改 良 公 社 か ら オ ー ナ ー に お く る 賃 貸 住 宅 経 営 情 報 誌（一財）住宅改良開発公社
2022.0795

賃貸住宅経営相談センター のご案内

vol.

https://www.kairyoukousya.or.jp/

SUMMER

ホームページ上のみで、お電話での相談は受け付けておりません。

弊公社のホームページに賃貸住宅経営相談センター（相談コーナー）を開設しております。専門相談員が賃貸住宅経営に関するご相談に無料で応じておりますので、是非ご利用ください。

ご相談ページへのアクセスはこちら➡
（スマートフォンをご利用の方）

パソコンの方はこちらで検索をお願いします。

賃貸住宅経営相談
相談例01

空き家が
なかなか
埋まりませんがいい方法はありますか？

検索

相談例02

経費が
かさんで大変です、
経費削減の
いい方法は
ありますか？

相談例03

ペット対応にするときの注意点は何でしょうか？

相談例04

適切なアパートローンを選ぶポイントを教えてください。

住宅金融支援機構からのお知らせ

平成18年度以前に旧公庫に借入れのお申込みをされたお客さまへ
平成18年度以前に住宅金融公庫に借入れのお申込みをされて融資を受け、建設された賃貸住宅につきましては、融資金のご返済期間中、入居者と締結する賃貸借契約の内容に関し、次の１から４までの制限事項が金銭消費貸借契約で定められています。
お客さまにおかれましては、
引き続き入居者との賃貸借契約に係る制限事項を遵守いただきますようお願いいたします。

入居者との賃貸借契約に係る制限事項の概要「損害保険」を見直す

税務＆相続の専門家さん
お願いします税制改正＆民法改正がオーナーに与える影響

賃貸トラブル法律講座

成年年齢引き下げによる賃貸借契約の注意点

SUMMER

賃貸経営アラカルト

この秋、火災保険料が値上げへ

通巻︰95号 発行︰2022年7月15日

賃貸住宅の「防災対策」

ハーモニー vol.95

特集

賃貸住宅経営の災害リスクを減らすには？

1 家賃は毎月その月分または翌月分の支払いであること
2 敷金（退去時に返還される保証金を含みます。）
を家賃の３か月分（中高層ビル融資、レントハウスローンの場合は６か月分（近畿圏の一部地域は９か月分））
を超えて受領しないこと
3 礼金、権利金、謝金、更新料（更新事務手数料は除きます。）などの金品を受領しないこと
4 その他入居者にとって不当な負担となることを賃貸の条件としないこと
制限事項の詳しい内容は、住宅金融支援機構のホームページ（https://www.jhf.go.jp）
をご確認ください。

本誌の送付を希望されない場合のご案内

発行人

本誌の送付を希望されない場合は、同封のアンケートハガキの「送付を希望しない」の欄に□を記入して送付ください。なお、本誌は弊社のホームページにも掲載しておりますので、引き続きホームページ上からご覧いただけます。

一般財団法人 住宅改良開発公社〒102-0076 東京都千代田区五番町14-1
国際中正会館ビル3F ☎03-3237-7411（代表）https://www.kairyoukousya.or.jp/

企画・制作

株式会社 ジェイ・ケイ企画〒102-0076 東京都千代田区五番町14-1☎03-3237-7515

集
特オーナーが行うべき
５つの防災対策とは増加する自然災害に向けて、オーナーはどのような備えをしておきたいのは、①地域の災害危険度の把握 ②避難通路の確保 ③入居者用の備蓄の確保 ④建物に対する備え ⑤保険の加入内容の確認の５つです」（石川さん）

いうときに効果を発揮するように、最小限に食い止められるよう尽力保するために、オーナーは被害を増加する自然災害
建物修復はオーナーの責務
地震、台風、大雨などの自然災
害は、賃貸経営における重大なリスクとして注視しておかなくては
ならないことの１つです。
「もともと日本は地形、 地質、 気象などの面で厳しい条件下にあり、）。 加

諸外国に比べて地震や台風が発生しやすい国土です（図表
えて地球温暖化の影響により、近年は台風が大型化して強風災害が増加。豪雨も増え、それに伴う土砂災害や洪水の頻度も高まっています」（石川さん）

被害の軽減や防災のために対策を

所 有 物 件 の 所 在 地 に か か わ ら ず、状況です。賃貸オーナーは自分の全国どのエリアにも存在している

ら 災 害 発 生 そ の も の の リ ス ク は、

よって差があるものの、残念ながりません」（石川さん）

が責任を持って対処しなくてはな

建物が被災した場合は、オーナー

オーナーです。そのため、災害ですが、あくまでも建物の所有者は者に入居者募集や管理を委託しまとです。サブリース契約では事業

災害による損害リスクは地域に講じておく必要があるでしょう。
に置きたいのは、自主管理・サブのように講じるべきか検討しまし

認識し、賃貸経営の防災対策をど

オーナーはこの点をしっかりと

リ ー ス を 問 わ ず 、『 建 物 に 関 す るょう。

「災害リスクを考えるときに念頭

責任はオーナーにある』というこを入力するだけで、洪水・土砂災害・高潮・津波のリスク情

入居者の身の安全と住まいを確

ポイントを押さえた的確な対策をしたいところです。また経営的に「ハザードマップポータルサイト」（国土交通省）では、住所❷▲地震発生確率を
色分けして表示

くべきなのでしょうか？ いざと講じたいところです。
て長期間住めなくなれば、家賃収入が途絶えてしまいます。
そのような事態をできる限り回避し、被災した場合の復旧もスムーズに進むよう、ぜひ、５つの対報、土地の特徴などを表示。地図上の色分けによってリス液状化の可能性を色分けして表示▶

クの度合いもわかりやすくなっています。

策を参考にしてください。

地域の災害危険度を把握する
まずは、所有物件が所在する地
域の災害危険度を把握しておきま

損失額
2兆6,469億円
1兆6,140億円
1兆4,443億円
1兆4,018億円
1兆3,866億円
1兆3,517億円
1兆2,581億円
9,229億円
9,175億円
8,609億円
ハザードマップポータルサイト（国土交通省）https://disaportal.gsi.go.jp/

なのでしょうか。専門家にお話を伺いました。

国・地域
日本
米国
フィリピン
台湾
トルコ
日本
米国
中国
英国
イラク
都 市
東京
ニューヨークマニラ
台北
イスタンブール
大阪
ロサンゼルス
上海
ロンドン
バグダッド
順位
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

独立し、全国でセミナーを開催。地主・家主から寄しょう。地域ごとの災害危険度は、

2■ 図表1 世界の都市リスク推計❶ ❶❷は石川氏の研究所がある「横浜市中区海岸通3-9」を分析したもの

せられる多くの相談に乗っている。

国土交通省や市区町村がインター

門家にアドバイスをもらうのもおすすめです。

サルタントを務め、資 産 活 用を手がける。現 在はこうした中、賃貸オーナーはどのような対策を講じるべき

ネット上で公開している「ハザー自のツールを使用して、リスク別に分析しています。

コンサルティング会社で賃貸に特化した上級コンという地域が甚大な被害に遭うケースも発生しています。

も、建物やライフラインが損壊し●建物に対する備えを行う●保険の加入内容を確認する「オーナーの皆様に行っていただ●避難通路を確保する●入居者のための備蓄を確保する

1
このように、ハザードマップを活用している詳しい専石川 龍明 氏
日本の自然災害は増加傾向にあり、「今まで何もなかった」

ドマップ」で、誰でも確認するこ

監修の石川氏の研究所では、ハザードマップを基に独株式会社横濱快適住環境研究所 代表取締役
賃貸経営リスクコンサルタント
監修とができます。（図表 ）浸水、津波、地震など、立地に照らし合わせた自然災害時の危険度を見られるのが「ハザードマップ」です。
パソコンやスマホで簡単に検索して調べることができるので、ご自身の物件でぜひ確認してみましょう。

賃貸住宅の「防災対策」●地域の災害危険度を把握する

2
3❶

災 害 情 報 は 洪 水 、 内 水 、 津 波、

図表2 立地のリスクは「ハザードマップ」でチェック

賃貸住宅経営の災害リスクを減らすには？
オーナーが考えておくべき５つの防災対策
Point

賃貸住宅の「防災対策」

Special Feature

出典：ロイズ都市リスク指標

土砂災害、火山、地震などに分けるうえで非常に重要です。
は、緊急時に建物から避難するた

入居者のための備蓄を確保する

ればそれぞれの災害危険度がわか
めのさまざまな規定が定められて臨むオーナーが増え、オーナーがそのため建築基準法や消防法でり ま す 。 ま た 自 治 体 に よ っ て は、おり、建物はこれらの規定に沿っ入居者用の備蓄をしておくというられており、ハザードマップを見

地震の際の液状化リスクを公開して建築されます。

近年は入居者目線で賃貸経営にているところもあります。

的確な災害対策を行うための第一オ ー ナ ー の 責 務 で あ る と 同 時 に、有物件の災害危険度を知ることははならない事項でもあります。所

明で、入居者に必ず説明しなくては、賃貸借契約締結の重要事項説「津波、 土砂災害、 水害の危険度など、避難通路の確保や器具の正ちんと使える状態になっているか

物がないか、避難はしごなどがき大変危険です。避難通路に余計なかれていたら、避難の妨げになり「もし、 避難通路に荷物などが置が住み始めてからの管理状態です。

注意したいのは、実際に入居者食料です。今は防災向けの飲料水

おきたいものの筆頭は、飲料水と非常用の備蓄品として用意して方が増えています」（石川さん）

居者様のために備蓄をされている

られる賃貸オーナーの方々も、入「実際、 私のところにご相談に来考え方も浸透してきました。

歩といえます」（石川さん）
や食品の種類も増えており、一般
く設定されています。長期保存で常稼働を日頃からチェックするよ
これらの避難情報を入居者に周きる水や食品であれば、備蓄品を的なものよりも保存可能期間が長知しておくことも大切なポイント
見直す回数も少なくてすみます。

うにしましょう」（石川さん）

避難通路の確保、
近隣避難所の周知です。建物共用部の掲示板などを飲料水・非常食

毛布

建物に対する
備えを行う

懐中電灯・充電機器

軍手

どでもいえることですが、何らかの確認です。

や公民館といった近隣の避難場所

敷地内の避難通路の確保と、学校

たいことは、 所有物件の建物内・でも確認でき入居者がいつ場所について、や近隣の避難の避難通路

地内・ 建物内利用して、 敷も快適性を上げることは、災害時しておくといいでしょう。少しでトイレを囲う段ボールなども準備が多い場合はトイレを複数用意し、立ちます（図表 ）。女性の入居者

布、防災用の簡易トイレなども役

懐中電灯、救急用の医薬品類、毛近ければ、スレートなどに替えてが多いので、修繕のタイミングが理事業者の手配が難しくなること「屋根が瓦の場合は、 災害時に修応じて耐震補強を行うと安心です。

ている場合は、耐震診断や必要に災保険とセットでないと加入する容や保険料が決められており、火地震保険は国の法律により補償内か否かも確認したいポイントです。

んなど次世代のご家族と相談しな対策は重要な事柄なので、お子さ継とイコールだと思います。防災「賃貸経営の事業承継は、 資産承

機会にもなるとのこと。

所有物件がかなりの築年数を経の危険が生じたとき、迅速・安全るようにしまおくのもいいでしょう。なお、耐所有物件が被災して修復が必要ことができません。所有物件があがら方針を決めていくのが望まし

これは自然災害に限らず火災なに外に出て避難できる環境を整備のストレス軽減につながります。

になると、多額の費用がかかりまる地域の災害リスクを踏まえ、ど震診断は費用がかかりますが、地大規模な災害では建物そのものす。そんなときに助けになるのがん）

出 る と こ ろ も あ り ま す 」（ 石 川 さ

域によっては自治体から補助金がだけでなく、電気、水道、ガスといでしょう。手始めにインターネ

管理に関わる事業者から紹介されサブリース会社との連携や次世代との共有も大切の信頼関係も強まり、緊急時の連ね」（石川さん）

分野から協力を得るのもいいです

えてもらうなど、若い世代の得意ットでハザードマップの見方を教んな保険が適しているか、損害保ライフラインが被災したときは復た保険に加入していると、オーナ

住宅総合保険

険会社などに相談しましょう。

火災保険などの損害保険です。

旧 の た め に ど こ に 連 絡 す べ き か、ーが補償内容をきちんと把握して能しなくなる問題も起きがちです。

事前に確認して管理会社とも共有

ナーはどのような心構えを持つべ

最後に、防災対策に向けてオー「﹃ 想 定 以 下 の 補 償 し か 受 け ら れきか、石川さんにお聞きしました。

と照らし合わせて不足があると感携もよりスムーズになるのではな●建 物の修繕などは納得した上で進め、サブリース会社との信頼関係を深めると、緊急時の連携もスムーズになる。災害対策を機に、次世代にも経営にかかわってもらうのも良い。

いないケースが少なくありません。

保険の対象

しておきましょう。

なかった﹄という事態にならない

めて認識していただきたいと思い「まずは、 サブリース契約をして加入している火災保険を確認すます。平常時から、修繕の時期やよう、所有物件が加入している保る際のポイントは、補償の範囲で内容なども任せきりにせず、情報いても、建物についてはオーナーす。風災や水災は補償されるプラを集めるなどして提案内容を確認

険の内容はしっかり確認しましょ

ンなのか、どんな災害でいくらまし、納得して進める姿勢が大切で様の自己責任であることをあらたで補償されるのかを確認（図表す。そうすればサブリース会社とう」（石川さん））。 そ の 上 で 、 ハ ザ ー ド マ ッ プ
じた場合は、見直しを検討しましう家族に、経営に関わってもらう

防災対策の検討は、次世代を担いでしょうか」（石川さん）
同時に、通常の火災保険では補償されない地震保険に入っている●サブリースでも建物に関する責任はオーナーにあるため、建物が被災した場合はオーナーの責任で修復する。入居者の命を守ることを最優先とし、５つの対策を参考に備えておく。

ただ、賃貸住宅の場合、建築やいったライフラインが損壊し、機

3

ょう。

4

家財保険
住宅火災保険保険の適用範囲●日 本は自然災害が多く、温暖化の影響で近年は風災、水災のリスクも高まっている。所有物件の所在地にかかわらず、
オーナーは災害対策に意識を向けることが大事。

保険の加入内容を
確認する

しょう。

ておきたいことの１つです。

性能も、オーナーが正しく把握し耐震性、耐火性といった建物の

はさみ

簡易トイレ
ガムテープ

ライター
医薬品・衛生用品

防災リュック防災ラジオ

ブルーシート段ボール❸
ほ か 、 充 電・蓄 電 機 器 、 電 池、

■ 図表3 備えておきたい備品の例

❹

ま と め

❺

しておくことは、入居者の命を守次にオーナーが必ずやっておき❷■ 図表4 賃貸住宅の保険の適用について

4
5

地震保険
地震、噴火、津波などによる損害

主に入居者が加入する保険

水災、飛来、落下、衝突、
水漏れ、騒じょうによる
破壊、盗難など

火災保険
火災、落雷、ガス爆発、
風災、ひょう災、雪災

家財
建物

賃貸住宅の「防災対策」

Special Feature

▲2.1%

愛知県＋3.8%+30.5％

山梨県+21.9％

大阪府+24.6％
最

小

山形県

▲4.7％

山口県

▲11.6％

山口県
都道府県

改定率

都道府県

＋7.3%

東京都

＋3.2%

東京都

＋5.9%
大阪府

＋21.5%

大阪府＋22.4%

大阪府＋30.9%
愛知県

＋9.3%

愛知県

＋2.2%

愛知県

＋7.6%
最

大

宮崎県

+33.0％

山梨県+33.4％

沖縄県+36.6％
最

小

山形県

+1.1％

山口県

▲7.1％

山口県

▲10.3％

この秋、火災保険料が値上げへ

愛知県
宮崎県

払い保険金がますます膨らみ、参したこれらの台風で保険会社の支災や水災など甚大な被害をもたらように見直していくのがいいのか、

ナーは所有物件の火災保険をどの

今回の値上げを受け、賃貸オー

イントについてもご紹介します。

を選ぶときに留意したい３つのポ

今後、火災保険などの損害保険か、省令準耐火建築物か、それ以物が耐火建築物か、準耐火建築物

保険料に適用する保険料率は、建長期的に予測・評価することが困

変動の激しさから、災害リスクをれ、最長 年が廃止されて最長５加えて今回は契約期間も見直さ

前の９月末までに、長期契約の火る保険を解約し、保険料値上がり来るのであれば、現在加入してい月を過ぎてすぐに更新時期が災保険の更新時期。もし２０２２です。１つは現在加入している火ポイントは、大きく分けて２つ

一定の金額を超えなければ保険金

すが、 被害額がんなときに頼りになるのが保険で分で修復することになります。そく、破損した建物のオーナーが自来物の持ち主に損害賠償責任はな

た場合、自然災害では基本的に飛強風で飛来物により建物が破損し大切です。

よる割引を適切に効かせることがず耐火・準耐火・省令準耐火か否なっている場合は要注意です。必ていますが、ここが「その他」と提出する建築確認申請書に記され耐火などの違いは建築時に行政にいと保険料が割安です。耐火・準外かによって異なり、耐火性が高難になったためです。

災保険に新たに加入するといいでが下りないケースもあります。事

１つ目は、風災補償の範囲です。

考え方の一例をご紹介します。

保険料は長期間で契約するほどしょう。そうすれば今後ある程度前によく確認しておきましょう。

年となります。これは昨今の気候

現在の保険に水災補償がなく、かすことができません。 そのため、として、水災補償は後から付け足も対応しているか否かです。原則

入している火災保険が水災補償に

もう１つのポイントは、現在加らず、それらを含めた建築費をもは対象になりません。にもかかわ庭木が含まれますが、駐車場など

屋 外 設 備 （ 井 戸 、 側 溝 、 敷 石 ）・

堀・垣・付帯建物（物置や車庫）・補償対象は建物で、 建物には門・設定です。賃貸住宅の損害保険の年割安になるように設定されているの長期間にわたり、値上がり前のつ、今後は水災補償も望む場合は、とに設定すると、必要以上の保険

２つ目のポイントは保険金額の現在の保険を解約し、値上げ前に料を支払うことになります。加入◦損害保険を選ぶ際は、風災補償の内容、適切な保険金設定、
建物構造（耐火性）に留意する。

かを建築事業者に確認し、構造にので、期間が短くなると、トータ

保険料で補償を受けられます。

水災補償付きの火災保険に加入しの際は、保険の対象となる部分の◦10月以降すぐに更新を迎える保険は解約し、値上げ前に再加入しておく方法もある。

万円以上など、ルの保険料支払い額が増えることが想定されます。これも、実質的な値上げの１つといえるでしょう。

直す方法もあります。

◦2022年10月以降に契約する火災保険
は保険料が実質的に値上げとなる見通し。

がりました。

考純率のさらなる引き上げにつな引をきちんと適用させることです。

３つ目のポイントは、構造の割建築費で保険金を設定しましょう。

＋4.5%
大

「損害保険」を見直す

改定率

東京都

駒﨑 竜さん▲13.8％

愛知県
最

月 以 降に契 約 する 火 災 保 険 料 が 、実 質 的 な 値 上 げと なる 見 通 しです 。
賃 貸 オー ナーは、現 在の加 入 内 容の確 認 や 今 後の新 規 加 入にあ た り 、
ど んなこ とに留 意 す ればいいのでしょう か？ ポイントを 解 説 しま す 。

＋3.3%＋24.6%

今回の保険料値上げの要因とな物の築年および構造によっては、下がる地域もあります。 図１は、改定率の例として、損害保険料率算出機構から発表されたものです。
実をいうと参考純率は、風水害の間にも３回の見直しが行われてが増加した２０１４～２０１９年

参考純率は前述のように自然災います。ただ、その際は平均で＋

東京都
大阪府

額なものとなっているのです。
った２０２１年６月の改定では、た被害の実態を踏まえ、参考純率
き上げ率となりました。改定率は損害保険料率算出機構はこうし引き上げに踏み切りました。そのすべての契約条件（都道府県、 構

今回見込まれている火災保険料

全国平均で＋ ・９％と、 高い引ため、損害保険会社各社も改定さ
造、築年数、補償内容等）を加味

災害リスク増加を受け火災保険料が値上げの見通し

火災保険の保険料は、ほとんどのれた参考純率をもとに、保険料のして算出されます。そのため、建２０２２年 月以降に契約するケースで実質的な値上げとなる見
値上げを実施する見通しです。

込みです。
要因は、損害保険会社が保険料決定の目安としている参考純率の険料率算出機構という機関が算出の値上げについて、もう少し詳し

参考純率が大幅アップ
割安な長期契約にも改定がしており、２０２１年６月に大幅
く解説します。

引き上げです。参考純率は損害保に引き上げられたことが今回の保害の被害実態などを踏まえて定期
今回の ％を超える引き上げのイ

参考純率改定直後に発生した台風

改定率
都道府県

三大都市圏

▲0.6%
＋15.6%

大手アパート専業デベロッパーで
土 地 活 用の経 験を積み2 0 0 6 年に独 立 。損 害 保 険 代 理 店などの事 業を展 開 。地 主 系 大 家からの相 談 実 績が 豊 富で執 筆 、講 演など多方面で活躍。
H構造
T構造
M構造

築10年以上の例

東京都大阪府に聞きました＋1.7%＋15.3%

専 門 家
H構造
T構造

改定率
都道府県
改定率
都道府県
改定率

エターナルフィナンシャル
グループ株式会社代表取締役
ファイナンシャル・プランナー

東京都
大阪府
三大都市圏

険料値上げに影響しています。
背景にあるのは、 近年の台風、
都道府県、建物構造などの条件にンパクトはかなり大きいことがわ％だったことを考えると、的に見直されるものです。そこに被害額が急増し、損害保険会社の応じて保険料率が算出されます。

～

豪雨などの自然災害の増加です。
支払い保険金も過去に例のない巨

損害保険選びで留意したい
３つのポイント

かります。これは、２０１９年の賃貸オーナーはどうすべき？
まずは更新時期を確認

号、 号が影響しています。風

図1・火災保険参考純率 改定率の例

まとめ

20

10

10

6
◦Ｍ構造：耐火構造（鉄筋コンクリート造等）の共同住宅 ◦Ｔ構造：M構造以外の耐火構造の建物、準耐火構造（鉄骨造、
省令準耐火等）の建物 ◦Ｈ構造：Ｍ、
Ｔ構造以外
（木造）
の建物
出典：損害保険料率算出機構「火災保険参考純率改定のご案内」

7

5.5
10

M構造

10

10

3.5

都道府県

築5年未満の例

アラカルト

10

19

建物構造および都道府県の別に、保険金額を建物2,000万円、家財1,000万円とした場合の改定率

賃貸経営
15

税制改正でオーナーに関連する項目
今回の税制改正で注目したいポ
イントは、まず住宅ローン控除制
度の見直しについてです。適用期
限が 年間延長となり、控除率が引き下げられました。住宅ローン
控除はマイホーム取得時から適用を受けられる制度で、賃貸併用住宅の場合は、自宅部分のみの適用となります。ただしこれから取得する人に向けた制度のため、現在自宅を所有している賃貸オーナー

が財産債務調書の提出者の拡大でるので留意してください。３つ目

固定資産税額は上がる可能性があ続けているため、２０２２年度の間、都市部の住宅地価額は上昇を了しました。コロナ禍以前の 年ていました。しかしこの特例が終２０２０年度の税額で据え置かれ資産税は１年限りの特例として替えですが、２０２１年度の固定に一度行われる固定資産税の評価

税据え置き特例の終了です。３年うです。次に、住宅地の固定資産

続税・贈与税の一体課税化への動などが挙げられます。

償却資産の損金算入の特例延長」

例延長」、「 万円未満の少額減価

贈与の非課税限度額引き下げと特そ う な 改 正 は 、「 住 宅 取 得 等 資 金

その他、オーナーに関わりのあり象者になるので、注意が必要です。

れば、所得がいくら少なくても対要件がなく、 億円以上財産がある居住者も対象になります。所得の価額の合計額が 億円以上であ年のす。現行の対象者に加えて、そのへの影響はそれほど大きくなさそ

きます。相続に関連したものとし税率で贈与税が計算できるというら財産の贈与を受けた場合に低い

率」は 歳以上の人が直系尊属かと な り ま す 。「 暦 年 贈 与 の 特 例 税除になるものですが、これが縮小

人への就任」、「普通養子縁組の縁者への就任」、「公正証書遺言の証「 単 独 で の 相 続 放 棄 」、「 遺 言 執 行人が可能となる法律行為としてはなります。そのほかにこの年代の協議への参加資格を有することとから、現行の相続時精算課税と暦より一体的に捉えて課税する観点

具 体 的 に は 、「 相 続 税 と 贈 与 税 をの検討課題として触れられました。

方や制度の見直しの必要性が今後改正大綱に相続税・贈与税のありの対象とすることが挙げられていたすべての贈与額の合計を相続税に、相続財産と過去に贈与を受け書かれており、例えば欧米のよう年課税制度のあり方を見直す」とり対象者が増えます。残りの４項目に関しても、それぞれ受贈者側

相続税・贈与税改正の動向に注目をげられます。

組 （ 養 子 と な る 場 合 ）」 な ど が 挙

10

特例ですが、これが 歳以上となの年数× 万円が相続税の税額控

10

月 日において有する財産

な ど が 対 象 項 目 と な り ま す 。「 未●固定資産税の据え置き特例が住宅地については終了

きです。令和３年度・４年度税制期間は2年間延長され、2023年12月31日まで適用。

歳の人が遺産分割●住宅取得等資金贈与の非課税限度額が500万円引き下げ、最大1,000万円にては、 歳・

適用期限は2025年末、控除率は1.0%→0.7%、
所得上限は3,000万円→2,000万円など。

成年者控除」は成年に達するまで●住宅ローン控除4年間延長、控除率引き下げ

31

30

12

くいという現状があります。より早いタイミングで現役世代に資産を移転することで経済活性化につなげるという考え方です。このため、資産の格差を埋める機能はそのままに、早期に資産を移せる仕組みを作ることも検討課題としています。
想定される改正案はいくつか挙げられていますが、現在のところ確定はしていません。しかし、検討するとしているので、何らかの歳から歳に引き下げに、この機会にご自身の財産の中いつ改正があっても慌てないよう

地を早めに贈与することなどです。

上がりすることが確定している土は贈与時の価額ですので、将来値では相続財産に組み込まれる価額はあります。例えば、現行の規定

行われても、効果的な贈与の方法

りません。相続税との一体課税がるまで慌てて何かをする必要はあ

気になるところですが、発表があしょう。では、その時期はいつか「非上場株式の贈与税の納税猶予」

贈与」、「結婚・子育て資金贈与」、

続時精算課税」、「住宅取得等資金除」、「歴年贈与の特例税率」、「相

ま す 。 具 体 的 に は 、「 未 成 年 者 控

税の面において大きく関わってきられたことが、特に相続税・贈与

年年齢がて解説します。改正民法により成次に成年年齢の引き下げについ

意外に影響力が大きい
成年年齢の引き下げ●財産債務調書の提出対象者の拡大

身を精査して、準備しておくことが大切です。

89

税制改正でオーナーに影響を与える主な項目ます。この背景には、高齢世代に●普通養子縁組の縁組（養子となる場合）が可能

今回の税制改正では見送られま●公正証書遺言の証人への就任が可能

所得に関係なく、その年の12月31日において有する財産の価額の合計額が10億円以上である居住者も提出義務の対象者になった。

◦相続税・贈与税は改正される方向にあるが、時期や内容は未定。慌てる必要はな
いが、できる準備はしておきたい。

19●遺言執行者への就任が可能

資産が集中し、若い世代に移りに●単独で相続放棄が可能

18

4

18

●遺産分割協議への参加が可能の年齢条件が 歳以上から 歳以●各種特例の受贈者側の年齢条件引き下げによる対象者増（相続時精算課税、住宅取得等資金贈与、結婚・子育て資金贈与、非上場株式の贈与税の納税猶予など）

青色申告をしていることが要件。また、少額資産の経費算入の措置はすべて「（主要な業務以外の）貸出用を除く」と定められた。

◦民法改正による成年年齢の引き下げは相
続税・贈与税にも影響が。認められる法
律行為の範囲も拡大。

いて注意しなければならない改正がされています。そのポイントと、民法改正によ

18

上に引き下げられるので、対象者●暦年贈与の特例税率の対象者増したが、最後に解説したいのが相法律行為関連
（18歳・19歳に権利拡大）

18が増えることになります。

●未成年者控除の縮小

20

髙原 誠 氏オーナーに与える影響

20

また、法律行為にも影響は出て相続税・贈与税関連●30万円未満の少額減価償却資産の損金算入の特例は2年間延長◦資 産税に関して大きな改正はなかった
2022年度税制改正。住宅ローン控除4
年間延長＆控除率引き下げに注目。

る成年年齢引き下げが与える影響について税理士の髙原誠先生が解説します。

フジ総合グループ副代表
フジ相続税理士法人
代表社員

税制改正＆民法改正が103
改正はあってもおかしくはないで

OINT!

20 18
20

商業地に関しては引き続き負担調整があるものの、住宅地の据え置き特例は延長されず終了。コロナ禍以前の3年間、都市部の住宅地は上昇を続けていたので、2022年度の固定資産税額は上がる可能性がある。

P

相続に特化した専門事務所の代表税理士として、グループ会社である不動産評価部門の株式会社フジ総合鑑定とともに、年間約950件の相続関連業務に携わる。

今回の税制改正では、資産税に関する大きな改正はありませんが、賃貸経営にお税務＆相続の専門家さん
お願いします２０２２年度
成年年齢引き下げが影響を与える主な項目

⑵不当な勧誘等の禁止、⑶重要事

要な事項は、⑴誇大広告等の禁止、範囲、注意点などが盛り込まれてなどを踏まえた、具体的な業務のの事項について、過去のトラブル

サブリース事業の適正化に向けたポイント！

項説明の義務化、が明文化されたいます。 特に重要な家賃の変更、

オーナーお悩み相談室

こ と で す 。『 誇 大 広 告 等 の 禁 止 』

ジで紹介しています。

維持保全の内容を抜粋して次ペー

年家賃保証！」や「支払い家賃は、『不当な勧誘等の禁止』では、「○契約期間内一切下がりません」な任せているからこそ客観的に状況を見極める

ど誤解を与える表現や勧誘を厳しく規制しています。

国土交通省よりサブリース業務の適正化に向けたガイドラインが策定されました。

） が、 本文では総称してサオーナーは、明文化された内容を正しく認識した上で、

す（図

（転借人）

ブリースという言葉で説明します。

賃借人
（入居者）

1

パートナーであるサブリース会社と真の信頼関係を築くことが重要です。

サブリース事業に係るトラブル防止 を 目 指 す

一般的にサブリースと言われる契約で、オーナーと事業者の間で様々なトラブルが起きたことなどを背景に、２０２０年 月「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行されました。その賃 貸 経 営において、ビジネスのパ2契約違反による解約は正当事由に該当せず、是正勧告の内容証明を送付。是正されなければ、信頼性の破壊で契約解除・明け渡しを請求します。

『重要事項説明の義務化』 では、ポイント

うちサブリース分野では「サブリ1

保全内容が実行されているかを確認することは、オーナーの責任です。サブリースでも年に1度は、ご自身の目で確認してください。

ートナーであるサブリース会 社や管ポイント

借地借家法28条により正当な事由がなければ、契約の更新の拒絶や解約はできません。

家賃の変更や賃貸住宅の維持保全

サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法 マスターリース契約の更新及び契約解除に関する事項
維持保全の内容について、回数や頻度を明示し可能な限り部位ごとに具体的に記載し、説明する。

ース事業に係る適正な業務のための更新や解約については、以下を参考にしてください。

理会社を信頼することは大切です。

切か確認するようにしてください。また、サブリース

的に明示されます。契約に変更がある場合などには都など、賃貸経営に直結する契約上場合は、範囲や頻度、費用などが重要事項説明で具体

ただ、 どのような契 約で、 入 居 率度重要事項説明が行われますので、その際に内容が適

賃料

貸主（転貸人）の重要事項について、契約時はもサブリース会社との契約に物件の維持保全が含まれる

貸主はどうなっているのか、 物 件の維 持

相談員

賃貸人
賃料 サブリース（所有者）
会社

ちろん変更時も書面に記載し、改14を確認してみてはいかかでしょうか。

オーナー

維持保全についても内容や頻度などを重要事項説明で明示することが義務付けられました。 更新の拒絶や解除にも正当な事由が必要です。

サブリース契約

は適正に行われているのかを把握す

物件の維持保全などは、 これまで通り任せっきりで大丈夫ですよね？
また、 契約更新のタイミングなら自由に解約できますか？

マスターリース契約

めて重要事項説明をするよう義務

3「空室の増加」や「自社の経営の悪化」などは理由にならず、3つの要件のいずれかを充足しない減額請求はできません。

転貸借契約

ることは、賃貸住宅の経営者にとっポイント

一括借り上げづけられました。また、サブリー①租税は従前の固定資産税・都市計画税（土地・建物）など、②経済事情は消費者物価指数、卸売物価指数などの変動を確認します。
③家賃相場は極力半径500m以内で、同等の専有面積・
築年数・付帯設備・構造などの物件（4〜5件）を検索サ
イトなどで確認、根拠とし減額請求家賃と比較します。

一連の契約をさしてサブリース とよばれることがありますて基 本です。 この機 会に契 約 内 容③近傍同種の建物の貸借に比較して家賃相場が不相当となったとき協議を行う前にオーナー自身も３つの要件を確認

図1

スのガイドラインには重要事項と②土地または建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により不相当となったとき

2

して書面に記載・説明が必要な①土地または建物に対する租税その他の負担の増減により不相当となったとき

ただし、オーナーは必ずその請求を受け入れる必要はなく、双方での協議となります。協議が不調になると訴訟になることもあります。

ポイントのガイドライン」を策定し、これマスターリース契約は、借地借家法第32条第1項（借賃増減請求権）が適用されるため、①②③のいずれかの要件を満たす場合、契約の条件にかかわらず、サブリース業者は家賃を相
当な家賃に減額することを請求できる。

1

業務内容をクリアにして オーナーを守るための法律

さらに契約に「○年間は家賃の減額をできない」と盛りポイント
込まれていても、①②③のいずれかの要件を満たせばサブリース業者は減額請求ができます。

施行された管理業法における重家賃の設定や変更を行うには、家賃設定の根拠を具体的に示し、重要事項説明書に記載し、説明するよう明記されています。

12

相談員

家賃の額、支払い期日、支払い方法などの条件並びにその変更に関する事項【ガイドライン記載概要】

まであいまいだった業務や規制を

オーナー

契約条件に関わらず 3 つの要件のいずれかを満たせば減額請求は可能になります。
ガイドラインに記載された家賃に関する概要とポイントを確認ください。

明文化しています。今回はガイド

でも、 長期家賃保証と言っていたはずラインから、オーナーに知ってお相談員いていただきたいポイントを整理

まずは、 家賃を減額する具体的根拠が示されているか確認してください。
ガイドラインで定められた３つの要件のいずれかを満たしていれば家賃の変更を請求することができ、 その後は双方での協議になります。

しました。 マスターリースとサブ

オーナー

リースは厳密には使い分けられてま

一括借り上げをしているサブリース会社から契約した家賃を減額したいと連絡があった場合はどうすればいいでしょう？

賃貸住宅経営相談
センター
相談員
日山 秀治氏
賃貸住宅業界で40年間にわたり施工や管理などの実務に携わる。現場を知り尽くした経験から、実践に役立
つアドバイスを無料で行っている。

お悩み相談（無料）はこちらへ➡ https://www.kairyoukousya.or.jp/ ※ホームページ上のみで、お電話での相談は受け付けておりません1110

賃貸トラブル

トラブルにならないために、気を付けておきたいポイントを再確認！

成年年齢引き下げ による賃貸借契約 の注意点
今年の春から法的な成年年齢が 歳に引き下げられました。今回は未成年者との賃貸借契約についての制約や引き下げにともなって予想されるトラブルと対処法を紹介します。

令和４年４月１日から成年年齢です。もし、法定代理人の同意を理人（通常は両親）の同意が必要

どの法律行為を行うには、法定代未成年者の場合、賃貸借契約な認」といいます）も可能です。事同意をしてもらうこと（これを「追ます。もっとも、事後的に両親にてきた行為が無駄になってしまい

なくなるばかりか、それまで行っ

未 成 年 者の法 律 行 為 に関 す

歳 に引 き 下 げ ら れ 、賃 貸 借 契
得ずに契約を締結した場合、その後であっても、両親が契約を追認

る制約について約の締 結 な どの法 律 行 為 を 行 う
契約を取り消すことができます
このため、未成年者と賃貸借契た後に自ら契約を追認することもりますし、未成年者が成年に達しがに は 、 歳 を 迎 え て いれ ば 単 独 で（民法第５条１項及び２項）。
約を締結するには、契約締結につできます。

すれば、最初から有効な契約とな

行 うこ と がで き る よう にな り ま
あ ら た めて 、未 成 年 者 と 賃 貸 借

いて両親の同意書を取得する必要貸借契約を締結してしまいます

もし、両親の同意を得ないで賃良いので、両親の追認をいただくしてしまった場合は、後からでも両親の同意なく賃貸借契約を締結した。
契約を締結する場合に、どのようながあります。

未成年者が賃貸借契約を締と、せっかく、締結した契約が取といった対応が必要です。

したがって、未成年者との間で制約があるのか教えてください。

結するには、 両親の同意がり消されて、最初から賃貸借契約月の法改正により、法律

必要です。
今年
がなかったことになってしまいま

歳で法律行為ができるというと予想されるトラブル等

成 年 年 齢の引 き 下 げの影 響ともありませんので、そういう意

し、契約が取り消されるというこ書を取り付けることもありません

として騒音の問題と、契約につい

以下では、考えられるトラブル

ルが増加する可能性があります。

たとしても定額の負担が必要であす）も含めて、きれいに使っている汚れ（これが通常損耗になりまの清掃をしていたとしても発生すて理解をしていただく必要がありての理解が乏しいことから起きう
討してみます。

味では、賃貸経営に不利になるよ

ま た 、予 想 さ れ る ト ラ ブルや そもらった方が良い場合もあります

人ではなく両親に契約を締結しても少ないと考えられますので、本と、ユーチューブやインターネッ

パートなどに一人住まいを始める

住宅に居住していた若者が木造ア

これまで、実家の遮音性の高い明するのがわかりやすいでしょう。

めた「しおり」などを作成して説の注意点や退去時の注意点をまと以上について、例えば、入居中ます。

し、本人が契約を締結する場合でトなどを使用して大音量を発した対処法を教えてく

成年年齢の引き下げ自体はも、両親を連帯保証人や緊急連絡

り、家飲みなど多人数で大声を発れ に対 す る

賃貸住宅業界にとって不利

先にしていただくといったことはすることによって近隣に迷惑をか〈①について〉まず、 歳で法律行為ができる

まとめ

ださい。
（②）

ではありません。
必要かと考えます。

けてしまうことが日常化してしまということは、例えば、高校を卒

等でわかりやすく説明するなど、うおそれがあります。

や、契約の内容について、しおり

入居中や退去の際、 予想さ次に、契約条項についての理解が乏しいためトラブルが発生する可能性があります。

宅業界に悪影響はありません。し歳の学生が大学入学のれるトラブルを防止するための対応が必要です。

前述のように、賃貸借契約締結

例えば、入居中にトイレなどにお願いします。

成 年 年 齢 の 引き下げ自体 、賃 貸

業した
際、賃貸借契約を締結するにあたり、両親の同意なく単独で契約を

18歳大学生に関しては、賃貸経営に不利にな

不具合が生じた場合、自分で業者
成年として成長をサポートしているような影響はありません。

を手配して修理してしまう可能性

して、近隣の迷惑にならない生活締結することができます。このたオーナー

18歳大学生かし、独立生活を始めた若者に対め、これまでのように両親の同意

賃貸借契約

オーナー

くことが必要であると考えます。

しかし、成年年齢が引き下げらがありますので、 そうではなく、必ずオーナーなり管理会社に申しれたからといって、急に 歳の若者が成年としての考え方や行動が出て、管理会社等が対応すること
また、退去時の原状回復についできるようになるわけではありまな行動で賃貸借関係においても問て、例えばクリーニング費用を定を説明する必要があります。
題を起こしてしまうことが考えら額でいただく契約であれば、通常せん。当然、若者特有の軽はずみ

18

18

OK!

A

れます。つまり、入居後のトラブ借契約の締結の場面では賃貸住〈②について〉

もっとも、 歳ですとまだ収入

こ と が、賃 貸 住 宅 業 界 に与 え る 影

尋木浩司弁護士

ることについて、しっかり説明し未成年者

中 央 大 学 法 学 部 卒 。1 9 9 7 年 司
法 試 験 合 格 。2 0 0 0 年 東 京 弁 護士会登録。現在ことぶき法律事務
所所長。

オーナー

ことぶき法律事務所

ご両親る原状回復等についての問題を検

賃貸借契約

うな影響はありません。

す。そうなると、賃料をいただけ

OK!

18

18

響について教えてください（①）。

うことになりました。

上、 歳未満の者が未成年者とい

4
18

A
ご両親の
緊急連絡先は？

12
13

18

18

A
18

18

Q2

OK!

成年年齢の
引き下げ編

Q1

法律講座

オーナーズネットワーク・パティオ
前号のアンケートハガキで、皆様に賃貸経営に関するトピックスのうち特に関心のあるテーマについて伺いました。その結果をご紹介します。

大自然が生み出す「涼」の世界へ

皆様の声

今回は、日本 有 数の鍾 乳 洞や
秋芳洞
自然の森に包まれる湧 水の滝をご紹 介します。
［山口］
涼しさ満 点の絶 景シーンを、ぜひお楽しみください。

【有効回答数261：複数回答可】\ ハーモニー読者に聞きました /賃貸経営に関するトピックスで関心のあるテーマは何ですか？

1

税制改正

2

相続対策・事業承継

3

不動産市況

4

遺言・家族信託5

管理業法（サブリース） 34.9%

6

大規模修繕・外壁塗装

34.1%

7

入居者ニーズ

34.1%

8

入居者トラブル・苦情処理

9

法人化

11 損害保険（火災・地震）････････････････ 28.4%

54.8%

12 修繕積立金（貯蓄）････････････････････ 26.8％

48.7%

13 防災対策･･･････････････････････････････ 22.2%
14 築古物件の再生・リノベーション････ 21.8%

38.7%

20

鮮やかなブルーに染まる地底湖が涼感あふれる日本三大鍾乳洞のひとつ

16 ZEH（ゼロエネルギー住宅）････････ 14.2%
17 生命保険･･･････････････････････････････ 13.4%
18 その他

確定申告、空室対策、景観保持、賃借人の高齢化、
世界の賃貸市場と歴史、町内会等への参加、など

31.4%

30.7%

10

30

40

50

60

●税 制改正や市況などのトレンドに関心が集まっているようでした。本誌では、これからも読者の皆様のニーズに合った、賃貸経営に役立つ情報をお届けしてまいります。

岩手県

公社お問い合せ先
本社・首都圏本部

札幌支社

アクセス

仙台支社

営業地域／東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、
茨城県、
山梨県、
沖縄県

営業地域／北海道

営業地域／青森県、岩手県、宮城県、
秋田県、山形県、福島県〒102-0076 東京都千代田区五番町14-1
国際中正会館ビル3階〒060-0002 北海道札幌市中央区北二条西3-1-8
朝日生命ビル3階〒980-0811 宮城県仙台市青葉区一番町1-8-1
HF仙台一番町ビルディング5階

FAX 03-3237-7418☎011-221-6717

FAX 011-221-7200☎022-266-2941

首都圏本部 水道橋受付センター

高崎支社
営業地域／栃木県、群馬県、新潟県、長野県、富山県*、石川県*、福井県*

営業地域／岐阜県、愛知県、三重県、静岡県*〒370-0849 群馬県高崎市八島町110-1
アールエムツー高崎ビル2階〒460-0008 愛知県名古屋市中区栄2-15-6
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水道橋受付センター（事業推進第一部）☎03-5805-2521（事業推進第二部）

FAX 03-5805-2528〒112-0004 東京都文京区後楽1-2-9 エー・ゼットキュウブビル2階☎03-5805-2607

FAX 03-5805-2608

大阪支社*富山県、石川県、福井県で建設された方については、返済開始後の管理業務を名古屋支社が行います。

☎027-324-6171

FAX 027-324-6172

広島支社*静岡県で建設された方については、返済開始後の管理業務を首都圏本部が行います☎052-218-5601

FAX 052-222-3113

福岡支社

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営業地域／福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、
大分県、宮崎県、鹿児島県〒541-0056 大阪府大阪市中央区久太郎町2-4-11
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コンフォート幟7階〒810-0001 福岡県福岡市中央区天神3-10-20
KG天神ビル東3階

FAX 06-6266-9959☎082-511-1151

FAX 082-511-1160

夏でも瓜が割れるほど冷たい湧水が流れる滝

名古屋支社

営業地域／滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、
和歌山県、徳島県、香川県、愛媛県、高知県☎06-6266-9950

盛岡市街から国道455号を経由して、車で約1時間50分

FAX 022-266-2926

営業地域／東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、山梨県、沖縄県〒112-0004 東京都文京区後楽1-2-2 ココタイラビル1階

龍泉洞

日本三大鍾乳洞のひとつとされる「龍泉洞」
は、洞内に棲むコウモリとともに国の天然記
念物にも指定されています。現在、発見されている8つの地底湖をはじめ、悠久の時が育んだ芸術的な鍾乳石の造形美は圧巻。特に、世界有数の透明度といわれる目の覚めるようなブルーの地底湖はまさに感動の一言です。

今号のアンケートハガキも、ぜひご回答ください！

☎03-3237-7411

龍泉洞
［岩手］

15 防犯対策･･･････････････････････････････ 18.0%

37.5%

10 コロナが賃貸市場に与える影響 30.3%
0％

瓜割の滝
［福井］

☎092-712-4401

FAX 092-712-4403

まるで地底都市遺跡のよう!?
特別天然記念物の大鍾乳洞
福井県

瓜割の滝

若狭町にある「 瓜割（うりわり）の滝 」は、岩の間から湧き出る清泉
で、1985年に「 全国名水百選 」にも選ばれた名水です。夏でも瓜が割れるほど冷たいことから名づけられました。また、周辺に広がる森によって、滝への道中もマイナスイオンたっぷりの清々しい空気に包まれています。
アクセス

JR上中駅から徒歩15分、舞鶴若狭自動車道・若狭上中ICから車で約15分

山口県

秋芳洞

秋吉台国定公園の地下100mに位置する大鍾乳洞で、総延長は国内第2位の11.2km超。特別天然記念物に指定されており、洞内では、数々の自然の造形美を目にすることができます。中でも、棚田のような段が続く「百枚皿」は、
まるで地底都市の遺跡のようにも見える神秘的なスポットです。
アクセス

中国自動車道・美祢東JCTを経由し、小郡萩道路・秋吉台ICから車で約5分※新型コロナウイルスの状況などを確認のうえ、おでかけの際は、各都道府県の要請にご協力ください。

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