連 載

紙上研修vol.166

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

外国人との宅地建物取引の留意点
深沢綜合法律事務所

弁護士

髙川 佳子

法務省発表の資料によると、平成28年末現在における在留外国人は238万2,822人で前年末に比べ約15万人増加の過去最高となり、今後ますます増え続けると予測されています。

外国人を対象とした建物賃貸や売買について、留意すべきポイントを解説します。

1

外国人を借主とする建物賃貸借契約

1 契約締結前（物件の紹介・案内、入居申込等）

ある程度日本語を理解する外国人と日本語で対応するとき

2 外国人を理由とした賃貸借契約締結拒否の問題

合理的な理由がない外国人への賃貸拒否については、訴訟に発展して損害賠償を命じられた事例もあるので注意が必要です。の基本は、相手が聞き取りやすいよう平易な日本語でゆっく

たとえば、契約交渉が相当程度進み、借主が契約の成立をりはっきりと話すよう努めることです。特に家賃・敷金の金額確実なものと期待する段階に至ったところで、外国人であるといった数字は筆談を用いるなどして相互に誤解が生じないことを理由に家主が契約を断った事案で、入居拒否に何ら合ようにすることが重要です。日本語に不慣れな場合は通訳を理的理由がないものとして家主に 26 万 7,000 円の損害賠償してくれる知人・友人を同伴してもらうとよいでしょう。などの支払いを命じた事例（大阪地判・平成 5 年 6月18日）、

日本で部屋を借りるのが初めてという場合は、その後の手インド国籍を有する者が賃貸住宅を探す目的で宅建業者に続きをスムーズに行うため、部屋を案内する前に、敷金や礼電話したところ、宅建業者の従業員から「肌の色は普通の色金等、賃料以外にも金銭の授受が必要になることがあることか」「普通の色とは日本人の肌のような色」
といった発言をさや、連帯保証人が必要になる場合が多いこと、また、契約をれたことを、「原告の人格的利益を毀損する違法なものであするために必要になる主な書類等（※）について、あらかじめる」
として50 万円の損害賠償請求を認めた事例（さいたま地

説明しておくとよいでしょう。

判・平成 15 年 1月14日）などがあります。

全宅連では、外国人向けに部屋の探し方、契約の手続き、入居後の注意点など日本で部屋探しをして生活をする上で必要な基礎知識や役立つ情報や、日本の賃貸借契約には諸外3 重要事項説明、賃貸借契約の締結

外国人相手であっても、国内にある宅地建物について宅地国とは異なる独特の仕組みがあることを説明した「部屋を借建物取引を行う場合、宅地建物取引業法が適用され、宅建業りる人のためのガイドブック」を英語、中国語、韓国語、ベトナ者には重要事項説明義務（35 条）や 37 条書面（契約書）の作ム語、スペイン語、ポルトガル語に翻訳して公表しています。

成交付義務といった宅建業法上の規制が適用されます。

部屋の下見をして借りたいということになったら、入居申そのため宅建業者としては、宅建業法上必要な事項が記込書に記入してもらい、入居審査に必要な書類を提出しても載されている日本語の重要事項説明書や契約書を使用するらいますが、必要書類をすべて用意して申込みをしても、書ことになりますが、契約当事者となる外国人が全く日本語が類審査で賃貸人の承諾を得られなければ部屋を借りることわからない場合、その契約書に署名があっても、内容を理解はできないことをきちんと伝えておく必要があります。

していないのであれば契約は有効に成立しません。契約に関※入居審査における身元確認書類としては、パスポート、在留カード、住民票、勤務証明書、在学証明書、就労資格証明書等が考えられます。実際に何を準備してもらうかは必要に応じて判断するとよいでしょう。

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Realpartner 2017.12

する法制度や慣習は国によって異なり、日本人には常識であっても外国人にとってはそうとは限らないため、実際には、その外国人が理解できる言語で通訳したり翻訳した書類を示すなどして、その言語で説明せざるを得ません。

全宅連では英文の建物賃貸借契約書を参考資料として会本語で送付した催告書や解除通知書が理解できなかったと員向けに公表しています。ただし日本語版の全文を翻訳したいう弁解をさせないようにするため、日本語で送付する内容ものではないようです。

証明郵便による解除通知書等とは別に、翻訳文を郵送するこ

また、国土交通省が公表している「あんしん賃貸支援事業ともあります（下記通知書文例参照）。と外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」には、英●通知書の文例（日本語、英語、北京語）語、韓国語、中国語、スペイン語、ポルトガル語による重要事通知書

項説明書のサンプルが含まれています。ただし、平成 22 年以降更新されていないので、利用する場合は適宜修正する必要があります。
なお、契約書の翻訳文には、以下のような注意事項を追記しておくとよいでしょう。
*Notice（注意）：The English version of this Contract is made for the

beneﬁt of Lessor/Lessee. この英語版は、貸主／借主の便宜のために作成したものです。

The Japanese version of this Contract is the only

authentic copy, and this Contract shall be governedby and interpreted in accordance with the laws ofJapan.

本契約書の日本語版が唯一の正文であり、本契約書は日本法によって規律され、解釈されます。

In the event of any inconsistency or discrepancy
between the Japanese version and the Englishversion, the Japanese version shall prevail.

東京都新宿区・・・
被通知人
鈴木次郎
東京都豊島区・・・
通知人
山田太郎

殿

前略、現在、通知人は貴殿に対し、貴殿肩書住所地建物（以下「本件建物」といいます。）を、賃料月額８万５０００円（共益費込み。毎月末日限り翌月分支払）で賃貸しております（以下「本件賃貸借契約」といいます。）。
しかし、貴殿は、平成２７年１０月分から平成２８年２月分までの家賃合計金４２万５０００円を支払っておりません。
つきましては、通知人は、貴殿に対し、本書をもって、本日より５日以内に、上記滞納賃料合計金４２万５０００円を、後記記載の送金先口座に振り込んで支払うよう求めます。
上記期間内にお支払いいただけなかった場合は、あらためて契約解除の通知をすることなく、上記期間の経過をもって、貴殿との本件賃貸借契約を解除するとともに、法的措置をとることを通知します。
（送金先口座）○○銀行 △△支店
普通預金口座 口座番号 １２３４５６７８９
名義 山田 太郎
平成２８年２月１０日

以上

日本語版と英語版で不一致や食い違いがある場合は、日本語版が優先します。

※本英訳例については、深沢綜合法律事務所弁護士・関根究が担当しました。

説明において通訳を介する場合には、後日のトラブルを避けるため、重要事項説明書等の内容について通訳をさせることの委任状を受領しておくこと、また、正確な通訳をしたことを確認してもらうため、通訳人が通訳をした重要事項説明書や契約書に通訳人にも署名・押印（サイン）をしてもらうとよいでしょう。
国によって異なる生活習慣によるトラブル防止のため、住まい方などのルールについても契約時に説明しておくとよいNotice of Rent Arrears
Jiro Suzuki○○○ Shinjyuku-ku, Tokyo (LEASED PREMISES)
10 February 2016
Dear Jiro Suzuki
I have been leasing the above Premises to you, on the condition
that the rent is eighty-five thousand yen (¥85,000) per month(including Maintenance Fee, and the rent for the next month is tobe paid by the end of every month).
However, you failed to pay the rent from October 2015 to February
2016 and your rent is behind by four hundred and twenty-fivethousand yen (¥425,000).
Therefore, you need to pay the rent arrears in full (four hundred
and twenty-five thousand yen (¥425,000)) within five (5) days fromtoday by making remittance to the bank account below.
If you do not make this payment in the aforementioned period, I
will terminate this lease contract without issuing another noticeand take further actions to the court.

でしょう。

(Bank Account)○○ Bank △△ Branch
Account Number：savings account (普通 ) 123456789
Account Name：Taro Yamada (山田 太郎 )4 滞納が起きた場合

Yours sincerely

契約解除までの手順は日本人の賃借人が滞納した場合と同様に、催告をした上で契約解除ということになりますが、日Taro Yamada○○○ Toshima-ku, TokyoRealpartner 2017.1215

紙上研修

通知书
东京都新宿区○○被通知人 铃木 次郎
东京都丰岛区○○
发通知人 山田 太郎

２

外国人との売買における留意点

外国人が日本にある不動産の売買をする場合には、日本人同士が売買契約をする場合とは異なる対応が必要になる现在，发通知人把您居住的房屋，以每月租金八万五千日元 ( 含共同利益费。每月末预支下月租金 ) 为条件租借给您。

ことがあります。宅地建物取引業者（以下「宅建業者」）が外国

但是，您没有按期支付从平成二十七年（2015 年）十月到平成二十八年（2016 年）二月的租金，共计四十二万五千（425.000）日元。に留意しておくべきポイントについていくつか取り上げてみ因此，特发此通知，要求您在收到本通知即日起，五天以内，把上述共计四十二万五千（425,000）日元的拖欠租金，汇入下面的账户。
如果超过期限还没有收到您的汇款的话，与您的房屋租借合同将自动解除。关于房屋租借合同的解除将不再另行通知。同时，会诉诸于司法机关，通过法律手段解决此事。
银行账户○○ 银行 △△支行（分行）
口座番号（账号）123456789
平成二十八年（2016）二月十号※英訳、北京語訳については、深沢綜合法律事務所弁護士・関根究が担当しました。

5 賃借人が明渡しをしないまま自国に戻ってしまった場
合の法的手続き人との間で宅地建物の売買またはその代理、媒介を行う場合ます。
なお、国土交通省では、外国人投資家向けに日本の不動産に関する基本的な情報を英語で公表しています。
●国土交通省「日本での不動産取引に関する基礎的な法制度等を英語で紹介します」
URL http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo13_hh_000269.html

1 犯罪収益移転防止法による取引時確認

宅建業者が宅地建物の売買またはその代理、媒介を行う

場合、犯罪収益移転防止法による取引時確認が必要になります。日本国内に住居を有しない外国人の本人確認は、旅券等（ただし、氏名、住居及び生年月日の記載のあるものに限る）により行います。
また、マネーローンダリング対策が十分ではないと認めら（1）自国における住所が判明している場合れる国（イラン及び北朝鮮）に居住し、または所在する顧客と明渡し等を求める訴訟を提起して判決を得るためには訴の取引、及び、外国 PEPs（外国の重要な公的地位にある者ま状を被告（賃借人）に送達しなければなりませんが、被告が外たはあった者で、その家族も含まれます）との取引について国にいる場合は、原則として、日本の裁判所、外務省、領事館は、ハイリスク取引として、特別な確認が必要になります。具を経由して外国当局から被告に訴状が送達されることになり体的な方法については「宅地建物取引業における犯罪収益ます。手続きに要する期間は国によって異なりますが、アメリ移転防止のためのハンドブック」等をご覧ください。

カや中国といった主要国でも半年ないしそれ以上の期間を要するようです。また、翻訳文や翻訳者の証明書等の添付も必要となります。
（2）転居先の住所が判明していない場合や、外国政府の協力が得られない場合

この場合は被告に訴状を送達することができないので公示送達によらざるを得ませんが、公示送達を認めてもらうまでの手続きはそう簡単ではありません。事案によっても異なりますが、弁護士会照会等により出入国記録を取り寄せ、被告が日本にいないことを確認した上で、被告の国籍のある国における住所を調査して書類を郵送、郵送ができなければ被告が所在不明ということで公示送達という流れが典型的です。

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連 載

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2 準拠法

契約に関する法制度は国によって異なるため、外国人や外国企業を相手に契約をしようとする場合には、その契約にどの国の法律が適用されるのか（準拠法）を確認しておく必要があります。日本国内にある不動産を目的とする契約の準拠法は、「法の適用に関する通則法」により、当事者が別に定めない限り日本法となりますが、トラブル防止のため、契約書の中で「準拠法は日本法とする」等の記載を明記しておくことが適切です。

3 資金調達方法の確認

買主が永住許可を受けていない外国人の場合、日本の銀行から融資を受けられないことが多いため、海外から送金し【補足】非居住者が不動産を賃貸した場合における賃借人の源泉徴収義務

本文で紹介したのは、売買の場合の源泉徴収義務ですが、非居住者が居住者に対して建物を賃貸する場合で、その賃貸の目的が居住目的でない場合にも、賃借人に源泉徴収義務が生じます。
宅建業者が、非居住者である外国人らが保有するオフィスビル等の事業用賃貸物件の賃貸管理をする場合には、この点にも留意しておくべきです。

5 登記手続き

登記手続きは日本の不動産登記法に基づき行います。登て支払う場合が多いと思いますが、送金元の国によってはそ

記手続きの必要書類は当事者が日本に居住しているかどうの国の外為法の手続きが必要になる場合があること、海外か、売主か買主かによって異なりますが、印鑑を用意しても送金に日数を要することに留意しておくべきでしょう。

らう必要があること、また、印鑑証明書を利用できない日本

4 手付や代金支払時における源泉徴収義務

売主が非居住者（※）や外国法人（以下「非居住者等」といいます）、買主が居住者（※）という組合せで日本国内の宅地建物の売買契約を行う場合、買主は、代金の 10.21％の税率で所得税及び復興特別所得税を源泉徴収しなければならず、源泉徴収した所得税等を買主の納税地の所轄税務署に納めなければならない点には、注意が必要です。に居住していない外国人の場合、宣誓供述書や署名証明書が必要になることについて留意しておくとよいでしょう。具体的にどのような書類が必要かは、依頼する司法書士にお問合せください。

6 外為法上の報告

外 為 法 は、日本と外 国との 間 に お ける「資 金 の 移 動」や「物・サービスの移動」等の対外取引に適用される法律です

この源泉徴収義務は、売買代金が 1 億円以下で、かつ、買非居住者が日本国内の不動産を取得した場合、外為法に主がその宅地建物を自己またはその親族の居住の用に供す

より不動産取得後 20日以内に日本銀行を経て財務大臣に事るために購入した場合には不要ですが、逆に言えば、買主が後報告が必要となります。たとえば、非居住者である外国人法人である場合や、買主が個人でも事業用等で購入する場が投資目的や短期滞在用の別荘として日本国内の宅地建物合は、代金額にかかわらず源泉徴収義務があるわけです。

を購入した場合等がこれに該当します（ただし、例外的に不買主に源泉徴収義務がある場合は、買主が源泉徴収を失要な場合もあります）。

念して売主に対して代金を全額支払ってしまった場合であっても、課税処分は買主になされることになります。
※「居住者」とは、国内に「住所」を有し、または、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人をいい、「居住者」以外の個人が「非居ご質問について住者」です。なお、「住所」は「個人の生活の本拠」をいい、住民票が紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて生活の中心がどこという客観的事実によって判定されます。
「居所」

子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、ある場所が住所とは限りません。生活の本拠かどうかは、その人のは、「その人の生活の本拠ではないが、その人が現実に居住している場所」とされています。法人については、本店所在地がどこにあるかにより、内国法人または外国法人の判定が行われます。

先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。

ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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