◇花見川住宅

工

事 名称

工

事 期間

工事請負金額花見川住宅 大規模修繕工事
約 31 ヶ月

物件概要

55 年（1968 年竣工）

約 2,753,000 千円（下段、補助金利構用後の金額）

約 1,916,000 千円

追加工事費

なし

戸当り工事金額

約 1,799 千円（下段、補助金利用後の金額）

築 年 数
造

棟数・戸数階

高RC 造
40 棟・1530 戸
5 階建

約 1,252 千円【評価のポイント】
日本住宅公団が供給した築 55 年団地型 5 階建て 1532 戸（40 棟）の外断熱改修工事の事例である。すでに 3 回の大規模修繕工事を実施済であり、築 80 年に向けた性能向上改修の取組で、耐震基準を満たしていなかった 2 棟の耐震改修工事と合わせて外断熱改修工事を実施している。外断熱改修工事にいたるプロセスでは複数回にわたる見学会を公開で実施するなど、40 棟もある高経年の大規模団地で性能向上工事を実施する必要性を共有する合意形成の努力を積み重ねている。外断熱工事実施後の断熱改修による温熱環境の改善と省エネ効果の測定など改修工事前後の温熱環境調査や住民アンケートもていねいにされており、その効果が新聞等で取り上げられている。今後、日本全国で CO2 排出削減にむけた様々な取り組みが期待される中で、既存マンションの外断熱改修のモデル事例として先進的であり、その改修工事の効果を確認する取り組みは先導的役割と示すものと思われる【PRポイント】
外断熱改修で 築 80 年まで 快適生活を！

マンションの概要について教えてください
花見川住宅は日本住宅公団が建設した団地型マンションです。
過去3 回の大規模修繕を実施しています。
昭和56 年以前の旧耐震基準の建物ですが、耐震診断の結果、40 棟中38 棟は現行の耐震基準を満たしていました。
窓ガラスを単層から複層に入れ替える工事は実施済でした。
構造・規模 RC 造 5 階建
棟数 40 棟（20 ～ 50 戸／棟）
竣工年 1968 年 竣工（築55 年）
延床面積 88,072 ㎡
世帯数 1,530 世

取り組みの概要について教えてください。
1．外壁外断熱化 ⇒ 躯体の長寿命化と快適な住環境への改善
平成4 年省エネ基準と同等の「断熱等性能等級3」に適合し、外皮性能の向上を目指す改修内容としました。
既存
外壁断熱材なし

屋上

硬質ウレタンフォーム t-35

ガラス

アルゴンガス入り
Low-E 複層ガラス

改修
湿式外断熱 t-60
ビーズ法ポリスチレンフォーム３種 B同左のまま、改修なし（As 防水保護塗料は塗布）同左のまま、改修なし

2．耐震化 ⇒ 新耐震基準を満たしていない2 棟は、スリット及びアウトフレーム補強による耐震補強工事を行いました。
他38 棟は耐震診断により確認し、「補強なし」で済みました。
3．防水工事その他補修工事 ⇒ 維持修繕
4．外観の見直し ⇒ これまでの統一感のある外観から、妻面のみを棟毎に色分けすることで、識別効果のみならず、街並みを5 色にカラーリングすることで元気にするような取り組みを行いました。

取り組みを検討するきっかけとなった問題点について教えてください。（なぜこの取り組みをしようと思ったのかを教えてください）
花見川住宅管理組合 大塚理事長の聞き取りから、① 4 回目の大規模修繕時期を迎え、今までと同じ住環境を維持するだけの従来通りの改修でよいのか。
② 築 50 年を迎えた建物に耐震性はあるのか。
③ 寿命 65 年と言われるRC 造の躯体を保護する方法はないのか。
④ 居住者も高齢化し健康を考えると、夏は暑く、冬が寒いという住環境を改善できないのか。という 4 つの項目についての問題点をかかげていました。
私達設計者は長寿命化と住環境整備をするに際し、上記の問題の解決方法として、北欧型の外断熱工法を提案しました。
補助金活用についても大変興味深く、可能であれば対応してほしいと要望されました。
３－６ 取り組みを進める際に苦労したことやよかったこと等を教えてください。
数回にわたる説明会・見学会を開催し、居住者のみならず、改修を検討している方々にも外断熱の良さを伝えることができました。結果プロジェクトの進行が良くなりました。また、外断熱工事による長寿命化への取り組みが各種メディアに取り上げてもらった点は注目度が高まり、居住者の工事に対する安全・安心につながったと思われます。

住民説明会資料（抜粋）2020 年11 月19 日

日経クロステック
2022 年1 月31 日掲載

第1 回見学会の様子

第2 回見学会の様子

2021 年11 月27 日

2023 年7 月8 日

朝日新聞
2023 年1 月4 日掲載
日経アーキテクチャ
2022 年7 月28 日掲載

合意形成を図るうえで、管理組合は資金面の理解を得ることに苦労しました。
しかしながら、国交省の「長期優良住宅化リフォーム推進事業」を提案し、活用できたことで資金面での負担が軽減されたことが喜ばれました。本補助事業は、補助対象工事費用の 1/3 が補助される事業です。花見川住宅では工事費 2,753 百万円に対して、837 百万円の補助金を獲得しました。工事費の約 3 割以上となっています。

外観のカラーリングについて、総会決議をとる事にしましたが、第 1 回目は否決されましたが、2回目の臨時総会にて可決となりました。具体的な色の説明として、妻壁を日本の伝統 5 色に分類することで棟毎の識別効果が出来、また、街並みの連続性など、イメージしやすい情報が伝わったことによると思われます。

改修後の街並み

色分け説明資料

取り組みをした結果や効果、居住者の方の声などがあれば教えてください。
① 断熱改修した結果
今回の断熱改修は、UA 値（外皮平均熱貫流率）1.54 W/㎡K 以下、ηAC 値（冷房期の平均日射熱取得率）3.8％以下である「断熱等性能等級 3」を目標としました。
UA 値、ηAC の計算には、国土交通省国土技術政策総合研究所などが提供している「住宅・住戸の外皮性能の計算プログラム」を使用しました。
下表のとおり、改修後は UA 値、ηAC 値とも等級 3 の基準値以下となりました。

② 改修前後の室内温湿度変化と電力使用量比較
下図は、左が 8 月、右が 1 月を上下にして改修前後の室内温湿度変化と電力使用量比
較図です。改修前後において夏場のエアコンの使い方に変化（24 時間運転か否か）はあるものの、8 月、1 月いずれも温熱環境は改善され、電力使用量も減っています。
特に 1 月においては、改修前はリビング温度が 15℃前後でしたが、外壁に厚さ 60mm の断熱改修工事後はリビング温度が 20℃前後となりました。これは、WHO（世界保健機構）で推奨されている冬の室温 18℃以上となり、変化が顕著にあらわれ、過ごしやすい温熱環境となりました。
しかし、室温が暖かくなったからといって電力使用量が増加したわけではな
く、逆に改修前
1,369kwh から改修後 1,068kwh と 301 kwh 削減（22％削減）となりました。
このように、温熱環境が改善されたうえ省エネにもつながっている断熱改修は、まさに一石二鳥の取組でした。

③ 改修後住民アンケート結果

④ 新聞記事に掲載された住民の声（朝日新聞

令和 5 年1 月4 日掲載）

取り組みをしてみてのあなたの思いや感想、反省点、次に活かしたい点などを教えてください。
当初、第 1 期工事開始時は住民さんの関心が無いように思えました。
夏場を過ぎたあたりから、住民さんから声掛けをもらうようになりました。妻壁に色の変化が見えるようになり、視覚的に工事の進行と変化を読み取れたのではないかと思われます。
2 期目以降は、自分達の棟はいつ取りかかるのか等の問い合わせがあるくらい関心が出てきました。
1 シーズン終了して、温熱効果が現われた証しかと思われます。
このように工事中でも住民さんの声をもっと聞き取れる仕組みが必要だと感じ、次に生かして行きたいと存じます。

その他工夫した取り組みがあれば自由にご記入ください。
① 管理組合、施工会社、設計監理事務所の 3 者が参加する定例会議を月１回行い、情報共有に努めました。

② 住民アンケートを適宜実施し、質問、要望、苦情等を積極的に収集しました。
集計結果は月１回の定例会議で報告され、関係者で情報を共有し活発なコミュニケーションが行われるよう取り組みました。

③ 住民の実感を聞き取る主観的なアンケートだけでなく、改修前後で室内の温湿度を計測し、データ収集・分析に取り組みました。客観的なデータを改修後のフォローアップとして提示することにより、実感を裏付ける明確な根拠資料となりました。