RETIO. 2018. 7 NO.110

地面師詐欺事案から考える
我が国の不動産取引と米国のエスクロー制度
弁護士

宇仁 美咲、調査研究部

小林 正典

指摘がなされていた。

1 ．はじめに

かつて地面師が悪用した保証書による登記（旧不動産登記法44条）は2004年（平成16年）

他人の土地の登記済証（いわゆる権利証）の不動産登記法の改正により保証書の制度がや所有者の印鑑証明書等を偽造して土地所有廃止された。登記識別情報の提供（不動産登者になりすまし、第三者を騙して土地を売り

記法22条）に代わる本人確認手段として登記

１

付け、売買代金を詐取するいわゆる「地面師」

官による事前通知（同法23条１項）、司法書による詐欺事件が近年増加傾向にあると報道

士等の資格者代理人による本人確認情報の提２されている 。1981年（昭和56年）には詐欺

供（同法23条４項１号）、
公証人による認証（同事件の認知件数63,710件のうち地面師詐欺の法23条４項２号）が制度化され、保証書を利

認知件数は1,246件、検挙件数1,235件に上っ用した不正登記は封じられた。しかし、都心

３ており（図表１） 、その後の統計資料はな

部における再開発等の需要を背景に本人にないものの、2000年度（平成12年度）の警察白

りすます方法での地面師詐欺事案は後を絶た

書では「高度成長期以降の地価の上昇を背景ない。対象となる不動産も、繁華街にある面として多発した地面師詐欺」が発生している積の広い土地に限られず、狭小な土地であっとされ、その手段は悪質・巧妙化するとともても所有者が独居の高齢者である等により管に、損害額が極めて大きい事件が目立つ等の理が行き届いていない場合等は被害に遭いやᅗ⾲㸯㸸ブḭ㸦ᆅ㠃ᖌ㸧஦௳᳨ᣲ≧ἣ㸦ᖺ㸧
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伊藤栄樹「地面師−不動産犯罪＜その１＞」『土地住宅総合研究』1965年秋号、鈴木康夫「地面師」286-287頁（東京
法経学院出版、1988年）参照。
南雲明久「不動産取引をめぐる犯罪について」６頁日本土地法学会編『不動産取引法・環境権の再検討』（有斐閣、
1983年）においては、「地面師という名称は、もともと詐欺罪の手口を分類するうえで用いられた用語であり、その手口については、『土地の売りつけ、貸しつけ、担保提供等を口実とし、金品をだまし取るものをいう。
』とされ」「ここから転じて、このような手口の詐欺事件を犯した犯人自身を一般に地面師と呼んでいる」と定義されており、本稿でも以下「地面師」という。
２ 日本放送協会（NHK）ニュース（2017年９月28日）で「警察調べや裁判記録等によると都内でこの３年間に少なくとも20か所で地面師集団による詐欺の被害の訴えが確認されている」と報道されている。
３ 南雲・前掲書４頁以下。

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すい傾向にある。

不動産取引制度を紹介しつつ、我が国におけ

これまで地面師詐欺事案は、司法書士や宅る不動産取引の問題点を検討する。

建業者の専門家責任という観点から取り上げられることが多く、その研究は深化を遂げ４、2 ．地面師による犯罪裁判例の判断枠組みも整理されてきている。
⑴

しかし、紛争の予防という観点からは、我が不動産取引犯罪の推移

国の不動産取引実務に根差す問題の検討は尽1991年（平成３年）以降の宅地建物取引業

くされているとはいえない。本稿では、近年法事案の検挙件数は、図表２の通り、減少傾の地面師詐欺事件と裁判例を概観し、米国の向にある。検挙事案の内訳は、無免許営業、ᅗ⾲㸰㸸Ꮿᘓᴗἲ஦≢ࡢ᳨ᣲ௳ᩘ
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４

加藤新太郎「司法書士の専門家責任」（弘文堂、2013年）、
山崎敏彦「司法書士の責任」川井健＝塩崎勤編『新・裁判実
務大系（８）専門家責任訴訟法』110頁（青林書院、2004年）、
林豊「司法書士に対する損害賠償」（判例タイムズ512-53）、
同「司法書士の不法行為責任」山口和男編『裁判実務大系第16巻〔不法行為訴訟（２）〕』365頁（青林書院、1987年）、山
崎敏彦・山野目章夫・齋藤隆夫・井上繁規・加藤新太郎「司法書士の職務と民事責任」（判例タイムズ107-4）、鎌田薫「わが国における専門家責任の実情」専門家責任研究会編『専門家の民事責任』〔別冊NBL28号〕65頁以下（商事法務研究会、
1994年）、亀田廣美「司法書士の責任」澤野順彦編『現代裁判法大系②〔不動産売買〕』329頁（新日本法規出版、1998年）、
櫻井登美雄「司法書士の注意義務」岡崎彰夫＝白石悦穂編『裁判実務体形（12）不動産登記訴訟』480頁（青林書院、1992年）、
加藤新太郎編「判例Check 司法書士の民事責任」（新日本
法規、2002年）等

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無免許広告、免許不正取得、商号届出義務、

せかけ、手付金や売買代金を騙取するという名義貸し、重要不告知等が多くなっている。

方法が取られることが多い。

例えば、1991年は116件の総件数のうち半数

不動産登記法の改正前は、保証書による登近い49件が無免許営業であり、次いで免許不記を悪用する事案が多く、また、登記簿を閲正取得（25件）、名義貸し（９件）という順

覧中、登記記載事項を勝手に変更し、あるいになっており、この傾向は暫くの間続いていはあらかじめ用意した登記用紙と差換えて、たが、近年、無免許営業、免許不正取得、名あたかも自己が所有者であるかのように装義貸しによる検挙件数は減少している。また、

い、これを第三者に売り付けて売買代金名義

宅地建物取引業法以外の法令違反（いわゆるのもとに金員を騙取するもの（公、私文書偽「他法令違反」）による検挙件数は1991年から造、同行使、詐欺）もあった。しかし、20082017年を通じて見受けられる。

年３月に登記簿のコンピューター化が完了

我が国全体の詐欺事件の認知件数は85,506

し、現在、登記記録は電磁的記録であり、こ件（2004年）、偽造事件の認知件数は13,547のような方法による地面師詐欺はなくなっ

件（2003年）をピークに減少傾向にあるが、た。

詐欺事件の検挙率は2000年以降８割を割り込

3 ．地面師詐欺事件の訴訟類型

み始め、近年は４割程度の検挙率となっている（図表３参照）ことから犯罪行為が巧妙化・

我が国の不動産登記制度のもとでは「不動複雑化していることがうかがわれる（犯罪白書（1983年度〜 2017年度版）参照）。

産に関する物権の得喪及び変更」（民法177条）⑵

が存在しないにもかかわらず、これが存在す

地面師詐欺の手口
過去の詐欺事件・偽造事件のうち地面師詐るとしてなされた不実の登記は無効であり、欺等の不動産詐欺事件の統計資料は1982年以対抗力を有しない。真の所有者Ａによる所有降公表されていないが、不動産売買における権の移転がないのに偽造文書を用いてＡから詐欺事件としてしばしば問題になる地面師のＢ、ＢからＣへの無効な所有権移転登記がな

犯罪手口を整理しておきたい。

された場合、真の所有者Ａは、Ｃに対する

地面師詐欺は単独で行われることは珍し

Ｂ→Ｃの登記の抹消手続請求とＢに対するく、通常は、常習者が数人のグループになり、Ａ→Ｂの登記の抹消手続請求とを併合して訴

１）恰好な土地、建物を見つけるもの、２）

えを提起することができる（山野目章夫「増関係書類を偽造するもの、３）売渡先を探し補買主と交渉するもの、４）売主になりすまし年）。所有権移転登記抹消登記手続請求訴訟て交渉に応ずるもの等に分担し、極めて巧みが真の所有者の勝訴で確定すると、買主は所に犯罪を行う場合が多い。資格者代理人の本有権を取得することができなくなる。そこで、

人確認情報の提供（不動産登記法23条４項１

地面師詐欺の被害を受けた買主は、売主や媒号）の仕組みを悪用し、所有者になりすまし

介業者に対し、詐欺により売買契約を締結さて偽造した運転免許証や印鑑証明書等を用いせたとして不法行為に基づく損害賠償請求をて司法書士や弁護士に本人確認情報を提供さするほか、売主の所有権移転義務や登記移転せたり公証人に認証させたりして、登記申請義務の不履行として債務不履行に基づく損害における添付書類が調っているかのように見賠償請求をすることが考えられる（東京地判43

不動産登記法」520頁、商事法務、2014

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平21・5・22 ウエストロー・ジャパン）。しかし、

不法行為に基づく損害賠償請求【９】現実の裁判例は、加害者（地面師）に弁済能⑶

力がないこともあって、売主や媒介業者を相不法行為に基づく損害賠償請求

取引を保証した者から司法書士に対する手に訴えを提起するのではなく、専門家とし不動産売買の紛争により生じた損害を賠償て取引に関わった司法書士や弁護士を被告とする旨保証したことを理由に差押えを受けたするとか、売主や媒介業者を被告とする場合

宅建業者が司法書士に対する損害賠償請求にも司法書士や弁護士をも被告とするものが【13】

多く、以下の類型が存する。

⑷⑴

司法書士に対する損害賠償請求①

登記申請を行った司法書士のみを被告と弁護士に対する損害賠償請求
売主代理人として売買契約に関与した弁護士に対する不法行為に基づく損害賠償請求

する債務不履行ないし不法行為（偽造書類【１】、【５】、【19】。

の看過）に基づく損害賠償請求【３】、
【４】、

⑸

【６】、
【８】、
【11】、
【12】
、
【14】、
【15】、
【16】
、

に基づく損害賠償請求【17】

市または国に対する国家賠償法 1 条 1 項②

市の職員が偽造された印鑑登録廃止届、印

不法行為（説明義務違反）に基づく損害鑑登録申請書及び印鑑登録証明書交付申請書

賠償請求【７】③に基づき、偽造印鑑につき印鑑登録をして印鑑登録証明書を交付したことについて、買主申請を行った司法書士を被告とする不法行の市に対する国家賠償法１条１項に基づく損為に基づく損害賠償請求【５】

害賠償請求（福岡高判 平8・12・19 判例時報④

売主代理人としての弁護士とともに登記第一売買の後直ちに第二売買がなされた

1610-79・棄却）。
登記官の職務執行に過失があるとして、買に司法書士を被告とする不法行為（本人確

主の国に対する損害賠償請求（大阪高判 平

認義務違反）に基づく損害賠償請求【９】14・10・8 判例タイムズ1121-139・棄却、千葉⑤

事案において、第一売買の媒介業者ととも第一売買の後直ちに第二売買がなされた

地判

平12・11・30 判例時報1749-96・認容、事案において、第二売買の売主もしくは売

東京高判 平14・12・10 判例時報1815-95・認主の代表取締役とともに司法書士を被告と

容）。
自称所有者から嘱託を受けて司法書士に対認義務）に基づく損害賠償請求【10】【18】、する登記申請の委任状を認証した公証人が本⑵する不法行為もしくは債務不履行（本人確
媒介業者もしくは実質的な仲介者に対す

人確認を十分行わなかったとして買主の国にる損害賠償請求対する国家賠償法１条１項に基づく損害賠償

弁護士とともに紹介者に対し不法行為に基請求（東京高判 平28・11・16 ウエストロー・づく損害賠償請求をするもの【１】、他人物

ジャパン・棄却）

売買による不動産購入を持ち掛けられた買主⑹

訴訟において司法書士を被告とする理由

が売主、媒介業者とともに売主側の仲介者（無訴訟に発展している案件では、司法書士を免許業者）に対する不法行為に基づく損害賠被告とするものが多く、その中でも司法書士

償請求【２】、第一売買の後直ちに第二売買のみを被告とする⑴①の法律構成が相当数をがなされた事案において、登記申請を行った占める。これは、地面師詐欺により損害が発司法書士とともに第一売買の媒介業者に対し生した場合、被害者である買主が第一に考え

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ることは損害の填補であり、地面師に対しては２億5000万円、【18】は１億5000万円、【19】

訴えを提起しても、現実の回収が難しいこと

は２億4000万円等）、裁判外での交渉で損害によるところが大きいと考えられる。

の回復を図ることは難しく、また、宅建業者

しかし、登記申請代理を行った司法書士には事業者であるから個人の買主に比較して訴対する損害賠償請求によって損害の填補を図

え提起についての心理的障壁も少ないことがるという方法は果たして合理性を有するので訴訟にまで至った一つの要因であると考えらあろうか。これは、司法書士の専門家責任とれる。

いう観点からこれまで議論が深化してきてい⑵

るが、司法書士の責任の有無及びその程度を【１】は買受交渉を依頼した仲介者、【２】

判断するにあたっては、訴訟において原告とは情報提供者とともに媒介業者が取引に関与なっている被害者の属性についての検討もましており、【13】は宅建業者が仲介者としてた必要である。

関与し紛争が生じた場合の損害について保証取引の態様をした事案であり、それ以外は買主側に媒介4 ．原告の属性と契約類型

業者が関与せずに取引が行われている。
買主の損害予防という意味では、
【13】は

⑴

宅建業者としての買主示唆的である。この事案は、第一売買直後の

上記３．に挙げた訴訟類型のうち、【１】、第二売買によって不動産を取得する際、第二【８】、【19】以外の原告の属性は宅建業者で売買の成約による利益分配に与るためＸ（宅ある。【19】の原告は、宅建業者ではなく畜建業者）ほか４者が取引について保証をする産業を主な目的とする有限会社及びその関連旨述べていたことを、偽造発覚後に書面化し会社を経営し、社団法人の会長を務める者でて覚書を作成していたところ、真の所有者かある。【１】の原告は、「農業を営む傍ら病院

ら所有権移転登記抹消登記手続請求訴訟が提の事務長とともに不動産の売買も行っている

起されたことから、第二売買の買主に対し、者」として宅建業者ではないようであるが、債務承認弁済契約公正証書を作成し、これに不動産取引について知識と経験を有しない者

基づき第二売買の買主から債権差押えを受ではない。【８】の原告は、「以前、古い権利け、損害を支払ったＸが損害賠償請求をした証でだまされたことがあるので、よく確認しもので、買主は詐欺の被害に遭ったもののＸてください」と発言したと主張していることにより損害は填補され、実際に損害を被ったから宅建業者もしくは不動産取引の経験を有のは取引物件を紹介し、取引の保証をしたＸする者である可能性がある。

であるという点で、他の事案とは大きく異な

ただし、買主が宅建業者ではない場合には、る。

地面師詐欺が発生しないとまでいうことはで

原告の属性が宅建業者である事案が裁判例きない。本稿で取り上げた裁判例は、概してのほとんどを占める理由は、買主側の媒介業

高額取引であるため（売買代金額は、【３】

者を介さない取引態様にも起因すると考えらは２億2000万円、【４】は２億円、【５】は約れる。すなわち、一般の消費者が買主になる

１億2000万円、【９】は３億6000万円、【10】

場合、媒介業者の関与を経ないで物件を探索

は５億5000万円、【11】は１億2300万円、【14】

することは現実には困難であり、さらに、権は１億5000万円、【15】は２億5000万円、【17】

利関係が複雑な不動産について、消費者が自45

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ら調査や交渉に当たることは稀である。媒介れば、関与した宅建業者に何らかの形で利益業者は、委託者に対して善管注意義務を負い、の分配をするためではないかと、日ごろ慣れ

宅建業法上は重要事項説明義務を負うことか親しんだ取引に照らしてさほど疑問も抱かず

ら、買主側の媒介業者は、売主の本人確認や一人合点してこのような取引を受け入れてし売却意思の確認、売買目的物の権利関係の調まいがちである。通常であれば、所有者が売査はもちろん取引条件についても委託者であ主として買主と売買契約を締結すれば足りる

る買主の利益を損なうことがないように注意のであって、他人物売買は特異な取引方法でを払う。

ある。他人物売買を行う必要性が存しないとこれに対して、宅建業者が買主になる場合

か、必要性が乏しいにもかかわらず、他人物には、立地条件が優れているとか相場よりも売買の形式で契約することは、真の所有者と低い取引価格であることを自ら判断でき、「不の直接の面談を容易に回避させることができ

動産取引に関する知識と経験」を有する専門ることから注意が必要であるが、このような家であると自負していることもあって他の宅リスクに対する危機意識も乏しい。取引の相建業者を介在させずに自ら交渉を行い、取引手方である本人の確認は、第一次的には契約に臨もうとする心理が働きがちであり、これ当事者によって行われるべきものであり、宅が地面師詐欺の眼の付け所ともいえる。しか

地建物取引の専門家である宅建業者が買主とし、「不動産取引に関する知識と経験」の中して売買契約を締結する場合には、専門家でには、病気等様々な理由で所有者本人が取引あるからこそ発揮できる調査能力、不動産取の現場に出頭できないこともあるとか、債務引の経験、条件交渉能力に照らし、自らの責超過に陥っている所有者は相場よりも低い価

任でリスクを検討し損害を被らないための回格で早期に換金したいという動機を有してい避措置を講じ、買い急ぎに走ることなく慎重て取引を急ごうとすることがあるというイレに取引を行うべきであることは当然の大前提

ギュラーな取引にも難なく対応してきたといである。

う成功体験も含まれている。そのため、買主⑶

詐欺の事実の発覚である宅建業者が当初から売主本人に面談す

本人のなりすましや偽造した書類等によるることを求めているにもかかわらず面談が叶

売買契約であったという事実が判明する時期

わないとか、高額な売買代金を現金で一括決は、大きく分けて３段階ある。

済することを求められるとかといった事実が①

売買契約を締結して手付が授受されたあっても、これを殊更不審に思わず、宅建業後、登記申請手続前に詐欺が判明した事案

者であるがゆえに詐欺の被害に遭いやすい素

【１】
、【２】

地が存するともいえる。

②

また、地面師詐欺の事案においては、短期登記申請が却下されて詐欺が判明した事
案【３】、
【４】、
【５】、【６】、【７】、【８】、間の間に（場合によっては同時に）第一売買

【９】、
【10】
、【11】

に次いで第二売買を締結するという売買契約③

所有権移転登記の完了後、詐欺が判明しを重ねて契約することを提案された事案も多た事案【12】、
【13】
、
【14】
、
【15】、
【16】、
【17】
、

い（
【２】、
【４】、
【９】
【10】、
、
【13】、
【15】
【18】
、
）。

【18】、【19】

消費者が買主であれば、なぜ売買を重ねるか売買契約締結後、決済・引渡しまでに一定について疑問を抱くが、買主が宅建業者であの期間を設ける場合、契約締結や手付授受の46

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段階では、司法書士は関与していないのが普とされており、上記裁判例のうち、司法書士通であり、手付金を詐取することを目論んでに対する損害賠償責任を認容している事案に売買契約を締結させた場合、司法書士の専門おいても過失相殺の割合が９割【15】、７割

家責任論では防ぎえない損害が発生する。さ【６】、６割【９】、【12】にも及ぶものがある。

らに、所有権移転登記完了後に真の所有者か⑵

ら抹消登記請求がなされて詐欺が発覚してい容書類

登記申請代理における善管注意義務の内る事案が多数みられることは、登記官もまた登記申請手続の流れに沿って、司法書士の添付書類の偽造を見破れなかったことを示し

善管注意義務をみると、以下の①から⑦にまており、今後ますます欺罔手段が巧妙化し文とめることができる（加藤・前掲書51頁）。

書の精巧な偽造技術が考案されると、いかに① 登記必要書類の指示、持参を促すべき

注意深くとも人の眼では偽造を見破ることが義務

できない事案が生じるおそれは多分にあり、②

登記書類保管義務

これについては、いまだ何らの策も講じられ③

登記書類調査義務ていないといえる。

④

登記申請意思調査・確認義務⑤

本人同一性確認義務⑥

説明・助言義務⑦

登記申請手続履践義務

5 ．司法書士の責任⑴

司法書士に対する責任追及がなされる理

このうち、地面師詐欺事案において司法書由士の責任が問題になるのは③登記書類調査義
地面師詐欺事案における司法書士の責任に務と⑤本人同一性確認義務である。

ついては、「司法書士の職業責任賠償保険を⑶

登記書類調査義務

アテにしている者が少なくない」（加藤・前

司法書士の登記書類調査義務は、登記申請

掲書50頁）とか、「司法書士の過誤責任が追手続において提出される不動産売買契約書や及される場合は、たとえ当該司法書士に過失登記済証、印鑑証明書等の添付書類の真偽をがあるとしても、本来顧客あるいは第三者が、調査確認する義務があるかという形で問題に売買取引・貸金取引などの相手方に対し代金なり、消極に解されていた（京都地判 昭40・相当額・貸金額の返還を求め得べきところ無2・23 訟月11-7-996）。確かに、「添付書類の内

資力ゆえこれがかなわないとの事情のもと、容や作成の真正については、登記権利者・登売買取引・貸金取引をめぐる（真に処分権限

記義務者間の問題であるから、当事者間の事ある者による、契約目的に適した、有効な取情を正確に把握認識しているわけではない司引であるのかなどについての調査・確認の点

法書士には直ちに判断することができない」

における）自分の不手際・手落ちを棚に上げ（加藤・前掲書86頁）。

て、司法書士に尻拭いをさせるものと評し得

東 京 高 判 昭48・1・31（ 判 例 タイムズ302-

る面がある」（山崎・前掲書114頁）との指摘

197）では、「司法書士はその職務の性質からがある。そのため、過誤責任に関する裁判例

みて、依頼人から交付を受けた登記申請に添においては、「司法書士の民事責任が肯定さ付すべき書類が偽造のものであるかどうかのれる場合であっても大幅な過失相殺がなされ調査義務は、特段の事情がない限りこれを負ることが少なくない」（山崎・前掲書114頁）

わないものである」として、原則として、司47

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法書士は添付書類（例えば不動産売買契約書

４項２号）となった。本人確認情報の制度趣や登記済証等）の偽造や変造に対する調査義旨については、【４】が「本人確認情報提供

務を負わないことを明らかにし、例外的に調制度は、改正不動産登記法下において、登記査義務を負う「特段の事情」を具体的に説示

義務者本人に対する事前通知制度に代替するしている。すなわち、「特段の事情とは、当ものとして位置づけられているわけであり、該書類が偽造又は変造されたものであること

資格者から本人確認情報提供がされ、登記官が一見明白な場合とか、特に依頼人からそのがその内容を相当と認めた場合には、登記義成立の真否についての調査を委託された場合務者本人に対する事前通知という意思確認手等をいうのであって、右書類が自己の作成名

続が省略されたまま登記手続が行われるとい義のものであるとの一事によって、直ちにそう重大な結果がもたらされることになる」、の成立の真否についての調査義務を負うもの「本人情報の提供をする司法書士等がその前とすることはできない」とした。「特段の事提として本人確認を行うのに当たっては、登情」として①偽造又は変造されたものである

記義務者本人に対する事前通知制度に代替しことが一見明白な場合と②特に依頼人からそ得るだけの高度の注意義務が課せられるものの成立の真正についての調査を委託された場でありしかもこれは登記義務者登記権利者に合を挙げている。この判断はその後の裁判例対して負うべき義務というべきである」（東にも踏襲され、末尾に挙げた裁判例において

京地判 平20・11・27 判例時報2057-107）としも同様の判断がなされている【３】、【８】、て、司法書士がケースに入ったままの運転免

【12】
、
【14】、
【15】、
【16】、
【17】。

許証を手渡され、ケースから出すこともしな

ところで、司法書士が登記書類調査義務を

いまま、その運転免許証が真正なものである

負う「特段の事情」があると認定されたとしと判断し、貼付された写真と容貌を照合してても、買主がリスクを排除して慎重に取引を同一人物であると判断したが、ケースから取行うべきであることは変わりがなく、地面師

り出してその外観・形状を確認していれば、詐欺によって生じた損害がすべて司法書士のそれが偽造運転免許証であることを発見でき責任によって賠償されるわけではない。生じた可能性は十分にあったとしている。

た損害を誰がどのように負担するかはまた別

6 ．我が国の不動産取引の実態の問題である。
⑷

本人確認義務「不動産登記申請代理に当たり、司法書士

地面師詐欺によって生じた損害賠償をめぐ

は、申請人が本人であり、登記申請の意思をる訴訟を類型化して検討してきたが、損害が有するものであることを信頼可能な手段によ生じる前に地面師詐欺を予防することはできり確認することが求められる」（加藤・前掲

ないかについて取引方法の観点から検討をし

書181頁）。平成16年の不動産登記法の改正にてみたい。

より、登記識別情報の提供（不動産登記法22

我が国の不動産売買契約では、通常、売買条）に代わる本人確認手段は登記官による事代金の支払と何らの制限のない所有権移転及前通知（同法23条１項）、司法書士等の資格

び対抗要件の具備とを同時履行とする契約条

者代理人による本人確認情報の提供（同法23項になっている。

条４項１号）、公証人による認証（同法23条「同時履行」が現実の売買契約において、

48

RETIO. 2018. 7 NO.110

どのように運用されているか、売買代金を一れる（不動産登記法20条）。そのため、媒介括して支払ういわゆる一括決済を例とると、業者や買主本人は、決済当日の朝に登記所で以下のような流れになる。

全部事項証明を確認し、仮処分その他の登記①

あらかじめ指定された日時と場所に売がなされていないことを確認したうえで、決主、買主、媒介業者、司法書士が出頭する。

済を行う。しかし、契約を締結し、着金確認

通常は、買主の取引している金融機関（まがなされた後、登記申請がなされるまでには

たは融資機関）の支店でなされるのが一般①から⑤の作業と時間を要することから、当的である。

日の朝、第三者による差押え等の登記が存在②

媒介業者が買主に対し重要事項説明を行しないことを確認しても、確認時点から決い、③済・引渡を経て登記申請書類の受付がなされ売主と買主とが売買契約書に署名押印するまでにはどうしても時間的空白が生じるこる。
④とになり、その間に第三者による権利に関す

登記申請代理を受任した司法書士は、通る登記がなされる可能性は残る。
さらに、「受付」と「受理」とは異なるこ得し、所有権移転登記申請に必要な添付書とが看過されていることも問題である。「受類を確認しておく。そのため、契約当日は、付」は、申請情報が登記官に到達したという売主から登記申請に必要な不動産売買契約

事実の登記官による確認であるが、「受理」

書や登記済権利証、印鑑証明書等の原本書

は、審査の上申請を認容して登記を実行する

類を確認、調査する。

ことを相当とするという登記官の処理であ⑤

常、事前に売主や買主から登記委任状を取り、審査という契機を経たものである（山野約当事者に告げると、買主から売主に対し目・前掲書81頁）。したがって、登記申請が売買代金の支払が行われる。不動産の売買受付けられても、受理されることもあれば、価格は通常高額であることから現金決済が却下されることもある。つまり、登記所で受なされることは少なく、振込送金の方法に付がなされたとしても、所有権移転、対抗要て売主が指定する口座に振込む方法により件の具備という売主の義務の履行が完了した

売買代金の支払がなされる。着金が確認さわけではないのである。ましてや、登記義務れるまでは、売主、買主の両当事者、媒介者たる売主から登記関係書類の提供を受け、業者、司法書士はそのまま待機をし、金融

これを司法書士が確認したことは、売主とし機関の担当者から着金確認が告げられるとての義務の履行の完了にはならない。取引慣

取引完了として解散する。

行として、この段階で買主が売買代金支払義⑥

司法書士から必要書類が揃っている旨契

司法書士は直ちに登記所に赴き、登記申務を履行することが、結果的に、売主による請をし、控え書類に受付印をもらう。司法

対抗要件の具備がなされる前に買主の先履行書士は受付印の押印のある控え書類をファになっているというところに大きな問題があックスかPDFにして送信して、買主に対る。かといって、登記申請の受理をもって売し登記申請を行った報告をする。

買代金の支払を行うことになれば、売主は売同一の不動産に関し、権利に関する登記の買代金の支払を受けていないにもかかわらず申請が複数あった場合において、それらに係所有権移転登記申請ができるだけの書類を買る登記は、受付番号の順序にしたがってなさ

主に引渡すことになって売主に先履行を強い

49

RETIO. 2018. 7 NO.110

ることになる。

通常は登記が完了する。そのため、司法

さらに、売買契約を締結した数か月後に決書士が添付書類の原本の確認を終えた時点

済・引渡しとなる場合には、契約書の署名押で、売買代金を支払う方法が取引慣行として印とともに手付の授受がなされ、司法書士が確立しているといっても過言ではない。

登場するのは決済・引渡しの前の段階である

ところが、以上見たように、我が国の不動ことが多い。そのため、売買契約を締結して産取引の間隙を狙って地面師詐欺が行われる

手付を授受する段階では、司法書士は関与せことから、我が国の不動産登記制度の下で、ず、専門家による登記書類調査や本人確認が不動産取引方法の問題点を抽出し、地面師詐なされず、地面師が手付金の詐取を目論んで欺による被害やリスクをできる限り回避する

売買契約を締結させた場合、司法書士の専門ために何らかの具体的な方策を検討する必要

家責任だけでは防ぎえない損害が発生してしがある。これを検討するにあたり、不動産にまう。

ついての詐欺の事案が報告されることの少な
い米国の不動産取引制度とエスクロー制度を7 ．考えられる方策

紹介したい。
⑴

米国における不動産登記制度との違い

我が国の不動産登記は、「その正確性と、諸外国の不動産登記制度に関する文献はい公示の面で世界的にも誇り得る制度として今まだ少なく、特に米国における不動産（土地）日評価されるとともに国民の信頼を得られての所有権移転、売買取引の手続、登記に相当いる」（田中康久「不動産登記制度の変遷とする制度等は、歴史的な背景を持ち、また、

今後の課題」同編著『不動産登記制度と実務

州によっても相当異なり、原語に対応した適上の諸問題

上』テイハン、
1987年）とされ、確な法律用語としての邦訳も見当たらないこ

登記制度の実現には「国民全体の一致協力とともあって、我が国の不動産登記制度との違勤勉性が必要とされ」、我が国が登記制度をいを比較法的に紹介することは難しいところ維持できるのも「過去および現在にわたる日がある。そこで、法務省法務総合研究所国際

本国民の総力が凝縮結集したものと言わざる

協 力 部 報（ICD NEWS、2004年 ９ 月 ） 第17を得ない」（田代有嗣「登記と法と社会生活

号８頁に掲載された研究報告「不動産登記研上」５頁

究プロジェクト報告」（黒川裕正、小山田

テイハン、1989年）といわれてい実、る。我が国の不動産登記制度は、いわば国民窪田浩尚）等に依拠しつつ、米国の不動産登全体の財産ともいえる。

記制度に触れておきたい。

登記記録は、「一筆の土地又は一個の建物

各国の不動産登記制度は、フランス法系のごとに・・・作成される」（不動産登記法２証 書 登 記 制 度（System of Registration of条５号）。我が国の登記制度は、「権利の客体Deeds）、ドイツ法系の権利登記制度（System

である不動産を単位として登記を編成する方

of Registration of Title）、英米法系のトレン式」（山野目・前掲書12頁）が採用されており、ズ・システム（Torrens Title System）に分取引ごとに、その契約書の正本ないし写しを類される。

綴じてゆく方式（山野目・前掲書13頁）とはフランス、ドイツでは物権変動を公示する

異なり、延々と遡って権利調査をする必要が制度として登記制度があるのに対し、英米法、なく、登記申請に必要な添付書類が調えば、特に米国の多くの州では証書登録制度

50

RETIO. 2018. 7 NO.110（recording system）を採用している。これ

登記官の登記過誤による損害についても填補

は、不動産売買では譲渡証書（deed）によされる 。さらに、米国で不動産権原保険がる 権 原 の 移 転（transfer of title、 引 渡 し ）利用される理由は目的物についての瑕疵につ（conveyance）がなされ、譲渡証書等を登記いても損害保険契約の対象とし、瑕疵に基づ所（recording office）に提出して名簿に登いて生じる損害は、被保険者に提起される全録する（國生一彦「アメリカの不動産取引法」ての訴訟の一切の費用をも含めて填補される

51頁

ことによる。

５

商事法務、1987年）というものである。

⑶

なお、不動産登記制度にはトレンズ・システ

米国における契約と権原の移転

ム（Torrens System）もあるが、title に関米国の不動産取引では、契約と権原の移転する証書類ではなく title そのものを登記し、は別と考えられており、契約「contract」又はイギリス、オーストラリア、ニュージーラン

売買契約（sales agreement）によって所有ド等のほか、米国の一部で採用されている。

権が移転するものではなく、「deed（譲渡証書）」

米国において、トレンズ・システムが必ずの交付により「legal title（コモン・ロー上

しも普及しなかった主な理由としては、手続の権原）」が移転する。これを「conveyance」の煩雑さ、手続費用の高さ、証書登録制度とというが、譲渡証書のような書面をもって権密接な関連を有している権原保険会社（title

原の移転（transfer of title）であり、一般に

insurance company）がトレンズ・システム「引渡し」「（不動産）譲渡」と訳されている（國の導入に強く反対したこと等が挙げられてい生・前掲書97頁、本多彰治郎「アメリカ合衆る。しかし、
トレンズ・システムは、
権原（title）

国における不動産法（１）海外商事法務124

はTorrens Certificateと呼ばれる登録証明書号14頁）。我が国の不動産売買に当てはめるによって表象され、登記がなければ完全な権とすれば、契約がほぼ「債権契約」に、権原

原は存在しないとされ、簡易な契約証書によの移転が「物権行為」にあたるといえようか。

って登記され、偽造・詐欺による登記により⑷

権利を失った者に対し保険制度（Reversal

第三者機関によるエスクロー業務

米国不動産取引における分業システムと米国の不動産売買では、ブローカーは、売of the Effect of Forgery - Insurance）がある。

主のエージェント（売主の代理人real estate⑵

agents）として客付けから引渡しまで全ての米国の不動産権原保険制度
権原調査（title search）は登記所における業務に従事するのではなく、売却相談、物件

膨大な記録をもとに遡って権原の連鎖（chain

探索、それに伴う現地確認、交渉業務、契約

of title）を調査する必要があり、これが証書書案の作成等を行う。

登録制度の欠陥であったが、19世紀後半に調我が国との大きな違いは、売買契約に基づ

査と権原の保証を行う権原保険会社（Title

く履行手続を進める過程において、売買契約

Insurance Company） が 登 場 し、 膨 大 な 公の当事者が売買代金等の金員や譲渡証書等のの記録をもとに調査するとともに、保険証券書類を預ける中立的な第三者が介在すること（Insurance Policy）を発行して付保する仕組である。この第三者がエスクロー・エージェ

みが全米各地で普及した。
不動産権原保険は、ント（エスクロー会社等）である。なお、エ５ 「insurance」により偽造による登記で権利を失った者の保護が確約される。

51

RETIO. 2018. 7 NO.110

スクローの用語は一義的ではなく邦語として

引手続に複数の専門家が分担・関与するととは「第三者預託」（小山貞夫編著「英米法律も に、 買 主 が 支 払 う 売 買 代 金 等 は、 決 済語辞典」379頁

研究社、2011年）と訳され（closing）までエスクロー口座に預託され、ることが多い。買主（購入予定者）は、売買

エスクロー会社を通じて、売主から買主に対契約を結ぶに当たり誠意（good faith）を示する譲渡証書の引渡しと同時に売主に支払わすため、エスクロー・エージェントに金員れ、さらに権原の瑕疵等に備えて保険を付す（Deposit）を預託し、売主は、譲渡証書等のるのが一般的であり、これは、公平かつ安全書類の保管を託す。不動産売買のclosing（國に不動産取引を進めるための方策の一つでは

生・前掲書99頁は「決済」と訳す。
）は、エある。我が国は、米国とは登記制度が根本的

スクロー・エージェントを通じて処理される。

に異なり、直ちに米国の取引方法をすべて採

エスクロー会社は、権原保険会社（Title

用しなければ地面師詐欺が防止できないとい

Insurance Company） に 対 し、 譲 渡 証 書 のうわけではないと思われる。我が国における調査を委託し、権原保険会社は、売主の権原登記実務・取引実務の問題は、登記申請の「受に瑕疵がないか、譲渡証書が真正なものであ付」がなされたとしても必ずしも申請が「受るか、登記関係書類に偽造・不備がないか等理」されるとは限らないにもかかわらず、登について確認をする。契約当事者双方から独記申請に必要な添付書類が揃っているとの司立した中立的な第三者が双方から売買代金等

法書士による確認を受けると、売主から買主と譲渡証書等の書類を預かり、権原保険会社

への所有権登記申請手続書類が「受理」されによる入念な権原調査と書類確認が行われる

るかどうかが確認できない段階で、買主からことで事故率も低い。権原瑕疵保険（Title

売主に対し売買代金の支払が履行されること

Insurance）に加入することで、登記ミスやにある。このように実質的な買主の先履行に本人になりすました者（地面師）による売却なっている取引方法を改善する方策を考えるがあった場合でも損害補填がなされる。

ことが地面師詐欺の予防方法の一つになる。

このような取引の安全性、公平性を担保す

その際、米国で広く普及しているエスクロ

るため州政府のライセンスを持つエスクロー

ー制度は、我が国におけるこれまでの不動産会社が行う。ただし、米国では州によって法取引実務や昨今の地面師詐欺への対応策とし

６

制度が異なるため全ての州がエスクロー制度て参考になる。売買代金が、第三者機関におを採用しているわけではなく、主に西海岸といていったん預託され、登記手続の完了を見

アメリカ中西部ではエスクロー会社が、東海届けた上で代金決済が行われなければ、金銭岸と南部では弁護士がエスクロー業務を行っを授受できないという制度が確立すると、地ている（図表４）。

面師詐欺に象徴されるような、買主が所有権⑸

売買代金の預託制度による取引の安全移転を受けられないで手付金・売買代金だけ

上記のように、米国では、一連の不動産取を詐取されるといった紛争は相当防ぐことが６ 米国でエスクロー制度を採用していると言われている地域（州、
連邦政府直轄地）は、
アラバマ州の一部（Alabama-Mobile& Baldwin Counties Only）、 アラスカ州、 アリゾナ州、 アーカンソー州、カリフォルニア州、コロラド州、コネチカッ
ト州、 ワシントンＤ.Ｃ.（District of Columbia）、 ハワイ州、イリノイ州、 インデ ィ アナ州、 カンザス州、 ルイジアナ州、

メリーランド州、ミシガン州、ミネソタ州、ミズーリ州、モンタナ州、ネブラスカ州、ネバダ州、ニューメキシコ州、ノースダコタ州、オハイオ州、オクラホマ州、オレゴン州、ペンシルバニア州、サウスダコタ州、テキサス州、ユタ州、バージニア州、ワシントン州、ウィスコンシン州、ワイオミン
グ州である。

52

RETIO. 2018. 7 NO.110

できるのではないか。

いて、宅建業者や司法書士等の専門家の責任

なお、所有権移転登記が完了した後に詐欺について議論するだけではなく、これまでのが発覚した事案も多いことは（【12】〜【19】）、不動産取引方法や実務について制度設計の観不動産取引における保険制度の整備による損点からの検討が求められる時期に来ていると害の填補を考えるうえで参考になる。

思われる。

8 ．おわりに
地面師詐欺への対応策としては、まずは買主自身が取引上の危険を回避しながら慎重な判断のもとに契約をすることが大前提である
ことはいうまでもない。加えて、不動産売買契約の成約に向けて媒介業務に従事する宅建業者や残金決済に立会い登記手続に関与する
司法書士は、我が国の不動産取引実務・登記実務が問題点とリスクをはらんでいることを理解しておく必要があろう。
また、我が国は、高齢社会を迎え、都心においても一人暮らしの高齢者が増えてきている（内閣府・平成28年度・高齢社会白書参照。
65歳以上の一人暮らし高齢者の増加は男女ともに顕著であり、昭和55（1980）年には男性
約19万人、女性約69万人、高齢者人口に占める割合は男性4.3％、女性11.2％であったが、平成22（2010）年には男性約139万人、女性
約341万人、高齢者人口に占める割合は男性
11.1％、女性20.3％となっている。
）。さらに、一人暮らしの高齢者の施設入居等により、無人となる物件も増加傾向にある。こうした管理されない不動産の増加は日本社会全体が、地面師詐欺の暗躍する素地を潜在的に有しているともいえる。
不動産取引の出発点

は、売主が取引物件について所有権を有していることを調査・確認することであり、 到達点は、売買代金の支払と引き換えに所有権が買主に支障なく移転されることであると改めて認識し、地面師詐欺による被害の防止や損害の填補につ

53

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RETIO. 2018. 7 NO.110

参考⑴

売買代金相当額の損害が発生した事案

裁判例【 3 】東京高判 平17・9・14 判例ﾀｲﾑ 1206-211

売買契約を締結して手付が授受された

原審：東京地判 平16・8・6 判例ﾀｲﾑ 1196-120

後、登記申請手続前に詐欺が判明し、手付土地を譲渡担保に供するので融資をしてほ金や紹介料等の損害が発生した事案

しいと求められたＸ（宅建業者）は、土地価【 1 】東京地判 平 7・11・9 判例ﾀｲﾑ 921-272

格を調べて担保価値があると判断したことか買主Ｘ（農業を営む傍ら病院の事務長ととら、融資ではなく売買契約を締結し、公正証

もに不動産の売買も行っている者）は、Ｙ１

書を作成して売買代金２億2000万円余りを支の紹介により、売買契約を締結することにな

払い、約１か月後までに２億5000万円を提供

り、売主Ａの代理人と称する弁護士Ｙ２に対しかつ再売買予約完結の意思表示をすること

し、買付証拠金800万円と手付金1200万円をによって再売買できる旨合意した。公正証書

支払ったが、真実はＡは、土地を売却する意

作成の３日後に登記申請手続を行い、受付の思がなく、土地所有者に成りすました者に手完了後に売買代金２億2000万円余りを支払っ

付金名下で金員を詐取されたことが判明した

たが、登記済権利書、印鑑証明書などが偽造ため、Ｙ１に対する不法行為に基づく損害賠文書であるとして登記申請が却下された。Ｘ

償請求を、Ｙ２に対する主位的に民法117条（宅建業者）が、司法書士Ｙに対し、偽造文の無権代理人の責任を予備的に本人確認義務書を看過して売主の本人確認を怠った過失に違反の重過失があったとして民法709条に基より売買代金を騙取されたとして債務不履行

づく損害賠償請求をした事案。請求認容。弁ないし不法行為に基づく損害賠償請求をした

護士の本人確認義務について「弁護士が法律事案。原審は一部認容（過失相殺８割５分）

事務に関して代理人を受任し、第三者と法律したが、控訴審は一審原告の請求棄却。一審事務をするにあたっては、依頼者本人の意思との判断の分かれ目は、印鑑登録証明書を「光に基づくものであるか否かを十分に確認すべ

源にかざすことなく、裏面を見て透かしを確き高度の注意義務がある」とした。

認したのみで透かしが施されていると判断し【 2 】東京地判 平21・4・9 ｳｴｽﾄﾛｰ・ ｬ ﾝたこと」をもって本人確認の手段としての印

Ｙ１（無免許業者）から、Ｙ２との間の他

鑑証明書等の確認を怠った過失があると認定

人物売買による不動産購入を持ち掛けられたできるか否かであった。控訴審では、一般に、

Ｘ（宅建業者）が、Ｙ２と売買契約を締結し司法書士は「依頼者の権利が速やかに実現さて手付金（約2000万円）を支払ったが、第一れるように登記に必要な書類の徴求を指示

売買が締結されたとの偽造の売買契約書を用し、依頼者が用意した書類相互の整合性を点いていたことが判明したことから、第二売買

検して、その所期の目的に適った登記の実現の売主Ｙ２、媒介業者Ｙ３及び売主側の仲介に向けて手続的な誤謬が存しないかどうかを者Ｙ１に対し不法行為に基づく損害賠償請求

調査確認する義務を負うものである。」としをした事案。弁論が分離され、Ｙ１についてながら「依頼者の用意した書類が偽造、変造

は、Ｘに対する関係では何らかの調査確認をされたものであるか否かの成立に関する真否すべき義務は負っていなかったとして請求棄については、特に依頼者からその旨の確認を却。

委託された場合や、当該書類が偽造又は変造⑵

登記申請が却下されて詐欺が判明した、されたものであることが一見して明白である

55

RETIO. 2018. 7 NO.110

場合、さらに依頼の経緯や業務を遂行する過るを得ない」とし、免許証をケースから取り程で知り得た情報と司法書士が有すべき専門

出して、その外観、形状を確認していれば、的知見に照らして、書類の真否を疑うべき相

それが偽造運転免許証であることを発見でき

当な理由が存する場合を除き、原則として調た可能性は十分にあったものということがで査義務を負わない」とし、本件では書類の成きるから、Ｙ１は、過失によって本人である

立の真否に関わる事柄は、Ｘから依頼されてと誤信して本人確認情報を作成し、それを信いなかったと認定し、登記官は登記済権利証

じた原告に本件売買契約を締結させたとし、の陰影や字体についての職務上の特別な立場

Ｘの請求を一部認容（過失相殺２割）。

を利用して偽造を見破ったものであり、印鑑【 5 】東京地判 平25・8・29 ｳｴｽﾄﾛｰ・ ｬ ﾝ

登録証明書等の偽造は一見して明白であると買主Ｘ（宅建業者）が土地を購入し、代金はいえないとして善管注意義務を問えないと等（１億2000万円余り）を支払って所有権移した。

転登記申請をしたが、真の所有者に無断で売【 4 】東京地判 平20・11・27 判例時報2057-107

却されたものとして申請が却下されたことか買主Ｘ（宅建業者）は、第一売買、第二売ら、司法書士Ｙ１及び売主と称する者の代理買を経由して土地を購入し、売買契約締結と人として売買代金を受領した弁護士Ｙ２に対同時に代金２億円を支払い、第一売買と第二し、不法行為に基づく損害賠償請求をした事

売買の所有権移転登記申請手続が行われた案。司法書士Ｙ１に対する請求棄却、弁護士が、却下された。Ｘは、司法書士Ｙ１が、第Ｙ２に対する請求全部認容。

一売買の売主と称する者から手渡された運転【 6 】東京地判 平26・11・17 判例時報2247-39

免許証をケースから出さずに第一売買の売主

買主Ｘ（土木建築工事業兼宅建業者）が土の本人確認情報を作成し、これをもとに第一地を購入し、代金（約3500万円）等を支払っ

売買の売主の本人確認情報を作成し、これをて所有権移転登記申請をしたが、所有者の名信じたＸに売買契約を締結させたとして、司を騙った無権利者が偽造した印鑑登録証明書

法書士Ｙ１及びＹ１が所属する司法書士法人

等を用いて契約をしており、申請が却下されＹ２に対し、不法行為に基づく損害賠償請求たことから、司法書士Ｙ１に対し、債務不履をした事案。

行に基づく損害賠償請求をした事案。一部認「本人情報の提供をする司法書士等が、そ容（過失相殺７割）。

の前提として本人確認を行うのに当たって【 7 】東京地判 平27・5・22 ｳｴｽﾄﾛｰ・ ｬ ﾝ

は、登記義務者本人に対する事前通知制度に買主Ｘ（宅建業者）が土地を購入し、司法代替し得るだけの高度の注意義務が課せられ書士Ｙが根抵当権設定登記の抹消登記及び所るものであり、しかも、これは登記義務者、

有権移転登記の各申請書類を法務局に提出し登記権利者に対して負うべき義務」であるとたが却下されたことから、ＸがＹに対し、本して、ケースに入ったまま手渡された運転免

人申請形式で根抵当権の抹消登記申請をする

許証をケースから出さずに真正なものである

ことのリスク等についての説明義務違反に基と判断して免許証に貼付された写真とその容づく損害賠償請求をした事案。Ｙは根抵当権貌を照合して同一人物であると判断したことの抹消登記申請を受任しておらず、司法書士

は、「本人確認を行う司法書士に求められるの専門的知見に照らしても書類の真否を疑う確認としては不十分なものであったといわざべき特段の事情も認められないとして請求棄

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RETIO. 2018. 7 NO.110

却。

づく損害賠償請求をした事案。第一売買の媒【 8 】東京地判 平27・11・10 判例時報2308-90

介業者Ｙ１は、第二売買の買主に対し、所有

買主Ｘ（属性は不明。「以前、古い権利証者の理事長の本人性の確認について注意義務

でだまされたことがあるので、よく確認してを負っていたとは認められないとして請求棄ください」と発言したと主張していることか却。司法書士Ｙ２に対しては請求認容（過失ら宅建業者である可能性もある）土地の所有

相殺６割）。

者と称する者との間で土地売買契約を締結し【10】東京地判 平27・12・21 判例ﾀｲﾑ 1425-282（代金8000万円）、司法書士Ｙに依頼して、所土地の第一売買に続いて第二売買（代金

有権移転登記申請をしたが、運転免許証、登５億5000万円、）がなされ、登記の連件申請

記済証及び印鑑登録証明書が偽造されたものがなされたが、第一売買の持分全部移転登記であったとして、登記申請は却下されたことの申請手続は権限を有しない者の申請によるから、司法書士Ｙに対し、債務不履行に基づとの理由により、第二売買の売買予約を原因

く損害賠償請求をした事案。裁判所は、登記とする所有権移転登記請求権仮登記及び売買申請手続に必要な書類の真否確認についてま

契約の手付金返還請求権を被担保債権とするで依頼していたとはいえないとしたうえで、

抵当権設定登記の申請手続は登記義務者の氏「委任契約の一環として、司法書士としての名及び住所が登記記録と合致しないとの理由

専門的知見に照らし、登記申請書類の真否ににより、いずれも却下された事案。第二売買

ついてその場で行い得る現実的な調査確認のの買主Ｘ（宅建業者）が第二売買の売主兼第方策を行うべき注意義務を負ったものであ

一売買の買主の代表者Ｙ１等に対する不法行る」としながら、「当該偽造は、いずれも巧為に基づく、第二売買の登記手続を依頼した

妙であり、日常的にこれらの書類を目にする司法書士Ｙ２に対する本人確認をする債務を司法書士であっても発見が容易であるとは断怠ったとして債務不履行または不法行為に基じ難いものであるから、これを見抜くことがづく損害賠償請求をした事案。Ｙ１に対するできなかったことにより被告の注意義務違反請求認容。後件の申請の代理のみを受任してが推認されるものということはできない」といるＹ２に対しては「連件申請の場合には、し、請求棄却。

前件の申請人がその登記義務者本人でないと【 9 】東京地判 平27・3・18 ｳｴｽﾄﾛｰ・ ｬ ﾝ

前件の登記が実行されない結果、後件の登記

土地の第一売買の直後に第二売買が締結さも実行されることがないため」「前件の申請れ、買主Ｘ（宅建業者）は売買代金を支払っ人が登記義務者本人でないことを疑うべき特たが、偽造の印鑑証明書や運転免許証が添付

段の事情があるときでない限り、自ら受任しされているとして登記申請が却下されたことていない前件の登記についてまで、その登記から、第一売買の媒介業者Ｙ１に対し目的不義務者の本人確認をすべき注意義務があると動産の権利者の真偽等につき格段の注意を払いうことはできない」として請求棄却。

い、もって取引上の過誤による不測の損害を【11】東京高判 平29・3・29 ｳｴｽﾄﾛｰ・ ｬ ﾝ

生ぜしめないよう配慮すべき一般的な注意義

原審：東京地判 平28・11・10 ｳｴｽﾄﾛｰ・ ｬ ﾝ

務を怠ったとして、司法書士Ｙ２に対し慎重

買主Ｘ（宅建業者）は、所有者と称する者に本人確認を行うべき注意義務があったにもとの間で土地売買契約を締結して売買代金関わらずこれを怠ったとして、不法行為に基（代金１億2300万円）等を支払ったが、売主

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が真の所有者に成りすましており登記申請がには登記済証の偽造を看過したという司法書却下された。買主Ｘは、司法書士Ｙに対し、士として基本的な注意義務違反があることを本人確認義務を怠り売主が持参した印鑑登録考慮しても、Ｘが損害を被ったことについて

証明書や運転免許証が偽造されたものである

ＸにもＹを超える落ち度があったというべきことを見過ごして、原告に不動産の代金相当である」

額等の損害を発生させたとして不法行為又は【13】東京地判 平24・12・18 判例ﾀｲﾑ 1408-358

債務不履行に基づき損害賠償請求をした事

第一売買直後の第二売買によって不動産を案。請求棄却。

取得する際、Ｘ（宅建業者）が第二売買の買⑶

主に対し売買のトラブルにより生じた損害を

所有権移転登記の完了後、詐欺が判明した事案

保証する旨の契約を締結していたところ、真【12】東京地判 平13・5・10 判例時報1768-100の所有者から所有権移転登記抹消登記手続請

買主Ｘ（宅建業者）が土地所有者に成りす

求訴訟が提起されたことから、Ｘら４者が第ました者に売買代金を詐取されたとし、所有二売買の買主に対し、債務承認弁済契約公正権移転登記の申請手続を委任した司法書士Ｙ証書を作成し、これに基づき第二売買の買主に対し、債務不履行に基づく損害賠償請求をから債権差押えを受けて損害を支払ったＸした事案。一部認容（過失相殺６割）。

が、登記申請手続を行った司法書士Ｙに対し、「司法書士は、登記手続に関する委任契約

本人確認を行うに当たっては、高度の注意義において登記原因の前提事実や付随的事項に務が課せられているにもかかわらず、運転免ついてまで当然に調査義務を負うものではな

許証、印鑑登録証明書等の偽造を見抜けなか

く、これを行うことが委任契約上の債務となった注意義務違反があるとして不法行為に基る為には契約当事者間において特に委任事務

づく損害賠償請求を認容した。

の内容として合意することが必要である」と【14】東京地判 平26・4・14 判例時報2234-69

して、Ｙはそのような依頼を受けたと認める

土地所有者に成りすました自称Ａが買主Ｘことはできないとし、「依頼された登記手続（宅建業者）との間で売買契約を締結し（売を遂行する過程において、申請添付書類、殊買代金１億5000万円）、Ｘは司法書士Ｙに所に登記義務者の権利に関する登記済証のよう

有権移転登記手続を委任して登記を経由し、に重要な書類が申請に成立したものであるか

その後、ＸはＢに転売して所有権移転登記を否かについては慎重に検討し、その職務上の完了したが、真の所有者Ａから各所有権移転

知識及び経験に照らし、一見して直ちにわか

登記手続抹消等請求訴訟が提起され、認容さるような記載内容について不合理な点があれれて確定したことから、Ｘが司法書士Ｙに対ば、これを調査して依頼者に告げるべき義務

し、登記済証が偽造であることを看過した過がある」

失があるとして債務不履行に基づく損害賠償「買主Ｘは、不動産取引を業として行うも請求をした事案。Ｙについて登記済証の真否のとして本件売買契約締結に当たり相当の調の調査を怠った債務不履行を認定したが、Ｘ査をすべきことが求められるのにこれを行わは転売により実質的には何ら損失を被っておず、本件事業を進めることを急ぎ、自ら金員らず、Ｙの注意義務違反により直接被害をこの騙取を防ぐ機会を逸し・・・たのであって、うむったのは２億5000万円を交付したＢであ軽率であったと言わざるを得ず、司法書士Ｙること、真の権利者と疑うべき契機が多々あ

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ったにもかかわらず漫然と取引を行ったＸがて本件売買契約が詐欺によるものであること

Ｙに対しその請求をすることは権利の濫用なが判明し、所有権移転登記が抹消されたこと

いし信義則違反に当たるとして請求棄却。

から、司法書士Ｙに対し債務不履行に基づき【15】東京地判 平25・5・30 判例ﾀｲﾑ 1417-357

損害賠償請求をしたが、司法書士Ｙが登記義買主Ｘ（宅建業者）は、同日付で第一売買、務者の登記書類が申請であることについて調第二売買を経由して土地を購入し（売買代金査及び確認をすべき義務を負うことになる特２億5000万円）、司法書士Ｙ１、Ｙ２がそれ段の事情はないとして、請求棄却。

ぞれの所有権移転登記手続を行ったが、所有【18】東京地判 平28・9・2 ｳｴｽﾄﾛｰ・ ｬ ﾝ者と称する者が実際にはその所有者の名を騙

Ｙ１は、土地の所有者であるＡ社代表取締る者であり、所有権を取得できなかったとし役Ｂを名乗る者との間で売買契約を締結して、Ｙ１、Ｙ２に対する不法行為に基づき、（１億5000万円）、その後、ＢとＹ１とはこれＹ２に対し債務不履行に基づき損害賠償を求を第三者のためにする契約に変更したうえめた事案。Ｙ１は委任関係のない後件の登記で、Ｙ１はＸ（宅建業者）との間で売買契約権利者であるＸに対しても、登記手続書類のを締結し（代金２億円）、司法書士Ｙ２が申真否を調査すべき義務を負っており、権利証

請して所有権移転登記が完了したが、真の所の所有権移転の原因行為の日付が全部事項証

有者Ａによる所有権移転登記の抹消登記手続明書と異なることを見過ごし、書類の真否に請求が認容されて確定したことから、Ｘは、

ついて何らの調査を行わなかったことについＹ１に対し、民法561条に基づき損害賠償請て調査義務を怠った注意義務違反があるとし求をするとともに、司法書士Ｙ２に対し不法て一部認容（過失相殺９割）、Ｙ２に対して行為に基づき損害賠償請求をした事案。Ｙ１

は請求棄却。

に対する請求認容、Ｙ２に対する請求棄却。

【16】横浜地判 平25・12・25 判例時報2219-89【19】東京高判 平29・6・28 ｳｴｽﾄﾛｰ・ ｬ ﾝ

買主Ｘ（宅建業者）が土地を買い受け所有

原審：東京地判 平28・11・29 判例時報2343-78

権移転登記が経由されたが、売主が所有者の買主Ｘ（宅建業者）が土地所有者に成りす名を騙った無権利者であったため、真の所有ました者に売買代金（２億4000万円）名下で者から所有権移転登記手続抹消登記請求訴訟

金員を詐取されたとし、売主の本人確認情報が提起され、認容されて確定した。登記済権を提供した弁護士Ｙに対し、住民基本台帳カ

利証、印鑑証明書、運転免許証が偽造されたード等の書類の偽造に気付かないまま誤ったものであったことが判明し、買主は司法書士

本人確認情報を提供したとして不法行為に基Ｙに対し、善管注意義務に違反し売主と称す

づく損害賠償請求をした事案。原審では４割る者が真の所有者か否か、権利証が真正なもの過失相殺の上Ｘの請求を一部認容したが、のか否かなどの確認を怠ったとして債務不履

控訴審は一審判決を取消し、「Ｙが知り得た行に基づく損害賠償請求をした事案。請求棄事情に照らし、自称売主が申請の権限を有す却。

る登記名義人であることを疑うに足る事情が【17】東京地判 平27・5・26 ｳｴｽﾄﾛｰ・ ｬ ﾝ

あるときは格別、そうでない場合にまで不動Ｘ（宅建業者）は、仲介人を介して土地を産登記規則72条２項１号による方法以外の本購入し（売買代金２億5000万円）所有権移転

人確認をすべき義務はない」として、Ｘの請登記を経由したが、詐欺未遂事件を契機とし求を棄却した。

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