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REAL PARTNERます。一般措置との相違点は、特例措置では、相続し連載 第 206 回たとみなされた全株式の相続税が100％納税猶予できることです。

不動産会社は、事業承継税制を使ったほうがよいのか？
株式会社 日本中央研修会 代表取締役／日本中央税理士法人 代表社員
公認会計士

青木 寿幸

不動産会社の経営者の方たちには「事業承継税制」に注目されている方も多くおられます。事業承継税制とは、後継者に会社を引き継がせるときに発生する贈与税や相続税を軽減してくれる制度です。対象となる会社は、非上場の株式会社、特例有限会社、合同会社、合名会社、合資会社となりますが、ここでは株式会社を前提に解説していきます。

措置を使うはずです。
ところで、事業承継税制の特例措置を適用すれば、全株式の贈与税と相続税が100％納税猶予されるの一般措置と同様に、特例措置でも一定の要件を満たで、株式の評価を下げる対策は必要ないと思っているせなくなると納税猶予が打ち切られて、贈与税または人もいますが、それは大きな間違いです。先代の経営相続税の本税と利子税を支払うことになります。それ者が亡くなったときに、贈与したときの株式の評価をでも、一定の要件の中から、後継者が株式を贈与また後継者が相続したとみなして、相続税を計算するためは相続してから雇用を5年間、平均8割を維持する要です。株式の評価を下げる対策を行ったケース1と行件が弾力化されているため、納税猶予を打ち切られるわなかったケース2を比較してみましょう（図表2）。

リスクは断然低くなっているのです。ただし、特例措ケース1に比べて、ケース2のほうが贈与税の納税置は時限立法となっており、適用できる期限が決まっ猶予を適用したときの株式の評価が高いため、株式のています。

評価に見合う相続税は100％納税猶予できていたとし

まず、事前に都道府県に対して、会社の概要や誰がても、長女の相続財産に適用される税率が高くなって後継者となるのかなどの計画書を提出するのですが、います。つまり、相続税は累進課税ですので、相続財この期限が令和6年3月31日までとなっています。次産全体の評価を下げることが必須となるのです。に、後継者に株式を贈与、または相続する期限です1

事業承継税制の概要

事業承継税制には、一般措置と特例措置の2種類がけたとして、贈与者である先代の経営者が亡くなるが、令和9年12月31日までとなります。おそらく現と、納税猶予されていた贈与税は免除されます。それ時点では、全株式の贈与税も相続税も100％納税猶予と同時に贈与されていた株式を後継者が相続したとみしてくれて、雇用確保要件も実質撤廃されている特例あります。

なされて相続税の対象となり、その時点で相続税を支

図表 1

払うか、または事業承継税制の一般措置を適用して相一般措置

特例措置

6 年以内の特例
事前の計画策定

適用期限

不要なし

承継計画の提出＊平成 30 年 4 月 1 日から
令和 6 年 3 月 31 日まで

10 年以内の贈与・相続等＊平成 30 年 1 月 1 日から
令和 9 年 12 月 31 日まで

続税を納税猶予するかを選択することになります。
事業承継税制の一般措置では、総株式数の3分の2まで、かつその80％が対象となります。つまり、約53％（＝3分の2×80％）のみが納税猶予されて、残りの47％の相続税は支払うことになるのです。贈与税と同様に、そのあと後継者が一定の要件を満たせなくなると納税猶予は打ち切られてしまい、本税と利子総株式数の最大3 分の 2 まで

全株式

納税猶予割合

贈与：100％
相続：80％

100%

一定の要件は数多くありますが、最も問題となるの承継パターン

複数の株主から1 人の後継者

複数の株主から
最大 3 人の後継者

は、後継者が株式を贈与または相続してから、従業員対象株数

雇用確保要件
経営環境変化に対応した免除
相続時精算課税の適用

承継後 5 年間
＊平均 8 割の雇用弾力化なし

あり維持が必要60 歳以上の者から18 歳以上の推定相続人・孫への贈与※

60 歳以上の者から18 歳以上の者への贈与※雇用確保要件を満たさない場合であっても、その理由を記載した書類（認定経営革新等支援機関の意見が記載されているものに限る）を都道府県知事に提出すれば、納税猶予は継続。

① 事業承継税制の一般措置

ケース1（株式の評価を下げる対策を行った）
生前に先代の経営者が長男に3億円の評価の株式を贈与して納税猶予を適用している。
長男

長女

相続人

2人のみ

相続財産

現預金が1億円のみで、長女が全額を相続する基礎控除額相続税の（3 億円＋1 億円）−（3,000 万円＋600 万円×2 人）｝
÷2 人
総額 ｛

＝1 億 7,900 万円

税率（1 億 7,900 万円×40％−1,700 万円）×2 人＝1 億 920 万円
各人の相続税

1億920万円×3億円÷4億円
長男の雇用を5年間、平均8割を維持できないと納税猶予＝8,190万円（100％納税猶予）

1億920万円×1億円÷4億円

が打ち切られてしまうことです。働いている従業員が長女辞めてしまうことは、後継者の意思によって止めるこ

特例措置では、令和9年12月31日までに株式を贈＝2,730万円（実効税率27.3％）起こるかわかりません。また、後継者を誰にするかは、取引先や従業員にとっても重要事項であり、先代の経営者が存命のうちに明らかにすべきです。さらに、遺産分割などで株式を誰が相続するかでもめたら、事業承継どころの話ではありません。そのため、株式を生前に贈与することが大前提になると考えます。
このとき、政府としては中小企業の事業承継を推し進めたいため、事業承継税制の特例措置を適用する要件は簡単にしています。
① 後継者の要件
後継者の要件は、贈与のときに下記の要件を満たしている必要があります。なお、事業承継税制の特例措置では、3人の後継者まで納税猶予が適用できます。とはできません。そのため、事業承継税制の一般措置

ケース2（株式の評価を下げる対策を行わなかった）とはいえ、株式が分散すれば、将来の争いの原因になは納税猶予が打ち切られるリスクが大きく、これを利生前に先代の経営者が長男に5億円の評価の株式を贈与して納税猶予を適用している。

りますので、後継者は1人ということを前提にします。

用する人は現時点でほとんどいないと予想されます。
② 事業承継税制の特例措置
事業承継税制の特例措置では、株式会社の株式を先代の経営者から贈与されたときに、後継者は全株式の事業承継税制の一般措置では、株式会社の株式を先贈与税について100％納税猶予できます。そして、贈代の経営者から贈与されたときに、後継者は総株式数与者である先代の経営者が亡くなると贈与税は免除さの3分の2までの贈与税について納税猶予できます。

れて、贈与されていた株式を後継者が相続したとみな

ただし、そのあとで後継者が一定の要件を満たせなくされて、相続税の課税対象となります。その時点で相なると納税猶予は打ち切られて、本税と利子税を支払続税を支払うか、または事業承継税制の特例措置を適うことになります。これには該当せずに納税猶予を続用して相続税を納税猶予するかを選択することになり

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事業承継税制の要件と使い方

与、または相続しなければいけませんが、相続はいつ図表 2

税を支払うことになります。

2

長男

長女

相続人

2人のみ

相続財産

現預金が1億円のみで、長女が全額を相続する
基礎控除額

相続税の÷2 人（5 億円＋1 億円）−（3,000 万円＋600 万円×2 人）｝
総額 ｛＝2 億 7,900 万円
税率（2 億 7,900 万円×45％−2,700 万円）×2 人＝1 億 9,710 万円

1億9,710万円×5億円÷6億円

各人の相続税長男（2）18 歳以上であること（3）役員の就任から 3 年以上が経過していること（4）後継者および後継者と特別の関係がある者で総議決権数の 50％超の議決権数を保有し、かつその中で最も多くの議決権数を保有すること＝1億6,425万円（100％納税猶予）

1億9,710万円×1億円÷6億円＝3,285万円（実効税率32.85％）

長女（1）会社の代表権を有していること特例措置は令和9年12月31日までに贈与しなければいけないため、上記の要件のうち（3）を満たすた

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めには、最低でも令和6年12月31日までには、後継者を役員に就任させる必要があります。

は下記のとおりとなります。

そのあと、先代の経営者が亡くなると納税猶予され図表 4 納税猶予を継続するための要件
経営承継
期間内

② 先代の経営者の要件
先代の経営者は、贈与のときに下記の要件を満たしている必要があります。

納税猶予した非上場株式等の一部を譲渡等した（1）会社の代表権を有していたこと

後継者が会社の代表権を有しなくなった（2）贈与の直前において、贈与者および贈与者と特会社が資産管理会社に該当した

経営承継期間経過後譲渡した株式のみ
納税猶予打ち切り

納税猶予
打ち切り

納税猶予は続行の中で最も多くの議決権数を保有していたこと（3）会社の代表権を有していないこと

上記の要件のうち（3）ですが、あくまで代表権をしても、取締役として残ることはできます。
また、先代の経営者以外の者が所有する株式を贈与したときにも、先代の経営者のあとに贈与するという要件を満たすだけで、全株式の贈与税を100％納税猶予できます。たとえば、不動産会社の総株式数のうち、70％を先代の経営者が所有し、残りの30％をその配偶者が所有しているとします。このとき、配偶者が所有している30％の株式を贈与したときにも、事納税猶予の対象とはなりません。
図表3

先代の経営者以外が所有する株式の贈与の場合も事業承継税制の特例措置は可

不動産会社

贈与税

100%
先代

配偶者

70%

30%

納税猶予

後継者

ること

うか、100％納税猶予するかを選択することになりま（3）商品販売等（資産の貸付、サービスの提供を含す。贈与税に比べて、相続税はかなり低くなりますのむ）を 3 年以上継続して行っていることで、相続税を支払うことを選択してもよいでしょう。
特に、贈与税の納税猶予は先代の経営者が亡くなるまが資産保有型会社の要件に該当したとしても、事業実猶予は後継者が亡くなるまで、もしくはその子供（先資産保有型会社と資産運用型会社の2種類のどちらか態さえあれば、納税猶予を継続できることになります。

代の経営者からみたら孫）に対象となっている株式をなお、後継者が相続税の納税猶予を適用した場合に贈与するまでは、一定の要件を満たし続ける必要があ

図表5も、同様に資産管理会社に該当してはいけないという2つの要件による資産管理会社の違い■ 資産保有型会社
特定資産の帳簿価額の合計額
資産の帳簿価額の総額

特定資産の運用収入の合計額
総収入金額

たとえば、後継者が株式を相続したときには、不動社に該当すれば、相続税の納税猶予は打ち切られて本産会社の本社として使っているビルを保有していたと税と利子税を支払うことになります。

します。それから数十年後には本社機能を縮小するとともに移転して、本社ビルを貸し付けることになれ4■ 資産運用型会社

ば、特定資産が増えることで資産保有型会社に該当す

具体的な事業承継の方法る可能性もあります。また、不動産の仲介会社が投資実際に、不動産会社に事業承継税制を適用する事例75%るのです。

要件を満たし続ける必要があります。もし資産管理会70%用不動産を保有していて、後継者が相続したときには、本業の売上に比べて賃貸収入の割合は低かったとを考えていきましょう。
まずは、事業承継税制の特例措置を適用することがします。それから数十年後には本業の売上が下がって大前提ですので、令和6年3月31日までに都道府県にしまい、それによって資産運用型会社に該当してしま計画書を提出します。

うかもしれません。

また、特定資産とは、現預金、有価証券（資産管理

次に、取引先や従業員のことを考えれば、先代の経そこで、相続税の納税猶予を適用するならば、資産会社に該当する子会社株式を含む）、自社で使用して営者が存命のうちに、後継者に対して令和9年12月管理会社に該当する原因となる不動産を先代の経営者いない不動産、ゴルフ会員権、保険料積立金などが該31日までに株式を一括贈与します。このとき、先代の退職金として、現物で支給しておくこともお勧めで当します。そのため、不動産会社が投資用不動産を多の経営者の配偶者が所有する株式もあれば、一緒に贈す。先ほどの本社ビルを先代の経営者が退職金でも数保有していると、「特定資産の帳簿価額の合計額」与するのがよいでしょう。株式はできるだけ分散させらって所有して、そのあと不動産会社に貸し付けて賃が大きくなり、資産保有型会社に該当する可能性があずに、後継者に集めることが鉄則です。また、贈与す貸収入を受け取れば、退職後の安定収入にもなります

ります。ここでのポイントは、特定資産に該当する不る直前に先代の経営者は代表取締役を辞任して、退職し、結果的に所得分散による節税効果もあります。

動産には、会社の本社ビルなどの事務所や工場として金を受け取ります。この退職金は会社の経費として計とはいえ、相続税の納税猶予を適用している時期は使用している不動産以外のものすべてとなるため、販上されて純資産価額が減ることで、不動産会社の株式長いので、本当に適用すべきか、慎重に判断してくだ

売用不動産も含まれてしまうことです。とすれば、戸の評価も下がります。そして、後継者は贈与税をさい。

建て販売や転売目的の不動産会社は、資産保有型会社と判定されてしまうケースが多いと予想されます。

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能性があります。ここでのポイントは利益ではなく、収入で判定することです。投資用不動産の利益率は低単でした。ところが、納税猶予を継続していくためのくても、賃貸収入は大きいこともあるはずです。さら要件はそこまで簡単ではありません。後継者が株式をに、運用収入には、特定資産となる投資用不動産の売贈与されたときの贈与税の納税猶予の申告期限の翌日却価額も含まれるため、注意が必要です。

以後5年を経過する日までを「経営承継期間」と呼びそれでも、下記の3つの要件をすべて満たせば、事ます。その経営承継期間内とその経過後で、主な要件

業実態があるとして資産管理会社に該当しないとみな

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貸収入が大きくなれば、資産運用型会社に該当する可事業承継税制の特例措置を適用するための要件は簡18続税を計算します。このとき、後継者は相続税を支払

ここで、資産管理会社とは下記の要件に合致して、そして、投資用不動産からの賃貸収入は、「特定資納税猶予を継続していくための要件されたときの株式の評価で相続したとみなされて、相（2）事務所、店舗、工場等を所有または賃貸してい産の運用収入の合計額」に含まれますので、やはり賃3ていた贈与税は免除され、その代わりに後継者は贈与で一定の要件を満たせばよいのですが、相続税の納税

業承継税制の特例措置が適用できるのです。
なお、後継者に一括して贈与した株式でなければ、は除く）が 5 人以上であることということで、戸建て販売や転売目的の不動産会社に該当した場合です。

有していなければよいため、代表取締役は退任したと（1）常時使用する従業員等（後継者と同居する親族

納税猶予打ち切り

別の関係がある者で総議決権数の 50％超の議決権数を保有し、かつ後継者を除いたこれらの者

100％納税猶予します。

されます。

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