連載 第 175 回生産緑地と「2022 年問題」
深沢綜合法律事務所

弁護士

戸部 秀明
平成 29 年に改正された生産緑地法の概要、税制ならびに関連法の都市農地賃貸借円滑化法の解説をするとともに、いわゆる「2022 年問題」の方向性や生産緑地の解除※ 1 がされた農地の売買について宅地建物取引業者が留意すべき事項を検討していきます。

1❷500㎡以上の規模の区域であること（1項2号

生産緑地法の仕組み「面積要件」）。ただし、一団の土地であることが必要である（1項本文）。

1．立法の経緯と生産緑地法の仕組み
生産緑地法は、生産緑地地区に関する都市計画に関❸用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものである

し必要な事項を定めることにより、農林漁業との調整こと（1項3号）。

を図りつつ、良好な都市環境の形成に資することを目

平成29年改正により、❷の面積要件について的として昭和49年に制定されました。その後、都市は、条例で300㎡以上500㎡未満とすることがで農地のうち、宅地化するもの（「宅地化農地」）と保全きる（法3条2項・施行令3条）ようになりましするもの（「生産緑地」）との区分を明確化し、都市計た。また、一団性の要件もその運用の改善が図ら画法上の措置を講じることが必要とされるという観点れました。※ 2から、平成3年に一部改正がなされ、諸制度が整備さ②生産緑地地区は、都市計画決定により定められまれました。さらに、平成3年改正法の施行後30年がすが、計画案には、地区内の農地等の所有権などの経過することに備えて、平成29年に一部改正がなさ登記名義人の同意が必要です（法3条3項・4項）。

れ、平成30年4月1日までに全面的に施行されました（一部は、平成29年6月15日に施行）。
以下、生産緑地法の中心となる仕組みを解説していくことにします。

3．行為制限等の義務
生産緑地地区に指定されると、生産緑地所有者等には以下の義務が課されます。
① 管理義務（営農義務）

2．生産緑地地区の指定要件

生産緑地を農地等として管理すべき義務が課せられ①市区町村長は、市街化区域の農地や採草放牧地などます（法7条1項）。この管理義務は営農義務ともの農地等で下記の条件に該当する区域を生産緑地地呼ばれています。

区と定めることができます（法3条1項）。

生産緑地所有者等が市区町村長に対し、生産緑地の❶公害または災害の防止、農林漁業と調和した買取申出ができるのが、後記のとおり、生産緑地地

都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の区の指定をした都市計画決定の告示の日から30年効用があり、かつ公共施設等の敷地の用に供する経過後なので（法10条1項）、営農義務は30年間あ土地として適しているものであること。

ることになります。

※ 1「生産緑地の解除」という用語は、一般的に広く使用されていますが、そもそも生産緑地法には用いられていない文言であり、意味内容が曖昧に思われます。その生産緑地が都市計画決定されている生産緑地地区から除外されるという意味にも、法14 条により生産緑地内の行為の制限を受けなくなるという意
味にもとれるからです。本稿では、「生産緑地の解除」という用語を、後者の意味で定義して使用することにします。すなわ
ち「法 14 条による生産緑地内の行為の制限の解除」という意
味で用います。

14※ 2 第 10 版都市計画運用指針 118 頁では、「稠密な市街地等において、同一の街区又は隣接する街区に存在する複数の農地等が、一体として緑地機能を果たすことにより、良好な都市環境の形成に資する場合には、物理的な一体性を有していない場合であっても、一団の農地等として生産緑地地区を定めることが可能である。この場合、一団の農地等を構成する個々の農地等の面積については、100 ㎡程度を下限とし、地域の実情に応じ、適宜判断することが望ましい」としています。

図

生産緑地地区の都市計画決定② 行為制限農業用施設以外の建築や宅地の造成や土地の形質の農地として管理（法 7 条）変更等を行うことが禁止されます（法8条1項）。
生産緑地内に農産物の生産や集荷等の用に供する施設でなければ、建築物や工作物等の施設の建築等は許可されません（法8条2項1号）。この点については、平成29年改正法により、農産物の直売所、製生産緑地の買取申出の流れ買取事由の発生（法 10 条）①都市計画決定の告示の日から 30 年の経過②「主たる従事者」が死亡、もしくは農業等に従事することを不可能とさせる故障を有することになったとき造・加工場、農家レストランなどの建築等は許可さ②の場合、農業委員会に「主たる従事者」である旨の証明申請をして証明を受けるれることになりました（法8条2項2号）。

4．生産緑地の買取申出と解除
買取申出

限など行為制限が付されていますが、生産緑地地区の指定後に事情が変わり、営農の継続が困難となる

市区町村長が買わないとの通知（法 12 条 1 項）

価格の協議（法 12 条 2 項）

他の希望者へ斡旋（法 13 条）

うとしても行為制限のため、市場で売却することが難しいので、その救済を図る必要があります。この３カ月以内場合も生じえます。その場合、生産緑地を譲渡しよ市区町村長が買うとの通知（法 12 条 1 項）

１カ月以内

①生産緑地所有者には営農義務が課され、また建築制ような趣旨から、生産緑地所有者は市区町村長に対し、生産緑地を時価で買い取ることを申出ることが斡旋成立

斡旋不成立

買受者が生産緑地の管理行為制限の解除（法14条）できる制度が用意されています（法10条）。買取申出ができるのは、以下の場合です。
❶生産緑地地区の都市計画決定の告示の日から30公園・緑地にするなど適切な管理（法 16 条）年を経過したとき。
❷主たる従事者が死亡、もしくは農業等に従事するのを、所有者等の同意を得て、特定生産緑地として指ことを不可能とさせる故障を有することになった

定でき、指定の期限は10年を経過する日となりますとき。

（法10条の2）。

②買取申出がなされた後の手続の流れは図のとおり

特定生産緑地の指定を受けたときは、生産緑地と同です。概略を説明すると、買取申出を受けた市区町

様、営農義務、行為制限を受けることに変わりありま

村長は、特別の事情のない限り、時価で買取るものせん。また、特定生産緑地の指定期限の再度の延長もとされています（法11条1項）が、特別な事情が認められます（法10条の3）。

あれば買取りません。そこで1カ月以内に市区町村長が買取り、または買取らない旨の通知を書面でしなければなりません（法12条1項）。買取らないとの通知をした場合、市区町村長は、農業に従事することを希望する者が取得できるよう斡旋に努めなけ

2

生産緑地の税制

1．固定資産税ればなりません（法13条）。買取申出から3カ月以三大都市圏の特定市の市街化区域農地については、内に所有権の移転が行われないときには、生産緑地課税標準額が、当該市街化区域農地と類似する宅地のの管理義務、行為制限が解除されます（法14条）。

固定資産税額の課税標準とされる価格に類似する価格により定められます（地方税法附則19条の2、29条

5．特定生産緑地の制度市区町村長は、買取申出基準日（指定の告示から30年経過する日）が近く到来することとなる生産緑の7）。いわゆる宅地並み評価・宅地並み課税です。
路線価を基準に課税標準額が定められるため、固定資産税は高額になります。

地のうち、その保全を確実に行うことが良好な都市環

これに対し、生産緑地は、宅地並み課税の特例の対境の形成を図るうえで特に有効であると認められるも象から除外され（同附則19条の2）、一般の田や畑とREAL PARTNER November 201815

同一の課税標準額とされています。いわゆる農地評

けることにより、農地法17条、18条の例外として更新価・農地課税です。したがって、固定資産税は、生産のない農地賃貸借契約が締結できます（円滑化法8条）。

緑地以外の農地よりも低額になります。

3．円滑化法の効用
2．相続税

企業などが都市部の生産緑地の所有者と直接、賃貸①農地相続については、相続税の納税猶予の特例があ借契約を締結しやすくなるため、農業の担い手の減少

りますが、三大都市圏内の特定市の市街化区域内のや高齢化が進むなか、都市農地を有効に活用できる環農地のうち、都市営農農地（生産緑地）は、特例の境が整えられ、都市農業が活性化することが期待され対象となります。それ以外の三大都市圏の特定市のます。

市街化農地は、相続税の納税猶予の特例の適用が受けられません。
②生産緑地の解除がなされると、納税猶予は認められ生産緑地の所有者は、自ら営農しなくとも、賃借人が営農していくことにより、農地を生産緑地や特定生産緑地として維持していくことが可能となります。

なくなり、さかのぼって猶予された税に利子税を賦課して納付しなれければなりません（租税特別措置法70条の6）。

34「2022 年問題」と宅地建物取引業

1．「2022 年問題」とは都市農地賃貸借円滑化法

1．円滑化法の成立

最近、生産緑地の「2022年問題」がマスコミなどで盛んに取り上げられています。生産緑地地区の都市計画の指定は、平成4年以降になされているので、期間の定めのある農地の賃貸借は、期間満了の1年2022年から順次30年が経過していきます。そうする

前から6カ月前までの間に当事者が更新拒絶の通知をと、2022年以降、農地が宅地として大量に売り出さしない限り、従前と同一の条件で賃貸されるとみなされることになり、宅地の供給過剰が発生するのではなれます（農地法17条）。しかも、更新拒絶の通知をす

いか、都市緑地の保全が困難になるのではないかとのるには、知事の許可が必要であり、許可が得られる場合も極めて限定されています（同18条）。

懸念が生じます。これが「2022年問題」です。※ 3

生産緑地法は、市区町村長が生産緑地の買取を行う

このように、いったん農地を賃貸すると所有者が返ことを、原則としていますが、実際は予算などの事情還を受けることは難しいため、新規の農地の賃貸の供から買取はほとんど行われず、これが「2022年問給が少なくなり、特に都市部で農地を賃借して耕作を題」の発生要因の1つにあげられるでしょう。

希望する者（法人も含む）がいても、希望はかなわないのが現状です。

2．「2022 年問題」の動向とその見通し

そこで、上記の事情を改善し、都市農地の賃貸を円「2022年問題」が現実に発生するかは、生産緑地の滑に行えるようにするため、都市農地賃貸円滑化法解除により、どれほどの面積の農地が宅地として市場（以下「円滑化法」という）が平成30年6月20日に成に出てくるかにかかります。

立し、同年9月1日に施行されました。

生産緑地法の改正により特定生産緑地の指定ができることになり、買取指定期間の延長がなされる農地も2．円滑化法の内容多くなると予想されること※ 4、農業後継者の不在に生産緑地に限り、更新のない賃貸借契約を締結できより耕作を断念し、生産緑地の解除を受けるとの選択るようになりました。賃借希望者が、都市農地におけが、都市農地賃貸借円滑化法の活用により、一定程度る耕作の事業計画を市区町村長に提出して、認定を受防げるのではないかとの期待もあるので、宅地化する※ 3 生産緑地の指定が、平成 5 年以降になされた農地もあるので、すべての生産緑地が 2022 年に、生産緑地の解除がなされる可能性があるということではありません。

※ 4 農業委員会は、生産緑地指定の告示の日から 30 年経過する時期を所有者に書面により通知して、生産緑地所有者が特定生産緑地の指定の提案の機会を失わないようにするということです。

16

農地の面積は、意外に少なくなるかもしれません。
正確な動向の予想は困難ですが、いずれにしても、生産緑地の解除に伴い農地を売却する例は、30年の経過を機として必ず発生するので、宅地建物取引業者はどう対応すべきか検討しておく価値はあります。

すると、必然的に高齢者との取引が多くなると考えられるので、売主の判断能力の有無や意思確認を確実に行う必要があるでしょう。
④ 売却する事情の確認
生産緑地の解除を受けて農地を売却する事情、売主が代金を得る必要性に関する事情を正確に確認して

3．宅地建物取引業者の留意事項
生産緑地の解除後の農地の売買について、宅地建物おくことが必要になります。たとえば、将来の相続に備えて資金を確保するとか、他の投資をする目的取引業者は下記の点に留意すべきと考えます。

を有しているか等の事情です。そのうえで、どの程① 生産緑地の解除の確認

度の資金が必要かという事情の兼ね合いから、どの生産緑地の解除された農地を購入や売買の媒介をす範囲の農地を売却するか、価格をいくらに設定する

る場合、宅地建物取引業者は、契約締結前に、当該かなど、宅地建物取引業者は適切にアドバイスすべ

土地が生産緑地の解除を受けているか確認する必要きです。場合によっては、税務の専門家との連携もがあります。解除がなされていなければ、行為制限必要となります。

等があるので、宅地への転用ができません。

また、不動産コンサルティングの一環として、相続解除の事実を確認する方法として、以下の2つが考税の納税猶予を受けている生産緑地の解除前に売却えられます。

や資産運用の相談を受けた場合には、解除後には生❶生産緑地所有者の所持する書面で確認する方法

産緑地所有者は猶予された相続税および利子税を納生産緑地の解除がなされると、市区町村長から生税しなければならないので、事情に応じて、特定生産緑地所有者に対し、特定の日の経過により行為産緑地の指定を受けるよう進言するのが相当である制限が解除された旨の書面が交付されます。生産と思います。

緑地所有者からその書面の提示を受けて、解除の事実確認をすることができます。
❷委任状を受領して農業委員会で確認する方法⑤ 土地価格について土地価格は需給バランスにより決定されます。また景気動向にも左右されます。法的問題ではなく、す宅地建物取引業者が農地所有者から委任状を受領ぐれて市場経済の問題ですが、宅地建物取引業者がして、農業委員会に対し問い合わせを行い、解除

生産緑地の売買に関わる際には、生産緑地の解除にの事実確認をすることができます。

よる宅地化の動向や景気動向を注視して、適切な価② 農地転用の届出格設定をしていくことが大切であると考えます。

生産緑地の宅地転用を伴う売買をする場合、市街化区域内の農地なので、農業委員会に対する届出をすることが必要です（農地法5条1項6号）。売買契約の効力は、届出により生じるので、届出を忘れてはなりません。媒介の場合も、届出がなされたのか確認する必要があります。
なお、農地法5条1項6号の届出は、売主と買主が共同して行うので、売買当事者の協力が必要です。
また、生産緑地の売買に関する農地法5条1項6号の届出は、公共用地に利用する場合を除き、生産緑地の解除がなされていないと受理されません。生産緑地の解除前に届出はできないことに注意すべきです。
③ 生産緑地の解除がなされた事情の確認
所有者が生産緑地の解除を受ける事情はさまざまでしょうが、農業後継者がいない場合や高齢により営農を継続できない場合が多いと予想されます。そうQ

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