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デジタル社会形成整備法に基づく宅地建物取引業法・借地借家法の改正
深沢綜合法律事務所

弁護士

大川隆之

情報通信技術の急速な発展と新型コロナウイルス感染症への対応の必要から、「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」（以下「整備法」）が、令和 3 年 5 月 19 日に公布されました。整備法は、48 の法律を改正し、押印廃止（脱ハンコ）や、書面から電磁的方法への転換（ペーパーレス）を図っています。その中には、宅建業法と借地借家法も含まれており、これらの法律の改正部分の施行日は整備法の公布日から 1 年以内とされています。

【宅建業法の改正】（整備法第17条）

1 媒介契約について（宅建業法第34条の2）

おり媒介契約書を交わすなど書面の交付による場合に現行の宅建業法では、宅建業者は宅地建物の売買・要であるという点です。重要事項説明書や37条書面交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく所定の事とは異なり、法律上「脱ハンコ」が徹底されているわ項を記載した「書面」に「記名押印」して依頼者に交けではないことに留意してください。

付しなければならず、実務上は媒介契約書を交わしています。

は、宅建業者の「記名」のみならず「押印」がなお必

2 重要事項説明について（宅建業法第35条）

整備法により、宅建業者は、媒介契約の所定の事項

現行の宅建業法では、宅建業者は、宅地建物取引士を媒介契約書といった書面の交付に代えて、電磁的方に重要事項説明書という「書面」を取引の相手方等に法により提供することが可能になります。

交付して説明させなければならず、宅地建物取引士はただし、法文上は、①依頼者の承諾を得ることと、これに「記名押印」しなければなりません。

②記名押印に代わる措置を講ずるものとして国土交通整備法により、まず重要事項説明書を従来どおり省令で定められた電磁的方法によることが条件となっ「書面」で交付する場合でも、宅地建物取引士は、こています。これらの具体的な手続きや方法は、政令やれに「記名」すれば足り、「押印」は不要となります。

省令で定められることになっています。

書式においても、宅地建物取引士の「印」マークは削

本稿執筆時点で政令・省令の内容は未定ですが、一定の条件を満たせば媒介契約は電子契約によることが可能になると思われます。
また、宅建業者は、専任媒介契約を締結したとき除される見込みです。
また整備法により、宅建業者は、宅地建物取引士に重要事項説明書を交付する際、書面に代えて電磁的方法により提供させることが可能になります。

は、物件を指定流通機構に登録した証明書を遅滞なく

ただし、重要事項説明書を電磁的方法により提供す依頼者に引き渡さなければなりませんが、これも依頼る場合、法文上は、①依頼者の承諾を得ることと、②者の承諾があれば電磁的方法で提供することが可能に宅地建物取引士の記名に代わる措置を講ずるものとしなります。て国土交通省令で定められた電磁的方法によることが媒介契約について実務上注意すべきことは、従来ど14条件となっています。これらの具体的な手続きや方法は、政令や省令で定められることになっています。
本稿執筆時点で政令・省令の内容は未定ですが、現を兼ねる扱いとすることが多く、これらの契約書に宅地建物取引士が記名押印しています。

在はIT重説であっても重要事項説明書を事前に郵送整備法により、まず37条書面を従来どおり「書しなければならないところを、一定の条件を満たせば面」で交付する場合でも、宅地建物取引士は、これに電子メール等で送信することが可能になる見込みです。

「記名」すれば足り、「押印」は不要となります。各契なお現在の実務では、取引の相手方等に重要事項説約書式においても、宅地建物取引士の「印」マークは明書に署名押印をしてもらう形で、適法に重要事項説削除される見込みです。

明が行われた事実を証拠化していますので、かかる形

また、整備法により、宅建業者は、37条書面に記式を継続するのであれば、当面は重要事項説明書が完載すべき事項を書面の交付に代えて、電磁的方法によ全にペーパーレスとなるわけではないと思われます。

り提供することが可能になります。

ただ、取引の相手方等の署名押印が法律上求められただし、電磁的方法による場合、法文上は、①契約ているわけではないので、その点も含めてメールのや当事者の承諾を得ることと、②宅地建物取引士の記名り取りとテレビ会議のみで完結させるなど、各宅建業に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定め者により対応が異なる可能性もあります。

られた電磁的方法によることが条件となっています。

3 37条書面（契約締結時交付書面）の交付について
現行の宅建業法では、宅建業者は自ら当事者としてこれらの具体的な手続や方法は、政令や省令で定められることになっていますが、本稿執筆時点では未定です。

売買・交換の契約を締結したときや、売買・交換・賃売買契約書や賃貸借契約書が当面は従来どおり書面貸の契約を代理・仲介したときは、契約当事者に遅滞で締結されるのであれば、それが37条書面も兼ねるなく所定の事項を記載した「書面」（いわゆる37条書

実務が直ちに変更されるものではないと思われます面）を交付しなければならず、その書面には宅地建物が、今後、売買契約や賃貸借契約について電子契約が取引士に「記名押印」させなければなりません。実務導入されていけば、37条書面の交付も電磁的方法に上は、売買契約書・賃貸借契約書をもって37条書面移行することになるでしょう。

【借地借家法の改正】（整備法第35条）

1 一般定期借地契約について（借地借家法第 22 条）
現行の借地借家法では、存続期間50年以上の一般定期借地契約については、①契約の更新がないこと、②建物築造による存続期間の延長がないこと、③建物また、電子契約が可能となる定期借地契約は、50年以上の「一般定期借地契約」のみであり、「事業用定期借地契約」は従前どおり「公正証書」で締結しなければならないことに注意が必要です。

買取請求権を行使しないこと、という3つの特約を2 定期建物賃貸借契約（借地借家法第 38 条）「書面」で締結しなければなりません。

現行の借地借家法では、定期建物賃貸借契約は「書整備法により、この3つの特約を電磁的記録で締結面」によって締結しなければなりません。また、賃貸することも可能となることから、一般定期借地契約は人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了に電子契約による締結が可能となります。

より賃貸借が終了することを事前に「書面」を交付し法文上は、この電磁的記録の方法について制限はあて説明しなければなりません。

りません。ただ、デジタルデータの保存や電子署名等整備法により、まず定期建物賃貸借契約そのものは、の証明力の時間的限界もあることから、50年以上の電子契約によることが可能となります。法文上は、契契約を実際にどのような形で締結すべきかは慎重な検約がその内容を記録した電磁的記録によってされたと討が必要になると思われます。

きは契約が書面によってされたとみなすとあるだけ

REAL PARTNER March 202215で、電子契約の方法について特に制限はありません。

法令、または契約により一定の期間を経過した後に建また整備法により、賃貸人は、事前説明書の内容を物を取り壊すべきことが明らかな場合（土地区画整理書面の交付に代えて、電磁的方法により提供すること事業の目的となっている土地上の建物や、定期借地上が可能になります。の建物等）に、建物を取り壊すこととなるときに賃貸

ただし、事前説明書の内容を電磁的方法により提供借が終了する旨の特約を定めることができますが、そする場合、法文上は、①賃借人の承諾を得ることと、の特約は、建物を取り壊すべき事由を記載した「書②法務省令で定める電磁的方法によることが条件と面」によってしなければなりません。

なっています。これらの具体的な手続や方法は、政令整備法では、この特約を電磁的記録で締結することや省令で定められることになっていますが、本稿執筆も可能となることから、取壊し予定の建物の賃貸借契時点では未定です。

約は電子契約による締結が可能となります。

また、事前説明は書面を交付したうえで口頭で説明

なお実務上、取り壊し予定の建物の賃貸借契約自体することが必要ですから、書面の交付を電磁的方法にの利用が多くはありません（定期建物賃貸借契約を締代えたとしても、賃貸人か賃貸人から委託を受けた宅結すれば足りる場合が多いため）。

建業者が口頭で内容を説明しなければなりません（IT重説と同様の方法によることは可能と思われます）。
なお、現在の実務では、賃借人に事前説明書に署名

デジタル社会形成整備法による脱ハンコ・ペーパーレス
宅建業法整備法による（書面の場合）
ペーパーレス改正
脱ハンコ

押印をしてもらう形で、適法に事前説明が行われた事

媒介契約書あり

可不可

実を証拠化していますので、電子契約システムが導入

重要事項説明書あり

可可されるまでは事前説明書の交付が継続されることが多37 条書面あり

可可いと思われますが、賃借人の署名押印が法律上求められているわけではないことから、事前説明のやり取りをメールとテレビ会議で済ませるなど、各宅建業者により対応が異なる可能性もあります。

3 取り壊し予定の建物の賃貸借（借地借家法第39条）
現行の借地借家法では、建物賃貸借契約において、借地借家法整備法によるペーパーレス
改正

普通借地契約なし

可

一般定期借地契約あり

可

事業用定期借地契約なし

不可

普通建物賃貸借契約なし

可

定期建物賃貸借契約あり

可

取壊し予定建物賃貸借契約

あり

可

備考

公正証書必要【その他】

1 民法の改正

文への記載など）や、特殊な形式であっても弁済者が従前の民法では、債務の弁済者は、弁済と引換え表示）で提供すれば足ります。

利用できるもの（弁済者が利用可能なアプリ上の画面に、弁済受領者に対して「受取証書」すなわち領収書

また、弁済受領者の中には、パソコン等を用いて電の交付を請求することができるとされていましたが、磁的記録の提供を行うことが不可能、あるいは困難な整備法第1条により、受取証書の内容を記録した電磁者も少なくないと考えられるため、弁済受領者に不相的記録の提供を請求することも可能になりました（民当な負担を課するものであるときは、受取証書を交付

法第486条）。この改正は、令和3年9月1日に施行済すれば足ります。

みです。

なお、電磁的記録の提供を選択できるのは弁済者側

電磁的記録の形式について民法上は定めがなく、弁であり、弁済受領者側は領収書をメール送信で済ませ済者が特定の形式を指定しなかった場合、一般的な端たいと希望したとしても、一方的にそのような扱いと末により表示される形式（PDFファイル、メール本することはできません。たとえば売主や賃貸人が代金

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「紙上研修」
REAL PARTNERや賃料の領収書の交付を回避したい場合には、事前に③マンションの建替え等の円滑化に関する法律で特約を結んでおくなど、買主や賃借人の了解を得ておは、整備法第46条により、マンション建替組合やマく必要があります。

ンション敷地売却組合の総会招集請求（建替円滑化法

2 区分所有建物関連の改正

第28条4項・5項、第129条）、総会・総代会における議決権・選挙権の行使や代理権証明書の提出（同法①建物の区分所有等に関する法律では、整備法第24第33条3項・8項、第133条3項・8項）について、条により、区分所有者の集会議事録への議長等の署名定款に定めがあれば書面でなく電磁的方法によることについて押印を廃止したり（区分所有法第42条3項）、も認めるといった改正がなされました。

建物復旧決議に賛成しなかった者に対する買取指定者の通知や買取請求に関する催告を、相手方の承諾があれば書面でなく電磁的方法によることも認める（同法

これらの区分所有建物関連の改正は、令和3年9月1日に施行済みです。

第61条9項・12項）といった改正がなされました。

3 高齢者の居住の安定確保に関する法律の改正②マンションの管理の適正化の推進に関する法律で高齢者の居住の安定確保に関する法律では、整備法

は、整備法第43条により、マンション管理業者が管第44条により、①サービス付き高齢者向け住宅事業理受託契約の締結前に交付する重要事項説明書や契約の登録基準として求められる入居契約を書面のみでな成立時に交付する書面の管理業務主任者の記名についく電磁的記録によるものも認める、②登録事業者の入て押印を廃止したり（管理適正化法第72条5項、第居契約前の説明書面の交付を電磁的方法によることも73条2項）、管理受託契約の更新時に管理者等の承諾認める、③終身建物賃貸借の契約につき書面のみでながあれば同人に対する重要事項説明書の交付を電子的く電磁的記録によるものも認めるといった改正がなさ方法によることも認める（同法第72条7項）といっれました。これらの改正部分の施行日は、整備法の公た改正がなされました。

布日から1年以内とされています。

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毎年3月号でお知らせしていた「全宅保証の業務 苦情解決事例と弁済事例」は、全宅保証ホームページ内に掲載します。苦情解決・弁済業務の内容を説明するとともに令和2年度の事例を紹介します。また、「手付金保証制度」と「手付金等保管制度」についてご紹介します。

全宅保証※令和4年3月下旬公開の予定です。

研修検索【令和 3 年度配信の講義動画テーマ】
5月号 コロナ禍のハラスメント問題について
7月号 令和 3 年度 土地・住宅税制改正のポイント
9月号 宅地建物取引に関する最近の裁判事例
11月号

残置物の処理等に関するモデル契約条項について

1月号

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

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