良い住宅地の条件【ルール】

鰭住宅地の価直と時間るが、さすがにそれでは、たとえば地域外からの新規住民に守ってもらおうといっても無理がある。ここでは明前回の最後に述べたように、最近では、新規の住宅地文化されたものだけを対象として考えよう。住宅地のルは程度の差はあれ、景観を始めとして、何らかの住環境ールを考える上で重要と思われる「強制力」と「内容のへの配慮がなされていることも少なくない。そのための範囲」という視点にそって、明文化されたルールの種類さまざまな設計上の工夫については、この連載でこれまを書き出してみたものが図1である。それぞれのルールで議論してきたとおりである。ただ、住宅地の価値は、の図上の位置は、あくまでも筆者のイメージから作成し出来上がった時の水準のみで決まるわけではない。住宅

たものなので、異論があるかもしれない。この図自体も、生産振興財団編集の『日本のコモンとボンエルフ』で取議論の材料にしてもらえればと思う。

り上げられているような工夫された住宅地の中にさえ、後述する景観法関係のものを除くと、図の頂点に位置

完成してから数十年の変化の中で、敷地の分割や意図しする地区計画は、現時点では、住宅地のルールとして最ていなかった様式の住宅の建築、適切に管理されていなも確実かつ信頼性の高いものといえよう。強制力というい空家の登場などによって、当初の価値を守り切れてい点では、地区計画はもともとは、緩やかな誘導手法としないように見えるものもある。問題はむしろ、長い時間ての届出・勧告制を採用しているが、条例を定めることを超えて当初の価値を維持することができるかどうかとで強制力のある建築確認事項とすることができる。このいうべきだろう。レッチワースは、最初の田園都市だかような二段階構成をとっている理由は、地区計画では従らということで優れているのではない。レッチワースの来の都市計画による規制よりはさらに厳しい規制を地権真に卓越したところは、最初の田園都市でハワードやア者に負担させることが想定されているから、標準的にはンウィンが目指した住環境が、100年たった今でも維持緩やかな強制力とし、住民の代表である議会の同意を得されている点にある。

優れた住環境を維持するために必要なものは、一つは時間を超えて変化に作用し続ける住宅地のルールであ

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一口に住宅地のルールといってもいろいろある。中には明文化されていない、暗黙のルールのようなものもあ警一一1一一1一一一1一一一…一一一…一：一一一1一一一…．まちつく艦定1．．1一■一

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住宅地のルール

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69

ることによって（すなわち条例）、厳密な強制力をもたといっても、法社会学者の長谷川による研究が実態と法せるようにしたということである。地区計画制度の導入

理論の両面から包括的に捉えたものだろう（注1）。

初期はさておき、今では条例を定めることが一般的であ

建築協定は、1950年に現行の建：築基準法が制定された

るから、強制力を有する地域ルールと言ってしまっても時に創設されたものであるが、長谷川は、「建築協定をいいだろう。

制度化するにあたってはコヴナントを参照したと考える物理的な空間環境を対象とする多くのまちづくりにお方が、両者の類似性に鑑みると自然であるように思われいては、最終的には地区計画をかけたいというものが多る」（注2）として、英米の土地利用規制の一つの手法でく、いわば地区計画はゴールであったともいえる。しかあるカベナントが建築協定の原型であることを示唆してし、このゴールはなかなか遠く、そこへ行きつくまでにいる。

は住民の合意や行政の理解といったいくつもの高いハーカベナント（covenant）の正確な説明はなかなか難しドルがある。戸建て住宅を中心とする郊外の住宅地で地い。もともとは、隣接する土地所有者間の約束であるが、区計画がかけられているところは、大規模な計画的分譲

単なる約束であれば、当該土地の所有者が相続や譲渡に地か区画整理事業地がほとんどであろう（写真1）。しかよって変わった場合には約束の履行が困難になるので、も地区計画が決められたのは、住宅地として完成する以土地に関する特別な約束（契約）として、所有者が変わ前の段階でというところが多いように見えるのは、やはっても約束の効力が継続する（いわゆる対世効）とされり、本格的に居住者が定住する以前の比較的地権者の少たものがカベナントであり、より正確にはリアル・カベない時に、行政の積極的な後押しもあってということなナント（realのだろう。熟成した住宅地で、合意形成を図りながら地締結者に何らかの行為を禁止するもの（たとえば、住宅区計画をつくりあげることは、やはり一般的にはかなり以外の用途として利用してはならない、塀を作ってはな難しい。

らないなど）と、何らかの行為を要請するもの（たとえば、covenant）という（注3）。約束の内容には、定期的な維持管理を行うこと、街灯の維持管理のために

馬建築協定と英米のカベナント
もう1つ、郊外の住宅地等でよく見られるルールの形費用を支払うことなど）があり、前者を消極的カベナン

ト（negativecovenant）もしくは制限的カベナント（restrictivecovenant）といい、後者を積極的カベナン

式としては、建築協定や緑化協定のような法にもとつくト（affirmative協定がある（写真2）。というが、歴史的には前者から後者へと発展してきた。

covenantもしくはpositivecovenant）

建築協定に関してはこれまでも工学系、法学系の研究

私的な土地利用コントロールであるカベナントの歴史者によるさまざまな研究の蓄積があるが、最近ではなんは古い。公的な土地利用規制である近代都市計画制度は噂懸隈：灘やきr藁ざ二部幾
写真1 フォレステージ高幡鹿島台（東京都日野市）
地区計画（高幡鹿島台上地区地区計画）のかけられた住宅地。用途、最低敷地面積、高さ、壁面位置、垣さくの構造などが決められている。

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写真2 いちはら緑園都市（千葉県市原市）
建築協定のかけられた住宅地。用途、最低敷地面積、敷地分割の禁止、壁面位置、垣さくの構造、色彩などが決められている。

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大体19世紀末から20世紀初頭にかけて確立されていったが、それ以前は私的な土地利用コントロールしかなかった。カベナントはその中で最も進化した形態といえるが、都市計画による土地利用規制が確立した後も、カベナン
トは廃れることなく、今だに英米の多くの良好な住宅地
では、カベナントによるコントロールが大きな役割を果たしている。

レッチワースも例外ではない。レッチワースはハワードの田園都市の理念に基づき、開発事業者である田園都市株式会社が土地を所有し、それを利用者に賃貸するという運営方式が原則である。したがって、そこでは住環

写真3

レッチワースの住宅地。この街並みはカベナントによって守られている境保全のルールは、借地人と所有者である株式会社の間の借地権契約の条件として担保されていた。ところが、1967年のリースホールド改革法によって、借地権保有者は、居住用の借地権で一定の条件を満たすものに限ってEnffahdbi5ed

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その買い取り、言い換えれば所有権への転換が認められkepting酬tenδntab量eることになった。その結果、住環境保全のルールを含む

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従前の借地権契約は無効となり、以降の住環境保全についてルールが守られなくなる可能性がでてきたのである。もちろん、イギリスでは開発や建物の増改築には都図2

レッチワースのカベナントの最初の部分

出典：Letchworth Garden City Heritage Foundation， Scheme ofManagemenL http：／／lgch五com／files／scheme＿o￡management．pdf

市農村計画法による地方自治体からの許可が必要であり、都市農村計画によるコントロールは一定程度可能での宣言」（Declaration

あるが、それにも限界があることは明らかだった。の分割、用途、セットバック、住宅デザインについての最終的にはこの問題は、リースホールド改革法に定めofRestrictions）において、敷地住民団体であるラドバーン協会の承認、同協会への会費Management）条項によっ納入義務などをカベナントとして定め、この宣言に盛りて解決されることになる。管理規約条項とは、高等法院込まれた規定が分譲後の個々の区画の所有者にも引き継の許可を得て、従前の住環境保全などの契約を、所有権がれることとしている。ちょうど、わが国の建築協定のへの転換後も有効にさせるというものである。管理規約

一人協定のような方法だと考えればよい（写真4）（注5）。

られた管理規約（Schemeofには、建物の外観、境界塀、外構の良好な維持の義務付

このように建築協定とカベナントは似ているが、違うけ、建物の建て替え、増改築には財団（株式会社の後継ところもある。まずカベナントはその内容が不動産の登組織）の許可が必要とすることなどが、借地権から所有記簿に記載されるが、建築協定はそうでない。次に、カ権への転換にあたって、新所有者と財団の問のカベナン

ベナントは事実上どのような内容でも土地に関連するこトとされることが規定されている。借地権契約にあったとであれば規定することができるが、建築協定は法律で住環境保全関係の条項を自動的にカベナントに置き換え規定される敷地と建築に直i接関連する内容に限定されてたことによって、レッチワースの住環境は、所有権転換いる。たとえばカベンナントでは、ラドバーンの例にもがなされた今でも継続的に守られているのである（写真3、あるように、住民によって構成される協会への会費納入

図2）（注4）。

義務のようなソフトな項目も規定できるが、建築協定でカベナントは、アメリカではさらに一般的に住宅地のはソフトな項目は決められない。ただし、後述する景観環境保全の目的で普及している。たとえば、郊外住宅地

協定では一定程度、ソフトな項目も含めることができるで有名なラドバーンでは、フェアローン市の住宅公社（ラようになった。

ドバーンの開発事業者）による1929年3月25日付「制限家とまちなみ58〈2008．9＞71

できるという事実は、地区計画は一旦できてしまえばあとは行政まかせであるのに対して、建築協定の大きな長所ということができよう。

こうしたことを考えると、地区計画と建築協定は、住宅地のルールとして代替関係にあるというよりは、果たす役割が異なると言った方がよいだろう。現実に、地区計画制度が創設された1980年以降、建築協定の認可件数が減っているかというとそうではなく、逆に、両者ともに増加しているのである。
写真4 ラドバーンの住宅地。ここでもカベナントが街並み保全に大きな役割を果たしている

一方で、建築協定の短所はよく言われているように、まずは全員の同意が必要な点である。これについては、1976年の一人協定制度の導入が突破口となって、建築協賠地区計画か礁協定か定の普及に大きな効果をもたらした。いま一つは、協定の更新である。住民と住宅地を取り巻く社会経済状況に地区計画と建築協定を比較すると、内容は似ているも応じて定期的に見直しがなされること自体はむしろ良いのの、法律上の位置づけは全く異なっている。前者は公こととも考えられるが、東京都の建築協定を対象とした的ルールとして、その決定は都市計画決定の手続きを経筆者の研究室の調査では、更新時の失効率は、一人協定て、必ずしも全員同意でなくとも行政が決定できるのにと合意協定を問わず6割近くにのぼっており、やはり、対して、後者は私的ルールであり、締結者の全員同意を現実には更新が問題となっていると捉えた方がよさそう要件として、行政はそれを認可するという手続きをとっである（注7）。そこには、一門に社会経済状況の変化だけている。効力を担保する方法も、地区計画は規定違反はでなく、居住者の世代交代による意識とニーズの変化、建築確認で事前にチェックされるのに対して、建築協定

穴抜き区域に代表される不公平感、更新手続きの煩雑さ

は違反の発生後に、違反により損害を被った締結者が裁などさまざまな課題がある。

判所に訴えることによって取り締まられることになる。

建築協定制度の改善提案を行った大橋は、建築確認制

そしてこういつた違いは、住宅地のルールとしての性格度との連動、全員合意要件の緩和、指針型規制の導入（性にも当然反映されることになる。

能規定化）、盛り込む内容の柔軟化に加えて、継続要件

長谷川は建築協定の長所として、全員同意が要件であとしての全員合意の見直しをあげている（注8）。また長ることから個々の住民の意思を反映しやすいことと、運谷川では、更新には再度の合意形成と手続きに相当の時用において柔軟性があることの二つをあげている。とく間がかかることから、更新の開始を手続きとして制度化に後者は、協定の運用が行政ではなく、住民の団体であすることによって、そこから一定の期間については、建る運営委員会に委ねられていることから、仮に協定違反築行為を制限できるようにすることを提案しており（注があったとしても、「運営委員は違反を無視することも、9）、いずれも一考に値しよう。

交渉によって是正を請求することも、民事調停に持ちこむことも、民事訴訟を提起することもでき」（注6）、さ醗まちづくり協定とまちづくり憲章

まざまな対応が可能であることから生ずるものである。
そして、やはり長谷川によれば、建築協定をめぐる訴訟

上述のように、地区計画は強制力は極めて高いがそれは実際には少ないようであるから、実際に、運営委員は故に合意形成のハードルが高く、建築協定は住民の継続違反があったとしても、状況に応じてルールを柔軟に運的な関与や柔軟な運用の一方で、全員同意要件や更新と用していることが少なくないことが想像される。このよいった大きな課題を抱えている。そこで、従来はこれら

うな柔軟性と、それをもたらしている、住民が運営委員

法に基づくルールではないルールとして、地域独自のル会という組織を通じて継続的にルールに関与することがール形式が模索されてきた。それらは名称はさまざまで72

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出典：申井検裕（1998）「まちづくり協定：その理論と実際」総合都市研究65、p79

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まちづくり協定の類型と性格の傾向

要綱

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協定の去的位置づけーー ー条例︑槻鹸鐙止愚選︑亀要綱

協定の法的位置づけ

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図4 まちづくり協定の類型と規定内容の関係
出典：中井検裕、前掲論文、p80

あるが、本稿では、「まちづくり．協定」、「まちづくり憲章」

くまちづくり協定である。これは、まったくルールのなと呼ぶことにしよう。

い状態と地区計画のような堅固なルールのある状態のま

これら地域独自のルール形式には、法的な位置づけとさに中間段階に位置づけられるものとして、大変、有効いう視点からは条例に基づくものから任意の紳士協定まな存在であるように思う。強制力については、あるともで、内容の視点からはハードやソフトに特化したものかないとも言えず、はっきりしないものが多いが、少なくら両方を含めた包括的なものまで、規定の表現という視とも条例で位置づけられているのだから、行政にも協定

点からは建築のルールのような具体的なものから精神的内容の実現には一定の責務が生じていると考えるべきでな理念を定めた抽象規定にとどまるものまで、じつに多あり、ルールとしては重宝な存在である。ただし、一時様なものがある。筆者も一時期関心をもち、主要な研究のまちづくり条例、まちづくり協定が全国的にも話題にテーマの一つとしていたので、その実態と地域のルールなった時期と比較すると、今は条例に基づくまちづくりとしての位置づけや機能、性格等については、すでに数協定の新規事例もほとんど聞かなくなってきたように感編の論文として発表したものがあり、詳しくはそちらをじている。筆者もいくつかの自治体でこの種の条例づく参照してほしい（図3、図4）（注10）。

りの手伝いをしているが、そういったところでも、条例要約すれば、たとえば地区計画との関係で言えば、（1）に基づくまちづくり協定が締結された例は近年はない。

地区計画の内容を合意を明示することによって一層補強

この理由としては、地区計画を含む都市計画に提案制する役割、（2）地区計画を決定するまでには合意に至っ度ができたこと、後述する景観法の登場など、より強制ていないため、地区計画を将来目標としつつそこに至る力のあるルールが多少使いやすくなったため、条例に基までの中間段階としての暫定地区計画的役割、（3）地区

づくルールの位置づけがやや中途半端なものになってし計画には定められない生活ルールも含めた、地区計画のまったということもあると思われるが、やはりそれより「横出し」ルールとしての役割などを果たしており、まさも大きいのは、この種のルールがつくれるところは大体に住民の自主性に基づいた柔軟なルールとしてとしてのつくってしまったということなのではないかと思う。こ

機能を有していることなどを述べている。そこでの議論

こで、この種のルールがつくれるところというのは、地にあまり付け加えることはないので、ここでは、その後域の住民にルールづくりのための合意をまとめるだけのの筆者が感じていることを多少書いておくことにしよう。

能力と力量のある人材が存在し、かつ、行政の側にもそまず、まちづくり協定の中でも比較的公式度が高く、れを支援するだけの資源とやる気があるところという意

法的な位置づけもはっきりしている自治体の条例に基づ味である。そしてこの意味では、地域独自のルールを決

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める条例などの制度整備と同時に、ルールづくりを支えいとしても、いずれはこれまで述べてきたような地域全る人を育てることの重要性を感じている。

体を対象としたルールを考えざるを得ない。

条例による地域ルールが一段落したということは、さこれに対して管理規約は、どちらかというと建築等のらに一段緩やかなルールとしての任意のまちづくり協

物理的なルールというよりは、ソフトな生活上のルール定、憲章へ期待をシフトせざるを得ない。これらはあくを定めたものが多いと思われる。とくに、区分所有法上までも紳士協定であり、法的な意味での強制力はない。の管理組合法人に準ずるような管理組合法人が設立されが、だからといって、ルールとしての意味は皆無かといている場合には、その業務の所掌範囲は共有地の管理にうと、筆者はそうではないと思う。

関係することに限られているという解釈が一般的である

こういつた任意のルールの存在の重要な役割は、住民自らに自分たちの住宅地の価値を認識してもらうこともから、管理規約によって個々の宅地や建築に関するルールを設定することはできないと考えた方がよい。

さることながら、地域の思いとイメージを地域外へ発信

ただし、これらの組合法人の構成員、すなわち住民が、する重要なメッセージとなっていることである。とくに、管理規約とは別に任意の協定として住宅地の空間環境に具体的な建築のルールなどが含まれている場合には、住関するルールを定めているような場合は、現に存在して民が考える地域のイメージを外部に伝えることで、地域いる。この場合は、上述のまちづくり協定とほぼ同様のを知らない外部の事業者との不必要なトラブルを事前に効果を有すると思われるが、組合員としての一種の債権防止するという点で、一定の効果はあるのではないか。

的義務を負うものとも考えられるので、単なる紳士協定抽象的な理念規定にとどまった憲章のような場合にに比べれば、実効性の高いルール形式と考えることがでは、そこまでの効果は期待できないだろうが、それでもきるだろう。

住民間に地域の暮らしのあり方を伝えることはできる

いずれにしろ、一般的に管理規約は管理組織とセットし、より具体的なルールとしての規定を含んだ協定へので考えるのが妥当だと思われるので、次回の「組織」の踏み台としての役割はあるだろう。どのような住宅地で回に、改めて議論したいと考えている。

あれ、事業者が分譲前にルールを設定しない限りは、住民の合意が必要であり、それは短時間でできるものでは覇景雛の可能性ない。長い階段を一段一段登っていくようなものであり、そのそれぞれの段での成果を記録（ルール）として明文

以上、議論してきたのは全て従来からあった住宅地の化して残しておくことは、それなりに意味あることだとルール形式であるが、今般、これらに新しいルール形式思うのである。

が加わった。景観法に基づくルールである。これらは、住宅地のルールとして使える道具なのだろうか？

硬鱗剰牛と管理規約

景観法に基づくルールとして使えそうなものは、景観計画、景観地区、景観協定の三つである。いずれも、地

これまで述べてきたルールの形式は、程度の差はあれ一定範囲の地域を前提としたルールであるのに対して、譲渡条件や管理規約は、地域というよりは居住者を対象としたルールということができる。

域の景観に関する事項をルールとして定めることができる。

ところで本連載の「景観」の回にも書いたように、景観こそは地域の生活アメニティを最も総合的に表してい譲渡条件は、分譲の際に事業者から契約につけられるるものである。そして、景観は目に見えるだけに誰にで特約として、分譲後の建築行為などに一定の制限をかけもわかりやすいから、住民がルールづくりに取り組みやる方法である。長谷川によれば、判例は極めて少ないもすいという特長を有している。地区の緑被率や有効空地のの、この種の特約に裁判所は債権的効力を認め、いず率と言われても、住宅地環境の専門家でない限り、具体れも違反は是正されている（注11）。ただし、債権的効力的な空間をイメージできないのが普通である。だから、であるからあくまでも契約の当事者のみを拘束し、建築景観を切り口とすることは、住民を巻き込んだルールづ協定のような対世効はない。したがって、分譲当初はよくりにはまずもって相性がよいといえよう。

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難磁騨藤響墾馨姦触海騨蕪灘賭景観区と景翻画できなかった建築物や緑化以外のたとえば工作物や屋外広告物、樹林二等に関してもルールとして定めることが景観地区は、地区計画と比較して用途、容積などは規できるという点、さらには物的な事項にとどまらずソフ定することができないものの、通常の都市計画手続きでトなルールも定めることができるという点である。国土決定する地域地区の一つであるから、地区計画ほどの合交通省の出している景観法運用指針によれば、ソフトな意は求められていないと考えられ、地区計画にほぼ代替ルールの例として、建築物の前に花を飾ること、清掃活するものとして位置づけることができよう。郊外の住宅動の回数等を定めることなどがあげられている。

地のルールとしては、良好な景観が形成されているよう

このような協定内容の拡大は、じつは、大橋や長谷川な場合に、行政主導型で決めるルールとして使えそうだ

が建築協定の改善提案としてあげている協定内容の柔軟が、形態意匠については自治体の認定となるので、行政化と一致する方向であり、とりわけ、景観の維持・管理にそれなりの覚悟と体制が要りそうだ。

すなわち、住環境の維持・管理に関わるソフトなルールより可能性を広げるのは、景観計画と景観協定であるように思われる。

を定めることができるようになったことは大きな改善である。表現を工夫すれば、景観を維持・管理するための景観計画は、地区計画と異なり、用途や容積に関する組織や、その運営のための費用負担といったことまで、規定を定めることはできない。また、ルールの強制力に景観協定で規定することも可能なように思われ、英米のついても、届出・勧告にとどまるので、条例で強制力をカベナントに相当近づいたツールとみなすこともできよ

付加できる地区計画に比べると劣るということになる。

う。

しかし、強制力が高いルールがそうでないものより常に景観協定は、建築協定と同様、一人協定制度が用意さ優れているわけでもない。すでに述べたように、強制力れているから、計画的な住宅地開発で、事業者が分譲前が高ければ合意形成のハードルもそれだけ高くなるかに住環境保全・建築のルールと、住民組織なども含めてら、裏を返して合意形成という観点から見れば、景観計その後の維持管理のルールをパッケージ化して設定する画のような緩やかな届出・勧告制度の方が使いやすいとような使い方は、今後の住宅地ルールのパターンとしていうことでもある。届出・勧告制といっても景観計画で大いに期待できるように思う。

は、悪質な勧告無視などの場合には変更命令という伝家

ここで述べたものも含めて、これら景観法によるルーの宝刀も用意されているので、自主条例によくある届出・ルの可能性については、筆者らが執筆した「景観法活用勧告に比べれば遥かに効果を期待できる。

ガイド』（注12）でより詳細に述べられており、住宅地にこれまで、地区計画の策定が最終的な目標となること関連するアイデアとしては、「戸建て住宅地の良好な住が多かった住民による住宅地のルールづくりにおいて環境を守りたい1」「コモンのある住宅地をつくりたも、到達の可能性が高い、より現実的な目標として、景い1」などが紹介されている。関心のある読者は、ぜひ

観計画は新たな選択肢と考えてよいように思う。たとえ一読されたい。

ば、先に述べた建築協定の更新の際にも、失効・継続の他に、地区計画への移行を検討しているケースも少なか

麟定助ルールと定性的ルールらず見られるが、景観計画への移行という選択肢が加わることによって、失効も多少は減らすことができるのではないか。

景観法のルールとしての最大の特徴は、景観を内容とするからこそ、これまでの地区計画等では難しかった、あるいはできたとしても実効性が低かった、「周辺の家購景磁定並みと調和していること」「背景の山並みに配慮した形態とすること」といった、定性的なルール表現を可能と景観協定は、建築協定や緑化協定と基本的には同列のしたことである。容積率や建ぺい率、厳密な建物高さとルールであるが、大きく異なるのは、景観協定では景観いった定量的なルールはさじ加減が難しく、その適用もに関連する事項であれば、従来の協定では決めることが一律的に行われがちであるのに対して、定性的なルール

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はおのずと一定の裁量を許容するので、ルールとして決めやすく、また柔軟な運用をしゃすいという長所がある。

また、定量的なルールは、どうしても空間環境の要素分解を伴うが、定性的なルールは、住民が本当に関心のある「全体としてどうなのか」を直接取り扱うことができるというメリットも有している。

一方で、このような表現の解釈にはどうしても恣意的

9）長谷川、前掲書、p337
10）石川久雄・中井検裕（1996）「土地利用の規制に係わる協定の利用動向と規定内容に関する研究」都市計画論文集31号、p547−552；中井検裕（1997）「緩やかな不動産利用規制としてのまちづくり協定制度に関する考察」日本不動産学会誌12（2）、
p24−26；中井検知（1998）「まちづくり協定：その理論と実際」
総：合都市研究65、p69−84；中井直紙（1999）「まちづくり協定の法制度的分析」都市問題90（6）、p35−50など。
11）長谷川、前掲書、p64
12）日本建築学会編（2008）『景観法活用ガイド：市民と自治体による実践的景観づくりのために』ぎょうせい。

判断が入り込む余地があるという短所もある。すでに策定された景観計画等をみていると、一般的に、表現に解釈の余地が大きい定性的な表現を用いている場合ほど、事前協議や勧告にあたって第三者機関を関与させるなど、手続きを付加することで、適合判断の正当性・客観性を補完している傾向がある。だとすれば、たとえば住宅地のルールとして景観計画を考えると、ルールの表現は合意が得られる範囲で定性的な表現としておき、実際の届出・勧告の手続きにおいて、第三者の専門家の他に住民を関与させるような仕組みとしておけば、ルールの強制力を一定程度には保ちつつ、柔軟性もあり、また住民も継続的にルールに関与できる極めて魅力的なルールとすることができるのではないか。

これまでのところ、郊外の住宅地を対象とした特定の景観計画の例は、筆者の知る限りまだほとんどないが、このような長所を考慮すると、むしろ地区計画よりも景観計画等の景観法の方が住宅地のルールとしては適しているのではないかとも感じており、今後の展開を期待して見ているところである。

注1）長谷川貴陽史（2005）『都市コミュニティと法：建築協定・；地区計画による公共空聞の形成』東京大学出版会
2）長谷川、前掲書、p69
3）本稿のカベナントの説明は、主としてJuergensmeyer， J．C． andT．E Roberts（1998）Laη（fひ5θ1「18ηη加g∂刀（100刀亡ro1五aw，SLPaul：West Group， pp657−665による。
4）このあたりの経緯は、Miller， Mervyn（2002）Lθ亡。加・or旋Thθ
F／r5亡（⊇ar（fθηαげ（2／e），London：Butler＆Tanneηp175による。管理規約とカベナントは、http：／／lgchfcom／files／schemeof＿managementpdfで参照できる。
5）ラドバーンの「制限の宣言」はhttp：／／www．radburn．org／resi・dents／restrict．htmlで参耳藁できる。

6）長谷川、前掲書、p57
7）詳しくは、中西正彦・長嵐陽子・中井検裕（2005）「東京都における建築協定の失効要因と継続可能性に関する研究」都市計画
論文集40号、p439−444を参照されたい。なお、失効しなかった4割の約半数は継続、残りの半数は地区計画への移行となっている。

8）大橋洋一（2001）「建築協定の課題と制度設計」法政研究68（1）、

p75−9676

家とまちなみ58〈2008．9＞

中井検裕（なかい・のりひろ）
東京工業大学大学院社会理工学研究科教授。1958年大阪府生まれ。東京工業大学大学院理工学研究科博士課程修了。工学博士。專門は都市計画。著書：『都市の風景計画』（共著
学芸出版社）、「都市計画の挑戦1（共著学芸出版社）