HYOGO TAKKEN PRESS

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ひょうご宅建プレス

TAKKENPRESS

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Vol.338 2024 SUMMER

2024 夏号

一般社団法人 兵 庫 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部

広報誌 ［ひょうご宅建プレス］

お店定番「64カレー」と「ココナッツチキンカレー」の両方を味わ
える、人気の「あいがけカレー」。64カレーは合い挽きミンチ（ビー
フ＆ポーク）のキーマカレー。ひき肉の旨味を配合バランス絶妙なスパイスが際立てる。
ココナッツチキンカレーは、
ココナッツミ

てくてくさん ぽ

ルクのコクが深い甘口カレー。パクチーの爽快感が効果的だ。

兵庫のイイトコめぐり

イイ店みつけた！ てくてくグルメさんぽ ［神戸市編］

定時総会開催

カレーをこよなく愛するマスターが奏でる、唯一無二のスパイス・ハーモニー。

エステートヒューマン

ロクヨンカレー（64CURRY）

最近の判例から

神戸市中央区元町通4-6-22 浦島ビル1階 TEL. 078-381-5649[営] 火・水・日曜日11:30〜15:00 木・金・土曜日 11:30〜15:00、18:00〜21:00（L.O.20:30） [休] 月曜日

兵庫宅建Information

カレー好きの人々から絶賛を浴び続けてきた、

気持ちとカレーにかける情熱が、無限の可能性

行列必至の専門店だ。

を引き出しているようだ。

メニューは、店名を冠した「64カレー」
（キー
マカレー）
と
「ココナッツチキンカレー」、そのふたつを半分ずつかけた「あいがけカレー」、「週替わりカレー」と至ってシンプル。独自にブレンドした9種のスパイスが、ひき肉の旨味と融合す

カレー風味を引き立てるトッピングは壁のボードに表示されている。ベースは、
スパイスを煮込んだタレに半熟卵を漬け込んだ「スパイスたまご」、マスタードやスパイスを効かせた
オイル漬けの「茄子ピクルス」、ボリューミーな「ハーブウイン
ナー」の3種。

る64カレーは、最初は甘さとコクを感じ、後からスパイスのキレが追ってくるイメージ。
ココナッ
ツチキンカレーはマイルドな味わいで、しっかり

JR元町駅から高架南側の道を西へ5分ほど。

煮込まれたチキンはホロホロほどける軟らか

タワーロードを過ぎ、
コインパーキングを左折しさ。
どれも小麦粉を一切使っていないのでサラてすぐ右手が、ペイントされた壁と赤いドア、NO

リと口当たりがいい。

CURRY

基本的には水曜日から日曜日に提供される

NO LIFE！の文字が印象的な「ロクヨン

週替わりカレーは、毎週違うメニュー。オープン

カレー」だ。
子供のころからお母さんのカレーが大好き以来同じものは一度もないそうで、欧風、スリラだったオーナーの中村恵介さんが、「カレーのンカ風、ネパール風、中国風など味わいやスタ

美味しさをもっと広めたい」と、2014年8月8日、イルは千差万別。数量限定なので、まさに一期高架下モトコ―商店街にオープン。2022年5月、一会の一皿といえる。

モトコ―再整備工事のため現在地に移転した。

「海外や国内のカレー店などでの修業経験は

古くからインドの人々が暮らしを営み、美味しいない」という中村さん。全て自分の味覚と経験でカレー店が集まる激戦区・神戸にありながらも、作り上げたオリジナルのレシピ。“大好き”という編集
後記

どこか異国の下町を思わせる外観。マスターの生年を表す店名を描いた的のような円形マークも何だかレトロ。店内は芳しいスパイスの香りに満ちている。細長い造りで、座席はカウンター6席と、2人用＆1人用テーブルが1席ずつ。壁にはメニューを表示したボードやポスター、写真、アート、Ｔシャツなどが掲げられ、カウンターカル
チャーを彷彿とさせる雰囲気が漂う。

本部役員の改選に伴い今年度より情報

また広報誌以外にもフェイスブックやイ

提供委員会のメンバーが新しく変わりましンスタグラムなどのSNSを利用し、リアルタた。兵庫宅建協会のPRや会員の皆様へのイムに兵庫宅建協会の活動や業界の情報

情報伝達など、より良い広報誌づくりに努めなども発信していく予定です。今後とも宜してまいります。

くお願い申し上げます。

（一社）兵庫県宅地建物取引業協会 （公社）全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部 〒650-0012 神戸市中央区北長狭通 5-5-26■発行人／久内麻佐行■編集人／永井新二

URL https://www.htk.or.jp/ E-mail htk@htk.or.jp

TEL.078-382-0141■情報提供委員会／永井新二（芦屋・西宮）、栗林伸行（神戸）、松熊寿太（明石）、別府建一（尼崎）、

有 馬 川 上 流 から望 む 太 閤 橋
FAX.078-351-0164

小谷俊仁（三田・丹波）、西口寿雄（神戸）、宮本輝美（加古川）、宇都博文（姫路）兵庫宅建

Information▶不動産開業支援セミナー＆個別相談会開催中！

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TAKKENPRESS
Vol.338 2024 SUMMER

一般社団法人 兵 庫 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部

広報誌 ［ひょうご宅建プレス］

不動産業に興味のある方、独立して開業したい方等を対象に不動産業の概要、免許申請の手順、宅建協会及び保証協会への入会等、開業に必要な情報の提供と業界の現状や今後の展望、業者の体験談などを通して、一般の方が業界へ進出するきっかけ作りとして、開業支援セミナーを開催いたします。セミナー終了
後、個別相談会も実施しています。ぜひ、この機会にご参加の上、開業に向けてのご参考としてください。

場

所

兵庫県宅建会館（神戸市中央区北長狭通5-5-26）時

間

午後1時30分〜

問合せ先

開業ヘルプデスク

開催予定日

0120-810-768

2024年● 8 月21日（水） ● 9 月25日（水） ● 10月23日（水）● 11月20日（水） ● 12月25日
（水）

2025年

● 1 月22日（水） ● 2 月19日（水） ● 3 月12日（水）
※日程は変更する場合がございます。
協会ホームページでご確認ください。

▶表紙写真：有馬川上流から望む太閤橋

Contents

01▶宅地建物取引士証の有効期限を確認しましょう
宅地建物取引士として業務を行うためには、有効な宅地建物

兵庫宅建Information1

定時総会開催2

会長就任のご挨拶4

令和6・7年度新役員のご紹介

5

令和6・7年度2団体委員会
（部会）
構成表

6

兵庫宅建Information

7

エステートヒューマン

9

てくてくさんぽ兵庫のイイトコめぐり

11

兵庫宅建Information13

最近の判例から

19

イイ店みつけた！ てくてくグルメさんぽ

23

編集後記

23

取引士証を所持していなければなりません。有効期限が切れている取引士証では、取引士としての業務を行うことは出来ません。また、宅建業者は、専任の取引士の法定数が不足した場合
は、２週間以内に補充等必要な措置をとらなければなりません。
違反した場合は、宅地建物取引業法違反となりますので、
ご注意
ください。

※詳しくは協会ホームページ「宅建取引士情報」
をご覧ください。

宅地建物取引士証を更新するには、都道府県知事の指定する法定講習（Web・座学）
を受講することが必要です。兵庫県知事に登録している更新対象者には、取引士証の期間満了日から約４〜６ケ月前頃に封書にて受講申込書を登録されている住所に送付します。
※住所等が変更されている場合は案内が届きませんので、必ず変更登録申請書を提出してください。
※法定講習についてはこちら

02

会 長 就 任のご挨 拶（一社）兵庫県宅地建物取引業協会

会長

久内

麻佐行

会員の皆様には、日頃より協会運営につきましては、多大なるご理解とご協力をいただき誠にありがとうございます。
さて、この度の役員改選におきまして、令和6・7年度の会長に就任いたしました姫路支部
所属の久内麻佐行（きゅうないまさゆき）です。柴田前会長をはじめ、諸先輩方の意志を引き継ぎ、微力ながら兵庫宅建協会の更なる発展に尽力させていただく所存です。
さて、国内では、日経平均株価の最高値を更新するなど、日本経済の先行きへの期待も高まっている一方で、日銀のマイナス金利政策の解除に伴う住宅ローン金利の動向や、資材・人件費の高騰による不動産価格の上昇が消費者の購入意欲低下に繋がらないか懸念されているところです。
先般、国土交通省において、「不動産業における空き家対策推進プログラム」が策定され、この取り組みの一環として、空家等に係る宅建業者の媒介報酬規制（大臣告示）が見直され、低廉な空家等の売買又は交換の媒介の特例について、特例に係る上限を800万円まで引き上げることとなり、
さらに、賃貸借についても長期の空家等に係る媒介の特例が創設されることとなりました。大変画期的な改正であり、空家問題解決の一助になるものと期待しています。
兵庫宅建協会では重点事業として、①会員支援事業の推進、②協会組織の基盤整備と強化、③一般消費者向け事業の推進、④要望・陳情活動の実施、⑤関係機関への対応を掲げ取り組
んで参ります。
中でも、会員支援事業の推進としては、会員業務支援サイト「ハトサポ」、当協会会員専用の業務支援システム「たっけんクラウド」の利用促進を図るとともに、ＡＩ技術の進歩や情報化
社会の進展など、不動産業を取り巻く事業環境の変化に対応するための事業の検討や、兵庫宅建㈱を通じた新たな会員支援策を検討して参ります。
また、協会組織の運営に関しては、本年4月1日に神戸支部が誕生し、支部間における会員数の格差が拡大することから、積極的に支部長会を開催し、会員の意見が反映される協会運営を目指し、前期からの課題である理事定数の見直しについては、特別委員会を編成し、今年度中を目途に検討を重ねて参ります。
この度の役員改選では、12支部の内7支部で支部長が交代し、16名の新任の理事が就任されました。今後も引続き役職員が力を合わせ、健全、堅実な協会運営に向け、邁進して参ります。
最後になりますが、会員各位のご健康とご多幸をご祈念いたしまして私の就任のご挨拶といたします。

0304

令和6・7年度

新役員のご紹介

令和６・７年度 2団体委員会（部会）構成表

▶副会長

神

▶専務理事

戸

髙野正浩

阪神北

山本潤祐

淡

路

籔淵修司

▶常任理事

芦屋・西宮

神

渡部健一

総財委員長

戸

畑中功輔

会長（本部長）久内麻佐行（姫路）副会長（副本部長）

髙野正浩（神戸） 山本潤祐（阪神北） 籔淵修司（淡路）専務理事（専任幹事）

渡部健一（芦屋・西宮）

総財委員会
（業・保）

委 員 長 畑中功輔
（神戸）副委員長 佐藤仁思（芦屋・西宮） 青木隆（但馬）木村洋信（尼崎） 新谷明子（神戸） 井上

▶常任理事
運営委員会
（業・保）

聡（姫路）

委 員 長 大出裕崇
（姫路）

副委員長 岩本昌樹（阪神北） 牛上真幸（神戸）細谷年伸（芦屋・西宮） 桝見忠司（神戸） 松尾崇司（加古川）
姫
運営委員長

路

大出裕崇

芦屋・西宮
情報提供委員長

永井新二

加古川
会員支援・研修委員長

尼

岸本

正

崎

政策事業委員長 福田泰彦

神戸

相談事業委員長 竹ノ下聡光

情報提供委員会（業・保）副委員長 栗林伸行（神戸） 松熊寿太（明石）別府建一（尼崎） 小谷俊仁（三田・丹波） 西口寿雄（神戸）宮本輝美（加古川） 宇都博文（姫路）▶支部長

会員支援・研修委員会（保［研修部会］）
尼

委 員 長 永井新二
（芦屋・西宮）

崎

小林丈志

芦屋・西宮

阪神北

三田・丹波

永井新二

歌田徳仁

小谷俊仁

神

委 員 長 岸本正（加古川）

副委員長 小林丈志（尼崎） 大西理（神戸）大谷香苗（芦屋・西宮） 山田智子（阪神北）

戸

中島

西口寿雄

徹（三田・丹波） 丸橋正稔（神戸） 柴野耕平（神戸）山本浩史（北播磨） 淵脇州平（明石）森本哲朗（加古川） 長谷川博樹（姫路）▶支部長
政策事業委員会（業）

委 員 長 福田泰彦
（尼崎）副委員長 中右剛彰（神戸） 森原紳太郎（姫路）山本慎二（芦屋・西宮） 藤本大樹（阪神北） 永井靖造（神戸）粟田尚樹（西播磨） 中山弘樹（但馬）
北播磨

山本浩史

明

石

中根睦夫

▶支部長

但

青木

05

加古川

松尾崇司

姫

路

大出裕崇

西播磨

井口浩一郎

▶監事

馬

隆

淡

路

籔淵修司

芦屋・西宮

本田寿久

神

戸

野田浩二

姫

竹内

路

相談事業委員会（保［苦情解決部会］）（保［保管業務審査会］）

監 事（監 査）（神戸）
委 員 長 竹ノ下聡光（阪神北） 中根睦夫（明石）副委員長 歌田徳仁
島 祥晃（尼崎） 石橋一平（尼崎） 髙橋正佳（芦屋・西宮）
山村耕平（芦屋・西宮） 舩瀬和久（神戸） 森藤良治（神戸）藤尾 寛（北播磨） 松本高亮（加古川） 土井佳子（姫路）井口浩一郎（西播磨） 土井敬介（淡路）本田寿久（芦屋・西宮） 野田浩二（神戸） 竹内

宏（姫路）

宏

06

兵庫宅建

×

神戸市との連携について

兵庫宅建

Information▶ハトマーク杯 第15回 小学生ニュースポーツ大会開催〜明石支部 不動産フェア〜
3月9日(土)「ハトマーク杯第15回小学生ニュースポーツ

入 居 率 アップトラ ブ ル 回 避

外国人の受け入れ

兵庫宅建と神戸市がタッグを組み、スムーズに入居できるよう外国人との取引きをサポートします。
入居後のトラブルを減らすため、チェックシートを使用して生活マナー等を周知します。

大会」を開催いたしました。
開催場所は、毎年明石中央体育館で行っております。例
年通り明石支部幹事全員が早朝より体育館に集合し、大会の運営本部の方々と協力し、それぞれの持ち場を設営致しました。回数を重ねるごとに、明石市スポーツ振興課や運営委員会の方々との連携もスムーズになり、大会が予定通りに進行できるようになりました。
節目となる15回目の大会となった今年は、
コロナ禍で減〜流れ〜

外国人の来店

動画を見ながらチェックシート

チェックシートをがあれば、と動画を準備希望条件

希望条件

チェックシート

記入してもらうを紹介に合った物件

入居決定！
動画を見ながら
入居前約束
チェックシートを記入してもらう※チェックシート・動画は協会ホームページに掲載しています。

少していた参加人数が増え、活気のある大会となりました。大会の開催を始めてから、初となる明石ケーブルテレ
ビの取材も入り、大会後も参加者がご家族と放送を楽しみに観てくれることと思います。
明石市長も見学に来られ、明石市発祥の「ACEボール」という競技の説明を熱心に受けられていました。子供たちとの交流も楽しんでくださり、
この大会の長年の開催へのお礼と市との共創のモデル事業だということで感謝のご挨拶をいただきました。子供たちには、たくさんのメダルと記念品、参加賞としてお菓子とハトマークを印刷したメモパッ
ドセットを用意しました。大会中は集中して頑張っていた子供たちもお菓子の袋に満面の笑顔で退場していく姿に喜協会ホームページクリック！
！

チェックシ ート

んでもらえてよかったと思いました。子供たちには大会を通じて、チームで競うことを楽しんでもらい、違う学年や他の小学校のお友達と交流を深めてもらえる時間となる場になればうれしいです。

▶宅建業者名簿登載事項の変更届出は30日以内にお願いします。
宅地建物取引業者の方は、免許を受けた後、次の各事項に変更があった場合、変更後30日以内に免許を受けた
国土交通大臣または都道府県知事に届け出なければなりません。
（宅地建物取引業法第9条）※届出遅延に対しては行政処分の対象になる場合がありますので、必ず提出期限を守ってください。

連 携 の 概 要●届出が必要な変更事項①商号又は名称の変更②法人の代表者及び役員の就退任③政令で定める使用人の変更④専任の宅地建物取引士の変更⑤代表者、法人役員、政令で定める使用人、専任の宅地建物取引士の氏名の変更⑥本店・支店の事務所所在地の変更⑦支店の新設・廃止・名称の変更

07●書類の提出先①知事免許の場合…所属支部へご提出ください。
②大臣免許の場合…兵庫県に本店(主たる事務所)がある場合は、兵庫県庁へご提出ください。他府県に本店がある場合は、本店所在地の都道府県知事へご提出ください。※提出後は必ず所属支部へご連絡願います。

●書類の入手方法

必要書類は、所属支部から取り寄せて頂くか、協会本部ホームページ
からダウンロードできます。
※届出書類に関するお問い合わせは、所属支部までお電話ください。

08

〜 会 員 クロ ー ズ アップ・出 会 いとつ な が り 〜

エステート ヒューマン vol.6

Q1

不動産業者になったきっかけと現在の業務内容について教えてください。

Q1

私は、大学の工学部卒業後、システムエンジニアとして就職しました。
しかし、人との関わりの

実は、私は弊社のお客さんとして「大阪ある仕事をしたくて、退職し、知人の飲食店運営を手伝いましたが、なかなか利益も上がらず、から田舎へ来て暮らしたい！」という夢を

自分で店舗等の情報を早期に知る事が出来る不動産業界に再転職しました。当初は、大手不動

持って古民家を探しに来ていました。そん

産販売会社の営業として、10年ほど経過したときに会社から早期退職の募集が有り、会社を立な中、創業者と息が合い平成22年に入社、ち上げたのが1999年です。店舗も社員もそのまま引継いでスタートしました。事業は売買仲介

念願の古民家を取得し、平成28年に代表がメインですが、最近は買取、リフォーム再販売等の事業を展開しています。賃貸仲介・自社物取締役に就任しました。その経験を活か

管理等は全体の2割です。営業エリアは神戸市一円で、売買や買取は、物件次第では遠方でも対し、京阪神にお住いで地方へ移住したい

応をしています。

というお客様の夢を叶えられるお手伝い

Q2をしたいと東奔西走しております。地方の業務で困ったことや悩み事、また、嬉しかったこと、喜ばれたことを教えてください。

空き家問題にも貢献できる強い企業として、主に売買を中心に活動しております。

困った事は、近隣で管理している駐車場の周辺道路の草刈りが多くて大変です。
最近は、除草剤を撒くことが難しくなり、手間と時間がか

株式会社ハウジング流通
代表取締役 徳 田

（神戸支部）

ディーな対応力で既契約者からも高い評価を頂いております。
「お客様の立場に立った安心の家探し」
・「お客様から
紹介をもらえる間柄になる」
・「いつも
明るく丁寧な接客」が当社の理念です。

Q2

業務で困ったことや悩み事、また、嬉しかったこと、喜ばれたことを教えてください。

田舎暮らしを推奨する中で大きな壁が2枚あります。1つは市街化調整区域、もう1つが農地法

有限会社スローライフ

嬉しかったことは、創業時から同じ学校の前で営業をです。いずれも地域の住人や行政との入念な調査と協議が必要で多くの時間が費やされ頭をしているため、かつてこの地域の小学校・中学校に通っ悩まします。
とても手間のかかる作業ですが問題が解決されてようやく販売物件となります。

代表取締役 庄 野

かるようになりました。

耕一

今までに数多くの仲介実績とスピー

不動産業者になったきっかけと現在の業務内容について教えてください。

ていた子供達が、今は親の近く、地元に戻ってきて再び手間暇掛けて調査した物件がお客様の手に渡り「孫と田舎の畑で野菜を収穫できた！」、「ワン

購入者としてお客さんになるケースが出てきました。
「どうして神戸市北区でお家を探しているのちゃんを庭で思いっ切り走らせることができた！」など色々な夢が叶うことで、感謝のお言葉はおですか？」と聞くと、小さいころに事務所のまえを通っていましたという方も増えてきています。今客様からだけではなく、そのご家族様からもいただくので、とてもやりがいのある事業だと感じ後は、孫の代にまで繁がっていくようにしたいと考えています。

ております。

Q3

これからの目標を教えてください、
また、目標としている理想の人物がいれば教えてください。

会社の経営に関しては、
今後は安定収入を得られるようにしていきたいと考えており、具体的には地元の賃貸物件の管理や自社保有物件を増やしていく方針です。
当社は創業時から同じ場所で営業をしているため、1回の売買取引で終わりではなく、継続して

Q3

これからの目標を教えてください、
また、目標としている理想の人物がいれば教えてください。

TEL 078-583-5995
FAX 0 7 8 - 5 8 3 - 5 9 4 4

しみたい、
そんな方々に夢を届けられる不動産屋です。

かし弊社の田舎暮らしに特化した事業内容によって空き家問題を微力ながら解決し、社会にも貢献できていると思います。大量の産業廃棄物が発生する建物の解体をすることなく、空き家を利活用することにより、今後も更に「空き家」をお客様の「夢を叶える不動産」にどんどん変えていけるよう邁進いたします。

須磨高校の同級生がいます。私も、海外に住んで、仕事が出来れば楽しいかなと思っています。

神戸市北区桂木２丁目２番地の１を始めたい、古民家をリノベーショ
ンしたい、農業をしたい、別荘を楽都会に移り住んだ若い世代は田舎へ戻ることは殆どなく空き家数は増加していくばかりです。
し性を強くしていこうという考えです。

Q4

店舗の特色等：地方で田舎暮らし

2024年4月より相続の義務化がスタートしました。相続により譲り受け継がれた田舎の実家。

商売をしていけるような会社作りを目指しています。
そのために、営業の範囲を狭くして地域密着
又、目標、理想としている人物は、アメリカのロサンゼルスにて不動産会社を経営している神戸純（西播磨支部）

Q4

趣味等、業務を離れて打ち込んでいる事があれば教えてください。

趣味等、業務を離れて打ち込んでいる事があれば教えてください。

大阪で生まれ育った私はたつの市へ移住して田舎暮ら

神戸市を中心にした不動産会社が集まる「不動産近代化

しならではの経験させていただいております。自宅は明グループ」という団体があり、そこに所属しています。このグ

治40年築の古民家を購入し、天井を落とし梁をむき出し、

ループは、民間の任意団体で発足して55年以上続いていま

壁は自分たちで漆喰仕上げにし、水回りもフルリノベー

す。主な活動としては、月に2回の勉強会があります。各々のションしました。寒い冬も薪ストーブで暖を取っているの会員のスキルアップを目的としています。会合には同じメン

でとても快適です。もちろん薪も自分で割ります。中でもたつの市龍野町日山61番1

TEL 0791-62-5666
FAX 0 7 9 1 - 6 2 - 5 6 6 7

新鮮な野菜作りが楽しいです。愛情を注いで育てた野菜バーが集まるため、自然と信頼関係が生まれます。
仕事上で何かあれば相談したり、案件を紹介しあったりしています。特に自分が不得意な分野の仕事があると大変助かを朝に収穫しその日に食する。
こんな小さい出来事が大ります。そもそものグループの創設目的が信頼できる仲間作りにあります。それもあって、お互いを100％信用しています。

きな幸せを与えてくれます。

趣味は、旅行です。いろんな環境を見たり知ったりしたくて、毎年、世界中のどこかに行くことにしています。

Q5

その他、皆様に伝えたいことがあればお願いします。

Q5

その他、皆様に伝えたいことがあればお願いします。

会員の皆さまにとって「市街化調整区域」は手間で難しいというアレルギー的な見方をされると思います。西播エリアの実家を相続し、受け継いだ

不動産近代化グループの方は引き続き、各会員同士お互いが助けあう体制を整えて、100年間続くことを目指して行きたいと考えています。

が今後戻る予定もなく管理にお困りのお客様がいらっしゃれば、是非ご相談くださいませ。
ご相談いただいたお客様が安心して次へとバトンを繋いで又、海外にもネットワークを持つグローバル企業「センチュリー21」の加盟店としても、世界中の人と日本の不動産売買にも対処していきたいと思い行けるよう「夢」をお持ちのお客様へと引き継がせていただくお手伝いをさせていただきます。

ます。色々な情報を持って、友人、知人の輪を広げて、発展できるようにしていきたいと思います。

0910

て く て く さ ん ぽ 兵庫のイイトコめぐり
古き良き温泉情緒が味わえる路地
湯けむり上がる泉源巡りも楽しみ
広い太閤通から左に折れ路地を進みます。最初の分岐点に建つのが外湯の「金の湯」。有馬温泉は泉源の多様さが自慢ですが 、大きくは、鉄分や塩分を多く含んだ茶褐色の“金泉”と、炭酸やラドンを含んだ透明な“銀泉”に分けられます。金の湯は金泉です。表に足湯があり、海外のお客様にも大好評！
木造2階建てや3階建ての建物が連なり、温泉街らしい風情漂う「湯本坂」を進みましょう。1階は土産物店や食料品店などの店舗になっています。
ア
イスやスイーツ、コロッケなどを片手の食べ歩きも楽しいですよ。
赤いポストを左折すると「天神泉源」。菅原道真をお祀りする天神社の境内から99.4度の金泉が湧出。白い湯けむりがモクモク上がっています。鳥居と泉源の取り合わせがとてもユニークで、映え写真
スポットとしても人気です。有馬は、街中に数多くの泉源があるのも特色のひとつ。ひょいと覗くと円盤型や櫓型、井戸型など大小さまざまな泉源に出合えます。
思わぬところにあるので見逃さないで。
湯本坂を右に折れ、急なタンサン坂を上がれば「炭酸泉源」。地元の子供たちが遊ぶ公園の中にあります。口にするとちょっぴりシュワ。食欲増進効果があるそうです。

てくてくさんぽ兵 庫 の イ イ ト コ め ぐ り ［神戸市・有馬温泉エリア］
太閤秀吉が愛した天下の名湯
日帰りでも楽しめる関西の奥座敷
天下人の偉効に救われた有馬の湯
夏は河川敷ビアガーデンも人気
神戸・三宮から市営地下鉄と北神急行を経由して谷上駅へ。神戸電鉄に乗り換え、有馬口駅で有馬線に乗り継げば、有馬温泉駅まで約30分。そう、意外と近いんです。
駅を出て右へ進めば「湯けむり広場」。太閤秀吉の像が端座しています。戦火や大地震で荒廃していた有馬の湯や寺院を見事に復興させたのが時の天下人・秀吉でした。秀吉は千利休らの茶人を伴って度々有馬を訪れては盛大な茶会を催し、その名を広める役割も果たしたそう。いわば有馬の恩人ですね。
湯けむり広場の向かいに架かるのは「太閤橋」。河
川敷は「親水広場」として整備されています。7月下旬
から8月には“ビアガーデン”も開催され、涼を求める
人々で賑わいます。赤い「ねね橋」を渡ると、袂に秀吉の正室「ねね像」が。横に立って“ねねさん”の視線を辿ってみてください。その先にはナント太閤像…。二人はずっと見つめ合っているのです。

11

神戸市街地北側にそびえる六甲山地の北麓に広がるのが、峡谷のいで湯・有馬温泉。神代期に発見されたと伝えられる古い温泉で、
日本三古泉の一つに数えられています。
飛鳥時代には既に天皇が行幸。

温泉街の一角に並ぶ歴史ある寺院

ねがい坂を下れば、由緒あるお寺が軒を連ねる寺町。
「極楽寺」付近には、秀吉が“湯山御殿”を築かせたとの伝承がありましたが詳細は不明でした。それが、阪神淡路大震災復旧工事の際に湯舟や庭園遺構が突如出現！保存のために「太閤の湯殿館」が建てられ、蒸し風呂と岩風呂の遺構などが公開されています。向かいは、ねねの別邸跡と伝えられる「念仏寺」。茶房もあり、ドライカレーが人気です。
「温泉寺」は有馬最古の寺。724年に行基が温泉の湧き口に薬師如来像を祀ったのが始まりだとか。予約すれば、日中混合の精進料理“普茶料理”も味わえます。
温泉寺前の長い石段を登ると「湯泉神社」。有馬を開いたと伝えられる大己貴（おおなむち）命を祀っています。有馬温泉の守護神であるとともに、子授けにご利益があるとして広く信仰を集める神社です。

奈良時代からは湯治場としてその名を馳せ、近年以降、行楽の場として愛されてきたこの温泉地には、人々を惹きつける魅力がいっぱい。生粋 有馬っ子 の私がご案内します。
起伏にとんだ細い路地を歩きながら、温泉情緒を満喫しましょう。

お寺で遊ぼ と銘打ったプランも

有馬

温泉

神戸

電鉄

駅

有馬

線
●

ナビゲーター太閤橋

當谷 理 穂 P r o ﬁ l e ●趣味・特技：スポーツ観戦、お笑い鑑賞、三味線、書道、茶道、歌を歌うこと●第55期サンテレビガールズ

ねね橋

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天神泉源
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金の湯

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A

R

炭酸泉源

湯泉神社

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I

M

A

Information

兵庫宅建

会員の皆様 ご利用ください！

（公社）全国宅地建物取引業保証協会▶手付金保証制度、手付金等保管制度 のご案内
手付金
保証制度とは国土交通大臣指定流通機構（レインズ）に登録した媒介物件に対して買主が支払う手付金を保証協会が手付金保証付証明書を発行して保証するシステムです。

●対象となる取引は売主・買主ともに一般消費者で物件が流通機構に登録されており、保証協会会員が客付媒介業者となる取引に利用することができます。
（但し、当協会が定める規定に基づき保証いたします。）

証明書発行から引渡しか所有権移転登記のどちらかが終了するまでです。

手付金等保管制度とは売買契約がその効力を失ったにもかかわらず、買主が売主から手付金の返還を受けることができなくなった場合に保証金が支払われます。
（買主が所定の手続きを行う必要があります。）

FAXのうえ、
ご相談ください。交付を受けた相談カードの使用は１回限りです。
コピーは不可とさせていただきますので、ご了承願います。
なお、初回のみ、電話については無料、面談については40分まで無料とします。

東部
地区●保証限度額はで、1,000万円までが限度額となります。

中部
地区

●保証料は

保証料はかかりません。

西部
地区

▶春名

一典

弁護士

▶泉

裕二郎

弁護士

▶藤井伊久雄弁護士▶木村倫太郎

弁護士

▶濱﨑

弁護士

▶山田

弁護士

〒664-0858 伊丹市西台1-2-11
C-3ビル5F オーロラ法律事務所
TEL：072-781-7327 FAX：072-781-7329〒650-0024 神戸市中央区海岸通3番地
シップ神戸海岸ビル9F しきしま法律事務所
TEL：078-599-6617 FAX：078-599-6618

誠二〒673-0892 明石市本町1-1-28
明石中村ビル４F 明石総合法律事務所
TEL：078-915-1301 FAX：078-915-1302〒530-0047 大阪市北区西天満2-11-8
アメリカンビル7F ななほし法律事務所
TEL：06-6365-7704 FAX：06-6365-7708〒650-0021 神戸市中央区三宮町3-7-6
神戸元町ユニオンビル8F 元町法律事務所
TEL：078-331-2400 FAX：078-331-2401

直樹〒670-0947 姫路市北条1-285-10
中はりま法律事務所
TEL：079-225-5522 FAX：079-225-5533

業法41条の2に定める手付金等の保管事業を行うことによって、取引の公正を確保し消費者の保護を図るとともに宅地建物取引業の信用向上を図るものです。

●手付金等保管制度の対象となる取引は宅地建物取引業法第41条の2に定められているように、宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主である一般消費者に完成物件を売却する場合、売買代金の10%または1,000万円を超える手付金等を受領しようとする時には、手付金等の保全措置を講じなければなりません。手付金等保管制
度はその一つです。

●手付金等保管制度の仕組みは

手付金等は、
この制度により（公社）全国宅地建物取引業保証協会（地方本部）が売主に代わって受け取り、物件の引渡

しと所有権移転登記手続き（登記に必要な書類が売主から買主に交付された場合も含む）が済むまで保管します。

●手付金等はどうなる

引渡しと所有権移転登記手続きが完了したら、売主は保証●保管料は保管料はかかりません。

●手付金等保管制度は次のものを対象としています。

①保証協会会員が売主となる宅地または建物の売買に関して受領する金員であること。
（完成物件のみ対象）

兵庫宅建では、兵庫県の後援のもと、兵庫県不動産鑑定士協会、全日本不動産協会兵庫県本部との共同事業として、本年4月に「第19回兵庫県不動産市況DI調査」を実施しており、その調査結果が公表されました。
アンケートにお答えいただいた会員の皆様に、厚く御礼申し上げます。なお、調査結果は兵庫県不動産鑑定士協会のホームページ上で公開されています。

兵庫県不動産鑑定士協会ホームページ
https://www.hyokan.org/di

内金、中間金その他の名称を問わず、代金に充当するものとして受領する金員であること。

③ 取 引 物 件 の 引 渡し及 び 所 有
権 移 転 登 記 前 に 受 領 する金員であること。

④受領しようとする金員の合計額（既に受領した金員があるとき は そ の 額 を 加えた 合 計に質権設定がされていますので、その質権を実行すること

1,000万円を超える額であるにより手付金等を取り戻すことができます。

▶「第19回兵庫県不動産市況ＤＩ調査」の結果について②申込証拠金、契約金、手付金、協会へ手付金等の返還請求をして頂くことになります。買主においては、万一の場合、売主の持つ寄託金返還請求権

13

会員支援事業の一環として、顧問弁護士による「不動産取引全般に関する法律相談」を実施しています。各支部に相談カードを備え付けておりますので、事前に所属支部から相談カードの交付を受けて、地区担当顧問弁護士に●保証金を支払うのはどのようなケースか

保証限度額は授受された手付金の額であり、売買価格の20%以内●保証の期間は顧問弁護士による「不動産取引全般に関する法律相談」について額）が売買代金の10%またはこと。

▶『神戸六甲ミーツ・アート芸術散歩2024』が開催されます。
兵庫宅建では、昨年に引き続き、現代アートの展覧会『神戸六甲ミーツ・アート芸術
散 歩 2024』に協賛します。六甲山の新しい魅力や自然の移ろいを五感で感じる芸術散
歩を是非お楽しみください。会期は2024年8月24日（土）から11月24日（日）
まで。

神戸六甲ミーツ・アート芸術散歩 2024 概要
https://rokkomeetsart.jp

14

兵庫宅建

ハトサポID・パスワードがわからなくなったら…

宅建士の更新は「Web法定講習」の利用が便利です！

全宅連ホームページの会員専用サービス「ハトサポ」の利用が増え、当協会へ「ハトサポID・

最近、専任である取引士証の有効期限が切れたことによって業務停止となった事例が多発しています！特に専パスワードがわからなくなった」との問い合わせが多く寄せられています。

任取引士の方はご自身の宅地建物取引士証の有効期限を確認していただき、必ず有効期限までに新取引士証登録した際に入力をしたメールアドレスがわかればIDの確認・パスワードの再発行はご自身でできの交付が完了するよう法定講習を受講してください。

ます。
メールアドレスもわからないようであれば当協会（TEL：078-371-5222）
までご連絡ください。

※有効期間満了の約4〜6ヶ月前頃に登録されている住所に受講申込書を送付します。

I D・パ ス ワ ー ド 発 行 手 順※住所等が変更されている場合は案内が届きませんので、必ず変更の手続きを行ってください。

Web法定講習とは？

Information

Web法定講習は、オンライン上で講習動画を視聴いただき、効果測定を修了された方に新宅地建物取引士証を交付する講習です。Web環境があれば、受講期間内のお好きな時間、お好きな場所で講習動画を視聴できます。

1

全宅連ホームページのハトサポログインから「ハトサポID・パスワードがわからない」をクリック！

●受講の流れ（④〜⑦を必ず28日以内に行ってください）
7

8

新取引士証交付﹁新宅地建物取引士証引換票﹂
の

6

印刷

Ｗｅｂ講習ページで5﹁新取引士証﹂の発行申請

効果測定︵確認テスト︶解答4︻７割以上正答で受講修了︼

3

講習動画視聴︵約５時間３０分︶

Ｗｅｂ講習ページにログイン︵ログインＩＤ・パスワード・認証コード入力︶

2

受講開始案内メール・テキスト発送︵ログインＩＤ・パスワード・認証コード︶

・テキストの受取申込書に必要事項を記入し講習センターへ郵送

1

クリック！
！

動 画 視 聴 開 始 指 定 日より2 8 日以 内●Web法定講習申込要件【Web受講可能な方】

2

新しいウィンドウが開くので、当てはまるボタンをクリックし再発行を行う1. 兵庫県登録「兵庫第●●●●●●号」の登録番号をお持ちの方（他府県登録の方は受講不可！）
2. 宅地建物取引士証の有効期限の６ヶ月以内に、期限を５年間延長させたい方（更新）3. 宅地建物取引士証の期限が切れたため、新たに宅地建物取引士証の交付を希望される方（新規・期限切れ）
4. 宅地建物取引士証の交付を受けたことがなく、宅建試験合格後１年を経過している方（新規・初発行）
5. インターネット環境が整っていること（プリンター印刷ができること）
6. 個人のメールアドレスをお持ちの方（勤務先等での共有メールアドレスは使用できません）※Web法定講習専用申込書に記入必須です。
7. 兵庫宅建取引士講習センターより届いた「Ｗｅｂ法定講習」専用の申込書をお持ちの方 ※お持ちでない方は兵庫宅建取引士講習センター（TEL:078-361-2051）
までご請求ください。

座学（会場）講習も実施しております。

15

令和５年４月より当協会主催の座学講習はDVD上映による動画視聴形式になっております。
詳細は当協会ホームページよりご確認ください。
https://www.htk.or.jp/manager/course/

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兵庫宅建

▶協会ホームページがわかりやすくリニューアル！
！
●番号付きコンテンツで検索しやすくなりました。
（02 開業・入会 04 法定講習 など）●シンプルにまとまり、見やすくなりました。 ●ハトマークが新しくなりました。

Information

無料ソフト「Canva」を使ってチラシや動画を簡単にデザインしてみませんか？
「Canva」とは誰でも簡単にデザインができる無料ツールです！デザイン作成の経験がなくても、びっくりするほど簡単に魅力的なビジュアルコンテンツを作成することができます。自分だけで作業することも、別のユーザーを招待してコラボレーションすることもできます。

「Canva」の始め方
https://www.htk.or.jp

まずはCanva公式サイト

編集画面でデザインしていきます

クリック！
！

マウスで 簡 単 に 編 集 で きます 。無 料 テン

（https://www.canva.com/）からアカウント

プレートの文 字を打ち換えたり、画 像を差を作成します。画像右上の登録をクリック。

し替えるだけでレ ベル の 高 いプレゼン資料、動画が作成できます。

Canvaで作成したデザイン例
デザインしたいコンテンツを選びます
例えば、プレゼン資料、チラシ、動画などコンテンツ別にある豊富なテンプレートの中からお好き
なものをチョイス！

▶ヴィッセル神戸を応援しています！
兵庫宅建は、昨年に引き続きヴィッセル神戸サポートファミリーの一員として、ヴィッセル神戸を応援しています。
ヴィッセル神戸サポートファミリーとはヴィッセル神戸をサポートする企業・お店の皆様からのご協賛、それが「ヴィッセル神戸サポートファミリー」です。
ヴィッセル神戸は、クラブに関わるすべての人を幸せにすることを活動理念に掲げ、地域の方々の生活を豊かにする
スポーツ文化の普及と青少年の健全育成、
そして夢と活気ある街づくりを目指しています。
協賛金はヴィッセル神戸の選手強化費、地域との交流および支援活動などに活用させて頂きます。

17「 C a n v a 」無 料ツー ル を ぜ ひ お 試しくださ い 。

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−再建築不可物件の説明−

最 近 の 判 例 から接道義務を満たさず再建築不可とされた物件を購入した買主が、「柱一本残せば建替えられる」と媒介業者から説明を受けたと主張して、売主業者及び媒介業者に契約無効による売買代金返還や損害賠償を請求した事案において、そのような説明があったという証拠はなく、再建築不可物件であるとの重要事項説明が正しくなされているとしてその請求を棄却した事例

1 事案の概要

返還請求。
イ） 広告に接道義務を満たしていない旨の記載がな

再建築不可物件であるとの重要事項説明が正しくなされているとして、買主による契約無効や損害賠償等の請求が棄却された事例（東京地判 令3・8・25 ウエストロー・ジャパン）とからすると、客観的な証拠のない限りそのような説明を行ったとは認定し難いところ、これを認めるに足りる
客観的な証拠はなく、Y2が重要事項説明においてそのような説明をしたと認めることはできない。
(2) Xは、他の不動産業者が査定した本件不動産の価格査物件であっても「柱一本残せば改築扱いになるから建替えられる」と言われることがあるようだが、そのような法規

件土地は未接道なため建築不可となることを指摘したは存在せず、建築基準法第6条第1項第4号(いわゆる「4号

上で、査定価格を1000万円としていることを根拠として建築物」)に係る規定を曲解した印象的な台詞が独り歩き

本件売買契約が暴利行為であると主張する。

していると思われる。

ではあるが)一本残せば建替えられる」と誤った説明をししかし、当該査定書では、各々の要素をどのように考介業者Y2に媒介手数料154万円を支払った。

たことによる説明義務違反に基づく損害賠償請求(評価慮し、どの程度の減価要因としたのかは不明であり、Xの額と購入額の差額3580万円及び媒介手数料相当額)。

主張は採用できない。

[Yらの主張の要旨]

Xは、本件建物に係る平成3年建築確認は接道義務を

本件売買契約の売買代金は近隣の戸建て住宅の取満たしておらず無効であるのに、平成3年建築確認がさ

引金額 (7500~8400万円程度)より明らかに低廉であり、れていることを告知したことが不実の告知に当たると主幅が2mと記載されていた。なお、建物は、平成3年に当時

これは再建築不可の物件だからである。

張する。

ア)

Xに対し、本件建物の具体的な建替方法を説明した

しかし、建築確認は行政処分であって、これが取り消ことはなく、本件建物が接道義務を満たしていない場合されるか、あるいは重大かつ明白な瑕疵があって無効

しかし、本物件の販売に際して作成された実測図ではに建築確認を要する増改築や建替えはできないこと、であるといえない限りは有効なものであるところ、本件土地1と土地2の接合部の幅が1.98mとの結果になった。

建築確認を必要としない改造、改装、リフォーム等は可建物につき特定行政庁において平成3年建築確認が適

このため、Y2は、本件売買契約の重要事項事前説明書

能であることなど、一般的知識に属する事項を話したに法なものではないとして違反建築物として取り扱われすぎない。

ていることを認めるに足りる証拠はない。

において、「敷地と道路との関係による制限」の箇所に「対イ)

象不動産は建築基準法に定める接道義務をみたしていな

そうすると、本件売買契約につき、平成3年建築確認

いため、建築物の建築はできません。また、現在ある建築がされているということを前提として手続が進められた物については、増・改・再建築はできません。」と記載し、Xに説明した。
令和元年8月、Xは以下の通り主張して、Y1に対して本件売買契約の取消しを、同年9月、Y2に対して本件媒介契約の取消しの意思表示をし、Yらを提訴した。

2 判決の要旨

裁判所は次のように判示して、Xの請求を棄却した。

(1) Xは、Y2が重要事項説明を行う中で、「柱一本残せば建替えられる」との説明を受けたと主張する。

[Xの主張の要旨]

19(3)

成された地積測量図によれば、土地1と土地2の接合部のう。)を得て新築したものであった。

宅建業者としては、噂レベルの法解釈による説明を買主にすることがあってはならず、厳に留意したい。
なお、2025年(令和7年)4月から、建築確認・検査対象の見直しや審査省略制度(いわゆる「4号特例」)の縮小が実で、建物が建っている部分の土地1(69.17㎡)と、公道に繋の土地所有者が建築確認(以下、「平成3年建築確認」
とい巷では、接道義務を満たさず再建築不可とされている定書において、近隣の不動産の取引事例との比較によ

地付き中古戸建て物件を代金4580万円で購入契約し、媒の2筆からなる旗竿地であった。そして、この分筆の際に作と説明したという客観的な証拠もなく、正しく重要事項説

るプラスポイント・マイナスポイントを査定した結果、本かったこと、及び、Y2が重要事項説明時に「(再建築不可

がる通路部分の土地2（33.39㎡につき持分1万分の2553)

本事例では、媒介業者が 「柱一本残せば建替えられる」明が行われたものと認定された。

平成26年9月、X(個人)は、売主業者Y1との間で都内の土本物件は、昭和51年に元の土地から分筆された土地

3 まとめ

しかし、接道義務を満たしていないという説明をしな施される予であるので、国土交通省のホームページ等でご確認いただきたい。

ことに問題はなく、したがって、
この点について不実の告知があったとはいえない。
(4)

Xは、Y2が本件不動産を売り出すにあたり、本件広告※写真はイメージです。

に本件不動産が接道義務を満たしていないことを記載
していなかったことをもって説明義務違反があったと主張する。

ア） 再建築不可物件を本来の評価額の4.5倍の高額で売がら、柱1本残せば建て替えられるという説明をすること

しかし、本件売買契約の取引全体を通してみた場合却した暴利行為による公序良俗違反無効または消費者

は、矛盾した説明をすることとなり、説明を受けるXを混には接道義務を満たしていないことの説明があったと契約法(不実告知)による取消しを原因とする売買代金

乱させることになるから通常は避けるものと思われるこ

いえ、説明義務違反があったとはいえない。

一般財団法人不動産適正取引推進機構
RETIO（No.132 2024-冬号）
より転載

発行

20

−収益物件にまつわる調査説明義務−

最 近 の 判 例 から
1 はじめに

ア Y1について仲介業者の双方に把握する義務があることを認めつつ、関与する立場に応じた調査確認の合理性を検討し、売主の責任は肯定したが、仲介業者の責任は否定した事例（東京地裁令和5 年 3月2 3日判 決）

裁判例は、物件の売り出し方（利回りと売買代金がつな

イ Y2の責任

Xは、AからY1に賃料の入金がなかった以上、Y1は

Y2は、Y1からの委託で媒介を行っているものです

がっている）などを踏まえつつ、そうした取引形態で通常重要

宅地建物取引業者には、宅地建物取引業法上、各種の説

本件売買時点で賃料収入が存在しないことを確知しが、裁判所は業者の介入を信頼して取引に入った第と考えられる事情を抽出し、取引関与者の立ち位置も踏まえ

明義務が課されています（宅地建物取引業法35条、47条１ていたか、知り得たにもかかわらず、
これをXまたはY2

三者に対しても業務上の一般的注意義務があるといながら、どこまで調査説明をするべきかを判断しています。

号など）。

に告げず、Y2に内容虚偽のレントロールを作成させ、う先例（最高裁昭和36年5月26日判決参照）を踏襲し、こうした枠組みは、居住目的を対象とした収益物件に限らXに交付したと主張しました。

今回はY2が本物件のチラシに賃料収入を前提としたず、テナント等の店舗目的を対象とした収益物件でも同様と利回りを記載しているので、購入希望者が利回りを前思われます。

この説明義務が十分に果たされていたかについては、その相談事例・裁判事例も多岐にわたります。今回は、
このう

イ Y2について
Xは、Y2がレントロールを作成するにあたって、Y1

ちで宅建業者が取り扱うことの多い収益物件に関する裁判例を紹介したいと思います。

2

事案の概要

提に売買価格を検討することを認識していたとし、Y2

いずれにせよ、収益物件の媒介に入る宅建業者におかれに対して滞納賃料がないか質問する、Y1から通帳のには、Y1にレントロールの提示を求め、賃借人の状況ては、重要事項説明に記載すべき事項を丁寧に聴取し、取写しを提出させる、などの容易に対応可能な事実確認を把握する義務があったとしました。

引誘因となった事情、契約書の記載（瑕疵担保にかかる特を怠り、内容虚偽のレントロールをＸに交付しており、

しかし、Y1から提示されたレントロールに不審な点

約の有無等）、当事者の情報交換の経過等も吟味しつつ、当

仮に、通常は入金記録を確認するに至らないとしてがないこと、Y2は現地調査において、郵便受けに郵便

該収益物件の特性を把握することが必要です。その結果、買主の契約締結の意思決定や代金決定の判断に及ぼし得るも、現地確認における不自然な事情を踏まえれば、Y2

物があふれていないか外部から確認もしていたことか▶東京地方裁判所令和5年3月23日判決（LLI/DB 判例秘書登載）

はレントロールの正確性を調査すべきところ、Y2はこら、Y2にAに何らかの照会等を行う義務まではあったと事情が認識できた場合は、最低限それに対する処置として、（紙面の都合上、内容を一部簡略化・省略しています。）

れを怠った、と主張しました。

言い難いとして、Y2にレントロールの誤りに関する過失自らができる合理的な調査を行い、その説明を行うようにすは認められないと判断し、責任を否定しました。

ることが肝要です。裁判例も同様の指摘をしているものと思買主であるXは、売主Y1から、平成31年3月30日、売買代金

ウ 損害について2億2500万円で2棟のアパート（以下、「本物件」といいま

Xは、虚偽のレントロール記載の賃料総額1122万

われます。

4 実務上のポイントす。）を購入しました（以下、「本件売買」といいます。）。そし

7200円を前提として利回り5%相当の2億2500万円をて、本件売買では、（i）Y1は本物件の隠れた瑕疵について責売買代金と設定したのであるから、真正なレントロー

任を負わないこと、（ii）本物件では合計8名との間で賃貸借

ルであれば賃料総額1038万9600円となる以上、利回契約があり、Y1は所有権移転と同時に賃貸人たる地位をⅩりが同程度であれば、売買代金は2億0820万8417円に承継すること、が特約として定められていました。

になるとして、その差額の1679万1583円を損害と主たって、売買契約締結前に入居者の退去の有無などの事情張しました。

を把握していれば、それを説明しなければ説明義務違反とまた、仲介業者であるY2は、Y1から媒介の依頼を受けて、本件売買の仲介業務を行っています。
Xは、本件売買において、①レントロールの偽装、②漏水の隠蔽、③シロアリ被害の隠蔽、④水道管の違法接続、⑤決済裁判所の判断去の事情を正確に把握できていなかったというものです

裁判所は以下のように判断して、売主であるY1には責任が、裁判例はそのような状況でも「知らなければ問題がなを認め、仲介業者であるY2には責任を認めませんでした。

値の評価を誤らせる重大な事象があったとして、Y1及びY2に

ア Y1の責任

収益物件の根幹は既存の賃貸借契約にありますので本稿

オーナーチェンジ物件などの収益物件を売買するにあなり得るところです。上記裁判例は、売主、仲介業者ともに退⑵

履行時の清算処理の誤りなど、収益不動産としての経済的価
対して、共同不法行為に基づき損害賠償を求めました。

21

収益物件のレントロールに記載された賃借人の状況につき、取引経過に照らして、売主、い」とはしませんでした。

Y1において、賃借人Aが退去していたかの認識は明確ではないが、XがY2の作成したチラシの賃料収入情

ではレントロールの偽装について紹介したいと思います。

報を基礎に本物件の購入を決めたことは容易に認識

3 判決の概要し得たため、Aの賃料収入の状況やAからの連絡の有⑴

当事者の主張の整理で損害を認め、瑕疵担保責任免除特約の存在やXが本物件では、そのレントロールに記載された賃借人の空室確認をしていることなどを理由として、Xも自身のうち、Aが本件売買の契約締結時点で既に退去しており、仲介業者に相談し、調査をすべきであったとし、5割の賃料収入が見込めないことが判明しました。

過失相殺をしています。

※写真はイメージです。
兵庫県弁護士会
イメージキャラクター
ヒマリオン

無を本件売買前に確認すべきであって、これをしていない点に過失があるとして責任を認めました。
その上で、損害額については335万8317円の限度

執筆者
弁護士

千 邑 竜 也 （兵 庫 県 弁 護 士 会 所 属）

profile愛知県春日井市出身。大阪大学法学部卒業、京都大学法科大学院修了。2015年弁護士登録。現在は京都芸術大学通信教育部建築デザインコースに在学。
［神戸法律事務所］〒650-0034 神戸市中央区京町79番地日本ビル405号

TEL：078-331-0013

FAX：078-333-9343

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