あしたの賃貸ライブラリー
住むだけでなく、その人らしく「暮らせる」集合住宅づくり

1

住むだけでなく、その人らしく「暮らせる」
集合住宅づくり一般財団法人 住宅改良開発公社／編集

あしたの賃貸
ライブラリー 1
住むだけでなく、その人らしく「暮らせる」
集合住宅づくり一般財団法人 住宅改良開発公社／編集

「あしたの賃貸ライブラリー１」
発刊によせて「あしたの賃貸ライブラリー１」の発刊に当たり、ご挨拶申しあげます。
住宅改良開発公社は、1955 年の設立以来、その時々の社会経済情勢や住宅事情に応じた活動を展開し、住生活の安定と居住水準の向上に寄与してまいりました。そして現在は、金融機関、住宅事業者など関係の方々との密接な連携の下で、建設計画や資金計画の面から賃貸住宅のオーナーの皆様をサポートすることを通じて、良質な賃貸住宅の供給に貢献することを中心的な業務としているところであります。
そうした立場から、当然のことながら賃貸住宅については関心を持ち、
これまで調査研究を行ってまいりましたが、ここ数年の経済社会の大きな、そして急激な変化を目の当たりにいたしますと、私たちの暮らし、働き方、そして地域、まち、そういった関わりの中で賃貸住宅の在り方
なり役割、そして、可能性を基本に立ち返ってしっかりと整理し、把握し、提示すべきではないかという思いに至ったところです。そうした問題意識の下、「あしたの賃貸プロジェクト」を立ち上げることとした次第であります。
そのプロジェクトのキックオフとして、「あしたの賃貸プロジェクト第１回シンポジウム～住むだけでなくその人らしく『暮らせる』集合住宅づくり～」を企画いたしましたところ、幸いにも賃貸住宅業界をリードする第一人者の３名の方、東京大学大学院教授の大月敏雄様、ブルースタジオの大島芳彦様、そして、スペースＲデザインの𠮷原勝己様に本プロジェ

01

クトの趣旨にご理解をいただき、大変お忙しいにもかかわらず、講師をは じ め に引き受けていただくことができました。昨年 12 月に開催した第１回シンポジウムでは、講師の方々から、賃貸住宅について理論から実践まで幅
ここから始まる「あしたの賃貸プロジェクト」

広く、そして立体的に考えることができる貴重なご示唆をいただきました。
このシンポジウムの内容を共有させていただきたく、この度、「あしたの賃貸ライブラリー１」を発刊することといたしました。
「あしたの賃貸プロジェクト」を一つの契機として、賃貸住宅について

このプロジェクトは、「賃貸住宅で住む人がその人らしく暮らせる住まいを具現化できるよう、住まう人、住宅を所有する人、住宅を運営する人などとの連携をサポートする」ことを目的としている。

の関心が高まり、また、議論が深まり、そして、賃貸住宅の特性を活か

もうすでに、一戸建て住宅を建てるのが最後のゴールという「住宅すごろく」

して、賃貸住宅を核とする具体のプロジェクトが動き出すことを心より願っの時代ではない。暮らしを住宅に合わせるのではなく「住宅を暮らしに合わせる」ております。

時代に向かっている。
住宅は「持つ」から、「使用する」「借りる」「共用する」ものに変化してきて

一般財団法人住宅改良開発公社
理事長

生亀

孝志

いる。
時代は賃貸住宅の可能性が広がる方向に確実に進んでいるようだ。そのなかで、住まう人はさまざまな思いを抱いている。
家で仕事をしたい。
ほっとできるコミュニティのある住まいに住みたい。
家族が増えても減っても慣れた家に住み続けたい。
賃貸住宅のオーナーも悩んでいるようだ。
外国人の入居者が増えそうなときはどのように対応したらよいかわからない。
高齢者の方に住宅を貸すためにどんな工夫をしたらよいか。
社会貢献できるような賃貸住宅を建てたいが、どうしたらよいか。

02

はじめに

03

それらの思いを解決するためには、まず課題に一歩踏み込んだ事例を知ることが大切であろう。
いま実在するさまざまな課題に取り組んだ賃貸住宅のケースを知ることから、
具体的な一歩を始めたい。
我々はただ事例を紹介するだけでなく、課題の本質を理解し、ビジネスモデ

社会を映し出す普遍性があるのではないかと考える。その刺激を誰かがまた受け取って、その人はその人らしいまた別のことが始まればよいのではないか。そういう役割も担っていきたい。
今後どのような展開になっていくのか、我々も実際、分からない部分もあり、楽しみにしている。

ルとして探り、情報を共有して一歩進めていくのをサポートしていきたい。
このプロジェクトは、「賃貸の可能性を探る」ものとしたい。
そして今日より先、これからの、今からの賃貸を考えるとき、その焦点を遠くに置くのではなく、極めて近い未来にすることが、実現に向けての決意となるのではないだろうか。「あした」にはそんな意味を持たせている。

賃貸住宅の可能性を、調査・研究

→

共有

→

実践

皆様との対話をさせていただきながら、賃貸住宅の可能性を広げて、最終的には住む方が幸せに暮らせる賃貸住宅を１戸ずつ増やしていくことを応援する
この「あしたの賃貸プロジェクト」のロゴマークには「あした」の「Ａ」と「賃活動をしていきたい。

貸」の「Ｃ」、その２つの頭文字を図案化したものである。この「Ａ」と「Ｃ」

さらに、調査したり、取材したり、共有したりするだけではなく、私たち自身が組み合わさることによって、Ｌ、ライフ、暮らしや人生を示すライフのＬにもが企画や事業に参画する、言わば実践することも目指している。何か取り組ん

見えるというような趣旨でつくっている。この形が建物とその影に見えるとか、椅

でみたい、一緒に活動してみたいなどお考えの皆様、ぜひこの活動にご参加く子のようだとかそういう思い思いのことは皆さんで考えていただけると嬉しい。

ださい。

このプロジェクトでは、ケーススタディを今後も継続的に行うが、規模は小さ

このプロジェクトでオーナー様、いわゆる賃貸住宅のオーナー様や事業者様、

くても、そこにしかないものや、その人でしかできないものにスポットをあてたい。

行政の方、例えば金融機関の方、研究者の方、海外の方、いろんな方が出会っ万人受けしなくて、何かインスピレーションが湧くものに注目したいと思う。

て、出会いの場になって、いろんなプロジェクトが立ち上がって、賃貸によって好きなことをとことん極める、切実な問題に真剣に向き合うことには、時代や04

まちを変えることができるとか、笑顔がたくさんある住まいができるとか、さまざ

はじめに

05

C

O

N

T

E

N

T

S

まな課題にさまざまな解決方法を紹介できればと思っている。賃貸住宅に関係される皆様とともに活動できる「あしたの賃貸プロジェクト」を目指していきたい。
「あしたの賃貸プロジェクト」の活動の第一弾として、2020 年 12 月 2 日に「あしたの賃貸プロジェクト 第 1 回シンポジウム～住むだけでなく、その人らしく『暮らせる』集合住宅づくり～」を開催した。このシンポジウムでは、賃貸住宅の歴史から未来、賃貸住宅をキーとしたまちづくり、コミュニティ、そして、賃貸住宅の社会的役割などをテーマに賃貸住宅業界をリードする第一人者の方々にご講演いただいた。
本書、「あしたの賃貸ライブラリー１」は、その講演内容をベースに再構成をしたものである。

あしたの賃貸ライブラリー 1

住むだけでなく、その人らしく「暮らせる」
集合住宅づくり住まい・まち研究所長
松 本 眞 理次

Chapter 1

賃貸住宅で取り組みたいこれからの課題
一般財団法人住宅改良開発公社

住まい・まち研究所長

松本眞理 ……… 91-1

持家と賃貸住宅 ……… 10

1-2

入居者のライフスタイル-世界最速の高齢化と独居化-……… 11

1-3
1-4

一般財団法人住宅改良開発公社

目

1-5

入居者の経済力の変化-非正規雇用率が約４割、所得水準が徐々に悪化-……… 13

賃貸住宅の供給の変化-狭い日本の賃貸住宅、持家の４割の広さしかない-……… 17

賃貸住宅へのニーズの変化-賃貸住宅派は増加するが、ニーズに対応できていない賃貸-……… 19

1-6 これからの「あしたの賃貸プロジェクト」……… 21

Chapter 2

共感の環に育まれる賃貸共同住環境
株式会社ブルースタジオ 専務取締役

大島芳彦 ……… 25

2-1 まちのつかいこなし方をデザインする会社 ……… 26
2-2 プロパティ・プライド-賃貸住宅にとって「誇りを持てる住環境」とは-……… 27

2-3

暮らしの価値の本質はコミュニケーションの価値 ……… 29

2-4

共感の環により当事者を育むオンリーワンの暮らしのビジョン ……… 30

2-5 あなたでなければ、ここでなければ、いまでなければ ……… 30

06

CONTENTS07

2-6 オンリーワンの物語を紡ぐ ……… 32
Case1 GREEN BASKET ……… 32
Case2 鵠ノ杜舎 ……… 40
Case3 トラスホーム株式会社 ……… 45
2-7

With/Post コロナで加速度的に見直される、郊外・地方都市の潜在的生
活環境価値 ……… 50

Case4 NESTING PARK KUROKAWA ……… 51
2-8 「なりわい暮らし」……… 56
Case5 暮らしの「町あい」所 ……… 57
Case6 双葉駅西側地区 災害公営住宅プロジェクト ……… 59

Chapter 3

賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが、住まいを変える、
賃貸を変える、地域を変える𠮷𠮷𠮷𠮷𠮷𠮷 ……… 63

株式会社スペース R デザイン 代表取締役

3-1 オーナーとしてリノベーションに挑戦 ……… 64
Case1 山王マンション ……… 65
Case2 新高砂マンション ……… 71
Case3 冷泉荘 ……… 76
一緒に生み出せる賃貸住宅へ ……… 92

Chapter 44-1

教授 大月敏雄 ……… 99

日本の賃貸住宅の歴史 ……… 100

4-2 これからの賃貸 ……… 124

Chapter 5「あしたの賃貸プロジェクト第１回シンポジウム」質疑応答……… 143

08

CONTENTS

取り組みたい松本 眞理
一般財団法人 住宅改良開発公社
住まい・まち研究所 所長

日本の賃貸住宅：その来し方と行く末
東京大学大学院工学系研究科建築学専攻

賃貸住宅でこれからの課題

Case4 コーポ江戸屋敷 ……… 80
3-2

Chapter

法政大学大学院経営学専攻修士課程修了。住宅金融支援機構で主に賃貸住宅融資部門を担当。
2018年より、一般財団法人住宅改良開発公社住まい・まち研究所長。 一級建築士、経営学修士、
カラーコーディネーター一級。

1-1 持家と賃貸住宅

はじめに、賃貸住宅市場に影響を与える４つの大きな変化を示すデータを紹介したい。４つの変化とは、入居者のライフスタイルの変化、入居者の経済力の変化、賃貸住宅の供給の変化、そして、賃貸住宅のニーズの変化である。

総務省の「2018 年住宅・土地統計調査」（図 1-1）によると、総住宅数は6240 万７千戸のうち、居住世帯のある住宅 5361 万６千戸で、所有関係別に貸住宅率 36％）となる。

１．データでみる賃貸住宅市場＝

みると持家は 3280 万２千戸（持家率 61％）
、賃貸住宅は 1906 万５千戸（賃

図 1-2

４つの変化

全国の持家率は 61% だが、都道府県別でみると持家率が高い地域は富山
県 77％、福井県 75％、逆に低い地域は東京都 45％、福岡県 53％と地域によっ

１）入居者のライフスタイルてばらつきがある。特に、東京都で過半数が賃貸住宅となっており、賃貸住宅

２）入居者の経済力

市場は、エリアによってさまざまな状態となっている。

３）賃貸住宅供給
４）賃貸住宅へのニーズ

図 1-1 全国の持家数、賃貸住宅数および持家住宅率の推移
（％）

［千戸］

1-2 入居者のライフスタイル-世界最速の高齢化と独居化-

賃貸住宅の入居者のライフスタイルに大きな影響を与えるのが急激な高齢化の進行である。65 歳以上の人口の割合の将来推計（図 1-3）によると、日本の 65 歳以上の人口は今後も増え続け、2060 年時点では 65 歳以上の人口の［年］

資料：2018 年

住宅・土地統計調査（総務省）

割合は 38％を占めると推測されている。高齢化が「世界最速で進行」し、どの国も経験していないことがこれから起きる。つまり、日本の住宅市場で新しいモデルが生まれ、それが、世界に広まるかもしれない。
高齢化社会の進行に加え、長寿命化・未婚化も進行している。「少子高齢化「あしたの賃貸プロジェクト」では、これから、今からの賃貸住宅の担うであ社会」ではなく、「未婚・超高齢化社会」なのではないだろうか。2040 年まで

ろうさまざまな役割の変化を追い求めていきたい。

の将来推計を見ると、独居化、つまり独り暮らしの人が確実に増えてくる。男女

10

Chapter 1 賃貸住宅で取り組みたいこれからの課題

1-2

入居者のライフスタイル

11

「世界最速で高齢化」が進行
日本の住宅は、新しいモデルを示せるか

独り暮らしだから、すぐに「孤独」につながるわけではない。ただ、「孤立」

図 1-3 「世界最速で高齢化」が進行〜日本の住宅は、新しいモデルを示せるかしないような状況を賃貸住宅の計画に考慮しておきたい。現状を「単身世帯に65歳以上の人口の割合の将来推計（%）
45

おける会話頻度の割合」（図 1-5）でみると、オレンジ部分が「毎日会話がある」

日本

40

韓国
ドイツ
中国
フランス
アメリカ

35
30
25
20

を示すが、一番下の 65 歳以上単身男性世帯がもっとも低い。特に４人に１人が、会話が１週間に１回しかないといった衝撃的なデータとなっている。

「会話頻度の低下」

図 1-5 「会話頻度の低下」〜65歳以上単身男性世帯の、４人に１人が、１週間に１回以下の会話
65歳以上単身男性世帯の、4人に1人が、１週間に1回以下の会話

15

単身世帯における会話頻度の割合（％）

10
全体

5
0

2

2
91

5
4

3
1950

55

60

65

70

75

80

日本

85

90

95

2000

ドイツ

05

10

フランス

15

20

25

30

アメリカ

35

40

韓国

45

50

55

2060

単身非高齢女性世帯(64歳以下)

84

9

中国

4

資料：UN, World Population Prospects：The 2017 Revision、国勢調査、日本の将来推計人口（総務省統計局）

単身非高齢男性世帯(64歳以下)別独居率の推移（図 1-4）をみると男性の 60 歳以上の独居率が急激に上昇し、

単身高齢女性世帯(65歳以上)

資料：UN，World Population Prospects：The 2017 Revision、国勢調査、日本の将来推計人口（総務省統計局）

76

12

62

25

8

7

5

女性は 70 歳以上独居の割合が 25％程度となり、４人に１人が独り暮らしとな
る推計となる。だれでも独り暮らしになるかもしれない、自分のこととして考えて男性60歳以上、「独居」率が急激に増加

みたい。

男性独居率推移（％、2015年-2040年）

2015年

資料：2018 年

12

2020年

2025年

2030年

2035年

2040年

20%

40%

11

60%

80%

４～７日（１週間）に１回

15
100%

２週間に１回以下

この状況から「その人らしく暮らせる、暮らす」とはどういうことなのか想像しておく必要があるようだ。そして、賃貸住宅という場所で何ができるかが大きな

2015年

2020年

2025年

2030年

2035年

日本の世帯数の将来推計（全国推計）（国立社会保障・人口問題研究所）

資料：2018年日本の世帯数の将来推計(全国推計)（国立社会保障・人口問題研究所）

Chapter 1 賃貸住宅で取り組みたいこれからの課題

85歳以上

80～84歳

75～79歳

70～74歳

65～69歳

60～64歳

55～59歳

50～54歳45～49歳40～44歳35～39歳30～34歳25～29歳20～24歳課題の１つであろう。

15～19歳

85歳以上

80～84歳

75～79歳

70～74歳

65～69歳

60～64歳055～59歳5050～54歳10

545～49歳151040～44歳15

35～39歳20

30～34歳20

25～29歳25

20～24歳30

25

15～19歳30

２～３日に１回

25

生活と支え合いに関する調査（国立社会保障・人口問題研究所）
資料：2017 年 2017年
生活と支え合いに関する調査（国立社会保障・人口問題研究所）

女性独居率推移（％、2015年-2040年）
35

49
0%

毎日

女性70歳代以上、4人に１人が「独居」「独居」
率が急激に増加
図 1-4 男性60歳以上、女性70歳代以上、４人に１人が「独居」
35

単身高齢男性世帯(65歳以上)

1-3 入居者の経済力の変化-非正規雇用率が約４割、所得水準が徐々に悪化-

2040年

入居者の方の家賃の支払い源は、多くは給与である。まず、雇用形態の変

1-3

入居者の経済力の変化

13

全体の「非正規雇用」率は、上昇傾向で38.3％（2019年）

図 1-6 全体の「非正規雇用」率は、上昇傾向で38.3％（2019年）
入居者の主たる層である25歳～34歳で、4人に１人が「非正規雇用」状態
入居者の主たる層である25歳～34歳で、４人に１人が「非正規雇用」
状態

40歳未満世帯主の「債務高」が急上昇「債務高」が急上昇
図 1-7 40歳未満世帯主の住宅・土地のための「負債」がほとんどを占める住宅・土地のための「負債」がほとんどを占める

非正規雇用率の推移（%、全体と25歳～34歳）

世帯主の年齢階級別債務高の推移（万円）

40.0
38.3

非正規雇用率

1400

1341

1200

1124

35.0

1000

942

800

707

600

529

30.0

25歳～34歳の非正規雇用率

400

25.0
24.8

200

250

201

0

20.0

2009

2019

2010

2011

資料：2019 年

化を非正規雇用率の推移（図 1-6）でみると、非正規雇用が徐々に増加しており、

4.0

債務のほとんどは住宅や土地の購入のためのものである。この傾向を止めるた

0.0

わかる所得金額別世帯数の相対度数分布（図 1-8）をみる。1997 年をブルー、2018 年をグリーンで示しているが、1997 年から 2018 年にかけて 400 万円

Chapter 1 賃貸住宅で取り組みたいこれからの課題

2019

中央値

平均値

1997年

536万円

657万円

2008年

427万円

547万円

2018年

437万円

552万円

10.0

の世帯主の債務高が、この 10 年間で、何と２割弱まで急上昇している。この

次に、所得の水準の変化をみるために、所得金額階層別の世帯の分布数が2018

世帯の所得中央値と平均所得の金額

12.0
8.0
6.0

1997
1998

2008
2008

1500～2000

2000万円以上

1200～1500

1100～1200

1000～1100

800～900

2.0
100万円未満

要なのではないかと痛切に感じる。

2017

60～69歳14.0

次に、世帯主の年齢階級別債務残高の推移（図 1-7）をみると、40 歳未満

めには、住宅を取得しなくても住まいに満足できるような住環境を創ることが必

2016

16.0

900～1000

用の方々より厳しい経済状態にあることがうかがえる。

日本 所得金額別世帯数の相対度数分布［％］

700～800

方々の給与水準は正規雇用の方々の 6 割から 7 割程度となっている。正規雇

201550～59歳

日本の所得の分布状況は徐々に悪化

500～600

２年賃金構造基本統計調査によると、企業規模別で異なるが、非正規雇用の2014

家計調査報告（貯蓄・負債編）（総務省）
資料：2019年 家計調査報告（貯蓄・負債編）（総務省）

400～500

25 歳から 34 歳の方も、約 25％で４人に１人が非正規雇用状態である。令和

2013
40～49歳図 1-8 日本の所得の分布状況は徐々に悪化
2018年の所得中央値は、437万円に低下
2018年の所得中央値は、437万円に低下

100～200万円未満

2019 年には 38％、約４割に達している。しかも主な賃貸住宅の入居者である

2012

40歳未満

労働力調査（総務省統計局）
資料：2020年7月 労働力調査（総務省統計局）

600～7002015

300～400

資料：2020 年 7 月

2010

200～300

2002

14

652

2018 ［年］
2018

資料：2018 年国民生活基礎調査（総務省）
資料 2018年国民生活基礎調査 総務省

1-3

入居者の経済力の変化

15

を境に、400 万未満の世帯が増加し、400 万円以上の世帯が減少していると少子化問題とともに、生まれてきた子供をいかに大切にしていくかという課題いった形になっている。また、これを所得の平均値ではなくて中央値でみると、についても考えるべきなのではないか。また、この貧困率、ブルーの線が貧困1997 年が 536 万円だった中央値が、2018 年には 99 万円減の 437 万円になっ率になるが、緩やかに増加しており、経済状況が徐々に厳しい方向に向かってている。この中央値は所得の低い順から高い順に並べて真ん中の値を示しておいるようにみえる。

り、世帯の半数が 437 万円以下で生活しているといったことになる。平均値で見るよりも、中央値で見たほうが現実の姿が見えてくるのではないか。
2018 年の貧困率（相対的貧困率）の定義を確認すると、年間 127 万円未

1-4 賃貸住宅の供給の変化-狭い日本の賃貸住宅、持家の４割の広さしかない-

満で暮らしている家族に属している人の割合となる。貧困率の推移（図 1-9）をみると、2018 年の貧困率は 15.4％で、６人に１人が貧困になっている。また、最初に、世界的に見て日本の賃貸住宅の状況はどうなのかを、住宅の規模

子供の貧困率は何と 13.5％で、７人に１人が貧困状態である。特に厳しい状でみてみよう。戸当たり住宅床面積の国際比較（図 1-10）をみると、日本の態なのが黄色い折れ線グラフで、子供がいる現役世代かつ大人が１人のいわ賃貸住宅の規模は 47㎡で、アメリカの 85㎡の５割弱、イギリスの 72㎡の７割

ゆる母子家庭や父子家庭になっている。２世帯に１世帯が貧困なのである。

弱となって、かなり狭いことが明らかである。世界的にみるとまだ賃貸住宅の規

貧困率（所得が127万円未満で暮らす）は約６人に１人、子どもの貧困率は
図 1-9 貧困率（所得が127万円未満で暮らす）は約６人に１人、子どもの貧困率は７人に１人
７人に１人
貧困率の推移（％）
63.1

60

48.1

15.4
13.5
10.7
←その他左目盛

5
1985

91

94

97

2000

03

06

09

12

15

30

60.0

0

40.0

子供がいる現役世帯で大人が２人以上（左目盛）
子どもがいる現役世帯で大人が２人以上（左目盛）

子供がいる現役世帯で大人が１人以上（右目盛）
子どもがいる現役世帯で大人が１人（右目盛）

Chapter 1 賃貸住宅で取り組みたいこれからの課題

100.0

10

2018

131.1

129.3

119.9

120.0

80.0

子どもの貧困率（左目盛）
子供の貧困率（左目盛）

国民生活基礎調査（厚生労働省）
資料：2018年 国民生活基礎調査（厚生労働省）

157.4

140.0

20

相対的貧困率（左目盛）
相対的貧困率（左目盛）

資料：2018 年

1688

戸当たり住宅床面積の国際比較（㎡、壁芯換算値）
180.0
160.0

50
40

15

日本の賃貸住宅は狭い

図 1-10 日本の賃貸住宅は狭い
その規模は、アメリカの５割程度、イギリスの７割弱程度
その規模は、
アメリカの５割、イギリスの７割弱程度

70

子供がいる現役世帯で 大人が１人
右目盛→

25

模がもっと大きくなる可能性があるのではないか。

107.0
93.0

100.5

94.7

85.1

123.4
100.0
77.9

71.9

69.3

46.8

20.0
0.0

日本（2018）
日本（2018年）

アメリカ（2017）
アメリカ（2017年）
全体

資料：2018 年

イギリス（2017）
イギリス（2017年）
持家

ドイツ（2011）
ドイツ（2011年）

フランス（2013）
フランス（2013年）

賃貸住宅

住宅・土地統計調査（総務省）

2018年 住宅・土地統計調査（総務省）

1-4

賃貸住宅の供給の変化

17では、日本の賃貸住宅を現存する住宅の所有形態別、つまり賃貸住宅と持状況が全く変わっていないということで、この規模の市場をどう考えるかが今後

家住宅別でのストックを図 1-11 でみる。賃貸住宅は、30㎡から 49㎡が中心にのキーになってくるのではないかと思う。
住宅着工（フロー）をみると、賃貸住宅は31～50㎡を中心としたなっており、持家住宅は 100㎡から 149㎡が中心となっている。明らかに賃貸

規模が増え続け、家族向けの規模の着工は少ない（フロー）をみると、賃貸住宅は31～50㎡を中心とした
図 1-12 住宅着工
規模が増え続け、家族向けの規模の着工は少ない

住宅が「狭い」という状況になっている。

既存住宅（ストック）をみると、

図 1-11 既存住宅（ストック）をみると、賃貸住宅は30～49㎡、29㎡以下が多く、持家との規模の差は明白
賃貸住宅は30～49㎡、29㎡以下が多く、持家との規模の差は明白

所有形態別床面積規模別［戸］
180,000

賃貸住宅は狭い住宅が着工（フロー）でも多い

160,000

所有形態別床面積規模別［戸］

住宅ストック戸数

住宅着工戸数

200,000

140,000

14,000,000

120,000
100,000

12,000,000

80,00010,000,000
8,000,000

60,00040,000賃貸住宅は持家に比べて床面積が狭い

20,0006,000,000

04,000,000
2,000,000
031～50㎡

51～70㎡

71～100㎡

101～150㎡

151㎡以上

820

2,283

8,034

61,721

175,997

33,706

フロー賃貸住宅

50,017

142,842

103,126

20,739

2,437

1,344

資料：2019 年
29㎡以下

30～49㎡

50～69㎡

70～99㎡

100～149㎡

150㎡以上ストック持家177,500

1,025,600

3,613,700

8,821,300

11,535,100

6,787,200

ストック賃貸住宅

5,436,200

6,166,500

4,780,500

1,799,100

580,500

213,500

資料：平成 30 年

30㎡以下

フロー持家

資料：平成30年住宅・土地統計調査
住宅・土地統計調査（総務省）

その状況に加えて、住宅のフロー、住宅の着工戸数を所有形態別、床面積

建築着工統計調査報告（国土交通省）
2019年 建築着工統計調査報告

1-5 賃貸住宅へのニーズの変化-賃貸住宅派は増加するが、ニーズに対応できていない賃貸-

規模別の住宅着工戸数（2019 年）（図 1-12）でみる。これは図 1-11 で示し

まず、住宅所有に関する意識の推移（図 1-13）をみると、賃貸住宅でも構たストックに加えて、2019 年にどの規模の住宅がどのぐらい増えたかがわかる。

わないという「賃貸住宅派」が年々増加し、この 20 年間で約２倍の 14.8％にオレンジが賃貸住宅なので、31㎡から 50㎡とか 70㎡以下のものが多く着工さなっている。これは所有するより借りる、使う、共有するという形が時代のトレン

れ、ブルーの持家では 101㎡から 150㎡のものが着工されている。つまり、従ドになってきていることの現れなのではないかと考える。

来から持家と比較してはるかに狭い住戸が多数存在しているのにもかかわらず、

さらに、今後の居住形態の意向（図 1-14）をみると、賃貸住宅に住まわれて着工ベースでみても狭い住戸が供給されているのが現実である。入居者のニーいる方は、また賃貸住宅に住み替えしたいという希望が明らかに増加している。

ズが少ないから供給しない、供給されていないから入居者のニーズが生まれて賃貸住宅のストックの状況が狭い住戸が中心であったことから、もしかしたらこないという現象が起きているのではないか。ずばり 70㎡以上の賃貸が少ない

賃貸住宅に住みたいが、なかなか住みたい住宅を見つけることができないとい18

Chapter 1 賃貸住宅で取り組みたいこれからの課題

1-5

賃貸住宅へのニーズの変化

19

「賃貸住宅派（賃貸住宅で構わない）」の増加は、

この20年間で約２倍の
図 1-13 「賃貸住宅派（賃貸住宅で構わない）」の増加は、
この20年間で約２倍の14.8％に14.8％に住宅所有に関する意識の推移（％）

う状態が起きているかもしれない。
次に、賃貸住宅から持家に住み替えた理由（図 1-15）を確認すると、「子育てのしやすさ」「性能の向上」「使いやすさ」「広さや部屋数」「同居・隣居・100%

近居」などがあがっている。言い換えれば、現状、賃貸住宅が備えていない要

賃貸住宅派

90%
80%

素が住み替えた理由になっている。逆に言えば、持家に住み替えた理由を考慮70%した工夫を取り入れることで、賃貸住宅に長く住み続けることにつながるのでは
ないか。

持家派

60%
50%
40%
1997

2000

2005

2010

2015

2019

わからない

「子育てのしやすさ」「性能の向上」
図「子育てのしやすさ」「性能の向上」
1-15 賃貸住宅から持家への住み替えの理由は「使いやすさ」「広さや部屋数」「使いやすさ」「広さや部屋数」「同居・隣居・近居」など、現状、多くの賃貸住宅「同居・隣居・近居」など、現状、多くの賃貸住宅が備えていないものが備えていないもの
賃貸住宅から持家への住み替えた理由
賃貸住宅から持家へ住み替えた理由

［％］
60.0
60

賃貸住宅で構わない、または望ましい
建物を所有していれば、土地は借地でもかまわない、または望ましい

子育てのしやすさ

50.0
50

土地・建物については、両方とも所有したい

資料：2019 年度

賃貸住宅から持家への住み替えの理由は

資料：2019年度 土地問題に関する国民の意識調査（国土交通省）
土地問題に関する国民の意識調査（国土交通省）

広さや部屋数

使いやすさ

同居・隣居・近居

40.0
40

性能の向上

30.0
30
20.0
20

今後の居住形態の意向では、「賃貸住宅」
から「賃貸住宅」
への住み替え意向
図 1-14 今後の居住形態の意向では、が増加傾向「賃貸住宅」から「賃貸住宅」への住み替え意向が増加傾向
今後の居住形態（持家・賃貸住宅に関する意向）
0%

10%

20%

30%

持家の世帯

2003年

賃貸住宅の世帯

50%

60%

70%

80%

2008年
64.8%

2018年

62.7%

12.7%
15.7%

2.6%

79.1%

2013年

90%

1.8%

81.8%

持家への住み替え

賃貸住宅への住み替え
18.3%

26.5%

2008年

51.7%

17.5%

27.7%

2018年

資料：2018 年

24.0%

37.5%

36.2%

賃貸住宅への住み替え

こだわらない住生活総合調査（国土交通省）

資料：2018年 住生活総合調査（国土交通省）

Chapter 1 賃貸住宅で取り組みたいこれからの課題

結婚による独立

家族等との同居･隣居･近居

高齢期の住みやすさ

子育てのしやすさ

広さや部屋数使いやすさの向上

性能の向上(断熱性、省エネ性など)

新しさ･きれいさ

住居費負担の軽減

災害に対する安全性･治安

通勤･通学の利便

日常の買物、医療などの利便

資料：2018 年

資料：.2018年 住生活総合調査（国土交通省）
住生活総合調査（国土交通省）

1-6 これからの「あしたの賃貸プロジェクト」

22.7%

33.8%

42.2%

世帯からの独立(単身赴任、離婚などを含む)

20.1%

10.2%

52.4%

2013年

100%

0.00

15.7%

15.3%

2003年

持家への住み替え

20

40%

10.0
10

不明

４つの大きな変化を受けたうえでの新たな賃貸住宅の対応策、別な表現で言えば賃貸住宅の新しい展開は、多種多様に存在しているだろう。あしたの賃
貸プロジェクトにおいても、いろいろと検討をしていきたいし、挑戦していきたい。

1-6

これからの「あしたの賃貸プロジェクト」

21例えば、入居者のライフスタイルの変化に影響を与える、高齢化、独居化、住宅に関連する社会問題やニーズといったところで、住宅そのものだけでは会話の減少などに対して、コミュニティや家族の在り方といった観点から賃貸住なくそこから切り離せないような課題やニーズについても調べていこうという方宅としてどのようなことができるのか。

針になっている。

入居者の経済力の変化、非正規雇用者の増加や若年層の負債の増加、所得

これまで取材してきた方々の事例は「あしたの賃貸プロジェクト」ウェブサイト

の悪化、貧困率の上昇を受けて、少しでも借りやすい賃貸住宅の供給の在り方

で紹介している。

を模索していきたい。

図 1-16 おばあちゃんコンシェルジェ

また、賃貸住宅の供給の現状をみると、日本の賃貸住宅の広さは国際水準でみても突出して狭く、持家の 4 割程度の広さしかない。しかし、住戸の規模のバリエーションを広げる、自由な内装を行う等、賃貸住宅オーナーが 1 人だ
からこそさまざまな企画ができるのではないか。
賃貸住宅のニーズの変化をみると、賃貸住宅派が増加傾向となっていることから、賃貸住宅から持家への住み替えの理由には、真のニーズが表れていると企画・運営の酒井さん「おばあちゃんノート」で居住者と繋がる

小分けにされた居住者の食事「シェアネスト東横」運営のカラクリ推測できる。まだまだ、さまざまな住み方の可能性を賃貸住宅で受け止められるのではないか。
社会や環境の変化に対して賃貸住宅ができることがあるのではないかという視点は、プロジェクトの立ち上げ準備の段階から議論してきた。
一方、賃貸住宅の現実を見ると、概して枠にはまったアパートのようなものが多く、住戸規模の偏りも、その顕著な例として捉えられる。
ただ、世の中には本書 Chapter2 の株式会社ブルースタジオの大島芳彦専https://ashitanochintaipj.com/project/detail.html?id=tgbtyrt04

務や Chapter3 の株式会社スペース R デザインの𠮷原勝己社長の活動のように、このプロジェクトでは、ケーススタディを今後も継続的に行っていく。今までの普通の賃貸住宅を超えた「わくわくするような可能性」が広がっている事例もあ

取材対象のように、規模は小さくても、そこにしかないもの、そして、その人でる。まずはそのことを１人でも多くの人に知ってもらい、それが刺激となって、もっしかできないものにスポットをあてる。万人受けしなくても、何かインスピレーショと新しい賃貸住宅モデルが生まれてほしいというのがこのプロジェクトを始める

ンが湧くものに注目したいと思う。

大きな動機の１つともなっている。

それで好きなことを徹底してやれるようにする、切実な問題に真剣に向き合っ「あしたの賃貸プロジェクト」では賃貸住宅の可能性を広げるために、まず知ているという事例には、やはり時代や社会を映し出す普遍性があるのではないることから始めたい。全国にあるユニークな取組の賃貸住宅を取材する調査研かと思う。その刺激を誰かがまた受け取って、その人はその人らしいまた別の究をこれからも継続していきたい。

何かが始まることを期待したい。

22

Chapter 1 賃貸住宅で取り組みたいこれからの課題

1-6

これからの「あしたの賃貸プロジェクト」

23

図 1-17 ヨコハマアパートメント

取材４

時間の経過、変化を受け入れる
西田 司 さん（株式会社オンデザインパートナーズ 代表）

吉村 梓 さん（株式会社オンデザインパートナーズ）

大きな共用部（屋外アトリエ）のシェアともに、住人同士の緩いつながりがルール化された賃貸住宅「ヨコハマアパートメント」。
今では地域とのつながりがあるが（写真は年４、5回あるイベント）、設計段階ではそのつもりはな
かったという。
時間の経過の中で、住み方や、住宅の提供価値が変わっていくこともある。
このケースでは、オーナーさんの強い思いやキャラ
クターが不可欠であることも特筆すべき点。

自ら入りこみ、地域や住人の緩いコミュニティをつくる人

Chapter
共感の環に育まれる
賃貸共同住環境

全景
全景

お祭りで、自らスイカを切る西田さん
お祭りで、自らスイカを切る西田さん

大島 芳彦
株式会社ブルースタジオ 専務取締役

質問に答えてくださるスタッフの吉村さん
質問に答えてくれるスタッフの吉村さん「ヨコハマアパートメント」運営のカラクリ「ヨコハマアパートメント」運営のカラクリ

https://ashitanochintaipj.com/project/detail.html?id=t838zlcx2h

24

Chapter 1 賃貸住宅で取り組みたいこれからの課題

1970年東京都生まれ。1993年武蔵 野美術大学
造形学部建築学科卒業。1994〜97年 Southern
California Institute of Architecture。1997〜
2000年石本建築事務所。2000年〜ブルースタジ
オ。2009年〜リノベーション協議会理事・副会長。
2013年〜東京理科大学大学院非常勤講師。2017年〜大阪工業大学工学部建築学科客員教授。

2-1 まちのつかいこなし方を

まず建築設計が【物のデザイン】すなわちハードウェアのデザインであるとす
れば、そのハードウェアが置かれる社会環境を調査・検証し、その動向を読みデザインする会社

解き、さらにその先のブランディング、プロモーションの手法も含めたソフトウェ
アのデザインを手がける。私たちはこれを【事のデザイン】という。

今日のタイトルは「共感の環に育まれる賃貸共同住環境」ということで、持さらに建築、不動産、空間資源とはその価値を長きにわたって持続させるこ

続可能な暮らしの環境づくりに関して、株式会社ブルースタジオ（以下ブルースとが最重要課題であり、不動産管理、仲介、客付け、すなわちプロパティマネ

タジオ）における私自身の経験をもとに、その事例と考察を紹介したい。

ジメントにもクリエイティブな思考が必要不可欠と考える。これを【時間のデザ

ブルースタジオは、今年で 23 期目を迎える一級建築士事務所であるが、設立当初より「リノベーション」を旗印とし、「まちのつかいこなし方をデザインすイン】と称し弊社が手がける物件に対する継続的な客付け、管理、運営提案をするスタンスをとっている。

る会社」を標榜している。建築設計事務所でありながら建設業の傘の下におけ

このように「物」「事」「時間」の３つのデザインを等価と考えソリューション

る一つの業種というよりは、建築というものを社会環境における空間資源の一を提供することが、不動産価値そのものを本質的な「まちの価値」へと昇華さつと捉え、その有効活用策について建築設計をはじめとしたアセットマネジメンせる「まちのつかいこなし方」につながるものと考えている。

トのソリューションを多角的に提供する会社である。
図 2-1 が私たちが提供する不動産価値の最大化のためのデザインの三位一体である。

2-2 プロパティ・プライドとは-賃貸住宅にとって「誇りを持てる住環境」

図 2-1【地方創生】その言葉の根本的な意味は、相対的かつ計量的な比較によって、他に勝ろうとすることではなく、以下のようなまちを作ろうとするスタンスにある。

選ばれるまち誇りあるまち持続可能なまち消費されないまち
実はこの「まち」の部分を「建物」あるいは「賃貸住宅」に置き換えると、そblue studio

26

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

れが今賃貸住宅が目指すべき住環境価値であり、不動産価値と言える。住環境

2-2

プロパティ・プライド

27

の中でも賃貸住宅、共同住宅はコミュニティーの最小単位であるがゆえである。

供給側には生活者（入居者）の当事者意識を育むビジョンある運営が必要となっ“シビック・プライド＝都市における市民の誇り”というものが、地方創生のてくる。これが消費されない持続可能な賃貸住宅である。

非常に重要な考え方になるわけだが、これと同じように、賃貸住宅や賃貸共同
住宅の共同体にも、オーナーのみならずそこに生活する人々も含めて共有可能な“プロパティ・プライド”住環境のプライドが必要と私は考えている。

2-3 暮らしの価値の本質はコミュニケーションの価値

かつて右肩上がりの経済成長時代のまちづくりは、他の地域との比較をもとに市民のためという名目の下、豊かな税収、財源を元手に公主導による大きな

ここで考えてみたいのだが、「暮らしの価値」の本質とはどこにあるのだろうか。

まちづくりが行われてきた。しかし、人口減少や高齢化による財政状況の著し

大きな家、多機能・高機能の家に住んで、それが幸せかというと、そうではない。

い悪化という今の状況において、地方都市は今までのまちづくりの手法を本質

暮らしの価値の本質はコミュニケーションの価値にあるということは、まごう事な的に改め、民間主導の小さくとも継続的なまちづくりに方針転換する必要が出き真実である。

てきている。

一方コミュニケーションと「健康」との関係について考えてみよう。昨今、コ

私が地方自治体をクライアントとして中心市街地再生に関わる仕事をさせてロナ禍の中でよく名前を聞くようになった WHO（世界保健機関）は、その設立いただく際にまず自治体のみならず市民の皆さんに対しても申し上げていること

時の憲章の中で健康の定義を掲げている。その定義として、健康とは身体・精は、これからのまちづくりは、公に対する「ないものねだりのまちづくり」では神のみならず、その人が社会的福祉の状況にあるべきであるとしている。「社なく、民間主導の当事者たる市民による「あるものみつけのまちづくり」に転換

会的福祉の状態」つまりその人間が社会的に孤立しておらず日常生活においてしなければならないという考え方。「市民が自分自身の手で何ができるのか」「ま

他者とのコミュニケーションが豊かに図られていることが健康に対して大きな影

ちをつくるために何ができるか」ということを、市民一人一人が考えて実行する、
そんなことが必要と申し上げている。『「公」主導の消費者のためのまちづくり』
から『「民」主導の当事者によるまちづくり』への変化が求められているのだ。
ここで再び「まちづくり」を「賃貸住宅」に置き換えてみるとして、持続可能な賃貸住宅とはどのようなものを指すのだろうか。かつて成長時代の賃貸住宅

図 2-2

世界保健機関（WHO）憲章
Health is a state of complete physical, mental and social well-being and not
merely the absence of disease or infirmity.
健康とは、病気ではないとか、弱っていないということではなく、肉体的にも、精神的にも、そして社会的にも、すべてが 満たされた状態にあることをいいます。

の入居者は「消費者」であり、都市部においてはマスハウジングの一環として、オーナーもしくは事業者主導で計量的価値基準にのっとった画一的な物件が大量に供給されてきた。しかし需給のバランスが崩れ、賃貸の住環境も量より質、あるいはコミュニティーの価値などが問われるようになった現在は、むしろ生活者は住環境の「当事者」だ。だからこそ選ばれる賃貸住宅を目指すために、

28

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

blue studio

2-3

暮らしの価値の本質はコミュニケーションの価値

29

響を与えるということが今改めて着目されてきている。社会的な孤立・ひきこもば良いのか」とよくオーナーさんから聞かれる。その際に必ず実行してもらうこりの状況下では死亡リスクが倍以上になるという医学的な統計も出されている。

とがある。それは「あなたでなければ」「ここでなければ」「いまでなければ」

つまり社会的なコミュニケーションが存在しているか否かということが、健康的の３点において、対象不動産が他とどう違うのかを整理することである。

な住環境すなわち価値ある住環境を創造する上で非常に大事なファクターとなり「そのオーナーでなければ（あなた）」「そのロケーションでなければ（ここ）」つつある。医療費をはじめとする社会保障給付費の高騰がますます大きな社会「そのタイミングでなければ（いま）」といったように。この３点の「でなければ」

課題となる日本において「健康」は中でも最重要課題かもしれない。

をクリアにすると確実に見えてくるビジョンがある。
なぜか。過去、成長期の時代には、全く正反対のことをしてきたからだ。「あ2-4 共感の環により当事者を育む

オンリーワンの暮らしのビジョン

なたでなくても（誰からでも）」「ここでなくても（どこでも）」「いまでなくても（いつでも）」素晴らしいものや環境が手に入れられるということ。それは豊かな社会の実現するための一つの大きな目標だったのだ。
コンビニエンスストアに例えてみると、日本全国どこへ行っても、何時でも、

プロパティ・プライド = 誇りある住環境というのは、そこに生活する人たちが、誰からでも、おいしいおにぎりが買える。この利便性の目標は一定の豊かさをその場固有の住環境のビジョンを共有し、自分たちが生活する環境を当事者と私たちの生活にもたらした。ところが、その副作用として、実は一方で【圧倒して育んでいこうとする意識から生まれる。そのためにも、明確なビジョンの構的に選ばれないもの】を生んでしまったのだ。街も住環境も同じで、この３つの築は重要である。

「でなくても」を目指してきた結果、選ばれるものと、選ばれないものの差を自治体がシビック・プライドを伴う民間主導のまち再生に取り組む場合も、そ歴然とさせてしまったのだ。

のまちには当然、近未来の暮らしのビジョンが必要になるわけだが、賃貸共同

つまり選ばれる住環境、共感を育む住環境のビジョンの構築に当たって取り住宅においてもその有無が住環境の質に関わる。「物件」という非常に無味乾組むべきはその反対の「あなたでなければ」「ここでなければ」「いまでなければ」

燥な言葉が不動産、建築の世界には横行しているが、ビジョンある物件には共の検証なのである。賃貸住宅のオーナーにも、是非ご自身の物件についてまず感を生む「物語」があるのだ。（「物件」と「物語」は、漢字一文字の違いである。
）

これに取り組んでいただきたい。
「あなた」「ここ」「いま」とは「人」「場所」「時間」の価値である。表現を

2-5 あなたでなければ、
ここでなければ、
いまでなければ

変えれば、「キャスト」「シーン」「シナリオ」となる。つまり、この３つのポイン
トにおける独自性を明らかにすることによって無味乾燥な「物件」は共感を育む生きた「物語」、すなわち「ビジョン」を勝ち得るのである。

「ビジョンとはどうやってつくるのか」「オンリーワンの物語とはどう紡ぎ上げれ

30

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

2-5

あなたでなければ、ここでなければ、いまでなければ31

2-6 オンリーワンの物語を紡ぐ

その時点で入居者は１割ほど残っており、立ち退き交渉は難航している状況だった。ご存じの方も多いと思うが、壁式の鉄筋コンクリート造の場合、新耐震基準以前の建物でも耐震強度が非常に強い。本建物も耐震診断の結果、現

ここからは、他と差別化し得るオンリーワンの物語を紡ぐ事例をご紹介したい。

Case 1 GREEN BASKET

「あなた」
「ここ」
「いま」をとことん掘り下げなおした
公団型賃貸住宅

行法の耐震基準を十分満たすものとわかったため、既存活用を検討したいという経緯だった。
図 2-4

GREEN BASKET という賃貸共同住宅は、東急東横線鷺沼駅から歩いて約 10分にある物件で、RC 造５階建て、築 50 年、当時の公団仕様の民間賃貸住宅である（図 2-3）。
老朽化が進む中で賃料の低下、空室の増加のみならず多様な管理上のトラ
ブルが起き、オーナーは建て替えを検討中だった。
図 2-3

図 2-4 の右上の方が、この２代目オーナーさんである。鷺沼界隈というのは東急線が敷設される以前は、丘陵地に農村集落が広がり、賃貸住宅の大家さんも農家の方が多く、鉄道の延伸とともに都市化が一気に進んできたという歴
そんな折、２代目に当たる 60 代前半のオーナーから、活用法について相談

史がある一方で今も農業を営まれる方が多い。この方も、賃貸不動産を所有があった。建て替え以外の既存の大規模修繕による状況改善の手段はないもの

する一方で今もハウス栽培による、野菜、果物などの農業の担い手である（図

かと。

2-5）
。

32

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

2-6

オンリーワンの物語を紡ぐ33

図 2-5

図 2-6

図 2-7

この右上の写真の方は２代目オーナーの息子さん。しばらくアパレル業界で働いていたが、実家に戻られ、父の畑の一角を使い観葉植物を栽培販売するなど高付加価値な都市農業を始めていた。つまり、実業では非常に理想的な形のバトンタッチがされつつあったのだ。しかし、お父様の悩みは、建物の老朽化対策のみならず先代から引き継いだ不動産資産のその先の継承である。
「ど

多摩丘陵の歴史的生活環境を受け継ぎ大家さん独自の地域価値を育む

うやら息子はあまり賃貸経営に興味がないぞ」という状況はよく聞かれる話だと

緑と織りなす里暮らし

思うが、前述の「あなたでなければ」を掘り下げ、このご家族ならではのプロ
パティ・プライドを作り出すことを目指した。
この一族でなければ、この地域でなければ、そして資産承継の今のタイミン

このイラスト（図 2-7）はオーナー一族がこの地域で代々関わってきたエリア

グでなければできない経営判断とあるべきソリューションを、このタイミングで考の世界観である。「緑と織りなす里暮らし」というコピーはこのエリアのイメージ

えようというのが目下のテーマであった。

自体が、あなたでなければ提供し得ない住環境価値として誇り（プライド）を鉄道敷設以前、ここには里山が広がり、農業があり、そこに変化が訪れ、このマンションができて、そして田畑は農園、菜園になった（図 2-6）。

34

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

持つべきことであり、しっかりとこれを生活環境の価値として売り出しましょうとい
う方針をとった。

2-6

オンリーワンの物語を紡ぐ35

図 2-8息子さんは、観葉植物の主たる販売を駅から遠い農園の一画、地域の生活動線とは離れた場所で行っている。そこでこの賃貸住宅が駅に近い地域の活発な歩行者動線上に立地していることに着目し、今回設置したキャノピーの軒先にポップアップストアを計画したのだ。当然この軒先の売上と広告効果は大きい。
そして何よりこのキャノピーのある賃貸住宅の表情は魅力的だ。これらの総合的な理由からこのアイデアは生まれた。息子さんご自身の事業の発想の転換が賃
貸住宅の価値にも転換されるという事例をまず生じさせようということだ。

最初の建物がビフォー（図 2-8 左）、次の写真の建物がアフター（図 2-8 右）となる。大きく外構に手を入れているので分かりづらいかもしれないが、建物は

図 2-10

BeforeBeforeこちらの道路側からは一段低いところに１階がありビフォーの写真のフェンスのところに下り階段がある。大きな樹木が３本立っていたがこれも撤去し、大階段を、下の駐車場であった敷地内空地に向かって降ろした。建物のかつてのメイン動線はこの面とは正反対のバス通りに開いた駐車場であったが、車に乗る
入居者の極端な減少と駅からの近さを鑑みてこちらの入居者のメイン動線に変えたのだ。さらに階段の上段には大きなエントランスキャノピーを設けた。ここ

上の写真（図 2-10）は、敷地内駐車場のビフォーである。駅から 10 分程度

は、息子さんが生産する観葉植物を中心に、農園で生産される農産物などのポッの距離であるが、駐車場のニーズが少なくなっているため、カーシェアスペース

プアップストアを開く場所として利用されている（図 2-9）。

を２台設けた上で、それ以外は緑豊かな庭に変え地域に開放した（図 2-11）。

図 2-9

図 2-11

After

After

写真のように、息子さんのポップアップストアのキャノピーが奥に見えており、そこから階段を下って、緑豊かな庭に降りてくるような配置となっている。

36

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

2-6

オンリーワンの物語を紡ぐ37

図 2-12

図 2-14

世界観を的確に伝える
共感による入居者募集

キャノピー前には地域の有料駐輪場があり、その先の駅前にはスーパーマー
ケットがある。地域の方々が買い物の帰りにここに立ち寄る。東急沿線郊外は今も子育て世代に人気があるが共働き世帯が多く、団塊世代を中心として孤独な単身高齢世帯も多い。街には彼ら同士の接点は非常に少ない。そんな中この地域に開かれた庭は貴重な接点となっている。例えば育児で悩む若年世代がこういった改修により、このオーナーさんでなければということも含めて、価値

ここで団塊世代のベテランママと交流するようなきっかけが生まれる場でもあるある賃貸住宅に生まれ変わることができた。周辺の築浅分譲マンションが賃貸（図 2-12）。

化された物件と同等の賃料にも関わらず、現在満室稼働している（図 2-14）。
入居者募集に至るまで、世界感や地域性の魅力を適切に伝えるためのプロモー

図 2-13

ションを徹底している。
この成功によってどういうことが起きたか。まず、賃貸経営にあまり興味のな
かったオーナーの息子さんが、「そうか、自分の好きなことを、こういった形でコミットすると資産の価値が向上するんだ」ということに気付いてくださった。
Before: 3DK

After: 2LDK

先ほどの庭にしても、普通の大家さんなら、そんな手間のかかる庭などの緑にお金をかけてどうするんだ、となるわけだが、息子さんは植物の専門家であり、お約 45㎡の室内の間取りに関しては、台所と和室３部屋の 3DK だったものを父さんも農家だから、庭の手入れは日常の作業の延長でしかなくお手のものだ。

2LDK に変えた。これは、共働きの夫婦が未就学のお子さんと暮らすことを想定「この家族でなければ」、そして「このバトンタッチのタイミングでなければ」、さしている（図 2-13）。

らに「このロケーションでなければ」できなかった住環境が実現されているのだ。

38

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

2-6

オンリーワンの物語を紡ぐ39

図 2-15

POINTS OF VIEW

図 2-16

あなた・地域の旧家・農家
・植物、植栽の知識と経験に長けたオーナー

ここ・郊外新興住宅地
・かつての里の風景
・周辺地域から駅への歩行者動線上
いま・団塊世代と子育て世代のコミュニケーション
・都市農業の継承と資産承継上の写真（図 2-16）は、鵠ノ杜舎が建つ前の写真である。上の方に県立湘南高校の校舎が写っているが、そこから北が台地になっていて、鵠ノ杜舎のこのように（図 2-15）、「あなた」「ここ」「いま」が実現することによって、敷地を表す楕円の周辺には、鎮守の森や畑が見える。湘南高校の北側には旧賃貸物件に住まわれている方々が、単に専有部分の住環境を消費するというこ

東海道が通っており、言ってみればいまだに歴史を感じさせる街道筋の里の風とではなく、その理念、大家さんの生きざまといったことに共感し、住み続ける景が辛うじて残っているような地域だ。しかしながら一方でこのような場所は、という現象が起こるのである。

大きな農家さんが相続のタイミングで土地を手放し建売住宅のミニ開発が行われたりアパートが立ち並んだりと、時には都市景観上好ましくない開発が行われCase 2 鵠ノ杜舎
ゆっくりと日常を耕す杜るなどといったことが起きてくる。
このような場所で賃貸住宅が計画される場合、やはり周辺住人の方々は非常に状況の変化を危惧する。大きなお屋敷や畑などが賃貸住宅に変わることによって、地域の景観ばかりでなく秩序を乱すような人が住み始めるのではないかと

小田急線藤沢駅から１駅内陸側の藤沢本町駅は各駅停車しか止まらない。
くげ の もりしゃ

心配されるのだ。

鵠ノ杜舎は、その藤沢本町駅から徒歩 15 分ほどの場所にある。鵠沼というとこの土地所有者も、相続のタイミングでそのような事態が起こらないよう考え、海岸のイメージがあるが、湘南でも内陸の藤沢本町駅から徒歩 15 分とは、本

地元の信頼する管理会社に想いを伝えた上で開発を委ねた。地域の人々や地来あまり賃貸住宅にふさわしくない場所だったのかもしれない。

域社会に貢献する運用をしてもらいたいというのが条件だった。

40

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

2-6

オンリーワンの物語を紡ぐ41

図 2-17

な入居者の募集にこれほど心強いことはないのである。
全 38 世帯を３期に分けて、３年間にわたり施工していったが、実際、このような経緯や、初期の入居者からの紹介で入居される方も多く、目論見通りの良好なコミュニティー形成の一助となっている。
図 2-18

写真は、上棟式の様子である（図 2-17 左）。周辺は高齢化が進んでいるが、戸建ての新しいミニ開発によって、若い子育て夫婦も住み始めているというエリアである。ただし、新しく住み始める子育て世帯と高齢住民の間には交流がない。
一方この敷地の隣は保育園なので、子育て世代が頻繁に訪れる。そんな中で、新しい住環境においては、この分断されたコミュニケーションを再生すべく、両者が敷地内に公園のように立ち寄り、通り抜け、そこで出会い、交流が生まれるような、地域に開かれた共同住宅にしよう、そんなコンセプトになった。
であれば、それをただ単につくって、できあがって蓋を開けてどうだということ

上の写真（図 2-18）が、完成した鵠ノ杜舎である。このように木造の２階ではなく、建設中から、例えば上棟式で餅まきをやるとか、あるいは夏の最中

建て長屋が向かい合わせになっているというレイアウトが特徴である。玄関先はだったから流しそうめんをやってみたりして、地域の方をお呼びするようにした。

路地を挟んで向かい合わせになっていて、その玄関先はテラスとしてポーチのよ

これから生まれる新しい賃貸住宅のコミュニティーのイメージを理解してもらう

うになっている。

ためにである（図 2-17 右）。
入居説明会でもかしこまった近隣説明会でもなく、地域の方々に、開発者や

図 2-19オーナーの想いを自然体でアピールする。またイベントそのものは地域のお子さんやご高齢の方も集まるので、お互い知り合いになるきっかけが生まれる。こ
うした機会をできる限り増やしていくことによって、地域の方々をまずはこの計画のファン（共感者）にすることを試みる。
そうすると何が起きるかというと、地域の方々が計画を楽しみにしてくださる
ので、ご家族や知人に「近くに面白いコンセプトの賃貸住宅があるんだけれど
どうだい」というようなお勧めまでしてくれるようになる。コンセプト通りの良質

42

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

通常、玄関先は裏手になってしまいがちであるが、鵠ノ杜舎の場合そこには

2-6

オンリーワンの物語を紡ぐ43

晴れた気持ちの良い日には椅子を出してきて過ごす入居者も多く、人々の動線

図 2-21 のようにフリーマーケットを企画する方もいる。アメリカなどでよく見に面してたたずむことによって、挨拶や交流の機会も自ずと増えるのだ。隣接すられるように、住んでいる人が勝手に行うヤードセールのような雰囲気だ。大々る保育園にお子さんを通わせているご夫婦も、お友だちがここに住んでいること的なイベントではなく、住人が気軽に実行している。当事者意識が芽生え始めもあって、気軽に立ち寄ることのできる場所になっている。玄関先では楽しい触ていることにほかならないだろう。このような軒先のコミュニケーションが、あち

れ合いが日常の風景となっている（図 2-19）。

らこちらで生まれている（図 2-22）。

図 2-20

図 2-22

図 2-20 の左側のメニュー看板にランチプレートと書かれているように、ここに住みながら、自分のやりたいことにチャレンジしている方もいる。住人が価値観を共有しているのだ。建物の造りもあるのかもしれないが、様々な発想が生まれている。
図 2-21Case 3 トラスホーム株式会社
オーナーアイデンティティの再発見
次に、オーナーさんご自身の資産保有会社について、コーポレートアイデンティ
ティから考え直すお手伝いをした事例として、古川広毅さんが代表取締役を務
めるトラスホーム株式会社の事例をご紹介したい（図 2-23）。

44

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

2-6

オンリーワンの物語を紡ぐ45

図 2-23

る。しかしながら古川家のルーツは、その郡山より格段に歴史のあるかつてのCI（コーポレート・アイデンティティー）のリノベーション

奥州街道沿いの宿場町「小原田」であることに着目した（図 2-24）。古地図
オーナー：古川広毅氏
トラスホーム株式会社
代表取締役
昭和50年12月5日生まれ
福島県郡山市在住を照らし合わせると、郡山郊外のオーナーというよりも、かつての小原田村エリ
アに、実際に所有するアパートが点在しているということが確認できる。
図 2-25２代目大家
管理戸数：179戸

小 原 田 の「 里 」を守る

古川家 第二十三代当主

香久山
香久池

小原田宿

田んぼ

阿武隈川

古川さんは、福島県郡山市郊外に居を構える古川家の第 23 代当主であり、

香久山神社
奥州街道

非常に古くからこの地域を拠点となさっているそうだ。古川さんのお父様が賃貸

トラスホームは業を始められ、古川さんは２代目オーナーである。先代の時代は人口増の時

小 原 田 の「 里 守 」で す代だったが、自分の代ではやはり部屋が埋まるか非常に不安な状況だと考えていた。そこで、ただ単にアパートの大家ということではなく、全部で 179 戸も保有する資産保有会社について考え直したいという思いで、私たちにご依頼をいただいた。
図 2-24

この小原田村という地域には田畑を潤す母なる阿武隈川が流れ、遠くに奥羽山脈をのぞみ、奥州街道の宿場町には人が行き交い、裏手の里山には神社がかつての小原田村ある。こういった素朴な原風景を価値ある人間らしい住環境として守っていくことがこのトラスホームという不動産資産管理会社の使命と考え、家を守る（管理する）という感覚ではなくて、里を守る「里守」（さともり）という企業コンセ
プトを標榜しましょうと提案した（図 2-25）。
図 2-26郡山は明治時代の大規模な疏水事業によって生まれた比較的新しいまちであ46

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

2-6

オンリーワンの物語を紡ぐ47

図 2-26 は、最初に見せていただいた従前の名刺であるが、この名刺ではな
かなか会社の使命やテーマは伝わらない。

らす。そんな価値観を持って計画しようと考えた。
図 2-29

図 2-27小原田の里
囲炉裏を囲むように
みんなで暮らす
まちかど暮らしそのため、コーポレートアイデンティティを図 2-27 のような形のデザインに変更することを提案した。マークのビジュアルは小原田の世界観を凝縮させたイ

図 2-30メージだ。このマークによって、トラスホームは小原田の「里守」（さともり）としての立場を表明し、共同体意識を芽生えさせていこうという意図を表現した。
図 2-28

図 2-31

そんな中で手がけたのが、一軒の新築賃貸共同住宅「ロカド香久山」である。
最初に世界観を確定した上で、新たに賃貸住宅を造ることとした。「ロカド」という賃貸住宅は、この小原田村全体のイメージ画で言うと、ちょうど真ん中辺りに黒い屋根のロの字をした賃貸住宅があり、これが新しく建てるものである。それ以外に描かれているものは、古川さんがすでに小原田村エリアに所有する賃貸住宅群である（図 2-29・30）。
このロの字型のプランで、住人たちがいろりを囲むように交流しながら里に暮48

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

昔の農家の大屋根をイメージした大きな屋根の下で入居者同士がお互いを意識し合い共同生活を営むような建物を目指した。リーシングの段階から、世界観を共有してもらいながら、共感する入居者の方に入居いただいている。鵠

2-6

オンリーワンの物語を紡ぐ49

ノ杜舎と同様、近隣の住人の方々を巻き込むプロセスである。図 2-31 を見て

図 2-33いただければ分かるように、玄関先で皆さんが顔を突き合わせている状況だから、おのずとそこに挨拶が生まれる共同住宅となった。
図 2-32

図 2-32 のように、建てるプロセスにおいて、オーナーが自ら主導して地域のコロナ禍で、在宅ワークを要求され実際に実行してみたものの、家の中で仕方々をお呼びして餅まきをしたり、小原田に昔からある風習を織り交ぜたりしな事をそんなに簡単にできるものではないことに気がつかれた方も多いだろう。あがら、「こういう暮らしが昔あったね」と、地域の方々の共感を得られるような形

るいは、家で三度のご飯を食べていたら、外で食べてきてちょうだいと言われでリーシングに向かっている。

た方も少なくないはずである。外へ出たものの、意外に食堂が少ないことに気がついたりするのが現状ではないだろうか。つまり、住環境の中で足りないも

2-7 With/Post コロナで加速度的に見直される、郊外・地方都市の潜在的生活環境価値のに気づく。逆に、散歩してみたら、裏山にすてきな場所があることに気づくこともあるかもしれない。

Case 4 NESTING PARK KUROKAWA
郊外に巣をつくる

今は、ウィズ・コロナ、ポスト・コロナの時代である。まだ、ポスト・コロナ
図 2-34とは言い難いが、その中で見直されているのは、やはり郊外や地方都市の住環境としての潜在的な価値であろう。
図 2-33 の一番下にあるとおり、住む機能を持っていた郊外と都心の働く環境というかつての枠組みの中で、都心の多様化が進む一方、まだまだ郊外が多様化していないというのが現状である。まだまだ伸びしろはあると考えられる。

画像 © 2019 Google、Landsat / Copernicus、Data Japan Hydrographic Association、Data SIO, NOAA, U.S. Navy, NGA, GEBCO、地図データ © 2019 Google、ZENRIN

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Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

2-7

With/Post コロナで加速度的に見直される、郊外・地方都市の潜在的生活環境価値51図 2-34 の「NESTING PARK KUROKAWA」というプロジェクトは、賃貸住宅

図 2-36ではない。郊外に広がる多摩ニュータウンの片隅、小田急電鉄の新線にある黒郊外に巣をつくる

多摩丘陵の豊かな⾃然環境に広がる住宅街は⼈々の暮らし

川駅の駅前のプロジェクトである。黒川駅は、新百合ヶ丘から多摩ニュータウン

を育む「巣（Nest）」。⾃分らしい働き⽅や好奇⼼をカタチにし育てるNest には⼈生を楽しむ⼈たちがに向けて延びる鉄道の途中駅であり、各駅停車しか止まらない。遠くに広がる「Nesting（つどい）」ます。
働く、遊ぶ、暮らすのあいだ。
産まれ、巣ごもり、巣⽴つ場所

多摩ニュータウンは、戸建てや共同住宅など、多様な住環境が 1970 年代から50 年近くかけて提供されてきているが、やはり高齢化が進行している。
駅前で何が起きているか。80 〜 90 年代までは、駅前の商業エリアは、鉄道会社によって駅の開発と同時につくられたものがあった。ところが昨今、ロードサイドやハブステーションの駅ナカなどが隆盛を極める中で、駅前の商業エリアのニーズが低下し、空き店舗も目立つようになった。土地活用策がうまく定められず、塩づけになった状態というのが、この駅前の状況であった。
図 2-35

この地に、コロナ以前の 2019（令和元）年６月に、「郊外に巣をつくる」というビジョンで、施設をつくった（図 2-36）。「巣」というのは、インキュベーショ
ンという言葉から発想した。インキュベーションとは、事業の創出や創業を支援するサービス・活動のことで、元々はタマゴをかえす孵化のことを指す。つまり、起業家を育てる＝卵を育てるという意味であるが、これこそが「巣」という存在となる。また、子供を育てる場所も巣と言える。この、子育てと事業の創出という両方の機能を持った巣（コワーキング）を郊外に、郊外らしいコワーキングをつくろうじゃないか、と発想し、駅前の空き地に低層、木造のコワーキング施
設を創出することとなった（図 2-37）。
事業主は鉄道会社である。写真のように、郊外の里山の環境は、まだ残されている。そこに展開される低層のコワーキングは、ハブステーションや都心のビルにあるコワーキングとは全く意味合いが異なる。

図 2-35 のように、駅前でありながら砂利敷きの鉄道の保線の資材を置いているような状況となっていた。

では、どういう人が使用しているのかというと、周辺の戸建て住宅に住む団塊世代でリタイアされたような方、あるいは子育ての真っ最中で、通勤は難し

恐らく「各駅停車の駅だから」という扱いを受けていたものと思われる。しかし、いがチャレンジできる場所と機会があれば、いろいろとやってみたいことがある

駅前に商業地のない各駅停車の駅は、最も暮らしの環境に近い駅なのだから、という方たちである。30 〜 40 代の若い子育て世代と、70 代のお元気な方々

非常にポテンシャルが高い場所だと私の目には映った。

が仕事をする空間となりつつある。つまり、単なるコワーキングではなくて、元々

52

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

2-7

With/Post コロナで加速度的に見直される、郊外・地方都市の潜在的生活環境価値53図 2-37「住む」という機能だけのエリアであったがゆえに、そのエクステンションとして、まさに欲していた場所だとおっしゃっていただけるような施設になった。
１〜２坪のポップアップストアについては賃貸者契約ではなくて、気軽に借りていただいて、
ご自身の店を設けることも可能だ。郊外の開放感を利用し、コワーキングでありながら、図 2-37 の写真のように、焚き火ができるようにしている。
こうしたことは街中では不可能だ。
郊外という場所は一つの世界観、価値観を皆さんが共有しているので、むしろ都心の高機能、多機能のコワーキング施設よりも、そこで仕事をしている人
同士は価値観が通じ、一緒に仕事をしようよ、という展開も起きているようだ。
入居から１年が経つ 2020 年８月、入居者の方々にインタビューを行った。
・小学生と中学生の子どもを持つお母さん「隣のはるひ野駅近くに住んでいて、お店をやりたいなとずっと思っていました。駅前でこれだけ自然に囲まれた、こんなすてきな空間って、まずない。
どこを探してもないと思うんですよね」「やっぱり自然が好きだから、この地に住んでいるわけです」「子どもができて、自宅で仕事がするのがちょっとなかなか難しくなってきました。町内会にも入ってないし、少しずつ地域とつながりができることを期待したい。子どもをここで遊ばせ、皆さんにも成長を見てもらえるのが面白い。
朝になると、出勤する人が見えて、夕方になると夕日や通勤・通学者が帰宅する姿を見ると、健全な生き方ができる」
・子育てを終え、近くの農家が生産する野菜を販売するお店を開いた女性「『お店も可』と書いてあったので、『私もできるかも』と思いました。駅が近いのがいいなと思ったのと、あと何年生きられるか分からないから、好きなことをやろうと思った。」「農家さんとのつながりが深くなって、そこからどんどん広がっていって、ど54

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

2-7

With/Post コロナで加速度的に見直される、郊外・地方都市の潜在的生活環境価値

55

んどん増えていったみたいな。地元の方が食べに来て、川崎野菜って書いてあるだけで頼んでくれるというか。みんな地元が好きなんだなという」
・企業を定年退職後に青少年活動センターでキャンプのインストラクターとして活動する男性

Case 5 暮らしの「町あい」所
ナリワイ（= 生業）のある賃貸住宅
図 2-38

路線バスの終着駅「自然に触れ合う場所が山の上にしかなかった状況が、駅の前で通りすがりに見えるようになって」
こういった方もやはり郊外の一つの顔と言える。
・近隣の若手の農家さんたちの会話「農家の立場からいうと、野菜を卸すところと、あとお客さんと触れ合う機会は意外となくて、こういう場所を通じて、いろんな人とつながりを持てたらいいなというのもあります」

特に高齢化が進んでいる第一種低層住居専用地域などでは、商業機能が衰えていて、そういう方々にとって生活利便性を担う場がコンビニエンスストアでは話にならない。元気なご高齢の方々が、自分たちができることを披露しながこのように、この場があることによって、そこに潜在的にいらっしゃった様々な生活のクラスター同士がここで混じり合う。そんなことが起きている。それによっらシェアできる場所があるといいのではないかと考えた。
図 2-39て、皆さん、地域の魅力にもう一度気づいている。

2-8「なりわい暮らし」
最近、私どもがよく考えるのが、「なりわい暮らし」という言葉である（図2-38）。ただ生活するだけではなく、その中に仕事や自分の趣味も含めて、自分たちらしさを表現し、それをまちの人たちに知っていただく、あるいはそうい
う機会があるというのが、世代をまたいで、人々が望んでいる住環境の一つの側面なのではないかと考える。

56

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

2-8 「なりわい暮らし」

57

あるバス路線がまさにそのようなエリアにあり、駅前のハブステーションから

図 2-42スタートし折り返し地点周辺にある停留場周辺で、「町あい」という言葉を使った店舗併用の賃貸住宅を企画している。これは、住みながら自分のやりたいことを披露する場である（図 2-39）。
図 2-40

ここは店舗の賃料ではないので安い。しかも、住環境と自分のアトリエあるいはお店、両方持てるので、より具現性が高まる。それをこのバスの折り返し場に、ずらっと長屋形式に並べて、１階の土間部分で、皆さん「ナリワイ」を営みながら暮らす。周辺の公共交通に依存するご高齢の方も、お互いの必要なことをシェアできるようになってくる。2021 年に竣工予定である（図 2-41・42）。
図 2-41Case 6 双葉駅西側地区 災害公営住宅プロジェクト
ナリワイ（= 生業）のある賃貸住宅
図 2-4358

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

2-8 「なりわい暮らし」

59

原発災害に見舞われ、帰宅困難となっている福島県双葉町の災害公営住宅

なりわい居住という考え方においては、今までの商業ありきというにぎわいでのプロジェクトでも、この「ナリワイ」という言葉でプロポーザルに応募させてはなくて、暮らし方そのもの、生きざまそのものがにぎわいに変わっていくと考いただき、採択された。

えている。地方都市に行くと、「プレイヤーがいない」という言葉をよく耳にする。

この標語により、双葉という地域性を基に、「谷戸」に抱かれた「なりわい集落」

それは致し方ない。ただ、現在普通に生活している方そのものの潜在力が非を単なる災害者の方々の公営住宅という受皿ではなくて、より積極的・能動的常に高い。そうした方々の肩を押して差し上げるような「なりわい住宅」が、こに当事者として暮らされる方を受け入れ、フロンティア（開拓者）とともに育む、れから住環境の中で必要になっていくのではないか。そして、プロパティ・プラ

そんな住環境をつくろうと考えた（図 2-43）。

イドという、そのエリアのビジョンをしっかり持った賃貸経営をすることによって、

図 2-44

賃貸住宅は多様化する生活スタイルの地域における牽引役となってほしい。
それは地域経営課題も解決するということにもつながっていく。賃貸住宅が、多様化する生活スタイルの地域における牽引役となっていける。つまり、その実
験的なビジョンを大家さんが自ら提示することによって、地域を変えていくことができる力になるのではないだろうか。そんな可能性を考えている。

図 2-45

通常、災害公営住宅は図 2-44 左の帰還希望者のみが対象であるが、「なりわい集落」では、復興に関わる方々にも地域の一員として住んでいただく。長屋形式で、１階部分にアトリエや土間があって、お互いにやっていることが見える。前述の賃貸住宅と同様のプロポーションでつくろうとしている。

60

Chapter 2 共感の環に育まれる賃貸共同住環境

2-8 「なりわい暮らし」

61

Chapter
賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、
賃貸を変える、
地域を変える𠮷原  勝己株式会社スペースＲデザイン 代表取締役
1961年福岡市清川生まれ。株式会社スペースＲ
デザインと𠮷原住宅有限会社の社長を兼任。生まれ育った福岡のまちを愛し、福岡市のまちづく
りの市民研究員としても活躍。意外にも、前職は製薬会社の研究開発員である。まだ「リノベーション」という言葉さえ知られていなかった福岡
で、ビル再生を始め、ブランディングによる「ビンテージビル」というまったく新しい概念を広めた。

3-1 オーナーとしてリノベーションに挑戦にある「山王マンション」「新高砂マンション」「冷泉荘」の３物件は先代から引き継いだものであり、久留米市の「コーポ江戸屋敷」は地方都市の経年賃
貸住宅の価値を高める社会実験として近年購入した物件である。

私は、賃貸住宅経営者そして管理者の視点から、経営ビジョンが住まいや賃

４物件はともに社会実験的な取り組みを続けているラボラトリービルであり、貸そのものを、さらにまちさえも変えることができると考えている。そのことにつ賃貸住宅を、長い時間をかけて、人と人とのつながりや建物の歴史を蓄積しないてお話ししたい。

がら、「ビンテージビル」の賃貸としてあるべき住宅文化を育むことにより、結果、

私は製薬会社に 15 年間勤めた後、父が立ち上げた賃貸経営会社「𠮷原住宅（有）」を 2000（平成 12）年に引き継いだ。当時の持ち物件はメンテナンスがされていない古いものばかりで、会計担当からは６年後には経営難に陥るだ

築 100 年の賃貸経営を目指す構想である（図 3-1）。
図 3-1

ろうと言われるほどの状況だった。
当時の業界ではまだ「リノベーション」という言葉自体が存在しない時代だったが、2003（平成 15）年から個人オーナーとして賃貸物件のリノベーションに
全国に先駆けて取り組み始め、リノベーションを核にした経営の立て直しを行
い、６～７年でおおむねのビジネスモデルを確立できた。そこで 2008（平成20）年、課題を抱える不動産オーナーのために、経年物件の再生と経営の立

築100年賃貸運営からこれからの“まち と くらし” を見つけようとしています

文化人が集まる セルフリノベ
福岡市都市景観賞

冷泉荘

博多区上川端町

築６２年

2003年 福岡初の賃貸リノベ
米国インテリア賞受賞

山王マンション

博多区博多駅南

築５３年て直しを行う会社「（株）スペース R デザイン」を立ち上げた。ここでは、不動産再生の企画・デザイン・施工管理・仲介・不動産管理業務などワンストップ
で行い、困っている賃貸オーナーに寄り添いながら経営のサポートを行っている。
2014（平成 26）年には、不動産の再生は地方活性化に結びつくと考え、「DIY

地方団地の社会実験

ビンテージ賃貸のパイオニア

久留米市

中央区清川

コーポ江戸屋敷

築４２年(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

新高砂マンション

築４３年

2

リノベ WEEK」という活動を開始した。これは、休眠不動産を活かして地域を活性化する活動家たちをひとつに連携させたもので、結成以来、毎年活発な活動を続けている。これを受けて 2015（平成 27）年には、まちの課題解決のための不動産投資事業を目指し、新会社「ビンテージのまち（株）」を設立した。
それにより現在は、𠮷原住宅、スペース R デザイン、ビンテージのまちという３社で事業を展開している。

Case 1 山王マンション
ビンテージ賃貸マンションから始める
経年賃貸のリノベ市場創出

まず、築 53 年の「山王マンション」（福岡市博多区）を紹介したい。私はこ

ここからは、𠮷原住宅とビンテージのまちが所有し、スペース R デザインがれまで、賃貸経営は新しい事業を生み出せる非常に面白い業界だと考える中で、運営している 4 つの物件を例に、説明していきたい。４事例のうち、福岡市内

最初にリノベーションに取り組んだ物件が山王マンションである。老朽化し設備

64

Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-1

オーナーとしてリノベーションに挑戦

65

は古く、洗濯物を干すベランダもないという条件の悪い物件であり、ここで経営

図 3-3”リノベーション ミュージアム“ 山王マンション
全45室中 32室 リノベ済み（71％） ⇒ カタログ型 不動産サイトへ難に陥った。
そこで海外の雑誌を参考に、見様見まねでリノベーションに取り組むこととした。といってもリノベーションという言葉は通じないので「再生デザイナーズ賃貸」という名前をつけて実験的に、次々と空室を改修していった。
古い部屋の真ん中をくり抜き、アーティスティックな空間に仕上げた「時代移植」、海から拾ってきた流木をそのまま活かしてデザインした「時代蘇生」、古
いままのよさを生かした「レトロデザイン」、そしてアーティストの友人につくってもらった「アーティスト DIY」－最近では入居者自らが DIY で部屋をつくり変える試みも行っている。このように多様なリノベーションが実現できるところに、賃貸経営の面白さがあるということに気付いた（図 3-2）。

新築なみの家賃で、新築に競合しないよう、アマチュアのデザインで良い。適正利回りで、どこにもない部屋を手間をかけて創る(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

図 3-2

2003年、リノベーションがない時代の国内初期『再生デザイナーズ賃貸』
2003年

再生デザイナーズ2014年Architizer 住宅インテリア審査員賞

図 3-4

7

2020 12月現在

リノベーション デザインと投資利回りから4類型
リノベーションの理論化
新築なみ家賃 4 モデル

New York

福岡県美しいまちづくり建築賞 理事長賞

Architizer 2015

時代移植

時代蘇生

特別賞

山王マンション501

玉川ビル203

スケルトンリノベ

プチリノベ

３５０万円

１００万円

原状回復に少しのデザイン
部屋が生き生きとよみがえる

古い部屋を一新
機能的で居心地のいい住まいに

新高砂マンション408

レトロデザインアーティストDIY
2020,
株式会社スペースＲデザイン/ 吉原住宅有限会社(C)(C)
2020,
株式会社スペースＲデザイン/ 吉原住宅有限会社

エコリノベ

入居者とDIY
6

こうして山王マンションは、全く異なるデザインの部屋が 32 室集積している「リノベーションミュージアム」というコンセプトで、ブランドを積み上げていった（図3-3）。

新高砂マンション502

古き良きものを生かし
暮らしやすさと感性を大切に

ＤＩＹリノベ

２００万円(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

退去のたび価値向上
現状回復が無くなり
部屋の寿命が無くなり建替えの意味がなくなる

8

福岡はもちろん全国にもこんな建物は無いと思われ、山王マンションはここに住みたい人たちが集まってくる高稼働物件になったのだ。しばらくすると、リノ
ベーションデザインと投資利回りの関係が見えてきた。ここで紹介する４類型に66

Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-1

オーナーとしてリノベーションに挑戦

67

より、場合によっては家賃を新築並みに設定することができ、リノベーションをことができる面白い分野であることを認識した。以来、いろいろなチャレンジを利用した経営改善のプロセスが見えてきた（図 3-4）。

この領域で繰り広げてきた。

図 3-5

図 3-6

賃貸住宅でムーブメント（市場創出）が起こせる時代

リノベーション認知度調査「８再生プロセス 案件ごとにオーダーメイド」㈱リクルート住まいカンパニー
プレスリリース2012 年 10 月
26 日 P3㈱リクルート住まいカンパニー
プレスリリース
2012年10月26日
P3
2012 年 住まい購入検討者意向調査（リノベーション編より抜粋）
2012年 住まい購入検討者意向調査（リノベーション編より抜粋）

図 3-7(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

10(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

物件ごとに･･･が好きな人が集まるから自然に始まる『ワークショップ』や『隣人祭り』
個の主体化・相互触発

9スペース R デザインでは、賃貸オーナーから相談を受け、その物件を再生する事業を１社で手がけている。しかし、再生し収益力を上げて終わるのではな
く、ビンテージビル文化啓発のための発信までが自分たちの仕事だと考えている（図 3-5）。それによって新しい賃貸文化による新市場を開拓しようという発想

DIY 見学会 の 取材

耐震補強 ワークショップである。
2012（平成 24）年のリクルート住まいカンパニーによるリノベーション認知度調査（図 3-6）によると、福岡は早くからリノベーションが広く知られていた都市だとわかる。この当時リノベーションを手がける会社は、福岡では私たちを(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

含めてまだ数社しかない時期だったにも関わらず、この結果が出たのだ。これ

リノベーション好きな人たちが集まった山王マンションでは思わぬことが起こっを受けて私は、賃貸事業は、一つのまちにムーブメントを起こし、市場をつくる

た。ワークショップや DIY を行っているうちに、いつの間にか入居者さんたちが68

Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-1

11

オーナーとしてリノベーションに挑戦

69

自然に交流を深めていく物件となっていた（図 3-7）
。このような暮らしはすごく魅力的で、入居者さんたちから学ぶことが多かった。リノベーションをきっかけ

Case 2 新高砂マンション
開かれた仕事場と賃貸を融合すると、社会的価値も経済的価値も上昇として、「ビンテージ」というカルチャーが建物の価値を高めていることを賃貸か

２番目の事例は、福岡市中央区にある「新高砂マンション」である。外に開ら教わっていった（図 3-8）。
図 3-8

かれた仕事場と賃貸が融合することで、経済的価値が上がるという事例である「リノベーション（ハード）」をきっかけに「ビンテージ（ソフト）」へ
価値レベル

ストック活用がまちの 価値へ

ビンテージビル
レトロビル

積み重ねた時間（図 3-9）。
図 3-9

共感

新築時

時間を
かけ熟成

「リノベーションミュージアム新高砂マンション～築100年を目指して～ 」

経過年数

リノベーション・DIY
老朽不動産

リフォーム

物質的価値

本質的価値

お金やモノを持つことが豊か

体験・時間・つながり『経年劣化』⇒『経年優価』(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

12

14

振り返ると賃貸業界では、リノベーションや DIY によって物質的価値を上げよ(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

14

うとしてきた。それよりも私たちは、時間をかけることによって生まれる < 共感 >が一番の価値だと考える。時間をかけて醸成された < 共感 > が「ビンテージ

この物件では 2004（平成 16）年からリノベーションを始め、現在では、山ビル」という唯一無二の賃貸物件をつくっていく。それが私たちの経営理念に

王マンションと同じく「リノベーションミュージアム」となっている（図 3-10）。

なっている。経年劣化という言葉があるが、私たちの賃貸はむしろ「経年優価」
だと考えている。古くなるほど味が出せる。コミュニティをつくることができる。
このような古い建物ならではの良さを、新築物件には無い強みとして生かしてい新高砂マンションにおけるリノベーション経営推移のグラフ（図 3-11）より、15 年かけて 38 室のリノベーションを行ってきた。
それによって、一棟 58 室の平均賃料は約１万円アップした。つまり、ひと月
で 58 万円の収益アップのポテンシャルを獲得したことになる。ところが、総賃

くのだ。

料収入は上がらなかった。あとからわかるのだが、その原因は１階 80 坪に入居していた激安ドラッグストアによる、一棟の建物としてのブランドギャップにあった（図 3-12）。

70

Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-1

オーナーとしてリノベーションに挑戦71

図 3-10

図 3-12”リノベーション ミュージアム“ 新高砂マンション
2004年～

全58室中 43室 リノベ—ト（74％）

リノベーションミュージアム新高砂マンション（１Fドラッグストア時代 11年間）「リノベーション室数 × 住居全58室の年間収益」※リノベで平均賃料が上がっていたにもかかわらず、稼働率の限界で年間収益あたまうち
1F 80坪
80坪 激安ドラックストア
1F
激安ドラッグストア Phase(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社
17

図 3-13(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

2020 12月現在

15『清川ロータリープレイス：壁面開口』

図 3-11
リノベーションミュージアム新高砂マンション（15年間の変遷）「リノベーション室数 × 住居全58室の平均賃料」※38室リノベで、一棟の平均賃料約1万円UP（月58万円の収益UPのポテンシャル）
80坪 激安ドラッグストア
激安ドラックストア Phase
Phase
1F1F80坪(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

18

その後、ドラッグストアの退去をきっかけに、私たちはあえて自らこのスペー(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

16

スを運営するという決断を下した。１階をまちに開くことで、建物と地域の融合を実現したいと考えたのである。そこで、DIY で店主自ら小屋をつくり小商いを

72

Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-1

オーナーとしてリノベーションに挑戦

73

行う「清川リトル商店街」というプロジェクトを始めた（図 3-13）。11 の店舗の皆さんによる、にぎわいづくりの社会実験が始まると、小商いの小屋にたくさんの人が足を運び、テレビ取材も多く受けることとなった。

図 3-15

ロータリープレイス 駐車場を コンテナ・トレーラー で まちのパティオへ
ブルースタジオさんとの構想

これを受けて、新高砂マンションの１階に高いポテンシャルがあることを実感した私たちは、ここを「清川ロータリープレイス」と名付け（図 3-14）、まちのランドマークにしようという意思を、まちの人たちに表明した。
リーシングでは、あらかじめ壁を造作することなく募集することによって、入居者が好きな場所に好きな形の店や事務所をつくることができるようにした。結果、アパレルやフラワーショップ、エスプレッソ・マシーンの会社そしてカフェなどが入居する８区画が完成した。
図 3-14

清川ロータリープレイス.

(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

20

これにより、上階の入居者も１階に遊びに来るような状況になった。ドラッグストアから清川ロータリープレイスへと空間が生まれ変わった時点で、住居部分
だけの数字を見ても賃料収入が潜在総収入に近づくようにキャッチアップしてい.

(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

る。つまり、着実に賃貸の入居率および稼働率が上昇したのだ。１階をまちに19向けて開くことが、賃貸住宅の経営向上にリンクするのである。地域のために１階を使うと、ハイクオリティなテナントが入居する。すると賃貸住宅分野の稼

そして、何と驚いたことに、最後の１区画に「ブルースタジオ」さんも入居し働率も上がって、一棟の売り上げも上昇していく（図 3-16）。それによって、耐ていただくことになった。この区画は駐車場に面しているのだが、駐車場スペー

震補強・外壁改修・配管改修などの大規模改修工事が可能となり、永く建物スを活用して、まちと建物を融合させたいという私たちの意図を酌み取っていたを存続させることができる。このようにして、社会的価値と経済的価値を同調さ

だき、入居された事務所とアウトドアスペースを連動させる企画を出していただ

せることができる賃貸事業に、私たちは大きな興味を抱いている。

いた。それが、コンテナとトレーラーを使って、地域のパティオ（中庭）のように人が集まれるコモンスペースをつくろうという提案である（図 3-15）。

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Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-1

オーナーとしてリノベーションに挑戦

75

の役割である。現在では、年間２万人が訪れる物件となっている（図 3-17）。

図 3-16
リノベーションミュージアム新高砂マンション（15年間の変遷）「リノベーション室数 × 住居全58室の年間収益」

図 3-17※１Fをまちに開くプロジェクト ⇒ HQテナント ⇒ 住居の稼働率向上 ⇒ 最高売上

文化人が集まり、年間2万人が訪れ、熟成する 築62年「冷泉荘」
建物が古くなるほど経済価値が上がることを、実証しようとしています

清川ロータリープレイス Phase

全27室
DIY
セルフリノベ

激安ドラックストア
Phase
激安ドラッグストア Phase840万

賃料 3万5千円

1200万

賃料 6万円

賃料 5万円

2012年 （築54年）

2006年 （築48年）

2015年 （築57年）

NEXT PHASE

第25回
福岡市
都市景観賞
活動部門
第3期
[2015]

年間
300イベント
来訪
2万人
谷川俊太郎さん

１Fでまちの価値を上げれば経済価値が同調する(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

23(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

21

図 3-18

Case 3 冷泉荘
賃貸の再生で地域の社会課題を解決！
築 62 年のビンテージ賃貸

３つ目の事例は、一番古い物件である築 62 年の「冷泉荘」（福岡市博多区）
である。賃貸物件を活用することで、地域の社会課題を解決しようというプロジェ
クトである。
元々、古い建物であるだけにスラム化した物件になってしまっていた。ところが 2006（平成 18）年、全室 DIY、セルフリノベーションを条件に入居者を求(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

1

めると、福岡でも名だたる人々が手を挙げてくれ、収益が上がり、耐震補強も

この新しい価値観は、勉強会に参加した賃貸オーナーにも大きな影響を与え、可能となり、福岡市都市景観賞を獲得するに至った。そうして、年々賃料およ「自分の物件もこのように価値を高めたい」という依頼をいただき、再生の業

び収益が上がり続ける物件となっている。ヨーロッパではよくある話と言われて務を行うことにつながっていった（図 3-18・19）。

いるが、「古くなるほど建物の価値が上がる」ことを実証していくことが冷泉荘

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Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-1

オーナーとしてリノベーションに挑戦77

図 3-19

そこで感じたのは、休眠不動産は未来のまちの資産だということである。物

冷泉荘からまちに広がるビンテージビル

件オーナーにとってみれば、空室だらけだった物件が持続的な経営に変わり、入居者にとってみれば、無縁社会が人と人とのつながりのある暮らしに変わっていく。こうした建物がまちに増えていけば、「衰退都市」が地域づくりの盛んなエリアに変わる。私たちにとって「入居者」というのは、地域をつくる住人であったりテナントであったりと、未来のまちにとって大きな役割を持っている人々だと（上）店屋町いうことを明確に感じ取ることができた。

蝶和ビル

RC造6階建 1971年

ただ、このような動きにつなげるためには、やはり賃貸オーナーや不動産管（左）博多駅前

簡ビル（右）冷泉町ふかみビル（右上）博多駅前

駅前１丁目ビル

Ｓ造3階建 1969年

理会社の意識をまずリノベーションする必要がある。そこを担うのが、私たちのRC造3階建 1961年

役割ではないかと考えている。

RC造3階建 1959年

26(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

それまでの福岡には、こうした建物は少なかったが、様々な建物再生プロジェ
クトに関わるごとに、多くの入居需要があることが分かっていった。驚いたのはまちづくりの分野で重要な人が入居されると、１棟で始まったプロジェクトが地
域の活性化のエネルギーとしてにじみ出ていく現象が起こり始めた。このように、１棟の建物には地域を変えていく力がある。それこそが、賃貸の一つの大きな

休眠不動産を使えない地域は衰退するだろう。休眠不動産こそが、これからの地域の資源となっていく。これが私たちが賃貸から学んだことである（図3-20）。
図 3-21「共感」から始まる ビル再生役割なのではないかと思うようになった。
図 3-20

市民へのメッセージ「まちの休眠不動産は未来の資産」
オーナー

入居者

まち

社会課題の解決＝ 空家 ＋無縁社会＋衰退都市
ビンテージビル＝持続経営＋つながり＋まちづくり
入居者 ＝『社会的住人』『社会的事業家』
そのために

全41棟・470室
賃貸オーナーと管理者の意識をリノベーション

リノベ 仲介278戸 400組↑

やがて

平均築年
44年

休眠ビルがまちを変える ビンテージビルへ「休眠不動産を使えないまちは衰退する」(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

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Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

2020 12月現在

27(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

3-1

28

オーナーとしてリノベーションに挑戦

79

こうして「共感」をキーワードとしたビル再生で、41 棟の建物に携わってきた

図 3-23福岡県久留米市 ビル オーナー「リノベ兄弟 半田ブラザーズ」（図 3-21）。面白いのはその平均築年数が 44 年で、このくらいの築年数が、私たちにとって最も再生しやすい旬な物件といえるだろう（図 3-21）。
図 3-22

地方で進化する23チームの休眠不動産再生事業
ビジョンに集まる ソーシャル イノベーター ⇔ 各地でチーム組成(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

TEAM of 2040 Annihilation
Possibility Cities30

久留米市で、団地型賃貸住宅を経営していたオーナーから「物件を壊さな2040年消滅可能性都市

い人に買ってほしい」と相談され、先代から大事に引き継がれてきた物件を譲
Vacancy (2008 Survey)

り受けた。久留米市では、自らがオーナーを務める賃貸物件で菜園を使ってコミュニティづくりをしているリノベ兄弟「半田兄弟」が活動している。私たちはこの久留米の若手とともに新しいプロジェクトをスタートさせることになった（図資料： 平成20年住宅・土地統計調査
Source: 2008 Residential Land Survey

N/A(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

3-23）
。
29

Case 4 コーポ江戸屋敷
築 42 年の経年団地再生のビジョンが住まいとまちを変える！
4 つ目は、地方の事例になる。福岡県では南に行くほど、2040 年消滅可能

図 3-24久留米のみんなの活躍の場に 築42年 賃貸団地

「コーポ江戸屋敷」●RC４F 階段室型 3DK（60.4ｍ）16戸×3棟 計48戸
●老朽化
●購入時：入居初期費用ゼロ・廉価家賃⇒ 入居者満足度 低●やるべきこと：団地 + エリア に “価値観”

性都市と言われるまちが増えていく。その中間地点にある久留米市での事例である（図 3-23）。

(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

80

Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-1

32

オーナーとしてリノベーションに挑戦

81エレベーターがない階段式で、３棟の物件であり、ここで重要なのは、この私たちは、リノベーションに頼らずに経営を立て直さなければならない課題に団地が住宅金融公庫融資物件であることである。建物の品質がとても高く、公直面した。リノベーションを実施すると一時期は賃料が上がるが、安さがメリッ

庫物件のポテンシャルを強く感じている（最近では３棟ともに耐震性も確認さトの物件であったせいか、次々と退去が起こり、リノベーション費用の回収も難れた）。

しくすぐに経営難に陥った（図 3-26）。

私たちはまず、地方の団地は老朽化すると非常に価値を低く見られ、入居者満足度も低くなるという問題点に直面した。そのため、古い団地の価値観を変えることが最初の仕事となった（図 3-24）。
図 3-25

図 3-26

しかも、次々に退去で（円/月：3か月平均）

経営 ⤵

そこで「学びの場」を「団地再生まちづくりカレッジ」

若手職人活躍に 「久留米スタイル リノベーション」⇒ ところが、家賃UP不可・経営難航

・2016年末から ８講義 のべ300人
・不動産オーナー・行政・大学・若手職人、そしてUR大阪

2015年

運営開始

2016年

2017年

リノベーション

リノベ1年後Copyright (c) 2020. 吉原住宅有限会社 / 株式会社スペースＲデザイン

何らかの手を打つ必要があると感じた私は、空室を学びの場へと活用することにした。それがコミュニティデザインを学ぶ「団地再生まちづくりカレッジ」であり、８講義、延べ 300 人が集まる場となっていく。まちづくりに興味を持って
Copyright (c) 2020. 吉原住宅有限会社 / 株式会社スペースＲデザイン

33

このプロジェクトでもいつものようにリノベーションをスタートした。久留米をいた市民や、オーナー、行政、大学、そして UR 職員もが参加する多様な講座ができあがった。

含む筑後地方には大川家具や、八女の提灯や仏壇などのすばらしい職人の町

ここで講師を担当したのが、「チームネット」（東京）の甲斐徹郎先生である。

が多く、卓越した技術を持った若手が多い。筑後・久留米ならではのリノベー

ここで学んだ重要なポイントは、「コミュニティを生かすことと、仲良くすることはションデザインを目指し、その結果素晴らしい部屋をつくることができたもの別物である」を前提に、「幸せな暮らしを目指す」を目的にした視点である。

の、福岡と異なり、リノベーションによって家賃を上げることはできなかった（図ここでのキーワードは、人が心地よいと感じる仕組みをつくること＝「アフォー3-25）。このエリアでは賃貸の家賃を少し上げただけで、マイホームが買えるぐダンス」であった（図 3-27）。木陰に人が集まるものだが、生体として気持ち

らいの住宅ローンのレンジに入ってしまうのだ。

の良い空間を設定すると、そこには人が集まってくる。また、わずらわしさを意

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Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-1

オーナーとしてリノベーションに挑戦83

識せずに、人の関係性を創る仕組みとして、個々がメリットを感じられる仕掛け

図 3-28を企画者が設定できれば、「コミュニティベネフィット」により隣人関係を無意識のうちに時間をかけて構築していけるという考え方である。
図 3-27
コーポ江戸屋敷のブランディングを組み立てる基礎を学んだ（全8講義・参加者延べ300人）「コミュニティデザインカレッジ」
講師㈱チームネット 甲斐徹郎氏『アフォーダンス』 人は環境に従う：「快」か「不快」か
居心地のいい場所をデザイン
そこに人は集まり、それを維持するために、主体的に関わる
お互いが協力し合ったほうが「お得」『コミュニティベネフィット』 集まることはお得！

図 3-29

みんなで構想した

コミュニティベネフィットをデザイン

キーベネフィット

自己組織化を誘発する

コンセプト「わずらわしさ」を意識せず、コミュニティを機能させる

幸せな暮らし自己肯定感・満足度

7年後の団地は、コーポ江戸屋敷
これからの ステキな生活になりそう
コミュニティベネフィット“外構でつながる”

相互承認・自発的な活動へ

ポイントは
外構

理想の暮らしは自分たちでつくるテーマ

自由にピザが焼けるまちアイテム

7年後のイラストイラスト

1

まずは「ゴーヤで緑のカーテン」という企画を立て、エアコンが要らない生活ができるという提案を入居者に試みた（図 3-28）。当時、入居者が集まるような雰囲気の物件ではなかったが、皆さんに声をかけると、３室の方が集まっ3棟17室てくれた。それを続けていくうちに徐々に入居者と親しくなっていき、勉強会の(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

37

仲間たちと７年後の団地をどのようにしようかという議論が始まった。今まで私たちが手がけてきたリノベーションは部屋の中だけに力を注いできたが、楽しくコンセプトは「理想の暮らしは自分たちでつくる」（図 3-29）。具体的には「ピDIY を行ったとしても外からは誰も見ることができずにいた。その部屋の入居者

ザを自由に焼けるまち」を目指してピザ窯を造り、木を植え、イメージイラスト

だけが恩恵を受けていたのだ。これからは方針を改め、入居者さんたち、まちを基に７年間で実現しようと提言すると、徐々に 17 室の住人たちが集まってくの人たちからも活動が見える外構部に集中して力を注ぐことにした。

れるようになった。

84

Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-1

オーナーとしてリノベーションに挑戦85

図 3-30

また、もう一つ大きな変化があった。勉強会に参加していた若手職人たちが『団地コミュニティデザイナー』 週2回の仕事

次世代職人チームをつくりたいと希望し、空いている一室を「職人シェアオフィス」として運用する提案をしてきたのだ（図 3-31）。彼らの考えは、「下請けから元請け」「修行から育成へ」という職人文化を変えていくものだった。
図 3-32○ 日常のできごと○ イベント案内・報告○ 入居者さんの声○ 快適ものがたり：工事案内など(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

38

この中で大きな役割を果たしてくれたのが半田兄弟だった。共に勉強していく
中で、このプロジェクトには「コミュニティデザイナー」が必要だということに気づき、半田兄弟にその役割を担ってもらっている（図 3-30）。彼らが２か月に１回ニュースレターを配り続けていることで、プロジェクトに直接関わっていない
入居者も、この建物で何が起こっているのかを認識できるようになった。

彼らに１階に入居してもらうと、既に勉強会で学んだアフォーダンスの考えに基づいて、いきなり居心地の良いパーゴラをつくってくれた（図 3-32）。

図 3-31

図 3-33

開かれた「職人シェア」による コミュニティ ベネフィット(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

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Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-1

41

オーナーとしてリノベーションに挑戦

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誰でも入れるパーゴラ内では、入居者がいろいろなイベントを開くことができ、

図 3-35

またとないコミュニティベネフィットが生まれたのだ（図 3-33）。

外構DIYワークショップ で 花壇の小道
たねダンゴ ワークショップ で「快」から始まる 隣人関係

図 3-3443(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

大阪のメンバーとの勉強会を通して、閉鎖されていた裏空間に通路を開き花壇を皆でつくっていくワークショップを開催した（図 3-35）。それを通して、「快（ここちよい）」という感覚から始まり、共に作業し食事をする中で隣人関係が自然に生まれてくることを経験することとなった。
図 3-36

コミュニティベネフィットを理解することによって、この団地は大きく変わって

そんなまちでは なかった まちで「お江戸屋敷 隣人祭り（マルシェ）」

イベント参加者が「江戸やしきパン工房」 移住者が「つきしまコーヒー」

まちに開かれたテナント需要が生まれるいった。勉強会に参加していた UR 職員の紹介で、大阪の UR 物件を見学したことも大きな転機となった。そこでは入居者さんたちが自らの手で本格的な花壇をつくっていることが衝撃だった（図 3-34）。大阪の入居者さんたちにも久留米の団地まで来てもらい、交流を開始することとした。

.

(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

88

Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-1

44

オーナーとしてリノベーションに挑戦

89このような活動を続けていくうち、マルシェイベントが開かれたことをきっかけに、真ん中の棟の植栽部分にウッドデッキスペースを設置した。すると、イベントの参加者がパン工房を創業したり、東京から移住したいという夫婦がカフェを開店したり、１階のウッドデッキが地域に開かれたスペースに変わっていった（図ど入居率が上がっていき、物件の収益もアップしていくという現象が起こっている（図 3-38）（2021 年度も継続して上昇）。
図 3-38

共感度の変化（社会価値）＝経営の変化（経済価値）

3-36）。以前ではおよそ想像のできなかったことが起こっていく。

2020年
2016年

図 3-37

2018年

入居者共感レベル

2015年
2017年

WS 前

緑のカーテン

共感あり 40 %ウッドデッキたねだんご46(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

入居者どうしの共感度の変化を基に物件の社会的価値が経済的価値につながった結果、経営に変化が起きていっているということが見て取れる（図接触あり 77 %3-39）。
図 3-39Copyright (c) 2020. 吉原住宅有限会社 / 株式会社スペースＲデザイン

2020年

花壇づくり

外構DIYワークショップ

イベント参加

接触がない

声かけや
会話がある

顔と部屋が
一致する

9%

18%

顔と部屋が
一致する

接触あり 26 %日常の手伝いをしてくれる（花壇の水やりなど）

5%

声かけや
会話がある

イベント参加接触がない
65%

外構WS 2年目

共感あり 15 %日常の手伝いをしてくれる（花壇の水やりなど）

2015年
接触がない
100％

2019年

45

図 3-37 の「入居者共感レベル」のグラフを見てほしい。物件購入時の 2015
（平成 27）年には入居者との接触は全くなかったが、リノベーションのみによる物件再生を試みていた 2017（平成 29）年には、「接触がない」の割合
は 65％に下がり、今では５％にまで下がっている。2017 年は「共感あり」が15％、「接触あり」が 26％であったのに対して、今では「共感あり」は 40％、
「接

見えてきた “くるめぐらし” の「キー ベネフィット」● 団地をまちの学校に設定↓● 賃貸ぐらしへの期待と新職能が団地内でリレーション「コミュ二ティデザイナー」「職人シェア」「創業パン屋さん」「移住＆創業カフェ」↓● まちづくり活動 が 団地からまちに飛び出し広がる触あり」は 77％と、共感度の高い物件に変貌している。
経営面への影響を見てみよう。リノベーションのみを行っていた 2016（平成28）年直後、いきなり経営が悪化したが、外構部でのワークショップを行うほ90

Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

松葉ビレッジ PJ

青峰団地 PJ

Copyright (c) 2020. 吉原住宅有限会社 / 株式会社スペースＲデザイン

3-1

くるめぐらし会議47

オーナーとしてリノベーションに挑戦

91ここでのキーは「つながり」だ。まずは、勉強会を開くことで団地を「まちの図 3-40学校」に設定した。すると、この団地での暮らしをもっとよくできるのではない

INNER / OUTER SOCIAL IMPACT BUSINESS MODEL

かという期待感と団地内でのリレーションが、「コミュニティデザイナー」
「職人シェ

不動産資源

スペースＲデザイン 老朽賃貸の 社会的価値創造モデル••

ア」という新しい職業観を生み出し、それがさらに創業者や移住を生み出すこ

財務資源

7棟の関連ビル
28棟のプロデュース物件

•
•

人的資源

無借金経営
不動産所有会社との3社連合

•
•
•
•

INPUT

知的資源

9人のフルタイム社員（3社連合）
3人の〇%社員
福岡のナレッジ人材
九州のクリエイティブ人材

•
•
•
•
•

外部資源

ノウハウ蓄積研究開発
大学連携
全国プレイヤー連携
論文・取材

•
•
•
•

大学連携
九州まちづくりプレイヤー連動
海外まちづくりプレイヤー連携
取材

SDGs 13の適合とにもつながった。また、勉強会の参加者の中には、自分の地元で、まちづく

ビンテージビル経営

大学院型経営

アライアンス経営

経営理念

ビジョン

り活動を始める人も現れた。はじめは単なる老朽団地だった建物が、地域を変CONCEPT

える一つの拠点になっていく経緯を私たちは経験することができたのだった。

ミッション

ビンテージビルでひとがつながる まちづくり

チームビルディング

INNER BUSINESS

社内

経営マネジメント

賃貸ビル
経営コンサルバリューズ

ひとつのまちに ひとつ。
ビンテージビルを育てる
7つのビンテージビル創育

マーケット
デザイン

まちのための老朽ビルブランディング

政策・業務

プロパティマネジメント

マーケティング・
企画・提案

ハイコンセプト
デザイン

ソーシャル
デザイン

リーシングマネジメント

共感型
不動産管理

設計・デザイン

工事監理

プロモーション

共感型
不動産仲介

利益

これまでの４つの事例を振り返ると、当初行っていたリノベーションは、消費メインの生活の中にあったものだと言えるのではないだろうか。それは個人のインナービジネス への フィードバック

3-2 一緒に生み出せる賃貸住宅へ

SDGs ビンテージビル（サスティナブル賃貸）

SDGs

5つの重点テーマ
投資

社外

イベント

政策・業務

マーケットデザイン

DIYリノベ
WEEK

視察

社会へのインパクト

SOCIAL IMPACT

9つのビンテージビル文化啓発

ソーシャルデザイン

OUTER BUSINESS

SNS

セミナー

ハイコンセプトデザイン

メディア

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出版

大学教育

『ビンテージビル カルチャー』の拡散・浸潤
市民へ向けて 「自分の好きな暮らしは 自分たちで 創ろう。自分の好きなまちは 自分たちで 創ろう。」
賃貸オーナーへ向けて 「賃貸経営者に社会的経営力を付与する」
賃貸入居者へ向けて 「理想の生活を 賃貸で 実現する」

結果

SOCIAL OUTCOME

クオリティ・オブ・ライフを優先していた時代だったと思われる。それに対して、ビジネス ステークホルダー

一次顧客：入居者ユーザー

サポーター：直接的支援者

取引先

二次顧客：オーナークライアント

オピニオンリーダー：市場拡大者

社員

地域社会

(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

49

DIY に力を入れるようになって以来、自分で何かを生み出せる生活が求められる時代に入ってきたと感じている。
さらに、今は「WELL-BEING」、すなわち幸福な社会への期待感を皆持つよ
うになってきているのではないだろうか。

加えて、SDGs の思想も、私たちの経営に影響を及ぼし、SDGs を事業モデ
ルに組み込んでいる（図 3-40）。まずインプットとして不動産・財務・人的・
知的・外部の５つの資源を増大させることが経営者としての使命である。

今まで私たちが提言してきた「DIY の生活」が、「Do It Together」、つまり「一そのコンセプトとして、ビジョン、ミッション、バリューズを表現した。そこに緒に何かを創造する生活」へと深まっていることを今回学ぶことができた。これ

７つのキャッシュポイントを設けている。これは通常考える不動産事業の収益ポから「一緒に何かを生み出せる人生観」が、「幸福な社会」を生む、その役割

イントだが、SDGs によって生まれたのが、「インナービジネス＝収益化のためを賃貸住宅に組み込めるのではないだろうか。

の事業」に対して、「アウタービジネス＝社会の一員としての事業」という概念である。
このアウタービジネスでは、DIY リノベ WEEK というイベントや SNS、セミナー、
メディアを使っての多様な発信を行っている。その中でも、３つのハイコンセプ
トデザインとして、論文や出版に加え、私自身大学教育にも携わり、社会的イ

92

Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-2

一緒に生み出せる賃貸住宅へ

93

ンパクトを生みだそうと意識してきた。
ここで明らかになったのは、アウタービジネスこそ企業文化であり、その文化の社会への拡散・浸潤の熱量が、市民に向けては「自分の好きな暮らし、自分の好きなまちは自分たちで創ろう」、賃貸オーナーに向けて「賃貸経営に社

図 3-41

九州DIYリノベ
WEEKEND2020
7年目23チーム

会性を付加することで素晴らしい経営ができる」、入居者には「理想の生活を
賃貸を通じて実現してほしい」というメッセージになっていった。それによって７つの直接的ビジネスステークホルダー（入居者＝ユーザー、オーナー＝クラ
イアント、社員など）をはじめ関与する人たちが、理念の共有者になることによって、時間をかけて、インナービジネスであるキャッシュポイントに創造された価値として戻ってくる。これを繰り返していたことが理解できるようになった。
これは単年度会計では見えないことであり、継続することで初めて仕事として見えてくる。この３社が過去最高売上、粗利益をあげた 2020 年であった。時間はかかったものの、ようやく理想を実現できているように感じている。
中でもアウタービジネスの中で最重要と考えているのが、私が主催する「九州 DIY リノベ WEEK」という、７年目のイベントである（図 3-41）
。九州各地

51

(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

でまちづくりに携わる全 23 チームの素晴らしい活動を全国の人々に知ってもら
図 3-42おうというものだ。
2020（令和２）年 11 月に開催したオンラインイベントでは、23 チームが製九州DIYリノベWEEKEND2020

作した３分間の活動アピール動画に対し、審査員からコメントをいただいた（図3-42）。
また、空間デザイン、メディア、ブランディング、地域課題解決、コミュニティ
づくりの専門家を招き、各チームの評価によって、今後の活動に生かせるものになった。

(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

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Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-2

50

一緒に生み出せる賃貸住宅へ

95

図 3-43

図 3-442014年11月～2020年10月（6年間の変化）
23チーム

休眠不動産が まちを活性化する“ひとりの思いから始まるソーシャル ムーブメント” 理論

合計

２６９
１７３

休眠不動産に時間をかけて人がつながる「楽しそうなことをただやってるだけ」
事例）DIYパターン③②

・個の主体化・相互触発
・主体間連携

２０８
６９

①

２９

熱量

ソーシャル
イノベーター⑥

自己組織化の閾値

④⑤(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社

52

この 23 チームの活動の６年間の実績を見てみたい（図 3-43）。活用した遊(C) 2020, 株式会社スペースＲデザイン / 吉原住宅有限会社
53
ルを回す熱量が必要であるが、時間をかけある段階を超えると、トルネードのよ

休不動産 269 件、起業者 173 人、新規雇用者 208 人、移住者 69 人、設立

うに地域が自ずと変化する状況がこの 23 エリアから見えてくる。賃貸の面白い

したまちづくり組織 29 という結果が出ている。その九州の実情を図 3-44 のよところは、この休眠不動産を賃貸ビジネスに置き換えることによって、地域を変

うに模式化してみた。

え、収益を生み、仕事を創り、雇用を創ることができるところだ。つまり、賃貸は、「ひとりの思いから始まるソーシャルムーブメントにより、休眠不動産がまちを

まちを活性化するプロセスにおいて非常に重要な要素となっている。

活性化する」という理論である。それぞれの地域には、不動産会社や不動産

私たちは空室・空きビル・空き家に「つながり」の仕組みを埋め込むと、地オーナーを含め、ソーシャルイノベーターや地域を良くしていきたいという人が域を活性化しつつ、社会課題を解決する事業になっていくという現象を数多く見必ずいる。まずこうした人たちが出会うべきなのは、前述の職人さんたちのようてきた。１棟の賃貸の活性化が建物を元気にして、それが周りに伝播し、人がな DIY ができる、指導できる人たちである。それによって休眠不動産を、DIYつながる。これをベースにすることで、まちは変わるはずだ。賃貸事業は、これで地域のよりどころにしていこうという活動が始まる。これがイベント化され広報からの地方衰退の時代に、地域に幸せを生み出せる重要な産業になると信じてが行われると、彼らにオピニオンリーダーがついてくる。それが広がり共感者がいる。そして、衰退が早く訪れるからこそ先進的にそれを解決しようとする地域

現れると、フォロワーが生まれていく。すると、入居者、出店者、移住者が、こが多く存在する九州には「衰退対応先進地域」が同時多発的に生まれており、「明の休眠不動産にお金を払って入居し、活躍してエリア経済が回り始める。サイク

日の賃貸」を構想するうえでのヒントになるように思う。

96

Chapter 3 賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが住まいを変える、賃貸を変える、地域を変える

3-2

一緒に生み出せる賃貸住宅へ

97

Chapter
日本の賃貸住宅：
その来し方と行く末
大月 敏雄
東京大学大学院工学系研究科建築学専攻 教授
1967年福岡県生まれ。東京大学工学部建築学科卒業、同大学院博士課程単位取得退学。博士（工学）。横浜国立大学工学部建設学科助手、東京
理科大学工学部建築学科准教授を経て現職。専門は建築計画、住宅地計画、住宅政策。著書に『近居 少子高齢社会の住まい・地域再生にどう活かすか』（編著、学芸出版社）、『集合住宅の時間』（王国社）、『町を住みこなす－超高齢社会の居場所づくり』（岩波書店）、『住宅地のマネジメント』（建築資料研究社）『「住む」ための事典』（編
著、彰国社）ほか 設計作品等に「東日本大震
災コミュニティケア型仮設住宅（遠野市穀町、釜石市平田地区）」「サービス付き高齢者向け住宅
地 ほっこり家」「大熊町大川原災害公営住宅（デザイン監修）」などがある。

本章では、日本の近代に賃貸住宅がどのように登場して、どのように取り扱わ発行される土地の利用権証明書をもっている）、この土地が通りに面するところれてきたのか、これからの世の中で賃貸住宅が果たせそうな役割はどのようなにはたいてい、２階建ての町屋が並んでいて、その間の所々に路地があって、ことなのかについて解説する。

この路地を通って町家の裏側に行くと、長屋が並んでいるような状況だった。

つまり、言い換えるならば、「日本の賃貸住宅の来し方と行く末」。サブテー
マは「賃貸は自由だ～！」である。

江戸八百八町といわれるように、江戸の町は幕末に 100 万を超えるような人口を擁していたが、その多くの人たちが、こうした長屋と呼ばれる賃貸住宅に住んでいた。

4-1 日本の賃貸住宅の歴史

図 4-1■町人地の長屋

まずは、
日本の賃貸住宅の来し方について紹介する。江戸時代の都市部では、
そもそもほとんど全てが賃貸住宅だったといっていいだろう。また江戸では、身分制に基づく土地利用の規制が行われていた。具体的には、江戸の大多数を占める武家地は、武士階級の住宅地として利用されるエリアであり、日本橋や神田などの繁華街は町人地といって、商業者・工業者の生業とともに住宅を建てるエリアであった。
では、武家地にはどんな建物が建っていたのか。これは一つの例であるが、武家屋敷では、敷地の真ん中にお殿様が住んだり、事務をつかさどったりする
スペースがあった。北方には奥さんの部屋があるが、広いお屋敷の場合、武家屋敷の周囲に長屋が建っている場合も多かった。つまり、武家屋敷の塀の代わりに、長屋が建っていたのである。またここが屋敷の主要な出入り口であれば、そこに門が付いたりもするので、こうした形式の長屋を長屋門と呼ぶ。長屋門
は２階建ての場合も多く、これは今でいうと集合住宅であり、社宅、官舎みた
いなものといえるだろう。
また、江戸の市中には、こうした武家屋敷型の周りに建つ長屋門ではなく、単独の足軽長屋が数多く存在していたことも覚えておかねばならないだろう。

建築計画1-5 戦前日本の都市集住計画5

出典：『都市紀要 34 江戸住宅事情』東京都公文書館、1990 年

こうした江戸の町の住宅形式が、明治に入って少しずつ変わっていく。きっか
けは、1872（明治５）年の銀座大火である。その復興計画として今の銀座の礎となる洋風の町屋である銀座煉瓦街が、イギリス人ウォートルスによって設計

一方で、町人地については、図 4-1 のような一体の土地を地主が所有し（正された。この建物が、昔の町屋と違うのは、レンガ造という構造形式と連棟式（同確に言えば、地主は土地を所有していない代わりに、沽券と呼ばれる幕府からじ壁を有して水平に連続してつなげる）という構成方式が採用されている点で100

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

4-1

日本の賃貸住宅の歴史

101

あった。この事例を皮切りに、このころから、少しずつ江戸時代までとは違ったタイプが出現することになった。

このように社宅では次第に共有スペースを持つようになり、少しずつ今の建築基準法でいう共同住宅に近づいていった。共同性の高い空間ができたのである。

明治時代に入り、住宅で大きく変わったことは、社宅という新しいジャンルがこの他に、社宅に近い事例としては、一丁倫敦ともよばれた、今の東京駅前

展開してきたということである。明治の産業革命は、明治の末年ぐらいから始まっに展開している三菱地所のオフィス街に 1904（明治 37）年に建設された、6た。社宅で有名なのは倉敷紡績で、大原孫三郎という非常に社会性に富んだ

号館、7 号館が挙げられる。２階建てと半地下の 3 層の、英国ではテラスハウ

社長が経営していた会社である。倉敷紡績の社宅は 1895（明治 28）年につくスと呼ばれる長屋形式の建物であり、最初は店舗・事務所併用住宅としても使られたが、1912（明治 45）年に大改修された。社宅そのものの様子は、江われていたようである（図 4-3）。

戸時代にあったような木造平屋の長屋だった。1895 年に最初に建てた長屋は、２畳と６畳と玄関があって、共同便所は離れになっている。1912 年の大改造

図 4-3■社宅に近い集合住宅（事務所兼用としても）の際に、離れを廊下でつないだり、玄関の前に渡り廊下をつくったり、棟どうしを渡り廊下でつないだりした。共同便所や共同洗濯場などもつくり、非常に共同性の高いものとしてつくられた（図 4-2）。
図 4-2
■社宅としての集合住宅

社宅としての展開
三菱地所
明治期の「洋風長屋」
丸ノ内
一丁倫敦6,7号館
明治37(1904)年

倉敷紡績
大原孫三郎社長
明治28(1885)年社宅開設
明治45(1912)年刷新完成

建築計画1-5 戦前日本の都市集住計画

8
三菱地所『丸ノ内百年のあゆみ』

出典：『丸ノ内百年のあゆみ』三菱地所

病院
物品分配所
学校

長屋

社宅は、地方でもさまざまに展開された。今や世界遺産になっている長崎県
住宅（戸建）の軍艦島（正式には端島（はしま）と呼ばれた三菱炭鉱の島）では、1916（大正５）年には既に RC のアパートが建設されており（30 号館）、以降、この軍共同住宅
建築計画1-5 戦前日本の都市集住計画

7

出典：『回顧六十年』倉敷紡績株式会社、1953 年

102

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

艦島ではアパートが次々と建設されるようになっていく（図 4-4）。
このように明治末期から大正にかけては、社宅が新しいタイプの賃貸住宅として、さまざまに展開してきたのである。

4-1

日本の賃貸住宅の歴史

103

いうスタイルが、江戸時代の木賃宿であった。

図 4-4■社宅としての集合住宅

これに対して旅籠（はたご）というのは、今の旅館、ホテルみたいなもので三菱炭鉱 長崎端島（軍艦島）
30号館（グラバー・ハウス）
RC造 大正5年ある。実は、こういう宿がベースになって、現代の賃貸集合住宅に移行していったといえると思う。明治も半ばになってくると、東京市中の木賃宿は、東京にいろんな仕事や役場に用がある人々が泊まる安宿として機能していたが、場所によっては、田舎から東京に移り住んできた人々で、なかなか安定した職業につくことができず、ずっと木賃宿に長逗留するような人々が増えてきた。こうした中、木賃宿で逗留する人同士が結婚したり、子どもができたりするようなことも起き、こうした人々のために、木賃宿の一部で「別間」と呼ばれる、家族のプライバシーが要求される空間がつくられるようになった。
こうして、いままでの木賃宿の隣に、2 畳や 3 畳といった極小空間の部屋をもつ普通長屋をつくって、それを「別間」と称していた。また、明治 20 〜 30

建築計画1-5 戦前日本の都市集住計画
西山夘三『日本のすまいⅢ』

年になると、「別間」が逢い引きに利用されるような、いかがわしいことにもなっ

9

ていた。

出典：西山夘三『日本のすまいⅢ』

図 4-5

木賃宿から共同長屋（トンネル長屋）へ

こういう様子を見ていた人が、1902（明治 35）年に「共同長屋」を発明したという。発明者は中井平八という人で、場所は本所区横川町、今も墨田区に横川という地名があるが、その周辺であろう。夫婦者のために共同長屋を建てて、大きな建物の真ん中の棟の下に中廊下を造って、その両側に長屋が向かい合わせに配置されるというものであった。
図 4-6 は、少し後の 1921（大正 10）年の東京市社会局の報告書に掲載されていた図面である。この下にある普通長屋は江戸時代からある長屋と同じだ。
1902（明治 35）年に出てきたという中井さんが考案した共同長屋は、トン

歌川広重 「御嶽」 『木曽海道六拾九次』1835-37頃（御嶽宿（みたけじゅく）可児郡御嵩町）

旅籠屋（飯付き）と木賃宿（飯無し）

出典：歌川広重「木曽街道六拾九次之内御嶽」国立国会図書館

もう一つ近代の賃貸住宅の原型として、木賃宿が挙げられる。歌川広重の絵（図 4-5）を見ると、「きちん宿」の文字が読める。自分の食事を煮炊きするための薪代を払い、夜はこの図に見るようなあけっぴろげな大広間で雑魚寝と104

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

ネル状の廊下を住宅の前につくって、共用の便所を配置する形式である。木賃
宿から出発して、プライバシーを守りたい夫婦のためにこの空間が編み出され、それが大きな流行となっていった。最初は平屋建てだったが、1921（大正 10）
年の写真（図 4-7）を見ると、既に２階建てが存在していたことがわかる。
１階、２階とも中廊下型の共同住宅、いわゆる「昭和な人間」がよく知って

4-1

日本の賃貸住宅の歴史

105

いる木造の２階建てのアパートというのはこうした経緯で誕生したと考えられる。

図 4-8

図 4-6
九尺二間

くしゃくにけん『東京市内の細民に関する調査』 （東京市社会局 1921）

出典：『東京市内の細民に関する調査』東京市社会局、1921 年

Inside of a Wooden Tenement House in Slum Area in Tokyo
1921（1905年から16年目）
深川区猿江裏町共同長屋の内部『東京市内の細民に関する調査』東京市社会局1921年

図 4-7

出典：
『東京市内の細民に関する調査』東京市社会局、1921 年

図 4-9 は、大阪の木賃宿として紹介されているもので、図中の左側が１階で、右側が 2 階となっている。1 階の下側に、出入り口というのがあり、ここを入ると、左手に 3 畳敷の部屋がずらっと左右に並んだ中廊下がある。さらに敷地の奥に入り、竈（かまど）や共同炊事場や浴場が並んでいる先には、もう一つの2 階建ての住棟があり、ここも上下階ともに中廊下となっている。江戸時代の木賃宿に、明治末期に「別間」と呼ばれる空間が誕生し、さらに明治 35 年に東京で考案された「共同長屋」ができ、これがまたたく間に 2 階建てになり、大Wooden Tenement House in Slum Area in Tokyo, 1921
下谷区龍泉寺町共同長屋の外部『東京市内の細民に関する調査』東京市社会局1921年

既に２階建てに阪でも中廊下式 2 階建ての、集合住宅が展開していったのである。

出典：『東京市内の細民に関する調査』東京市社会局、1921 年

106

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

4-1

日本の賃貸住宅の歴史107

東京には、書生と車引きが大変多いとされている。書生とは学生、車引きは当

図 4-9 昭和初期の大阪の木賃宿

時の都市労働者である。都市労働者は、前述してきたような共同長屋的なものにたくさん住んでいたものと思われる。では、書生はどこに住んでいたのか。
書生は、はじめは素人下宿という、ちょっとした富裕層の１階玄関脇などに部屋を借りて住んでいた。こうした素人下宿はあくまでも間借りなので、そんなにプライバシーがあるわけではない。当時の書生にとってプライバシーや居住上の自由がより多く与えられたのは、寄宿舎であった。書生たちの寄宿舎は、明治の末年ころから少しずつ、大学や専門学校において建設されるようになった。
昭和初期の大阪の木賃宿
木賃宿の平面図
東京では共同長屋（トンネル長屋）として、1901（M34）年に発明された『まちに住まう-大阪都市住宅史』大阪都市協会1989年 所収

出典：『まちに住まう - 大阪都市住宅史』大阪都市協会、1989 年

こうして、木賃宿の系譜として展開していき、庶民向けの中廊下型集合住宅の原型となったものとは別の系譜に属する集合住宅が、共同長屋ができた頃に誕生していた。1905（明治 38）年に建設された上野倶楽部である（図4-10）。

このため、素人下宿がいいのか、それとも、寄宿舎がいいのかは、明治末期の書生の議論の一つのネタとなっていたようだ（有耶無耶山人「素人下宿」『東京の裏面』金港堂書籍 1909 年）。

こうした中、寄宿舎でも下宿でもない新たな集合住宅の形態が生まれた。それが後に高等下宿と呼ばれるようになる形式であった。
図 4-10 は、1905（明治 38）年に上野公園の不忍池のほとりに建てられてた、
日本で初めての木造アパートメントハウスとも呼ばれることの多い、上野倶楽部

図 4-10 上野倶楽部図下宿から高等下宿へ
上野倶楽部1905（明治38年）

坪内逍遥の『当世書生気質』に、
明治18(1885)年ころの東京には書生と車引きが多かったとある。両者とも明治になって生み出されたもので、ともに田舎からの上京組が主流であった。上の社会階層の人は書生になり、下の社会階層の人は車引きになる。その住居は、書生は下宿（間借り）、車引きは裏長屋というのが相場であった。
<個人空間の誕生＞
工場→寄宿舎大学・専門学校→寄宿舎
素人下宿
高等下宿

出典：
『住居アパート読本』住居社、1935 年

坪内逍遥の有名な小説に、1885（明治 18）年の『当世書生気質』がある。

108

しかし、寄宿舎は門限や規則などがあり、それなりにやかましかったようである。

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末の写真である。木造 5 階建ての建物は当時かなり目立つ存在であった。その図面は確認できていないが、各種のルポルタージュによると、階段室と中廊下を組み合わせたような平面構成となっていたらしく、これは西洋風のホテルの平面形式に近いものであった。
同じ年に、上野倶楽部にもほど近い本郷の台地の上に建てられたのが、本郷館という木造 3 階建てのものであった（図 4-11）。
この建物の真中には光庭があり、その脇に共同便所と階段が設えられており、建物外周部に 6 畳間を基本とした部屋が配置され、光庭をめぐって廊下が回っていた。これは、江戸時代でいう旅籠などの建築形式に近い平面形態であった。
上野倶楽部でも本郷館でも、お金持ちの学生や一人暮らしのサラリーマンを相手にした高級な賃貸住宅物件であり、車引きの住むような共同長屋とは一線

4-1

日本の賃貸住宅の歴史109

を画した集合住宅であった。
図 4-11■高等下宿

うな物件がとうとう、大正の半ばに出現したということである。
素人下宿（明治かなば）からの展開
木賃宿に対して、旅籠の系列

本郷館（明治38年1905）

それから昭和の 50 年代にかけて、中廊下型の木造 2 階建てアパートが、都市に住む一人暮らしの若者の住宅形式として定着していくわけであるが、明治末期に世の中に普及した、車引きの住む共同長屋と、書生たちの住む高等下宿の系譜が、大正時代の半ばに、程よい木造 2 階建て中廊下住宅という、昭和を代表する都市型住宅として結実したことを示すのが、この牛込芸術倶楽部
であるといってよいだろう。
一方で、こうした民間による住宅供給以外に、明治時代の末期から、公的住18

出典：堀江亮、松山薫、高橋幹夫『日本の近代における都市集住形態としての下宿屋の実証研究』第一住宅建設協会、2002 年

宅供給が始まっていった。その嚆矢だとよくいわれるのが、1911（明治 44）年に起こった浅草の吉原大火のいわば復興住宅として建設された「玉姫公設長屋」

このように、明治末年には、賃貸集合住宅業界ではいっときに、いろんなタである。この大火ではたくさんの人々が亡くなったが、当時の東京市、東京府

イプが出現したことが分かる。さらに、大正の半ば、1919（大正８）年には、「牛にたくさんの義援金が集まった。その義援金で「辛亥救済会」という名前の外込芸術倶楽部」が出現している（図 4-12）。

郭団体が設立され、「玉姫公設長屋」という復興団地が建設されたのであった。

図 4-12

図 4-13

牛込芸術倶楽部（大正8年1919） 共同長屋の系列と、高等下宿の系列が合流

公的住宅の誕生と展開（町の供給であった≠住宅供給）

1911（明治44）年
浅草の吉原大火玉姫公設長屋
様々な賃貸住宅の展開

明治末の賃貸集合住宅ビッグバンを反映『住宅』住宅改良会

長屋

浴場(医[福祉]）

託児場（医[福祉]）

職業紹介所及び宿泊所(職）

出典：『住宅』住宅改良会、1919 年 10 月

これは、今の神楽坂の少し奥のほうに建てられた、もともと芸術座という劇場
商店式住宅（職・食）を改築して造られた高等下宿であるが、中廊下型の２階建てで、階段が２か所ある。２階建てで二間という、それまでの共同長屋と高等下宿が融合したよ110

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

出典：『浅草区史』1914 年

4-1

日本の賃貸住宅の歴史

111

図面を見ると、いろいろなタイプの２階建ての集合住宅が建設されたことがわかる。住棟の端の妻側の部分が濃く塗られている部分はれんが造りとなっており、耐火性が高い仕上げになっている。これは、この住宅群が大火後の復興

図 4-14. 15. 16■市営住宅事業 大正8（1919）年 町の事情に応じた供給
米騒動→救済事業調査会答申「小住宅改良要項」→「住宅改良助成通知」大正8年→公営住宅の出発
六大都市：東京市・横浜市・名古屋市・京都市・大阪市・神戸市
東京市営
月島住宅

住宅であるために、耐火性の高い設えに重きが置かれたのであろう。中には、レンガで囲まれた共同階段との片廊下が採用されているものもある。その他、

東京市営
真砂町住
宅

中庭付き一棟型の長屋もあり、同じ長屋でもたくさんの種類が建設されていることがわかる。このことは、前述のように明治末にたくさんの種類の集合住宅が出現していたことと対応しているのではないかと考えられる。賃貸住宅は明治末に種類が急増したことから、私は「賃貸集合住宅のビッグバン」と呼んでいるが、復興住宅として展開された公的住宅においても、多様な集住形式を模索するよ
うな時代の様子が、反映されたのだと考えることができよう。

東京市
営本村
町住宅
21

公営住宅が
低所得者向けとなったのは
昭和26（1951）年から『東京市営住宅要覧』

出典：『東京市営住宅要覧』東京市役所、1927 年

その数年後、1919（大正８）年に全国で市営住宅事業が開始された。国か

この玉姫公設長屋を見る上で、もう一つ大事なのは、この長屋の供給で意図ら長期低利の融資を得て、最初は六大都市から始まった。自治体ごとに、そのされたのは、単なる住宅だけの供給にとどまらず、「まち」の復興を意図してい事情に応じた住宅供給が行われた。現在の公営住宅というのは低所得者、所たことが読み取れるということである。浅草の大火によって焼失したのはただ住得分位の下位４分の１を目処に供給されているが、当時はそうではなく、必要宅のみではなかった。店も焼けたし、銭湯のような公益施設も焼けたのだ。つなエリアに必要なタイプの住宅を提供するという方針だった。

まり、焼失したのはまちそのものであって、住宅はその一部に過ぎなかったのだ。

例えば東京市においては、工場地帯である月島では、当時の職工さんと呼ばまちというのは住宅ばかりから成り立っているわけではない。住宅以外のいろん

れた工場労働者たち向けの住宅が供給された（図 4-14）。東大近くの本郷真

なものから成り立たなければならないので、まちの復興は、住宅を建てるだけ

砂町では、戸建ての賃貸住宅がつくられ、そのうちの幾つかは戦後、払い下

では終わらない。

げられ、現在も残っている（図 4-15）。下町の江東区にあった本村町住宅は、

おそらくそうした考え方から、玉姫公設長屋では、住宅だけでなく、託児場

家だけではなくて店舗併用住宅の長屋がつくられた（図 4-16）。

や共同浴場、職業紹介所、宿泊所もあり、商店式となっているところもある。小

当時の公営住宅の考え方は、その地域ごとに必要とされ、建ってしかるべきさな団地なのに、筆者が考える「医職住」が揃っている。医は医療・福祉の住宅を供給するということだったことが分かる。貧乏人だから、商売人だから、領域、職というのは労働環境とか食べ物の食も当てはまり、働ける場所の提供

お金持ちだからというのではなく、地域性を重視して供給されたことが、極めても含まれる。この小さな団地の中に医職住がつぎ込まれているということは、非特徴的な事業であったといえよう。

常に重要なポイントである。

こうした中、公営住宅で初めての不燃造集合住宅が、1922（大正 11）年に
横浜市営中村町住宅という団地の中に、中村町共同住宅館として建設された。
それは中廊下式の鉄筋コンクリートブロック造 2 階建ての集合住宅であった。そ112

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

4-1

日本の賃貸住宅の歴史113

図 4-17■東京市営古石場住宅 1923（大正12）鉄筋コンクリートブロック造
公衆浴場・食堂（敷地内完備）
託児所・公設市場・職業紹介所（隣地に完備）
日本セメント工業（図 4-18）。これは日本で最初の本格的な洋風アパートといわれることが多い。
上層階は中廊下型の非常にシステマティックな、当時、米ニューヨークで流行った設備の整ったキッチンなどが充実したアパートメントという形態を採り入れたものである。１階に社交室や集会場、カフェ、地下にはランドリーなどが配置された。ここにおいても、単なる住宅の供給ではなく、一種のまちとして、集合住宅や賃貸住宅がつくられた時代であったことがわかるだろう。

建築計画1-5 戦前日本の都市集住計画

その後、10 万人ぐらいが亡くなる関東大震災が起きて、当時の内務省社会22

局が復興事業を担当するなかで、国内外から集まった義援金をもとに、大正

して、東京市の公営住宅事業において、1923（大正 12）年、関東大震災の13 年に同潤会という財団法人が設立された。同潤会では、当該年度中に仮住

直前に、深川区古石場にて、横浜市と同様の鉄筋コンクリートブロック造の３宅（かりじゅうたく）を７か所、約 2,100 戸建設している（図 4-19）。

階建てが完成した（図 4-17）。当初は、銭湯と食堂が建設されたが、浴場が関東大震災で壊れたため、RC 造でリニューアルされたのだが、このように住宅
団地と浴場と食堂がセットでつくられていたという点においても、単に住宅を作ることのみが住宅供給事業だという認識はなかったようである。
図 4-18

図 4-19■The Dojunka Foundation in 1924
Founded with the money for the earthquake
The foundation was extra-departmental
Organization of the Ministry of Domestic Affairs

財団法人同潤会

鹽崎町仮住宅大正13年5月設立■仮住宅事業（大正13年度、7ヶ所、2160戸）
店舗付、その後撤廃
The first project of the foundation was to built
Emergency wooden row houses
7estates,2160units■普通住宅事業（大正13-昭和15年度、12ヶ所、3760戸）■震災直後のアパートメント（震災前から計画、文部省援助）

The second project was to built permanent wooden row houses 12estates,3760units 1924-1940

荏原住宅

お茶の水文化アパートメント（T15年）
全くの西洋の導入

新山下住宅

Dojunkai Apartments, T.OTSUKI
25

出典：『同潤会十年史』1934 年

この仮住宅の考え方が現在と異なっていたのは、授産施設を併設していたことであろう（図 4-20）。方南仮住宅にあった授産場は、今でいえば職業訓練所
建築計画1-5 戦前日本の都市集住計画

出典：『アパートメント』文化普及協会、1926 年

これらに加え、関東大震災前から計画され、文部省がテコ入れしてつくった「お茶の水文化アパート」というウィリアム・ヴォーリズが設計したアパートがあった

114

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末のような施設であった。仏教系の支援団体などが関わり、ミシンを設置し、外部から仕事を取ってきて、女子を中心に手に職をつけさせて収入源とさせた。
住宅の提供ばかりではなく、仕事と職業訓練の提供も同時に行っていたのだ。
これは、現在の仮設住宅とは大きく異なるところだ。

4-1

日本の賃貸住宅の歴史

115

図 4-20口融資というのは、マイクロクレジットのことであり、職業相談も行われた。こう関東大震災 仮設住宅 1923（大正12）年

いった手厚い支援のある仮設住宅が、すでにほぼ 100 年前に実現していたこと

1924（大正13年）
財団法人同潤会設立■仮住宅事業
大正13年度
7ヶ所、2,160戸※復興住宅と同時建設は記憶されてもよいことであろう。
図 4-22

日本初のスラムクリアランス
あそか病院

当時は内務省社会局

保育園

善隣
館

方南仮住宅、授産場（同潤会『同潤会十年史』1934）

出典：『同潤会十年史』1934 年

図 4-21

ござ工場

同潤会仮住宅事業一覧（『同潤会十年史』より）
住宅名

方南

平塚

中新井

碑衾

奥戸

砂町

塩崎町

所在地

杉並区方南町

荏原区中延町

板橋区中新井町

目黒区衾芳窪町

葛飾区上平井町

城東区北砂町八丁目

深川区塩崎町

敷地面積

10,289坪

5,571坪

4,266坪

6,000坪

5,859坪4,220坪

坪当地代

5.5銭

12.0銭

6.0銭

8.0銭

5.0銭

12.0銭

借入年月日

大正13年10月10日

大正13年10月12日

大正13年10月22日

大正13年12月3日

大正13年10月10日

大正13年10月11日

店舗併用住宅5,495坪工事着手年月日

大正13年10月7日

大正13年10月21日

大正13年10月21日

大正13年10月7日

大正13年10月7日

大正13年10月7日

大正13年11月17日

大正14年2月13日

工事竣工年月日

大正13年11月25日

大正13年11月25日

大正13年11月17日

大正13年11月17日

大正13年11月17日

大正13年11月17日

大正13年12月30日

大正14年3月2日

405戸

304戸

238戸

291戸

312戸

256戸

（第一期）229戸（第二期）123戸

戸数

転用9戸を授産場へ18戸を託児所へ8戸を授産場へ16戸を託児所へ

出典：『高等建築学第 25 巻』常盤書房、1934 年

20.0銭
大正13年11月14日

同潤会は、大正 13 年度を中心に木造の復興住宅団地を次々に建設したのち、大正 14 年度を中心にいわゆる同潤会アパートと呼ばれる鉄筋コンクリート造（RC 造）の 3 階建て集合住宅を東京市・横浜市の中心部に、つぎつぎと建設18戸を託児所へ

した。

託児所

●

●

授産場

●

●

救助費給与

●

●

●

●

●

●

●

訪問婦

●

●

●

●

●

●

●

仮設浴場

●

●

●

●

●

●

診療所

●

●

●

●

●

●

小資融通及び人事
相談

●

●

●

●

●

●

職業相談

●

●

●

●

●

●

●

出典：『同潤会十年史』1934 年

このほか同潤会は、内務省社会局から委託を受けて、1927（昭和２）年に不良住宅地区改良法という法律を制定させるための、モデル的不良住宅改良事業を実施している。これは 1800 年代の半ばからイギリスで始まったスラムク
リアランス事業の日本版であった（図 4-22）。スラム（不良住宅地区）と認定したエリアに対して、国費 100％でクリアランスして、そこに住んでいた人たち

図 4-21 は、仮住宅で行われていた事業の一覧表である。託児所や授産場を改良住宅と呼ばれる賃貸住宅に移すという事業を日本でも実践すべく、不良を設置していたところが多いことがわかる。救助費給与とは、現在の義援金の住宅地区改良法の制定が、内務省社会局によって目指されたのだが、同潤会が、分配のようなものである。面白いのは訪問婦である。東日本大震災のときも独

その法律づくりに向けたモデルプロジェクトを行ったのである。それが、猿江裏り暮らしの高齢者を訪問する活動が行われたが、実は 100 年ぐらい前の当時も町という、かつて江東区にあった不良住宅で有名な町で行われた。

同様なことが行われていた。また、仮設の浴場や診療所もつくられていた。小116

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末撤去された不良住宅の跡地に建てられたのは、３階建て RC 造の改良住宅で、

4-1

日本の賃貸住宅の歴史

117

整形された四角い街区の外周部に建設された。そして、街区を取り囲む表通り

図 4-24に面する住棟の１階部分には、必ず店舗併用住宅が設けられた。小さな商い■昭和初期民間アパートメントの展開がたくさんあったスラムでは、その商いが継続できるように住宅だけではない形
で、店舗併用住宅が挿入されたのである。
さらに、善隣館という福祉施設も同時に建設され、医務室や講堂、図書館などの機能がそこに入った。そして、そこに隣接して子供を預けられる保育園もつくられた。
図 4-23

建設当時
数
始めよりアパートメント
８５０
普通住宅
１０２
下宿・旅館 ２７
工場 ２３
マーケット
１１
店舗 １０
料理店
８
倉庫 ７
倶楽部
５
学校 ５
貸事務所
４
寄宿舎
３
材木置き場 ３
デパート
２
官舎 ２
診療所
２
活動写真館 ２
遊廓 ２
社宅 ２
劇場 ２
会館 １
自動車車庫 １
洗濯屋
１
寄席 １
ダンスホール １
看護婦会
１
幼稚園
１
稽古場
１
仕事場
１
不明 ２３

■同潤会アパートの衝撃とアパートメント・ブーム
東京府内における戦前アパート建設戸数
1936「アパートメント・ハウスに関する調査」東京府学務部
400

350

300

250

200

150

100

50

0
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大

出典：
『アパートメント・ハウスに関する調査』東京府学務部、1936 年より筆者作成

住吉授産場（ござ工場） 復興住宅改修に使う（事業循環）
出典：『昭和十一年度同潤会事業報告書』1937 年

ここで注目したいのは、大きな中庭に木造平屋が３棟建てられ、住民からは同潤会アパートが有名になると、東京市内では、「アパート」と名前の付く建物が急増するアパートメント・ブームを巻き起こした（図 4-24）。この現象は、アパートメント・インフレとも呼ばれた。

「ゴザ工場」と呼ばれ、実際にゴザを製作していたことである。図 4-23 は、ゴザ

このような時期に、東京市では復興助成株式会社を立ち上げ、焼け跡になっを縫っている様子である。ここでつくられたゴザや畳は、同潤会が経営していた

た東京に不燃造の RC 共同住宅を建てる場合、低利で長期に融資する事業を始

数千戸の住宅の補修に使われていた。ここは住吉授産場と呼ばれていて、ここめた。この東京市復興助成株式会社の融資による住宅建設でいちばん有名だっで働いていた人たちが、東京市内各地の同潤会アパートに派遣され、樹木の手たのが、後に九段下ビルと呼ばれた店舗併用集合住宅であった。

入れなどのメンテナンスにも従事していたことがその後の調べで判明している。

すでに取り壊されてしまったが、かつて九段下に建っていた九段下ビルは、

このように、同潤会の時代までのハウジングは、単に住宅の供給だけに終始

元々同じ場所に建っていた江戸時代からの町屋の建替えであった。これをどのよするような事業ではなく、そのまちをその都市機能にふさわしいものとして仕立

うに建替えたのかを見てみたい（図 4-25）。もともと震災前にこの靖国通り沿てることまでをも意味していたのである。

いに建っていた町屋の間口には統一性がなかった。その焼け跡に建てられた共同建て替えのビルの各店舗の間口は、焼ける前の町家の間口をほぼ踏襲した

118

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

4-1

日本の賃貸住宅の歴史

119

形でつくられた。１階は町屋の従前の１階とほぼ同じ間取りで、お店や帳場と画は初めてのものだったが、結局はうまくいかなかった。

なっており、それぞれの店の中に内部階段が設置され、それぞれの２階の住居

また、地代家賃統制令が出され、市場経済の中での賃貸住宅供給の息の根

スペースにつながっていた。つまり、江戸時代の木造の長屋をそのまますっぽりを止めるような形になり、一般市場で賃貸住宅が供給されなくなった。そして、と、RC の外観にくるむというような事業を実施したのであった。

同潤会を吸収して住宅営団を発足させることとなった。

そればかりではない。重要なのは３階部分を賃貸スペースとして人に貸し出

このときから、改めて 30 万戸を５年間で供給する計画を立てて、住宅営団

せるように設定したことである。そのため、３階に直行できる共同階段が造設を中心に住宅の新規建設が計画されたが、そのやり方は、東京や大阪などのされた。３階に賃貸用の部屋を用意して、それを人に貸すことで、東京市の復大都市郊外の畑・田んぼを区画整理して、ほぼ住宅だけからなる団地をつくっ

興助成株式会社に返済できやすいようにしているのだ。このプラスアルファの賃ていくというやり方であった（図 4-26）。

貸がいろんな価値を生んでいくことは注目に値する。だが、戦後になると、こうした工夫はなかなか生まれなかった。太平洋戦争に突入すると、こうした、賢い住宅政策が継続できなくなっていったのである。
図 4-25

図 4-26

戦争下で家しかつくらなくなる 住宅建設政策の誕生
昭和12(1937)年 日中戦争 鉄鋼工作物製造許可規則
昭和13(1938)年 内務省から厚生省独立
民間賃貸住宅の死滅
昭和14(1939)年 第一期労務者住宅供給三カ年計画／地代家賃統制令／木造建物
建築統制規則／厚生省社会局に住宅課設立
昭和16(1941)年 住宅営団発足（同潤会吸収）／労務者住宅等の建設供給／ 30万戸住宅建設計画（5年間の日本の建設量の20％）■東京市復興建築助成会社『住宅』住宅改良会1942.12

今川小路共同住宅（九段下ビル）
町家のアパート化
持ち家＋アパートの秀逸な例

三階賃貸

町家ニ階

出典：『住宅』住宅改良会、1942 年 12 月

町家一階
建築計画 2 日本集住計画史1（同潤会まで）

出典：『東京横浜復興建築図集』建築学会編、1931 年

併せて、住宅営団では年度ごとに住宅基準を作成し、標準設計と呼ばれる住宅大量供給の仕組みが全国的に確立し、その標準設計による大量供給は、戦後の公営住宅や公団住宅に引き継がれた（図 4-27）。

その後、昭和 10 年代に入っていくと、日本における住宅全般の進化は、戦戦後の日本は、焼け野原のような状態から始まったが、戦後になっても基本

争によってほぼ止められてしまった。まず、1937（昭和 12）年に日中戦争が始的には、住宅のみしかつくってこなかった時代が長かった。なぜなら、戦時住

まり、鉄が建築資材として使えなくなった。そして、1938（昭和 13）年には、宅建設計画的な仕組みが長期にわたって継承されてきたからである。図 4-28

内務省から厚生省が独立して、翌 1939（昭和 14）年には厚生省社会局住宅課の建物は、1945（昭和 20）年に建設された「越冬住宅」と呼ばれる戦災復（現在の国交省住宅局の前身）が設置された。そして、第一期労務者住宅供興住宅である。ここでも、戦時中の住宅営団の団地と同様、住宅の建設戸数を給３か年計画が策定された。日本の住宅行政において、こうした数年目標の計

消化することが、すなわち住宅政策であると認識されていたのである。

120

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

4-1

日本の賃貸住宅の歴史

121図 4-27

住宅営団の基準平面図 賃貸住宅（労務者住宅）の大量生産のため得者層に賃貸住宅を供給することとなった。
これら、公庫住宅、公営住宅、そして公団住宅が、日本の戦後住宅政策の三本柱として、要の位置づけであったのだが、結論的にいうと、公営住宅や公共住宅の直接供給は、日本全体の住宅ストックの５％程度を補うに過ぎなかった。ただ、公営住宅や公団住宅の建設動向が、昭和 20 年代から昭和 50 年
代までには、大きく社会をリードしたことはまちがいない。
公営住宅や公団住宅が、日本の郊外の RC 造の集合住宅団地の風景を一般的なものにつくりあげていたのである。特に昭和 30 年代初頭に「団地族」という言葉までもが流行り、団地が全国の賃貸住宅居住者の憧れの住宅となっていった（図 4-29）。しかし、昭和 60 年ぐらいになると、住宅政策上の公共賃

33
出典：北山哲・大月敏雄「住宅営団の計画・設計・生産システムに関する考察」『日本建築学会学
術講演梗概集』2000 年

図 4-28

戦後もで家しかつくらない 戦時住宅建設政策の継承
戦時住宅建設政策の継承
戦後も家しかつくらない

1945年の越冬住宅（戦災仮設）は住宅だけ

貸住宅の比重は少しずつ落ちていき、持家の戸建住宅を取得することが、住宅政策的にも、個人の人生の目標的にも重要視されるようになった。一方で、民間の賃貸住宅の方はあくまでも、持家の戸建住宅や分譲マンションを取得するまでの、一時的な腰掛け的な住宅であるという位置づけで、数だけは多数供給されるものの、その内実は、大正時代に確立した木造の中廊下型 2 階建て集合住宅や、戦後普及した鉄骨造の片廊下型 2 階建て集合住宅が主流であり、主として地主の税金対策の一環として大量に供給されるという、まちづくりとは何ら関係のないところでの住宅供給が今になっても続いている。
図 4-29昭和３０年代からの憧れの風景

戦災復興院（昭和20（1945）年11月-昭和22 （1947）年12月）
旧内務省国土局と統合し、昭和23 （1948）年1月「建設院」、7月建設省
出典：『住宅年鑑』建設省住宅局、1951 年

このような状況の下、1951（昭和 26）年に公営住宅政策が始まった。収入分位の下位４分の１の人々を対象とする政策である。また、土地は所有しているが家を建てる資力のない人へ住宅金融公庫から融資が行われた。その後、1955（昭和 30）年に公団がつくられ、対象は大都市のみであったが、中堅所

122

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

4-1

日本の賃貸住宅の歴史1234-2 これからの賃貸

図 4-30賃貸住宅の可能性
新築

築10年
30-35歳と生まれたて

これからの賃貸住宅について、どんなことを考えたらいいのか。戦後の政策

35-40歳と小中学生

は、特に後半になって、住宅は持家であるべきことを主眼に据えて行われてきた。
だからといって、今後は持家から賃貸へ大きくシフトすべきとは、私は考えてい
ない。
築20年

いろいろ調べてみると、借りる側の知恵、貸す側の知恵といった事項が数多

築30年

55-60歳と大学生

く見つけ出せる。持家の良いところ、賃貸の良いところをうまく組み合わせて、60歳と成人場合によっては持家でも賃貸でもない何か新しい形態がつくられていくことも、
今後の筋道としては面白いのではないかと考えている。
ただ、今みたいに持家だけで成り立たせようとすると、家の中にこもりがちとなる。これを、賃貸とうまく融合することによって、まち全体を住みこなしやすくしていこうというのが、筆者が考えていることだ。

図 4-31

賃貸住宅の可能性

ここからは、賃貸住宅の可能性について説明したい。図 4-30 ～ 32 のグラ
フは、千葉県柏市のデータを用い、戸建て新築住宅に住んでいる人々の平均

新築

築10年
35歳と生まれたて

的年齢を調べたものである。新築住宅に住み始めるのは、35 歳と生まれたて40歳と小中学生の子どもが中心である。築 10 年の戸建て分譲住宅は 10 年ずれる形で、35 〜
40 歳の親と小学生の子どもたちがたくさん住む傾向にある。築 20 年はどうなるかというと、50 〜 60 歳の親と 20 歳ぐらいの子どもとなるが、子ども世代がどんどん家から出ていき始める。いわゆるエンプティネスト（空の巣）の大量出現である。築 30 年では、初老の親が残され、子どもは極めて少なくなる。グラ

築30年

築20年
5０歳と高校大学生

60歳と成人フの形として、フタコブラクダからヒトコブラクダになるのが、これが多くの分譲住宅のたどる道となっている。

124

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

4-2

これからの賃貸125

図 4-32

た団地である。当時の団地づくりの考え方は、端から端まで戸建てを連続的に賃貸住宅の可能性

建設し、なるべく賃貸住宅は入れないというものであった。賃貸住宅があるとし新築

築10年
25歳と生まれたてても県営住宅や数棟しか建っていない小規模賃貸アパートなどで、中心部には25-30歳と生まれたて

ショッピングセンターが計画された。
図 4-33

岩手県 松園団地「昭和の町」は、同じような戸建住宅とセンターから成り立つ

築20年

築30年
25-35歳と生まれたて35歳と生まれたてセンタ−

センターに近づくために100m、200mを引越す（生活圏域の縮小）
家の前に「段差」があれば「-200万円」

分譲マンションのたどる道は、戸建分譲住宅とほぼ共通することが確認できる
が、賃貸住宅はどういう特性を持っているのだろうか。
賃貸住宅の新築を見てみると、25 歳がピークである。次に、生まれたての子どもが続く形となっている。築 10 年は、25 〜 30 歳までがピークで、子どもはこうした戦後にたくさん現れた団地は、今どういう状態になっているか。２階依然として生まれたてが一番多い形となっている。築 20 年になると、依然とし建ての２階部分は、かつては子ども部屋だったから、今では全て空っぽで、誰て高齢化せず、25 〜 35 歳と生まれたてが一番多く、築 30 年になると多少住も住んでいない。これが、エンプティネストである。その結果、１階の部屋にんでいる年齢層が広範囲となるものの、35 歳と生まれたてがピークである。

高齢夫婦、もしくは高齢女性１人だけという世帯が非常に増えている。

今、日本各地で求められている人口とは、こうした子育て層である。しかし、この松園団地で、空き家が出た場合にどのような人々が、どこからやってきて悲しいことに、地区計画や建築協定、地元町内会・自治会による賃貸アパート

埋めてくれているのかということを、10 年間調べてみた。それを図示したのが、建設反対運動などを要因として、賃貸アパートは NIMBY 施設とされるケースが

図 4-34 である。

見られる。NIMBY とは、「Not In My Back Yard」の略で、一種の迷惑施設とすると、元々は戸建ての持家だったが、何らかの事情で賃貸に回された空き

みなされている施設のことである。こうした考えをいかに払拭していくかが、今家も多い。まず市内外から戸建ての賃貸に入ってくる人が非常に多い。もちろ

後の日本に求められる。

ん市内から戸建ての持家に移る人もいるが、圧倒的に戸建ての賃貸に移り住む

例えば、図 4-33 の岩手県の松園団地は、昭和 40 年代に山の中に建設され

126

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末人が多い。そのうち、比較的多くの人が、戸建ての持家に移っていく。

4-2

これからの賃貸127

ただ、こうした教育にとって絶好の引っ越しタイミングで、良好な物件が売りに

図 4-34

賃貸住宅の可能性

出されているとは限らないので、とりあえず賃貸に入居し、まず子どもを入学さ■【戸建賃貸】【賃貸アパート】が住宅の多様性を生み、多様なニーズに応える■Uターン組：当初は計画されていない【賃貸戸建】がないとUターンできない■片親組：賃貸戸建は無理。賃貸共同があってよかった。今や1/3カップルが離婚。

せるという作戦が取られることが多い。そして、第２段階の作戦として、賃貸住宅から戸建て分譲に移ることになるのである。
このように、人間が引っ越していく際に、なるべく潤滑油がたくさんある中で引っ越せるような環境をどうやってつくりだせるかが重要である。そんな中で、賃貸住宅の果たす役割は、非常に大きいと考えている。
他方で、団地全体のどこを見渡しても、アパートが存在しない。せいぜい数棟しか建っていない。こうした状況の中で、建てられているアパートに入居しているのは、母子家庭が多いということもわかった。母子家庭では、夫婦共働き
世帯よりも、もっと切実に比較的年齢の低い初老層の親の手助けを必要としている。
しかし、母子家庭には、戸建て賃貸に入るような資力がない。したがって、
こうした賃貸アパートがたった数棟だけでも存在していたことは、幸運だと考えている。実際には、多くの団地では、地区計画や建築協定によりアパートの建これはどういうことか。地元の不動産事業者のデータを分析すると、この団地

設が禁じられている。多くの住民が「この町には若い人が欲しい」と言いつつ、全体に引っ越してくる人のおよそ３分の１がＵターン組である。この団地から一

一方ではアパートを禁止している。こうした状況に対して、賃貸の力で何とかま

旦外部に移住し、結婚したり子どもができたりした後に、自分の故郷に戻ってくちを復興できるようなプログラムがもっと考えられてもいいのではないかと思っるというわけである。戻ってくる理由は子育てが大変だからである。まだ両親世ている。

代でも第１ジェネレーションの人たちは、初老で元気なのである。

賃貸をたくさんつくることも一つの手法ではあるが、これまでのノウハウから、今や専業主婦は絶滅危惧種に近く、夫婦共働きが常識となっている。保育制

持家に賃貸を混ぜていく手法も考えられる。ここで、茨城県の事例を紹介する。

度も厳しいものがあり、田舎に戻って両親に子どもの面倒を見てもらおうと考え

広い農家には、母屋のほかに長屋門がある（図 4-35）。こうした屋敷は、江る。また、自分も歳を重ねるにつれ、なじみの人が大勢いるところがいいと感じ

戸時代までは庄屋しか建設できなかったが、明治維新以降、身分制度が廃止ることも多いのだろう。こうしたことから、実に３分の１がＵターンとなっている。

されて、誰もがつくれるようになったので、全国各地に長屋門のある屋敷が数では、Ｕターンで子連れで引っ越してくる場合、どういうことを重視しながら多く建設されるようになった。通常、長屋門は隠居部屋などに使われるが、隠引っ越しをされるのだろうか。第一に考えられるのが、子供の教育である。小

居者が亡くなると、空き家になるケースが多い。しかし、長屋門は敷地の外周学校に入学するタイミング、中学校入学のタイミングで引っ越すケースが多い。

部に面しているために、他者に貸すことが容易である。このため、事務所として

128

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

4-2

これからの賃貸

129

貸し出したり、近所の学校の先生の宿舎として貸し出したり、余った空間をうま

６階は小規模なので、元々の所有者は、転出する際にこれを賃貸に出して、他く貸し出す知恵が、しばしば観察される。こうした、他者に貸せる空間を、貸しのアパート居住者がそこを住み継いでいくこととなった。１〜４階で育った子どやすい場所に設置するという伝統的な知恵をもっと活かすという手もあるのではもが、受験生や大学生になった時にこの５〜６階を賃貸で借りて、やがて卒業ないだろうか。

していく。その後、また別の人がそれを賃貸で借りて卒業していく。「みんなの図 4-35

賃貸を持ち家に混ぜる
・美野里町の長屋門

賃貸」が自分の家のマンションの上に乗っているようなスタイルが自然発生的に生まれていた。
図 4-37・代官山アパート

出典：安武敦子、大月敏雄、深見かほり、杉本武志「茨城県美野里町における長屋門の成立過程」『日本建築学会学術講演梗概集』2003 年

図 4-36 の同潤会の江戸川アパートは６階建ての建物で、５〜６階がワンルーム、１〜４階は家族向けの賃貸であったが、戦後払下げを受けた。５〜

図 4-36・江戸川アパート

出典：大月敏雄「集合住宅の住戸ユニットの経年変化について：同潤会代官山アパートの住みこなしに関する研究その１」『日本建築学会計画系論文集』第 522 号、1999 年

図 4-37 は有名な同潤会代官山アパートの例であるが、敷地の端にある独身棟を借りて、多くの人が、複数の住戸を利用しながら住んでいた事例もある。
戦後の戸建て住宅における持家を中心にした発想は、まちの中に住宅をつくって、その中に家族を埋め込むという発想が源だったかもしれない。しかし、そこに賃貸住宅をうまく混ぜることによって、まち全体が自分の家、住まいがまちにまたがって存在しているといった発想で暮らしていくと、きっと楽しくなるのではないのか（図 4-38）。つまり、「町の中に住まいをつくる」から「住まいの出典：清水泰輔、石堂大祐、大月敏雄、橋本文隆「同潤会江戸川アパートメントにおける住戸ユ
ニットの増築と改修に関する研究」『日本建築学会計画系論文集』第 613 号、2007 年

130

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

中に町をつくる」という発想の転換である。

4-2

これからの賃貸131

図 4-38「まちの中の住まいをつくる」

から 「住まいの中にまちをつくる」 へ

図 4-40ソーシャルな賃貸のあり方
鹿児島 NAGAYA TOWER（厳密には一般賃貸）

３-6階 賃貸住宅（大きな住戸から小さな住戸まで）
２階 シェアハウス（年代を問わない）
1階 コンビニ・障がい児保育・カフェ・ネイルサロン

そんなふうに考えていると、面白い事例が見つかった。JR 系の会社が運営する、栃木県のフィオーレ喜連川である（図 4-39）。もともと、戸建て団地ばかりだっ図 4-412階のコモンリビングの上は中庭
３階以上は多様な賃貸住宅

たエリアに隣接して雇用促進住宅が２棟建設され、数年前売りに出された。地元の団地管理組合の理事長が不動産事業者でもあり、これを買い取って、自社で賃貸住宅として運営している。
図 4-392階のコモンリビング
キッチン・ダイニング・リビング・ピアノ
3階以上の人も利用可

戸建て団地に賃貸住宅を混ぜる
戸建団地（フィオーレ喜連川）の隣に建つ雇用促進住宅（2棟60戸）戸建団地の理事長が買い取って町の活性化を生む

・中学生以下の子ども一人につき5千円割引
・店舗は3ヶ月間賃料無し
・市外からの移住者は3ヶ月間賃料無し
・セルフリノベーションOK・集会所だったところにはデイサービスを誘致、住戸には訪問介護事業所もつまり、戸建て住宅に足りない機能を、隣接するアパートを利用することでまかない、アパートと戸建て、全体で良い町にしていくという発想なのである。
賃貸を使った社会接続、ソーシャル・マターへの対応事案もたくさんある。
図 4-40 の鹿児島にある「NAGOYA TOWER」は、隣接するクリニックの医師が高齢の患者の意見を聞いてつくった理想のアパートである。１階には、コン

中学生以下の子どもがいる場合は１人 500 円引き、店舗をつくったら３か月

ビニと障害者施設、カフェ、ネイルサロンという、一見何の脈絡もないけれど、

無料、市外からの移住者は３か月無料、
セルフリノベ OK、旧集会場にはデイサー

地域のみんなが必要だと思っている多様な機能の施設が入居し、２階がシェア

ビス誘致など、まさに行政が先導するべき事業を行っている。

ハウス、３階以上が普通の賃貸となり、大小の多様な空間が揃う。

132

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

4-2

これからの賃貸133

２階のシェアハウスにはコモンリビングが用意され、３階以降は吹き抜けのムレスの居住支援に携わっているが、借り切ったアパートの２階をシェルターと片廊下になり、4LDK の部屋もあるのが特徴である。普通にマーケットリサーチ

し、行き場のない人に対して、面談・相談を行い、場合によっては生活保護のを実施すると、4LDK を借りる人はいないから、市場ベースで考えると、4LDK

手続きを行い、新しいアパートを用意する。そして、そのアパートは地元の「心の賃貸住宅をつくることは、ほぼあり得ない。ただここの 4LDK には、親のいなある」不動産事業者が情報提供しているという。こうした賃貸住宅の古いストッい子どもを預かって養育することを仕事としている方が入居することとなった。そクをめぐって、アパートのオーナーと地元不動産事業者と NPO 法人が協同して、して、ここで暮らす子どもが、シェアハウスの人たちと仲良くなり、シェアハウス

居住支援を行っているような事例も、全国ではいくつかある。

の人たちに誕生日のお祝いをしてもらった子どもが、コモンリビングにあるピアノを弾いて返礼したという。多様な賃貸住宅をごちゃまぜに提供することで、こんな非常に心温まる話が展開し得るのだといういい例だと思う。
図 4-42【児童養護施設退所者 新聞販売店、住居、食堂】
NPO四つ葉のクローバー（滋賀県守山市）

図 4-43【生活支援（ホームレス）】NPOほっとプラス（さいたま市）
アパート１棟貸し
心ある不動産屋さんが探してくれる
小さいけどビジネスになるでかく設けない、という人もいる
けど、あまり出会っていない

居住支援＝人を助ける人とハコを動かす人が協働すること餅は餅屋でいいから助け合おう

児童養護施設退所者のためのシェアハウス
他の法人では、一人暮らしの訓練のため、施設内の一人暮らし訓練用住居に「慣らし住み」

賃貸のもう一つの可能性として、前述の松園ニュータウンでも示したが、引っ越し時の潤滑油的な存在となり得るという点は、非常に重要ではないだろうか。
冬場に雪の多い山奥のエリアでは、「夏山冬里」と呼ばれたりする居住の仕

近年、18 歳を超えて児童養護施設から出ざるを得ないような人たちが数多く方がある場合がある。つまり、ハイジのように、夏場は山の上の自宅で過ごし、存在することが、問題視されている。政府サイドでも対応策を考えはじめつつあ

雪に閉ざされがちな冬場になると、山の裾野の山里に降りてきて冬を過ごすのるが、軽度の疾患を抱えていたりすると、なかなか安定的に就職できないケーである。岩手県住田町にあるアンルスと呼ばれる冬期居住施設は、そのようなスも多い。そこで、そうした子どもたちのために旧新聞販売店をまるごと借りて

夏山冬里的くらしをサポートするために、厚生省時代の補助を使って建設され改造した図 4-42 のようなシェアハウスがある。そこでは、１階を餃子屋さんにた施設であり、デイサービスセンターが併設されている（図 4-44）。この施設

改修し、子どもたちに働く場を提供している。

で冬場に暮らす人の家は山の中にあり、冬場になると雪かきが必要になる。雪また、古い賃貸アパートを、非常にソーシャルな活動の舞台として利用しているのは、さいたま市の NPO 法人ほっとプラスである（図 4-43）。この NPO は、
ホー

134

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

かきをしないと、雪で閉ざされてしまうため、冬場は里に下りてきて、このアン
ルスで泊まるという仕組みである。

4-2

これからの賃貸

135

移り住むプロセスの中での賃貸

図 4-44たものが、北海道や青森県にある。冬場は脳溢血になる高齢者も多く、こうし

2. 調査対象－施設Aた越冬プランによるサ高住の存在は大きい（図 4-46）。実際、そのままサ高住に住み継ぐ人が半数近くに及ぶという。
図 4-46

背景－慣らし住みの取組「越冬プラン」

59▲ビバ・イン松原 公式FBより

59■「慣らし住み」の一例「越冬プラン」

事業名

高齢者生活福祉センター

設置主体

住田町

設置年

平成8年

運営主体

住田町社会福祉協議会

併設施設

デイサービス(定員30名)

職員体制

日中14名+夜間1名

定員10名(個室6・二人部屋2)

サービス内容

見守りのみ

入居時期

11月~5月(積雪時)

利用料金 0~11,000円/月(所得による）入居条件①町民②単身・二人暮らし③高齢者④山間部居住⑤他公的サービスを利用しにくい ⑥自立的生活(歩行・食事・排泄等)が可能

修士2年
久野遼

出典：久野遼「岩手県住田町の事例からみる冬期居住施設が高齢者の地域居住において果たす役割と二拠点居住を支える要因に関する研究」東京大学工学部建築学科卒業論文、2018 年

図 4-45・サービス付き高齢者住宅等の民間高齢者住宅に、冬期を中心に時期を限定して入居できる宿泊プラン「越冬プラン」が行われる。
・1~6か月程度の入居プラン
・おもに自立的だが除雪、寒さ等の要因
で冬期の自宅での生活が困難な高齢者が利用。

• 自宅居住時・施設A居住時ともに、同じ食料品の移動販売を利用する

4.

二拠点での生活の実態－利用者Aの移動販売店利用• 引越し前に事前に連絡し、新しい住所に来てもらう

出典：ビバ・イン松原

公式 FB よりこのように慣らしながら引っ越していく、いわば「慣らし住み」に対応できる賃貸住宅は、福祉的な意味でも重要だと考えている。
また、現在研究室の別の大学院生が調査しているのが、八ヶ岳の山麓に広がっている長野県原村の別荘である。現在のコロナ禍では、こうした別荘地への移▲利用者Aを訪ねる移動販売店の移動経路

住が流行している。
別荘地に移住するとき、わりと多くの人々は直接、別荘地に移るのではなく、ここに暮らす人々の、夏場と冬場の生活の成り立たせ方の変化を見てみる（図ペンションに長期滞在する、賃貸アパートを借りるといった、ワンクッションを絡

4-45）と、行きつけの病院やデイサービス、移動販売、訪問看護など、かかませてから引っ越しするケースが多い（図 4-47）。こうしたニーズへの対応を考

りつけのサービスはほぼ変わっていない。つまり、いつもお世話になっているお

えても、いろいろ形態の賃貸が地元にあることが、うまくひとびとを地方に移住

馴染みのさまざまな人々との関わりを継続しながらの拠点居住が成り立っているさせるためのスムーズな引っ越しを実現させる重要な鍵となっている。

のである。
さらに調査すると、サービス付き高齢者向け住宅に越冬プランを組み合わせ

136

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

4-2

これからの賃貸137

図 4-47
年齢

1973以降80〜84歳75〜79歳

1980年代1990年代2000年代2010年代ペンション
ペンション宿泊

ペンション居候 中古ペンション
知人の自宅

自分の別荘

新築戸建

通い開始不明

知人の別荘

自分の別荘

通い開始不明不明

中古ペンション

ペンション

中古別荘

70〜74歳

中古ペンション

65〜69歳
60〜64歳図 4-49

東京から長野県原村の別荘地への移住プロセス

通い開始不明中古ペンション

新築戸建

不明

新築戸建
？ 新築戸建55〜59歳？ 新築戸建50〜54歳？ 中古ペンション
ペンション

40〜44歳

中古ペンション

親族の自宅？ 新築戸建

親族の自宅

親族の自宅

知人の別荘

35〜39歳

通い開始不明賃貸共同住宅不明

30〜34歳25〜29歳

通い開始不明

新築戸建
賃貸共同住宅

中古別荘

知人の自宅

賃貸共同住宅

新築戸建？ 賃貸共同住宅

中古ペンション
ペンション居候

ペンション宿泊 新築戸建
親族の別荘

20〜24歳

中古別荘
ペンション居候

一口に別荘と言っても多様

賃貸共同住宅ペンション居候

中古別荘
中古ペンション

長命&回転率の異なる建物種別の影響「通い」フェーズ

多様な「通い先」と「住まい」の受け皿の形成「居住」フェーズ

出典：小山晴也、大月敏雄「長野県原村原山エリアにおける別荘地の定住地としての変容過程」『日
本建築学会技術報告集』第 165 号、2021 年

図 4-48

自分のために時間を使うことに対して罪悪感を持っているママたちの居場所
託児所に来たママが一人になれるほっこりスペースを準備中（極小個室2室）
昼寝・ボーッとする・ビデオを見る・・・“部屋貸し”の可能性

空き家→託児所、女性単身シェアハウス、お母さんの居場所
一般社団法人Omusubi（宮城県気仙沼市）地域おこし協力隊・保育士・建築
士

福祉
居場所
シェアハウス

また、建物全体を貸すのではなくて、部屋貸しも魅力的だと考える。気仙沼

母屋の２階は小さいシェアハウスにしているが、その１階の押入れ部分などを、極めて小さな部屋に改修している。
何のための部屋かというと、“ ママ ” の昼寝の場所である。田舎は三世代住居が普通で、“ ママ ” はいつも高齢の義父母の目の中で暮らさなければならな
い。街を歩けば、「誰々さんの奥さんだ」という目がある。ゆったりとテレビを見たり昼寝したり、自分の時間を持つことができない。
そこにニーズがあると考え、こうした部屋貸しを実践するところもある。これも、広い意味での賃貸「空間」だ。
図 4-50

1 かみいけ木賃文化ネットワーク
8 （東京都豊島区・北区）

戦後集落集落

空き家活用

民賃

流通

木賃リノベ 木賃文化を共有・発信の一般社団法人 Omusubi が運営する広い一軒家では、一部が子育て施設となっている（図 4-48・49）。

138

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

4-2

これからの賃貸139

豊島区の「かみいけ木賃文化ネットワーク」は、若い人たちが運営している（図図 4-53「韓国多世代住宅」

4-50）。空き家になった旧倉庫・事業所にブースを築いて、貸し出している。
図 4-51

そこには、「カーテンで仕切って趣味の部屋として使いたい」「嫁に見られてはいけないものをしまいたい」等のニーズが寄せられ、間貸し的な活用も行われている（図 4-51）。
図 4-5217

特定非営利活動法人グリーンオフィスさやま（埼玉県狭山市）

分譲マンション
空き家活用
団地

住戸

流通

図 4-53 は韓国の多世代住宅で、都市部に多く建設されている。元々「ハノッ
ク（韓屋）」という昔の伝統住宅を建て替えたもので、１階にオーナーが暮らし、２〜３階は賃貸である。人に貸しやすくするために、通常外階段となっている。
ソウルなど、冬はマイナス 20 度になるが、あえて外階段にしているのは、賃貸に回して建替え費をカバーしたいからである。
このように、あらかじめ人に貸す試みは先述の長屋門でも行われていた。
図 4-54

賃貸に何を重ねるか？ がテーマ
おばあちゃん付きアパート

横浜

空き家リノベでシェアハウス
狭山なりのニーズはある

また、古いマンションでよくあるのは、改修してシェアハウスとして又貸しするケースである。このように、多彩な展開が賃貸の分野で考案されている（図4-52）。

140

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末

4-2

これからの賃貸141一口に賃貸と呼ばれても、そこに何を重ね合わせるかということが極めて重要である。横浜には「おばあちゃん付きアパート」があり、賄いをやってくれる主婦の方が雇われている。単に食事を提供してくれるだけでなく、人生の先輩としてここのアパートに住む若い人に色々とアドバイスなどもしてくれる。このようなソフトの部分がとても大切なのだ（図 4-54）。

Chapter「あしたの賃貸プロジェクト
第１回シンポジウム」

質疑応答

142

Chapter 4 日本の賃貸住宅：その来し方と行く末『あしたの賃貸プロジェクト 第１回シンポジウム〜住むだけでなく、その人らると、もっといろいろな建築的・社会的な展開があるなと思って、昔から注目ししく「暮らせる」集合住宅づくり〜』では、視聴者の皆様からいただいた質問ておりました。いろんな学術報告もございますので、ご参考になさってください。

に対する質疑応答の時間を設けた。以下に内容を紹介する。
後半で新しい住まい方をたくさん紹介していただきましたが、暮らしのQ2 アイデアに加えて、デザインの重要性で感じていらっしゃるこ
とを教えて

登壇者
大月 敏雄 氏東京大学大学院工学系研究科建築学専攻 教授

大島

芳彦 氏

株式会社ブルースタジオ 専務取締役

𠮷原

勝己  氏

株式会社スペース R デザイン  代表取締役【大月】 本日、賃貸住宅を戸建て住宅地にまぶしていくというか、挿入して（混和泉段氏

株式会社 DG コミュニケーションズ まちの未来デザイン
ユニット ユニット長在させて）いくという話をしましたが、通常、賃貸住宅として普通にアパートを松本

眞理 氏 一般財団法人住宅改良開発公社 住まい・まち研究所 所長ください。

建ててしまうと、周囲から嫌われる可能性があります。例えば、戸建住宅団地のようなところでは、アパートの周りの戸建住宅群は一生懸命、外構や庭を整えているのに、賃貸アパートはたいてい、共同のごみ捨て場とか、自転車置場や駐【大月】 講義の間に視聴者の皆様からたくさんのご質問をいただきまして、どう

車場を、前面にどかんと造ってしまうので、嫌われてしまうという側面が非常にもありがとうございます。それでは、私のほうに来たご質問から順に答えてまい強いです。したがって、今の若手のデザイナーなどに頼んで、もう少し周囲の外ります。

部環境となじむようにデザインを工夫することが、今後の賃貸住宅にとって非常に重要な点ではないかなと思っております。

住宅のデザインが社会問題を解決し得る事例を知り興味を持ちましQ1 た。中国やドイツでもこうした事例があるように思いますか。

ょうが、行
Q3 まちと住宅をつなぐためには個人オーナーの工夫もあるでし
政にしかできない点もあると思います。それは何でしょうか。

【大月】 中国やドイツでの事例はにわかには思い浮かびませんが、私が面白いなと思っているのは、インドネシアの島々に展開するロングハウスという長屋【大月】 端的に言うと規制緩和だと思います。いろいろなレベルの規制緩和がの事例です。絵をお見せできないのが残念ですが、
ジャングルの中を切り開いて、ありますが、例えば現在のコロナ禍の状況下で、行政手続を電子化しようとい長屋を向かい合わせで建てて、その真ん中に天井のないオープンな廊下をつく

う動きがあります。それをがんがん進めていただいて、自分の名前や住所を何る、という構成です。家族とか親戚とか、移住してきた人が増えるごとに、どん十回も書かないといけないとか、同じハンコを何十回も押さなきゃいけないとどん横に増えていくことが可能になっております。子供が産まれれば増えるし、か、今この業界で平気でやらされていることをスムーズに一発で終わらせるよう親戚ができたら増えるとか、長屋がどんどんロングになっていくという伸縮自在

な、そういうことを本気でやっていただければ、僕は大変この業界が伸びていくの構造ですから、ロングハウス。これが横につながったり、上につながったりすのではないのかなと思っております。

144

Chapter 5 「あしたの賃貸プロジェクト第 1 回シンポジウム」質疑応答

145

ョンを企画中ですが、銀行
Q4 現在、共有スペース付きの学生向けマンシ
相談のなかで、融資基準となる収益還元の大正として共用部の共益

当然、共用部分の価値によって専用部分の賃料が決まってきますので、それと同じことですよという説明をされるといいんじゃないかなというふうに思います。

費は収益として見込めない、と低評価されています。新規の不動産形態に対する銀行の価値基準との隔たり解消について、展望を伺えれば幸いです。

代建築家です。現在、札幌市にて学生向けのコレクティブハウスを
Q5 30計画しておりますが、都市銀行が共用部の価値／収益性を評価しませ事業として継続していくためには「創った物件」の「管理」も重要と
Q6 も思いますが、共用部、コミュニティの「管理」はどうされていますか？

Q7 「賃貸住宅環境」を創るうえで、セキュリティの位置づけをどのようにお考えなのか、お聞かせいただけませんでしょうか。

ん。新しい事業を始めるうえで、銀行融資を調達する際に工夫していることはございますか。

【大島】 この２つは管理のマターについてですね。今まで、プライバシーとセキュリティといった問題が賃貸住宅の、賃貸住宅に限りませんが、住環境の価【大島】 今日、𠮷原さんのプレゼンテーションにもあったお話と私たちブルース

値の中でかなり大きなウエートを占めていた。そんな時代が続いてきたわけでタジオの話の中で共通するところなのかなという気がしますが、今までは専有部すね。プライバシーもセキュリティも当然大事な概念なわけですが、実はこのプ分から賃料を生み出して、それに対して共用部分は共益費というような考え方がライバシー、セキュリティの度合いが高まることによって、閉塞感や孤立といっあったかと思います。レンタブル比（※共同住宅において、総床面積に対して、たものが社会に生まれてしまったということも現実です。今日の話はどれも共通

専有面積 [ 賃貸可能面積 ]、つまり収益部分の占める割合のこと）という言葉がするところがあったと思いますが、実はこのプライバシー、セキュリティという考あるように、賃料自体を生み出すその根源は専有部分であるという考え方もありえ方によって明確に引かれてしまった線を、いかにぼかしていくか、あるいは開ますが、これまでの「共用部分」という考え方自体をまず改めていただくといういていくか、あるいはダブらせていくか、つまり、プライバシー、プライベートとことかと思います。

パブリックの間の境界をぼかすといったようなことが価値につながっているわけ

専有部分の賃料の根拠を専有部分の坪単価面積に求めるというよりは、共用です。コミュニケーションの価値自体が住環境の価値だということも、今日お話

部分が、周辺の環境が与える住環境のよしあしに影響するのであれば、共用部

さし上げました。そういった、今までとは反対のベクトルを持った住環境価値と分のバリュー自体を専用部分の価値に転ずるということをされるといいと思いまいうものが見直されてきているということだと思います。

す。共益費としてそれを回収するのではなくて、専用部分の賃料を上げるというそんな中で非常に管理が難しくなってくるということも、皆さん、当然認識さことで対処していただくといいのかなと。当然、周辺の相場が坪 5,000 円しかれることだと思いますが、これは、その重ね合わされた部分、セミパブリック、取れないのに何で 7,000 円なんだと言われるのは明らかなんです。なんですが、

セミプライベートとでもいいますか、この境界の部分に、入居者の方にコミット

それはしっかりと共用部分のこのサービスの価値、オフィスビルなんかですと、していただく、あるいは周辺のまちの方もコミットできる環境をつくってさし上げ

146

Chapter 5 「あしたの賃貸プロジェクト第 1 回シンポジウム」質疑応答

147

る。そうすることによって対話が生まれます。対話なしにルールでそれを成立させようとすると、やはり無理があります。能動的、自発的に、その重なり合った、ぼかされた部分を運営していくという発想が必要でしょうと思います。

さんと一緒にまず試みるということを心がけております。
なぜそういうことになるかというと、彼らは、「いい活動をしているから、おまえたちにやらせてやる」ではないんですね。そうではなくて、「一緒に課題に取り組んでいきましょう」というタイプが多いのが、１本裏のオーナーさんなんで今年地方都市に移住し、地域創造を行おうと活動しているものです。
Q8 コロナ禍で地域の保守性や変化を恐れる感情というのが露わになって「何が起きているんだ」と気がつき始めて、そこで聞く耳を持っていただけると。

おります。その街を変えていこうとするとき、その地元住民の方との折外堀から埋めていくということをしているわけなんですね。中心市街の地権者さり合いをどのように考え説明をしておりますか？

んも、代替わりのタイミングで大きく考え方が変わってきているというのが、このす。こういった方々と事例を小さくとも増やすことによって、表のオーナーさんが大相続時代です。日本全国どこも似たような状況もあります。ですので、まだ一世代上の皆さんの目の黒いうちは、ということもあると思いますが、今は、そのQ9 シャッター街の地方都市でゲストハウスを作り来訪者を増やし、家具付き賃貸住宅を開始して短期居住者を増やしているが、地元の高齢者

次の世代を担う方たちがステークホルダーになろうとしているときですので、「親父にちゃんと説明できるようにする」みたいな、
そういう観点も必要だと思います。

の方は新しい取り組みをしない。どのように実践者を増やしたらよいのか。

鉄道やバス会社の案件がいくつかありましたが、クライアントから、Q10 このような場所があるので、なんとかしてほしいとオファーがあるの【大島】 これは、何かを試みようとする方、𠮷原さんの言葉を借りれば、ソーシャ

でしょうか。それともブルースタジオさんからこの場所でこのようなこ

ルイノベーターの方と地域の方々との間に温度差があるんじゃないかということとをしてみてはと提案されるのでしょうか。

だと思います。
私どもブルースタジオは、地方都市に関わらせていただくことは多いんですが、【大島】 コンサル業の方からのご質問ですが、非常にこういった件、多いです。

特に多いのは中心市街なんです。そのときに中心市街には表と裏が存在すると企業の CRE（※「企業不動産」）といったらおわかりになると思いますが、減いうことを常に意識しております。例えばアーケード商店街であれば、アーケー

損会計導入義務化によって、企業が保有しているバランスシート上の不動産資ドに面した商店主、あるいは地主さん、オーナーさん、皆さまなかなかやはり産の活用は、それぞれ企業にとってかなり深刻な課題になっています。オファー

コンサバティブな考えをお持ちなわけですが、実はその１本裏の、距離にしてのきっかけとしては、ある１つの点である不動産の活用の持込みであるわけなみれば、本当に 2、30 メートルも離れていないような一本裏のオーナーさんが、んですが、そういったケースにおいても、私たちはそれ以外の部分も含めて、その都市が抱えている課題、未来に対する課題を大分危機感を持って捉えられ全体を一度見させてくださいと、そういったことを差し出がましくも申し上げておていたりします。つまり、右肩上がりの時代に、あまりその利益を享受することります。

できなかったぐらいの位置だと思いますけれども、そういった１本裏のオーナー

148

Chapter 5 「あしたの賃貸プロジェクト第 1 回シンポジウム」質疑応答

幾つかのエリアを回って、そのときに、その企業にとってどういう戦略を取っ149

ていくべきか見させていただく。企業は、最初これを活用しなきゃいけないとお代からきちんと管理していたはずなのにです。それを立て直す手立てもなく毎日思いになられたんだけれども、他をやったほうが余程いいとか、あとはエリアを物件のペンキを塗り続けていた訳ですが、徐々に入居者さんたちと接触するよう

どう変えていくかという観点においては、もっと小さいプロジェクトを複数にしたになると、実は一生懸命生活している人たちが大半だとわかりました。それで、ほうがいいといったように、いろいろなエリア戦略というものが出てまいります。

老朽物件が悪いわけではなく、必要なのは古い賃貸を運営する勉強をすることですので、必ずその背景を開示していただいて、その中から、これをやるべだと考えました。

きではないでしょうかということでプロジェクトの提案をさせていただきます。私

ビンテージジーンズやビンテージギターなど、古くて価値が高いものはたくさどもは建設請負ではありません。「やってくれ」と言われて、「かしこまりました」

んありますよね。松江で民藝の窯元をやっている親戚から聞いた話では、あると言わないのが私たちのポリシーでして、「やってくれ」と言われたことに対して、とき柳宗悦さんやバーナード・リーチさんが来られて、民藝活動に参加することいい形で裏切ってさし上げると。「それはやらなくていいんじゃないんですか」とになり、それによって普段使いのものが芸術品に変わったんだということでした。

いうことを言ってさし上げられるのが、私はコンサル業のこれからのあるべき姿

建物の分野でも文化財だけでなく、昭和の RC 物件でも見方を変えると価値がではないのかなというふうに思っておりますので、プロジェクトをグランドデザイ

変わる可能性を、民藝は教えてくれました。私はそこに可能性を感じました。

ンからさせてくださいという言い方で進めさせていただいております。

また、まち歩きをすると、冷泉荘の周りには築古の面白い建物が建っているこ【大月】 ある物件とか、あるプロジェクトについてオファーを求められると、大とがわかります。博多は昭和 20 年の空襲で丸焼けになり、先代が博多を復興

島さんたちは、それに対してピンポイントで応えるのではなく、その会社なりクラする思いで必死に建てた建物が多く、冷泉荘もその一つだったはずです。大島

イアントさんが活動されている地域全体、あるいはクライアントさんが持ってらっさんがおっしゃったように歴史を振り返ると、建物は先人たちの思いが詰まった

しゃるプロパティ（資産、資源）全体を考えてプロジェクトを進められているよう地域にとって大切なものであると見ることができるようになりました。

です。私がいつも思うのは、通常の仕事というのは、条件設定がきちっと決まっ

しかし、見方を変えるということは文化を変えるということなので、時間がかかていて、いつまでにこれを使って何を出せというような、部分最適解の場合がります。ですが、活動も続けると仲間ができて、仲間たちと考えを広げていくこ

すごく多いんですけれども、大島さんたちの仕事は、あえてそれを地域最適解、とができます。今では九州各地でこんな動きが始まっていると思います。

あるいは全体最適解に持ち込む技を磨いているので、結果として、賃貸が生きてくる提案になるんだろうというふうに解釈をいたしました。

最後に紹介した「九州 DIY リノベ WEEK」では衰退した地域ほど、古民家・民家を再生した物件には価値を感じます。その過程に、努力と時間が積み重なっていることが解るからです。それを見て頂けると価値観が変わると思います。そ九州のみではなく、全国に「古いものが良い」という価値の転換
Q11 は広がっていくのでしょうか。その計画は？

のためにも是非遊びにいらしてください。

【𠮷原】 2000 年に、家業を継ぎ老朽賃貸の管理を始めたころは、クレームや悪質な入居者、物件のスラム化に追い詰められ、大変な思いをしました。親の150

Chapter 5 「あしたの賃貸プロジェクト第 1 回シンポジウム」質疑応答

151

DIY 賃貸の持続可能性についてお考えをお聞かせいただきたいで
Q12 す。DIY
賃貸のプロジェクトに関わられている方がいらっしゃいましというところでその先が見込めるのかなということで、その点を考えながらプロ

たら、上手くいっている点とその理由、難しいと思うこととその理由【𠮷原】 私たちが DIY 賃貸を動かすときは、「楽しいから」「みんなでやりたいについても教えていただきたいです。

から」という企画にしています。だからこそ長続きし、広がっていくのだと思いジェクトとして取り組んでおります。

ます。楽しみながら時間をかけたことでリノベーション賃貸の市場ができたよう【𠮷原】 こちらの質問については、今日はせっかく福岡県久留米市から半田ブに、DIY 賃貸市場が成立するのも目前だと思います。

ラザーズ（※福岡県久留米市で「合同会社 H&A brothers」を運営し、「リノ【大月】 𠮷原さん、ありがとうございました。今日は半田さんも来ておられます

ベ兄弟」として知られている）の兄・啓祐さんがいらしてますので、半田さんのので、フロアーからも発言していただきました。DIY 賃貸は、ここ、10 年ぐらい

ほうからお答えいただけたらと思います。

でリノベーションの中で急に脚光を浴びている業界で、大島さんも随分取り組ま【半田啓祐氏】 福岡から来ました。上手くいっている点と難しいと思う点なのでれておられると思いますので、大島さんにも、DIY 賃貸の可能性について少しすが、福岡で DIY 賃貸に取り組んでいますけれども、前提として、地方都市だ

お伺いしたいと思います。

とまだまだ DIY 賃貸は広まっていない状況があるのかなというふうに思います。

【大島】 DIY 賃貸は、言い方を変えると原状回復をどう考えるかなんですよね。

入居する、したい層は、まだ数が少ない感触があります。なので、DIY 賃貸の入居者の方が楽しく快適に住むというだけじゃなくて、やはり御自身で住みこな

物件も、不動産業者さん、紹介する業者さんもまだ少ない状況があるかなといす、その暮らし自体を楽しむためにも、やはりやりたいことというのは当然ある

うふうに思います。

わけなのですが、この原状回復義務というのがそれを阻止する要因になってい

数年取り組んでいる中で工夫している点としては、物件の見学会に参加済み

るわけですね。

の方とか、DIY の体験ができるワークショップ、イベントに参加済みの方が入居ですので、対話がやはり必要だと思いますけれども、家主さんに、原状回復

しているケースが多いということで、取組の成果が出ているかなというふうに思義務をどこまで遡及？請求？するかということをまず最初にお話しさせていただいいます。

て、入居者がその先は何をされたいかというのは人それぞれですので、そのと𠮷原さんの講演の事例として出てきたコーポ江戸屋敷のほうですと、DIY ディ

きにしっかり対話の機会を持ってくださいと、そういったような DIY の考え方でレクターという DIY をサポートするような体制があったり、相談できる相手としています。

物件や管理会社さんの中にそういった担当の方がいると、DIY 賃貸が進むのか【大月】 ありがとうございます。今おっしゃったような原状復帰義務というのがなというふうに思っております。

賃貸住宅には常に付きまとっていて、これまで「釘１本打つな問題」というのあと、今後の持続可能性としての部分ですけれども、DIY 賃貸に住む、DIY

が実は、自由に住むこと、自由な賃貸の足かせの一つになっていたのは間違いができるというところは、そういったことが好きな方が集まる物件になっていくとありません。そのことについては、貸す側、借りる側の密なコミュニケーションと、思うので、同じ価値観、近い価値観の入居者さんが集まることで、先にコミュ

一緒に何か、地域とか建物、まちをつくっていこうという雰囲気が実はすごく重ニティが生まれるとか、住みやすい物件と感じて、暮らしてもらえる物件になる

要なんだなと気づかされます。

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Chapter 5 「あしたの賃貸プロジェクト第 1 回シンポジウム」質疑応答

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私自身も、釘１本問題に関わったことがありました。東日本大震災後に仮設

んどん出てきていいんじゃないのかなと思っています。大島さん、このあたりは住宅がどんどん建っているときに、岩手県の担当者の方と一緒に、「仮設住宅をいかがですか。

住みこなそうワークショップ」というのを開催しまして、その時、大島さんにも来【大島】 DIY の範囲が、専用部分だけじゃなくて、共用部分まで及ぶ状況をつていただいたんですよ。1995 年の阪神・淡路大震災で仮設住宅が造られたとくってあげられると、より暮らしている方々の顔が見える。顔そのものじゃないできに、家賃は払わなくていいんだけれども、賃貸住宅に準じた形で原状復帰義すよ。その方の個性が外に滲み出していくので、そこの前を往来する方々の、務があるので、釘１本打つなみたいな話が随分まかり通っていました。けれども、その賃貸住宅、共同住宅に対する認識が変わってきますね。外も当然、触っちゃやっぱり箱としてしか提供されていないので、住民の方が釘をちょっと打って住いけないですから、そうなると、単に裏口にドアが並んでいる状況があるのか、

みやすいように棚を作ったりされるということがやはり、あるわけです。こうしたそこに入居者の暮らしざまが滲み出すのかどうかということは、まさに町に関わことから、どえらく改築するのは駄目だけれども、多少のことはやっていいんでることだと思っています。

すよということを、岩手県の担当者さんや自治体の職員さんとともにワークショッ

お庭に滲み出す縁側というのは、よくあることなんですけれども、実は福島のプでやりました。そうした認識がもう少し広まって、住む側のリテラシーとして、双葉町のケースも、そういった玄関側に滲み出す部分を多く取り入れています。

あるいは貸す側のリテラシーとして、釘１本問題を何とかしようというのは、今今日ご紹介した藤沢の鵠ノ杜舎という物件も、やはり玄関先に滲み出す場所

後の大きなテーマだと思います。

をつくっています。これは、場合によってはそこに、どこぞのホームセンターで

実はわたし、福島県の大熊町というところに関わっております。今ちょうど大島

売っているような物置きを置いて汚くなるんじゃないかとか、みんな勝手にするさんがやってらっしゃる双葉町の隣なんですけど、町民が全員町に戻れず、全員んじゃないかと多分皆さんお思いなるんです。だけど最初から、これは丸見えで町外に出ていかれた町です。この町では現在、大河原地区というところに災害

すよ、裏側は、もう皆さん使っていい場所ですよ、と言うと、かえって恥ずかし

公営住宅を造って、そこからゼロからの街の復興をしていこうというプロジェクト

くて物置きを置いたりしないというのがよく分かりました。中途半端に、知らなが進んでいます。私はそのプロジェクトのデザイン監修をしていたんですね。そいうちに使っていたというのは多分好き放題になってしまう。なので、積極的に

こには、戸建て型の町営住宅がポツポツ建ってきます。私としては、なるべく周

共用部分を取り入れましょうということです。

りと接点を持って欲しいので、住宅の周りをなるべく空地にして、生垣とか柵は【大月】 原状復帰義務の話はとかく室内に多いわけですが、共用部分とか、場造らないで、放っておくと住民が畑を作ったり、お花畑を作ったり、耕してくれる合によっては、家の前の道みたいなものを積極的に使いながら進めていく、そといいな、なんていうことを思っていたんですけれども、やっぱり行政のほうか

ういう仕掛けは、𠮷原さんもがんがんやられておられるんじゃないですか。

らは原状復帰があるので、あまりいじってくれるなみたいなプレッシャーがかかっ【𠮷原】 実は賃貸業では、リノベーション費用が捻出できない物件の方が多数てくる面もあります。けれども、住民の人たちは、例えばコンクリートブロックをです。その場合、DIY 賃貸でも、退去直後のぼろぼろ状態で募集をかけていま

置いて、そこに DIY ショップで買ってきた土を入れて、本当に立派な菜園を作っす。すると、いちから DIY をやりたいという方が出てくるんですね。原状回復もておられます。そういう原状復帰義務をうまくかわせる知恵とか技術というのは、必要ありませんのでありがたいですし、これからどんな住まい方をされるのか楽

今後ますます発達するかもしれないし、設計のレベルでも、実質的な提案がどしみになるような、賃貸の未来を感じさせてくださる入居者さんたちが生まれて

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Chapter 5 「あしたの賃貸プロジェクト第 1 回シンポジウム」質疑応答

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います。

また、「あしたの賃貸プロジェクト」のこれからの構想を申し上げますと、今日【大月】 ぼろぼろの物件を見せることによって、住み手の想像力、イマジネーショ

ご紹介いただきましたように、リノベーションもありますし、街に開かれた賃貸

ン、クリエイティビティを喚起すると、そういう言い方もできる DIY の世界であるとか、住む方同志のコミュニティがある賃貸など、いろいろなバリエーションがということですね。

あります。そういった賃貸住宅の百科事典みたいなものを作成できるよう取材を続けていきたいと思っています。また、「住まい・まち研究所」と名前はついておりますが、アカデミックというよりも社会的課題やまちづくりに取り組み、きちんと利益がでる仕組み、ビジネスモデルを検討できる実験住宅のような試みを【大月】 以上で質疑応答の時間を終えたいと思うんですが、このセッションの最今後行っていけたらよいのではないかと、思っております。

後に、今日最後にご報告いただいた松本さん、和泉さんに一言いただきたい【和泉】 このプロジェクトは、何かをやったことを結果として、すぐに刈り取れと思います。まず、私も今日初めて見たんですけれども、本日の「あしたの賃るというようなタイプの仕事ではありません。時間をかけて世の中をだんだんと貸プロジェクト」に非常に関わりの深い『社会とともに生きる賃貸住宅 ～ 200

ちょっとずつ変えていくといった、そういう長いタームでプロジェクトを見ていく必の図表でみる住まいと暮らし』という本を松本さんが編まれて、このたび出版さ要があるのだと思っています。少し抽象的ですけれども、何か新しい住まいと価れました。私と大島さんもちょっと出演しておりますが、まずはこの本のご説明

値観をつくるというのは、そういうことなんじゃないかなというふうに個人的にはを松本さんにお願いします。それから今後の「あしたの賃貸住宅プロジェクト」が、思っています。

今後一体どのように展開していくのかというところを、松本さん、それから和泉【松本】 「あしたの賃貸」という、新しい、今までの賃貸では考えられなかったさんに答えていただきたいなと思っておりますので、よろしくお願いいたします。

ような賃貸がどんどん生まれてくるのをサポートしていき、１戸でもそのような【松本】 今ご紹介いただきましたこの本ですけれども、これはもともと賃貸住宅住宅を増やしていきたいという気持ちです。

のオーナーさんに現実を見てほしいという思いから作成しています。例えば、先【大月】 どうもありがとうございました。今日が「あしたの賃貸プロジェクト」のほど説明した貧困率の状況、共働き夫婦は 48％いらっしゃる、30 歳未満の人

シンポジウム第一弾ということで、大変多様な観点からの賃貸の可能性というはお酒の飲み代を月 500 円しか使っていないなど、結構意外な事実が存在しのが議論されました。そして松本さん、和泉さんからも、今後も引き続き、日ていることがわかります。そのようなデータを確認し事実を知った上で賃貸住宅本で次々に新しい賃貸が生まれるのを、いろいろな形で支援していきたいというを建てた方が、長くいろいろな方に住んでいただけるのではないかと思います。

決意表明がありましたので、我々のほうも一緒にいろいろやらせていただこうか

副題に「200 の図表でみる住まいと暮らし」と書いてありますが、本当に 200なと思っております。

の図表が入っています。実際、オープンデータを基に、私と私の部下の飯野と２人して、泣きながら作った本でございます。本文に必ず図表が添えてあります

これで質疑応答及び今日の全体のセッションを終わらせていただきます。どうもありがとうございました。

ので、文章を読まなくても図表を見れば様子が分かるといったところが一番の売りになっております。

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Chapter 5 「あしたの賃貸プロジェクト第 1 回シンポジウム」質疑応答

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あしたの賃貸プロジェクト 第１回シンポジウム開催記録＊名称

あしたの賃貸プロジェクト 第１回シンポジウム＊日時2020 年 12 月２日（水） 13:00 ～ 17:00＊開催方式

YouTube によるオンライン配信＊配信会場

東京ドームホテル 地下１階「オーロラ」＊主催

一般財団法人住宅改良開発公社＊後援

独立行政法人住宅金融支援機構～住むだけでなく、その人らしく「暮らせる」集合住宅づくり～＊プログラム■講演１

理論編｢⽇本の賃貸住宅：その来し⽅と⾏く末｣

東京⼤学⼤学院⼯学系研究科建築学専攻 教授

■講演２

実践編

株式会社ブルースタジオ 専務取締役

■講演３

実践編

⼤⽉ 敏雄

｢共感の環に育まれる賃貸共同住環境｣
⼤島 芳彦｢賃貸住宅経営者・管理者の経営ビジョンが､ 住まいを変える､
賃貸を変える､ 地域を変える｣

株式会社スペース R デザイン 代表取締役

𠮷原  勝⼰■あしたの賃貸プロジェクト活動報告
⼀般財団法⼈住宅改良開発公社 住まい・まち研究所⻑ 松本 眞理
株式会社 DG コミュニケーションズ まちの未来デザインユニット長 和泉

■質疑応答

段

あしたの賃貸ライブラリー １

住むだけでなく、その人らしく「暮らせる」集合住宅づくり
発行日 令和３年 11 月８日
編集・発行 一般財団法人 住宅改良開発公社〒 102-0076 東京都千代田区五番町 14 番地の１（国際中正会館ビル３階）
TEL  03-3237-7411
URL  https://www.kairyoukousya.or.jp/
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