■ 民主導 PPP によるコミュニティの賦活と更新 ■5HSRUW1

レポート 

最先端にいる北海道
人口減少や都心部への人口集中等の影響によって、地方の農山漁村における過疎化および少子高齢化は急速に進行している。例えば北海道では、全集落6,629のうち570カ所が限界集落であり、今後、消滅の危機に直面する集落が 3 割近い160カ所に及ぶといわれている 1）。また、北海道経済連合会によると、北海道の人口は現在の551万人から、30年後の2040年には414万※1

民主導PPP によるコミュニティの賦活と更新人まで減少すると推計されており、地域によっては30年間で 3 〜 4 割減ということが指摘されている 2）。世界で最も少子高齢化の進んだ国といわれる日本において、その最先端の状況と課題に直面しているのが北海道といえよう。今後将来、大胆な政策によるダイナミッ
クな人口移動や定住移民の大幅な増加の可能性がない
わけではないものの、ほぼ確実な予測といわれている
この人口推計が暗示するのは、衝撃的な未来予想図である。
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公共施設再編に関する議論
人口減少時代へ突入し、筆者の専門である建築計画・都市計画の分野において活発に議論されているテーマの一つが、公共施設の再編である。いわゆる平成の大合併として、日本の自治体数は1999年の約3,200から、現在では約1,700へと再編された。また、地域における急速な人口減少は自治体の税収減へと直結し、国からの様々な補助金も見直される中、各自治体は既存公共サービスと施設の有効な再編・再配置を検討推進している。
過疎化最先端である北海道では、夕張市を例に出すまでもなく、多くの市町村が深刻な財政難を抱えている。そこでの公共サービスの見直しは、再編による合森傑 （もり すぐる）

理的な運用の実現ではなく、直接的なサービス水準の北海道大学大学院工学研究院教授押し下げと量的縮小を意味する。過疎地域では特に学

1973年兵庫県尼崎市生まれ。96年大阪大学工学部建築工学科卒業、2001年同校施設の統廃合が顕著であるが、学習環境における大大学院博士課程修了、同年北海道大学助手、助教授、准教授を経て、10年よ都市との格差が一段と拡大していると同時に、廃校舎り現職。2003〜2004年University of Wisconsin-Milwaukee客員研究員。専門の解体費さえも捻出できないまま、それゆえ売却先もは建築計画・都市計画。博士（工学）、一級建築士。

※１ PPP（Public Private Partnership）
公民パートナーシップ。官と民がパートナーを組んで事業を行うという事業方式。後述のPFIもその一方式。

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見つからないまま、それらの多くを未利用施設として

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米国における民主導PPP
近年の日本は、市場原理・競争原理の徹底による所抱え続けている。まさに、財政負担の負のスパイラル得格差や少子高齢化・過疎化による地域格差などが明に陥っているといえよう。
そもそも公共サービスには、経済的合理性からは一らかになりつつあるが、そのような複雑な格差問題を定の距離をとる考え方が根底にある。地域の人々の生社会的にいかに解決するかの糸口はほとんど見えていな活の質を向上させるべく、たとえ経済的な効率が悪くい。例えば、現在の公営住宅やUR（（独）都市再生機構）ともサービスを必要とする人が一人でもいる限りそれ賃貸住宅は、自治体の財政難や事業採算性の中で今日を提供する、ということが基本である。そのような視の社会状況に必ずしも十分には対応できておらず、新点に立てば、過疎地域で生活する人々の福祉を維持・たな公共的住宅のマネジメントの担い手の育成が課題改善するための方策を検討することは、喫緊の今日的となっている。一方、日本よりも深刻な格差問題を抱課題である。しかしながら現実には、財政難を抱えるえる米国では、社会福祉サービスのアフォーダビリ

小さな市町村が、新たに公共サービスや公共施設を整

テ ィ ※3 を 高 め る べ く、 生 活 環 境 レ ベ ル や コミュニ

備することはほぼ不可能に近い。一方、民間企業からティ・レベルでの対策が進んでいる。

みれば、過疎地域での事業展開は、安定した収益とそ

米国ニューメキシコ州サンタフェでは、1990年代初の将来性を期待することはできず、あまりにもリスクめに、セカンドハウスの取得を目的とする新たな高所の高いマーケットと判断されるのが常識的である。近得者層と定年退職者の都心部における急速な移住が始年では、過疎地域に限らず、従来自治体が提供していまった。その結果、サンタフェ全体の住宅価格が高騰た公共サービスを民間へ移行させる取り組み、例えばし、人口の約 8 割が平均市場価格の住宅を購入するこ※2等の手法による公共サービスへの民とができないという状況となった。そしてそれは、急間活力の導入が盛んであるが、現状としては民間企業

速で無計画な住宅地のスプロールを生み出し、郊外はの積極的なインセンティブを十分には引き出せておら治安的・衛生的に問題のある環境へと変わり始めた。

ず、実質的な自治体負担の軽減へとつながっていない

そのような中、1992年に、863エーカー・計画人口公設民営やPFIとの指摘もある。

10,000人の大型コミュニティ開発として、ティエラコンテンタのプロジェクトが始まった。民間非営利の特図

ティエラコンテンタの開発マネジメント手法※２ PFI（Private Finance Initiative）
民間資金を利用して民間に施設整 備と公共サービスの提 供をゆだねる手法。日本では、1999年にPFI法（民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律）が制定されている。

※３ アフォーダビリティ（affordability）
公共サービスや住居・日常生活用品などの利用や取得の容易さ。人権倫理の観点から、ある生活の質のレベルが広く平等に保証されるべきという考え方に基づく。

10.10■ 民主導 PPP によるコミュニティの賦活と更新 ■別目的会社：Tierra Contenta Corporation（以下、TCC）

による審査により本来の手続きの大部分を省略するこがサンタフェ市から土地を購入し、サンタフェ市のマとができる。つまり、ディベロッパーは、開発承認がスタープランのもと、住宅供給だけでなく商業施設や比 較 的 早 く 得 ら れ る こ と で の 経 費 削 減 と い う、ア

福祉施設を25年間計画で整備するという、PPPによるフォーダブル住宅を供給するうえでのインセンティブ所得階層混在型（mixed‑income）のアフォーダブル・が与えられているのである。加えて、開発負担金の免コミュニティ※4の実現を目指した先 駆的事 例である。

除等によって土地の価格が同様の土地の市場価格に比

1999年にはAmerican Planning Associationのプランニ

べ10〜15％ほど低くなることも大きな動機づけとなっング・アワードを授賞している。ている。

前頁の図に示すとおり、ティエラコンテンタの事業

サンタフェは前述したとおり、高所得者層の移住者

スキームは、TCCが直接工事を手掛けるのではなく、が不動産を買収し、既存住民が転出、それが不動産価他のNPOや民間営利企業がTCCから分割した区画を格を上昇させ、高級住宅化（gentriﬁcation）を進めて購入し住宅建設を手掛ける仕組みとなっている。そしきた経緯がある。よって、長期にわたって安定した所て、サンタフェ市への土地購入費の支払いは、その区得階層混在型コミュニティを維持するためには、居住画の売却で得る収入を充てる分割払いとなっている。ま者の定住が必要不可欠である。これに対して、TCCは、た、ティエラコンテンタの地域は、全住戸の40％をサ

低所得者層の住宅購入者への抵当補助金による価格割

ンタフェの平均所得の80％以下の所得者層へ供給する引の引き換えとして、 7 年を越えて10年間で段階的に開発でもって、サンタフェ市へ併合される取り決めと免除される不動産への＄6,000の留置権への同意を条なっている。

件に、アフォーダブル住宅を提供している。その契約

TCCがディベロッパーの土地購入価格と低所得者期間に住宅を売却する場合には、住宅所有者は＄6,000の住宅購入価格を抑えるために活用しているのが、抵の一部をTCCへ支払わなければならない義務を負う当補助金である。この手法によって、サンタフェでのものである。留置権の目的は、所得階層混在型コミュ一般市場住宅の価格が約＄200,000〜＄300,000である

ニティを維持すると同時に、低所得者層が目先の売却のに対し、ティエラコンテンタでは、ほとんどのア利益に屈して安易に不動産を手放してしまうリスクをフォーダブル住宅で平均＄160,000の価格を実現して防ぐことにある。

いる。なお、サンタフェの平均所得80％以下の所得者4層であれば、おおよそ単世帯用住宅で＄150,000からプロジェクトベースの特別目的型NPOティエラコンテンタの事業スキームにおいて、筆者＄185,000の間が購入可能な価格である。低所得者層の住宅購買者の多くは加えて、一住宅当たり＄5,000が特に注目した点は、 SPC※5 の非営利化である 3）。

から＄30,000の分割払い頭金補助金を受けることがで公共事業をプロジェクトベースで民営化するという方きる。また、一部の住宅は土地信託制度により建設さ法は、日本でも既にPFIが導入されている。しかしなれており、平均＄80,000という驚異的な低価格を実現

がら、筆者は既に、現在の日本版PFIの事業計画におしている。

ける構成員のVFM※6 の最大化とリスクの分散化への

さらに、ティエラコンテンタにおける設計基準は、志向性が施設デザインの質の低下をもたらす問題を指工事を効率的に展開するために大きな役割を果たして摘しているが 4）、本来は、SPCはあくまで公共事業をいる。ティエラコンテンタの設計基準は市から建築許成立させるための主体であるから、その事業計画の意

可の委任を受けており、ティエラコンテンタの理事会

思決定は、それぞれの構成員の自己利害の関係で状況※５ SPC（Special Purpose Company）
特別目的会社。企業の保有する債権や不動産などの資産を企業から譲り受け、それを担保に証券を発行して資金を調達するための会社。

※４ アフォーダブル・コミュニティ（affordable community）
中低所得者層が入手可能な価格設定で将来の資産形成へつながる住宅（アフォーダブル住宅）を供給する支援システムをもった地域社会。

※６ VFM（Value For Money）
支払いに対して最も価値が高くなるようにサービスを提供する。

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づけられるものではなく、それを越えた先の地域課題疎地域において、約3,000㎡の大型店舗を新たにかまの解決という使命からの理性的視点を備えたものであえることは非常に稀であり、コープさっぽろの試みはると同時に、資金調達のプライオリティを検討できる

マスメディアに取り上げられ、道外からも大きな関心

も の で な け れ ば な ら な い。 米 国 に 比 べ る と 日 本 のを集めている。

NPOの活動支援に関する制度およびシステムは十分

あかびら店への全国的な注目は、ビジネスモデル的に確立されているとはいいがたいが、プロジェクトに見れば、過疎地域を対象としたニッチ戦略のインパベースであれば、ある程度の期間を前提に完結した採クトであることは間違いない。組合員は無料で利用で算計画が立てられるため、民間セクターからNPOへきる市内巡回バスを運行し、高齢者が通院ついでに買の投資・融資の可能性も高まる。SPCを非営利化するい物できる環境を提供している第一の目的は、市内のという手法は、既存の日本版PFIを活用して、事業の高齢者が自力で買い物へ出かける際のバリアを取り除遂行能力においては営利企業と全く同等であるようなくことにあったこともいうまでもない。しかし、建築米国型のNPOを育成しようという戦略でもある。

計画・都市計画を専門とする筆者が最も関心をもった

例えば、設計基準による建築許可の委任は、日本にのは、中心市街地にある廃校となった旧赤平小学校のおいても有効なツールであろう。いわゆる建築確認申跡地へ店舗を建設した点である。筆者は、あかびら店

請の一部委任であるが、日本の民間委託とはプロジェの事業展開は、過疎化が進む地域における公共サービクトベースであるという意味で全く性格が異なり、いス・公共施設の現実的な再編手法の手がかりを示唆しわゆる耐震強度偽装問題の中で露呈した企業能力を超ているととらえている。

える処理案件数や審査の不正確さの問題は十分回避で

あかびら店の敷地は、市立総合病院と赤平中央中学きると考えられる。また、現在の日本版PFIの仕組み校とに隣接している。また、周辺には他にも、JR赤でSPCへ建築許可の委任を行うとその営利的な志向性

平駅に併設されている交流センター、図書館、総合体のため全く機能しないことは明らかであるが、ティエ育館、公民館などといった市の主要施設が集積し、あラコンテンタのような理事会を有した非営利SPCであかびら店から半径500m以内に全て立地している。加れば、最終的な許可は自治体が出すにしても、適切にえて、現在は確実に衰退してはいるものの、赤平中央機能し事業の迅速な展開へつながることが期待できる。

商店街と「やすらい通り」と呼ばれる飲食街もあり、あかびら店はまさに中心市街地の中でもその中心に立

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コープさっぽろ・あかびら店への注目地している。このような立地のポテンシャルという基一見、公共施設の再編と無関係のように見えるかも盤が、これら他の公共施設との相互利用の促進や、地しれないが、筆者はここ数年、営利を目的とした民間

域住民同士の社交の回復といった副次的な効果へ結び建築物、特に大規模小売店舗の公共的可能性に注目しついていると考えられる。

5）ている 。昨年からは、生活協同組合コープさっぽろによる北海道の過疎地域における事業展開を追跡的に

6 「まちの整体」から 1 万人持続型コミュニティへ

6）調査している 。コープさっぽろは、2009年 2 月に赤あかびら店の事業に関わる小学校跡地の売買は、赤平市へ新規出店した。赤平市はかつて炭鉱業で栄え、平市へ、2008年度1.1億円の歳入増をもたらした。 1

最盛期には59,430人の市民を擁していたが、その後の億円強という収入は、人口 1 万人程度の自治体の財政炭鉱業の衰退により人口は激減、現在では13,000人弱規模からいえば非常に大きな額である。赤平市は当時、まで落ち込んでいる。いわゆる少子高齢化の著しい過市立総合病院の不良債務と国民健康保険事業による累

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5HSRUW ■ 民主導 PPP によるコミュニティの賦活と更新 ■積赤字により、連結実質赤字比率の見込みが40％を上るだろうか。このようなストーリーは本当に不可能な回り、夕張に続いて財政再生団体へ指定される危機にのだろうか。

直面していた。それが、棚から牡丹餅ではないが、コー筆者が現在の職場で定年まで過ごすとなると、地域プさっぽろからタイミングよく出店の打診があり、小によっては人口が 3 分の 2 へと激減する約30年間を、学校跡地の売却と他の施設の整理等により、結果的に、建築計画・都市計画・まちづくりに関わる専門家とし連結実質赤字比率20％をはるかに下回る約13％にとどて共に歩んでいくことになる。筆者は、その境遇を悲まることができたのである。

観的にとらえるのではなく、研究者としてポジティブ
7）

筆者は最近、「まちの整体」モデルを構想し始めた 。にその時代と向き合っていきたい。このようなにっち

1 万人規模の過疎化が進む地方都市における大型小売もさっちもいかない状況におかれている地方こそ、最店舗を起爆剤とした公共施設再編と自治体救済のシナ先端の挑戦が求められているからである。コープさっリオである。コープさっぽろによる過疎地域ニッチ戦

ぽろの取り組みが示唆するように、過疎地域の賦活化

略という大型スーパーのビジネスモデルを発展させ、へ資する現実的・実用的方策としては、民間企業が自大型小売店舗の学校跡地への出店をトリガーとして、治体の肩代わりとなるという従来の受動的アプローチ

地域に未利用・低利用なまま抱えられている公共施設ではなく、社会的企業論の視点に立ったビジネスモデ群を玉突き的に再編・整理し、自治体・住民・社会的ルに組み込まれた公共サービスの提供という能動的ア

企業のWIN‑WIN関係のもとで、公共サービスの適正プローチが、人口減少時代においてこそ有意義である規模化を推進させながら中心市街地を活性化するといと直感している。

う模索である。
この構想の背景には、日本の地方都市のあり方として挑戦的に検討したい将来イメージがある。これから参考文献の急速な人口減少を見据えると、大都市や中核都市に1 ）北海道企画振興部地域づくり支援局特定地域グループ、過疎地人口が移動し、弱小都市は消滅していくと想定するの域・高齢化集落現況調査、2008.4

が、ある意味一般的なリアリティであると思うが、あ2 ）北海道経済連合会、調査報告書「人口減少・少子高齢化社会にえてそれとは異なる将来の可能性を描いてみたいと考おける社会資本整備の必要性」概要報告、2010.4
3 ）森傑、民間非営利組織を中心とした住宅地の開発マネジメント

えている。

手法に関する考察

それは、日本各地で 1 万人規模のまちが自立的に持米国ニューメキシコ州ティエラコンテンタ開発のケーススタディを通して、日本建築学会計画系論文集、第629号、続していくような時代、大都市・中核都市は大幅に人

2008.7、pp.1433‑1440
4 ）森傑、PFI事業の提案書作成におけるエスノデザインメソッド

口が減少するが、地方のまちは人口 1 万人を維持しての考察いくというあり方である。例えば札幌市は、約190万

Private Finance Initiativeの施設計画に関するエスノメソ

ドロジー、日本建築学会計画系論文集、第595号、2005.9、pp.87‑94

人の大都市である。仮に札幌市が今後の30年間で、他5 ）相場奈津子・森傑、地域インフラとしてのショッピングセンター

都市から人口が流入せずに100万人まで規模を縮小さの公共性に関する考察

兵庫県尼崎市『つかしん』を事例として、

日本建築学会・地域施設計画研究27、2009.7、pp.205‑212

せることができるとすれば、90万とまではいわないが、6 ）相場奈津子・森傑、生活協同組合による過疎地域への大型店舗

50万程度の人々が地方で生活し続けることは想定可能

出店事業の可能性である。これを 1 万人都市で換算すると、50の生活定

本建築学会大会学術講演梗概集E‑1、2010.7、pp.399‑400

コープさっぽろ「あかびら店」に注目して、日7 ）森傑、道内過疎地での住民生活と地域づくりの課題着型都市を形成することができるわけである。同じこ

コープさっぽろ・あかびら店の事業分析から「まちの整体」モデルへの展開、とを首都圏や関西圏で考えれば、どのような規模にな

生活協同組合研究、No.416、2010.9、pp.35‑43

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