令和 2 年 1 月

かし

建物状況調査・既存住宅売買瑕疵保険活用ガイド

大阪の住まい活性化フォーラム
建築・不動産等民間団体と大阪府等公共団体により組織

目

次はじめに ……………………………………………………………………………

第１章
1-1

4

建物状況調査建物状況調査の概要…………………………………………………………

1-1-1

建物状況調査（既存住宅状況調査）とは

1-1-2

建物状況調査の市場効果

1-1-3

建物状況調査の実施者

1-1-4

建物状況調査の信頼性と実施責任

1-1-5

建物状況調査の対象となる住宅

1-1-6

建物状況調査の実施時期と所要期間

1-1-7

建物状況調査の流れ

1-1-8

建物状況調査の料金

1-1-9

建物状況調査の申込方法

5

1-1-10 建物状況調査の契約
1-1-11 建物状況調査の内容と方法(1) 建物外部(2) 建物内部(3) オプション
1-1-12 建物状況調査の注意事項
ワンポイントアドバイス「住宅履歴情報（いえかるて）」1-2

建物状況調査のメリット

1-2-1

売主のメリット

1-2-2

買主のメリット

1-2-3

宅建事業者のメリット

1-3……………………………………………………

12…………………………………………………

14

建物状況調査報告書の見方

1-3-1

建物状況調査報告書

1-3-2

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）(1) 記載内容(2) 注意事項等(3) 様式の解説(4) 劣化事象等の調査項目・判断基準
1-3-3

耐震性に関する書類の確認

1-3-4

オプション調査

1-4

建物状況調査の実施事例…………………………………………………

18

◆ 事例１
◆ 事例２
1-5

建物状況調査報告書に「建築士の所見」の添付提案

1-6

宅建事業者の役割

1-6-1……………………

22……………………………………………………………

24

建物状況調査普及の役割

1

1-6-2

売主・買主への建物状況調査の説明内容と注意点(1) 媒介契約締結時(2) 重要事項説明時（賃貸物件でも必要）(3) 売買契約締結時
か

し

1-6-3

建物状況調査及び既存住宅売買瑕疵保険のアドバイスのポイント

1-6-4

建物状況調査の結果の説明(1) 建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の説明(2) 調査結果の詳細説明(3) 報告書の紛失時の対応(4) 賃貸の場合の説明(5) 説明違反
1-7

建物状況調査で住宅の劣化や不具合が見つかった時の対応

1-7-1

不具合原因の特定と修繕

1-7-2

売主・買主の対応

……………

27

………………………………………………

30(1) 建物状況調査の依頼者が売主の場合の対応(2) 建物状況調査の依頼者が買主の場合の対応
1-7-3

◆ 事例１

基礎や外壁にひび割れがある場合◆ 事例２

雨漏り跡がある場合◆ 事例３

外装塗装や外壁材が劣化している場合◆ その他

建物の耐震性1-7-4
1-8

不具合事例等の対応方法

木造戸建住宅の修繕検討時期及び工事費用の目安

建物状況調査と住宅価値評価

1-8-1

ストック重視の住宅政策への転換

1-8-2

適正な住宅価値評価の前提となる建物状況調査の必要性

1-8-3

既存住宅流通市場の活性化に向けた住宅価値評価の役割

1-8-4

建物状況調査、既存住宅売買瑕疵保険、住宅価値評価等を利用できる制度

かし(1) 住宅ファイル制度(2) 安心Ｒ住宅制度
1-9

改正民法（令和２年４月１日施行）における売主の責任と建物状況調査の役割

1-9-1…………………………………………

改正前民法における売主の責任かし(1) 改正前民法は「瑕疵担保責任」
かし(2) 売主が瑕疵を知っていたら？
1-9-2

改正民法における売主の責任かし(1) 「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ(2) 買主の権利行使と当事者の帰責事由(3) 売主責任の拡大

233

1-9-3

改正民法施行後に建物状況調査が果たす役割(1) 不具合の有無を売主と買主の共通認識に(2) 免責条項があれば大丈夫？
(3) 売主から見た建物状況調査の有用性(4) 買主から見た建物状況調査の有用性(5) 建物状況調査を活用して「積極的な合意」を
1-10 建物状況調査等体験者向けアンケートの調査結果………………………

1-10-1

アンケート調査の概要

1-10-2実施されたインスペクションの概要

1-10-3

既存住宅売買におけるインスペクション実施の動機・効果

1-10-4

インスペクションに対する評価

第2 章

既存住宅売買瑕疵保険

2-1

か

か

し

し

既存住宅売買瑕疵 保険の概要

2-1-1

か

38

………………………………………………

40

し

既存住宅売買瑕疵保険の特徴
かし(1) 建物状況調査と既存住宅売買瑕疵保険の関係
かし(2) 既存住宅売買瑕疵保険の種類(3) 保険付保のメリット
2-1-2

か

し

既存住宅売買瑕疵保険「検査機関保証型」の概要(1) 保険の仕組み(2) 保険付保の対象となる住宅(3) 提出書類(4) 保険料金等(5) 保証の支払対象と主な保険金(6) 保険期間(7) 保険の対象とならない損害(8) 保険申込手続きの流れ
2-2

事故発生状況及び事故事例

2-2-1

か

…………………………………………………

45

し既存住宅売買瑕疵保険の事故発生状況(1) 事故発生部位(2) 事故発見までの経過日数(3) 事故発生率
かし(4) 宅建事業者による瑕疵保険加入の促進
2-2-2

事故事例

◆ 事例１
◆ 事例２
◆ 事例３

参考資料
◆ 建物状況調査報告書の実例……………………………………………………

49

3

はじめに

はじめに

はじめに

務省）の調査結果によ
令和元年（2019年）9月に発表された平成30年度住宅・土地統計調査（総務省）の調査結果によ）は15.2％と、ともにると、大阪府内の空き家数は約71万戸、空き家率（住宅総数に占める割合）は15.2％と、ともに過去最高を記録した。

家」が20万9千戸と、空き家のうち、賃貸用、売却用として市場で流通していない「その他空き家」が20万9千戸と、家では、その約7割を5年前の調査結果より減少したものの全国で最も多く、特に戸建ての空き家では、その約7割を「その他空き家」が占めている状況である。

り、適正な管理が行わ
空き家が今後さらに増加していくと、地域の活力や魅力の低下につながり、適正な管理が行わ

域の安全・安心を損なれていない空き家は、安全・防災・衛生・景観などに悪影響を及ぼし、地域の安全・安心を損なうことにもつながる。

除却すべきものは速や今後、人口減少が見込まれるなか、空き家の発生を抑制するためには、除却すべきものは速やかに除却し、利活用可能なものは早期に流通させることが重要である。

も、既存住宅の流通と国の住生活基本計画（全国計画）（平成28年3月18日閣議決定）においても、既存住宅の流通ととが目標として掲げら
空き家の利活用を促進し、住宅ストック活用型市場への転換を加速することが目標として掲げられている。

を取引できるよう、建既存住宅の流通を促進させるためには、売主・買主が安心して既存住宅を取引できるよう、建かし定的である。 物状況調査や既存住宅売買瑕疵保険が効果的であるが、その普及はいまだ限定的である。

・公的団体で構成する
そこで、今回、建物状況調査等の普及啓発のため、民間団体・事業者・公的団体で構成する

空き家対策の担い手強「大阪の住まい活性化フォーラム注1）」において国土交通省の「令和元年度空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」の採択を受け、本テキストを作成した。

士、宅建士、不動産鑑作成にあたっては、「大阪の住まい活性化フォーラム」において、建築士、宅建士、不動産鑑
かしを設置し検討を重ね、定士、弁護士、空き家相談員、瑕疵保険取扱者などで構成する専門家会議を設置し検討を重ね、に、事例についても豊それぞれの専門分野の視点から、建物状況調査等について解説するとともに、事例についても豊富に掲載した。

建物状況調査等を活用
宅建事業者の皆様のお手元に置いていただき、既存住宅の取引において建物状況調査等を活用するための参考としていただくよう期待している。

様にも役立つ内容としまた、本テキストは、これから既存住宅を売買しようとする消費者の皆様にも役立つ内容とし調査等をうまく活用している。既存住宅の売買にあたっては、ぜひご一読いただき、建物状況調査等をうまく活用して、トラブルのない満足のいく取引をしていただけるよう願っている。

活の向上と大阪の地域力や安注1）
大阪の住まい活性化フォーラム：中古住宅流通・リフォーム市場の活性化を図り、大阪府民の住生活の向上と大阪の地域力や安ォームに関わる民間団体、事全性の向上に資することを目的に、平成 24 年 12 月に設立。大阪府等公的団体と中古住宅流通・リフォームに関わる民間団体、事業者で構成。

4

1-1 建物状況調査の概要

1-1 建物状況調査の概要

1-1-3
建物状況調査の実施者
第１章
建物状況調査建物状況調査を実施できる者は下記①の資格と②の要件の両方が必要である。
① 建物状況調査の概要
建築士の資格（一級建築士、二級建築士、木造建築士）
1-1
1-1-1 参照）
1-1-1 ※建物の構造・規模により、調査できる建築士の資格が異なる（図建物状況調査（既存住宅状況調査）とは②
国土交通省が定める既存住宅状況調査技術者講習を受講し、修了考査に合格すること
建物状況調査は既存住宅状況調査とも呼ばれ、国土交通省が平成 30 年の宅地建物取引業法（以下、「宅建業法」という。
）の改正で定めた既存住宅を対象とする住宅診断のことで、一般にインスペクシ
図 1-1-1 建物状況調査を行うことができる建築士の資格
ョン注2）と呼ばれる検査の一種である。これまで民間の事業者によって提供されてきたサービスをイン
鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、鉄骨造、石造、ﾚﾝｶﾞ造、スペクションと呼ぶことが多かったので、法律ではこれと区別するために「建物状況調査」という言
木造、その他右以外の構造
構造
ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ造、無筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造葉が使われた。

高さ13m、軒高9m以下

高さ13m、軒高9m

階数1
階数2
階数3
また、これまで日本で実施されてきたインスペクションは事業者ごとに検査内容や基準が異なり、を超えるもの
延面積
階数2以下
階数3以上

検査員の資格についても明確でなかったため、改正宅建業法においては「建物状況調査」における検～30㎡（誰でも良い）（誰でも良い）～100㎡
査の実施基準や検査員の資格等を明確に定めた。
一級及び二級建築士（一級及び二級建築士）
建物状況調査は、国が定めた講習を修了した建築士を有資格者として、既存住宅の取引時点の住宅～300㎡
木造建築士は木造に限るの状況を国の定める基準・方法に則して、目視による非破壊調査を行う制度である。
～500㎡

調査を実施した建築士は、依頼者に建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）及び調査報告書（1級建築士）～1000㎡
1000㎡～
を交付し、調査結果内容をわかりやすく説明する。また、建物状況調査の結果を売主・買主が相互に

注）高さ13m 、軒高9m を超える木造は一級建築士に限る
確認し、安心して既存住宅の売買取引ができるよう、改正宅建業法では宅建事業者に対し、売主・買出典：図説建築法規㈱学芸出版社発行
主への建物状況調査の説明が義務付けられ、売主・買主より希望があり、あっせんが可能な場合には、

1-1-4
建物状況調査の信頼性と実施責任
具体的な手配を行うこととなった。
建物状況調査は、調査実施者が国土交通省の定める調査方法基準に基づき適正に調査を行い、その結果を報告書に記載して依頼者に説明する。調査実施者は、客観的かつ誠実、公正に判断し明確な根
1-1-2 建物状況調査の市場効果
拠を持って事実と相違ないように心がけている。また、依頼者に関する情報や調査を実施したことに総務省が令和元年 9 月に発表した平成 30 年住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占めより知り得た情報は、他者に漏らしたり公開したりしない。不適切な行為を行った調査実施者についる空き家の割合は過去最高の 13.6%である。地方を中心に人口減少などで空き家が増え、戸数も最多ては、国が名前などをインターネットに公表する等の処分基準を定めている。
の約 849 万戸になった。これは、日本における全住宅流通量（既存流通＋新築着工）に占める既存住宅の流通シェアは約 14.7％（平成 25 年時点）と、欧米諸国と比べると 1/6～1/5 程度と低い水準であ
1-1-5
建物状況調査の対象となる住宅
り、新築の流通が圧倒的に多いことが、空き家の増加要因として考えられる。
建物状況調査の対象となるのは既存住宅で、戸建住宅だけでなくマンションやアパートといった共建物についての正確な情報が提供されないことが、既存住宅の取引を妨げる一つの要因として考え
同住宅も対象となる。また、賃貸物件も含まれるが、店舗や事務所は含まれない。なお、分譲マンシられており、国土交通省は既存住宅流通市場の活性化を推進するため、平成 30 年の宅建業法の改正でョンの場合、共有部分も調査の対象となり、あらかじめ管理組合の了解を得る必要がある。また、購は、一般にインスペクションと呼ばれる検査の一種である「建物状況調査」を新たに盛り込んだ。
入希望者の依頼で建物状況調査を実施する場合、あらかじめ建物所有者である売主の承諾を得る必要
欧米では既存住宅購入時に専門家（インスペクター）にインスペクションを依頼し、住宅の劣化状がある。
況や欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などについてアドバイスを受けることが当たり前と言えるほど一般化しているが、我が国では今回の法改正でやっと制度化された。
1-1-6
建物状況調査の実施時期と所要期間
今は一般消費者にまだ馴染みのない「建物状況調査」だが、この改正で今後消費者に周知され日本
建物状況調査は、宅建事業者が仲介しない個人間売買の場合は、既存住宅の売買契約締結の前に実で広く普及することにより、既存住宅流通市場の活性化が期待される。そして、今まで築年数を経た施する。宅建事業者が仲介する場合は、媒介契約締結後、売買契約締結の前に実施する。調査実施者
住宅は資産価値が低いとされていたが、「建物状況調査」を行うことにより高い品質を有する住宅にはは、調査結果概要及び調査報告書の結果を依頼者に説明する。概ね、建物状況調査の申込みから報告
さらなる価値が付加されるという変化が起きることも期待される。
書交付まで半月（15～20 日）程度が必要である。

注2）インスペクション：調査・検査を意味する英単語であり、不動産・建築業界では、建物の劣化状況、欠陥の有無を診断することを意味する。収益物件（ビル、マンション等）での施設診断や、新築・既存住宅の建物診断及び売買を目的としない建物診断等が含まれる。

6

7
5

1-1 建物状況調査の概要

1-1 建物状況調査の概要

1-1-7
1-1-3 建物状況調査の流れ
建物状況調査の実施者
注）一般的な流れを示す
1-1-3 建物状況調査の実施者
建物状況調査を実施できる者は下記①の資格と②の要件の両方が必要である。
建物状況調査を実施できる者は下記①の資格と②の要件の両方が必要である。
① 建築士の資格（一級建築士、二級建築士、木造建築士）① 【所要期間の目安】
建築士の資格（一級建築士、二級建築士、木造建築士）※建物の構造・規模により、調査できる建築士の資格が異なる（図1-1-1 参照）
所定の申込書を作成のうえ※建物の構造・規模により、調査できる建築士の資格が異なる（図1-1-1 参照）
調査実施事業者へ申込み② 国土交通省が定める既存住宅状況調査技術者講習を受講し、修了考査に合格すること
メール、ＦＡＸで申し込む② 国土交通省が定める既存住宅状況調査技術者講習を受講し、修了考査に合格すること
図 1-1-1 建物状況調査を行うことができる建築士の資格
図 1-1-1 建物状況調査を行うことができる建築士の資格
構造
構造
延面積
延面積
～30㎡
～30㎡
～100㎡
～100㎡

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、鉄骨造、石造、ﾚﾝｶﾞ造、鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、鉄骨造、石造、ﾚﾝｶﾞ造、
ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ造、無筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造
ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ造、無筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造
高さ13m、軒高9m以下
高さ13m、軒高9m
高さ13m、軒高9m以下
階数3
高さ13m、軒高9m
申込み完了通知
返信をメール、ＦＡＸで送付を超えるもの
階数3
階数2以下
階数3以上
を超えるもの
階数2以下
階数3以上（誰でも良い）（誰でも良い）木造、その他右以外の構造
木造、その他右以外の構造
階数1
階数1

階数2
階数2

（誰でも良い）（誰でも良い）（一級及び二級建築士（一級及び二級建築士）
1 週間程度～300㎡
一級及び二級建築士（一級及び二級建築士）
木造建築士は木造に限る）～300㎡
木造建築士は木造に限る
～500㎡
～500㎡
調査実施者と、申込み内容の（一級建築士）～1000㎡
調査実施者から連絡（1級建築士）～1000㎡
1000㎡～
確認、図面等の調査資料
1000㎡～

注）高さ13m 、軒高9m を超える木造は一級建築士に限る
注）高さ13m 、軒高9m を超える木造は一級建築士に限る

調査日時等について打合せ
出典：図説建築法規
出典：図説建築法規

1-1-4㈱学芸出版社発行㈱学芸出版社発行

建物状況調査の信頼性と実施責任申込者又は代理者の調査立
建物状況調査は、調査実施者が国土交通省の定める調査方法基準に基づき適正に調査を行い、その業 務 契 約
会い（半日程度）
結果を報告書に記載して依頼者に説明する。調査実施者は、客観的かつ誠実、公正に判断し明確な根現地調査実施調査実施前に業務契約締結
拠を持って事実と相違ないように心がけている。また、依頼者に関する情報や調査を実施したことにより知り得た情報は、他者に漏らしたり公開したりしない。不適切な行為を行った調査実施者につい
10 日間程度ては、国が名前などをインターネットに公表する等の処分基準を定めている。

調査結果概要（重要事項説明用）
建物状況調査の対象となる住宅調査報告書交付・説明及び調査報告書を説明、交付
建物状況調査の対象となるのは既存住宅で、戸建住宅だけでなくマンションやアパートといった共調査費用の支払い
調査費用は報告書交付時に、支同住宅も対象となる。また、賃貸物件も含まれるが、店舗や事務所は含まれない。なお、分譲マンシ払い
ョンの場合、共有部分も調査の対象となり、あらかじめ管理組合の了解を得る必要がある。また、購1-1-5

入希望者の依頼で建物状況調査を実施する場合、あらかじめ建物所有者である売主の承諾を得る必要
がある。
1-1-6

建物状況調査の実施時期と所要期間

建物状況調査は、宅建事業者が仲介しない個人間売買の場合は、既存住宅の売買契約締結の前に実施する。宅建事業者が仲介する場合は、媒介契約締結後、売買契約締結の前に実施する。調査実施者
は、調査結果概要及び調査報告書の結果を依頼者に説明する。概ね、建物状況調査の申込みから報告書交付まで半月（15～20 日）程度が必要である。

8
6

7

1-1 建物状況調査の概要

1-1-3
1-1-7

1-1 建物状況調査の概要

建物状況調査の実施者
建物状況調査の流れ

注）一般的な流れを示す

建物状況調査を実施できる者は下記①の資格と②の要件の両方が必要である。
①

建築士の資格（一級建築士、二級建築士、木造建築士）【所要期間の目安】※建物の構造・規模により、調査できる建築士の資格が異なる（図1-1-1 参照）
所定の申込書を作成のうえ
調査実施事業者へ申込み② 国土交通省が定める既存住宅状況調査技術者講習を受講し、修了考査に合格すること
メール、ＦＡＸで申し込む
図 1-1-1 建物状況調査を行うことができる建築士の資格
構造

延面積
～30㎡
～100㎡

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、鉄骨造、石造、ﾚﾝｶﾞ造、
ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ造、無筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造

木造、その他右以外の構造
階数1

高さ13m、軒高9m以下

階数2

階数3
申込み完了通知
階数2以下

高さ13m、軒高9m

返信をメール、ＦＡＸで送付を超えるもの
階数3以上（誰でも良い）（誰でも良い）1 週間程度一級及び二級建築士～300㎡
木造建築士は木造に限る（一級及び二級建築士）～500㎡～1000㎡

調査実施者から連絡

1000㎡～

注）高さ13m 、軒高9m を超える木造は一級建築士に限る

調査実施者と、申込み内容の（1級建築士）確認、図面等の調査資料
調査日時等について打合せ
出典：図説建築法規

1-1-4㈱学芸出版社発行

建物状況調査の信頼性と実施責任

建物状況調査は、調査実施者が国土交通省の定める調査方法基準に基づき適正に調査を行い、その申込者又は代理者の調査立業 務 契 約結果を報告書に記載して依頼者に説明する。調査実施者は、客観的かつ誠実、公正に判断し明確な根会い（半日程度）
現地調査実施拠を持って事実と相違ないように心がけている。また、依頼者に関する情報や調査を実施したことに調査実施前に業務契約締結
より知り得た情報は、他者に漏らしたり公開したりしない。不適切な行為を行った調査実施者については、国が名前などをインターネットに公表する等の処分基準を定めている。
10 日間程度
建物状況調査の対象となる住宅調査結果概要（重要事項説明用）
調査報告書交付・説明
建物状況調査の対象となるのは既存住宅で、戸建住宅だけでなくマンションやアパートといった共及び調査報告書を説明、交付調査費用の支払い
同住宅も対象となる。また、賃貸物件も含まれるが、店舗や事務所は含まれない。なお、分譲マンシ
調査費用は報告書交付時に、支1-1-5

ョンの場合、共有部分も調査の対象となり、あらかじめ管理組合の了解を得る必要がある。また、購払い入希望者の依頼で建物状況調査を実施する場合、あらかじめ建物所有者である売主の承諾を得る必要
がある。
1-1-6

建物状況調査の実施時期と所要期間

建物状況調査は、宅建事業者が仲介しない個人間売買の場合は、既存住宅の売買契約締結の前に実施する。宅建事業者が仲介する場合は、媒介契約締結後、売買契約締結の前に実施する。調査実施者
は、調査結果概要及び調査報告書の結果を依頼者に説明する。概ね、建物状況調査の申込みから報告書交付まで半月（15～20 日）程度が必要である。

87
7

1-1 建物状況調査の概要

1-1-8
1-1-7

1-1 建物状況調査の概要

建物状況調査の料金
建物状況調査の流れ

注）一般的な流れを示す

調査の料金は、調査を行う各事業者が独自で調査面積による料金を定めている。多少の違いはあるが戸建住宅（150 ㎡未満）で 6 万円程度、共同住宅（100 ㎡未満）で 5 万円程度が多い。
【所要期間の目安】
所定の申込書を作成のうえ
調査実施事業者へ申込み
表 1-1-1 料金の事例
メール、ＦＡＸで申し込む
一戸建て

共同住宅

延べ面積

料金

延べ面積

料金

150 ㎡未満60,000 円

100 ㎡未満50,000 円

150 ㎡以上～200 ㎡未満

70,000 円

100 ㎡以上～150 ㎡未満

60,000 円

200 ㎡以上～250 ㎡未満

申込み完了通知80,000円

250 ㎡以上～300 ㎡未満

90,000 円

返信をメール、ＦＡＸで送付

出典：(公社)大阪府建築士会 HP

1-1-9

1 週間程度
建物状況調査の申込方法

調査の申込方法は、個人と宅建事業者の場合で多少の違いはあるが、申込者情報や調査対象住宅情調査実施者と、申込み内容の報等を申込書に記載のうえ、建物状況調査実施事業者に申し込む。
調査実施者から連絡
確認、図面等の調査資料
調査日時等について打合せ
既存住宅状況調査(インスペクション)申込書【参考事例】【参考事例】■申込者情報 （該当項目にご記入又は○を付けて下さい）
お名 前
申 込 者

現 住 所

ふ り が な
〒

お立 場
仲介業者

申込者又は代理者の調査立業 務 契 約
売主

・

現地調査実施・ 仲介業者 ・

買主

会 社 名

会い（半日程度）
その他（）
調査実施前に業務契約締結

担 当 者 名

お名 前

10 日間程度
連 絡 先

電話番号

携帯電話番号

FAX 番号

ﾒｰﾙｱﾄﾞﾚｽ

＠
調査結果概要（重要事項説明用）

調査報告書交付・説明■調査対象住宅情報
住

宅

種

住
建

築

階

調査費用の支払い

別所

及び調査報告書を説明、交付

一戸建住宅

・

共同住宅

調査費用は報告書交付時に、支・ その他（

）

払い

〒

年

年

数

月

延 床 面 積階
構 造 種 別現 在 の 状 況

居住中

・

空き家

建築確認申請書

有

・

無

m２
木造

・

鉄骨造

・

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造

その他（）

建築図面（間取り図 ）

有

・

無

■ご希望の業務
既存住宅状況調査

給排水管路調査

床下調査 ＋ シロアリ調査

既存木造住宅耐震診断

耐震基準適合証明

既存住宅フラット 35 適合証明

既 存 住 宅 かし保 証

1年

・

5年

・

準備中

給排水管路特約（※）

その他ご希望があれ

出典：(公社)大阪府建築士会 HP

ばご記入下さい（※）既存住宅かし保証の給排水管路特約に加入する場合は、給排水管路調査が必須です。

8
8

出典：(公社)大阪府建築士会 HP

91-1 建物状況調査の概要

1-1 建物状況調査の概要

1-1-101-1-3 建物状況調査の実施者
建物状況調査の契約
依頼者と調査実施者は業務委託契約の締結を行う。
建物状況調査を実施できる者は下記①の資格と②の要件の両方が必要である。
依頼者と調査実施者がトラブルを起こした場合に備え、① 建築士の資格（一級建築士、二級建築士、木造建築士）（公社）日本建築士会連合会では調査実施者が加入する「既存住宅状況調査技術者団体賠償責任保険制度」を設けている。
※建物の構造・規模により、調査できる建築士の資格が異なる（図 1-1-1 参照）② 国土交通省が定める既存住宅状況調査技術者講習を受講し、修了考査に合格すること【参考事例】【参考事例】
既存住宅状況調査業務委託契約書
契 約 締 結 期 間

構造

図 1-1-1 建物状況調査を行うことができる建築士の資格

委託契約日（令和

～30㎡

階数1
留

～100㎡
～300㎡
～500㎡

委

託

者

日）

意

事

項

一級及び二級建築士

対所

調査報告書交付日まで

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、鉄骨造、石造、ﾚﾝｶﾞ造、
ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ造、無筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造(うち、消費税額￥)③ 対象住宅が大阪府外に位置する場合、往復交通費（2名分）は別途に計上する。
（誰でも良い）（誰でも良い）④ 委託業務費は、委託者が「調査報告書等」の受領時に、受託者に現金で支払う。

（一級及び二級建築士）

氏 名 ま た は
名 木造建築士は木造に限る
称 ・ 代 表 者 名
所～

高さ13m、軒高9m以下
高さ13m、軒高9m
階数2
階数3① 【業務の内容】のチェック項目の調査業務費を対象とする。
を超えるもの
階数2以下
階数3以上② 【業務の内容】のチェック項目以外で生じる調査費用等は別途に計上する。

在

地

象 住 宅
在
地

㊞

等

〒

の
等

※委託者の所在地と異なる場合のみ記入してください。

～1000㎡
1000㎡～

月

木造、その他右以外の構造￥

委 託延面積業 務 費

年（1級建築士）〒注）高さ13m 、軒高9m を超える木造は一級建築士に限る
名 称 ・ 代 表 者 名㊞
出典：図説建築法規

1-1-4
受

所

在

地

㈱学芸出版社発行

等

建物状況調査の信頼性と実施責任
者

託

会社名
㊞
建物状況調査は、調査実施者が国土交通省の定める調査方法基準に基づき適正に調査を行い、その調査建築士

結果を報告書に記載して依頼者に説明する。調査実施者は、客観的かつ誠実、公正に判断し明確な根氏
名㊞
拠を持って事実と相違ないように心がけている。また、依頼者に関する情報や調査を実施したことにより知り得た情報は、他者に漏らしたり公開したりしない。不適切な行為を行った調査実施者につい
業 務 の 内 容
項 目
費用（税別）□戸建住宅□共同住宅（□住戸型 □住棟型）ては、国が名前などをインターネットに公表する等の処分基準を定めている。
住宅型
式
既存住宅状況調査

1-1-5

構

造

建物状況調査の対象となる住宅
延

べ

面

□その他（
□木造
□その他（

積

）

□鉄骨造

□RC造

□SRC造

円

）
㎡

階

数

階

建物状況調査の対象となるのは既存住宅で、戸建住宅だけでなくマンションやアパートといった共□既存住宅かし保証

既存住宅かし保証加入調査―
同住宅も対象となる。また、賃貸物件も含まれるが、店舗や事務所は含まれない。なお、分譲マンシ
保証期間
□１年
□５年
ョンの場合、共有部分も調査の対象となり、あらかじめ管理組合の了解を得る必要がある。また、購かし保証加入調査結果によ円
り、修繕工事を行わなければ 保険金額
□500万円□1,000万円
入希望者の依頼で建物状況調査を実施する場合、あらかじめ建物所有者である売主の承諾を得る必要がある。

瑕疵保証に加入できない場
合があります。

給排水管路特約□あり□なし□給排水管路調査（かし保証の給排水管路特約に加入する方は必須です）

円

1-1-6
建物状況調査の実施時期と所要期間
オプション業務□床下調査＋シロアリ調査

円

建物状況調査は、宅建事業者が仲介しない個人間売買の場合は、既存住宅の売買契約締結の前に実□木造住宅耐震診断
円施する。宅建事業者が仲介する場合は、媒介契約締結後、売買契約締結の前に実施する。調査実施者□木造住宅の耐震基準適合証明書の発行
円
は、調査結果概要及び調査報告書の結果を依頼者に説明する。概ね、建物状況調査の申込みから報告□リフォーム相談円
書交付まで半月（15～20 日）程度が必要である。
■フラット35適合証明審査・発行
□その他

(

準備中
)

円

合計
円
出典：(公社)大阪府建築士会 HP
出典：(公社)大阪府建築士会 HP

10

7
9

1-1 建物状況調査の概要

1-1 建物状況調査の概要

1-1-11 建物状況調査の流れ
建物状況調査の内容と方法
1-1-7

注）一般的な流れを示す

建物状況調査では、国の定めた「既存住宅状況調査方法基準」（平成 29 年国土交通省告示第 82 号）に則った手順に従って、図 1-1-2 に示す建物内外部の部位ごとの劣化状態や雨漏り等を調査する。
【所要期間の目安】
なお、建物状況調査は目視、計測等による非破壊調査で、床や壁をはがしての調査はしない。足場
所定の申込書を作成のうえ
調査実施事業者へ申込みを組まずに移動できる範囲に限られ、戸建住宅では小屋裏や床下の点検口から目視できる範囲として
メール、ＦＡＸで申し込む
おり、外から見えないところの劣化や不具合を把握したり、住宅の性能を判定したりするものでは ない。また、床下・小屋裏の進入調査や、給排水設備、電気設備、ガス設備及びその配管調査は、国の基準では定められておらず、調査を希望する場合はオプション調査となる。
申込み完了通知
図 1-1-2 建物状況調査の調査対象部位
返信をメール、ＦＡＸで送付

＜外
屋

根

部＞
（ 雨水 ）

1 週間程度＜内【住 宅 の 調 査 事項 】

部＞

小屋 組

（ 構造 ）

小屋 組（ 雨水 ）（イ メ ー ジ 図 ）外壁 ・ 軒 裏 （ 構造 ）外壁

（ 雨水 ）

軒裏（ 雨水 ）

調査実施者から連絡

調査実施者と、申込み内容の
天 井（ 構造 ）
確認、図面等の調査資料

調査日時等について打合せ
天業 務 契 約バル コ ニ ー （ 構造 ）現地調査実施井（ 雨水 ）

柱・ 梁（ 構造 ）

申込者又は代理者の調査立会い（半日程度）
調査実施前に業務契約締結

バル コ ニ ー （ 雨水 ）10 日間程度
内 壁（ 構造 ）
調査結果概要（重要事項説明用）

調査報告書交付・説明
開口 部（ 雨水 ）

調査費用の支払い

及び調査報告書を説明、交付
内

払い
基

礎

（ 構造 ）

蟻害 ･腐朽 等 （ 構 造 ）壁（ 雨水 ）

調査費用は報告書交付時に、支床（ 構造 ）

土台 ・ 床 組 （ 構造 ）構造 耐 力 上 主 要な 部 分 の 調 査

基

礎（ 構造 ）

雨水 の 浸 入 を 防止 す る 部 分 の調 査

（1）建物外部① コンクリート部分のひび割れ等を確認② 外壁、サッシ廻りのシーリング材の劣化や、外壁のひび割れを確認③ 基礎、屋根、軒裏等の各部位の劣化程度を見える範囲で確認④ バルコニーの防水等の状況を確認⑤ コンクリートの非破壊検査を実施（基礎の鉄筋探査などを状況に応じて実施）
8
10

11

1-1 建物状況調査の概要

1-1 建物状況調査の概要

写真 1-1-1

1-1-3

写真 1-1-2

写真 1-1-3

建物状況調査の実施者

建物状況調査を実施できる者は下記①の資格と②の要件の両方が必要である。
①

建築士の資格（一級建築士、二級建築士、木造建築士）※建物の構造・規模により、調査できる建築士の資格が異なる（図 1-1-1 参照）②

国土交通省が定める既存住宅状況調査技術者講習を受講し、修了考査に合格すること

ひび割れの確認（ｸﾗｯｸｽｹｰﾙ）

バルコニー防水の確認

鉄筋配筋の確認（鉄筋探査機）

図 1-1-1 建物状況調査を行うことができる建築士の資格（2）建物内部構造

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、鉄骨造、石造、ﾚﾝｶﾞ造、
ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ造、無筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造

木造、その他右以外の構造① 室内の壁、天井等の雨漏り跡の有無を確認

高さ13m、軒高9m以下

高さ13m、軒高9m

階数1
階数2
階数3
② 1 階床下点検口、各階天井点検口から基礎、土台、床組、柱、梁、小屋組等の構造部材を確認を超えるもの
延面積
階数2以下
階数3以上

③ 床、柱、壁等の傾斜の有無を確認～30㎡（誰でも良い）（誰でも良い）

～100㎡
～300㎡

写真 1-1-4

写真 1-1-5

一級及び二級建築士
木造建築士は木造に限る（一級及び二級建築士）

写真 1-1-6～500㎡（1級建築士）～1000㎡
1000㎡～

注）高さ13m 、軒高9m を超える木造は一級建築士に限る
出典：図説建築法規

1-1-4

雨漏り跡の確認

建物状況調査の信頼性と実施責任

小屋組の確認㈱学芸出版社発行

床の傾斜の確認（ﾚｰｻﾞｰ水準器）

建物状況調査は、調査実施者が国土交通省の定める調査方法基準に基づき適正に調査を行い、その（3）オプション
結果を報告書に記載して依頼者に説明する。調査実施者は、客観的かつ誠実、公正に判断し明確な根① 給排水設備、電気設備、ガス設備及び各設備管路等の確認
拠を持って事実と相違ないように心がけている。また、依頼者に関する情報や調査を実施したことに・コンロ、換気扇、エアコン等の設備機器の目視による現状確認と作動状況の確認
より知り得た情報は、他者に漏らしたり公開したりしない。不適切な行為を行った調査実施者につい・給水管、給湯管、排水管に水漏れ、詰り、逆流、あふれが無いか確認ては、国が名前などをインターネットに公表する等の処分基準を定めている。
② 床下、小屋裏の進入調査
・床下、天井点検口等から進入して、基礎、土台、小屋組の劣化状況や白蟻の有無などを確認
1-1-5

建物状況調査の対象となる住宅
写真 1-1-7

写真 1-1-8

写真 1-1-9

建物状況調査の対象となるのは既存住宅で、戸建住宅だけでなくマンションやアパートといった共
同住宅も対象となる。また、賃貸物件も含まれるが、店舗や事務所は含まれない。なお、分譲マンシ
ョンの場合、共有部分も調査の対象となり、あらかじめ管理組合の了解を得る必要がある。また、購入希望者の依頼で建物状況調査を実施する場合、あらかじめ建物所有者である売主の承諾を得る必要
がある。
1-1-6

給水管の漏水確認

ダクト配管の確認

建物状況調査の実施時期と所要期間

床下進入による確認

1-1-12
建物状況調査は、宅建事業者が仲介しない個人間売買の場合は、既存住宅の売買契約締結の前に実
建物状況調査の注意事項
施する。宅建事業者が仲介する場合は、媒介契約締結後、売買契約締結の前に実施する。調査実施者
１）調査を行うには、住宅所有者や居住者の承諾が必要である。
は、調査結果概要及び調査報告書の結果を依頼者に説明する。概ね、建物状況調査の申込みから報告
２）調査は設計図書と現状の建物を照合するものではない。
書交付まで半月（15～20日）程度が必要である。
３）調査は建築基準法等の各種法律等に対する違反を判定するものではない。
４）調査は建物の耐震性や省エネ性等の住宅が保有する個別の性能を判断するものではない。
かし

５）調査は瑕疵の有無又は原因を判断するものではない。
６）調査は住宅の現状を把握するものであり、有効期間は調査を実施してから 1 年以内である。
711

1-2 建物状況調査のメリット

1-2 建物状況調査のメリット

1-2-3
宅建事業者のメリット
1-2 建物状況調査のメリット① スムーズな取引が可能となる
既存住宅の売買では「隠れた不具合が心配」「耐震性や断熱性など品質が低そう」など、住宅の品
既存住宅の劣化状況等を把握した上で不動産取引を行うことができるので、スムーズな取引が可
質がわからないことが、購入のネックになっていると思われる。売主又は買主の多くが売買契約をした後で「欠陥住宅と判明することが怖い」と考えていることが多く、この不安を「建物状況調査」を能となり、引渡し後のトラブルの回避につながる。
普及させることで解消し、他社と差別化が図れる 既存住宅の取引の増加を目指そうとするのが、改正宅建業法の狙いである。
②
買主の「住宅の品質を知りたい」というニーズを満たし、売買契約後のクレームやトラブルのないス
顧客が安心する取引が可能となり、他社と差別化が図れる。
ムーズな取引を行うためには、住宅の現状を把握できる「建物状況調査」が有効である。
③
仲介の他にリフォームサービスのきっかけとなる
不具合の修繕等のリフォームサービスにつながる可能性がある。
1-2-1

売主のメリット① 引渡し後のトラブル回避
取引前に住宅の現状を把握することで、売却後の買主からのクレームを未然に防ぎ、トラブルの回
避につながる。
② 競合物件との差別化が図れる「調査済み物件」であることは購入の検討者に安心感を与え、他物件との差別化のポイントとなり売れやすくなる。
1-2-2

買主のメリット① 既存住宅の現状が把握できて安心
国が策定した基準に基づいた調査を、調査資格を有する建築士が実施する。買主は購入前に住宅の状態を詳細に把握することができるので、安心して購入を決断できる。
② 購入後の思わぬ出費のリスクが減少し安心
建物状況調査で住宅の劣化状況や不具合の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを知ることで、購入後の思わぬ出費のリスクが減少し、安心して購入ができる。
③ リフォームや今後のメンテナンスの計画が立てやすい調査をすることで補修の必要箇所や劣化状況がわかるので、購入後のリフォーム費用やメンテナンスの実施時期の目安が立てやすくなる。
かし④ さらに「既存住宅売買瑕疵保険」をつければ万が一の時にも安心でき、減税などの対象となる
建物状況調査を行い一定の基準を満たす住宅は、引渡し後に雨漏りや構造部材の不具合が発見さかしれた場合に修理費等の保証を行う「既存住宅売買瑕疵保険」を利用することができる。
かしまた、瑕疵保険を利用することにより、「登録免許税」「不動産取得税」「住宅ローン控除」「すまい給付金」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」などの優遇措置が適用される。
（保険の加入には保証料が必要であり、それぞれの優遇を受けるためには、諸条件を満たす必要がある。第 2 章参照）
かし

なお、住宅瑕疵担保責任保険法人に登録している（公社）大阪府建築士会のような、検査機関に依頼すると、建物状況調査と保険付保の現場検査がセットで実施できる。

14
12

13

1-2 建物状況調査のメリット

1-2 建物状況調査のメリット

1-2-3
宅建事業者のメリット
1-2 建物状況調査のメリット① スムーズな取引が可能となる
既存住宅の売買では「隠れた不具合が心配」「耐震性や断熱性など品質が低そう」など、住宅の品
既存住宅の劣化状況等を把握した上で不動産取引を行うことができるので、スムーズな取引が可
質がわからないことが、購入のネックになっていると思われる。売主又は買主の多くが売買契約をした後で「欠陥住宅と判明することが怖い」と考えていることが多く、この不安を「建物状況調査」を能となり、引渡し後のトラブルの回避につながる。
普及させることで解消し、他社と差別化が図れる 既存住宅の取引の増加を目指そうとするのが、改正宅建業法の狙いである。
②
買主の「住宅の品質を知りたい」というニーズを満たし、売買契約後のクレームやトラブルのないス
顧客が安心する取引が可能となり、他社と差別化が図れる。
1-2 建物状況調査のメリット
ムーズな取引を行うためには、住宅の現状を把握できる「建物状況調査」が有効である。
③
仲介の他にリフォームサービスのきっかけとなる
不具合の修繕等のリフォームサービスにつながる可能性がある。
1-2-1

売主のメリット① 引渡し後のトラブル回避
取引前に住宅の現状を把握することで、売却後の買主からのクレームを未然に防ぎ、トラブルの回
建物状況調査の結果は「住宅履歴情報(いえかるて)」です。
避につながる。

蓄積・活用しましょう！

② 競合物件との差別化が図れる「調査済み物件」
であることは購入の検討者に安心感を与え、他物件との差別化のポイントとなり既存住宅を活用するためには、インスペクション報告書とともにこれまでの維持管理記
売れやすくなる。
録を裏付ける住宅履歴情報・いえかるて ※が必須です。住宅は定期点検や、適切な時期の補修、必要な時期のリフォーム等の維持管理が必要で、そこで作られる記録が住宅履歴情報
買主のメリット
1-2-2であり、また、維持管理に役立つのが住宅履歴情報「いえかるて」です。
か し① 既存住宅の現状が把握できて安心
住宅履歴情報とは、新築時の建築確認申請書類や完了検査済証、竣工図、瑕疵保険関係
国が策定した基準に基づいた調査を、調査資格を有する建築士が実施する。買主は購入前に住宅の書類、メンテナンス時の点検・診断や修繕記録、リフォーム・売買時のインスペクション状態を詳細に把握することができるので、安心して購入を決断できる。
報告書、設計図書等、売買時の重要事項説明書や告知書など、住宅に係る情報・記録の総② 購入後の思わぬ出費のリスクが減少し安心
称で「いえかるて」と言う愛称で呼ばれています。設計会社や工事会社に記録として保存
建物状況調査で住宅の劣化状況や不具合の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などされていますが、すべての情報・記録を蓄積、保存、活用出来るのは維持管理の責任者でを知ることで、購入後の思わぬ出費のリスクが減少し、安心して購入ができる。
ある住宅所有者です。もちろん建物状況調査の結果も大切な住宅履歴情報のひとつです。
③ リフォームや今後のメンテナンスの計画が立てやすい
住宅履歴情報(いえかるて)を記録するメリット
調査をすることで補修の必要箇所や劣化状況がわかるので、購入後のリフォーム費用やメンテナ① 計画的なメンテナンスに役立ち、効果的な維持管理が出来ます
ンスの実施時期の目安が立てやすくなる。
か し② 突発的なトラブルや災害時も補修や復旧がすばやくおこなえます④ さらに「既存住宅売買瑕疵保険」をつければ万が一の時にも安心でき、減税などの対象となる③ 合理的なリフォームができます
建物状況調査を行い一定の基準を満たす住宅は、引渡し後に雨漏りや構造部材の不具合が発見さか し④ 住宅の維持管理(履歴)が証明されるので、買主が安心し売買に有利です
れた場合に修理費等の保証を行う「既存住宅売買瑕疵保険」を利用することができる。
かしまた、瑕疵保険を利用することにより、「登録免許税」「不動産取得税」「住宅ローン控除」「す既存住宅購入を機会に、建物状況調査の結果も保存し、報告書に記載の所見を参考に維まい給付金」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」などの優遇措置が適用される。
持管理しましょう。
（保険の加入には保証料が必要であり、それぞれの優遇を受けるためには、諸条件を満たす必要がご自身で保管する他に「住宅履歴情報サービス機関」を利用することも一つです。
ある。第 2 章参照）
か し
詳しくは下記ホームページをご覧ください。
なお、住宅瑕疵担保責任保険法人に登録している（公社）大阪府建築士会のような、検査機関に依（一社）住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会 http://www.iekarute.or.jp/
頼すると、建物状況調査と保険付保の現場検査がセットで実施できる。
※「いえかるて」は「住宅履歴情報」の愛称です。
2009 年、国土交通省が指導する住宅履歴情報整備検討委員会で決まりました。
上記ロゴの無断転載を禁じます

14

13
13

1-3 建物状況調査報告書の見方

1-3 建物状況調査報告書の見方

か

1-3

し

建物状況調査報告書の見方
保険の申請を目的として、本報告書を委任者の承諾を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出す1-3-1 ることがある。
建物状況調査報告書⑦ 本検査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調調査報告書は、建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）及び（調査報告書用）の2 種類と、建査概要、費用の見積りならびに改修工事の方法等が提示される場合はその内容と本報告書とは物部位別の報告書並びに、現況写真･現況平面図等の報告書添付資料から構成される。
関係ない。
建物状況調査の結果の概要の（重要事項説明用）と（調査報告書用）の違いは、（重要事項説明用）
かしかには「耐震性に関する書類の確認」欄が無く、省略されている点である。
⑧ 本調査結果は、既存住宅売買瑕疵保険に加入したことを証するものではない。既存住宅売買瑕
し

建物部位別の報告書は、部位別の調査結果と、部位の調査項目毎に劣化事象の有無が記載されている。
疵保険の加入にあたっては、別途手続きが必要である。
また、点検口が無い等の理由で調査できなかった場合及び、対象部位が無い場合はその旨の記載がある。
（3）様式の解説
1-3-2

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（1）記載内容
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）は、宅建事業者が重要事項として購入希望者等に対して説明する書面である。
結果の概要は、建物の構造耐力上主要な部分（基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、
バルコニー、内壁、天井、小屋組、蟻害、腐朽･腐食、配筋調査、コンクリート圧縮強度）及び雨水の浸入を防止する部分（外壁、軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組、屋根）に分かれており、それぞれの部位について劣化事象等の有・無又は、点検口等がなく対象部位の確認ができなかった場合の明記などを行う。また、木造・鉄骨造と鉄筋コンクリート造等では、調査対象部位、調査実施の方法が異なる
ため、別々の書式が用意されている。
（2）注意事項等
概要様式の裏面には、建物状況調査で行わない行為や、報告書の注意事項が記載されている。
1）建物状況調査の内容
建物状況調査では次の行為を行っていない。
① 設計図書との照合をすること。
② 現行建築基準関係規定への違反の有無を判定すること。

・調査対象の劣化事象の有③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を無を明記する。
・調査対象の部位が存在しない場合は、二重線で削④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった除する。
か し・点検口がないなど調査が瑕疵の有無を判定すること。
できなかった場合は「調2）注意事項査できなかった」にチェ
か し
か し
ックする。

判定すること。

① 本報告書は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではない。

② 本報告書の記載内容について、検査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではない。
・講習修了者かつ、建築士③ 住宅には、経年により劣化が生じる。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化であることを明記する。
・建築士の資格又は講習修了を偽った場合は、建築
テナンスの実施状況等により異なる。
士法に基づく指導監督の④ 本報告書は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではない。
対象となる。

が一切ないことを保証するものではない。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメン⑤ 本報告書の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じる。
かし⑥ 本報告書を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じる。また、受任者は、既存住宅売買瑕疵
16
14

15

1-3 建物状況調査報告書の見方

1-3 建物状況調査報告書の見方

か

1-3

し

建物状況調査報告書の見方
保険の申請を目的として、本報告書を委任者の承諾を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出す1-3-1 ることがある。
建物状況調査報告書⑦ 本検査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調調査報告書は、建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）及び（調査報告書用）の2 種類と、建査概要、費用の見積りならびに改修工事の方法等が提示される場合はその内容と本報告書とは物部位別の報告書並びに、現況写真･現況平面図等の報告書添付資料から構成される。
関係ない。
建物状況調査の結果の概要の（重要事項説明用）と（調査報告書用）の違いは、（重要事項説明用）
かしかには「耐震性に関する書類の確認」欄が無く、省略されている点である。
⑧ 本調査結果は、既存住宅売買瑕疵保険に加入したことを証するものではない。既存住宅売買瑕
し

建物部位別の報告書は、部位別の調査結果と、部位の調査項目毎に劣化事象の有無が記載されている。
疵保険の加入にあたっては、別途手続きが必要である。
また、点検口が無い等の理由で調査できなかった場合及び、対象部位が無い場合はその旨の記載がある。
（3）様式の解説
1-3-2

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（1）記載内容
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）は、宅建事業者が重要事項として購入希望者等に対して説明する書面である。
結果の概要は、建物の構造耐力上主要な部分（基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、
バルコニー、内壁、天井、小屋組、蟻害、腐朽･腐食、配筋調査、コンクリート圧縮強度）及び雨水の浸入を防止する部分（外壁、軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組、屋根）に分かれており、それぞれの部位について劣化事象等の有・無又は、点検口等がなく対象部位の確認ができなかった場合の明記などを行う。また、木造・鉄骨造と鉄筋コンクリート造等では、調査対象部位、調査実施の方法が異なる
ため、別々の書式が用意されている。
（2）注意事項等
概要様式の裏面には、建物状況調査で行わない行為や、報告書の注意事項が記載されている。
1）建物状況調査の内容
建物状況調査では次の行為を行っていない。
① 設計図書との照合をすること。
② 現行建築基準関係規定への違反の有無を判定すること。

・調査対象の劣化事象の有③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を無を明記する。
・調査対象の部位が存在しない場合は、二重線で削④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった除する。
か し・点検口がないなど調査が瑕疵の有無を判定すること。
できなかった場合は「調2）注意事項査できなかった」にチェ
か し
か し
ックする。

判定すること。

① 本報告書は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではない。

② 本報告書の記載内容について、検査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではない。
・講習修了者かつ、建築士③ 住宅には、経年により劣化が生じる。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化であることを明記する。
・建築士の資格又は講習修了を偽った場合は、建築
テナンスの実施状況等により異なる。
士法に基づく指導監督の④ 本報告書は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではない。
対象となる。

が一切ないことを保証するものではない。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメン⑤ 本報告書の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じる。
かし⑥ 本報告書を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じる。また、受任者は、既存住宅売買瑕疵
16

15
15

1-3 建物状況調査報告書の見方

1-3 建物状況調査報告書の見方

かし（4）劣化事象等の調査項目・判断基準
保険の申請を目的として、本報告書を委任者の承諾を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出す調査実施者は、目視により建物の各部位の劣化事象等について下記の基準により判断し、結果概要のることがある。
「劣化事象等の有無」の欄にその有無を記載する。
⑦ 本検査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調また、調査報告書には、劣化事象等が認められた部位の場所及び状況を具体的に記載する。
査概要、費用の見積りならびに改修工事の方法等が提示される場合はその内容と本報告書とは
関係ない。
か

し

か

1）木造・鉄骨造⑧ 本調査結果は、既存住宅売買瑕疵保険に加入したことを証するものではない。既存住宅売買瑕
NO

し

部位
調査項目・判断基準等
疵保険の加入にあたっては、別途手続きが必要である。
構造耐力上主要な部分（3）様式の解説①

基礎

ひび割れ幅が 0.5 ㎜、深さ 20 ㎜に及ぶひび割れ、欠損や鉄筋の露出等②

土台及び床組

土台と柱・各部材の仕口の接続金物からの割裂の発生、ぐらつき等③

床6/1000 以上の傾斜、著しいひび割れ、沈み、劣化又は欠損、

④

柱及び梁

⑤

外壁及び軒裏

⑥

バルコニー

⑦

内壁

⑧

天井

天井下地材まで到達するひび割れ・欠損・浮き・はらみ・剥落⑨

小屋組

著しいひび割れ、接合金物の腐食等の強度低下、鉄骨造の溶接・防錆材劣化等

著しいひび割れ、接合金物の腐食等の強度低下、梁のたわみ柱における 6/1000 以上の傾斜、鉄骨造の溶接・防錆塗料の劣化等
仕上げ材から下地材まで達したひび割れ・欠損・浮き・はらみ・剥落等
金属の著しい錆又は化学的侵食
支持部材又は床の著しいぐらつき、ひび割れ又は劣化
内壁下地材まで到達するひび割れ・欠損・浮き・はらみ・剥落
壁における 6/1000 以上の傾斜

その他
⑩

(蟻害)

蟻道、蟻土、羽蟻、食痕※鉄骨造は調査不要⑪(腐朽・腐食)木造の場合は著しい腐朽等、鉄骨造の場合は著しい腐食⑫(配筋調査)

調査結果と新築時の設計図書との照合等により、鉄筋の本数・間隔を確認
・調査対象の劣化事象の有※調査対象：小規模住宅 注3）は、基礎の劣化事象が認められた場合
無を明記する。

⑬(ｺﾝｸﾘｰﾄ圧縮強度)

構造耐力上問題のある圧縮強度不足が認められないこと・調査対象の部位が存在し⑮ない場合は、二重線で削除する。
雨水の浸入を防止する部分
・点検口がないなど調査ができなかった場合は「調外壁
外壁シ－リング材の破断・欠損、建具の周囲の隙間・開閉不良
査できなかった」にチェックする。
軒裏
軒裏天井等のシ－リング材の破断・欠損、軒裏天井の雨漏り跡

⑯

バルコニー

防水層に雨漏りが生じる可能性が高い破断・欠損の有無⑰

内壁

内壁の雨漏り跡⑱

天井

天井の雨漏り跡

⑲

小屋組

⑳

屋根

⑭

※調査対象：鉄骨造の大規模住宅 注4）の基礎・講習修了者かつ、建築士であることを明記する。
・建築士の資格又は講習修
小屋組の雨漏り跡
了を偽った場合は、建築
屋根葺き材に雨漏りが生じる可能性が高い欠損・ズレ 士法に基づく指導監督の対象となる。

注3）
小規模住宅：階数(地階を含む)が 3 以下で延床面積が 500 ㎡未満の既存住宅
注4）
大規模住宅：小規模住宅以外の既存住宅

16
16

17

1-3 建物状況調査報告書の見方

1-3 建物状況調査報告書の見方

2）鉄筋コンクリート造等
1-3 建物状況調査報告書の見方
1-3-1
NO

建物状況調査報告書
部位調査項目・判断基準等

調査報告書は、建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）及び（調査報告書用）の2 種類と、建構造耐力上主要な部分
物部位別の報告書並びに、現況写真･現況平面図等の報告書添付資料から構成される。
①

基礎

ひび割れ幅が 0.5 ㎜、深さ 20 ㎜に及ぶひび割れ、欠損や鉄筋の露出等

建物状況調査の結果の概要の（重要事項説明用）と（調査報告書用）の違いは、（重要事項説明用）②

床0.5 ㎜以上のひび割れ、劣化又は欠損等、6/1000 以上の傾斜

③

柱及び梁

0.5 ㎜以上のひび割れ、劣化又は欠損等、6/1000 以上の傾斜には「耐震性に関する書類の確認」欄が無く、省略されている点である。

建物部位別の報告書は、部位別の調査結果と、部位の調査項目毎に劣化事象の有無が記載されている。

④ 外壁
0.5 ㎜以上のひび割れ、深さ 20 ㎜以上の欠損、劣化や鉄筋の露出等
また、点検口が無い等の理由で調査できなかった場合及び、対象部位が無い場合はその旨の記載がある。
⑤

ﾊﾞﾙｺﾆｰ及び共用廊下

支持部材又は床の著しいぐらつき、ひび割れ又は劣化⑥ 内壁
0.5 ㎜以上のひび割れ、深さ 20 ㎜以上の欠損、劣化や鉄筋の露出等
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）
1-3-2（1）記載内容⑦ 天井

ひび割れ・さび汁を伴う欠損や鉄筋の露出等

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）は、宅建事業者が重要事項として購入希望者等に対しその他て説明する書面である。

調査結果と新築時の設計図書との照合等により、鉄筋の本数・間隔を確認⑧(配筋調査)
結果の概要は、建物の構造耐力上主要な部分（基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、調査対象：大規模住宅（住戸型調査は除く）

バルコニー、内壁、天井、小屋組、蟻害、腐朽･腐食、配筋調査、コンクリート圧縮強度）及び雨水の浸構造耐力上問題のある圧縮強度不足が認められないこと入を防止する部分（外壁、軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組、屋根）に分かれており、それぞれ⑨(ｺﾝｸﾘｰﾄ圧縮強度)

調査対象：大規模住宅（平成 11 年 5 月 1 日以降に確認済証の交付を受けたの部位について劣化事象等の有・無又は、点検口等がなく対象部位の確認ができなかった場合の明記な
住戸型調査は除く）

どを行う。また、木造・鉄骨造と鉄筋コンクリート造等では、調査対象部位、調査実施の方法が異なる
雨水の浸入を防止する部分

ため、別々の書式が用意されている。
⑩

外壁

ｺﾝｸﾘｰﾄの著しい劣化、さび汁を伴うひび割れ、白華、欠損、鉄筋の露出等⑪

内壁

内壁の雨漏りの跡（2）注意事項等⑫
天井
天井の雨漏りの跡
概要様式の裏面には、建物状況調査で行わない行為や、報告書の注意事項が記載されている。
⑬
屋根
1）建物状況調査の内容

防水層の著しいひび割れ・劣化若しくは欠損、水切り金物等の不具合

建物状況調査では次の行為を行っていない。
① 設計図書との照合をすること。
1-3-3
耐震性に関する書類の確認② 現行建築基準関係規定への違反の有無を判定すること。
建物状況調査の結果の概要（調査報告用）には、「耐震性に関する書類の確認」欄があり、当該住宅③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度をの建築確認申請書などの書類から、住宅の耐震性について確認し記載することとなっている。
判定すること。
なお、
建築年が昭和 56 年以前の旧耐震基準の物件でも建物状況調査を行うことはできるが、「既存住かし④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった保険」は、新耐震基準を満たした物件でないと対象とはならないので、注意が必要である。
宅売買瑕疵
か

し

※ 耐震性の確認書類
瑕疵の有無を判定すること。
2）注意事項① 確認済証かしかし② 本報告書は瑕疵
検査済証の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではない。
①② 確認台帳記載事項証明書
本報告書の記載内容について、検査時点からの時間経過による変化がないことを保証するもの③④ ではない。
新築時の建設住宅性能評価書
かし③ (新築)住宅瑕疵
住宅には、経年により劣化が生じる。
本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化
担保責任保険の付保証明書⑤
が一切ないことを保証するものではない。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンオプション調査
1-3-4 テナンスの実施状況等により異なる。
④ 本報告書は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではない。
床下・小屋裏の進入調査や、給排水設備、電気設備、ガス設備及び各設備管路等の調査は、国土交通⑤ 本報告書の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じる。
省の調査基準には示されておらずオプション調査項目となっている。依頼者の希望によりこれらの調査
かしを行った場合は、その調査結果について建物部位別の調査報告書に調査結果が記載される。
⑥ 本報告書を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じる。また、受任者は、既存住宅売買瑕疵
18

15
17

1-4 建物状況調査の実施事例

1-4 建物状況調査の実施事例（1）調査の動機
1-4 建物状況調査の実施事例
写真 1-4-1

所有していた住宅を売却する機会があり、取引後に建物の不◆事例１具合が見つかった場合の買主とのトラブルを避けるため、建物状況調査を依頼した。

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）【木造・鉄骨造】

特に今回調査対象の住宅を建築した工務店は、他の住宅の新築工事において住宅の床や基礎などの施工不備を某週刊誌で取り作成日○年○月○日上げられた経緯があり、同様の不具合が有るか否かも含め、床下
建物名称

○○

○○

所在地

大阪府箕面市様邸に進入して追加の調査をしてほしい旨の依頼があった。

■ 住居表示□ 地名地番〇〇建（共同住宅の場合）（2）調査結果
物

床下の状況
部屋番号
号室
鋼製束等による床の支持状況は良好であり、不具合は無かった。

マンション
等の名称

構造種別
■ 木造
□
□ その他（混構造等）
鉄骨造
調査の結果、建物全体では「内装材の固定不足」「建具の扉調整」「アルミサッシの異音」など、劣化事象に至らない不具合は
階数
地上  階・地下階
延床面積

写真 1-4-2㎡

あるが、容易に補修できるものであり、劣化事象の対象となる不本調査の実施日

具合は無かった。

○年○月○日■ 一戸建ての住宅（□ 共同住宅等床の施工については、傾きや支持部材等が適切に施工されてい
□ 住戸型

□ 住棟型

）

るか等について調査を行ったが、売主が懸念していた不具合は見

建物状況調査基準に基づく劣化事象等の有無
劣化事象等の有無□有
つからず、建物全体として丁寧な施工がされている住宅であるこ（下の『各部位の劣化事象等の有無』欄も記入すること）とが判った。
建■無＜雨水の浸入を防止する部分に係る調査部位＞＜構造耐力上主要な部分に係る調査部位＞

床の水平の確認
物

劣化事象等
有

状
（3）建物状況調査を行ってよかった点
基礎

□ ■ □
土台及び床組□ ■ □建築士が作成した報告書を買主に提示することで、
安心した
況
床
□ ■ □
各部位の劣化事象等
売買に結びついた。
柱及び梁
□ ■ □
の有無
調
外壁及び軒裏□ ■ □建築士に第三者の立場で建物の状況の確認を依頼すること※調査対象がない部
査
バルコニー
□ ■ □
位は二重線で隠すこ
内壁□ ■ □は、時には隠れていた不具合が発見されることもあるが、この
と
天井
□ ■ □

調査結果を受け、不安が解消された。
小屋組

劣化事象等
ﾚｰｻﾞｰ水準器の測定では、床はほぼ
有 無 調査できなかった
水平であり、床仕上げの状況も良好
外壁□ ■ □であった。(写真は並行して行った
軒裏□ ■ □ベアリング球での確認)

無 調査できなかった

バルコニー
内壁
天井
小屋組
屋根

□ ■ □
□ ■ □
□ ■ □ 写真 1-4-3
□ ■ □
□ ■ □

□ ■ □

その他
また、建物状況調査は住宅の優良性を比較的安価な調査費で
（蟻害）

□ ■ □

（腐朽・腐食）□ ■ □証明することができ、調査報告書は売主として住宅の価値を買
主にアピールする証明となった。
（配筋調査）□ □ □（コンクリート圧縮強度）調査実施者の氏名
建
物
状
況
調
査
実
施
者

□ □ □

○○○○

小屋組の確認調査実施者への講習の実施講習機関名及び○○○○修了証明書番号
建築士資格種別■ 一級

建築士登録番号

国土交通

所属事務所名○○○○建築士事務所登録番号 大阪府

□ 二級

□ 木造
■ 大臣登録□ 知事登録知事登録

外気と接する金物部分は温度が下がり結露する恐れがあるが、金物部分に吹付断熱材を施工し対処している。
第

号

第



号
※裏面があります。

20
18

19

1-4 建物状況調査の実施事例

1-4 建物状況調査の実施事例（1）調査の動機
1-4 建物状況調査の実施事例
写真 1-4-1

所有していた住宅を売却する機会があり、取引後に建物の不◆事例１具合が見つかった場合の買主とのトラブルを避けるため、建物状況調査を依頼した。
特に今回調査対象の住宅を建築した工務店は、他の住宅の新築工事において住宅の床や基礎などの施工不備を某週刊誌で取り上げられた経緯があり、同様の不具合が有るか否かも含め、床下に進入して追加の調査をしてほしい旨の依頼があった。

（2）調査結果

床下の状況
鋼製束等による床の支持状況は良好であり、不具合は無かった。

調査の結果、建物全体では「内装材の固定不足」「建具の扉調写真 1-4-2

整」「アルミサッシの異音」など、劣化事象に至らない不具合はあるが、容易に補修できるものであり、劣化事象の対象となる不具合は無かった。
床の施工については、傾きや支持部材等が適切に施工されているか等について調査を行ったが、売主が懸念していた不具合は見つからず、建物全体として丁寧な施工がされている住宅であることが判った。
床の水平の確認（3）建物状況調査を行ってよかった点
建築士が作成した報告書を買主に提示することで、安心したﾚｰｻﾞｰ水準器の測定では、床はほぼ水平であり、床仕上げの状況も良好であった。(写真は並行して行った
ベアリング球での確認)

売買に結びついた。
写真 1-4-3

建築士に第三者の立場で建物の状況の確認を依頼することは、時には隠れていた不具合が発見されることもあるが、この調査結果を受け、不安が解消された。
また、建物状況調査は住宅の優良性を比較的安価な調査費で証明することができ、調査報告書は売主として住宅の価値を買
主にアピールする証明となった。

小屋組の確認
外気と接する金物部分は温度が下がり結露する恐れがあるが、金物部分に吹付断熱材を施工し対処し
ている。

20

19
19

1-4 建物状況調査の実施事例

1-4 建物状況調査の実施事例◆ 事例２（1）調査の動機
写真 1-4-1

所有していた住宅を売却する機会があり、取引後に建物の不具合が見つかった場合の買主とのトラブルを避けるため、建物状況調査を依頼した。

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）【木造・鉄骨造】

特に今回調査対象の住宅を建築した工務店は、他の住宅の新築工事において住宅の床や基礎などの施工不備を某週刊誌で取り作成日○年○月○日上げられた経緯があり、同様の不具合が有るか否かも含め、床下
建物名称

○○

○○

様邸

に進入して追加の調査をしてほしい旨の依頼があった。
所在地

大阪府寝屋川市（共同住宅の場合）

マンション
等の名称

■ 住居表示□ 地名地番○○

建物（2）調査結果

構造種別

□ 鉄骨造

■ 木造

調査の結果、建物全体では「内装材の固定不足」「建具の扉調

床下の状況
部屋番号
号室
鋼製束等による床の支持状況は良好であり、不具合は無かった。

□ その他（混構造等）

写真 1-4-2


㎡

建物状況調査基準に基づく劣化事象等の有無■有（下の『各部位の劣化事象等の有無』欄も記入すること）□無地上  階・地下 
階
延床面積
階数
整」「アルミサッシの異音」など、劣化事象に至らない不具合はあるが、容易に補修できるものであり、劣化事象の対象となる不本調査の実施日○年○月○日具合は無かった。
■ 一戸建ての住宅
床の施工については、
傾きや支持部材等が適切に施工されてい調査の区分□ 共同住宅等（□ 住戸型

るか等について調査を行ったが、売主が懸念していた不具合は見

□ 住棟型

）

つからず、建物全体として丁寧な施工がされている住宅であるこ
劣化事象等の有無とが判った。
建＜構造耐力上主要な部分に係る調査部位＞

物＜雨水の浸入を防止する部分に床の水平の確認係る調査部位＞

ﾚｰｻﾞｰ水準器の測定では、床はほぼ劣化事象等
水平であり、床仕上げの状況も良好
有 無 調査できなかった
有 無 調査できなかったであった。(写真は並行して行った建築士が作成した報告書を買主に提示することで、
安心した
基礎
□
■
□
外壁
■
□ □
ベアリング球での確認)
況劣化事象等（3）建物状況調査を行ってよかった点
状
売買に結びついた。
調

土台及び床組

□ ■ □

軒裏
バルコニー
内壁
天井
小屋組
屋根

床
□ ■ □
各部位の劣化事象等
柱及び梁
□ ■ □
の有無
建築士に第三者の立場で建物の状況の確認を依頼すること
査
外壁及び軒裏□ ■ □※調査対象がない部
は、時には隠れていた不具合が発見されることもあるが、この
バルコニー
□ ■ □
位は二重線で隠すこ
内壁□ ■ □調査結果を受け、不安が解消された。
と
天井
□ ■ □

□ ■ □
■ □ □
■ □ □
□ ■ □
□ ■ □
□ ■ □

写真 1-4-3

小屋組□ ■ □また、建物状況調査は住宅の優良性を比較的安価な調査費でその他証明することができ、調査報告書は売主として住宅の価値を買
（蟻害）

□ □ ■

主にアピールする証明となった。
（腐朽・腐食）調査実施者の氏名□ □ ■（配筋調査）□ □ □（コンクリート圧縮強度）

□ □ □

○○○○

小屋組の確認
建
物
状
況
調
査
実
施
者

調査実施者への講習の実施講習機関名及び修了証明書番号○○○○

建築士資格種別■ 一級

建築士登録番号

国土交通

所属事務所名20□ 木造■ 大臣登録□ 知事登録第

号

知事登録

第



号

○○○○

建築士事務所登録番号 大阪府

20

□ 二級

外気と接する金物部分は温度が下
がり結露する恐れがあるが、金物部分に吹付断熱材を施工し対処している。

※裏面があります。
21

1-4 建物状況調査の実施事例

1-4 建物状況調査の実施事例（1）調査の動機
1-4
建物状況調査の実施事例◆
売主は自宅を安心事例１
R 住宅として価値を高めた上で販売したか

写真 1-4-4

しいとの意向があり、建物状況調査を実施した。また瑕疵保険の付保を希望されたため、保険加入検査をワンストップで行うことが望ましい案件であった。
安心 R 住宅の要件 ※1-8-4(2)参照（p.32）①建物状況調査を実施②耐震性を確保 か し③既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合④リフォーム実施又は提案を行う※上記以外に登録団体ごとに要件が定められている。

1 階トイレ換気扇まわりからの雨漏れ（2）調査結果
調査の結果、劣化事象と判断される下記の不具合等が複数確認された。

写真 1-4-5

・外装材（サイディング）の割れやコーキング切れ・ユニットバス天井に雨漏り跡
・内装下地材（石膏ボード）の割れや浮き・バルコニーＦＲＰ防水材の浮き・床下点検口がなく、床下の状況が確認できない状態
・構造上問題となる床や壁の傾きは、劣化事象に至らない
程度
・住宅の耐震性は、確認台帳記載事項証明により耐震性を有することを確認

ユニットバス天井裏水浸み（3）不具合箇所の対応
不具合箇所等について、下記の対応を行った。
・ユニットバス天井の雨漏りは、上部バルコニーの防水の写真 1-4-6

不具合と判断し、バルコニー全面の再防水を施工

・外壁材破損部分の取り換え及び目地のシール交換
・内装下地材及びクロスの一部貼り替え
・点検口を新設し床下の基礎、土台、床組みの確認を行い、不具合のないことを確認（4）建物状況調査を行ってよかった点
報告書を売主に提示し、劣化事象について説明した。

FRP 防水の窓際に切れ及び浮きあり

売主は、劣化部位の修繕方法について調査担当建築士のアドバイスを受けて修繕を行った。
かし修繕後に行った既存住宅売買瑕疵保険付保検査に合格し、安

心 R 住宅として販売することで、安心の売買に結びついた。
22

19
21

ある。しかし、調査報告書に記載された劣化や不具合の現状に、いかに対応すれば良いのかを建築の専門家でない依頼者が決めるのは困難な場合があると想定される。調査の結果、劣化・不具合がある場合
1-5 建物状況調査報告書に「建築士の所見」の添付提案 1-5 建物状況調査報告書に「建築士の所見」の添付提案
や耐震性能が不足又は不明とされた場合に、購入希望者が購入を決断するには、その原因を把握し修繕の要否や修繕時期、修繕コストなどがその判断材料として必要と思われる。
1-5 建物状況調査報告書に「建築士の所見」の添付提案【記載例】
令和 年 月 日
1-5
建物状況調査報告書に「建築士の所見」の添付提案
そこで、調査を行った建築士が目視調査で確認できる範囲において、劣化や不具合原因の推定、修繕
建物状況調査は、住宅の状態を詳細に把握することで、安心して購入を決断できることがメリットで
建物状況調査により確認された劣化事象等に対するの必要性、修繕方法、概算修繕費、専門業者による詳細調査の必要性など、建築の専門家として推測で
1-5
建物状況調査報告書に「建築士の所見」の添付提案
建築士の所見ある。しかし、調査報告書に記載された劣化や不具合の現状に、いかに対応すれば良いのかを建築の専きる範囲で記載した下記様式の「建築士の所見」の添付を提案する。
建物状況調査は、住宅の状態を詳細に把握することで、安心して購入を決断できることがメリットで門家でない依頼者が決めるのは困難な場合があると想定される。調査の結果、劣化・不具合がある場合「建築士の所見」は、調査を行った既存住宅の劣化や不具合に対する建築士の意見を記載し、依頼者ある。しかし、調査報告書に記載された劣化や不具合の現状に、いかに対応すれば良いのかを建築の専
建物名称【
様邸】
や耐震性能が不足又は不明とされた場合に、購入希望者が購入を決断するには、その原因を把握し修繕等が建物状況調査結果の対応方法を検討する時の参考として活用してもらい、建物状況調査の価値をさ門家でない依頼者が決めるのは困難な場合があると想定される。調査の結果、劣化・不具合がある場合の要否や修繕時期、修繕コストなどがその判断材料として必要と思われる。
らに高め、制度の普及につなげたい。
確認した
補修費等
や耐震性能が不足又は不明とされた場合に、購入希望者が購入を決断するには、その原因を把握し修繕
そこで、調査を行った建築士が目視調査で確認できる範囲において、劣化や不具合原因の推定、修繕
NO
建築士の所見（公社）大阪府建築士会では、令和2 年 4 月以降に本会が行う建物状況調査の報告書から、試験的に
劣化事象等
の目安
の要否や修繕時期、修繕コストなどがその判断材料として必要と思われる。
の必要性、修繕方法、概算修繕費、専門業者による詳細調査の必要性など、建築の専門家として推測で「建築士の所見」の添付を予定している。
そこで、調査を行った建築士が目視調査で確認できる範囲において、劣化や不具合原因の推定、修繕きる範囲で記載した下記様式の「建築士の所見」の添付を提案する。
ひび割れの原因は、新築当時に基礎コンクリートが乾いていく過 V ｶｯﾄｼｰﾘﾝｸﾞ
基礎に、幅 0.5mm の修繕費の必要性、修繕方法、概算修繕費、専門業者による詳細調査の必要性など、建築の専門家として推測で「建築士の所見」は、調査を行った既存住宅の劣化や不具合に対する建築士の意見を記載し、依頼者程で生じたものと考えられます。地震や不同沈下等大きな力によ1

H30cm ひ び

ひび割れが 4 ヶ所認きる範囲で記載した下記様式の「建築士の所見」の添付を提案する。
等が建物状況調査結果の対応方法を検討する時の参考として活用してもらい、建物状況調査の価値をさるものではないため、雨水が浸入して鉄筋がさびないよう、V カ 割れ 4 ヶ所
4～8 万円程められます。
【様式の解説】「建築士の所見」は、調査を行った既存住宅の劣化や不具合に対する建築士の意見を記載し、依頼者らに高め、制度の普及につなげたい。
ットを行いシーリング材による修繕を行うことが望ましいです。 度
令和 年 月 日
等が建物状況調査結果の対応方法を検討する時の参考として活用してもらい、建物状況調査の価値をさ（公社）大阪府建築士会では、令和2 年 4 月以降に本会が行う建物状況調査の報告書から、試験的に
1 階の洋室で床の傾斜が確認できましたが、他の部屋の床はほぼ
建物状況調査により確認された劣化事象等に対するらに高め、制度の普及につなげたい。
床下点検口「建築士の所見」の添付を予定している。
1 階洋室の床に、問題がない範囲です。修繕する場合は、専門業者等による洋室の設置費7/1000 の傾斜が認

床下調査を行い、基礎や土台等の床組み、地盤の不動沈下の有無確認した
められます。

等の傾斜原因の特定が必要です。なお、定期的に床下を確認する
建築士の所見ために床下点検口を作っておくことが望ましいです。

1 ヶ所
3～6 万円程
補修費等
度の目安

建築士の所見（公社）大阪府建築士会では、令和 2 年
4 月以降に本会が行う建物状況調査の報告書から、試験的に

2「建築士の所見」の添付を予定している。
NO

劣化事象等
【様式の解説】

令和 年 月 日

令和 年
月 日
外壁全面再
外
壁 仕 上 ボ ー ド の 外壁の劣化が進んでいます。高圧洗浄のうえ、仕上ボードの継ぎ概 算
劣化事象毎に状況を補修費を【様式の解説】
塗装及び状況・原因・対応方法・追加調査の必要性等を記載
建物状況調査により確認された劣化事象等に対する記載
サッシ廻り
シ ー リ ン グ 材 の 破 目部分のシーリング交換及び、外壁全面の再塗装が必要と思われ記載
令和 年
月 日
シール交換
3
建築士の所見
断及び、塗装の浮き ます。塗装工事の足場組だけで 30～40 万円かかるため、同時に、 90 ～ 120 万
建物状況調査により確認された劣化事象等に対する円程度(約が認められます。
確認したサッシ廻りのシールの交換等行っておくことが望ましいです。
補修費等
170 ㎡)
建物名称【様邸】
建築士の所見NO
建築士の所見
劣化事象等の目安
1 階和室の天井に雨 1 階和室の上部はバルコニーとなっており、防水が劣化し防水機 バルコニー
注）補修費等の目安は、情報提供を目的に一般的な概算費用を算出したものであり、記載の金額で修繕等が
防水修繕費
確認した
補修費等
15～30
万円
NO
建築士の所見4 できることを保証するものではありません。実際に修繕等を行う場合は専門工事業者に見積を徴収して漏り の 跡 が 認 め ら 能を失っている恐れがあります。
ウレタン塗膜防水等により早急概 算
劣化事象毎に状況を
補修費
を
劣化事象等
の目安
状況・原因・対応方法・追加調査の必要性等を記載
ください。
程度(約
12
記載
記載
れます。
な修繕が望まれます。
㎡)
劣化事象毎に状況を
概算補修費を
状況・原因・対応方法・追加調査の必要性等を記載
注）補修費等の目安は、情報提供を目的に一般的な概算費用を算出したものであり、記載の金額で修繕等が住宅の耐震性能
書類で確認した耐震性の状況を記載
記載
記載
できることを保証するものではありません。実際に修繕等を行う場合は専門工事業者に見積を徴収して
建物名称【
様邸】
ください。
注）補修費等の目安は、情報提供を目的に一般的な概算費用を算出したものであり、記載の金額で修繕等が
建物名称【
様邸】
できることを保証するものではありません。実際に修繕等を行う場合は専門工事業者に見積を徴収して当該住宅は建築計画概要書により、新耐震基準で建築されていることを確認しました。
住宅の耐震性能ください。
既存住宅売買瑕疵瑕疵保険への加入が可能か否かを記載
保証加入の可否
修理が必要な場合はその補修内容を記載
注）補修費等の目安は、情報提供を目的に一般的な概算費用を算出したものであり、記載の金額で修繕等ができることを保証するものではありません。実際に修繕等を行う場合は専門工事業者に見積を徴収してください。
住宅の耐震性能
書類で確認した耐震性の状況を記載
瑕疵保険の加入には、No1 のひび割れ及び No3 の仕上ボード継ぎ目のシーリング、
既存住宅売買瑕No4 のバルコニー防水を行うとともに、1 階洋室に床下点検口を設置し、床下構造部材
住宅の耐震性能
書類で確認した耐震性の状況を記載
疵保険加入可否
総合所見
建物全体の所見、維持管理上の注意点等を記載の検査が必要です。
既存住宅売買瑕疵 瑕疵保険への加入が可能か否かを記載
保証加入の可否
修理が必要な場合はその補修内容を記載
全体的に築年数以上の劣化が確認できます。
23
既存住宅売買瑕疵 瑕疵保険への加入が可能か否かを記載
保証加入の可否 部分的に修繕しているものの記録がなく、修理が必要な場合はその補修内容を記載不具合の発生時に後手で対処するか又は放置
総合所見していたためと考えられます。予防的な修繕を行うことで建物は長持ちしますので、修総合所見
建物全体の所見、維持管理上の注意点等を記載
繕の計画をたてておくことをお薦めします。
総合所見
24

建物全体の所見、維持管理上の注意点等を記載
23

22

23

1-5 建物状況調査報告書に「建築士の所見」の添付提案 1-5 建物状況調査報告書に「建築士の所見」の添付提案【記載例】
1-5 建物状況調査報告書に「建築士の所見」の添付提案

令和 年 月 日

建物状況調査は、住宅の状態を詳細に把握することで、安心して購入を決断できることがメリットで
建物状況調査により確認された劣化事象等に対するある。しかし、調査報告書に記載された劣化や不具合の現状に、いかに対応すれば良いのかを建築の専
建築士の所見門家でない依頼者が決めるのは困難な場合があると想定される。調査の結果、劣化・不具合がある場合
建物名称【
様邸】
や耐震性能が不足又は不明とされた場合に、購入希望者が購入を決断するには、その原因を把握し修繕の要否や修繕時期、修繕コストなどがその判断材料として必要と思われる。
補修費等
確認した
そこで、調査を行った建築士が目視調査で確認できる範囲において、劣化や不具合原因の推定、修繕
建築士の所見NOの目安
劣化事象等の必要性、修繕方法、概算修繕費、専門業者による詳細調査の必要性など、建築の専門家として推測できる範囲で記載した下記様式の「建築士の所見」の添付を提案する。
ひび割れの原因は、新築当時に基礎コンクリートが乾いていく過
基礎に、幅 0.5mm のV ｶｯﾄｼｰﾘﾝｸﾞ

修繕費「建築士の所見」は、調査を行った既存住宅の劣化や不具合に対する建築士の意見を記載し、依頼者程で生じたものと考えられます。地震や不同沈下等大きな力によ H30cm ひ び

1

ひび割れが 4 ヶ所認等が建物状況調査結果の対応方法を検討する時の参考として活用してもらい、建物状況調査の価値をさるものではないため、雨水が浸入して鉄筋がさびないよう、V カ 割れ 4 ヶ所
4～8 万円程められます。

らに高め、制度の普及につなげたい。
ットを行いシーリング材による修繕を行うことが望ましいです。 度（公社）大阪府建築士会では、令和 2 年 4 月以降に本会が行う建物状況調査の報告書から、試験的に
1 階の洋室で床の傾斜が確認できましたが、他の部屋の床はほぼ「建築士の所見」の添付を予定している。
2

1 階洋室の床に、問題がない範囲です。修繕する場合は、専門業者等による洋室の7/1000 の傾斜が認

床下調査を行い、基礎や土台等の床組み、地盤の不動沈下の有無

められます。

等の傾斜原因の特定が必要です。なお、定期的に床下を確認する【様式の解説】

1 ヶ所
3～6 万円程
度ために床下点検口を作っておくことが望ましいです。

令和 年 月 日

外壁全面再

外壁仕上ボードの外壁の劣化が進んでいます。高圧洗浄のうえ、仕上ボードの継ぎ断及び、塗装の浮きます。塗装工事の足場組だけで 30～40 万円かかるため、同時に、 90 ～ 120 万円程度(約サッシ廻りのシールの交換等行っておくことが望ましいです。
補修費等
170 ㎡)
建築士の所見の目安
1 階和室の上部はバルコニーとなっており、防水が劣化し防水機 バルコニー
防水修繕費
15～30
万円
能を失っている恐れがあります。ウレタン塗膜防水等により早急概 算
補修費
を状況・原因・対応方法・追加調査の必要性等を記載
程度(約
12
記載
な修繕が望まれます。
㎡)

塗装及び建物状況調査により確認された劣化事象等に対する
シ ー リ ン グ 材 の 破 目部分のシーリング交換及び、外壁全面の再塗装が必要と思われ サッシ廻り
シール交換
建築士の所見

3
NO
4

床下点検口
設置費

が認められます。
確認した劣化事象等
1 階和室の天井に雨漏りの跡が認めら劣化事象毎に状況を記載れます。

注）補修費等の目安は、情報提供を目的に一般的な概算費用を算出したものであり、記載の金額で修繕等ができることを保証するものではありません。実際に修繕等を行う場合は専門工事業者に見積を徴収して
建物名称【
様邸】
ください。
注）補修費等の目安は、情報提供を目的に一般的な概算費用を算出したものであり、記載の金額で修繕等ができることを保証するものではありません。実際に修繕等を行う場合は専門工事業者に見積を徴収して当該住宅は建築計画概要書により、新耐震基準で建築されていることを確認しました。
住宅の耐震性能ください。

住宅の耐震性能
既存住宅売買瑕疵保険加入可否
既存住宅売買瑕疵
保証加入の可否

総合所見
総合所見

24

書類で確認した耐震性の状況を記載
瑕疵保険の加入には、No1 のひび割れ及び No3 の仕上ボード継ぎ目のシーリング、
No4 のバルコニー防水を行うとともに、1 階洋室に床下点検口を設置し、床下構造部材の検査が必要です。
瑕疵保険への加入が可能か否かを記載
修理が必要な場合はその補修内容を記載
全体的に築年数以上の劣化が確認できます。
部分的に修繕しているものの記録がなく、不具合の発生時に後手で対処するか又は放置していたためと考えられます。予防的な修繕を行うことで建物は長持ちしますので、修建物全体の所見、維持管理上の注意点等を記載
繕の計画をたてておくことをお薦めします。

23
23

1-6 宅建事業者の役割

1-6

1-6 宅建事業者の役割

らうことが重要である。
宅建事業者の役割② 売主側で調査を行わず、買主の希望で調査をした場合は、購入申込から売買契約まで時間が必
1-6-1
建物状況調査普及の役割要となり、調査結果によっては申込を取り下げる恐れがあるので、宅建事業者は調査を事前に
平成30年の改正宅建業法施行により、媒介契約締結時における建物状況調査を実施する者のあっ行うよう売主に促すことが重要である。
せんや、重要事項説明書・契約書における説明・記載事項の追加等が必要となった。
③
建物状況調査事業者の調査結果について、あっせんした宅建事業者は責任を負わない。
既存住宅の流通が増加しない背景には、
消費者個人間で既存住宅を売買することが多く、買④ 売主又は購入希望者などが宅建事業者のあっせんを利用せず、自ら、建物状況調査事業者に調主は住宅の質に対する不安を抱えていることがある。そこで、買主の不安を軽減するため、 既
査を直接依頼することも可能である。ただし、購入希望者が直接依頼する場合には、所有者で存住宅の取引時に建物状況調査の活用を促し、建物状況調査の普及を図ることが宅建事業 者のある売主に宅建事業者を通じて、調査実施の承諾を得る必要がある。なお、この場合でも、宅一つの役割となった。
建事業者は調査結果を売主又は購入希望者に重要事項説明を行う義務があるため、調査結果の我が国の既存住宅の流通シェアは約14.7％（平成 25 年時点）と低い水準であり、新築の流通が圧情報提供を求める。
倒的に多いことが、空き家の増加要因として考えられる。建物についての正確な情報が提供されない
か

し

か

し

ことが、既存住宅の取引を妨げる一つの要因として考えられており、改正宅建業法では、「建物状況調⑤ 既存住宅売買瑕疵保険への加入を希望する場合は、住宅瑕疵担保責任保険法人に登録している検査機関をあっせんすると、建物状況調査と保険付保の現場検査がセットで実施できる。
査」
を新たに盛り込み、
既存住宅流通市場の活性化を図ることで空き家の減少につなげる狙いがある。
欧米ではインスペクションは一般化しているが、我が国では今回の法改正でやっと制度化されたばか（2）重要事項説明時（賃貸物件でも必要）りである。
（公社）全日本不動産協会全国一斉不動産無料相談会（令和元年 10 月 1 日開催）来場者へのアンケート調査では、
約 80％が「建物状況調査」について知らないとの回答であった。また、約 30％
重要事項説明書に建物状況調査の有無を記載し、調査を実施した場合には「建物状況調査の結果のが実施する予定又は実施してみたいとしており、実施したくないと回答した約 7％を大きく上回った。
概要（重要事項説明用）」などを用いて宅建事業者が建物状況調査結果を買主に対して説明する。
しかし、分からないとの回答が約60％あり、制度の普及には一般消費者への制度内容の周知が必要で不具合がある場合は、不具合の箇所がどの程度のものか、補修が必要か、どの程度費用がかかるのある。
かなどについて調査を行った建築士に事前に相談するなど、あらかじめ対応を検討することも必要と今回の法改正で宅建事業者の義務となった、売主及び購入希望者に対する媒介契約締結時に建物状考えられる。
※「1-3 建物状況調査報告書の見方」（p.15～）参照
況調査を実施する者のあっせんに関する説明は、売主及び購入希望者が建物状況調査のメリットを知ると同時に、実際に調査を行うことを判断する重要なきっかけとなる。
（3）売買契約締結時
建物状況調査の普及と既存住宅流通市場活性化において、既存住宅の売買時に売主及び購入希望者
宅建業法第37条の改正に伴い、建物状況調査を行った場合、その結果の概要について、基礎、外壁に直接、建物状況調査について説明する宅建事業者の役割は非常に大きい。
等の建物の耐力上主要な部分等の状況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建事業者は売主及び買主に書面で交付する。
1-6-2 売主・買主への建物状況調査の説明内容と注意点（1）媒介契約締結時かし注5）」に関す
売主及び購入希望者との媒介契約書面に「建物状況調査を実施する者のあっせん
1-6-3
建物状況調査及び既存住宅売買瑕疵保険のアドバイスのポイント

る建物状況調査には一定の期間が必要であるが、売主及び買主が建物の現状に共通認識を持ち、双方事項を記載し、売主及び購入希望者に対して、建物状況調査の制度概要等について紹介すが安心して売買し、契約後のトラブルの回避につながるなどの建物状況調査のメリットを、宅建事業る。売主又は購入希望者が建物状況調査を行う意向があれば、適切に調査事業者のあっせん者が売主及び買主に十分説明して理解してもらうことが建物状況調査の実施につながる。
を行う必要がある。なお、建物状況調査を実施する者に関する情報を単に提供するだけではかし「また、既存住宅売買瑕疵
あ っ せ ん 」 と は い え な保険の付保率は毎年増加傾向にあるが、平成30年度の付保率は既存住宅全いとされ、宅建事業者は建物状況調査の実施に向けた具体的なやり
流通戸数の12％に過ぎない。そのうち、売主が個人である個人間売買型の付保率は、宅建業者販売型とりが行われるように手配することが求められる。また、宅建事業者は建物状況調査を依頼に比べ極めて低い状況にある。保険加入には一定の条件があるが、売買後に発生した不具合に対応でする売主または購入希望者との間を取り持ち、その意向を十分に確かめながら業務を行う必き、トラブルを防ぐ有効な手段である。また、売買時にのみ加入できることから、媒介契約時に建物要がある。
状況調査とセットで、宅建事業者から売主及び買主への十分な説明が望まれる。
※ あっせん時の注意点① 調査には費用がかかり、調査結果により物件の価値が下がることもあるが、契約後のトラブル
1-6-4 建物状況調査の結果の説明
リスク回避などの大きなメリットがあるので、メリットを売主や購入希望者に十分理解しても（1）建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の説明
建物状況調査報告書に付随する、「建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）」は、宅地建物
建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 の あ っ せ ん ： 売 主 ま た は 購 入 希 望 者 と 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 と の 間 で 建 物 状 況 調 査の
注5）
実 施 に 向 け た 具 体 的 な や り と り （ た と え ば 、 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 が 作 成 し た 建 物 状 況 調 査 費 用 の 見 積 も り を 媒 介依
取引士が重要事項として購入希望者等に対して説明する書面であり、調査を実施してから1 年を経過頼者に伝達すること等）が行われるように手配することを意味する。
26
24

25

1-6 宅建事業者の役割

1-6

1-6 宅建事業者の役割

らうことが重要である。
宅建事業者の役割② 売主側で調査を行わず、買主の希望で調査をした場合は、購入申込から売買契約まで時間が必
1-6-1
建物状況調査普及の役割要となり、調査結果によっては申込を取り下げる恐れがあるので、宅建事業者は調査を事前に
平成30年の改正宅建業法施行により、媒介契約締結時における建物状況調査を実施する者のあっ行うよう売主に促すことが重要である。
せんや、重要事項説明書・契約書における説明・記載事項の追加等が必要となった。
③
建物状況調査事業者の調査結果について、あっせんした宅建事業者は責任を負わない。
既存住宅の流通が増加しない背景には、
消費者個人間で既存住宅を売買することが多く、買④ 売主又は購入希望者などが宅建事業者のあっせんを利用せず、自ら、建物状況調査事業者に調主は住宅の質に対する不安を抱えていることがある。そこで、買主の不安を軽減するため、 既
査を直接依頼することも可能である。ただし、購入希望者が直接依頼する場合には、所有者で存住宅の取引時に建物状況調査の活用を促し、建物状況調査の普及を図ることが宅建事業 者のある売主に宅建事業者を通じて、調査実施の承諾を得る必要がある。なお、この場合でも、宅一つの役割となった。
建事業者は調査結果を売主又は購入希望者に重要事項説明を行う義務があるため、調査結果の我が国の既存住宅の流通シェアは約14.7％（平成 25 年時点）と低い水準であり、新築の流通が圧情報提供を求める。
倒的に多いことが、空き家の増加要因として考えられる。建物についての正確な情報が提供されない
か

し

か

し

ことが、既存住宅の取引を妨げる一つの要因として考えられており、改正宅建業法では、「建物状況調⑤ 既存住宅売買瑕疵保険への加入を希望する場合は、住宅瑕疵担保責任保険法人に登録している検査機関をあっせんすると、建物状況調査と保険付保の現場検査がセットで実施できる。
査」
を新たに盛り込み、
既存住宅流通市場の活性化を図ることで空き家の減少につなげる狙いがある。
欧米ではインスペクションは一般化しているが、我が国では今回の法改正でやっと制度化されたばか（2）重要事項説明時（賃貸物件でも必要）りである。
（公社）全日本不動産協会全国一斉不動産無料相談会（令和元年 10 月 1 日開催）来場者へのアンケート調査では、
約 80％が「建物状況調査」について知らないとの回答であった。また、約 30％
重要事項説明書に建物状況調査の有無を記載し、調査を実施した場合には「建物状況調査の結果のが実施する予定又は実施してみたいとしており、実施したくないと回答した約 7％を大きく上回った。
概要（重要事項説明用）」などを用いて宅建事業者が建物状況調査結果を買主に対して説明する。
しかし、分からないとの回答が約60％あり、制度の普及には一般消費者への制度内容の周知が必要で不具合がある場合は、不具合の箇所がどの程度のものか、補修が必要か、どの程度費用がかかるのある。
かなどについて調査を行った建築士に事前に相談するなど、あらかじめ対応を検討することも必要と今回の法改正で宅建事業者の義務となった、売主及び購入希望者に対する媒介契約締結時に建物状考えられる。
4※「1-3 建物状況調査報告書の見方」（p.15～）参照
況調査を実施する者のあっせんに関する説明は、売主及び購入希望者が建物状況調査のメリットを知ると同時に、実際に調査を行うことを判断する重要なきっかけとなる。
（3）売買契約締結時
建物状況調査の普及と既存住宅流通市場活性化において、既存住宅の売買時に売主及び購入希望者
宅建業法第37条の改正に伴い、建物状況調査を行った場合、その結果の概要について、基礎、外壁に直接、建物状況調査について説明する宅建事業者の役割は非常に大きい。
等の建物の耐力上主要な部分等の状況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建事業者は売主及び買主に書面で交付する。
1-6-2 売主・買主への建物状況調査の説明内容と注意点（1）媒介契約締結時かし注5）」に関す
売主及び購入希望者との媒介契約書面に「建物状況調査を実施する者のあっせん
1-6-3
建物状況調査及び既存住宅売買瑕疵保険のアドバイスのポイント

る建物状況調査には一定の期間が必要であるが、売主及び買主が建物の現状に共通認識を持ち、双方事項を記載し、売主及び購入希望者に対して、建物状況調査の制度概要等について紹介すが安心して売買し、契約後のトラブルの回避につながるなどの建物状況調査のメリットを、宅建事業る。売主又は購入希望者が建物状況調査を行う意向があれば、適切に調査事業者のあっせん者が売主及び買主に十分説明して理解してもらうことが建物状況調査の実施につながる。
を行う必要がある。なお、建物状況調査を実施する者に関する情報を単に提供するだけではかし「また、既存住宅売買瑕疵
あ っ せ ん 」 と は い え な保険の付保率は毎年増加傾向にあるが、平成30年度の付保率は既存住宅全いとされ、宅建事業者は建物状況調査の実施に向けた具体的なやり
流通戸数の12％に過ぎない。そのうち、売主が個人である個人間売買型の付保率は、宅建業者販売型とりが行われるように手配することが求められる。また、宅建事業者は建物状況調査を依頼に比べ極めて低い状況にある。保険加入には一定の条件があるが、売買後に発生した不具合に対応でする売主または購入希望者との間を取り持ち、その意向を十分に確かめながら業務を行う必き、トラブルを防ぐ有効な手段である。また、売買時にのみ加入できることから、媒介契約時に建物要がある。
状況調査とセットで、宅建事業者から売主及び買主への十分な説明が望まれる。
※ あっせん時の注意点① 調査には費用がかかり、調査結果により物件の価値が下がることもあるが、契約後のトラブル
1-6-4 建物状況調査の結果の説明
リスク回避などの大きなメリットがあるので、メリットを売主や購入希望者に十分理解しても（1）建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の説明
建物状況調査報告書に付随する、「建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）」は、宅地建物
建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 の あ っ せ ん ： 売 主 ま た は 購 入 希 望 者 と 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 と の 間 で 建 物 状 況 調 査の
注5）
実 施 に 向 け た 具 体 的 な や り と り （ た と え ば 、 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 が 作 成 し た 建 物 状 況 調 査 費 用 の 見 積 も り を 媒 介依
取引士が重要事項として購入希望者等に対して説明する書面であり、調査を実施してから1 年を経過頼者に伝達すること等）が行われるように手配することを意味する。
26

25
25

1-6 宅建事業者の役割

1-6 宅建事業者の役割していない建物状況調査の実施の有無が対象となる。結果の概要には、調査対象部位ごとの劣化事象
らうことが重要である。
等の有無などの概要が記載され、建物状況調査を実施した建築士（既存住宅状況調査技術者）が作成② 売主側で調査を行わず、買主の希望で調査をした場合は、購入申込から売買契約まで時間が必する。要となり、調査結果によっては申込を取り下げる恐れがあるので、宅建事業者は調査を事前に行うよう売主に促すことが重要である。
（2）調査結果の詳細説明③ 建物状況調査事業者の調査結果について、あっせんした宅建事業者は責任を負わない。
④ 売主又は購入希望者などが宅建事業者のあっせんを利用せず、自ら、建物状況調査事業者に調購入希望者から建物状況調査の結果に関し技術的な詳細説明を求められた場合は、宅建事業者は売査を直接依頼することも可能である。ただし、購入希望者が直接依頼する場合には、所有者で主又は貸主を通じて、建物状況調査を実施した者に対して、詳細な説明のための調整を行う。
ある売主に宅建事業者を通じて、調査実施の承諾を得る必要がある。なお、この場合でも、宅建物状況調査の依頼者が売主の場合には、買主がリフォームやメンテナンス等をする際に「報告書」
建事業者は調査結果を売主又は購入希望者に重要事項説明を行う義務があるため、調査結果のが参考となるため、これらの書類を買主に渡すことが望ましい。
情報提供を求める。
建物状況調査の依頼者が購入希望者等の場合には、売主に調査の了解を得るとともに、売主に「建
か

し

か

し

物状況調査の結果の概要」及び「報告書」を渡すかを、あらかじめ売主と購入希望者等の間で相談し⑤ 既存住宅売買瑕疵保険への加入を希望する場合は、住宅瑕疵担保責任保険法人に登録しているておく必要がある。
検査機関をあっせんすると、建物状況調査と保険付保の現場検査がセットで実施できる。
（3）報告書の紛失時の対応（2）重要事項説明時（賃貸物件でも必要）
建物状況調査の依頼者である売主等が「建物状況調査の結果の概要」や「報告書」を紛失した際、重要事項説明書に建物状況調査の有無を記載し、調査を実施した場合には「建物状況調査の結果の調査実施者に対してこれらの書類の再発行を依頼することが可能な場合は、売主等が準備して、宅建概要（重要事項説明用）」などを用いて宅建事業者が建物状況調査結果を買主に対して説明する。
事業者に渡すことが一般的である。再発行が困難な場合など、やむを得ず調査結果が確認できないと不具合がある場合は、不具合の箇所がどの程度のものか、補修が必要か、どの程度費用がかかるのきは、宅建事業者は重要事項説明時において調査結果が不明である旨を説明する。
かなどについて調査を行った建築士に事前に相談するなど、あらかじめ対応を検討することも必要と考えられる。
（4）賃貸の場合の説明※「1-3 建物状況調査報告書の見方」（p.15～）参照
貸借の場合も、建物状況調査の結果の概要について賃借の希望者へ重要事項として説明が必要であ（3）売買契約締結時
る。賃貸マンションの所有者が「住棟型調査」を実施した場合、宅建事業者は各住戸の賃借の希望者への重要事項説明の際に、住棟型調査の結果の概要を、重要事項として説明しなければならない。こ
宅建業法第37条の改正に伴い、建物状況調査を行った場合、その結果の概要について、基礎、外壁のため、所有者と貸主が異なる場合には、宅建事業者は、予め所有者に調査実施の有無を確認し、必等の建物の耐力上主要な部分等の状況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建事業者は売主及要に応じて管理組合及び管理業者に問い合わせることが必要となる。
び買主に書面で交付する。
かし（5）説明違反
1-6-3
建物状況調査及び既存住宅売買瑕疵保険のアドバイスのポイント
かし

建物状況調査には一定の期間が必要であるが、売主及び買主が建物の現状に共通認識を持ち、双方
宅建業法上の建物状況調査以外の調査であっても、調査において瑕疵が発見される等、取引の相手が安心して売買し、契約後のトラブルの回避につながるなどの建物状況調査のメリットを、宅建事業方等の判断に重大な影響を及ぼす調査結果であるにもかかわらず故意に説明をしなかった宅建事業者
者が売主及び買主に十分説明して理解してもらうことが建物状況調査の実施につながる。
は、法第 35 条、第 47 条違反に問われる可能性があるので注意が必要である。
かし

また、既存住宅売買瑕疵保険の付保率は毎年増加傾向にあるが、平成30年度の付保率は既存住宅全流通戸数の12％に過ぎない。そのうち、売主が個人である個人間売買型の付保率は、宅建業者販売型に比べ極めて低い状況にある。保険加入には一定の条件があるが、売買後に発生した不具合に対応でき、トラブルを防ぐ有効な手段である。また、売買時にのみ加入できることから、媒介契約時に建物状況調査とセットで、宅建事業者から売主及び買主への十分な説明が望まれる。
1-6-4

建物状況調査の結果の説明（1）建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の説明
建物状況調査報告書に付随する、「建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）」は、宅地建物取引士が重要事項として購入希望者等に対して説明する書面であり、調査を実施してから 1 年を経過
26
26

27

1-71-7建物状況調査で住宅の劣化や不具合が見つかった時の対応
1-7 建物状況調査で住宅の劣化や不具合が見つかった時の対応
建物状況調査で住宅の劣化や不具合が見つかった時の対応

ことにより、雨漏りや構造部材の劣化を促進させる原因となる。この場合は、部材の交換やシーリン
1-7
1-7 建物状況調査で住宅の劣化や不具合が見つかった時の対応
建物状況調査で住宅の劣化や不具合が見つかった時の対応
グ材などによる修繕が必要である。
1-7-1
1-7-1 不具合原因の特定と修繕
不具合原因の特定と修繕
建物状況調査で不具合のある箇所を発見した場合は、建物構造や生活に影響を与えることが無いか
建物状況調査で不具合のある箇所を発見した場合は、建物構造や生活に影響を与えることが無いか◆
事例２ 雨漏り跡がある場合などの不具合の影響の程度と、その原因を調査・特定し修繕が必要な場合は、誰がどのように行うかなどの不具合の影響の程度と、その原因を調査・特定し修繕が必要な場合は、誰がどのように行うか
内壁や天井に雨漏り跡がある場合、雨漏りが繰り返されている可能性がを検討する必要がある。
を検討する必要がある。
写真 1-7-2ある。その原因は、屋根瓦の割れ、外壁のひび割れ、バルコニー防水層の建物状況調査では、建物に不具合があった場合に、その原因の特定まで行うものではないが、建物
建物状況調査では、建物に不具合があった場合に、その原因の特定まで行うものではないが、建物
破れ、サッシ廻りのシーリング材の破断等その原因は様々である。
状況調査を行った建築士に相談して、原因の特定や修繕方法等について、アドバイスを受けることも状況調査を行った建築士に相談して、原因の特定や修繕方法等について、アドバイスを受けることも
雨水の浸入により構造部材の劣化や腐り、床のぐらつきが発生すること一つの方法である。建物状況調査の範囲で原因が特定できない場合は、別途、建築士や専門業者に詳一つの方法である。建物状況調査の範囲で原因が特定できない場合は、別途、建築士や専門業者に詳となるので、まず原因を特定するための調査を行い、不具合部材の交換や細な調査を依頼する必要もある。また、修繕を行う場合は、修繕方法や修繕範囲などにより修繕工事
細な調査を依頼する必要もある。また、修繕を行う場合は、修繕方法や修繕範囲などにより修繕工事
シーリング材などによる修繕が必要である。
費用が大きく異なることがあるため、建築士や専門業者と修繕方法等をよく相談して修繕を実施する。
費用が大きく異なることがあるため、建築士や専門業者と修繕方法等をよく相談して修繕を実施する。
修繕工事費用や修繕期間の観点から、修繕はリフォーム工事や耐震補強工事等とまとめて行う方が修繕工事費用や修繕期間の観点から、修繕はリフォーム工事や耐震補強工事等とまとめて行う方が効率的な場合もあり、売主及び買主双方で、費用負担と修繕時期について協議するのが望ましい。
効率的な場合もあり、売主及び買主双方で、費用負担と修繕時期について協議するのが望ましい。
天井の雨漏り跡
なお、修繕は一度だけ実施して終わりでは無く、工事終了は次の修繕に向けた出発点であり、今回
なお、修繕は一度だけ実施して終わりでは無く、工事終了は次の修繕に向けた出発点であり、今回◆事例３ 外装塗装や外壁材が劣化している場合の実施状況の図面や現場写真等の資料を保管し記録を残しておくと、次の修繕では大変役立つ。
の実施状況の図面や現場写真等の資料を保管し記録を残しておくと、次の修繕では大変役立つ。
外装塗装や外壁材の劣化防止には、維持保全の観点から約 10～15 年を
写真 1-7-3
目安に、表面塗装、目地シールの打替えを行うことが望ましい。塗装等を
1-7-2
1-7-2 売主・買主の対応
売主・買主の対応
怠ると外壁材の劣化がすすみ、内部に湿気が浸入すると部材の反り等が発（1）建物状況調査の依頼者が売主の場合の対応（1）建物状況調査の依頼者が売主の場合の対応
生し雨水が浸入する原因となる。
雨水の浸入は、構造材、仕上げ材に腐朽・買主が決まっていない場合は、下記の①及び②の選択が考えられる。
買主が決まっていない場合は、下記の①及び②の選択が考えられる。
腐食・変色等の劣化を生じさせ、蟻害の原因にもなる。
①① 不具合の修繕を行って不動産を売却する
不具合の修繕を行って不動産を売却する②② 不具合の修繕は行わないで売却し、購入希望者には修繕費を見込んだ不動産価格であることな
不具合の修繕は行わないで売却し、購入希望者には修繕費を見込んだ不動産価格であることなどを伝え、トラブルを避けるため売買契約書等において明確にしておく。
どを伝え、トラブルを避けるため売買契約書等において明確にしておく。
買主が決まっている場合は、買主に不具合の状況を伝えて、修繕が必要な場合は修繕を売主又は買買主が決まっている場合は、買主に不具合の状況を伝えて、修繕が必要な場合は修繕を売主又は買目地シールの劣化
主のどちらの費用で行うかなどの対応方法を協議する。
主のどちらの費用で行うかなどの対応方法を協議する。
◆ その他

建物の耐震性

建物状況調査における建物の耐震性は、建築基準法で定める建築確認申請書などの書類を確認して（2）建物状況調査の依頼者が買主の場合の対応（2）建物状況調査の依頼者が買主の場合の対応行う。
建築基準法では昭和 56 年に新耐震基準を施行しているので、それまでに建築された住宅の耐震
買主が建物状況調査を行った場合は、売主に不具合の状況を伝えて、修繕が必要な場合は売主又は買主が建物状況調査を行った場合は、売主に不具合の状況を伝えて、修繕が必要な場合は売主又は性は低い場合が多い。また、建築確認申請書などの耐震性を証明する書類が無い場合は、建物が耐震
買主のどちらの費用で行うかなどの対応方法を協議する。
買主のどちらの費用で行うかなどの対応方法を協議する。
基準を満足しているか否かについて不明との判断になる。
か

し

1-7-3
不具合事例等の対応方法
既存住宅売買瑕疵保険では耐震性を有することが付保の条件となることから、耐震性が不明であれ
1-7-3
不具合事例等の対応方法ば付保できない。耐震性が不明の場合は、耐震診断を行うことにより耐震性の確認が可能であり、建◆◆事例１事例１ 基礎や外壁にひび割れがある場合
基礎や外壁にひび割れがある場合
物状況調査とセットで耐震診断を行うことで、耐震診断料金の割引もある。
建物のひび割れ(クラック)は、建築材料の乾燥収縮、経年劣化、建築施
建物のひび割れ(クラック)は、建築材料の乾燥収縮、経年劣化、建築施
写真
1-7-1
写真
1-7-1
耐震診断により耐震性が低いと判明した場合は、建物の耐震改修により新耐震基準の耐震性を確保
工の欠陥、設計ミス、地震、地盤沈下など様々な原因で発生するものであ工の欠陥、設計ミス、地震、地盤沈下など様々な原因で発生するものであすることが可能である。
り、発生場所やひび割れの幅及び深さなどを調査し、その発生原因と修繕
り、発生場所やひび割れの幅及び深さなどを調査し、その発生原因と修繕方法を検討する。幅0.3mm
以下の、髪の毛の太さほどの細いひび割れであ方法を検討する。幅0.3mm
以下の、髪の毛の太さほどの細いひび割れであれば、モルタル下地までひび割れておらず、乾燥収縮により塗膜のみが割れば、モルタル下地までひび割れておらず、乾燥収縮により塗膜のみが割れている状態が多く、美観を気にしなければ、構造上問題はない。
れている状態が多く、美観を気にしなければ、構造上問題はない。
幅が0.5mm
以上、深さが20mm
以上のひび割れは、放置すると基礎の場
幅が0.5mm
以上、深さが20mm
以上のひび割れは、放置すると基礎の場
合は雨水の浸入による鉄筋の腐食を招き、基礎耐力の低下を引き起こす。
合は雨水の浸入による鉄筋の腐食を招き、基礎耐力の低下を引き起こす。
また、仕上材から下地材まで達した外壁のひび割れは、サイディングやモ
また、仕上材から下地材まで達した外壁のひび割れは、サイディングやモ

壁のひび割れ壁のひび割れルタル塗りの厚みは10～20㎜程度しかないので、下地の防水紙が破れる
ルタル塗りの厚みは10～20㎜程度しかないので、下地の防水紙が破れる
28 28

29
27

1-7 建物状況調査で住宅の劣化や不具合が見つかった時の対応
1-7 建物状況調査で住宅の劣化や不具合が見つかった時の対応

発行：(公社)日本建築士会連合会

ことにより、雨漏りや構造部材の劣化を促進させる原因となる。この場合は、部材の交換やシーリン
1-7-4 木造戸建住宅の修繕検討時期及び工事費用の目安
グ材などによる修繕が必要である。
雨漏り跡がある場合

内壁や天井に雨漏り跡がある場合、雨漏りが繰り返されている可能性がある。その原因は、屋根瓦の割れ、外壁のひび割れ、バルコニー防水層の写真 1-7-2

破れ、サッシ廻りのシーリング材の破断等その原因は様々である。
雨水の浸入により構造部材の劣化や腐り、床のぐらつきが発生することとなるので、まず原因を特定するための調査を行い、不具合部材の交換やシーリング材などによる修繕が必要である。

表1-7-4 木造戸建住宅の修繕検討時期及び工事費用の目安

天井の雨漏り跡◆ 事例３

外装塗装や外壁材が劣化している場合

外装塗装や外壁材の劣化防止には、維持保全の観点から約 10～15 年を

写真 1-7-3

目安に、表面塗装、目地シールの打替えを行うことが望ましい。塗装等を怠ると外壁材の劣化がすすみ、内部に湿気が浸入すると部材の反り等が発生し雨水が浸入する原因となる。雨水の浸入は、構造材、仕上げ材に腐朽・腐食・変色等の劣化を生じさせ、蟻害の原因にもなる。

◆ その他

目地シールの劣化

建物の耐震性

出典：国土交通省告示に基づく既存住宅状況調査技術者講習テキスト平成 29 年度版◆ 事例２

建物状況調査における建物の耐震性は、建築基準法で定める建築確認申請書などの書類を確認して行う。建築基準法では昭和 56 年に新耐震基準を施行しているので、それまでに建築された住宅の耐震性は低い場合が多い。また、建築確認申請書などの耐震性を証明する書類が無い場合は、建物が耐震基準を満足しているか否かについて不明との判断になる。
かし

既存住宅売買瑕疵保険では耐震性を有することが付保の条件となることから、耐震性が不明であれば付保できない。耐震性が不明の場合は、耐震診断を行うことにより耐震性の確認が可能であり、建物状況調査とセットで耐震診断を行うことで、耐震診断料金の割引もある。
耐震診断により耐震性が低いと判明した場合は、建物の耐震改修により新耐震基準の耐震性を確保
することが可能である。

30
28

29

1-7 建物状況調査で住宅の劣化や不具合が見つかった時の対応
1-7 建物状況調査で住宅の劣化や不具合が見つかった時の対応

発行：(公社)日本建築士会連合会

ことにより、雨漏りや構造部材の劣化を促進させる原因となる。この場合は、部材の交換やシーリン
1-7-4 木造戸建住宅の修繕検討時期及び工事費用の目安
グ材などによる修繕が必要である。
雨漏り跡がある場合

内壁や天井に雨漏り跡がある場合、雨漏りが繰り返されている可能性がある。その原因は、屋根瓦の割れ、外壁のひび割れ、バルコニー防水層の写真 1-7-2

破れ、サッシ廻りのシーリング材の破断等その原因は様々である。
雨水の浸入により構造部材の劣化や腐り、床のぐらつきが発生することとなるので、まず原因を特定するための調査を行い、不具合部材の交換やシーリング材などによる修繕が必要である。

表1-7-4 木造戸建住宅の修繕検討時期及び工事費用の目安

天井の雨漏り跡◆ 事例３

外装塗装や外壁材が劣化している場合

外装塗装や外壁材の劣化防止には、維持保全の観点から約 10～15 年を

写真 1-7-3

目安に、表面塗装、目地シールの打替えを行うことが望ましい。塗装等を怠ると外壁材の劣化がすすみ、内部に湿気が浸入すると部材の反り等が発生し雨水が浸入する原因となる。雨水の浸入は、構造材、仕上げ材に腐朽・腐食・変色等の劣化を生じさせ、蟻害の原因にもなる。

◆ その他

目地シールの劣化

建物の耐震性

出典：国土交通省告示に基づく既存住宅状況調査技術者講習テキスト平成 29 年度版◆ 事例２

建物状況調査における建物の耐震性は、建築基準法で定める建築確認申請書などの書類を確認して行う。建築基準法では昭和 56 年に新耐震基準を施行しているので、それまでに建築された住宅の耐震性は低い場合が多い。また、建築確認申請書などの耐震性を証明する書類が無い場合は、建物が耐震基準を満足しているか否かについて不明との判断になる。
かし

既存住宅売買瑕疵保険では耐震性を有することが付保の条件となることから、耐震性が不明であれば付保できない。耐震性が不明の場合は、耐震診断を行うことにより耐震性の確認が可能であり、建物状況調査とセットで耐震診断を行うことで、耐震診断料金の割引もある。
耐震診断により耐震性が低いと判明した場合は、建物の耐震改修により新耐震基準の耐震性を確保
することが可能である。

30

29
29

1-8 建物状況調査と住宅価値評価

1-8 建物状況調査と住宅価値評価

前提となり、より精緻な評価に繋がるものである。
1-8 建物状況調査と住宅価値評価
1-8-1

ストック重視の住宅政策への転換

1-8-3
国土交通省発表の資料によれば、我が国では昭和44年以降、年間20兆円以上の住宅投資を継続した
既存住宅流通市場の活性化に向けた住宅価値評価の役割
団塊世代の持家率は80％以上と高い水準にあるが、近い将来、住み替えたい、現金化したい、借り結果、平成23年時点でそれまでの住宅投資累計額が860兆円にのぼっているのに対し、住宅資産総額てもらいたい場合にフレキシブルに対応できる社会になっていないと、年金だけではままならない現（評価額）が340兆円と500兆円近く下回っており、住宅投資額の約60％という巨額の資産が毀損した実がある。建物価値が適正に評価され、取引市場が活性化されると、資産効果による消費増が期待で状況に陥っている。
き、経済の好循環につながることが期待できる。
一方、米国ではこれら双方の額がほぼ一致しており、住宅の資産価値が築年数に限らず目減りしてそのためには建物の「良いものは良い、悪いものは悪い」、「耐用年数が長いもの、短いもの」を社いないことがうかがわれる。
会一般に分かり易く示すことが必要であり、その品質、性能、メンテナンス等が「優れた住宅・一般
これは、築後20年程度で建物価値が一律にゼロとなるような取引慣行を放置してきた所以で、いわ的な住宅・劣る住宅」を市場参加者（売主・買主・宅建事業者・金融機関等）の共通のモノサシであゆる「中古住宅市場の失敗」であったと呼ばれる一因となっている。
る貨幣額と年数という尺度で適正に示していくことが重要で、上質な建物が必要以上に安く、あるい
我が国ではこれまで、建物より土地の資産価値が重要視され、住宅が資産でなく消耗品に成り下がは耐用年数が短く判断されることを回避しなければならない。
っていたのである。
既存住宅の流通を妨げる要因の一つに、これまでに行ったリフォームや維持管理が取引価格に反映（公財）不動産流通推進センターの査定マニュアルにおいても、築後20年以上経過した建物では、されにくいことや、その結果として住宅ローンの残債より高値で売れない、また、短期で建物価値がその躯体の耐用年数が50年程度の住宅でも、低廉な価格しか出せないのが現状である。
ゼロとなる市場慣行から、金融機関としても既存住宅に対してローンが付け難く、或いは耐用年数よ
また、エンドユーザーの新築住宅への選好性が強いため、既存住宅の流通量が圧倒的に少ないが、り長い期間の融資ができない等の問題がある。
米国では都市計画により新築住宅の供給をコントロールするとともに、全米中の既存住宅の豊富な情（公社）日本不動産鑑定士協会連合会が開発した既存住宅建物積算価格査定システム（ＪＡＲＥＡ
報が閲覧できるシステムが整備され、国全体で既存住宅流通に取り組んでいる。
ＨＡＳ）では、本来50年以上の耐用年数である基礎、躯体部分及び取替、交換可能な仕上げ、設備等
これらの状況を受け、国は新成長戦略の一環として、平成22年に「ストック重視の住宅政策への転の割合、品質、性能等を部位別に査定することにより、従来評価より精緻な評価が可能となった。
換」を打ち出し、以降、作っては壊す社会から、数世代にわたり利用できる長期優良住宅の建設、適また、定期的なメンテナンスやリフォームにより取替が行われた場合、建物の経年に伴う価値の減
切なメンテナンス、建物状況調査（インスペクション）やその結果に応じたリフォーム、また建物評
少や回復、価値増加まで反映させることにより、図1-8-1のように本来の資産価値や旧来より長い経済
価の抜本的改善を施し、住宅価値増大と併せて住宅の流動化・資金化を通じた既存住宅流通市場の活的残存耐用年数を示すことができ、融資期間の長期化等、既存住宅流通市場の活性化に寄与する効果性化を図っている。
を期待できるのである。
1-8-2

図1-8-1従来の評価とリフォーム等を反映した評価の違い
適正な住宅価値評価の前提となる建物状況調査の必要性

既存住宅流通市場の活性化により、国は既存住宅の流通とリフォームを併せた市場規模を倍増させることを目標に掲げているが、安心安全な建物取引やリフォームにあたり、先ずもって必要となるのが建物状況調査であると言える。
建物状況調査は建物の健康診断であり、調査部位ごとの劣化事象、不具合の有無など、建物の現状を正確に伝え、購入の是非を判断するための情報を提供する役割を担っているだけではなく、適正な住宅価値評価の前提となる貴重な資料となるものである。
既述の、築後20年程度で建物価値が一律にゼロとなる慣行は、戦後の人口増加と経済成長の中で、品質はそこそこに数を充足させることに主眼を置いて住宅供給がなされてきたことにも起因するが、昨今のように建築基準法の見直しや安心安全への関心の高まり、長期優良住宅をはじめ各種基準の制定等で100年住宅と言われるような高品質で優良な住宅が供給されている状況において、これまでのような市場慣行が続けば、優良なストック本来の価値が適正に評価されることがないまま失敗を繰り返す恐れがある。そこで建物評価手法の見直しや、住宅取引の中で建物が適正に評価される仕組みが必要と叫ばれているのである。
既述の既存住宅建物積算価格査定システムを用いて、具体に築20年、延べ面積100㎡、標準的な建住宅価値評価とは取引に際し利害関係を有しない不動産鑑定士等が市場価格（時価）を示すことで築費（単価）の戸建住宅を想定し、①従来の評価、②基礎、躯体の耐用年数を本来の年数にて査定しあり、経過年数と経済的残存耐用年数に基づきアプローチすると共に、観察による劣化等の事象を把握することにより査定するものであるが、建築士による建物状況調査、補修見積り、目安等は評価のた評価、③リフォームをも反映した評価の各価額は次頁のとおりである。
32
30

31

1-8 建物状況調査と住宅価値評価

1-8 建物状況調査と住宅価値評価

前提となり、より精緻な評価に繋がるものである。
1-8 建物状況調査と住宅価値評価
1-8-1

ストック重視の住宅政策への転換

1-8-3
国土交通省発表の資料によれば、我が国では昭和44年以降、年間20兆円以上の住宅投資を継続した
既存住宅流通市場の活性化に向けた住宅価値評価の役割
団塊世代の持家率は80％以上と高い水準にあるが、近い将来、住み替えたい、現金化したい、借り結果、平成23年時点でそれまでの住宅投資累計額が860兆円にのぼっているのに対し、住宅資産総額てもらいたい場合にフレキシブルに対応できる社会になっていないと、年金だけではままならない現（評価額）が340兆円と500兆円近く下回っており、住宅投資額の約60％という巨額の資産が毀損した実がある。建物価値が適正に評価され、取引市場が活性化されると、資産効果による消費増が期待で状況に陥っている。
き、経済の好循環につながることが期待できる。
一方、米国ではこれら双方の額がほぼ一致しており、住宅の資産価値が築年数に限らず目減りしてそのためには建物の「良いものは良い、悪いものは悪い」、「耐用年数が長いもの、短いもの」を社いないことがうかがわれる。
会一般に分かり易く示すことが必要であり、その品質、性能、メンテナンス等が「優れた住宅・一般
これは、築後20年程度で建物価値が一律にゼロとなるような取引慣行を放置してきた所以で、いわ的な住宅・劣る住宅」を市場参加者（売主・買主・宅建事業者・金融機関等）の共通のモノサシであゆる「中古住宅市場の失敗」であったと呼ばれる一因となっている。
る貨幣額と年数という尺度で適正に示していくことが重要で、上質な建物が必要以上に安く、あるい
我が国ではこれまで、建物より土地の資産価値が重要視され、住宅が資産でなく消耗品に成り下がは耐用年数が短く判断されることを回避しなければならない。
っていたのである。
既存住宅の流通を妨げる要因の一つに、これまでに行ったリフォームや維持管理が取引価格に反映（公財）不動産流通推進センターの査定マニュアルにおいても、築後20年以上経過した建物では、されにくいことや、その結果として住宅ローンの残債より高値で売れない、また、短期で建物価値がその躯体の耐用年数が50年程度の住宅でも、低廉な価格しか出せないのが現状である。
ゼロとなる市場慣行から、金融機関としても既存住宅に対してローンが付け難く、或いは耐用年数よ
また、エンドユーザーの新築住宅への選好性が強いため、既存住宅の流通量が圧倒的に少ないが、り長い期間の融資ができない等の問題がある。
米国では都市計画により新築住宅の供給をコントロールするとともに、全米中の既存住宅の豊富な情（公社）日本不動産鑑定士協会連合会が開発した既存住宅建物積算価格査定システム（ＪＡＲＥＡ
報が閲覧できるシステムが整備され、国全体で既存住宅流通に取り組んでいる。
ＨＡＳ）では、本来50年以上の耐用年数である基礎、躯体部分及び取替、交換可能な仕上げ、設備等
これらの状況を受け、国は新成長戦略の一環として、平成22年に「ストック重視の住宅政策への転の割合、品質、性能等を部位別に査定することにより、従来評価より精緻な評価が可能となった。
換」を打ち出し、以降、作っては壊す社会から、数世代にわたり利用できる長期優良住宅の建設、適また、定期的なメンテナンスやリフォームにより取替が行われた場合、建物の経年に伴う価値の減
切なメンテナンス、建物状況調査（インスペクション）やその結果に応じたリフォーム、また建物評
少や回復、価値増加まで反映させることにより、図1-8-1のように本来の資産価値や旧来より長い経済
価の抜本的改善を施し、住宅価値増大と併せて住宅の流動化・資金化を通じた既存住宅流通市場の活的残存耐用年数を示すことができ、融資期間の長期化等、既存住宅流通市場の活性化に寄与する効果性化を図っている。
を期待できるのである。
1-8-2

図1-8-1従来の評価とリフォーム等を反映した評価の違い
適正な住宅価値評価の前提となる建物状況調査の必要性

既存住宅流通市場の活性化により、国は既存住宅の流通とリフォームを併せた市場規模を倍増させることを目標に掲げているが、安心安全な建物取引やリフォームにあたり、先ずもって必要となるのが建物状況調査であると言える。
建物状況調査は建物の健康診断であり、調査部位ごとの劣化事象、不具合の有無など、建物の現状を正確に伝え、購入の是非を判断するための情報を提供する役割を担っているだけではなく、適正な住宅価値評価の前提となる貴重な資料となるものである。
既述の、築後20年程度で建物価値が一律にゼロとなる慣行は、戦後の人口増加と経済成長の中で、品質はそこそこに数を充足させることに主眼を置いて住宅供給がなされてきたことにも起因するが、昨今のように建築基準法の見直しや安心安全への関心の高まり、長期優良住宅をはじめ各種基準の制定等で100年住宅と言われるような高品質で優良な住宅が供給されている状況において、これまでのような市場慣行が続けば、優良なストック本来の価値が適正に評価されることがないまま失敗を繰り返す恐れがある。そこで建物評価手法の見直しや、住宅取引の中で建物が適正に評価される仕組みが必要と叫ばれているのである。
既述の既存住宅建物積算価格査定システムを用いて、具体に築20年、延べ面積100㎡、標準的な建住宅価値評価とは取引に際し利害関係を有しない不動産鑑定士等が市場価格（時価）を示すことで築費（単価）の戸建住宅を想定し、①従来の評価、②基礎、躯体の耐用年数を本来の年数にて査定しあり、経過年数と経済的残存耐用年数に基づきアプローチすると共に、観察による劣化等の事象を把握することにより査定するものであるが、建築士による建物状況調査、補修見積り、目安等は評価のた評価、③リフォームをも反映した評価の各価額は次頁のとおりである。
32

31
31

1-8 建物状況調査と住宅価値評価

1-8 建物状況調査と住宅価値評価

前提となり、より精緻な評価に繋がるものである。
表1-8-1従来の評価とリフォーム等を反映した評価による価額
再調達原価②基礎等の耐用年数を本来①従来の評価
1-8-3（建築費）
既存住宅流通市場の活性化に向けた住宅価値評価の役割の年数にて査定した評価③リフォームをも反映した評価団塊世代の持家率は80％以上と高い水準にあるが、近い将来、住み替えたい、現金化したい、借り
16,100千円
1,790千円
4,530千円
7,000千円てもらいたい場合にフレキシブルに対応できる社会になっていないと、年金だけではままならない現実がある。建物価値が適正に評価され、取引市場が活性化されると、資産効果による消費増が期待で再調達原価（価格調査時点の建築費）16,100千円に対し、①従来評価では基礎、躯体、仕上等の区
き、経済の好循環につながることが期待できる。
別なく、25年程度で耐用年数を満了すると査定（設備は15～20年）してきたため、築後20年経過しメ
そのためには建物の「良いものは良い、悪いものは悪い」、「耐用年数が長いもの、短いもの」を社
ンテナンス等も十分でない場合には1割程度の残存価額となっている。
会一般に分かり易く示すことが必要であり、その品質、性能、メンテナンス等が「優れた住宅・一般
一方、基礎、躯体は品等にもよるが、耐用年数は50年以上であることから、これらの年数を50年と的な住宅・劣る住宅」を市場参加者（売主・買主・宅建事業者・金融機関等）の共通のモノサシであして区分して評価した②の価額は①の約2.5倍となっている。
る貨幣額と年数という尺度で適正に示していくことが重要で、上質な建物が必要以上に安く、あるい
さらに、20年経過した時点で劣化が生じている外壁の塗装や内壁のクロス張替工事のリフォーム費
は耐用年数が短く判断されることを回避しなければならない。
用を2,500千円程度と想定し、当該工事部分の耐用年数が延長されることを考慮した評価では、ほぼリ
既存住宅の流通を妨げる要因の一つに、これまでに行ったリフォームや維持管理が取引価格に反映
フォーム費用と同程度の価額が回復している。
されにくいことや、その結果として住宅ローンの残債より高値で売れない、また、短期で建物価値が以上は想定上の査定であり、現実の取引において必ずしも保証されるものではないが、かかる評価ゼロとなる市場慣行から、金融機関としても既存住宅に対してローンが付け難く、或いは耐用年数よの見直しを継続することが、取引慣行にも影響を及ぼし、既存住宅流通市場の活性化に繋がると期待
り長い期間の融資ができない等の問題がある。
されるものである。
（公社）日本不動産鑑定士協会連合会が開発した既存住宅建物積算価格査定システム（ＪＡＲＥＡ
このような既存住宅売買時の不動産鑑定士による鑑定評価は、評価報酬料が対象案件の内容によりＨＡＳ）では、本来50年以上の耐用年数である基礎、躯体部分及び取替、交換可能な仕上げ、設備等高額になるなどの理由から、これまであまり実施されなかったが、下記の住宅ファイル制度は、建物の割合、品質、性能等を部位別に査定することにより、従来評価より精緻な評価が可能となった。
状況調査等と共に土地建物の評価を不動産鑑定士が行うサービスで、建物規模にもよるが概ね一定の
また、定期的なメンテナンスやリフォームにより取替が行われた場合、建物の経年に伴う価値の減料金で提供する制度であるため、当該制度を活用されたい。
少や回復、価値増加まで反映させることにより、図1-8-1のように本来の資産価値や旧来より長い経済
的残存耐用年数を示すことができ、融資期間の長期化等、既存住宅流通市場の活性化に寄与する効果
か し1-8-4 建物状況調査、既存住宅売買瑕疵保険、住宅価値評価等を利用できる制度を期待できるのである。
（1）住宅ファイル制度
図1-8-1従来の評価とリフォーム等を反映した評価の違い
住宅ファイル制度が提供する住宅ファイル報告書は、宅地建物取引士の重要事項説明書の一部、建築士の建物状況調査、防蟻業者による白蟻検査の報告書を基に不動産鑑定士が既存住宅の土地建物の時価を評価し、これらの結果を一つにまとめた調査報告書である。
かし

当該報告書により既存住宅売買瑕疵保険への加入の可否が判明しているので、付保できる物件につかしいては速やかに既存住宅売買瑕疵保険に入ることができるというワンストップのサービスを提供する制度である。
（2）安心Ｒ住宅制度
安心Ｒ住宅とは、耐震性があり、建物状況調査が行われた住宅で、売主がリフォーム等を行う、あかしるいはリフォーム提案を付ける等の情報提供が行われる既存住宅をいい、これら既存住宅売買瑕疵保険の現場検査に適合した住宅に対し国の関与のもとで、事業者団体が標章（マーク）を付与する仕組
みを安心Ｒ住宅制度という。
住宅価値評価は付与されないが、建物状況調査、リフォーム等を前提として買主の不安要素を払拭
し、安心安全な既存住宅を選択できるようにする制度である。
既述の既存住宅建物積算価格査定システムを用いて、具体に築20年、延べ面積100㎡、標準的な建築費（単価）の戸建住宅を想定し、①従来の評価、②基礎、躯体の耐用年数を本来の年数にて査定した評価、③リフォームをも反映した評価の各価額は次頁のとおりである。
32
32

33

1-9 改正民法（令和 2 年 4 月 1 1-9日施行）における売主の責任と建物状況調査の役割
改正民法（令和 2 年 4 月 1 日施行）における売主の責任と建物状況調査の役割

1-9 法で、修補をすることができる。
改正民法（令和 2 年 4 月 1 日施行）における売主の責任と建物状況調査の役割② 追完するよう催告をした上での代金減額請求権
1-9-1
改正前民法における売主の責任
本項は、令和2 年 4相当の期間を定めて、
月 1 日に施行される改正民法のもとでの建物状況調査の役割についての説明であ買主が売主に、目的物の修補を実施するよう催告をし、その期間内に売主がるが、改正でどのように変わったのかの参考として、まず改正前民法における既存住宅の売主の責任を修補をしないときは、買主は、不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
簡単におさらいする。
③ 追完するよう催告をしなくてよい代金減額請求権
以下のア～エの場合には、相当の期間を定めて修補の催告をすることなく、買主は直ちに代金の減かし額を請求することができる。
担保責任」（1）改正前民法は「瑕疵
既存住宅を売買した後、買主が何かしらの物理的な不具合を見つけたとき、改正前民法で売主に責任ア 修補が不能であるときかしイ 売主が修補を拒絶する意思を明確に表示したときを問うための根拠となったのは、「瑕疵担保責任」の規定である。
かし

ウ 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ改正前民法は、どのような不具合が「瑕疵」にあたるのかは定めておらず、「取引上の社会通念に照らし通常有すべき性状、性能を有しない」こと等と解釈されてきた。
契約をした目的を達することができない場合において、売主が 修補をしないでその時期を経
か

し

過したとき
改正前民法が定める瑕疵担保責任の具体的内容は、次のとおりである。
か

し

か

し

か

し

（ア～ウのほか）買主が催告をしても修補を受ける見込みがないことが明らかであるときについて知らず（「隠れた瑕疵」）、かつ、その瑕疵があることで契約① エ
売買契約時に買主がその瑕疵をした目的を達することができないときは、売買契約を解除し、売主に損害賠償を請求できる。
④ 催告をした上での契約解除権
かし② 買主が売主に相当の期間を定めて修補の催告をしたが期間内に修補がされない場合、その期間をその瑕疵があっても、契約をした目的を達することができないとまでは言えないときは、契約の解除はできず、買主は売主に損害賠償の請求のみができる。
経過したときにおける債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微でなければ、かし③ 買主は契約を解除することができる。
契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が瑕疵を知った時から 1 年以内にしなければならない。
か し⑤④ 催告をしなくてよい契約解除権瑕疵が生じたことに落ち度が無かったとしても、売主は責任を負わなければならない。
④に関わらず、③のア～エの場合には、買主は催告をせずに、契約を解除することができる。

⑥ 損害賠償請求権
かし

買主は、売主に損害賠償を請求することができる。ただし、契約不適合が、契約その他の債務の発を知っていたら？
（2）売主が瑕疵ところで、改正前民法にこのような規定があっても、事業者ではない個人が既存住宅の売主である場
生原因及び取引上の社会通念に照らして売主の責めに帰することができない事由によるものであかしれば、売主は損害賠償義務を負わない。
合は、瑕疵担保責任を一切負わないという契約条項も有効であり、このような免責条項を契約に入れるかし⑦ 買主が権利行使するための期間制限のことを知っていながら買ことでリスクの回避を図ることも一般的であった。しかし、仮に売主が瑕疵主に告げていなかった場合は、いくら契約に「一切責任を負わない」と書いてあったとしても、改正前
買主は、その不具合を知ったときから 1 年以内にその旨を売主に通知しなければ、 修補請求、代民法の規定によって免責は認められない。
金減額請求、損害賠償請求、契約の解除のいずれもできない 。 なお、通知をした後、実際の権利
か

し

か

し

行使は、不具合を知った時から5 年以内にしなければ消滅時効にかかる。
このように、
売主が瑕疵を知りながら買主に告げずに売った後、買主がその瑕疵に気づいた場合には、かし

ただし、売主が引き渡しの時に不具合を知り、又は重大な過失で知らなかった場合は、買主が1年担保責任を負うことになるため、
この限りでは、改正前民法においても、免責条項があっても売主は瑕疵かし以内にこの通知をしていなくても、上記の消滅時効にかからなければ権利の行使は可能。
については、買主に対しそれを告げるべきであったということができる。
売主が知っている瑕疵
1-9-2 改正民法における売主の責任（2）買主の権利行使と当事者の帰責事由
かし修補請求、代金減額請求、契約の解除（①～⑤）は売主に帰責事由がない場合でも、買主は権利行使（1）「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ
か

し

ができる。
令和 2 年 4 月 1 日施行の改正民法では、「売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき」に売主が負うかし損害賠償請求（⑥）
は、「その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照担保責任」の規定は無くなり、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に「瑕疵適合しないものであるとき」に売主が負う「契約不適合責任」が定められている。
らして」売主に帰責事由がある場合のみ、買主は権利行使できる。
改正民法が定める契約不適合責任（引き渡された目的物が品質に関して契約の内容に適合しないもの
なお、不具合（契約の不適合）について買主に帰責事由がある場合には、売主に対し、①～⑥いずれであるときの責任）の具体的内容は、次のとおりである。
の責任追及もできない。
① 追完請求権
買主は売主に、目的物の修補を求めることができる。
（3）売主責任の拡大
かし

ただし、買主に不相当な負担を課するものでないときは、
売主は、買主が請求した方法と異なる方
改正前民法のもとでも、裁判所は、「瑕疵」にあたるかどうかの判断において、契約の趣旨（すなわち3533

1-9 改正民法（令和 2 年 4 月 1 1-9日施行）における売主の責任と建物状況調査の役割
改正民法（令和 2 年 4 月 1 日施行）における売主の責任と建物状況調査の役割「契約の内容」）も踏まえて売買の目的物が有すべき性状、性能を確定していたことから、改正民法で法で、修補をすることができる。
かし② 追完するよう催告をした上での代金減額請求権」とそ「契約不適合責任」になっても、売主の責任の根拠となる不具合の判断は、改正前民法の「瑕疵う大きく異なるものではないと思われる。
買主が売主に、相当の期間を定めて、目的物の修補を実施するよう催告をし、その期間内に売主が他方で、契約不適合の場合に、買主が修補請求権や代金減額請求権を行使できるという規定が新設さ
修補をしないときは、買主は、不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
れた。
③ 追完するよう催告をしなくてよい代金減額請求権
かし

以下のア～エの場合には、相当の期間を定めて修補の催告をすることなく、買主は直ちに代金の減があることで契約をした目的を達することができないとき」
でなけ
また、
改正前民法では、「その瑕疵れば認められなかった買主からの契約の解除が、改正民法では、修補がされない場合に、その不履行が額を請求することができる。
「その契約及び取引上の社会通念に照らして軽微でなければ」認められることになる。
ア 修補が不能であるとき
か

し

か

し

イ 売主が修補を拒絶する意思を明確に表示したとき担保責任では瑕疵を知った時から 1 年以内に権さらに、権利行使の期間について、改正前民法の瑕疵
かし

ウ 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ利を行使しなければならなかったのに対し、改正民法では、瑕疵を知った時から 1 年以内に売主に「通かし契約をした目的を達することができない場合において、売主が修補をしないでその時期を経を知った時から）5 年間時効にかからない点も、売主の責任が広がる方向
知」をすれば、権利は（瑕疵
での改正と言える。
過したとき
改正民法も任意規定であることは変わりがないため、事業者ではない個人が既存住宅の売主である場エ （ア～ウのほか）買主が催告をしても修補を受ける見込みがないことが明らかであるとき合は、旨の契約条項が有効であることは、改正前民法と④ 「契約不適合であっても一切の責任を負わない」
催告をした上での契約解除権同じである。ただ、いくら特約があっても、売主が知っていて告げなかった不具合は免責されないこと
買主が売主に相当の期間を定めて修補の催告をしたが期間内に修補がされない場合、その期間をも、改正民法においても同じである。
経過したときにおける債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微でなければ、買主は契約を解除することができる。
⑤ 催告をしなくてよい契約解除権
表 1-9-1 民法改正による主な変更点のまとめ④に関わらず、③のア～エの場合には、買主は催告をせずに、契約を解除することができる。
変更点
不動産売買の具体例
か

し

か

し

⑥ 損害賠償請求権「瑕疵担保責任」の規定が無くなり、「契約 従前の売買契約書の「瑕疵担保責任」に関する条項は、買主は、売主に損害賠償を請求することができる。ただし、契約不適合が、契約その他の債務の発不適合責任」に変わった。
改正民法の条文を踏まえた用語・内容に変更すること
生原因及び取引上の社会通念に照らして売主の責めに帰することができない事由によるものであが必要。
れば、売主は損害賠償義務を負わない。 購入した既存住宅に、売買の時点では前提になっていな
買主に、追完請求権が認められた。
⑦ 買主が権利行使するための期間制限※売買の時点では客観的に存在していなかった不具合が原

かったサッシ廻りの雨漏りが見つかった場合、売主に直買主は、その不具合を知ったときから 1 年以内にその旨を売主に通知しなければ、修補請求、代因である場合は除く。以下の項目においても同じ。
すよう請求できる。
金減額請求、損害賠償請求、契約の解除のいずれもできない。売買の時点では前提になっていな
なお、通知をした後、実際の権利
買主に、代金減額請求権が認められた。
購入した既存住宅に、行使は、不具合を知った時から 5 年以内にしなければ消滅時効にかかる。
かったサッシ廻りの雨漏りが見つかり、期限を切って売
ただし、売主が引き渡しの時に不具合を知り、又は重大な過失で知らなかった場合は、買主が1年主に直すよう請求したのに対応してもらえない場合は、以内にこの通知をしていなくても、上記の消滅時効にかからなければ権利の行使は可能。
代金の減額を請求できる。
不具合が軽微でなければ、買主は契約の解（2）買主の権利行使と当事者の帰責事由除もできる。

購入後にサッシ廻りの雨漏りが見つかった場合、その雨

漏りの程度が住めないほどでなくても、契約の内容や社修補請求、代金減額請求、契約の解除（①～⑤）は売主に帰責事由がない場合でも、買主は権利行使
会通念に照らして「軽微」でなければ、買主から一方的ができる。
に契約の解除ができる。
損害賠償請求（⑥）は、「その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照買主が売主に契約不適合責任を問える期間
購入した既存住宅に、売買の時点では前提になっていな
らして」売主に帰責事由がある場合のみ、買主は権利行使できる。
が、1 年から 5 年に延びた。
かったサッシ廻りの雨漏りを見つけたら、1 年以内に売なお、不具合（契約の不適合）について買主に帰責事由がある場合には、売主に対し、①～⑥いずれ
主にそのことを通知しておけば、不具合を見つけてからの責任追及もできない。
5 年以内は売主の責任を問える。売主が引き渡しの時にその不具合を知っていたか、重大な過失で知らなかった（3）売主責任の拡大

ときは、買主は、通知をしなくても、不具合を見つけてかし

改正前民法のもとでも、裁判所は、「瑕疵」にあたるかどうかの判断において、契約の趣旨（すなわちから 5 年以内は売主の責任を問える。
36
34

35

1-9 改正民法（令和 2 年 4 月 1 1-9日施行）における売主の責任と建物状況調査の役割
改正民法（令和 2 年 4 月 1 日施行）における売主の責任と建物状況調査の役割「契約の内容」）も踏まえて売買の目的物が有すべき性状、性能を確定していたことから、改正民法で法で、修補をすることができる。
かし② 追完するよう催告をした上での代金減額請求権」とそ「契約不適合責任」になっても、売主の責任の根拠となる不具合の判断は、改正前民法の「瑕疵う大きく異なるものではないと思われる。
買主が売主に、相当の期間を定めて、目的物の修補を実施するよう催告をし、その期間内に売主が他方で、契約不適合の場合に、買主が修補請求権や代金減額請求権を行使できるという規定が新設さ
修補をしないときは、買主は、不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
れた。
③ 追完するよう催告をしなくてよい代金減額請求権
かし

以下のア～エの場合には、相当の期間を定めて修補の催告をすることなく、買主は直ちに代金の減があることで契約をした目的を達することができないとき」
でなけ
また、
改正前民法では、「その瑕疵れば認められなかった買主からの契約の解除が、改正民法では、修補がされない場合に、その不履行が額を請求することができる。
「その契約及び取引上の社会通念に照らして軽微でなければ」認められることになる。
ア 修補が不能であるとき
か

し

か

し

イ 売主が修補を拒絶する意思を明確に表示したとき担保責任では瑕疵を知った時から 1 年以内に権さらに、権利行使の期間について、改正前民法の瑕疵
かし

ウ 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ利を行使しなければならなかったのに対し、改正民法では、瑕疵を知った時から 1 年以内に売主に「通かし契約をした目的を達することができない場合において、売主が修補をしないでその時期を経を知った時から）5 年間時効にかからない点も、売主の責任が広がる方向
知」をすれば、権利は（瑕疵
での改正と言える。
過したとき
改正民法も任意規定であることは変わりがないため、事業者ではない個人が既存住宅の売主である場エ （ア～ウのほか）買主が催告をしても修補を受ける見込みがないことが明らかであるとき合は、旨の契約条項が有効であることは、改正前民法と④ 「契約不適合であっても一切の責任を負わない」
催告をした上での契約解除権同じである。ただ、いくら特約があっても、売主が知っていて告げなかった不具合は免責されないこと
買主が売主に相当の期間を定めて修補の催告をしたが期間内に修補がされない場合、その期間をも、改正民法においても同じである。
経過したときにおける債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微でなければ、買主は契約を解除することができる。
⑤ 催告をしなくてよい契約解除権
表 1-9-1 民法改正による主な変更点のまとめ④に関わらず、③のア～エの場合には、買主は催告をせずに、契約を解除することができる。
変更点
不動産売買の具体例
か

し

か

し

⑥ 損害賠償請求権「瑕疵担保責任」の規定が無くなり、「契約 従前の売買契約書の「瑕疵担保責任」に関する条項は、買主は、売主に損害賠償を請求することができる。ただし、契約不適合が、契約その他の債務の発不適合責任」に変わった。
改正民法の条文を踏まえた用語・内容に変更すること
生原因及び取引上の社会通念に照らして売主の責めに帰することができない事由によるものであが必要。
れば、売主は損害賠償義務を負わない。 購入した既存住宅に、売買の時点では前提になっていな
買主に、追完請求権が認められた。
⑦ 買主が権利行使するための期間制限※売買の時点では客観的に存在していなかった不具合が原

かったサッシ廻りの雨漏りが見つかった場合、売主に直買主は、その不具合を知ったときから 1 年以内にその旨を売主に通知しなければ、修補請求、代因である場合は除く。以下の項目においても同じ。
すよう請求できる。
金減額請求、損害賠償請求、契約の解除のいずれもできない。売買の時点では前提になっていな
なお、通知をした後、実際の権利
買主に、代金減額請求権が認められた。
購入した既存住宅に、行使は、不具合を知った時から 5 年以内にしなければ消滅時効にかかる。
かったサッシ廻りの雨漏りが見つかり、期限を切って売
ただし、売主が引き渡しの時に不具合を知り、又は重大な過失で知らなかった場合は、買主が1年主に直すよう請求したのに対応してもらえない場合は、以内にこの通知をしていなくても、上記の消滅時効にかからなければ権利の行使は可能。
代金の減額を請求できる。
不具合が軽微でなければ、買主は契約の解（2）買主の権利行使と当事者の帰責事由除もできる。

購入後にサッシ廻りの雨漏りが見つかった場合、その雨

漏りの程度が住めないほどでなくても、契約の内容や社修補請求、代金減額請求、契約の解除（①～⑤）は売主に帰責事由がない場合でも、買主は権利行使
会通念に照らして「軽微」でなければ、買主から一方的ができる。
に契約の解除ができる。
損害賠償請求（⑥）は、「その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照買主が売主に契約不適合責任を問える期間
購入した既存住宅に、売買の時点では前提になっていな
らして」売主に帰責事由がある場合のみ、買主は権利行使できる。
が、1 年から 5 年に延びた。
かったサッシ廻りの雨漏りを見つけたら、1 年以内に売なお、不具合（契約の不適合）について買主に帰責事由がある場合には、売主に対し、①～⑥いずれ
主にそのことを通知しておけば、不具合を見つけてからの責任追及もできない。
5 年以内は売主の責任を問える。売主が引き渡しの時にその不具合を知っていたか、重大な過失で知らなかった（3）売主責任の拡大

ときは、買主は、通知をしなくても、不具合を見つけてかし

改正前民法のもとでも、裁判所は、「瑕疵」にあたるかどうかの判断において、契約の趣旨（すなわちから 5 年以内は売主の責任を問える。
36

35
35

1-9 改正民法（令和 2 年 4 月 1 日施行）における売主の責任と建物状況調査の役割

1-9-3 改正民法施行後に建物状況調査が果たす役割「契約の内容」）も踏まえて売買の目的物が有すべき性状、性能を確定していたことから、改正民法でかし（1）不具合の有無を売主と買主の共通認識に「契約不適合責任」になっても、売主の責任の根拠となる不具合の判断は、改正前民法の「瑕疵」とそ
改正民法のもとでは、売買の当事者が、積極的に建物状況調査を活用して不具合の有無を明らかにし、う大きく異なるものではないと思われる。
売主・買主双方の共通認識にしておくことが、リスク回避に有用かつ必要である。
他方で、契約不適合の場合に、買主が修補請求権や代金減額請求権を行使できるという規定が新設さ改正民法では、売却した物件に不具合があったとき、売主に責任が生じるのは（言い換えれば、買主
れた。
か

し

が売主に対して法的な権利を行使できるのは）、「品質に関して契約の内容に適合しない」と評価される
でなけ
また、改正前民法では、「その瑕疵があることで契約をした目的を達することができないとき」場合である。仮に不具合があっても、それが予め契約の中で織り込み済みであれば、契約内容どおりでれば認められなかった買主からの契約の解除が、改正民法では、修補がされない場合に、その不履行があるから「不適合」を理由とする責任は生じない。つまり、売主の責任いかんは、その不具合が契約の「その契約及び取引上の社会通念に照らして軽微でなければ」認められることになる。
か

し

か

し

内容になっているかどうかによる。その意味で、売主は自分のリスクを減らすため、不具合があるならさらに、権利行使の期間について、改正前民法の瑕疵担保責任では瑕疵を知った時から 1 年以内に権かしば、それを両当事者の共通認識にしておく必要がある。
利を行使しなければならなかったのに対し、改正民法では、瑕疵を知った時から 1 年以内に売主に「通かし建物状況調査をして何らかの不具合が見つかった場合、その調査結果を買主と共有しておけば、売主を知った時から）5 年間時効にかからない点も、売主の責任が広がる方向
知」をすれば、権利は（瑕疵は、売った後で契約不適合だと言われることを防止できる。
での改正と言える。
改正民法も任意規定であることは変わりがないため、事業者ではない個人が既存住宅の売主である場（2）免責条項があれば大丈夫？
合は、「契約不適合であっても一切の責任を負わない」旨の契約条項が有効であることは、改正前民法と改正民法が施行されても、契約不適合に関する責任は一切負わないという契約条項を設けること自体同じである。ただ、いくら特約があっても、売主が知っていて告げなかった不具合は免責されないことは、変わらず可能である。しかし、そのような契約条項で責任を回避しようとしても、売主が不具合をも、改正民法においても同じである。
知っていたら免責されないことは改正前民法と同じであるから、不具合の内容によっては、売主の免責に関する契約条項を入れたとしても、買主から「（売主は）知っていたはず」という形で責任追及をされ、表 1-9-1
民法改正による主な変更点のまとめ紛争になるリスクは防げない。
変更点
か

し

「瑕疵担保責任」の規定が無くなり、「契約（3）売主から見た建物状況調査の有用性
不適合責任」に変わった。

不動産売買の具体例
かし

従前の売買契約書の「瑕疵担保責任」に関する条項は、
改正民法の条文を踏まえた用語・内容に変更すること

前項の説明のとおり、改正民法のもとでは、売主は買主から修補や代金減額を求められたり、修補をが必要。
しない場合には「債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微」で無い限り契約を解買主に、追完請求権が認められた。
購入した既存住宅に、売買の時点では前提になっていな除されたりする可能性がある。また、「契約不適合」につき売主に帰責事由があれば、さらに損害賠償を※売買の時点では客観的に存在していなかった不具合が原
かったサッシ廻りの雨漏りが見つかった場合、売主に直求められる。
因である場合は除く。以下の項目においても同じ。

すよう請求できる。

売る側としては、売る前に不具合が見つかってしまっては価格が下がる、あるいは売れないというこ
買主に、代金減額請求権が認められた。
購入した既存住宅に、売買の時点では前提になっていなとを懸念しがちであるが、仮に若干の不具合が見つかり条件面での調整が必要になったとしても、知らかったサッシ廻りの雨漏りが見つかり、期限を切って売ずに売ってしまい後から責任追及された場合の負担は相応に大きく、なるべくリスクを回避するという主に直すよう請求したのに対応してもらえない場合は、視点は重要である。

代金の減額を請求できる。

より積極的に建物状況調査を利用して、不具合の有無を明らかにし契約内容に盛り込んでおくことで、不具合が軽微でなければ、買主は契約の解購入後にサッシ廻りの雨漏りが見つかった場合、その雨「契約不適合」にならないこと、あるいは仮に「契約不適合」があった場合でも帰責事由がないことを除もできる。
漏りの程度が住めないほどでなくても、契約の内容や社目指す方がリスク回避手段としての確度が高い。
会通念に照らして「軽微」でなければ、買主から一方的に契約の解除ができる。
（4）買主から見た建物状況調査の有用性
買主が売主に契約不適合責任を問える期間 購入した既存住宅に、売買の時点では前提になっていな買主としても、従前のように特に何の調査もせず、売主は一切の責任を負わないという契約条項が入が、1年から 5 年に延びた。
かったサッシ廻りの雨漏りを見つけたら、1 年以内に売った条件で物件を買うよりも、客観的な状況をなるべく知って買う方が安心である。住宅は「大きな買主にそのことを通知しておけば、不具合を見つけてからい物」であるから、事後的に不具合が見つかったとき、いくら売主の免責に関する契約条項が入ってい5 年以内は売主の責任を問える。売主が引き渡しの時にても、「売主は不具合を知っていたはずだ」と責任追及を考えざるを得なくなることはあると思われる。
その不具合を知っていたか、重大な過失で知らなかった
また、仮に売主の免責に関する契約条項がない場合でも、買ってしまってから不具合が見つかると、いときは、買主は、通知をしなくても、不具合を見つけてくら修補や代金減額、損害賠償の請求ができると言っても、実際問題として、住み始めた後に修補の工から 5 年以内は売主の責任を問える。
38
36
36

1-9 改正民法（令和 2 年 4 月 1 日施行）における売主の責任と建物状況調査の役割

事をすることは住んでいる側にも有形無形の負担を生じさせる。また、売主の資力状況によっては、払法で、修補をすることができる。
ってしまったお金が現実には戻ってこなかったり、損害賠償が受けられなかったりというリスクもある。
② 追完するよう催告をした上での代金減額請求権
あるいは、修補をするとして具体的にどのような方法が相当か、代金減額を求めるとしていくらが相当
買主が売主に、相当の期間を定めて、目的物の修補を実施するよう催告をし、その期間内に売主がなのかを特定するのは難しい場合も予想され、仮に訴訟にまでせざるを得ないとなると、買主の権利の修補をしないときは、買主は、不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
実現には相応のコストと労力がかかる。したがって、買主にとっても、紛争を未然に防止するという観③ 追完するよう催告をしなくてよい代金減額請求権点はやはり重要である。
以下のア～エの場合には、相当の期間を定めて修補の催告をすることなく、買主は直ちに代金の減
このように、建物状況調査によって不具合の有無を明らかにしておくことは、買主にとっても、紛争額を請求することができる。
の防止、リスク回避に有効な方策の一つである。
ア 修補が不能であるとき
イ 売主が修補を拒絶する意思を明確に表示したとき（5）建物状況調査を活用して「積極的な合意」を
ウ 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ民法に先駆けて宅建業法が改正され（平成30 年 4 月 1 日施行）
、媒介契約書面に建物状況調査を実施契約をした目的を達することができない場合において、売主が修補をしないでその時期を経する者のあっせんに関する事項を記載することとなっている世情も踏まえ、買主から、建物状況調査を過したとき積極的に求め（あるいは自ら実施し）、調査が実施されていない物件は買わないという対応が根付けば、エ （ア～ウのほか）買主が催告をしても修補を受ける見込みがないことが明らかであるとき
売主も、売るために調査をするのが当然と認識することになろう。
④ 催告をした上での契約解除権
ところで、一般論としてできる限りの調査をするに越したことはないが、コスト等との兼ね合いで、買主が売主に相当の期間を定めて修補の催告をしたが期間内に修補がされない場合、その期間を物件の「隅から隅まで」全てを網羅した調査が必ずしも現実的でないのも、また事実である。どこまで経過したときにおける債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微でなければ、の調査をすれば売主が契約不適合責任を一切問われないかは、改正民法の条文に具体的に書かれている
買主は契約を解除することができる。
⑤ 催告をしなくてよい契約解除権
わけではなく事案ごとの具体的な判断事項であるため、裁判所がどのような結論を出すか実際の判決を④に関わらず、③のア～エの場合には、買主は催告をせずに、契約を解除することができる。
見ていくほかなく、現時点で確定的に線引きはできない。
⑥
損害賠償請求権
しかし、契約不適合に売主の帰責事由があるかどうかが、「契約その他の債務の発生原因及び取引上買主は、売主に損害賠償を請求することができる。ただし、契約不適合が、契約その他の債務の発の社会通念に照らして」判断される改正民法のもとでは、契約の時点で相当と判断しうる調査、すなわ
生原因及び取引上の社会通念に照らして売主の責めに帰することができない事由によるものであ
ち「やるべきこと」をやるという姿勢がより重要になると思われる。
れば、売主は損害賠償義務を負わない。
不具合の有無をなるべく見えないようにする「消極的合意」ではなく、むしろそれを契約の内容に取⑦ 買主が権利行使するための期間制限り込んだ「積極的な合意」をするための手段として、物件の状況を客観的に把握できる建物状況調査の買主は、その不具合を知ったときから 1 年以内にその旨を売主に通知しなければ、 修補請求、代必要性は大きい。
金減額請求、損害賠償請求、契約の解除のいずれもできない 。 なお、通知をした後、実際の権利行使は、不具合を知った時から 5 年以内にしなければ消滅時効にかかる。
ただし、売主が引き渡しの時に不具合を知り、又は重大な過失で知らなかった場合は、買主が1年以内にこの通知をしていなくても、上記の消滅時効にかからなければ権利の行使は可能。
（2）買主の権利行使と当事者の帰責事由
修補請求、代金減額請求、契約の解除（①～⑤）は売主に帰責事由がない場合でも、買主は権利行使ができる。
損害賠償請求（⑥）は、「その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして」売主に帰責事由がある場合のみ、買主は権利行使できる。
なお、不具合（契約の不適合）について買主に帰責事由がある場合には、売主に対し、①～⑥いずれの責任追及もできない。
（3）売主責任の拡大
かし

改正前民法のもとでも、裁判所は、「瑕疵」にあたるかどうかの判断において、契約の趣旨（すなわち
39
35
37

1-10 建物状況調査等 体験者向けアンケートの調査結果

1-10-3

1-10 建物状況調査等体験者向けアンケートの調査結果

既存住宅売買におけるインスペクション実施の動機・効果

1-10
建物状況調査等体験者向けアンケートの調査結果
売主側による実施の動機は「売却後のトラブル予防のため」が約6割と最も多く、実施後は、納得で1-10-1 アンケート調査の概要
きる価格での売却や安心した売却に繋がったと回答した方が多い。
建物状況調査を含むインスペクションを過去に実施された方を対象にアンケート調査を実施した。
買主側による実施の動機は、
有効回答者21名のうち20名が「劣化や不具合がないか不安だったから」
アンケート調査は、インスペクションに対する消費者のニーズや課題を把握するため、宅建業法改正「購入後にどれくらい補修が必要か把握したいから」を選択していた。実施後は「物件の状況を知り後の建物状況調査に限定せず、既存住宅の売買に関係なく行った「インスペクション」も対象に含め納得して購入できた」と回答した方が約7割を占めた。
た。
図 1-10-5【売主側】実施の動機
図 1-10-6【売主側】売却がどのように進んだか（複数回答）
・調査の方法：大阪の住まい活性化フォーラムに所属するインスペクション実施団体を通じて、過去にインスペクションを実施した消費者あてにアンケート票を送付し、回答を受付。
・実 施 期 間：令和元年 9月下旬～令和元年11月上旬
・回 収 状 況：（有効回答数）
45 件
1-10-2実施されたインスペクションの概要

図 1-10-7【買主側】実施の動機（複数回答）
図 1-10-8【買主側】購入がどのように進んだか
インスペクションの実施時期は宅建業法が改正された平成30年度以降が約半数を占めた。

また、物件の築年数は築30年以上が約4割と最も多く、次いで、築25年以上30年未満が約2割を占めた。
実施したきっかけは、「既存住宅の購入」（買主側）が約5割と最も多く、次いで、「所有する住宅の売却」（売主側）が約2割で、既存住宅の売買をきっかけに実施した方があわせて約7割を占めた。
実施した調査内容については、35名がオプション項目を実施したと回答しており、特に「床下・小屋裏の進入調査」を実施した方が25名と多くを占めた。
1-10-4 インスペクションに対する評価
実施した感想として、実施して良かったと「とても思う」「少し思う」と回答した方が9割以上で、
図 1-10-1 実施時期
図 1-10-2 物件の築年数
回答者のほぼ全員がインスペクションをやって良かったと感じていることがわかった。

かかった費用については、4万円から17万円まで幅があり、6万円前後との回答が比較的多かった。
10万円以上かけた方（住宅ファイル制度利用者を含む）も半数近くいたが、費用に対する感想は「安い」、「妥当」が8割以上を占めた。
図 1-10-9 実施して良かったか

図 1-10-3 実施のきっかけ

図 1-10-10かかった費用

図 1-10-4 実施したオプション項目（複数回答）

図 1-10-11 費用に対する感想

なお、インスペクションの普及が進まない理由については、「情報が手に入りづらいから」を選択する人が約7割にのぼり、今後より一層の普及啓発が必要であることがわかった。
38

1-10 建物状況調査等 体験者向けアンケートの調査結果

1-10-3

1-10 建物状況調査等体験者向けアンケートの調査結果

既存住宅売買におけるインスペクション実施の動機・効果

1-10
建物状況調査等体験者向けアンケートの調査結果
売主側による実施の動機は「売却後のトラブル予防のため」が約6割と最も多く、実施後は、納得で1-10-1 アンケート調査の概要
きる価格での売却や安心した売却に繋がったと回答した方が多い。
建物状況調査を含むインスペクションを過去に実施された方を対象にアンケート調査を実施した。
買主側による実施の動機は、
有効回答者21名のうち20名が「劣化や不具合がないか不安だったから」
アンケート調査は、インスペクションに対する消費者のニーズや課題を把握するため、宅建業法改正「購入後にどれくらい補修が必要か把握したいから」を選択していた。実施後は「物件の状況を知り後の建物状況調査に限定せず、既存住宅の売買に関係なく行った「インスペクション」も対象に含め納得して購入できた」と回答した方が約7割を占めた。
た。
図 1-10-5【売主側】実施の動機
図 1-10-6【売主側】売却がどのように進んだか（複数回答）
・調査の方法：大阪の住まい活性化フォーラムに所属するインスペクション実施団体を通じて、過去にインスペクションを実施した消費者あてにアンケート票を送付し、回答を受付。
・実 施 期 間：令和元年 9月下旬～令和元年11月上旬
・回 収 状 況：（有効回答数）
45 件
1-10-2実施されたインスペクションの概要

図 1-10-7【買主側】実施の動機（複数回答）
図 1-10-8【買主側】購入がどのように進んだか
インスペクションの実施時期は宅建業法が改正された平成30年度以降が約半数を占めた。

また、物件の築年数は築30年以上が約4割と最も多く、次いで、築25年以上30年未満が約2割を占めた。
実施したきっかけは、「既存住宅の購入」（買主側）が約5割と最も多く、次いで、「所有する住宅の売却」（売主側）が約2割で、既存住宅の売買をきっかけに実施した方があわせて約7割を占めた。
実施した調査内容については、35名がオプション項目を実施したと回答しており、特に「床下・小屋裏の進入調査」を実施した方が25名と多くを占めた。
1-10-4 インスペクションに対する評価
実施した感想として、実施して良かったと「とても思う」「少し思う」と回答した方が9割以上で、
図 1-10-1 実施時期
図 1-10-2 物件の築年数
回答者のほぼ全員がインスペクションをやって良かったと感じていることがわかった。

かかった費用については、4万円から17万円まで幅があり、6万円前後との回答が比較的多かった。
10万円以上かけた方（住宅ファイル制度利用者を含む）も半数近くいたが、費用に対する感想は「安い」、「妥当」が8割以上を占めた。
図 1-10-9 実施して良かったか

図 1-10-3 実施のきっかけ

図 1-10-10かかった費用

図 1-10-4 実施したオプション項目（複数回答）

図 1-10-11 費用に対する感想

なお、インスペクションの普及が進まない理由については、「情報が手に入りづらいから」を選択する人が約7割にのぼり、今後より一層の普及啓発が必要であることがわかった。
39

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

か

第２章
2-1

し

か し取引形態に応じた既存住宅売買瑕疵保険の違い
表 2-1-1

既存住宅売買瑕疵保険

個人間売買型①検査機関保証型
か し②仲介業者保証型③宅建業者売主型

宅建事業者（仲介業者）

宅建事業者（売主）

既存住宅売買瑕疵保険の概要

保険申込者

か し 検査機関
2-1（保証者）-1 既存住宅売買瑕疵保険の特徴
か

買取再販型

し

（1）建物状況調査売買契約に基づく引渡日よりと既存住宅売買瑕疵保険の関売買契約に基づく引渡日より係
保険期間

売買契約に基づく引渡日より「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」
30 年
4月
1 日施行）では、既存住宅を売買する際
1 年間、2 年間または 5 年間 （平成1 年間、2年間
または5 年間
2 年間または 5 年間
か しに、建物状況調査の実施とあわせて「既存住宅売買瑕疵保険」を活用することが想定されている。国土保険申込者の
か し
か し
80％
100％
100％
保険は、売買される既存住宅に
交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が取り扱う既存住宅売買瑕疵
てん補割合注）（免責金額 5 万円）
注）（免責金額
5 万円）
注）（免責金額 10 万円）
ついて現場検査を実施して合格すれば、引渡しから最大
5 年間の保証を受けることができる保険商品で

と免責金額

ある。

か し
500 万円
200 万円、500 万円
500 万円
また、建物状況調査と既存住宅売買瑕疵保険の「現場検査」は、同時に行うことを想定しているが、
保険金支払
または
1,000 万円
または 1,000 万円
または 1,000 万円
同一のものではないため、1 人の専門家（建築士）が、2 つの立場に基づき、調査・検査を行うこととな

限度額

か

し

（保険期間 5 年間の場合は、1,000保険を同時に申し込めば、下に記載のとおり、調査
万円 のみ）る。したがって、建物状況調査と既存住宅売買瑕疵

と保険の現場検査の内容もほぼ同じであり、専門家（建築士）の現地訪問が1 回で済むので料金面で優検査法人が行った瑕疵保証検査
保険加入検査
位である。
か

保険法人が
現場検査を実施について保険法人が現場検査
しまたは書類検査を実施

保険法人が現場検査を実施

既存住宅売買瑕疵保険の現場検査基準は、建物状況調査の基準と整合が図られており、検査項目や技
か し

術的判断指標の差はほとんどない。ただし、建物状況調査においては、調査できる部分のみを調査対象
注）てん補割合と免責金額は保険申込者（保証者）と住宅瑕疵
担保責任保険法人との間のものであり、保証を受ける買主
かしに対してはてん補割合と免責金額は無く、損害額のすべてが保証される。
保険の現場検査はあらかじめ想定された検査とすれば良いとされているのに対して、既存住宅売買瑕疵

項目すべての確認をしなければならないので注意を要する。また、建物状況調査は報告書が作成されるかしのだが、既存住宅売買瑕疵
（3）保険付保のメリット 保険の現場検査の報告書は公表しないなどの違いがある。
か し
か し
保険契約を行うことで、雨漏り等の不具合（瑕疵）が見つかった場合は、被保険者（登録検査機関ま既存住宅売買瑕疵保険を付保することにより、「登録免許税」「不動産取得税」「住宅ローン控除」
「す
か

し

か

し

のトラブル対策として既存住宅売買瑕疵保
たは宅建事業者）による保証が行われ、売主・買主間の瑕疵まい給付金」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」などが優遇される。ただし、優遇を受けるためにか し
険の活用は有効である。
は、既存住宅売買瑕疵保険の付保条件の他にも諸条件を満たす必要がある。
1）登録免許税の特例措置
か し（2）既一般的には、築後存住宅売買瑕疵保険
種類
25の年以内（耐火建築物以外は20 年以内）の住宅が対象とされており、それ以
か

し

か し
既存住宅売買瑕疵保険は表 2-1-1 に示すように、既存住宅の取引形態や保証者の属性に応じて、個人
上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
間売買において、登録検査機関が保証を行う ①「検査機関保証型」、宅建事業者（仲介業者）が保証を
2）不動産取得税の特例措置
行う ②「仲介業者保証型」、宅建事業者が既存住宅を買い取り再販する際に保証を行う ③「宅建業者
一般的には、昭和 57 年 1 月 1 日以降に新築された住宅が対象とされており、それ以上の築年数
か し売主型」の 3 つのタイプがある。
であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。

3）住宅ローン減税
一般的には、木造が築 20 年以内、鉄筋コンクリート造が築 25 年以内の住宅が対象とされていかしるが、それ以上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
4）すまい給付金（買取再販）
次の住宅が対象となる。
かし① 既存住宅売買瑕疵保険（宅建業者売主型）へ加入した住宅② 既存住宅性能表示制度を利用した住宅（耐震等級 1 以上のものに限る）
かし③ 建設後 10 年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅または建設住宅性能表示を利用している住宅

4240

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

か

第２章
2-1

し

か し取引形態に応じた既存住宅売買瑕疵保険の違い
表 2-1-1

既存住宅売買瑕疵保険

個人間売買型①検査機関保証型
か し②仲介業者保証型③宅建業者売主型

宅建事業者（仲介業者）

宅建事業者（売主）

既存住宅売買瑕疵保険の概要

保険申込者

か し 検査機関
2-1（保証者）-1 既存住宅売買瑕疵保険の特徴
か

買取再販型

し

（1）建物状況調査売買契約に基づく引渡日よりと既存住宅売買瑕疵保険の関売買契約に基づく引渡日より係
保険期間

売買契約に基づく引渡日より「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」
30 年
4月
1 日施行）では、既存住宅を売買する際
1 年間、2 年間または 5 年間 （平成1 年間、2年間
または5 年間
2 年間または 5 年間
か しに、建物状況調査の実施とあわせて「既存住宅売買瑕疵保険」を活用することが想定されている。国土保険申込者の
か し
か し
100％
100％
80％
保険は、売買される既存住宅に
交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が取り扱う既存住宅売買瑕疵
てん補割合注）（免責金額 5 万円）
注）（免責金額
5 万円）
注）（免責金額 10 万円）
ついて現場検査を実施して合格すれば、引渡しから最大
5 年間の保証を受けることができる保険商品で

と免責金額

ある。

か し
500 万円
200 万円、500 万円
500 万円
また、建物状況調査と既存住宅売買瑕疵保険の「現場検査」は、同時に行うことを想定しているが、
保険金支払
または
1,000 万円
または 1,000 万円
または 1,000 万円
同一のものではないため、1 人の専門家（建築士）が、2 つの立場に基づき、調査・検査を行うこととな

限度額

か

し

（保険期間 5 年間の場合は、1,000保険を同時に申し込めば、下に記載のとおり、調査
万円 のみ）る。したがって、建物状況調査と既存住宅売買瑕疵

と保険の現場検査の内容もほぼ同じであり、専門家（建築士）の現地訪問が1 回で済むので料金面で優検査法人が行った瑕疵保証検査
保険加入検査
位である。
か

保険法人が
現場検査を実施について保険法人が現場検査
しまたは書類検査を実施

保険法人が現場検査を実施

既存住宅売買瑕疵保険の現場検査基準は、建物状況調査の基準と整合が図られており、検査項目や技
か し

術的判断指標の差はほとんどない。ただし、建物状況調査においては、調査できる部分のみを調査対象
注）てん補割合と免責金額は保険申込者（保証者）と住宅瑕疵
担保責任保険法人との間のものであり、保証を受ける買主
かしに対してはてん補割合と免責金額は無く、損害額のすべてが保証される。
保険の現場検査はあらかじめ想定された検査とすれば良いとされているのに対して、既存住宅売買瑕疵

項目すべての確認をしなければならないので注意を要する。また、建物状況調査は報告書が作成されるかしのだが、既存住宅売買瑕疵
（3）保険付保のメリット 保険の現場検査の報告書は公表しないなどの違いがある。
か し
か し
保険契約を行うことで、雨漏り等の不具合（瑕疵）が見つかった場合は、被保険者（登録検査機関ま既存住宅売買瑕疵保険を付保することにより、「登録免許税」「不動産取得税」「住宅ローン控除」
「す
か

し

か

し

のトラブル対策として既存住宅売買瑕疵保
たは宅建事業者）による保証が行われ、売主・買主間の瑕疵まい給付金」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」などが優遇される。ただし、優遇を受けるためにか し
険の活用は有効である。
は、既存住宅売買瑕疵保険の付保条件の他にも諸条件を満たす必要がある。
1）登録免許税の特例措置
か し（2）既一般的には、築後存住宅売買瑕疵保険
種類
25の年以内（耐火建築物以外は20 年以内）の住宅が対象とされており、それ以
か

し

か し
既存住宅売買瑕疵保険は表 2-1-1 に示すように、既存住宅の取引形態や保証者の属性に応じて、個人
上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
間売買において、登録検査機関が保証を行う ①「検査機関保証型」、宅建事業者（仲介業者）が保証を
2）不動産取得税の特例措置
行う ②「仲介業者保証型」、宅建事業者が既存住宅を買い取り再販する際に保証を行う ③「宅建業者
一般的には、昭和 57 年 1 月 1 日以降に新築された住宅が対象とされており、それ以上の築年数
か し売主型」の 3 つのタイプがある。
であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。

3）住宅ローン減税
一般的には、木造が築 20 年以内、鉄筋コンクリート造が築 25 年以内の住宅が対象とされていかしるが、それ以上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
4）すまい給付金（買取再販）
次の住宅が対象となる。
かし① 既存住宅売買瑕疵保険（宅建業者売主型）へ加入した住宅② 既存住宅性能表示制度を利用した住宅（耐震等級 1 以上のものに限る）
かし③ 建設後 10 年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅または建設住宅性能表示を利用している住宅

42
41

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

か2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

し

か

し

2-1-2 既存住宅売買瑕表疵保2-1-1
険「取引形態に応じた既存住宅売買瑕疵
検査機関保証型」の概要
保険の違い（1）保険の仕組み

個人間売買型

買取再販型
かし①検査機関保証型②仲介業者保証型③宅建業者売主型
図 2-1-1 に示すように、建築士設計事務所等が検査機関として住宅瑕疵
担保責任保険法人に登録する
か

し

保険申込者
が見つかった場合、ことで、登録検査機関が現場検査を行った個人間売買の既存住宅に雨漏りなどの瑕疵
検査機関
宅建事業者（仲介業者）
宅建事業者
（売主）
か し
（保証者）
保険契約を行い、登録検査機関が保証を行う制度である。登録検査機関が保険法人と既存住宅売買瑕疵

保証を行う際に必要な補修費用等を、保険でサポートする仕組み（図2-1-1）である。
売買契約に基づく引渡日より売買契約に基づく引渡日より売買契約に基づく引渡日より①

保険期間

登録検査機関による検査の実施
1 年間、2 年間または 5 年間 1 年間、2 年間または 5 年間
2 年間または 5 年間
か し瑕疵担保責任保険法人に登録された第三者の検査機関が住宅の検査を行う。
保険申込者の
80％
100％
100％
※大阪府内にあっては、（公社）大阪府建築士会等が検査機関登録されている。
てん補割合注）（免責金額 5 万円）② 登録検査機関が買主に対し保証注）（免責金額 5 万円）と免責金額

注）（免責金額 10 万円）
か

し

か

し

検査結果に基づき登録検査機関が買主に対し、住宅品質確保法に定める瑕疵担保責任と同等の瑕疵
500 万円
200 万円、500 万円
500 万円保証を行う。
保険金支払
または1,000 万円
または 1,000 万円
または 1,000 万円③ 登録検査機関の保証を保険がバックアップ
限度額
（保険期間

5 年間の場合は、1,000 万円

のみ）

登録検査機関が買主に対して行う保証責任を補完するための賠償責任保険である。
④

かし検査法人が行った瑕疵保証検査
登録検査機関倒産時は、瑕疵
担保責任保険法人が直接買主に対して保険金を支払い
保険法人が
保険法人が

保険加入検査について保険法人が現場検査

現場検査を実施
現場検査を実施
登録検査機関が倒産等により保証責任を果たせない場合は、買主が直接、保険金を保険法人に請求または書類検査を実施することができる。

か し注）てん補割合と免責金額は保険申込者（保証者）と住宅瑕疵
担保責任保険法人との間のものであり、保証を受ける買主
か し

図 2-1-1 既存住宅売買瑕疵保険【検査機関保証型】の仕組みに対してはてん補割合と免責金額は無く、損害額のすべてが保証される。

宅 建 業 者
（3）保険付保のメリット
かし

既存住宅売買瑕疵保険を付保することにより、「登録免許税」「不動産取得税」「住宅ローン控除」「す
まい給付金」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」などが優遇される。ただし、優遇を受けるためにかしは、既存住宅売買瑕疵保険の付保条件の他にも諸条件を満たす必要がある。

④

1）登録免許税の特例措置
一般的には、築後 25 年以内（耐火建築物以外は 20 年以内）の住宅が対象とされており、それ以
② ①

①

か

し

上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
2）不動産取得税の特例措置
一般的には、昭和 57 年 1 月 1 日以降に新築された住宅が対象とされており、それ以上の築年数
かしであっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
③
3）住宅ローン減税
一般的には、木造が築 20 年以内、鉄筋コンクリート造が築 25 年以内の住宅が対象とされていかしるが、それ以上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
出典：住宅保証機構㈱4）すまい給付金（買取再販）（2）保険付保の対象となる住宅
次の住宅が対象となる。
か し下記 1）～6）のすべてに該当する、引渡し前の既存住宅が保険付保の対象となる。
① 既存住宅売買瑕疵保険（宅建業者売主型）へ加入した住宅
1）個人（宅地建物取引業者以外の法人を含む）が売主として売買契約が締結される既存住宅② 既存住宅性能表示制度を利用した住宅（耐震等級 1 以上のものに限る）
か し
2）人の居住の用に供したことのある住宅（戸建住宅の場合、工事完了日から2 年経過した人の居住③ 建設後 10 年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅または建設住宅性能の用に供したことのない住宅を含む）
表示を利用している住宅
3）昭和 56 年 6 月 1 日施行の新耐震基準に適合している住宅（築年数、構造、工法は問わず）
かし4）瑕疵担保責任保険法人が実施する現場検査に合格した住宅
42
42

43

2-1
2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要
既存住宅売買瑕疵保険の概要
2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

5）現場検査実施後、木造、鉄骨造等は
5）現場検査実施後、木造、鉄骨造等は11年以内、ＲＣ造およびＳＲＣ造の共同住宅等は年以内、ＲＣ造およびＳＲＣ造の共同住宅等は22年以内に引年以内に引
5）現場検査実施後、木造、鉄骨造等は
1 年以内、ＲＣ造およびＳＲＣ造の共同住宅等は 2 年以内に引か し渡される住宅
渡される住宅第２章
既存住宅売買瑕疵保険 かか しし
渡される住宅6）登録検査機関と買主との間で、瑕疵
6）登録検査機関と買主との間で、瑕疵
保証責任について約定する住宅
保証責任について約定する住宅
か し
か し6）登録検査機関と買主との間で、瑕疵
保証責任について約定する住宅

2-1

既存住宅売買瑕疵保険の概要

（
（33）
）提
提出
出書
書類
類
（3）提出書類 かか しし か し2-1-既存住宅売買瑕疵
1 既存住宅か売し買瑕
疵保険の特徴既存住宅売買瑕疵保険【検査機関保証型】の場合は、保険契約申込時に下記の書類が必要となる。
保険【検査機関保証型】の場合は、保険契約申込時に下記の書類が必要となる。
か し
保険【検査機関保証型】の場合は、保険契約申込時に下記の書類が必要となる。
①
保険契約申込書
保険契約申込書（既存住宅売買瑕疵
1）①
建物状
況調査と
既存住宅売買瑕疵保険の関係① 保険契約申込書②② 設計図書一式
設計図書一式「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」（平成 30 年 4 月 1 日施行）では、既存住宅を売買する際
か し②
設計図書一式※に、建物状況調査の実施とあわせて「既存住宅売買瑕疵
③③ 新耐震基準に適合することが確認できる書面
新耐震基準に適合することが確認できる書面※保険」を活用することが想定されている。国土
か し
か し
※
③ 新耐震基準に適合することが確認できる書面
担保責任保険法人が取り扱う既存住宅売買瑕疵
保険は、売買される既存住宅に
交通大臣指定の住宅瑕疵
※確認済証（写）※確認済証（写）、検査済証（写）、検査済証（写）、建築確認記載事項証明（写）、建築確認記載事項証明（写）、建築計画概要書（写）といっ、建築計画概要書（写）といっ※確認済証（写）、検査済証（写）、建築確認記載事項証明（写）、建築計画概要書（写）といっ
ついて現場検査を実施して合格すれば、引渡しから最大
5 年間の保証を受けることができる保険商品でた公的書類にて建築確認日等より新耐震基準の適合を確認する。実建物の延べ床面積と公的た公的書類にて建築確認日等より新耐震基準の適合を確認する。実建物の延べ床面積と公的た公的書類にて建築確認日等より新耐震基準の適合を確認する。実建物の延べ床面積と公的ある。
書類の延べ床面積が大きく異なる場合には増築していると判断され、増築部分を含めた建物
書類の延べ床面積が大きく異なる場合には増築していると判断され、増築部分を含めた建物
か し
書類の延べ床面積が大きく異なる場合には増築していると判断され、増築部分を含めた建物
また、建物状況調査と既存住宅売買瑕疵
保険の「現場検査」は、同時に行うことを想定しているが、全体の耐震基準適合証明書（写）が別途必要となる。
全体の耐震基準適合証明書（写）が別途必要となる。
同一のものではないため、1
人の専門家（建築士）が、2 つの立場に基づき、調査・検査を行うこととな
全体の耐震基準適合証明書（写）が別途必要となる。
④④ 売買契約書
売買契約書
か し
かか しし
保険を同時に申し込めば、下に記載のとおり、調査る。したがって、建物状況調査と既存住宅売買瑕疵④ 売買契約書
保証検査報告書
保証検査報告書
⑤
⑤ か瑕疵
瑕疵
し
と保険の現場検査の内容もほぼ同じであり、専門家（建築士）の現地訪問が1 回で済むので料金面で優⑤ 瑕疵保証検査報告書
位である。
）保
保険
険料
料金
金等
等
（
（44）
か

し

4）保険料金等 保険の現場検査基準は、建物状況調査の基準と整合が図られており、検査項目や技（既存住宅売買瑕疵「検査機関保証型」の保険料金等は、登録検査機関が、保険法人に支払う保険料・現場検査手数料の「検査機関保証型」の保険料金等は、登録検査機関が、保険法人に支払う保険料・現場検査手数料の術的判断指標の差はほとんどない。ただし、建物状況調査においては、調査できる部分のみを調査対象「検査機関保証型」の保険料金等は、登録検査機関が、保険法人に支払う保険料・現場検査手数料のほか、保証料やオプション検査料を独自に設定しているため登録検査機関ごとに異なり、概ね
ほか、保証料やオプション検査料を独自に設定しているため登録検査機関ごとに異なり、概ね
55万円～
万円～
か し
とすれば良いとされているのに対して、既存住宅売買瑕疵保険の現場検査はあらかじめ想定された検査
ほか、保証料やオプション検査料を独自に設定しているため登録検査機関ごとに異なり、概ね5 万円～
1010万円程度である。なお、建物状況調査を同時に行う場合は、割引のセット料金を設定している登録検万円程度である。なお、建物状況調査を同時に行う場合は、割引のセット料金を設定している登録検項目すべての確認をしなければならないので注意を要する。また、建物状況調査は報告書が作成される10 万円程度である。なお、建物状況調査を同時に行う場合は、割引のセット料金を設定している登録検査機関もある。
査機関もある。
か し
保険の現場検査の報告書は公表しないなどの違いがある。
のだが、既存住宅売買瑕疵
査機関もある。
かし保険契約を行うことで、雨漏り等の不具合（瑕疵）が見つかった場合は、被保険者（登録検査機関ま
（
（
55）
）保
保証
証の
の支
支払
払対
対象
象と
と主
主な
な保
保険
険金
金
か し
か し
かか しし
のトラブル対策として既存住宅売買瑕疵保
たは宅建事業者）による保証が行われ、売主・買主間の瑕疵（5）保証の支払対象と主な保険金
保険付保住宅の売買契約締結時点における瑕疵
保険付保住宅の売買契約締結時点における瑕疵に起因する下記①、②または③の事由により、登録検に起因する下記①、②または③の事由により、登録検か し
険の活用は有効である。
保険付保住宅の売買契約締結時点における瑕疵に起因する下記①、②または③の事由により、登録検査機関が買主に対して補修を行う。
査機関が買主に対して補修を行う。
査機関が買主に対して補修を行う。
①① 構造耐力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさない場合：図
構造耐力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさない場合：図2-1-2
2-1-2の白色の部分の白色の部分か し（2①）既存
住宅売買瑕疵保険の種類
構造耐力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさない場合：図2-1-2 の白色の部分②② 雨水の浸入を防止する部分が防水性能を満たさない場合：図
雨水の浸入を防止する部分が防水性能を満たさない場合：図2-1-2
2-1-2の青色の部分の青色の部分
か し保険は表 2-1-1 に示すように、既存住宅の取引形態や保証者の属性に応じて、個人
既存住宅売買瑕疵② 雨水の浸入を防止する部分が防水性能を満たさない場合：図2-1-2 の青色の部分③③ 給水配管路・設備等が通常有すべき性能または機能を満たさない場合【オプション】
給水配管路・設備等が通常有すべき性能または機能を満たさない場合【オプション】
間売買において、登録検査機関が保証を行う①「検査機関保証型」、宅建事業者（仲介業者）が保証を③ 給水配管路・設備等が通常有すべき性能または機能を満たさない場合【オプション】
なお、保険金は主に補修費用、調査費用、仮住居・移転費用が対象となる。
なお、保険金は主に補修費用、調査費用、仮住居・移転費用が対象となる。
行う②「仲介業者保証型」、宅建事業者が既存住宅を買い取り再販する際に保証を行う ③「宅建業者
なお、保険金は主に補修費用、調査費用、仮住居・移転費用が対象となる。
図
図2-1-22-1-2保険の支払対象となる基本構造部分のイメージ図
保険の支払対象となる基本構造部分のイメージ図売主型」の 3 つのタイプがある。
図 2-1-2 保険の支払対象となる基本構造部分のイメージ図

出典：住宅保証機構㈱出典：住宅保証機構㈱

44
44
44

出典：住宅保証機構㈱43

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

か（6）保険期間し

表 2-1-1 取引形態に応じた既存住宅売買瑕疵保険の違い

売買契約に基づく引渡し日より 1 年間、2年間または 5 年間のいずれかを選択することができる。
個人間売買型
買取再販型
か

し

か

し

①検査機関保証型②仲介業者保証型③宅建業者売主型担保責任法人指定の保証書により瑕疵
保証責任につただし、登録検査機関と買主との間で、住宅瑕疵

いて約定していることが前提である。なお、保険期間については、保険法人ごとに取扱いが異なるため
保険申込者
検査機関
宅建事業者（仲介業者）
宅建事業者（売主）注意が必要である。
（保証者）
売買契約に基づく引渡日より売買契約に基づく引渡日より保険期間売買契約に基づく引渡日より（7）保険の対象とならない年間損害または 5 年間
1 年間、2

1 年間、2 年間または 5 年間
2 年間または 5 年間
下記の事由により生じた損害については、保険の対象とならない。この他にも保険の対象とならない
保険申込者の
か し
80％
100％
100％
場合があるので、住宅瑕疵担保責任保険法人ごとに確認が必要である。
てん補割合注）（免責金額 5 万円）
注）（免責金額 5 万円）
注）（免責金額 10 万円）
1）洪水、台風等の自然変象または火災、落雷、爆発等の偶然または外来の事由

と免責金額

か

し

2）土地の沈下・隆起・移動・振動・軟弱化・土砂崩れ、土砂の流出・流入または土地造成工事の瑕疵
500 万円
200 万円、500 万円
500 万円
か し保険金支払によらない保険付保住宅の自然の消耗等の事由
3）虫食いまたは瑕疵
または
1,000 万円
または 1,000 万円
または 1,000 万円
4）保険付保住宅の著しい不適正使用または著しく不適切な維持管理
限度額
（保険期間

5 年間の場合は、1,000 万円

のみ）

か

し

5）保険開始日以降に行った住宅の増築・改築・補修の工事またはそれらの工事部分の瑕疵検査法人が行った瑕疵保証検査
6）地震または噴火もしくはこれらによる津波が原因となって生じた火災による損壊、損害、埋没、流
保険法人が
保険法人が

保険加入検査について保険法人
が現場検査
か し

現場検査を実施
現場検査の原因がこれらによらないことが明らかな場合を除く。
） を実施
出等の被害（ただし、瑕疵
または書類検査を実施
か し注）てん補割合と免責金額は保険申込者（保証者）と住宅瑕疵担保責任保険法人との間のものであり、保証を受ける買主（8）保険申込手続きの流れに対してはてん補割合と免責金額は無く、損害額のすべてが保証される。

かし保険申込手続きの基本的な流れは図 2-1-3 の通り。なお、登録検査機関による瑕疵保証検査を行う者
かし担保責保険任法人による現場検査が必要となる場合があるため、の属性（所持資格等）により住宅瑕疵
（3）か保し険付保のメリット
か し住宅瑕疵担保責任保険法人ごとに確認が必要である。
既存住宅売買瑕疵保険を付保することにより、「登録免許税」「不動産取得税」「住宅ローン控除」「す
まい給付金」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」などが優遇される。ただし、優遇を受けるためにか し
図 2-1-3 保険申込手続きの流れ（例）は、既存住宅売買瑕疵保険の付保条件の他にも諸条件を満たす必要がある。
1）登録免許税の特例措置①登録検査機関への検査・保証の依頼者は、売主又は買主のいずれでも可能である。

検査・保証依頼

一般的には、築後 25 年以内（耐火建築物以外は 20 年以内）の住宅が対象とされており、それ以かし上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
②登録検査機関から保険法人

2）不動産取得税の特例措置
へ保険加入の申込み

登録検査機関は、保険法人に保険の申込手続きを行う。

一般的には、昭和 57 年 1 月 1 日以降に新築された住宅が対象とされており、それ以上の築年数
かしであっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
登録検査機関は、瑕疵保証を行うための検査を実③登録検査機関による検査

3）住宅ローン減税

施する。

一般的には、木造が築 20 年以内、鉄筋コンクリート造が築 25 年以内の住宅が対象とされていかし保険の付保住宅であれば対象となる。
るが、それ以上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵
登録検査機関と買主は、保証書により瑕疵保証責任④登録検査機関と買主は瑕疵保証を約定
4）すまい給付金（買取再販）

について約定する。

次の住宅が対象となる。
かし① 既存住宅売買瑕疵保険（宅建業者売主型）へ加入した住宅⑤登録検査機関と保険法人
登録検査機関と保険法人は保険契約を締結する。
② との保険契約の締結
既存住宅性能表示制度を利用した住宅（耐震等級 1 以上のものに限る）
登録検査機関から買主に保険付保証明書を交付する。
か し③ 建設後 10 年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅または建設住宅性能表示を利用している住宅
登録検査機関による保証開始

出典：住宅保証機構㈱の資料を加工
を加工

42
44

45

2-2
2-2 事故発生状況及び事故事例
事故発生状況及び事故事例

2-2 事故発生状況及び事故事例
2-2 事故事例及び事故発生状況

2-2
故発
事生
例状況及び事故事例
2--22-2事故発生状況及び事故事例
事事故
か

し

2-2

事故発生状況及び事故事例

か し
か し

か

し

2-2-1
2-2-1図 2-2-1
既存住宅売買瑕疵保険の事故発生状況
2-2既存住宅売買瑕疵
-1 既存住宅売買瑕疵
既存住宅売買保険の保険金支払が多い、漏水事故事例を下記に示す。
瑕疵保険の事故発生状況
保険の事故発生状況
既存住宅の事故発生部位（1）事故発生部位（1）事故発生部位（1）事故発生部位

事故の発生部位は、
図
外壁からの雨水の浸入が◆事例１
事故の発生部位は、
図2-2-1
2-2-1のように、のように、外壁からの雨水の浸入が 事故の発生部位は、図 2-2-1 のように、外壁から一番多くを占めている。
「外壁」は築年数やその当時の施工状態に一番多くを占めている。
「外壁」は築年数やその当2 階建、平成 4 年築（築 27 年）
・物件概要：軽量鉄骨造
一番多くを占めている。
「外壁」は築年数やその当時の施工状態にもよるが、防水紙の不具合は外見からは判断できない為、外壁にひ
1 年間、支払限度額 500 万円
・保険内容：保険期間もよるが、防水紙の不具合は外見からは判断できない為、外壁にひ もよるが、防水紙の不具合は外見からは判断でき
び割れ等の不具合があると漏水事故に直結する場合が多い。
び割れ等の不具合があると漏水事故に直結する場
2 か月
・発生時期：保険開始後
び割れ等の不具合があると漏水事故に直結する場合が多い。
か し
か し

か

し

保険の特徴である「給排水管路特約」
か
次いで既存住宅売買瑕疵
階和室東窓の鴨居や縦枠等に雨染みが発生
・漏水事故の事象：1
保険の特徴である「給排水管路特約」
か 次いで既存住宅売買瑕疵保険の特徴である「給次いで既存住宅売買瑕疵
らの事故が約「給排水管路」は建物内部や地中らの事故が約22割を占めている。
割を占めている。
「給排水管路」は建物内部や地中 らの事故が約 2 割を占めている。「給排水管路」はに隠蔽していることが多いために原因箇所の特定が難しく、配管全に隠蔽していることが多いために原因箇所の特定が難しく、配管全に隠蔽していることが多いために原因箇所の特定体を別途新設するなどにより補修費用が高額となる場合がある。
体を別途新設するなどにより補修費用が高額となる場合がある。 体を別途新設するなどにより補修費用が高額とな（2）事故発見までの経過日数（2）事故発見までの経過日数（2）事故発見までの経過日数

か し
か し

か

し

買主が引渡しを受けた日が瑕疵買主が引渡しを受けた日が瑕疵保険の保険開始
買主が引渡しを受けた日が瑕疵保険の保険開始日となるが、その日から事故発見までの日数は、平均
保険の保険開始日となるが、その日から事故発見までの日数は、平均
で
55割強が
100
で 300 日余り、100
日以内の発見率は約
4 割にの
で300
300日余り、100
日余り、100日以内の発見率は約日以内の発見率は約44割にのぼる。給排水管路に限ると実に割にのぼる。給排水管路に限ると実に割強が100日以内に
日以内に
か し
か し

事故が発生している（平成。新築住宅の瑕疵44年目であることと事故が発生している（平成31 年 3 月末時点）。新事故が発生している（平成3131年
年33月末時点）
月末時点）。新築住宅の瑕疵事故の発生が平均で事故の発生が平均で年目であることと和室東側窓 鴨居等に染み
和室東側窓 敷居等に染み比較すると既存住宅の場合は非常に短期間と言える。売買にともない新たに所有者（買主）となったの比較すると既存住宅の場合は非常に短期間と言え比較すると既存住宅の場合は非常に短期間と言える。売買にともない新たに所有者（買主）となったの
か し
か し

か

し

ち、リフォーム工事等で瑕疵保険の目視検査では見られていないような奥まった小屋裏や壁内などに雨ち、リフォーム工事等で瑕疵保険の目視検査では・原因：保険開始以前のリフォーム工事において、既存外壁に乾式タイルパネルを施工した際のち、リフォーム工事等で瑕疵保険の目視検査では見られていないような奥まった小屋裏や壁内などに雨染みが発見されることもあるため、引渡後の早い日数での事故発見が多いと考えられる。
染みが発見されることもあるため、引渡後の早い不具合
染みが発見されることもあるため、引渡後の早い日数での事故発見が多いと考えられる。
②外壁と下屋根の取合①破風板と外壁の取合見切りの隙間（3）事故発生率（3）事故発生率（3）事故発生率
上記のとおり、発見日までの日数は新築住宅と比較して非常に短期間であるが、事故発生率について
上記のとおり、発見日までの日数は新築住宅と
上記のとおり、発見日までの日数は新築住宅と比較して非常に短期間であるが、事故発生率について

も新築住宅がおよそ
既存住宅は
100
約
も新築住宅がおよそ
1,000
件につき数件であるのも新築住宅がおよそ1,000
1,000件につき数件であるのに対し、件につき数件であるのに対し、既存住宅は100件につき数件と、件につき数件と、約10～1510～15倍倍と大変な高率である。また戸建住宅と分譲マンションの一戸室の発生率では戸建住宅が各段に高率であと大変な高率である。また戸建住宅と分譲マンシと大変な高率である。また戸建住宅と分譲マンションの一戸室の発生率では戸建住宅が各段に高率である。この理由として、分譲マンションは計画修繕によりメンテナンスされている場合が多く、反対に戸る。この理由として、分譲マンションは計画修繕る。この理由として、分譲マンションは計画修繕によりメンテナンスされている場合が多く、反対に戸建住宅はメンテナンスが不十分な場合が多い事が一因と考えられる。また、戸建住宅で築年数が古いも建住宅はメンテナンスが不十分な場合が多い事が建住宅はメンテナンスが不十分な場合が多い事が一因と考えられる。また、戸建住宅で築年数が古いものほど外壁が紫外線と風雨に長年さらされて劣化しているため、事故の発生が多くなると想定できる。
のほど外壁が紫外線と風雨に長年さらされて劣化のほど外壁が紫外線と風雨に長年さらされて劣化しているため、事故の発生が多くなると想定できる。
か し
か し

か

し

なお、築年数の古いものでも瑕疵
なお、築年数の古いものでも瑕疵保険の保険料が保険の保険料が高くなることはない。
なお、築年数の古いものでも瑕疵保険の保険料が高くなることはない。
か し
か し

か

し

（4）宅建事業者による瑕疵
（4）宅建事業者による瑕疵保険加入の促進（4）宅建事業者による瑕疵保険加入の促進
保険加入の促進
既存住宅は事故発生率が高く、また事故発生までの期間が非常に短いのが特徴である。
既存住宅は事故発生率が高く、また事故発生ま
既存住宅は事故発生率が高く、また事故発生までの期間が非常に短いのが特徴である。

住宅の買主にとっては一生に住宅の買主にとっては一生に 1、2 回しかない
住宅の買主にとっては一生に1、2
1、2回しかない高額で大切な買い物であり、宅建事業者は買主に対し回しかない高額で大切な買い物であり、宅建事業者は買主に対し
か し
か し

か

し

て、建物状況調査と併せて瑕疵
て、建物状況調査と併せて瑕疵保険の加入を促進
保険の加入を促進して頂きたい。また、売主が売買後のトラブルリスクて、建物状況調査と併せて瑕疵保険の加入を促進して頂きたい。また、売主が売買後のトラブルリスク
か し
か し
か し
か し
か し
を軽減するため、瑕疵を軽減するため、瑕疵保険を付ける場合も考えら保険を付ける場合も考えられ、瑕疵保険に加入するために補修費用が高額になる保険に加入するために補修費用が高額になるを軽減するため、瑕疵保険を付ける場合も考えられ、瑕疵ケースもあるが、買主への配慮も考えて、宅建事業者から売主への加入の提案が必要と考える。
ケースもあるが、買主への配慮も考えて、宅建事
ケースもあるが、買主への配慮も考えて、宅建事業者から売主への加入の提案が必要と考える。
④見切材とサッシの取合

漏水事象③バルコニー笠木と外壁の取合

発生箇所

4646

46

47
45

2-2 事故発生状況及び事故事例

2-2 事故事例及び事故発生状況

・補修内容
2-2-2 事故事例
かし

既存住宅売買瑕疵保険の保険金支払が多い、漏水事故事例を下記に示す。
①取合部隙間シール②下地板金再施工◆ 事例１
・物件概要：軽量鉄骨造 2 階建、平成 4 年築（築 27 年）
・保険内容：保険期間 1 年間、支払限度額 500 万円
・発生時期：保険開始後 2 か月
・漏水事故の事象：1 階和室東窓の鴨居や縦枠等に雨染みが発生

漏水事象④取合部シール

発生箇所

和室東側窓 鴨居等に染み

和室東側窓 敷居等に染み・保険金支払額：約 48 万円
・原③笠木と外壁の取合部シール

因：保険開始以前のリフォーム工事において、既存外壁に乾式タイルパネルを施工した際の◆ 事例２ 不具合
【外壁からの漏水事故】②外壁と下屋根の取合①破風板と外壁の取合見切りの隙間

・物件概要：木造軸組 2 階建 153 ㎡、屋根/瓦葺、外壁/ラス下地しっくい塗、平成 5 年築（築 26 年）
・保険内容：保険期間 5 年間、支払限度額 1,000 万円
・発生時期：保険開始後 1 か月
・漏水事故の事象：引渡し後すぐの内装リフォーム工事中に、1 階リビングの外壁に雨水の滴りを発見
・原

因：金属屋根と外壁取合部の雨仕舞不良

・補修内容：対象部の 2 階外壁、金属屋根を剥がして補修（図 2-2-2）
・保険金支払額：約 125 万円
図 2-2-2 保険認定範囲図【原因箇所の特定】

原因箇所④見切材とサッシの取合

漏水事象

雨漏れ箇所

③バルコニー笠木と外壁の取合

発生箇所

48
46

47

2-2 事故発生状況及び事故事例

2-2 事故事例及び事故発生状況

・補修内容
2-2-2 事故事例
かし

既存住宅売買瑕疵保険の保険金支払が多い、漏水事故事例を下記に示す。
①取合部隙間シール②下地板金再施工◆ 事例１
・物件概要：軽量鉄骨造 2 階建、平成 4 年築（築 27 年）
・保険内容：保険期間 1 年間、支払限度額 500 万円
・発生時期：保険開始後 2 か月
・漏水事故の事象：1 階和室東窓の鴨居や縦枠等に雨染みが発生

漏水事象④取合部シール

発生箇所

和室東側窓 鴨居等に染み

和室東側窓 敷居等に染み・保険金支払額：約 48 万円
・原③笠木と外壁の取合部シール

因：保険開始以前のリフォーム工事において、既存外壁に乾式タイルパネルを施工した際の◆ 事例２ 不具合
【外壁からの漏水事故】②外壁と下屋根の取合①破風板と外壁の取合見切りの隙間

・物件概要：木造軸組 2 階建 153 ㎡、屋根/瓦葺、外壁/ラス下地しっくい塗、平成 5 年築（築 26 年）
・保険内容：保険期間 5 年間、支払限度額 1,000 万円
・発生時期：保険開始後 1 か月
・漏水事故の事象：引渡し後すぐの内装リフォーム工事中に、1 階リビングの外壁に雨水の滴りを発見
・原

因：金属屋根と外壁取合部の雨仕舞不良

・補修内容：対象部の 2 階外壁、金属屋根を剥がして補修（図 2-2-2）
・保険金支払額：約 125 万円
図 2-2-2 保険認定範囲図【原因箇所の特定】

原因箇所④見切材とサッシの取合

漏水事象

雨漏れ箇所

③バルコニー笠木と外壁の取合

発生箇所

48

47
47

2-2 事故発生状況及び事故事例【内装張替え時の壁面の雨染み】
・補修内容

2-2 事故事例及び事故発生状況【接近して撮影】①取合部隙間シール②下地板金再施工◆ 事例３【給湯管路からの漏水事故】④取合部シール

漏水事象
発生箇所③笠木と外壁の取合部シール

・物件概要：RC 造 7 階建マンションの 701 号室、専有面積 52 ㎡、昭和 61 年築（築 33 年）
・保険金支払額：約 481万円
年間、支払限度額 1,000 万円
・保険内容：保険期間・発生時期：保険開始後 3 か月
◆ 事例２号室住戸の浴室・廊下・洗面室の天井から水漏れが発生（図 2-2-3）・漏水事故の事象：601・原
因：上階 701 号室の住戸内の給湯管の水圧検査を実施したところ、上階住戸内にある給湯管か【外壁からの漏水事故】
2 階建 153 ㎡、屋根/瓦葺、外壁/ラス下地しっくい塗、平成 5 年築（築 26 年）
・物件概要：木造軸組
ら漏水し、下階の住戸天井に漏水したものと判明
ユニットバスを解体しないとできないため、
1,000 万円
新たに給湯管を設置し、・保険内容：保険期間 5 年間、支払限度額
・補修内容：既設給湯管の交換は、
1 か月
・発生時期：保険開始後
洗面・浴室・台所に接続して補修（図2-2-4）
・保険金支払額：約51 万円
階リビングの外壁に雨水の滴りを発見
・漏水事故の事象：引渡し後すぐの内装リフォーム工事中に、1
因：金属屋根と外壁取合部の雨仕舞不良
図 2-2-34 保険認定範囲図
図 2-2-23 下階住戸の被害範囲
2 階外壁、金属屋根を剥がして補修（図 2-2-2）
・補修内容：対象部の・原・保険金支払額：約 125 万円
図 2-2-2 保険認定範囲図【原因箇所の特定】

原因箇所
雨漏れ箇所

48
48

49

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例

参考資料：建物状況調査報告書の実例（建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）
2/2）（建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用） 1/2）

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料
作成日■建物状況調査の内容【木造・鉄骨造】○○年○月○日

本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示第82号）に適合する既存住宅状況調査であり、
建物名称
○○ ○○

様邸

調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。
そのため、本調査では次の行為は行っておりません。
所在地
大阪府○○市建○○町■ 住居表示○-○□ 地名地番① 設計図書等との照合をすること② 現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること
マンション（共同住宅の場合）



部屋番号

-

等の名称
③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること
物

号室④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因を構造種別判定すること
階数

■ 木造

地上



□ 鉄骨造

階・地下



□ その他（混構造等）

階

延床面積

○○○

■建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）についての注意事項㎡

１．
本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。
本調査の実施日○○年○月○日
２．本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。
３．住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証■ 一戸建ての住宅するものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。

調査の区分□ 共同住宅等
４．本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。
（
□ 住戸型

□ 住棟型

）

５．本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。
６．本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請を

建物状況調査基準に基づく劣化事象等の有無
目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。
劣化事象等の有無■ 有（下の『各部位の劣化事象等の有無』欄も記入すること）
７．本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積り
建物

ならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。

＜雨水の浸入を防止する部分に係る調査部位＞＜構造耐力上主要な部分に係る調査部位＞
8．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の加入にあたっては、別途手続きが必要です。
劣化事象等

状

有

土台及び床組各部位の劣化事象等
の有無

査

床
柱及び梁
外壁及び軒裏※調査対象がない部
位は二重線で隠すこ
と

無

劣化事象等
有

調査できなかった

■□ □
■□ □
■□ □
■□ □
■□ □
□■ □
□■ □
■□ □
■□ □

基礎

況
調

□ 無

バルコニー
内壁
天井
小屋組

外壁
軒裏
バルコニー
内壁
天井
小屋組
屋根

無

調査できなかった

■□ □
□■ □
■□ □
■□ □
■□ □
■□ □
□■ □

その他
（蟻害）
（腐朽・腐食）（配筋調査）（コンクリート圧縮強度）

建
物
状
況
調
査
実
施
者

□■ □
■□ □
□■ □
□□ □

調査実施者の氏名○○

調査実施者への講習の実施講習機関名及び修了証明書番号

公益社団法人日本建築士会連合会

建築士資格種別■ 一級

建築士登録番号

国土交通

所属事務所名○○○○建築事務所

建築士事務所登録番号

○○

□ 二級

大阪府

第○○○○○○号□ 木造■ 大臣登録□ 知事登録第知事登録第○○○○○○

号※表面があります。
（○）○○○○○
号※裏面があります。

50

51
49

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（調査報告書 1/17）
2/2）【木造・鉄骨造】

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料（第1面）■建物状況調査の内容
本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示第82号）に適合する既存住宅状況調査であり、調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。
そのため、本調査では次の行為は行っておりません。
① 設計図書等との照合をすること② 現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因を判定すること■建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）についての注意事項
１．本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。

既存住宅状況調査

２．本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。
３．住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証調査報告書するものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。
４．本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。
５．本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。
６．本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請を目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。
７．本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積り
ならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。
8．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の加入にあたっては、別途手続きが必要です。

作成日

建物名称

○○

○○

調査依頼主

会社名・担当者

○○

○○

調査立会者

会社名・担当者○○○○○○年○月○日様邸※表面があります。

52
50

51

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（調査報告書 1/17）
2/2）【木造・鉄骨造】

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料（第1面）■建物状況調査の内容
本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示第82号）に適合する既存住宅状況調査であり、調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。
そのため、本調査では次の行為は行っておりません。
① 設計図書等との照合をすること② 現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因を判定すること■建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）についての注意事項
１．本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。

既存住宅状況調査

２．本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。
３．住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証調査報告書するものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。
４．本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。
５．本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。
６．本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請を目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。
７．本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積り
ならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。
8．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の加入にあたっては、別途手続きが必要です。

作成日

建物名称

○○

○○

調査依頼主

会社名・担当者

○○

○○

調査立会者

会社名・担当者○○○○○○年○月○日様邸※表面があります。

52

51
51

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（調査報告書 1/17）
2/17）

建物状況調査の結果の概要（調査報告書用）【木造・鉄骨造】【木造・鉄骨造】
（第2面）
（第1面）

作成日
建物名称

○○

所在地

大阪府○○市○○町（共同住宅の場合）

マンション
等の名称



構造種別

■ 木造

□ 鉄骨造

○○年○月○日○○様邸■ 住居表示□ 地名地番

○-○

建
部屋番号

-

号室

物

階数

地上



階・地下



□ その他（混構造等）

階

延床面積

本調査の実施日○○年○月○日

調査の区分■ 一戸建ての住宅（□ 共同住宅等

劣化事象等の有無

建物状況調査基準に基づく劣化事象等の有無（下の『各部位の劣化事象等の有無』欄も記入すること）

建

○○○

㎡

■有

□無

既存住宅状況調査
調査報告書
□ 住戸型

□ 住棟型

）

＜雨水の浸入を防止する部分に係る調査部位＞＜構造耐力上主要な部分に係る調査部位＞

物
劣化事象等

状

有

況
調
査
※調査対象がない部
位は二重線で隠すこ
と

劣化事象等
有

調査できなかった

■□ □
■□ □
■□ □
■□ □
■□ □
□■ □
□■ □
■□ □
■□ □

基礎

各部位の劣化事象等の有無

無土台及び床組
床
柱及び梁
外壁及び軒裏
バルコニー
内壁
天井
小屋組
（蟻害）
（腐朽・腐食）建物名称（配筋調査）○○○○（コンクリート圧縮強度）調査実施者の氏名
○○ ○○
調査依頼主
会社名・担当者○○ ○○調査実施者への講習の建
実施講習機関名及び公益社団法人日本建築士会連合会
物修了証明書番号会社名・担当者
調査立会者
○○ ○○
状
況
建築士資格種別
■ 一級
□ 二級
□ 木造
調
査
■ 大臣登録
建築士登録番号国土交通
実□ 知事登録施者
所属事務所名○○○○建築事務所
建築士事務所登録番号
耐震性に関する書類の確認

52
52

大阪府
■ 適合 □ 不適合

知事登録
□ 不明

作成日

○○年○月○日

バルコニー
内壁
天井
小屋組

□■ □
■□ □
□■ □
□□ □

調査できなかった

屋根

軒裏

その他

無

■□ □
□■ □
■□ □
■□ □
■□ □
■□ □
□■ □

外壁

様邸

第○○○○○○号

第○○○○○○

号

第（○）○○○○○

号

確認した書類の名称

確認台帳記載事項証明(建築計画概要書)

53

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（調査報告書 3/17）
2/2）【木造・鉄骨造】（第3面）

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料
注意事項等■建物状況調査の内容■建物状況調査の内容（共通事項）
本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示第82号）に適合する既存住宅状況調査であり、本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示第82号）に適合する既存住宅状況調査であり、調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。
調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。
そのため、本調査では次の行為は行っておりません。
そのため、本調査では次の行為は行っておりません。
① 設計図書等との照合をすること
設計図書等との照合をすること①② 現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること
現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること②③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること
耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること③④
劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因を④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因を判定すること判定すること■建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）についての注意事項■建物状況調査の結果の概要（調査報告書用）についての注意事項（共通事項）
本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。
１．本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。
本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。
２．本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。
住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証
３．住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証するものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。
するものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。
４．本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。
本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。
本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。
５．本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。
本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請を６．本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請を目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。
目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。
本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積り
７．本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積り
ならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。
ならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。
8．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の8．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の加入にあたっては、別途手続きが必要です。
加入にあたっては、別途手続きが必要です。

■本調査結果についての注意事項（個別事項）
１．調査対象となった住宅の売買、交換または賃借（以下「売買等」という。）を行う場合には、本調査結果を、当該売買等に係る宅地建物取引業法（昭和２７年法律第１７６号）第３５条の規定による重要事項の説明等（以下「重要事項説明等」という。）に用いるため、当該売買等を媒介する宅地建物取引業者に提供することがあります。
２．委任者（承諾を得た者を含む）は、調査を実施した日から１年以内に調査対象となった住宅の売買等が行われる場合、重要事項説明等を補足する目的で、調査者に対し、本調査結果の再説明に関する依頼をすることができます。

※表面があります。

54

51
53

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（調査報告書 1/17）
4/17）【木造・鉄骨造】（第4面）【木造・鉄骨造】

もくじ

（第1面）

面


【1】

基礎（構造）

【2】

土台・床組（構造）



【3】

床（構造）



【4】

柱及び梁（構造）【5】

外壁及び軒裏（構造）【6】

バルコニー（及び共用廊下）（構造）【7】内壁（構造）

【8】

天井（構造）

【9】

小屋組（下屋部分を含む）（構造）



【10】

蟻害・腐朽等（構造）



【11】

鉄筋探査（構造）【12】コンクリート圧縮強度（構造）



【13】

外壁（雨水）【14】

軒裏（雨水）【15】

バルコニー（及び共用廊下）（雨水）【16】

内壁（雨水）【17】

天井（雨水）【18】

小屋組（雨水）

【19】

屋根（雨水）

第11条
調査依頼主関連

会社名・担当者○○ ○○【20】
耐震性に関する書類の確認



【21】

調査時の状況

【22】

オプション設備配管【給水・給湯管】【排水管】【換気ダクト】【23】

オプション給排水設備・電気設備・ガス設備




第5条
第7条
関連




第6条
第8条
関連







52
54

部位

調査方法基準

建物名称

調査立会者
－

既存住宅状況調査
調査報告書○○

会社名・担当者○○

作成日○○年○月○日

○○

様邸

○○

55

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（調査報告書 5/17）
2/2）【木造・鉄骨造】（第5面）【1 】基礎
劣化事象等（ ■ 有り □ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料

調査の結果■建物状況調査の内容
外部・内部

【1】基礎

本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示第82号）に適合する既存住宅状況調査であり、

調査項目
確認内容
調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。
そのため、本調査では次の行為は行っておりません。

仕上げの種類の確認□アコンクリート直仕上げ■イ
モルタル仕上げその他の塗り仕上げ② 現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること■ウ
その他の仕上げ（一部タイル貼り）③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること（1）幅0.5㎜以上のひび割れ□ア無し④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因を■イ有り（下表に記入）
判定することａ．ひび割れが確認された場所
■ 西面
□ 東面
□ 南面
□ 北面
■建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）についての注意事項
ｂ．最大のひび割れ幅（
）㎜
１．本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。
■ ア
２．本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。
（2）深さ20㎜以上の欠損無し
３．住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証□イ有り（下表に記入）するものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。
ａ．欠損が確認された場所
４．本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。
□ 東面
□ 西面
□ 南面
□ 北面
５．本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。
ｂ．最大欠損の深さ
６．本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請を（）㎜
目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。
■ ア（3）コンクリートの著しい劣化無し
７．本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積り□イ有り（下表に記入）
ならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。
ａ．著しい劣化が確認された場所
8．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の
□ 東面
□ 西面
□ 南面
□ 北面
加入にあたっては、別途手続きが必要です。
ｂ．広範囲に及ぶひび割れの有無
□ア
ない
□ イ
ある
c． 広範囲に及ぶ欠損の有無
□ア
ない
□ イ
ある
■ ア
（4）さび汁を伴うひび割れ無し
又は欠損（白華を含む）□イ
有り（下表に記入）
ａ．さび汁を伴うひび割れ又は欠損が確認された場所
□ 東面
□ 西面
□ 南面
□ 北面
（5）鉄筋の露出□ア無し■イ有り（下表に記入）
ａ．鉄筋の露出が確認された場所
■ 東面
□ 西面
□ 南面
□ 北面
① 設計図書等との照合をすること【1】-(1)

一部にひび割れが確認された。

「Vカットシーリング」等での補修が推奨される。
【1】-(5) 鉄筋のサビによる、露出が確認された。
さびた鉄筋の周囲のコンクリートを斫り取り補強筋を配した上、再度コンクリートを打設するなど、補強計画を検討する必要がある。

備考※表面があります。

調査用並べ順

56



51
55

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（調査報告書 1/17）
6/17）【木造・鉄骨造】

（第6面）

調査の結果

【2 】土台・床組（構造）【木造・鉄骨造】
劣化事象等（ ■ 有り □ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし

調査の結果【3 】床（構造）劣化事象等（ ■ 有り □ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし

（第1面）

内部

【2】土台・床組（構造）
調査項目

確認内容

（1）著しいひび割れ、劣化
又は欠損

□ア
■イ

無し
有り（下表に記入）
ａ．著しいひび割れ、劣化又は欠損が確認された場所（ キッチン下 土台
ｂ．最大のひび割れ幅（）㎜）【3】床（構造）
既存住宅状況調査

内部

調査報告書

調査項目
（1）著しいひび割れ、劣化
又は欠損

■ア
□イ

（2）著しい沈み□ア■イ（3）6/1,000以上の傾斜□ア■ イ（凹凸の少ない仕上げによる床の表面における2点（３ｍ程度離れているものに限る）の間を結ぶ直線の水平面に対する角度をいう。）【2】-(1)

確認内容無し
有り（下表に記入）
ａ．著しいひび割れ、劣化又は欠損が確認された場所（
ｂ．最大のひび割れ幅
（

）㎜
無し
有り（下表に記入）
ａ．著しい沈みがある場所（
1階 LDK無し
有り（下表に記入）
ａ．最も傾きがある場所（
2階 室2
ｂ．当該部分の傾斜（
）/1,000）

作成日○○年○月○日

床の一部に下地材の劣化によると考えられる沈みがある。

詳細な調査を行い、修繕方法の検討が必要である。
建物名称
○○ ○○
【3】-(3)）

土台の一部に劣化が見られた。

詳細な調査により、範囲を特定し、修繕方法の検討が必要である。
【3】-(2)）様邸

床の傾斜から、構造上問題があると疑われる部分がある。

修繕の可否を含め、現実的な対応の検討が必要である。
調査依頼主
会社名・担当者○○ ○○但し、傾斜が一部であることから、不同沈下の恐れは低いと考えられる。

備
考
調査立会者

調査用並べ順52
56

会社名・担当者

○○

○○



57

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（調査報告書7/17）
2/2）（調査報告書7/17）【木造・鉄骨造】【木造・鉄骨造】（第7面） （第7面）【4 】柱及び梁【4 】柱及び梁■ 無し■ 有り □
劣化事象等（有り □□ 調査できなかった）無し □ 調査できなかった）□ 対象部位なし
劣化事象等（□ 対象部位なし
調査の結果（構造）
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料
調査の結果
（構造）

■建物状況調査の内容
外部・内部
外部・内部

【4】柱及び梁（構造）【4】柱及び梁（構造）本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示第82号）に適合する既存住宅状況調査であり、

調査項目
調査項目
確認内容 確認内容
調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。
そのため、本調査では次の行為は行っておりません。

（1）柱の著しいひび割れ、劣化（1）柱の著しいひび割れ、劣化■ア① 設計図書等との照合をすること□ イ
又は欠損 又は欠損

■ア
無し
無し
□ イ
有り（下表に記入）有り（下表に記入）② 現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること
ａ．著しいひび割れ、劣化又は欠損が確認された場所
ａ．著しいひび割れ、劣化又は欠損が確認された場所③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること※鉄骨造の場合、溶接部分の※鉄骨造の場合、溶接部分の（（）④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因を劣化・防錆塗装の劣化
劣化・防錆塗装の劣化
ｂ．最大のひび割れ幅又は最大欠損の深さ
ｂ．最大のひび割れ幅又は最大欠損の深さ判定すること（はがれ）等を含む（はがれ）等を含む（）㎜（）㎜（2）柱における□ア無し（2）柱における□ア無し■建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）についての注意事項■ イ■ イ
6/1,000以上の傾斜有り（下表に記入）
6/1,000以上の傾斜有り（下表に記入）（凹凸の少ない仕上げによる
ａ．柱の最も傾きがある場所（凹凸の少ない仕上げによる
ａ．柱の最も傾きがある場所
１．
本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。
２．
本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。
壁の表面と、その面と垂直な（ 2階 室2壁の表面と、その面と垂直な（ 2階 室2）３．
住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証
鉛直面との交差する線
ｂ．当該部分の傾斜
鉛直面との交差する線
ｂ．当該部分の傾斜するものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。
（２ｍ程度以上の長さのもの（
（２ｍ程度以上の長さのもの（
）/1,000）/1,000

）

）

４．
本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。
に限る。）の鉛直線に対するに限る。）の鉛直線に対する５．本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。
角度をいう。）
角度をいう。）
６．本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請を（3）梁の著しいひび割れ、劣化■ア無し（3）梁の著しいひび割れ、劣化■ア無し
目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。
□イ
有り（下表に記入）
又は欠損 又は欠損□イ有り（下表に記入）
７．本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積り
ａ．著しいひび割れ、劣化又は欠損が確認された場所
ａ．著しいひび割れ、劣化又は欠損が確認された場所
ならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。
※鉄骨造の場合、溶接部分の※鉄骨造の場合、溶接部分の（（8．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の劣化・防錆塗装の劣化
劣化・防錆塗装の劣化
ｂ．最大のひび割れ幅又は最大欠損の深さ
ｂ．最大のひび割れ幅又は最大欠損の深さ加入にあたっては、別途手続きが必要です。
（はがれ）等を含む（はがれ）等を含む（）㎜（）㎜（4）梁の著しいたわみ■ア無し（4）梁の著しいたわみ■ア無し□イ有り（下表に記入）□イ有り（下表に記入）
ａ．著しいたわみが確認された場所
ａ．著しいたわみが確認された場所
（
（

）

）

）

）

柱の傾斜から、構造上問題があると疑われる部分がある。
【4】-(2) 【4】-(2)
柱の傾斜から、構造上問題があると疑われる部分がある。
修繕の可否を含め、現実的な対応の検討が必要である。
修繕の可否を含め、現実的な対応の検討が必要である。

備
考

備
考

※表面があります。

調査用並べ順
調査用並べ順


58

58



51
57

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（調査報告書 1/17）
8/17）【木造・鉄骨造】【5 】外壁及び軒裏（構造）

調査の結果

（第8面）

【木造・鉄骨造】
劣化事象等（ ■ 有り □ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし
（第1面）

外部

【5】外壁及び軒裏（構造）
調査項目

確認内容

仕上げの種類の確認（1）外壁等下地材まで到達する
ひび割れ、欠損、浮き、
はらみ又は剥落【各仕上げ共通】

□ア
□イ
■ ウ
■ エ
□ ア
■ イ

乾式仕上げ（サイディングボードその他）（Ⅰに記入）
タイル仕上げ（湿式工法）（Ⅱに記入）
塗壁仕上げ等（Ⅲに記入）
その他の仕上げ（Ⅰ～Ⅲに記入）無し
有り（下表に記入）
ａ．ひび割れ等が確認された場所
■ 南面
□ 東面
□ 西面
□ 北面
ｂ．最大のひび割れ幅又は最大欠損の深さ（
目測 約2～3）㎜

既存住宅状況調査
Ⅰ．乾式仕上げの場合（2）複数の仕上げ材にまたがる
ひび割れ又は欠損（3）金属の著しい錆び
又は化学的侵食

■ ア
□イ

□ア
□イ

Ⅱ．タイル仕上げ（湿式工法）の場合（2）複数の仕上げ材にまたがる
ひび割れ又は欠損（3）仕上げ材の著しい浮き

□ア
□イ

□ア
□イ

調査報告書
無し
有り（下表に記入）
ａ．ひび割れ等が確認された場所
□ 東面
□ 西面
□ 南面
ｂ．最大のひび割れ幅又は最大欠損の深さ（無し有り（下表に記入）
ａ．著しい劣化が確認された場所
□ 東面
□ 西面
□ 南面
無し
有り（下表に記入）
ａ．ひび割れ等が確認された場所
□ 東面
□ 西面
□ 南面
ｂ．最大のひび割れ幅又は最大欠損の深さ（無し有り（下表に記入）
ａ．著しい劣化が確認された場所
作成日
□ 東面
□ 西面
□ 南面

Ⅲ．塗壁仕上げ等の場合（2）仕上げ材の著しい浮き
建物名称

調査依頼主
【5】-(1)■ ア○○無し○○□ イ
有り（下表に記入）
ａ．著しい劣化が確認された場所
□ 東面
□ 西面
□ 南面
会社名・担当者
○○ ○○

□ 北面
）㎜

□ 北面

□ 北面
）㎜

○○年○月○日
□ 北面
様邸

□ 北面

外壁の一部に比較的大きなひび割れが確認される。

シーリング等での応急処置の上、該当面の外壁材更新が望まれる。
調査立会者
会社名・担当者○○ ○○備
考調査用並べ順

52
58



59

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（調査報告書 9/17）
2/2）【木造・鉄骨造】（第9面）【6 】バルコニー
劣化事象等（ □ 有り ■ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料
（構造）

調査の結果

【7 】内壁調査の結果（構造）■建物状況調査の内容

劣化事象等（ □ 有り ■ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし

本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示第82号）に適合する既存住宅状況調査であり、

外部・内部【6】バルコニー（及び共用廊下）（構造）調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。
そのため、本調査では次の行為は行っておりません。

調査項目① 設計図書等との照合をすること

確認内容② 現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること（1）支持部材又は床の著しい■ア無し③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること
ぐらつき、ひび割れ□イ
有り（下表に記入）④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因を又は劣化
ａ．支持部材又は床の著しいぐらつき、ひび割れ又は劣化が判定すること確認された場所■建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）についての注意事項
ｂ．最大のひび割れ幅（

１．本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。

）㎜

２．本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。

内部【7】内壁（構造）

３．住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証するものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。

調査項目
４．本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。

確認内容

５．本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。

（1）内壁下地材まで到達する■ア無し
６．本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請をひび割れ、欠損、浮き、□イ
有り（下表に記入）目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。
はらみ又は剥落
ａ．ひび割れ等が確認された場所
７．本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積り（
ならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。
ｂ．最大のひび割れ幅又は最大欠損の深さ8．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の（）㎜
加入にあたっては、別途手続きが必要です。
（2）壁における■ア無し
6/1,000以上の傾斜□イ有り（下表に記入）（凹凸の少ない仕上げによるａ．壁の最も傾きがある場所
壁の表面と、その面と垂直な（鉛直面との交差する線
ｂ．当該部分の傾斜（２ｍ程度以上の長さのもの（）/1,000））に限る。）の鉛直線に対する角度をいう。）
目視や実歩行の結果、構造上の問題は確認されなかった。

備
考※表面があります。

調査用並べ順

60



51
59

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（調査報告書（調査報告書10/17）
1/17）【木造・鉄骨造】（第10面）

調査の結果【8 】天井（構造）【木造・鉄骨造】
劣化事象等（ ■ 有り □ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし

調査の結果【9 】小屋組（構造）

劣化事象等（ ■ 有り □ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし

（第1面）

内部

【8】天井（構造）
調査項目

確認内容

（1）天井下地材まで到達する
ひび割れ、欠損、浮き、
はらみ又は剥落

□ ア
■ イ

無し
有り（下表に記入）
ａ．ひび割れ等が確認された場所（ 2階 室4

内部）【9】小屋組（下屋部分を含む）（構造）確認内容
既存住宅状況調査

調査項目（1）小屋組（下屋部分を含む）の著しいひび割れ、劣化又は欠損※鉄骨造の場合、溶接部分の劣化・防錆塗装の劣化（はがれ）等を含む【8】-(1)

□ ア
■ イ

無し

調査報告書
有り（下表に記入）
ａ．著しいひび割れ、劣化又は欠損が確認された場所（ 小屋組全般の材に劣化有り
ｂ．最大のひび割れ幅又は最大欠損の深さ
（

）㎜

）

天井面に膨らみが確認される。

吊木及び吊木受けの改修を含めた修繕が必要である。
【9】-(1)

小屋組材の全般に劣化が確認される。

詳細な調査を行い、修繕の可否を含めた現実的な対応の検討が必要である。

作成日○○年○月○日

備
考

建物名称

52

○○

調査依頼主

会社名・担当者

○○

○○

調査立会者

会社名・担当者○○○○

調査用並べ順

60

○○

様邸



61

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（調査報告書 11/17）
2/2）【木造・鉄骨造】（第11面）【1 0 】蟻害・劣化事象等（ ■ 有り □ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料
腐朽等（構造）調査の結果■建物状況調査の内容
外部・内部【10】蟻害・腐朽等（構造）

本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示第82号）に適合する既存住宅状況調査であり、

調査項目
確認内容
調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。
そのため、本調査では次の行為は行っておりません。

床下天井点検口等の有無

□ア
無し
■ イ
有り
② 現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること■ ア（1）著しい蟻害無し③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること□イ有り（下の（）内を記入）④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因を※鉄骨造の場合、調査不要
ａ．蟻害が確認された場所
判定すること（（2）著しい腐朽・腐食等□ア無し■建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）についての注意事項■ イ有り（下の（）内を記入）
ａ．腐朽・腐食等が確認された場所
１．本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。
２．本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。
（ 小屋裏/ 母屋・垂木・小屋束① 設計図書等との照合をすること））

３．住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証するものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。
【10】-(2) 小屋組材の全般に腐朽が確認される。
４．本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。
詳細な調査を行い、修繕の可否を含めた現実的な対応の検討が必要である。
５．本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。
６．本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請を目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。
７．本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積り
ならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。
8．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の加入にあたっては、別途手続きが必要です。

備考※表面があります。

調査用並べ順

62



51
61

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（調査報告書（調査報告書12/17）
1/17）【木造・鉄骨造】（第12面）

調査の結果【1 1 】鉄筋探査【木造・鉄骨造】
劣化事象等（ □ 有り ■ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし

調査の結果【1 2 】コンク
リート圧縮強度

劣化事象等（ □ 有り □ 無し □ 調査できなかった） ■ 対象部位なし

（第1面）

外部・内部

【11】鉄筋探査（構造）

調査項目

確認内容

鉄筋探査の有無
鉄筋探査機による調査（鉄筋の本数及び間隔）（1）基礎における鉄筋の本数
及び間隔（立上り）（調査位置）
（

□ア
■ イ

無し
有り（※小規模住宅で、基礎に係る劣化事象等があった場合）■ア立ち上がり補強筋間隔が＠300以内、または設計図書以内
ａ．補強筋間隔
（@

）㎜ 以内
補強筋間隔が＠300を超える、または設計図書を超える。
（下表に記入）ａ．補強筋間隔が適切ではない場所（
主筋間隔が＠300以内、または設計図書以内
ａ．主筋間隔（@）㎜
主筋間隔が＠300を超える、または設計図書を超える。
（下表に記入）ａ．主筋間隔が適切ではない場所（□イ

既存住宅状況調査
調査報告書）（2）基礎における鉄筋の本数
及び間隔（底盤）

□ア

□イ

外部・内部

）

）

【12】コンクリート圧縮強度（構造）

調査項目

確認内容

コンクリート圧縮強度調査の
有無

□ア
□イ

（1）コンクリートの圧縮強度（調査位置）（□ア□イ）（2）コンクリートの圧縮強度（調査位置）
（

建物名称

）

無し
有り（※鉄骨造・大規模住宅の場合）

コンクリートの圧縮強度が確認できない
コンクリートの圧縮強度が確認できる（下表に記入）
ａ．反発度の測定値（□ア
コンクリートの圧縮強度が確認できない
作成日○○年○月○日□イ
コンクリートの圧縮強度が確認できる（下表に記入）
ａ．反発度の測定値○○ ○○（様邸））

非破壊での探査の範囲で、基礎に関し適正な配筋が確認された。

調査依頼主

会社名・担当者

○○

○○

調査立会者

会社名・担当者

○○

○○

備
考

調査用並べ順

52
62



63

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（調査報告書 13/17）
2/2）【木造・鉄骨造】（第13面）【1 3 】外壁
劣化事象等（ ■ 有り □ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料
（雨水）

調査の結果

【1 4 】軒裏

劣化事象等（ □ 有り ■ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし
調査の結果
（雨水）
■建物状況調査の内容【1 5 】バルコ
劣化事象等（ ■ 有り □ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし
調査の結果
本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示第82号）に適合する既存住宅状況調査であり、ニー（雨水）
調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。

【1 6 】内壁劣化事象等（ ■ 有り □ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし
調査の結果
そのため、本調査では次の行為は行っておりません。
（雨水）① 設計図書等との照合をすること② 現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること③
耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること
外部【13】外壁（雨水）④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因を判定すること調査項目

確認内容（1）外壁のシーリング材の■ア
無し■建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）についての注意事項
破断又は欠損□イ有り（下表に記入）
ａ．シーリング材の破断又は欠損が確認された場所
１．本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。
２．本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。
□ 東面
□ 西面
□ 南面
□ 北面
３．住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証（2）建具の周囲の隙間又は□ア無しするものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。
建具の著しい開閉不良■イ有り（下表に記入）
４．本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。
ａ．建具の周囲の隙間又は建具の著しい開閉不良が５．本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。
確認された場所
６．本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請を
□ 東面
■ 西面
□ 南面
□ 北面
目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。

７．
本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積り
外部【14】軒裏（雨水）ならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。
8．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の
調査項目
確認内容
加入にあたっては、別途手続きが必要です。

（1）軒裏天井等のシーリング
材の破断又は欠損■ア□イ（2）軒裏天井の雨漏りの跡

■ア
□イ

外部・内部

【15】バルコニー（及び共用廊下）（雨水）

調査項目

確認内容

（1）防水層の著しいひび割れ、
劣化若しくは欠損
又は水切り金物等の不具合

□ア
■ イ

内部

無し
有り（下表に記入）
ａ．防水層の著しいひび割れ、劣化若しくは欠損又は水切り
金物等の不具合が確認された場所（ バルコニー一部に防水層の劣化有り）【16】内壁（雨水）調査項目（1）内壁の雨漏りの跡

64無し
有り（下表に記入）
ａ．軒裏天井等のシーリング材の破断又は欠損が確認された場所
□ 東面
□ 西面
□ 南面
□ 北面
無し
有り（下表に記入）
ａ．軒裏天井の雨漏りの跡が確認された場所
□ 東面
□ 西面
□ 南面
□ 北面

確認内容
□ア
■ イ

無し
有り（下表に記入）
ａ．内壁の雨漏りの跡が確認された場所（ 1階 室1【13】-(2)

床や柱の傾斜によるものと考えられる開閉不良が確認された。

備考【15】-(1)防水層の劣化が進行しており、早期の修繕が必要である。

【13】-(1)防水層の劣化によると考えられる雨漏り跡が確認された。

調査用並べ順）※表面があります。

51
63

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（調査報告書（調査報告書14/17）
1/17）【木造・鉄骨造】（第14面）

調査の結果【1 7 】天井（雨水）【木造・鉄骨造】
劣化事象等（ ■ 有り □ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし

調査の結果【1 8 】小屋組（雨水）

劣化事象等（ ■ 有り □ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし

調査の結果【1 9 】屋根（雨水）

劣化事象等（ □ 有り ■ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし

（第1面）

内部

【17】天井（雨水）
調査項目

確認内容

天井点検口等の有無

□ア
■ イ
□ア
■ イ

（1）天井の雨漏りの跡

無し
有り
無し
有り（下表に記入）
ａ．天井の雨漏りの跡が確認された場所（ 1階 室1

既存住宅状況調査

【18】小屋組（雨水）
調査報告書

内部
調査項目

確認内容

（1）小屋組の雨漏りの跡

□ア
■ イ

無し
有り（下表に記入）
ａ．小屋組の雨漏りの跡が確認された場所（ 小屋組 全般

外部

確認内容

（1）屋根葺材の著しい破損、ずれ、ひび割れ、劣化、欠損、浮き又ははがれ（屋根葺材による仕上げの場合）（2）防水層の著しいひび割れ、
劣化若しくは欠損
又は水切り金物等の不具合（（1）以外の仕上げの
場合）

■ア
□イ

□ア
□イ

無し
有り（下表に記入）
ａ．屋根葺材の著しい破損、ずれ、ひび割れ、劣化、欠損、浮きが確認された場所
□ 東面
□ 西面
□ 南面
□ 北面
無し
有り（下表に記入）
ａ．防水層の著しいひび割れ、劣化若しくは欠損又は水切り
金物等の不具合が確認された場所
作成日○○年○月○日
□ 東面
□ 西面
□ 南面
□ 北面

【17】-(1)
建物名称防水層の劣化によると考えられる雨漏り跡が確認された。
○○ ○○【18】-(1)5264）

【19】屋根（雨水）
調査項目

様邸

小屋組において雨漏りの跡が確認された。屋根下地材を含めた修繕が必要である。

調査依頼主

会社名・担当者

○○

○○

調査立会者
備
考

会社名・担当者○○○○

調査用並べ順）



65

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（調査報告書 15/17）
2/2）【木造・鉄骨造】

調査の結果（第15面）【2 0 】
■ 適合
□ 不適合
□ 不明
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料
耐震性書類確認■建物状況調査の内容【20】耐震性に関する書類の確認

本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示第82号）に適合する既存住宅状況調査であり、

調査項目
確認内容
調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。
そのため、本調査では次の行為は行っておりません。

確認方法

昭和56年（1981年）6月1日以降に確認済証の交付を受けたことの確認（→Ⅰに記入）② 現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること□イ
地震に対する安全上耐震関係規程に準ずるものとして定める③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること
基準に適合することの確認（→Ⅱに記入）① 設計図書等との照合をすること■ア④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因を判定することⅠ昭和56年（1981年）6月1日以降に確認済証の交付を受けたことの確認（1）確認した書類の名称□ア
確認済証■建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）についての注意事項
□イ
検査済証
■ウ
確認台帳記載事項証明
１．本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。
２．本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。
□エ
新築時の建設住宅性能評価書
３．住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証□オ（新築）住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書するものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。
４．本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。
（2）発行者の確認□ア
特定行政庁
５．本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。
■イ
建築主事等
６．本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請を□ウ
指定確認検査機関目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。
□エ
登録住宅性能評価機関
７．本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積り□オ
住宅瑕疵担保責任保険法人
ならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。

8．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の（3）確認済証の交付時期■ア
加入にあたっては、別途手続きが必要です。
□イ□ウ

昭和56年（1981年）6月1日以降
昭和56年（1981年）5月31日以前
不明

Ⅱ地震に対する安全上耐震関係規程に準ずるものとして定める基準に適合することの確認（1）確認した書類の名称□ア
既存住宅に係る建設住宅性能評価書（耐震等級1以上のもの）□イ
既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書□ウ
耐震基準適合証明書□エ住宅耐震改修証明書□オ
耐震診断の結果報告書□カ
固定資産税減額証明書
□キ
構造計算書
□ケ
構造確認書
（2）発行者の確認

□ア
□イ
□ウ
□エ

指定確認検査機関
登録住宅性能評価機関
住宅瑕疵担保責任保険法人
建築士（記名・押印）（3）地震に対する安全上
耐震関係規程に準ずるものとして定める基準

□ア
□イ
□ウ

適合する
適合しない
不明

備
考
※表面があります。

調査用並べ順

66



51
65

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（調査報告書（調査報告書16/17）
1/17）【木造・鉄骨造】【2 1 】
調査時の状況

調査の結果（第16面）【木造・鉄骨造】
劣化事象等（ □ 有り ■ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし
（第1面）

外部・内部

【21】調査時の状況

調査項目

確認内容

（1）既に実施されている修繕等の履歴（2）調査実施時にリフォーム
等の工事中

■ ア
□イ

■ ア
□イ

無し
有り（下表に記入）
ａ．部分（（
ｂ．修繕方法（（無し
有り（下表に記入）
ａ．部分
（
（

）
）
）
）

既存住宅状況調査
調査報告書

）
）

建物所有者へのヒアリングにより、構造に関するもの・雨漏りに関するものの修繕履歴はないとのことであった。

備
考

作成日

建物名称

52

○○

調査依頼主

会社名・担当者

○○

○○

調査立会者

会社名・担当者○○○○

調査用並べ順66○○○○年○月○日

様邸



67

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（調査報告書 17/17）
2/2）【木造・鉄骨造】

調査の結果（第17面）【2 2 】
劣化事象等（ ■ 有り □ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料
設備配管【2 3 】給排水・

調査の結果
電気・ガス
■建物状況調査の内容

劣化事象等（ □ 有り ■ 無し □ 調査できなかった） □ 対象部位なし

本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示第82号）に適合する既存住宅状況調査であり、【22】設備配管【給水・給湯管】
調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。
そのため、本調査では次の行為は行っておりません。

調査項目① 設計図書等との照合をすること

確認内容② 現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること（1）【設備配管】■ア無し③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること
給水管、給湯管の発錆に□イ有り（下表に記入）④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因をよる赤水
ａ．発錆による赤水が確認された場所
判定すること（（2）【設備配管】□ア無し■建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）についての注意事項
給水管、給湯管からの漏水■イ有り（下表に記入）
ａ．漏水が確認された場所
１．本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。
２．本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。
（ 2階 洗濯室））

３．住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証【22】設備配管【排水管】

するものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。
４．本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。

調査項目
確認内容
５．本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。
６．本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請を（1）【設備配管】■ア無し
目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。
排水の滞留□イ
有り（下表に記入）
７．本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積り
ａ．排水の滞留が確認された場所
ならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。
（
8．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の（2）【設備配管】■
ア無し
加入にあたっては、別途手続きが必要です。
排水管の漏水□イ
有り（下表に記入）
ａ．漏水が確認された場所（））

【22】設備配管【換気ダクト】
調査項目

確認内容

（1）【設備配管】
換気ダクトの脱落■ア□イ

無し
有り（下表に記入）
ａ．換気ダクトの脱落が確認された場所（）

【23】給排水設備・電気設備・ガス設備
調査項目

確認内容

（1）キッチンコンロ、換気扇やパッケージエアコン等の設備機器の作動不良等（調査内容）（■ア□イ）（2）給排水設備、電気設備、
ガス設備

備
考
調査用並べ順68■ア□イ

作動不良が確認されない
作動不良が確認される（下表に記入）
ａ．作動不良が確認された場所（
ｂ．作動不良の状況（
作動不良が確認されない
作動不良が確認される（下表に記入）
ａ．作動不良が確認された場所（
ｂ．作動不良の状況（【22】 常時の微量な漏水が確認された。カランの交換により改善すると考えられる。

）
）

）
）
※表面があります。



51
67

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（添付資料（現況写真）（調査報告書 1/17）
1/3）

建物点検写真（建築）【木造・鉄骨造】

ＮＯ．１

ＮＯ．２
（第1面）

基礎/0.5ｍｍのひび割れ

基礎/鉄筋の露出

既存住宅状況調査
調査報告書

ＮＯ．３

ＮＯ．４

土台の劣化・腐朽床の著しい沈み

ＮＯ．５

ＮＯ．６
建物名称

○○

○○

調査依頼主

会社名・担当者

○○

○○

調査立会者

会社名・担当者○○○○

床の傾斜測定作成日○○年○月○日

様邸

柱の傾斜測定
読み値：16㎜

52
68

69

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（添付資料（現況写真） 2/2）
2/3）

建物点検写真（建築）ＮＯ．７

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料
ＮＯ．８■建物状況調査の内容
本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示第82号）に適合する既存住宅状況調査であり、調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。
そのため、本調査では次の行為は行っておりません。
① 設計図書等との照合をすること② 現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因を判定すること■建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）についての注意事項
外壁のひび割れ
天井のはらみ１．本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。
２．本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。
３．住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証するものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。

ＮＯ．９
ＮＯ．１０
４．本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。
５．本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。
６．本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請を目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。
７．本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積り
ならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。
8．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の加入にあたっては、別途手続きが必要です。

小屋組の劣化と腐朽

基礎の鉄筋間隔の確認
25㎜程度である

ＮＯ．１１

ＮＯ．１２

※表面があります。

70

51
69

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（添付資料（現況写真）（調査報告書 1/17）
3/3）

建物点検写真（建築）【木造・鉄骨造】

ＮＯ．１３

ＮＯ．１４
（第1面）

建具の著しい開閉不良

バルコニー立上りの防水劣化

既存住宅状況調査
調査報告書

ＮＯ．１５

ＮＯ．１６

内壁の雨漏り跡

天井の雨漏り跡

ＮＯ．１７

ＮＯ．１８
建物名称

○○

○○

調査依頼主

会社名・担当者

○○

○○

調査立会者

会社名・担当者

○○

○○

作成日

○○年○月○日様邸

カランから漏水あり

52
70

71

（参考資料）建物状況調査報告書の実例（参考資料）建物状況調査報告書の実例（建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（添付資料（現況図面） 2/2）
1/1）

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料■建物状況調査の内容
本調査は、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示第82号）に適合する既存住宅状況調査であり、調査対象となる住宅について、目視を中心とした非破壊調査により、劣化事象等の状況を把握するものです。
そのため、本調査では次の行為は行っておりません。
① 設計図書等との照合をすること② 現行建築基準関係規定の違反の有無を判定すること③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無または原因を判定すること■建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）についての注意事項
１．本調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもありません。
２．本調査結果の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではありません。
３．住宅には、経年により劣化が生じます。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化が一切ないことを保証するものではありません。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンテナンスの実施状況等により異なります。
４．本調査結果は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではありません。
５．本調査結果の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じます。
６．本調査結果を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じます。また、本調査の受任者は、既存住宅売買瑕疵保険の申請を目的として、本調査結果を委任者の承諾等を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出することがあります。
７．本調査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調査概要、費用の見積り
ならびに改修工事の方法等が提示される場合は、その内容と本調査結果とは関係ありません。
8．本調査結果は、既存住宅瑕疵担保責任保険に加入したことを証するものではありません。既存住宅瑕疵担保責任保険の加入にあたっては、別途手続きが必要です。

※表面があります。

72

51
71

インスペクション等普及啓発専門家会議
インスペクション等普及啓発専門家会議
大阪弁護士会
大阪弁護士会

岡本
岡本

英子
英子

インスペクション等普及啓発専門家会議

委員名簿
委員名簿
委員名簿

一般財団法人 大阪住宅センター 大川 和彦
一般財団法人 大阪住宅センター 大川 和彦
大阪弁護士会 岡本 英子
一般社団法人 大阪府不動産コンサルティング協会 荻野 信義
一般社団法人 大阪府不動産コンサルティング協会 荻野 信義
一般財団法人 大阪住宅センター 大川 和彦
公益社団法人 大阪府建築士会 上田 茂久
公益社団法人 大阪府建築士会 上田 茂久
一般社団法人 大阪府不動産コンサルティング協会 荻野 信義
公益社団法人 大阪府建築士会 芳村 隆史
公益社団法人 大阪府建築士会 芳村 隆史
公益社団法人 大阪府建築士会 上田 茂久
公益社団法人 大阪府建築士会 佐賀 弥章
公益社団法人 大阪府建築士会 佐賀 弥章
公益社団法人 大阪府建築士会 芳村 隆史
公益社団法人 大阪府建築士会 杉原 繁
公益社団法人 大阪府建築士会 杉原 繁
公益社団法人 大阪府建築士会 佐賀 弥章
公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 矢野 裕章
公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 矢野 裕章
公益社団法人 大阪府建築士会 杉原 繁
公益社団法人 全日本不動産協会 大阪府本部 角前 秀史
公益社団法人 全日本不動産協会 大阪府本部 角前 秀史
公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 矢野 裕章
住宅保証機構株式会社 川西 敦
住宅保証機構株式会社 川西 敦
公益社団法人 全日本不動産協会 大阪府本部 角前 秀史
住宅保証機構株式会社 竹中 成樹
住宅保証機構株式会社 竹中 成樹
住宅保証機構株式会社 川西 敦
大阪府住宅まちづくり部都市居住課
大阪府住宅まちづくり部都市居住課
住宅保証機構株式会社 竹中 成樹



大阪府住宅まちづくり部都市居住課



建物状況調査・既存住宅売買瑕疵保険活用ガイド
建物状況調査・既存住宅売買瑕疵保険活用ガイド
作成日：令和２年１月
作成日：令和２年１月
建物状況調査・既存住宅売買瑕疵保険活用ガイド
作成者：大阪の住まい活性化フォーラム
作成者：大阪の住まい活性化フォーラム
作成日：令和２年１月※本テキストは、令和元年度国土交通省「空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」※本テキストは、令和元年度国土交通省「空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」に採択され、補助金の交付を受け作成した。
作成者：大阪の住まい活性化フォーラムに採択され、補助金の交付を受け作成した。
※本テキストは、令和元年度国土交通省「空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」に採択され、補助金の交付を受け作成した。

72