VOL.2

ちゃんと○○してますか？

んゃち と ●●「ふりだし」に立ち返りながらしてま すか？

不動産運用は、投資法人だけではなく、開発を担う伊藤忠商事や入居者と連絡をとる不動産管理会社が協力し、高品質なサービスを展開。投資主さまよりお預かりした資金が収益を生み出すまでを、物件購入を担う担当者と運用を担う担当者を通じてご紹介します。

投 資
ADインベストメント・マネジメント株式会社
投資開発部 第一アクイジションチーム

投資主のみなさまへ

山際 杏里 Anri Yamagiwa

入社して4年、住宅専門リートの一員として多様な課題に向き合い、一つ一つ解決していく達成感が刺激的です。物件の購入を通じて、投資主さまの利益創出に全日頃より、アドバンス・レジデンス投資法人にご愛顧を賜り、心より御礼申し上げます。
前期決算より企画をスタ ー トさせた本誌「レジユメ（※）」ですが、投資主の皆さまより「バリ ュ ー ア ッ プ工事の重要性を改めて認識した」「運用会社がどんな視点でバリ ュ ー ア ッ プ工事を行 っ ているか理解でき力で取り組んでいきます。週末は、海辺のランニングでリフレッシュ！ランニング後のお酒は格別美味しいです。

た」「運用会社で働く人の顔を見ることができて今まで以上にアドレジに対する親近感がわいた」等、多くの温かいお言葉を頂戴することができ、「レジユメ」の発刊が、投資主の皆さまと運用会社社員の更なる信頼強運 用化につなが っ たと思います。
※本誌はあえて「レジ ュ メ」とはせず「レジユメ」とし、“レジ夢”を抱いて頂ければ幸いです。

そこで今期は、「投資」と「運用」を取り上げた企画とさせて頂きました。
投資主の皆さまよりお預かりした大切な資金を、運用会社がどのような考えで賃貸マンシ ョンに投資し、その賃貸マンシ ョ ンの収益性を如何に引き上げるかということを「双六方式」で展開させて頂きました。
当初の思い通りに進まない場合もございます。その時は改めて原点に立ち返り、戦略の見直しを行います。
不動産の投資と運用は、正に表題にある「ふりだし」に立ち返る毎日です。
本投資法人は、資産運用会社と共に、従前より投資主の皆さまにお約束させて頂いております「長期安定的な利益分配の実現」に向け引き続き努力して参ります。

小山 智之 Tomoyuki Koyama

入社して9年、高度なプロ集団で切磋琢磨しつつ、気づけば後進を指導する立場です。メンバーの運用のスキルを向上させるべく、新卒採用者・未経験者是非とも本投資法人に変わらぬご支援をよろしくお願い申し上げます。

向けに教育指導マニュアルの作成などにも取り組む
2017年 9月 吉日

毎日です。移動時間は読書に励み、インプットに励ん

アドバンス・レジデンス投資法人でいます。休日は、愛娘2人とアスレチックで体を動か

執行役員

1

ADインベストメント・マネジメント株式会社
資産運用部 第二アセットマネジメントチーム
シニアマネージャー

髙坂 健司

しストレス発散！

2ちゃんと 物 件 取 得
してま すか？

更地の段階から参画し、より競争力のある物件購入を目指す。

C A S E：1

入までスムーズに進むことはあRESIDIA亀戸りません。当物件も例外ではな

交 通 ：JR総武線「亀戸」駅 徒歩3分
総戸数 ：129戸
間 取り ：1R / 1K

く、隣地との境界問題や福祉条例への対応など予期しない問題に遭遇。売主である伊藤忠商事
アへ注目が集まっています。ことの交渉は、グループ会社とは開発提案が多く集まる城西エリアに加え、れまで注目度の低かったエリア

いえ真剣勝負であり、期限が迫再開発によって新たに街の魅力ですが、都心へのアクセス性がる中 で 根 気 の いる仕 事 でした。

条 件で合 意 。伊 藤 忠による開 発が高まっている城北・城東エリ

良いことに加え、ショッピング最後には、全ての問題を解消し、モールが充実し、住みやすい街無事に運用部に引き継ぎができが多く形成されています。「レジました。物件の購入にあたってディア亀戸」も、そのトレンドは、多くの関係者との緊密な連を早くから意識して投資・運用携が必要になりますので、案件している新築物件の一つです。

が無事に完了し、関係者に感謝

③

ふりだし①

いま都内では、昔から住宅街②

土地情報の入手

条件交渉

伊藤忠の土地取得確スタート。運用経験を活かし、入居者が好む間取り・仕様を提案する

度が高まると、想定賃伊藤忠からの土地情報を受料を提案

け、当社にて収益性を検討

東京駅など都心までわずか 15④⑥建物が完成し、テナントの入 居も完 了 。再 度 、売 買

物件検討
会議

価格の交渉を行う

DROP！

経営陣が集まり、最終的な取得を判断

⑤

交渉決裂

売買価格で合意できず、⑦取得断念。伊藤忠は第三者への売却に切替え

条件合意

問題発覚

いだす、根気勝負！

運用会社による物件調査がスタート⑨

様々な角度から解決策を見の 間で 条 件 合 意 。

ADインベストメント・マネジメント株式会社
投資開発部 第一アクイジションチーム

山際 杏里

分のアクセス性に加え、帰宅時

私たちはこれまで、競争力のに買い物がしやすい駅ナカ商業

高い物件を市場から探し出し、施設もあり、忙しいビジネスマ

数々の障害を乗り越えて購入しンやビジネスウーマンから大きてきました。これからも物件のな支持を得ています。

取得を通じて、粘り強く投資法

どんな物件でも、開発から購

⑩

取得決定

全ての調査項目で合格。
投資法人が取得決定の会議を開催⑪

遵法性、土壌調査など約10項目の専門家調査を実施

決済！
！

売主である伊藤忠と取得決済。
これまでの苦労が報われる瞬間⑧

物件調査（デューディリジェンス）

人の成長を支えていきます。

1つ前に戻る

物件調査の結果、問題発覚！

伊藤忠と投資法人

3

条件交渉しています。

⑫

引き継ぎ

物件資料や共有事項を運用部に引き継ぎ、取得業務が完結▼

次ページに続く4

ちゃんと 物 件 運 用
してま すか？

需給動向を把握し、競争力のある賃貸条件、賃料の引き上げにより、収益を最大化！

①⑤

内覧時の印象アップ

1回休み⑧

マーケット状況を見ながら、賃料引き高稼働率が復活上げ交渉を地道に行う。賃料の引き

仲 介 会 社への営 業 活 動

賃料の引き上げに成功

上げに成功

紙、照明を刷新

賃料水準の見直しを迫られる⑥しに成功

迅速に対応。テナントとの信ピンチ⑩

高稼働かつ賃料上昇

高稼働、高収益、かつテナント満足度の頼関係を深め、収益を維持稼働率低下！

②

テナント募集周辺の相場、競合物件トラブル対応

漏水・騒音等のトラブルへ⑦

競合マンション
現る！

近隣に新築賃貸マンションが完成。

が 奏功。テナントの埋戻あがり

周辺環境や管理状況を入念に確認

テナントの 要 望に合 わせて壁④⑨

現地調査の募集状況を調査。適切な賃貸条件を設定③

成果・進捗の確認

長期空室住戸がある場合は、分析し対応策を策定

閑散期にテナントが続けて退去。埋め戻しに奔走！

高い賃貸運営が実現

CASE：2

R ESI DI A 大 森Ⅱ・Ⅲ
レジディア大森Ⅱ

交 通 ：JR京浜東北・根岸線
「大森」
駅徒歩1分
総戸数 ：90戸
間取り ：1R / 1K / 1SLDK

レジディア大森Ⅲ
交通 ：JR京浜東北・根岸線「大森」
駅徒歩3分、京急本線「大森海岸」
駅徒歩9分
総戸数 ：65戸
間取り ：1K / 1LDK

5

複数の路線が乗り入れる品川

拠点とする企業の賃貸需要が多物件の募集状況を確認。次に、見駅からJ R 京 浜 東 北 線で2 駅 約 6

く、時に企業の異動時期の解約が込客である法人の需要動向を把握

分、さらに、羽田空港にもアクセス多くなるため、稼働率が不安定にし、部屋の使い勝手を考えて賃貸しやすいエリアといえば「大森」でなることがあります。稼働率低下に条件を設定しました。見込客であるす。
「レジディア大森Ⅱ」「レジディよる減収を阻止するためには、綿法人に強いパイプを持つ仲介会社

ア大森Ⅲ」は、いずれもJR大森駅密な戦略を練り、確実に実行するに積極的な営業を行ったことが功めに一つ一つ手間を惜しまないこ至近の好立地に展開する単身者ことが必要です。

を奏し、短期間での埋め戻しに成とが重要です。

功しました。

ADインベストメント・マネジメント株式会社
資産運用部 第二アセットマネジメントチーム
シニアマネージャー

小山 智之

向けの物件です。大森駅周辺は、少し前になりますが、品川に本社商業施設にも恵まれ、生活利便性を構える企業の社宅整理があり、賃貸住宅は、オフィスビルと異なら、目標と現実のバランスを取り、も申し分ありません。

一時的に稼働率が低下したことがり景気変動の影響は少なく、扱うパフォーマンスの最大化を目指し、ありました。その際には、まず競合戸数も多いため、収益を上げるたトライ&エラーを重ねていきます。

このエリアでは、東京・品川駅を私たちは、関係者と協力しなが6

今期の運用に関するご報告

これまでの歩み

第14期 1口当たり分配金

1口当たり分配金の推移

過去最高の分配金、過去最高の平均稼働率4,500円を上回る安定的な1口当たり分配金

5,169 円

前期比：+190 円

積立金の取崩し

当期純利益からの分配

業績予想対比：+120 円

5,130
4,615

今後の1口当たり分配金予想
第15・16期

各5,149 円

第14期対比：-20 円

4,593

4,415

4,523

2014/1期

2014/7期

収益の安定性が強みのポートフォリオ
住宅系 Jリート No.1*
保有物件数

住宅系 Jリート No.1*

260物件

4,427億円

20,842戸

投資エリア

住戸タイプ

賃料帯

店舗・事務所 1%
ドミトリー 2%
ラージ 2%
政令指定都市等
首都圏

賃貸可能戸数19%

9%50万円以上 0.4%
50万円未満 1%
30万円未満 3%

ファミリー

都心主要7区
39%

都心部
33%

15%

コンパクト
25%

シングル
56%

25万円未満21%15万円未満24%

単身者・夫婦世帯向け 81%

4,572

4,578

4,572

4,577

4,773

4,719

4,920

4,900

2015/7期

2016/1期

2016/7期

2017/1期

2017/7期

2018/1期（予想）

350,000

合併効力発生日2010年3月1日

東日本大震災発生
2011年3月11日

300,000

250,000

200,000
10万円未満51%25万円未満 96%＊資産運用会社調べ：2017年9月25日現在における各住宅系Jリートの開示資料に基づきます。

72015/1期

5,149

合併来7年半にわたり着実に上昇

150,000

100,000

東京23区 71%）4,979

投資口価格の推移

住宅系 Jリート No.1*

資産規模（5,070

ネット売却益503を含む

4,774（単位：円）

5,169

50,000
投資口価格（円）

ADR投資口価格

東証REIT指数

東証REIT住宅指数

日経225

2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017
/7期 /1期 /7期 /1期 /7期 /1期 /7期 /1期 /7期 /1期 /7期 /1期 /7期 /1期 /7期

82017年7月期

運用状況報告会

会場案内図

福岡会場

名古屋会場

2017 年 11 月6 日（月）10：00〜11：00（受付開始 9：30）

アクセス

桜通

屋駅
名古

KDX名古屋駅前ビル13階

通線
市営桜 駅名古屋 大和証券

通口

名古屋市中村区名駅3-26-8

JRゲート
タワー

桜 屋駅
名古ＪＲ

（旧：TKPガーデンシティPREMIUM名古屋駅前）

大名古屋 名古屋駅前ビル
ビルヂング
ジュンク堂
（イセタンハウス）線
東山
市営

TKP名駅東口カンファレンスセンター

名古屋市営東山線/桜通線 名古屋駅 ユニモールU2番出口 徒歩20秒
JR東海道本線 名古屋駅 桜通口 徒歩3分

情報満載のトークセッション開催（予定）！

お問い合わせ052-589-8383

イオン・リートマネジメント株式会社

大阪会場

阪急グランドビル 貸会議室
大阪府大阪市北区角田町8番47号

阪急グランドビル26階

アクセス

06 - 6315 - 8368

東京都千代田区大手町1-7-2

東京サンケイビル METRO SQUARE4階

アクセス

阪神百貨店

東京サンケイビル
METRO SQUARE
読売
新聞社

半蔵門町駅

大手町タワー

新大手町
ビルヂング
本館

東西線

大手町駅

家ご自身の判断と責任で投資くださるようお願いいたします。本投資法人の投資口または投資法人債のご購入にあた っ ては、各証券会社にお問い合わせください。
＊なお、本資料で提供されている情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、宅地建物取引業法等の関連法令、及び

9

アクセス

福岡パルコ

り治通明

お問い合わせ092-720-8003

神駅

線天港
鉄空

下市地

福岡天神ビル

福岡ビル

線
田牟
大神 岡駅

丸の内ビル

ＪＲ
東京駅

新丸の内ビル

福岡銀行

福岡県福岡市中央区天神2-14-8
福岡天神センタービル8階

福岡市地下鉄空港線 天神駅1番出口 徒歩0分
西鉄天神大牟田線 西鉄福岡駅 徒歩4分

丸の内
オアゾ

通り

昭和

福岡天神センタービル

TKPガーデンシティ天神

線大手大手町ビル

ミーナ天神

13：30〜15：30（受付開始 13：00）＊本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資東京証券取引所上場規制等に必ずしも則ったものではありません。

お気軽にご来場いただける週末開催！
2017 年 11 月25 日（土）中央03-3273-2230

取締役 木村 知之

駅口Ｊ
横 Ｒ総須 武賀線
丸ノ内 線東 ・線
京東京駅
駅

お問い合わせADインベストメント・マネジメント株式会社

田梅神

阪

丸ノ内線／半蔵門線／千代田線／東西線／都営三田線 大手町駅 A4・E1出口直結
JR東京駅 丸の内北口 徒歩7分

ナビオ
阪急百貨店
メンズ館

天 福
通り 鉄 鉄渡辺
西 西

大手町サンケイプラザ

阪急百貨店

ACTY大阪千代田線
・都営三田線大手町駅

2017 年 11 月9 日（木）14：30〜15：30（受付開始 14：00）

駅

大阪
ＪＲ

丸ノ内線
大手町駅

東京会場

HEP FIVE

阪急
グランドビル駅
梅田線東谷町

お問い合わせヨドバシカメラ

四ツ橋線
西梅田駅

JR大阪駅 御堂筋南口 徒歩3分
阪急梅田駅 3階改札口 徒歩3分

専務取締役 塚原 啓仁 氏

阪急
梅田駅

新阪急
ホテル

駅
梅田筋線
御堂2017 年 11 月6 日（月）15：00〜16：00（受付開始 14：30）

必聴、必見、ぜひご来場を！

イオンリート投資法人との合同開催！

KDX

スギ薬局

＊本資料の内容は、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は、将来の業績を保証するものではありません。
＊本資料の内容に関しては、万全を期しておりますが、その内容の正確性及び確実性を保証するもの
ではありません。また、予告なしに内容が変更または廃止される場合がございますので、あらかじめご了承ください。

10

ご案内
2017年 7月期 運用状況報告会 開催します。
ご友人とお誘い合わせのうえ、ご来場ください。
事前申し込みは不要です。
申し込み不要

おみやげあります

ご持参いただくものはありません

名古屋

11月6日（月） 10：00 ～ 11：00（受付開始 9：30 ～ ）大阪

11月6日（月） 15：00 ～ 16：00（受付開始 14：30 ～ ）東京

11月9日（木） 14：30 ～ 15：30（受付開始 14：00 ～ ）福岡

11月25日（土）13：30 ～ 15：30（受付開始 13：00 ～ ）ADインベストメント・マネジメント株式会社 IRチーム
TEL：03-3518-0432

アドバンス・レジデンス投資法人
東京都千代田区神田神保町一丁目105番地

MAIL : ir@adr-reit.com

RESIDIA（レジディア）
は、格式ある住いを現す英語RESIDENCE（レジデンス）と、理想郷を現すギリシャ語ARKADIA/ARCADIA（アルカディア）を意味する、日本を代表する賃貸レジデンシャルブランドです。