２０２３年９月２２日
各位

ライフ住建有限会社とのポジティブインパクトファイナンス契約の締結について
株式会社十六銀行（頭取 石黒 明秀、以下「当行」といいます。
）および株式会社十六総合研究所（社長 佐竹 達比古、以下「当社」といいます。
）は、ライフ住建有限会社（取締役 西川 昌一）とポジティブインパクトファイナンス（以下「ＰＩＦ」といいます。
）契約を締結いたしましたので、下記のとおりお知らせします。
ＰＩＦは、当行および当社にて、事業者さまの活動が外部（環境・社会・経済）に与えるインパクト（影響）を評価（特定・分析）し、ポジティブなインパクトの創出とネガティブなインパクトの低減に資するＫＰＩを設定のうえ、定期的なモニタリングを通じてその達成に向けた取組みを支援していくことを目的とする資金調達手段です。
当行および当社は、ＰＩＦを通じて事業者さまと共通価値の創造をはかり、ともに持続的な成長を目指してまいります。
記
１．ＰＩＦ契約概要
コ ー ス

ローンコース

２．企業概要所 在 地

愛知県名古屋市昭和区西畑町６番地の２

事業内容

不動産賃貸業設

２００２年９月

立資 本 金３百万円

３．インパクト評価（要旨）※詳細は後掲の「評価書」をご参照ください。

特定インパクト

ＫＰＩ

環境に配慮した・ ２０３０年までに紙使用量を２０２２年比

事業活動関連ＳＤＧｓで２０％削減する。
・ ２０３０年までに自社管理物件におけるＬＥＤ導入率１００％とする。

まちづくりに資するサービスの提供

・ ２０３０年までに管理物件のリノベーション件数を年間５０件以上とする。
・ ２０３０年までに自社管理物件の入居率を９０％以上とする。

働きがいのある労働環境の整備

・ ２０３０年まで従業員の残業時間ゼロを維持する。

以【本件ご照会先：経営企画部 広報・ＩＲ室 ＴＥＬ ０５８－２６６－２５１１】上ライフ住建有限会社
ポジティブインパクトファイナンス評価書

2023 年 9 月 22 日

十六総合研究所は、十六銀行がライフ住建有限会社（以下、「ライフ住建」）に対してポジティブインパクトファイナンス（以下、「PIF」）を実施するにあたって、同社の事業活動が環境・社会・経済に及ぼすインパクト（ポジティブインパクトおよびネガティブインパクト）を分析・評価した。この分析・評価は、国連環境計画金融イニシアティブ（UNEP FI）が提唱した PIF 原則および PIF 実施ガイド（モデル・フレームワーク）、ESG 金融ハイレベル・パネルにおいてポジティブインパクトファイナンスタスクフォースがまとめた「インパクトファイナンスの基本的考え方」に則ったうえで、十六総合研究所が十六銀行と共同で開発した評価体系に基づいている。

-1-

目次
１．企業概要と理念、サステナビリティ ................................................................................... - 3 ⑴ライフ住建の概要ならびに経営理念 ................................................................................. - 3 ⑵ライフ住建のサステナビリティ .............................................................................................. - 4 ２．インパクトの特定 ........................................................................................................... - 5 ⑴バリューチェーン分析 ........................................................................................................ - 5 ⑵インパクトレーダーによるマッピング ...................................................................................... - 6 ⑶特定したインパクト .......................................................................................................... - 9 ⑷インパクトニーズの確認 .................................................................................................. - 12 ⑸ポジティブインパクトに対する追加性、十六銀行との方向性の確認 ..................................... - 14 ３．インパクトの評価 ......................................................................................................... - 15 ４．モニタリング.................................................................................................................. - 18 ⑴ライフ住建におけるインパクトの管理体制 ......................................................................... - 18 ⑵当社によるモニタリング ................................................................................................... - 18 --2-

１．企業概要と理念、サステナビリティ⑴ライフ住建の概要ならびに経営理念【企業概要】
社名

ライフ住建有限会社

代表者

取締役 西川 昌一

所在地

愛知県名古屋市昭和区西畑町６番地の２

事業内容

不動産賃貸業

資本金300 万円

設立

2002 年 9 月

従業員数３人（2022 年６月期）

売上高

180 百万円（2022 年 6 月期）

ライフ住建は愛知県名古屋市を中心に、自社による不動産賃貸を行っている。
同社代表者は学卒後、名古屋市内の塗装会社への勤務を経て独立。個人事業として住宅の外壁塗装業を営んでいたが、信任を得た取引先の一社から事業の承継を依頼され、これを引き受ける形で不動産管理業を開始した。
代表者が培ったネットワークや人脈を活用し、中古マンションの修繕・塗装から内装工事、その後の賃貸管理までをワンストップで手掛けることができる点が同社の強みといえる。
同社は、「限りある資源を大切にする」という経営方針を掲げ、これを実践するため、以下の２点に注力している。
１.古くなったものを捨てるのではなく作り替える
古くなり価値が低くなった物件にリノベーションを施し新たな命を吹き込みます。
築年数が経過し古くなった物件でも、同社が外装・内装のリノベーションを施した結果、入居率がそれまで 50％程度であったところから満室となった事例もありました。
また、物件を壊すのではなくリノベーションし再利用することを通じて、廃棄物の排出や資源・エネルギー消費を削減し、環境問題解決の一助となるものと考えております。
２.環境負荷の少ない社会の実現を目指す
中古物件等のリノベーションにあたっては、その過程において発生する廃棄物の適切な処理を行うと-3-

ともに、老朽化した照明を随時 LED に切り替えています。さらには、将来再びリノベーションを行うことを見越し、建築資材にリサイクル材を使用するなど、環境に配慮した事業活動を行っております。

⑵ライフ住建のサステナビリティ
同社は、SDGs に関して、以下の取組みを実施している。
【ライフ住建有限会社の SDGs に基づく行動（下表は同社ヒアリングを基に十六総研にて作成）】
まちづくり

地域に密着した不動産業者として、不動産の買取りや自社でのリノベーションによる再生を通じて、住みやすい街づくりと地域の活性化に貢献してまいります。
＜具体的事例＞
・中古賃貸物件の買取り・再生等を通じた有効活用
・独自のネットワークを活かした良質で豊富な不動産情報の対顧提供および地域への情報発信

環境省エネ・温室効果ガス削減やリサイクルを意識した経営を行うことにより、環境保全に主体的に取り組んでまいります。
＜具体的事例＞
・照明を LED 電球に切り替える・リノベーションに際しリサイクル材を使用
・リノベーションによる廃棄物の削減とゴミ分別の徹底-4-

２．インパクトの特定⑴バリューチェーン分析
同社は、不動産賃貸を手掛けている。自社により、築年数の経過した中古物件を買取りし、リノベーション、賃貸管理までを一貫して取り扱うことが可能である。
代表者の幅広いネットワークを生かし、外壁塗装をはじめ、防水や補修といった内装工事を低コストで施工することによって、物件の価値向上をはかり、不動産の再生・活用を行っている。
また、地域の不動産賃貸、仲介事業者等との間に強固な営業基盤を構築しており、エンドユーザーに対して付加価値の高い物件を豊富に供給している。このため、同社が保有し運営する賃貸物件は、常に高い入居率を維持している。
提携する賃貸仲介事業者の中には、外国籍の入居者に特化したサービスを行っている事業者も含まれており、言語や文化など多様な背景を持った人々に対しても、リーズナブルな住環境を前広に提供している。
●不動産管理のバリューチェーン図-5-⑵インパクトレーダーによるマッピング●インパクトマッピング（インパクトレーダー改訂版 2022 に基づき十六総研作成）
バリューチェーン

川上の事業
4100

国際標準産業分類
大分類

インパクトエリア

4290

建築工事業

インパクトトピック

PI4311

その他の土木工事業

NIPI

NI4312

解体業
PI

用地整備業
NI

PI

NI

同社の事業
川下の事業①
6810
6820
6820
自己所有物件または料金制または契約制に 料金制または契約制に賃借物件によるよる不動産業
よる不動産業
不動産業
PINI

PI

NIPINI

川下の事業②4100
建設工事業
PINI

紛争
人格と人の安全保障

健康および安全性

現代奴隷

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自然災害

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－●●

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児童労働
データプライバシー
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水食糧

社会

資源とサービスの入手可能性、アクセス可能性、手ごろさ、品質

エネルギー

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住居

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●●

健康と衛生

●

教育

●●

移動手段

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●

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情報
コネクティビティ
文化と伝統

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●

ファイナンス
生計

雇用

●

賃金

●

社会的保護

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ジェンダー平等
平等と正義

民族・人権平等強固な制度・平和・安定
社会
経済

健全な経済
インフラ
経済収束
気候の安定性

自然環境

生物多様性と生態系

サーキュラリティ●●

年齢差別その他の社会的弱者

●●

市民的自由

●●

●●

●●

法の支配
セクターの多様性
零細・中小企業の繁栄●●●●－●●●●●●●●

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－－●●●●●●

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水域

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大気●

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土壌●●●●

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生物種

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生息地

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資源強度

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廃棄物

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●●●

※マッピング中の「●●」は重要な影響があるトピック、「●」は影響があるトピック
先述のバリューチェーン分析の結果をもとに、インパクトマッピングを実施した。
同社並びに同社の川上の事業を国際標準産業分類（ISIC）上の業種カテゴリに適用させた上、UNEP FI が提供するインパクトレーダーを用いて「ポジティブインパクト」（以下 PI）と「ネガティブインパクト」（以下 NI）を想定する。
同社の事業については「自己所有物件または賃借物件による不動産業（ISIC: 6810）」「料金制または契約制による不動産業（同 6820）」「建築工事業（同 4100）」、同社の川上・川下の事業については「建築工事業（同 4100）」「その他の土木工事業（同 4290）」「解体業（同 4311）」「用地整備業（同 4312）」「料金制または契約制による不動産業（同 6820）」を適用し、各事業で発生するインパクトの検証を行った。

-6-

【川上の事業】
川上の事業においては、同社と関係のあるインパクトについて検証する。
川上の事業においては、「健康及び安全性」「気候の安定性」「生物多様性と生態系（土壌）」「サーキュラリティ（資源強度）（廃棄物）」のインパクトエリアにて重要な影響があるインパクトが発現すると考えられる。
「健康及び安全性」のエリアにおいては、建材の種類によっては健康に影響を与えるという NI、「気候の安定性」「生物多様性と生態系（土壌）」「サーキュラリティ（資源強度）（廃棄物）」のエリアにおいては、農村部の開発による農地の縮小、生態系サービスの破壊、過度なエネルギー利用、温室効果ガスの排出、廃棄物の発生等の NI 発現する恐れがある。
同社では環境法令等を遵守した協力業者の選定により NI の緩和に努めている。
SDGs では以下のターゲットに該当すると考えられる。
・「3.4:非感染性疾患による若年死亡率を減少させ、精神保健・福祉を促進する」
・「12.5:廃棄物の発生を減らす」【同社の事業】
同社の事業においてはインパクトマッピング上で発現が指摘されるインパクトエリアを網羅的に検証する。
「健康および安全性」のエリアにおいては、住環境によって利用者の健康や福祉が支えられるという PIと、住環境の形態によっては利用者の健康や福祉が害されるという NI が発現する。
同社では、顧客のライフスタイルや意向に合致した住環境を提供しており、住まいの提供を通じて住民の健康に寄与することにより、PI の拡大と NI の緩和に努めている。
SDGs では、以下のターゲットに該当すると考えられる。
・「3.4:非感染性疾患による若年死亡率を減少させ、精神保健・福祉を促進する」「資源とサービスの入手可能性、アクセス可能性、手ごろさ、品質（住居）」のエリアにおいては、中古不動産の修繕による長寿命化と付加価値をつけることにより不動産の有効活用を促進し、地域に新たな居住空間を創出するという PI と、不動産売買において詳細な情報取得により不当な条件での取引等を防止し、居住空間の形成が阻害される NI の低減に努めている。
SDGs では、以下のターゲットに該当すると考えられる。

-7-・「9.1:経済発展と福祉を支える持続可能で強靭なインフラを開発する」
・「11.1:住宅や基本的サービスへのアクセスを確保し、スラムを改善する」「生計（雇用・賃金）」のエリアにおいては、労働によって従業員の生活が支えられるという PI と、労働形態によっては従業員の健康状態が脅かされるという NI が発現する。
同社では従業員が働きやすい環境の整備等により、PI の拡大と NI の緩和に努めている。
SDGs では、以下のターゲットに該当すると考えられる。
・「8.5:雇用と働きがいのある仕事、同一労働同一賃金を達成する」
・「8.8:労働者の権利を保護し、安全・安心に働けるようにする」「気候の安定性」「生物多様性と生態系（土壌）」「サーキュラリティ（資源強度）（廃棄物）」のエリアにおいては、農村部の開発による農地の縮小、生態系サービスの破壊、過度なエネルギー利用、温室効果ガスの排出、廃棄物の発生等の NI 発現する恐れがある。
同社では事業活動から生じる廃棄物の抑制や分別などにより NI の緩和に努めている。
SDGs では以下のターゲットに該当すると考えられる。
・「12.5:廃棄物の発生を減らす」
・「13.3:気候変動の緩和、適応、影響軽減及び早期警戒に関する教育、啓発、人的能力及び制度機能を改善する」【川下の事業】
川下の事業においては、特に重要な影響があるインパクトについて検証する。
川下の事業においては、「資源とサービスの入手可能性、アクセス可能性、手ごろさ、品質（住居）」のインパクトエリアにて重要な影響があるインパクトが発現すると考えられる。
「資源とサービスの入手可能性、アクセス可能性、手ごろさ、品質（住居）」のエリアにおいては、同社が供給した土地に建築を施すことにより住環境の形成に寄与するという PI が発現する可能性がある。
SDGs では以下のターゲットに該当すると考えられる。
・「11.1:住宅や基本的サービスへのアクセスを確保し、スラムを改善する」-8-

⑶特定したインパクト
下図は「バリューチェーン分析」「インパクトマッピング」の結果を踏まえて、同社のバリューチェーンが与えるインパクトを可視化したものである。

以上を踏まえて同社のインパクトを下記のように特定した。


環境に配慮した事業活動

まちづくりに資するサービスの提供



働きがいのある労働環境の整備

-9-



環境に配慮した事業活動
同社は環境に配慮した事業活動により、環境的側面において負の影響を低減している。
具体的には、同社から顧客への書面交付は極力、電子データで交付するなどペーパーレス化に取り組んでおり、紙の使用量削減に努めていく方針である。また、自社賃貸物件における照明を順次 LED に切り替えており、環境負荷を低減していく予定である。
このインパクトは UNEP FI のインパクトエリア・トピックでは、「気候の安定性」「廃棄物」のカテゴリに該当し、環境的側面において NI を緩和すると考えられる。
SDGs では、以下のターゲットに該当すると考えられる。
・「12.5:廃棄物の発生を減らす」
・「13.3:気候変動の緩和、適応、影響軽減及び早期警戒に関する教育、啓発、人的能力及び制度機能を改善する」



まちづくりに資するサービスの提供
同社は、住環境の提供を通じて社会的側面において正の影響を与えている。
同社は、代表者が以前外壁塗装業を営んでいた経験から、中古物件に対して自社でリノベーションを施したのち、賃貸管理までを一貫して手掛けることが可能である。具体的には、代表者自ら管理物件の修繕を施すケースのほか、長年の繋がりがある協力会社と連携するケースがあり、いずれにせよ、こうした取組みは住まいの再生と長寿化につながり、ひいては廃棄物の削減とエンドユーザーへの良好な住環境の提供に寄与している。
今後については、管理物件の自社によるリノベーション件数を伸長させていくと同時に、入居率を向上させる方針である。
このインパクトは UNEP FI のインパクトエリア・トピックでは、「住居」のカテゴリに該当し、社会的側面において PI を拡大すると考えられる。
SDGs では、以下のターゲットに該当すると考えられる。
・「9.1:経済発展と福祉を支える持続可能で強靭なインフラを開発する」
・「11.1:住宅や基本的サービスへのアクセスを確保し、スラムを改善する」- 10 -

働きがいのある労働環境の整備



同社は、労働環境の整備など従業員の働きがい創出に取り組んでおり、社会面で負の影響を低減している。
同社は、フレックス勤務制を導入するなど、従業員のワークライフバランスを考慮し働きがいの創出に取り組んでいる。また、より一層生産性を意識した働き方を推進し、残業時間ゼロを堅持していく方針である。
このインパクトは UNEP FI のインパクトレーダーでは、「雇用」のカテゴリに該当し、社会的側面において PI を拡大すると考えられる。
SDGs では、以下のターゲットに該当すると考えられる。
・「8.5:雇用と働きがいのある仕事、同一労働同一賃金を達成する」
・「8.8:労働者の権利を保護し、安全・安心に働けるようにする」- 11 -

⑷インパクトニーズの確認➀日本におけるインパクトニーズ
同社の売上高の大半が日本国内におけるものである。国内における SDGs インデックス＆ダッシュボー
ドを参照し、そのインパクトニーズと同社のインパクトとの関係性を確認した。
本 PIF において特定したインパクトに対応する SDGs のゴールは、以下の 5 点である。
「8:包摂的かつ持続可能な経済成長及びすべての人々の完全かつ生産的な雇用と働きがいのある人間らしい雇用（ディーセント・ワーク）を促進する」「9:強靱なインフラ構築、包摂的かつ持続可能な産業化の促進及びイノベーションの推進を図る」「11:包摂的で安全かつ強靱（レジリエント）で持続可能な都市及び人間居住を実現する」「12:持続可能な生産消費形態を確保する」「13:気候変動及びその影響を軽減するための緊急対策を講じる」
国内における SDG ダッシュボード上では、「8」「9」「11」「12」に関しては「課題が残る」とされており、同社の人々の生活に寄与する住まいの提供や、環境に優しい事業活動が、国内のインパクトニーズと一定の関係性があることを確認した。

（出所：SDSN）- 12 -

②愛知県におけるインパクトニーズ
また、同社の売上の大半が愛知県におけるものであることから、「愛知県 SDGs 未来都市計画（第２期）」を参照し、愛知県内における SDGs 達成に向けての課題を確認した。下記のとおり、愛知県
は「カーボンニュートラルの実現にも取り組んでいくことが重要」としており、同社の環境に配慮した事業活動などが、愛知県内におけるインパクトニーズと一定の関係性があることを確認した。
「愛知県 SDGs 未来都市計画（第２期）」より今後取り組む課題を抜粋（経済面）〇 デジタル化の急速な進展に伴って、産業構造の大きな変化が見込まれる中、自動車産業を始め、あらゆる産業において、イノベーションを巻き起こす力強い産業づくりの推進が必要。
（社会面）○今後、人口減少局面に転じるとともに、急速に高齢者が増加。すべての人が参画し、生涯にわたって活躍できる社会を築いていくことが課題。
〇若年女性の東京圏への流出超過が拡大する中で、持続的な発展のためには、若年女性の流入・定着が重要で、企業等で女性が活躍できる環境をつくっていくことが課題。
（環境面）〇都市化や産業活動により失われた各地域の生態系を再生・回復、維持していくためには、多様な主体が連携して生態系を守っていくことが課題。また、我が国随一の産業県として、企業等と連携しながらカーボンニュートラルの実現にも取り組んでいくことが重要。

- 13 -

⑸ポジティブインパクトに対する追加性、十六銀行との方向性の確認
ここでは特定した PI について追加性があること、十六銀行の SDGs の取組みと方向性が同じであることを確認する。本 PIF で特定した PI は「まちづくりに資するサービスの提供」である。
「まちづくりに資するサービスの提供」では、住居の再生および長寿化により、サステナブルな社会の形成に貢献していく。
以上から、上記の PI は SDGs を達成するために、効果が期待できる取組みであり、追加性があるものと評価できる。
十六フィナンシャルグループでは、「十六フィナンシャルグループ SDGs 宣言」の中で「地域社会の活性化」「地域社会の持続的発展」「多様な人材の活躍推進」「環境保全と気候変動対策」「ガバナンスの高度化」の 5 つを SDGs 達成に向けた重点課題（マテリアリティ）としている。
本 PIF で特定したインパクトは、「まちづくりに資するサービスの提供」については「地域社会の持続的発展」とそれぞれ方向性が一致する。
以上から、本 PIF の取組みは追加性のある PI 創出支援を行うものであり、その本源的目的との合致を確認したうえで SDGs 達成に向けた資金需要と資金供給とのギャップを埋めることを目指すものである。

- 14 -

３．インパクトの評価
ここでは、特定したインパクトの発現状況を今後も測定可能なものにするため、先に特定したインパクトに対し、それぞれに KPI を設定する。


環境に配慮した事業活動
項目

内容

インパクトの種類

環境的側面においてネガティブインパクトを緩和

インパクトエリア・トピック「気候の安定性」「サーキュラリティ（廃棄物）」

関連する SDGs

内容・対応方針

・ペーパーレスに取り組み、紙使用量を削減する。
・自社管理物件において、環境に配慮した設備提供に努める。

KPI

・2030 年までに紙使用量を 2022 年比で 20％削減する。
・2030 年までに自社管理物件における LED 導入率 100％とする。

- 15 -



まちづくりに資するサービスの提供
項目

内容

インパクトの種類

社会的側面においてポジティブインパクトを拡大

インパクトエリア・トピック「資源とサービスの入手可能性、アクセス可能性、手頃さ、品質（住居）」関連する SDGs

内容・対応方針

・自社管理物件のリノベーションに取り組む。
・自社管理物件の入居率の向上に取り組む。

KPI

・2030 年までに管理物件のリノベーション件数を年間 50 件以上とする。
・2030 年までに自社管理物件の入居率を 90％以上とする。

- 16 -

働きがいのある労働環境の整備
項目

内容

インパクトの種類

社会的側面においてネガティブインパクトを緩和

インパクト・カテゴリ「生計（雇用）」関連する SDGs

内容・対応方針

・従業員の働きがい創出に取り組む。
・従業員のワークライフバランスを意識した労働環境を整える。

KPI

・2030 年まで従業員の残業時間ゼロを維持する。

- 17 -

４．モニタリング⑴ライフ住建におけるインパクトの管理体制
同社では、西川社長が中心となり自社業務や事業計画などの棚卸を行い、本 PIF におけるインパクトの特定並びに KPI の策定を行った。
今後についても、西川社長を中心に SDGs の推進並びに本 PIF で策定した KPI の管理を行っていく方針である。
【モニタリング体制】
統括責任者

取締役 西川 昌一 氏

⑵当社によるモニタリング
本 PIF で設定した KPI および進捗状況については、同社と十六銀行、十六総合研究所の担当者が定期的な場を設けて情報共有する。少なくとも年に１回実施するほか、日々の情報交換や営業活動を通じて実施する。

- 18 -

【留意事項】
1.

本評価書の内容は、十六総合研究所が現時点で入手可能な公開情報、ライフ住建から提供された情報や同社へのインタビューなどで収集した情報に基づいて、現時点での状況を評価したものであり、将来における実現可能性、ポジティブな成果等を保証するものではありません。

2.

十六総合研究所が本評価に際して用いた情報は、十六総合研究所がその裁量により信頼できると判断したものではあるものの、これらの情報の正確性等について独自に検証しているわけではありません。十六総合研究所は、これらの情報の正確性、適時性、網羅性、完全性、および特定目的への適合性その他一切の事項について、明示・黙示を問わず、何ら表明または保証をするものではありません。

3.

本評価書に関する一切の権利は十六総合研究所に帰属します。評価書の全部または一部を自己使用の目的を超えての使用（複製、改変、送信、頒布、譲渡、貸与、翻訳及び翻案等を含みます）、または使用する目的で保管することは禁止されています。

- 19 -