News Release「物流施設の利用意向に関するアンケート調査」 ～調査結果～
2017 年 11 月 14 日

昨今、多くの企業で、物流戦略は経営課題のひとつに位置づけられており、物流施設をどのように利用すべきかは、重要な検討課題となっている。物流施設の利用にあたっては、物流業務の高度化への対応や防災対策、環境規制等の多様な要素を考慮する必要があり、物流施設に求められる機能・設備は、多様化・高度化しつつある。このような状況を踏まえて、弊社では、物流施設利用の方向性を把握すべく、物流企業および荷主企業を対象に「物流施設の利用意向に関するアンケート調査」（以下、「本アンケート」）を実施した。本稿では、その結果を概説する。

本アンケートでは、①国内の物流施設の利用状況、②物流施設の所有形態、③テナント構成、④物流施設の機能、⑤災害対策、⑥環境配慮・省エネ対応に関して調査を行った。
－ 発送企業数；3,022 社（荷主企業 2,373 社、物流企業 649 社）－ 回答企業数；199 社（回収率；6.6％）－ 調査時期；2017 年 8～9 月－ 調査方法；郵送および E メールによる調査票の送付・回収

アンケート調査結果の概要
回答結果

質問項目

①国内の物流施設の利用状況

現状

今後の意向

「利用面積 1,000 坪未満」の拠点が占める

首都圏では「利用面積 3,000 坪以上 10,000

割合は、首都圏では約 4 割、首都圏以外坪未満」、首都圏以外ではほぼ全ての面積では約 5 割となった。

帯で利用（増加）意向が強い。
「現状維持」との回答が約 4 分の 3 を占め②物流施設の「利用施設はすべて（ほぼ）賃貸施設」と所有形態の回答が最も多く、約 4 割を占めた。

た。ただし、「賃貸施設の割合を増やす」との回答が、「自社保有施設の割合を増やす」との回答を上回っており、今後も賃貸利用は緩やかに進む見込み。
「基本シングルテナントがよいが同居テナン③テナント構成

シングルテナント施設の利用が多い。

トが少数（1～2 社）いても構わない」との回答が約半数。

④物流施設の機能⑤災害対策⑥環境配慮・省エネ対応約 7 割の企業が「集配送機能」と「保管（ド「集配送機能」と「WMS（倉庫管理システム）ライ）機能」を装備。

機能」を強化・拡張したい企業が多い。

約半数の企業が「AED」と「耐震構造」を「免震構造」と「耐震構造」、「災害用自家発装備。

電機」を強化・拡張したい企業が多い。
「LED 照明」の他、「庫内空調管理システ

6 割強の企業が「LED 照明」を装備。

ム」や「外壁・屋根断熱」を強化・拡張したい企業が多い。

出所） 三井住友トラスト基礎研究所

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News Release2017年11月14日＜アンケート調査結果の概要＞
1 国内の物流施設の利用状況(1) 現在の利用状況
本アンケートの回答企業における平均物流拠点数は、首都圏では 5.6 拠点、首都圏以外の地方では 11.4 拠点であった。現在の 1 拠点あたりの利用面積について、「利用面積 1,000 坪未満」の拠点が占める割合は、首都圏では約 4 割、首都圏以外では約 5 割となった（図表 1）。物流効率化の観点から、既存の物流拠点を大型賃貸施設等に集約・再編する動きが進んでいるが、「利用面積 15,000 坪以上」の拠点が占める割合は、首都圏、首都圏以外ともに 3％に留まった。
図表 1 現在の拠点の利用面積分布41%

首都圏(n=655)

20%

52%

首都圏以外(n=1848)

1,000坪未満
5,000坪以上10,000坪未満

21%

18%

11% 4% 3%

15%9% 3% 3%1,000坪以上3,000坪未満

3,000坪以上5,000坪未満

10,000坪以上15,000坪未満

15,000坪以上＜1 拠点あたりの利用面積＞

注 1）n は利用棟数
注 2）回答企業数は首都圏 118 社、首都圏以外 159 社
注 3）利用面積；物流施設の延床面積ではなく、回答企業が実際に利用している面積を指す。

(2) 今後の利用意向
今後の利用意向に関して、首都圏、首都圏以外ともに、全ての面積帯において、「現状維持」との回答が最も多かった（図表 2）。「増加」の回答割合（％）が「減少」の回答割合（％）を大きく上回っている面積帯は、施設利用ニーズが比較的強い面積帯と判断できる。首都圏において、「増加」の回答割合（％）が「減少」の回答割合（％）を 10％以上上回った面積帯は、「3,000 坪以上 5,000 坪未満」および「5,000 坪以上 10,000 坪未満」であった。首都圏では、中規模程度（3,000～10,000 坪）の施設利用ニーズが比較的強いことが窺える。また、首都圏以外では「3,000 坪以上 5,000坪未満」 以外の全ての面積帯で、「増加」の回答割合（％）が「減少」の回答割合（％）を 10％以上上回っており、全般的に物流施設利用ニーズは底堅いと見込まれる。
図表 2 今後の利用意向[首都圏][首都圏以外]＜1 拠点あたりの利用面積＞＜1 拠点あたりの利用面積＞
1,000坪未満(n=67)

15% 7%

78%

1,000坪未満(n=93)

1,000坪以上3,000坪未満(n=47)

13% 11%77%

1,000坪以上3,000坪未満(n=59)

29%

10%

61%

3,000坪以上5,000坪未満(n=31)

23%

71%

3,000坪以上5,000坪未満(n=42)

24%

17%

60%

67%

5,000坪以上10,000坪未満(n=33)

5,000坪以上10,000坪未満(n=24)

6%
0%

33%

10,000坪以上15,000坪未満(n=10)
15,000坪以上(n=10) 0%
0%

20%
増加

40%
減少

20%

15,000坪以上(n=10)

100%
60%

80%

3%

注）n は回答企業数

267%

7%

20%
増加

現状維持

65%

73%

20% 0%
0%

100%

13%

30%

10,000坪以上15,000坪未満(n=15)

60%

20%

20%

23%

80%
40%
減少

60%

80%
現状維持

100%

News Release2017年11月14日

2 物流施設の所有形態(1) 現状の利用施設の所有形態
現状の利用施設の所有形態に関して、「すべて（ほぼ）賃貸施設」との回答が最も多く、約 4 割を占めた（図表 3）。
近年、不動産事業者等による物流施設の新設が増加していること等を反映し、賃貸施設利用が一定程度進展している状況が窺える。

図表 3 現状の利用施設の所有形態

41%

0%10%20%

11%

17%

30%

40%

50%

60%

すべて（ほぼ）賃貸施設

賃貸施設が多い

自社保有施設が多い

すべて（ほぼ）自社保有施設

13%

70%

18%

80%

90%

100%

賃貸施設と自社保有施設が同数程度

注）回答企業数は 197 社(2) 所有形態に対する今後の意向
所有形態に対する今後の意向に関して、「現状維持」との回答が約 4 分の 3 を占めた（図表 4）。ただし、「賃貸施設の割合を増やす」との回答が、「自社保有施設の割合を増やす」との回答を上回っていることから、今後も賃貸利用は緩やかに進むものと思われる。
所有形態の現状と今後の意向の関係を図表 5 に示した。現状は「すべて（ほぼ）自社保有施設」と回答した企業においても、「賃貸施設の割合を増やす」との回答が、「自社保有施設の割合を増やす」との回答を上回った。設備投資資金の削減や移転自由度の確保等の理由から、賃貸施設の割合を増やしたいと考える企業が増えていると考えられる。

図表 4 現状の利用施設の所有形態

15%
賃貸施設の割合を増やす

11%

74%

自社保有施設の割合を増やす

現状維持注）回答企業数は 193 社

3News Release2017年11月14日

図表 5 所有形態の現状と今後の意向の関係＜所有形態の現状＞

すべて（ほぼ）賃貸施設(n=81)

11% 7%

81%

賃貸施設が多い(n=34)

18%

15%

68%

賃貸施設と自社保有施設が同数程度(n=22)

18%

9%

73%

自社保有施設が多い(n=24)

17%

すべて（ほぼ）自社保有施設(n=32)

16%0%

賃貸施設の割合を増やす

25%

58%

9%

75%

20%

40%

60%

自社保有施設の割合を増やす

80%

100%

現状維持注）回答企業数は 193 社

3 テナント構成（現在、賃貸施設を利用している企業のみ回答）(1) 現状のテナント構成
現在のテナント構成に関して、「シングルテナントが多い」と「すべて（ほぼ）シングルテナント」（27％）との回答が最も多かった（図表 6）。シングルテナント等の施設を利用している理由に関して、「使い方・レイアウトの自由度が高い」（73％）との回答が最も多く、次いで「情報管理・防犯体制を強化できる」（39％）、「長期の賃貸契約を締結しやすい」（38％）との回答が多かった（図表 7）。
一方、マルチテナント等の施設を利用している理由に関しては、「柔軟に利用面積を拡張・縮小できる」（76％）との回答が最も多く、次いで「短期の賃貸契約を締結しやすい」（35％）との回答が多かった（図表 8）。

図表 6 現状のテナント構成

27%

0%

10%

27%

20%

30%

40%

9%

50%

すべて（ほぼ）シングルテナント

シングルテナントが多い

マルチテナントが多い

すべて（ほぼ）マルチテナント

60%

15%

70%

22%

80%

90%

100%

シングルテナントとマルチテナントが同数程度

注）回答企業数は 153 社

4

News Release2017年11月14日

図表 7 シングルテナント等の施設を利用している理由（上位３つまで回答）

38%

長期の賃貸契約を締結しやすい
5%

物流施設そのものが会社の広告・看板になる

73%

使い方・レイアウトの自由度が高い
14%

建物管理の水準を自社施設と同水準にすることでコストが抑えられる

39%

情報管理・防犯体制を強化できる
24%

配送用トラックの混雑を回避できる
9%

倉庫内作業員の募集が他のテナントと競合しない

4%

複数層の施設を利用したい

10%

その他
0%

20%

40%

60%

80%

100%

注）回答企業数は 94 社

図表 8 マルチテナント等の施設を利用している理由（上位３つまで回答）
35%

短期の賃貸契約を締結しやすい

76%

柔軟に利用面積を拡張・縮小できる
14%

施設運営のしやすさから単層の施設を利用したい
1%

カフェテリア・コンビニ・保育所等の共用施設が充実している

19%

同居テナントと共同配送を行うことができる
各階層にトラックバースがある施設を利用したい

6%

同居テナントがいることで、従業員の行動の規律性が高まる

6%
10%

その他0%

20%

40%

60%

80%

100%

注）回答企業数は 72 社

(2) テナント構成に関する今後の意向
テナント構成に関する今後の意向に関して、「基本シングルテナントがよいが同居テナントが少数（1～2 社）いても構わない」との回答が約半数を占めた（図表 9）。テナント構成の現状と今後の意向の関係を図表 10 に示した。現状のテナント構成が「すべて（ほぼ）シングルテナント」と回答した企業の約 6 割は、今後も「シングルテナントがよい」と回答した。一方、「すべて（ほぼ）マルチテナント」と回答した企業の約 3 分の 2 は、今後も「マルチルテナントがよい」と回答している。また、現状が「シングルテナントが多い」、「シングルテナントとマルチテナントの利用が同数程度」、「マルチテナントが多い」と回答した企業においては、「基本シングルテナントがよいが、同居テナントは少数（1～2 社）いても構わない」との回答が最も多かった。
賃貸施設利用の方向性として、マルチテナント等の施設を短期の契約で賃借し顧客ニーズに応じて柔軟に利用面積を変更するよりも、同居テナント数が少数で情報管理・防犯対策を徹底した自社仕様に近い施設を長期利用したいという意向が強い状況が窺える。

5News Release2017年11月14日

図表 9 テナント構成に関する今後の意向

シングルテナントがよい（他テナントの同居は許容しない）

25%

24%
基本シングルテナントがよいが、同居テナントが少数（1～2社）いても構わない
マルチテナントがよい（同居テナントが3社以上）

51%注）回答企業数は 145 社

図表 10 テナント構成の現状と今後の意向の関係＜テナント構成の現状＞
すべて（ほぼ）シングルテナント(n=39)

62%

33%

5%
シングルテナントがよい（他テナントの同居は許容しない）

シングルテナントが多い(n=36)

19%

72%

シングルテナントとマルチテナントが同数
程度(n=14)

8%79%

マルチテナントが多い(n=22)

14%

21%

59%

すべて（ほぼ）マルチテナント
3%(n=33)

30%

0%

20%

基本シングルテナントがよいが、同居テナントが少数（1～2社）いても構わない

マルチテナントがよい（同居テナントが3社以上）

27%

67%
40%

60%

80%

100%

注）回答企業数は 144 社

4 物流施設の機能
現在、利用している物流施設の標準的な機能に関して、約 7 割の企業が「集配送機能」と「保管（ドライ）機能」を備えていると回答した（図表 11）。また、「流通加工機能」や「WMS（倉庫管理システム）機能」との回答も多かった。今後、強化・拡充したい機能については、約 4 割の企業が「集配送機能」と「WMS（倉庫管理システム）機能」を強化したいと回答した。
「集配送機能」と「WMS（倉庫管理システム）機能」は、既に備えている施設が多いが、更に機能を強化・拡充したいという意向が強い。E コマース市場の拡大を背景に貨物の多頻度小口化が進んだことで、保管型施設から流通型施設が主流になる中で、WMS（倉庫管理システム）を拡充し、一連の庫内作業（入出荷、検品、ピッキング、梱包、物流施設内の労務管理等）を効率化したい企業の意向が窺える。

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News Release2017年11月14日

図表 11 現在、利用している物流施設の標準的な機能と今後、強化・拡充したい機能の関係

80%【
今後、強化・拡充したい機能】

70%
60%
50%
WMS(倉庫管理システム)
機能

40%

集配送機能

流通加工機能30%

保管（ドライ）機能

20%

製造・生産機能
その他
10%
営業・販売機能
データセンター機能
本社機能
研究・開発機能0%
コールセンター機能
0%
10%
20%

保管（冷蔵・冷凍）機能
事務・サービス機能

30%

40%

50%

60%

70%

80%

【現在、利用している物流施設の標準的な機能】
注 1）該当する機能をすべて回答
注 2）現在、利用している物流施設の標準的な施設：回答企業数 196 社
注 3）今後、強化・拡充したい機能：回答企業数 173 社

5 災害対策
現在、利用している物流施設の標準的な災害対策設備に関して、約半数の企業が「AED」と「耐震構造」を備えていると回答した（図表 12）。今後、強化・拡充したい設備については、「耐震構造」（38％）との回答が最も多く、次いで「災害用自家発電機」（33％）や「免震構造」（32％）との回答が多かった。
現在の標準的な災害対策設備と今後、強化・拡充したい設備の関係に着目すると、「AED」と「スプリンクラー」は、既に多くの施設で備えており、概ね充足されている一方で、「災害用自家発電機」や「免震構造」、「予備電源」は、現在、装備している施設が比較的少なく、今後拡充したいと考える企業が多い。東日本大震災時に物流が滞った経験を持つ企業も多いことから、建物の地震対策および災害時の電源確保は、特に重視されていると考えられる。

6 環境配慮・省エネ対応
現在、利用している物流施設の標準的な環境配慮・省エネ型設備に関して、6 割強の企業が「LED 照明」を備えていると回答した（図表 13）。今後、強化・拡充したい設備に関して、「LED 照明」（51％）との回答が最も多く、次いで「庫内空調管理システム」（38％）や「外壁・屋根断熱」（31％）との回答が多かった。
現在の標準的な環境配慮・省エネ型設備と今後、強化・拡充したい設備の関係に着目すると、「LED 照明」は、既に機能を備えている施設が多いが、更に拡充したいという意向が強い。365 日稼働する物流施設等においては、LED照明の導入により、消費電力の大幅な削減効果が期待できることから、企業は LED 照明の導入に意欲的であると考えられる。また、庫内の温度管理・温度上昇の低減により省エネを実現する「庫内空調管理システム」や「外壁・屋根断熱」は、現在備えている施設が比較的少なく、今後拡充したいと考えている企業が比較的多い。これらの設備は、省エネ効果とともに、庫内の労働環境の改善にも寄与することから、導入に積極的な企業が多いと思われる。

7

News Release2017年11月14日

図表 12 現在、利用している物流施設の標準的な災害対策設備と今後、強化・拡充したい設備の関係

60%【
今後、強化・拡充したい設備】

50%

40%
災害用自家発電機

30%

耐震構造

免震構造
予備電源

20%
緊急地震速報システム
耐火断熱パネル
燃料備蓄タンク

10%

スプリンクラー
AED

衛星電話
耐震型配管

その他

地下水浄化システム

0%
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

【現在、利用している物流施設の標準的な災害対策設備】
注 1）該当する機能をすべて回答
注 2）現在、利用している物流施設の標準的な施設：回答企業数 181 社
注 3）今後、強化・拡充したい機能：回答企業数 160 社

図表 13 現在、利用している物流施設の標準的な環境配慮・省エネ型設備と今後、強化・拡充したい設備の関係

70%

60%

【今後、強化・拡充したい設備】

50%

LED照明

40%

庫内空調管理システム
外壁・屋根断熱30%
人感センサー照明20%
屋上太陽光発電システム
その他

10%

節水型衛生器具

駐車場緑化

屋上緑化
0%
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

【現在、利用している物流施設の標準的な環境配慮・省エネ型設備】
注 1）該当する設備をすべて回答
注 2）現在、利用している物流施設の標準的な施設：回答企業数 165 社
注 3）今後、強化・拡充したい機能：回答企業数 160 社

870%

News Release2017年11月14日【本件のお問い合わせ先】
投資調査第 2 部 担当；吉田 資
TEL：03-6430-1335
https://www.smtri.jp/contact/form-investment/index.php〒105-0001 東京都港区虎ノ門 4-3-13 ヒューリック神谷町ビル 3 階
https://www.smtri.jp/

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