紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

最近の取引における売買契約の留意点

第● 号［第2回目］
弁護士

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柴田 龍太郎

前々号（2015年9月号）
で「最近の取引における売買契約の留意点」
についての質問に回答、解説しました。
今回は現実に起きたトラブル例を前提に、ケーススタディーで解説します。

Ⅰ「納戸」「サービスルーム」を「居室」と記載

争「最近の取引における売買契約の留意点」
を準法上の「居室」となることができないので、住宅の販売広告等ではこうした部屋を「納戸」と表示することにしているのです。また最近は「サービスルーム」、さらにはその頭文字を取って「S」と表示されることも多くなっています。

〈ケース1〉

不動産広告を規制する「不動産の表示に関する公正競争

建築基準法上、「 納戸」「サービスルーム」としか表現でき規約（表示規約）」では、建築基準法の採光等の規定をクリないのに広告で「居室」と記載し、買主に渡した図面でもアしていないために「居室」となることができない部屋は「納居室と記載したために消費者契約法4条の不実告知を理戸」等と表示することと定めています［不動産の表示に関す由に契約の取消を主張された事例。

る公正競争規約（表示規約）第15条、同規則10条（17）］。

〈解説〉

買主は広告や当初の図面に居間と記載されていたのに、最「納戸」とはもともとは屋内に設けた衣類などを収納する

後に渡された図面では「納戸」あるいは「サービスルーム」と部屋という意味ですが、不動産広告では採光のための窓がな記載されていたのに驚き、消費者契約法の不実告知に当たるい（または窓が小さい）部屋のことを「納戸」と表示することとして契約の取消を求められ、代金の返還をせざるを得なになっています。

かった事例がありますので、安易な表示をしないよう注意が

建築基準法によれば、住宅の居室には、採光のための窓な必要です。

どを居室の床面積の7分の1以上の大きさで設けなければな

なお、不動産公取協の公正競争規約の23条（10）によれらないとされています（建築基準法28条1項）。したがって、

ば、「建築基準法上の居室に該当しない部屋について、居室住宅の構造上、採光のための窓を設けにくい部屋は、建築基であると誤認されるおそれのある表示」が禁止されており、こ16

Nov. 2015 Realpartner

れを受けて、同施行規則10条（17）で、「規約15条（物件の内容・取引条件等に係る表示基準）各号に規定する事項にⅢついて表示するときは、次の各号に定めるところにより表示建築業者が瑕疵物件を建設売主業者にも監督責任があるする」として、「採光及び換気のための窓その他の開口部の〈ケース3〉面積の当該室の床面積に対する割合が建築基準法第28条

建築業者に請け負わせ建築した物件を販売したが、建築の規定に適合していないため、同法において居室と認められ業者が瑕疵物件を建設したため、売主業者にも監督責任ない納戸その他の部分については、その旨を『納戸』等と表があるとされた事例。

示すること」とされているのです。

〈解説〉

もちろん、上記規約は、公取協の会員になっている業者に建売業者が建築業者に発注し、建物を建設して買主に売しか適用されませんが、景品表示法における優良誤認表示却したところ、その建物に瑕疵があった場合、瑕疵のある住を一般的規定化したに過ぎませんので、会員であるかにかか宅を建築したのは建築業者で、建売業者は購入者にそのまわらず、景品表示法違反（優良誤認表示）となり、行政罰もあま引き渡しているのだから、建売業者については、責任がなりうることになります。

いように見えます。しかし、建売業者には建設業者が瑕疵のない建物を建築したかどうかを確認する責任があります。

Ⅱ

設計図面に記した耐火材料と異なる材料を使用

仮に瑕疵があれば建設業者に瑕疵を修補させるなど、適宜適切な措置を講じる義務があります。建設業者から引き渡された建物を買主に引き渡しただけでは、その責任はなくならないという判例があります（神戸地裁・昭和61年9月3日判〈ケース2〉

決・判例時報1238号118頁）。

買主に渡した設計図面に記した耐火材料と実際には異なそもそも売主の瑕疵担保責任は無過失責任ですから、建る通常の材料を使用していたために保証責任を問われた売業者としても新築物件に瑕疵がないか十分な調査・監督事例。

が必要です。

〈解説〉
売買の目的物に「隠れたる瑕疵」（買主が売買契約締結当時気づかなかった売買物件の傷や欠陥）があった場合にⅣは、売主は民法570条により「瑕疵担保責任」を負うことに窓が図面とずれていた損害賠償責任が認められるなります。
「瑕疵」とは、①本来その物件が通常有すべき性状、性〈ケース4〉能を有しないこと、②売主がその物件について有する性状、設計図面の窓が実完成物件では1メートル程ずれていた性能として当事者が合意（売主が品質を買主に対し表明・ために損害賠償責任が認められた事例。

保証したことも含む）、を基準とします＊。

〈解説〉①に関する瑕疵担保責任については法定責任、無過失責

ケース2で解説したように、設計図面と異なる場合は瑕疵任といわれ、売主がその瑕疵を知らなくとも責任を負わなくにあたることになり、住宅の品質確保の促進等に関する法てはならないとされています。それは、例えば2,000万円の価律（品確法）の「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を値しかないものを3,000万円で売ってしまった場合、売主は防止する部分」に関する瑕疵とされれば、売主は修補義務その差額についてはいわば不当に利益を得ているからです。

を負うことになります。

②についてはいわば、契約責任の性質を根拠とするとい柱の位置、耐力壁などを勘案し、強度的影響を及ぼさなうのが最近の通説です。買主に交付した設計図書の性状・い範囲で、やり直しが可能であれば、やり直しを請求されて性能を有するとして交付していれば、設計図書に記載されたも仕方のないケースですが、もしそれができないとすると、耐火材料と異なる非耐火材料を使用していれば保証責任を損害賠償を請求されることになるでしょう。その賠償額の範問われることになるでしょう。

囲ですが、構造耐力上に問題を及ぼし建物の価格に影響す＊この瑕疵に関する基準については、平成22年6月1日の最高裁判るのであれば下落価格が基準となるでしょうし、そのような決でも明言しています。

影響がないのであれば慰謝料が問題とされるでしょう。

Nov. 2015 Realpartner

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Ⅴ

新築物件なのだがかつての木造住宅で問題が…

なりました。Aの当時の重要事項説明を確認したところ「本件建物は西側の建物と一緒に建築確認をとっています」との記載はありましたが、将来の建替えの際の問題やローンの借換えのことについては具体的にどのような説明をしたの〈ケース5〉かまったく不明であり、また、ローンの借換えについては当近くの業者から土地を仕入れ4棟の建物の建築を始めた

時問題すらなっておらず、恐らく説明はしていなかったと思

ところ、その土地の隣人から、かつて建っていた木造住宅われるということでした。

で老婆が死亡し、腐乱死体で発見されたことを知らされ、二戸一とは、一般に独立した複数の住宅が、一つの建物新築物件の買主に対する説明責任が問題となった事例。

として水平に連続している住宅の形態をいいます。連続建て〈解説〉の住宅を一般に「長屋」といいますが、それよりも各戸の独宅建業者は、新築物件の買主には、その事実を説明しないと宅建業法47条違反を問われかねません。
土 地付 新 築 物 件の瑕 疵に該当するか 否かは別として、立性が高く、隣接する住戸と壁を共有しない例も多いようです。しかしながら、建築確認等においては、一つの建物として取り扱われています。

「宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来

このようないわゆる二戸一建物は、位置指定道路の奥行の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価きが深く「安全条例」で一番奥の突き当たりの土地には一棟の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建しか建たない場合など、販売業者が販売の利益効率を上げ物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関るために一棟で建築確認を取り、完成後に二棟に分割してする事項であって、宅地建物取引業者の相手方等の判断に別々の買主に販売する形態が多いようです。買主も通常より重要な影響を及ぼすこととなるもの」（業法47条1ニ）が「重廉価で購入できる場合もあり、不動産販売ではよく行われて要事項」だからです。

いた形態でした（図参照）。

説明することで価格の低下が立証できるのであれば、売主業者は、元売主である近くの業者に損害賠償請求するこ

本件では問題は三つあると思います。

（1）
買主はどこまで理解していたかとになるでしょう。自殺や殺人等のあった事故物件は、ほとまず、重要事項の「本件建物は西側の建物と一緒に建築んどの場合、近隣の人が買主に告げに行くものだという前提確認をとっています」との記載だけで、不動産取引の素人でで説明を尽くすことが必要です。

ある買主はどこまで理解していたかということです。
「既存不適格」という用語や「不接道 敷地」という用語などと同Ⅵ二戸一建物でローン借換え不可差額金利を請求された様、それが実際には何を意味しているのか一般には理解しがたいということです。
買主の理解を得るためには、「本件建物は販売価格を廉価にするために西側の建物と一緒に建築確認をとっていま〈ケース6〉す。したがって将来建替えの場合には本件建物だけでは建10年以上前にいわゆる二戸一建物を販売したところ、買替えできず、再建築など建築確認を取得する場合には、西主からローンの借換えができないとのクレームがあり、現側の建物と同時に行う必要があり、西側建物所有者との協金利と借換え金利との差額を損害賠償として請求された

議、協力が必要です」という内容まで具体的に説明する必要事例。

があったでしょう。しかし、このような説明を受けて購入する〈解説〉人がいるでしょうか。

建売業者Aは、10年以上前に販売した建物の買主から突（2）ローン借換え基準が予見できたか然、1,000万円の損害賠償請求をされました。ローンの借換

またローンの借換えの基準は最近において厳しくなったもえをしようとしたところ、銀行から「本件建物は、建物一棟ので、販売当時は販売業者においても予見できなかったといとして建築確認をとっていない連棟式建物（いわゆる二戸う点です。

一）であり、独立した検査済証がない建物なので借換えはできない」と拒否されたからです。
そこで、Aは損害賠償に応じなければならないかが問題と

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これについては、確かに予見できないということもあったでしょう。しかし、現時点では単独の検査済証がない建物についてはローンの実行や借換えができない状態は常態化し紙上研修 第● 号

145ていますから、今後は許されないでしょう。また、瑕疵担保履行法の施行を受けて、保険契約の申込や保険証券の交付買主には隣地対策に関し、下記の点を予め確認いたもなされないことになるでしょう。

だきます。

（3）時効の問題

記

そして、時効の問題です。最高裁判所・平成13年11月17日

1．民法235条により、境界線より1メートル未満の距判決では、瑕疵担保責任は10年の時効にかかるとしていま離において他人の宅地を見通すことのできる窓またすので、瑕疵担保については時効が完成しているとして契約は縁側（ベランダを含む）を設ける者は、目隠しをつ解除や損害賠償請求が認められない可能性があります。しけなければならないこと。

かし、買主が不法行為を理由に販売業者に故意・過失で買2．近隣の既在宅地の方より開口部についての目隠し主の権利・利益を侵害したとの法的構成をとり、その立証に等の要求があった場合、これに伴う費用等について成功した場合には損害を知ったときから3年、行為の時からは、買主の負担となること。

20年が時効ということになります。
いずれにしても今後は、「二戸一建物の販売」はリスクのある販売方法であることを十分認識しておく必要があります。

BA

F

C
位置
指定

E道路

D公道

※ 位 置 指 定 道 路の奥 行きが深 く「 安 全 条 例 」等で A、Bの土地には一棟しか建たない場合に、一棟で建築確認申
請 を 取り、一棟 を 建てた 後 、一棟の間 を 分 離して A、Bの敷地に一棟ずつの形状にする「二戸一建物」の場合、AあるいはB内の建物だけでは建替えができない。

●トラブル例

Ⅷ

検査済証がないためローン不可
調査義務違反が問題に〈ケース8〉
物件を仲介したところ、検査済証がないため買主にローンが下りないということがわかり、調査義務違反が問題とされた事例。
〈解説〉
新築物件、中古物件に限らず、現在、ほとんどの金融機関
では検査済証をとることが、住宅ローン融資の条件となっています。検査済証がないと担保価値が下がり、万一競売になっても競落価格が下がるからです。
また、将来、買主が購入した住宅を売却するようなことになった場合、検査済証がない物件となると、売却することも難しいことになり、買主にとっては重大な不利益となり、仲Ⅶ

新築物件を販売
隣人が目隠し設置を要求

介業者としては、検査済証の有無や、ない場合の買主の不利益は当然、説明事項ということになります。最近では建築基準法6条により大規模な増築、修繕、模様替えにも建築確認が必要であり、その検査済証がないとローンが実行さ〈ケース7〉れないので、この点についても十分な調査が必要です。

新築物件を販売したところ買主が隣人から目隠しを設置しろと言われ、買主からクレームが入った事例。
〈解説〉
民法235条により、境界線より1メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓または縁側（ベランダを含む）を設ける者は、目隠しをつけなければならないことになっています。したがって以上に該当する新築物件には目隠しが必要ですし、少なくとも次のような容認事項を記載しておくべきでしょう。

ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会

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