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東京 23 区、物件属性から見る割安賃貸マンション
2018 年 4 月 13 日
投資調査第 1 部 副主任研究員 竹本遼太
E-mail: takemoto@smtri.jp
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本レポートの前編／エリア分析では、東京 23 区の賃貸マンション市場で理論賃料に比べて募集賃料が割安な物件が多い地域として、目黒区・世田谷区・渋谷区（グループ①）と、荒川区・足立区（グループ②）があがった。この後編／物件属性分析では、2 グループにおいて賃料が割安な物件に共通してみられる特徴を深掘りした。

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個別物件の賃料の割高・割安度合いを、物件の属性（立地、構造、築年数など）で説明する統計モデルを構築し、パラメータの推計をおこなったところ、グループ①の地域では駅から遠くて築古な物件、グループ②の場合は専有面積の広い物件の賃料が割安になりやすいことが示された。

本分析結果はあくまで限られた期間の賃料事例に基づいたものであり、また、結果は使用する統計モデルの構造によっても変わり得ることから、常にこのような傾向が出ているとは限らない点には留意を要す
るが、東京 23 区内で部屋探しをする際の参考情報の一つになれば幸いである。

賃料が割安な物件に共通してみられる特徴を深掘り
本レポートの前編／エリア分析では、RR （理論賃料÷募集賃料）が高い、すなわち理論賃料に比べて募集賃料が割安な物件が多い地域として、古くから人気の高い住宅地を内包するエリア：目黒区・世田谷区・渋谷区（グループ①）と、東京駅などの都心部への交通利便性が高く近年人気が高まっているエリア：荒川区・足立区（グループ②）の 2 グループが選定された。そこで、この後編／物件属性分析では、2 グループにおいて賃料が割安な物件に共通してみられる特徴を深掘りすることとする。

賃料の割高・割安度合いを立地・構造・築年数などで説明する統計モデルを活用
各物件について、割高・割安度合いを示す RR を、その属性（立地、構造、築年数など）で説明する統計モデルを構築し、モデルの推計パラメータおよびその統計量をもとに、賃料の割高・割安度合いに与える影響の大きさを把握することを試みた。具体的には、被説明変数を RR、説明変数を理論賃料の推計に用いたものと同じ属性値とする線形回帰分析を行った。部屋タイプや物件種別に関する対象範囲等の条件も前編／エリア分析と同様である。
【分析に用いたデータ区分】
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分析期間・対象エリア／2017 年・東京 23 区全体

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物件種別／マンション（鉄骨造、RC 造、SRC 造）

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部屋タイプ／単身者向け住戸（1R、1K、1DK）

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Report2018年4月13日

データ期間は 2017 年の 1 年間であり、サンプル数はグループ①で 66 万 3,474 物件、グループ②で 17 万 1,915物件である。LIFULL が保有するこれらの膨大な募集賃料データを用いて、グループ①・グループ②の地域に立地する物件の賃料が割安になりがちな要因を分析によって洗い出した。

グループ①（目黒区・世田谷区・渋谷区）・・・駅遠・築古物件が割安な傾向
グループ①（目黒区・世田谷区・渋谷区）の地域に立地する各物件について回帰分析を行った結果が図表 1 である。説明変数（物件属性）が統計的に有意であるかどうかを示す t 値を確認すると、ほとんどが RR に有意に影響している。
中でも、物件属性として分かりやすい「専有面積」「（最寄駅からの）徒歩距離」「築年数」の係数の符号（プラス／マイナス）を見ると、
専有面積が小さい（部屋が狭い）

徒歩距離が長い（駅から遠い）

築年数が大きい（築古）ほど RR が大きい（賃料が割安）である傾向が読み取れる。
（図表 1）グループ①における RR 回帰分析の結果

定数項
礼敷ゼロダミー
最上階ダミー
バルコニー有ダミー
1Rダミー
1Kダミー
1DKダミー
鉄骨造ダミー
RC造ダミー
SRC造ダミーln（専有面積）ln（徒歩距離）ln（築年数）ln（主要駅までの時間）
総階数
礼金月数
敷金月数
所在階比率

係数t値

1. 166-0. 002
0. 002-0. 006434. 53 ***-3. 91 ***3. 55 ***
-17. 11 ***0. 0050. 036

18. 21 ***70. 97 ***-0. 027-0. 021-0. 076
0. 0030. 015-0. 001
0. 0000. 0000. 000-0. 001-61. 66 ***-32. 53 ***-128. 99 ***14. 61 ***71. 58 ***-23. 24 ***8. 24 ***
25. 02 ***-8. 9 ***
-1. 61注） 「 *」 は有意水準。 ***， **， *はそれぞれ1％， 5％， 10%を 示す。

出所）LIFULL のデータを用いて三井住友トラスト基礎研究所作成
もちろん、部屋が狭い・駅から遠い・築古、といった条件は賃料水準そのものを押し下げる要素であるが、今回の分析結果が示唆していることは、単純に賃料が安いということではない。グループ①（目黒区・世田谷区・渋谷区）の地域内で賃貸マンションを探そうとしている読者にとって、『駅から遠くて築古』な物件は、単に駅近で築浅の物件より安いという以上に、理論賃料に比べて“割安”な賃料設定となっている可能性が高いということだ。

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Report2018年4月13日

グループ②（荒川区・足立区）・・・面積の広い部屋が割安な傾向
次にグループ②（荒川区・足立区）の地域に立地する各物件について回帰分析を行った結果が表 2 である。
「専有面積」「（最寄駅からの）徒歩距離」「築年数」の係数の符号を見ると、グループ①と異なり、


専有面積が大きい（部屋が広い）ほど RR が大きい（賃料が割安）傾向が出ている点が特徴的である。統計的に有意であるかどうかを示す t 値も非常に大きい。
（図表 2）グループ②における RR 回帰分析の結果

定数項
礼敷ゼロダミー
最上階ダミー
バルコニー有ダミー
1Rダミー
1Kダミー
1DKダミー
鉄骨造ダミー
RC造ダミー
SRC造ダミーln（専有面積）ln（徒歩距離）ln（築年数）ln（主要駅までの時間）
総階数
礼金月数
敷金月数
所在階比率

係数

t値

0. 050-0. 006
0. 0190. 001

7. 8 ***-11. 69 ***23. 14 ***0. 71-0. 027-0. 003-41. 08 ***-2. 97 ***0. 0170. 014
0. 110-0. 002
0. 0030. 201
0. 0030. 0000. 000-0. 02130. 86 ***11. 76 ***83. 74 ***-4. 73 ***9. 93 ***
142. 55 ***28. 29 ***-0. 72
12. 45 ***-16. 43 ***注） 「 *」 は有意水準。 ***， **， *はそれぞれ1％， 5％， 10%を 示す。

出所）LIFULL のデータを用いて三井住友トラスト基礎研究所作成
ここで注意が必要なのは、「部屋が広い物件は狭い物件に比べて賃料が安い」ということではなく、賃料水準そのものは部屋が狭い物件よりも高いが、面積が大きくなることに対する賃料の上昇度合いが小さいという点だ。1 ルーム（あるいは 1K、1DK）でも比較的広い部屋を東京 23 区内で探しているという読者は、グループ②（荒川区・足立区）の地域に割安な物件が見つかるかもしれない。

東京 23 区内で割安な賃貸マンションを探すなら以上の分析により、東京 23 区で割安な賃貸マンションは、目黒区・世田谷区・渋谷区（グループ①）、荒川区・足立区（グループ②）に比較的多い傾向にあり、中でも、グループ①の地域では駅から遠くて築古な物件、グループ②の場合は専有面積の広い物件の賃料が理論賃料に比べて割安になりやすいことが示された。
なお、本分析結果はあくまで 2017 年の 1 年間に募集された賃貸マンションの賃料事例に基づいたものであり、また、理論賃料の値は使用する統計モデルの構造によって変わり得ることから、常にこのような傾向が出ているとは限らない点には留意を要する。とはいうものの、東京 23 区内で部屋探しをする際の参考情報の一つになれば幸いである。

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