2010年6月7日

第787号

バｰドレポート

株式会社バード財産コンサルタンツ
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大阪高裁3度目の更新料無効判決。トラブル回避に工夫を。
2010年5月27日に大阪高裁での3件目の更新料無効判決です。
家主は個人、賃借人は24歳法科大学院生。家賃月額53000円
共益費5000円、敷金30万円、敷引(退去時に敷金から差引)15万円。2年ごと更新料106000円と更新手数料15000円でした。
「払った更新料返せ」ではな
く、家主からの「払われない更新料を払え」の訴えです。
判決は裁判官の偏見と思えるほどはすさまじいものでした。

「およそ考えられない議論…」
そして「更新料は、貸借人(消費者である一般国民大衆)が賃貸物件を選定する際に…当面必要な賃料については割安な印象を与えて契約を誘引し、結局は割高な賃料を取るのと同じ結果を得ようとする欺瞞的な目的で利用される危険…」、つまり家賃を一見安く見せる撒き餌のようなものだといっています。

家主に対して、「やむを得ないこととして、甘受しなければならない…」と切り捨てます。
すでに京都では更新料返還の集団訴訟がおきており、一部の家主は更新料全額返還に応じ提訴を取り下げてもらっています。
(大阪読売2010.1.21.)

更新料有効判決でも大阪高裁にはただ1件の更新料有効判決(2009.10.29)があり消費者契約法違反で無効ますが、「例えば、2年間の賃「本件更新料条項は、賃借人貸借契約を締結し4月分の礼金更新料の成立過程の利益を犠牲にし、貸貸人や管を支払ったにも係らず、更新時「…賃料増額請求権があるに理業者の利益確保を優先した不に4か月分の更新料を支払うのもかかわらず、更新料という名都合な制度」と断定。消費者利であれば、………借地借家法28目で金銭を受け取ることによっ 益を一方的に害するとし消費者条の趣旨を没却(無視すること)て、脱法的に賃料の値上げを図契約法違反で無効とされました。 することになる。」とあります。
ったことが、更新料徴収の慣行なお、このマンションは近隣当初の新契約と違い、更新なが始まった契機である。」
物件より家賃が安いとはいえな ら借地借家法で賃借人は守られ「賃貸借契約期間を1、2年のい、また更新料額は慣行がある ていて権利があり、礼金と同額短期に設定して、契約更新時に 地域でも賃料1ケ月未満がほとの更新料はダメというのです。
更新料をとるという利益獲得方んどで、もっとも高い京都でも 礼金ゼロ又は１か月で更新料１法の旨味に目をつけた…」
1.4ケ月であるのにこの物件はか月なら「趣旨を没却」です。
「…コストと時間を要せず、２ケ月だとの指摘もあります。
更新料は不安定でリスキー…ある程度の更新手数料を取得
更新料と引き換えに家賃が安
最高裁判決待ちですが、具体できるために、賃貸不動産の管くなっていて、また全国に見て 的には個別契約次第でしょう。
理業者にとっては、更新料制度高くない水準だなったなら別のまた更新料は全国的慣行ではは、極めて旨味のある制度…」 結果だったかもしれません。
なく、首都圏や京都滋賀等に限更新料の位置づけ
更新料返還で甚大な損害でも られ、大阪にはありません。
更新料は家賃の一部との議論「本件更新料条項が無効となトラブルが予想される更新料がありますが、「使用収益期間れば、本件３階建共同住宅の他条項は不安定でありリスキーでとの対応が全く認められない。」 の部屋の賃貸借関係にもその結す。更新料を諦めるが最も安全
賃貸人が異議なく更新する対果が波及し、全ての賃貸借契約です。もし続けるなら更新料な価だとか賃借権強化の対価とい について、受領した更新料を返しで家賃が高くするか更新料あう議論に対しては、借地借家法還しなければならなくなるとい りで家賃が低くするかを賃借人の正当事由が存在するのだから う、甚大な損害を被る。」との に選ばせる等の工夫が必須です。

2009年11月9日

第760号

バｰドレポート

このレポート第 760 号は､バードレポート第 787 号(2010 年 6 月 7 日号)をお読みの際の参考になさって下さい。

更新料は有効か無効か…同じ高裁での全く逆の判決
更新料は説明がつかない金？ び利益通級の手段として必要か
2009年8月27日の「アパート更つ合理的な態度であることは否新料は無効だから返還せよ」と 定できず、また、このように、の大阪高裁の更新料無効判決は 賃借権を設定するにあたってそ各全国紙が大きく扱いました。 の期間の長さに応じた対価を取「本件更新料約定が置かれて得することが営利事業の方法といる目的、公的根拠、性質は明して一概に社会正義に反すると確にされていない。…更新料が はいえないというべきである。」
維持されるべき積極的合理的なつまり「本件更新料は、…賃根拠を見出すことは困難であ貸借契約の長さに相応して支払る。」とし、更新料は説明のつ われるべき賃借権設定の対価のかない金とされました。
追加分ないし補充分と解するの同じ大阪高裁がその2ケ月後が相応であり、本件更新料支払10月29日に逆の判決を下します。 い条項は、その支払義務及びそ「アパート更新料は有効、返の金額についてあらかじめ合意還の必要はない」となりました。
しておいたものと認められる。」「(賃借人は)賃借人からは賃説明のつかない金とされた更貸借期間の長さに応じた賃借権新料は、この判決で賃借権設定設定の対価を受け取るものとし、 の対価の追加分ないし補充分とその具体的方法として、賃貸借いう説明のつく金にされました。
契約の締結時点において長期間更新料は安く見せるため？の賃貸借期間を想定した多額のまた8月の判決では「…更新料礼金を取得するのではなく、ま を併用することにより…家賃額ずは比較的短い賃貸借期間に相を一見少なく見せることは、消応した賃借権設定の対価として 費者契約法の精神に照らすと許の礼金(本件では当初の賃貸借容されるものでない。」「更新期間を2年として20万円の礼金)
料約条は…一見低い月額賃料額の支払いを受けた上で、将来的を明示して賃借人を誘引する効に賃貸借契約が更新された場合果がある…」と、家賃を一見安には、結果的に期間の長い賃借く見せる撒き餌のようなものと権を設定したことになるとして、 結論付けました。10月の判決文
賃借権設定の対価の追加分ない はこれに反論するかのようです。
し補充分として一定程度の更新「…更新料支払い条項を設定料の支払いを受ける旨をあらか したことによって上記程度の金じめ賃借人との間で合意してお 額差が生じたからといって、名くことも、賃貸事業の経営にお 目上の賃料を低く見せかけ、情いて効果的な投下資本の回収及報及び交渉力に乏しい賃借人を誘引するかのような効果が生じたとは認められないというべきである。」
そして次の結論になりました。
「本件更新料支払条項が設定されていたことによって賃借人である控訴人が信義則に反する程度まで一方的に不利益を受けていたということはできない。」
更新料無効とした8月判決は、京都のワンルームマンションで家賃が月4.5万円、更新料が1年毎に10万円です。
10月判決は、滋賀県野洲市のマンションで月5.2万円、更新料が2年毎に2ケ月分の賃貸借契約でした(ただし3回の更新料支払いのうち3回目は半額に負けてもらっています)。

更新料は有効か無効か？
最高裁の判断が示されれば、全ての裁判官はそれに拘束されます。最高裁の判断が示されていなければ各裁判官はその各良心に従い独立して判断します。
「更新料は有効か無効か」は最高裁が判断を下さない限り、不安定なままです。
そして最高裁が判断を下すとは限りません。最高裁は上告を受理しないことが多々あります。
「上告不受理」です(「上告棄却」とは違います)。最高裁は判断を下さないという判断です。
そうなれば「更新料は有効か」に決着はなく、様々な判断の判決が続くことにもなります。