編集／（社）
全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会

民法の基礎知識

第 111●号

─「物権・担保物権」編
中央大学法科大学院教授・弁護士

升田 純

今回説明するのは、民法第二編に規定されている物権です。
物権というのは、みなさんの日常の業務で関わっている代表的な権利です。
みなさんの業務は、宅地、建物という不動産の売買、賃貸等を内容とするものですが、不動産そのものが業務の対象ではなく、不動産に関する権利が対象になるものです。

Ⅰ 9種類の物権と物権法定主義
不動産に関する権利の代表的な権利は、いうまでもなく所有権ですが、そのほかにもいくつもの権利があります。民法第二編には、総則に関する規定を除き、①占有権、②所これは一物一権主義と呼ばれています。物が一個かどうかが有権、③地上権、④永小作権、⑤地役権、⑥留置権、⑦先重要な問題になりますが、周知のとおり、土地は1筆、建物は取特権、⑧質権、⑨抵当権、に関する規定が設けられ、これ1棟と数えられます。土地も、建物も登記簿によって公示されらが物権と呼ばれる権利です（留置権以下の権利は、通常、ていますし、1筆の土地、1棟の建物ごとに登記簿によって担保物権と呼ばれています。なお、ほかに入会権という権利特定されています（マンション等の区分所有建物については、が認められていますが、地方の慣習に根ざしたところが多い

1棟の建物内に複数の専有部分が存在し、複数の区分所ので説明を省略します。民法294条参照）。

有権が認められています）。
もっとも、土地については、具体物権は、物（動産と不動産のことです。民法85条、86条

的な境界線によって特定されることが必要ですが、境界線を参照）に対する直接、排他的な支配を内容とする権利です。

めぐる紛争が生じることがあります。建物については、棟数が物権は債権との違いが話題になることがありますが、日常的問題になることは少ないのですが、登記簿の記載、建物のに最も顕著な違いは、物権は、民法その他の法律に定める物理的な形状、構造等によって1棟かどうかが判断されるでもののほか、創設することができないものである（民法175条。

しょう。

これは物権法定主義と呼ばれています）のに対し、債権は、物権のうち、代表的な権利であり、中心的な権利は、所有契約自由の原則を反映し、原則として当事者の意思によっ権です（完全な物権ということもできます）。所有権以外の権て内容を定めることができるものです。物権法定主義は、物利は、所有権を制限する内容のものですから、制限物権と呼権の特徴、歴史をよく明らかにしているものであり、法律によばれています。制限物権は、用益物権と担保物権に分けららないで新たな物権を作ることや法律の規定と異なる内容れており、用益物権は、所有権の利用を制限し、他人に物のにすることはできないのです。近代社会に入る前には、不動利用を認める物権のことであり（所有権の使用・収益の権能産をめぐる権利関係が複雑であり、不動産の取引の重大なを利用するものです）、地上権、地役権、永小作権が認めら障害になっていたのですが、近代社会において、物権を所有れています（永小作権などは、時代を感じさせる用益物権で権等に限定し、画一化し、明確化し、併せて物権の所在を公す）。他方、担保物権は、所有権の価値を制限し、物から一示する等し、不動産の取引を安全にし、促進したものです。

定の債権のための優先弁済等を認める物権のことであり物権は、物に対する排他的な支配を内容とするものですから、一個の物には一個の物権しか成立しないものであり、一個の物に内容が同じ複数の物権は認められません（なお、異なる内容の物権が一個の物に成立することはあります）。

（所有権の交換価値の支配の権能を利用するものです）、留置権、先取特権、質権、抵当権が認められています。
これらのほかに、物の占有によって認められる占有権が物権として認められています。
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Ⅱ 物権の一般的な性質、効力は？の賃借権につき建物の引渡し）、物権に優先することが認められます（これは、不動産の取引において重要な例外です）。

個々の物権について説明する前に、物権の一般的な性みなさんが従事する不動産の取引においては、対抗要件質、効力について説明しておきます。物権は、物の直接、排の具備が極めて重要ですから、常日頃から忘れてはならない他的な支配権ですから、強力な効力が認められ、その効力が事柄です。例えば、建物の所有者AがBに建物を賃貸した後、しばしば問題になりますから、十分に理解しておくことが大切

Aが建物をCに売った場合、本来は、Bが賃借権設定登記をです。物権の特徴的な効力として、優先的効力、物権的請得ていない限り、Cに賃借権を主張することができないので求権があります。

すが（この事態は、「 売買は賃貸借を破る」と表現されていま

優先的効力については、物権相互の間における優先的効す）、借地借家法31条1項により、Bが建物の引渡しを受け力と債権との間における優先的効力があります。物権相互ているときは、賃借権の取得に対抗要件を取得していますかの間の優先的効力は、同じ物に物権と物権が対立した場合

ら、Cに賃借権を主張することができます（BはCに賃借権をには、先に対抗要件を具備した物権が優先することをいいま対抗することができるということもできます）。

す（民法177条、178条）。言葉を変えると、物権を取得したと物権的請求権としては（物上請求権と呼ばれることもありしても、対抗要件を具備しないと、他の物権に優先することがます）、物権が侵害された場合、妨害を排除し、物権の内容をできず、物権を取得した意味がなくなります（物権は、意思表完全に実現することを請求できる権利のことです。民法には、示等によって取得することができますが、対抗要件を具備し物権的請求権が明示して認められていないのですが、権利ておかないと、完全に物権を取得したことにはならないのです。の性質、沿革から当然のこととして認められています（なお、このような考え方は対抗要件主義と呼ばれています）。対抗

民法197条ないし202条には、占有者に占有訴権という権要件というと聞きなれない言葉ですが、不動産の物権の場合利を認めているのですが、占有者に認められるのであるから、には、不動産の登記のことであり（民法177条）、動産の物所有権等の物権を有する者には当然に認められるというこ権の場合には、引渡しのことです（同法178条。引渡しとは、とができます）。

占有の移転のことです。同法182条ないし184条参照）。

物権的請求権は、みなさんの関与する取引では、さほど問

不動産の取引においては、直ちに登記を備えることが不題になることはないのですが、不動産の管理の場面ではしば可欠であることは、みなさんの業務でも常識になっていると思しば問題になるものです。物権的請求権は、物権的返還請いますが、これは、民法のこのような諸規定を前提としている求権、物権的妨害排除請求権、物権的妨害予防請求権ののです。例えば、Aが所有する宅地をBに売った後、所有権3つの種類が認められているのですが、その違いは、物権侵移転登記をしない間に、Aが同じ宅地をCに売り、Cが先に害の態様によるものであり、物の占有が侵奪された場合、占所有権移転登記を得た場合には（Aがこのような二重売買有の侵奪以外の態様で物の占有が侵害された場合、物権をすることは実に不当な行為ですが…）、後に買ったCが所侵害が生じているわけではないものの、侵害のおそれがある有権を取得することになります。

場合にそれぞれ認められるものです。例えば、Aが建物を所

また、例えば、Aが所有する建物、敷地を抵当権等の負担有していたところ、Bが建物に無断で居住したり、賃借人Bがのないことを確認したBに売った後、Bが所有権移転登記を賃貸借が終了した後にも建物に居住したりしている場合にしない間に、AがCに同じ建物、敷地に抵当権を設定し、抵は、Aは建物の所有権に基づきBに建物の明渡しを請求す

当権設定登記をすると、Cの抵当権がBの所有権取得に優ることができますが、これが物権的返還請求権です。

先することになり、Bは抵当権の負担のある所有権しか取得することができません。
物権は債権に対して優先的効力がありますが、このことは、債権一般と担保物権のある債権との優劣につき明白に認

物権的請求権は、物権のみに認められているのですが、対抗要件を具備する不動産の賃借権についても物権的請求権または類似の権利が認められていますから、賃貸不動産の妨害対策等の管理に利用することができます。

められています（担保物権が認められる範囲で債権一般については、対抗要件としての登記が認められており（民法Ⅲ 不動産の登記の必要性と対抗要件605条）、登記がされた場合には、物権に優先することが認先ほど優先的効力のところで説明したように、不動産につめられますし、借地借家法の適用される建物所有の土地のき売買契約、贈与契約を締結したりして所有権を移転したり賃借権（借地権）、建物の賃借権は登記以外の対抗要件を（物権の移転になります）、抵当権等の制限物権を設定したり備えることができ（借地権につき借地上の建物の登記、建物（物権の設定になりますが、物権の移転と併せて、物権変動優先して弁済を受けることができます）。
もっとも、賃借権に20Sep. 2011 Realpartner第 111●号と呼ばれています）
する場合、契約によって一応物権の設定、地を所有すると、隣接する土地との境界、利用等の関係が移転の効力が生じるのですが（民法176条）、対抗要件として問題になることが多いのですが、民法は、相隣関係として詳の不動産の登記を得ておかないと、他に物権を取得する等す細な規定を定めています（民法209条ないし238条）。隣接る者が登場するおそれがあるため、物権の移転、設定の効力する土地に建物が建築され、居住等していると、土地の通行、が完全に生じません（同法177条。このような場合、物権の自然の水流、排水、堰の設置、境界標、囲障の設置・保存、設定、移転を第三者に対抗することができると表現されます）。

障壁の設置、竹木の枝、建築制限等をめぐって近隣の法律不動産の取引を行い、物権を有効に取得するためには、問題が生じることがありますが、民法はこれらに関する規定を適時に不動産の登記を得ることが必要であることを肝に命設けています。なお、近年は、プライバシーに対する関心の高じておいてください。
もっとも、この原則については、いくつかまりから、近隣の居住者間でプライバシーの侵害、保護をめの例外がありますが、例外のうち重要なものとしては、共同相ぐる問題が生じることがあります。

続を含め相続によって物権を取得した場合には、相続人はまた、民法は、所有権の取得として、無主物の帰属、遺失登記を得ることなく物権の取得を第三者に対抗することがで物の拾得、埋蔵物の発見等に関する規定を定めていますがきます。また、物権の変動につき登記がないと対抗すること（民法239条ないし248条）、例外的な場合であって、みなさができないとしても、すべての第三者に対抗することができなんの業務に関係することは少ないでしょう。なお、東日本大震

いかについては、議論があり、登記の欠缺（けんけつ、法学

災では、海岸部の土地の一部が海面下に沈下した事例が用語で「欠けていること」）を主張する正当の利益を有する報道されていましたが、事情によっては土地の所有権が消者に限定されますし、背信的悪意者には登記なく物権の変滅することになります。

動を対抗することができると一般的に理解されています。

物は、1人の者が所有するだけでなく、複数の者が所有す正当の利益とか、背信的悪意者といった専門用語が並んることがありますが（この複数の者を共有者といいます）、こでいますが、みなさん方が関与する通常の不動産の取引にれを共有するといいます。共有は一個の物を複数の者がおいては問題になることが少ないと思われます。ただ、背信買ったりすると生じるのですが、共同相続によって共同相続的悪意者の「悪意」とは害意という意味ではなく、自己が関人の間で生じることが多いでしょう。共有者は、それぞれ共有与する不動産の取引において取得する物権と対立する関持分を有するものですが（これは共有持分といいます。共同係の物権の変動がされていることを知っていることというもの

相続の場合には、各相続人が法定相続分の割合で共有持ですから、先に不動産の取引がされ、対抗要件が具備されて分を取得します。それ以外の場合には、各共有者の持分は、いないことを奇貨として不動産の取引を行ったような場合に平等であると推定されています。民法250条）、共有持分を問題になります（不動産の取引を行っても、物権の取得の効自由に処分することができますし、共有物の全部につきその果が否定されることになります）。

持分に応じた使用をすることができます（同法249条）。
共有物、特に不動産が共有されている場合には、その不動

Ⅳ 所有権

産の賃貸、解除・解約、自己使用、修理・修繕、妨害の排除物権の中で完全な内容を備えたものは、所有権であることの調整、意思の決定等をどのようにするかが問題になります。

はすでに紹介したのですが、その内容は、法令の制限内にお共有物を変更する場合には、共有者全員の同意が必要です

いて、自由に所有物の使用、収益および処分をすることがでが（民法251条）、管理をする場合には、持分の価格に従いきる権利ですし（民法206条）、土地の所有権については、過半数で決めることができ（同法252条本文）、保存行為の法令の制限内において土地の上下に及ぶとされています

場合には、各共有者が単独で行うことができます（同条但書）。

（同法207条）。なお、建物のうちでも、マンション等の区分みなさんの業務の中では共有の不動産を賃貸することが所有建物については、本来一個である建物（1棟の建物）にあると思いますが、この場合には、議論があるものの、共有者つき複数の区分所有権が認められています（詳しい内容は、全員の同意が必要であるとする見解が多いようですから、共建物の区分所有等に関する法律に定められています）。

有者の一部の人と交渉を進めるのではなく、共有者全員の等をすることが必要になることがありますが、共有者間で意見不動産の所有権については、処分の自由は広く認められ意思を確認することが重要です。なお、不動産の賃貸借契ていますが、使用・収益の自由は法令によってさまざまな規制約を解除したり、解約したりする場合には、共有者の過半数を受けているものであり、その規制の内容を個々の不動産ごで決めることができるとの見解が有力です。共有については、とに理解しておくことが重要であり、みなさんも重要事項の説ほかに共有物の分割に関する規定も定められています（民明に当たって十分な調査と注意が必要になっています。土

法256条ないし262条）。
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用益物権
Ⅴ （地上権、永小作権、地役権）ていませんし、特段の特約がない限り、要役地の所有権の①地上権移転とともに移転するものです（民法281条。この原則は地用益物権のうち、民法で最初に登場するのは、地上権で役権の付従性と呼ばれています）。

す（民法265条ないし269条の2）。地上権は、みなさんの業

地役権は、隣接する土地の所有者間で契約を締結するこ務において関係することのある物権です。地上権は、他人のとによって設定することができますが、長年、隣接する土地、土地において工作物または竹木を所有するため、その土地近隣の土地を通路として使用している場合には、黙示の設を使用する物権です（民法265条）。他人の土地上に建物定の合意が認められたり、時効取得によって認められたりすを建築する場合には、賃借権を利用することもありますが、地ることがあります（民法283条、284条）。

上権を利用することもあります（地上権の場合にも、借地権通行地役権が問題になる事例は少なくなく、例えば、宅地と呼ばれていますが、賃借権の場合と比較すると、実例はは分譲が行われた際、道路部分を隣接する土地の所有者のるかに少ないようです）。

一部の者の所有としたり、無関係の者の所有としたりした場

地上権を設定する場合、存続期間を定めることがあります

合とか、十分な説明をしないまま近隣の住民が通路として使が、定めないこともあります（民法268条）。
また、地代を支払用し続けたりした場合には、通行地役権の設定、内容をめぐうことが通常ですが、払わないこともあるようです（民法266

る深刻な紛争が発生することが少なくありません。みなさんの条）。

業務においても道路の存在、範囲は極めて重要な関心事で最近は、地下または空間において工作物を所有するためすから、通行地役権について十分な知識を得ておくことは無に地上権を設定することが見られ（民法269条の2）、特に駄ではありません。黙示の合意によって、あるいは取得時効

超高層の建物の建築に当たって隣接する土地の空中の使によって通行地役権が認められることが少なくなく、多くの判用につき長期にわたる地上権を設定することが利用されて例が出されていますから、困難な問題に直面した場合には、いるようです（これは空中権と呼ばれることがあります）。空中法律専門家に相談することを勧めます。

権も物権ですから、登記をすることができますし、登記をして地役権も登記をすることができ、登記をしなければ優先的おかないと、優先的効力が認められません。

効力が認められないのですが、通行地役権の場合には、周②永小作権

囲の土地の利用状況、土地の構造・用途に照らして道路で次の用益物権は、永小作権ですが（民法270条ないしあることが明らかであることが多いため、後日、この状況を知279条）、これは、小作料を支払って他人の土地において耕りながら承役地の所有権を取得した者は、正当の利益を有作または牧畜をする物権です（同法270条）。

しない第三者、あるいは背信的悪意者として保護されないこ

民法は、永小作権につきさまざまな内容の規定を設けておとがあります。

り、かつては重要な物権でしたが、その名称のとおり、相当に要役地の取引であっても、承役地の取引であっても、みな時代を感じさせる権利です。現在は、永小作権の重要性がさんが取引に関与した場合には、現場を十分に踏み、関係失われたということができます。

者から事情を十分に聴き取り、地役権の設定の有無、内容③地役権を慎重に検討することが望まれます。

最後に紹介する用益物権は、地役権です（民法280条な人の土地を自己の土地の便益に供する物権です（民法280担保物権
Ⅵ （留置権、先取特権、質権、抵当権）

条）。地役権は、自己の土地の便益のために他人の土地を①留置権

いし294条）。地役権は、設定行為で定めた目的に従い、他通行したり（この地役権は、通行地役権と呼ばれています）、担保物権は、担保物権を有する者が債務者に対する特用水のために利用されたりすることが多く、特にみなさんの業定の債権、または一定の範囲の債権の弁済を確保するため務の関係では、通行地役権が問題になることが多いでしょう。に物に認められる権利です（物の所有者と債務者が同じでこの場合、自己の土地のことを要役地といい、他人の土22利ですから、要役地を離れて地役権のみの譲渡は認められあることが多いのですが、異なることもあります）。

地を承役地といいます（便益に供され、負担を抱えるのが承このうち、留置権は、他人の物を占有する者が、その物に役地です）。設定行為で定めることができる目的は、民法の関して生じた債権を有する場合、その債権の弁済を受けるま

相隣関係に関する規定のうち公序に関する規定に反しないで、その物を留置することができる物権です（民法295条1項。

ものであれば、自由に定めることができるとされています（民なお、同法295条ないし302条）。要するに、物を占有する者法280条但書）。地役権は、要役地のために認められる権が、その物に関して生じた債権を有する場合、その債権が弁Sep. 2011 Realpartner

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済されないと、その物を渡さないといって、債権の弁済を強制することが期待されているのです。
留置権は、契約の締結等の当事者の意思を要せず、公平の観点から、一定の要件の下、法律上当然に認められるものです。
また、留置権は、留置権者が留置物を占有していることによって認められるものですから、占有を失うと、留置権が消滅します。

②先取特権
先取特権は、民法その他の法律の規定に従い、その債務者の財産について、他の債権者に先立って自己の弁済を受すが、近年は、不動産の賃貸借において交付される敷金返ける物権のことです（民法303条ないし341条）。先取特権還請求権に質権が設定されていることがありますので（これは、契約の締結等の当事者の意思を要せず、さまざまな根拠は権利質に当たります）、注意をしてください。

から、一定の要件の下、法律上当然に認められるものです。

④抵当権

先取特権は、債務者の総財産または特定の財産（物）につ抵当権は、最も利用度の多い代表的な担保物権であり、き優先弁済を受けることが認められるものですが、これを基みなさんの業務においても処理を要する物権でしょう。抵当準として、一般の先取特権と特別の先取特権に分けられ、権は、債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担後者はさらに、動産の先取特権と不動産の先取特権に分け保に供した不動産につき他の債権者に先立って自己の債られています。

権の弁済を受ける物権です（民法369条1項。なお、同法

民法は、先 取 特 権について、総 則（民法 3 0 3 条ないし369条ないし398条の22）。抵当権者は、債務者が債務の305条）、一般の先取特権（同法306条ないし310条）、動弁済を怠ると、民事執行法によって目的物を換価等して優産の先取特権（同法311条ないし324条）、不動産の先取先弁済を受けることができます。

特権（同法325条ないし328条）、先取特権の順位（同法

抵当権は、契約によって設定することができるものですが329条ないし332条）、先取特権の効力（同法333条ないし（債務者以外の第三者が抵当権を設定する場合、その第三341条）の多くの規定を設けています。先取特権の諸規定

者は物上保証人と呼ばれることがあります）、その設定の際のうちには、不動産賃貸の先取特権（民法311条ないしには抵当権設定登記を得ておくことが必要不可欠です。同316条）
とか、不動産売買の先取特権（同法325条、328

じ不動産について順位を同じくし、または順位を異にする抵条）も規定が設けられていますが、これらの規定はみなさんの当権を設定することもできますし、複数の不動産に同一の債業務に関係するところがありますから、覚えておくと無駄では権のために抵当権を設定することもできます。

ないでしょう。

③質権

抵当権は、特定の債権を担保する抵当権と一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保する

質権は、債権の担保として債務者または第三者から受け抵当権が認められています（民法398条の2第1項）。後者

取った物を占有し、かつ、その物につき他の債権者に先立っの抵当権は、根抵当権と呼ばれ、普通の抵当権と比べて、さて自己の債権の弁済を受ける物権ですが（民法342条ない

まざまな特別の取扱いが認められています（民法398条の2し366条）、日常的に聞き慣れた物権です。質権者は、債権ないし22）。の弁済まで質権の目的物を留置することによって弁済を強制することができますし、民事執行法によって目的物を換価等して優先弁済を受けることができます。
質権は、契約によって設定することができるものですが、債権者にその目的物を引き渡すことによって効力が生じるものです。質権によって担保される債権の範囲は、民法上明確にされています（民法346条）。質権は、目的物の種類によって、動産質（民法352条ないし355条）、不動産質（同法356条ないし361条）、権利質（同法362条ないし366条）に分けられます。
質権がみなさんの業務に関係することは稀であると思いま＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊（※占有権については、紙面の関係もあり、またの機会があれば解説することにします。）

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