権利関係の特徴と攻略法

出題数と内訳
全 50 問中 14 問
→ 民法 10 問、借地借家法２問、不動産登記法１問、建物区分所有法１問＊問１〜問 14 に配置されており、多くの受験生が最初に解く科目。

特⑴徴

難易度の高い問題が多い＝他の科目と比べると、過去問の焼き直しが占める比率が低い。
↓ なぜなら
民法は条文が 1000 条以上ある。
判例（＝裁判例）の知識を問う出題も多い。
↓ そのため、出題のネタがいくらでもある。

⑵

事例型の問題が多い「事例型」とは、「ＡとＢが土地を売買し…」といった具体的な事例の中で起こる様々な問題を考えさせるタイプの問題である。
↓ そのため、身につけた知識を事例に当てはめて解決する力が求められる。
↓ したがって、暗記＝得点とはならない（数式を暗記しても、数学の問題が解けないのと同じ）。

⑶

大きな改正があった
民法について 120 年ぶりの大改正があり、2020 年から施行された。
↓ そのため、
民法については、改正点をわきまえた学習が必要となる。

2

攻略法⑴ 基本的な知識（過去に繰り返し出題されている知識）をしっかり固める
過去問の焼き直しではない問題は、周りの受験生も得点できないので、基本的な知識だけで正解肢にたどり着ける問題を確実に得点して、落ちない
点数を取れば OK！
高得点を狙いに行くのは、法令上の制限以下ができあがってから。

↓ したがって、権利関係の目標点は、６〜８点。

→ 権利関係が最悪、５〜６点程度にとどまっても、法令上の制限、宅建業法、税その他の頑張りで、十分挽回できる。

⑵

事例問題に対応できるよう、過去問演習を中心とした学習を進めるとともに、事例問題を解く際は必ず図を描く⑶

借地借家法と判例の読解問題でしっかり点を稼ごう① 借地借家法→ 実質 40 条ほどの条文から２問出題され、範囲が狭い。借地借家法は、権利関係の中でも最も力を入れて学習したい。

②→

判例の読解問題
毎年１問出題される。国語力で得点できるので、過去問演習で問題に慣れておこう。

↓ここで３点確保できると、権利関係で最低でも６点確保できる目途が立つ
本試験当日は、権利関係を最後に解くのも有効な作戦の１つ⑷∵

難しい権利関係にペースを狂わされたり、諦め気分になってしまったりするのを防ぐため。
↓ ただし、民法で学習する内容は、法令上の制限や宅建業法など、他の科目でも基礎知識となるものが多いので、学習は権利関係から始めるのが最も合理的。

3

¦ 第1節

民法とは民法は、人と人の間の権利・義務を規律する法律である。

↓ では、

? 問題
↓

権利・義務を規律するとはどういうことだろうか。

先取り

たとえばＢがコンビニＡでおにぎりを買うと（売買契約を結＊1▶民法には様々ぶと）、売主となったＡと買主となったＢには、民法に基づいな契約が規定されてて下図のような権利と義務が発生する＊1。

おり、契約当事者に発生する権利・義務の内容は、契約の種類によって異なる。

（コンビニ） Ａ

法律用語

売買契約Ｂ

おにぎりを渡す義務
代金を支払え代金を支払う義務
おにぎりを渡せという権利という権利＊2▶「○ ○ と い う
条件を満たしたら」の部分を「要件」と
呼 び、「×× という権 利・義 務 が 発 生（消 滅）す る」の 部↓ つまり、! 結論

民法には「○○という条件を満たしたら××という権利・義務が発生（消滅）する」といった感じで権利・義務に＊2分を「効果」と呼ぶ。 関するルールが規定されているのである

¦ 第2節

。

契約について契約の成立
権利・義務は、契約によって発生するのが民法の世界の大原則である。

法律用語＊3▶ Ａ の「売 り ます」、あ るい はＢの「買います」のように、自分の意思を表すことを「意思表示」と呼ぶ。
6

↓ では、

? 問題

どうすれば契約を成立させることができるか。

↓ この点、売買契約であれば、Ａの「売ります」という意思と、Ｂの「買います」という意思が一致すれば、契約が成立する＊3。

第 編 権利関係
1①売ります

Ａ

③売買契約

Ｂ

土地②買います↓

つまり、契約は、意思表示が一致すれば成立する（522 条１

したがって、契約書の作成は原則として不要であり（522 条２項）、口約束でも契約は成立する。

法律用語＊1▶契約のように、意思表示によって成立する行為を「法律行為」と呼ぶ。問題
文 中、「法 律 行 為」

契約に関する大原則という言葉が登場したら、法律行為＝契契約には、２つの大事な原則がある。民法を学習していくう

約と考えれば良い。

えで非常に大切なので、最初に頭に入れておこう。
法律用語①

誰とどのような契約をするかは、契約をする当事者の自＊2
由である（521 条１項、２項）。

② いったん契約したら、守らなければならない＊3。
↓ したがって、理由もなく、一方的に契約を破棄（＝解除）することは許されない。

＊2▶「契 約 自 由 の原則」と呼ばれる。
先取り＊3▶契約を守らなかった者は、責任を追及される（債務不履行 責任）。債 務不履行については、第11 章で学習する。

7

民法の基礎知識↓1章＊1項）
。

第! 結論

¦ 第1節詐欺
詐欺による契約補足説明＊1▶「意 思 表 示 を? 問題

だまされて意思表示をした（＝契約を締結した）Ａは、契約を守らなければならないのだろうか。

取り消せる」という
こ とは、「契 約を取だまされただましたり消せる」ということと同じである。契ＡＢ

売買契約

約は、意思表示が一致することで成立す土地るので、意思表示を取り消せば、契約もなかったことになるからである。

! 結論

詐欺による意思表示は、取り消すことができる（96＊1条１項）。

法律用語＊2▶「第三者」とは、当事者以外の人を意味する。

第三者との関係＊2? 問題

だまし取った土地をＢがＣに売却した場合、Ｂとの契約を取り消したＡは、Ｃから土地を取り戻せるだろうか。

法律用語

だまされた

＊3▶法律の世界では、「主張」を「対抗」①売買契約Ａと表現する。

だました

Ｂ

③取消

法律用語

②売買契約

＊4▶「善 意」と は、ある事実を知らない主張？

ことを意味する。反＊3

Ｃ対 語 が「悪 意」。ある事実を知っていることを意味する。
法律用語＊5▶不注意のことを「過失」と言い、不注意がないことを「無過失」と言う。
10

土地↓ この点民法は、! 結論

詐欺による取消しは、善意＊4 かつ無過失＊5 の第三者には対抗できないとする（96 条３項）。
↓ つまり、Ｃが詐欺の事実を知らず、かつ、その点について不注意もな

第 編 権利関係

かった場合は、Ａは取消しをＣに対抗できない（＝土地を取り1戻せない）ということである。
↓裏返せば、

Ｃが詐欺の事実を知っていたか、または、知らなかったが不注意があった場合は、Ａは取消しをＣに対抗できる（＝土地を取り戻せる）。

2

第三者ＣがＡをだました場合、ＡはＢとの契約を取補足説明＊1▶だまされたＡ

だまされた

Ａ

②売買契約

は、何としても契約Ｂを取り消したいとこ
ろだが、相手方のＢ①Ｃによる詐欺

土地は何も悪いことをしていないので問題となる。

だました! 結論Ｃ

第三者による詐欺は、相手方が悪意または過失がある場合は取り消せる（＝相手方が善意・無過失なら取り消せな
い・96 条２項）。

11

意思表示

り消すことができるだろうか＊1。

章? 問題

第第三者による詐欺¦ 第2節強迫
強迫による契約? 問題

脅されて意思表示をしたＡは、契約を守らなければならないのだろうか。
脅された

脅したＡ

Ｂ

売買契約

土地! 結論

強迫による意思表示は、取り消すことができる（96条１項）。

第三者との関係? 問題

Ｂが脅し取った土地を善意・無過失のＣに売却した

場合、ＡはＣに取消しを対抗できるだろうか。
脅された

脅した
①売買契約

ＡＢ

補足説明

③取消
＊1▶詐 欺 の 場 合、②売買契約

だまされた人にも多少の落ち度があるケ対抗？

ースが多い。一方、（善意・無過失）Ｃ強迫の場合は、脅さ土地れた人には落ち度がないことが多い。そこで民法は、だまされた人よりも脅された人をより手厚く守るため、このような差異を設けたのである。
12! 結論

強迫による取消しは、善意・無過失の第三者にも対＊1抗できる（96 条３項反対解釈）。

第 編 権利関係

第三者による強迫

1? 問題

第三者ＣがＡを脅した場合、ＡはＢとの契約を取り消すことができるだろうか。

脅されたＡ

②売買契約

①Ｃによる強迫

Ｂ

土地第章

2! 結論

Ｃ意思表示

脅した

第三者による強迫は、相手方が善意・無過失であっても常に取り消すことができる（96 条２項反対解釈）。

13¦ 第3節虚偽表示
虚偽表示とは契約当事者がグルになって（通謀して）ニセの契約を結ぶこ

法律用語とである。通謀虚偽表示とも呼ばれる＊1。

＊1▶問題文中では、ＡＢ間のニセの売買

Ａ

契約を「仮装売買」

ニセのＢ売買契約と か、「仮 装 譲 渡」

土地と呼ぶことが多い。

効果

虚偽表示による契約は無効となる（94 条１項）。
One Point「無効」と「取消し」はどう違うのだろうか。
「無効」とは、最初から契約の効力が生じないことをいう。

ＡＢ

一方、「取消し」は、取り消されるまで契約は一応有効だが、取消しによって最初から契約は無かったことになるものである。

Ａ

一応有効

Ｂ

取消し

Ａ14

Ｂ

第 編 権利関係

第三者との関係

1? 問題

ＢがＡから仮装譲渡された土地を善意のＣに売却した場合、ＡはＣに無効を対抗できるだろうか。
①ニセの売買契約

ＡＢ

③無効
②売買契約
第対抗？

章

余力があれば

土地虚偽表示による無効は、善意の第三者に対抗できな＊1い（94 条２項）。

＊1▶第三者Ｃが善意の場合、Ａ以外の者（ex. Ａの土地を→ たとえ第三者に過失があっても無効を対抗できない（大判差し押さえようとし→ たとえ第三者が登記＊2 を備えていなくても無効を対抗でできない。

昭 12.8.10）。

。
きない（最判昭 44.5.27）ていた銀行）が、無効を対抗することも

法律用語＊2▶「登記」とは、不動産登記簿という第三者の意味? 問題

帳簿に、不動産に対善意だと無効を対抗できなくなる「第三者」とは、どのような人を意味するのだろうか。
↓

この点判例は、する権利を記録することである。たとえば、Ａから土地を買ったＢは、土地の権虚偽表示における「第三者」とは、「当事者以外の者で、虚偽利者がＡからＢに変表示が有効であることを前提に、新たな利害関係を有するに至わった旨、記録する。

った者を意味する」とするが、宅建試験対策としては、次の２余力があればつの具体例を知っておけば十分だ。
①

虚偽表示の目的物を差押えた差押債権者は、第三者にあ＊3たる（大判昭 12.2.9） 。

＊3▶ 判 例 は、不 動産の仮装譲受人から抵当権の設定を受けた者（大判大 4.12.
17）や、仮装債権の譲受人（大判昭 6.6.
9）も「第 三 者」に該当するとしている。
15

意思表示

Ｃ! 結論

2

（善意）