令和3年度安曇野市市民協働事業

安曇野“住まいの終活のススメ”
ハンドブック～

空家の予防・診断・活用チェックシート

令和４年４月

安曇野市 移住定住推進課 空家活用係
NEX-T安曇野～

はじめに
令和３年12月末までに安曇野市内で把握された空家は1086戸。このうち22％は建物に明らかな劣化が見られ、保安上の危険や環境等への悪影響が心配される空家です。さらに、同じような状況になることが懸念されている空家が45％あり、全体では約70％が問題を抱える空家となっています。
また、少子高齢化や核家族化など人口減少が進む中で増える世帯数や新築件数など、今後の空家増加の要因を踏まえ、安曇野市では本年度、NEX-T安曇野と協働でその予防や活用につながる啓発活動に取り組み、本書を作成しました。
“住まいの終活のススメ”
用のチェックシート～」です。
題して、「安曇野

ハンドブック～空家の予防・診断・活予防・診断・活用による空き家対策とは？
空家のことを皆さんに身近に感じていただくために、人間の病気に例えて考えてみましょう。空家という病気の治療（活用）には、病気にならないための予防（事前対応）と健康診断(診断）が重要です。

診断

契約当事者(所有者）

廃屋
廃墟

放置

再生予防

空家

古民家

活用

契約対象物(土地建物）【本書の使い方】
空家所有者のよくある質問について、空家の予防、診断、活用に沿って確認していただく流れで構成しています。
次のようにお使い下さい。

STEP①
STEP②
STEP③

1

p.2の「よくある質問」から該当ページを一読。
p15の「住まいの終活チェックシート」で該当ページを再確認。
p16の「住まいの終活カルテ」で課題を見える化。

よくある質問
Q1 実家が亡くなった父の名義になっていますが、そのままでも大丈夫ですか？
→

司法書士に依頼して相続登記の手続きが必要です。

☞P.3

Q2 母が認知症で施設に入居しましたが、何か手続きが必要ですか？
→A2

家庭裁判所の成年後見手続をしないと契約行為ができません。

☞P.4Q3 長期間空家になっているので、自然災害が心配なのですが？
→

A3

防災マップで、浸水や土砂災害のリスクを確認できます。

☞P.5

Q4 空家と一緒に周辺の農地も処分できますか？
→

Q5

A4

空き家バンク特例による農地法許可を受ければ可能です。

シルバー人材センターが、空家の維持管理サービスを行っています。

Q6 電気配線の劣化による火事が心配なのですが？
→

Q7
Q8

Q9

B1

1981年以前の建物は、耐震診断することをおすすめします。

☞P.9

B2

住宅診断をすることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

解体費は高額で、税制優遇も受けられなくなるので、慎重な対応が必要です。

Q10 隣地との境界がよくわからないのですが、大丈夫ですか？
→

診
断

☞P.10

建物は早く解体した方が良いと言われたのですが？
→

☞P.7

☞P.8

建物が古いので、契約後にトラブルになりませんか？

→

A5
A6

火災保険に加入することをおすすめします。

地震による建物の倒壊が心配なのですが？
→

予防

☞P.6

遠方に住んでいるので、空家の維持管理ができないのですが？
→

A1

C1
☞P.11

土地家屋調査士に依頼して、境界確認と復旧を行う必要があります。

C2
☞P.12

活用

Q11 空家を貸すのと売るのとではどちらが良いのですか？
→D1.2
貸家はビジネスなので、将来家族の利用予定が無ければ売家にするのが一般的です。
☞P.13～14Q12 まずは何をすればよいか知りたいのですが？
→ チェックシートと住まいのカルテで確認してみましょう。

E1.2☞P.15～16確
認２

Ａ１ 相続登記予防

相続登記をしないと契約行為ができません○時間が経つほど、相続人が増えて手続きが難しくなってしまいます。
○所有者と登記名義が異なっていると、契約行為ができません。

相続人を確認し、相続登記をしましょう！
○令和6年4月から相続登記の申請が義務化されることとなっています。
相続登記の申請義務についてのルール（令和6年4月から）
A 基本的なルール
相続(遺言も含みます)によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならない。
B 遺産分割が成立した時の追加的なルール
遺産分割の話し合いがまとまった場合には、不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請しなければならない。
A・Bともに、正当な理由がないのに義務に違反した場合、10万円以下の過料の適用対象。
法務省ホームページ（所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しの周知ページ掲載資料）より抜粋

3

ご相談・お問い合わせ ☞ P.17

司

Ａ２ 成年後見予防

認知症になると家庭裁判所への成年後見手続が必要です○認知症になると契約行為ができません。
○契約行為を行うためには、家庭裁判所の許可が必要です。

入院中の親が認知症になると親族でも売却ができなくなります。
成年後見人制度は、手続きが煩雑で制約が多く、相応の費用負担も発生します。

所有者の認知症リスクが高い場合は事前対策を！
○早めに専門家に相談し、事前に対策することをおすすめします。
家族に負担をかけないために『今できること』を考えたい
認知症になった時の備えもしておきたい【死後】
財産を誰にどのくらい相続するかを決めておきたい【生前】
財産の管理や処分、介護施設と契約をしてくれる人を選んでおきたい【生前から死後も】財産の管理や処分を家族に託したい

遺言書

任意後見

家族への信託これらを組み合わせるなど、家族や財産の状況により、様々な対策法があります。
（埼玉県空き家対策連絡会議 相続・認知症対策の道しるべ 参照）

ご相談・お問い合わせ ☞ P.17

司4Ａ３ 災害リスクの確認

予防

土地には災害のリスクがあります○土地は地震、土砂災害、洪水等のリスクを抱えています。

令和2年度版
安曇野市防災マップ
地震編より抜粋

土地に潜むリスクを確認しましょう○安曇野市防災マップを確認し、リスクに備えましょう。

洪水土砂災害5

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市

Ａ４

予防

農地法許可

農地の売買には農地法の許可が必要です○農地の売買等を行う場合は、農地法の許可が転用の有無等により必要です。
農地法 第3条（権利移動）

Aさん

農地法 第4条（転用）

農地

権利移動

転用

農地法 第5条（権利移動＋転用）

宅地

権利移動
Aさん

農地

農地許可権者
農業委員会

転用許可権者

許可権者

都道府県知事（指定市町村は市町村長）

都道府県知事（指定市町村は市町村長）

空き家バンクの特例制度の活用が可能です○安曇野市空き家バンクに登録された空家に付随する農地については、一定の要件にて取得可能となりました。
空き家バンクへ空家を登録します

空家の所有者

農地取得の下限面積は市内全域【0.1アール以上に設定】（注）対象にならない農地もありますので、ご確認下さい。

【登録したい農地を申し出】
移住定住推進課
空家活用係へ
付随農地の要件確認（農政課・農業委員会）

市地域再生協議会【既存住宅活用農村地域等移住促進事業計画の策定・変更】※附随する農地を計画書へ登録
農地法第３条許可

登録されている空家を取得します

市農業委員会

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「計画書」に登録されている農地を確認し、取得したい農地を選びます。
【0.1アール以上から取得できます】
家庭菜園も自由に楽しめます

農地付き空家の購入希望者

空き家バンクに登録した物件に付随する農地を登録します【市空き家バンク】
登録業者が仲介します

農地法第３条許可

市

6Ａ５ 空家の維持管理

予防

空家の放置はトラブル発生の根源です○安曇野市内で、空家に関する苦情や相談件数も年々増えてきています。
130件

120110100

倒壊

不審火

近隣
トラブル

草木繁茂

不法投棄

景観阻害

不法侵入

獣害

90
8070

123 1176050403020
1039 34 36

54 53 610

図 空家等に関する苦情・相談状況

空家はきちんと管理しましょう○空家となる場合には、地域やご近所などに連絡先を伝えましょう。
○シルバー人材センターも空家管理をサポートします。
【管理のポイント】（定期的な点検を心がけましょう）□建物の外観、塀などの確認□室内の雨漏り、水濡れの確認□室内の空気の入れ替え、清掃□玄関や窓の施錠□庭の除草、庭木の剪定□ごみの投げ込み、不法投棄の確認□たまった郵便物の整理□侵入の跡、盗難被害の確認□害虫の発生や害獣の棲みつき□隣地や隣接道路への影響

7

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シ市

Ａ６ 災害への備え予防

空家では火災や破損等のリスクが高まります○電気配線の劣化や放火が出火原因の上位です。
○管理されていない空家は、出火の危険が高まります。
件

1位 電気火災

2位 放火

総務省資料 令和元年1～12月の火災の状況(確定値）公表資料より

火災保険や地震保険への加入を検討しましょう○建物の状態を確認し、条件に適した保険の加入を検討しましょう。

地震による火災はセット加入がおすすめ！

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損市

8

Ｂ１ 耐震診断
旧耐震基準の建物は強い揺れで倒壊する恐れがあります○1981（昭和56）年５月31日以前に建築確認を受けた住宅は耐震基準が大きく異なります。
○旧耐震基準の建物の約7割が倒壊する可能性が高いと診断されています。

安曇野市内での診断結果

旧耐震基準の建物は耐震診断を！
○安曇野市の耐震化に関する補助事業を活用し、専門家による診断を受けましょう。

耐震改修工事費（木造住宅2階建ての場合）

9

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建 市

Ｂ２ 住宅診断（インスペクション）
住宅診断は引渡後のトラブル防止に役立ちます○ 住宅診断（インスペクション）とは、目視による建物劣化・不具合の調査です。
○調査内容を明らかにすることで、引渡後のトラブルを防ぐことができます。
住宅診断(インスペクション）とは土台・床組・基礎の調査

基礎ひび割れの調査

小屋組・梁の調査

床の傾きの調査

調査範囲を確認して依頼しましょう！
○住宅診断のうち、建築士が行う建物状況調査は契約時の重要説明事項です。
○トラブルの多い屋根裏（雨漏り）と床下（白アリ）は入念な調査が必要です。

建物状況調査

住宅診断

区分検査員

重要説明事項屋根裏床下

県補助

住宅診断建築士等任意任意

対象

建物状況調査

建築士

必須

任意※

対象

※

点検口から見える範囲のみ必須

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松N市

10

Ｃ１ 建物解体
建物を解体すると税制優遇が受けられなくなります○建物の解体には高額な費用がかかります。
○建物を解体すると固定資産税の住宅用地の特例措置が受けられない可能性があります。
固定資産税の特例

建物の解体は慎重に検討しましょう○土地のみよりも建物付きのほうが人気があります。
○建物の解体は最後の手段として考えましょう。

人気！

11

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解税 市

Ｃ２ 敷地境界確定
敷地境界の明示が必要です○境界杭は工事等でなくなっている可能性があります。
○建物や庭木が越境していると隣地とのトラブルの原因になります。

境界を確定しないと…
隣地とのトラブルの原因となる売却が難しくなる

境界確定をしていない土地は買主が敬遠することが多い境界を確定しましょう○境界確定には、土地家屋調査士による関係者の立会が必要です。

境界確定測量測量地隣接地

土地の境界位置をお互いに確認

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調

市

12

Ｄ１ 貸家（賃貸借）ビジネスである「貸家」にはリスクがあります○ 維持管理や修繕費は原則として貸主負担で、 家賃滞納の可能性もあります。
○ 契約方法によっては、借主が保証され、期限が来ても返還されない場合があります。

貸家は慎重に検討しましょう○契約方法は定期借家契約が安心です。
○事例の少ないDIY型賃貸借（※）は慎重な検討が必要です。
項目/手法

通常の借家契約

定期借家契約契約方法

・通常は書面による（口頭の合意でも契約は成立）

・書面による・貸し手側は、契約書とは 別の書面で「期間満了で契約は終了する」旨を借り手に説明しなければならない

・貸し手は「正当な事由」がない限り、借り手の更新意向を拒めない

・更新はない（貸し手と借り手が合意すれば 再契約は可能）

契約の更新

借り手による中途解約・原則として可能

・床面積200平方メートル未満の居住用建物は、借り手にやむを得ない事情(転勤)、療養、親族の介護など）があれば可能（※）DIY型賃貸借
・借主（入居者）の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸物件です。
・借主自ら改修する場合や専門業者に発注する場合など、工事の実施方法は様々です。

13

ご相談・お問い合わせ ☞ P.17

宅

全

N

市

Ｄ２ 売家（中古住宅売買）
売主には契約に適合したものを引渡す義務があります○民法改正で契約不適合責任の制度が創設されました。
○契約不適合があると、補修義務や損害賠償等の請求のおそれがあります。

イラスト：一般財団法人住宅金融普及協会ホームページ

中古住宅売買の得意な信頼できる不動産会社を選びましょう○境界確定や住宅診断で契約範囲を明確にしましょう。
○中古住宅売買の得意な信頼できる不動産会社に相談しましょう。

小児科

外科

内科

賃貸仲介

売買仲介

産婦人科

事業用

開発分譲

ご相談・お問い合わせ ☞ P.17

宅

全

N

市

14

住まいの終活チェックシート

では、改めてご自身で所有されている資産を予防・診断・活用の空家対策の目線で振り返ってみましょう。

Q1

土地建物の所有者と登記名義は同じ

NO

YES

Q2P.3

土地建物の所有者は認知症のおそれがある YES

NO
予防

Q3NO

YES

YES

NO
YES

NO

診
断

Q8

NOYES
YES

NO
YES

活用

YES

建物は解体予定である

NO
NO

貸家

P.13

C1
C2P.12

建物は家族が将来利用する予定がある

YES

B2P.11

土地の境界ははっきりしている

D115

NO

P.10

YES

Q11

B1P.9

建物の住宅診断について知っている

Q10

A6P.8

建物は1981年以前の建築である

Q9

A5
P.7

建物は保険に加入している

Q7

A4
P.6

建物は空家になっている

Q6

A3
P.5

土地に付随する農地がある

Q5

A2P.4

土地の災害リスクを知っている

Q4

A1NO

D2

売家
P.14

住まいの終活カルテ
所有されている資産の諸元を下表に記入しながら、15ページの図に沿ってチェックし、気になることや対策のメモを書き留めておきましょう。

土地項目

内容

項目

地番

地番

地目

地目

面積

面積

所有者

所有者

登記名義

登記名義

その他

その他

建物項目

内容

項目

家屋番号

家屋番号

建築年

建築年

面積

面積

所有者

所有者

登記名義

登記名義

その他

その他

家族・親族

内容

メモ

内容

メモ

母方のおじ・おば

父方のおじ・おば

母

父

義母

義父

義理の兄弟

わたしの兄弟

自分

配偶者

おい・めい

おい・めい

子と子の配偶者

子

子子

子

16

問合せ・相談先一覧
Q＆A 分類

記号

団体名

電話連絡先

長野県司法書士会

026-232-6110

A5

安曇野シルバー人材センター

0263-72-5800

A6

長野県損害保険代理業協会

0263-88-3140

B1

長野県建築士会安曇野支部

0263-31-3614

B2

松本建設事務所建築課

0263-40-1935

C1

長野県解体工事協会

026-219-2455

C1松本税務署

0263-32-2790

C2

長野県土地家屋調査士会松本支部

0263-36-1590

A1

A2

D1

D2

長野県宅建協会中信支部

0263-36-0354

D1

D2

全日本不動産協会長野県支部

0263-48-0939

B2

D1

NEX-T安曇野

0263-81-1325

安曇野市移住定住推進課

0263-71-2011

D2

A3

A4

A5

A6

B1

B2

C1

C2

D1

D2

コラム 安曇野市の空家の現状
令和3年12月までに把握された空家を4段階の簡易危険度の指標で分類して市全体と5地域別に示しました。
管理されている空家は全体の1/3に限られ、残り2/3は今後様々なリスクをより抱えやすい建物といえます。また、明科地域では中山間地での空家の放置が顕著になってきています。
①周囲に悪影響のない、管理されている空家②建物本体の劣化がない、または軽微だが、敷地内が荒れている空家（草木繁茂等）③建物本体に明らかな劣化が見られ、将来的な悪影響が心配される空家④建物の劣化が酷く、悪影響が心配または既に悪影響が及んでいる空家

10%
12%

33%

45%

図

17

市内５地域別簡易危険度①～④該当空家数（令和３年末現在）

おわりに～安曇野市移住定住推進課空家活用係からのメッセージ～

これを機に空家の課題解決に向けて、前向きに考えてみませんか？
□お困りごと、あればご相談を。
空家の放置期間が長期化するほど、課題解決は複雑、困難なものになります。
市や専門機関、民間団体が連携しサポートします。

□空家や空き店舗に関する補助金の活用をご検討下さい。
・空家所有者への支援（片付け清掃・リフォーム・解体）
・空家を購入又は賃貸する移住者等への支援（リフォーム）
・空き家バンクを活用した移住者への支援（仲介手数料・引越費用）
・空き家バンクへの登録支援（相続登記や境界測量）
・空家や空き店舗を活用した創業の支援（リノベーション）
・住宅の耐震診断や耐震補強工事に関する支援
・住宅診断（インスペクション）に関する支援（県補助）※制度は変更されることがあります。（詳細は市や県のHPをご覧下さい。）□空家を求める人たちのニーズは様々です。
ご自身の空家、古くて使えないかも・・・など一人で悩まず、市の空き家バンクで利活用を考えてみませんか。

□まちも元気に！
市内では、空家を活用した「まち」を元気にする取組みも進んでいます。
空家を地域の資源として生かすことで、地域交流など賑わいが創出されます。

さぁ！一歩前へ。 なるべく早く決断し行動することが解決への近道です。

（令和3年度 市民協働事業

住まいの終活のススメ 3回のワークショップでの議論から整理）

18

安曇野市

移住定住推進課 空家活用係
空家活用係は、総合的な空家対策を行うため、予防、適正管理、利活用、特定空家の解消などの相談や補助金制度を案内します。空家を地域資源として生かしながら、移住定住の促進と合わせまちの活性化を進めます。

NEX-T安曇野
NEX-T安曇野は、NEX-T（信州中古住宅流通ネットワーク）の地域組織で、宅建士、建築士、工務店、不動産鑑定士、金融業者、保険業者の専門家が集まり、空家や中古住宅の流通促進に取り組んでいます。