Vol.4

株主通信2006年12月期第3四半期【特 集】

分譲マンション事業の進捗【トピックス】

ネバーランド香櫨園 夙川パークサイド【インタビュー】

アセット開発事業の躍進

ごあいさつ日本エスコンは複合型ビジネスモデルの構築を目指し、中期経営計画『ネオプロミッシング2008』を推進しています。

日本エスコンは、マンションデベロッパーという単純なくくり個人消費も堅調な回復基調を持続しました。しかしながら、原から、様々な不動産に息吹を吹き込み、付加価値を提供できる油価格・原材料の高止まり、金融政策の変化、米国経済の減速『エステート・ヴァリュー・デベロッパー』への転換を推進してい傾向等の不安定要素により、先行きの不透明感は払拭できないます。このための経営戦略として、2006年1月より、新規事業の状況にあります。

展開による複合型ビジネスモデルの構築を目的とした3ヵ年の当社グループが属する業界におきましては、地価や金利の上中期経営計画『ネオプロミッシング 2008』を策定し、全社を挙昇局面の影響を受け、駆け込み需要を期待する向きから好況感げて取り組んでいます。

は持続するものの、顧客の商品ならびに企業選別が進むなど、当社は、この中期経営計画『ネオプロミッシング2008』に基づ市況そのものは楽観視できない状況が続いています。

き、従来は不動産企画販売事業ならびに不動産関連業務受託事

このような状況の下、当社グループは、分譲マンション事業業に計上しておりました『アセット開発事業』をその業容拡大を中心に積極的な展開を図るとともに、アセット開発事業の順に伴い、当中間期より新セグメントとして新設しています。こ調な伸張により、当第3四半期業績は、売上高29,999百万円（前のアセット開発事業の躍進により、当中間期業績は、期首予想年同期比11.9%増）となりました。なお、通期業績については、を上回る大幅な増益となりました。

売上高50,500百万円を予定しております。

今後も、分譲マンション事業で培ったノウハウと、この多面的な性格を有するアセット開発事業の特性をフルに活かすことによりシナジー効果ある事業展開を推進していきます。また、新たな金融手法の開発や従来の枠組みに捉われない企業との今後とも新たな成長ステージに向けて、さらなる企業価値の拡大に取り組んでまいります。
株主の皆様におかれましては、より一層のご支援を賜ります
ようよろしくお願い申し上げます。

2006年9月

業務提携・ M&A等を積極的に行いながら、独自の事業スキームを構築してまいります。
当第3四半期におけるわが国経済は、企業業績の改善を背景とした設備投資の増加や雇用情勢・所得環境の改善が見られ、

1取締役社長

第 3 四半期決算概要

各事業セグメントにおいては、中間期までの好基調を持続し、通期の連結業績についても計画の達成を見込んでいます。

分譲事業におきましては、関西圏・首都圏において概ね計画どお都圏および大阪市内において商業・住居プロジェクトを積極的にり進捗し、新規6プロジェクト、完工引渡戸数351戸の売上計上と拡大し、当該セグメントの売上高は13,670百万円となりました。

なり、当該セグメントの売上高は、11,990百万円となりました。

その他事業におきましては、分譲事業とのシナジー効果によ不動産企画販売事業におきましては、期初の事業計画通り進捗るマンション管理戸数の増加や、本社ビルの賃料収入等により、し、分譲マンション事業化案件など新規事業企画案件を計上し、売上高493百万円となりました。

当該セグメントの売上高は、3,795百万円となりました。
不動産関連業務受託事業におきましては、期初の予定通り小型のコンサルティング業務の売上計上に留まったことから、当該セ売上高（記載金額は百万円未満を切り捨てて表示しております）

グメントの売上高は、49百万円となりました。
アセット開発事業におきましては、概ね計画通りに進捗し、名古屋でホームセンターとスポーツ量販店を核テナントとした商業施設『名古屋市東区砂田橋プロジェクト』が新規に稼動したほか、首第3四半期売上実績

18年12月期第3四半期
17年12月期第3四半期（参考）17年12月期

百万円

前年同期比（%）

29,99926,80759,433（11.9）（△28.0）（ 16.5）

売上構成
当第3四半期（自 平成18年1月1日 至 平成18年9月30日）

区分

数 量

金額（百万円）

比率（%）

3411010,969
1,02136.5
3.4

その他事業

1.6%

分譲事業
中高層住宅（戸）その他の中高層住宅・分譲戸建住宅（戸）
小計

45.5%

351

不動産企画販売事業−

不動産関連業務受託事業−

アセット開発事業

−

その他事業

−

合351

計

アセット
開発事業

11,9903,795
49
13,670493
29,999

39.9
12.6
0.1
45.5
1.6
100.0

分譲事業

39.9%

不動産企画販売事業
不動産関連業務
受託事業

12.6%

0.1%
（仮称）
リーフコンフォート駒沢大学駅前（平成19年竣工予定）

2

特集

分譲マンション事業の進捗

中期経営計画『ネオプロミッシング 2008』の進展にあわせ、日本エスコンは分譲マンション事業において、大型物件や付加価値の高い物件への絞り込みを推進しています。
当第3四半期におきましては、歴史ある自然豊かな夙川のほとりに立地し、邸宅を思わせる住空間を提案した『ネバーランド香櫨園 夙川パークサイド（兵庫県西宮市）』、

JR大阪駅まで一駅で全邸南向きといった希少性に加え、オール電化・セキュリティの充実といった都市生活設備を備えた『ネバーランド塚本（大阪市西淀川区）』、および都心へのアクセスに優れ早期に完売した『ネバーランド新小岩ブライティス（東京ネバーランド塚本都葛飾区）』、自由な発想と斬新さで新しい古都の邸を提案した『ネバーランド鴨川（京都市左京区）』など新規6プロジェクト、完工引渡戸数351戸の売上計上となりました。さらに京都の都心部に位置する『ネバーランド烏丸五条（京都市下京区）』の供給を開始し、順調な販売経過となっています。

ネバーランド鴨川

2005年度近畿圏分譲マンション供給ランキング

第3四半期の契約実績
当第3四半期（自 平成18年1月1日 至 平成18年9月30日）
区分

数量
（戸）

金額（百万円）

分譲事業
中高層住宅
その他の中高層住宅・分譲戸建住宅
計

409
7416

12,055487
12,54396.1
3.8100.0

第3四半期末時点の契約残高
区分

金額（百万円）

比率（%）

100.0
0.0100.0

分譲事業
中高層住宅

755

20,211

その他の中高層住宅・分譲戸建住宅

−−

755

20,211（注）上記金額については、消費税等は含まれておりません。

3（株）大京2

日本エスリード（株）

3

藤和不動産（株）

4

大和ハウス工業（株）

5（株）日本エスコン

6

近鉄不動産（株）

7

野村不動産（株）

8

住友不動産（株）

9

阪急不動産（株）

10

リバー産業（株）

当第3四半期（平成18年9月30日現在）
数量
（戸）

計

1

比率（%）

平成18年2月15日現在（不動産経済研究所データ調べ）

トピックスネバーランド香櫨園 夙川パークサイド

独自の文化と豊かな自然景観の融合を目指したモダンライフの提言。

明治初頭より、風趣あふれる高級邸宅地として多くの文化人に愛され，独自のモダニズム文化を形成してきた夙川香櫨園（兵庫県西宮市）。旧跡や名所に恵まれ、阪神電鉄本線で大阪・梅田まで約16分、神戸・三宮まで約11分という利便性にも富んだこの地域は、今新たな住宅地として注目を集めています。その夙川の地、など、敷地内の安全性を高めました。室内も、この地に横溢する桜の名所としても知られる夙川オアシスロード沿いに、『ネバーモダニズムを感じさせるデザインを採用しつつ、先進性ある機能ランド香櫨園 夙川パークサイド』が2006年7月に完成しました。

美を備えています。

周囲の自然景観と融和しながらもオリジナリティを確立した
外観スタイル、自然豊かなロケーションを享受するランドプラン

充実したモデルルームでの展開へのこだわり、独立性と開放感に配慮した2棟構成プラン、ワイド〜企業ブランドの認知・理解の向上への取り組み

スパンとハイサッシによって豊かな景観を臨める間取りなど、住まう方すべてに快適な暮らしを提供できるよう配慮しています。
また、二方道路という好立地を活かしての完全歩車分離動線、オートロック付サブエントランスの設置、インナーテラスの実現

日本エスコンは、お客様にご信頼いただけるよう、モデルルームを通じた積極的な情報開示に努めています。たとえば、物件の特徴から商品コンセプトまでを詳しくお伝えするために企画開発担当者による説明を行い、お客様の疑問点解消に努めています。また、ご契約者の方に工事の進捗状況についてお知らせするだけでなく、広く一般の方に対して詳細な確認作業の手順をホームページ上で開示するなどし、好評を得ています。さらに、モデルルームでは、当社の企業姿勢や「ネバーランド」のコンセプトをまとめた｢ネバーランドガイドブック｣を配布し、企業ブランドの認知・理解の向上に取り組んでいます。

ネバーランド香櫨園 夙川パークサイドのモデルルーム

4

インタビュー

アセット開発事業の躍進

好調なスタートを切ったアセット開発事業。
今後は、事業の「集中と選択」によって収益基盤のさらなる強化を図っていきます。

Q

アセット開発事業部の立ち上げから1年あまりを経て、アセット開発事業部長
東京本店 副本店長

寺内孝春

Q

アセット開発事業部の事業戦略・展開について具体的その手ごたえはいかがですか？にお聞かせください。

寺内：分譲マンション事業だけに依存しない事業体

寺内：展開エリアについては、リスクの分散のため、制の推進を目的に昨年発足したアセット開発事業

関西圏、首都圏以外にも地方都市への進出を積極部ですが、発足当初よりあちこちに蒔いてきた種的に推進しています。当中間期には、第一弾としてから新芽が出て、今まさに果実が実りつつあると名古屋市内の大型商業施設を70億円超の規模で流いう状況です。期待通り、いえ、それ以上の成果を動化しました。続いて、福岡、仙台などの地方都市上げることができたと思います。特にこの一年はで商業施設の開発を進行中です。また、住宅系プロアセット開発というセグメントに時代の流れが向いジェクトでは、当社オリジナルの賃貸マンションていて、それにしっかりフィットできたということ「リーフコンフォート」
が、年内に清澄白河（東京都）、が大きいですね。もちろん時代さえ良ければ万事来年は桜木町（横浜市）を皮切りに、駒沢（東京都）、上手くいくというわけではなく、当社のディベロッ新小岩（東京都）などで順次完成する予定です。

パーとしての実力と個性を以って、短期間でこの事業カテゴリーとしては、当社ではかねてより、ような急速な発展に結びついたのだと自

綿密な分析・調査を行ったうえで、その土地の特性負 して い ま す。当 中 間 期 は 、売 上 高や人々のニーズに合致した魅力ある施設を開発し8,103百万円、営業利益 1,700百万円をてきましたが、競争力強化のためにさらに付加価計上しましたが、通期においても、順値の高い物件へと事業の幅を広げていく必要性を調な増収増益を見込んでいます。業感じています。そんな中でこれから特に注力して界 で の 認 知 度 も 高 ま って お り 、ア

いきたいのは、今後ますます社会的ニーズが高セット開発事業は、分譲マンションまっていく医療および福祉関連の施設や、高齢者事業に並ぶ当社の収益の柱へと着関連施設です。それらの施設は、商業施設や一般向実に育ちつつあります。

け住宅とは異なる展開が必要ですから、M&Aも含めた外部のパートナーとのタイアップ等を視野に5入れ、当社独自の新たなビジネスモデルの構築を状況にあり、その傾向はしばらく続くと思われま検討しています。

す。しかし、こうした環境下においても、当社ではアセット開発を絡めた展開を行うことにより、引きQアセット開発事業がもたらした分譲マンション事業との続き分譲マンション事業の拡大を目指していく方シナジー効果についてはいかがですか？

針です。現在私は東京本店の副本店長も兼任して寺内：アセット開発という新たな事業選択肢が加いますので、分譲マンション事業とアセット開発事わったことで、業容がより一層広がるとともにさ業のシナジー効果を図りながら、仕事を進めていまざまなビジネスのポテンシャルがひらかれてきくことを常に意識しています。これもアセット開発ました。既に実績のある分譲マンション事業との事業というもう一つの柱ができたからこそ可能に融合によって他社にはない事業展開を実現できるなった戦略と言えるでしょう。

こと、これは日本エスコンの強みであると言えま昨年度策定した中期経営計画「ネオプロミッシングす。たとえば、不動産の流動化というと従来は複合2008」では、アセット保有資産高 500億円という数値型商業施設や賃貸物件が基本でしたが、当社なら目標を掲げています。実際のところ、当中間期の時点ばテナントと分譲マンションを組み合わせるといで 450 億円規模まで積み上がってきておりますが、う展開も可能なわけです。今後はこれまでの事業これはまだ入り口の段階という認識です。今後は、活動の中で培ってきた当社独自のノウハウを活かやみくもに資産を積み上げるのではなく、優良資産をし、フレキシブルな発想をもって多様なプロジェク厳選保有することにより、着実に保有残高を拡大

トを立ち上げていきたいと考えています。

させていきたいと思っています。また、資産カテゴリーを多様化し、「集中と選択」による効率化にQ

今後の展望については、どのようにお考えでしょうか？

よって収益基盤を強化します。そして組織としての寺内：先ほど時代の流れがアセット開発に向いてい機動力を高めるとともに、個々の発想力、企画力をると言いましたが、特に首都圏ではその傾向が顕著磨いて、さらなる成長を目指していきます。

です。近年、首都圏では土地の取得がとても厳しい

6

株 主 メ モ
決定算時

株

基期
主総準

毎年12月31日

会

毎年3月中日

毎年12月31日
その他必要があるときは、あらかじめ公告して基準日を定めます。

配当金受領株主確定日

12月31日および中間配当を行うときは6月30日

株 主 名 簿 管 理 人

東京都港区芝三丁目33番1号
中央三井信託銀行株式会社

同 事 務 取 扱 場 所

大阪市中央区北浜二丁目2番21号
中央三井信託銀行株式会社 大阪支店

同所

中央三井信託銀行株式会社 本店および全国各支店
日本証券代行株式会社 本店および全国各支店

先〒168−0063 東京都杉並区和泉二丁目8番4号
中央三井信託銀行株式会社 証券代行部（証券代行事務センター）
フリーダイヤル 0120−78−2031

取お問

次合せ

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フリーダイヤル 0120−87−2031（24時間受付：自動音声応答サービス）

http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_06.html

公

告掲

載

新聞

日本経済新聞

東京本社

東京都千代田区内幸町二丁目2番2号
富国生命ビル23階 〒100-0011
Tel.03（5512）7020 Fax.03（5512）7026

大阪本社

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