「紙上研修」

図表 2 実際の被害（左）と洪水浸水想定区域（右）REAL PARTNER

台風第 19 号浸水推定図（国土地理院作成）

阿武隈川水系阿武隈川洪水浸水想定区域図

連載 第 203 回流域治水関連法の改正
宅建業者の実務上の留意点！
株式会社ときそう 代表取締役

吉野 荘平

不動産鑑定士近年、大規模な自然災害の頻発により甚大な被害が生じており、不動産取引時においても、災害リスク情報は契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっています。
そのため、宅地建物取引業者には、不動産取引時に取引の対象となる物件の所在地に関連する法令などを情報提供することが、重要事項説明の対象項目として既に義務付けられました。
本稿では、これらの宅建業者の重要事項説明に関連する「流域治水関連法」について、「水防法」「特定都市河出典国土交通省資料より川浸水被害対策法」の改正を主に解説いたします。

川に限られていましたが、これまで水防法の対象外で 図表 3 旧水防法からの改正箇所（赤点線枠の部分）

1

流域治水関連法の概要と考えられる部分について解説します（なお、本文中あった中小河川なども洪水浸水想定区域を指定できるのカッコ書きの条文は、小見出しの法令に基づくものことになります。

です）。

今回多くの法律が改正された趣旨は、国土交通省から次のとおり公表されています（小見出しのカッコは関連法の略称）。

2

改正水防法について

洪水に関していえば、国は今回の改正でハザードマップの作成を中小河川等まで拡大し、リスク情報空7年度までにすべての一級・二級河川に浸水想定区域

まず流域治水関連法のうち、改正水防法の以下に解を指定することを目標としているようです（令和3年（2）氾濫をできるだけ防ぐための対策（河川法、下水説する事項は、令和3年7月15日に施行されました

3月5日内閣官房国土強靱化推進室「防災・減災、国道法、特定都市河川法、都市計画法、都市緑地が、全国的に水害被害が広がっている近年の状況から土強靱化5か年加速化対策における関連対策一覧」よ法）

見ても、特に不動産取引で注意しておきたい改正内容り）。

（4）被害の軽減、早期復旧、復興のための対策（水防法、土砂災害防止法、河川法）
以下ではこれらのうち、重要事項説明と関係がある
図表 1 流域治水のイメージ

水位周知河川
洪水予報河川（水防法法 10、11 条） （水防法 13 条）

水位周知海岸水位周知下水道（水防法 13 条の 2） （水防法 13 条の 3）

洪水浸水想定区域（水防法 14 条）

雨水出水
浸水想定区域（水防法 14 条の 2）

市町村防災計画への記載（市町村防災会議が作成）

高潮浸水想定区域（水防法 14 条の 3）
ハザードマップ（市町村長が作成）です。

重説義務の対象①洪水浸水想定区域の指定

法、都市計画法、防災集団移転特別措置法、建築基準法）

今回の改正で、赤点線枠の対象範囲が拡大
（内水）
（高潮）

白域を解消したい狙いがあります。具体的には、令和（1）流域治水の計画・体制の強化（特定都市河川法）（3）被害対象を減少させるための対策（特定都市河川（洪水）（1）改正法の背景

これまで洪水浸水想定区域の対象であった洪水予報体が内水ハザードマップを公表していましたが、厳密河川および水位周知河川に加えて、次の2つについてにいえばほとんどが水防法の対象外（＝重要事項説明害額は約1兆8,800億円で、統計開始以来最大の被害も洪水浸水想定区域が指定できることになりましたの対象外）でした。改正法では水位周知下水道に加え額となりました。この年の水害被害の中で注目すべき（改正法第14条）。て、次の排水施設も対象となります（改正法第14条

は、洪水ハザードマップの対象外となっている中小河

1）特定都市河川浸水被害対策法第三条第一項の規定の2）。

川の氾濫による水害被害です。

国土交通省によれば、令和元年東日本台風による被により指定した河川

1） 浸水被害対策区域内に存する排水施設

これまで中小河川についても被害を予想している自2）一級河川または二級河川のうち、洪水による災害

2） 特定都市河川流域内に存する排水施設

治体もありますが、原則として洪水浸水想定区域の対の発生を警戒すべきものとして国土交通省令で定める

3） 雨水出水による災害の発生を警戒すべきものとし象外のため、十分な検討がされていませんでした。し基準に該当するものて国土交通省令で定める基準に該当する排水施設

かし、令和元年台風第19号による実際の被害状況を

上記2つについてもこれまでと同様に、想定最大規改正法が施行されたことにより、現在、重要事項説

見ると、洪水浸水想定区域以外にも浸水被害が発生しています（図表 2）。

模降雨（想定し得る最大規模の降雨であって国土交通

明の対象となる内水ハザードマップが増えつつあり、大臣が定める基準に該当するものをいいます。以下同

今後も増えることが予想されます。

じ）により河川が氾濫した場合に浸水が想定される区（2）改正水防法の概要

域を洪水浸水想定区域として指定されます。

③高潮浸水想定区域の指定②雨水出水浸水想定区域の指定

海岸に加え、都道府県の区域内に存する海岸のうち国高潮浸水想定区域についても、これまでの水位周知

これまで水防法の対象となる河川や下水道、海岸は、いずれも限定的でした（図表 3）。今回の改正で
出典：国土交通省：概要資料より

14は、これら浸水想定区域の対象が拡大されました。た

雨水出水浸水想定区域は、これまで水位周知下水道

とえば、河川については、洪水予報河川と水位周知河だけが対象でした。このため、これまで数多くの自治土交通省令で定める基準に該当するものが対象になりました（改正法第14条の3）。

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ここで「国土交通省令で定める基準」とは洪水、雨想定区域に指定されているからといって必ず危険といよる公示（管理協定において定めた事項の変更の公示

水出水、高潮のいずれも、周辺地域に住宅、要配慮者うわけではありません。重要なのは、不動産会社からを含む）のあった管理協定は、その公示のあった後に利用施設があったり、その他に避難施設や避難路が水害ハザードマップを使って物件所在地を示された

おいて当該協定施設の施設所有者等または予定施設所あったりすることで指定できることになっています（改ら、皆さん自身が水害が発生したときの避難場所や避有者等となった者に対しても、その効力があるものと正水防法施行規則第1条の2、第4条の2、第7条の2）。

難ルートを考えておくという点です。

されているためです（改正法第24条）。

図表 4 貯留機能保全区域のイメージ

このとき必ずしも避難所へ避難することが最良の選（3）宅建業者としての今後の対応択とは限りません。たとえば1階までしか浸水しない（2）貯留機能保全区域の指定等

以上のように、河川、排水施設、海岸のいずれも水エリアであれば、避難所に行くよりも自宅の2階に移河川に隣接する低地等への氾濫に伴い浸入した水ま防法の対象範囲が拡大されました。一方、すでに一部動したほうが安全といえます。また自宅以外の場所にたは雨水を一時的に貯留する機能を有する土地の区域の自治体では水防法対象外であっても想定最大規模の避難するとしても、途中アンダーパスのような高低差に係る都道府県（指定都市等の区域内にある場合に被害予想をしているところもあります。のあるルートを通らずに済むようなルートを検討してあっては、当該指定都市等）の長は、都市浸水の拡大おく必要があります。

を抑制する効用があると認められるものを貯留機能保たとえ法に基づく浸水想定区域でなくとも、被害予想を公表している自治体では今のうちから相手方に提重要事項説明をする不動産会社は取引のプロです

全区域として指定する制度が創設されました（改正法示してあげることが、浸水想定区域拡大後に予想されが、防災の専門家ではありませんので、どのように避第53条）。重要事項説明として追加された理由は、貯るトラブルを未然に防止するうえで必要な対応といえ難したらいいのかまで説明はしてくれませんし、たと留機能保全区域内の土地において盛土、塀の設置などるでしょう。

え避難所を示してもらえたとしてもそれが必ずしも適で、河川の氾濫に伴い浸入した水または雨水を一時的切とは限りません。皆さんの生活スタイルに照らし、に貯留する機能を阻害する行為をしようとする者は、家族同士でどのようなときにどこへ避難するのか、こ当該行為に着手する日の30日前までに、都道府県知れから生活される前に話し合ってみると良いでしょう。

事等に届け出なければならないためです（改正法第（図表 4）55条）。

（4）一般消費者としての今後の対応
これから不動産を購入または賃借する一般消費者の方は、不動産会社のすべてが上記の対応をしてくれるわけではない点は知っておきたいところです。
不動産会社はその物件が水害ハザードマップのどこ

3

特定都市河川浸水被害対策法の改正

図表 5

浸水被害防止区域のイメージ（3）浸水被害防止区域の指定等にあるか位置を示してくれますが、公表されている水

改正特定都市河川浸水被害対策法に関しては令和3

都道府県知事は、特定都市河川流域のうち、洪水ま害リスクをすべて情報提供してくれるわけではありま

年5月10日に公布され、同年11月1日に施行されまたは雨水出水が発生した場合に建築物が損壊、またはせん。そこで、これから不動産を購入または賃貸されした。改正法のうち宅建業法35条の重要事項説明と浸水し、住民その他の者の生命または身体に著しい危る一般消費者の方におかれましては、以下の点につい関係する事項は、次の3点です。

害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で、ては気をつけていただきたいと思います。

（1）雨水貯留浸透施設の管理協定

一定の開発行為および一定の建築物（居室を有するも（2）貯留機能保全区域の指定等のに限る。以下同じ）の建築または用途の変更を制限（3）浸水被害防止区域の指定等①重説対象以外の水害ハザードマップもある

出典：国土交通省「特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律案について（令和 3年法律第 31 号）」資料より抜粋

出典：国土交通省「特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律案について（令和 3 年法律第 31 号）」資料より抜粋の条例で定める用途以上の許可は、「土砂災害警戒区域等における土砂不動産会社が行う重要事項説明は、水害ハザード（1）は重要事項説明で説明する機会が限定的です

すべき土地の区域を、浸水被害防止区域として指定す（図表 5）る制度が創設されました（改正法第56条）。

災害防止対策の推進に関する法律」における土砂災害マップのすべてが説明義務の対象ではありません。前が、（2）と（3）は比較的可能性が高いと考えていま浸水被害防止区域内において、以下の行為を行うと特別警戒区域と同じ制限と考えてよいでしょう。この述のとおり、洪水、雨水出水または高潮の各浸水想定す。以下、これらについて解説します。

きは、都道府県知事（または指定都市の長）の許可がため、宅建業法35条の説明事項に追加されました。

区域に基づくハザードマップだけが法律上の説明義務となっているので、これら区域が指定されていない場必要になります（改正法第57条）。
（1）雨水貯留浸透施設の管理協定①制限用途を予定建築物とした開発行為（特定開発行

以上のほか、都市計画法における地区計画では居室の床面の高さ、敷地の嵩上げなどが追加できるようになりました（令和3年7月15日に施行）。このよう合、たとえば市区町村が独自の基準で作成した水害ハ

地方公共団体は、特定都市河川流域において浸水被ザードマップが公表されていても、皆さんに提示され害の防止を図るために設置された雨水貯留浸透施設をない可能性があります。

自ら管理する必要があると認めるときは、施設所有者

なお、上記の建築行為には「用途変更」も含まれままで解説してきた防災・減災のための規制強化が予想

そのようなときは、国土交通省のハザードマップ等や施設所有者等となろうとする者との間において、す。また、許可後に変更するときは、改めて許可が必されます。宅建業者の方や一般消費者の方におかれま

ポ ー タ ル サ イ ト（URL：https://disaportal.gsi.

管理協定を締結して、当該雨水貯留浸透施設の管理を要になります（改正法第62条、第71条）。

しては、取引にあたり今後気をつけておきたいところ

go.jp/）に各市区町村のリンク先が掲載されているの行うことができる制度が創設されました（改正法第ここで「制限用途」とは、次に掲げる予定建築物ので、それを手がかりに各種ハザードマップを確認して19条）。ここで施設所有者等とは、その施設所有者だ用途をいい、予定建築物の用途が定まっていない場合おくと良いでしょう。

けでなく、付属施設の所有者や土地の所有者または当は、当該予定建築物の用途は制限用途であるものとみ該土地の使用および収益を目的とする一定の権利を有なされます。

する者も指します。

1） 住宅（自己の居住の用に供するものを除く）②自ら避難所・避難ルートを考える

為）②制限用途の建築行為（特定建築行為）

水害ハザードマップは科学的知見に基づき被害予想

地方公共団体は、管理協定を締結したときは、国土2） 高齢者、障害者、乳幼児その他の特に防災上の配を地図化していますが、その予想には前提条件があり交通省令で定めるところにより、その旨を公示しなけ

慮を要する者が利用する社会福祉施設、学校おます。したがって浸水想定区域ではないからといってればならないとされています。

よび医療施設（政令で定めるものに限る。
）

必ずしも安全な場所とは限りませんし、反対に、浸水16

重要事項説明として追加された理由は、この規定に

3） 1）および2）に掲げるもののほか、当該市町村に、今後は土砂災害だけでなく水害についても、これです。

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