H YO G O takken press ひょうご宅 建プレス

谷五郎オススメ！

好みのコーヒーとケーキをセット注文するのがお得。

愛され
グルメ

ケーキは日替わりで 10 種類ほど揃う。

地元のVol.303

豊岡市出石町2014.1月発 行

風空路欧珈琲蔵 風空路欧（ふくろう） 豊岡市出石町内町16番地

蔵造りの和み空間で丁寧に立てられる
本格珈琲にぞっこん！

TEL.0796-53-1717 [営]8:00〜18:00 [休]木曜日

新年のごあいさつ

谷五郎が行く！

道を訪ねて理事会の審議から米国視察研修旅行記

アイスクリーム、ホイップクリーム、

コーヒー店を始めたいと思っていたんです

ントス、キリマンジャロ、マンデリン、
ドミニカが、10年ほど早く夢が叶いました」と微笑むなどストレートコーヒーも充実。メニューに陶器の器に盛り付けた

谷垣渡さん。蔵の雰囲気に魅せられていた味の特徴が表記されているのも嬉しい。

“お茶碗パフェ”。

ことから、蔵造りの建物を新築。吹き抜けのたっぷりの季節のフルーツを最近の判例から困った時の賃貸住宅法律Q&A
宅建Information

天井に交錯する太い梁や柱も、古材仕上げにするこだわりよう。一枚板のカウンター、ビジネスで使えるSNS活用術

木製テーブルなど木で統一された店内には静かにジャズが流れ、落ち着いた大人のムードが漂う。
とても居心地がよく、つい長
居したくなる雰囲気だ。
ご自慢のメニューは、何といってもコー
ヒー。サラリーマンとして各地で勤務していたころからコーヒーの飲み歩きを欠かさな

城下町・出石らしい蔵造りの外観に 開放的な吹き抜け空間が心地よい。
心惹かれる。
「風空路欧」と書いて 窓外に広がる四季の風景も楽しみ。
「ふくろう」と読む。

かった谷垣さん。今まで飲んだ中で一番お豊岡市役所出石支所の東側、観光コー

いしいと感じた豊岡の老舗コーヒー店から

スからは少し離れた場所に位置する「珈琲

豆を仕入れ、注文ごとに挽いて一杯ずつ丁蔵

寧に立てる。
「深煎りのハードブレンドを香り

風空路欧」。城下町の風景にしっくり溶け込む白壁蔵造りの外観が印象的だ。

高く入れています」というブレンドコーヒー「オープンは平成17年6月です。サラリーは、コクと甘み、ほんのりした苦味のバランス

マン時代からコーヒーが大好きで…。50歳が絶妙で、しっかりした味わい。馥郁たる香りぐらいになったら出身地の出 石に帰ってが鼻腔をくすぐる。
コロンビア、
ブラジル・サ

編集
後記
広報委員長

森田敏夫

カップやミルのコレクションが目を惹くカウンター。
フクロウたちはお客からのプレゼント。

新年にちなんでおせちの意味を（知識、文化、学問）●栗（日の出）●伊達巻き：伊達（華やか）、巻き「おせち」は年神様に供える料理で一つ一つに意味が込められ

きんとん：栗（勝ち栗）、金団（蓄財）●昆布巻き：昆布（喜ぶ）●ブリています。

（将来の見通しが利く）の焼き物（出世魚）●レンコン●たたきゴボウ（開運）●数の子（子孫繁栄）●黒豆（健康、勤勉）

おせちを食べて一年の健康と幸せを願い新年の力にされた方も●海老（長寿）●紅白かまぼこ：紅（めでたさ）、白（神聖）、かまぼこ多いのではないでしょうか。

（阪神北）〒650-0012 神戸市中央区北長狭通 5-5-26

TEL.078-382-0141

FAX.078-351-0164（一社）兵庫県宅地建物取引業協会■発行人／山端和幸■編集人／森田敏夫（公社）全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部

URL http://www.htk.or.jp/ E-mail htk@htk.or.jp

303

Vol.

2014.1月発行

新春号（ 一 社 ）兵 庫 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 広 報 誌［ ひ ょう ご 宅 建 プ レ ス ］

新 年 のご あ いさつ〜 安 全 元 気 ふるさと兵 庫 の 実 現 〜

会員の皆様、新年明けましておめでとうございます。
平素より会員の皆様方には、協会及び支部の円滑な運営に際しまして、格段のご理解とご協力を賜り厚く御礼申し上げます。

新年あけましておめでとうございます。

一昨年の５月に会長に就任いたしまして、瞬く間に１年７カ月余

わが国経済は、円高是正を背景に輸出産業を中心に明るさが出りが経過しました。
この間、会長としての職務はもとより、全宅連、全てきました。
この動きを地方や中小企業へと広げ、持続可能な発展

宅保証、関係団体等十数個の役職を兼務し、それぞれの職責を果につなげていかねばなりません。人口減少や少子化、高齢化へのたすべく微力ながら精一杯努めさせていただきました。お力添えを対応、地域経済の再生、地震・風水害への備えなど、取り組むべき課賜りました皆様方に改めて感謝申し上げます。

題は明らかです。今こそ、これまでに培ってきた力を結集し、兵庫か

さて、
アベノミクス効果により漸くデフレ脱却の兆しが見え、最新ら成熟社会にふさわしい新たなモデル構築をめざし、挑戦していくの地価動向報告を見ましても、不動産投資意欲の回復、住宅需要ときです。

の増加を背景に全国主要都市の７割で上昇傾向を示しています。
県内にあっても、神戸、阪神南地域を中心に都市部では上昇に転じ

一つには、安全安心の確保です。震災20周年に向けて、改めて兵ましたが、但馬、淡路地域では下落傾向が続き、都市部と地方部の（一社）兵庫県宅地建物取引業協会会 長

山 端 和 幸Kazuyuki Yamabata

二極化がさらに進行しつつあります。背景には少子高齢化や過疎化があり、この状況を改善することが喫緊の課題と思われます。
国土交通省では、現在、既存住宅流通活性化のための各種施策庫の経験と教訓を発信するとともに、地震・津波・風水害対策に万兵庫県知事

井 戸 敏 三Toshizo Ido

全を期します。
また、社会インフラの長寿命化や高齢者の地域見守りの充実など、暮らしの基盤を確かにします。
二つには、人、地域、産業の元気づくりです。若者の就業支援をはを推進しており、協会といたしましても「兵庫既存住宅活性協議会」

じめ、女性、高齢者、障害者の社会参画を促進するとともに、大河ドの主要メンバーとして、業者間連携による新たなビジネスモデルのラマ「軍師官兵衛」のスタートを契機として内外の交流を拡大しま構築に積極的に取り組んでいます。年明け早々にも、ワンストップ

す。産業イノベーションの創出や農林水産物のブランド化に取り組サービスで既存住宅のインスペクションを実施し、状況・要望に応

み、産業力を強化します。

じたメニューが提供できる商品「フェニーチェパック」が利用できるよう準備を進めております。
兵庫宅建株式会社につきましては、昨年５月労働争議が発生しました。協会がこの争議に関与しているかの如く、一方的な新聞報

三つには、ふるさと兵庫づくりです。ふるさとへの誇りと愛着を育
み、地域と歩む人々とともに、多様性を活かした兵庫らしい地域づくりを進めます。そのためにも、地方分権改革と行財政改革の着実な推進が欠かせません。

道がなされ、会員の皆様には大変ご心配をおかけいたしました。労働争議に関しましては、昨年１１月労働審判にて当事者間で和解

2020年に東京オリンピック・パラリンピックが、その翌年には関が成立し、問題は全て解決いたしました。本紙面をお借りしまして、

西マスターズゲームズ2021が開催されます。豊かな自然・歴史・文

深くお詫びいたしますとともに、今回のことを教訓としまして、より化が息づき、多様な産業が躍動し、そして人々がいきいきと活動す

一層適正な会務運営に努める所存でございます。

る「安全元気ふるさと兵庫」を実現し、世界へ発信していこうではあ最後になりましたが、本年も会員のための協会づくりをモットー

りませんか。

にビジネスチャンスの拡大に努め、各種施策を積極的に推進して参りますので、格別のご理解とご協力をお願いいたしますとともに会員の皆様のご健康と商売繁盛を祈念いたしまして、新年のご挨
拶とさせていただきます。

ふ るさとの 未 来 の 課 題 を 乗り越 えて
安 全 元 気 の 地 域 を つくる

Greetings of the New Year0102

谷 五 郎が行く！

道 を 訪 ねて

﹇但馬の小京都は風情にあふれて﹈出石は古事記や日本書紀にも登場する古い町︒但馬開発の祖神・天日槍が拓いたとも伝えられている︒室町時代には︑但馬地域を制 圧した守 護 大 名・山 名 氏がこの地に城を構え︑以 来 但 馬の中心として繁栄してきたといわれる︒今なお江戸時代の町割りと︑由緒ある寺社や武家屋敷︑格子窓が印象的な商家など伝統的な建物が残され︑城下町風情が漂うこの町︒観光案内所で手に入れた絵地図を片手にゆっくり散策すれば︑あちこちに発見と驚きが待ち受けている︒

第3 回（一社）兵庫県宅地建物取引業協会広報誌 ［ひょうご宅建プレス］

303 新 春 号

Vol.

Contents
新年のごあいさつ1

谷五郎が行く！道を訪ねて4

理事会の審議から

7

米国視察研修旅行記

9

流通対策委員会からのお知らせ

13

最近の判例から

15

困った時の賃貸住宅法律Q&A

17

兵庫県高校駅伝大会が開催されました18

不動産キャリアパーソン受講案内

18「第3回 神戸マラソン」番組協賛を行いました

19

総務委員会からのお知らせ

21

ビジネスで使えるSNS活用術

22

兵庫宅建Information

23

会員動態

25

谷五郎 Proﬁle1953年、兵庫県高砂市生まれ。神戸大学時代にブルーグラスに出合い、バンド活動を開始。
1976年、高砂市農協（現JA兵庫南）に就職。同年バンド「ゴローショー」を結成。
1991年、農協を退職。
ラジオ関西のパーソナリティを皮切りに、
ラジオ、テレビ、音楽活動、講演会などで活躍中。

0304

出石散策は町のシンボル「辰鼓楼（しんころう）」からスタートしよう。辰鼓楼は、明治4年、大手門脇の見張り櫓台に建設された太鼓櫓。江戸時代は辰の刻（午前8時）に太鼓を打ち、藩士に登城を促していたことからこの名がつけられたという。現在は時計台として親しまれている。
辰鼓楼の南、有子山の麓に「出石城跡」がある。戦 国 時 代 には 山 頂 に城 が 築 か れてい たが、羽柴秀吉に攻められ落城。1604年、小出氏が領主となり山麓に平山城を築城。その際、城下町もつくられたそうだ。その後、松平氏が移封されたが信州上田の仙石氏と国替えになり、出石は五万八千石の城下町として栄えた。
城は明治に入ってすぐ取り壊されたが、昭和43年に東西隅櫓が復元され、登城門や登城橋も新たに造られ往時を偲ばせている。
城跡の北側、石段に連なる朱塗りの鳥居が目を引く。出石城の鎮守「稲荷神社」の参道だ。苔
むした城の石垣がいい雰囲気を醸し、清逸な空気さえ感じさせる。稲荷神社からは出石城下が一望のもと。碁盤の目状に黒瓦の日本家屋が建ち並ぶ光景は整然として美しい。但馬の小京都と呼ばれるゆえんだろう。

出石藩は五万八千石の石高を誇ったが、二人の家老が勢力を争ったお家騒動で幕府の裁きを受け三万石に減封されたそう。

1

2

4

[1]隅櫓や登城橋、登城門が復元され、かつての姿を偲ばせる出石城跡。平地に三の丸、山麓に二の丸下の
廓、二の丸上の廓、本丸が階段状に築かれている。[2]本丸の上には天守台を兼ねた稲荷神社が。参道に連なる朱塗りの鳥居が緑に映える。[3]出石城の東隣には諸杉神社が鎮座。
ここから遊歩道・歴史と学びの小道が旧京街道へと続く。[4]稲荷神社から城下を眺望。黒光りした甍の連なりが印象的。

05●沢庵和尚は、なんと出石の人だった
明治25年に郡役所として建設された木造の 洋 館 風 建 物「 明 治館」を経て「宗鏡寺（すきょうじ）」を目指 す。
山 名 氏 代々の 菩 提 寺
で、山名氏滅亡後荒廃して い た の を 出 石 出

宗鏡寺に続く参道。
この辺りは寺町らしく、いくつもの寺が軒を連ねる。

身の禅僧・沢庵和尚が再興したことから沢庵寺とも呼ばれている。和尚手づくりと伝えられる庭園が見事だ。

1

しかし、この辺りには寺が多い。寺が城の守りを固める役目も果たしていたのだろうか。
宗鏡寺を出て西へ。赤壁の「酒蔵」は、地酒・楽々鶴（ささづる）を醸す出石酒造のもの。長い歳月風雨にさらされた土壁が味わい深い。少し西の「出石史料館」は、明治時代に生糸を商った豪商の屋敷だったもの。
よくもこ

3

れまでと思わせるほど贅を尽くした数寄屋造りの邸宅に、出石藩ゆかりの資料や武具などが展示されている。

2[1]明治期に流行した木造擬洋風建築を今に伝える明治館。天気予報の創始者・桜井勉など出石の偉人展を常設。[2]沢庵禅師が再興した宗鏡寺。寺内には和尚手植えの侘助、作庭の庭園ほか縁の品などが4残されている。[3]赤土壁造りが珍しい酒蔵。風雪に耐えた建物が豊かな表情を見せる。[4]豪商の旧邸だった史料館。金箔の襖や意匠を凝らした釘隠しなど内部はさらに豪華。

●“そば”だけじゃない出石の魅力
宵田通りを西へ進む。
「桂小五郎潜居跡」の碑が立っている。禁門の変に敗れた長州藩士・
桂小五郎が荒物屋を営みながら潜んでいた場

2所だという。
ここだけでなく、町内のあちこちに潜伏していた様子もうかがえる。
この辺りは城下町の中心部。虫籠窓や格子窓など細やかな意匠を施した明治期の町家が建
ち並び、しっとりとした情緒が漂う。国の重要伝
統的建造物群保存地区に指定されているのももっともだ。
古くからの商店街といったたたずまいを見せる田結庄通りを南に進むと、「出石永楽館」の裏手に出る。平成20年、44年の時を経て蘇った劇場で、昔の芝居小屋の雰囲気がたっぷり味わ

3

1

4

[1]荒物屋・廣江屋跡に立つ桂小五郎潜居跡の碑。ほかの潜居跡にも小さな碑が立てられている。[2]昔の芝居小屋を復元した永楽館。歌舞伎興行の際には役者たちのお練りも行われる。[3]虫籠窓や格子窓などを備えた古い町家が建ち並ぶ、風情ある通りがあちこちに。[4]街を焼き尽くした明治9年の大火も逃れた家老屋敷。立派な長屋門や白い土塀はいかにも上級武士の屋敷らしい。

但馬の小京都・出石
散策コースマップえる。歌舞伎興行の際には、静かな城下町が全国から詰めかけるファンで騒然となるそう。興
行がない日には一般公開されていて、奈落や廻り舞台など舞台裏の見学もでき、人気を集め

高福寺

出石史料館
宗鏡寺

谷山川

3

いにし えの面 影 残 す 城 下 町・出 石 ︒ゆっく り 歩 いて 情 緒 を 楽 し み たい︒●城跡に五万八千石の往時を偲ぶ

桂小五郎潜居跡

酒蔵ている。
永楽館からお城方向に戻る。白い土塀と立派な門構えをもつ「家老屋敷」は江戸後期の高級
武士の居宅で、大名行列の諸道具などを展示する資料館として公開されている。

永楽館

伊藤
美術館

辰鼓楼

出石明治館

出石家
老屋敷

出石は、県下でも数少ない城下町の面影を色濃く残す町。そばを食べに立ち寄るだけじゃ
もったいない。ぜひ散策を楽しもう。

出石城跡

06

11月7日（木）International REALTOR
Welcome Reception
主催：NAR

会場：インターコンチネンタルホテル

世界中のNAR関係者に対する、歓迎パーティーに出席した。

11月8日（金）Global Business &Alliances Committee
会場：MOSCONE CENTRE

米国視 察研修旅行記
文：広 報 副 委 員 長

三幡芳信

各 国 からと米 国 国 内 からの 参 加 者 が 集う歓 迎レ セプ
ションに参 加した。
（ 同 時 通 訳 付き）各 国 の 不 動 産 市 場の現況等についての報告があった。

とき：平成25年11月7日（木）〜11月12日（火） ところ：サンフランシスコMoscone Center等

米 国 不 動 産 取 引 システムと驚 きの 不 動 産 指 標
去る11月7日より、米国不動産視09

動産業界の意見が聞けた。

Commercial Economic
Issues & Trends Forrum

米国不動産取引の流れ

会場：MOSCONE CENTRE

物件の売り出し売り手エージェント

ＮＡＲの首席エコノミスト、ローレンス・ユン氏による不察ツアーに山端会長以下22名にて総会の基調講演では、現在米国（不動産業者）は売買価格分析書を作成し動産を通じての経済活動の状況や銀行の動向に関して

サンフランシスコ、ラスベガスを訪の経済は緩やかな金融緩和が定着て、MLSシステム（日本ではレインズに当の講演が行われた。
（同時通訳）

れNAR総会に参加、この総会には全し昨年の秋以降年率2％程度の経たる）に登録。買い手エージェントと条件

米各地から、又、海外から60カ国に済成長が見込まれている。投資対交渉をして成約。エージェントの役割分担

及ぶ国々より関係者が集い、協会設

象は有価証券もさることながら、不はここで終了。その後の業務は買主、売主

REALTOR Expo Grand Opening見学

立100有余年の歴史があり荘厳の動 産 に向 かっている。不 動 産 価 格の間に入り、不動産売買の実務を行うエス

会場：MOSCONE CENTRE

なかにも威厳のある威容に圧倒さも今 年（2 0 1 3 年）に 入ってから月

クロー会社（権原保証会社）が行ない、れる思いであった。

1.5％の値上がりが続き年率20％

ホームインスペクション、鑑定士による価日本からは、私どものグループの近くの高騰ぶりである。現に翌日の格査定、住宅ローン登記、物件の所有権外、日米不動産連盟の会員の方々

サンフランシスコ現地住宅物件見

等、瑕疵等に対する保険（タイトルインシュが目についた。又、政府から国土交

学 中 、最 近 8 0 万ド ル（ 約 8 , 0 0 0 万ランス）等のコーディネートを担う。取引の通省の清瀬不動産課長、土地建設円）で売りに出した所、40人からの流れは専門家の分業化がなされている。

産業局国際課、新田氏らが出席さ

購入申込があり結局120万ドル（約不動産取引の要はエージェントであれ た。両 氏 からは夕食 会 にて霞ヶ1億2,000万円）にて成立。日本ではり、米国では最も地位が高く、信頼される関からの目線での日本と米国の不考えられない。

職業となっている。

不動産業者にとっての様々な販促グッズ（Web用、看板等）、
保険会社、インスペクター（調査会社）等の見本市会場を各
グループ４〜５名に分かれ見学した。なお、各グループ毎に、米国で不動産業を開業している日本人、
日本語がわかる
現地の方がそれぞれ通訳として同行し、会場内での説明や質問に対しての通訳等を行った。

10

サンフランシスコ現地住宅物件見学

Asia Paciﬁc Night
主催：NARアジア環太平洋

会場：インターコンチネンタルホテル

サンフランシスコの市内、近郊、郊外等の３物件を見学した。なお、サンフランシスコは米国の中でも人気の高い地

NARアジア環太平洋の方々による、歓迎パーティーに出席した。

域の一つであり物件もかなりの高額となる。

主な出席者：清瀬国土交通省不動産業課長、Jason Watabe 氏 Mark Kitabayashi氏等（市内）
新築マンション
12000万円 3DK

11月9日（土）（近郊）
リフォーム物件（築100年）、
２階立て→３階立て
それぞれの階を販売（約7000万円）２DK程度

米国不動産セミナー
会場：Park55セミナールーム（１）
エスクロー＆タイトルセミナー
講師：JARECO日米不動産協力機構㈱エスクロージャパン本間英明 氏（郊外）新築戸建て
米国における不動産取引の流れについて説明があった。エスクロー会社の役割（売買契約後、物件を調査して、問題があれば表面化し、是正措置を取り、売れる物

11月9日（土）~件にし、契約書類の確保、サインを行い全ての精算手続きを行うもの）に併せてその調査に対する保険（タイトル・インシュアランス）等についても説明があった。

（２）米国不動産IDXシステムについて
講師：NAR日本大使

JASON WATABE氏

12日（火）

1 1 月1 0日には、希 望 者 は 各 種オプショ
ナルツアーに参加。翌日早朝にはラスベ
ガス空 港を出 発し、1 1月1 2日に関 西 国

米国におけるIDXシステム（インターネットデータ互換）、いわゆる

際空港に到着した。

MLSについて説明があった。各州各地区においてそれぞれMLSが存在しており、若干内容が違うものの、常に改良が加えられている。MLSは業者だけではなく、一般の消費者も閲覧できるシステムであり、不動産取引上のあらゆる情報を、誰でも閲覧入手できる仕組となっている。米国の不動産業者は、MLSを利用しなけ
れば業務ができないシステムとなっている。

（３）米国各都市の不動産について
昨日通 訳をしてい ただ い た 方々からの各 都 市 の 不 動 産 事 情 に つ いて報 告 があった 。サンフランシスコ、ロサンゼ ルス、ヒューストン、ニューヨーク等

11

勇気を出せ！ 進め！ 今だ！

ねると環境が良く、安全な食が担保され、何よりも治安連日の研修、物件見学、今回参加しているアジア環

本は驚異的な国なのだと気づき、これに不動産価格が太平洋の方々との交流会の中で確信したのは、近い将反映される。
日本は長年悩まされていたデフレから脱来この米国の不動産取引システムに日本がなびき採却し、不動産マーケットの回復と経済成長の相乗効果

用されるかもしれないと思慮したことである。TPP交渉

により忙しくなりそうだ。今日までの閉塞感から抜け出

において保険、金融、投資の分野にも米国主導のシス

し勇気を出して進もう、機は熟した今だ。

が良いことだ。
この発言で世界の観点からみれば、
日テムが導入される可能性が大である。
これは好機であ

11月10日最後の夜は、人間技と思えない緊張感ありチャンスである。交流会でシンガポールからの参加

ふれる“ザーカナ”のショーを見て、翌朝5時に帰国の途者が引退したら、
日本に住みたいと言われ、理由を尋についた。

（ 文：広 報 副 委 員 長

三幡芳信）

12

最近の判例から▶ 不動産売買契約における宅建業者の信義誠実義務について

1 はじめに宅建業者の代理・媒介手数料については、宅建業法600万円を得たことにつき、Ｙらには、誠実義務違反等があるとして、共同不法行為等に基づき、Ｙ１
及びＹ２に対し、Ａが被った損害600万円及び遅顧客がその所有する不動産を売却する際に、宅建業者が、媒介ではなく直接買い
受ける取引においては，媒介契約によらずに売買契約によるべき合理的根拠を具備する必要がある旨判示した事例
福岡高裁平成24年3月13日判決・判例タイムズ1383号234頁

4 不動産取引実務に対する指針

免について何ら記載がなく、契約上、Ａに有利な条項が含まれているとはいえないなどとして、Ｙらの主張を排斥しています。

延損害金の支払を求める訴訟を提起したところ、この判決によれば、宅建業者が、媒介契約によらず

具体的にどのような場合にこの合理的根拠が認め

他方で、宅建業法上、宅建業者が顧客から不動産を

第一審である福岡地裁（平成23年10月17日判決）にその顧客から不動産を直接買い取り第三者へ転売られるかについては、今後の裁判例の集積を待つ必

買い取る場合の代金額自体を直接規制する規定はあが、Ｘの請求を棄却したことから、Ｘは福岡高裁にする場合には、宅建業者とその顧客との間で売買の合要があります。
しかしながら、少なくとも、媒介手数料

りません。そこで、媒介ではなく、顧客から直接不動産

控訴しました。

意をしただけでは足りず、媒介契約によらずに売買契上限額以上の転売差益が生じるような取引を行おうを買い取り第三者に転売するという形をとることで、約によるべき合理的根拠を具備する必要があることとする場合には、宅建業者が顧客から物件を直接購

報酬上限額を超える差益を得る行為がなされる場合になります。

入することによって、媒介手数料上限額以上の転売差

46条1項2項により上限が規制されています。

があります。
以下で紹介する裁判例（福岡高裁平成24年3月13日
判決・判例タイムズ1383号234頁）は、
このような行為が違法となる一般的な判断基準を示した上で、宅建

3 判決要旨

本件では、Ｙ側は、本件売買契約の合理的根拠につ益を正当化できるだけの具体的なメリットを顧客にいて、①スピード（契約成立、決済までの期間が短縮

与えることができるかどうかを、慎重に検討する必要できる。）、②確実性（即金一括払いで、各種停止条件、があるでしょう。

解約等のリスクが低い。）、③安心感（商品化するまで業者およびその従業員の行為を違法と認定し、転売差

福岡高裁は、代理・媒介の報酬上限を定める宅建業のコスト、労力等がなく、瑕疵担保責任等の売却後の益から媒介報酬上限額を控除した額の支払いを命じ

法46条が一般大衆を保護する趣旨をも含んでおり、こ

紛争発生のリスクが低い。）を主張しましたが、裁判所たものであり、注目に値します。

れを超える契約部分は無効であること及びＹらは宅は、①Ａが売却の意向を示したのが平成13年1月であ

建業法31条1項により信義誠実義務を負うことを指摘るのに対し、Ｙ１がＡから本件物件を買い取ったのはした上で、「宅建業者が、その顧客と媒介契約によらず同年９月であり、約８か月もの期間が経過している点に売買契約により不動産取引を行うためには、当該売で、Ａに利益がもたらされたとはいえないこと、②Ａ・買契約についての宅建業者とその顧客との合意のみ

Ｙ１間の売買契約は、Ｙ１・Ｚ間の転売契約と同一日ならず、媒介契約によらずに売買契約によるべき合理に行われており、
これら契約締結がなされるまで、Ｙ的根拠を具備する必要があり、これを具備しない場合

１は本件売買契約を締結しない余地が残されていた不動産会社Ｙ１（宅建業者）の従業員Ｙ２は、所には、宅建業者は、売買契約による取引ではなく、媒介こと、③本件取引において本件物件は現況有姿のまま

有不動産（本件物件）を売却したいと考えていたＡ

契約による取引に止めるべき義務がある」と判示し、で取引されており、商品化のコスト等は不要であり，
ま（当時87歳）の依頼を受け、隣地所有者Ｚに対し、

Ｙ１は，合理的根拠が具備されていないにもかかわた、Ａ・Ｙ１間の売買契約にはＡの瑕疵担保責任の減

本件物件の購入を勧め、Ｚがこれを2100万円で購らず本件物件をＡから買い取りＺに転売したとして、入することを承諾したことから、Ｙ１社において，共同不法行為の成立を認め、第一審判決を取消し、Ｙ

本件物件をＡから1500万円で買い取るとともに、らに対し527万5500円（売買差益600万円から、ＡＺ

同日、Ｚに対し本件物件を2100万円で売却し、Ｙ間で2100万円の売買契約が締結されＹ１がこれを媒

執筆者

１は、600万円の売却差益を得ました。

介するとした場合に宅建業法上認められる報酬上限弁護士

2 事案の概要⑴⑵

その後、Ａが死亡し、Ａの相続人であるＸは、Ｙ
１がＡからの買い取りとＺへの転売により差益額72万4500円を控除した額）及びこれに対する遅延損害金を支払うよう命じました。

※写真はイメージです。

兵庫県弁護士会
イメージキャラクター

上原

ヒマリオン

隆 志 （兵 庫 県 弁 護 士 会 所 属 ）profile慶應義塾大学法学部法律学科・甲南大学法科大学院卒業。2010年より中町通法律事務所にて執務。
同年より甲南大学法科大学院アカデミック・アドバイザー（民事法），兵庫県弁護士会民法改正プロジェ
クトチーム委員を務める。不動産関連訴訟，相続（遺産分割調停，遺産分割減殺請求訴訟等）に関する事件，同族会社間の紛争等を中心的に取り扱う。
［中町通法律事務所］〒 650-0027 神戸市中央区中町通2-1-18 日本生命神戸駅前ビル11F

15

TEL：078-362-5711

FAX：078-362-5710

16

Q&A

宅

賃貸住
困った時の

Q

男子第68回／女子第30回

占有移転禁止の仮処分
建物占有者が何度も交替し、正体不明の第三者が占有してしまっている
場合、賃貸借解除による明渡請求の相手方は誰になるのでしょうか。

兵庫県高校駅伝大会が開催されました
兵庫宅建協会がサンテレビの番組協賛をしA

た兵庫県高校駅伝大会が11月3日（日）、篠山（1）占有移転禁止の仮処分
本問のようなケースで建物明渡請求訴訟を提起する場合には、賃貸名義人だけを被告とするのではなく、当該貸室を直接占有している第三者も被告とし、債務名義を得ておく必要があります。
しかし、この第三者Aが口頭弁論終結前にさらに別の第三者Bに占有を移転してしまうと、その後賃貸人がAに対する勝訴

市にて開催されました。大会は、兵庫県内7地区の予選を勝ち抜いた男子40校、女子30校

判決を得ても、Bに対しては判決の効力が及ぼす（民事訴訟法115条1項、民事執行法23条1項3号）、
賃貸人は、再度Bを相手方で争われました。男子は西脇工が3年連続22として訴訟を提起しなければ目的を達することができません。

度目の優勝を飾り、第30回の記念大会となる

そこで、このような不都合を避け、当事者を恒定して承継人に対しても確定判決の効力を及ぼすためには、占有移転禁止の仮処分（民事保全法23条1項）
を得ておく必要があります。
本問では、建物占有所有者が何度も交替しているというのですから、
まさしく占有移転禁止仮処分を得ておくべきケースといえるでしょう。

女子は、須磨学園が20連覇を達成しました。
西脇工と須磨学園は12月22日（日）に京都市で開催された全国大会に兵庫県代表校とし（2）債務者を特定しない不動産の占有移転禁止の仮処分て出場しました。

ところで、占有禁止の仮処分を申し立てる場合には、本来であれば、仮処分手続の当事者として当該家屋を占有している第三者が誰であるのかを特定する必要があるはずですが、これを調査することは実際には相当難しいことです。特に、本問のように占有者が誰かわからないという状況にあっては、第三者を特定することは極めて困難であり、従前は、占有移転禁止の仮処分を得ることは難しいこととされていました。
そこで、このような事案についても的確に対処することができるよう平成15年に民事保全法が改正され、「占有移転禁止の仮処分であって、係争物（目的物）が不動産であるものについては、
その執行前に債務者を特定することを困難とする特別の事情のあるときは、裁判所は、債務者を特定しないで、これを発することができる」と定められるようになりました（民事保全法25条の2第1項）。すなわち、債権者としては、「執行前に債務者を特定することを困難とする特別の事情」の存在を主張し、疎明すれば、本来申立段階において当事者として特定されていなければならない債務者につき、これを特定しない
ままで不動産占有移転禁止の仮処分の申立を行い、その発令を受けることができることになりました。

▶大会の詳しい内容は、サンテレビホームページ（http://www.sun-tv.co.jp/special/ekiden13/index.html）に掲載されていますのでご覧ください。

（3）債務者
債務者を特定しない不動産の占有移転禁止の仮処分命令が発令された場合には、保全執行の段階において、その執行によって係争物である不動産の占有を解かれた者が債務者となるとされています。
（民事保全法25条の2第2項）
。すなわち

サンテレビ

駅伝

兵庫宅建では毎年高校駅伝の番組協賛を行い、高校駅伝を応援しています。

保全執行は、具体的には、仮処分命令にもとづいて執行官が係争中である不動産に赴き、その場において占有者と思われる者に対して質問をしたり文書の提出を求めたりして占有状況を調査し、占有者を特定してその者の占有を解くことになりますが、この段階に至ってはじめて、現実に占有を解かれた者が債務者と特定されることになります。
したがって、逆に執行官が上記のような調査を尽くしても占有者を特定できなかった場合には、仮処分執行は執行不能となり（同法54条の2）、
この場合には、債務者への仮処分命令の送達もされません（同法25条の2第3項）。

不動産キャリアパーソン受講案内（4）担保
具体的担保額は事案に応じて決定されることになりますが、債務者を特定しない不動産占有移転禁止の仮処分においては、債務者が特定しておらず実体法上の権利関係が不明確であるとして、高めの担保額を設定される可能性も考えられます。
しかし、そもそもこのような仮処分が申し立てられるケースは、債務者が執行妨害を行っているケースが多いと思われますので、
このような債務者の悪質性を強調すれば、担保額はむしろ低く設定すべきと考えることもできるのではないでしょうか。
賃貸住居の法律Q&A（4訂版） 編集者：東京弁護士会 易水会

発行所：（株）住宅新報社 刊

弁護士 佐藤 雅彦

17●『不動産キャリアパーソン』は、不動産●修了試験に合格した宅建業従事者

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は、全宅連へ資格登録いただくと資格いた通信教育資格講座です。

登録証が発行されます。

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18

KOBE MARATHON 2013
「第3回 神戸マラソン」の番組協賛を行いました。

今年で３回目を迎えた「神戸マラソン２０１３」の番組協賛を行いました。当日放送されたテレビ放送でのCMや年末年始に放送されたCMの他、当日はゴール地点近くに設けられたフィニッシュパーク内でイベントブースを出店しました。イベ

ントブースでは宅建協会のロゴマークが入った風船1,000個と同じくロゴマーク入りのウェットティッシュを1,000個、来場者に配りハトマークのPRを行いました。
当日はやや肌寒いものの風もなくランナーには絶好のコンディションとなりました。
ブースでもランナーを応援する家族連れが多く、風船は子どもたちに大人気でした。
また、サンテレビの特番内にてブースの取材があり、約1分間と短いものでし
たが、テレビにて協会PRをすることができました。

宅 建 協 会 会 員ランナ ー 手 記［テーマ］

神 戸 マラソンを 走り終 えて11月17日に「第3回神戸マラソン」が開催され、初めて走って来ました。

進 ［神戸中央支部］「出るからには何としても完走」との目標を立て当日を迎えました。
フルマラソンの経験は全くないなかで徐々にペ−スダウン。ポ−トアイランドに

私は、月300〜400km走っています。週入ってからは、暑さもありきつかったです。

に1度はグラウンドの400Mトラックで陸上

今回の神戸マラソンは、お祭りのような

レイルランニングで日々走っております。
そ近では、10月の四万十川ウルトラマラソン

沿道の声援や広い道路を通行止めにしてれと不定期ですが、初心者向けのランニン

走る気持ち良さは、格別なものがあり、楽グ教室も開いております。

うように走れなくなってしまいました。
でもルできました。
この神戸マラソンの1週間前

しく走ることができました。有難うございま

結果的にはこのオーバーワークがタイムには、赤穂でハーフマラソンに出場しました

した。

的に余裕を生むことになり、後半バテながが、2キロ地点で太もも裏側（ハムストリン

らも何とか制限時間内の6時間33分27秒グ）を故障し、無理を押してなんとか1時間で完走することができました。

29分で完走しましたが、その後走れなくな

しかし、レースを振り返ってみると20Kmりました。神戸マラソンまで１週間しかあり

以降のバテはひどいものでした。35Km以ませんでした。懸命に治療に専念しました。

降はもうほとんど足が動きませんでした。

何とか完走したいと思い、当日は故障箇所

それでも何とか完走できたのは、沿道のサをテ−ピングでガチガチに固め、痛み止め

ポーターの温かい励ましがあったればこその飲み薬を持って走りました。

でした。

れA〜Hまでありました。私は、Aからのスタ−ト。号砲からスタ−ト地点へたどり着くま

のでスタートからマイペースを保てるかど

友情を感じながらゴールしたあとは感謝で約1分で行くことができました。故障箇所

うかが課題となります。案の定スタートはの気持ちでいっぱいでした。

の痛みが出るまで頑張ろうと、1キロ4分20

思っていたよりもオーバーワーク気味に早神戸生まれ神戸育ちの私にとって、なおいスタートをきってしまいました。
しかし、いっそう郷土愛を感じることができました。

積み重ねてきたつもりでしたが、当日走っ

意外と初めての神戸マラソンでも沿道の一生の思い出に残る非常によい経験になてみて練習量が全く足りていないことを痛応援にも引っ張られる形で16キロ付近まりました。
また走ることができるかどうかはで普段練習している自分の力以上に早い

分かりませんが、今後も「ボランティア」或ラッキーなことに私はAブロック（最前タイム（1分 6.5Km）
で順調に走ることがで

いは「沿道のサポーター」など何らかの形列）からのスタートとなりました。制限時間

きました。ただ、やはり練習はうそをつきま

で神戸マラソンにはずっと関わっていけれを考えるとうれしいことではあったのです

せん。

ば幸いだと思っています。

昨年の11月の福知山マラソンで3時間

木谷裕之

今後の目標は、早く故障を治してフル
マラソン2時間台を狙って努力していきたいです。

［姫路支部］

株式会社 三星

姫路市白浜町宇佐崎北1-160
電話：079-245-1605 FAX：079-245-1606

スタ−ト地点は、
タイム申告順で分けら

今回（第3回）の神戸マラソンのテーマ

直前に20キロ走を2回、2時間走を1回）をが、このブロックは優勝を目指すアスリート部のような練習をしたり、週末は30キロ走をしたり、夏場のトレ−ニングでは、山へト（駅伝〜100km）に出場しております。最は「感謝と友情」です。走っていてまさしくや力のあるランナーが最も多いブロックな水を頭から浴びながら3時間15分07秒でゴールできました。

（100km）に出場し、9時間47分で無事ゴ−

練習（週2回程度の10キロ走を約3ヶ月間、感いたしました。

19

神戸市北区若葉台2-18-5-105
電話：078-591-3069 FAX：078-591-3209

間台）
を狙いたかったです。

約1万8千人のランナ−がフルマラソン

私は、年間12〜15回のマラソン大会

大山

01分02秒だったので、今回は、サブ3（2時30km過ぎからは、痛みでバランスも悪くに挑みました。マラソンブ−ムもあり定員オーバーで、約4.5倍の競争率でした。

有限会社 北鈴ホーム

秒ぐらいのペースで刻んで行きました。

16Km付近でキッチリと足が止まって思

20

らせ
知
お
の
ら
員会か
委
on
務
mati
総
Infor

ビジ ネ スで 使 える、SNS 活用術

建兵庫宅

事務所を暴力団から守り、

暴力追放協力店としてアピールしませんか＊

基礎編

Facebook?
Twitter?
SNS? G
oogle+

LINE?
mixi?

?

3回目の今回は、FacebookをはじめとするSNS（ソーシャル・ネットワーキング・サービス）が、「どうして情報拡散しやすいのか!?」「今までのWEBサイトとどう違うのか!?」
このメカニズムを紹介していきたいと思います。

平成23年4月の兵庫県暴力団排除条例施行以来、社会において暴力団排除の題して…

機運が高まっており、兵庫宅建においても暴力団排除を協会事業の重点項目に掲げています。今回は、事務所を暴力団から守り、一般消費者に暴力追放

S N Sの利 活 用で、今までの“ 足し算 ”の情 報 発信から、“ 掛け算 ”の情 報 発 信による情 報 拡 散を狙う！

なんとなく、
このタイトルでイメージできるかと思いますが、“足し算”を何回もしていくより、“掛け算”をするほうが速いですよね♪そう、SNSは“情報発信の掛け算“が出来るのです!!!
どういうことでしょう！分かりやすく、従来のWEBサイトと比較してみます。

協力店としてアピールできる２つの制度をご紹介しますのでご利用下さい。
●暴力追放協力店(事業所)指定制度

公益財団法人暴力団追放兵庫県民センターに暴力追放協力店(事業所)として申請し、指定を受けることで、暴力追放に協力している店舗として安心して利用できる店舗(事業所)であることを一般消費者にアピールでき、
また、暴力団等反社会的勢力からの「みかじめ料」などの暴力的要求行為●ではSNSではどうでしょうか！

「ひとつの情報を発信する」⇒「ユーザーがその情報を見る、確認する」…
この繰り返しでした。

「ひとつの情報を発信する」⇒「ユーザーがその情報を見る、確認する」⇒「その情報をユーザーが他の人に伝える（拡散する）」…この繰り返しになります。

※申請後、(公財)暴力団追放兵庫県民センターから、「暴力追放協力店(事業所)シール」、「暴力追放協力店の証」が郵送されますので、店舗・事業所の入り口にお貼り下さい。

これからは …

今までは …

を防止することにもなります。

●従来の固定的なWEBサイトの情報の流れは…

SNSでは「他人に情報を伝える」という機能が実装されているのです。
この「他人に情報を伝える」
が、大きなポイントであり、“情報発 信 の 掛 け算 “といえる部 分であります。

今までは、企業側のみが発信していた情報が、SNSを通し、ユーザーが能動的に発信してくれるのです。
労せずして情報発信ができる！ なんて素晴らしいのでしょうか!!! もちろん、情報の内容にもよりますが…。

●「不当要求防止責任者講習」制度

暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（暴力団対策法）第14条に規定される「講習」で、(公財)暴力団追放兵庫県民セ

次に、SNS上では、情報はどのような流れで拡散しているのかを図と共に説明します。

ンターが、職場を暴力団から守るため、兵庫県公安委員会からの委託を受け県下各地で実施しております。

※受講後、兵庫県公安委員会から交付される「受講修了書」の中央には警察のマークが大きく印刷されており、事業所内に掲示するだけで、暴力団等反社会的勢力からの暴力的要求行為を防止できます。

★上記２制度の申請方法等詳細は、(公財)暴力団追放兵庫県民センターのホームページでご確認願います。
（同センターアドレスhttp://www.warp.or.jp/boutsui/index.shtml）＊
当協会常任理事の田中隆氏（神戸西支部）が警察庁長官、
全国暴力追放運動推進センター会長連名による暴力追放栄誉銅賞を受賞されました。

謹んでお祝い申し上げます。

暴力団追放 兵庫

ポイント

1
ポイント

2

1人のユーザーAが情報に興味を持ち「シェア」等の拡散のアクションをとった
場合、自動的にユーザーAの友達全員に情報が拡散します。
更にユーザーAの友達Bが情報に興味を持
ちアクションを起こすと、その友達Bの友達
全員にまで情報が拡散します。
この繰り返しでA⇒B⇒C…といった形で情報が拡散していきます。
まさに“情報発信の掛け算“となりうるのです!!

講師

今回のまとめ

せっかく情報を発信するのであれば、より多くの方に、よりスピーディに発信出来たほうがいいですよね。
まずはあまり労力をかけずに、あなたのWEBサイトの情報をSNSに連動して配信してみてはいかがでしょうか。
まずはチャレンジあるのみです。

電鉄商事株式会社 DTSコミュニケーションズ

土井 孝純（どい たかよし）
TEL：078-252-8605

21

E-MAIL：doi@gokakunin.com
Facebook：https://www.facebook.com/takayoshi.doi
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兵 庫 宅 建 I n f o r m a t i o n

不 動産フェアが開 催されました。

「第30回あまがさき不動産フェア」
を平成25
年9月15日（日）に阪神尼崎駅前中央公園にて開催いたしました。
今回は、
尼崎あきんど倶楽部
が主催する「第3回尼崎あきんどフェスティバ
ル」のイベント内に出店する形で行いました。
当日は、台風18号の影響を受け午後からあいにくの天候となり、午後8時まで行う予定が午後５時に切り上げる結果となりましたが、約8,000名の方が来場され、会場はおおいに盛
り上がりました。
尼崎支部の出店としては、毎年恒例であります不動産無料相談と合わせて、新たな試み

姫路
支部

尼崎
支部

として、たませんとジュース販売を行いました。
その他、
ハトマークのティッシュ配り等により宅建協会及びハトマークのイメージ向上・知名度アップに役立てたと思います。
なお、食品販売の売上金33,500円については尼崎市少年音楽隊の育成・発展のために尼崎市へ寄付させて頂きました。
来年もよりよい不動産フェアを行いたいと思います。
（流通対策部長山崎剛）通路」で、社会実験として、
各種イベントを募集するこ
とを聞き、
早速、
不動産フェア実施特別の皆さんにも舞台に立ってもらい、宅部会を開き提案いたしました。その結建協会姫路支部及びハトマークのPR

果、
満場一致で
「姫路駅北駅前広場」にに尽力していただきました。

て不動産フェアを開催することになりました。
当初は例年通り、9月23日に行う予定でしたが、姫路市の事業計画の公表
平成23年、現在の姫路不動産会館

を待ち、ようやく平 成 2 5 年 1 1月2日を取得して以来、2年にわたり新会館（土）、好天の下、「ひめじ不動産フェアのお披露目を兼ねて当会館にて不動2013」
を開催することが出来ました。

産フェアを行いましたが、今回は従来

今回は、ＪＲ姫路駅前の一等地となのように市民との交流を図る目的で、り、大勢の市民の皆様に、宅建協会姫

開催場所を検討しました。

路支部及びハトマークをＰＲする絶好

ちょうど、姫路駅周辺の整備が進む

23

また、幹事の皆さんや青年部会のチャンスでした。

中、
地下街、
新駅ビル
「piole 姫路」
が開そのために、
イベント会社に依頼し、業し、あわせて姫路駅北駅前広場に水ダンス、子供ミュージカル、大道芸、琉と緑にあふれた憩いの空間である「サ

球芸能エイサー等盛り沢山なイベント

ンクンガーデン」がオープンしました。

を企画し、多数の市民の皆さんに参加

この「サンクンガーデン」と「中央地下

して頂きました。

おかげさまで、初めての試みにしては、
成功裏に開催できたと思っています。

但馬支部では、北但地区は豊岡駅前アイティー２階の会場と南但地区は 和田山のジャスコ（イオン）
２階の会場の２カ所で２班に分かれて「不動産フェアー」
を開催いたしました。
午前中は、出足がやや鈍かった感が致しましたが、お昼前後からはショッピングを兼ねて「不動
産フェアーのチラシをみて無料相談に来ました。
」との訪問客も多数ありました。
会場の壁面にパネルを立て、協会会員より協力して頂いている物件情報を、数百件展示しておりましたので、その物件情報を家族で見に来られている訪問客も数多く有りました。
ショッピングセンターの高所に「不動産フェ
アー」の横断幕を掲げ、パネルと建物柱に「不動産フェアー・不動産無料相談」の懸垂看板を

但馬支部

貼り付けていると、朝一の新聞折り込みチラシの効果もあり、「不動産業者ここにあり」というPRになって非常に良かったと思っております。
当日は、午後4時頃盛況のうちに会場をお開きとさせて頂きました。

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