不動産ESG
ESG Real Estate

Sustainability Report私たちは不動産を通じて、お客さまと共にサステナブルな社会の実現を目指します
○○○○○

存在意義
（Purpose）

信託の力で、新たな価値を創造し、お客さまや社会の豊かな未来を花開かせる
当グループは、多彩な機能と柔軟性を持つ信託の力で社会的価値創出と経済的価値創出の両立を目指し、サステナブルな社会の実現に貢献していきます。

「お客さまや社会の豊かな未来」の実現のために私たちは「新たな価値」
を創出する不動産ESGを世の中に先駆けて取り組んできました
当グループの取り組み・目標

国内金融機関初

世の中のESG関連の動き

2010年

東京都不動産鑑定士協会10
周年記念論文『不動産に関する「環境付加価値」の検討』で最優秀賞受賞

パリ協定採択SDGs採択シェアNo.1
CASBEE-不動産取り扱い開始(2022年9月末現在/認証支援件数ベース)

2006年
2005年

2022/2023 Sustainability Report

2014年

環境不動産専担チーム設置

取り組み開始

1

2015年

Sランク
責任投資原則（PRI）制定(ESG元年)

三井住友信託銀行本店ビル
CASBEE不動産評価（2017年初回認証取得）

カーボンニュートラル
達成(パリ協定)

本邦初
受託不動産の脱炭素化取り組み開始

2050年

SDGsの達成

100％再エネ化
三井住友信託銀行の国内拠点

2030年
2022年

2021年

投 融 資 ポ ートフォリオの
GHG排出量ネットゼロ

Environment

自社グループのGHG排出量
ネットゼロ

環境

• カーボンニュートラル

建物の建設・運用に関する• 気候変動への対応• 生物多様性…等CO2排出量本邦初
ポジティブ・インパ
クト・ファイナンス
をJ-REITへ提供

日本全体の

約40%

Social

不動産とESGの関わり

Governance

社会

ガバナンス

• 建物の健康性・快適性• ESG投資の急速な拡大• 地域社会との関わり• 災害への備え…等• 非財務情報の開示• 経営資源(不動産)の適切な活用…等

ESG Real Estate2三井住友信託銀行は環境不動産のパイオニアです
2005年

2010年

2021年

環境不動産のもたらす付加価値に関する論文を発表

国内金融機関初、環境不動産の専担組織を設置

不動産ESGに特化した企画推進組織を設置「環境性能」とそれに伴う「付加価値」
を分かりやすく示すことを中心に多くの提言を実施

環境不動産の普及に向けたビジネスをいち早く展開

お客さまのESG/SDGs課題の解決に向けたトータルソ
リューションを提供

主な取り組みスタート
東京都不動産鑑定士協会10周年記念論文『不動産に関する「環
境付加価値」の検討』
で最優秀賞受賞（2005年、P32参照）研究会主催•サ ステナブル不動産研究会主催（2007年～）、成果物公表（2009年、2016年）•ス マートシティ研究会主催（2013年）、
成果物公表（2016年）CASBEEに関する取り組み• CASBEEと不動産評価検討小委員会幹事（2007年～）、同小委員会委員長（2022年～）、CASBEE-不動産による認証の開始（2013年、P13参照）

不動産鑑定評価に関する取り組み•日 本不動産鑑定協会環境付加価値ワーキンググループ座長（2007年～）•オ
 フィスビル性能等評価・表示マニュアル作成委員会委員、「オフィスビル性能等評価・表示マニュアル」
発表（2017年）•「不動産鑑定評価におけるESG配慮に係る評価に関する検討業務報告書
（国土交通省）」公表（2021年）

国連環境計画における取り組み• 国連環境計画・金融イニシアティブ不動産ワーキンググループ
メンバー（2007年～）、責任不動産投資（RPI）の事例集や手引
き集を順次公表

国および自治体との取り組み• 国土交通省「環境不動産普及促進検討委員会」
等委員（当初委員会2008年～）• 東京都「中小テナントビル低炭素パートナーシップ」
等委員（当初委員会2012年～）•日
 本サステナブル建築協会「スマートウェルネスオフィス研究委員会」委員、CASBEE経済効果調査の成果を発表（2015年、P33参照）、CASBEE-ウェルネスオフィスの制度検討（2019年認証開始、P17参照）• 国土交通省「不動産分野の社会的課題に対応するESG投資促進検討会」
委員（2021年～）

3

2022/2023 Sustainability Report

○○○○○CONTENTS⃝三井住友トラスト・ホールディングスの取り組み…P5⃝新たな取り組み…P7

多彩な不動産機能を駆使し、⃝不動産ESGが求められる背景…P11

お客さまの課題解決をサポート致します

不動産
ESG

⃝不動産ESGの取り組みと期待される効果…P12

不動産の環境性能向上・
見える化⃝環境性能の見える化…P13

エネルギー・
カーボンニュートラルの実現⃝既存建物の省エネルギー化…P23

働き方・働く場所の見直し⃝新時代の働き方に合ったワークプレイスの実現…P27

不動産の管理・
安全性確保等の強化⃝不動産の管理体制向上によるガバナンス強化…P28

ファイナンスに関する支援⃝サステナブルファイナンス…P30⃝建築時における環境配慮に向けたお手伝い…P21⃝再生可能エネルギーの導入…P25⃝リース等を活用したエネルギー支援…P26⃝建物の維持保全サポート／長寿命化支援…P29⃝建物廃棄物と循環型経済への貢献…P29⃝提供する価値…P31
ESG Real Estate4三井住友トラスト・ホールディングスの取り組み
当グループでは、自社拠点ビルの脱炭素化をはじめ、不動産ESG関連の各種取り組みを行っています。

再生可能エネルギーの調達による脱炭素化への貢献
当グループでは、2021年10月に「三井住友トラスト・グループ カーボンニュートラル宣言」を公表し、2030年までに自社グルー
プの温室効果ガス（GHG）
排出量をネットゼロとすることを目指しています。
グループの拠点ビル・店舗の使用電力は2021年から再生可能エネルギーに切替を進めており、2022年度には、三井住友信託銀
行（以下、
当社）
の国内拠点の電力について100％再エネ化が完了するなど、
ネットゼロに向けて着実に歩みを進めました。
なかでも、関西地区の2支店（京都支店、姫路支店）
ではオフサイト・コーポレートPPA※１の仕組みを活用し、太陽光発電所からの電力を調達しており、三井住友トラスト・パナソニック①PPA契約

ファイナンスが発電事業者に対してリースを提供しています。
引き続き再生可能エネルギーや非化石証書※2を使

⑥電力供給

電力需要家

PPA事業者⑦電力料金支払用した電力の調達により、自社グループのGHG排出量②リース契約

三井住友トラスト・
パナソニックファイナンス③O&M※3契約

ネットゼロを目指しています。
⑤太陽光発電設備設置

O&M会社

④発注

施工会社

※1	コーポレートPPA：需要家が発電事業者から再生可能エネルギーを長期に購入する契約（Power
Purchase Agreement：電力購入契約）。本件のケースは、遠隔地の発電設備から送配電網を介して需要家である当社の国内拠点へ送電するオフサイト型のPPAモデル。
※2	非化石証書：非化石電源（化石燃料を使用しない発電方法）
で発電した電気が持つ「環境価値」を取り出し、証書の形で取引を可能にしたもの。
再生可能エネルギー電力と非化石証書を組み合わせて調達する
ことにより、
実質的に100％再生可能エネルギーを実現。
※3	O＆M：Operation(オペレーション)＆Maintenance(メンテナンス)の略で、オーナーに代わって太陽光発電設備の運転管理業務、維持管理業務を行う事業のこと。

5

2022/2023 Sustainability ReportシンクタンクによるESG関連情報の提供
三井住友トラスト基礎研究所は、「都市と不動産」に関する調査研究・提言とコンサル
ティング業務を行う専門シンクタンクで、ESG関連でも幅広い取り組みを行っています。
不動産・金融等実務者のESG意識行動調査や、環境認証の経済価値を調査するほか、国や業界団体の委員等を務め、関連するレポートやコラムをホームページで発信しています。
また、投資家の皆さまには、投資助言業務の一環で、J-REIT全銘柄のESGの取り組
みに関するスコアリング評価を提供しています。

https://www.smtri.jp/

外部評価
三井住友信託銀行本店ビル

CASBEE-不動産のSランク認証を取得

GRESB※リアルエステイト評価において2年連続「3スター」
評価を取得

CASBEE-不動産の利用範囲が三井住友トラスト不動産投資顧問は、

2016年12月から区分所有建物もアセットマネジメント業務を受託するファ評価対象となり、三井住友信託銀

ンドにて、2022年実施のGRESBリアルエ

行本店ビル（地下3階～地上13階

ステイト評価において「3スター」評価を部分）
がその第１号としてSランク取得しました。今後もESG不動産投資運の認証を取得しています。所有不用方針に基づき、環境や社会に配慮した

動産の環境性能の「見える化」
は、
自社拠点ビルでも行っています。

積極的な取り組みを推進していきます。
※GRESBは、
不動産会社・ファンドのESG配慮を測る年次のベンチマーク評価およびそれを運営する組織の名称であり、責任投資原則(PRI)を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設されました。2022年には日本からの参加は122となり、このうち不動産投資法人（J-REIT）
は57社で、
J-REIT市場時価総額の99.3％に達しています。

ESG Real Estate6新たな取り組み
当グループでは、お客さまの不動産ESGの取り組みを後押しするため、新たな取り組みを開始しました。
今後も各種調査や情報発信をとおして、お客さまの課題解決に貢献していきます。

New ①

環境認証取得に係る経済的インセンティブの調査

当社は三井住友トラスト基礎研究所と共同で、東京都心5区の賃貸オフィス市場における環境認証の調査を実施しました。

全体の34%が環境認証を取得しており、上位ランクの評価5・4が88%を占める
1,285万坪のうち437万坪（全体の34%）

1%

66%
認証未取得

認証評価1〜2

33%
認証評価3〜5

評価5：評価4：評価3=57%：31%：12%

57%
認証評価5

31%
認証評価4

12%

2000年以降竣工、延床面積規模の大きなビルほど環境認証取得割合が高い傾向
2000年以降竣工

東京都心5区の賃貸オフィスビルでは、全体の34％（延床面積ベース）で環境認証を取得しており、また獲得している評価ランクも高いことが分かりました。
調査対象は、日本国内でも環境認証の取得が相対的に多いエリアです。今後、環境認証の取得を検討する際に、目指すべき評価ランクの一例になると考えています。

1981-1999年竣工

環境認証の取得割合

延床面積10,000坪〜30%

延床面積
1,000〜3,000坪

25%

2022/2023 Sustainability Report

延床面積10,000坪〜

認証評価3

認証評価3〜5

66%

3%
72%
1%

26%
2%
延床面積
7%
3,000〜10,000坪
2%
延床面積
1,000〜3,000坪 7%
全体

52%

4%

延床面積
3,000〜10,000坪

出所：日経BP「オフィスビルデータベース」
および各種公表情報をもとに三井住友トラスト基礎研究所が作成したものを当社にて一部加工

7

48%

73%
91%
91%
1%

33%
認証評価1〜2

66%
認証未取得

環境認証の経済効果
不動産の環境配慮には追加コストや手間が生じますが、一方で環境認証を取得した環境性能の高い不動産には一定の経済効果があると推計されました。
期待される価値・効果

環境認証の取得• 環境性能の見える化想定される負担• 改修コスト• 投資家からの支持獲得• 認証取得コスト• 不動産価値の向上• 認証手続き 等

等

環境認証
の取得には
一定の経済効果がある

同一ビルでの認証取得前後の賃料比較（評価3取得後=100とした指数）

+2.8%
97.3

100.0

統計的有意差なし

101.8

+4.6%

認証
取得前

認証評価3

調査
概要

認証評価4

104.7

100.1
認証
取得後

同一ビルで環境認証取得前後で比較すると、+4.6％の賃料押上げ効果（認証評価5ビルのケース）があると推計されました。
今後も環境認証の取得がもた
らす賃料への経済効果を明らかにする調査を進め、環境認証取得促進の一助となればと考えています。
当社の環境認証取得サポート
メニューはP13-18をご参照くだ
さい。

認証評価5

：東京都心5区（千代田区、
中央区、
港区、
新宿区、
渋谷区）
、
延床面積10,000坪以上、
1981年以降竣工の賃貸オフィスビル：SMTRIオフィスビルデータに収録されている新規成約見込み賃料データ：CASBEE（建築環境総合性能評価システム）、DBJ Green Building認証、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）の3種類の認証制度で、2021年12月末までに公表されている認証結果を収集し分析•評価ランク ：CASBEE-不動産では、評価5はSランク、評価4はＡランク、評価3はB+ランク相当を指すと定義

•調査対象
•賃料
•環境認証

ESG Real Estate8新たな取り組み

New ②

不動産ESGサーベイ2022

不動産の投資運用分野におけるESGへの取り組みは多岐にわたり、企業によって取り組みのスタンスや優先順位は異なります。本サーベイは、不動産所有者の投資・運用におけるESGへの取り組み実態を明らかにすることを目的に行った調査で、集計結果をとおして、不動産ESGのトレンドを把握することが可能となります。
今後も定期的な調査を予定しており、経年による不動産ESGの取り組み実態の変化を把握していきます。

特徴 1

環境不動産の価格を高く評価する
ことを検討中とする回答が4割以上

特徴 2

図表1 環境不動産の投資方針への反映

51.3%

44.3%

未反映

（未検討）

（検討中）

未反映

（1年以内に
設定予定）

反映済

（開示済）

41.8%

24.7% 14.6% 19.0%

未設定

設定済

全体
未設定

1.3%
未反映

（未検討）

（検討中）

調査
概要

9

（未開示）

認証取得は
引き続き拡大

5.8%

30.8%

テナントから再エネ導入の要請を受けたとする回答は約3割

図表4 テナントから受けたESG要請
再エネ導入

28.0%

設定済

（開示済）

図表3 環境認証の取得目標
全体 9.6%

投資方針の見直しが進む特徴 3

図表2 環境認証の取得目標設定状況

3.2%
全体

環境認証の取得目標を有する
企業は、高い目標を設定

執務空間
（設備）
の改善

ビル認証の取得

25.5%
8.1%

53.8%
0〜25%

25〜50%

50〜75%

75〜100%

テナントからのESG要請は増す•調査期間 ：2022年７月13日（水）～2022年８月24日
（水）
•設問数
：46問
•参加企業数 ：161社（運用会社、不動産会社、
建設会社、保険会社等の不動産市場における主要な不動産所有者を対象）

2022/2023 Sustainability ReportNew ③

受託不動産の脱炭素化推進サポート

当社は、国内最大規模の不動産証券化信託の受託者として、お客さまとともに不動産の脱炭素化を推進すべく、新たなサポートメニューの提供を開始しました。
脱炭素化を実現するための入口であるGHG排出量の可視化から、非化石証書の購入による再エネ化まで、受益者のコストや手間を軽減しながら保有・運用物件のカーボンニュートラル化達成をサポートします。

GHG排出量算定サポート

非化石証書受託者購入サービス

受益者の保有不動産のGHG排出量を“かんたん”に算出するためのサポート

各受益者からの指図で証書を購入、再エネ化をサポート
❷

受益者

日本卸電力
取引所

請求書データを入力

写真：（株）
ゼロボード提供

特徴

信託受託者

応札

❶

指図

受益者

❸

非化石
証書の
交付

三井住友
信託銀行

クラウド上で可視化

集計業務の効率化、GHG排出量の削減を支援

証書購入によるオフセット

実質再エネ化特徴

電力契約を変えず手軽に再エネ化※両サービスは、当社で受託する不動産に対してご提供しています

ESG Real Estate10

不動産ESGが求められる背景
持続可能な開発目標（SDGs）
や2050年までのカーボンニュートラルを達成するためには、ESGへの対応が不可欠であり、企業にも具体的な取り組みが求められています。
建物の建設・運用に関するCO2排出量は、間接排出分も含めると日本全体の約4割に及ぶともいわれています。
また人間は屋内で過ごす時間が長いことから、その屋内環境は当然、滞在者の健康や生産性にも影響します。
このように不動産は、社会のあらゆる活動と人々の生活を支える基盤であり、環境、社会、経済の三側面に大きな影響を及ぼしています。
当グループでは、エネルギーや資源効率性が高い都市・建築物、生産性改善に貢献する建築物といった環境不動産の普及拡大を推進しています。
PO INT

環境不動産とは …環境に配慮し、「環境性能が高く良好なマネジメントがなされている環境価値の高い不動産」
近年、環境配慮やWell-beingに対する社会的要請が高まるなか、不動産においては、建物の利用者にとって快適な空間であり、環境にやさしく、災害があっても事業継続性が保た
れ回復力がある「環境不動産」
であることの重要性が増しています。

11

環境品質が高い

環境負荷が低い

レジリエンスが高い人が使うための高い品質―そこに住
まい、あるいは働く人のための快適性
あるいは生産性の高い場であること

地球温暖化、資源の枯渇化、
ヒートア
イランド現象、オゾン層破壊、大気汚
染、騒音・振動・悪臭、伝統的まちなみの喪失、生物多様性喪失等の影響を及ぼす環境負荷の低減

巨大地震や異常気象等による災害発
生時の建物の回復力や復元力といった“強靭さ”があること

2022/2023 Sustainability Report

不動産ESGの取り組みと期待される効果
不動産でESGに取り組むことは、
お客さまの企業価値・資産価値向上と経営課題の解決につながると期待されます。

Environment

期待される価値創出

環境• 省エネルギー化の促進• 再生可能エネルギーの使用• 再生資源の利用促進• 土壌汚染等への対応• 生物多様性

コストの削減等

Social社会• 建物の健康性・快適性の向上• 安全性（建物耐震性等）の確保• 新型コロナウイルス等感染症対策• 災害への備え（BCP対策）• 地域社会や経済への貢献
等

Governance•省 エネ効果による水道光熱費の削減•長 寿命化による修繕費などの削減
や償却率の低減

投資家からの支持
ESGを重視する
投資家に向けたメッセージ

生産性の向上•職
 場環境の改善により、健康性・快適性が増し、生産性も向上将来のリスクの低減•将 来の課税などの規制強化に対する
備え

社員

からの支持
社員の健康、知的生産性やモチベーションの向上、社員採用の優位性などへの期待

コミュニティ

ガバナンス• 企業としての透明性、コンプライアンス、
内部統制の確保• 統合報告書等による非財務情報の開示（経営資源）の適切な• 保有不動産

管理・活用等

企業価値の向上・
ステークホルダーからの支持

市場評価の向上•環 境配慮により不動産市場からの
評価も向上

からの支持

ヒートアイランド抑制、
景観向上など、地域環境の向上による企業市民としての評価ESG Real Estate12不動産の環境性能向上・見える化

環境性能の見える化
当社は、環境認証の取得支援コンサルティングを通じて、不動産の環境性能向上・見える化をサポートしています。

メニュー
ラインアップ

建物における環境配慮

街づくりにおける環境配慮

CASBEE-不動産

CASBEE-街区

建物の健康性・快適性に特化
CASBEE-WO（ウェルネスオフィス）

WELL認証※※認証取得をサポートする提携会社をご紹介

CASBEE(Comprehensive Assessment System for Built Environmental Efficiency)とは2001年に国土交通省支援のもと開発され、日本において普及が進んでいる、建物の環境総合性能評価システムです。設計者の環境配慮設計支援や自治体への届出に活用されているCASBEE-建築や、不動産マーケットにおけるラベリングツール等として広く活用されているCASBEE-不動産など、さまざまなツールが公開されています。

三井住友信託銀行は、
CASBEE-不動産認証申請支援コンサルティングを通じて、企業のサステナビリティ課題解決に向けた取り組みを応援しています。

CASBEE-不動産認証物件数（2022年9月末現在）：910件

うち当社がコンサルティングを行った物件数：430件（うち上場不動産投資法人( J-REIT)367件、私募不動産投資法人32件、特定目的会社等14件、事業法人11件、生命保険会社6件）

13

2022/2023 Sustainability Report

三井住友信託銀行がコンサルティングを行った物件数CASBEE-不動産
認証物件数（2022年9月末現在）

910件

430件

「CASBEE-不動産」
認証申請支援コンサルティング

当社は、評価対象物件の選定から評価実施、認証機関への申請までをサポートします。

CASBEE-不動産とは運用段階の建物（オフィス・商業施設・物流・集合住宅）の環境性能評価が不動産市場で広く普及することを目的として、2012年に開発されたシステムです。
CASBEE-建築などとの整合を保ちながら、評価項目を大幅に絞り、かつ海外の環境性能評価との読み替えも考慮した内容となっています。
さらに2021年より建物のSDGsに関する取り組みも任意で評価できるようになりました。GRESBの評価にも利用できるため、
サステナビリティに敏感な不動産投資法人、不動産会社などを中心に活用が加速しています。

CASBEE-不動産評価シート

CASBEE-不動産による課題発見と改善に向けた提言
当社はCASBEE-不動産の評価に加え、環境性能向上に向けた課題発見、改善への取り組みに関する提言も行っています。
ご参考

CASBEE-不動産の評価項目（オフィスビルの場合）

エネルギー・温暖化ガス
水
資源利用／安全生物多様性／敷地
屋内環境

目標設定とモニタリング／省エネ基準／運用管理体制、
使用・排出原単位（計算値）、
使用・排出原単位（実績値）、
自然エネルギー
目標設定とモニタリング／運用管理体制、
水使用量
（計算値）
、水使用量
（実績値）
新耐震基準適合等、高耐震・免震等、再生材利用、躯体材料の耐用年数、主要設備機能の更新必要間隔／設備（電力等）の自給率向上／維持管理
特定外来生物等を使用しない、
生物多様性の向上、土壌環境品質、
公共交通機関の接近性、
自然災害リスク対策
建築物環境衛生管理基準等クリア、
昼光利用、
自然換気機能、眺望※下線は必須項目（評価のためには必須項目をクリアする必要あり）※赤色の文字は国連環境計画 持続可能建築と気候変動イニシアティブ（UNEP SBCI）
が検討する世界共通指標に関連する項目

ESG Real Estate14不動産の環境性能向上・見える化

環境性能の見える化

CASBEE-不動産認証申請支援コンサルティングの例
所有者等

15

建物名称

ランク

認証日

三越伊勢丹ホールディングス

伊勢丹新宿本店

Ｓ

2021/7/9

イオンリート投資法人

イオンモール大和郡山

Ｓ

2022/3/15

DREAMプライベートリート投資法人 MCUD座間

Ｓ

2022/3/18

特定目的会社Suarez

リバーサイド隅田Ｓ

2022/4/28

欅特定目的会社・
鹿島プライベートリート投資法人

ワールドビジネスガーデン

Ｓ2022/5/23

日本プロロジスリート投資法人

プロロジスパーク大阪2Ｓ2022/6/30

日本プライムリアルティ投資法人

新宿スクエアタワー

Ｓ

2022/6/30

日本ビルファンド投資法人

G-BASE田町Ｓ

2022/7/29

コンフォリア・レジデンシャル投資法人 コンフォリア大宮Ｓ

2022/7/29

積水ハウス・アセットマネジメント

プライムメゾン白金台タワー

Ｓ2022/8/15

大塚倉庫

CrossDockHarumi

Ｓ2022/8/31

日本都市ファンド投資法人

マチノマ大森Ｓ

2022/8/31

スターツプロシード投資法人

プロシード西新井（アルティア棟）

Ｓ

2022/10/31

2022/2023 Sustainability Report

伊勢丹新宿本店

ワールドビジネスガーデン

プライムメゾン白金台タワー

プロロジスパーク大阪2

MCUD座間新宿スクエアタワー
リバーサイド隅田

イオンモール大和郡山

CrossDockHarumi

プロシード西新井（アルティア棟）

G-BASE田町

マチノマ大森

コンフォリア大宮

ESG Real Estate16

不動産の環境性能向上・見える化

環境性能の見える化

建物の「健康性・快適性」に関する二つの認証申請支援「CASBEE-ウェルネスオフィス」
認証申請支援コンサルティング「WELL認証」
申請支援コンサルティング

WELL認証(WELL Building Standard ®)とは、米国の

当社は、国土交通省「ESG投資の普及促進に向けた勉強

Delos社が2014年に開発した人々の健康とWell-beingに会」および「スマートウェルネスオフィス研究委員会」にて焦点を合わせて建物や街区の性能を評価するシステムです。

CASBEE-ウェルネスオフィスの開発に関与しており、認証申WELL認証の申請支援については、パナソニック株式会社と請に向けた支援業務を行っています。

業務提携を行っています。

CASBEE-ウェルネスオフィス（WO）とは

CASBEE-WOとWELL認証の違い

健康経営や知的生産性向上に向けた改革の必要性から、建物の環境性能認証の中でも健康性・快適性に特化して開発された新しいオフィスモデル評価体系です。
自らのポジティブインパクトのアピールとして活用する法人が増えています。

CASBEE-WO

WELL認証

地域

日本国内

全世界

建物用途

オフィス

全用途

評価項目数

51項目

119項目(選択制)

認証有効期間

5年

3年

事例紹介A

ラウンドクロス六本木
オリックス不動産投資法人が所有するオフィスビルです。4-5
階はオリックス不動産が運営するサービスオフィスとなっており、
この専用部分と合わせて、ビル全体の共用部分と設備を対象としたCASBEE-ウェルネ
スオフィス評価を行い、認証を取得しました。仕事のシーンに応じた多様な座席配置や空気環境保全といったきめ細かい対応も評価されています。
17

2022/2023 Sustainability Report

「CASBEE-街区」
認証申請支援コンサルティング

当社は、CASBEE-街区による環境性能の評価や、認証申請手続きに関する助言、審査対応等の支援業務を行っています。

CASBEE-街区とは住宅地や商業地などの面的な開発(街づくり)を対象とした環境性能評価で、環境・社会・経済の三つの側面から見た環境品質とともに、環境負荷の低減が評価されます。
SDGsやESGに関する取り組みを示しやすい評価項目の構成となっています。

事例紹介B

Suitaサスティナブル・スマートタウン

ビジュアルはイメージです

パナソニック株式会社が推進するサスティナブル・スマート
タウン第三弾として、大阪府吹田市と15団体で進める多世代
居住型健康スマートタウン「Suitaサスティナブル・スマートタ
ウン」が2021年3月、CASBEE-街区の評価認証を最高ランク（Sランク）
で取得しました。
ウェルネス、
エネルギー、
モビリティ、
セキュリティ、コミュニ
ティに配慮したまちづくりの特徴が、CASBEE-街区の評価結果にも示されています。

ESG Real Estate18

不動産の環境性能向上・見える化

環境性能の見える化

スマートタウン・スマートシティの価値「見える化」と構想策定支援

近年、電気の有効利用に加え、熱や未利用エネルギーも含めたエネルギーの『面的利用』
や、地域の交通システム、市民のライフスタイルの変革などを複合的に組み合わせ、
エリア単位で次世代社会システムを取り入れるスマートタウン・スマートシティの実
現が、地域開発にあたっての重要なポイントとなっています。
スマートタウン等の実現のためには、基本構想段階から環境面・社会面・ガバナンス面におけるまちの目標を明確に定めるとともに、コストアップに応じた経済的な付加価値を実現させる必要があります。
当社はスマートタウン等のプロジェクトに関して、環境貢献などのさまざまな取り組みを経済的な付加価値に結び付けるフレー
ムワークの構築や、事業構想の策定をお手伝いさせていただくほか、住宅ローンなどの金融機能の提供を通じて事業の実現をサポートしています。

スマートタウン価値「見える化」のイメージ
まちの目標【環境目標】
エネルギー消費量削減率
上水使用量削減率
資源再利用率
自然資源の保全・回復
︙【安全・安心目標】
災害時ライフライン確保日数︙

192022/2023 Sustainability Report

目標に向けた取り組み

環境不動産価値創造

街区の景観・日照・通風確保

水道光熱費の削減

太陽光発電、燃料電池

管理運営費用の削減

高効率設備、HEMS

暮らしの安心・安全・健康

蓄電池、非常用発電機

災害・停電リスク低減

セキュリティ
（街区・個別）住宅ローン金利の低減

︙

︙

事例紹介C

Fujisawaサスティナブル・スマートタウン「Fujisawaサスティナブル・スマートタウン」
は、
パナソニック株式会社
が同社藤沢工場跡地にて事業進行中のスマートタウンです。
2014年春にまちびらきをし、パナソニック株式会社、藤沢市と三井住友信託銀行を含む18社のパートナー企業が連携し、まちづくりを推進し
ています。
当社は、
スマートタウン評価指標（環境不動産価値）の設計、専用の環境配慮型住宅ローンの商品企画などの役割を通じて、この事業に参画し
ています。
本事業は、
タウンマネジメントを含めた地域単位での総合的な省CO2の取り組みが評価され、平成25年度第1回住宅・建築物省CO2先導事業（現：サステナブル建築物等先導事業）に採択され
ています。

正門

SQUARE Centerセントラルパーク

街並み

ESG Real Estate20

不動産の環境性能向上・見える化

建築時における環境配慮に向けたお手伝い
建築コンサルティング

当社は、我が国初の土地信託を1980年代に商品化し、ビルやマンションなど多くの不動産開発や運営に携わってきました。
その事業主経験を生かし、建築主（お客さま）側の専門家として、建物のライフサイクル全体のコスト、省エネシステムの導入、景観や生態系への配慮、
建物長寿命化など、
環境配慮に関するアドバイスも行っています。
最近では環境性能やネット・ゼロ・エネルギー・ビル（ZEB※1）等の認証取得、国土交通省「サステナブル建築物等先導事業」
や経済産業省「ネット・ゼロ・エネルギー・ビル実証事業」
への採択を目指す案件も増えています。

建築時における環境配慮に向けたお手伝いの例
会社名

所在地

新築／改修

用途

階数

CASBEEランク

東京都

新築

事務所

地下2階、地上21階、塔屋1階

約72,400m

S（認証済）

ダイキン工業

大阪府

新築

事務所・
研究開発施設※2

地下1階、地上6階

約48,000m2

S（自主評価）広島マツダ（おりづるタワー）

広島県

改修

事務所、展望所、物販、飲食店※2

地下2階、地上14階

約11,500m2

A（届出）

中国労働金庫

広島県

新築

事務所

地上14階

約9,700m2

S（認証済）

アンリツ

神奈川県

新築

事務所※3

地上7階

約28,000m2

S（自主評価）

島根銀行

島根県

新築

銀行本店※2

地下1階、地上13階

約12,000m2

S（自主評価）浜松磐田信用金庫

静岡県

新築

事務所※2

本部：地上10階、本店：地上4階

約16,000m2

本部：S（自主評価）、本店：A（自主評価）、WO：S（自主評価）※2※1 快適な室内環境を実現しながら、建物で消費する年間の一次エネルギーの収支をゼロにすることを目指した建物※2 国土交通省 サステナブル建築物等先導事業に採択※3 経済産業省 ネット・ゼロ・エネルギー・ビル実証事業に採択

21

延床面積

東洋製罐グループホールディングス

2022/2023 Sustainability Report2事例紹介D

おりづるタワー

事例紹介E

アンリツ グローバル本社（国土交通省 住宅・建築物省CO2先導事業 採択事例）（経済産業省 ネット・ゼロ・エネルギー・ビル実証事業 採択事例）

原爆ドームに隣接したテナントビルの大規模改修計画です。
既存躯体を再利用し、耐震補強を兼ねた増築を行うにあたり、増築部分に大庇やルーバー、スパイラル
スロープ「散歩坂」
を設け、日射遮蔽や通風の活用などのさまざまな省エネ性能の向上を図る機能を併せ持つことにより省CO2を図っています。
また多くの観光客に、大庇を設けた屋上の展望所「ひろしまの丘」や「おりづる広場」を開放し、省CO2への取り組み等を広く発信しています。

アンリツグループの本社および開発拠点として、地球環境に優しい省CO2とサステナブルな社会づくりに貢献するため、
ネット・ゼロ・エネルギー・ビル（ZEB）化を推進した計画です。
外壁・窓など断熱性能向上、
自然採光や吹き抜けを利用した自然換気など自然エネルギーの活用、高効率な照明・空調機器の採用を組み合わせてエネルギー消費削減を図るとともに、太陽光発電設備によりエネル
ギーを創出することでZEB化を図っています。
また、
エネルギーの見える化も採用しており、
利用者
（従業員）
の省エネ意識の醸成にも寄与しています。

ESG Real Estate22

エネルギー・カーボンニュートラルの実現

既存建物の省エネルギー化
省エネコンサルティング

当社は、お客さまの事業活動を支える不動産の管理業務として、建物のGHG排出量を低減する施策立案サービス「省エネコン

サルティング」を提供しています。
既存建物の省エネルギー化を通じ、GHG総排出量の削減に加え、水道光熱費の削減や設備劣化抑制、設備投資計画の見直しによる収益性向上をバランス良く実現していきます。

環境（Environment）

省エネ

創エネ

再エネ

技 術 的 施 策 実 行によ太陽光発電設備等の自然由 来の再 生 可 能る使 用エネル ギ ー の設置によりグリーン電

エネルギ ーを発 電 事削減およびGHG総排力を発電（化石燃料由業者より購入し、自社

出量の抑制

来の発電量を補完）で排出したGHG排出

カーボンニュートラル

量を相殺

建物の健康診断である現状分析からスタートし、現状建物のエネルギー性能を把握した上で、GHG削減量や水光熱削減量の目
標を定め、省エネ方針の策定を行っています。省エネ効果の大きさは、難易度（投下するコスト、時間、入居者への影響度等）と概ね比例します。
そのため、計画にあたっては、
事前の検討が重要となります。

23

2022/2023 Sustainability Report

省エネ方針策定から実施までの流れ（イメージ図）
低高

省エネ効果／難易度

事前準備

Phase1

Phase2Phase3Phase4

現状分析と省エネ方針策定

設備の設定値等、
運用変更

軽微な機能増設・制御方法の変更

設備投資工事

大規模改修工事・
設備更新工事

事前準備

お客さまへのご提案事例

事務所におけるベンチマークとの比較例

製造業生産工場における省エネ運用提案

お客さまの建物が消費するエネルギーから原単位を求め、東京

お客さまの生産拠点の生産設備に付帯する設備（製造機器は

都環境局公表値などから、建物特性に見合ったベンチマークと比除く）の消費エネルギー量に関して、年間変動や日間変動を詳細較・分析します。当該建物の省エネ性能の目安から省エネポテンに分析し、追加の設備投資なしでの省エネルギー運転方法をごシャル大小の目安を提示します。

提案しました。

大規模事業所におけるエネルギー原単位比較（MJ/m2）
3,000

事務所
（平均値）
本物件
事務所
（上位25%値）

2,600
2,200

事務所
（上位15%値）

1,800

1,747
1,500
1,412
1,295

1,400
1,000

イメージ図

2005

2017

2018

2019

製造ラインへの影響と施策
実行時のエネルギー削減量、コスト削減の可能性についても検証を行い、お客さまの実行可否判断にお役立ていただきました。

2020

ESG Real Estate24

エネルギー・カーボンニュートラルの実現

再生可能エネルギーの導入
建物の脱炭素化に向け、積極的に再生可能エネルギーの導入を検討されるお客さまが増えています。
当社は、
お客さま
（需要家サイド）の脱炭素戦略を適切に把握し、環境性と経済性とのバランスに配慮した調達方法を選択する
支援を行います。
小売電気事業者の入札代行サービスの提供に加え、より直接的な再生可能エネルギー創出モデルである、
自家消費型取引やコーポレートPPA取引にも参画することで、お客さまの長期安定的な再生可能エネルギーの調達をサポートします。

直接的再エネ調達

間接的再エネ調達①再エネ自家消費②コーポレートPPA（自社敷地内）（自社敷地外）屋根等に設置し系統を介さずに直接再エネを利用発電事業者との直接契約による電力購入（自社敷地外）（自社敷地内）小売電気事業者が再エネ電力供給
メニューとして販売
小売電気
事業者

再エネ発電所

再エネ設備③再エネ電力の購入④再エネ証書の購入
電力供給とは分離した
再エネ証書を使用
グリーン
電力証書
証書
グリーン電力

○○○
○○○○○
○○○○○
○○○
○○○○○
○○○○○
○○○
○○○○○
○○○○○
○○○○
○○○○○

需要家

購入

需要家

購入

需要家

購入

トラッキングリース子会社による再エネ設備リース提供

25

2022/2023 Sustainability Report

当社自社ビルにて実践済み・ノウハウの提供

小売電気事業者の入札代行サービス提供

需要家エネルギー・カーボンニュートラルの実現

リース等を活用したエネルギー支援
ESCOサービス

ESCOの概念図

三井住友トラスト・パナソニックファイナンスでは、ESCO事業者とお客さま連携し、省エネに係る設備のリースを提供しています。
リースを活用することで、設備更新時の初期投資額をゼロとすることができ、一定

サービス料

ESCO
サービス

三井住友
トラスト・
パナソニックファイナンス

設備リース

エネルギー
消費量
または
水光熱費
支出

の要件を満たす場合には補助金も活用できます。本サービスをとおして、省エネによる環境保全と水道光熱費、維持管理費の削減の両立を

ESCO
事業者

目指したご提案を致します。

スマートハウス向けリフォームローン※ ESCOの一形態である「シェアード型」
導入のケース

System）
を中心として、太陽光発電や蓄電・蓄熱のシステムを家電やスマートハウス化を実現する機器

ESCO事業実施前

ESCO事業者の経費返済分

守・管理までの包括的サービスを提供し、省エネを実現します。

ご提案
設備投資計画資金計画

保証

ESCO（Energy Service Company）は、省エネ設備の導入から保

お客さまの
利益

金利
初期投資

エネルギー
消費量
または
水光熱費
支出

ESCO事業開始後

スマートハウスは、H E M S（ Ho m e E n e rg y M a n a ge m e n t

設備機器をつなげ、家全体のエネルギーを最適にコントロールし、使うことができる家のことです。
三井住友トラスト・パナソニックファ

太陽光発電

イナンスでは、リフォームローンの提HEMSモニター

供を通じ、住宅のスマートハウス化をサポートしています。提携する施工業
者・販売店と連携し、家庭用太陽光発電等の普及をはじめとした家庭における温暖化対策に貢献しています。

スマートハウス外観イメージ

リチウムイオン
蓄電池ユニット

家庭用燃料電池（エネファーム）

電気自動車・
EV充電器

ESG Real Estate26働き方・働く場所の見直し

新時代の働き方に合ったワークプレイスの実現
企業が社員の健康づくりに取り組むことは、ESGの社会：Socialの観点からも重要な経営課題の一つです。なかでも、社員が長時間を過ごすオフィス空間の環境・機能の整備は、Well-beingの実現を目指す組織の活性化や生産性の向上、優秀人材の確保・定着、社員のエンゲージメント向上などに良い影響を与え、企業価値の向上につながる投資として注目されています。
最近では、テレワークの普及によりオンラインによる商談が一般化するなど、オフィスの役割は大きく変化しています。
オフィス
は、オフィスでしかできない機能を担い、対面でのコミュニケーションを充実させ、イノベーションを生み出す場となることが求められています。
当社はオフィス空間の環境や機能整備に関する戦略の策定やオフィス移転の実務まで、総合的なサポートを行い、働き方・働く場所の質の向上を支援しています。

ワークプレイスコンサルティング
不動産に関する課題

お客さま
の課題

当社の
ソリューション

期待される
効果

27

オフィス空間に関する課題• 不動産関連コスト削減の必要性• 働き方改革と言っても何をすればよいか・・・• 拠点の統廃合検討• オフィスを通じた社員のエンゲージメント向上• テレワーク等の浸透によるオフィスの稼働率低下• 優秀人材確保のためのブランディングツールとして

社内ニーズの把握／
要件の整理

移転先の探索（売買・賃貸媒介）

ワークプレイス
戦略の策定

設計・工事会社の選定／
見積査定／各種総合調整

オフィス運営支援／
退去後の原状回復• 拠点配置の最適化による不動産関連コストの削減• 社員の健康性・快適性の向上• ニーズに応じた多様な働き方の実現、生産性の向上• ファシリティを通じたブランディングの確立

2022/2023 Sustainability Report

不動産の管理・安全性確保等の強化

不動産の管理体制向上によるガバナンス強化
不動産は、企業の事業活動を支える重要な経営基盤の一つです。不動産の管理にあたって、企業倫理を遵守し、意思決定・実行
プロセスの透明性確保、公正公平な取引を行うことは、ESGのガバナンス：Governance強化の観点から重要なテーマであると言えます。
当社は、不動産管理の複数メニューを取り揃え、お客さまの課題に応じて不動産管理体制の構築を支援するファシリティマネジ
メント業務を提供しています。

ファシリティマネジメント業務
お客さまの課題に応じて、不動産管理体制のガバナンス向上に資する方針策定と実行支援をしています。
不動産情報の見える化
お客さま
の課題例

• 不動産情報が散在• データ更新されず陳腐化• CRE戦略の策定

管理体制構築サポート
お客さま
の課題例

• 社内のリソース不足•外 部委託先の意思決定プロセスに関する不安

ヘルプデスク
お客さま
の課題例

•不
 動産に関する懸念を解消するためのノウハウやリソースが不足

不動産管理システムを活用した管理会社の選定、お客さま専用のデータベースの契約仕様の見直し、

ヘルプデスクを開設し、構築・活用を支援します

導入・引き継ぎ等を支援します

当社が質疑に回答します

ESG Real Estate28

不動産の管理・安全性確保等の強化

建物の維持保全サポート／長寿命化支援
建物の老朽化に伴う不具合や火災等のトラブルを未然に防ぐなど、不動産を適切に管理し、安全性を維持、BCP（BusinessContinuity Plan）を確立することは、不動産リスクマネジメン
トの観点からも重要です。

建物劣化診断【維持保全サポート例】▶建物劣化診断の支援

計画的な保全は修繕コストの削減や建物の長寿命化へ寄与
し、環境負荷低減にも有効です。一方で、建物のライフサイクル
を通じ適切に維持保全することは、重要でありながら所有者にとって多くの負担を伴います。
当社は、維持保全全般に関するお悩みをサポートしています。

ライフサイクルマネジメント

三井住友信託銀行は、維持保全全般に関するお悩みをサポート▶定量的評価指標を用いた
建物劣化状況の評価▶中長期修繕計画の策定▶修繕工事に伴う• 施工会社選定• 見積査定• マネジメント

維持管理目標の設定

修繕計画実行サポート

お客さま

単年度修繕工事の実施

中長期修繕計画の策定

建物廃棄物と循環型経済への貢献
三井住友トラスト・パナソニックファイナンス100%出資子会社である日本機械リース販売株式会社は、中古工製造工場の動産設備や付帯設備について一括買取いたします。

作機械の売買機能・知見、および業務提携先であるリサイ

中古機械の買取を活用し、工場の再編や移転・閉鎖等で発生する建物廃棄物等の動産の処分をワンストップで対応します。
これにより、地域経済のエコシステム支援や、3R・サー
キュラーエコノミーの実現に向け、貢献しています。

29

2022/2023 Sustainability Report

不要となった動産の処分を（提携先）

ワンストップで解決！

スクラップ処理買取（資源価値）▶動産評価機能を活用し
3R・サーキュラー
エコノミーの実現へ（中古価値）

クル・解体事業者のスクラップ処理や解体業のノウハウ▶地域経済のエコシステム支援

貢献

地産地消のサステナブル
ソリューション

(当社・提携先の国内ヤード起点）（提携先）

工場・設備の解体（資源価値）

ファイナンスに関する支援

サステナブルファイナンス
当社はサステナブルファイナンスを通じて、お客さまの持続的な企業価値と資産価値の向上を支援しています。
【サステナブルファイナンスと対象の主な例】
グリーンファイナンス

ESG／SDGs評価型融資

トランジション・ファイナンス

再生可能エネルギー、エネル

ポジティブ・インパクト・ファイナ

GHG排出の実質ゼロが短期的には見雇用創出、貧困改善、スタートアッ

ギー 効 率 改 善 、グリーンビル

ンス（PIF）、サステナビリティ・リ

込めない産業の脱炭素化・低炭素化に

プ育成、地方創生、基本的なインフディング等の気候変動の適用・ンク・ローン（SLL）

向けた移行の取り組みを支援

ラ、
必要不可欠なサービスを支援

緩和に資する事業を支援
PIF
世界初※

PIF 36件
SLL 14件

国内初

アジア初（2022年10月時点）

ポセイドン原則にアジア諸国で初署名

ソーシャルファイナンス

ESG関連デリバティブ

サステナビリティ・パフォーマンス・ターゲットの達成状況で金利や為替レートが変動する仕組み※資金使途を限定しない事業会社向け投融資タイプ

事例紹介

J-REIT向けポジティブ・インパクト・ファイナンス(PIF) の取り組み
当 社 は 、国 連 環 境 計 画・金 融 イニシア ティブ(UNEP FI)が提唱するポジティブ・インパクト金融

テーマ①気候変動への
対応推進②資源環境への
取り組み推進③入居者、テナントへの安心・安全・快適な
空間の提供

目標・指標
(KPI)

（a）CO2排出量削減（b）エネルギー消費量削減（c）
グリーン認証取得割合向上（a）廃棄物排出量削減（b）水使用量削減

入居者・テナントの安心・
安全・快適性向上

原則に基づき、2022年5月に積水ハウス・リート投資法人とPIFの融資契約を締結しました。
SDGs達成に貢献する同投資法人の環境・社会・経済に及ぼすイ
ンパクトを特定・評価するとともに、その実現に向けた具体的な取り組みを支援し貢献するSDGsています。
ESG Real Estate30提供する価値①

不動産の「収益性」から導かれる付加価値
不動産の環境配慮を考える場合、よく「コストが余分にかかるから投資がしづらい」といった声が聞かれますが、不動産投資における価格の理論を踏まえると、環境不動産は追加コストに見合った、あるいはそれ以上の付加価値を生み出す可能性があると考えられます。
不動産を収益性（どれだけの収益をどれくらい安定的に生み出すか）という観点で見た場合、その価格は、不動産が生み出す純収益（収入－費用）
を不動産の利回りで割ることによって求められます。賃料収入などの総収入が多いほど、また水道光熱費や維持管理費などの費用が少ないほど、純収益が増加して不動産価格は高く評価されます。
また収益の変動リスクが少なく安定性が高い
資産ほど、投資家が要求する利回りは下がるため、不動産価格は高く評価されることとなります。
環境不動産は、省エネルギー効果による水道光熱費の減少や、使用部材の耐久性向上による維持管理費の減少などが純収益の増加につながる可能性があるほか、
オフィス環境の向上による生産性の向上や、建物のイメージ向上効果などが賃料アップの要因となるため総収入の増加をもたらし、純収益の向上につながる可能性もあります。
さらに環境不動産は、将来の環境関連の課税強化や規制強化などの影響を受けにくいことから、不動産の利回りに含まれる環
境リスクが低減するほか、長寿命化による償却率の低減や環境配慮によるイメージ向上効果が不動産の利回りの低減につながる可能性があります。
以上のような理由から環境不動産が付加価値を持つようになると当社は考えています。

31

2022/2023 Sustainability Report環境付加価値概念図（1）不動産の「収益性」に着目した価格

不動産の価格※=※直接還元法の場合不動産が生み出す純収益
不動産の利回り

環境付加価値概念図（2）純収益への反映

修繕費
維持管理費
水道光熱費
その他費用

環境付加価値
公租公課
修繕費
維持管理費
水道光熱費
その他費用

環境付加価値概念図（3）利回りへの反映

生産性向上・イメージ向上などによる総収入増加があればさらに純収益増加
純収益が増加耐久性向上
による減少
省エネルギー効果により減少

出所： 不動産に関する「環境付加価値」の検討（東京都不動産鑑定士協会10周年記念論文 2005 伊藤雅人）
より一部改訂不動産の利回り
︵償却前︶

公租公課

通常の不動産の純収益

不動産の利回りが 低減

通常の不動産のリスクプレミアム

通常の不動産の費用

不動産の総収入

通常の不動産
純収益

不動産が生み出す純収益が 増加

環境性能
見える化

環境に配慮した不動産のリスクプレミアム

環境リスク

環境付加価値

償却率

環境リスク

市場リスク

償却率

事業リスク

市場リスク

その他のリスク

その他のリスク

一般金融資産利回り

一般金融資産利回り

事業リスク

環境に配慮した不動産は将来の課税強化・規制強化の影響を受けにくい
長寿命化による
償却率低減
環境配慮による
イメージ向上など

出所： 不動産に関する「環境付加価値」の検討（東京都不動産鑑定士協会10周年記念論文 2005 伊藤雅人）
より一部改訂ESG Real Estate32提供する価値②

付加価値の「見える化」に向けて
日本において、建物の環境性能とその経済効果との相関性を示した研究成果が少なかったことから、当社は従来から、一般社団

法人 日本サステナブル建築協会や公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会での研究委員会に参画し、CASBEE®（建築環境
総合性能評価システム）を用いた経済効果調査を実施しています。

CASBEEスコア１点あたりの賃料上昇額￥342／月坪

CASBEE-不動産

CASBEE-不動産の認証を取得したオフィスビル90件を対象とし、CASBEE-不動産の点数、延床面積、最寄り駅からの徒歩分
数、築年数等を説明変数とし、賃料を目的変数とした重回帰分析を実施しました。その結果、CASBEE-不動産のスコア（100点満点）
が1点上昇すると、賃料が342円／月坪高くなる傾向が確認できました。

CASBEE‐ウェルネスオフィス￥234／月坪

CASBEE-ウェルネスオフィスの点数、延床面積、最寄り駅からの分数等を説明変数とし、賃料を目的変数とした重回帰分析を実施しました。
その結果、CASBEE-ウェルネスオフィスのスコアが高くなればなるほど賃料が高くなる傾向が確認できました。

出所：一般社団法人 日本サステナブル建築協会「SDGs－スマートウェルネスオフィス研究委員会報告書（2020年度）」
より抜粋

CASBEE認証取得によるキャップレート(CR)への影響

CASBEE-不動産認証取得により2.4％程度低下

CRは• CASBEE不動産認証が物件価格に与える影響を回帰モデルを用いて推定。
標準CR5％と想定した場合、
約0.12％低下し4.88％に。
• J-REITオフィス（2001年～2020年の都心5区物件）のパネルデータ
を用いて、ビルグレード・認証有無・築年数・実質GDP・稼働率・企業物価指数を説明変数として分析

出所：令和3年国土交通省「不動産鑑定評価におけるESG配慮に係る評価に関する検討業務報告書」（公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会受託）
より抜粋

33

2022/2023 Sustainability Report提供する価値③

生物多様性と不動産の付加価値
生物多様性の危機は、気候変動とともに重要なテーマとされています。気候変動についてはTCFD（気候関連財務情報開示タス
クフォース）が設置され、
プライム市場においてもTCFDに基づく開示が求められています。生物多様性についても、TNFD（自然関連財務情報開示タスクフォース）が発足しており、
今後TCFDと同様の開示を求められる可能性があります。
CASBEE-不動産（建築環境総合性能評価システム）

JHEP（ハビタット評価認証制度）

生物多様性関連の情報開示にあたっては、その定量的な評価が重要になると思われます。
日本における生物多様性の定量評価指標として、公益財

評価・認証の主要観点

評価・認証の主要観点• 環境・エネルギー効率性の向上• 知的・労働生産性、快適性の向上• 事業前よりも生物多様性価値が向上• みどりの地域らしさ、動物のすみやすさが挙げられ、JHEPの評価結果は、CASBEE-不動産におけるJHEPの認証要件（新規認証の場合）「生物多様性／敷地」の評価に活用することも可能です。二CASBEE-不動産の評価項目① エネルギー／温暖化ガス②水③ 資源利用／安全④ 生物多様性／敷地⑤ 屋内環境① 生物多様性価値の損失ゼロ② 生物多様性の質が一定水準以上③ 特定外来生物等の使用なし

団法人 日本生態系協会のJHEP（ハビタット評価認証制度）

つの評価資料の併用により、総合的な不動産価値の向上を図ることができます。

総合的な不動産価値向上

不動産鑑定への環境性能反映

ESGを考慮した鑑定評価が社会に求められる時代にCASBEE-不動産評価員等の資格を有する不動産鑑定士によるESGを考慮した鑑定評価書の第1号を2021年秋に発行しました。
自然災害リスク、省エネ性能、BCP対策状況、換気性などの感染症対策、働き方改革等、ESG関連の価格形成要因を鑑定に織り込む取り組みを継続的に実施しています。
ESG Real Estate34お問い合わせ窓口
三井住友信託銀行株式会社
不動産企画部 ESG企画推進チーム〒100-8233 東京都千代田区丸の内1-4-1
電話
03-6256-6001
ホームページ https://www.smth.jp/

宅建業免許

国土交通大臣届出第1号

加盟団体
		
		

一般社団法人不動産協会会員
一般社団法人不動産流通経営協会会員
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟• 本提案書に基づく三井住友信託銀行からの提案につきましては、貴社自らその採否をご判断ください。
• 本提案書における三井住友信託銀行からの提案を貴社が採用されない場合にあっても、三井住友信託銀行との他のお取引について貴社が不利益な扱いを受けることはありません。
また、三井住友信託銀行は本提案書における提案を貴社が採用されることを貴社との他のお取引の条件とすることはありません。