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連載 第 196 回

2年目以降の控除は、会社員などについては年末調贈与を受けた年分の合計所得金額

住宅用家屋の登記簿上の床面積者については、毎年の確定申告の際に控除を受ける形

1,000 万円以下

40㎡以上240㎡以下になります。仮に自営業者が確定申告において住宅

1,000 万円超
2,000 万円以下

50㎡以上
240㎡以下整により適用を受けることができます。一方、自営業

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ローン控除の適用を行うことを忘れてしまい確定申告
期限が過ぎてしまった場合、後から控除を受けること

令和3年度 土地・住宅税制改正のポイントは原則としてできませんので注意してください。

代表社員税理士

柴原 一（注 2）税務署長が、納税者から提供された既存住宅に係る不動産識別事項【相続税および贈与税】

令和 3 年度の税制改正大綱が昨年 12 月に閣議決定されました。
そして、これを受けて本年 3 月、税制改正法案が衆参両院において可決成立されました。
今回の改正のうち不動産関連の主な改正内容は以下のとおりです。

Ⅰ

住宅ローン控除

1．制度の概要
住宅ローン控除とは、自宅を新築または購入した場合（工事費用が100万円を超える増改築を含む）、その自宅に居住した年から一定期間、原則としてその年

改正前
床面積 50㎡以上

Ⅱ 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置等の拡充

所

得

改正後

40㎡以上

年間

3,000 万円以下

40㎡以上 50㎡未満：1,000 万円以下（注）50㎡以上：3,000 万円以下

（注）消費税が 10％かかる物件を購入（特別特例取得）に該当する場合

令和 3 年 1 月 1 日から令和 4 年 12 月 31 日までの間に居住の用に供した場合に適用②適用期限の延長
住宅ローン控除額の特例計算は、消費税率10％がなる）に控除率（現行は1％）を乗じた金額を所得税適用される住宅の新築・取得を行い居住の用に供した額から控除するという特例です。その主な要件は次の場合について、住宅ローン控除の控除期間を13年にとおりです。

延長することにより消費税負担を補填しようとしてい50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下の者は40㎡以上）

自己居住要件

床面積の1/2以上が自己の居住の用に供されていること②非課税限度額の据置

借入金要件

償還期間、賦払期間が10年以上（原則として金融機関からのものに限る）

居住開始要件住宅の取得等をした日から6ヶ月以内に居住する
ことればならない期限が変わりますので注意してください。

適用年分の合計所得金額が3,000万円以下である
こと

住宅の種類が延長されました。特例計算による住宅ローン控除を受ける場合、住宅の種類や契約日によって入居しなけの取得住宅床面積要件が「50㎡以上」から「40㎡以上」に引き下げられました。なお、適用開始年度に上

令和 2 年 12 月 31 日までに取得および入居

新型コロナ特例

令和 2 年 9 月 30 日までに 契 約 し 令 和 3 年 12月31日までに入居

令和 2 年 11 月 30 日までに契約し令和3年12月31日までに入居

同上の改正

令和 2 年 10 月 1 日から
令和 3 年 9 月 30 日までに 契 約 し 令 和 4 年 12月31日までに入居

令和 2 年 12 月 1 日から
令和 3 年 11 月 30 日までに契約し令和4年12月31日までに入居（注）入居時期の延長を受ける場合、入居時期が遅れたことを証する書類として「入居時期に関する申告書兼証明書」を確定申告書に添付する必要があります。

記の要件を満たしても、その後の年度の合計所得金額が3,000万円（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅の場合は1,000万円）を超える年については住宅ローン控除の適用はできません。

12予定でしたが、今回の改正において据え置きとなりまを受け、贈与年の翌年3月15日までに、次の要件をした。具体的には次のとおりです。なお、個人の相対満たす住宅の新築、購入または増改築を行い、かつ居取引により建物の売買について消費税が免税になって住の用に供した場合、その住宅取得等資金について一いるときなどは、「左記以外」の欄の金額が非課税限定の非課税枠を設けるというものです。主な適用要件度額になります。

は次のとおりです。

（1）省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅用家屋

居住用部分が全体の 1/2 以上であること
受贈者の合計所得金額が1,000 万円以下床面積が40㎡以上であること

受贈者の合計所得金額が1,000 万円超床面積が50㎡以上であること

居住用部分が全体の 1/2 以上であること
受贈者の合計所得金額が床面積が1,000 万円以下40㎡以上であること

受贈者の合計所得金額が1,000 万円超床面積が50㎡以上であること

築 20 年（耐火建築物の場合は 25 年）以内であること（注）地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずる一定の住宅については築年数にかかわらず適用
自己が所有し居住している家屋に対するものであること工事費が 100 万円以上であるもの（居住用部分の工事費が全体の 1/2 以上であること）

増改築

要件について「合計所得金額が1,000万円以下」の者く）から住宅（および住宅の敷地）の取得資金の贈与

分譲住宅・中古住宅・増改築等

改正前①適用要件の追加
消費税が10％かかる物件を購入した場合の床面積日が令和3年4月以降の場合について引き下げられる

中古住宅

2．改正内容歳以上の人が、父母、祖父母（配偶者の父母等は除昨年までの規定では令和2年12月31日までに取得および入居しなければなりませんでしたが、この期限以後に贈与税の申告書を提出する場合について適用されます。

非課税限度額は住宅用家屋の取得等に係る契約締結ました。

床面積要件

注文住宅

り床面積要件等を満たすことが確認できた住宅を、本措置の対象と住宅取得等資金贈与にかかる非課税特例とは、20新築住宅の年末の住宅ローン残高（取得した住宅価額が限度と所得要件（不動産番号）等を使用して入手した当該既存住宅等の登記事項によなる既存住宅用家屋等に含めるものとする改正は、令和 4 年 1 月 1 日

1．制度の概要【所得税】（注 1）特定贈与者から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税制度の特例についても適用されます。

はじめ

税理士法人柴原事務所

令和 3 年 1 月 1 日以後に贈与により取得する
住宅取得等資金に係る贈与について適用

増改築後の居住用部分が全体の 1/2 以上であること
受贈者の合計所得金額が1,000 万円以下

増改築後の床面積が40㎡以上であること

受贈者の合計所得金額が増改築後の床面積が50㎡以上であること

1,000 万円超

その他増改築に関する一定の要件を満たすこと（増改築工事証明書などを添付することが必要）

2．改正内容①床面積要件の下限の引き下げ

非課税限度額住宅用家屋の取得等にかかる契約締結日

消費税率 10％

左記以外

平成 31 年 4 月～
令和 2 年 3 月

3,000 万円1,200 万円

令和 2 年 4 月～
令和 3 年 3 月

1,500 万円

1,000 万円

令和 3 年 4 月～
令和 3 年 12 月

改正前

改正後

改正前

改正後

1,200 万円 1,500 万円 800 万円 1,000 万円（2）（1）以外の住宅用家屋
非課税限度額住宅用家屋の取得等にかかる契約締結日

消費税率 10％

左記以外

平成 31 年 4 月～
令和 2 年 3 月

2,500 万円

700 万円令和 2 年 4 月～
令和 3 年 3 月

1,000 万円

500 万円令和 3 年 4 月～
令和 3 年 12 月

改正前

改正後

700 万円 1,000 万円 300 万円

改正前

改正後

500 万円令和 3 年 1 月 1 日以後に贈与により取得する住宅取得等資金に係る贈与について適用【実務のポイント】

この非課税制度を受けた住宅取得等資金は、仮に相続発生前3年以内の贈与であっても相続財産に加算す住宅用家屋の取得等資金の贈与を受けた年分の合計る必要はありません。なお、この特例には所得要件が住宅ローン控除の適用を受けるためには、住宅を新所得金額が1,000万円以下の者に限り、床面積要件があり、贈与を受ける人のその年の合計所得金額が2,000築または取得し居住の用に供した年（初年度）の翌年340㎡以上（改正前：50㎡以上）に引き下げられまし

万円を超える場合にはこの特例は受けられません。

月15日までに確定申告を行わなければなりません。

た。なお、限度面積の240㎡に変更はありません。

【実務のポイント】

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適用期限を 3 年間延長して、令和 6 年 3 月 31 日までの取得について適用【固定資産税】
Ⅲ 土地の固定資産税の負担調整措置の適用期限の延長②土地に係る課税標準
適用期限を 3 年間延長して、
令和 6 年 3 月 31 日までの取得について適用①商業地等負担水準
70％超
60％以上 70％以下60％未満
※1

課税標準額
今年度の評価額× 70％
前年度の課税標準額（据置き）
前年度の課税標準額＋今年度の評価額× 5％※ 1

この金額が「今年度の評価額× 60％」を超えるときは「今年度の評価額× 60％」、「今年度の評価額× 20％」未満のときは「今年度の評価額× 20％」

負担水準
100％以上100％未満
※2

課税標準額
今年度の評価額× 1/6（1/3）
前年度の課税標準額＋今年度の評価額× 1/6（1/3）× 5％※ 2

この金額が「評価額× 1/6（1/3）
」を超えるときは「評価額× 1/6（1/3）
」、「評価額× 1/6（1/3）× 20％」未満のときは「評価額× 1/6（1/3）× 20％」

払利息等を考慮して控除額を設定するような見直しが、翌年◉ 生前贈与対策の今後【その他】

税制改正大綱の中には、改正の具体的内容の説明の他に、「基本的考え方」として今回の改正がなされた背景や将来の税Ⅷ 税務関係書類における押印義務の見直し制のあるべき姿が記載されています。この中で「相続税・贈1．改正内容与税のあり方」として、将来の改正を示唆するような記載が下記税務書類を除き、押印が不要となります。

を行い、その住宅を一般消費者に販売する場合、買取①担保提供関係書類および物納手続関係書類のうち、実再販事業者が支払う不動産取得税について、以下の軽印の押印および印鑑証明書の添付を求めている書類されています。要点をかいつまむと次のようなことが書いて②相続税および贈与税の特例における添付書類のう※耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修などの各種リフォーム工事

築年数に応じて課税標準から以下の額を控除でき、課税標準額
前年度の評価額× 102.5％※ 3
前年度の評価額× 105％
前年度の評価額× 107.5％
前年度の評価額× 110％

ち、財産の分割の協議に関する書類

この金額が今年度の評価額を超えた場合には、今年度の評価額（注） 次の土地については令和 3 年度の課税標準額が令和 2 年度より上昇し。
たとしても、令和 2 年度と同額となります（令和 3 年度限りの措置）① 商業地等で負担水準 60％未満のもの② 住宅用地で負担水準が 100％未満のもの③ 農地で負担水準が 100％未満のもの②土地（①の家屋の敷地）
次のいずれか高いほうの金額を土地の税額から控除できます。
（ⅰ） 45,000円（税額が45,000円未満である場合は【実務のポイント】

廃止その額）

その他

適用期限を 3 年間延長して、令和 6 年 3 月 31 日まで適用

控除額

1,200 万円
1,000 万円
450 万円
420 万円
350 万円

存続・確定申告書
・遺産分割協議書
・修正申告書・所有権移転登記承諾書
・更正の請求書・抵当権設定登記承諾書・給与所得者の扶養控除等申告書
・給与所得者の保険料等控除申告書など
・給与所得者の基礎控除等申告書
・各種届出書 ･ 申請書など
・住民票の写しの交付請求
・婚姻届・離婚届など

・法人登記の申請
・不動産登記の申請

高齢化社会の進行に伴い相続の時期が後ろ倒しになり、若年世代への資産移転が進みにくい現状があるため、早い時期に若年世代へ促進させる施策が必要になること

諸外国では一定期間贈与や相続を累積して課税すること等により、資産の移転のタイミング等にかかわらず、税負担が一定となり、同時に意図的な税負担の回避も防止されるような工夫が講じられていること

要するに、税務当局では特に贈与税の暦年課税制度を利用することにより、相続税より低い税率で財産を次世代以降に移転させる対策が行われていることについて問題視しているなど

令和 3 年 4 月 1 日以後に提出する税務関係書類について適用ことが読み取れます。また、早い段階で多くの資産を若い世代に移転させる仕組みも必要であり、諸外国の制度を参考にして新たな仕組みを構築していくことが記載されています。
ここでいう新たな仕組みがどのようなものであるかは、今の段階で断定的なことはいえませんが、税務当局には「贈与【実務のポイント】

所得税や相続税の申告書にも、押印の必要はなくな

令和３年度は３年に一度の評価替えの年にあたりま（ⅱ） 土地1㎡あたりの価格 × 1／2 × 住宅の床面りました。ただし、相続税の申告書に添付する遺産分

すが、新型コロナウイルス感染拡大の影響を受けて、積の2倍（200㎡が限度）× 税率3％割協議書には、従来どおり実印を押印し、印鑑証明書

令和３年度に限っては固定資産税の評価替えを行った

適用期限を 2 年間延長して、令和 5 年 3 月 31 日までの取得について適用を添付する必要があります。

結果、税額が上昇する全ての土地の税額を令和２年度あります。

現在の贈与税に関する税制においては富裕層における分割贈与を通じた相続税の負担回避を防止するには限界があること

2．廃止 ･ 存続の具体例

最大36万円まで不動産取得税が減額されます。
築年月日
平成 9 年 4 月 1 日 ～平成 元年 4 月 1 日 ～ 平成 9 年 3 月 31 日
昭和 60 年 7 月 1 日 ～ 平成 元年 3 月 31 日
昭和 56 年 7 月 1 日 ～ 昭和 60 年 6 月 30 日
昭和 51 年 1 月 1 日 ～ 昭和 56 年 6 月 30 日

昨今の住宅ローンにおいては利率が 1％に満たないものもあケースがあります。そのため、1％の控除率を上限としつつ支者」が、既存住宅を取得して一定のリフォーム工事※減措置が適用されます。

◉ 住宅ローン控除の今後度以降において行われる可能性があります。

改正内容
既存住宅を買い取り、リフォーム・リノベーション

今後の税制改正について

り、住宅ローン控除額が住宅ローンの支払い利息額を上回る適用期限を 2 年間延長して、令和 4 年 3 月 31 日までの登記について適用

税務関係書類※3

いて、適用期限が延長されます。

①家屋③農地負担水準
90％以上
80％以上 90％未満
70％以上 80％未満70％未満義人とする移転登記の登録免許税を免税する措置につⅤ 既存住宅の買取再販に係る不動産取得税の特例措置の適用期限の延長などを施して再度販売するいわゆる「買取再販事業②住宅用地

COLUMN

土地の相続移転登記を行わずに死亡した者を登記名

固定資産税評価額×1/2（本則：固定資産税評価額）

改正内容

Ⅶ 土地に関する相続登記の登録免許税の免税の適用期限の延長

税の暦年課税の廃止または縮小」および「相続時精算課税制度をより使い勝手が良いものにする」ということが念頭にあるように感じられます。暦年課税を廃止することには相当の抵抗があるものと思われますが、暦年課税の適用に関してより制限が加えられることも含め、今後の相続税対策を見直すことも必要になってくるかもしれません。と同額に据え置くことになりました。減税になる場合には引き下げられます。

【不動産取得税】
Ⅳ

不動産取得税の特例措置の適用期限の延長

改正内容①住宅用家屋・土地を取得した際の税率
軽減税率：3％（本則：4％）

14

ご質問について【登録免許税】

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Ⅵ 土地に関する登録免許税の軽減税率の適用期限の延長
所有権の移転

本則
2.0％

特例
1.5％

所有権の信託

0.4％

0.3％

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