中小規模オフィスビルストックの再生と環境認証～CASBEE- 不動産第1号評価 ザイマックス溜池山王ビルの事例を通じて～（株）
ザイマックス不動産総合研究所

１．はじめに取締役

主幹研究員

吉田 淳

当ビルは延床面積が約 1,000 坪、築 40 年を超えた

ザイマックスは、サスティナビリティに関するビ

築古の中小規模オフィスビルで、改修によって再生し、ジョン・方針を策定し、不動産を取り巻く多種多様な第三者認証（ラベリング）によって、築浅の大規模ビステークホルダーとともに、持続可能な成長の実現をルと比べても遜色のない評価を獲得することができた。

目指している。サスティナビリティに配慮した不動産総合サービスを提供していくと共に、自らもサスティナビリティに関する研究と実践を積極的に推進することで、自らの環境、安心・安全、社会、ガバナンスへの配慮に取り組んでいる。
保有するザイマックス溜池山王ビル（写真１）で、CASBEE 不動産マーケット普及版（現、CASBEE不動産）の先行認証における第 1 号評価（レベル A：大変よい）を取得したが、これは弊社のサスティナブルへの取り組みの一例である。

図１

写真１52

CASBEE 建築環境総合性能評価認証票

ザイマックス溜池山王ビル外観写真
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当ビルは CASBEE-不動産の他にも、DBJ グリー

壁にアスベストが含まれ、PCB 含有の変圧器やコンンビルディング認証、SMBC サステイナブルビルディ

クリートピットの受水槽による給水方式、効率の悪いング評価、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）

空調設備（竣工時から更新されていない灯油焚きボイ評価を獲得し、国土交通省・環境不動産ポータルサイ

ラーによるセントラル空調）など、多くの築古中小規

トでもベストプラクティス集に選定されている。環境模ビルと共通の課題を有していた。

認証を活用した環境マネジメントによるビルの再生は、そこで、賃貸用オフィスビルとして賃貸マーケット

今後増加する築古の中小規模ビルストック問題の解決の中で十分に通用するよう大規模リノベーションを実のヒントとなる。

施した。ハード面では空調設備を全面更新し、COP値の高いビル用マルチを全館で導入した。アスベスト

２．ザイマックス溜池山王ビルの改修の概要を除去し、耐震改修によって耐震性能を向上させたう

CASBEE-不動産の第 1 号評価を受けたザイマック

えで、カーテンウォールを更新して外観を刷新するとス溜池山王ビルではあるが（表１）、竣工は 1973 年

ともに、断熱性能を高めた。あわせて、共用部も改修

で延床面積 3,664.98㎡、旧耐震で耐震診断に基づくし、美観、機能、アメニティも向上させている。

IS 値が一部のフロアで 0.4 を下回っていた。また、外今回の改修による CASBEE ERR は 25.55%（評価点 4.528）で、ビルのエネルギー性能を示す BEI 値

表１

ザイマックス溜池山王ビル 建築概要

は 0.79（平成 11 年基準からの読替法による）であった。図２に、東京都建築物環境計画書制度の公表データを基に作成した最近の東京都の新築ビルの省エネ性能を示し、図中に当ビルの BEI の値をプロットしたが、新築の大規模ビルに伍して、十分な性能を示している。
築古ビルは、せっかく多くの費用をかけて改修を行っても、「最新のビルに比べ環境・省エネ性能に劣っているのではないか」とのイメージが付きまとう。第三者の認証を得て性能が証明され、可視化されることが、築古ビルの再生には必須であろう。

写真２

改装後の室内南東側の室内（写真右側）の窓を拡大し眺望と美観を確保した
2015年11月

図２

東京都の新築ビルの省エネ性能

53当ビルの、ハード面での取り組みについてご紹介し2014」（図３）にあるように、中小規模ビルの高齢化（築てきたが、同時にソフト面でも改善を行っている。デ古化）が大規模ビルに比べ顕著で、今後、深刻な問題マンドコントロール装置を導入してエネルギー消費量となっていくおそれがある。のパフォーマンス管理をきめ細かく行い、また、入居

オフィスピラミッドによると、大規模ビルはバブルユーザーと連携した省エネ・節電対策を立案し実行し期以降も供給が続き、平均築年数は 16.8 年（2000 年）た。空調設備の運営管理手法の検討や、環境に配慮しが 20.0 年（2014 年）となったが、中小規模ビルはバた清掃の実施なども行って、適正な管理運営体制の構ブル期に大量供給があって以降、低水準の供給が続き、築に努力している。

平均築年数は 16.2 年（2000 年）が 26.3 年（2014 年）

また、ビルの安全性を高める維持管理の例として、となり、築古化が急速に進んでいる。

最近落下事故が問題となっている屋外看板の点検につバブル期の大量供給（図の左側の濃い色の部分）はいて当ビルサイン看板の基準を定め、目視による簡易約 200 万坪あり、築 20 年を超え、改修期を迎えている。

点検と、高所作業車を使って下地鉄骨ボルト、内部取さらに 3 割弱は旧耐震基準世代の建築物であり、良好付ビス、アクリル板面の劣化調査などを行う精密点検

で安全なインフラとしてのオフィス市場を形成していを、2 年毎に繰り返すメンテナンスを実施している。

くためには、今後、適切な機能更新・改修が、大きな課題となるだろう。

３．オフィスビルストックの現状
オフィスビルストックの現状を見てみよう。東京の４．築古中小規模ビル再生のポイント

オフィス市場規模はニューヨークの 2 倍と言われ、世表２は、CASBEE をはじめとする代表的な認証制界最大級であるが、「東京 23 区オフィスピラミッド度の評価項目分類であるが、建物内における利便性、図３

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東京 23 区オフィスピラミッド 2014
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快適性、防災などの安全性など、利用者にとって有用エネレベルの設定に用いるといった使い方ができる。

な要素が一定の割合を占めている。また、環境負荷のCASBEE-建築（既存）のレベル 5 のポイントがとれる低減に分類される公共交通機関との接近性は、車通勤ように設備や清掃の管理仕様を整えれば、環境負荷をを抑制し低炭素社会の実現に寄与すると同時に、利用低下させるとともに、テナント企業の満足度やオフィ者にとって駅などに近く利便性に優れているという利スワーカーの生産性の向上にもつながっていくものと点にもつながる。制度によって個別の評価項目は異な思われる。

るものの、建物内における利便性や快適性を評価する要素としては、執務空間の眺望や、細かく制御可能な５．環境マネジメントの経済性分析

設備の設置などが挙げられる。評価要素はハードに関

環境マネジメントの経済性について、欧米で先行しするものだけではなく、清掃を例にとっても、建物利て研究され成果が上がっているが、ザイマックス総用者の安全性に配慮しながら、清潔で衛生的な環境を

研は、日本のマーケットにおいても CASBEE など環維持するための対策が確立されているか否かが、評価

境認証の取得が新規成約賃料で 4.4％のプラスの効果のポイントになっている。

があることを確認し、先般発表している（ARES 不動

これらから見えてくるのは、環境認証制度の評価が、産証券化ジャーナル 2015 年 5・6 月号、国土交通省・

単にエコロジーな建物を示すものではなく、不動産の環境不動産ポータルサイト「環境不動産の経済的価値」価値を総合的に可視化するものであるということだ。

参照）。

改修や建物管理仕様の設計など、環境マネジメントのさらに、本研究でマーケットを層別化して分析した実践において、環境認証の評価項目をチェックリスト

ところ、大規模ビルでの環境認証の効果については、として利用するのは極めて有効である。

はっきりとは確認できなかったが、中規模の標準的なCASBEE-不動産の必須項目を計画中の改修プラン

ビルでは環境ラベル取得の効果が大きく現れ、統計的で満たせられるのか、要求されている運営管理体制がにも有意であることが判明した。中小規模ビルの今後組織化されているのかなどを確認しておくことや、空のマネジメントを考えるにあたって、示唆に富む結果調や照明が改修項目に含まれる場合は、省エネ法の一だと言えよう。

次エネルギー計算を行うが、計算結果を建築物省エネ

環境マネジメントの普及を通じて、不動産を取り巻ルギー性能表示制度（BELS）に当てはめ、設備の省くステークホルダーである、不動産オーナー・テナ

表２

代表的な認証制度の評価項目分類

ント企業（自社使用を含む）・社会それぞれにメリットがもたらされると、「よい」スパイラルが回り始める。環境マネジメントの経済性が明らかになると、不動産オーナーは環境不動産の供給に積極的になる。CASBEE不動産などの環境認証制度は、ハードとソフトの両面からオフィスビルの環境マネジメントをサポートし、法規制を超えて、建築物の性能をより高いものへと誘導していく。環境認証を取得した、高いレベルで環境2015年11月

55図４

環境マネジメントによる「よい」スパイラルの促進

マネジメントが実践されているビルのクオリティが多て重要であり、急務である。

くのオフィスビル利用者に認知され、オフィスビルにザイマックス溜池山王ビルで実践した環境マネジメ

入居するにあたっての重要な判断材料となっていけば、ントは、今後増加する築古の中小規模ビルの再生に欠環境不動産はより普及していく。高い品質の快適なかせない取り組みと言えるだろう。環境・省エネ性能

ワークプレイスで仕事を行うことは、オフィスの生産に優れた大規模ビルが、竣工時に環境認証を取得する性向上につながり、それは日本の国際競争力の強化に動きが広がりつつあるが、「優れている」と思われてもつながっていくと考えられる。

いるビルがラベリングされることよりも、「性能が低いのではないか」と思われている既存ビルが改修時に６．おわりにオフィスビルは、知的生産の工場であり、経済を生み出し支えるインフラである。企業の様々なニーズ（地ラベリングされ、十分な性能を有していることを第三者から評価・証明されることは、より大きな意味を持つ。

域、規模、賃料等のコストなど）に対応するには、様々ラベリングによって環境性能が可視化され、環境マなタイプのビルが必要になる。経済を支えるインフラネジメントの促進による「よい」スパイラルが促進さとしてのオフィスビルは、都心の大規模ビルがあればれることを期待したい。

それで十分なはずは無く、良好な中小規模ビルが重要な役割を果たすことは言うまでもない。
日本には中小企業が多く、中小企業で働くワーカーは、全就業者の 7 割に達するといわれている。多くの中小規模ビルが必要とされているが、改修期を迎えている大量・築古の中小規模ビルにおいて、必要な機能更新が実施され、第三者評価によってラベリングされて、その利用が促進されていくことは、日本経済にとっ56＜図表出所＞

写真１～２、図１及び３～４、表１～２：ザイマックス不動
産総合研究所
図２：東京都公表資料をもとにザイマックス不動産総合研究所作成（ザイマックス不動産総合研究所の調査研究）
http://www.xymax.co.jp/report/（環境不動産ポータルサイト / 国土交通省）
http://tochi.mlit.go.jp/kankyo/index.html
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