編集／（社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会

全宅保証の業務
苦情解決事例と弁済事例［平成22年度版］

第 106
●号

手付金等保管制度と手付金保証制度（社）全国宅地建物取引業保証協会
社団法人全国宅地建物取引業保証協会（以下「全宅保証」）
は、宅地建物取引業法（以下「業法」）第64条の2の規定に基づき設立された団体であり、その業務は業法第64条の3で規定されています。
そのなかで、「苦情解決業務」「弁済業務」「研修業務」は全宅保証が行わなければならない必要的業務として規定されています。本紙上研修もその「研修業務」の一環として実施しております。
また、業法の規定の範囲内で行っている任意業務として、「手付金等保管制度」と「（媒介物件のための）手付金保証制度」があります。
今号の紙上研修では、「苦情解決業務」と「弁済業務」についての制度の説明と苦情解決事例・弁済事例の紹介を中心に、「手付金等保管制度」「（媒介物件のための）手付金保証制度」の概略についての紹介を行います。
全宅保証の助言、指導で解決した案件も多い

Ⅰ 苦情解決業務と弁済業務（1）苦情解決業務

全宅保証は、認証申出を受けたならば、申出債権について審査のうえで認証の可否を決定しますが、認証決定され、申出人への弁済金の還付（＝支払）が完了すると、当該会員苦情解決業務の対象となる範囲は、「会員の取り扱ったに対して還付充当金納付請求書により、還付充当金の納付宅地建物取引業に係る取引に関する苦情」と業法に規定さを請求します。つまり、認証額と同額の金員を会員は全宅保れています。すなわち、宅地建物取引以外の取引などの苦情証へ支払わなければなりません。

は対象となりません。

納付期限である「納付請求書を受け取った日から2週間以そして、全宅保証は苦情の解決の申出を受けた場合には、内」に納付できない場合には、全宅保証の会員資格を喪失しその相談に応じ、申出人に必要な助言をし、その苦情に係るます（業法第64条の10）。分割払いや納付期限の猶予等は事情を調査するとともに、当該会員に対して当該苦情の内容一切認められません。なお、会員資格を失うこととなれば、1週を通知して、迅速な処理を求めなければなりません。そのため間以内に営業保証金を供託しなければ宅地建物取引業を営

全宅保証は、必要に応じ、当該会員に対して、文書もしくは口むことはできなくなります（業法第64条の15）。

頭による説明や資料の提出を請求することができます。当該弁済制度は本来、会員が支払うべき宅地建物取引により会員はこの請求を拒むことはできず、拒んだ場合には全宅保生じた債務を、全宅保証がいわば「立替え払い」するもので証の除名対象となります（業法第64条の5第3項、全宅保証あり、「立替え払い」である以上は、全宅保証は当該会員に定款第9条・苦情解決業務処理規程第5条）。

対しその「立替え金」を請求することになりますので、「保険」

当該苦情が自主解決もしくは撤回されない場合には、後述

ではありません。

する弁済業務へと移管し、当該苦情にかかる申出人の主張2週間以内に還付充当金の納付ができず、会員資格を喪する債権を弁済認証すべきか否かの判断をすることになります。

失したのちも（認証決定時点で既に会員資格を喪失していた（2）弁済業務場合でも同様に）、引続き全宅保証には求償権（還付充当

弁済業務とは、簡単に言えば、宅地建物取引業に関する金の支払請求権）があり、会員には支払義務は残ったままと取引により会員が負った債務（取引の相手方の債権）を、認なりますので、当該会員より支払が無い場合には、債権回収

証限度額〈注〉の範囲内で全宅保証が会員に代わり取引ののため、会員および連帯保証人に対して、必要に応じて差押相手方等に弁済する業務です。弁済業務の対象となる債権や強制執行などの法的手段を講じる場合もあります。

は、宅地建物取引上の債権に限られ、それ以外の取引により生じた債権は対象外です。また、不動産取引＝宅地建物取〈注〉認証限度額…会員が保証協会会員でないとしたならばその者が供託すべき営業保証金に相当する額。現在は、本店のみの場合

引ではなく、不動産取引すべてが宅地建物取引に該当する1,000万円、支店が有る場合には1支店につき500万円ずつ加算。

わけではありません。

1会員あたりの限度額で、申出1件あたりの限度額ではない。

Mar. 2011 Realpartner

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Ⅱ

苦情解決申出→「解決」事例

介します。

会員・媒介申出人・買主

出人がリフォーム工事にとりかかったところ、地盤沈下や床下の亀裂、柱や梁のズレなどの瑕疵が発見された。このままでは、

1

会員・媒介申出人・買主

建物の崩壊の危険があり安全に生活を送ることができない状態であった。そこで申出人は、売主や会員は、それらの事実◆申出人は会員の媒介で土地を購入した。購入後、申出人を知りながら隠して、または調査を怠って申出人にて売却したは建物を建築し居住を開始したが、数年後、本件土地は十数として、リフォームに要した費用も含めて本件住宅の買取りを年前に殺人事件があった場所であることを近隣住民より知ら求めて、全宅保証へ苦情解決申出を行った。

された。購入時、会員からは重要事項説明等においてその旨▽全宅保証の調停により、会員が当該物件を買取ることでの説明はなかった。申出人は、本件土地を通常の相場程度和解が成立し、履行されたため解決に至った。の金額で購入していたことから、過去に殺人事件があった土地では通常より大きく価値が下がるとして、会員に損害賠償

解決事例

5

会員・媒介申出人・借主を求めたが、会員が応じないため、購入代金の20％に当たる◆申出人は会員を媒介として、賃貸マンションの入居申込み金額の損害賠償を求めて、全宅保証へ苦情解決申出を行っを行い、申込証拠金15万6,000円（賃料2ヵ月分）を会員に預た。

託した。約半月後、申出人は都合により入居申込みのキャン▽全宅保証の調停により、会員が和解金として購入代金のセルを会員に申出たところ、会員から申込証拠金については、5％にあたる金額を支払うことで和解が成立し、支払が履行さ家賃1ヵ月分と、媒介手数料（半月分）を差し引いた残りしかれたため、解決に至った。

返還できないと言われた。そこで申出人は、申込証拠金全額

解決事例

2

会員・売主

申出人・買主◆申出人は、ビルを建築する目的で、会員から土地を購入する契約を締結した。本件土地には古い建物があったが、現状のまま引渡し、建物解体は申出人が行う条件であった。ところの返還を求めて、全宅保証へ苦情解決申出を行った。
▽全宅保証の指導により、会員は申込証拠金全額を申出人に返還し、解決に至った。

解決事例

6

会員A・売主 会員B・媒介 申出人・買主

が、実際に申出人が建物解体を行うと、建物が会員から説明◆申出人は、会員Aを売主、会員Bを媒介として、中古マンショを受けていたものとは異なる特殊構造であることが判明し、予ン一棟を購入した。購入後、容積率違反や排水設備の構造定よりも多額の解体費用を要することとなってしまった。また、上の瑕疵などが判明したことから、排水設備の補修工事代地中埋設物も発見され、その除去費用の出費を余儀なくされ金や容積率違反是正費用等の損害賠償金の支払を求めるた。そこで申出人は、追加出費となった工事費用の負担を会ため、申出人は全宅保証へ会員Aと会員Bの両業者に対する員に求めるため、全宅保証へ苦情解決申出を行った。

苦情解決申出を行った。

▽全宅保証の調停により、会員と申出人とで和解が成立し、▽全宅保証の調停により、会員A、会員B、申出人の三者で和解金が会員より支払われたため、解決に至った。

和解が成立し、和解に基づく会員AとBそれぞれの和解金の解決事例

3

会員・媒介申出人・借主◆申出人は、会員の媒介により、店舗（自動車修理工場）を

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4◆申出人は、会員の媒介で中古住宅を購入した。購入後、申苦情解決申出処理案件のうち、「解決」となった事例を紹解決事例

解決事例

支払も履行されたため、解決に至った。

解決事例

7

会員・売主申出人・買主賃借する契約を締結した。契約から約3ヵ月後、本件店舗が◆申出人は、会員から宅地を購入するため、会員に購入申込競売開始決定され、その後、競落した新しい所有者から本件書を提出し、申込証拠金200万円を支払った。その後、売買店舗からの立退きを迫られ、強制執行の申立ても起こされた契約の成立に至らなかったため、申込証拠金の返還を会員ことから、退居せざるを得なくなった。そこで申出人は、会員はに求めたが、応じないため、申出人はその返還を求めるため、すぐに競売されてしまうような状況を知っていながら契約を締全宅保証へ苦情解決申出を行った。

結させたとして、立退きせざるを得なくなったことによる損害賠▽全宅保証の調停により、申出人は会員が契約締結に向け償金の支払を求めて、全宅保証へ苦情解決申出を行った。ての準備に要した費用の負担を認め、100万円の返還を受け▽全宅保証の調停により、会員と申出人とで和解が成立し、ることで和解が成立し、会員から100万円の支払が履行され和解金が会員より支払われたため、解決に至った。

たため、解決に至った。

Mar. 2011 Realpartner

解決事例

8

会員・売主

申出人・買主第 106●号◆申出人は会員から土地建物を購入する契約を締結し、手宅地建物取引により生じた債権であるので、その請求である付金として100万円を会員へ支払った。その後、申出人は住本件申出債権1,930万円については、弁済認証の対象債権宅ローンの申込みを行ったが、建ぺい率違反を理由に融資と認められる。ただし、本件会員には支店がなく認証限度額不可となった。そのため、申出人は手付金100万円の返還をが1,000万円であることから、認証限度額上限の1,000万円

会員に求めたが、会員はローン申込みが期日どおりに行われの認証とした。

なかったとして、逆に違約金の支払を請求してきたため、手付金の返還を求めて、全宅保証へ苦情解決申出を行った。

認証事例

2

会員・媒介申出人・買主

会員の善管注意義務違反により損害賠償請求を求められた事例1（媒介責任）▽全宅保証の自主解決要請により、会員から申出人へ手付金100万円が返還されたため、解決に至った。

●事案の概要申出人は、会員を媒介業者として、申出人の経営する金属Ⅲ 弁済認証申出→認証決定事例

加工会社の工場拡張のための土地として、隣地である本件弁済認証申出のなかで認証決定された事案を紹介します。て18万円を支払った。なお、売主は会員（法人）の役員を務※実際の認証申出事案を元にしていますが、申出内容や債権額等は簡略化しています。

認証事例

1

会員・売主

土地を380万円にて購入した。そして会員には媒介報酬としめる人物（実質的な会員の経営者）であった。
申出人は代金を全額支払い、所有権移転登記を受けたが、申出人・買主

会員の瑕疵担保責任により損害賠償を求められた事例（売主責任）●事案の概要極度額800万円とする根抵当権が抹消されないため、売主にその抹消を再三に渡り請求し、売主は確約書を申出人に交付し根抵当権の抹消を約すも、結局は約定期限を過ぎても履行しなかった。
そういった状況の中、売主が自己破産の申立てを行うこと申出人は、申出人の事業用地として倉庫を建築する等のとなり、それにより本件土地が根抵当権者による担保権実行目的で、会員から本件土地を2,550万円で購入した。申出人により競売されると申出人が所有権を失う恐れがあることから、が倉庫建築に取りかかると、地中に産業廃棄物が大量に埋申出人はその事態を回避すべく根抵当権者の信用金庫と交設されていることが判明し、その産業廃棄物が埋設されたまま渉し、150万円を支払って根抵当権を抹消した。

であると、申出人の購入目的での本件土地の利用が不可能となることから、申出人は会員にその撤去を要請した。

そこで申出人は、本件土地の売主は会員の役員でかつ実質的な経営者であるから、売主の資力の状況および根抵当権ところが、会員は撤去を行わないことから、その産業廃棄物の抹消が困難である事情を知りながら会員は本件売買契約をの撤去費用等の損害賠償金の支払を求めて、申出人は会締結させており、根抵当権に基づく担保権の実行がされれば員を相手に訴訟を提起した。

申出人が所有権を失うことは容易に予見できたのであるから、訴訟は申出人が勝訴し、会員の瑕疵担保責任などが認めその旨を申出人に説明して注意喚起を行い、代金の支払などられ、申出人への損害賠償金として1,930万円の支払が会について申出人に慎重な判断をさせるべきであったのにそれを員に命じられた。

行わず、媒介業者として払うべき注意義務を怠ったとして、根それでもなお、会員は判決に基づく損害賠償金の支払を履

抵当権抹消費用150万円や抹消登記費用1万4,000円の損行しないことから、申出人はその弁済を求めて全宅保証へ認害賠償や媒介手数料18万円の返還の合計169万4,000円

証申出を行った。の支払を求めるため、全宅保証へ認証申出を行った。

●結論※根抵当権の設定があること自体は重要事項説明において認証1,000万円

売主の瑕疵担保責任は無過失責任であり、売主に過失がなかったとしても瑕疵担保責任は負わなければならない。そして、説明を申出人は受けていた。
●結論

認証169万4,000円

本件土地に産業廃棄物が埋設されていたことについて、会

本件については、媒介業者である会員は、売主の経済状員の瑕疵担保責任と、それにより会員が負う損害賠償の額

況や根抵当権の抹消が確実に履行されるかなどについて、（1,930万円）については当事者間の裁判で確定している。

十分に把握していると考えられる立場にあり、売主の債務不全宅保証会員が売主となる土地（宅建業法上の宅地）に履行の恐れが高いのであれば、申出人に不測の損害を与えついての、会員の瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権はることなどがないように注意を払い、代金の支払を根抵当権Mar. 2011 Realpartner21

の抹消手続と同時に行うようにするなどの助言をすべきところ、会員はそれを怠っており、媒介業者として払うべき注意義務なかった。
そこで申出人は、本件契約を手付金倍返しにより解除せざるを得なかった原因は、会員の調査・説明不足にあるとして、を欠いていたと判断される。
通常、媒介業者は、売主の資力について積極的に調査をするまでの義務を負っているとはいえないが、予め売主の資支払済226万円の返金や手付金倍返しによる100万円の損害金等の支払を求めて、訴訟を提起した。

力や経済状況を知っていて債務不履行の恐れがあることを訴訟では、会員は、申出人が納税資金を調達するために容易に予見できた、または媒介業者として払うべき通常の注行った本件土地売買の媒介契約の本旨に反して、履行不意を払っていれば十分にそれを予見できていたなどの事情が能な内容の売買契約の締結を媒介していることから、会員ある場合には、その注意義務等を怠ったことにより取引の相には善管注意義務違反があると認定され、手付金倍返しの手方に損害を与えた場合には、媒介責任として損害賠償義100万円の損害賠償、媒介報酬や預り金の返還として合計務を負うことがある。

310万円の支払が会員に命じられた。

本件においては上記認定のとおり、会員には注意義務違しかし、会員は判決に基づく310万円の支払を履行しない反が認められるから、それにより、申出人が本来であれば負担ことから、申出人はその弁済を求めて全宅保証へ認証申出する必要のない根抵当権の抹消に要した費用についての損を行った。

害賠償義務を会員は負い、そして、媒介業者としての職責を●結論

認証310万円

果たさず申出人に損害を与えているから媒介報酬請求権が会員は、媒介業者として善管注意義務を負い、本件取引認められず、受領済報酬の返金義務もあるものと判断される。

では、約定引渡し期日（平成19年8月31日）までに、本件土従って、申出債権の169万4,000円については、会員との地の引渡しができ、また相続税の納付期限（同年12月末）
ま宅地建物取引により生じた債権と認められ、認証と判断した。

でに売買代金が支払われるよう、生産緑地解除手続や開発認証事例

3

行為の許可等が間に合うかどうか配慮し、手続の調査・説会員・媒介申出人・売主会員の善管注意義務務違反により損害賠償を求められた事例2（媒介責任）●事案の概要明をする義務を負っていた。
しかし、生産緑地の解除手続だけでも早くとも4ヵ月を要し、開発許可取得にはさらに数ヵ月要することは、役所に問い合せて調査するなどすれば容易にわかり得たことであるが、会平成19年2月に本件土地（市街化区域内・生産緑地法に員は配慮を怠り調査・確認等をせずに、申出人の引渡義務基づく畑）を申出人は相続により取得した。同年7月に、同年の履行が間に合わないことが明らかな引渡し期日を設定した末までの相続税納税期限までに納税資金を調達することを契約を締結させている。

目的として会員に本件土地売却の媒介を依頼した。申出人

そして、申出人は、会員から正確な説明を受けて納税期日の売却目的については依頼した時点で会員は承知していた。に間に合わないことが分かっていれば本件契約を締結する

そして、7月20日に会員らの媒介により売買契約が成立し、ことはなかったはずであり、そうすれば媒介手数料等の126万

申出人は買主から手付金100万円を受領し、その手付金を円を支払うこともなく、手付金倍返し金100万円を支払う必契約にかかる諸費用支払のために会員に預けた。なお、所要もなかったから、これらについて返還義務や損害賠償義務

有権移転・引渡し期限は同年8月31日、売買代金残金の支を会員は負う。また、会員が諸費用として預かった100万円払は開発許可取得後とされた。

については、本件売買に関連して預かった金員であり、実際その後、生産緑地の解除に必要な手続等を会員に依頼し、の支出が確認できたものを除いた84万円については会員に媒介報酬等として会員からの要求により126万円を支払った。

は受領する権限はないから不当利得として返還義務を負う。

9月下旬、親族の指摘から申出人が市役所に確認すると、従って、上記の通り申出債権310万円については、会員生産緑地の解除や開発申請を行うまでには少なくとも4ヵ月の媒介業者の善管注意義務違反により生じた損害（債権）程度の期間を必要とすることが判明し、それでは相続税の納であるから、会員との宅地建物取引により生じた債権として税期限までに代金を受領しての納税はできない状況となった。

認証すべきものと判断した。

また、10月下旬、所有権移転登記・引き渡し期日の同年8月31日を過ぎていたため買主から違約金の支払請求の恐れがあるため、申出人は買主へ手付金の倍返しを行い、契約手付金等保管制度とⅣ 手付金保証制度解除を成立した。
一方、会員に対しては、会員に対する各種委任契約を解除し、会員に支払った226万円の返還を求めが、会員は応じ

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Mar. 2011 Realpartner

全宅保証は、前述の苦情解決業務や弁済業務以外にも、取引の安全を図るために、次の業務を実施しております。

（1）手付金等保管制度
第 106●号

全宅保証は、国土交通大臣の「指定保管機関」として、完成物件の手付金等保管事業を行っています。
この手付金等保管制度は、業法第41条の2による手付金等の保全措置として、全宅保証会員が自ら売主となる「完◎保証の対象となる物件と要件成物件」の宅地建物の売買で、その手付金等が売買代金①流通機構に登録している国内所在の媒介物件で、の10％または1,000万円を超える場合に利用することができ全宅保証の会員業者が、買主の媒介をして取引がます（保全措置の対象額以下の場合は利用できません）。

成立したもの。

この手付金等保管制度を利用した場合、買主が支払う手付金等は、取引が完了するまで全宅保証で「保管」すること※全宅保証会員が、買主の媒介業者となっていない場合には対象外です。になりますので、買主である消費者は万一のときには手付金②建物または660㎡以下の宅地（地目も宅地）。

等を取り戻すことができます。

③物件の登記簿記載の抵当権の額もしくは根抵当権全宅保証会員のみが利用可能で、保管料は無料となっています。の極度額またはその合計額が売買価格を上回っていないこと。

なお、「未完成物件」に対する手付金等「保管」制度はあ※登記簿記載の設定額で判断しますので、実際の残りませんので、「未完成物件」について、業法第41条による債務額が下回っていても、設定額が上回っていれば手付金等の保全措置を講じる場合には、国土交通大臣指れば対象外となります。

定の指定保証機関等による手付金等「保証」制度を利用することとなります。全宅保証は実施していません。

④物件に所有権の移転を妨げる差押登記または仮差押登記が設定されていないこと。

※完成物件の取引とは……契約時点の状態から取引目的⑤売主、買主とも宅建業者（全宅保証会員であるか否物に一切、手を加えないで引渡す取引のことをいいます。例かを問わず）およびその役員以外の者であること。

えば、土地のみの取引であったとしても、契約締結後に造成⑥宅建業者の従業員または親族等、その名義に関係等を実施したうえで引渡す内容の契約であれば、その土地は「完成物件」とはならず、「未完成物件」となりますので、手付金等「保管」制度は利用できません。

なく営業とした売買でないこと。
⑦宅地建物取引業者以外の者が業とした売買ではな
いこと。
⑧宅地建物取引業者が売主の代理となってないこと。

（2）媒介物件の手付金保証制度
この制度は、業法第41条に基づく手付金等の保全措置ではありません。
全宅保証の任意の制度であり、媒介（仲介）物件につい⑨売主と登記名義人が同一（または、相続・贈与の場合）であること。
⑩売主と抵当権等の債務者が同一である。または相続等の場合に、それを証する書類があること。て買主が支払った手付金の保証を行っています。
流通機構に登録された一戸建てやマンション、宅地を全宅保証会員業者の媒介により購入した場合の買主が支払った

上記の「手付金等保管制度」「（媒介物件の）手付金保手付金の安全確保を図るために、この制度を実施しています。

証制度」は、各都道府県に設置されている全宅保証地方本

全宅保証が発行する「手付金保証付証明書」があれば、部が業務の受付窓口となっていますので、利用希望の全宅万一、契約が解除され、売主が手付金を返還しないような事

保証会員のみなさまは所属する地方本部担当窓口までお問故が起った場合にも、売主に代わって全宅保証が買主に手合せください。利用案内書や手続用紙の準備をしています。

付金を保証します。
保証の限度額は、1件の取引につき、1,000万円または売買価格の20％相当額のうち、低い方で、手付金の元本のみとなります。
なお、本制度の利用につきましては右記の要件を全て満ご質問についてリアルパートナー紙上研修についてのご質問は、お手数ではございますが、「文書」でご送付くださいますようお願いいたします。
なお、各事例の取引内容の詳細についてのご質問にはお答えでたしていることが必要であり、一つでも要件を満たさない取引きませんのでご了承ください。

は適用とはならず、例外は一切ありません。

ご送付先●（社）全国宅地建物取引業保証協会

また、保証料については無料で、利用申請手続は全宅保証の客付媒介業者を経由して行います。

紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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