不動産調査
No.396（2014/11/28）

JREI 不動産実務セミナー 2014『変わる！広がる！不動産マーケット』

変わる！不動産マーケット〜国内不動産市場規模とアセット・エリア・売買主体別の推移と動向〜 …… 2
一般財団法人日本不動産研究所 金融ソリューション部
金融法人室 室長

横尾 崇尚

変わる！環境不動産 ………………………………………………… 9
一般財団法人日本不動産研究所 資産ソリューション部
環境室 主席専門役

内田 輝明

広がる！ヘルスケア施設のマーケット ………………14
一般財団法人日本不動産研究所 金融ソリューション部
専門プロジェクト室 ヘルスケアチームチーフ

前田 昌宏

広がる！官民連携による公共施設整備 ………………24
一般財団法人日本不動産研究所 資産ソリューション部
資産活用推進室 室長

中島 徳克

広がる！インフラ投資市場 ……………………………………30
一般財団法人日本不動産研究所 資産ソリューション部
企業資産評価室 室長

岩指 良和

不動産調査 2014

No.396

JREI 不動産実務セミナー 2014

変わる！広がる！不動産マーケット

変わる！不動産マーケット〜国内不動産市場規模とアセット・エリア・売買主体別の推移と動向〜

一般財団法人日本不動産研究所
金融ソリューション部 金融法人室 室長

横尾崇尚

Contents

1. 国内不動産市場 ……………………………………………………………………………………………………… 3
2. 新規案件、不動産鑑定依頼の問い合わせ件数 …………………………………………………… 6
3. オフィスの賃貸市場 ……………………………………………………………………………………………… 7
4. 総

括 ……………………………………………………………………………………………………………………… 8

皆さま、本日はお忙しい中ご参集いただきまして、誠①取引市場については皆さまご案内のところが多いかとにありがとうございます。日本不動産研究所の金融ソ思いますが、まずは主な取引事例を振り返ってみよう

リューション部金融法人室の横尾でございます。いつもということで、今年の前半の取引を中心に、皆さまと大変お世話になっております。

おさらいをさせていただきたいと思います。

本日は「変わる！不動産マーケット～国内不動産市場②市場全般ということで、市場規模について皆さまと見規模とアセット・エリア・売買主体別の推移と動向～」ながら、今後、特に 2013 年以降の動向にかなり動きと題して、国内不動産市場規模の切り口で、アセットがあったことを見ていこうと思います。

別、エリア、売買の主体別に、市場規模の推移を見なが③アセット別でどういう傾向、どういうアセットが選好ら国内不動産市場の今後の見通しについて、お話しさせされ、また今後の見通しについてはどうかというとこていただきます。

ろも見ていこうと思います。

一つの大きなくくりとしては、国内不動産市場のキー
ワードということで取引市場。もう一つは小さなテーマになりますが、オフィスの賃貸市場という形で区切らせていただきます。

④どのようなエリアでどのような傾向が見られるか。今後の見通しについても見ていこうと思います。
⑤売買主体については、主要な買主さん、売主さんは誰なのかというところと、そこから見える国内不動産市場の特徴は何なのかというところを整理します。

2

Japan Real Estate Institute変わる！不動産マーケット⑥国内外の属性別の取得動向について、最近、私どももが、海外勢の AM の皆さまが買われた事例が上位の中質問をいただきますが、海外勢の皆さま、いわゆる外に並んでいます。ご記憶も新しいかもしれませんが、モ資と呼ばれる皆さまはどう動いているのか。直近のレラ岐阜をラサール様の SPC が 210 億円で買われてい2007 年の市況ピーク時と比べた相違点は何だろうかます。J6 Front もユニオン・インベスト様の SPC といというところで、私どもなりにまとめているので、共うことで、180 億円。こうした商業の大型の取引につ有させていただければと思います。

いては海外勢の皆さまがかなり目立っていらっしゃると

また、来期への予兆として、先行指標を一つご案内さいうことで、ご記憶に新しいかと思います。

せていただこうと思い、手前どもへの鑑定等のご依頼のヘルスケアにつきましては、リート様の IPO に絡んで照会の件数なども見ていただこうかと思っています。さ

流動性が急速に高まっているような状況が、一つ大型事らに、オフィスについては、賃料がどうなるか。皆さま

例からは傾向として見えてくるのではないかと思います。

かなりご関心が高いと思いますので、私どもとしては平皆さますでにご案内の部分が多いと思いますが、これ均改定率ということで、オフィスの既存のテナントの皆を体系的にまとめてまいりたいと思います。市場全般とさんの改定率がどうなっているかという切り口から、賃

アセット別の動向というところになります。皆さまに体貸市場がどんな感じになっているかというところを皆さ系的にご覧いただくに当たり、今回データベースを弊社

まと共有させていただこうと思っています。最後に総括

で独自に集計させていただいています。直近の市況のという形で進めさせていただきたいと思います。

ピークの 2006 年以降から 14 年上期の事例、約 1 万

12,000 事例を集計させていただいたもので、その結果を

国内不動産市場①取引市場
2014 年上期のアセットタイプ別の金額上位事例を、
大型取引、金額の大きい順に上から 1 番目から 10 位ま

後 ほ ど ご 案 内 し ま す。 全 体 の う ち 2 割 ぐ ら い が J －REIT 様の開示の事例、3 割ぐらいまで行くと東証様の固定資産情報取得情報、そのほかについては各種メディ
アの皆さまから配信いただいた事例などを含め、約 1
万 2,000 事例をもとに今後の市場規模についてまとめていこうと思っています。

で並べ、2014 年上期と 2013 年の上期同士の比較をします。13 年のときはソニーシティ大崎のビルが 1,111②市場規模億円で、日本ビルファンド様と機関投資家の皆さま、

図－1 は、アセット別に公表事例について取引金額をファンド様のほうが 60％・40％ずつで買われたのが、集計したものです。こちらは国内不動産の市場規模の推

13 年上期で一番大きな取引でした。14 年上期もそれに移を示しています。直近ですが、2014 年上期がいちば比べても大きな取引で、1 番目は大手町タワーです。みん右側です。今年の 1 月から 6 月を集計しますと、約

ずほ銀行様の本店で、約 1,800 億円。2 番目は中野セン

1.9 兆円の取引となっています。実は直近の上期でのボトラルパークで、こちらはサウス棟とイースト棟。ご存

トムについては、2012 年の上期で 1 兆円を切るレベル、じのとおりですが、足しますとこちらも 1,800 億円前

約 9,400 億円の取引金額の市場規模となっています。

後という形で、かなり大型化が進んでいるところです。

2013 年の上期に一挙に 2.4 兆円まで取引が大幅に伸

13 年と比較した上期同士でも、大型化が進んでいるとびて 2.5 倍ぐらいの取引の増加がありました。その後ころがまず一つの傾向です。こうした上位の金額の取引は、実は 2 兆円前後でいま推移しているところです。

ですが、実は REIT 様以外の方が取得されているのが、直近の 2007 年のピーク、2007 年上期・下期について

もう一つの傾向です。もう一つとしては、REIT 様のは約 3 兆円のレベルの取引がそれぞれ半期ごとにあり、IPO という形で、インベスコ様であるとかヒューリッ

そこには及びませんが、2013 年上期以降、約 2 兆円でクリート様。こうした形の REIT 様の取得というとこ市場規模が推移しているところが、一つのポイントになろも目立つことが、オフィスにおける一つの特徴です。

ります。

商業でも少し振り返らせていただきたいと思います

一般財団法人 日本不動産研究所

3

不動産調査 2014

No.396図－1③アセット別いる傾向が出てきました。中心部が過熱してきて、それオフィスの金額ベースがまた伸びているところも一つが少しずつ周りに波及しているのが、金額ベースでも見のポイントです。アセット、オフィスについては足元 1てとれるのではないかと思います。ただ、足元ですが、兆円ぐらいの取引という形で、冒頭紹介したような大型先ほどご覧いただいたオフィスなどの大型取引の状況が取引がこちらに貢献している状況です。

あり、中心部ではかなり大型のものが選好されていると金額ベースのものを、割合ベースでアセット別に分析してみます。定義上、過去との比較からオフィスとレジころから、今期においては金額ベースで再度 23 区までの割合が伸びている傾向です。

デンスと商業の三つのアセットをコアアセットという形

地域別の件数ベースで割合で分析すると、2010 年をで比較させます。コアアセットの三つですが、実は金額

境に 23 区までの割合、もう一つ首都圏までの割合とベースだとこの三つでだいたい 8 割程度まで占めてしいってもいいかもしれませんが、徐々に割合が減ってき

まうところが、まず一つポイントとして出てきます。コている形になっています。逆に言うと、取引の件数につアアセットがかなり選好化されている。先ほどのオフィ

いては地方圏の割合が増えている。金額の大きな大型のスの大型取引などもありましたが、そうしたコアアセッ

ものについては中心部が選好される傾向があるのです

トが選好されているという点もポイントです。もう一つが、徐々に取引が拡大していき、地方圏が現在好まれ始は、ホテルとヘルスケア。このようなオペレーショナル

めている傾向が件数ベースから出ています。

アセットの金額についても割合が幾分高くなっています。コアアセットが買えなくなってくる分、オペレー⑤売買主体

ショナルアセットの金額の割合が今後少しずつ増えてい

図－2 は、どなたが買われていて、どなたが売っていくのではないかと、私どもとしては認識しています。

らっしゃるのかを集計したものです。属性別の買い越
し、売り越し状況という形でネットの状況をまとめたグ④エリア
まず地域別の全取引金額に占める割合、エリアごとにら現時点、2014 年上半期までを掲げさせていただいて

取引金額ベースの各割合を分析すると、2012 年の上期

います。ラインから上にいくと買い越し、下にいくと売から 2013 年の下期にかけては、都心の 23 区は幾分割

り越しという状況になります。

合が減ってきており、首都圏の割合のところに派生して4

ラフです。時系列は各属性別の皆さまに対し 2006 年かJapan Real Estate Institute

ポイントは二つです。一つは、J － REIT の皆さまが買変わる！不動産マーケット【属性別】買越・売越状況（2006年～現時点）
2006年～現時点

2006年～現時点

2006年～現時点

2006年～現時点

2006年～現時点

2006年～現時点

30,000

買い越し

22,526.67
20,553①

20,00016,77910,000

7,815

8,562

8,126

6,057
3,931
13

0

9

166

4,278
1,112
782

3,233

249.801,347

84-2,055-906-1,037-2,546-3,102

5,554

REITへの物件集約が進行-10,000- 1,553741-1,830

245

-46

51

-478.08-1,437897

1,773-1,673 -1,441-465-1,142-2,060.25-2,094-8,497-7,331-460.63-7,399-9,546

主要な売主はSPC・AM-999-1,612-9,877-14,413②-20,000-19,777.51
売り越し-30,000

０ １ ＲＥＩＴ
2006年

2007年

０ ２ 私募ＲＥＩＴ
2008年

2009年

2010年

０ ３ ＳＰＣ・ＡＭ
2011年

2012年

2013年

０４ 不動産・建設・商社

０ ５ 一般事業会社

０ ６ その他

2014年上期

図－22

い越し一辺倒で、2013 年については約 2.3 兆円の買いも 1.1 兆円の売りということで、もう 1 兆円を超える金越しで、市場で唯一の買い越しプレーヤーになっていま

額が私募ファンドの皆さまから市場に流れている状況がす。もう一つですが、SPC、AM の皆さま、いわゆる私見てとれるかと思います。割合ベースでも明らかです

募ファンドの皆さまが 2013 年、約 1.9 兆円、もう約 2が、市場の売り手の皆さまの 6 割ぐらいが、足元では私兆円を売り越されていることです。私募ファンドの皆さ

募ファンド、AM 様が売られている状況になっています。

まが売り、J － REIT の皆さまが買う。そういうところがマーケットの状況ベースでは、私募ファンドの皆さま

今の一つの状況であることが、端的にお示しできるのでが売られていて、REIT 様が買われている。REIT さん

はないかと思います。

は逆に言うと全然売られていない。REIT 様については
いったん買われると市場に出されない形になるので、優⑥属性別の取得動向

良な物件については REIT 様がいったん取得されるとJ － REIT の皆さまが取得のベースではかなり目立っ稀少性が高まり過熱感が高まるのが、今のマーケットのています。2013 年上期は約 1.5 兆円買われていて、足状況ではないかと思います。ひとえにそれが地方への拡

元 2014 年の上期においても約 9,000 億円を買ってい大と、新たなるアセット、ヘルスケアやインフラ関係、ます。13 年の上期に比べ REIT 様の額は幾分減ってき

もしくは既存物件の見直しというところで環境不動産へてはいますが、過去のピークと比較してもそれほど遜色

の取り組みや、キャッシュフローを改善するような方向はないというかほぼ同じような金額で、J － REIT の皆さ

感に、プレーヤーの皆さまは着眼点を変えられていくよ

まが買われている状況です。2014 年上期は約 46％、

うな傾向に出てきているのではないかと思います。本日

国内市場全体で買われている方の半分近くは J － REITの後半のテーマにつながっていくところは、こういうとの皆さまということです。2013 年上期に至っては、約ころも一つ背景にあるのではないかと考えています。

6 割の皆さまが REIT の取得という形になっています。

次に、国内外の属性別の取得動向を、私どもなりにま

売却金額についても見てまいりたいと思います。先ほとめさせていただきたいと思います。直近、海外勢の皆

ど SPC、AM の皆さまが売却、売り越しですとお話し

さまの動きが非常に気になるという話をいただくことがしたように、売却金額も SPC、AM の皆さまが非常に多いように思います。前回のピークのときに海外勢の皆目立っています。2013 年、約 1.3 兆円の売り、足元でさまが非常にご活躍というか、市場で目立たれたところ

一般財団法人 日本不動産研究所

5

不動産調査 2014

No.396がありましたので、海外勢の皆さまが現状どう動いていては、冒頭ご案内させていただきましたが、特に大型のるのかという疑問をもたれるのではないかと、私どもと商業施設のほうで、先ほどご案内した外資の皆さまの動しては考えています。

きが出てきており、こうした金額が少しずつ膨らんでい

取得金額ベースで、買い手となる方々の属性についるような状況かと思います。

て、国内と国外、内資と外資という形で私どもなりにま2

とめました。結論から言うと、外資様の定義ですが、東洋経済新報社様の『外資系企業総覧』の定義に倣わせていただきながら、あくまで購入者主体の皆さまの属性の 規案件、不動産鑑定依頼の新
問い合わせ件数

割合という形でまとめさせていただいています。ですか

弊所への新規案件、不動産鑑定依頼の問い合わせ件数

ら、外資系の AM 様は外資という形で、こちらではカの推移について、ご案内させていただきたいと思います

ウントさせていただいています。外資系の皆さまであっ（図－3）。弊所に鑑定評価をご依頼いただくに当たり、ても本当は国内の資本が実はそのファンドの中に入ってたいがいの場合はこうした物件について鑑定依頼をしまいる可能性ももちろんあると思いますが、さすがに資金すということで、事前にお問い合わせいただくケースがの色まではプレスなどからではなかなか読み取ることが多い状況です。そのお問い合わせいただいた件数をわれできませんので、こちらの分析では属性主体の資本構成

われは地道に集計し、それをグラフのようにさせていたという形で、国内と国外にお分けしてグラフにまとめてだいている状況です。これを調べて何が分かるのかといいる状況です。ただ、それでも一つ傾向は出てくるかな

う話があるかと思いますが、鑑定をご発注いただいてかというところがあります。2007 年上期・下期について

らだいたい 3 か月とか半年ぐらいかけ、皆さまディー

は、外資の皆さま、海外勢の皆さまがかなりの金額を取ルの準備、成約まで突き進まれる傾向があると思いま得されたものが多いと思います。足元ですが、2013 年

す。取引市場に対する先行指数という形で位置付け、こ

下期でも幾分山ができかけています。ここの金額レベル

ちらのグラフについて注視している状況です。実は 12ではないにしても、少し膨らんでいるのかなというとこ

年の下半期にこのグラフがぐっと伸びています。先ほろです。ただ、過去の金額レベルと比べると今は目立たど、2013 年の上半期に一挙に 2.4 兆円まで取引の市場ないというところが見て取れます。2014 年上期におい規模が拡大したとお伝えしたのですが、実は 12 年下半

表３弊社への「新規案件」不動産鑑定依頼お問い合わせ件数

件数（合計）

弊社への「新規案件」不動産鑑定依頼お問い合わせ件数（主要アセット別）

件数（各アセット別）
500

1,000

REIT各社／POに向けた動き顕著

・2008年下期
リーマンショックで市況悪化

450

900

400

800

・2011年下期から徐々に投資再開
・2012年下期より一段のリスクオン

350

600

250

500

200

400

150

300

100

200

50

100

0

0

07下半期

08上半期

08下半期

09上半期

09下半期

10上半期

10下半期

11上半期

11下半期

12上半期

12下半期

13上半期

13下半期

計

451

925

479

254

456

407

414

391

476

500

834

640

805

オフィス

95

312

171

80

120

131

160

175

135

147

164

203

211

282

レジデンス

225

388

184

127

272

205

98

118

178

197

389

196

268

197

商業

63

120

85

22

25

40

48

53

73

73

123

95

149

183

物流

11

27

12

4

8

6

34

14

6

13

42

63

32

合

14上半期
932

70

ホテル

18

25

11

6

6

1

21

11

9

25

15

16

29

57

ヘルスケア

3

2

1

0

0

1

0

0

0

0

3

2

8

78

その他

36

51

15

15

25

23

53

20

75

45

98

65

108

65

図－3

6

700

300

Japan Real Estate Institute3

変わる！不動産マーケット

期にやはり問い合わせ件数が急増しています。ですかさせていただきました。その中で改定したものについて

ら、私どもとしては、13 年の上半期は市場規模がかな

だいたい半期ごとにまとめますと、そのうちの 1 割ぐら

り膨らんでいくだろうと考えていました。では、足元どい、500 事例ぐらいは改定事例という形でまとめること

うなのかというところですが、この矢印のとおり、実はができます。この改定事例の傾向について、どんな推移

14 年上半期においても、過去最大の件数並みの問い合をしているかを簡単にまとめさせていただいています。

わせを今いただいている状況です。だいたい半年規模で図－4 はオフィス賃料の平均改定率推移のエリア間比

約 2 兆円の取引が現在あると先ほどもご覧いただきま較です。縦軸が全事例の平均改定率の推移で、横軸が時したが、同様に今年の下半期もしくは来年の上半期にか系列、半期ごとにまとめています。上半期の平均改定率

けても、2 兆円ぐらいの取引は少なくとも成約するのではマイナス 4％の減額改定でしたが、こちらがきれいにはないかと思っています。市況はまだ締まった状況が続

右肩上がりのグラフ（減額幅が大きく減少）を描いていいているのではないかと考えています。

ます。足元の平均を取るとマイナス 0.7％という水準で3す。いまだ減額ではあるのですが、マイナス 1％も下回った状況で改善してきています。これを見ると、賃料

オフィスの賃貸市場の調整は終息局面を間違いなく迎えていると、私どもとしては考えています。

賃貸市場について、新規賃料についてはいろいろな情

地方都市は非常になだらかな感じですが、東京都心

報ツールから、相場の上昇感などの情報をいろいろな皆部、周辺部については全国と同じような傾きで、急速にさまから情報発信がなされているのではないかと思いま

減額幅が大きく減少しつつあるのが現状ではないかと考す。今日は切り口を少し変え、新規賃料ではなく、既存

えています。

のテナントさんがどういう改定をされているかというとエリア別に詳しく見てまいりますと、東京都心部につころに着眼点を置いてまとめたものを、ご覧いただこう

いて、減額改定率の幅を時系列の推移で追ったものになと思います。

ります。横軸は各減額の幅で、左に行けば行くほどかな

手前どもが把握している賃貸事例のオフィスビル物件

り大きな減額、右に行けば行くほど大きな増額という形

数は約 300 物件で、5,000 ぐらいの賃貸事例を中で抽出です。縦軸は全体の 100％の事例に占める各減額帯の表４：オフィス賃料・平均改定率推移（エリア間比較）

平均改定率の推移（エリア間比較）
平均改定率

2012年上期

2012年下期

2013年上期

2013年下期

2014年上期

0.0%
-0.7%
-1.0%

-1.5%

-1.1%

-1.7%

-0.5%
-0.7%

-0.5%

-0.7%

-1.0%

-1.2%

-0.9%

-1.7%

-2.0%

-2.0%
-3.1%

-3.0%

-3.9%

-3.7%
-3.7%

-4.0%

-3.7%

-4.9%
-5.0%
-5.2%

賃料調整は終息局面へ

-6.0%
全エリア

東京都心部

東京周辺部

地方都市

4

図－4

一般財団法人 日本不動産研究所

7

不動産調査 2014

No.396幅を示したもの。これを、左から 2012 年上期、一番右2013 年上期以降 2 兆円という形で現状まで推移しておのほうが 2014 年上期ということで、減額帯ごとに時系

り、ここがかなり急激に変わったところです。アセット

列でまとめた形になっています。

についても、金額ベースでコアアセットが選好されていポイントとしては三つぐらいあります。一つは、比較

ますが、件数ベースではアセットクラス拡大という形で的大きな減額帯のところで矢印が下に向いていますが、推移している状況になっています。エリアについても、大きな減額帯が東京都心部ではかなり減っており、足元

都心エリアが過熱化、大型化している一方で、件数ベー数パーセントのレベルまで、割合としては全体 100 のスでも割合を見ていただきましたが、首都圏、地方圏に中ではかなり小さくなっている。これが一つ目の特徴で波及しています。売買主体の皆さまですが、REIT 様へす。二つ目としては、横ばいになる事例が増えている。

の物件の集約が先行し、主要な売主は私募ファンドの皆2014 年の上期については、約 7 割を超えるものがほとさまだというところが一つのポイントでした。国内外のんど横ばいという形で改定されています。三つ目として属性については、外資の皆さまの存在感が大型商業など

は、増額改定が全体の 10％を占めるようになってきたで増しておられ、取得金額が増加しています。ただ、と い う こ と で す。0 ～ 10 ％ 未 満 が 全 体 の 8 ％。 実 は2007 年や 2008 年に比べると、まだ取得規模は小さい

10％以上の増額改定も 2％で、合わせると全体の 10％のではないかというところです。来期への予兆というとが増額改定になっている状況です。ですから、取引市場

ころですが、私どもの問い合わせ件数、足元は過去最高

だけではなく賃貸市場についても、上昇局面をうかがうの水準を維持しています。賃貸市場のキーワードです

ような状況に今あるのではないかと、私どもとしては認が、平均改定率は全国エリアですべて改善傾向で、減額識しています。

幅が大きく縮小しています。都心部では増額改定が全体

4の 1 割まで伸びている状況です。14 年上期、市場は引総括き続き活況といったところです。先ほどの先行件数から見ても、今年の下半期から 15 年上半期も 2 兆円前後で取引額維持はされるのではないかと考えています。賃料

最後に総括という形でまとめさせていただきたいと思

動向、注目されている賃貸市場も、賃料調整は終息局面います。まずは取引市場です。主な大型事例を見てきまという形で、まさに変わる不動産マーケットです。局面

したが、REIT 様以外で積極的に取得されている方も目が着実に変わってきている状況ではないかと考えていま立つ一方で、REIT 様の IPO ももちろんいまの状況とす。ありがとうございました。（拍手）しては目立っているところです。市場規模については、※本稿は、平成 26 年 10 月 7 日開催の「JREI 不動産実務セミナー 2014」の内容をもとにとりまとめたものです8Japan Real Estate Institute変わる！環境不動産

JREI 不動産実務セミナー 2014

変わる！広がる！不動産マーケット変わる！環境不動産

一般財団法人日本不動産研究所
資産ソリューション部 環境室 主席専門役

内田輝明

Contents

1. 環境リスク対策 ……………………………………………………………………………………………………… 9
2. 環境不動産戦略 …………………………………………………………………………………………………… 11

日本不動産研究所の資産ソリューション部環境室の内

不動産の土地の開発をする場合や工場の閉鎖等を伴う場

田でございます。「変わる！環境不動産」というテーマ

合には、法や条例に基づく土壌汚染調査や行政機関へので、環境室がご提供している「環境リスク対策」と「環届出対応をしています。自主的な土壌汚染調査や、土壌

境不動産戦略」の二つのお話をさせていただきます。

汚染調査の結果に基づく対策費用を算定、対策費用の机

1上概算などのニーズにも対応しています。

環境リスク対策

そのほか、売却や利活用における土壌汚染対応のコン
サルティング、土地区画整理事業や市街地再開発事業に伴う土壌汚染対応を事業の初期からお手伝いさせていた

まずは、「環境リスク対策」です。不動産の利活用にだています。行政、企業、市民等とのリスクコミュニ

おいては、土壌汚染、アスベスト、PCB のリスク対策

ケーション、対策工事のマネジメントもさせていただいが必要とされています。私どもは土壌汚染対策法に基づています。

く指定調査機関として、各種の土壌汚染調査を行ってい

さて、不動産鑑定評価基準が 11 月から変わります。

ます。建物のアスベスト調査や、不動産取引の際などのスコープ・オブ・ワークという概念が導入され、不動産

エンジニアリング・レポートの作成にも取り組んでおり鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格へのます。

影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の土壌汚染調査の対応例は、土壌汚染対策法や条例に基

価格形成要因、具体的な例としては土壌汚染やアスベス

づく土壌汚染調査ということで、例えば一定規模以上のト等について、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそ

一般財団法人 日本不動産研究所

9

不動産調査 2014

No.396

土壌汚染調査の対応例• 土壌汚染対策法や条例に基づく土壌汚染調査（行政機関との対応業務を含む）• 自主的な土壌汚染調査• 土壌汚染調査結果に基づく対策費用の算定（時価評価）• 机上概算に基づく対策費用の算定（担保評価等）• 保有不動産の売却・利活用における土壌汚染対応のコンサル
ティング• 土地区画整理事業・市街地再開発事業等における土壌汚染対応のコンサルティング• 行政・企業・市民等とのリスクコミュニケーション• 対策工事のマネジメント

1

All Rights Reserved, 2014

不動産鑑定評価基準改正にも対応した一括サービス「スコープ・オブ・ワーク」という概念の導入• 不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因（土壌汚染、アスベスト等）について、• 鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断される場合（他の専門家による調査等により、鑑定評価書の利用者がリスク判断を独自に行えると判断される場合等）は、• 当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件（調査範囲等条件）を設定することが可能になります（11/1契約分から）。
一括（ワンストップ）サービス• 当研究所は、不動産鑑定評価と土壌汚染調査とを一括してご提供することが可能です（専門調査機関との連携により、アスベスト調査やエンジニアリング・レポート（ER）もできます）。
All Rights Reserved, 2014

10

2

れがないと判断される場合は、当該価格形成要因につい利用者のお立場としては、誰にどういうことを頼み、どて調査の範囲に係る条件（調査範囲等条件）を設定するのようにリスク判断をすればいいのかを決めなければなことが可能になります。

りません。

条件設定は、不動産鑑定士以外の他の専門家による調弊所には土壌汚染の専門家等もおりますので、不動産査等により、鑑定評価書の利用者がリスク判断を独自にの鑑定評価と土壌汚染調査とを一括でご提供するような行えると判断をされる場合に限られますが、鑑定評価のことを提案させていただいています。

Japan Real Estate Institute変わる！環境不動産

2

着きますが、光熱費の上昇がクローズアップされ、省エ

環境不動産戦略

ネ性能が高く、光熱費の上昇の影響を受けにくい不動産が優位に立つような状況になっています。

続いて、「環境不動産戦略」についてお話しします。

2020 年には省エネ法令の改正も予定されており、す

建築物の環境配慮の総合的なマネジメントの必要性がべての新築の住宅・建築物に省エネ基準の適合が義務化高まっています。不動産の省エネルギーが不可欠になされます。省エネは不可欠になってきたのです。

り、省エネ性能と快適性を兼ね備えた環境不動産が求め昨今充実してきている環境性能評価を評価目的や評価られています。暑さなどを我慢してエネルギー削減をす

項目で分けると、次頁の表のようになります。評価目的

るのでは生産性も落ちてしまいますので、省エネ性能とは、「不動産のブランディング」と「環境配慮設計の支

快適な執務や居住の両立が課題になっています。

援、行政の支援」の二つに大別され、評価項目は「省エ

不動産の環境性能評価の充実ということで、環境不動

ネ性能」と「総合的な環境性能」の二つに大別されます。

産にブランディング効果も期待されています。私どもは評価目的、評価項目に応じてそれぞれ特徴があり、いグリーンビル認証を展開させていだたいています。

いものだけを評価していくというブランディングツール、

環境不動産が必要とされる理由として、まず、1990

すべての建築物を評価対象とする行政支援ツールという年代からのエネルギー消費量の増加があります。業務部

違いや自己評価と第三者評価、という違いもあります。

門では、建物の延床面積が増えるとともに、店舗の営業

市場で普及させていくためにはシンプルで分かりやす

時間の延長やオフィスワーカーの働く時間の増加などにいことが必要になってくる一方で、設計支援となると精伴い、建物の使用時間も増えています。床面積当たりの緻化も求められていきます。異なる目的をどのように両エネルギー消費量は減少傾向にあるのですが、省エネが立させていくかという中で取り組まれています。

追い付いておらず、エネルギー消費量全体としては増加

個別の不動産に関する環境性能評価のほかに、企業との一途をたどっています。住宅のエネルギー消費量も、しての取り組みを評価する仕組みとして、GRESB など

世帯数の増加等により増加傾向です。

も昨今注目されています。

2011 年の東日本大震災以降、消費量はいったん落ち

省エネ性能に関する環境性能評価と総合的な環境性能

環境不動産の必要性
1990年～
エネルギー消費量が増加
 建物の延床面積が増加
 建物の使用時間が増加
 世帯数が増加
 省エネが追いつかない

2011年～ （震災以降）
省エネ性能が高く、光熱費上昇の影響を受けにくい
不動産が優位に～2020年 （省エネ法令改正）
すべての新築住宅・建築物に省エネ基準の適合を義務化
資源エネルギー庁『エネルギー白書2014』より
All Rights Reserved, 20143

一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2014

No.396

不動産の環境性能評価の充実
目 的→↓ 評価項目不動産のブランディング（→価値向上）

環境配慮設計の支援
行政の支援

省エネ性能

BELS
（2014年5月に第1号認証）

省エネルギー基準（届出義務→適合義務に）

総合的な
環境性能

CASBEE（2005年から 242件認証）CASBEE-不動産（2013年から40件認証）
金融機関等の独自認証（DBJ:2011年から157件認証）CASBEE（自己評価）
自治体版CASBEE（2004-12年度 約11千件届出）

一定の要件を満たす建築物を評価（認証）対象とする。
第三者評価が基本である。
不動産市場では、シンプルで費用のかからない、互換性の高いツールが求められる。

すべての建築物を評価対象とする必要がある。
自己評価を行政機関に届ける。
設計支援ツールには精緻さが求められる一方、行政支援ツー
ルには簡易に低コストで実施できることが求められる。

特 徴

内田作成

4

All Rights Reserved, 2014

投資家目線・利用者目線のグリーンビル認証• Green Buildingの性能・特徴を5つの視点で整理• 環境性能に加えて、様々なステークホルダーからの要請に応じた取組み（利用者の視点や運営面）も踏まえた総合評価

5

All Rights Reserved, 2014

評価をそれぞれひとつずつ紹介させていただきます。
ま ず、 省 エ ネ 性 能 に 特 化 し た ラ ベ リ ン グ と し て、ているのと、省エネ法の届出と連動するような形になっBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）がこの 4 月ているので、ご利用になる方の負担も少ないということから始まっています。これは省エネ法の計算ソフトで求で注目されています。新築だけでなく、既存の建築物でめられる建築物（非住宅）の 1 次エネルギー消費量をも対応できるようになっています。

もとに、格付けをしていくものです。1 次エネルギー消12

費量に特化したものなので、分かりやすい仕組みになっJapan Real Estate Institute

CASBEE（キャスビー：建築環境総合性能評価シス

変わる！環境不動産

環境不動産が評価される不動産市場の形成に向けて〔不動産の価格〕

収益価格

＝ 純収益
÷還元利回り＝（総収入ー総費用）÷還元利回り（環境不動産の評価における留意点）• 総収入：高いレーティングの環境性能評価を受けた不動産がマーケットでの競争優位性を生み出すような状況に発展した際には、レーティングそのものが価格形成要因に結びつく可能性もある。（日本不動産鑑定協会 2011）• 総費用：実際の水道光熱費支出をもとに運営経費を査定することを通じて、省エネ性能が既に考慮されている場合がある。
• 還元利回り：費用上昇リスクへの耐久性が高いことを評価して還元利回りを下げるという考え方がある。
6

All Rights Reserved, 2014テム）は、総合的な評価システムです。CASBEE は、
快適に過ごすかという環境品質の向上と、外部に与える

最後に、環境不動産が評価される不動産市場について、少し触れておきます。

環境負荷の低減を図るもので、環境性能効率という数値

収益価格（純収益÷還元利回り）への影響は、純収を使って評価をしていくというシステムです。品質だけ益、還元利回りがどんな影響があるかということに集約

よくても駄目ですし、負荷が高くても駄目ということされます。総収入については、高い環境性能評価を受けで、どちらも両立できたものについて高い評価が得られた不動産が不動産マーケットで競争優位性が出るようなるものになっています。

状況になった場合には、レーティングが高ければ収入が弊所は、日本政策投資銀行（DBJ）様と共同で、投資家目線あるいは利用者目線に注目したグリーンビル認証を始めています。

増える可能性もあることが言われています。
費用面に関しては、実際の水道光熱費の支出をもとに運営経費を査定することを通じて、ある程度考慮されてグリーンビル認証は、利用者の視点や運営面も踏まえいる場合もあり、還元利回りについては、先ほど紹介した総合評価ということで、エコロジー（環境性能）、ア

たような震災絡みなどでの光熱費などの費用上昇リスク

メニティ（テナント利用者の快適性）、リスクマネジメに強い不動産については、還元利回りを下げてもいいの

ント、コミュニティ、ステークホルダーとの協働の五つではないか、という考え方が出てきています。どれもまの視点を用いて評価しています。もともとは DBJ 様のだ定量的に捉えるところまではいっていませんが、引きお取引先に対するサービスですが、DBJ 様の投融資の続きこうした観点にも着目していきたいと考えています。

関係のない、生命保険会社さんや損害保険会社さんを中

なお、環境性能評価を広く皆さまに知っていただくお

心に、弊所で認証する仕組みになっています。これまで手伝いとして、環境不動産普及促進機構様の広報誌「Re-に 2 物件の実績があり、いずれも最高レベルの認証にSeed」で、環境性能評価の連載をしています。併せてなっています。

ご覧いただければ幸いです。ありがとうございました。
（拍手）※本稿は、平成 26 年 10 月 7 日開催の「JREI 不動産実務セミナー 2014」の内容をもとにとりまとめたものです

一般財団法人 日本不動産研究所

13

不動産調査 2014

No.396

JREI 不動産実務セミナー 2014

変わる！広がる！不動産マーケット

広がる！ヘルスケア施設のマーケット

一般財団法人日本不動産研究所
金融ソリューション部 専門プロジェクト室 ヘルスケアチームチーフ

前田昌宏

Contents

1. 高齢者向け施設を取り巻く状況 ………………………………………………………………………… 14
2. 不動産投資市場の状況 ………………………………………………………………………………………… 17
3. 評価上の主な留意点等 ………………………………………………………………………………………… 21

日本不動産研究所の金融ソリューション部のヘルスケ
アリートチームの前田です。本日は、ヘルスケア施設の

なお、総人口はすでに減少局面に入っている中で、マーケットにつきまして、「広がる！ヘルスケア施設の65 歳以上の高齢者が今後増加し、特に後期高齢者の大マーケット」と題しましてお話しさせていただきます。

幅な増加が見込まれています。

1

高齢者向け施設を取り巻く状況①高齢化の状況

14

続け、3,878 万人でピークを迎えるとされています。

②高齢者向け施設の供給状況
このような高齢者の方を対象にした施設が現在どれぐ
らい供給されているかをまとめると、現在のところ施設
数が一番多いのがグループホーム、次に続くのが介護老

平成 26 年版高齢社会白書によると、65 歳以上の高人福祉施設、いわゆる特養と言われているものとなりま

齢者は 3,190 万人で総人口の 25％を超える水準にまです。また、近年急速に数を増やしているのが住宅型有料

上がってきています。今後については、団塊の世代が老人ホーム、そして、2011 年から始まったサービス付

65 歳以上になる平成 27 年には 3,395 万人になり、団き高齢者向け住宅です。供給居室数をすべての高齢者数

塊の世代が 75 歳以上の高齢者、つまり、後期高齢者をで単純に割った比率を見ると、全体で 5.8％程度となり迎えるころになると 3,658 万人になると見込まれていますが、高齢者の住まいの比率が低く、これを 5％程度ます。その後も高齢者は平成 54 年にかけてさらに増えまで高めようと、サービス付き高齢者向け住宅の供給がJapan Real Estate Institute1

広がる！ヘルスケア施設のマーケット

２ 高齢者向け施設の供給状況
２．高齢者向け施設の供給状況【供給施設数】
供給施設数】
施設タイプ

ホーム数

1 介護付有料老人ホーム
2 住宅型有料老人ホーム
3 健康型有料老人ホーム
4 無届有料老人ホーム
5 分譲型ケア付きマンション
6 サービス付き
サービス付き高齢者向け住宅
高齢者向け住宅
7 シルバーハウジング
8 軽費老人ホーム・A型
9 軽費老人ホーム・B型
10 ケアハウス
11 生活支援ハウス
12 養護老人ホーム
13 グループホーム
14 介護老人福祉施設
15 介護老人保健施設
16 介護療養型医療施設

3,432
5 668
5,668
18
177
60
4 517
4,517
883
214
25
1 984
1,984
578
955
12,252
8 024
8,024
4,011
1,628

全国 合計

要介護者向け居室数・比率(7.7%)(12.8%)(12
8%)(0.0%)(0.4%)(0.1%)(10 2%)(10.2%)(2.0%)(0.5%)(0.1%)(4 5%)(4.5%)(1.3%)(2.1%)(27.6%)(18 1%)(18.1%)(9.0%)(3.7%)

44,426 (100.0%)

167,341
141 226
141,226(87.0%)(95 4%)(95.4%)(0.0%)
3,455 (52.6%)(0.0%)
110 162 (76.5%)
110,162(76 5%)(0.0%)
121 (1.0%)(0.0%)
20 117 (25.6%)
20,117(25 6%)(0.0%)
26,757 (40.7%)
185,397 (100.0%)525 681 (100.0%)
525,681(100 0%)357,934 (100.0%)
71,724 (100.0%)
1,609,915（資料）タムラプラ（資料）タムラプランニング&（資料）タムラプランニング
グ&オペレーティング
オペレ テ
グ 高齢者住宅・全国データ
高齢者住宅 全国デ タ(87.9%)

H26.3--4時点の集計
H26.3

自立者向け
居室数・同比率
25,074 (13.0%)
6 814 (4.6%)
6,814(4 6%)
715 (100.0%)
3,114 (47.4%)
9,421 (100.0%)
33 794 (23.5%)
33,794(23 5%)
23,711 (100.0%)
12,495 (99.0%)
1,150 (100.0%)
58 494 (74.4%)
58,494(74 4%)
7,071 (100.0%)
38,941 (59.3%)(0.0%)(0 0%)(0.0%)(0.0%)(0.0%)
220,794(12.1%)（資料）タムラプランニング & オペレーティング

急速に進んでいる状況です。

居室数合計 対高齢者整備率
192,415148 040
148,040
715
6,569
9,421
143 956
143,956
23,711
12,6161,150
78 611
78,611
7,071
65,698185,397525 681525,681357,934
71,724

0.6%
00.5%
5%
0.0%
0.0%
0.0%
0 5%
0.5%
0.1%
0.0%
0.0%
0 2%
0.2%
0.0%
0.2%
0.6%
1 7%
1.7%
1.1%
0.2%

1,830,709

5.8%

高齢者住宅・全国データになると、日常の介助がかなり必要になってくる高齢者

また、高齢者の方をターゲットにしているといってとなります。この区分でいくと、有料老人ホームは元気も、高齢者の方でも、元気な方もおられれば、介護が必な方から介護の必要な方まで幅広くターゲットにしてい要な方もおられます。どちらをターゲットに供給されてるのですが、金銭的には結構お金がかかってしまう施設

いる居室が多いかを見ると、要介護者向けのところが全が多いと言えます。逆に、特別養護老人ホームについて

居室の 9 割ぐらいを占めており、要介護者を対象とし金銭的負担はそれほどではありませんが、待機者が 50た居室の供給が中心であることが分かります。

万人を超えているという報道記事もあるように、なかな

続いて、こうした施設を対象とする高齢者の経済力とか入りづらいといったところがあります。サービス付き

介護の必要性によって図示するとこのようになります。

高齢者向け住宅は、金銭的負担は有料老人ホームと比較して低位のことが多く、市民の中間層を対象とする施設という捉え方もできるのではないかと思います。それでは、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホーム、介護保険 3 施設と言われているものの概要を簡単にまとめると次のようになります。有料老人
ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホーム
については、民間の事業者の運営が可能です。有料老人
ホームは、介護付、住宅型、健康型の大きく三つの類型に分けられます。サービス付き高齢者向け住宅については、最低限の住まいとしてのハード面、原則 25 平米以
上の居室面積やバリアフリー構造を備えながら、安心して住まうことのできる安否確認や生活相談がついた住ま
いになります。プラスアルファとして、食事の提供等が縦軸のほうが経済力で、分かりやすく言うとどれぐら
いお金持ちの高齢者をターゲットにしているかということになります。上に行けば行くほど金銭的負担が高いとなされているものも多くあります。
グループホームは認知症の高齢者の方を対象にした、
比較的小規模な施設になります。

いうことになります。横軸のほうが介護の必要性で、低介護保険 3 施設は、よく特養と言われる介護老人福いとあるのは元気な高齢者、介護の必要性が高いところ

祉施設、老健と言われる介護老人保健施設、それから介一般財団法人 日本不動産研究所

15

不動産調査 2014

No.3963

２．高齢者向け施設の供給状況
施設種別

概要

運営事業者

入居対象者

介護保険

開設動向

介護付有料老人ホーム

食事・介護・健康管理等

民間事業者可

自立～
要介護

施設で提供
（負担は定額）

総量規制
あり

住宅型有料老人ホーム

食事・健康管理等

民間事業者可自立～
要介護

外部サービス利用（負担は利用分）

総量規制
対象外

健康型有料老人ホーム

食事・健康管理等

民間事業者可

自立のみ

なし

極めて
少ない

サービス付高齢者向け住宅（サ高住）

安否確認・生活相談＋α

民間事業者可自立～
要介護

外部サービス又は施設で提供

2011/10/20～
10年間で
60万戸

グループ
ホーム

認知症ケア
（小規模）

民間事業者可

要支援2
以上

施設で提供
（負担は定額）

供給過多の
自治体も

介護老人福祉施設
（特別養護老人ホーム）

食事・介護・健康管理等

社会福祉法人等

要介護
（重度）

施設で
提供

多床室→
個室・ユニット化

介護老人保健施設（老健）

食事・看護・介護・健康管理等（在宅
復帰支援）

医療法人、
社会福祉法人等

要介護

施設で
提供

新型老健
など

介護療養型
医療施設

長期療養が必要な
要介護者向けの
医療施設

医療法人

要介護

施設で
提供

平成29年度（平成30.3）末
廃止の方向

２．高齢者向けアセットの分類

要介護3以上に

護療養型医療施設になります。運営主体については、社

護事業所を住宅型有料老人ホームやサービス付き高齢者会福祉法人や医療法人等に限定されます。

向け住宅の 1 階に併設している例もありますし、住宅

以上が概要ですが、特徴的なところとして、介護保険サービスの提供方法の違いが挙げられると思います。
下図をご覧いただくとお分かりいただけるかと思いま型有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅以外の介護事業所から、高齢者の方が個別に契約して介護サー
ビスの提供を受けている例もあります。

すが、介護付有料老人ホームについては、基本的に施設施設の運営事業者から見ると、介護付有料老人ホームにの職員が介護保険サービスを提供します。それに対し住ついては介護報酬がほぼ確実に入ってきます。一方で住宅

宅型有料老人ホーム、また大半のサービス付き高齢者向型有料老人ホームや大半のサービス付き高齢者向け住宅でけ住宅については、施設外部の介護保険サービスを利用

は、1 階に介護事業所を同じ事業者が併設していても、高するところが大きな違いになります。ここで「外部サー齢者の方がそこを選ばないこともできるので、介護報酬がビス（単独施設・併設施設）」と書いてありますが、介4
入ってこない可能性があるところが大きな違いになります。

２．高齢者向け施設の供給状況

基本的に、施設の職員が介護サービスを提供

入居者が必要に応じて、介護サービス事業者を選定（但し、サ高住は、一部特定施設あり）（資料）国土交通省（資料）国土交通省

16

Japan Real Estate Institute5
広がる！ヘルスケア施設のマーケット

３．運営事業者の動向
順位

シェア ホーム数

要介護者向け
居室数
定員

自立者向け
居室数
定員

事業主体

居室数

1 ベネッセ グループ

13,1843.8%

250

13,101

13,55483

2 メッセージ グループ
3 ㈱ベストライフ
4 ワタミの介護㈱5 ニチイ グループ
6 ㈱川島コーポレーション
7 木下工務店 グループ
8 ㈱ハーフ・センチュリー・モア
9 シップヘルスケア グループ
10 ウチヤマ グループ
11 中銀 グループ
12 聖隷福祉事業団 グループ
13 長谷川介護サービス㈱14 スーパー・コート グループ
15 一般（財）日本老人福祉財団
16 長谷工 グループ
17 オリックス・リビング㈱18 シダー グループ
19 ㈱ユニマットそよ風
20 ㈱ツクイ
21 ㈱明昭22 ㈱未来設計
23 ウイズネット グループ
24 ㈱はれコーポレーション
25 ㈱チャーム・ケア・コーポレーシ
26 創生事業団グループ
27 ㈱プレサンスコーポレーション
28 ゆうあい グループ
29 徳洲会グループ
30 シティインデックス グループ

9,887
9,535
7,841
6,720
5,753
4,347
3,739
3,496
3,364
3,269
2,481
2,440
2,428
2,127
1,936
1,905
1,873
1,773
1,747
1,692
1,616
1,503
1,387
1,374
1,181
1,120
1,108
1,099
979

3.0%
2.8%
2.2%
1.9%
1.6%
1.1%
1.1%
1.0%
1.0%
0.9%
0.7%
0.7%
0.6%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.4%
0.4%
0.4%
0.4%
0.4%
0.3%
0.3%
0.3%
0.3%
0.3%

188
149
103
112
70
72
15
57
48
18
11
42
35
7
28
23
34
34
24
20
26
34
30
20
18
8
22
19
4

9,734
9,535
7,809
6,720
5,753
4,143
352
3,496
3,321
123
200
2,440
2,428
326
741
1,739
1,873
1,373
1,747
1,692
1,616
1,479
1,387
1,368
857

9,756
9,869
7,906
6,829
6,368
4,330
382
3,687
3,361
129
204
2,454
2,428
328
807
1,999
1,873
1,466
1,747
1,952
1,656
1,479
1,387
1,427
936

153

1,108
920
41

1,129
929
41

32
204
3,387

が、ベネッセ、メッセージ、ベストライフ、ワタミとサニーライフ・やわらぎ苑
385 ライフコミューン・リアン、応援家族他
4,291 サンシティ
はぴね・メディス・シーハーツ他

43
3,146
2,281
1,801
1,195
166
400

24
6
324
1,120
179
938

（資料）タムラプランニング & オペレーティング

表は有料老人ホームの運営事業者のランキングです

アリア・くらら・グランダ・
97 まどか・ボンセジュール・ここち
183 アミーユ・アミーユレジデンス他
ベストライフ34 レストヴィラ
ニチイホーム・ニチイケアセンター（資料）タムラプランニング&オペレーティング③運営事業者の状況

主なブランド名

50 さわやか3,225 ライフケア･ケアホテル
3,312 エデンの園
イリーゼ
スーパーコート
2,430 ゆうゆうの里
1,878 ライフハウス・シニアハウス
166 グッドタイムリビング
ラ・ナシカ
497 そよ風ツクイ・サンシャイン
明生苑
未来倶楽部
28 すこや家 他
あいらの杜 他
6 チャーム366 グッドタイムホーム
1,120 エイジングコート
はなことば
298 ケアタウン徳洲会他
1,077 ザ･レジデンス

高齢者住宅・全国データました。直近では、ヘルスケアリートの立ち上げに向けた動きも加速しており、取引もかなり増えてきた状況にあります。

いったところが供給数の多いところになります。ただ、有料老人ホームの全居室数に占める居室のシェアを見る②投資市場の状況と、1 位のベネッセでも 3.8％程度となっており、中小市場規模概算というところで、一つの推計となりますの事業者が圧倒的に多い業界であることが窺えます。

が、私募ファンドのほうで 800 億円程度、J － REIT で

2500 億円を超えるような規模、パークウェイ、ヘルス①概

不動産投資市場の状況況

リーマンショック前はレジデンスをはじめオフィス・

ウェイのシンガポール系で 500 億円弱が、公表されているベースで読み取れるところではないかと思います。
ただし、日本ヘルスケア投資法人の運用実績等を考えると、直近では、もう少し大きな市場規模となっていると思います。

住宅の取引利回りが低下し、投資対象としての資産の裾野が広がりを見せ、高齢者の住まい・レジの延長線上のアセットとして、投資対象として検討されたという状況でした。リーマンショック後は、もともと投資実績が相対的に少なかったのですが、銀行の融資の縮小などもあ（注）私募ファンドについては、国土交通省

2013 年 3 月「ヘルスケア施設供給促進のための不動産証券化手法の活用及び安定利用の確保に関する検討委員会」取りまとめ
J － REIT については、日本ヘルスケア投資法人（約 130 億円）
分は含まず（私募ファンドからの売買分を含むため）り、投資実績は激減しました。そして、平成 22 年あたりから、シンガポールリートやアジア系の投資家などが最近の取引事例ですが、公表されたベースでも平成中心となり、再び投資が見られ始め、また、新生銀行な

26 年に入ってからかなり確認できるのではないかと思どが当該アセットタイプへの積極的な融資姿勢が見られいます。例えば、平成 26 年 2 月に、ヒューリックリー

一般財団法人 日本不動産研究所

17

不動産調査 2014

No.396

類型

所在

居室数

アリア松原

介護付

東京都世田谷区

96室

3,244,000千円 33,792,000円

2,014,435・ 6.1％ ベネッセスタイルケア

トラストガーデン
桜新町

介護付

東京都世田谷区

82室

2,850,000千円 34,756,000円

2,546,169・ 6.0％

トラストガーデン

トラストガーデン
杉並宮前

介護付

東京都杉並区

100室

2,760,000千円 27,600,000円

2,294,766・ 5.8％

トラストガーデン

トラストガーデン
用賀の杜

介護付

東京都世田谷区 123室

5,390,000千円 43,821,000円

2,980,751・ 6.1％

トラストガーデン

14,244,000千円 35,521,000円

2,481,225・－－

1 室当たり

延床単価

NOI
利回り

オペレーター

－

名称

取引価格

NOI
利回り

名称

1 室当たり

延床単価

－

－

401室

類型

所在

居室数

取引価格

大阪市大正区

18室

158,000千円

8,778,000円

1,082,023・ 6.9％－

18室

158,000千円

8,778,000円

1,082,023・

グループホーム
グループホーム
たのしい家 大正－－－

オペレーター㈱ケア21－

トが有料老人ホーム 4 件を取得した事例、スターツプ

ジュール 7 物件を取得し、取引価格の実績 NOI 利回り

ロシード投資法人がグループホームを取得した事例等がは、ボンセジュール千歳船橋で 5.2％、四つ木で 5.4％、あります。

日野で 5.4％という水準で、7 物件トータルの NOI でまた、ヘルスケアリートの立ち上げに向けた取引が見5.7％という水準でした。

られたのも平成 26 年前半で、日本ヘルスケア投資法人

現在ヘルスケアマーケットで活躍されている代表的なや SMBC 系のヘルスケアリートによる物件取得が見らプレーヤーの方を簡単にまとめると次のようになりまれました。特に印象的だった取引としては、SMBC 系

す。インヴィンシブル投資法人からボンセジュール 7のヘルスケアリートによる物件取得が挙げられると思い物件を取得した SMBC 系のリートの AM であるヘルスます。ブリッジファンドで取得された事例になります

ケアアセットマネジメントを始め、11 月 5 日に上場予が、インヴィンシブル投資法人が保有していたボンセ

定の大和証券グループ系の日本ヘルスケア投資法人、新２ 投資市場の状況
２．投資市場の状況

6

インヴィンシブル投資法人が介護付有料老人ホーム等を売却（
インヴィンシブル投資法人が介護付有料老人ホーム等を売却（H26.5
H26.5））
売却先は SMBCヘルスケアホルダー合同会社
売却先は、SMBC
売却先は、
SMBCヘルスケアホルダ
SMBCヘルスケアホルダー合同会社
ヘルスケアホルダ 合同会社
物件名

ボンセジュール千歳船橋

ボンセジュール四つ木ボンセジュール日野ボンセジュール武蔵新城

東京都日野市落川438番1

川崎市高津区千年字北浦773番2

写真

所在

物
件
概
要

東京都世田谷区船橋1丁目37番3号 東京都・飾区東四つ木3丁目1番11

土地面積1,020.92㎡

1,106.06㎡

2,211.28㎡

1,233.49㎡

延床面積2,342.17㎡

1,962.89㎡

1,984.17㎡

1,710.43㎡

用途

老人ホーム

老人ホーム

老人ホーム

老人ホーム

構造等

RC造B1付6F

RC造5F

RC造･3F

RC造4F

建築年

S63.3.1

H1.3.8H2.5.2

S60.2.1

1,962.89㎡

1,984.17㎡

1,710.43㎡

賃貸面積2,342.17㎡

賃借人

セスタイルケア株式会社ベネッセスタイルケア
株式会社ベネ

室数
売
買
概
要

18

株式会社ベネ セスタイルケア
株式会社ベネ セスタイルケア 株式会社ベネッセスタイルケア
ベネ セスタイルケア 株式会社ベネッセスタイルケア
ベネッセスタイルケア

42室

61室

56室

46室

売却価格

830,000,000円

776,000,000円

729,000,000円

586,000,000円

実績NOI

43,250,000円

42,040,000円

39,650,000円

33,020,000円

NOI利回り

5.2%

5.4%

5.4%

5.6%

Japan Real Estate Institute7
広がる！ヘルスケア施設のマーケット

２ 投資市場の状況
２．投資市場の状況

インヴィンシブル投資法人が介護付有料老人ホーム等を売却（
インヴィンシブル投資法人が介護付有料老人ホーム等を売却（H26.5
H26.5））
売却先は SMBCヘルスケアホルダー合同会社
売却先は、SMBC
売却先は、
SMBCヘルスケアホルダ
SMBCヘルスケアホルダー合同会社
ヘルスケアホルダ 合同会社
物件名

ボンセジュール小牧

ボンセジュール秦野渋沢

メディカルホームボンセジュール伊丹

写真

－

所在

物
件
概
要

愛知県小牧市城山3丁目1番 神奈川県秦野市渋沢上1丁目6番60号 兵庫県伊丹市中央1丁目2番25号

－

土地面積

8,229.85㎡

2,588.04㎡

1,976.11㎡－

延床面積8,858.49㎡

3,435.79㎡

2,129.87㎡

－

用途

老人ホーム

老人ホーム

老人ホーム

－

構造等

SRC･RC･S造10F

RC造･5F

SRC造11F－

建築年

SRC･RC･S造10F

H3.7.1

H1.3.3－

賃貸面積8,858.49㎡

3,435.79㎡

2,129.87㎡

22,423.81㎡

賃借人

セスタイルケア 株式会社ベネッセスタイルケア
株式会社ベネ セスタイルケア
株式会社ベネッセスタイルケア
株式会社ベネ株式会社ベネ セスタイルケア 株式会社ベネッセスタイルケア
株式会社ベネ セスタイルケア 株式会社ベネッセスタイルケア

室数
売
買
概
要

合計

123室

100室

62室

490室

売却価格

1,275,000,000円

733,000,000円

471,000,000円

5,400,000,000円

実績NOI

79,420,000円

43,660,000円

28,720,000円

309,760,000円

NOI利回り

6.2%

6.0%

6.1%

5.7%

生銀行とケネディクス等のオールジャパンといった体制

そのほかリートでは、ヒューリックリート投資法人や大をとっているジャパン・シニアリビング・パートナーズ

和ハウス・レジデンシャル投資法人などが、直近で有料株式会社、これらが公表されているヘルスケアリート群

老人ホームを取得しています。

となります。公表資料によると物件取得に関しては、
SMBC 系のリートが一歩リードしている感があります。

8

２．投資市場の状況
会社名

概要

主な取得資産動向等

ヘルスケアアセットマネジメント
株式会社（HAM）

SMBC、NECキャピタルソ
リューション、シップヘルスケ
アＨＤ・アズハイム光が丘（H26.3）
・ボンセジュール千歳船橋等
7物件を57億で取得（H26.5）（NOI約5.7％）
・オライオン運用物件の優先
交渉権取得

当初運用資産規模200億で、2014年秋以降の上場目指す。

日本ヘルスケア投資法人

大和証券グループ・ＡＩＰ

ＡＩＰ保有物件をH26.3に8物件
90億で取得2014年秋以降の上場目指す。

ジャパン・シニアリビング・パー
トナーズ株式会社

KDXと新生銀行を中心とする国内事業会社6社（出資総額4億円、KDX60％、長谷工コー
ポレーション20％、三菱UFJ信
託銀行、LIXILグループ、損保
ジャパン、新生銀行各5％）

公表なし

2014年後半にも上場予定、
1,000億目指す。

ヒューリックリート投資法人

ヒューリック株式会社

ヒューリック株式会社からアリ
ア松原・トラストガーデン3物件
を約142億円で取得（H26.2）

ヒューリック株式会社のパイプラインを活用

大和ハウス・レジデンシャル投資法人

大和ハウス工業株式会社

アーバンリビング稲毛を9.3億で取得（H25.6）（NOI約7.4％）

大和ハウス工業株式会社のパイプラインを活用

アドバンス・レジデンス投資法人

伊藤忠商事株式会社等

ココファン日吉を10.5億で取得（H25.4）（NOI約6.5％）

学研ココファンと協定

スターツ・プロシード投資法人

スターツグループ

グループホームたのしい家 大正を1.58億で取得（H26.2）（NOI約6.9％）

高齢者向け施設への投資比
率10％以内一般財団法人 日本不動産研究所

19

不動産調査 2014

No.3969２．投資市場の状況
会社名

概要

主な取得資産動向等

オリックス不動産投資法人

オリックスグループ

グッドタイムリビング新浦安を15.5億で取得（H24.8）（NOI約
6.9％）

・パイプラインの活用
・建物賃貸借契約（運営委託は検討外←経営・運営リスクを回避）
・マネジメント会社の信用性
・テナントの代替性

ケネディクス・レジデンシャル投資法人

ケネディクス株式会社

ニチイホームたまプラーザ底地を9.6億で取得（H24.4）（割引率6.0％）

サービスアパートメント、高齢者向け住宅、社宅、学生寮・学生マンション、短期滞在型マンション等 の投資比率20％以下

Parkway Life REIT

シンガポールで医療機関を運営するParkway Holdingsがシンガポール証券取引所に上場したヘルスケア関連施設特化型REIT

福岡・大阪等の有料老人ホーム等約40物件を運用、資産規
模は取得価格ベースで300億超。

H26.3に取得した大阪の3物件（住宅型有老等）のネットプロ
パティインカムは約7.3％

Healthway Medical
Development

シンガポールの医療サービ
ス・開発会社

IHC Japan First特定目的会社を組成し、北海道・奈良の13物
件、総額150億円の有老を取得（H25.4）

・日本・中国・マレーシアで病院・介護施設を展開予定
・新生銀行が96億円のノンリ
コースローンを提供

オライオン・パートナーズ・ジャパン

2000年11月に香港にて設立。
アジア地域に特化してプライ
ベート・エクイティ（未上場株）と不動産を投資対象とするファンド運用会社

日本における2号ファンドが、現在、売却活動中
07年11月に運用を開始した高齢者住宅に特化したファンドで、保有物件は22棟

２．投資市場の状況
会社名

概要

主な取得資産動向等

エイ・アイ・ピー・ジャパン合同会社

アジア･インベストメント・パート
ナーズ・インク(AIP、本拠地:
米国デンバー)の子会社として1998年12月設立。
アジアのヘルスケア業界に特化した投資家として、 医療・介護関連施設への不動産投資、
医療・介護関連のエクイティー
投資等を行う。

高齢者施設・住宅の分野で19施設、約1400室の投資・運営
実績

・大和リアル・エステート・ア
セット・マネジメントとアドバイ
ザリー契約を締結し、施設の管理・運営などに関するノウハ
ウを提供
・私募ファンドの資金を活用して施設を開発し、安定稼働させ、この施設を優先的にREITに組み入れ

ヒューリック株式会社

不動産の所有・賃貸・売買ならびに仲介業務

H25.4に取得した「エスペラル
城東」のほか、合計10件の高齢者住宅を所有

高齢者向け事業・環境ビジネ
ス・観光ビジネス（3Kビジネス）に対応した組織を設置

ダイビル株式会社

不動産の所有、経営、管理及び賃貸借

H25.12に取得した「アリア恵比寿南」のほか、3物件を所有「高齢者向け住宅分野でのアセット拡大」を中期経営計画に掲げる。

③市場環境整備の状況
このように不動産投資マーケットは、どんどん広がっていますが、リートの上場に合わせて、環境整備も進められています。国土交通省から「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」
が 6 月 27 日に策定され、すでに適用になっています。
策定経緯については、平成 25 年 6 月の日本再興戦略にも取り上げられており、まさしく国を挙げてヘルスケア
リートを後押ししている印象です。ガイドラインの概要
については、ヘルスケア施設の取得に際して整備すべき組織体制、ヘルスケア施設の取引に際して留意すべき事

20

10Japan Real Estate Institute項等が示されています。なお、鑑定評価についても、ヘルスケア施設の特性を認識した上で、行うことが望ましいという記載もなされています。

広がる！ヘルスケア施設のマーケット11

３．市場環境整備の状況（資料）国土交通省（資料）国土交通省

3で、現状の運営からしっかり家賃が払うことができるか

評価上の主な留意点等という検証が重要になってきます。不動産評価では一般
的に収益還元法を採用し、価格を決めますが、その前提①事業収支分析

となる家賃について、事業収支の観点からも賃料の負担
可能性の分析を行っています。有料老人ホームなどの事14

それでは続いて、ヘルスケア施設の価格査定に当たり

業収支構造を簡単に図示するとこのようになります。

特に重要だと思うところをお話しさせていただきます。

１．事業収支分析

ヘルスケア施設は、運営事業者兼介護事業者にオーナー【有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅】

が一括で賃貸して、借り受けた事業者が入居者に介護サービスなどを提供するという一括賃貸で運営される

12

１．事業収支分析
ケースが多いのではないかと思います。
（1）一般的なストラクチャー

入居一時金償却収入

家賃収入

人件費

維持管理費
水道光熱費

施設・サービス提供

入居者

管理費収入

施設賃貸

テナント負担修繕費
その他費用

事業者

所有者

器機等リース費
食費収入
食事材料費

入居一時金

その他費用

月額利用料

マスターリース方式 ： 賃料（＋一時金）

介護収入
不動産関連費用控除前利益「当該不動産において行われる事業から安定した賃料収入を得られるか否か」の検証が極めて重要。

家賃負担の原資

その他収入

不動産投資の面から見ると、当該不動産において行わ
・長期にわたる一括賃貸れる事業から安定した賃料収入が得られるか否かという・用途転換は困難／施設類型に応じた検証
・オペレーターの施設運営能力等に大きく依存
点、運営事業者（賃借人）がしっかりそこで利益を上入居一時金の償却収入が入ってきます。あとは、毎月のげ、不動産の家賃に還元してくれるかどうかというとこ

家賃や管理費、食事を提供する際の食費の収入などがろが非常に重要だと思います。長期にわたる一括賃貸で入ってきます。そして、結構大きな比率を占めるのが、すし、用途転換は建物のハード面、高齢者の方の住まい

介護保険のサービスを提供したことに伴う介護保険収入になっているという社会性の観点からも非常に困難なのです。また割合としては小さいですが、その他収入とし入居一時金を取っている有料老人ホームについては、

一般財団法人 日本不動産研究所

21

不動産調査 2014

No.39615

１．事業収支分析【事業収支分析のながれ】て、買い物の付添等の収入もあります。費用では、やは

A．満員時収入･･･ (a)① 入居一時金償却② 月額管理費等（家賃・管理費・食費等）③ 介護収入（介護保険収入）④ その他収入
B．稼働率･･･ (b)C．事業収入 ･･･ (a)×(b)Ｄ．事業費用①人件費②その他費用（維持管理費・水道光熱費等）
Ｅ．不動産経費控除前利益・・・Ｃ．- Ｄ．
Ｆ．負担可能賃料の検証

り一番大きいのは人件費です。そのほかに、建物の日常の維持管理などはテナント負担のケースが多く建物維持管理、水道光熱費、日常の小修繕、介護機器やパソコン等のリース料、食事の提供の対価である食事材料費などが費用として出ていきます。そしてこれらの収支の差額が不動産関連費用控除前利益となります。
弊所では事業収支分析を行うに当たり、まず大きいところで介護保険の制度がどうなっているかというところを押さえます。そして、所在自治体の供給動向等の確認を行います。さらに、競合するエリアにどれぐらいの高齢者の方がいて、どういう施設が供給されているかを確どれぐらいの余裕率を見るかということで弊社が行っ認します。次に、ミクロ分析として、運営事業者に対しているのが、ストレステストです。稼働率が想定される

過年度の収支実績を過去 3 年分程度お願いし、運営事範囲で若干ぶれたときや、入居一時金の償却期間が延び業者へのヒアリングを行い、標準的な事業収支モデルをた、介護報酬が減少した、人件費が上がった、こうした作成するという流れになります。運営事業者によってはケースを想定して家賃支払いに耐え得るかどうかを検証

ご提示を受けるのが難しいケースもあり、開示を受けらしています。これらの要因が家賃負担に与える影響は一れない場合には公表資料等で対応するケースもあります

律ではなく、一例を挙げると、一時金のない施設についが、原則として事業収支をモニタリングできるほうが望ては介護収入の割合が相対的に高まっているので、介護ましいと考えられます。弊所では、満員時にどれぐらい収入が減少したときに家賃の支払いに与えるインパクト

トータルの収入が得られるかというところをまず査定

は相対的に大きくなります。

し、これに稼働率を乗じて事業収入を査定、対応する事
業費用を控除し、不動産関連費用控除前利益を査定した②不動産投資家調査結果概要

上で、約定賃料に対する余裕率がどれぐらいあるかという形で家賃負担力の検証を行っています。

22

弊所の不動産投資家調査の結果を申し上げると、ヘルスケアへの投資を考える方は着実に増えてきています。

①全体に対する割合（第 29 回）

②全体に対する割合（第 30 回）

③増減（② - ①）

オフィスビル（A クラス）

64％

65％

1 ポイントオフィスビル（A クラス以外）

63％

58％

－5 ポイント

単身者向け賃貸住宅（ワンルーム）

56％

55％

－1 ポイントファミリー向け賃貸住宅

47％

45％

－2 ポイント

高級賃貸住宅（低層型）

18％

21％

3 ポイント

高級賃貸住宅（超高層型）

16％

21％

5 ポイント

都心型高級専門店

38％

39％

1 ポイント

郊外型ショッピングセンター

29％

28％

－1 ポイント

物流施設、倉庫41％

44％

3 ポイント

宿泊型ビジネスホテル

25％

30％

5 ポイント

ゴルフ場

0％

1％

1 ポイントシティホテル

16％

19％

3 ポイントヘルスケア ･ アセット

22％

24％

2 ポイント

底地

23％

24％

1 ポイント

その他

8％

8％

0 ポイントJapan Real Estate Institute16
広がる！ヘルスケア施設のマーケット

２．不動産投資家調査結果概要【回答の分布状況】
有料老人ホームの期待利回り
20

15

10

17

5

２．不動産投資家調査結果概要
0[～5.5%］

28回

1調査回

29回

2年 月
中央値
8
平均値
中央値
平均値

有料老人ホーム
30回
期待利回り
レジ（城南1R）
期待利回り[5.5%～6%］ [6%～6.5%］ [6.5%～7%］ [7%～7.5%］ [7.5%～8%］ [8%～8.5%］ [8.5%～9%］ [9%～9.5%］ [9.5%～10%］

第15回
6
2006/10
9
6.0%
10
6.6%
5.1%
5.1%

第16回 9 第17回
2007/4 9 2007/10
6.0% 10 5.9%
6.1%
6.0%
5.0%
5.0%
5.0%
4.9%

第18回
15
2008/4
16
6.0%
15
6.3%
5.0%
5.1%

第19回 4 第20回
2008/10 4 2009/4
6.6% 5 7.5%
7.4%
8.4%
5.5%
6.0%
5.6%
6.1%

第21回
7
2009/10
5
7.8%
5
8.5%
6.0%
6.0%

第22回 2 第23回
2010/4 0 2010/10
8.0% 0 7.9%
8.2%
8.1%
6.0%
5.8%
5.9%
5.8%

2009年 10月

2010年 10月

第24回
1
2011/4
3
7.5%
2
8.0%
5.8%
5.7%

第25回 0 第26回
2011/100 2012/4
7.5% 0 7.5%
7.9%
8.1%
5.7%
5.6%
5.6%
5.6%

[10%～］

第27回
1
2012/10
1
7.0%
0
7.8%
5.5%
5.5%

第28回 1 第29回
2013/4 1 2013/10
7.0% 1 6.9%
7.1%
6.9%
5.4%
5.2%
5.4%
5.2%

2012年 10月

2013年 10月

第30回
2014/4
6.5%
6.6%
5.1%
5.1%

10.0%
有料老人ホーム期 待 利回り 中央値

9.0%

8.0%
有料老人ホーム期 待 利回り 平均値

レ ジ （城南1R）
期 待 利回り 中央値

7.0%

6.0%

5.0%

レ ジ （城南1R）
期 待 利回り 平均値

4.0%

3.0%
2006年 10月

2007年 10月

2008年 10月

今回の 26 年 4 月の時点では、24％の方が投資を検討する状況になっています。
続いて、介護付き有料老人ホームについての期待利回りについてですが、想定する有料老人ホームとしては、2011年 10月

過去からの推移を追ってみると、ご回答いただいた中
央値と平均値のところですが、2014 年 4 月の時点で半期前から中央値で 0.4％、平均値で 0.3％下がっています。

目黒区、世田谷区の住宅街にある、50 室程度、入居率

ヘルスケアリートの立ち上げといった動きもあり、利が 9 割以上、家賃負担 7 割程度（不動産関連費用控除

回りについては下がってきているトレンドにあるかと前利益の 7 割が家賃）と家賃負担に特段の問題がない思います。今後についても、ヘルスケアリートの立ち上

有料老人ホームです。回答分布状況ですが、全体の回答げに向けた動きはさらに加速していく状況にあり、利回として 5.5％までのレンジの厚みが増しているのが見てりについてはもう少し下がる余地があるのではないか

とれると思います。実際に取引される方はこの回答をいと、個人的に感じています。ありがとうございました。

ただいた方を中心に、上位の方ではないかと思います。

（拍手）※本稿は、平成 26 年 10 月 7 日開催の「JREI 不動産実務セミナー 2014」の内容をもとにとりまとめたものです

一般財団法人 日本不動産研究所

23

不動産調査 2014

No.396

JREI 不動産実務セミナー 2014

変わる！広がる！不動産マーケット

広がる！官民連携による公共施設整備

一般財団法人日本不動産研究所
資産ソリューション部 資産活用推進室 室長

中島徳克Contents

1. 官民連携の基本的概念とメリット …………………………………………………………………… 24
2. 官民連携（PPP）の背景にあるもの …………………………………………………………………… 26
3. 官民連携（PPP）の主な事業手法の紹介 …………………………………………………………… 27

4. これまでの我が国における官民連携（PPP）の特徴と課題、さらに今後の展開 … 28
5. 官民連携（PPP）事業における弊所の主な支援サービス………………………………… 29

日本不動産研究所の資産ソリューション部資産活用推進室の中島です。本日は 30 分という短い時間で、若干駆け足になりますが、最後までお付き合いいただければ

24

1

 民連携の基本的概念と官メリットと思います。さて、「不動研」と聞いて皆様が思い浮か

まず、PPP の基本的概念とそのメリットについて、お話

べるイメージは、「鑑定評価をはじめとした評価業務をし申し上げます。PPP のほかに、PFI という言葉もよく耳にしている機関」だと思いますが、私が担当している資産すると思いますが、PPP は PublicPrivatePartnerships

活用推進室というところは、公共・民間両セクターの保の略、簡単に申し上げると、民間事業者の技術やノウハ

有資産の活用スキームの提案や事業推進、アドバイザ

ウ、資金などを利用して公共施設整備をしていく官民連

リーといった、より事業に近いところを担当している部

携手法全般のことを PPP と言います。よく PFI を PPP署です。本日は私どもが普段担当している業務の中かとは全く別の概念であるかのような誤った用い方がされら、官民連携事業による公共施設整備について、昨今のているのを見受けることがあるのですが、実は別物では動きと今後の展望についてお話しさせていただければとなく、PFI は PPP スキームの一部だとお考えいただけ思います。

ればと思います。

Japan Real Estate Institute広がる！官民連携による公共施設整備

PPP と、従来方式との違いを見て参ります。公共施発注に比べ全体的なコストを下げることができます。事

設整備事業には、企画・計画 → 設計 → 建設 → 運営・業の最初のところでコストが多く出るわけですが、これ維持管理という一連の事業段階がありますが、従来の方を一時金として、今までは公共自身が起債をしたり公債式は各段階ごとに、別々に分離して行政が直接発注してを発行して調達していました。その後も、指定管理といました。企画・計画の部分は場合によるとはじめからいった形を取っているケースが多かったのでしょうが、最後まで公共自身がやったこともありますが、それぞれ維持・管理にも同様にお金がかかっていました。民間にの段階ごとに、個別に発注していたため、そのたびごと

公共施設を建ててもらうことにより、その後、場合ににプロポーザルをやったり入札をやったりしていまし

よっては、リースバックの形で払うわけなので家賃といた。ところが、一連の事業として通しで見てみると、そう形でコストは出るのですが、この一番お金がかかってれぞれ重複する部分も結構あります。それを 1 回 1 回いた部分に、一時的に大きな資金を調達しなくて済む。

区切ってやっていたものですから、非常にコストがか

コストの平準化ができることが、公共にとっては非常にかったわけです。従来方式に係る表現方法として、仕様

大きなメリットとして挙げられます。

発注や直接発注、個別発注、分離発注といろいろな言いでは、民間セクターのメリットは何なのかというと、方がありますが、仕様まで細かく公共のほうで決めてか

端的に言って、企業イメージの向上があります。要する

ら発注をしていたものですから、民間の創意といいますに、自分の会社は市や県の公共施設を任せてもらえる信か、ノウハウといったものが反映されづらかったので用力のある会社なのだということを、社会的にもアピー

す。一方、昨今脚光を浴びている PPP の方は、一連のルできるわけです。それから、事業性を考えてみると、事業として、公共が民間にすべてを任せてしまう方式で例えばテナントに入るのが市や県、あるいは国なので、す。これは性能発注と言われます。要求水準という言葉

まず破綻のリスクがない。賃料の延滞や不払いといったをお聞きになったことがある方がいらっしゃると思いま

リスクがほとんどない、安全な事業ができることになり

すが、例えば土日に開けてくださいとか、ホールであれます。サービスを受ける住民、受益者のメリットとする

ば 1,300 席以上整備してくださいとか、公益的観点かと、競争原理によって洗練された民間事業者の質の高いら行政として重要な部分について予め制限を設けて、そサービスを受けることができる。例えば、家族で遊びにの範囲内であれば民間のほうが自由に自らの創意で事業行くような施設であればより楽しめるものになるとか、をやっていいというスキームです。これがなぜ良いかと

今まで土日には閉まっていた施設が民間に任せることにいうと、これは公共側のメリットですが、まず今までとより土日も開業しているとか、そうしたさまざまなメ

違うところとして、民間の創意が入ります。民間はもとリットを得ることができることが挙げられます。

もと競争にさらされていますので、いろいろ研ぎ澄まされた良質なサービスが市民に提供されるわけです。また、先ほど申しましたように、重複していた業務を一括発注することができるので、これまでの分離発注や仕様

一般財団法人 日本不動産研究所

25

不動産調査 20142

No.396

 民連携（PPP）の背景に官あるものたのだと思います。ですから、公共のほうにはなかなか

少子高齢化、人口減少に伴い、就労人口、すなわち税を増やせないという状況です。少し詳しく見ていきま

金を一番払ってくれる働き盛りの世代の人口が減ってきす。下図は高齢者関係給付費の経緯です。ご覧のとおりています。それから、高齢化が進むことにより、福祉医

右肩上がりになっています。

税収が入ってこない、つまりは負債が残った状況になっている。地方公共団体としては、もうこれ以上将来負担

療費が増大している。一方、昭和 40 年代に建った公共

一方、今の公共施設を同じ機能で更新すると仮定した施設が、ここ何年かでほぼ一斉に建て替え時期を迎える

場合における将来のコスト増大見通しを示したものが、状況があります。バブルの時期には地方自治体もそれな下の図です。真ん中は維持管理・更新費です。今のスりに借金をして、たくさん投資をしたわけです。ところ

トックレベルをこのまま維持してずっと進めていった場

が、景気の低迷等により、税収が逆に減ってきているわ合、2030 年に今の 2 倍になると予測されています。

けです。民間企業のほうはバブルの負の遺産から立ち直る際に、手元にキャッシュが残るような形で復元してき増加する高齢者関係給付費等の経費

出所：内閣府「平成 26 年版高齢社会白書」
出所：内閣府「平成26年版高齢社会白書」

2

All Rights Reserved, 2014

出所：国土審議会政策部会長期展望委員会資料

26

Japan Real Estate Institute広がる！官民連携による公共施設整備

3

ＰＰＰの主な事業手法の類型（一例）

 民連携（PPP）の
官
主な事業手法の紹介

官民連携の主な事業手法をこの機会に紹

事業手法

概

自己建設方式（従来方式）

要

行政が自ら庁舎等の公共施設等を建設し、運営･維持管理を直営で行う方式

公営型

行政が自ら庁舎等の公共施設等を建設する方式
行政が自ら庁舎等
共施設等を建設する方式
指定管理者制度(管理代行)により、運営･維持管理を民間に委託する方式

民営型

企画・立案、設計・工事､維持管理を一括して民間に発注し、行政は竣工した施設を賃借(リ)し、建物 事費及び維持管理費を賃料 よ て割賦払 する方式
賃借(リース)し、建物工事費及び維持管理費を賃料によって割賦払いする方式
事業期間満了後(割賦代金完済後)、建物は行政へ無償譲渡される

建物リース方式
建物リ
ス方式

介させていただければと思います。他にもが世の中で一番オーソドックスに使われて

ＰＦＩ方式

ＰＦＩ事業者が建設（Build）した施設を、公共側に一定期間リース（Lease）し、予め定められたリース料で事業コストを回収した後、行政に施設の所有権を移管（Transfer）する方式
ＰＦＩ事業者が自ら資金調達を行い、施設を建設（Build）し、契約期間にわたり運営（Operate）・管理を行って、資金回収した後、行政側にその施設を移管（Transfer）する方式

ＢＬＴ

いる手法だとお考えいただいてよろしいかと思います。

ＰＦＩ事業者が施設を建設（Build）した後、施設の所有権を行政側に移管（Transfer)したうえで、ＰＦＩ事業者がその施設の運営（Operate）を行う方式

ＢＴＯ

たくさんあるのですが、こちらに示したのＢＯＴ

定期借地権方式

民間事業者に借地（定期借地権設定）し、民間事業者が借地上に整備する施設を賃借する方式。又は公共施設整備は行政側が行うが民間事業者からの地代を整備費に充てる方式

等価交換方式所有する土地資産の価値を民間事業者が建設する施設の床の所有権に交換し、行政施設とする方式（取得する建物価値＝提供する土地価値）（賃貸型）土地信託方式

公有地を信託銀行等に信託し、信託銀行等が建設する施設の公有地を信託銀行等に信託し信託銀行等が建設する施設の一部を行政が公共施設
部を行政が公共施設として賃借する方式

建物リース方式の実施事例●事例
1：建物リース方式
札幌市民ホール
札幌市民ホ

賃貸借期間

６年間

事業主

札幌市

用

途

ホール､会議室

構造

鉄骨造 ４階建

敷地面積

約７,１９０㎡

延床面積

約６,０２０㎡

 旧札幌市民会館の代替施設として建設
 約1,500席の大ホールと6つの会議室を備え、外観は周辺環境との調和を図り、内観は使いやすさに配慮

 今後、2014年度末まで札幌市にリースし、2015年度に市へ無償譲渡する
出所：大和リース株式会社ＨＰ

5

All Rights Reserved, 2014

ＰＦＩ方式の実施事例●事例
2：PFI（BTO）方式
プラザノース（さいたま市）

出所：さいたま市ＨＰ、内閣府民間資金等活用事業推進室
発注者

さいたま市

施設概要

施設規模：１９，８４５㎡
主要機能：①区役所機能、②図書館機能、③ホール機能、④コミュニティ機能、⑤芸術創造・ユーモア機能

事業内容

北図書館、北区役所、ホール、コミュニティ等の複合施設の整備事業

事業期間

約１７年半（管理運営１５年）

事業形態
事業 態

BTO方式、サービス購入型
BTO
サ ビ 購 型ＶＦＭ

（特定事業の選定）：9.9％、（事業者選定段階）：17.6％

スケジュール

実施方針公表特定事業選定入札公告

事業者

プラザノースマネジメント株式会社（代表企業：鹿島建設株式会社）

平成16年6月22日
平成16
12月8日
成
月
平成17年1月4日

落札者決定
契約締結
供用開始

平成17年6月1日
平成17
10月11日成月
平成20年4月1日

一般財団法人 日本不動産研究所

27

不動産調査 2014

No.396●事例
3：定期借地権（一括前払い地代）方式
定期借地権方式の事例（実施中）
全国が注目！
現庁舎の跡地を民間に貸付け、新庁舎の整備資金に充当するスキーム（豊島区）•

現庁舎の跡地を民間事業者に定期借地権で貸付け､一括前受け地代を受領。

••

再開発ビルの中層階に新庁舎を整備
床の取得資金に現庁舎跡地の地代を充当
11F 〜49Ｆ
住宅ゾーン※ 地権者持分以外は民間ディベロッパーが分譲

一括前払い地代

本庁舎敷地
（A敷地）

公会堂・分庁舎
敷地（B敷地）

1F 〜9Ｆ
豊島区本庁舎
商業施設・事務所ゾーン

有楽町線
｢東池袋｣
駅直結

出所：豊島区、南池袋二丁目A地区市街地再開発組合、
東京建物株式会社ほか提供資料をもとに作成

4

 れまでの我が国における
こ
官民連携（PPP）の特徴と
課題、さらに今後の展開目瞭然だと思いますが、大都市圏に偏っています。これ

これまでのわが国における官民連携の特徴と課題につ

当部局に PPP 事業検討のための十分な人員の確保が難いてみて参りましょう。この日本地図で示した色です
が、色の濃いところが件数の多いところ、白に近いところが件数の少ないところになります。ご覧いただくと一はいろいろな要因があると思いますが、一つは、民間事業者は収益性が成り立つところでないとなかなか進出しづらいということ。それから、地方圏の自治体では、担しいということです。
PPP、PFI の事業類型ですが、大きく三つに分けられます。
■サービス購入型
選定事業者は、対象施設の設計・建設・維持管理・運営を行い、公共部門は選定事業者が受益者に提供する
公共サービスに応じた対価（サービス購入料）を支払う。選定事業者のコストが公共部門から支払われる
サービス購入料により全額回収される類型である■独立採算型選定事業者が自ら調達した資金により施設の設計・建設・維持管理・運営を行い、そのコストが利用料金収入
等の受益者からの支払いにより回収される類型を指す。

■混合型
選定事業者のコストが、公共部門から支払われるサービス購入料と、利用料金収入等の受益者からの支払いの双方により回収される類型を指す。

これまでの PPP 事業は、サービス購入型が圧倒的に多く、そのため、多くの批判を浴びていたのも事実で
出所：内閣府「PFI 関する年次報告（平成 21 年度）」

28

Japan Real Estate Institute

す。すなわち、ハコモノをつくりたいけれども、地方自広がる！官民連携による公共施設整備

PPP/PFIの抜本改革に向けたアクションプラン
今後１０年間（平成２５～３４年）で目指す、類型ごとの事業規模及びその推進のための具体的取組 （平成25年６月６日 民間資金等活用事業推進会議決定）

出所：内閣府 HP より

All Rights Reserved, 2014

治体の財政状況が悪いから、結局は民間事業者に頼んでいただけではないか。結局のところはハコモノを民間事業者に持たせて、中のサービスは公共団体自らがやっているではないか、民間のノウハウ反映も何もないではな
いかという批判が、多く言われてきました。
今後、我が国においては、サービス購入型の官民連携から、民間事業者に資金もノウハウもすべて任せてしま
おうという独立採算型に変えていこうというのが、昨今の流れになっています。コンセッション方式がその最たる例です。今までのサービス購入型は、器は民間が持っていて、中身を自治体が運営していた。コンセッションはその逆で、ハコを自治体が持ち、中身の運営を民間事業者が行うというスキームです。
今後、国のほうでも、独立採算型あるいは混合型の
PFI、PPP に力を入れていこうということで、今後 10
年間で 10 兆円から 12 兆円の資金を準備するという方針がとられています。これは主に何をやるかというと、先ほど日本地図でご覧いただきましたが、PPP を実施

5

出所：内閣府ＨＰより10 民連携（PPP）事業における官弊所の主な支援サービス

弊所では、こうした官民連携（PPP）で何ができるのか。以下のとおりです。
1. 公共施設整備に係る対象地等の調査
2. 民間事業者等への事前サウンディング調査
3. 事業目的を実現するための事業手法の検討
4. 事業化の条件（導入機能等）に係る各種検討
5. 土地価格・地代等の検討調査（価格調査）
6. 事業者の選定方法及び審査方法の検討
7. 事業提案競技実施募集要綱等の作成支援
8. 事業者選定に係る各種アドバイザリー業務
9. 事業者との各種契約等の締結に係る支援業務
10. 優先交渉権者と公共団体との各種協議に係る支援
11. 事業の安全・確実な推進支援
12. 事業の効果に関する評価支援

したいけれども資金的に脆弱であるとか、コンサルティ

官民連携の事業は、事業用地の調査から始まり、最終

ング業者を雇いたいけれども、資金的な理由から雇えな的には事業者の公募、それから契約関係のほうまで一貫

くて事前の検討すらできない、行政としてのノウハウのしてやらなくてはいけないのですが、われわれの方では事構築がなかなか図れない、という自治体を支援するため前のサウンディング調査ですとか、もちろん得意とする地のお金が主となっています。

代、土地価格の査定、事業者の選定方法の策定、審査方
法の策定、審査委員会の後方支援などをパッケージにして、すべて一連のサービスとして提供することができるので、また何かお役に立てることがあればお手伝いさせていただきたいと思います。ありがとうございました。
（拍手）※本稿は、平成 26 年 10 月 7 日開催の「JREI 不動産実務セミナー 2014」の内容をもとにとりまとめたものです

一般財団法人 日本不動産研究所

29

不動産調査 2014

No.396

JREI 不動産実務セミナー 2014

変わる！広がる！不動産マーケット

広がる！インフラ投資市場

一般財団法人日本不動産研究所
資産ソリューション部 企業資産評価室 室長

岩指良和

Contents

1. インフラ投資概要 ………………………………………………………………………………………………… 30
2. 我が国のインフラ投資を巡る動き …………………………………………………………………… 32
3. 公共施設等運営権 ………………………………………………………………………………………………… 34

4. 再生可能エネルギー …………………………………………………………………………………………… 36
5. 弊所の評価実績 …………………………………………………………………………………………………… 37

日本不動産研究所の資産ソリューション部企業資産評
価室の岩指です。「広がる！インフラ投資市場」と題して、昨今、わが国においても注目されているインフラ資1

インフラ投資概要

産に対する投資について、お話をさせていただきます。

インフラとは何か。皆さまにわざわざご説明することお話しする大まかな流れですが、最初にインフラ投資でもないですが、道路、上下水道、電力といった生活やとは何かという概要的なところを少し整理させていただ

産業の基盤となる施設の総称になります。大きく経済イ

き、わが国のインフラ投資をめぐる動きを簡単にご説明

ンフラと社会インフラに分類されます。この分類内容はします。その後、昨今注目されている、公共施設等運営

あくまでもイメージでお示ししているものですが、経済権（コンセッション）とインフラ資産の代表的なものでインフラについては企業の生産活動に密接に関連した施ある再生可能エネルギーについてご説明し、最後に私ど設で、社会インフラのほうは教育施設や病院、警察署なもの評価実績を紹介させていただきます。

どの行政サービスといった、公共サービスを提供する施設が該当しています。
図－1 は、インフラ資産に対するリスクリターンのイ

30

Japan Real Estate Institute広がる！インフラ投資市場

Ⅰ.インフラ投資概要
リスクリターンイメージ
低リスク/ 低リターン

高リスク/ 高リターン

社会インフラ
（病院・学校・刑務所）

空港・港湾・鉄道

有料道路・橋・トンネル（新規建設）（稼働中で需要の安定した）有料道路・橋・トンネル

社会インフラ（開発案件）

通信（放送、通信衛星、ケーブル）

規制：電気・ガス

ガスパイプライン、貯蔵施設

卸売電力市場に売電する商業
発電所

規制：上下水道非規制：上下水道

開発プロジェクト

長期売電契約を持つ
独立発電事業

出所：「インフラ投資に関する調査研究報告書」
公益財団法人年金シニアプラン総合研究機構

再生可能エネルギー

事業リスク

投資地域

事業段階

利用対価の負担者高い

新興国

計画・開発段階

最終利用者

低い

先進国

稼働中

公的主体

All Rights Reserved, 2014

図－1

メージです。

は安定します。しかし、後ほどご説明する再生可能エネ

上側は、左側に低リスク低リターン、右側に高リスク

ルギーになると、わが国の固定価格買取制度による買取

高リターンという形で、どういうものがリスクが高いかとなります。これ（買取料金）は毎年見直しされている

低いかを資産ごとに整理した図です。下側の表は、そののですが、だんだん安くなっている。したがって、利用中から投資地域、事業段階、利用対価の負担者のどうい

料金が変動するリスクがあります。あと、これも言わず

うものがリスクが高くてリスクが低いかを、ざっくりともがなですが、その他で「流動性リスクなど」と書いて分類したものです。当たり前ですが、リスクの低いものあります。普通、インフラ資産はマーケットで頻繁に売は先進国においてすでに稼働していて、利用対価の負担買されるようなものではありませんし、わが国では、イは公的主体となり、利用料の取りっぱぐれがないという

ンフラ資産に対し取引市場があるかというと、ありませものになります。インフラ資産に投資するに当たってのん。ですから、一度投資を行うと途中でそれを回収する

主なリスクを整理したのが図－2 です。

のはなかなか難しく、一度投資したらその投資が終わる

需要リスクから始まり、価格変動リスク、最後がそのまで抜けられないスキームが一般的になっています。

他で全部で 9 項目に整理しています。主にわが国を念

インフラ投資はご存じのとおり、普通は国なり地方公頭にしているので、需要リスクは景気変動や人口減少等

共団体なり、公的部門が投資をしていますが、どこも公と書いてあります。当然、人口が増加して従来思ってい的部門の財政状況が非常に厳しい。なかなか公的主体だ

たのと異なり需要が増加することもリスクとなります。

けではやっていけなくなっており、民間の資本、ノウハ

実際に、東京オリンピックの人気で豊洲等の湾岸エリア

ウを導入して効率化していきましょうというのが、当然ではマンション等が多く建設され、子どもが増えたこと

グローバル的に行われているという事実があります。イ

により小学校などの教育インフラが不足しているような

ンフラ投資を行うインフラファンドがどのぐらいあるのかことになっています。次に、利用料金の変動リスクでは、インフラファンドをどのように定義するかによると思す。先ほどの中島の話にもありましたが、基本的に公的いますが、一説によるとグローバル規模では 2,000 ～施設であれば公的主体に負担していただければ利用料金

3,000 億ドル。日本円に直すと、1 ドル 100 円換算で一般財団法人 日本不動産研究所

31

不動産調査 2014

No.396

Ⅰ.インフラ投資概要
主なリスク
主なリスク
需要リスク

概 要
景気変動や人口減少等に伴い需要がどの程度変動するか

価格（利用料金）変動リスク

将来的に利用料金等が変動するリスクはあるのか

資金調達リスク

一般的に巨額の資金を必要とするが資金調達は安定的に行え
るのか

完工リスク

予定通り完工するのか

政治・制度変更リスク

政治体制・対象資産に係る規制の枠組みが変更されるリスクはどの程度かカウンターパーティ・リスク

契約相手の支払い能力は問題ないか

運営リスク

運営するにあたっての問題はないか

自然災害リスク保険でカバーできるか、政府等による支援はあるか

その他（流動性リスクなど）

一般にインフラ資産の流動性は低い、また一定の年数が経過
した資産は設備投資額が嵩むなどのリスクがある

All Rights Reserved, 2014

図－2

20 ～ 30 兆円の大きな規模になっています。わが国におうしたものは、わが国では基本的には国や地方自治体、

いて投資規模が公表されているインフラファンドはそん

もしくは特別な法人が運営すると法律で決まっています。

なにあるわけではないため、簡便に注目度を調べるためしたがって、民間の投資家の方々がインフラ資産に投資に 9 月 30 日にモーニングスターのサイトで、名称にしようと思うと非常に限定された状況にあります。一般「インフラ」を含む公募型投資信託がどのぐらいあるのか的な民間資金によるインフラ投資についてですが、電力を検索したところ 86 件と、結構な件数が該当しました。

会社なりガス会社なり、上場している企業については上

その中で純資産額が一番多い投資信託を調べると、野村

場株に対する投資や、社債なりを発行しているのであれ

ア セットマネジメントさん が やられ ている野 村ドイ

ばその社債を購入する投資もあります。あと、そこにあチェ・高配当インフラ関連株投信の米ドルコース、毎月る東日本高速道路や成田国際空港株式会社などの空港管

分 配 型というもの で す。そ れ は 純 資 産 総 額 が 約 1 兆

理会社では、社債等が発行されているので、社債に投資

3,000 億円。2 番目の投資信託は 2,000 億円ぐらいでしする方法があります。ちなみに、東日本高速道路様がこたので、飛び抜けた規模になっていました。その投信の 7 月 29 日に発行した社債がどのぐらいのものか見ては、インフラに限らず全体の公募型投信のランキングでみたのですが、年限 5 年のもので年率が 0.248％。同時

見ても純資産総額で第 3 位でした。この投資信託は、い期の 5 年物の国債の利回りが 0.2％に少し足りないぐら

わゆるインフラ資産に直接投資するような投信ではないいなので、大して変わらないような水準です。

のですが、インフラに関連する会社も含め、幅広い意味でのインフラファンドと捉えることはできると思います。
わが国でもそれだけの純資産額を公募型投信が集めているということで、（インフラ投資は）非常に注目されてい32

2

 が国のインフラ投資を巡る
我
動き

ると考えられます。海外で投資対象となっているインフ

PFI に関連した政府の方針で、昨年 6 月、「PPP/PFI

ラ事業は、皆さまご存じだとは思いますが、空港、水道、の抜本改革に向けたアクションプラン」というものが発有料道路、発電所等のエネルギー関連施設などです。そ

表されています（図－3）。

Japan Real Estate Institute広がる！インフラ投資市場

Ⅱ.我が国のインフラ投資を巡る動き
PFI法関連• 2013年6月：PPP/PFIの抜本改革に向けたアクションプラン

– 今後10年間（平成25～34年）で目指す、類型ごとの事業規模及びその推進のための具体的取組（民間資金等活用事業推進会議決定）

出所：内閣府ＨＰより
All Rights Reserved, 2014

図－3

網掛けである（1）「公共施設等運営権制度を活用した

昨年 6 月に発表されたアクションプランについて、

PFI 事業」に 2 ～ 3 兆円を費やしますというところが

これも皆さまご存じのとおりですが、1 年後の今年 6 月、

民間によるインフラ投資に大きく関係する項目になりま

さらに集中強化期間というものを設けられました。これす。この具体的処理の取り組みとして、インフラ資産では向こう 3 年間ですが、先ほど申した公共施設等運営ある空港、上下水道事業における運営権制度の積極的導権を活用した PFI 事業について、件数を明示し、空港入を行い、インフラ資産に対し民間の投資を積極的に導6 件、水道 6 件、下水道 6 件、道路 1 件を、今後 3 年

入することを政府の方針として示しています。それらを間集中してやることを定めています。1 年前は 10 年ぐ

受けてというところもあるのですが、昨年 10 月にはイ

らいでやりますと言ったものをより明確化して、強力にンフラ官民ファンドである民間資金等活用事業推進機

推進する形を政府が方針として発表しています。重点的構、通称 PFI 機構が設立されました。その設立趣旨にな取り組みとして、「関空・伊丹空港及び仙台空港におついてホームページ等で確認させていただいたのです

ける公共施設等運営権設定による事業の着実な実施。地が、わが国においてはインフラ資産に対しリスクマネー

方道路公社の有料道路事業における公共施設等運営権方を供給することが従来ほとんどなかった。そもそも民間式の導入に向けた法制上の措置」と書かれており、特にが投資できる場がなかなかなかったので当たり前といえ関空・伊丹なり仙台空港なり、今まさに具体的に動いてば当たり前ですが、そうしたマーケットがないので、いる案件に関係しており、非常に注目されているところ

PFI 機構がリスクマネーを提供することにより、インフです。国は PFI 関連の動きでいろいろ改正等進めていラに対しリスクマネーを提供する事実的な市場を形成す

るところですが、民間サイド、東京証券取引所では、上ることが期待されている。そういう組織として設立され

場インフラ市場を創設するための検討を行っています。

ています。支援事業の対象事業はいわゆる独立採算型の

昨年 5 月には、それに対する研究会報告が公表されてPFI 事業になるのですが、いま現在ホームページに掲載

います。その公表を受けて、今年 6 月、こちらは金融されている実績としては、女川町の水産加工施設に対す庁から、「投資信託及び投資法人に関する法律施行令のる支援などが掲載されています。

一部を改正する政令」が公表されました。これはパブコ

一般財団法人 日本不動産研究所

33

不動産調査 2014

No.396メを行い、今年 9 月 3 日に公布され、同日施行といういています。また、実際に発電施設の評価もさせていた形になっています。この改正で、投資法人等が投資できだいています。

る特定資産として公共施設等運営権と再生可能エネル

3

ギーの発電設備を加えられ、上場インフラ市場を創設するための法令上の準備が整ってきている状況になっています。この金融庁の改正により、東京証券取引所は、当公共施設等運営権初の予定である 2015 年までの市場創設について前倒し

いわゆるコンセッションと呼ばれるものです（図－4）。

を行い、来年の 2015 年までに第 1 号銘柄の上場を目

こちらは PFI 法の平成 23 年改正により導入されてい指すこととしています。

ます。従来はなかなか導入が進まなかったのですが、先ご存じのとおり、再生可能エネルギー発電設備なり公ほどご説明した国のアクションプランや集中期間の方針

共施設等運営権については、事業ものといいますかオペ

により、一気に進行しているところです。スキームにつレーショナルアセットということになるので、その事業

いては図に記載されているとおりですが、利用料金の徴によってどういう価値を評価するのかというところにな

収、すなわちキャッシュフローが発生している公共施設

ります。従来の不動産、土地なり建物なりよりも、先ほについて、公共施設の所有権はあくまでも公共主体が保ど前田がご説明したヘルスケアなどのオペレーショナル

有したまま、運営権を民間事業者が取得して、実際の運

アセットとして事業を見る目が必要になります。私ども

営はその民間事業者が行うこととなります。この運営権はオペレーショナルアセットの評価経験を生かし、こう自体については PFI 法で物件とみなされ、不動産に関した分野（事業評価）についても対応していけると考えする規定を準用され、抵当権も設定でき、譲渡等も可能ています。実際に、再生可能エネルギー発電設備の代表となっています。金融機関の融資がしやすくなる制度設的な施設であるメガソーラー発電施設については、多く計になっています。抵当権を設定したらどこでそれを見が土地上に設置され、不動産と一体になっているので、ることができるのかと調べると、内閣府に抵当権の設定投資に当たっては、私どもの証券化部にご相談をいただ

簿を設けるとなっていました。

Ⅲ.公共施設等運営権
公共施設等運営権• PFI法のH23年改正により導入、一般的に「コンセッション」と呼ばれている• 利用料金の徴収を行う公共施設について、施設の所有権を公共主体が有したまま、施設の運営権を民間事業者に設定する方式【運営権のスキーム】
金融機関
投資家

・物権とみなし、不動産に関する規定を準用（法第24条）・抵当権設定、譲渡等が可能（法第25条）
抵当権設定

融資・投資

施設所有権

運営権設定

公共主体

運営権

サービス提供施設利用者

PFI事業者
対価支払

料金支払

出所：「公共施設等運営権及び公共施設等運営事業に関するガイドライン」内閣府
All Rights Reserved, 2014

図－4

34

Japan Real Estate Institute広がる！インフラ投資市場

続いてコンセッションの事例です。仙台空港の事例でから約 150 社・団体から 350 人ぐらいの人が出席した

すが、募集手続が 6 月 27 日に開始され、募集要項等がと報道されています。実は、わが研究所からも 2 名ほ

公開されています。設定期間は 30 年ですが、一度のみ

ど出席しました。当然、私どもがコンセッションに出席

30 年延長でき、不可抗力による延長も認められます。

するのではなく、注目されている案件なので、情報収集

ただし、トータルとして 65 年の期間は超えては駄目とするために出席しました。

なっています。運営権自体の最低価格設定はないのです

その他で、愛知県道路公社と大阪市水道局の事例を整が、取得するためには空港関連の第 3 セクター会社 2

理いたしました。愛知県道路公社の事例は、具体化する社の全株式を約 57 億円で購入する必要があるため、事ために道路整備特別措置法の改正が必要になるため、空

実上約 57 億円が最低価格となっています。公表されて港関連のスケジュールよりは少しのんびりしているとこ

いる予定スケジュールでいくと、今まさに各応募企業にろはありますが、先ほどのアクションプランの集中期間よるデューディリ等が行われており、12 月中には県にで行うという件数の中に明示されているので、今後はど

よる候補者が選定され、来年 8 月には国による選定手んどん進んでいくのではないかと考えています。現状の続が終わり、再来年の 2016 年 3 月には事業開始とい検討内容を確認すると、対象となる路線が 8 つほどあうスケジュールになっています。応募企業は代表企業とり、それぞれ利用料金、徴収期間が違っているため、同して 10 社が報道されています。アイウエオ順でイオン

じ期間を 6 区分にまとめて運営権を設定し、それぞれモールから始まり、楽天まで応募されています。代表企

設定期間が違うという特徴があります。

業とコンソーシアムを組んで応募することも可能です大阪市水道局の事例では、当初から民間資本でやるのし、代表企業同士でコンソーシアムを組むことも別に否ではなく、いったん大阪市が 100％出資した運営会社

定はされていない状況ですので、実際に応募を検討してに業務を引き継いだ後、5 年ぐらいかけ民間の出資を受いる企業はもっと多くなります。有名なところでは三菱

けるという、一つ余計なステップが入るような形の、変地所が大成建設と日本空港ビルディングの三社で応募す

則的なスキームになっています。

ると言われています。

公共施設等運営権について、今まさに先ほど申し上げ

コンセッションと言えばこちらといわれる代表的な事

たような大規模な事例が進んでいるところですが、公共団例である関空・伊丹の事例です。注目度もそうですが、体側が採用するに当たっての問題点もあります（図－5）。

金額規模でもなかなかこれだけのものはないというようそこに代表的なものとして二つ、導入のための事務負な随一の案件になっています。設定期間は 45 年で、延担が大きいことと、公務員の移籍、出向等の問題がある

長オプションはありません。こちらは、実施方針自体はことを整理しています。当然、導入するに当たっては、

7 月 25 日に公表されたのですが、募集要項はこれからその資産に対しどんなものなのか、データ、資料等を整なので、まだ詳細は分かりません。その実施方針でいく

備しないといけませんし、今までどんな経営をしていまと、最低価格は、45 年間均等払いした場合ですが、総した、これからどのぐらいの費用がかかり、収入はこれ

額が 2 兆 2000 億円、年額に直すと 490 億円というとぐらいになりそうです、というようなものを整理し、そころです。関空・伊丹のこの 3 月の EBITDA を全部合れらを示した上で民間に対し投資判断をしてもらうこと計すると 610 億円ぐらいなので、コンセッションを得が必要になりますが、そうしたことを行うためには当た企業がさらに収益性を高めるのだとすれば、単年度で然、人手と費用がかかります。しかしながら、多くの自考えれば決して返せない金額ではないところですが、総治体ではなかなかそんな余裕はなく、公共施設、特に上額を考えると非常に大きいです。しかも 45 年という長

下水道などではデータ整備はこれからやろうというよう期間となりますので、どうやってリスクを見積もるのなところもあり、なかなかそういうことがやれない。逆か、非常に難しい案件と思います。そういう意味で嫌らに、余裕があるような例えば東京都などは、規模が大きしいというか、悩ましい水準の金額を設定してきている

いので外から見ると人手も金もあるのだろうと思うのでと、個人的には考えています。8 月 7 日に関空内のホテすが、民間に任せなくても何とか自分のところで対応でルで実施方針の説明会が行われたのですが、その注目度きるので、制度を導入する必要性が低い。逆に自分のと一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2014

No.396

Ⅲ.公共施設等運営権
公共団体側の問題点等• 導入のための事務負担が大きい-導入の検討の前提となる資産台帳が未整備
施設の長期修繕計画もない
従来のPFI事業よりも検討すべき事項が多く複雑

運営権を設定するためには対象資産や経営実績の詳細データの整備、メリット・デメリットの把握、設定権者とのリスク分担など、準備すべきことが多く、人手と費用がかかる。

民間に任せたい
中小自治体ほど
人とカネがない
政府は、2016年3月の仙台空港民営化に合わせての国家公務員を空港運
営会社に派遣できるよう法的措置をとる方針（10/2産業競争力会議点検会合）• 公務員の移籍、出向等の問題-

多くの自治体では今年度より公共施設等総合管理計画の策定に着手しており、資産管理台帳の整備から必要な自治体も多い。

公務員は、3年から5年程度しか出向できない
出向先も限定されており、当該事業に従事している公務員が自らの身分を失うことに抵抗するおそれがある。

政府は、集中強化期間（H26〜28年度）における重点的取り組みとして上記問題点に対応するとしている。
・地方公共団体が行う準備事業等に関する負担について、国・地方による支援のあり方の検討
・標準的な資産台帳の整備及びアセットマネジメントに係る達成目標の設定や支援の方策の検討など
All Rights Reserved, 2014

図－5

ころでやれないので民間にやってもらいたいけれども、というような中小自治体には、人と金の余裕があまりないのでできないということがあります。特にコンセッ

4

再生可能エネルギー

ションは、新しいスキームであり、どうしても最初は手再生可能エネルギーの投資環境は、2 年前の 7 月から探りで試行錯誤しながらやらなければいけない。従来型

固定価格買取制度という形で、再生可能エネルギーを基の PFI 事業と比較するとなかなかハードルが高くなっ

本的には固定価格で買い取りますという制度が始まってています。

います。それを受け、非常に大規模な太陽光発電所の計

そして、二つ目の公務員の処遇の問題です。空港でし画が、わが国でもどんどん増えています。これは少し古たら、滑走路の整備といったものをわが国では今まで民いのですが、今年 1 月の時点で、10 メガワット以上の間はやったことがないのだから、ノウハウがなかなかな

大規模太陽光発電所のマップです（図－6）。

い。そのノウハウ引き継ぎのためには、従来やっている

経済産業省の発表によると、6 月の時点で約 1 万 1,000

公務員の方から引き継ぎを受けないといけないけれど

メガワット、再生可能エネルギーが実際に導入されていも、今の法制度だとなかなか厳しいということがありまるということですが、実際の認定容量は 7 万 2,000 メガ

す。この点について、10 月 2 日の産業競争力会議点検

ワット弱なので、認定に対し 15％しか稼働していない状会合から、2016 年 3 月仙台空港民営化に合わせて、国況になっています。ちなみに、その認定容量のほとんど

家公務員を空港運営会社に派遣できるように法的措置をである 96％が太陽光になります。太陽光の稼働自体も取る方針というものが発表されています。先ほどの事務

だいたい同じように 15％ぐらいなので、認定されている

負担が大きいというところも併せて、アクションプラン

もの全てが稼働している状況にはなっていません。投資の集中のところでは課題に対応するとなっているので、対象としてのメガソーラー施設の特徴というところで、政府は今後も必要な対応を次々と取っていくのだろうと

大きく三つ整理いたしました。供給要因、需要要因、収考えています。

支構造です。基本的に、設置場所を選ばない、太陽の光が届けばそれでいいというのがあるので、供給側のハー36Japan Real Estate Institute広がる！インフラ投資市場

Ⅳ.再生可能エネルギー【大規模太陽光発電所MAP】

出所：「調達価格等算定委員会」第13回配付資料（資源エネルギー庁）
All Rights Reserved, 2014

図－6

ドルは低くなっています。需要要因は、先ほどの買取制

道、空港、メガソーラー施設、その他として整理させて度です。基本的には全量買取となっているのですが、こいただいています。鉄道については、鉄道財団として従の 9 月 30 日時点で、主要 10 電力会社のうち、ここで来から鑑定評価での対応ができましたので、私どもにはは 5 電力会社、報道によっては 7 電力会社という報道も結構いろいろな実績があります。第 3 セクター、鉄道あるのですが、新規の買取契約を当面停止しています。

会社の事業再生 ADR にかかる資産評価や新幹線が開通

ほとんどの電力会社で申請されても買えないと言われてすることによる在来線の評価などを行っています。空港

います。これは、基本的に送電網にそんなに受け入れるは、空港管理会社を株式会社化するときに、土地や建だけの容量がないといわれていますが、（送電網の容量物、ターミナルビルもですが、そうしたものをブツとしの件は）前から分かっていたのに事前に対処できなかって評価してくれといったことがありましたので、そうしたのは問題であると、個人的に思います。電力会社の対た評価をさせていただいています。メガソーラー施設に応を受けて国も、電力会社が持つ送電網にどこまで再生

ついては、最初のほうでも述べたとおり、数多く相談をエネルギーを受け入れることができるのかを検証するた

受けています。発電設備を設置するための地代に関するめの作業部会を設置し、容量拡大の検討を行いますと、事例の他、太陽光パネルも含む施設一体としての評価も

9 月 30 日に公表しています。当然、今までどおりには実績があります。その他のほうでさらっと書かせていた

いかないので、買取価格制度見直しも行われるため、需だきましたが、有料道路や高速道路のサービスエリア、

要要因が今後どうなるか不透明な状況になっています。

パーキングエリア、港湾、上水道などもあります。不動5

産そのものである土地・建物だけではなく機械設備も

弊所の評価実績

実績があります。現在、機械設備等、不動産に該当しな
い資産についても、評価できる人材の育成を行っています。わが国には不動産以外の資産評価に関する資格

私どもの評価実績を簡単に紹介いたします（図－7, 8）。

制度はありませんが、アメリカの ASA（米国鑑定士協

広い意味でのインフラ資産に対する実績として、鉄会）の動産、機械設備に対する評価人の取得講座課程を

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2014

No.396

Ⅴ.弊所の評価実績

1/2

① 鉄道


事業再生ADRや新幹線の開通に伴う在来線の鉄道事業（鉄道財団）の評価など② 空港


株式会社化に伴う土地・建物評価など③ メガソーラー施設
FIT制度開始の半年前あたりから相談あり。
施設用地、屋根（賃料）の実績があり、太陽光パネルも含めた施設全体の評価の相談
も増加




④ その他


有料道路、SA・PA施設、港湾施設、上水道施設など
（参考）各種機械設備・船舶等の評価も行っております。

All Rights Reserved, 2014

図－7

Ⅴ.弊所の評価実績

2/2

№

年度

種類

事業主体

1

平成20年度

道路・橋梁

民間

評価/調査の目的・テーマ

対象資産

2

平成21年度

鉄道

民間

3

平成22年度鉄道

第3セクター

事業再生ＡＤＲの適用のための鉄道事業の評価

鉄道資産一式4

平成22年度鉄道

第3セクター

減損の兆候判定のための調査

鉄道資産一式

5

平成23年度

上水道

民間

連結納税制度の適用に係る資産評価

上水道給水施設一式

6

平成23年度機械設備

民間

売却のための時価評価

機械設備一式

7

平成23年度造船所

民間

M&Aに伴う時価評価

造船所施設一式

8

平成24年度

港湾

公共団体

港湾施設に係る貸付料算定

埠頭施設一式

9

平成24年度

鉄道

民間

担保評価

鉄道資産一式

10

平成24年度

港湾

民間

民営化（現物出資）に係る出資資産の時価評価

埠頭施設一式11

平成24年度空港

公共団体

民営化（現物出資）に係る出資資産ほかの時価評価

空港施設一式

12

平成25年度

鉄道

民間

担保評価

鉄道資産一式13

平成25年度

鉄道

民間

減損の参考

鉄道資産一式14

平成25年度空港

民間

賃貸等不動産に係る時価評価

空港施設一式15

平成25年度

空港

公共団体

PFI事業準備のための時価評価

16

平成25年度

機械設備

民間

移管替えのための資産評価

道路・橋梁一式

鉄道施設に係る資産内容の整理並びに再調達原価及び積算価格の調査

鉄道資産一式売却のための時価評価

建物
医療機器一式All Rights Reserved, 2014

図－8

修了して、今年、資産評価士として認定された職員もい範囲を広げているところです。ありがとうござました。
ます。今後、インフラ資産も含めて弊所が対応できる（拍手）※本稿は、平成 26 年 10 月 7 日開催の「JREI 不動産実務セミナー 2014」の内容をもとにとりまとめたものです38

Japan Real Estate Institute一般財団法人 日本不動産研究所

業務内容のご案内
評価・ソリューション業務
不動産鑑定評価・独立した審査決裁体制
・客観的・中立的な「全国ネットの機関鑑定評価」
・特定専門分野別のスタッフ（専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・投資リスクを適切に分析した評価
・物件の用途、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（評価のグローバル化）

環境不動産調査

・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等
・建物環境性能評価（GB 認証）

固定資産税評価

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
・家屋評価の支援

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク

中国現地法人不動研（上海）投資諮詢有限公司

時価会計支援・「賃貸等不動産」の時価開示支援
・減損会計
・販売用不動産（棚卸資産）の評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援
・不動産利活用支援

再開発ビル事業・まちづくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業支援

不動産市場に関する投融資リスク管理等支援

・不動産市場の予兆管理等支援
・将来予測市況モニタリング
・オフィス投資インデックス作成

防災・減災関連事業

・復興事業設計支援
・防災集団移転促進事業等・復興事業関連土地評価
・各種災害影響評価

各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」（年２回）
・「国際不動産価格賃料指数」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
理事・企画部長 岡 淳二 c 2014
〒105−8485 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 １ −３ −２
TEL 03−3503−5330 ／FAX 03−3592−6393
2014 年（平成 26 年）11 月 28 日発行 不動産調査ＮO.396 ISSN 1882-6431
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