Report
需給とも好調なホテルマーケットの見通し
2016 年 2 月 1 日
投資調査第１部 客員研究員 岡村七月

今、ホテルマーケットが熱い。日本人の国内旅行需要が消費税率の引き上げの影響による落ち込みから回復する中、外国人観光客が過去に例を見ない勢いで増加し、東京や大阪では曜日によってはホテルの宿泊予約が困難な状況になっている。堅調な需要を受けて供給サイドでは新規開業、リブランド、増改築などの動きが活発化しており、ホテルの客室総数は増加基調にあるが、需要の増勢ペースを踏まえると、需給バランスは好調に推移する見通しである。

宿泊需要の 1 割ながら増勢著しい外国人客
国内の宿泊施設（ホテル、旅館等）における 2014 年の延べ宿泊者数は、前年比 1.6％増の 4 億 7,400 万人泊、1日あたりに換算すると約 130 万人泊である。宿泊需要の約 9 割を国内客が占めており、仮に日本人全員が宿泊施設に宿泊したと仮定すると 1 人あたり年間 3.4 泊に相当する。国内客需要は 2014 年に消費率引き上げの影響で一時弱含んだが、景況感の改善や株高による資産効果、また、円安の影響で海外旅行を国内旅行に振りかえる動きもあり、活動的で消費力の高いアクティブシニア層が牽引して好調である。しかし、増勢が著しいのは宿泊需要全体に占める割合が約 1 割の外国人客で、2012 年から 2014 年の 2 年間の増加率は国内客の 4％に対し、外国人客は 70％となっている。

図表 2 国内宿泊施設における延べ宿泊者数の推移（12 カ月移動平均）60出所）観光庁「宿泊旅行統計調査」「旅行・観光消費動向調査」、日本政府観光局（JNTO）「日本の国際観光統計」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成
注 1）延べ宿泊者数（総数）と日本人、外国人の比率は「宿泊旅行統計調査」による実績値。
注 2）目的別の内訳比率は三井住友トラスト基礎研究所が推計。

2015年9月

2015年6月

2015年3月

2014年12月

2014年9月

国内客全体の68％2014年3月

10
2013年9月

10
2013年12月

20

2013年6月

20

2013年3月

30

2012年9月

ビジネス11.5％
その他

30

2011年12月

国内客（観光）62.0％

40

2012年6月

約4億7,400万人泊

50

40

2012年3月

外国人客
9.5％

60

外国人客（右軸）

50
観光
81.1％

外国人客（十万人泊／月）

国内客（左軸）2012年12月

国内客（ビジネス）
28.6％

2014年
延べ宿泊者数外

国内客（百万人泊／月）

国内客全体の32％2014年6月

図表 1 国内宿泊施設における延べ宿泊者数の内訳（目的別内訳は推計値）

出所）観光庁「宿泊旅行統計調査」をもとに三井住友トラスト
基礎研究所作成
注）2015 年は速報値。

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Report2016年2月1日

観光立国実現に向けた施策が奏功、円安も追い風＜年間 1 千万人達成からほどなく 2 千万人到達も目前＞
日本政府が観光立国宣言を発してビジット・ジャパン・キャンペーンを開始した 2003 年の訪日外国人客数は年間約 500 万人であった。世界金融危機と東日本大震災の影響で客数を 1,000 万人に倍増させるのに 10 年を要し、目標達成は 3 年遅れたが、次の目標として掲げられた「2020 年に 2,000 万人」は、2016 年に前倒しで達成することが確実視されており、現在、目標の上方修正が審議されている。
観光立国実現に向けた政府の強力な施策推進の中でもビザ緩和措置（免除、数次ビザ発行、発給要件緩和）がとりわけ大きな成果をあげており、現在、対象国はアジアの主要国をほぼカバーするまでに至っている。2015 年には、2005 年に全土に対して団体観光ビザの発給を開始して以来、段階的に発給要件を緩和してきた中国に対して、数次ビザ（有効期限内に何度でも出入国可能）の発給開始等が実施された。

＜訪日外国人の 8 割がアジアから＞2015 年に日本を訪れた外国人は、中国（25％）、韓国（20％）、台湾（19％）の上位 3 カ国で全体の 6 割を占め、その他の国々を含めたアジア全体では 8 割に達する。その背景には、前述のビザ緩和措置に加えて、アジアにおけるLCC（ローコストキャリア）の普及、および航空規制の緩和措置を受けて国内各地の空港で国際線の路線および座席数が増加したことや、アジア諸国における経済成長に伴う海外旅行需要の拡大がある。また、近年の増勢の強まりには 2012 年末の第 2 次安倍内閣発足後のアベノミクスによる円安の進行も追い風となっており、これによってアジアのみならず欧米からの旅行者も確実に増加している。

図表 3 訪日目的別訪日外国人客数の推移

（万人）

観光客
商用客
その他

2,500
2,000

前年比 47.1％増
1,973.7

ビジット・ジャパン・キャンペーン開始

1,500

1千万人突破1,000500

出所）日本政府観光局（JNTO）資料をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成
注）2015 年は JNTO 推計値。

22015年

2014年

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

2003年

2002年

2001年

2000年

0Report

2016年2月1日

ホテルの客室稼働率は過去最高水準＜外国人宿泊需要の 7 割が主要 6 都道府県に集中＞2014 年の外国人延べ宿泊者数は東京が突出して多く、これに大阪、北海道、京都、千葉、沖縄を加えた 6 都道府
県で全体の 7 割を占めている。現在のところ、外国人需要の恩恵を大きく享受しているのは、LCC 国際線が就航する空港周辺やゴールデンルート（成田～関空）にある一部の都道府県である。これらの都道府県は宿泊需要に占める外国人比率が高い。

図表 4 国内宿泊施設における外国人宿泊者比率（上位 10 都道府県）2014年の外国人宿泊者比率25%

オレンジ色はLCC国際線就航空港のある都道府県（ ）内は就航本数

20%
15%
全国平均 9.5％

10%
5%

福岡県

(9)

愛知県

岐阜県

(7)

沖縄県

(40)

山梨県

北海道

(54)

千葉県

大阪府

(6)

京都府

東京都

0%

(25)

(10)

出所）観光庁「宿泊旅行統計調査」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成＜東京、大阪、京都の客室稼働率は世界的にも高水準＞
ホテルの客室稼働率が過去最高水準を更新している。東京、大阪、京都ではマーケット平均としては上限の 85～90％に達しており、これは世界的にみても非常に高い。客室の高稼働を受けて、ADR※1、RevPAR※2 も上昇しており、足元の大阪の ADR は世界金融危機前の水準を 2 割以上上回っている。東京はそこまでの回復には至っていないものの、客室稼働率が高止まりして ADR の上昇速度が強まっている。
※1※2

Average Daily Rate：平均客室販売単価。
Revenue Par Available Rooms： 1 日の販売可能客室数あたり客室売上高。

図表 5 ホテルの客室稼働率の推移
全国

客室稼働率

東京都

大阪府

京都府

90%

85%

80%

75%

70%

65%
2011年10月～
2012年9月

2012年10月～
2013年9月

2013年10月～
2014年9月

2014年10月～
2015年9月

出所）観光庁「宿泊旅行統計調査」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成
注）客室稼働率は、ビジネスホテルとシティホテルの平均

3Report

2016年2月1日

東京を中心にホテルの新規供給が増加＜外資系ホテル開業の動きは東京から地方都市へ＞
好調な国内外需要を受けてホテル運営のパフォーマンスが改善していることからホテルオペレーターの新規開業意欲が旺盛になっており、東京を中心にホテルの新規供給が活発化している。また、異業種からの参入の動きもみられる。
他方、外資系ホテルの開業の動きは外国人需要も厚い京都などの地方都市に広がりつつある。愛知県の中部国際空港の隣接地に開業予定のスプリング・サニー・ホテルズ＆リゾーツは、中国の春秋航空（LCC）を傘下に持つ春秋集団が日本のサンフロンティア不動産と提携してホテル事業に参入する第 1 号で、今後日本国内でチェーン展開を図っていく予定である。
新規開発によるホテルの開業は、用地取得コストと建築コストの高騰でハードルが上がっていることから、既存ホテルのリブランド化による再生供給やオフィス等の他用途からのコンバージョン、カプセルホテル（旅館業法では「簡易宿所」）の供給等も増加しており、この傾向は今後も続くと考えられる。

図表 6 ホテルの開業客室数（リブランド含む）

図表 7 海外資本による今後のホテル開業計画

開業時期

全国

東京大阪

京都

2014年

約13,000

約4,000

約1,000

約1,000

アマネム2015年

約13,000

約6,000

約1,000約700

フォーシーズンズホテル京都

京都府

2016年

124

2016年

16,926

4,383

926

681

スプリング・サニー・ホテルズ＆リゾーツ

愛知県

2016～2017年

250～300

2017年

14,497

3,611

1,359

432

2018年

1,823

1,300

－

－

シェラトン沖縄サンマリーナリゾート

沖縄県

2016年

200

2019年～

3,050

200

－

－

パークハイアットニセコ HANAZONO

北海道

2019年

100

未定

6,675

452

300

－

ザ・リッツ・カールトンリザーブ

北海道

2020年までに50

ストック
2014年度末

834,588

98,644

57,14723,650

ホテル名

所在地

開業時期

客室数

三重県

2016年

28

出所）㈱オータパブリケイションズ「週刊ホテルレストラン」、厚生労働省資料（ストック）をもとに三井住友トラスト
基礎研究所作成

4Report

2016年2月1日＜需給バランスは好調に推移する見通し＞
今後の見通しは、需要については、国内人口の減少と超高齢化社会の到来で中長期的には弱含む国内客需要を外国人需要が補っていくことが期待される。外国人需要を国連世界観光機関（UNWTO）による世界の観光需要の見通しをもとに足元のトレンドよりも保守的に見積もっても、需要の総量は緩やかに増加することが見込まれる。一方の供給は、近年、ホテルの客室ストックの純増が年 1～2％で推移してきたのに対し、リブランドを含む 2014～2016 年の開業実績・予定が全国で年 2％前後、東京では 4～6％の水準である。需要の増勢ペースを踏まえると、供給過剰に至る兆候はみられず、全般的に需給バランスは緩むことなく好調に推移する見通しである。
図表 8 総延べ宿泊数の予測シミュレーション結果
国内ビジネス（百万人泊）

国内観光

訪日外国人

550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2014

2020

2025

実績値

2030

推計

2014

2020

2025

2030

国内ビジネス

135,000

135,000

135,000

135,000

国内観光

294,000

293,000

283,000

272,000

訪日外国人客45,00079,20095,500115,300

計474,000

507,200

513,500

522,300（千人泊）出所）2014 年は観光庁「宿泊旅行統計調査」、2020 年以降は三井住友トラスト基礎研究所が推計【お問い合わせ】 投資調査第 1 部
https://www.smtri.jp/contact/form-investment/investment.html

5Report

2016年2月1日

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