182 土地総合研究 2019年夏号

所有者不明土地問題に関する最近の取組について
国土交通省大臣官房参事官（土地政策）
令和元年６月Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

所有者不明土地の現状と課題

支障事例①
自治体が暫定的な利用を望んでいる例○広場等として利用の意向がある土地について、約80筆、地権者約40名の土地が相続登記されておらず、 所有者の所在が不明となっているため樹木の伐採等や利用の方針を立てることができない。
１．実施しようとする事業
広場・グラウンドとして利用（最終的には公園として整備）【現地の状況】

２．土地と所有者の状況
・約18ｈａの敷地
・約850筆、地権者約170名のうち、約80筆、地権者約40名
について相続登記がされていない・樹木・雑草の繁茂
・ゴミの不法投棄３．問題点等・所有者不明となっている土地が多く存在するため、樹木を伐採することができず、景観の悪化、ゴミの不法投棄を招いている
・現時点で、（最終的な目標である）公園整備まで行える状
況にないため、収用等の公共事業に関する制度は使用することが困難・暫定的に広場・グラウンドとして利用したい意向はあるものの、所有者不明問題を解決する方策がないため、方針を立てることができない

合計約850筆のうち、約80筆、地権者約40名について相続登記がされていない
（概略図）

河川

1

土地総合研究 2019年夏号 183

所有者不明土地の現状と課題

支障事例②
不法投棄への対処が困難になっている例○土地に家電製品等が大量に投棄されているが、土地所有者の現在の住所が不明で所在が把握できないため、不法投棄か保管をしているか確認ができず、自治体で処分ができない。

１．利用の目的
不法投棄とみられる廃棄物の処分
２．土地と所有者の状況
・登記簿上、土地所有者の現在の住所が不明で所在が把握できない・廃棄物は現在も増えつつある
３．問題点等・所有者が不明なため、不法投棄か保管されているかの判断ができない・現状差し迫った危険があるわけではなく、行政代執行による対応は現時点では困難・不在者財産管理制度については、申立権者である利害関係人に該当せず、活用が困難
・警察により定期的に不法投棄パトロールを実施するにと
どまっている【現地の状況】

外
観

敷
地
内
の
状
況

2

所有者不明土地の現状と課題
所有者不明土地の現状○ 人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下や地方から都市等への人口移動を背景とした土地の所有意識の希薄化等により、所有者不明土地が全国的に増加。
○ 公共事業の推進等の様々な場面において、所有者の特定等のため多大なコストを要し、円滑な事業実施への支障となっている。
平成28年度地籍調査における所有者不明土地所有者不明等の問題により事務負担が増加している主な理由

・不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合 ： 約 ％（所有者不明土地の外縁）・探索の結果、最終的に所有者の所在が不明な土地： ％（最狭義の所有者不明土地）

所有者不明土地の利用の円滑化に向けた課題＜所有者の探索に係る課題＞※自由回答を分析したものであり、市町村の数ではない。
＜国土交通省調査（H29.6～8）＞

所有者探索で遠隔地へ訪問した例
事業地○ 固定資産課税台帳情報など、有益な所有者情報にアクセスできず、探索が非効率になっている。
○ 地元精通者や近隣住民等への聞き取り調査等、現在では効果が得られる見込みが少なくなっている調査に労力を費やしている。

＜利用を可能とする制度に係る課題＞○ 所有者不明土地の利用を可能とする現行制度を活用するにあたり、時間・労力を要する場合やそもそも制度の適用対象とならず所有者不明土地を利用できない場合が存在。

住民票住所地

事業地（北海道）の登記名義人の法定相続人（25名）のうち所在不明の者（１名）
について、住民票の住所地（静岡県）へ３回訪問調査（訪問日
数：計６日）し、アパート管理会社、周辺住民に聞き取り→ 把握できず

Google3184 土地総合研究 2019年夏号

所有者不明土地問題に関する最近の動き
国土交通省

他府省

（自民党）

（民間プラットフォーム）

H27.4～
所有者の所在の把握が難しい土地への対応方策に関する検討会（委員長：山野目教授）～

H28.10～
議員懇談会

H28.3 「所有者探索・利活用ガイドライン」公表

H29.4.6
提言とりまとめH29.1～
所有者不明土地問題研究会（座長：増田寛也氏）
H29.4～
党政調特命委員会
H29.6.26 中間整理（実態把握等）
H29.10.26 将来推計・経済的損失試算結果（速報値）公表

H29.6.1
中間とりまとめ

平
成
29
年
度

H29.6.9閣議決定 経済財政運営と改革の基本方針（骨太の方針）2017
ガ
イ
ド
ラ
イ
ン
の
改
定
・
フ
ォ
ロ
ー
ア
ッ
プ
の
実
施

平
成
30
年
度

H29.9～
国土審議会土地政策分科会特別部会（部会長：山野目教授）

H29.10～
登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会（法務省）

H29.9～
相続未登記農地等の活用検討に関する意見交換会（農林水産省）
H29.12.13 最終報告（施策の提言）

H29.12.12 中間とりまとめ
H30.1.19 所有者不明土地等対策のための関係閣僚会議（第１回）
H30.3.9閣議決定 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（6.13公布）

H30.3.6閣議決定 農業経営基盤強化促進法
等の一部を改正する法律（5.18公布）
H30.3.6閣議決定 森林経営管理法（6.1公布）
H30.6～
所有者不明土地問題研究会Ⅱ（座長：増田寛也氏）

H30.5.24
とりまとめ

H30.6.1 所有者不明土地等対策のための関係閣僚会議（第２回）、基本方針決定
H30.6.1 中間とりまとめ
H30.6.15閣議決定 経済財政運営と改革の基本方針（骨太の方針）2018
H30.9.20 特別部会再開（人口減少社会における土地に関する基本制度の在り方の検討）

H31.1.25 最終報告

H31.2.19 所有者不明土地等対策のための関係閣僚会議（第３回）
H31.2.27 とりまとめ

H31.2.28 最終報告書
H31.3～
法制審議会民法・不動産登記法部会

平 令
成 和
31 元
年 年
度 度

R1.6.4
とりまとめ

R1.6.11 所有者不明土地等対策のための関係閣僚会議（第４回）
R1.夏～
国土審議会土地政策分科会企画部会（部会長：中井教授）

4

所有者不明土地等の公共的事業での活用の円滑化（骨太ᵐᵎᵏᵕ）○ 相続の増加等に伴い、所有者の所在が不明な土地等の増加が見込まれ、公共的事業での土地の活用の円滑化を図っていくことが必要。
問題の所在ア） 所有者の探索に要する時間、費用
イ） ア）により不明者を含め所有者が多数判明した場合の交渉
ウ） イ）の場合に対応するため既存制度活用（所有権取得）に要する時間、費用
エ） 市町村等のマンパワー、ノウハウ不足

骨太の方針2017（平成29年6月9日閣議決定）（抜粋）

具体的事例
直轄道路事業の用地取得において、ある土地の1/55の持ち分を有する登記名義人A氏の相続人が38人にも及び、所在の探索に膨大な手間を要した。
※このうち実際に所在不明だったのは１名
A氏（昭和23年
死去）※「未来投資戦略2017」にも同旨記載あり

公共事業や農地・林地の集約化等において共通課題となっている所有者を特定することが困
難な土地に関して、地域の実情に応じた適切な利用や管理が図られるよう、共有地の管理に係る同意要件の明確化や、公的機関の関与により地域ニーズに対応した幅広い公共的目的のための利用を可能とする新たな仕組みの構築、長期間相続登記が未了の土地の解消を図るための方策等について、関係省庁が一体となって検討を行い、必要となる法案の次期通常国会への提出を目指す。さらに、今後、人口減少に伴い所有者を特定することが困難な土地が増大することも見据えて、登記制度や土地所有権の在り方等の中長期的課題については、関連する審議会等において速やかに検討に着手し、経済財政諮問会議に状況を報告するものとする。

相続人のうち唯一所在不明（以下略）【参考】自民党「所有者不明土地等に関する特命委員会 中間とりまとめ」（平成29年6月1日） ※野田毅委員長、山下貴司事務局長②所有権取得に係る既存制度の改善③関連する環境整備①利用権に着目した制度の検討－公共的事業促進のための新制度の検討－農地・森林の機能向上（利用権制度の周知・見直し）－共有私道の管理等の円滑化（ガイドライン作成等）－財産管理制度の特例（申立人の特例の検討）－土地収用手続の改善－共有地の処分に係る同意要件の特例（多数決原理の導入可能性の検討）－所有者の探索、国等による応援・代行等、土地所有者の責務、実態把握等、関連業団体の活用

5

土地総合研究 2019年夏号 185

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（平成ᵑᵎ年６月６日成立、６月ᵏᵑ日公布、平成ᵑᵎ年法律第ᵒᵗ号）

背景・必要性○ 人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下や地方から都市等への人口移動を背景とした土地の所有意識の希薄化等により、所有者不明土地（※）が全国的に増加している。
（※）不動産登記簿等の公簿情報等により調査してもなお所有者が判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地○ 今後、相続機会が増加する中で、所有者不明土地も増加の一途をたどることが見込まれる。
○ 公共事業の推進等の様々な場面において、所有者の特定等のため多大なコストを要し、円滑な事業実施への大きな支障となっている。

平成28年度地籍調査における所有者不明土地
・不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合（所 ： 約 ％
有者不明土地の外縁）・探索の結果、最終的に所有者の所在が不明な土地（最狭義の所 ： ％有者不明土地）

経済財政運営と改革の基本方針2017 （平成29年６月９日閣議決定）（抜粋）
・所有者を特定することが困難な土地に関して、地域の実情に応じた適切な利用や管理が図られるよう、･･･公的機関の関与により地域ニーズに対応した幅広い
公共的目的のための利用を可能とする新たな仕組みの構築、･･･等について、･･･必要となる法案の次期通常国会への提出を目指す。

法律の概要
１．所有者不明土地を円滑に利用する仕組み【令和元年６月１日施行】

反対する権利者がおらず、建築物（簡易な構造で小規模なものを除く。）がなく現に利用されていない所有者不明土地について、以下の仕組みを構築。
地域福利増進事業のイメージ① 公共事業における収用手続の合理化・円滑化 （所有権の取得）○ 国、都道府県知事が事業認定（※）した事業について、収用委員会に代わり都道府県知事が裁定（※）マニュアル作成等により、認定を円滑化（審理手続を省略、権利取得裁決・明渡裁決を一本化）② 地域福利増進事業の創設 （利用権の設定）○ 都道府県知事が公益性等を確認、一定期間の公告○ 市区町村長の意見を聴いた上で、都道府県知事が利用権（上限10年間）を設定（所有者が現れ明渡しを求めた場合は期間終了後に原状回復、異議がない場合は延長可能）

ポケットパーク（公園）

直売所（購買施設）（出典）杉並区（出典）農研機構 広島県【平成30年11月15日施行 】

２．所有者の探索を合理化する仕組み

所有者の探索において、原則として登記簿、住民票、戸籍など客観性の高い公的書類を調査することとするなど（※） 合理化を実施。 （※）照会の範囲は親族等に限定① 土地等権利者関連情報の利用及び提供② 長期相続登記等未了土地に係る不動産登記法の特例○ 土地の所有者の探索のために必要な公的情報（固定資産課税台帳、 ○ 長期間、相続登記等がされていない土地について、登記官が、長期相続登記等
地籍調査票等）について、行政機関が利用できる制度を創設
未了土地である旨等を登記簿に記録すること等ができる制度を創設

３．所有者不明土地を適切に管理する仕組み【平成30年11月15日施行 】

財産管理制度に係る民法の特例○ 所有者不明土地の適切な管理のために特に必要がある場合に、地方公共団体の長等が家庭裁判所に対し財産管理人の選任等を請求可能にする制度を創設（※民法は、利害関係人又は検察官にのみ財産管理人の選任請求を認めている）【目標・効果】 ○ 所有者不明土地の収用手続に要する期間（収用手続への移行から取得まで） ： 約1/3短縮（約31→21ヵ月）○ 地域福利増進事業における利用権の設定数： 施行後年間で累計100件

6

所有者不明土地連携協議会の概要
国土交通省
土地・建設産業局
地 方
整備局

所
有
者
不
明
土
地
法
に
基
づ
く
地
方
公
共
団
体
へ
の
職
員
の
派
遣

連絡調整

法務省民事局

協 力

連絡調整

所有者不明土地連携協議会
所有者不明土地法の円滑な施行 ・ 用地業務のノウハウの提供

連
携○ 所有者不明土地法の円滑な施行のための情報共有、支援・ 所有者不明土地の収用手続の合理化（都道府県知事による裁定等）
・ 所有者不明土地をポケットパークなど地域住民のために一定期間使用できる事業（地域福利増進事業）の推進
・ 長期間（30年）、相続登記がされていない土地の相続人等を登記官が調査 等○ 地方公共団体の用地業務への支援
・ 支援ニーズの把握、相談窓口の設置、講習会・講演会等の開催 等
総
会
（
年
１
～
２
回
開
催
）

幹
事
会
（
年
２
～
３
回
開
催
）

行
政
機
関
関係
団体

地方整備局
事務局：用地部等

連携

都道府県等

連携

法務局

・弁護士会 ・司法書士会 ・行政書士会 ・土地家屋調査士会
・不動産鑑定士協会 ・補償コンサルタント協会等
支 援

地 方 公 共 団 体
7

186 土地総合研究 2019年夏号

関係閣僚会議、骨太の方針ᵐᵎᵏᵖ
所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議
・ 所有者不明土地等について、関係機関の緊密な連携の下、総合的な対策を推進するため、関係閣僚会議を設置（平成30年１月）
・ 平成30年６月、「所有者不明土地等対策の推進に関する基本方針」及び対策推進のための工程表が決定＜構成員＞
・官房長官（主宰）・総務大臣、法務大臣、財務大臣、農林水産大臣、国土交通大臣、復興大臣＜今後の主な取組課題＞■国土交通省・所有者不明土地法の円滑な施行（政省令やガイドラインの整備・普及啓発、新制度に関する予算・税制要望等）
・土地所有に関する基本制度の見直し（土地の管理や利用に関する所有者の責務、その責務を担保するために必要な措置等）
・地籍調査の円滑化・迅速化のための措置■法務省
・登記制度・土地所有権のあり方等に関する検討（所有権の放棄、その帰属先等）■関係各省
・土地所有者情報を円滑に把握する仕組み

国土審議会土地政策分科会特別部会で議論（H30.9.20～H31.2.27）
国土審議会土地政策分科会企画部会
国土調査のあり方に関する小委員会で議論（H30.10.10～H31.2.27）

経済財政運営と改革の基本方針（骨太の方針）2018（平成30年6月15日閣議決定）（抜粋）
第３章 「経済・財政一体改革」の推進 ４．主要分野ごとの計画の基本方針と重要課題（２）社会資本整備等 （人口減少時代に対応した制度等の抜本見直し）（略）
所有者不明土地等について、基本方針等に基づき、期限を区切って対策を推進する。具体的には、土地の管理や利用に関し所有者が負うべき責務やその担保方策、所有者が不明な場合を含めて地籍調査を円滑かつ迅速に進めるための措置、相続登記の義務化等を含めて相続等を登記に反映させるための仕組み、登記簿と戸籍等の連携等による所有者情報を円滑に把握する仕組み、土地を手放すための仕組み等について検討し、2018年度中に制度改正の具体的方向性を提示した上で、2020年までに必要な制度改正の実現を目指す。変則的な登記の解消を図るため、必要となる法案の次期通常国会への提出を目指すとともに、必要となる体制を速やかに整備する。
（略）

8

所有者不明土地等問題 主要施策の工程表 H31.2.19 所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議 資料

9

土地総合研究 2019年夏号 187

土地の利用・管理に関して必要な措置の方向性
土地についての基本理念と責務
現行の土地基本法（平成元年）： 投機的取引の抑制等を背景 ⇒ 土地を積極的に利用しない場合の規律が不明確
基本理念：
適切な利用・ 管理 の確保の必要性を明記
責務：
所有者、地域、行政等の利用・ 管理 に関する責務・役割分担の明確化
基本的施策： 利用・ 管理 の促進策を中心に人口減少社会に対応した土地政策を再構築

土地の利用・管理に関する責務と役割分担

土地の適切な利用・管理のため必要な措置（基本的施策）
適切な土地の利用・管理を促す措置

所有者：第一次的な責務

地域の公益を実現する
地方公共団体

所有者自らが土地の適切な利用・管理を確保（登記・境界の明確化を含む）

補完• 所有者や近隣住民等の支援• 安全確保等のため必要な場
合には、自ら対応
連携・支援

支援

近隣住民、地域等：
所有者の責務の補完

最終的な土地政策の責任を担う国

必要に応じて役割を担うことで、土地の適切な利用・管理が確保され、住民、地域の利益につながる場合がある• 関連制度を構築• 土地に関する情報インフラを整備、最終的な管理の受け皿機能を確保 所有者による利用・管理を促進• 土地の利用を促す措置• 所有者に管理を促す措置 (行政指導、管理委託の斡旋等)• 土地取引の円滑化・促進 （マッチング機能の強化等）

 所有者以外の者による利用・管理につなげるコーディネート、支援• 地域における合意形成の促進（相談窓口、コーディネート等）• 地域で利用・管理を行う地域コミュニティへの支援等

共有者や隣人等による利用・管理を円滑化する措置• 合理的な手続に基づく共有者による土地の利用・処分を可能にする措置• 一定の手続に基づく所有者以外の者による悪影響の除去を可能にする措置（相隣関係、財産管理、代執行等）• 公共的目的のための利用・管理・取得を円滑化

土地の適切な利用・管理、円滑な取引を支える情報基盤整備• 登記の促進（相続登記の申請の義務化等）、地籍調査の推進等

10

国土審議会土地政策分科会特別部会とりまとめ概要 ①
土地に関する制度の現状と課題

検討の背景 （土地所有を取り巻く現状）○ 人口減少社会における土地利用の担い手の減少や利用意向の低下等を背景に、管理不全の土地が増加している。
○ 管理不全の土地は周囲に悪影響を及ぼすが、所有権を持つ土地所有者以外が悪影響を除去することは、現状、大きな困難が伴う。
○ 土地についての基本理念を定めた土地基本法においても、土地の積極的利用以外の場面に関する規律が明確でない。
土地の管理不全による悪影響の発生・ 草木の繁茂、害虫の発生
・ 土地の荒廃、境界や所有者の不明化

・ 景観上の阻害、防犯上の 懸 念 、 不 法 投 棄等 の派生的な悪影響の誘発
・ 災害の発生要因、災害復旧・復興の支障土地基本法 （平成元年法律第ᵖᵒ号）
・ 我が国における土地についての基本理念を定めた法律
・ バブル期の地価高騰における投機的取引の抑制の要請等を背景に制定・ 地価が継続的に上昇し、高い利用ニーズの下で土地が利用・取引されていくことを前提に、適正な土地利用を志向する規定
・ 地価が下落し、積極的な利用・取引が期待できない土地が増加する中で、どのような規律が求められるか明確な規定がない
・ 現行制度下における管理不全の土地に対する取組は、強制力がない、手続負担が大きいなど、課題を抱える・ 適正な利用・取引を追求する現行の規律も維持しつつ、適切に管理されない土地に関する規律について重点的に検討することが求められている対応の必要性 （土地基本法の見直し）○ 土地基本法において、人口減少社会に対応した新たな土地政策の基本理念を明らかにしていくことが必要。
○ 土地の利用を阻害する要因を解消し、適切な利用・管理を促進することが必要。
○ 所有者に利用意向がない土地を含め、土地の利用・管理に関して所有者が負うべき責務や、その担保方策について検討することが必要。
11

188 土地総合研究 2019年夏号

国土審議会土地政策分科会特別部会とりまとめ概要 ②
土地の利用・管理に関して必要な措置の方向性

土地についての基本理念と責務○ 国民の諸活動の基盤であり、その利用・管理が他の土地の利用と密接な関係を有する等の土地の特性に鑑み、公共の福祉の観点から、土地は条件に応じて適切に利用・管理されなければならない。
○ 憲法、土地基本法に則り、土地所有権には制約が伴う。土地については公共の福祉が優先され、所有者が責務を果たさずに悪影響が生じている場合には、土地の適切な利用・管理の確保のため、土地所有権は制限され得る。
○ 所有者をはじめ土地に関係する者の適切な役割分担を明らかにした上で、人口減少社会に対応した土地の適切な利用・管理の確保のため、土地に関する制度・施策を再構築すべき。
土地の利用・管理に関する責務と役割分担
所有者
近隣住民等

： 第一次的には、所有者自らが土地の適切な利用・管理を確保することが求められる（所有者の責務）： 必要に応じて役割を担うことで、土地の適切な利用・管理が確保され、住民、地域の利益につながる場合がある（所有者の責務を補完）
国、地方公共団体等： ①所有者や近隣住民等が役割を担うことの支援・促進、そのための制度構築を行う②生活環境の保全、住民の安全確保等の観点から必要な場合には、市町村、都道府県、国は、適切な役割分担の下、自ら適切な利用・管理、取得の確保に努める
所有者：
・土地の条件に応じて適切に利用・管理・利用希望者に譲渡・賃貸
・登記を適時に行い、境界画定に努力・協力（法的管理）

地方公共団体：地域の公益を実現する立場から・所有者や地域住民等が役割を担うことを支援、促進
・悪影響の度合い・緊急性が高い等の場合には直接対応（代執行等）
・必要に応じて地域の土地を利用・管理、取得
・土地利用・管理の計画・指針等の提示

まちづくり団体等：
・地方公共団体の役割を一部分担し、連携・支援

支援

補完

国：最終的な土地政策の責任を担う立場から・関連制度を構築、地方公共団体等の取組を支援
・地方公共団体と協力して法的管理等を支える情報インフラ（所有者、境界等の土地情報）を整備、最終的な管理の受け皿機能を確保

近隣住民、地域コミュニティ等：
・利用・管理による悪影響・受益等を踏まえ、自らの、あるいは地域の利益の観点から、必要に応じて利用・管理に関与

12

国土審議会土地政策分科会特別部会とりまとめ概要 ③
土地の利用・管理に関して必要な措置の方向性

土地の適切な利用・管理のため必要な措置（基本的施策）○ 所有者や所有者以外の者が責務や役割を担うことを支援し、促すための措置について、関係各省が具体的な制度設計等について検討を深め、関係する個別法や行政の施策等により講じていくことが求められる。
所有者による利用・管理（所有者の責務）

地
方
公
共
団
体
（
ま
ち
づ
く
り
団
体
等
と
連
携
・
協
力
）

・土地の利用を促す措置
・所有者に管理を促す措置(行政指導、管理委託の斡旋等)
・土地取引の円滑化・促進（マッチング機能の強化等）

所有者自身による利用・管理
所有者による利用
管理委託等による管理

共有者による適切な利用・管理

新たな所有者等による利用・管理
新たな所有者・賃借人等による利用

共有者に合理的な手続に基づき土地の利用・処分を可能にする措置

所有者以外が悪影響の除去を一定の手続により行うことを可能にする措置（相隣関係、代執行等）

悪影響が生じている
土地の場合所有者による利用・管理と比較衡量の上、近隣住民、地方公共団体等が悪影響の除去を実施

所有者以外の者の協力による利用・管理
所有者による利用・管理が困難な土地

・ 地 域 に おけ る
合意形成の促進（相談窓口、コー
ディネート等）
・ 地 域 に おけ る
利用・管理への支援（地域コミュニティ
への支援等）

利用・管理の内容、水準について、必要に応じて地域において話合いを行い合意形成を図る

地域で利用・管理するとされた土地地域による利用・管理（近隣住民が草刈りを実施等）

公共性がある場合には、地方公共団体等が自ら管理・取得

地域での利用・管理までは不要とされた土地所有者が引き続き最低限の管理一定の条件を満たす
場合、国が取得

公共的目的のための利用・管理・取得を円滑化

所有者以外が悪影響の除去を合理的な手続により行うことを可能にする措置

悪影響が生じている
放置土地（所有者
不明土地を含む）の場合

近隣住民、地方公共団体等が悪影響の除去を合理的に実施

・土地の適
切な利用・
管理、円滑
な取引を支
える情報基
盤整備
（登記の促進、
地籍調査の
推進等）

国

・地方公共
団体等の
取組を支援

13

土地総合研究 2019年夏号 189

地籍調査の円滑化・迅速化のため必要な措置の方向性（１）現地調査等の手続の見直し（※ 筆界について明確な既存資料がある場合を除く。）
現行の課題： 立会を求める所有者の所在が不明な場合等は、調査が不可能（※）。
①所有者の所在を探索しやすくする②探索しても所有者の所在が不明な場合等には、筆界案の公告等により調査を進め、地籍図を作成できることとする

地籍調査の手続（概要）

土地所有者の探索

現地調査（所有者の現地立会）

測量

地籍図案の閲覧

完成（意見の申出）これまで所有者の探索につながる情報が利用できない

探索が際限なく行われ時間がかかる

所有者の所在不明等により確認が得られず、調査不可

遠方居住、現地急峻等で現地立会が困難見直し

関連情報へのアクセスを円滑化

探索の範囲を合理化

筆界案の公告等により、調査を実施

郵送や集会所での確認 法務省の筆界特定制度等を導入を必要に応じて活用（２）都市部の地籍調査の迅速化

官民境界の先行調査（イメージ）○ 防災やまちづくりの観点から、道路等と民地との境界（官民境界）を先行的に調査し、国土調査法上の認証を得て公表。

地籍調査主体の調査だけ
では筆界の特定が困難（３）山村部の地籍調査の迅速化○ リモートセンシングデータを活用した新手法の導入により、現地での立会や測量作業を効率化。

里道
林道
尾根
畑跡

調査する官民の境界※その後、民間等の測量成果も活用し、効率的に地籍調査を実施※街区を形成する道路等の管理者等とも更に連携

民間等の測量成果
リモートセンシングデータを活用して作成した
筆界案を集会所等で確認（イメージ）

14

法務省資料

15

190 土地総合研究 2019年夏号

法務省資料

表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律の概要

平成３１年２月２２日国会提出
令和元年５月１７日成立
令和元年５月２４日公布

第１ 表題部所有者不明土地とは

旧土地台帳制度下における所有者欄の氏名・住所の変則的な記載が，昭和35年以降の土地台帳と不動産登記簿との一元化作業後も引き継がれたことにより，表題部所有者（※）欄の氏名・住所が正常に記録されていない登記となっている土地（表題部所有者不明土地）となり，それがそのまま解消されていない土地が全国に多数存在（全国約５０万筆調査の結果，約１％存在）（平成２９年９月～平成３０年５月調査）（※）表題部所有者とは･･･所有権の登記（権利部）がない不動産について，登記記録の表題部に記録される所有者をいう。
当事者の申請により所有権の登記がされると，表題部所有者に関する登記事項は抹消される。

種類別の内訳

墓地，山林，畑等（例）① 住所の記載がない土地（単有・共有）
「Ａ」
② 字持地
③ 記名共有地「大字○○」「Ａ外○名」 等

第２ 現状

②％

③４％

①％

第３ 法律のポイント● 所有者不明土地の中でも，氏名や住所の記録がないため，戸籍や住民票等による所有者調査の手掛かりがなく，所有者の発見が特に困難→自治体における用地取得や民間取引において，交渉の相手方が全く分からず，用地取得や民間取引の大きな阻害要因に● 表題部所有者不明土地を解消するためには，・ 公的資料や歴史的な文献（例えば，寺で保管されている過去帳や，地域内の土地に関する歴史書等）を調査
・ その土地の経緯を知る近隣住民等からの聴き取りなどによる所有者の特定が必要→今後，歴史的資料の散逸や地域コミュニティの衰退により，所有者の特定がますます困難になるおそれ（政府方針）○経済財政運営と改革の基本方針2018（平成30年6月15日閣議決定）「変則的な登記（表題部所有者の氏名・住所が正常に記載されていない登記）の解消を図るため，必要となる法案の次期通常国会への提出を目指すとともに，必要となる体制を速やかに整備する。」

１ 表題部所有者不明土地について，所有者の探索に関する制度を設ける（ 施行日→公布後６月以内 ）（第３条～第条第条・第条）
・登記官に所有者の探索に必要な調査権限を付与（各種台帳情報の提供の求め等）
・所有者等探索委員制度（必要な知識・経験を有する者から任命される委員に，必要な調査を行わせ，登記官の調査を補充する制度）を創設

２ 探索の結果を登記簿に反映させるための不動産登記の特例を設ける（ 施行日→公布後６月以内 ）（第条・第条）
・探索の結果を踏まえて，表題部所有者の登記を改めるための規定を整備

３ 探索の結果，所有者を特定することができなかった土地について，適切な管理を可能とする制度を創設する（ 施行日→公布後１年６月以内 ）（第条～第条）
・登記官が探索を行ってもなお所有者を特定することができなかった土地について， 新たな財産管理制度（裁判所の選任した管理者による管理）を創設
参考 《平成３１年度予算》
増員：登記官 ２２１人

予算：委員手当等 １７９，６１５千円

16

登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会最終取りまとめ

法務省資料

所有者不明土地の民事法上の諸問題○ 相続等による所有者不明土地の発生
相続発生後，土地の遺産分割，相続登記がされることなく放置され，所有者不明土地に○ 所有者探索の負担
不動産登記簿から所有者が判明せず，土地の利用希望者が戸籍簿等を調査する必要がある○ 共有関係にある土地の利用・管理の支障
共有物の利用等に当たり，慎重を期して共有者全員の同意を得ることが多く，所有者調査を省略できない○ 近傍の土地の利用・管理の支障土地が利用されず荒廃し，近傍の土地所有者等に損害を与えるおそれが生じた場合などにつき，権利関係が法令上必ずしも明らかでない

民法，不動産登記法等を見直し，以下の仕組みを整備する方向で，更に検討を深める必要がある

所有者不明土地の発生を予防するための仕組み● 相続登記の申請を土地所有者に義務付けることや
１ 不動産登記情報の更新を図る方策
・ 相続登記の義務化等

２ 所有者不明土地の発生を抑制する方策
・ 土地所有権の放棄等

所有者不明土地を円滑・適正に● 民法の共有制度を見直すなど，共有関係にある所利用するための仕組み
１ 共有関係にある所有者不明土地の利用・ 民法の共有制度の見直し

２ 所有者不明土地の管理の合理化
・ 民法の財産管理制度の見直し

３ 隣地所有者による所有者不明土地の利用・管理・ 民法の相隣関係規定の見直し

17土地総合研究 2019年夏号 191▶ 所有者不明土地の発生を予防するための仕組み

不動産登記情報の更新を図る方策

法務省資料

所有者不明土地の発生を抑制する方策▶ 土地所有権の放棄▶ 相続登記の申請の義務化等● 相続が発生しても，相続登記の申請は義務とされていない● 土地の価値が低ければ，相続登記をしようと思わない⇒ 相続登記がされないまま放置され，所有者不明土地が発生✔ 相続の発生を適時に登記に反映させるための方策として，相続人に対し，土地，建物の相続登記の申請を義務付けることが考えられる✔ もっとも，相続登記の申請を義務化した場合であっても，その実効性をどのように確保するかが課題となる✔ 相続登記をしやすくするための方策を検討✔ より広い範囲での登記の申請の義務化についても引き
続き検討● 登記名義人が死亡しても，登記所は，直ちにその死亡情報を把握することはできない✔ 特定の行政機関等に対して戸籍情報を提供するための法整備を踏まえた戸籍副本の管理システムの開発等を前提に，登記所が他の公的機関から死亡情報等を取得して，不動産登記情報の更新を図る方策を検討★ その他，登記名義人が所在不明の場合等における登記手続の簡略化等について検討● 急速な少子高齢化等の社会情勢の変化に伴い，土地を手放したいと考える者が増加● 土地所有権の放棄については，民法に規定がなく，確立した判例もないことから，その可否は不明✔ 土地所有権の放棄を認める制度を創設するに当たっては・放棄の要件，効果・放棄された土地の帰属先機関とその財政的負担
・土地所有者が将来放棄するつもりで土地の管理をしなくなるモラルハザードの防止方法などが課題となる★ みなし放棄制度については，供託を活用した共有関係の解消や財産管理制度の見直し（次頁）との関連で検討▶

遺産分割の期間制限● 現行法上は遺産分割に期間制限がなく，相続発生後に遺産分割がされずに，遺産共有状態が継続し，数次相続が発生した場合の権利関係が複雑化● 遺産分割がされないために相続登記がされないまま放置される側面も✔ 遺産分割を促進するため，遺産分割に期間制限を設ける
ことが考えられる✔ 遺産分割の期間制限における期間の設定や期間徒過の効果を検討▶ 所有者不明土地を円滑・適正に利用するための仕組み

法務省資料共有関係にある所有者不明土地の利用

所有者不明土地の管理の合理化● 共有物を利用するためには，共有者の全員を個別に探索して交渉する必要があり，共有者の一部が不明である場合には，その者の同意をとることができず，土地の利用・処分が困難になる● 現在の財産管理制度では，財産管理人は，不在者等の特定の土地だけではなく，その余の財産も管理することとされているため，コストが高くなる（民法の財産管理制度の見直し）（民法の共有制度の見直し）✔ 不明共有者に対して公告等をした上で，残りの共有者の同意で，土地の利用を可能にする方策について検討✔ 共有者が，不明共有者の持分を相当額の金銭を供託して取得するなどして，共有関係を解消する方策について検討✔ 共有物を適切に管理するとともに，利用希望者の負担を軽減する観点から，共有者を代表する管理権者を選任する方策について検討★

その他，共有者による共有持分の時効取得や，裁判による共有物分割の在り方等について検討

18✔ 不在者等の財産の一部を管理する方策について検討● 土地の共有者のうち複数名が不在者等であるときは，不在者等ごとに複数名の管理人を選任する必要があり，コストが高くなる✔

複数の不在者等に共通（１人）の管理人を選任する方策について検討★ その他，財産管理制度における供託の活用等について検討

隣地所有者による所有者不明土地の利用・管理（民法の相隣関係規定の見直し）● ライフラインの導管等を引き込むために隣地を使用する
際の規律については，民法に規定がなく，隣地が所有者不明状態となった場合に対応が困難✔ ライフラインの導管等を設置するために他人の土地を使用することができる制度の整備について検討● 所有者不明土地が管理されないことによって荒廃
し，近傍の土地所有者等に損害を与えるおそれ✔ 近傍の土地所有者等において，土地の管理不全状態を除去する方策について検討★ その他，境界確定のための隣地への立入りや，隣地から越境した枝の切除について検討
19

192 土地総合研究 2019年夏号

土地政策分科会における今後の検討スケジュール
平成31年

令和元年

２月

５月

土
地
政
見策
直の
し全
体
像
の
土
地
基
本
法
関
係
・
地
籍
調
査
関
係

令和２年
～12月

・「土地政策の新たな方向性2016」
フォローアップ

・今後の土地政策の全体像に関する
議論の開始

5/22

・全体像に関する
中間とりまとめ

企画部会

土地政策
分科会

・とりまとめ報告

・全体像に関する
最終とりまとめ

企画部会
・
特別部会
・改正法案の概要の提示
・改正法案に関する検討・特別部会とりまとめ（2/27）

・企画部会
国土調査のあり方に関する検討小委員会

中間とりまとめ（2/27）

・改正法案に関する検討・同小委員会
報告書とりまとめ（７月頃）

・土地基本法改正

・国土調査法等
改正・第７次国土調査事業十箇年計画の策定

20

国土審議会土地政策分科会企画部会とりまとめの概要「土地政策の新たな方向性ᵐᵎᵏᵔ」～土地・不動産の活用と管理の再構築を目指して～

平成ᵐᵖ年ᵖ月ᵒ日とりまとめ

土地政策を取り巻く状況
生産性向上や経済成長につながる動き◎観光、物流、ヘルスケア等
新しい成長分野の土地需要の拡大◎リート市場の拡大

本格的な人口減少に伴う動き◎空き家・空き地等の増加（2020年頃までに資産規模を倍増）◎生産性や社会コストを意識した戦略づくり◎ビックデータ、クラウド等を活用した不動産ビジネスの進展（コンパクト＋ネットワーク、「賢く投資・賢く使う」インフラマネジメント戦略）◎宅地の所有・利用意欲の減退（宅地も放棄される時代に）（世帯の所有する空き地も10年で1.4倍）

土地政策の新たな方向性
１．国土利用や社会資本整備の戦略に沿って、成長分野の土地需要を確実にとらえ、経済成長を支える土地利用を実現
２．これまでに蓄積された宅地ストックをうまく使い、国民生活の質の向上に資するような豊かな土地利用を実現
３．（面的な規制・誘導だけでなく） 個々の土地に着目した最適な活用・管理（宅地ストックマネジメント）を実現◎最適活用
成長分野の需要に的確に対応し、時期を逸することなく、 必要な調整を経て資金や土地・不動産を供給◎創造的活用活用の選択肢を増やし、隠れた需要を顕在化
・市場での取引・収益性
・住宅や宅地の利用
等

・農や緑、空地等広く豊かな土地利用
・住宅以外の多様な用途での利用 等◎放棄宅地化の抑制
周辺の土地利用への阻害要因等とならないよう、活用が難しい土地を継続的に管理新たな方向性を踏まえた施策展開
１．最適活用の実現

２．創造的活用の実現（施策の例）
 行政、住民、宅建業者等の協議会等を通じ、空き 社会資本のストック効果を高める土地活用等を進
家・空き地を寄付等により地域全体や市場で活用めるための関係者の調整が円滑に開始できる場づする取組を支援くり リートによる成長分野の不動産への投資促進のた  広く豊かな土地利用の推進（マッチングの仕組みの検討、除却すべき空き家の除却の促進等）
めの支援措置の継続・拡充（施策の例）

３．最適活用・創造的活用を支える情報基盤の充実（施策の例）
 ＩＴを活用した「空き家・空き地バンク」の標準化・一元化などを通じた効果的なマッチングの実現
 行政の保有する土地・不動産情報のオープン化（データの種類・提供方法の拡充）を促進

４．放棄宅地化の抑制（施策の例）
 所有者の所在の把握が難しい土地の実態把握
 活用が困難な土地の管理・帰属のあり方等や、相続登記の更なる促進方策等について本
格的に議論

21

土地総合研究 2019年夏号 193「土地政策の新たな方向性ᵐᵎᵏᵔ」の見直しについて
４．新たな方向性を踏まえた施策展開（１）最適活用の実現①成長分野の土地需要を踏まえた土地・不動産活用の円滑化のための重点的支援②不動産投資市場の更なる成長に向けた環境整備
ア）成長分野でのリートによる投資促進
イ）不動産特定共同事業の充実
ウ）PRE・CREの活用促進③不動産流通の活性化・不動産市場の国際化への対応
ア）不動産流通活性化
イ）不動産市場の国際化への対応（２）創造的活用の実現①空き家・空き地等の新たな流通・活用スキームの構築②「志ある資金」等の活用による空き家・空き店舗の再生・活用③広く豊かな土地利用の推進

４．新たな方向性を踏まえた施策展開（３）最適活用・創造的活用を支える情報基盤の充実①オープンデータ化等を通じた不動産関連サービスの充実②ITを活用した「空き家・空き地バンク」の標準化・一元化③効果的・効率的な地籍整備の推進④土地・不動産活用のための鑑定評価の充実⑤災害リスク情報の充実・提供（４）放棄宅地化の抑制①新たな管理システムのあり方の検討②所有者情報の確実な把握のための環境整備

既存項目の見直し(1)② 不動産投資市場の更なる成長に向けた環境整備
投資家がESG（環境・社会・ガバナンス）やSDGs（持続可能な開発目標）への配慮を投資先に求める動きが世界的に強まる中、我が国の不動産市場がESGやSDGsに沿った中長期的な投資を投資家から呼び込むために必要な環境整備について検討を進める。
(4)① 新たな管理システムのあり方の検討特別部会において、土地の利用・管理に関して所有者が負うべき責務やその担保方策についてとりまとめ、地域における適切な土地の利用・管理の確保の必要性を確認。この方向性に基づき、土地基本法等の改正を実現する。
等白
新規施策の位置づけ
近年の社会経済状況の変化を踏まえ、「土地政策の新たな方向性2016」に記載の事項に加え、以下の事項について政府一体となって取組を推進。
・所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法、
農業経営基盤強化促進法等の一部を改正する法律及び森
林経営管理法を施行。
・表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律が成立。
・法制審議会民法・不動産登記法部会において、所有者不明土地の発生を予防するための仕組みや所有者不明土地を円滑かつ適正に利用するための仕組みについて検討。
・土地の所有権を手放す仕組みについて検討。
・不動産登記簿と戸籍等の連携について検討。

「土地政策の新たな方向性2016」を基に、新たな施策展開も踏まえつつ、
土地政策の全体像を再構築していくことが必要

22

194 土地総合研究 2019年夏号

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（所有者不明土地法）について
国土交通省土地・建設産業局企画課
令和元年６月Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

目次

１．法律の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １
２．所有者不明土地の定義（土地所有者の探索の方法）、土地所有者等関連情報の利用及び提供・・ 4
３．地域福利増進事業 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9
４．土地収用法の特例 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・22
５．不在者の財産の相続及び相続財産の管理に関する民法の特例 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25
６．特定登記未了土地の相続登記等に関する不動産登記法の特例 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26

所有者不明土地法に関するお問合せ（地域福利増進事業の個別案件に関する御相談など）は、以下の連絡先までお願いします。
国土交通省土地・建設産業局企画課
TEL：03-5253-8111 （内線30658）

MAIL：hqt-tochi-kikaku@ml.mlit.go.jp

土地総合研究 2019年夏号 195

１．所有者不明土地法の概要
所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（平成ᵑᵎ年６月ᵏᵑ日公布、平成ᵑᵎ年法律第ᵒᵗ号）
背景・必要性○ 人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下や地方から都市等への人口移動を背景とした土地の所有意識の希薄化等により、所有者不明土地（※）が全国的に増加している。
（※）不動産登記簿等の公簿情報等により調査してもなお所有者が判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地○ 今後、相続機会が増加する中で、所有者不明土地も増加の一途をたどることが見込まれる。
○ 公共事業の推進等の様々な場面において、所有者の特定等のため多大なコストを要し、円滑な事業実施への大きな支障となっている。

平成28年度地籍調査における所有者不明土地
・不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合（所 ： 約 ％
有者不明土地の外縁）・探索の結果、最終的に所有者の所在が不明な土地（最狭義の所 ： ％有者不明土地）

経済財政運営と改革の基本方針2017 （平成29年６月９日閣議決定）（抜粋）
・所有者を特定することが困難な土地に関して、地域の実情に応じた適切な利用や管理が図られるよう、･･･公的機関の関与により地域ニーズに対応した幅広
い公共的目的のための利用を可能とする新たな仕組みの構築、･･･等について、･･･必要となる法案の次期通常国会への提出を目指す。

法律の概要
１．所有者不明土地を円滑に利用する仕組み【令和元年６月１日施行】

反対する権利者がおらず、建築物（簡易な構造で小規模なものを除く。）がなく現に利用されていない所有者不明土地について、以下の仕組みを構築。
地域福利増進事業のイメージ① 公共事業における収用手続の合理化・円滑化 （所有権の取得）○ 国、都道府県知事が事業認定（※）した事業について、収用委員会に代わり都道府県知事が裁定（※）マニュアル作成等により、認定を円滑化（審理手続を省略、権利取得裁決・明渡裁決を一本化）② 地域福利増進事業の創設 （利用権の設定）○ 都道府県知事が公益性等を確認、一定期間の公告○ 市区町村長の意見を聴いた上で、都道府県知事が利用権（上限10年間）を設定（所有者が現れ明渡しを求めた場合は期間終了後に原状回復、異議がない場合は延長可能）

ポケットパーク（公園）（出典）杉並区

直売所（購買施設）（出典）農研機構

広島県【平成30年11月15日施行】

２．所有者の探索を合理化する仕組み

所有者の探索において、原則として登記簿、住民票、戸籍など客観性の高い公的書類を調査することとするなど（※） 合理化を実施。（※）照会の範囲は親族等に限定① 土地等権利者関連情報の利用及び提供② 長期相続登記等未了土地に係る不動産登記法の特例○ 土地の所有者の探索のために必要な公的情報（固定資産課税台帳、 ○ 長期間、相続登記等がされていない土地について、登記官が、長期相続登記
地籍調査票等）について、行政機関が利用できる制度を創設
等未了土地である旨等を登記簿に記録すること等ができる制度を創設

３．所有者不明土地を適切に管理する仕組み【平成30年11月15日施行】

財産管理制度に係る民法の特例○ 所有者不明土地の適切な管理のために特に必要がある場合に、地方公共団体の長等が家庭裁判所に対し財産管理人の選任等を請求可能にする制度を創設（※民法は、利害関係人又は検察官にのみ財産管理人の選任請求を認めている）【目標・効果】 ○ 所有者不明土地の収用手続に要する期間（収用手続への移行から取得まで） ： 約1/3短縮（約31→21ヵ月）○ 地域福利増進事業における利用権の設定数： 施行後年間で累計100件

1

１．所有者不明土地法の体系
法
律

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（平成30年法律第49号）

政
令

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法施行令（平成30年政令第308号）

省
令

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法施行規則（平成30年国土交通省令第83号）
＜右以外＞

告
示

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に規定する不動産登記法の特例に関する省令（平成30年法務省令第28号）＜法第40条 不動産登記法の特例関係＞

所有者の探索について特別の事情を有する土地及び当該土地に係る土地所有者確知必要情報を保有すると思料される者を定める告示（平成30年国土交通省告示第1253号）＜法第２条 定義関係＞

所有者不明土地の利用の円滑化及び土地の所有者の効果的な探索に関する基本的な方針（平成30年法務省・国土交通省告示第２号）
2

196 土地総合研究 2019年夏号

１．所有者不明土地法の体系
所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の施行について（平成30年国土企第37号）＜法第２条 定義関係＞＜法第38条 財産管理に関する民法の特例関係＞＜法第39条 土地所有者等関連情報の利用及び提供関係＞＜法第41条・第42条 職員の派遣関係＞

・ 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の施行について（令和元年国土企第５号） ※都道府県向け
・ 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の施行について（令和元年国土企第６号） ※収用委員会向け
・ 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の裁定に係る補償金の供託に関する手続について（令和元年法務省民商第12号）＜法第３章第１節 地域福利増進事業関係＞＜法第３章第２節 土地収用法の特例関係＞

・ 地域福利増進事業からの暴力団排除の推進について（令和元年国土企第７号）
・ 土地所有者等関連情報の提供の対象者及び地域福利増進事業からの暴力団排除の推進について（令和元年警察庁丁暴発第25号）

通
知

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法による裁定手続の開始の登記及び同登記の抹消並びに収用による所有権移転の登記について（令和元年法務省民二第29号）＜法第３章第２節 土地収用法の特例関係＞＜法第３章第１節 地域福利増進事業関係＞＜法第39条 土地所有者等関連情報の利用及び提供関係＞

・ 固定資産税の課税のために利用する目的で保有する土地所有者等関連情報の内部利用について（平成30年国土企第38号）
・ 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の施行に伴う固定資産税の課税のために利用する目的で保有する土地の所有者等に関する情報の取扱い等について（平成30年総税固第73号）
・ 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の一部施行に伴う地籍調査票等の取扱いについて（平成30年国土籍第588号）
・ 農地台帳に記録されている土地所有者等関連情報の提供について（平成30年経営1823号）
・ 林地台帳に記録されている土地所有者等関連情報の提供について（平成30年林整計第671号）
・ 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法第39条第１項に規定する地域福利増進事業等の実施の準備の為の戸籍謄本等の交付の請求の取扱いについて（平成30年法務省民一第1586号）
・ 土地所有者等関連情報の提供の対象からの暴力団排除の推進について（平成31年国土企第55号）＜法第39条 土地所有者等関連情報の利用及び提供関係＞

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法等の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（平成30年法務省民二第612号）

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に基づく国土交通省職員の派遣について（平成30年国土用第47号・国土企第39号）＜法第40条 不動産登記法の特例関係＞

ラガ
イイ
ンド

＜法第41条・第42条 職員の派遣関係＞

地域福利増進事業ガイドライン（令和元年国土交通省土地・建設産業局）＜法第２条 定義関係＞＜法第３章第１節 地域福利増進事業関係＞＜法第39条 土地所有者等関連情報の利用及び提供関係＞3

２．所有者不明土地の定義（土地所有者の探索の方法）（法第２条第１項・政令第１条、ガイドラインＰᵏᵎ）

所有者不明土地所有者不明土地法では、「相当な努力が払われたと認められるものとして政令で定める方法により探索を行ってもなおその所有者の全部又は一部を確知することができない一筆の土地」と定義。【法第２条第１項】
 相当な努力が払われたと認められる方法は、土地所有者確知必要情報（※１）を取得するために①～④の全ての措置をとる方法とする。【政令第１条】① 土地の登記事項証明書の交付を請求すること。
② 当該土地の占有者その他の土地所有者確知必要情報を保有すると思料される者（※２）に対し、当該情報の提供を求めること。
③ 土地の所有者と思料される者が記録されている住民基本台帳その他の書類（※３）を備えていると思料される
市町村長又は登記所の登記官に対し、当該情報の提供を求めること。
④ 所有者と思料される者に対し、書面の送付その他の土地の所有者を特定するための措置（※４）をとること。
※１ 土地の所有者と思料される者の氏名又は名称及び住所又は居所その他の土地の所有者を確知するために必要な情報【政令第１条】※２ 土地の所有権以外の権利者、固定資産課税台帳・地籍調査票等を備えると思料される市町村長等、親族、在外公館の長等【省令第１条】※３ 戸籍簿、除籍簿、戸籍の附票【省令第２条】※４ 書面の送付又は訪問のいずれか【省令第３条】

特定所有者不明土地（複雑な補償金の算定を要しない土地）
所有者不明土地のうち、「現に建築物（簡易な構造の小規模建築物（※５）を除く。）が存せず、かつ、
業務の用その他の特別の用途に供されていない土地」と定義。【法第２条第２項】※５ 物置、作業小屋又はこれらに類するものであって、階数が１（平屋建て）で、床面積が20平方メートル未満の建築物【政令第２条第１項、第２項】

地域福利増進事業、土地収用法の特例の対象
4

土地総合研究 2019年夏号 197

２．土地所有者等関連情報の利用及び提供（法第ᵑᵗ条、ガイドラインＰᵒᵓ）

地域福利増進事業、収用適格事業及び都市計画事業の実施の準備のため、事業を実施しようとする
区域内の土地の土地所有者等（※１）を知る必要があるときは、その探索に必要な限度で、土地所有者等
関連情報（※２）の利用・提供が可能に。
(1) 都道府県知事及び市町村長は、その保有する土地所有者等関連情報を、内部で利用することができる。
(2) 都道府県知事及び市町村長は、地域福利増進事業等を実施しようとする者から提供の求めがあったときは、土地所有者等関連情報を提供するものとする。（請求者が国・地方公共団体以外の場合は、求めを受けた都道府県知事・市町村長が、土地所有者等本人の同意を得た上で提供。）(3) 国の行政機関の長又は地方公共団体の長は、土地に工作物を設置している者等に対し、土地所有者等関連情報の提供を求めることができる。
※１ 土地又は土地にある物件に関し所有権その他の権利を有する者※２ 土地所有者等と思料される者に関する情報のうちその者の氏名又は名称、住所その他の国土交通省令で定めるもの
 省令では、氏名・名称・住所以外の土地所有者等関連情報として、本籍、生年月日、死亡年月日及び連絡先を規定。【省令第４条】

地方公共団体の長（３）工作物の設置者等が保有する情報の外部提供（第39条第５項）（２）行政主体が保有する情報の外部提供（第39条第２項～第４項）（都道府県知事・市町村長）① 提供の求め（１）行政主体が保有する情報の内部利用（第39条第１項）① 提供の求め④ 情報提供事業を実施する部局② 情報提供事
業者② 同意の求め土
地
所 ※同意を要するのは、請求者が国・有 地方公共団体以外の場合のみ
者
③ 同意
等

②情報提供

工作物の設置者等（インフラ事業者等）①提供の求め① 請求

情報を保有する部局（例：税部局）②情報提供

国の行政機関の長5

２．探索の対象となる書類 （ガイドラインＰᵏᵒ）
探索の対象となる
書類

請求先請求の根拠規定得られる可能性がある情報

固定資産課税台帳

土地の所在地を管轄する市町村の長（特別区の場合は都知事）

法第39条第１項・第２項

固定資産税の納税義務者の氏名・名称、住所

地籍調査票

土地の所在地を管轄する都道府県の知事又は市町村の長

法第39条第１項・第２項

地籍調査時に所有者として立ち会った者の氏名、住所

土地の所在地を管轄する市町村の長

法第39条第２項・第５項

農地所有者の氏名・名称、住所

土地の所在地を管轄する市町村の長

法第39条第１項・第２項

林地所有者の氏名・名称、住所

土地の所在地を管轄する登記所の登記官

不動産登記法第119条
第１項

記名共有地や字持地となる前の土地の所有者の氏名

農地台帳〈農地である場合のみ〉

林地台帳〈森林の土地である場合のみ〉

閉鎖登記簿〈変則型登記 の土地である場
合のみ〉

土地台帳
〈変則型登記の土地である場
合のみ〉

土地の所在地を管轄する登記所の登記官－

記名共有地や字持地となる前の土地の所有者の氏名

6

198 土地総合研究 2019年夏号

２．探索の対象となる書類 （ガイドラインＰᵏᵒ）
探索の対象となる
書類
住民基本台帳請求先請求の根拠規定得られる可能性がある情報所有者と思料される者の住所地を管轄する市町村の長

住民基本台帳法第12条の２第１項・第12条の３第１項第３号・第７項

土地の所有者と思料される者の住所、戸籍の表示、出生の年月日、死亡の年月日、転出先の住所

戸籍又は除籍簿所有者と思料される者の本籍地を管轄する市町村の長

戸籍法第10条の２第１項第３号・第２項土地の所有者と思料される者の本籍、出生の年月日、死亡の年月日
所有権登記名義人等の法定相
続人の氏名、本籍、出生の年月日、死亡の年月日

戸籍の附票所有者と思料される者の本籍地を管轄する市町村の長

住民基本台帳法第20条第２項・第３項第３号

土地の所有者と思料される者
やその法定相続人の現住所、住所の履歴、戸籍の表示

最寄りの登記所の登記官

商業登記法第10条第１項等

法人の名称、本店・主たる事務所の所在場所、代表者の氏名・住所、解散の有無、清算人・破産管財人の氏名・名称、住所

認可地縁団体の所在地を管轄する市
町村の長

地方自治法第260条の２第12項

認可地縁団体の事務所の所在
地、代表者の氏名・住所

法人の登記簿〈土地所有者と思料される者が法人である場合のみ〉

認可地縁団体台帳〈土地所有者と思料される者が法人である場合のみ〉

7

２．照会の対象となる者 （ガイドラインＰᵐᵔ）
照会の対象となる者

土地を現に占有する者

照会の趣旨照会が必要となる場合

土地を現に占有する者自身が土地の所有者である可能性がある。
また、土地を現に占有する者は、土地の所有者との間で何らかの現地を訪問し、土地を占有する者の存在が判明した場合関係を有していると考えられ、契約の相手方として所有者に関する情報を保有している可能性がある。

土地の登記事項証明書の交付の請求の結果、土地に関して
土地に関し所有権以外の権利を有す 土地の所有者との間で契約関係を有していると考えられ、契約の所有権以外の権利（抵当権、地上権等）を有する者が判明し相手方として所有者に関する情報を保有している可能性がある。
る者
た場合現地を訪問し、土地に建物・立木等の物件が存在し、当該物土地にある物件に関し所有権その他 土地の所有者との間で契約関係を有していると考えられ、契約の件の登記事項証明書の交付の請求の結果、当該物件の権相手方として所有者に関する情報を保有している可能性がある。
の権利を有する者
利者が判明した場合

政令第１条第５号の措置の対象者

政令第１条第５号の措置の対象者となる者（土地の所有者と思料される者）は、別の所有者に関する情報を保有している可能性がある。

政令第１条第１号～第４号の措置によって判明した土地の所有者と思料される者に対し書面を送付した結果、当該所有者と思料される者が所有者ではない事実又は所有者と思料される者以外の共有者の存在が判明した場合土地の所在地の地域に所有者と思料される自治会や地方自治法

土地の所在地を管轄する市町村の長 第260条の２第７項に規定する認可地縁団体があるかどうか、土土地の登記事項証明書の交付の請求の結果、当該土地が〈字持地・記名共有地・共有惣代地である地が同法第294条第１項に規定する財産区の所有であるかどうか 字持地・記名共有地・共有惣代地であることが判明した場合
場合のみ〉を確認する必要がある。

親族〈土地の所有者と思料される者が個人である場合のみ〉所有者と思料される者の現住所や死亡の事実等を把握している可能性がある。

戸籍謄本等の交付の請求の結果、土地所有者と思料される者の親族が判明した場合

在外公館の長

海外に在留している日本人については、その住所・連絡先が在外住民票の写しの交付の申出の結果、土地所有者と思料され〈探索を行う者が国の行政機関の長又は 公館の保有する資料に記録されている可能性がある。
る者が海外に転出していることが判明した場合
地方公共団体の長である場合のみ〉法人の代表者〈土地の所有者と思料される者が法人である場合のみ〉清算人又は破産管財人〈土地の所有者と思料される者が法人である場合のみ〉法人の所在地宛てに書面を送付したが、宛先不明として返送され土地所有者と思料される者が法人であり、当該法人の所在た場合は休眠会社となっている可能性が高く、法人の代表者の追地宛てに書面を送付したが、宛先不明として返送された場合跡調査を行う必要がある。
法人が合併以外の事由により解散している場合、清算人又は破産管財人が残余財産の分配等を行うこととされていることから、清 土地所有者と思料される者が法人であり、法人の登記事項
証明書により当該法人が合併以外の事由で解散しているこ算人又は破産管財人は法人が所有していた土地の所有者に関すとが判明した場合
8
る情報を保有している可能性がある。

土地総合研究 2019年夏号 199

３．地域福利増進事業の流れ（ガイドラインの構成）

土地所有者の探索 、土地所有者等関連情報の利用及び提供

所有者の
全部が判明

（第２条第１項、第39条）

都道府県知事事業者

事業者から市町村への相談
任意取得による事業実施補償金の額について収用委員会に意見を聴取（第13条第4項）

土地使用権等の取得についての裁定（第13条第１項）
事業計画書・補償金額見積書の作成、判明した権利者との交渉

第2章

事業実施準備のための土地への立入り、障害物の伐採等（第６条、第７条）

事業の内容について住民の意見を反映させるために必要な措置を実施（努力規定） （第10条第５項）
裁定申請書、事業計画書、補償金額見積書等を都道府県知事に提出し、土地使用権等の取得について裁定申請

第３章＜裁定事項＞
・ 特定所有者不明土地の所在、地番、地目及び面積
・ 土地使用権等の始期・存続期間（最長10年）
・ 補償金の額裁定した旨を公告、事業者等へ通知（第14条）
土地使用権の始期までに補償金を供託（第17条第１項）

補償金を
供託せず

裁定の失効
（第18条）（第10条第２項・第３項）

土地使用権等の取得（第15条）

関係市町村長の意見を聴取するとともに、必要があるときは関係行政機関の長の意見を請求（第11条第２項・第３項）

第３章

裁定申請に係る事業が要件に該当するか確認（第11条第1項）

要件の
いずれかに
該当せず

第
４
章

標識の設置（第20条）

裁定申請を却下（第12条）
権利者から異議の申出等⑴事業計画、補償金額等について土地等の権利者で異議のある者は申し出るべき旨等を公告し、裁定申請書等を縦覧（６月）（第11条第４項）⑵公告をしようとするときは、あらかじめ、土地等の権利者で知れている者に対し、裁定申請があった旨を通知（第11条第５項）

報告徴収・立入検査（第26条）
事業終了

計画通り
実施せず等

引き続き
事業実施

原状回復
・返還

裁定の
取消

存続期間
延長の申請

（第24条）（第23条）（第19条第１項）※ガイドラインでは、この他、以下について記載。
第１章 ： 地域福利増進事業とは
第５章 ： 事業の実施に係る支援等

9

３．地域福利増進事業の定義 （法第２条第３項、ガイドラインＰ５）○ 地域福利増進事業とは、以下に掲げる事業であって、地域住民その他の者の共同の福祉又は利便の増進を図る
ために行われるもの。
法律で定めている事業（法第２条第３項）

政令で定めているもの（政令第４条）(1) 道路法による道路、駐車場法による路外駐車場その他一般交通の用に供する施設の整備に関する事業(2) 学校教育法による学校又はこれに準ずるその他の教育のための施設の整備に関する事業(3) 社会教育法による公民館又は図書館法による図書館の整備に関する事業(4) 社会福祉法による社会福祉事業の用に供する施設の整備に関する事業(5) 病院、療養所、診療所又は助産所の整備に関する事業(6) 公園、緑地、広場又は運動場の整備に関する事業(7) 被災者の居住の用に供する住宅の整備に関する事業であって、災害救助法が適用された市町村の区域内において行われるもの(8) 購買施設、教養文化施設その他の施設で地域住民その他の者の共同の福祉又は利便の増進に資するものとして政令で定めるもの（※）の整備に関する事業であって、以下に掲げる区域内において行われるもの
・ 災害救助法が適用された市町村の区域
・ その周辺の地域において当該施設と同種の施設が著し
く不足している区域※ 政令では購買施設及び教養文化施設のみを規定(9) 土地収用法第３条各号に掲げるもの（収用適格事業）のう
ち地域住民その他の者の共同の福祉又は利便の増進に資するものとして政令で定めるものの整備に関する事業(10) (1)～(9)に掲げる事業のために欠くことができない通路、材料置場その他の施設の整備に関する事業① 国、地方公共団体又は土地改良区（土地改良区連合を含む。次号において同じ。）が設置する用水路、排水路又はかんがい用のため池② 国、都道府県又は土地改良区が土地改良法による土地改良事業の施行に伴い設置する用排水機又は地下水源の利用に関する設備③ 鉄道事業法による鉄道事業者又は索道事業者がその鉄道事業又は索道事業で一般の需要に応ずるものの用に供する施設④ 独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構が設置する鉄道又は軌道の用に供する施設⑤ 軌道法による軌道又は同法が準用される無軌条電車の用に供する施設⑥ 道路運送法による一般乗合旅客自動車運送事業（路線を定めて定期に運行する自動車により乗合旅客の運送を行うものに限る。）又は貨物自動車運送事業法による一般貨物自動車運送事業（特別積合せ貨物運送をするものに限る。）の用に供する施設⑦ 港湾法による港湾施設又は漁港漁場整備法による漁港施設⑧ 日本郵便株式会社が日本郵便株式会社法第四条第一項第一号に掲げる業務の用に供する施設⑨ 電気通信事業法による認定電気通信事業者がその認定電気通信事業の用に供する施設（同法の規定により土地等を使用することができるものを除く。）⑩ 電気事業法による一般送配電事業、送電事業、特定送配電事業又は発電事業の用に供する電気工作物⑪ ガス事業法によるガス工作物⑫ 水道法による水道事業若しくは水道用水供給事業、工業用水道事業法による工業用水道事業又は下水道法による公共下水道、流域下水道若しくは都市下水路の用に供する施設⑬ 市町村が消防法により設置する消防の用に供する施設⑭ 都道府県又は水防法による水防管理団体が水防の用に供する施設⑮ 国又は地方公共団体が設置する庁舎⑯ 独立行政法人水資源機構が設置する独立行政法人水資源機構法による水資源開発施設又は愛知豊川用水施設

10

200 土地総合研究 2019年夏号

３．地域福利増進事業の定義 （法第２条第３項、ガイドラインＰ５）○ 事業の対象となるかどうかは、個別法に基づく施設についてはその解釈によるが、個別法に基づかない施設については、以下を参考に判断する。
該当すると考えられる施設「その他一般交通の用に供
する施設」
（第１号）
「これに準ずるその他の教育のための施設」（第２号）「公民館に類似する施設」（第３号）「図書館と同種の施設」
（第３号）






道路運送法に基づく一般自動車道
農道、林道であって、一般交通の用に供されているもの
私道であって、一般交通の用に供されているもの
駐輪場であって、一般交通の用に供されているもの



学校教育法第124条の専修学校
同法第134条の各種学校（和洋裁、簿記、珠算、自動車整備、調理・栄養、看護師、保健師、理容、美容、タイプ、英会話、工業等各種の教育施設）



社会教育法の公民館の設置主体となれない自治会が設置する集会所



図書館法の図書館の設置主体となれない個人やNPOが、図書等を一般公衆の利用に供し、その教養、レクリエーション等に資することを目的として設置する施設（地域文庫等）「公園」（第６号）

 休息、散歩、遊戯等のレクリエーションや災害時の避難の用に供することを目的とする公共空地※ 公園には、休養施設（休憩所等）、遊戯施設（ぶらんこ等）、便益施設（飲食店等）等を整備することも考えられる。
※ 菜園・市民農園等を「公園」として整備することも考えられる。

「緑地」 （第６号）



自然的環境を有し、環境保全、景観向上、緑道等の用に供することを目的とする公共空地「広場」 （第６号）



休息、交流、防災、災害時の避難活動等の用に供することを目的とする公共空地「運動場」 （第６号）



主としてスポーツに使用することを目的とする施設（テニスコート、ゲートボール場等）

11

３．地域福利増進事業の定義 （法第２条第３項、ガイドラインＰ５）
該当すると考えられる施設「購買施設」（第８号）



地域の物産を販売する直売所、衣料品小売店、コンビニエンスストア、食品スーパーマーケット、総合
スーパーマーケット、家電販売店、ドラッグストア、書店「教養文化施設」（第８号）



歴史・芸術・自然科学等に関する資料・作品の展示施設、植物園、劇場、文化紹介施設、体験学習施設「周辺地域において同種の施設が著しく不足している区域」（第８号ロ）について
 「同種の施設」かどうかを判断する上では、上の表で例示した施設類型を目安にすることが考えられる。
 「周辺地域において同種の施設が著しく不足している」かどうかを判断する上では、当該施設への来訪手段に着目し、• 徒歩で来訪することが通常想定される施設（例：コンビニエンスストア）については半径500ｍ• 車で来訪することが通常想定される施設（例：総合スーパーマーケット）については半径5kmに同種の施設が存在しないことを目安とすることが考えられる。
 また、この判断に際しては、地理的条件や交通条件（坂が多く徒歩による来訪が困難である、積雪により徒歩による来訪が困難である期間が長期にわたる等）を考慮することも重要。
 なお、周辺地域において同種の施設が著しく不足しているかどうかは、法第11条第１項の都道府県知事による確認の時点で判断されることになる。したがって、同条第４項の公告がされた後に新たに同種の施設が立地する等して周辺地域において同種の施設が著しく不足していない状況になったとしても、裁定申請を却下する必要はない。

12

土地総合研究 2019年夏号 201

３．想定事例①（管理不全の土地の活用：広場・ポケットパーク）
 雑草・雑木が繁茂し、周囲に悪影響を与えている管理不全の土地が存在し、地域住民から市町村に苦情が寄せられる。
 市町村が、土地の所有者に対し雑草・雑木の伐採を勧告するため、土地の登記事項証明書の交付を受けたところ、最終登記が数十年前であり、登記事項証明書上の登記名義人の住所に書面を送付しても宛先不明として返送されてきた。
〔ケース１〕ＮＰＯ等のまちづくり団体が事業主体となる場合 〔ケース２〕市町村が事業主体となる場合
 市町村が、地域でまちづくり活動を行うＮＰＯに対し、地域  市町村が、土地所有者の探索を行い、裁定を申請。裁定
福利増進事業を活用した広場の整備を提案。
により土地使用権を取得して広場を整備。
 ＮＰＯが、市町村の支援を受け、土地所有者の探索を行  広場の管理・運営については、NPOへ委託。
い、裁定を申請。裁定により土地使用権を取得して広場を整備し、広場を活用したまちおこしのイベントを実施。
提案・
支援

市町村

ＮＰＯ
【事業者】
〔整備・運営〕

参画

地域
住民

裁定
申請

ＮＰＯ

都道府県

〔管理・運営〕

裁定

探索

委託

市町村
【事業者】
〔整備〕

参画

地域
住民

土地所有者
（不明）

裁定
申請

都道府県
裁定

探索

土地所有者
（不明）

13

３．想定事例②（特定空家除却後の跡地の活用：防災空地）
 市町村が、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、所有者を確知することができない空家の除却を略式代執行。跡地の適切な管理と地域の防災力の向上を目的に、防災空地の整備を計画。
 土地所有者の探索を行い、地域福利増進事業の裁定を申請。裁定により土地使用権を取得して防災空地（広場）を整備し、その管理は自治会へ委託。

自治会
〔管理〕

委託

市町村
【事業者】
〔整備〕

参画

探索

地域住民

土地所有者
（不明）

裁定申請

都道府県
裁定

14

202 土地総合研究 2019年夏号

３．想定事例③（遊休土地の活用：コンビニエンスストア）
 コンビニエンスストアの出店を計画している事業者が、現況利用されていない空き地を事業候補地として、登記事項証
明書の交付を受け、登記名義人の１人に接触したところ、当該空き地は自身が親から相続したもので、もう１人の登記名義人である兄との共有となっているが、兄とは数年前から音信不通となっているとのことであった。一方、自身は土地を使う予定はないので、使用しても良いとのことであった。
 事業者としても、兄の住所に書面を送付したが、宛先不明として返送されてきた。そこで、周辺地域にコンビニエンスス
トアが存在しないことから地域福利増進事業の活用を検討し、更なる土地所有者（所有者の兄）の探索を行ってもなおその所在が判明しなかったため、地域福利増進事業の裁定を申請。裁定により土地使用権を取得し、コンビニエンス
ストアを整備。
裁定申請

ｺﾝﾋﾞﾆ事業者
【事業者】

同意

土地所有者
（判明）

都道府県
裁定

探索

土地所有者
（不明）

15

３．想定事例④（既存の公共的施設の建て替えに伴う仮設施設の整備）
 保育園を経営している社会福祉法人が、建物の老朽化に伴い、保育園の建替え及び建替え中の仮設の保育園の整備を計画。現保育園の近隣で仮設保育園用地を探したところ、土地を貸してくれる土地所有者が見つかった。
 当該土地の隣地に空き地が存在することから、十分な園庭の確保のため、当該空き地の賃借を検討。しかし、空き地の登記事項証明書の交付を受けたところ、最終登記が数十年前であり、登記事項証明書上の登記名義人の住所に書面を送付しても宛先不明として返送されてきた。
 そこで、地域福利増進事業の活用を検討し、更なる土地所有者の探索を行ってもなお所有者が判明しなかったため、地域福利増進事業の裁定を申請。裁定により土地使用権を取得し、賃借できた所有者判明土地とあわせて、仮設の保育園（社会福祉事業の用に供する施設）を整備。

社会福祉法人
【事業者】
賃貸借
契約

隣地所有者

裁定申請

都道府県
裁定

〔所有者不明土地〕
仮設の保育園の園庭として利用

探索

土地所有者
（不明）

現保育園（建替予定）

事業区域〔所有者判明土地〕
仮設の保育園の園舎・園庭として利用

16

土地総合研究 2019年夏号 203

３．地域福利増進事業の裁定申請に必要な書類（法第ᵏᵎ条第２項・第３項、ガイドラインＰᵔᵕ）○ 所有者不明土地の使用権を取得するには、都道府県知事の裁定を受ける必要がある。裁定を申請するには、裁定申請書のほか、事業計画書や補償金額見積書等を作成する必要がある。
○ 申請に必要な書類の作成等に当たっては、司法書士、行政書士、不動産鑑定士、弁護士、土地家屋調査士、補償コンサルタント等の専門家の協力を得ながら進めることが有効。
○ 裁定の申請に当たっては、申請内容やスケジュール等について、都道府県・市町村とあらかじめ協議をしておくことが望ましい。

添付書類 （法第10条第３項）（法第10条第２項）

裁定申請書

•

補償金額見積書

整備する施設の種類、位置、規模、•構造及び利用条件•

特定所有者不明物件の種類及び数量•

確知所有者の全部の氏名又は名称及•事業者の氏名又は名称及び住所

•

事業区域

•

事業の種別

•

権利取得計画（事業区域内のその他

•

事業区域

の土地・物件の権利の取得に関する•裁定申請をする理由

計画）•

特定所有者不明土地の所在、地番、地目及び地積

•

（第２号）

（第１号）

事業計画書

特定所有者不明土地の面積

び住所•

確知権利者の全部の氏名又は名称及び住所並びにその権利の種類及び内

•

資金計画

•

原状回復措置の内容

容•等損失の補償金の見積額及びその内訳
等

特定所有者不明土地の所有者の全（第３号、第４号）

部又は一部を確知できない事情•

土地使用権等の始期•

土地等使用権の存続期間（第５号）

行政機関の意見書

その他国土交通省令で定める書類※事業区域の利用に法令の制限がある
場合
or※事業の実施に許可等が必要な場合

等• 暴力団員でないことの誓約書
等

17

３．税制上の支援 （ガイドラインＰᵏᵐᵓ）
令和元年度税制改正（創設）
地域福利増進事業を通じた土地の有効活用を促すため、地域福利増進事業の用に供するために土地を譲渡した者の譲渡所得に係る特例措置及び地域福利増進事業の用に供する資産に係る固定資産税等を軽減する特例措置を創設する。
地域福利増進事業のイメージ※ 地域福利増進事業に係る規定は、令和元年６月１日より施行。

使用権を設定所有者不明土地所有者が判明している土地※共有者の一部が不明なもの
を含む。

事業区域※
※

裁定申請書に記載されているものに限る。

所有者不明土地に使用権を設定し周辺の土地と合わせて活用

ポケットパーク（公園）（出典）杉並区（出典）農研機構 広島県
直売所（購買施設）

特例措置の内容① 所得税・法人税等
地域福利増進事業を実施する者に土地等(※1)を譲渡（※2)した場合の長期譲渡所得（2000万円以下の部分）に係る税率を20％→14 ％に軽減(※3)（～令和元年12月31日）② 固定資産税・都市計画税
地域福利増進事業の用に供する土地及び償却資産(※1)に係る固定資産税等の課税標準を５年間2/3に軽減（～令和３年３月31日）
適用のイメージ（土地について）
税目

所得税・
法人税等

固定資産税・
都市計画税※1 所有者が判明している土地等に対する適用については、事業区域の面積が500㎡以上であり、かつ、事業区域の面積に対する特定所有者不明土地の面積の割合が1/4未満である場合を除く。
※2 裁定後に行われるものに限る。 ※3 法人の場合は、重課制度（長期５％）が適用除外（ただし、重課制度は、令和元年度末まで課税停止。）。

事業者が所有権を取得する場合
確知所有者から持分を取得→確知所有者の譲渡所得に係る税率を軽減 所有者

不明土地（共有で一部不明の場合）
事業区域

確知所有者から持分を取得→事業者の固定資産税等を軽減
所有者

所有者が判明している土地不明土地所有者が判明（共有で一部不明のしている土地場合）
事業区域

事業者が所有権を取得しない場合

適用なし

所有者から所有権を取得→従前所有者の譲渡所得に係る税率を軽減
確知所有者が存在→確知所有者の固定資産税等を軽減
所有者から所有権を取得→事業者の固定資産
税等を軽減

適用なし

所有者
不明土地
（共有で一部不明の場合）事業区域所有者が判明している土地所有者から借りる（無償である場合に限る）→所有者の固定資産税等を軽減18

204 土地総合研究 2019年夏号

３．所有者不明土地法の円滑な運用に向けた地域支援ᵆモデル調査ᵇ
令和元年度予算（新規）○ 平成30年6月に成立した「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」の円滑な運用のため、地域福利増進事業等に係るモデル的な取組について、事業を実施したいと考える者による所有者の探索、事業計画の策定、関係者との調整、専門家の派遣等に要する経費を支援○ 支援した事例を通じて、事業化のノウハウ、関係者の役割分担等についての取組の成果を国で分析・整理し、他地域への普及・横展開を促進

モデル調査対象の例※下記は例示であり、幅広い提案の中から有識者委員会での評価を踏まえ選定（１） 所有者不明土地等の所有者の探索、有効活用の促進
・ 地域福利増進事業の実施の準備のための所有者の探索等（自治体による土地所有者等関連情報の行政内部での利用、民間事業者による情報提供の請求（法39条）等）
・ 地域住民の福祉・利便の増進を図るために所有者不明土地を用いる地域福利増進事業を実施しようとする場合の事業区域の選定、事業計画案の策定等
所有者不明土地を地域福利増進事業により・ 地域住民や関係権利者の合意形成、裁定申請に向けた申請内容の検討等
防災空地やポケットパーク等として活用（イメージ）<所有者不明土地>（２） 管理不全の所有者不明土地等の適正管理の促進
・ 管理不全となっている所有者不明土地の財産管理人の選任請求の検討（法38条）等＜支援対象経費等（想定）＞【 支援対象 】① ＮＰＯや自治会、民間事業者② 地方公共団体･所有者の探索･確知権利者等との相談･資金計画･補償金算定 等･事業計画の策定･関係者との調整【 支援対象経費の例 】･ 所有者の探索・調査、会議資料や事業計画等の作成（測量・設計・補償金算定を含む）に必要な専門家等への委託料･ 合意形成に向けた会議の開催等に必要な会場借上費、外部講師への謝金等･ モデル調査の実施に必要な土地等の管理費（草刈り等に要する費用。施設整備費を除く。）･ 財産管理制度の予納金（調査完了時までの支出分）･ その他、旅費、消耗品・燃料費、補助員の賃金、手数料等

地域福利増進事業の裁定申請
裁定申請書･事業者情報･福利の増進に資するものであること･不明土地の所有者を確知できない事情 等

事業計画書･整備する施設内容･事業区域･権利取得計画･資金計画･原状回復措置の内容 等

その他の書類【 支援額等】･ 上限300万円/地区、公募により７地区程度を選定
問合せ先 ： 国土交通省土地・建設産業局企画課 03-5253-8111（内線30643、30635)

防災空地（広場）

ポケットパーク（公園）19

３．都道府県・市町村の窓口、地方公共団体による援助（法第ᵒᵑ条、ガイドラインＰᵏᵐᵐ）

都道府県・市町村の窓口○ 地域福利増進事業の個別案件の相談（実施しようとしている事業が地域福利増進事業に該当するか、事業を実施
しようとする土地についてどのような所有者等の探索を行う必要があるか、裁定申請手続、鑑定評価の際に設定する
評価条件に関する相談等）や土地所有者関連情報の請求に関する相談（請求手続に関する相談等）が、各都道府
県・市町村に設置されている連絡窓口に寄せられた際には、関係部局と連携の上、対応することが望ましい。
○ 都道府県・市町村においては、事業者からの相談のほか、事業者から依頼を受けた専門家（司法書士、行政書士、不動産鑑定士、弁護士、土地家屋調査士、補償コンサルタント等）からの相談についても柔軟に応じることが望ましい。

地方公共団体による援助○ 地方公共団体は、地域福利増進事業を実施しようとする者等、所有者不明土地を使用しようとする者の求めに応じ、
以下のような援助を行うよう努めるものとされている。
・ 所有者不明土地の使用の方法に関する提案
例：まちづくり等の観点から地域のニーズに即した使い方を提案

・ 所有者不明土地の境界を明らかにするための措置に関する助言
例：境界を明らかにするために必要な資料の集め方、隣接地の所有者との境界確認の際の留意点等を助言

・ 土地の権利関係又は評価について特別の知識経験を有する者のあっせん
例：司法書士、土地家屋調査士、行政書士等の土地の権利関係の専門家や、不動産鑑定士等の経済価値評価の専門家のあっせん

20土地総合研究 2019年夏号 205

３．所有者不明土地連携協議会 （ガイドラインＰᵏᵐᵓ）国土交通省
土地・建設産業局
連絡調整

連絡調整

所有者不明土地連携協議会

地 方
整備局

所
有
者
不
明
土
地
法
に
基
づ
く
地
方
公
共
団
体
へ
の
職
員
の
派
遣

法務省民事局協 力

所有者不明土地法の円滑な施行 ・ 用地業務のノウハウの提供○ 所有者不明土地法の円滑な施行のための情報共有、支援・ 所有者不明土地の収用手続の合理化（都道府県知事による裁定等）
・ 所有者不明土地をポケットパークなど地域住民のために一定期間使用できる事業（地域福利増進事業）の推進
・ 長期間（30年）、相続登記がされていない土地の相続人等を登記官が調査 等○ 地方公共団体の用地業務への支援
・ 支援ニーズの把握、相談窓口の設置、講習会・講演会等の開催 等

連
携

総
会
（
年
１
～
２
回
開
催
）

行
政
機
関

幹
事
会
（
年
２
～
３
回
開
催
）

関
係
団
体

地方整備局
事務局：用地部等

連携

都道府県等

法務局

連携

・弁護士会 ・司法書士会 ・行政書士会 ・土地家屋調査士会
・不動産鑑定士協会 ・補償コンサルタント協会等
支 援

地 方 公 共 団 体
21

４．土地収用法の特例の概要○ 土地収用法の事業の認定を受けた収用適格事業について、その起業地内にある特定所有者不明土地を収用等しようとするときは、都道府県知事に対し、特定所有者不明土地の収用等についての裁定を申請することができる。
（収用委員会による権利取得裁決・明渡裁決を都道府県による裁定に一本化するとともに、審理手続を省略）○ 都道府県知事による公告・縦覧の結果、土地所有者等から申出があった場合等には、特例制度による手続は却下され、必要に応じ土地収用法に基づく裁決手続を行うこととなる。
○ 都市計画法の認可等を受けた都市計画事業についても、同様に新法の裁定手続が可能。
土地収用法の事業認定手続
地
権
者
と
の
任
意
交
渉

事
業
認
定
の
申
請

申
請
書
の
公
告
・
縦
覧

土地収用法の裁決手続
権
利収
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得委
裁員
決会
のへ
申の
請

事
業
認
定
の
告
示

起業地内にある
特定所有者不明土地を収用等する場合

所有者不明土地法の
裁定手続

都
裁道
定府
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申知
請事
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の

申
請
書
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公
告
・
縦
覧

裁
決
手
続
開
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審
理

権
利
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得
裁
決

補
償
金
の
支
払
等

明収
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裁委
決員
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申へ
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審
理

認で申
めあ請
るるが
とと相
き 当

土地所有者等から異議申出があったとき等

裁定申請が
あった旨等
の公告・
事業計画書
等の縦覧
（２週間）

裁定手続
開始
の決定
と異土
き議地
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外が者
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きたら

補
償
金
の
支
払
等

事
業
実
施

裁定申請の却下
申請が相当でないと
認めるとき

明
渡
裁
決

裁
定
収用委員会の
意見聴取

補
償
金
の
供
託

22

206 土地総合研究 2019年夏号

４．事業認定に係る相談窓口を活用してください！
○ 平成30年4月2日 ： 国土交通省土地収用管理室（以下「本省」という。）に相談窓口の体制を整備○ 平成30年6月12日 ： 事業認定申請の手引きを公表、各地方整備局等に相談窓口の体制を整備○ 令和元年6月（予定） ： 事業認定申請の手引き（第２版）公表「使えない」・「使いづらい」と思われている収用から必要に応じて活用できる収用へ○収用制度は公共の利益の増進と私有財産との調整を図る手続であり的確な運用が必要であるが、「使えない」・「使いづらい」と思われていることから必ずしも十分な活用が図られていない。このため、事業認定の円滑化のための施策を講じ、収用制度の計画的な活用を促進する。

平成30年度の相談窓口対応実績
について○全体計画区間・起業地区間の考え方、事業の公益性の説明方法、添付すべき
平成30年度書類の作成方法等について幅広く助言している。
：247件
相 談 件 数○起業者（市）から本省に対し、事業認定庁（県）との相談結果を確認したい旨の（各地方整備局等含む）【相談・回答例】

相談があるなど、本省相談窓口では、自らが事業認定庁とならない事業を施行する起業者からの相談も幅広く受け付けている。

Q. 主要地方道整備事業の事業区間３２０ｍのうち、４０ｍが未整備であり、暫定的に供用している。未整備区間について、車道幅員は確保できているが、歩道部分が整備されていないという理由のみでの事業認定の申請は可能か。
A. 道路構造令に基づき、本件事業において歩道を設置することの合理性について説明することで、歩道部分についても事業認定を受けることが可能である。
○相談窓口一覧は以下のURLから確認可能。
（ http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/land_expropriation/sosei_land_fr_000463.html ）事業認定 相談窓口

※イメージ

検索

23

４．「事業認定申請の手引き」の改訂について「事業認定申請の手引き」の効果○「事業認定申請の手引き」（以下「手引き」という。）について、
便利だという意見が多数寄せられた○事業認定件数（本省）が１．５倍に増加（１２件→１８件）※平成30年上期（1～6月）→令和元年上期（1～6月）（30年度申請済み案件を含む。）○これまで収用活用が難しいと誤解されていた砂防事業等について、具体的な活用の動きが出てきた

被災履歴のない砂防事業に関し、「土砂災害の危険性」の説明については、土砂災害警戒区域に指定されていることを用いても説明できることを「手引き」で提示。
土砂災害警戒区域「手引き」の改訂内容【改訂の方針】
相談窓口、アンケート調査等で把握した新たなニーズ等を踏まえ、さらなる予見可能性の向上と負担軽減を図る。
【改訂の内容】○事例明示が収用活用を意思決定する上で有効との声を踏まえ、ニーズのある説明事例を大幅に追加（４５例→６３例）
・サービスエリア等の休憩施設
・路線バスの停車帯
・道路幅員など都市計画と事業計画が一致しない場合
・河川堤防の規格をランクアップする場合
等○自治体の関心の高い小規模な道路事業（歩道整備、局部的な線形改良等）について、「手引き」の随所にある関連記述を
わかりやすく再編集し、そのまま活用できる事業計画書の作成例として紹介○防災・減災や老朽化対策への活用を見据えた記述を追加
・落石等の災害危険箇所の代替経路となる道路事業の説明事例
・地吹雪等の影響を緩和するための防雪柵を設置する場合の説明事例
・老朽化トンネルの代替経路となる別線トンネル事業の説明事例
・がけ崩れの復旧事業に際して、所有者不明土地がある場合に有益な不在者財産管理制度の活用について
・非常災害時の緊急使用制度（法第122条）の解説

24

土地総合研究 2019年夏号 207

５．不在者の財産及び相続財産の管理に関する民法の特例（法第ᵑᵖ条）国の行政機関の長又は地方公共団体の長は、所有者不明土地につき、適切な管理のため特に必要があると認めるとき（※）は、家庭裁判所に対し、不在者の財産の管理人の選任等又は相続財産の管理人の選任の請求をすることができることとする。
（※）不法投棄や雑草の繁茂等により所有者不明土地が周辺に悪影響を与えている場合等

具体的な流れのイメージ

財
産
管
理
人
予の
納選
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納審
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・
審
判
※

法
第
38
条
に
基
づ
く
財
産
管
理
人
の
選
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の
申
立
て

※事案によって異なるが、不在者財産管 理で あ れ ば 30 ～50 万 円 、 相 続
財産管理であれ ば 50 ～ 100
万円が目安。
財産調査の 結果、財産から管理費用を支弁できることが明らかとなった場合、予納金は返還される。

財
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目産
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理
・
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※家庭裁判所の権限外許可により土地の売却が可能な場合もある

（
ゴ財
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、人
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）

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定期報告
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（固定資産
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財
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審
判

【参考】民法 （明治２９年法律第８９号）（抄）（不在者の財産の管理）第二十五条 従来の住所又は居所を去った者（以下「不在者」という。）がその財産の管理人（以下この節において単に「管理人」という。）を置かなかったときは、家庭裁判
所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。本人の不在中に管理人の権限が消滅したときも、同様とする。
２ （略）（管理人の権限）第二十八条 管理人は、第百三条に規定する権限を超える行為を必要とするときは、家庭裁判所の許可を得て、その行為をすることができる。不在者の生死が明らかでない場合において、その管理人が不在者が定めた権限を超える行為を必要とするときも、同様とする。
25

６．特定登記未了土地の相続登記等に関する不動産登記法の特例（法第２条第４項、第ᵒᵎ条）

登記官が、公共の利益となる事業を実施しようとする者の求めに応じ、事業を実施しようとする区域内の土地が、特定登記未了土地（※１）に該当し、かつ、登記名義人の死亡後一定期間（10年以上30年以内において政令で定める期間）を超えて相続登記等がされていないときは、登記名義人となり得る者を探索し、一定事項（※２）の登記への付記・登記名義人となり得る者に対する相続登記等の勧告を行う。
※１ 所有権の登記名義人の死亡後に相続登記等がされていない土地であって、公共の利益となる事業の円滑な遂行を図るため所有権の登記名義人となり得る者を探索する必要があるもの※２ 長期間にわたり相続登記等がされていない土地である旨、探索の結果を確認するために必要な事項として法務省令で定める事項
 政令では、上記期間を「30年」と規定。【政令第10条】

具体的な流れのイメージ① 所有者不明土地問題に直面する自治体のニーズを踏まえ、調査地域を選定② 調査対象土地（特定登記未了土地）の洗い出し③ 調査対象土地の登記情報と戸除籍とを突合し、登記名義人について相続が発生していないかどうかを確認し、その結果を踏まえ、登記名義人の法定相続人等を調査④ ③の結果である法定相続人情報等を登記簿の一部として保管（探索の結果を確認するために必要な事項を登記事項として記録）⑤ 調査で判明した相続人に対し、相続登記を促す通知を発出⑥ 公共事業の実施主体である地方公共団体等において法定相続人情報等を活用①地域選定②対象地洗い出し③相続発生の有無確認
・法定相続人等の調査④法定相続人情報の保管等⑤通知

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