H YO G O takken press ひょうご宅 建プレス

谷五郎オススメ！

愛され
グルメ

地元の

Vol.306

加古川市加古川町

りんご 亭

2014.10月発 行

りんご亭 加古川市加古川町友沢422-1 TEL.079-427-1370

甘さ控えめ︑
洗 練された大 人 味
ソースが決め手！
元 祖・エビカツめし［営］7:00〜19:00 [休] 第1水曜日

谷五郎が行く！

道を訪ねて

エビカツ2尾と豚ヒレカツ2枚をご飯にトッピング。特製ソースをたっぷりかけた「ミックスカツめし」。
小鉢、サラダ、味噌汁、漬物をセットした定食風のしつらえで、栄養バランスがしっかり考えられているのも嬉しい。

ヒーの味はもとより、多様な選 べるモーニングサービス。毎日訪 れる

軽 食メニューも定 評を得てファンが多いのも納得の充実度だ。

理事会の審議からきた。しかし、カツめしは門

困った時の賃貸住宅法律Q&A

外漢。
「ちょうど、何かこの店のウリをと考えていた時期で、ふわふわ食感のパンに、カツめしもいいかなと。それで、オムレツのようにふんわり

先生に、タレの基本を教わったんです」。

皿からはみ出しそうなボリュームだ。

ビジネスで使えるSNS活用術

さらに 市 内 の 各 店を食 べ 歩 いて研 究を

加 古 川 のご 当 地グルメといえば “カツ重ね、たどり着いたのが、どの店もやってめし” 。皿 盛りご 飯 の 上 にビ ーフカツをいない“エビカツめし”の開発。試行錯誤の

乗 せ、デミグラス系 のタレをか けるの が上、ルーの炒め具合を深くし、野菜も多用。

定 番だが、「りんご亭」は一味違う。開いた芳 醇で ビター な 味 わ い のソースを 完 成

エビのカツを乗せて特製のソースをかけた

さ せ た。このソース、揚 げ 物 に負けな い“エビカツめし”の元祖なのだ。

力強さがあり、マヨネーズとの相性もばっ「平成元年のオープン当時は、『カツめしちり。“ エビカツめし” の 人 気 は 急 上 昇 。

がない』と帰られるお客さんもありまして「ソース が 旨 い！」との 評 判 は 市 外 にもね」と笑うオーナーの寺田安夫さん。20歳

広がっていった。

の 頃 勤 め た 銀 座 のフル ーツ パ ーラーを

もう一 つ の 名 物 が 、ドリンク代 だ けで

皮 切りに、東 京・大 阪 の 喫 茶 業 界で 腕をハ ムエッグとロ ー ル パン、ミニ サンドと磨き、神戸でコーヒーハウスを開業。コー

ゆで卵など13種類から好きなメニューを編集
後記

最近の判例から

近所にお住まいだった料理学校の焼き上げた卵を挟んだ「厚焼き卵のサンド」も人気の一品。

明姫幹線稲屋交差点を北へ200メートルほどのところにある「りんご 亭 」。街 の 喫 茶 店といった雰囲気を醸し出している。

低くジャズが流れ、落ち着いたムードの漂う店内。天井近くに飾られた“りんごの置物”が目を惹く。

宅建Information

テーブル26席、カウンター5席の店内。料理は安夫さん、ホールは奥様・美恵子さんが担当。

六甲ミーツ・アート芸術散歩2014が開催中です。9月12日には今年たが、どれも素晴らしい作品ばかりで一点に絞り込むのに苦労しま創設した「兵庫宅建ハトマーク賞」の選考会に参加してきました。選した。選考会の様子は本誌にも掲載していますが、皆様も是非会場

考会では広い会場に点在する作品を一日がかりで見てまわりましで作品をご覧になってください。感動すること請け合いです。

2014.10月発行

広報委員長：久保満則（明石）（一社）兵庫県宅地建物取引業協会〒650-0012 神戸市中央区北長狭通 5-5-26

TEL.078-382-0141（公社）全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部

FAX.078-351-0164■広報委員会／久保満則（明石）、岩本昌樹（阪神北）、髙野正浩（神戸中央）、三幡芳信（姫路）、青木■発行人／山端和幸

306

Vol.

■編集人／久保満則

隆（但馬） URL http://www.htk.or.jp/ E-mail htk@htk.or.jp（ 一 社 ）兵 庫 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 広 報 誌［ ひ ょう ご 宅 建 プ レ ス ］

秋号

会 長
あいさつ

我々の永年の夢でありました、主任者から取引士への名称変更が、今国会で決定致しました。本当にめでたいことだと思います。
この士業化につきましては、業界の発展のため、また、
これから入会してくる後輩達

谷 五 郎 が 行 く！

道を訪ねて
第6 回

［加古川駅前ノスタルジー散歩］のためにも、不動産業界が社会にもっと認めてもらえるよう努力することが必要だと痛感しています。訪米の際、現地の不動産役（一社）兵庫県宅地建物取引業協会広報誌 ［ひょうご宅建プレス］

306 秋 号Vol.

員に聞いたところでは、
アメリカにおける不川駅界隈は、市内随一の繁華街だ。デパートや商業動産業者の社会的身分は弁護士と医者の施設が軒を並べ、駅前再開発が今また急ピッチで進中間に位置するということでした。我々の現められている。そんな市街地でありながら、このあた

実との違いに驚きはしましたが、士業化にりには、今も、西国街道の宿場町「加古川宿」の面影伴い、責任も高まりますし、それに合わせて自覚を持ちたいと思います。皆さんともども取り組みたい所存であります。
中古住宅の流通は、国の方針で前進してContents

を残す家並みや、大正・昭和時代にタイムスリップしたかのような懐かしさを感じさせる光景が残され、人々の暮らしに溶け込んでいる。“今”と“昔”がゆるやおりますが、我々不動産業者はこの不動産

かに交錯する街をそぞろ歩き。
ノスタルジックな気分の仲介というだけではなく消費者に対してに浸ってみよう。

谷五郎が行く！道を訪ねて

1

理事会の審議から4などもやっていかなくてはならないと考え

宅地建物取引主任者から「宅地建物取引士」へ！
！6

ています。
こうしたことも含めて、各支部長

困った時の賃貸住宅法律Q&A

7

はじめ理事の皆様は支部などでこれからの六甲ミーツ・アート芸術散歩2014

8

最近の判例から

10

流通対策委員会からのお知らせ

12

ビジネスで使えるSNS活用術

14

兵庫宅建Information

加古川市の玄関口・JR山陽本線＆加古川線の加古家を説明することができるインスペクション

不動産業者の心構えなどを啓蒙していた
だきたいと思っています。
平成26年7月24日開催の理事会より

15~19

たつの市と空き家バンクに関する協定を締結

15

全宅管理入会キャンペーン実施中

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道路美化デーに参加しました17

宅地建物取引主任者証の有効期限を確認しましょう 17
広報記事募集のお知らせ

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不動産開業支援セミナーを開催中です！

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見やすくわかりやすい！住まいのガイド

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めざせ！不動産キャリアパーソン

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会員動態

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（一社）兵庫県宅地建物取引業協会

会長：山端和幸

谷五郎 Proﬁle1953年、兵庫県高砂市生まれ。
神戸大学時代にブルーグラスに出会い、バンド活動を開始。
1976年、高砂市農協（現JA兵庫南）に就職。
同年バンド「ゴローショー」を結成。
1991年、農協を退職。
ラジオ関西のパーソナリティを皮切りに、
ラジオ、テレビ、音楽活動、講演会などで活躍中。

01

加古川駅南側の「ベルデモール」は、加古川の顔として市民に親しまれている商店街。ケヤキやモミ、ハナミズキなどの木立が描く緑のアーチがすがすがしい。
JAビルの手前を西に入ると、アーケードに覆われた「寺家町（じけまち）商店街」が続く。かつて、寺院がこのあたりに莫大な領地を所有していたところからこの名がついたらしい。
江戸時代には西国街道の宿場町として栄え、本陣も置かれていたという。黒壁の旧家、半二階に虫籠窓を並べた町家、商店の軒先に残るうだつなどが往時を偲ばせる。江戸時代の姫路藩役所で、参勤交代の際には大名の歓待場所、明治
天皇行幸時には休憩場所として用いられた「陣屋」
も、奥まったところにひっそり佇んでいる。
寺家町商店街に続く「本町ロード」もかつての商店街。私の子供時代には映画館もあり賑わっていた記憶があるが、今は住宅街の印象が強い。大正時代の建築とされる洋館がいきなり出現するのも面白い。

1

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[1]東播磨全域から買い物客が訪れたという寺家町商店街。黒壁の旧家が往時を物語る。 [2]この奥に、江戸時代に建てられた木造平屋の旧陣屋が現存する。[3]宿場町の面影を伝える、漆喰壁に虫籠窓を配した町家。[4]瀬戸物商だった神田家が応接施設＆倉庫として建てた洋館。地上1mぐらいの高さから始まり、2階、屋上へと続く外階段は何のため？何とも謎めいた建物だ。

加 古 川 市 の 中 心 部 に 漂 う ︑近・現 代 文 化 の 香 り ︒●宿場町の面影残す古き商店街

春日神社から少し東に進むと、加古川に現存する唯一の異人館といわれる「ニッケ社宅倶楽部」がある。明
治31年に日本毛織（通称ニッケ）が加古川工場を建設する際に現場事務所として建てられた木造洋館を移築したもので、欧米から招いた外国人技術者の宿舎として利用されたそう。現在も社宅内の公会堂として活用されている。
洋館近くには、板塀を巡らせた平屋や2階建ての木造家屋が整然と建ち並んでいる。ニッケの社宅群で、昭和初期の雰囲気に満ち満ちている。今にも、いがぐり頭の少年たちが走り出してきそうな感じ。映画「少年H」や「火垂るの墓」などのロケ地に活用されたというのも納得だ。

1[1]明治後期に建てられた2棟の 木 造 洋 館 から成る ニッケ
社宅倶楽部。意匠や造りなど、
往 時 の 姿をよく残している。
[2]大正時代以降整備された
ニッケの社宅。赤レンガ塀を巡らせた住宅も。 [3]板塀に囲まれた平屋長屋が続く社宅群。
古 き時 代 の 雰 囲 気 が 感じられ、ロケ地に選ばれたのももっともだ。[4]木造2階建て長屋の社宅というのは珍しい。

2

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●レトロな図書館の建築美に感嘆
さらに東に歩をとる。大きな銀杏の木が印象的な「称名寺」の付近一帯は、播磨屈指の古城・加古川城の跡とされている。1577年、播磨入りした羽柴秀吉が播磨国内の諸城主を集めて毛3

利攻めの軍議──世にいう加古川評定を開いた城だ。12代城主・糟屋武則は秀吉に付き、賤ヶ岳の戦いで七本槍の一人に数えられる武功を上げたという。
現在では珍しくなった昔ながらの銭湯が残る街区を進む。金剛寺浦公園の南東に位置す
る「加古川図書館」は、昭和10年に建てられた「加古川公会堂」を利用したもの。
アールデコ調ステンドグラスを施した大アーチ窓、スクラッ

1

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4

[1]播磨きっての古城跡に建てられた真言宗の寺院・称名寺。
山門正面の大銀杏は、昔から加古川の街のシンボルだった。[2]境内には、南北朝時代の武士の忠義を今に伝える供養塔もある。 [3]今ではもう珍しくなった、昔ながらの銭湯。 [4]昭和初期のノスタルジーとモダニズムを今に伝える建造物として、人々に親しまれている加古川図書館。地域を代表する歴史的遺産だ。

チタイル張りの正面部分など、凝った意匠が随所に見られ、昭和初期の建築美を今に伝えている。東京出身・在住の三島由紀夫が、あえて本籍

但馬の小京都・出石
散策コースマップ

地の加古川に出向き、この建物横で徴兵検査

JR加古川駅を受けたというエピソードも残り、興味をそそられる。
加古川市民の私にとって、今回のコースは、●映画のロケ地は昭和そのもの
国道2号線を渡り、春日神社に参詣する。平安時代末
期、時の領主・糟屋有季が奈良の春日大社から分霊を迎

日本毛織の工場開設後、えて建立したものと伝えられる。境内には、猫の仇討伝説

寺家町商店街。婦人用品の残る赤壁神社もまつられている。ギャンブルに霊験あらたかとかで、参拝者が絶えない。根元から二股に分かれた“夫婦銀杏”は、夫婦和合のシンボル。昔は、木の下で結神田家住宅洋館
ベルデモール

普段から歩き慣れた散歩道だ。だが、改めて取本格的な商店街になった店が多いのは、工場で働く女性客が多かったから。

材してみて、
これまで見過ごしていた魅力が、まだたくさんあることに気づいた。知れば知るほ

寺家町商店街春日神社

どオモシロさが増すこの町を、ぜひ、のんびり散策してもらいたい。

称名寺

ニッケ社宅倶楽部
加古川図書館

婚式も行われたそうだ。
0203

宅地建物取引主任者から『宅地建物取引士』へ！
！

宅建業法改正法案が第186回国会（常会）で成立
業界の永年の悲願でありました「宅地建物取引士」
への名称変更が先の通常国会にて漸く実現しました。
実現に至るまで、協会顧問の国会議員の先生方にも多大のご支援をいた

宅

賃貸住
困った時の

Q

Q&A

賃借権と抵当権との関係
すでに抵当権が設定されている建物を賃借したところ、抵当権者から即時明渡しを要求されました。抵当権者にはそのような請求権があるのですか。

だきました。
このたびの実現に向け先鞭をつけられた石井一前参議院議員と法案成立に自民党宅地建物等対策議員連盟事務局次長として尽力された盛山正仁衆議院議員から当協会宛に祝辞文が寄せられましたので、次のとおり掲載いたします。

「 士 」法 成 立 を 祝 う「宅地建物取引士の成立」

この度、長きにわたる業界の悲願である宅地建

貴業界の長年の懸案でありました「宅地建物取物取引士として新たなスタートを切る皆様に、心引主任者の宅地建物取引士」への変更の法改正からのご祝辞を申し上げます。

要望を受けて、昨年10月の自民党宅建議連・全国

私は国会では民主党不動産団体議員連盟会長
として、また自民党時代も宅建議連設立発起人と不動産政治連盟合同総会で議員立法化を行うことが決定されました。

A（1）抵当権の性質
抵当権は、競売手続きにおいて実現される抵当不動産の交換価値から他の債権者に優先して被担保債権の弁済を受けることを内容とする物権であり、不動産の占有を抵当権者に移すことなく設定されます。
したがって、抵当権者は、原則として、
抵当不動産の所有者が行う抵当不動産の使用または収益について干渉することができず、所有者が抵当不動産を誰に賃貸しようと抵当権者はこれに干渉することができません。

（2）抵当権による占有排除
このように、抵当権は、抵当不動産の交換価値のみ把握し、競売に至るまでは所有者の占有には関与しない担保物権であるため、抵当不動産を正当な権原により、または不法に占有しているというだけでは、抵当権の侵害には

その後精力的に検討を進め、自民党・公明党のならないと解釈されてきました。
したがって、従前、判例においては、抵当権にもとづく妨害排除請求として抵当不協議を整えた後、他の各党とも調整を重ね、本年5動産の明渡請求を求めることはできないし、抵当不動産の占有は、権原の有無を問わず、抵当不動産の保全のたかねてからの業界の強い要望を受け、民主党

月30日に衆議院国土交通委員会に法案を提出致

め、占有自体が担保価値を減少せしめるものとして、債務者の所有権にもとづく返還請求権を代位行使して抵当不政権下で宅地建物取引業法一部改正法案の成立しました。
6月3日に衆議院で可決、同月18日に参議

動産の明渡しを求めることもできないとされてきました（最高裁平成3年3月22日民集45巻3号268頁）。

を目指して幅広く活動をして参りましたが、突然院で可決・成立し、同月25日に「宅地建物取引業法の解散のため一昨年暮れに継続審議となりましの一部を改正する法律」が公布されたところです。

た。先の国会で、この法案が超党派で成立したこ

来年の4月の施行を目指して国土交通省では、とは、その立案者として、私にとりましても、
これ以法定講習の充実、業界団体の倫理規定の見直し

上の喜びはありません。

等の対応に着手しています。

して、永年、宅建業界との深い関係を築いてまいりました。

これを一つの節目とし、貴業界の益々のご発展

私達議連が中心となって、悲願であった宅建法と我が国の繁栄のために、皆様が新たな道を歩を改正致しました。今後は「士」の名称にふさわしまれることを祈念いたします。

い適正な業務確保が可能となるよう、県協会におかれてもご協力をお願いしたいと考えております。

その結果、抵当不動産の短期賃貸借の濫用または不法占拠の横行はあとを断たず、また、抵当権を実行されるような所有者は、みずから所有権にもとづき返還請求権を行使する余力をもたない場合も多く、第三者の不法占拠を放置する由々しき事態に至っており、新たな判断が渇望されていたのです。

（3）最高裁大法廷判決
最高裁は、平成11年11月24日大法廷を開き、前掲の判例を改め、不法占拠によって競売不動産の売却価格が下がるおそれがあるような場合には、抵当権が侵害されたと評価でき、抵当権者は物件の所有者に代わって妨害を排除できるとし、競売手続きの進行が害されて適正な価格よりも売却価格が下がるおそれがあるような場合は、
抵当権に対する侵害として、抵当権者は、その是正のために、所有者に代わって妨害排除できるとしました。
また、傍論で、「抵当不動産の交換価値の実現が妨げられているような場合には、抵当権に基づく妨害排除も許される」としています（最高裁平成11年11月24日判事1695号40頁）。

（4）本問に対する回答
抵当権は、所有者が抵当権の設定されている建物を第三者に賃貸しても、
原則として、
明渡請求することはできません。
所有者は、抵当権が設定されている建物であっても、自由に賃貸借を行い、賃料を徴収できます。
抵当権者は、抵当物件の建物の交換価値の実現が妨げられているような場合に限り、抵当権にもとづく妨害排前参議院予算委員長

石 井一

衆議院議員 兵庫県第一選挙区
自由民主党宅地建物等対策議員連盟事務局次長

除請求として、または所有権の代位行使（民法423条）
によって、交換価値の是正を求める範囲内で建物の明渡請求ができます。

盛 山 正 仁弁護士 小林 芳郎
賃貸住居の法律Q&A
（4訂版）

06

編集者：東京弁護士会易水会

発行所：住宅新報社 刊

07

現代アートの祭典「六甲ミーツ・アート 芸術散歩2014」に協賛しています
ROKKO MEETS ART 2014. 9.13sat-11.24mon

兵 庫 宅 建 で は 、今 年 で ５ 回 目 の 開 催 を 迎 える

は 、是 非ご 覧ください 。作 品 脇 に は「 兵 庫 宅 建 ハト

「 六 甲ミーツ・アート 芸術散歩2014」に今年も協賛マーク賞」の選考理由が記されたプレートも主催者

しています。
「六甲ミーツ・アート 芸術散歩2014」はの方にご用意頂きました。

六甲山を背景に現代アート作家、総勢42組の作品展

今年は六甲山のもう一つの顔である有馬温泉への示やパフォーマンス、ワークショップが楽しめる一大

ロープウェー「六甲山頂駅」にも作品が展示されていアートイベントです。六甲山という大自然の中に佇むます。初めての方も、もう何度も足を運ばれている方作品達は、季節の移ろいとともに変化する背景とも相も是非この魅力ある作品達に会いに行きませんか？

まって他のアートイベントとは違った楽しみがあります。
本 年 は 、例 年 実 施されているポスター や ホ ー ム

会期は９月１３日（土）から１１月２４日（月・休）まで。

ページなどへの協会名掲載に加え、「兵庫宅建ハトマーク賞」を設け、ささやかではありますが、アーティ
ストの応援を始めました。賞の選考は、久保広報委員長と髙 野 広 報 副 委員長 が 務 めました。二 次 審 査 に残った 1 5 作 品 の 中 から審 査 の 結 果 、「 樹 木 の 通り
抜 け」
（小川泰輝さん）に決定、9月12日（金）に授賞式が行われました。作品は六甲山カンツリーハウス内の中央芝生です。未来への架け橋を思い起こさせてくれる素晴らしい作品ですので、会場にお越しの際「六甲ミーツ・アート 芸術散歩2014」
に関しては公式ホームページをご覧いただくかインフォメーションにお問い合わせください

http://www.rokkosan.com/art2014/

六甲ミーツ・アート 芸術散歩2014インフォメーション●T e l : 078-891-0048（平日10:00〜17:30 土日祝は〜18:00）●Mail : r m a - i n f o @ r o k k o s a n . c o m09

最近の判例から▶ 借地借家法11条1項の類推適用〜
賃料増減額請求権の立法趣旨と調整機能の相克

1 はじめにゴルフ場 経 営を目的とする地 上 権 設 定 契 約 及び 土 地 賃 貸 借 契 約につき借地借家法1 1 条の類推適用をする余地はないとされた事 例
平成23年（受）第2229号 賃料減額請求本訴，地代等支払請求反訴事件
最高裁

平成25年1月22日 第三小法廷判決

集民第243号1頁、判例時報2184号38頁

由や合理性を検討した上でそれと同様の合理性がある他

本件土地が建物の所有と関連するような態様で使用されて認めませんでした。元々の立法趣旨は無視できないというの事項にも適用を及ぼす方法のことです。事情変更の原いることもうかがわれないから、本件契約につき借地借家判断だと思われます。

借地借家法11条1項本文は、借地契約の地代等につい則とは、契約締結時に前提とされていた事情がその後変法11条の類推適用をする余地はないというべきである。」（2）
このように当初の立法趣旨が歳月を経て時代の要請とて「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の化した場合、当事者は契約内容の修正を請求できるとい

矛盾することがあるので、法律の規定だけでなく、社会的価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、う考え方です。

機能、過去の条文解釈に果敢にチャレンジする裁判例の又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となった

1審の宮崎地裁（平成23年3月21日）は借地借家法11条

ときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向1項の適用・類推適用は認めませんでしたが、事情変更のかって地代等の額の増減を請求することができる」と定原則を根拠にＸの減額請求を一部認めました。２審の福本件の考え方と本判例
4 を取り上げた意義

め、地代等増減請求権を認めています（建物賃貸借の場

岡高裁宮崎支部（平成23年8月31日）は同条項の適用は認（1）借地借家法11条1項の類推適用の可否は、実は、従来か額請求を「権利の濫用」
として退けたものもあり、私自身も合は借地借家法32条1項）。

めませんでしたが、類推適用を認めて、1審と同様に減額ら争いがありました。同条項の元々の立法趣旨は、長期間の権利濫用論によって最高裁で勝訴した経験があります。賃

この規定は、借地借家契約が長期間継続する中で、貸請求を認めました。Ｘが最高裁に上告したところ、最高裁

借地権を受忍しなければならない借地権設定者に対して料増減額請求に直面したときは、個々の事情に応じたバラ

主・借主の利害調整の機能を果たしていますが、実は奥深（平成25年1月22日判決）は、次のように述べて、1、2審の土地利用の制約の代償として地代の増額請求権を認めた

ンス的解決が求められます。

い問題を秘めています。たとえば、ゴルフ場など建物所有判断を破棄し、Ｘの減額請求を棄却しました。

もので、それとのバランス上、賃料減額請求権も併せて規目的とはいえない土地賃貸借契約の場合、賃料の増減額

ろが、同条項は、借地権が長期化する中で当事者間の利害「借地借家法は、建物の所有を目的とする地上権及び土を合理的に調整する機能を持っており事情変更の原則を地の賃借権に関し特別の定めをするものであり（同法1明文化したものともいえます。
この利害調整機能を強調す

昭和63年、ＹはＡとの間で、Ｙを地上権設定者（賃貸条）、借地権を『建物の所有を目的とする地上権又は土地のると、公平の観点から幅広く類推適用すべしとなります。

人）、Ａを地上権者（賃借人）とする地上権設定契約・土地賃借権』と定義しており
（同法2条1号）、同法の借地に関す物価が右肩上がりだった時代には元々の立法趣旨が妥

賃貸借契約を締結しました。
ゴルフ場経営を目的とするもる規定は、建物の保護に配慮して、建物の所有を目的とす

当するとしても、バブル崩壊後のデフレ経済下で賃料の減のです。その後本件契約の地上権者（賃借人）の地位はる土地の利用関係を長期にわたって安定的に維持するた額が争われることも日常茶飯事となってきたから利害調転々譲渡され、平成18年からはＸが本件土地を利用してめに設けられたものと解される。同法11条の規定も、単に整機能を重視すべきでないか、こうした問題意識が1、2審

ゴルフ場を経営していました。

長期にわたる土地の利用関係における事情の変更に対応の背景にあったと思います。
ところが最高裁は類推適用を

2 事案の概要と裁判の争点動向には常に配慮する必要があります。
また、今回は借地借家法の解釈で賃料減額が認められませんでしたが、裁判例では、事情変更の原則を適用したもの、減額請求や増定したといわれています。元々の立法趣旨を尊重すると、建3 最高裁判決の要旨

請求の規定は利用できないのでしょうか？

Ｘは平成19年、Ｙに対し、バブルの時期に合意されたすることを可能にするというものではなく、上記の趣旨によ地代等がその後の事情により不相当な高額となっているり土地の利用に制約を受ける借地権設定者に地代等を変こと等を理由に賃料減額の意思表示を行い、訴訟となりま更する権利を与え、また、
これに対応した権利を借地権者した。

に与えるとともに、裁判確定までの当事者間の権利関係の本件では、借地借家法の適用がない賃貸借契約におい安定を図ろうとするもので、これを建物の所有を目的としなて、同法11条1項の適用・類推適用、事情変更の原則の適い地上権設定契約又は賃貸借契約について安易に類推適用によって地代等の減額を認めてよいかが問題となりま用すべきものではない。本件契約においては、ゴルフ場経した。類推適用とは、法律のある規定についてその立法理営を目的とすることが定められているにすぎないし、また、物所有目的でない賃借権にまで類推適用を認めて賃料減額請求を容認するのは妥当でないことになるでしょう。
とこ※写真はイメージです。

兵庫県弁護士会
イメージキャラクター
ヒマリオン

執筆者
弁護士

萩田

満（兵 庫 県 弁 護 士 会 ）profile東京大学法学部卒業。司法修習終了後の2001年、兵庫県弁護士会に弁護士登録。2013年4月から1年間、兵庫県弁護士会の副会長をつとめる。不動産に関する事件だけでなく、民事事件、家事事件、債務整理事件、刑事事件等を多数取り扱っている。
［中神戸法律事務所］〒650-0025 神戸市中央区相生町1-2-1

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破棄自判

東成ビル3階TEL:078-341-3332

FAX:078-341-3452

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ビジ ネ スで 使 える、SNS 活用術

基礎編
vol.6

Facebook?
Twitter?
SNS? G

このSNS活用術も早いもので6回目となりました！今まで、Facebookを中心にSNSのことを

oogle+

LINE?
mixi?

?

説明してきましたが、今回は少しFacebookを離れ、それ以外のSNSにも触れてみることにします。
最近では様々なSNSが存在しています。
どれがいいのでしょうか？今回は、様々なSNSの特徴を比較してみましょう。
題して…

様々なSNSの特徴を知り、自分にあったSNSを活用しよう！

まずは、最近流行っている代表的なSNSの特徴を
分かりやすく表にまとめてみました。

から、検索エンジンに影響を与えることができ、SEO対策に有益であります。
ローカルビジネス向き。

たつの市では空き家を有効に活用する為、「空き家バンク」
を創設し、７月１日から運用を開始しました。
これに先立ち、６月２７日には当協会西播磨支部とたつの市との間で媒介に関する協定が締結されました。空き家バンクでは物件の所有者が物件を登録後、たつの市がホームページで公開します。西播

磨支部は仲介業者を選定して空き家バンクに登録された物件の早期契約に協力しています。

Twitterが「個人アプローチ」に向いてないわけではなく、より「情ションするSNS。自分自身の写真をアップするの思います！

ころ が 、他 の S N Sとは 切り口 が 違 い ま す 。

報の拡散・共有」にポイントを置いていると捉えていただければとではなく、他の人の写真をコレクションしていくと力が特徴。情報のリアルタイム性も高いため、です。

今回のまとめ一言でSNSといっても様々なSNSがありますよね！
“これ面白そう”というものはあったでしょうか!?

それぞれの特徴を見極め、まずは個人からでも利用して◆Google+Googleが提供するSNS。
日本ではまだまだ大人

気とは言い難いですが、世界規模では2位を誇るSNSであります。Googleが提供していること

講師

みてください。その先にビジネスに活用できる“何かが”発見できるかもしれませんよ♪

たつの市空き家バンクの詳細はたつの市ホームページをご覧ください。

たつの市空き家バンク

電鉄商事株式会社 DTSコミュニケーションズ

http://www.city.tatsuno.lg.jp/kouhohisho/akiyabank.html

土井 孝純（どい たかよし）
TEL：078-252-8605

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空き家等詳細情報の問い合わせ等

くのに利用価値ありです。

◆Twitter

スポーツなどの実況やセール情報配信に最適

取扱業者

Instagram同様、視覚的にブランディングしていでは、いくつかのSNSの特徴を簡単に説明していきましょう。
実名登録なしのオープンSNSで、高い情報拡散（一社）兵庫県宅建協会西播磨支部

売買・賃貸借のインターネット上にあるあらゆる画像をコレク居住するための住宅を探している

この図は、あくまでも特徴をとらえて配置したものですので、

情 報 提 供交渉・契約

◆Pinterest

こんな感じになるのではないでしょうか！

問い合わせ・登録取扱業者を依頼

で、写真・動画によるイメージ戦略、
ブランディン

グに最適です。

取扱業者を選定

現在日本でも急速に伸びているSNSのひとつ

売買・賃貸借のTwitter、Tumblrなど5種類のSNSとも共有可。

交渉・契約

簡 単 に 作 成 で きます 。写 真 は F a c e b o o k 、

情 報 提 供仲介を依頼

ンで写真を様々な形に加工でき、素敵な写真を問い合わせ・登録︿利用希望者﹀

写真や動画をメインとしたSNSで、
スマートフォ

＊たつの市空き家情報登録制度◆Instagram

たつの市と「空き家バンク」に関する協定を締結

空 き 家 バンク

ペーン告知やクーポン配布に最適です。

西播磨支部︿たつの市﹀に確実に情報を届けるられることから、キャン

建

売りたい・貸したい

キスト、画像が送れ、プッシュ通知が可能。
このプッシュ通知を利用することにより、
リアルタイム兵庫宅

空き家を

日本人ユーザー数が世界一を誇る、スマートフォン利用者には必須のSNS。無料で通話やテ

支部 a t i o n
磨
播
m
西
Infor

︿物件所有者﹀

◆LINE

からのらせ
お知

E-MAIL：doi@gokakunin.com
Facebook：https://www.facebook.com/takayoshi.doi
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まへ
さ
皆
の
on

兵 庫 宅 建 I n f o r m a t i o n

会員 建 I n f o r m a t i

道路美化デーに参加しました

兵庫宅

全宅管理

入会キャンペーン実施中

8月26日（火）に実施された神戸市主催の道路美化デーに参加してきました。
酷暑のなか当協会を含む10

団体約180名が神戸市役所北側にある花時計前に集

今だけの入会特典！

合し、JR元町駅東口までを4班に分かれて清掃しまし

業務に直結する便利でお得なPCソフト『間取りプレミアム』＆『ひな形BANK』（総額６万円相当）をプレゼント！
（平成27年3月31日までの期間限定）

全宅管理は、全宅連を母体として平成13年に設立された一般社団法人で、賃貸管理業界最大の会員数を擁しています。全宅管理では、全国的なた。
当協会は、神戸地区協議会から28名の皆様が参加されました。

道路美化デーは道路ふれあい月間の行事として毎年行われているもので当会も毎年参加しています。

宅地建物取引主任者証の有効期限を確認しましょう

組織基盤の更なる強化を図り、きめ細かな地域間ネット

宅地建物取引主任者として業務をワークを構築していくため、新規入会者を募集しています。

この機会に是非ご入会をご検討下さい！
！

●入会金・年会費について（1）入会金

宅地建物取引主任者証を更新するにん。有効期限が切れている取引主任者会を受講することが必要です。兵庫県

任者証を所持していなければなりませ＊20,000円 （2）年会費行うためには、有効な宅地建物取引主

証では、取引主任者としての業務を行うことは出来ません。

また、宅建業者は、専任の取引主任

24,000円（2,000円（月額）×12ヶ月分）

者の法定数が不足した場合は、２週間以内に補充等必要な措置をとらなけれ●入会手続きについてばなりません。違反した場合は、宅地建物取引業法違反となりますので、ご注

１．入会申込書の提出

は、都道府県知事の指定する法定講習

知事に登録している更新対象者には、主任者証の期間満了日から約４〜５

ケ月前頃に封書にて受講申込書を登録されている住所に送付します。

※住所等が変更されている場合は案内が届きませんので、必ず変更登録申請書を提出してください。

意ください。

入会申込書に必要事項を記入いただき、協会宛に郵送又はファックス（03-5821-7330）にてご送付ください。

※詳しくは協会ホームページ「宅地建物取引主任者情報」
をご覧ください。

２．年会費（月割）の振込
入会申込書の到着が確認できましたら、当協会より入会金及び年会費振込依頼書を広報記事募集のお知らせ

貴社宛にファックスにて送信いたします。同依頼書に従い入会金及び年会費をお振込みください。

３．当協会から会員向け資料一式を送付
入会金及び年会費のご入金が確認できましたら、当協会より会員証、ＩＤ・パスワード、
年会費集金代行申込書、各種製作物等会員向け資料一式をご送付いたします。

広報委員会では「ひょうご宅建プレス」に掲載する記事を募集中です。

内容はどんなものでも結構です。記事は広報委員会で

詳細は全宅管理のHPで。
（入会案内・申込書等もダウンロードできます）
http://www.chinkan.jp/

全宅管理【問い合わせ・入会書類送付先】
一般社団法人

〒101-0032

全国賃貸不動産管理業協会

千代田区岩本町2-6-3

全宅連会館5階 TEL 03-3865-7031

作成いたしますのでご連絡いただければ担当者が取材にお伺いいたします。
下記までお気軽にご連絡ください。

問合せ先

兵庫宅建協会本部広報担当

電 話 : 078-382-0141

メール : htk@htk.or.jp（メールのタイトルには「広報記事について」と明記してください）

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兵 庫 宅 建 I n f o r m a t i o n

不動産開業支援セミナーを開催中です！

［不動産キャリア］サポート研修制度

全宅連からのお知らせ

不動産業に興味のある方、独立して開業したい方等を対象にした開業支援セミナーを開催中です。
セミナーでは、不動産業の概要や免許申請手順、宅建協会や保証協会への入会方法など、開業に必要な情報をご提供しています。

また、
開業して第一線でご活躍中の当会会員による体験談など盛りだくさんな内容で開催しています。

日 時●平成26年11月18日（火）●平成26年12月16日（火）●平成27年 １月13日（火）

場

兵庫県不動産会館（神戸市中央区北長狭通5-5-26）

所

参加費

無料

問合せ先

協会本部：

いずれも
午後1時〜
午後3時

078-382-0141（担当事務局 佐伯）※掲載日以外にも毎月開催しております。他の日程については、開業ヘルプデスクまでお問い合わせください。

受講料①宅建協会会員、その従業者：8,000 円（税別）②その他：12,000 円（税別）

見やすくわかりやすい！

『住まいの購入ガイド』『住まいの売却ガイド』『住まいの購入ガイド』と『住まいの売却ガイド』は消費者の方が住まいを購入・売却するときに必要な法知識や手続き等をまとめた小冊子です。取引の流れに沿って、イラストをふんだんに使って解説しているので、見やすくわかりやすい 内 容です。お客さまに差し上げるなどして、ぜひご活用ください。

テキスト+
Web で
学習

公益認定事業【不動産キャリアパーソン】とは■不動産取引実務の基礎知識修得を目的とした通信教育資格講座。
宅建業従事者の方なら、修了試験合格後、全宅連に申請すると◆編集・発行・販売：（公社）全国宅地建物取引業協会連合会（公社）全国宅地建物取引業保証協会◆定価：各108円（税込）◆申 込 数：各ガイドとも最小申込数は30冊、以降10冊単位のお申込み。
（両方のガイドを注文するときは各ガイドとも30冊以上の注文で受付）◆送■宅地建物取引主任者の方は自身の知識や実務の再確認として受講され、また会社の従業員研修としても利用されています。

料：合計の注文数が200冊まで470円、以降200冊追加ごとに470円加算。
※沖縄県および離島の送料は、別途。※送料は発送先1箇所の金額です。複数箇所の場合は1箇所増えるごとに同額がかかります。
※注文後、お手元に商品が届くまでに5〜7日程日数がかかります。

◆申込方法：全宅連ホームページから申込書をダウンロードし、FAXでお申込みください。
〈発送・請求代行（株）大成出版社宛〉
URL http://www.zentaku.or.jp/public/publication/index.html◆お問合せ：〒101-0032 東京都千代田区岩本町 2-6-3 全宅連会館3階(公社)全国宅地建物取引業協会連合会広報研修部

公益社団法人
全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）佐藤まり江さん

FAX 03-3325-1888◆支払方法：請求書による後払い。
（お届け後、大成出版社から請求書が郵送されます）

18「不動産キャリアパーソン」として資格登録されます。

TEL：03-5821-8181〔お問合せ〕〔お問合せ〕 全宅連
全宅連 広報研修部
広報研修部 TELTEL 03-5821-8112
03-5821-8112 （平日9
（平日9：
：00
00 〜17：〜17：0000 ））〔お申込み〕〔お申込み〕 全宅連ホームページまたは所属の宅建協会へ
全宅連ホームページまたは所属の宅建協会へ

不動産キャリアパーソン

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