貸卜

あしたの賃貸ライブラリー

比[]あプ

胎• あしたの賃貸

英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくり3ᔐّํ ધፖժᑤȽ
ɑȴȸȢɝˁͳɑȗȸȢɝ
一般財団法人 住宅改良開発公社／編集

カバー写真撮影：松本眞理

あしたの賃貸ライブラリー

貸卜

﹄[IJ

あプ

貰胎 あしたの賃貸
英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくり3ᔐّํ ધፖժᑤȽ
ɑȴȸȢɝˁͳɑȗȸȢɝ
一般財団法人 住宅改良開発公社／編集

あしたの賃貸
ライブラリーᔐّํ ધፖժᑤȽ
ɑȴȸȢɝˁͳɑȗȸȢɝ
一般財団法人 住宅改良開発公社／編集

3

比
貸卜

L[

あプ

「あしたの賃貸ライブラリー３」
はじめに住宅改良開発公社は、1955 年の設立以来、その時々の社会経済情勢や住宅事情に応じた活動を展開し、住生活の安定と居住水準の向上に寄与してまいりました。そして現在は、金融機関、住宅事業者など賃貸住宅を供給される方々との密接な連携の下で、建設計画や資金計画の面から賃貸住宅のオーナーの皆様をサポートすることを通じて、良質な賃
貸住宅の供給に貢献することを中心的な業務としているところであります。
そうした立場から、賃貸住宅については強く関心を持ち、これまで調査研究を行ってまいりました。しかしながら、昨今の経済社会の大きな、そして急激な変化を目の当たりにいたしますと、私たちの暮らし、働き方、
そして地域、まちなどの関わりの中で賃貸住宅の在り方なり役割、そして、可能性を基本に立ち返ってしっかりと整理し、把握し、提示すべきではないかという問題意識の下、「あしたの賃貸プロジェクト」を 2020 年に立ち上げ、活動を展開しております。
このたび、これからの賃貸住宅を考える「あしたの賃貸プロジェクト英国版」として、100 年以上活用できる賃貸住宅経営のビジネスモデル構
築の基礎資料を得ることを目的に、「なぜ、英国のまちや住まいが 100年以上持つのか」を紐解く調査研究を行いました。その成果を発表するとともに、日本における持続可能なまちづくり・住まいづくりの先進的な取り組みについても併せてご紹介する「英国流 持続可能なまちづくり・
住まいづくりシンポジウム」を企画いたしました。講師に、英国での調

01

C

O

N

T

E

N

T

S

査を担当していただいた Urushibara Architecture and Consultancy 代
表の漆原弘様、ILS Research gGmbH 上席研究員の大塚紀子様、日本で先進的な持続可能なまちづくり・住まいづくりに熱い思いで取り組んでおあしたの賃貸ライブラリー 3目

次

英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくりられる３名の方、旭化成ホームズ株式会社の福田浩司様、大和ハウス
工業株式会社の河内毅文様、パナソニック ホームズ株式会社の熊谷一義様をお迎えし、大変お忙しいにもかかわらず、ご講演をいただきました。
2022 年 7 月に開催したシンポジウムでは、講師の方々から、英国の100 年以上活用される賃貸住宅について、その成り立ちから実例・維持管理まで幅広く、そして日本の持続可能な賃貸住宅の取り組みについて深く考えることができる貴重なご示唆をいただきました。このシンポジウ

Chapter 1
英国流に学ぶべきものとは？
一般財団法人住宅改良開発公社

住まい・まち研究所所長

松本眞理 ……… 7

1-1 はじめに ……… 8
1-2 データでみる日本と英国 ……… 10
1-3 「なぜ、英国では住宅を 100 年以上活用できるのか」の仮説 ……… 17

ムの内容を共有させていただきたく、このたび、「あしたの賃貸ライブラリー３」を発刊することといたしました。
「あしたの賃貸プロジェクト」を一つの契機として、賃貸住宅について

Chapter 2の関心が高まり、また、議論が深まり、そして、賃貸住宅の特性を活か

旭化成ホームズ株式会社 マーケティング本部 集合住宅事業推進部 部長

して、賃貸住宅を核とする具体のプロジェクトが動き出すことを心より願っ

2-1 シニアの事情と住まいのニーズに応える『ヘーベル Village』……… 22ております。

2-2 『ヘーベル Village』の建物・サービスの特徴……… 28

元気なシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』のご紹介
福田浩司 ……… 21

2-3 健康寿命延伸テーマの取り組み……… 36

一般財団法人住宅改良開発公社
理事長

稗田

昭人

Chapter 3
まちを「再耕」するリブネスタウンプロジェクト
大和ハウス工業株式会社 東京本社リブネスタウン事業推進部 戦略企画グループ 主任

河内毅文 ……… 43

3-1 リブネスタウンプロジェクトとは ……… 44
3-2

取組内容 ……… 53

3-3 まちづくりへの思い……… 58

02

CONTENTS

03

Chapter 4

Chapter 7

Fujisawa サスティナブル・スマートタウンの取組み

あしたの賃貸プロジェクト「英国流 持続可能なまちづくり・住まいづ
くりシンポジウム」質疑応答 ……… 159

パナソニック ホームズ株式会社 プロジェクト推進部 室長 熊谷一義 ……… 61

4-1

パナソニックのサスティナブル・スマートタウン（SST）とは ……… 62

4-2 Fujisawa サスティナブル・スマートタウン（Fujisawa SST）の取組み ……… 64
4-3 まちづくりのプロセスについて ……… 67
4-4

あしたの賃貸プロジェクト 英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくりシンポジウム開催記録 ……… 176

Fujisawa SST のコンセプト ……… 68

4-5 タウンマネジメント会社について ……… 69
4-6 まちを進化させる取組み ……… 73
4-7

100 年進化し続けるまちづくり ……… 77

Chapter 5
英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通
ILS Research gGmbH

上席研究員

大塚紀子 ……… 79

5-1

住宅が 100 年以上も使用され続ける背景 ……… 81

5-2

住宅の所有形態とストック ……… 99

5-3 なぜ 100 年住宅が住宅市場で価値があるのか？ ……… 104
5-4 まとめと日本へのヒント ……… 115

Chapter 6
英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法
Urushibara Architecture and Consultancy

代表

漆原弘 ……… 119

6-1

英国の集合住宅の成り立ち ……… 121

6-2

100 年前に建設された集合住宅の素材・施工方法 ……… 142

6-3

英国では、近年、どのような集合住宅が建設されているのか？ ……… 151

6-4 なぜ英国では集合住宅を 100 年使い続けることができるのか？ ……… 154

04

CONTENTSCONTENTS

05

Chapter
イントロダクション

英国流に学ぶべき
ものとは？
松本 眞理
一般財団法人 住宅改良開発公社
住まい・まち研究所 所長
千葉大学工学部建築学科卒業、法政大学大学院
経営学専攻修士課程修了。住宅金融支援機構で
主に賃貸住宅融資を担当。2018 年より、住宅改
良開発公社住まい・まち研究所長。一級建築士、経営学修士、カラーコーディネーター一級。

ほどである。日本で住宅問題が、選挙の争点になることは最近では、ほとんど

1‑1 はじめにない。また、集合住宅の歴史もとても長いことから、様々なことを学べるのではないかと考え、英国の住宅に関する調査研究から始めた経緯がある。

本日のシンポジウムの概要をご紹介したい。

次に、英国の代表的な街並みの事例（図 1‑2）で、左側の写真がロンドン主催者である一般財団法人住宅改良開発公社（図 1‑1）は、1955 年に設立、の市街地で石造りの落ち着いた街並みが広がっている。右側の写真が田園都市

賃貸住宅の融資保証を中心業務として、不動産経営、調査研究、経営相談なとして有名なレッチワースの街並みで、1903 年にできているので、もう 100 年

どの事業を展開している。また、2018 年に住まい・まち研究所をスタートさせ、以上経っているが、今でも区画割りの変化もなく、高級住宅地として人気のエリ

英国の住宅政策の歴史と公営住宅の払下げ、英国在住の実務経験者によるセアとなっている。

ミナーなどを開催した。また、2020 年からは、自分らしく暮らせる住まい・賃

図 1‑2 英国流に学ぶべきものとは？

貸住宅を１戸でも増やすことを目指した、これからの賃貸住宅を考える「あしたの賃貸プロジェクト」活動を開始している。

なぜ英国の調査研究なのか。実は英国は日本よりも住宅問題を重要視し、活発に議論されている国である。例えば 2019 年の総選挙のときには、労働党が約 750 億ポンドをかけて住宅の危機を救うといったことを公約に挙げていたটথॻথभ৘ඌ৉

図 1‑1 一般財団法人住宅改良開発公社とは？

ফਝয়‫੆؛‬ৱ৳઒঵ਜ‫ق‬਌पક୧স੆੍ରਃଡ
ृబಐஷ௪৫৅স੆ਁಛ੆ৱ‫৿ਂؚك‬ਓ৽੾‫ؚ‬৹ਪଢ଼஢‫ؚ‬৽੾ৼ୥ऩनभহ঵॑ன৫‫؛‬ফাકऽः‫؞‬ऽठଢ଼஢ਚ५ॱ‫؛ॺش‬ஶবभક୧৹
ਪଢ଼஢‫ؚ‬ফऊै‫ँَؚ‬खञभ൛೵উট४ख़ॡॺُ॑
઩৿‫؛‬ঞॵॳড‫ش‬५भଵ৶ऋষऌඍःञඌధा

‫ॱشॹ؝ڭ‬दाॊ঩মधஶব
‫؝ڮ‬ऩछ‫ؚ‬ஶবदमક୧॑ফਰ঱ણ৷दऌॊभऊ‫ء‬‫؝گ‬঩মपउऐॊऽठतऎॉ‫؞‬કऽःतऎॉभୖ਻षभ
਄ੌा
写真は全て松本撮影

もし、日本でも普通に住宅が 100 年以上有効に使えたらどうなるだろうか。
100 年以上賃貸住宅として活用することができれば、今よりももっとコストをかけて良質なものが造れるのではないか。これらの考えを基に、「なぜ英国では住宅が 100 年以上活用できるのか」をテーマにした「英国 100 年賃貸住宅に関ফা৫ಈ

08ਸ਼৚ँखञभ൛೵উট४ख़ॡॺ३থএ४क़঒

Chapter 1 英国流に学ぶべきものとは？

する調査研究」を英国在住の漆原弘先生、ドイツ在住の大塚紀子先生に進め

1‑1 はじめに09

ていただいた。今回の「英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくりシンポジ

次に住宅市場をみると、住宅の着工戸数（図 1‑4）は、青の縦棒が日本でウム」はその調査研究成果の発表とともに、日本での素晴らしい持続可能なま

85 万 6,000 戸、赤の縦棒が英国で 17 万 5,000 戸となっており、英国の住宅

ちづくり・住まいづくりの取り組みも紹介させていただき、これからの賃貸住宅

着工戸数は日本の約５分の１ほどである。人口のボリュームから想像すると、を進化させるヒントとなれば、幸いである。

かなり少ないと感じてしまうデータである。

一

図 1‑4 英国の住宅着工戸数は日本の約1/5

1‑2 データでみる日本と英国ஶব‫؞‬঩ম

ક୧ାੵૺਯ

ʤୱҒʁએ‫ރ‬ʥ■ક୧ାੵૺਯ‫ق‬঩ম‫■ ك‬ક୧ାੵૺਯ‫ق‬ஶব‫ك‬㻝㻘㻠㻜㻜

最初に、英国と日本の違いをデータで簡単に紹介する。

㻝㻘㻞㻜㻜

英国の広さは 24 万 3,000 平方キロメートルで、日本の約３分の２になって

㻝㻘㻜㻜㻜

いる。



㻤㻜㻜

また、人口は 6,700 万人で、日本の約半分強である。人口動向（図 1‑3）は、
英国は増加傾向であるが、残念ながら日本は減少傾向となっている。
また、OECD の統計によると、平均賃金は、英国は５万 2,436 US ドル、日
本は４万 849 US ドルであり、日本円で換算して、英国は 561 万円、日本は

㻢㻜㻜

㻠㻜㻜

㻞㻜㻜

㻜



lII

IlIIlIII＇＇＇＇＇＇㻞㻜㻜㻡 㻞㻜㻜㻢 㻞㻜㻜㻣 㻞㻜㻜㻤 㻞㻜㻜㻥 㻞㻜㻝㻜 㻞㻜㻝㻝 㻞㻜㻝㻞 㻞㻜㻝㻟 㻞㻜㻝㻠 㻞㻜㻝㻡 㻞㻜㻝㻢 㻞㻜㻝㻣 㻞㻜㻝㻤 㻞㻜㻝㻥 㻞㻜㻞㻜 㻞㻜㻞㻝

注：英国の統計データはイングランドベース。
資料：住宅着工統計（国土交通省）、House building: new build dwellings（MHCLG）

437 万円で、124 万円ほど差がある。

一 ‑‑

図 1‑3 日本の人口は減少傾向だが、英国は増加傾向が継続

次に、住宅の戸当たり住宅床面積の国際比較（図 1‑5）をみると、１番左ஶবध঩মभ੕যઠभ௓୎

䠄༢఩䠖༓ே䠅঩ম੕যઠ‫ق‬ంກ‫ك‬にある日本の持家は 119.9㎡で、イギリスの持家は 107.0㎡であることから、持ஶব੕যઠ‫ق‬కກ‫ك‬
68,000128,500
128,000

66,00067,081

127,500

64,000

家は日本の方が大きくなっている。一方、賃貸住宅をみると、イギリスが 71.9㎡、
日本が 46.8㎡と、かなり狭くなっているという状態である、他の国と比較しても日本の賃貸住宅は、住宅の規模の面で貧しい状態になっていることがわかる。

￨
￨
￨
I
￨
I
126,146

127,000

62,000126,500

60,000126,000

58,000125,500
125,000

56,0002005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

資料：人口推計（総務省）、Population of the UK by country of birth and nationality（ONS）

10

Chapter 1 英国流に学ぶべきものとは？

1‑2 データでみる日本と英国

11一次に、住宅ストックの築年数の状況（図 1‑7）をみると、上の横棒が日本を

図 1‑5 日本の賃貸住宅の住宅床面積は、英国の2/3程度ૺਊञॉક୧෫એ஋‫ك⋻ق‬भব੠ૻຎ‫ق‬෢቗ఌ઴க㸧

示し、2018 年のデータであるがこの時点で築 68 年以上の住宅の割合が 2.7％。

180.0

140.0

下の横棒が英国を示し、2017 年のデータであるがこの時点で築 73 年以上が

157.4

160.0

129.3

131.1

119.9

107.0

120.0
100.0



93.0

94.7

100.0





80.0

123.4

100.5





60.0

35.6％となっていた。2022 年時点で換算すると、およそ、英国の住宅ストックは、３戸に１戸が築 77 年以上と推測できるかと思う。日本の常識では想定できないほど、古い住宅が英国では今も活躍していることがわかる。

40.0

一

図 1‑7 英国の住宅ストックは３戸に１戸が築77年以上と推測

20.0

．．．

0.0

঩ম‫كق‬॔ওজढ़‫كق‬ॖॠজ५‫كق‬৸৬

資料：2021 年度住宅経済データ

੅ੇॻॖॶ‫كق‬ইছথ५‫كق‬൛೵ક୧

国土交通省 HP႘቎ ഉ༔‫֭פ׸׽׮‬ཝႩ෾ᇠআ஽ӡ㕲㕰㕱㕸ႩӢཝ㕶㕸Ⴉࡒඑ֭আ஽֮

ӼӸԁӮ֭‫־‬

r ￨ ̲
6.4%

次に、既存住宅の取引件数（図 1‑6）をみると、赤の縦棒が英国で、93 万

15.1%

18.6%

10.7%

11.4%

10.2%

10.5%

9.7% 4.6%

ଽփ

1,141 件、青の縦棒が日本で 14 万 9,541 件となっており、英国の既存住宅の取引件数は日本の何と 6.2 倍も存在する。この結果、日本での住宅流通の既存ශ֖փ

1950 or earlier

1951 to 1970

1971 to 1980

1981 to 1990

1991 to 1995

1996 to 2000

2001 to 2005

2006 to 20102011 to 20152016 to Sep. 2018

住宅のシェアは 15％ほどしかならないが、英国では約 90％となっている。つまり、
ࢷே ഉ༔‫֭פ׸׽׮‬ཝႩ෾ᇠআ஽ӡ㕲㕰㕱㕷ႩӢ

英国の住宅流通がほとんど既存住宅であり、新築住宅の供給が少ない住宅市‑‑
ཝ㕷㕳Ⴉࡒඑ֭আ஽֋ӽӿӸԀӮΝ๒‫׊׀‬

場であることがわかる。
図 1‑6 英国の既存住宅の取引件数は、日本の6.2倍ஶব‫؞‬঩ম

20.6%

15.0%

ใோક୧਄ਬ੯ਯ

:■英 国 既 存 住 宅 取 引 件 数

1,
8
0
0
,
0
0
0

,1

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

資料：Residential Property Price Indices (RPPIs) and related housing indicators（OECD）

12

Chapter 1 英国流に学ぶべきものとは？

17.3%

:

1919-1944
1981-1990:

1945-1964
post 1990

資料：（上図）平成 30 年住宅・土地統計調査 総務省（下図）2017 年 The Housing Stock of the United Kingdom, BRE Trust

ー

41

94

200s 2函

— — —

1
39

ー

l

•

ー

—

A
l

1,
2
0
0
,
0
0
0

￨＇
＇

1,
4
0
0
,
0
0
0

＇

＇
＇
＇
三二

1
,
600,000

1965-1980

￨
￨
￨
．
．
￨
,
.

2
,
0
0
0
,
0
0
0

20.0% 8.0%

ශ֖փ

pre 1919■日 本 既 存 住宅取引件数

19.2%

ଽփ

では、どのくらい住宅が実際使われているのかを、滅失住宅の平均築後年数の国際比較（図 1‑8）でみると、日本が 38.2 年、アメリカが 55.9 年、英国は78.8 年である。英国は、日本の約２倍の年月、住宅を活用していることがわかる。
いかに上手に維持管理し、価値を担保し、利用されているのか、注目していきたい。

1‑2 データでみる日本と英国

13一

続いて、住宅価格の推移を名目住宅価格指数（図 1‑10）でみると日本はほ

図 1‑8 英国の滅失住宅の平均築後年数は78.8年、日本の約２倍＇ຑଷક୧भ਴಑ണ৏ফਯभব੠ૻຎ
90
80
70

2022 年は 121.1 となっており、英国では 2015 年から 20％も上昇、また 2009

一

年から比較するとなんと 40％も上昇しているといった状態になっている。



60

‫ق‬ফ‫ك‬ぼ 2009 年 からずっと横ばいであるが、 英 国は 2015 年 が 100 で、 今 現 在


50

図 1‑10 名目住宅価格：日本はほぼ横ばいだが、英国は2015年から20％も上昇



40
30

ஶব‫؞‬঩ম

੡৯ક୧੼ત੐ਯ

.

ӵࠅʀೖຌͳ΍2015೧ʻ100

20
10ྡ┠ఫᏯ౯᱁ᣦᩘ㸦᪥ᮏ㸧ྡ┠ఫᏯ౯᱁ᣦᩘ㸦ⱥᅜ)

140
0

঩ম

資料：2021 年度住宅経済データ

॔ওজढ़

ॖॠজ५

130

120.1

国土交通省 HP

120
110

二：：／ニニ
100

98.9
100

次に、住宅のストックの総戸数（図 1‑9）をみると、
日本が 6,240 万 7,000 戸、英国が 2,795 万 4,000 戸となっており、人口が減少傾向である日本の総戸数の

90

100.9

81.4

80
70
2009

増加傾向が顕著である。
また、持家比率については、日本はほぼ横ばいであるが、英国は徐々に持

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

資料：Hypostat 2021（EMF）

家比率が下がってきている。これは、住宅価格が上昇しているため持家比率が減少したのではないかと推測する。
図 1‑9 日本の住宅総数は、英国の2.23倍ஶব‫؞‬঩ম

次に、住宅への投資を GDP に占める割合、比率（図 1‑11）をみると、英国は 4.6％、日本は 3.1％とかなり低めになっている。日本の投資額は 16 兆 6,000

英国の持家比率は減少傾向

万円で、英国の 13 兆の 1.27 倍しかない。住宅着工が英国の５倍あるというક୧੕ૺਯ（単 位 ：千 戸 ） ■住 宅 総数（日 本）
70
,
000

状況にもかかわらず、この水準である。これを考えると、英国では既存住宅へ

੅ੇૻ૨• 住宅 総数（英国）の投資を多く行い、価値を維持している可能性があると推測できる。見方を変

62,4
07

一

持家比率（日本）

一玉・持家比率（英国）

えると、日本の住宅への投資が低すぎるかもしれない。

50
,
000
40
,
000
‑

.
0%

30
,
000
20
,
000

61
.2%

10
,
000

2003

2008

2013

2018

資料：（左図）住宅・土地統計調査（総務省）、Dwelling stock: by tenure（MHCLG）（右図）住宅・土地統計調査（総務省）、Dwelling stock: by tenure（MHCLG）

14

Chapter 1 英国流に学ぶべきものとは？

1‑2 データでみる日本と英国

15

一

日本は3.1％、日本の住宅投資額は英国の図 1‑11 住宅投資GDP比率：英国は4.6％、1.27倍
ஶব‫؞‬঩ম
一一ક୧਺ৱ੕પधક୧਺ৱ*'3ૻ૨
住宅投資総額（日本）
住宅投資 CDP比率（日本）

一 住宅投資総額（英国）ーエ・住宅投資 CDP比率（英国）（単位： 10億 円）

~1·已

」］」「＼
1
5.
0
00

0
00
0.

l
L
L
L
L
1
1
1L
L
L
L
~i3:。]

もう一つ大きな不満として挙げられるのが断熱性（図 1‑13）である。断熱性については、持家、賃貸住宅別にみると、賃貸住宅では 43％の人が不満に思っている。特に賃貸住宅の戸建・長屋建てがかなり高くなっているといった状態一である。

図 1‑13 日本：賃貸住宅への「断熱性」への不満度（非常に不満＋多少不満）が、43％
঩ম

． ．．

ક୧ॱॖউશ
శଞपਂ௥

੅ੇ

8%

૵೸ਙषभਂ௥২

੗૘ਂ௥

जभ౎

29%

5⑰

൛೵ક୧

資料：国民経済計算年報（内閣府）、UK HOUSING REVIEW 2019（CIH）、Gross ﬁxed capital formation（ONS）、
Gross Domestic Product（ONS）

その住宅への投資が少ないかもしれない日本の住宅の主な不満を紹介したい。

11%

32%

٫
੅ੇ‫ق‬঳ૺ૦‫؞‬শો૦‫ك‬9%੅ੇ‫ુق‬৊ક୧‫ك‬3%

൛೵ ક ୧ ‫ ق‬঳ ૺ ૦ ‫ ؞‬শો ૦ ‫ك‬൛೵ક୧‫ુق‬৊ક୧‫ك‬

31%

17%

37%

22%

9%

32%

１番大きい不満としては遮音性（図 1‑12）が挙げられる。これについては、
特に賃貸住宅の入居者の 58％が不満に思っている。建て方別、つまり、一戸建・一

資料：2018 年

住生活総合調査

国土交通省

長屋建・共同住宅別で見ても、持家より賃貸住宅の方がかなり不満が高い。
が、
58％
図 1‑12 日本：賃貸住宅への「遮音性」への不満度（非常に不満＋多少不満）঩মક୧ॱॖউશ

．．
శଞपਂ௥

੅ੇ

7%

൛೵ક୧

19%

39%

੅ੇ‫ق‬঳ૺ૦‫؞‬শો૦‫ك‬

7%

30%

੅ੇ‫ુق‬৊ક୧‫ك‬

6%

31%

16

以上活用できるのか」の仮説
日本と英国の住宅市場の状況をデータでみてきたが、その中で「なぜ、英国では住宅を 100 年以上活用できるのか」について、仮説を立てて、調査研究を行った。それらの仮説の一部を紹介していきたい。
まず、仮説１は、「集合住宅の都市における歴史的・社会的価値が明確であり、それらの建物を残す仕組みが確立されている。
」（図 1‑14）である。写真൛೵ક୧‫ق‬঳ૺ૦‫؞‬শો૦‫ك‬

21%

37%

൛೵ક୧‫ુق‬৊ક୧‫ك‬

19%

40%

住生活総合調査

੗૘ਂ௥

30%

٫

資料：2018 年

ᄭఠਙषभਂ௥২

1‑3「なぜ、英国では住宅を 100 年

国土交通省

Chapter 1 英国流に学ぶべきものとは？

はバウンダリーエステートという、1900 年に建築された英国で最古の公営住宅である。今でもエントランスをオートロックにし、外壁も昔のまま、そのまま使用

1‑3 「なぜ、英国では住宅を 100 年以上活用できるのか」の仮説

17

している。つまり、100 年以上活用されている事例である。

これらの仮説の検証、そして、英国での実情については、第２部の講演で詳一

細な説明があるので、確認をしていただきたい。

図 1‑14 仮説１

図 1‑15 仮説２〜４ෘହ‫ڭ‬ૐ়ક୧भ੃৘पउऐॊഄఴ৓‫঺؞‬ভ৓੼கऋ৥નदँॉ‫ؚ‬जोैभ૦੟॑ଋघலੌाऋનয়औोथःॊ‫؛‬ংक़থॲজ‫ش‬ग़५ॸ‫ॺش‬ফप૦ਝऔोञஶবद
ਈଽभਁ੾ક୧੮৉

ෘହ‫ڮ‬ິ୲ਙभँॊಞ౫‫؞‬ଡୗ॑ઞ৷ख‫ؚ‬঳ಹ৓ऩ૦ണ઱ੵૼ୒
धऩढथःॊञी‫ؚ‬ଓఊऋઍಔदँॊ‫؛‬ෘହ‫گ‬෫ृ෢ऩनभ૦੟ᐚ৬भᄭఠृິౌਙચऋৈऎ‫ؚ‬॥থং‫ش‬४ঙথृজঀঋ‫ش‬३ঙথऋষॎोृघः‫؛‬ෘହ‫ڰ‬૦੟৸৬भਚથ঻ऋ৥ન৲औोथःॊऒधऊै‫ؚ‬૦੟भଵ৶ऋઍಔदँॊ‫؛‬

仮説２は、「耐久性のある素材・構造を使用し、一般的な建築施工技術となっているため、補修が容易である。」（図 1‑15）。つまり、築 100 年以上の建物への補修技術が一般化され、システム化されているのではないかと考えた。

第１部では、日本での持続可能なまち・住まいづくりの先進的な取組事例を課題（図 1‑16）ごとに紹介する。

仮説３は「床や壁などの建物躯体の遮音や耐火性能が高く、コンバージョン

課題１は「ご高齢になっても、いつまでも、自分らしく元気に暮らすことがでやリノベーションが行われやすい」。これは、とにかく躯体がしっかりしているのきる賃貸住宅」で、サービス付き高齢者向け賃貸住宅ではない普通の賃貸住ではないかという想定である。実際、英国で私が見た社会住宅の建設現場では、宅での取り組み、課題２は、「40 年以上前に開発されたニュータウンが、再び壁の厚さが 22 センチ以上あった。社会住宅というのは、公営住宅と民間賃貸

活気を取り戻すまちづくり・コミュニティづくり」で、ニュータウンの活性化の仕住宅の中間に位置されるものであるが、普通にそのぐらい壁厚を確保している掛けづくりでの取り組み、課題３で「街に関わる全ての人々がまちづくりに参加状態であった。

することができる持続可能なまちづくり」で、入居者だけでなく、街の関係者も

仮説４は、「建物全体の所有者が明確化されていることから、建物の管理が容易である。
」。100 年近く管理するため、その辺のノウハウがあるのではないか。
これは、日本の場合、区分所有法をベースにして分譲マンションは管理されて含めて参加されている取り組みである。
持続可能で豊かな住まい・暮らしが少しでも増えることに寄与できるシンポジ
ウムとなれば幸いである。

いるが、英国では日本の区分所有法とは異なる仕組みがあり、賃貸住宅でもどのように長期間、管理しているのか知りたいところである。

18

Chapter 1 英国流に学ぶべきものとは？

1‑3 「なぜ、英国では住宅を 100 年以上活用できるのか」の仮説

19

一

図 1‑16 日本でのまちづくり・住まいづくりの課題への取り組みୖ਻‫ڭ‬‫ؙ‬ओৈೡपऩढथु‫ؚ‬ःणऽदु‫ؚ‬ঽীैखऎ੪ਞपථै
घऒधऋदऌॊ൛೵ક୧

ୖ਻‫ڮ‬ফਰ঱৐प৫৅औोञॽগ‫ॱش‬क़থऋ‫ؚ‬ગलણਞ॑਄
ॉರघऽठतऎॉ‫؞‬॥঑গॽॸॕतऎॉ

ୖ਻‫گ‬ඌपঢ়ॎॊ৸थभয‫ر‬ऋऽठतऎॉप૞ਸघॊऒधऋद
ऌॊ੅ਢ૭ચऩऽठतऎॉ

20

Chapter 1 英国流に学ぶべきものとは？

Chapter
日本での持続可能なまちづくり・
住まいづくりの取組事例〜

元気なシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』のご紹介
福田 浩司
旭化成ホームズ株式会社
マーケティング本部 集合住宅事業推進部 部長
1993 年 4 月、旭化成工業株式会社入社、住宅事業部に配属。神奈川で 17 年間、集合住宅請
負の営業を担当。2010 年以降、集合住宅営業
本部において、ヘーベルメゾンの広告宣伝、販促、商品開発等のマーケティングに携わり、現在は、全社の集合住宅事業を推進する。

2‑1 シニアの事情と住まいのニーズに応える『ヘーベル Village』
当社の持続可能な賃貸事業の一つである「元気なシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』」を紹介する。
旭化成ホームズグループの CSR 方針に「事業を通じた社会への貢献」がある（図 2‑1）。私たちを取り巻く社会環境はさまざまだが、人生 100 年時代、顧客（建築主やその家族 / 知人、入居者など）に、老後を見据えた安全で安心な住まいで充実した人生を送っていただくために、当社が提供しているのが、元気な
シニア向けの賃貸住宅『ヘーベル Village』である。

‫঺ ڮ‬ভୖ਻峒౳৲ਛ嵃嵤嵈崢峘਄峴ੌ峩
私たち書覇 )●＜社倉皿の＂瓢蜃コロナウィルス鵬棗菫による大きな社会の霙ft
住拿いの多纏化

レシリエンス
災害危険度情報
ぉ住まいのエリアの冒I
l
l
情藉を控供
災宮が発生したら災宮に対応するための情I
l
lを1
1
1
供

・き方改●
エネルキー

日本鵬青の一労力の漏少少•ltftヘーベル雫気電気使用 の1
1
認・余剰写力の貫い取り
カーポンニュートラル窪這に門献

■

人生 1
00
年欝代
生活の多纏化老覺纏えた賓心四な住拿いデジタル化の薗遍
気鱗霙鵬尋による大きな社会の賽化
気鯛賓劃こよる災●の斃生嘗エネの必須化 ౳৲ਛ嵃嵤嵈崢崘嵓嵤崿峘&65্ଉ

౳৲ਛ嵃嵤嵈崢峘਄峴ੌ峩

大績暉の霧生

‫ؼ‬

図 2‑1

一
図 2‑2

੪ਞ峔崟崳崊਱岻൛೵ક୧൛೵ક୧岥ַ՛؎‫ؠ‬ԥԺՀՀԱԷԵӨԵ岦峘岾ງஂ

『永く愛され続ける企業へJ払たちは99代のニーズを的●1
ことらえ酬完し、麟しいくらしや作まいを員富し績1
1て8ました．
その中で生まれたfLONGLIFEJ という1l竃1よ、「人びとのくらしに書り釦••そのニーズに応えることで會＊＜費され績1
1
ること」と＂えています ．

9ュー
私たらは．．贔・サーピスを●じて快遍な中ふを帽賽にわたって約稟することが1t会的●任と号え、パ 'll
綺に応えて鋼鶴される存在でありたいと●っていまT.
チェーンを含む事●活●全体において、鱈●のI
払たちは．人びとに必饗とされ．．鶴され．費され績ける企●を目掏しま....

1．事 璽 彎 遍 じ た 社 倉 へ の 胃 麒
ILONGLIFE
J"にした・くらしーやt章い.,̲,わるさまざ匹翼品やサ→ク魔遍じて．
人びとの費重•賓心亀守り捨輯可纏な社の形醸に貫鼠します．

2.IIJIな一璽行

言うまでもなく、少子高齢化は大きな社会問題となっている。平均寿命が延びて高齢者の比率が高まり、労働人口が不足しているのが現状だが（図 2‑2、
図 2‑3）、実際のシニア事情はやや異なる。介護が必要な高齢者が増えているということではなく、「元気」または「フレイルな」高齢者が増加しているという状況である。

法令”よU社会的な彎鴫置言む企冨•履警●1f1,．重賣な憂舅で賣伍書責つて霞麗警竃行し拿了

3．人 糟 の ● ●・賞に■わるすべての人びとの人暢書••L,•あらゆる・舅奮露の葦せん．

、. ..への配••m•において11111に刃する配•書行うとともに、·書や鑢鑢社倉と只に・の●出書l1•するこUこよって●かな●●づくり警行いまT.

5. ,.,••行及び男•賓拿”な人財が石竃で0る公正で公平なIIJII•儡書纏円し、賢重で．．的な、•Sがいの鳥己●●づくり警匹しま..

6． 社倉とのコミュニケーシ•ン●帽疇示彎ac社との::,ミ3 ＝ケーション書霞竃し．
遍社の賃遍［や囁●亀るかした社会貫鼠込鵬置鵬•的に行いまT.

22

Chapter 2 元気なシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』のご紹介

2‑1

シニアの事情と住まいのニーズに応える『ヘーベル Village』

23

一

一

図 2‑3

図 2‑4

‫঺ گ‬ভୖ਻‫ ڰ‬崟崳崊হੲ¾ যেফৎ৻ ஘‫ر‬峔঺ভୖ਻峘ੰৠ岶಴峳島峐岮峵‫ق‬த૘৕ৈೡ৲岝঺ভ৳௽଀૿峘ఁপ岝ഠഠஂ૧岝ௌ௮ৡযઠ੖૘‫ك‬‫ٶ‬‫ٶ‬ফ岝਴಑ํ୵峙੬ਙྜ岝੓ਙྜ峨峑ಇশ

l
4， ⑱
女性 1

男性 →

‫ٶ‬ৱস৓౟ඥ峘岬峵崟崳崊峘ੜਸ‫ ٴ‬ফূ਎੃峑ৈೡ঻峘峩਼ఝਐ਼ఝத‫ق‬৸਼ఝ峘‫ك‬‫ ٴ‬স੆ৱਓਐ৞ਰ঱峘嵇崱嵓崊崫崹嵤ಽ崟崳崊岶৸৬峘தー・寄 土 65
伝 以 上 の 単独 世寄一

世 寄 土 65品 以 上 の 夫 品 の み 世 苓一世 吝 主 65
起 以 上 の 子 ど も と の 同 后 世で一

柑 帯 主 64歳 以 下

l2，⑱世苔数 9h t•9

9
9
9
,
99
9
9
aOOO

<
,
C
O
O

9
65.
3

2⑱
55

রఙகਐ৞
਴಑கਐ৞



5
8
.
0
1950

1%

1970

l
函

9
叩 0,OOO

209
0

2020

2030

9凶0

120文
一 95 オ以上

一 65~94オ

ー 95~“ オー 0~94 オ~ .• 齢化 半

2
0
8万人

供給

1
％万人

不足数

1
2
万人

ニニ

需憂

¼ዻy֩ೂवड༎
¼ዻy֩ೂवड
֩ೂव
◎様々な社会課題

土
2
5
3万人

2
1
5万人

20
万人

38
万人

2020午
6991

)

7053

‫ع‬ਐ

9
6
5オ以上割合）‫ஂٶ‬૧঵ੀ峘ௌ௮঻ਂଌ峙প岷峔঺ভਖ਻土

紀世帯数（万 ●苓9Քᇓઍ೧኏භྙ
• ᇓઍ೧኏භྙ
平均寿命伸長ೂवᇱඏᅉᆟ༶
社会保障費負担Քஸ፼ँᄾጴ֭ஸֽ‫׉‬ஸ፼ँᄾጴ
・
高齢化比率の高まりᎡᎡऴ୦
老老介護Ք᎕။෗୵֭ଲ൛
・
労働人口の減少‫ୃٶ‬ਰ঱峘ஂ૧ੳ৒સ়峙৺
‫ୃ ٴ‬ਰ঱峘ਘ峙੪ਞ崟崳崊嵣崽嵔崌嵓崟崳崊

｀

6
9
.
3

61

"

に ● ＂し 世 ● ● 禽

6,ax
65

ফ ੕ਜ੄岣ੇੑ৹ਪ岤ୃਰ঱਼ఝ峘ฅ໮ଋৈীഘ

"M

74.7

ぶ

→

‫ٶ‬岣ৈೡ঻岤峘峩਼ఝ岶প்峕ੜਸ

．
．

°， ￨

‫ٶ‬ফ岝੕যઠ‫ڭ‬੏য嵣ৈೡ৲૨٫嵣଄ফಽ੖૘

¾ ূ਎੃峑峬ফ‫਼ع‬ఝਯ岶੖૘ൊ਱峕峔峵র岝ୃਰ঱ৈೡ঻峘峩਼ఝ岶প்峕ੜਸ
¾ ০৏ஂ૧岶૑ਏ峔ৈೡ঻峘ੜਸਰ঱峕岝੪ਞ嵣崽嵔崌嵓ৈೡ঻岶প்峕ੜਸ
¾ 崟崳崊ಽੜਸ峘র岝ৱস৓౟ඥ峘岬峵崟崳崊峘ੜਸ峬੒୳岿島峵


ਐ
ਰ঱

¼ଭਂ‫ח؀׬‬Ք؊‫ח؀׬ؠיء‬¼ଭਂ‫ח؀׬‬؊‫ח؀׬ؠיء‬◎元気シニア・フレイルシニア¼ಃઞ࿨ዬዣ֭ց‫ח؀׬׊‬◎資金的余裕のあるシニア

叩 ● 暴贔屋 99 償！ 生泊•） より

図 2‑4 の円グラフを見ると、65 歳以上で介護認定が必要な高齢者はわずか18％程度、８割強の高齢者は「元気」または「フレイルな」シニアということになる。
また、同図の右側の棒グラフを見ると、高齢者の金融資産は 3,000 万以上の方が約 25％、４分の１も いる…つまり、資金的に余裕がある高齢者が多い
と言える。

24

Chapter 2 元気なシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』のご紹介

2‑1

シニアの事情と住まいのニーズに応える『ヘーベル Village』

25

一

続いて、シニアの住まいのニーズを見てみる（図 2‑5）。

図 2‑6‫ڲ‬崟崳崊崳嵤崢峢峘ৌૢַٙ՛؎‫ؠ‬ԥԺՀՀԱԷԵ֭崻崠崵崡嵊崯嵓

図 2‑5‫ ڱ‬崟崳崊峘ક峨岮崳嵤崢¾ ഠᄺ৲峁峉ૺ૦峐峙崟崳崊峕峙ક峩峕岹岹岝ക岶೫岮嵣崡嵤崹嵤岶੺岹峕峔岮峔峓嵒崽崑嵤嵈峮૦౹岲峑峙ੰৠ峑岷峔岮ਖ਻峬岬峵¾ ੪ਞ峑岬峍峐峬岝ৈೡ঻峊岻峑峘ථ峳峁峕ਂ਍峒༧ஆ峼૎峂峐岮峵¾ ৈೡ峘஡峼ళ峝ఞ峅峵岣੺೜岤崳嵤崢岶ੜਸ回‫ٶ‬嵒崽崑嵤嵈峮૦౹岲峑ੰৠ峑岷峔岮ਖ਻‫ٶ‬৕峕峲峵஡峘ళ峝ఞ峅峘ੜਸ‫ ٴ‬য়৉峮ઁ岮ક೜峘ଵ৶峙嵒崽崑嵤嵈峮૦౹岲峑ੰৠ峑岷峔岮‫ ٴ‬৊೜岶੖峴岝ൺ੊ৎ৑౞௥峘੺೜岶ੜਸ

住まいで気になっているところ（持ち蒙一戸槽て）仕宅が古 くな り傷んでい る

津複誼 回答

崽嵔崌嵓਋
（ 二 亡

四王＇ 高1
1者 と 子 の 住 裏 い の 距 議 の 傾 向௏ଞ਋·下 • II 段 ・ 浴室，， ど に 手すり が な い子が住んでいる鳩阿胴 冨I
I夫鍾のみ世霧 の＂合 （全国 ）馴 ・バス停から遍い●たは坂道がある
住唐JI広すぎて警理が大宣

︳二

ズ安ズ

芦三

: r ‑
峘

ੰ଎

峢嵤嵁嵓崷崎崡‫ૺق‬૦峐ક୧ ‫ك‬৑਄峴 ‫ڮ ؟‬మ૦ ৺‫ع‬ཁ崝嵅嵤崰‫؟‬

峔峁

¥

ਏஂ૧਋

•
J
లਟ
ਂ਍
峘
ੰ଎

峢嵤嵁嵓9LOODJHҷӢҬӛҴӀӢұӜҴӀұ嵣ҺӢҴӇӢӡӇӛӁ

/'.‫ع‬/'. ৺‫ع‬ཁ଻஼ ‫ع‬ዕٔુ৷୫ൡ嵣ຉ஼ਝ૟峘ৄஹ峴岝া৚েણৼ୥৩௰ਖ

થযৄஹ峴岝୫হҩஂ૧ҿҴӏӢӁ઀୹‫ق‬崟崳崊਱岻൛೵ક୧‫ك‬‫ஂق‬૧઱ਝ‫ك‬

<̲̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲

不一

Քଔ໼
ଔ໼
໼ӹ ‫؟‬‫؟‬؊‫מ‬՛֦֮ؕ؊‫֦֮ؕ מ‬शଂ֦֌֩փड༎
Քஸ፼ೄ֟֐֭֎‫֪֖׈‬ᆊࡊஸ፼፼ೄ֟֐֭֎‫֪֖׈‬ᆊࡊÇզզାֲ৳֚էզઝ੍է‫؀‬՛‫ׯ‬
զାֲ৳
ା
֚էզઝ੍

ਠ૔
ਂ਍

岽峘୩ୠ峘崟崳崊崳嵤崢峕ૢ岲峵血暉

9
老人ホーム 1
まだイヤ¼‫ח؀׬‬¼‫֭ח؀׬‬ഉֽփ‫؀‬՛‫ׯ‬‫ח؀‬‫ח‬‫֭ח‬ഉֽփ‫؀‬⇒

今の家は
段茎 や寒暖茎がつらいシ建解高↓

不安と孤独を感じています。

◎・・

元気であっても、高齢者だけでの自宅岩らしに、

筐言悶
豆閂悶

9
09
9●

｀

200●午

冑験・ス ーバーなどが違いৈ岮、ো೜঻崧嵤崚崫崰

子が住んでいる嶋所訓 冨麟車身饉書 の割合 （全国）

耐菖性 に不 安があ る

災害や犯罪に9轡き込まれるので 1

岩ஂ૧ൂோ২岪9‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑． 檀蝙5ー 9 9分 ●漏 ● 斤● 9 ● m寮遍 .. .逼 9 ●日は上 • - • に信 A でい· •, 9 は い“’‘29.
.̀

玄関 ヽ床に段差がある

広い ●宅の雑持が大変੃৘৖峘崟崳崊峕岝௏೨২峮ੇఔ૾ய峘૗৲峕ૢ峂峉ક峨岮峒崝嵤崻崡峼崟嵤嵈嵔崡‫ق‬਍ੱ岶ಥજ島峄‫ك‬峕઀୹峃峵岽峒峑岝௹岵峑௏峮岵峔崟崳崊েણ峼岴ඍ岻峃峵଩岮皐褐子 が懇下な どを通過で● ない

嬢 ・息子には迷惑をかけたくない¾ 崟崳崊峘ક峨岮峘ਠ૾峙岝ঽ୧峒ஂ૧઱ਝ峘੸঻උ঳যেফৎ৻崟崳崊峘ક峨岮峕ৌ峃峵崳嵤崢峙੗஘৲岞崽嵔崌嵓਋崟崳崊峕ৌ峁峐ৗ峁岮৭උ࿔岥ஂ૧઱ਝ峑峙峔岮岝ঽ୧峲峴਍ੱ嵣਍৸峕ථ峳峅峵ક峨岮岦峒峁峐嵀嵤嵁嵓9LOODJH 峼઀୹æӨಈ઄‫֞֗ྫྷב‬æಈೂवַ֭஭ଝ

旭化成ホームズでは、ひとり立ち当初は賃貸住宅『へーベルメゾン』、将来
我々の調査で、建て替えやリフォームでは解決できない幾つかの高齢者の課
題があることが分かっている。

設計を立てたら戸建て住宅『ヘーベルハウス』、高齢かつ健常期はシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』を提供し、さらに、介護が必要になったら介護

例えば、病院やスーパーが遠い、住居が広過ぎて管理ができない、この先施設の『ヴィラージュリーシュ』をご案内する…ひとり立ちから介護までお手伝の健康に不安があるので子世帯の近くで暮らしたいなどの課題やニーズがある。

いする、言うなれば、人生を支える商品と体制を整えている。これは、当社が確かにこれは、建て替えやリフォームでは解決できない。

掲げる「ALL for LONGLIFE」の考え方にもとづいている。

これらのシニアの事情と住まいのニーズに応えるのが『ヘーベル Village』である（図 2‑6）。健常期と要介護期の間の元気な時期に安心・充実した暮らしを営んでいただくための仕組みを用意している。世の中には、サ高住のような介護施設は多くあるが、元気なシニアにちょうどいい賃貸住宅がほとんどないため、『ヘーベル Village』はシニア層から高い関心と評価をいただいている。

26

Chapter 2 元気なシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』のご紹介

2‑1

シニアの事情と住まいのニーズに応える『ヘーベル Village』

27

2‑2『ヘーベル Village』の建物・サービスの特徴

また、賃貸事業として成立 / 持続させるために、コストを極力抑えている。例
えば、『ヘーベル Village』は介護要員や管理人の常駐はしていない。加えて、自立した暮らしが前提なので、食堂（食事の提供）も用意していない。これらによりコストが抑えられ、ニーズを持つ入居者が支払い可能な家賃設定で賃貸

次に、『ヘーベル Village』の建物・サービスの特徴を紹介する。まず、『ヘーベル Village』は、介護施設ではないので、部屋が広いことが特徴となっている。
いわゆる介護施設は 20㎡を切る、介護のための空間的なものが多く見られるが、『ヘーベル Village』は、快適に暮らすための住居と考えている（図 2‑7）。

事業が成り立つ仕組みになっている。
図 2‑8‫ ڴ‬૦੟嵣崝嵤崻崡峘્ඉ⋈

一
図 2‑7

ஂ૧઱ਝ峑峙峔岮 岣崟崳崊峘ঽয়峁峉ථ峳峁峼ૢର峃峵岤ક୧‫ ڳ‬૦੟嵣崝嵤崻崡峘્ඉ⋇ஂ૧઱ਝ峑峙峔岮 岣崟崳崊峘ঽয়峁峉ථ峳峁峼ૢର峃峵岤ક୧૦੟峘્ඉ岥୏എ峑ථ峳峅峵ઁ岿‫ ૺ⋻ع؟‬岦岥୫ൡ峔峁岝કૺ峕崕崫崩嵛峼ਝ઼岦冒૞અஂ૧઱ਝ峘೜஼୻
‫ك⋻ق‬કૺ୻ ‫ڭ‬/'.‫ك⋻ق‬岣৿岷峮峃岮஼৔૬৑岤岣ਗল峁峮峃岮য়৉峒ਝੑ岤਌峔崝嵤崻崡
岥ৼ୥৩峙ଞ๺峁峔岮岦

崕崫崩嵛

ਹ೶ਙ

崟崳崊峘ମ৬
ਃચ峕ଦൟ崟崳崊崕崫崩嵛ക岵峳਴ᎉ峔੊ங崡嵤崹嵤嵣崛嵛崻崳岶੺岮য়৉峒ਹ೶ਙ
‫پ‬౳৲ਛ崒嵒崠崲嵓঺ভૣක૒嵣崙崊嵆崵ಉ峘ৼ୥৩峕峲峵৒਋એ୥‫ق‬া‫ڭ‬৚‫ك‬崸嵒崊崽嵒嵤
ਗল岶峁峮峃岮
崸嵒崊崽嵒嵤

岧য峕峲峵ৄஹ峴岨ৄஹ峴嵣ฌ岻峎岻崝嵤崻崡‫ق‬ৎ৑ ঩‫ك‬□‫پ‬౳৲ਛ崒嵒崠崲嵓ആ೸୭୆ଳੳਙ峼ৈ峫峐ૡ౵ଆૃ崡嵕嵤崿嵣崡崮崫崿峘౦ী岻ু⍥峒嵁嵛崩峑ૡ౵嵒崡崗଩੖
཈ঢ়ઽವ/'.೜஼৸৬಑ସ峔ആ২峕৳峉島峉ആ೸崸嵒崊崽嵒嵤

２つ目の特徴は、利便性のよい立地を選定し、建物はバリアフリー、設備もシニアが暮らしやすい仕様となっている（図 2‑8）。

岧ਝ૟峕峲峵ৄஹ峴岨

管理運営数は、東京・神奈川中心に 123 棟 1,557 戸を運営（図 2‑9）、入居率は 90％台半ばで推移し、高い数値となっている。

健康不安に対しては、社会福祉士やケアマネジャーが月に１回面談を実施、万一のための 24 時間の見守りや駆けつけサービスも用意して入居高齢者の安心につなげている。

28

Chapter 2 元気なシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』のご紹介

2‑2 『ヘーベル Village』の建物・サービスの特徴

29

一
図 2‑9

一
図 2‑10崟崳崊਱岻൛೵ક୧峢嵤嵁嵓9LOODJH峘ৰౚো೜঻峘രਙ‫਼ق‬ఝ‫ك‬‫ ڵ‬ଵ৶ઈ੾ਯ

ূ਎੃嵣ઋఱਆ਩峼রੱ峕 ༠ ૺ
ロ ロ、 富●￨、管理運営実績］

୏എ峘岴ક峨岮岶৺સ岝ஆ೜੓ਙ岶৺઄ਯ峼ಚ峫峵

1
.
.
.
"E
l

．．．ぇ●

஡৕

峇峘౎




ୃ౞௥


ஆ೜੬ਙ


୏എ 

ୃ৻


ୃ৻


ୃ৻

ஆ೜੓ਙ 
●●

●●富

- -i~

ୃ৻

ロ
こ



ロ
ロ

• —

官

'"疇大•口|



ୃ৻


‫۝‬ٙ
ফাଜৎਡ

図 2‑11ো೜঻峘രਙ‫ق‬ফೡ‫ك‬『ヘーベル Village』の入居者属性は資料（図 2‑10 〜 15）を見ていただきো೜঻峘਴಑ফೡ峙ୃ岝ୃਰ঱岶৺‫پق‬৊೜যஅ峪‫ك‬

たいが、平均年齢は 79 歳で、想定どおり、自立できる高齢者が８割という入居状況になっている。

‫ୃع‬

‫ୃع‬‫ୃع‬


ୃਰ঱

‫ୃع‬‫ୃع‬‫ୃع‬‫ୃع‬‫۝‬ٙ‫ق‬৊೜যযஅ峪‫ك‬30

Chapter 2 元気なシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』のご紹介

2‑2 『ヘーベル Village』の建物・サービスの特徴

31

一

入居理由は、高齢者のみの暮らしに不安という理由が第１位。続いて、自宅

図 2‑12ো೜঻峘രਙ‫ஂق‬૧২‫ك‬ঽয়岶৺સ‫پق‬৊೜যஅ峪‫ك‬



ਏஂ૧

ਏஂ૧

ਏஂ૧

ਏஂ૧











︑

V‑

ঽয়

、'

‫۝‬ٙ‫ق‬৊೜যযஅ峪‫ك‬

,
9

ヽ
ヽ
ヽ~・

̀
.
.
-.._•一ェー一一ク

ৈೡ঻峘峩峘ථ峳峁峕ਂ਍ৈೡ঻峘峩峘ථ峳峁峕ਂ਍

「
―
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑二三
‑
‑
‑‑‑
‑
‑‑‑‑‑‑

ঽ୧峘ਂ௥嵣ਂ೶ঽ୧峘ਂ௥嵣ਂ೶


'
i
L
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
̲
̲
̲
̲
̲
̲
̲
]


ৱਓତ৶



‫۝‬ٙ‫ق‬ളਯ৚௦‫ك‬

Chapter 2 元気なシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』のご紹介



‑

ഠয嵃嵤嵈嵣崝ৈક峕ਂ௥32嵣঳যථ峳峁峘ਂ਍嵣಼૩峮ಬ౗峢峘ਂ਍嵣௏೨૾ଙ峘૗৲‫ق‬৬ৡ峘ဃ岲岝ஂ૧峕峔峍峉‫ ك‬峔峓

／



,' 9,
ー︑ ヽ

｀

r
̀:
ー
'

ਏ੍ର

ো೜৶૓

ো೜৶૓峘প઄峙岣ৈೡ঻峘峩峘ථ峳峁峕ਂ਍岤嵣岣ঽ୧峘ਂ௥嵣ਂ೶岤 ‫پق‬ളਯ৚௦அ峪‫ك‬

ਏ੍ର


図 2‑13

．
一

｀

ਏஂ૧

一

への不満・不便が続いている（図 2‑13）。

嵣৕峕ഊೆ峼岵岻峔岮峲岰峕岝੪ਞ峔岰峋峕ঽ୧峼ਲ਼ే峁峐岴岷峉岮
峔峓









嵣ঽ୧ଵ৶峘ዢ峹峁岿‫ق‬ঽ୧岶ઁ岮岝మ஺峘঱峴ৣ峴岶岷峎岮岝൦峘ুো島‫ك‬嵣য়৉岶ਂ೶
嵣஺୷岝ਝ૟岶ઞ岮峕岹岮
峔峓






‫ق‬੯‫ك‬2‑2 『ヘーベル Village』の建物・サービスの特徴

33

結果として、子世帯との近居、いわゆる「呼び寄せニーズ」が顕著な特徴として表れており、『ヘーベル Village』入居者の近居割合は、実に７割という高図 2‑15嵀嵤嵁嵓9LOODJHো೜৐峘ક峨岮

さとなっている（図 2‑14）。『ヘーベル Village』は都市部に多く建っているため、ো೜঻峘৺સ岶岝੅ੇ峕೜ક

親世帯・子世帯の近居ニーズ、「呼び寄せニーズ」にマッチしており、賃貸事

一ഠয嵃嵤嵈嵣崝嵤崻崡હ岷ৈೡ঻਱岻ક୧

業と社会貢献が両立していると考えている。



峇峘౎


図 2‑14৕峘ક峨岮峒஡峘ક峨岮峘෱௞

൛೵ક୧


ৈೡ峘஡峘ళ峝ఞ峅‫੺ق‬೜‫ك‬崳嵤崢．

െన嵣੤峑ীਰ৔

．

੤嵣ਗ਼੤峑ৎ৑ਰ৔

੅ੇૺ૦

．

੅ੇ嵆嵛崟嵏嵛


੅ੇ




੤嵣ਗ਼੤峑ৎ৑த

‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
‑
1
జ৐峘岴ક峨岮
జ৐峘岴ક峨岮





੺೜ 

嵀嵤嵁嵓9,//$*(峕嵀嵤嵁嵓9LOODJH
ક峩౹岲৏
ક峩౹岲৏



 

‫۝‬ٙ

ヽ
ヽ
ヽ
ヽ
ヽ
ヽ
ヽ

！



  ੺೜ 

‫۝‬ٙ
‫پ‬岣੺೜岤峒峙岝岣੤嵣ਗ਼੤峑ৎ৑ਰ৔岤峘෇೧‫ق‬岣৊೜岤峙௾岹‫ ك‬ফা বઐ੄বଅੑ઺ଂ峘৒ଝ峕峲峵

34

Chapter 2 元気なシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』のご紹介

2‑2 『ヘーベル Village』の建物・サービスの特徴

35

2‑3 健康寿命延伸テーマの取り組み

健康寿命延伸のためのメソッドはポイント３つ…、１つは設計、２つ目が相一談員の関与、３つ目が仕掛けである（図 2‑17）。
図 2‑17

また、『ヘーベル Village』は、東京都健康長寿医療センター研究所の大渕修一先生と共同で、入居者の健康寿命延伸への取り組みを始めている（図௏೨ํ୵భಇ崮嵤嵆峘਄峴ੌ峩⋈զࡊ඾Քࡊ๺Քଌஅྙ೧ࣤ࣍‫׾׸ײؖ‬Åէ ӼӼႩ㕴ଈ‫ࢥ׉ׇ‬ዿ्ౡ

2‑16 〜 19）
。

の

ド

し

C
Eけ
R
V
lか
S
E

ੳੴਃચ೾৒

が メనষச২೾৒

g万岣௏೨শํ峕ৱ峃峵ક峨岮岤ਫ਼ୈভ心援岣岴୸঻௏൧3/86岤70‫ ٮ‬ো೜঻௏೨২峘ৰଙཔ඼ূ਎੃௏೨শํୢ௜崣嵛崧嵤岣岴୸঻௏൧岤峕੦峏岮峉崽嵔崌嵓੒ଆ௏൧峼ৰ઱〗員‫ع‬ফ২|~་ᤨ๐ภ֧֭੢၍ଞ੄֪‫׊ׇ‬ଌஅྙ೧֭೘‫׉‬ຎ‫्ב־‬ౡ

s談
O
U
N相

ௗष
ӥଌஅྙ೧ӥ

ফ২

ぃ応ো೜঻峘௏೨ํ୵భಇ峕ৱ峃峵ક峨岮峼৯੐峁岝ূ਎੃௏೨শํୢ௜崣嵛崧嵤ଢ଼஢ਚ‫ق‬প᩽੔ে‫ك‬峒ુ৊ଢ଼஢：寿௏೨ํ୵భಇ崮嵤嵆峘਄峴ੌ峩⋇

ぉ長
知康

ぶ︒
︳

զҒ็૱ӡঊ၌Ք୪ጺ‫້֘ב‬ഉৄ੩Ӣէ㕪զғະཎࡿ֭৘ይӡଌஅྙ೧౽࿾֭ኜཎӢէ㕪զҔ֖֊֐ӡ୪ጺ‫້֘ב‬Քଣ೙‫׉‬Ӣէ ֭ూࡔࡴ໲֦Ւႚ੍ೄ֭ᇿ‫࣍ࣤב֖׈‬図 2‑16ো೜঻岶਍ੱ峑௏峮岵峔েણ岶ଛ島峵峲岰岝崷嵤崱એ峕ਸ岲峐崥崽崰એ峘ਘ৲峼৯੐峁峉਄峴ੌ峩
ਫ਼ୈভ௯ବ

二
，
？
：2
：
・
•・
•・
・
・
・
•・
・
・
・
・
•・
・
・
・
•.....................

ഌ጖ӥࡊ඾Քࡊ๺ӥ配慮した設計定期Iii麟 1
こよ●
見守り

殷傭 1
こよ．

見守り・釦つけ盲ー 一36Å൒ᅮဎᎩഞ৪ཨ

Chapter 2 元気なシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』のご紹介•

2‑3

健康寿命延伸テーマの取り組み

37相談員の関与は、従来ある「できないことをサポートする」ということではな

仕掛けは、入居者同士の交流を図るオンライン茶話会や、入居者参加型のくて、「できることを伸ばす」という視点で、「健康寿命延伸のための行動を促す」「Village 写真館」、加えて、バーチャル旅行体験のようなコンテンツを用意し、取り組みを行っている（図 2‑18）。

一シニアの入居者から好評をいただいている（図 2‑19）。

図 2‑18

図 2‑19௏೨ํ୵భಇ崮嵤嵆峘਄峴ੌ峩⋉௏೨ํ୵భಇ崮嵤嵆峘਄峴ੌ峩⋊¾ ৼ୥৩भঢ়ଖ

相I
I
U
l

r'
5
l

日

健康長面

点の

定期::；ーよる¾ َखऊऐُ

։௘‫׽ب׼׬بי׃֧֓׉‬ያሻ ଌஅྙ೧౽࿾֭‫׾ח‬؅‫֐֊֌׈֧֮֞׮י‬ӡզ‫׬࣍ࣤעיעי‬՛‫׽‬է֭ঊዿӢ

岧ৼ୥৩岨

ഌ጖Ӣ

֒‫׈֊׋‬Ӣ嵣ো೜঻峘েણ峼ੴ峴岝峑岷峵岽峒峕崽崑嵤崓崡嵣௏೨শํଳਡ峘崊崱崸崌崡峑ষ৿峼໌峃峙峉峳岷岵岻1

デジクルを活用した嵣峑岷峔岮岽峒峕崽崑嵤崓崡嵣ஂ૧崝嵤崻崡峘଑ো੍ର岹峳峁

茶 話 会／ 医 療 イ ペ ン ト （半 年 に 1回）

੼க௴

ご 入 居 者 の 生 活 に 役 立 つ 情 報 の 提 供 を半年 に1

「
Vi
l
lag
eチャンネル」

回 実 施． お部屋にいながら参加でさる オ ンライ

1 軍●●●●曇●重●が9 -••丙大翼•ヰ• |ン茶 話 会 も閲 催 し 、 ご 入 居 者 同 土 のコ ミュニ

Ill軍長斎 の視点で開発 したコンテ ンツ を繹日配I!.

ケーシ ョンの場に もなっています．連携医療梃

コミュニティラウ ンジに自然と 9 3人が集置 9J．入居者同士の交滋の うつか1
9をつ くります．

関によ るインフル エ ンザ予防接種・などのサービスもおこなっ ています．

〇い 〇 ►
ႈ୰

岾ো೜঻

$'/

ႈ୰

岾ো೜঻

日マ
す'
5
lぶ 己

ႚ੍ೄ၍ౠ֭୪ጺ‫້֘ב‬ଌஅྙ೧౽࿾֭զ֖֊֐է

岧ৼ୥৩岨֒‫׈֊׋‬Ӣഌ጖Ӣ

しかけ.,.件によりま す．

l悶:a::;~の館」$'/

入・壱樟が撮影した．釈先．
鳳覺、花、手作り作品などの写 真 •投稿 いただ , . 配

ઈ৿

౭ു
ઐ૴

,.,る人気の企圃．
畳生み出 し●,.

Քզ‫עיעי‬jࣤ࣍‫׬‬՛‫׽‬էኜཎಐՒଌஅྙ೧֭‫׾ח‬؅‫֧׮י‬‫ת‬՛؈‫׮‬ጦዿ֭֮֞‫֐֊֌׈‬‫׊֘ב‬ႚ੍ೄ֧ະཎࡿ֭‫ؔר‬‫צ؀ؚ‬՛‫׹ب؜׬‬՛‫ؠ‬",;｀’—·:?r1
一 心ス
99入 •‘ " ■ 9,m

これら３つのメソッドを推進していくことが、シニアの入居者の健康寿命延伸につながると考えている。

ここまでの紹介のとおり、『ヘーベル Village』は単なるシニア向け賃貸住宅
ではなく、少子高齢化で増える元気なシニアの皆様に安心・充実した暮らしを提供するとともに、それを少しでも長く続けていただくための健康寿命延伸にも取り組んでおり、提供する建物やサービスを通して、well-being の実現も視野に入れている。

38

Chapter 2 元気なシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』のご紹介

2‑3

健康寿命延伸テーマの取り組み

39

旭化成ホームズは、『ヘーベル Village』以外にも、人生 100 年時代の暮ら

図 2‑22

しの多様化に対応した商品、サービスを用意している（図 2‑21 〜 23）。これらの商品とサービス、住宅事業を通して、建て主様とその家族、入居者様の人生を支えること、それが、我々旭化成ホームズが目指す LONGLIFE という考えජೲ峁峉ো೜঻ଢ଼஢岵峳ে峨島峉ೲ峁峉ো峁峉োো೜঻ଢ଼஢岵峳ে峨島ে峨島島崳嵤崢峕崼崫崧嵒峘岝岝岥嵆崌嵣崡崧崌嵓൛೵岥『マイ・スタイル賃貸
೵岦』 ૹષ嵑崌嵛崲崫崿方である。この LONGLIFE という考え方をベースに、これからも持続可能な賃一貸経営を推進していきたい。

働く夫婦1/)●ら し

寛族の変化と成長に応える

家族が集まる リピングの効亭化にフォ ーカス

柔軟性にフォ ーカス

快遍性にフォ ーカス

reem
u
f
u f

図 2‑20i!

(l

光と風の乙Z火࠸ँถؐ՛ؕ‫֮ׯ‬Ւը‫؍‬՛؎‫ؠ‬ԥԺՀՀԱԷԵթࡒׁ॒֪Ւ

෗ภӻӺӺႩಐ༉֭ภঊ֭໣ዻँ֪ࣤև‫׊‬൒ᆀ֦Ւႚ੍ೄዻ֪ሟ֊֩ᇿ‫ב֖׈‬࿓੝֖Ւ‫ן‬՛‫׿‬՛ዻ֭ಈ઄‫ב‬౫և‫֦֧֒׊‬Ւಏ໗ईႷ֩ഉֽփ֤֎‫ྡྷ֧׉‬༃૪ࢪ‫ב‬ಲଵֽ֖֘Փ

一一
図 2‑23

図 2‑21য়৉峼ણ岵峁峉峴岝ৎ৻峘崳嵤崢峕ૢ岲峉峴嵣嵣য়৉৉峼ણ岵峁峉峴岝ৎ৻峘৻峘峘崳 崢峕ૢ岲峉峴峘崳峉峴ૐ峨峍峐ક峪੼க峼ে峩ল峃峃 岥『コミュニティ賃貸住宅』
崛嵇嵍崳崮崋൛೵ક୧୧岦ૹષ嵑崌嵛崲崫崿
嵂崫崰峼ৢ峂峉崛嵇嵍崳崮崋＋わ尺十（こゃ＾൩岮峕৕峓峬峼
ৄஹ峴়岮୘峋়岰Rヵ岥崊崌崯崊૬৑൛೵
岥೵岦岥岦岥୭୆๾൴൛೵
岥೵岦『アイデア空間賃貸』『環境貢献賃貸』
ૹષ嵑崌嵛崲崫崿

ワークスペースのある
賃 貸住宅

土間のある

賃貸住宅
峜峒峴
峒峴ථ峳
ථ峳峁峘੓ਙ੓ਙ峘਍਍ੱ峼峜峒峴ථ峳峁峘੓ਙ峘਍ੱ峼崷嵤崱崥崽崰૏એ峑

直□NewSaf
ol
e

40

.
、
.
.
.
..

崊崗崮崋崾崟崳崊峘ঽয়峒਍ੱ峼ቸ岲峵൛೵ક୧

Chapter 2 元気なシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』のご紹介＾

2‑3

健康寿命延伸テーマの取り組み

41

Chapter
日本での持続可能なまちづくり・
住まいづくりの取組事例〜

まちを「再耕」する
リブネスタウンプロジェクト
河内 毅文
大和ハウス工業株式会社
東京本社リブネスタウン事業推進部
戦略企画グループ 主任2010 年 4 月、入社。主に戸建住宅地の開発事業に携わり、企画、設計、工事監理業務に従事。
2017 年 10 月より 2 年間、一般財団法人建設経済研究所に出向。2021 年 4 月より現職に勤務し、大和ハウス工業が開発した郊外型住宅団地「ネオポリス」の再耕プロジェクトに取り組んでいる。

の商店街はシャッターが閉まり、まちを歩くと空き家もいくつか見られるように

3‑1 リブネスタウンプロジェクトとはなっている。
図 3‑3 は、兵庫県三木市にある緑が丘／松ヶ丘ネオポリスの現在の写真であ本プロジェクトは、郊外の戸建て住宅地を対象としている。まず、リブネスタ
ウンプロジェクトとは何か、次にこのプロジェクトで現在進めている取組内容について、最後に、このプロジェクトを通じた当社のまちづくりの思いについて報
告する。
図 3‑1

る。ネオポリスは、居住環境が良好な整然とした住宅地であることがわかる。

一
図 3‑2

኱࿴䝝䜴䝇䜾䝹䞊䝥䛾䜎䛱䛵䛟䜚䛾Ṕྐ
大和ハウスグループのまちづくりの翠史

1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿｝2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ
＂恥俎心≫Dai
waHouse.

3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔＂鯰叩心］霜＞㧗ᗘ⤒῭ᡂ㛗ᮇ䛾ఫᏯ୙㊊䛻ᑐᛂ高度経聾咸畳繹の住宅不足『こ紺応

ᮏ᪥䛾ෆᐜ
亭日の内容

䝛䜸
ネ オ 疇䝫䝸䝇
』ス

Dai
waHou,e
甚

᪂䛧䛔
断しい

䜎䛱
まち
▼

1. 䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿㑹እᆺᡞᘓఫᏯᆅ䜢඲ᅜ61䞄ᡤ
全麟ヶ賣

2. ྲྀ⤌ෆᐜ

ᘏ䜉6୓༊⏬௨ୖ䛻䜟䛯䜚㛤Ⓨ

3. 䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔

䕔 1962ᖺ䜘䜚㡰ḟ㛤Ⓨ䕔 ⥲㛤Ⓨ㠃✚3,114ha䕔 ⥲༊⏬ᩘ
67,884༊⏬

© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

図 3‑3

䝛䜸䝫䝸䝇
ネオ噌リス
1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿Dai
waHouse.
2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ

＞3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔
まぢ｀｀｀i，>© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

当社は、高度経済成長期の住宅不足に対応するため、都市郊外に多くの戸建て住宅地を供給した。当社は、これら戸建て住宅地を新しいまち、「ネオポリス」と名付け、全国 61 か所に約６万区画以上の戸建て住宅地を供給してきた。
図 3‑2 下段中央の画像は、ネオポリスの開発当時のチラシである。当時、多くのお客様に一戸建てマイホームの夢を抱いていただきながら、ご購入いた
だいた。
図 3‑2 右の写真は、現在のネオポリスの様子である。月日が流れ、団地内⥳䛜ୣ/ᯇ䞄ୣ䝛䜸䝫䝸䝇䠄රᗜ┴୕ᮌᕷ䠅© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

44

Chapter 3 まちを「再耕」するリブネスタウンプロジェクト

3‑1

リブネスタウンプロジェクトとは45

ここで改めて、郊外住宅地が今どのような状況であるか説明する。

図 3‑5

街開きとともに多くの 30 歳前後の子育て世代とその子どもたちが暮らし始め、

ンとなる。
図 3‑4

1
=

1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿2

Dai
waHouse.

>＞ 3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔
口誌づくりへの思,1、2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ
．取組疇雲

3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔，まちづくりへ直恩い2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ
取網肉容

䛄『 ෌
⪔ 』䛅
冥麟

䛂ᡓᚋ䛾㧗ᗘ⤒῭ᡂ㛗ᮇ䚸ᅵᆅ䜢ษ䜚ᣅ䛝䚸䜎䛱䜢䛴䛟䜚䚸ᬽ䜙䛧䜢⫱䜣䛷䛝䛯⚾䛯䛱䚹
「
皐後の宮度経賓賦長鋼、 土池を切り拓き、まちをつくり、暮らしを育んできた颯たち。
᫬௦䛜኱䛝䛟ኚ䜟䜝䛖䛸䛧䛶䛔䜛௒䚸
時代が大きく変わろうとしている今、䜒䛖୍ᗘ䚸䜎䛱䜢⪔䛧䚸䛚ᐈ䛥䜎䛾ᬽ䜙䛧䜢⪔䛧䚸䛣䛾ᅜ䛾᪂䛧䛔ᮍ᮶䜢⪔䛩䛃
もう一度、まちを瞼し、お客さまの募らしを揺し、この國の新しい未来を熊す」

苓こ䜎䛱䜢䛆䛴䛟䛳䛯㈐௵䛇䛸䛧䛶䚸
まちを〖つくった章任〗として、
䝛䜸䝫䝸䝇䜢䛂෌⏕䛃䛩䜛䛾䛷䛿䛺䛟䚸ネ オ 濯I』ス窓「再生 」するのではなく、෌䜃䛂⪔䛩䛃䛣䛸䛷䛂᪂䛯䛺䜎䛱䛾㨩ຊ䛃䜢๰ฟ
再び「紛す」ことで「新たなまちの魅力 」を倉』柑

]

ん
｀

＜

‑l‑

2021ᖺ4᭶䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁஦ᴗ᥎㐍㒊 Ⓨ㊊年月＇』ブネスタウン事業檬遣鶉蠅足

疇

ばば

﹂

© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

༢㌟㧗㱋ୡᖏ䛾ቑຍ ༢㌟㧗㱋⪅䛾ቑຍ䛛䜙ୡᖏ⁛ኻ䛾㐍⾜䜈

~ᛴ⃭䛺㧗㱋໬䛸ேཱྀῶᑡ
急翠な高齢化と人口渾少

ff届﹂ୡᖏศ㞳䛻䜘䜚ぶ஧ே䜈㧗㱋ኵ፬ୡᖏ䛾ቑຍ

③街 開きより概ね 40年〜 60年

＇卦

ᖺ䡚40ᖺ

のの

と年こ

世 代極
親世がる

︳
︱
‑
︱
︳ 一︷ ︱
g

‑
︑'
こ
︑
'
]

L‑

＇
＂

ぶᏊ䛷3ࠥ5ேᐙ᪘

‑
̲
‑
E
﹃‑
‑
‑
I
.
t‑
̲

叩：

1

＂炉千齢偏

イ．

卜．

ッ

訂代の卿

[﹃

人環

䛆ఫᏯᅋᆅ䛾ேཱྀ䝢䝷䝭䝑䝗䠄䜲䝯䞊䝆䠅䛇

﹈

J

□

㧗ᗘ⤒῭ᡂ㛗ᮇ䛾኱㒔ᕷᅪ䜈䛾ேཱྀ㞟୰䛻క䛔䚸㑹እ䛻ከ䛟䛾ఫᏯᅋᆅ䛜㛤Ⓨ
腐度経賓成長鵡の大額市圏への人口集中 に伴い、郊外に睾くの住宅団地が語曼→ 㛤Ⓨ䛛䜙䠐䠌ᖺ௨ୖ䛜⤒㐣䛧䚸Ꮚୡ௦䛜⊂❧䛧䚸㧗㱋໬䛜ᛴ⃭䛻㐍ᒎ
開発から ゜年以上が緑過し、 子悛代が控立し、宮齢化が急嶽『ご遣晨→ 空き家の増加✵䛝ᐙ䛾ቑຍ䚸䜎䛱䛾Ꮡ⥆༴ᶵ䛻䛴䛺䛜䜛、まち の存続危橿につながる

＞

園

‑

㑹እᆺᡞᘓఫᏯᆅ䛾⌧≧䛸ᑗ᮶
郊外室戸競住宅地の親状と将睾

一1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿Dai
waHouseX7l

そこから 20 年が経過すると、50 歳前後の親世代とその子世代がボリュームゾー

まちの『冥嬉』とは䜎䛱䛾䛂෌⪔䛃䛸䛿~䛥䜙䛺䜛ேཱྀῶᑡ䜔ୡᖏῶᑡさらなる人口譲少や儲祈醗少ͤ➨1ᅇ䛂ఫᏯᅋᆅ෌⏕఍㆟䛃㐃⤡఍㆟ 䠄ᅜᅵ஺㏻┬䠅「再耕」とは、当社代表取締役社長の芳井敬一が表現した言葉であるが、一般的に使用する「再生」という言葉をあえて使用していない。「生きる」という言葉の対になるネガティブな表現を避ける意味合いとともに、まちづくりとは、© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

田畑のように土地を耕し、種をまいて芽を出し、成長して花が咲き、実がなり、さらに、街開きから 30 年〜 40 年経つと、親世代の高齢化とともに、子世代が独立して実家を離れていくため、人口は大きく減少していく。

再び耕してその種をまくといったように、循環して育むものである、という思いが込められている。

さらに、40 年〜 60 年経過すると、親世代も単身化、さらには徐々に減っていき、世帯数の減少や空き家の増加が目立つようになる。
現在、ネオポリスは正に図 3‑4 の②と③の中間であり、このままではまちの存続が危ぶまれているような状況となっている。
このまちの危機に対し、住まい手にとってもう一度マイホームを手に入れたときのような夢のあるまちにしたい、という想いを実現する取組が「再耕」である。

46

Chapter 3 まちを「再耕」するリブネスタウンプロジェクト

3‑1

リブネスタウンプロジェクトとは47

リブネスタウンの「リブネス」とは、「生きる」を意味する「リブ」と状態を表

リブネスタウンプロジェクトとは、既存のまちを、人々が生き続けられる、持続・す「ネス」を組み合わせた造語であり、当社の住宅ストック事業のブランドであ発展していくまちにする取組であり、「住み続けられ、新たに住みたくなり、持続・る。これにまちを表す「タウン」をつけ、「リブネスタウン」と呼んでいる。

発展するまちを地域住民と共創する」、をパーパスとして掲げ、取り組んでいる。

図 3‑6

一
図 3‑7

一 匹盃
䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖リ
ブネスタウンプロジェクト

1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿

乞―

―

￨

Dai
waHouseR3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔。家宅づ胃／り璽い口取諷贋言2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ

STown〉

プロジェクトにより目亨言すまちの憂䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛻䜘䜚┠ᣦ䛩䜎䛱䛾ጼ

1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿シ

Dai
waHouseR。家ちづ口り八 w璽
ぶ＼3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔

2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ
ロ麟諮l疇

人・街・暮らしを、いつまでも輝かせたい。

＇＊
昌 9o9知""'s,け編→化A9
PURPOSE⏕䛝䜛ឤື䛜⫱䜑䜛䜎䛱
生きる感馳が育める家ちఫ䜏⥆䛡䜙䜜䚸᪂䛯䛻ఫ䜏䛯䛟䛺䜚䚸ᣢ⥆䞉Ⓨᒎ䛩䜛䜎䛱䜢ᆅᇦఫẸ䛸ඹ๰䛩䜛
笠壽続げら乳、瓢茫に長尋茫くなり、驚筐口畳晨亨る宣ち甕嬬誡竺昆と挟言』言る

VISIONⱝ䛔ୡ௦䛻䛸䛳䛶䚸ാ䛝䜔䛩䛟Ꮚ⫱䛶䛧䜔䛩䛔ᴦ䛧䛔䜎䛱

一
・
[
‑

䛂෌⪔䛃䛾ඛ䛻䛒䜛ᮍ᮶䜢䚸ᆅᇦఫẸ䛸䛸䜒䛻ᥥ䛝䚸『冥繕J@)彎：：応る攣皇甕、嬉箪長皇ととも『二璧彎、㧗㱋⪅䛻䛸䛳䛶䚸
裏齢誉にとって、೺ᗣ䛻Ᏻᚰ䛧䛶ᴦ䛧䛟㐣䛤䛫䜛䜎䛱
儘康に蜜 ubして楽しく過ごせる家ち,l了．

ఫ䜏⥆䛡䜙䜜䚸᪂䛯䛻ఫ䜏䛯䛟䛺䜚䚸ᣢ⥆䞉Ⓨᒎ䛩䜛䜎䛱
竺み続けられ、類たに性みたくなり、持続口曼属するまち䜎䛱䛵䛟䜚䝰䝕䝹䜢඲ᅜ䜈ᒎ㛤䛩䜛
宣ちづくりモデj)口を全言へ言聾亨る© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

開発から40 年以上たったまちをどのように持続・発展させていくのかというと、公園や道路といった生活インフラ、子育て・仕事・医療といったまちに必要な機能、まちづくりに関係するプレーヤー、これを「キャスト」と呼んでいるが、これら３つを紡ぐことだと考えている。例えば、これまで当社はインフラを整備し、それを行政に移管し、住宅をお客様に販売して終わりという事業だったが、これからは、まちの未来のために何をすればよいかという発想で、ほかのキャストの方とつながり合いながら、共にまちの魅力をつくっていく、それを「紡ぐ」というふうに表現している。

48

Chapter 3 まちを「再耕」するリブネスタウンプロジェクト

3‑1

リブネスタウンプロジェクトとは49

図 3‑8図 3‑9䜎䛱䛾㨩ຊ䜢㧗䜑䜛䛯䜑䛻
まちの魅力を高めるために欠1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿Dai
waHouse.

区― 2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ
．取籠内容＞ 3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔．まちづくりへの思い〉一䜎䛱䛾㨩ຊ䜢㧗䜑䜛ᶵ⬟䜔௙⤌䜏
まちの魅力を寓める襖餞や仕組あ1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿2

Dai
waHouse.

>>＞3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔
・家ちづくりへの思い2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ
．取絹内容

䛆䜾䝹䞊䝥఍♫䛻䜘䜛䝅䝘䝆䞊䛾䜲䝯䞊䝆䛇どグループ会竺 1::- よるシナジーのイメージ〗
㐟䜃
ᩍ⫱
ಖ⫱

⛣ఫ䞉ఫ䜏᭰䛘

ఫ䜏⥅䛞

་⒪

Ꮚ⫱䛶
㜵≢㜵⅏

⮬἞఍
ఫẸᅋయ

⛣ື䞉㓄㐩ᨭ᥼䜎䛱䛻ᚲせ䛺ᶵ⬟ാ䛟㎰ᴗ㞀䛜䛔⪅㞠⏝

ఫ䜎䛔ᡭ

࿘㎶᪋タ
㐠Ⴀᅋయ

ᆅඖ⮬἞య
♫఍⚟♴༠㆟఍䝁䝭䝳䝙䝔䜱
コミュニテゴ
䝷䝪
三
竺一

．
竪=
：
● ●●―

霞カロ
㟁ຊ䞉
䜶䝛䝹䜼䞊
エネルギー

0 唸

い
モ，
亡
だ99

䛄 ⣳䛠 䛅

⏕ά䜲䞁䝣䝷㐨㊰䞉ㄪᩚụ
⏕ά฼౽
䝰䝡䝸䝔䜱
䝰
᪋タ
ከᵝ䛺ఫᏯ

䜻䝱䝇䝖

኱࿴䝝䜴䝇
䜾䝹䞊䝥

ᅜ䚸኱Ꮫ䚸
䝁䞁䝃䝹䝍䞁䝖
䝟䞊䝖䝘䞊(ඹྠ஦ᴗ⪅)

䝃䞊䝡䝃䞊(ᆅඖ௻ᴗ➼)

䜎䛱䛾ᮍ᮶䜢ඹ䛻ᥥ䛝䚸䜎䛱䛾㨩ຊ䜢ඹ䛻䛴䛟䜚䚸
まちの未来を共に撞き、まちの魅力を其につくり、ᣢ⥆䞉Ⓨᒎ䛩䜛䛂䜎䛱䛃䜢┠ᣦ䛩
持続口曼晨する『まち」を目指すవᬤ䞉奎䝣䝺䜲䝹ண㜵
2kil
し翌肪䝷䞁䝗䝞䞁䜽䞉
ラン；バンク o✵䛝ᐙ䝞䞁䜽
空き家バンクR.

D AI
W A OYALHoTEL

四 e
s
s

o‑
‑ ‑

.
,
,
.
a
^[AS,

ᆅᇦάືᣐⅬ継墟活励皇直䜎䛱䛵䛟䜚ே㈈まちづ依足』監

贔
ロ
●
●n
ヽし芦
● ●‘‘9•Tで贔ow
●●＊n
・
・
た

●
贔
ロ
●
l
!
¥
i
f
f
l
9
し
●
●
＂
.
,
賣
T●
a
會
●
,
,
,
，
、
．
．
.
.
.
.
.
.
.
・
↓
蜻
馴
'
會 ず
い≫

｀が• " "枷• 9
9
9‑.
.
,
".
..
.

育児、敦育
⫱ඣ䚸ᩍ⫱
巧

NAS

.
...
.
.
.
I
I

0●'●‑..~:．
ー
ぐ
.
,
.
.
.‑
.
.
.
.
.
.
.
.

゜゜

・
涅 MEDIATECHINCo—••

唸~ -os.,...

』ふ
：
。
こ
？
芯
亡

䜎䛱䛵䛟䜚⤌⧊
まちづくり組戟〇だୖ㒓 䝻䞊䝋䞁㔝୐㔛䝔䝷䝇ᗑ. ~!~.

```~・
に
"• ・
・
・
‑
.
.

凶可
9蒙轟~u，"．~ダ" "mt.

9~-·䝷䜲䝣䝃䝫䞊䝖
フ竺屯ート
乏1

䝰䝡䝸䝔䜱
モビリティ

い
ら
え
吐
戸
＇・

ICT䝫䞊䝍䝹/ポータル
PDS䝅䝇䝔䝮
システム``"• こ•疇“!'r,ia
9 ,999Tそ~--.
•-•,.

lw
.
.
.U
=
t
,‑
oN

ᆅᇦໟᣓ䜿䜰
地壌包括ケア㐃ᦠ
運携～ぃ9•0U9叫
息9 9

௙஦䚸ാ䛟
仕亭｀働く

䜎䛱䛾
まちの
䝁䞁䝅䜵䝹䝆䝳
コンシェルジュ〇 四一い心〇•ャ௓ㆤᣐⅬ ᆅᇦඹຓ೺ᗣቑ㐍஫ຓබᅬ⥳ᆅ 䝁䝭䝳䝙䝔䜱
බ
䝔䜱
䜱
ᣐⅬ

l

9

୕ᮌ⥳䛜ୣ 䝃䝔䝷䜲䝖ᣐⅬͤୗ⥺䛿ᐇド୰䛾ᶵ⬟䚸௙⤌䜏
X下船は実正中む犠龍」上緑みఫẸ䛾ኌ䜢⫈䛝䚸䝙䞊䝈䜢῝ᇼ䜚䛧䚸ᐇド䛛䜙ᐇ⿦䜈
佐民の声を聴き、ニーズを票堀りし、実置から冥撃ヘ© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

当社グループは、様々な分野で事業を展開しており、シナジーを生かした多くのサービスを提供できる。もちろん全ての機能を当社グループだけで提供できるわけではないため、他社にも積極的に参画していただきたい。まちに今何が求められているのか、将来このまちに何が必要なのかということを、住まい手の声を聴きながら実証を重ね、実装へ移していくことが求められている。
私たちは、これまでのまちづくりの反省を踏まえ、産官学民がスクラムを組ん
で、それぞれ目的は異なりつつも、持続・発展するまちという共通の思いを胸に、まちづくりの在り方を描いていきたい。

50

Chapter 3 まちを「再耕」するリブネスタウンプロジェクト

3‑1

リブネスタウンプロジェクトとは

51

一
一
図 3‑10

家
ちを宣える『キャスト」
䜎䛱䜢ᨭ䛘䜛䛂䜻䝱䝇䝖䛃1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿Dai
waHouseR区。取祖言響2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ

ఫẸᅋయ

つไ䞉ㄏᑟ

䞉ᣢ⥆ྍ⬟䛺㐠Ⴀ䞉䜎䛱䛾ㄢ㢟ゎỴ䞉䜎䛱䛾౯್ྥୖ

Ẹ㛫
஦ᴗ⪅

ఫẸ
ᅋయ

〉

ఫẸ

ᚑ᮶䛾䜎䛱䛵䛟䜚䛵䛟䜚⾜ᨻ3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔
口麟づ］り： OO思い኱Ꮫ䞉♫఍㈉⊩䞉ᆅᇦ㈉⊩䞉䜎䛱䛵䛟䜚䛾Ꮫ⾡ⓗ䝰䝕䝹໬䞉ᶆ‽໬䞉ேᮦ⫱ᡂఫẸ⾜ᨻ䛸ఫẸ䛸䛾㛫䛷༠㆟䛥䜜䚸Ẹ㛫஦ᴗ⪅䛿⾜ᨻ䛾つไ䜔ㄏᑟ
䛾ୗ䛷άື

⾜ᨻ
䞉䜎䛱䛵䛟䜚䛾㈇ᢸ
㍍ῶ䞉Ẹ㛫⛣ㆡ䞉䜎䛱䛾౯್ྥୖ

䞉䜎䛱䜢౽฼䛻䞉䜎䛱䛻ឡ╔䜢䞉Ᏻᚰ䛧䛶ఫ䜏⥆䛡䜙䜜䜛䞉䜎䛱䛾౯್ྥୖ

኱࿴䝝䜴䝇
䜾䝹䞊䝥
䞉♫఍ㄢ㢟䛾ゎỴ䞉㢳ᐈ䛸䛾㛵ಀᙉ໬䞉䝇䝖䝑䜽䝡䝆䝛䝇䛾ᙉ໬䞉᪂䛯䛺䝃䞊䝡䝇ᒎ㛤ఫ䜏⥆䛡䜙䜜
竺み続けられ᪂䛯䛻ఫ䜏䛯䛟䛺䜚
新たに住易たくなり䝃䞊䝡䝇஦ᴗ⪅祷讐瓢晨する叶→ᣢ⥆䞉Ⓨᒎ䛩䜛
䞉䝙䞊䝈䛻ᛂ䛨䛯஦ᴗᒎ㛤䜎䛱䛾ඹ๰
誌 の䝅䝇䝔䝮஦ᴗ⪅事業章ク 䞉᪂䛯䛺䝃䞊䝡䝇㛤Ⓨク 䞉㢳ᐈ⋓ᚓ99䞉䜎䛱䛵䛟䜚䛾DX໬
䞉ᆅᇦ䛾䝡䝑䜾䝕䞊䝍ά⏝䞉᪂䛯䛺䝡䝆䝛䝇
ᶵ఍๰ฟ⏘ᐁᏛẸ䛾䛭䜜䛮䜜䛜䚸୍㒊㔜䛺䜚䛴䛴␗䛺䜛┠ⓗ䜢ᣢ䛱䛺䛜䜙䚸
匿言學昆□ そ霜ぞ芯口［ー詈重宣~）ロつ晨拿る口的宣詩ちな9ら、『賃讐畳晨できる宣ち口虞鸞』」とい 9
大きな口的『二胄白口って、䛂ᣢ⥆Ⓨᒎ䛷䛝䜛䜎䛱䛾ඹ๰䛃䛸䛔䛖኱䛝䛺┠ⓗ䛻ྥ䛛䛳䛶䚸太
和IJい］スグ］レープ9/J＼プとなって取麓む኱࿴䝝䜴䝇䜾䝹䞊䝥䛜䝝䝤䛸䛺䛳䛶ྲྀ⤌䜐© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

3‑2 取組内容
ここからは、当プロジェクトが実際に取り組んでいる内容について説明する。
全国に 61 か所のネオポリスがある内、現在８団地で活動を実施している。
図 3‑11‑䛂෌⪔䛃άື䜢ྲྀ䜚⤌䜏ጞ䜑䛯䝛䜸䝫䝸䝇膚麟』疇蜀を取り組凡始めた＊＊和』ス1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿
ロリラ字コ食◇ニプロジェク［とはຍ㈡ᯇ䛜ୣᅋᆅ
躙賀帳 丘団22䠊ྲྀ⤌ෆᐜ

䠄▼ᕝ┴ຍ㈡ᕷ䠅（石』 I県加賀市）
1976ᖺ㛤Ⓨ
年関発 1,460༊⏬
区回⥳䛜ୣ/ᯇ䞄ୣ
縁慧丘歳ヶ丘
䝛䜸䝫䝸䝇
ネオ噌リス

Dai
waHouseR3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔
麟づ胃りへ履い〉ᡤἑ䝛䜸䝫䝸䝇
胴ネオ心りス
埼玉限所沢市）䠄ᇸ⋢┴ᡤἑᕷ䠅
1970ᖺ㛤Ⓨに固年＂発 483༊⏬

ྲྀᡭ໭䝛䜸䝫䝸䝇
翼号号じ霜詞叶りス䠄Ⲉᇛ┴䛴䛟䜀䜏䜙䛔ᕷ䠅
茨竣隈つくばあらい市）
1979ᖺ㛤Ⓨ
年開発 382༊⏬
区画䠄රᗜ┴୕ᮌᕷ䠅（兵庫県三木市）
1971ᖺ㛤Ⓨ
年開発 5,600༊⏬
認画㜰ᛴ໭䝛䜸䝫䝸䝇
翫急」：ネオ濯リୖ㒓䝛䜸䝫䝸䝇
郷＊＊心］ぇ䠄රᗜ┴ᕝすᕷ䠅（兵庫県』 I西市）
1974ᖺ㛤Ⓨ
年開景 3,950༊⏬

䠄⚄ዉᕝ┴ᶓ὾ᕷ䠅神奈』 I県置浜市）
1972ᖺ㛤Ⓨに固年開発 700༊⏬

㜰༡䝛䜸䝫䝸䝇
翫享ネオ心］ス㇏㔛䝛䜸䝫䝸䝇
星ネオ濯口ぇ䠄኱㜰ᗓἙ༡⏫䠅（宣匿膚洞寄町）
1972ᖺ㛤Ⓨこ
年開発 2,360༊⏬

䠄୕㔜┴ὠᕷ䠅
三重県津市）
1977ᖺ㛤Ⓨ
年開発 2,300༊⏬
塁画⌧ᅾ䠔ᅋᆅ䛻䛶෌⪔άື䜢ᐇ᪋裏賽巳望嬬にて冥諭疇鵞彎宣算© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

まず、活動を始めたばかりの取組を紹介する。
図 3‑12 は、兵庫県川西市にある阪急北ネオポリスの取組である。当社の活動をまずは住まい手に認知していただくため、地域のイベントに参加した。そのイベントで、右上の写真にあるような桜の花をかたどった画用紙に、住まい手にまちの自慢を書いてもらい、パネルに木を描き、そこに貼っていただいた。そうすると、中央の写真のように、たくさんの住まい手の思いが集まり、１本の大52

Chapter 3 まちを「再耕」するリブネスタウンプロジェクト

3‑2

取組内容

53

きな満開の桜の木が完成した。こういったイベントを通して、住まい手がまちのいう住まい手の声とともに、買い物の課題も浮き彫りになっていたため、コンビ

ことをどう考えているかを把握でき、さらには、その中から地域の課題や必要なニを併設したコミュニティ施設を 2019 年にオープンした。住まい手が単なる利サービスを検討するヒントにすることができた。

用者ではなくボランティアとして参加し、施設の清掃や訪れた方とのコミュニケー

図 3‑12

ションといった役割を担っている。

‑

STEP1䠖ඹ๰䜲䝧䞁䝖䛻䜘䜛ᆅᇦ஺ὶ
羹書』イペン日二よる響濾交麓
1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿
リゾ字コ亨◇ンクロジェク［と『霊メDaiwaHouseR麟／《り八］瓢
3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔

2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ

㜰ᛴ໭䝛䜸䝫䝸䝇
2021/11/13 ኱࿴䝣䜵䝇䝍

〉

ピ ／

ノ …—a

￡
コ

\

図 3‑13‑：
口量ニニ予了鬱虐宣謬言しt::雲璽［
STEP2䠖䝁䝭䝳䝙䝔䜱ᣐⅬ䜢ά⏝䛧䛯ᐇド
1』ゾ拿コ知らンプロジェ只疇シ
1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿

三木誇釘丘拿才噌］夏୕ᮌ⥳䛜ୣ䝛䜸䝫䝸䝇二量ュニ予｛籠酌 『た宣はしさんち』䝁䝭䝳䝙䝔䜱᪋タ䛂䛯䛛䛿䛧䛥䜣䛱䛃［2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ

Dai
waHouseR〉 3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔
・まちづくりへ□思い）

上纏字オ心 I／夏ୖ㒓䝛䜸䝫䝸䝇
宕鑓二量ュニ汽た［ス怠ーコ『野七呈予詈買』
ᗑ⯒䝁䝭䝳䝙䝔䜱䝇䝨䞊䝇䛂㔝୐㔛䝔䝷䝇䛃牙房䞉⥳䚸⮬↛䛜ከ䛔 䞉බᅬ䛜ከ䛔 䞉✵Ẽ䛜䛝䜜䛔心䞉ᬒⰍ䛜䛔䛔
䞉䜏䜣䛺䜔䛥䛧䛔 䞉䜲䝧䞁䝖䛜䛯䛟䛥䜣䛒䜛䞉䛴䛺䛜䜚 䞉䝃䞊䜽䝹䞉Ꮚ⫱䛶䛧䜔䛩䛔
子 育てしやすい 䞉㏆ᡤ඲య䛷Ꮚ⫱䛶䛧䛶䛔䜛
豆 所主体で子育てしている䞉㥐䛻㏆䛔
釈 に 近い 䞉㧗㏿㐨㊰䛾䜲䞁䝍䞊䝏䜵䞁䝆䛻㏆䛔
高 這道品のインター五 ンジに近い䞉⮬↛䛜ከ䛔
空 笠がきれい 䞉䛔䛝䜒䛾䛜䛯䛟䛥䜣
。
｀
｀ ：く
： さん
自 璧 が 鱈 䞉✵Ẽ䛜䛝䜜䛔

ロ位園が参い 䞉Ꮫᰯ䛜ᴦ䛧䛔
口
学校が楽しい䞉බᅬ䛜ከ䛔
䞉䜏䜣䛺䜔䛥䛧䛔
ロおんな心さしい 䞉䜲䝧䞁䝖䛜䛯䛟䛥䜣ロ
イ久ン日がたくさんᆅᇦఫẸ䛸ඹ䛻ᐇド䜢ᐇ⿦䜈䛴䛺䛢䜛鑢填竺星と鯰『二皇瓢皇宣麟へ □なげる䞉኱ே䛜༠ຊ䛧䛶䛔䜛ロ大人が協力している 䞉ᗈ䛔口広い䞉௒䜎䛷䛾䜎䛱䜘䜚㐣䛤䛧䜔䛩䛔ロ
今までのまちより過ごしやすい© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

䜲䝧䞁䝖䜢㏻䛧䛶ᆅᇦఫẸ䛾ኌ䜢䝠䜰䝸䞁䜾䛧䚸ᆅᇦ䛻ᚲせ䛺ᶵ⬟䜔䝃䞊䝡䝇䜢᳨ウ｛ベントを這して嬬濾笠昆
oo言をにアリングし、熔濾『こ己暑鱈渇騎筐や号ーピスを検 討© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

また、「住み継ぎ」の試みも始めている（図 3‑14）。高齢の住まい手からは、子どもが家を出ていき、夫婦だけでは広すぎる、といった生活と住まいのミスマッ

図 3‑13 は、さらにステップアップした取組の紹介である。まちを持続させてチを感じていたり、今後、身体が衰えても、できるならネオポリスから離れたくいくためには、住まい手にとって必要な施設を住まい手が自ら運営していく必要ない、という声を聞いている。そういった方々に対し、暮らしに合った住まいに移っがあるため、その実現に向けた実証を行っている。

ていただき、空いた家へ子育て世代に入ってもらうということを検討している。

図 3‑13 左側の三木緑が丘ネオポリスでは、住まい手が気軽に立ち寄れるサ

これを整備するためには、ハード整備はもちろんのこと、ファイナンスの仕組み

テライト拠点を 2022 年１月にオープンした。縁日や寄せ植えイベント、地元有やサポート体制を構築していきながら、まずは住まい手に向けたアンケートの実

志の方との対話を通して、自分たちのコミュニティ施設にしていただく取組を行っ

施やワークショップを開催することで、住み継ぎに対してどのような思いを抱いてている。

いるのか、調査を始めている。

図 3‑13 右側、横浜市の上郷ネオポリスでは、まちの中にお茶場が欲しいと

54

Chapter 3 まちを「再耕」するリブネスタウンプロジェクト

3‑2

取組内容

55

一

図 3‑15 は未だ構想段階だが、サービスを共通の基盤で利用できるプラット

図 3‑14Dai
waHouseR

フォームを構築することを検討している。このプラットフォームでは、あらゆるキャ〉 3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔
・まちづくりへ⑦思い ）ストがサービスの担い手としても受け手としてもアクセスできるものを想定してい：『竺壽襲言』ヘロデ誓ンンジ
STEP2䠖䛂ఫ䜏⥅䛞䛃䜈䛾䝏䝱䝺䞁䝆￨.
1』ゾ字塁食ウンプロジェ賛虞〗1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿‑2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ

•高齢者は、 生活スクイルと家とのミスマッチ を感じている•生活の変化に合わせて 、 団地内住み継ぎ を行った

図 3‑15・家族から同居の話を受けているが、今の コミュニティの外に出たくない
【対応策】

.
.
.
.
.
.
.
くセカンドラ｛フ＞䠘䝉䜹䞁䝗䝷䜲䝣䠚

0忘齢者の住み継ぎのサポート
0高齢者が住みたいと思い、家族が安心できる住宅の提供
0まちの中で住み継 ぐ仕組みを組み込む
汗
ど 鱗出皇＞
䠘Ꮚ䛹䜒䛾ฟ⏘䠚;=悶； 軋〉
3䠘ఫᏯ㉎ධ䠚
＜住宅闊
入>親： 60恵以に

*

！］
il
P f
三
丑
i
3

残
1
i
l
i
設
定 ロー ンによる 住宅購入

*

*

□

噂謬□
魃方宣宣めるプ詈ッ 賢ーム
STEP3䠖䜎䛱䛾㨩ຊ䜢㧗䜑䜛䝥䝷䝑䝖䝣䜷䞊䝮Dai
waHouse,.

〉 3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔
・麟づくり入 w思い ）1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿リ 謬 叉 食 ウ ン プ ロ ジ ェ2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ
賛とは〉‑.

生活に合わせて選択住宅のダウンサイ ジング等䠘Ꮚ䛹䜒䛾⊂❧䠚<子ど
紐 孜 立＞軋〉攣令拿疇〕
賃貸 住宅に 忌住一る。

【住まいに関する住民の方の声】

毎月 の支払元本支払完 7
セカンド ライフ桔討

新たな
住 まいに
住み継ぐ

l
>
Im
⑫

iでの売却

生活に見合う貸貸住宅等へ住 霞 ぎ

芯
芯
；
』I
>::::~~:::::入二 ／ジ シー＝ィ一

ファイナンスの仕祖みやサポート体制を構築、
コミュニティ内での安心した 「住み継ぎ」を実現

地域包括ケア遍携

ランドバンク空き軍バンク

サーピサー（
地元企業等）

サービスの接供フレ

し・予防

モビリティー』l

国、大学、

l サービスの注文

工
翌
i
‑I j畠
ー

胃児、教青

コンサルタント
まちのコンシェルジュ

仕事，働く
／ゞ

大和ハウス
グループ

まちの魅力を高めるプラットフォーム© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

自治会
住民団体

地元自治体
社会福祉協議会䜎䛱䛾㨩ຊ䜢㧗䜑䜛ྛ✀䝃䞊䝡䝇䜢୍ᣓ䛷฼⏝䛷䛝䜛䝥䝷䝑䝖䝣䜷䞊䝮䜢᝿ᐃ
家ちの鶯力を宣める各種号ーロスを一箔で寧』胃できるプョッ［ジオームを祠宝© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

56

Chapter 3 まちを「再耕」するリブネスタウンプロジェクト

3‑2

取組内容

57

図 3‑173‑3 まちづくりへの思い

太 OO /J▽ウスグ〗］ープOO 攣ちづくり OO 亭ーワーロ
኱࿴䝝䜴䝇䜾䝹䞊䝥䛾䜎䛱䛵䛟䜚䛾䜻䞊䝽䞊䝗1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿I]ブ亭ス食ウンプロジェ賛とは＞〉

32䠊ྲྀ⤌ෆᐜ
・麟 疇Dai
waHouseRl ￨3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔

本プロジェクトにより、当社がもともと強みとしていた新規の不動産開発（図⚾䛯䛱䛾ྲྀ⤌䛾䜻䞊䝽䞊䝗䛿䚸

3‑16、緑色部分）に郊外住宅地の再耕活動も加え、川上から川下までを一貫『分げ隔てなく』＝ DE&I䛄ศ䛡㝸䛶䛺䛟䛅䠙
䠄Diversity, Equity 䠃 Inclusion䠅

したプロデュースが提供できるのではないかと考えている。
そして、本プロジェクトで構築した仕組みやノウハウを新規のまちづくりにも展䛒䜙䜖䜛ே䚻䛾ኌ䛻⪥䜢ഴ䛡䚸䛭䜜䛮䜜䛻ᛂ䛨䛯ᵝ䚻䛺䝃䞊䝡䝇䜢ᥦ౪䛧䚸䛹䛾❧ሙ䛾᪉䚻䛻䜒ᆅᇦάື䛻ཧຍ䛧䛶䜒䜙䛖䚹開することで、しっかりサイクルを回して持続可能なまちづくりの体制を整えていきたい。
図 3‑16ヽ኱࿴䝝䜴䝇䜾䝹䞊䝥䛾㛤Ⓨ஦ᴗ
大和ハウスグル＝プの開曼事集1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿
リゾ字コ9 ]ニプロジェク［とは凌2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ
ロ取諷口言

>

Dai
waHouseR. ￨3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔

〖二 貢 鵬
䛻㈉⊩䞉୍⏕ᾭ䛻ᐤ䜚ῧ䛔䚸䛣䜜䛛䜙䛾ୡ௦䛸䜒Ḽ䜃䜢ศ䛛䛱ྜ䛘䜛㛗ᮇどⅬ䛾஦ᴗ䜢ᒎ㛤
口一生嚢に寄り葦し＼こ計立ら O
O営筐とも瞥び詈叶］予合える塁
鋼 讐 嘉 の窒 業を星開䛆㛤Ⓨ஦ᴗ䛾䝞䝸䝳䞊䝏䜵䞊䞁䛇一闘闘Iᕝୖ䛛䜙ᕝୗ䜎䛷䜢䝖䞊䝍䝹䝥䝻䝕䝳䞊䝇

ㄪ
ᰝ
◊
✲

᝟
ሗ
཰
㞟

௻
⏬
ᥦ
᱌

஦
ᴗ
໬

௻
⏬
タ
ィ

㐀
ᡂ
ᕤ
஦

ᅵ
ᆅ
㈍
኎

෌⪔άື
஦ᴗ㛤Ⓨ

⟶⌮㐠Ⴀ

一
図 3‑18ヽ䞉䛭䛾ᆅᇦ䛻ఫ䜎䛖ே䚻䛜⏕䛝䜛Ḽ䜃䜢ឤ䛨䜙䜜䜛⏕ά䜲䞁䝣䝷䜢䛴䛟䜚䚸ᆅᇦ♫఍䛾෌⏕王 の 嬬嬬に住家 9
人虐が生きる酢び警野口ら言：生忌｛ニフ詈を？］［ 娼誡讐食の喜生© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

䛚䜟䜚䛻
臼
わ
り
『
：
：

1䠊䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛸䛿Dai
waHouseR>―3䠊䜎䛱䛵䛟䜚䜈䛾ᛮ䛔

2䠊ྲྀ⤌ෆᐜ
庁組内響᪤Ꮡ䛾䜎䛱䛜ᣢ⥆Ⓨᒎ䛩䜛䜘䛖
厩存の家ちが鋳続曼晨するよう䛂෌⪔䛃䛻䜘䜛䜎䛱䛾㨩ຊ๰ฟ䜢ᅗ䜚⥆䛡䜎䛩『喜馨』による家ちの魅力言』出を置り続け家す

ー '

麟地ロー
ᕷ⾤ᆅ෌㛤Ⓨ

᳃ᯘఫᏯᆅ

：―
／
：
―
:―
‑
‑

䝸䝤䝛䝇䝍䜴䞁

ᙜ䝥䝻䝆䜵䜽䝖䛷ᵓ⠏䛧䛯௙⤌䜏䜔䝜䜴䝝䜴䜢᪂䛯䛺䜎䛱䛵䛟䜚䜈ᒎ㛤© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

ୖ㒓䝛䜸䝫䝸䝇䞉㔝୐㔛䝔䝷䝇© 2022 Daiwa House Industry Co., Ltd. All rights reserved.

まちづくりのキーワードは「DE&I」。多様性、公平性、包摂性と訳されるが、2022 年５月に発表した当社の第７次中期経営計画においても、これを私たちがつくり出したい社会と表現している。

58

Chapter 3 まちを「再耕」するリブネスタウンプロジェクト

当社のプロジェクトはまだ始まったばかりだが、今後もまちが持続・発展する
ように、まちの魅力創出を図り続けていきたい。

3‑3

まちづくりへの思い59Chapterer
日本での持続可能なまちづくり・
住まいづくりの取組事例〜

Fujisawa サスティナブル・
スマートタウンの取組み
熊谷 一義
パナソニック ホームズ株式会社
プロジェクト推進部 室長
戸建・マンション分譲・アセットの設計・監理、事業用地開発に携わる。現在は、『想像を超えたくらし』・『健幸と生涯活躍の街』の実現を目
指した新たな街を地方創生のモデルとすべく、57団体が参画する「アップデートシティ協議会」にプロジェクトマネージャーとして参加。

4‑1 パナソニックのサスティナブル・
スマートタウン
（SST）
とは

一
図 4‑1

ঃॼ९ॽॵॡभ१५ॸॕॼঈঝ‫؞‬५ঐ‫ॱॺش‬क़থ‫ق‬667‫ك‬धमऎैख৅୳भ‫ڱؚ‬णभী৙૯૵१‫ش‬অ५धਓ઻৾‫؞‬કড়૞ਸपेॊਤ৲खਢऐॊऽठतऎॉ

本日は、神奈川県藤沢市で、パナソニックグループを代表幹事とする協議会

ऎैख৅୳21 社で進めている「Fujisawa サスティナブル・スマートタウン」の取組みを紹゜५ঐ‫ॺش‬૬৑
ঐ ॺ૬
ਝੑ

r
で芦
庄？ー全

५ঐ‫ॺش‬ॖথইছ
ॺॖথ

ଡണ
スマ

0

その「暮らし」の実現のために、パナソニックグループやそこに住まう住民、地域の方、自治体、パートナー企業、大学等の学術機関・教育機関等、さまざまな方と共創し、社会課題解決と持続的なまちの発展を目指している。そして、そのまちに分野横断型の５つのサービスを展開する。

『くらし発想と、分野横断型の５つのサービス、産官学・住民参加による進化し続けるまちづくり』、それがパナソニックのサスティナブル・スマートタウン

0Communi
t
y Wei
l
n
e
s
s

を考え、その暮らしを実現するために空間設計を行い、インフラを構築していく。
あくまでも、そこに住まう人々の「暮らし」から発想していくのである。

9「
'
̀

一

ঃ ॺॼ
ঃ‫شॼॺش‬੫঵‫؞‬প৾

৉ୠ‫؞‬કড়

ુ൉

一
一がちと捉えられるが、そこに住まう人々に対してどのような暮らしが提案できるかMころからスタートする。パナソニックというと、企業イメージから、技術が先行しy

パナソニックによるまちづくりは、そこに住まう人々の暮らしを起点に考えると

•>

•>

y

ঐ ॺছॖ
५ঐ‫ॺش‬ছॖই
઀੧

s

介したい。

ਓ઻৾‫؞‬કড়૞ਸਓ઻৾કড়૞ਸਤ৲खਢऐॊඌ

ী৙૯૵஑भ
‫ڱ‬णभ१‫ش‬অ५ঃॼ९ॽॵॡ
バ
ঽ੘৬

一

঺ভୖ਻भ
ੰৠ

ಲਢ৓ऩ
ඌभ৅ன

&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

図 4‑2


१५ॸॕॼঈঝ‫؞‬५ঐ‫ॱॺش‬क़থ‫ق‬667‫ك‬भன৫ઢ૕॑ຜજॉप‫ؚ‬ഹਣ‫ؚ‬฾িषधঽ঺ੵৃ඄৉॑ગ৫৅ख
হ঵ણ৷‫ੋ৽ق‬ਙ‫ؚك‬৉ୠୖ਻ੰৠ‫঺ق‬ভਙ‫঺ؚك‬ভୖ਻ੰৠ‫ق‬୭୆ਙ‫॑ك‬ৰᄷ

ઢ૕ੵৃ

ഹਣੵৃ

2014

2018

฾িੵৃ

（SST）である。今回紹介する藤沢を皮切りに、綱島、吹田と、自社工場跡地の再開発を通し、事業活用、地域課題解決、そして社会課題解決の実践を行っている。
&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG
&RS\ULJKW#3DQDVRQLF $OO ULJKWV UHVHUYHG

62

Chapter 4 Fujisawa サスティナブル・スマートタウンの取組み

4‑1

パナソニックのサスティナブル・スマートタウン（SST）とは

63

°
一

4‑2 Fujisawa サスティナブル・スマートタウン（Fujisawa SST）の取組み

一
図 4‑4

ফ

ઢ૕ੵৃ ৫ਝ
ૈৣਗ਼ஓ岶ੂ峫峐ঢ়ূ峕ਤল

図 4‑3


ফ

୕૒৛

ઢ૕ੵৃ ඏ୐

)XMLVDZD667টॣ‫ش‬३ঙথঽே௹ऊद‫ؚ‬ૹ঵‫؞‬ધઇ઱ਝपु౩ऽोञ
ეવઢ૕ग़জ॔पয়৉
৺NP

৽༬‫؞‬ඌभഄఴ



ফ

ॸছ५ঔ‫ش‬ঝეવ
ॸছ
ছ५ঔ
ছ५
ঔ‫ش‬ঝე
ঝეવეવঔ‫ش‬ঝইॕঝ
ეવঔ
વঔ
ঔ ঝই
ঔ‫ش‬
ইॕঝ
ইॕঝ
‫ૹق‬঵઱ਝ‫ ك‬ე‫ૹق‬঵઱ਝ‫ك‬ূ਎ઢ૕৘峒੦মଡ୳峼়ਔফ)XMLVDZD 667
ુ৊৅਀ভ岣峨峋峏岹峴্ଉ岤
ੁ৒

ఢఈপ৾

৺NP

ফ
)XMLVDZD 667
峨峋峝峳岷
&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

෵ᡳଝ྆প৾
ეવੵఐপეવੵఐপ৾
঩মপ৾

▏
ൡ
ൡਲ਷ຉ
ൡਲ਷
ຉৃ
ຉৃ
▏ൡਲ਷ຉৃ
‫ق‬অ‫كॳش‬

শ୲৳ਁୱ
শ୲৳ਁ
୲৳ਁୱ
৳ ୱ
‫ਁق‬ୱ‫ك‬௖ঀਣ௖ঀਣਣ‫୾௴ق‬५এॵॺ‫ك‬

Fujisawa SST は、主に６つの施設構成で実稼働中である。タウンマネジメン
ト機能を有し、
タウンマネジメント会社の拠点でもある「Fujisawa SST スクエア」、&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

商業施設「湘南 T-SITE」、健康・福祉・教育施設「ウェルネス スクエア」、まちのセンターに位置する集会所「コミッティセンター」、次世代型物流センター「ネFujisawa SST は、神奈川県藤沢市に位置する面積約 19Ha のパナソニック

クストデリバリースクエア」、そして、全てスマートハウスである戸建住宅。

工場跡地のまちづくりであり、観光スポットとして有名な江ノ島や湘南海岸に近開発進捗率は 2022 年現在で 80%、2,000 名超の方が居住している。三井接し自然豊かであり、また、商業・文教施設にも囲まれた湘南藤沢エリアに位

不動産レジデンシャル株式会社で推進しているシニアレジデンス棟は、2024 年

置している。

に竣工を目指している。2024 年には全施設が稼働し、開発としてのまちは完成

1961 年に松下電器産業株式会社の関東初進出の工場が操業を開始し 48 年間稼働した。工場閉鎖に際し、跡地計画について、藤沢市と 2010 年 11 月にするが、ここからがこのまちのスタートとなると考えている。Fujisawa SST は、
戸建住宅を中心とした複合開発のまちづくりである。

基本構想を合意し、2014 年４月に Fujisawa SST のまちびらきに至る。

64

Chapter 4 Fujisawa サスティナブル・スマートタウンの取組み

4‑2

Fujisawa サスティナブル・スマートタウン（Fujisawa SST）の取組み

65

一
図 4‑5


4‑3 まちづくりのプロセスについて)XMLVDZD667໪ਏ

-5ূਲ੊ম଍ઢ૕കेॉং५दী
ྦྷਗ஑भક୧রੱभള়৫৅௏೨௏೨嵣௏೨嵣ૣක嵣ઇ୘઱ਝ
೨ ૣක
೨嵣ૣ
ක嵣ઇ୘
ઇ୘
୘઱ਝ
崊嵤崸
崊嵤崸嵛崯崞崌嵛崣嵛崧嵤
崊
崸嵛崯崞崌
崯崞崌嵛
崞崌
崌嵛 崣
崌嵛
崣嵛崧嵤 ௏
崣嵛崧嵤ũƘƍƌƖƄƚƄŶŶŷ
Ŷŷŷ ŶŴŸŤŵŨ

źƈƏƏƑƈƖƖŃŶŴŸŤŵŨ

崡嵆嵤崰崷崎崡ૺ૦ૺ

੔ਤ嵣ૐ়ඌય
崟崳崊嵔崠崯嵛崡஼৉ୠઐ૴崡嵅嵤崬઱ਝৰ༎௮௮भඌ৫ ৅ ਤ ⎃ ੡தऋ೜ક

方針を定め、その実現のためのコンセプトを掲げる。具体的な全体目標を定め、

॔ॡ७५

目標達成のためのさまざまなルール等を定めたガイドラインを策定し、まちの

ഢ৉એ஋
৺KD

વਨ
ਨP[
P[
[ূਧ
ਧ

ۜ

-5
5ূਲ੊
ূ ੊ম଍
ম

ઢ૕ക
കे
ेॉ
ॉ
ং५
ী

५ॣ४গ‫ش‬ঝ
५ॣ४
४গ ঝ



ফඌलैऌফऌফप৸઱ਝ౥ਛ੒৒
ૹ঵઱
ૹ঵઱ਝ
ૹ঵઱
઱ਝ
઱ਝ

ŶūŲűŤűŃŷ
űŷűŃŷŷŐŐŶŬŷŨ

ૐভਚ
ভਚ
ভ
ਚ

॥঑ॵॸॕ७থॱ‫ش‬ઃ਼৻ઃ਼৻੟૴崣嵛崧嵤਼৻੟৻੟૴崣嵛崧
৻੟
੟૴崣
崣嵛
嵛崧
崧嵤

űƈƛƗŃŧƈƏƌƙƈƕƜŃŶŴŸŤŵŨ
&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

まちづくりのプロセスについて説明する。まず、まちづくりの根本となる基本

仕組み・サービスを展開する。そして、関わる全ての人の行動変容と、コミュニ
ティ醸成を促す。

一
図 4‑6


ऽठतऎॉभউট७५

ऽठतऎॉ॑఻৬৲घॊञीप ঳ฮखञউট७५पथ
ऽठभலੌा‫؞‬१‫ش‬অ५ष૳धख੢ा॑ৰ઱

ऽठतऎॉ
্ଉ

৸৬৯ఏ

ඌभலੌा
ඌभலੌा‫؞‬१‫ش‬অ५

ඌपঢ়ॎॊ
ॊযभ
য
ষ৿भ૗ઍ
॥঑গॽॸॕभᅿਛ

॥থ७উॺफ़ॖॻছॖথ&RS&RS\&RS\UL&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHGS JKW#
JKW#
KW
KW#
3D DVRQLF$OOU
3DQ
$OOU$OOUULJKWVLJKWVJ
UHVHUYHGUHVHUY
HG
HG

66

Chapter 4 Fujisawa サスティナブル・スマートタウンの取組み

4‑3

まちづくりのプロセスについて67

4‑4 Fujisawa SST のコンセプト
まちのコンセプトは「生きるエネルギーがうまれる街」。「生きるエネルギー」とは、人の活力という意味のエネルギーである。

一

永続的に関わっていくために、関係企業９社の共同出資により Fujisawa SST
マネジメント株式会社が設立された。

॥থ७উॺध৸৬৯ఏ

৥નऩ॥থ७উॺ॑ਝ৒‫ؚ‬ඌद୸ਛघसऌ৯ఏ॑ਯக৲

॥থ७উॺ

&2
2

েણ৷਷






చ੖

‫پ‬ফૻచ੖‫پ‬ফ঳ಹ൤఺ਝ૟ૻຎ

ग़ॿঝॠ‫ش‬৯ఏ਍ੱ‫؞‬਍৸৯ఏ
ੱ ਍৸
਍৸৯
৸

ગে૭ચ
ग़ॿঝॠ
ग़ॿঝॠ‫ش‬ਹ৷૨ॿঝॠ‫ش‬ਹ৷ਹ৷ছॖইছॖথ
ছॖইছॖথન৳




ਰ঱

一
図 4‑8


生きるエネルギーがう

୭୆৯ఏ
৸৬৯ఏ

Fujisawa SST の特徴の一つとして、タウンマネジメント会社が機能していることが挙げられる。デベロッパーとして開発・施設整備の役割で終わるのではなく、

図 4‑7


4‑5 タウンマネジメント会社について崹嵤崰崲嵤੫঵भુ৊লৱपेॉ岝崧崎嵛嵆崵崠嵉嵛崰ভ঺॑ਝয়
‫ڱ‬णभॱक़থ१‫ش‬অ५॑઀୹
)XMLVDZD)XMLVDZD
D 667
6ঐॿ४ওথॺઙૄভ঺
१‫ش‬অ५१অ५হ঵঻‫&&ق‬3
&3
3 ‫ك‬

 ঩৑
॥঑গॽॸॕ‫؞‬॥থॸॕॽগॖॸॕ‫؞‬উছথ‫ق‬శଞৎप‫ৢؚ‬ଞभ૾ଙप୮೮घॊञीभੑ઺‫ك‬&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

லੌा‫؞‬१‫ش‬অ५ඌभலੌाඌभலੌा‫؞‬१‫ش‬অ५

ਓ઻৾৴௚‫ڱ‬णभ१‫ش‬অ५५ ঳୻୻ঘ‫ش‬२‫ش‬崐
崐崵嵓崖
崐崵嵓崖嵤嵔嵅嵤崰‫ط‬
嵔嵅
శଞৎৌૢ

崹崲崥崳崫崗崗॑ൿ୍पप঺লৱ崹崲崥崳崫崗
崹崲崥崳崫崗 嵃嵤嵈崢ਕ੩ਂ৿ਓ嵔崠崯嵛崟嵋嵓
ਕ੩੟ਓ
ਗ਼ৢ
঩মਝੑ
ূ਎崔崡
177ূ঩ম ਕ੩ક௵ਦ౏਒ষ

॥঑গॽॸॕ
঑গॽॸᅿᅿਛডথ५ॺॵউ
ড
ডথ
থ५ॺॵ
ॺॵউ
উ
ॖথय़
ॖ
य़গ
ॖথय़গ
१‫ش‬অ५
ঋ‫ش‬३ঙথ

9‫ط‬ਗ਼৿ঽૡ੤
੤ 崟崏崊
(9
௏
௏೨ੜਤ崌嵁嵛崰‫ط‬崐崊崛嵛ৄஹ峴崝嵤崻崡

કড়
઱ਝহ঵঻

ৄஹ峴崓嵉嵑‫ط‬য৓য৓৓඲৚ৄஹ峴崓嵉嵑‫ط‬য৓඲৚嵃嵤嵈崣崕嵍嵒崮崋崮崋崮崋崋崛嵇嵍崳崮崋崌嵁嵛嵛崰崰崛嵇嵍崳崮崋崌嵁嵛崰崧崎嵛嵅嵤崧嵓

ঽ੘৬
ಉ

&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

達成すべきまちの全体目標として、『環境目標、エネルギー目標、安心・安全目標』の３つを定めた。
この目標は単なるキーワードではなくて、具体的な数値目標を示している。ここの会社は、まち全体のコミュニティ醸成を行うこと、社会課題解決のためにの数値目標は、必ず達成していく目標として、日々スマート機器等を用いて計測『エネルギー、コミュニティ、ウェルネス、セキュリティ、モビリティ』の５つをテーし、見える化を行っている。見える化を行うことにより、必達する目標となると考マにした分野横断型サービスをワンストップで提供する役割を持ち、またインえている。

キュベーターとしての機能も担う。詳細についてはホームページを参照いただきたい。（https://fujisawasst.com/JP/project/service/）

68

Chapter 4 Fujisawa サスティナブル・スマートタウンの取組み

4‑5

タウンマネジメント会社について

69

一

一

図 4‑9

図 4‑11゜舟ඌभ१‫ش‬অ५ງஂ७य़গজॸॕ१‫ش‬অ५ඌभ਍ੱ‫؞‬਍৸॑ ৄइऩः।‫ॺش‬दஹॊ―・‑ढ़ওছ‫؞‬ස৥৴৿३५ॸ঒

”—···””
ং‫ॳش‬কঝ।‫ॸش‬ॸॵॻॱक़থ

िृाप෶োदऌऩःेअप‫ؚ‬ඌभলোઠ॑૘ऩऎख‫ৄؚ‬ஹॉढ़ওছ॑ਝ઼

ඌ

૬৑

F
u
i
j
s
a
w
a
.
S
S
T

਍ੱऊणग़॥ऩ७থ१‫ش‬હऌ/('ඌଡ଼ྩ॑਌ਏ੊ଡ଼ปःप଑ো‫؛‬ढ़ওছधभ৴৿दଞपਤষ্਱॑৥ॊऎख‫ؚ‬ਝ૟৊૒ऋ਍ੱभँऊॉ॑জঞ‫؛ش‬3沿.
‑‫ڰ‬੎भ७य़গজॸॕ॑

人が邊づくと 9 9●●董で●●●ア・ৰਠ঍ ঒७य़গজॸ
঍‫ش‬঒७य़গজॸॕ
঒জॸॸॕ३५ॸ঒ఏ૆
૆଑ো

৴
৿

য

ੇ

‑‑
$/62
$/62.
/62
2.
2
.पेॊฌ
पेॊฌऐणऐ‫؞‬प඲৚৚१‫ش‬অ५

&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

一一

図 4‑10

図 4‑12ग़ॿঝॠ‫ش‬१‫ش‬অ५ঽয়ુে஑भग़ॿঝॠ‫ش‬ঐॿ४ওথॺॱक़থ
崧崎嵛嵆崵崠嵉嵛崰崰崒崽崋崡峑નੳ

୬഻ਗ਼౱岝໮ਗ਼໮ਗ਼ਗ਼౱౱୬഻ਗ਼౱岝໮ਗ਼౱
崐崵崽崉嵤嵈崐崵崽崉嵈‫ پ‬峼૚કૺ峕ఏ૆ৰಎ

&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHGெ भ਼ੀਈপૠெ
଻શীങ஑ग़ॿঝॠ‫ش‬ঐॿ४ওথॺ३५ॸ঒

ঔঅজॸॕ१‫ش‬অ५َਚથُऊैَਹ৷ُष‫َ؛‬फ़९জথ੤ُऊैَ(9ُष‫؛‬஺మ৓୎ষ॑യਤ
३ख़॔खथઁऋॊੇध

లਟभभ(9ਚથ॑࿉ऑऩः
(99ऎॊऽभৗखःঢ়બतऎॉ

ॖথইছतऎॉ
ඌभग़ॿঝॠ‫ش‬ੲਾ॑崐崛嵑崌崽嵔崛嵉嵛崱嵔嵅嵤崰ઽૐ‫؞‬૭ଳ৲

൐া‫ڭ‬৚
કড়峢岴ඍ岻

崧崎嵛嵅嵤崧嵓
‫؟پ‬ফা঩ৎਡ‫ق‬ਊ঺৹स‫ك‬‫؟پ‬ग़ॿই॓‫ش‬঒म৺٫भૺ૦ક୧प଑ো

(9 ৷(9৷भౄਗ਼॥থ७থॺ
भౄਗ਼
ౄ
ఏ૆఼৷

ॡঝॻ१ॵॡ஑भ
ॡঝ
ঝॻ१ॵ
ঝॻ१ॵॡ
ॵॡ
ඌય॑଑ো

કড়਱
਱(9ढ़‫ش‬३ख़॔(99ढ़‫ش‬३
३ख़
ख़॔
॔
઎଑ো

ਂ਍૎भ௸ሁ

Chapter 4 Fujisawa サスティナブル・スマートタウンの取組み

崓嵤嵅嵤崰

ষ঻௧৷
௧৷
फ़‫ॹش‬থঃ५॑ਝ઼

ॺ ॱ
ॺ‫ॱش‬
ॺ‫ॱش‬ঝ
ॺ‫ش‬
ॱঝ
ঝঔঅ
অজ
জ
ॺ‫ॱش‬ঝঔঅজॸॕ
१‫ش‬অ५઀୹

崯崯嵒崸嵒嵤嵔嵛崧崓嵤/ ਗ਼৿崝ਗ਼৿崝崌崗嵓崟崏崊&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

70

ુ৷๺੤ৃ

9
३ख़॔‫؞‬‫(؞‬9ढ़‫ش‬पৌघॊ(9&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

4‑5

タウンマネジメント会社について71

一
図 4‑13

4‑6 まちを進化させる取組み॥঑গॽॸॕ१‫ش‬অ५ક॒टजभ঩ऊैणऩऋॊඌ‫ؚ‬ॿॵॺড‫ش‬ॡ॑ણ৷खञ੔ഈ१‫ش‬অ५॑઀୹

ඌभ१‫ش‬অ५भোॉઠ
ඌभ
भ१
१ অ
१‫ش‬অ५भোॉઠ
嵆嵓崩崯崸崌崡
崌崡崡ৌૢ‫؞‬‫؞‬嵗嵛崡崰崫崿崝嵤崻崡
崻崡
崻
崡॑઀୹

本日のシンポジウムのテーマでもある持続可能なまちづくりの一つの答えであফা঩
੕ਜ੄‫؞‬ઢ૕৘৴௚पेॊ
/॔ছ‫়ॺش‬৊ธಫ‫ق‬ઢ૕667‫ك‬

ると思うが、Fujisawa SST のイノベーションを生み出し続ける仕組みである「ま一ち親プロジェクト」を紹介したい。

ඌधકড়॑णऩए

५ঐ‫ॺش‬
ॺ79॑ણ৷खञ
799এ‫ॱش‬ঝ१ॖॺ

ੲਾଦਦ

図 4‑15ॱक़থএ‫ॱش‬ঝ嵆崵崠嵉嵛崰
嵛崰崰ভ঺ऊैಸ૶ੲਾ‫ؚ‬ଆ಼঺ऊैಸ૶ੲਾ
૶ੲਾਾ‫ؚ‬ଆ಼
ଆ಼಼েেણਹ೶ੲਾ॑
ॸঞঅप
प386+
6+
+ଦਦ

ॖঀঋ‫ش‬३ঙথ॑েाলखਢऐॊலੌा

ඌपঢ়ॊয‫ؚ‬৸थऋधुप)XMLVDZD667भ౞ਟ॑୘थॊ

&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

一

X

X

X

CCC
血 nt
su

図 4‑14

マて

x

NPOの人

क़ख़ঝॿ५१‫ش‬অ५৕नुऊैৈೡ঻ऽदऋ‫ؚ‬ऴोँःऩऋै
௏ृऊपऩॊ१‫ش‬অ५঳৬஑઱ਝَक़ख़ঝॿ५५ॡग़ُ॔X&RS\ULJKW#
&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

ヲ૬ସ୭୆‫ؚ‬ো೜঻भᄨ༒রभ
૬ସ୭୆‫ؚ‬ো೜঻भᄨ༒রभ৬৿ऩन

ৄஹॉ१‫ش‬অ५~ーt‫؞‬,R7R7R
7ৌৌૢग़॔॥থૢ ॔ থ¼ శశமඡ७থ१‫ش‬दமඡ७থ१ द५ঐ‫ॺش‬ग़॔॥থ正•虹?' [コ言二—:-―――

N

s

w

崗嵒崳崫崗嵣ఇଂ岝৳୘ਚ岝৾ಆ྆岶঳৬৲0[્શു૧ഠয嵃 嵈岝崝 崻崡હৈೡ঻ક୧岝્શു૧ഠয嵃嵤嵈岝崝嵤崻崡હৈೡ঻ક୧岝

oo

x



)XWXUH&R&UHDWLRQ॑ৄஹॉ‫ؚ‬५ॱॵইषৢੴ
‫ஂ؞‬૧१‫ش‬অ५भସ਱঱ध঵ਜ஍૨॑ৰਠ

まち親プロジェクトは、我々のような開発者や、実際にお住まいの住民、まちで働いている方など、このまちに関わる全ての人がこのまちの親となって子どもを育てていくというプロジェクトである。イノベーションを生み出し続ける仕組み、‫ق‬१‫ش‬অ५હऌৈೡ঻਱ऐક୧ো೜঻৷‫ك‬

まちに関わる全ての人がともに Fujisawa SST の未来を育てること、それがまち&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

親プロジェクトである。
まち親プロジェクトの具体的な事例として、ヤマト運輸株式会社が施設運営している次世代型配送センター「ネクストデリバリースクエア」の配送サービスがある。物流サービスにおいては、コロナの影響もあり、小口輸送が多くなり、

72

Chapter 4 Fujisawa サスティナブル・スマートタウンの取組み

4‑6

まちを進化させる取組み

73環境負荷が問題となっているが、社会的に大きな課題となっているのが労働力の確保である。その解決策の一つとして、Fujisawa SST では、さまざまな運送
会社が個別に荷物を配送するのではなく、いったん、「ネクストデリバリースクエ

一
図 4‑17
ア」に荷物を集約し、ヤマト運輸が環境負荷の少ない電動自転車やリヤカーをકড়ঔॽॱ‫॑ش‬൳ॉ‫ؚ‬ছॖই५ॱॖঝ‫؞‬ਃஓभॹ‫॑ॱش‬ઽૐ଻য਱ऐ඿༒୭୆१এ‫ॺش‬१‫ش‬অ५धखथফাपহ঵৲
ඌभકড়ড়਼ఝ॑
पग़॔॥থ॑
ঔॽॱ‫ش‬भজঅথॢप

‫ڷ‬WR‫ڸ‬਱ऐपহ঵৲
WRR

ঔॽॱ‫ش‬द൳ૐ઼ख‫ॱشॹؚ‬ઽૐૐ‫ڀ‬৫৅
ਝ઼‫ ق‬ ফ া ‫ك‬

使って各住戸に配送していく一括配送サービスを実施している。タウン内二次配

一
・
・
一
一
一

送の一元化を実現した事例である。
図 4‑16—\i:~,[
一
‑
You,s
1
.
,p

হ୻‫؟‬ऽधीथଦଛ१‫ش‬অ५඿༒॔ঝ०জ६঒৫৅

ॱक़থ৔੸ઃଦଛभ঳੪৲॑ৰਠ

૶ੜघॊহ୻‫؟‬඿༒୭୆१এ‫ॺش‬१‫ش‬অ५゜●●した•編કযযx¼函ঃॼ९ॽॵॡ.
＝ クऽधीथଦଛ१‫ش‬অ५

&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

৵ઠୟଛषभৌૢ

ௌ௮ৡન৳一
図 4‑18୭୆଀෰଩੖કয
য ¼ খঐॺઈୟ

হ୻‫؟‬৵஑଩சট঎ॵॺपेॊଦଛ१‫ش‬অ५ৰ઒ৰୡ

ঽ൅ଦଛট঎ॵॺ ೫࿒૰ଳ‫؞‬ඝ੿஑‫ك‬঩মੂभક୧ඌ॑௒ষ‫ق‬ফা‫ك‬ফাपमn৳਍৩ঞ५|॑ব৔दੂಅ૭‫ؚ‬઎যभট঎ॵॺ॑৊ৎଵ৶

&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

次に、住民がモニターとなった事例を紹介する。住宅に設置したエアコンと、
湿度センサー・睡眠センサー・アプリ等を連動させ、個人向けの快眠環境サポー
トサービスの検証を行い、検証を経て事業化された事例である。

કযয ¼ ঃॼ९ॽॵॡ
ॡ ¼ &&&
&&
&‫ؚ‬
থ+'
'‫౎ؚ‬
॔ॖথ

もう１つ、自動配送ロボットの事例を紹介する。2020 年の 11 月から実証検&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

証を開始し、すでに走行距離は延べ 1,200 キロとなっている。自動配送ロボットが公道を走る許可を国内で初めて取得した事例である（2022 年４月）
。食べ正直なところ、実証検証のモニターとしてお住まいの方に参加いただくことに物のデリバリーや、オンラインでの服薬指導と組み合わせた薬の配送などさまざ

対して不安はあったが、「みんなが住みよいまちにつながっていくのでとてもいい」

まなイベントを実施し、多岐にわたり実証検証を行った。

「まちに関わることは自分たちの安心にもつながる」など、参加いただいた方か

74

Chapter 4 Fujisawa サスティナブル・スマートタウンの取組み

4‑6

まちを進化させる取組み

75ら非常に前向きなご意見を頂戴した。このような活動をお住まいの方とともに引一き続き実施していきたいと考えている。

4‑7 100 年進化し続けるまちづくり

図 4‑19)XMLVDZD667ৰ઒प૞ਸखञકড়भଢ

本日のテーマでもある持続可能なまちづくり、進化し続けるまちづくりとは、
継続的に自ら課題を発見し解決していくことであると私は考えている。この実現‫؞‬nકाृघः਼भরपखञः‫਼ؚ‬भরऋકाृघऎऩॊभटढञै‫ؚ‬‫ؙ‬ঽীऋৰୡ઎पऩढथ‫ؚ‬ಜ॒दৰ઒ৰୡपुੈৡघॊ‫؛‬には、我々のような民間企業だけではなくて、共通の価値観を持った産・官・学・‫؞‬ःौःौৰୡप૞ਸघॊभमએஜः‫؛‬૭ચऩ଒ॉ૞ਸखेअधઓढथःॊ‫؛‬

住民の皆様のコミュニティと、その変化を下支えするためのテクノロジーの基盤‫ु؞‬ढधःौ॒ऩऒधपරਅखञः‫؛‬஘‫ر‬ऩ੫঵धமਡ॑੅ठञः‫؛‬‫ ؞‬੫঵मકড়पৌखथ ೫ൟऩऎवणऊढथऌथऺखः‫؛‬‫ؙ‬ਞ॑ാॎऩःदऺखः‫ुؚ‬ढध౅ढथऺखः‫؛‬で 100 年進化し続けるまちづくりに今後もチャレンジしていきたい。多くの方に、‫؞‬ःौ॒ऩुभ॑਄ॉোोथ‫ؚ‬ਤ৲खथःढथ‫ؚ‬जोऋ਍৸਍ੱஅीथ‫ؚ‬‫ؙ‬ा॒ऩऋકाेः঴पणऩऋढथऎॊभऋःः‫؛‬‫؞‬ঽীऋदऌॊऒधऋँोयੈৡखञः‫؛‬‫ؙ‬ඌपঢ়ॎॊऒधम‫ؚ‬ঽীञठभ਍ੱपुणऩऋॊ‫؛‬‫ؙ‬ඌऋ੪ਞ॑ऩऎखथखऽअधકाੱ৉ऋபऎऩॊ‫؛‬が必要である。このコミュニティとテクノロジー両方を活用して、Fujisawa SST

一

このまちの発展を見守っていただきたいと思う。
図 4‑20೧े຿΢ϱνϑϣʖ௒ࠬΓΕൊਰˠଲেʁࣰৄࣰ‫ݩ‬ͶࢂՅͪ͢‫ݩܨ‬Ν࣍ͯे຿̗໌
)XMLVDZD667‫ڢ‬٠ճ௒΄&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHGऽधी‫؟‬॥঑গॽॸॕ ¼ ॸॡঀট४‫ش‬੅ਢ૭ચऩඌतऎॉ‫ؚ‬ਤ৲खਢऐॊඌऎॉऐٙ ಲਢ৓पঽैୖ਻॑৅ৄ‫ੰ؞‬ৠ૑ਏऩभम૗৲षभฑໞऩৌૢधབઍऩ௅િ
जभञीपુৢभ੼க૎॑੅ढञ‫ؚ‬nਓ‫؞৾؞઻؞‬કড়|भ॥঑গॽॸॕ
૗৲॑ৣ੍इघॊॸॡঀট४‫ش‬੦ೕ)XMLVDZD
D 667
7दद ফਤ৲खਢऐॊඌतऎॉपරਅ‫آ‬&RS\ULJKW#3DQDVRQLF$OOULJKWVUHVHUYHG

76

Chapter 4 Fujisawa サスティナブル・スマートタウンの取組み

4‑7

100 年進化し続けるまちづくり77Chapterr
なぜ、英国のまちや住まいは100 年以上活用され続けるのか〜

英国流 都市デザイン・
所有形態・住宅市場の流通
大塚 紀子
ILS Research gGmbH 上席研究員
竹中工務店大阪本店勤務後、1997 年に英国ヨーク大学にて建築学の修士号、2004 年、オックス
フォード・ブルックス大学にて都市デザインの博士号を取得。英国やスイスでの大学勤務を経て、2018 年よりドイツ、ドルトムントの ILS リサーチで上席研究員として勤務。大阪大学特任講師、一級建築士。

私は 2018 年にドイツに引っ越しする前は、18 年間イギリスに暮らしていたので、イギリスでの大学時代や職場で得た都市計画に関する知識と現地で考察

5‑1 住宅が 100 年以上も使用され続ける背景

したことを元に、話を進めていきたい。

一
図 5‑1

菱匿羞纏市デザインロ所有鬱態口住亨市湯の豫逗ⱥᅜὶ㒔ᕷ䝕䝄䜲䞁䞉ᡤ᭷ᙧែ䞉ఫᏯᕷሙ䛾ὶ㏻

英国では、街並みをつくっている建築物は公共財産と考えられており、公共財産としての街並みの在り方を考える基礎として都市計画理論がつくられ、街並みを守っていく都市計画上の制度が整備されている。街並みの保存とは、個別

ᵓᡂ
犠
咸
• 住宅が
ఫᏯ䛜100ᖺ௨ୖ䜒౑⏝䛥䜜⥆䛡䜛⫼ᬒ
年以上も使用され続ける青量• なぜ䛺䛬㻝㻜㻜ᖺఫᏯ䛜ఫᏯᕷሙ䛷౯್䛜䛒䜛䛾䛛䠛
100年住宅が住宅會場で値饂があるのか？
• 䜎䛸䜑䛸᪥ᮏ䜈䛾䝠䞁䝖
まとめと日本へのヒントの道の両側の景観ではなく、ある領域全体の建物の外観や雰囲気を残すことを目指している。
英国ではタウンセンターの古い街並みを再現し、まちおこしをすることがよくあるが、タウンセンターというのは、日本でいう中心市街地のことある。ここでは、
タウンセンターの歴史的価値を 100 年にわたって活用してきた事例を紹介する。

一
図 5‑2

ఫᏯࡢᡤ᭷ᙧែ࡜ఫᏯᕷሙࡢὶ㏻
住宅の所賓形鱗と竺宅市場の翼逼

英国の都市デザインと所有形態・住宅市場の流通を考えるに当たり、この章では最初に、住宅が 100 年以上も使用され続ける背景を見ていく。次に、実際にどのように 100 年住宅が住宅市場の中で取引をされていたかを説明し、最後のまとめで、どういう点が日本で適用できるかということについて提案する。

ఫᏯ䛜100ᖺ௨ୖ䜒
笠宅が攀以上も౑⏝䛥䜜⥆䛡䜛⫼ᬒ
使用され続ける賞景– බඹ㈈⏘䛸䛧䛶䛾ᘓ⠏≀䛸⾤୪䜏䠖㒔ᕷィ⏬ㄽ䛸ไᗘ– 䝍䜴䞁䝉䞁䝍䞊䛾Ṕྐⓗ౯್䜢ά⏝䛧䛯෌⏕– 䝺䝑䝏䝽䞊䝇⏣ᅬ㒔ᕷ– 䝡䝇䝍䞊䞉䝦䝹䝅䞊䞉䝙䝳䞊䝍䜴䞁䝦䞁䝸䞊䞉䜸䞁䞉䝔䞊䝮䝈ᕷෆ䛾100ᖺఫᏯ䛾஦౛

注：出典の記述のない写真は全て発表者によって撮影されたものである。

80

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

5‑1

住宅が 100 年以上も使用され続ける背景

81

次に、街並みがよく保存されている事例としてレッチワースの田園都市を紹介師で、ランドスケープ・ガーデンのスケッチをたくさん残しており、事例の一つし、その 120 年後に建造されたビスター・ヘルシー・ニュータウンについて説がウエントワース・ガーデンである。ここには、ルネッサンス様式の左右対称な明していく。このニュータウンは、レッチワース田園都市の概念を現代に適応しデザインに反するような、不規則で昔風の景色への憧れが表現されている。
そして、ピクチャレスク理論が庭園の枠組みを超えて都市の中で適用されたた例である。

5‑1‑1

公共財産としての建築物と街並み：都市計画論と制度

住宅が 100 年以上使用され続ける背景として、まずはピクチャレスク理論の話から始めていきたい。
英国におけるピクチャレスク理論は、18 世紀後半から 19 世紀の初めにかけて発展し、絵画に見いだされるような景観を現実の風景に求め、絵のように美しいランドスケープをイギリス式庭園の中で造り上げていった。

一
図 5‑3

事例が宮廷都市計画である。19 世紀の初めに活躍した建築家のジョン・ナッシュ
は、ロンドンでは当時、唯一の宮廷建築家であり、ロンドンの中心部のリージェ
ント・ストリートやリージェント・パークの計画と（図 5‑4 の左側の写真）、その周辺のヴィッラやテラスド・ハウスなどの住宅設計も手がけた。このデザイン
は碁盤の目状の都市計画ではなく、湾曲した道沿いに石造りの美しい建物が並んでおり、ピクチャレスクのアイデアを建築デザインに反映したものである。
図 5‑4ఫᏯ䛜100ᖺ௨ୖ䜒౑⏝䛥䜜⥆䛡䜛⫼ᬒ䠖⌮ㄽ
住宅が年以上も侠用され続ける育棗 ：還諭ఫᏯ䛜100ᖺ௨ୖ䜒౑⏝䛥䜜⥆䛡䜛⫼ᬒ䠖⌮ㄽ
住宅が年以上も使用され続ける青長 ：理薗䝢䜽䝏䝱䝺䝇䜽⌮ㄽ䠖䝻䞁䝗䞁䛾ᐑᘐ㒔ᕷィ⏬䛸㑹እ䛾Ṕྐⓗ⾤୪䜏
ビクチャレスク理酋 ：コン白ンの宮廷祁市計同と郊外の歴史的蜜誼み䝢䜽䝏䝱䝺䝇䜽⌮ㄽ䠖ᗞᖌ
ピクテャレスク瑾請：室緬 㸦ࣁࣥࣇ࣮࣭ࣜࣞࣉࢺࣥ㸧（
ハンフリー ロレプいン）

䝻䞁䝗䞁䞉䝟䞊䜽䞉䜽䝺䝉䞁䝖䝉䞁䝖䞉䜸䞊䝹䝞䞁䝇䚸䝣䜱䝑䝅䝳䝫䞊䝹䞉䝇䝖䝸䞊䝖䝻䞁䝗䞁䚸䝸䞊䝆䜵䞁䝖䞉䝇䝖䝸䞊䝖䜸䝑䜽䝇䝣䜷䞊䝗䚸䝝䜲䞉䝇䝖䝸䞊䝖

5‑1

住宅が 100 年以上も使用され続ける背景䝝䞁䝣䝸䞊䞉䝺䝥䝖䞁䛾䝷䞁䝗䝇䜿䞊䝥䞉䜺䞊䝕䝙䞁䜾䛾䝇䜿䝑䝏䠄Wentworth, South Yorkshire䠅ฟ඾䠖https://en.wikipedia.org/wiki/Humphry_Repton#/media/File:Humphry_Repton01.jpg

ハンフリー・レプトンは、ピクチャレスクのデザインを取り入れた代表的な庭

82

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通83

18 世紀に英国に導入されたピクチャレスクの概念はその後ヨーロッパ大陸にも広まり、産業革命が中世の古い街並みなどを解体する契機となったことを反

図 5‑5ఫᏯ䛜100ᖺ௨ୖ䜒౑⏝䛥䜜⥆䛡䜛⫼ᬒ䠖⌮ㄽ

省する動きが各地でみられた。
図 5‑4 の右上の写真はセント・オールバンズという、ロンドンのセント・パン

䝍䜴䞁䝇䜿䞊䝥䛾ᴫᛕ䠖䝅䝸䜰䝹䞉䝡䝆䝵䞁㸦ࢦ࣮ࢻ࣭ࣥ࢝ࣞࣥ㸧

クラス駅から快速列車で北に 20 分程度の所のマーケット・タウンである。目抜き通りは、街の中心にある 15 世紀建造の時計塔から公園までの坂道になっており、湾曲した街並みに洒落たブティックやアンティーク（骨董品）屋などが並んでいる。
右下の写真は、日本でも有名なオックスフォード市のメイン・ストリートであるが、ここでも道が湾曲してデザインされており、道沿いに歩いていくと、教会の塔が色々な角度から見え、美しい街並みを特徴づけている。
次に、街並みを考える上で、もう一つ重要な都市計画理論を紹介する。英国人の建築家で都市デザイナーとして活躍したゴードン・カレンが広めたタウンス
ケープという概念である。

䝂䞊䝗䞁䞉䜹䝺䞁䛻䜘䜛䝇䜿䝑䝏ฟ඾䠖Cullen, Gordon. 1961. Townscape.
London: the Architectural Press.

P-0
P
-0

1961 年にゴードン・カレンは「タウンスケープ」という題名の本を出版した。
この本は世界中の大学の建築学科の教材として使われており、「都市の景観」という日本語訳が鹿島出版会から出版されている。

カレンは、複数の建造物、さらには樹木や川や池や噴水などの水に関係する
インフラや、交通インフラ、広告塔や標識などによってつくり出される三次元の空間をまとめてタウンスケープと定義した。彼は、シリアル・ビジョン（継続的な景色）というタウンスケープの考察の仕方を提案している。図 5‑5 の中央の地図を見ると、地図の下端から矢印が地図の上部に向かっていくつか表示されているが、この矢印の順番に目抜通りを歩いていくと、いろいろな景色が展開し、その景色の移り変わりが左側の８つのスケッチで順番に描かれている。
最上段左側スケッチの中央に見える入り口は中世の街に入るゲートになっており、狭いゲートを通り抜けると、景色が開けて街が見え、最上段のスケッチから順番に、左右、左右と下がっていくと、継続的な景色の移り変わりが考察できる。
そして、調査した街の中に現れるいろいろな景色と場所がどのようにつながって
いるかということに注目した。

84

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

5‑1

住宅が 100 年以上も使用され続ける背景85

ピクチャレスク理論に由来するタウンスケープの概念は、都市空間と場所の関ともできる。建築物の所有者自身が知らない間に登録の対象となって審査され係性を読み取り、一連の景観の美しさと整合性を重視する考え方を広めるきっていることもあり、一旦登録されてしまうと所有者ですら再審査の要請ができなかけとなった。建築物のファサードは、街並みの一部を構成する重要な要素とい。開発を進めたいデベロッパーの間では、前途多難 (a fearful prospect) な

して扱われるようになり、街並みを公共財産として位置付けることに大きく貢献

制度と言われており、非効率的で現在の生活に適合しない状態で保存されていしたと言える。

る商業用や工業用建物などを再開発する際に様々な規制が建物に課され、余実際に建築物や古い街並みを保存していくためには都市計画上の制度が必要になるので、以下に２つの代表的な例を紹介していく。

計な時間と費用がかかることになる。
登録の条件は様々であるが、1840 年以前に建造された住宅の大半は対象と一つ目の制度は、リスティッド・ビルディング（英国登録建造物）という個々なっている。1914 年以降は高品質で技術革新や高度な建設技術（鋳鉄製や初の建物を登録するシステムで、1947 年に導入された。歴史的価値が認識され期のプレハブやコンクリート造など）に該当するもののみが登録されている。一

法的に指定された建築物のことをリスティッド・ビルディングと言う。

旦リスティッド・ビルディングに登録されると、解体や改造の際には地方自治体の都市計画課の許可が必要になる。

図 5‑6

歴史的建造物・記念物委員会が 1980 年代に行った調査によると、産業革බඹ㈈⏘䛸䛧䛶䛾ᘓ⠏≀䛸⾤୪䜏䠖ไᗘ
公共財藍としての遵競物と街並必：制度

命時代に造られた織物工場が約 1,000 件現存しており、そのうちの 90 件がリ䝸䝇䝔䜱䝑䝗䞉䝡䝹䝕䜱䞁䜾䠄ⱥᅜⓏ㘓ᘓ㐀≀䠅
リスティッドロビルディング（英国昼録蓋造物）•

㻝㻥㻠㻣ᖺᑟධ䚸Ṕྐⓗ౯್䛾䛒䜛ᘓ㐀≀
䛾Ⓩ㘓•ᡤ᭷⪅䛻㏻࿌䛺䛟Ⓩ㘓䛾ᑂᰝᑐ㇟䛻䛺䜛ሙྜ䛜䛒䜛䚹

スティッド・ビルディングに登録されていることが明らかになった。図 5‑6 の右の写真は、その一つであるマンチェスターの織物工場である。

個々の建築物を登録するだけでは広域な街並みを保護することができないという問題を解決するため、1967 年に導入されたのがコンサベーション・エリア

•

Ⓩ㘓᮲௳䠖

という制度である。これは、日本の伝統的建造物群保存地区の制度に類似して– 㻝㻤㻠㻜ᖺ௨๓䛾ᘓ≀䛿䚸኱༙䛜Ⓩ㘓
– 㻝㻥㻝㻠ᖺ௨㝆䛿㧗ရ㉁䛾ᘓ≀䠄㗪㕲〇䚸䝥䝺䝝䝤䚸ึᮇ䛾䝁䞁䜽䝸䞊䝖㐀䛺䛹䠅いる。
英国では、1967 年の導入後の７年間で 3,000 地区がコンサベーション・エ•

ゎయ䛧䛯䜚ᨵ㐀䛩䜛㝿䛻䛿ᆅ᪉⮬἞య䛾ィ⏬ㄢ䛾チྍ䛜ᚲせリアに指定された。ちなみに、文化庁のホームページによると、日本では 2019䝬䞁䝏䜵䝇䝍䞊䛾〇⧊ᡤฟ඾䠖 https://historicengland.org.uk/images-

books/publications/historic-textile-mills-greatermanchester/

年時点で 100 市町村内に 120 の保存地区しか存在しておらず、英国に比べ非常に少ない。
保存地区内には数多くのリスティッド・ビルディングが存在しているが、登録建物の指定は、一般に自治体からの要請によることが多いが、道を歩いていの対象になっていない建物にも制限がかかることになり、街並みを構成する全る個人が「この建物をリスティッドにしたい。
」と思った際に、役所に要請するこての建造物の外観が保存の対象となる。それらを、解体したり改造したりする

86

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

5‑1

住宅が 100 年以上も使用され続ける背景

87

際には必ず地方自治体の都市計画課に届出を出し、許可を得る必要がある。

一
図 5‑7

￨

බඹ㈈⏘䛸䛧䛶䛾ᘓ⠏≀䛸⾤୪䜏䠖ไᗘ
公共冒室としての醸築物と街輩母摩l度䝁䞁䝃䝧䞊䝅䝵䞁䞉䜶䝸䜰䠄ಖᏑᆅ༊䠅
ニン号ベーションロ エリア （賛存地髯 ）••

㻝㻥㻢㻣ᖺᑟධᚋ䚸㻣ᖺ㛫䛷䠏㻘㻜㻜㻜ᆅ༊䛜ᣦᐃ 䊻 ᪥ᮏ䛾㔜せఏ⤫ⓗᘓ㐀≀⩌ಖᏑᆅ༊䛿䚸100ᕷ⏫ᮧ䛷120ᆅ༊䠄㻞㻜㻝㻥ᖺ䚸ᩥ໬ᗇ䛾䝩䞊䝮䝨䞊䝆䜘䜚䠅Ṕྐ㈨⏘䜢ά⏝䛧䛯䚸䝍䜴䞁䝉䞁䝍䞊䠄୰ᚰᕷ⾤ᆅ䠅䛾෌㛤Ⓨ

経済やコミュニティの再生にも焦点を当て、歴史遺産を修復することで不動産の価値を高めるのが、これら２つの制度の目的の一つとなっていることが多い。
不動産の価値が高まると、空き店舗などに資金が流れ、将来的な地元での雇用の促進や、外観が改装された建物の内装への投資につながるからである。このような長期的な展望を元に、英国では、歴史的遺産を活用したタウンセンターの再開発が進んでいる。
図 5‑8䝍䜴䞁䝉䞁䝍䞊䛾Ṕྐⓗ౯್䜢ά⏝䛧䛯෌⏕
タウンセンターの歴皇的値値を朋屠した喜生••䝍䜴䞁䝉䞁䝍䞊䛾Ṕྐⓗ䛺⾤୪䜏䛾෌⏕䠄䝅䝵䞊䜴䜱䞁䝗䜴䛾䝕䝄䜲䞁䠅ྛ✀⿵ຓ㔠䛾ά⏝෗┿ᕥ䠖䝇䝍䞁䝣䜷䞊䝗䛾⾤୪䜏ฟ඾䠖https://www.pinterest.com/pin/376613587573055466/
෗┿ྑ䠖䝏䜵䝇䝍䞊ᕷ䛾䝍䜴䞁䝉䞁䝍䞊䠄୰ᚰᕷ⾤ᆅ䠅

図 5‑7 の左の写真は、1967 年に英国で初めて保存地区に指定された、人口２万人のスタンフォードという町で、石造りの、17 世紀から 18 世紀に建造された街並みが美しく残されている。
図 5‑7 の右の写真は、イングランド北西部チェシャーの中心であるチェスター෗┿ᕥ䠖䝙䝳䞊䜹䝑䝇䝹ᕷ䛾䛂䜾䝺䞁䝆䝱䞊䞉䝍䜴䞁෌⏕ィ⏬䛃䛻䜘䜚෌⏕䛥䜜䛯䝡䜽䝖䝸䜰᫬௦䛾䝕䝄䜲䞁䛾䜰䞊䜿䞊䝗෗┿ྑ䠖䝺䝕䜱䞁䜾䛾䝍䜴䞁䝉䞁䝍䞊䛾䝬䞊䜽䝇䠃䝇䝨䞁䝃䞊䛾ᗑ䛾ධཱྀ

市のタウンセンターで、15 世紀から 17 世紀にかけて英国の住宅によく使用されたハーフティンバー様式の建物の景観がよく保存されている。柱や梁などの木図 5‑8 の右の写真は、ロンドン西部のバークシャーにあるレディングの中心製の骨組が外壁に剥き出しになっており、その間は白いしっくいの壁仕上げに

市街地のメイン・ストリートの写真で、マークス＆スペンサーという国内に 300なっている。

店舗以上を展開している高級スーパーマーケットのファサードが写っている。こ5‑1‑2 タウンセンターの歴史的価値を活用した再生建造物の外観や公共スペースなどの物理的な修繕や保存だけでなく、地域

88

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通こで注目したいのは、マークス＆スペンサーという店名の看板自体よりも建物のファサードや外壁を化粧している花のほうが目立っていることである。英国には、
ハイ・ストリートと呼ばれる小売り店舗が集まるメイン・ストリートが大半の市

5‑1

住宅が 100 年以上も使用され続ける背景

89

町村にあり、ケンタッキー・フライドチキンやマクドナルドなどのフランチャイズ

次に、100 年住宅が保存され活用されている事例として、レッチワースの田の店が入っているケースが多い。多くのハイストリートが保存地区に指定されて園都市と、その 120 年後に建てられたビスター・ヘルシー・ニュータウンを紹おり外観のデザインなどを保存するための規制がかかっているため、例えば、介する。

マクドナルドのトレードマークである「Ｍ」の大きな看板をファサードにつけることはできない。

レッチワースは、ロンドンの北方 50 キロに位置し、ロンドンのリバプール・ストリート駅から電車で 45 分の距離にある、最初の田園都市である。

図 5‑8 の左の写真は、イングランド北東部に位置する工業都市、ニューカッ

ビスター・ヘルシー・ニュータウンは、オックスフォード市の近郊にあり、ロ

スル市内の中心市街地が 1990 年代後半から 2000 年の初めにかけて再開発さンドンから 80 キロ北東に行ったところに位置するビスター町内に開発されたれた際に、ビクトリア時代に建設されたアーケードが当時のデザイン通りに再生

ニュータウンである。

された様子を表している。このアーケードの店舗に入居する小売業者は、ショー
ウインドーのデザインを勝手に変更したりすることは許されず、統一されたショー
ウインドーのファサードに溶け込むような形で、店舗をデザインすることが要求

5‑1‑3 レッチワース田園都市
田園都市は、19 世紀後半にエベネザー・ハワードが提唱した新しい都市のされる。

あり方で、英国における最初の近代的な都市計画と言われており、20 世紀初

一

図 5‑10

図 5‑9䝺䝑䝏䝽䞊䝇⏣ᅬ㒔ᕷB
8
1類都市
レッテワース 1￨䝺䝑䝏䝽䞊䝇⏣ᅬ㒔ᕷ䝡䝇䝍䞊䞉䝦䝹䝅䞊䞉䝙䝳䞊䝍䜴䞁
レッチワース188
1匿魯市 䛸
とビスター
ロヘルシーロニュー9ウン

䜶䝧䝛䝄䞊䞉䝝䝽䞊䝗䠄Ebenezer Howard䠅䛾䛂᫂᪥䛾⏣ᅬ㒔ᕷ䛃 (1902ᖺ㸧

江9䝡䝇䝍䞊䞉䝦䝹䝅䞊䞉䝙䝳䞊䝍䜴䞁

H

ぷ芯唸臼

.
.
.,
̲

n自日＇

䝺䝑䝏䝽䞊䝇⏣ᅬ㒔ᕷq̀'・呵肩，．；； ：ふ• ••䝻䞁䝗䞁෗┿ᕥ䠖䝡䝇䝍䞊䞉䝦䝹䝅䞊䞉䝙䝳䞊䝍䜴䞁෗┿ྑ䠖䝺䝑䝏䝽䞊䝇⏣ᅬ㒔ᕷ90

ฟ඾: OS OpenData䜢ᇶ䛻䚸⁽ཎ䛜సᡂ䛧䛯ᆅᅗ䛻኱ሯ䛜ຍ➹

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通෗┿ᕥୖ䚸ୗ䠖䝺䜲䝰䞁䝗䛸䝟䞊䜹䞊䛾䝕䝄䜲䞁䛻䜘䜛タィ஦ົᡤཬ䜃䚸䜲䞁䝍䞊䝘䝅䝵䝘䝹䞉䜺䞊䝕䞁䞉䝅䝔䜱䞊䝈༠఍䛾༤≀㤋෗┿୰ኸ䠖䝝䝽䞊䝗䛻䜘䜛䜺䞊䝕䞁䞉䝅䝔䜱䞊䛾ᛮ᝿䜢♧䛩୕䛴䛾☢▼䛾䝎䜲䜰䜾䝷䝮 ฟ඾䠖RIBApix:Ref no. 10087
෗┿ྑ䠖⏫☢▼䛾䝎䜲䜰䜾䝷䝮䛸䝍䜲䝕䜱Ặ䛾ㄝ᫂ฟ඾䠖Tidy, Josh. 2015. Letchworth Garden City, through Time. Stroud: Amberley publishing.P.5

5‑1

住宅が 100 年以上も使用され続ける背景

91

頭にその思想が確立された。当時のロンドンは労働人口が集中して、煙突の煙

おり、町の中央に庭園があり、その周りに市役所、病院や劇場などの公共建造が立ち込め、貧困地帯のスラムが発生し、住環境の大変悪い状況に陥っていた。

物が配置されている。そして、一番街、二番街と放射状に道が続いていくエリ

ハワードは、労働者の健康と快適さの水準を向上させるために、田園都市のア

アに一戸建ての住宅が並び、一番外側の円周沿いに煙を出す工場などが配置

イデアを提唱した。

され、その外側は田園地帯に続いていた。

ハワードは、田園都市を３つの磁石で説明しようとした。図 5‑10 の中央の図 5‑11

図を見ると、「Town」という町の磁石と、「Country」という田舎の磁石と、「Town-Country」、町と田舎の磁石が描かれている。

□□

䝺䝑䝏䝽䞊䝇⏣ᅬ㒔ᕷ䛾䝌䞊䝙䞁䜾䛸⌧ᅾ䛾䝥䝷䞁
ンツデワース田麗鬱冑 ゾーニングと裏宣 プヨン

まず、町磁石においては、雇用機会が多く高賃金が期待でき、様々な娯楽もある反面、家賃や物価も高くスラムや貧困などの悪い環境下で、長時間労働を強いられ、通勤時間が長いという問題がある。
田舎磁石の生活を考えてみると、自然の美しさや新鮮な空気を得ることがで޽৖͗ືॄ͢ͱ
͏ͪμʖϱ

きるが、低賃金で働かされ、娯楽の少ない生活を送ることになる。
νΤϱιϱνʖ

しかしながら、選択肢は町の生活か田舎の生活かのどちらかに限るわけではύϭʖχ‫ى‬೨ޮԄ
01
1
0ね0
9

ないとハワードは提唱し、第三の選択肢が田園都市の思想が目指すところの、
人間社会と自然の美しさを共に楽しめる、「町」と「田舎」の磁石を融合する案
を出した。

9
一

4
4
0ヤー

,
9

ᕥᅗ䠖⏣ᅬ㒔ᕷ䛾୰ᚰ㒊䛾බᅬ䛸䝌䞊䝙䞁䜾ฟ඾䠖䜶䝧䝛䝄䞊䞉䝝䝽䞊䝗䠖ⴭ ᒣᙧᾈ⏕ ヂ䛂᫂᪥䛾⏣ᅬ㒔ᕷ䛃[᪂ヂ]䚸㮵ᓥฟ∧఍䚸2016ᖺ䚸P.81-82
ྑᅗ䠖䝺䝑䝏䝽䞊䝇⏣ᅬ㒔ᕷ䛾୰ᚰ㒊䛾ᆅᅗ䛻኱ሯ䛜㏣グฟ඾䠖Letchworth Garden City Heritage

Foundation,

図 5‑10 の左上の写真は、レッチワースに現存するかやぶき屋根の住居であhttps://www.letchworth.com/sites/default/files/documents/201908/Greenway_A2FoldOutMap_0.pdf

る。実のところ、ハワードは田園都市のアイデアを構築しただけで、マスタープ
ランを完成させ詳細にわたる町の設計デザインを手掛けたのはレイモンド・アン
ウィンとバリー・パーカーという建築家であり、この住居は彼らの設計事務所とこのゾーニングの概念をレッチワースに当てはめて、実際に計画された町がして使われていた。現在は、博物館になっており、展示室の１室の床には３つ

図 5‑11 の右の地図であり、ゾーニングのダイアグラム通りに実現されたわけでの磁石の写真が貼ってあり、インターナショナル・ガーデン・シティーズ協会

はないが、放射状の街路に沿って家屋が配置され、中心部にあるブロードウェイ・(International Garden Cities Institute) によって管理され、訪問客向けに田園

ガーデンズは中央庭園に当たり、市役所（Town Hall）や図書館や美術館など

都市の思想を説明する会場になっている （図 5‑10 の右の写真）。

が周りに建てられた。くねくね曲がった道を配置し、ピクチャレスクのアイデアを次に、このハワードの田園都市思想に基づいて、都市計画における土地利

取り入れている。また、ゾーニングのアイデアの踏襲としては、図 5‑11 の地図用のゾーニングの概要が決定され、マスター・プランがデザインされた。そのゾー

上の青い丸の部分が、町の中心部のタウンセンターであり、赤丸で表示していニング（図 5‑11 の左上図）の考え方は放射状のダイアグラムに落とし込まれてる工場が密集したゾーンと離れている。そして、工場ゾーンとタウンセンターの

92

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

5‑1

住宅が 100 年以上も使用され続ける背景

93

間にハワード記念公園という公共公園が造られた。

ゴリーで登録されている。

この記念公園は、現在、人々の憩いの場となっており、タウンセンターから歩

ここで、レッチワース田園都市の運営管理と再投資事業について説明したい。

いて 10 分程の距離である。最近再開発され、樹木に囲まれた噴水広場が新た

レッチワースの最大の土地家屋の所有者はレッチワース・ガーデン・シティ・ヘにでき、2021 年夏に筆者が訪ねた時には、図 5‑12 の左下写真のように子供

リテージ財団である。その最大の収益源は 181 のインダストリアル・ユニットかたちが楽しそうに遊んでいた。

らの家賃収入であって、全体の 32％を占めている。また、事務所からの家賃

住宅のデザインはレッチワース・ルックと呼ばれており、赤レンガ造りの外壁

収入が 26％、商業施設からが 23％となっており、各種産業用や商業用不動産に赤い瓦屋根がかかっており、Ｌ型の平面図になっている。そのＬ型のくぼんからの収益が全体の 80％を超えている。財団のこういった収益は慈善活動のだところに玄関が配置され、これは、アーツ・アンド・クラフツの建築様式でよ

資金源となり、町とコミュニティの将来的な発展に向けて再投資されており、公一共空間を改善したり、緑地を増やしたり、公園や緑地のメンテナンス費用に充く使われていた機能的なデザインである。
図 5‑12䝝䝽䞊䝗グᛕබᅬ 䛸 䛂䝺䝑䝏䝽䞊䝇䞉䝹䝑䜽䛃䛾ఫᏯ⩌
ハワード記念公扇と「レッチワースサレック」の注宅群

一てられている。
図 5‑13䝺䝑䝏䝽䞊䝇⏣ᅬ㒔ᕷ䛾㐠Ⴀ⟶⌮䛸෌ᢞ㈨஦౛
レッチワース田園賽市の選営誓理と再授資亭例••෗┿ᕥୖ䠖䝝䝽䞊䝗䞉䝟䞊䜽䞉䜺䞊䝕䞁䝈䛾᱌ෆ 䠄ᶫᮏ᧜ᙳ䠅෗┿ᕥୗ䠖䝝䝽䞊䝗グᛕබᅬ䛾ᄇỈ௜䛝㐟䜃ሙ෗┿ྑୖ䚸ୗ䠖 䝺䝑䝏䝽䞊䝇䞉䝹䝑䜽䛾ᡞᘓఫᏯ᭱኱䛾ᅵᆅᐙᒇ䛾ᡤ᭷⪅䠖䝺䝑䝏䝽䞊䝇䞉䜺䞊䝕䞁䞉䝅䝔䜱䞉䝦䝸䝔䞊䝆㈈ᅋ
୙ື⏘཰ධ䛿㈈ᅋ䛾ឿၿάື䛾㈨㔠※࡜࡞ࡾࠊ⏫࡜ࢥ࣑ࣗࢽࢸ࢕࡟ᢞ㈨゜■産業用ユニット■事務所■商業・娯楽拠設

• 住居

■晨地

• その他

ᅗᕥ䠖䝗䝺䝑䝏䝽䞊䝇ෆ䛾୙ື⏘䛻䜘䜛཰┈ẚ⋡ฟ඾䠖Letchworth Garden City Heritage Foundation 䛾䝩䞊䝮䝨䞊䝆䛻ᥖ㍕䛥䜜䛯䜾䝷䝣䜢኱ሯ䛜⩻ヂ䛧䛶෌సᡂhttps://www.letchworth.com/what-we-do/how-were-funded෗┿ྑ䠖䝇䝢䝺䝷䞉䝡䝹䝕䜱䞁䜾䛾እほ

改めて言うまでもなく、レッチワースの街並みのほとんどが保存地区に指定されており、町内には 212 件のリスティッド・ビルディングが存在し、ブロードウェ

財団の主なプロジェクトの一つとして、図 5‑13 の右の写真のスピレラ・ビル

イ・ガーデンズとその周りの公道などは、公園や庭（Park and Garden) のカテ

ディングを紹介したい。この建物は米国のコルセットメーカーのスピレラ社の工94

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

5‑1

住宅が 100 年以上も使用され続ける背景

95

場として 1920 年に建てられた。工場が閉鎖になってから、しばらくの間放置さる動きが出ている。

れていたが、財団の助成金を用いて 1996 年に見事に修復再生された。現在は、このエコタウンのアイデアに加え、「健康」という言葉をコンセプトの前面にだ

20 社以上の事務所が入居し、ビジネスセンターとして活躍している。また、復し、「健康的なまちづくり」を目ざしたのが、ヘルシー・ニュータウンである。イ

元された建物の最上階には、明るくて広々とした壮麗なスピレラ・ボール・ルー

ギリスでは、子供の４人に１人が肥満問題を抱えており、大人の生活習慣病もムがあり、当時の面影を残している。結婚式、コンサートや学会の会場として貸多いため、イギリス政府が医療費削減のために、健康な場所づくりを推進してし出されており、その収益が新たなプロジェクトに再投資されるという循環シスいる。
ビスター・ヘルシー・ニュータウンのデベロッパーは A2 ドミニオンという会テムを採用している。

5‑1‑4 ビスター・ヘルシー・ニュータウン
次に、120 年前から現在に戻り、ビスター・ヘルシー・ニュータウンの紹介社で、70 年間にわたり新築住宅を提供している。非営利のチャリティー組織で株主がおらず、会社の目的は社会に貢献することであるため、住宅開発で得た利益の 100％を、開発地のコミュニティづくりや住民の生活を向上するための各種サービスに資金援助している。

をしたい。
「エコタウン」という言葉は日本でも知られていると思うが、この 20 年間にわ

一たりヨーロッパでよく使われた言葉であり、エコハウスを建てて、新しい町を造よく考えてみると、120 年前に始まったレッチワースの再投資のシステムに似ている。大きな違いは、レッチワースではレッチワース・ガーデン・シティ・ヘ
リテージ財団が最大の土地所有者であったのに対し、このニュータウンでは全

図 5‑14てが分譲である。

䝡䝇䝍䞊䞉䝦䝹䝅䞊䞉䝙䝳䞊䝍䜴䞁ビ
スター ヘルシーロニュータウン

ここでは、ゼロ・カーボン・コミュニティを目指しており、住宅を含むニュー0

タウン内に建てられた建物の全てにはソーラーパネルが設置され、希望者には•

A2䝗䝭䝙䜸䞁䠄A2 Dominion)

自宅に電気自動車用の充電スタンドを無料で取り付けてもらうことができる。そ– 㠀Ⴀ฼䛾䝏䝱䝸䝔䜱䞊⤌⧊– ఫᏯ㛤Ⓨ䛷ᚓ䛯཰┈䜢䚸㛤Ⓨᆅ䛾䝁䝭䝳䝙䝔䜱䛵䛟䜚䛻㑏ඖ– 㼔㼠㼠㼜㼟㻦㻛㻛㼍㻞㼐㼛㼙㼕㼚㼕㼛㼚㻚㼏㼛㻚㼡㼗

して、6,000 戸の住戸の建設が予定されているが、その 30％はアフォーダブル
住宅である。

．綸

ここでアフォーダブル住宅の話を簡単に説明しておきたい。英国では住宅の

o2domini
6n

値段が平均年収の約８倍にまで高騰しており、購入するのが難しい。ニュータ•䝊䝻䞉䜹䞊䝪䞁䞉䝁䝭䝳䝙䝔䜱

ウン内の新築住宅の 30％を、一般の住宅市場よりも少し安い価格で提供するこ••೺ᗣⓗ䛺ሙᡤ䛵䛟䜚᪂⠏ఫᏯ䛾䠏䠌䠂䛿䜰䝣䜷䞊䝎䝤䝹ఫᏯとで、低所得層がローンを組みやすくなることを目的にしているのがアフォーダ
ブル・ハウジングのシステムである。
෗┿ୖ䠖䜶䝹䝮䝇䝤䝹䝑䜽䛾䜶䝁䝝䜴䝇䛾஦౛෗┿ୗ䠖䝙䝳䞊䝍䜴䞁ෆ䛻᪂タ䛥䜜䛯ᑠᏛᰯ

96

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通では、実際に「健康な場所づくり」というのは何を意味しているのかというと、住民が運動したり自然に触れたりすることができる場所をニュータウン内に幾つ

5‑1

住宅が 100 年以上も使用され続ける背景

97

も提供することである。例えば、生態系の多様性に富む既存の雑木林を残し、そこに遊歩道をつくったり、図 5‑15 の左下の写真にあるような貸し農園を中心部に設置することで、住民が集まって野菜を育てたり花を植えたりする場を提供している。右上の写真は屋外スポーツジムで、各自が携帯電話を持参し器具にドッキングすれば、運動量のデータを取ってトレーニングをすることが可能にな一る。

図 5‑15ロス9□ へ〗レシーロニニー亨ウンと曇扇拿爆庁づくり䝡䝇䝍䞊䞉䝦䝹䝅䞊䞉䝙䝳䞊䝍䜴䞁䛸 ೺ᗣ䛺ሙᡤ䛵䛟䜚

5‑2 住宅の所有形態とストック

一
図 5‑16□竺宅 99宥懸態と竺宅冑場口賣遺ఫᏯࡢᡤ᭷ᙧែ࡜ఫᏯᕷሙࡢὶ㏻

なぜ 100睾住宅が䛺䛬㻝㻜㻜ᖺఫᏯ䛜
住宅言場で値値がఫᏯᕷሙ䛷౯್䛜
䛒䜛䛾䛛䠛
あるのか？
– ఫᏯ䛾ᡤ᭷ᙧែ䛸䝇䝖䝑䜽– ⎔ቃၥ㢟䛸䝃䝇䝔䜲䝘䝡䝸䝔䜱ᨻ⟇– 䛂䜰䝖䝷䜽䝍䞊䛃䛸ఫᏯᕷሙ– 䛂䝉䜹䞁䝗䞉䝩䞊䝮䛃䛾ᙺ๭䝺䝕䜱䞁䜾䛾100ᖺఫᏯ䛾஦౛

この写真は、私がレディングで 2018 年まで暮らしていた 100 年住宅である。
෗┿ୖ䠖䜶䝹䝮䝇䝤䝹䝑䜽䛻ṧ䛥䜜䛯㞧ᮌᯘ䛸㐟Ṍ㐨෗┿ୗ䠖ᩜᆅ䛻స䜙䜜䛯㈚䛧㎰ᅬ෗┿ୖ䠖䜶䝹䝮䝇䝤䝹䝑䜽䛾ᒇእ䝆䝮෗┿ୗ䠖䝁䝽䞊䜻䞁䜾䞉䝇䝨䞊䝇䛾䜶䝁䞉䝡䝹䝕䜱䞁䜾䛾እほ1889 年に建てられたビクトリアン様式の長屋住宅の一戸であり、オリジナルの上げ下げ窓があったり、オリジナルの煙突や暖炉があるような家である。このよ

そして、体の健康に加え、メンタルヘルスを維持するために、コワーキング・

うな家は英国人には大変人気があり自分自身も喜んで入居したのであるが、実スペース用の建物を提供している（図 5‑15 の右下の写真）。ここでは、オンラ際に住んでみると、古い上げ下げ窓の建てつけが悪く、風がびゅーびゅー入っ

イン化が進んだ現代の仕事環境で労働者が孤立しないようにするために、住民てくるため、冬は大変寒い。床もオリジナルの床だと思って大喜びしていたが、がノートパソコンを持参すれば、皆と一緒に働ける場を提供している。ビスター

床の下から風がびゅーびゅー入ってきて足元まで寒い。しかも、隣家との間仕は最新のニュータウンであるが、ハワードの田園都市のアイデアをいくつか踏襲

切り壁に至っては、当時は遮音材がなかったことと、レンガ１枚の組積造の壁していると考えられる。

で区切られているだけなので、隣のテレビの音などがよく聞こえる。住み心地は

98

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

5‑2

住宅の所有形態とストック

99

決して良くないが、イギリス人の友達に「いいね、ビクトリアンの家に住めるって羨ましい。
」と言われる度に、だんだん自分がビクトリアンの家に住んでることに酔いしれてしまうわけである。

ここより、第２部の話に移り、なぜ 100 年住宅に人気があり、住宅市場の中

一
図 5‑17

長宅所冑鬱鱈 䠄䝣䝸䞊䝩䞊䝹䝗䛸䝸䞊䝇䝩䞊䝹䝗䠅〈口 l)‑*‑J}口口とリース亨ーJ}レ戸）ఫᏯᡤ᭷ᙧែ

䝣䝸䞊䝩䞊䝹䝗
䝣䝸
䝸䞊䝩䞊䝹
䝹䝗
䝗

で価値を維持し続けられるのかを説明していく。
まず初めに、日本の仕組みとは異なる英国の住宅所有形態を明らかにし、住宅ストックの話をする。
松本所長の話にもあったように、英国では人口が増え続けており住宅の需要

䝸
䞊䝇䝩
䝇䝩䞊䝹䝗
䝇䝩
䝗
䝸䞊䝇䝩䞊䝹䝗
䞉ᡤ᭷䛿ఫᡞ䛾䜏䚸䛭䛾௚䛿䝣䝸䞊䝩䞊䝹䝎䞊䛜ᡤ᭷
䞉䞉ᡤ᭷
ᡤ᭷䛿
ᡤ
ᡤ᭷
᭷
᭷䛿
䛿ఫ
䛿ఫᡞ䛾
ఫ
ఫᡞ䛾
䜏
䚸
䛭䛾௚
䛭
䛾௚
䛾௚䛿䝣
䛾
௚
䛿
䛿䝣
䞊
䝩᭷ᙧᘧ
䞊
䝹
䝎
䞊䛴
䛜䛟ᡤ᭷
㞟
㞟ྜ
ྜఫ
ྜ
ఫ
ఫᏯ
Ꮿ
Ꮿ䛾ఫ
䛾ఫ䜏䚸
ᡞ䛾᭱
䛾᭱䜒୍
᭱䜒
䜒䞉ᡤ᭷䛻ᮇ㝈䜔᮲௳䛜䛴䛟
୍⯡
⯡
ⓗ
䛺
ᡤ
᭷
᭷ᙧ
ᙧᘧ
ᙧ
ᘧ
䞉䞉㞟ྜఫᏯ䛾ఫᡞ䛾᭱䜒୍⯡ⓗ䛺ᡤ᭷ᙧᘧ
ᘓ≀
ᘓ
≀
䛾
䛾⥔
⥔⌮㈝䛜ᚲせ
ᣢ⟶
⌮䛿䝣
䝸
䝹
䝎
䛾㈐௵
䛾㈐
㈐௵
㈐
௵䛜
䞉ᘓ≀䛾⥔ᣢ⟶⌮䛿䝣䝸䞊䝩䞊䝹䝎䞊䛾㈐௵
ᆅ௦
ᆅ
௦䛿
䚸⟶
⌮
ᡤ䝩
ᡤ᭷
᭷䝣
䛻䝸
ᮇ㝈䜔᮲௳䛜
᮲௳䛜᮲௳䛜䞉ᆅ௦䚸⟶⌮㈝䛜ᚲせが高いにもかかわらず、新築住宅が建てられない。その理由として、英国政府が熱心に取り組んでいる環境問題とサステーナビリティ政策が住宅市場に与える影響について説明する。
次に、住宅市場におけるアトラクター（魅力的な要素）とセカンド・ホーム
が住宅市場で果たしている役割を説明することで、100 年住宅が現在も重要視䝣䝸䞊䝩䞊䝹䝗䛸䝸䞊䝇䝩䞊䝹䝗䛾㐪䛔
出典：全国で営業をする不動産会社であるフォクストン（Foxton) のウエッブページより転載、訳は漆原による。
https://ashworthmansions.ﬁles.wordpress.com/2007/02/ashworth-for-rent-1-small.png

されている理由を明らかにしていく。
対照的に、リースホールドというのは、図 5‑17 の下の図のように、住戸のまずは、所有形態の話であるが、英国における不動産所有形態の最も顕著

中身のみを所有することである。建物自体はフリーホルダーが所有している、英な特徴で日本と大きく異なるのは、フリーホールド (Freehold) とリースホールド

国の集合住宅における最も一般的な所有形式になる。建物の維持管理はフリー(Leasehold) の２種類があることである。フリーホールドというのは、土地、建物、ホルダーの責任であり、住戸部分のみを所有するリースホルダーは、土地代や及び建物の上の空間の全てを所有していることである。これは住宅の一般的な管理費をフリーホルダーに支払う必要がある。通常、リースホルダーは期限の所有形式で、フリーホールドを持っている所有者のことをフリーホルダーと言う限定された所有形式であり、99 年に設定されているケースが多い。リースホル

が、全ての維持管理はフリーホルダーの責任になるため、管理費や土地代をダーが建物の外壁についている窓を取り替えたり、バルコニーを改装したりする

別個に支払うことはない。

際には、必ずフリーホルダーの許可を得なければならず、フリーホルダーに変更料を課せられることもある。フリーホルダーは建物の外観に投資し価値を高めると、賃料や管理料を値上げしたりすることができるので、建物への投資は良い商売になると考えられている。
大変驚くべきことではあるが、英国では住宅の値段がどんどん上昇している。

100

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

5‑2

住宅の所有形態とストック

101

ここでは、英国政府の統計局が毎年発表している国の住宅価格の平均値を見てとが可能であった。最初に購入した家が 10 年後には、場所によっては２倍にいく。30 年前の 1990 年代の初めに、５万ポンド程度であった平均住宅価格が、なることもあり、その家を２倍の値段で売却して、さらに大きな家を買うことが2022 年には 27 万 4,000 ポンド（日本円で約 4,500 万円）になっており、30可能になるわけである。このような売買を何度も繰り返していくと、個人資産が年間で５倍以上に上昇している。住宅価格は 1970 年代までは比較的安定してどんどん増えていくことになる。そして、リタイアする頃になると子供たちは既におり、価格変動も少なかったが、1980 年代以降にサッチャー政権が金融機関

独立しており、その時の家族構成に合わせてダウンサイズする人が多く、小さなによる住宅資金援助への規制を緩和して以来、住宅ローンが組みやすくなった。

マンションなどに移り住むわけである。そうすると、売却した大きな家と新たにその結果、住宅の売買が頻繁に行われるようになり、住宅価格が上昇し続ける

購入した小さなマンションの価格差が老後の資金になるというわけである。

一

需要が増えているにもかかわらず新築住宅の建設に投資してこなかったため、バブル市場を生み出すことになった。

市場は慢性的な住宅不足に陥り、100 年住宅を含む限られた数の既存住宅が

図 5‑18￨

取り合いになるような市場を生み出すことになった。

住宅価格の平均値の維善ఫᏯ౯᱁ࡢᖹᆒ್ࡢ᥎⛣次に、住宅ストックの年齢を見ていこう。

ⱥᅜ࡛ࡣఫᏯ౯᱁ࡀࠊ࡝ࢇ࡝ࢇୖࡀࡿ㸟
英国では住亨置格が、どんどん上がる］
༢఩㸸ⱥ࣏ࣥࢻ࣏࣏ࣥࢻ䠙䠄䠍䝫䞁䝗䠙165෇䚸2022ᖺ7᭶䠅

図 5‑19 の表の一番右側グレーの縦列を見てみると、現存する住宅の 21％2022ᖺ 1᭶274,000 ࣏ࣥࢻ(᪥ᮏ෇: ⣙4500୓෇㸧ఫᏯ౯᱁䛾ᖹᆒ್䛾᥎⛣は 1919 年以前に建設され、16％は 1919 年から 1944 年に建設されているこ

300,000とがわかる。つまり、37％の住宅ストックは戦前の建設になる。民間賃貸住宅

250,000を示すグリーンの縦列に注目してみると、民間賃貸住宅全体のうちの４割は200,000

100 年住宅であり、100 年以上前に建設された住宅が現在の賃貸住宅市場において大きな役割を果たしていることがよく分かる。

150,000

㔠⼥ᶵ㛵࡬
ࡢつไ⦆࿴

100,000

50,000

0
1969

1974

1979

1984

1989

1994

1999

2004

2009

2014

2019

༢఩㸸ᖺ

出典：2022 年 4 月の UK House Price Index を基に、大塚が作成。
https://www.gov.uk/government/statistical-data-sets/uk-house-price-index-data-downloads-april-2022#download-the-data

英国の住宅市場ではラダー（日本語で「はしご」という意味）を上がって行くと言われることがよくあるが、英国人は平均 6 − 10 年で住宅の売買を繰り返しながら、個人資産を増やしていく。30 年前には住宅購入の敷居がそれ程高くはなかったので、学校卒業後に働き始めた人が、小さなマンションなどを買うこ

102

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

5‑2

住宅の所有形態とストック

103

一
図 5‑19

図 5‑20

笠宅の所害形鶉ごとの長宅ストック螂齢の割會ఫᏯࡢᡤ᭷ᙧែࡈ࡜ࡢఫᏯࢫࢺࢵࢡᖺ㱋ࡢ๭ྜᣢ⥆ྍ⬟࡞⾤࡙ࡃࡾ࡟ྥࡅ࡚ࡢᨻ⟇持鍮可能な街づくりに向けての蔵箪•⌧ᏑࡍࡿఫᏯࡢ21㸣ࡣ100ᖺ௨ୖ๓࡟ᘓタᣢ⥆ྍ⬟䛺㛤Ⓨ 䠄㻝㻥㻥㻜ᖺ௦ᚋ༙௨㝆䠅•㻝㻥㻥㻜ᖺ௨㝆䛾ᘓタ䛿䚸඲య䛾ఫᏯ䝇䝖䝑䜽䛾䠍䠎䠂•ࢮ࣭࣮ࣟ࢝࣎ࣥఫᏯ䛸䜶䝁䞉䝍䜴䞁㻝㻥㻝㻥ᖺ௨๓䛾ఫᏯ䛜Ẹ㛫㈤㈚ఫᏯ䛾⣙䠐๭
塾•䜰䞊䝞䞁䞉䝹䝛䝑䝃䞁䝇䠄㒔ᕷ᚟⯆䠅•࢔࣮ࣂ࣭ࣥࢫࣉ࣮ࣟࣝ⌧㇟ࢆ㜼Ṇࡍࡿ
ᨻ⟇࡟㌿᥮

•

建物年齢

1
9
1
9年以前
1
9
19
‑
1
9
4
4年
1
9
4
5
‑
1
9
6
4年
1
9
65
‑
1
9
8
0年
‑
19
9
0年
1
9
81
1
9
9
0年以降

持ち家

民間賃貸住宅

2
1.
3
1
79
1
8
0
2
10
93
1
25

地方自治体による公営住宅

3
97
1
3
1
1
1
6
1
62
6
7
1
26

43
1
69
3
83
3
35
54
1
5

住宅協会によ
る社会住宅

＾
'
"
サ

8
,
7
96
2
6
2
2
39
1
1
4
2
0
2

2
1.
4
1
6.
4
1
9
6
2
1
6
8
.
8
1
2
.
1
単位 ：％

出典：イングランド・ハウジング調査（2008 年のハウジング・ストック・レポートを元に Meen, Geoﬀrey;
Gibb, Kenneth; Leishman, Chris & Nygaard, Christian が作成した表を大塚が翻訳し再作成）

䝤䝷䜴䞁䝣䜱䞊䝹䝗䛾෌฼⏝•䝤䝷䜴䞁䝣䜱䞊䝹䝗䠄ᕤሙ㊧ᆅ䚸ᅵተởᰁᆅ䠅䜢䚸䛂௨๓䛻㛤Ⓨ䛥䜜䛶䛔䛯ᅵᆅ䠄㻼㻰㻸㻕䛃䛸ᐃ⩏•᭦ᆅ䛾ఫᏯ㛤Ⓨ䜢ᴟᗘ䛻ไ㝈•㻞㻜㻜㻜ᖺ䛻䚸᪂⠏ఫᏯ䛾䠒䠌䠂䛿㻼㻰㻸䛻ᘓタ䛩䜛ᨻ⟇䜢Ⓨ⾲ 䊻 㻞㻜㻜㻤ᖺ䛻䛿㻤㻜䠂䛜㻼㻰㻸䛻ᘓタ෗┿ୖ䠖䝻䞁䝗䞁䚸䜽䜱䞊䞁䞉䜶䝸䝄䝧䝇䞉䜸䝸䞁䝢䝑䜽䞉䝟䞊䜽෗┿ୗ䠖኱㜰ᗓ䚸㈅ሯᕷ䛾䝤䝷䜴䞁䝣䜱䞊䝹䝗

5‑3 なぜ 100 年住宅が住宅市場で価値があるのか？

このような持続可能な開発に向けての主張は、CO2 排出量とアーバン・スプ
ロール現象が生み出した車中心社会に付随する大気汚染などを軽減することも目的としている。アーバン・スプロールは、新規住宅開発が町の外に広がって

5‑3‑1

環境問題とサステイナビリティ政策

次に、需要に伴った住宅数を満たすための新規物件の建設が滞っていた背景として、環境問題と持続可能な開発政策を見ていきたい。

いく現象で、自家用車の利用を増進することになり、CO2 排出量を制限するという環境問題軽減に向けてのターゲットに合わせるには、町の中心部でコンパクトに暮らすという政策に移行する必要があるわけである。
次に、英国におけるブラウンフィールドについて解説したい。

1990 年以降は、持続可能な開発に基づくコンパクトシティの実現に向けて都

ブラウンフィールドはグリーンフィールド（田園地帯）に対応する言葉として、

市政策が移行し、都市復興を唱える「アーバン・ルネッサンス」という概念が広英国では使われている。ブラウンフィールドは、一般的に、脱工業化に伴ってがり、まずは都市部にある空き地や既存建物の再利用に重点を置くようになった。

生じた工場などの跡地と解釈されるケースが多く、放置された荒廃地や土壌汚

一方で、農村地帯の新規開発が大きく制限されるようになった。

104

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

染を含む土地というイメージが強かった。工場跡地を意味するので、土壌汚染

5‑3

なぜ 100 年住宅が住宅市場で価値があるのか？

105

が連想され、ネガティブな意味合いで使われることが多かった。ブラウンフィー
ルドと土壌汚染の関連性に着目すると、既存の土地での住宅開発がなかなか進まなかったので、英国政府は意図的に「以前に開発された土地 （Previously
Developed Land（PDL））」と定義することで、ブラウンフィールドのイメージを改善しようとした。さらに、英国政府は 2000 年に、新築住宅の 60％は「以前に開発された土地」に建設するという政策を発表し、2008 年には 80％の新築

一
図 5‑21㎰ᮧࡸ⎔ቃಖㆤᅋయ࠿ࡽࡢᅽຊ
豊討疇濤壊長謹閲儲立ら口圧力࢖ࣥࢢࣛࣥࢻ㎰ᮧಖㆤ༠఍
䛻䜘䜛⏣ᅬᆅᖏ䛾⏕ᇉ䜢95ᖺ㛫ಖ඲䛧⥆䛡䛶䛝䛯䜻䝱䞁
䝨䞊䞁䠖

巳ヨ 忠
器
嵩r
i
de
The

こ
，

Donat
e

Hedg
erowhi
ghl
i
ght
s
:ml
i
es
t
onesf
r
om
CPRE's95y
earsofcamp
ai
gni
ng

住宅がブラウンフィールドに建てられるという統計結果が出ている。
しかしながら、こういう持続可能な住宅政策はデベロッパーにとっては大変厄介な話で、以前に開発された土地を扱うには、地権の問題や土壌汚染の除去など開発に至る前に解決しなければならない問題が多いため、結果として新築住宅の開発が滞ることになった。

䛂⚾䛯䛱䛜Ᏺ䛳䛶䛝䛯⮬↛䛾⏕ᇉ䜋䛹㛗䛟⚾䛯䛱䛿⏕䛝䜛䛣䛸䛜䛺䛔䛛䜒䛧䜜䛺䛔䛜䚸 CPRE䛿ᇉ᰿䜢ᆅ㐨䛻ಖㆤ䛩䜛䜻䝱䞁䝨䞊䞁䜢向匹—●ecmmo 咋 U叩atc一西sca匹""•西 inW年ぶtemh9『e

"，，6'

Wemi
ghtnothavebeenaroundaslongas
someofthehedgerowswecareabout,but

1ୡ⣖㏆䛟⥆䛡䛶䛝䛯䚹䛃

CPREhasbeencamp
ai
gni
ngf
orourhumble
erowsfornearlyacentury.Here,wehedg

このアーバン・ルネッサンスやブラウンフィールドの再開発などの都市政策に加え、英国にはイングランド農村保護協会（CPRE）のような環境保護を目的と￨氾99ssrock

lookbackonke
ymoment
swherewe'veohelpourhedges.
rushedt

出典：https://www.cpre.org.uk/discover/hedgerow-highlights-milestones-from-cpres-95-years-of-campaigning

する慈善団体が数多く存在している。彼らは、政治家や市民へのロビー活動を熱心に行い、イベントを企画する等で、田園地帯を守るための啓蒙活動を主導している。例えば、CPRE は図 5‑21 の写真にあるような田園地帯の生垣を 95

住宅供給の危機に直面しているにもかかわらず、容易に新築住宅が建設でき年間保全し続ける活動を行っている。「私たちが守ってきた自然の生垣ほど長くない英国の状況は、100 年住宅が住宅市場の中で重要な位置を占め続けられ

私たちは生きることはないかもしれないが、生垣を地道に保護するキャンペーン

る要因の一つであると言える。

を１世紀近く続けてきた。」という文面が、この保護団体のホームページのトッ
プに掲げられており、環境保護に対する意気込みが感じられる。
一般に英国人は、歴史的な街並みの保存だけでなく、田舎の自然環境とラン
ドスケープを保全することにも非常に熱心である。イングランド農村保護協会なそして、100 年住宅の人気が高いのは周知の事実で、私自身も 100 年住宅
で気分よく暮らしていた一人である。

5‑3‑2 「アトラクター」と住宅市場

どが田園地帯の自然や景色を手厚く守るキャンペーンを主導しているので、日英国の住宅市場には、「アトラクター」と呼ばれる、人々を引きつける要素や本のように安易に森林が伐採されたり農地が売却されたりして、グリーンフィー

条件がある。例えば、家選びの際に、日常生活に必要な目的地をまず考える人

ルドに宅地造成が行われることが少ない。

が多い。スーパーや良い学校や病院が近所にあるかどうか、通勤や通学に必
要な交通のネットワークや駅までの距離などが、住まいを探すに当たり重要な条件になる。さらには、都市のアメニティ、つまり、公園とか河川が近くにあっ

106

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

5‑3

なぜ 100 年住宅が住宅市場で価値があるのか？

107

て散歩が楽しめるなど、このようなアトラクターは日本でも一般的である。ここで、どを設けて魅力的な街並みをつくっており、街全体の不動産の価値を高めること

英国特有のアトラクターを紹介したい。英国では、建築物の歴史的・文化的価に繋がる公共空間への投資が行われている。

値や、公共空間の美しさや雰囲気、商店やカフェなどの個性や多様性、さらには、

実際に、英国の四大銀行の一つであるロイズ銀行の 2018 年の調査によると、それらが絡み合って造り出される独自のライフスタイルがアトラクターとして評価

100 年住宅が立ち並ぶ、ピクチャレスクなマーケット・タウンで住宅を購入するされている。つまり、100 年住宅がつくり出す街並みが、
アトラクターを生み出し、には、近隣地域の市町村と比較して、平均で 3 万 788 ポンド（約 472 万円）

一

も高額になり、郡（County）の平均住宅価格より 12％も高いという結果が発人々を惹き付ける舞台となっている。
図 5‑22『ア侶詈ク 9‑』f/
JJ
賢王亨市潟言与える 見薯ࠕ࢔ࢺࣛࢡࢱ࣮ࠖࡀఫᏯᕷሙ࡟୚࠼ࡿᙳ㡪䜰䝖䝷䜽䝍䞊䠄ច䛝䛴䛡䜛せ⣲䠅•᪥ᖖ⏕ά䛻ᚲせ䛺┠ⓗᆅ•

஺㏻䛾䝛䝑䝖䝽䞊䜽•㒔ᕷ䛾䜰䝯䝙䝔䜱䠄බᅬ䚸Ἑᕝ䛺䛹䠅

表されている。ちなみに、マーケット・タウンというのは、英国で、中世の時代に市場を開催する権利を持っていた町のことを意味するので、当然のことながら、そこには 100 年住宅が数多く残っている。
次に、高級なマーケット・タウンについて見ていきたい。
ヘンリー・オン・テームズ（以下、省略形のヘンリーと称する）はロンドンから西に 60 キロの距離に位置する町で、12 世紀発祥の人口１万人のマーケット・
タウンである。オン・テームズと呼ばれているように、テームズ川沿いの美しいⱥᅜ≉᭷䛾䜰䝖䝷䜽䝍䞊町である。ここの住宅には英国の平均住宅価格の４倍の値段がついているのは•ᘓ⠏≀䛾Ṕྐⓗ䚸ᩥ໬ⓗ౯್

何故かを考えてみる。

•

බඹ✵㛫䛾⨾䛧䛥䛸㞺ᅖẼ•ၟᗑ䚸䜹䝣䜵䛺䛹䛾ಶᛶ䜔ከᵝᛶ•⊂⮬䛾䝷䜲䝣䝇䝍䜲䝹•㻝㻜㻜ᖺఫᏯ䛜స䜚ฟ䛩⾤୪䜏□譴賛戸瓢恣作り 出す 誓萱臼෗┿ୖ䠖䝉䞁䝖䞉䜸䞊䝹䝞䞁䝈䛾䝍䜴䞁䝉䞁䝍䞊෗┿ୗ䠖䝺䝑䝏䝽䞊䝇⏣ᅬ㒔ᕷ䛾䝍䜴䞁䝉䞁䝍䞊

図 5‑22 の右上の写真は、先にも紹介したセント・オールバンズの中心市街地であるが、100 年住宅が並んでいる道の向こうに時計塔が見える、ピクチャレ
スクな美しい街である。
図 5‑22 の右下の写真は、先ほど説明したレッチワースのタウンセンターのメ
イン・ストリートである。100 年住宅が並ぶ道と公共空間に植え込みやベンチな

108

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

5‑3

なぜ 100 年住宅が住宅市場で価値があるのか？

109

一

フティンバーの住宅に出物があると、いかにラッキーであるかと、新聞の記事

図 5‑23

高縁なマーケット。タウン：ヘンリ ー 。オン テームズ㧗⣭࡞࣐࣮ࢣࢵࢺ࣭ࢱ࢘ࣥ㸸࣮࣭࣭࣊ࣥࣜ࢜ࣥࢸ࣮࣒ࢬ

の中に書いてある。

C

多数の 100 年住宅に加え、この町はヘンリー・レガッタで有名である。レガッ•㻝㻞ୡ⣖Ⓨ⚈䛾ேཱྀ㻝୓ே䛾䝬䞊䜿䝑䝖䞉䝍䜴䞁タというのはボート・レースのことで、ヘンリーの町の夏の風物詩として紹介さ•䝻䞁䝗䞁䛾す䠒䠌㼗㼙

れており、川沿いに仮設の観覧席が設置され、着飾った人々が集まり、シャン•ⱥᅜ䛾ఫᏯ౯᱁ᖹᆒ䛾䠐ಸ

ペンを飲みながらケンブリッジ大学対オックスフォード大学のボートレースを楽しむ有名な行事である。

㻞㻜㻝㻢㻛㻢㻛㻝㻣䚸䜺䞊䝕䜱䜰䞁⣬䛾グ஦ࠕ࣮࣊ࣥࣜ࡟ᘬࡗ㉺ࡑ࠺㸟ࠖ

ヘンリーは、100 年住宅の美しい街並みと、このヘンリー・レガッタというイ
ベントもあり、アトラクターがつくり出してきた街のブランドが住宅価格の評価にᪧᕷ⾤ࡣࣁ࣮ࣇࢸ࢕ࣥࣂ࣮ᵝᘧ䛾ࢥࢸ࣮ࢪ࠿ࡽ࢚ࢻ࣮࣡ࢻᮅ᫬௦ࡢࢭ
࣑࣭ࢹࢱࢵࢳࢻ㸦஧㌺㛗ᒇ㸧ࡲ࡛ࠊᵝࠎ࡞᫬௦ࡢṔྐⓗᘓ㐀≀ࡀΰᅾࡍࡿ⨾ࡋ࠸⏫࡛࠶ࡿࠋ
෗┿ୖ䠖࣮࣭࣭࣊ࣥࣜ࢜ࣥࢸ࣮࣒ࢬࡢ䝣䝷䜲䝕䜲䞉䝇䝖䝸䞊䝖䛾䝁䝔䞊䝆෗┿ୗ䠖䝦䞁䝸䞊䞉䝻䜲䝲䝹䞉䝺䜺䝑䝍
ฟ඾: 2021ᖺ࣮࣭࣊ࣥࣜࣟ࢖࣭ࣖࣝࣞ࢞ࢵࢱࡢ࣮࣒࣮࣍࣌ࢪࡼࡾ https://www.hrr.co.uk/gallery/

影響を与えている。

5‑3‑3 「セカンド・ホーム」の役割
最後に、100 年住宅が住宅市場の中で役割を果たすのに貢献してきた、セカ
ンド・ホームについて話をする。
伝統的に英国では、中産階級や上流階級出身の人が、ロンドンのフラット（日本のマンションに当たる）に居住しながら、週末に訪れるセカンド・ホームを田ガーディアン紙に 2016 年に紹介されていた「ヘンリーに引っ越そう。
」という園地帯に所有するという習慣がある。毎週金曜日には早めに仕事を終え、自家記事をもとに説明する。ガーディアン紙は、英国の大手一般新聞の一つであり、用車や鉄道で２、３時間の距離にあるセカンド・ホームで週末を過ごすケース

毎月、英国内の町を一つ選んで、そこの不動産と様々なアトラクターについてのが多い。つまり、セカンド・ホームは、ロンドンなどの都市部に住む富裕層が、紹介記事を連載している。ヘンリーも例外ではなく、鉄道駅までの近さや、ロン

週末ごとに移動し、家族でくつろぐ目的のための住居のことである。

ドンまでの直行列車があるかどうか、高速道路の入り口までの距離など交通ネッ
トワークに関する情報と日常の買い物施設や学校のレベルについての解説が記事の中に含まれている。特徴的なのは、記事の冒頭の文章が、「旧市街にはハーフ・ティンバー様式のコテージからエドワード朝時代のセミ・デタッチドが現存し、様々な時代の歴史的建造物が混在する美しい町である。」と、100 年住宅に関するアトラクターの話から始めることである。図 5‑23 の右上の写真は、フライデイ・ストリートという、ヘンリーの中心部にある古い道で、この道沿いのハー110

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

5‑3

なぜ 100 年住宅が住宅市場で価値があるのか？

111

一

ン州などのピクチャレスクな町や村がターゲットになっている。人口の 2.8％に

図 5‑24当たる 160 万人がセカンド・ホームを持っているのが英国の現状である。

□

ࢭ࢝ࣥࢻ࣭࣮࣒࣍࡜ࡋ࡚ά⏝ࡉࢀࡿ100ᖺఫᏯ
セカ ン ロホームとして后用 さ謬る
年住宅

ガーディアン紙の 2021 年のコーンウォール州の賃貸物件に関する記事による•䝻䞁䝗䞁ᅾఫ䛾ᐩ⿱ᒙ䛾㐌ᮎ䜔㛗ᮇఇᬤ୰䛾ᐙ•

ேཱྀࡢ2.8%㸦160୓ே㸧ࡀࢭ࢝ࣥࢻ࣭࣮࣒࣍

をかけると１万件の結果が出るため、セカンド・ホームの所有者が自分達が使•ࢥ࣮࢛࣮ࣥ࢘ࣝᕞࡢ㈤㈚≀௳(61௳) vs 㻭㼕㼞㻮㼚㻮 㻔㻝୓௳䠅㻖

用してない時期に短期間で旅行者に貸していることを示している。

•

䝁䝻䝘⚝䛾ᙳ㡪Count
iesofEng
landと、賃貸物件が 61 件しか提供されていないのに対し、Airbnb（民泊）で検索

さらには、コロナ禍の影響で在宅勤務が確立し、ロンドンのフラットで暮らし䝃䝣䜷䞊䜽ᕞ

且
コこ」よ：加ド・ホームていた人々がセカンド・ホームに永久的に引越したり、あるいは、ロンドンのフラットを売り払ってセカンド・ホームで人気の高い地方に家を購入する現象が出てきた。彼らは、例えば、コーンウォール州の海岸線の村に住み着いて、ロン
ドンには月に一度ぐらいの頻度でミーティングに出向くことで業務が可能になり、

ฟ඾: 2021ᖺ࡟Knight Frank ࡢࠕThe InternationalLabࠖࡀసᡂࡋࡓ⾲ࢆ኱ሯࡀ⩻ヂࡋ࡚෌సᡂ

コロナが終了した後も引き続き在宅勤務ができると判断したからである。図䝁䞁䜴䜷䞊䝹ᕞ* ฟ඾: 䜺䞊䝕䜱䜰䞁⣬䛾グ஦䠄㻞㻜㻞㻝㻛㻢㻛㻞㻝䠅https://www.theguardian.com/commentisfree/2021/ju
n/21/the-guardian-view-on-second-homes-put-mainhomes-first䝕䞂䜷䞁ᕞ

5‑24 の左下の表は、英国大手の不動産会社であるナイト・フランク（Knight࢖ࣥࢢࣛࣥࢻࡢ࢝࢘ࣥࢸ࢕࣮㸦ᕞ㸧ࡢᆅᅗ㸦ᕞ㸧 ᆅᅗ

出典：https://www.dreamstime.com/royalty-free-stock-photos-counties-england-image10240078

図 5‑24 のイギリスの地図で赤色に表示されている州がロンドンである。ロンFrank）の 2021 年 2 月の調査結果で、ロンドン在住者によるセカンド・ホーム
購入が全体に占める割合を示しており、コロナ前の 2019 年は 13％だったのが、2020 年には 34％に増加している。

ドンの周りにオレンジ色で示されている州は、ロンドンへ通勤する人々のベッド

図 5‑24 の地図上で示しているサフォーク州にあるサウスウォールドという町タウンにもなっているが、それらの州内にセカンド・ホームを所有している人もと、コーンウォール州に位置するセント・アイヴス町及び、デヴォン州のダートいる。また、その周りに位置する黄色で表示されている地域は、例えば、サフォー

マウス町の写真を見ながら、実際に 100 年住宅がセカンド・ホーム購入時のク州やオックスフォード州であり、この辺りはセカンド・ホームを求める人々に人重要なインセンティブとなっていることを強調したい。

気がある。南部のサセックス州では、海岸線の美しい景色を楽しむことができ、オックスフォード州は風光明媚な丘陵地帯にピクチャレスクな村々が点在する
コッツウォルズで有名な場所である。このような村では、週末にロンドンから移
動する人口が増えて、彼らをターゲットにした高級なレストランやバーがオープンしたりしている。
さらには、週末だけではなく、夏休みやクリスマスの長期休暇を過ごすためのセカンド・ホームの需要もあり、イギリス南西部のコーンウォール州やデヴォ

112

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

5‑3

なぜ 100 年住宅が住宅市場で価値があるのか？

113

一
図 5‑25が多い。100 年住宅で構成されたタウンセンターには、印象的な灯台があり、￨ヴィクトリア様式の埠頭やカラフルな海の家がビーチに並んでいる。ロンドンでࢭ࢝ࣥࢻ࣭࣮࣒࣍࡜ࡋ࡚ά⏝ࡉࢀࡿ100ᖺఫᏯ
セカンドロホームとして活用される辱生宅

仕事をしながら、週末は近郊のセカンド・ホームで海岸や田園風景を楽しみな
がら寛ぐのが、英国人の富裕層の暮らし方である。

5‑4 まとめと日本へのヒント
最後に、なぜ英国では住宅を 100 年使い続けることができているのか、まと一めておこう。

෗┿ᕥୖ䠖䝁䞊䞁䜴䜷䞊䝹ᕞ䛾䝉䞁䝖䞉䜰䜲䞂䝇䛾䝹䞊䝣䝇䜿䞊䝥ฟ඾䠖㼔㼠㼠㼜㼟㻦㻛㻛㼣㼣㼣㻚㼏㼛㼞㼚㼣㼍㼘㼘㼟㻚㼏㼛㻚㼡㼗㻛㼠㼛㼜㼋㼠㼑㼚㻛㼠㼛㼣㼚㼟㻚㼔㼠㼙෗┿ᕥୗ䠖䝕䞂䜷䞁ᕞ䛾䝎䞊䝖䝬䜴䝇䛾⾤୪䜏䛸ฟ඾䠖㼔㼠㼠㼜㼟㻦㻛㻛㼣㼣㼣㻚㼢㼕㼟㼕㼠㼟㼛㼡㼠㼔㼐㼑㼢㼛㼚㻚㼏㼛㻚㼡㼗㻛㼜㼘㼍㼏㼑㼟㻛㼐㼍㼞㼠㼙㼛㼡㼠㼔㻙㼜㻝㻣㻤㻥㻝㻟P-25෗┿ྑୖ䠖䝃䝣䜷䞊䜽ᕞ䛾䝃䜴䝇䜴䜷䞊䝹䝗䛾⾤୪䜏

図 5‑26䛺䛬ⱥᅜ䛷䛿ఫᏯ䜢㻝㻜㻜ᖺ౑䛔⥆䛡䜛䛣䛸䛜䛷䛝䜛䛾䛛䠛
なぜ莫閻では住宅奎
100琴使い饒けることがで含るのか？

100
00ᖺఫᏯ
1
00年住宅

⾤୪䜏䜢⪃䛘䜛
㒔ᕷィ⏬⌮ㄽ

図 5‑25 の左上の写真はコーンウォール州のセント・アイヴスであるが、去年
G7 の会場にも選ばれ、海岸線沿いの風光明媚な街であり、100 年住宅が密集している。特に 100 年住宅の屋根がつくり出すルーフスケープが美しく、芸術ᘓ⠏≀䛸⾤୪䜏䛿බඹ㈈⏘左下の写真は、コーンウォールの東隣のデヴォン州のダートマウスで、こちらには色とりどりの外壁が特徴的な 100 年住宅が並び、衰退後の漁業港に観賞用のボートを浮かべて、波止場の雰囲気を出している事例である。

ᕷሙ䛾䜰䝖䝷䜽
䝍䞊䛾ከᵝᛶ

㛤Ⓨ஦ᴗ䛾฼┈䜢㛤Ⓨᆅ䛻㑏ඖ家が多く移住してきた。彼らのアトリエ兼、作品を販売するギャラリーが、中心市街地の店舗の中で一際目立つ。

⾤୪䜏䜔ᘓ⠏≀
䜢ಖᏑ䛩䜛ไᗘ

ྂ䛔䜒䛾䛻౯್
䜢ぢฟ䛩ⱥᅜே

㒔ᕷ㒊䛾෌㛤Ⓨඃඛ䝉䜹䞁䝗䞉䝩䞊䝮
䛾ᙺ๭⎔ቃಖㆤᅋయ䛾ᅽຊ

これらの町はロンドンから車で７時間以上もかかるため、長期休暇用のセカ
ンド・ホームが多い。
右上の写真は、サフォーク州のサウスウォールドという、海岸沿いの美しい町であるが、ロンドンからのアクセスが良いため週末の家として使われていること

114

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

5‑4

まとめと日本へのヒント

115英国では、建築物と街並みは公共財産として考えられている。

最後に日本への適応性を考えてみたいが、これは非常に難しい問題である。

古いものに価値を見いだす英国人が暮らしており、彼らはアンティークが大好第一に日本では、建築物を公共財産と考える習慣はあまりなく、個人のもの

きで、使い古された住宅の柱や梁や床や家具などに価値を見出している。
そして、公共財産である街並みを守っていくために、景観や公共空間のあり方やデザインを考えるための都市計画理論が存在している。本章では、ピクチャ

として理解されている。
第二に、日本人は英国人程には古い住宅が好きではなく、どちらかというと設備の新しい住宅が好きであるように思われる。

レスク理論やタウンスケープの概念を紹介し、さらには、街並みや建築物を保

しかしながら、今後は、住宅を個々の物件として考えるのではなく街並みをつ存する制度であるリスティッド・ビルディングやコンサベーション・エリアの制度

くる構成要素の一つとみなすように考え方を変えていくべきであろう。景観や街の仕組みについて説明した。

並みの調和を配慮することが、個々の住宅だけではなく、その街全体の住宅市

また、土地所有者や開発業者が、不動産経営や開発事業で得た利益をその土地に還元し、街をさらに美しくするというビジネスモデルがあることも明らかに場の物件の価値を高めるという思考に移行していければ、都市部や既存の町の再生を優先する持続可能なまちづくりに貢献できると思われる。

なった。
英国では、住宅不足にもかかわらず新築住宅の建設が進まないのは、都市部の以前に使われた工場跡地などの再開発を優先し、森林を伐採したり農地を売却したりして、グリーンフィールドに宅地造成をすることが極度に制限されているからである。さらには、環境保護団体からの圧力が厳しく、田園地帯にある生垣を一世紀にわたり保護するなどして、自然環境とランドスケープが昔のままの姿で保存されてきた。
住宅市場には「アトラクター」という言葉が浸透しており、英国のアトラクターには多様性がある。歴史的価値観や 100 年住宅が造る街並みの美しさがアトラ
クターの一つとして高く評価されている。そして、セカンド・ホームで週末や長期休暇を楽しむという習慣があり、100 年住宅がセカンド・ホームとして選択されるケースが多い。つまり、ロンドンなどの都会で機能的なマンションに住みながら、週末は歴史的価値のあるコテージで暮らしたいと思っている英国人にとっては、100 年住宅は大変魅力的な物件であるので、住宅市場において大きな役割を果たすことが可能になるわけである。

116

Chapter 5 英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

5‑4

まとめと日本へのヒント

117

Chapter
なぜ、英国のまちや住まいは100 年以上活用され続けるのか〜

英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法
漆原 弘
Urushibara Architecture and Consultancy 代表
早 稲田大学建 築 学 科大学院 修 士 過程 終了後、SKM 設 計計画事務所／近代 建 築 研究 所勤務。
1999 年、英 国ヨーク大学で 博士 号取 得。その後、 アイルランド、 英 国 の設 計事 務 所 勤 務を経 て、2019 年 に Urushibara Architecture andConsultancy を設立。一級建築士、王立建築家協会会員、英国政府登録建築家。

らは、集合住宅のハードの部分、特に賃貸住宅の主要な住戸形態である集合

一住宅に焦点を置いて、その成り立ちや、素材・施工方法、さらにはリフォーム

篠成ᵓᡂ

先ほど大塚先生から、イギリスではなぜ住宅が 100 年持つのかという話を、都市計画や住宅所有、住宅市場という観点から話してもらったが、私のほうかの仕方などを通じて、なぜイギリスでは 100 年以上前に建てられた集合住宅が現在も使われているのかということを話していきたい。

図 6‑1

英国旅集台住宅の躍り立ぢ禁将口麓工方羞ⱥᅜὶ㞟ྜఫᏯ䛾ᡂ䜚❧䛱䞉⣲ᮦ䞉᪋ᕤ᪉ἲ

•

はL
・
，
め1
:
‑
䛿䛨䜑䛻
– ⱥᅜ䛻䛚䛡䜛㞟ྜఫᏯ䛾఩⨨䛵䛡
⨨䛵䛡
⨨
⨨䛵
䛵䛡

•

直コの注台｛勾梵⑦戌リ文さⱥᅜ䛾㞟ྜఫᏯ䛾ᡂ䜚❧䛱– 䝰䝕䝹ఫᏯ– Ẹ㛫㞟ྜఫᏯ– බႠ㞟ྜఫᏯ

•午打：竺衿された癌白社 宅 ࡢ⣲ᮦ࣭᪋ᕤ᪉
の素材 口誼エ方法᪉ἲ
100ᖺ๓࡟ᘓタࡉࢀࡓ㞟ྜఫᏯࡢ⣲ᮦ࣭᪋ᕤ᪉ἲ– ⣲ᮦ䚸᪋ᕤ᪉ἲ– ⤌✚㐀䛾⿵ಟ䛾ᢏ⾡– ᢏ⾡䛾⥅ᢎ䛔– 䝸䝣䜷䞊䝮⏘ᴗ䛾᪥ⱥ䛾㐪䛔

•

ఫᏯ䛜ᘓ
ᘓタ䛥䜜䛶
䛶䛔䜛䛾䛛䠛
ⱥᅜ䛷䛿䚸㏆ᖺ䚸䛹䛾䜘䛖䛺㞟ྜఫᏯ䛜ᘓタ䛥䜜䛶䛔䜛䛾䛛䠛
貫呵ではも庄年、どの。兄屯知合住宅が醸設されているのか？
– 䝽䝑䝒䞉䜾䝻䞊䝤

•

䜎䛸䜑
まと約
– 䛺䛬ⱥᅜ䛷䛿㞟ྜఫᏯ䜢㻝㻜㻜ᖺ౑䛔⥆䛡䜛䛣䛸䛜䛷䛝䜛䛾䛛䠛㻜ᖺ౑䛔⥆䛡
䛡䜛䛣䛸䛜䛷䛝䜛䛾䛛
䜛䛾
䛾䛛䠛
䛾䛛

私の話の構成は、初めに、古い集合住宅、特に 100 年以上前に建てられた集合住宅が、現在のイギリスの住宅ストックの中でどのような位置づけになるのかということから話をしていきたい。その次に、イギリスにおける集合住宅の成り立ちに関して、モデル住宅、民間集合住宅、そして公営住宅の３つの事例を通じて説明をしていく。その後に、こうした 100 年以上前に建てられた集合住宅の素材や施工方法等について説明をする。最後に、イギリスではどのような

￡
'
'

一

集合住宅が建てられているのかということをワッツ・グローブという集合住宅のUrushibara | Architecture + Consultancy

事例を通して紹介した上で、こうした現在の事例を含めて、なぜイギリスでは

注：出典の記述のない写真は全て発表者によって撮影されたものである。

100 年以上前に建設された集合住宅が現在も使われ続けているのかについて、ハードの側面から考えていく。

6‑1 英国の集合住宅の成り立ち
6‑1‑1

英国の住宅の種類と集合住宅の位置づけ

今回は、集合住宅という住戸形態を中心に見ていくが、話を進める前に、イギリスには集合住宅以外にどんな住宅形態があるのかということを、簡単に説明しておきたい。イギリスにおける住戸形態を大きく分けると戸建て住宅、そして集合住宅という形で分かれる。

120

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑1

英国の集合住宅の成り立ち

121

一
図 6‑2

ない、でも反対側はくっついているという意味である。つまり、片面だけ隣の住￨戸とくっついて２戸の住宅が一つの建物になっている戸建住宅の形態ということⱥᅜࡢఫᏯࡢ✀㢮菫国の住宅の種類

になる。

ᡞᘓ䛶ఫᏯ

㞟ྜఫᏯ

戸建住宅に対して、集合住宅とは複層階に複数の住宅が入っている住宅形態
1900ᖺ㡭䛻ᘓタ䛥䜜䛯㞟ྜఫᏯと言えると思うが、そのデザインに関しては、図 6‑2 右上にあるように、19 世紀の末に建てられたレンガ造りの中層の集合住宅や右下のような 1960 年代に建てられた近代建築様式の高層の集合住宅など様々である。

㛗ᒇఫᏯ@Shutterstuck

では次に、イギリスにおける集合住宅の位置づけについて見ていきたい。ロンドン等のイギリスの大都市に行くと、この写真のような４階、５階建ての建物が並んでいる街並みをよく見かける。こうした建物の多くは、現在では集合住宅䝕䝍䝑䝏䝗䞉䝝䜴䝇になっていたり、オフィスになっていたり、あるいは、１階、２階部分が店舗や䝉䝭䞉䝕䝍䝑䝏䝗䇺䝝䜴䝇@Shutterstuck

レストランになっていて、上層階が住宅の複合用途の建物になっていたりするが、1960ᖺ௦䛻ᘓタ䛥䜜䛯
㞟ྜఫᏯ

図 6‑3
Urushibara | Architecture + Consultancyⱥᅜ࡟࠾ࡅࡿ㞟ྜఫᏯࡢ఩⨨࡙ࡅ
莫匿 における集合竺宅の位霊づけ

まず、戸建住宅について見ていきたい。図 6‑2 左上は、戸建住宅が連なって建てられた長屋住宅である。イギリスでは「テラスド・ハウス (Terraced
House)」と呼ばれている。恐らく、テラスド・ハウスはイギリスの都市部では最も一般的な住宅形態になるのではと思われる。
その下は一般的な戸建て住宅だが、これは英語で「デタッチド・ハウス(Detached House)」と呼ばれている。デタッチドとは、くっついていないという意味である。つまり長屋住宅は両隣が隣の家とくっついているのに対して、
デタッ
チド・ハウスは両隣とくっついていない、つまり一戸建ての戸建住宅であるということになる。

䝻䞁䝗䞁䚸䝧䞊䜹䞊䞉䝇䝖䝸䞊䝖㏆䛟䛾䝆䝵䞊䝆䜰䞁ᮅᮇ䛻ᘓ䛶䜙䜜䛯䝔䝷䝇䝗䞉䝝䜴䝇䠄㛗ᒇ䠅䝆䝵䞊䝆䜰䞁ᮅᮇ䛾䝔䝷䝇䝗䞉䝝䜴䝇䛾୍⯡ⓗ䛺᩿㠃ᅗ

一番下の住宅は２戸の住宅が合わさって出来ている。こうした住宅は、郊外
Urushibara | Architecture + Consultancyの住宅地などに行くとよく見かける。これは「セミデタッチド・ハウス (Semidetached House)」と呼ばれている。セミデタッチドとは、半分はくっついてい

122

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

出典：P10，Historic England 2020 Conserving Georgian and Victorian terraced housing. Swindon. Historic
England.

6‑1

英国の集合住宅の成り立ち

123こうした建物のほとんどが、元は長屋住宅として建てられたものである。
図 6‑3 右側がその典型的な断面図だが、こうした長屋住宅は、裕福な家庭༢఩㸸1,000ᡞ

6,000

ᡞᘓ䛶䚸㛗ᒇ䛺䛹4,363

活様式には合わないので、現在では、その殆どが、集合住宅に改装や改築が4,000୰㧗ᒙ㞟ྜఫᏯ
ᨵ⿦䞉ᨵ⠏䛻䜘䜛㞟ྜఫᏯ

4,814

4,760

L ー・

5,000

ー

そして３階と４階が寝室になっていた。当然、こうした大きな住宅は現代の生住宅達餃年度別の但宅スや、ックの尊成（年蛮）ఫᏯᘓタᖺᗘูࡢఫᏯࢫࢺࢵࢡࡢᵓᡂ 2008ᖺᗘ㸧‑l‑

こには厨房や洗濯室があり、１階部分が応接室、２階が家族のための居間、

一

．
．
．

のために、使用人がいることを前提として建てたものである。地下１階部分、こ

図 6‑4

3,642

されていたり、あるいは、外観はそのままで、オフィスなどにコンバージョンさ
3,000

2,708

れている例が多い。
現在では、都市部における住宅形態としては集合住宅が最も一般的だが、18 世紀、19 世紀のイギリスでは、こうしたテラスド・ハウスと呼ばれた長屋住宅が、都心部における最も一般的な住宅形態だった。つまり、集合住宅という住戸形態の建物は 18 世紀や 19 世紀の前半にはほとんど存在しておらず、実

1,953

2,000

1,000

-

1919ᖺ௨๓

1919ᖺࠥ1944ᖺ

1945ᖺࠥ1964ᖺ

1965ᖺࠥ1980ᖺ

1981ᖺࠥ1990ᖺ

1990ᖺ௨㝆

際に、イギリスで集合住宅が建設されるようになるのは、19 世紀の中頃ぐらい
Urushibara | Architecture + Consultancy

からになる。
次に、イギリスにおける 100 年以上前に建設された集合住宅の、住宅ストッ

出典：2008 年度の English Housing Survey、Annex Table1.3 を基に、漆原が作成。
Department for Communities and Local Government (2010) , English Housing Survey: Housing Stock
Report 2008

ク全体のなかでの位置づけを統計を見ながら考えていきたい。図 6‑4 のグラフ
は、イングランドにおける住宅ストックの構成を、建てられた年代別に示したものだ。

グラフの緑色は、テラスド・ハウスやデタッチド・ハウス、セミデタッチド・
ハウスなどの戸建て住宅を示している。オレンジ色の部分は、元はテラスド・ハ
ウスなどの戸建て住宅であったが、現在は集合住宅にコンバージョンされた住宅を示しており、一番下のピンク色の部分が、集合住宅として建てられた住宅を示している。
現在の住宅ストックにおける、1919 年以前に建てられた建物、つまり、100
年以上前に建てられた住宅の比率をみてみると、全住宅ストックの 20％程度であることがわかる。そして、その中の、100 年以上前に建てられた集合住宅の比率を見てみると、全住宅ストックの中の 0.8％という形になる。0.8％と聞くと、随分少なく感じるが、数で示すと約 19 万戸となる。つまり、イギリスには、
100 年以上前に建てられた集合住宅の住戸が 19 万戸残っており、それらが現

124

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑1

英国の集合住宅の成り立ち

125

在も住戸として使われているということになるのだ。日本とイギリスでは、古い

265 万人、そして、100 年後の 1901 年になると 651 万人と急激に増えていった。

建物に対する考え方が大きく違うとはいえ、イギリスでは現在でもこれだけの数

こうしたロンドンでの人口増加の理由には、２つの理由があると考えられる。

の 100 年以上前に建設された集合住宅が、現在も住戸として使われ続けている

第一に、社会全体が豊かになるにつれて、イギリス全体の人口が増え、さらに、ということは大変興味深い。

産業革命により社会構造が大きく変わり、都市への人口の集中が起こったという

6‑1‑2ことである。1850 年頃には、イギリス全土の人口の 50％は都市に住んでいた

19 世紀英国の都市における住環境という記録がある。そして、もう一つ、19 世紀のイギリスの住宅事情を理解す

それでは、こうした集合住宅がどういう形で始まったのかという話をしていきる上で重要なことは、社会において貧富の差が非常に大きかったということであ

たいが、その前に、この集合住宅が生まれた時代のイギリスにおける都市の住る。一般に、この時代のイギリス社会は少数の中産階級と呼ばれた経済的に豊環境の変化を説明したい。

かな層と大多数の労働者階級と呼ばれる経済的に非常に貧しい階層に分かれていた。人口の 80％は労働者階級であったと言われている。こうした経済的な

図 6‑5格差のある中で、都市部での人口が急激に増加した結果、住宅の供給が追い㻝㻥ୡ⣖䛾㒔ᕷ䛾ఫ⎔ቃ䛾ኚ໬
1
9僅紀の薔市の住環壇＠蜜化䠒䠑䠍୓ே

つかず、多くの労働者階級の人々は劣悪な住環境に住まわざるを得ないという状態になり、それが大きな社会問題へと発展していった。

700

ேཱྀ䠄༢఩䠖୓ே䠅
600

500

400

265୓ே

300

200

109୓ே

100

0
1801ᖺ

1811ᖺ

1821ᖺ

1831ᖺ

1841ᖺ

1851ᖺ

1861ᖺ

1871ᖺ

1881ᖺ

1891ᖺ

1901ᖺ

Urushibara | Architecture + Consultancy

19 世紀のロンドンの人口の変化
出典：ONS https://data.london.gov.uk/dataset/historic-census-population

図 6‑5 のグラフは 19 世紀のロンドンの人口の変化を示したものである。
1801 年、ロンドンの人口は約 109 万人だった。しかし、1950 年になると約126

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑1

英国の集合住宅の成り立ち

127

では、労働者階級の人たちが 19 世紀にどんな家に住んでいたのかを、具体それぞれの長屋は、各階に１部屋、つまり、３階建てであれば、３部屋、４的に見ていきたい。ロンドンなどの都市部では、多くの労働者階級の人々は、階建てであれば４部屋で構成されていた。通常は、その各階の１部屋に２世代、

図 6‑6 にあるようなバック・トゥー・バック・ハウス（Back-to-back House）とあるいは３世代の１家族が１部屋に住んでいた。この時代は子供の数も多かっ呼ばれた労働者向けの住宅に住んでいた。バック・トゥー・バックとは背中合たので１部屋に 10 人近い家族が住んでいたことも珍しいことではなかったはず

わせになっているという意味である。図 6‑6 の平面図と断面図、そして写真でである。建物内部には、上下水道の供給はなく、共有のトイレや洗面などが外はピンク色と緑色に色分けしてあるが、ピンク色の部分と緑色の部分が別々の部に供給されていた。

長屋になっていて、この２つの長屋を背中合わせに建てたのが、バック・トゥー・
バック・ハウスとよばれる住宅の形態であった。

一

バック・トゥー・バック・ハウスの問題は、背中合わせに建てられているので、窓が片側にしかなく、換気がよくなかったことが挙げられる。その上、一部屋に大人数で暮らしていた中で、室内で料理をおこなったりしていたので、室内に

図 6‑6

ニ

湿気がたまりやすかったと言われている。さらに、バック・トゥー・バック・ハ

ト

a ・・ト

鼠ー 鼠

云 ｀ー

㻝㻥ୡ⣖䛾㒔ᕷ䛻䛚䛡䜛ປാ⪅䛾ఫ⎔ቃ
1
9置紀の響古における労働者の住環壇 㻦㻌䝞䝑䜽䞉䝖䜳䞊䞉䝞䝑䜽䞉䝝䜴䝇：バック ロトゥーロバックロハウス

ウスには、十分な数の共有のトイレが供給されていなかったことが大きな問題であった。図 6‑6 左側の配置図の中の３箇所の赤い部分が、共有のトイレがあった場所であった。当然、これだけの住戸に対して、このトイレの数では足りず、

●
● 0.3

その結果、トイレから汚物が周囲に流れ出したり、場合によっては住宅の前の●‑道でトイレをしてしまう人も多くいたと言われている。つまり、多くのバック・

. ...

／

1

トゥー・バック・ハウスは、過密で非常に非衛生的な住環境であり、さらに、こうした非衛生的な労働者の住環境が、19 世紀に何度も都市部で流行った伝染病の原因であると認識されるようになり、労働者の劣悪な住環境の問題は、住宅の問題を超えて社会問題であると認識されるようになった。

䝞䝑䜽䞉䝖䜳䞉䝞䝑䜽䞉䝝䜴䝇䛾㓄⨨ᅗ䚸᩿㠃ᅗ
` ' ウ＂ e' べ｀~ウ，.,, 万 名 店置図 仔ロヨ; '.9 91950ᖺ㡭䛻䝸䞊䝈ᕷ䛷᧜䜙䜜䛯䝞䝑䜽䞉䝖䜳䞉䝞䝑䜽䞉䝝䜴䝇䛾෗┿©Landis

こうした労働者の住宅問題に対して、19 世紀の中頃になると、事業で財をなした慈善家たちが積極的な活動を始める。1844 年に、この時代の有名な慈善家

Urushibara | Architecture + Consultancy

出典：By https://wellcomeimages.org/indexplus/obf̲images/80/0e/2e6b4419b6081326cdc24b701161.jpg
Gallery:
https://wellcomeimages.org/indexplus/image/L0011651.html
Wellcome Collection gallery (2018-04-01):
https://wellcomecollection.org/works/mcwh8yh4 CC-BY-4.0, CC BY 4.0,
https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=35954827
注：カラートーンは漆原が追加であったシャフツベリー卿とロバート・ベントン・シントリーが「労働者階級の状況改善委員会（The Society for Improving the Condition of the Labouring
Classes）」という組織をつくる。この組織の目的は、他の慈善家から資金を募り、都市に住む労働者のための衛生的な住宅を建設することであった。彼らが建設する住宅は、後の労働者のために建設される住宅のモデルとなることを目指しており、そのため「モデル住宅（Model Dwelling）」と名付けられた。

128

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑1

英国の集合住宅の成り立ち

129

6‑1‑3

移管されており、現在も、ピーボディー財団が運営する低所得者向けの賃貸集

英国における集合住宅の成立―モデル住宅

合住宅として使われている。

一

一

図 6‑7

図 6‑8

㒔ᕷ䛻䛚䛡䜛㞟ྜఫᏯ䛻䛿䛨䜎䜚䠖ᐙ᪘䛾䛯䜑䛾䝰䝕䝹ఫᏯ
繹市における築合生宅にはじ室り：家案のためのモデ』レ住宅ᐙ᪘䛾䛯䜑䛾䝰䝕䝹ఫᏯ䠖ឿၿᐙ䛻䜘䜛ປാ⪅ྥ䛡ఫᏯ
家族のためのモデル住宅：諺菩家『：：よる労働者向け注宅

こ：；：
］
ー
；．
．
＇
吋
ᐙ᪘ࡢࡓࡵࡢ
ࣔࢹࣝఫᏯࣅࢵࢢ࣭࣋ࣥ

：඲యᖹ㠃ᅗ䠄ᕥୖ䠅䚸ཬ䜃䚸඾ᆺⓗ䛺ᐙ᪘ྥ䛡ఫᡞ䛾ᖹ㠃ᅗ䠄ྑୗ䠅୰ᗞ䝃䜲䝗䛛䜙䛾䝟䞊䝇䠄ᕥୗ䠅

・ベ 匁．

ฟ඾: OS OpenData䜢ᇶ䛻䚸⁽ཎ䛜సᡂ

•

•
•
•

㻝㻤㻠㻠ᖺ䛻䝅䝱䝣䝒䝧䝸䞊ཀ䛸䝻䝞䞊䝖䞉䝧䞁䝖䞁䞉䝅䞁䝖䝸䞊䛜䛂ປാ⪅㝵⣭䛾≧ἣᨵၿጤဨ఍䠖㼀㼔㼑㻌㻿㼛㼏㼕㼑㼠㼥㻌㼒㼛㼞㻌㻵㼙㼜㼞㼛㼢㼕㼚㼓㻌㼠㼔㼑㻌㻯㼛㼚㼐㼕㼠㼕㼛㼚㻌㼛㼒㻌㼠㼔㼑㻌㻸㼍㼎㼛㼡㼞㼕㼚㼓 㻯㼘㼍㼟㼟㼑㼟䛃䛸タ❧䚹㻝㻤㻡㻜ᖺ䛻䛂ᐙ᪘䛾䛯䜑䛾䝰䝕䝹ఫᏯ䛃䜢ᘓタ䚹㻡㝵ᘓ䛶㻠㻤ᡞ䛾ఫᏯ䛷ᵓᡂ⌧ᅾ䜒䝢䞊䝪䝕䜱䞊㈈ᅋ䛻䜘䛳䛶㐠Ⴀ䛥䜜䛶䛔䜛䚹

ධ䜚ཱྀ
▼

ᒃ㛫

እᗯୗ

ᐷᐊ

ᐷᐊ

ᐷᐊ

ᐷᐊ

ධ䜚ཱྀ
▼

ᒃ㛫

෗┿䠖⌧ᅾ䛾䛂ᐙ᪘䛾䛯䜑䛾䝰䝕䝹ఫᏯ䛃䛾እほ
Urushibara | Architecture + Consultancy

Urushibara | Architecture + Consultancy

上出典：RIBApix:Ref no. 17631（部屋名は漆原が追加）
下出典：AA Library: Henry Roberts, ʻDwellings of the Labouring Classesʼ (1850)

では、実際に、どのようにモデル住宅が集合住宅という形態で建設されるよ次に、この建物の詳細を見ていきたい。図 6‑8 左上のこの建物の平面図をうになったのかを見ていきたい。最初のうちは、こうしたモデル住宅も長屋住宅

見てみると、中庭を囲んで住棟が配置され、各住戸は中庭に面した外廊下からとして建設されていたのだが、より多くの住戸を提供するために、複層階の集アクセスするようになっている。さらに、右下の住戸平面図を見ると、住戸へは合住宅の形でのモデル住宅の建設が始まる。図 6‑7 にある 1850 年に建設さ

中庭側の外廊下から入り、小さなホールを通り、その先の居間へと続いている。

れた「家族のためのモデル住宅（Model Dwellings for Families）」は、中層

居間の隣にはトイレや洗面などの水廻りがついていて、さらに、各戸に寝室がの集合住宅として建設されたモデル住宅の最も古いものの一つである。このモ

２部屋ついている。この住戸をバック・トゥー・バック・ハウスと比べると、前デル住宅の建設された場所は、ロンドンの中心部、国会議事堂から北に２キロ、面と後面に窓がついているので換気が良いこと、各戸にトイレが付いていること、

大英博物館のすぐ近くになる。後に、この集合住宅の所有は、低所得者向けの

さらに、バック・トゥー・バック・ハウスでは１部屋しかなかったのに対し、こ住宅などを提供する非営利団体であるピーボディー財団（Peabody Trust）に

こでは、寝室が備え付けられているので、居間で食事をして、その後で寝室で130

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑1

英国の集合住宅の成り立ち

131

寝るというふうに、生活と就寝の場を分けることができるなど、労働者が、健康的で衛生的な生活を送るための住環境を考えられて作られていたと言えよう。この時代、こうした中層の集合住宅の建築形態は「テネメント（Tenement）」と

一
図 6‑9

㻝㻥ୡ⣖䛻ጞ䜎䜛Ẹ㛫㞟ྜఫᏯ䠖䜰䝅䝳䝽䞊䝇䞉䝬䞁䝅䝵䞁1
9世紀に始まる民闇集合住宅 ：アシュワースロマンション
࢔ࢩ࣮ࣗ࣡ࢫ࣭࣐ࣥࢩࣙ
ࣥ

呼ばれていた。つまり、こうしたテネメントがイギリスにおける集合住宅の起源の一つであると考えられるし、同時に現在もこうしたテネメントが、イギリスには数多く残っており、テネメントは、なぜイギリスでは集合住宅が 100 年以上使われ続けているのかを考える上でも、重要な事例と言えるだろう。

6‑1‑4ࣅࢵࢢ࣭࣋ࣥ

英国における集合住宅の成立―民間集合住宅

ฟ඾: OS OpenData䜢ᇶ䛻䚸⁽ཎ䛜సᡂ••

次に、経済的に豊かな中産階級と呼ばれる人たちのための集合住宅について見ていきたい。日本で建設される分譲の民間集合住宅はマンションと呼ばれ•ることが多いが、アメリカなどではマンションは大きな邸宅のことを指し、集合住宅のことはマンションとは呼ばないという話はよく知られている。しかし、19 世

㻝㻤㻤㻥ᖺ䛻ධᒃ䛜ጞ䜎䜛䚹᏶ᡂ䛿㻝㻥㻜㻞ᖺ䚹ᆅ୺䛿ᩍ఍ጤဨ఍
䠄㼀㼔㼑㻌㻯㼔㼡㼞㼏㼔㻌㻯㼛㼙㼙㼕㼟㼟㼕㼛㼚㼑㼞㼟㻕㻝㻜㻡ᡞ䛾㻞㻸㻰㻷䜒䛧䛟䛿㻟㻸㻰㻷䛾ఫᡞ䛛䜙ᵓᡂ䛥䜜䜛䚹䜰䝅䝳䝽䞊䝇䞉䝬䞁䝅䝵䞁䚸ṇ㠃እほ
Urushibara | Architecture + Consultancy

紀の後半から 20 世紀のはじめにかけてイギリスで建設された中産階級向けの集合住宅は、一般にマンションと名付けられている。そこで、図 6‑9 にあるアシュ
ワース・マンション（Ashworth Mansion）を例に、どのように、こうした中産

アシュワース・マンションが建設されたのは、ロンドンの中心にあるビッグ・

階級向けの民間集合住宅が始まったのか、そしてなぜマンションと呼ばれている

ベンから北西に６キロ程の距離にある 19 世紀の後半に住宅地として開発されのかについて見ていきたい。

た地域である。ロンドンの中心部ではないが、地下鉄の駅がすぐ近くにあり、地下鉄に乗れば 10 分 〜 15 分ぐらいでロンドンの中心まで行ける便利な場所である。記録を見ると、アシュワース・マンションの入居が始まったのは 1889年とあるが、この時点では一部しか完成してなかったようで、実際に建物全体が完成したのは 1902 年とある。105 戸の住戸から構成されており、その多くが２LDK もしくは３LDK であった。こうしたマンションと呼ばれる集合住宅が、この時期に建設されるようになった理由は２つの側面から説明できると思う。
一つは、先ほども大塚先生のほうから話があった、住宅市場という側面である。
19 世紀の後半は、イギリスが世界中に植民地を持って、最も栄えていた時代である。よって、その首都であるロンドンの不動産価格が上昇していった。その結132

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑1

英国の集合住宅の成り立ち

133

果、テラスド・ハウスや戸建て住宅のような低密度の開発をしていては採算が界的に知られているハロッズ百貨店であるが、元は雑貨や果物を主に扱ってい取れなくなり、より高密度な住宅開発が必要になったのである。その結果としてた商店であった。しかし、1884 年には、現在の場所に写真のような大きな店出てきたのが、アシュワース・マンションのような集合住宅という形態だったと舗を構えて、様々な商品を扱うようになっていたそうである。つまり、この時代、

一

ロンドンでは世界中から様々な商品が集まり、それを一般庶民が消費するとい言えよう。

う消費活動が都市文化の一つとして始まっていたと言える。また、右側の挿絵は、

図 6‑10ロンドンで劇場に行く前に食事をする人たちを描いたものである。つまり、この￨㻝㻥ୡ⣖ᚋ༙䛾㒔ᕷᩥ໬
1
9営紀聾半の継市文化時代の都市では、社会が豊かになり消費活動が活発になると同時に、劇場やレストラン、カフェといった都市文化が大変栄えてきたことを示している。
ここで、再度、アシュワース・マンションについて見ていきたい。アシュワース・
マンションの入居者の記録が残っているのだが、その資料を見ると、入居者は
大きく２つのグループに分かれていた。一つは、都市で働く専門職の人たち、
つまり弁護士や医師など専門的な知識と技能で高収入を得ている人たちであっ1851ᖺ䛾኱༤ぴ఍䠄The Great Exhibi on)䛾ᵝᏊ

た。そしてもう一つは芸術家や作家、あるいは俳優など、自由業で成功している人たちである。そして、こうした２つのグループの人たちこそが、この時代の消費活動、都市文化の担い手であり、社会が豊かになることによりこうした人た䝻䞁䝗䞁䛾๻ሙ䛻⾜䛟๓䛻䝺䝇䝖䝷䞁䛷㣗஦䜢䛩䜛ே䛾ᵝᏊ

ちが増えてきたこと、そして、そうした人たちの生活様式に適した住居が必要であったということから、マンションと呼ばれた民間集合住宅が生まれたと考えら

1884ᖺ㡭䛾䝝䝻䝑䝈ⓒ㈌ᗑ䛾ᵝᏊ
Urushibara | Architecture + Consultancy

左上出典：Dickinsonʻs Comprehensive Pictures of the Great Exhibition of 1851, from the originals painted for ...
Prince Albert, by Messrs. Nash, Haghe and Roberts/ ©British Library
右 出 典：London of Today (1982)
左下出典：https://londontopia.net/london-photos/history-photo-of-harrods-circa-1884/

れる。
図 6‑11 にあるのは、アシュワース・マンションができた時の入居者を募集す
る新聞広告である。新聞広告では、最初に、アシュワース・マンションの前面には広々とした公園があり、裏側には住民のための芝生が敷き詰められた庭がもう一つは、この時代の都市文化の発展の側面である。図 6‑10 左上の写真

ある、つまり、大変良い住環境であることを強調している。さらに、住戸には寝は、1851 年に開かれた「大博覧会（The Great Exhibition）」の様子である。

室に加えて、居間が２つあること、さらに、温水と冷水が出るお風呂や、電気

この博覧会はその後も世界中で定期的に開かれ、現在では万博とよばれる国際

呼び鈴、電気照明、さらにはエレベーターと、この当時の最新の設備がついて的な博覧会となっている。つまり、この 1851 年の大博覧会が、現在も続いていることを宣伝している。

いる、そして 2025 年には大阪で開かれる予定の万博の第１回目なのである。
次に、中央下の写真は、1884 年のハロッズ百貨店の様子である。現在では世134

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑1

英国の集合住宅の成り立ち

135

一

いう団体である。これは、英国国教会の不動産の管理団体で、英国国教会が

図 6‑11

この近辺に多くの土地を所有しており、その土地の有効活用の一環として、マンアシュワースロマンション：
新しい響言磨住の形䜰䝅䝳䝽䞊䝇䞉䝬䞁䝅䝵䞁䠖᪂䛧䛔㒔ᕷᒃఫ䛾ᙧ

ションの建設をおこなったことを示している。しかし、実際の開発は、地主が直

As
碑 OR
fH
d
ITH 四 SIONS EI
炉＂ヽG ～叫 •9ー~心d.... d..— 叫心如9y­
m4
U￠L. o'look…
…〜ぺ心 u..

皿埠"...uo. m d•i 叫しi穴 ． ぃ be
い書..ば凶 9●°虹山
tOU叫• b f 四 k
d 山 p
H9●90
ー・｀如
むk; —心um→........p土0~m,`mhいom、 b•土接おこなうのではなく、マンションの開発業者によっておこなわれている。その際、

ྎᡤᐷᐊ

マンション業者は地主からリースホールド、つまり、一定の期間、土地を利用

ざぶ忠学．（は二よ，
ば
t：
：
団
牛
刃：と：
：：
需よ
守必。湿ぬ
•ad 9 d9 clmmodiaI
OOェ
up
au
O
i
l; mau.、m d・Jloo,.邸：
心

^
r
J .
a

̀

匹

する権利を購入した。

加 9
1
1
o
o
9．細 ． A.
.
. ｀ 匹 帷b " " ' 四 血 己 細r磁 〜 叫£ 四 — £9`'
rN 9 ム h匹 如n..心 ̀ 22．ム nd.
.
.
.
凸 I&- 四 n山m..M. . V•l..w. 込はり 0比00ぃa 血恥In rd●)••

リースホールドに関しては、先ほど、大塚先生の方からも説明があったが、出I
I h如 J/ashw“lhma a, i=•-fi如 mmipmss omた0
0
7
/
{
)
2
aヰーツ←rth‑fo
r
‑
mn1
‑
9
‑
s
m叫．
png

䝬䞁䝅䝵䞁ṇ㠃䛻䛿ᗈ䚻䛸䛧䛯බᅬ䛜ᗈ䛜䜚䚸ఫẸᑓ⏝䛾Ⱚ⏕䛾ᗞ䛜䝬䞁䝅䝵䞁⿬ഃ䛻䛒䜚䜎䛩䚹ఫᒃ䛿䚸ᒃ㛫䛜2㒊ᒇ䚸ᐷᐊ䛜3㒊ᒇ䚸㢼࿅䠄 Ỉ䛸෭Ỉタഛ䛜ഛ䜟䛳䛶䛔䜎䛩䠅䛻䝖䜲䝺䚸㟁Ẽ↷᫂䚸㟁Ẽ࿧䜃㕥䛜ഛ䛘௜䛡䜙䜜䚸䜶䝺䝧䞊䝍䞊䜒䛒䜚䜎䛩䚹ᐷᐊᐷᐊ

イギリスでは土地や建物など不動産の所有方式として、現在でも一般的に利用࢚ࣥࢺࣛࣥࢫ
࣮࣍ࣝ

.
,

されている所有形態の一つである。リースホールドの期間は、一般には 99 年、

ධ䜚
䜚
ධ䜚ཱྀ

ロンドンでは 125 年という場合もある。リースホールドの所有者は一定の期間、
ᒃ㛫䜰䝅䝳䝽䞊䝇䝬䞁䝅䝵䞁䛾ఫẸ䜢㞟䜑䜛䛯䜑䛾᪂⪺ᗈ࿌䠄ୖ䠅ఫᡞᖹ㠃ᅗ䠄ྑ䠅

ᒃ㛫

0
SCALE

2m

I

その土地を所有、利用する権利を得るが、リースホールドの期間が過ぎると、5mその土地にあるものは全て、実際の土地の所有者である地主の所有へと戻る契'約になっている。
Urushibara | Architecture + Consultancy

住宅プラン出典：Docklands Estate のウエッブサイトよりダウンロード
http://www.docklands-estates.co.uk/（部屋名は漆原が追加）

図 6‑12

マ
：
＞
攻
＾
シ
＝ ：
，
,
,
'
り討考送を
࣐ࣥࢩࣙࣥࡢ㛤Ⓨ㐣⛬ᆅ୺

図 6‑11 右側のアシュワース・マンションの典型的な住戸の平面図を見てみ㛤Ⓨᴗ⪅࣮ࣜࢫ࣮࣍ࣝࢻࡢ
ᤵ୚

たい。台所に加えて、居間が２部屋に寝室が３部屋あり、全体で 110㎡ぐらいあり、さらに、無駄の少ない合理的なプランである。イギリスでも日本でも、古࣮ࣜࢫ࣮࣍ࣝࢻࡢ
㉎ධ

い住宅が狭すぎて現在の生活様式に合わないということが多々あるのだが、アシュワース・マンションのように、建設当時から合理的なレイアウトで十分な広さがあると、現在の生活様式にも十分対応できる、つまり、十分な広さがあり、合理的なプランで建設されたということが、現在でも使われ続けている理由の一つでないかと考えられる。

Urushibara | Architecture + Consultancy© adobe stock

では次に、なぜこうしたマンションが建設されたのか、施主側、そして開発業者の視点から、アシュワース・マンションの建設過程を通して見ていきたい。
アシュワース・マンションの地主は、教会委員会（Church Commissioner）と136

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑1

英国の集合住宅の成り立ち

137

一
図 6‑13

文をつけている記録が残っている。例えば、建物はなるべく見た目の豪華なも࣐ࣥࢩࣙࣥࡢ㛤Ⓨ㐣⛬ᢞ㈨ᐙ

ᆅ୺

のにしてほしいとか、車寄せを付けてほしいとか、あるいはエレベーターを備え㛤Ⓨᴗ⪅

付けてほしいなど開発業者に対して要求をしている。その中で大変興味深いの࣮ࣜࢫ࣮࣍ࣝࢻࡢ
ᤵ୚

は、この建物のことを「マンション」と名付けるように要求していることである。

࣮ࣜࢫ࣮࣍ࣝࢻࡢ
㉎ධ

匂f

惰

ᘓ⠏ᐙ

先ほど、この時代の集合住宅は一般的に「テネメント」と呼ばれていたと説明したが、「テネメント」は主に労働者向けの住宅として建てられていたので、一般に、あまり良いイメージを持たれていなかった。そこで、豊かな中産階級のための集合住宅にはふさわしい呼び名として、「テネメント」の代わりに「マධᒃ⪅ンション」と名付けるように要求したのである。地主が不動産の価値を高めるた
Urushibara | Architecture + Consultancy© adobe stock

めに、このように建物のネーミングにまで配慮しているということは大変興味深い。同様に、開発業者も、リースホールドの期間中に、入居者からの家賃収開発業者がリースホールドを地主から購入すると、開発業者はマンション開入をもとに収益を得て、投資家への借入金の返済をしつつ、利益を上げる必要

発のための投資家を集める。そして、投資家から十分な資金が集まると、建築があった。よって、入居者が多く集まり、その入居者ができる限り高額の家賃で、家にデザインを頼んで実際にマンションの建設をおこなう。マンションが完成す

長期に住んでくれるような、瀟洒で最新のライフスタイルにマッチした住宅でなると入居者を募集して、家賃を得ることによって開発業者は収入を得る。そして、ければならなかったので、最新の設備を備えて、魅力的な住環境の集合住宅を開発業者は、その家賃収入の中から投資家への返済もおこない、その後に残っ積極的に建設したと考えられる。ここで注目したいことは、地主側も開発業者側

たお金が開発業者の利益となるのだ。

も、リースホールドの期間、そしてその後を見据えて開発をしているということ

ここで重要なのは、地主と開発業者がこうしたマンションの開発事業を通して、何を目指していたかということを理解することであろう。地主としては、
リースホーである。こうしたことが、英国で集合住宅が 100 年以上使われていることの一
つの重要な要因ではないかと考えられる。

ルドの期間が終了した後、つまり、99 年後、あるいは 125 年後には建物も土

このように、労働者階級向けのテネメント、そして中産階級向けのマンション

地も自分の所有となるので、100 年後も価値ある建物であることを期待しているとして始まった集合住宅の建設であるが、19 世紀の末に始まる地方自治体の公ことと、地主は開発したマンションの周囲にも土地を持っていることが多かった

営住宅の建設によって、集合住宅という建設形態が都市における住宅形態としので、その場合は、開発した土地だけではなく、マンションができることによって、て、より一般的なものになることになる。そこで、次に、ロンドン市で最初に建周辺の土地の価値が長期的に高まることを望んでいた。よって、開発に際しては、設された集合住宅である、バウンダリー・ストリート住宅団地を通して、公営集地主側もただ単に建設業者に開発を任せるだけではなく、建設業者に開発の合住宅団地において、どのような集合住宅が使われたのかを見ていきたい。

内容に関していろいろ注文をつけることが多くあった。アシュワース・マンションの開発においても、地主である教会委員会が開発の内容に関していろいろと注

138

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑1

英国の集合住宅の成り立ち

139

6‑1‑5

英国における集合住宅の成立―公営住宅団地

一けの住宅であったバック・トゥー・バック・ハウスに比べると居間と寝室が分かබႠ㞟ྜఫᏯ䛻䛿䛨䜎䜚䠖䝞䜴䞁䝎䝸䞊䞉䝇䝖䝸䞊䝖ఫᏯᅋᆅ•••䝻䞁䝗䞁ᕷ䛻䜘䛳䛶ᘓタ䜜䛯䜲䜼䝸䝇䛷᭱ึ䛾බႠ㞟ྜఫᏯᅋᆅ䚹㻝㻤㻥㻜ᖺ䛻ᘓタ䜢㛤ጞ䚹㻝㻥㻜㻜ᖺ䛻䛩䜉䛶䛜᏶ᡂ䚹㻝㻜㻢㻥ᡞ䚸㻡㻡㻜㻜ே䛾䛯䜑䛾බႠᅋᆅ䚹Ὑ℆ᡤ䛺䛹䛾ඹ᭷᪋タ䚸ᗑ⯒䜒ᘓタ䛥䜜䜛䚹かる。各住戸は、居間と寝室によって構成され、住戸の外側には共有のトイレ、そして台所（平面図上は「Ｓ」と表示）がある。この当時の一般的な労働者向

図 6‑14•

住戸の平面図である。これを見ると、各階に複数の住戸が入っていたことがわࣂ࢘ࣥࢲ࣮ࣜ䞉䝇䝖䝸䞊䝖ఫᏯᅋᆅ

れていたり、また、２戸で１つのトイレと台所を共有するなど、その環境は著しく改善されていると言える。しかし、1970 年代には、２つの住宅（図上では青色と黄色で表示）と共有のトイレと台所（図上では赤で表示）を１つにまとめて、右側のような２LDK の住戸へと改装されている。このように、大規模な改装がࣅࢵࢢ࣭࣋ࣥ
ฟ඾: OS OpenData䜢ᇶ䛻䚸⁽ཎ䛜సᡂ

できたということが、100 年以上前に建設されたこの集合住宅が現在でも使われ続けているということの理由の一つだと思うのだが、では、なぜこうした改装が可能であったか、その理由を次に見ていきたい。
図 6‑15䝞䜴䞁䝎䝸䞊䞉䝇䝖䝸䞊䝖ఫᏯᅋᆅ䠖㞟ྜఫᏯࡢᨵ⿦࣭ᨵ⠏パウンダ］＝ロス巳』一日住宅団地 ：集会住宅の直裟口章築඲య㓄⨨ᅗ෗┿䠖⌧ᅾ䛾䝞䜴䞁䝎䝸䞊䞉䝇䝖䝸䞊䝖ఫᏯᅋᆅ䛾ᵝᏊฟ඾䠖C. J. Stewart. 1900, The Housing Questions in London ,LCC, Wellcome CollectioncUrushibara | Architecture + Consultancy
ᒃ㛫▼

バウンダリー・ストリート住宅団地（Boundary Street Estate）は、ロンドン

ᒃ㛫

ᐷᐊ

ᐷᐊ

ᐷᐊ
ᒃ㛫

ᐷᐊ

ᐷᐊ

▼
▼

▼

ᒃ㛫

の中心から北東に４キロ、ロンドンのイーストエンドと呼ばれる労働者の多く住ᒃ㛫ᐷᐊ

む下町に建設された。1890 年に建設が開始され、1900 年に完成したロンドン
市が初めて建設した公営の住宅団地である。団地全体で 1,069 戸が供給され、

0
SCALE

5,500 人のための新たな住宅が供給された。図 6‑14 右下の配置図にあるよう䝞䜴䞁䝎䝸䞊䞉䝇䝖䝸䞊䝖ఫᏯᅋᆅ䛾ᘓタᙜ᫬䛻ఫᡞᖹ㠃ᅗ

2m

5m

I '

⌧ᅾࡢఫᡞᖹ㠃ᅗ

に、円形の公園を中心に４階建て、もしくは５階建の住棟が配置され、現在では公園の木々や街路樹も育ち、団地全体に緑のあふれる良好な住環境となっている。また、この建物は、この当時の最新のスタイルであったアーツ・アンド・
クラフツ様式でデザインされている。
次に、住戸の詳細を見ていきたい。図 6‑15 左側が、建設当時の一般的な

140

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

Urushibara | Architecture + Consultancy

左出典：C. J. Stewart. 1900, The Housing Questions in London , LCC, Wellcome Collection
右出典：以下の Rightmove のサイトからダウンロード
https://www.rightmove.co.uk/house-prices/details/england-111759218-42099948#/ﬂoorplan

6‑1

英国の集合住宅の成り立ち

1416‑2 100 年前に建設された集合住宅の素材・施工方法

図 6‑16

祟合住宅の崇柑。施工
㞟ྜఫᏯࡢ⣲ᮦ࣭᪋ᕤ-1
●殷年代

p
,
e1850
50‑99
18
1900‑
1
8

6‑2‑1

集合住宅の素材と施工

‑44
1919
1945
ぷ

ここからはイギリスにおける集合住宅の素材と施工方法について見ていきたい。最初に、イギリスの住宅ストックにおける建設された時代ごとの施工方法

196
5‑
74
如
1975

一

1'
l
8
1

p
o
s
t1990

の違いを示した図 6‑16 のグラフを見ていく。青い部分、それから濃い青い部分、඲ఫᏯそして紫色の部分は、単層、複層、二重壁の組積造を示している。興味深い20のは、1944 年以前に建設された集合住宅のほとんどが組積造で建造されてい•宮はることである。その後、オレンジ色の部分、グラフでは「その他」に当たる部

•

m

．
．
40

80

60

組積造 （
山・I!9インチ）

100%■組 積 遣（●層畳9イ ン チ 以）

そ
の
1
!
1

䜲䞁䜾䝷䞁䝗䛾᪋ᕤἲู䛻ぢ䜛ఫᏯ䛾๭ྜ
イングランドの篇エ装爵lに見る住宅の割台分が増えてくる。これは鉄筋コンクリート造や鉄骨造などを示していると考えられUrushibara | Architecture + Consultancy

る。そして、一番下のグラフは、現在の住宅全ストックにおける施工方法別による比率を示したものであるが、90％以上が組積造ということになる。実際、今

出典：Department for Communities and Local Government, English Housing Survey, Housing stock report
2008, published on Oct 2010 を基に、漆原が作成まで見てきた、19 世紀の後半に建設されたモデル住宅やマンション、さらには1900 年に完成したロンドンで最初の公営住宅団地の建物なども、全て組積造
によって建造されている。

では、組積造によって建造された建物の具体的な施工方法について、その実際を見ていく。図 6‑17 左側が、19 世紀の典型的な組積造の工法、右側が現在の組積造の施工法である。基本的にはどちらも壁がレンガなどを使った組積造で、床や天井、屋根は木構造である。現在では断熱性能を高めるために、
図の中で黄色く示してある断熱材を、二重壁の中心の空洞部に入れたり、天井裏や床下に入れるのが一般的である。また、現在では、１階部分の床をコンクリートで打つのが一般的であるが、19 世紀と現在では、基本的な施工に大きく変わっていないと言えよう。そして、組積造で造られた建物というのは組積造の壁と木造の床や屋根、天井で構成されている、つまり、これが建物内の改装のしやすさにつながっていると考えられる。

142

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑2

100 年前に建設された集合住宅の素材・施工方法

143

一
図 6‑17

直してくれる場合が多い。つまり、イギリスの古い建物は、メンテナンスや修理￨の容易さが特徴で、これが長期にわたり使われ続けられることにもつながってい

集合住宅の素村口篇エ㞟ྜఫᏯࡢ⣲ᮦ࣭᪋ᕤ-219ୡ⣖ࡢఫᏯᘓタᕤἲ

ると考えられるだろう。

⌧ᅾࡢఫᏯᘓタᕤἲ

また、組積造の壁部分に関しても、やはり長期に使う上ではメンテナンスや補修などが必要であるが、そのための技術や知識、さらにそのための職人が多くいるというのも、組積造が長く使われ続けていることを理解する上で大事であ一ろう。

図 6‑18⤌✚㐀ࡢ⿵ಟࡢᢏ⾡ఏ⤫ⓗ䛺䝃䝑䝅䝳❆䛾ᵓᡂఫᏯᘓタᕤἲ䛾19ୡ⣖䛸⌧௦䛾ẚ㍑

Urushibara | Architecture + Consultancy

出典：Turner C. and Richards Partington Architects, 2015, Home through the decades, the making of modern
house, Milton Keynes: NHBC Foundation

さらに、古いイギリスの住宅の多くが、図 6‑17 右側の写真のような、サッシ窓と呼ばれる木造の上げ下げ式の窓を使っている。先ほど、大塚先生からも、
こうしたサッシ窓は密封性が低くて、隙間風が吹き込んであまり居心地がよくないという話があったが、実はこうした窓は、シンプルな構造になっているので、⿵ಟ䛥䜜䛯䝺䞁䜺䠄෗┿ୖ䠅䜲䞁䜾䝸䝑䝅䝳䞉䝦䝸䝔䞊䝆䛾䝔䜽䝙䜹䝹䝝䞁䝗䝤䝑䜽䛻䛒䜛䝔䝷䝁䝑䝍䛾እቨ䛾⿵ಟ᪉ἲ 䠄෗┿ྑ䠅

比較的簡単に修理をすることができるという利点がある。例えば、今まで見てきたモデル住宅や、アシュワース・マンション、さらには、バウンダリー・ストリー

Urushibara | Architecture + Consultancy

出典：Ashurst J. and N. 1988 , Practical Building Conservation, English Heritage Technical Handbook, Volume 2,
Brick Terracotta and Earth , Hants : Gower Technical Press

ト住宅団地の建物のほとんどが、現在もこうした木製のサッシ窓を使っている。
ガラスは単層ガラスからペアガラスに変えるなど変更が加えられている場合が多

図 6‑18 左側の写真にある、セミデタッチド・ハウスの右側と左側を見比べていが、木枠などは建設当時のものを直しながら使っている場合が多い。実際、
サッ

みると、右側の住戸のレンガの色が明るくなって、目地がはっきりしているのがシ窓の修理やメンテナンスを専門とする職人や業者も多くいるが、サッシ窓自体わかる。これはレンガの補修工事が最近おこなわれたことを示している。こういっが簡単な構造をしているので、専門業者に頼まなくても地元の大工に頼んでもた目地の打ち直しや、壊れた、あるいはひびの入ったレンガの取り替えといった

144

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑2

100 年前に建設された集合住宅の素材・施工方法

145

レンガの補修工事は、２〜 30 年に一度という頻度でおこなわれるのが一般的

ジである。カレッジの中には、美容師や調理師等になるための様々な専門的なである。目地が古くなったり、レンガにひびが入ったりすると、そこから水が入り、コースがあるが、その中には建設技能者のコースが必ず含まれている。図

建物内部の構造を傷めることになるので、こうした補修工事を定期的におこなう

6‑19 右上は、電気工事の授業の様子、左下はレンガを使った組積造の授業、ことは、建物を長期に使う上で大事である。そして、こうしたレンガの補修やメそして右下は木工授業の様子である。一般には、こうしたコースは２年間で、ンテナンスは、地元のレンガ職人や工務店によって比較的簡単におこなわれ、

これらの写真からもわかるように、実践的な教育をしており、コースが終わった

その費用も際立って高いわけではない。

段階で現場で働けるようになることを目的としている。また、こうしたコースは一

19 世紀に建設されたレンガ造の建物の中には、複雑な形をしていたり、あるいはタイルやテラコッタ（素焼きの焼き物）の飾りがついている場合もある。こ
うした建物の補修に関しては、専門的な知識や技術が必要な場合もある。
しかし、
イギリスでは建築保存の活動における中心的な団体であるイングリッシュ・ヘリ

一般に無料である。
図 6‑19ᢏ⾡ࡢ⥅ᢎ㸸ࣇ࢙࢔࣒࣭ࣛ࢝ࣞࢵࢪ
拉婿の継章 ：フェアラムロカレッジ

テージ（English Heritage）のような団体が、大変よく古い建物の構造や補修方法などについて研究をしていて、研究の成果を広く出版物などで出版して研究結果を共有している。図 6‑18 右の図は、イングリッシュ・ヘリテージの出版しているテラコッタの飾りのついた組積造の壁の補修方法であるが、こういった情報が得られやすいというのもまた古い住宅を長く使う上では非常に重要では䝣䜵䜰䝷䝮䞉䜹䝺䝑䝆እほ 䠄෗┿䠖ᯇᮏ䠅㟁Ẽᕤ஦䛾ᤵᴗ䛾ᵝᏊ 䠄෗┿䠖ᯇᮏ䠅

面

ないかと思われる。

6‑2‑2

技術の継承

補修やメンテナンスの技術が確立していることは、建物を長期に使っていく上で大事だが、それと同時に、その技術をどのように継承していくかということもc:'ᮌᕤ஦䛾䝽䞊䜽䝅䝵䝑䝥䛾ᵝᏊ 䠄෗┿䠖ᯇᮏ䠅⤌✚㐀䛾䝽䞊䜽䝅䝵䝑䝥䛾ᵝᏊ䠄෗┿䠖ᯇᮏ䠅

重要である。そこで、簡単にだが、イギリスでどのように建設技能が継承されてUrushibara | Architecture + Consultancy

いるかということを見ていきたい。図 6‑19 は、ロンドンから南に電車で１時間半程のフェアラム（Fareham）市にあるフェアラム・カレッジの様子である。イ
ギリスの教育システムでは、16 歳までは義務教育となり、一般的な小学校、中こうしたカレッジを卒業すると、国家資格であるナショナル・ボケーショナル・学校でおこなわれるが、その後は、大学に進学する生徒のためのアカデミック

クオリフィケーション（National Vocational Qualiﬁcation、一般に NVQ と略さな勉強を続けるコースと、実際的な職業に関する技能や知識を身につける職業れる）のレベル２という資格を得ることができる。このレベル２という資格を持っ専門訓練のコースに分かれる。職業専門訓練のコースを専門とするのがカレッていれば、一般の工務店などで職人として働き始めることができる。NVQ には

146

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑2

100 年前に建設された集合住宅の素材・施工方法

147

レベル３、レベル４と、より高位の資格もある。例えば、レベル４では現場のマネジメントなどを行えることが資格の条件となる。そして、より高位の資格を取るためには、再度カレッジのコースに通う必要があるのだが、カレッジにはそのためのパートタイムや夜間のコースなどが多く用意されている。こうしたカレッ

一
図 6‑20I]フォー三産宝 □□姜⑦比較ࣜࣇ࢛࣮࣒⏘ᴗࡢ᪥ⱥࡢẚ㍑•

焚も億噌ン ド(0兆I'll)䜲䜼䝸䝇ே䛜㻞㻜㻞㻜ᖺ䚸୍ᖺ㛫䛻䝸䝣䜷䞊䝮䛻౑䛳䛯㔠㢠䠖㻡㻡㻜൨䝫䞁䝗䠄㻥඙෇䠅•᪥ᮏ䛾䝸䝣䜷䞊䝮⏘ᴗ䛾ᕷሙつᶍ䛿㻤඙෇
甜
い1
'
1

ジは、全国各地にあり、このように技術を伝承するためのインフラが整っている䠄㻝䝫䞁䝗䛿㻝㻢㻡෇䛷ィ⟬䚸ⱥᅜ䛾⤫ィ䛿Money.co.uk䛾2020ᖺ඲ᅜ䝸䝜䝧䞊䝅䝵䞁䞉䝺䝫䞊䝖䠄The 2020 Renovation Nation Reportࢆཧ↷ࠋ᪥ᮏࡢ⤫ィࡣ▮㔝⤒῭◊✲ᡤ䛾2018ᖺ䛾ఫᏯ䝸䝣䜷䞊䝮ᕷሙつᶍ䛻㛵䛩䜛ㄪᰝ ࢆཧ↷)というのも、建物を長期に使う上で大変重要ではないかと思う。

6‑2‑3 リフォームとリフォーム産業
集合住宅に限らないが、住宅を長く使い続ける上で、住宅を現在の生活様
式に合うようにリフォームをすることも重要である。そこで、イギリスのリフォー
ムについて理解するために、リフォーム産業の規模について日本とイギリスで比較をしてみたい。イギリス人が 2020 年の１年間にリフォームに使った金額は、約９兆円というデータがある。これに対して、日本のリフォーム産業の市場規模䜾䝷䝇䝂䞊䛾㞟ྜఫᏯෆ䛾䜻䝑䝏䞁䛾ᨵ⿦๓䠄෗┿ᕥ䠅䛸ᨵ⿦ᚋ䠄෗┿ྑ䠅
Urushibara | Architecture + Consultancy

は、現在、８兆円と言われている。イギリスの人口は日本の約半分なので、一
出典：Homes for Good 提供

人あたりのリフォームに使う金額を比較すると、イギリス人は日本人に比べて、一年間で２倍近いお金をリフォームのために使っている。つまり、イギリスは日
本よりもリフォームがかなり盛んであると言えるだろう。

実際のリフォームの例を見てみたい。図 6‑20 の写真は、左側がリフォーム前、右側がリフォーム後の写真である。このリフォームでは、古いキッチンを入れ替えるだけではなく、床の張り替えや、壁や天井の塗り直しなどもおこなっているが、こういった工事だと大体１週間ぐらい、あるいは長くても２週間ぐらいと、比較的簡単におこなうことができる。
こうしたリフォームをおこないたいと考えた場合、イギリスでは一般にキッチン・ショールームと呼ばれる専門店に行く。ここでは、キッチンの改装だけではなく、浴室の改装や、寝室や居間の改装など、幅広く対応してくれるのが一般的である。
店舗の中はショールームのように、台所や浴室が展示してあったりするのが一般的だが、それと同時に、そこには必ずデザイナーがいて、実際のデザインをしてもらうことができ、さらに、施工業者の手配もしてくれる。なかには自社で施工をしてくれる専門店もある。

148

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑2

100 年前に建設された集合住宅の素材・施工方法

149

一
図 6‑216‑3 英国では、近年、どのような集合

࢟ࢵࢳ࣭ࣥࢩ࣮࣮࣒ࣙࣝ
キッチンロシ ョー）レーム••

住宅が建設されているのか？

䝻䞁䝗䞁㑹እ䚸䝣䜯䞊䝘䝮ᕷ䠄ேཱྀ㻟୓㻥༓ே䠅䛻䛿䜻䝑䝏䞁䜔䝞䝇䝹䞊䝮䛾ᨵ⿦䜢䛚䛣䛺䛖ᑓ㛛ᗑ䛜㻝㻞ᗑ⯒䛒䜛䚹㻞ᗑ⯒䛿㑹እᆺ䛾኱ᆺᗑ⯒䚸㻝㻜ᗑ⯒䛿ಶே⤒Ⴀ䛾ᗑ⯒䛷䛒䜛䚹

ここまでは、なぜ古い住宅が長期にわたって使い続けられているのかということに焦点をあててきたのだが、最後に、イギリスでは現在、どのような集合住

一宅が建てられているのかという話を実例とともに紹介したいと思う。
図 6‑22㞟ྜఫᏯ䛾᪂䛧䛔ヨ䜏䠖䝽䝑䝒䞉䜾䝻䞊䝤
築合竺宇の新しい試尋 ：ワッツログローブ䝣䜯䞊䝘䝮ᕷ䛾ఫᏯ⾤䛾୰䛻䛒䜛䚸୍⯡䛾ఫᡞ䜢ᨵ⿦䛧䛯
Optiplan Kitchens䛾ᗑ⯒ 䠄෗┿ୖ䠅
Optiplan Kitchens䛿䛣䛣䛷30ᖺ௨ୖႠᴗ䜢⥆䛡䛶䛔䜛䚹࣡ࢵࢶ࣭ࢢ࣮ࣟࣈ

඲ᅜ䛻ᨭᗑ䛾䛒䜛Wren Kitchens䛾㑹እᆺᗑ⯒䠄෗┿ᕥ䠅

Urushibara | Architecture + Consultancy

出典：Wren Kitchens のウエッブサイトより転載

ࣅࢵࢢ࣭࣋ࣥ
ฟ඾: OS OpenData䜢ᇶ䛻䚸⁽ཎ䛜సᡂ

イギリスでは、こういったキッチン・ショールームが数多くある。例えば、ロン•

ドンの郊外のベッドタウンであるファーナム（Farnham）市で、こうしたキッチン・•••

ショールームが何軒あるか調べてみたところ、12 軒あった。そのうち２軒が図
6‑21 左下のような全国チェーンの郊外型の大きな店舗で、残りの 10 軒は写真•

右のような個人経営の住宅地の中の店舗であった。ファーナム市の人口は 3 万䝇䝽䞁ఫᏯ༠఍䠄㻿㼣㼍㼚㻌㻴㼛㼡㼟㼕㼚㼓㻌㻭㼟㼟㼛㼏㼕㼍㼠㼕㼛㼚䠅䛻䜘䛳䛶ᘓタ䛥䜜䜛䚹タィ䛿Waugh Thistleton Architects㻞㻜㻞㻜ᖺ䛻᏶ᡂ㻢㝵ᘓ䛶䚸㻝㻸㻰㻷㻚㻌㻞㻸㻰㻷㻘㻌㻟㻸㻰㻷㻌䛾㻠㻡ᡞ䛾ఫᏯ䛷ᵓᡂ䛥䜜䜛䚹
䜲䜼䝸䝇䛷᭱ึ䛾㻯㻸㼀䠄┤஺✚ᒙᯈ䠅䜢౑䛳䛯䚸䝰䝕䝳䞊䝹ᙧᘧ䛻䜘䜛䝥䝺䝝䝤୰ᒙ㞟ྜఫᏯ෗┿䠖⌧ᅾ䛾ᐙ᪘䛾䛯䜑䛾䝰䝕䝹ఫᏯ䛾እほ

人程なので、この規模の街に 12 軒のキッチン・ショールームがあるというのは、Urushibara | Architecture + Consultancy

日本に比べるとかなり多いかと思われる。それと同時に、住宅地の中に、地元に根ざしたキッチン・ショールームが多くあり、一般の人とこうした店舗の距離が近いという状況は、リフォームに対する敷居を下げているのではないかと考えられる。

図 6‑22 にあるのは、「ワッツ・グローブ（Watts Grove）」と名付けられた集合住宅である。低所得者向け住宅を提供する非営利団体をイギリスでは住宅協会（Housing Association）と呼ぶのだが、ワッツ・グローブはスワン住宅協会（Swan Housing Association）によって開発、建設された集合住宅である。ワッ150

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑3

英国では、近年、どのような集合住宅が建設されているのか？

151

ツ・グローブがある場所は、ロンドンの東部、ビッグ・ベンから約 8.5 キロで、
かつては工場などが多く集まっていた地域である。しかし、近年、この近辺では

図 6‑23䝽䝑䝒䞉䜾䝻䞊䝤䠖ᮌ㐀䝥䝺䝝䝤୰ᒙ㞟ྜఫᏯ
ワッツログロープ ：木葦プレハプ中墨集合竺宅

住宅の開発が進んでいる。設計は、環境に配慮した持続可能なデザインをする
ことでイギリス国内でも評価の高い設計事務所であるウォー・ティスルトン・アー
キテクツ（Waugh Thistleton Architects）による。2020 年に完成して、６階建てで、１LDK、２LDK、３LDK の 45 戸の住宅で構成されている。この集合住宅の特徴は、イギリスで最初の CLT（木造直交積層板）を使ったモジュールᕤሙ䛷ᘓタ䛥䜜䛯䝰䝆䝳䡬䝹෗┿䠖 Waugh Thistleton Architects ᥦ౪

形式によるプレハブ工法によって建設された中層集合住宅であるということである。
このシンポジウムの最初に松本所長からも話があったが、現在、イギリスでは深刻な住宅不足が社会問題となっており、いかに質の良い住宅を早く建設すᘓタᕤἲ䛾䜲䝯䞊䝆ᅗ

るかということが、住宅政策の重要なテーマにもなっている。そこで、ワッツ・⌧ሙ䛷䛾ᘓタ୰䛾ᵝᏊ䠄ྑୗ䠅෗┿䠖ᯇᮏ

グローブの建設に際しては、図 6‑23 右上の写真のように、工場で CLT を使い

Urushibara | Architecture + Consultancy

プレハブのユニットを造り、この段階で窓やキッチン、トイレなども既に組み込
左出典：Waugh Thistleton Architects 提供

んでしまっている。その上で、左側のイラストのように、ユニットを現場に運んで積んでいくことにより、施工精度の高い建物を、速やかに建設することを可能にしている。

図 6‑23 右下の写真は、2019 年の秋に、松本所長と私とで現場を訪ねた時に撮った工事途中の現場の様子である。その際に設計事務所の現場の担当者
やスワン住宅協会の開発の担当者と話をした。そして、私の方から、スワン住宅協会の開発担当者に、なぜ CLT、つまり木造を使うのかと聞いたところ、一つには木造というのが環境に配慮した持続可能な素材であること、そして、将来的に改装や改築の必要が出た時に、工事がやりやすいということを挙げていた。イギリスで現在造られている集合住宅は、100 年前に作られたものとは、デザインや工法、素材など大きく違うのだが、それと同時に、最新の技術で造られていながらも、改装のしやすさといった将来に向けた視点が必ず入っていることは印象的であった。これは「どのように 100 年間集合住宅を使い続けるのか」という思想にもつながるのではないかと思う。

152

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑3

英国では、近年、どのような集合住宅が建設されているのか？

153

6‑4 なぜ英国では集合住宅を 100 年使い続けることができるのか？

99 年後あるいは 125 年後に自分の所有に戻ってくるので、そのときにも価値のある建物であってほしい、価値ある建物でなければならないという前提のもとに、開発をおこなっていることだ。
では、住民の視点からすれば、大塚先生の話の中にもあったが、イギリス人

最後に、いままでの話を踏まえて、なぜイギリスでは集合住宅を 100 年使い

にとって、歴史的で魅力的な建物であるということは大変重要である。それと同続けることができるのかということを、地主、住民、それから実際に施工をする

時に、改築や改装が比較的簡単にできること、つまり、現代の生活に合うよう職人と、３者の視点からまとめていきたい。

に改築や改装をすることが可能であるということは、住宅を長く使い続ける上で重要な要素になっていると考えられる。そして、改築や改装がしやすい、さらに、

図 6‑24

建物のメンテナンスもしやすいというのは、今まで見てきたように、古い建物が䛺䛬ⱥᅜ䛷䛿㞟ྜఫᏯ䜢㻝㻜㻜ᖺ౑䛔⥆䛡䜛䛣䛸䛜䛷䛝䜛䛾䛛䠛
なぜ姦同でi
念葉合住宅を 1
0：年僚い統けるこ：：とができるのか ?

組積造のような一般的な工法を使っているということ、そして、一般的な工法であるがために、一般的な職人や工務店などでも容易に対応できたということがᆅ୺䞉 ᅵᆅ䜔ᆅᇦ䛾౯್䛜㧗䜎䜛㞟ྜఫᏯ䜢䛴䛟䜚䛯䛔䚹䞉 㻝㻜㻜ᖺᚋ䜒౯್䛒䜛ᘓ≀䛷䛒䛳䛶䜋䛧䛔䚹

重要であっただろう。
䞉 Ṕྐⓗ䛷㨩ຊⓗ䛺ఫ⎔ቃ䚹䞉 ⏕ά䝇䝍䜲䝹䛾ኚ໬䛻ྜ䜟䛫䛶ᨵ⿦䞉ᨵ⠏䛜䛧䜔䛩䛔䚹

さらに、実際に工事やメンテナンスをおこなう現場の職人の視点から見てみると、実際に古い物件がたくさんあるので、自分たちの技量を活かせる仕事が多くあるということ、それと同時に、そういった技術を学んだり、あるいはその技ఫẸ䞉 ௙஦䛜䛒䜛䛾䛷䚸ᢏ⾡䜢☻䛝䚸⥅ᢎ䛩䜛஦䛜䛷䛝䜛䚹䞉 ᢏ⾡䜢⩦ᚓ䛩䜛䛯䜑䛾Ꮫᰯ䛺䛹䛜ᩚ䛳䛶䛔䜛䚹

術をアップグレードしたりするための学校のような社会的なインフラが整っていることも、最終的にはイギリスで集合住宅が 100 年以上使われ続けていたことにつながっていくのではないかと考えられる。
日本においても、今後、集合住宅をより長く使うということは、ますます重要になってくるだろう。その際に、例えば耐久性のある素材を使うとか、耐久性の⫋ே●人

Urushibara | Architecture + Consultancy© adobe stock

ある工法を使うということも非常に大事だと思われるが、それと同時に、時間とともに魅力が増すような建物や周辺の環境であったり、あるいは、建物の改装
やメンテナンスのしやすさであったり、さらには、建物を長期にわたってサポー

まず、地主としては、集合住宅を開発する際には、その開発によって自分の敷地、そして自分自身の持つ周囲の敷地の価値を高めたいという、経済的な理トする技術者や職人が多くいるなど、複合的な要因を考えていく必要があるのではないかと考えられる。

由が常にあった。そして、大事なことは、リースホールドを授与することによって開発業者によって開発された建物が、リースホールドの期間の終了後、つまり、

154

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑4

なぜ英国では集合住宅を 100 年使い続けることができるのか？

155

一

また、今回のシンポジウムのテーマである「持続可能なまちづくり・住まいづくり」

図 6‑25という話にもつながってくるだろう。今回の私からの話だが、賃貸住宅・集合㞟ྜఫᏯ䛾䝸䝜䝧䞊䝅䝵䞁䞉䝁䞁䝞䞊䝆䝵䞁䛾஦౛
集台住宅のリノペーショ
ンコンバージョンの亭停J住宅を超えて、建物を長く使っていく、そして、持続可能なまちづくり、住まいづくりへのヒントになってもらえれば幸いである。

䜾䝷䝇䝂䞊䛾㛗ᒇ䜢䝁䞁䝞䞊䝆䝵䞁䛧䛯ఫᏯ䛾㞟ྜఫᏯ䛾஦౛䠄ᕥୖ䠅䝻䞁䝗䞁䛾19ୡ⣖䛾಴ᗜ䜢䝁䞁䝞䞊䝆䝵䞁䛧䛯㞟ྜఫᏯ䛾஦౛䠄ᕥୗ䠅䝅䜵䝣䜱䞊䝹䝗䛾1960ᖺ௦䛻ᘓタ䛥䜜䛯㞟ྜఫᏯ䛾䝸䝜䝧䞊䝅䝵䞁஦౛䠄ྑୖ䠅

Urushibara | Architecture + Consultancy

今回、私の方からは 100 年以上前に建設された集合住宅に焦点をあてて話をしたが、イギリスには、集合住宅以外の古い建物をコンバージョンしたり、あるいは 1960 年に建てられた近代建築様式の建物をリノベーションした事例なども数多くある。
例えば、図 6‑25 左上の写真、これは 19 世紀の後半に建設されたテラスド・ハウスだが、現在、これは各階に住宅の入った集合住宅にコンバージョンされている。左下は、ロンドンのロンドン・ブリッジの近くにある、19 世紀の倉庫を、２階以上は集合住宅、１階はレストランなどの商業施設の複合用途の建物に改装した事例である。さらに、右側の写真は、1960 年代に造られたコンクリー
ト造の公営住宅を、民間の分譲集合住宅にリノベーションした事例である。
建物を長く使うとことは、町並みを保存する、あるいは街を再生するという意
味でも大変重要であり、また、持続可能な開発ということでも大変意味がある。

156

Chapter 6 英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

6‑4

なぜ英国では集合住宅を 100 年使い続けることができるのか？

157

Chapter
あしたの賃貸プロジェクト「英国流 持続可能なまちづくり・
住まいづくりシンポジウム」

質疑応答

あしたの賃貸プロジェクト「英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくりシン

貸とシニア向け賃貸のコラボなど…。コンセプトについて入居前に共通認識をポジウム」では、視聴者の皆様からいただいた質問にお答えする質疑応答の時持っていただくことで、実現可能と考えています。また、竣工当初は通常の賃間を設けた。以下に内容を紹介する。

貸住宅で、後にシニア向けに転用するという考え方は一般的にはあります。そのために事前にバリアフリーにしておくなど、構造的な配慮は必要だと思ってい登壇者ます。シニア向け賃貸はそこを押さえた前提で、ソフト、サービスの付加がポイ

福田

浩司 氏

旭化成ホームズ株式会社
マーケティング本部 集合住宅事業推進部 部長

河内

毅文 氏

大和ハウス工業株式会社 東京本社
リブネスタウン事業推進部 戦略企画グループ 主任

熊谷

一義 氏

パナソニック ホームズ株式会社
プロジェクト推進部 室長

大塚

紀子 氏

ILS Research gGmbH 上席研究員

漆原弘氏

ントになってくると思いますので、こちらも十分可能と考えています。
【松本】 ありがとうございます。続きまして、河内様への質問です。

Urushibara Architecture and Consultancy 代表

モデレーター
松本眞理

一般財団法人住宅改良開発公社 住まい・まち研究所 所長【松本】 住宅改良開発公社住まい・まち研究所長の松本と申します。ここからのお時間は、シンポジウムに関する質疑応答に移りたいと思います。視聴者の皆様からお寄せいただきましたご質問に、講師の方がそれぞれお答えいたします。
最初に、福田様に質問です。

シニア向け賃貸住宅と一般賃貸住宅とを兼用できるような造り方はあQ1 り得るでしょうか。また、何か注意点とかありますでしょうか。（60 代
男性、設計事務所）りに積極的に参加されているので
Q2 し住民のうち、若い人たちはまちづくょうか。（50 代男性、研究教育機関）【河内】 実際ネオポリスに住まわれていらっしゃる方は、やはり 40 年以上前に開発された住宅地ですので、高齢者の方が多いです。その中で、まちの中で活動されている方も、高齢者の方も多いのですが、若い方も入ってきていただい【福田】 あり得ると思います。一般賃貸住宅とのコラボで互いにメリットを享受ていて、話し合いの場にも参加されているような状況はございます。

できる賃貸は当社でも今後、視野に入れています。例えば、子育て家族向け賃【松本】 若い方も参加されているのでしょうか。

160

Chapter 7 英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくりシンポジウム

161

【河内】 そうですね。ネオポリスの中にも、自治会以外にも様々な活動、例え

その次に、大塚先生に質問です。

ば子ども会だったりとか、そういう団体はありますので、そういった方々が入ってきていらっしゃっている状況はございます。
【松本】 ありがとうございます。続きまして、熊谷様に質問です。

ッド・ビルディングは建物所有者が勝手に解体できないなど所
Q4 リスティ
有者の権利と相反する場合があると思います。これを導入する際に法改正（行政権の強化・所有権の緩和など）があったのでしょうか。こ（※ Fujisawa サスティナブル・スマートタウン）の 80％が仕上がっ
Q3 まちているとのことですが、このまちにとても興味が湧きました。まだこれの制度を日本に導入する場合、何がハードルとなりますか。
（30 代男性、
賃貸住宅オーナー）

からこのまちに住むことができますでしょうか。（40 代男性、金融機関）【熊谷】 はい。 今後もおQ5 リバプールでは都市開発が進み歴史的町並みや景観が失われ、実際に世界遺産リストから抹消されるほどです。しかし、イギリスの住宅に住まいいただくことが可能

関するアトラクターの一つに歴史的文化的価値があります。それを踏まです。戸建住宅に関しまし

えるとなぜ、リバプールでは歴史的建造物の保護よりも開発が進んでては、あと残り６区画の敷いるのでしょうか。（10 代女性、学生）地がございます。最終区画として、 現状コンセプトを【松本】 私権の制限の話と、ご質問のような新しい開発と歴史的保存との対立立てており、新たなチャレというか、その辺をどんなふうに考えていらっしゃるかをまとめてお聞きできればンジをしていく住宅企画にと思います。ちょっと難しい質問かもしれません。

なっております。

【大塚】 これは、かなり難しい質問ですね。

ただし、まちびらきから８年経過し、住宅地として人気が高まり、販売当初より値段も上がってきているかと思います。

まず、もちろん所有者の権利は守られるべきだと思います。英国でも、
リスティッ
ド・ビルディングの取り扱いにあたり、行政にアピールすることはできます。もし、

実は戸建住宅だけではなくて、これから三井不動産レジデンシャル様開発中

所有者が解体を希望する場合、地方自治体の担当部署とディスカッションを重のシニアレジデンス、ウェルネス スクエアには保育所、サービス付き高齢者向ね相手を納得させる説明ができたら、解体したり改造することはできますが、そけ住宅など、さまざまな施設があり、いろいろな住まい方が可能です。

のプロセスに非常に時間がかかります。したがって、全く解体できないというわ

また、戸建住宅も、お住まい状況により賃貸物件としても活用されると思いますので、循環型になっていけば、それもまた、面白いまちになるかと思います。

けではありません。
リバプールの話は、私はあまり詳しくなくて、漆原先生がよくご存じなので、【松本】ご質問いただいた方、まだチャンスはあるそうなので、ぜひトライしてこの質問は漆原先生に答えていただければと思います。

いただければと思います。

【松本】 漆原先生、お願いします。

162

Chapter 7 英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくりシンポジウム

163

【漆原】 リバプールの件ですけれども、これはイギリスの都市計画の考え方と集合住宅を 100 年使い続けられる理いうのを、最初にご説明したほうがいいかと思います。イギリスの都市計画のQ6 由は、うまくリノベーションやコンバー

最終的な目的というのは、別に古い建物を守るということではなくて、持続可能ジョンをやっていることや、 工務店、な社会と環境のための開発をするということになります。その際に、リバプール

職人、地主と住民が同じ価値観を共のように、工業遺産として世界遺産に登録したけれども、実際問題として、まち有しているということでしょうか。（40の発展や環境の発展をどのように進めていくかということと世界遺産としてのス

代女性、不動産管理業）

テータスをバランスにかけるわけですね。そのときに、どちらが大事か、これを最終的に判断するのはリバプール市であり、リバプール市の住民であると思い【漆原】 実は、現在、これは大変難しい問題ます。

になってきています。といいますのは、イギリス

ここでもう一つ、イギリスの都市計画の仕組みを理解する上で大事なことは、議論をするということです。リバプール市でもこの件に関しては、多くの議論をの集合住宅の所有の問題が近年変化しているからなんです。

されていまして、例えば、本当に世界遺産としての登録された湾岸地域を、現

フリーホルダーという地主、これが建物と土地を持って、その中の住戸をリー状のまま維持していくのが重要なのか、あるいは、新しい開発をすることが、例

スホールドとして住民が買っているという構図があるんですけれども、このフリー

えば世界遺産の規定するような建築保存の話には合わないかもしれないけれど

ホールドというのが実は現在売り買いされておりまして、市場に出回っているんも、リバプール市の提案するような開発が、実は工業遺産としての港湾地区のですね。フリーホールドを持っていることのメリットといいますと、当然のように歴史をより良い形で保存して、後世に伝えることができるのではなど、議論が進リースホールドから地代ですとか管理費が定期的に入ってくるということなんでめられたんだと思います。今回のリバプールの件に関しては、世界遺産というすが、それと同時に、フリーホルダーは、建物をメンテナンスする責任があります。

視点から見るだけではなく、こうした議論というのを丁寧に追っていくということ

そして、フリーホルダーがきちんとメンテナンスすることで、そこから地代や管理が大事なことになってくるかと思いますし、また、その都市計画上の意味を理解

費が安定して入り、収益を上げることができるということになります。

する上でも大事になってくるかと思います。
【松本】 ありがとうございます。
では、漆原先生、続きまして、も う１つ別の質問です。

その辺の力関係というのがちょっと難しくて、昔は、フリーホルダーは、リースホールド部分が、将来自分に戻ってくるということを想定した上で管理をしていたと思うんですけれども、現在、フリーホールドが不動産市場で売り買いされて、不動産価格の高騰によって良い投資対象として見られるようになり、その結果、世界的な投資の対象になっているんですね。それで、気がついたら自分の住んでいる集合住宅のフリーホールドが、例えばアラブの王様に売られていたとか、あるいはアメリカの投資会社が持っていたといったこともあるので、そうすると、時として、やはりフリーホルダーの方とリースホルダー、つまり、住民

164

Chapter 7 英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくりシンポジウム

165

たちの間でいろいろな問題が起きるということがあります。そうしたときには、イうか。

ギリスでは、裁判所というわけではないんですけれども、国がそういったことを裁定する調停機関を設けていて、そういったところに裁定を求めることというようなこともできます。現在、イギリスの不動産市場というのは、世界中を相手に『ヘーベル Village』の）想定されるクライアントはどのような方々な
Q8 （のでしょうか。（50 代女性、コンサルティング業）

商売をしていて、複雑な問題も多いのですが、イギリス政府としても、そういったことに法的に仲介するシステムを持って、なるべく紛争を解決しようとしている【福田】「クライアント様ところだと思います。

＝オーナー様」という定義【松本】 この質問の中で、工務店や職人さんについて触れていますが、こういでお答えすると、我々が今、う方々というのは、リノベーションとどのような形で絡んでいるのでしょうか。

『 ヘ ー ベ ル Village』 を【漆原】 やはり技術ですよね、例えばレンガの職人さんなども、レンガの積み123 棟、建てていただいて方で飾りをつけたりとか、あるいは窓の開口部をうまくアーチを作って、きれいいるオーナー様像ですが、に収めたりといった伝統的な技術の基本をしっかり押さえていることが重要だと基本的には、 初めて賃貸思います。それはまた、レンガ造に対する基本的な知識をしっかりと持っている経営をされる方で賃貸住宅ということにもつながります。そして、職人さんたちというのはそういった技術やを１棟だけ所有されている方というのは少ないです。

知識を大変誇りにしています。そうした技術と知識があるというのは、リノベーショ

社会貢献の意識をお持ちの方が主になっていて、収益を第一義に求める賃貸ンなどでも重要ですし、そういうのがあるというのは、やはり住宅を長く使い続住宅であれば、必ずしもシニア向けという選択にはなりません。複数棟の賃貸けるということにおいても大変意味があるんじゃないかなと思います。

住宅をお持ちで、何らかの社会貢献をしたい…事業である以上、一定の収益【松本】 ありがとうございます。松本にも質問が来ております。

は当然得なければならないが、併せて何らかの社会貢献もしたいという意識をお持ちの方が『ヘーベル Village』のオーナー様像です。ご自身の既存物件と各国の滅失の築年の比較グラフにおいて、日本、米国、英国の、そQ7 れぞれの構造別比率はお分かりでしょうか。（60 代男性、設計事務所）の競合を嫌う方もいらっしゃいます。同じような物件を造ってしまうとご自身の物件と競合してしまうということです。それはご自身の賃貸経営を圧迫することにつながりますので、所有物件と競合しない形、つまり、『ヘーベル Village』であ【松本】 残念ながら、日本ですと木造とそのほかという区分がありまして、木造

れば、基本的に、既存の物件と競合することはありません。

が６割、そのほかが４割というのは分かりますが、米国ですとモービルハウス【松本】 ありがとうございます。２棟目とか社会貢献の気持ちが強い方にお薦とそのほかという区分しかなく、それ以上分かりません。英国の構造別比率にめという感じでしょうか。

ついて、我々が調べた限りでは、ないという形でした。すみません。

【福田】 はい、地主様と呼ばれる方は、社会貢献意識をお持ちの方が多くいらっ

次に、福田様、賃貸住宅のオーナー様からの、質問があります。よろしいでしょ

166

Chapter 7 英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくりシンポジウム

しゃいます。

167

【松本】 ありがとうございます。続きまして、河内様への質問です。

人々を、住宅団地内に住まわせることを英国政府は目指していますが、問題は住宅価格です。イギリスの住宅価格は、平均年収の８倍という統計が出ており、高齢者の住みつなぎを実現するため
Q9 に、あらかじめニュータウン内に様々

普通の人には買えないですよね。住宅を購入するにあたり、頭金を貯めたりローンを組んだりすることが難しくなります。

なタイプの住宅が選択可能になっていこのような問題への解決策の一つが、私の話の中でも紹介したアフォーダブ

るのでしょうか。また、賃貸住宅とかル住宅という制度です。アフォーダブル住宅の事例の一つであるシェアード・オー

もその中に含まれているのでしょうか。

ナーシップを紹介します。住宅協会が販売している住宅の場合、購入したい住（50 代女性、設計事務所）

宅の価格の半分の所有権のみを買うことができるので、所有権のある半分の価格のみにローンを組むことが可能になり、残りの半分は住宅協会に賃料を払う【河内】 ありがとうございます。
そうですね、様々というシステムです。現在、住宅価格が上昇傾向にあるイギリスでは、半分のなタイプの住宅を選択できるように、これから取所有権を買い取ることになっても、ローンを返済していけば、自分に所有権がり組もうといったところです。賃貸が主体という帰属する部分の不動産価値も高まっていくことになります。そして、何年か後にわけではないですが、賃貸は必ず入れなけれその家を売却すれば、手元に残った金額を頭金にして、次の家を買えるようにばならないとは思います。というのは、やはりいろんな世代の方に住んでいただ

なり、住宅市場のラダーをあがりながら、自己財産を増やしていけるようになりきたいということがありますので、それぞれのライフスタイルに合わせた住宅をます。

提供しなければならないと思っていますので、賃貸もですし、分譲も、それから、ビスター・ニュータウンでは、できるだけいろいろな層の人が入居できるようマンションタイプだったり戸建てタイプだったり、様々なタイプの住宅をまちの中

な、まちづくりをしようと頑張っているそうです。

に配置していければと考えております。以上になります。

【松本】 ありがとうございます。続きまして、熊谷様に質問です。

【松本】 関連して、大塚先生への質問です。このようなミックスした居住形態についてのご説明が河内様からありましたが、イギリスの場合、そういった、うま
くいろんな種類の住宅をミックスするという考え方は一般的になっていらっしゃるのでしょうか。

Q10 従来の開発された住宅団地では、同時期に同世代が入居するため、一斉に高齢化するという課題がありますが、ここではどのようにクリアしようとされていますか。（40 代男性、自治体職員）【大塚】 私が紹介しましたビスター・ヘルシー・ニュータウンでは、ミックスド・
オーナーシップといいまして、住宅協会が持っている賃貸の物件と市場価格で【熊谷】 このまちの企画段階に東日本大震災を経験し、安全・安心対策に重販売している物件が混在しています。

点を置いたということもありましたが、さまざまな取組を行っております。例え

まちをつくるときに富裕層だけを住まわせてしまうような計画をすれば、ゲー

ば、タウンマネジメント会社を立ち上げてタウンサービスの提供を行ったり、高ティッド・コミュニティのような形になってしまいます。様々なバックグラウンドの齢者向け施設誘致を行うなどした結果、通常、我々が開発する新しい住宅地で

168

Chapter 7 英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくりシンポジウム

169

は、一次取得層の方だと三、四十代の方くらいが上の年齢層になりますが、この Fujisawa SST では、分譲住宅の販売当初、２割くらいの住宅を 50 代以上

年以上経過しQ11 日本では、40た建物に耐震補強工事やリの方に購入いただきました。単一的な単なる戸建住宅だけではなくて、さまざ

ノベーションを行おうとして

まなコンセプトを取り入れ、さまざまな施設を住宅と併設することが、一つの課も、長期のローンが組めま

題解決手段ではと考えています。

せん。100 年は持続可能な

最近の開発では、施設等のハードでの取組だけではく、タウンマネジメント

のに、残念です。英国では会社を立ち上げ、お困りごとをサポートするソフト的なサービスの導入も検討し融資に関していかがでしょうています。例えば高齢者向けのサービスとして乗合タクシーを導入したり、健康か。（60 代男性、賃貸住宅の取組や、買物支援サービス等を導入し、さまざまな世代の方に住んでいただ

オーナー）

けるまちづくりを進めております。
【松本】 ありがとうございます。逆に河内様に質問ですが、関連して、40 年以【大塚】 英国では、100 年前に建てら上前のニュータウンですと、一斉に高齢化してしまった結果になっていると思う

れた住宅にも問題なくローンを組めます。住宅を買う前にサーベイという建物のですが、それに対してどのような対応をされたとか、工夫されたとかあれば、の調査で住宅の構造がしっかりしているかとか、物件が購入値段に見合う価値教えていただければと思います。

があるかどうかという調査結果のレポートを入手することができます。そういっ【河内】 そうですね、具体的にこういうことをやったというところまで、まだ取組た調査をする会社がたくさんあり、業者は 100 年住宅の調査をするのに慣れては至っていないので、お答えすることは難しいですけれども、今既に多くの高齢います。時折、100 年住宅の購入前の調査の結果、床が少し傾いていることや、者の方が住んでいらっしゃるという現状がありまして、今後、そういった方々がさ

将来的に構造補強が必要になるであろうというレポートが出てくることがありまらに単身になってというところで、どんどん空き家も増えていくかなと思うんですす。もちろん購入者には、レポートで指摘された不具合を解決してもらうことをね。そうなったときに、相続等の問題が顕在化してしまう前に、何か手を打た購入の条件にする人もいるのですが、住宅市場が売り手市場なので、いろいろないといけないと思っていますので、そういったところも含めて住み替え・住み条件をつけ過ぎると、他の人に取られてしまうこともあります。特に、100 年住継ぎをシステム化して、弊社の中で運用できるように検討していかないといけな宅は魅力的な物件で人気があり、なかなか手に入らないので、不具合は後ほどいと議論しています。

自分で解決することにし、その分の値引きを交渉したりして、とりあえず買ってし【松本】 ありがとうございます。これから若い方がその空き家とかはうまく使っまう人もいます。

て、循環が起きるといいですね。

【松本】 ありがとうございます。ぜひ、今日聞いている金融機関の方々、ご検続きまして、大塚先生に質問です。

討していただければと思います。
次に、漆原先生にご質問です。

170

Chapter 7 英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくりシンポジウム

171

ナー様 がお 持ちの個々の英国の築年数の古い物件の維持管理費のコストはどのくらいかかる
Q12 のでしょうか。（20 代男性、賃貸住宅オーナー）

課題を解決するというのが賃貸住宅の第一の役割だ【漆原】 この維持管理費の問題、これは大変大きな問題です。先ほどのフリーと思います。可能であれば、ホールド、リースホールドの件にも関わってくるんですが、古い建物ほど、維持

これ から多 様 化 するニー

費や管理費が高いです。

ズに応え、 社 会や地 域 貢

イギリスで一番最初に建てられたマンション、つまり民間集合住宅は、ロンド

献につながる賃貸住宅で、ンの中心部にあるハイドパークという公園のすぐ南側、ケンジントンという地域

我々と一緒に、その役割をに建てられたアルバート・ホール・マンションというマンションです。おそらく担っていただけたらと思っています。

1880 年代に完成したと思います。すぐ隣にアルバート・ホールというコンサー

環境貢献型や防災（レジリエンス）型の賃貸住宅はこれからの向かうべき方

トやイベントが行われるホールがあることでも有名です。このマンションは、も向です。必ずしもこれに対応したから収益性 UP に寄与するわけではありません

ともと富裕層に向けて建てられましたので、住戸の部屋数も多く、基本的に、デュが、今後の脱炭素社会、自然共生等の社会課題を考えると、その基盤となるイプレックス、つまり２層に分かれて、住戸内に階段のあるマンションなんです。

ンフラとして、環境 / 防災系の賃貸住宅をもっともっと増やしていく必要があるとちょっと前に、この中のマンションが売りに出された広告を見たことあるんです

考えています。当社でいえば、「ヘーベルメゾン ZEH」、
「Eco レジグリッド」、「まけれども、販売価格のほうも大変高かったんですが、それ以上に驚いたのは、

ちもり」「防災パッケージ」などといった環境 / 防災系の仕様やノウハウがあり

管理費が年に 100 万円とか 200 万円とかというオーダーになっているんですね。

ます。そういった物件を一緒に造っていくことが持続可能なまちづくりにつなが当然ですけれども、こういったマンションは高級物件ですので、入り口にポーターるのだと思います。ぜひよろしくお願いします。

がいたりとか、あるいは共有部分が広かったり、あるいは建物に装飾とかいろ【松本】 ありがとうございます。続きまして、河内様、いかがでしょうか。

んなものが付いていますんで、そういったものの掃除等のメンテナンスといった【河内】 まず、後半の質問の賃貸住宅のオーナー様へというところについては、ことも含めますと、そういった管理費が大変高くなってくるということになります。

私も詳しくないので、省略させていただこうと思います。

【松本】 ありがとうございます。では、最後に皆さんに質問したいと思います。

やってみたいことですけれども、今不可能なことを可能にさせたいなという思いがありまして。というのが、今、我々が対象としているネオポリスで、買い物

持続可能なまちづくり・住まいづくりを実現するためにやってみたい
Q13 こと、または、賃貸住宅オーナー様への、そういったことをやりた
い方へのアドバイスをお願いしたいと思います。

施設がないというのは、やはり市場に任せていたら、市場性がないからそうい
うお店がないということですけれども、そういう壁を、我々企業だけでなくて、行政の方にも協力していただきつつ、それとあとは、住民の方にも動いていただきながら、必要なサービスとか機能を入れて、今住んでいらっしゃる方の暮ら【福田】 オーナー様へのアドバイスは個々の事情により異なり、まずは、オー

172

Chapter 7 英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくりシンポジウム

しをより豊かにできたらなというふうな思いがあります。

173

【松本】 ありがとうございます。熊谷様、いかがでしょうか。

いますか、意思のようなものが基本にあるというのが大事なのではないかなと【熊谷】 チャレンジしていることとしてご紹介させていただくと、既に我々は

私は思います。

Fujisawa SST のような、都心部でのスマートシティは手掛けておりますが、そこ【松本】 ありがとうございます。

での経験を活かし、福島県伊達市にて、スマートシティの要素を取り入れ自立

本当に皆様の熱いメッセージをいただきまして、今日、持続可能なまちづくり・可能なまちづくりに取り組んでおります。やはり少子高齢化など、都心部以上に住まいづくりの可能性がとても広がったと強く思いました。また、100 年賃貸住

困り事は多いと思いますので、そのエリアにお住まいの方が自ら主体的にまちづ宅も実現できるのではないかと感じました。誠にありがとうございました。

くりを進めて、持続可能となるよう、我々企業として全力でバックアップしていっ

これからも私ども住宅ております。

改良開発公社としまして【松本】 ありがとうございます。大塚先生、いかがでしょうか。

は、持続可能なまちづく【大塚】 私のほうから賃貸住宅のオーナー様へお願いしたいことがあります。もり・住まいづくりをサポー

ちろん個々の物件の、個々の集合住宅のことを考えることも本当に大切だと思いトしていきたいと思ってます。また、日本ではリースホールドやフリーホールドなどのように所有形態がおります。どうぞよろしく

分かれていないのでオーナーの方が建物の外観に投資する意味がないかもしれ

お願いいたします。ありませんが、もう少し街並みのことにも目を向けていただきたいと思います。私もがとうございました。

昔、ゼネコンで働いていたので、外構工事への費用はよく後回しになり、予算が足りなくなったら工期の最後に削られることがあるのはわかっているのですが、玄関の植え込みや、玄関周りのデザインを周辺環境に合わせられるよう少し工夫することで、その建物自体がもっと美しくなるだけでなく、周りと溶け込むようになるような景観の一部となる可能性が広がっていくと思います。
【松本】 ありがとうございます。漆原先生、お願いいたします。
【漆原】 私のほうからは、今回の私の話に関連してお話をさせていただきたいのですけれども、イギリスの住宅が 100 年なぜもっているかというと、やはり、地主の方たちが、この建物は 100 年もたせたいと、100 年後に次の世代に残したいという思いが大変強かったんじゃないかなと思います。その上で、自分の建物・土地の価値を上げるような、あるいはその周囲の環境、そういったものを含めて価値を上げるような、そんな開発をしていきたいという思いがあったのではないのではないでしょうか。住宅を長く使うためにはそういった思いとい174

Chapter 7 英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくりシンポジウム

175

あしたの賃貸プロジェクト
英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくりシンポジウム開催記録＊名称

あしたの賃貸プロジェクト
英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくりシンポジウム＊日時2022 年７月 20 日（水） 13：30 〜 16：50＊開催方式

YouTube によるオンライン配信＊配信会場

野村コンファレンスプラザ 日本橋＊主催

一般財団法人 住宅改良開発公社＊後援

独立行政法人 住宅金融支援機構「

英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくり
シンポジウム2022

7 20＊プログラム
一般財団法人住宅改良開発公社 理事長

参加無料（事前登録制）

稗田 昭人■イントロダクション 「英国流に学ぶべきものとは？」

後援

独立行政法人 住宅金融支援機構
一般社団法人 プレハブ建築協会

最新情報はWebサイトをご覧ください。

福田 浩司

大和ハウス工業株式会社 東京本社 リブネスタウン事業推進部 戦略企画グループ 主任 河内 毅文■「Fujisawa サスティナブル・スマートタウンの取組み」
第 2 部 なぜ、英国のまちや住まいは 100 年以上活用され続けるのか■講演 1 「英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通」
ILS Research gGmbH 上席研究員 大塚 紀子■講演 2 「英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法」．
13：40-13：50

イントロダクション

英国流に学ぶべきものとは？
英国の住宅着工戸数は日本の約1/5、英国の既存住宅の取引件数は、日本の6.2倍、そして、住宅問題はいつも重要な政策課題として議論され続けている。歴史あるものを愛する国民性とともに、合理的な対応方策についても学びたい。

13：50-14：20

;̀

•

松本 眞理

一般財団法人住宅改良開発公社
住まい・まち研究所
所長

第1部

日本での持続可能なまちづくり・住まいづくりの取組事例

．．

熊谷 一義

https://ashitanochintaipj.com/uk/symposium/i■「まちを『再耕』するリブネスタウンプロジェクト」

Urushibara Architecture and Consultancy 代表 漆原 弘

一般財団法人 住宅改良開発公社

住宅改良開発公社は、
1955年に設立され、これまでその時々の経済・社会の状況や住宅事情に応じて住まいと住環境の改善に取り組んで参りました。
現在は、
住宅
金融支援機構や民間金融機関による賃貸住宅融資に係る保証を中心として、他に賃貸住宅の管理・経営などの事業を実施しております。
このたび、これからの賃貸住宅を考える「あしたの賃貸プロジェクト英国版」
として、100年以上活用できる
賃貸住宅経営のビジネス・モデル構築の基礎資料を得ることを目的に、「なぜ、英国のまちや住まいが100年以上持つのか」を紐解く調査研究を行いました。
その成果をご紹介するとともに、日本における持続可能なまちづくり・住まいづくりの先進的な取り組みのご講演をいただきます。
本シンポジウムが持続可能な住まいやまちづくり、
そして、
コミュニティづくり、
自分らしく暮らせる賃貸住宅
づくりの議論に、少しでも寄与できれば幸いです。
今後も、みなさまのニーズに応える事業展開を図り、住生活の安定と向上に貢献して参りますので、引き続きご指導ご鞭撻のほど、なにとぞ、よろしくお願い申し上げます。

c

旭化成ホームズ株式会社 マーケティング本部 集合住宅事業推進部 部長

水13:30-16:50

ご参加には事前申込が必要です。

第 1 部 日本での持続可能なまちづくり・住まいづくりの取組事例■「元気なシニア向け賃貸住宅『ヘーベル Village』のご案内」

パナソニック ホームズ株式会社 プロジェクト推進部 室長

主催

松本 眞理

一般財団法人住宅改良開発公社 住まい・まち研究所 所長

■質疑応答

水

13:30-16:50■主催者挨拶

2022

7 20

主催者挨拶

YouTubeにて
ライブ配信

一般社団法人 プレハブ建築協会

英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくり
シンポジウム

まちを「再耕」
するリブネスタウンプロジェクト
河内 毅文
大和ハウス工業株式会社
東京本社 リブネスタウン事業推進部 戦略企画グループ
主任

サスティナブルな賃貸住宅「シニア向け賃貸住宅編」

Fujisawaサスティナブル・スマートタウンの取組み

福田 浩司

熊谷 一義

旭化成ホームズ株式会社
マーケティング本部 集合住宅事業推進部部長

パナソニック ホームズ株式会社
街づくり事業部 プロジェクト推進部
室長

14：25-16：10

第2部

なぜ、英国のまちや住まいは100年以上活用され続けるのか
講演1

英国流 都市デザイン・所有形態・住宅市場の流通

英国の住宅市場と都市デザインの関連性を明らかにするために、100年前に開発されたレッチワース田園都市と、その進化型であるビス
ター・ヘルシータウンを紹介する。
その後、住宅の所有形態と流通の仕組みが100年住宅の売買を促す住宅市場をいかに支えてきたかを解説し、住宅を長期に使うことに貢献してきた都市計画と住宅市場の役割を明らかにする。英国の事例が、日本における持続可能な住宅開発と街づくりに、どのようなヒントを与えるのかを考える。

講演2

英国流 集合住宅の成り立ち、素材、施工方法

英国の集合住宅が改装やリノベーションを通して、どのように100年以上使われ続けているのかを、集合住宅の成り立ち、素材、施工方法
から実際の事例を通して解き明かし、
さらに、
持続可能な開発を目指した最新の英国の集合住宅の事例を紹介する。
英国の事例から、日
本における持続可能な集合住宅開発のための、改装やリノベーショ
ン、コンバージョンを通して長期に集合住宅を使うための課題や、そのための施工方法や素材などに対するヒントを考える。

16：20-16：50

大塚 紀子
ILS Research gGmbH 上席研究員
竹中工務店大阪本店勤務後、1997年に英国ヨーク大学にて建築学の修士号、2004年、オックスフォード・ブルックス
大学にて都市デザインの博士号を取得。英国やスイスでの大学勤務を経て、2018年よりドイツ、ドルトムントのILSリ
サーチで上席研究員として勤務。大阪大学特任講師、一級
建築士

漆原 弘
Urushibara Architecture and Consultancy 代表
早稲田大学建築学科大学院修士課程終了後、SKM設計計画事務所／近代建築研究所勤務。1999年、英国ヨーク大学
で博士号取得。その後、アイルランド、英国の設計事務所勤務を経て 、2 019 年にU r u s h i b a r a A r c h i t e c t u r e a n d
Consultancyを設立。一級建築士、王立建築家協会会員、英国政府登録建築家

質疑応答

視聴者のみなさまからお寄せいただいた質問に、講演者が生で回答させていただきます。

176

177

L
:

鼻したの賃賃

ブロジェクト

あしたの賃貸ライブラリー ３
英国流 持続可能なまちづくり・住まいづくり
発行日 令和５年９月 22 日
編集・発行 一般財団法人 住宅改良開発公社〒 102-0076 東京都千代田区五番町 14 番地の１（国際中正会館ビル３階）
TEL 03-3237-7411
URL https://www.kairyoukousya.or.jp/

印

刷株式会社 きょうせい

本書の一部あるいは全部を無断複写、複製、転載、あるいは電子書籍などに入力することは、法律で定められた場合を除き、著作権の侵害となります。
Ⓒ 2023 一般財団法人 住宅改良開発公社

非売品
口