台湾における税制改正が不動産市場に与える影響 *一橋大学国際・公共政策大学院
公共経済プログラム修士二年
許 家瑜*本稿は、一橋大学国際公共政策大学院公共経済プログラムにおけるコンサルティング・
プロジェクトの最終報告書として、受入機関である中央研究院に提出したものです。本稿の内容は、すべて筆者の個人的見解であり、受入機関の見解を示すものではありません。

謝辞

コンサルティング・プロジェクトの最終報告書を完成するにあたり、 ご指導とご協力して頂いた日本と台湾の方々に感謝の言葉を申し上げます。
日本では、いつもご丁寧にご指導とご助言をいただきました本学の指導教授、渡辺智之教授に心から深謝申し上げます。また、国際公共政策大学院の山重慎二教授にも温かいご指導とご助言を賜りまして、厚く御礼を申し上げます。なお、貴重なコメントをいただいた佐藤主光教授、横山泉准教授にも感謝いたします。
台湾では、コンサルティング・プロジェクトの受け入れ機関として同研究所の研究者楊子霆様にご指導、実証研究にあたり必要なデータの提供、様々なご助言をいただき、心より深謝いたします。また、ヒアリングを行う際にも様々な方にご協力、実務に関するお話をお聞かせいただき、感謝の意を表したいと存じます。有難う御座いました。
また、今まで温かい目で見守り、様々なコメントをして下さった同学の先輩、同期生、友人にも感謝いたします。皆様のお陰様で、２年間の留学生活を充実に過す事が出来ました。有難う御座いました。
最後になりますが、いつも私のことを温かく応援し、サポートしてくれた
家族にも心より深謝いたします。

2

1

1. はじめに台湾の中央政府における長年の目標は「もっと多くの人々が自分の住宅を持つ」ことである。しかしながら、不動産市場で住宅価格対所得の比率は過度に高く、住宅の保有コストと住宅売買に関する情報の透明性が低いなど、様々な問題を抱えているため、この目標の実現は非常に困難である。
2015 年度 Q1 の台北市の住宅価格と所得の比率は 16.161であり、約 16 年
間全く消費をしなく、すべての給料を貯金すれば家を買えるということになる。また、他国の数値(サンフランシスコは 9.42であり、東京は 11.33である。)と比較しても台北市の数値はかなり高い。つまり、台北市の住宅価格は合理的負担ではないという状況であると考えられる。
住宅価格が常に高騰している原因の一つとして、税制の不健全が考えられる。台湾の不動産に関する保有税と取引税は他国と比べて低いため、投機行
為が多く行われてきた。その結果、不動産の価格もますます高くなってしまった。
図表 1 は、日本、韓国、イギリス、アメリカ、台湾および経済協力開発組
織（OECD）の不動産保有税（台湾の地価税＋家屋税）が GDP に占める割合（%）を、筆者作成したものである。（詳しい OECD 加盟国の不動産保有税
が GDP に占める割合については、中央研究院賦税改革政策提言（2014 年）、
62 頁参照。）
4
3.5
3

日本

2.5

韓国
イギリス

2

アメリカ

1.5

台湾

1

OECD平均

0.5
0
2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

（出所）中央研究院賦税改革政策建議書（2014 年 6 月）p. 62 の数値をもとに作成

図表 1：不動産保有税が GDP に占める割合（%）
図表１を見れば、台湾の不動産保有税が GDP に占める割合はアメリカ、イ
ギリス、日本などの諸先進国より非常に低く、韓国に近いことが分かる。

1 台湾内政部不動産情報プラットホーム
2 12th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2016
3 東京カンテイ

3

1

住宅価格及び投機行為を抑えることを目標として、2011 年 6 月 1 日に、奢侈税4という税制が出され、購入した住宅を 2 年未満のうちに売れば、実勢価
格により税を課すようになった。しかしながら、奢侈税は政策目標を達成できず、不動産の取引量飲みを抑える結果になってしまった。
また、不動産の取引に関する情報を透明化させることを目標として、2012
年 8 月 1 日に、 実勢価格登録（Registering the Actual Selling Price）という制度が実施され、不動産の売買登記を完了した 30 日内に、インターネット、あるいは地域のランドオフィースに登録しないといけなくなった。
実勢価格登録制度が実施された後、2016 年 1 月 1 日、新たに「房地合一実
勢価格課税」という不動産の取引所得税制が実施された。この税制は不動産を取引する際、土地及び住宅の実勢価格により課税標準額を計算して課税することで、税制の公平と健全化が期待されている。
研究の目的は、元の税制の不足が改善されたか、投機行為が抑えられたか、新税制が不動産の取引量と価格及び不動産市場にどのような影響を与えたかなど、いわゆる政策効果を検証する。また、不動産取引税のあり方について提言する。
研究の地理的な範囲の設定は台湾台北都市圏にする。研究内容は、まず、新しい税制が実施された(2016 年)前後の不動産市場における取引量と価格の変化を調査する。また、この税制が不動産の価格と投機行為を有効に抑えることができたかという政策効果を検証する。最後に、日本と台湾の取引所得税を比較する。
研究方法は実勢価格登録制度から集めた情報を掲示している不動産取引実勢価格取引システムを用い、同県市の取引に関するデータを収集し、整理する。そして、実証分析を行いたいと考える。さらに、関連業界の人にヒアリングを行い、数字では見られないこと、新税制が不動産市場および関連業界にどのような影響を与えたかを明らかにする。
本稿は 7 節で構成されている。第 1 節は序論、第 2 節は台湾の不動産及び税制に関する問題、第 3 節は新税制の説明と現状、第 4 節は関連業界へのヒ
アリング調査、第 5 節は実証分析、第 6 節は日本の不動産に関する問題と税制、最後は結論である。

キーワード：不動産取引所得税、房地合一実勢価格課税、譲渡所得税

4 奢侈税（特種貨物及労務税という）：自己居住用ではない住宅を取引する時、徴収される税であり、所得税の一つ種類である。課税標準額を実勢売価であり、税率は保有期間により異なる。（保有期間 1 年未満：15%、保有期間 1 年以上かつ 2 年未満：10%）

41

2. 台湾の不動産及び税制に関する問題
本節では、台湾における住宅価格が高騰しつつある歴史的な背景、税制問
題及び既存研究について説明する。
2.1 不動産投資の動機
なぜ台湾では多くの人々が不動産投資をするかというと、① 固着観念であり、住宅あるいは土地があればお金があるという昔からの観念を未だに持っている人が多いからである。② 不動産投資は他の投資より投資収益率がはるかに高いからである。以上の二つのことが考えられる。図表 2 は 2001 年から2013 年までの異なる投資の投資収益率のトレンドである。青い線は台北の住宅価格、赤い線は台湾の住宅価格、緑線は株価格、紫線は定期貯蓄、ライト
ブルー線は公債、いわゆる国債と地方債である。

（出所）中央研究院賦税改革政策建議書（2014 年 6 月）p. 63

図表 2：2001-2013 年、異なる投資の投資収益率
図表 2 は 2001 年の年始、それぞれの投資市場に 1 台湾元を入れたと仮定した場合、毎年の年末に投資価値がどのように変化してきたかを示したものである5。住宅価格は Q4 の価格指数であり、株は年末の終値である。また、定期貯蓄は毎年 1 月に五大銀行の平均年定期貯蓄の利子率であり、毎年 1 月に元金と利子を継続貯蓄とする。
2001 年を基準期として、2013 年の年末までの 12 年間、五つの投資市場の投資収益率を比較すれば、台北の不動産投資の投資収益率が 305%で最も高い。
その次は台湾の不動産投資の収益率が 286%である。収益率が最も低いのは定期貯蓄であり、従って、台北の不動産投資が過去の 12 年間、投資収益率が最も高いことがわかる。その一方、資本利得に対して支払うべきである税はとても低く、これが不動産の価格を抑えられない原因の一つである。

5 2001B は 2001 年の年始のことである。その他は年末の数値である。

51

2.2 不動産市場の問題
本来、物品の価格は買い手と売り手、両方で決められるものである。しかしながら、不動産が多くの人の投資財になってしまったことにより、市場の歪みが生じたと考える。その結果、実際に住宅を購入して住みたい人は、元の価値より高い価格で住宅を買う、それともお金が足りず結局買えなくなってしまう。
陳（2015）は、経済学の側面から不動産の市場メカニズムと特徴を議論す
る際、社会公平正義を達成するため、政府が適切に介入し、市場失敗を改善する必要があるという。
住宅の価格は出生率にも影響を与える。Dettling and Kearney (2014)は、住宅
価格が上昇する場合、住宅を持っていない人の出生率は下がると主張している。
また、陳（2016）は、現在不動産市場の最も深刻な問題は不動産価格の高騰であると主張した。また、不動産価格が高騰し続けることにより、資源の配置と所得分配に影響を与えるという。しかも、不動産業と金融業がバブルに直面する際、相互影響を与えるので、国全体における経済的危機を招く恐れがあるという見解も出している。
2.3 家の価格、空き家率、持ち家率が同時に高い現象
台北市の住宅負担が極めて重いのは住宅価格と所得の比率を見れば分かる。
所得と比べ、住宅の価格が非常に高く、高い住宅価格を負担するため、例えローンを利用して住宅を購入しても毎月大半の給料をローンに返さないとい
けないということになる。図表 3 は台湾における六つの都市の毎月住宅ローンの返済額が月収に占める割合を示す「住宅ローンの負担率」である。
80
70
台湾

50

新台北市

40

台北市

30

桃園市

20

台中市

10

台南市

0

高雄市
2013Q1
2013Q2
2013Q3
2013Q4
2014Q1
2014Q2
2014Q3
2014Q4
2015Q1
2015Q2
2015Q3
2015Q4
2016Q1
2016Q2
2016Q3
2016Q4
2017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q460（出所）台湾内政部不動産プラットフォームのデータをもとに作成

図表 3：住宅ローンの負担率（%）
住宅ローンの負担率は住宅価格を負担する能力を表す指標の一つである。
30%未満は合理的な負担であると考えられる。他の都市は台北と新台北の負担率のように高くなく、また、台南市は合理的な負担であると言える。しか61

しながら、人口が多く、仕事の機会に恵まれている台北市、新北市では 50%を超え、負担能力が低いと言える。台北市を例えると毎月の給料の約 6 割を返済額に使っているので、生活品質及び他の財に対する消費は低くなってしまう。
家の価格が高くて負担できない状態は、住宅数不足であるからではないかと考えたが、住宅保有人数と戸数の統計を見れば、住宅を多数保有する人が少なくないので、住宅の価格が高騰している原因は単に住宅数不足だけではないと考える。図表 4 は台湾の住宅保有人数と住宅戸数の統計である。
図表から見ると、809 万戸の住宅を 618 万人が保有し、その中、約 8 割の人は一戸の住宅を保有している。そして、2.1%の人、約 12 万 7 千人が 4 戸以
上の住宅を保有している。その中、23 人が 100 戸以上の住宅を保有し、平均的に一人は 150 戸の住宅を保有しているになり、自己居住用でなく、投資の目的で住宅を購入したと考えられる。
また、住宅戸数を見ると、住宅を一戸保有している所有者は約 6 割を示しているが、4 戸以上の住宅を保有している所有者は 8.6%であるので、平均的に住宅の約 10 戸の中、一戸の住宅を持つ所有者は 4 戸以上の住宅を保有しているということになる。つまり、住宅を多く保有している人は少なくないと言える。

住宅保有戸数
1戸
2戸
3戸
4-10 戸
11-100 戸
101 戸以上合計（出所）楊子江(2016)

保有人数
人数
割合(%)
4,929,897
79.7
914,48114.8
211,750
3.4
121,530
2.0
5,632
0.1
23
0
6,183,313
100.0

住宅戸数
戸数
割合(%)
4,929,897
60.9
1,828,962
22.6
635,2507.8
601,442
7.4
93,842
1.2
3,462
0.0
8,092,855
100.0

p.133 により作成

図表 4：住宅保有人数（持ち家率）及び住宅戸数の統計(2014 年)
家の価格、空き家率、持ち家率がすべて高いということは信じられないと言われているが、なぜ家の価格、空き家率、持ち家率がすべて高くなりつつあるかというと、歴史的な原因があげられる。
60 年代頃、台湾は農業社会から工業社会へ発展し、政府が様々な基礎的な建設を行った。また、輸入代替から加工輸出に変わり、マクロ経済も成長できたので、国民所得も上がった。農業社会から工業社会へ変わるで、人口は都市に集中した。その時期は、土地と住宅の値段がまだ安かったし、人は自分が住むための住宅だけを購入した。
70 年代から、経済が発展したため、人々は余分の金銭ができ、その金銭を住宅の価格がまだ安い不動産市場に入れた（投資した）。その結果、人々は
自己居住用以外の住宅を買い始め、不動産価格も大幅上昇してしまった。その後、物価が上がり、不動産投資ブームが起き、投機行為が多く行われるよ
うになり、住宅価格もますます高くなってしまった。

7

1

そして、ホットマネーの流入及び当時の軽減税率政策などの原因で、住宅の価格は高止まりの状況に陥った。彭、張（1995）は、空き家率が高い原因の一つはホットマネーが多く、不動産投資市場は相対的に安定であり、価格が常に高まり、かつ保有コストが低く、短期で得られる利得が多いので、投機行為が多いという。いつでも売ることができるように家を賃貸に利用しないので、空き家率が高くなったと主張している。
この三高の現象を和らげる方法の一つは、税制の改正であると考えられる。
例えば、空き家に対し高い税率を引き上げることである。空き家に対する税率を引き上げると、住宅を多く持つ所有者はこのようなコストを削減するため、空き家を売却するあるいは賃貸として利用する。そして、空き家の軒数を減少させることができると考える。
2.4 台湾の不動産に関する税制問題
台湾の不動産価格が常に高騰している原因の一つとして、不動産に関する税制に問題があると考えられる 。台湾は他国と比べ、税率が低く、かつ課税標準額は公告価格と評定価格を使うので、課税標準額も市場価格より低いと考えられる。
彭、吳、吳（2007, p. 63）は、台湾における住宅価格の高騰について、不動
産税制に問題があるので、住宅の保有コストは低いという。そして、過剰需要になり、供給が追いつけないと主張する。
図表 5 は日本における不動産の保有及び譲渡に関する税目であり、図表 6
は台湾における不動産の保有及び譲渡に関する税目である。（鄭維瑩 2013）

保
有

取
引

税目
固定資産税
都市計画税
不動産取得税
登録許可税
印紙税
消費税
個人所得税
法人税
住民税

課税標準額
資本価値
資本価値
土地、家屋評価基準の評価額
固定資産評価基準の評価額
契約金額
仲介手数料
キャピタルゲイン6
キャピタルゲイン
キャピタルゲイン

税率
1.4%
0.3%
標準：4%、住宅：3%20‰
税額 200 円~60 万円
5%
保有期間による7
15%~25.5%
個人か法人による8（出所）鄭維瑩(2013) pp. 32-33[筆者訳]

図表 5：日本における不動産の保有及び譲渡に関する税目

6 実際取引価格−取得コスト及び相関費用により計算
7 保有期間 5 年未満：30%、5 年以上：15%、10 年以上 10%か 15%
8 個人：定額課税−都道府県住民税：1000 円/1 人、地町村住民税：3000 円/1 人

総合所得税−都道府県居民税：4%、市町村居民税：6%
法人：定額課税−都道府県：法人の資本額による、2-80 万円、
市町村：雇用数による、5-300 万円
所得比率課税−都道府県：標準 5%（±1.2 倍）、市町村：標準 12.3%（±1.2 倍）

8

1

税目
保 地価税
有
家屋税9
土地増価税
契約価格税
取 奢侈税
引 印紙税
総合所得税
（財産譲渡所得税）
営利事業所得税
営業税

課税標準額
公告土地価格

税率
0.1%、1.5%、2.5%、
3.5%、4.5%、5.5%
家屋の評定現値
用途による違う10
公告土地現値よる値上げを計算
20%、30%、40%契約で載せた価格（家屋の価格） 2%、4%、6%
販売価格
10%、15%0.1%
売買或いは移転金額
取引所得或いは家屋現値の一定比 5%、12%、20%、
率
30%、40%
収入総額−各コスト、費用、損失 17%5%実際の販売価格（出所）鄭維瑩(2013) p. 42[筆者訳]

図表 6：台湾における不動産の保有及び譲渡に関する税目
日本の不動産保有税は資産価値（市場価格の約 7 割である価格）を標準課
税額として計算するが、台湾では市場価格と乖離している公告土地価格と家屋の評定現在価値（市場価格の約 2-3 割である価格）を標準課税額として計算する。また、公告土地価格は 3 年ごとに一回改めて評定するので、市場価格が変化する時、公告土地価格に即時的に反映することはできないと考えられる。
房屋税条例 11 条により、家屋の評定現在価値も 3 年ごとに一回改めて評定する。家屋の評定現在価値は房屋の標準価格を基礎として計算でき、家屋の構造標準単価表、減価償却率及び耐久年数表、家屋街路等級調整率評定表などにより計算できる11。田（2011, p. 41）は、房屋標準価格を用いて計算した家屋の評定現在価値は市場価格と異なり、高価な房屋は普通の価格の房屋と同じ税率で税を課し、租税公平原則に違反すると主張する。
また、不動産の取引に関する税も日本と比べて比較的に低いと考えられる。
その原因の一つとして、土地増価税の問題が考えられる。土地増価税は、取引する際に課す税の一つの種類であり、毎年の 1 月 1 日に公告土地現値が公表され、取引する際は公告土地現値により課税標準額を計算できる。
しかし、公告土地現値は市場価格より低い（市場価格の約 3-5 割である）、
また、1 年間土地公告現値は変更されないので、1 年以内の土地取引所得は税を課すことができない。胡（2015）によれば、土地増価税が実勢価格で課税をすれば、公平原則と応能課税原則に当たるのではないかという研究結論を出している。残念ながら、2016 年 1 月の税制改正では土地増価税の部分は改正されなかった。
不動産の取引に関する税は低いため、2011 年 6 月 1 日に奢侈税が出され、その後、取引の市場価格に係る情報不足の問題を緩和させるため、翌年 8 月

9 税率について 2014 年に新たに調整された。新しい税率を 2.6 に記載
10 自己居住用の住宅：1.2%~2%、非自己居住用住宅（営業用）：3%~5%、

非自己住居用の住宅：1.5%~2.5%（2014 年以前適用）

11 台北市房屋標準価格及び房屋現値評定作業要点（2014 年）

91

に実勢価格登録制度が実施された。図表 7 は奢侈税が実施されている間の税収統計である。

2011 年 6 月から2012 年2013 年
2014 年2015 年 11 月まで合計

奢侈税額（不動産部分）
14.14 億29.66 億36.07 億31.82 億13.61 億125.3 億（出所）財政部財政及び税賦の統計資料より作成*通貨単位：台湾元（≒3.6 円）

図表 7：奢侈税実施された 4 年間の税収統計
4 年間の合計税収は 125.3 億（約 456 億円）であるが、実際に住宅の価格を抑えることはできなかった。
奢侈税と実勢価格登録制度という二つの政策が市場に与えた影響について、
張（2013）の研究では、奢侈税は竹北市の住宅の単坪価格に対して有意な影響はなく、実施された後、家を購入しようと考える人は減少したという。しかし、住宅の価格は下落しなく、逆に上昇したという結論を出している。
また、林（2014）の研究では、回帰モデルの結合仮説検定を用いて、奢侈
税と実勢価格登録制度が住宅の価格変化に与える影響について検証した。実
証分析の結果は、二つの政策が市場に与えた影響が住宅価格の上昇を緩やかにしただけであるという。
さらに、陳（2015）によると、不動産実勢価格登録制度が不動産の取引に関する情報を透明化させたが、それだけでは住宅の価格を抑えることはできないと結論づけられている。つまり、先行研究は、奢侈税と実勢価格登録制
度が住宅の価格を抑えることができないという研究結論を出している。
奢侈税も実勢価格制度も住宅価格の問題を解決することができなかったので、2016 年に房地合一実勢価格課税という税制が新たに出され、奢侈税は廃止された。
3. 新税制の概要説明と現状
居住正義12を着実にするため、投機行為を抑えるおよび住宅価格を下落させることを目標として、2016 年 1 月 1 日に、房地合一実勢価格課税(Integrated Housing and Land Tax)が実施された。この新税制は不動産を譲渡する時に課す税の一つの種類である。不動産を譲渡する際、土地と建物の利得を一括にすることを房地合一という。
12 居住正義（Housing Justice）の要素は、①居住安心、②居住公平、③居住保障、④居住尊厳が挙げられる。①は不動産市場に関する制度を健全化することにより、不動産市場の消費者を消費および居住する時、安心できることである。②は税務金融制度の改革により、投資者、非自己居住の不動産所有者などの人により多くの税を徴収し、自己居住の不動産所有者に税金を減免できるのであれば、住宅市場の公平性と効率性が高まることである。③は低所得者の居住権利を保障すること。④は居住品質を引き上げること、例えば、環境改善、周辺建設などのこと。参照、張金鶚『居住正義：你我都能實踐的理想』（天下雜誌、2016 年）
60-62 頁。

101

3.1 房地合一税の概要（課税対象分け）
房地合一税の課税の対象は個人と法人、二つに分けられる。図表 8 は房地合一税の課税対象として法人と個人を合わせてまとめた概要である。
個人

法人
内容

・ 建物、建物及び所在地の土地あるいは建築許可を得た土地の譲渡取引・ 2016 年以降下掲の建物、土適用
地の譲渡取引-2016 年以降取得したもの-2014 年 1 月 1 日の翌日に取得し、保有期間 2 年未満
課税標準額 譲渡の実勢成約価格−取得コ
スト−他の費用−土地増価総額
保有期間 1 年未満：45%、
1 年以上 2 年未満：35%、
2 年以上 10 年未満：20%、
10 年以上：15%
課税税率

税収用途

また、自己居住用の住宅は、
6 年以上連続居住し、課税所
得は 400 万元以下の場合は免税であり、400 万元以上の税率は 10%
住宅政策及び
長期介護サービス支出

個人と等しい個人と等しい
国内法人—20%
海外法人—保有期間 1 年未満：
45%、保有期間 1 年以上：35%

個人と等しい（出所）財政部賦税署の資料より筆者整理、作成

図表 8：房地合一税の概要（課税対象分け）
3.2 実施前後の比較
房地合一実勢価格課税が実施された前（2016 年以前）、不動産の取引が行われる際に税を課す対象を土地と建物、二つに分けて税を徴収した。土地に関しては、土地増価税と奢侈税を徴収した。また、建物に関しては、財産の取引(income from property transaction)所得税（建物のみ）と奢侈税を徴収した。
土地と建物は分離課税となり、不動産の取引税は総合所得税と合併課税であった。
房地合一実勢価格課税が実施された後（2016 年以降）からは、不動産の取引が行われる際に土地と建物という二つの部分の利得を一括に計算して税を徴収するようになった。課税標準額は「住宅と土地の成約価格—取得コスト—
土地増価総額」となった。土地に関する土地増価税が分けて徴収するようになり、 また、「房地合一」税は所得税と分離課税となった。
図表 9 は、房地合一税が実施される前後の比較である。
11

1

適
用

元の税制（財産譲渡所得税と奢侈税）
2015 年 12 月 31 日以前に販売された不動産あるいは 2016 年 1 月 1 日以前取得
し、保有期間が 2 年以上の不動産
家屋：財産譲渡所得税と奢侈税
土地：土地増価税と奢侈税
・財産譲渡所得税の標準課税額は、房屋
評定現値により計算・房屋の評定現値 X 財政部公表した財産
譲渡所得標準13＝課税標準額

税
目
課
税
標
準
額
税 総合所得税の税率
率 （5%、12%、20%、30%、40%）
免
税
額

—

奢 自己居住用でない住宅を取引する際に税侈 を課す。課税標準額は成約価格であり、税 税率は保有期間により異なる
保有期間 1 年未満：15％、1-2 年：10％
特 総合所得税と合併課税、
徴 家屋と土地分離課税

現在の税制（房地合一税）
2016 年 1 月 1 日以降に取得した不動産
あるいは 2016 年 1 月 1 日以前取得
し、保有期間が 2 年未満の不動産
家屋：房地合一税
土地：土地増価税
・房地合一税の標準課税額は、成約価
格（実勢価格）より計算・譲渡する時の成約価格-所得コスト、
土地増価総額、他の費用＝課税標準額
保有期間により異なる
1 年未満：45％、1-2 年：35％、2-10 年：20％、10 年以上：15％
自己居住用であり、6 年以上連続居住
すれば、課税所得（実質利得）400 万
台湾元以下：免税、課税所得 400 万台
湾元以上、税率：10％—
総合所得税と分離課税、家屋と土地合併課税（出所）財政部と財政部台北国税局の資料より整理、作成

図表 9：房地合一税、実施前後の比較
新しい税制が実施される前、個人の住宅譲渡総所得は住宅取引所得と土地取引所得の二つに分けられた。前者は財産譲渡所得であり、総合所得税と共に課す。後者は二重課税を回避させるため、土地増価税のみ徴収し、土地の取引所得は所得税に含まない。新しい税制では、土地増価税で課せない土地取引所得に税を徴収することができ、土地公告現値が土地の市場価格と実際の取引価格より低いという問題も解決出来ると説明した。（陳 2017, pp. 8889, p. 124）
また、奢侈税の税額は実際の成約価格に基づいて徴収するが、保有期間が2 年を超える場合、徴収することができなくなる。そのため、房地合一税は課税の期間を長く変更した。

13 各地域により異なる。例えば、台北市における財産譲渡所得標準が、高級住宅：48％、一

般住宅：42％である。売価が 2000 万ニュー台湾ドルの中古住宅があり、房屋評定現値は 100
万ニュー台湾ドルである場合、標準課税額（財産譲渡所得）は 100 万 X 42％＝42 万になる。
（免税額未控除）121

3.3 現状
蔡（2016）の主張によると、房地合一税法改正は利得がなければ、税を徴収しない及び欠損は税と相殺ができるという利点があるという。また、房地合一税は、不動産市場における投機行為の取引コストを高め、投機行為を抑えることと市場の需要を減少させ、不動産の価格を抑えることを目的として実施された。ですので、自己居住用の消費者にとっては影響があまり大きくないと考えられるという議論を出している。
財政部の統計資料によると、2016 年 6 月 30 日までには 6,761 件の房地合一税が申告され、約 3.9 億台湾元（約 13 億円）を徴収した。なぜ徴収の金額が少ないかというと、6,761 件の申告の中、4,569 件は欠損申告であり、また大半は 6 年以上の自己居住住宅でありながら、所得額が 400 万台湾元以下であるからである14。
また、2016 年は、合計 16,346 件の房地合一税が申告され、約 12.4 億台湾元（約 46 億円）を徴収した。その中、10,706 件は欠損申告であり、または 6
年以上の自己居住住宅でありながら、所得額が 400 万台湾元以下なので、税を徴収しなかった。言い換えると、総申告数の 3 分の 2 は税を支払う必要がない件である。この結果は、財政部が目標にした 1 年の税収、20 億台湾元を大きく下回り、目標の約 6 割を達成した15。
廖（2016）の研究によると、台中市の南屯區、西屯區、北屯區の三つの地域で房地合一税が実施された後、住宅の取引量と住宅の価格は緩めに下落してきた。房地合一税は住宅の価格を抑えることができたという研究結果を出している。
また、紀（2016）は、房地合一税が実施された後、住宅市場の需要は減り、住宅の価格を下落させることができるという効果があったという実証分析と深度インタビューを用いて分析した結論を出している。
さらに、邱（2017）は、房地合一税が実施された後、竹北市の住宅価格が穏やかに下落するトレンドがあり、房地合一税は住宅価格を抑えることができたという研究結果を出している。陳（2017）も、房地合一実勢価格課税が実施された後、贈与申告件数と不動産取引譲渡件数または平均単価が減少しているので、房地合一税は確かに不動産市場の過熱を抑えられる効果があると結論を出している。

14 Now
15 NowNews (2016)
News (2017)13

1

4. ヒアリング調査
本節はヒアリング調査の結果のまとめたものである。今回の調査対象は不動産業者と建築業者である。後日また競売業者にヒアリングを行う予定である。ヒアリングの実施により、数字では見られないこと、新税制が不動産市
場および関連業界二度のような影響を与えたかを明らかにすることができた。
4.1 ヒアリング概要
不動産業者に下掲の質問を伺った。
(a) 新税制の実施により、不動産市場へどのような影響を与えたか。
(b) 新税制により、住宅を売りたい人は価格を下げて売るようになったか。
(c) 新税制により投機行為は減少したか。
(d) 新税制は不動産業界の業績に影響与えたか。
(e) 新税制により、賃貸物件の成約率は成長したか。
(f) 賃貸物件は増加したか。賃金は高くなったか。
(g) 不動産業者の立場で考える新税制のメリットはあるか。
また、建築業者に下掲の質問を伺った。
(a) 新税制の実施により、建築業者へどのような影響を与えたか。
(b) 新税制の実施が建築材料の優劣選択に影響を与えたか。
(c) 建築業者はどのような対策を行うか。
(d) 建築業者は新税制について、どのような期待を持っているか。
(e) 建築業者の立場で新税制のメリットはあるか。
4.2 ヒアリング結果
本項は不動産業者と建築業者の質問に対する答えをまとめる。
4.21 不動産業者
不動産業者は、新税制による影響で不動産市場の投資者が多く減少したという。なぜならば、投機者は購入した物件を出来れば早く高い価格で売り、お金を回収したがっているが、新税制により、保有期間が短いほど、税率が高くなるので、元々の投機仕組みは使えなくなったからである。
従って、新税制が影響を与える対象は投機を目的とする投資者だけであり、投機行為が多く減少した。以前、不動産投資者を職業としてする人が多かったが、現在はほぼいなくなったという。しかし、自己居住用の住宅を売りたい人に対しては影響があまりなく、そのまま理想的な価格で売りたいと考え、価格を下げて売ることはないという。
また、不動産業界への影響もある。近年、景気が悪くなり、新税制も出されたことにより、不動産屋は一年の間、業績が悪くなってしまい、約 4-500
社の企業が倒産してしまったという。
さらに、新税制により、住宅の取引量が減少した一方、賃貸物件の成約率は伸びなかったが、賃貸物件の数は増加したという。それが新税制は住宅を取引する際に生じる税であり、住宅を長期間保有するほど、税率は低くなる
ため、賃貸として活用することが多い。
最後に、不動産業者の立場で考える新税制のメリットは、投機行為を行う
投資者が減少したため、不動産市場は以前より健康になったという。現在、
141

家を買いたい人は安心して購入できるし、市場は健康で熱くなっていると考えるという。
4.22 建築業者
建築業者の話によると、新税制は建築業に影響を与えているという。台湾の不動産市場の中、投資者はリーダー的な存在であり、新税制により、投資行為は抑制されたという。そして、新築建物の売却率は消費者の消費意欲に強く影響を与えている。従って、リーダーのような投資者が住宅を購入しな
いと、新築建物の売却率が低くなるため、他の消費者も買わなくなってしまう。また、建築業者が建物を建てる時には銀行に融資を申請するので、住宅を売る時間が長くなればなるほど、利子も高くなってしまうという。
また、新税制により、建築材料の優劣選択にも影響を与えるという。簡単に言うと、消費者の購買欲が低い時期には、質の低い建築材料を使えば、競争力はなくなる。従って、市場の温度が低下すればするほど、良い建築材料を使用するという。
房地合一税は建築業者に課す税ではないが、一部の建築業者は投資者のため、実勢価格登録システムに実勢価格を高く「作る」場合もある。近年、投資者の約半分は中国人であり、全額を現金で支払うことが多いので、お金の流れを調査することが非常に困難であったので、実際にいくらの価格で住宅を買ったのか把握できなくなる。
例えば、1000 万円で買った住宅を、実勢価格登録システムには 1500 万円で買ったと記録し、1 年内に 1300 万円で転売したとする。税を課される 300
万円の部分はなくなり、実際に利得があっても税を課すことができない。
新税制は建築業者にとって、間接的な影響が直接的な影響よりも大きいと考えるが、廃止した方がいいと考えるという。また、建築業者の立場で、新税制のメリットはないという。建築使用許可証を申請する時、銀行融資をす
べて返済する。しかし、住宅の売却率が低い時、資金のやり繰りがつかなくなるので、規模が小さい建築会社は倒産されてしまう恐れがある。実際に倒産された建築会社の数も少なくないという。
4.23 ヒアリングのまとめ
新税制は不動産の交易量を抑えることができたが、住宅の価格を下落させることはまだできていない状況である。不動産の価格を下落させるためには、政策一本だけでは難しく、他の措置を出す必要があると考える。また、実勢
価格登録システムに実勢価格を虚偽で作れるという穴を政策で見直す必要があると考える。

151

5. 計量分析
本節では台湾の最も大きな都市圏である台北都市圏の取引データに基づいて実証分析した結果を示す。台北都市圏の人口は台湾の人口の約 30%を占める。また、台北都市圏は台北市(Taipei City)16、新北市(New Taipei City)17、基隆市(Keelung City)の三つに分けられる。
研究の期間設定としては、実勢価格登録政策の実施年月18を考慮に入れ、2013 年 1 月から 2017 年 12 月までの取引データを使用する。
5.1 回帰モデル、変数紹介
回帰モデルは次の式となり、図表 10 は変数の説明である。
y= β0+ β1MS+ β2C+ β3YR2+ β4YR3+ β5YR4+ β6YR5+β7TS+ β8S+εit

変数

説明

y

該当市の住宅の平米単価

MS

マネーサプライC

消費者物価指数YR

1= 2013 年(baseline)、2= 2014 年、3=2015 年、
4=2016 年(政策開始年)、5= 2017 年

S

各市の平均給料T

取引が行われる月① 各年の月に順番次番号をつける。
2012 年 1 月= 1、2012 年 2 月= 2……2017 年 12 月= 60② 新税制の実施開始年(2016)に当たる数字(37)を基準①に付けた番号引く 37=T
T の数値= マイナス：政策実行前、T の数値=0：政策
実行年度、T の数値= プラス：政策実行後

TS

T の数値の二乗（出所）筆者作成

図表 10：変数の説明

16 台湾の首都
17 台湾において人口が一番多い地域
18 2012 年 8 月に実施

161

5.2 記述統計と計量分析
本項は台北市、新北市、基隆市の記述統計と計量分析の結果を示す。価格
単位は台湾元であり、2018 年 11 月の為替レートにより、1 台湾元≒3.63 日本
円である。また、すべての結果は四捨五入されたものである。
5.21 台北市
図表 11 は台北市の総価格、平米単価、平均平米単価、交易量などの記述統計である。図表 12 は台北市の計量分析した結果である。
総価格
標本数

中位数

平均値

最小値

最大値

標準偏差

100,436

162,000,000

263,000,000

2,609

270,000,000

113,000,000

標本数

中位数

平均値

最小値

最大値

標準偏差

100,436

171,468

185,468104

5,801,874

98349

平米単価

年ごと平均平米単価と交易量
年
2013

平均平米単価184,926

2014
2015
2016
2017

192,183
186,180
181,076
180,311

交易量
29,182
22,441
17,94415,092
15,777
合計 100,436（出所）筆者作成

図表 11：台北市の記述統計

17

1

y

住宅平米単価

係数

標準誤差

p値

x

給料

-2.843272

1.662918

0.087*

消費者物価指数-1399.665

510.6346

0.006***

マネーサプライ-.3050728.1162390.009***

year1

-

-

-

year2

10938.67

1746.354

0.000***

year3

11157.83

3514.427

0.001***

year4

15048.2

4785.014

0.002**

year5

24577.2

6401.024

0.000***

TS-10.87816

2.934078

0.000***

定数項

55255964076.72

0.000******は 1%有意、**は 5%有意、*は 10%有意（出所）筆者作成

図表 12：台北市の計量分析結果
図表 12 により、政策が実施された後、住宅の平米単価は減少せず、増加したという結果が見られた。

181

5.22 新北市
図表 13 は新北市の総価格、平米単価、平均平米単価、交易量などの記述統計である。図表 14 は新北市の計量分析した結果である。
総価格
標本数

中位数

平均値

最小値

最大値

標準偏差

218,143

101,000,000

132,000,000

5,483

267,000,000

161,000,000

標本数

中位数

平均値

最小値

最大値

標準偏差

218,143

91,131

96,456192

2,748,996

41892

平米単価

年ごと平均平米単価と交易量
年
2013

平均平米単価184,926

2014
2015
2016
2017

192,183
186,180
181,076
180,311

交易量65,40446,71036,74233,32035,967
合計 218,143（出所）筆者作成

図表 13：新北市の記述統計

19

1

y

住宅平米単価

係数

標準誤差

p値

x

給料

-4.094875

1.082047

0.000***

消費者物価指数1306.646

180.2055

0.000***

マネーサプライ-.0363003.0472696

0.443

year 1

-

-

-

year2

852.5668

544.2362

0.117

year3

254.62411084.855

0.814

year4

12.88902

1453.838

0.993

year5

5635.638

1942.56

0.004***

TS-9.345842.8519371

0.000***

定数項

122188.8

19137.80.000******は 1%有意、**は 5%有意、*は 10%有意（出所）筆者作成

図表 14：新北市の計量分析結果
図表 14 によれば、政策が実施された当年度、住宅価格の値上がりは緩和されたという効果が見られる。

201

5.23 基隆市
図表 15 は基隆市の総価格、平米価格、平均平米価格、交易量などの記述統計である。図表 16 は分析の結果を示したものである。
総価格
標本数

中位数

平均値

最小値

最大値

標準偏差

25,342400,000

5,601,498

50,000179,000,000

5298364

標本数

中位数

平均値

最小値

最大値

標準偏差

25,342

38,25742,5262,383

817,226

22994

平米単価

年ごと平均平米単価と交易量
年
2013

平均平米単価37,447

交易量
6,402

2014
2015

40,066
41,930

5,061
4,238

2016
2017

48,51946,0005,562
4,079
合計 25,342（出所）筆者作成

図表 15：基隆市の記述統計

21

1

y

住宅平米単価

係数

標準誤差

p値

x

給料

0.8525595

0.9305073

0.360

消費者物価指数367.4534

246.8881

0.137

マネーサプライ-.1197277

0.524877

0.023**

year 1

-

-

-

year2

-2814.089

869.4743

0.001***

year3-2266.406

1844.841

0.219

year4

5244.969

2450.555

0.032**

year5

7492.011

3309.193

0.024**

TS-12.7626

1.406366

0.000***

定数項

26601.92

32202.36

0.409***は 1%有意、**は 5%有意、*は 10%有意（出所）筆者作成

図表 16：基隆市の計量分析結果
図表 16 により、政策実施された後にもかかわらず、住宅の平米単価は上昇したことが見られる。
5.3 計量分析結果のまとめ
新しい政策の実施により、台北都市圏の三つの地域における住宅の平米単価を抑えることは出来なかった 。

221

6. 日本の不動産に関する問題と税制
本節では、日本における不動産に関する問題と投機行為を抑えるための税制を取りまとめる。
6.1 不動産に関する問題① 総務省統計局の調査によると、2013 年における空き家の数は約 820 万戸であり、空き家率は 13.5%である。約 820 万戸の空き家に賃貸用の住宅(429万戸)、売却用の住宅(31 万戸)、二次的住宅19(41 万戸)を除き、319 万戸の空き家は全く使われていなく、放置されている。
そのため、2015 年に空き家対策特別措置法が施行された。もしも、勧告を無視すると、固定資産税の住宅用地に関する課税標準の特例が適用されないかもしれなくなり、税金が高くなってしまう。また、空き家管理という新たなサービスができた。
② 少子超高齢社会になり、在宅医療の需要が増え、年配者に優しい住宅の整備が必要となり、政策の対応と支援が欠かせないと考える。
6.2 投機行為を抑えるための税制① 地価税は、土地価格の急上に対応するため、1992 年から実行された国税である。土地の保有に対してコストを引き上げることにより、土地資産の有利性を削減させる税制である。
バブル崩壊後、景気が悪くなり、経済成長も低く、不動産に対する買気もなくなったため、地価税は 1998 年に停止された。
② 特別土地保有税は 1973 年に、土地の投機行為を抑える及び土地供給を促進させるため実行された税制である。この税は、土地を持つことに対する保有税と土地を取得する際の取得税という二つの面がある。土地保有税は2003 年に凍結された。
7. 終わりに
世界各国は国民の居住権利を重視し、様々な政策が出されている。例えば、イギリスの Right to buy あるいは香港の Home Ownership Scheme などが挙げられる。しかし、このような低所得者の居住権利を保障するだけではまだ不足であると考える。すべての国民の居住権を守るため、住宅の価格は若者も負担できるレベルに下落させるべきであると考える。
住宅の負担が軽減されると、生活品質の向上かつ安定的な生活ができるよ
うになり、また、出生率の問題にも少し役立てると考える。そのため、開発よりも更新が重要であると考え、台北市の古くて低層マンションを再建する必要があると考える。再建することにより、安全性も高めることができ、また、より多くの人が現有土地に住むことができる。
台湾のような空き家率が高く、住宅価格も高い状態では、公営住宅の数を増やさない方がいいと考える。なぜかというと、不動産市場の問題が解決できなければ、公営住宅の数を増やすことは空き家の問題をより激しくさせる可能性があるからである。そのため、空き家を賃貸市場の利用に誘導させることが望ましい。
19 別荘及びその他（たまに泊まる人がいる住宅）

231

また、健全的な不動産賃貸市場をつくることで、負担能力が低い小家族は住宅を必ず購入する必要がなくなり、住宅の価格は自然に下がっていくのではないかと考える。政府は負担を重く負って自宅を保有することより生活品
質がより重要であることを国民に伝えるべきであり、固着概念を覆す必要がある。
実勢価格登録制度が実施された後、不動産売買に関する情報は透明化され、消費者は参考できる情報を手に入れることができるようになった。従って、今後はその情報の真実性が高まることが期待されている。
今後の研究計画は、実証分析のモデルを改善し、そして台湾の他地域にも実証分析を行いたいと考える。

24

1

参考文献
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25

1

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