不動産調査
No.409（2018/3/26）

平成 29 年度「土地月間」広島講演会

どうなる世界経済と日本の不動産市場
第 1 部 ● 基調講演

これからの土地政策 ………………………………………………… 3
国土交通省 土地・建設産業局 次長

鳩山 正仁 氏第 2 部 ● 研究報告

不動産の新しい可能性への挑戦 ……………………………20
一般財団法人日本不動産研究所 REA-Tech 研究開発グループ 参事

幸田 仁

これからの土地政策

平成 29 年「土地月間」広島講演会

どうなる世界経済と日本の不動産市場
第 1 部•基調講演

これからの土地政策
プロフィール
国土交通省

土地・建設産業局
はと やま

次長

まさ ひと

鳩山 正仁 氏国土交通省土地・建設産業局次長。1960 年生まれ。1984 年 東京大学法学部卒業。同年 農林水産省入省。同省、厚生省、欧州連合日本代表部、経済産業省、内閣府等を経て、2011 年 農林
水産省農村振興局総務課長、2012 年 東北農政局次長、2014 年 東京大学公共政策大学院教授、2016 年 7 月より現職。

ただ今ご紹介頂きました国土交通省の鳩山と申地方 4 市では、住宅地が 2.8％増、商業地 7.9％増と、します。本日は、行政では税務や管財の方を含めた方、三大都市圏以上に増加しています。他方、地方 4 市をまた、不動産鑑定に携わっている方、不動産業に関わっ

除 く そ の 他 の 地 方 の 場 合 は、 住 宅 地、 商 業 地 と も にておられる方、一般の方で土地関係に興味をお持ちの方

1.1％減となっています。これらの背景として、住宅地など、非常に幅広い分野の方にお集まり頂いたというこ

では雇用情勢が改善していること、また、商業地では、とで、大変有り難い機会を頂いたと思います。どうか宜

インバウンド、市街地再開発等があるというふうに見てしくお願いいたします。

おります。

鳩山

広島県では、住宅地は若干減、商業地は若干増となっ

1. 最近の地価動向と土地政策上の課題ております。

さて、資料に都道府県地価調査とありますが、毎年 7どういう地点が上昇しているかを見ると、住宅地では

月 1 日時点のものを 9 月に公表するということで、先福岡、沖縄、仙台が高い伸びを示しているほか、インバ

般、公表されたものをまとめております。全用途平均、ウンドの関係でよく出てくる北海道のニセコ、倶知安、全国でいうと下落ですが、下落幅が少しずつ縮小していまたは、沖縄で高い伸びを示しております。他方、商業

るということです。ただ、住宅地と商業地でも違いがあ

地でも、インバウンドに関係するところが多く、伏見稲り、住宅地は、まだ若干下げが続いていますが、商業地

荷や大阪の道頓堀に近い場所や、また、リニア新幹線のは、最近では初めて上昇に転じております。

関係で名古屋駅の近くで、地価が上がっています。

地域別に見ると、三大都市圏の方が概して上昇率が大当地広島について見ると、中国地方全体では住宅地はきいですが、地方圏を見ますと、地方圏の中でも、広島△ 1.2％で、商業地は△ 0.7％であるのに対して、広島市を含む地方 4 市、札幌・仙台・広島・福岡とそれ以市はいずれもプラスで、特に商業地は、昨年が 3.9％

外の地域とでは、だいぶ様相が違うことが分かります。

増、今年は 3.8％増です。同じ県内でも地域的には違う

一般財団法人 日本不動産研究所

3

不動産調査 2018

No.409

エリアかもしれませんが、福山市は商業地がプラスに転地方の中でもさらに中心部から離れると、まだまだ地価

じています。

が回復していないということがあります。このことは、隣の岡山県を見ると、岡山市で住宅地、商業地ともプラスになっており、また、倉敷市でも商業地がようやく今後の土地政策の大きな背景にもなります。
〈土地政策のあり方〉

プラスに転じています。その他、山口、松江、鳥取等

今後のわが国全体の土地のあり方はどうなのか考えるは、住宅地、商業地ともまだマイナスという状況です。

場合には、いろいろな要因がありますが、人口という切

広島市に来る前に地図で区の境界などを確認して参りり口だけに着目して、将来どうなるかということを想定ましたが、広島城の北に位置する白島、昔の武家屋敷がした場合の一つの見通しを見ると、もちろん、これからあった地域ですが、元々距離的には広島駅に近い場所あ

経済がどうなっていくのか、どういう政策をとっていく

り、アストラムと JR の交差点のところに新駅ができたのかによって影響を受けますから、実際にこうなるとはことから、住宅地の地価が上がっています。伸び率で限ったわけではありませんから、仮の一つの予測を見る

は、東区の牛田本町が高い伸びを示しています。商業地と、大都市の極めて限られたところだけで人口が増加

では、広島駅から広電に乗り袋町周辺を見て来ました

し、その他のところでは 50％以上減少ということにが、本通り地区が商業地の中心ということで地価が高い

なってしまうという予測があります。人口が小さければのに加え、各県の県庁所在地などで見られる現象です

小さい地域ほど、減少幅が大きいという予測もありまが、昔は駅裏として資材置場や電車の車庫になっていた

す。このようになかなか難しい時代に入ってきました。

場所で最近開発が行われているところが多く、広島駅の少子高齢化、人口減少等を受け、いろいろな政策におい北側、東区二葉の里も、再開発等で地価がかなり上がって難しさがありますが、土地政策の面でも、これまでにています。

ない課題を突きつけられていることが感じられます。

地価の動向については、上がっているところは引き続

近年の土地政策はどういうものであったかということ

き上がり、上がらないところはなかなか上がらないといを振り返ると、平成元年前後のいわゆるバブル時代を、う、二極化現象が進んでおります。資料は地価が上がっ

本日お越しの方も過ごしてこられた方が多いのではないている地域も中心にまとめがちですが、中山間地とか、かと思われます。平成 3 年ぐらいが地価上昇のピーク

平成29年都道府県地価調査（地点数21,644、基準日7/1、公表日9/19）（１）地価動向■ 全国平均： 全用途平均は、下落幅が縮小。 用途別では、住宅地は下落幅が縮小し、商業地は昨年の横ばいから上昇に転じた。

■ 三大都市圏 ： 東京圏・名古屋圏の住宅地は前年並みの小幅な上昇。商業地は総じて上昇基調を強める。
： 地方四市※では住宅地・商業地とも三大都市圏を上回る上昇。その他の地域では下落幅が縮小。

■ 地方圏（単位：％）
全用途

住宅地

商業地

25調査 26調査 27調査 28調査 29調査 25調査 26調査 27調査 28調査 29調査 25調査 26調査 27調査 28調査 29調査
▲ 1.9 ▲ 1.2 ▲ 0.9 ▲ 0.6 ▲ 0.3 ▲ 1.8 ▲ 1.2 ▲ 1.0 ▲ 0.8 ▲ 0.6 ▲ 2.1 ▲ 1.1 ▲ 0.5
0.0
0.5
0.1
0.8
0.9
1.0
1.2 ▲ 0.1
0.5
0.4
0.4
0.4
0.6
1.7
2.3
2.9
3.5
0.1
0.9
1.0
1.1
1.3 ▲ 0.1
0.6
0.5
0.5
0.6
0.6
1.9
2.3
2.7
3.3
東 京 圏
0.4
0.6
0.8
1.1 ▲ 0.4
0.1
0.0
0.0
0.0
0.4
1.5
2.5
3.7
4.5
大 阪 圏 ▲ 0.3
0.7
1.0
1.1
1.1
1.2
0.7
0.9
0.7
0.5
0.6
0.7
1.5
2.2
2.5
2.6
名 古 屋 圏地方
圏
▲ 2.6 ▲ 1.9 ▲ 1.5 ▲ 1.2 ▲ 0.9 ▲ 2.5 ▲ 1.8 ▲ 1.5 ▲ 1.2 ▲ 1.0 ▲ 3.1 ▲ 2.2 ▲ 1.6 ▲ 1.1 ▲ 0.6
※
0.8
1.7
2.4
4.0
4.6
0.4
1.3
1.7
2.5
2.8
1.5
2.6
3.8
6.7
7.9
地 方 四 市そ の 他 ▲ 2.8 ▲ 2.1 ▲ 1.7 ▲ 1.4 ▲ 1.1 ▲ 2.6 ▲ 1.9 ▲ 1.6 ▲ 1.4 ▲ 1.1 ▲ 3.3 ▲ 2.5 ▲ 1.9 ▲ 1.5 ▲ 1.1

全国
三 大 都 市 圏

※札幌市・仙台市・広島市・福岡市（２）変動率の推移

全国

三大都市圏

地方圏

うち
地方四市

■地価は、平成22年以降、回復傾向。特に、近年は地方四市の上昇が顕著。
(％)

(％)

10.0
8.0
6.0
4.0
2.0
0.0
-2.0
-4.0
-6.0
-8.0
-10.0
-12.0

4

住宅地

Japan Real Estate Institute

10.0
8.0
6.0
4.0
2.0
0.0
-2.0
-4.0
-6.0
-8.0
-10.0
-12.0

商業地

（３）背 景用途
住宅
地変動の主な要因
雇用情勢の改善が続く中、住宅ローン減税等の施策による需要の下支え効果もあって、地価は総じて底堅く推移。
以下の背景から、不動産需要は旺盛で、地価は総じて堅調に推移。

商
業 ・ 外国人観光客の増加などによる店舗、ホテル需要の高まり
地

・主要都市でのオフィス空室率の低下などによる収益性の向上
・都市中心部における再開発等の進展による繁華性の向上

これからの土地政策

土地政策の変遷と役割

国土審議会土地政策分科会企画部会○土地政策の新たな方向性２０１６（Ｈ28）

本格的な人口減少社会において、適正かつ計画的な土地利用を促しつつ経済成長を支える土地政策のあり方を検討）

21

新たな国土形成計画・社会資本整備重点計画の策定（Ｈ

国土審議会土地政策分科会企画部会○土地政策の中長期ビジョン（Ｈ（背景）少子高齢化、グローバル化等の状況の変化、地価の下落傾向

不動産の利用価値を高めるための政策の方向性をとりまとめ）

国土審議会土地政策分科会企画部会○土地政策の再構築（Ｈ（背景）地価の下げ止まり傾向を踏まえた
資産デフレ対策からの脱却、成長期の量的課題対策からの脱却

適正な土地利用の推進や透明で効率的な土地市場の形成等施策の方向性をとりまとめ○新総合土地政策推進要綱（Ｈ９閣決）（背景）不良債権がらみの低・未利用地発生、
地価抑制から土地の有効利用へ転換

土地の有効利用や土地取引の活性化の促進等の総合的施策をとりまとめ（背景）投機的取引防止や土地神話の打破○総合土地政策推進要綱（Ｈ３閣決）

都市・産業機能等の分散、土地取引規制、住宅・宅地の供給促進等の総合的な施策をとりまとめ（背景）バブル経済を背景とした地価高騰○土地基本法の制定（Ｈ元）土地についての公共の福祉優先、適正な土地利用等の基本理念、国・地方公共団体、事業者及び国民の責務等を法定

17

）

27
（万件）

350

300

リーマンショック
人口（全国）ピーク
国土形成計画策定（昭和５０年を１００とした場合の指数）

300

バブル期
地価高騰

250

地価下げ
止まり傾向

地価下落傾向

200

地価下落
傾向

これまでの土地政策の役割

250
地価下げ
止まり傾向

200
150

150

100

100

50

0

0

昭和50年
昭和51年
昭和52年
昭和53年
昭和54年
昭和55年
昭和56年
昭和57年
昭和58年
昭和59年
昭和60年
昭和61年
昭和62年
昭和63年
平成1年
平成2年
平成3年
平成4年
平成5年
平成6年
平成7年
平成8年
平成9年
平成10年
平成11年
平成12年
平成13年
平成14年
平成15年
平成16年
平成17年
平成18年
平成19年
平成20年
平成21年
平成22年
平成23年
平成24年
平成25年
平成26年
平成27年
平成28年

50

土地取引件数

全国住宅地

全国商業地

名目ＧＤＰ
（出典）国土交通省「地価公示」、内閣府「国民経済計算」、法務省「法務統計月報」

であったようですが、平成元年に土地基本法が制定さ的取引の抑制ということで、足りないものはもっと増やれ、平成 3 年に総合土地政策推進要綱が決まりました。

し、抑えるべきものは抑えるということでしたが、今投機的な取引の抑制、住宅・宅地の供給を促進するなど

は、どちらかというと、土地を使わない人がたくさん出により何とか地価の高騰を抑えようという政策がとられてきたということで、いかにその土地を管理し、活用しましたが、ご承知のとおり、バブルが破裂した後は、ていくのかということが時代のニーズですから、土地基年々下げに転じております。

本法に定められている内容が、現代の課題にうまくマッ

資料のグラフの太い線が全国の住宅地の昭和 50 年を100 とした場合の動きです。昭和 50 年に 100 であっ

チしきれていないのではないかということで、この見直しが宿題になってくるだろうと考えております。

たものが、ピークの平成 3 年に 320 ぐらい、3 倍超ま

最近の土地政策の方向については、平成 17 年から、で上がっています。それが平成 28 年には 150 ぐらい「土地政策の再構築」ということで、徐々に方向転換をまで下がっており、ピーク時の半分弱になっています。

図ってきております。方向転換の一つは、平成 28 年 8

他方、商業地（点線）は、昭和 50 年に 100 だったの月に国土審議会企画部会がまとめたものです。いろいろが、バブル時代には約 300 になっています。それが平なところで既にお聞きになったかと思われますが、一応成 28 年には 70 ぐらいで、ピーク時に比べると約 4 分

おさらいをさせいただきます。

の 1 になっており、住宅地に比べて商業地の方が下げ

取り巻く状況ということで、プラスの方で言うと、観が厳しいと分かります。もちろん、その途中ではリーマ

光、インバウンド、物流、ヘルスケアといった特定の分

ン・ショックの直前のように地価が回復しかけた時もあ野で旺盛な土地需要があるということです。また、新聞

りましたが、その後また、やや下がっている状況です。

でよく見られる J-REIT など、新しい投資が、不動産を「これまでの土地政策の役割」として土地基本法につ対象にして出てきておりますし、さらに、最近のビッグいて記していますが、この辺も最近の課題からすると、

データ、AI 等を活用することにより、新しいビジネス

そろそろ見直すべき時期にきていると思われます。
「適が生まれてくる可能性があると思われます。他方、難し

正かつ計画的な土地利用」というのは当たり前のことでい方で言うと、人口減少が起こってきているので、都市すが、その方向性が問題です。特にバブルの時には投機

計画のコンパクト化を進めていかざるを得ませんし、現一般財団法人 日本不動産研究所

5

不動産調査 2018

No.409象としては空き家、空き地の問題が出てきています。

具体的に、省内で 20 のプロジェクトを挙げておりま

そういう中で、平成 28 年に整理された方向性の一つ

す が、 業 界 紙 等 で 目 に さ れ た か と 思 わ れ る の がは、インバウンドとか、物流、ヘルスケアのような積極

i-Construction です。ICT 技術とか AI といったものを的な成長分野については需要に確実に応えていく、市場

うまく活用して、建設現場等でより効率的な活動をして経済の中でそういうものが求められるのであれば、それいこうということです。車の自動運転なども、一歩一歩によく応えていく、もちろん土地需要ですから、いろい

ではありますが、進めています。不動産関係では、最適ろなことと調整した上ですが、積極的利用を進めていく

活用の促進、即ち、土地・不動産の流通や再生投資の活ということがあります。

性化です。REIT は、対象になる資産総額が現在 17 兆方向性の二つめは、なかなかそういうふうに展開しに円ぐらいになっているものを 2020 年に 30 兆円まで、くい場合であっても、建物にしても宅地にしても、これざっと倍増していくことを目標としています。今後、空まで国民が営々として築いてきた財産ですから、建物ス

き地・空き家バンクを整備し、クラウド・ファンディン

トック及び宅地ストックをうまく使い、少しでも国民のグを取り入れ、データのオープン化等を進めます。

生活の質を上げていくことが必要ではないかということです。

深くは入りませんが、ぜひ関心を持って頂きたいのは
不動産情報の充実・活用拡大です。取引価格情報の関連

方向性の三つめは、個々の土地に着目するということ

データを外部にうまく、より多く発信できるようにできで、従来の土地利用政策というのは、時代の流れの中ないかと検討しています。また、価格指数についても、で、いろいろな土地需要が伸びていき、開発されていく

現在、住宅価格指数ということで試行的にやっておりまということで、土地は使われることが前提で、それをいすが、商業用についても本格的に開始していきたいと考かにうまくコントロールしていくかということでやってえています。

きたわけです。その際、個々の土地に着目するのではな

本日お見えの方の中には、市町村や国の関係機関の管く、線を引いてゾーニングをし、それぞれの区域に見

財部局の方がかなりいらっしゃるとお聞きしたのです

合った方策を考え、または促進策を講じていくというこが、CRE と い う 民 間 企 業 の 不 動 産 の 活 用 と 並 ん で、とでやってきましたが、これからの時代は、単に面的PRE という公共部門の土地の活用も非常に大切です。

に、このエリアはこうだということで決めるのではな

本年 6 月の「不動産投資市場の成長に向けたアクショ

く、個別の土地の情報を集め、どのようにしていくのかンプラン」の中でも打ち出しました。皆さんに積極的にを、考えていかなければいけない時代になってきている

取り組んで頂けるように、手引を国交省でとりまとめ、と思われます。ここに、今までにない行政ニーズが出て出していきたいと考えております。

きているように思います。

不動産投資市場に関して、REIT の平成 29 年 8 月末

需要の強い地域については最適活用を、また、未利用の 時 価 総 額、 即 ち、J- リ ー ト へ の 出 資 総 額 の 評 価 は地については創造的活用を各々進めていくためには、こ11.3 兆円になっています。この出資を受け、さらに融れは最近の流れでもありますが、これらを支える情報基資等を組み合わせ、合計で J- リートが取得した不動産盤を整えていきたい。人口も減少していきますし、コスの評価額が約 17 兆円ということです。17 兆円と 11 兆

トも削減しないといけませんから、何とか AI やオープ

円の差は、出資以外の融資等で調達したお金で、それもンデータ化を用いて、できるだけ効率的にやっていくこ

含め 17 兆円ぐらいの資産が取得されているということとが求められていると思います。

です。J- リートによる投資対象は多様化しており、従来、オフィスとか商業店舗が多かったわけですが、それ

2. 不動産の適正活用と不動産投資市場の活性化に加え、物流、ホテル、ヘルスケア施設等が、最近投資

国交省では、「生産性革命」を現在の石井大臣が御就対象になっています。新聞等で見られる物流施設の建設任されてから推進しておりますが、人口減少で働き手もや譲渡といった個別の案件の背景には、全体としてはこどんどん減るので、その分を、生産性を上げることにういう投資活動の動きがあるところです。

よって補っていく必要があるということが眼目です。

6

Japan Real Estate Institute

こうした投資の促進のために、従来より、不動産取得

これからの土地政策

税等の特例を講じているところですが、さらに、最近設宅のシェアがなく、それでも少しずつ増えている方だとけたのがクラウド・ファンディングであり、古民家を宿いうことです。

泊施設に改修する例のように、不動産を取得するなり借

そこで、よい既存住宅を積極的に使って頂くために、り、それを集めた資金で改修し、そこから収益が生まれ安心して取引をすることが必要ということで、まずインるようにするための仕組みを設けるものです。元々不動

スペクションという形で住宅の状況を正確に専門家に把産特定共同事業の制度は、バブル時代に、悪徳と言うべ

握してもらう。そして、その結果を潜在的な買主あるいきか、信用できないような形でお金を募り、だますようは売主に提供してもらい、住宅の状況をきちっと把握しな業者がいたので、それを規制する目的で設けられまし

た上で取引が行われるようにして、流通を促進していこた。この制度を、もう少し小規模で地域の貴重な資産をうということです。

活性化する一つの仕組みとしても活用しようということ

平成 28 年に行われた宅建業法の改正により、専門家

で、出資額の総計 1 億円、各投資家の出資額も 100 万による建物状況調査（インスペクション）の活用を促す

円までということで、無理のない範囲でお金を集め、そことにされております。インスペクションは、構造的なれに融資等を組み合わせ、そうした資金で不動産を取得問題がないかということで、柱の傾き、基礎のひび割れ

するなり借りて、うまく活用するということです。地域などを点検します。これは一例ですが、それらを点検す

経済のためになるし、高い利回りを目指すということでる費用は 4~6 万円、検査時間は 2~3 時間で、その結果はないかもしれませんが、特定の志を持った投資家にはをきちっと提示した上で、それなりのものであるとを納応えられる仕組みとしました。平成 29 年の 12 月 1 日

得された上で、買主と売主の間で話し合う。この制度はから施行するということで、現在、説明会等を行ってお平成 30 年から施行予定ですので、それに向けて説明会ります。

等を行っているところです。
既存住宅にはもう一つ、新しい問題があります。空き

3. 既存
（中古）
住宅の流通促進、空き家の管理・活用

家の問題です。空き家ということで単純に考えると、土地利用のことを考える場合に、今は全体としては土2013 年の統計では 820 万戸あるとされます。ただ、地が余っておりますから、それをまず使うことが重要でその 820 万戸の中から、いずれ売るとか貸すことが分す。これまで中古住宅と言っていたものを、最近、国交かっている家屋や別荘などを除き、「その他の空き家」

省では既存住宅と呼び替えています。中古と言うと、何がどのくらいあるかというと 320 万戸とかなりの数でとなく“お古”という感じがして、あまり印象がよくなす。

いイメージがあるので、既存住宅と言った方がよいといその中で、どれくらい活用可能かということを考慮すうことです。日本は米英に比べると、既存住宅の流通

ると、これは一つの線引きですが、最寄り駅から 1km

シェアは非常に低い。米では既存住宅の取引戸数が非常の範囲ということにして、どのくらいあるか見ると、に多い訳です。もちろん建築物の構造や歴史的背景など

320 万戸中 48 万戸以上は十分活用できる状況にあり、も違いますから、全く同じに扱う訳には行きませんが、まずこれらについて積極的に活用していこうということ

日本の場合、現在の住宅の流通では、14.7％しか既存住です。

一般財団法人 日本不動産研究所

7

不動産調査 2018

No.409ます。

資料では、空き家対策に係る主な取組みを示しています。上の部分は、既存住宅の流通経路です。これに加これも今後の議論の一つのポイントになってくると思え、空き家対策の場合には、下の部分が追加されてくる

われますが、固定資産税の課税情報のように、行政内部ということで、点線で表示したように、相続等で住宅をで保有されている情報、それは個人情報であるかもしれ

取得した場合に、それを放置しておくと空き家になり得

ないし、多目的に使える情報ではないかもしれません。

ます。その場合、何とか空き家にならないようにマッチ

空き家特措法では、そうした情報についても、個人のプングをして、D で示すように、普通の流通に戻すというライバシーを慎重に守った上で、空き家対策に活用してことです。また、空き家を手放す時のために譲渡所得のいくことが可能とされています。この辺が今後のいろい特例を設け、促進すること（B）も行っています。

ろな取組みの中で鍵になってくると思われます。空き家

ただ、そうは言ってもなかなか流通に回っていかない特措法では、もう一つ、所有者が見つからず、打つ手が空き家もあります。その場合は F で示していますが、ない時には、行政が勧告・命令を経て除却を代執行でき地域で管理し、活用していくことも考えています。ここ

るとしています。もちろん除却費用は、本来は所有者がではコミュニティスペース等を例示していますが、そう負担すべきものなので、その人に請求することになりまいう形でみんなで管理し、使っていく道はないかと探っすが、そういう道も設けています。
空き家対策の今後の方向ですが、社会資本整備審議会ていきます。
さらに、A にあるように、平成 27 年に空き家特措法の不動産部会で平成 29 年 6 月にとりまとめて頂きましが施行されており、問題のある空き家、即ち、倒壊しそた。そのまま市場に流通させることが可能である空き家

うで児童の通学路にあって危険である、衛生上問題があについては、マッチングなどにより、どんどん市場に回る、または、著しく景観を損なっているといった空き家

していこうということです。多少の改修等が必要というについて、市町村が特定の行為ができることになっていこともあり得るので、再生、リノベーション等を積極的

空き家対策に係る主な取組一覧※【新規】とあるのは、平成29年度予算等で新たに盛り込んだ施策又は平成29年通常国会で制度改正した施策

適切な維持管理・リフォーム

安心できる取引環境整備• 住宅金融支援機構等による融資【予算】• インスペクションの活用促進【制度】

流通（売買・賃貸）

居住Ｄ
マッチング・仲介機能等の強化

Ｅ• 空き家所有者情報の活用【予算】【新規】• 全国版空き家・空き地バンクの構築【予算】【新規】• 地域関係者の連携による流通・利活
用促進【予算】【新規】• 小口資金を活用した不動産特定共同事業制度の創設【制度】【新規】• 民都機構等によるまちづくりファンド
からの出資等【予算】【新規】• 日本政策金融公庫による空き家
改修への融資【財投】【新規】

相続・転居等Ａ
市町村による
計画的な取組

Ｂ
空き家の
発生防止

• 空家対策特別措置
法【制度】• 譲渡所得の特
別控除の特例【税制】

Ｇ

除却• 市町村による総合的な取組を推進（空き家対策総合支援事業、社会資本整
備総合交付金）【予算】(再掲)• 先駆的取組を全国に展開（先駆的空き家対策モデル事業）【予算】(再掲)• 固定資産税等の住宅用地特例の解除【税制】

8

Japan Real Estate Institute

居住等

Ｃ
所有者情報の活用

空き家

利活用が
見込めない
空き家

Ｆ

ｺﾐｭﾆﾃｨｽﾍﾟｰｽ等

更地

再生・リノベーション

地域における活用• 市町村による総合的な取組を推進（空き家対策総合支援事業、社会資本整
備総合交付金）【予算】• 先駆的取組を全国に展開（先駆的空き家対策モデル事業）【予算】• 高齢者、低額所得者、子育て世帯等向けの賃貸住宅に空き家等を活用【制度】【予算】【新規】• 地域関係者の連携による流通・利活用促進【予算】【新規】(再掲)これからの土地政策に行うために、クラウド・ファンディングとか、小規模る福祉団体や経済団体の方にも入って頂き、協議会のよの資金を導入し、改修して活用する道を工夫することがうなプラットフォームを設けて、今後のあり方、誰がど考えられます。その対極にあるものが空き家特措法につう管理していくかという問題を話し合う必要がありまいて述べたような、除却しないと危険であるというようす。これについては、皆さんの知恵の出しどころで、既な空き家ですが、さらにもう一つ、管理が十分に行き届に先駆的にやっておられる地域もあるとお伺いしていま

かなくて、除却するほどではないが周囲に何らかの迷惑すが、官民連携して、NPO みたいなところも活用する。

をかけている空き家があります。実際はこういうものが必ずしも市場で企業の活動として回っていかない空き家多いのかもしれませんが、流通させる空き家と除却すべについては、NPO のような団体で担っている例もある

き空き家との中間にあるものです。これも今後の土地政ので、そういう道もあるのではないかということです。

策において大事な点になってくると思いますが、どうし一つ、付け加えたいのが空き家・空き地バンクです。

ても市場だけでは解決できない問題があります。誰が一空き家バンクというのはお聞きになっているかもしれま

番困るかというと、その近くにお住まいの方々が困るわ

せんが、市町村において空き家バンクなるものを作ってけです。地域の中では、元々他人の財産だから自分は関いるところが結構あります。ただ、様式などが統一され係ないということだったかもしれませんが、実際に自分ていないため、使い勝手が今一つということで、国交省たちの生活環境を維持・改善することを考えると、自らで予算要求をして、各市町村でつくっているものをうまの地域コミュニティなり集落がどうあるべきかという観

くつないで、全国どこでもそれが見やすいような形にす

点から、空き家について地域住民が真剣に議論していく

ることを突破口としてやってみようというので、現在、ことが求められると思います。

その実施に向けて準備を進めています。

地域には、多様な担い手として、宅建業者など不動産情報に通じた方、地元の行政機関、潜在的な需要者とな

空き家の態様に応じた具体的取組
そのまま市場に流通させることが可能であるもの

社会資本整備審議会 不動産部会
とりまとめ（平成29年6月）【空き家の適正な管理】
所有者に対する管理等についての周知・啓発、空き家の所有者に対するサポート体制の充実等
空き家管理マニュアル等を活用した空き家管理業者の育成・研修
地方自治体、宅地建物取引業者、消費者センター、シルバー人材センター、NPO法人等の相互連携の強化
防犯・監視システムなど、空き家管理における新技術の活用【マッチング・媒介機能の強化 】「安心Ｒ住宅（仮称）」の仕組みの構築等による情報提供の充実「全国版空き家・空き地バンク」の構築、登録物件に対するインセンティブの付与等の「全国版空き家・空き地
バンク」を基軸とした施策の強化
不動産関連団体等が連携して地域のために行う空き家対策の活動等への支援の強化
宅地建物取引業者の媒介業務に係る負担の適正化
農地付き空き家の取得における手続の負担軽減

多少の改修等を行えば円滑な流
通・活用が見込
めるもの【マッチング・媒介機能の強化 】【空き家の適正な管理】【空き家の再生・リノベーション】

管理が十分でな
く周囲に迷惑を及ぼす可能性のあるもの【空き家の適正な管理】【空き家の再生・リノベーション】【地域における空き家の活用 】

特定空家等のよう に除 却すべき
もの

【除却 】

コンバージョンや用途変更等が円滑に行えるような建築規制の合理化
改修に係る各種助成・支援制度の活用、クラウドファンディングやリバースモーゲージの活用等による資金調
達手段の多様化
古民家等を宿泊施設やカフェ等に有効活用する取組の促進

多様な担い手からなる地域プラットフォームの組成・活動の支援
官民連携しながら地域の空き家活用等に取り組むＮＰＯ法人等の活動の後押し

財産管理制度等の活用や残置物、遺品等の整理、処分等の扱いに関する情報提供、相談体制の充実【空き地の活用 】
空き地の流通・活用に係る優良事例の普及・拡大
密集市街地における防災広場としての活用や緑地化、コミュニティスペース等としての活用の促進
空き地に係る情報の集約、情報提供の充実等によるマッチングの機会の拡大【空き家対策推進のための基礎整備】

地方自治体の首長で構成する空き家対策全国協議会の設置「空き家の所有者情報の外部提供に関するガイドライン（試案）」の充実
財産管理制度、成年後見人制度等の制度に詳しい人材の育成

一般財団法人 日本不動産研究所

9

不動産調査 2018

No.409

4. 空き地等の管理・活用

う状況があります。空き地の一つの特徴は、散発的、離ここからは空き地の話になります。

散的に発生するということで、ぱらぱら出てくるという

平成 28 年から平成 29 年にかけて空き地の検討会をわけです。所有者ごとの事情があるため、一斉に出てく行いました。経済学、法律、不動産関係の専門家の先生

るものではない。まれに昔作られた住宅団地で一斉に出方にお集まり頂き、議論して頂きました。まず空き地のてくる場合もあるかもしれませんが、どちらかという状況がどうなっているかということです。
「その他の空と、時間的にも散発的に出てくるし、場所的にもまとき家」が推計で 320 万戸ということでしたが、空き地

まって出てくることはないわけです。

も増えています。理由として、最近 10 年間の空き地のそれでも、貸してくれとか、売ってくれという話がど取得方法を見たところ、特に平成 25 年時点では相続でんどんくるということであれば、市場で回っていくわけ

取得した人が多いわけです。元々子どもの頃はそこに住ですが、なかなかそういう状況にはない。人口減少とんでいたかもしれないが、田舎から都会へ出たとか、同か、産業構造が変わっているということがあります。まじ都会でも両親と一緒に住んでいた郊外から都心の方へた、昔、一家族で一区画 30 坪ぐらいで、都市近郊で生住居を移した方が、相続で実家・土地を取得している活していたような場所が、都心からはかなり遠かったとケースです。自分で目的を持って取得したものではな

なると、今そこに住むメリットがあまり感じられないとく、相続等でたまたま取得されたというケースが 71％いうこともあって、何に活用していこうということがなに上っており、この 10 年間でも、この伸び率が急でかなか見えないわけです。

す。元々自分が投資をして、使っていこうと考えて取得

しかし考えてみると、資料に出ているのは帯広市の例した土地であれば、自分のリスクでどうするかを考えるですが、空き地というのは、元々行政が道路、電気、ガ

わけですが、たまたま親御さんの土地であるとか、前にス、水道等のインフラを整備してきたところであり、大住んでいた土地を取得したことで、売るに売れないし、体のところできちっと整備されているわけで、もったい思いもある土地であったりして、どうするか悩ましい、ないと思われます。国民の財産としてあるのだけれど

なかなか見通しがつかない、言わば持て余しているといも、そこが使われないことになっているので、ここで出

空き地の発生状況○人口減少や相続の増加などを背景に、この１０年間で世帯が所有する空き地の面積は大幅に増加。 高齢社会を迎えて、今後も増加していくことが見込まれる。

世帯所有の空き地の状況■世帯所有の空き地は平成15年の６８１㎢から
平成25年の９８１㎢に増加（＋３００㎢）。
■評価額にすると約３兆円分の土地が空き地の状態。
＜世帯が所有する空地の増加＞（㎢）■世帯が所有する空き地のうち、約７割は相続・贈与で取得。
（多くは、利活用の見込みがなく相続）＜世帯の所有する空き地の取得方法＞
（％）

8.6%

1200

10.0%
9.0%

6.7%

1000

8.0%
7.0%

800

981

600
400

681

200

面積が1.4倍、割合が約２％上昇

世帯の所有する
6.0%
空き地の評価額は5.0%
3兆950億円
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%

0

H15

空地面積

H25

宅地等に占める空地の割合

0.0%

取得方法
平成15年時面積 平成25年時面積 （k㎡）
増加率
国・都道府県・25
22(2%)-12%
市区町村から購入
会社・都市再生機構・
69
48(5%)-31%
公社などの法人から購入
個人から購入160
172(18%)8%
相続・贈与で取得
394
701(71%)78%その他
24
29(3%)20%不詳
910(1%)1%
総数
681
981(100%)44%※土地取得時期は平成３～15年※本調査における「空き地」には原野、荒れ地、池沼などを含む
低・未利用地の割合
低・未利用地の割合

所有者の高齢化、所有・利用意欲の減退、活用ノウハウの不足を背景に、土地が適切に利用・管理されずに放置される時代に。

10

Japan Real Estate Instituteこれからの土地政策ている話は、それを何とか使っていこうということであ

ビスセンター、子育てのための保育園、コンビニエンス

り、使い方もいろいろと考える余地があるのではないか

ストア等々、いろいろなものに使える可能性があるのということです。帯広市の場合は、屋台の通りを設けてに、うまく使えていないということで、いわゆる機会費みたということです。

用が発生しているのではないかという話です。

よく聞かれるのが、空き地を放っておいたらどうなる

また、こうした状況の原因の一つにもなっているのかということです。所有者不明の話を新聞等でよく見らが、土地の場合、売りたいと言うと、「あの家もついにれると思いますが、一つは、農地と同じで、雑草が繁茂売ることになってしまったか」ということで、外聞が悪して、耕作放棄地みたいになってしまう、また、ゴミのいということもあり、うまく情報が伝わらない場合もあ

不法投棄の場になったり、害虫がわいたりするところもるわけです。買いたい方もどこに潜在的に自分の買えるあります。また、傾斜地であれば、擁壁が崩れたりする物件があるのか分からないということで、情報の非対称という安全面の問題もあります。もう一つ、経済性の問性というものが生じてしまっている。結局、「見える化」

題で言うと、空き地がポツポツあると地域のイメージがされていないから、何がどうなっているのか分からない

低下し、その結果、周辺の建物なり土地の価格が下落すということがあるのではないかということです。
これは本日ご出席の方にもお伺いしたいのですが、各ることになります。そこで、これに何とか対応する必要

自治体では、かなりこの問題に取り組もうとしておられがあるということです。
経済学者に整理してもらうと、本来であれば、順調にるわけです。条例もいろいろなものが整備されていま使用されることによって発生が抑えられている外部不経す。ただ、実施について、空き家特措法のように行政が済が発生すると考えられます。これに加えて、市場でう

特定の行為を行うまでには至っていない。空き地の場

まく回らず、個人としては、使い道が分からないし、か合、雑草が繁茂し、ヘビが出てくれば、そこへ草刈業者といって売る踏ん切りもつかないので、とりあえず置いを連れてきて雑草を刈ることが必要ですが、どこまでておこうということですが、地域全体で見ると、実はそやってよいのか、法律に根拠があるかということで、私の土地をうまく利用すると、お年寄りのためのデイサー有財産でもあるし、踏み切れない。行政がそこまでやっ

空き地等の新たな活用に関する検討会とりまとめ概要 ①
空き地等を取り巻く状況
本格的な人口減少等に伴う変化

空き地活用の可能性◎地方圏や大都市郊外部を中心に空き地等が増加（世帯の所有する空き地も10年で1.4倍。その多くが、将来の活用のあてがないまま相続された土地）◎個々の所有者の意向等により散発的・離散的に発生（遠方居住をはじめ、管理することが困難な所有者が増加）◎所有者の高齢化、所有・利用意欲の減退、活用ノウハウの不足◎既存の都市インフラが整備済みの場合がある◎空き地等を地域資源として活用し、地方創生につなげる先進的な取組も存在
いぬき通り 北の屋台（帯広市）

（土地の放棄の問題が表面化）

空き地等がもたらす影響◎雑草繁茂など管理水準が低下した空き地が増大⇒ゴミ等の不法投棄や害虫の発生など周辺に悪影響
現在と比較した今後10 年間の「管理水準が低下した空き地」の面積の変化
無回答
減少する
77
33
6.3%
2.7%
ほとんど変わらない
345
28.3%

増加する
766
62.7%

◎管理が長期間放置された空き地◎地域内に空き地が多く存在⇒地域イメージや地域の活力が低下 ⇒所有者の所在の把握が難しい土地等の地域・地区内に空き地等が複数存在することによる、放棄宅地になり、国土の荒廃につながる地域・地区全体への影響（複数回答）（回答数）
0

地域イメージの低下
地域の活力（賑わいや経済）の低下
治安の悪化
地価（資産価値）の下落
その他

200 400 600 800 1,000

57

186

361

548

874

空き地対策の必要性と課題◎個人に委ねるだけでは以下のような市場の失敗が生じることから、行政や地域社会の関わりが必要① 個人にとっては空き地にしておくことが合理的であっても、地域社会全体で見ると機会費用が発生② 貸与する際の契約に対する不安や借り主の信用力などの情報の非対称がもたらす障碍が存在◎自治体は多くの場合、この問題に取り組みあぐねている状況① 一部の自治体では、生活環境保全に資する目的としての条例等が整備済み② 利活用等に向けての体制・予算が十分でなく、実態把握も進んでいない

自治体における空き地等の管理・利活用促進の取組上の課題（複数回答）
空き地等の場所、件数、面積等の発生状況が不明

526
519

体制・予算が不十分
空き地等の土地所有者の意識や理解が不十分
担当部局が決まらない

398
215

所有者だけでなく、民間、行政及び地域コミュニティによる空き地等の適正管理・利用を促す方策の整備が必要※ アンケートの出典は全て「空き地等に関する自治体アンケート」（国土交通省、ｎ＝1,221（回答率70.1％））

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11不動産調査 2018

No.409てしまうと重荷になるし、費用回収と言っても、所有者持っている方がおられるので、そういう方を担い手としからお金を取れるとは限らないなど、いろいろな問題がて活用していくことも考えられます。

あって、なかなかうまく行かないわけです。自治体とし具体的な手法として検討会で議論になったのは、暫定ても具体的にどのように進めていくのか、取り組みあぐ

利用がよいのではないかということです。今後、30 年、ねている状況ではないかと考えられます。そもそも、空40 年、長期的にこれを使う道がすぐ見つかればよいのき地というのは、ぱらぱら出てきますから、どの時点ですが、それが見つからない場合には、5 年なり 10 年で、どれだけの空き地が存在しているかという実態把握の間、当面使ってみるということで、何年かの間暫定的も難しく、非常に悩ましい問題であります。

に利用し、そのうちに本格的な土地の方向性を見つけて検討会で方向として出されたのは、もったいない事象

いくということがよいのではないかということです。佐なので、地方創生の推進が言われている時でもあり、こ賀市の「わいわいコンテナプロジェクト」が、その一例

れをチャンスと捉え、積極的に使っていくという視点のです。これは佐賀城に近く、町の中心部に近いところに転換が必要ということです。その場合、これはどういう

空き地があったということで、官民で再生会議をつく

単位で物事を考えていくかにも関係してきますが、空きり、空き地にコンテナを置き、図書館にして、芝生を整地等の情報をどこかで集約するということが必要です。

備し、さらに前を通っている道を車が通らないようにし市町村でもよいし、エリアマネジメント業者でもよいたものです。子どもたちが安心して遊べるようになり、し、また地域コミュニティでもよいのですが、みんなで子連れの方たちもその道を通るので、周囲が活性化して問題の構造を「見える化」して、どういうことができる

いるということです。

かということを考える。取引に回していくのが一番よい

こうした場合に具体的に何が大切かというと、空き地のですが、取引にうまく回らない空き地はどうするか、の所有者が自分の空き地をどのようにしたいということ

コミュニティ・ガーデンなど、地域のコモンズのようなをどれだけ外部に情報として出していくかということが形で管理・活用して、住民の生活環境の維持・向上を図あります。これに加えて、空き地があり、それで周辺のることもあり得るでしょう。地域には、定年で退職され住民が迷惑を被っているが、それをうまく活用するといたけれども、いろいろな分野の経験を積まれて知見をう時に、誰がベースになるかというと、やはり地域の住

空き地等の新たな活用に関する検討会とりまとめ概要②
空き地対策の基本的な考え方
空き地の有効利用◎空き地等を有効に利用することによって、地域の不動産価値や住環境の維持・向上を実現し、併せて経済を活性化させる地方創生のチャンスが生じており、積極的な取組みの推進が必要◎空き地等の情報を集約し、「見える化」する等、取引の障碍を除去することが重要◎地域コミュニティ等により管理・活用されるようにすることが重要（担い手の多様化と育成）

空き地の適正な管理◎所有者の責務を基本とし、所有者自身による管理が困難な場合には、これを支援するとともに所有者が適切に管理を行わず、放置 した結果、社会的害悪が生じる場合には、これを除去することも必要◎暫定利用や土地の集約化等により、新たな土地需要を創出

空き地対策の展開
当面の対策◎モデル的な先進事例を積み上げ、他地域へ横展開を実施◎空き地の実態把握を推進するとともに、自治体内外部での行政情報の活用方策を検討◎管理水準が低下した空き地所有者への是正措置の円滑化や支援の方策を検討◎空き地等の新たな活用を促進するための枠組み①空き地の管理・活用に関するビジョンの策定と官民一体となったプラットフォームづくり②地域住民等が生活環境の維持等に役立てるための「地域のコモンズ」としての多様な管理・活用を推進③情報を活かして、空き地所有者、地域コミュニティ、空き地の利用者等の間をコーディネートする機能を地域に見合った役割分担（民間・行政・地域コミュニティ）の下で推進④地域コミュニティ等による空き地等の暫定利用と集約化の取組みを支援する方策を検討

12

Japan Real Estate Institute

中長期的な課題◎土地所有者に対する土地の適正利用や管理の責務の明確化について検討◎利用されない土地への対応①土地の放棄の可否等に関する整理が必要②相当期間努力しても利活用されない土地の管理方法や費用負担（行政・地域・個人）を検討③所有者不明土地の課題については別途検討これからの土地政策

民になります。その地域コミュニティの人たち、市町村

でメリットを受けてきたわけで、それをいらないよとい

役場、空き地の潜在的な利用者との間をつなぐ宅建業

うことで放り出すことには問題がある。これは土地の放者・デベロッパーなど不動産業関係者、こうした人たち

棄が可能かという問題で、民法でも喧々諤々の議論があをうまくコーディネートする場が大事になってきます。

るということですが、無責任ではいけない、土地所有者

そこで、いろいろな方たちが入ったプラットフォームとは管理をしていかなければいけないという基本線を改めいうものを設け、そこで議論していく。もちろん、個人て明確にする必要があるということです。もちろん所有情報の保護に十分配慮しなければいけませんが、そうし者が遠方に住んでいて管理ができない場合、市町村役場たことを議論して、誰が具体的にどう担っていくかといで相談に乗って、管理業者を斡旋するなど、支援するこうことを、各地域で見定めることが大事です。民間のエとも大事ではないかと思われます。そうしないと、所有

リアマネジメントの事業体であるのか、市町村役場なの者不明の土地にもなってしまうわけです。

か、また、地域コミュニティ自身なのか、どういうとこ

さらに、今まで言ってきたようなことで、いろいろ努ろが管理・活用の主体になっていくのかということを、力をしても、結局どうにもできない土地がある場合に、よく見定めて行く。これは地域により違ってくると思わ

誰がどういう形でそれを管理し、その場合の費用負担はれます。広島市でも、中心部の本町や袋町は経済活動のどうするのかということになります。国が全部引き取る

中で回っていく地域なのでよいと思われますが、中山間とか、市町村が全部引き受ければいいといった話がある地など、街から遠くなるに連れて、行政などが大きな役のですが、管理するにもお金がかかりますから、空き地割を果たして行かなければいけない地域があると思われをどう管理して、どう活用していくのか、誰が費用を負ます。地域ごとに置かれた状況がかなり違うので、それ担するのか、所有者はお金を出すのか、これらのことをらに応じてよく考えていかなければいけないと思われま

よく考えていく必要がある。これらが今後の大きな論点す。

になってくると思われます。少しずつ議論は進んでいく

また、既に方向性が見えてきているわけですが、土地と思いますが、むしろ、これは各現場で行っておられる

所有者には土地を適正に管理する責務があるわけです。

先駆的な取組みを教えて頂き、議論を深めていきたいと

これまで御自分なり親御さんがその土地を活用すること思います。

都市計画基本問題小委員会 中間とりまとめ概要「都市のスポンジ化」への対応

都市のスポンジ化への対応の必要性○都市計画に関する重要政策として、人口減少社会にあっても利便性が確保された都市生活を持続させるため、人口密度が適度に維持された市街地の形成を目指す、コンパクトシティ政策を推進。
○しかしながら、「都市のスポンジ化」が都市全体にランダム性をもって発生。コンパクトシティ政策を推進していく上で重大な支障となっている。
＊都市のスポンジ化：都市の内部において、空き地、空き家等の低未利用の空間が、小さな敷地単位で、時間的・空間的にランダムに、相当程度の分量で発生する現象＊都市の低密度化：人口減少に伴い都市全体の人口密度や土地利用密度が低下する現象

地方都市の商業地の空き地の例（黒塗部）

戸建住宅団地の空き地の例＊(グレー部)＊出典：「都市をたたむ」饗庭伸（2016）

都市のスポンジ化がもたらす課題■都市の低密度化■空き地・空き家等の大量発生○生活利便性の低下○行政サービス、インフラの維持管理、既往の投資の非効率化○治安、景観、居住環境の悪化、
災害危険性の増大

雑草の繁茂■中心部における
土地の低未利用○発生したスポンジ化への対処のほか、まだ顕在化していない地域での予防的な措置をあわせて、都市計画上の課題として対策を講じる必要。
○一方、使い道が失われた土地等は、マイナス面だけでなく、暫定的な需要の受け皿や施設の種地、ゆとり空間の創出な
ど、プラス面の要素も。

廃材の堆積○都市全体の機会損失○郊外への需要流出

低未利用な土地広場として活用※イメージ：松山市の事例（みんなのひろば）

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2018

No.409〈都市のスポンジ化〉

しようとする時に、建築の仕方について規制するなど、今お話ししたのは空き地一般の話ですが、都市計画か

具体的な行為があって、それに対して規制するという仕ら見た姿はどうなるのか。国交省以外の方には耳新しい組みになっているわけです。しかし、今問題になってい用語かもしれませんが、「都市のスポンジ化」というこるのは、行為をするのではなく、むしろ行為をしない、とが言われます。都市計画の方では、立地適正化計画を放ったらかしにするのが問題になっているので、そうな策定してコンパクト化を進めてきているわけですが、悩ると、従来の都市計画にそれに見合った仕組みがなく、ましい問題として、スポンジ化という現象が生じていま困るわけです。全くないかというと、跡地等管理協定なす。スポンジ化というのは、中身は空き地の問題と同じ

ど、最近になり少しずつ設けられている手法はあるのでで、小さな敷地単位で、時間的、空間的にランダムに相すが、正面から向き合ったことはなかったということ

当程度の分量で発生する現象を言います。似たような概で、平成 29 年に、都市計画審議会基本問題小委員会で念として、都市の低密度化もありますが、人口の減少に

中間とりまとめが行われました。

伴い、都市の密度が低くなってくるということです。

立地適正化計画の策定による、コンパクトシティのコ

ここで挙げられている負の影響は、空き地について説

ンパクトの真ん中のところは、都市機能や居住を誘導す明したのと同様の問題で、空き地が大量に発生して雑草る区域のところで、そこにこそ皆さんがお住まいになるが繁茂してしまう等もろもろの問題があります。都市計など、今後の町の骨格をなすところなので、そういう地

画のサイドからこの問題をどう考えていくべきか。従来域におけるスポンジ化の問題にまず対処し、それに次いは都市計画区域内を用途区域で分け、ここは住居専用地

で、その周辺のところに広げていくという進め方が提言

域、ここは商業地域、ここは工業地域というふうに分けされています。

て、それに応じた建物しか建てさせなかった。つまり、空き地の話と似ていますが、もちろん市場性を有する

線を引いて面的に規制するということですが、空き地はものについては、市場性に即して考えていけばよいが、散発的に出てきますから、そういう一律の面的なゾーニ

大きく二つの対応方法があるだろうということです。まングではなかなか対応できないわけです。都市計画の場

ず、スポンジ化が発生してしまったものの抜けた穴を埋合は、ゾーニングされた中で開発しようとか建築活動をめること、もう一つはスポンジ化という穴の発生を防止施策の具体的方向性○コンパクト・プラス・ネットワークの考え方の下、スポンジ化に対処できる施策をどう重ねがけしていくか。
○対策を講じるエリアは、まずは、立地適正化計画に定める誘導区域など、都市空間として維持・活用していく政策的な重要性が認められる区域を中心に検討し、次いで周辺エリアへと広げていく。
○空き地等の市場性や利用価値の有無によって対策を検討。
○即地的対策は、①発生した空き地の適正管理、有効利用の促進（抜けた穴を塞ぐ、埋める）②土地・建物の利用放棄等が起きにくい環境の整備（穴の発生を防止する）に大別。
○土地・建物の積極的な利用の確保には、規制的手段はなじまないことに留意。この観点から、正しい情報の提供を通じ人の行動を変容させるナッジ型の政策アプローチの検討も必要。

１）現に発生したスポンジ化への対処方策■市場性がある場合の後方支援
・原則市場メカニズムに委ねる。地域再生に資する事業を行政が金融支援、広報等で後押し。
■土地等の媒介（情報の集約とマッチング）や所有と利用の分離を通じた空き地等の利活用

・近隣住民等に利用価値がある土地を、隣地統合をはじめ、有効に土地活用を行う者に引き渡し、集積を図る。
・情報のマッチングや働きかけを通じた、行政の媒介・仲介機能の発揮。
■土地・建物の利用放棄等への行政の働きかけの手法の導入・サービス施設が休廃止する場合など、都市機能の喪失を防止するため、行政が把握し、利用調整を行うことができる仕組みの検討。

＊山形県鶴岡市「ランドバンク事業」
地域にとって重要な生活施設の撤退を事前に知ることができたか
23%

20%

十分な時間的余裕を持って知ることができた
知ることはできたが十分な時間的余裕はなかった

57%

事前に知ることができなかった
県庁所在市、政令市、中核市（72団体）を対象としたアンケート結果より（国土交通省にてH29.6に実施）■暫定利用の積極的な評価
・低未利用地について、当面の需要や有用性が認められる場合には、空間の暫定利用を積極的に評価。
空き地の家庭菜園化が進む郊外の住宅団地（出典）国土交通省社会資本整備審議会

14

Japan Real Estate Institute

都市計画基本問題小委員会資料（野澤委員プレゼンテーション資料）

これからの土地政策することです。先ほど空き地についてお話しした中になての土地利用を縮小していくことが考えられます。農地

かったのが、土地・建物の利用放棄等へ行政が働きかけに戻すとか森林にするとか、そうした道も射程に入れるる手法の導入です。診療所、老人福祉施設、コンビニエ

べきという考え方もあり得ます。同時に都市的な土地利

ンスストア等、サービス施設が休廃止するという時に、用の縮小に向けて、従来整備してきた道路、下水道、電都市機能がそこで喪失されてしまうことになるので、届

気、ガス、水道といったインフラをどうしていくのかに出のようなことをお願いして、行政がそれを把握する。

ついても、よく整理していかないといけないわけです。

都市計画サイドが、例えば、老人の介護福祉の計画に直国交省の中で別の部局が担当している施策として国土接携わっているわけではありませんから、市町村の中で利用計画法があり、これは全国を、都市地域、農業地担当部局間で連携して、うまくその機能が提供されてい域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域の 5 地域

くように、漏れがないようにしていくことを、積極的にに分け、市町村レベルで市町村国土利用計画を策定する

やっていくということです。

ことになっています。この計画を法律に基づいて作り、スポンジ化の防止については、まちづくりを主体的にその後、あまり変えていない地域もあるのですが、これ担うコミュニティ活動の推進ということで、空き地につを取り巻く状況も人口減少、コンパクト化など、いろいいての地域コミュニティの話と重なりますが、さらに、

ろ動いてきていますし、最近ではリニアとか新しい発展

契約的手法の導入も考えられています。契約というのをしているところもありますから、そういう変化も踏まは、通常は私人間で契約をします。例えば、行政も私人

え、もう一度よく見直し、グランドデザインを考え、そとして何かものを買うことがあるわけですが、ここで言の中で「見える化」をしていくことも必要という方向もう契約的手法というのは、どちらかと言えば、市町村等

打ち出されています。

の行政と、地域の住民、町内会とか地域コミュニティとただ、これは市町村全体の大きな角度からの「見えるが契約をして、この地域をこういう形で守り、管理して化」なので、先ほど空き地について説明したような、地いく体制をつくっていくことをイメージしており、従来域コミュニティごとの個別具体の土地に関する「見えるにないやり方を導入したいということです。

化」とはやや違うかもしれませんが、いずれにしても、さらには、こういう対策の先には、緩やかに都市とし大まかな方向はこのような形になるのではないかという

２）スポンジ化の発生に備えた予防策⇒起きてきた開発・建築行為だけでなく、空間の利用形態にもコントロールを及ぼし、望ましくない空間の状態（撤退、放棄、荒地化等）が生じないよう、①一定の土地利用ルールを継続的に守らせる手段 ②当該ルールの下で責任をもって土地等の管理に当たる主体が重要。
■契約的手法の導入
・都市空間の管理（マネジメント）を推進するため、契約的手法の導入を検討。
・土地利用に関するルール等を官民で設定し、エリアマネジメントを担保。
■まちづくりを主体的に担うコミュニティ活動の推進
・地域住民、民間団体等による都市計画の実現に寄与する活動を積極的に認定・支援する仕組みを検討。
・地権者が共同して、低未利用地の有効活用に向け、市街地の整備改善や利便施設の計画から整備・管理までを一体的に行う取組を推進するため、実施主体や事業手法を検討。

ストック活用を図りながら公共的な空間（広場）を地権者及び民間事業者が共同して整備から管理まで行っている事例
ぱてぃお大門（長野市）

３）共通する論点■マスタープランを通じた実効性の確保 ■推進体制や担い手の確保 ■ナッジ型の政策手法の導入（行動変容を促す情報発信）

更なる検討課題○スポンジ化対策の先には、穏やかに土地利用を縮小することも射程に入れるべき。
○実現可能性について慎重な検討を要するなど論点整理が十分でない項目について、引き続き議論を継続。
■都市計画と他の分野の連携■費用負担の在り方■土地利用の縮小に向けた公共投資■非集約エリアにおける施策の充実や現行制度の再点検

一般財団法人 日本不動産研究所

15

不動産調査 2018

No.409

ことで議論をする。これに基づき、地域コミュニティで用がかかったことがありました。それ以前から、道路工もその絵姿を考えることを積極的にやっていく必要があ事などの公共事業の際にも、この問題があり、土地収用

るのではないかということで、国土審議会国土管理専門

法の中で一部対応する仕組みもありましたが、使い勝手

委員会によりとりまとめられています。

が今一つという面もあったわけです。

空き地もそうですが、都市計画、国土利用計画等、い今年の「骨太の方針」の中でまとめられたのは、とりろいろな部局で今後の土地利用について考えていく流れ

あえずということですが、公的機関が関与することによが出てきています。従来ずっと行政のベースになっていり、地域のニーズに対応した幅広い公共的目的のためにた、土地は、放っておいても使いたい人がいて、人口が利用を可能とする新しい仕組みを設けるということで増えるなり、経済活動がどんどん拡大していく中、自然す。所有者と連絡がつかなくて、誰に話してよいかわかに使われるという時代から大きく変わってきているのらないが、一方で、公共事業で利用するニーズがあるたで、少しずつ、それぞれのところで方向転換をしなくてめ、一連の手続きを設けることにより、土地を利用できはいけないということです。こうした検討に当たってるようにする。土地収用法との関係もあり、所有権の取は、それぞれの関係部局同士でも議論をしていますが、得までは行きませんが、少なくとも一時的に使えるよう

本日御出席の、土地に関係されるより広い分野の皆さまにする。そのためには、所有者が現れた時に備えて、対にもご紹介させて頂きます。

価はいくらぐらいかと考えて用意しておくなどの仕組み〈所有者不明の土地〉

を新しく作ろうということで、平成 29 年 6 月に決定さ

これも新聞等で話題になっていますが、所有者不明のれた「骨太の方針」の時点では、次期通常国会に法案を土地の問題があります。今に始まった話ではありません

出すとされ、これに向けて省内で作業を進めています。
ただし、所有者不明の問題への対応は、これにとどまが、これをどうするかということです。
東日本大震災の復興に当たり、沿岸部近くが津波の被るものではありません。そもそも共有名義になってい害を受けたことで高台移転しなければならなくなりまして、その共有の人が分からないとか、所有者が明治時代たが、移転先の土地を取得しようとした時に、その土地に亡くなっていて、相続人等が分からないとか、公共事の所有者が不明ということで、探すのに莫大な労力と費業との関係以前に、登記が更新されていないという登記所有者不明土地等の公共的事業での活用の円滑化○ 相続の増加等に伴い、所有者の所在が不明な土地等の増加が見込まれ、公共的事業での土地の活用の円滑化を図っていくことが必要。
問題の所在ア） 所有者の探索に要する時間、費用
イ） ア）により不明者を含め所有者が多数判明した場合の交渉
ウ） イ）の場合に対応するため既存制度活用（所有権取得）に要する時間、費用
エ） 市町村等のマンパワー、ノウハウ不足

骨太の方針2017（平成29年6月9日閣議決定）（抜粋）

具体的事例
直轄道路事業の用地取得において、ある土地の1/55の持ち分を有する登記名義人A氏の相続人が38人にも及び、所在の探索に膨大な手間を要した。
※このうち実際に所在不明だったのは１名※「未来投資戦略2017」にも同旨記載あり

公共事業や農地・林地の集約化等において共通課題となっている所有者を特定することが困難な土地に関して、地域の実情に応じた適切な利用や管理が図られるよう、共有地の管理に係る同意要件の明確化や、公的機関の関与により地域ニーズに対応した幅広い公共的目的のための利用を可能とする新たな仕組みの構築、長期間相続登記が未了の土地の解消を図るための方策等について、関係省庁が一体となって検討を行い、必要となる法案の次期通常国会への提出を目指す。さらに、今後、人口減少に伴い所有者を特定することが困難な土地が増大することも見据えて、登記制度や土地所有権の在り方等の中長期的課題については、関連する審議会等において速やかに検討に着手し、経済財政諮問会議に状況を報告するものとする。

16

Japan Real Estate Institute

A氏（昭和23年
死去）

相続人のうち唯一所在不明（以下略）これからの土地政策

お話する地籍整備です。

制度上の問題もあるわけです。
一言ここで申し上げると、明治時代になり、江戸時代
から土地の課税の関係が変わりました。地租改正という5. 不動産鑑定評価と地籍整備

言葉をお聞きになったことがあると思いますが、明治時不動産鑑定評価制度について少しお話しします。本日

代は、国の役所、当時の大蔵省が地租の法律に携わっては多くの分野の方がお見えですが、不動産の価格を評価おり、それが戦後に大きく変わり、国の税金であった地して決め、依頼者にこのような正当価格になると提示し租が、固定資産税ということで市町村の税制に組み込まて、説明しないといけないわけですが、そういう中立・れました。

客観的な役割を果たす人は、不動産鑑定士以外世の中に

戦後の改正より前は、税務署に土地台帳を設け、このなかなかいないのです。近傍類地の取引価格も見ないと土地台帳と法務局の登記簿がうまく連携する仕組みがいけないし、収益還元法とか、いろいろな手法で考えなあったわけです。税収に占める地租の割合は低くなってければいけませんが、少なくともこの土地にはこういうきましたが、国の税収を確保する意味で、土地に税をか価値があるということを提示するのは、極めて重要な任けるため、誰がこの土地の所有者かということを積極的務です。

に把握する仕組みがあったのですが、それが戦後のシャ

そこで、不動産鑑定士というのは、いろいろな行政やウプ勧告に引き続く制度改正で、制度間の結び付きが薄経済活動に欠かせない仕事であると思いますし、国交省

くなりました。それでも、これまでは積極的な土地需要

でも、公示地価や地価調査について各地の不動産鑑定士がありましたから、使いたい人、買いたい人がいたのの方に大変お世話になっています。受験科目で見ても、で、よかったわけですが、現在、使いたいという人がい

鑑定士というのは、レベルの非常に高い試験を突破されなくなった土地については、放ったらかしになっていてた方々ばかりです。それだけ大事な仕事ですが、大事で問題になっているわけで、不動産登記や国としての土地あるがゆえに、最近ニーズが増えている、新しい成長分管理という観点から、どうするか、もう一回根っこから野のヘルスケア、ホテルなどでは、建物本体と一体を成議論し直さなければならない状況にあります。土地の管して効用を増す動産も合わせて評価できるようにしてほ理のための、一つのツールになると思われるのが、次にしい等の要望もあるわけです。これをどこまで運用で対不動産鑑定評価制度の今後の方向性（当面の方策に関する提言）の概要
不動産鑑定評価制度の概要○「土地等の適正な価格の形成に資すること」を目的 ⇒ 不動産市場における情報基盤として重要な制度インフラ○実務を担う国家資格「不動産鑑定士」と鑑定評価を業とする「不動産鑑定業者」
・不動産鑑定士の登録者数は約9,500名（鑑定士補を含む）、 不動産鑑定業に従事する者は半数程度
・不動産鑑定業者は約3,300業者、 所属する不動産鑑定士１名の業者が８割以上
・個人からの依頼は１割未満（報酬額ベース）、 公的主体からの依頼は東京以外では約７割（知事登録業者、報酬額ベース）

経済社会状況の変化・今後の課題
生産性向上・経済成長

人口減少・少子高齢化

社会の基盤となる活動○新しい成長分野における経済活動の高度化⇒ホテル、ヘルスケア施設等の鑑定評価の充実○空き家等の増加⇒社会的課題に対する役割の拡大○リート市場の拡大等ユーザーの拡大⇒投資家などユーザー層の拡大○収益性や利便性以外の要素にも着目した土地利用⇒様々な土地利用に対する評価
ニーズ○災害発生時における地域支援○国土保全への取組○鑑定評価のグローバル化

多様なニーズに応えるための機能強化○高度化・多様化する評価ニーズへの対応⇒動産・農地など様々な評価ニーズへの対応○個人等の新たなニーズへの対応○地域の課題への対応や災害時の緊急支援○コンサルティング業務の強化○先進的な取組の実務への反映○近年における試験
受験者の減少業務の多様化に対応した適正な業務基盤の確保○鑑定士・鑑定業者に関する情報の充実○分かりやすい鑑定評価書の作成○コンプライアンス体制の強化
鑑定評価の担い手の確保・育成○試験制度の充実⇒チャレンジしやすい試験制度○研修制度の強化⇒研修を確実に受講する仕組み

一般財団法人 日本不動産研究所

17

不動産調査 2018

No.409

組んで参りますので、引き続き一緒に取り組まれるよう応できるかということを整理しているところです。
他方、市場性がなくなっている土地、市場性があってにお願いしたいと思います。

もかなり薄まってきている土地というものもあります。

最後に地籍整備の問題です。これは地味な仕事です

空き地の問題で言うと、従来的な観点で言うところの、が、一筆ごとの土地の境界や面積等を調査する仕事で市場を前提にした最有効使用の原則ということでは、なす。昔、地租改正のころは、公図といって、竿棹を立てかなか評価しにくいが、社会的に見ると大事な効果を発て縄で測ったりしていたわけですが、今は準天頂衛星な揮していると言えるような土地の評価がどうあるべきどを使って座標値を求めて正確な値が出るようになってか。従来は必ずしも鑑定士の方が果たしていた役割ではいます。これがなぜ必要か、直近で言うと、東日本大震

ないかもしれませんが、社会的にはそういう評価という災や熊本地震で土地の形が変わった時、それを回復する

ものも大事になってきているわけです。そこで、こうい場合に座標値がきちっと捉えてあると回復が容易になりう場合の評価なども考えていかなければならず、チャレます。地籍整備については多くの市町村が希望しておらンジではありますが、ここに一つのフロンティアが生まれますし、広島県など瀬戸内では直接ではありません

れているのではないかと思われます。

が、南海トラフなど、次に大きな地震が来ると言われて

ただ、残念なことに、人口減少下で受験者数が減っており、その点だけが新聞等に取り上げられるのです。現いる地域の自治体の場合は、非常に熱心に取り組まれているところが多いです。

在、いろいろ検討しているところですが、今後、どんど遅れているのは都市部で、権利関係が複雑という事情

ん進化していくような仕事として、若い人が取り組みががあり、あとは森林が遅れています。農地については、いがある仕事と知って頂きたいので、鑑定士連合会や不ほ場整備等を戦後進めてきた流れがあり、土地改良事業

動産研究所の方と一緒になって一層説明していかないとを実施する中で合意形成が整い、調査が実施されている

いけないと感じています。中国地方の鑑定士の皆様もい部分がある程度あります。

ろいろご努力頂いていると思いますが、今後とも鑑定業

基本は、地籍調査は市町村が実施することになってい務の推進に力を入れて頂きたく、国としても改革に取りますが、市町村以外が行う開発などの場合についても、地籍調査の概要
地籍調査とは【地籍調査費の負担割合】

国土調査法に基づき実施
一筆ごとの土地の境界や面積等を調査
成果は登記所にも送付され、登記簿を修正し、登記所備付地図になる
主な実施主体は市町村

地籍調査により作成される図面

都道府県（市町村実施の場合）

25%

特別交付税措置により、都道府県・市町村の負担は各々実質５％

25%

市町村

国：50%

実施市町村数の推移
810

【公図】

【地籍図】

明治期の地租改正に伴い作られた図面

境界が正確な地図

数字は実施市町村数
カッコ内は完了市町村数

東日本大震災発生【H23.3.11】

790
770

地籍調査

750
730

721

723

710

(403)

(423)

728 721
(454)

753

757

(466)

(471)

768

790
(487)

(481)

780
(504)

(465)

地籍調査の主な効果
地籍調査を実施し、正確な土地の基礎的情報（境界、面積等）を明確にすることで、様々な効果が創出
事前防災対策の推進、災害復旧・復興の迅速化

インフラ整備の円滑化

民間都市開発の推進○ 地震や豪雨等の災害が多発している中、防災対策の推進が必要○ 被災後は道路等のライフラインの復旧・復興が急務○ 地籍調査が実施済であれば、土地の境界の確認が円滑に行われるため、事業期間が大幅に縮減○ インフラ整備では、事業区域に係る用地調整が必要○ 地籍調査が実施済であれば、事業阻害要因となる
土地を事前に把握できるため、用地リスクが少ない事
業計画の策定ができるほか、用地調整が円滑に実施○ 都市部では関係者が多く、権利関係が輻輳し、境界調査が長期化する傾向○ 地籍調査が実施済であれば、関係者が合意し易く、民間都市開発が円滑に実施

防災集団移転促進事業において期間が縮減された事例 （宮城県名取市下増田地区）
実施 未実施18

約7ヵ月Japan Real Estate Institute【期間の縮減効果】
半年～１年
約１～１年半 （推計）

インフラ整備の
主な工程

正確な土地の基礎的情報が明確になっていることで事業計画①用地リスクが少ない事業計画の策定が可能用地調整②用地調整時に、土地所有者との土地境界に関するトラブルを軽減し、期間の短縮が可能

工事の着工【民間開発事業に長期間を要した事例】
六本木ヒルズでは地籍調査が未実施⇒ 約400筆の境界調査に４年もの歳月これからの土地政策

一定の制度があり、きちっとした測量が認められるのでく共有することにより、土地の管理に役立て、所有者不あれば、法律上位置づけ、法務局に送ることに値すると

明問題も防ぐことができる部分があると思います。所有いうことで、19 条 5 項指定という道も設けています。

者に関する情報は、プライバシーの問題もあるので慎重

少しずつですが、これが使われており、この辺もより使に取り扱わなければいけませんが、ICT などをうまくい勝手がよいようにしていきたいと考えています。

活用して、土地の管理に向けて効率的にやっていくこと

広島県内の各市町村の地籍調査の取組状況についてができないか。これがわれわれの今後の検討課題になっは、安芸太田町は 100％完了ですし、江田島市は 100％ています。その意味で、地籍整備も併せて、今後の土地ではないものの、市として計画した部分は完了されてい政策のあり方の大きなパッケージを作っていきたいと思るとのことです。広島市、呉市などは若干遅れているよいます。

うですが、引き続き頑張って頂きたいと思います。

現場でご苦労されている皆様には、いろいろとよい事

先ほど土地の管理の一つのツールになると申し上げま

例、またはご苦労された事例などを広く教えて頂きながした。地籍調査をする時に、地権者等に立会いをして頂ら、国としても引き続き情報提供をしていきたいと思っ

くのですが、その時にどういう方に立ち会って頂けるており、今後とも宜しくお願い致します。本日はどうもか、市町村で苦労して連絡をつけて何とか見つけてくる

有り難うございました。

わけですから、そういう情報を行政の関係部局間でうま※本稿は、平成 29 年 10 月 6 日に開催された「土地月間」広島講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

19

不動産調査 2018

No.409平成 29 年「土地月間」広島講演会

どうなる世界経済と日本の不動産市場
第 2 部•研究報告

不動産の新しい可能性への挑戦～不動産テックへの取り組み～

プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所 REA-Tech 研究開発グループ 参事
こう だ

じん

幸田 仁
1971 年 7 月生まれ 北海道札幌北高等学校から愛媛大学法文学部法学科を卒業し、1995 年に一般財団法人日本不動産研究所に入所。神戸支所、山口支所、総務部情報企画室、コンサルタ
ント部、北海道支社、業務部、企画部企画グループを勤務。1999 年不動産鑑定士登録。不動産鑑定評価業務、価格査定基準等策定業務、PRE 等有効活用支援業務、不動産市場調査業務、
不動産利活用基準等策定業務のほか、研究所内におけるナレッジマネジメント推進、情報セ
キュリティ策定運用等の組織内情報資源の活用統制業務を経験する。

皆さま、こんにちは。日本不動産研究所の幸田と申し

不動産テックを活用したビジネスは、カオスマップとます。本日は「不動産の新しい可能性への挑戦 ~ 不動言われているとおり、現在はいろいろな不動産ビジネス

産テックへの取り組み ~」ということで発表させていたに及んでいます。皆さんがイメージしやすいものは物件

だきます。

情報・メディア部分のサービスではないかと思います。
昔は不動産屋さんに行って、「何かいい物件ないですか【不動産テックビジネスと AI の現状】
不動産テックビジネスというキーワードが、最近、新いたのが、現在ではインターネット、あるいはスマホで聞やテレビなどで出てくるので、まずは、不動産テック

物件探しができるようになった。そのために、さまざまビジネスの現状を説明いたします。次に、不動産に対すなテック、すなわちデータや人工知能を使って探すことる考え方をお話しした後、私どもが取り組もうとしていを効率化することが、この物件情報・メディアで行われる不動産テックについてご説明したいと思います。

ているということです。

図 1 はリマールエステート株式会社が報道発表したマッチングビジネスとは、海外では、配車の Uber ともので、「REAL ESTATE tech カオスマップ」です。

か、Airbnb（民泊）などで展開されてるインターネッ「不動産テック」が何から始まったかといいいますと、トを使って民泊を予約し、そのままスマホが部屋の鍵に2000 年ごろに始まった IT 革命から、FinTech と言わなる、あるいは Uber なら、スマートフォンからここまれる、IT、ICT を活用して金融株式市場、債券市場でで行きたいので誰か車に乗せてほしいというと、誰かがの取引、あるいはローンの設定などの技術や考え方を、名乗って自動車を配車して、乗せてくれるサービスでいろいろな分野で応用しようということで生まれたものす。

の一つが不動産テックです。つまり、FinTech の不動
産業界版が不動産テックと言われるものです。

20ね」と聞いたら、「こんなのどう ?」と紹介されていてJapan Real Estate Institute

業務支援というのは、業務効率化や不動産情報の管理を支援するシステムです。従来の不動産屋ですと、「こ不動産の新しい可能性への挑戦

不動産テックカオスマップ（リマールエステート株式会社発表）のアパートの部屋を見てみたい」と申し込みがあった場を介してスマートフォンとか家電や設備、あるいは人工合、不動産屋はその部屋が空室かどうか確認する必要が知能、ロボットなどを使って様々なサービスをしているあります。そのときは、不動産屋同士で電話をして、連ことがわかります。これが現在の不動産テックビジネス

絡を取り合うわけですが、それが「ぶっかくん」というのイメージです、

サービスを使えば、「何々アパートの何号室空いていま

では、これらの不動産テックビジネスの裏側でどんなすか」と聞くと、自動音声で AI が「いま空いています」

情報のやりとりがされているか技術的な話ですが、まずと対応してくれる。そういう業務支援サービスです。

情報源があり、次にそれを蓄積するわけで、その蓄積し価格可視化というのは、人工知能を使い、ここの不動たデータを基に人工知能を使って解析をします。そし産の価格がいくらであるかということを査定するというて、その結果に基づいてさまざまな不動産テックを活用

サービスですし、その他、ローンとか、シェアリングとしたビジネスモデルを、いろいろな会社がつくっている

いった民泊関連のものもあります。

のが現在の状況です（図 2）。

これから大きくなりそうなものに IoT（Internet of

情報源としては、まずツイッター、フェイスブックとThings）があります。これはモノとインターネットをいわれる SNS です。誰々さんがどこにいます、どんなつなげるサービスです。例えば玄関のドアがインター

料理を食べました、どこでどんなことをやっていますと

ネットにつながっていて、外から玄関のドアを開けるこいうのが、これで収集できます。その他、スマートフォとができる。民泊の場合、本来だと部屋を借りたい人がンとか Suica などもあります。広島では何と言うか知いると、家主が自分で鍵を開けに行かなければいけない

りませんが、Suica という IC カードでピッと触れると、わけですが、北海道の人が九州の物件を開けに行くのはどこの改札を誰々さんが何時何分に入ったことが記録さ無理ですから、スマートキーの暗証番号を利用者に送る

れ、出るときに再びピッと触れると、何時何分にどこどと、部屋に行ったときに暗証番号を押すと自動的にカこ駅を出ましたというデータが蓄積される。そのような

シャッとカギが開く。これが IoT のサービスの一例で移動情報も取得できます。スマートフォンで場所を検索す。

して、ナビゲートをすると、この人は何時から何時まで

不動産テックビジネスは、このようにインターネット

どこの店に行ったということまでわかる。

一般財団法人 日本不動産研究所

21

不動産調査 2018

No.409「不動産テック」のイメージ

オープンデータというのは、統計データを中心とする

第 2 次 AI ブームが起こります。2000 年ごろにインター情報ですが、より細かい、コンピューターにわかりやす

ネ ッ ト が 普 及 し、 い ま 現 在、 第 3 次 AI（ 人 工 知 能 ）いような形で公開していきましょうというものです。こ

ブームと言われています。その大きなきっかけとなった

ういった膨大な人々の活動に関する情報を、Google なのがディープラーニングというもので、膨大な情報が蓄どの大手企業が収集し、さまざまな形で、誰が、いつ、積したビッグデータから、人間と同じような判断ができ

どんなサイトにどのぐらいアクセスして、見ている時間

るように解析する技術が開発され、その後爆発的にさまは何分ぐらいで、どのページからどのページに移り、何ざまな技術が生まれたということです。

を買ったか、最終的に何をしたのかということを解析しています。

今まで人がやっていたこと、あるいは手間がかかっていたことを効率的にやり、個人でもビジネスができるよ

業務上の記録というのは、職員の業務活動情報をどんうにする。それにより、利便性のよいサービスを提供す

どん記録して、人工知能で解析し、職員が効率的な営業る。それが不動産テックの進捗状況だと考えてくださをするにはどういう戦略でやったらいいかという情報、い。

スマートフォンや電話、メールなどの情報等々がごっそ
りとデータベースになっているというイメージです。

22【不動産の価値について】

つまり、日々増えていくビッグデータと言われるもの

次に、不動産の価値は値段で決まるものかどうかといに入っているデータを解析し、ビジネスに役立てていこう議論に入っていきます。人工知能とも関連してくるのうというのが、不動産テックのイメージと考えていただ

ですが、私どもは不動産鑑定士であり、日本不動産研究

ければいいわけです。

所は昭和 34 年以来、不動産鑑定評価をやってきました

いまアルファ碁などに代表されるとおり AI が大変なが、不動産鑑定評価を行ううえでの基本的な考え方とし

勢いで進化し、碁と将棋は人間に負けなくなったというて、鑑定評価に関する基本的考察というものがありま

話があります。「人工知能」という言葉は、もともとはす。そこでは土地と人間との関係を重視しようというこ

1956 年 に ダ ー ト マ ス 会 議 で 初 め て AI（Artificialとを提唱しています。それが、不動産のあり方に表れたIntelligence）というものが用いられました。その後、ものが価格として表示されるわけです。

Japan Real Estate Institute不動産の新しい可能性への挑戦

では、不動産のあり方はどのように生まれるのかとい

産を人工知能で価格を予測するときにも出てくるわけ

うと、まず山なのか、平野部なのかという自然的なもで、この解明が必要なわけですが、今の段階では不動産の、町ができているのか、農地なのか、工業地なのか、の価値を人工知能で計るのはまだ無理のようです。

駅があるのかないのかというもの、そこに対し人々がこ

たとえば、皆さんは、「マイホームとは」と聞かれた

こに商業施設があると便利だと考え、人間が働きかけた

ときに、どんなイメージを連想されるでしょうか。ここことによってあり方が決まる。こういう流れが循環してに 3 種類のタイプがありますが、どれでしょうか。広

いるわけです。

島の場合はこんな感じ（戸建住宅）かもしれないし、東

例えば広島の駅前に大きな商業施設ができたら、そこ京だったらこんな感じ（マンション）かもしれない。つに人が集まるわけで、そうすると、その周囲の地価は上

まり、マイホームという言葉一つとっても、人により感がり、それが影響して、他のビジネスにも広がり、住宅

じ方が異なるわけです。

も建つようになる。そういうものが循環していくのが不駅も 3 種類出していますが、連想されるイメージはどれでしょうか。三角屋根の田舎の駅なのか、電停のよ

動産のあり方です。
ただし、これは私見ですが、不動産のあり方には人間

うな駅なのか、ターミナルのような駅なのか。広島だとの行動（暮らし、仕事）との関連性をとらえることが重電停のような駅をイメージされるのでしょうか。私は北要であると考えています。なぜかというと、人間の場合海道なので、駅というと、三角屋根の寂しい無人駅のよは、A さんと B さんの顔を見分け、瞬時に判断するこうなものを思い出します。ターミナル的な駅はあまりなとができますが、人工知能はあらかじめデータを覚えないのでイメージがわきません。そんな形でイメージはそければいけない。

れぞれ違うと思います。

人工知能が人間に近い状態で判断する方法がディープ

つまり、言葉によるイメージはだいたい共通していま

ラーニングと言われる技術です。 人工知能というのは、すが、細かくみると人によって全然違ってくるわけで人間なのか猫なのか、ここに段差があるのかないのかとす。「快適ですよ」「広いですよ」「新しいですよ」と言いうデータを取り入れるものですが、それがなかなか難

われても、快適は人によって違うし、駅に近いと言ってしい。これを取り入れることができるかどうかが、不動も、どのぐらい近いかは、感じ方が異なります。

人々の「不動産」に対する認知と行動とは

一般財団法人 日本不動産研究所

23

不動産調査 2018

No.409人というのは、自分の周囲の環境、社会集団、人間関い立ちの中で形成されてくるわけです。ただし、それは係により、イメージも影響を受けます。例えば「幸せと無意識に形成されるものです。さらに言うと、東京の都は何だろう」いったときにも、成功、地位、権威、ある市と地方の農村や地方都市で見ても、人々の関係性、結いは価値観、善悪、公正・不公正といったものなど、解びつきは全く違います。一つの代表例とすれば、地縁血釈により、いろいろに変わってきます。

縁を重視する田舎で暮らすのか、機能的つながりを重視

同じように「住みよいまちづくり」と言ったときに、住みよさとは何だろう、誰にとっての住みよさなのかとります。

いうことになります。つまり、不動産に対する思い、関人間の感覚がすごい部分の一例を説明しますと、人はわり方、考えも人によって異なるので、価値に対する感

瞬間的（直観的）に見たものを判断できます。A さん

じ方も人によりさまざまです。街中に住みたい人もいれと B さんの顔を見た瞬間に、この人は A さん、この人

ば、田舎に住みたい人、山に住みたい人、海の近くに住は B さんというのはすぐ分類できる。しかし、人工知みたい人と、いろいろいます。

能はそれがなかなか分類できないんです。つまり、人間

現在、不動産投資ビジネスがはやっていますが、不動にとっては造作もない判断や人間の価値観を入れながら産を投資商品とみるか、あるいは生活拠点とみるか。つ

分類することを、コンピューターにやらせること、これ

まり、自分の生活拠点として不動産を買うのか、それとが重要であり、人工知能というのは簡単に言えば違いをも資産形成として買うのかというように、動機もさまざ

見極めて分類する機械であると考えてもらうと、わかりまです。

やすいかもしれません。

この「意識」について少しだけ説明します。人は、生最後に、新しい不動産の可能性の挑戦です。歴史的にまれてから成長し、老人になっていくという人生を考えみた社会というものを考えると、定期的に恐慌（大きなたときに、価値観や考え方は日常生活の中で無意識のう

不景気）が起こるのですが、これは経済にとって、あるちに入り込んでくるものと、意識的に学んでいくものがいは生活にとってもショックが大きいものです。1920あります。

年代から 89 年のバブル崩壊までで、大きなものでも 5

例えば九州で育った人と北海道で育った人では、価値24する都市型の人間関係の中で暮らすのかで価値観も変わ回ぐらい、恐慌が発生しています。

観とか文化に対する考え方、コミュニティに対するとら一番大きい恐慌は 1929 年の世界恐慌です。これはアえ方は違ってくると思います。そういうものは人生の生メリカを中心に株の大暴落から始まり、多くの金融機関

Japan Real Estate Institute不動産の新しい可能性への挑戦

が連鎖倒産をしてしまったものです。

の山と海が見える土地の地価のほうが高くなるかもしれ

こういう恐慌、特に最も直近に起こったバブル崩壊のない。これが市場、マーケットということだと思うのできっかけには、実は不動産が大きく絡んでいるわけです。しかし、コンピューターは人間の価値観に合わせてす。歴史的に見て、いずれの恐慌も不動産に関連してい分類ができても、正しいとか適正という判断はできませます。不動産はバブルに大きく影響しており、バブルがん。人が人工知能が計算した結果をどう考えるかというあるから恐慌が起こる。山高ければ谷深しということでことだと思います。人工知能、ビッグデータを使って解しょうか。

析をして、景気が急激に落ち込み、恐慌になる前に事前ではどうするか。不動産研究機関としては、やはりバブルを防ぐことが理想ですが、たぶんバブルは防げませに何かできないかというのが、不動産市場の安定化につながるのではないかと思います。

ん。恐慌になって初めて、あれはバブルだったのだとわ

日本不動産研究所における不動産テックの取り組みでかるので、現在バブルなのかどうかは、たぶんわからな

すが、平成 28 年 12 月に JREI 不動産テック研究会といと思うのです。逆に言うと、崩壊したときに私たちはいうものを立ち上げ不動産テックに関する現状認識と、生活が苦しくなったと感じる。経済も混乱するし、国民今後の研究課題を調査検討するために活動しています。

生活にも大きな影響を与えます。

そして平成 29 年 4 月に、REA-Tech（Real Estate

そう考えてくると、不動産の価値に対する認識は人にAppraisal Technology）研究開発グループを設置しまより異なりますし、価値観はその人の環境により変わっした。appraisal というのは、鑑定評価という意味で付てきます。人間 1 人の中では、何が価値観かと言われけました。研究所には、過去の 50 年以上にわたる数てもいろいろあり、わかりにくい。例えば、何かが便利

十万件の鑑定評価の実績や多くのデータがありますかだというときに、どこが便利なのか説明しろと言われてら、それらをコンピューターにわかりやすいように整理も具体的には説明できません。ところが人工知能なら、したうえで、デジタル化やデータベース化を推進し、そ例えば広島市民にとっての便利というのは、こういうこのデータベースを基に、人工知能や分析システムの開と、こういうことだと説明できるかもしれない。それが発、さらに研究所にふさわしいビジネスモデルを今後、適正かどうかを判断することも難しいと思われます。

研究開発して、人々の生活やビジネスに役立つようなノ土地を考えてみても、駅に近いほうがいいと思う人が多ければ、そこが高いかもしれない。駅には遠くても山や海が見えるところならいいと言う人ばかりだと、高台

ウハウを提供していきたいと考えています。
以上で研究報告を終わらせていただきます。ありがとうございました。

※本稿は、平成 29 年 10 月 6 日に開催された「土地月間」広島講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

25

不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
一般財団法人 日本不動産研究所
研究部

理事会
会長

組織図

特定調査室

理事長
監事

北海道支社（札幌）

本社事業部

東京五輪関連事業推進室
都市開発推進室

証券化部

金融法人室

金融ソリューション部

市況モニタリング室
専門プロジェクト室
企業資産評価室

資産ソリューション部

環境室

東北支社（仙台）
青森支所
盛岡支所
秋田支所
山形支所
福島支所
千葉支所
横浜支所
関東支社（さいたま）
水戸支所
宇都宮支所
前橋支所
新潟支所
甲府支所
長野支所
松本支所

資産活用推進室
東海支社（名古屋）
総合支援室

公共部

技術活用推進室
資産評価第１室
資産評価第２室
資産評価第３室

静岡支所
浜松支所
岐阜支所
津支所
北陸支社（金沢）
金沢支所
富山支所
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中四国支社（広島）

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松山支所

総務部

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九州支社（福岡）
北九州支所
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不動研（上海）投資諮詢有限公司
シンガポール駐在員事務所

一般財団法人日本不動産研究所 （JREＩ）〒105-8485
東京都港区海岸 1-2-3 汐留芝離宮ビル

お問合せ先 ： 03－3503－5330 （企画部）

一般財団法人 日本不動産研究所

業務内容のご案内
評価・ソリューション業務
不動産鑑定評価・独立した審査体制（審査部）
・客観的・中立的な全国 49 拠点を擁する機関鑑定評価・特定専門分野別のスタッフ（専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・投資リスクを適切に分析した評価
・物件の用途、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（ 英 文評価書等）

環境不動産調査

・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等
・建物環境性能評価（GB 認証）

固定資産税評価支援

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
・家屋評価の支援

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク（米国・英国・中国・韓国・台湾・タイ・その他）
・中国現地法人〈不動研（上海）投資諮詢有限公司〉
・シンガポール駐在員事務所

時価会計支援・賃貸等不動産の時価開示支援・減損会計対応支援
・販売用不動産（棚卸資産）の評価
・M&A に関する評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援
・不動産利活用支援

再開発ビル事業・まちづくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業支援

不動産市場に関する投融資リスク管理等支援

・不動産市場の予兆管理等支援
・将来予測市況モニタリング
・オフィス投資インデックス作成

防災・減災関連事業

・復興事業設計支援
・防災集団移転促進事業等・復興事業関連土地評価
・各種災害影響評価

各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」（年２回）
・「国際不動産価格賃料指数」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
常務理事・企画部長 岡 淳二 c 2018
〒105−8485 東 京 都 港 区 海 岸 １ −２ −３
TEL 03−3503−5330 ／FAX 03−3592−6393
2018 年（平成 30 年）3 月 26 日発行 不動産調査ＮO.409 ISSN 1882-6431
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