本日公表の「資産の取得及び譲渡」に関するプレスリリースについての補足説明資料
2017年3月21日

本日公表した取引の概要 ～スポンサーとの交換ディール～
スポンサーの開発した優良資産を取得 + 立地の優れた物件をスポンサーへ売却し将来の外部成長機会を確保✔ スポンサーの開発した4物件・168億円を取得✔ 様々な用途（商業・物流・住居）の優良資産をスポンサーから取得

取得

野村不動産吉祥寺ビル（49％）

LP柏沼南Ⅰ

PF大森Ⅲ

開発

投資売却

運用

PF錦糸町

✔ スポンサーへ3物件・143億円を再開発後の優先交渉権付で売却し、将来の外部成長機会を確保✔ 三菱自動車渋谷店（底地）・杉並店（底地）を売却。スポンサーは、それぞれプラウドフラットと物販店舗の再開発を検討

売却✔ スポンサーへ先行して準共有持分（49％）を売却していたNOF日本橋本町ビルは残りの準共有持分（51％）を売却し、一棟全体のNOF日本橋本町ビル（51％）
売却が完了

再開発可

再開発不適

SPRとは戦略的資産入替（Strategic Property Replacement）の略称。本投資法人設立後、約1年半で累計513億円（※）の売却を推進※ 設立後、本日までに公表した売却資産の取得価格合計を記載しているため、譲渡完了が未了の物件も含みます。

2

今回の取引のポイント

1

物件売却による収益低下リスクの回避✔ 三菱自動車渋谷店（底地）・杉並店（底地）において、借地人より解約予告を受けて発生した収益低下リスクに対して売却を選択✔ スポンサーへ先行して準共有持分（49％）を売却していたNOF日本橋本町ビルは残りの準共有持分（51％）を売却し、一棟全体の売却が完了

2

優良資産の取得と外部成長機会の確保✔ スポンサーの開発した様々な用途の優良資産4物件を取得すると共に、立地の優れた3物件をスポンサーへ再開発後の優先交渉権付で売却し、将来の外部成長機会を確保

第3期末以降の各種指標の推移

第3期末時点
保有物件数

272物件

取得価格合計932,896百万円

平均築年数
（※3）

修繕コスト
（※4）

19.6年
57,139百万円

既公表済取引（※1）

本日公表取引取得

売却

取得

売却+3物件▲2物件+21,400▲5,429+16,885▲13,224百万円

百万円

百万円

百万円

+4物件

▲3物件

（※2）

▲0.2年

▲0.8年

▲1,514百万円▲385百万円

SPR実施後273物件(※2)
952,538百万円
18.6年
55,239百万円※1 3物件（nORBESA、中座くいだおれビル及びプライムアーバン学芸大学パークフロント）の取得及び2物件（NOFテクノポートカマタセンタービル及びイトーヨーカドー東習志野店）の売却をいいます。
※2 本日公表の取引における取得物件のうち野村不動産吉祥寺ビルについては、既に保有している準共有持分の追加取得にあたるため、保有物件数は変化しません。
※3 本日（2017年3月21日）時点の築年数に基づき、各時点のポートフォリオ全体の平均築年数又は各取引の実行による第3期末時点からのポートフォリオ全体の築年数の増減を記載しています。
※4 本投資法人が取得した建物状況調査報告書に記載された長期的修繕費用予測(12年)に基づき、各時点のポートフォリオ全体の合計額又は各取引の実行による増減額を記載しています。

3

新規取得物件の概要
商業

野村不動産吉祥寺ビル (追加取得49％)

取得予定価格 5,100 百万円✔ JR中央線・総武線、京王井の頭線「吉祥寺」駅徒歩3分に位置する吉祥寺エリアのランドマーク的商業施設✔ 国内アパレル業界最大手である株式会社ユニクロが入居し、高いブランド力を有する住宅

プラウドフラット大森Ⅲ

取得予定価格 1,110 百万円

物流

Landport 柏沼南Ⅰ

取得予定価格 9,900 百万円✔ 都心から30km圏内でかつ常磐自動車道「柏IC」から約12km、及び国道16号線の近傍に位置する好立地✔ 千葉県屈指のベッドタウンが近隣に控え、JR常磐線「我孫子」駅へ専用シャトルバスが運行されることにより、広範囲からの雇用確保が可能
住宅

プラウドフラット錦糸町

取得予定価格 785 百万円✔ JR京浜東北線「大森」駅徒歩5分に位置し、品川、東京等、主要なビジネスエリアへのアクセスに優れることに併せ、羽田空港にも近接✔ JR総武線・総武線快速、東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅徒歩5分に位置し、3路線利用可能で大手町等の主要なビジネスエリアへのアクセスに優れる✔ 「大森」駅周辺は駅ビルをはじめ商業施設が集積し、繁華性も高く利便性に優れる✔ 「錦糸町」駅周辺にはショッピングモールやシネマコンプレックス等の複合施設「オリナス」や広々とした「錦糸公園」等が所在しており、生活利便性に優れる
4

三菱自動車渋谷店（底地）・杉並店（底地）の運用について賃借人からの解約予告を受けて、収益低下リスクを将来の外部成長機会へ転換
リーシング
NMF
保有継続
再開発
2016年9月
解約予告受領外部

事業規模や投資利回り、借地人の与信等に鑑みると事業者は限定的事業期間長期化リスクが高い
工事遅延、リーシング期間長期化等の開発リスクが発生
収益低下リスクが高い
取得競争が厳しい中、潜在力を有する再開発可能資産の外部流出
外部成長機会の逸失

売却
スポンサー

商業

三菱自動車渋谷店 (底地)✔ 渋谷区の住宅街の角地✔ 敷地は1,400㎡を超える
正形地

売却予定価格1,720 百万円

2物件とも立地の評価が高く、再開発による収益増加のポテンシャルを有する再開発した物件の外部成長機会を確保

商業

三菱自動車杉並店 (底地)売却予定価格896 百万円✔ 早稲田通りに面した角地で、視認性が高い✔ 敷地面積は1,800㎡を超える

対象物件
対象物件

5

売却益相当額の留保について今回生じる売却益相当額については、現金留保を行い、今後の安定運用に活用予定
基本的な分配方針

売却益が生じた場合の分配方針
中長期的安定運用を目的として、利益超過分配の調整により売却益相当額の現金を留保する場合がある → 当期純利益+のれん償却費（-売却益相当額）を分配

当期純利益+のれん償却費を分配

売却益

売却益相当額の留保留保
のれん
償却費

当期利益

当期利益

当期純利益
（損益計算書）

分配総額

利益超過分配売却益利益分配

利益超過分配のれん償却費

売却益

売却益を除く売却益を除く売却益を除く

当期利益

当期利益

当期利益

当期純利益
（損益計算書）

分配方針

分配金の内訳

売却益は分配し、利益超過分配にて調整

現金留保の可能な範囲留保した現金の活用

原則としてのれん償却費を上限として投資法人の法人税が課税されない範囲内で留保が可能（※1）

留保した現金は利益超過分配等（※2）に活用＜当期純利益を超過した課税所得の推移（一例）＞＜利益超過分配を実施した場合のイメージ＞留保した現金の分配

課税
所得

当期純利益

のれん償却費

課税
所得

減価償却等の税会不一致項目

のれん償却費

現金留保が可能な範囲

税務上の売却損
課税
所得

課税
所得

売却物件の損益計上

利益超過
分配の内訳

利益分配

一時差異等調整引当額※1 一時差異等調整引当額がマイナスになる場合、のれん償却費を超えて売却益相当額を留保する場合があります。
※2 新規物件取得に活用する場合があります。

利益超過分配当期利益（損益計算書）

分配総額

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