改 良 公 社 か ら オ ー ナ ー に お く る 賃 貸 住 宅 経 営 情 報 誌

住宅金融支援機構 店舗のご案内
北海道支店 〒060-0003 北海道札幌市中央区北3条西4丁目1番4号 D-LIFEPLACE札幌11階

2024.7101

東 北 支 店 〒980-0811 宮城県仙台市青葉区一番町1丁目9番1号 仙台トラストタワー22階

vol.

本
店 〈地域業務第一部〉〒112-8570 東京都文京区後楽1丁目4番10号
首都圏広域事 業 本 部 〈地域業務第二部〉〒330-0854 埼玉県さいたま市大宮区桜木町1丁目11番20号 大宮JPビルディング11階

SUMMER北 陸 支 店 〒920-8637 石川県金沢市広岡3丁目1番1号 金沢パークビル2階
東 海 支 店 〒460-0002 愛知県名古屋市中区丸の内3丁目23番20号 HF桜通ビルディング7階四 国 支 店 〒760-0017 香川県高松市番町1丁目6番6号 甲南アセット番町ビル2階
近 畿 支 店 〒541-0053 大阪府大阪市中央区本町4丁目3番9号 本町サンケイビル13階
中 国 支 店 〒732-0822 広島県広島市南区松原町2番62号 広島JPビルディング9階
九 州 支 店 〒812-8735 福岡県福岡市博多区博多駅前3丁目25番21号 博多駅前ビジネスセンター6階

近畿支店〈大阪〉
滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・和歌山県・奈良県

中国支店〈広島〉
鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県

北陸支店〈金沢〉北海道支店〈札幌〉富山県・石川県・福井県

北海道※賃貸住宅建設の場合は、近畿支店が担当いたします。

東北支店〈仙台〉

東海支店〈名古屋〉

青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県

岐阜県・愛知県・三重県

九州支店〈福岡〉

本店〈首都圏広域事業本部〉

福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・大分県・宮崎県・鹿児島県

栃木県・群馬県・埼玉県・新潟県・長野県・茨城県・千葉県・東京都・神奈川県・山梨県・静岡県・沖縄県

四国支店〈高松〉
徳島県・香川県・愛媛県・高知県※賃貸住宅建設の場合は、近畿支店が担当いたします。

住宅金融支援機構からのお知らせ

平成18年度以前に旧公庫に借入れのお申込みをされたお客さまへ
平成18年度以前に住宅金融公庫に借入れのお申込みをされて融資を受け、建設された賃貸住宅につきましては、融資金のご返済期間中、入居者と締結する賃貸借契約の内容に関し、次の１から４までの制限事項が金銭消費貸借契約で定められています。
お客さまにおかれましては、
引き続き入居者との賃貸借契約に係る制限事項を遵守いただきますようお願いいたします。

住宅省エネ2024キャンペーン

注目の大型補助制度！

ホームステージングの専門家さんお願いします

空室のマイナス要素をプラスに変える！
「ホームステージング」とは賃貸トラブル法律講座

2024年4月より「相続登記の申請義務化」制度が開始

SUMMER

賃貸経営アラカルト

vol.101「修繕」＋「改良」のポイント

通巻︰101号 発行︰2024年7月15日

ハーモニー

特集

長期安定経営をささえる

入居者との賃貸借契約に係る制限事項の概要
1 家賃は毎月その月分または翌月分の支払いであること
2 敷金（退去時に返還される保証金を含みます。）
を家賃の３か月分（中高層ビル融資、レントハウスローンの場合は６か月分（近畿圏の一部地域は９か月分））
を超えて受領しないこと
3 礼金、権利金、謝金、更新料（更新事務手数料は除きます。）などの金品を受領しないこと
4 その他入居者にとって不当な負担となることを賃貸の条件としないこと
制限事項の詳しい内容は、住宅金融支援機構のホームページ（https://www.jhf.go.jp）
をご確認ください。

本誌の送付を希望されない場合のご案内

発行人

本誌の送付を希望されない場合は、同封のアンケートハガキの「送付を希望しない」の欄に□を記入して送付ください。なお、本誌は弊公社のホームページにも掲載しておりますので、引き続きホームページ上からご覧いただけます。

一般財団法人 住宅改良開発公社〒102-0076 東京都千代田区五番町14-1
国際中正会館ビル3階 ☎03-3237-7411（代表）https://www.kairyoukousya.or.jp/

企画・制作

株式会社 ジェイ・ケイ企画〒102-0076 東京都千代田区五番町14-1☎03-3237-7515

時代の変化に合わせて性能と価値を上げる「改良」をセットにした「長期活用」の発
万円、 10部屋のマンションの場合は1,800万円となる。

想が欠かせません。不動産コンサルタン※修繕費は建物の状況や修繕の進め方によって異なります。

トの西島昭さんがじっくり解説します。

排水管交換／30～40年目

給水管交換／30～40年目

イナスを解消して、その建物が新築された当時の状態に近づけるこ「建て替えでも売却でもない第３ーナーも少なくないでしょう。

摘します。売却に抵抗感があるオってきました」と、西島さんは指替えた場合に採算が合いにくくなているため、建物を解体して建て

近は建築費がいちじるしく高騰し多いようです。これに対して「最えや売却を考える賃貸オーナーが化が目立ちはじめたとき、建て替

築年数が古くなって建物の老朽ットで行うことで、 競争力を保ちこと（図１）。
『修繕＋改良』 をセインを施したりして価値を上げる

スしたり、 今の入居者が好むデザーズに合わせて新たな機能をプラです。改良は、変化する時代のニ「 そこで必要になるのが『改良』います。

では競争力を保てなくなってしま

める条件も高まります。修繕だけ

住宅の性能は向上し、入居者が求経てば、周辺に新しくできた賃貸とです。しかし、新築後の年数がの道として、いま注目したいのが長期活用できるようになるのです」

長期活用に欠かせない 「修繕＋改良」の取り組み『建物の長期活用』 です。 現在の次に、修繕と改良それぞれのポ

適切な修繕の 
５つのポイント

イントを解説しましょう。

技術なら、鉄筋コンクリート造なら 年間、木造でも 年間は活用し続けられます。長期活用のために必要なのが、建物の修繕と改良を組み合わせた対策です」

を回復させることです。賃貸住宅

え工事などをして、劣化した機能りの補修、外壁や防水層の塗り替うことが推奨されています。

す。修繕は、一定のサイクルで行のような修繕周期の目安がありま

建物の部位や設備ごとに、図２①修繕の時期と内容と し て の 基 本 的 な 性 能 を 保 っ て、

修繕は、付帯設備の故障や雨漏

資産価値を維持するには欠かせま②予防保全の意識で 
計画的な修繕を行う

せん。ただ、修繕はあくまでもマ「まずは建物診断で現在の状態を立てることが大切です。

層の機能は劣化しますが、表面か把握し、必要なところから修繕を時間の経過とともに外壁や防水らは必ずしもわかりません。その年を実施していきましょう。築
年にため「まだ大丈夫」と見過ごして過ぎたら、度は建物診断オーナーが少なくないようです。

は多額の費用がかかります。目安

外壁や屋上防水の大規模修繕にを実施することをおすすめしてい「問題が起きてから対処しようとは図３の通り。事前に積み立てる

り、排水管が詰まったり、外壁のすると、症状が深刻になり、応急など準備をしましょう。

ます」

処置も含めて修繕費用が高くつき⑤どこに修繕を頼むか大切です。そのほうが建物へのダミングで計画的に実施することが修繕周期を踏まえて、適切なタイん。

社が、必ずしも適切とは限りませなります。建物を新築した施工会

繕・改良では技術やノウハウが異同じ住宅の分野でも、新築と修メージも少なく費用も抑えられま「賃貸物件を中心にした修繕工事

ります。適切な内容で修繕を実施って、劣化の進み具合には差があ目安です。個々の物件の状況によ

修繕周期はあくまでも一般的なろん対応力も含めて末永く付き合コストの高低よりも、技術はもち

ョン能力が求められます。目先のいての経験と高いコミュニケーシ

工事を行う際には、対人対応につの実績がある会社に依頼することするには劣化の進み具合を客観的えるかどうか、という観点で選ぶでしょう」に把握するための建物診断が欠かと良いでしょう」

をおすすめします。特に入居中にせません。その上で、修繕計画を③欠かせない建物診断

す。建物トラブルも未然に防げる

退 去 の 引 き 金 に な り か ね ま せ ん。

ま す 。 入 居 者 に も 迷 惑 が か か り、

ひび割れが広がって骨組みが腐りしまいがちです。雨漏りが起きた

15④修繕費用の目安を知る

1

始めてから、ようやく腰を上げる

3

監修

模修繕を行う場合の一部屋あたりの修繕費用の目安は180必要な修繕費用の目安は、 おおまかに一部屋月7,500円に
鉄部塗装／5～10年目
防水処理／11～20年目

60

最新著書
「“築20年”
からのアパート・マンション経営“成功”の秘訣！」
1999年、不動産に関する問題解決に特化したコンサルティングを行う
株式会社市萬を設立。金融機関と提携し、様々な不動産保有者の問題解決を行っている。著書多数。

れ続けることが大切。それには「修繕」とエレベーター 交換／30～35年目

ら、建物を長くもたせて入居者に選ば

ベランダ
階段・廊下

80

西島 昭 氏新築時からの経過年数をかけた金額。 築20年前後で大規建具（玄関扉・交換／30～35年目
シャッター）

代表取締役
株式会社市萬「なるべく長く安定収入を続けたい」な
塗装／11～20年目

180万円／1室

塗装／11～20年目

外壁

経年

2

HARMONY 2024
HARMONY 2024
37,500円×12カ月×20年
屋根

特 集

周期

性能

に近い状態まで戻すのが「修繕」。

修繕
大規模修繕
修繕
時間が経つと性能は落ちるです。

戻す
修繕「改良」もあわせて行っていくことが大切

入居者ニーズ
住宅の基本性能
年数が経って劣化した建物・設備を新築時

元の新築時を超えられない

新築時の性能0
は超えられません。

図3：大規模修繕費用の目安 ※築20年目
（ファミリータイプ・マンションの場合）
図2：修繕周期の目安の一例

長期安定経営をささえる「修繕」＋「改良」 のポイント
改良
新築時より性能を上げ、
価値を高めるしかし、 修繕だけでは、 現在の新築物件

建物を長くもたせて、入居者に選ばれる物件であり続けるために

図1： 修繕 と 改良 の違い

長期安定経営をささえる「修繕」＋「改良」のポイント

Special Feature

ットが好むカラーデザインを採用する際に、想定する入居者ターゲ
簡単な工事で設置可能です」

相対的に安価ですし、各戸単位のに適した集合ポスト、宅配ボック

共用部分では、ネット通販時代

ツートンカラーや一部にアクセン
スなどは積極的に導入を検討した

し ま す 。 単 色 な ら ほ ぼ 同 コ ス ト、マイナスをゼロに近づける修繕
トカラーを入れても、 割アップ

物件の価値を上げる 
改良３つのポイントの次は、ゼロからプラスに向けてば、予算を抑えることができます」

ルする改良のポイントを把握すれません。しかし、入居者にアピー

ベーションが必要と思うかもしれ「改良には大掛かりで高額なリノ

アップになります。室内についてを増設したりするだけでイメージ

柱、ゲートを塗り替えたり、照明

ス周りに絞っても構いません。門件の第一印象を決めるエントラン

予算が限られている場合は、物

ズは、数十年前の「和室・部屋数

ファミリータイプの間取りニーの整備も効果的です。

暮らしやすさを演出する共用部分

置き場に屋根やラックを設けたり、いところ。ゴミ置き場に蓋付きゴ

代表的な改良工事には、①デザ
も、原状回復の際にクロスや巾木重視」から「洋室・広めのＬＤＫ程度で済むでしょう。

イ ン 、 ② 設 備 ・ 機 能 、 ③ 間 取 り、の色を変更するなど、ちょっとし重視」に変化しています。２ＤＫ・価値を引き上げる改良に進みます。

この つの種類があります。それた工夫でプラス効果を期待できる
３ＤＫのような昭和の団地型間取③間取りの改良

ミストッカーを置いたり、自転車

ぞれ解説しましょう。
でしょう。

人気ランキング上位の設備の中から、費用対効果の高いものをセレクト。テレビモニター付きインターホンや宅配ボックスは効果大。

間取り

築年が経過し、大きなリフォームが必要となった際などにあわせて、現在のライフスタ
イルに合った間取りへの変更を検討。

状回復と併せて実施すれば、費用できるからです。大規模修繕や原ア次第で、入居者に強くアピール

お金をかけなくても工夫とアイデ

カラーリングと照明です。大きな「 デ ザ イ ン の 改 良 で 重 要 な の は、を実現できるのがデザインです。

存の建物に導入するには大掛かりのがオートロックです。ただ、既「例えば、 常に人気設備に挙がる

ちろん費用対効果が重要です。

機能と利便性を高めましょう。もなどを参考に新しい設備を導入し、発表される「人気設備ランキング」

毎年、全国賃貸住宅新聞などで視野に入ってきます。その頃に合スケルトン状態にして全面改装もほど下地の傷みが激しくなるため、張り替えや建具塗装では隠せない「築

イミングが重要です。

もっともコストがかかるため、タもしれません。改良工事の中では、す。改良工事をして家賃アップで室経営にできれば収益は改善しま

施 で き な い 」「 投 下 資 金 の 回 収 がも 、「 手 持 ち 資 金 が 乏 し い の で 実15万円（床工事費別途）いのです。事業収支計画がしっかも収益は高くなるという試算が多タルで考えれば、建て替えるより収入の時期も長く続きます。トー

しかし、空室が多い状態から満いったオーナーの声も聞きます。

できるか不安。損失が大きい」と40万円

屋外洗濯機置場→屋内洗濯機置場

年頃になると、 クロス

140万円

キッチンセット→システムキッチン

～

4.5万円

りしていれば、改良工事に対する融資に前向きな金融機関も増えてきました。改良資金を損失と考えず、リターンを見込める投資と考
えてはどうでしょうか」
設備導入については「住宅省エ
ネ２０２４キャンペーン」を始めとする政府の補助金も活用できます。資金調達の道が幅広くなっている今は、修繕や改良をするチャ●費 用対効果の高い改良は、
「デザイン」と「設備・機能」で検討。
●修 繕・改良にも資金調達の道が拡大。
融資や補助金を活用しよう。

ンスといえるかもしれません。

●マイナスから回復する「修繕」とプラスにする「改良」のセットが重要。

洋室50万円／樹脂畳12万円

3点ユニット→浴室＋洗面＋トイレ
専有部●築 古物件でも、 建て替えや売却以外に「長期活用」の道がある。

27万円

駐輪用白線（8台分）
共用部

ま と め

30万円

和室（6畳）→洋室または樹脂畳

水まわり変更3DK→2LDK

間取り変更

屋根付き自転車置き場（8台分）■ 改良工事費の目安

フタ付ゴミストッカー（8戸分ファミリー用） 22万円
ゴミ置場

5～10万円

駐輪場

15万円

宅配ロッカー（1区画）
エントランスポスト（8戸分）

40

取り変更に踏み切る必要があるかを抑えて効率的に印象をガラリとな工事が必要で、費用も多額。一

After修繕と改良の必要性がわかって変えることができます」

After

35
After
After
After

例えば共用部分の大規模修繕で、きた例も珍しくありません。



設備・機能

改良工事の資金調達に融資や補助金も活用

デザイン

カラーリングと照明の2つで大きく印象を変えられる。特に内見時の第一印象を左右する
共用部・エントランス周辺が重要。

わせて間取り変更も検討すると良りは、１ＬＤＫ・２ＬＤＫへの間

改良のポイント

方、同じような防犯機能があるテ②設備・機能の改良①デザインの改良

1「建物を長期活用できれば、 安定

BeforeBeforeBeforeBefore２DKから１LDK、和室から洋室へ変更。元のレトロな雰囲気を生かしながら、紺色をア
クセントカラーにした若い年代の心を掴む
和モダンデザインに。
特徴がなかった物件を、大規模修繕のタイミングで外壁を白に塗装。玄関ドアや階段にグリーンのアクセントを効かせた個性的なデザインで差別化に成功。

築 4 0 年 の 物 件 をリフレッシュ。劣化や汚れが目立つ外観は塗装し直し 、アプ ロ ー チ に は 白のコンクリート平板をタ
イル 風に敷 いて 明るく
モダンな印象に。

いでしょう」

第一印象を左右！ 優先度の高い３つのポイント

レビモニター付きインターホンはもっとも費用対効果の高い改良

3

外壁、外階段、玄関扉の色を選択

建物長期活用を実現する改良事例

4

HARMONY 2024
HARMONY 2024
5

Before

エントランス
広い敷地内の各所に自転 車が停 められて 散らかった印象だった物件。
屋根付き駐輪場を新設したことで 駐 輪 場 所が決められ、整然とした物
件の雰囲気に変化。

駐輪場

容 量があふ れ たゴミス
トッカ ーを 大 型 の ものに 交 換し 、分 別 用 のコ
ンテ ナも新 たに 設 置 。
清 潔 感と使 いや すさ＆物件の第一印象が見違えるほどアップ。

ゴミ置場

長期安定経営をささえる「修繕」＋「改良」のポイント

Special Feature築時の性能だけでなく、建てたあの住宅と比べて省エネ化が進んで「既存賃貸集合住宅は自己居住用住宅の省エネ化を支援する大型補助制度

とも改修で省エネ化を図ることもいません。その理由は大きく２つ

住宅省エネ２０２４キャンペーン

アラカルト

昨 年 大 き な 反 響 が あった３省 連 携の住 宅 省エネ キャンペーンが 今 年 も 実 施 さ れ ていま す 。
予 算は大 幅に増 額 さ れ 、補 助 内 容 も より 充 実 してパワーアップ。既 存の賃 貸 住 宅 で利 用 できる
省エネ リ フォームの具 体 的 内 容 や 活 用のポイント、オー ナーメリットについて解 説 しま す 。

重要だと考えています。そこで経エコジョーズは、今まで使わずに捨てられていた排気熱を有効に活用して、あらかじめ水を温めます。そのため従来型より少な
いガス使用量で効率よくお湯を沸かすことができます。
排気熱

給湯熱効率

約50℃

光熱費

1次熱交換器

2次熱交換器
排気熱



CO2排出量約16％DOWN

ドレン排水

熱交換器

湯 水

エコジョーズ専 門 家に聞きました
経済産業省
資源エネルギー庁
省エネルギー・
新エネルギー部
省エネルギー課

木内 智太郎さん

約200℃

約14％DOWN
環境性

省エネ化推進のための 
大型補助制度を今年も実施

場合、改修等にかかる費用はオー

約

1

賃貸経営

エコジョーズのしくみ

約80％から約95％へUP
節あります。 つ目は、賃貸住宅の

効率給湯器（ヒートポンプ給湯機・ナーが負担しますが、省エネによ

高効率

決に向け、既存賃貸住宅に対象を管理会社に働きかけて今こそ補助金の活用を

知っトク
コラム

省エネ化を推進するなかでカギとなるのが給湯器です。

の約３割にもなります。賃貸住宅に適した小型の省エネ型給湯器

宅も含めたすべての新築住宅は省『エコジョーズ』や『エコフィール』

オーナーも入居者もメリットを享エネ基準適合が義務付けられます。

脱炭素社会の実現に貢献できる

受することができます。

さらに２０３０年までには省エネへの交換を補助金で後押しするこ「昨今の光熱費高騰でガスや電気、基準が引き上げられ、現在の省エ

住宅の省エネ化。 新築住宅では石油といったエネルギー消費節約

ネ等級の上位レベルが２０３０年とで省エネ化をより強く推進したへの意識が高まっているため、光には最低基準になる予定です。大

２０２５年から省エネ性能が見直熱費を削減できることは入居者に型補助金事業が行われるこの機会

いと考えています」

とって大きなメリットになります。

に、既存住宅の省エネ化を図ってされ、自己居住用の住宅、賃貸住

オーナー様はエコジョーズやエコはいかがでしょう。オーナー様か

省エネ型給湯器にすることで、フィールの設置をアピールするこら管理会社などに働きかけて相談

HARMONY 2024とで、光熱費削減ができることを7

されることをおすすめします。

◦賃 貸の省エネ化はオーナー次第。管理会社などに働きかけて上手に活用を。

物件の付加価値にしていただけま◦省エネ設備は入居者にもメリットがある。物件の付加価値としてアピールを。

す。コストに関しても補助金を利◦昨 年を大幅に上回る予算の大規模補助制度を実施中。賃貸住宅でも利用できる。

用すれば、従来型と大きく変わらない費用で小型の省エネ型給湯器に交換できると考えられます」

給湯器が壊れたらそのつど交換するのではなく、今回の補助金をきっかけに全住戸を一括交換するのもひとつの方法。次の交換時期が把握しやすく、メンテナンスの計画も立てやすくなります。

まとめ

済産業省では、昨年に引き続き高（経済産業省、国土交通省、環境省）

ハイブリッド給湯機・家庭用燃料

る光熱費メリットを享受するのが※予算の執行状況により、交付申請の受付を終了した場合、同日まで

昨年大きな話題になった３省連携による補助制度「住宅省エネ

電池）の設置工事を支援していま

２つ目は、従来の補助対象であっキャンペーン」が今年も実施。全体

他にも家事負担軽減設備への支た高効率給湯器は大型で、既存賃入居者、 という構造であること。

援で、浴室乾燥機や宅配ボックス

貸集合住宅に後から設置することす」と木内さんは語ります。

などへの支援策もあり、賃貸住宅の予算規模も、昨年の約３０００億円から今年は約４６００億円強へと大幅に拡大されています。

背景にあるのが、地球温暖化対※子育てエコホーム支援事業は2024年4月2日〜予算上限に達するまで（遅くとも2024年12月31日まで）は難しいため。こうした課題の解■ 対象となる着工日の期間／2023年11月2日～遅くとも2024年12月31日まで■ 手続きの期間／2024年3月29日～遅くとも2024年12月31日まで※（予定）でも利用できます（要件あり）。

補助上限額200万円

策です。政府は２０５０年までに

予算：1,350億円（環境省）

高性能な断熱窓への改修について工事内容に応じて定額を補助※ドア（開口部に取り付けられているものに限る）については、窓の改修と同一の契約内で断熱性の高いものに改修する場合には、補助の対象となる。

温室効果ガスの排出を全体として内窓設置、外窓交換、ガラス交換の3つの工事が基本。あわせて行うドア改修も対象。

絞った補助事業を新設しました」

先進的窓リノベ
2024事業※１つの宅配ボックスに４つのボックスが設置されている場合は44,000円となる

ゼロにするカーボンニュートラル

◎子育て対応改修の家事負担軽減に資する住宅設備の一例
ビルトイン食洗器（21,000円/戸）、浴室乾燥機（23,000円/戸）、
宅配ボックス（共用の場合11,000円／ボックス）

省エネ型給湯器の導入はオーナーにもメリット※①～③のいずれかの工事が含まれていることが必須。例外として、「先進的窓リノベ2024事業」、「給湯省エネ
2024事業」又は「賃貸集合給湯省エネ2024事業」において交付決定を受ける場合は、①～③に該当する工事を含んでいるものとして取り扱う。

住宅省エネ２０２４キャンペー

予算：2,500億円（国土交通省）新築だけでなくリフォームも含まれ、世帯問わず賃貸オー
ナーも利用可能。必須の省エ
ネ改 修とあわせて行えば家事負担軽減設備など幅広いリ
フォーム工事が対象に。

を目指すことを宣言。脱炭素社会

子育てエコホーム支援事業①～⑧の工事に応じて補助額を設定、補助額上限20万円①開口部の断熱改修 ②外壁、屋根、天井又は床の断熱改修 ③エコ住宅設備の設置④子育て対応改修 ⑤開口部の防災性向上改修 ⑥バリアフリー改修⑦空気清浄機能・換気機能付エアコンの設置 ⑧リフォーム瑕疵保険等への加入の実現に向けてさまざまな取り組

予算：580億円（経済産業省）「家庭で消費されるエネルギー量①～③の導入工事に補助
高性能の高効率給湯器の導【導入】①ヒートポンプ給湯機（最大13万円/台）②ハイブリッド給湯機（最大15万円/台）、入を支援。
リース契約も対象。
③家庭用燃料電池（最大20万円/台）※機能・性能で補助額が変わる。
旧式の電気温水器や電気蓄①～③の導入と併せて、撤去工事をした場合に補助
熱暖房機の撤去にも補助。
【撤去】電気蓄熱暖房機（10万円/台）電気温水器（5万円/台）※台数の上限あり

給湯省エネ
2024事業ンで新設されたのが「賃貸集合給※1棟あたり原則2台以上の取替に限る※対象機器はエコジョーズ（潜熱回収型ガス給湯器）、エコフィール（潜熱回収型石油給湯機）

みを行っています。

既存賃貸集合住宅で、従来型給湯器から補助対象エコジョーズ／エコフィールへの取替をする場合に補助（追焚機能なし：5万円/台、追焚機能あり：7万円/台）のうち、給湯が占める割合は全体

予算：185億円（経済産業省）

既存の賃貸集合住宅を対象に、小型の省エネ型給湯器の導入を支援。

湯省エネ２０２４事業」です。

賃貸集合給湯省エネ2024事業※各種詳細な要件等はホームページにてご確認ください。 https://jutaku-shoene2024.mlit.go.jp/「住宅の省エネ化については、 新

住宅省エネ2024キャンペーンの支援策

水 湯

従来型給湯器資 源エネルギー庁 省エネルギー課では、様々な分 野での省エネを促進。今回の給湯器の補助金を例に、家庭で使用されるエネル
ギー量の削減にも注力している。

HARMONY 20246

ホームステージング成功事例

し込みが入り、家賃も５,000円増額できました。

暮らしをイメージさせて 
短期成約＆長期入居を促進
今、注目されている「ホームス屋 の 写 真 は 印 象 に 残 る た め 、「 見てみたい」と内見数がアップします。さらに、ターゲットにマッチする演出がなされていれば、成約る手法です。中古住宅の販売促進

良くすることで早期成約につなげ魅力的に演出し、内見時の印象をインテリア小物を配置して空間をします。 少し大きめのベッドと、

夜ゆっくり休める部屋をイメージスマン」 をターゲットに設定し、向 き の 暗 い 部 屋 。「 忙 し い ビ ジ ネ

例えば、一般的に人気のない北率もアップするでしょう。

の手法として広まりましたが、空色は落ち着いた濃いブルーを基調

テージング」とは、物件に家具や室物件の入居促進にも効果があるとしたホームステージングを実施たケースもありました。

７割が カ月以内に成約コストメリットもしたところ、すぐに入居が決まっことから、賃貸物件でも行われるようになりました。
気になるのが、モデルルームとの違いです。
「一般的にモデルルームは、 新築物件の理想的な暮らしをイメージ◦空室期間を短縮できる◦長期入居につなげやすい◦低コストで実施できるす空間を演出する手法のことでし、物件の良さを最大限に引き出存の物件に住む入居者をイメージ

一方、ホームステージングは、既テージングについて、「効果があっによると、賃貸物件でのホームス

ムステージング白書２０２２（※）

データでも示されています。ホーの家具（プラダン家具）も登場し、ング用のプラスチック段ボール製

ります。最近は、ホームステージ

るだけでも、好印象な空間に変わリア小物・グリーンなどで演出すに、おしゃれな間接照明やインテす。賃貸の場合、家具を設置せずのメリットも注目したいところでホームステージングはコスト面％ありました。

の回答も◦部屋探しをしている人の印象に残りやすい

た」と ％が回答。サイトの閲覧

ホームステージングの効果は、◦部屋のマイナスをプラスに見せられるす」（杉之原さん）

する見本として表現したものです。

7

効ということです。

マイナス要素のある空室にこそ有ジングは狭小・変形の間取りなど、注目したい点は、ホームステー室の物件でも約７割が平均１カ月ています。入居しにくい、長期空は約７割が「増加した」と回答し数・問い合わせ数・内見者数などにホームステージングしている」

かけた費用は「家賃１カ月を目安

賃貸物件のホームステージングになってきました。先述の調査では、

手軽に賃貸にも演出できるようにナーも増えています。

得て自分自身で行っているオーてもらえますが、知識とスキルをや専門事業者に依頼すれば対応し以内に成約、１週間以内に成約とホームステージングの効果を最物を置くことではありません。あのもＮＧ。ホームステージングはれもこれもと小物をたくさん置く

さないことが重要です。また、あう際、オーナーの趣味を前面に出「空室のホームステージングを行

かのポイントがあります。

役立つ内容となっています。このはなく、ご自身の日常の生活にもで、入居促進の手法としてだけでなどの知識やスキルも身につくのけ・清掃・遺品整理・リサイクル

す。インテリアだけでなく、片づる認定資格講座を開催していま

は、 ホームステージングが学べ

日本ホームステージング協会でくまで、 物件の良さを引き出し、機会にホームステージングを学ん

大限に引き出すためには、いくつ

内見者に『住んでみたい』と思わ◦実 施したいときは管理会社や専門事業者に相談。講座を受けて
オーナー自身が行いスキルアップも可能。

ホームステージングを行った部

い、生活感を表現しています。

センスより知識で 「住んでみたい」空間にングサービスをしている管理会社

なプラダン家具も、ベッドカバーやクッションを使でみるのも一考です。

◦変 形間取りなどのマイナス要素を
プラスに見せる演出が可能。
成約しにくい物件にも効果がある。

植物を適度に配置することで、より「リアル感」のある空間を演出。

くり快適なひとり暮らしを演出しました。平面的せる部屋にすることです。もう一◦ホ ームステージングとは、空室物件に
家具やインテリア小物を使って空間を魅力的に演出する手法。

つ大事なポイントがあります。内
見者は、部屋だけでなく、外まわ
り・エントランス・ゴミ置き場な
どの共用部分もチェックしています。清潔感のある物件にすることもホームステージングの領域です。
長く居住していただくためには、掃除や整理整頓など、物件全体のメンテナンスが大事なポイントとなります」
ホームステージングはセンスよりも知識が大事。ホームステージ

OINT!

ング」。モデル ル ームとの 違 いや実 施する

提供／Urara Home Staging（株式会社ベイスリーアセット）
ホームステージャー：湯上 うららさん

者の印象に残らず集客に苦戦していた部屋。

築浅の物件でしたが、良くある間取りで、内見ステージングを行い優しい色合いに統一。ゆっ提供／株式会社スペース
ホームステージャー：安達 レナさん

8

HARMONY 2024
HARMONY 2024
91

ホームステージングの強み・効果P

マイナス要素があって決まりにくい物件で住みにくそうな縦長の間取りで、数年間集客で83ことが分りました。

2

際のポイントを専門家に伺いました。
入居ターゲットである30代
男性を意識し、木目調や黒と青のカラーで統一。

活かしておこもり感のある空間に演出。
１カ月で申

After
Beforeプラダン家具でも彩りのある
優しい雰囲気にCASEに大きな効果を発揮する「ホームステージ
３０代男性が寝ながらネット動画を見てくつろげ

杉之原 冨士子 氏とは1

2013年、
日本で唯一ホームステージ
ングを体系的に学べる日本ホームス
テージング協会を設立。NHK「あさイチ」など出演多数。
る部屋をイメージして家具を配置し、下の収納をAfter
Beforeターゲットと部屋の使い方を明確にして成約＆賃料アップCASE

も 、魅 力を引 き出し、短 期 成 約 、空 室 対 策
きなかった部屋。

一般社団法人日本ホームステージング協会
代表理事「ホームステージング」

ホームステージングの専門家さん
お願いします決まらない空室のマイナス要素をプラスに変える！
空室が
埋まった！

※ホームステージング白書：日本ホームステージング協会が毎年発表しているホームステージングの現状を把握するための実態調査

気になる
トピックを

表面に見えないからこそ注意！
見えない部分だからこそ大事！

賃貸経営の気になるアレコレを掘り下げて知識を深める新企画。
第１回は、壁の裏や床下に隠れて表面から見えない給排水管のしくみを浮き彫りにします。
トラブルの原因からメンテナンスの要点まで、配管保全のプロ、藤田さんがまるごとフカボリッ！

～ 年の時点で修繕の原因は、古い給水用ライニング鋼

場合（主に分譲マンションなど）、て。定期的に高圧洗浄を実施するがあります（図３）。交換は新し

は、「交換工事」と「更生工事」を検討しましょう。配管の修繕にしては、築管 製 の サ ビ と 給 湯 用 銅 管 の潰 食 がトラブルは少ないでしょう。ただ、い配管に入れ替えること。更生は、す。まず、排水管の詰まりについ代表的。潰食は、お湯の気泡による洗浄に使うワイヤーで塩ビ管自体
元の配管内のサビを研磨して樹脂（図２）。給排水管の漏水トラブル

衝撃でピンホールができることです。

にキズを付けて漏水につながるお防が重要です。「トイレにはトイのの、反対に詰まりへの対策・予ヤーで損傷を与える懸念は減るも圧洗浄の実施率が低いため、ワイ賃貸住宅では、前述のような高クが高いですが、全室一斉に取替専用部の配管のほうが漏水リスがネックといえます。

を削るため何度も実施できない点の、保証期間が短く、配管の内部す。更生のほうが費用は安いもの

かいしょく

スし、漏水や詰まりなどのトラブ
新しい配管は給水・給湯ともに合成

を内側にコーティングする工事では言い切れません。例えば油分のレットペーパー以外のものを流さえるのは入居者がいる状態では難給排水管をきちんとメンテナン
ルの対策を立てるには、配管の種
それがあります。

多い汁ものやお掃除シートを無頓ない」「熱湯を流すときは、水としいです。退去時の原状回復やリまず、配管の種類は、給水管・それぞれ図１のように共用の立て着に流すと詰まりの原因となり、一緒に流す」など、入居者へ向け

ノベーションのタイミングで都度次に重要なのは配管の材質です。
実は築 〜 年あたりから、素材の種類がサビにくい材質に変わってきています。ざっくり築 年以上の建ただし、築 年以内でも安心と管と専用の横引き管に分類される
排水管が詰まって汚水や雑排水がて、生活ルールを周知することが行い、内装復旧費用も抑えるのが給湯管・排水管の３つがあります。

ことを押さえておきましょう。
あふれるおそれがあります。

大切になります。

賢明でしょう。

修繕工事のタイミングは 
長期活用の是非で判断
どの工事をいつ実施するかは、年時点で、さらにオーナーの将来設計にも関係します。例えば築年以上の長期活用を考えるなら、数年後少し早めでも交換工事がベストです。更生工事を行うと、に交換工事がまた必要になり、最初の工事が無駄になってしまうからです。一方、将来的に建て替えなどを考えているなら、更生工事も選択肢に入るでしょう。また、交換工事を行うにしても、全部交換ではなく、劣化の激しい部分の一部交換も考えられます。
所有物件の給排水管の特性を踏まえて、計画的に修繕やメンテナ
ンスを進めることが大切です。

◦修繕工事の時期、種類はオーナーの経営判断。計画的に実施しよう。

ありません。

樹脂製のため、サビや潰食の心配は

30

類と材質の知識は必須です。

共用部と専用部の違いと材質の特徴を知る

集合住宅の配管保全に関するコンサルティ
ングを行い、最適な工法を提案する配管保全の専門家。適切な給排水管の保全を推進するべく、様々な情報発信も行っている。

10◦サ ビの漏水は古い金属系配管に多く、詰まりは新しい樹脂管でも発生。

詰まり防止・高圧洗浄の功罪 
修繕は交換と更生の２タイプ

入居中の工事は難しく、費用も高い
が 、耐 用 年 数は３０～４０年と長 い 。
全交換と部分交換がある。

30

物は金属系、築 数年より新しいも入居中でも可能。保証期間が10年、期待耐用年数20年と短い。管の肉厚が薄くなるため2度目は不可。

30◦給排水管の材質は2000年前後を境に、金属系から樹脂系に変化。

古い金属系の配管の漏水対策と

例：ワンルーム（専用部 給水・給湯同時）
退去時：20～30万円／戸
入居中：40～60万円／戸（鋳鉄管）（塩ビ管、耐火二層管）

30

今回 の 学び

知っておっ得

図3：修繕工事の種類

塩ビ管
耐火VP

20

給排水管の種類は、大きく分けて建物の上下階を貫通する共用部の立て管と、住戸内を通る専用部の横引き管の２つ。排水立管は、玄関外側のメーターボックスにある場合と、住戸内のパイプシャフトを通る場合がある。

次にメンテナンスのポイントで（給水・給湯・排水）各20〜25万円／戸
用

ー

25

のは合成樹脂系が多くなっています

共用部：30～４０年
専用部：28～32年

費

共用部
給水系統

19～23年
修繕周期

共用部
排水系統

最 新タイプ の 配 管に取り換える方式。共用部排水管の交換では、内装
復旧、躯体のハツリ工事が伴う。

ポイント

元の配管を活かして補修する方式。
研磨剤で管内のサビを削り取り、新たにエポキシ樹脂をコーティング。

内視鏡で劣化状態をどうしても調べたい場合は、一部のひどい写真のみでは判断が難しいことも。内視鏡調査する場合は、動画で全体の劣化状態をチェックしよう。
交換工事
（更新）

容

ライニング工事
（更生）

内

※
（）
内の素材も使用されていることもある。

ポンプ
下水

ー
銅管
給湯管

専用部

築20〜25年程度以内
専用部

架橋
ポリエチレン管（ライニング鋼管）

ライニング鋼管

ステンレス管
ポリエチレン管
給水管

耐火二層管
耐火VP
鋳鉄管
白ガス管
排水管

内視鏡調査の“ワナ”に注意

20■金属系←【２０００年前後】→■合成樹脂系
専用部（横引き菅）
共用部（立て菅）

図2：築年・建築年代によって配管材料が変わる
図1：配管の仕組み

築25～30年程度以上

20

配管 の 種類と材質
フカボリッ！
Check

10

HARMONY 2024
HARMONY 2024
11

配管保全センター株式会社代表取締役
藤田 崇大氏40

フカボリッ！給排水管 のメンテナンス

知っ得！

賃貸トラブル

過 去 の 相 続 は ど う な る？ 放 置 し て お く と ど ん な 罰 則 が ？

り、あるいは、ふるさとの実家のご自宅の土地建物を所有していた

ハーモニー読者の皆様の中にも、なります。これが相続登記です。

義に所有権移転登記を行うことに相続人である配偶者やお子さん名している土地建物などについては、った場合には相続が発生し、所有もし、ご自身がお亡くなりにな

いての不動産登記法等の改正は、す。今回の相続登記の義務化につまになっていることも多くありま

父母や先々代の祖父母の名義のまままにして、土地建物等が先代のがなかなか移転登記を行わずそのに起こっています。

か分からない」ということが頻繁

はや誰に所有権（持分）があるの

相続登記の義務化とは

土地建物や山林などを所有していこれまで相続登記は義務ではな

まさに、そのような相続登記がなですが、本年の４月１日より、こかったので、登記の手間や登記費相続登記を行うことはこれまでの相続登記を行うことが相続人の

その一番の原因は、相続登記がなぜ、このような法改正がなさ

続いていけば相続人は鼠算式に膨

らに相続人が死亡し、代替わりがんありました。その状態のままさが放置されているケースがたくさ

まらないなどの理由で、相続登記

交通省の調査（平成指します）が増加しました。国土ても連絡がつかない土地のことをが直ちに判明せず、または判明し土地（不動産登記簿により所有者

その結果、いわゆる所有者不明

いは相続人の間で話し合いがまとなされないケースが多いことです。
れ上がるのです。このような「も登記簿上の所有者について相続がれたのでしょうか。

相続が発生しても、実際は相続人❸いず
 れの場合も正当な理由がな
いのに相続登記を怠ったときは、開始したことと自らがその相続人

登 記 がなさ れていないものにつ日までに相続登記をする

いては、２０２７ （ 令 和９） 年
３月

年度）によ

❷２０
 ２４ （ 令 和６） 年４月１日
より前に相続した不動産で相続万円以下の過料の適用対象と相続登記義務化の背景

用の出費が必要であること、あるたりする方がたくさんおられると
思います。

相 続

申 請

ると、国土における所有者不明土
地の割合は約 ％にのぼり、特に地方を中心に問題となっています。
所有者不明土地の多くは適切な管理がなされていないため、景観必要があります。

施行日 後 に相続する不動産があることを知ったの悪化や害虫の発生、空き家の倒壊といった周辺地域への悪影響をおよぼす可能性があります。国や自治体から見ても、公共用地として土地を取得したい場合や災害対策のための工事が必要な場合でも、対象土地の権利者が不明で話を進められないといった深刻な問題もどを行わないと、過料の罰則に処由がないのに期限内に相続登記なめられています。また、正当な理産取得時の状況により、期限が定以上のように、それぞれの不動なります。

申出」をする、というだけの手続

務局に対して「相続人である旨のば、相続人から不動産所在地の法ります。これは、ごく簡単に言えなすことができるという方法もあて、申請義務を履行したものとみであることを申し出ることによっく、「相続人申告登記 ※」という、せられる可能性がありますので注きです。このような手続きがある
しょう。

ということを知っておくと良いで意しましょう。
ここで、正当な理由の例として、
次のようなケースが挙げられます。
●相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄発生した相続についても相続登記

たくさん起きているのが現実です。

3年間相続

このような背景から、今般、相象になるので、この機会に過去に本等の必要な資料の収集や他のした相続による不動産の取得も対続登記の義務化について改正がな

3年間
相続

28

（令和６）年４月１日より前に発生

相続人の把握に多くの時間を要登記を行うようにしましょう。
２０２４

相続登記申請義務の履行期間
相続による所有権の取得を知った日されました。

日から、少なくとも３年以内に相続

相続登記申請義務の履行期間
相続による所有権の取得を知った日するケース

続によって取 得したことを知った

改正のポイントと罰則相続が発生し、特定の不動産を相●遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース●申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース
なお、相続人が複数の場合、相続登記を行うには、通常、遺産分割協議を行います。しかし、遺産分割協議がなかなかできないという場合もあるでしょう。このようまとめ

改正のポイントは、以下のとお

施行日（2024.4.1）

10な場合、相続登記を行うのではなを行うようにしたいものです。

りです。
❶相続により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産を取得したこと を 知った日から３年 以 内に相続登記の申請をすることが義務付けられました。

施行日（2024.4.1）

31
相続登記の申請期限
2027.3.31

不動産名義を相続人に変更

相続人
（相談者）

2
施行日 前 に相続する不動産があることを知った

登録名義人
相続人
法務局

故人
20

義務となりました。

されていない不動産について、相中 央 大 学 法 学 部 卒 。1 9 9 7 年 司
法 試 験 合 格 。2 0 0 0 年 東 京 弁 護士会登録。現在ことぶき法律事務所所長。

任意とされ、必ずしも相続人の名

尋木 浩司弁護士

続登記を促すための改正です。

ことぶき法律事務所

義に登記をしなくてもよかったの

今回は「相続登記の申請義務化」について、
２０２４（令和６）年４月から義務化された改正の背景やポイント、罰則について詳細を解説します。

「相続登記の申請義務化」制度 が開始

相続登記の
義務化編

1
義務化

3

12

HARMONY 2024
HARMONY 2024
13

法律講座
不動産

※2024
（令和6）
年4月1日より、相続登記の義務化と同時に新設された制度。

オーナーズネットワーク・パティオ
前号のアンケートハガキで、賃貸経営にまつわるトピックス・
トレンドで、
特に関心のあるテーマについて伺いました。その結果をご紹介します。

ニッポンの世界自然遺産 1

知床

一度は訪れたい！

皆様の声

［北海道］

Vol.

【有効回答数：204／複数回答可】\ ハーモニー読者に聞きました /賃貸経営にまつわるトピックスで関心のあるテーマは何ですか？

61.3%

1 相続対策・事業承継

昨年2位（51.9％） 9.4％扌

2 賃料相場、賃料動向

47.5%

昨年4位（41.6％） 5.9％扌

3 遺言・家族信託

45.1%

昨年11位（29.4％）15.7％扌

4 税制改正40.7%

昨年1位（52.4％） 11.7％➡

5 最新の人気設備

40.2%

昨年3位（42％）

管理会社、サブリース会社

35.8%

6 との付き合い方

ほか、法人化（25.5％）、高齢入居者（24％）、
立ち退き・建て替え（22.5％）、防災対策（22.1％）、入居者ニーズ（22.1％）、入居者トラブル・苦情（21.1％）など

33.3%

7 空室対策

1.8％➡

損害保険

8 （火災保険・地震保険）30.4%

大規模修繕・

10 外壁塗装
0％10

いつもハーモニーをご愛読いただきありがとうございま

28.4

す。昨年のアンケートと比較すると、3位の遺言・家族信

27.0

まっていることがわかりました。皆様にお答えいただいた

9 不動産市況%

託については前回より8位も順位があがり、より関心が高

%

20

30

40

50

アンケートなどをふまえまして、これからも賃貸経営に活60

かせる情報をお届けしてまいります。

斜里町の「知床八景」のひとつである「知床五胡」。知床連山を望み、豊かな原生林に包まれた湖

今号のアンケートハガキも、ぜひご回答ください！

本社・首都圏本部

仙台支社

営業地域／東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、
茨城県、
山梨県、
沖縄県

営業地域／北海道

営業地域／青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県〒102-0076 東京都千代田区五番町14-1
国際中正会館ビル3階〒060-0002 北海道札幌市中央区北二条西3-1-8
朝日生命ビル3階〒980-0811 宮城県仙台市青葉区一番町1-8-1
HF仙台一番町ビルディング5階☎03-3237-7411

FAX 03-3237-7418☎011-221-6717

FAX 011-221-7200☎022-266-2941

FAX 022-266-2926

高崎支社

営業地域／東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、山梨県、沖縄県

営業地域／栃木県、群馬県、新潟県、長野県、富山県*、石川県*、福井県*

営業地域／岐阜県、愛知県、三重県、静岡県*〒370-0849 群馬県高崎市八島町110-1
アールエムツー高崎ビル2階〒460-0008 愛知県名古屋市中区栄2-15-6
岩田ビル6階

水道橋受付センター（事業推進第一部）☎03-5805-2521（事業推進第二部）

FAX 03-5805-2528〒112-0004 東京都文京区後楽1-2-9 エー・ゼットキュウブビル2階☎03-5805-2607

FAX 03-5805-2608

大阪支社*富山県、石川県、福井県で建設された方については、返済開始後の管理業務を名古屋支社が行います。

☎027-324-6171

FAX 027-324-6172

広島支社

名古屋支社
*静岡県で建設された方については、返済開始後の管理業務を首都圏本部が行います。

☎052-218-5601

FAX 052-222-3113

福岡支社

営業地域／滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県、徳島県、香川県、愛媛県、高知県

営業地域／鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県

営業地域／福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県〒541-0056 大阪府大阪市中央区久太郎町2-4-11
クラボウアネックスビル6階〒730-0014 広島県広島市中区上幟町7-3
Jプロ上幟町ビル7階〒810-0001 福岡県福岡市中央区天神3-10-20
KG天神ビル東3階☎06-6266-9950

FAX 06-6266-9959

HARMONY 2024

☎082-511-1151

FAX 082-511-1160☎092-712-4401

FAX 092-712-4403

流氷の海が育む独自の生態系で希少動物や絶景に出合える唯一無二の地
北海道の北東部に位置する知る知床では、流氷が育む豊かな海

床 半 島 。世 界自然 遺 産に登 録さ

洋 生 態 系と、原 始 性の高い陸 息れているのは、
この知床半島の中生態系の相互関係に特徴があり、央部から知床岬にかけての陸地と独自の自然と生態系が息づいてい周辺の海を含む地域です。火山活ます。シマフクロウ、
オジロワシなど

動などによって形づくられた標 高

世界的に希少な種や、クジラやイ

1,500m級の山々、海岸線の切り

ルカ、アザラシなど海棲哺乳類等立った断崖、湿原・湖沼などによりの重要な生息地となっています。

構成されています。

また、「 知床八景 」など、四季を知床の大きな魅力のひとつが、通して知床でしか出合うことのでき

冬に海上を埋め尽くす流氷です。

ない手つかずの大自然が織り成す

北半球における流氷の南限とされ神秘的な絶景も圧巻です。

D A T A

所在地／北海道斜里郡斜里町および目梨郡羅臼町
遺産地域面積／約71,100ha（海域面積約22,400ha含む）
登録年月／2005年7月17日

川全体が流れる温泉のようになり、
滝 壷はそのまま天 然の露天 風 呂になっている
「カムイワッカ湯の滝」

首都圏本部 水道橋受付センター〒112-0004 東京都文京区後楽1-2-2 ココタイラビル1階

15

札幌支社

辺り一面が流氷に覆い尽くされる冬の知床の海。オジロワシなど希少種の姿も見られる

公社お問い合せ先HARMONY 202414