リサーチ・メモ
不動産の賃貸取引に係る IT 重説の本格運用開始＜10 月 1 日＞について
2017 年 10 月 3 日（はじめに）
国土交通省は、不動産の賃貸取引において、テレビ会議等のＩＴを活用した重要事項説明(以下「ＩＴ重説」という。)を対面による重要事項説明と同様に取り扱う旨を「宅建業法の解釈と運用の考え方」に追加し、本年１０月１日よりＩＴ重説の本格運用開始をすると発表した。
本稿では、主にＩＴ重説の本格運用に至るまでの経過を紹介し、今後の課題を述べることとする。
（ＩＴ重説についてのこれまでの経緯）
不動産取引におけるＩＴ重説の検討が進められる発端となったのは、「世界最先端ＩＴ国家創造宣言(平成25年6月14日閣議決定)において、「対面・書面交付が前提とされているサービスや手続きを含めて、ＩＴ利活用の裾野を拡大する観点から、関連制度の精査・検討を行い、「ＩＴ利活用の裾野拡大のための規制制度改革集中アクションプラン)」を策定することが示され、平成25年12月にそのアクションプランが策定されたことによるものである。
この中で、不動産取引における重要事項の説明に際しての対面原則の見直しが検討対象として挙げられた。現在、不動産取引においては、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」という。）第35条に基づき、宅地建物取引士が行う重要事項の説明は対面で行うこととされ、契約の際に交付が義務付けられている書面の電磁的交付も認められていないところ、インターネット等を利用した、対面以外の方法による重要事項説明について、具体的な手法や課題等への対応策に関する検討を行うこと及び、契約に際して交付する書面の電磁的方法による交付の可能性について検討することが示された。
（ＩＴ重説検討会）
これを受けて、国土交通省は、平成26年4月より、ＩＴ重説検討会(座長：中川雅之日本大学経済学部教授)を立ち上げ、重要事項説明の方法として、対面に加えて、事業者及び説明を受けるものの双方が同意した場合におけるＩＴ重説等の実施について検討を行った。
検討会における計6回にわたる議論・検討の結果、平成27年１月、ＩＴ重説に係る社会実験を行うこととする最終とりまめが行われた。この社会実験の対象は、まずはトラブルとなる可能性が相対的に少ない取引、仮にトラブルが起こってもその影響が相対的に小さい取引から始めることが必要であるとして、賃貸取引(個人・法人。)及び法人間売買に限定し、かつ、動画と音声を同時に双方向でやり取りできるシステム（テレビ電話、テレビ会議）の使用を要件として行うこととし、期間は平成27年1月以後、最大2年間とされた。
また、社会実験開始後、検証のための第三者委員会(座長：中川雅之日本大学経済学部教授)において、検証の結果、必要な対策をとること等で問題ないと判断され、かつ、新たに懸念される点が生じなかった場合は、賃貸取引及び法人間売買取引について重要事項説明におけるＩＴ活用の本格運用へ移行することとされた。個人を含んだ売買取引については、賃貸取引と法人間売買取引についての検討結果を踏まえて、社会実験又は本格運用を行うことを検討することとされた。

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（ＩＴ重説の社会実験の概要）
平成27年8月31日から平成29年1月31日までの１年７か月の間、賃貸取引及び法人間売買取引について、社会実験を実施する登録事業者において、取引士と説明の相手方が、対面ではなく、テレビ会議等を使用するなどの一定の条件を満たした方法によるＩＴ重説を行った。（図1参照）

図 1

ＩＴ重説検証検討会資料（H28.3.18）(国土交通省ホームページより)

社会実験の実施件数は全体で1,071件、このうち賃貸取引は1,069件、法人間売買取引は2件となっている。（図2参照）

図 2 ＩＴ重説検証検討会資料（H29.3.13）(国土交通省ホームページより)ＩＴ重説を行う登録事業者は、合計 303 社、このうち、ＩＴ重説を実際に実施した事業者は 53 社で、さらに実施事業者の 3 業者の実施件数の合計が 865 件で、全体件数の 80.8％を占めている。
社会実験で使用された端末の機器は、事業者側はパソコンが96,5％、スマートフォンが12.1％、タブ

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レットが5.1％となっており、説明の相手側は、スマートフォンが61.8％、パソコンが27.7％、タブレッ
トが12.0％となっている。
説明の相手方の年齢層は、20代が36.1％と最も多く、次いで、30代が21.9％、40代が18.2％、50代が13.8％で、60代以上がごく少数（2.8％）であった。
なお、説明の相手方の分析として、さらに男女の別、職業の種別によるクロス集計があると今回の社会実験に参画した者の属性がさらに明確になったのではないかと考える。
ＩＴ重説利用の動機で最も多かったのは、「店舗まで行く負担の節約」であり、67.9％を占めた。「仕事や病気のため」「国外にいるため」店舗に行くことが困難との回答を合わせて、店舗に行かなくて済むことを理由とするものは、76.6％を占めた。
ＩＴ重説が便利であると感じた点としては、84.9％のものが「店舗を訪問する必要がない点を挙げた。
また、ＩＴ重説が不便である点であると感じた点として、51.7％の者が「とくにない」とした。次いで「機器やシステムを使うための環境や知識がないと、準備等の負担が大きい点を挙げるものが24.9％であった。
取引士の説明内容の理解状況については、52.4％が「すべて理解できた」と。45.0％が「ほぼ理解できた」と回答している。
ＩＴ重説の今後の利用意向については、53.1％の者が「利用したい」とし、40.9％の者が「どちらでもない」との回答であった。
ＩＴ重説を今後も利用したいとする理由としては、94，2％が「店舗に出向く負担がないこと」をあげ、次いで、「録音・録画される点」を挙げる回答が15.5％であった。
したがって、ＩＴ重説実施直後の説明の相手方向けアンケートの結果からはＩＴ重説について特段の支障は生じていないことが確認された。宅地建物取引士に対するアンケート調査結果で、ＩＴ重説が便利である点としては来店不要である点など、顧客側のメリットが多く挙げられた。業務のスケジュールの関係など、事業者側のメリットも挙げられた。
（表1参照）

表 1

ＩＴ重説検証検討会資料（H29.3.13)(国土交通省ホームページより)

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一方、ＩＴ重説が不便である点としては、機器等の取り扱いに関する不便さ、社会実験上の不便さなどが挙げられた。全体としては、通信環境に関するトラブル発生の不便さの意見が多かった。
（表2参照）

表 2

ＩＴ重説検証検討会資料(H29.3.13)(国土交通省ホームページより)

宅地建物取引士へのアンケート結果からも、ＩＴ重説について特段の支障は生じていないことが確認された。
ＩＴ重説実施6カ月後のアンケート結果によると、説明の相手方向けでは、入居後、ＩＴ重説で説明された内容と、齟齬があると感じた点の有無については、「なし」とする回答が100％であった。取引にかかるトラブルの有無については、98.6％が無とし、有と回答した点についてもＩＴ重説を原因とするものではないとの結果であった。貸主等及び管理会社向けアンケート結果でも取引の係るトラブルは無いとの回答が100％であったことから、本社会実験では、賃貸に係るＩＴ重説についてはほぼ問題なく実施されたことが示された。
（ＩＴ重説社会実験の検証結果）
これまでの社会実験の結果、賃貸取引については、ＩＴ重説による特段の支障や目立ったとトラブルが発生していないことが確認できたが、法人間売買取引については、2件のみで検証を十分に行うことができなかったとしている。
この結果、賃貸取引については、ＩＴ重説を実施する際に遵守すべき事項等の明確化、宅建業者への周知等の準備措置を実施したのち、本格運用に移行することとし、法人間売買取引の社会実験は継続実施し、その後の検証結果、必要な対策をとること等で問題ないと判断され、かつ新たに懸念される点が一般財団法人 土地総合研究所

4生じなかった場合は本格運用に移行するとされた。
なお、個人を含む売買取引については、平成29年度に開始する賃貸取引の本格運用の実施状況、法人間売買取引の社会実験の検討結果を踏まえて社会実験又は本格運用を行うことを検証検討会において検討することとされている。
（今後の課題）あらゆる業界分野において、業務のＩＴ化が目まぐるしいスピードで推進され、進化している現状からすると、不動産取引におけるＩＴの活用の動きは、相対的に遅れをとっている感が否めないところであり、今般のＩＴ重説の本格運用開始を契機として、消費者の利便性に配慮した新たなサービスの創出や、新たな取引ニーズの掘り起こしなど、不動産取引市場を拡大する効果が期待される。
なお、先述したように、今般、トラブル発生の可能性の相対的少なさや、トラブルが生じてもその影響が相対的に小さい取引であるとして賃貸取引と法人間売買取引を対象に社会実験が実施され、法人間売買取引は実施件数が少なかったために、今般の本格運用が見送られ,賃貸取引のみの運用開始となっている。
法人間売買取引の社会実験は本年8月から1年間をかけて継続実施し、検証結果、問題点がなければ,本格運用に移行することとされているが、個人間売買取引と異なり、問題の発生は少ないものと想定され、まずは、社会実験の実施件数を確保することが前提条件であることから、早期の本格運用開始に繋がるように行政及び業界団体双方の積極的な関与を大いに期待するところである。
個人を含む売買取引については、賃貸取引の本格運用の実施状況、法人間売買取引の社会実験の検討結果を踏まえて、社会実験又は本格運用を行うことを検討することとされていることから、本取引に係るＩＴ重説の導入の可否の結論には未だ時間を要するものと考えられる。社会経済のＩＴ化の流れに対応することは不動産取引市場の発展のためにも必要なことと考えられるので、消費者の利便性の向上と消費者保護の双方の実現に配慮しつつ、適時の対応が望まれる。
また、不動産取引業務従事者数が4人以下の小規模事業者が大宗(8割)を占める不動産業界において、今般のＩＴ重説の本格運用開始を契機として、ＩＴを活用した不動産取引が活発化し、不動産業界全体に普及していくためには、個々の事業者独自の取り組みのみでは限界があると考えられるので、国による取り組みに合わせて、関係業界団体における事業者向け講習会の開催や消費者への啓発活動等の積極的な支援及び促進策の取り組みが肝要である。
（松戸 敏雄）一般財団法人 土地総合研究所

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