紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決・研修業務委員会

押さえておきたい売買契約・賃貸借契約のポイント（公財）不動産流通近代化センター

第● 号

不動産相談室相談員・講師

124

渡邊 秀男
（渡邊不動産取引法実務研究所代表）

前号では媒介契約について学習しましたが、今号は、売買契約・賃貸借契約に絞り込んだ業務上の「ポイント」
について、「どのようにすれば正しい業務ができるのか」という視点から、Q&A方式で学習することにします

第 1 部
Ⅰ

売 買 契 約売買契約で手付金を授受する理由

1 手付金は売買代金か？

3 手付金を2回に分けて受領できるか？

QQ

Q
Q

売買契約においては、ほとんど「手付金」が授受されますが、この手付金というのは売買代金の一部なのでしょうか。

建業法第47条第3号の「業務に関する禁止事項」の規定に抵AA触するということで、できないといわれていますが、本当ですか。

売買代金の一部ではありません。手付金と売買代金は異なるもので、当事者が売買代金を授受するときに初めて「手付AA金」を売買代金の一部に充当するということを約定しているにること自体を禁止しているわけではなく、手付を分割したり、そ過ぎません。各宅建協会の売買契約書もそのようになっていの支払いを猶予したりする等によって信用を供与し、「 契約のるはずです。

締結を誘引する」行為を禁止しているのです（同法第47条第2 手付金はなぜ授受するのか？
QQ

そうなると、売買契約において「手付金」を授受するということは、何か特別な意味があるということですね。
A
A そのとおりです。
それは単に売買契約が成立したことを証するために「手付金」を授受するということだけではなく、その契約が成立したあとのトラブルを解決するのに有益だから授受するのです。

必ずしも本当ではありません。宅建業法は、手付を分割す3号）。
したがって、現実に契約が成立しなくても、その「誘引行為」があれば、本条に抵触するとされていますが、逆に、買主からの要請で手付の分割や支払いを猶予する場合には、何ら抵触するものではありません。

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Ⅱ

所有権の移転はいつするか？

ようなときに、その「手付金」が手付の放棄や倍返しで契約を1 所有権の移転は、売買契約の締結と同時に移転するという考え方は正しいか？

解除することができるということなのですね。

QQ

A そのとおりです。
したがって、その手付金の性質を「解約手A結と同時に移転する」と書いてありますが、この記述は正しい付」（民法第557条第1項）として定めるほかに、その手付金ののでしょうか。実務とは大分違っているようですが、どちらが正額をそのまま損害賠償額の予定（違約金）として定めたり、あしいのでしょうか。

るいはその手付金を「違約罰としての違約金」として定めるほA どちらも正しいのです。
なぜならば、その法律の本は、当事Aかに、別途損害賠償額を定めるといったこともできるわけです。

者間に何の「特約」もなく売買契約が現金（一括払）で締結さこれについては、後述します。

れた場合のことが書かれているからなのです。
それに引き換え、QQ

16

よく聞く話として、「 手付金」を分割して授受することは、宅なるほど。あとから当事者が契約をやめたいと言ってきた

Oct. 2013 Realpartner

よく法律の本に、売買による所有権の移転は「契約の締私たちの実務においては、そのほとんどが「ローン」を使ったり、ような契約をいうのでしょうか。

「買換え」であったりしますので、各協会の売買契約書のひなA
A型においては、「 売買代金の全額が支払われた時に所有権が契約における買主）が、第2の契約における買主を、第1の契移転する」という所有権の移転の時期についての「特約」を定約における「第三者」に指定し、その第三者が第1の契約の売めているのです。

主に対し「受益の意思表示」をすることにより所有権を取得し・・

具体的には、「 第2の契約における売主（すなわち第1の得る地位を、その第三者すなわち第2の契約の買主に与える2 他人物売買の売主が、他人物の所有権の移転もできるか？の契約の買主すなわち第1の契約の「第三者」から、相応の指QQ定（指名）の対価を受け取るという関係になります。

宅建業法においては、宅建業者が「他人物売買」をするこ契約」のことです。
したがって、その第2の契約の売主は、第2とについて制限をしていますが（同法第33条の2）、その他人物売買をする宅建業者が取得する物件の売買契約が停止条件付のものでなければ、予約であっても、「 第三者のためにする契約」であっても、同条に抵触することはありませんよね。

Ⅲ 瑕疵担保責任とはどういう責任？

であっても、かまいません。
そのために、先の「中間省略登記に1 現状有姿売買を瑕疵担保免責特約付売買にするには？

替わる方法」
として、第三者のためにする契約方式がクローズQQアップされたわけです。
つまり、その「第三者のためにする売買「現状有姿」
で買い受けるということが多かったものですから、契約」において、第2の契約を他人物売買とした場合には、そつい仲介をする場合にも、「 現状有姿売買」というかたちで取の第1の契約の売主が所有している「所有権」を、第1の契約の引することがあります。
それは、値段次第では、売主にとっても買主すなわち第2の契約の売主が、その「他人物売買」によっ買主にとっても都合が良いからなのですが、最近この「現状有て買主（第三者）に直接移転させることができるというものです。

姿売買」というやり方が、「 瑕疵担保免責特約付売買ではなA ありません。予約であっても、A「 第三者のためにする契約」

い」というように聞いたのですが、それは本当なのでしょうか。

●第三者のためにする契約方式
A（売主）

AA
B（買主／売主）

第1の契約

所有権移転本当です。
「 現状有姿売買」というのは、あくまでも物件を「現状のまま」、つまり「修理をしないで」
そのままの状態で売るということなのです。
したがって、瑕疵担保責任の対象になる売買契約
受益の意思表示

私たち宅建業者は、昔から物件を安く仕入れるために、第2の契約「隠れた瑕疵」（ 民法第570条）に対しては免責にはなってい他人物売買ないのです。
この点について基本的な誤りがありますので、今後は、瑕疵担保責任を負わないというのであれば、「この契約

C（買主＝第三者）は現状有姿売買とし、かつ、売主は隠れた瑕疵についても担保責任を負わない」と、はっきり特約しないと、瑕疵担保責任の免責特約にはならないということに注意をしてください。つ3 第三者のためにする契約における無名契約とはどういう契約か？
QQ

無名契約とはどういう契約なのですか。

まり、顕在化しているキズや汚れ・故障などの「現状」は「隠れた」ものではないので、民法第570条の「隠れた瑕疵」に対する免責特約として定める必要はありません。

な名称が付いていない契約のことです。
したがって、それらの2 瑕疵担保免責特約をすれば、付帯設備も免責になるか?

名称の付いている契約（有名契約）以外の契約はすべて無名QQ契約ということになります。

思うのですが、どうなのですか。

Q
Q

A 「付帯設備」も入ります。それは、付帯設備も売買の対象A

Aとは、民法に「売買」とか「賃貸借」というよう
A 「無名契約」

第三者のためにする売買契約において、第2の契約を「他瑕疵担保責任の対象には、建物の「付帯設備」も入ると人物売買」
ではなく、「無名契約」にすれば、第2の契約の売主になっているからです。

が瑕疵担保責任を負わなくて済むということを聞きますが、そQ
Qの第2の契約における「無名契約」というのは、具体的にどのなるのですか。ということは、建物と付帯設備は「別々の物」ということにOct. 2013 Realpartner17

A 必ずしもそうではありません。
A
たとえば、「建物」に組み込まされた売買契約書を使用すれば、売買契約を解除しなくてもれている設備は建物と一体といってよいでしょうから、「 建物」違約金の請求をすることができるということです。

としての瑕疵担保責任の対象になりますが、建物とは別に「独産」としての瑕疵担保責任の対象になるということです。その2 契約違反の場合に、違約金のほかに遅延損害金の請求もできるか？

意味で、「 不動産」
としての「建物」についての瑕疵担保免責

Q
Q特約の対象には、「 独立した設備」は入らないということです。

として定め、その請求をしていくことになると思うのですが、そつまり、エアコンなどの「独立した設備」
は、宅建業者が売主にの違約金のほかに、遅延損害金の請求もできるのでしょうか。

なっている場合は、最低2年間の瑕疵担保責任の対象には入物件の引渡しが遅れたり、代金の支払いが遅れたりした場合らないということです。の遅延損害金の請求です。

立した設備」
として取り付けられているものについては、「動契約違反の場合は、通常「違約金」を損害賠償額の予定A
なぜならば、違約金の定めは損害賠償額の予A できます。

Ⅳ

定と「推定」
されているだけで（民法第420条第3項）、当事者契約の解除と違約金・損害賠償額の予定との関係が違約金の定め以外に、損害賠償額の予定をすることもできるからです。
したがって、宅建業法においても、違約金の定めのほかに、別途損害賠償額の予定をすることができるように1 契約を解除しなくても、違約金の請求はできるか？

規定されています（同法第38条第1項）。
QQ

売買契約を解除した場合、通常「違約金」が発生すると思請求する損害賠償額が、違約金を含めて、売買代金の20％相うのですが、この違約金を相手方に請求する場合、必ず契約当額を超える場合には、その超える分が無効とされるという規を解除しないといけないのでしょうか。

定ですが、この第38条の規定の中には、先ほどの遅延損害金A
A 各協会の売買契約書のひな型では、売買契約を解除しなの額も含まれるのですか。

いと違約金の請求ができないようになっていると思いますので、A
なぜならば、遅延損害金の請求は、契約をA 含まれません。

その場合には売買契約を解除しなければなりませんが、この解除した場合の請求ではなく、解除する前の履行の請求をし違約金の請求だけを先行して行い、他方で契約の履行の請ている間の損害金に対する請求だからです。
つまり、宅建業法

求もしたいというのであれば、その売買契約書を、契約を締結は契約を解除したときの損害賠償の額について制限をしていする前に修正しておく必要があります。
つまり、あらかじめ修正るものだからです（同法第38条第1項）。

Q
Q

第 2 部
Ⅰ

賃 貸 借 契 約

賃貸借契約はいつ成立する？

1 賃貸借の媒介で、賃貸借契約はいつ成立するか？
QQAA

それは、媒介業者が媒介する賃貸借契約は、民法が規定する「隔地者間契約」と解され、その際の媒介業者は、貸主の「使者（注）」として業務を行っていると解されるからです。
＜注＞「使者」とは、表意者（契約の当事者）の補助者であって、書類を届

賃貸借の媒介においては、貸主が直接、借主と会って賃けたり、言われたとおりのことをするに過ぎない者で、郵便の配達員と同じように解されています。

貸借契約を締結することはほとんどありません。
このような媒18

この宅建業法第38条の規定は、契約を解除した場合に介活動の中で、賃貸借契約はいつ成立するのでしょうか。

Q
Q

A
A 結論から言えば、貸主が、借主から提出された賃貸借契かっても、その時には契約は成立していないわけですね。

約書に署（記）名押印をし、その借主保管分を媒介業者に預AA

けるか、ポストに投函した時に契約が成立したと解されます

料の前払分や敷金を媒介業者に預けたり、媒介業者の口座（民法第526条第1項）。に振込んだ場合に、その時点で契約が成立したということで、Q なぜそのようにいえるのですか。
Q

その後にキャンセルした借主から、賃料の1ヵ月分のキャンセOct. 2013 Realpartner

そうなると、私たち媒介業者が借主から賃料や敷金を預そのとおりです。ですから、よくまちがえるのは、借主が賃紙上研修 第● 号
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ル料をとったりすることが行われることです。
それは明らかに宅AA建業法違反になりますので、注意が必要です（宅建業法施行はまずありませんので、そのとおりだと思ってまちがいありませ規則第16条の2第2号）。
そのためにも、借主から書類の提出ん。
ただ、ケースによっては「立退料」を支払うことによって「正があったら、できるだけ早く貸主の署（記）名押印を取り付ける当事由」が補完されることがありますので、まったく認められなということが肝要です。

いということではありません。

2 賃貸借契約でも、手付金は授受されるか？

2 解約予告と自動更新特約の併記がトラブルのもとになるのはなぜか？

QQ

賃貸借契約においても、原則として「売買」の規定が準用そのとおりです。普通では「正当の事由」が認められることされるということですが（民法第559条）、賃貸借の場合にもQ
Q「手付金」が授受されることがあるのですか。

合の予告期間が1ヵ月前とか2ヵ月前になっていて、かつ、期間AA通常の賃貸借の場合にはほとんどありません。
しかし、中満了の1ヵ月前とか2ヵ月前までに当事者から何らの申し出がなには賃貸借契約の成立を証するためとか、キャンセルを防止

いときは契約が「自動更新」される旨の特約がある場合に、借するために「手付金」を授受することはあると思います。

主がその1ヵ月前とか2ヵ月前までに予告をしないで、いきなりQ
Qそれはどのような場合に授受されるのでしょうか。

契約期間の満了日の1週間ぐらい前になって、契約を終了する

A
A

たとえば、建物の完成前に賃貸借契約を締結するという（更新しない）と言ってきた場合、契約は更新されるのか、それような場合には、「手付金」を授受することがあると思います。とも終了するのかという問題があります。
このような場合、どのQQように考えたらよいのでしょうか。

それはなぜですか。

よくトラブルになるケースとして、借主が「解約」をする場

A それは、やはりキャンセル防止のために授受するのではなA

A このような場合は、期間の満了により契約は終了する、
つまAいでしょうか。たとえば、賃料の半年分とか1年分の手付金をり更新はされないということになります。なぜならば、通常の「解約手付」として授受し、その手付損・倍返しの効力によって「自動更新」の特約は、その約定の期間内に当事者から賃料の契約の確実性を高めるという目的で授受するのだと思います。

改定などの条件変更の申し出がなければ、前契約と同一条件で契約が更新されるという特約であり、その特約は、あくまでもⅡ中途解約・自動更新特約の問題点

前契約が期間の満了時まで存続していることが前提の特約だからです。
したがって、本件のように、契約が借主からの申し出により期間の満了時に終了する場合にも契約を更新させると1 貸主からは6ヵ月前の予告をしても、中途解約ができないというのは本当か？

Q
Q

Q
Q

借地借家法第27条の規定によれば、貸主からの解約は定められていても、借主が期間の満了によって契約を終了させ6ヵ月前の予告でできると規定されているのに、「できない」とる場合には、その期間の満了の方が優先するということなのでいう人がいるのですが、それは本当ですか。

すね。

A 本当です。
AA
A

Q
Q

約申入れ期間を守っていませんので、その守っていない日数分それはどうしてなのですか。

A
A それは、その借地借家法第27条の規定には続きがあって、その続きである第28条に、貸主から解約するには「正当の事由」が必要であると定められているからなのです。
Q
Q

その「正当の事由」が必要になるのは、契約の更新を拒絶する場合だけではないのですか。
A そうではないのです。契約の更新を拒絶する場合にも、解A約をする場合にも、いずれも「正当の事由」が必要になるのです（借地借家法第28条）。
そして、「 正当の事由」
を伴わない更新拒絶の場合には、法律が強制的に契約を更新させてしまうのです（法定更新＝借地借家法第26条第1項）。
QQ

それでは、貸主からは何もできないのと同じですね。

いう特約ではないのです。ということは、「解約予告」
や「自動更新特約」がどのようにそういうことです。ただ、本件の場合は、借主は約定の解の賃料相当損害金の支払義務はあるでしょう。
ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。
また、執筆者に確認のうえご回答申し上げますので、回答には時間を要しますことをご了承ください。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会
紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Oct. 2013 Realpartner

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