暮らしの判例
国民生活センター 消費者判例情報評価委員会

消費者問題を考えるうえで参考になる判例を解説します

条例違反状態にある不動産の売買と不利益事実の不告知
市の風致地区内建築等規制条例の対象地域内の建売住宅の販売において、その条例で定める緑化率が不足し条例違反状態であるのに、買主である消費者に対し、住宅の販売事業者がそのことを故意に告げなかったとして、消費者契約法に基づく取消しを認めた事例（名古屋高等裁判所平成 30 年 5 月 30 日判決、
『判例時報』
2409 号 54 ページ掲載）

原告（控訴人）：X（消費者）
被告（被控訴人）：Y（住宅販売事業者）
関係者 Ａ：Ｙの販売担当者て本件建物を取り巻くように芝を貼ることとさ事案の概要れており、後に本件デッキテラスが設置された（1）本件土地は、2014 年 8 月中旬、P 市の土部分にも芝を貼ることとされている。なお、本地 Q から分筆された土地であり、本件建物が件デッキテラスが設置された部分の土地は傾斜存在する部分から北東側の道路に向かって通路地になっている。

状の部分がある、いわゆる旗竿地（公道に接す（3）Y は、同年 12 月中旬、P 市長に対し、条例る出入口部分が細い通路上の敷地になってい施行細則に基づき、（2）の許可に係る行為を完て、その奥に家の敷地がある形状の土地）となっ了したとして、行為完了届を提出した。行為完了ている。Y は、同年 7 月中旬、前所有者から前届には、施行細則に従い、行為完了後の植栽お記分筆前の土地 Q を買い受けて、その所有者よび建築物等の写真が添付されている。同時点となり、前記分筆後の二筆の土地にそれぞれ A

では、後に本件デッキテラスが設置された部分棟、B 棟（以下、本件建物）を新築し、販売するを含め、（2）の許可申請時に芝を貼るとされてこととした。

いた部分に実際に芝が貼られていたほか、前述（2）Y は、本件土地が P 市風致地区内建築等規の通路状の土地のうち許可申請時には緑化予定

制条例（以下、条例）で定める第一種風致地区内とされていなかった部分にも芝が貼られていた。にあったため、（1）の所有権取得に先立つ同年（4）Y は、同月下旬頃には、本件建物の南西側

7 月上旬、本件建物の新築につき、P 市長に対し、の芝を撤去して本件デッキテラスを設置した。

条例に基づく許可を申請し数日内にその許可を本件建物の南西側部分に当たる LDK（以下、本受けた。申請書に添付された緑化計画図は、緑件 LDK）の本件デッキテラスに面する部分に色の円（または円の一部）の中心に高木を配置

は、4 枚の掃き出し窓が設置され、本件デッキし、黄緑色の部分に芝を貼ったり低木を植栽す

テラスとほぼ段差がなく出入りすることができることにより緑化率を達成しようとするものでるが、本件デッキテラスがない状態であれば、ある。本件建物の周囲には、玄関ポーチを除い地面まで約 90㎝の段差が生じることになる。

はた ざお ち2021.8かか31 国民生活

暮らしの判例

また、本件建物の北西側には勝手口が設けられに基づく取消しはできないなどとして、X の請ていたところ、前記行為完了届提出時には、勝求を棄却した。そこで、X が控訴した。

手口と地面との間には相当程度の段差があり、勝手口に面する土地部分にも芝が貼られ、水栓理柱が設置されていたが、その後、同部分の芝が由撤去され、コンクリートのステップや水受けが（1）Y は、本件デッキテラスからの眺望および設置されている。

本 件 デ ッ キ テ ラ ス と 本 件 LDK と の 一 体 感 を（5）Y は、2015 年 1 月上旬、本件不動産（土地・セールスポイントの 1 つとして、X を含む消費建物）の販売を開始した。Y は、本件不動産の者に対し購入の勧誘を行ったものであるから、販売のために販売資料（以下、本件販売資料）を

Y は、X に対し本件不動産の購入を勧誘するに作成したところ、その 1 枚目は本件デッキテラ際し、ある重要事項または当該重要事項に関連スが概ね中央となるように撮影された写真であする事項について、当該消費者（X）の利益になり、夜景が見渡せる構図となっており、消費者る旨を告げたということができる。加えて、本にとって魅力的なキャッチコピーが印刷されて件デッキテラスが設置され、その部分の芝が撤いる。また、その 11 枚目には、本件デッキテ去された結果、条例の定める緑化率を充足せず、ラスの写真に加え、デッキテラスを生かした生条例違反の状態となっているという当該消費者活空間の演出に関する文言の記載があり、17（X）の不利益となる事実を告げなかったという枚目にはリビングとデッキテラスを組み合わせことができる。

ることで広い空間ができる旨の記載がある。

（2）Y は、建売住宅の販売等を目的とする事業（6）X は、2015 年 1 月中旬、妻とともにほか者であるところ、Y 自身が 2014 年 7 月上旬にの物件を見に行った帰り、たまたま本件不動産条例に基づく許可を申請し、数日内にその許可の売り出しを知り、見学した。その際、Y の従を受け、その後、本件デッキテラスが設置され業員である A は、X 夫婦に対し、本件デッキテた部分を含めて芝を貼るなどした。同年 12 月

ラスからの眺望をセールスポイントの 1 つとし

中旬、条例施行細則に基づき行為完了届を提出て説明し、本件販売資料を交付した。

したが、その後まもなく本件デッキテラスを設（7）X は、Y との間で、同月下旬、本件売買契置するため、当該部分の芝を撤去した。そのた約を締結し、同年 3 月中旬、家族とともに本件め条例の要求する緑化率を充足しなくなったに不動産に入居した。

もかかわらず、ほかの部分で緑化面積を確保す（8）X は、本件不動産が緑化率の不足により条ることのないまま、2015 年 1 月上旬に本件不例に違反しているという事実を知らなかったと動産の販売を開始したというのである。このよ

ころ、同年 5 月、一級建築士から、本件不動産うな事実経過に照らせば、特段の事情の無い限が緑化率の不足のため条例に違反している旨をり、Y は、条例違反の事実を認識しており、かつ、指摘された。

購入希望の消費者が条例違反の事実を認識して（9）X は、Y に対し、消費者契約法 4 条 2 項にいないことを知りながら、条例違反の事実を告基づく取消し等を主張したが、原審は、Y におげなかったものと推認するのが相当であり、こいて、本件不動産が条例に違反していることをのことは Y の販売担当者である A においても同告げなかったことについて、故意であったと認様である。

めることはできないから、X は、同法 4 条 2 項（3）Yは、故意に条例違反の事実を告知しなかっおおむ

2021.832 国民生活暮らしの判例たことを否認し、A は、証人尋問および陳述書

解において、条例に基づく許可申請の際には、本件デッキテラスが設置された土地について、と

1

説不利益事実の不告知による取消しりあえず芝生を植樹することとした。販売開始

本件は、建売住宅の販売業者が、不動産の購前である 2014 年 11 月末から 12 月初旬にかけ入を勧誘するに際し、デッキテラスからの眺望て、近隣居住者や通りかかった人からの問い合およびデッキテラスと LDK との一体感をセーわせがあったため 2 組の見学者を案内したとこ

ルスポイントの 1 つとして、X を含む消費者にろ、1 組の見学者から、本件 LDK の床から外対し購入の勧誘を行う一方、デッキテラスを設の敷地面までの段差があり、子どもにとって危置するため芝を撤去した結果、条例が定める緑険であり、芝の手入れも大変であるという指摘化率を充足せず、条例違反の状態になっているを受けた。ほかの見学者からも同様の指摘を受という当該消費者の不利益となる事実を故意にけたため、同月下旬頃から、急いで本件デッキ告げなかったとして、消費者契約法 4 条 2 項にテラスを作り上げたが、その面積分についてほよる取消しを認めた事例である。

かの箇所を緑化すべきところを完全に失念してしまったなどと証言または陳述している。

不利益事実の不告知による取消しが認められるためには、〔1〕「 事業者が消費者契約の締結

しかしながら、そもそも本件デッキテラスをについて勧誘をするに際し」、当該消費者に対設置しない場合に、本件 LDK の 4 枚の掃き出して「ある重要事項又は当該重要事項に関連すし窓から地面まで約 90㎝の落差を生じ、しかる事項について当該消費者の利益となる旨を告も地面が斜面になっているという設計自体が不げ」ること（利益告知）、〔2〕「当該重要事項につ合理であり、Y が、建築確認申請および条例にいて当該消費者の不利益となる事実（当該告知基づく許可申請をする時点で、本件デッキテラにより当該事実が存在しないと消費者が通常考スが設置されている部分に単に芝を貼っただけえるべきものに限る。
）を故意又は重過失によっの状態で本件不動産の販売を開始することを計て告げなかったこと」（不利益事実の不告知）が画していたとは考えにくい。さらに、本件デッ必要である（消費者契約法 4 条 2 項）。

またキテラスが設置された部分のみならず、本件建不利益事実は、「当該告知により当該事実が存物北西側の勝手口と地面との間にも相当程度の在しないと消費者が通常考えるべきものに限る」

段差があり、この部分に貼られた芝も行為完了ので、利益告知と不利益事実の不告知の間に強届の提出後に剥がされてコンクリートのステッい関連性（表裏一体関係）がある場合が、取消し

プや水受けが設置されているところ、これらのが認められる典型例である。例えば、眺望がよ

事実は、Y が当初からいったん貼った芝を行為いことを宣伝文句にしてマンションを販売した完了届提出後に剥がして本件デッキテラスやコが、隣地に眺望を阻害するようなマンションのンクリートのステップ等を設置することを予定建築計画が存在したというような場合である。

していたのではないかと強く疑わせる。そうす

なお、前記「故意又は重過失によって告げなると、Y は、緑化率の不足という条例違反の事かったこと」という要件は、「故意によって告げ実を認識していながら、これを消費者である Xなかったこと」とされていたが、学説には故意のに故意に告げなかったものと認めるのが相当で立証が困難であることなどから、重過失によるある。

不利益事実の不告知の場合にも取消しを認めるものがあり、立法上も、消費者契約法の 2018 年

2021.833 国民生活暮らしの判例

かし改正で、取消しの要件として「重大な過失」
が追は、「本件不動産は、（中略）条例違反の瑕 疵が加された。

あるものの、（中略）
この瑕疵については解消することが可能である上、本件不動産の安全性に2

従来の判決と本判決の位置づけ問題があることや住居として使用することに支まった裁判例をみると、利益告知と不利益事実の不障があることは全くうかがわれないから、X が告知との関連につき、（α）利益告知と不利益事法的にも使用利益を得ていたことは明らかであ実の不告知の双方があったことを認めて同条 2

り、Y がその返還を求めることが許されないと項の適用を肯定したもの（参考判例①②④⑥⑦

いうことはできない」として、Y の相殺の意思⑨）のほか、（β）利益告知には明確な言及をす表示により、前記 X の法定利息の請求権は、こることなく、不利益事実の不告知があったとしれに対応する期間の使用利益相当額（本件不動て本条 2 項の適用を肯定したもの（参考判例③産の賃料相当額）の限度で消滅することになる⑧⑩）、（γ）利益告知、不利益事実の不告知のとした。

いずれについても明確な言及をすることなく、X が主張するクリーハンズの原則とは、自己同条 2 項の適用を肯定したもの（参考判例⑤）がの義務違反その他の不誠実な行為によって得たあり、利益告知と不利益事実の不告知の強い関権利や地位の主張は認めないという考え方であ連性を要求していないものも少なくない。

る。本件では、Y が X の使用利益の返還を主張

本件も、デッキテラスをセールスポイントとすることがクリーンハンズの原則に反するかどして勧誘したが、デッキテラスを設置するためうかが問題となるが、本件の事案で Y が使用利芝を撤去した結果、条例違反状態になったとい益の返還を請求できることは、本件の判示するうものであり、利益告知と不利益事実の不告知とおりであろう。の間に強い関連性があるとはいえない事案である。このような場合にも、消費者契約法 4 条 2項の取消しが認められることを示した判決の 1
つとして注目される。

この点は従来あまり争点とされてこなかった点であり、本判決は参考になる。

参考判例①神戸簡裁平成 14 年 3 月12日判決（LEX/DB）

3

本件における使用利益の返還
本件で X は、本件売買代金等を支払った日の翌日であると主張する 2015 年 2 月下旬を起算日として、民法 704 条前段に基づく年 5 分の割合による利息を請求したが、他方で、本件売買②大阪簡裁平成 16 年 1 月 9 日判決（『月刊国民生活』37 巻 1 号 64 ページ）
③小林簡裁平成 18 年 3 月22日判決（LEX/DB）④東京地裁平成 18 年 8 月 30 日判決（『消費者法ニュース』76 号 31ページ）

契約が取り消されたことに伴い、X は、Y に対⑤神戸地裁姫路支所平成 18 年 12 月 28 日判決（LEX/DB）

し本件不動産を返還するまでの使用利益を返還⑥札幌高裁平成 20 年 1月25日判決（LEX/DB）

しなければならないかどうかが問題とされ、Y⑦東京地裁平成 20 年 10 月 15 日判決（ウエストロー・ジャパン）の相殺の主張が認められるかが争われた。
X は、法的には返還すべき本件不動産の使用利益は存在せず、Y が損益相殺ないし相殺の主張をすることは信義則やクリーンハンズの原則に照らし許されないなどと主張したが、本判決

2021.8⑧東京地裁平成 21 年 6 月19 日判決（LEX/DB）⑨東京地裁平成 22 年 2 月 25 日判決（ウエストロー・ジャパン）⑩大阪地裁平成 23 年 3 月 4 日判決（LEX/DB）

34 国民生活