改 良 公 社 か ら オ ー ナ ー に お く る 賃 貸 住 宅 経 営 情 報 誌（一財）住宅改良開発公社
2023.798

賃貸住宅経営相談センター のご案内

vol.

https://www.kairyoukousya.or.jp/

SUMMER

ホームページ上のみで、お電話での相談は受け付けておりません。

弊公社のホームページに賃貸住宅経営相談センター（相談コーナー）を開設しております。専門相談員が賃貸住宅経営に関するご相談に無料で応じておりますので、是非ご利用ください。

ご相談ページへのアクセスはこちら➡
（スマートフォンをご利用の方）

パソコンの方はこちらで検索をお願いします。

賃貸住宅経営相談
相談例01

空き家が
なかなか
埋まりませんがいい方法はありますか？

検索

相談例02

経費が
かさんで大変です、
経費削減の
いい方法は
ありますか？

相談例03

ペット対応にするときの注意点は何でしょうか？

相談例04

適切なアパートローンを選ぶポイントを教えてください。

住宅金融支援機構からのお知らせ

平成18年度以前に旧公庫に借入れのお申込みをされたお客さまへ
平成18年度以前に住宅金融公庫に借入れのお申込みをされて融資を受け、建設された賃貸住宅につきましては、融資金のご返済期間中、入居者と締結する賃貸借契約の内容に関し、次の１から４までの制限事項が金銭消費貸借契約で定められています。
お客さまにおかれましては、
引き続き入居者との賃貸借契約に係る制限事項を遵守いただきますようお願いいたします。

入居者との賃貸借契約に係る制限事項の概要
通巻︰98号

ハーモニー vol.98

2023年度税制改正のポイント

スマートロックの専門家さんお願いします
追い出し条項に関する
最高裁判決編

既存住宅の省エネ化を補助金で支援！

省エネリフォームのポイント

セキュリティ性を高めるスマートロックに注目「追い出し条項」無効という最高裁判決がオーナーに与える影響

SUMMER

賃貸経営アラカルト

発行︰2023年7月15日

特集

いよいよ10月からインボイス制度開始！

1 家賃は毎月その月分または翌月分の支払いであること
2 敷金（退去時に返還される保証金を含みます。）
を家賃の３か月分（中高層ビル融資、レントハウスローンの場合は６か月分（近畿圏の一部地域は９か月分））
を超えて受領しないこと
3 礼金、権利金、謝金、更新料（更新事務手数料は除きます。）などの金品を受領しないこと
4 その他入居者にとって不当な負担となることを賃貸の条件としないこと
制限事項の詳しい内容は、住宅金融支援機構のホームページ（https://www.jhf.go.jp）
をご確認ください。

本誌の送付を希望されない場合のご案内

発行人

本誌の送付を希望されない場合は、同封のアンケートハガキの「送付を希望しない」の欄に□を記入して送付ください。なお、本誌は弊公社のホームページにも掲載しておりますので、引き続きホームページ上からご覧いただけます。

一般財団法人 住宅改良開発公社〒102-0076 東京都千代田区五番町14-1
国際中正会館ビル3F ☎03-3237-7411（代表）https://www.kairyoukousya.or.jp/

企画・制作

株式会社 ジェイ・ケイ企画〒102-0076 東京都千代田区五番町14-1☎03-3237-7515

集
特

贈与者が死亡

１年前

２年前

３年前

４年前

５年前

６年前

年10月から始まるインボイスの内容と対策を解説します。

贈与額

5年目
4年目
3年目
2年目
1年目

期間延長→適用期間が2025年12月31日まで3年延長要件緩和（一部課税強化）→要件の適用は2023年1月1日以降から

７年前

贈与額

しないように、把握しておきたい今回の改正ポイントと、今
贈与税も
相続税も
非課税

基礎控除（110万円）

基礎控除分

目も少なくありません。
「そんな変更、知らなかった」と後悔
相続時に
相続財産
に加算

累進税率（

～ ％）が適用された金額が多いほど税金が重くなる

告納税する仕組みです。贈与され賃貸オーナーにかかわる
おもな改正ポイントと今後の動き
生前贈与に大きな変更
相続時精算課税制度に着目と、押さえておきたいポイントに中で賃貸オーナーに関係する内容
る１１０万円以内で、何年もかけ暦年課税の基礎控除の範囲内であるのは相続税関連でしょう。今回で完結します。しかし、贈与した

暦年贈与は、原則として単年度する人も多いでしょう。

は、この相続税にかかわる重大な人が亡くなって相続が起きた場合年以内に生前続税の節税対策に有効な生前贈与して計算する「

贈与した分を、相続財産に持ち戻には、相続開始前に関わる贈与税の改正です。贈与ールがありました。この加算期間年前加算」のル

税には「暦年課税制度」と「相続年 課 税 」 に 厳 し く 、「 相 続 時 精 算式があります。今回の改正は「暦が、今回の改正で

3

時精算課税制度」という２つの方

もっとも大きなポイントは、相改正が行われました。

賃貸オーナーにとって、気になて財産を移転する対策をイメージ

ま す 。 従 来 、 生 前 贈 与 と 言 え ば、

55

ついて紹介します。

初めに２０２３年度税制改正の10
年から 年と、

3

年も伸び、実質的な増税になっ3

たと言えます※。

「暦年課税」 は、 贈与を受けた受した。

した財産を、相続時に相続財産に与税がかかりません。生前に贈与別控除枠の２５００万円までは贈一方「相続時精算課税」は、特贈者が贈与財産を 年ごとに合計

課税」は使いやすい内容となりま

4

複数の税理士法人で相続・不動産譲渡・事業承継に関わる案件を多数手掛けたのち、現職に。豊富な知見をもとに、クライアントの相続や事業承継の悩みを解決している。

題のインボイス制度をはじめ、賃貸オーナーに関係する項◦低未利用土地を譲渡した場合の
長期譲渡所得の100万円特別控除

一律20％の贈与税

野上 浩二郎 氏

税制は毎年のように変わります。2023年度の改正でも、話相続時精算課税を選択

期間延長→適用期間が2027年12月31日まで4年延長要件緩和（一部課税強化）→要件の適用は2023年1月1日以降から2500万円まで
贈与税は非課税

税理士法人アンサーズ会計事務所
代表社員 税理士
累計

監修
改正後

◦相続空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除

5年目
4年目
3年目
2年目
1年目

空き家・空き地対策関係

相続時に
相続財産
に加算
2500万円まで
贈与税は非課税

期間延長→適用期間が2025年3月31日まで2年延長
要件見直しで課税強化→要件の適用は2023年4月1日以降からいた残りの金額に対して翌年に申して、基礎控除の１１０万円を引を検討している場合は専門家に確た だ 、 特 別 控 除 枠 を 超 え た 分 は、加算して相続税が計算されます。

認してください。

たとえ少額でも一律 ％の贈与税を申告納税する必要がある上、相

この他、相続に関係する項目としては、空き家・空き地問題があ

続時精算課税を一度選択すると暦年課税に戻せないということもあります。親から不動産を相続したき家・空き地が増えていることにものの、使われずに放置された空り、これまであまり使われていませんでした。
今 回 、 相 続 時 精 算 課 税 制 度 に、対して、利活用を促す税制です。
渡所得の３０００万円特別控

新しく年間１１０万円の基礎控除
税制度の使い勝手が良くなり、生除 」。 以 前 か ら 「 居 住 用 財 産 の一つは「相続空き家に係る譲前贈与対策としての活用の幅が広３０００万円控除」はありましたが創設されました。相続時精算課がったと言えるでしょう。

が、誰も住まない空き家には適用されませんでした。これに対して、た方法もあります。現在認められ一括贈与する場合の特例を活用しる方法として、特定用途の資金をまとまった金額を生前に贈与す合の長期譲渡所得の１００万円特は「低未利用土地等を譲渡した場

延長されました。空き地に関してで、要件が緩和されて適用期間もも適用するものです。今回の改正

一定の条件で相続された空き家にているのは、①住宅資金、②教育別控除」があり、こちらも適用期

一括贈与の特例、空き家対策
期間延長、要件見直し

資金、③結婚・子育て資金の３種限が延長されています。
月

されています。それぞれ細かい要適用要件が課税強化の方向で見直間が延長されました。その代わり、限を迎えたため、今回の改正で期解説します。

内容と必要な対策について詳しくました。次のページから同制度のついても、いくつか見直しが入りより施行されるインボイス制度にさらに、今回の改正では、類。このうち②、③の２つの特例
は、２０２３年 月 日で適用期件が設定されていますので、活用

2
3

一律20％の贈与税◦結婚・子育て資金の一括贈与の非課税措置

累計
相続時精算課税を選択

期間延長→適用期間が2026年3月31日まで3年延長
要件見直しで課税強化→要件の適用は2023年4月1日以降から

非課税※相続前贈与の加算期間は2027年1月1日から順次延長されることとなる。

7

10

改正前

◦教育資金の一括贈与の非課税措置

課税
改正後◦相続時精算課税制度：年110万円の基礎控除を新設

課税
非課税
現状

→2024年1月1日以降に受けた贈与について、
相続前贈与の加算期間の延長が適用

20

31

８年前

◦暦年贈与制度：加算期間の4年間延長

1

3

相続時精算課税制度に基礎控除が創設→2024年1月1日以降の贈与により取得する財産にかかわる相続税に適用

いよいよ10月からインボイス制度開始！
2023年度税制改正のポイント
生前贈与（暦年贈与）の加算期間は7年に生前贈与関連賃貸オーナーにも影響大!?

2023年度改正のポイント 改正内容と適用カレンダー
Check

いよいよ10月からインボイス制度開始！ 2023年度税制改正のポイント

Special Feature※相続税と贈与税の一体化に向けた検討がされており、
暦年課税（暦年贈与）
は、将来的に相続時精算課税との統合も検討されています今年 月スタート「インボイス制度」
賃貸オーナーが押さえるポイント
きました。しかし２０２３年 月って対応が分かれてくるからです。
詳しくは左ページ図２の早わかり

なければなりません。課税事業者

れ税額控除」という仕組みを知らなどの事業用建物、駐車場の賃料します。課税売上は事務所や店舗

税売上がある賃貸オーナーに関係業者／賃借人が課税事業者」のＣにおける「賃貸オーナーが免税事

チャートでチェックしてみてくだが 国 に 納 付 す る 消 費 税 は 、「 売 上などが該当します（図１参照）。

対策の検討が必要なのは、図２

さい。

にかかった消費税額」から「仕入額と税率が記載された請求書や領れ税額控除です。以前は、消費税

いて計算しています。これが仕入であるか免税事業者であるかによナント）が、それぞれ課税事業者れます。賃貸オーナーと賃借人（テ対策が必要かどうかの判断が分かントなど、課税売上のある物件をす。そのため、インボイスが発行り、税負担が増えることになりま

いと仕入れ税額控除ができなくな業者のテナントはインボイスがなの場合です。 月からは、課税事収書があれば仕入れ税額控除がで除不可になるため、いずれにせよ

サブリース会社が一括借り上げしそ し て 、 課 税 売 上 が あ っ て も、からない「簡易課税方式※」の選状況を見極めてどう対応するかをれにかかった消費税額」を差し引

択が無難と言えます。

ている場合、オーナーが免税事業ができなくなります。サブリース

サブリース会社は仕入れ税額控除者でインボイスが発行されないと考えていかなければなりません。

一方、免税事業者のままで、消費税分の値引きなどで対応するという場合、必ずしも消費税全額を検討すべき課題は多い
早めに専門家に相談を

賃料の交渉や管理形態の見直しな引かなくても良いかもしれません。
対テナントだけでなく、管理会

ど、サブリース会社から何らかの

免税事業者
からの
仕入れにつき全額控除可能免税事業者
からの仕入れにつき80％控除可能

免税事業者
からの仕入れにつき50％控除可能経過措置期間

免税事業者からの課税仕入れでも社やサブリース会社との関係でも相談がある可能性も考慮しておい3年間

施行開始後 年間は一定割合を仕同様の選択を迫られます。 サブ

今回の税制改正で、インボイス

3年間

賃借人からの預かり金処理している場合※単なる立替金で、差額が生じない場合共益費と別に徴収する
電気代や水道代日から、仕入れ税額控除を行うには、インボイスの保存が必要に

借地の地代

4年間

免税事業者
からの
仕入れにつき控除不可

発 行 事 業 者 の 登 録 を し た 場 合 に、2023年10月の施行開始より6年の経過措置期間が設けられています。この間に、課税事業者への転換の要否を見極めながら対応を検討しましょう。

個人による自宅の売却
金額、土地の売却金額
売却金額

インボイスは消費税の仕入れ税額控除に必須
な り ま す 。 イ ン ボ イ ス は 、「 適 格

土地の賃料

入れ税額控除できる経過措置があ

C

割を納税

することをおすすめします。

早めに税理士などの専門家に相談策を立てるのは非常に難しいため、複雑な仕組みを完全に理解して対て変わります。インボイス制度のの影響度など、個別の状況によっいいかは、課税売上の規模や対策

ればなりません。どう対応すればベストなのか、比較検討もしなけされました。どの措置を使うのが額にできる新たな緩和措置も追加

一定期間は売上税額のう場合は、申告書作成に手間のか

この機会に課税事業者になるとい悩まれるオーナーも多いでしょう。

税の手間もかかってしまう…、と税負担が増えるだけでなく申告納か、しかし、課税事業者になると発行事業者登録をした方が良いの

課税事業者になってインボイス

可能性が考えられます。

を行ってきたり、退去したりする分の賃料値引きなどを求めて交渉されない場合、テナントは消費税※ 賃 貸 物 件も含む（ 非 居 住用、居住用どちらも）いよいよ数カ月後に迫って来たイスに登録番号の記載が必須にな

居住用の賃貸借契約に付随している駐車場の賃料、更新料たほうが良いでしょう。

B

法 人・個 人 事 業 者による建物の売却金額請求書（インボイス）発行事業者」の届け出をして登録番号を付与さ延長されましたが、どう対応すべるからです。そして「適格請求書

駐車場の賃料

リース物件が居住用のみであれ

課税事業者

1カ月未満の一時貸し代

インボイス制度。当初２０２３年月までだったインボイス発行事

きか迷っているオーナーもいるか
発行事業者」に登録するには、課れないと発行できません。インボもしれません。基本的な内容をお税事業者である必要があります。

業者の登録期限が 月末まで実質さらいしておきましょう。
この制度の正式名称は「適格請求 書 等 保 存 方 式 」 で す 。「 適 格 請

居住用の賃料・共益費、礼金、更新料るため、値引き幅の圧縮を交渉で

免税事業者

2

対策が必要かの判断は？
免税事業者のオーナーは要検討

建物の賃料

10

ば、インボイスの影響はありませ■ 図3：経過措置期間

きる可能性もあります（図３参③賃借人はどちらですか？

ん。しかし、駐車場や事業用テナ

課税事業者
2年前の課税売上高が
1,000万円以下－●複 雑なインボイス制度。 正確に理解して対処するのは容易でない。
●インボイス制度の対応については
税理士に早めに相談するのが賢明。

求書＝インボイス」の意味を理解

店 舗 、事 務 所 、工 場 等の賃料・共益費、礼金、更新料

駐 車 場 の 賃 料 、礼 金 、
更新料

10

インボイス制度は、消費税の課

非課税売上になるもの
令和11年
10月1日
（2029年）
令和8年
10月1日（2026年）
令和5年
10月1日（2023年）
令和元年
10月1日（2019年）

インボイス
登録を行う
対策を
要検討
原則、対策
必要なし
対策
必要なし

D
免税事業者・
個人

A

2年前の
課税売上高が1,000万円超等照 ）。 し か し ２ ０ ２ ９ 年 か ら は 控②免税事業者・課税事業者のどちらですか？

賃借人負担分の原状回
賃貸物件経営の復工事費用（非居住用、売上
居住用どちらも）●税 制特例の中身と適用期限・要件を知り、
賢く活用しよう。

■ 図1：賃貸オーナーの主な売上における課税・非課税の分類
インボイス制度開始
軽減税率の実施（店舗、事務所、駐車場等）（非課税売上のみ）「 賃 借 人から徴 収 する
金 額 」と 、「賃貸オー
ナーが支 払う金 額 」に差がある場合●税 制改正で、 生前贈与のルールが変更。
相続時精算課税制度が使いやすく。

するには、まず、消費税の「仕入

項 目

ま と め

9

1

10

課税売上となる収入がある
課税売上なし6

賃貸オーナーの状況についての質問 早わかり
チャート
①課税売上となる収入はありますか？

4
5

課税売上になるもの※居住用の賃貸借契約に付随していない場合

3■ 図2：インボイス制度への対応は必要？

いよいよ10月からインボイス制度開始！ 2023年度税制改正のポイント

Special Feature※簡易課税方式…売上額に業種ごとに決められた「みなし仕入率」
を掛けて控除額を計算する方法。
課税売上高が5000万円以下の事業者に認められる。みなし仕入率は、不動産貸付業の場合40％。

既存住宅の省エネ化を補助金で支援！

省エネリフォーム のポイント

省エネ等級４が現在の上位レベル

き上げることを目指しています。

エネルギー・ハウス）レベルに引エネ基準をＺＥＨ（ネット・ゼロ・

２０３０年までには、義務化の省室外から侵入する熱の約７割が開が開口部からで、夏の冷房時には時には室外へ逃げ出す熱の約６割

断熱性能を高めること。冬の暖房のは熱の出入りが大きい開口部のとができます。その場合、重要な住 宅 の 省エネ 化 を 推 進 す る 大 型 の 補 助 金 事 業「 住 宅 省エネ２０２３キャンペー ン 」が実 施 さ れ ていま す 。既 存 住 宅の省エネ リ フォームの具 体 的 な 内 容 や 活 用 す る 際のポイントについて 、日本 建 材・住 宅 設 備 産 業 協 会の寺 原 英 昭 さ んにお 話 を う かがいま した 。

ですが、２０３０年にはそれが最口部からとなっています（左上図

賃貸住宅も含め、省エネ性の高い住宅が当たり前に

政府は２０５０年までに温室効果低基準になるということです」と
参 照 ）。 築速させるため、 ２０２０年

月、

地球温暖化対策の取り組みを加ガスの排出を全体としてゼロにす
寺原さんは語ります。
年以上の住宅は、 十るカーボンニュートラルを目指す
ことを宣言。脱炭素社会の実現に向けて、 さまざまな取り組みを

分な断熱性能が得られない可能性
が少なくないので見直しをおすす

新築住宅は省エネ基準適合（住宅

住宅、賃貸住宅も含めたすべてのネ性能が見直され、自己居住用の新築住宅では２０２５年から省エ

これは既存住宅でもリフォームな

イントの一つが断熱性能ですが、「省エネ住宅を実現するためのポ宅はどうすればいいのでしょうか。

が当たり前になるなら、既存の住近い将来、省エネ性の高い住宅

だけでも行ってはいかがでしょう。

ならない、断熱窓へのリフォーム化の第一歩として、大規模工事に合わせて選ぶことが可能。省エネがあるので、建物の状況や予算にの交換、内窓設置、外窓交換など

窓のリフォームは複層ガラスへす。申請の手続きは工事を行う事めします」

性能表示制度の省エネ等級４※以どによってあとから向上させるこ

国土交通省、経済産業省、環境省

リフォームで省エネ性向上
決め手は開口部の断熱上）が義務付けられます。さらに効果を実感してから賃貸住宅の工行っています。

「省エネリフォームを考えるうえ業者が、契約した消費者に代わってワンストップで行うので、幅広く補助金を活用できて使いやすい

行っています。
この事業は、①こどもエコすま

省エネリフォームを行うにあ

熱性能向上の窓リフォームだけで業 ③給湯省エネ事業の３つ。断どの公的支援策を設けているとこの補助金制度や減税、金利優遇な補助金事業となっています」

高血圧症の防止など、住む人の健たってぜひ活用したいのが「住宅なく、高効率給湯器の交換、子育ろがあるので、所有する賃貸住宅

い支援事業 ②先進的窓リノベ事

康面でもメリットがあります。ま省エネ２０２３キャンペーン」でて世帯の家事負担軽減に資する宅や自宅のある自治体への事前確認

外壁
15％

換気 6％

室内温

27℃

サッシ交換

各自治体でも省エネリフォーム

た、省エネ住宅は光熱費が安くなす。これは家庭部門の省エネを強配ボックスや浴室乾燥機の設置な

冬の暖房時の熱が開口部から流出する割合 58％

算限度額に達したら終了なので早◦2025年には賃貸住宅を含むすべての新築住宅に省エネ基準が義務化。結果、省エネ性の高い住宅が当たり前になる◦既存住宅でもリフォームで省エネ化が可能。重要なのは開口部の断熱性能アップ◦国交省、経産省、環境省が連携した住宅省エネ
２０２３キャンペーンを実施中◦各自治体でも独自の支援策を行っている。併用も可能なので事前に確認し活用をめに検討されてはいかがでしょう。

まとめるのもうれしい効果です」
力に推進するため、住宅の断熱性

換気 15％

２０２３キャンペーンの補助は予物価・光熱費上昇の昨今、健康活用したい公的支援策併用も可能なので確認をの３省が連携して補助金事業を◦入浴中の事故リスクが高くなる傾向

事を行うことも一考です。

ぼすということです。断熱性が高

住まいの断熱は健康にも影響を及「 そ の 一 つ が 住 宅 の 省 エ ネ 化 で す。

同 協 会は、建 材 及び 住 宅 設 備
機 器に関わる企 業・団 体を横 断的に広くネットワーク。エネルギー委員会ではエネルギー企 画・普及や断熱材普及の活動を行う。
参考：国土交通省「あたたか住まいガイド」

入浴中の事故は冬場に集中していて、１年間の入浴中の急死者数が約1万9000人との推計もある。そのほとんどは65歳以上で、高齢者の方は特に注意が必要。

寺原 英昭さん

室温の低い家に住む人ほど、起床時に血圧が高くなる傾向があり、高齢者ほど血圧の上昇が大きくなる。

で、ぜひ知っていただきたいのが◦血圧が高くなる傾向

一般社団法人
日本建材・住宅設備
産業協会
エネルギー部を。リフォーム事業者に、補助金

く暖かい住宅はヒートショックや

知っトク
コラム

ど、幅広い内容となっています。

外気温

内窓設置

の向上や高効率給湯器の導入等の窓の断熱性能は、窓ガラスを複層ガラスにするだけでも大きな効果があります。また既存の窓の内側に新しく内窓を設置しても断熱性能の確保に効果的です。比較的手軽にできるので、マンション等のリフォームに適しています。

＆環境＆家計にやさしい住宅へと■ 断熱性を高める「窓リフォーム」

制度を使えるかどうか聞いてみる

出典：一般社団法人 日本建材・住宅設備産業協会「もちろん賃貸住宅も対象。 ３つ屋根 11％

33.4℃

床 3％

住宅省エネ化を支援する新たに創外壁
7％

アップデートするいい機会。まず

18℃

開口部
73％

こともおすすめです。住宅省エネ‑2.6℃

外から入ってくる熱の補助金を併用することも可能で夏の冷房時（昼）に開口部から熱が入る割合 73％

設された３つの補助金事業の総称。

室内温

開口部
58％

屋根 5％

外へ逃げていく熱
外気温

床 7％

はご自宅で窓リフォームを行い、特に、窓は熱の出入りが大きいので断熱上の重要なポイントです。

6※省エネルギー対策等級4＝断熱等性能等級４および一次エネルギー消費量等級４をいう

7

20に聞きました

ＷＨＯでは寒さによる健康影響から居住者を守り健康へのリスクを回避するために
室内温度として18℃以上を強く勧告。日本の既存住宅の８割は1992年以前の基準
で寒い住宅が多く、断熱性能、省エネ性能の強化が強く求められています。

アラカルト

10

専 門 家
住まいの温度が低いと…
健康への影響が出てきます

賃貸経営■ 断熱のポイントは「開口部」

ロック」は、快 適 性とセキュリティ性 の 高さから、近 年 人 気を集めている設 備 の 一つです。賃 貸オーナーにとって、どのようなメリットがあるのか、専門家にお話を伺いました。

外出先から施錠状態を確認できた
り、オートロック機能が付いてい使用して玄関ドアの解錠・施錠をＩＣカード、リモコンキーなどをスマートロックとは、スマホやミリー層を中心に利用者が急増。

キュリティ設備として女性やファ品も多く、 手軽に設置可能なセ

また、工事不要で後付けできる製

簡単に合鍵を作成し不動産会社とと。スマートロックならアプリでの鍵の受け渡しが不要になるこ

入するメリットの一つが、内見時賃貸住宅にスマートロックを導オーナーのメリットは空室対策、物件価値の向上

管理するシステムのことです。ス
人 気 の 理 由 は 何 と い っ て も 、「 一共有、あるいは日時を限定した暗たりと、 便利な機能が豊富です。

マホなどのアプリで玄関ドアに取度使うと手放せない」との声も多スマートロックって何？
知っておきたい基礎知識

り付けた本体機器へ指示を送り、証番号を発行して暗証番号によるめ、鍵の受け渡しの手間が省けまい便利さと、セキュリティ性の高では、賃貸物件に導入した場合す。スムーズな内見が可能になる

本体機器が自動で鍵の開閉を行うにはどのようなメリットがあるのため不動産会社が内見に案内しや解錠を案内することもできるたでしょうか。賃貸オーナー、入居
すく、内見数の増加が見込めるこ

さにあります。

一番の特徴は、スマホなどが鍵者それぞれの視点で、 スマートとから、空室対策につながると言を設定し、解錠・施錠を行うこと

代わりになり、物理的な鍵を差しロックの魅力をご紹介していきまえます。作成した合鍵や暗証番号もできます。

込まなくても解錠・施錠ができるす。

また、一般的にスマートロック

期費用０円のレンタルプランでも月額１５８０円※で、家賃上乗せ

によるものが多いので、定期的な化できますし、物理的な鍵と違っによる回収を見込める価格設定と電池交換は必要です。賃貸物件ではドアが閉まると自動的に鍵がか存の鍵を覆うタイプなら、工事不よく使われているサムターン錠のて紛失や複製のリスクがなく、セなっています。

要ですぐに設置可能です。また本

多くはスマートロックを設置可能

スマートロックは大がかりな工

け忘れていたら遠隔施錠すること

体機器とスマホの連携はＢｌｕｅですが、ごくまれに設置できない

かるオートロック機能があるため、

もう一つ、見逃せないメリットも可能です。ほか、お子様が合鍵

ｔｏｏｔｈ通信を使うので、 Ｗ

キュリティ面も安心。同様に、入が物件の付加価値の向上です。スを持ち歩く必要がなく、セキュリ

よって搭載されている機能も異な

なお、本体機器の動作は乾電池

マートロックは大手物件検索サイ

ティ性も高いことからファミリーｉ Ｆ– ｉなどが完備されていなくても大丈夫です。コストは製品にるので、事前に必ず確認しましょOINT!

◦ハンズフリー解錠、オートロックなど
便利な機能が満載。セキュリティ性も高い。

◦賃貸オーナーにとっては、合鍵の受け渡しが不要でスムーズに内見でき、空室対策にもなる。

外出先で鍵をかけたか確認し、かトのユーザー調査で「家賃が上層にも喜ばれています。鍵交換がよって幅がありますが、ご参考ま

P

不要です。

がってでも欲しい設備」に挙がっ

不要なので、鍵交換代がかからず

オートロックで閉め忘れ防止

鍵もあります。また、メーカーにています。セキュリティ設備は依う。まずは一戸からでも導入して事をせずに導入できます。本体機

スマートロック付きの物件として快適性、
セキュリティ性などの付加価値が向上。
入居促進や家賃への効果を期待できる。

でにＱｒｉｏでは、機器買取（６万

ドアに穴を開けずに後付けが可能▲

初期費用をおさえられることも入入居者負担の鍵交換代は平均１～２万円程度。この初期費用がおさえられるメリットは大きい。

然として入居者人気が高く、コロ入居時の鍵交換代が不要

みてはいかがでしょうか。

連携したスマホやカードキー、リモコンキーなどを持ってドアに近づけば解錠される。両手がふさがっているときも解錠できて便利。

円程度）で月額費用８００円。初

入居者にとってのメリット

セキュリティへの関心も高まっています。スマートロックの導入は◦メーカーによって機能が異なるので、
検討の際は色々見て比較しよう。

他物件との差別化になり、家賃のハンズフリー解錠で便利

居者にとって大きなメリットです。

鍵の閉め忘れの心配もありません。

物理鍵が
不要！

◦コストは初期費用0円で月額1600円程度～（Qrioの場合）。
工事不要で簡単に設置できる製品も。

維持やアップを期待できると言えるでしょう。

入居者のメリットは
快適と安心のある暮らし
入居者にとっての第一のメリッ
トは、鍵を持たずに解錠・施錠ができる快適性です。スマホやカー
ドキーをバッグやポケットに入れたまま玄関ドアに近づけば、ハン

一般的にスマートロックは、ドアが閉まると自動施錠されるオートロック機能付き。鍵の閉め忘れを防げて安心。

ナ禍以降、在宅時間が増えて自宅居者の退去時もアプリで該当の鍵退去時は、アプリ上で該当の鍵を削除。
次の入居者にはアプリ上で新たな鍵を作成すればOKで、鍵交換が不要に。

器を両面テープで張りつけて、既退去時の鍵交換が不要

スマホで遠隔操作できるタイプは、物件の付加価値向上、空室対策や家賃アップに効果こと。ほかにもスマホのアプリで仕組みになっています。暗証番号▲スマホを持って近づくだけで解錠されます

を削除すればいいので、鍵交換がズフリーで自動解錠されます。

内見時の鍵の受け渡しが不要髙橋 翔 氏は、内見が終わったら削除・無効

アプリで合鍵を作成し、共有できるので鍵を貸し出す必要がなく、スムーズに内見してもらえる。作成した合鍵はすぐに削除できる。

コストや注意点は？
導入前に要チェック

賃貸住宅に導入するメリット

ソニーグループのIoT領域の戦略子会社であるQrio株式会社にて、主に不動産事業者向けスマートロックの開発・販売に携わる。

物理的な鍵を使わずにドアの解錠・施錠ができる「スマートQrio株式会社
ビジネス本部

スマートロックに注目

スマートロックの専門家さん
お願いしますセキュリティ性を高める

8
9

便利で安心！

※レンタルプランを利用の場合は、一定台数以上の利用が前提

賃貸住宅のスムーズな承継にむけて

オーナーお悩み相談室
賃貸住宅の相続・承継は、単なる資産の承継ではありません。
賃貸経営に関わるさまざまな事柄も次の世代へ引き継ぐことが重要になります。

いうちから賃貸事業の承継に向け備をすすめることが大切です。早オーナーを中心に時間をかけて準り、経営の引き継ぎは社長である

た現状把握が必要です（現状把握「確定申告書の控え」などを通じ

引先」「物件ごとの関係書類」

入居状況」「賃貸経営に関わる取確認し共有することが承継の第一るお子様の考えや状況を、互いに産承継に関する思いや、相続されもあります。オーナーご自身の資方の思いにギャップが生じること

賃貸住宅＝賃貸経営をスムーズいて、まずはお子様を交えて話を関する資産状況や経営の承継につりが必要になります。賃貸事業にされる側にも、準備と共に心づも住宅の土地や建物を分割して相続かを決めることになります。賃貸

有物件を誰に承継（相続）するの

産や賃貸経営の現状を共有し、所ご家族での話し合いの中で、資歩です。

何から手をつけてよいのか皆目わに引き継ぐためには、賃貸経営にすることが不可欠です。私の経験

また賃貸住宅を相続する側にも、からない」との相談を受けること関する現状を具体的に共有しておすることは可能ですが、まずは賃組まれている方は多いですが、所に関する節税対策は早くから取り談にたずさわっていますが、相続っかりと伝えていかなければなりる業務や作業、確認事項などをし日々行われている賃貸経営に関わ少なくともオーナーご自身が、は時として「面倒な物件管理の引承継であっても、お子様にとってオーナーにとっては大切な資産の族でされることをおすすめします。

頃までには、事業承継の話をご家おくことが大切です。

貸経営の責任者や代表者を決めて長年、賃貸管理や賃貸経営の相有物件の「経営の引き継ぎ」を計ません。的確に経営業務を引き継

今後の賃貸経営に深く関わる書類のため、契約内容も含めて確認してください。

税理士などに依頼している場合は、税理士に収支状況を説明してもらうことも有効です。

家族と話し合い、オーナーと家族で互いの思いを共有する

賃貸経営に対するお子様の考えも確認し、最適な承継（相続）方法を家族で考えていきましょう。

3

後継者を決め
早めに賃貸経営に参画してもらう

オーナーとお子様が一緒に賃貸管理を行うことが、スムーズで健全な事業承継をする上で有効です。

賃貸事業の承継者が決まれば、次世代の経営参加が健全な事業承継の近道

画的に考え実行している方は少な
き継ぎ」と感じる場合もあり、双管理会社などの重要な取引先は対面での面談をおすすめします。

ぐためにも、まずは「物件概要・

2

引き継ぎに向けた準備を始めます。可能であれば、物件管理など
賃貸経営に関する一連の業務を一◦税理士・司法書士

緒に行われることをおすすめしま◦仲介会社す。相続前から、日々の賃貸管理をお子様と一緒に行われている方は、相続後の経営が安定していることが多いです。実務を通じてじ
っくりと経験を積むことが、スム◦税理士や司法書士など

ーズで健全な事業承継につながっ◦仲介会社ていると言えます。

インターネットなどで、「レントロール」と検索すると、雛形などが閲覧できるので参考にしてください。

く感じます。賃貸経営は事業であ50

管理会社の担当者との面識もなく、があります。
では、お子様が 歳に差し掛かる

賃貸事業を引き継ぐには準備と心づもりが必要のポイントは次ページ参照）。

賃貸住宅業界で40年間にわたり施工や管理などの実務に携わる。現場を知り尽くした経験から、実践に役立
つアドバイスを無料で行っている。

た一歩を踏み出しましょう。

今回は、賃貸住宅と賃貸経営の相続・承継をスムーズに行うためのポイントを整理します。

相続対策は節税対策だけではない
ある日突然、賃貸住宅を相続した方から、「父が賃貸経営を一人で行っていたため、家族は皆、賃

賃貸住宅経営相談
センター
相談員
日山 秀治氏

くことが非常に重要になります。

貸経営の知識や経験はもちろん、→「委任契約書」「委任履歴」など◦主要な建設会社・設備会社

→「媒介契約書」「専任・専属媒介契約書」「重要事項説明書」など

また賃貸経営は築年数が経つに→「施工の請負契約書」「施工履歴（修理を含む）」◦管理委託会社・サブリース会社

→「重要事項説明書」「管理委託契約書」「賃貸借契約書」など

つれ、空室や修繕など新たな課題が生じます。承継に向けた準備期
間は、今後の賃貸経営の方針について、承継するお子様を含めて考える絶好の機会です。入居状況や（税務などの相談先）◦主要な建設会社・設備会社

（入居者募集を依頼）

お子様の考えを踏まえて、管理形（物件の建設やメンテナンスの依頼）◦管理委託会社・サブリース会社

（物件の管理業務を依頼）

態やサブリース契約内容の見直しなど今後の経営方針について検討することも必要です。
賃貸事業を引き継ぐことは、賃貸経営者としての気持ちも引き継ぐことです。あまり堅苦しく考えず、今度のお休みにでも所有物件の今後について、お子様を交えて話をされてはいかがでしょうか。

物件ごとに戸数や広さなどの物件概要、家賃や敷金、契約期間などの入居状況、管理会社・サブリース会社との契約概要などを一覧表（レントロール）としてまとめておくと、家族間の現状把握がスムーズに行えます。

10
11

直近５年程度の確定申告書の控えを用意。収支の状況、ローン残高などを確認する。

確定申告書の控え

関係書類を取引先別に整理し、物件ごとに保管してすぐに分かるようにしておく。

物件ごとの関係書類

物件管理や建築・修繕、税務など、賃貸経営に関わる取引先情報（社名、担当者名、連絡先など）を一覧表などにまとめる。

賃貸経営に関わる
取引先

物件ごとの基本情報や入居状況をまとめる。

物件概要・入居状況

事業の承継には、賃貸物件の経営状況などの現状（基本的な確認項目は下記参照）
把握が不可欠です。

賃貸物件ごとに
賃貸経営の現状を把握する

1

スムーズな賃貸経営の承継のポイント
まとめ

お悩み相談（無料）はこちらへ➡ https://www.kairyoukousya.or.jp/ ※ホームページ上のみで、お電話での相談は受け付けておりません賃貸トラブル安 易 な 明 け渡 しの認 定 と 、家 財 道 具の処 分は許 さ れ ま せん！

「追い出し条項」無効という最高裁判決がオーナーに与える影響

し、連絡がつかない状況下で、電気・くまでも、 家賃保証会社が条に該当し無効で定めた条項の一部が消費者契約法と判決を下しました。

が重大な不利益を被るおそれがあ

利を制限し、 消費者である賃借人れる場合と比較して、 賃借人の権

これらの条項は民法などが適用さ判断したのに対し、 最高裁は一転、高裁は、 これらの条項は有効だとーナーと賃借人との間の賃貸借契無効であるという判断であり、オ

今回は家賃保証会社の上記条項がす。このように、最高裁の判決は、契約の内容を見直す必要がありま②は使用できないので、保証委託

賃保証会社は、前述の条項①及び契約において、スや賃貸経営に直接影響を及ぼす
ものではありません。

建 物 の 明 け 渡 し に つ い て は、

後の賃貸経営で注意すべき点につ

今 回の最 高 裁 判 決 を 受 け て 、今の解除が認められない場合がある

情 が あ る 場 合 な ど ）、 賃 貸 借 契 約により、支払いが困難となった事

最近ではコロナ禍による収入減少ない特段の事情があれば（例えば、もとで、信頼関係が破壊されていあったとしても、具体的な事情のません。もっとも、かかる条項が契約で規定していても問題はありし、条項は無効と判断しました。

られた条項で、多くの方もそれななす」というものです。相当考え部屋の明け渡しがあったものとみが客観的に明らかである場合にはつ部屋を再び占有使用しない意思ていないことが明らかであり、か物の状況等から相当長期間利用し気・ガス・水道の利用状況や郵便し、連絡がつかない状況下で、電く 、「 賃 借 人 が 家 賃 を ２ カ 月 滞 納約の条項の一部が無効とされたわとして建物明け渡し判決をもらっているような状況であれば、原則としても、室内に家財道具が残っ

家賃も長期間滞納していたりしたり、長期間使用していなかったり、り、賃借人と連絡が取れなかった能性があるということです。やは

違法な自力救済となってしまう可の同意なく処分してしまったら、うな状況でも、室内の物を賃借人

ここで注意したいのは、そのよいて教えて下さい。

今後注意すべきこと

最高裁判決を受け、これまでと同様の注意が必ことには注意が必要です。

らば室内の物を処分しても良いと要です。
最高裁判決を受けて、当該家賃いことが明らかとなり、信頼関係を３カ月滞納し、支払い能力がなあり、これまでもいろいろな場面

救済にあたる可能性がある条項で次に②の条項は、いわゆる自力

保 証 会 社 は 、 ① の 条 項 は 、「 家 賃が破壊された場合は、家賃保証会

で社会問題になってきました。例を解除して室内の家財道具を処分

今回の最高裁判決は、家賃保証
会社が安易に明け渡しの判断をして室内の物を処分してはいけないという、極めて常識的な判断をしの処分はやはり許されないことをたものとして受け止めていただけ

易な明け渡しの認定と家財道具ればと考えます。

るものではありません。
しかし、安社は賃貸借契約を解除できる」と先ほど述べたとおり、今回の判しても異議はない」といった賃貸

分すべきということになります。

て、強制執行により室内の物を処①家賃を３カ月以上滞納すれば、けではありませんので、サブリー

今 回は、
いわゆる「追い出し条項」が無効であるとされた最高裁判決の内容について、具体的に何が問題だったか、今後の賃貸経営において注意すべき点について説明します。

最高裁の「追い出し条項」はガス・ 水道の利用状況や郵便物の状況等から相当長期間利用してい貸経営に与える影響について教え無効との判断について

先般、最高裁はいわゆる「追い出ないことが明らかであり、 かつ部て下さい。

い出し条項」 が規定されていましあるという判断です。

具体的には、ある家賃保証会社

条に該当

つまり、この判決によって、家賃借人に知らせず、 保証会社が賃るとして消費者契約法が賃借人と締結していた保証委託

貸借契約を解除することができ

尋木浩司弁護士や賃貸経営に直接的な影響があ

えば賃貸借契約で「賃料を２カ月

決は、家賃保証会社が定めた条項

借の条項を定めて賃借人の署名をとなったもので、サブリース契約の内容に修正し、②の条項は削除が問題となりましたが、同じこともらっていたとしても、実際に２間の保証委託契約の条項が問題以上滞納した場合、賃貸人が契約は、オーナーと賃借人との間の賃カ月滞納した場合に賃貸人が鍵を分してしまったら、それは、いわ断は、家賃保証会社と賃借人とのしたとのことです。

貸借契約でも問題になりますので、
まず、①の条項ですが、３カ月

ゆる自力救済行為であり、許され交換して、賃借人の家財道具を処も家賃を滞納した場合、賃借人にないということはオーナーも理解

以上のように、今回の最高裁の判る、 ②賃借人が家賃を２カ月滞納

中 央 大 学 法 学 部 卒 。1 9 9 7 年 司
法 試 験 合 格 。2 0 0 0 年 東 京 弁 護士会登録。現在ことぶき法律事務所所長。

再認識したいものです。

それぞれ検討します。

何ら通知や催告もなしに賃貸借契されていると思います。
ような明らかな違法行為ではな

今回問題となったのは、 その約を解除することができると規定することはよくあることですし、オーナーと賃借人との間の賃貸借

まとめ

ダメです

思われるような内容です。

10

無効です

賃貸経営に与える影響

この最 高 裁の判 断 が 、今 後の賃し 条 項 」は無 効 との判 断 を し ま し屋を再び占有使用しない意思が客契約に定めていた「追い出た。 その条項が有効か無効かを巡

今回の最高裁の判決は、 あた が、具 体 的 には どのよう な 内 容し条項」 は消費者契約法第って争われた裁判で、 原審の大阪という二つの条項、 いわゆる「追の明け渡しがあったものとみなす、観的に明らかである場合には部屋

月ですか。
最高裁は、 令和４年
12日に、 ある家賃保証会社が12条に該当し、 無効である

10

A
処分します

A

12
13

10

ことぶき法律事務所

賃貸借
契約には
影響なし！

A
Q3

保証委託契約を見直します

Q2

追い出し条項に関する最高裁判決編

Q1

法律講座

オーナーズネットワーク・パティオ
前号のアンケートハガキで、賃貸経営にまつわるトピックス・
トレンドで、
特に関心のあるテーマについて伺いました。その結果をご紹介します。

皆様の声【有効回答数231：複数回答可】\ ハーモニー読者に聞きました /賃貸経営にまつわるトピックスで関心のあるテーマは何ですか？

税制改正

52.4%

2

相続対策・事業承継

51.9%

3

最新の人気設備42.0%

4

賃料相場・賃料動向

41.6%

5

大規模修繕・外壁塗装

39.0%

6

不動産市況

38.1%

7

入居者ニーズ

30.3%

7

損害保険
		 ・地震保険）
（火災保険

30.3%

7

管理会社、サブリース会社
		
30.3%との付き合い方

7

入居者トラブル・
		
苦情処理
0％

10

11 遺言・家族信託････････････････････････････ 29.4%
１２ 防犯対策･･････････････････････････････････ 25.5%
１３ 修繕積立金（貯蓄）･･･････････････････････ 25.1%
１3 リフォーム（設備更新）･ ･････････････････ 25.1%
１3 法人化･････････････････････････････････････ 25.1%
１６ 築古物件の再生・リノベーション･･･････ 20.8%
１７ 防災対策･･････････････････････････････････ 19.9%
１８ 建物賠償・借家人賠償責任保険････････ 19.5%
１９ 退去時の原状回復（標準的単価）･･････ 15.6%
２０ 生命保険･･････････････････････････････････ 12.6%
２１ 管理委託契約の見直しおよび解約･･････ 11.7%30●いつもハーモニーをご愛読いただきありがとうございます。 本誌では、これからも読者の皆様のためになるような、賃貸経営の情報をお届けしてまいります。

40

50

沖縄県

本社・首都圏本部

仙台支社

営業地域／東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、

茨城県、
山梨県、
沖縄県

営業地域／北海道

営業地域／青森県、岩手県、宮城県、
秋田県、山形県、福島県〒102-0076 東京都千代田区五番町14-1
国際中正会館ビル3階〒060-0002 北海道札幌市中央区北二条西3-1-8
朝日生命ビル3階〒980-0811 宮城県仙台市青葉区一番町1-8-1
HF仙台一番町ビルディング5階☎011-221-6717

FAX 011-221-7200☎022-266-2941

首都圏本部 水道橋受付センター

高崎支社
営業地域／栃木県、群馬県、新潟県、長野県、富山県*、石川県*、福井県*

営業地域／岐阜県、愛知県、三重県、静岡県*〒370-0849 群馬県高崎市八島町110-1
アールエムツー高崎ビル2階〒460-0008 愛知県名古屋市中区栄2-15-6
岩田ビル6階

水道橋受付センター（事業推進第一部）☎03-5805-2521（事業推進第二部）

FAX 03-5805-2528〒112-0004 東京都文京区後楽1-2-9 エー・ゼットキュウブビル2階☎03-5805-2607

FAX 03-5805-2608

大阪支社*富山県、石川県、福井県で建設された方については、返済開始後の管理業務を名古屋支社が行います。

☎027-324-6171

FAX 027-324-6172

広島支社☎052-218-5601

FAX 052-222-3113

福岡支社
営業地域／福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、
大分県、宮崎県、鹿児島県〒541-0056 大阪府大阪市中央区久太郎町2-4-11
クラボウアネックスビル6階〒730-0014 広島県広島市中区上幟町7-3
Jプロ上幟町ビル7階〒810-0001 福岡県福岡市中央区天神3-10-20
KG天神ビル東3階☎082-511-1151

FAX 082-511-1160

間近に見る世界最大級の渦潮は迫力満点*静岡県で建設された方については、返済開始後の管理業務を首都圏本部が行います。

営業地域／鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県

FAX 06-6266-9959

霊峰・富士の伏流水が湧き出る神秘の泉

名古屋支社

営業地域／滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、
和歌山県、徳島県、香川県、愛媛県、高知県☎06-6266-9950

沖縄本島中部・恩納村の真栄田岬（まえだみさき）の崖下にあり、岬の岩壁にあいた、奥行き約40m、最小幅約3m、最大幅約14ｍのトンネル状の洞窟。洞窟内に射しこむ太陽光線の反射によって海面が神秘的な青色に輝くことから、「 青の洞窟」と呼ばれています。
シュノーケリングや体験ダイビングで鑑賞できます。

FAX 022-266-2926

営業地域／東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、山梨県、沖縄県〒112-0004 東京都文京区後楽1-2-2 ココタイラビル1階

15

札幌支社

青の洞窟

アクセス 那覇空港より車で約1時間

公社お問い合せ先FAX 03-3237-7418

青の洞窟
［沖縄］

物件の禁煙化の方法、電子帳簿保存法対策、金利動向、リフォーム後の賃料改定、など

今号のアンケートハガキも、ぜひご回答ください！

☎03-3237-7411

柿田川湧水群
［静岡］
鳴門の渦潮
［徳島］

２２ その他･･･････････････････････････････････････ 4.3%

30.3%
20

今回は、 夏の暑さを忘れさせてくれる
涼やかな 「青の絶景」 をご紹介します。
大自然の神秘を感じる美しい青の眺めをお楽しみください。

青の輝 き がひと 際 映 え る
神 秘の洞 窟1

青の絶景

大自然の神秘が生みだす
特別な「青」に出会う☎092-712-4401

FAX 092-712-4403

静岡県

柿田川湧水群徳島県

鳴門の渦潮

長良川・四万十川とともに日本三大清流とも呼ばれる柿田川。その上流にある柿田川湧水群は、富士山の伏流水が一日に100万トン
湧き出ている泉で夏もひんやり。エメラルドブルーに輝く水面の青
色の美しさは東洋一ともいわれています。国の天然記念物（地質鉱物）にも指定されています。

鳴門の渦潮は、瀬戸内海と紀伊水道の干満差によって発生する激しい潮流によって起こる「自然現象」。渦の大きさは最大時直径20〜30mにも達し、世界一といわれています。鳴門公園内にある遊歩道「 渦の道 」にある展望室から、足下に見られるほか、遊覧船での観賞もおすすめです。

アクセス JR三島駅よりバスで約15分（柿田川公園）

アクセス JR鳴門駅よりバスで約25分（鳴門公園）

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