第３章 建筑业

２. 房地产
中国房地产业沿续2022年下行趋势，在2023年
继续衰 退，未见 底部。整个行业高峰已过，风 光不在，拖累中国宏观经济，各种矛盾集中爆发，短期内难以 走在正轨 之 上。究其原因，一 是 产业政 策出了问题，二是新冠疫情给了重创，导致原先的发展路径方式发生根本改变。

供求：主要行业指标处于低位
全年房地产行业持续处于转型调整过程中，多个核心指标低位运行。开发投资累计跌幅持续下行；房屋新开工规
模处于历史低位，2023年下半年累计跌幅逐月收窄；商品房销售面积及金额规模持续下降，下半年同比跌幅不断扩大；国房景气指数下调至93.36。

投资：低位运行

图１： 全国房地产开发投资增速-4-6-8-10-12
资料来源： 国家统计局开工：跌幅收窄
2023年第四季度，全国房屋 新开工面积23,253万平
方米，较上季度增加4.5%，同比减少9.9%；房屋竣工面积
51,126万平方米，较上季度增加245.4%，同比增加12.8%。全年全国房屋新开工面积96,376万平方米，同比减少20.4%，第四季度内累计同比跌幅逐步收窄；房屋竣工面积99,831万平方米，同比增加17.0%。

销售：跌幅扩大
2023年第四季度，全国商品房销售面积26,929万平方
米，较上季度增加6.5%，同比减少21.8%；商品房销售金额27,552亿元，较上季度增加6.1%，同比减少18.8%。全年商品
房销售面积111,735万平方米，同比跌幅由上季度末的7.5%
扩大至8.5%；商品房销售金额116,622亿元，同比跌幅由上季度末的4.6%扩大至6.5%。
分物业类型看，商品住宅销售面积及金额同比跌幅年末逐月扩大，全年累计同比跌幅分别为8.2%和6.0%；办
公楼及商业营业用房两项指标保持下降，跌幅收窄。分区
域看，各区域销售面积及金额均表现为下降，东部、西部
和东北地区跌幅相对较小，跌幅在3%—8%之间，中部地区跌幅较大，销售面积同比下降13.2%，金额下降11.2%。
东 部地 区销 售面 积 及 金 额占全 国比 重 分 别为4 6 . 2 %、61.7%。

图２： 全国商品房销售面积及销售额增速20
100-10-20-30-40
资料来源： 国家统计局库存：持续增加
2023年第四季度末，商品房待售面积67,295万平方米，
较上季度末增加2,758万平方米。其中，住宅待售面积33,119万平方米，增加1,933万平方米；办公楼待售面积4,854万平
方米，增加124万平方米；商业营业用房待售面积14,231万平
方米，增加204万平方米。

第３部 各产业的现状及建议

2023年第四季度，全国房地产开发投资23,644亿元，较
上季度减少17.7%，同比上年减少19.4%。全年全国房地产开发投资110,913亿元，同比下降9.6%，第四季度内累计同比跌幅逐月扩大。从物业类别看，住宅投资83,820亿元，占总投资比重为75.6%，同比下降9.3%；办公楼投资4,531亿元，同比下降9.4%；商业营业用房投资8,055亿元，下跌幅度最大，下降16.9%。从地区来看，东部和中部跌幅相对较小，分别同比下降5.3%、9.5%，西部和东北地区跌幅较大，分别下
降19.6%、24.5%。房地产开发企业投资重点仍集中在东部
地区，占总投资比重为60.1%。

２. 房地产

价格：新房和二手房持续下降，跌幅扩大
新房：价格同环比跌幅扩大2023年第四季度，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量各月分别为11座、9座、7座；环比算数平均
值各月分别为-0.38%、-0.37%和-0.45%；房价同比为上涨
的城市数量各月分别为23座、20座、20座；同比算数平均值
各月分别为-0.58%、-0.70%、-0.89%。

二手房：各城市价格同环比齐跌，跌幅持续扩大
2023年第四季度70个大中城市二手住宅价格环比上
涨城市数量各月分别为2座、0座、0座；环比算数平均值各月分别为-0.58%，-0.79%，-0.79%；价格同比上涨城市

中国经济与日本企业2024年白皮书

195

第３章 建筑业数量各月分别为3座、2座、1座；同比算数平均值各月分别
为-3.36%，-3.69%，-4.07%。

城市：商品住宅成交量较上季度增加、多城市库存减少
2023年第四季度，监测30座重点城市商品住宅成交总面积4,459.64万平方米，较上季度增加17.6%，较去年同期减
少8.3%。其中，成都成交量明显领先，为435.20万平方米，其次西安、杭州超过300万平方米，成交前十的城市还有武
汉、天津、广州、上海、长沙、青岛、郑州，成交面积在163万—289万平方米之间。
第四季度末，商品住宅库存最大的城市为武汉1,908万平方米，其次成都1,627万平方米。与去年同期相比，7座城市库存增加，22座城市库存减少。消化周期上，5座城市低于12个月，杭州最低为7.3个月；25座城市消化周期在12个月
以上，珠海、常州、东莞超过30个月。一线城市中上海消化２. 房地产

到位资金：持续下降
2023年第四季度，房地产开发企业到位资金29,392亿
元，较上季度增加0.4%，同比减少15.3%。全年开发企业到位资金127,459亿元，同比下降13.6%。其中，国内贷款
15,595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41,989亿元，下降19.1%；定金及预收款43,202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。

图３： 全国房地产开发企业本年到位资金增速0-10-20

周期最低为10.6个月，北京、深圳超过24个月。
土地市场方面，第四季度重庆土地成交面积相对领先，为956.64万平方米，其次徐州、长沙、常州成交面积在600万—806万平方米之间，位于成交面积前十位的还有武
汉、成都、西安、天津、上海、南京，在190万—371万平方米之间。

-30
资料来源： 国家统计局

政策：放松管制而非救市，效果缓慢滞后
业绩：明显下降
2023年，百强房企实现销售操盘金额54,049.5亿元，同比下降16.5%。百强房企销售操盘金额门槛同比下降4.9%至110.4亿元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企门槛分别为1,613.7亿元、599.0亿元、379.4亿元、234.8亿元，同比分别
下降3.5%、25.4%、25.2%、20.9%。2023年共有16家规模房
企全口径销售超过千亿，分别为保利发展、万科地产、中海
地产、华润置地、招商蛇口、碧桂园、绿城中国、建发房产、龙湖集团、金地集团、滨江集团、越秀地产、中国金茂、华发
股份、中国铁建、绿地控股。

投资：力度下滑
2023年，房企新增货值百强总价值31,515亿元，较上年
下降10%。华润、保利、中海位列新增货值前三。新增货值突破千亿的房企还有万科、建发、绿城、招商蛇口、中国铁
建和滨江集团。2023年，拿地金额TOP100企业中，央企占
比例接近四成，与地方国企合计占比达到66%，城投、民企则分别仅有14%和20%。

融资：规模仍处低位2 0 2 3 年 监 测 的 8 0 家 典 型 房 企 的累 计 融 资总 量 为5 ,752 . 2 8 亿 元，同比 减 少 3 0 . 3 8%。房 企 的发债 规 模 达
3, 0 91. 59 亿 元，其中境内债 券为 2 ,9 98 . 63 亿 元，占比为
96.99%。80家典型房企新增债券类融资成本3.6%，较上年
下降0.62个百分点。

截至2024年2月，中国房地产市场主要的问题，一是外部
发展环境日益恶化，资本市场持续调整，地缘政治环境紧张，经济前景不确定，就业和收入压力骤增，人口增速断崖放缓。
二是民营房企融资难和贵仍未有效解决，市场信心未恢复，房企债务违约风险仍有进一步发酵的可能，央企和地
方国企占据房地产主导地位。
三是调控政策时间滞后，力度不足，措施散软偏差，落地困难，综合迭加效应难以显现，产业对宏观经济不是贡
献而是拖累，存在不切实际的幻想和等待。
中国房地产业和市场，现阶段不是总量的问题，不是结构的问题，不是周期的问题，不是短期的问题，而是产业地位趋势性下行衰退的问题。

第３部 各产业的现状及建议

企业：销售业绩明显下降资金面承压＜建议＞① 制定法律细则，防止发布与事实不符的房地产广告互联网上发布的有关房屋出租和房产买卖的信息（广告）中，存在着许多虚假信息。希望政府
制定法律细则，防止在房地产广告中发布与事实
不符的信息。
② 加快建筑委员会消防安全检查速度，简化审批
手续按照规定，因搬迁或开设新的办公场所需要施
工时，必须要接受建筑委员会的消防安全检查，

中国经济与日本企业2024年白皮书197

第３章 建筑业

２. 房地产

但对于面积超300平方米、室内装修费用超100
万元的办公场所来说，其办理和审批流程不仅非常耗时而且手续繁琐。希望放宽现有规定中的相关条件。

第３部 各产业的现状及建议
中国经济与日本企业2024年白皮书199