H YO G O takken press ひょうご宅 建プレス

谷五郎オススメ！

愛され
グルメ

地元の

Vol.305神戸市兵庫区

カルチア食堂2014.7月発 行

カルチア食堂 神戸市兵庫区笠松通7-1-8

アイデア溢れる小皿料理と旨酒で今夜も盛り上がれ[ランチ]11:00〜14:00 ［夜］18:00〜24:00 [休]不定休

谷五郎が行く！

ピリ辛キュウリ、新生姜と焼きナスのポン酢漬け、きのこのマリネなど、酒に合う気の利いたメニューを小皿で提供。

！
！

仲島さんの出身地・岡山県津山市の名物ホルモン料理や日本酒にも注目。お昼には、パスタランチを用意する予定。

ながら、どこか温かみのある雰囲です」。次回訪れた時、どんな進化を見せ

気 が 漂う。
「自分 好みの空 間にしてくれるか大いに楽しみだ。

たくて、手作りしちゃいました」。外いながら作り上げたのだという。料

最近の判例から理から離れていた一時期、舞台美術を手掛けた体験が役立った。

薄揚げを台にした、
うすあげピザ。仕入れは地元・兵庫や自慢のメニューは、お酒のつまみを少し

長田の市場をめぐり、新鮮かつ良い素材を目利きする。

ずつ盛り付けた小 皿 料 理。奈 良 漬けのク
地下鉄和田岬駅から市道沿いに西方向

リームチーズ和え、ブロッコリーとエビのへ徒歩1分。レトロな書体で右書きした看

アーリオオーリオ、ねぎ胡麻チャンジャなど板が目印の「カルチア食堂」。ホテルのレなど、ジャンルを問わないアイデア料理がストランを皮 切りに、イタリアン、創 作 料供される。酒に合わせながら、ちょっとずつ

理、焼き鳥など、料理の世界で経験を積ん

味わいたいという“酒飲み”の心をくすぐるできた仲島義人さんが、6月4日にオープン

ニクイ演出。

したばかりの“酒場”だ。

「地元の手作り豆腐店や市場で見つけた

店内には、トタン張りの天井、一部にタ良い素材を生かして、さらに料理の幅を広イルを張った床や壁、古びた感じの椅子とげていくつもりです」。アルコール類も、客

テーブル…。昭和初期の日本と、ヨーロッのリクエストに応じて増やしていく予定だ

パの田舎が融合したような、モダンでありという。
「店舗もメニューも、まだ途上なん

編集
後記

定時総会開催困った時の賃貸住宅法律Q&A

装、内装、窓、椅子、テーブル、棚、照明なども、幼馴染に手伝ってもら

地元の手作り豆腐店で手揚げした

道を訪ねてカルチアはカルチャーのこと。ビ
ルディングをビルヂングと表 記 壁をぶち抜いて小窓を設けたテー
した昭 和 初 期を意 識したネーミ ブル席。椅子、テーブルはヤスリをング。看板も右書きで時代感を。 かけ、わざと古色を施している。

宅建Information
ビジネスで使えるSNS活用術

地元の製材屋さんに頼んで手に入れた一枚板のカウンターを設置。
厨房の棚やタイル壁にも手作り感が漂う。

305

新しい広報委員が決まりました！任期を終えた役員の方々には本当にお世話になりました。
この場を借りVol.

ましてお礼申し上げます。新たに就任した広報委員は全部で５名。
このメンバーで今後２年間広報誌の2014.7月発行

作成も含めて協会のPRに努めます。
どうぞよろしく。
◀写真左から：青木〒650-0012 神戸市中央区北長狭通 5-5-26

隆（但馬） 岩本昌樹（阪神北） 久保満則（明石） 髙野正浩（神戸中央） 三幡芳信（姫路）TEL.078-382-0141

FAX.078-351-0164（一社）兵庫県宅地建物取引業協会■発行人／山端和幸■編集人／久保満則（公社）全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部

URL http://www.htk.or.jp/ E-mail htk@htk.or.jp（ 一 社 ）兵 庫 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 広 報 誌［ ひ ょう ご 宅 建 プ レ ス ］

夏号

（一社）兵庫県宅地建物取引業協会広報誌 ［ひょうご宅建プレス］

305 夏 号

Vol.

Contents
定時総会開催1

会長就任のご挨拶

3

平成26・27年度 新役員ご紹介

4平成26・27年度 2団体委員会（部会）構成表 5
宅地建物取引主任者から『宅地建物取引士』へ！！6
谷五郎が行く！道を訪ねて

7

最近の判例から

10

兵庫県内の不動産動向

12

困った時の賃貸住宅法律Q&A

14

退会に伴う弁済業務保証金分担金の返還について 15
兵庫宅建Information

16~18

平成26年度 本部主催研修会（宅建業者研修会）
日程 16
一人暮らしに関する意識調査の結果が公表されました 16
インターネットにおける「おとり広告」等の未然防止について 17
不動産開業支援セミナーを開催します！

18

ビジネスで使えるSNS活用術

19

会員動態

20

01

平成26・27年度

新役員のご紹介平成26年度・27年度
会長（本部長）

▶副会長

▶専務理事

▶常任理事

山端和幸〔明2団体委員会（部会）構成表石〕

副会長（副本部長）

松尾信明〔神戸中央〕 西尾公作〔姫専務理事（専任幹事）

川北政廣〔神戸東〕

総務委員会
（業・保）

委 員 長
副委員長

新谷勝彦〔芦屋･西宮〕
西口寿雄〔神戸中央〕 森
歌田徳仁〔阪神北〕 河村

神戸中央

姫

松尾信明

路

西尾公作

尼

崎

川尾祐士

神戸東

芦屋・西宮

川北政廣

総務委員長

新谷勝彦

加古川
財政委員長

松本高亮

財政委員会
（業・保）

委 員 長
副委員長

路〕 川尾祐士〔尼伸二〔加古川〕

明〔神戸東〕 竹村

崎〕

稔〔姫

路〕

松本高亮〔加古川〕
穂積幸一〔阪神北〕 三田雅義〔神戸西〕

大西善人〔芦屋･西宮〕 岸本正三〔北播磨〕
相談業務委員会（保【苦情解決部会】
）

委 員 長
副委員長

堤 一成〔神戸東〕
小林昌三〔芦屋･西宮〕 大塚利彦〔神戸西〕 湯口秀樹〔西播磨〕山崎 剛〔尼 崎〕 髙橋正佳〔芦屋･西宮〕 上野健治〔阪神北〕
雜古克美〔神戸東〕 松島惠一〔神戸中央〕 棟元敏樹〔明 石〕
櫻井隆太郎〔加古川〕 橋本 章〔姫 路〕

神戸東
相談業務委員長

堤

神戸中央

一成

公取綱紀委員長

濱野雅之

尼
法税務委員長

崎

吉田昌一

神戸西
研修委員長

田中

明

隆

広報委員長

石

久保満則

阪神北
事業対策委員長山本潤祐

公取綱紀委員会

委 員 長
副委員長

濱野雅之〔神戸中央〕
小林丈志〔尼 崎〕 小田徳行〔加古川〕西川新一〔芦屋･西宮〕 平井学宣〔神戸西〕 竹内 宏〔姫▶支部長
法税務委員会（保【保管業務審査会】）

委 員 長
副委員長

吉田昌一〔尼 崎〕
牛上真幸〔神戸中央〕 西脇

明〔但

路〕

馬〕

佐藤仁思〔芦屋･西宮〕 波田賢司〔三田･丹波〕
研修委員会
（業・保）
姫
流通対策委員長路

尼崎支部

芦屋・西宮支部

阪神北支部

三田・丹波支部

神戸東支部

大谷拓洋

別府建一

小林昌三

穂積幸一

柴田茂徳

雜古克美

委 員 長
副委員長

田中 隆〔神戸西〕
柴田茂徳〔三田･丹波〕 内藤義明〔北播磨〕武智 勇〔尼 崎〕 出口忠明〔阪神北〕 玉川和哉〔神戸東〕
伊藤隆啓〔神戸中央〕 大村裕史〔加古川〕 小川 徹〔西播磨〕
広報委員会
（業・保）

委 員 長
副委員長

久保満則〔明 石〕
岩本昌樹〔阪神北〕 髙野正浩〔神戸中央〕
三幡芳信〔姫事業対策委員会（業）
神戸中央支部

神戸西支部

北播磨支部

明石支部

加古川支部

姫路支部

西口寿雄

田中

内藤義明

久保満則

松本高亮

橋本

隆

章

流通対策委員会
（業）

委 員 長
副委員長

委 員 長
副委員長

▶監事（監査）監 事（監 査）04隆〔但山本潤祐〔阪神北〕
舩瀬和久〔神戸東〕 久内麻佐行〔姫馬〕

路〕

木村洋信〔尼崎〕 土井敬介〔淡路〕

大谷拓洋〔姫別府建一〔尼路〕崎〕 山田忠道〔神戸西〕

永井新二〔芦屋･西宮〕 入江眞司〔神戸東〕 籔淵修司〔淡会員支援特別委員会

西播磨支部

但馬支部

淡路支部

三田・丹波

神戸中央

北播磨

湯口秀樹

西脇

籔淵修司

渡瀬照正

野村正義

大石昭裕

明

路〕 青木

委 員 長

路〕

松尾信明〔神戸中央〕
川尾祐士〔尼 崎〕 新谷勝彦〔芦屋･西宮〕 川北政廣〔神戸東〕
山端和幸〔明 石〕 松本高亮〔加古川〕 西尾公作〔姫 路〕

渡瀬照正〔三田･丹波〕 野村正義〔神戸中央〕 大石昭裕〔北播磨〕05

谷 五 郎が行く！

道 を 訪 ねて

第5 回

﹇福原京の跡地をめぐる﹈

平 安 時 代 末 期の1 1 6 7 年︑病 気のため太 政 大臣を辞して出家した平清盛は︑摂津・平野の別荘に居 住︒日 夜 海を眺めながら︑日 宋 貿 易による海総会決議〈宅地建物取引主任者の名称変更に関する件〉
を経て、名称変更に向け

洋 国 家 樹 立の計 画 を 練ったといわれる︒そし て︑てきましたが、一昨年の自民党政権復帰を機に、自民党宅地建物等対策議員連盟（会長：金子一義衆議院議員）が活動を再開し、昨年６月の全宅連及び全政連の1180年には急きょ︑この地への遷都を敢行し︑業界の永年の悲願でありました「宅地建物取引士」への名称変更が漸く実現しました。
ここ数年、当兵庫宅建は全国において名称変更に向けての活動を先導し

理 想の貿 易 都 市を築こうとした︒その夢は︑わず

改正案が、6月18日の参議院本会議で可決されました。

か半年で潰えてしまったとはいえ︑平野界隈には︑宅地建物取引主任者の名称を「宅地建物取引士」とするための宅建業法一部

離宮や平家一門の広大壮麗な屋敷が並び︑牛車が宅 建 業 法 改 正 案 が参 議院 本会 議で可 決

通 う道 路も設けられたそう︒そんな︑福 原 京の面

影を探りつつ︑兵庫区山手をめぐってみよう︒

宅地建物取引主任者から『宅地建物取引士』へ！
！

ての動きが加速し、議員立法により、今通常国会にて改正法案が成立しました。
なお、改正後の法律は公布の日から起算して1年を超えない範囲内において政令で定める日から施行されます。

者であることを追加すること。
（第5条第1項及び第66条第1

法案の概要
１．宅地建物取引主任者から「宅地建物取引士」への名称変更
２．業務処理の原則を明文化

項関係）
２

３．信用や品位を害するような信用失墜行為の禁止て、暴力団員等であることを追加すること。
（第18条第1項及４．従業者に対する教育の実施
５．暴力団排除規定の新設※従事者5人につき1人以上とする主任者の設置義務規定は士

宅地建物取引士の登録に係る欠格事由及び消除事由としび第68条の2第1項関係）

第七

施行期日等

１ この法律は、公布の日から起算して一年を超えない範囲内

業化後も変更なしにおいて政令で定める日から施行する。
（附則第1条関係）
２ その他所要の規定の整備を行うこと。

宅地建物取引業法の一部を改正する法律案要綱
第一 宅地建物取引士の定義「宅地建物取引士」実現までの経緯「宅地建物取引士」とは、宅地建物取引士証の交付を受けた者

H22.5

民主党不動産団体議員連盟設立をいうこと。
（第２条第４号関係）

H23.11

民主党不動産団体議員連盟で、宅地建物取引主任者の士業化に向けての活動開始

第二 宅地建物取引士の業務処理の原則

民主党、宅建業法一部改正法案策定

宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するとき

H24.9

は、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保H24.12

政権交代

護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実

H25.3

自民党宅地建物等対策議員連盟（以下「宅議連」）活動
再開にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならないこ

H25.6

第三 宅地建物取引士の信用失墜行為の禁止
宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害す

H25.10
H26.1
H26.3
H26.4

自民党国交部会で改正法案を審議

宅地建物取引業者は、その従業者に対し、その業務を適正にH26.5

太田国土交通大臣に要望
自民党・公明党のプロジェクトチームにおいて与党案をこと。
（第31条の2関係）
１

宅議連、全政連合同総会で「取引士」への対応等を決議
公明党国交部会で要望

第五 宅地建物取引業者による従業者の教育

第六宅議連執行部が全政連役員会の会場で、名称変更を議

自民党・梶山衆議院国土交通委員長に要望

15条の3関係）実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならない

47都道府県協会会長会議に金子宅議連会長が出席し、員立法により国会に提案する準備をしている旨表明

宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならないこと。
（第宅議連、全政連合同総会で要望「取引士」実現に向けて努力を表明

るような行為をしてはならないこと。
（第15条の2関係）
第四 宅地建物取引士の知識及び能力の維持向上

全宅連定時総会、全政連年次大会で宅地建物取引主任者の名称変更に関する決議と。
（第15条関係）

審議免許等に係る欠格事由等の追加

衆議院本会議可決

宅地建物取引業の免許に係る欠格事由及び取消事由とし

H26.6.3て、暴力団員等又は暴力団員等がその事業活動を支配する

H26.6.18 参議院本会議可決

谷五郎 Proﬁle1953年、兵庫県高砂市生まれ。神戸大学時代にブルーグラスに出会い、バンド活動を開始。
1976年、高砂市農協（現JA兵庫南）に就職。同年バンド「ゴローショー」を結成。
1991年、農協を退職。
ラジオ関西のパーソナリティを皮切りに、
ラジオ、
テレビ、
音楽活動、講演会などで活躍中。

06

07

平清盛が拓いた「福原京」
は、
中央区楠木町、
兵庫区荒田町・平野町・夢野町あたりに広がっていたらしい。
今も、ビル建設や道路拡張工事の際に、建物遺構や陶器、土師器などが出土するという。
にわか造りとはいえ、かなり広大で、美しい都だったようだ。
そんな福原京の残影を求めて、
大倉山公園から歩を進めよう。
大倉山公園は、明治の富豪・大倉喜八郎の別荘地だったところ。
明治末期に公園化されている。野球場の周囲、各都道府県の樹木が植えられた“ふるさとの森”が作り出す木陰が心地よい。
公園を出て北に向かう。
古くからの商店が何軒か並び、小型車がやっと通れる程度の細い路地をのぞくと、時間が止まったかのような光景に出くわす。
さらに北へ進むと、江戸時代前期創建の禅寺・祥福寺。立派な玄関から見える裏庭の景色は、
まるで一幅の絵のようだ。

1[1]祥福寺は、臨済宗妙心寺派専門道場の一つ。多くの雲水が修禅に訪れる。
[2]かつて大倉山には初代兵庫県知事・伊藤博文の銅像があった。現在は巨大な台座だけが残っている。[3]細い路地が縦横に走り、
どこか懐かしい雰囲気が漂う。

2

3

6つの道の中でも比較的広い通りを北西に進むと有馬街道。
祇園神社の急な石段が見える。
「祇園さん」と市民に親しまれている祇園
神社は、京都の八坂神社と縁がある。平安時
2

祥福寺の参道を下り、法音寺向かいの路地を西に入る。
このその神輿が平野で一泊したのに因んで祠を祀ったのが始まりだそうだ。
祇園神社は、
清盛とも関係が深い。
清盛は、
3

1

Column[1]90段ほどの急な石段を上り詰めて祇園神社に詣でる。裏
手に坂道もあるが、表参道はやはりこっちだろう。[2]高台にある祇園神社からは、神戸の街並みが一望のもと。海は、清夜店が楽しみな“祇園さん”の夏祭り

盛の時代より格段に遠くなったよう。[3]夏季に起こりやすい
疫病、風水害など不慮の災難を除くとされる夏祭り「祇園まつり」が7月13〜20日、盛大に執り行われる。

たんだろうな。
そんな思いを抱きながら、神戸の街を一望。
思いのほか視界が開けるのは嬉しい発見だ。

病や水難から逃れ、厳しい夏を無事に乗り切れるよう祈願するこの祭りには、浴衣姿のカップル
や家族連れをはじめ、8万人にも上る人々が参詣する。境内や周辺道路に露店がズラリ並ぶことで3

1も知られていて、たこ焼きやイカ焼きを手に、金魚すくいの屋台などをのぞくのも楽しみ。

4

福原京の跡地をめぐる散策コースマップ

4[1]清盛の時代から、湊山温泉付近には湯屋が設けられていた。[2]厄除けの神として信仰を集める荒田八幡神社。かつての平頼盛邸跡地といわれている。[3]“昭和”な感じが今も残る平野商店街。[4]レト

祇園神社

ロかわいい看板を見つけるのも、商店街探索の魅

2

祥福寺

力の一つ。

●福原の地の利を評価した清盛

六道の辻

有馬街道の西方、天王谷川沿いに湯治場的な雰囲気を漂わせ

ひらの商店街るのは湊山温泉。平安時代もほぼ同じ場所に湯屋（温泉）があり、清盛も好んで入ったと伝えられる。清盛の別荘「雪見御所」があったとされる湊山小学校あたりから100ｍ程度しか離れていないだ
けに信憑性のある伝聞だ。
有馬街道の平野交差点を中心に、Ｔ字形に広がる平野商店街。
“ザ・昭和”といった店舗も点在し、興味をそそられる。
商店街の南西に位置する荒田八幡神社界隈は、清盛の弟・頼盛

放射状を形づくる交差点が。
地元では「六道の辻」

荒田
八幡神社と呼ばれているらしい。
灘 五 郷より早く、江 戸 初 期 から平安時代末期に福原京が置かれ酒 造業で栄えた伊丹郷町。
ていたあたりは、
現在、庶民的なた今は珍しくなった木造酒蔵が残る町をたずまいを見せる住宅街。
路地か
歩けば、往時が偲ばれる。
ら路地へのそぞろ歩きが楽しい。

の邸宅だったところ。遷都の際には、取りあえず、
ここに安徳天皇の

大倉山
公園

仮の住まいが置かれたようで、境内に行在所跡の碑がある。
半年足らずで都は再び京に戻るが、防御・交通面での地の利を京都・東山にある、
この世

08

がら潮の満ち引きを調べ、経ヶ島築造の構想をまとめたという。今より海はグーンと近かっ神戸で「祇園まつり」といえば、毎年7月13日〜20

残っている。
五宮町と上祇園町の境目には、6本の道がきれいなあるのだろうか？

この神社の裏山に寺を建立。
波の音を聞きな

日、平野・祇園神社で催される夏祭りのこと。疫割長屋など、
大正から昭和初期に建てられた家々も僅かながらという六道の辻に関係が大だった。それを鎮めるため、姫路の広峰神と）を分霊し、八坂神社に運ぶことになった。

あたり、迷路のように細い路地が走り、木造の門付き長屋や棟とあの世の分岐点を示す

代末期、京の都では疫病や災害の被害が甚社に祀られている素戔嗚尊（すさのおのみこ

街道
有馬●祇園神社で築港構想を練った清盛儚 く 消 え た 清 盛 の夢 の跡 は ︑昭 和 レ トロ息 づく 住 宅 街 に︒

●路地をのぞけば懐かしい光景が

駅

山

倉

大

市

神

戸

鉄

下

地

営

評価していた清盛は還都に強く反対したという。
もし、還都が行われず、清盛がもう少し長生きしていたら、日本の歴史は変わっていたかもしれない。

09

不動産取引に関する注意点▶ 融資（ローン）特約の効力

1 はじめに不動産の売買契約に融資（ローン）特約が付されているローン特約に基づく解除の通知をした事実を認めること込みをしたところ、変動金利では融資が可能であるが、固の注意を払う必要があります。

はできず、債務不履行で契約を解除し、違約金の支払いを

定金利では融資が不可能だった場合に、融資不可能とし

一方で、解除条件型では期限内に融資承認が得られな求めた売主の請求を認めた。

て融資特約による解除を認めた事例（大阪地裁平9.6.30）

かった場合には、条件不成就により当事者の意思に関わり④ローン特約の「都市銀行他」にはノンバンクは入らななく当然に売買契約の効力が失われます。そのため期限いとしてノンバンクの申し込みをしなかった買主の融資特後の当事者のやり取りは従来の契約に関しては意味をな

約による解除を認めた事例（東京地裁平16.7.30）

さないことになります。

ことがあります。
これは、買主が金融機関からの借入金を代金に充当する予定でいた場合を想定したもので、買主の責めに帰すべからざる事由により融資が否認されても、買主は所定の期間内であれば、売買契約を解除し、売主に3 裁判所の判断の傾向

交付済みの金員の返還を請求できる旨の特約です。
また、融資特約の趣旨は、一定の期間内に買主が金融機関か所定の期間までに融資が得られない場合には買主が解除

ら融資を受けて売買代金を調達する予定であったのに、の意思表示をするまでもなく当然に契約が解除される旨

買主の責めに帰さない事由により資金調達ができなかっの特約もあります。

た場合には、買主保護のために売買契約解除を認めるとこの区別をよく理解して契約当事者に対応することが大5事になります。

宅建業者として注意すべき点

この特約の文言が一義的でないことがあるため、物件いうものです。ただ本来なら、買主の代金調達不能という融資特約の定め方には①「買主が（一定の期限までに）購入を諦めきれない買主、購入の意思をなくしたものの債務不履行責任を問いうる事態にもかかわらず、売主は融資の承認を得られなかった場合、買主は、本件売買契約

融資特約を利用して債務不履行を免れようとする買主、さなんらの代償なく解除を甘受しなければならず、解除期限を解除することができる」（兵庫宅建版雛型）とし買主（融らには契約が解除されることをなんとか防ごうとする売主まで不安定な立場に立たされるものですから売主にとっ資申込者）に売買の解除権を留保している解除権留保型らの思惑が絡み、多様な紛争が発生しています。

てもともと不利な条項であるといえます。

と②「買主が（一定の期限までに）融資の承認を得られな

そこで融資利用の特約はその特約の条件、とりわけ解除権が行使できる期限が契約上明示され、買主がそれを2 典型的な事例[事案]
平成9年5月13日にローン特約（解除期限6月30日）付で売買契約を締結した。その後、解除期限を7月31日に延期する旨の合意をした。さらに、買主は残代金支払期日（11月28日）を12月末に延期するよう求め、売主はこれを承諾し遵守したことが要求されています。

4

融資特約に関し争われた事例

解除権留保型は買主が（一定の期限までに）解除の意
りますから、買主は期限内に解除の通知をなすことに最大※写真はイメージです。

兵庫県弁護士会
イメージキャラクター
ヒマリオン

判例にみられる融資特約に関し争われた事例には、様々なものがあります。
①定型書式を利用した契約書本文には融資特約の条金の支払いができなかった。一方で、買主は8月3日にロー項があるが、表記の具体的な内容欄が白紙だった場合にン解約の意思表示をしていた。

特約の成立を否定した事例（福岡高裁平成4.12.21）②売買代金の一部（46％）に充てることを予定していたいを求めた。
（神戸地裁平11．5．28）

銀 行 融 資 に特 約 の 成 立を認 め た 事 例（東 京 地 裁 平 成[判旨]9.9.18）

買主が延期後の解除期限の7月31日までに売主に対して版雛型）とする解除条件型があります。
思（申出）を売主に伝えた場合にのみ契約は白紙解約となた。買主は結局融資の承認を得られず、12月末までに残代売主は買主の債務不履行で契約を解除し、違約金の支払かった場合、本件売買契約は当然に効力を失う」（全宅連③融資特約に基づいて、金融機関に住宅ローンの申し

執筆者
弁護士

阪 本 豊 起（兵 庫 県 弁 護 士 会 所 属 ）慶應義塾大学法学部法律学科卒業
昭和60年法律事務所開設（平成20年神戸パートナーズ法律事務所に事務所名を変更）
平成20年から兵庫県宅地建物取引業協会本部顧問
破産管財人、民事再生事件の監督委員、特別清算会社の清算人などの経験を生かし、会社や企業再生、事業承継、相続などの案件に取組んでいる。
神戸簡易裁判所司法委員［神戸パートナーズ法律事務所］〒650-0024 神戸市中央区海岸通6番地 建隆ビルⅡ 3階10profileTEL:078-331-5627

FAX:078-331-5114

11兵庫県内の不動産動向［ 概 要 ］

流通対策委員会から 兵庫県内の売買による所有権移転登記件数(過去7年間)及び兵庫県内の市区別土地取引件数(過去8年間)をまとめました。

阪神南地域で増加傾向を呈しており、県下全域においても増加傾向の地域が多く見られる。

2013年の年間登記件数および個数は、土地、建物とも前年より増加している。2013年内の動向では、一部の月で前年割れがあったものの、年間を通じて増加傾向にある。市区別土地取引件数は、昨年に引き続き

兵庫県内市区別土地取引件数（年間1,000件超の市区を抜粋）

兵庫県内の売買による所有権移転登記件数■件数

土地（年別）

建物（年別）■個数

120,000

■件数

東部地区

中部地区

西部地区

■個数

9,000

9,000

9,000

35,000

尼崎市
西宮市
芦屋市
宝塚市
伊丹市
川西市
三田市
丹波市

8,000
30,000100,000

7,000
25,000

東灘区
灘区
中央区
兵庫区
北区
長田区
須磨区
垂水区
西区

8,000

7,000

7,000

6,000

6,000

20,000

5,000

5,000

5,000

15,000

4,000

4,000

4,000

3,000

3,000

3,000

2,000

2,000

2,000

1,000

1,000

1,000

80,000

三木市
明石市
加古川市
姫路市
豊岡市
洲本市

8,000

6,000

60,00040,00010,00020,000

5,000

0
2007

2008

2009

2010

2011

2012

0

2013

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20130

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20130

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

※国土交通省土地総合情報ライブラリより抜粋した登記情報に基づく取引件数（建物取引件数は公開されていません）

兵庫県内の売買による土地所有権移転登記件数・個数（年・月別）
16,00014,000

■2007

■2011

■2008

■2012

■2009

■2013

■2010
12,00010,000●法務省「登記統計」より抜粋した登記件8,000で公表されており、市区データは公表さ6,000●「件数」は申請又は嘱託情報ごと、かつ、

4,000

ます。
「個数」は土地の筆数又は建物の2,000●一つの申請情報で土地及び建物の申請数及び個数。地方法務局単位（県単位）
れていません。
登記の目的ごとに１件として計上してい個数を計上しています。
があった場合の件数は、土地に計上して

0

件数

個数

1月

12

件数

個数

2月

件数

個数

3月

件数

個数

4月

件数

個数

5月

件数

個数

6月

件数

個数

7月

件数

個数

8月

件数

個数

9月

件数

個数

10月

件数

個数

11月

件数

個数

12月

います。
●敷地権付き区分建物の権利に関する登記の件数は、建物に計上しています。

13

宅

賃貸住
困った時の

Q

Q&A

（公社）全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部からのお知らせ

退会に伴う弁済業務保証金分担金の返還について

譲渡担保権者の敷金返還義務アパートを譲渡担保で取得しているだけなのに、敷金の返還を要求されました。
応じなければならないのでしょうか。

＊

会員の皆様は、宅建業法第64条の9（弁済業務保証金分担金の納付等）の規定にもとづき、入会時に一定額の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付されています。

（主たる事務所60万円、その他の事務所ごとに30万円）

A（1）アパートを譲渡担保で取得しているということの意味
あなたがアパートの所有者に対して、
例えば貸金債権を有している場合、アパートの所有者がこの借金を返したらアパートの所有権はアパートの所有者に戻るけれども、もし借金が返されなかった場合は、あなたが確定的に所有権を取得してこれによって借金が返されたこととするという約束で、いったんアパートの所有権を取得するということが、アパートを譲渡担保で保証協会を退会しますと弁済業務保証金分担金が返還されますが、保証協会｢入会金・会費等に関する規則｣により、下記の諸費用を控除した金額が返還されます。

また、返還に要する期間は、官報公告期間（6ヶ月）を含め、通常約9〜10ヶ月となりま

すので、ご了承ください。

＊

取得するという意味です。
このように実質は担保ですが、不動産譲渡担保の公示は所有権移転の登記によってなされるので、譲渡担保権者であるあなたが、完全な所有者であるかのように第三者からは見えることになります。
そこで、形式と実質の齟齬ということから問題が発生します。

〔弁済業務保証金分担金の返還額から控除される額〕
１. 弁済業務保証金取戻公告料（宅建業法第64条の11第４項に定める公告に関する費用）（2）アパートを売買で取得する場合
賃貸借契約存続中にアパートが売却されその所有権が移転された場合、アパートの賃貸人がその賃借権を第三者に対抗できるときは、これに伴って当然にアパートの所有権を取得した者に賃貸人の地位が移転します。
（最高裁昭和44年7月17日
民集23巻8号1610頁）。
ただし、この判例をこのように解すべきか議論の余地があります）。
敷金に関する法律関係は賃貸借契約に付随従属するものですから、敷金に関する権利義務は、賃貸人の地位の移転に伴い当然に新賃貸人に承継されます（最高裁昭和48年2月2日民集27巻1号80頁）。
また、登記を備えていれば新所有者は賃借人に対し賃貸人としての地位を主張できますから、賃料を賃借人に請求できます。

１行 5,872円(※) × 行数〈※平成26年4月官報掲載分より｡ 旧5,708円〉〈支店の場合は不要〉

２. 退会等事務手続費用
本店

40,000円

支店

20,000円

３. 未納会費※差押等がなされた場合は、
この限りではありません。

（3）アパートを譲渡担保で取得する場合＊

しかし、アパートを譲渡担保の目的で取得した場合は前頁と同様に解することはできません。
この場合、アパートを使用収益する権利（目的物の利用権）
までアパートの所有者から譲渡担保権者に移転するわけではなく、したがって、賃貸人の地位が譲渡担
保権者に移転すると解することもできません。
担保権が実行されてアパートの所有権が譲渡担保権者に確定的に移転したならば、これに伴って賃貸人の地位も譲渡担保権者に移転して賃貸借契約上の敷金返還義務もまた譲渡担保権者に移転すると考え

約２〜３ヶ月られます（東京地裁平成2年10月3日判夕757号197頁）。
このように、譲渡担保の実質に従えば、譲渡担保権が実行されない限りは会
員

保証協会兵庫本部

員

所属支部

会

所属支部

保証協会兵庫本部

保証協会中央本部

東京法務局

返還分担金振込

本部へ返還必要書類提出

支部へ返還必要書類提出

返還手続きの案内

支部へ通知

分担金入金

弁済業務保証金払渡

供託物払渡請求翌々月 日掲載11

約1ヶ月

保証協会中央本部

官報公告

発行所：住宅新報社 刊

月末最終金曜日締

14

編集者：東京弁護士会易水会

10

社員資格喪失証明書送付

賃貸住居の法律Q&A（4訂版）

社員資格喪失証明書

権者は賃借人に対して賃料を請求できる」
旨の合意書を譲渡担保権者、アパート所有者及び賃借人の三者間で作成しておく
ことが無難です。

翌月 日受理このように判例の考え方がまだ定まっていない以上、アパートをその所有者から譲渡担保にとるにあたって、譲渡担保権者
は敷金返還義務を負うことなく、かつ賃料もとりたいという場合は、「譲渡担保権者は敷金返還義務を承継しない」「譲渡担保

社員資格喪失証明交付願（4）結論

廃業等届出書の提出︵行政受理済の写を添付︶もいえません。

廃業等届出書の提出

提にするものであるとは当然には解せませんから、この裁判例の考えによっても、譲渡担保権者が賃料を請求できるとは必ずし月末締す（東京地裁平成2年11月5日金法1288号34頁）。
ただし、この裁判例の結論は、賃借人の保護という観点から導かれたものであり、
また、譲渡担保設定者の敷金返還義務も重畳的に認めていることからも、賃貸人の地位が譲渡担保権者に移転していることを前

保証協会中央本部

ところが一方、担保権の実行が未了で譲渡担保権者が確定的に所有権を取得していない場合でも、これを理由に敷金の返還義務を免れることはできず、
この場合、敷金返還義務は担保設定者と譲渡担保権者とが重畳的に負担するとする裁判例もありま保証協会兵庫本部

員

担保権者は賃料を請求できないということになりそうです。

6ヶ月

兵庫県

限り、
譲渡担保権者は敷金返還要求に応じる義務はないということになりそうです。
また、賃貸人は担保設定者である以上、譲渡保証協会兵庫本部

所属支部

会

賃貸人の地位は担保設定者にとどまると考えられますから、担保権が実行されて確定的に所有権が譲渡担保権者に移転しない

参考〔定款第14条・入会金・会費等に関する規則第５条〕分担金返還の流れ

弁護士 小島 功一

15

兵 庫 宅 建 I n f o r m a t i o n

平成26年度

本部主催研修会（宅建業者研修会）
日程

開 催 年月日会 場 名

平成26年 9月 2日（火）

姫路市文化センター
姫路市西延末426-1
電話079-298-8011

大ホール

平成26年 9月 8日（月）

豊岡市民会館 4階大会議室
豊岡市立野町20-34
電話0796-23-0255

平成26年 9月12日（金）

アルカイックホール
尼崎市昭和通2丁目7番16号
電話06-6487-0810

平成26年 9月18日（木）

加古川市民会館
加古川市加古川町北在家2000
電話079-424-5381

平成26年 9月22日（月）

神戸文化ホール 大ホール
神戸市中央区楠町4丁目2番2号
電話078-351-3535

平成26年 9月26日（金）

洲本市民交流センター
洲本市宇原1788-1
電話0799-24-4450

平成26年10月 3日（金）

加東市滝野文化会館 大ホール
加東市下滝野1369-1
電話0795-48-3007

時

間

受付：午後0時30分〜
研修：午後1時00分〜午後4時00分
受付：午後1時00分〜
研修：午後1時30分〜午後4時30分
受付：午後0時30分〜
研修：午後1時00分〜午後4時00分
受付：午後1時00分〜
研修：午後1時30分〜午後4時30分
受付：午後0時30分〜
研修：午後1時00分〜午後4時00分
受付：午後1時00分〜
研修：午後1時30分〜午後4時30分
受付：午後1時00分〜
研修：午後1時30分〜午後4時30分

対象支部
姫路・西播磨

但

馬

東部4支部

兵庫

nfor
宅建 I

mati

on

イ ン タ ー ネ ット に お け る「おとり広告」等の未然防止について＊

最近、インターネットにおける賃貸マンション等について、「おとり広告」（下記例示参照）の疑いのある広告事例が増加の傾向を示しています。
このような「おとり広告」

は表示規約に違反することはもとより、「宅地建物取引業法」の第32条「誇大広告等の禁止」の違反行為にも当たる行為であり、今日までの不動産広告の信頼性を大きく損なうものであります。
明石・加古川

中部3支部

会員の皆様におかれましては、
インターネット広告の情報管理については、正確な物件情報を掲載するため、元付会社や管理会社等に当該物件の成約状況・取引条件の変更などの確認を行ったうえで、少なくとも２週間以内には当該物件の情報を更新するなど、
インターネット広告における

淡

北

路

播

磨

「おとり広告」とならないよう十分ご留意ください。

＊

不動産の表示に関する公正競争規約第21条で規定する「おとり広告」に該当するおそれのある表示の一例【テーマ及び講師】❶「『ハトマーク×いえらぶ』実証データ公開！訪問数アップの秘訣とは」

講師：㈱いえらぶGROUP❷「こうべ賃貸住宅あんしん入居制度の創設について」《神戸会場のみ》講師：（一財）神戸すまいまちづくり公社 住環境再生部❸「実務に役立つ

講師：㈲プランサービス 代表取締役

重要事項説明ポイントⅡ」

様へ

皆
会員の

動産
地区不 り
)近 畿
よ
(公 社
協議会
引
取
公正

本鳥

有良氏

インターネット広告等において表示した物件が、以下の事項のいずれかに該当するもの。
１「物件が存在しないため、実際には取引することができない物件」
について（同条第１号）⑴表示している所在地に存在しない場合

全 宅 連 か らの お 知 ら せ

一人暮らしに関する意識調査の結果が公表されました
全宅連では、一人暮らしに関するアンケートの結果を取りまとめ、公表しています。

アンケート結果は、協会ホームページに掲載しておりますので、ご参照ください。

http://www.htk.or.jp/topics/announce/2207/

調 査 期 間 2013年12月末〜2014年2月末
調 査 方 法 インターネットアンケート調査
調 査 対 象 日本全国の18歳以上の男女
有効回答数 17,143件

16⑵実際に取引しようとする物件とその内容、形態、取引条件等に同一性が認められない場合(情報の改ざんを含む。)⑶物件に関する資料を有しておらず、物件を特定し、紹介または案内等をすることができない場合

２「物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件」
について（同条第２号）⑴契約済みの場合 (申込済みの物件を含む。)⑵実際には入居者を募集していない場合（退去予定日が確定していない物件を含む。)

３「物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件」について（同条第３号）⑴物件に関する難点をことさらに指摘する等して他の物件を勧める場合⑵合理的な理由がないにもかかわらず、紹介または案内等を拒否する場合⑶相当数の反響 (断続的な掲載の場合はその合算) が入っているにもかかわらず、契約に至っていない場合⑷自社等で借り上げた賃料または当該物件と同一建物内の同規模住戸の賃料よりも安い賃料で広告しているにもかかわらず、合理的な理由がないのに契約に至っていない場合(断続的な掲載を含む。)（公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会・ポータルサイト広告適正化部会）

17

兵 庫 宅 建 I n f o r m a t i o n

ビジ ネ スで 使 える、SNS 活用術

不動産開業支援セミナーを開催します！
不動産業に興味のある方、独立して開業したい方等を対象に不動産業の概要、免許申請の手順、宅建協会や保証協会への入会など開業に必要な情報をご提供しています。
また、
すでに開業して一線で活躍中の当の機会にご参加いただき、開業への第一歩としてみませんか。

題して…

平成26年8月12日（火）／9月16日（火）※いずれも午後1時〜午後3時

場

兵庫県不動産会館（神戸市中央区北長狭通5-5-26）

所

参加費

無料

問合せ先

開業ヘルプデスク：oogle+

LINE?
mixi?

?

最近ではFacebookをはじめ、SNSを個人ではじめている方も多いかと思います。
では、その個人の立場からどうやってビジネスに繋げていけばいいのでしょう！今回は、Facebookにおいて個人の立場で、どのようなアクションをとっていくことが重要かを考えてみたいと思います。

会会員店の体験談など盛りだくさんな内容で開催しています。
是非、
こ

日 時

基礎編
vol.5

Facebook?
Twitter?
SNS? G「個人の顔」、「仕事の顔」
を使い分けて、SNSを上手に利活用しよう！
人は普段の生活において、家族や友達と交流する「個人の顔」と、上司や同僚、顧客などと接する「仕事の顔」を自然と使い分けております。
Facebookの世界においても同様で、きっちりと「個人の顔」と「仕事の顔」

0120-810-768（担当事務局 佐伯）を分けていく必要があります。
そうしないと現実世界同様、公私混同と言われかねないのです。
ここまでは、一般的に考えても分かることです。

※掲載日以外にも毎月開催しております。他の日程については、開業ヘルプデスクまでお問い合わせください。

しかしながら、現実世界とFacebookの世界において違うこともあります！
！
！

それは何かと言いますと…
「インターネット上でつながっている」ということです。現実世界においては、時間や場所といった条件で、個人の行動や言動をある程度、遮断することができますが、Facebookの世界、すなわちインターネット上の世界では、誰もが時間や場所を超えて、行動や言動を確認することが出来てしまう！ということです。個人の行動や言動であれ、“仕事関係の人が見ているかもしれない!?”と把握した上で、行動や言動をしていく必要があります。こ

見やすくわかりやすい！

『住まいの購入ガイド』『住まいの売却ガイド』のことを十分に認識しておいてください。

これだけを説明しますと、「Facebookなんてやめておこう」と思ってしまいますよね。実はこのことが 逆にビジネスチャンスでもあるのです!!!どういうことでしょう? ? ?

『住まいの購入ガイド』と『住まいの売却ガイド』は消費者の方が住まいを購入・売却するときに必要な法知識や手続き等をまとめた小冊子です。取引の流れに沿って、イラストをふんだんに使って解説しているので、見やすくわかりやすい 内 容です。お客さまに差し上げるなどして、ぜひご活用ください。

少し「Facebookの世界」の話から、「現実の世界」の話をします。普段の仕事において、商品やサービスを初対面の人（知り合いの場合もあるが味、好きなもの、想い、考え（批判や辛辣なモノは不可）などを表現して…）に説明し、購入（利用）してもらうために努力しますが、なかなか上手

いってください。続けていくうちに、自分の人となりが表現されていきま

いこと進まないですよね。
これは商品の良し悪しの場合もありますが、基本的には「あなた」すなわち「個人」をまだ信用することが出来ず不安を感じているからです。大企業の場合は、この「個人」への信用を、企業名や◆定

価：各108円（税込）◆申 込 数：各ガイドとも最小申込数は30冊、以降10冊単位のお申込み。
（両方のガイドを注文するときは各ガイドとも30冊以上の注文で受付）◆送料：合計の注文数が200冊まで470円、以降200冊追加ごとに470円加算。
※沖縄県および離島の送料は、別途。※送料は発送先1箇所の金額です。複数箇所の場合は1箇所増えるごとに同額がかかります。
※注文後、お手元に商品が届くまでに5〜7日程日数がかかります。

◆申込方法：全宅連ホームページから申込書をダウンロードし、FAXでお申込みください。
〈発送・請求代行（株）大成出版社宛〉
URL http://www.zentaku.or.jp/public/publication/index.html

しかしながら大企業でない場合はどうでしょう!? 顧客のもとに足しげく
ニケーションを図り、「個人」を知ってもらいます。それにより信用を獲得
し、商売のチャンスを勝ちとっていきます。
この「個人」の信用を勝ちとるところを「Facebookの世界」
で考えてみま今回のまとめ「個人の顔」
で行っているFacebookを上手に利活用し、自分のことを知ってもらい、個人としての信用獲得に繋げていきましょう。それによりビジネスにも繋がっていくことでしょう。

POINT！

Facebookの行動や言動を“自分のことを知ってもらう”という意識で利用してみてください。

「個人の顔」
で信用を獲得し、「仕事の顔（ビジネス）」につなげる！

FAX 03-3325-1888◆お問合せ：〒101-0032 東京都千代田区岩本町 2-6-3 全宅連会館3階

18の信用を獲得していくことに繋がっていくのです！

しょう。
ここで話を
「Facebookの世界」に戻します。
「個人の顔」
で行っている◆支払方法：請求書による後払い。
（お届け後、大成出版社から請求書が郵送されます）(公社)全国宅地建物取引業協会連合会広報研修部

す。
これこそが、自分を知ってもらうこととなり、
ひいては
「個人」

莫大な広告費によって補っております。
通ったり、飲みにいったりして、お互いのプライベートのことを交えコミュ◆編集・発行・販売：（公社）全国宅地建物取引業協会連合会（公社）全国宅地建物取引業保証協会

大げさに仕事を意識しすぎる必要はありません。自分の家族のこと、趣TEL：03-5821-8181

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電鉄商事株式会社 DTSコミュニケーションズ

土井 孝純（どい たかよし）
TEL：078-252-8605

E-MAIL：doi@gokakunin.com
Facebook：https://www.facebook.com/takayoshi.doi
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