あしたの賃貸ライブラリー
不動産業界と福祉業界の融合に挑む賃貸住宅4˪ӦႇഈႜȻ
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一般財団法人 住宅改良開発公社／編集

あしたの賃貸ライブラリー
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一般財団法人 住宅改良開発公社／編集˪ӦႇഈႜȻ
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一般財団法人 住宅改良開発公社／編集

「あしたの賃貸ライブラリー４」
はじめに住宅改良開発公社は、1955 年の設立以来、その時々の社会経済情勢や住宅事情に応じた活動を展開し、住生活の安定と居住水準の向上に寄与してまいりました。そして現在は、金融機関、住宅事業者など賃貸住宅を供給される方々との密接な連携の下で、建設計画や資金計画の面か
ら賃貸住宅のオーナーの皆様をサポートすることを通じて、良質な賃貸住宅の供給に貢献することを中心的な業務としているところであります。
そうした立場から、賃貸住宅については強く関心を持ち、これまで調査研究を行ってまいりました。しかしながら、昨今の経済社会の大きな、そして急激な変化を目の当たりにいたしますと、私たちの暮らし、働き方、
そして地域、まちなどの関わりの中で賃貸住宅の在り方なり役割、そして、可能性を基本に立ち返ってしっかりと整理し、把握し、提示すべきではないかという問題意識の下、「あしたの賃貸プロジェクト」を 2020 年に立ち上げ、活動を展開しております。
今回は、不動産業と福祉の世界が混ざり合うことで、これからの賃貸住宅の可能性がどのように拡がるかをテーマに、「あしたの賃貸プロジェ
クト第３回シンポジウム～不動産業界と福祉業界の融合に挑む賃貸住宅」を企画いたしました。講師に、あしたの賃貸プロジェクトの発足当時からご指導いただいております東京大学大学院教授の大月敏雄様をはじめ、超少子高齢化社会の中、現場で果敢に不動産業界と福祉業界との融合に取り組んでおられる３名の方、株式会社あおいけあの加藤忠相

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様、株式会社ノビシロの鮎川沙代様、そして Rennovater 株式会社の松本知之様をお迎えいたしました。本プロジェクトの趣旨にご理解をいた
だき、大変お忙しいにもかかわらず、ご講演いただいた次第です。
2022 年 11 月に開催した第３回シンポジウムでは、講師の方々に、住宅政策と福祉政策の連携から、高齢者と若者が共生できる賃貸住宅の実
践例、単身高齢者や低所得世帯等の社会的課題に取り組むビジネス事例まで幅広く、そして立体的に賃貸住宅の役割を考えることができる貴重なご示唆をいただきました。このシンポジウムの内容を共有させていただきたく、このたび、「あしたの賃貸ライブラリー４」を発刊することといたしました。
「あしたの賃貸プロジェクト」を一つの契機として、賃貸住宅についての関心が高まり、また、議論が深まり、そして、賃貸住宅の特性を活かして、賃貸住宅を核とする具体のプロジェクトが動き出すことを心より願っ

あしたの賃貸ライブラリー 4目

不動産業界と福祉業界の融合に挑む賃貸住宅

次

Chapter 1

不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性
東京大学大学院

工学系研究科建築学専攻

教授

大月敏雄 ……… 7

1-1 日本の住宅政策の経緯 ……… 8
1-2 日本の住宅政策と SDGs ……… 17
1-3 「空き家」を地域で耕す ……… 18
1-4 「空き家」総量の腑分け ……… 24
1-5 「住宅確保要配慮者」＝「不安定居住者」……… 26
1-6 「住宅セーフティネット法」と「空家特措法」をつなぐ ……… 28ております。

一般財団法人住宅改良開発公社
理事長

稗田

昭人

Chapter 2

入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望
一般財団法人住宅改良開発公社

2-1

住まい・まち研究所所長

松本眞理 ……… 33

住まう方を取り巻く環境の変化 ……… 34

2-2 「誰でもその人らしく」を探る「あしたの賃貸アンケート」……… 37
2-3 住み替えからみえてきた民間賃貸住宅の重要性 ……… 42
2-4 「Ａさん」の住み替えからみる気持ち ……… 43
2-5 これからあると良いサービスとは ……… 54
2-6 理想の賃貸住宅へのキーワード ……… 63

02

CONTENTS

03

Chapter 3

超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

株式会社あおいけあ 代表取締役

加藤忠相 ……… 67

Chapter 5

誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む
Rennovater 株式会社代表取締役

松本知之 ……… 121

3-1 介護事業所「あおいけあ」……… 68

5-1 イントロダクション ……… 122

3-2 「ケア」とは何か ……… 74

5-2

事業概要（物件取得）……… 129

3-3 認知症の人が当たり前になる社会 ……… 76

5-3

事業概要（リフォーム）……… 132

3-4 介護業界から考える、高齢者「も」借りられるアパート ……… 81

5-4

事業概要（入居のサポート）……… 135

3-5 若者と高齢者が互いに支え合う仕組み ……… 87

5-5

事業概要（入居中のサポート）……… 138

3-6 カフェ、ランドリー、医療拠点が繋がりの場所に ……… 91

5-6

事業の実績 ……… 143

3-7 ノビシロハウスの価値 ……… 96

5-7

今後の課題①（収益性の確保）……… 147

5-8

今後の課題②（スケール化）……… 148

5-9

今後の課題③（公的セクターとの連携）……… 151

Chapter 4

高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？

株式会社ノビシロ 代表取締役 鮎川沙代 ……… 101

4-1

高齢者“専用”住宅ではない ……… 102

4-2 ノビシロハウス誕生の経緯 ……… 103
4-3 ノビシロハウスとは？ ……… 105
4-4 ノビシロハウスはうまくいくのか ……… 109
4-5

5-10 今後の展望 ……… 154

Chapter 6「あしたの賃貸プロジェクト 第３回シンポジウム」～不動産業界と福祉業界の融合に挑む賃貸住宅～
質疑応答 ……… 157

障害を持つ方とノビシロハウス ……… 112

4-6 ノビシロクリニックの渡部院長 ……… 116

あしたの賃貸プロジェクト 第３回シンポジウム開催記録 ……… 178

4-7

公社のご案内 ……… 180

高齢者の雇用の可能性 ……… 116

4-8 ノビシロハウスの目的とは ……… 1174-904

今後の展望 ……… 118

CONTENTSCONTENTS

05

Chapter
不動産×福祉で拡がる
賃貸住宅の可能性
大月 敏雄
東京大学大学院 工学系研究科建築学専攻 教授
1967 年福岡県生まれ。東京大学卒業後、同博士課程修了。博士（工学）。古い集合住宅の住みこなしや、アジアのスラムのまちづくり、戸建て住宅地のマネジメントなどを中心に、住宅地の生成過程と運営過程について研究。著書に『近居－少子高齢社会の住まい・地域再生にどう活かすか』（編著、学芸出版社）『集合住宅の時間』、（王国社）、『町を住みこなす－超高齢社会の居場所づくり』（岩波書店）、『住まいと町とコミュニティ』（王国社）『「住む」ための事典』（編著、彰国社）、『住宅地のマネジメント』（建築資料研究社）、『市
民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』（建築資料研究社）ほか。

住宅政策と福祉政策の連携が、国レベルでも自治体レベルでも、居住の現住宅を建てるときには長期低利の融資をしてあげるという政策が始まり、これに場のレベルでも求められている経緯から、住生活基本法と住宅セーフティネット

もとづいて当時公益住宅と呼ばれた公的住宅が供給され始めた。そしてこれが、法の展開まで、そして空家特措法と居住支援の最前線の現場について述べたい。

全国ベースの日本の住宅政策の始まりといっていいだろう。
そうした経緯を経て、1923 年の関東大震災の翌年、内務省社会局の外郭団

1-1 日本の住宅政策の経緯

体として財団法人同潤会が設立され、同潤会アパートなどが被災者のためにつくられるようになった。その後戦時中には、同潤会を引き継いだ住宅営団が設立され戦時体制下の住宅政策を担ったのだが、戦局の悪化に伴って、実質的なぜ賃貸が自由なのかというと、日本では持家が多いわけだが、それと比べな成果を上げることはなかった。

ると賃貸住宅というのは比較的軽く、いろんな用途に使えるという特性をもってそして、敗戦の 1945 年、日本全土にとってとても悲惨だったのは、420 万世

いて、今日テーマになっている不動産の方面、住宅の方面、それから、福祉の帯が住宅を持っていないと推計されたことであった。それからほぼほぼ 25 年間、方面が結びつく際の、いい触媒になるのが賃貸住宅なのではないかと考えてい1970 年代あたりまでは、この膨大な住宅不足とどう対峙していくかということが、るからだ。触媒としての賃貸住宅を用いて、「不動産×福祉」の領域の可能性

日本の住宅政策の一枚看板だった。当然主として税金を用いながら公共事業とを考えてみたい。

して公営住宅をどんどん建設するということが、当時の第一の目的であった。そまず入り口として、日本における住宅政策みたいなものがいつから始まったかの後、1955 年に日本住宅公団ができて、都市中流層の住宅難の解決に乗り出ということを考えてみたい。それは大正時代、今から 100 年ぐらい前のことであっしたが、それでも 1960 年代いっぱいは住宅問題の解決の兆しが見えず、1966た。大正時代にヨーロッパでは、第一次世界大戦で相当激しく戦争をやって、年に住宅建設計画法という法律ができて、とにかく官民をあげて５年計画で計

日本はたまたま戦火が及ぶことがなかったので、ヨーロッパにいろいろな武器を画的に住宅の数をどんどん増やしていこうという体制が確立した。つまり 1970

はじめとした産物を売ってかなりもうかった。
もうかった人が出てきて、成金もいっ

年代までは住宅ストックを形成して、住宅不足を解消するということが日本の住ぱい出てきて、それで日本の普通の住宅がそれまでの木造の伝統的な住宅から宅政策の唯一といっていい目標だったのだ（図 1-1）
。そして、1973 年に、今少しずつ成金のおかげで洋風化していくという現象が生まれたのだ。

でいうところの住宅・土地統計調査を基に計算したところ、全都道府県で住宅

一方で、世界大戦でもうけた資本が蓄積され、その再投資という形で工場がの戸数のほうが世帯数を上回っている、すなわち、住宅不足が全国的に解消し都市近辺に多数立地した。すると、今度は労働者をその工場の近くに住まわせたということが判明したのである。ただ、この時の住宅ストック総数に占める、たいために、その周りにいっぱい長屋とか賃貸住宅がつくられた。しかし、そも

公営や公団の割合は、５％に満たなかった。このことは現在も変わらず、そして、

そもインフラが整っていないので、スラムみたいなものを形成してしまう。そう

多くの住宅供給は民間ベースで、なおかつ、賃貸住宅が占める割合が多かったいうことが特に大正時代の６年、７年あたりに非常に激しくなって、東京、大のである。

阪をはじめ都市部で住宅問題・都市問題が急速にクローズアップされることになった。時の政府、内務省がこれではいかんということで地方公共団体が賃貸

08

Chapter 1 不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性

1-1 日本の住宅政策の経緯

09日本の住宅政策の流れと課題とSDGs
図 1-1 戦後から1970年代までの日本の住宅政策の見取り図

図 1-2 1970年代から1980年代までの日本の住宅政策の見取り図

1970年代まで 1966住生活基本法

1970-80年代 1973全都道府県で住宅不足数解消

1976 （最低・平均）居住水準設定

住宅ストック形成

住宅ストック形成

量から質へ
面積 拡大
設備 増大

住宅不足解消©大月敏雄＠the University of Tokyo

参考文献：大月敏雄 +ハウジングアンドコミュニティ財団 （編著）
『市民がまちを育む 現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社2022年

出典：『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年

住宅産業育成プレハブ
住宅設備©大月敏雄＠the University of Tokyo

参考文献：大月敏雄 +ハウジングアンドコミュニティ財団 （編著）
『市民がまちを育む 現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社2022年

出典：『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年

敗戦後の悲願であった、住宅不足の解消を数の上で成し遂げた結果、「これその後、1980 年代ぐらいまではいわゆるバブルで住宅産業も進展してきたのからの住宅政策は量より質だ」という方針が採られた。ここで質というのは何かだが、バブルが終わって 1990 年ぐらいになると、３つ目の新しい住宅政策のというと、とりもなおさず面積（広さ）のことであった。我々が子供の頃（昭和方向性が出てきたかと思っている。これは「住環境」という政策領域で、住宅40 から 50 年代）なんかは自分の子供部屋が欲しいという切なる願いをもってそのものをどうするかだけではなく、暮らし甲斐、住み甲斐のある地域や町をどいた子供が多かった。だから、広い家、そして、自分の部屋をもつということが、う形成していくかという課題領域であった。少しずつ、住宅そのものばかりでなく、次なる目標となるのは当然といえば当然であった。また、世の中では単に部屋

自分の住んでいる周りの環境に目が行くようになったということだ。当然ここにだけが個人の独占物として人気があったわけではない。さまざまに供給されるは地域の防犯性というのも入ってくる。90 年代の後半以降、ピッキングの問題

家電製品や住宅設備を個人で所有して充実させようという要求は、ますます強くとか車上荒らしとかの、地域として取り組まなければ解決しない課題が浮かびなっていた。そうすると、必然的に住宅そのものをどう建設するか以外に、住宅

上がってくると、地域でパトロールをしましょうとか、やっぱりコミュニティは大事

設備のスペックをどう上げていくのかということが重要な課題となった。このただよねという雰囲気が醸成されていった。また、1995 年の阪神・淡路大震災で、め、 住宅産業という言葉が 1970 年ぐらいから盛んに使われるようになり、なかなか救援部隊が駆けつけるには時間がかかったりするケースがあって、そう1970 年代から 80 年代ぐらいにかけて住宅産業の育成というものが住宅ストッ

した場合にふだんからのコミュニケーション、近隣というのが非常に大事だよね

クの形成以外にもう一つの主要な住宅政策上の柱となっていった。そうした中ということが改めて認識されたりもした。この年はボランティア元年とも呼ばれ、で、当時はプレハブ住宅と呼ばれた、今のメーカー住宅も、この頃から進展しのちに NPO 法を生み出す原動力ともなった。

てきた（図 1-2）。

10Chapter 1 不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性

さらに、1980 年代の後半あたりから少しずつ実践が増えていったまちなみづ

1-1 日本の住宅政策の経緯

11

くりも居住環境をめぐる重要なテーマとなっていった。郊外住宅地開発にあたっいうところが大事だろうということで、この住生活基本法が成立したわけだが、て、建築協定や地区計画といった都市計画的な手法を用いてのまちづくりの分

これに基づいて国の計画として住生活基本計画を立て、それを受けて全都道府野が広がってきたのだ。こうした、居住環境というテーマが、1990 年代に広がっ県で住生活基本計画を策定していくというような立てつけの住宅政策に切り替た３つ目の住宅政策のフェーズであった（図 1-3）。

わったのだ。
それと前後して、世界に先駆けて超高齢社会に突入した日本で「高齢者住ま

図 1-3 1990年代の日本の住宅政策の見取り図い法」という、高齢者の入居を拒否するような民間賃貸住宅の対処をどうしたらいいか、というようなことを主として定めた法律ができた。これに続き、2007
年には住宅セーフティネット法という、住宅確保要配慮者、すなわち、高齢者
居住環境質担保
地域性
防犯

1990年代 1995阪神・淡路大震災
1995耐震改修促進法

住宅ストック質向上
耐震バリアフリー

住宅産業育成プレハブ
住宅設備

を含め、居住差別のために賃貸借契約を結んでもらえないような住まいに困った方々をみんなで助けてあげようというような法律ができた。こうした方面の動きを捉えるキーワードとして「多様な住生活の保証」を挙げてみたい。
多様な住生活というのは、高齢者とか、外国人の方々とか母子家庭の方々、障害者の方々、いろんな病気をお持ちの方々、そういった、なかなか普通には住まいにアクセスできづらいような方々、また、今まで市場としても住宅政策とし©大月敏雄＠the University of Tokyo

参考文献：大月敏雄 +ハウジングアンドコミュニティ財団 （編著）
『市民がまちを育む 現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社2022年

出典：『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年ても、メインのターゲットではなかった方々が実は非常に増えているということだ。
すなわち、住宅政策のターゲットとなる人々の多様な存在が、重要になってきたのだということだ。多様に住宅に困っている方々に向けて、それぞれに住生活の2000 年に入ると、戦後から 20 世紀中、日本経済を駆動してきた歯車の効き保証をどういった形でやっていくかという議論が 2000 年代になって始まったのだ。

が悪くなり、新しい歯車を求める多様な現象が起こるようになった。その中で一それに加え、それまで日本の住宅政策の根幹であった住宅建設については、

番大きかったと思うのは、2008 年のリーマンショックで、その前から着実に増え

20 世紀に入ってようやく、新規住宅建設ばかりでなく、ストックをどうしていくかてきていた非正規労働者が多数、経済的なショックでもって急に路上に放り出さということに、重点が少しずつ切り替わってきている。そして、住宅産業といわれるという現象が大規模に起きた。日本の産業構造・労働市場構造の変革が、れてきたものも、単に箱物をつくっていくだけではなくて、既にある住宅ストック

住宅政策の変革を求める瞬間でもあった。それと前後して、戦後の、住宅ストッをどういうふうに回していくのかというようなところで、ビジネス展開していかな

クをどんどんつくっていこうということを定めていた住宅建設計画法が 2006 年に

いといけない時代がやってきた。また、住宅市場をお金持ちだけの住宅市場で住生活基本法に置き替わった。住宅建設推進のための基本法から、住生活とはなくて、お金のない人たちにも円滑に住宅が供給できていけるような市場をどいうものに軸足を置いた基本法というものに置き換わったわけだ。すなわち、こうやってつくっていくのか、ということが少しずつ課題になってきて、賃貸住宅がれからは住宅ストックの形成というよりはむしろ住宅ストックの質の向上を図ると新たに見直され始めたのが 2000 年代だといえよう（図 1-4）。

12Chapter 1 不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性

1-1 日本の住宅政策の経緯

13

によって、多様な困りごとをしている人々の、住生活の保証が重要だということが、

図 1-4 2000年代の日本の住宅政策の見取り図

目に見えて分かってきた 10 年だった。
多様な住生活保障
高齢者
住宅確保要配慮者（セーフティネット）2000住宅品確法
2001高齢者住まい法
2004景観法
2000年代 2006住生活基本法
2007住宅セーフティネット法
2008リーマンショック
2008長期優良住宅法

住宅ストック質向上
長期優良住宅そればかりではなく、2010 年代はたくさんの自然災害がほぼ毎年のように起
居住環境
居住環境質担保
地域性
防犯
景観

住生活産業育成
住宅市場健全化
住宅設備きた。我々の日常生活が持続的になっていくための備えというのが非常に大事だということで、それまで防災というふうに呼んでいた分野から少しずつ事前復興とか、事前の備えということで、災害対応という機能が日常的な生活の場である住宅にも求められるようになった。
実は、これは日本だけの話ではなく、世界中で気象変動による洪水や山火事が多発している。うちの大学でも環太平洋の大学とアライアンスを組んで、災害対応のまちづくり・住まいづくりというワークショップを大学院生と一緒にやって©大月敏雄＠the University of Tokyo

参考文献：大月敏雄 +ハウジングアンドコミュニティ財団 （編著）
『市民がまちを育む 現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社2022年

出典：『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年

いるが、例えばシンガポールでは海面の水位上昇が極めて深刻な課題だ。そこで、学生が今後の海面上昇に対応した都市デザインを提案したり、UCLA の学

そして 2010 年代には、「持続性」という課題が極めて重視されるようになっ

生が、多発するカリフォルニアの山火事をどう克服していくかということに取り組てきた。2011 年の東日本大震災が象徴的だが、それまで普通に暮らしていた

んだりしていた。日本では東大と東北大が参加したが、次なる震災に向けての人たちが一瞬にして家を失う、家族を失うというような目に遭ったりする。日本

シミュレーションが重要なテーマであり、東京では首都直下型地震への事前対では伝統的に、災害救助法に基づく応急仮設住宅などが手法としてはあったの応をどうすればいいかが課題となった。気象変動のみならず、地球の活動の変だが、そればかりではなかなか解決にたどり着けないことがわかった。単に箱化という人類の持続性への脅威にどう対応するかは、まさにグローバルな、都市・を供給するだけでは、いろんな属性をお持ちの方が住まいに困っておられるとい住宅の課題なのである。

う意味での、多様な住生活状況を全面的にサポートすることにはならないという

さらに、コロナ禍によって相当変わってしまった私たちの日常をどう取り戻すのことが問題になった。こうして、仮設住宅においては、単に建設型仮設住宅をか、これまで築き上げた文明とか文化をどうやって持続的にこの疫病災害ともい

たくさんつくればいいわけではなく、地域の住宅ストックの事情も考慮に入れた、える試練を乗り越えて継続させていくのか、これも日本だけの課題ではなく世界

民間賃貸住宅の空き家も対象とした、いわゆる「みなし仮設」が供給されるよ的な課題として認識された。

うになった。しかも単に住宅を供給しさえすれば問題が解決するのではなく、多そして、1990 年代あたりから常に話題となっている世界的な課題である脱炭

発する孤独死・孤立死のための見守り付き住宅、支援付き住宅が、重要なテー

素については、政府のほうでも目標を決めていち早く脱炭素を成し遂げようといマとなった。さらに、災害公営住宅においても、高齢者ばかりになった団地にう決意がなされた。そして、好むと好まざるとにかかわらず、あらゆる建築活動

サポーターみたいな方々が、行政とか社協から派遣されて、高齢者とか障害者がここに関わらざるを得ないようになっており、一定規模の事業者は必ずソーとか心の折れた人々のケアをしていくという、ソフトとハードが一体となった施策

ラーを載っけなさいということを東京都が決めたり、国のほうでもこうした脱炭

14

Chapter 1 不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性

1-1 日本の住宅政策の経緯

15

素に対応したような住宅をどんどんつくらせるような措置を今検討中であったり、あと数年もすると非常に大きな形で私たちの建築活動、住宅活動あるいは住生

1-2 日本の住宅政策と SDGs

活活動に影響を及ぼすようになるだろう。
そして、LGBT と呼ばれるような人々、あるいは 90 歳代 100 歳代という超高

今、ほぼ日本だけで大流行りの SDGs のバッジは全部で 17 の色があるが、齢者が、新しい属性をもった一群の人々として私たちの周りに存在感をもって現

どの色のバッジが、これまでに示してきた日本の住宅政策フィールドのどの分野れてきた。こうした「新しい普通の人々」については、例えば超高齢者の 100のあたりに関連するのかを考えてみたい。

歳代の方々は一体何を考えているのかとか、あるいは LGBT の方々は住まいに

まず、SDGs のバッジの１、２、３、５はほぼ全て、人を差別するなという対して何を求めているのかとか、そうしたことへの理解を実は私たちはほぼ持っ非常に根本的、根源的なバッジであり、16 番、17 番の「平和と公正を全てのていないで住宅供給をしているんだという事実を、まず認識する必要があり、こ人に」とか、「パートナーシップで目的を達成しよう」といったバッジも、ある意

うした新しいニーズを汲み取っていく努力をしなければならないだろう。

味差別の話でもあるが、住宅系の話にひきつけると、「多様な住生活保障」と多様な住生活の保証ということを考えた場合に、単にお金のない人とか高齢いう政策領域にドンピシャでくっついているのでないかと思われる。

者とか障害者とか路上生活者、生活困窮者、そういった人たちも含めて、明日したがって、建設産業系で SDGs を頑張ろうと思っている人々にとっては、実は我が身という感覚で、そういう人たちが一人一人充実した住生活を送っていくは「多様な住生活保障」の部分を頑張らないとバッジは増えないということにためにはどうしたらいいのか。このことが、古いようで誠に新しい課題として今気づくべきだろう。バッジの数が増えればいいという問題ではないのだが、我々の前に立ち現われつつあるということがいえよう（図 1-5）。

SDGs というのはやはり１個だけを目指してもたいしたことないわけで、なるべく全方位のバランスを考えて目指すべきだとすると、「多様な住生活保障」の部分

図 1-5 2010年代の日本の住宅政策の見取り図

多様な住生活保障
高齢者
住宅確保要配慮者（セーフティネット）
子育て世帯（片親世帯）
外国人
2010年代- 2011東日本大震災

はかなり重要なフィールドだ。
あと、「新たな日常」とか「自然災害対応」とか「脱炭素」についてはちょう
どぴったりのものが当てはまっていて、なおかつ６番、14 番、15 番のような「地居住環境質担保地域性

防犯2014空家特措法
2016宅建業法（インスペクション） 景観

住宅ストック質向上

空き家対策
耐震・高齢・断熱改修
リノベーション

脱炭素©大月敏雄＠the University of Tokyo

持続性
災害対応

住生活産業育成
既存住宅流通球を大事に」、「水を大事に」、「空気を大事に」という根源的なものを含めて17 個である。なので、SDGs はとりあえず住宅業界にとっては 11 番くらいしか関係ないよという話ではなくて、我々の基盤である居住、そしてそれをめぐる生活世界を考えていったときに、全方位型で SDGs バッジが張り付くんだという認識をもつことが非常に重要である（図 1-6）。

新たな日常

参考文献：大月敏雄 +ハウジングアンドコミュニティ財団 （編著）
『市民がまちを育む 現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社2022年

出典：『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年

16

Chapter 1 不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性

1-2 日本の住宅政策と SDGs17

図 1-6 SDGsの17のバッジと日本の住宅政策の見取り図

取り扱いのようなテクニカルな話や、費用の請求の話という課題が積み残されてはいるが、地方自治体が主体となった「空家対策」では、周囲に危険をおよ
ぼすような特定空家の除去等は確実に進んでおり、今後は特定空家予備軍とも多様な住生活保障
居住支援協議会・法人

いえる、管理不全空家にどのように対応していくかが、課題となりつつある。
居住環境質担保地域性
防犯2014空家特措法
2016宅建業法（インスペクション） 景観

2010年代- 2011東日本大震災

住宅ストック質向上

空き家対策
耐震・高齢・断熱改修
リノベーション

脱炭素©大月敏雄＠the University of Tokyo

持続性
災害対応

住生活産業育成
既存住宅流通一方で、「き」がついた空き家はまだ使える可能性があるわけで、それを新たな流通にどうやって乗せていくのかということが、今日の一つのテーマになるだろう。さらに、エリアリノベーションとか空き家を地域で見守りながら、空き家を地域で活用していく、という一点突破式の１対１のマッチングだけじゃなく、エリア的に空き家をどう活用しながら地域づくりを進めていくかということの、最新たな日常
参考文献：大月敏雄 +ハウジングアンドコミュニティ財団 （編著）
『市民がまちを育む 現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社2022年

出典：『市民がまちを育む―現場に学ぶ「住まいまちづくり」』建築資料研究社 2022 年

初期の有名な事例として「NPO 法人尾道空き家再生プロジェクト」を挙げることができる。
ここは、15 年ぐらい前から活動を始めており、私も初期の頃から割と近くで見聞きしているところである。尾道は海に面してはいるものの、海端の平地が少

1-3「空き家」を地域で耕すなく、そこに密集した海の町、漁師町が立地し、交易の拠点だった。そして、海と反対側の急峻な山の南斜面には、近代に入っていろんな文学や芸術の舞台にもなったのだが、基本的にこの南斜面は昭和に入るころまではほとんど使っ

これまで述べてこなかった問題として空き家の問題がある。これは、今のとこておらず、大正時代あたりにお金持ちが山の上に別荘を作るようになっていった。

ろほぼ日本が先進的に抱えている問題で、高齢化の問題、少子化の問題、人そして、あそこは住めるんだということがわかってくると、戦後には、どんどん人々

口減少の問題という複合的な現象の一環として現れてくる問題である。実は、「空がそこに出ていって、小さな長屋なんかもどんどん南斜面の上につくられていっき家」に「き」の送り仮名がつくのと、「き」がつかないのが微妙に使い分けた。これは都市でいうニュータウンとほぼほぼ同じだと考えていいわけだが、時られている。空家特措法という、空き家がもうぼろぼろになって周りに迷惑をか間がたって、そこに住む人々が少なくなったり経済構造が変わったり産業構造がけているから、自治体で強制代執行をしたりして公的に取り壊していこうという変わったりすると空き家が増えていき、山の上のほうから人口が減ってくるという法律の文脈では「き」がない「空家」が使われている。一方で、ただ使い道ような現象が 2000 年あたりに起きていた（図 1-7）。

がなく取りあえず放っておいているという空き家については、「き」のある「空き家」を使っている。
「き」のない空き家の対策のほうは、空家特措法が施行されてほぼ１周した感があり、空き家の特定方法とか長屋や共同住宅の一部が空家となった場合の18

Chapter 1 不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性

1-3 「空き家」を地域で耕す

19図 1-7 尾道駅前の様子と南斜面の市街地
尾道空き家再生プロジェクト（2008-）

図 1-8 尾道の「ガウディハウス」と「みはらし亭」
尾道2013尾道2013

ガウディハウス

そうした時に、この南斜面に点在する空き家が結構格好いい、まだそんなにぼろじゃないから使えそう、といった感覚をもった若い人たちが中心となって、

みはらし亭

そうした中で、建物自体をどう改修するかということばかりでなく、建物をどう使うかというところも開拓していった。

例えばこの古い崖にへばりつくように建っている家をガウディハウスというふうに

例えば、普通の空き家の前に空き地があれば、空き地に机を出したりしながら、呼んで、これを NPO の理事長さんご夫婦がほぼ自力で何年もかけて再生してい天気のいい日はここで仕事をしたりするといった新しいライフスタイルを実践してく、空き家をめでながらそこに暮らす、ということを楽しむ情報を SNS などで発いった。こうした、空き地・空き空間の新しい使い方が、コロナ禍になる前ま信したら、尾道に住みたいという人が次々に集まってきた。

でにたくさん実践され、地域の人々の、空き家に対する感覚を開拓していった

特に 2011 年の東日本大震災以降は、都会から中国地方方面に移住希望ののである（図 1-9）。

若い人が増えていったということも追い風になりながら、空き家を若者が買ったり借りたりしながらそこに住んでいくという現象が増えてきた（図 1-8）。

20Chapter 1 不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性

1-3 「空き家」を地域で耕す

21

図 1-9 新しい空き家・空き地の使い方を実践

図 1-10 平場の商店街の空き家をリノベーションして生まれたゲストハウス
尾道2013

イドバタスタジオ（地元の人が考えつかないオフィス空間）

NPO では、最初は南斜面に存在する空き家が活動の中心だったが、実は平場に展開する商店街にも相当数の空き家が存在していて、そこの空き店舗を利用してゲストハウスを運営するというようなことも始まっていった。すると、尾道
はしまなみ海道で自転車のツーリングを行う人々にとって、尾道の町には様々なニーズがあることが、次第に発見されていき、尾道にとってツーリングの客が新たな対象になるといった現象も生じた。このような、地域にとって新しい産業を少しずつ生み出すという現象も、空き地・空き家を賃貸住宅や貸オフィスやゲス
トハウスとして貸し出す試みがなければ、生まれてこなかったということだ（図1-10）。
さらに、空き家ばかりじゃなくて空き地も図 1-11 のようにちょっと手入れをしながら、草を刈るだけじゃなくて、ピクニックできそうなテーブルを置いたり、椅子を置いたり、たまにバーベキューしてみたり、こじゃれた看板をつくってみたり

尾道2013

あなごのねどこ（うなぎの寝床のような敷地⇨カフェ、ゲストハウス、サイクリングの若者）

図 1-11 空き地の新しい使い方

空き家
空き地の新しい使い方
働き方改革
しまなみ海道ツーリング基
地の発見、実践、仲間作り
・地元（住民、行政、不動産事業者、地主・家主）が気づかない魅力・市場性
・土地、建物の独自の魅力を最大限に活かす・SNS等を用いて全国からユーザーを集める

尾道2014尾道2013ということだけで、その空間の価値を上げていくことを、楽しみながらやっている。
実は、この NPO が活動を始める頃は、南斜面に立地する物件は地元の不動
産屋さんからほぼ相手にされていなかった。なぜかというと、賃貸にしても家賃

22

Chapter 1 不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性

1-3 「空き家」を地域で耕す23

が安いので、この物件を成約してもお金はうんともらえない。それにもかかわら要は、取りあえず使うあてがなく空けているものだ。「その他空き家」の中でもず、もしお客さんが来たら家主と交渉して鍵を借りて内見してもらうのに山を一上の青い部分が戸建て住宅で、８割ぐらいを「その他空き家」の中で占めてい生懸命登ったり下ったり１日汗かいてやるんだったらやらないほうがいい、といる。そして、黄色で塗ったところが「共同住宅」、つまり賃貸アパートであるが、うことになるのは目に見えている。それに対して、SNS のネットワークでここに住

大体２割ぐらい（350 万戸程度）が使うあてのないものとして存在している。

むこと、ここに住んだりリノベーションしたりすることが楽しいんだということを発国の試算によると、
この 350 万戸のうちの 50 万戸ぐらいが「管理不全空き家」

信しながらやっていくと、お客さんがどんどんついていく、という新しい動きを、で、全体の７分の１程度存在している。「管理不全空き家」は空家特措法によっNPO が実践したのである。これにより、のちには地元の不動産屋さんもこういうて除去の対象となりうるものだが、残りの７分の６をどうするかというのが実はところはひょっとして商売になるかなと思って、今少しずつ、南斜面の住宅もビ課題である。特に、共同住宅における空き家（空き室）を低廉民賃市場にどう

ジネスの視野に入ってくる場面も出てきているようである。

やって組み込んでいけるかというのが１つの大きなテーマとなっている。
ただ、賃貸で出すつもりで、借りてほしいと思って賃貸経営しているけれど、

1-4「空き家」総量の腑分け

借りる人がいないというのが 430 万戸ぐらいあって、その９割ぐらいがアパートとなっている。これをどうマーケットに回していくかも大きなテーマである。こうした空き家をどうやって、居住ニーズがたくさんある福祉分野に回していくかを

先だって住宅局の空き家対策小委員会に委員として参加したのだが、国の施策としての空き家対策が４つぐらいのカテゴリーで整理されていた。「発生をどう抑制するか」、「どうやって適正な管理をしていくのか」、「活用の促進をどうやっていくのか」、それと「除却の促進をどうやっていくのか」等のカテゴリーなのだが、特措法はこの４番目の「除却の促進」の手順を地方自治体を中心に考えていこうということがメインだった。しかし、その前段階の発生抑制、適正管理、

具体的に考えてみる必要がある。
2013年、2018年の日本の空き家の内訳（住宅・土地統計調査より）
図 1-12 2008年、50万戸が管理不全空き家

木造・非木造の別(住調）
普及・破損ありの割合（住調）

低連民賃市場の形成

利用促進、活用促進、こうしたものをどうしていくかということが、特に話し合われたように記憶している。特に、今日テーマとなっているような居住支援の場
面でも低廉な民賃市場、低額な家賃の民間住宅市場をどう活性化させるかということがやはりテーマだということが話し合われた。
日本の空き家の現状を、住宅・土地統計調査で見ると、空き家の総数は、15 年前は 750 万戸だったものが、その 5 年後に 820 万戸になって、さらに 5年後には 850 万戸ぐらいになっていて、確実に増えている（図 1-12）。
その割合を見てみると、一番右にあるのが「その他空き家」というもので、

24

Chapter 1 不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性

1-4 「空き家」総量の腑分け25

1-5 「住宅確保要配慮者」＝「不安定居住者」と途端に、従業員は同時に家も失うという案件が、コロナ禍ではたくさん生じた。
現在間違いなく家に住んではいるのだが、少しでも生活の条件が変わると、家を失わざるを得ないというような方たちが実はたくさんいるのだ。
施設系の建物で居住している場合もある。病院、高齢者施設、児童養護施設、

図 1-13 住宅確保要配慮者の広がりと必要とされる住宅
高齢者住まい法

住宅セーフティネット法

応急仮設住宅公営住宅︵ 社会的不 動産業 ︶不 動産事業者

家賃保証・身元保証

住宅保証会社

居住支援
法人・事業者

賃病院（MCW）
地域包括支援センター（ケアマネ）

救護施設
生活保護法

更生保護施設児童相談所（児相）

病院・精神病院
ショートステイ

児童養護施設児童福祉法

弁護士・保護観察官・保護司
住居確保給付金
生活困窮者自立支援法

無低（日住）

自 宅
DV・虐待・ネグレ
クト・8050
非正規雇用・外国人
寮付就労

住宅セーフティネット法

民

DV防止法

災害救助法

一時生活支援事業

刑務所

社会福祉法

無低

（貧困ビジネス）

福祉事務所（CW）
生活保護法

社会福祉法

シェルター

住宅確保要配慮者・居住差別・貧困
不 安定居住︵ ホームレスネス ︶登録SN住宅公営住宅法

刑務所など、一般には住宅とは呼ばないが、居住の機能を伴った施設が実は属性居住差別：高齢・精神疾患・外国籍

サ高住

住宅確保要配慮者の広がり（例示）
被災
避難所

ネット
カフェ

路上

たくさんの人々の住まいとなっている。例えば、刑務所の出所者の人々において再犯が多いということがいわれるが、軽犯罪がほとんどで、そういった人たちが社会に出てきても、社会に受け入れられずに食いつめて、結局もう一回軽犯罪を起こして刑務所に戻らざるを得ないという現実がある。
つまり、施設はあるけれども、出たり入ったりしている。施設に入るか入らな
いかという、オン・オフという捉え方ではなく、常に、住宅を失う危険性を持ちながら施設内外で暮らしているという、「不安定居住者」といった捉え方が重要となろう。
一方で、貧困ビジネスと呼ばれるような大型の無料低額宿泊所（俗に「無低」と称される）の問題も指摘されている。あるいは民間でやっているようなシェル

図 1-13 は、福祉と空き家をつなぐ地図をつくれないかと思って作成した図でターというのもあるし、ネットカフェというのは民間独自の考案物で、ぎりぎりのある。居住者の属性による居住差別は、高齢である、精神疾患をもっている、

人たちが入っているわけで、こうした人々をこれまでの「○○者」のような、固外国籍である、
その他いろいろな形で行われる。この図でいえば青い部分の人々

定的なオン・オフだけで捉えるのではなく、不安定居住層として捉える眼差しがが、ちょっとした条件が加わることによって、路上に出ざるを得ないような人であ必要そうである。実際に、無低から路上に行って、ネットカフェに行って、またる。災害では、どんな金持ちでも一瞬にして家を失ってしまう可能性がある。

路上に行ってシェルターに行って、路上に行って刑務所に行って、出てきてまた自宅に普通に暮らしているようでも DV、虐待、ネグレクト、8050（ハチマル・

シェルターに行ってというようなことを繰り返している人々を、単に路上生活者、

ゴーマル）で、支えとしている人に問題が生じたり、家庭内不和が生じたりという、

ネットカフェ利用者、シェルター利用者、入所者、というふうに別々のフィルター

ちょっとしたきっかけで、16 歳の少女がバスロータリーで寝泊まりしなきゃいけで切り取るやり方に、限界があるのだ。

なくなるみたいなことが、日常茶飯事で起こっているのが現実だ。
非正規就労者や外国人、特に職場と寮、住宅が一体となっている人については、職を失った瞬間に住まいを失うことになる。だから、コロナで会社が潰れはしなかったけれども、潰れる前に従業員を解雇しましたということが起きたりする

26

Chapter 1 不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性

1-5 「住宅確保要配慮者」＝「不安定居住者」

27

1-6「住宅セーフティネット法」とそしてもう一方で、家主の世界というのがあって、家主自身が変わらなきゃい
けない部分もありそうだ。家主の世界にも 3K という言葉があって、「高齢者・「空家特措法」をつなぐ

外国人・ペット」などが、しばしば家主の 3K と呼ばれるそうである。つまり、入居お断りの代名詞なわけだが、こういう古い考え方に対して、新しいお客さんを獲得するビジネスとして、家主の代理人である不動産業界の人たちがこの課

図 1-14 住宅セーフティネット法と空家特措法の間
家主３K説得ポイント
・高齢者といてもあなたより若いじゃん・あなたの息子の嫁さん外国人じゃん
・あなたもペット飼ってるじゃん

家主

公営
住宅

連帯保証人がネック➔保険、居住支援法人との付き合い

高齢家主ほど３Kがハードルに家主高齢の事業継承・不動産M&A

不動産3K
高齢・外人・ペット

新しい大家

家主の代理人住宅セーフティネット法

登録セーフティ
ネット住宅

高家賃・新耐震

居住支援協議会行政

自 宅
DV・虐待・ネグレ
クト・8050

要
配
慮
者
の
代
理
人

病院・精神病院

・地域の空き家発掘
・家主啓発（３K思想根絶）
・家主と配慮者を、点・線ではなく面でつなぐ
・「福祉×不動産」会って話してみると結構楽しい まずはコ
ミュニケーション・誰が事務局をやるのか？（社協、協同事務局注、・・・）

仲介業

社会的不動産業

保証業

保証人がいない問題
家主保険（未納・孤立死）居住支援法人・団体（新プレイヤー）

新
し
い
店
子

・不動産系・福祉系の連携 事業継続性の重要性
所有と経営の分離（マン管類似） ・関連：社協・社福・法律（税・相続・・・）
・支援内容（入口）入居前支援：物件提案・見学同行・契約立会・管理業法律化（85の管理業項目）
引越支援・行政手続（住民票移動）（その間）入居中支援：見守・近世管理・就労支援・同
残る住宅
行支援（通院・手続）・地域とつなぐ
壊される住宅 二極化（出口）退去支援：孤立死・疾走・逮捕・入院・残置物

管理業

賃貸用空き家

その他空き家

多くの共同空き家

多くの戸建空き家

空家特措法

被災

・縦割部署連携（福祉と住宅）
・公営住宅と居住支援の連携
・県と市町の役割 専門外に手を出す怖さ
・住情報のDX化
・グラデーショナルな基準
・住情報の一元化の取り組み★住みたいところに住めるように自治会町内会・練行町会・区長会

戸建→福祉転用・エリアリノベ
共同→居住支援松本さんなんかが特にこのあたりのパイオニアだと思うのだが、「社会的不動産業」と呼ばれる新しい不動産業のあり方が注目されている。また、不動産保証

非正規雇用・外国人
寮付就労

ショート
ステイ

児童養護施設刑務所
無低

題にどう対応していこうとしているのかが、今問われている。不動産仲介業として、業の中にも家主保険とか孤立死保険とかいろんな名前で、いろんな保険が出て
住
宅
確
保
要
配
慮
者

（貧困ビジネス）
シェルター

ネット
カフェ

路上

きている。こうした新しいビジネスプレイヤーやビジネスアイテムが、家主さんと新しい店子さんとを結びつけることができることが、新たなビジネスとして立ち上がっていくことに期待している。
あと、管理業のほうも最近「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（賃貸住宅管理業法）ができて、先だってお話を伺った日管協（日本賃貸住宅
管理協会）の人なんかは、「所有と経営の分離」つまり、ビジネス的に見たら３K のお客さん相手であっても、立派なビジネスとなることが可能なのだという

図 1-14 は、右上に住宅セーフティネット法、左下に空家特措法の世界を描き、ことを理解しさえすれば、不安定居住者層を新しいお客さんとして迎え入れるこ

不安定居住者全体を、どのようにしたら民間賃貸住宅の空き室につないでいけとができるんじゃないかという話をされていた。他にも、大家さんと新しいお客るかを示したものである。空き家のオーナーにとってみれば、これまでの偏見ささんをつなぐ、新しいプレーヤーがどうあるべきか、居住支援法人とか NPO とえ打ち捨てれば、住宅セーフティネットの対象者、すなわち住宅確保要配慮者

か社会的不動産業の人たちがどうあるべきか、それをこれからお話しいただくたちが、新しい店子や新しいお客さんとして立ち現れることも可能だと思う。ただ、お三方の話の中に見つけていただくというのが今日のテーマなのかなと思って

こうした新しいお客さんには、代理人がいない、すなわち、支援をしてくれる人いる。

がいない場合が多く、また、ご本人がなかなか役場に行けないことも多々あって、私自身は、全居協（全国居住支援法人協議会）というところの理事をやって「付き添い」などの支援が極めて重要になっている。つまり、民賃の新しいお客いるが、居住支援活動を担う居住支援法人が抱える、全国的な共通課題の１さんを開拓していくためには、「付き添い型の支援・伴走型の支援」が今とてもつは、どうやって居住支援事業の持続性を担保するのか、ということだ。従来必要だということだ。こうした意味では、今日お話し下さる加藤さん、鮎川さん、はほぼボランティアの世界の仕事であったケースも多く、居住支援をどうビジネ

松本さんは、このあたりの中央のプレーヤーといえる。

ス化していくかということが、重要な課題となっている。

28

Chapter 1 不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性

1-6 「住宅セーフティネット法」と「空家特措法」をつなぐ

29

そうした中で、今、全居協の一部の団体でサブリース型の支援つき住宅プロての議論も、ほとんどなされていないのが現状である。

ジェクトというのを全国でやり始めている。なかなかお客さんが見つからないア

あと、日管協などがやっているように、民間賃貸住宅で住んでいる方が亡くなっパートを見つけて、住宅の確保に困っている人とマッチングし、そこにサブリーたり、失踪したり、何らかの事情で家賃が払えなくなったりした時の保険が、現スという形で入居してもらうというプログラムだ（図 1-15）。

在少しずつそのバリエーションを増やしているようだ（図 1-16）。さらに進んで、

図 1-15 支援付きサブリース住宅確保事業のスキーム
支援付きサブリース住宅確保事業（実験的に検証中︓全国10都市における空き家活用型の支援付きサブリース住宅確保事業）
住宅扶助-支援費
マスター
リース

家主

住宅保証業

不動産仲介業

家主不安解消空き家解消

家賃保証・身元保証（社会的不動産業）

住宅管理業
リスク管理
マネジメント

空き家解消

住宅扶助

居住支援
法人・事業者

サブ
リース

住宅確保
要配慮

考慮すべき点■立地：事業者の通常の活動範囲から遠くないこと（Max30分）■初期投資・事業者から住戸改修費の一部負担により、家賃を下げてもらえることも・家具什器費（家具什器なしで入居の対応）
・火気（IHに）■家主：困っている家主も多い■社会的不動産業：近年増えつつある■住宅保証会社
・多用な会社あり、支援団体の信頼で乗り越える（プライバシが重要、年代・性別・）・家主、団体が加入する保険も充実してきた（家賃滞納（代理納付で回避）、孤独死等
対応）■近隣
・NYMBY施設ゆえ、「地価が下がる」と言われるがその事実は確認できない
・猛烈反対者は実は少数、自治会、連合自治会、福祉事務所と連携して対応■入居者どうしのコミュニケーション→社会参加へ
・入居者どうしの会を作っているところも（この指とまれ方式がうまくいく）・意外と喫煙部屋がコミュニケーションルームに（ただし、レイアウトに注意）

名古屋市では、セーフティネット住宅に登録されれば、孤立死や残置物処分にかかる経費のための保険費用として、１戸あたり 300-500 円程度を市の方で補助するという、新しい仕組みに取り組みはじめている（図 1-17）。比較的低い
公共支出により、大家側にとっても居住者側にとっても安心を提供できる試みだといえよう。
図 1-16 日本賃貸住宅管理協会の「賃貸経営サポートプラン」

ただ、こうした事業に適したアパートはたくさんあるはずなのだが、たいていの都市における低廉民間賃貸住宅（低廉民賃）の住宅市場は、行政にとっても、不動産業界にとっても、その実態が把握されていないのが実情である。なぜなら、公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会（日管協）『家主費用・利益保険（賃貸経営サポートプラン）』
2020.3-

貸そうと思えば貸せるのに、ちょっとした事情で貸せずにいるアパートの動向は大家さん自身しか把握していないために、低廉民賃市場の構造が誰にもわからなくなっているからである。
一方で、低廉民賃市場は大きく生活保護の住宅扶助のレベルによって規定されている。多くの自治体で、住宅扶助の限度額を家賃としているケースが目立つ。
より低廉な家賃でもいいところが、住宅扶助によって、過分に高い家賃設定となっているケースも多い。こうした、低廉民賃市場における適切な家賃設定につい30

Chapter 1 不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性

1-6 「住宅セーフティネット法」と「空家特措法」をつなぐ

31

図 1-17 名古屋市の「包括的損害保険」

名古屋市
セーフティネット住宅
の家主保険
をタダに
300-500円/月・室程度と考えられる

昭和時代は、建物は時が経てば経年劣化し、当然のように価値が下がるもの
だとみなされてきた。しかし、平成時代の後半あたり、すなわち 21 世紀に入ったあたりから、ようやく既存ストックの改修をして価値を上げていき、再び市場にのせていくリノベーションが一世を風靡するようになった。さらに、令和時代になると、単に建物の広さや間取りやデザインばかりでなく、そこに住むことによってどんな生活情報が得られるのか、どんな人と知り合いになれるのか、どんな支援が受けられるのかといった、生活価値に関わる部分の付加によって、「いい住宅」が決定されるような機運が高まっているような気がしている。こうした、生活価値を高める新しい賃貸住宅を地域の中でどうやって生み出していき、SDGsのバッジが７つも張り付いている「多様な住生活保証」の新しい住宅政策領域を達成していくのかが、新たな課題になるのではないのかなと思っている。

32

Chapter 1 不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性

Chapter
入居者から見た
賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望松本 眞理
一般財団法人 住宅改良開発公社
住まい・まち研究所 所長
千葉大学工学部建築学科卒業。法政大学大学院
経営学専攻修士課程修了。住宅金融支援機構で
主に賃貸住宅融資を担当。2018 年より、一般財
団法人住宅改良開発公社住まい・まち研究所長。
一級建築士、経営学修士、カラーコーディネーター
一級。

住み替え理由で上位となった「立ち退き」の分析をベースに、母子・父子家

最初に、男女別の平均給与の推移（図 2-1）をみると、過去 30 年間の平庭世帯、生活保護受給世帯、親を在宅介護している世帯、障がいのある子を均給与の推移がほぼ横ばいであることがわかる。男性の平均給与は 1997 年の持つ世帯などの住み替え事情とさまざまな世帯の方がこれからの住まいに求め

577 万円が最高で、2021 年は 545 万円であることから、未だに当時の水準に戻っるサービスについて紹介する。

ていない。また、女性は 30 年前から緩やかに上昇し、302 万円となったが、2021 年時点でも女性の平均給与は男性の 55％というショッキングな状態のま2-1 住まう方を取り巻く環境の変化まである。
次に平均給与を年齢層別に分解してみると（図 2-2）、男性は年齢層別平均

住宅改良開発公社では、賃貸住宅融資の保証を中心業務とし、不動産経営、給与の違いがあり、ほぼ横ばいで、女性は年齢層に関係なく、ほぼ横ばいとなっ調査研究などの事業を展開している。住まい・まち研究所では、賃貸住宅市場ている。つまり、男性は年齢が上がるにつれて給与水準が上がっているが、女に少しでも役に立つような調査研究を行い、積極的に情報提供している。特に性はほとんど給与水準が変わっていないのである。より女性のほうが給与の面注力しているのが、誰でもその人らしく暮らせるこれからの賃貸住宅を、より深で厳しい状況に置かれたままである。

女性年齢層別平均給与推移（千円）
8,000

7,000

7,000

6,000

6,000

5,000

5,000

4,000

4,000

資料：2021 年分

3,000
2,000

3,020

1,000

男性

資料：2021 年分

34

民間給与実態統計調査

女性

国税庁

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1989年
1990

0

男性 25～29歳

男性 35～39歳

女性 25～29歳

女性 35～39歳

男性 45～49歳

男性 55～59歳

女性 45～49歳

女性 55～59歳

民間給与実態統計調査

2021

2019

2017

2015

2013

2011

2009

2007

2005

2003

2001

1999

2021

2019

2017

2015

2013

2011

2009

2007

2005

2003

2001

0

1999

5,000

1997

1,000

0
1995

2,000

1,000

1989年

6,000

3,000

2,000

1993

5,453

7,000

4,000

3,000

1991

男女別平均給与推移（千円）

1997

図 2-1 給与がなかなか増えていかない1995

いくつかご紹介したい。

男性年齢層別平均給与推移（千円）
8,000

1993

を対象とした「あしたの賃貸アンケート」の概要とその結果から分かった事項を

図 2-2 男性は年齢層別平均給与の違いがあり、ほぼ横ばい、
女性は年齢層に関係なく、ほぼ横ばい

1991

本チャプターでは、入居者の方を取り巻く環境について簡単に触れ、入居者

1989年

く考える「あしたの賃貸プロジェクト」活動である。

国税庁

次に、雇用形態を非正規雇用率の推移と失業率の推移でみると（図 2-3）、失業率は 2012 年の 5.4％から 2021 年の 2.8％に減少している。一方、非正規雇用率は 2012 年の 29.4％から 36.7％へ上昇している。つまり、この 20 年
で労働者全体の約４割弱が非正規雇用で不安定な雇用状況が進んでいること

2-1

住まう方を取り巻く環境の変化

35がわかる。

なっている。どのようにして、孤立そして、孤独を防ぐのか、これからの賃貸住宅の大きな課題の１つである。

図 2-3 労働者全体の約４割が非正規雇用に変化
非正規雇用率(%)及び失業率(%)

39.0
37.0

6.5

38.3

5.4

5.5

非正規雇用率

35.0

6.0

4.5

33.0

4.0

29.0
27.0

2.8

2.4

完全失業率

29.4

3.5
3.0
2.5

25.0

2.0
2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

資料：2022 年 7 月「あしたの賃貸アンケート」

5.0

36.7

31.0

2-2「誰でもその人らしく」を探る

労働力調査（総務省統計局）

このような状況の中で、「あしたの賃貸プロジェクト」（図 2-5）では誰でもその人らしく暮らせる住まいを賃貸住宅で実現させることを活動の目的としている。
入居者、賃貸住宅オーナー、賃貸住宅を管理運営する方、賃貸住宅を建てる人、地域の人々などさまざまな方がうまく連携するのをサポートしたいと考えている。
その一環で入居者の思いを深く探る「あしたの賃貸アンケート」を実施した。
図 2-5 あしたの賃貸プロジェクトの活動の方向性

最後に、世帯数の将来推計から独居率の推移をみると（図 2-4）
、男女ともに 50 歳代後半以降で独居率が急増する。男女とも 65 ～ 69 歳で 5 人に１人

誰でも、その人らしく暮らせる住まいを
賃貸住宅を活用して 実現させる。

が独居となり、特に女性は 75 歳以降では４人に１人が独り暮らしになる推計とそのために…

図 2-4 男女とも、50歳代以降で独居率が急増傾向

入居者や賃貸住宅のオーナー、賃貸住宅を管理・運営する人、賃貸住宅を建てる人、地域の人々などが連携するのをサポートしたい。

独居率（％）の推移 女性

資料：2018 年

2020年

2025年

2030年

2035年

2040年

最初の段階として、〇先進的で入居者が笑顔で暮らしている賃貸住宅の事例や取組を共有化する。

2015年

2020年

2025年

2030年

2035年

日本の世帯数の将来推計 ( 全国推計 )（国立社会保障・人口問題研究所）

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

あしたの賃貸アンケート

85歳以上

80～84歳

75～79歳

70～74歳

65～69歳

60～64歳

55～59歳

50～54歳45～49歳40～44歳35～39歳30～34歳25～29歳〇入居者の思いを深く探る。 ⇒20～24歳

85歳以上

80～84歳

75～79歳

70～74歳065～69歳060～64歳555～59歳10

550～54歳151045～49歳15

40～44歳20

35～39歳20

30～34歳25

25～29歳30

25

20～24歳30

15～19歳

35

2015年

36

男性

15～19歳独居率（％）の推移
35

2040年

「誰でも住まいやすく」を考えるために、「Ａさん」を想定し、さまざまな事象

2-2 「誰でもその人らしく」を探る「あしたの賃貸アンケート」

37

に直面するＡさんのシミュレーション（図 2-6）を作成した。これは実際に誰にでも起こること、例えば病気になったり仕事を辞めざるを得ないことになったり、親の介護を１人で行うことになったりなど、本人が想定しないことが起きてしまうことをシミュレーションしたものである。それらの想定に直面した全員を「Ａさん」と呼ばせていただく。
図 2-6 Ａさん（誰でもなる可能性あり）の一生シミュレーション
0歳
10歳
20歳
30歳

家を借りる

失職して
家賃滞納

両親が離婚
母子家庭

災害で仮設住宅へ引越し

LGBTをカミ
ングアウト

子どもがしょうがいを持っている

シングル
マザー

40歳
50歳
60歳
70歳

外国人と
結婚

出産

大学卒業

配偶者
のＤＶ
死別

体力の衰えで１人暮らし困難
サービス付賃貸住宅に引っ越し

子どもと
近居

就職

認知症になる

病気で退職

大学院進学

在宅ワーカー
になる
大学院修了

離婚

親の介護

90歳

ひきこもりで親の年金で生活

大学入学

結婚

ホテル住み放題
サービス利用就職に失敗して
非正規に

いじめで
登校拒否

家を売って都心のマンションへ

80歳

100 歳

高校卒業

海外に移住

実家で開業

実家を相続
リノベーションしてシェアハウス運営

妹が病気になる高校入学●目 的「Aさん」の一生のシミュレーションで想定されるような方を含めて住宅の入居者を対象とし、現在までの住み替えやその理由を解明し、自分らしく暮らせる住まいを検討する上での基礎資料を得ること。
●実施方法

Webアンケート方式●調査対象

Webアンケート事業者登録モニター

しょうがいを持って生まれる

難病になる(小児)

両親が亡くなる
児童養護施設入所

図 2-7 「あしたの賃貸アンケート」について●回収件数 10,401件「Aさん」
7,115件 持ち家居住者（親の家含む）68.2％
民間賃貸住宅居住者 24.4％
その他
7.4%「Aさん」に該当されない方
3,286件 持ち家居住者（親の家含む）57.2％
民間賃貸住宅居住者 33.2％
その他
9.5%
●実施時期
2021年11月19日～11月25日

生活保護を受給介護で退職親の家をリフォーム

NPO に
就職

失踪してしまう…

アンケートの対象者を特定するために、事前にウェブアンケート事業者による登録モニターの方々に、「Ａさん」に該当されるかどうかの質問を投げかけた。
「あしたの賃貸アンケート」では「Ａさんの一生シミュレーション」をもとに、23 パターン（図 2-8）の「Ａさん」を想定した。事前の質問に 15 万 1,203 人の方が回「あしたの賃貸アンケート」では、実際「Ａさん」に該当される方々も含めて答し、そのうち「Ａさん」に該当されると回答された方が３万 2,941 人であった。

アンケートの対象とさせていただいた。現在までの住み替えやその理由を解明

つまり、出現率は 21％（32,941/151，203 ＝ 0.217）である。５人に 1 人が「Ａし、誰でもその人らしく暮らすことができる賃貸住宅とはどのようなものかを探るさん」に該当しているのである。例えば「生まれつき障がいを持っている子を持ために「あしたの賃貸アンケート」（図 2-7）を実施した。このアンケートでは、つ世帯の親である」というグループについては、2,671 名の方が該当すると回主に住み替え回数やその理由を把握している。ウェブアンケート方式で行い、回答した。出現率が 1.77％。また、想定した「Ａさん」に関連したオープンデー

収件数は１万 401 件であった。「Ａさん」に該当される方は 7,115 件、「Ａさん」

タを探したが、見つけられたのは、国勢調査で把握できる「母子家庭・父子家に該当されない方は 3,286 件であった。では、どのようにしてこのアンケートを庭世帯の親である」グループだけであった。そのため、ほかのグループは空欄

実施したかについて紹介したい。

としている。

38

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

2-2 「誰でもその人らしく」を探る「あしたの賃貸アンケート」

39

図 2-8 出現率と推定人数／ウェブアンケート事業者登録モニター15万人程度の方へ「Ａさん」に該当されるかどうかを質問
A

B

C

出現数（本調査 出現率(%)
対象者数）（票）全体

D

本調査回収数（票）

E

回収比率(%)

F

出現率から推定 平成27年国勢される人数（人） 調査の総人口(人)

151,203

100.0

10,401

100.0

2,671

1.77

630

6.1

2,245,128

677

0.45

401

3.9

569,057

727

0.48

403

3.9

1

生まれつき障がいがある子を持つ世帯の親である

2

難病の子がいる世帯の親である

3

子どもの頃、両親を亡くした

4

高校卒業後、非正規社員として従事している

1,491

0.99

487

4.7

1,253,271

5

母子家庭・父子家庭世帯の親である

4,950

3.27

872

8.4

4,160,757

6

みなし仮設居住世帯である

53

0.04

42

0.4

44,5507

失職して、「住居確保給付金」を利用している世帯である

90

0.06

67

0.6

75,6508

LGBTで、パートナーと暮らす世帯である

155

0.10

107

1.0

130,2869

生まれつきではない障害を持つ子がいる世帯である

1,456

0.96

502

4.8

1,223,851

1,323

0.87

453

4.4

1,112,057

11 大学卒業後就職したが病気で退職した経験がある

1,491

0.99

495

4.8

1,253,271

12 産んだ子を亡くした経験がある

1,465

0.97

455

4.4

1,231,416

13 週5日以上在宅ワークの正社員、非正規社員、自営業者がいる世帯である

8,055

5.33

892

8.6

6,770,687

14 大学院修了者（修士、博士共）で現在学生ではない

4,573

3.02

636

6.1

3,843,867

15 生活保護受給世帯である

1,117

0.74

441

4.2

938,902

16 夫あるいは妻と死別した一人のみの世帯である

1,852

1.22

473

4.5

1,556,712

77

0.05

52

0.5

64,723

3,215

2.13

775

7.5

2,702,391

19 親を在宅介護している世帯であり、介護を理由に退職した

572

0.38

374

3.6

480,799

20 家を売って都心に住み替えた世帯である

498

0.33

381

3.7

418,597

21 親の家（自分の実家）をリフォームして、自身は親の家の近くに居住する世帯である

1,086

0.72

425

4.1

912,845

22 認知症の者のいる世帯である

2,789

1.84

673

6.5

2,344,314

18 親を在宅介護している世帯である

0.96

454

4.4

1,224,692

23グループ合計

32,941

21.79

7,115

68.4

27,688,789

該当しない

118,262

1,457

78.21

3,286

31.6

99,405,956

23 子どもと近居のため住み替えた世帯、もしくは、親と近居するため親の近くに住み替えた世帯である

平成27年国勢調査の比率(%)

127,094,745

100.0

4,747,976

3.7にアンケートをお願いした。23 グループ全体で 7,115 件の回答（図 2-9）をいただいた。ただし、複数回答になっているため、グループの合計は 7,115 件にはならない。

611,085

10 母子家庭で結婚未経験である

17 現在定額泊まり放題、住み放題サービスを利用しているG「あしたの賃貸アンケート」では、「Ａさん」に該当される３万 2,941 人の方「Ａさん」のグループ別に住宅の所有形態別割合をみると（図 2-10）、圧倒
的に持ち家居住者が多いことがわかる。ただし、「生活保護受給世帯である」グ
ループや「失職して、『住居確保給付金』を利用している世帯である」グループ
のみが賃貸住宅の割合が高くなっている。これらの状況を言い換えると、まだまだ持ち家から民間賃貸住宅の住み替えの可能性があるのではないかと考えたい。
図 2-10 「Aさん」は、持ち家居住者が多い傾向「Aさん」グループ別住宅の所有形態別割合（％）
0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Aさんに該当されない方「あしたの賃貸アンケート」の回収件数の内訳
図 2-9 「Aさん」に該当された方からの難病の子がいる世帯の親である
子どもの頃、両親を亡くした

件

高校卒業後、非正規社員として従事している

7115

全体

生まれつき障がいがある子を持つ世帯の親である

母子家庭・父子家庭世帯の親である

1 生まれつき障がいがある子を持つ世帯の親である

630

16 夫あるいは妻と死別した一人のみの世帯である

473

2 難病の子がいる世帯の親である

401

17 現在定額泊まり放題、住み放題サービスを利用している

52

失職して、「住居確保給付金」を利用している世帯である

3 子どもの頃、両親を亡くした

403

18 親を在宅介護している世帯である

775

生まれつきではない障害を持つ子がいる世帯である

19 親を在宅介護している世帯であり、介護を理由に退職した

374
381

4 高校卒業後、非正規社員として従事している

487

5 母子家庭・父子家庭世帯の親である

872

LGBTで、パートナーと暮らす世帯である

6 みなし仮設居住世帯である

42

20 家を売って都心に住み替えた世帯である

7 失職して、「住居確保給付金」を利用している世帯である

67

21 くに居住する世帯である

425

22 認知症の者のいる世帯である

673

8 LGBTで、パートナーと暮らす世帯である

107

9 生まれつきではない障害を持つ子がいる世帯である

502

10 母子家庭で結婚未経験である

453

11 大学卒業後就職したが病気で退職した経験がある

495

12 産んだ子を亡くした経験がある

455

13

週5日以上在宅ワークの正社員、非正規社員、自営業者がいる世帯である

親の家（自分の実家）をリフォームして、自身は親の家の近

子どもと近居のため住み替えた世帯、もしくは、親と近居す

23 るため親の近くに住み替えた世帯である

636

15 生活保護受給世帯である

441

454

（複数回答）

892

14 大学院修了者（修士、博士共）で現在学生ではない

みなし仮設居住世帯である

母子家庭で結婚未経験である
大学卒業後就職したが病気で退職した経験がある
産んだ子を亡くした経験がある
週５日以上在宅ワークの正社員、非正規社員、自営業者がいる世帯である
大学院修了者（修士、博士共）で現在学生ではない
生活保護受給世帯である
夫あるいは妻と死別した一人のみの世帯である
現在定額泊まり放題、住み放題サービスを利用している親を在宅介護している世帯である親を在宅介護している世帯であり、介護を理由に退職した家を売って都心に住み替えた世帯である
親の家（自分の実家）をリフォームして、自身は親の家の近くに居住する世帯である認知症の者のいる世帯である
子どもと近居のため住み替えた世帯、もしくは、親と近居するため親の近くに住み替えた世帯である
持ち家居住者

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

40

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

民間賃貸居住者

一般財団法人住宅改良開発公社

2-2 「誰でもその人らしく」を探る「あしたの賃貸アンケート」

412-3 住み替えからみえてきた

在した。その中で１番多いパターンは、何と全て民間賃貸住宅→民間賃貸住宅→民間賃貸住宅→民間賃貸住宅→間賃貸住宅であった。いかに民間賃貸住

民間賃貸住宅の重要性

宅の役割が住宅マーケットで大きいのかがよくわかるとともに、住み手にとっても民間賃貸住宅が重要な選択肢となっていることが痛感される。

「Ａさん」の住み替えの回数をみると（図 2-11）、住み替えの回数が５回以下の部分に斜線を引いているが、賃貸住宅居住者の方が持ち家居住者よりも６回以上住み替えされた割合が高い。民間賃貸居住者の方が多くお引っ越しをされていることがわかってきた。
図 2-11 住み替え回数は民間賃貸居住者の方が多い傾向
住み替え（引越し）回数0%

10%

Aさん全体（n=7115）

12.3

持ち家居住者（n＝4849）

13.7

民間賃貸居住者（n=1737)

9.8

20%

30%

15.6

17.4

17.3

11.6

40%

50%

12.4

17.9

15.5

60%

80%

90%

100%

○住宅の種類 ６分類
１．持ち家→ 一戸建（持ち家） 分譲マンション（持ち家）
２．親族の持ち家 → 一戸建（親族の持ち家） 分譲マンション（親族の持ち家）
３．民間賃貸住宅 → 一戸建（賃貸） 賃貸マンション アパート シェアハウス
４．公的住宅→ 都道府県・市区町村の公営住宅 都市再生機構・住宅供給公社の賃貸住宅５．給与住宅 → 社宅、借り上げ社宅、社員寮
６．その他→ 学生寮 下宿、間借りまたは住み込み サービス付き高齢者向け
賃貸住宅 有料老人ホーム その他○あしたの賃貸アンケートでは住み替え５回分までの履歴を把握→ 住み替えのパターンは、全部で835パターン

11.7

11.6

14.9

70%

図 2-12 住み替え（引越し）のパターン

11.2○一番多いパターン

1つ前から現在の住 2つ前から1つ前の 3つ前から２つ前の 4つ前から３つ前の 5つ前から４つ前のまいへの住み替え 住まいへの住み替え 住まいへの住み替え 住まいへの住み替え 住まいへの住み替え

12.8

民間賃貸住宅Aさんに該当しない（n=3286)

1回

2回

3回

4回

5回

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

16.3

6回

17.6

7回

8回

17.3

10.0

9回

10回以上

４６３件あり←民間賃貸住宅←民間賃貸住宅←民間賃貸住宅←民間賃貸住宅

10.6

引っ越したことは無い

2-4「Ａさん」の住み替えからみる気持ち

一般財団法人住宅改良開発公社「Ａさん」が、切実な状況である「立ち退き」が理由で現在の住まいへ住み
次に、住み替えのパターン（図 2-12）をみる。「あしたの賃貸アンケート」

替えた件数は合計で 126 件あった。それをＡさんのグループ別でみると（図では、住み替え履歴を５回まで把握している。そこで住宅の種類を持ち家、親

2-13）、ばらつきがある。今回は立ち退きの件数が多く、民間賃貸居住の割合

族の持ち家、民間賃貸住宅、公的住宅、給与住宅、その他の６分類をし、住が高い６グループ、赤丸をつけたものについて詳しく掘り下げていきたい。

み替えのパターンを分析した。その結果、全部で 835 パターンの住み替えが存

42

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

2-4 「Ａさん」の住み替えからみる気持ち43

グループ別に住み替え数をみると（図 2-14）と、10 回以上住み替えしてい

図 2-13 立ち退きが理由で住み替えたケース

るのを薄茶色の部分で示しているが、この部分の割合が 16.9％と高いのは「生「Aさん」グループ別立ち退きで現在の住まい（民間賃貸住宅）へ住み替えた件数（件）35

活保護受給世帯である」グループである。頻繁に住み替えを繰り返している状30況が推測できる。

25
20
15

次に、現在の住まい（民間賃貸住宅）の前の住まいをみると（図 2-15）、

10
5

青色が一戸建ての持ち家、オレンジ色が分譲マンションを示している。持ち家
LGBT

0

週
5

から民間賃貸住宅に住み替えられている方がばらつきはあるが、２割程度いらっしゃる。持ち家戸建てが住み替えのゴールではないといったことがここでわかるかと思う。
図 2-15 現在の住まいの前の住まいは、持ち家が２割程度

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

現在（民間賃貸）の前の住まいの種類

一般財団法人住宅改良開発公社

0%
生まれつき障がいがある子を持つ世帯の親である(n=113)
高校卒業後、非正規社員として従事している(n=160)

図 2-14 「Aさん」の６グループの住み替え回数／持ち家居住者が多い傾向

LGBTで、パートナーと暮らす世帯である(n=49)
母子家庭で結婚未経験である(n=153)

グループ別住み替え回数0%
生まれつき障がいがある子を持つ世帯の親である（n=116)

11.2

高校卒業後、非正規社員として従事している(n=164)

14.6

LGBTで、パートナーと暮らす世帯である(n=49)

母子家庭で結婚未経験である(156)

生活保護受給世帯である(n=302)

親を在宅介護している世帯である(n=64)

Aさんに該当しない（n=3286)

1回

2回

3回

4回

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

44

10%

5回

6回

8.2

20%

30%

13.8

12.9

15.2

8.9

9.4

9.4

9.4

16.3

7回

20.3

17.6

8回

9回

17.3

10回以上

80%

90%

8.5

13.1 1.3

親を在宅介護している世帯である(n=64)

15.6

6.3

28.8

Aさんに該当しない（n=1060)

14.2

33.8
30.6

33.3
26.2

9.4

100%

30.1

38.8

12.4
9.4

80%

23.0

6.9

7.7 1.760%

10.6

6.1 2.0

生活保護受給世帯である

100%

9.1

10.2

10.2

14.1

11.6

7.7

16.9

21.9

10.0

12.5 1.9
12.2

40%

3.5

28.1
37.2

32.8

21.9

8.6

14.0

16.7

17.5

70%

8.6

16.3

16.7

14.2

60%

19.8

18.4

12.2

8.6

50%

19.5

14.3

14.1

40%

20%
17.7

10.9

10.6

7.4

3.5

5.0

30.8

26.6

一戸建（持ち家）

分譲マンション（持ち家）

一戸建（親族の持ち家）

分譲マンション（親族の持ち家）

一戸建（賃貸）賃貸マンション

アパート

シェアハウス

都道府県・市区町村の公営住宅

都市再生機構・住宅供給公社の賃貸住宅

社宅、借り上げ社宅、社員寮

学生寮

下宿、間借りまたは住み込み

サービス付き高齢者向け賃貸住宅

有料老人ホーム

老人福祉施設

障がい者支援施設

児童福祉施設その他の社会福祉施設

その他

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

一般財団法人住宅改良開発公社

引っ越したことは無い

一般財団法人住宅改良開発公社

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

2-4 「Ａさん」の住み替えからみる気持ち

45

次に住居費、家賃と管理費の合計になるが、６グループを比較する（図え場所を示しているが、引っ越すたびに青色の部分が増えてきており、最後は

2-16）。「Ａさん」に該当しないグループの平均値が 61,263 円であることから、

約７割が１つ前の住まいで従前と同じ市区町村となっている。時間経過ととも

それをそれぞれのグループで比較した。アンダーラインが引いてあるところはに、地域とのつながりがより強くなっていることが推測できる。

61,263 円よりも多い平均値を示している。「親を在宅介護している世帯である」
グループが 74,031 円、「LGBT でパートナーと暮らす世帯である」グループが69,398 円、「生まれつき障がいがある子を持つ世帯の親である」グループが

図 2-17 どこに住み替えをされているのか？
前の住まいの場所：民間賃貸住宅居住者全体
0%68,145 円と高くなっている。こういった方々も十分家賃を支払って住んでいらっ

1つ前の住まい【1回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝2774）

しゃることを考慮にいれて、賃貸住宅の幅を広げたほうがより市場は広がるので2つ前の住まい【2回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝2412）

はないかと思う。

3つ前の住まい【3回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝2016）

従前と同じ市区町村

20%

30%

40%

50%

60%

49.2

70%

80%

29.1

0.9

32.5

0.7

35.8

1.1

33.8

27.8

35.3

従前と同じ都道府県内

0.5

30.8

33.0

従前と異なる都道府県

90% 100%
25.6

24.7

39.2

4つ前の住まい【4回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝1560）

図 2-16 住居費は、グループによりばらつきあり

10%

海外

「Aさん」グループ別住居費（家賃＋管理費）階層別割合（％）
0%10%

0.96.0
生まれつき障がいがある子を持つ世帯の親である（n=116) 4.31.7

20%

30%

40%

23.3

2.7
0.510.4
Aさんに該当しない民間賃貸入居者(1092) 2.7

80%

19.0

28.6
37.2

26.2

5.5 3.7
0.07.918.4

12.2 0.0
2.0
0.08.2
6.4 5.10.6
0.0 12.8

43.4

25.0

18.8

28.2

9.9 0.3
0.0
0.7 9.3

15.6

24.2

90% 100%

7.80.90.9
0.0
0.9 8.6

19.9

32.5

1.6
0.06.3
親を在宅介護している世帯である(n=64) 3.1

70%

39.0
16.3

0.6 10.9
母子家庭で結婚未経験である(n=156) 3.23.2
1.3
0.7
生活保護受給世帯である(n=302) 1.7

60%

25.9

0.6 11.0
高校卒業後、非正規社員として従事している(n=164) 4.31.8
4.12.0 8.2
LGBTで、パートナーと暮らす世帯である(n=49) 0.0

50%

15.6

9.5

3.1
0.0
1.6
0.0 9.4

6.60.60.1
0.0
0.5 14.1

0円

1～10,000円未満

10,000～20,000円未満

20,000～40,000円未満

40,000～60,000円未満

60,000～80,000円未満

80,000～100,000円未満

100,000～150,000円未満

150,000～200,000円未満

200,000～250,000円未満

250,000～300,000円未満

300,000円以上

平均

54,459 円
69,398 円

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

67.3

1つ前の住まい【1回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝113）

80%

15.9

57.0

2つ前の住まい【2回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝100）

70%

90%

100%

16.8

0.0

14.0 0.0

29.0

54,487 円
3つ前の住まい【3回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝84）

45,173 円
74,031 円

4つ前の住まい【4回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝69）

従前と同じ市区町村

44.0

29.8

39.1

従前と同じ都道府県内

34.8

従前と異なる都道府県

26.2

0.0

26.1

0.0

海外

61,263 円

分からない

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

前の住まいの場所：生まれつき障がいがある子を持つ世帯の親である

68,145 円

一般財団法人住宅改良開発公社

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

一般財団法人住宅改良開発公社「高校卒業後、非正規社員として従事している」グループ（図 2-18）でも同様に６割弱が１つ前の住まいで従前と同じ市区町村となっており、地域のこだ
わりがうかがえる。逆に「LGBT で、パートナーと暮らす世帯である」グループ

次に、民間賃貸住宅居住者がどこに住み替えているのか（図 2-17）をみてみる。この横棒グラフの青い部分が、「従前と同じ市区町村」を示す。民間賃

では、住み替えの履歴を重ねても同じ地域を選択する傾向がなく、街よりも個々の住まいや個々の暮らし方にこだわりがあるのではないかと予想する。

貸住宅居住者全体では、住み替えの回数が増えるにしたがって青色の部分が徐々に増えていることがわかる。
下に「生まれつき障がいがある子を持つ世帯の親である」グループの住み替

46

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

2-4 「Ａさん」の住み替えからみる気持ち47図 2-18 どこに住み替えをされているのか？

図 2-19 どこに住み替えをされているのか？
前の住まいの場所：母子家庭で結婚未経験である

前の住まいの場所：高校卒業後、非正規社員として従事している
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

0%

90% 100%

1つ前の住まい【1回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝160）

56.9

1つ前の住まい【1回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝153）

2つ前の住まい【2回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝136）

52.9

2つ前の住まい【2回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝131）

10%

20%

30%

40%

50%

60%

51.6

70%

80%

22.2

46.6

25.2

90% 100%
26.1

0.0

28.2

0.0

3つ前の住まい【3回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝111）

36.9

3つ前の住まい【3回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝112）

37.5

30.4

32.1

0.0

4つ前の住まい【4回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝79）

35.4

4つ前の住まい【4回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝86）

34.9

32.6

32.6

0.0

従前と同じ市区町村

従前と同じ都道府県内

従前と異なる都道府県

海外

従前と同じ市区町村

前の住まいの場所：LGBTで、パートナーと暮らす世帯である
0%

10%

20%

2つ前の住まい【2回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝45）

26.7

3つ前の住まい【3回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝38）

28.9

従前と同じ市区町村

40%

50%

60%

70%

90% 100%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

3つ前の住まい【3回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝245）

41.2

4つ前の住まい【4回以上引っ越したことがある方】（ｎ=202）

39.1

80%

90%

21.4

24.7

26.5

31.8
28.7

100%

16.1 0.3

17.1

53.9

2つ前の住まい【2回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝271）

従前と異なる都道府県

海外

66.4

1つ前の住まい【1回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝298）

24.1

従前と同じ都道府県内

0%

31.7

0.0
0.4
0.5

海外

従前と同じ市区町村

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

従前と異なる都道府県

前の住まいの場所：生活保護受給世帯である
80%

38.8

1つ前の住まい【1回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝49）

4つ前の住まい【4回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝25）30%

従前と同じ都道府県内

一般財団法人住宅改良開発公社

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

従前と同じ都道府県内

従前と異なる都道府県

海外一般財団法人住宅改良開発公社「母子家庭で結婚未経験である」グループ（図 2-19）では、住み替えるた
びに、やや従前と同じ市区町村が増えている程度である。一方、「生活保護受「親を在宅介護している世帯である」グループ（図 2-20）でも、住み替え履

給世帯である」グループでは、住み替えのたびに同じ町に住む傾向が強く出て歴を重ねるごとに同じ市区町村を選んでいる傾向が強く出ている。地域とのつおり、最近時の住み替えでは７割近くが再度同じ市区町村を選択している。地

ながりが重要なポイントになっているのではないか。

域とのつながりが、かなりあるのではないかと推測できる。

以上のように、「Ａさん」のグループごとに、地域・街へのこだわりが異なる
ことがわかってきた。

48

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

2-4 「Ａさん」の住み替えからみる気持ち

49

は、住み替えた理由に赤丸を付けた「よりよい住宅、住環境を求めて」や「本図 2-20 どこに住み替えをされているのか？

人の結婚」というポジティブな内容が上位にきている。その他の事情について

前の住まいの場所：親を在宅介護している世帯である
0%

10%

20%

50%

60%

3つ前の住まい【3回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝52）

30.8

4つ前の住まい【4回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝46）

30.4

従前と同じ都道府県内

70%

100%

は吹き出しに記載したが、自分の離婚や子の障害など個々の理由が背景にある

28.1

0.0

ことがわかる。

25.9

0.0「高校卒業後、非正規社員として従事している」グループ（図 2-22）でも「よ0.0

りよい生活や住環境を求めて」や「独立」が上位にきている。活動的で前向き

0.0

な理由が上位にきていることがわかる。その他の事情も本人の就職・転職の失

80%

17.2

37.9

2つ前の住まい【2回以上引っ越したことがある方】（ｎ＝58）

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

40%

54.7

1つ前の住まい【1回以上引っ越したことがある方】（ｎ=64）

従前と同じ市区町村

30%

36.2

90%

36.5

32.7

28.3

41.3

従前と異なる都道府県

海外一般財団法人住宅改良開発公社

敗、自分の離婚などの理由があげられている。
図 2-22 住み替えた理由と事情
住み替え理由：高校卒業後、非正規社員として従事している（％）

次に、住み替えた理由や住み替えた事情について紹介したい。特徴をわかりやすくするため、「Ａさん」に該当されない方の回答をオレンジで併記した。
「生まれつき障がいがある子を持つ世帯の親である」グループ（図 2-21）で

30

25

20
16.3

15.6
15

図 2-21 住み替えた理由と事情

12.5

17.5

13.1

11.9

１．自分の就職、転職の失敗、失業

10

7.5

6.3

住み替え理由：生まれつき障がいがある子を持つ世帯の親である（％）

530

事情の上位５

12.5

3.1

5.6

4.4

5.6

2.5

３．立ち退き

0

25
20.4

19.5

20

21.2

２．自分の離婚

４．本人の出産、子育て

21.2

５．恋人や友人と住むことになった事情の上位５
１．その他

15

12.4

12.4

10

5

9.7

8.8

4.4
2.7

5.3

２．自分の離婚
9.7

4.4

2.7

３．恋人や友人と一緒に住むことになった４．子の障がい、病気、介護
５．本人の出産子育て

0

高校卒業後、非正規社員として従事している(n=160)

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

Aさんに該当しない（ｎ＝1060）

一般財団法人住宅改良開発公社「LGBT でパートナーと暮らす世帯」グループ（図 2-23）でも「よりよい住宅・住環境を求めて」が上位にきており、そのほかの事情でも１番に「恋人や友達
生まれつき障がいがある子を持つ世帯の親である（n=113)

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

50

Aさんに該当しない（ｎ＝1060）

一般財団法人住宅改良開発公社

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望と一緒に住むことになった」が上位にきている。住み替えることにより「自分らしく」を実現されている可能性が高いと推測している。

2-4 「Ａさん」の住み替えからみる気持ち51

「母子家庭で結婚未経験である」グループ（図 2-24）でも、「よりよい住宅、

図 2-23 住み替えた理由と事情

住環境を求めて」「本人の就職・転勤・転職」など前向きな理由が上位にきて住み替え理由:LGBTで、パートナーと暮らす世帯である（％）
30いる。一方、その他の事情をみると、親の結婚や離婚、親との同居など家族に25関する理由が上位にきている。

20.4
20

18.4

事情の上位５

16.3
14.3

15

１．恋人や友人と一緒に住む
10.2

10

8.2
6.1

２．その他

8.2
6.1

6.1

6.1

３．立ち退き5
2.0

2.0

４．自分の就職、転職の失敗、
失業

0.0

0

５．自分の離婚
５．自分の障がい、病気「生活保護受給世帯である」グループ（図 2-25）では、その他の事情のう
ち経済的な事情が 27％と多くあり、その内訳をみると「自分の障がい、病気、
介護」、「立ち退き」となっていた。この状況をみると、何らかのサポートが必要ではないかと考えさせられる内容となっていた。
図 2-25 住み替えた理由と事情
住み替え理由：生活保護受給世帯である（％）
30

27.9
25.2

25
LGBTで、パートナーと暮らす世帯である(n=49)

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

Aさんに該当しない（ｎ＝1060）

20

一般財団法人住宅改良開発公社

事情の上位５

15

12.8

12.4
10.1

10

図 2-24 住み替えた理由と事情

5

住み替え理由：母子家庭で結婚未経験である（％）
030

１．自分の障がい、病気

14.1

2.0

3.4

9.1

8.7

3.7

２．立ち退き３．自分の就職、転職の失敗、
失業

5.0
3.0

0.3

４．自分の離婚
５．その他

25

23.5

22.9

事情の上位５20.3

20

１．自分の就職、転職の失敗、
失業

15.0

15

２．親の結婚・離婚

10.5
10

8.5
6.5

5

5.2

7.8

３．その他

5.9

5.2
2.6

5.9

3.3

生活保護受給世帯である(n=298)

５．親との同居

0

Aさんに該当しない（ｎ＝1060）

４．立ち退き

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

一般財団法人住宅改良開発公社「親を在宅介護している世帯」グループ（図 2-26）では、「本人の就職、転勤、転職」、「本人の結婚」が上位にきており、仕事の関連での理由が１番となっている。仕事をしながら在宅介護するという様子が想像できる。その他の事情では、母子家庭で結婚未経験である(n=153)

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

52

Aさんに該当しない（ｎ＝1060）

一般財団法人住宅改良開発公社

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望「親の障がい、病気、介護」、「親の高齢化」があげられており、厳しい状況が窺える。

2-4 「Ａさん」の住み替えからみる気持ち53

「Ａさん」のグループごとに、さまざまな住み替え理由や住み替え事情がある

図 2-27 持ち家居住者の14％が民間賃貸住宅を希望

ことを改めて認識した。どのようにしたら少しでも、住み替えの理由に応えられる賃貸住宅になるかを検討していきたい。

80

図 2-26 住み替えた理由と事情

77.8

70

住み替え理由：親を在宅介護している世帯である（％）

60

53.5

50

30

26.6

36.6

40

25
20.3

20

17.2
14.1

15
10
5

所有形態別住み替え先として希望する住宅（％）
90

7.8

12.5

12.5

12.5

7.8

4.7

事情の上位５30

１．親の障がい、病気、介護

20

２．その他

10

３．親の高齢化

0

15.6

7.8
4.7

4.7

４．立ち退き0

５．恋人や友人と一緒に住むことになった

14.1
5.7

3.1

持ち家居住者（ｎ＝1168）

持ち家
資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

民間賃貸居住者（ｎ＝804）

民間賃貸

その他

一般財団法人住宅改良開発公社

持ち家の方も含めて民間賃貸住宅を希望されている理由（図 2-28）をみる。
親を在宅介護している世帯である(n=64)

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

Aさんに該当しない（ｎ＝1060）

一般財団法人住宅改良開発公社

青色は持ち家居住者でオレンジ色が民間賃貸居住者の理由となっている。青色の棒が高く立っており、持ち家居住者のほうが民間賃貸居住者よりも賃貸住宅
居住への思い入れがある感じが表れている。特に「ライフスタイルに合わせて

2-5 これからあると良いサービスとは最適な立地、広さの住まいを選択したいから」「いつでも住み替えができ、身軽だから」など賃貸住宅居住のポジティブな要素と、「維持管理の手間や面倒なことがないから」とあるように、持ち家の管理の負担を避けたいという要素か

次に、住み替えを希望する方全員、持ち家居住者も含めて、住み替えるならら、賃貸住宅を評価されている方も結構いるのではないか。

どのような所有形態の住まいがよいかを質問した（図 2-27）。なんと持ち家居住者の 14％の方が民間賃貸住宅を希望されているということがわかった。必ずしも、住宅すごろくのゴールが持ち家ではない。

54

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

2-5

これからあると良いサービスとは55

図 2-28 民間賃貸住宅を住み替え先として希望する理由は？
「Aさん」所有形態別民間賃貸住宅を希望する理由（％）

図 2-29 これから求められるサービスとは？
これからあると良いサービス：生まれつき障がいがある子を持つ世帯（％）

60

0

10

20

30

40

宅配ボックス、宅配便受け取りサービス

50

緊急時対応サービス
40

30.8

年に1回の掃除サービス

30.8

見守りサービス

2028.2

便利屋サービス
1025.6

電球交換、家具移動など手伝いサービス

23.1

大きな音を出しても気にせず好きなことに打ち込める場所の貸出

0

23.1

介護サービス20.5

配食サービス

20.5

住み替えあっせんサービス

持ち家居住者（n=165)

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

20.5

食材配達

17.9

トランクルーム

17.9

コミュニティカフェなど住民同士交流の場の提供

17.9

地域のサークル活動、社会参加活動などの紹介や斡旋

17.9

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

60

33.3

生活相談

30

50

35.9

一般財団法人住宅改良開発公社

民間賃貸居住者(n=430)

一般財団法人住宅改良開発公社「高校卒業後、非正規として従事している」グループ（図 2-30）のこれから次に、これからあると良いサービスについて考えたい。これも「Ａさん」のグあると良いサービスでは、１位は「宅配ボックス、宅配便受け取りサービス」

ループごとにベスト 15 を紹介するが、実はどのグループでも、「宅配ボックス、（48.1％）、２位は「年に１回の掃除サービス」（35.1％）、３位は「緊急時対宅配便受け取りサービス」が１位となっている。このサービス・設備は必須な

応サービス」（24.7％）となっており、宅配ボックスや掃除へのニーズが高い。

ものという形で認識されている。分析にあたって、人が関わるサービス（図表５位以降に「便利屋サービス」、「生活相談」など人が関わるサービス（◎）に◎）と音を出してもよい場所の貸出し（図表に□）などのサービスに着目した。

も求められている。「大きな音を出しても気にせずに好きなことに打ち込める場「生まれつき障がいがある子を持つ世帯」グループ（図 2-29）のこれからあ所の貸出」が９位となっている。

ると良いサービスをみると、１位は「宅配ボックス、宅配便受け取りサービス」（35.9％）、２位が「緊急時対応サービス」（33.3％）、３位が「生活相談」（30.8％）となっている。生活相談も含めて、人が関わるサービス（◎）である「便利屋サー
ビス」や「電球交換、家具移動や住み替えあっせんサービス」などへのニーズがあることがわかる。

56

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

2-5

これからあると良いサービスとは57

図 2-30 これから求められるサービスとは？

図 2-31 これから求められるサービスとは？

これからあると良いサービス：高校卒業後、非正規として従事している （％）
0

10

20

30

40

これからあると良いサービス：LGBTで、パートナーと暮らす世帯（％）
50

60

48.1

宅配ボックス、宅配便受け取りサービス
35.1

年に1回の掃除サービス
24.7

緊急時対応サービス

20.8

食材配達
便利屋サービス

20.8

トランクルーム

20.8

電球交換、家具移動など手伝いサービス

19.5

生活相談

18.2

大きな音を出しても気にせず好きなことに打ち込める場所の貸出

18.2

0

10

20

40

50

31.3

緊急時対応サービス
25.0

共用のスポーツ施設を利用できる

25.0

大きな音を出しても気にせず好きなことに打ち込める場所の貸出
年に1回の掃除サービス

18.8

便利屋サービス

18.8

トランクルーム

18.8

屋上スペースの共用利用

18.8
18.8

住み替えあっせんサービス
介護サービス

12.5

特にない

18.2

見守りサービス

12.5

16.9

電球交換、家具移動など手伝いサービス

12.5

家事援助

16.9

ゲストルーム（来客用宿泊部屋）の貸出

12.5

住み替えあっせんサービス

15.6

重いフィットネスマシン、丈の高いマシンを置ける

12.5

介護サービス

14.3

ゲーム、eスポーツに特化したスペース

12.5

屋上スペースの共用利用

14.3

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

60
56.3

見守りサービス

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート30

宅配ボックス、宅配便受け取りサービス

一般財団法人住宅改良開発公社

一般財団法人住宅改良開発公社「母子家庭で結婚未経験である」グループ（図 2-32）では、１位は「宅配ボッ「LGBT で、パートナーと暮らす世帯」グループ（図 2-31）のこれからあると

クス、宅配便受け取りサービス」（44.7％）、２位は「特にない」（26.6％）、３

良いサービスでは、１位は「宅配ボックス、宅配便受け取りサービス」（56.3％）、

位は「緊急時対応サービス」（23.4％）となっている。特にないが上位にきて２位は「緊急時対応サービス」（31.3％）、３位は「共用のスポーツ施設を利いることから、少し賃貸住宅へのあきらめの気持ちがあるのかもしれないが、用できる」（25.0％）となっている。３位にほかのグループに入っていなかった

５位の「大きな音を出しても気にせず好きなことに打ち込める場所の貸出」や、共用のスポーツ施設や９位の「屋上スペースの共用利用」など、コミュニティ「便利屋サービス」、「生活相談」など新たなニーズも求めている。

の場のニーズが現れている。また、３位の「大きな音を出しても気にせず好きなことに打ち込める場所の貸出」や、14 位の「重いフィットネスマシン、丈の高いマシンを置ける」や 15 位の「ゲーム、ｅスポーツに特化したスペース」など、趣味に特化した要望が出ており、賃貸住宅への期待が窺える。

58

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

2-5

これからあると良いサービスとは59

図 2-32 これから求められるサービスとは？

図 2-33 これから求められるサービスとは？
これからあると良いサービス：生活保護受給世帯である（％）

これからあると良いサービス：母子家庭で結婚未経験である（％）
0

10

20

30

40

50
44.7

宅配ボックス、宅配便受け取りサービス

0

60

26.6

特にない

27.0
26.0

22.3

大きな音を出しても気にせず好きなことに打ち込める場所の貸出

26.0

特にない

26.0

便利屋サービス

19.1

17.0
12.8

家事援助
電球交換、家具移動など手伝いサービス

11.7

生活相談

11.7

介護サービス20.0

配食サービス

20.0

年に1回の掃除サービス

20.0

家事援助

19.0

10.6

共用のスポーツ施設を利用できる

9.6

屋上スペースの共用利用

9.6

配食サービス

8.5

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

60

19.0

便利屋サービス
見守りサービス

50

22.0

食材配達

17.0

40
40.0

生活相談

20.2

トランクルーム

30

緊急時対応サービス

大きな音を出しても気にせず好きなことに打ち込める場所の貸出

食材配達

20

23.4

緊急時対応サービス
年に1回の掃除サービス

10

宅配ボックス、宅配便受け取りサービス

トランクルーム

15.0

住み替えあっせんサービス

15.0

屋上スペースの共用利用

14.0

電球交換、家具移動など手伝いサービス

13.0

一般財団法人住宅改良開発公社
資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

一般財団法人住宅改良開発公社「生活保護受給世帯である」グループ（図 2-33）では、１位は「宅配ボック
ス、宅配便受け取りサービス」（40.0％）、２位は「生活相談」（27.0％）、３「親の在宅介護をしている世帯」グループ（図 2-34）では、１位は「宅配ボッ

位は「緊急時対応サービス」・「大きな音を出しても気にせず好きなことに打ち

クス、宅配便受け取りサービス」（52.0％）、２位は「介護サービス」・「緊急時込める場所の貸出」「特にない」（26.0％）となっている。２位に生活相談サー

対応サービス」（30.0％）、３位は「大きな音を出しても気にせず好きなことにビスがきており、かなりいろんなことで困っていらっしゃるのでないかと推測する。

打ち込める場所の貸出」（28.0％）となっている。「介護サービス」と６位の「居下位の方には、「住み替えサービス」、「電球交換サービス」も出てきている。

住者同士の親睦、交流を深めるきっかけの提供」など、ご近所の方や地域とつながる要素のニーズが特徴的である。また、人の関わるサービス（◎）もいく
つかあげられている。

60

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

2-5

これからあると良いサービスとは61

図 2-34 これから求められるサービスとは？

図 2-35 これから求められるサービスとは？

これからあると良いサービス：親の在宅介護をしている世帯（％）
0

10

20

30

40

これからあると良いサービス：「Aさん」に該当しない（％）
50
52.0

宅配ボックス、宅配便受け取りサービス
介護サービス

30.0

緊急時対応サービス

30.0

大きな音を出しても気にせず好きなことに打ち込める場所の
貸出

28.0

見守りサービス

24.0

電球交換、家具移動など手伝いサービス

24.0

食材配達

24.0

年に1回の掃除サービス

24.0

トランクルーム

24.0

便利屋サービス20.0

屋上スペースの共用利用

20.0

居住者同士の親睦、交流を深めるきっかけの提供

18.0

住み替えあっせんサービス

18.0

配食サービス
家事援助

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

60

0.0

10.0

20.0

40.0

60.0

32.4

特にない
21.4

緊急時対応サービス
17.5

年に1回の掃除サービス
トランクルーム

14.9

共用のスポーツ施設を利用できる

14.6

食材配達

14.4

大きな音を出しても気にせず好きなことに打ち込める場所の
貸出

13.1

介護サービス

11.7
11.7

便利屋サービス
配食サービス9.4

ゲストルーム（来客用宿泊部屋）の貸出

9.4

カーシェアリング・サービス

9.4

16.0

生活相談

8.9

野菜や花づくりなど、土に親しめる場所の提供

8.9

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

50.0
44.4

16.0

一般財団法人住宅改良開発公社

30.0

宅配ボックス、宅配便受け取りサービス

一般財団法人住宅改良開発公社

最後に「「Ａさん」に該当しない」グループ（図 2-35）のこれからあると良いサービスでは、１位は「宅配ボックス、宅配便受け取りサービス」（44.4％）、２位は「特にない」（32.4％）、３位は「緊急時対応サービス」（21.4％）となっ

2-6 理想の賃貸住宅へのキーワードている。「Ａさん」のグループと比較すると、人の関わるサービス（◎）が少な目であり、「特にない」が２番目にきていることから、「Ａさん」ほど賃貸住宅

最後に、理想の賃貸住宅に求めるものを探っていきたい。

へのこだわりが強くないのかもしれない。

実はアンケートの中で「Q 理想の賃貸住宅に求めるものは何ですか？」という自由回答の質問を設けている。そのお答えの約 600 の回答文を分析（図2-36）し、回答に出てくる言葉を出てくる頻度を円の大きさで表している。また一緒に書かれた言葉を線で繋いで示している。特に多く現れたものとしては、
図の左上の「安い」―「家賃」、「広い」―「ベランダ」、「広い」―「収納」、中央の「防音」、右の「プライバシー」といった言葉が、頻繁に出てきていた。

62

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

2-6

理想の賃貸住宅へのキーワード63

図 2-36 Q 理想の賃貸住宅に求めるものは何ですか？

に刻みたいメッセージである。
図 2-37 Q 理想の賃貸住宅に求めるものは何ですか？
○遮音・防音性能が高い住宅が良い。
○趣味の合う人同士で住みたい。
○屋上スペースが畑やプランタン栽培ができるといい。
○ＤＩＹできると嬉しい。
○高齢になっても住み続けたいが、県外に住む子供たちに負担がかからないようなシステム○プライバシーが守られているが、近所とのつきあいも負担のない程度で住み心地の良い住宅○大家への連絡を仲介してくれるところ（24時間いつでも連絡できる）が欲しい。
○音楽が好きなので、楽器演奏しても平気な部屋○間取りが同じようものが多いのでカスタマイズできるとよい。
○バリアフリー化されていることが最も重要です。
○高齢者だけでなく30代、40代の若年層の独り暮らしにも見守りや緊急対応をしてもらえるような住宅○適度な近所付き合いができる仕組み○大家、管理人等と密にコミュニケーションが取れる。
○何歳になっても借りられる住宅○誰もが平等に住みたい場所に将来の心配なく、住み続けることができること。
（Q４４ 理想の賃貸住宅に求めるものがあれば自由に記入してください。 回答抜粋）
資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

資料：2021 年あしたの賃貸アンケート

一般財団法人住宅改良開発公社

一般財団法人住宅改良開発公社

誰でも暮らしやすい賃貸住宅とするために、入居者の思いとこれから対応す「Q 理想の賃貸住宅に求めるものは何ですか？」の自由回答（図 2-37）をいべきことを大まかにまとめる（図 2-38）。１つ目が、「住宅の基本性能である遮

くつかあげておく。

音性、防音性、断熱性、バリアフリー対応などの確保」である。入居者からのやはり「遮音・防音性能が高い住宅が良い」、「趣味が合う人同士で住みたい」、「高齢になっても住み続けたい」、「プライバシーが守られているが、近所とのつきあいも負担のない程度で住み心地の良い住宅」、「楽器演奏しても平気な部
屋」、「間取りがカスタマイズできるとよい」、「バリアフリー化されていることが最要望が高く、賃貸住宅のオーナー様が思っている以上にこの事項は訴求力があるので、ぜひ前向きなご検討をお願いしたい。
２つ目が、「入居者が自分でカスタマイズできる部分を少しでも増やす」、とにかく楽しい部分を賃貸住宅に作ることが大事ではないかと考える。

も重要」「高齢者だけでなく30 代、40 代の若年層の独り暮らしにも見守りや緊３つ目が、「プライバシーを守りながら、ほどよい距離感でコミュニティに参急対応をしてもらえるような住宅」「適度な近所付き合いができる仕組み」など

加できる仕組みづくり」ということで、年代に関係なく孤独を防ぐためにこういっである。さまざまなメッセージ、切実な思いがあることがわかる。特に１番下にた仕組みが必要ではないか。

記載した「誰もが平等に住みたい場所に将来の心配もなく、住み続けることができること」は、「あしたの賃貸プロジェクト」のゴールの１つでもあり、強く胸64

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

４つ目が、「誰でも何かあるときに安心して頼れるシステム・サービスの構築」、
誰も孤立させないためのサービス、これは絶対考えたいと思う。

2-6

理想の賃貸住宅へのキーワード65５つ目が、「最後まで住みたい場所で済み続けることができる環境・仕組み
づくりの検討の継続」、これについては、我々としても意思を持って環境・仕組
みづくりに取り組んでいきたい。
これからも「あしたの賃貸プロジェクト」活動をよろしくお願いします。
図 2-38 誰でも暮らしやすい賃貸住宅とするために○住宅の基本性能(遮音・防音・断熱性、バリアフリー対応など）の確保○入居者が自分でカスタマイズできる部分を少しでも増やす○プライバシーを守りながら、ほどよい距離感でコミュ二ティに参加できる仕組みづくり○誰でも何かあるときに安心して頼れるシステム・サービスの構築○最後まで住みたい場所で住み続けることができる環境・仕組
みづくりの検討の継続

66

Chapter 2 入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

Chapter
超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？
加藤 忠相
株式会社あおいけあ 代表取締役
1974 年生まれ。東北福祉大学社会福祉学部社会教育学科卒業後、横浜の特別養護老人ホームに就職ののち、25 歳で株式会社あおいけあを設立。
平成 24 年 11 月「かながわ福祉サービス大賞～
福祉の未来を拓く先進事例発表会～」において大賞を受賞。平成 28 年 10 月、N H K「プロフェッショナル～仕事の流儀～ “あなたらしさ” は、ここにある 介護施設経営者・加藤忠相」に登場。令和 元 年５月 18 日、「Ageing Asia Global Ageing
Influencer 2019 ( アジア太平洋地域の高齢化に影響を与えている最も影響力のある指導者 )」に選ばれる。

日本の人口問題統計から未来を見据えた時に、医療介護専門職が危惧するしている私がなぜ住宅業界で話をすることになったのか、その点を分かっていた「内なる国防」といえる問題に住まいは準備できているのか？そのコンセプトモ

だくためにも、厚生労働省がビジョンに掲げる「地域共生社会の実現」をなぜ、デルを介護屋目線で考えてみたノビシロハウスをご紹介する。

今、考えなくてはならなくなったのか、というところをひもといていきたい。

3-1 介護事業所「あおいけあ」

図 3-2

25 歳のとき、ちょうど介護保険が始まった年（2000 年）に、介護事業所「株式会社あおいけあ」を立ち上げた。事業を開始してから 22 年、つい最近になって「ノビシロハウス」というアパートをつくるに至ったので、その経緯についてお話しさせていただきたい。
「あおいけあ」は、住宅業界では全く知られていないと思うが、介護業界では、
厚生労働省の「地域共生社会」の実現に向けた委員会にて弊社の取組がモデ
ルとしてあつかわれたり、映画『ケアニン』シリーズのモデルになったり、テレ

図 3-3

ビだと「プロフェッショナル 仕事の流儀」などでも取り上げられるような事業所になってきた。その経緯も含めて話していくことになるが、医療介護系の仕事を
図 3-1

68

Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

3-1

介護事業所「あおいけあ」69図 3-4

図 3-5

加藤 忠相（KATO TADASUKE）
1974年生まれ。
東北福祉大学社会福祉学部社会教育学科卒業
大学卒業後に横浜の特別養護老人ホームに就職。3年後退職し、平成13年に株式会社あおいけあを設立。「グループホーム結」「デイサービスいどばた」の営業をはじめる。平成19年より小規模多機能型居宅介護「おたがいさん」を開始。
平成24年11月に「かながわ福祉サービス大賞～福祉の未来を拓く先進事例発表会～」において大賞を受賞。
平成29年4月「おとなりさん」開所。
H28.10 NHK「プロフェッショナル～仕事の流儀～ “あなたらしさ”は、ここにある 介護施設経営者・加藤忠相」
R1.5.18 Ageing Asia Global Ageing Influencer 2019（アジア太平洋地域の高齢化に影響を与えている最も影響力のある指導者）に選ばれる【メディア等】
ＮＨＫ「おはよう日本」「あさイチ」「時論公論」
ＮＨＫＥテレ「ハートネットＴＶ」
フジテレビ「特ダネ！」
漫画『ほっと介護日誌』で「奇跡の結婚式」が漫画化
2017年 映画『ケアニン～あなたでよかった』のモデル事業所
2019年 ドキュメンタリー映画『僕とケアニンとおばあちゃんたちと。』公開
日経ビジネス「次代を創る100人」に選出
日本テレビ「ニュース深層～幸せな介護～」生出演H29.6.28
朝日新聞フロントランナーに掲載Ｈ30.1.20
漫画『あおいけあ物語』連載開始Ｈ30.6.1
ドキュメンタリー映画『僕とケアニンとおばあちゃんたちと。』R1.5.15
NHK「プロフェッショナル仕事の流儀～認知症ケアのプロ～」（２回目）出演
R3.2.14BSフジ『にっぽんの要』出演
R3.4ニッポン放送「黒木瞳のあさナビ」出演
R3.9ニッポン放送「ひだまりハウス」出演【著 作】『あおいけあ流介護の世界』（南日本ヘルスリサーチラボ）『葵照護』（台湾版あおいけあ流介護の世界）『ソーシャルワーカー～「身近」を革命する人たち～』（ちくま新書）『世界が注目する日本の介護』（講談社）『壁を壊すケア～「気にかけあう街」をつくる』（岩波新書）

株式会社あおいけあ 代表取締役
神奈川県 社会福祉審議会委員
慶応義塾大学看護医療学部 非常勤講師
慶応義塾大学院健康マネジメント研究科 非常勤講師
公益社団法人 かながわ福祉サービス振興会 理事
一般社団法人みんなの認知症情報学会 理事
株式会社ノビシロ 役員
Ｙａｈｏｏ！ニュース公式コメンテーター
神奈川県立保健福祉大学非常勤講師

写真：Shinji Steve Umeda

図 3-6

図 3-7

「あおいけあ」は、海外からの視察も多い。昨日も台湾から、チーメイ（奇美）
病院という台湾で一番大きい、3,000 床あるような病院の名誉院長や院長さんなどが視察に来ておられたが、日本がいち早く超少子高齢化時代に突入している今、次に続くのはアジアだ。特にシンガポール、台湾、韓国は高齢化のスピードが極めて速いので、本当に日本はどうするんだろうというのを熱視線で見ているというのが今の状況である。

図 3-8

私が海外にお招きいただく機会もあり、図 3-5 は、ユマニチュードというフランスのケア技法の創始者、イヴ・ジネスト氏と私が一緒に写っている写真である。
弊社の取り組みを非常に好ましく思ってくださっており、図 3-6・7 は、フランス
で認知症非薬物療法学会で講演させていただいたときの、図 3-8 はシンガポー
ルで私が「Ageing Asia Global Ageing Influencer 2019 ( アジア太平洋地域の高齢化に影響を与えている最も影響力のある指導者 )」に選ばれたときの様子
である。

70

Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

3-1

介護事業所「あおいけあ」71

昨日の見学の方も持ってきてくださったが、なぜか台湾のほうが「あおいけあ」

図 3-11

関連の本が売れていたり（図 3-9）、「プロフェッショナル 仕事の流儀」にももう２回出させていただいたし（図 3-10）、漫画化されたり（図 3-11）、映画のモ
デルにもなった（図 3-12）。その映画も非常にヒットしたので、訪問診療という、お家に行く形の診療のお医者さんを扱った映画がスピンオフとして出来上がったり（図 3-13）、政治家の方たちも非常によく見学に来られるし（図 3-14）、
ドキュ
メンタリー映画も作られている（図 3-15）という、そういう事業所になった。
図 3-9

まんが『あおいけあ物語～ “ あたりまえの介護 ” はじめました』HP
https://job.minnanokaigo.com/news/aoicare/

図 3-12

図 3-13

図 3-10「プロフェッショナル 仕事の流儀 “ あなたらしさ ” は、ここにある 介護施設経営者
・加藤忠相」第 305 回 2016 年 10 月３日放送
https://www.nhk.or.jp/professional/2016/1003/index.html

72

Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

（左）鈴木浩介監督「ケアニン あなたでよかった」、2017（右）綾部真弥監督「ピア まちをつなぐもの」、20193-1

介護事業所「あおいけあ」73図 3-14

図 3-15

なぜかというと、私の生まれる前の話になるが、1963 年に施行された「老人福祉法」にそのルーツがある。今から 60 年以上前の法律制定当時は、数の少ない、人口構成的に少ない高齢者を日本の税金を使って見てあげましょうという時代だった。当時の我々の仕事は純然たる福祉であったし、我々の仕事は「療養上のお世話」であると確かに書いてあったのだ。
図 3-16

1963年「老人福祉法」施行「療養上の世話」↑ここ以前にお手本がない↑つまり正解がない

2000年「介護保険法」（左）視察中の小泉進次郎衆議院議員（右）監督・撮影・編集：佐々木航弥「僕とケアニンとおばあちゃんたちと。
」、2019

3-2「ケア」とは何か

2003年「高齢者介護研究会」「地域密着型サービス・地域包括支援センター」(2006年)「自立支援」「尊厳を支える」

2010年「地域包括ケア研究会」 「地域包括ケア」

地域共生
出典：宮島渡氏作成資料より抜粋

我々はケアという仕事をしているが、「ケア」という言葉は、当たり前だが、英語である。ただ、介護職・医療職含めて、ケア職の人たちを集めているとこ

しかし、
ゴールドプラン（高齢者保健福祉推進十か年戦略、1989 年）からゴー

ろで「ケアの日本語訳は何ですか」と聞くと、皆さん口ごもってしまう。その多ルドプラン 21（1999 年）などの策定を経て、高齢者はどんどん増えていく。とくの場合、「面倒を見る」とか「世話をする」ことだと勘違いしてしまっているのてもじゃないけれども、これから先、高齢者を福祉で見てあげることはできない

だが、英語の動詞である「ケア」という言葉は普通に直訳すると「気にかける」というのが分かったので、2000 年に、ドイツの介護保険法をモデルとして日本となる。語源は実はラテン語で、「耕す」がもともとの意味である。つまり、我々の介護保険法が施行された。それまでの「福祉で見てあげるよ」という考え方が、福祉や医療の人間が相手に何かを一方的に与え続けることは、実はケアとは言

基本的にはここでフルモデルチェンジとなり、福祉ではなく社会保障に切り替わっわない。相手の持っている畑を耕して、相手の生活がまたうまくいくように気にた。社会保障という意味では医療と同じで、医療保険も介護保険もともに社会かけていくことがケアなのである。

保障であるからには結果が求められるということになった。例えば僕が手を骨折

では、日本で、「何かしてあげることがケア」というイメージになっているのは

74

Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

してお医者さんのところに助けてくださいと行ったとして、先生が「加藤君、大3-2 「ケア」とは何か

75

変だね」と言って葛根湯を出してきたら僕は「それ風邪薬でしょう」と言って、とは生産性が上がるということなので、例えば現在、人口の多いインドなどは、腹を立てる。同じように、2000 年以降、我々はお年寄りを元気にするとか要介

非常に生産性の高い国になっている。あまり日本人は意識していないかもしれ

護状態等の軽減または悪化の防止ということが求められているので、じいちゃん、

ないが、インドには東京と同程度の規模の都市が 22 か所くらいあって、ものす

ばあちゃんが元気になるとか現状の機能を保つということをサービスとして提供

ごく栄えている。

できなかったら、実は介護保険のサービスを提供していることにはならない。
2000 年制定時の介護保険法は、「自立支援」がキーワードになっていて、こ

図 3-17の時点で厚労省は、これは不完全な法律ですよ、走りながらつくっていますよと言っていたので、2003 年になって、ちょっと今聞くと「当たり前だろう」と笑ってしまうところはあるが、「尊厳を支える」というキーワードが出てきたり、2010
年になって「地域包括ケア」、地域で見ましょうねという方向性になってきた。
今は、2015 年に実装された「地域共生社会の実現」がキーワードになっている。
つまり、介護事業所であっても、子供も高齢者も障害者もいて当然である、という環境をどうつくっていくのかというのが、現在介護現場で求められている一番のキーワードなのである。

3-3 認知症の人が当たり前になる社会

出典：総務省「国勢調査報告」、同「人口推計年報」、同「平成 12 年及び 17 年国勢調査結果による補間推計
人口」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成 18 年 12 月推計）」、国土庁「日本列島における人口分布の長期時系列分析」（1974 年）をもとに、国土交通省国土計画局作成

なぜ今、地域共生が求められているのかということが本題になってくるが、こ
こで国土交通省の出している人口統計のグラフ（図 3-17）を見てほしい。これ

今まではこのような右肩上がりの時代に生きていたから良かったけれども、こが頭に入っていないと、たとえどんな仕事をしていても、多分今後、全く時代にの先どうなるのかということを意識しないと、介護業界、医療業界であっても不追いつけなくなると私は思っている。江戸幕府が成立した 1603 年当時は 1,227

動産業界であっても、多分大変なことになるだろう。図 3-17 の 2100 年のあた

万人、1868 年の明治維新のときに 3,300 万人だった日本の人口が、海外からりを見てほしい。100 年間で増えた人口が 100 年間で減る。１億 2,600 万人

保険業の概念が入ってきたり、士農工商が崩れて、勉強すれば大臣にも博士にが 100 年後には大体４分の１の 4,000 万人台まで減る。つまり、町に出てももなれるよという時代になったこともあって、爆発的に増えていく。第二次世界

人口４分の１しか歩いていないし、そのうちの半分が高齢者で、そのまた半分

大戦のときにちょっと減っているけれども、その後も右肩上がりで、今は、図のが認知症みたいな社会がこれから出現するわけだ。仮に明日から出生率が倍に赤丸のあたり、１億 2,600 万人まで増えた。簡単な話、人口が増えるというこ上がったとしても、人口が増加に転じるのは 500 年以上後になる。つまりこの

76

Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

3-3認知症の人が当たり前になる社会77後 1,000 年以上、人口はずっと低い水準を保ち続ける。つまるところ、我々が

図 3-18

生きている時代は、我々にとっては常識だが、歴史の前後の地点から見たら、かなり非常識な時代なのだ。かつ、これまで右肩上がりで坂道を駆け上がってきたが、そこからスキーの超上級者でも難しいような急坂を下りるのがこれからの若者ということになる。下手な下り方をすると複雑骨折をしてしまうし、下手すると死んでしまうような社会になる。図 3-17 の左は、
うちの 100 歳のおばあちゃんと１歳の子の写真なのだが、この子がおばあちゃんの年になるときには、そういう社会になっている。
現時点で、85 歳の高齢者の 41％が認知症だ。90 歳になると 61％が認知症で、95 歳になると、何と 80％が認知症である。現在の女性の平均寿命が87 歳なので、90 歳まで生きるのは珍しくない。つまるところ、90 歳になったら認知症でないほうがおかしいともいえる。となると、マイノリティーとマジョリ
ティーの逆転現象が起きる。現在の社会は、基本的には健常者に都合よくつくられているが、それは、健常者がマジョリティーだからだ。だが、この先の社会

資料：2005 年までは総務省統計局「国勢調査」、2007 年は総務省統計局「推計人口（年報）」、2010 年以降は
国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成 18 年 12 月推計）中位推計」

図 3-19において、認知症の人はマイノリティーではなくなる。つまり、認知症のある方たちが当たり前に地域社会の中で生活できない社会のほうがおかしいという社
会になってくる。そこにどうコミットして仕事をしていくのか。あと 18 年たったら５人に１人が医療介護職になる。ほかの仕事が衰退するからだ。既に統計が出ている。
高齢者が増える、増えると思っている方がいらっしゃると思うが、高齢者は増えるわけではない。図 3-18 の右部分、赤い線ではさまれた部分が高齢者だが、見てのとおり横ばいである。日本の高齢化率が上がるというのは、若い人たち

社会構造が20年で大変化
100歳以上の高齢者が30万人以上

現役世代の減少が加速

医療・介護の人材不足が深刻化

単身世帯が約40%がどんどんいなくなってしまって高齢者の数が変わらない、つまり、分母が減って分子の数が変わらないから高齢化率が上がるという上がり方である。ということで、施設を山のようにつくることには全く意味がない。問題は、若い人たちがいなくなってしまうということだ。100 年後には、小田急線は狛江で止まるとい78

Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

参考：有限責任監査法人トーマツ（2019）2040 年における未来の医療・福祉・介護分野の在り方とロードマップ策定等に関する調査報告書

3-3認知症の人が当たり前になる社会79われている。３軒に 1 軒が空き家になり、高速道路は草だらけになって、あちこ

そして、ここが結構ポイントになるが、単身世帯の割合が増え、40％を超えてちで水道管が破裂しても直せない。そんな社会が到来する中で、どういう地域くる。よく車の広告でお父さん、お母さん、子供２人でいぇーい、といったＣＭ社会を目指していくのかということを、我々一人一人が考えないと、もうどうにもがあるけれども、
あんな世帯は現時点でも５％しか存在しない。20 年後には３％ならない状況、社会になってくる。今後 20 年間で社会構造が大変化し、100に減るといわれている。現時点でも実は一番多いのは単身世帯である。若者の歳以上の高齢者が 30 万人以上になるとする報告もある（図 3-19）。20 年と書

独り暮らしか高齢者の独り暮らし、これがたった 18 年後には 40％以上に増える

いてあるけれども、２年前の資料なので、もうあと 18 年だ。

のだ。家族で生活なんていうのは少数派だ。そのときにどういうことを考えなきゃ

ちなみに、2022 年 9 月に出た厚生労働省の発表によると、今年の 100 歳以

いけないかというのは、例えば住宅の関係の仕事をしている方だと容易に想像上の高齢者は９万人である。その９万人がたった 18 年間で 30 万人以上になる。

がつくと思う。このような状況と認識のもとで立ち上げたのが、今回のノビシロ

実に３倍以上だ。 私は 1974 年生まれだが、 私の生まれる 10 年ほど前のハウスというプロジェクトになる。

1963 年に、100 歳以上の高齢者が日本に何人いたか想像がつくだろうか。答えは 152 人。わずか 152 人である。それが今では９万人になっていて、今度30 万人になります、と。ちょっと考えれば分かると思うが、社会は高齢者ばかり

3-4 介護業界から考える、

高齢者「も」借りられるアパートになり、現役世代がどんどんいなくなる。今、例えばトヨタは、車を売るんじゃ
なくて交通システムを売る方向に切り替えているが、それは車を欲しがる人がいなくなるからである。

後ほどノビシロの社長である鮎川のほうから実際の取組をお話しさせていた
だくが、2018 年頃に私が鮎川と初めて会ったときに、不動産業界では高齢者

図 3-20

が部屋を貸してもらえないという話を、実は初めて聞いた。認知症のトラブルを敬遠したり、孤独死を懸念して、大家さんも管理会社も高齢者に部屋を貸したがらない。部屋を借りたいと高齢者が問い合わせると、とにかく「ありません」と言って電話を切られてしまう、みたいな状況があるという実態を聞いて、非常にびっくりした。
ただ、話を聞いてみて、不動産というその業界だけで考えていこうとするとなかなか難しいかもしれないが、我々は介護の業界の仕事をしているので、うまくいっていないところをうまく埋めていくような作業ができるのではないかと思っAge-proof universal design regularresidential apartments

80

Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

た。

3-4

介護業界から考える、高齢者「も」借りられるアパート

81例えば、孤独死をどう防ぐのか。実は医療介護の現場でいくと、病院も使わ

図 3-21ずに自分の生活を最期まで守って死ぬというのはすばらしいことだと我々は考え

課題解決のために会社を設立（2019年9月）
鮎川 沙代 プロフィール
代表取締役

2012年4月
2016年4月
2019年4月

加藤 哲哉 プロフィール
取締役

株式会社エドボンド設立（不動産仲介業）代表取締役
NPO法人SCOOP 設立
不動産学会主催、学会長賞受賞

増渕 大輔
取締役

プロフィール199７年 東北大学大学院情報科学研究科 ソフトウェア工学修士課程 1999年 日本アイ・ビー・エム入社。オンラインチ
ケットシステムのITアーキテクトを担当。 2009年 日本マイクロソフト入社。技術エバンジェリスト、スタートアップ事業担当を歴任。 2018年 Microsoft グローバルチームに移籍し、オンラインゲームサーバーアーキテクトを担当。
2016年 デジタルハリウッド大学院ジーズアカデミー メン
ター就任 2017年 東北大学スタートアップガレージメンター
就任

精神疾患

独死」で、ご遺体も大変なことになって、多分不動産業界としても困ってしまう。

しかし、互いの知見を活かして高齢者の居住問題を解決できないか。

加藤 忠相 プロフィール
取締役

社会課題の要因＝高齢者が嫌がられるのは一体何が原因なのか
図 3-23

東北福祉大学社会福祉学部社会教育学科卒業。
大学卒業後に横浜の特別養護老人ホームに就職。
介護現場の現実にショックを受け、3年後退職し平成13年、２５歳で株式会社あおいけあを設立。
「グループホーム結」「デイサービスいどばた」の営業をはじめる。平成19年より小規模多機能型居宅介護「おたがいさん」
を開始。平成24年11月に「かながわ福祉サービス大賞～福祉の未来を拓く先進事例発表会～」において大賞を受賞。
【主な活動】 ＮＨＫ「おはよう日本」「あさイチ」「時論公論」、ＮＨＫＥテレ「ハートネットＴＶ」、フジテレビ「特ダネ！」で取り上げられる。
2017年公開映画『ケアニン～あなたでよかった』のモデル事業所。著作『あおいけあ流介護の世界』出版。NHK「プロフェッショナル～仕事の流儀～ “あなたらしさ”は、ここにある 介護
施設経営者

高齢者
身体的障碍

からなくて、１週間後に見つかる、２週間後に見つかるとなると、それは「孤1984年 慶應義塾大学卒業後リクルート入社。
住宅情報領域部門で営業マネジャー、ネット系
新規事業立上げプロジェクトリーダーを歴任。
2000年 リクルートを退職し、不動産業務支援のITベンチャーとしてレンターズを設立。代表取締役に就任。
2007年 LIFULLの執行役員に就任。2017年にレンターズを
LIFULLに合併し、LIFULLのエグゼクティブ・アドバイザーに就任
2010年より（財）日本賃貸住宅管理協会理事
2019年よりすまい総研フェローに就任

図 3-22 最 も 大 き な 住 ま い に 関 す る 社 会 課 題 と は ？

生活困窮者ている。尊厳死だと思っているのだ。でも、その日やその翌日にご遺体が見つ

物件オーナー・管理会社

これを何とかできないのか（図 3-23）。認知症についても、クレームが発生して困っているということを聞く。介護業界と不動産業界では畑違いにはなるが、大家の懸念①孤独死

終の棲家にしてほしくない。
亡くなったときに早期発見する方法が無く（原状だと家賃滞納や異臭、親族からの連絡などで気づく場合が多い）
発見が遅くなると原状回復費用の負担や次の入居者が入りにくいなど物件価値低下によるデメリットが大きい。

大家の懸念②近隣クレームと対応
認知症になった場合や精神疾患になった場合の奇声や奇行が心配。
クレームがあった場合、強制退去させることができない。
結果、周りの住人が出ていくケースが多い→資産価値の低下

シングルマザー

不動産業者に相手にされない大家から理解を得られない
条件の悪い部屋しか選べない 敬遠されがちな応対など

住まい探しには高い障壁がある

空室は埋まってほしいが、トラブルが怖い。
近隣クレームが不安。
情報が少ないため、事情への理解が難しい。など

心理的に高い障壁がある©株式会社エドボンド
All Rights Reserved

鮎川たちとこのノビシロハウスのプロジェクトを進めていく中で、たまたま地域の地銀さんから「加藤さん、アパートをあおいけあで買えませんか」という話

不動産業者にも事情があり、意識だけではなかなか有力な解決策が見出せないのが現状。
©株式会社エドボンド
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82

Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

が渡りに船でやってきた。どういう状況だったかというと、これ（図 3-24）がそのアパートなのだが、小田急電鉄江ノ島線沿線に六会日大前（むつあいにちだいまえ）という駅があって、この地域には日本大学の学生のためのワンルームア

3-4

介護業界から考える、高齢者「も」借りられるアパート83

パートがたくさんある。しかし、そもそも学生がどんどん減っているうえに、日大がして、全てフルリノベーションを行った。建て替えてしまうと、今の建蔽率だとの場合は、2018 年のアメリカンフットボール部のタックル問題があって学生が建物が小さくなってしまうので、そういう形を取ることになった。元のアパートは

どーんと減った（逆に関西学院大学はあのときばーんと増えた）。さらに、コロ

軽量鉄骨だが、隣は木造で新しいアパートを１棟丸々建てたというのがノビシ

ナ禍で２年ぐらい対面授業がなくて、アパートを借りる学生が一気にいなくなっロハウスの特徴となっている。

た。2021 年には理事長さんの問題が追い打ちをかけた。この地域のワンルー
ムアパートが空きアパートだらけになっているというのがそのときの状況だった。

図 3-25 リノベーション後のノビシロハウス

地銀さんによると、このアパートには８部屋あるんだけれども、そのうちの２部屋しか埋まっていないと。４月に埋まらないと１年間空きっぱなしになってしまうので、家賃がどんどん下がっていって、もう３万円代に下がっているとのことだった。オーナーだった不動産会社さんが困っていて、あおいけあだったら、全国から介護の仕事をやりたいという人たちがたくさん来るので、社宅として使えないか、買ってくれないかという打診だった。たまたまラッキーだったのは、アパートの隣の駐車場を、あおいけあのスタッフのための駐車場として借りていたということがあって、建物と土地を買い取って、元のアパートはフルリノベーショ
ンし、隣の敷地に新しく建物を建て、現状の形に作り替えた。図 3-25 の左がもともとあったアパート、右があおいけあが使っていた駐車場である。階段の位置も新しい建物の側に付け替えられ、部屋の中の床もお風呂もトイレも全て剝
勘違いしていただきたくないのだが、私は、高齢者専用のアパートを建てる
図 3-24 リノベーション前のアパートと駐車場

気は全くない。高齢者も借りられるけれども、若い人たちがとにかく借りたくなるようなアパートを建てたいと思っている。ノビシロハウスもあおいけあの全ての事業所もそうだが、床には全部、本物の無垢の板を使っているし、壁にもこだわって、いろんな素材を使っている。お風呂やトイレのつくり方についても、

Since2004

例えば住宅メーカーさんがつくると、障害者対応のトイレであっても、がらっと開けるとトイレがこちらを向いているものがほとんどで、それだと、車椅子で入ってぐるっと１周しないと椅子に座れない。介護が必要になった場合にも、介護者は、トランスファーといって、お年寄りを抱えて１周しないといけないので、腰などにかかる負担が非常に大きい。なので、ノビシロハウスでは、ドアを開84

Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

3-4

介護業界から考える、高齢者「も」借りられるアパート85

けたらトイレが向こうを向いているつくりにした。これであれば、車椅子をそのまそうすると、周りが配慮しながら声掛けをしたりすることもできるという意味で、

ま横づけして、横にすっとずれるだけで座れるし、トランスファーするときもすっ

この「ノビシロクラウド（Nobishiro Cloud）」というシステムを入れている。メと横に動かすだけである。あと、高齢者になると我々介護職が様子を見ないとンバーの中にいる増渕大輔は日本マイクロソフト株式会社のスタッフでもあるのいけないことが多いのだが、ちょっと開けて様子を見るときにトイレがこっちを向で、自前でセンサーを作っている。

いていると目が合ってしまう。自分が用を足しているときに目が合うのはすごく恥ずかしい。なので、向こうを向いてくれていると、相手のプライバシーに配慮しながら様子を見たりすることができる。単にバリアフリーというだけではなくて、

図 3-28

Nobishiro Cloud 概要図

関係事業者とシステム/業務連携

図 3-26

居室IOT
共用部分IOT
ランドリーコミュニケーションIOT
共通CRM

Nobishiro Cloud

そういうことも含めていろいろ考慮しながらつくっている。

ユーザ
CRM

図 3-27

Nobishiro
サポートチーム

業務･管理
モデリン
グ

カスタマー利用
ブライバシーを考慮したデータ管理

Secureな専用回線
ハッキング不可能なLAN実現
利用者による不正利用の防止
適切なデバイスコントロール

ex:トイレ利用
開閉
人感
温湿
センサー

顔認証による住民CRM連携
廊下、ゴミ捨て場などでの利用確認
不審者セキュリティ対策

ランドリー
稼働コントロール
働き満足度把握

サービス
コンソール
専用機

インターネットサービス（東電）

各居室

電化製品利用内容
キャッチアップ

ハッキング不可能なLAN実現
利用者による不正利用の防止
適切なデバイスコントロール

共用部分

サービス
コンソール
専用機

利用者
メニュー追加リモート依頼各種サービス機能の提供
ex: サポートスタッフとのTV電話
健康相談
勤務/サポート連絡
地域情報掲示板ECチャネリング提供 ･･･etc

図 3-26・27 は、２階の部屋の写真である。バリアフリーではないが、映（ば）えることを意識した内装に改装した。
ICT による見守りも入っている（図 3-28）。ごみ捨て場など、居住者が必ず通るところに顔認証のカメラが付いているほか、部屋のダクトレールに 24 時間

3-5 若者と高齢者が互いに支え合う
仕組みのセンサーが付いていて、24 時間以上消しっぱなし、点けっぱなしだとわかると、
ノビシロのほうに通知が来る。また、トイレの水が流れるところにも振動のセン

ノビシロハウスの一番のポイントは、若者向けの２階の２部屋だけ家賃を半サーが付いていて、そういうところでセンシングしている。顔認証のカメラは、額にしているというところだ。半額になる条件は２つ。一つ目は声掛けで、お認証するだけで動画を撮っているわけではないので、プライバシーに配慮しな

年寄りがノビシロハウスに入居したら、若者は会社に行くときや学校に行くとき

がら、「もう加藤さんが３週間もごみを捨てていないよ」といったデータが残せる。

に、朝「行ってきます」と声掛けをすること。もう一つの条件は、お茶会を開く

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Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

3-5

若者と高齢者が互いに支え合う仕組み

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こと。月に１回、新築棟の１階のカフェを使ってお茶会を開催してもらうことで

図 3-30ある。こちらの声掛けのイメージに関しては、フランスの「隣人祭り」というものをモデルにしている。
図 3-29ポイント

若者向けの２部屋だけ家賃半額
半額の条件は…

①声掛け②お茶会

Age-proof universal design regularresidential apartments

図 3-31 は２階部分で、赤の部分が家賃半額の２部屋である。この部屋の図 3-30 は、ノビシロハウス１階の図面で、居住者は必ず、この黄色いとこ住人から１階の高齢者のお宅に声掛けをしてもらう。もし高齢者が住まなかっろを通る（カフェに入るときは別の場所も通るが）。ここから１階の部屋とか２たら、声掛けは不要。その点は特にこだわりなしである。ノビシロハウスの話を階の部屋に行くのに、図の半円の赤い矢印の部分に設置している顔認証のカメラの前を通る。１階の新築棟の水色の部分は、最初はアパート想定で作ってい図 3-31たのだが、今ここはコインランドリーになっている。緑の部分がカフェである。
コインランドリーにしても、カフェにしても、若い子たちがとにかく住みたくなるということを意識してつくった。前述のとおり、ごみ捨て場のところにも顔認証カメラをつけているので、もう何週間ごみを捨てていないよといった情報が早めに察知できるシステムとなっている。１階の部屋に関しては全てバリアフリーになっていて、車椅子になっても使いやすい間取りを意識してつくっている。

Age-proof universal design regularresidential apartments

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Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

3-5

若者と高齢者が互いに支え合う仕組み

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すると、高齢者が若者に面倒を見てもらっているアパートだと多くの方が思うと思うのだが、私は誰かが世話になるというアパートは好きではない。ノビシロハ

3-6 カフェ、ランドリー、医療拠点が繋がりの場所にウスの若者は、高齢者に家賃を負担してもらっているという考えである。若者の家賃が半額になる分、高齢者からは地域の家賃相場よりも 1.5 倍ぐらい高い家賃をいただく。それで高齢者は安心をもらえるし、若者は家賃補助をしてもらっている、という支え合いモデルになっている。

図 3-32 は海外用に作った資料なので、厳密にいえば正確ではないのだが、１階のオレンジの部分が高齢者向け、ピンクがカフェとランドリー、２階の緑の実は新築棟の新しい２階の部屋もアパート３部屋つくるつもりだったが、結部分はどちらかというと若者向け、青い部分は訪問看護と在宅訪問診療が入っ果としては訪問看護事業者さんが１部屋借りてくれて、残り２部屋分を在宅訪ている。この４つのパートがうまく有機的に繋がっているので、いろいろな社会

問診療、お医者さんが借りてくれているので、結果２階全部、医療関係が入っ的な課題解決が非常にやりやすいという構造になっている。

ている状況である。
これは私のつての関係でそうなったのだが、そのことによって、この建物でお看取りまで可能となった。最期、病院で亡くなるということではな

図 3-32

くて、お部屋で亡くなることができるということである。日本の医療費が高いことはご存じだと思うが、実は治療代よりも部屋代、入院費の割合のほうがはるかに高い。だから、部屋で亡くなるという文化をしっかりつくることは、日本の社

For young people

Home-visit nursing＆
Visit home medical care

会保障費を下げることにも繋がる。よく高齢者川柳で、今日は調子がいいから病院に行くみたいな高齢者が出てくるけれども、社会保障費を使ってまで暇つぶしをやってもらっては困るわけで、ノビシロハウスであれば、話し相手がいたり
カフェがあったりして、暇つぶしで病院に行くなんていうこともなくなる。お医者さんも看護師さんもカフェには既によく通っていらっしゃるし、お茶会にも参加しFor the elderly

Café and Laundryてくれているので、入居者とは顔見知りの関係になる。だから、本当に必要な医療の相談がぱっとすぐその場でできてしまうような関係性が作られている。
図 3-33 はノビシロハウスの案内版で、後ろのほうのポストに先ほど言ったカメラがついているのだが（図 3-34）、わざわざ集合ポストにしているのは、例
えば新聞がたまっていたら周りがすぐ気づくとか、そういうことも意識して場所全体をつくっている。

90

Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

3-6

カフェ、ランドリー、医療拠点が繋がりの場所に91

図 3-33

図 3-34

コーヒー屋さんも、もともとあおいけあの２階にあったコーヒー屋さんが、今は路面店という形でノビシロハウスに入って営業している（図 3-36・37）。非
常におしゃれなコーヒー屋さんで、ハイクオリティなコーヒーをその場で焙煎して淹れてくれる。運営は me-mO（ミーモ）さんという会社で、20 代の若者２人が始めた会社なのだが（図 3-38）、去年１年間だけでもお客さんがものす
ごく来て、これを契機にして今はもう２号店が動いているし、今パン屋さんを開く準備もしているというぐらい非常に儲かっている状況である。コーヒー豆の焙煎をするために、
クラウドファンディングで 200 万円募集したら500 万円集まって、
丸山珈琲から焙煎機を買うことができた（図 3-39）。ノビシロは若者の起業支援にもなっている。
図 3-36

近所のすぐ下の境川沿いにサイクリングロードが通っているが、ロードバイク
が好きな人がみんな上がってきて、ここのカフェの表側に自転車を引っかけてその前でコーヒーを飲んでいるというような映（ば）える写真を撮って、インスタなどで勝手に宣伝をしてくれるということもよくある（図 3-35）。
図 3-35KAMEINO COFFEE
図 3-3792

Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

3-6

カフェ、ランドリー、医療拠点が繋がりの場所に93

図 3-38

図 3-40

図 3-39２階の訪問看護事業所 Life&Com は藤沢地域でも認められているすごく優秀な訪看さんだし（図 3-41）、在宅訪問診療のお医者さんは、日本で一番大きい在宅訪問診療グループの悠翔会のクリニックが入っている（図 3-42）。悠翔会の理事長の佐々木淳さんが仲良しで、ここを借りてやりたいと申し出てくれて、
18

図 3-41

訪問看護事業所18

図 3-40 がランドリーのスペースである。Hey! Say! JUMP の伊野尾慧君も取材に来てくれたし、NHK や民放のテレビ局からもたくさん取材が入った。今回もそうだが、住宅系の講演を頼まれることもあるし、大前研一さんのビジネスブ
レークスルー大学大学院や、日本プライマリ・ケア連合学会という医療の学会からも呼ばれて話をする機会があった。ノビシロハウスは医療業界からも非常に注目されている取組となっている。取材が来ると、おばあちゃんの部屋に若者が行っている様子が映されたり、７万円の家賃が３万 5 千円になるといったことが紹介されている。

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Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

3-6

カフェ、ランドリー、医療拠点が繋がりの場所に

95元脳外科医で今 31 歳の渡部寛史先生が在宅訪問診療の仕事を始めて動いてくれている。
図 3-42

図 3-43
賃貸ワンルーム（７万円+共益費１万円）×6
賃貸ワンルーム（3.5万円+共益費１万円）×2

57万円

カフェ （14万円）
診療所 （19万円+管理費２万円）
訪問看護ステーション （10万円+管理費1万円）
ランドリー （7万円+管理費1万円）

54万円

駐車場

８万円

１万円×8

銀行借り入れ
約１億５千万円※25年1％

3-7 ノビシロハウスの価値

返済54万円/月

ノビシロサブリース管理費別

今日、高齢者のための建物をつくっても、皆さん高齢者の建物に入りたいか
ノビシロハウスの収支は図 3-43 の通りである。改修前は、３万 5,000 円ぐといったら入りたくないと思う。高齢者憩いの家といったものを行政などで運営らいだった家賃が２部屋しか埋まっていなかったので、建物全体で大体８万円

しているが、正直誰がそこへ行くんだと思う。若者が住みたい、でも、高齢者ぐらいしか月に入ってこなかったわけだが、現在は、ワンルームの部屋を貸しても住めるよというのが大事だと思っているし、自宅で亡くなって１週間見つからいる部分とカフェと診療所、ランドリー、訪問看護ステーション、さらに駐車場なければ孤独死だが、翌日見つかる分には我々は尊厳死だと思っているので、も貸せるようになっているので、月大体 120 万円ぐらいの収入がこの建物で入っ

それがちゃんとできるアパートをつくっていく。

てくる。建物をつくるに当たっても、土地や建物の取得費や建築費、それにリノ
ベーション代などで約１億 5,000 万円、私が銀行から借りているが、銀行でもこれは非常に将来性のあるモデルだということで、１億 5,000 万円を 25 年、年利１％で貸してくれている。ノビシロのサブリース費は払っているけれども、返済が大体月 54 万円ぐらいなので、45 万円ぐらいあおいけあに入ってくるという意味では、非常に投資物件としても優秀な建物だと思っている。

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Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

3-7

ノビシロハウスの価値

97

図 3-44

しいと思ったので、そこはあえてもらわなかった。だが、この先建物をつくるに当たっては、藤沢市と提携しながら、安い賃料でもう少しお母さんたちが安心し

高齢者のためではなく誰もが住みたくなるがキーワード
私だったら高齢者だけの住宅には住みたくはない。でも安心して生活したい。

て借りられるような建物をつくることもできると思っている。今後、高齢者のほう自宅において、一週間見つからなければ「孤独死」、翌日見つかれば「尊厳死」

がはるかに多くなっていって、医療介護職だけが汗をかいてももうどうにもなら人は必ず死ぬ。超高齢化社会において病院で死ぬのが幸せなのか。最後まで「生活」を続けて逝くことに価値をもちたい

社会保障は近くにあるが、できる限り使わなくても生きていける安心感のあるデザイン
話し相手がいないから診療所の待合室でおしゃべりして、いらない薬までもらってくることに社会保障費を使うのは正しいでしょうか？
可能な限り医療も介護も使わず次世代に負担をかけないLIFEを考える

超少子高齢化社会で日本大学の学生が減少していく、
そのなかで近隣アパートの資産価値を高めることはできないか？
「8部屋の既存アパートを買いませんか？」と提案されたときの入居者は2名。家賃は4万円代。社会のニーズと不動産業の在り方
をマッチングさせていく。

老後のたしなみとしてのボランティアではなく若い時からのソーシャルワーク
ボランティアの語源は「自警団」。社会の力がなくなったときに地域の人たちが自発的に取り組むのが本来的であって引退後の嗜みではない。とくに危機感を感じている若い世代が地域社会に自然と向き合うソーシャルワーカーになること見据える引っ越しによる財産の減少ではなく、子供や孫に財産を残せる選択
老老世帯において伴侶がいなくなったとき広い家屋にひとりになる。現状ではアパートやマンションは貸し渋られる。選択肢は家屋を売り払い、巨額な頭金を払って高齢者住宅へ入る。月々の支払いも安くはなく、こどもからの援助を受ける。コミュニティもいちからつ
くるしかない。
「高齢者も借りれるアパート」によって次世代に負担ではなく財産を残せる選択肢が提供できるかもしれない。

ない社会がやってくる。そのときに若い子たちが、当たり前にソーシャルワーク
をするような社会をつくるというのがこの建物の目的になってくる。
今、老々介護のお年寄りがたくさんいらっしゃる。もしこのうちのお父さんが死んじゃって、このでかい家をおばあちゃん一人でどうしよう、みたいな事態は
すでにたくさんある。子供たちもよそで独立しているので、近所の方から、「お母さん転びました」とか「ごみの出し方がおかしいんですよね」みたいな話が来ると、ものすごく心配になるだろう。そういったときの選択肢が今、一般的にはサービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホームしかない。土地、建物を売り払って何千万かつくって、それを頭金に入れて毎月子供たちから仕送りをもらってやっと生活ができるという状況だが、アパートで安心して生活できるんだった
ら毎月の家賃と生活費だけなので、もしかしたら子供たちに財産を残すという選

地域のアパートがみんなどんどん空き部屋だらけになっているということは、択肢も出てくる。ノビシロハウスは、単に助け合いのアパートというだけではな

地域の資産価値ごと減少しているということである。だが、ノビシロハウスのよくて、高齢者だけではなく、若者たちと一緒に日本の将来をどのように支えていうに改修すれば、ちゃんとまた満床稼働するアパートになる。しかも、きれいにくのか？というビジョンを模索していくためのショーケースだと思っている。うまくなるという意味でも、大家さんはすごく助かると思っている。また、ノビシロハ

いくことも失敗することも含めて、取組のすべてが重要だ。この後鮎川から、どウスは実は第一種低層住居専用地域に建っているので、本来カフェとかコインラのようなシミュレーションでノビシロハウスが運営されているかという話をしてもンドリーはつくってはいけない場所なのだが、これも藤沢市とちゃんと話をして、らうが、私からは形のほうの紹介をさせていただいた。

認められる形でつくることができた。逆に藤沢市のほうから、「何で今までこれ以上になります。ありがとうございました。

がなかったんだろう」と。今では市のほうからヤングケアラーの方が使いやすいアパートをつくれないですかとか、シングルマザーが安心して借りられるアパートをつくれないですかと聞かれるようになった。
今回ノビシロハウスをつくるに当たっては、例えば住宅セーフティネット制度などを利用してお金をもらうこともできたと思うが、一切もらっていない。いやら

98

Chapter 3 超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

3-7

ノビシロハウスの価値

99Chapter
高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？
鮎川 沙代
株式会社ノビシロ 代表取締役
佐賀県生まれ。敬虔なクリスチャンの家に生まれ、20 代後半まで宣教師になるべく聖書に学びながら活動するも、2011 年の東日本大震災を機に、自分にできることをしたいと、単身上京。それまでと全く異なる環境の中でもまれながらも、不動産会社を立ち上げ、部屋を借りにくい境遇にある人達に徹底して寄り添う経営を行う。とりわけ高齢者の住まいに関する課題の解決を不動産の立場から模索し、福祉と連携した多世代型コミュ
ニティ住宅の仕組みを作り、全国展開を視野に活動している。不動産仲介会社 株式会社エドボンド代表取締役。不動産管理会社 株式会社ノビ
シロ代表取締役。

高齢者の住まいを、高齢者専用住宅のように世代で区切るのではなく、若い世代の人と共生し、お互いが支えあい、双方に価値のある暮らしができるようノたような「素晴らしい高齢者用住宅」と表現されるのだろうと思う。
誰でも住める、とはいえ若者と高齢者がただ住んでいる、というだけではない。

ビシロが考えた「ノビシロハウス」の仕掛けや実態、今後の展望についてご紹

彼らは「共生」するのだ。

介する。

【共生】とは、「２種類の異なる生物が互いを貪りあうのではなく、密接な関係を持ちながら共存すること」とある。まさに私たちが手掛ける「ノビシロハウス」

4-1 高齢者“専用”住宅ではないは互いが密接な関係を持ちながら共存しているアパートである。
では、これからノビシロハウスの仕掛けや実態、目的、そして今後の私たちの展望について説明させていただければ幸いである。

図 4-1
最も大きな社会課題＝「高齢者」の住まい
生活困窮者

高齢者
身体的障碍

精神疾患

4-2 ノビシロハウス誕生の経緯

物件オーナー・管理会社
シングルマザー

まず、ノビシロハウスを作ることになった背景だが、私鮎川はノビシロという不動産業者に相手にされない大家から理解を得られない
条件の悪い部屋しか選べない 敬遠されがちな応対など

住まい探しには高い障壁がある

空室は埋まってほしいが、トラブルが怖い。
近隣クレームが不安。
情報が少ないため、事情への理解が難しい。など

心理的に高い障壁がある会社を作る前に 2012 年に不動産仲介業の会社を設立している。経営して 5 年
目のある日、紹介で高齢のお客様が来られた。その方は、定年退職後に今の持ち家からもう少しコンパクトな部屋での一人暮らしをしたいということで部屋を探しに来られたのだ。いつも通り部屋探しをしようとしたところ、何軒問い合わ

不動産業者にも事情があり、意識だけではなかなか有力な解決策が見出せないのが現状。
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せても、年齢を言った時点で断られ、内見さえもさせてくれない。「ここは高齢者ダメなんですよ」、「高齢の方は難しいですね」の断り文句が続く。もちろん手あたり次第に問い合わせて、どんな物件でもいいのであれば、何軒か見つかっ

ありがたいことに「素晴らしい高齢者用住宅を作ってくれた」と言われることがある。

ただろうと思うのだが、やはりお客様自身の希望や理想もある。結局私は彼の希望に合う物件を見つけてあげることはできなかった。

しかし、私たちが作ったのは高齢者専用住宅ではない。「誰でも住める賃貸

この時の、挫折というか、「部屋を見つけてあげられなかった」という経験が住宅」なのだ。もちろん賃料が払えなければ住み続けることはできないのでそ

今のノビシロを作る原体験となったのである。その当時の私は、高齢者が部屋ういった審査はあるが、それが高齢者であっても、たとえ 90 代だったとしてもを借りられないという事実を恥ずかしながら知らなかったので、なぜ貸してくれ

年齢が理由で断ることは無い。

ないのかと疑問に思い、大手管理会社や大家さんに直接聞き込みをしたのだ

一般的な賃貸住宅において、その事実があまりに珍しいために、先ほど述べ

102

Chapter 4 高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？

が、大きくまとめると理由は２つに絞られると私は考えた。

4-2

ノビシロハウス誕生の経緯

103

１つは、孤独死を懸念していること。そして２つ目は高齢化した場合の「リスこで高齢者について理解を深めるべく、介護業界で特に認知症の介護施設の経ク」に対する対処法が分からず、近隣に迷惑が掛かった場合に面倒なことにな

営者として有名な加藤忠相に声をかけることにした。加藤は高齢者の独居の住りそうだから排除したい、ということである。

宅事情について興味深く耳を傾けてくれ、株式会社ノビシロにジョインすること

原因が分かったのだからあとは、オーナー側が懸念する要因を除くことができれば部屋を貸してくれるのではないか、と思った私は、敢えて不動産仲介の会社ではなく、株式会社ノビシロという会社を立ち上げ、協力してくれる仲間をを快諾してくれた。
図 4-3
課題解決のために会社を設立（2019年9月）

集めた。

鮎川 沙代 プロフィール
代表取締役

まずは不動産業界で 30 年以上働いている加藤哲哉と榎和志という２名に声

2012年4月 株式会社エドボンド設立（不動産仲介業）代表取締役
2016年4月 NPO法人SCOOP 設立
2019年4月 不動産学会主催、学会長賞受賞を掛けた。彼らは、不動産業界の中でも特に信頼がおける誠実な人たちだと私が日ごろから感じていたからである。不動産業界でのいわば常識を覆すサービ

増渕 大輔 プロフィール取締役
1997年 東北大学大学院情報科学研究科 ソフト
ウェア工学修士課程
1999年 日本アイ・ビー・エム入社。オンライン
チケットシステムのIT アーキテクトを担当。
2009年 日本マイクロソフト入社。技術エバンジェリスト、スタートアップ事業担当を歴任。
2018年 Microso� グローバルチームに移籍し、オンラインゲーム
サーバーアーキテクトを担当。
2016年 デジタルハリウッド大学院ジーズアカデミー メンター就任
2017年 東北大学スタートアップガレージメンター就任

スを作るのだから、やはり業界の重鎮には仲間になってもらった方がいいという計算でもあった。
しかし、不動産業界の人間だけでは圧倒的に役不足だということもわかって

片岡侑史 プロフィール
取締役いた。今回の肝は「オーナーが貸したくなる部屋を作るのではなく、高齢者の～2018年5月 病院勤務医
2018年6月 ココロまち診療所 開業
2019年9月 株式会社ノビシロ 取締役就任

方がどのような暮らしがあれば、より幸福に過ごせるのか」という点である。そ加藤 哲哉 プロフィール取締役
1984年 慶應義塾大学卒業後リクルート入社。住宅情報領域部門で営業マネジャー、ネット系新規事業立上げプロジェクトリーダーを歴任。
2000年 リクルートを退職し、不動産業務支援のITベンチャーとしてレンターズを設立。代表取締役に就任。
2007年 LIFULLの執行役員に就任。2017年にレンターズをLIFULLに合併し、LIFULLのエグゼクティブ・アドバイザーに就任
2010年より（財）日本賃貸住宅管理協会理事
2019年よりすまい総研フェローに就任

加藤 忠相 プロフィール取締役
2001年 株式会社あおいけあ 設立

榎 和志 プロフィール
取締役
株式会社アミックス 常務取締役（2022年8月末退任）（財）日本賃貸住宅管理協会 理事
ITシェアリング推進事業者協議会 会長

図 4-2

高齢者のお部屋さがしの現状
尊厳を保ちたいと思い住まいを探すものの・・・探すプロセスは大変なものです。
親身に協力してくれる不動産仲介は滅多になく、オーナーの許可が得られる物件も少ない。

断られ、探し直し
・自分で
・子供が
・自治体が

・不動産仲介・地場の不動産会社

4-3 ノビシロハウスとは？
株式会社ノビシロの目的は、孤独死をなくすことではなく、高齢者がより豊かな生活・充足した人生を追求することを暮らしの観点からお手伝いすることであオーナーに交渉
見つかるが粗悪なものが多いる。
特に日本では寿命が延び、人生 100 年時代と言われ、独居の単身世帯が増

ここに自治体や国が介入できていない。なぜなら物件が個人資産だから。
投資として所有しているため金銭等の保障なしでの国の政策への協力が難しい。
つまり現状の仕組だけでは、快適な「住まい」、豊かな「人生」を実現することが難しい。

えていく中、「孤独死」というワードが社会問題になるほどに、社会と繋がりを持たない高齢独居の暮らしが増えている。私たちは、古き良き時代の日本にあっ©株式会社ノビシロ
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104

Chapter 4 高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？

た地域や社会と緩やかに繋がりを保ち、自然と誰かが見守る仕組みを新たな仕

4-3

ノビシロハウスとは？

105

組みとして作ることを目指すことにした。

ノビシロハウスたる特徴の一つは、２階の２部屋を半額で貸している点だ。

それらを実現させるために作ったのがノビシロハウスである。

通常家賃が７万円なので、その２つの部屋に関しては 35,000 円で貸している。
半額の部屋とはどういうことだ？と思われるかもしれない。実は割り引いていると

図 4-4

いうよりは、35,000 円分の対価を相殺しているという考え方なのだ。

高 齢 者 （ 6 5 歳 ） か ら 要介護状態。 そ し て 死を迎えるまで

では何に対する対価なのか？
まず、半額の部屋に住むには２つの条件をクリアしなければならない。

アクティブシニア＞＞緩やかな老化＞＞

自立した生活が可能。

お
看
取
尊り

後期高齢者
（要支援・要介護状態）
介護保険適用ヘルパーによる介助が必要。
通院が困難になり
訪問診療・介護を受ける。

厳
死

１つは入居している高齢者宅を日常的に訪問してお声掛けをし、コミュニケー
ションを取ってもらうことだ。そして２つ目の条件は、月に１回お茶会を主催することである。
この２つの役割をきちんと果たすことで、実質家賃が半額になる仕組みであ孤独死る。この役割を担うひとのことを、私たちはソーシャルワーカーと呼んでいる。
入居者だけでなく、テナントとして入っているクリニックや訪問看護のスタッフさ

緩やかな老化への第一歩は︖
・日ごろからの周りとの関りをもつこと
・介護や医療が必要になるタイミングをいち早く察知できる環境にあることんも参加することがあるため、建物全体に入居している方が仲良くなる仕組みに©株式会社ノビシロ
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している。
図 4-5

図 4-6
ポイント

ノビシロハウスの特徴

ハウス
亀井野

ノビシロハウスとは︖

オーナー︓(株)あおいけあ貸(株)ノビシロ

主︓

理想のアパートをつくってしまおう︕☟

ノビシロハウス©株式会社ノビシロ
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106

Chapter 4 高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？

6

4-3

ノビシロハウスとは？

107

4-4 ノビシロハウスはうまくいくのか

図 4-7
ポイント

ノビシロハウスの特徴

家賃は70,000円。周辺相場は4~5万円
相場家賃の1.5倍ほど

しかし2Fの2部屋は半額で借りられる

このノビシロハウスだが、建てる前には、「本当にうまくいくのか？」という声が内部からも上がった。高齢者に声をかけたい若者がちゃんと見つかるのか。

※35,000円

人間関係のトラブルが起きたらどうするのか、など、考えたらきりがない。それでも、私と加藤忠相は「きっとうまくいく」という確信のもと、ほかの役員を説
条件は2つ

この役割を

①毎日高齢者にお声掛けをする②月に1回お茶会を主催する©株式会社ノビシロ
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ソーシャルワーカーと名付ける

得し完成までこぎつけたのである。今になって言えることだが、今までやったことも見たこともなく、半額の部屋以外は相場家賃よりもだいぶ高い一般賃貸ア
パートのため、正直うまくいくという保証などどこにもなかった。

7しかし、どう考えてもこの仕組みが成り立てば社会にとって良い影響を与える
し、このアパートの存在を「知れば」入りたいと言ってくれる方がたくさんいる

図 4-8
ポイント

はず！という想いだけで作ったのである。

ノビシロハウスの特徴

実際にはどうだっただろう。
同建物内に住んでいる「ソーシャルワーカー」が毎日自宅に訪問し、挨拶や世間話をすることで日々の変化に気づきやすくなる。

ノビシロハウス内に入居している訪問看護「Life&Com」の看護師やノビシロクリニックの院長がお茶会に参加。
無料の健康相談ができる︕

同建物内に住んでいる「ソーシャルワーカー」が月に一度お茶会を主催。
親しくなることが目的。
©株式会社ノビシロ
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82021 年に完成したノビシロハウスは、約２年が経過した。常時満室稼働し、入居の問い合わせが毎月絶えない。この仕組みは海外からも注目され、フランスや台湾、韓国などから見学や視察に毎月のように来るようになった。
懸念していたソーシャルワーカー枠はすぐに埋まり、10 代 20 代の若者が住んでくれているし、学生やその親からの問い合わせも多い。
ソーシャルワーカーとして入居する若者についてよく質問されることがある。それは「ノビシロハウスに住む若者は優秀で意識高い系の子がやっぱり来るんですか？」という質問だ。恐らくその質問者の周りには、高齢者に日々お声掛けをして仲良くなろうとするような若者がいないのだろう。
しかし、私がソーシャルワーカーの若者と話をすると、彼らは義務的に声掛けをするのではなく、口をそろえて高齢者のことを「年の離れたお友達」のような感覚だと言う。困った高齢者に何かをしてあげようという気持ちではなく、あくまで対等な入居者同士として友人関係をはぐくんでいるということらしい。その108

Chapter 4 高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？

4-4

ノビシロハウスはうまくいくのか109結果、面白い交友が生まれているようだ。

ところでは事前にお茶や紙コップやお菓子の準備をする。入居者が７名とその例を挙げると、ある 10 代の男性は、バンドを組んでいてメタルロックバンド

家族、クリニックの先生がレギュラーメンバーなのだが、彼らの誕生日を事前にのボーカルをしている。ラウドロックと言われる叫ぶような歌声を出す曲である。

聞いており、誕生日の人がいるときにはケーキを手配して誕生日を祝う。そのよ

彼は髪の毛が青や緑や白にころころ変わるような若者であるが、１階に住む 70

うなことを繰り返していると自然と仲良くなるもので、１時間があっという間に過代の女性と音楽好きという点で意気投合し（彼女は若いころ教会で歌っていたこ

ぎるほどに盛り上がるのだ。

とがあり、今でも趣味でコーラスに通っているのだが）、なんと、二人でカラオ

最近では、ノビシロハウスに興味を持つ若者や高齢者がゲスト参加をしてくケに行ったというのだ。どう考えてもシュールである。そこで、カラオケに行った

れ、大体常連化するので 15 名ほどの大所帯でお茶会をしている。お茶会に４

すぐ後のお茶会でその様子を聞いてみたところ、動画を撮影してくれていたらし

回ほど参加してくれていた大学生が、空きが出たタイミングでソーシャルワーカー

く、みんなに見せてくれた。そこにはお互いが歌う時には手拍子をしあい、楽しの部屋に入居するということもあった。

そうにしている二人の姿があった。それ以来、日程を合わせてたまに二人でカラオケに行くようだ。

このように、ノビシロハウスの住民とノビシロハウスに関わりたいと思ってくれ

他にもこんな繋がりがある。20 代の大学生の男性は、今まで料理をしたことている方々のおかげで、構想時には無かった繋がりや取り組みが今も日々できがあまりなく、自炊に不安があったらしく、お声掛けの時に「料理を教えてほしい」ており、お茶会の中で「今年はバス旅行に行こう」とか、「餃子パーティをしよう」と 70 代の女性に頼んだようだ。そこから毎月１回のお料理教室が始まった。

とかいう話が上がっていたり、みんなで演奏会をして歌を歌うことになっていたり

まず高齢の女性が献立を考え、お買い物から一緒に行く。そうすることでより良い状態の食材の選び方から教えてもらえるんだ、と学生は楽しそうに話してくれた。

と、まだまだ伸び代があるのだと私自身も驚かされる。
図 4-9

挙げればきりがないが、ほかには 80 代の女性からお抹茶を点てていただいたことをきっかけに、若者が大学の茶道サークルに入り共通の趣味ができたとか、ソーシャルワーカーの具合が悪い時に、ある高齢者が手料理を持って様子を見に行ってくれたなどということもある。高齢者にとっても、「してもらう側」という意識ではないようだ。
これらの例は私たちが想定した以上の、ご近所づきあい的な関係性を築いてくれていることを示している。
お茶会についてはどうだろうか。月に１回のお茶会は、ソーシャルワーカーが主催をする決まりになっている。場所を決め、日程調整をし、持ち込み可の110

Chapter 4 高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？

4-4

ノビシロハウスはうまくいくのか111少なくとも、ソーシャルワーカーが入居し、2 つの役割を果たしながら自然とという願いがあり、そのような環境づくりをして今まで育ててきたという。ノビシ

高齢者との繋がりを作れているという点では、今のところうまくいっているのでは

ロハウスの記事をどこかで読み、まず話を聞いてみたい、相談したい、というないかと思う。もちろん、人間関係的なトラブルもあるがそれも含めノビシロハ

お電話だった。

ウスに住むということである、ということを皆が理解しているように感じている。
図 4-10

私は、まずはお茶会に来てみませんか、と誘った。そのお茶会の後でノビシ
ロクリニックの渡部寛史院長に時間を取ってもらい、４人で話をすることにした。
結果的に、２週間お試し一人暮らしが実現したのである。
図 4-11

図 4-12

私は、不動産業界にいる者として、改めてこの経験がいかに異例だったかを

4-5 障害を持つ方とノビシロハウス

実感している。そもそも知的障害のある方の一人暮らしを認めてくれる大家さん
が世の中にいるだろうか。恐らく、ほぼいないだろう。ノビシロが責任を負える
ノビシロハウスだからできた、ということもあるだろうが、やはりお茶会に来てまた、高齢者だけでなく障害を持った方も関わってくれている。例えば 2023

住民の方とすでに知り合っていたこと、お茶会である程度打ち解けられていたこ

年５月には、あるダウン症の 28 歳の男性が２週間ほど一人暮らしをしてくれた。

とが大きな要因だろう。実際、引っ越しの当日には１階に住む 70 代の高齢者

最初のきっかけは、母親からの問い合わせだった。母親は、息子である彼の将が親子を部屋に招き入れ、１時間ほど話をしたそう。70 代の彼女は若い時に来を考え、自立した生活が可能なのか・・と日々悩んでいたそうだ。現状だと障害者の通う学校の先生をしていたらしく、お母様曰く、いろいろと励ましの言

ダウン症の方の一人暮らしという選択肢はほとんどなく、グループホームか自宅

葉をかけてもらったのだという。

で過ごすかの２択のようだ。当然親の方が早く亡くなるケースが多く、その場

お互いを気にかけ、思いやることができるのは、その人となりを少なからず知合はほとんどのケースでグループホーム行きとなる、という説明を彼女はしてくれたからということも大きいだろう。何より本人がお茶会に参加することで一人れた。しかし、彼女は息子に対して「社会や地域と繋がりながら生活してほしい」

暮らしをやってみたいという気持ちになり、その２週間をとても楽しんでくれたこ

112

Chapter 4 高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？

4-5障害を持つ方とノビシロハウス

113

とがうれしかった。

図 4-15

こういうことができたのも、お茶会という場が緩いつながりを作る一つのきっお声掛けで親しくなる中で、料理教室が始まった

かけになっているのは間違いない。

「おはよう日本」より（2022.6.12）

図 4-13ノビシロハウスのお声掛けの実態
今度カラオケに行きましょう！
いいですね！

コーラス歴○○年70代女性

ラウドロック歴○年
19歳男性©株式会社ノビシロ
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出典：2022 年 12 月、NHK「おはよう日本」

図 4-16©株式会社ノビシロ
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ノビシロハウス
north棟2F

医療・看護が入居することで将来への安心を図 4-14月 に 一 度 の お 茶 会 の よ う す【訪問看護・在宅看護センター】
通院が困難な方のご自宅に看護士が伺う。
日々のケアや看護を行なう。

【在宅訪問診療クリニック】
通院が困難な方のご自宅に医師が診療に伺う。
病気の治療や予防・療養生活のアドバイスなどの包括的なケアをする。

©株式会社ノビシロ
All Rights Reserved©株式会社ノビシロ
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114

Chapter 4 高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？

4-5障害を持つ方とノビシロハウス

115

4-6 ノビシロクリニックの渡部院長

図 4-17
高 齢 者 の 雇 用 を 生 む

共用部とコインランドリーの掃除

今回、ダウン症の方の一人暮らしの背中を押してくれたのは、まぎれもなくノ珈琲豆のラベル貼り

週2時間。時給制※カフェ事業者へ委託

ビシロクリニックの渡部院長だったわけだが、彼は実は 2023 年５月から株式会社ノビシロの取締役としてジョインしてくれたのだ。
彼は、もともと脳外科医でありながら、現在は在宅訪問診療で働いているという異色の経歴を持つ医師だ。彼は、患者が治療後慣れ親しんだ地域に戻って、ちゃんとその人らしい暮らしを続けられるのだろうか？という疑問を持ったことで地域医療に関わることとなったようだ。今まさに、医師という枠を越えて、ノビ
シロハウス全体のコミュニティリーダーとしての役割を果たしてくれている。ほか©株式会社ノビシロ
All Rights Reservedにも最寄り駅近くの銭湯で健康相談をやったり、ノビシロハウスに興味を持った
学生に積極的に時間を割いたりしてくれている。
ソーシャルワーカーが拾った高齢入居者の悩みを聞いて、医療的な対応をす

4-8 ノビシロハウスの目的とはることもある。顔なじみのお茶会にくる先生が、敷地内にいて関心を払ってくれる、
何かあったら対応してくれるということも入居者にとっては大きな安心である。

当初ノビシロハウスを作った目的は、高齢者が住める住居を作ることでもあったが、私たちノビシロが考えるもう一つの目的として、若者や次の世代の人々の4-7 高齢者の雇用の可能性

ためでもある。人生 100 年時代の今、高齢になることや 100 歳になることをもっと楽しみにしてほしい、という想いからである。
核家族化が進み、高齢になると施設や高齢者専用住宅で過ごすことが当たり

実は、ノビシロハウスでは別の取り組みとして、働きたい高齢者がいた場合にそれを実現させるということもやっている。
過去やったものとしては、ノビシロハウスの共用部の清掃業務を 80 代の男性

前の今、10 代やもっと小さな子供たちが、人生を、年を取ることを楽しみにしてくれるには、どのように年を取りどういう生活が待っているのかを身近で見られるような社会にしなければならないのではないかと思う。

とその娘さんにお願いしたことがある。時給制で週２時間程度の労働である。

実際、ノビシロハウスは、去年お看取りが１件あった。お別れに来てね、とまた、併設しているカフェテナントにお願いし、コーヒー豆の配送用のラベル

娘さんがソーシャルワーカーにも声をかけてくれ、介護をするために付き添った貼りなどの軽作業がある場合、希望する入居者がアルバイトできるようにしても娘さんの想いを間近で数か月見てきたこともあり、恐らく彼らにとっても貴重ならっている。

体験だったのだと思う。ノビシロクリニックの院長が看取りをしたのだが、彼は

116

Chapter 4 高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？

4-8

ノビシロハウスの目的とは117

常日頃から「死は必ずしも悲しみや辛さや不幸だけが付きまとうわけではない。
家族や親しい人に見守られながら、寿命を全うするという光景は温かさを感じることも多い」と言っているのだが、今回若者はそれをなんとなくでも感じることができたのではないかと思う。
このような環境で２年、またはそれ以上過ごすということが若者たちの、これから先の長い長い人生の経験の一つになればいいなと思っている。

がりを感じられるようなサービスを展開していく予定である。
そうすることで、高齢になることが悲観すべきものではなく、自分らしく生きるための選択を自らできる社会を作っていきたい。
図 4-19
株式会社ノビシロの今後の展望と目指すところ

図 4-18
展望①︓ノビシロハウスに住んでいるのと同等の安心感と充足感をより多くの人へ提供すること

ノビシロを作った目的とは︖
65歳～75歳くらい

アクティブシニア

85歳～100歳over＞＞緩やかな老化＞＞

自立した生活が可能。

若者たちは、お茶会の時に、高齢者から若い時の話など人生経験から学ぶことも多いと
言う。

後期高齢者
（要支援・要介護状態）
介護保険適用ヘルパーによる介助が必要。
通院が困難になり
訪問診療・介護を受ける。

お
看
取
尊り
厳
死
2022年10月
ノビシロハウスで初めての看取りが行われた。
寝たきりのお母さまの在宅介
護を選択された娘さんとの交流を通して、学ぶことがある。

展望②︓（不動産業界の方々と協力をして）今ある賃貸物件を部屋単位で借り上げ
地域・医療・介護との連携することでノビシロハウス化する。

目標︓ノビシロハウスに住めば他で暮らすより本当に幸福な終末期を過ごせるということを立証できるようにしたい。
©株式会社ノビシロ
All Rights Reserved

18

緩やかな老化への第一歩は︖
・日ごろからの周りとの関りをもつこと
・介護や医療が必要になるタイミングをいち早く察知できる環境にあること©株式会社ノビシロ
All Rights Reserved

出典：2022 年 12 月、NHK「おはよう日本」

4-9 今後の展望
ノビシロハウスは現在１棟が藤沢市にあるが、私たちはそれだけで社会的なインパクトがあるとは当然思っていない。私たちが今後目指すのは、「ノビシロハウスのような暮らし」が終の棲家を選ぶ時の一つの選択肢になることである。
そのためにも、全国にノビシロハウスを増やせるように、今の藤沢のノビシロ
ハウスのように１棟じゃなくとも部屋ごとにノビシロハウスと同じような安心や繋118

Chapter 4 高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？

4-9

今後の展望

119

Chapter
誰でも住まうことができる
賃貸住宅の限界に挑む
松本 知之
Rennovater株式会社 代表取締役
京都大学大学院エネルギー科学研究科修了。会社勤務の傍ら、東京にて困窮者へ住居提 供する活動を 2011 年から個人事業として開始。個
人事 業の８年間の 経 験を経て、2018 年５月にRennovater株式会社を設立。現在は、関西中心に 160 室以上を提供している。

「全ての人に心休まる住まいを」をビジョンに掲げ、単身高齢者や低所得世宅数の３分の１ぐらい空き家になって 1,000 万戸に達するという懸念がある。

帯等の一般には敬遠されがちな世帯に対して安価に住居を提供するソーシャル

空き家所有者の方とも日々、日常的にやり取りしながら物件を取得、再生してベンチャーの取組を紹介したい。民間企業が取り組む意義や、直面する課題・

提供している。

苦悩に関しても紹介したい。

図 5-2

5-1 イントロダクション
本日は 40 分ほどお時間を頂戴して、弊社の事業の概況と数値面を含めた実績の推移、あと今後の課題に関して説明させていただきたい。
先ほど大月先生も、「家主の 3K」（高齢者・外国人・ペット）ということをおっ
しゃっていたが、私ども Rennovater 株式会社は、家を借りづらい方々向けに民間の住宅を提供するといった事業を行っている。民間の住宅といっても、自社で物件を所有して、そのまま住居を貸し出す形がメインの事業で、いわゆる家主の立場で物件を提供している。

家は余ってくるけれど、賃貸の市場では図 5-3 のように、家を借りられない人たちがたくさん存在する。ご高齢の方を含めて、上のほうのグループの方々

図 5-1に関しては何となくイメージがつきやすいと思う。だが、実際本当に上のグルー

Rennovater“全ての人に心休まる住まいを”プにも入らない多様な方々がいらっしゃる。例えば図の下のゾーンにいる方々などである。親権者の同意が取れない、要は契約行為というものがそもそも民法上できないというような未成年の方であったり、服役後に出所したときに家がな
いというような方。あとは要配慮者というような形で書いているが、様々な障害をお持ちの方。精神疾患、精神障害の方もいらっしゃるし、あと、多いのが依存症の方である。

これまで空き家の話も出てきていたが、私どもは、地域に増えてきている空き家を取得しながら、リフォームして提供するといったことを行っている。空き家というと、図 5-2 のようなイメージかもしれないけれど、本当に近い将来、総住122

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

5-1

イントロダクション

123

現可能になる（図 5-4）。

図 5-3

図 5-4

外国籍世帯 高齢者世帯 保証人なし世帯

未成年

服役者

要配慮者

空き家を取得リフォーム

低価格で賃貸空き家オーナーRennovater

住宅確保困難者

相続物件等を安価で取得コスト効果の高いリフォームを実施①低価格②保証人なし③初期費用なし

図の上の人たちは不動産屋に行く機会があるかもしれないけれども、下の人たちというのはそもそも不動産屋に行くことすらできていない、社会にうまくアク

その後、住居を確保することが難しい方々に住居を提供する。図 5-4 の右下セスできていないという実情がある。事業を立ち上げたときは、上のゾーンの方々にあるように、①低価格、②保証人なし、③初期費用なしでやってきている。

を中心に住居を提供していたけれども、どんどんいろんなところでテレビ、新聞

一応チラシや図面には何となく家賃を書いているけれど、払える金額で貸すの等などで取り上げていただくにつれて、下のゾーンの、そもそも社会にアクセスがベースになる。なので、入居されてからも家賃を 4,000 円下げてくださいな

できていなかった方々がお見えになられるケースが増えてきた。

どと言われれば下げるようにしている。

これまで「入居したい」と言われたときに拒んだということは一回もない、と②の「保証人なし」というところが特に大きな点で、私も他の事業者のことはいうぐらい、全ての方を受け入れてきた。ただ、受入れに際して自信がないとよく理解していないのだが、自社物件ではこれまで当たり前のように保証人なし

いうようなところも、本音をお伝えすると、ある。そのようなケースは、弊社だということでやってきた。自社の物件だけではちょっと課題が解決できない事情

けではなくて、ちゃんと支援をできる体制を作った上で、リスクを考えながら受があるとか、何々病院の近くじゃないと駄目とかという条件がある場合は、他のけ入れるというようなことをやっている。

オーナーさんの物件を提供するというようなことをやりたかったので、今年（2022年）の４月、宅建業者の免許を掲げて、他社の物件も仲介可能となった。自行っている事業自体は非常にシンプルで、空き家ということでいえば、相続等社で物件がないエリアに関しては他社の物件を紹介できるようになり、その際、の物件を活用している。これらの物件等をいろんなチャネルを通じて取得して、10 年ぐらいこの事業をやっていて初めて、保証人がないと家は借りられないん

コスト効果の高いリフォームを実施する。リフォームに関しても、月４、５件ペーだということに気づいた。世間では最初に「保証人はいますか？」と言われるが、スで物件を取得して直していくので、どんどんコスト効果の高いリフォームが実

弊社は保証人を取っていないし、今後も取るつもりはない。

124

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

5-1

イントロダクション

125

あとは③の「初期費用なし」というのが、これも②と同じぐらい大きい点で、で現場を確かめて、亡くなられたあたりを向いて静かに手を合わせた。次に借うちの物件は日割りの家賃だけで入れますということでやっている。敷金、礼金、りてくれる人はいるのだろうか、リフォームはどうすればよいのだろうか。やはり

仲介手数料も不要で、火災保険、あと保証会社の初期費用に関しても弊社負担

無謀なチャレンジだったのではないかと、一人で途方にくれた。それが事業ので入居可能になっている。なので、明日強制執行になるとか、家がなくなって３スタートだった。

日目なんですという人とかでも、契約と日割りの家賃だけで入居可能にしている。

図 5-5

松本知之の略歴遅くなったが、自己紹介をしたい。会社は京都にあって、設立は 2018 年。
2019 年３月まで東京でずっとサラリーマンをしており、その間に今の事業を個人事業として開始した。直接的なきっかけは、先ほど司会の方からのご紹介に

Rennovaterの概要
設立

2018年5月

本店

京都府 京田辺市

代表者

松本知之

資本金

2億756万円もあったとおり、譲り受けたワンルームマンションを貸し出そうとしたことである。
当時は不動産とは全く関係ない金融機関で投資の仕事をしていたのだが、それで家を貸したいという話を初めて不動産屋でしたときに、高齢者は家を借りられないんだと初めて知ってびっくりした。不動産屋で「高齢者は駄目ですよね、外国人は駄目ですよね、ペット駄目ですよね」と当たり前のように言われる。「ペッRennovater

ト駄目ですよね」というのと同じトーンで「高齢者駄目ですよね」と言われるということに私はひどく違和感があった。

それ以来ずっと、そういった方々が最低限必要な住宅のスペックは何かという最後に話したのが、当時の私と同い年ぐらいの若い女性がやっている不動産

ところを突き詰めて、住居を取得、提供していった。普通はオートロック付きや屋さんのところだった。
「70 代の生活保護の受給者がいらっしゃいますが家が見

２階以上が人気だけど、高齢の方は逆でオートロックとかは鍵をなくすと入れなつからない。この方は最初で最後のお引っ越しになります」と。何で最初で最くなるし、１階じゃないと足が悪くて住めなかったりする。そういったギャップも後かというと、行政が１回は引っ越し費用を出してくれるが、その後はもう引っあり、貸せる物件を取得して貸していくということをやりだした。

越しできない。かつ最後の引っ越しになるので、終の棲家となる可能性も高い

この仕事は結構大変なのだが、やっぱり続けられている理由がある。何でこということだった。これまでの家賃が１万円以上下がるため、合理的に考えれの仕事をやっているんですかというようなことを質問されたりするけれども、多分、ば貸すべきではない案件だったが、目の前の困っている人を救いたかった。「家この女性の方の影響が大きいと思っている（図 5-6）
。この人は、旦那さんが経賃が下がっても長く安定的に住んでくれれば、長期では収益は確保できるはず」

営する町工場で鉄板が落ちてきて左腕を失ってしまうという経験をした。左腕をそう自分を説得して話を受け、無謀なチャレンジが幕を開けた。それが記念す失っているから、この写真でも腕を隠して写真に写っている。これは実は、私のべき１件目。その最初に入られた方は、最初で最後のお引っ越しということで、母親の話である。母は事故で障害を持って父の会社も潰れてというようなところ

実際２年後に室内でお亡くなりになられた。俗にいう孤独死だった。自分の目で、親戚の家とかに私は結構住んでいたことがあった。というような過去がある

126

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

5-1

イントロダクション

127から、悲しそうにしているご高齢のというか、女性の方を見たら自分の母親のように見えるし、あとは何か生活が苦しそうな高齢の男性を見たら自分の父のよう

5-2 事業概要（物件取得）に思うし、不安げな若者を見たらかつての自分のように思うので、この事業をやれているんじゃないかなというところが一つ原点としてある。なので、全ての人に心休まる住まいをお届けしたいということを事業の中でぶらさずにやっている。

ここからは事業の紹介をしたい。
図 5-8

図 5-6

Rennovaterの日常
まず物件の取得から。多くは戸建ての一軒家で、あとは長屋のタイプとなる。
長屋とは、柱と屋根が連なっているような形態の家で関西には多くある。取得するのは本当に空き家とかになるので、天井が抜けているなどは別に当たり前である。このような状態のものも全然取得するし、畳がボロボロとか、動物のフンだらけのこともある。何の動物か分からないけど、そういった物件でも取得して

図 5-7

改修する。

全ての人に
心休まる住まいを

128

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

5-2

事業概要（物件取得）

129

図 5-9

長屋タイプ

戸建タイプ

していく。経済的な理由ですぐ出ないといけなかったのか、相続人が面倒を見てくれなかったというようなこともあろうかと思う。
図 5-12

図 5-10

図 5-11

図 5-13

いつもすごく不思議に思うのだが、弊社が取得しにいく物件の９割ぐらいが、昨日まで人が住んでいたような状態の家なのだ。この状態で家を手放しているというのが今の日本の現状なんだ、と実感する。図 5-12 の子供部屋、左側などは完全にそうで、さっきまでお子さんが住んでいたような感じだし、子供の写

リフォームに関しては、１つだけ基準としてあるのが、私自身が住めるかどう

真とかが貼ってある部屋や、アルバムなんかも置いたままである。あと、写真

かということ。その基準を超えるために、いかにコストを抑えながらやっていくかは載せていないが、仏壇や遺影などは当然置いたままの状態で皆さん家を手放というのが重要になる。

130

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

5-2

事業概要（物件取得）131

5-3 事業概要（リフォーム）

図 5-16

図 5-17

例えばだが、図 5-14 の物件は表装のみをリフォームしている。壁紙を変えて床を掃除しただけでも、綺麗になる。あとは、極力だが、水回りであったとしても既存の設備は修理しながら使っていく。図 5-16 は、病院で亡くなられた人のお部屋である。入ってみたらゴミの多さに卒倒しかけた。こういった物件でもこんな感じに、見違えるように綺麗になる。
図 5-14

BeforeAfter
図 5-18 も同じ物件で、ゴミがうずたかく積まれていて、かつ人形が不気味だけれども、これもこんな感じに綺麗になる。
図 5-20 の見出しに「家には愛が詰まっている」と書いているが、取得した物
件の大体２割か３割ぐらいには、お子さんなどが残していった爪跡がある。こういった壁にお子さんが落書きしていたら、弊社は極力、それは消さないで全てそのまま使っている。思い出や、先人の生きた証は後世に遺してあげたいから。
図 5-18

図 5-15132

Before

図 5-19After

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

5-3

事業概要（リフォーム）133

5-4 事業概要（入居のサポート）

図 5-20

次は、リフォームした後の入居サポートで印象的だった２事例を紹介したい。
最初の方は、市役所から夕方に電話がかかってきて、急遽、家がないかというようなことで駆け付けたところ、朝 11 時に強制執行に遭ったとのこと。急に執行官が入ってこられて、20 分以内に必要なものだけ段ボールに入れなさいということで、子供の学習用具、サッカーの道具とかも気が動転して入れられなかったと。本当に着の身着のまま市役所に来られていた。本人曰く、子供が小学校６年生で、ちょうど２月だったので、卒業式までは学区は変わりたくないというようなこともあって、子供１人と奥さんと３人で車中泊するというようなことを言っ
また別の物件でトイレの座ったところに何か変な壁があって、その壁にボードていた。私はそれを聞いて、もう契約とかお金とかは後で良いので住める住居が打ちつけられていた。これ何かなと思って読んだら、体の悪いおばあちゃんががないかを考えた。たまたま学区が同じ家が偶然あって、もうその日から鍵をトイレに座ったときにちゃんと目の前に見えるように、おばあちゃんを励ます寄せ

渡して住んでもらった。子供を含めて一家を住居に案内した際の別れ際、６年書きみたいなものを孫３人が書いていた。孫３人がおばあちゃんを気遣う姿と、生の子供に「強く生きろよ、サッカー頑張れよ」と涙ながらに声をかけた。帰り

それを読んで喜ぶおばあちゃんの姿が想像できて、こういうのを見ると涙が止まの車でも一人、涙が止まらなかった。その後、一時的に生活保護を受給されてらない。今もこの物件にはそのボードを張り続けている。
図 5-21

図 5-22

おばあちゃんを励ます、3人の孫からの寄せ書き
体の悪いおばあちゃんがトイレに座った時に見える様、トイレの壁に貼っていた寄せ書き

134

ひ孫まっててね♡2016.12.19
バーお疲れ様でした。
いつもありがとう。

高校、大学頑張るね

いつまでも
最高のバー

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

出典：2022 年 7 月 20 日、NHK「おはよう関西」

5-4

事業概要（入居のサポート）135

いたけれども、最終的に今はもう自立されて生活の基盤を立て直している。本

加害者の方に悟られるといけないので、着の身着のまま出てこないといけない

当に良かった事例である。

から。
この方の場合は、徐々に荷物を駅のロッカーに入れていただいて対応した。
引っ越しを決行するときに荷物を車に積み込んで、遠方に移動しながら生活物

図 5-23

資を買って、布団も買って、などということをしながら荷物を搬入して届けた。別のケースでは、夜中に警察立会いの下、一緒に引っ越しをしたこともあった。引っ越しをするときも、加害者と鉢合わせになる可能性もあるので、すごく運転が上手で追いかけられても大丈夫なドライバーを手配して対応したこともあった。
図 5-25

出典：2022 年 7 月 20 日、NHK「おはよう関西」

次は、難しい事例としてよくある、DV の被害者の方の例である。「難しい」というのは、転居支援の難易度が高いということ。なぜ難易度が高いかというと、
図 5-24荷物の積み込み

生活物資の購入
図 5-26

警察警護の下
引っ越しも136

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

5-4

事業概要（入居のサポート）137

5-5 事業概要（入居中のサポート）

図 5-29BeforeAfter

いろんな問題、事情、制約を抱えている方がいらっしゃるので、入居してからも、当然ながらサポートが必要になる。多いのは家賃を振り込みに行けない方である。こういった方に関しては、集金にお伺いして顔を見てお話ししている。
ベランダにハトがいると言われて、絶対ハトなんかいないでしょうというふうに思っていたら、本当に卵まで産んでいたこともある。
図 5-27

あと、サポートの一環として、全ての入居者に対して住居の満足度や生活の満足度、精神状態に関するアンケート調査を定期的に実施している（図 5-30）。
図 5-30

入居中支援（アンケート） –インパクト評価に加えて、サービス改善に活用

出典：2020 年 12 月 14 日、関西テレビ「報道ランナー」

住居満足度、生活満足度、
精神や健康状態等の10項
目を定期的にモニタリング

図 5-28

ベランダに鳩が！

138

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

・社会的インパクト評価
・コミュニケーションツール
・サービス改善 に活用

5-5

事業概要（入居中のサポート）139

様々な定性的なコメントを書いてもらっているので、入居者が何を考えていて、何に不満を持っていて、何を課題に思っているかということが分かるということで、経営的に重要なツールとなっている。

図 5-32

退去支援（終の棲家となるケースも）玄関の張り紙（入居者が自ら外部との接触を拒絶）

階段下で発見されたケース

図 5-31 は、分かる方は分かると思うが、孤独死の現場で、赤い丸の部分でお亡くなりになっていた。壁に穴が開いていて、亡くなられた原因が壁にぶつかってなのかどうかまでは良く分からないけれど、階段の下でお亡くなりになられた。
一般的に非常にネガティブなこととして捉えられるが、弊社の場合は最期、自分の家でお亡くなりになることができたということで、責任を果たせたとポジティブに捉えている。これまでの経験上、孤独死は起こるものとして住居を貸しているので、発生後のオペレーションもある程度想定している。
図 5-31

本当にいろんなトラブルというのが日々起きる。事実は小説より奇なりというが、100 件の物件があると 100 年に一度の事件が１年に１回は発生するということで、毎月何かしら未知のトラブルが発生して、懸案の課題というのが２つ、３つ頭の中を埋め尽くしているというような状態である。でも、そういう状況も楽しみながら取り組んでいる。

図 5-32 の左側の写真になるが、うちのスタッフが駆けつけたり、ケースワー
カーさんが連絡を取ったりしたものの、自ら接触を拒むような張り紙をしてお亡
くなりになられるというようなケースもあった。

140

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

5-5

事業概要（入居中のサポート）141

5-6 事業の実績

図 5-33

全てのトラブルをポジティブに（と思わないと、やってられない時も、、、。）

ここからは事業の実績というか、数値面での紹介になる。
図 5-36

入居者属性（合計124世帯を重複カウント）
45
40
35

図 5-34

ボリュームゾーン30
25
20「事実は小説より奇なり」と言いますが、、、、。

15
10
5
0

図 5-35

入居者さんの大まかな社会的属性だが（図 5-36）、大きな特徴として、ご高齢100件あると、100年に一度の事件が、1年に一度は発生するの方と低所得の方が多い。あとは、その他と書いてあるところが多い。理由は２つある。１つは入居いただく際に外形的に分かる範囲でしか分類していないということで、何かしら知り得ていない事情があるというような方がここに分類される。
もう１つの理由だが、高齢者専用とか外国人専用みたいな形の住居にしてしまうと、無意識のうちに、住居の質が安かろう悪かろうになる懸念があるため、弊社の物件は全て、一般の不動産の賃貸市場にも流通させるようにしている。
SUUMO にも掲載されるので、そこで遜色ないような形まで持っていく。例えば、

142

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

5-6

事業の実績

143

学生さんであったり、若い勤労世帯の一般の方から申込みがあればそちらを優図 5-38

先する結果、どこの属性にも分類されないという方が一定数出てくることになる。

転居理由(合計18人) – 一般的な転居理由とは異なる傾向

図 5-37 は、先ほどの入居者の属性をパーセンテージで表していて、私も驚くのが生活保護世帯の割合が少ないということ。これを集計していて、感覚値だ

当社固有の事由︖
3と３割から２割の間かなと思っていたが、２割以下といったところだった。この属性の中でいくと、様々な事情で借りづらい人がいる中でも、低所得の世帯というのが結構借りづらい。なぜかというと、失業中の方々などには生活保護等

2の福祉的なサポートも行き届いておらず、生活が安定しないから。
図 5-37

1

各属性の割合

単身
高齢者
26％

低所得
世帯
24％

生活保護
世帯
17％

母子世帯
14％

高齢者
世帯
14％

障害の
ある世帯
11％

0

あと、私どもが事業としてやっていく中で重要視しているのは、どれだけ社会に対してポジティブなインパクトを生み出したかということ（図 5-39）。量的なインパクトという意味では住居の提供数を、質的なインパクトとしては、先ほどのアンケートの結果から住居満足度や生活満足度、精神状態を集計している。
2021 年度は前年度比で量も質も大きく改善した。今年度は分析中だが、経済

図 5-38 は、うちの物件から転居・退去された方の理由である。理由で多い状況に関するアンケートが非常に悪く、そこが生活満足度の大きな足かせになっのが、施設への転居、死亡や近隣トラブルである。近隣のトラブルは、入居者ている。物価高の影響やコロナによる収入不安定化というようなところの窮状をがトラブルの原因となる場合より、逆に近隣からトラブルを受けるというかいじ

訴えるコメントが増えている。物価高で何とかしてくださいというメールが来たら、められる・嫌がらせされる等のケースが多い。意外なのだが、トラブルを仕掛

いいですよ、家賃 5,000 円下げますみたいなことをしているところである。

ける側が多いわけではなく、地域に溶け込めずに嫌がらせを受ける側の人が多い。近隣から何か嫌がらせを受けていますというようなところがアンケートでも明確に書いてある。

144

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

5-6

事業の実績

145

図 5-39

2020年度

2021年度

2022年

量的インパクト（住居提供数）

39室

100室

130室

住居
満足度
生活
満足度

3.58

4.40

3.68

4.46

？

精神状態

3.40

4.40

？

質的
インパクト

スポットで行政とは協力関係にあるのだが、行政の代替として民間企業が活動するというのが、この事業の一番の魅力ではないか。住居の分野でこのような取り組みが可能であれば、行政の手が届きづらい他の領域でも何か新しいビジネスが生まれるのではないかという期待もある。

5-7 今後の課題①（収益性の確保）
今後の課題だが、まずは収益を適正に確保するということが大事だと考えて・コロナによる収入減や、物価高による窮状のコメントが増加
・結果、経済的不安に対するスコアが悪化している傾向いる。なぜかというと、ここを確保できないと事業を維持も拡大もできない。サービスの質も良くできないので、収益確保にはこだわりをもって事業運営している。

図 5-40 が弊社のビジネスモデルである。自社で物件を取得するので、資金事業の特性上、内装資材や職人の人件費が高騰しても、家賃に転嫁しますといが必要になる。投資家からお金を募ることもあるが、大半は金融機関からの借うことはできない実情がある。皆さん支払い余力が少ない方々なので、家賃は入れである。借入れによって物件を取得し、再生してお貸しするというような形上がらないというか上げられない。むしろ長期的には下げていくことが事業の意

でやっているが、民間の企業が民間のお金と民間の住宅だけで課題を解決して義だと思っている。では、それを実現するにはどうするのかというと、物件のセッ

いくところが画期的だと考えている。当然、空き家活用や居住支援というスポット・

トアップする単価を日々下げるということ。物件の取得を安くするということと、

図 5-40

リフォームを同じ内容であったとしてもより安く仕上げることに、日々創意工夫しビジネスモデル
資金調達
出資・借入
利息・返済
投資家

Rennovater

物件購入

物件再生

資金の流れ
住宅の流れ

住宅提供

物件取得・再生

再生
空き家
地域社会

住まい提供

収支の構造として、売上を構成するのは戸数と稼働率と賃料だが、稼働率と賃料はもう変わらないので、戸数を増やさない限り売上は増えないということに

家賃
住宅困難者

・単身高齢者・外国人
・生活保護
・保証人なし世帯公費負担なしで社会課題を解決

146

ている。

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑むなる。その前提で収益を確保するためには、もう変動費的な要素である物件をセットアップするコストと、運営にかかるコストを下げていくしかないと考えている。物件セットアップのオペレーションとしては製造業を意識し、トヨタ自動車を参考にしている。どれだけ資材や職人の人件費が高騰したとしても、創意工夫とカイゼンを繰り返して、原価の絞り込みを徹底的に行っている。その結果、収益性は徐々に高くなってきたと実感している。

5-7

今後の課題①（収益性の確保）

147

5-8 今後の課題②（スケール化）

図 5-42

インパクト創出は容易ではない
社会が変わる様なインパクト創出に向けては、拡張性が大事
収益性

次の課題は、スケール化である。これまでのビジネスモデルで社会性と収益性を両立するビジネスモデルは構築できたと考えている。だけど、この２つを両立させただけで本当に社会が大きく変わるかというと、私は変わらないと思っている（図 5-41）。なぜ変わらないかというと、量も足りない、地域も足りない、
つまりインパクトが足りないのではないか、と。なので、今後は新規エリアへの社会性

展開もだが、既存エリアに関しても供給数を増やしていきたい（図 5-42）。
図 5-41

拡張性

社会性と収益性の両立

一番工夫しているのは、いろんなお金の調達の仕方をチャレンジしているとい

収益性

課題解決（住居提供）することが、賃料収入に繋がるため、完全に両立するうこと（図 5-43）。資本出資は会社の株を買ってもらうことなので、これ以上増やすことはあまり意識していない。メインは銀行融資だが、築古の物件に融資してもらうというと、もう上物の価値はゼロ。土地の価値しかなくて、その土地も良い立地に綺麗な形の土地ではないので、土地の価値も低い。担保価値が社会性

社会性と収益性の両立だけでは、社会は変わらない

図 5-43

多様なファイナンスを活用
資金調達
コスト

社債
（私募債）

資本
出資

銀行
融資
柔軟性

148

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

5-8

今後の課題②（スケール化）

149

ないものに対して融資してもらうというと、どこかで頭打ちが出てくる。事業性も評価してくれて融資はしてくれるが、すぐに限界に達してしまうことになる。

5-9 今後の課題③（公的セクターとの連携）

そこで、弊社では銀行融資に代わる資金調達手段として私募債を発行している。主に個人の投資家に向けて、事業に共感していただいた方に私募債という形で、銀行の融資より金利を上乗せした社債を発行してきた。社債で調達した

今後物件を拡大していく中で、公的セクターとの関わり方というところに課題

金額で物件を買わせていただいているというようなところがある。そういったとこがあると思う。当然だけど、やっぱり特定の民間の事業者とあまり仲良くしづら

ろを工夫しながら提供戸数を増やしていく。

いというのがあるのではと感じている。一緒に協力してやっていきましょうという

以上がざっくりのイメージである。資金の調達の内訳は、図 5-44 のグラフの自治体もあれば、そうでない自治体もあり、なかなかこのあたりは難しい。もっ黄色い帯のゾーンが銀行の借入れで、大体年間で１億ぐらい借りている。今年と頼ってくれるのであれば、その自治体のエリアで物件取得を進めることができ、度は２億ぐらい行くと思うが、毎年１億とか２億を借りている。斜めに丸で囲っ結果としてウィン・ウィンになるのにと思っている。後は問題やトラブルを一緒にてあるところが先ほどの社債で、個人の方から調達しているというようなものを解決してほしいという点。支援の難易度が高い入居者さんを受け入れると自然と加えながら今後増やしていく予定である。

トラブルや問題が増加するが、トラブルが起きたとしても助けてくれないという

図 5-44

自治体さんも結構あるのが実情で、これでは結構困る。弊社であればそのよう調達資金の内訳
250,000,000

な事態があっても受け入れる方針は変わらないが、通常の事業者や町の大家さ

銀行融資

資本調達

私募債

んは敬遠するのも当然かと思う。
図 5-45200,000,000
150,000,000
100,000,000
50,000,000
0
2018年度

2019年度

2020年度

2021年度

2022年度・民間を積極的に頼って欲しい・問題を共に解決してほしい
いくつか分かりやすい事例を紹介する。生活保護受給の単身男性の方が病院でお亡くなりになられて、荷物を撤去するのに相続人の確認を取ろうと思い自150

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

5-9

今後の課題③（公的セクターとの連携）

151

治体に連絡したところ、「亡くなった時点で生活保護は打切りなので、うちとは

図 5-46

関係ありません」と言われてしまった。「じゃあ、こちらで連絡を取るので、相続

一方で、健全な
民間事業者の確保も課題

人の方を教えてください」と伝えても、「個人情報なので教えられません」と。
このような杓子定規な対応をされると、高齢者への住居提供が進まないし、住宅セーフティネット制度を促進している国の方向性とも逆行している。
もう１件は、刑務所から出所する男性でトラブルが起きる可能性が高い方の受入要請を受けた際の事例になる。受入れに際して、何か起きた場合に一緒になって解決しましょうと行政の方にお願いをしたところ、「いや、
そこは松本さん、
もう民間同士の賃貸借契約になるので、Rennovater さんと賃借人さんとで解決してください。役所は関与できないので」と言われた。

図 5-47

入居中物件を取得したケース

あとは最近だと精神障害の方を受け入れた際、こちらはそのことを全然知らされていなかったケースもあった。それで、近隣トラブルになり警察も延べ 50回ぐらい来る事態にまで発展した。そこまで事態が悪化しても、行政・福祉サ
イドと一緒になって次の転居先を探すという所まで進めなかった。結果、自社単独でその方の転居先を探さざるを得なかった。総じて、行政にはもっと、民間の居住支援をしている団体を頼ってほしいし、その分一緒に課題解決する関係を築きたい。
では全て民間がやれば良いのかというと、それもちょっと問題だと思う。なぜ57

そう思っているかというと、賃貸業をやっているご高齢のオーナーさんから、引退するからとか、賃借人が高齢だから物件を買ってくれというような形で物件を譲り受けることがあって、そういった場合、かなりの確率で賃借人とオーナーと

図 5-48 は別の家だが、所有者が弊社に変わったのでご挨拶がてら電話したの間でトラブルを抱えている。図 5-47 のケースも酷くて、左側のところなんて

ら、壁が剝がれていますと。壁紙が剝がれているだけだろうと思いながら現地

床は穴が開いている。穴が開いていて板を敷いているし、この傾いたキッチンに行ったら本当に壁が崩れ落ちていた。さっきの家もそうだが、当然こういう家で炊事しているけど、元のオーナーに言っても何もやってくれず、20 年くらいこは雨漏りしていて、それもずっと放置されていた。

の状態とのこと。右側も同じ家だけど、板を敷いているのはここの床が抜けてい
るから。

152

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

5-9

今後の課題③（公的セクターとの連携）

153

図 5-48

入居中物件を取得したケース②

図 5-495年後、1,000室
10年後、10,000室

図 5-50

図 5-48 の右側も同じで、雨漏りがずっと放置されている。だから、私は何ご協力頂きたいことでもかんでも民間がいいとは思わない。民間でも健全なプレーヤーがやらないといけないというふうに思っている。

5-10 今後の展望
今後の展望としては、５年後で 1,000 室、10 年後 10,000 室ぐらいは提供し先週も相続物件の引き取り依頼で京都から小田原に行ってきた。明日はこのていきたいと思っている。そうなると、自社物件だけでは結構難しかったりする

まま、東北、岩手県の宮古市まで行く。東奔西走で空き家活用の依頼にも対応ので、相続等でどう活用して良いか分からないとか空室で困っているといったしている。物件を引き取ってほしい、買ってほしい、といった依頼があればお声

オーナーさんなどからご相談をいただきたいと思っている。そうしたら、弊社ががけください。以上で、私の説明は終わりたいと思います。ありがとうございまサブリースで借りてお貸ししたり、管理させていただいたり、あるいは、弊社がした。

そのまま買い取らせていただくこともある。

154

Chapter 5 誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む

5-10

今後の展望

155

Chapter「あしたの賃貸プロジェクト
第３回シンポジウム」～不動産業界と福祉業界の融合に挑む賃貸住宅～質疑応答

「あしたの賃貸プロジェクト第３回シンポジウム 不動産業界と福祉業界の融合

行われているんですが、その登録の要件というのがちょっと民間のレベルからすに挑む賃貸住宅」では、視聴者の皆様からいただいた質問にお答えする質疑ると高かったりする。例えば１部屋が 25㎡以上ないといけないとか、あるいは応答の時間を設けた。以下に内容を紹介する。

新耐震じゃないといけないとかという基準があって、実は結構高い家賃のものが登録されている。あるいは既に入居している人のものが多数登録されている

登壇者

ので、空き家がないというようなことで、現実のニーズとは乖離があったりする。

大月 敏雄 氏東京大学大学院 工学系研究科 建築学専攻 教授

かといって UR とか公社は、基本的には一定の収入以上の人を対象にしてきた

加藤

忠相 氏

株式会社あおいけあ 代表取締役

経緯があるので、なかなか低所得者層には回ってこない。それでも、UR では

鮎川

沙代 氏

株式会社ノビシロ 代表取締役

一部、今後居住支援に UR の賃貸ストックを活用しようとする動きは今出てきて

松本

知之 氏

Rennovater 株式会社 代表取締役いるように聞いております。

モデレーター
松本眞理

一般財団法人住宅改良開発公社 住まい・まち研究所 所長【松本（公社）】 住宅改良開発公社住まい・まち研究所所長、松本と申します。
講師の方々、先ほどから熱いご講演をいただき、ありがとうございました。ここからのお時間はシンポジウムに関する質疑応答に移りたいと思います。視聴者の皆様からたくさんのご質問をいただきました。誠にありがとうございます。
では、最初に大月教授への質問からいきたいと思います。
住宅確保要配慮者への対応として、公営住宅、公社、UR、民間家主
Q1 との間にはどのような違いがありますか。今後はどう変わるでしょうか。
（60 代以上男性、設計事務所）

あと、本当は公営住宅というのがお金の比較的少ない人にとって重要なストッ
クであるべきですが、これを大きく阻んでいるのが先ほどもお話がありましたよ
うな、連帯保証人です。今日追い出されてしまったような人に連帯保証人を連【大月】 住宅確保要配慮者というのは、いわゆる住宅セーフティネット法で規れて来いというようなことはまずできない。国のほうでは保証人がなくても入れ定されておりますが、特に民間賃貸住宅で一定要件を満たしたものを登録して、るようにやりなさいという指導はしているんですけれども、実はなかなか全国の登録セーフティネット住宅ということで、そこに政府のほうでいろいろ補助金を市町村の住宅課系の人の人数が少な過ぎて、そういう通知、通達をなかなかつけたりしながら居住差別をしない住宅をいっぱい供給しようという立て付けが理解できていない、あるいは条例改正が面倒くさいという現実があります。

158

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第３回シンポジウム」

159

【松本（公社）】 ありがとうございます。続きまして、加藤様への質問です。

に入っていただきます。
【松本（公社）】 ありがとうございます。定期借家にされている理由というのは、

Q2 ノビシロハウスをほかのエリアでも運営する予定はありますか。ほかの地域で建設する場合は、どのような要素が必須でしょうか。
（40 代男性、
賃貸住宅オーナー）

どのようなものなのでしょうか。
【鮎川】 定期借家は一応２年契約の定期借家にしているんですけれども、ノビ
シロハウスの場合はどちらかというとコンセプトというか、こういう方々に入ってほしいという思いが強い物件ですので、例えばなんですけれども、お茶会に全【加藤】 もしかしたらこれはく参加したくないとかお声掛けを嫌がって拒絶するというような方々はちょっとコ

鮎川のほうに聞いてもらったンセプトにそぐわないということがありますので、そういった場合に最長２年でほうがいい質問かなと思うん

契約の解除をこちらのほうからできるというメリットでそうしていますので、特段ですけれども、実際私は介護リスクというか入居者に対してリスクがあるとは思っていないんですが、コンセプ

系のコンサルティングも結構しト重視というところでそういった選択肢を取っています。

ていて、例えば愛知とか富山【松本（公社）】 ありがとうございます。続きまして、松本様への質問です。

の射水市などでも介護事業所をつくるための設計や場所の選定からやっているんですけれども、そういうとこ
ろにノビシロハウスを組み合わせたいという話は非常にたくさんいただいています。沖縄からもそういう話が来ていますし、今後やる可能性はございます。

地域住民の方々や地域の自治会等との関係づくりなどで工夫されていQ4 ることやご苦労されていることなどあればお聞かせください。
（40 代男性、介護・医療福祉関係）【松本（公社）】 ありがとうございます。鮎川様にはまた別な質問が来ております。
【松本（リノベーター）】 ありがとうございます。非常に重要なポイントかと思っ
医師や看護師のお茶会への参加はボランティアでしょうか。また、ノビQ3 シロハウスは普通借家契約ですか。
入居者の入れ替えはありますでしょうか。（50 代女性、介護・医療福祉関係）てございます。
まず工夫しているところというのは、入居者さんがこの地域にうまく馴染めるかなというようなところを思い描いて入居を支援するというところです。トラブルの可能性やうまく馴染めなさそうな方であれば、一緒にご挨拶に行ったりとか、【鮎川】 ノビシロハウスに入居していただいているお医者さんや看護師さんのあとは手土産を持っていく。弊社の名刺を配って、何かあったらご連絡ください

お茶会の参加はボランティアというか、私たちからお支払いしている分はありまということも実施します。これが実はとても効果的で、入居者さんがしばらく家せん。普通借家契約かというと、定期借家に一応入居者の部分はしています。

に帰っていないとかあれば、近隣の酒屋さんから連絡が来たりとかするので、入居者の入れ替えというご質問ですが、同じ名義での入居者の入れ替えは基本

いろんな生活の変化というのに早く気づけるというようなところがあります。

的になしで、退去する場合はもちろんありますので、退去した後は新しい入居者

160

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第３回シンポジウム」

苦労は近隣のトラブル、これに尽きると思います。弊社の入居者さんが近隣

161

に迷惑行為を働くというようなところがあれば、これは一番大きな問題でして、がやっぱり独り暮らしだと、調子がいいか

ここの解決というのがなかなか難しかったりする。お話をして入居者さんがそれら飲まなくなるとかというのがあるので、そに応じてくれて、行動を改善してくれるというようなところまで持っていくというとういったことが起きたときに症状が悪化しころがなかなか難しいです。それができない場合、今まで１回だけあったんでて周りに迷惑をかけることが予想されると。

すけれど、こちらの負担、もう全て負担して次の住居を探して、初期費用であっそのときにどういった人たちが登場人物とたり引っ越し費用とか全部こちらが負担して次に移っていただいたというようなして必要になるかなどというのがやはり不ケースはございます。

動産業界だけだと想像ができない部分もあ【松本（公社）】 ありがとうございます。私宛てにも質問が来ております。

り、精神科の先生などに質問したりとかして、ハード面だけでなくサポートの人間を

精神障害者の居住支援は敬遠されがちです。彼らが独り暮らしを選択
Q5 できるようにするにはハード面で何が必要でしょうか。（20 代女性、介護・医療福祉関係）どう協力体制として集めるかなども話し合ったのですが、結局出口的なところが非常に課題となり、物件は用意できたけれども、その後の対策において納得のいけるものが管理会社側に提示ができなくて、ちょっと借りられなかったということがあ【松本（公社）】 とても難しい質問をいただいております。まず音の問題かと思りますので、引き続きちょっと解決を探っていきたいなと思っています。

います。奇声とかをあげても大丈夫な仕様にしていただくとか。また、見守り機【松本（公社）】 ありがとうございます。次は、全員の方に質問が入っております。

能があるようなものを追加したほうがいいのではないかと思いますが、それ以上のことは私もまだよく分からないので、これから調べたいと思います。鮎川様におかれましては、この辺で苦労した例があるとのことですが、少しご紹介いた

Q6 関連の人とつながることができるのでしょうか。活用したい家や生かし
東北地方に住んでいますが、どうすれば地域福祉も考えられる不動産だけないでしょうか。

たい人がいますということで、何かアドバイスをいただければと思いま【鮎川】 過去、精神疾患の方で生活保護を受けていらっしゃる方のお部屋探しす。（40 代女性、介護・医療福祉関係）をしたことがありまして、このようなケースでは幾つもハードルがあるのですが、管理会社さんの中にはそういった方にでも貸していいですよというところもある【松本（公社）】 大月教授、お願いいたします。

んですけれども、やはり考えられる課題みたいなもの、今後起こるであろう課題【大月】 要は社会的不動産業のマインドのあるような方をどうやって探すかです

みたいなものが本当に多岐にわたるので、その考えられるすべてのケースでのね。地域によって状況は異なると思うんだけど、例えば都道府県単位では全て問題解決が提示できずに結局借りられなかったという経験があります。

居住支援協議会が整っておりますので、そういうところでせっせと関わりのある

例えば精神疾患がある方の場合、病気の種類にもよりますし、それがきちん

団体とか業界団体を紹介しているところもあるので、そこに問い合わせる、聞きと薬を飲んでいれば解決できるんだけれども、それを飲まなくなってしまうことに行くというようなことは、可能だと思います。多分普通に不動産屋さんに行っ162

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第３回シンポジウム」

163

ても、うちは福祉をやっているんじゃね

切り分けて考えるのもいいのではないかなと個人的には思っておりまして、建物えぞと怒られちゃうことも多いですね。そ管理は清掃とか入退去の対応とかをしていただき、それ以外の部分は今東北にうでない人を探すには、やっぱり地元で住んでいらっしゃるご質問者の方がそういう思いをお持ちであれば、私たちノビ

頑張っている社会福祉協議会とかああい

シロがやっている部分をご自身で担うというか、有志を募って何も協力的な不動

うところに聞きに行く。そういう中で、あ

産会社をあえて探さなくてもできるのではないかという希望を持って、広げていそこの不動産屋さんは結構頑張ってくれ

きたいなと私も思っております。

ますよとか、そういうのを地道に足で探【松本（公社）】 ありがとうございます。加藤様、いかがでしょうか。

すしかないですね。本来だったら、本当【加藤】 私の場合は鮎川さんに会って、鮎川さんが結構ぐいぐい来られたので、に松本さん（リノベーター）みたいな社

つながりができたというのはありますけれども、結局このノビシロをやってみて

会的不動産業の人をちゃんと国家的に分かったのは、結構そういうものに注目している機関というのがあるわけで、先支援して、リストアップしておくぐらいの日も県の住宅課の方などが何人も来ましたし、そういうことを専門にやっていることをやらなきゃいけないんじゃないの

部署の人は多分そういうことをたくさん知っているので、そういうところからうまかなと私は思っております。

く情報を引き出すというのもありじゃないかなと思いますが、何よりもやっちゃう【松本（公社）】 ありがとうございます。では、松本様、何か付け加えることがあというのもありだなというふうに思います。

りますか。

【松本（公社）】 ありがとうございます。ご質問いただいた方、ぜひ「やっちゃう」【松本（リノベーター）】 まさに大月先生がおっしゃってくださったところかなといで頑張ってみていただければと思います。続きまして、大月教授への質問です。

うふうに思います。社会福祉協議会さんでありましたり、その都道府県で登録されている居住支援法人の方にご相談されると、その方自ら動いてくださるということもありますし、あとはちゃんと心意気のある不動産業者さんをご紹介してくだュニティ価値や生活価値をどのような指標で示したらよいと思いまQ7 コミすか。（30 代女性、住宅事業者）

さるというようなこともあろうかと思います。難しかったら東北でも行きますので、ご連絡ください。

【大月】 難しいです。個人の幸福をどう図るかみたいな話ですから。今例えば【松本（公社）】 鮎川様も、お願いいたします。

東大で高齢社会総合研究機構というところで医学系の先生なんかとやっている【鮎川】 不動産業に 10 年ちょっといる身としては、不動産業界にいながら思いんだけれども、生体データや AI とかを使って表情がにっこりするような筋肉がどは今と同じく持っていたんですけれども、医療の免許を持っているからといってういう場面で動いているかとか、そういう科学的なアプローチも相当可能になっ解決できないなという思いでノビシロを作ったんですね。ノビシロは不動産業者てきました。リノベーターの松本さんが定期的にアンケートを取っていらっしゃる。

じゃないんですよということを考えると、建物管理をする不動産業者とソフト面であれも非常に重要なことで、幸福かどうか分からないけれども、１年前と比べコミュニティを作ったりとか連携したりとか、そういったものを作るものをちょっとたらちょっといいかもとか、ちょっと駄目かもというのは相対的に分かる。ただ、

164

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第３回シンポジウム」

165

うのか、という議論もありますが、現実は両方をうまく組み合わせながらやって

第一種低層住居専用地域にカフェを作る際、藤沢市とどのような協議
Q8 をしましたか。行政に用途地域規制を緩和し、より合理的な不動産をいくのが大事でしょう。その辺はノビシロさんなんかで実際に AIを使った画像で、活用したいという思いがあるのでしょうか。
（40 代男性、住宅供給公社）

生活価値を絶対的尺度で決めたいというのか、相対的な尺度で対応したいと思

あれは見守りということなんだけれども、場合によっては生活の幸福度というのは大げさだけれども、生活のクオリティ・オブ・ライフみたいなものを図れるこ【加藤】 実際用途地域的には本来作っちゃいけないという決まりがある場所でとの基礎をおやりになっているのかなと思っております。

すので、ただ、明治時代の法律などで縛られている状況ですので、基本的には【松本（公社）】 ありがとうございます。松本様、何か補足がありますでしょうか。

普通に建築指導課にいっても通らないという形になります。なので、私も地元

今アンケートの件が出ましたけれども。

で介護を 20 年以上ずっとやっていますので、その当時の職員さんなどがかなり【松本（リノベーター）】 これはほかにいっぱいいるわけです。いろんな課に散らばっていて、その中の一人と話をして、賃貸オーナーさんがいらっしゃればお勧

結果としてどうなったかというと、保健福祉部長ほか各課の課長さんたちがみんめというか、ぜひやってみてほしいと思な集まってくれて、そこでプレゼンをすることによって、話をさせてもらう場を持います。コミュニケーションのツールとしちました。

ても非常にいいのと、あとは何に困って結局どういう話になったかというと、どう認められているかでいうと、あそこはいてというのが分かるので、オーナーさ

言い方は嫌だけれども、行政の方の言い分では、ここは高齢者の作業場としまんが、例えば退去されるのは嫌だと思う

しょう、要するに福祉の場所だからオーケーという取決めになっているので、あんですけれども、不満とかも書く欄とかそこで高齢者の仕事を作ったりとか地域の人たちの集まる場所として開いているを設けておくと、こういったこの方は退去

よということで緩和をしてもらっているという形になります。

しそうだなというのも事前に分かるんで【松本（公社）】 ありがとうございます。では、次の質問にいきます。鮎川様へすよね。なので、そういった方に手厚くサポートして住んでもらうというようなこの質問です。

との工夫もできますし、ということでお勧めだと思います。
【松本（公社）】 ありがとうございます。次の質問にまいります。加藤様に質問です。

今後、賃貸住宅における若者の自死、高齢者の孤独死増加について
Q9 どのような対策が必要でしょうか。また、自死や孤独死が起きた際の方策についてお考えをお聞かせください。（60 代男性、賃貸住宅オーナー）【鮎川】 ありがとうございます。
若者の自死に関しては、ちょっとあまり取り組んだことがなくてあれなんですけ

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Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第３回シンポジウム」

167

れども、高齢者の孤独死に関しては、今まで過去６、７年ずっと高齢者のことています。孤独死保険単品で入れるものもありましたら、普通の住居用のオーを考え続けた結果、今のノビシロハウスのように自然といろんな人と関わる環境

ナーさん向けの孤独死用の特約というものに入るというようなことはまず基本とに置いておくと、孤独死になり得ないんじゃないかなという結論に至っておりまいうか、弊社ではやっているようなことでございます。

す。若い人は逆の意味でいろんな社会とのつながりがまだあるので、亡くなっ

あとは特殊清掃に関しましても、ネットで検索したら結構高い金額が出るんでたまま１週間放置されるというようなことはあまりないとはお伺いしているんです

すけれども、実際はいろいろ見積りを取ってやってくると、そんなに高くないです。

けれども、高齢者に関してはあまり人とのつながりがないと孤独死しやすいとい40 万、60 万清掃でかかりましたみたいなのがありますが、実際そんなにかかうことが現状言えると思うので、関わりを常に持たせるというところで、そもそもらないので、もし事前にできる対策としたら、起きてすぐにやらないといけない

孤独死が起きないような環境づくりをするというところを考えています。

ので、あらかじめ何社かどんなぐらいの値段か、良心的な会社さんをピックアッ

なので、起きた際の方策というところがちょっとすみません、起きない前提でプしておくということぐらいかなと思います。

考えていたので、あまりちょっと……。

【松本（公社）】 ありがとうございます。松本様に引き続き質問をさせていただ【松本（公社）】 ありがとうございます。そこは松本様に補足していただきましょう。

きます。

【松本（リノベーター）】 鮎川さんのところとかはすばらしい、まず起きないというところで非常にすばらしいことだなと思って聞いておりました。うちの場合はもう起きるものとして捉えておりまして、起きた際の対策、その後の清掃、いわゆ
る特殊清掃でありましたり原状回復というところが費用として出てくるのは分かっ

家賃を下げてほしいと言われたら下げるとのお話がありましたが、Q10 どのように会社として利益を確保しておられるのでしょうか。（40 代
男性、行政機関）てございますので、保険で経済的な部分に関してはカバーするということは考え【松本（リノベーター）】 難しい質問ですね。当然ながら全員の家賃は下げな
いんですよね。全員を一気に 5,000 円下げてくださいとかと言われると、それは利益というか売上げが１割減りますので、それはしません。なので、下げる人もいらっしゃいますけれども、下げない人というところもいます。会社全体のポー
トフォリオというような感じで見ていますので、１つ下げたところであまり影響がないのが実態です。あとは、経済的な面だけ考えますと、下げずに退去されて空室が出るんだったら、下げても長く住んでもらったほうがいいかなというふうに思っています。なので、そこはむしろ経済的にも合理的だと整理しています。
【松本（公社）】 ありがとうございます。大月先生コメントがあればお願いします。
【大月】 公営住宅で昔から応能応益家賃制度で同じ間取りなんだけれども、払える人はうんと払って、払えない人はちょびっとでいいよというのをやっています

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Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第３回シンポジウム」

169よね。あれを個人でおやりになっているということですよね。ちょっと次元が違う【加藤】 あれは仲間のところ

コメントかもしれないけれども、そう思いました。

です。

【松本（リノベーター）】 少し補足させていただくと、家賃を途中で下げるという【鮎川】 そうなんですね。

こともあれば、最初から下げているケースもある。一応図面には目安の賃料は【松本（公社）】 加藤さん、も記載するのですが、安心して払える家賃を相談して設定するケースも多い。弊う少し詳しく教えてください。

社としては、その中で一番高い家賃をいただきたいという思いはありますが。

【加藤】 私の地域の仲間で、だから、最初から人によって違ってしまっています。収入は幾らですかというとこきずなの会という飲み会があろから入りますということですね。

るんですけれども、その仲間でバリアフリービーチというのをやっている仲間が【松本（公社）】 では、家賃があってないようなものという面もあるかもしれな

いて、年に一回、海にベニヤ板をばーっと広げて、車椅子のままでも乗れるよ

いということですね。

うなものや入っていけるようなものをやっている仲間がいて、今それは結構全国【松本（リノベーター）】 というのもありますね。６万 5,000 円ぐらいでその前の海に広がっているので、もしかしたらそういうところで企画する人がいて、こっまで貸していたのに、単身でここに入らないといけないという人とか、３万 5,000

ちの仲間に連絡をくれるとお近くの海でもできるかもしれません。

円とかで貸している物件もあります、それは。

【松本（公社）】 ありがとうございます。

【大月】 ですから、松本さんのノウハウを公営住宅の運営に使うとめっちゃくちゃ
何かよい感じがしてきましたけれどもね。すみません、また茶々を入れて。
【松本（公社）】 行政機関の方はぜひご検討いただければと思います。続きまして、次は鮎川様への質問です。

【松本（公社）】 では、せっかくの機会ですので、賃貸住宅のオーナー様へのア
ドバイスをお願いしたいと思います。

20 代車椅子の男性が車椅子のまま海に入っていました。茅ケ崎でQ11 できるとは思わず、どの会社にお願いしたのか教えてください。65【松本（公社）】 大月教授、いかがでしょうか。
【大月】 私の話の中でもちょっと言いましたが、ある人によると、不動産オーナー

歳の母は何十年も車椅子 生活で海岸に行けません。（女性、不動は年を食えば食うほど 3K、つまり外国人とか高齢者とかペットを嫌がると。だけ産管理業）

ど、若いオーナーになっていくと、それがそこまで 3K は嫌だというのはなくなります。ですから、そういう昔かたぎのオーナーでなければ今日みたいな話に乗っ【鮎川】 動画の部分ですよね。あれはクリニックの渡部院長がどこかそういうことてくださる人というのは少しずつ増えていくんじゃないのかなと思っています。昔をやっている団体から誘われて、車椅子の子を誘ってくれたので、聞いておきま

かたぎのオーナーを動かすためには、オーナーさん１人で管理をやっているわす。

けでは多分ないと思うので、管理業として入っている方が日常の管理業の中で【松本（公社）】 ありがとうございます。

オーナーの所有意識とかオーナーの支配意識と経営意識、それを分離して感じ

170

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第３回シンポジウム」

171

ていただけるように頑張って働きかけていくしかないのではないかなと思ってお高齢者ばかりになってくる。独り暮らしはほとんど高齢者みたいな感じになってくります。

る社会の中で、逆に言ったら今がまだチャンスで、コンセプト物件ではないです【松本（公社）】 ありがとうございます。鮎川様、いかがでしょうか。

けれども、例えばノビシロハウスは高齢者も声を掛けるなよではなくて、声を掛【鮎川】 オーナー様へのアドバイスなんですけれども、高齢者の方に関して今けてほしいと思っている人たちだし、若者も声を掛けたいと思っている若者たち

日はテーマとしてお話しさせていただいていますが、高齢者を嫌がられるというなわけですよね。なので、こういった物件がまだ珍しいうちだと、変な話、家賃のが本当に常識なんですけれども、入ったときの家賃で長く住んでくださるので、は下がらないじゃないですか。物件を建てたらだんだん家賃は下がってくるのがとてもいいお客様だと思っていただいて、あと、最期孤独死になったら嫌だなと普通ですけれども、ノビシロハウスはウェイティングの人数もすごくたくさんだというところがどうしても納得いかないのであれば、弊社みたいなところにそこを鮎川から聞いてますし、そういう意味では必要とされている物件を作るし、実際管理してもらうとか、何か仕組み的に利用するというところを検討していただけに動画にもありましたけれども、脳性麻痺の車椅子の方が道路からバリアフリー

れば、２、３年で出ちゃう若い人よりはずっといいお客様だということを理解しで入っていける部屋がまずほとんどないわけです。高齢者物件とかでもない限りていただければなと思います。

は。そういう意味では、そういう部分の市場確保もできますし、銀行もある意味【松本（公社）】 松本様、いかがでしょうか。

安くお金を貸してくれますし、非常に今が逆にチャンスじゃないかなと思っている【松本（リノベーター）】 お二方が言っていただいたところがまさにそうだなと思ので、このままアパートがだんだん朽ちていって、人も入らなくて直す金もなくいつつ、不動産屋さんサイドの気持ちも少し分かったりもするんですけれども、なるよみたいなことで何か悩んでいるんだったら、もういっそのこと、みたいに

よい不動産屋さんとか管理会社さんに出会うというところはすごい良いポイント

いろいろ考えたほうが全然いい時代じゃないかなと思います。

かなと思ってございます。ご高齢の方であったりしたとしても、きちんと入居の【松本（公社）】 ありがとうございます。

案内をしてくださったり、何かトラブルがあったりしたとしてもすぐに駆けつけてくださったりというようなところの管理を手厚くやってくださる不動産屋さんと出会うのが良いというのと、あとは保証人は取らなくても良いと思っています。今だと家賃保証会社がございまして、緊急連絡先だけで家賃の滞納だったり残置物の撤去とかまで面倒を見てくれる会社さんがありますので、保証会社さんだけつけて保証人をなくすというような形にするだけでも大分門戸が広がるのではと思ってございます。
【松本（公社）】 加藤様、いかがでしょうか。
【加藤】 僕は逆にオーナーなんですけれども。
【松本（公社）】 オーナーとしてアドバイスをいただければ。
【加藤】 先ほども話しましたけれども、本当に人口がまずどんどん減ってくるし、

172

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第３回シンポジウム」

173

【松本（公社）】 最後の質問に応じたいと思います。今回のテーマが不動産業

それを実際仲間の事業所にやってもらったりとか、今回ノビシロをやってみて分界と福祉業界の融合ということで、その限界に挑んだ方々にご講演いただいておかったのは、ヤングケアラーだったりシングルマザーの方たちや子育て世代がりますが、今後の皆様の野望とか企みとかをお聞かせいただければと思います。

ちゃんと恩恵を受けるような物件というのはどういうものなんだろうというところ

松本様からお願いいたします。

も含めて、今回ノビシロではたまたま訪問看護と在宅訪問診療とカフェとコイン【松本（リノベーター）】 野望というか展望というかですけれども、スライドにもランドリーですけれども、それが何か混ざっているものとか、あるいは全く別の出させていただきましたけれども、少なくとも１万室、自社の物件として提供しものでもいいし、その場所に合ったものになっていていいと思っているので、世たい。そうなってきたときにどうなるかというと、公営住宅が要らないような社の中で例えばリスク的にあまりよくないねとか、これは困っているよねみたいな会になればいいかなというふうにこれは心底思っているのと、あとは公営住宅にものは逆にチャンスだと思うし、ほかの産業とつながるといろいろできると思って関して、自治体さんからすごい空きがあって困っているんですとかという相談をいるんですね。なので、それがちゃんとできるものをまたやっていけたらいいな

受けるんですけれども、だったらうちに貸してくださいみたいなことを言っていると思っています。

んです。そういった感じで公営住宅が不要な社会というのを作って、それを民間の力で作っていければなというふうに思ってございます。
【松本（公社）】 ありがとうございます。鮎川様、お願いいたします。
【鮎川】 私の思いとしては、今寿命がどんどん延びていって、65 歳が高齢者と言われていますけれども、そこからさらに 35 年以上生きることができるという社会になっているので、高齢になっていくこと、年を取っていって、加藤が言っていたようにほとんどが認知症になっていくけれども、それが楽しみになるというよ
うな社会を作りたいなと思っています。その上でお住まいとか、住んでいる中での人との関わりというものがやはり楽しみにできる社会というのをできればノビ
シロのほうで作っていけたらなというのが野望というか自分の目標として持っています。以上です。

【松本（公社）】 ありがとうございます。大月教授、お願いいたします。

【松本（公社）】 ありがとうございます。加藤様、お願いいたします。

【大月】 住まいの基本はやっぱり住まいを確保して、そこに安心して入居いただ【加藤】 僕は介護のほうでもノビシロハウスのほうでも自分のやっていることをくということです。住み始めてからの居住者の安心をどうサポートできるのかとどんどん手広くしていくという野望が全く実はないんですけれども、面白いコンいうことも重要です。家主は広い心で居住者をちゃんと受け止める方向でいってセプトに関してはどんどん、何か斜めで面白いものは作っていきたいなと思ってほしいなということです。家主というのは民間事業者だけじゃなくて、UR だっています。例えば UR さんともずっと付き合いがあって、UR の中に小規模多機能

地方自治体だって家主なわけで、家主教育というとおこがましいんだけれども、が１軒入っているだけで特養は要らなくなるじゃないかみたいな発想もあって、家主のありようというのが一つは非常に重要だと。

174

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第３回シンポジウム」

175もう一つは住んでいらっしゃる支援の必要な方というのは通常、誰であっても何がしかの支援が必要です。孤独死は嫌だと思っている人がいたり、ひきこもりになったりした場合、その都度周りがちょっとお節介になれる社会をどうやって作っていくのか。つまり、ザ・ボランティ
アでございますみたいなボランティアはそんなにたくさんは要らないのかもしれないけれども、ちょっとしたお節介ボラン
ティアみたいな、そういう日本人をどうやって地域の中で増やしていくのか、これが多分鍵なんじゃないのかなと思っております。
【松本（公社）】 ありがとうございます。
本当にポジティブなメッセージをたくさんいただき、賃貸住宅の新しい可能性の扉が開いたように感じました。講師の皆様、誠にありがとうございます。また、ご視聴いただいた皆様、誠にありがとうございます。質疑応答はこの辺で締めさせていただければと思います。
どうもありがとうございました。（拍手）176

Chapter 6 「あしたの賃貸プロジェクト 第３回シンポジウム」

あしたの賃貸プロジェクト
第３回シンポジウム開催記録
＊名称
＊日時

プログラム

あしたの賃貸プロジェクト第３回シンポジウム～不動産業界と福祉業界の融合に挑む賃貸住宅～
主催者挨拶

＊開催方式

YouTube によるオンライン配信＊配信会場

東京ドームホテル＊主催

一般財団法人 住宅改良開発公社＊後援

お申し込み締め切りは11月29日(火) 24：00までとなります。
●

基調講演

不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性

13:55-14:15

あしたの賃貸レポート

独立行政法人 住宅金融支援機構

超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？

14:50-15:10

一般社団法人 全国住宅供給公社等連合会
一般社団法人 プレハブ建築協会

事例講演＊プログラム

誰でも住まうことができる
賃貸住宅の限界に挑む

不動産業界と福祉業界の融合に挑む賃貸住宅

11 30

お申し込み後の流れ
後日、ご登録いただいたメールアドレスに視聴用URLをお送りいたします。
開始時間の10分前を目途にURLにアクセスをお願いいたします。

高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？

15:10-15:50

事例講演

参加費は無料ですが、視聴にかかるデータ通信料は自己負担となります。

入居者から見た賃貸住宅
住み替え事情と住まいへの希望

14:20-14:50

事例講演

あしたの賃貸プロジェクト
第3回シンポジウム●

13:05-13:55

お問い合わせ先

2022

Wed.
13:00-16:50

参加費無料（事前登録制）（主催）一般財団法人 住宅改良開発公社（後援）独立行政法人 住宅金融支援機構
一般社団法人 全国住宅供給公社等連合会
一般社団法人 プレハブ建築協会■主催者挨拶

視聴者のみなさまからお寄せいただいた質問に、講演者が生で回答させていただきます。

一般財団法人 住宅改良開発公社 住まい・まち研究所
TEL： 03-3237-7411（代）E-MAIL： hid̲001@kairyoukousya.or.jp
URL: https://ashitanochintaipj.com

一般財団法人住宅改良開発公社 理事長

稗田 昭人■基調講演 「不動産×福祉で拡がる賃貸住宅の可能性」
東京大学大学院 工学系研究科 建築学専攻 教授

大月 敏雄

住宅改良開発公社についてに応じて住まいと住 環 境の改 善に取り組 んで 参施しております。

様々な面から見つめなおす、「 あしたの賃 貸プロ
ジェクト」を展開しているところです。

そして 、今 回 の第３回シンポジウムでは 、不 動

産 業としての賃 貸住宅と福 祉の世界での賃 貸住宅のあり方について、あらためて、みなさまとともに考える契機としたく、基調講演で住宅政策と福祉政策との連携の実状、事例講演では、賃貸住宅を舞台にして、社会的課題に果敢に取り組んでおいです。

今後も、みなさまのニーズに応える事業展開を図り、住生活の安定と向上に貢献して参りますので、引き続きご指導ご 鞭撻のほど、なにとぞ、よろしくお願い申し上げます。

最新情報はWebサイトをご覧ください。

https://ashitanochintaipj.com/symposium3/

一般財団法人 住宅改良開発公社

理事長 稗田 昭人〒102-0076 東京都千代田区五番町14番地の1（国際中正会館ビル3階）
https://www.kairyoukousya.or.jp/

14:50-15:10

高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？

高齢者の住まいを、高齢者専用住宅のように世代で区切るのではな
く、若い世代の人と共生し、お互いが支えあい、双方に価値のある暮らしができるようノビシロが考えた「ノビシロハウス」の仕掛けや実態、今後の展望についてご紹介する。

15:10-15:50

誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む「全ての人に心休まる住まいを」をビジョンに掲げ、単身高齢者や低所
得世帯等の一般には敬遠されがちな世帯に対して安価に住居を提供するソーシャルベンチャーの取組を紹介したい。
民間企業が取り組む
意義や、直面する課題・苦悩に関しても紹介したい。

16:10-16:50

視聴者のみなさまからお寄せいただいた質問に、あしたの賃貸プロジェクト第3回シンポジウム

鮎川 沙代■事例講演 「誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む」

不動産業界と福祉業界の融合に挑む賃貸住宅

13:05-13:55

株式会社あおいけあ 代表取締役 加藤 忠相■質疑応答

日本の人口問題統計から未来を見据えた時に、医療介護専門職が危惧する「内なる国防」といえる問題に住まいは準備できているのか？
そのコンセプトモデルを介護屋目線で考えてみたノビシロハウスをご紹介します。

松本 眞理■事例講演 「高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？」

Rennovater 株式会社 代表取締役 松本 知之

14:20-14:50

超少子高齢化問題に『住まい』
はどこまで踏み込むか？

質疑応答■事例講演 「超少子高齢化問題に『住まい』はどこまで踏み込むか？」

株式会社ノビシロ 代表取締役

1967年福岡県生まれ。東京大学卒業後、同博士課程修了。博士（工学）。古い集合住宅の住みこなしや、アジアのスラムのまちづくり、戸建て住宅地のマネジメントなどを中心に、住宅地の生成過程と運営過程について研究。

このような立場から、これからの賃貸住宅の役

割を暮らし、働き方、地 域 社 会とのつながりなど■あしたの賃貸レポート 「入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望」
⼀般財団法⼈住宅改良開発公社 住まい・まち研究所 所⻑

東京大学大学院
工学系研究科建築学専攻
教授

して、他に賃 貸住宅の管理・経営などの事業を実本シンポジウムが、不安定な社会情勢、少 子高

にて
ライブ配信

大月 敏雄

融 機 関による賃 貸住宅 融 資に係る保 証を中心と貸住宅づくりの議論に少しでも寄与できれば、幸

ご参加には事前申込が必要です。

住宅政策と福祉政策の連携が、国レベルでも自治体レベルでも、居住の現場のレベルでも求められている経緯から、住生活基本法と住宅セーフティネット法の展開、
空家特措法と最前線の現場について述べたい。

りました。現在は、住宅金融支援機構等や民間金齢 化 社 会 の中においても自分らしく暮らせる賃

YouTube住宅改良開発公社は、
1955年に設立され、住宅金融支援機構や
沖縄振興開発金融公庫、民間金融機関による賃貸住宅融資に係る保証、賃貸住宅の管理・経営、住まいやまちに関する調査研究事業を行っております。

住宅改 良開発 公社は、195５年に設 立され、これまで その時 々の 経 済・社 会の状 況や 住宅 事情られる内容について、ご講演をいただきます。

16:10-16:50

質疑応答

不動産×福祉で拡がる
賃貸住宅の可能性

主催者挨拶●

事前にご登録をお願いいたします。

13:00-13:05

2022 年 11 月 30 日（水） 13：00 ～ 16：50

13:05-13:55

ご視聴にあたって
本イベントはYouTubeにてライブ配信いたします。

不動産×福祉で拡がる
賃貸住宅の可能性

主催者挨拶
住宅改 良開発 公社は、195５年に設 立され、これまで その 時 々の 経 済・社 会の状 況や 住宅 事情に応じて住まいと住 環 境の改 善に取り組 んで 参住宅政策と福祉政策の連携が、国レベルでも自治体レベルでも、居住の現場のレベルでも求められている経緯から、住生活基本法と住宅セーフティネット法の展開、
空家特措法と最前線の現場について
述べたい。

大月 敏雄

りました。現在は、住宅金融支援機構等や民間金

東京大学大学院
工学系研究科建築学専攻
教授

融 機 関による賃 貸住宅 融 資に係る保 証を中心として、他に賃 貸住宅の管理・経営などの事業を実施しております。

1967年福岡県生まれ。東京大学卒業後、同博士課程修了。博士（工学）。古い集合住宅の住みこなしや、アジアのスラムのまちづくり、戸建て住宅地のマネジメントなどを中心に、住宅地の生成過程と運営過程について研究。

このような立場から、これからの賃貸住宅の役

割を暮らし、働き方、地 域 社 会とのつながりなど

そして 、今 回 の第３回シンポジウムでは 、不 動

産 業としての賃 貸住宅と福 祉の世界での賃 貸住宅のあり方について、あらためて、みなさまとともに考える契機としたく、基調講演で住宅政策と福祉政策との連携の実状、事例講演では、賃貸住宅を舞台にして、社会的課題に果敢に取り組んでおられる内容について、ご講演をいただきます。

本シンポジウムが、不安定な社会 情勢、少 子高齢 化 社 会 の中においても自 分らしく暮らせる賃

貸住宅づくりの議論に少しでも寄与できれば、幸いです。

今後も、みなさまのニーズに応える事業展開を図り、住生活の安定と向上に貢献して参りますので、引き続きご指導ご 鞭撻のほど、なにとぞ、よろしくお願い申し上げます。

一般財団法人 住宅改良開発公社

理事長 稗田 昭人

入居者から見た賃貸住宅住み替え事情と住まいへの希望

住み替え理由で上位となった「立ち退き」の分析をベースに、母子・父子家庭世帯、
生活保護受給世帯、親を在宅介護している世帯、障がいのある子を持つ世帯などの住み替え事情とさまざまな世帯の方がこれからの住まいに求めるサービスについて紹介する。

松本 眞理

一般財団法人住宅改良開発公社
住まい・まち研究所 所長
法政大学大学院経営学専攻修士課程修了。住宅金融支援機構にて主に賃貸住宅融資部門を担当。2018年より、一般財団法人住宅改良開発公社住まい・まち研究所長、一級建築士、経営学修士、カラーコーディネーター一級。

様 々な面から見つめなおす、「 あしたの賃 貸プロ
ジェクト」を展開しているところです。

11 30 Wed.13:00-16:50

2022
13:55-14:15

14:20-14:50

超少子高齢化問題に『住まい』
はどこまで踏み込むか？

日本の人口問題統計から未来を見据えた時に、医療介護専門職が危惧する「内なる国防」といえる問題に住まいは準備できているのか？
そのコンセプトモデルを介護屋目線で考えてみたノビシロハウスをご紹介します。

14:50-15:10

高齢者と若者が共生できる賃貸住宅とは？

高齢者の住まいを、高齢者専用住宅のように世代で区切るのではな
く、若い世代の人と共生し、お互いが支えあい、双方に価値のある暮らしができるようノビシロが考えた「ノビシロハウス」の仕掛けや実態、今後の展望についてご紹介する。

15:10-15:50

誰でも住まうことができる賃貸住宅の限界に挑む「全ての人に心休まる住まいを」をビジョンに掲げ、単身高齢者や低所
得世帯等の一般には敬遠されがちな世帯に対して安価に住居を提供するソーシャルベンチャーの取組を紹介したい。
民間企業が取り組む
意義や、直面する課題・苦悩に関しても紹介したい。

加藤 忠相

株式会社あおいけあ 代表取締役
1974年生まれ。東北福祉大学社会福祉学部社会教育学科卒業後、横浜の特別養護老人ホームに就職ののち、25歳で株式会社あおいけあを設立。平成24年11月「かながわ福祉サービス大賞〜福祉の未来を拓く先進事例発表会〜」において大賞を受賞。平成28年10月
NHK「プロフェッショナル〜仕事の流儀〜 “あなたらしさ”は、ここにある 介 護 施 設 経 営 者・加 藤 忠 相 」に登 場 。令 和 元 年 5月1 8日「Ageing Asia Global Ageing Inﬂuencer 2019(アジア太平洋地域の高齢化に影響を与えている最も影響力のある指導者)」に選ばれる。

鮎川 沙代

株式会社ノビシロ
代表取締役
2012年、自身が上京した際の原体験から不動産仲介業を始める。その中で、高齢者が部屋を借りにくい実態を知り、2019年9月に株式会社ノビシロを創業。高齢者が安心して暮らせる賃貸住宅「ノビシロハウス亀井野」をオープン。

松本 知之

Rennovater株式会社
代表取締役
京都大学大学院エネルギー科学研究科修了。会社勤務の傍ら、東京にて困窮者へ住居提供する活動を2011年から個人事業として開始。個人事業の8年間の経験を経て、2018年5月にRennovater株式会社を設立。現在は、関西中心に120室以上を提供している。

16:10-16:50

質疑応答

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視聴者のみなさまからお寄せいただいた質問に、講演者が生で回答させていただきます。

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あしたの賃貸ライブラリー ４
不動産業界と福祉業界の融合に挑む賃貸住宅
発行日 令和５年 11 月 20 日
編集・発行 一般財団法人 住宅改良開発公社〒 102-0076 東京都千代田区五番町 14 番地の１（国際中正会館ビル３階）
TEL  03-3237-7411
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刷

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