あしたの賃貸ライブラリー
その人らしく「暮らせる」賃貸住宅の可能性を広げる

2

あしたの賃貸ライブラリー 2
その人らしく「暮らせる」賃貸住宅の可能性を広げる
一般財団法人 住宅改良開発公社／編集

あしたの賃貸ライブラリー
その人らしく「暮らせる」賃貸住宅の可能性を広げる

2

あしたの賃貸ライブラリー 2
その人らしく「暮らせる」賃貸住宅の可能性を広げる
一般財団法人 住宅改良開発公社／編集

あしたの賃貸
ライブラリー 2
その人らしく「暮らせる」賃貸住宅の可能性を広げる
一般財団法人 住宅改良開発公社／編集

「あしたの賃貸ライブラリー２」
はじめに住宅改良開発公社は、1955 年の設立以来、その時々の社会経済情勢や住宅事情に応じた活動を展開し、住生活の安定と居住水準の向上に寄与してまいりました。そして現在は、金融機関、住宅事業者など関係の方々との密接な連携の下で、建設計画や資金計画の面から賃貸住宅のオーナーの皆様をサポートすることを通じて、良質な賃貸住宅の供給に貢献することを中心的な業務としているところであります。
そうした立場から、賃貸住宅については関心を持ち、これまで調査研究を行ってまいりました。しかしながら、昨今の経済社会の大きな、そして急激な変化を目の当たりにいたしますと、私たちの暮らし、働き方、
そして地域、まちなどの関わりの中で賃貸住宅の在り方なり役割、そして、可能性を基本に立ち返ってしっかりと整理し、把握し、提示すべきではないかという問題意識の下、「あしたの賃貸プロジェクト」を 2020 年に立ち上げ、活動を展開しております。
今回は、賃貸住宅の社会における役割を見つめ直し、「賃貸住宅の可能性を広げる」をテーマに、「あしたの賃貸プロジェクト第２回シンポジウム」を企画いたしました。そこで、講師に、あしたの賃貸プロジェクトの発足当時からご指導いただいております東京大学大学院教授の大月敏
雄様をはじめ、賃貸住宅を核とするそれぞれの事業に熱い思いで取り組んでおられる３名の方、株式会社 R65 の山本遼様、大阪府住宅供給公社の田中陽三様、そして株式会社エンジョイワークスの福田和則様をお

01

C

O

N

T

E

N

T

S

迎えいたしました。本プロジェクトの趣旨にご理解をいただき、大変お忙しいにもかかわらず、ご講演いただいた次第です。2021 年 12 月に開催した第２回シンポジウムでは、講師の方々から、賃貸住宅について理論
から実践まで幅広く、そして立体的に賃貸住宅の役割を考えることができる貴重なご示唆をいただきました。このシンポジウムの内容を共有させていただきたく、この度、「あしたの賃貸ライブラリー２」を発刊することといたしました。

あしたの賃貸ライブラリー 2

その人らしく「暮らせる」賃貸住宅の可能性を広げるの関心が高まり、また、議論が深まり、そして、賃貸住宅の特性を活かして、賃貸住宅を核とする具体のプロジェクトが動き出すことを心より願っております。

一般財団法人住宅改良開発公社
理事長

稗田

昭人

次

Chapter 1

社会の潤滑油としての賃貸住宅「あしたの賃貸プロジェクト」を一つの契機として、賃貸住宅について

目

東京大学大学院

工学系研究科建築学専攻

教授

大月敏雄 ……… 7

1-1

新旧住宅双六に見る 1973 年と 2007 年の居住を取り巻く変化 ……… 8

1-2

賃貸住宅の特性 ……… 13

1-3 「近居」という住まい方 ……… 17
1-4

近居を成立させる「分譲 + 賃貸」……… 21

1-5

近居の実態 ……… 25

1-6

人は家に住むばかりでなく、町にも住む ……… 27

1-7

引っ越しへの注目 ……… 29

1-8
1-9

環境移行という視点 ……… 31
なつやまふゆさと

夏山冬里という二拠点居住 ……… 33

1-10

地域文化を継承する賃貸住宅 ……… 35

1-11

新たな暮らしの価値を生む賃貸住宅 ……… 38

1-12

地域をつなぐ賃貸住宅 ……… 43

1-13

生業（なりわい）を育む賃貸住宅 ……… 45

1-14

部分貸しの賃貸住宅 ……… 46

1-15

困っている人々を助ける賃貸住宅 ……… 48

1-16

緊急時を支える賃貸住宅 ……… 51

1-17 サブスクという新しい賃貸住宅 ……… 52

02

CONTENTS

03

Chapter 2

あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る
一般財団法人住宅改良開発公社

2-1

住まい・まち研究所所長

松本眞理 ……… 55

賃貸住宅の入居者を取り巻く環境 ……… 56

4-5

再生へのアプローチ 1：リノベーション ……… 123

4-6

再生へのアプローチ 2：コミュニティ支援 ……… 131

4-7

再生へのアプローチ 3：空家活用 ……… 141

4-8

情報発信について ……… 151

2-2 あしたの賃貸アンケートとは？……… 60

4-9 これまでの成果 ……… 155

2-3 あしたの賃貸アンケート結果からみるご自宅を中心としたコミュニティ……… 64

4-10 ニュータウンにおける団地再生の意義 ……… 156

2-4 お引越しの理由をひも解く……… 67

4-11 まとめ ……… 162

2-5 これから住み替えたい住宅とは？ ……… 72
2-6 自分らしく暮らせる住まいとは？ ……… 75
2-7

理想の賃貸住宅とは？ ……… 77

Chapter 5

賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ
株式会社エンジョイワークス 代表取締役

Chapter 3

いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅
株式会社 R65

代表取締役

山本遼 ……… 81

福田和則 ……… 165

5-1 「みんなで一緒にまちづくりを！」……… 166
5-2 まちづくり仲間をつくるための、５つの仕掛け ……… 168
5-3 エンジョイワークスの現在地 ……… 174

3-1 いくつになっても豊かな暮らし 賃貸住宅で 65 歳を超えても暮らしやすく ……… 82

5-4 これからの賃貸住宅の考え方 ……… 189

3-2

5-5

参加型でつくった三つのシェアハウス ……… 190

5-6

共感投資でかなえる、自分らしい賃貸暮らし ……… 201

65 歳からでも好きな住まいを選べる不動産事業―R65 不動産 ……… 83

3-3 ぽっくり物件.com ……… 93
3-4 シェアハウス事業 ……… 95
3-5 フリーランス不動産 ……… 107

Chapter 4

Chapter 6「あしたの賃貸プロジェクト第 2 回シンポジウム」～その人らしく「暮らせる」賃貸住宅の可能性を広げる～質疑応答 ……… 209

響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

大阪府住宅供給公社 経営管理部住宅経営課 団地イノベーショングループ長 田中陽三 ……… 109

04

4-1

大阪府住宅供給公社について ……… 110

4-2

泉北ニュータウンについて ……… 112

4-3

茶山台団地について ……… 117

4-4

茶山台団地再生プロジェクトについて ……… 119

CONTENTSCONTENTS

05

Chapter
社会の潤滑油としての
賃貸住宅
大月 敏雄
東京大学大学院 工学系研究科建築学専攻 教授
1967 年福岡県生まれ。東京大学工学部建築学科卒業、同大学院博士課程単位取得退学。博士（工学）。横浜国立大学工学部建設学科助手、東京
理科大学工学部建築学科准教授を経て現職。専門は建築計画、住宅地計画、住宅政策。著書に『近居―少子高齢社会の住まい・地域再生にどう活かすか』（編著、学芸出版社）、『集合住宅の時間』（王国社）、『町を住みこなす－超高齢社会の居場所づくり』（岩波書店）、『住まいと町とコミュ
ニティ』（王国社）、『住宅地のマネジメント』（編
著、建築資料研究社）、『「住む」ための事典』（編
著、彰国社）『市民がまちを育む―現場に学ぶ、「住
まいまちづくり」』（編著、建築資料研究社）ほか。

すごろく

賃貸住宅は、単に住宅双六上の「郊外庭付き一戸建て住宅」という「上がり」

しずつ外に出ていって、17 番目の郊外庭つき一戸建て住宅よりさらに外側に、に到達するまでの、人生前半部分の仮の住まいという位置づけ以上の価値を、「老人ホーム」とか、「親子マンション互助」とか、「生涯自宅現役」などといっ今の社会で発揮しつつある。

た老後の住まいも新たな双六のコマとしてくっつけないと、今の日本人の住宅

かつてよりずいぶん幅の広い人生のシナリオが展開する中で、効果的に賃貸住宅を利用することで、より豊かな生活を実現できる可能性が見えてきた。

1-1 新旧住宅双六に見る 1973 年と事情というのは説明できないのではないかという、非常に説得力のある絵ができている（図 1-1）。
図 1-1

住まいづくりの転換点 新旧住宅双六と老後の住まい

2007 年の居住を取り巻く変化「その人らしく暮らせる賃貸住宅」を追求していくために、賃貸住宅の一つの重要な機能である「引っ越していくときの潤滑油」、つまりいろんな居住形態の橋渡しという役割を果たすというようなところに注目してみたい。
通常賃貸住宅というのは、いわゆる住宅双六で最終的な「上がり」とされている、郊外庭付き一戸建てを建てるまでの、人生の前半部分の仮の住まいという位置づけが主であったといっていいだろう。
でも、賃貸住宅が、人生の半分の仮の住まいという位置づけ以上の価値を、今の社会で発揮しつつあるんじゃないかということをまずいろいろと確認させていただこうと思う。

現代住宅双六（上田篤）1973年朝日新聞
新・住宅双六（上田篤）2007年日本経済新聞
・各コマは日本の住宅政策・ハウジングの歴史 ・34年経ち、「余生」が長くなったことを反映
・「上り」は、「庭つき郊外一戸建て住宅」 ・一つではない、多様な「上り」を想定（6つ）

・適切な引っ越し・引越し先 が地域で成り立つことが大事
出典 :（左）上田篤「現代住宅双六」朝日新聞、1973 年、（右）上田篤「現代住宅双六」日本経済新聞、2007 年

今、日本人の人生のスタイルというのは大変多様になっていると思うが、かつてより随分幅広い人生のシナリオが展開する中で、効果的に賃貸住宅を利用

こうした絵の中を一個一個読み解いていくと、今の賃貸住宅の位置づけみたすることで、より豊かな生活を実現できる可能性が見えてきているのではないか

いなものが少しだけ見えてくるのではないのかなと思い図 1-2 をつくってみた。

と思っている。

左側が 1973 年の住宅双六の一コマごとの住宅の種類を文字として落とし、同

1973 年に上田篤先生がつくられた住宅双六では、「ふり出し」が右下にあって、いろんな部屋や建物に移り住みながら、最後には郊外庭つき一戸建てに上がっ

様に 2007 年のものを図の右側に示している。そして、賃貸住宅に相当する部
分を黄色で示している。

ていくというものであった。これに対して、2007 年に同じく上田篤先生がつくられた新しい住宅双六があり、そこでは真ん中に「ふり出し」があって、今度は少08

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-1

新旧住宅双六に見る 1973 年と 2007 年の居住を取り巻く変化09

はなれ・同居、橋の下・仮小屋、下宿」といった賃貸空間を代替するような、

図 1-2 新旧の住宅双六の「コマ」の比較
0 ふり出し1 ベビーベッド2 川の字（消）少子化・部屋面積拡大
3 子供べや4 寮・寄宿舎（消）5 すみこみ（消）苦学生らしさ6 飯場・ドヤ（消）7 はなれ・同居（消）8 橋の下・仮小屋（消）9 下宿（消）10 木造アパート（消）11 公団単身者用アパート（消）12 公営住宅
13 長屋・町家
14 社宅
15 危険地公有地（？）老朽住宅
16 公団・公社アパート
17 老人ホーム
18 賃貸マンション
19 宅地貸家（？）
20 別荘地・トレーラーハウス
21 建売分譲住宅
22 分譲マンション
23 分譲宅地
24 庭つき郊外一戸建住宅

0 ふり出し1 ベビーベッド2 子供べや3 ワンルームマンション（新）4 監獄（新）5 鉄骨二階建アパート（新）木造から鉄骨へ
6 危険マンション（新）7 公営公団中層アパート（新）公営と公団は同格
8 ブルーテント（新）9 転勤別居マンション（新）若者が単身赴任に10 病院（新）11 都心仕事用マンション（新）12 震災避難住宅（新）13 建売分譲住宅
たくさんの落とし穴
14 老人独居死
15 都市分譲マンション
16 別荘
17 庭つき郊外一戸建住宅
18 老人介護ホーム 安楽
19 親子マンション 互助必要とされる20 農家町家回帰
多様な高齢者用住居
21 外国定住22 都心（超）高層マンション 余生
23 自宅生涯現役

新たな賃貸空間が出てきているんじゃないかということについて考えてみたい。
2007 年の右 側の部 分を見ると、1973 年 時 点には存 在していたもので、2007 年に何かに置き換わったであろうと考えたものを、矢印で結びつけてみると、例えば、「10木造アパート」は「5

鉄骨二階建アパート」となり、木造から鉄骨に変わっている。つまり、昔は木賃（木造賃貸住宅なのでモクチンと称された）と呼んでいたのが鉄賃（鉄骨造賃貸住宅なのでテッチンと称された）と呼ばれるようになったことが判る。
そして2020 年代の今では、ここに鉄筋コンクリート造の賃貸アパートも参戦し、一般的にそれを単なる「マンション」と呼んでしまう世の中になっている。なぜ「呼んでしまう」のかというと、そもそも日本ではマンションは、分譲共同住宅のことを指す一般名称で、2000 年に成立した「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」以来、法律用語になったものである。しかし 2000 年代を通じて、
一見コンクリート造に見えさえすれば賃貸住宅までも、分譲住宅の呼び名であったマンションという名で呼ぶようになっているので、マンションという言葉のもつ飯場・意味が人によって異なっている。そもそも、マンションという言葉自体は、英語

下宿」のような、今では大豪邸という意味であり、それは当然戸建てで持家である。それを 1970

ではほとんど御厄介にならなさそうな住宅が、当時存在感をもって住まわれてい

年代に分譲共同住宅、
そして2000 年代に入って賃貸共同住宅にまで、大豪邸（マたことが判る。これは、お金のない苦学生のための賃貸の空間が、かつてこれンション）という英語を用いるようになったという、いかにも日本人らしい現象でだけ存在していたということである。

ある。

1973 年のものを細かく見ると、「4ドヤ」、「7 はなれ・同居」、「8

寮・寄宿舎」、「5 すみこみ」、「6

橋の下・仮小屋」、「9

要は、田舎から出てきたお金のない独り者たちが都会に出ていって駆け出し

ちなみに、1973 年の双六の中では、「18

賃貸マンション」「22

分譲マンショ

ていく際に、今は絶滅危惧種ともいえるこれらの各種の賃貸住宅が、いわばスン」のように、分譲マンションをさらに賃貸住宅として貸し出されるものを「賃ターティング・ハウスになっていたのである。そのスターティング・ハウスとして貸マンション」として「分譲マンション」とは区別して表記している。ただこの頃

この４番から８番が今まであったのが、ほぼほぼなくなってしまっている。ただ、までは、分譲マンションと賃貸マンションの違いが明確であったものの、これが現在も日本はそんなに経済的によくないので、こうした苦学生が住むような場所

2007 年の双六では、「3 ワンルームマンション」「6危険マンション」「9が本当になくなっていていいのか、という疑問も生じてくるが、実はいろんな形

勤別居マンション」「11

都市分譲マンション」「19

で我々の身の回りに、かつての「寮とか寄宿舎とか、すみこみ、飯場・ドヤ、

親子マンション 互助」「22

10

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-1

都心仕事用マンション」「15

転都心（超）高層マンション 余生」といった形で、新旧住宅双六に見る 1973 年と 2007 年の居住を取り巻く変化

11

「都市分譲マンション」以外のものについては、分譲や賃貸の区別がはっきりとを受け入れる器として純粋な「住宅」だけではもう限界が来ていて、人生で思はわからない形で表現されている。これも、住宅双六における住宅の呼称が時

わぬ落とし穴に出会った際に必要な居住空間が双六のコマとして参画しているこ代の趨勢に応じて柔軟に変化したことを示している。

とが判る。つまり、「昔よりは思わぬ落とし穴」、あるいは、「人生のトラップ」と次に、1973 年の「16公団・公社アパート」が「7

公営公団中層アパート」

いうのが随分増えているんじゃないのかというようなことを示しているのである。

に置き換わっているように読める。1973 年当時は公団住宅と公営住宅は明らか

このように新旧の住宅双六を読み解くことによって、我々の社会がもっている居に区別されていて、低所得者層向けに供給されるのが公営住宅で、公団住宅と住に対する不安定性と多様性が増している居住環境というものが、単なる高齢いうのはある一定上の収入をもつ大都市圏中堅所得者層向けに供給されるもの

化の進展以外にも読み取れるんじゃないのかなと思う。

であった。さらに、地方住宅供給公社が供給する公社住宅も公団住宅に準じた社会層をターゲットとしていたので、1973 年の双六で、「12コマ先に「16

公営住宅」の数

公団・公社アパート」があるのは、当たり前のことであった。

1-2 賃貸住宅の特性

ところが、2007 年の双六では、公営住宅も公団住宅も一緒くたになって「7
公営公団中層アパート」と表現されている。公社、公団（今は UR）、公社の制

図 1-3 は、私がよく使う図なのだが 1、東京近郊のある大都市の統計を用いて、度的な立て付けは、今に至るまで変わっていないが、2007 年では、公団の中戸建て分譲住宅にどのような年代の人々が住んでいるかということを示したもの

層アパートと公営の中層アパートが同列に表現されているのである。ここで「中である。左上が新築、それから右へ行き、築 10 年、築 20 年、築 30 年と、層アパート」というのは、主として 1950 年代から 1970 年代までにかけて、公営、

10 年ごとの時間経過後の姿を表現しているが、新築では 35 歳の親と生まれた公団、公社などの公共住宅として供給された、エレベーター設置義務のない５ての子どもがたくさん住み着いているが、ほかの世代はほぼ住んでいないという階までの階段室型の集合住宅のことであるが、1970 年代以降都市部でも郊外ことが判る。

部でもエレベーター付きの高層高密住宅の供給が主体となり、中層アパートは
基本的に古い団地である証拠ともなっていった。

これが 10 年、20 年、30 年と時間が経っていくと、親世代は 60 から 65 歳になっていき、子ども世代は 25 歳から 30 歳になっていくことが判る。ただ、こ

こうしたことから、かつては高嶺の花だった公団の賃貸住宅も、公営住宅との間、子どもが家からどんどん出ていって、築 10 年ころまでは親世代と子世代

同様、半世紀以上が過ぎて建物も居住者もともに老朽化して、社会的には同列がほぼ同数の「フタコブラクダ」のような状態を示していたものが、親世代に比に扱われるようになってきたという事実が、公団と公営の中層アパートを同格にして子世代の人数が極端に減る「ヒトコブラクダ」、
つまり高齢者のジェネレーショ扱う姿勢に現れている。

ンだけが家に残っていくという傾向にあることが読み取れる。

このような 1973 年と 2007 年の住宅双六の違いを、2007 年の住宅双六で

図 1-4 は、同様に分譲マンションについての分析だが、分譲マンションも戸は太字で示しているが、（新）と付してあるものが 2007 年に新たに追加された建住宅と似たような推移を示しており、戸建住宅よりもほかの世代を受け入れるものである。「4

監獄」
、「10

病院」
、「12

震災避難住宅」、「14

老人独居死」といった、新たに追加された項目を見ると、すでに不安定で多様な人生

12

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1

大月敏雄『町を住みこなす―超高齢社会の居場所づくり』岩波書店 2017 年

1-2

賃貸住宅の特性13

割合が少ないことがわかる。つまり戸建住宅よりも、より明確にフタコブラクダ

図 1-3 戸建分譲住宅の築年数ごとの居住者年齢構成

人生のスパンで住宅を考える

住宅種別によって住む人が変わる（分譲戸建）
新築

築10年

がヒトコブラクダに推移していく状況となっている。
ところが、図 1-5 のような賃貸共同住宅を見ると、新築は 25 歳あたりが一番多く住んでいて、あと、生まれたてが多く住んでいる。そして、ほかのジェネレー

30-35歳と生まれたて

35-40歳と小中学生

ションは、ほぼほぼ住んでいないということが判る。これが 10 年、20 年、30
年たっても実はそんなに高齢化していない。基本的には、賃貸共同住宅は短期間で居住者が入れ替わりやすいからである。賃貸共同住宅で新婚や初期の子育てを行っても、親が 35 歳ぐらいになると戸建て住宅や分譲マンションを買っ

築20年たりして、出ていくことが多いということである。またそうして空いた住戸には、

築30年

55-60歳と大学生

60歳と成人その次のジェネレーションの人々が入ってくるので、賃貸共同住宅というのは、今、日本の多くの自治体が欲しがっている若い人々を入れる器として長年地域の中で機能し続ける役割を担っているのだという可能性も、見えてくる。
図 1-5 賃貸共同住宅の築年数ごとの居住者年齢構成

人生のスパンで住宅を考える

図 1-4 共同分譲住宅の築年数ごとの居住者年齢構成

人生のスパンで住宅を考える

住宅種別によって住む人が変わる（分譲共同）
新築

住宅種別によって住む人が変わる（賃貸共同）

40歳と小中学生

築30年

築20年

築30年

築20年
5０歳と高校大学生14

25-30歳と生まれたて25歳と生まれたて

築10年
35歳と生まれたて

築10年

新築

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

25-35歳と生まれたて35歳と生まれたて60歳と成人

1-2

賃貸住宅の特性15図 1-6 は、戸建て住宅だけから成り立つ郊外の団地が、その出発時点から20 年を経て、団地全体の人口構成がどのように変化するかを見たものだが、こ

1-3「近居」という住まい方 2れも戸建住宅の変化同様に、フタコブラクダから出発して、どんどん子どもがなくなって、ヒトコブラクダに近づいていくことが判る。郊外戸建住宅団地が、ほそうした中で、賃貸住宅がどんな役割を果たしているのかということについて、

ぼ同じ性格の戸建住宅だけで成り立っているので、全体としても同じ動向を示す「近居」という居住現象を追究する中で見えてきたことを、次に紹介してみたい。

ということである。そして今や団地全体、ニュータウン全体が急速に高齢化しつ

図 1-7 は、私が卒業論文の時に調査した、戦前にできた同潤会猿江アパー
トに住む、ある家族の住まい方の図である。関東大震災の復興事業の一環としつあるということを、この図は示している。

てＲＣ造３階建てのアパートが建設されたのだが、戦後は払下げとなり、当時

図 1-6 東京郊外の戸建住宅団地の５年ごとの人口動態推移

住んでいた住民の個人所有となり、日本における分譲マンションの最初期の例

人生のスパンで住宅を考える
急激に高齢化するニュータウン
人口

人口

1985

800

1985

600

1980

1985

人口

80 ～ 84

70 ～ 74

60 ～ 64

1990
人口

1995

800

50 ～ 54

年齢

40 ～ 440～ 4

80 ～ 84

70 ～ 74

60 ～ 64

50 ～ 54

40 ～ 44

30 ～ 34

0～ 4

10 ～ 140

年齢

20 ～ 2480 ～ 84

70 ～ 74

2000

800

1995

1990
600

600

400

400

200

200

1995

80 ～ 84

70 ～ 74

50 ～ 54

40 ～ 44

30 ～ 34

20 ～ 24

10 ～ 14

年齢

0～ 4

80 ～ 84

70 ～ 74

60 ～ 64

50 ～ 54

40 ～ 44

30 ～ 34

20 ～ 24

10 ～ 14

0

0～ 4

0

年齢

60 ～ 64

年齢

60 ～ 64050 ～ 54200

020 ～ 24200
40 ～ 44400

200
30 ～ 34

400

0～ 4

600

400

10 ～ 14600

図 1-7 同潤会猿江アパートにおける近居の住まい方

1990

800

1980

30 ～ 341980

20 ～ 24800

10 ～ 14

人口ともなったアパートである。22000

この図の左側の図面は、このアパートの２階に住む家族の住宅平面で、この

2

16

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

大月敏雄編著『近居 : 少子高齢社会の住まい・地域再生にどう活かすか（住総研住まい読本）』学芸出版社 2014 年

1-3 「近居」という住まい方17

調査を実施した 1990 年時点では、おばあちゃんとお母さんと妹さんの３人でい下げ、分譲住宅となっていた。その結果代官山アパートでは、子どもが増え住んでいた。話を聞いていると、どうやらお兄ちゃんもいるらしいということになったり成長したりして、住戸が手狭になると、独身棟であったところの住戸を買ったのだが、この左側の間取りを実測させてもらった限りでは、お兄ちゃんのベッ

たり借りたりしながら対応していた。この図は、こうして団地内に複数の住戸をドはなかった。そこで、ご家族に「お兄ちゃんはどこで寝ているのか」と聞いたら、使用している家族を、線で結んだものである。つまり、この線で結んでいるのは「ここの２軒隣に部屋を借りて住んでいる」ということだった。つまり、図 1-7

家族関係を有しているということである。実は、独身棟の狭い住戸を２つ、３つ、の右側の住戸が、左側の住戸の２軒隣にあって、廊下でつながっているという４つ、持ったり借りたりする人もいることが判る。こうした、団地内の複数住戸のだ。かつて、この部屋がたまたま空いていて、そこにお風呂があったので、使用の件数は昭和 40 年、50 年、59 年、平成 20 年というふうに、時を経る

そこを借りて、お兄ちゃんだけの部屋を確保したというのであった。このアパーに従って、件数が増えていく。

トは、戦前の建築なので内風呂は用意されていなかった。だから、このようにお風呂がある住宅はありがたいということで、家族としてはここを借りたようだ。

図 1-8 同潤会代官山アパートにおける近居の変遷

また、お兄ちゃんとしては、女ばっかりの家から出たいということをずっと前から同潤会代官山アパート言っていたので、お兄ちゃんとしても好都合であった。

の住みこなしそれでも、お兄ちゃんは全く家族から独立した生活を営んでいるわけではなくて、食事は毎度、２軒隣の「実家」に帰るのである。代わりに、女性たちは毎
日お兄ちゃんの部屋の風呂を使っているのである。これは戸建て住宅の２階にお兄ちゃんが住んでいて、１階にばあちゃんと、母ちゃんと妹が住んでいるみたいな話で、戸建て住宅の内階段みたいなのがたまたま、集合住宅２階の外廊下になっているというふうにも見える。こう解釈すると、家族の構成員が増えた
り減ったり、違った形になったりしたときに、その家族構成に住宅の形を常にフィッ
トさせることは難しく、そうしたときに、家の外部に賃貸をちょっと借りて使うということが、庶民の日常的な知恵として定着したということである。そしてこのことに、
建築学は結構無関心なんだなと、当時思っていた。
そうした思いが持続し、修士、博士でも引き続きほかの同潤会アパート群を調べるようになった。図 1-8 は同潤会代官山アパートで、今では、代官山アド

出典：大月敏雄「集合住宅の住戸ユニットの経年変化について：同潤会代官山アパートの住みこなしに関する研究その１」『日本建築学会計画系論文集』第 522 号、1999 年

レスという超高層に建て替わっている。先程の同潤会猿江アパートも同様だが、東京都内所在の同潤会アパートのほとんどは、昭和 26 年から昭和 32 年にか

図 1-9 は、同潤会江戸川アパートという、都心にあったアパートの事例である。

けて、戦後東京都が管理していた賃貸住宅であったものを、当時の居住者に払このアパートは、１階から４階までが家族向けの住戸、５、６階が単身者向け

18

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-3 「近居」という住まい方

19

の住戸で構成されている。このように、家族向けと単身向けの賃貸アパートをセッ

一方で、戦後の公営住宅は世帯向けにしか供給しないことを、昭和 26 年のトでつくるという事例は、同潤会アパートではよくみられた。江戸川アパートでも、

公営住宅法に明記していて、昭和 30 年にできた日本住宅公団も基本的には家この５、６階の独身者用住戸を含めて戦後に払下げを受けたのだが、この単族向けを供給することになっていた。つまり、家族向けであれば、税金をかけて身者用住戸については、アパート内の人に転売したり、貸し出したりされること

公的住宅を供給するが、独身者に対しては税金を使わないので、自分で何とかが多かった。基本的には、１階から４階までの家族向け住戸に住む子どもが住むところを探せ、というのが、日本の戦後の住宅政策の基本的な立て付けで受験生になったりして、もう一部屋欲しくなると、独身者向け住戸を借りたり買っあった。

たりするわけである。基本的には、アパート内で流通するこの住戸は、「アパーこのため、公共賃貸住宅の中で近居を実現するような空間構成は戦後、つくト値段」といって、格安の値段で貸されたり、売られたりするのだが、用が済むられてこなかったのだが、2010 年代から近居という住まい方が制度的にも注目と次に欲しい人に手渡されていくのである。もし、こうした狭めの賃貸住宅がこされ、UR 賃貸住宅などでも、近居に対する割引制度などが開始されている。

のアパートに存在しなかったら、若い住民は早めにこのアパートを出払っていたのかもしれない。
図 1-9 同潤会江戸川アパートにおけるアパート内転居「分譲+賃貸」1-4 近居を成立させる

同潤会江戸川アパートの住みこなし

こうした公的集合住宅ばかりでなく、戸建住宅の団地でも、基本的には戸建ての分譲住宅と賃貸の共同住宅は別々に開発されてきており、日本の都市郊外には戸建分譲住宅ばかりが延々と広がる風景がよく目撃される。
ところが先述のように、このような戸建分譲住宅ばかりだけで成り立っている住宅地では、供給してから 20 年から 30 年経過すると、平均的に４人家族が主流だったものが、３人家族、２人家族、そして高齢単独世帯が主流になっていくのが一般的である。しかし、一般的な戸建住宅団地は、こうした高齢単独
世帯がたくさん暮らすことを想定せずにつくっているため、高齢者が遠くのショッ
ピング・センターに車で行けなくなり、牛乳とかお水とかを徒歩で買いに行っても運べないというような、深刻な事態が生じることになるのである。
こうしたことから長期経過した郊外戸建住宅団地では、もうワンブロック、ショッ
ピング・センターに近いところに引っ越したいというニーズが出てくるのである。
出典：清水泰輔、石堂大祐、大月敏雄、橋本文隆「同潤会江戸川アパートメントにおける住戸ユニットの増築と改修に関する研究」『日本建築学会計画系論文集』第 613 号、2007 年

20

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-4

近居を成立させる「分譲 + 賃貸」

21図 1-10 盛岡市の松園団地の風景

図 1-11

高齢化に対応できていないニュータウンで何が起きているか「昭和の町」は、同じような戸建住宅とセンターから成り立つ

ニュータウンの空き家は誰が埋めてくれるのか？
ニュータウンを蘇らせる【近居】に必要な住宅の【多様性】

センタ−

センターに近づくために100m、200mを引越す（生活圏域の縮小）
家の前に「段差」があれば「-200万円」

出典：大月敏雄『町を住みこなす』岩波新書

大月敏雄『町を住みこなす』岩波新書 より

このニュータウン内の空き家は基本的に２種類あって、戸建住宅を売ってい
図 1-10 は、そうした典型例として岩手県の県庁所在地である盛岡市の郊外る場合と、戸建てを賃貸で貸している場合がある。一方、どこから引っ越してくに開発された松園団地というニュータウンの様子を示しているのだが、やはりこるかについて、図では県外からの引っ越しを黒で、県内からの引っ越しをグレー、

こでも、中央のセンターの近くに移り住みたいというニーズが多いようである。

市内からの引っ越しを薄いグレーで表している。その結果、県外や市内から、

しかし、みんながそうした引っ越しをできるわけでもないので、次第に空き家がたくさんの人が賃貸の戸建てに引っ越してきたことが判った。それよりも、戸建増えていくことが懸念されている。

ての分譲住宅に直接引っ越してくる人は少なくて、その多くが市内から来る人だ

そうした中で、「このニュータウンの中で生じた空き家を誰が埋めてくれるんだということも判った。

ろうか」、「それがわかればニュータウンの空き家をうまく活かす手だてが見つか

また、戸建ての賃貸に引っ越した人で、しばらく経ってから、戸建ての分譲にるのではないか」、「どんな手を打てば新しい人が引っ越してくれるのだろうか」

引っ越す人も多いことも判った。これはどういうことかというと、ニュータウン外ということを突き止めてみたいということで、10 年ほど前に、このニュータウン

から引っ越してくる人のだいたい３分の１は、この団地で生まれ育ったＵターンに店を構えている地元の不動産屋さんと一緒に、どこから来た人がニュータウン

組であることも、地元不動産屋さんからの聴き取りで判っていたのだが、このよの空き家になったところに入居してくれたのかというのを調べた結果が、図

うなＵターン組がたくさんいる理由は、「近居」なのである。

1-11 である。

22

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

近年のカップルはほぼ共働きなので子育て支援のニーズが極めて高い。一方

1-4

近居を成立させる「分譲 + 賃貸」

23

で、ニュータウンにはまだ元気な父母が住んでいて、近居ができれば子育てを住宅地のように変わりつつあるということは、こうした調査をやっていなければわ

ちょっと手伝ってもらうことが期待できそうである。

からないのである。

こうした背景で、Ｕターン希望者が出てくるわけだが、最終的に移り住む住宅を購入することを考えると、引っ越しの段階で買いたい物件が必ずしも容易に見つかるとは限らない。だけど、子どもが小学校や中学校に入学するというタイ
ミングは外せない。そのタイミングを逃さないために、まず「第１段階の引っ越し」として賃貸住宅に入居し、「第２段階の引っ越し」を見据えながら、地元の

図 1-12 名古屋都市圏港外部のあるニュータウンにおける近居の全貌写真でとってもわからない近居の全体像

ざっと1～3割の世帯で【近居】を行っている■中部地方の大団地における、団地内近居■ニュータウンの場合、親の「孫育て」を期待したUターン近居が多い■それが、ニュータウンの「蘇り」の一因ともなっている

不動産屋さんと相談しながら、分譲している戸建住宅を探すのである。
もしこの団地に賃貸の戸建てがなかったら、このような「二段階の引っ越し」
もままならず、Ｕターンで戻ってくる人も減っていたのではないかと思われる。
すると、団地の高齢化も余計に進んでいたのではないかと思われる。このニュータウンにおいては、戸建ての賃貸住宅というものは最初から存在していたわけではなくて、自然発生的な新類型の住宅として生じてきたのである。つまり、この団地の住宅ストックに、賃貸という新たな多様性が生まれたことによって、こうした循環的な引っ越しができるようになったというふうに見ることもできる。
こうしていろんな団地を調べてみると、近距離の小さな引っ越しで近居を達成

出典：大月敏雄『町を住みこなす』岩波新書

している世帯が多いことが判る。図 1-12 は、名古屋近郊のニュータウンで調査した際に、ニュータウンの中の町目をまたがって近居している住宅どうしを線で結んだものだが、意外とたくさんの人々が同じニュータウン内で近居していたということを示している。この調査にご協力いただいた自治会の役員さんも、まさ

1-5 近居の実態

かこんなに多数の人々が同じ団地内で、近居しているとは思っていなかった。
親兄弟や親戚が、同じ集落の中に住んでいることは、日本の田舎ではごく普通

このような、戸建住宅団地における近居が、実際にどのような割合で行われに見られることだが、このようなニュータウンでまさかそのような現象が起きていているのかが気になり、上記の名古屋近郊の団地に加え、四国と北陸の築 30るとは思っていなかったようだ。

年以上経過した団地において調べてみた結果が、図 1-13 である。いずれの団

それもそのはず、こうした関係性は１軒１軒に問い合わせて初めてわかるわ

地も、30 分の時間距離までの近居をしている人がおおむね５割前後いて、60

けで、名前入りの住宅地図を見てもわからないし、ましてや写真で撮ってもそれ分の時間距離で近居をしている人は全体の８割前後となっていることが判る。

が写っているわけでもないから、誰も、ニュータウンが長年住まわれてきた古い

24

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-5

近居の実態

25

図 1-13 中部、北陸、四国の３団地における近居の時間距離ころである（図 1-14）。このように、戸建住宅団地ばかりでなく、集合住宅においても、「分譲 + 賃貸」という住宅種別の組み合わせが、近居できる居住環
境を、形づくっているのである。
図 1-14 私の近居生活の実践
２００４年までの、卑近な例（私事）で恐縮ですが・・・・
子どもが小学生のとき

私の駅
父母の
家
私の
家
隣の駅

小学校

賃貸アパート学童保育２００４年からは・・・・
子どもは高校生
通勤で腰が痛く、職場の近くに・・・・
じいちゃんばあちゃんも一緒に賃貸で住む

出典：大月敏雄『町を住みこなす』岩波新書

古い分譲マンション

私の駅

大月敏雄『町を住みこなす』岩波新書 より

実は、私自身も 20 年ほどずっと近居を実践している。以前は横浜のある私
鉄沿線の駅近の分譲マンションに、嫁と子ども２人の４人で住んでいた。子ど

出典：大月敏雄『町を住みこなす』岩波新書

もが小学校に行き始めるようになり、共稼ぎゆえに、小学校が終わったあとの学童保育まで迎えに行くのが、とても大変であった。そこで、福岡の田舎に住んでいた、嫁の両親に、隣の駅の近くにある賃貸アパートに引っ越してもらって、子どもの送り迎えなどを手伝ってもらうことにした。それは本当にありがたいこと

1-6 人は家に住むばかりでなく、
町にも住む

であった。
そして、今度は 10 年ほど前に、訳あって都内に引っ越すことになったときに、このように考えたとき、住まいと家族の関係を考え直してみる必要がありそう

我々は中古の分譲マンションに引っ越したのだが、その際、嫁の両親も一緒に、だ。そのことを示したのが図 1-15 だが、この図で実線のハコで表現している同じマンションで賃貸物件として貸し出されているところに、引っ越してもらった。

のが住宅で、破線のハコで表現しているのが家族である。我々がもっていた、

現在子供はすでに大人になっており、両親はちょっと弱々しくなってきている。そ今までの住宅と家族についての関係は、まず住戸があって、その中に家族を一こで今度は、家族一丸となって、近居をしながら両親のお手伝いをやっていると個一個当てはめていくというタイプのハウジングだったと思われる。
ところが、我々

26

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-6

人は家に住むばかりでなく、町にも住む

27

の生活の実態は恐らくそう単純ではなく、家族の構成員が異なる住戸に住んではないかという気もする。

おり、それでもなお、家族としての機能を発揮している。一見別々のところに住んでいるようであっても、道路とか公園のような公共空間をとびこえて、家族が成立しているということが、近居の様態のようである。つまり、人は住宅の中に

1-7 引っ越しへの注目

住むばかりでなく、町にも住むんだという、新たな認識が必要そうである。この認識がなければ、多様化した社会の捉え方が間違ってくるのではないかと思われる。

次に、引っ越しということに注目してみたいと思う。図 1-16 は小山君という大月研の大学院生が研究している、長野県原村という別荘地帯への、東京圏か

図 1-15 人は家に住むばかりでなく、町にも住む

人は家に住むばかりでなく、町にも住む「まちの中の住まいをつくる」

から 「住まいの中にまちをつくる」 へ

らの引っ越しの様態を示したものである。原村は八ヶ岳の山麓で、首都圏からの引越し先として、この研究を実施した新型コロナ感染症の感染拡大以前から非常に人気のあるところである。ここでは 1970 年ぐらいから、山麓に別荘地がいろんな形で開発されてきた。最初は別荘地として開発されてきたこの地も、
近年いろんな形で終の棲家としての引越し先として注目されている。
このように、都会からの移住定住は地方都市にとって大変重要な施策領域となっているが、都会から田舎への引っ越しは、単に移住用の住宅があてがわれれば完成するというような単純なものではないことが、この研究から理解できる。
最終的な引越し先としては当然、中古のペンションや中古の別荘、あるいは新築の戸建住宅である場合が多いのだが、いきなり目当てのところに直接的に引っ越す方ばかりではないことがわかる。引っ越す前に気に入ったペンションや知人宅に居候したり、自分の別荘をまず借りて、そこを拠点にしながら新築を造るとか、何かワンクッションあって引っ越す人が非常に多い。そのワンクッションの中に結構賃貸的なものの要素というのが高いことも重要な点である。

逆にいうと、以前は町というものがまず先にあって、その町の中に住まいをつくっていくという認識が、飛び飛びに存在している住まいの中に町が存在しているのだという認識へと変わることも可能なのではないかということである。「この公園は俺んちのリビングルームなんだ」というような認識が出てきたほうが町への愛着、それと町を自慢できるようなものにしたいという気分が育っていくので

28

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-7

引っ越しへの注目29

図 1-16 東京から長野県原村の別荘地への移住プロセス

東京から長野県原村の別荘地への移住プロセス
1973以降年齢

80～84歳
75～79歳

1980年代1990年代2000年代2010年代ペンション
ペンション宿泊

ペンション居候 中古ペンション
知人の自宅

自分の別荘

引っ越しを環境移行（Environmental Transition）として捉える視点が建築

新築戸建
中古別荘

ペンション
70～74歳

中古ペンション

65～69歳
60～64歳1-8 環境移行という視点

通い開始不明通い開始不明

知人の別荘

自分の別荘

通い開始不明不明

中古ペンション

為と捉えるということである。

新築戸建？ 新築戸建55～59歳？ 新築戸建50～54歳40～44歳

中古ペンション

親族の自宅？ 新築戸建

親族の自宅

知人の別荘

35～39歳

通い開始不明賃貸共同住宅不明

30～34歳
通い開始不明

新築戸建
中古別荘

賃貸共同住宅

新築戸建？ 賃貸共同住宅

中古ペンション

も訪れることである。このように、同じ場所に住み続けていても、人間と環境の

中古別荘

間の関係性そのものが変わっていくのも、環境移行だと捉える。つまり、人間とペンション宿泊 新築戸建

ペンション居候
ペンション居候

賃貸共同住宅ペンション居候

中古別荘
中古ペンション

長命&回転率の異なる建物種別の影響「通い」フェーズ

があまり動かなくなったり、目もよく見えなくなったりするという経験は、誰にで賃貸共同住宅
知人の自宅

親族の別荘

20～24歳

一口に別荘と言っても多様

例えば、ある部屋にずっと人が住んでいて、年齢を重ねていって、ついに体？ 中古ペンション
ペンション
親族の自宅

25～29歳計画や人間行動学の学問の中にある。引っ越しを、異なる環境間を移行する行

中古ペンション

新築戸建

不明

多様な
「通い先」と「住まい」の受け皿の形成「居住」フェーズ

住宅の多様性をどうコントロールするか？
出典：小山晴也、大月敏雄「長野県原村原山エリアにおける別荘地の定住地としての変容過程」『日本建築学会技術報告集』第 165 号、2021 年

環境の関係性が変わることを transition（移行）と捉えるわけである。この他にも、怪我をしたり病気をしたりして、それまで使えていたものが使えなくなったりという現象も、環境移行である。
そして、環境移行には「緩慢な環境移行」と、「劇的な環境移行」が存在し、もちろん、時間をかけて少しずつ環境の変化に馴染みながら行われる緩慢な移行のほうが、急激に環境と人間の関係性が変わる劇的な環境移行よりも、人間

実は、移住定住施策をがんばっている地方の自治体というのは、引っ越しての心身に及ぼす悪影響は少ないのである。

くれ、引っ越してくれと連呼し、引越し先のハコをせっせと用意はするのだが、引っ震災で引っ越さなきゃいけない、仮設住宅に住まなきゃいけない、という事

越しまでに必要と思われる、クッション的な住居、潤滑油的な住居のことをあま

態は、劇的な環境移行である。あるいは、高齢者になってから見知らぬ土地やり考えられてないようである。だから、引っ越してくれと言っている割には、なか見知らぬ施設に引っ越すとなると、多くの人々が劇的な環境移行に馴染めずに、なか実際に引っ越してくれる人がいないということになってしまっているのではな

認知症となっていくという現象は、たくさん目撃されている。自分の周りの環境

いかと思われる。

が劇的に移行してしまうと、人間はそれに対応できずに心の病気になったり、高齢者の場合は認知症が進んだりするケースが非常に多いのである。

30

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-8

環境移行という視点31

図 1-17 十津川村の村内移住向け高齢者住宅

十津川村 災害公営住宅 谷瀬地

なつやまふゆさと

1-9 夏山冬里という二拠点居住
つぎに、寒冷地における高齢者の二拠点居住をテーマにした大月研の大学院生であった久野君の研究を紹介しよう。サービス付き高齢者向け住宅は、一般の賃貸住宅と比べると入居率が 100％になるまでに時間がかかることが多い。

十津川村 高森のいえ特養の隣に他の村からの移住先を
子育て向け住宅もなぜかというと、単に部屋があるから引っ越すわけではなく、部屋と、提供されるサービスの質を両方見極めて引っ越される方が多いので、初期の段階では空き住戸が多くなる傾向がある。そこで、寒冷地のサービス付き高齢者向け住宅
では、越冬プランというかたちで、冬場の一時期、お試し居住的にサービス付き
高齢者向け住宅を提供するという試みが、新潟から北海道にかけて散見される。

図 1-17 は、奈良県の奥地の十津川村ということで、日本で一番面積の大き

図 1-18 は、そのチラシの一部である。冬場に高齢者が一人きりで自宅で暮い村に建設された「高森のいえ」という、村内移住用の村営の高齢者向け住らしていると、雪下ろしや雪かきが一人でできない、買い物に行くのが不便にな宅の例である。この村でも限界集落が多数あり、実際になくなりかけている集

る、古い建物であれば過度に寒い、などの事情で、断熱の効いた住心地の良落が存在する。そうした集落から事前に村内の別な集落に引っ越してもらおうとい住宅に引っ越したいというニーズが生まれてくる。東北地方の中山間地の集いうことで、村で唯一の特別養護老人ホームがある高森という集落の中の公園

落では、夏山冬里という言葉で、こうした季節的移住が表現されることがある。

跡地に建設された村営住宅が「高森のいえ」である。特別養護老人ホームのもともと、牛を飼っている時に、夏場は山の中の牧草地でのんびり草をはんで隣りにある「高森のいえ」に早めに引っ越して、早めに特別養護老人ホームかいた牛たちが、雪に閉ざされる冬場に、里の牛舎に下りてくる現象を指した言らの介護サービスを受けながら、要介護３以上超えたらすでに馴染みとなって葉であるらしい。「アルプスの少女ハイジ」のような暮らしである。これが、高いる特別養護老人ホームに入所するという、緩慢な環境移行を実現させるため

齢者が一人暮らしで住んでいるような山間地の住宅では、家が雪に閉ざされてのスキームを村が用意しているのである。

しまうことがあるために、冬場だけ里の高齢者用の居住施設に引っ越すという現象も、夏山冬里と呼ばれるようになったようである。

32

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-9 夏山冬里という二拠点居住33

図 1-18 新潟県上越市での越冬プラン

1

■運営組織

施設概要

図 1-19 拠点移動しても継続できる人的交流

上越-1（サ高住）

27

1

31

人的交流

■人的交流

株式リボーン
・設立当初は訪問入浴を中心に行ってきた企業だが、近年は入居型の高齢者福祉施設の運営に力を入れている。

■「越冬プラン」の取組概要
2011年 運営開始
2011年 越冬プラン開始

・サ高住事業の前に、自グループの有料
老人ホームで、越冬プランを行っていた。
・法的には体験入居期間が明文化されていないため、「3か月間の体験入居プラン」として越冬プランを開始。
・サ高住部門でも空室を埋めるため同様の取組を行った。現在は満室のため、取組は行っていない。

■だいにちスローライフビレッジ

・施設類型
サービス付き高齢者住宅（52戸）+レス
トラン+グループホーム(18床)+居宅介護支援事業所等
・規模
木造平屋建て（33戸）

このように、冬場だけでも特定の高齢者住宅で暮らすことを、２回、３回と繰り返していくと、冬場の高齢者住宅の関係者と馴染みができて、いよいよ一→自宅居住時は近隣住民、施設居住時は職員との交流が最も頻度が高い

1-10 地域文化を継承する賃貸住宅

人暮らしができなくなってくると、冬場にお世話になった高齢者施設やサービス付き高齢者向け住宅などに、移り住むことのハードルが下がるという話である。

時間とともに次々と変わっていく家族の生活課題の解決の糸口となるような近通常、高齢者が慣れ親しんだ住宅を離れて、いきなり見ず知らずのところで生居という生活形態を営むことができるようになったり、激変する環境の変化に対活を始めると、認知症が急激に進行し、介護度が増していくことがよく見受けら抗しながら引っ越しを敢行するような生活から、ごく自然な形での二拠点生活をれるが、こうした劇的環境移行を少しでも緩和するための方策としても、夏山冬経ながら、緩やかな環境移行としての引っ越しを実現できるようになったりする

里的な緩慢な環境移行策は、重要な手立てであると思われる。

など、地域の中に存在する賃貸住宅をうまく利用することによって、我々の住生

また、夏場の生活圏域と、冬場の生活圏域がなるべく重なるような場所に、活をより豊かなものにできることが判ってきた。

冬の拠点を構えることによって、図 1-19 に見るように、普段から付き合いのあ

実は賃貸住宅は、これ以外にも、たくさんの「使いで」のある住宅形式である人々との関係性を断ち切ることなく、連続した生活が営めるなどのメリットがるということを知ってもらうべく、本項以降では、様々な機能を担っている賃貸享受できるようになる。

住宅の姿を紹介してみたい。

34

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-10

地域文化を継承する賃貸住宅

35

まずは、賃貸住宅が地域文化の担い手になるという機能に着目する。図は、「すみだ向島 EXPO 2021」という地域活用型のイベントが開催されている。

1-20 は福岡県の北九州市の門司にある古い住宅である。門司は日本の近代化

地域に残る賃貸住宅である古めの長屋にアートを持ち込んで、長屋の空間の魅のプロセスとともに港湾施設として栄えたところで、明治時代から港湾関係者用

力と価値を再発見しようという活動である。

に近くの山沿いにたくさんの賃貸住宅が建設され、今でも、レンガ造りの古い

図 1-21 は、古い町家のリノベーションの事例であるが、コンビニの看板を住宅が残っている。ところがこうした賃貸住宅は産業構造が変わってしまった今、転用して家の側面を飾ったり、普段は外からは見えない裏庭の塀に穴を開けて軒並み空き家となっている。そして、地域の若者たちを中心に、こうしたレトロ

周りから見られるようにしたり、建築デザインとしても、アートとしても面白い仕な賃貸住宅に地域の歴史性を感じながら住むということが流行り始めている。こ掛けを用いている。

の事例は、門司路地組合という組織を近所の若い人たちが結成してリノベーショ

図 1-22 は、同じ向島の大正時代の長屋であるが、畳の一角を切り取って底ンを施しながら、地域の都市住宅文化を次世代に継承しながら、楽しみながらに土と植物を植え込むだけで、場の雰囲気を全く変えてしまう、なかなかうまい

住んでいくという事例である。

33
図 1-20 門司路地組合（福岡県北九州市門司区）【地域資源】【既成市街地】【住居→居場所、住居】門司路地組合（福岡県北九州市門司区）

アートを長屋に持ち込んでいる。
図 1-21 「すみだ向島EXPO 2021」での町家リノベーション（東京都墨田区）

図 1-22 「すみだ向島EXPO 2021」での長屋のプチ・リノベーション（東京都墨田区）

墨田区向島

墨田区向島 すみだ向島EXPO2021

すみだ向島EXPO2021

坂・路地・近代住宅という遺産を引き継ぐ

このように、地域の都市や住宅の歴史を体現している古い賃貸住宅のもっている特性を、建築デザインやアートを駆使して蘇らせるだけで、新たな魅力をこれに似たような活動は現在日本全国で見かけられるようになっており、もち発揮させるリノベーションの力によって、それまで価値がないと判断されていたろん東京でも展開している。墨田区の向島という路地とか長屋で有名なところで賃貸住宅が、地域の歴史の継承に役立つ、新しい人々を受け入れる可能性の高い空間ともなりうるのである。

336

大月敏雄＋一般財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団 編著『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年 参照

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-10

地域文化を継承する賃貸住宅37

1-11 新たな暮らしの価値を生む

図 1-23 ミュージション志木（埼玉県志木市）

賃貸住宅

通常賃貸住宅とは、本来戸建住宅に住みたいのだが、いろんな事情で住めないので、仕方なく住むもの、といった、戸建住宅の補完的な意味合いをもたせられていると思うが、賃貸住宅でも、やりようによっては戸建てではできない
ようなことをできるというチャレンジが、「ミュージション」という賃貸住宅シリー
ズで取り組まれている。
このシリーズは、基本的にＲＣ造の共同住宅であるが、一見オーバースペッ

コロナの際にミュージション
新しいインフラの提供
困った 日本の集合住宅の弱点『防音・遮音』

クともいえる壁厚やスラブ厚で設計されている（図 1-23）。それは、防音性、遮音性をとことん追求したからである。グランドピアノを大きな音で奏でても、このように、賃貸住宅を供給する際に何か一つだけ特別な機能を追加するこ

隣に聞こえないという、日本の集合住宅では分譲マンションでもまずありえないとによって、単なる住宅の集合体が、一挙にコミュニティのような、つながりのほどの遮音スペックを有している。このような物件を供給すると、音楽を聞くのある生活連続体となることはしばしば見受けられる。

が好きな人、奏でるのが好きな人が集まってくる。すると、自然に音楽好きの「シェアネスト東横」は、おばあちゃん付きシェアハウス（図 1-24）として有賃貸住宅としての特徴が形成され、コミュニティ形成も自然と進んでいくのであ名なのだが、もともと広めの戸建住宅であったところをリノベーションして、複る。

数の個室と共同のキッチンや台所、リビングを設けるまでは通常のシェアハウス

実は、コロナの時代になって、UR や公営や公社の賃貸集合住宅で一番増えである。ここに、長らく料理店の女将としての経験を積んできた女性が定期的にたクレームは、音に関するクレームだという。より多くの人々が家の中で仕事をやってきて、美味しいお料理を提供してくれるというものである。おばあちゃんとするようになったために、それまでにあまり気にならなかった、日本の集合住宅

いっても、20 代の若者たちにとっての、一番若い年代のおばあちゃんという感の遮音性の悪さが、一挙に露呈してしまった形だ。分譲マンションでさえ、遮

じだが、これまで培ってきた人生経験が、料理中、食事中、食後の居住者たち

音性能が欧米と比べて極めて低い日本の集合住宅の弱さは、なるべく早く解消との会話をしっかりと盛り上げ、時には若い人の人生相談にもなってしまうとい

したいものであるが、遮音性が高いことが単なる建設コストの増加としか捉えらう、サービスのようでサービスには見えない、プラスアルファの価値が実現してれない日本の住宅市場において、極めて見事なクリーンヒットを、ミュージショ

いる。

ンは飛ばしてくれていると思うのである。

38

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-11

新たな暮らしの価値を生む賃貸住宅

39

図 1-24 シェアネスト東横（神奈川県横浜市）

この手の集合住宅団地で最近見に行って面白かったのが、愛知県住宅供給
公社の大曽根団地である。この１階はもともとスーパーがあったがずっと空き家になっていた。
ここに名古屋市内で長らく障害者福祉の活動をやっきていた「わっぱの会」が中心となってリノベーションを行っている（図 1-26）。わっぱの会は、「わっぱん」という名前のパンを障害者の方と一緒にずっと地元で製造販売していることで有名だ。このスーパーのあとにカフェや店や地域の人々が集える空間をつくり、その隣にリサイクルセンターをつくっている（図 1-27）。
このリサイクルセンターでは、近所の人々が持ってくるものや、地域の障害者就労施設の人々が持ってくるものを買ってくれ、地域通貨に換えてくれる。こうしてある程度地域通貨が貯まると、横のカフェでコーヒーを飲めるという仕組みだ

このように、賃貸住宅というのは集合的にプラスアルファの価値をくっつけよう（図 1-28）。これを目的に、地域の子ども達から高齢者までが資源循環に励んと思えば、戸建てより遥かにくっつきやすいという性質をもっているようだが、そでいる。また、隣のカフェはおしゃれな雰囲気にデザインされていて、カフェの

ういうことをフルに生かしたのがホシノタニ団地である（図 1-25）。これまでに中には子どもを遊ばせておけるコーナーもつくられているので、地域の子育て中

いろんな所で紹介されているのでご存じの方も多いかと思うが、小田急線の座の家族でも賑わっている。このようにして、老若男女がスーパーだったところを、

間駅前の社宅の集合住宅団地をリノベーションして、特に１階部分にランドリー

多世代の居場所としているのだ。

付きのカフェや、保育園、共同菜園といった機能を追加することによって、戸建

図 1-26 ソーネおおぞね（愛知県名古屋市） 図 1-27 リサイクルセンター

住宅の集合体ではなかなか実現できない、団地ならではの、コミューナルな空間の創出に成功している。
図 1-25 ホシノタニ団地（神奈川県座間市）

図 1-28 カフェとお店

40

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-11

新たな暮らしの価値を生む賃貸住宅

41

神奈川県住宅供給公社の横浜市の青葉台団地では、団地のセンター地区にある空き店舗に、一般財団法人若葉台まちづくりセンター（図 1-29）という団

1-12 地域をつなぐ賃貸住宅

地管理組織や福祉事業など、団地に新たに必要となってきた様々な機能を積極的に配置している。このまちづくりセンターは一級建築士事務所でもあり、マン

図 1-31 は、大阪府箕面市の公営団地の集会所をリノベーションして、団地ション管理事業者でもあり、宅地建物取引業者でもある（図 1-30）。つまり１内外の人々の居場所を作った例である。そもそもこうした公共団地の集会所は、

社で、団地全体のマネジメントにとって欠かせないマルチな機能を担っている。

団地の人しか使わせてくれないことが多いのだが、ここでは公共賃貸住宅の人々

そしてこのセンターは、この団地の供給主体でもある神奈川県住宅供給公社がと、周りの民間賃貸住宅、周りの分譲住宅の人々が共通の居場所を形成できる

関与して組織されている。賃貸も分譲も両方ある団地を丸ごと面倒見るぞというようになっている。こうした地域のみんなの居場所の提供も、賃貸住宅のほうが組織であるため、先程述べたような近居とか隣居とかをしたい世帯が気軽に相やりやすいのである。4

談し、賃貸と分譲を行ったり来たりするということが、バリアが低く実行できる。
つまり、地域内のゆるい引っ越しができるような状態になっているところが重要

4
図 1-31 箕面市営北芝住宅（大阪府箕面市）【地域資源】 【集合住宅団地】【集会所→食堂】北芝まちづくり協議会（大阪府箕面市）

なのである。
図 1-29 若葉台団地の若葉台
まちづくりセンター（神奈川県横浜市）

図 1-30 若葉台団地の若葉台
まちづくりセンター（神奈川県横浜市）

公営団地の集会所を住民の力でリノベ
地域通貨を使った地域の助け合い促進

図 1-32 は、これまた神奈川県住宅供給公社の二宮町にある団地を中心とした人々が、地域の人と一緒になって団地の外にある昔農家だった古民家を再生して、団地内外の人々の居場所づくりを実践している例である。団地の中ばかり

4

42

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

大月敏雄＋一般財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団 編著『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年 参照

1-12

地域をつなぐ賃貸住宅

43

でなく、団地には存在し得ない昔の農家住宅とその庭を、団地の人々も体験できるような、空き家活用となっている。もとの農家が、転じて賃貸空間として地域の人々に利用されている例である。
5
図 1-32 二宮団地周辺の元農家（神奈川県二宮町）

よって、解決しようとしているのである。
（栃木県さくら市）
図 1-33 「フィオーレ・ガーデン」

戸建団地（喜連川）の隣に建つ雇用促進住宅（2棟60戸）戸
建団地の理事長が買い取って町の活性化を生む
町の活気を創出する【地域資源】【戸建団地+既成市街地】【住居→ 居場所】二宮町・一色小学校区地域再生協議会（神奈川県二宮町）

・中学生以下の子ども一人につき5千円割引
・店舗は3ヶ月間賃料無し
・市外からの移住者は3 ヶ月間賃料無し
・セルフリノベーションOK・集会所だったところにはデイサービスを誘致、住戸には訪問介護事業所も団地外の古民家を居場所として活用

5

図 1-33 は、栃木県さくら市の喜連川という、JR が昔開発した温泉つき別荘を育む賃貸住宅
1-13 生業（なりわい）地の事例である。当時は結構人気が出て、人々がたくさん移り住んだが、現在では軒並み高齢化してしまっている。ところが、この戸建住宅地のちょうど横に、農村や離島の漁村などに行くと、農家や漁師のなり手が少ないということで、雇用促進住宅が建っていたのだが、これが売りに出された。そこで、当時の団こうした後継者を地域の外から呼ぶために、地域の空き家を賃貸して利用するこ地の理事長さんがたまたま不動産屋さんだったこともあり、この雇用促進住宅

とも少しずつ始まっている。図 1-34 は、三重県鳥羽市の菅島の未来を考えるを２棟買い取り、高齢化している戸建住宅団地の若返りを図るために、この集会の例であるが、ここでは空き家になった民家を改修して、漁師希望の若者に合住宅に若い人を呼び込むための、様々な策を打った。中学生以下の子供のここを貸し、漁師になってもらうというプロジェクトが行われている。農村でも、いる世帯や、市外からの移住者を優遇したりしたのだ。つまり、戸建て住宅団

営農希望の移住者に空き民家を賃貸するプロジェクトが少なからず実践されて地ばかりではどうにもならない問題を、隣接する賃貸住宅をマネージすることにいるが、まさに、生業を育む賃貸住宅である。

544

大月敏雄＋一般財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団 編著『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年 参照

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-13

生業（なりわい）を育む賃貸住宅

45

6
図 1-34 菅島の未来を考える会（三重県鳥羽市）

菅島の未来を考える会（三重県鳥羽市）役場職員・漁師

図 1-35 気仙沼家守舎
図 1-36 かみいけ木賃文化ネットワーク（東京都豊島区・北区）8（宮城県気仙沼市）7		
【地域資源】【既成市街地】【銭湯→居場所】気仙沼家守舎（宮城県気仙沼市）

・鳥羽沖（定期船で15分）200世帯、人口500人の離島。産業は漁業。
・移住や離島留学に対応できる空き家モデルハウスの改修を準備中
・天理市出身の18歳若者が島の漁師に弟子入り。こうした若者を増やしたい。大半は、親が漁師で家を継ぐが、よそ者が一人前の漁師になるためには、最低10年はかかる。
空き家
移住
職

78

図 1-36 は、北池袋の昔の事業所だったところをそのまま借りて、１階の広い空間の中をブースで区切って、そのブースを個別に月何千円かで貸して、いろんな人々の展示スペースや物置や秘密基地などに使ってもらうというプロジェ
クトである。
6

図 1-37 は多摩ニュータウンに点在する集合住宅やオフィスなどの各種施設の1-14 部分貸しの賃貸住宅

屋根を使ってソーラーをいっぱいのっけて、地域全体の創エネにチャレンジする
プロジェクトである。これは、空き家ならぬ、空き屋根の利用であり、部分的な賃貸化が、地域全体のエネルギー収支に寄与するというものである。

賃貸住宅は、共同住宅の中の一戸の住宅を貸し出す、あるいは一戸の戸建住宅をまるごと貸し出すということばかりではない。図 1-35 は気仙沼の現役の銭湯だが、この２階はもともと宴会場やサウナ部屋だったところで、こうした空間をどうやって人に貸すことができるかということが検討されている事例である。
空間を部分的に貸し出すことによって、町に何がしかの活気を取り戻すようなプ
ロジェクトである。
7
6

46

大月敏雄＋一般財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団 編著『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年 参照

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

8

大月敏雄＋一般財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団 編著『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年 参照
大月敏雄＋一般財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団 編著『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年 参照

1-14

部分貸しの賃貸住宅

47

9（東京都多摩市ほか）
図 1-37 集合住宅環境配慮型リノベーション検討協議会

10
図 1-38 認定NPO法人四つ葉のクローバー（滋賀県守山市）

17 【地域資源】【集合住宅団地】【屋上→エネルギー施設】集合住宅環境配慮型リノベーション
検討協議会（東京都多摩市ほか）【生活支援（児童養護）】【既成市街地】【新聞販売店、住居→住居、食堂】認定特定非営利活動法人四つ葉のクローバー（滋賀県守山市）

若者の居場所づくり
地域の空き家活用

空き家根をエネルギー源として耕す

910

1-15 困っている人々を助ける賃貸住宅

図 1-38 は、こうした課題を解決するために、児童養護施設出身者のために
新聞販売店だったところをシェアハウスにした事例である。もともと新聞屋さんが１階で、その上が新聞配達員の勤労青年たちが住んでいた合宿所だった。

やはり、賃貸の王道であり、しかもこれからの日本でますます重要になってく

合宿所がシェアハウスとなり、新聞屋さんが餃子屋さんとなり、シェアハウスにるのが、住宅の確保でいろんな困り方をされている人々に役立つ賃貸住宅であ住む若者が就労の訓練をする場ともなっている。店舗併用住宅をそのまま転貸る。

することにより、社会課題の解決に資する賃貸住宅の例である。

たとえば、親のない子供や育児放棄された子供などを養育する児童養護施設

このような、住宅の確保に困っている人々を、地域の町内会自治会といったは、基本的に 18 歳になった途端に住めなくなる施設である。つまり、18 歳に単位で支援しようとしているのが、NPO 法人南市岡地域活動協議会である。こなると、施設から出ていって、自分で自活しなければならない。ところが、こうの NPO 法人はもともと町内会組織から発生したのだが、現在では居住支援法

した施設出身者には、心に課題を抱えているひとも多く、いきなり自立した生活人の資格も取っている。地域で住宅の確保に困っている人がいたら、昔不動産を営むのは、それこそ劇的環境移行なわけで、なかなか一人暮らしに慣れない屋さんをやっていた法人役員が中心となって、その人の困り方の状況に合わせ人の課題が残っているのである。

て、地域の賃貸住宅を探してくれているのである。さらに、この役員さんは自ら

9

10

48

大月敏雄＋一般財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団 編著『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年 参照

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

大月敏雄＋一般財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団 編著『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年 参照

1-15

困っている人々を助ける賃貸住宅

49

が経営していた賃貸アパートの数戸の住宅を利用して、障害者グループホーム

12
図 1-40 一般社団法人Omusubi（宮城県気仙沼市）を作り、そこを運営する法人の理事にもなっている。
11
図 1-39 NPO法人南市岡地域活動協議会（大阪市）

自己所有の賃貸物件
1階に障害者グループホーム
法人もつくった
自分のために時間を使うことに対して罪悪感を持っているママたちの居場所
託児所に来たママが一人になれるほっこりス
ペースを準備中（極小個室2室）
昼寝・ボーッとする・ビデオを見る・・・

12

1-16 緊急時を支える賃貸住宅
そしてもちろん、自然災害等で住居を失うような緊急時というのも、賃貸住宅
11が真価を発揮するときである。2016 年の熊本地震では、多くの農家が被災した。

このように、法律で定められているような住宅確保要配慮者のような方ばかり

しかし被災者向けの仮設住宅はあくまでも、公共が確保した土地に集団で建てでない人々のお困りごとにも、賃貸住宅は効果を発揮してくれるのだということるというのが原則だった。このため、酪農などをやっている農家では、一家は遠を示してくれている事例が、図 1-40 の事例である。地方の子育て中のお母さくの仮設住宅に暮らしているが、牛の世話などをせねばならないお父さんだけんには、なかなか居場所がないことが多い。３世代同居が多いので、いつもが、壊れかけた家を応急修繕しながら被災した家に住んでいるという事例も見姑さんの目を気にしなくてはならないことも多い。だから、気軽に見たいビデオ

られた。こうした実態を見るにつけ、なぜ、自宅の庭に仮設をポンと設置する、とを見たり、昼寝したりできなかったりする。この NPO ではもともと空き家の一部

いうような気の利いたことができないのかという大きな疑問が湧いたものだった。

屋を使って託児サービスをやっていたのだが、こうしたお母さんたちの切実な

しかし、その 2 年後に起きた北海道の胆振東部地震では、それが部分的にニーズを汲み取って、１人で昼寝したりビデオを見たりできる部屋を提供するこ解決されたのだ。この地方にはたくさんの酪農家があり、自宅にポンと置くだけとになった。なかなかみんなが気づいてあげられない、実に切実な人助けの賃の仮設住宅の希望が多かった。こうしたニーズと、
日本トレーラーハウス協会（図貸空間である。

1-41）や日本ムービングハウス協会の努力、そして、受入れ自治体の努力で、

11

12

50

大月敏雄＋一般財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団 編著『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年 参照

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

大月敏雄＋一般財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団 編著『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年 参照

1-16

緊急時を支える賃貸住宅

51

自宅に移動式の仮設住宅を設置するという実例ができた。そして、こうした移動

ン居住という、新しい居住スタイルが流行している。現在いくつかの会社が、こ式の仮設住宅は、北海道だけでなく、令和２年７月豪雨で被災した熊本県球のサブスク居住を運営しているが、例えば、最大手のアドレスという会社では、

磨村などでもムービングハウスが建設されるなど（図 1-42）、我々の緊急時を

毎月４万円払うと全国 200 か所をこえる拠点と呼ばれる住宅に空きがあれば、支える賃貸住宅として次第に進化しつつあるのである。

どこへでも住み放題という仕組みである。そしてこの会社の名前から、「アドレス図 1-41 トレーラーハウスの仮設住宅 図 1-42 ムービングハウスの仮設住宅（北海道厚真町）
		（熊本県球磨村）

ホッパー」なる言葉が登場した。自宅を持たないで、サブスクリプションの拠点を渡り歩きながら生活を送る、まさにノマドランドみたいな生活をするというのが、実現し始めているのである。
こうしたサブスクリプションのようなものと賃貸がうまく合わさって、アフターコ
ロナの社会をどう面白くしていくかというのが、今後楽しみである。

2020 厚真町 北海道胆振東部地震 仮設住宅 トレーラーハウス
自宅敷地に建った応急仮設住宅 その後、正式に災害復興住宅として賃貸

2021年 球磨村

ムービングハウスの仮設住宅

1-17 サブスクという新しい賃貸住宅
移動式の仮設住宅は、新しい、我々の緊急時を支える賃貸住宅として進化しているが、2021 年にアカデミー賞を獲得した「ノマドランド」という映画は、キャ
ンピングカーという移動式住宅をフォーカスしたものであった。このキャンピング
カーは、マイカーなので賃貸ではないのだが、主人公の「I’m not homeless, I’m
just houseless.」というセリフが印象的だった。たしかに、ハウスとは呼べないかもしれないが、ここがホームなんだ、という意味である。そして主人公は、何回も、いわゆるハウス（住宅）に住むという誘いを拒否しながらキャンピングカー
生活を続けるのだ。こういう、ライフスタイルとしてのムービングハウスというのが「ノマドランド」のテーマであった。
そして、コロナ禍の日本でも、このように動きながら住むというライフスタイルと、住宅を一時的に貸してもらうというスタイルを合体させた、サブスクリプショ

52

Chapter 1 社会の潤滑油としての賃貸住宅

1-17 サブスクという新しい賃貸住宅

53

Chapter
あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る
松本 眞理
一般財団法人 住宅改良開発公社
住まい・まち研究所 所長
千葉大学工学部建築学科卒業、法政大学大学院
経営学専攻修士課程修了。住宅金融支援機構で
主に賃貸住宅融資を担当。2018 年より、住宅改
良開発公社住まい・まち研究所長。一級建築士、経営学修士、カラーコーディネーター一級。

あなたは、何回お引越しを経験しましたか？納得のいく住まいを見つけること

その民間賃貸住宅の活用方法が変わっていけば、その役割も大きく変わる可能性があるのではないか。

ができましたか？
アンケート結果より、わがままなニーズにも、切実なニーズにも応えることができる賃貸住宅の方向性を探る。

居住されている住宅ストックの４割が賃貸、そのうち８割が民間賃貸住宅
居住されている住宅ストックの４割が賃貸、そのうち８割が民間賃貸住宅
図 2-2

2-1 賃貸住宅の入居者を取り巻く環境
住宅改良開発公社では、メイン事業として、賃貸住宅融資の保証業務を展開している。住まい・まち研究所では、賃貸住宅市場への前向きで少しでも役に立つ情報提供ができる調査研究を進めている。
今回は、「あしたの賃貸入居者アンケート」調査結果から、お引越しの実態、住宅へのニーズをひも解いていきたい。
図 2-1

あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る

2

出典：総務省「平成 30 年住宅・土地統計調査」「給与がなかなか増えていかない」（図 2-3）の青い棒グラフで示すとおり、

第２回シンポジウム

この 20 年間は、日本のお給料は 2009 年の底からやや上昇するも、残念なが2021年12月3日

ら 2020 年の平均給与が 433 万円、1997 年が 467 万円だったので、未だに、一般財団法人住宅改良開発公社
住まい・まち研究所

その水準まで戻っていない。

松本 眞理※発表内容は報告者個人の見解に基づくものであり、報告者が所属する組織の公式見解ではない。

「あなたは、今賃貸住宅に住んでいらっしゃいますか」。平成 30 年住宅・土地統計調査（図 2-2）によると、居住されている住宅の６割が持ち家、４割が賃貸住宅となっている。賃貸住宅のうち、８割が民間賃貸住宅となっており、

56

Chapter 2 あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る

2-1

賃貸住宅の入居者を取り巻く環境57

給与がなかなか増えていかない
加えて、「労働者全体の約４割が非正規雇用に変化」（図 2-4）のように、労図 2-3 給与がなかなか増えていかない

働者全体の 38.3％が非正規雇用になっており、不安定な雇用状態が続いている。

１年勤続者の平均給与と伸び率（％）
１年勤続者の平均給与と伸び率（％）
4,800

8.0%

4,673

4,700

「世帯平均所得金額もこの 20 年間で悪化」（図 2-5）でみると、平均給与と

6.0%

4,600
4,500

4.0%

同様に、1997 年から 2018 年この 20 年で、平均値が 657 万円から 552 万円

2.0%で 105 万円も減少となっている。その状況を詳しくみるため、2018 年の世帯所

0.0%

得金額分布をオレンジの棒で、1997 年の世帯所得分布をブルーの棒で示した。

4,331

4,400
4,300
4,200
4,100

-2.0%

4,000

-4.0%

よく見ると世帯所得金額が 500 万円未満の層が増えていることがわかる。また、2018 年の世帯所得金額の平均値は 552 万円であるが、中央値は 437 万円で、

3,900
-6.0%

3,800
3,700

半数の世帯が 437 万円以下となっており、厳しい状況が伺える。

平均給与（千円）

2020年

2019年

2018年

2017年

2016年

2015年

2014年

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

2003年

2002年

2001年

2000年

1999年

1998年

1997年

1996年

1995年

1994年

1993年

1992年

1991年

1990年

-8.0%

図 2-5 世帯所得金額もこの20年で悪化

伸び率

労働者全体の約４割が非正規雇用に変化
資料 2020年分民間給与実態統計調査 国税庁
資料：2020 年分民間給与実態統計調査ਚ੭সપమಽશ਼ఝਯभৼৌ২ਯীഘ

国税庁

16.0
14.0

図 2-4 労働者全体の約４割が非正規雇用に変化

3

12.0
10.0

非正規雇用率（％）及び 失業率（％）（全体,25～34歳）
40.0

38.3

35.0

非正規雇用率6.0

2000

1500 2000

1200
1500

1100
1200

1000
1100

900
1000

2015

800
900

資料：2020 年 7 月

2010



਼ఝभরఙகध਴಑ਚ੭भসપ

3.5

 

রఙக


਴಑க

3.0

1997 ফ

536ਐ৞

657ਐ৞

 

 

 

2018 ফ

437ਐ৞

552ਐ৞

2.0
2002

700
800

600
700



4.0

2.5

20.0
2019

資料：2018 年国民生活基礎調査

厚生労働省

労働力調査（総務省統計局）

資料：2020年7月「男女とも、50 歳代以降で独居率が急増傾向」（図 2-6）によると男女とも労働力調査（総務省統計局）
4

58

500
600

24.8

400
500

25歳～34歳の
失業率



失業率

25歳～34歳の非正規雇用率

300
400

0.0
200
300

5.0

100

2.0

100

4.0

5.5

200

6.0

4.5

30.0

25.0

8.0

6.5

Chapter 2 あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る

50 歳代以降で、独居率が急激に増加すると推測されている。特に、女性の 75

2-1

賃貸住宅の入居者を取り巻く環境59男女とも、50歳代以降で独居率が急増傾向

歳から 84 歳においては、４人に 1 人が独居となる。

最初の段階として、住んでいる方々が笑顔になるような、先進的な取組を取材し、皆様とその内容を共有化する。そして、「誰でもその人らしく暮らせる」を

図 2-6 男女とも、50歳代以降で独居率が急増傾向
男性

資料：2018 年

2020年

2025年

2030年

2035年

2040年

ケート」である。
あしたの賃貸プロジェクトの活動の方向性
図 2-7 あしたの賃貸プロジェクトの活動の方向性

2015年

2020年

2025年

2030年

2035年

そのために…

85歳以上

80～84歳

75～79歳

70～74歳

65～69歳

60～64歳

55～59歳

50～54歳45～49歳40～44歳35～39歳30～34歳25～29歳

誰でも、その人らしく暮らせる住まいを
賃貸住宅を活用して 実現させる。
20～24歳

85歳以上

80～84歳

75～79歳

70～74歳065～69歳5060～64歳555～59歳10

50～54歳151045～49歳15

40～44歳20

35～39歳25

20

30～34歳25

25～29歳30

20～24歳35

30

15～19歳

35

2015年

理解するため、入居者の思いを深く探ることとした。それが「あしたの賃貸アン

独居率（％）の推移 女性

15～19歳独居率（％）の推移

2040年

日本の世帯数の将来推計（全国推計）（国立社会保障・人口問題研究所）

資料：2018年 日本の世帯数の将来推計(全国推計)（国立社会保障・人口問題研究所）

6

これらの環境の変化を考慮すると、持ち家を持つという選択肢以外にも、賃貸住宅で自分の暮らしに合わせて好きなだけ長く住むとか、いくつになっても、自由に住まいを選択できるような賃貸住宅が実現できるようにすべきではないか。

2-2 あしたの賃貸アンケートとは？

入居者や賃貸住宅のオーナー、賃貸住宅を管理・運営する人、賃貸住宅を建てる人などが連携するのをサポートしたい。
最初の段階で、先進的で入居者が笑顔で暮らしている賃貸住宅の事例や取組を共有化する。
入居者の思いを深く探る。

⇒

あしたの賃貸アンケート「誰でもその人らしく暮らせる」とは、どういうことか。結婚式でよくあるスピー
チで、人生には３つ坂がある。上り坂、下り坂、そしてまさかというのがあるが、今回は、「あしたの賃貸プロジェクトシンポジウム～その人らしく『暮らせる』

誰でもが急に病気になるかもしれない、仕事を失うかもしれない、シングルマ

賃貸住宅の可能性を広げる～」というテーマでシンポジウムを開催した。もう一ザーやファザーになってしまうかもしれない、誰にでもいろんなことが起きる。

度このプロジェクトの目的をご紹介したい。

それを想定したのが「Ａさんの一生シミュレーション」（図 2-8）である。もし「あしたの賃貸プロジェクトの活動の方向性」（図 2-7）に掲げた「誰でもそかしたら障害を持って生まれていたかもしれない、LGBT の方もいらっしゃるかもの人らしく暮らせる住まいを賃貸住宅を活用して実現させる。
」が、このプロジェ

しれない、認知症の方がいらっしゃる世帯もあるかもしれない。

クトの目的である。そのために、入居者や賃貸住宅のオーナー、賃貸住宅を管理運営する人、賃貸住宅を建てる人などと連携するのをサポートする活動を展開している。

60

Chapter 2 あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る

2-2

あしたの賃貸アンケートとは？

61

7

あしたの賃貸アンケートとは？

図Aさん（誰でもなる可能性あり）の一生シミュレーション
2-8 Ａさん（誰でもなる可能性あり）の一生シミュレーション
0歳

10歳

児童養護
施設入所

家を借りる

妹が病気になる
両親が離婚

失職して
家賃滞納

災害で仮設住宅へ引越し

LGBTをカミ
ングアウト

子どもがしょうがいを持っている

30歳

シングル
マザー

40歳

50歳

60歳

70歳

外国人と
結婚

高校卒業

大学卒業

就職

配偶者
のＤＶ
死別

大学院進学

親の介護

体力の衰えで１人暮らし困難
サービス付賃貸住宅に引っ越し生活保護を受給介護で退職親の家をリフォーム

NPOに就職

認知症になる

子どもと近居

Webアンケート方式●調査対象

Webアンケート事業者登録モニター

持ち家居住者（親の家含む）68.2％
民間賃貸住宅居住者
24.4％
その他
7.4%
一般モニター 3,286件 持ち家居住者（親の家含む）57.2％
民間賃貸住宅居住者
33.2％
その他
9.5%
●実施時期
2021年11月19日～11月25日 ⇒今回は、速報ベースでの報告

大学院修了
離婚

●実施方法

●回収件数
10,401件
Aさん
7,115件

在宅ワーカーになる

家を売って都心のマンションへ

90歳

病気で退職

結婚

ホテル住み放題
サービス利用

リノベーションしてシェアハウス運営

ひきこもりで親の年金で生活

大学入学

実家で開業

実家を相続

就職に失敗して
非正規に
いじめで
登校拒否

海外に移住

出産

80歳

100歳

高校入学

母子家庭

20歳

●目的
Aさんの一生のシミュレーションで想定されるような方を含めて住宅の入居者を対象とし、現在までの住み替えやその理由を解明し、自分らしく暮らせる住まいを検討する上での基礎資料を得ること。

しょうがいを持って生まれる

難病になる(小児)

両親が亡くなる

図 2-9 あしたの賃貸アンケートとは？

失踪してしまう…

8「あしたの賃貸アンケート」の実施方法（図 2-9）はウェブアンケートである。ウェ
今回は、このような誰でもなる可能性があるＡさんを想定して、その方々にブアンケートの事業者登録モニターを対象とし、回収件数は 10,401 件。先ほ該当される方も含めて、アンケートをお願いした。

ど説明したＡさんに該当する方を抽出し、その方々にアンケートのご協力をお願「あしたの賃貸アンケート」では、現在までのお引越しの回数やその理由、おいした。それ以外にも一般モニターへもお願いした。

住まいでの暮らしを把握し、自分らしく暮らせる住まいとはどのようなものかを検討するために実施した。
住み替えの理由や背景をひも解くと、本当の住まいへのニーズが分かるのではないかと考えた。

62

Chapter 2 あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る

9

その結果、Ａさんに該当される方々の回収が 7,115 件、一般モニターの回収が 3,286 件となった。
このアンケートは、2021 年 11 月 19 日から 11 月 25 日に行ったものであり、今回の報告は速報ベースとなっており、ご容赦いただきたい。

2-2

あしたの賃貸アンケートとは？

63

2-3 あしたの賃貸アンケート結果からみる
ご自宅を中心としたコミュニティ

次に、実際、自宅を拠点としてどのくらいのコミュニティが広がっているかといったことを確認してみた。
図 2-11 自宅を拠点としたコミュニティ、おつきあいの範囲は？
ঽ୧द৊೜যਰਗदৌએदभ॥঑গॽॣ‫ش‬३ঙথ॑਄ॊৼু「あしたの賃貸アンケート」の結果をご紹介する。

452-10）という設問については、「人と人とのつながり」が自宅で受けるサービス

35
25
20

29.1

29.5
24.0

30

٫

15

から生まれるのではないかという仮説の基で作成したものである。

40.1

40

「現在、自宅で人の手で提供されているサービスを利用しているか？」（図

22.6

18.5
16.1

11.9

7.8

10

2.4

5
0



3.42.5







৸৬

11.6





32.8

34.2



38.6

٫ 

11.8 9.311.8
7.6



52.2

47.2


















ঽ୧दઉமযऋ઀୹खथःॊ१‫ش‬অ५भਹ৷૾ய



図 2-10 現在、自宅で人の手で提供されているサービスを利用しているか？

4.1
0.2

੅ठੇ

ড়৑൛೵ક୧

7.5

9.0
2.6

2.2

















「自宅を拠点としたコミュニティ、おつきあいの範囲は？」（図 2-11）によると、










知人」29.5％、次に「お隣、お向かいに住む人」22.6％となっており、ご近所੅ठੇ‫۝ق‬ٙ‫ك‬৸৬‫۝ق‬ٙ‫ك‬

自宅で同居人以外でのコミュニケーションの相手が、持ち家居住の場合、「友人・ড়৑൛೵ક୧‫۝ق‬ٙ‫ك‬とのおつきあいが、恋人よりも多くなっている。加えて、町内会も 11％となっている。一方、賃貸居住の場合は、地域のコミュニティには根が張っていない状
況であるが、今後、持ち家居住並みにはなる可能性があるのではないか。

持ち家居住（黄色）と賃貸居住（緑）とで、差が出ているところに注目すると、賃貸居住で、面白いと思ったのは、大家さんとのコミュニケーションを取って「新聞配達」は持ち家居住の方がとても多い。また、「牛乳配達」も、昔懐かいるというケースである。これは、大家さんと入居者との新しい関係が生まれてしいイメージがあるが、実際、持ち家居住の方は９％、利用されている。これは、くる兆しではないかと捉えている。

定期的な訪問がポイントかもしれない。「緊急対応サービス」も持ち家居住の次に、「現在の住まいの満足度は？」（図 2-12）によると、持ち家居住の方方の利用が多い。今後、賃貸住宅でも持ち家の居住の方が利用しているようなの満足度（とても満足 + やや満足）が 67.1％、賃貸居住の方が 53％と、持ちサービスを受ける可能性があるのではないかと考えている。

家居住の方が、予想どおり 14.1 ポイント高くなっている。

64

Chapter 2 あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る

2-3

あしたの賃貸アンケート結果からみるご自宅を中心としたコミュニティ

652-4 お引越しの理由をひも解く

図 2-12 現在の住まいの満足度は？
৸৬  ਠ૔भકऽःभ੕়৓ऩ௥ଌ২
धथु௥ଌ

ृृ௥ଌनठैधु੉इऩः

ृृਂ௥धथुਂ௥

まず、「これまで何回、お引越し＝住み替えをしたか？」（図 2-14）で、お引৸৬ 1 







 



越し回数を確認している。賃貸住宅居住の方が、やや持ち家居住の方より、引越し回数は多めになっている。賃貸住宅の方は４割ぐらいの方が５回以上引越੅ठੇ 1 







しており、10 回以上引越した方が 11.9％もいる。また、全体で見ても引越した





ことがない方が６％しかいない。想像していた以上に、お引越しをされているこড়৑൛೵ક୧ 1 





とがわかる。

 



図 2-14 これまで何回、お引越し＝住み替えをしたか？
৸৬ ऒोऽदभउਬ௭ख‫ق‬કा౹इ‫ك‬৚ਯ

加えて、「現在の住まいは「自分らしく暮らせる住まい」か？」（図 2-13）によると、やはりこれも持ち家居住の方の 63.6％（とてもそう思う＋思う）が自分

1.3

৸৬ 1

 



16.2

11.4

11.6

17.3

らしく住めると肯定されている人が多く、賃貸居住の方が 47.7％とやや少ないといった状態となっている。

8.7

6

7.0

7.9

6.6 4.4 3

1.2

੅ठੇ 1

 



11.0

17.7

17.6

10.7

6.0 4.02.6

図 2-13 現在の住まいは「自分らしく暮らせる住まい」か？
1.5৸৬  ਠ૔भકऽःमঽীैखऎථैचॊકऽःऊ
ড়৑൛೵ક୧ 1धथुजअઓअ

৸৬ 166 ੅ठੇ 1 

ড়৑൛೵ક୧ 1 

जअઓअ୦धु੉इऩः



 



14.0

13.2

16.1

12.4

7.0

5.3 3.8

11.9 1.9

ऽढञऎजअमઓॎऩः







जअमઓॎऩः







 



 ৚

 ৚

 ৚

 ৚

 ৚

 ৚

 ৚

 ৚

 ৚

 ৚ਰ঱

ਬ௭खञऒधम૮ः‫ق‬েऽोथऊै৊गੇप೜ક‫ك‬ 


Chapter 2 あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る

2-4

お引越しの理由をひも解く

67

図 2-15 どのくらいの範囲でお引越しして、住まいの場所がどう移動したか？

図 2-16 民間賃貸住宅居住者のお引越しした住宅の変遷は？

৸৬  ਠ૔भકऽःभ৐भક୧भৃਚ
జ৐ध৊ग৘ય঴੨

జ৐ध৊ग੃੊ਿ਩৔

జ৐ध౮ऩॊ੃੊ਿ਩





ण৐भકऽः‫ۃق‬ٙ‫ك‬ण৐भકऽः‫ۃق‬ٙ‫ك‬ण৐भકऽः‫ۃق‬ٙ‫ك‬ण৐भકऽः‫ۃق‬ٙ‫ك‬













ਠ૔ড়৑൛೵ક୧೜ક঻ કऽःभ૗ዮ
ਲਗण৐भકऽः‫ۃق‬ٙ‫ك‬















3.6 5.9 0.8 6.6

27.6

ण৐भકऽः‫ۃق‬ٙ‫ك‬ 2.7 5.4 0.9 6.8



31.6

ण৐भકऽः‫ۃق‬ٙ‫ك‬ 2.3 6.2 0.8 6.5



31.4

ण৐भકऽः‫ۃق‬ٙ‫ك‬ 1.7 6.7 1.3 7.7

33.0঳ૺ૦‫੅ق‬ठੇ‫ك‬ীඒঐথ३ঙথ‫੅ق‬ठੇ‫ك‬঳ૺ૦‫ق‬஡ఔभ੅ठੇ‫ك‬ীඒঐথ३ঙথ‫ق‬஡ఔभ੅ठੇ‫ك‬঳ૺ૦‫ق‬൛೵‫ك‬൛೵ঐথ३ঙথ

॔ঃ‫ॺش‬३ख़॔ঁक़५

੃੊ਿ਩‫؞‬৘ય঴੨भਁ੾ક୧

੃৘ગেਃଡ‫؞‬ક୧୹ஔਁ঺भ൛೵ક୧
঺୧‫ؚ‬೙ॉ঱ऑ঺୧‫঺ؚ‬৩ᅟ৾েᅟৣ೛‫ؚ‬৑೙ॉऽञमકा੢ा
१‫ش‬অ५હऌৈೡ঻਱ऐ൛೵ક୧

થમഠয঍‫ش‬঒௽ऋः঻੍ର઱ਝ

ుญૣක઱ਝ

जभ౎भ঺ভૣක઱ਝ

जभ౎

次に、どこに引越したか、「どのくらいの範囲でお引越して、住まいの場所がどう移動したか？」（図 2-15）によると、「一つ前の住まい」が従前と同じ市区町村となっている割合が 52.3％となっている。引越し回数を重ねられるほどに大

図 2-17 民間賃貸住宅居住者のお引越しの理由は？

体前の住んでいたところと同じところの市区町村に引越しているといった傾向がਠ૔ড়৑൛೵೜ક঻
ある。これは、自分が暮らしたい好きな街を選択した後に住宅を選んでいる可

能性がある。

次に、「民間賃貸住宅居住者のお引越しした住宅の変遷は？」（図 2-16）をみると、１つ前の住宅が一戸建て、分譲マンションの持ち家から、民間賃貸住宅に引越した割合が 17％もある。先ほどの講演で大月教授がご指摘されたようउਬ௭खभ৶૓


٫















好きな時に、自由に持ち家から賃貸、または賃貸から持ち家といった住み替え

に、賃貸と持ち家の壁が少しずつ溶け始めている傾向が現れている。つまり、


Chapter 2 あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る







68





がしやすい仕組みが求められているのではないか。
ਠ૔भકऽःषभકा౹इ

ण৐भકऽःषभકा౹इ
ण৐भકऽःषभકा౹इ

ण৐भકऽःषभકा౹इ


2-4ण৐भકऽःषभકा౹इ


お引越しの理由をひも解く

69

図 2-18 民間賃貸住宅居住者のお引越しの理由～価値観の変化～

図 2-19 民間賃貸居住者のお引越しの理由～健康面・経済的・その他の事情～ড়৑൛೵೜ક঻

ড়৑൛೵೜ક঻ उ ਬ௭ख৶૓ ੼க௴भ૗৲
કा౹इञহੲ

0.0



10.0

9.7

মযभ୐૙



9.7஡भ௽ऋः‫ؚ‬୰ਞ‫ஂؚ‬૧



7.8

༻যृ௵যध঳คपકिऒधपऩढञ



7.4

মযभলਓ‫ؚ‬৕୘थ

5.4ະ௡॑ౄৰऔचॊञी


஡धभ৊೜















3.4
3.0

ଦ၉঻भ୐૙

3.0ଦ၉঻भ಺૙‫ؚ‬ૡ૙भଷ૷‫ؚ‬ଷ঵

2.6৕नुधभ৊೜
஡भ୐૙ଦ၉঻भ௽ऋः‫ؚ‬୰ਞ‫ஂؚ‬૧᡺಼

お引越しの理由は「本人の就職、転勤、転職」、が多く、次に「より良い住環஡भ಺૙‫ؚ‬ૡ૙भଷ૷‫ؚ‬ଷ঵

境を求めて」、「本人の結婚」となっている。予想された回答となっている。後ຳ೯ಟभৈೡ৲

ほど説明するが、本アンケートでは、価値観の変化や、その他の健康と経済的৕भ੥ฬ‫؞‬௞ฬຳ೯ಟभ௽ऋः‫ؚ‬୰ਞ‫ஂؚ‬૧ৰੇभৼਢ฼๧‫ྲྀ؞‬ཊभ௽ऋः‫ؚ‬୰ਞ‫ஂؚ‬૧ຳ೯ಟधभଈશ

な事情についても、どういう理由なのかを深く掘り下げている。

฼๧‫ྲྀ؞‬ཊधभଈશ
঎ছথॸॕ॔ृ঺ভ๾൴ણ৿भञी

ण৐भકऽःषभકा౹इ‫۝ق‬ٙ‫ك‬

3.6஡धभଈશ
৕भ௽ऋः‫ؚ‬୰ਞ‫ஂؚ‬૧

次に、「民間賃貸住宅居住者のお引越しの理由は？」（図 2-17）をみると、

ण৐भકऽःषभકा౹इ‫۝ق‬ٙ‫ك‬

3.6

஡भ੥ฬ‫؞‬௞ฬण৐भકऽःषभકा౹इ

ण৐भકऽःषभકा౹इ

まず、「民間賃貸住宅居住者のお引越しの理由～価値観の変化～」（図 2-18）

ण৐भકऽःषभકा౹इ‫۝ق‬ٙ‫ك‬

4.0ঌॵॺ॑༩अऒधपऩढञ

ण৐भકऽःषभકा౹इ
ण৐भકऽःषभકा౹इ‫۝ق‬ٙ‫ك‬

5.0
4.2

஡भৈೡ৲




ਠ૔भકऽःषभકा౹इ‫۝ق‬ٙ‫ك‬

5.2
4.8

ঽীभৈೡ৲

ण৐भકऽःषभકा౹इ

5.2

৕नुभஆয়
ଦ၉঻धभଈશ

ਠ૔भકऽःषभકा౹इ

25.0

16.5

ঽীभ಺૙‫ؚ‬ૡ૙भଷ૷‫ؚ‬ଷ঵



20.0

16.7

ঽীभ௽ऋः‫ؚ‬୰ਞ



15.0

18.5

য়ठ୐ऌ



௏೨એ‫ੋ৽؞‬৓হੲ‫؞‬जभ౎भহੲ

21.3ঽীभ௞ฬ



٫

5.0

٫

2.0
1.6
1.4
1.2
1.2
1.0
1.0
0.8
0.8
0.6
0.4
0.2

をみると、「時間やお金の無駄を省いて効率的な生活をしたい」という生活の効率化、「家族との時間を大切にしたい」という家族との生活を重視する、また、次に、「民間賃貸住宅居住者のお引越しの理由～健康面・経済的・その他「趣味やプライベートを充実させたい」という自分の生活を大事にするなどの価の事情～」（図 2-19）をみると、とても驚くべきことに、１番が「自分の離婚」、

値観の変化に賃貸住宅が応えている。

２番が「立ち退き」、３番が「自分の障がい、病気」、４番が「自分の就職、転職の失敗、失業」となっており、「自分の離婚」が 21.3％で、1 番高くなっている。
これらの様々な理由の中に何が潜んでいるのかを、今後詳細に、分析する予
定である。

70

Chapter 2 あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る

2-4

お引越しの理由をひも解く

712-5 これから住み替えたい住宅とは？

次に、「これから住み替え先に民間賃貸住宅を選択した理由は？」（図 2-21）によると、民間賃貸住宅を選択した理由で、突出しているのは、「いつでも住み替えができ、身軽だから」48.7％、「ライフスタイルにあわせて最適な立地、広次に、これから住み替えを希望されている方のニーズを紹介したい。

さの住まいを選択したいから」47.4％と、どこでも、身軽に移動できライフスタ「住み替えたい方の希望する住宅は？」（図 2-20）によると、住み替え先としイルに合わせて住み替えができるからが、明確となっている。また、「維持管理て希望する住宅は持ち家の方は 75％持ち家になっているが、25％は賃貸住宅の手間や面倒なことがないから」26.8％といった持ち家の維持管理にかかるコや他の住宅を希望されている。これは、持ち家が最後の住まいではなく、通過

ストや手間を避けることを理由にあげている。一方、「住宅を購入するだけの資点となっていることがわかる。また、民間賃貸住宅居住の方は、民間賃貸住宅（賃金的余裕がないから」31.7％と経済的な理由も多くあった。

貸マンション、アパート）への希望 48.7％が、持ち家（一戸建、分譲マンション）

図 2-21 これから住み替え先に民間賃貸住宅を選択した理由は？

33.7％よりも、高くなっており、賃貸住宅派が、増加しているかもしれない。言い方を変えれば、暮らし方に住宅を合わせて選択しているのではないだろうか。

કा౹इ੔दড়৑൛೵ક୧॑ൌ஦घॊ৶૓‫۝ق‬ٙ‫ك‬
60.0
50.0

図 2-20 住み替えたい方の希望する住宅は?

47.4

48.7

40.0
31.7

दऌोयકा౹इञः্भൌ஦घॊક୧

٫ 30.0

26.8
19.7

20.0

৸৬‫ۃق‬ٙ‫ك‬

17.3

36.8

8.9

20.1

2.2 3.2
0.8

21.5

18.0
12.5

10.0

4.5

1.8

0.0

੅ठੇ‫ۃق‬ٙ‫ك‬

23.4

51.1

1.7 1.2 9.4
0.8

4.1


ড়৑൛೵ક୧‫ۃق‬ٙ‫ك‬

22.5

11.2

2.6 5.6
0.8

34.4

14.3





൛೵ঐথ३ঙথ

॔ঃ‫ॺش‬३ख़॔ঁक़५

੃੊ਿ਩‫؞‬৘ય঴੨भਁ੾ક୧

੃৘ગেਃଡ‫؞‬ક୧୹ஔਁ঺भ൛೵ક୧

঺୧‫ؚ‬೙ॉ঱ऑ঺୧‫঺ؚ‬৩ᅟ৾েᅟৣ೛‫ؚ‬৑೙ॉऽञमકा੢ा

१‫ش‬অ५હऌৈೡ঻਱ऐ൛೵ક୧

થમഠয঍‫ش‬঒ഠযૣක઱ਝ

௽ऋः঻੍ର઱ਝ

ుญૣක઱ਝ

जभ౎भ঺ভૣක઱ਝ

जभ౎



ীඒঐথ३ঙথ‫ق‬஡ఔभ੅ठੇ‫ك‬঳ૺ૦‫ق‬൛೵‫ك‬ীඒঐথ३ঙথ‫੅ق‬ठੇ‫ك‬঳ૺ૦‫ق‬஡ఔभ੅ठੇ‫ك‬঳ૺ૦‫੅ق‬ठੇ‫ك‬


次に「民間賃貸住宅を希望する方の住宅選択時の重視項目は？」（図 2-22）
を「とても重視」に着目してみると、１番多いのが「防犯性」40.1％、次が先ほど大月教授から何度も課題点として指摘されていた遮音性の項目「隣戸または上下階からの遮音性」38.5％、「外部からの音の遮音性」32.8％となっている。
これほどの遮音性を重視しているとは。裏返せば、これまでかなり苦労していた

72

Chapter 2 あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る

2-5

これから住み替えたい住宅とは？

73

と推測できる。賃貸住宅を供給するときに、特に意識していただきたいポイントである。

図 2-23 民間賃貸住宅を希望する方

住宅選択時の重視度―全体との比較ড়৑൛೵ൌ஦঻  ੎ଳ২‫ق‬धथु੎ଳٔृृ੎ଳ‫ك‬৸৬धभૻຎ




ઁऔृ৑਄ॉ

図 2-22 民間賃貸住宅を希望する方の住宅選択時の重視項目は？




ઽವभ੗औ‫ؚ‬ઞः৤ু

ড়৑൛೵ક୧ൌ஦਼ఝभક୧৭උৎप੎ଳघॊඨ৯
धथु੎ଳ

ृृ੎ଳनठैधुःइऩः

ँऽॉ੎ଳखऩः

઎ਚभઁऔ‫ؚ‬ઞः৤ু

ऽढञऎ੎ଳखऩः

ઁऔृ৑਄ॉ

29.4

54.0

11.3 4.7 0.7ઽವभ੗औ‫ؚ‬ઞः৤ু

28.9

52.0

14.9 3.7 0.5઎ਚभઁऔ‫ؚ‬ઞः৤ু

21.2

ຉ஼‫ॺ؞‬ॖঞभઁऔ‫ؚ‬ઞः৤ু

24.2

೐੅ଵ৶भखृघऔ

47.3
55.1

19.5

঩ਊञॉ‫ؚ‬೜ક஼भ఼୾
૵೸ਙ‫ؚ‬ਃഡਙਗ৖ऊैभఠभᄭఠਙ
ๆૺऽञम঱ৣమऊैभᄭఠਙৈ ೡ ঻ ष भ ଦ ൟ ‫ ق‬஺ ୷ ऋ ૮ ः ‫ ؚ‬࿑ ৣ ் भ ੤ ᇼ ৕ ৌ ૢ ‫  ك‬9.2

22.7

30.6
23.1

46.7
51.3

32.8




૵೸ਙ‫ؚ‬ਃഡਙ




ਗ৖ऊैभఠभᄭఠਙ




ๆૺऽञम঱ৣమऊैभᄭఠਙ

20.4

4.3 1.0উছॖং३‫ش‬ન৳

15.5 2.8 0.5৉൜ৎभ਍৸ਙ‫ິق‬൜ਙચ‫ك‬




11.4 2.2 0.5઎௯পංৎभ਍৸ਙ




11.2

ౌ಼पৌघॊ਍৸ਙ




19.9

53.3

12.2 1.4 0.7

৉൜ৎभ਍৸ਙ‫ິق‬൜ਙચ‫ك‬

33.9

47.4

15.6 2.3 0.9઎௯পංৎभ਍৸ਙ

33.2

47.2

16.1 2.8 0.7ౌ಼पৌघॊ਍৸ਙ

33.6

45.9

17.1 2.41.0

45.0




঩ਊञॉ‫ؚ‬೜ક஼भ఼୾

5.7 0.6

32.5

40.1




16.3

উছॖং३‫ش‬ન৳

ଆಬਙ




೐੅ଵ৶भखृघऔ

3.5 0.3

47.4
33.5

ຉ஼‫ॺ؞‬ॖঞभઁऔ‫ؚ‬ઞः৤ু

24.9

48.4

38.5
26.2

8.1 0.8
16.1 4.1 0.6

51.8




ৈೡ঻षभଦൟ‫ق‬஺୷ऋ૮ः‫ؚ‬࿑ৣ்भ੤ᇼ৕ৌૢ‫ ك‬



৸৬
ড়৑൛೵ક୧ൌ஦঻



 




ଆಬਙ

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

12.5 1.9 0.5

2-6 自分らしく暮らせる住まいとは？
次に「民間賃貸住宅を希望する方の住宅選択時の重視度 - 全体との比較」（図2-23）で、民間賃貸住宅に居住されている方と全体との重視度（とても重視＋

次に「民間賃貸住宅を希望する方で「自分らしく暮らせる住まい」選択時のやや重視）の違いをみると、遮音性やプライバシーの確保をより重視していると重視項目は？」（図 2-24）によると、「とても重視」の１番は「自分の好きなこ

いった傾向が出てきている。

とをして過ごせる場所がある」、２番は「自分が好きなことができる場所、立地にある」、３番は「好きな街に住み続けられる」ということで、好きな場所で好きなことを長く行う、そして、好きな街で、そこに長く住み続けられるのがポイン
トのようである。「好き」が自分らしくのキーワードになっている。

74

Chapter 2 あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る

2-6

自分らしく暮らせる住まいとは？

75

図 2-24 民間賃貸住宅を希望する方で「自分らしく暮らせる住まい」選択時の重視
項目は？
ড়৑൛೵ક୧ൌ஦਼ఝभ
َঽীैखऎථैचॊકऽःُधखथभ੎ଳඨ৯
धथु੎ଳ

ृृ੎ଳनठैधुःइऩः

ঽীभ஀ऌऩऒध॑खथૌओचॊৃਚऋँॊ
 11.0ঌॵॺधථैचॊ

12.7

੗ ਼ ৻ ऋ ஃ ऐ ় अ ல ੌ ा ऋ ँ ॊ  4.9

ঽীद஼৔॑ढ़५ॱঐॖ६दऌॊ੺ ਚ प ॥ ঑ গ ॽ ॣ ‫ ش‬३ ঙ থ ऋ ௹ ୕ ऩ ૲ ๘ ृ ઱ ਝ ऋँ ॊো ೜ ঻ ृ ৉ ୠ भ য ध ॥ ঑ গ ॽ ॸ ॕ ऋ ে ऽ ो ॊ ல ෳऋ ँ ॊ஀ऌऩඌपકाਢऐैोॊ
ൎ৑भ੺ऎदථैचॊ
ফೡ॑੎बथु৊गੇदථैचॊ

47.0

26.4
 12.4

4.4

28.0

37.7

47.5

17.9
7.5

13.1
11.4
10.2

31.3

40.1

36.7

35.1
24.3

4.7 1.1

40.2

7.3

16.6
27.7

4.9 2.0

16.0

11.1
10.1 4.3

31.4

41.1

13.0

ഠ৏पउःथु௏೨ऋ೐੅दऌॊலෳऐऋँॊ

35.3

30.2

8.8

20.9
14.6

10.3 5.2
10.8 6.0
16.5

18.8

16.1

8.8

15.7
14.1

েણৼ୥

ৄஹॉ१‫ش‬অ५

17.3

13.7
13.3
11.5
11.4
11.2

ੇহରஃ

ढ़‫ش‬३ख़॔জথॢ‫؞‬१‫ش‬অ५৙ཅृ୨तऎॉऩन‫ؚ‬ଅप஡खीॊৃਚभ઀୹

11.0
10.6



10.5
10.2


ો঱५ঌ‫ش‬५भુ৷ਹ৷
।५ॺঝ‫ش‬঒‫ق‬ਟ௢৷೛ຠ৖ો‫ك‬भ೵লঌॵॺ਱ऐ१‫ش‬অ५‫ق‬ୢ௜‫୼ؚ‬ઌ‫ؚ‬བྷ໓ऩन‫ك‬॥঑গॽॸॕढ़ইख़ऩनકড়৊૒ઐ૴भৃभ઀୹
೜ક঻৊૒भ஡ᅝ‫ؚ‬ઐ૴॑஥ीॊऌढऊऐभ઀୹
੎ःইॕॵॺॿ५ঐ३থ‫ؚ‬ຣभৈःঐ३থ઼॑ऐॊ

9.9
7.8
6.7
6.1
5.6

স੆ৼ୥

5.6

ஞസभગਹ৷‫؞‬ঞথॱঝ१‫ش‬অ५

5.5৉ୠभ१‫ش‬ॡঝણ৿‫঺ؚ‬ভ૞ਸણ৿ऩनभງஂृᓾᄑ

5.4

ਗল੍ର

ॡঝঐःगॉभञीभफ़ঞ‫ش‬४೵ল ௵टठঐॵॳথॢ१‫ش‬অ५

50.0

17.4
16.8

೶ਹો१‫ش‬অ५পऌऩఠ॑লखथुਞपचङ஀ऌऩऒधपઊठ੢ीॊৃਚभ೵ল

કा౹इँढच॒१‫ش‬অ५ଦ୫१‫ش‬অ५ਗ਼ૉઐఌ‫৿୎఻ੇؚ‬ऩनু஫ः१‫ش‬অ५

40.0

25.7
21.5

୫౫ଦ୸ 

ુ৷भ५এ‫ॶش‬઱ਝ॑ਹ৷दऌॊ

30.0

45.7

ফप‫ڭ‬৚भ྽௾१‫ش‬অ५ॺছথॡঝ‫ش‬঒

11.8

27.3

35.0

16.6

૙ક੺மदථैचॊ

ୢ௜ਃঢ়ध৴௚खथःॊ

34.4

30.8

8.7

ঽীभ஀ऌऩऒधऋदऌॊৃਚ‫؞‬য়৉पँॊ

20.0ஂ૧१‫ش‬অ५


16.8
17.7

35.9

27.3

3.1 0.2

25.8

26.4

36.3

15.7

7.3

10.0

ಸ૶ৎৌૢ१‫ش‬অ५

8.9

15.8

18.0

25.9

ড়৑൛೵ક୧ൌ஦঻‫۝ق‬ٙ‫ك‬

0.0୧ଦ঎ॵॡ५‫ؚ‬୧ଦ೶ਭऐ਄ॉ१‫ش‬অ५


19.2
31.4

33.0
17.6

ऒोऊैभেણपधढथँॊधेःधઓअ१‫ش‬অ५৸৬‫۝ق‬ٙ‫ك‬ऽढञऎ੎ଳखऩः

50.3

27.2

઎ ਚ ृ ೜ ৑ ऩ न ॑ ુ થ ख थ ೹ ृ ऊ ऩ ॥ ঑ গ ॽ ॸ ॕऋ ँ ॊਞೄपৼ୥दऌॊযऋःॊ

ँऽॉ੎ଳखऩः

図 2-25 これからの生活に欲しいサービスは？

5.3
5.2
4.8

次に、「これからの生活に欲しいサービスは？」（図 2-25）によると、民間賃
貸住宅希望者のトップ５は、１位「宅配ボックス、宅配受け取りサービス」
45.7％、２位「緊急時対応サービス」25.7％、３位「年１回の掃除サービス」

2-7 理想の賃貸住宅とは？

21.5％、４位「トランクルーム」18.8％、５位「食材配達」17.4％となった。利
便性を求めたサービスが上位に挙がっている。
しかし、少し下位をみていくと、「生

次に、「理想の賃貸住宅像」（図 2-26）をみてほしい。

活相談」14.1％や、「住み替えあっせんサービス」11.5％など、生活や住み替

これは、自由回答から幾つか抜粋したものである。理想の賃貸住宅像として、

えへのコンサルティング要素があるサービスを意外と求めていることがわかる。

例えば、「趣味志向が合う人たちが集まるマンション」、「健康な状態であれば旅

特に、「住み替えあっせんサービス」は、全体が 5％で、賃貸居住の方が立つ日まで程よいサポートが得られる清潔シンプルな空間」とか、程よい距離

11.5％なので、ニーズが高くなっている。
これらの回答から、まだまだ賃貸住宅には付加できるサービスがあるのではないか。特に、10％以上の項目は、注目していただきたい。

76

Chapter 2 あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探るのある付き合いを求めているコメントが多くあった。また、地域コミュニティを意識した理想の賃貸住宅の回答もあった。例えば、「単身者なので高齢者でも賃貸への引越しを拒否されない住宅のシステム、適度な距離感で近所同士が

2-7

理想の賃貸住宅とは？

77

健康や安否を確認し合えるような住宅」などである。適度な近所付き合いができる仕組みは、理想の賃貸住宅に欠かせない要素となるのではないか。
先ほどこれからのニーズでも触れたが、具体的な声として「生活やライフプラ
ンの相談ができる方が賃貸管理と共に協力してくれるとありがたいです。
」が出

次に「健康・経済・その他の理由」では、多種多様な理由があったが、上位３つの自分の離婚、立ち退き、自分の障害、病気などといった個別の事情についても、フレキシブルに賃貸住宅で対応できる仕組みがあれば、より賃貸住宅の市場が拡がるのではないかと考える。

てきている。特にこの方は「親の介護事情との支援、相談体制があると尚あり

また、これからの引越しで民間賃貸住宅を希望される方の声から、住宅選択

がたいです。
」と切実な思いを訴えている。賃貸住宅に住んでいる方の様々な時の項目には防犯性、隣戸または上下階からの遮音性、外部からの音の遮音

お悩みも解決できる場として賃貸住宅のサービスの形も検討しても良い時期に性への対応は欠かせないのではないか。

なっているのではないだろうか。
図 2-26 理想の賃貸住宅像• ະ௡ಂ਱ऋ়अয୸ऋૐऽॊঐথ३ঙথ‫؛‬• ௏೨ऩ૾ଙदँोय൒য়ण঩ऽदஙेः१এ‫ॺش‬ऋ੭ैोॊ஬ၷ३থউঝ૬৑• ਍ःੇ൛‫ؚ‬৑਄ॉभঽ૓২‫ؚ‬েણप೶ਹऩয়৉‫ؚ‬ৈः७य़গজॸॕ‫ؚ‬಼૩पਘः‫ؚ‬ଐସऩॿॵॺড‫ش‬ॡ୭୆‫ؚ‬ஙेःહऌ়ःभ৉ୠ॥঑গॽॸॕ • ౐ମ঻ऩभदৈೡ঻दु൛೵ृਬ௭ख॑෻౯औोऩःક୧भ३५ॸ঒‫ؚ‬ి২ऩ෱௞૎द੺ਚ৊૒ऋ௏೨ृ਍౯॑નੳख়इॊेअऩક୧ऋ
৏‫ر‬दऌथऺखःधઓःऽघ‫ ؛‬• ి২ऩ੺ਚહऌ়ःऋदऌॊலੌा‫؛‬॥঑গॽॸॕ‫ش‬ঝ‫ش‬঒ऩनযऋ
ૐऽोॊৃਚऋँॊधଐः‫؛‬• ఠ௫ऋञऎऔ॒૴ोथःथ‫ؚ‬ৈ௻ऩആ೎पোॉ‫ؚ‬ঌॵॺधऴो়ःृ
घःधःअ৶୳भৃਚऋःः‫؛‬• েણृছॖইউছথभৼ୥ऋदऌॊ্ऋ൛೵ଵ৶धુपੈৡ॑खथऎ
ोॊधँॉऋञःदघ‫؛‬஡भஂ૧হੲಉभ੍ର‫ৼ؞‬୥৬਑ऋँॊध༌
ँॉऋञःदघ‫؛‬• ો঱प෤ऋँढथ‫ిؚ‬২प॥঑গॽॣ‫ش‬३ঙথदऌञॉ‫ؚ‬௫खीॊ૬
৑ऋँॊधेः‫؛‬඗ऋఋॊఛතदु௫खीॊधुढधेः‫؛‬

最後に、「お引越し理由からみる選ばれる賃貸住宅のキーワード」（図 2-27）
をまとめてみた。
まず、引越しの理由の中での「価値観の変化」は、家族との時間をより大事にし、趣味やプライベートを充実させたい、かつ、時間やお金の無駄を省いて効率的な生活をしたい。この要素は、在宅勤務などの働き方の変化からの影響

そして、「自分らしく暮らせる住まい」の選択時の重視項目である、好きなことをして過ごせる場所がある、好きな場所、立地がある、好きなまちに住み続けられるといった要望について、どう応えるべきか難しいところであるが、入居者の気持ちはいろいろな思いが詰まっていることを感じていただきたい。
賃貸住宅の形態は自由である。入居者の方々にずっと寄り添うことができれば選ばれる賃貸住宅になるのは間違いないと確信している。そして、皆様のよい賃貸住宅の経営、運営を心より応援したいと思う（ご静聴、どうもありがとうございました。）。
図 2-27 お引越し理由からみる選ばれる賃貸住宅のキーワード○価値観の変化／家族との時を大事にしたい・趣味やプライ
ベートを充実させたい・時間やお金の無駄を省いて効率的な生活をしたい○健康・経済・その他の理由／自分の離婚・立ち退き・自分の障がい、病気○これからのお引越しで民間賃貸住宅を希望される方□住宅選択時の重視項目／防犯性・隣戸または上下階からの遮音性・外部からの音の遮音性□「自分らしく暮らせる住まい」選択時の重視項目／
自分の好きなことをして過ごせる場所がある・自分の好きなことができる場所・立地にある・好きな街に住み続けられる

28もあるのではないか。そのため、価値観が変化したことを前提に賃貸住宅の計画を考える必要がある。

78

Chapter 2 あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る

2-7

理想の賃貸住宅とは？

79

Chapter
いくつになっても暮らし続けられる
賃貸住宅
山本 遼
株式会社 R65 代表取締役
前職にて全社トップの営業成績を残し、東京拠点の立ち上げに参画。その後、2016 年に株式会
社 R65（R65 不動産）を設立。65 歳以上のお部
屋探し専門の不動産会社として、年間 300 件以上の物件仲介を支援。
「高齢者賃貸」に関する
講演は通算で 30 回以上。
『ガイアの夜明け』ほか多数のメディアに出演。

孤独死や認知症、家賃の不払いに対する不安から、賃貸住宅を借りにくい高齢者。一方で、現在は 400 万人の方が賃貸住宅を借りている。賃貸住宅の品

3-2 65 歳からでも好きな住まいを選べる
不動産事業―R65 不動産

質が上がり、終のすみかという見方が強くなった賃貸住宅。いくつになっても賃貸住宅に住み続けられるために、私たちができることについてお話ししたい。

社名にもなっている R65 不動産は、「65 歳からでも好きな住まいを選べる不3-1 いくつになっても豊かな暮らし

賃貸住宅で65歳を超えても暮らしやすく動産事業」である。65 歳以上の方は、実は賃貸を借りにくいと言われているのをご存じだろうか。私たちが事業を立ち上げた６年前はかなり賃貸が借りにくく、
現状はかなり改善してきてはいるものの、まだまだ借りにくさは残っているため、この事業をメイン事業として行っている。

株式会社 R65 とは、少子高齢社会のための不動産会社である。

どの程度借りにくいかだが、国土交通省から賃貸住宅における借りにくさを示

私は、 現在 31 歳、2012 年～ 2015 年は愛媛県の不動産会社に勤務し、す抵抗値のデータが出されている。母子・父子家庭から単身の高齢者までの属2014 年に東京に上京、その後、2015 年に株式会社 R65 を設立、2016 年に性のうち、実はシングルマザー、シングルファザーの家庭よりも、４倍ぐらい単法人化した。

身の高齢の方は借りにくく、また、外国の方よりも実は単身の高齢の方のほうが借りにくいということも示されている。

事業は、いくつかあるが、今回は、そのうちの R65 不動産、ぽっくり物件.com（ドットコム）、シェアハウス、フリーランス不動産という 4 つについて紹介をしていきたい（図 3-1）。
図 3-1

さらに、民間のデータでは、高齢の方の借りにくさがもう少し増しており、８割、９割の大家がご高齢の方には貸しにくいという結果となっていた（図 3-2）。
図 3-2

株式会社R65少子高齢社会のための不動産会社です。

• R65不動産• ぽっくり物件.com

障がい者のいる世帯は不可
生活中心者が離職者の世帯• シェアハウス• フリーランス不動産
出典：平成 22 年「民間賃貸住宅実態調査の結果について」国土交通省

82

Chapter 3 いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅

3-2

65 歳からでも好きな住まいを選べる不動産事業―R65 不動産

83

なぜ 65 歳を超えると賃貸を借りにくいかというと、大きくは孤独死、認知症、
理解不足の３つが挙げられる。例えば孤独死を例に挙げてみると、賃貸住宅の中で孤独死が発生すると物件価値が下がる。物件価値が下がると空室が出る。空いうところがあった（図 3-4）。
図 3-4

なぜ65歳を超えると賃貸が借りにくいか室が多いと、大家さんが入居者さんを選べなくなっていく。だから、そもそも孤独死するような高齢者を入れたくないと言われていたのが今までである（図 3-3）
。

孤独死
発生

物件価値
低下

入居者を
選べない

空室発生

孤独死するのは今、高齢の方に限ったわけではなく、しかも、65 歳以上の方でも非常に健康な方がたくさんいるにもかかわらず、一律 65 歳、あるいは

どれくらい
起きるの？

60 歳から賃貸はお断りとおっしゃる不動産会社、大家さんがかなりの数いる。
図 3-3

なぜ65歳を超えると賃貸が借りにくいか
孤独死
発生

物件価値
低下

空室発生

入居者を
選べない

孤独死って
事故物件？

ただでさえ
空室多い！

高齢者が
入居したこ
とが
ない
身内いない
人が
入居しても
大丈夫？

私が会社員だった頃、R65 不動産を始めるきっかけになった方がいる。真夏にご来店された 80 代の女性の方だった。ご来店されたときに言われたことが、「ここで不動産会社５軒目です」ということだった。真夏の暑い中、80 代の方が東京都内の不動産会社を５軒回ってうちにたどり着いてくださった。汗を流しこのあたりをどんどんひも解いていくと、例えば孤独死で考えてみると、孤独ながら「５軒目です」と言われたのと、「ほとんど門前払いでした」と言われた

死したら事故物件なのかどうか。今までは事故かどうかの定義がなく今年（2021のがすごくショックだった。入居するときのヒアリングでいろいろ聞いて 80 代と年）国土交通省で定義がされた。つまり、今までは、大家さんによっては病死

いうのは分かったのだが、とてもお元気だった。息子さんのコロッケ屋さんでアのときに告知する方もいれば、病死だったら告知しなくてもよいと判断している

ルバイトをしながら、大月先生のお話にもあった近居をしており、息子さんとは方もいるなど、定義がなかったため曖昧であった。

また別の家を賃貸で借りて住んでいると話をされた。その方が、ちょっと家の周このことから非常に今まで高齢者に貸しにくかったというところがあり、空室発

りに坂が多く、坂がきついから引っ越そうと思って部屋を探したところ５軒回って生に関しても空室が発生するような高齢者は入れたくないとか、入居者を選ぶも見つからないとおっしゃる。これはちょっと大変だと思い、私自身も不動産会

基準がわからない、例えば空室率が 30％、40％になってしまったときに、身内社のスタッフとして電話をかけた。大体 200 軒ぐらい電話をかけた結果が、がいない人であるが、入居していただいて大丈夫かといった点で迷うこととなる。

200 軒電話をかけてご案内できるところが５部屋だけだった。これは「住みた不動産会社自身が高齢者を入れたことがないという経験不足から理解が不足しい部屋」が５軒ではない。ご案内できるお部屋が５軒なので、この方は５軒ている。さらに、大家さんも高齢者を入れたことがない、今まで入居していた中１軒を選んでお引っ越しになったのである。これはとても大変なことであるとだいたことがない。このようなところからご高齢の方がなかなか入居しにくいと感じた。80 代になって、例えば 65 歳を超えて、自分が元気でどれだけ健康に84

Chapter 3 いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅

3-2

65 歳からでも好きな住まいを選べる不動産事業―R65 不動産

85生きて、仕事をし、お金があっても、もしかしたら住める部屋がない、住める賃貸がないのかもしれない。このことにすごく危機感を覚えて R65 不動産、「いくつになっても豊かな暮らし」というのをつくったのである。

まず、不動産仲介というのは、賃貸を借りられない方が見つけやすくできるよう、不動産事業者として動いている。
次に、見守りと保険である。仲介する際に大家さんから「仲介するのはオーケー「R65 不動産」って変なサービス名ですねと言われる。高齢者不動産やシニですが、孤独死のリスクがあるからそこを何とかカバーしてくれたらいいですよ」

ア不動産などにしたらどうかと言われたのだが、「65 歳は高齢者と言われていると言われ、見守りと保険というところを入れるようになった。高齢の方のリスクは、が、本当に 65 歳からが高齢者なのか」という疑問が私にはあった。すごくお見守りや保険あるいは行政のサービスを使っていけばかなり抑えられる。しかし、元気で働かれていて、収入も私の何倍も、何十倍もあるような方を何か一律にこのようなことが、まだまだ認知されてないという課題がある。不動産事業者や、高齢者と定義するのは難しいと思い、「R65 不動産」
、65 歳以上ということの意

大家さん、あるいは業界団体の皆様に向けて、どのようなリスクがあるのかや、味を込めてこの名前をつけた。たまに、海外から帰ってくる方は「ルート 65」

仲介したときに困る点などを話すようにしている。

とか言われるので、結構面白い名前ではないかと思っている。

最後に、ウェブサイトについては、65 歳以上の方でも入居希望者が物件を探起業した６年前に、高齢者の方にご案内できる賃貸住宅は、200 軒中５軒

しやすく、借りやすくというところを頑張って行っている。孤独死が発生した場合、ほどであったが、現在は行政施策などもいろいろ進んできていることもあり、も事故物件になるのかどうかという点については、いまだに不動産会社に行ってもちろんエリアに差はあるものの、100 軒電話すれば、10 軒ぐらいは見つかると「孤独死は事故物件なんでしょう」と言われたりする。そこで、孤独死は事故物いうところにまではなってきている。この水準をどんどん高めていくことが R65 不件ではないというお話をしたり、保険や見守りを使ったり、ウェブサイトを使った動産の事業になる。

り、入居審査を行って改善している。
現在、総高齢者の賃貸世帯の賃貸数（人数）は、おおよそ 400 万人程度であR65 不動産は、主な事業として、入居者さんのお部屋探しである不動産仲介、見守りと保険、講演やウェブサイトの運営という４つを行っている（図 3-5）。
図 3-5

学生全員が賃貸に住んでいるわけではなくて、実家から通っていたり、あるいは兄弟で一緒に住んでいたりするので、実際の人数はもうすこし少ない。それでも、R65不動産の主な事業は4つ• 不動産仲介る。ちょっと古いが、2017 年の大学生の総数は約 270 万人だった。しかし、大大学生向けに賃貸を提供している不動産会社は、かなりたくさんあると思う。
ご高齢の方向けの賃貸の市場は、かなり大きな市場になってきているのに、→借りれない人が見つけやすく• 見守り・保険→大家さんが貸しやすく

• 講演

→

不動産会社さんに分かりやすく• ウェブサイト→

入居希望者さんが物件を探しやすく

実はまだまだここが発達していないというところがある。

20/10086

Chapter 3 いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅

3-2

65 歳からでも好きな住まいを選べる不動産事業―R65 不動産

87

図 3-6

健康な高齢者

・公営住宅は1階が空いてない・サービス付き高齢者住宅は値段が合わない→健康な65歳以上が住みたい、
賃貸住宅がない

健康なご高齢の方というのは、例えば公営住宅やサービス付き高齢者向け住宅はどうか、こういったところに何で住まないのということをよく言われるのだが、公営住宅に関しては、今１階の部屋が全然空いてない。65 歳からずっと公営住宅に住まわれている方がいらっしゃるが、１階の部屋が本当に空きがなくて

R65 なのである。実際、儲からないということは、常日頃肌で感じているところである。
儲からないの次に、リスクが見えづらい、そして業界にノウハウがない、この３つが 65 歳以上の方が借りにくかった現状、市場化が進まなかった現状だと感じている。
図 3-7

現状

解決

1. 儲からない。

1. 自社仲介業務で課題を知る

2. リスク見えづらい。

2. 課題からノウハウを作る

3. 業界にノウハウない。 3. 業界へノウハウを提供する

自社でノウハウ作って提供

住めない状態である。
２つ目のサービス付き高齢者向け住宅というのは、値段が合う方は結構住ま

今解決策として、どういった課題があるのか、リスクがあるのか、自社の仲介われている。サービス付き高齢者向け住宅で 13 ～ 15 万円の賃貸住宅に住まを通して課題を知っていく、リスクを見えるようにしていく、このリスク・課題といわれている方もいるが、弊社に来店するお客様というのは東京都内だと６～

うところからノウハウをつくっていく、そして、業界へノウハウを配っていく（図８万円、地方に行くと４～５万円ぐらいでお探しの方が多い。そうなるとサービ3-7）、こういったところを R65 不動産は事業として行っている。

ス付き高齢者向け住宅がちょっと合わないということを言われている。ご健康で例えば、孤独死であれば、「今ここが、孤独死が多いから高齢者に貸せません」

65 歳以上で住みたい賃貸住宅がないというところが今非常に問題になっている。

ということをかなり言われる。それではなぜ、孤独死を防ぐために見守りが進まなかったのか、見守り機器を今までなぜつけなかったのだろうか。１つ目が、これだけの市場性があるのであれば、なぜ今まで誰も手をつけなかったのか

管理会社が設備交換に手間をかけられないという点である。大家さんに設備つ

ちょっと気になるのではないかと思うが、その理由は、実際は、私たちが事業けてください、見守りつけてくださいというのを、お願いすることが大変だというを行いながら気づいたことである。実は、R65 不動産の事業を、起業する前にのである。なぜなら、設備投資にもお金がかかり、何より面倒くさい、そして高勤めた不動産会社に提案したことがある。「65 歳以上はこれから増えるし、賃齢者であり、リスクがあるというのが分かって、何でそんなリスクがある高齢者貸市場は伸びると思うんですよ」と。しかし、儲からないからと提案は却下されのためにわざわざ見守りをつけないといけないのかというところが今まで多かった。つまり、儲からないからやめておけという反対を押し切って独立したのがたのである。

88

Chapter 3 いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅

3-2

65 歳からでも好きな住まいを選べる不動産事業―R65 不動産

89そして、これが一番の問題であるが、見張られるのが嫌だという入居者側のこういったノウハウを全国の不動産会社に配っているところである。現在は、

気持ちがある。これは自分でもすごくわかる。200 社ぐらいの見守り機器の会社

１年間で 33 社のパートナー、不動産会社と一緒に事業を行っている。現在、ハーと話をしたが、部屋の中にカメラをつけたらいいとかトイレにセンサーをつけた

ドルの高いお客様は R65 不動産でなるべく仲介し、ハードルの低いお客様をらいいなどといった話がでる。しかし、自分がトイレをしているのがばれるのはパートナーにどんどん振っている（図 3-8）。フランチャイズのようなイメージで、嫌だし、さらに、カメラなんてもってのほかではないか。そんな中で、着替えてご高齢の方に優しい不動産会社を全国で広げていっているところである。

いたりするのって嫌だなということを思ったのである。
今までの見守り機器は大体介護施設や、ご家族の方がご家族の方を見守る

図 3-8

ための機器が多く賃貸用のものがなかった。一番の理由は、65 歳以上の方が、高齢者扱いされたくないというところである。今、私は 31 歳であるが、学生の子と話しているとやはりおじさんと言われる。確かに年齢的にはそろそろおじさんと呼ばれる年なんだなと思っていても、おじさんと言われることは、すごく嫌だ。
65 歳超えて高齢者というのは、自分では言ってもいいけど、人からは言われた
くないのではないかということを改めて認識した。
見張られるのが嫌だ、設備投資にお金をかけられない、設備交換に手間をかけられない、この３つの理由から見守りというのは進まなかった。
以上を踏まえて、R65 不動産では商品開発をし、課題をクリアして、ご高齢

これは余談になるが、先月、スタッフの子が仲介したお客様は、難聴で耳がの方でも貸せるようにしている。昨年は、大体年間 100 件ぐらい導入しており、聞こえない方で、通常は、保証会社や大家が電話で在籍確認だったり、本人

月額 980 円程度で付けられるようにしている。しかも、その中に保険が入って確認を行ったりするのだが、それができないので、行政の方が代わりに電話をいたりするので、保険を除くともっと安くなったりする。今までの見守り機器は、

かけて、「この方は目の前にいらっしゃいます」ということで、どう見守りをする

1,000 ～ 3,000 円、高いものだと 5,000 円ぐらいするので、地方の、例えばもかとか、困ったらどうするかというところを一個一個丁寧に決めていって仲介をともと私がいた愛媛県で考えると、平均賃料 3 万 5,000 円の中で、5,000 円の成約したというところもあった。

見守り機器をつけると結構な大家さんの負担、あるいは入居者さんの負担になっこの事例は大変であったが、実は大変なお客様ばかりではなくて、中にはおたりする。そこで、安価なものを頑張ってつくっていこうということでお配りしてい

医者さんのお父さんで、開業医さん、院長先生だったが、退職されて、お元気る。しかも、部屋の中にセンサーなどをつけるのではなく、電気をつけたり消しな方で、ご家族も近くにいらっしゃる、そして、年収もとても高かったという方もたりしたら分かる、しかも分かるのが次の日になるので、生活まで見えにくいと中にはいらっしゃる。そういった方が残念ながら年齢だけを理由に３か月お部いう工夫をしている。

屋が決まらないということもあったりする。そういったお客様をパートナー様にどんどん振って、うちはよりハードルの高いお客様を仲介できるように頑張っていこ90

Chapter 3 いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅

3-2

65 歳からでも好きな住まいを選べる不動産事業―R65 不動産

91

うと思っている。

例えば「保証人がいらっしゃらない方でもこうしたら審査通りますよ」、
あるいは「リパートナー不動産の方は、何を目的にしているかというと、さっき高齢者の仲介というのは非常に事業にしにくいということを述べたが、実は管理までしっかりやっていると、ご高齢の方は長く住んでくださるので事業が安定しやすいとい
うところのメリットもある。

スクがないですよ」ということをきちんと説明し、仲介ができる、成約ができる
お客様に変えていくというのを今頑張っているところである（図 3-10）。
図 3-10

例えば、入居年数が長くて１階のお部屋に住んでいただくとする。新築よりも駅が近いところよりも慣れた土地に住みたいということを言ってくださる。実は築浅とかあまり関係なくて、駅近というのも関係ないので、現在の賃貸市場で見放されているような、木賃で古い物件でも意外と決まったりするというところがいいところである。しかもその間、空室が出ないので、管理会社さんとしても空室のプレッシャーもないのかなと思うところである。
今頑張っているところだと、行政との連携もかなり頑張っており、神奈川県横浜市や、広島県と一緒になってやっているところである（図 3-9）。
図 3-9行政との連携広島県
神奈川県横浜市

不動産業者は 32 万社、宅建業者になると 12 万社あると思うのだが、そういった方の５％、あるいは 0.05％をしっかり取りに行くことができると、賃貸住宅でも、ご高齢の方がいくつになっても住めるという状態が取れるのではないかと思っている。6,000 社、ちょっと数は大きいのだが、そこに至るまで今は頑張っていっているところである。
最終的には、6,000 社の不動産会社が集まったときの R65 不動産がない未来というのを目指しており、ここまで行けると R65 不動産の事業をやめることができるのかなと思っているところである。

3-3 ぽっくり物件.com
今は 20 都府県で頑張っているが、どんどん皆さんにノウハウをお渡しして、

92

Chapter 3 いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅

メインとなる R65 不動産の次にぽっくり物件.com（ドットコム）というのもやっ

3-3

ぽっくり物件.com

93

ている。
「ぽっくり物件.com」、こちらも変な名前のサイトだと思うのではないだろうか。

3-4 シェアハウス事業

このサイトは、自然死の部屋だけを集めたサイトである。これだけ聞くとかなり怖いのだが、孤独死が発生するのは、最近そんなに悪いことではないのという思いを持つようになったことからこのようなものを立ち上げた（図 3-11）。

ているのか、そして、なぜ高齢者向けではなく、若い人向けのシェアハウスをやっているのか、ここについて話ができればと思っている。

図 3-11

ぽっくり物件.comって何？

次に、事業の３つ目であるシェアハウスを紹介する。なぜシェアハウスをやっなぜ65歳を超えると賃貸が借りにくいか
孤独死
発生

物件価値
低下

事故物件の
流通を整え
る

空室発生

入居者を
選べない

保険で価値
を下げない

最期まで住んだ部屋は
本当に誰も住みたがらないのか

いろんなところで取り上げていただいていて、ある大家さんから「この一戸建て、高齢者に使えませんか」とご提案をいただいたことがある。実際に、見てみると、階段がすごく急だったり、大きい戸建てだったので賃料がすごく高くて、高齢者が借りないのではないかと正直思った。また、立地がよいのだが、道幅がすごく狭かったので、例えば介護ということを考えると車が入れないとか、そういうことが大変だなと考えたりもした。加えて、物件が古いのでメンテナンスが結構大変、例えば庭があったり、ところどころ直さないといけないところがある

孤独死の部屋（自然死の部屋）に本当に住みたい人はいないのか、あるいは孤独死することはそんなに悪いことなのかということを今考えているところである。入居者が最期まで住んだ部屋というのは本当に誰も住みたがらないのか、
これは実験的な意味を持ってぽっくり物件.com というのを始めたのである。私ので、こういったメンテナンスの大変さというところからご高齢の方には適さないと考えたのである（図 3-12）。
図 3-12たちが掲げているキーフレーズとしては、「前の入居者さんが最期まで住みた

高齢者に適したものではなかった

かった部屋、集めました」ということでやってみた。それを実際にやってみると、• 階段が急

大体立ち上げた当初は１か月 200、300 件のお問合せが来た。これは入居希
望者さんのほうからである。もちろん例えばちょっと安くなっているんじゃないかとか、ちょっときれいになっているんじゃないかと思って来られていることももちろんあるのだが、こういったところから、実は自然死をした物件が悪いのではなくて、高齢者に適したものではなかった• 大きい空き家のため賃料が高い• 立地は良いが道幅が狭く将来的に介護に向かない• 物件が古いためメンテナンスが大変• とはいえ親が遺した家を将来的には使いたい
50/100

自然死があった物件でも、市場性があるというところが分かった。こういったところをしっかり見据えてやっていけたらと思っている。
今、実は掲載をほとんどしていないのだが、今でも週に１件、２件、お問合せが来ているので、実はかなりニーズがあるというところが分かっている。

94

Chapter 3 いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅

また、親が遺した物件なのでそんなに建て替えなどしたくないとも言われた。
具体的には、上記のような物件である。築 60 年の物件であるが、きれいにすれば意外と使えるもので、若い人はどんどんこういったシェアハウスに変えたもの

3-4

シェアハウス事業

95

に住んでいる。以下のような感じである（図 3-13）。真ん中にいるのが私だが、こんな感じで庭があったりする。こういった家を今現在都内で 14 棟やっている。
入居者さんの数は 120 名程度で、築 60 年程度の物件も実は結構ある。物件

図 3-14

シェアハウスには良いイメージがない
騒音が出そう騒音が出そう
ゴミ出しが・・・
ゴミ出しが…

はすべてサブリース、空室損やトラブルは自社で対応している。
図 3-13だからシェアハウスを作った家が傷みそう家が傷みそう治安が悪そう治安が悪そうサブリースだと破綻
サブリースだと破綻

現在、弊社のシェアハウスは場所をシェアするということよりも時間をシェアする、一緒に暮らす時間をシェアするということを言っている。そして、管理人を必ず置くようにしている。住み込み管理人で、イメージしていただくと、ちょっとたとえが古いのだが「めぞん一刻」のような感じである。「めぞん一刻」一刻館の管理人さんをイメージしていただくといいのだが、騒音が出るとか、ごみ出しが甘いとか、治安が悪そうみたいなことは確かに周りからのイメージでは起こりがシェアハウスというと、いいイメージがない方も中にはいらっしゃるのではな
いかと思う。例えば、騒音が出そう、ごみ出しが甘い、家が傷みそう、治安がちだと思われそうだが、きちんとご近所さんに挨拶をしていたり管理人さんを置いていればそんなトラブルなどはあまり起こらないのではないだろうか。

悪そう、あとはサブリースだと破綻しそうといったことをかなり言われる（図また、ポータルサイトで募集しないということを気をつけている。今は住民の3-14）。シェアハウスになぜ、こういうイメージがつくか、あるいはこういう問題

紹介、あるいは住民の友達の紹介でないと入居できないようになっている。理が起きているかということを考えてみたときに、管理の方法が間違っていたから

由としては、ポータルサイトに載せて来られたときに何か断れないのが心苦しく、

こういった問題が起こっているのだということが６年通して分かってきたところでまた、この人全然合わないよなという人たちが来たりすることもある。合わないある。

人をきちんと断っていくためにも断る必要がない住民の友達しか募集しない、
ポータルサイトで募集しないということに気をつけている。
サブリースだと、「これ破綻するんじゃないか」「住民の友達で本当に満室になるのか」と聞かれるのだが、実は広告費がかからなかったりするのでサブリースでも非常に楽である。

96

Chapter 3 いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅

3-4

シェアハウス事業97

気をつけているところの３つ目としては、ハードよりもソフトで選んでほしいということを重視している。具体的には、御飯を一緒に食べるようにしていることである。まずは入居者募集のときに御飯を一緒に食べるようにしている。御飯を一緒に食べていると、大体お互いの性格が分かってきてミスマッチしない。

ういったところがよかったりする。
図 3-15
ミスマッチする際、住民から見たシェアハウス

結果的に、入居が長期化している。一般的に、シェアハウスは入居が短いイメー
ジがあり、平均で大体９か月ぐらいと言われている。一方で、弊社の場合は２

内見を昼にするな

年半ぐらい住んでいただけるので長く、このミスマッチがないというところがすご
く大事なところだと感じている。
70/100

例えば、シェアハウスの中にいるといろんな問題が起こる。キッチンが洗い物でいっぱいで汚いとか、ごみ出しができてないとか、掃除ができてないとか、隣の部屋の人がうるさいといったことが結構出てくる。しかし、実は問題の発生を防ぐことよりも、住民間のコミュニケーションが取れているかどうかということがすごく大事だったのである。
先ほども出した「めぞん一刻」で出てくる一刻館というのは、例えば部屋ごとの押し入れの裏に壁の穴があったり、そこの壁の穴を住民が出入りして、家に帰ったら知らない人がたむろっているみたいなことなどがある。つまり、大事な「内見を昼にするな」というところもシェアハウスですごく大事なことかなと思っのは問題が起こるということよりも、コミュニケーションをしっかり取れる土壌がている。シェアハウスの内見、あるいは賃貸住宅の内見は、不動産会社がやっ整っているかどうかだというところに気づいた。

ている間の内見なので昼間にすることが多い。しかし、シェアハウスの入居者は実は、僕自身もこのシェアハウスに住んでいるのだが、よく洗い物や掃除がで大体夜にしかいない。住民の方と全く会わないまま入居するということがシェアきていないと怒られる。「山本さん、汚いです」と時々言われるのだが、自分がハウスだと多いのだが、そうなったときにミスマッチは絶対起こるに決まってい

掃除が下手なんだったら掃除で還元するのではなく、別のところで還元することる。だから写真の内見のように、焼き肉を一緒に食べたりとか、一緒に御飯をにしている。

食べたりしている（図 3-15）。

例えば、食材で贖罪する。何かというと、みんながパーティーするときに何かいいお肉を買ってきたり、カニを買ってきたりすることでごまかしている。お金がないときはビールなどを買ってきてごまかしている。
こういったことをしていると、実はあの人は洗い物ができないけど、掃除ができないけど、こういうところを頑張っているよねというところを見てくれるので、そ98

Chapter 3 いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅

最後に、家が傷みそうということに関してであるが、残念ながら家は傷んでしまう。家族で使うよりもやっぱり大の大人が５人、６人で住めばちょっと傷みやすいので、なるべく古い物件を使うようにしている。
ところで、集まって住むということは、感染症のリスクもかなり高いのではな

3-4

シェアハウス事業

99

いかと思われるだろう。ここで、コロナはどうだったかという話ができればと思う。

うところだったり、シェアハウスに住んでいるだけで仕事が来るということもあっ

入居者 120 名中、コロナにかかった方は残念ながら、７名いらっしゃった。

て、私自身も事業の人材を採用できるので、今だと大体 120 人ぐらい住んでい１年半の中で７名なので、クラスターにならなくて本当によかったなと思う。こる中の 10 人に１人の 12 人ぐらいが弊社で働いている。彼らにとっても仕事にこに関してはすごく気をつけていた。これは、感染症にならないように気をつけなったし、僕が給料の未払いをしようものなら家賃を滞納すればいいので、そるということも非常に大事だったのだが、同時に、感染症になったときに言いやういったところからも経済が循環しているというところがある。

すくする、自分がコロナになったかもしれないということをなるべく言いやすい土壌というのを頑張ってつくっていた。

また、シェアハウスをやって一番よかったのは、住み方の実験が様々できたと対応が早いと、例えばホテル療養ができたり、消毒などをすぐできるのだが、いうことである。いくつか例を挙げると、３年後に建て壊しが決まっているよう

これが遅れてしまうとクラスターになってしまう。このことからなるべく言いやす

な DIY 可能な家だったり、クリエイターが集まる家、最近やっているのだと、家い土壌が大切である。集まって住んでいると誰かが感染症になってしまったとき、賃を半年ごとに上げて新陳代謝させる家、多世代で同居する住まい方、あるい「あの人のせいで私の仕事がなくなってしまった」といった非難をしたくなると思は移動する家などである。

うのだが、これは誰もがなるものだからなったらしようがない、なって仕事がな

新陳代謝する家のコンセプトだが、アーティストや起業家の方を対象に「住くなったら弊社の仕事をあげるから頑張ってくれということで、みんなで協力してんだ期間が長くなればなるほど家賃が上がります」というシェアハウスをつくった

消毒などを徹底したので、120 名中、残念ながら７名はかかってしまったが、（図 3-16）。このコンセプトはシェアハウス 10 棟目のときにつくったのだが、住７名に抑えることができた。

民の方で２年、３年とか住んでいる方がいると、その方がボス化してしまうこと

実際、ちょっと熱っぽいという人がいたら自室待機なので、部屋の前に、キッがある。その方がこの家はこうだからみたいになってしまうのがもったいない、

チン使うな、御飯とか水は一緒に持っていってあげるから部屋の中にいてくれとつまらないなと思い、どんどん追い出す家をつくってみようということで実験的にいうことで、シェアメイトが部屋の前まで何か料理を持っていったりとか、トイレつくったのである。

はその人のためのトイレにしたりということを徹底した。
隔離期間中も結構楽しかった。自粛は、皆さんストレス抱えられていたと思うのだが、ずっとみんなで家にいて、例えば出社ぎりぎりまでだらだらしゃべっていたりとか、テレワークで、暇なときでもこれってどうしたらいいかなみたいなことの相談ができたので、結構メンタルストレスというのは少なかったのではないかと思う。
私自身もシェアハウスの暮らしを点々としており、シェアハウスでよかったと思
うのは、セーフティーネットになりやすいなというところである。普通の物件に比べると１割、２割ぐらい安いというところだったり、初期費用はかからないとい100

Chapter 3 いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅

3-4

シェアハウス事業101

図 3-16

図 3-17仕組みとしては、家賃をこの方が入居したときから、半年ずつ 5,000 円上げていく。だから、１年で１万円上がることになる。家賃が上がっているというところが面白かったので、ニューヨークと同じぐらいに設定して、最初は家賃を２万 3,000 円、水道光熱費１万 3,000 円、３万 6,000 円で住めるのだが、今だと４万 6,000 円で住んでいる方や、３万 6,000 円で住んでいる方などがばら
ばらいらっしゃって結構面白いというところがある。
入居の審査基準も設定していろいろ考えてみたが、私が結構こだわったのは
この４つ目で、常識がなさ過ぎる人は駄目、そして、常識があり過ぎる人も駄目であるというところである。こういったところでお断りの基準を設けて募集した
ところ、大体７人住めるところに 40 人ぐらいの応募があって、入居待ちしていただいて半年ずつ皆さん住まわれている（図 3-17）。

次は、移動する家について紹介する。これは私の趣味みたいなところだが、家が今４つ、都内で４拠点居住をしているのだが、４拠点にするのも楽しいし、
何か家がないところに泊まってみるのはどうなんだろうかということを考えたとき

102

Chapter 3 いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅

3-4

シェアハウス事業

103

に、軽トラックの上に家を乗っけてみようということを考えた（図 3-18）。このないよね」と言われる。また、「若者がいっぱい住んでいるのに見かけないよね」

写真のように、軽トラックの上に家を乗せて旅行していたりする。コロナでほとということも言われる。なぜ、地域に若者がなじめないのかいろいろ考えたとき

んどできなかったのだが、これから落ち着いてきたらいろんなゲストハウスをこに、町内会は、やはり 70 代ぐらいの方がすごい多く、１対１のコミュニケーショ

れで回ったり、あるいはいろんな地域、友達のところをこれで回ったりするのもンにおいて、地域の方、長く住んでいる方、30 年住んでいる方のほうがどうし楽しいのではと思う。

ても強くなってしまいがちという印象を受ける。若い人とご高齢の方が並んだと

図 3-18モバイルハウス

きに、若い人はなかなかうまくしゃべれず、長く住んでいる人の言うことにうんう
んとうなずくだけになってしまい、それが居づらい原因なのではないかと感じている。
図 3-19

地域に若者は多いのに地域に馴染めない

町内会長の家などに行くときは、シェアハウスのメンバーで集団で行くようにしている。そうすることで、私たちは５人いるから安心してしゃべれるといったとシェアハウスの話をいろいろしてきたが、いい人間関係というのは、家の中でころもあるのかなと思っている。

は完結しないと考えている。足立区の中で４か所シェアハウスをつくっているが、まとめると、今頑張ってやっているところは、きっかけが生まれるシェアハウス

家ごとの特色が出ていて（図 3-19）、住民が行ったり来たりしている。そして、というところである。例えば仕事が得られる、友達ができる、近所に知り合いが住民が退去した後も地域に住んでいて、地域の人が遊びに来てくれる家になっできる、イベントを通して新たにやりたいことが見つかる、こういったシェアハウ

たり、地域のイベントなどにみんなで参加したり、そのほか、カフェでアルバイスができればと考えている（図 3-20）。

トしたり、その地域の仕事を取ってくるということが多い印象である。
若者に対して言われることで、「若い人ってあんまり地域になじまないよね」、
東京都内だと特に「若い人って自分たちの暮らしばっかりで、町内会とか参加し

104

Chapter 3 いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅

3-4

シェアハウス事業

105

図 3-20

きっかけの生まれるシェアハウス
• 仕事が得られる• 友達ができる• 近所に知り合いができる• イベントを通して新たにやりたいことが見つかる

3-5 フリーランス不動産
最後にフリーランス不動産について、簡単に紹介する。フリーランスの方々も実は部屋を借りることができないと言われている。これはなぜかというと、収入が安定しないのではないか、何か家にずっといるから危ないのではないかといったことが様々言われている。実はフリーランスは、今生産人口の 8％の 462 万人いる。先ほど紹介したシェアハウスを退去した方に、フリーランスの方がとても多く、そういう方が借りることができるようになるとよいと思い、独り暮らしを始めた

なぜシェアハウスだったのかということを考えたときに、少子高齢社会で空き家が発生して大きい家の使い道がない、自ら大家としてのセーフティーネットができて地域のつながりができる、このあたりが少子高齢社会のための不動産業いという人たちの家を提供するフリーランス不動産というのをつくった（図 3-22）。
図 3-22者としてシェアハウスをやる理由である（図 3-21）。使っていない空き家があったらぜひご相談ください。
図 3-21

なぜシェアハウスだったのか• 少子高齢社会で空き家が発生• 大きい空き家の使い道がない• 自ら大家としてセーフティネット• 地域とのつながりがない

106

Chapter 3 いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅

3-5

フリーランス不動産

107

図 3-23

気になる方は、「フリーランス不動産」で調べてみていただいて確認していただければと思う（図 3-23）。フリーランスは、実はご高齢の方よりも私たちにとっては部屋が見つかりやすいので、気になる方は調べてみていただきたい。
以上、４つの事業をご紹介させていただいた。株式会社 R65 はこれまで高齢者のための不動産屋というところを掲げていたが、これからは少子高齢社会のための不動産屋として事業を行っていきたいと思う。

108

Chapter 3 いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅

Chapter
響きあう
ダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～
田中 陽三
大阪府住宅供給公社 経営管理部住宅経営課
団地イノベーショングループ長
まちづくりの仕事がしたくて、2009 年大阪府住宅供給公社に入社。住宅管理業務などを経て、団地再生業務を丸５年にわたって担当。茶山台
団地で「ニコイチ」や「茶山台としょかん」、「や
まわけキッチン」などのプランニングに携わる。
その後２年間広報業務を担当したあと、2021 年
４月より再び団地再生担当に復帰、現在に至る。

泉北ニュータウンの茶山台団地では、大阪府住宅供給公社が民間事業者な「笑顔のくらし」を経営理念とし、「くらし・まち・社会」の３つのアプローチ

どとのパートナーシップを深めながら、住民との共創、賃貸住宅の「非常識」

から大阪のまちづくりに貢献し、賃貸住宅市場をリードしていくことを目指して活への挑戦、積極的な情報発信といったアプローチで団地再生事業を進め、大き動している。

な成果につなげている。「響きあうダンチ・ライフ」のコンセプトの下、ハードとソフトの両面から進めるさまざまな再生に向けた取り組みを紹介する。

2020 年、公社では創業 70 周年を機に公社賃貸住宅のマスターブランド「SMALIO」（スマリオ）を立ち上げた。公営・公社・公団が同一化していると言われる中、「SMALIO」ブランドのキャッチコピー「自分らしく、ゆとりあるくらし」

4-1 大阪府住宅供給公社についてを打ち出して、選ばれる賃貸住宅として他社との差別化を図っているところである（図 4-2）。

大阪府住宅供給公社（以下、公社という）は、昭和 25 年に前身の財団法

図 4-2

人大阪府住宅協会設立から昨年で創業 70 周年を迎えた法人である。大阪府内

創業70周年を機に賃貸住宅マスターブランドが誕生に約２万１千戸の自社所有の賃貸住宅を管理している、大阪府の 100 パーセ【ブランドロゴ】

ント出資法人である（図 4-1）。
図 4-1

大阪府住宅供給公社について【おすすめポイント】

5

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

110

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

44-1

大阪府住宅供給公社について111

4-2 泉北ニュータウンについて

泉北ニュータウンは、50 年の時間が育んだ緑豊かな住環境の中に、多様な住宅ストックを有し、徒歩圏内にいろんな商業施設・サービス施設が配置されるなど、近隣住区論をベースとした配置がされている点が特徴である。すなわち

泉北ニュータウンは、大阪府南部の堺市南区にあり、大阪の中心地からは電車で約 30 分のところに位置し、現在ここに 11 万８千人が住んでいる。大阪のニュータウンとしてよく比較されるのが千里ニュータウンと泉北ニュータウンであるが、スクラップアンドビルドで再生が進む千里ニュータウンに対して、泉北
ニュータウンの方が経済的事情により再生が難しいと言われている。
2017 年にまちびらき 50 周年を迎えた泉北ニュータウンの再生に向けて、堺市や大阪府、UR 都市機構などと一緒に取り組みを進めているところである（図4-3）。

「都会の便利さ」と心癒される「ゆったりとした生活」が共存する魅力的なまちと言える（図 4-4）。
図 4-4

泉北ニュータウンについて
泉北ニュータウンは2017年にまちびらき50周年を迎えた緑豊かなニュータウン。
“都会の便利さと、心癒される「ゆったり」とした生活が共存する魅力的なまち”
多様な住宅ストック

広域圏・徒歩圏それぞれを対象とした
商業・サービス施設の配置（近隣Ｃ）

緑豊かな住環境・歩行者専用緑道

公共交通の充実

図 4-3

泉北ニュータウンについて
泉北ニュータウン（堺市南区）は高度経済成長期の人口の都市集中により発生した住宅需要に応えるため、居住環境の整った大規模ニュータウンとして計画的に開発されました。 昭和42年(1967)のまちびらきを皮切りに、泉ヶ丘地区、栂地区、光明池地区と順次開発が進められました。現在はこのまちにおよそ11万8000人（2020年時点）が暮らしています。

9

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

私個人的にも泉北ニュータウンの最大の魅力は、やはり豊かな「緑」とニュータウンの周辺で取れる多様な「食材」だと思っている。堺市南区は大規模な開発がなされたニュータウンでありながら、大阪府内でも有数の農業生産高を誇っ

泉北ニュータウン（泉ヶ丘駅周辺）

大阪市内からのアクセス：

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

112ている。お米も、卵も、野菜も地元農家で採れたものをすぐ近くのお店で手に泉ケ丘駅から難波まで約３０分、大阪（梅田）まで約５０分

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

8

入れることができるまちである（図 4-5）。

4-2

泉北ニュータウンについて113

図 4-5

図 4-6

泉北ニュータウンについて

泉北ニュータウンについて

泉北ニュータウンの魅力は豊かな「緑」と多様な「食材」。

しかし、50年を超える歴史とともにニュータウンが抱える課題も顕在化。
山積する課題は「ニュータウンのオールドタウン化」と揶揄されることも。
例えば…
 人口の減少、少子高齢化が急速に進行。
⇨ 若年層（20代〜30代）のニュータウン外への転出が多い。
 居住者の生活スタイルの変化、利用者ニーズの多様化。
⇨ 近隣センターの商業機能が低下し、利用者が減少、空き店舗が増加。
 道路、公園、公共施設などの都市インフラの老朽化が進行。
⇨ 改修や更新が進まず、新しい都市の機能・魅力が生まれない。
 画一的かつ大量に供給された公的賃貸住宅が老朽化。

住宅地に寄り添う緑地や公園があり、ニュータウンに隣接する旧村の農地では、「上神谷米（にわだにまい）」を始め「たまご」や数々の「野菜」等の特産品があります。また、戸建住宅を改修したカフェなどでは地元食材を活用した料理も味わうことができます。泉北ニュータウンは都会のような便利さと、心癒される「ゆったり」とした生活が共存している魅力的なまちです。
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

⇨ 多様な居住ニーズ（特に若年層）に対応できなくなってきている。

10

11

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

しかし、建設から 50 年を超えた泉北ニュータウンでは、全国的な課題にもなっ公的賃貸住宅について、泉北ニュータウンには他より顕著な数字がある。まているニュータウンの「オールドタウン化」が進んでいる。人口減少、少子高

ちを構成する住宅ストックのおよそ半分が公的賃貸住宅（団地）であり、公営（大齢化が急速に進み、主に若年層のニュータウンからの転出が止まらなくなって

阪府営住宅）・公団（UR 賃貸住宅）・公社賃貸住宅、この３つを合わせただいる。時間の経過とともに居住者の生活スタイルが変化し、利用者ニーズの多けで住宅ストック全体の約６万戸のうちの約３万戸を占めているのである。これ様化するとともにまちは変わっていくべきである。ところが近隣センターの商業

らはほとんどが昭和 40 年代から 50 年代に建設されており、これから一斉に建機能低下とともに利用者が減少し、空き店舗が増加している。道路、公園、公設から半世紀を迎えるという状況になっている（図 4-7）。

共施設も一気に老朽化が進行している。また、公的賃貸住宅、いわゆる「団地」

公社も公的賃貸住宅事業者として、団地のあり方を変えていかないとまちはにおいても、高度成長期に画一的かつ大量に供給されたものが一気に老朽化

変わっていかないという認識を持っている。逆に言えば、多様なライフスタイル

し、多様な住宅へのニーズ、特に若年層のニーズに対応ができなくなっているに対応する団地をつくっていくことで、新たな住宅の価値をつくっていけるのでと言われている。

はないか、団地の価値向上を通じてニュータウンの再生に寄与できるのではな

これらの都市インフラの改修や更新がなかなか追いついていないという状況

いかと考え、様々な取り組みにチャレンジしているところだ。

で、泉北ニュータウンにはどうしても「古びたまち」という印象がつきまとってしまっている（図 4-6）。

114

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-2

泉北ニュータウンについて115

図 4-7

図 4-8

泉北ニュータウンについて

泉北ニュータウンについて「泉北ニュータウン再生府市等連携協議会」

泉北ニュータウンの住宅ストックの半分は公的賃貸住宅、いわゆる「団地」。

公民のプレイヤーが一体となって、10年後のニュータウンの姿を描いています。

そして、そのほとんどが50年前後が経過したもので、老朽化が進む。
⇨多様なライフスタイルに対応する「団地」がまちの『新たな価値』を生む。
全体
約58,100戸「SENBOKU New Design」

公的賃貸住宅約29,500戸

戸建住宅等
28.2%

公的賃貸住宅29,506戸
50.8%

民間分譲
マンション等
8.4%
公的分譲
マンション
11.3%

給与住宅等
1.3%

UR賃貸住宅約8,300戸
28％

府営住宅
約15,800戸
54％

府公社賃貸住宅
約5,400戸
18％※「泉北ニュータウン公的賃貸再生計画」より抜粋。

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

12※堺市「SENBOKU New Design」（案）より抜粋。

13

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

行政の取り組みとして、「泉北ニュータウン再生府市等連携協議会」を立ち上げ、大阪府、堺市、ニュータウンで事業を展開する公社や UR 都市機構、南海
電鉄などの事業者も一緒になって、10 年後の泉北ニュータウンの姿を描きなが4-3 茶山台団地についてら再生に向けて連携を深めている。2021 年、堺市は新しい再生指針として、「SENBOKU New Design」（泉北ニューデザイン）を新たに策定し、かつてのベッ

茶山台団地は、泉北高速鉄道の泉ヶ丘駅から徒歩約 10 分のところにあり、ドタウンからの脱却をテーマに、より豊かに暮らせるまちづくりを目指している（図駅徒歩圏内にあるにもかかわらず、泉北ニュータウンの人口減少に合わせるよう

4-8）。

な形で 2010 年ごろから急速に空家が増えているという状況だった。今でこそ団地再生の取り組みの効果もあって空家率が 10 パーセントを切るというところまで回復したが、多いときは 20 パーセント近くまで、空家の数としては常時 150
戸以上にまで増えていて、このままでは公社の経営にも影響が出るのではないかというところにまでなっていた（図 4-9）。

116

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-3

茶山台団地について117

同時に、団地の再生を通じて泉北ニュータウンの再生にも公社が寄与してい図 4-9

かないといけないという使命もある。泉北ニュータウン再生府市等連携協議会
が示す再生に向けた指針として、「泉ヶ丘駅前地域活性化ビジョン」と「泉北■大阪府住宅供給公社 茶山台団地

所在地：大阪府堺市南区茶山台2丁
交通：泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅より徒歩約10分
敷地面積：8.26ヘクタール（甲子園球場総面積の2.1個分）
棟数・総戸数：29棟・926戸
空家率：約 9.6％ （2021年9月末時点）
住戸専有面積：44.98㎡〜91.68㎡
入居開始：1971年（昭和46年）4月
公社は泉北ニュータウン内に、これまで18団地
約5,300戸強の賃貸住宅を建設しており、茶山台
団地はその第１号として、1971年(昭和46年)4月に完成しました。
同団地は、現在公社が所有している大阪府内の賃貸住宅団地で、最も規模の大きい団地です。
15

Copyright© 2021Osaka
Prefectural
Housing
Corporation.
All rights
reserved.
Copyright© 2021Osaka
Prefectural
Housing
Corporation.
All rights
reserved.

ニュータウン公的賃貸住宅再生計画」がある。これらに沿って、泉北ニュータウ
ンの再生は泉ヶ丘駅前エリアからやっていこう、また、住宅ストックの半分を占める公的賃貸住宅（団地）から住宅地の再生を図っていこうという方針が示された。公社にとってこの方針に当てはまる団地が茶山台団地であったことから、
ここから再生に向けた取り組みを展開することになったのである（図 4-10）。

4-4 茶山台団地再生プロジェクトについて
公社では、既存のストックを活用し、団地の魅力向上や地域への貢献を大きな目標にして、次の３つの方針のもと団地再生事業に取り組んでいる（図 4-11）。

図 4-10

図 4-11

茶山台団地について

大阪府住宅供給公社の団地再生方針
泉北NT再生府市等連携協議会○「泉北NT公的賃貸住宅再生計画」

当公社では、既存のストックを活用し、団地の魅力向上や地域への貢献を大きな目標にして、団地再生事業に取り組んでいます。

公的賃貸住宅（府営、公社、ＵＲ）の再生方針や具体的取組みを示す。

 公的指針を踏まえ、団地再生の取組みを通じてニュータウン

○「泉ヶ丘駅前地域活性化ビジョン」

再生へ貢献する。

泉ヶ丘駅前地域の活性化に取り組むための行動指針。平成２７年１月改訂。

茶山台団地の取り組みを行なう。

 茶山台団地を｢リーディングプロジェクト団地｣として位置

茶山台団地がビジョンの８００m圏エリアに編入されることから、公的機関としての役割を担う当公社として、
当該団地をニュータウン再生のための重点取組団地に位置づけた。

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

118

 ハード・ソフトの両面で、さまざまな角度から再生に向けて

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

づけ、今後の郊外型団地再生のモデル構築を目指す。

公社では、「ストック活用実施計画」（H27年策定）において、長期有効活用の対象団地において、設備水準向上や良好な居住環境の提供を図るとともに、住宅ストックを活用した新たな取り組みを実施することとしています。
16

17

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

4-4

茶山台団地再生プロジェクトについて119まず１つ目が、再生協議会が示す公的指針を踏まえながら、団地再生の取公社のリーディングプロジェクトの舞台となった茶山台団地。もともとは約り組みを通じて泉北ニュータウンの再生に貢献する。２つ目がハードとソフトの１千戸がほぼ満室の時期もあったが、経年とともにかなりのスピードで空家が両面で、様々な角度から再生に向けての取り組みを行う、３つ目が茶山台団地

年々増えていくという状況が続くようになっていた。また、地域全体の人口減少

を「リーディングプロジェクト団地」として位置づけ、今後の郊外型団地再生のも進み近隣のスーパーも撤退し、住民が買物難民化していった。これまで団地

モデル構築を目指していくというものである。

内コミュニティを支えていた自治会にも高齢化の波が押し寄せ、次の担い手とな限られた経営資源を茶山台団地に集中し、まずはリーディングプロジェクトとしていろんなことを試していき、それで茶山台団地が再生すれば泉北ニュータウ
ンの再生にも寄与していくというアプローチを考えていた。
茶山台団地の再生プロジェクトについて、外部の方に見てもらいたい、知ってもらいたいという思いから、プロジェクトの立ち上げに当たり「響きあうダンチ・ライフ」というキャッチフレーズを付けた。住民同士の様々な交流が生まれ、それらが互いに響き合うことにより、豊かな自然に囲まれながら多くの人々が暮らす団地ならではの新しいライフスタイルを育む取り組みということをプロジェクト

る若手がいなくなることによって活気がどんどん失われていく。このような負のス
パイラルに陥っていた（図 4-13）。
図 4-13

茶山台団地再生プロジェクトについて
舞台は「泉北ニュータウン」の中にある『茶山台団地』
全 戸（ 約1,000戸）
が満 室の時 期もあったが・・
若 者 離れが進み、住民が年々減 少 。住民の高 齢 化も問 題に。

のコンセプトとした。
・約150戸が空き室に

図 4-12・住民の半数近くが65歳以上・人口減少により近隣スーパーが撤退し、買い物難民発生

茶山台団地再生プロジェクトについて

・団地内コミュニティの若手の担い手が不足して活気が喪失「負の連 鎖 」に陥っていた。
「 住民との共創 」で、衰退していた団地の未来を変えていく。

茶山台団地再生プロジェクト

19

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

そこで、負の連鎖を断ち切るために、団地再生プロジェクトでは大きく次の３
つのアプローチで取り組んだ（図 4-14）。
まず１つ目は、デザイン性の高いリノベーションで若年層を呼び込もうと、新住民同士のさまざまな交流が生まれ、それらが互いに響きあうことにより、豊かな自然に囲まれながら多くの人々が暮らす「団地ならでは」の新しいライフスタイルを「公社と住民との共創」により育む取り組み。
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

120

しいライフスタイルを提案する団地リノベーション「ニコイチ」、「リノベ４５」。
18

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

次に２つ目、住民とともに課題解決に取り組む「共創体制」を築き上げながら、

4-4

茶山台団地再生プロジェクトについて121新しい団地のコミュニティづくりを行った。集会所を活用したコミュニティスペー
ス「茶山台としょかん」の開設、市場直送の新鮮野菜の移動販売を行う「ちゃやマルシェ」の開催、地域住民の健康寿命延伸を目指すイベント「まちかど保

図 4-15

茶山台団地再生プロジェクトについて

健室」などが主な取り組みである。最後に３つ目が「空家の活用」。賃貸住宅の慣習上「非常識」なアイデアに挑戦しようと、食を通じて人が集まる「丘の上の惣菜屋さん やまわけキッチン」、DIY のできるコミュニティ工房「DIY のいえ」をオープンした。
図 4-14

茶山台団地再生プロジェクトについて「負の連鎖」を断ち切るための３つのアプローチ
1.

2.

3.

デザイン性の高いリノベーションで若年層を呼び込む⇨新しいライフスタイルを提案する団地リノベーション「ニコイチ」・「リノベ４５」

4-5 再生へのアプローチ１：

住民と課題解決に取り組む共創体制（コミュニティ支援）⇨ 集会所を活用したコミュニティスペース「茶山台としょかん」
市場直送！新鮮野菜の移動販売「ちゃやマルシェ」
地域住民の健康寿命延伸イベント「まちかど保健室」

リノベーション

賃貸住宅の慣習上「非常識」なアイデアに挑戦（空家活用）⇨空き家を活用した丘の上の惣菜屋さん「やまわけキッチン」
DIYのできるコミュニティ工房「DIYのいえ」

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

21

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

再生へのアプローチの１つ目は住戸のリノベーション。「ニコイチ」は、隣り合う２つの住戸を１つにつなぎ合わせて、広々とした空間をつなぎ合わせること
20

で若年層・子育て世代などの入居促進を図る公社独自の取り組みである。「リノベ４５」は団地の 45㎡の限られたスペースでも快適に暮らせるようデザインさ

茶山台団地の地図に実施項目を落とし込むと図 4-15 のようになる。茶山台

れた、若年世代向けのリノベーションである。

団地では同時多発的にいろんな取り組みが日々起こっている。個人的には住ん「ニコイチ」と「リノベ４５」ではプランを一般から広く公募し、様々なライフ

でいて楽しい、飽きない団地になってきたと思っている。以下、これらの取り組

スタイルを提案する、アイデアや遊び心に満ちたリノベーションを実現している。

みについて紹介する。

こうしたリノベーション住戸は概ね好評で、ニュータウン外から新たな若年世代を誘引するという効果をもたらした。さらには「ニコイチ」に入居した子育て世

122

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-5

再生へのアプローチ１：リノベーション

123

代の入居者、パパ・ママたちの団地再生の取り組みに対する関心が高く、多く

図 4-17が積極的にイベントなどに関わってくれることによって団地が賑やかになっていく

茶山台団地リノベーション事業という、当初は想定していなかった効果も見られた。
ニコイチは、図 4-16 の左上図面が示すように、もともとは右と左で１軒ず
つ別々の住戸だったものを、真ん中の壁を取り払うことによって 90㎡の広々とした１つの住戸として提供している。
図 4-16

１．リノベーション
団地でオシャレに住んでみたい「ニコイチ」 45m2の2戸をつなげ、90m2の広々空間を創り出す。

団地の部屋は子どもができると手狭になってしまう

子育て世帯などの若年層に対し、空間にゆとりのある、質の高い暮らしを提案。

ニ コイチ・リノベ45

23

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

ニコイチは隣り合う2つの住戸を1つにつなぎ合わせ、広々とした空間をつなぎ合わせることで若年層・子育て世代などの入居促進を図る公社独自の取り組み。
「ニコイチ」と「リノベ45」ではプランを一般から広く公募し、様々なライフスタイルを提案するコンセプトを持つ アイデアや遊び心に満ちたプランを実現。

図 4-18

茶山台団地リノベーション事業

ニコイチに入居した子育て世代の入居者たちが団地再生の主たる担い手になるなど好循環を生み出している。
Copyright© ©
2021
Osaka
Prefectural
Housing
Corporation.
rightsreserved.
Copyright
2021
Osaka
Prefectural
Housing
Corporation.
All Allrightsreserved.

22

ニコイチは、これまでの団地とはちょっと一線を画すようなデザイン性の高い内装を採用していることに加えて、空家の増加という団地の課題を逆手に取るコンセプト自体が評価されて、2017 年のグッドデザイン賞を受賞した（図 4-17）。
「リノベ４５」は、ニコイチと同じく若年世代をターゲットにしたコンセプトで、既存の 45㎡の住戸でおしゃれに暮らすライフスタイルを提案するリノベーションが単身者や若い夫婦の方に好評である（図 4-18）。

124

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～「リノベ４５」 45m2の限られた空間でも快適に暮らせるよう、若い世帯のライフスタイルに合わせた１住戸リノベーション。
24

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

4-5

再生へのアプローチ１：リノベーション

125ただ、同じリノベーション住宅を提供し続けるのでは新鮮味に欠けてしまうので左右の住戸を行き来するタイプになっている。そのかわり、プライベートとコで、毎年新たなテーマを設定したデザインコンペを開催することにより、その時々

モンがしっかり分かれることによって日々の生活とテレワークを明確に分けた暮らのトレンドをプランに盛り込み、新しい暮らしかたを提案するよう努めている。

し方ができる、また、１軒に住みながら職住近接が実現可能、といった提案が2020 年のニコイチは、ルームシェアをテーマに「来たれクリエイター！プロジェ
クト」を立ち上げ、現在映像クリエイターの若者２名が住んでいる。団地の日々の風景を切り取った映像や写真などを撮って、YouTube で動画を配信したり、団地内で展覧会を開催するなど、団地暮らしの新たな魅力発見につながるような活動をしているところである（図 4-19）。

されている（図 4-20）。
図 4-20◆“ヨコ”「ニコイチ」住戸プラン

暮らすと働くが隣り合う往来のある暮らし（住まい手像：テレワークで共働きの夫婦と２人の子供がいる世帯）
行き来の頻度を抑えつつ、空間の特性を分けることで生活のしやすさ、使いやすさを重視。

図 4-19２０２０年リノベーション「ニコイチ」

設計：株式会社ナノメートルアーキテクチャー一級建築士事務所
施工：株式会社宮崎工務店
28

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

今回は新たに上下階の空家を立体的に使った縦のニコイチ（タテニコイチ）
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

26にもチャレンジした。本当は床に穴を開けて上下移動ができる専用階段を造りたかったが、構造的に難しかったため共用階段を使っての行き来となっている。
タテニコイチ１戸を借りることによって下の階がプライベートの暮らし、上の階2021 年に完成したニコイチのうち、定番の横つながりのニコイチ（ヨコニコイチ）では、「これからの働き方とくらしの提案」をコンセプトとした。テレワーのワークスペースで仕事をする、といったライフスタイルを提案することができた（図 4-21・22）。

クなどいわゆる「新しい生活様式」への対応を意識した間取りとなっている。
このヨコニコイチは、構造上部屋の真ん中では壁が抜けないため、ベランダ

126

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-5

再生へのアプローチ１：リノベーション

127さらにリノベ４５においてもこれまでの公社の団地には見られないテーマを

図 4-21◆“タテ”「ニコイチ」住戸プラン設定した。ニコイチと同じくテレワークを意識したデザインにはなっているが、こ寝る／活動する、寛ぐ／仕事をするを分けたメリハリのある暮らし（住まい手像：テレワークで共働きの夫婦と 2 人の子供がいる世帯）
4 階と 5 階をつなぎ、1 日に何度か階を行き来する生活を想定したプラン。

こでは「庭」付きの団地暮らしを提案している。団地に住みながらも庭のある生活をしたいというニーズもあるだろうと、子供がプールで水遊びをしたり、プランターを置いて簡単な庭いじりといった使い方を想定した小さな庭付きのデザ
インを採用した（図 4-23・24）。
2021 年もニコイチとリノベ４５のデザインコンペを実施し、選定されたデザインの住宅を 2022 年春の入居を目指して改修しているところである。「茶山台団地で家族の風景を見つける」というタイトルで、いろんな空間の区切り方で働き方の変化や子供の成長などに対応した暮らし方を提案するプランとなっている（図 4-25）。

設計：株式会社ナノメートルアーキテクチャー一級建築士事務所
施工：株式会社宮崎工務店
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

図 4-2330◆「リノベ 45 庭付き」住戸プラン

図 4-22コンパクトながらもオンとオフを切り替え、伸びやかに暮らす。（住まい手像：テレワークで共働きの出産を控えている夫婦）

２０２１年のリノベーション『これからの働き方とくらしの提案』

ロの字型の集いの間を中心として、個室とつながる
プラン。

32

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

タテニコイチCopyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

128

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

29

4-5

再生へのアプローチ１：リノベーション

1294-6 再生へのアプローチ２：

図 4-24２０２１年のリノベーション

コミュニティ支援『これからの働き方とくらしの提案』

ここまではハード面での再生の取り組みとしてリノベーション事業を挙げた。
ここからは再生へのアプローチの２つ目として、ソフト面での取り組み、コミュ
ニティ支援について紹介する。

4-6-1

茶山台としょかん

公社はこれまでコミュニティ支援というものをほとんどやったことがなかったた
め、2015 年 12 月、まずは取り組みの拠点として団地内に「茶山台としょかん」というコミュニティスペースを開設した。これまでほとんど使われていなかった集
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

リノベ４５

31

会所を持ち寄り型の図書館として活用することにより、人が集まる「サードプレイス」を団地の中に創出したのである。受託事業者のスタッフであり、普段は

図 4-25

ひがしよしひとライター・編集の仕事をしている東 善仁氏をとしょかんの「管理人」として迎え、新しい「ニコイチ」、まもなく完成！

団地に住みながら場の運営、住民との交流、コミュニティ形成やニーズ把握を『茶山台団地で家族の風景をみつける』

行いながら、団地をおもしろい場所に変えていく、住んでいて楽しい場所に変え

住戸内に完全な個室空間をつくらず
木製フレームで空間を区切ることで、それぞれの場所で過ごす家族の気配をお互いに感じながら暮らす提案。
２０２１年春ていく活動を展開した。こうして今では高齢者から小さな子供までいろんな方が集まる地域の交流拠点として「茶山台としょかん」は定着している（図 4-26）。
としょかんと言っても、室内はいたって普通の集会室であるが、どういう使い

募集開始！

方をするのかは利用する住民の皆さんで考えている。例えば、昼間の人が少な
いときは子育てママが集まっておしゃべりをする場になっている。一日中子供と向き合っているとどうしてもしんどくなるとか、育児の悩みなどについて誰かと話したいと思うお母さんたちがふらっとやってこれる場所として機能している（図「家族の重なりをみつける」

子どもの成長、大人の多様な働き方にあわせたプランニング

設計：STUDIO RAKKORA ARCHITECTS
施工：株式会社三輝

4-27 の画像左上）。

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

130「０円マーケット」と題し、週末に住民が持ち寄る無料のマーケットを開催し(スタジオラッコラアーキテクツ）

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

33

たり（図 4-27 画像左下）、近くに住む絵本の読み聞かせ活動をやっている女性

4-6

再生へのアプローチ２：コミュニティ支援

131

案の企画である。普段平日の昼間は仕事があって夜しか家にいないという若手

図 4-26のパパさん・ママさんたちや、若い人たちとコミュニケーションを取りたいと思っている高齢のベテラン住民たちなど、住民同士で仲よくなりたいという人々が茶山台としょかんにおかずを１品ずつ持ち寄って晩ごはん会を開催している。そう

２．コミュニティ支援

いったこともこの場で、住民さん発案で始まっている（図 4-27 画像右上）。
茶山台としょかんでは、団地の雰囲気を明るくしてくれる子供たちと一緒に楽茶 山 台 と しょか ん

しむということを大切にしていて、親子参加イベントとして夏休みに流しそうめん
集会所を持ち寄り型の図書館として活用。

大会をやったり（図 4-28 画像左上）、巨大紙相撲大会を開催した（図 4-28

受託事業者が団地に「住みながら」運営 住
民との交流・コミュニティ形成やニーズ把握を行った。

画像右上）。あと、高齢者の方も一緒に何かできないかと考えたとき、住民同

現在は年間延べ2,000人が訪れる「団地の枠を超えた地域の交流拠点」となり、住民発案のさまざまな取り組みが生まれている。

して「茶山台だいがく」を開催した。画像の先生役の方は実は梅酒メーカーに士がそれぞれのスキルを持ち寄り、団地内で学校のようなお互いが学ぶ機会と34

Copyright
OsakaPrefectural
PrefecturalHousing
Housing Corporation.
Corporation.All
Allrights
rightsreserved.
reserved.
Copyright ©
© 20212021 Osaka

勤める団地住民で、この講義では梅酒の歴史や効能について知識を教わることができた（図 4-28 左下）。その他、住民主導イベントの進化型として、としょかん管理人の発案で、先進的な取り組みに関わる方をゲストに招き、これからの茶山台地域のまちづくりについて考えるようなトークイベントを開催した（図図 4-27

4-28 画像右下）。
図 4-28

普段の様子

オトナカイギ巨大紙ずもう大会

流しそうめんイベント

０円マーケット
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

35
絵本の読み聞かせ

茶山台だいがくを招いて、子供たちを集めて放課後に読み聞かせ会を定期開催している（図Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

まちづくりを考えるトークイベント「ちゃやのま」36

4-27 画像右下）。あと、毎月１回の夜に開催される「オトナカイギ」は住民発

132

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-6

再生へのアプローチ２：コミュニティ支援

133

先にも述べたとおり、この「茶山台としょかん」は公社がコミュニティ支援を始めるにあたってどういったことをやっていいのかが全く分からない中、まずは「団地を知る」ということをテーマにして始めた場所である。私を含めて、担当する公社のスタッフが「茶山台としょかん」を通じてさまざまな世代の住民と知り合い、コミュニケーションを通して団地暮らしの良いところ、足りないところについて知ることができたと思っている。

図 4-29

茶山台としょかんのテーマ
第1期（平成27年12月 ～ 平成29年3月）

コミュニティづくりの実践者が実際に団地に入居し、客観的な目を持ちながら地域を知り、内側からコミュニティを築いていく。

第2期（平成29年6月 ～ 平成30年3月）

こうして茶山台としょかんの活動を手探りで進めていく中で、さまざまな課題・テーマが見えてきた。
第１期ではコミュニティづくりの実践者である東さんが茶山台としょかんを運営する中から客観的な目で地域そして団地を知る、そして知り合いを増やしながら緩やかに新たなコミュニティを築いていくことをテーマに活動を重ねていった。

地域住民から人材を発掘し、としょかん運営に参加してくれるボラ
ンティア（有償・無償）を募り、活動の充実と安定を進める。

第3期（平成30年4月 ～

現在）

団地内で小商いの仕組みを構築し、地域課題を解決しながら収益をコミュニティに還元する、持続可能な仕組みづくりを進めていく。
⇒「やまわけキッチン」・「DIYのいえ」のチャレンジへ！

サイン

東さんから NPO 法人 SEIN にとしょかん運営をバトンタッチした第２期では、Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

37「人」を見つけることをテーマに活動した。地域コミュニティに貢献してくれる人材を発掘し、茶山台としょかんに関わってくれる住民を増やすというテーマに移私自身、茶山台団地再生プロジェクトに関わってきた中で最も思い出深いでり変わっていった。コミュニティ拠点の運営に参加してくれるボランティアを募っ

きごとの一つとして、団地で「アウトドアウェディング」を開催したことが挙げらて、活動の充実と安定を進めた。

れる。これは初代としょかん管理人の東氏が茶山台団地に居住している間に結続く第３期では、継続的なコミュニティ運営がテーマとなった。地域のため婚されたのだが、結婚式をやっていないことを聞きつけた住民有志が「みんなに頑張ってくれている方にはやはり報酬をきちんとお渡しすることが継続性を確で新郎新婦を祝おう！」と考えたことから企画が始まった。６月の良く晴れたあ

保するためには最も重要なことであることがわかった。つまり、無償ボランティ

る日、バージンロードからブーケまで全てが手作りのアウトドア結婚式が開かれ、アに頼る形では長続きしないのである。そのためには団地内に「小商い」の仕

団地内外の 150 名を超える人々に新郎新婦が祝福される姿を見て、本当に感組みを構築し、地域課題を解決しながら収益をコミュニティに還元する形をつくっ動したことを覚えている（図 4-30）。

ていかないといけない。そういった課題の共有から、後に開設する「やまわけキッチン」や「DIY のいえ」のアイデアにつながっていくのである（図 4-29）。

134

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-6

再生へのアプローチ２：コミュニティ支援

135

図 4-30

団地ウェディング

図 4-31

茶山台としょかん

運営体制

活動拡大

新たなビジネス「やまわけキッチン」

事業者（NPO法人SEIN）としょかん運営

業務委託
拠点提供

コミュニティ支援活動

報告・提案

公社
魅力向上

活動参加
意見・要望

イベント実施

入居者様
地域交流

地域コミュニティへの理解・参加☆課題と対応Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

・地域コミュニティの自立化に向けて⇒現在は公社からのとしょかん運営委託費を拠出。継続的なとしょ茶山台としょかんの運営体制は、図のとおりである（図 4-31）。

かん運営のためには団地内での「小商い」の仕組みが必要。

公社の事業としてやっていて、現場の運営は NPO 法人 SEIN に業務委託している。公社が直接運営すると、どうしても住民との間に「大家と店子」の関係

・地域人材（プレイヤー・サポーター）の発掘、確保⇒継続的に活動する人材の発掘、確保。（無償ボラでは続かない）

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

39が生まれ、上下関係のような形になってしまいがちである。そこで、NPO 法人が間に入ることでクッション役となり、公社と住民との良好な関係を構築するハの本棚も傷んできたので、本棚作り（補修）もワークショップ形式のイベントにブの役割を担う形でコミュニティスペースを運営している。

して、これも子供たちと一緒に DIY で修理をしたり、色を塗り直したりしながら、利用者の愛着が湧くよう工夫している（図 4-32 画像左下）。

図 4-32 の写真は最近の茶山台としょかんの様子である。
子供たちは学校が終わったら宿題をやりに来て、終わらないと遊びに行けな

図 4-32いというルールを自分たちで課して頑張るとか、分からないところは上級生が下級生に教えたりとか、そういう良い関係が生まれている（図 4-32 画像左上）。
昨年から秋に開催している「16 棟ミニマルシェ」は、人通りの少ない場所を賑

宿題の時間
流しそうめんイベント

16棟ミニマルシェ

やかにしたいという思いから、今は使われていない住棟の前の広々とした空間でやろうと始まったイベントである（図 4-32 画像右上）。あと、いろんな人が使う茶山台としょかん（集会所）をみんなできれいにするイベントも開催している。
としょかんの壁が無地で殺風景だったため、子供たちと一緒にペンキで塗ろうというペイントワークショップを開催した（図 4-32 画像右下）。また、としょかん

136

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～としょかん壁画ペイントWS

本棚づくりWS
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

4-6

40

再生へのアプローチ２：コミュニティ支援137

4-6-2 ちゃやマルシェ

図 4-33

コミュニティ支援の２つ目として「ちゃやマルシェ」を紹介する。茶山台エリ
アでは数年前に近隣のスーパーマーケットが撤退してしまい、住民の買物難民

２．コミュニティ支援化が進行していると言われている。公社では買物支援策として茶山台としょかんの横にある広場に移動販売事業者（えびすの青果）を誘致し、「ちゃやマルシェ」

ちゃやマルシェと名付け、毎週土曜日の朝に定期的に青果の販売を行っている（図 4-33）。
近隣のスーパーが撤退してしまった茶山台。
地域では高齢世帯の買物難民化が課題に。

取り扱っている品物は主に野菜や果物だけではあるが、毎週青果市場から直接届く新鮮な品物を手頃な価格で購入できるとあって利用者からは大変好評で団地や地域にお住まいの方々への買い物支援と人々が集う憩いの場所づくりのために、移動販売事業者（えびすの青果）を誘致。

ある。また、高齢者からすれば「重たい大根やキャベツを駅前のスーパーから運ばなくてもよくなった」という声をいただくなど買い物の負担軽減にもつながっ

毎週⼟曜日の朝に茶山台としょかんの横で『ちゃやマルシェ』を開催。市場で仕入れたばかりの新鮮な野菜や果物を求めるご近所さんで賑わっています。

ているようである。あと注目すべきは、買い物をすることによって近所の人々と出会い、そこから自然発生的に井戸端会議がいろんなところで始まっていく光景が見られるようになったことである。こうして「ちゃやマルシェ」を毎週とても楽

Copyright
Osaka Prefectural
Prefectural Housing
Housing Corporation.
Corporation. All
All rights
rights reserved.
reserved.
Copyright ©
© 20212021 Osaka41

しみにしてくれる高齢者が団地の広場に集まってきている（図 4-34）。
図 4-34

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

138

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-6

再生へのアプローチ２：コミュニティ支援

139

こうして定期イベントに継続的に参加することで、参加者自らの身体の状態や4-6-3 まちかど保健室

健康について目を向けてもらう機会となればと願っている。
これまで 10 回以上「ま続いて、コミュニティ支援の３つ目は「まちかど保健室」である。大阪府がちかど保健室」を開催してきたが、参加者は 70 代以上の女性が圧倒的に多く、進める「スマートエイジング・シティ」の具体化に向けた取り組みの一環として、自分自身や家族の健康に対する関心が高い。また、毎回の参加者の３分の２

地元病院を運営する社会医療法人生長会と泉北ニュータウン内にキャンパスをが複数回参加のリピーターである。今はコロナ禍の影響でイベント開催は休止

構える帝塚山学院大学と連携し、定期的に「まちかど保健室」という団地住民しているが、落ち着いてきたら再開したいと考えている。さらにイベント型の発向けの健康啓発イベントを開催している。地域住民の「健康寿命の延伸」とい

展形として、地域の健康をテーマにした拠点として、団地内の空家に「まちかどうテーマを泉北ニュータウン全体に広げていくきっかけとなることを目指して、医保健室」の常設化を検討しているところである（図 4-36）。

療スタッフによる健康チェックとか健康に関する相談、医師や大学教員による健康講話などを実施内容としている（図 4-35）。

図 4-36

図 4-35

２．コミュニティ支援

まちかど保健室
大阪府が進めるスマートエイジング・シティの具体化に向け、社会医療法人生長会・帝塚
山学院大学と連携。
地域にお住まいの方の健康寿命の延伸に寄与することを目的に、専門職による健康講話や健康相談を行う『まちかど保健室』を開催。
（コロナ禍は活動を休止）
団地内の健康拠点化など取り組みの更なる発展を目指し、社会医療法人生長会・帝塚山学
院大学と包括連携協定を締結しました。
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

4-7 再生へのアプローチ 3：
空家活用

43

4-7-1 丘の上の惣菜屋さん やまわけキッチン
最後に再生へのアプローチの３つ目として「空家活用」について紹介する。まずは「丘の上の惣菜屋さん やまわけキッチン」である。茶山台としょかんに集

140

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-7

再生へのアプローチ３：空家活用

141

う子育てママさんたちが団地の課題解決策の一つとして、団地の一室を改装しやまわけキッチンは、「地域のニーズ」「みんなが集う場」「空家の活用」とてイートインができるカフェのような惣菜店を作ることを提案した。空家の住宅

いう一石三鳥を狙った新しい取り組みで、泉北産野菜などの旬の食材を使った以外への転用策を検討していた公社は、NPO 法人 SEIN と協働して団地の一室

日替わり手作りの惣菜を販売している。また、惣菜をその場で定食として食べらを惣菜店として活用するために動くこととなった。NPO 法人によるクラウドファン

れるイートインスペースも用意し、新鮮野菜や焼き立てパンなどを販売するコー

ディングで資金調達をし、行政や消防との協議を重ねながら住宅から店舗へのナーも併設している。コロナ禍の中、緊急事態宣言期間においては店内でのイー転用というハードルを乗り越え、また団地・近隣住民のべ約 180 名が参加してトインを制限し、テイクアウトにも注力し宅配も開始した。宅配を開始することにDIY で内装を仕上げたお店が完成した。こうして 2019 年 11 月、茶山台団地のよって、やまわけキッチンスタッフによる緩やかな「見守り」が成り立つという効中でも特に見晴らしの良い場所に「やまわけキッチン」がオープンした（図果も生まれたこともあって、特に高齢の住民には好評ということだった。このよ

4-37）
。

うに、「やまわけキッチン」は地域住民の買物難民化や、高齢者の孤食などの社会的課題を解決する取り組みの一つとしていろいろなところから注目されるよ図 4-37

うになった（図 4-38）。
図 4-38

３．空家活用やまわけキッチンについて近くのスーパーが徹底して買い物に困っている
一人暮らしなので、交流できるカフェが欲しい「やまわけキッチン」は…
「地域のニーズ」＋「みんなが集う場」＋「空室の活用」の一石三鳥を狙った新しい取り組み。

丘の上の惣菜屋さん「 やまわけキッチン」
若手住民がNPO法人SEINと協働し、団地の一室をイートイン可の惣菜屋さんにすることを企画。
住居の飲食店への転用というハードルを乗り 越え
クラウドファンディングで資金調達して、 団地・近隣住民約180名がDIYに参加して お店が完成。
今も、買い物難民・孤食などの社会課題を解決する取り組みとして注目を集めている。
Copyright© 2021Osaka
Prefectural
Housing
Corporation.
All rights
reserved.
Copyright© 2021Osaka
Prefectural
Housing
Corporation.
All rights
reserved.

45「やまわけキッチン」ではこんな場になっています。
①泉北産の食材も使った日替り・手作りの惣菜を販売。
②惣菜をその場で食べられるイートインスペースあり。
③新鮮野菜や焼きたてパンなどの販売コーナーを設置。
④コロナ禍を機にテイクアウトに注力。宅配も開始。
⑤休業日はご近所同士で使えるレンタルキッチンに。

46

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

142

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-7

再生へのアプローチ３：空家活用

143

外観はこのように普通の団地の住棟だが（図 4-39 画像左上）、店内に入る

図 4-40と惣菜やパン、野菜などが並ぶ販売スペースがあり（図 4-39 画像右上）、奥にはみんなで集まって食べることができるイートインスペースがある（図 4-39画像右下）。さらに店内奥には業務用キッチンがあり、週４日の営業日には朝からスタッフがここで調理を行なっている（図 4-40 画像左上）。調理された惣菜は一人暮らしの方でも食べ切れる量に小分けされ、一つ 100 円からという手頃な価格で買って帰ることができ（図 4-40 画像中央上）、またご飯とみそ汁を合わせて定食として店内で食べることもできる（図 4-40 画像中央下）。この定
食は「やまわけ盛り定食」（700 円）で、美味しくて、品目も多くお腹いっぱい49

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

になるのでとても好評である（図 4-40 画像右下）。
惣菜店が休みの日には店内の厨房機器をご近所同士が使えるようなレンタル

続いては、やまわけキッチンの運営体制について説明する。やまわけキッチ

キッチンとしても開放している。実際ここで週１回カフェをオープンしながら修行

ンは公社の直轄事業ではなくて、NPO 法人 SEIN が事業主体となり、公社は住していた若者が、カフェ運営の経験・ノウハウを１年ほど積んだ後にここを卒業

宅を貸し出すことによって場を提供するという形で連携している。近隣住民に対し、自分の店を持つに至ったという事例もある。こうして、「やまわけキッチン」

して有償でサービスを提供するということではあるものの、団地内の一角というはいろんな世代の人が「食」を通じて集まることができる団地のコミュニティス

あまり商売に向いているとは言えない立地条件のため、なかなかすぐに儲かる

ペースとしての機能も果たしているのである。

仕組みにはなりづらい。公社としては、NPO 法人が地域のために利便に供する施設として頑張ってもらう、そして団地の価値向上につなげてもらうという効果

図 4-39をもたらすことを期待して、現在は当面の間家賃を無償にしている。
開設までの苦労話としては、いろいろな法律での決まり事というのがいろいろあり、そこを切り抜けていくための行政との協議で苦労したというのがある。今後の課題としては、やはり儲かるまでの道筋をつけていくこと。やまわけキッチ
ンが黒字化して収支が安定するまでというのがまだ少し見通しにくいというのが今の悩みどころである。コロナ禍ではテイクアウト需要もあって意外と売上は好調だったと聞いている。恒常的な黒字化ができれば、公社としても少額でも家賃をいただくことができ、相互にメリットが生まれる事業として将来的にはより持
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

144

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

続可能な仕組みとして成立することを期待しているところである（図 4-41）。

4-7

再生へのアプローチ３：空家活用

145

図 4-41

図 4-42

やまわけキッチン運営体制
・拠点提供
・賃料減免

（NPO法人SEIN）

・社会課題の解決
・空家の利活用

活動拡大

３．空家活用・サービス提供

事業者

公社

魅力向上

運営主体

DIYをしてみたいけど、用意すべき道具ややり方がわからない

入居者様

壁の色を塗り替えたり、棚を取り付けたりして、部屋を自分らしくしたい

・施設利用
・買物利便向上
・孤食防止、栄養ケア
・地域交流

D I Y 工 房「 D I Y のいえ」
若年層の新規入居増と、既存入居者への 住戸☆課題と対応・公社賃貸住宅内での利便施設設置について⇒入居者の利便向上に資するため、公社法の解釈の範囲内で、当該住戸について、住宅としての用途を廃止し、利便施設へ転用した。
・堺市消防や保健所との協議について⇒共同住宅の特例（みなし従属）適用や飲食店営業に関する指導など。
・将来的な事業継続に向けた公社の支援⇒営業収支が安定するまでの当面の家賃支払を免除。
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

4-7-2

への愛着増を狙い、全戸（約1,000戸）を DIY可能に。
（退去時原状回復義務を免除）

DIYの道具、材料をそろえ、インストラクターや技能をもった住民がサポートする「DIY工房」を
住戸を改装して開設（地元工務店と協働）。
DIYを通じたコミュニティが生まれている。
50

DIY のいえ51

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

ここで、公社の DIY に関する制度について触れておく。公社では、若年層の入居促進と既存入居者の住戸への愛着増を狙って、昭和生まれの高経年団地

空家活用の２つ目は DIY 工房「DIY のいえ」について紹介する。公社の賃についてはほぼ全ての団地・住宅で DIY ができ、原状回復は不要という制度を貸住宅は DIY ができる賃貸住宅としてたいへん好評をいただいているが、DIY導入している。これを「つくろう家 Basic」と名付け、公社が定める一定のルーが初めての方にとっては何から始めたらいいのかが分からないとか、道具を一ルの下ならば壁に色を塗ったり、棚を取り付けたりなど自由な DIY が実施可能、から買いそろえるのも大変だということから、それならば団地の中に気軽に DIY

そして退 去 時 の 負 担 は なしという「DIY 賃 貸 住 宅 」として大 阪 府 内 の 約ができる工房をつくろうというアイデアから生まれたのがこの「DIY のいえ」であ

１万２千戸で展開している。自分の住まいを自分の思い描く暮らしに合わせてる。地元の工務店カザールホームと連携し、住宅を改装して工房スペースを造り、自由にカスタマイズできるということで、若い世代を中心に好評をいただいてい大工道具や電動工具など道具類をそろえて、DIY が得意なインストラクターを置る（図 4-43）。

や

ベーシック

いて技術指導ができるようなコミュニティ工房として水・土・日の週３回オープンしている。これまで食や健康がテーマのイベントではなかなか参加してくれな
かった高齢の男性が、かつての「日曜大工」という趣味を通じて集まる場所となり、DIY を通じた新しいコミュニティが生まれている（図 4-42）。

146

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-7

再生へのアプローチ３：空家活用

147

図 4-43

図 4-44

公社のDIY制度『つくろう家Basic』
や公社の新しいDIYプロジェクト「つくろう家」が１月より始動！
大阪府内12,000戸でDIYが自由！
例えば…

53

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

次の図は「DIY のいえ」の運営体制である（図 4-45）。
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

52

こちらも「やまわけキッチン」と一緒で、運営事業者であるカザールホームの自主事業として活動をしている。公社は茶山台団地の空家の２室を使用貸借の形、つまり無償で貸し出すことで場所の提供を行っている。「DIY のいえ」もな

次の図は DIY のいえの外観と活動の様子である。集約によって経営廃止したかなか儲かる仕組みにはなっていないので、賃料の減免等で公社は後方支援

住棟の１階部分の２室を改装して利用している。室内にはさまざまな工具、普をする代わりに、茶山台団地内に DIY 文化を醸成して、「団地で DIY」という新段はなかなか使わないような電動工具も含めて置いている。怪我をしないためしい価値を生み出すことにより団地再生に寄与してもらおうと考えている（図の注意点や道具の使い方について、初心者でも安心して使えるようにインストラ

4-45）
。

クターから教わることができる。
また、子供たちに対しても工作のワークショップを開いたりしながら、DIY の楽しさを伝える取り組みも多数行っている。こうして「DIY のいえ」では、DIY・ものづくりを通じて多世代が集まれるような空間、初心者・熟練者を問わずに気軽に利用できるような場所として活動している（図 4-44）。

148

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-7

再生へのアプローチ３：空家活用

149

図 4-45

図 4-46

DIYのいえ 連携体制
・拠点提供
・賃料減免

運営主体

（カザールホーム）・DIY文化の醸成
・空家の利活用

活動拡大

団地住民の暮らしと住まいを
D I Y でささえていく、「茶山台DIYサポーターズ」結成！

・サービス提供

事業者

公社

魅力向上

シニアによる新たなビジネスが誕生！

入居者様
・施設利用
・運営参加

ご近所さんの住まいに関する
お困りごとを解決します！

・新たなコミュニティ創出
・シニアの生きがいづくり
・住まいの困りごと相談☆課題と対応・公社賃貸住宅内での利便施設設置について⇒入居者の利便向上に資するため、公社法の解釈の範囲内で、当該住戸について、住宅としての用途を廃止し、利便施設へ転用した。
・堺市消防や建築安全課との協議について⇒共同住宅の特例（みなし従属）適用や建築基準法に関する相談など。
・将来的な事業継続に向けた公社の支援⇒営業収支が安定するまでの当面の家賃支払を免除。
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

55

56

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

「DIY のいえ」から生まれた新しい動きとして、シニア男性による団地を舞台にした新たなビジネスが誕生したことが挙げられる。一旦リタイアした、健康で元気なシニア男性でも、自宅に籠もりっきりになるとどうしても生きがいややりが4-8 情報発信についていを見失っていくこともあるという。
そこで、DIY のいえに通うシニアたちに、自分の得意ごとを生かして地域貢献

公社ではこういった団地再生を目指す活動を社内報告など内向きに終わらせや社会との接点を持ってもらおう、新たな生きがい・やりがいを持ってもらおう

るのではなく、しっかり外部にも広く知っていただきたいということで、広報担当と結成されたのが「茶山台団地 DIY サポーターズ」である。１時間 3,000 円と連携して積極的な広報活動を展開している。新しい取り組みがあればプレスリの料金で、団地住民から住まいに関する困りごとに対する相談対応や DIY で解リースを行い、ニュース性を持たせて各メディアに情報を届けて PR を重ねている

決するサービスを始めている。ご近所の室内の補修はもちろん、近隣のお店か（図 4-47）。

ら家具を作ってほしいとか、近所の少年野球チームからグラウンドを整備するト

こうして新聞やテレビといった各メディアに団地での取り組みを知ってもらい、ンボという道具を作ってほしいとか、いろいろと多岐にわたるオーダーが入って、実際の現地取材を通じて効果も知ってもらう。これをメディアが編集してニューそれに応えるためにサポーターズの「おっちゃん」たちは燃えているという状況

スとして発信してくれることを狙っている。かつて「今すぐ住みたい！“奇跡の団である（図 4-46）。

地”」というタイトルで、全国ネットのニュース番組で紹介してもらったことがある。

150

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-8

情報発信について151

「奇跡の団地」というフレーズで全国に映像が流れたのがすごくうれしかったの

図 4-48を覚えている。

積極的な情報発信で話題化

図 4-47

自社のウェブサイトやSNSで情報発信し、多くのファンを獲得。

積極的な情報発信で話題化
広報担当と連携し、積極的なメディアアプローチを展開。

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

59

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

プレスリリース

58

メディアへの情報発信のほか、様々な賞・アワードに応募し、第三者機関からいただく評価を大切にしている。茶山台団地再生プロジェクト全体、または個

あとは、情報の大小を問わず、自社のウェブサイト、SNS、オウンドメディア

別の取り組みをテーマに、「健康寿命をのばそう！アワード」（厚生労働省）や「グッを通じた情報発信も積極的に行っている。多様なチャンネルを駆使して情報のドデザイン賞」、「都市住宅学会賞」など多数受賞している。これらに共通する拡散を図り、団地再生の取り組みに共感してくれるファン、団地暮らしに興味をのは、大家である公社と住民が一緒になって社会課題を解決する先進的な取り持ってくれるファンを獲得していこうという動きも広報担当と連携してやっている組みとして高い評価をいただいている点である。

ところである。こうした情報が様々なメディアの目に留まり、注目されるようにな

また、茶山台団地再生プロジェクトの PR の手法が秀逸だったということで、ると、次第にテレビや新聞、インターネットニュースなど様々なメディアへの露

公社の広報部門に「PR アワードグランプリ」や「日本マーケティング大賞」など、出が増えるようになったのである（図 4-48）。

今までの公社では全く縁がなかったような分野でも多数受賞している。
こうして、多くの取り組みを成功させても、第三者からの評価がなければ自己満足や自画自賛で終わってしまうかもしれない。新聞やテレビなどのメディアでの紹介や、受賞による第三者からの評価をもって、団地再生に対する内外の評

152

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-8

情報発信について153

価を補強することによって、さらなるイメージアップや認知度向上につなげていこうと考えている（図 4-49）。
図 4-494-9 これまでの成果
これまでに紹介した様々な取り組みはどういった成果を挙げたのか。７年ほど

外部からの評価

取り組んだ再生プロジェクトの成果を振り返ってみる。

〇受賞歴
ニコイチは「グッドデザイン2017」や「都市住宅学会会長賞」を受賞。
やまわけキッチンは『健康寿命をのばそう！アワード 厚生労働大臣優秀賞」受賞。
その他、茶山台としょかんやDIYのいえ、公社広報部門も多数受賞歴あり。

まずは、これは私にとってすごくうれしい数字であるが、空家の数が劇的に減ったこと。最初に述べたとおり、団地再生プロジェクトが始まった頃は、空家数が160 戸から 170 戸ぐらいで推移するのが常態化していたのだが、住棟集約の効
果もあるが、今は目標としていた 100 戸も切り、さらに減少傾向にある。空家率としては全体の 10 パーセントを切るところまで辿り着いており、本当にありがたく思っている（図 4-50）。
図 4-50

取り組みの成果
長年増加傾向だった空家率が大幅に改善！
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

61

各年度末時点

団地再生事業の取り組み

64

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

若年層の新規入居割合について見てみると、団地再生を始める前の４年間

154

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-9

これまでの成果155

（2011 年～ 2014 年）と始めた後の４年間（2015 年～ 2018 年）で比較すると、若年世代の新規入居が 138 世帯が 151 世帯に、およそ 10 パーセントの増加となっている。
さらに団地再生の取り組みに対する住民の支持を調べてみると、2018 年に実施した団地住民アンケートでは 4 分の３の方が「これからも続けてほしい」と回答しており、多数の住民からの期待をいただいていることがわかった。こうした数字からも茶山台団地再生は一定の成果を挙げていると言えるであろう。

4-10 ニュータウンにおける団地再生の意義
最後に、私が団地再生に取り組みながら感じていることを述べたいと思う。
ニュータウンにおける団地再生の意義とは何だろうと考え、３つの意義があると思っている。

こういった心意気の方が増えているような気がしているのである（図 4-51）。
図 4-51

取り組みながら感じていること～ニュータウンにおける団地再生の意義～
意義① 住民共創による「シビックプライド」の醸成
まちとしての歴史が浅いニュータウン
→住民の「故郷」への思いはそれほど強くはない。
住民との共創によるまちづくりは住民の意識変化をもたらす。
これまで＝ ただの「サービスの受益者」
これから＝ 当事者意識の醸成 → シビックプライド※シビックプライド（Civic Pride）
日本の「郷⼟愛」といった言葉と似ているが、単に地域に対する愛着を示すだ
けではなく、「シビック」には権利と義務を持って活動する主体としての市民性という意味がある。つまり「シビックプライド」には、自分自身が関わって地域を良くしていこうとする、当事者意識に基づく自負心を指す。
68

Copyright © 2019 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

4-10-1

住民共創による「シビックプライド」の醸成

まちとしては 50 年そこそこと歴史の浅い泉北ニュータウン。今の高齢の住民の方も若い頃に引っ越してきた方ばかりなので、泉北ニュータウンが住んでいる

4-10-2 ストック活用型まちづくりへの転換

人々にとっての「故郷」だという思いはそれほど強くないように感じている。皆スクラップ・アンド・ビルドに頼るまちづくりというのもメジャーな手法の一つにそれぞれ地元が別にあって、長い間泉北ニュータウンに住んでいるが、「地縁」ではある。しかし、大阪の中心地から少し離れた郊外型住宅地である泉北ニューと言えるものが育まれていないのであろう。

タウンは、エリアのポテンシャルから勘案してもスクラップ・アンド・ビルドによ

そんな中、茶山台団地で始まった公社と住民との「共創」によるまちづくりは、る再生はなかなか進めにくいと考えられる。

地域に住む方々の意識に変化を与えたのではないかと見ている。これまでただスクラップ・アンド・ビルド型まちづくりのメリットとしては、短期間でまちを住むだけの住民、行政サービスの受益者としての市民でしかなかった人たちが、劇的に変えることができるという効果はある。
しかしその反面、デメリットとしては、団地再生プロジェクトへの参画を通して、まちを変えていくという当事者意識や、良好な建物ストックを破壊してしまうという社会的損失につながることや、それま

郷土愛と地域に貢献したいという思い、いわゆるシビックプライドがたくさんの人

で地域で育っていたコミュニティの衰退による住民の心理的負担、あと、人口減に芽生えてきたのではないか。自分のまち・住まいは自分の手で変えていこう。

少局面の現在において事業者が投資をしても本当に回収ができるのかどうかと

156

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-10

ニュータウンにおける団地再生の意義

157

答えが返ってきた。

いう難しさがある。
やはり泉北ニュータウンのような郊外ではスクラップ・アンド・ビルドの手法

これはどういうことだろうと考えた。団地というのはその敷地内においてあるではなく、そこにある良好な既存ストックを活用する形が良いのではないか。経程度閉じられた空間を形成していることから、その閉じられた空間の中でしっか営資源である「ヒト・モノ・カネ」に加えて「コト」という新しいアイデアを投りとしたコミュニティが育っていれば、何かあってもある程度日々変わらない暮ら

入し、大胆なリノベーション・コンバージョンによって地域に求められる、愛さしを送ることができるのではないか。コロナの感染拡大状況がどうであれ、団れるシンボリックな場所が誕生していくことが求められているのではないかと感じ

地の中では子供たちが走り回っていたり、ちゃやマルシェが開かれたり、近所のている（図 4-52）。

あちこちで井戸端会議が見られたり、日常の光景はあんまり変わることなく時間が流れているのではないか、と見ているがどうだろうか。

図 4-52コロナ禍だから急に何かを始めるわけではなく、やはり普段から日々良好なコ

取り組みながら感じていること

ミュニティが地域に育っていることが大事だと感じている（図 4-53）。

～ニュータウンにおける団地再生の意義～

図 4-53

価値② ストック活用型まちづくりへの転換
スクラップアンドビルドに頼るまちづくりはデメリットも大きい。

取り組みながら感じていること◎メリット ＝ 短期間でまちを劇的に変える～ニュータウンにおける団地再生の意義～

×デメリット＝ 良好なストックも破壊する社会的損失

意義③ ウィズコロナ時代の新しいコミュニティづくり

コミュニティの衰退など既存住民の心理的負担

コロナ禍における団地の暮らし

人口減少局面での投資回収の難しさ など→「団地での生活は以前と大きく変わったわけではない」（住民談）「ヒト・モノ・カネ」＋「コト」＝ 新しいアイデア でなぜ？

リノベーションやコンバージョンによって今あるストックを活用。

「団地」という→地域に求められる、愛されるシンボリックな場所・拠点が誕生。

Copyright © 2019 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

ある程度閉じられた地域にある良好なコミュニティ
69

先行きが⾒えない中、自分たちが培ったコミュニティの中で普段と変わらない暮らしができるのは住民たちにとって大きな安心をもたらすのではないか。

4-10-3 ウィズコロナ時代の新しいコミュニティづくり

70

Copyright © 2019 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

これはコロナ禍における団地での暮らしについて最近思ったことである。先日
茶山台団地を訪ねた際、ある団地住民に「コロナで生活も変化して大変やね」

図 4-54 の写真は今年の春、６月に緊急事態宣言が解除された後、訪れたと話かけてみたところ、意外にも「いや、そんなに前と変わってないよ」という際の茶山台団地の様子である。先にも述べた通り、日々の暮らしに大きな制限・

158

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-10

ニュータウンにおける団地再生の意義

159

変化は見られない。茶山台としょかんに行けば子供たちが集まり、マルシェにはを限定して営業を続けていた。イートインができない代わりに、お弁当などテイお母さんたちがたくさん買い物に来ている。DIY のいえに行けば近所の方々がクアウトメニューの充実を図った。運営事業者である NPO 法人 SEIN も、営業継

DIY 作業を楽しんでいる。写っているお弁当は私がやまわけキッチンで購入した続についてはかなり難しい判断であったと思うが、テイクアウトによって地域のものである。気持ちの良い天気だったので外で食べたが、とても美味しいラン

人々とのつながりを切らない努力を頑張ってやってくれていたことに感謝している。

チを楽しむことができた（図 4-54）。

「DIY のいえ」は、運営を担っているスタッフに高齢者が多かったこともあって、感染リスクに配慮して運営事業者の判断で自主的に休業していた。これも大変

図 4-54

難しい判断をされたと思っている。しかし、コロナ禍で在宅時間が増えると自宅

コロナ禍における活動状況

内を綺麗にしたいという方も結構いらっしゃったようで、住まいの DIY に関する

○ウィズコロナ時代の団地コミュニティ（今年６月、宣言解除直後の様子）

相談の件数も結構増えていたため、SNS やメールを活用してきめ細やかに対応していたという話を聞いている。現在は通常通りの体制に戻って開館しており、駅前広場で開催されるイベントにも DIY 体験やおもちゃ作りのワークショップの出展者として積極的に参加するなど、「おっちゃん」たちはたいへん元気に活動を再開している（図 4-55）。
図 4-55コロナ禍における活動状況
茶山台としょかん
Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

72

コロナの話が出たので、これら団地内のコミュニティ拠点のコロナ禍における活動状況を紹介しておく。
「茶山台としょかん」は原則として、大阪府の緊急事態措置に基づく要請に従い、感染防止策の徹底や入場制限を行いながら開館・営業について対応を行ってきた。一時、大阪はかなり大変な時期があり長期休館した期間もあったが、大阪府の緊急事態措置に基づく要請等に従い、感染防止策の徹底や入場制限を行いながら開館。（一時、長期休館した期間あり。）

やまわけキッチン

店内での食事は「高齢の団地住民」に対象を限定して営業。代わりに、テイクアウトメニューの充実や宅配サービスを開始した。

DIYのいえ緊急事態措置期間中は事業者の判断により自主的に休業している。
ただし、団地住民からのDIYに関する相談については柔軟に対応。

今は感染対策に気を使いながら通常どおり開館を続けている。
「やまわけキッチン」では、店内での食事は 70 歳以上の高齢住民のみに対象

160

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

71

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

4-10

ニュータウンにおける団地再生の意義

161

4-11 まとめ

図 4-56

取り組みながら感じていること～ニュータウンにおける団地再生の意義～
最後にこれまでのまとめとして、私たち公的賃貸事業者がニュータウン再生に○放置すれば衰退していく郊外のニュータウン

どのように関わっていくことができるのか、どういった手法があるのかということ→公的賃貸住宅事業者による再生の道筋とは？

について考えたい。そこで、今までの取り組みを振り返ってみて、思い当たるところをまとめてみた。

・さまざまな強みを持った事業パートナーとの協働
・「まちづくりの担い手」として地域住民の参加促進
・団地にかかる規制の撤廃

まずは様々な強みを持った事業パートナーとの協働が重要である。あとは、・トライ＆エラーを繰り返しながらまちを活性化する仕組みづくり

まちづくりの担い手として地域住民の参加を促進をすることや、行政との協議なこれらを実践（ ＝住民との共創・事業者との伴走）し…

どを重ねながら団地にかかる規制を撤廃し活動の自由度を高めることも大切である。それに加えて、気持ちの問題であるが、失敗を恐れずいろんなことやってみよう、団地の課題解決につながるような住民発案のアイデアもまずはやってみようという機運をつくり、トライ＆エラーを繰り返しながら団地を活性化していく・これまでにないアイデアに挑戦した事例
・他のニュータウンへの事業展開の可能性を示すことができれば⇒ 全国的な課題解決のロールモデルとして発信できる（かもしれない）
73

Copyright © 2021 Osaka Prefectural Housing Corporation. All rights reserved.

仕組みづくりも必要である。
こうした考え方を実践することによって、茶山台団地ではこれまでにないアイデアを実現した事例が多く生まれた。また、取り組みの積み重ねの中から、他の本日お聴きいただいた皆様も、ぜひ泉北ニュータウンにも遊びに来ていただ

ニュータウンへの事業展開の可能性を示すことができれば、この茶山台団地のき、やまわけキッチンで食事をしたり、DIY のいえでものづくりを楽しんで帰って

取り組みは全国のニュータウンが抱える課題解決のロールモデルとして発信がでいただいたりすれば嬉しく思う。大阪にお立ち寄りの際、ご興味のある方はぜきるのではないか、そうなればいいなと思っている（図 4-57）。

ひお声がけいただきたい。本日はありがとうございました。

結びに、私たちの思いを伝えたいと思う。
私たち公社が向き合ってきた課題は、全国のニュータウンや団地、さらには今後、少子高齢化・人口減少がさらに進む日本全国の課題とも言える。この取り組みが一つの事例として認知・評価され、ほかのニュータウン・団地をはじめとした各地域の取り組みの先駆的事例になることで、社会課題の解決、地域の活性化に貢献ができればと考えている。
私からの発表は以上である。

162

Chapter 4 響きあうダンチ・ライフ～茶山台団地再生プロジェクト～

4-11

まとめ

163

Chapter
賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ
福田 和則
株式会社エンジョイワークス 代表取締役
1974 年生まれ。 外資 系 金 融 機 関 勤 務を 経て、2007 年エンジョイワークスを設立。鎌倉を拠点に約 10 年間のさまざまなボトムアップ型まちづくりの実証実験を経て、2018 年より共感投資プ
ラットフォーム「ハロー ! RENOVATION」を運営する。

5-1「みんなで一緒にまちづくりを！」

図 5-2

良い賃貸住宅の定義は、オーナーと住人で異なることがままある。供給された住宅を住人が選ぶという一方通行の流れがこれまでの常識だ。この両者の関係性を見つめ直すことが、より良い賃貸住宅、より良いコミュニティづくり、より
良いまちづくりにつながり、「その人らしく暮らせる」ことを実現する近道となるのではないだろうか。
エンジョイワークスは、鎌倉で不動産、建築設計、まちづくり、さらにファンドの運営を行っている。子会社グッドネイバーズではカフェ、ゲストハウス、シェ
アオフィス、シェアハウス等を運営してきた。規模は社員数 70 名弱で、資本金１億円。
鎌倉駅から鎌倉の大仏に至る通りに鎌倉由比ガ浜商店街がある。その商店街の空いた場所をオフィスやカフェとして借りて拠点としており、スタッフが商店街を行ったり来たりしているのが日常風景となっている（図 5-1・2）。
図 5-1

会社のミッションは「ライフスタイル（暮らし方、働き方、生き方）について自ら考え、自ら選択することのできる仕掛けを提供し、共創する機会を生み出す
ことで、持続可能で豊かな社会の実現に貢献する」ことだ。このミッションを達成するために「参加型まちづくり」を掲げ、多様な方々がまちづくりに参加でき
るよう、そのための仕掛けやツールを提供している。

166

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-1 「みんなで一緒にまちづくりを！」167

5-2 まちづくり仲間をつくるための、
5 つの仕掛けく、まちづくり仲間になってもらいたいと思っている。
では、具体的にどのように取り組んでいるか。これは一つの例であるが、私たちが日ごろから町内や対象エリアで行っているバーベキューにお客様をお連れしている。「こんな方々がこんな暮らしをされているんですよ」と、まずはリアル

不動産仲介や建築設計、土地建物分譲といった「業」は昔からあるが、私な暮らしの体験をしていただくのである。

たちはまちづくり仲間を見つけるきっかけと考えている。アプローチを少し変えて周りにいる住民の方が、学校や買物の情報、暮らしの様子などを当事者の声

取り組むことを大切にしながら、参加型まちづくりの仕掛けやツールとして、さとしてスタッフに代わって話してくださるときもある。「いつになったら物件を案内らに場の運営やプロデュース、ファンド運営を行っている（図 5-3）。

してくれるんですか」「次こそ行きましょう」といった感じで、すべてが人ありき

図 5-3で進んでいく。これが創業当初から大切にしているエンジョイワークスの不動産仲介だ（図 5-4）。
図 5-4

仕掛け 1・不動産仲介
暮らしそのものを共有しまちの仲間を増やす
ここからは、各事業をどのように参加型まちづくりの仕掛けやツールとしているのかについて説明したい。まずは不動産仲介についてお話ししよう。本来、不動産仲介は土地や物件をお客様に紹介することだが、私たちは紹介だけでな

168

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-2

まちづくり仲間をつくるための、5 つの仕掛け

169

仕掛け 2-1・建築設計

仕掛け 2-2・土地建物分譲

家づくりのジブンゴト化からお隣さんと一緒につくる「ヴィレッジ」

まちづくりの仲間を増やす

家づくりからまちづくりへ

建築設計においては、家づくりを通じてまちづくりの視点を持っていただける

土地建物分譲においてはどうだろう。分譲にまつわる開発という行為はプロ

よう「家づくりのジブンゴト化」を推進している。たとえば、私たちの家づくりでフェッショナルである私たちが行うが、土地の使い方や風景のつくり方は、お客は、お客様が家づくりのコンセプトやプラン、間取りを自ら考え、設計士と一緒様と一緒に考えたい。「エンジョイヴィレッジ」は、土地が細分化されてしまう一に模型をつくる。そうすることで、積極的に家づくりのプロセスに入っていき、少般的な分譲事業ではなく、元の土地の広さを活かし、緑豊かな環境をつくり、しずつプロに近い目線を持つようになり、自分の家が近隣からどのような見え方

公園のような場所での暮らしに共感してくださる複数のお客様が一緒に進めていになるのか、将来的には家が社会のストックになっていくことなど、まちづくりをくことで実現している（図 5-6）。連続した敷地の一部をお隣さんとシェアして暮意識した幅広い視点や感覚を持つことにつながっていく（図 5-5）。

らしながら、心地よい住環境をつくり育てていく。

図 5-5

図 5-6

170

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-2

まちづくり仲間をつくるための、5 つの仕掛け

171

仕掛け 3・場の運営・プロデュース

仕掛け 4・コミュニケーションデザイン

まちづくりやコミュニティづくり仲間と多くの人と一緒にボトムアップのまちづくりを一緒にイベントや場づくりを行うするための仕掛けをデザイン

このように不動産探しや家づくりのお手伝いをしていると、お客様と本当に仲多くの方をまちづくりに巻き込んでいくために日ごろから大切にしているのが、よくなる。それはもう友だちのような感覚だ。ときには一緒にイベントをやりましょコミュニケーションデザインだ。オンライン、オフラインかかわらず、さまざまなうという話に展開することもあり、その経験を活かして場の運営やプロデュース

仕掛けをつくり続けている。イベントで「ものづくりに集中できるアトリエがあっも行っている。私たちがイベントを大切にしているのは、参加者から生の意見をたらいいな」「ここに飲み屋があったら楽しいね」というような会話から、「じゃあ、いただけ、そのフィードバックを互いに活かすことができるからだ（図 5-7）。

みんなでつくってみますか」と具体的なアクションにつながることも多い（図

図 5-7

5-8）
。
図 5-8

172

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-2

まちづくり仲間をつくるための、5 つの仕掛け

173

仕掛け５・投資型クラウドファンディングた。図 5-10 の赤い部分の約 10 年は、物件を探したい、家を設計してもらい事業に「共感」と「お金」で参加し、たいと来られた方にご案内しながら、どんなアプローチをするとまちづくり仲間

みんなで体験や学びをシェアするになってもらえるのかといったことをひたすら実験してきた。
転機があったのは 2017 年。国土交通省による不動産特定共同事業法の改こうしてさまざまに出会うまちの仲間と一緒に何かを実現しようと思ったとき、アイデアもお金も出し合ってみんなで運営し、そこから得られる体験や学びをシェアするにはファンドが使い勝手がよかった。そこでファンド事業を立ち上げることにした。次項から詳しく見ていく（図 5-9）。
図 5-9

正だ。事業者の資本金要件などが緩和されたことで、小規模の事業者でも不動産の投資ファンドを活用できるようになったのだ。
そこで私たちは日本初の小規模不動産特定共同事業者として登録し、空き家や地域、地方創生といったテーマに目を向けるようになった。現在は「ハロー！
RENOVATION」という共感投資プラットフォームで、ファンドの組成・運営を行うとともに、地域活性化につながる場づくりをファンドを活用して事業化できる人材の育成を、全国の自治体や地域金融機関と協働して進めている。
図 5-105-3 エンジョイワークスの現在地

共感投資プラットフォーム「ハロー ! RENOVATION」（図 5-11）では、空き家や遊休不動産の利活用事業に対して、お金と共感を集め、みなさんと一緒に地域を盛り上げていく取り組みを行っている。

エンジョイワークスは 2007 年、不動産仲介や物件管理の事業からスタートし

174

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

空き家などの遊休不動産は、普通に仲介しても手間ばかりかかってビジネス

5-3

エンジョイワークスの現在地

175

としては成立しにくい。そこで私たちは空き家を「体験と共感を生み出す場」と空き家、遊休不動産の再生利活用を進めるうえでは企画から工事、また運営

捉え、一緒にアイデアを出し合い、出資をして事業運営を行っていくことで、体に至るまでさまざまなフェーズがあるが、みなさんには、これら一連のプロセス

験を共有するコミュニティと事業からの収益を還元することができる関係性を「共に参加できるタッチポイントをいかに多くつくるかを常に考えている。

感投資ファンド」を通じて成立させている（図 5-12）。
図 5-11

企画段階からアイデアを積極的に募って一緒に考えていくことや、現場に入って一緒に DIY をすることも関わり方のひとつである。また、事業を一緒にやっていくために投資することも、その延長線上にある。いくつものタッチポイントで体験を共有して共感を集めることで、みなさんが求める場がかたちになっていく（図 5-13）。
図 5-13

図 5-12176

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-3

エンジョイワークスの現在地

177

Case 1 泊まれる蔵プロジェクト

し植栽を行った。蔵は１階が 20 平米、２階が 20 平米程度と本当に小さい。
今でこそ葉山も宿は増えてきたが、蔵という非日常の空間を活かして日常の暮らしにある時間を大事に過ごす、葉山を訪れる多くの女性向けのカジュアルな宿をファンドを活用した具体例を見てみよう。神奈川県三浦郡葉山町にある「泊つくれないか、というコンセプトで事業はスタートした。

まれる蔵」（図 5-14）は賃貸住宅ではないが、みなさんからの共感とお金を集

図 5-15 にあるとおり、蔵の中にはお風呂とベッドだけ。日常の暮らしでは、

めて古い蔵をコンバージョンした一棟貸しの宿だ。この事例は全国初の小規模

例えばお風呂でゆっくり過ごしたり、寝る前に好きな本を読んだりすることがな

不動産特定共同事業である。

かなかできないが、この宿では、そんな時間を友人や家族と一緒に取り戻すこ

図 5-14と体験が軸となっている。これを、計画段階から多くの女性のみなさんと一緒につくり始めた。１階は大きなお風呂とリビングでくつろぎ、２階のベッドに寝転んで友人と楽しくおしゃべりしたり、プロジェクターで壁に投影した映画を一晩中見たりすることができる（図 5-16）。
図 5-15

古い空き蔵で、外観はリノベーション後もまったく変わっていない。外構は少178

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-3

エンジョイワークスの現在地

179

図 5-16この宿づくりのコンセプトを共有するために、多くのイベントを実施。SNS を活用して「おもしろい宿を一緒につくりましょう」と発信しながらさまざまなテーマを設けて 10 回以上行った（図 5-17・18）。

図 5-18

図 5-17180

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-3

エンジョイワークスの現在地

181

「インテリアにこだわる×インテリア女子」の会では、インテリア好きのみなさ

たが、実際４年目を迎え、想定どおりの利回りの配当を行うことができている（図んに集まっていただき、この宿のインテリアを考えた。たとえば「ベッドは置き

5-21）
。

型ではなく、小上がりにマットレスを敷いたほうがリラックスできる」という意見が出て「それはいいですね！」と実現されていく。ベッドの小上がりになる部分は、

図 5-20

DIY が好きな DIY 女子たちでつくった。アートが好きな女子の会ではどんなアー
トがこの宿にあったらよいかを考え、宿の経営などに関心のある経営女子のみなさんとは経営や運営について一緒に考えた。泊まれる蔵は、まさに女性のみ
なさんとかたちにしていったプロジェクトである（図 5-19）。
図 5-19

図 5-21コンセプトや事業づくりのプロセスを共有した上で、より事業に参加してもらう
仕掛けとして、１口５万円、総額 600 万円のファンドの募集を行った。発信やイベントを通じて集まった共感を軸に、37 名に出資いただくことができた。
図 5-20 はプロジェクトの概要だ。事業を一緒に育てていく視点から、長期的に関わっていただくため、投資運用期間が 4 年 2 カ月と長いことが特徴。事
業シミュレーション上、年間想定利回り４％程度のリターンでファンド設計を行っ

182

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-3

エンジョイワークスの現在地

183

その実績は、事業運営も参加型で進めていることが大きな要因と考えている。

図 5-23

新型コロナ感染拡大前には、みなさんに現地にきていただき投資いただいた方と一緒にクルージングを楽しんだ後、会議室に集まり四半期の売上から稼働率、経費までを共有した上で、次の四半期の運営や経営課題について一緒に考えた。現在はコロナ禍でオンライン中心で行っているが、変わらずみなさんと一緒に事業運営をしている（図 5-22・23）。
図 5-22（＊この取り組みは 2022 年８月、参加者みんなでつくった社会課題解決の成功事業モデルとして全国へ。電通と業務提携し、全国の使われていない蔵を “泊まれる蔵” に再生してローカルに出会う旅の仕掛けをつくるプロジェクトを展開。富山と長野にある３つの蔵を再生する第１弾ファンドを募集している）

184

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-3

エンジョイワークスの現在地

185

図 5-24 の投資家の属性を見ると、男性 59.5％、女性 40.5％と男性のほう

図 5-25が少し多いが、ハロー！RENOVATION の他ファンドの平均値としての女性 25％と比べると女性の割合が高い。女性のみなさんとつくってきたことから、投資にも多くの女性が参加していることが分かる。また、投資経験は半数ほどが未経験だ。このプロジェクトを一般的な投資として捉えるのではなく、宿づくりの事業
やプロセスへの参加に関心があって投資してくださっている方が多いと見ている。
図 5-24

ハロー ! RENOVATION では、これまで約 800 名の方に投資いただき、全国
各地で 13 ファンドを運営している（図 5-26）。
図 5-27 は、どういった理由で投資したかというアンケートの結果だ。事業および事業者への共感が大きく、続いて事業への「参加」機会も同じぐらい大きな理由として挙げられている。
ユニークなのは、学びを兼ねて一口５万円を投資する方も多いということ。
図 5-25 は、このファンドのスキームを表している。定期賃貸借契約でファン

投資家のなかには「祖母から相続した空き家がある」「将来的にカフェにチャレド運営事業者であるエンジョイワークスが物件オーナーから蔵を借り、ファンド

ンジしたい」「宿の運営をしてみたい」「シェアハウスをやってみたい」といったで集めた資金でリノベーションを行ってバリューアップした蔵を、運営事業者の方も多く、将来的に自分が事業を行いたいと考えている。また、利回りだけでグッドネイバーズに転貸。宿の運営で収益を上げてファンドに家賃を支払い、はなく、社会インパクトや環境インパクトを重視されている方が多いことも着目

オーナーに支払っている家賃との差額をもって投資家に配当および元本の償還すべき点だ。

をしている。

186

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-3

エンジョイワークスの現在地

187

図 5-26

5-4 これからの賃貸住宅の考え方
ここからは、オーナーと住人の新しい関係性から考える「これからの賃貸住宅のつくり方」について考えていく。
オーナーと住まい手の関係は、オーナーが物件をつくり、住まい手が選んで借りるといった一方通行的な供給が通常である（図 5-28）。そのためコストや賃貸住宅運営におけるリターンの設定といった観点からオーナーの都合が優先されることが多い。また、部屋が画一的な形態になりやすいことも挙げられるだろう。
図 5-28

図 5-27多様化する暮らしやニーズに対応していく必要性を考えたとき、物件を供給するオーナーと住まい手が、その人らしく「暮らせる」賃貸住宅を一緒につくることができたら理想的である。ブレスト会議で住まい手が賃貸住宅のコンセプトを考えたり、賃貸事業に投資したり、もちろん住まい手として賃貸物件の借り手ともなる。住まい手がジブンゴトのように、オーナーと一緒に賃貸物件に向き合う

188

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-4

これからの賃貸住宅の考え方

189

関係性を築くことで、長く愛される持続可能な賃貸住宅をつくっていくことができ

図 5-30ると考えている（図 5-29）。
図 5-29Case 2 企画を一緒に考える、
葉山一色シェアハウス

5-5 参加型でつくった三つのシェアハウス

泊まれる蔵と同様に葉山町一色にある住宅をシェアハウスにリノベーションするにあたっては、「企画を一緒に考える」ことを行った。どういったコンセプトにしたらよいかを、みんなで考えるイベントを企画した。

CASE 1 で取り上げた「泊まれる蔵プロジェクト」でお伝えしたように、たくさ

この住宅は、コレクティブハウスという自立共助、多世代居住を楽しむ住まい

んの方と一緒に場づくりに取り組んだ宿はコロナ禍においても稼働が伸び、引方の研究をされていた小矢部育子先生が設計されたものである（図 5-31）。コ

き続きみなさんに支えられながら運営している。これらの事例からも、参加型のンセプトを考えるにあたっては、興味を持ってくださった方々に、まさにシェアハ取り組みが持続可能性を高めることが分かる。賃貸住宅においても同様に、
オー

ウス向きのこの住まいを実際に見ていただくため、現地で住宅や立地の魅力を

ナー、住まい手、投資家が一緒につくっていくことができると理想のかたちにな感じていただく機会を設けた。

るのではないだろうか（図 5-30）。
次に紹介するのは、さまざまな関わり方でたくさんの方に参加いただきながらつくった、三つのシェアハウスの事例だ。

シェアハウスのコンセプトを醸成するイベントは、コロナ禍とあってオンラインで開催した。どういったコンセプトがよいかさまざまな視点で議論し、最終的には、ものづくりをする人やクリエイター、アーティストが多いエリアと、この住宅の共用部分が広めであることから、「ものづくりを楽しみながら葉山という地域とつながるシェアハウスにしよう」となった。

190

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-5

参加型でつくった三つのシェアハウス

191

オンラインイベントでは、オーナーも交えてコンセプトを一緒に考えていくなかで、このコンセプトだったら入居したい、と関心を持つ人も次第に現れるようにCase 3 DIY で一緒につくる、ハーブと発酵研究所

なっていった。続けてオーナーと入居希望者のトークセッションや共用部分で実際にものづくりを体験するワークショップなど、ものづくりもシェアする暮らしのおもしろさを感じる機会も設けた（図 5-31）。
図 5-31

二つ目のシェアハウスは「DIY」をテーマに、こちらも葉山町にある元クリニッ
クの建物をどのようにリノベーションするかの作戦会議をみなさんと重ねた。職人にも少し手伝ってもらいながら、解体からフローリングの床張り、壁の塗装まで、まさに「つくる」という大部分の体験を共有し、シェアハウス「ハーブと発酵研究所」ができあがった（図 5-32）。
図 5-32

192

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-5

参加型でつくった三つのシェアハウス

193

Case 4 共感投資で一緒につくる、鎌倉雪ノ下シェアハウス
三つ目の事例は、鎌倉市雪ノ下の住宅をリノベーションした「ていねいな暮らしを楽しむ女子のためのシェアハウス」だ。これはコンセプトづくりや DIY に加え、このシェアハウスに投資をしていただこうというものである。活用するのは、鎌倉にあるモダンなデザインの古家。山の上にあり、庭から鎌倉のまちと海を一望できる。
眺望はよくても階段を 168 段も上がるような場所に賃貸住宅をつくっても入居希望者がいるか分からない。そこで「この建物がシェアハウスになったら借りますか？」「どういったシェアハウスがいいでしょうか？」といったことを参加者で話すイベントを企画。まずは雑草だらけの広い庭を草刈りするイベントから行った

194

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-5

参加型でつくった三つのシェアハウス

195

（図 5-33）。

図 5-34

図 5-33

この「ていねいな暮らしを楽しむ女子のためのシェアハウス」というプロジェク
ト名も、みんなで考えたコンセプトだ。間取りは、五つの個室とリビング、ダイ
ニング、キッチン。広い庭もある（図 5-34）。

196

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-5

参加型でつくった三つのシェアハウス

197

これらのシェアハウスの事例に共通している点に、関心があるみなさんとオン

このようにプロセスを共有していく過程で入居希望者が現れることもあり、「家ラインイベントなどを交えて、コンセプトや共有スペースの活用方法、ときには「も賃はどれぐらいだったら入りますか」とより具体的な会話にまで広がる。図しオーナーになったらどうやって PR しますか」といった具体的なテーマでブレス

5-36 の写真は庭の草刈りをイベントとして行ったときのものである。草刈り後はトしていることなどがあげられる（図 5-35）。

みんなでお弁当を広げ、建具やフローリングなどこの住宅で大切に残したいとこ

図 5-35ろを共有し合った＊（図 5-37）。
図 5-36198

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-5

参加型でつくった三つのシェアハウス

199

図 5-37

5-6 共感投資でかなえる、
自分らしい賃貸暮らし

こうした取り組みから、ファンドを活用してオーナーの費用負担実質 0 円で、活用されていない不動産を再生する「０円！ RENOVATION」（図 5-39）というサービスが生まれた。前述の「ていねいな暮らしを楽しむ女子のためのシェアハウス」は、いまちょうどシェアハウスの工事費用をみなさんで出し合い、運営側、オーナー側として関わらないかという呼びかけをしているところで、目標額の７割程度＊まで到達している（図 5-40）。
（＊ 2022 年 1 月に募集金額を満額達成し、同年 2 月に運用開始）

図 5-39（＊図 5-38 はリノべーション後のリビングスペースである。空き家問題という課題の解決と豊かな地域づくりのためにみんなでアイデアを出し合ったシェアハウス計画が、その後のファンド満額
達成により改修資金を得て実現することができた）

図 5-38200

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-6

共感投資でかなえる、自分らしい賃貸暮らし201

図 5-40

図 5-41

このサービスのおもしろいところは、空き家や空室の多いアパートやマンショ

具体的なスキームを見ていこう。（図 5-42）にあるように、５～７年程度のンの問題をオーナー、入居者、投資家で解決する仕組みだ（図 5-41）。物件

期間、固定資産税程度を賃料としてオーナーに支払い、使っていない実家の空の老朽化も非常に進んでいることから、オーナーはリフォームをして入居者につき家や空きアパートをファンドで借り上げる。私たちは賃貸物件の企画設計をなげたいと考える一方で、お金をかけてリフォームしても本当に入るか不安に感行ってファンドを組成し、まちづくりに興味のある投資家を募集して物件のリじる方が非常に多い。そもそも築年数の古さから融資が得られず、にっちもさっ

フォームやリノベーションを行う。物件は賃貸物件としてファンドで５～７年程

ちもいかない状況の方も少なくないだろう。リフォームやリノベーションにかか度運営した後、バリューアップして入居者がついた状態で物件をオーナーに返る費用をファンドが代わりに負担する「０円！ RENOVATION」は、こうした課題却する。

の解決策となる。

前述の事例と同様、企画設計のフェーズで住まい手に「この空きアパートをどんなコンセプトにしたら住みたいと感じるか」といったヒアリングを重ねて一緒につくっていくため、さまざまな暮らしのニーズに合った賃貸住宅の提供が実現できる。また投資家にとっても、収益を得つつ空き家や空室という社会課題解
決の取り組みに参画できるファンドを選択する機会となる。

202

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-6

共感投資でかなえる、自分らしい賃貸暮らし

203半年ほど前にこのサービスのプレスリリースを発表した際、こうした悩みを持

図 5-43

つ 全 国 のオーナー からか なりの 数 の 問 い 合わせをい ただ い た。「 ０ 円！
RENOVATION」がオーナー、住まい手、投資家のみなさんと一緒に社会課題を解決していける仕組みに育っていくことを願っている。
図 5-42

現在はファンドを使いながら一つひとつの物件をみなさんと一緒に再生して事業として運営しているが、次のステップとして、成功した事業モデルを多くの地域で展開するための「テーマ別」ファンドや、地域における複数の事業をまとめて運営していく「地域別」ファンドを組成していく（図 5-44）。
新たに始めたプロジェクトが二つある。空室が目立つという兵庫県尼崎市にある大 型の賃 貸マンションと愛 知 県 名 古 屋 市にある古 民 家の再 生だ（図ひとつの不動産という「点」の再生から、地域経済やまちづくりの活性化という「面」につなげることが期待できる。

5-43）。いずれも地域のニーズをコンセプトに落とし込んだ新しい賃貸住宅のかたちを提案している。

204

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-6

共感投資でかなえる、自分らしい賃貸暮らし

205

図 5-44

図 5-45

こうした取り組みを行っていると、さまざまな相談が寄せられる。ここでは、もう一つは、東京都世田谷区で始まっている、重度の障害者の方が自立して私たちが一緒に取り組む「これからの賃貸住宅」といえる二つのプロジェクトを暮らせる賃貸住宅をつくる「たまよんガーデン・コミュニティープロジェクト」で紹介したい。

ある（図 5-46）。この方の娘さんに重度障害があり、身近にも障害のある方がまずは「化学物質過敏症の方向けの賃貸住宅づくりプロジェクト」だ。このおられるという状況ながら、彼ら彼女らが自立した暮らしができる環境がないと資料（図 5-45）はオーナーが自ら作成したものである。オーナー自身も化学感じているという。そこで同じ課題に直面している方々が集まり「どういった住物質過敏症に悩んでおり、安心して暮らせる賃貸物件がなかなかない。化学物

宅であればより自立した暮らしを送りやすいか」について一緒に考え、障害が重質過敏症に対応する建材の情報が不足していることも課題だという。同じ悩み

くても「親なきあと」も暮らし続けられる住まいのあり方や地域コミュニティを提を持つ方が周囲にもいることから、体にやさしい賃貸物件をみんなの声でつくっ案していく。

ていきたいと相談を受け、一緒に取り組んでいる。

206

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ

5-6

共感投資でかなえる、自分らしい賃貸暮らし

207

図 5-46

これら二つのプロジェクトのニーズは、決して一般的ではないかもしれない。
それでも、いまある賃貸住宅では決して満たされることのないニーズが社会には数多くあるということをあらためて知ることができる貴重な機会となった。
本シンポジウムのテーマでもある「その人らしく “暮らせる” 賃貸住宅」の実現に向けては、当事者だけでなく参加型の手法で多くの共感を得ながら、それを実現するための資金を、共感するみなさんからの出資を募っていく。こうしたアプローチの有効性の高さを私たちは日々感じながら、着実に取り組みを進め
ている。

208

Chapter 5 賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへChapter「あしたの賃貸プロジェクト
第２回シンポジウム」~ その人らしく「暮らせる」
賃貸住宅の可能性を広げる〜

質疑応答

「あしたの賃貸プロジェクト 第２回シンポジウム～その人らしく『暮らせる』賃る家賃の差があります。それから、自治体によって生活保護の住宅扶助の額が貸住宅の可能性を広げる～」では、視聴者の皆様からいただいた質問にお答違う。東京と大阪、それともっと田舎では全然違ったりするので、その組立て方がえする質疑応答の時間を設けた。以下に内容を紹介する。

まず変わってくるということで、まず額が違ってきます。
あと、都会では賃貸に住むのは当たり前なのですが、田舎で賃貸に住んでい登壇者

ると、「スティグマ」って言われたりもするものですけれども、何か後ろ指指され大月 敏雄 氏東京大学大学院 工学系研究科建築学専攻 教授

る感覚になったりというようなこともあったりする。そうすると、賃貸という形で

山本

遼氏

株式会社 R65 代表取締役

つくるのがいいのか、また別の形を編み出したほうがいいのかと考えたりすると

田中

陽三 氏

大阪府住宅供給公社 経営管理部住宅経営課
団地イノベーショングループ長

いうこともあり得るだろうし、やっぱりその場所、その場所で賃貸というものがど

福田

和則 氏

株式会社エンジョイワークス 代表取締役

眞理をよく考えながら作戦を立てていく必要があるのではないかと思っております。
ですから、その場その場の賃貸の状況をよく分析しないとプランニングは立た

モデレーター松本

ういうふうに受け入れられるのか、どんな値段で受け入れられるのかということ

一般財団法人住宅改良開発公社 住まい・まち研究所 所長

ないと思っております。
【松本】 ありがとうございます、山本様への質問です。50 代不動産管理会社の方からです。

【松本】 住宅改良開発公社住まい・まち研究所長、松本です。ここからのお時
間は、シンポジウムに関する質疑応答に移りたいと思います。
視聴者の皆様からお寄せいただいた質問に講師の方それぞれがお答えいたします。

の山本さんのお話の中で、入Q2 シェアハウスを計画しております。R65
居者の選定時に常識があり過ぎる人は難しいとおっしゃっていました
が、どのようにして判断されるのでしょうか

大月教授への質問です。20 代設計事務所の方からです。
【山本】 常識があり過ぎる人が難しいということに関しては、これは選定基準が都市部と地方によって賃貸活用の傾向が異なることや需要が異なるこ
Q1 とがあるのでしょうか。その地域の状況や地域の考え方、経済の仕組
みなど、大きく異なると思いますが。

すごく難しいと思うんですけど、シェアハウスを運営するときは、自分が住むということを考えたときに友達になれるかということを結構見ています。僕は今 30代なので、一緒に住む前提で考えたとき、この人と一緒に住んだときには、例
えば何かすごい怒られそうだなみたいな人はすみませんという感じでお断りして【大月】 おっしゃるとおりに、都市部と地方によって賃貸活用の傾向というのはいるという感じですかね。

大きく異なると思います。特に一番大きいのは賃貸の値付けが全然違うというこ【松本】 ありがとうございます。田中様への質問です。50 代、住宅事業者のとですね。例えば居住支援みたいなことを考えた場合に、民賃市場の違いによ方からです。

210

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第２回シンポジウム」

211茶山台団地の団地再生の事例の件ですが、ほかの住宅でも同じよう
Q3 な取組をされているのでしょうか。ほかの物件の事例もありましたら御教授いただけると幸いです。

と呼ばれるものです。したがって、我々が運営しているクラウドファンディングに向いている物件は「不動産を活用して事業を行い収益を上げられるもの」ということになります。
ですが最初の段階で見極めるのは難しいですね。多分ぱっと見て「これはお【田中】 リーディングプロジェクト団地という形で茶山台団地は位置付けられて金になるな」と思ったら皆さん、すでに何かやっていますから。今は空き家になっいますので、ハード、ソフト、いろんな取組を一体的にやっている代表的な団ていて収益が上がっていないわけですから、「どのようにするとお金を生み出す地ということになります。現在、それ以外に展開しているのは、大阪市住吉区にことができるか」ということをみなさんと一緒に考えるプロセスを通じて、その向OPH 杉本町という団地がありまして、そこで NPO 法人チュラキューブと連携してき不向きを確認しているというのが実際のところかなと思います。

「杉本町みんな食堂」という障害者支援も兼ねたコミュニティ食堂を１室つくっ【松本】 ありがとうございます。松本にも質問がきております。50 代、賃貸住ています。

宅オーナーの方からです。

「みんな食堂」では企業の障害者雇用枠で採用された方が、雇用主の企業から派遣されて団地内のコミュニティ食堂運営の業務に就いています。食堂を運営する NPO 法人が企業と連携し、運営資金も出してもらうことにより、地域

住宅改良開発公社の松本さん、現場に行って入居者とコミュニケーショ
Q5 ンを取ったことがありますか。

にお住まいの方に対して手頃な価格で食事を提供しています。食堂では高齢者同士のつながりづくりもできますし、あとは昼食を食べに来た高齢者の方が、働【松本】 正直、まだ入居者の方とコミュニケーションを取るチャンスはございま

く障害者の方の自立を食で応援していくみたいな雰囲気があります。今日は茶せんが、今後、調査研究を進めていく段階でそういったこともぜひやってみたい

山台がメインテーマだったのでご紹介しなかったのですが、みんな食堂は団地なと思っております。

内の拠点づくりとしてはうまくいっている取組かなというふうに思っています。
【松本】ありがとうございます。福田様への質問です。50 代、住宅事業者の方

ご質問、ありがとうございました。続きまして、大月教授への 50 代賃貸住宅
事業者からのご質問です。

からです。
エンジョイワークスではクラウドファンディングで資金を集めているといQ4 うお話がありましたが、こういった物件はクラウドファンディングに向いQ6 緩やかな環境移行を支える賃貸住宅を増やすためには、オーナーの理解が不可欠だと思いますが、オーナーの理解を得るためにはどうしたらよいと思いますか。

ているとか、こういった物件は向いてないというのはありますでしょうか。
【大月】 やっぱり共感だと思うんですよね。オーナーにとっての幸せは「思った【福田】 さきほどは詳細をお話しなかったのですが、我々が運用しているクラウ

とおりに金がもうかる」ということだけじゃないと思うんですよね。かつては、入ドファンディングは、みなさんがよくご存じの寄附型や購入型とは違い、「投資型」

居者の方に感謝されるとか、田舎から送ってきたミカンのおすそわけをいただ

212

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第２回シンポジウム」

213

くとか、あるいはそのお返しをするとか、昔でいうと大家と店子のようなちょっとかったんですけれども、「ボトムアップでつくる CSV 賃貸住宅」という言葉があっ親子的な関係というか、遠くの親戚よりも近くの他人だみたいな、何かそんなて、これすごく僕の中ではいい言葉だなと思いました。その地域や団地に住ん感じがいっぱいあった。落語なんかを聞いていると、ものすごく人間味あふれるでいる方と一緒に新たな価値を創造していくことによって、最終的には賃貸住宅

人間関係というのが形成されていたりします。それは話の中なんですけれどそうを通したコミュニティビジネスとして成立させていくことが大切だと思っています。

いったお金以外の人間関係というのは多様な形で豊かにあり得るということを、

そういう意味では最近よく言われる「CSV」、
クリエイティング・シェアード・バリュー

もう少し賃貸業界、不動産業界の人が語り合うべきだと思うんですよね。

ですね、CSV 賃貸住宅というのは何か僕の中では今日、一番びびっときた言葉

現在、どんなニュースを見ててもお金の話しか出てこないです。お金の話と何かなというふうに思っています。

か数式が出てきてパーセンテージが出てくるみたいな、人間の心はどこにも語ら【松本】 ありがとうございます。次の質問にいきます。40 代建設業の方から山れてないというのがとっても不思議で、その不思議をもう少しなくしていくという本様への質問です。

のが重要なのではないか。そういう意味で我々学者もそうだし、いろいろな公社さんもそうだし、マスコミもそうだし、事業者同士がもうちょっとお金以外の哲学を語り合うというのがすごい重要なことだと思っております。

ェアハウスの入居募集について、山本さんはポータルサイトではしてQ7 シいないそうですが、満室になるには何か月ぐらいかかるのでしょうか。

【松本】 共感といいますと、やはり、これは、福田様に一言おうかがいしたいと思います。

【山本】 ばらばらです。というのも、入居募集は管理人の人と一緒に募集して【福田】 今の大月先生のお話をうかがって、僕はひたすらうなずくだけですね。

いるので、例えば管理人の人が前々から結構住みたい人を集めているケースだ

実際、僕自身も今の仕事を始める前はお金や数式のことしか頭にない仕事をしとすぐ満室になるということもありますし、満室まで１年かかる、これはもう物件ていましたが、葉山という町に移り住んで、人との交わりからいろいろなことをの大きさとかにもよるんですけれども、１年かかるということもあります。

学ばせていただいて、まさにお金だけではないということを感じている次第です。

ここはですね、正直に言うと、満室にするということはあまり目的にしてなくて、【松本】 山本様もどうでしょうか。

何か豊かな人間関係をシェアハウスの中で築きたいということを思っているの【山本】 お金は大事ですよね。一方で、僕なんかは入居者と一緒に住んでいで、合わない人はちゃんと断っているというところがあります。満室にしようと思ったりするので、何かそういった意味で言うと共感せざるを得ないというか、困ったらできるけど、あえてしてないみたいなところが結構あるので、ばらばらですとていたら、ああ、確かにこういうところは困るよなというところが分かります。何いうのが回答です。

かお困り事からどうやってお金もうけにつなげていくかというのは、我々不動産【松本】 ありがとうございます。シェアハウスを運営されている福田様、
どうでしょ

会社の仕事なんだろうなということをすごく考えています。

うか。

【松本】 共感の仕掛け人でもあります田中様、どうでしょうか。

【福田】 今山本さんおっしゃったとおりで、僕らの場合はシェアハウスをつくるこ【田中】 オーナーも事業者である以上はお金のことも考えないといけないと思とから一緒に取り組むことが多いので、つくっている間に「ここは私の部屋」といます。先ほど福田さんの資料の中にあって、福田さんは特に触れられていな

決める人が出てくるんですよね。ですから、できる頃には部屋が埋まっていると

214

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第２回シンポジウム」

215

いうこともあります。
【松本】 大月教授もシェアハウスの事例をかなり取り上げていらっしゃいますが、しょかんのようにしたほうがよいと思い
Q8 どこの団地の集会所も茶山台とますが、何か条件はありますか。

その辺の経営的な面とか、シェアハウスが埋まればいいという話じゃないということについて、実際事例を見ていてどういうふうにシェアハウスの位置づけを、【田中】 そうですね。かつて茶山台としょかんは、団地の中に３つある集会所

考えていらっしゃいますか。

の中で一番使われてない集会所でした。公社の職員は誰も団地に住んでおらず、【大月】 やっぱりどの物件でも、シェアハウスってかなりつくるプロセスが手づく団地についてどうやって知ったらいいんだろうということを考えて、そこを拠点にりっぽいところが多いなと思っています。今おっしゃったように、つくっていくみ

して団地を知る、住民さんとのつながりをつくっていくというコンセプトで開いた

んなで、ユーザーになりかけの人とか、ユーザー候補者みたいな人がたくさん

コミュニティスペースです。

やってきて一緒につくっているうちに部屋の形が決まっていくみたいな。

ですから、ほかのところでも同じ取り組みをやったらいいのではと言われたり

例えば、東南アジアや南アジアのスラムでまちづくりをやることがあって、都会するんですけど、他の団地を見てみると自治会のほうできちんと集会所の運営がで不法占拠していた人たちが、国連とかの支援の下に郊外に移転しなきゃいけなされていたり、住民さんのほうでしっかりしたコミュニティができていたり、団ない。そのときに、ただで手に入れた住宅団地に自分たちでセルフビルトで家地の方でのサークル活動が活発であったりすると、わざわざ公社が団地に入っをつくっていくわけなんだけど、なるべく小さい仲間にグルーピングしてやらせるていく必要もないのかなということは思っています。

んですよ。10 ぐらいのグループに分けて競争的にやらせて、Ａチームがこれや

ただ、茶山台としょかんに関しては、入居して 20 年住んでいる人が、「20 年

ります、Ｂチームはこれやりますといってワークショップでやっていくと、大変素住んでいるけど、この集会所に初めて入ったわ」みたいなことをおっしゃるぐらい、早く競争的にやっていく。そうすると、自ずと誰がどこに住むかなんて１年後にちょっと忘れ去られている場所になりつつあったので、ここを「団地のサードプは決まっている。住まい方やみんなの部屋の間取りまでみんな分かり合っているレイス」として開いたのはすごく意義があったかなというふうに思っています。

中で決まっていく。何かそういう体験的なプロセスを踏まえた供給みたいなのが、【松本】 ありがとうございます。次に福田様への質問です。40 代、研究機関

手法となっていくこともあっていいと思います。プロセスつき、物語つきみたいな、の方からです。

住宅開発をやっていく、そうした中でさっき言った緩慢な環境移行みたいなのができるといいですね。それは若い人にとっても年寄りにとっても障害者の方にとっても、そういったマーケットが、もうちょっと増えてもいいような気がしております。

ドファンディングについてですが、金融機関
Q9 エンジョイワークスのクラウは協力的ですか。融資の状況について知りたい。

【松本】 ありがとうございます。次に 20 代学生から田中様への質問です。
【福田】 そうですね、我々の取り組みに対しては非常に協力的です。特に地方の金融機関は、非常に厳しくなっている地域において住民の方もクラウドファン
ディングを介してお金を出し合って何とかしようとしているので、我々金融機関も何とかしなくては、という思いをお持ちだと思います。また、そういうことを取り

216

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第２回シンポジウム」

217仕切っていけるような人材を地域で育成していくことについても協力的で、我々【山本】 先ほどの話に通ずるところで、シェアハウスとかもそうですよね。やっと一緒に取り組んでくださっています。

ぱりコミュニティにメリットがあるかみたいなことでいうと、すごい短期間で見る【松本】 ありがとうございます。次は松本あてへの質問です。

と分からないんですよ。これでどれだけ利回りが上がりますかみたいなことというのは分からないんですけど、入居者が長期で住んでくれるというのはやっぱり

入居者同士の緩やかなコミュニティが育まれることで家主にはメリッ
Q10 トがあると思いますか。

コミュニティがあるかないかで全然違うと思っていて、先ほどの話に割と通ずるところなんですけど、皆さん結構お金が好きだと思うのであえてお金というところ
で考えてみると、メリットは短い期間で見るとないんですけど、長い期間で見る【松本】 家主のメリットはとてもあると思います。どのくらいメリットがあるか、とめちゃめちゃあるなというところを思っているので、何かそういうところを意識

またどのようにしてメリットが生まれるかについてあしたの賃貸プロジェクト活動

されるとメリットにつながっていくんじゃないかなというふうに思います。

で解明したいと思います。大月教授、手が挙がっています。どうぞ。

【松本】 ありがとうございました。では、最後のコメントをいただきたいと思い【大月】 僕はあると思います。何かというと、例えば 1970 年代の初めにピアノます。

殺人事件というのが神奈川県のある団地で起きたんですね。それは近所の女の子が弾いていたピアノがうるさいといって近所のお兄さんが刺殺してしまったという極めて痛ましい事件でした。当時、建築学会で 1970 年代から 80 年代に

Q11 「あしたの賃貸」というか、これからの賃貸に関連したこれからの皆様のたくらみとか野望とかなどあればお聞かせください。

かけて、騒音というのはいかにして人間の行動をかき立ててしまうのかという実
験をいろいろやった時代があって、結局、顔見知りの人が出す音はあまりうるさ【福田】 講演時もお話させていただきましたが、僕はエリアやテーマごとのファ

くない、むしろ好ましく思えるという結果となっています。ぱらんぽろんとピアノ

ンドをつくって「大きいお財布」をつくりたいんですよね。ただお金をプールしを鳴らしているのが、「ああ、何とかちゃん、今度何かコンクールなんだよ、頑て物件をつくっていくということではなく、今日お話したような入居者の皆さん、張れ」みたいに思えるのか、あるいは、「何じゃいこの音」、というふうに思える

オーナーの皆さんと一緒に、共感を育みながらかつ事業としても長く継続していのかは、その音源の人を知っているかどうかで相当違うんだということです。つ

ける物件をじっくりつくりたい。でも事業として行う以上はどこかで稼がなければ

まり騒音というのは、音圧レベルが何デシベルということもさりながら、音源となりません。ファンドを管理して管理手数料をいただきながら、そういったもの

その人がどれだけ親しい関係にあるかということなんですね。

を目指せるといいなと考えています。

それが今、コロナになって公団も公社も話を聞いていると、全部大家さんに【田中】 私どもは、公的賃貸住宅事業者ですので、さっきのお金の話に戻っちゃ文句が行っているんですよね。そういうんじゃない世の中も多少つくれるんじゃ

うんですけど、家賃を決めるに当たっては、立地や近隣の施設のような「利便性」

ないかということを考えたときに、入居者同士の緩やかなコミュニティは相当おみたいなところですね、結局不動産鑑定士が判定するような客観的な部分で家金に換算するとすごいぞと思うけど、残念ながら誰もそれを計算してみようと思っ

賃が決まっていってしまうというところがあります。そこで、これは私のたくらみとている人がいないだけの話かなと思っております。

いうか、こうなればいいなという思いとして、私どももやっているこういうコミュ

218

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第２回シンポジウム」

219

ニティ支援とか、あとは DIY でみんなでつくるとか、そういう住民さんと一緒にてたりとか、もっと自由なことができる賃貸というのを自分たちでやりたいですね。

つくった新たな団地の価値のようなところも評価して家賃に含めてもらえるような世の中的にこういうのは必要でという話はいっぱいあるんですけど、もっと目仕組みに何かできないかなと思っています。

の前の人、例えばうちの入居者が困っていることをかなえるための賃貸住宅とい駅前だから何万アップで、駅から遠いから何千円マイナス、みたいな決め方

うのは多分いっぱいできるはずなので、こういったものを自分たちで物件を買っじゃなくて、駅から遠いけどこの団地って住んでて楽しいから 5,000 円アップとか、てやっていきたいなと思っています。もちろんサブリースも増やしていきたいなと

公的な会社なのでなかなか恣意的には決められない部分はあるんですけど、そいうところは思っているので、このあたりで物件を増やしていって自分たちのできういったところで何か仕組みを変えたりしてみたいですね。今日お話をいただいることを増やしていくということを思っています。

た皆さんの共通項として、住んでいる人たちと自分たちの住まいを「みんなでつ【大月】 日本の物件というのは、基本的に「売るか、貸すか」という二分法でくる」というところがあったと思うんです。つまり、DIY なり、シェアハウスなりとできているような気がしますが、今お話にあったような、例えばサブリースなんいうのは「みんなでつくる」という要素が大きくあるので、そういう価値を家賃ていうのは、少しそこにグレーが入ってきて、いろんな多様性が出てきているんに反映させていけるような仕組みなんかをつくってみたいなと思っています。

じゃないのかなと思います。

【山本】 僕はですね、２つあるなというところを持っています。

例えば、「持つ」にしても、アメリカのマンションって２種類あって、コンドミ

まず、今日はシェアハウスの話が結構多いので、シェアハウスの話は後半でし

ニアムとコーポラティブとがあって、コンドミニアムは日本の区分所有と同じなんようと思うんですけど、１つ目は、やっぱり R65 不動産をなくしていくということですけど、コー・アップと呼ばれるコーポラティブについては利用権ですよね。

は頑張りたいなと思っていて、今、弊社、東京都内の会社なんですけど、熊本日本でいうとゴルフ会員権みたいなものになって、理事会がすごく強い、所有の入居希望者さんからご連絡が来たりとか、北海道の入居希望者さんから連絡

権より利用権のほうが強いということになります。あるいは賃貸のほうでも、有が来たりして、不動産仲介するのは無理なんですよ。どんどんどんどんパートナー

料老人ホームみたいにたくさんお金を積めば家賃が安くなるとかという方法もあさんを増やしていって、自分たちがやる役割をどんどん小さくしていって、R65 不ります。これは例えば昔の関西では敷金が高かったのと同様に、今も韓国では動産がなくなるというところまで持っていきたいなと思っています。

ジョンセとかウォルセと呼ばれるような家賃システムがあって、そういう古今東西

２つ目は、もっと物件を増やしたい、買いたいですね、今 14 棟やっているあったような、家とお金の関係をいろいろ考えれば、賃貸から分譲までかなりもっのは賃貸でやっているんですね。しかもサブリースでやっているので、それこそと幅広いグレーの中で楽しく選べるような、そんな世の中にどうやったら変化しさっきの話で赤字が出ようが自分たちが被るだけで、大家さんにしっかり家賃さていけるのかなというのが今のやらなきゃいけないことかなと思っております。

え払っておけば何やってもいいと言うとおかしいんですけど、比較的いろんな募集の仕方ができたりとか、自分たちでリスクを負うことができるということはある【松本】 本当にあしたの賃貸、これからの賃貸に関してポジティブなメッセージ

んですけど、一方でそろそろ定期借家の契約が切れそうとか、DIY するにもこれいただきまして誠にありがとうございます。

は大家さんが嫌がるだろうなみたいな DIY も結構あるので、もっと物件を買って、今家賃で大体 400 万ぐらい月々支払っているので、このお金を購入の資金に充220

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第２回シンポジウム」

お時間となりましたので、ここで質疑応答を終わらせていただきたいと思います。講師の皆様、本当にありがとうございました。

221

以上をもちまして「あしたの賃貸プロジェクト 第２回シンポジウム～その人らしく『暮らせる』賃貸住宅の可能性を広げる～」を閉会いたします。
どうもありがとうございました。

222

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第２回シンポジウム」

あしたの賃貸プロジェクト 第２回シンポジウム開催記録＊名称

あしたの賃貸プロジェクト 第２回シンポジウム＊日時2021 年 12 月 3 日（金） 13：00 ～ 17：00＊開催方式

YouTube によるオンライン配信＊配信会場

コモレ四谷タワーコンファレンス＊主催

一般財団法人 住宅改良開発公社＊後援

独立行政法人 住宅金融支援機構～その人らしく「暮らせる」賃貸住宅の可能性を広げる～

一般社団法人 全国住宅供給公社等連合会＊プログラム■主催者挨拶
■講演 ｢社会の潤滑油としての賃貸住宅」
東京⼤学⼤学院 ⼯学系研究科建築学専攻 教授

⼤⽉ 敏雄■賃貸レポート ｢あしたの賃貸アンケートからお引越しの理由と選ばれる賃貸を探る」
⼀般財団法⼈住宅改良開発公社 住まい・まち研究所 所⻑松本 眞理■事例講演 ｢いくつになっても暮らし続けられる賃貸住宅」
株式会社 R65 代表取締役

山本遼■事例講演 ｢響きあうダンチ・ライフ ～茶山台団地再生プロジェクト～」大阪府住宅供給公社 経営管理部住宅経営課 団地イノベーショングループ長

田中 陽三■事例講演 ｢賃貸住宅のオーナーと住人の新しい関係性からまちづくりへ」
株式会社エンジョイワークス 代表取締役 福田 和則■質疑応答

あしたの賃貸ライブラリー ２
その人らしく「暮らせる」賃貸住宅の可能性を広げる
発行日 令和４年 11 月 30 日
編集・発行 一般財団法人 住宅改良開発公社〒 102-0076 東京都千代田区五番町 14 番地の１（国際中正会館ビル３階）
TEL  03-3237-7411
URL  https://www.kairyoukousya.or.jp/
本書の一部あるいは全部を無断複写、複製、転載、あるいは電子書籍などに入力することは、法律で定められた場合を除き、著作権の侵害となります。
Ⓒ 2022 一般財団法人 住宅改良開発公社