H YO G O takken press ひょうご宅建プレス

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Vol.3182017.10月発 行

姫路に居ながらにして、城崎の老舗旅館伝承、絶品かに料理を堪能できる至福。
姫路市十二所前町23 TEL. 079-285-3939 [営]11:30〜21:30（L.O.21:00）[休]月曜日（祝日を除く、11月1日〜2月28日は無休）理”をいただくのが本流。
ご用意いただいたのは、「かにすき」と「かにコロッケ」。西村屋家伝の“すき出し”で、厳選した新鮮なずわいがに、
季節の野菜、かにつみれ、
くずきりなど多彩な具を煮ながらいただく。かにの殻が赤くなり、身がプックリふくらんだら食べ頃。食べやすく

JR姫路駅から北西に徒歩5分。白壁と石組包丁を入れてあるので、身がスルリと口に飛びみが城下町にふさわしい落着きを醸し出し、込む。後は夢中。繊細且つとろけるような甘城崎温泉 西村屋の伝統と味を引き継いだ

み、旨さを堪能する至福の時が続き、「かにを「西村屋 白鷺館」。

食べた！」という満足感すらも味わえる。

「西村屋伝承のかに料理を姫路の皆様にお“かにコロッケ”は、想像とは全く違っていた。

楽しみいただく店として、39年前にオープンし「かにの足身1本そのままを、マッシュしたポテました。約15年前に、現在の店舗にリニューア

トで包んで揚げています」。山南幸寛料理長のル。各階に趣向を凝らした様々なお部屋をご説明どおり、真ん中に存在感のある足身が用意し、ウエディングにも対応しています」と紹

ドーン！優しいポテトの味が、かに本来の旨味

介してくださるのは副店長の本間真依子さん。

をさらに引き立てる。

月替わり献立による会席料理やお昼の御膳な

11月6日には、いよいよ松葉蟹漁が解禁にども提供。インバウンドのお客様からも、手軽なる。白鷺館では7日より「松葉かに料理」
を提に和食を楽しめると好評だそう。

供。居ながらにして、冬の味覚の王者に舌鼓をとはいえ、西村屋となれば、やはり“かに料

編集
後記

打てるのが嬉しい。

ついこの間、新年を迎えたと思っていましたら、暑い暑い夏が
徐々に終わりをつげ、秋の虫達が心地よい音色で、鳴きはじめました。
広報の対外向け事業では、今年も震災復興イベント・若者のアート作品展・高校駅伝大会・JR・地下鉄駅看板やその他のイベントにも、私達協会のハトマークをPRしています。過日の委員会で広報委員長：久保満則（明石）

白壁と石組みの外観が印象的で、城下町らしい風情を感じさせる。
店内に入ると滝の流れるロビーがお出迎え。

ひょうごの町並み

てくてくさん ぽ理事会の審議から最近の判例から
わかりやすい！
不動産トラブル解決のポイント

階ごとに趣向の違う部屋を揃えた白鷺館。2階は全席掘りこたつ式のゆったりしたお座敷。3階には少人数用の個室も用意されている。

意外と知らない◯◯パソコン編

は、お正月用ポスターの図案にも熱心に意見が交わされました。
宅建プレスも委員会他、皆様の熱心な意見とアイデアを頂き斬新な広報誌に仕上がり、大変うれしく思っています。
私達委員は、大先輩達の造り上げた広報の基礎を受け継ぎ、今後も何年先・何十年先の世代の会員の皆様に引継がれていく事を願い、残りの委員会をみんなで力を合わせ、頑張って参ります。

〒650-0012 神戸市中央区北長狭通 5-5-26■広報委員会／久保満則（明石）、渡部健一（芦屋・西宮）、青木（一社）兵庫県宅地建物取引業協会

TEL.078-382-0141

宅建Information（公社）全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部

FAX.078-351-0164■発行人／松尾信明■編集人／久保満則

隆（但馬）、古川桂二（神戸東）、土井敬介（淡路） URL http://www.htk.or.jp/ E-mail htk@htk.or.jp

OVol.318 2017.10 AUTUMN

イイ店みつけた！ てくてくグルメさんぽ ［姫路編］

かにコロッケといえばクリームコロッケという概念を覆す、
西村屋のかにコロッケ。かにの美味しさがダイレクトに伝わる。
タルタルソースでいただくのも新鮮。

G（ 一 社 ） 兵 庫 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 広 報 誌 ［ ひょうご 宅 建プレス ］

かには煮過ぎないこと。締めは雑炊かすき出し茶漬けで、旨味が凝縮した出汁を一滴残らず味わおう。

西村屋 白鷺館

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TAKKENPRESS

城崎温泉まで出かけなくても、本場と同じ「かにすき」がいただける。西村屋秘伝のすき出しに、かにの風味が加わり、それが、かにや野菜、
ざる豆腐をより美味に。

美味遊心

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兵庫宅建 Information

不動産開業
支援セミナー開催中！

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TAKKENPRESS
Vol.318 2017.10 AUTUMN（一社）兵庫県宅地建物取引業協会広報誌 ［ひょうご宅建プレス］

不動産業に興味のある方、独立して開業したい方等を対象に不動産業の概要、免許申請の手順、宅建協会及び保証協会への入会等、開業に必要な情報の提供と業界の現状や今後の展望、業者の体験談などを通して、一般の方が業界へ進出するきっかけ作りとして、開業支援セミナーを開催いたします。ぜひ、
この機会にご参加の上、開業に向けてのご参考としてください。
場

所

兵庫県不動産会館
神戸市中央区北長狭通5-5-26時

間

午後1時30分〜

問合せ先

参加費

開業ヘルプデスク

0120-810-768（担当事務局 佐伯）（公社）近畿地区不動産公正取引協議会からのお知らせ

不動産の表示に関する
公正競争規約違反事業者への新たな対応について

当協議会は平成29年度事業計画に則り、インターネットの「おとり広告」の問題を最重要課題と位置づけ、引続き「不動
産の表示に関する公正競争規約」（以下「規約」という）の普及啓発・周知徹底を図りながら、鋭意、
インターネットの「おとり広告」等の未然防止とその改善・排除に取り組んでおります。
しかしながら、
インターネットの「おとり広告」等の重大な規約違反は後を絶たず、テレビや新聞のマスコミからも社会的問題として非難を受けている状況です。
このため、規約に違反する事業者への新たな対応として、当協議会が「おとり広告」
や重大な不当表示により違約金課徴及び厳重警告を講じた事業者については、下図にある首都圏の「ポータルサイト広告適正化部会」と連携して、部会各社が運営する不動産情報サイトへの広告掲載を原則、１ヶ月以上停止するなどの処分を行うこととし、また、この新たな対応の実施については、平成29年8月度の措置分から開始することといたします。
なお、今般の施策は、部会各社の規定等に基づき行われ、掲載停止期間を設けることによって、消費者への「おとり広告」等の被害拡大を防ぎ、対象となった事業者は当該期間内に掲載物件情報等のメンテナンスを確実に実施するとともに、広告業務の体制を整えることを通じて、規約遵守の意識の向上を強く図り、さらには、適正な広告表示を行っている大多数の事業者の利益を確保するために行うものです。

ポータルサイト広告適正化部会（首都圏）構成会社

無料

会 社 名

運 営 サ イト 名

アットホーム株式会社

at home▶平成29年【第 8 回】11月28日（火）【第 9 回】12月19日（火）

株式会社CHINTAICHINTAI▶平成30年【第10回】1 月23日（火）【第11回】2 月20日（火）

株式会社LIFULL

開催予定日▶表紙写真：姫路城（姫路市）

Contents01

兵庫宅建Information

1

理事会の審議から

3

六甲ミーツ・アート芸術散歩2017

5兵庫宅建Information

7

ひょうごの町並みてくてくさんぽ

11

最近の判例から

13

不動産広告に関する相談事例

16

たっけんクラウド

17

不動産トラブル解決のポイント

19

意外と知らない◯◯ パソコン編

20

会員動態

21

イイ店みつけた！ てくてくグルメさんぽ

23

編集後記

23

株式会社マイナビ

マイナビ賃貸LIFULL

株式会社リクルート住まいカンパニー

HOMEʻS

SUUMO【第12回】3 月20日（火）

兵庫県高校駅伝大会を応援しています
兵庫宅建協会は兵庫県高等学校駅伝競走大会に毎年協賛し、大会を応援しています。
開催日

平成29年11月5日（日）

スタート時刻コース

男子：午前10時10分スタート（雨天決行）
女子：午前10時20分スタート（雨天決行）

男子【7区間 42.195km】
篠山市大正ロマン館前〜立金〜篠山鳳鳴高校
女子【5区間 21.0975km】
篠山市大正ロマン館前〜松ヶ鼻〜篠山鳳鳴高校

大会当日、午後9時〜10時23分にサンテレビにてダイジェストを放送。
こちらにて、兵庫宅建協会のCMが放送されます。

02

ROKKO MEETS ART

2017.9.9sat - 11.23thu
現代アートの祭典「六甲ミーツ・アート 芸術散歩2017」に協賛しています（新山浩＋神戸市立科学技術高校）「兵庫宅建ハトマーク賞」受賞作品『六甲美術館』

六甲山の麓にある神戸市立科学技術高等学校で教鞭をとる新山浩氏と、建築を学ぶ生徒たちが制作しました。美術館の内部には、六甲山の歴史や自然を主題とした絵画やドローイングなどの作品が展示されています。全長10ｍを超える大きな構造体でありながら、六甲山の自然を借景として周囲に溶け込み、展覧会期間中しか見られない特別な景観を作り出しています。

（新山浩＋神戸市立科学技術高校）「兵庫宅建ハトマーク賞」受賞作品『六甲美術館』

兵庫宅建では、今年で8回目の開催を迎える「六甲ミーツ・アート芸術散歩2017」に協賛しています。
「六甲ミーツ・アート芸術散歩2017」は六甲山を背景に現代アート作家、総勢39組の作品が楽しめる一大アートイベントです。
また、「 兵庫宅建ハトマーク賞」を設け、アーティストの応援もしています。
会期は9月9日（土）から11月23日（木・
祝）
まで。

05

「六甲ミーツ・アート 芸 術 散 歩 2 0 1 7」に関しては公式ホームページをご覧いただくか、
インフォメーションにお問い合わせください。
https://www.rokkosan.com/art2017/

ミーツアート2017

六甲ミーツ・アート 芸術散歩2017インフォメーション●T e l : 078-891-0048（10:00〜17:00） ●Mail : rma-info@rokkosan.com
06

兵庫宅建 Information

カンパイKOBE2017 に協賛しました柴田茂德 副会長（三田・丹波）が、
国土交通大臣表彰を受賞されました〜サンテレビから感謝状を頂きました〜
8月5日にみなとのもり公園（神戸震災復興記念公園）
で、東北・熊本復興支援イベント『カンパイKOBE2017』が開催されました。
同イベントは、東北・熊本の被災地の人たちに対し、震災から復興した神戸だからこそできるエールを届ける目的のもと悲しみからの復興を願う「カンパイ」を合言葉に行われました。

“いつの日か笑顔でカンパイできるように”“東北と熊本に満開の笑顔の花が咲くことを祈って”
松尾会長とサンテレビ沼田社長

また、
イベント開催中には、東北の復興を見守るシンボ
ルとなる桜植樹のための「カンパイザクラ募金」と「熊本
地震復興支援募金」が行われました。
当協会はこの趣旨に賛同し、協賛するとともに、「カンパ
イザクラ募金」及び「熊本地震復興支援募金」を贈呈し、サンテレビより感謝状を頂きました。
カンパイKOBE2017ホームページ

http://www.kanpai-kobe.jp/

平成29年度の国土交通大臣表彰伝達式が、去る
7月10日、国土交通省にて行われました。
当協会からは、柴田茂德副会長（三田・丹波）が受賞されました。
多年にわたり宅地建物取引業に精励されるとともに、協会役員として業界並びに地域社会の発展に貢献された功績が認められたものです。
心からお祝い申し上げます。

【柴田茂德氏の略歴】●昭和28年7月21日生

64歳●平成20年5月、
兵庫宅建理事に就任し、流通対策副委員長職、
法税務副委員長職、研修副委員長職を歴任し、平成28年5月から副会長職●平成19年9月7日 兵庫県自治賞受賞

平成28年5月3日 兵庫県功労者表彰受賞●藤榮住建㈱代表取締役

カンパイKOBE

道路美化デーに参加しました（神戸地区協議会）
8月22日（火）に実施された神戸市主催の道路美化デーに参加しました。
酷暑の中、当協会を含む10団体約160名が神戸市役所北側にある花時計前に集合し、JR元町駅東口までを4班に分かれて清掃しました。当協会では、神戸地区協議会から37名の皆様が参加されました。
道路美化デーは、道路ふれあい月間の行事として毎年行われているもので、当会も毎年参加しています。

宅地建物取引士証の有効期限を確認しましょう
宅地建物取引士として業務を行うためには、有効な宅地建物取引士証を所持していなければなりません。有効期限が切れている取引士証では、取引士としての業務を行うことは出来ません。
また、宅建業者は、専任の取引士の法定数が不足した場合は、２週間以内に補充等必要な措置をとらなければなりません。違反した場合は、宅地建物取引業法違反となりますので、ご注意ください。
※詳しくは協会ホームページ「宅地建物取引士情報」
をご覧ください。

07

宅地建物取引士証を更新するには、都道府県知事の指定する法定講習会を受講することが必要です。兵
庫県知事に登録している更新対象者には、取引士証の期間満了日から約４〜５ケ月前頃に封書にて受講申込書を登録されている住所に送付します。
※住所等が変更されている場合は案内が届きません
ので、必ず変更登録申請書を提出してください。

08

兵庫宅建 Information

宅地建物取引業法の遵守のお願い（公社）全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部からのお知らせ

退会に伴う弁済業務保証金分担金の返還について〜「罰金の刑」
で免許取消になる場合があります〜

会員の皆様は、宅建業法第64条の9（弁済業務保証金分担金の納付等）の規定にもとづき、入会時に一定額の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付されています。
（主たる事務所60万円、その他の事務所ごとに30万円）
保証協会を退会しますと弁済業務保証金分担金が返還されますが、保証協会｢入会金・会費等に関する規則｣により、下記の諸費用を控除した金額が返還されます。
また、返還に要する期間は、官報公告期間（6ヶ月）
を含め、通常約9〜10ヶ月となりますので、ご了承ください。

〔弁済業務保証金分担金の返還額から控除される額〕

宅建免許の更新前、役員・政令で定める使用人(支店長等)の変更前に､宅建免許の「欠格事由」の該当についてご確認下さい。
宅建免許の更新・変更・新支店を設置する際、「役員」、「政令で定める使用人（支店長等）」が、下記の免許基準の欠格事

１. 弁済業務保証金取戻公告料（宅建業法64条の11第4項に定める公告に関する費用）

由に該当していた場合は、即刻「免許取消」となりますのでご注意願います。

２. 退会等事務手続費用れ、その社員を支店長にして新支店開設の変更申請を出したところ「欠格事由」に該当し、支店だけではなく本店の免許が取

例えば、社員が慰安旅行でケンカをしてしまい刑法上の「傷害」により「罰金の刑」に処せられた。代表者はそのことを忘１行 7,048円(消費税込み) × 行数 〈※平成28年4月官報掲載分より公告料改定〉〈支店の場合は不要〉
本店 20,000円

分担金の返還時、支部から連絡をさせていただきますので、支店 10,000円「廃業等届出書」に

連 絡 先を必 ずご 記 入 い ただきますようお願いいたします。

この限りではありません。
３. 未納会費 ◆差押等がなされた場合は、分担金返還の流れ「罰金の刑」を処せられたぐらいでとの考えは危険です。
免許更新・役員変更においても、役員、政令で定める使用人（支店長等）が「欠格事由」に該参考

当していないか、更新または変更を行う前に必ず事前確認を行って下さい。
（役員変更等は、変更登記を行う前にご確認願います。）
会員

保証協会兵庫本部

員

所属支部

約1ヶ月

会

所属支部

〔宅建免許の欠格事由（宅建業法第５条

抜粋）
〕

【一】
「成年被後見人」若しくは「被保佐人」又は「破産者で復権を得ないもの」【二】(悪質行為等)で免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者
分担金振込／返還

本部へ返還必要書類提出

支部へ返還必要書類提出

返還手続きの案内

支部へ通知

分担金入金

翌月 日掲載月末最終金曜日締弁済業務保証金払渡

分担金取戻し社員資格喪失証明書送付

翌月 日受理社員資格喪失証明書

社員資格喪失証明交付願

月末締

廃業等届出書の提出︵行政受理済の写を添付︶

廃業等届出書の提出

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保証協会兵庫本部

保証協会中央本部

官報公告

6ヶ月

保証協会中央本部

東京法務局

保証協会中央本部

保証協会兵庫本部

兵庫県

保証協会兵庫本部

員

所属支部

会

約２〜３ヶ月10

り消されたケースがあります。

【三】禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者【三の二】
この法律（宅建業法）若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反したことにより、又は刑法第二百四条（傷害）、第二百六条（現場助勢）、第二百八条（暴行）、第二百八条の二（凶器準備集合及び結集）、第二百二十二条（脅迫）若しくは第二百四十七条（背任）の罪、若しくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、「罰金の刑」に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者【四】免許の申請前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者【五】宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者【六】営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人が前各号のいずれかに該当するもの

ヴィッセル神戸を応援しています！

【七】法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第一号から第五条までのいずれかに該当する者のある(雇用している)もの(企業等)【八】個人で政令で定める使用人のうちに第一号から第五条までのいずれかに該当する者のあるもの

全 宅 連 不 動 産 総 合 研 究 所 か ら の お 知 らせ兵庫宅建は、
ヴィッセル神戸サポートファミリーの一員として、ヴィッセル神戸を応援しています。会員の皆様も是非
観戦チケット
抽選の様子

ヴィッセル神戸公式ホームページ
http://www.vissel-kobe.co.jp/

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スタジアムへ足をお運びください。
また、FAX通信で募集しました観戦チケットプレゼント
企画へは、たくさんのご応募を頂きまして、まことにありがとうございました。6月22日に行われた広報委員会にて当選者の抽選を行いました。

平成２８年度各種調査研究報告書を公表しました
全宅連不動産総合研究所は、平成28年度各種調査研究事業の報告書を公表しました。
（１）民法改正等に伴う法令改正等に関する調査研究報告書
報告書（２）RENOVATION2017 新しい不動産業を目指して
一覧（３）不動産取引の国際化に関する調査研究報告書（４）宅地建物取引を通じた地方創生に関する人材育成の調査研究

各報告書の詳細は、全宅連ホームページで閲覧することができます。
https://www.zentaku.or.jp/

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ひょうご の 町 並 みて くて くさ ん ぽ

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［姫路市］

お化粧直しが完了した
姫路城の壮麗さに感動！

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らせた
ドラマチックな恋を実る。
千 姫ゆかりの 地をめぐ
● シロトピア
記念公園● 千姫天満宮

姫路生まれ、姫路育ち、生粋“ひめじっ子”の私にとって、国宝であり、国内で初めて世界文化遺産に指定された姫路城は最大の

姫路歴史博物館●
姫路美術館●

自慢です。平成の大修理が完了。真っ白にお化粧直しされた姫● 姫路医療センター

路城は、どこから眺めても美しく、まさしく水面から飛び立つ白鷺

好古園●のよう。周辺をぐるり巡って様々な角度から見上げ、お気に入りの三の丸広場

姫路城ビューポイントを見つけてみては？
大手前通り

ナビゲーター小井 住

友梨 P r o ﬁ l e

山陽姫路駅●1997年11月18日生まれ●第48期サンテレビガールズ

大手前公園
イーグレひめじ ●

播磨国総社
●

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● サンクンガーデン
● ピオレ

JR姫路駅

●趣味：野球観戦●特技：暗記1

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姫路駅前は、交通の要所から人々に優しい街区に変貌

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[1]大手前通りの両側には、さま79千姫が最も幸せな時を過ごした
姫路城の華麗さを存分に千姫が毎日祈りを捧げた天満宮は縁結びにご利益があるとか

JR姫路駅北側の再開発もほぼ完成。駅

今年は、徳川家康の孫娘・千姫が姫路城

忠刻と過ごした姫路城での日々が、人生

前 広 場 は、日本 初 のトランジットモールに入って400年のアニバーサリー。7歳で豊で一番幸せだったといわれる千姫。本多家（公共交通機関と歩行者だけが通行でき臣秀吉の子・秀頼に嫁した千姫は、大坂夏の繁栄を願い、化粧櫓から望む男山に天満る街路）に生まれ変わりました。駅ビルのの陣の際、燃え盛る大坂城から救出され、江宮を建立、朝夕祈りを捧げたとか。神社は現「展望デッキ」に上がれば、お城に向かっ戸に送り届けられることに。その道中、徳川在「千姫天満宮」と呼ばれ、恋を成就させたて真っすぐに伸びる大手前通りと駅前広家の重臣・本多忠政の嫡男で眉目秀麗な忠千姫にあやかろうと、良縁を求め全国から場の変貌ぶりがよく分かります。ここから

刻と出会い、恋に落ちたといわれています。

参詣者が訪れます。羽子板形の絵馬に願い眺める姫路城は、キャッスルビューの愛称忠刻と再婚した千姫は、忠政の国替えに事を記して奉納するとご利益があるそう。

どおり、まるで一枚の美しい絵画のよう。

よって姫路城に入城。本多家では千姫の化

お城の西を流れる船場川と中堀の間に広場には、半地下式の「サンクンガーデ

粧料（持参金）10万石で「西の丸」を整備。

は、「千姫の小径」と名づけられた水辺の遊ン（愛称キャッスルガーデン）」も誕生。市「化粧櫓と長局」、忠刻と千姫の屋敷、庭園

歩道が設けられています。化粧櫓や長局を民や観光客の憩いの場となっています。

を美しく整えたそうです。化粧櫓と長局は眺めながら、のんびり散策するのにピッタ「大手前通り」は、十二所通り以南は一今も残り、千姫を偲ぶ貴重な遺構となってリの道。11月には紅葉も楽しめます。

般車の進入が禁止。歩道もぐ〜んと広がいます。

市之橋を左に曲がると、美しい築地塀がり、歩 行 者 に 優しくなりました。また、オ

そんな姫路城の周囲をぐるり一周。角度

続いています。
これぞ武家屋敷といったた

シャレ度も劇的にアップ。外国の街のようが変わると、お城の見え方も変化。多彩なたずまい。本多忠政が建てた西御屋敷跡に、歩道のカフェでお茶を楽しめるなんて表情を見せる姫路城の美しさを、心ゆくまに築かれた日本庭園「好古園」で、特に海夢のようです。

で堪能してください。

外からのお客様に喜ばれています。

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[4]お城へのエントランスにふさわしく、
スマートに生まれ変わった

ざまなお店が並ぶ。姫路名物す姫路駅。上部が展望デッキだ。[5]忍者や時代劇の扮装ができるおり身 の 天 ぷらは 食 べ 歩 きにも店も。外国からの観光客に大人気。[6]真正面から眺める大天守の打ってつけ。 [2]桜門橋を渡れ美しさは、やはり格別。[7]千姫がお城から朝夕祈りを捧げた千姫

ば大手門はすぐ。お城エリアに天満宮。[8]素敵な恋人に出会えますように。[9]季節を感じられる

足を踏み入れよう。 [3]城内に水辺の遊歩道・千姫の小径。[10]姫路市立美術館の赤レンガと、ある姫路市立動物園。入園料の白漆喰に覆われたお城のコントラストが素晴らしい。[11]千姫の安さは有名。

小径から化粧櫓を眺め、思いを馳せる。[12]白塀が印象的な好古園。時代劇のロケによく利用される。

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最近の判例から▶不動産取引の周辺知識

1 事例

XとYは、亡父から賃貸アパート一棟（区分所有建物では共有関係の解消方法（共有物分割訴訟を中心に）共有者の一人が単独取得したいと考える場合もある。そこ

性質及び形状、共有関係の発生原因、共有者の数及び価値、不動産の利用状況、共有関係の発生原因、適正で、積極的に共有関係を解消するための方法として共有持分の割合、共有物の利用状況及び分割された場合の評価に基づく代償金の支払いの可否等が検討されるこ

物分割の制度がある。

経済的価値、分割方法についての共有者の希望及びそ

とになる。

ない）
と底地（建物と底地を合わせて以下「本件不動産」との合理性の有無等の事情を総合的に考慮し、当該共有土地の場合は現物分割になじむが、建物がほとんどいう。）を共同で相続した。その後、XとYは、本件不動産に物を共有者のうちの特定の者に取得させるのが相当を占める場合や接道・建築制限の関係で分割困難な場であると認められ、かつ、その価格が適正に評価され、合もある。建物の場合は現物分割できないのが通常で当該共有物を取得する者に支払能力があって、他の共あるが、アパートのように複数の専有部分に分けることつき遺産分割協議を行い、持分2分の1ずつで登記した上で、共同で賃貸することにし、Xが一部を住居として利用しながら管理を担当してきた。
このたび大規模改修工事が4 共有物分割の方法

有者にはその持分の価格を取得させることとしても共ができる場合には区分所有登記をして現物分割できる必要となったため、XがYに協力を要請したが、Yが工事を

共有物を分割する方法には、分割協議（民法256条）、

有者間の実質的公平を害しないと認められる特段の事可能性もある。

承諾しない。Xは、Yと協力して賃貸を続けることは困難で民事調停、共有物分割訴訟（民法258条）がある。分割協議

情が存するとき」は全面的価格賠償（代償分割）を認めあると考え、本件不動産を単独で取得したいと考え、それ及び民事調停を成立させるには共有者全員の合意が必要（最判平成8年10月31日、最高裁判所民事判例集50巻9

売により換価され、持分に応じて売却代金を分割するができなければ第三者に売却したいと考えている。

となるが、事前に協議や調停をして共有者間で合意に至号2563頁）、「 特段の事情の存否について審理判断すことになる。共有物分割に基づく競売の場合には、共有らない場合でも、共有物分割訴訟を提起することで共有関ることなく、競売による分割をすべきものとした原判決

者自身も入札が可能であるため、代償分割ができな係を解消することができる。

には、民法二五八条の解釈適用の誤り、ひいては審理かった場合にはXが自分で落札することも検討できる。

2

共有不動産の使用収益処分の方法

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物

不尽、理由不備の違法がある。」としており（最判平成85 共有物分割訴訟

年10月31日、最高裁判所裁判集民事180号661頁）、当事者が単独取得を希望する場合には、代償分割を認めるべき特段の事情について検討すべきとしている。その他の判例も柔軟かつ多様な分割方法を認めており、(1) 共有物分割訴訟では、全共有者が原告及び被告いず

共有物分割の方法としては、①現物分割（共有物を物

変更を加える」場合には、上記のような共有不動産の大規れかで参加する必要がある。争いのない共有者でも参理的に分割する方法）、②換価分割（共有物を、競売に模改修、借地借家法の適用のある賃貸借契約の締結、売加を希望しない場合には、被告として提訴する必要がより売却し、売却代金を共有者で分割する方法）、③代却等が該当し、したがって、Xが単独で本件不動産の大規ある。

償分割（一部の者に取得させ、取得した者が、他の共有に変更を加えることができない（民法251条）。
「共有物に模改修工事や売却をすることはできない（軽微な改修工(2) 共有物分割訴訟では、裁判所は当事者の主張に拘束者に代償金を払うことで分割する方法）の三種類、及事であれば252条但し書きの保存行為として単独で実施されず、当事者が主張しない方法によっても分割でき

び、これらを適宜組み合わせる方法等を柔軟に取れるできる場合がある）。

る。また、共有物分割訴訟が提起された場合には、裁判こととなっている。

所は、原告の請求が権利濫用に当たるような場合を除(5) 事例で、Xが本件不動産の単独取得を希望する場合

き、請求を棄却することができず、何らかの分割の判決には、本件不動産の性質形状、分割した場合の経済的

3 と共有関係の解消の方法
しての共有物分割(3) 共有物分割の方法について、民法258条2項では、現共有不動産の使用収益処分には、保存行為を除き各共

所は、その競売を命ずることができるとされている。
し有者の意向が関わるため、協力関係が崩れた場合等に、たがって、法律上は、現物分割が原則であり、現物分割

使用収益処分が困難となる。一部の共有者が持分を第三が困難な場合には、例外的に競売による換価分割が認者に売却することで共有関係から抜けることも可能ではめられるという建前である。

あるが、市場で共有持分を売却することは困難であるし、代償分割及び現物分割が認められない場合には、競※写真はイメージです。

をすることになる。
物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判(4) これに対し、判例は、分割方法として「当該共有物の兵庫県弁護士会
イメージキャラクター
ヒマリオン

執筆者
弁護士

高 木 佐 和 子（兵 庫 県 弁 護 士 会 所 属）

profile京都大学法学部・同法科大学院卒業。2012年より中町通法律事務所にて執務。不動産案件のほか、相続、後見、倒産、交通事故、医療過誤等を幅広く取り扱っている。
［中町通法律事務所］〒650-0027 神戸市中央区中町通2-1-18

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ＪＲ神戸駅ＮＫビル11階

TEL：078-362-5711

FAX：078-362-5710

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（公社）全国宅地建物取引業保証協会

手付金保証制度、手付金等保管制度 のご案内
手付金
保証制度とは国土交通大臣指定流通機構（レインズ）に登録した媒介物件に対して買主が支払う手付金を保証協会が手付金保証付証明書を発行して保証するシステムです。

●対象となる取引は売主・買主ともに一般消費者で物件が流通機構に登録されており、保証協会会員が客付媒介業者となる取引に利用することができます。
（但し、当協会が定める規定に基づき保証いたします。）●保証金を支払うのはどのようなケースか売買契約がその効力を失ったにもかかわらず、買主が売主から手付金の返還を受けることができなくなった場合に保証金が支払われます。
（買主が所定の手続きを行う必要があります。）●保証の期間は証明書発行から引渡しか所有権移転登記のどちらかが終了するまでです。

●保証限度額は保証限度額は授受された手付金の額であり、売買価格の20%以内で、1,000万円までが限度額となります。
●保証料は
保証料はかかりません。

不動産広告に関する相談事例
キャンペーン賃料（割引賃料）物件のインターネットにおける表示方法
具体例

広告案

当社で管理している賃貸住宅の募集に際し、1か月間のキャンペーン期間を設定し、この期間内に契約いただいた方には、当初3か月間の賃料を通常の賃料よりも安くした
いと考えています。
このキャンペーンの内容をインターネット不動産情報サイト上で次の広告案のように表示したいと考えていますが、何か問題はあるでしょうか？なお、礼金及び敷金の額の算定は4か月目以降の賃料を基礎にして算出します。

●賃料：70,000円●礼金：１か月 敷金：１か月●備考：表示の賃料は、○月○日までにご契約いただいた方に対する当初3か月間の賃料です。
4か月目以降の賃料は90,000円となります。

手付金等保管制度とは業 法 4 1 条の2に定める手 付 金 等の保 管 事 業を行うことによって、取 引の公正を確保し消費者の保護を図るとともに宅地建物取引業の信用向上を図るものです。

●手付金等保管制度の対象となる取引は宅地建物取引業法第41条の2に定められている
ように、宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主である一般消費者に完成物件を売却する場合、売買代金の10%または1,000
万 円 を 超える手 付金等を受領しようとする時には、手付金
等 の 保 全 措 置を講じ な け れ ば なりま せん。手付金等保管制度はその一つです。
●手付金等保管制度の仕組みは
手付金等は、この制度により（公社）
全国宅地建物取引業保証協会（地方本部）が売主に代わって受け取り、物件の引渡しと所有権移転登記手続き（登記に必要な書類が売主から買主に交付された場合も含む）が済むま
で保管します。

●手付金等はどうなる
引渡しと所有権移転登記手続きが完了したら、売主は保証協会へ手付金等の返還請求をして頂くことになります。
買主においては、万一の場合、売主の持つ寄託金返還請
求権に質権設定がされていますので、その質権を実行することにより手付金等を取り戻すことができます。
●保管料は保管料はかかりません。
●手付金等保管制度は次のものを対象としています。
①保証協会会員が売主となる宅地または建物の売買に関して受領する金員であること。
（完成物件のみ対象）②申込証拠金、契約金、手付金、内金、中間金その他の名称を問わず、代金に充当するものとして受領する金員であること。
③取引物件の引渡し及び所有権移転登記前に受領する金員であること。
④受領しようとする金員の合計額（既に受領した金員があるときはその額を加えた合計額）が売買代金の10%または1,000万円を超える額であること。

ここ数年、賃貸物件の取引形態の一つでキャンとはできません（過去に実際にあった事例では、割引

ペーン期間を設け、その期間内に契約いただいた方

期間が終了した後の賃料の記載がなかったものもあには一定期間の賃料を通常の賃料よりも安くするとり、より悪質な不当表示となった事例もあります。）。

いう取引が増えています。
この取引自体は問題あり

また、礼金及び敷金の算定根拠も７万円の賃料にませんが、広告案のように表示することには問題が基づくものであると誤認することになりますので、
これ

あります。

も顧客を不当に誘引する不当表示に該当します。

通常、顧客がインターネット不動産情報サイトで物したがって、キャンペーン賃料物件の表示方法は、件検索を行う場合、検索対象となる賃料は、当然、「賃

賃料欄には割引前の賃料である9万円を表示し、備考料欄」の項目に記載されている金額が対象となるた欄等に「○月○日までにご契約していただいた方は、め、賃料7万円の予算で物件を探している方にとって当初3か月間の賃料は7万円となります。」等と表示しみれば、賃料欄に記載されている金額が契約期間中てください。

支払う賃料であると誤認することになりますので不当

キャンペーンの内容は、あくまでも補足の情報とし表示に該当します。広告案の備考欄に、4か月目以降て掲載するという意識が大切です。
また、
インターネッの賃料が9万円になる旨の表示をしていますが、このト不動産情報サイトに限らず、自社運用のホームペー

ような表示では広告を見た顧客の誤認を排除するこジ等においても同様ですのでご注意ください。

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会 相談＆違反事例より
http://www.sfkoutori.or.jp/

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意外と知らない◯◯
パソコン編 03

Vol.

安全上に問題のある違法建築物の説明

Q

Vol.3

5階建ビルの屋上に建った2DKの部屋を借りたAさんは、入居から3か月経った頃に消防署の職員の訪問を受け、この建物が消防法の基準に適合しておらず違反建築物であることを聞きました。仲介した業者に連絡すると「心配いりません。所有者にも連絡が来ていますが、借主には何の問題もありませんから…」「安

全上の問題があると聞きましたが」と聞くと「大丈夫です。些細な事を大げさに言っているだ
けです。役所だから仕方がないんです」といいます。
「違反建築物で安全上の問題があるのなら説明する必要があったのでは」との問いには「だから賃料は安くなっている。心配なら出ていけばいい」といいます。

A

違反建築物の安全性に関することは重要な説明事項

売買の仲介に際しては、建築基準法等の法令に適合した建物であるか否か詳細に調査していますが、賃貸の場合は一部の法令上の制限のみが調査の対象にすぎませんので、違反建築物等に気付かないこともあり

本件仲介業者は、媒介する賃貸物件が違反建築物であり、さらに安全上の指摘、是正を求められている建物であることを知っていて告げていません。
さらに、消防署の調査について安全上の問題はないと受け取れる･･･

使いこなしています。
でも、皆さん知らないことも沢山あるのでは!? 特に周りが当たり前のように使ってる機能やソフト、用語の場合は、今更聞きづらいのではないでしょうか!? 今回も、そんなパソコンの基礎の基礎を説明させていただきます。

前回はホームページの閲覧方法を説明させていただきました。
では、どの様なホームページが閲覧デキるのでしょう！？

今回は、一般的によく閲覧されているホームページをいくつか紹介させていただきます。
まずは誰でも一度は聞いたことのある

1 「Yahoo!JAPAN」です。

●https://www.yahoo.co.jp/

次にショッピングサイトを紹介します。現在はインターネット上で様々な商品やサービスを購入する事が出来ます。車や家といった高額商品まで購入できるまでになっております。今回は、代表的なショッピングサイ
トを2つ紹介させていただきます。

2

こちらも一度は聞いたことがあるかと思いますが、日本資本の「楽天市場」と海外資本の「amazon」
です。

●https://www.rakuten.co.jp/「ポータルサイト」と言われており、様々な情報を閲覧したり、サービスを受けられたりすることが可能で、多くの人がここから情報やサービスを収集しております。
毎日の時事ニュースやスポーツ情報、交通
情 報、お 天 気情報等、気になることがある場合は、
まずは「Yahoo!JAPAN」を閲覧してみてくだ
さいね！

●https://www.amazon.co.jp/

商品点数は、数千万〜1億点以上ともいわれており、様々な商品をインターネット上で購入できます。
もちろん配送もしてくれます。
まずはウィンドウ・ショッピングからでも始めてみませんか!?

こちらもショッピングサイトではありますが、今話題で、大変人気になっていますので紹介させていただきます。

簡単に個人で売り買いができる「mercari（メルカリ）」です。

3 ●https://www.mercari.com/jp/

4

最後に私たちが住んでいる
兵庫県のホームページを紹介させてもらいます。

●https://web.pref.hyogo.lg.jp/

不実の説明をしており、悪質といえます。重要事項説明義務違反は明白ですが、故意に事実を告げず（違反建条違反が認定されると、本件仲介業者は、大変重い処分を受けることになります。
建物の安全性に問題があることが明らかな物件は、重要事項説明の問題だけではなく、仲介する行為そのものが取引の相手方の信頼を裏切る行為になります。
●宅建業法47条一号
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。

最後に

今回5つの

ホームページを紹介させていただきましたが、インターネット
上 には 天 文 学 的 な「mercari」はイン
タ ー ネット 上 の フ
リーマーケットです。
あなたが 不 要になった物でも、他の人には価値あるもの
かもしれませんよ！
また掘り出し物が見つかるかもしれま
せんよ!!

築物であること）、不実のことを告げている（建物の安全性）
ことから、宅建業法47条違反が認められます。47

一！

パソコンは、今や仕事に、遊びに、生活にかかせないモノとなり、多くの人が当たり前のように得ます。
しかし、本事案のように、ビルの屋上に重ねて建築された建物のように違反建築物の疑いが強い場合には調査をして確認する必要があります。

？
･･･

？

数のホームページが存 在します。ビジネ
ス関係、健康、趣味、生活等、気になることがありましたら、イ
ンターネットで情報を探してみてはいかがでしょうか!?

宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、（中略）次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為（イ〜ハ 略）
ニ イからハまでに掲げるもののほか、…
（中略）…宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

わかりやすい！不動産トラブル解決のポイント【賃貸編】
著者：村川隆生 発行：住宅新報社

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講師

電鉄商事株式会社 DTSコミュニケーションズ

土井 孝純（どい たかよし）
TEL：078-252-8605

E-MAIL：doi@gokakunin.com
Facebook：https://www.facebook.com/takayoshi.doi
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