第不動産売買契約書（その2）

中古住宅を買うとき売るとき

8回

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部上席研究員

Nakato Yasufumi

不動産適正取引推進機構では、不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、それらの成果を機関誌『RETIO』やウェブサイトにて情報提供している https://www.retio.or.jp/

契約解除の方法について確認する（その 2：7月号の続き）

融資金額等は、あらかじめ売買契約時に明確にしておきます。

（5）ローン特約による契約解除

また、金融機関の審査手続きに思わぬ時間がローン特約は、買主が住宅の購入資金とするかかる場合もありますので、ローン審査の申込金融機関の融資（住宅ローン）を、買主の責に帰み手続き等は、売買契約後速やかに行います。

さない事由により受けられなかった場合に、買●特約が「解除権留保型」の場合、ローン解除の通知は必ず契約解除期日までに行う

主に売買契約の解除を認めるとする特約です。
万一、住宅ローンの承認が得られなかった場

ローン特約には、買主がローンの承認を得ら合に契約の解除ができないと、売買代金を準備れなかった場合、契約が自動的に消滅する特約できない買主は、手付解除を行うか、手付解除（解除条件型）と、買主が契約解除をすることがができなければ、売主側の違約解除により違約できる特約（解除権留保型）とがあります。
解除条件型の場合は、ローン特約における契金を支払うことになってしまいます。

約解除期日までに、買主がローンの承認を得ら売買契約書にローン特約が付されていることれなければ、自動的に契約は解除されます。

やその内容の確認を行います。
〈ローン特約に関する注意点〉

しかし、解除権留保型の場合、買主のローン●事前審査が通っていても、ローン特約は付す

解除は、特約の契約解除期日までに売主に通知必要があるする必要があり、その期日を少しでも過ぎてし金融機関のローンの事前審査が通っていても、まうと、解除ができなくなってしまいます。

本審査で申込みが断られることは珍しいことでローン特約が、「解除条件型」なのか「解除権はありません。事前審査が通っている場合にお留保型」なのかの確認と、解除権留保型の場合いても、ローン特約を付すことは必須です。

は、ローン解除の通知は必ず解除期日までに行●ローン特約の内容は明確に、ローン審査の申う必要があることについて、注意が必要です。
（6）買換え特約による解除込みは速やかにローン特約による契約解除を申し出たとこ売買をする住宅への住み替えのため、買主がろ、売主から「売主指定の他の金融機関にもロー所有の住宅を売買して売買代金に充てる場合ン審査申込みをしないとローン解除は認めなや、売主が住み替え先の住宅購入のため、当該＊1。トラブルを住宅を売却する場合、買主（売主）は予定してい避けるため、ローン審査を申し込む金融機関名、る住宅の売却（購入）ができなければ、当該住宅い」と言われる例がみられます＊1

 ーン特約による契約解除をめぐってトラブルがよくみられることから、（一財）不動産適正取引推進機構では「
ロ【RETIO 判例検索システム】売買に関する紛争－（1）契約－ローン解除・特約による解除（https://www.retio.or.jp/case_search/search_result.php?id=19）」にて、収集したローン解約に関する裁判例を紹介している

2022.8
国民生活

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中古住宅を 買うとき売るとき契約不適合と売主の担保責任の確認

売買契約の履行ができないことになります。
住み替えを目的とする住宅の売買では、買主（1）契約不適合とは（売主）は、予定の住宅売却（購入）ができなかった場合、契約解除ができる旨の「買換え特約」を契約に付すことが必要になります

引き渡した目的物が、種類、品質または数量＊2に関して、契約の内容に適合していないことを。

か（7）ク ーリング・オフによる解除（売主が宅建し「契約不適合」（改正前民法の「瑕疵」とおおむね業者の場合）同じ意味です）といいます。

売主が宅地建物取引業者（宅建業者）の場合で、売主は、買主に、種類・品質に関して契約の売主の「事務所等」
以外の場所で購入の申込みま内容に適合した売買の目的物を引き渡す義務がたは契約をした場合、原則として宅建業者から書あり、もし引き渡した目的物に契約不適合が面によりクーリング・オフ制度について告げらあった場合、原則として担保責任を負います。

れたその日から8日以内に限り、書面による売主（2）売主の担保責任と契約書の確認事項
目的物に契約不適合があった場合、民法（562への通知により、無条件で契約解除ができます。

～ 564 条）は、買主は売主に対して、「目的物！ クーリング・オフの解除ができない場合の修補などの追完請求、売買代金の減額請求、①物件の引渡しを受け、代金を全部支払った損害賠償請求、売買契約の解除権の行使」がでとききる旨が定められています。

②次の場所で、申込みあるいは契約をした場合

しかし、一般の人が売主の場合、民法規定の・宅建業者の事務所等
・買主が自宅か勤務先で売買契約に関する説責任をそのまま負うことが困難な場合もあるこ

明を受けることを申し出た場合のその場所とから、不動産の売買契約書においては、民法

コラム
中古住宅の売買と契約不適合・経年劣化について
中古住宅の売買契約の内容は、「現状買主の居住に特段支障となる不具合等は（売主・買主が確認をしたもの以外は）生じていない、経年相応の劣化等が存する中古住宅の売買」ですので、引渡し時点で建物に、居住に支障のある雨漏りがあった場合は、売買の目的物の品質に関して契約の内容に適合していない「契約不適合」があるということになります。
他方、引渡し時には雨漏りはなかったが、後に経年劣化により雨漏りが生じた場合は、当該雨漏りの発生は「経年劣化等により、将来建物に雨漏りが発生する可能性がある」という、買主の建物所有に伴うリスクが顕在化したもので「契約不適合」には該当しません。
売主の契約不適合の担保責任は、引渡し後に建物に不具合等が生じた場合に、売主がその修補等を保証するものではないので、勘違いがないようにします。

＊2

買主の買換えの場合の特約（停止条件型）
参考例：（一財）不動産適正取引推進機構『不動産売買の手引』68 ページ

https://www.retio.or.jp/info/ebook/baibai/html5.html#page=732022.8
国民生活16中古住宅を 買うとき売るとき
引渡し前に土地建物が滅失・損傷した場合の規定とは異なる次のような契約条項を定めることが、一般に行われています。
売買契約書の「契約不適合責任」の条項におい不動産の滅失・損傷等に関するリスクは、目て、内容の確認を行います。

的物の引渡しをもって売主から買主に移転します（図）。売買契約書には、そのことを明らかに民法の規定と異なる契約条項の例＊ 3するために、次のような規定が置かれています。

・売主の契約不適合責任を負う期間＊４ を一定期間（あるいは負わない＊ 5 ）とする旨

き そん（引渡前の滅失・毀損）

・売主が負う契約不適合責任は、修補請求に本物件の引渡し前に、限り、買主は、代金減額請求、損害賠償請①天災等により物件が滅失した場合

求ができないとする旨⇒

・買主の契約不適合による契約解除は、買主

売主・買主は、契約を解除できる②天災等により物件が損傷した場合においての契約目的が達成できない場合に限る旨（ア）修復可能な場合・買主が契約時に契約不適合を知っていた場⇒合、売主は契約不適合責任を負わない旨

売主は物件を修復して買主に引き渡す（イ）
修
 復が困難・過大な修復費用がかかる場合⇒

なお、土地建物に関して、売主・買主が確認

売主は契約を解除できる（ウ）
損傷により契約目的が達成できない場合した「欠陥・不具合」等とその取扱い（買主がそ⇒のまま引渡しを受けるか、売主が修補して引き買主は契約を解除できる渡すか等）の取り決めがある場合は、重要な合意事項ですので、当該内容が売買契約書に記載されていることを確認します。
図

土地建物に不具合・損傷等が生じた ( 存していた ) 場合の「売主・買主」のリスク分担の例

引渡し時点で売主が知らなかった契約不適合があった

売主が契約不適合責任を負う期間に関する特約は、売買の目的物の引渡し時において、売主がその存在を知らなかった契約不適合があった場合のリスクを、合意をした時点まで売主が負い、その時点以降は買主が負うという、いわば、売主・買主間のリスクの分担に関する定めです。
売主が、契約不適合責任を一定期間に限り負う（あるいは負わない）という特約は、売買金額を決めるに当たって、売主・買主はその分担リスクを考慮したうえで判断をすることになります。

＊3

 主が宅建業者の場合、担保責任を負う期間について目的物の引渡しの日から 2 年以上となる特約を除き、買主（買主が宅建業者の場合を除く）売に不利となる特約を付すことはできない（宅地建物取引業法 40 条）＊4 主は、契約不適合があることを知ってから 1 年以内にその旨を売主に通知しなければ、担保請求（履行の追完、代金の減額、損害賠償、契約の買解除）をすることができない。また、請求権は、権利行使ができることを知った時から 5 年、目的物の引渡し時から 10 年で時効消滅する（民法566 条、166 条）＊5

 主が契約不適合責任を負わない旨の特約を置くことは可能。ただし契約不適合があることを知りながら買主に告げなかった場合には、売主は売その責任を免れることはできない（民法 572 条）

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国民生活17