平成 29 年 4 月 4 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
野 村 不 動 産 マ ス タ ー フ ァ ン ド 投 資 法 人
代 表 者 名執 行 役 員栁 田聡（コード番号：3462）
資産運用会社名
野 村 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代 表 者 名代表取締役社長
安 部 憲 生問 合 せ 先NMF 運用グループ統括部長
岡 田 賢 一03-3365-8767 nmf3462@nomura-re.co.jp

資産の譲渡に関するお知らせ
野村不動産マスターファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社である野村不動産投資顧問株式会社は、本日、下記のとおり資産の譲渡（以下、「本件譲渡」といいます。
）を行うことについて決定しましたので、お知らせいたします。

記
1．譲渡予定資産の概要

物件名称

用途

天王洲パークサイドビル

オフィス

売買契約
締結日

譲渡予定日

平成 29 年 平成 29 年
4 月 4 日 5 月 12 日

譲渡先

譲渡予定価格
（百万円）
（注 1）

帳簿価格
（百万円）
（注 2）

非開示
（注 4）

12,70012,679

譲渡予定価格と帳簿価格の差異
（百万円）
（注 3）
21

（注 1）固定資産税・都市計画税の精算額並びに消費税及び地方消費税は含みません。
（注 2）平成 28 年 8 月末時点の帳簿価格を記載しています。
（注 3）譲渡予定価格と帳簿価格の差額として算出された参考値であり、譲渡損益とは異なります。
（注 4）譲渡先より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。
（注 5）譲渡予定資産は、不動産を主たる信託財産とする信託の受益権です。

以下、上記譲渡予定資産を「本物件」ということがあります。

2．本件譲渡の理由
本投資法人は、平成 27 年 11 月に公表した「中長期運用戦略」に基づき、当初 3 年間を Quality フェーズと位置付けた上、当該フェーズに係る各種施策を着実に実行しています。
そのうち重点施策であるポートフォリオの質的向上を目的とした戦略的資産入替（SPR：Strategic
Property Replacement）の一環として、ポートフォリオの資産構成や、譲渡予定資産の築年数の経過に伴う競争力低下の可能性等を総合的に勘案し、本件譲渡を決定しました。

1

3．譲渡予定資産の内容
物件の名称
特定資産の種類
信託受託者
信託契約期間
地 番
所在地
（注 1）
住居表示
立地

土地建物

所有形態
敷地面積（注 1）
建ぺい率
容積率
所有形態
主な用途（注 1）
竣工日（注 1）
延床面積
構造（注 1）

天王洲パークサイドビル
不動産を信託する信託の受益権
三井住友信託銀行株式会社
平成 3 年 3 月 27 日から平成 36 年 2 月 29 日まで
東京都品川区東品川二丁目 6 番 1 他 2 筆
東京都品川区東品川二丁目 5 番 8
東京高速臨海鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅徒歩 1 分東京モノレール線「天王洲アイル」駅徒歩 3 分
所有権（共有）5,816.26 ㎡（注 2）
100％（注 3）
698.5％（注 4）
区分所有権
事務所・店舗
平成 7 年 1 月 13 日
17,587.30 ㎡（注 5）
鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階
付 21 階建

取得価格
12,700 百万円
譲渡予定価格12,700 百万円
帳簿価格（注 6）
12,679 百万円
譲渡予定価格と帳簿価格の差額
21 百万円評価方法
株式会社谷澤総合鑑定所による鑑定評価
鑑定評価額
鑑定評価額
12,100 百万円
価格時点
平成 29 年 2 月 28 日
賃貸状況（平成 29 年 4 月 4 日現在）
（注 7）
テナントの総数18
賃貸事業収入778百万円
敷金・保証金613百万円
稼働率82.1％
賃貸面積14,815.15㎡
賃貸可能面積18,051.60㎡
平成 25 年
平成 26 年
平成 27 年
平成 28 年
2月末
2月末
2月末
2月末
稼働率の推移
97.2％

90.9％

84.7％

90.9％

平成 29 年2月末
96.5％

（注1） 所在地等の記載について「所在地（地番）」、「敷地面積」、「主な用途」、「竣工日」、及び「構造」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注2） 敷地面積について
敷地面積は建物の敷地全体の面積であり、敷地権（所有権の共有持分）の割合は 10,000 分の 6,898 です。
（注3） 建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増しを受け、適用建ぺい率は 100％となっています。
（注4） 容積率について
本物件に適用される容積率は本来 500％であるところ、建築基準法第 59 条の 2 及び第 86 条に基づき、隣接建物（天王洲ヴュータワー）と共に割増しを受け、適用される容積率は 698.50％となっています。
（注5） 延床面積について本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分の面積です。
（注6） 帳簿価格について平成 28 年 8 月末時点の帳簿価格を記載しています。
（注7） 賃貸状況について「テナントの総数」は、実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントの総数を記載しています。
「賃貸事業収入」は、実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における月額契約賃料を 12倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨てています。）を記載しています。

2

「賃貸面積」は、エンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。

4.譲渡予定資産の譲渡先の概要
当該資産の譲渡先は、国内の特定目的会社ですが、当該譲渡先より開示することにつき同意を得られていないため、詳細については開示していません。
なお、本日現在、本投資法人・資産運用会社と当該譲渡先との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、本投資法人又は資産運用会社の関連当事者ではありません。
5．利害関係人等との取引
本件譲渡に係る取引に利害関係人等との取引はありません。
6．媒介の概要
本物件の取得に係る媒介については、媒介者より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。なお、本日現在、本投資法人・資産運用会社と当該媒介者との間には、記載すべき資本関係及び人的関係はなく、また、当該媒介者は、資産運用会社の関連当事者には該当しませんが、本投資法人の資産保管会社、本投資法人の借入先、本投資法人が保有する複数の物件の信託受託者に該当します。
7．決済方法等
譲渡予定日に、譲渡先より譲渡予定資産の売買代金全額の一括支払いを受けることにより決済する予定です。
なお、譲渡に伴って得られる自己資金については借入金の返済及び今後の物件入替等を含めたポートフォリオ運営に使用する予定です。

8．譲渡の日程（予定）平成 29 年 4 月 4 日

本物件の譲渡に係る売買契約の締結

平成 29 年 5 月 12 日

本物件の譲渡（信託受益権の引渡し）

9．今後の見通し
本件譲渡により、平成 29 年 2 月期（平成 28 年 9 月 1 日～平成 29 年 2 月 28 日）において、現時点で減損損失 220 百万円を見込んでおりますが、ポートフォリオ全体の運用状況に与える影響は軽微であるため、予想の変更はありません。なお、本件譲渡の影響を織り込んだ平成 29 年 8 月期（平成 29 年 3 月 1 日～平成 29 年 8 月 31 日）の運用状況の予想は、その他ポートフォリオ全体の運用状況を考慮の上、平成 29 年 2月期決算発表時（平成 29 年 4 月 14 日予定）に公表する予定です。

3

10.鑑定評価書の概要
物件名

天王洲パークサイドビル

鑑定評価額

12,100,000,000 円

鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

平成 29 年 2 月 28 日
(金額：円)
項目内容

収益価格

根拠等

12,100,000,000

直接還元法による価格（1）運営収益 ( ア)－イ) ）ア）可能総収入イ）空室損失等（2）運営費用
維持管理費

12,200,000,000
1,099,454,268
1,169,560,569
70,106,301
518,201,405

ＤＣＦ法による価格を標準として、直接還元法による検証を行い、収益還元法による収益価格を試算
標準化純収益（ＮＣＦ）を還元利回りで還元して試算
市場賃料水準等に基づき査定
中長期的な平準化した空室率に基づき査定

268,607,808

管理仕様変更・管理委託料改定明細表等に基づき査定

水道光熱費
修繕費

59,570,280

収支実績等に基づき査定

PM フィー

20,889,631

47,300,000

テナント募集費用等

8,116,483

公租公課
損害保険料
その他費用
（3）運営純収益（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）（4）一時金の運用益

100,734,400
1,988,260
10,994,543（5）資本的支出

111,800,000（6）純収益（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）

475,177,5415,724,678

3.9％

積算価格
土地比率
建物比率
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

収支実績等に基づき査定

581,252,863（7）還元利回り
ＤＣＦ法による価格割引率最終還元利回り

エンジニアリング・レポートを参考に築年及び類似事例等も勘案して査定した建物修繕費を計上
プロパティ・マネジメント委託契約書に基づき査定
プロパティ・マネジメント委託契約書に基づき査定
平成 28 年度資料に基づき査定
損害保険料一覧に基づき査定

12,000,000,000
3.9％
4.1％
13,400,000,000
68.8％
31.2％

―

4

運用利回りを 1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポートを参考に築年及び類似事例等も勘案して査定した資本的支出を計上

類似のオフィスビル取引利回りを中心に、対象不動産の地域性・個別性等により査定対象不動産の個別リスク等を勘案して査定還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定【添付資料】
本件譲渡後のポートフォリオ概要＊ 本資料の配布先： 兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会＊ 本投資法人のホームページアドレス：

http://www.nre-mf.co.jp

参考資料
本件譲渡後のポートフォリオ概要

用途

オフィス

商業施設

物流施設

居住用施設

地域

取得価格合計

投資比率

(注 1)

(百万円)

(%) (注 2)

東京圏

348,330

37.1％

その他

71,9307.7％

合計420,260

44.7％

東京圏

107,667

11.5％

その他

65,996

7.0％

合計173,663

18.5％

東京圏

146,930

15.6％

その他

10,0401.1％

合計

156,970

16.7％

東京圏

151,518

16.1％

その他

32,5273.5％

合計

184,045

19.6％

東京圏

4,900

0.5％

合計

4,900

0.5％

-

939,838

100.0％

その他

総計(注 1) 「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、「その他」とは、東京圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び人口 10 万人以上の都市並びにその周辺地域をいいます。
(注 2) 「投資比率」は、取得価格に基づき、各用途及び地域の資産の取得価格合計がポートフォリオ全体の取得価格合計に占める比率を記載しています。なお、小数点第 2 位を四捨五入しているため、合計が 100.0%にならない場合があります。
（注 3）上記の表には、平成 28 年 12 月 20 日付「資産の譲渡に関するお知らせ」にて公表したイトーヨーカドー東習志野店の譲渡並びに平成 29 年 3 月 21 日付「資産の取得及び譲渡に関するお知らせ」にて公表した三菱自動車 渋谷店及び三菱自動車杉並店の譲渡が実行されたと仮定した数値を記載しています。