土地総合研究 2022年春号

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研究ノート 

不動産投資における賃貸借の法的枠組み・リスクとその実態
齋藤 哲郎



はじめに

Ⅴマスターリース契約の活用状況について

Ⅰ．不動産賃貸借契約の法的枠組み

．対象データについて

．賃貸不動産が建物である場合

．マスターリース契約の活用状況

．賃貸不動産が土地のみである場合

（）活用状況全般

Ⅱ．不動産賃貸借契約をめぐる法的リスク

（）用途別の活用状況

．中途解約のリスク（）取得価額別での活用状況

．賃料減額に係るリスク

（）不動産の種類別、立地エリア別での活用状況

．賃貸借契約の期間満了に係るリスク
．借地条件の変更等に係るリスク

．マスターリース契約の活用状況の推移
むすび

Ⅲ．マスターリース契約の法的枠組みとリスク
．マスターリース契約とは．マスターリース契約の枠組みの実際
．マスターリース契約の法的リスク

はじめに
不動産投資とは、投資主体が取得・保有する不．賃貸住宅管理業法との関連（）賃貸住宅管理業法の適用対象

動産をテナントに賃貸し、そこから賃料収入を得（）賃貸住宅管理業法の規制内容

ることを基本としている。したがって、不動産投

Ⅳ．不動産投資における不動産賃貸借の実態について
．対象データについて
．不動産賃貸借契約の法的枠組み
（）賃貸借契約の法的枠組み別の内訳
（）用途別にみた賃貸借契約の法的枠組み

資に当たっては、
個々の不動産やテナントの属性、
投資方針、外部環境などに応じて適切な賃貸借の枠組みを選択し、これによってより高い賃貸収入と確実なリスク回避を図ることになる。

（）取得価額・規模でみた賃貸借契約の法的枠組み

そこで、本稿では、不動産投資における賃貸借（）不動産の種類別・立地エリア別でみた賃貸借契の法的枠組みと契約法上のリスク等に焦点を当て

約の法的枠組み（）建物の築年数でみた賃貸借契約の法的枠組み

て検討を試みるとともに、上場不動産投資法人（-5(,7）の取得不動産を例にとって賃貸借の法（）賃貸借契約の法的枠組みの推移
．賃貸借契約における賃料減収リスクへの対応策の状況（）用途別にみた賃貸借契約期間（）用途別にみた中途解約不可期間
（）用途別にみた賃料の増減をしない期間
（）変動賃料の採用状況


もちろん不動産売却により得られる売買益（キャピタ
ルゲイン）も不動産投資の主たる収益源ではあるが、主にキャピタルゲイン狙いの投資は投機的色彩が強くな
り、本来の不動産投資とはいえないこともあるので、ここでは取り上げない。
-5(,7 は、個別不動産について詳細なデータが公表されており、かつ、取得物件数も  年までに 件近く（売却済物件を含む。
）に上ることから、分析対

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土地総合研究 2022年春号

的枠組みとリスク対応の実態についても概観して建物（とその敷地）である場合と土地のみである

いく。本稿で念頭に置いている不動産投資とは、

場合とに分かれる。それぞれについて民法・借地

デベロッパー、不動産投資法人等不動産投資ビー借家法において用意されている法的枠組みについクルなどいわばプロ投資家による不動産投資であて順次触れていく。

る。個人地主による投資用アパート経営、一般市
民による投資用マンションの区分所有権に対する．賃貸不動産が建物である場合

投資などでは、別途いわゆるアマ投資家である個

投資用不動産は、当然ながらその多くが建物で

人投資家保護の観点からの法的枠組み・リスクもある。建物の賃貸借の法的枠組みとしては以下の存するが、本稿では検討の対象外とする。

ようなものがある。なお、ホテルなどの場合にお本稿は既に土地総研 +3 上にて公開している  本いては、投資主体等とテナントの間で賃貸借契約の土地総研リサーチ・メモ をベースとしている。

ではなく運営委託契約を締結していることがある。

また、本稿のうち意見等に係る部分は、筆者の個

しかし、この場合でも契約の名称のみで判断する人的見解であり、所属する組織等とは無関係であのではなく、場所の独立性（独立的排他的支配がる点について付言しておく。

可能かどうかなど）及び営業の独立性（
「委託者」



Ⅰ．不動産賃貸借契約の法的枠組み
投資主体は、（投資主体自らが賃貸人となるかど側の経営への関与の有無など）が確保されているのであれば、借地借家法が適用される建物賃貸借が成立しているものと判断される。

）テナントとうかはスキームによって異なるが、の間で不動産の賃貸借契約を締結することになる。

①建物賃貸借契約（普通借家権）（借地借家法第

そして、そこでの契約は民法及び借地借家法の規章第節・第節）

律に服することとなる。そこで、まず民法・借地期間の定めのある建物の賃貸借契約は、後述の借家法上における不動産賃貸借の法的枠組みにつ

定期建物賃貸借等に該当しない限り、ここでの建いて整理を行う。賃貸に供する不動産としては、物賃貸借契約（普通借家権）に当たることになる。
契約期間満了前に相手方に対して契約を更新しな象としたものである。
拙稿「不動産投資における賃貸借の法的枠組み・法的リスクとその実態（前編）～法制度面からの検討」（土地総研リサーチ・メモ 年  月  日KWWSVZZZOLMMSQHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI）、「不動産
投資における賃貸借の法的枠組み・法的リスクとその実態（後編）～実態面からの検討」（土地総研リサーチ・
メモ 年  月  日KWWSVZZZOLMMSQHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI）、「商業施設における賃貸借契約の形態とリスク管理」（土地総研リサーチ・メモ
 年  月  日）（KWWSZZZOLMMSQHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI）、「-5(,7 におけるマスターリー
ス契約の活用状況について」（土地総研リサーチ・メモ
 年  月  日）
（KWWSVZZZOLMMSQHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI）、「不動産証券化スキームと賃貸
住宅管理業法上のサブリース規制」（土地総研リサー
チ・メモ 年  月  日KWWSVZZZOLMMSQHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI）。
投資主体の保有物件が不動産信託受益権であれば、賃貸人は受託者である信託銀行等となる。また、マスター
リース契約を締結している場合には、エンドテナントとの賃貸借契約における賃貸人はマスターレッシーとなる。
なお、マスターリース契約については、後述Ⅲ参照。

い旨の通知をしなかった場合、契約期間満了後の使用継続に対して賃貸人が遅滞なく異議を述べなかった場合には、契約が更新されたものとみなされる（いわゆる法定更新）（借地借家法第  条）。
賃貸人が契約の更新を拒絶するためには正当事由が必要である（同法第  条）。これらに反する特約は無効である（同法第  条）。また、賃貸人・賃借人は、経済事情の変動等により賃料が不相当となったときには、賃料の増減を請求することが最判 +判時 、潮見佳男「新契約各論Ⅱ」（信山社 年）（以下「潮見Ⅱ」という。
）S。
なお、期間の定めのない建物賃貸借（民法第  条）
については、法定更新に係る規定の適用はないが、解約申入期間の特則が定められているほか（借地借家法第 条）、その他普通借家権に係る条項も適用されることとなる。期間の定めのない建物賃貸借については、不動
産投資における活用は想定しにくいので、以下の記述においては特に取り上げない。

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できる（同法第  条第  項本文）
。ただし、一定

典型的パターンである。土地の賃貸借の法的枠

期間賃料を増額しない旨の特約がある場合につい組みは、次のとおりである。

ては、その特約に従う（同項ただし書）。
①普通借地権（借地借家法第章第節～第節）

②定期建物賃貸借（定期借家権）（借地借家法第条） 

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいうが（借地借家法第  条第 

期間の定めのある建物の賃貸借であって、契約号）、
このうち後述の定期借地権等に該当しないもの更新がないこととする旨を定める契約であるのを普通借地権と称する。
存続期間は  年以上で（借地借家法第  条第  項）
。公正証書等書面にあり（同法第  条）
、契約上これに満たない存続期よる契約が要件となっている。賃料増減額請求権間を定めても  年となる。存続期間満了時に借（同法第  条第  項）を排除する特約も有効であ

地上に建物が存する場合には借地権者は契約の更る（同法第  条第  項）
。

新を請求でき（同法第  条第  項）
、存続期間満了

契約期間満了後に再契約を行うことは可能であ

後も建物・土地の使用を継続しているときにも契る。それでは、当初の定期借家契約に再契約の予約が更新される（同条第  項）
。借地権設定者は契約について定めることは可能か。期間満了による約更新に対して遅滞なく異議を述べることができ

更新なしに賃貸借契約が成立することを本質的要るが、更新拒絶には正当事由が必要である（同法素とする定期建物賃貸借の性質に反し、定期賃貸

第  条）。
借地上の建物が滅失した後借地権者が借借制度を潜脱するものであって、当該条項は無効

地権の残存期間を超えて存続する建物を再築する

との見解 もあるが、再契約の予約に係る条項は実ことについて借地権設定者の承諾があったとき

際上かなり普及しており、特に居住用賃貸マンシ（みなし承諾を含む。
）は、借地権は承諾日又は建ョンの賃借人の不安感を払拭することに貢献して物築造日のいずれか早い日から  年間契約期間

きている 。契約期間満了によって正当事由の有無が延長される（同法第  条）
。存続期間が満了し契にかかわらず契約が終了することが担保されてい約の更新がない場合には、借地権者は借地権設定

れば、再契約に係る条項を無効とする必要までは者に対して借地上の建物の買取を請求することが

ないのではないか 。

できる（同法第  条）。．賃貸不動産が土地のみである場合

②一般定期借地権（借地借家法第条）

投資主体が自ら保有する土地をテナントに貸し

存続期間  年以上の借地権であり、借地権設定

出し、テナントはその土地上に建物を建てて運用に際して契約の更新及び建物の再築による存続期

し、運用益の一部を地代として支払うというのが間の延長がなく、借地権者による建物買取請求も存しない旨を特約で定めるものをいう（借地借家なお、普通借家権に該当しない場合として、借地借家
法上取壊し予定の建物の賃貸借（借地借家法第  条）
及び一時使用目的の建物の賃貸借（同法第  条）もあるが、いずれも投資用不動産において主たる手法として用いられることはないため、本稿では触れない。

潮見ⅡS。
田山輝明・澤野順彦・野澤正充（編）「新基本法コン
メンタール借地借家法［第  版］」
（日本評論社
年）（以下「新基コンメ」という。
）S〔吉田修平〕。なお、定期賃貸住宅標準契約書平成  年  月版（国土交通省）においても、再契約に係る条項が盛り込まれている。

法第  条）
。当該特約は公正証書等書面によることが要件となっている（契約内容のうち特約以外の部分については書面であることを求められてい制度的には賃貸借契約ではなく、テナントが地上権を取得するというパターンもあり得るが、テナントの裁量が過大になるため投資用不動産ではほとんど用いられない。以下では、もっぱら賃貸借契約による場合を念頭に置くこととする。

最判 6民集 。

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土地総合研究 2022年春号

ない。）。法令上では「定期借地権」であるが、公正証書により契約することが義務づけられてい事業用定期借地権等と区別する意味で、一般定期る（同条第  項）
。事業用定期借地権と事業用借地

借地権と呼ばれている。

権との違いは、存続期間の違いのほか、事業用借

なお、一般定期借地権の成立のためには、契約

地権については事業用借地権を設定する旨公証人の更新、建物の再築による存続期間の延長、借地に依頼すれば足りるが、事業用定期借地権につい権者による建物買取請求のいずれも特約により排ては、契約更新及び建物再築による存続期間の延除しなければならないかについては議論がある。

長がなく、借地権者による建物買取請求も存しな登記実務ではこれらすべてが特約により排除されい旨の特約を公正証書により定めなければならなていなければ登記申請を却下されるが、学説上はい点にあるとされる。
もっぱら事業の用に供する建物の所有目的に限建物買取請求を排除しない形態での一般定期借地権を認めるべきとする見解が有力である 。
られていることから、共同住宅や老人ホーム、一部居住用となっている事務所ビルなどについては③事業用定期借地権、事業用借地権（借地借家法

用いることができない。

第条）



専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする④建物譲渡特約付借地権（借地借家法第条）

借地権である。このうち、存続期間が  年以上

借地権設定に当たって借地権設定後  年以上

 年未満であり、借地権設定に際して契約の更新を経過した日に借地上の建物を借地権設定者に相及び建物の再築による存続期間の延長がなく、借当の対価で譲渡する旨を特約で定めるものである

地権者による建物買取請求も存しない旨を特約で（借地借家法第  条第  項）
。対象となる借地権

定めるもの を事業用定期借地権という（借地借

は、普通借地権、一般定期借地権、事業用定期借家法第  条第  項）
。存続期間が  年以上  年

地権のいずれでも構わない（なお、事業用借地権未満であり、契約の更新及び建物の再築による存については、存続期間が  年に満たないため、本続期間の延長に係る条項（同法第  条～第  条・条の対象にはなり得ない。
）。建物譲渡特約により第  条）並びに借地権者による建物買取請求に係

同法第  章第  節の借地権存続保護規定に反するる条項（同法第  条）の適用がないものを事業用結果となっても同法第  条により無効とはならな



借地権という（同法第  条第  項） 。いずれもいという趣旨である。
建物譲渡特約により借地権が消滅した時点で建稻本洋之助・澤野順彦（編）「コンメンタール借地借家法［第  版］」（日本評論社 年）（「コンメ借地借家」という。
）S〔山野目章夫〕、渡辺晋・山本幸太郎「土地賃貸借－土地賃貸借に関する法律と判例－」（大成出版社 年）（以下「渡辺・山本」という。
）S。
コンメ借地借家 S～〔山野目章夫〕、潮見ⅡS。

契約の更新、建物の再築による存続期間の延長、借地権者による建物買取請求のいずれも特約により排除しなければならないかについては、②で触れた一般定期
借地権の場合と同様の議論がある（コンメ借地借家
S〔山野目章夫〕）。
現行借地借家法には「事業用借地権」という文言はないが、平成  年の借地借家法改正前においては、現行法第  条第  項に相当する条項の条文見出しが「事業用借地権」とされていた（ただし、改正前の事業用借地権の存続期間は  年以上  年未満であった。
）。すな
わち、現行法第  条見出しの「事業用定期借地権等」の「等」が事業用借地権を意味していることになる。

物の使用を継続している借地権者又は建物の賃借人が請求したときは、請求時に借地権設定者との間で期間の定めのない建物賃貸借（請求時に借地権の残存期間がある場合はその残存期間を存続期間とする建物賃貸借）が成立したものとみなされる（同法第  条第  項）
。借地契約の当事者間で上記法定借家権の成立を排除する特約を締結しても無効である。






新基コンメ S〔澤野順彦〕。コンメ借地借家 S〔山本豊〕。コンメ借地借家 S〔山本豊〕、潮見ⅡS。
土地総合研究 2022年春号

85⑤一時使用目的の借地権（借地借家法第条）

者の居住の安定確保に関する法律第  条・第 

臨時設備の設置その他一時使用のために借地権条）については、投資用不動産での活用は想定しを設定したことが明らかな場合については、借地にくいので省略している。

権の存続期間や更新・建物再築による存続期間の延長に係る条項（同法第  条～第  条・第  条）、Ⅱ．不動産賃貸借契約をめぐる法的リスク

借地権者による建物買取請求に係る条項（同法第次に、不動産賃貸借契約をめぐる民法・借地借 条）は適用されず（借地借家法第  条）、契約

家法に直接関連するリスクを取り上げる。賃貸借及び民法の定めるところによる。一時使用目的の契約を巡るリスクは、他にも変動賃料に係るリス

借地権といえるためには、短期の借地期間の合意

ク、テナントの倒産等に係るリスク、天災等災害

のみでは足りず、短期間の借地期間とするに足りに係るリスクなど多岐にわたるが、直接民法・借

る客観的・合理的理由がなければならない 。
投資用不動産であれば、近い将来に再開発が予地借家法の条項に起因しないリスクはここでは取り上げない。

定されている土地上に築年数を経た事業用建物がある場合において、建物・土地の所有者から土地．中途解約のリスクのみを取得し、建物所有者が再開発開始までの間

期間の定めのある賃貸借契約については、原則

当該建物にて営業を継続するために借地権を設定として賃貸人と賃借人のいずれも中途解約をする

するケースなどが考えられる 。
⑥建物所有を目的としない土地の賃貸借
借地権は建物所有を目的とする権利であるから、ことは認められない。当事者双方で賃貸借期間を定めた趣旨からして当然の帰結である。また、期間を定めなかったときは各当事者が解約申入れをすることができること（民法第  条）、期間を

建物所有を目的としない土地の賃貸借には借地借定めた場合で期間内解約の権利を留保したときは家法の適用はなく、民法の賃貸借に係る規定が適同条が準用されること（民法第  条）も、期間用されることになる。
賃貸借の存続期間は  年が内解約の権利を留保していない期間の定めのある上限となる（民法第  条）。その他賃貸借の更新

賃貸借契約では期間内解約ができないことを前提の推定等（民法第  条）などの規定もあるが、としている。ただし、実際の建物賃貸借契約にいずれも任意規定であるため基本的には個々の契おいては、賃借人による中途解約に係る条項が特約条項に委ねられる。

約として設けられているのが通例である。なお、

投資用不動産での適用例としては、屋外の有料

賃貸人からの中途解約については、中途解約に係駐車場が典型的であるが、-5(,7 でも石油・ガスる条項が設けられていたとしても、賃借人に不利

タンク用地、
乗下船ヤードなどのケースが存する。

以上、賃貸借の法的枠組みについてとりまとめたのが表  である。なお、取壊し予定の建物の賃貸借（借地借家法第  条）、一時使用目的の建物の賃貸借（同法第  条）、終身建物賃貸借（高齢コンメ借地借家 S〔五島京子〕、潮見ⅡS。
例えば、 年  月にラサールロジポート投資法人が取得した底地において一時使用目的の借地権が用いられた例がある（KWWSODVDOOHORJLSRUWFRPILOHQHZ
VHHIDFDIHEEDEGFFSGI）
。




賃貸人・賃借人間で別途合意の上解約することは可能である。なお、期限を付けた合意解約については、真実土地賃貸借を解約する意思を有していると認めるに足りる合理的客観的理由があり、当該合意を不当とする事情が認められない場合については有効であるとされている（最判 6判時 、渡辺・山本 S～、渡辺晋「【改訂版】建物賃貸借－建物賃貸借に関する法律と判例－」（大成出版社 年）（以下「渡辺」という。
）S～）。澤野順彦（編）「実務解説借地借家法（第  版）」
（青林書院 年）（以下「実務解説」という。
）S・
〔吉田修平〕。
渡辺 S。
賃貸住宅標準契約書平成  年  月版
（国土交通省）。


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土地総合研究 2022年春号

普通借家権

定期借家権

普通借地権

一般定期借地権

事業用定期借地権

根拠条文

第26条～第37条

第38条

第2条

第22条

第23条第1項

利用目的

建物の賃借

建物の賃借

建物の所有

建物の所有

事業専用建物の所有

存続期間

1年以上

規定なし

30年以上

50年以上

30年以上50年未満契約更新

原則更新。更新排除特約
更新排除の特約可は無効

再築による期間延長
更新後の期間
建物買取請求権―期間の定めなし―

原則更新。更新排除特約
更新排除の特約可は無効

更新排除の特約可

期間延長しない旨の特約 期間延長しない旨の特約
可可―

再築後20年間存続―

1回目20年、2回目以降10
年

―

あり

買取請求排除特約可

買取請求排除特約可あり。増額しない特約のみ有効。

あり。増額しない特約の
み有効。

―

―

賃料増減額請求権あり。増額しない特約のみ有効。

増減額しない特約可あり。増額しない特約の
み有効。

設定方式

規定なし

書面

規定なし

書面

公正証書

終了事由

正当事由

期間満了

正当事由

期間満了

期間満了

建物譲渡特約付借地権

一時使用目的の借地権

根拠条文

第23条第2項

第24条

第25条

利用目的

事業専用建物の所有

建物の所有

建物等の所有・一時使用 建物所有以外

存続期間10年以上30年未満

30年以上

50年未満

事業用借地権

民法上の土地賃借権
民法第601条

50年未満

契約更新

更新なし

更新なし＊

更新可。更新排除特約も 更新可。更新排除特約も可可

再築による期間延長

期間延長なし期間延長なし

規定なし

規定なし

50年未満

50年未満

更新後の期間

――

建物買取請求権

なし

あり

なし

なし

賃料増減額請求権あり。増額しない特約のみ有効。

あり。増額しない特約のみ有効。

あり。増額しない特約の
み有効。

規定なし

設定方式

公正証書

規定なし

規定なし

規定なし

終了事由

期間満了

建物譲渡

期間満了

期間満了



表．不動産の賃貸借に係る法的枠組みの一覧
＊建物譲渡特約付借地権については、確定期日に建物所有権移転と借地期間満了の効果が生じる場合を想定している。
借地期間中に建物が滅失した場合や建物所有権移転時と借地期間満了時が異なる場合（例えば、借地期間  年で 
年目以降に借地権設定者の予約完結権行使で建物所有権が移転する場合）においては、建物滅失後の再築や借地期間内の予約完結権の不行使によって、普通借地権として契約更新される場合もあり得る（コンメ借地借家 S・
〔山本豊〕
）
。
注）根拠条文の欄において借地借家法については法律名を略している。

な特約（借地借家法第  条・第  条）として無効

の支払いを義務づけるといった対応が考えられる。
、あるいは解約に当たって正当事由の存在ない

ただし、このような契約条項を設けるなどした

し信頼関係破壊が認められる必要があり、賃貸としても、どこまで有効かについては明確でない。

人の裁量により解約することは困難である。

まず、賃借人による中途解約に係る条項を設けなしたがって、賃借人の中途解約による空室リス

ければ、
中途解約自体認められないはずであるが、ク、賃料減収リスクを抑制するため、賃借人によ契約慣行や借地借家法第 条第 項の類推適用にる中途解約に係る条項を設けない、中途解約条項

より、賃借人による中途解約は可能とする見解もを設けるが相当程度の中途解約禁止期間を設定する、中途解約に当たって契約残期間の賃料相当額

実務解説 S〔澤野順彦〕
・S〔吉田修平〕。コンメ借地借家 S〔石川信〕、新基コンメ S〔山
城一真〕
。





このような賃料逸失や賃借人募集に係る賃貸人の損失を回避する特約には、①賃借人が違約金を支払う、②
預託金の一部又は全部を返還しない、③賃借人が空室期間の賃料相当分を保証する、の  類型があるとされる。
いずれの類型についても判例上全部肯定された事例もあれば、一部無効とされた事例もあるという（渡辺 S
～）
。

土地総合研究 2022年春号

87ある。したがって、契約期間中の解約はできな

約期間が数十年に及ぶことも珍しくない不動産投い旨の条項を設けて契約上解約不可を確認するこ

資物件においては、賃借人からの賃料減額請求にとが考えられるが、契約期間の長さ等によってはよる賃料減収も相当程度のリスクになり得る。

権利濫用等とされる可能性も残る。また、不動産

なお、借地借家法が適用されない賃貸借（Ⅰ．．

投資においては安定した賃料収入の確保の観点か⑥参照。
）については、借地借家法第  条の類推らかなり長期にわたる賃貸借契約を締結すること

適用の余地はなく、別途特約がない限り賃料増減が多いが、このような長期の契約の場合、何らか請求権は認められない。

の重大な事情の変更が生じたことにより「事情変

この賃料減収リスクを抑制するためには、一定

更の原則」が適用されて中途解約が認められると期間、場合によっては契約期間全体において、賃

いう場面も想定される 。

料の増減額をしない旨の特約を設けることが考え次に、中途解約禁止期間の設定は原則として有られる。しかしながら、一定期間賃料の増額をし効であろうが、その長さによってはやはり権利濫ない旨の特約は有効であるが（同項ただし書）、賃用等とみなされるおそれがある。中途解約に当た料の減額をしない旨の特約は、定期借家権によるって契約残期間の賃料相当額の支払いを義務づけ場合（同法第  条第  項）を除き、賃借人に不る条項については、実際どこまで請求できるか定利な特約として無効とされるか（同法第  条第 

かでなく、新たな賃借人を確保するために必要な項ただし書・第  条第  項ただし書の反対解釈）

合理的期間に相当する分のみ有効とした判例もあ



る。

を設けても賃料減額請求の行使は妨げられないと

なお、賃借人からの中途解約自体は受忍すると、直ちに無効になるわけではないが、当該特約される。

しても、解約申入れの予告期間をできるだけ長くもっとも、賃料の減額をしない旨の特約は、当することにより、後継テナントの募集期間を十分

事者間で契約における重要な要素として定められ確保し、空室リスクをできるだけ低減させることたものであるのが通常であり、このような事情は、

も考えられる 。

．賃料減額に係るリスク

賃料減額請求の当否や相当賃料額を判断する際に十分考慮されるべきである。さらに、賃料の減額をしない旨の特約は、実際の賃貸借においては賃借人・賃貸人は、賃料が租税等の増減、地価等経済事情の変動、近傍類似の土地・建物賃料との比較により不相当となったときには、賃料の額の増減を請求することができる（借地借家法第 
条第  項本文・第  条第  項本文）
。賃貸借の契実務解説 S〔澤野順彦〕。実務解説 S〔吉田修平〕。
「債務不履行による解除の場合における違約金の額
は、賃貸人が新たな賃借人を確保するために必要な合理的な期間に相当する賃料相当額を超える違約金を定めるものであり、合理的な期間の賃料相当額を超える限度
では、著しく賃借人に不利益を与えるものとして、無効と解すべきである。
」として、賃貸人からの契約残期間
 か月の賃料相当額の請求に対して、 か月分相当額のみ認容した（東京地判 +）。
大型の商業施設では、 年ないしそれ以上の予告期間とされることも少なくないという（渡辺 S）
。




なお、民法第  条の「賃貸物の一部が使用及び収益をすることができなくなった場合」に当たるとして賃料の減額（場合によっては中途解約）を請求されることも想定されるが、賃貸人が賃借人に対して使用収益に足りる便益を供与している限りは本条の適用対象にはならないであろう。天災等賃貸人の責に帰すことのできない要因で賃貸物の一部の使用収益が困難となった場合には、同条に基づき賃料減額等をなさざるを得ないが、これは法的リスクというより天災等外部環境に関するリスクとして位置づけるべきと考えられる。

最判 +判時 。
土地の賃貸借については、賃料不減額特約を認めう
る法的枠組みが存しないことに注意すべきである。

実務解説 S・S〔荒木新五〕、潮見ⅡS。
コンメ借地借家 S〔副田隆重〕。なお、賃料減額をしない旨の特約があっても減額請求を認めた判例として、大判 6民集 、
最判 +集民 など。

最判 +民集 、新基コンメ S〔澤
野順彦〕
。

88

土地総合研究 2022年春号

事実上機能しているのが実態であり、上記条項や新に対する異議（普通借地権の場合）がない限り、借地借家法の趣旨に反するとして一律無効と解す

賃貸借契約が更新される。更新を拒むためには、る必要は少なくともないのでないか 。特に不動正当事由が必要である（借地借家法第  条・第 

産投資における賃貸借は、賃貸住宅を除けば賃借条）。ここでの正当事由に当たるかどうかは、賃貸人が事業会社であるケースがほとんどであり、こ人自らが建物・土地を使用する必要性のほか、賃のような場合において借地借家法の目的とされる

借人側の事情、従前の経過、建物・土地の利用状

賃借人の保護を貫徹させる必要性は大きくないと

況・現況など多面的に判断し、さらに立退料の有考える。

無・額を考慮した上で決定されることになる。しなお、ホテル等については、賃貸借契約上当該たがって、投資主体が自ら保有する土地・建物に物件におけるテナントの売上等に連動して賃料をついてさらなる有効利用や高度利用を図ろうとす定める方式、いわゆる変動賃料が導入されているる際においても、更新拒絶が認められない、ある

ケースも多い。このような自動的に賃料が変動す

いは相当額の金銭的負担を強いられるといった事

る契約条項の法的有効性も問題になる。この点に態が想定されることになる。

ついて、判例は「地代等自動改定特約は、その地

また、普通借地権については、借地権が消滅す

代等改定基準が借地借家法 条 項の規定する経る場合において借地権者の建物買取請求権を認め済事情の変動等を示す指標に基づく相当なものでている（同法第  条）。この建物買取請求権を特ある場合には、その効力を認めることができる。
」

約により排除することは認められない（同条第 としており、借地借家法に不適合ということに条）。したがって、投資主が借地権者の所有する建はならないものと考えられる。なお、売上等に連物がある土地を所有する場合において、有効高度

動する変動賃料に係る特約があったとしても、借利用目的で土地賃貸借の更新拒絶に正当事由が認

地借家法第  条・第  条所定の要件を充足しためられる場合であっても、建物買取請求権の行使

場合には、賃料増減額請求は可能である 。

により、建物時価相当額の金銭的負担をせざる

変動賃料は、賃貸人（投資主）と賃借人（テナを得ないといった事態も想定されることになる。

ント）がリスクを分け合う手法であり、投資主とこれらのリスクを回避するためには、定期借家

しては賃料減額を一定程度甘受する代わりに賃料権、一般定期借地権、事業用定期借地権等を活用

増額の機会も確保して減収分を取り返すことになすることが考えられ、実際定期借家権等の活用ケる。要は広い意味で賃料減額リスクの軽減を担保

ースは多い（この点についてはⅣ参照。
）。ただ、する手段ともいえよう。

有料老人ホーム等業種・業態によっては定期借家

権等の活用が困難な場合もあることには留意する

．賃貸借契約の期間満了に係るリスク
．．は、主に賃料減収に係るリスクであったが、次は賃貸人側が土地についてさらなる収益性向上を図ろうとする際のリスクである。
普通借家権又は普通借地権については、契約期間満了に当たって、賃貸人より契約を更新しない旨の通知等（普通借家権の場合）あるいは契約更新基コンメ S〔澤野順彦〕。最判 +民集 。

最判 6集民 、最判 +判時
。
判例は、土地については高度有効利用を主たる目的とする場合は借地権者の居住の必要性等をより重視して正当事由を認めない傾向にある一方、建物については
建物の高度再利用を目的とするものであっても高額の立退料提供を補強条件として正当事由を広く認容する傾向にあるという（コンメ借地借家 S・S〔本田純
一〕
）
。

ここでの建物時価相当額には、建物そのものの価格のほか建物の場所的利益も含むとされている。場所的利益の算定については、土地価格の  ないし ％とした判例があるようである（実務解説 S・～〔澤野順彦〕）。したがって、築年を経た建物であっても、立地によっては建物の時価が相当額になることも想定される。

土地総合研究 2022年春号必要がある。
なお、建物の賃貸借においても、賃借人は賃貸89を行うといったケースも想定されることになる。建物の用途、規模、構造などは、投資主体が借契約が終了する際に建物の造作を時価で買い取有する投資方針とも深く関連するため、これが投るよう請求することができる（同法第  条）。た資主体の意向とは異なる形に変更されてしまいか

だし、本条は第  条とは異なり任意規定であり、ねないことは一つのリスクであると考えられる。

造作買取請求権を特約により排除すれば足りる。

なお、借地権者は借地条件の変更等に係る裁判の申立てを行わない旨の特約を設けたとしても、借．借地条件の変更等に係るリスク
土地に対する不動産投資においては、個々の投地権者に不利な特約として無効となる（借地借家法第  条）。

資方針に即した投資を実現するためにも、テナン
ト（借地権者）
が保有することになる建物の用途、

Ⅲ．マスターリース契約の法的枠組みとリスク仕様などを制限する借地条件を設定したり、増改

次に、不動産賃貸借契約でもあり、不動産投資

築制限特約を付したりする。当然ながら借地権者の世界において頻繁に利用されているマスターリはこの借地条件等に拘束され、借地条件等の変更

ース契約について取り上げる。


は借地権設定者と借地権者との合意によってのみ可能なのが原則である。

．マスターリース契約とは

ただし、法令による土地利用規制の変更、付近

冒頭で触れたように、不動産投資における収益の土地の利用状況の変化その他の事情の変更によ

スキームは、投資主体等が、保有する不動産をテ

り、従前からの借地条件と異なる建物の所有を目

ナントに賃貸し、それにより賃貸収入を得ること的とすることが相当となったときには、裁判所は、が基本となっている。この場合、大型の集合賃貸



当事者 の申立てにより当該借地条件を変更する住宅などテナントが膨大な数に及ぶようなケース、ことができる（借地借家法第  条第  項）。
また、

大型商業施設など業種・規模の面で多様なテナン

増改築制限特約がある場合において、裁判所は、

トが多数入居するケースなどでは、貸主としての借地権者の申立てにより土地の通常の利用上相当業務がかなり煩雑とならざるを得ない。不動産投とすべき増改築についての借地権設定者の承諾に資においては、プロパティマネジメント（30）業

代わる許可を与えることができる（同条第  項）。
務の外部委託はほぼ必ず行われることから、賃したがって、都市計画法上の用途地域の変更、貸管理業務についても 30 会社がある程度行うの近隣での鉄道駅の開業などの事情により、借地権者が建物の規模、用途等を変更しようとする場合、借地権設定者との協議が調わなければ、借地権者が裁判所の決定等を経て、例えば物流施設を商業施設へと用途変更し、これに伴い大規模な増改築

有料老人ホームの場合、入居者との入居契約の契約
期間の定めがない場合には、定期借地・借家契約ではな
く、通常の借地・借家契約とすることとされている（有料老人ホーム設置運営標準指導指針（厚生労働省）
（）
）
。


「当事者」とは、借地権者又は借地権設定者である。
借地条件の変更により土地利用が効率化し地代の増額が見込まれるような場合には、借地権設定者による申立てもあり得る（コンメ借地借家 S〔鎌野邦樹〕
）
。



増改築に借地条件の変更も含まれる場合について、借地条件の変更の裁判の申立てに加えて承諾に代わる許可の裁判も申立てる必要があるか。借地条件の変更の裁判のみで足りるとの見解もあるが（潮見ⅡS）、最近の実務では借地条件変更の裁判とは別に増改築許可の裁判をすべきとされているようである（新基コンメ
S〔荒木新五〕）。
どこまでの用途変更が許可の対象となり得るかは判然としていない。下級審判例では、工場用建物の事務所用建物への改築を否定する一方（東京高決 6判時 、渡辺・山本 S）、ガソリンスタンドの自転
車販売店舗への更新を認めている（大阪地決 +
判タ 、コンメ借地借家 S〔鎌野邦樹〕）。不動産投資法人や特定目的会社（70.）については、
法律上不動産の管理を外部に委託することとされている（投資信託及び投資法人に関する法律第  条第 
項第  号・資産の流動化に関する法律第  条）。

90

土地総合研究 2022年春号

が通常であるが、契約締結・更新・変更・解除な場合については、受益者たる不動産投資法人等自ど貸主としての業務はどうしても残ることになる。


身がマスターレッシーとなって信託銀行等から不そこで活用されるのが、マスターリース契約で動産を一括賃借する例もみられる。この場合は、ある。これは、不動産を保有する投資主体（実物エンドテナントとの関係では、不動産投資法人等

不動産の場合）又は受託者たる信託銀行・信託会

が実物不動産を所有し直接エンドテナントに賃貸

社（不動産信託受益権の場合）が、第三者（マスする場合と同じということになる。

ターレッシー）に対して不動産を一括賃貸し、マ

マスターレッシーがエンドテナントの間で賃貸

スターレッシーがエンドテナントに対して賃貸借契約を締結する場合は、不動産所有者から賃借（転貸）するというスキームである。所有者とマしている不動産の転貸借に当たるため、賃貸人でスターレッシーとの間の契約（原賃貸借契約）がある不動産所有者の承諾を得なければならない

マスターリース契約、マスターレッシーとエンド（民法第  条第  項）
。この転貸の承諾は、個別

テナントとの間の契約（転賃貸借契約）がサブリ的でなく、包括的に行う方法がとられることが多ース契約となる 。特に不動産証券化スキームにい。大型のオフィスビルや集合賃貸住宅を想起

おいて盛んに用いられており、以下の記述も不すれば当然の帰結といえよう。

動産投資ビークルが利用する場合をもっぱら念頭に置くこととする。

．マスターリース契約の枠組みの実際

マスターリース契約の内容としては、エンドテ
ナントから収受した賃料をそのまま所有者に支払うパターンとマスターレッシーが収受した賃料にかかわらず一定額の賃借料を所有者に支払うパ

上記のように、マスターリース契約の枠組みは、

ターンとがある。前者はパス・スルー型と呼ばれ基本的には不動産所有者、マスターレッシー、エており、後者は賃料保証型、賃料固定型、サブリ

ンドテナントの  つの当事者からなる。このうちース型、非パス・スルー型などと呼ばれている（なマスターレッシーについては、プロパティマネジ

お、以下では「賃料保証型」と称する。
）。賃料保メント（30）会社が兼ねる場合もあれば、マスタ

証型としては、単純に固定賃料を支払うパターン

ーレッシーとして特別目的会社（63&）を充てる場

以外にも、最低賃料を設定しているものや固定賃合もある。前者の場合であれば、投資主体のスポ料相応分と変動賃料相応分とを分けているもの

ンサー会社や関連会社がマスターレッシーであるなどがある。賃料保証型の場合、賃料下落やテナ場合も多い。また、不動産投資法人や *.7. スキント退去による減収リスクを減殺することができームの合同会社が不動産信託受益権を保有する

なお、一部判例や国土交通省の研究会などでは、原賃貸借契約をサブリース契約と称している場合もある
が、不動産証券化の実務においては、本文記載の表現が一般的であり、「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」（令和  年改正国土交通省）等においても、本文記載の表現となっている。
サブリース方式は、個人地主による土地活用や一般
市民の不動産投資においても非常に多く用いられている（件数的には不動産証券化スキームでの活用例よりはるかに多いであろう。
）。 年前後のバブル経済崩壊
後や  年代後半にはサブリース業者とのトラブルが社会問題化したが（潮見ⅡS～）、本稿冒頭で触れた
ように個人投資家保護に関連する法的枠組み等についてはここでは取り上げない。
*.7. スキームとは、合同会社（＝*.）が営業者となる匿名組合契約（＝7.）（商法第  条）に基づく出資
による不動産証券化スキームをいう。
不動産投資法人等がマスターレッシーとなるケース
は、-5(,7 においては比較的低価額の中規模以下のオ
フィスビルや共同住宅を主たる投資対象としている投資法人に多い。規模が小さい分  物件あたりでの賃貸管理業務負担は軽い一方で、価額が低い分物件数は多くなる傾向にある。受託者たる信託銀行は異なる場合も多い
ことから、投資法人としては多数の物件を包括的に管理する趣旨でマスターレッシーとなるものと考えられる。
渡辺 S。

マスターレッシーが収受した賃貸料から一定の経費を差し引く場合もある。
例えば、固定賃料のほかに固定資産税・都市計画税相当額を変動賃料としているケースや共同住宅の住宅部分を固定賃料、 階店舗部分を変動賃料としているケースなどがみられる。

土地総合研究 2022年春号

る一方、賃料上昇局面ではそれによる増収分を逃すおそれがあることになる。


91

ところで、マスターリース契約はそもそも不動
産賃貸借契約に該当するのか。
特に 30 会社がマス
ターレッシーとなり、プロパティマネジメント契．マスターリース契約の法的リスク

約も兼ねているような場合に問題となる。
この点、マスターリース契約を利用するリスクとしてまマスターリース契約は賃貸借契約ではなく、一種ず挙げられるのが、マスターレッシーの財務状況の事業契約であるとの見解もあるが、最高裁判が悪化した場合においては、エンドテナントによ例は一貫して不動産賃貸借契約であるとしている

る賃料支払いがあっても、マスターレッシーの債

権者による賃料差押え等によりマスターレッシー

されていても、賃貸借の実体を有しない契約であからの賃料支払いが滞るおそれがあることである。

れば借地借家法の適用はない。委任契約というマスターレッシーの財務状況悪化自体は、法的リことになれば、当事者はいつでも解除可能となる

スクとはいえないが、マスターリース契約という（民法第  条第  項）
。したがって、不動産賃貸

枠組みをとっていなければ賃料を得られたはずで借契約としての法的安定性を確保するためには、あるから、法的枠組みからくるリスクとも評価で不動産賃貸借に係る約定と不動産管理業務委託にきる。

係る約定とを明確に区別することが求められるで物件の取得に伴いマスターリース契約を新たにあろう。


締結する際には、従前からの入居テナントにとっては賃貸人の変更となるため、不動産賃貸借契約。もっとも、マスターリース契約等の名称が付

．賃貸住宅管理業法との関連

上の貸主としての地位の移転に相当することにな 年  月に賃貸住宅の管理業務等の適正化にり、当該テナントの承諾を得る必要がある（民法関する法律（以下「賃貸住宅管理業法」という。
）

第  条の ） 。従前の所有者もマスターリースが公布され、
同年  月と翌年  月に段階的に施行契約を結んでいたケースであっても、物件取得にされた。主に個人オーナー向けのサブリース事業伴いマスターレッシーが交代する場合についてはの適正化を図ることなどを目的として制定された

同じく入居テナントの承諾を得る必要がある。このであるが、マスターリース契約に対する規制をの際、大手デベロッパーから不動産投資法人へ不含んでいる以上、本稿で取り上げている不動産投動産が譲渡されるのに併せて当該投資法人が 63&

資にも影響を与える可能性がある。そこで、以下とマスターリース契約を締結するような場合、エでは不動産証券化スキームと賃貸住宅管理業法とンドテナントが全く聞いたことがない名称で実体の関連について確認していくこととする。

も不明な 63& との賃貸借契約を渋るといった事態

はあり得るかもしれない。なお、賃借人たるエン（）賃貸住宅管理業法の適用対象

ドテナントの承諾が得られない場合については、①対象となる不動産

貸主としての地位の譲渡人と引受人との法律関係

まず、賃貸住宅管理業法の対象となる不動産は、を、債権譲渡と併存的債務引受の関係に限った効

賃貸住宅（同法第  条）である。したがって、オ果を認めてよい 。

フィス、商業施設、物流施設等は対象に含まれない。旅館業法第  条第  項の許可に係る施設は含なお、所有権の移転に伴い単に譲受人（新たな所有者）が貸主になる場合については、借主の承諾は不要である（民法第  条の ・第  条の ）。潮見佳男「プラクティス民法債権総論（第  版）」
（信山社 年）S。これによりエンドテナントとしては、修繕義務、敷金返還義務等賃貸人の義務の履行が担保されることになる。

新基コンメ S〔澤野順彦〕。コンメ借地借家 S〔松田佳久〕、潮見ⅡS、中田
裕康・潮見佳男・道垣内弘人（編）「民法判例百選Ⅱ債
権（第  版）」
（有斐閣 年）S〔内田貴〕。渡辺 S～。
渡辺 S。


92

土地総合研究 2022年春号

まれないため（賃貸住宅管理業法施行規則第  条

め営利性が否定され、賃貸住宅管理業法の対象外

第  号）、ホテル・旅館は対象外である。他方、社となりそうである。

宅や旅館業法に基づかないウィークリーマンショ

この点については、営利性はスキーム全体の事

ンはここでの賃貸住宅に含まれるとされる 。ヘ

業性をかんがみて判断することになり、マスター

ルスケア施設については、サービス付き高齢者向リース契約を根源として運用等で利益が生み出さ

け住宅は賃貸住宅の一類型であるため当然含まれれるような事業スキームである場合、仮にパス・

るが 、老人福祉法に基づく施設である養護老人スルー型において賃料やその他手数料として控除

ホーム等については、老人ホーム等の利用契約はしているものが無かったとしても、その点のみを

賃貸借契約に該当しないことから 、含まれない

もって直ちに営利性がないと判断されるものではものと考えられる。

ないとしている。おそらく、サブリース会社傘②事業性・営利性

下の 63& 等との間で建物所有者がパス・スルー型のマスターリース契約を締結した上で、建物所有

次に、賃貸住宅管理業法上その適用対象となる者に対してサブリース会社が一定額未満の賃料収

マスターリース契約を「特定賃貸借契約」という入しか得られなかった場合の差額について別途保が、この特定賃貸借契約とは、「賃貸住宅の賃貸借証・填補するとともに維持保全業務等を受託す契約（賃借人が人的関係、資本関係その他の関係

るといった形で法規制を潜脱することを防ぐ趣旨

において賃貸人と密接な関係を有する者として国ではないかと考えられる。

土交通省令で定める者であるものを除く。
）
であっここでの「マスターリース契約を根源として運て、賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事

用等で利益が生み出されるような事業スキーム」

業を営むことを目的として締結されるもの」と定の意味は必ずしも明確でないが、不動産証券化ス

義されている（同法第  条第  項）
。そして、特定キームにおけるマスターリース契約については、賃貸借契約に基づき賃借した住宅を第三者に転貸パス・スルー型のマスターリース契約であっても、する事業を営む者を「特定転貸事業者」という（同少なくともマスターレッシー（＝賃借人・転貸人）

条第  項）。

が別途建物所有者からプロパティマネジメント

したがって、特定賃貸借契約であるためには、（30）報酬等を得ている場合、マスターレッシー

まず賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことが 30 会社の関係会社（③参照。
）に該当する場合、を目的としていなければならない。ここでの「事マスターレッシーが転借人からサービス報酬等を業を営む」とは、営利の意思を持って反復継続的得ている場合については、マスターリース契約に転貸するこという。となると、エンドテナン

を足掛かりとした営利性は否定できないことから、

トから収受した賃料をそのまま所有者に支払うパ

パス・スルー型であっても特定賃貸借契約に該当

ス・スルー型のマスターリース契約（．参照。
）

すると判断される可能性があるのではないか。他であれば、転貸に当たって利益を上げていないた

方、不動産投資主体自らの契約関係の簡素化のみを目的としたパス・スルー型のマスターリース契「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に基づく政省令及び解釈・運用の考え方等の（案）のパブリ
ックコメントに対する主なご意見とそれに対する考え方」1R、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法
律の解釈・運用の考え方（令和  年  月  日以降分）」（国土交通省）（以下「解釈運用指針」という。
）S。
「賃貸住宅管理業法 )$4 集（令和  年  月  日時点版）」（国土交通省）（以下「)$4 集」という。
）S。
)$4 集 S。
解釈運用指針 S。)$4 集 S。
特定賃貸借標準契約書（国土交通省）頭書   ・
第  条～第  条参照。
例えば、社宅代行業者は、当該賃貸住宅の所有者（賃貸人）に支払う家賃と当該企業から支払われる家賃が同額であっても、当該企業から手数料等何らかの名目で収益を得ることが一般的であるため、特定転貸事業者に該当するとされる（解釈運用指針 S）。

土地総合研究 2022年春号

93

約であって賃料収入以外の金銭授受がなく、マス事業者の関係会社又は当該業務を行う小規

ターレッシーも 30 会社の関係会社に該当しない

模不動産特定共同事業者の関係会社

場合については、営利性を否定してよいのではな㋖賃貸人が信託の受託者である場合には、
委託いかと考える。

者又は受益者（受益者が投資法人の場合には



当該投資法人の資産運用会社、受益者が特定③賃借人が賃貸人と密接な関係にある場合

目的会社の場合には当該特定目的会社の委

また、賃借人が人的関係、資本関係その他の関託を受けて特定資産の管理及び処分に係る係において賃貸人と密接な関係を有する者である業務を行う者）の関係会社

場合には、特定賃貸借契約に該当しない（同法第上記のうち、㋒～㋕は賃貸人がいわゆる不動産

 条第  項括弧書き）。具体的には、次に掲げる場

投資ビークルであり、資産運用業務はアセットマ合がこれに該当する（賃貸住宅管理業法施行規則

ネジメント（$0）会社等に委託することから、その第  条）。

受託者との密接な関係を求める規定となっている。
㋐賃貸人が個人である場合には、当該賃貸人のしたがって、ざっくりいえば投資主体又はその親族、当該賃貸人又はその親族が役員である

資産運用会社等の関係会社がマスターレッシーで法人

ある場合については、賃貸住宅管理業法の対象外㋑賃貸人が会社である場合には、当該会社の親ということになる。



会社、子会社、関連会社 、当該賃貸人が他

なお、受益者たる不動産投資法人等が自らマスの会社等 の関連会社である場合におけるターレッシーとなるケース（．参照。
）について

当該他の会社等、
当該賃貸人の親会社の子会

は、賃貸住宅の実質的オーナーである受益者がマ社（以下「関係会社」と総称する。
）

スターレッシーとなるわけであるから、ここでの㋒賃貸人が投資法人である場合には、当該投資賃貸借契約に営利性・事業性が否定されそうであ

法人の資産運用会社の関係会社

る。この点、受託者は実質的には委託者又は受益㋓賃貸人が特定目的会社である場合には、当該者と同視できるものの、賃貸住宅管理業法では賃特定目的会社の委託を受けて特定資産の管借人が「委託者又は受益者」自身である場合には理及び処分に係る業務を行う者の関係会社

規定がないので信託の委託者・受益者の関係会社㋔賃貸人が任意組合型不動産特定共同事業契には含まれず、特定賃貸借契約からは除外されな

約上の組合である場合には、当該組合の業務いことから特定転貸事業者に該当すると説明され執行者又はその関係会社

ている。

㋕賃貸人が不動産特定共同事業法上の特例事先に触れたパス・スルー型のマスターリース契業者である場合には、
当該特例事業者の委託約の取扱いと考え合わせると、立法担当者は、個を受けて当該特例事業者が当事者である不人が賃借した賃貸住宅を事情により一時的に第三動産特定共同事業契約に基づき営まれる不者に転貸するような場合を除き、住宅の転貸を動産取引に係る業務を行う不動産特定共同目的とする賃貸借契約全般について特定賃貸借契約に該当する可能性があるとしているようである。

以上より、不動産投資においてマスターリース

「関連会社」とは、会社が他の会社等の財務及び事業の方針の決定に対して重要な影響を与えることができる場合における当該他の会社等（子会社を除く。
）をいう（会社計算規則第  条第  項第  号）。
「会社等」とは、会社（外国会社を含む。
）、組合（外国における組合に相当するものを含む。
）その他これらに準ずる事業体をいう（会社法施行規則第  条第  項第 号）
。

契約を用いる際に賃貸住宅管理業法に配慮しなけ
ればならない場面としては、㋐投資対象が賃貸住宅であり、㋑マスターレッシーが当該賃貸住宅所
)$4 集 S。
解釈運用指針 S。



94

土地総合研究 2022年春号

有者等の関係会社に該当しない場合ということに取引業者、㋓特定目的会社、㋔任意組合型不動産

なる。パス・スルー型のマスターリース契約につ

特定共同事業契約上の組合、㋕賃貸住宅に係る信いても、事業性・営利性が否定されない場合もあ託の受託者（委託者又は受益者が㋐～㋓に該当す

り得ることから、賃貸住宅管理業法の適用対象とる場合に限る。
）、㋖独立行政法人都市再生機構、なることを念頭に置いて対応すべきであろう。賃㋗地方住宅供給公社が挙げられている（同法施行

貸住宅に対する不動産投資スキームにおいては、

規則第  条・第  条・第  条）
。このうち、㋒宅

マスターリース契約を用いることが一般的である

地建物取引業者には、宅地建物取引業法に基づきこと（Ⅴ．．  参照。
）にかんがみると、そのか

宅地建物取引業者とみなされる信託会社、投資法

なりの割合が賃貸住宅管理業法の適用に配慮しな

人、不動産特定共同事業法上の特例事業者、信託ければならないと考えられる。

銀行も含まれる（同規則第  条第  号）
。



したがって、不動産証券化スキームにおける不（）賃貸住宅管理業法の規制内容

動産の保有主体のうち重要事項説明・書面交付が賃貸住宅管理業法上の特定転貸事業者に対する求められる相手方に該当するのは、*.7. スキー

具体的規制としては、次のようなものがある。

ムにおける合同会社くらいということになりそう①誇大広告の禁止（同法第  条）

である。ただし、この場合 *.7. スキーム上の合②不当な勧誘の禁止（同法第  条）同会社が保有するのは不動産信託受益権であり、③契約締結前における契約内容の説明及び書法律上の不動産所有者・賃貸人は受託者（信託銀面交付（同法第  条）

行等）となる。既述のとおり、信託銀行・信託会④契約締結時における書面交付（同法第  条）

社は、みなし宅地建物取引業者として特定賃貸借⑤書類の閲覧（同法第  条）

契約に係る専門的知識及び経験を有すると認めら

このうち、①②については、そもそもマスターれる者に該当することから、結局この場合も契約

リース契約自体に対する規制ではなく、サブリー締結前の重要事項説明等は求められないことにな

ス業者が不動産証券化を手掛ける事業主体相手に、ると考えられる。

広告を打ったり勧誘活動を行ったりすることも想④契約締結時における書面交付については、マ

定しづらいのでここで取り上げることはしない。

スターリース契約は、賃貸条件、維持保全の実施③契約締結前における契約内容の説明（いわゆ

方法・費用分担、契約期間、契約解除の条件等多る重要事項説明）及び書面交付についてであるが、岐にわたる複雑なものになるため、契約締結後に本条項は、サブリース事業においてオーナーとな

契約内容や条件を確認できるようにして、当事者ろうとする者には、賃貸住宅事業の経験・専門知間の認識の相違による紛争の発生防止を図る趣旨

識に乏しい者が多く、サブリース業者との間ではとされている。同法第  条第  項各号に掲げる経験・専門知識等に大きな格差があることにかん事項が記載された契約書であれば、当該契約書をがみ設けられた規制である 。したがって、相手

もってこの書面とすることができる。したがっ方が特定賃貸借契約に係る専門的知識及び経験をて、賃貸住宅管理業法適用の可能性があるマスタ有すると認められる者である場合には適用除外とされる（同法第  条第  項括弧書き）。
ここでの「特定賃貸借契約に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者」としては、㋐賃
貸住宅管理業者、㋑特定転貸事業者、㋒宅地建物
「賃貸住宅管理業法制度概要ハンドブック」（国土交通省 年）（以下「ハンドブック」という。
）S。

なお、信託銀行・信託会社が㋒で読めるにもかかわらず、㋕を設けた趣旨は、
例えば民事信託による場合（例
えば、高齢の親が所有する賃貸住宅を子に信託譲渡するケース）については、受託者は「特定賃貸借契約に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者」に該当せず、重要事項説明等が義務づけられることを明確化することにあると考えられる。
ハンドブック S。
ハンドブック S。

土地総合研究 2022年春号

95

ーリース契約においては、契約書に同項に掲げる書類等及び必要に応じ業務状況調書を営業所等に事項を盛り込むよう留意することが必要となる。

備え付けておけばよいことになろう。

具体的契約条項は、国土交通省より示されている以上より、不動産投資主体が賃貸住宅について

特定賃貸借標準契約書を参考にして定めることにマスターリース契約を締結する場合においても、なろう。

マスターレッシーとなる会社等は、③契約締結前

これに関連して、特定賃貸借契約標準契約書のの重要事項説明については相手方が特定賃貸借契条項のうち、第  条（権利義務の承継）について約に係る専門的知識・経験を有する者であるとしは民法の原則的ルールとは異なるとの指摘があるて省略し、④契約締結時における書面交付は契約

。民法では賃貸人が賃借人（＝転貸人）の債務書の交付で代替し、⑤書類の閲覧は既存の計算書

不履行により賃貸借契約を解除した場合について類等をもって行うこととすれば、賃貸住宅管理業

は、当該解除を転借人に対抗し得るとされている法の規制に伴う新たな負担は、軽微なものにとどところ（民法第  条第  項ただし書）、特定賃貸まることになると考える。

借契約標準契約書においては、物件の全部滅失による契約終了の場合を除き、転貸人の債務不履行

Ⅳ．不動産投資における不動産賃貸借の実態ににより賃貸借契約を解除した場合も含めて賃貸人

ついて
次に、不動産投資における不動産賃貸借の実態が転貸人たる地位を承継するものとされている。


転借人の居住の安定を図る趣旨とされる 。このについてみていく。まず、不動産所有者等とエン点、必ずしも標準契約書のとおりでなければなら

ドテナントとの間で締結されている不動産賃貸借ないわけではないが、転貸人の債務不履行により契約の実態について、-5(,7 の取得不動産を題材

転借人が借主たる地位を失うというのは望ましいにして概観していくこととする。

とはいえず、標準契約書と同旨の規定を盛り込まないとしても、転借人の居住を継続させる何らか．対象データについての措置（例えば、速やかに新たな転貸人に引き継本章で用いているデータは、特に注記のない限がせるなど）を設けることが望ましいと考える。

り各投資法人のプレスリリース資料及び有価証券⑤書類の閲覧は、業務状況調書、貸借対照表及届出書により筆者が作成したデータベースに基づ

び損益計算書、又はこれらに代わる書面を、営業いている。対象とした物件は、 年以降に取得所等に備え置き、特定賃貸借契約の相手方等の求したオフィス及び共同住宅以外の用途の物件としめに応じて閲覧させることをいう（同法施行規則ている。共同住宅については主たるエンドテナン

第  条）。
「これらに代わる書面」とは、有価証券

トは個人であり、 物件に多数の賃貸借契約があ

報告書、商業帳簿等が考えられるという 。不動ることから個々の賃貸借契約の実態を捕捉するこ産証券化スキームにおいて、不動産の保有主体又とは困難であること、オフィスについても多数のはその運用受託者等が、マスターレッシーとなるエンドテナントが入居している場合が少なくない会社の業務・財務状況を把握することは当たり前

ため、同じく賃貸借契約の実態把握が難しい場合

であり、マスターレッシーとしては、既存の計算が多いことによる。また、マスターリース契約を用いている物件についても原則としてエンドテ仮谷真人・原光毅「賃貸住宅管理業法に基づく事業規制の導入及び当該規制による不動産流動化・運用取引におけるマスターリース契約の取扱いについて」（西村
あさひ法律事務所金融ニューズレター 年  月 日号）S。
特定賃貸借契約標準契約書 S。

解釈運用指針 S。

ナントとの賃貸借契約を分析対象としている。底なお、オフィスについては、一棟貸しのケースも含
めて賃貸借契約の法的枠組み等について情報が開示されている例がほとんどなく、データの捕捉が困難という事情もある。

96

土地総合研究 2022年春号

図．-5(,7の保有物件における賃貸借契約の法的枠組み別の件数とその内訳
（建物）

（土地）
その他
2
2.0%

その他
4
0.6%

定期借家権
465
67.6%

建物譲渡特約付
借地権
3
3.0%

普通借家権
219
31.8%

普通借地権
1
1.0%

一般定期借地権3
3.0%

事業用定期借地権等
92
91.1%





注） 年末現在で -5(,7 が保有する実物不動産・不動産信託受益権（オフィス及び共同住宅は含まない。取得予定
物件を含み、売却予定物件を除く。
）。
賃貸借契約の内容は、物件取得時で判断している。したがって、取得後の契約変更等は反映していない。
テナントによって契約内容が異なる場合には、主テナントの契約内容によっている。
事業用定期借地権等とは、事業用定期借地権及び事業用借地権を意味する。
以上、特に注書のない限り、図 ～ において同じ。
建物の「その他」には、普通借家権と定期借家権の混在型、運営委託を含む。
土地の「その他」には、一時賃貸借と民法上の賃貸借を含む。

地のみ保有している物件については、土地上の建．不動産賃貸借契約の法的枠組み

物の用途に従って分類している。

（）賃貸借契約の法的枠組み別の内訳

なお、テナントとの賃貸借契約の内容について

図  は、 年末現在での -5(,7 の保有物件

は、投資法人によって公表の程度にかなり差があ（オフィス、共同住宅を除く。
）について、建物・る上、テナントの意向により非公表としている場

土地を保有する物件と底地のみ保有する物件とに合も多い。本章での分析は公表データのみによる分けて、賃貸借契約の法的枠組みの件数ベースでゆえに、必ずしも -5(,7 全体の賃貸借契約の状況の内訳を示したものである。建物については定期を十分反映できているとは限らない点について留借家権が  割弱を占める一方、普通借家権の割合

意されたい。ちなみに、捕捉できた件数はデータ

も  割を超えており、普通借家権もかなり用いら

項目によって異なるが、賃貸借契約の法的枠組み

れていることがわかる。土地については、事業用については、-5(,7 市場が開設された  年以

定期借地権等が全体の  割近くを占めており、底降  年末までの取得物件（実物不動産 又は不地物件での賃貸借契約においては事業用定期借地

動産信託受益権であり、オフィス及び共同住宅を権等の活用がほぼ標準的手法となっている。

除く。
） 件中  件となっている 。その他のデータ項目の対象件数その他データに関する詳細（）用途別にみた賃貸借契約の法的枠組み
賃貸借契約の法的枠組みについては、物件の用については、グラフの注書等を参照されたい。


海外の実物不動産を所有する海外 63& の株式 ％を取得した場合を含む。

件数については、各投資法人のポートフォリオ上の件数とは必ずしも一致しない。また、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人については、 年  月の上場廃止時点でのデータとなっており、その後の物件の取得・売却は反映していない。なお、これらの点は、
以下の記述においても同じである。

図  のとおり、
途によってかなり傾向が異なる。
物流施設やホテルでは定期借家権が用いられるの用途別の分析対象件数と取得物件数全体に占める割合は次のとおりである。
商業施設： 件・％、物流施設等： 件・％、ホテル： 件・％、ヘルスケア施設： 件・％

土地総合研究 2022年春号

97

図．用途別にみた賃貸借契約の法的枠組みの内訳
0%

20%

40%

60%

80%

100%

注） 年までに -5(,7 が取得した
実物不動産又は不動産信託受益権の事業用定期借地権等
件数ベースでの割合である。底地のみ
商業施設
21.2%
45.6%
0.9%
31.0%
1.3%
取得した場合を含む。売却済み物件を
含む。
物流施設等
16.5%
73.1%
9.6%
 投資法人上場前に取得した物件にその他土地利用権 0.8%
ついては、上場時に -5(,7 として取得したものとみなしている。
ホテル 4.7%
定期借家権 93.9%
 一部取得済み物件の追加取得分は
その他建物利用権 1.4%
件数に含まない。
ヘルスケア施設
普通借家権 95.6%
3.7% 0.7%
 物流施設等には、物流施設、研究開
発施設、インフラ施設、工場を含む。
 その他建物利用権には、普通借家権と定期借家権の混在型、運営委託を含む。
 その他土地利用権には、普通借地権、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、一時賃貸借、民法上の賃貸借を含む。
 以上、特に注書のない限り、以下の図においても同じ。

が通例である。他方、ヘルスケア施設についてはわたっての営業継続を想定している施設について

普通借家権の利用がほとんどである。ヘルスケア

は、普通借家権を選択するケースも多いというこ

施設において普通借家権が用いられているのは、とのようである。

有料老人ホームにおいては高齢者等の入居期間の長さ等にかんがみ原則として契約更新がなされる（）取得価額・規模でみた賃貸借契約の法的枠組み

ことが必要であることによる 。商業施設につい次に、賃貸借契約の法的枠組みについて物件取ては、他の用途と比較すると用いられている法的得価額の階層別にみていく（図 ）。高額物件にな

枠組みのばらつきが大きい。これは商業施設にはるほど定期借家権の利用割合が高くなる傾向にあ

他の用途に比べて様々な特性の異なる施設・物件る。ただ、高額物件であっても普通借家権の割合が含まれていることによるものと考えられる。

も一定程度あるが、これは大型商業施設・物流施

そこで、商業施設については、施設の類型別に設において普通借家権の活用例があることによる。

賃貸借契約の法的枠組みを比較してみる。
図  は、

 億円未満でのその他土地利用権の割合が一定

商業施設の類型別に賃貸借契約の法的枠組みの傾程度あるのは、複数の屋外駐車場の取得によるも向を比較したものである。都市型商業施設やアミのである。

ューズメント施設等で定期借家権の割合が高く、賃貸借契約の法的枠組みについて、物件の規模

食品スーパーやホームセンター、家電量販店等でとして賃貸可能面積の階層別にみると（図 ）、概は事業用定期借地権等を活用した底地物件の割合

ね規模が大きくなるほど定期借家権や事業用定期が高い。ショッピングセンター等では普通借家権

借地権等の割合が高まる傾向がある。事業用定期の割合も定期借家権並みに高くなっている。

借地権等については、大規模物件を取得するに際需要の不確実性が高くテナントの入替えの頻度

してのリスク低減手法として用いられているものが高い施設では定期借家権が用いられる一方、需と考えられる。なお、超大型物件であっても普通要が安定しており単独テナントによる場合が多い

借家権の割合が一定程度みられる。 ㎡未満で施設は底地物件となることが多いようである。シのその他土地利用権の割合が一定程度あるのは、ョッピングセンター等初期投資が大きく長期間に複数の屋外駐車場の取得によるものである。
厚生労働省の指針においても普通借地権・普通借家
権によることとされている（脚注  参照。
）
。

98

土地総合研究 2022年春号

図．用途別にみた賃貸借契約の法的枠組みの内訳：商業施設
注）対象物件数  件。
 商業施設の種別の定義は以下の通その他建物り（必ずしも厳密な定義によるもので
都市型商業施設18.2%
72.7%
利用権 3.6%はない。以下の図においても同じ。
）
。
5.5%
・都市型商業施設：大都市圏・主要都
SC等
普通借家権 38.3%
42.0%
18.5%
1.2%
市の主要駅隣接エリア又は繁華街に所在し、高い視認性を有する商業施設
その他土地
SM、HC等・専門店 10.0%
22.9%
事業用定期借地権等 64.3%
・6& 等：ショッピングセンター（6&）
、
利用権 2.9%
総合スーパー（*06）
・60、+& 等：食品スーパー（60）、ホアミューズメント施設等
定期借家権 91.7%
8.3%
ームセンター（+&）
、ドラッグストア、
コンビニエンスストア
・専門店：家電量販店、ファストファッション店舗、家具・雑貨量販店、スポーツ用品店、自動車販売店等
・アミューズメント施設等：劇場・映画館、ボーリング場、カラオケ店、スポーツクラブ、ゲームセンター等 なお、商業施設全体の中には、上記以外に単独の飲食店、式場が含まれている。
0%

20%

40%

60%

80%

100%

図．取得価額でみた賃貸借契約の法的枠組みの内訳
0%

20%

10億円未満

40%

60%

33.1%

80%

その他土地利用権
14.8%

35.2%

10～20億円

普通借家権 38.3%

20～50億円

25.3%

100%

16.9%

事業用定期借地権等
17.4%
1.8%

42.5%
定期借家権 61.9%

10.9% 1.5%
0.4%
5.1%
0.6%

50～100億円

18.6%

72.4%

100～200億円

19.5%

75.6%

4.9%

200億円以上

18.9%

78.4%

2.7%

その他建物利用権 3.2%










注）取得価額は  年までに取得した物件（売却済物件を含む。）の取得時の対価（分割して取得した物件はその対価の合計）をいう（取得時の鑑定評価額ではない。
）。 取得後の評価額の変化や売却時の対価は反映していない。


図．賃貸可能面積でみた賃貸借契約の法的枠組みの内訳
0%
2000㎡未満

20%
27.7%

40%

60%

80%

定期借家権 45.5%

100%

その他土地利用権
8.9% 17.9%
0.5%

2000～5000㎡

普通借家権 38.1%

52.4%

7.4% 1.6%

その他建物利用権 1.3%
5000～10000㎡

33.1%

51.9%

13.0%

0.6%

10000～30000㎡

19.4%

65.3%

事業用定期借地権等
13.1%
1.4%

30000～100000㎡

17.6%

66.2%

14.2%

0.9%

1.4%

0.7%
100000㎡以上



30.4%

65.2%

4.3%












注）賃貸可能面積は、 年までに取得した物件（売却済物件を含む。
）の賃貸借の対象となっている床面積（建物の場合）又は土地面積（底地の場合）をいう。分割して取得した物件についてはその合計面積である。

土地総合研究 2022年春号

99（）不動産の種類別・立地エリア別でみた賃貸借

信託受益権の割合が高い（％）ことの影響に

契約の法的枠組み

よるものと考えられる。

さらに、不動産の種類（実物不動産か不動産信

図  は、立地エリア別でみた賃貸借契約の法的託受益権か）の違いや立地エリアの違いにより賃枠組みの内訳である。立地エリアによる違いは大貸借契約の法的枠組みに差があるかどうかについきくないが、都心  区と地方で普通借家権の割合てみていく。

が低いのは、これらのエリアではヘルスケア施設

図  は、不動産の種類別でみた賃貸借契約の法の割合が低いこと（都心  区については老人ホー的枠組みの内訳である。実物不動産ではその他土ム等にとっては地価が高すぎる一方、地方につい

地利用の割合が高めとなっている。これは、屋外ては人口集積が乏しく高採算の施設は作りにく

駐車場の取得によるものである。屋外駐車場は、

い。
）によるものと考えられる。また、東京都区部

他の用途に比べて、価額的に低く、かつ、管理もで事業用借地権等の割合が低いのは、事業用借地容易であることから、あえてコストをかけて信託権等を主に活用しているスーパーマーケット、ホを設定する必要性に乏しかったものと考えられる。

ームセンター、量販店等（図  参照。
）
については、他方、不動産信託受益権では普通借家権の割合が東京都区部では地価が高く新たな単独立地が容易高めとなっている。これは、普通借家権の割合がでないことによるものと考えられる。

高いヘルスケア施設（図  参照。
）において不動産
図．不動産の種類別でみた賃貸借契約の法的枠組みの内訳
0%20%

実物不動産 8.0%

40%

60%

80%

100%

事業用定期借地権等
その他土地利用権
14.3%
14.3%

定期借家権 63.4%

その他建物利用権 0.9%
不動産信託受益権

普通借家権 32.0%

56.0%

10.4% 0.6%

図．不動産の立地エリア別でみた賃貸借契約の法的枠組みの内訳
0%
都心5区
その他都区部

20%
20.8%

40%

60%

定期借家権 70.8%

80%

100%
その他土地利用権
2.1%
6.3%
1.3%

普通借家権 37.2%

50.0%

2.6% 9.0%

その他首都圏

30.8%

54.3%

事業用定期借地権等
10.9% 4.0%

近畿圏

31.8%

48.2%

17.6%

中京圏

24.4%

地方政令市

26.6%

56.1%

1.2%
1.2%

その他建物利用権
17.1% 2.4%
1.3%

地方 10.0%

62.0%

7.6% 2.5%
0.8%

75.4%

12.3%

1.5%



注）エリアの定義は以下のとおり。
・都心  区：東京都の千代田、港、中央、新宿、渋谷の各区
・その他都区部：都心  区以外の東京都区部
・その他首都圏：栃木、群馬、茨城、埼玉、
千葉、東京、神奈川の各都県（東京都区部を除く。
）・中京圏：愛知、岐阜、三重の各県
・近畿圏：大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良、和歌山の各府県
・地方政令市：首都圏、中京圏、近畿圏以外に存する政令指定市
・地方：国内の上記各エリア以外
100 土地総合研究 2022年春号（）建物の築年数でみた賃貸借契約の法的枠組み

いない。

図  は、普通借家権と定期借家権のそれぞれに

なお、Ⅱ．．．で触れたように、不動産投資

ついて、物件取得時点での建物の築年数の分布をに係るリスク管理上は、定期借家権の方が望まし示したものである。定期借家権は、築  年未満のい。
したがって、
定期借家制度の定着と相俟って、築浅物件数の割合が高い一方、普通借家権は、築築後ある程度年数を経た建物であっても定期借家

～ 年程度の物件数の割合が高い傾向がみられ権の割合が高まっているはずである。図  は、取る。定期借家権制度が施行されたのが  年、得時に築後  年以上であった建物について、リー-5(,7 市場の開設が  年であるから、築後あマンショック直後で東日本大震災のあった る程度年数を経た建物の場合、テナントとの賃貸

年以前の取得建物と  年以後の取得建物とに借契約の締結当初はまだ定期借家権制度がなかっ

分けて、建物賃貸借の法的枠組みの内訳を比較した、あるいは施行後いまだ年を経ておらず十分にたものである。なお、 年以降急増したヘルスは定着していなかったといった事情があるものとケア施設については、制度的制約から普通借家権考えられる。なお、制度的理由により普通借家権の割合が高くなるため、分析対象から除いている。
の割合が高いヘルスケア施設の影響については、

図で明らかなように、 年以降の定期借家権

ヘルスケア施設の築年数が他の用途より長いといの割合は、 年以前の倍近くとなっており、定った傾向はなく、（グラフは省略するが、）ヘルス

期借家権が不動産投資におけるオフィス・住宅以

ケア施設を除外した場合の築年数の分布も、図 

外の建物賃貸借の標準形となるに至っていることと同じ傾向を示しており、特にバイアスは生じて

がわかる。


図．普通借家・定期借家別でみた建物取得時点での築年数の分布
0%

20%

普通借家権

2年未満 2～5年
14.3% 12.2%

定期借家権

30.0%

40%

60%

5～10年
31.3%

13.9%

80%

10～20年
24.3%

19.3%

13.3%

100%

20～30年 30年以上
14.3%
3.5%

15.9%

7.7%



図．取得時点で築年以上の建物における年以前取得分と年以後取得分との賃貸借契約の法的枠組みの内訳の比較
0%

20%

60%

普通借家権
52.5%

～2011

2012～

40%

16.0%

80%
定期借家権
44.3%

83.3%

100%
その他建物利用権
3.3%





注）ヘルスケア施設は含まない。
 投資法人の上場前から保有していた物件については、上場時を取得時期として処理している（図 ・ も同じ。
）
。

土地総合研究 2022年春号 101

図．時系列でみた賃貸借契約の法的枠組みの内訳の推移0%～2007
2008～20112012・20132014・201520%
普通借家権 33.7%
22.4%

60%

2018・2019

19.0%

100%

その他建物利用権 4.5%

68.9%

30.1%
22.8%

80%

その他土地利用権
10.2%
定期借家権 51.0%
5.1%
事業用定期借地権等
14.9%
19.4%
38.8%

19.7%

2016・20172020・2021

40%

6.6%
1.6%

60.7%

6.6% 1.5%
1.0%

72.4%

4.9%

60.9%

41.4%

3.3%

17.9%

42.2%

2.2%

16.4%



図．時系列でみた賃貸借契約の法的枠組みの内訳の推移（ヘルスケア施設を除く。
）（）賃貸借契約の法的枠組みの推移
最後に、賃貸借契約の法的枠組みの推移を時系
列でみていく。図  は、-5(,7 の取得物件につるのは、 年に大和証券リビング投資法人が 
物件のヘルスケア施設を取得したことによるところが大きい。

いて取得年別でみた賃貸借契約の法的枠組みの内そこで、ヘルスケア施設を除いて取得年別でみ訳である。賃貸住宅以外の事業用不動産においてた賃貸借契約の法的枠組みの内訳を示してみた

は、定期借家権や事業用定期借地権等の利用が一（図 ）。この図によると、普通借家権の割合が般化しているといわれる。ただし、-5(,7 の場合低下傾向にあることがわかる。事業用定期借地権

～ 年にヘルスケア施設特化型の投資法人等については、 年  月に改正借地借家法が施の上場が相次いだ一方、それ以前はヘルスケア施

行され、改正前は存続期間 ～ 年の事業用借地設の取得がわずかであったこともあり、最近も普権のみだったのが、存続期間 ～ 年の事業用定通借家権がある程度のシェアを維持している。

期借地権が加わり、事業用借地権も存続期間上限

・ 年に普通借家権の割合が高くなっていが  年に延長された（Ⅰ．．③参照）。リーマン

102 土地総合研究 2022年春号

図．用途別でみた賃貸借契約の契約期間の内訳
0%

20%

40%

60%

80%

3.3%

全体 6.7%

23.0%

7.8%

6～9年
商業施設6.3% 4.3%13.5% 9.7%

物流施設等

5年以下
17.0% 5.1%

2.9%
ホテル 2.9%
ヘルスケア施設 2.2%

23.9%

10年 47.6%

20年 43.6%

100%

21～29年
6.9% 8.6%

56.0%

4.8% 5.3%

11～19年
17.6%

21.6%

1.5%

40.8%

57.2%

18.8%

5.7% 9.1%

1.9%2.4%
30年以上
21.7%









注）対象物件数  件。
 主テナントが存しない場合でテナントによって契約期間が異なる場合には、概ね最も契約期間の長いテナントによっている。
 「全体」の中には、上記に列挙された用途
以外に駐車場と教育施設を含む（図 ・
においても同じ。
）。

ショック（ 年  月）に端を発した世界的金融危機や東日本大震災（ 年）により、-5(,7もリスクオフ指向が強まったこともあり、～

用途別にみていくこととする。
（）用途別にみた賃貸借契約期間

 年においてリスクが相対的に低い といわれ賃貸借契約の契約期間は、長期であるほど空室

る底地物件の取得割合が増加したものとみられる。

リスクが低下し賃料収入は安定するはずである。

・ 年に事業用定期借地権等の割合が増え

図  は、賃貸借契約の契約期間の内訳について、たのは、 年に底地への重点投資を主要な投資

用途別に比較したものである。ヘルスケア施設に方針として掲げているエスコンジャパンリート投

ついては、その特性上他用途と比べて契約期間が資法人の上場があったことによるところが大きい。

かなり長い傾向にある。その他の用途間には大きなお、～ 年においてその他土地利用権のな差異はないが、物流施設等とホテルがやや短め

割合がやや高くなっているのは、一部の投資法人のようである。いずれの用途も大半が契約期間 が複数の屋外駐車場を取得し、民法上の賃貸借を年以上となっており、相応のリスク対応はなされ

用いてテナントに賃貸したことによる 。

ていると考えられる。
なお、商業施設には他の用途に比べて様々な特．賃貸借契約における賃料減収リスクへの対応策

性の異なる施設・物件が含まれており、賃貸借契の状況

約の法的枠組みも施設用途･業態の違いによってⅡ．で触れたように、賃貸借契約における賃料

異なる（．  参照。
）。そこで、商業施設のみ取減収リスクへの対応策としては、長期の契約期間

り上げて類型別に賃貸借契約の契約期間の内訳を設定、賃借人による中途解約に係る制限、賃借人示してみた（図 ）。ショッピングセンターや食からの賃料減額請求に係る制限が挙げられる。そ品スーパー、専門店などの契約期間が長めなのにこで、以下ではこれらに関する契約実態について、対して、都市型商業施設については契約期間 
年以下が  割弱を占めており、短めとなっている。

この点は、拙稿「商業施設における賃貸借契約の形
態とリスク管理」（土地総研リサーチ・メモ 年 
月  日）（KWWSZZZOLMMSQHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI）S～ 参照。
なお、屋外駐車場は、-5(,7 としては土地価額と比した投資効率がよくないからか、そのほとんどが売却されている。

都市型商業施設の場合、比較的小規模なテナントが多く、飲食店、アパレル等店舗の入替えが頻繁な業種が主体であることによるものと考えられる。


土地総合研究 2022年春号 103

図．用途別でみた賃貸借契約の契約期間の内訳：商業施設
0%

全体

20%

4.3%
6.3%

13.5%

40%

60%

11～19年
9.7%

6～9年
都市型商業施設 5年以下 23.1% 11.5%

80%

20年 56.0%

10年 25.0%

7.7%

4.8% 5.3%

23.1%

30年以上
7.7%
1.9%

2.5%
SC等 1.3% 12.7% 12.7%

65.8%

1.8%
SM,HC等・専門店

100%

7.1% 5.4%

3.8% 1.3%
21～29年
10.7% 10.7%

64.3%

注）対象物件数  件。

図．用途別にみた賃貸借契約の中途解約不可期間の内訳
0%

20%

40%

60%

80%

100%

注）対象物件数  件。
賃貸借契約上中途解約ができないとされている期間の長さの内訳を示す。
中途解約原則不可だがやむを得ない場合は商業施設 12.8% 4.7%
40.7%
除くといった事実上中途解約が可能とみられ30年以上る場合や敷金を放棄すれば中途解約可能な場
物流施設等
5年以下 28.0% 2.4%
35.4%
17.1% 11.0% 2.4%
合、一定の違約金を支払えば中途解約可能な
3.7%
場合は含まれない。なお、中途解約不可期間
0.6%
ホテル
18.6% 6.6%
67.1%
6.6%
のない契約の件数については、中途解約が可
0.6%
能である場合と中途解約に係る契約内容が開6～9年示されていない場合との判別が困難なケース
ヘルスケア施設 10.4%
55.8%
16.9%
13.0% 3.9%が多いため取り上げていない。
中途解約不可期間内であっても契約残期間の賃料全額を支払えば中途解約可能な場合や賃借人が自ら後継テナントを確保すれば可能とされている場合は中途解約不可期間があるものとして取り扱っている。
契約期間を通じて中途解約不可とされている場合については、契約期間を中途解約不可期間としている。
特に主テナントが存しない場合でテナントによって中途解約禁止期間が異なる場合には、概ね最も中途解約禁止期間の長いテナントによっている。
全体

15.7% 6.0%

10年 53.1%

11～19年
1.4%
9.9% 11.4%
2.4%
20年 21～29年
15.1%
18.6% 3.5% 4.7%

図．用途別にみた賃貸借契約の中途解約不可期間の内訳：商業施設
0%

20%

40%

60%

80%

100%

注）対象物件数  件。
中途解約可についても捕捉可能なものを含めている。
11～19年
6～9年
中途解約可には、中途解約原則不可だが都市型商業施設
中途解約可 45.5%
13.6% 9.1% 9.1% 13.6% 4.5% 4.5%
やむを得ない場合は除くといった事実上中途解約が可能とみられる場合や敷金を5年以下20年放棄すれば中途解約可能な場合、一定の違
15.1%
20.8%
SC等
28.3%
3.8% 17.0%
13.2%
1.9%
約金を支払えば中途解約可能な場合を含20年超む。
SM,HC等・専門店
29.4%
10年 44.1%
5.9%8.8% 11.8%
中途解約不可期間内であっても契約残期間の賃料全額を支払えば中途解約可能な場合や後継テナントを確保すれば可能とされている場合は中途解約不可期間があるものとして取り扱っている。
契約期間を通じて中途解約不可とされている場合については、契約期間を中途解約不可期間としている。
特に主テナントが存しない場合でテナントによって中途解約禁止期間が異なる場合には、概ね最も中途解約禁止期間の長いテナントによっている。
全体

30.1%

8.9% 3.3% 28.5%

10.6% 13.0% 5.7%

104 土地総合研究 2022年春号（）用途別にみた中途解約不可期間

条項を設けることが考えられる。ただし、定期借長期の契約期間を設定したとしても、賃借人に家権による場合を除き、借地借家法上の位置づけ

中途解約をされれば空室リスク・賃料減収リスクがあるのは一定期間賃料を増額しない旨の特約のが顕在化することになる。これを回避するためにみであり（同項ただし書）、既に触れたように賃料

は、期間を定めて中途解約を禁ずる、あるいは中の減額をしない特約についてはその有効性に疑問

途解約する場合には契約残期間相当分の賃料の支が残る（Ⅱ．．参照）。もっとも、以下のように払いを義務づけるといった契約条項を設けること

実際の賃貸借契約においてはこのような条項を活が考えられる。なお、このような中途契約禁止条

用しているのが実態であり、少なくとも当事者

項がどこまで有効かについては議論があるが（Ⅱ．

間では意味がないわけではないであろう。

．参照。
）、以下のように実際の賃貸借契約におい図  は、賃貸借契約上賃料増減をしない期間がて活用されているのが実態であり、少なくとも当定められている場合における当該期間の長さの内事者間では有効に機能しているものと推察される。


訳について用途別に比較したものである。ホテル

図  は、賃貸借契約上賃借人の中途解約を不可

は全体の 割が 年以上賃料増減をしないことととする期間が設定されている場合における当該期しており、他用途と比較して賃料増減をしない期間の長さの内訳について用途別に比較したもので間が長い傾向にある。これは、ホテルについてはある。用途間の差異はさほど大きくないが、ヘル

売上等に連動した変動賃料を採用するケースが多スケア施設や商業施設では中途解約不可期間が長く、事実上柔軟な賃料増減がなされていることにめ、物流施設等やホテルでは短めになっている。

よると考えられる。ホテル以外の用途間では大きいずれの用途も中途解約不可期間を  年に設定

な差異はないが、ヘルスケア施設で賃料増減をしする件数が最も多く、 年をテナントの更新も含ない期間がやや短く、物流施設等ではやや長い傾めた一つの区切りの時期とみているようである。

向がみられる。物流施設については法人による利次に、  と同様に商業施設のみ取り上げて賃貸用で安定した収入が見込めるのに対して、ヘルス

借契約の中途解約不可期間の内訳を示してみた

ケア施設については個人による利用であり事前に（図 ）。やはり都市型商業施設での中途解約不は入居者の動向等が読みづらいからであろうか。

可期間が短い傾向にあり、 年以上は全体の  割

商業施設については、賃料増減をしない期間の長にとどまっている。また、いずれの用途でも中途

短がやや二極分化している傾向がみられる。需要解約が可能な物件の割合が少なくないが、これはが予測しづらい都市型商業施設等と安定した需要

都市型商業施設のようにある程度のテナント入替が見込める食品スーパー等とでリスク対応が異なえを想定している場合のほか、テナントによる初ることによるものと考えられる。

期投資の規模等にかんがみて中短期での撤退が想  と同様に商業施設のみ取り上げて賃料の定しにくい場合も含まれていると考えられる。

増減をしない期間の内訳を示すと（図 ）、食品（）用途別にみた賃料の増減をしない期間

スーパー、専門店などにおいて賃料増減をしない
期間が長めの傾向がみられるが、契約期間や中途賃借人・賃貸人は、賃料が経済事情の変動等に解約不可期間に比べると業種・業態間での差があより不相当となったときには、賃料の額の増減をまりみられない。商業施設の場合、食品スーパー

請求することができる（借地借家法第  条第 
項本文・第  条第  項本文）
。このうち賃借人による賃料減額請求は、当然ながら賃料減収リスクとなり得る。したがって、このリスクを回避する
ために、一定期間賃料の増減をしないとする契約

定期借家権以外で賃料の増減をしない期間を設けている事例は、定期借家権以外の法的枠組みを用いている
 件中、少なくとも  件存する。
前掲「商業施設における賃貸借契約の形態とリスク管理」S。

土地総合研究 2022年春号 105

図．用途別にみた賃貸借契約において賃料の増減をしない期間の内訳
0%

20%

40%

全体 4.7% 18.7%
商業施設 7.7%

24.6%

3年 32.7%

物流施設等 3.3% 14.0%
ホテル

10.8%

ヘルスケア施設

2年以下
11.6%

60%

14.4%

4～9年 40.5%

18.6%

80%

10年 37.2%

4.9% 9.9%

13.5% 9.6%

20年以上
22.1%

24.0%

11～19年
9.9% 8.3%

64.1%

23.2%

注）対象物件数  件。
賃貸借契約上賃料の増減をしないとされている期間の長さの内訳を示す。
賃料増減が原則不可だがやむを得ない場合は除くといった事実上賃料増減が可能とみられる
場合は含まれない。なお、賃料の増減をしない
期間のない契約の件数については、賃料増減が可能である場合と賃料増減に係る契約内容が開示されていない場合との判別が困難なケースがあるため取り上げていない。
契約期間を通じて賃料増減をしないとされている場合については、契約期間を賃料増減をしない期間としている。

100%

1.2% 5.4%

26.3%

32.6%

6.3%

図．用途別にみた賃貸借契約において賃料の増減をしない期間の内訳：商業施設
0%

全体

都市型商業施設20%

40%

14.8% 6.6%

3年 27.9%

12.3% 11.5% 8.2%

13.6%

31.8%

4～9年 27.3%

SC等

2年以下
13.2% 11.3%

SM,HC等・専門店

規定なし
20.6% 5.9%

60%

80%

100%
18.9%

11～19年
9.1% 13.6% 4.5%

1.9%

37.7%

10年 20.8% 9.4% 5.7%
2.9%

20.6%

17.6%

2.9%

20年以上 29.4%

注）対象物件数  件。
賃料の増減をしない期間のない契約の件数も捕捉可能なものを含めている。
規定なしには、賃料増減が原則不可だがやむを得ない場合は除くといった事実上賃料増減が可能とみられる場合や借地借家法上の規定と同様の規律となっている場合を含む。
契約期間を通じて賃料増減をしないとされている場合については、契約期間を賃料増減をしない期間としている。

など比較的長期にわたって安定した収益が見込め

そこでの損益は、運営の巧拙や気候、交通等外部る業種・業態を除き、ある程度の賃料見直しは避要因の影響を受けやすく、かつ、環境の変化が収けられないこと、また、投資法人にとっても特約益に影響をもたらすまでのタイムラグが短い。しの存在により賃料増額の機会を逸する結果になりたがって、テナントとしては、減収にもかかわらかねないことといった事情があるものと考えられず常に一定額の賃料支払いを強いられることを回る。また、賃貸借契約の解約・終了と比較すれば、避したい一方で増収局面では賃料を超える増収分

仮に賃料を減額しても賃料収入全体が途絶えるわについてはできるだけ確保したい。他方、賃貸人けではないため、リスク自体が相対的に小さいこたる投資主としては、減収局面でも安定した賃料ともあろう。

収入を確保したい一方で、増収局面での収入増加も逃したくない。そこで、固定賃料を設定するこ（）変動賃料の採用状況とである程度の安定収益を確保した上で 、
変動賃

Ⅱ．．でも触れたように、ホテルや商業施設に料によりテナント側の減収局面での賃料支払いリ

ついては、賃貸借契約上当該物件におけるテナン

スクをある程度抑えるとともに投資主側の増収機

トの売上等に連動して賃料を定める方式、いわゆ

会も得られるようにするということである。

る変動賃料が導入されているケースも多い。ホテ

図  は  年末現在で -5(,7 が保有している

ルや商業施設において固定賃料に変動賃料を上乗

ホテルについて、賃貸借契約のタイプ別の割合をせするケースが目立つ理由として、次のような点示したものである。全体の  分の  弱は、固定賃が考えられる。すなわち、ホテルの場合、オフィ

料にホテルの営業利益等に連動した変動賃料を上ス、集合住宅、物流施設等他の用途に比較して、乗せするタイプとなっており、約  分の  は、固106 土地総合研究 2022年春号

図．-5(,7が保有するホテルの固定･変動賃料のタイプ別件数・割合
変動
5
1.5%


注） 年末現在での -5(,7 が保有するホテルを対象としている。
 「固定」は固定賃料のみ、「固定変動」は固定賃料に変動賃料を上乗せしているもの、「変動」は変動賃料のみ、「運営委託」は形式上賃貸借契約ではなく運営委託契約に基づきホテル事業を行っているものである。
 「固定変動」には、物件取得後一定期間は固定賃料のみで、その後変動賃料を上乗せするパターンを含む。
 ホテル部分と店舗部分とで賃料タイプが異なる物件については、ホ
テル部分の契約形態によって分類している。
 賃貸借契約の形態がテナントの意向により非開示とされている物件は含まない。

運営委託
5
1.5%

固定
107
32.7%
固定＋変動
210
64.2%

図．商業施設特化型投資法人法人の固定賃料・変動賃料の構成比率

0%

20%

40%

旧日本リテール

固定賃料
90.1%

ケネディクス商業

固定賃料
87.2%

60%

80%

100%

最低保証賃料
7.4% 変動賃料
2.5%
固定＋歩合賃料
11.2%
完全歩合賃料
1.6%注）グラフ中の用語は、各投資法人が用いている用語をそのまま使用している。
 旧日本リテールが  年  月末、ケネディク
ス商業が  年  月末現在の数値。旧日本リテールファンド投資法人は、 年  月に 0&8%6
0LG&LW\ 投資法人と合併して日本都市ファンド投資法人となり、商業施設特化型ではなくなったため、 年のデータを用いている。
 最低保証賃料とは、固定賃料＋変動賃料のう
ちの固定賃料分を意味する。

 固定＋歩合賃料とは、固定賃料＋変動賃料と同旨。
 完全歩合賃料とは、賃料の額が変動賃料のみである形態をいう。
（資料）旧日本リテールファンド投資法人 +3：ポートフォリオデータ（KWWSVZZZMUIUHLWFRPSRUWIROLRGDWDKWPO）、ケネディクス商業リート投資法人 +3：ポートフォリオデータ（KWWSVZZZNUUUHLWFRPMDSRUWIROLRGDWDKWPO）。

定賃料のみのタイプとなっている。変動賃料のみいるケースが乏しく、ホテルのような分析は困難のタイプは  物件にとどまる。なお、運営委託とであるが、参考までに、商業施設特化型投資法人

は、不動産投資法人が運営受託者との間で運営委のうち固定賃料と変動賃料の構成比率を公表して託契約を締結し、運営受託者からホテル事業収益いる旧日本リテールファンド投資法人とケネディを受け取るとともに、運営受託者に対して運営委

クス商業リート投資法人の数値を図  に掲げた。

託報酬を支払うパターンである。ホテル運営の収

旧日本リテールとケネディクス商業とでは分類の益が直接投資法人の不動産運用収入に反映される

仕方が異なるが、いずれの投資法人も全体の約 ことになるため、リスク面では変動賃料のみのパ割を固定賃料が占めており、ホテルと比較すると

ターンに近い 。

変動賃料の導入割合はかなり少ないことになる。

なお、商業施設については、-5(,7 においても物件ごとに変動賃料の導入の有無を明らかにして

なお、時系列･規模・立地による傾向の違いについては、拙稿「新型コロナウイルス感染拡大とホテルに対する不動産投資の状況」土地総研リサーチ・メモ 年
 月  日）（KWWSZZZOLMMSQHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI）参照。







土地総合研究 2022年春号 107

Ⅴマスターリース契約の活用状況について

種類別の割合を示したものである。なお、不動産

最後に、不動産賃貸借契約でもあり、不動産投信託受益権を取得する投資法人が不動産の所有者

資の世界において頻繁に利用されているマスター

たる信託銀行との間でマスターリース契約を結ん

リース契約の活用状況について取り上げる。

でマスターレッシーとなる場合については、不動産ビークル等の負担軽減というマスターリース契．対象データについて

約の本来の主旨からやや離れることから、一般的本章で用いているデータも、Ⅳと同様に特に注なマスターリース契約とは別に集計している。こ記のない限り各投資法人のプレスリリース資料及の場合は投資法人がエンドテナントと直接賃貸借

び有価証券届出書により筆者が作成したデータベ

契約を締結することになるため、マスターリース

ースに基づいている。ただし、Ⅳとは異なり、

契約はほぼ必ずパス・スルー型となる。

年以降に取得したオフィス・共同住宅を含むすべ

この図にあるとおり、-5(,7 の取得物件の半数ての用途の物件を対象としている。また、底地のはパス・スルー型のマスターリース契約を締結しみ保有する物件については、用途を「底地」としており、 分の  強はマスターリース契約を締結て位置づけ、土地上の建物に従った用途分類は行

していない。賃料保証型のマスターリース契約をっていない。ちなみに、底地のみ保有する物件に締結している件数は ％強にとどまっている。

ついては、テナントは建物所有者のみとなる場合がほとんどであるため、貸主として多数の借主と（）用途別の活用状況

賃貸借契約を結ぶという状況が想定されず、した

次に、マスターリース契約の有無・種類の割合

がって、マスターリース契約が用いられるケースについて、物件の用途別に比較する（図 ）。一はごくわずかである 。
なお、テナントとの賃貸借契約とは異なり、マ

見してわかるとおり、マスターリース契約の活用
状況は用途によってかなり異なる。

スターリース契約に関しては、少なくとも今回対エンドテナントのほとんどが個人であり、テナ象にした  年以降においてはその採否やパタント数が多くならざるを得ない共同住宅についてーンについて情報が開示されているのが一般であは、やはりマスターリース契約を利用している物る。不動産投資におけるリスクマネジメントの手件の割合が非常に高い。オフィスについては、本法として定着していることや、マスターリース会

社ビルのリースバック物件のように  社に  棟貸社が信託銀行（会社）や不動産鑑定会社、30 会社、しする事例から、多数のテナントが入居する超大建物状況調査会社などと並ぶ不動産投資に係る重型のオフィスビルを取得するような事例まで、エ要プレーヤーであることなどによるものと考えら

ンドテナントの数は様々であり、個々の場合に応れる。

じてマスターリース契約を利用するか否かを選択



しているものと考えられる。

．マスターリース契約の活用状況
（）活用状況全般
図  は、 年以降の -5(,7 の取得不動産計 件 について、マスターリース契約の有無・商業施設についても、オフィス同様  棟貸しから大型ショッピングセンターのように多数のテナントが入居する場合まであることから、個々の場
合に応じてマスターリース契約の要否を判断しているようである。また、商業施設については、テ～ 年の底地物件  件中、マスターリース
契約を用いていたのは  件のみ（いずれもパス・スルー型）である。

各投資法人のポートフォリオ上の物件数とは必ずしも一致しない。また、匿名組合出資持分や優先出資証券は含めていない。

ナントの経営状況の良し悪しが明確に表れる等の理由により、テナントの撤退リスクはオフィス等
よりも大きく、特に基幹テナントの撤退は大きな減収につながりかねないことから、賃料保証型の108 土地総合研究 2022年春号

図．-5(,7の取得不動産に係るマスターリース契約の有無と種類の件数別割合

マスターリースなし
35.2%

投資法人がマスターレッシー
7.8%

注） 年から  年までの -5(,7 が取得した実物不動産・不動産
信託受益権を対象としている。
 マスターリース契約の有無・種類は、取得時点で判断しており、その後の契約変更等は反映していない。
 物件内でマスターリース契約に係る取扱いが異なる場合（例：店舗付き集合住宅で、店舗部分のみパス・スルー型、住宅部分は賃料保証型となっている場合等）については、主たる用途部分の取扱いで分類している。
 転借人がマスターレッシーから一括して賃借し、転借人からエンド
テナントに賃貸しているケースで、当該転貸借契約が賃料保証型である場合は、マスターリース契約自体はパス・スルー型であっても賃料

パス・スルー型
50.8%

賃料保証型
6.3%

保証型に分類している。
  年末現在で既に売却済みの物件も含む。
 物件数は各投資法人のポートフォリオ上の物件数とは必ずしも一致しない。
 保有物件の追加取得は件数に含めていない。
 以上、以下の図においても同じ。


図．-5(,7の取得不動産におけるマスターリース契約の活用状況：用途別
0%

20%

40%
2.8%

38.5%

オフィス

60%

80%

17.3%

41.4%
2.7%
7.3%
1.1%

パス・スルー型
89.0%

共同住宅

100%

3.9%
33.9%

商業施設

40.3%

物流施設
3.4%

17.9%

2.0%

9.2%

ホテル
1.4%
ヘルスケア施設

44.3%

1.7%

56.0%
マスターリースなし
86.0%

投資法人がマスター
レッシー 48.7%

16.5%
賃料保証型 19.1%

割合が高めになっていると考えられる。

15.7%


はない特性を有する。したがって、信託銀行とし物流施設については、 社に  棟貸しをするケても受託者・所有者として賃貸管理業務を直接行ースが多く、マスターリース契約を利用しない物

うことに躊躇し、投資法人がマスターレッシーと件が約  割を占めている。ホテルについては、ホなるケースが多いのではないか。
また、
オフィス、

テル運営のオペレーターに  棟貸しする場合が圧

共同住宅等に比較してその需要や必要なコスト

倒的に多く、マスターリース契約の利用割合はかも読みにくいと思われることから、投資法人としなり低くなっている。

ても減収リスクに備えて賃料保証型を利用する割

ヘルスケア施設についても、老人ホームの運営
会社等に  棟貸しする場合が多い。
しかしながら、
ヘルスケア施設は不動産証券化市場における投資対象とされるようになったのは比較的最近であり

、老人福祉法等の規制下にあるなど他の用途に

例えば、オフィス、共同住宅、商業施設、物流施設、
ホテルについては、 年までに各用途特化型の投資法人が上場したのに対し、ヘルスケア施設特化型の投資法人が最初に上場したのは、 年である。
老人ホーム等は法律上の福祉施設であるから、当然
規制強化等によるコスト増も想定され、たとえ採算が合
わなくとも規制等には従わざるを得ない。

土地総合研究 2022年春号 109

図．-5(,7の取得不動産におけるマスターリース契約の活用状況：取得価額別
0%

20%

40%

2億円未満
2～10億円未満

50～100億円
100億円以上

6.0% 9.0%

100%
22.6%

投資法人がマスターレッシー
4.8% 10.7%
24.8%

59.6%

44.4%
33.5%

80%

賃料保証型
7.6% 6.9% 19.3%

66.2%

10～20億円
20～50億円

60%

パス・スルー型
62.3%

5.2%

マスターリースなし
40.9%

9.4%

7.3% 5.1%

43.9%

54.1%

8.9%

1.7%

45.6%







注）取得価額は  年までに取得した物件（売却済物件を含む。
）の取得時の対価（分割して取得した物件はその合計）をいう（取得時の鑑定評価額ではない。
）。
 取得後の評価額の変化や売却時の対価は反映していない。
 以上、図  も同じ。


図．-5(,7の取得不動産におけるマスターリース契約の活用状況：取得価額別・オフィスビルのみ
0%

10億円未満20%

40%

パス・スルー型
37.9%

2.0%

60%

80%

31.4%

28.8%

10～20億円

38.3%

投資法人がマスターレッシー
33.0%
2.6%

20～50億円

39.5%

1.7%

50～100億円

100億円以上

33.6%

1.3%

20.4%

26.1%
38.4%

マスターリースなし
55.7%

9.4%

42.1%

100%

賃料保証型
7.5% 4.5%

45.9%


合が高いものと考えられる。

が高いほどマスターリース契約の利用割合は低い。

なお、既述のように底地のみ保有する物件につ

これは、マスターリース契約が最も利用されていいては、借地人が  社である場合がほとんどである集合住宅の取得価額が、オフィス、物流施設等

り、
マスターリース契約を利用する意義は乏しい。

に比較して低い傾向にあることによると考えられ

インフラ施設、研究開発施設、工場等については、る。取得価額が高くなると、オフィスや物流施設

物件数が少なく傾向を把握することは困難であるの物件数割合が高くなり、これによりマスターリ

ため取り上げていない。

ース契約の利用割合も低くなるということである。

（）取得価額別での活用状況

ただし、 億円以上の大型物件については、オフィスビルや商業施設でも多数のテナントを有す

図  は、マスターリース契約の有無・種類の割る場合が多くなり、マスターリース契約の必要度合について、各物件の取得価額により分類して示が高まるこということであろうか。なお、賃料保したものである。全般的傾向としては、取得価額

証型の割合は、いずれの取得価額帯においてもあ
まり違いはない。

なお、ホテルや商業施設の場合、エンドテナントの減収リスクに対応して、物件所有者とエンドテナントとの間で賃料変動型の不動産賃貸借契約を結ぶ場合も多い。

参考までにオフィスビルのマスターリース契約の活用状況を取得価額別に示してみた（図 ）。
低い価額帯では投資法人がマスターレッシーであ110 土地総合研究 2022年春号

図．-5(,7の取得不動産におけるマスターリース契約の活用状況：不動産の種類別
0%

20%

40%

60%

投資法人がマスターレッシー
9.3%
33.9%

50.0%

不動産信託受益権

100%

賃料保証型 3.8%
マスターリースなし
41.5%

パス・スルー型
54.7%

実物不動産

80%

6.8%



図．-5(,7の取得不動産におけるマスターリース契約の活用状況：立地エリア別
0%

20%

40%

都心5区

66.7%

その他都区部
その他首都圏

44.3%

近畿圏

44.3%

80%

100%

4.5% 5.9%

7.6%

19.8%

11.8%

11.8%
7.2%

48.9%

地方政令市

22.9%

賃料保証型
8.0%
マスターリースなし 42.9%
4.8%

57.9%

中京圏

地方

60%

投資法人がマスターレッシー
2.5% 9.1%
30.7%
パス・スルー型 57.7%

36.3%
9.5%

6.5% 9.9%
5.5%

25.3%
34.7%

62.9%


注）エリアの定義は以下のとおり。
・都心  区：東京都の千代田、港、中央、新宿、渋谷の各区
・その他都区部：都心  区以外の東京都区部
・その他首都圏：栃木、群馬、茨城、埼玉、
千葉、東京、神奈川の各都県（東京都区部を除く。
）・中京圏：愛知、岐阜、三重の各県
・近畿圏：大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良、和歌山の各府県
・地方政令市：首都圏、中京圏、近畿圏以外に存する政令指定市
・地方：国内の上記各エリア以外

る割合が高いが、これを除くとマスターリース契者・賃貸人の判断でマスターリース契約の要否を約の有無は価格帯による相違はあまりみられない。

決定しているということであろう。

ただ、価額が  億円を超えると賃料保証型の割合が大きくなる傾向にあるようである。


図  は、マスターリース契約の有無・種類の割合について、各物件の立地エリアにより分類して示したものである。
地方以外のエリアについては、（）不動産の種類別、立地エリア別での活用状況

さほど大きな違いはない。地方でマスターリース

図  は、マスターリース契約の有無・種類の割なしの割合が大きいのは、取得物件に占めるホテ合について、実物不動産と不動産信託受益権とにルの割合が他のエリアに比べてかなり大きいこと

分けて示したものである。なお、投資法人がマスによるものと考えられる。

ターレッシーとなるパターンは、スキーム上実物
不動産についてはあり得ない。

．マスターリース契約の活用状況の推移

比較すると、実物不動産と不動産信託受益権そ

次に、 年以降の -5(,7 における取得物件

れぞれの割合に大きな差はない。投資法人がマスについて、マスターリース契約の利用状況を時系

ターレッシーとなっている物件を、エンドテナン

列で分析してみる（図 ）。概ね  年まではマトと直接賃貸借契約を結んでいるという点でマス
ターリース契約なしとして分類すれば、両者の割合にほとんど差がなくなる。結局実物不動産であろうと不動産信託受益権であろうと、同様に所有エリア別での取得物件の用途別割合については、拙
稿「-5(,7 における都道府県・市区町村別の不動産投資傾向」（ 年  月  日付けリサーチ・メモ）（KWWSVZZZOLMMSQHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI ） Sを参照。

土地総合研究 2022年春号 111

図．-5(,7の取得不動産におけるマスターリース契約の活用状況の推移
0%

20%

40%

60%

80%

2010・11

パス・スルー型 47.3%

2012

63.0%

7.3% 3.1%

26.6%

2013

61.4%

6.5% 2.4%

29.7%

2014

45.0%

2016

46.5%

2017
2018
2019

8.6% 8.1% マスターリースなし 36.0%

52.8%

2015

36.2%













注） 年・ 年は、リーマンショック及び東
日本大震災の影響で物件取得数が少なかったため、まとめて掲載している。
投資法人の上場前から保有していた物件については、上場時を取得時期として処理している。
以上、図  も同じ。


100%

6.8%

6.0%

34.4%

5.9% 9.8%
39.4%
投資法人がマスターレッシー
6.1% 12.6%
34.8%
賃料保証型
9.0% 6.8%
48.0%

45.2%

4.2% 13.6%

40.7%

37.0%

5.1% 3.0%

51.2%

2020

60.0%

6.5% 11.5%

22.0%

2021

62.0%

5.3% 9.4%

23.3%



図．-5(,7の取得不動産におけるマスターリース契約の活用状況の推移：商業施設
0%
2010・11

20%
21.7%

2012

40%

60%

4.3%

80%

マスターリースなし 73.9%

2013

パス・スルー型 52.4%
賃料保証型
32.4%
18.9%

2014

45.2%

4.8%

42.9%

5.4%

43.2%

6.5%

48.4%

2015

33.3%

24.1%

1.9%

40.7%

2016

37.0%

19.6%

6.5%

37.0%

2017

44.4%

2018

30.0%

2019

19.4%

30.6%

53.3%

8.6%

51.4%

投資法人がマスターレッシー
13.3%
13.3%

26.7%

2021

5.6%

13.3% 3.3%

40.0%

2020

100%

45.0%

20.0%

5.0%

46.7%
30.0%



スターリース契約の利用割合が低下傾向にある。

マスターリース契約の利用状況を時系列でみても、

ただ、これはマスターリース契約の必要性が低いずれの用途についても特に利用減少傾向はみら

下しつつあるというわけでなく、マスターリース

れない（商業施設について図 ）。

契約が比較的多く用いられる共同住宅や商業施設

なお、図  において、 年はマスターリーの物件数割合が減少し、マスターリース契約があ

スなしの割合が急減し、 年もその傾向が継続

まり用いられない物流施設やホテルの物件数割合しているが、これはコロナウイルス感染拡大の影

が高くなっていることによる 。実際、用途別で響で、マスターリースなしの割合が高いホテルの（ 年  月  日付けリサーチ・メモ）（KWWSZZZOLM
MSQHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI）S を参照。


用途別での取得物件数割合の推移については、拙稿「-5(,7における投資対象不動産の用途の広がり」

112 土地総合研究 2022年春号

取得物件数が急激に減少したことによるものであ
る。

むすび
以上、不動産投資における賃貸借の法的枠組みと法的リスクについて、マスターリース契約を含めて制度面、実態面の双方から検討・分析を試みた。賃貸借の法的枠組みとしては、建物について
は定期借家権、土地については事業用定期借地権等が標準的な手法となっているものの、普通借家権もある程度利用され続けている。不動産賃貸借契約には法制度上中途解約、賃料減額請求等による賃料減収リスクがある。そして、これを抑制・回避するための特約は、その法的効果に疑問が残る点があるものの、実際の賃貸借契約においては盛んに用いられており一定程度機能している。マスターリース契約も盛んに用いられており、その中には不動産賃貸借に係るリスク回避を目的とするものも少なくない。
不動産投資の実務においては、これら賃貸借契約に係るリスク回避手段の利用実績を今後とも積み重ね、少なくとも事業会社が契約主体である場合については法的にも柔軟にリスク回避手段がとれるような形に借地借家法制やその運用を改める
方向をいずれ目指すべきではないかと考える。そのためには、不動産投資における賃貸借契約の具体的運用実態についても明らかにしていくことが望まれよう。

齋藤 哲郎 [さいとう てつろう]
[(一財)土地総合研究所 研究顧問]
 年・ 年の -5(,7 取得物件の傾向について
は、拙稿「-5(,7 における不動産投資の動向～ 年の状況」（ 年  月  日付けリサーチ・メモ）（KWWSVZZZOLMMSQHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI ）、「-5(,7 における不動産投資の動向～ 年の状況」（ 年  月  日付けリサーチ・メモ）（KWWSVZZZOLMMSQHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI）を参照。
