改 良 公 社 か ら オ ー ナ ー に お く る 賃 貸 住 宅 経 営 情 報 誌（一財）住宅改良開発公社

2021.1193

賃貸住宅経営相談センター のご案内

vol.

AUTUMNWINTER

https://www.kairyoukousya.or.jp/
ホームページ上のみで、お電話での相談は受け付けておりません。

弊公社のホームページに賃貸住宅経営相談センター（相談コーナー）を開設しております。専門相談員が賃貸住宅経営に関するご相談に無料で応じておりますので、是非ご利用ください。

ご相談ページへのアクセスはこちら➡
（スマートフォンをご利用の方）

パソコンの方はこちらで検索をお願いします。

賃貸住宅経営相談

相談例01

空き家が
なかなか
埋まりませんがいい方法はありますか？

検索

相談例02

経費が
かさんで大変です、
経費削減の
いい方法は
ありますか？

相談例03

ペット対応にするときの注意点は何でしょうか？

相談例04

適切なアパートローンを選ぶポイントを教えてください。

住宅金融支援機構からのお知らせ

平成18年度以前に旧公庫に借入れのお申込みをされたお客さまへ

賃貸経営アラカルト

確定申告への備え、インボイス制度導入など

２０２１年版 税務に関するトピックス

不動産市場の専門家さんお願いします

データから紐解く2021年の家賃動向

賃貸トラブル法律講座

サブリース契約におけるトラブルの対応

AUTUMN・WINTER

これからの賃貸住宅に求められるものとは

通巻︰93号 発行︰2021年11月15日

建築家が語る、変化の兆し

ハーモニー vol.93

特集

平成18年度以前に住宅金融公庫に借入れのお申込みをされて融資を受け、建設された賃貸住宅につきましては、融資金のご返済期間中、入居者と締結する賃貸借契約の内容に関し、次の１から４までの制限事項が金銭消費貸借契約で定められています。
お客さまにおかれましては、
引き続き入居者との賃貸借契約に係る制限事項を遵守いただきますようお願いいたします。

入居者との賃貸借契約に係る制限事項の概要
1 家賃は毎月その月分または翌月分の支払いであること
2 敷金（退去時に返還される保証金を含みます。）
を家賃の３か月分（中高層ビル融資、レントハウスローンの場合は６か月分（近畿圏の一部地域は９か月分））
を超えて受領しないこと
3 礼金、権利金、謝金、更新料（更新事務手数料は除きます。）などの金品を受領しないこと
4 その他入居者にとって不当な負担となることを賃貸の条件としないこと
制限事項の詳しい内容は、住宅金融支援機構のホームページ（https://www.jhf.go.jp）
をご確認ください。

発行人

一般財団法人 住宅改良開発公社〒102-0076 東京都千代田区五番町14-1
国際中正会館ビル3F ☎03-3237-7411（代表）https://www.kairyoukousya.or.jp/

企画・制作

株式会社 ジェイ・ケイ企画〒102-0076 東京都千代田区五番町14-1☎03-3237-7515

集
特りをご提案しています。エレベー

通路も換気ができるオープンな造

しの良い窓配置に気を配り、共用件の設計などで今まで以上に風通

榎本：換気の面では、私は新築物切り替えやすいと思います。

ら、テレワークでもオン・オフを閉めれば部屋がすっきりしますかあるような間取りも増えています。

トを開けたらカウンターデスクがさんがおっしゃった、クローゼッ

していて喜ばれるでしょう。榎本などの間取りはテレワークにも適の一角にカウンターデスクがある、個室をつくることができる、部屋

河野：引き戸などの仕切りで簡易住まいになるのでしょうか？

れば入居者ニーズの変化に応える──では、具体的にどのようにす

河野：そうですね。入居者のター

るんじゃないでしょうか。

どができたら、良い気分転換になのもおすすめです。屋外で読書な

地内の庭にベンチを置いたりするだけでも良いですよね。ほか、敷スに軽い運動ができる器具を置く

榎本：多少狭くても、共用スペー

うと思います。

ペースは、今の入居者ニーズに合くてもリフレッシュできる共用ス

ただきました。どこかに出かけな

住宅はまだ珍しく、大変好評をいことがあります。ジムのある賃貸

際、建物内に共用ジムをつくった

中尾：以前、賃貸住宅を設計した

すれば、可能性は広がりますよ。

難しいですね。でも共用部を活用

榎本：確かに狭い住戸はなかなかくいように思うのですが……。

同じような立地なら、入居者はそういう家を選ぶでしょうから、安河 野 ： 私 は こ の コ ロ ナ 禍 で 、「 快いかと考えています。

スタイルの二極化も進むのではな化していき、それに伴ってライフ

テレワーク主体と出勤主体に二極うなると、今後は人々の働き方がなくなることもないでしょう。そいと仕事ができない業種や職種がす。一方で、会社や現場に行かな

ける大きな変化の１つだと思いまる人が増えたのは、コロナ禍におの中にワークスペースを必要とす

中尾：テレワークの増加で住まい

どのように捉えていますか？

者の動向やニーズの変化についてってきていると思いますが、入居賃貸住宅に求められるものも変わし 方 が 大 き く 様 変 わ り し ま し た。

──コロナ禍では、働き方や暮ら楽しむための工夫が求められていす。ソフトに対しては、家時間をある物件への支持が高まっていま

ンターデスクがあるなど、工夫のる、クローゼットを開けたらカウ

ペース。部屋を仕切ることができさんもおっしゃっていたワークスと、１つは換気。もう１つは中尾のプランに対するニーズでいう

つまり建物そのものや間取りなどトの両面で感じています。ハード、者ニーズの高まりをハードとソフ

榎本：私は、コロナ禍による入居るといえるのではないでしょうか。

者の意識が、いっそう高まっていす。住まいの快適性に対する入居

界ではさらに重視されると思いまィズコロナ・アフターコロナの世っと目指してきたことですが、ウは私たち設計者がコロナ前からず定経営にもつながります。これら

適な住まいとはどのようなものなると思います。コロナ禍では、家

３人の建築家が考える
入居者ニーズの変化のか」が、見直されているように

 5回 FANTASTIC KITCHIEN
第COMPETITION 2017 モダンリビング賞 受賞

での余暇時間が増えた人がとても2017年思います。例えば風が通る窓配置

 47回神奈川建築コンクール 住宅部門「奨励第賞」受賞

多いです。そこをどう楽しく過ご

2002年

や、日当たりが良くプライバシー

1999年に会社設立。素材感や使い勝手を大切にした設計で、集合住宅、賃貸併用、注文住宅、
リノベーションなどの実績多数。

せるかも、住まい選びの大事なポ有限会社
中尾英己建築設計事務所
代表取締役

も守れる間取り、使い勝手の良い中尾 英己 氏イントになっていると思います。

一級建築士

造 作 家 具 な ど は 喜 ば れ ま す よ ね。

すことができる。

監修

ターがある場合は、エレベーター

ゲットに合わせたプラスアルファや植物が彩り、入居者専用のジムも併設したこ──家時間を想定した工夫はいかがでしょう？ 狭い住戸だと「余内の様子がわかるカメラをつけるの魅力。ライフスタイルの変化へ

http://www.nakao-architect.co.jp

暇のためのスペース」をつくりにのが理想ですね。混んでいたら乗の対応。この２つを両立させるよ

ホームページ

共用部も積極活用し家時間の充実を図る

るのをやめて次を待とうとか、入う な 工 夫 が あ る と 、「 選 ば れ 続 けとで外出しづらい時期でも入居者は快適に過ご居者ニーズにも大きな影響を与えています。これからの居者が密を避けられるようにしてが気持ちよく流れる空間に。テラスに配置した芝

これからの賃貸住宅に求められるものとはる」物件になると思います。

住宅。あえてシンプルな居室にすることで、空気座談会 建築家が語る、変化の兆し
あげると良いと思います。

RC造5階建て、賃貸15戸+オーナー宅の併用活躍する３人の建築家に語り合っていただきました。

中尾 英己 氏河野有悟建築計画室
河野 有悟 氏アルシプラン一級建築士事務所 榎本 康三 氏
賃貸住宅のあり方をどのように捉えているか、第一線で中尾英己建築設計事務所

人々の生活が一変したコロナ禍は、賃貸住宅に対する入2
3

入居者専用のジムを併設。心地よい暮らしを提供
事例
紹介 CASE 1

これからの賃貸住宅に求められるものとは

Special Feature中尾：立地条件によっては、リノ
ベーションの際に用途変更（※）
をがあります。建物を支える、すなやインテリアとして設けるものと欠かせないものと、単なる仕切りが、壁や柱は建物を支えるために

榎本：少し専門的な話になります

要だと思います。

など、先々を見越した計画性が必収納として使えるようにしておくも、テレワークが不要になったらでワークスペースをつくるにしてしょうか。例えばリノベーションの変化に対応できる空間づくりで

河野：やはり、働き方や暮らし方

留意すべきことはありますか？

貸住宅をリノベーションする際に、

──アフターコロナを見据えて賃性がトレンドになっています。そを安易に解体せず、長く使う持続が高まっていることもあり、建物

河野：世界的規模で環境への意識

は保育施設が入っています。

した。幸いそのヨミは当たり、今ょ、一部住戸を事業用に変更しまはコロナ禍の影響を懸念し、急き禍の初期に私が手がけた賃貸住宅

榎本：そうですね。実際、コロナしいですね。

動向を把握して検討するのが望ま件のある地域のエリア特性や賃貸

変更がしやすくなっています。物

が変わり、２００㎡までなら用途た選択肢もあると思います。規制ん。住戸を店舗用に変えるといっ視野に入れても良いかもしれませ

わち構造に必要な壁などは簡単にの観点からも、空間の使い方を限

リノベーションでは持続性と可変性を意識外せません。のちのち間取り変更
定し過ぎず、社会の変化に柔軟に

可動間仕切りで、住み手が自由にスペースをつくるが暮らしのニーズに合わせて空間を仕切ることがが可能。周辺や街の変化に合わせて柔軟に対

東京都建築賞、
住まいの環境デザイン賞、他

7年連続グッドデザイン賞

h ttp :/ / www.h u g o -a r c . c o m /撮影：大沢誠一合と差別化できる物件の個性も大多くの人が大切なものと不要なも──今後、賃貸オーナーとして心教えてください。

ん。コロナ禍は大きな出来事です

ものごとを考えなくてはなりませによって異なり、答えは１つでは立地や運営システムなどの諸条件に お い て ど ん な 物 件 が 正 解 か は、るように感じます。そういう時代のの取捨選択を迫られた側面があ
年スパンでが、ここ 年ほどの間にもリーマ

賃貸住宅経営は ～河野：建物の耐用年数からすると、

事 で す よ ね 。 コ ロ ナ 禍 の 制 約 で、中尾：安定経営を図る上では、競ょうね。

い策を考えていく姿勢が必要でしホームページに留めたほうが良いことがあれば大きな社会変化は必ずある変化に対応できる経営を事例
紹介 CASE 2

しやすいよう、構造の壁をどこに対応できるような可変性をもたせ2019年    K邸 住宅設計に於いてグッドデザイン賞受賞

2017年

響をおよぼす出来事が起きていま

経済やライフスタイルに大きな影ン シ ョ ッ ク や 東 日 本 大 震 災 な ど、ていただきたいと思います。

とすべきか、あらためて考えてみありません。所有物件が何を強みす。賃貸経営の計画にあたっては、変化に対応できる建築計画やデザ
イン、運営システムを総合的に考えることが求められていると思います。
榎本：そう思います。ひとたび大地震が起きれば、復旧・復興にかかる年数は長期にわたります。その点、コロナ禍では建物そのものには損害がなく、経営を続けることができます。サブリースの場合
は、事業者も空室が出るのを防ご
うと入居率維持のための策を練っていると思います。一緒により良●賃 貸経営は長期スパン。経済やライフスタイルの大きな変化に対応していく心構えが必要。

設けるかは、本来なら新築時から彫刻家として活躍しつつ建築設計の仕事も手掛ける。設計実績は300棟超。
現在は免震建物の設計や、海外の物件等にも携わる。

2016〜2021年●リノベ ーションの 際は 関 係 事 業 者と良く相 談し、建物の持続性と可変性を意識する。

ることが重要です。

一級建築士 榎本 康三 氏
アルシプラン株式会社 一級建築士事務所

2002年に河野有悟建築計画室を設立。賃貸住宅から注文住宅まで幅広く手掛ける。
これまでグッドデザイン賞14件受賞のほか、多くの建築賞を受賞。

●住 戸の改装で余暇を楽しむ空間づくりが難しい
場合は、共用部の活用を検討すると良い。

よく考えておきたいですね。

で、地域へも貢献している。

河野 有悟 氏河野有悟建築計画室●通 風・採光が良好で快適な間取りや、家時間が充実する住まいへのニーズが高まっている。

中尾：まずは建築を依頼した事業

まえてニーズのある施設にすること

一級建築士

ま と め

河野：既存の賃貸住宅でも耐震補造の建物と、周辺の賃貸市場を踏応できるように建築されている。

50

者やサブリース事業者に、将来を2021年    Mitsui home HOUSE of the year 2020 優秀賞受賞

強のリノベーションは、間取り変

ホームページ https://archip l a n . c o . j p

見据えた中長期的な方向性を相談

園、4階賃貸住戸、5階地域利用の更の自由度を高められる良いチャ

ビル。大地震にも耐えられる免震構できる。
さらに、外壁に使用しているパネルも更新

30

してみることが大切ですね。

レセプションルームとなっている複合室内の間仕切りはすべて可動式。入居者自身

20ンスだと思います。

1 階クリニック、2 階 3 階 認 可 保 育

45

地域に貢献する施設・スペースを有した複合型ビル
事例
紹介 CASE 3

これからの賃貸住宅に求められるものとは

Special Feature※ 用途変更を行うには、融資した金融機関への事前相談も必要となります。

確定申告への備え、
インボイス制度導入など

税務に関 するトピックス

２０２１年度点。ただし、電子申告または電子てありません。昨年は各種控除にーに影響のある変更はこれといっしましょう。 今年は賃貸オーナ

定された期間までに申告を完了

能性もないとは言えませんが、指日となっています。再度延長の可で、経費の内訳を確認して、必要得が上がってしまう場合もあるのにより、経費を使えていなくて所

た、コロナ禍による外出自粛などいる方も切り替えてください。ま

認しましょう。ご自身で申告してる方はきちんと対応しているか確に聞きました税理士、司法書士、宅地建物取引士。税理士試験合格後、実家の大家業を引き継ぎ、危機的な経営状
態の改 善に成 功 。セミナー・著 書多数。

渡邉 浩滋さん月から導入され際、納税者が発行する適正な税率の免税事業者が受け取る消費税

は、課税売上がありながら消費税

すことに狙いがあります。益税とこの制度の目的は、益税をなくインボイスを発行できる適格請るわけです。

額分を受け取ることができなくな

ため、従来受け取っていた消費税

ンボイスを発行できません。その書発行事業者にならない限り、イは、課税事業者となって適格請求る免税事業者である賃貸オーナー

でも駐車場収入等の課税収入があーナーは今後も免税事業者である

で、住宅貸付の賃料収入のみのオします。なお、住宅専用のアパーまで少し様子を見ることをお勧めますので、本格的にスタートする

今後さまざまな対応策も考えられ措置の期間も予定されています。

２０２３年

ありませんが、制度が始まるのは

オーナー
テナント
（免税事業者） 賃料100万円 + 消費税10万円 （課税事業者）

課税売上

非課税売上

格請求書
（インボイス）」を発行しないと、
これまで受け取っ者となることや、
賃料の減額等の対応が考えられる。

オーナーが免税事業者でも駐車場・テナントなどの課税売上には消費税額も請求することができた

10◦免 税事業者で課税売上が少額でもある場合、登録事業者にならないとこれまで受け取っていた消費税額が受け取れなくなる。

◦すでに課税事業者になっているオーナーは、税務署に登録して「適格請求書発行事業者」となる手続きを。

◦課税売上が少額しかない場合は登録を急がず、制度の開始まで時間があるので、どのような対応をしたら良いか検討しよう。

ト等の家賃や共益費は非課税なの

オーナーが
のポイント
知っておきたい 「インボイス制度」

が ％に上がるときに、軽減税率

テナント賃貸％が導入されるにあたって新たオーナーが適格請求書発行事業者に登録していな
いと、消費税分の値下げ等を要求されるおそれに作られたもの。経費が ％適用ていた課税売上の消費税が受け取れなくなる。課税事業

か ％適用かを区別して申告する

行事業者）
として、適正な税率区分が記載された書類「適月からであり、経過区別が記載された書面（請求書は、結果的に納めなくても良いこ

求書発行事業者の登録はすでに開

オーナー
テナント
（免税事業者） 賃料100万円 + 消費税10万円 （課税事業者）

そもそもこの制度は、消費税率

等）を「適格請求書（インボイス）」とから、その事業者の利益になることに変わりはなく、変化はありいなかった賃貸オーナーは、登録事業者（適格請求書発経過期間もあるので、慌てないで慎重に対応をといい、インボイスを発行するに始しているので、課税事業者にな費税分の金額を受け取れなくなる

ると、これまで受け取ってきた消しょうか。しかしこの制度が始ま

１ ０ ０ ０ 万 円 未 満 ）」 で は な い で２年前（２期前）の課税売上高が税義務がない「免税事業者（原則

課税売上があっても、消費税の納ボイス制度）」。大半のオーナーは、る「適格請求書等保存方式（インが２０２３年

ぶ制度がスタートします。 それなどがある方に大きな影響が及料収入、 太陽光発電の売電収入対象となる駐車場やテナントの賃

オーナーのうち、消費税の課税影響のあるオーナーも「インボイス制度」

確 定 申 告の時 期 が 迫って き ま し た 。昨 年は大 き く 変 更 が あ り 、申 告の際に戸 惑った 方 が 多 かったのではないでしょう か。今 回 も 注 意 し たい点 をいくつか紹 介 す る と と も に、
２０２３年 月 から
始 まる「 インボイス方 式 」について解 説 しても らいま す 。

き注意が必要です。昨年から変更になっている点は以下のポイントい。 このほかに気を付けたいのの通りですので参考にしてくださ

昨年、一昨年提出分の確定申告が、青色申告の特別控除が 万円

２０２２年提出分は大きな変更点はなし

期間は新型コロナウイルス感染拡から 万円に引き下げられているが、２０２２年提出分（２０２１

変更があり、それに気づかずに結専 門 家ことです。この不公平感の問題解（ただし、電子申告をすれば65万円に）は 、「 適 格 請 求 書 発 行 事 業 者 」 と（年金以外の所得が1000万円以上でさらに引き下げ）ません。

「課税事業者」に限られるのです。

10◦青色申告特別控除が65万円⇒55万円に引き下げっているオーナーはインボイスの◦公的年金等控除は原則10万円引き下げ

住宅用の家賃共益費
駐車場代を区分していない賃料
土地の賃貸料土地の売却 …など

非課税売上
のみなら、
これまでと
変更はなし

決の意味合いが強いのです。つま

（年収上限は850万円、控除額の上限は195万円に引き下げ）

しての登録が必要となり、登録者◦基礎控除額が10万円引き上げ◦合計所得金額2400万円から段階的に基礎控除が減る◦合計所得金額2500万円を超えると基礎控除がなくなる◦給与所得控除の基礎控除が10万円引き下げ
店舗・事務所の家賃共益費
駐車場（施設）の賃料
賃貸建物の売却金額 …など

一つ（少額）
でもあると
インボイス制度の影響あり

発行事業者として登録して問題は今後不動産にかかわる収入の課税・非課税

り、住宅の賃料収入に加えて少額

テナント賃貸10

従来（消費税額分が受け取れない）になれるのは消費税を申告する可能性が高いのです。

な修繕工事などは年内に済ましてになるので、税理士に依頼してい65果として納税額が増えてしまったは、２０２２年２月 日〜３月

帳簿保存をする場合は 万円控除

大の影響で期間が延長されました

65

年・令和３年分）の確定申告期間55おくことを考えてもいいでしょう。

15という方がいましたので、引き続

16

渡邉浩滋総合事務所
大家さん専門税理士

10

アラカルト

課税売上がありながら免税事業者として消費税を納めて

6
7「確定申告」で注意するポイント
昨年分から変更が適用されている

賃貸経営
10

8
8

賃貸オーナーへの影響は？
インボイス制度が与える

首都圏の家賃はコロナ影響なし
月が貸し時の理由とは？

ら 時間離れても基本的な都市機

近畿圏市場賃料

さらに首都圏と近畿圏の違いは能は同質で生活利便性は変わりまして探す一方、 シーズン明けは、転入超過をキープしています（表す。一方、大阪府・大阪市ともに

ファミリータイプでも、首都圏はトがあり、第 は賃料水準。同じ
平均 万円、近畿圏は 万円と格わり、文化や気質も違う。
なお、愛知県はずっと転出超過あります。片や大阪は、 時間離がるため、郊外に出るメリットが時間離れると家賃が半分近くに下賃料が低めに推移する東京と似た主要都市も市場賃料に対して反響います。札幌、仙台、福岡などのですが、賃料水準は安定推移してマスコミでは「テレワークが定れても、家賃はせいぜい ～ 割

転出計2019年計175,702

167,638＋8,0642020年計172,563

159,207+13,356

2021年
1～6月計

105,444

100,131+5,313計2019年計129,384

131,315▲1,931

2020年計117,382

124,678▲7,296

2021年
1～6月計

74,62976,906▲2,277は生活圏域の広POINT!

❶ コロナ禍の家賃動向への影響はほぼなし。
郊外化の動きは一部に限られる。

❷ 現状程度の人口動態では、大都市圏の賃貸市場への大きなインパクトはない。

❸ 借り手は利便性や快適性の良い物件を探す傾向が強まる。条件の良い物件は有利に貸せる。

❹ 都市圏により、賃料の絶対水準、生活圏の広さ、気質の違いがあり、賃貸市場も変わる。

ような状況です。こうした特性の2020年は愛知県で7,296人の転出超過（前年比+374％）

3

1

2

34

2

転出

3

転入

10

愛知県

23
転入

も良いかもしれません。
着してくると郊外に出ていく人が差が大きい。首都圏は都心から8.5様に離れると生活圏がガラリと変せん。近畿圏は、大阪都心から同タで説明した通りです。

90,000円

市場特性の差です。 つのポイン

首都圏反響賃料

じっくり良い物件を選びたい人がオーナーとしては、繁忙期に決ま

1違いを踏まえた上で市場を見てい2020年は大阪府で13,356人の転入増加（前年比+65.6％）

しか下がりません。郊外化の動機

1

12増え、都心周辺で借りる人が減り、大阪府

近畿圏もコロナ影響は皆無
オーナー有利な貸し手市場に2020年は東京都で31,125人の転入超過（前年比-62.5％）

くことが大切と言えるでしょう。

+25,579が弱いわけです。第 にテレワー

239,310

賃料相場は下がる」という図式で264,889

近畿圏の市場賃料も非常に安定

2021年
1～6月計

クの普及度。首都圏は ％、近畿

+31,125

語りたがりますが、実際の市場は

401,805

しており、ほとんど動きがありま

432,930

圏は ％と ％以上の開きがあり2020年計それほど単純ではありません。現+82,982

せん。首都圏との違いは、水色の383,867

ま す （ ※ ）。 第466,849

在の人口動態が、賃料市場にほと2019年計反響賃料が昨年後半から上昇し、

計

さの違い。首都圏では東京都心か転出

家賃を大きく上回っている点です。
市場家賃より反響賃料が低めになるのが一般的傾向ですが、近畿圏では逆転現象が起きています。需要と供給が拮抗しているため、借り手は、賃料予算を高めて探さな
いと、自分の希望する良い物件が借りられない状況がデータから明らかです。これは貸し手のオーナ

転入

んど影響を与えていないのはデーらなかったとしても、焦らなくて

8月
6月

まず首都圏から紹介しましょう。

っと高止まり状態か、少し押し上がり気味であることがわかります。
私たちは「反響賃料（同サイトを見て不動産会社に問い合わせた物件の平均）」も分析しています。
反響賃料は市場賃料より低めになるのが一般的。面白いのは、市場
賃料は 万円前後で平坦であるのに比べて、黄緑色の反響賃料は季節によって変化がある点です。反
響賃料は、例年、年末から 月に

首都圏市場賃料
強含みの傾向に下のグラフをご覧ください（表１）。 緑線の「市場賃料」 は、 住宅情報サイトのライフルホームズに掲載されたファミリータイプの
募集賃料（入居者を募集している物件の平均相場）です。この動きを見ると、コロナ禍が拡大し始め
た２０２０年 月以降にやや上昇
し、秋に一時停滞しますが、感染者数が再び急増し始めた今年 月

かけて下降し、 ～ 月に上昇しから、むしろ上昇傾向が強まりま態が つの要因です。コロナ禍以

コロナ禍

２）。

区は転出超過の月が続いていま〈表1〉2019年10月～2021年8月の賃料動向増えて来ると分析できます。賃貸に追われながら家賃の低さを重視

例 年 5月は、より良い物
件を求めて、高めの物件への問い合わせが増加
反響賃料は季節によって変化が大きい

4月
2月
12月
10月
8月
6月
4月

した。市場賃料は約 年弱の間ずて市場賃料に近づいていますね。
降、東京都全体ではプラスですが首都圏と近畿圏を中心に、不動産アナリストの中山登志朗さんが解説します。

ーに有利な市場と言えるでしょう。

東京都

2021年
2020年
2019年

2月
12月
10月
80,000円と し あ き特に今年に入ってから青色の市場

賃料変動の違いは市場特性、生活圏の差も影響

コロナ禍後も変化なし

ほとんどフラットな状態が続く市場賃料は首都圏の3分の2の水準

近畿圏反響賃料

さらに 反 響 賃 料 は上昇。オーナーに有利な貸し手市場に反響賃料が市場賃料を逆転。より良い物件へのニーズが高まる

中山 登志朗 氏

借り手は繁忙期の 月までは時間

賃貸住宅の家賃動向にはどのような影響があったのでしょうか。

89

3

2〜3月のシーズン中
は 低 めの 物 件 に 問
い合わせが集まる

110,000円

2

5

コロナ禍後も上昇

不動産市況分析の専門家として、テレビ、新聞、雑誌、
ウェブサイトなどメディアへのコ
メント提供を行うかたわら、年間50回以上にのぼり不動産市況関連の講演も行う。

コロナ禍でテレワークが増え、生 活 様 式や住まい へ の 価 値 観も変 化しました。

ズ
ム
ー
ホ

首都圏と近畿圏の違いは人口動〈表2〉三大都市の移動人口推移※データはLIFULL HOME’
S掲載の30㎡～80㎡の賃貸物件（アパート・マンション）の圏域平均賃料（月額／円）
共益費・管理費などは含まない※市場賃料：掲載物件の月額賃料の平均 ※反響賃料：入居検討者がLIFULL HOME'Sを見て不動産会社に問い合わせた物件の月額賃料の平均※2021年3月・国土交通省等「令和２年度テレワーク人口実態調査」

4

近畿圏（大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良、和歌山）
100,000円

1.5

12

1

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）

4

LIFULL HOME’
S
総合研究所 副所長
チーフアナリスト

ラ イ フ ル5

23

120,000円

3

首都圏・近畿圏のデータから紐解く

2021
年の 家賃動向3

130,000円

4

不動産市場の専門家さん
お願いしますコロナ禍は市場に影響を与えた？

この時期こそ、経営者としてできることを！

です。年末年始は業者の休暇など

オーナーお悩み相談室
新型コロナウイルスに翻弄された一年になりましたが、オーナーはもちろん、入居者の方々にも、年末年始を気持ちよく迎えていただきたいものです。
新たな年に向けて、ぜひとも実践していただきたい事を紹介します。

状の不具合を記載できるようにし決めておくと良いでしょう。管理もあるため、まずオーナーご自身

年内に行うには、入居者への連会社とも共有して、各住戸への投て事前に報告してもらうことも効

比較的落ち着いているこの時期
絡や業者の手配など段取りに時間
函や掲示板への貼り出しを行なっが急なトラブルの際の対応方法を

年の瀬を控えたこの時期に、気に、ぜひ行っていただきたいのががかかるため、速めに行動に移す

果的です。

持ちよく年末年始を迎えるために設備の一斉点検です。まずは管理てください。

計画的な一斉点検でトラブルを未然に防ぐ

オーナーとしてぜひともやっていことをおすすめします。左ページ

末年始の緊急連絡先です。管理を会社に実施状況を確認したうえで、い。また、管理を委託している場
委託している場合は、管理会社のただきたい事を紹介します。

一斉点検では、各住戸内に入り合は、管理会社と相談して行って休暇期間や休暇時の連絡先を確認

具体的な確認事項として大切な設備などの点検を行うため、入居ください。

に代表的な点検項目と留意点を整しれません。ただ、年の瀬や正月者への事前通知と立ち入りへの了数年行なっていない場合は、速や早々の住居トラブルは、通常時以承が必要になります。基本的には、「そこまでする必要がある？」 と上に入居者の不満がつのり、退去
書面に点検の実施日や内容、時間

ことは、マスターキーの所在と年を早めることになりかねません。
に加え、在宅のお願いなどを記載
次に万が一のことが起きた場合理しましたので参考にしてくださ

また、オーナーとしても入居者やし、各住戸に配布します。掲示板に備えて、入居者に対応方法を書かに検討してください。

管理会社から連絡があれば、心穏がある場合は、同様の書面を必ず面などで通知しておくことも大切

月 日

月 日までの収支で行いま

最後に経営者として、ぜひやっし適切な対策を考えることが大切

排水管●トイレの排水上の不具合確認。
●キッチンの排水状況の確認、薬品洗浄、加圧洗浄の必要性有無。
●寒冷地は、湯沸かし器の水抜き。

月末には支払いを完12
いましょう。

月初旬には工月 日ごろから月、 月に、この時期にしっかり準備を行

心地よく新たな年を迎えるためておくことが肝要です。

の繁忙期前に入居できる状態にしきる状態にしておき、始まります。年内に内見に対応で上、七草明けのす。年明けの入居需要は私の経験た場合も、速やかな対応が必要でまた、年末にかけ空室が発生しすることが大切です。

事の目処をつけられるように計画

もりを手配して、てください。今から仕様書や見積了して経費計上を行えるようにしどを行い、必要な修理・修繕や設備の交換な計上をした方が効果的な場合は、本年度の収支状況で年内に経費ート）を確認してください。

まずは年末年始に向け 安心しす。まず、現状の収支状況を確認

から

確定申告は、その年のまた多雪・寒冷地域においては、ことができます。

居者自身で迅速に行動してもらうで、万一トラブルが発生しても入などを事前に通知をしておくことしておいてください。緊急連絡先

やかに過ごせません。
掲載します。また、配布書面に現万一のトラブルに備えた
丁寧な事前説明が大切

ルを防ぐことが鉄則です。

習慣やルールなどを知らない場合

まずはできるだけ未然にトラブ

凍結や落雪に対する地域特有の注があり、より丁寧な説明が必要で

1て年末年始を迎えたり、他の地域

今年の収支状況を確認し損益に応じた対策を検討

31です。管理を委託している場合は、ト 参 照 ）。 さ ら に 当 該 物 件 で 初 め

12ていただきたいことは、今年の収多雪・寒冷地以外から転居してきた入居者が初めて年を越される場合はて過ごせる状況をつくっておくこ

この時期に冬季の注意事項などについて丁寧に説明をしておくことが大切ですから越して来られた入居者がいるす。

意喚起も必要になります（ポイン

思われるオーナーもおられるかも

年末年始のトラブルは対応次第で退去を早める

賃貸住宅業界で40年間にわたり施工や管理などの実務に携わる。現場を知り尽くした経験から、実践に役立
つアドバイスを無料で行っている。

3

多雪・寒冷地特有の点検事項●融雪装置の点検。
●駐車位置と雪・雪庇落下の距離の確認。

必ず月次の管理報告書（ＰＭレポ

多雪・寒冷地ならではの留意点

1

2

その他
●建具の調整。
●共用部の整理整頓状況の確認。
●これら以外の不具合の有無の確認。

給水管●蛇口からの漏水、締まり不良や飛散などを確認し、状況に応じパッキンや整流キットなどを交換。
●水垢の有無、水圧、給水管の劣化などを確認。
●寒冷地は凍結防止ヒーター線の
確認。

12

7

電気系統
●共用部の非常灯、階段など照明の確認と電球交換。
●共用部の分電盤の状況も確認。

支状況に応じた対策の検討です。

エアコン●効き具合や不具合の有無を確認。

10
11

賃貸住宅経営相談
センター
相談員
日山 秀治氏1

敷地内の除雪、雪庇落としが必要●一般的に除雪は居住者の責任範囲で、雪庇落としはオーナー責任である旨を説明。
※敷地内と行政責任の歩道部は分
けて説明する。
●雪庇や落雪への対応として、駐車は雪庇直下から1m離して行うなどの注意を事前に行う。
水抜きの方法を伝えておく●多雪・寒冷地以外からの転居者には水抜きの必要性や方法を、図解付きの説明文などを配布し説明。
●小型湯沸かし器の水抜きは入居者責任で行うことを説明し、特に寒冷地の凍結防止策としての事前説明が必要。

ガス（特にプロパンガス）●ガスの残量確認。
●年末年始に向け時早めに補充。

とが大切です。

主な点検項目場合は、当該地域では当たり前の一斉点検の ポ イ ン ト

お悩み相談（無料）はこちらへ➡ https://www.kairyoukousya.or.jp/ ※ホームページ上のみで、お電話での相談は受け付けておりません賃貸トラブル

サブリース契約の解約をするには？ 賃料減額の通知がきたらどう対処する？

サブリース契約 におけるトラブル の対応

賃料の減額を求めているものと考ない場合は、 簡易裁判所の調停手

なお、サブリース契約が解約等

契約締結時の賃料保証、契約満期にともなう解約申し入れについて、サブリース会社との間に問題が発生した時に、オーナーはどのように対応したら良いかをご紹介します。

賃料減額請求がなされたにより終了する場合は、オーナー

年を経過して急に賃料を減額す

保証すると言っていたのですが、締結時にＡ社は 年間同じ賃料をブリース契約を締結しています。

事者は、賃料の増額や減額を請求

賃料が不相当とされる場合に、当の増減等の事情があって、現状の動、または近傍同種の建物の賃料

昇や低下、その他の経済事情の変料について、土地などの価格の上応していただく必要があります。

きをとってきた場合は、 これに対Ａ社が上記のような調停等の手続を決定してもらうことができます。

い場合は、 地方裁判所で賃料の額もらうことが不可欠となります。

を含めて入居者の情報を開示して要がありますから、転貸借契約書者）との間の賃貸借を承継する必がサブリース会社と転借人（入居年のサるとの通知がなされました。私は
２ 入.
居状況についてＡ社に対し入居状況の開示をして１ 賃.
料減額について必ずしも賃料減額の要請に求めるにはどうしたら良いですか。

ていませんが、入居状況の開示をおける入居状況を全く明らかにし

また、Ａ社は私に対して転貸に請求については、 まずは、 当事者もできます。 なお、 賃料の増減額

合は、 賃料減額の要請を拒むこと

議をしてください。納得できない場

あるかどうかしっかり確認し、 協に鑑みて賃料を減額すべき要素がまずは、Ａ社に対し、前述の条項

よう交渉をする必要があります。

Ａ社に対し、入居状況を開示するが存在しない場合でも、 まずは、かかる規定に基づき、かかる規定

できる旨の規定が存在する場合は、居者の情報の開示を求めることがＡ社とのサブリース契約に、入条）、サが適用されます。 つまとしても正当事由がなもらうよう交渉が必要です

応じる義務はありません
で協議をします。 協議がまとまら（借地借家法当事由が必要とされや解約申し入れには正で貸主からの更新拒絶

借主を保護する目的

Ａ社 は 、 借 地 借 家 法 に 基 づ き 、サブリース契約の解約等について所有するマンションについて、
社 との間 で 、契 約 期 間３年のサ ブリース契 約 を 締 結 し ていま す 。私の満期の半年前に契約の更新をしりオーナーがサブリー

ブリース契約にもこれ社 に通 知 し た と こ ろ 、な い旨 をは正 当 事 由 が必 要 で あ り 、更 新 拒
いと認められないこと

ス契約を解約等しよう絶は認められないと主張していまになります。

社 は 、賃 貸 人 からの更 新 拒 絶 にす 。サ ブリース契 約 を 終 了 さ せる人からの解約等には正当事由が必要であることを説明するよう義務付けています。契約時に重要事項説明をしっかり確認して、信頼できるサブリース業者と契約を締結することが必要かと考えます。
２ 管.
理委託について
建物賃貸管理委託契約の場合は正当事由は不要です
建物賃貸管理委託契約は、オーナーと賃貸管理会社との間の建物てもＢ社が契約の終了に応じない案をして粘り強く交渉し、どうし

まずは、Ｂ社に対して以上の提オーナーは、契約で規定している法の適用はありません。ですから、物賃貸借ではないため、借地借家

り、サブリース契約とは異なり建賃貸管理についての委任契約であ及び賃借人が建物の使用を必要と場合は、訴訟によりサブリース契正当事由があるかどうかは、借する事情、②建物の賃貸借に関すオーナーの所有している賃貸物

は正当事由が必要ですに問題があり、信頼できる管理会がなかったこと、Ｂ社の建物管理は正当事由が必要であるとの説明

契約締結時にＢ社から更新拒絶にいうデメリットもあります。

れても、なかなか解約できないとブリース会社に対する信頼が失わメリットがありますが、いざ、サ

12について正当事由は不要です。

条項に基づいて解約ができ、解約出、等を考慮して判断されます。

件をサブリース会社が一括で借り社に変更する必要性が高いことな

貸住宅管理業法は、サブリース会て安定した収益を得られるというサブリース契約は長期にわたっ約の終了と建物の引き渡しを求めにはどうしたら良いですか。なお、

めていくと良いでしょう。

る従前の経過、③建物の利用状況

地借家法 条によれば、①賃貸人

リース会 社と十 分 協 議をして決ることも考えられます。

契 約 当 時 、 社 から は 更 新 拒 絶 について正当事由が必要であるとの説明を受けていません。
ま た 、 社 との契 約 が サ ブリ ー

た賃料を減額すべき事情がある
きるサブリース会社と契約を締結

本件では、３年間の契約であり、上げるサブリース契約は、通常のどを主張し、かつ、オーナーが相社に対し、サブリース契約締結の２０２０年 月に施行された賃

建物賃貸借と同様に借地借家法が当と考える額の立退料の提案をす適用されます（最高裁平成 年

項説明等をよく確認の上、信頼で私はＡ社との間で期間続きで協議、 それでもまとまらな

中 央 大 学 法 学 部 卒 。1 9 9 7 年 司
法 試 験 合 格 。2 0 0 0 年 東 京 弁 護士会登録。現在ことぶき法律事務所所長。

えられます。同法 条１項は、賃尋木浩司弁護士

場合の対応など

ことぶき法律事務所

賃 料 相 場が下がっているといっ

及び建物の現況並びに立退料の申オーナー

格 が 下 がって いるとか 、周 辺 のは、サブリース会社が行う重要事

ス契約ではなく建物賃貸管理委託

正当な事由が必要

条１項 の 規 定に鑑み 、土 地 の 価で す 。サ ブリー ス 契 約 締 結 の 際契約だった場合はどうですか。

B社

かどうかをしっかり確認し、サブすることが大切です。

１ サ.
ブリース契約について更新拒絶や解約申し入れに契約解除

際の重要事項説明において、賃貸
日判決）。

約等する場合は正当事由が必要

28

る必要があると考えます。
月

10

求められた場合、借地借家法３２できるとしています。

32

どのように対応したら良いですか。

30
15

サブリース会 社から賃 料 減 額をオー ナ ー が サブリース契 約を解

B
B

B

まとめ
まとめ

30

は、 社の管理に不満があり、
３年

28

B

A
Q2
B

A
21

12
13

サブリース契約の
トラブル編

Q1

法律講座
10
B

オーナーズネットワーク・パティオ
前号のアンケートハガキで、皆様に所有する賃貸物件の「大規模修繕」について伺いました。その結果をご紹介します。

皆様の声\ ハーモニー読者に聞きました /大規模修繕の実施状況と資金について教えてください
大規模修繕（屋根、外壁など）を実施する予定はありますか？

1【有効回答数399】

2

修繕資金の
積み立てはしていますか？
【有効回答数399】

すでに行った（おおむね5年以内、または実施中）
18.6%

特になし
54.8％

これから
検討する
19.8%

している
47.4％

具体的な
予定がある
（進行中）
6.8%

白の
世界

冬の大自然の神秘！
雪と氷の幻想絶景

今回は、雪と氷が生み出す絶景シーンをご紹介します。
寒さが厳しい冬の大自然の力によって描かれる、
雲仙
神秘的な「白」の世界をお楽しみください。

白米千枚田
［石川］

袋田の滝
［茨城］

［長崎］

ダイヤモンドのように光輝く雪と氷の幻想世界

していない
51.6％

していると答えた方へ
どんな方法で積み立てているかお聞きしました。

普通預金･･･････････････････････････････････････････ 48.7％
定期預金･･･････････････････････････････････････････ 31.7％
生命保険･･･････････････････････････････････････････ 10.6％●大規模修繕は、必ず行う必要があるものです。
適切な時期にきちんと行えるように、
しっかり準備をしておきましょう。

その他、修繕費込みのサブリース、管理会社で積み立て、投資信託、株式、積立式定期などの回答がありました。
長崎県

手つかずの大自然が広がり、四季折々の景観が楽しめる国立公園「雲仙」。冬には、零下数度の風によって吹き付けられる霧や雲が木々の幹や枝に凍りついて、「 花ぼうろ」と呼ばれる霧氷が発生します。晴れた日にはスカイブルーの空が際立ち、霧氷に反射する日光によって、辺り一面ダイヤモンドを敷き詰めたような絶景も望めます。

今号のアンケートハガキも、ぜひご回答ください！

公社お問い合せ先
本社・首都圏本部

札幌支社

アクセス 長崎自動車道・諫早ICより車で約1時間（雲仙ロープウェイ）

仙台支社

営業地域／東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、
茨城県、
山梨県、
沖縄県

営業地域／北海道

営業地域／青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県〒102-0076 東京都千代田区五番町14-1
国際中正会館ビル3階〒060-0002 北海道札幌市中央区北二条西3-1-8
朝日生命ビル3階〒980-0811 宮城県仙台市青葉区一番町1-8-1
東菱ビルディング5階☎03-3237-7411

FAX 03-3237-7418☎011-221-6717

FAX 011-221-7200☎022-266-2941

首都圏本部 水道橋受付センター

高崎支社
営業地域／栃木県、群馬県、新潟県、長野県、富山県*、石川県*、福井県*

営業地域／岐阜県、愛知県、三重県、静岡県*〒370-0849 群馬県高崎市八島町110-1
アールエムツー高崎ビル2階〒461-0004 愛知県名古屋市東区葵3-15-31
千種ニュータワービル9階

水道橋受付センター（事業推進第一部）☎03-5805-2521

FAX 03-5805-2528（事業推進第二部）〒112-0004 東京都文京区後楽1-2-9 エー・ゼットキュウブビル2階☎03-5805-2607

FAX 03-5805-2608

大阪支社*富山県、石川県、福井県で建設された方については、返済開始後の管理業務を名古屋支社が行います。

☎027-324-6171

FAX 027-324-6172

広島支社*静岡県で建設された方については、返済開始後の管理業務を首都圏本部が行います。

☎052-930-6821

FAX 052-930-6824

福岡支社

営業地域／鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県

営業地域／福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県〒541-0056 大阪府大阪市中央区久太郎町2-4-11
クラボウアネックスビル6階〒730-0014 広島県広島市中区上幟町7-3
コンフォート幟7階〒810-0001 福岡県福岡市中央区天神3-10-20
KG天神ビル東3階

FAX 06-6266-9959☎082-511-1151

FAX 082-511-1160

大自然の静寂の中で圧巻の美しさを誇る氷瀑

名古屋支社

営業地域／滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県、徳島県、香川県、愛媛県、高知県☎06-6266-9950

雪に覆われる棚田の風景は
まるで版画か水墨画

FAX 022-266-2926

営業地域／東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、山梨県、沖縄県〒112-0004 東京都文京区後楽1-2-2 ココタイラビル1階

雲仙☎092-712-4401

FAX 092-712-4403

石川県

白米千枚田

茨城県

袋田の滝

世界農業遺産「能登の里山里海」の代表的な棚田で、
日本の原風景とも言われる「白米千枚田」。日本海に面する約4ヘクタールの広大な斜面に、小さな田が1004枚重なり海岸まで続く風景は圧巻の一言です。
冬になれば一面が雪に覆われ、そこには版画か水墨画のような白と灰色の絶景アートが描き出されます。

日本三名瀑のひとつに数えられる「袋田の滝」。12月下旬から2月にかけての厳冬期、厳しい寒さが続くと、滝全体が真っ白に凍結。高さ120m、幅73mの巨大な滝が凍りつく氷瀑が現れます。大自然の静寂の中で、まるで時間が止まったかのような神秘的な光景は、思わず息をのむほどの美しさです。

アクセス 能越自動車道・のと里山空港ICより車で約40分

アクセス 常磐自動車道・那珂ICより車で約50分※新型コロナウィルスの状況などによって鑑賞できなくなる場合もあります。おでかけの際は、各都道府県の要請にご協力ください。

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