262 土地総合研究 2016年冬号

不動産流通の現状と課題‒

Osamu Nagashima

不動産コンサルタント㻌㻛㻌㻾㼑㼍㼘㻌㻱㼟㼠㼍㼠㼑㻌㻯㼛㼚㼟㼡㼘㼠㼍㼚㼠㻌
長嶋㻌修㻌㻛㻌㻻㼟㼍㼙㼡㻌㻺㼍㼓㼍㼟㼔㼕㼙㼍㻌株式会社㻌さくら事務所㻌会長㻌
日本ホームインスペクターズ協会㻌理事長㻌
一般社団法人住宅履歴情報蓄積㻌
㻌・活用推進協議会㻌理事長㻌株式会社㻌長嶋修事務所㻌代表取締役㻌
株式会社㻌しあわせな家㻌 取締役㻌

土地総合研究 2016年冬号 263■国の委員等㻌㻭㻌㻹㼑㼙㼎㼑㼞㻌㼛㼒㻌㼔㼛㼡㼟㼕㼚㼓㻌㼙㼍㼞㼗㼑㼠㻌㻯㼛㼙㼙㼕㼟㼟㼕㼛㼚㼟 㻌㻌
平成㻞㻡㻙㻞㻢年度ᴾ ■国土交通省㻌
ᴾ ᴾ 中古住宅市場活性化ラウンドテーブル作業部会ᴾ 臨時委員㻌
平成㻞㻠㻙㻞㻡年度ᴾ ■国土交通省㻌
ᴾ ᴾ 㻌既存住宅インスペクション・ガイドライン検討会㻌委員㻌
平成㻞㻟年度ᴾ ■国土交通省㻌
ᴾ ᴾ 㻌不動産流通市場活性化フォーラム㻌委員㻌平成㻞㻝㻙㻞㻞年度ᴾ ■国土交通省㻌
ᴾ ᴾ 㻌住宅履歴情報整備検討委員会共通の仕組み運用検討部会㻌委員㻌ᴾ ᴾ 㻌住宅履歴情報整備検討委員会普及啓発部会㻌委員㻌ᴾ ᴾ 㻌既存住宅の流通・リフォームにおける㻌
ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ 評価方法に関する技術検討委員会㻌委員㻌平成㻞㻜年度ᴾ ■国土交通省㻌
ᴾ ᴾ 㻌既存住宅流通における簡易な評価方法に関する検討委員会㻌委員㻌ᴾ ᴾ 㻌住宅履歴情報整備検討委員会普及啓発部会㻌委員㻌平成㻞㻜年度ᴾ ■経済産業省ᴾ 新たな人材育成に関する委員会㻌㻌委員㻌

■著書㻌㻛㻌㻮㼛㼛㼗㼟㻌■メディア活動㻌㻛㻌㻹㼑㼐㼕㼍㻌㻭㼏㼠㼕㼢㼕㼠㼕㼑㼟㻌

264 土地総合研究 2016年冬号

住宅取引・各国比較
7000戸

新築住宅着工戸数6000戸

中古住宅取引数

5000戸
4000戸
3000戸
2000戸
1000戸
0戸
日本

アメリカ

イギリス

（資料）日本：国土交通省㻌 住宅着工統計、平成15年住宅・土地統計調査、
㻌 㻌 㻌 㻌 㻌 アメリカ：Statistical Abstract of the US、㻌 㻌 㻌 㻌 㻌 イギリス：Housing Statistics 2004、
㻌 㻌 㻌 㻌 㻌 フランス：Annuaire Statistique de la France edition

フランス土地総合研究 2016年冬号 265

マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の価格水準比較）㻌
ロンドン

香港

ニューヨーク

台北上海

東京

北京

ソウル
050100150200250300350※第4回㻌 国際不動産価格賃料指数 （一般財団法人 日本不動産研究所）より長嶋 修事務所作成
各都市の高級住宅（ハイエンドクラス）のマンションを前提とした分譲単価の各都市比較指数（2015年4月の東京・元麻布地区=100.0）現地通貨等で評価したものをその価格時点で円換算のうえ指数化。

Seattle City㻌 シアトル市

1月
月
平均最8.2
高気温°C(°F) -46.8

2月
9.8

3月
11.9

4月
14.5

5月
17.9

6月
20.9

7月
24.2

8月
24.4

9月
21.2

10月
15.2

11月
10.3

12月
7.4

-49.6

-53.4

-58.1

-64.2

-69.6

-75.6

-75.9

-70.2

-59.4

-50.5

-45.3

北海道より北にあるも、暖流の影響で気候は温暖266 土地総合研究 2016年冬号●「米国でもっとも住みやすい都市」。ドイツ・フライブルグと並び「持続可能な都市」の先進事例。日本の多くの自治体が参考に●70年代に都市内人口流出。85年の土地利用計画や交通計画といった都市環境悪化開発への反対運動、89年、市民提出によるダウンタウンの成長管理計画が住民投票で成立。CAP(Citizen'sAlternative Plan)●シアトル成長管理計画は、キング郡（85年）、ワシントン州（90年）の成長管理政策と連動。その後都市圏ごとに成長管理政策。都市計画策定に際しては積極的な市民参加が奨励され、都市マスター
プランはシアトル市内を37の区域に分け、数年間、数百回のパブリックミーティングを経て決定。

●郊外開発地のイサクア・ハイランズは当初800haの計画も、キング郡計画との整合性から、200haに縮小。「成長限界線」のギリギリライン。
●2013年には人口1.8万増（草加率No.1）のうち1.5万が雇用人口。
㻌 2035年までに人口12万、雇用11.5万増の計画。
㻌●「福岡市を日本のシアトルに㻌 㻌 㻌 したい」㻌 福岡市長
●シアトルの起業は、75％が㻌 マイクロソフトかアマゾンから●IT各社が拠点を構える目的は、
㻌 マイクロソフト、アマゾンからの人材獲得●シアトルエンジニアの平均給与1000万円超
㻌 サンフランシスコ、シリコンバレーは人件費10％高い
㻌 両地域は物価もシアトルより17％高い
㻌 会社は優秀な人材を低コストで、
㻌 エンジニアは相対的に高水準な暮らし。個人の州所得税ゼロ。
●カリフォルニア州人口3,800万人、ニューヨーク州1,950万人、
㻌 ワシントン州690万人。ベンチャー投資額は全米4番目だが、㻌 一人あたりの投資額が高い。⇒地方都市がカネを惹きつける構図

土地総合研究 2016年冬号 267

Companies㻌 主要企業群●コーヒー：スターバックス、
㻌 シアトルズベストコーヒー、タリーズ●航空・宇宙産業：ボーイング●IT関連：マイクロソフト、アマゾン、
㻌 ニンテンドーオブアメリカ●その他：コストコ、ウェアハウス（小売り）㻌 ノードストローム（デパート）
㻌 ワシントン・ステイト・フェリー

268 土地総合研究 2016年冬号

健全さを取り戻した不動産市場●強い経済●住宅ローン引き締め （80％融資を厳守）●アプレイザル
㻌 （不動産金融評価の厳格化）●都市の成長管理計画に加え、
㻌 㻌 海と山に囲まれ、㻌 㻌 㻌 新規開発余地が限定的

土地総合研究 2016年冬号 269

Real Estate Transaction System
不動産取引の仕組み㻌

●セラーズエージェントとバイヤーズエージェント●フルタイムエージェントとティスカウントエージェント●売買にかかる諸経費
㻌 【買い手】 購入価格の約2%
㻌 ローン手数料㻌 （ローン手数料、エスクロー費の半額、登録保険、ローン保険等）
㻌 ホームインスペクション（住宅診断）、火災保険
㻌 【売り手】 購入価格の約8％
㻌 不動産手数料（コミッション）価格の約6%㻌 登録保険、ワシントン州の不動産売買税、エスクロー費の半額270 土地総合研究 2016年冬号

MLS(Multiple Listing Service)㻌

Home Staging

土地総合研究 2016年冬号 271

DIYBroker and Agent

272 土地総合研究 2016年冬号

Home Inspector●全米インスペクション市場規模は約3,240億円●2009－2014年は年平均2.8％の伸び。
㻌 㻌 19年までの5年間は3.0％の成長見込み。
●ホームインスペクターは全米に24,000人。
㻌 一人あたり売上1,350万円。
㻌 㻌 㻌 㻌 㻌 1ドル＝120円。Building Inspectors in the US（IBISワールド）調べ。一戸建てやコンド、商業ビル（全体の16％程度）など含む

土地総合研究 2016年冬号 273

米国インスペクション市場規模

単位（10億ドル）

（％）

2,800

1082,7006

売 上

2,600

成長率
4

2,500

2

0

2,400

-2

2,300
-4

2,200

2,100-6

2004

2005

2006

2007

20082009

2010

2011

2012

2013

Building Inspectors in the US（IBISワールド）より長嶋修事務所作成

インスペクション市場の内訳
11.3%
その他

7.4%
建築中

16.6%

46.1%

商業ビル等

完成新築・中古

18.6%

特定箇所のみBuilding Inspectors in the US（IBISワールド）より長嶋修事務所作成

2014-8

274 土地総合研究 2016年冬号●3－4時間程度。耐震性は重要視せず、
㻌 㻌 建具・設備設備の稼働、各部位の劣化具合など㻌 㻌 中心におよそ400項目を診断。4.5-5.5万円●建築の遵法性は特に見ず●プレ・インスペクションは1時間程度
㻌 㻌 補修に60万円以上かかると
㻌 㻌 主要な不具合についてのみ報告。2.5-3.5万円

報告書アプリで㻌
ペーパーレス㻌土地総合研究 2016年冬号 275

出典：野村総合研究所：人口減少時代の住宅・土地利用・社会資本管理の問題とその解決に向けて（下）～2040年の日本の空家問題への対応策案

276 土地総合研究 2016年冬号「国土の長期展望」中間とりまとめより

西欧では多くの国で、ᵏᵎ年間の「住宅需要」「住宅建設見込み」を推計。ᴾᴾ

各国の世帯数当たりの指標をみると、低いのがスウェーデンのᵓᵌᵔ％、イギリスᵕᵌᵐ％、イタリアᵖᵌᵑ％。多くがᵏᵎ％台で見込む。
我が国がこれを設定する場合、イギリスと同じᵕᵌᵐ％なら年間着工はᵑᵓᵌᵗ万戸。イタリアと同じならᵒᵏᵌᵒᵕ万戸。ᵏᵎ％にするならᵒᵗᵌᵗ
万戸。ᴾᴾᴾ

割合が高いのは、アイルランド
ᵑᵖᵌᵗ％、スペインᵑᵏᵌᵐ％、ギリシャ
ᵐᵒᵌᵔ％など、住宅バブルがはじけている代表ᵑカ国。。ᴾ｢経済調査研究ﾚﾋﾞｭｰ｣別冊ᵆᵐᵎᵎᵗ年ᵏᵎ月ᵇ ᴾ｢ﾖｰﾛｯﾊﾟにおける高層集合住宅の持続可能な再生と団地地域の再開発」翻訳版より作成

土地総合研究 2016年冬号 277

建物価値の目減り











新築

3年目

6年目

9年目 12年目 15年目 18年目 21年目 24年目 27年目 30年目

資産価値の推移（地価が2％ずつ下落する場合）




建物
土地





新築

4年目

8年目

12年目

16年目

20年目

24年目

28年目

278 土地総合研究 2016年冬号

住宅ローンの目減り







新築

4年目

8年目

12年目

16年目

20年目

24年目

28年目

ローン残高と資産価値のバランス
地価が2％ずつ下落



ローン3600万ローン4000万
資産価値

新築

5年目

10年目

15年目

20年目

25年目

ローン3600万30年目

土地総合研究 2016年冬号 279

資料：国土交通省㻌280 土地総合研究 2016年冬号

中古住宅市場活性化ラウンドテーブル

資料：国土交通省㻌

土地総合研究 2016年冬号 281

資料：国土交通省㻌282 土地総合研究 2016年冬号

ホームインスペクション（住宅診断）ᴾ●国交省は2013年「インスペクションガイドライン」
㻌 を公表済み。
●不動産売買時の重要事項説明書に
㻌 㻌 「ホームインスペクションの有無とその内容」㻌 㻌㻌 㻌 を追加予定●売買契約書に「売り主提供情報の確認のため、㻌 売買契約後一定期間内にインスペクションで㻌 その状況を確認できる」といった条文追加予定●REINS（レインズ ）にも㻌 「インスペクションの有無」の記載検討

土地総合研究 2016年冬号 283

アメリカにおけるホームインスペクション普及率の推移
カリフォルニアの場合（指数近似曲線）

情報整備で何が起きるか？
․•‣‧年に試験運用開始する「ストック」‒‒・売買価格など－取引履歴‒
・登記‡固定資産税などー公的情報‒
・地盤‡地質‡浸水履歴など‒
・劣化‡修繕履歴など－個別情報‒

284 土地総合研究 2016年冬号

資料：国土交通省㻌

土地総合研究 2016年冬号 285

286 土地総合研究 2016年冬号⁚⁦⁦⁢‬‡‡⁩⁩⁩†⁬⁛⁞⁞⁡⁩†⁕⁡ ‡‒土地総合研究 2016年冬号 287【ライフサイクルコスト】

不動産
投資の世界
では
常識
竹中工務店グループ㻌 アサヒ ファシリティーズHP (http://asahifm.com/) より抜粋

288 土地総合研究 2016年冬号

住宅取引・各国比較
7000戸

新築住宅着工戸数6000戸

中古住宅取引数

5000戸
4000戸
3000戸
2000戸
1000戸
0戸
日本

アメリカ

イギリス

（資料）日本：国土交通省㻌 住宅着工統計、平成15年住宅・土地統計調査、
㻌 㻌 㻌 㻌 㻌 アメリカ：Statistical Abstract of the US、㻌 㻌 㻌 㻌 㻌 イギリス：Housing Statistics 2004、
㻌 㻌 㻌 㻌 㻌 フランス：Annuaire Statistique de la France edition

フランス土地総合研究 2016年冬号 289

残材、流木、端材等集め「木質バイオマスボイラー」を活用、公共施設の熱エネルギーの約4割をまかない、年間1,600万円燃料費削減。その半分を幼児センターの保育料減額、学校給食補助、中学生まで医療費無料化、子育て支援事業に充てるなど住民福祉充実。UターンやＩターン増加、2012年度には転入超、人口減少にも歯止め。

「下川町バイオマス産業都市構想」ᴾ㻌㻌

2013年㻌

2018年㻌

2023年㻌

域内生産額㻌

215億円㻌

223億円㻌

243億円㻌

地域収支額㻌

▲52億円㻌 ▲50億円㻌

44億円㻌

雇用人数㻌

273人㻌

350人㻌

380人㻌

木質バイオマス利用率㻌

54%㻌

65%㻌

78%㻌

温室効果ガス削減量㻌－㻌3,476t㻌

4,728㻌

290 土地総合研究 2016年冬号

空家等対策の推進に関する
特別措置法
「特定空家等」‒●所有者特定のために固定資産税などの‒‒ 課税の個人情報を利用可能‒●市町村が空き家への立入、指導、勧告、‒‒ 命令、行政代執行。‒ ‒‒ 所有者が命令に従わない場合は過料‒․•‣ 年․月․ 日施行‒

郊外で市街地開発する際の新たな土地区画整理事業に原則として補助金を交付しない。

中心市街地に都市機能を集約させる「エコ・コンパクトシティ」の推進に政策を
資料：国土交通省㻌

参考／国土交通省
転換。

土地総合研究 2016年冬号 291

都市改革・都市計画制度等‒
改革基本法（案）‒

ご清聴ありがとうございました