第４次中期経営計画（経営戦略計画）―⾃主的・⾃⽴的で持続可能な経営をめざして―

令和３年度〜令和 7 年度

令和３年３⽉

目

Ⅰ

ⅡⅢ

Ⅳ次

第４次中期経営計画の策定について………………………………

1

１

経営計画策定の趣旨‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥

1

２

経営計画の期間‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥

1

公社理念とビジョン………………………………

2

１

公社理念

‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥

2

２

ビジョン

‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥

2

経営方針

………………………………

３

１

基本方針

‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥

3

２

これまでの取り組み‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥

4

第４次中期経営計画………………………………

６

１

公社の現状と課題‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥

6２

経営戦略方針‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥

7

３

経営戦略目標‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥

8(1)

安⼼・安全で良質な住まいの提供(2)

事業収益性の向上(3)

経営基盤の強化Ⅴ

成果指標………………………………

9

Ⅵ

経営計画の進捗管理………………………………

10

Ⅰ

第４次中期経営計画の策定について

１

経営計画策定の趣旨
名古屋市住宅供給公社（以下「公社」という。）は、「財団法⼈名古屋市住宅建設社」

を前⾝とし、昭和４０年の設⽴以来、居住環境の良好な住宅を供給することや市営住宅等の管理・修繕業務を迅速に⾏う等、⼊居者サービスの向上を図ることを目的とし、名古屋市（以下「市」という。）の住宅施策に寄与する公共サービスの担い⼿として市⺠の住⽣活の安定と新しいまちづくりの実現の⼀翼を担ってきました。
近年、当公社を取り巻く社会経済情勢の変化から平成１４年度以降、「経営改善計画」「第１次〜第３次中期経営計画」を順次策定し、⾃ら積極的に健全で⾃主的・⾃⽴的な経営基盤を確⽴するよう経営改善に取り組んできたところです。
第３次中期経営計画の最終年を迎えた現在、当公社の経営を取り巻く環境にも様々な変化が⽣じています。
市営住宅等管理事業に関連しては、名古屋市において市営住宅等の適切なアセットマネジメントの実施及びライフサイクルコストの縮減を目的とした「名古屋市営住宅等アセットマネジメント実施方針」が令和２年３⽉に策定されるとともに、市営住宅等の持続的かつ安定的な管理運営等を目的とした「名古屋市営住宅等管理運営等基⾦」が令和２年度より設置されました。
⼀方、公社独⾃事業に関連しては、高齢者や低所得者など、住まいの確保がむずかしい⼈々の⽀援として「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」が平成２９年１０⽉に改正されたほか、今後⽼朽化や管理組合の担い⼿不⾜が顕著な高経年マンションが急増する⾒込みであることからマンションの管理の適正化の推進等を目的として「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律」が令和２年２⽉に改正されています。
当公社としては、市営住宅等管理事業においては管理代⾏者・指定管理者として、公社独⾃事業においては公益性を有する事業主体として積極的かつ的確に対応していく必要があります。
また、⼈⼝減少など変化する社会潮流に対応し、「第３次中期経営計画」における未達成の課題等の解消を図るとともに、市の業務を補完・代替する役割を担い、⾃主的・⾃⽴的で持続可能な団体をめざすためには経営改善の継続的取組が必要です。そのため、新たに成果指標を設定し、『第４次中期経営計画（経営戦略計画）』として策定するものです。

２

経営計画の期間

令和３年度から令和７年度まで
名古屋市住宅供給公社 第４次中期経営計画

1

Ⅱ

公社理念とビジョン

私たちは、当公社の存在意義を明文化し、これから先のめざす将来像とその実現に向けた方向性などを示すことを目的に、若手職員を中心に議論を深め、令和２年２月に「公社理念」を策定しました。
また、公社理念が実現された姿や将来像を示す「ビジョン」も併せて策定しました。

１

公社理念

⼀⼈ひとりの「よりよい住まいと暮らし」の役に⽴つこと私たちは、「住まいと暮らし」を通して、お客様一人ひとりの役に立てることを喜びとします。
これまでも、お客様のさまざまな思いに寄り添い、住まいと暮らしを支えてきた責任と誇りを胸に、これからも、お客様のニーズや社会の変化を敏感に感じ取り、自らが考え、仲間で支え合い、思いに応え続けます。
一人ひとりの住まいと暮らしが、今よりも豊かで実りあるものになるように、そして、その方の暮らす街や地域社会がよりよいものになるように、私たちはいつも思いを寄せ、行動し続けます。

２

ビジョン

◆お客様にとっていつもお客様に寄り添い、期待を超える提案と対応で、住まいと暮らしに感動と笑顔をプラスします。

◆社会にとって名古屋が「住みたいまち・住みよいまち」になるために、できることを考え、行動することで、住宅施策の一翼を担う存在であり続けます。

◆職員にとって共通の目的を持つ同志として、多様性を尊重し、互いを高め合うチームワークのもとともに成長します。

2

名古屋市住宅供給公社 第４次中期経営計画

Ⅲ

経営方針

１

基本方針
名古屋市住宅供給公社は、「住宅を必要とする勤労者に対し、居住環境の良好な集団住宅及びその⽤に供する宅地を供給し、住⺠の⽣活の安定と社会福祉の増進に寄与すること」を目的として、昭和４０年１１⽉ 1 ⽇に設⽴され、財団法⼈名古屋市住宅管理公社は、「市営住宅及び住宅供給公社賃貸住宅の管理業務の遂⾏を補完し、住宅やその環境を良好な状態を維持するとともに、居住者の福祉の増進を図ること」を目的として、昭和４７年２⽉１⽇に設⽴されました。
その後、両団体の設置者である市の⾏政改善推進方針に基づき、「市の住宅施策の実施団体として市⺠サービスの⼀層の充実を図るとともに効果的かつ活⼒ある経営体制を確保する」観点から、平成１１年４⽉に「名古屋市住宅供給公社」として統合し、積⽴分譲住宅や⼀般分譲住宅供給事業、市営住宅等の管理を通じ市の住宅施策に対し⼀定の成果をあげてきました。
現在公社では、市営住宅等管理事業・賃貸住宅等事業を基幹事業とし、経営の安定化・健全化に向けて取り組みを進めておりますが、急速な少子高齢化の進展等、公社を取り巻く経営環境は大きく変化し続けています。公社としては、今後とも子育て世帯や高齢者への⽀援等の施策の拡充とともに、住⽣活をめぐる環境の⼀層の向上に向けて市と緊密な連携を図り取り組むとともに、公社の経営基盤の安定化を図るため、引き続き、経営改善に努めていく必要があります。
このため、第１次、第２次、第 3 次中期経営計画に引き続き、市営住宅等管理事業
では、これまで培ってきたノウハウと経験を活かし、多様化する⼊居者の要望や諸問題にきめ細かく対応し、安⼼して暮らすことのできる住⺠サービスの提供と効率的な業務遂⾏とを両⽴させることにより、住宅管理の質の向上と評価を高めます。
また、賃貸住宅等事業では時代のニーズに的確に対応しつつ、市営住宅、公社賃貸住宅を⼀元的・⼀体的に管理することにより、住宅セーフティネットの役割を補完していくほか、収益性を向上させることにより公社経営基盤強化を図るとともに、受託等事業では住宅施策の推進や市のまちづくりに寄与していきます。
これらの事業を通して今後とも市の住宅施策を補完・代替する役割を担いつつ、⾃主的・⾃⽴的で持続可能な団体をめざします。
名古屋市住宅供給公社 第４次中期経営計画

3

２

これまでの取り組み
公社の役割を明確にしながら５年間で確実な経営改善が⾏えるよう、４つの基本方針による計画として平成１８年度に「第１次中期経営計画」を、平成２３年度に「第２次中期経営計画」を、平成２８年度に「第 3 次中期経営計画」を策定し経営改善に取り組んできました。

＜ 基 本 方 針 ＞
1. 基幹事業を市営住宅管理事業・賃貸住宅等事業にシフト
2. 市営住宅等の管理は管理⽔準の向上を図り、「管理代⾏者」「指定管理者」の継続指定をめざす
3. 事業部⾨毎に資⾦計画を明確にし、借⼊⾦の返済目途を確⽴
4. 新規事業は市のまちづくり施策と連携した分譲事業に特化

第１次、第２次、第 3 次経営計画での主な取組結果
1. 基幹事業を分譲住宅事業から市営住宅等管理事業・賃貸住宅等事業へシフトしています。
（全体事業費に占める割合

H１７年度６３％→Ｒ２年度９９％）2. 市営住宅等の「管理代⾏者」「指定管理者」による管理は平成２２年度、平成２６年度、平成３０年度に継続指定を受けることができました。
3. 借⼊⾦については平成１７年度末現在２７，５２３百万円でしたが、令和２年度末現在１４，２６３百万円まで削減（５２％）する⾒通しです。
4. 分譲事業については平成２９年度に全⼾の引き渡しが完了しました。

4名古屋市住宅供給公社 第４次中期経営計画

◆第３次中期経営計画における主な成果指標の達成状況
主な経営戦略目標

利⽤者満⾜度の向上

計画修繕工事の実施

主な成果指標

実績

目標

96.5

95.6

96.5

外装工事（⼾数）4,000以上

2,633

4,000以上

エレベーター更新（基数）

18以上

24

18以上

97.6

98.12

97.7

93.3

93.9

93.6

アンケート調査による
満⾜度（％）

市営住宅の現過年度収納率の維持収納率（％）

率の向上

Ｒ２

目標

全国トップクラスの公社賃貸住宅の⼊居Ｒ１

⼊居率(%)

⼾建分譲事業の収束

H29までの完売

H29に全⼾の引き渡し完了

研修制度の充実

研修参加延⼈数（⼈）

490

496

500

借⼊⾦の削減借⼊⾦残高（百万円）

15,07015,07014,263

第３次中期経営計画においては、設定した成果指標のうち、多くの項目について達成することができる⾒通しですが、⼀部の項目において令和元年度末時点で未達成、⼜は令和２度末時点における達成が困難な状況です。
このうち、計画修繕工事の実施については、計画策定後に外装工事改修⼾数の目標算定の基礎となった修繕周期目標が変更されたため目標に対して実績が大幅に未達の状態となっていますが、変更後の修繕周期目標は達成しております。
また、指標が達成できなかった利⽤者満⾜度はもちろん、収納率、⼊居率等は継続的な取り組みが必要であり、今後も引き続きの取り組みが必要です。

名古屋市住宅供給公社 第４次中期経営計画

5Ⅳ

第４次中期経営計画

１

公社の現状と課題

公社の経営は公社賃貸住宅の⼊居促進等を進め収益は増加しつつあるものの、多額の借⼊⾦など厳しい経営状況にあり、各事業がそれぞれ抱える喫緊の課題に適切に対応するため、働き方改革や新型コロナウィルス感染症の拡大による新しい⽣活様式への対応も図りながら、引き続き、経営改善に取り組む必要があります。
① 市営住宅等管理事業

居住者の高齢化に加え単⾝世帯や外国⼈の増加等により、市営住宅管理業務は複雑化してきており、公社が果たす役割が大きくなっています。名古屋市におけるアセットマネジ
メント実施方針の策定や将来の安定した財源確保に向けた基⾦の設置の趣旨を踏まえて、⻑期的な視点に⽴った管理運営に取り組むとともに、今後も市とより⼀層緊密に連携を図りながら、きめ細かな管理を⾏い、⼊居者の⽣活の質の向上に努めていく必要 があります。
また、管理代⾏者・指定管理者の継続指定を受けるため、質の高い⼊居者サービスの維持向上を図るとともに、 ⼊居促進やコミュニティ支援、福祉的配慮への対応にも意欲的に取り組み、これまで培った住宅管理の「公社ならではの強みやノウハウ」を積極的にアピールしていく必要があります。
② 賃貸住宅等事業

借上特優賃住宅の借上げ期間の満了や定住促進モデル住宅の⼊居率が向上したことにより、収益は改善傾向にありますが、建物等の高経年化など引き続き厳しい環境にあります。
経営の安定化を目指して、高い⼊居率を維持し収益性を向上させ、毎年度安定した収益を確保していくとともに、建物の 適正な管理を⾏いながらニーズにあった改修等を実施し住宅の価値を維持するとともに、再編も⾒据えた修繕計画に基づいてより効率的な修繕並
びに耐震対策を実施し、より⼀層の収益性の向上と経営基盤の強化に努める必要があります。
③ 受託等事業受託等事業 は、マンションの維持保全・管理に対する知識や⻑期修繕計画等に関する認識が不⾜しているマンション管理組合が存在している中で公的機関としての公社に求められる期待は大きくなると考えられるため、専⾨知識の蓄積や信頼の獲得、従事職員の育成を図り、受注の拡大と収益性の向上に努める必要があります。
6

名古屋市住宅供給公社 第４次中期経営計画

２

経営戦略方針第１次、第２次、第 3 次中期経営計画を策定し経営改善に取り組んできましたが、 今後もこの方針を堅持しつつ、職員資質の向上に⼒を注ぎ、さらなる経営改善を進めます。

特に、市営住宅等管理事業においては、管理代⾏者・指定管理者としての評価を⾼める とともに、賃貸住宅等事業においては、その収⽀が借⼊⾦返済計画の大きな要因になるため、賃貸資産を⻑期に有効活⽤しながら収支改善に取り組み、経営の安定を図る こととします。

また、名古屋市住⽣活基本計画等により課題とされている安⼼・安全な住まいの確保や、少子高齢化社会に対応する事業展開、住宅確保要配慮者の市営住宅等や公社賃貸住宅への⼊居の円滑化等など市の住宅施策を補完・代替していく中で、市と協議を進め、新たなセーフティネット施策への貢献も検討し、現場での知識・経験をもとに市へ提案を⾏っていくことで、公社の存在意義を⾼めていきます。

■ 市営住宅等管理事業
名古屋市の住まい・まちづくりの推進主体の⼀つとして、適切なアセットマネジメントの実施を図り、将来の財源確保に向けた名古屋市における基⾦の設置の趣旨を踏まえて市営住宅等の適切な管理運営を確保し、サービス⽔準の維持向上を実現する管理代⾏者・指定管理者を目指します。

■ 賃貸住宅等事業
⺠間との連携による⼊居促進策を強化 するとともに、 賃貸資産への投資効果等を精査し⻑期有効活⽤する ことにより、収益性の向上を図ります。

■ 受託等事業
分譲マンションの高経年化及び住⺠の高齢化等に伴い、建物の維持保全や管理運営のサポートを求める管理組合に対して、公的機関としての安⼼感等をアピールしつつ、積極的に営業活動を進め、受注の拡大を図り、収益性の向上に努めます。

■ 職員資質の向上等
多様化するニーズに的確に対応するため、職員の資質を向上させ、組織の活⼒を高めます。また、職員⼀⼈ひとりが⽣活とのバランスを取ることができ、やりがいを持って働けるよう取り組んでいきます。
事業収益の向上に向け公社⼀丸となって取り組むとともに、借⼊⾦の削減等により財務の健全化と強化を図ります。
認知度の向上・⼈材の確保に向け、情報発信を進め、公社ブランドの構築を図ります。

名古屋市住宅供給公社 第４次中期経営計画

7

３

経営戦略⽬標１．安心・安全で良質な住まいの提供① 公社に寄せられたお客様の声を組織全体で共有し、迅速に施策を検討・実施する等改善に取り組みます。
② 公社が培ってきた経験やノウハウの蓄積を最大限に活⽤し適切な住宅の管理を⾏います。
③ 子育て世帯や高齢者等の⼊居機会の確保を図り、多様な世帯が⼊居する団地コミュニティの活性化に努めます。
④ ⽼朽化した住宅の点検を進め、住宅の施設情報を有効に活⽤するためのデータベースの整備に着⼿します。
⑤ 公社賃貸住宅等のストックを今後も⻑期にわたって活⽤していくため、ストック再編について検討し、効果的かつ効率的に再編を推進します。

２．事業収益性の向上① お客様のニーズや団地毎の特性を踏まえ、リフォーム等を実施し、付加価値を向上させるとともに、効果的な⼊居促進策と⼊居者に寄り添った対応の実施により⼊居率・収益性の向上を図ります。

② 修繕工事におけるコスト管理を意識し、住宅の質の確保⼜は向上を図りつつ、ライフサイクルコストの縮減を図ります。

③ マンション管理組合のニーズを的確に捉え、建物の⻑期修繕計画を積極的に提案し、管理組合の運営の補助や相談等の業務を充実させるとともに、顧客の拡大に向けて営業活動を推進します。

３．経営基盤の強化① サービスの向上及び業務の効率化等を実施するとともに、市営住宅のアセットマネジメントに対しても経験やノウハウを強みとして積極的に関与し、管理代⾏・指定管理－5－の継続指定をめざします。
② 社会のニーズを常に捉え、公社のノウハウや特性を活かせる分野において、市の施策と連携した事業を検討していきます。
③ 顧客ニーズの複雑化・多様化や社会の変化に的確に対応し、⾃らで考え、⾏動し続けられるよう職員資質を向上させ、現場⼒の強化に繋げていきます。
④ 借⼊⾦の削減及び財務管理の改善により財務の健全化と強化を図ります。
⑤ 機会を捉え、ソーシャルメディア等を活⽤した情報発信を⾏い、公社認知度や企業イメージの向上を図ります。
8名古屋市住宅供給公社 第４次中期経営計画

Ⅴ

成果指標

1 市営住宅等管理事業■⼊居者満⾜度を向上させます。
⼊居者満⾜度目

標（単位︓％）

R3

R4

R5

R6

R795.8

95.9

96.0

96.1

96.2

更なる管理⽔準の向上と業務改善を図るため、外国⼈⼊居者を含めた⼊居者満⾜度調査を実施します。

■全国トップクラスの収納率の維持向上を目指します。
現過年度収納率
目

標（単位︓％）

R3

R4R5R6R798.20

98.25

98.30

98.35

98.40全国の政令指定都市のなかでもトップクラスの収納率を維持していますが、さらに収納率を向上させ、より効率的な業務遂⾏に努めます。

２賃貸住宅等事業■公社賃貸住宅の⼊居率を高めます。

（単位︓％）

⼊居率

R3

R4R5R6R7

目

94.7

94.9

95.2

95.696.0

標

⼊居要件の緩和の検討や専有・共⽤部分の改善を進め、公社の収益の柱である公社賃貸住宅の⼊居率を高め、公社のより安定した経営につなげます。

■公社賃貸住宅家賃の収納率を向上させます。
現過年度収納率
目

標（単位︓％）

R3

R4R5

R6

R796.10

96.20

96.30

96.40

96.50

公社賃貸事業の家賃等の収納率を向上させ、経営基盤の強化に努めます。

■計画修繕（外壁改修）を的確に⾏い、住宅等の⽼朽化に対応します。
外壁改修修繕周期
目標

R3

R4R5R6R7

22 年以内21 年以内20 年以内19 年以内18 年以内⼊居者の安全に大きく関わる外壁改修について改修に取り組み、安全な住宅等の提供に努めます。

名古屋市住宅供給公社 第４次中期経営計画

9

３

受託等事業

■大規模修繕コンサルティング業務の継続受注に向け、積極的な営業活動を展開します。
大規模修繕コンサルティング業務

Ｒ３

Ｒ４

Ｒ５

Ｒ６

Ｒ７

目標（受託）

１０組合

１０組合

１０組合

１０組合

１０組合

目標（提案）

１５団地

１５団地

１５団地

１４団地

継続提案

管理組合のニーズを的確に捉え、公社の強みを活かし営業活動を展開するとともに、⾃主管理をしている管理組合に対して⻑期修繕計画及び適正周期での工事提案を⾏います。

４

職員資質の向上・財務強化■職員資質向上のため研修を充実します。
研

修
回数

目

標

参加延べ⼈数

Ｒ３

Ｒ４

Ｒ５

Ｒ６

Ｒ７

３０回

３０回

３０回

３０回

３０回

５１０⼈

５２０⼈

５３０⼈

５４０⼈

５５０⼈

職員資質の向上を図るため、職務段階や担当業務に応じた様々な研修を開催し、⻑年の住宅管理で得たスキル・ノウハウの維持向上を図ります。

■財務強化のため借⼊⾦を削減します。
借⼊⾦残高
目標（単位︓百万円）

R3

R4R5R6R713,535

13,23912,943

12,65012,435

借⼊⾦の計画的な償還等により、利息負担の軽減やバランスシートの改善を図ります。

Ⅵ

経営計画の進捗管理
進捗管理は、各年度の半期ごとに役員にて組織する『中期経営計画執⾏管理会議』で成果を報告し、その成果を検証するとともに、成果目標が達成されていない場合には、その原因分析、対処方策について検討を⾏い、着実な計画の実施を図ります。

10

名古屋市住宅供給公社 第４次中期経営計画