連 載

紙上研修vol.161

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

住宅宿泊事業法（民泊新法）の留意点
涼風法律事務所 弁護士

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なぜ「民泊」が話題になっているのか（1）民泊とは何か

例えば、子供達が成長して独立したことによって自宅に空き部屋が生じた夫婦が、その部屋に海外からの旅行者を宿泊させ交流を図ることや、賃貸アパートのオーナーが、空いている部屋を賃貸借契約の対象とするのではなく、旅行者の宿泊熊谷 則一を得ていない個人であっても、住宅の空いている部屋等で宿泊サービスを提供することが可能になり、現に活発に行われるようになっています。しかも、これは日本だけの現象ではありません。世界各国で、住宅を活用して宿泊サービスを提供する、ということが行われるようになっています。

（3）政府の議論

このような状況に対しては、①旅館業法を厳格に適用するのために提供すること等、個人が空いている住宅を活用してこととし、住宅を活用するものであっても、旅館業の許可が必行うことができるサービスが、いわゆる「民泊」として話題に要であることを徹底させるという方向と、②規制を緩和して、なっています。

このような住宅を活用した宿泊サービスの活用を図るという「民泊」に明確な定義があるわけではありませんが、ここで方向とが考えられます。

は、差しあたり、「住宅（戸建住宅・共同住宅等）の全部または厚生労働省と観光庁は、平成 26 年11月に「民泊サービスの一部を活用して、宿泊サービスを提供するもの」を民泊サーあり方に関する検討会」を設置して議論を重ねるとともに、政ビスとして定義しておきます。

府の規制改革会議でも議論がなされ、②の方向で制度設計（2）先行する実態をすることとしました。

もともと、日本国内において、「施設を設け、宿泊料を受けその背景には、観光業を日本の基幹産業として成長戦略のて、人を宿泊させる営業」を行う場合には、旅館業法上の許可柱として行く中で、訪日外国人観光客が急増し、宿泊需給がが必要です。仮に、個人が無許可で旅館業を営もうとしても、逼迫しているために、その対応を図る必要があることや、地従来であれば、宿泊希望者と営業者とをマッチングさせる仕域の人口減少や都市の空洞化によって増加している空き家を組みがなかったので、一般の個人が無許可で旅館業を営むこ有効活用して地域活性化を図る必要があること等があります。とには限界がありました。

また、現に実態として旅館業法の規制を潜脱した民泊サービ

しかし、IT 技術の発展は、インターネット上のウェブサイト

スが急増している中で、感染症のまん延防止やテロ防止の観を通じて宿泊サービスの提供者と宿泊希望者とのマッチング点から民泊サービスの提供を適正に管理し、安全性を確保し、が容易に行われることを可能としました。そのようなマッチン地域住民等とのトラブル防止に留意したルールを作ることもグを行うサイトを利用することによって、旅館業法上の許可必要であるという視点も重要です。

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（4）住宅宿泊事業法の制定へ（3）特区民泊とりまとめにおいて、住宅を活用した宿泊サービスを既存の的として、国家戦略特別区域において、規制改革その他の施旅館業法とは別の法制度として整備することが必要であると策を総合的かつ集中的に推進するために、必要な事項を定めの答申を行いました。

る国家戦略特別区域法という法律があります。この国家戦略

前述の「民泊サービスのあり方に関する検討会」では、最終国民経済の発展及び国民生活の向上に寄与することを目

この答申を受けて平成 29 年 3月に閣議決定され、先の通特別区域法の中で、旅館業法の適用除外についての特例が常国会に提出・審議されたのが、「住宅宿泊事業法」です。こ定められ（第13 条）、外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸の法律は、公布から1年以内に施行される予定です。

借契約に基づき一定以上使用させるとともに、外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する場合に旅館業法の適用除外とする旨が定められています。この国家戦略特別区域法に基づ

２

民泊をめぐる現状の法律（1）旅館業法と適法民泊

旅館業は、施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業（旅館業法第 2 条）であり、旅館業を営む場合には、許可が必要です（同法第 3 条）。マンションであれ、戸建て住宅であれ、「施設」は設けてあるので、そこで宿泊料を受けて、人をく民泊が、いわゆる「特区民泊」です。
特区内で、なおかつ、条例が定められている地域（現在は、東京都大田区、大阪府、大阪市に条例があります）に限定された民泊ですが、特区民泊の場合も営業日数に上限はありません。条例で認められた区域のなかに住居専用地域があれば、そこでも民泊を行うことが可能です。

（4）イベント民泊

イベント民泊は、①年1回（2 ～ 3日程度）のイベント開催時宿泊させる営業を営むには、旅館業法上の許可が必要…これであって、②宿泊施設の不足が見込まれることにより、③開催が宿泊サービスの提供を行う上では基本になります。

地の自治体の要請等により自宅を提供するような公共性の高住宅宿泊事業法が施行されていない現時点でも、適法ないもの、をいいます。宿泊サービスの提供であっても、反復継民泊は存在します。例えば、①簡易宿所民泊、②特区民泊、③続して行われなければ、旅館業の「業」には該当しません。そイベント民泊、等と呼ばれる民泊です。ただし注意が必要でこで、このような公共性の高い宿泊サービスの提供について、あるのは、現在「民泊」として紹介される事例の多くが、これ旅館業法の解釈を明確化することによって、旅館業法に基づらの適法民泊ではないということです。

く営業許可なく、宿泊サービスを提供できるようにしたのが（2）簡易宿所民泊

イベント民泊です。

旅館業法では旅館業を、①旅館営業、②ホテル営業、③簡アイドルグループのコンサートで宿泊施設の不足が見込ま易宿所営業、④下宿営業、に区分しています（なお、旅館業法れる場合に、イベント民泊が実施された実績もあります。ただ、の一部改正が施行されると、①と②を合わせて、旅館・ホテイベント時限定のものであり、空き家の有効活用というようル営業という区分になります）。特殊な④の下宿営業を除くと、な観点から利用するには不向きです。

宿泊サービスの提供のための旅館業のうち、もっとも法律上の要件が緩やかであるのが、③の簡易宿所営業です。そのため、簡易宿所の営業許可を取得して行う民泊が現れており、このような民泊を簡易宿所民泊といいます。
旅館業法上の許可を取得するので、旅館業として適法です。
新法である住宅宿泊事業法に基づく民泊では、営業日数に上３住宅宿泊事業法（民泊新法）の概要（1）基本的な考え方

民泊についての新たな法律である住宅宿泊事業法では、①限（1年間に180日）があるのに対し、簡易宿所営業ではその住宅宿泊事業者、住宅宿泊管理業者及び住宅宿泊仲介業者ような制限がありません。他方、簡易宿所民泊であっても旅という事業者が関与すること、②住宅宿泊事業は届出制であ館業ですから、例えば、住居専用地域での営業は認められまること、③住宅宿泊管理業と住宅宿泊仲介業は登録制であせん。

ること、等を基本的な制度設計としています。

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紙上研修

住宅宿泊事業法は、法律上の適法民泊が限られている中や住宅宿泊事業の定義から外れるので、旅館業法上の許可で、いわゆる民泊サービスが活発になされてきたことを受けが必要となります。なお、住宅宿泊事業は、旅館・ホテルではて、その活用を図るという観点から、旅館業法の許可制に代営業できない住居専用地域でも実施することができるので、わる制度を設ける（住宅宿泊事業は届出制）とともに、公衆地域の実情を反映し、条例で区域を定めて実施期間を制限す衛生の確保や地域住民等とのトラブル防止という観点から、ることも可能となっています（法18 条）。

住宅宿泊管理業と住宅宿泊仲介業を制度に位置付け、住宅ⅱ 業務準則宿泊事業とともに、業務上のルールを定めています。また、住住宅宿泊事業者には、住宅宿泊事業の適正な遂行のため宅宿泊事業を家主居住型と家主不在型に区別し、それぞれに、業務上の措置等が義務付けられています。特に、家主がごとに住宅宿泊事業者・住宅宿泊管理業者に措置を義務付居住している住宅の空き部屋等で宿泊者を受け入れるホームけているところに特徴があります（図参照）。

ステイタイプの家主居住型の住宅宿泊事業では、住宅宿泊事業者自らが様々な措置を講じなければなりません。例えば、●住宅宿泊事業法（民泊新法）の概念図
住宅宿泊仲介業者

サイトを通じた予約・支払

住宅宿泊事業者は、安全面、衛生面の確保のための措置、騒登録
観光庁長官

届出
都道府県知事
物件情報の提供

住宅宿泊管理業者

住宅宿泊事業者

付け等が必要です。また、標識の掲示等も必要です（法13条）。
ⅲ 家主不在型

例えば、家主が賃貸アパートの一室で住宅宿泊事業を行う

ような、いわゆる家主不在型の住宅宿泊事業の場合には、家委託

利用者

登録
国土交通大臣家主居住型（提供者が管理）住宅の提供

音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備

行政庁

家主不在型
（管理委託）（2）住宅宿泊事業者

ⅰ 都道府県知事への届出「住宅宿泊事業」とは、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させ主自身が住宅宿泊管理業務を行うことは実際には難しいといえます。そこで、家主不在型で住宅宿泊事業を行う場合には、後述の住宅宿泊管理業者に住宅宿泊管理業務を委託しなければなりません（法11条）。

（3）住宅宿泊管理業者
ⅰ 登録

委託を受けて報酬を得て住宅宿泊管理業務を行う事業をる事業であって、人を宿泊させる日数として省令で定めるとこ「住宅宿泊管理業」といい（法 2 条 6 項）、住宅宿泊管理業を営ろにより算定した日数が1年間で180日を超えないものをいもうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければなりまいます（法 2 条 3 項）。この法律において「宿泊」とは、旅館業せん（法 22 条1項）。

法同様、寝具を使用して施設を利用することをいいます（法 2

いわゆる家主不在型の住宅宿泊事業者は、住宅宿泊管理業

条 2 項）。この法律が施行される前であれば旅館業法上の許務を住宅宿泊管理業者に委託する義務があります（法11条1項）。

可が必要であるところを、住宅宿泊事業の場合には、都道府家主不在型の住宅宿泊事業における管理不全が発生しないよ

県知事（保健所設置市の場合にはその長。以下同じ）に住宅うにするために、住宅宿泊管理事業者は、住宅宿泊事業におい宿泊事業を営む旨の届出を行えば、旅館業法上の許可を受て重要な役割を有する者として位置付けられています。

けずに、住宅宿泊事業を営むことができるようになります（法ⅱ 業務準則3 条1項）。

住宅宿泊管理業者には、家主居住型であれば住宅宿泊事住宅宿泊事業を営むことができる「住宅」とは、台所、浴室、業者自らが行う住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置の便所、洗面設備等の設備が設けられている必要がある（法 2

代行に係る義務と、住宅宿泊管理業の適正な遂行のための条1項）ので、一般的なテナントビルで住宅宿泊事業を行うこ措置に係る義務（不実告知の禁止、書面による説明義務等、とはできません。

住宅宿泊管理業務を委託した住宅宿泊事業者を保護する観宿泊日数が「180日を超えない」というところが住宅宿泊事業の肝となるところであり、この日数を超える場合にはもは16Realpartner 2017.6

点から定められた住宅宿泊管理業者に課せられた義務）とが課せられます。

連 載

vol.161（4）住宅宿泊仲介業者
ⅰ 登録

インターネットサイト等で宿泊者と住宅宿泊事業者との間の宿泊サービスの提供に関する契約の代理・媒介等を行うこで利用する旅行客をターゲットにして宿泊サービスの提供という形で価値を生み出すことが可能になるかも知れません。

（2）住宅宿泊管理業という新ビジネス

住宅宿泊事業法では、家主不在型で民泊サービスに提供とを「住宅宿泊仲介業務」といいます。旅行業者以外の者がする場合には、様々な管理を住宅宿泊管理業者に委託するこ

報酬を得て住宅宿泊仲介業務を行う事業を「住宅宿泊仲介とが義務付けられていて、新たに、住宅宿泊管理業という業業」といい、住宅宿泊仲介業を営む者（住宅宿泊仲介業者）は、務が法律に位置付けられます。賃貸住宅の管理業については、観光庁長官の登録を受けなければなりません（法 46 条1項）。

告示により国土交通省に登録する制度がありますが、住宅宿住宅宿泊仲介業者は、ネットのサイトを利用して業務を行泊管理業者は、法律により国土交通省に登録することが義務う事業者が想定されていますが、現実に店舗を構えて仲介業付けられることになります。この住宅宿泊管理業は、新たな務を行うという業態も考えられます。また、外国において住ビジネスです。

宅宿泊仲介業を営む者（外国住宅宿泊仲介業者）も登録が必

例えば、賃貸マンション・アパートの所有者が、1棟のうち要とされます（法 61条 2 項参照）。

半分は賃貸に、半分は民泊（住宅宿泊事業）にしようとした場

ⅱ 業務準則合には、管理業者からすれば、賃貸管理業と住宅宿泊管理業

住宅宿泊仲介業者には、宿泊者の保護の確保の観点から、とを行うことができるということはセールスポイントになりま

住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置（住宅宿泊仲介すから、この新たなビジネスにどのように関与するのかは、業務約款の届出義務、内容説明義務等）が義務付けられます。

不動産取引に関わる者にとっても重要な検討課題になるでしょう。

４

住宅宿泊事業法のインパクト（1）住宅活用の選択肢が増える（3）マンション（区分所有建物）の管理規約

マンションにおいて、個々の所有者が住宅宿泊事業を営むことを認めるか否かは、管理組合にとっては重要な課題になります。特区民泊でも、住宅宿泊事業法に基づく民泊でも、今までは、住宅の所有者が、当該住宅から収益をあげる方旅館業ではなく、あくまでも「住宅」としての利用であるとい法としては、当該住宅を売却するか、賃貸借契約を締結するうのが法律上の制度設計です。したがって、このような利用しかありませんでした。しかし、住宅宿泊事業法が施行されを認めない、ということを明確にするのであれば、管理規約ると、住宅の所有者には、新たに当該住宅で住宅宿泊事業をで明確にすることも検討する必要があります。

行う、民泊サービスを提供するという選択肢が増えることになります。

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住宅宿泊事業法は、地域の活性化・まち創りという観点か住宅宿泊事業法がまだ施行されていない現時点では、宿らも様々な可能性を秘めた法律です。
「住宅」に関わる事業者

泊サービスの提供は、住宅所有者には無関係な「旅館業」でである宅地建物取引業者の方々も、関与の要否を検討されてあるのに対し、住宅宿泊事業法が施行されると、当該住宅をはいかがでしょうか。

利用した宿泊サービスの提供は、売買・賃貸に並ぶメニューになります。
例えば、交通の便が良くない古い一軒家で、賃貸や売買では付加価値が難しい物件であっても、外国人旅行客が興味を示すストーリーや「日本らしさ」があるのであれば、宿泊サービスの提供という形で価値を生み出すことが可能になるかも知れません。
例えば、北向きで賃貸に出すと賃料が相対的に低くなる物件であっても、交通の便が良いのであれば、1泊宿泊するだけご質問について
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