2020年度 JRE
CO2排出量削減及びZEB化検討業務
報告書（ダイジェスト版）
2021年3⽉
三菱地所設計1.はじめに1

はじめに
2019年度、三菱地所設計※（以下「MJS」）はクライアントであるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント（以下「JRE‐AM」）と協働し、ジャパンリアルエステイト投資法⼈（以下「JRE」）が保有する71棟のポートフォリオ全体のCO2排出量の削減可能性について検証を⾏った。
リノベーションやZEB等によるCO2削減率は25%以上であること、また、ZEB化取得可能な物件が潜在的に複数存在していることを確認した。
2020年度は2019年度の検討結果をフォローアップするため、下記の検討を⾏った。
2020年度の検討業務①2019年度の検討におけるZEB化検討候補の東五反⽥⼀丁⽬ビルについて、ZEB認証取得業務の実施を⾏った。
②2019年度に引き続きZEB化候補をピックアップして現地調査及び省エネルギー計算を⾏う。
また2021年度のZEB認証取得物件の候補もピックアップした。
※三菱地所設計は1890年（明治23年）、東京丸の内を⽇本のビジネスの中⼼地として整備するために、三菱社に設置された「丸ノ内建築所」をルーツとする⽇本最古の組織設計事務所である。
現在は、丸の内建替や再開発事業にも参画すると共に海外事業も積極的に展開している。
また、既存ビルのストック有効利⽤の点からリノベーション（改修等）の業務拡⼤が進んでいる。
今後、新築から建替えまでの⻑期にわたるコンサルティング（CM）業務や耐震・免振などの安全性への取組み、SDGsやESG投資等の環境関連への取組にも積極的に取り組んで更なる進化を⽬指している。
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２.東五反⽥⼀丁⽬ビル
ZEB認証取得について（BELS認証）3

BELSとはBELSとは・「Building‐Housing Energy‐efficiency Labeling System」
・第三者評価機関が省エネルギー性能を評価・表⽰する制度で、
平成26年4⽉より⾮住宅において開始された制度
・国⼟交通省が定めた「建築物の省エネ性能表⽰のガイドライン（建築物のエネルギー消費性能の表⽰に関する指針）」に基づく・省エネ性能に優れた建築物が、社会で適切に評価される環境を整備することが⽬的
・新築と既存建物の双⽅を対象に、⼀次エネルギー消費量をもとにBELS実施機関が省エネルギー性能を客観的に評価し、5段階の星マークで表⽰（BEIで評価）※※BEI（⼀次エネルギー消費量基準） 「Building Energy‐efficiency Index」 とは、⾮住宅建築物の省エネルギー性能を評価する指標
事務所等の基準⼀次エネルギー消費量削減率別のZEBの定義は以下の通り
・ZEB︓100％以上（創エネ含む） ・Nearly ZEB︓75％以上（創エネ含む）
・ZEB Ready︓50％以上（省エネのみ）
・ZEB Oriented ︓40％以上（省エネのみ＋未評価技術導⼊）※10,000㎡を超えるもの© Mitsubishi Jisho Sekkei Inc. All rights reserved.

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BELSとはBELSとはZEB取得の場合、こちらにロゴマークが標記される

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建物概要及びZEB化改修⼯事内容
建物概要

延床⾯積 ︓ 6,460㎡
⽤途︓ 事務所、店舗
階数
︓ 地下1階、地上8階
竣⼯年 ︓ 2004年（築年数︓17年）
空調⽅式 ︓ 空冷HPビルマルチ⽅式
換気⽅式 ︓ 各階全熱交換器による換気
ZEB化のための改修⼯事メニュー①最新機種の空調機へ更新②照明を全てLED化し、照明制御を導⼊する③空調容量について適正化を図る④⼀⼈当たりの換気量を⼀般的な量に⾒直す⑤1階物販店舗も更新する前提とし、容量の適正化を図る© Mitsubishi Jisho Sekkei Inc. All rights reserved.

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省エネルギー計算結果
省エネルギー計算結果（申請提出時）
エネルギー消費量 [GJ/年]

基準値

BEI=0.81
現状

BEI=0.47
更新後BEI0.5以下となり「ZEB Ready」 達成
BEI 0.5

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ZEB認証取得
BELS認証における交付書類

BELS評価書8© Mitsubishi Jisho Sekkei Inc. All rights reserved.

ZEB認証取得
BELS認証における交付書類

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3. ZEB化検討業務

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既存ビルのZEB化について
既存ビルのZEB化の検討について

JREはSDGsの目標達成のため、2030年に向けた環境関連のKPIのうちZEB化物件5～10件の保有を目標に掲げている。MJSとJRE‐AMは2019年度に引き続き、ポートフォリオの中で改修によるZEB化が可能な物件の抽出作業を行い、ZEB化のための下記の具体的な検討を実施した。
既存ビルのZEB化検討内容

・JRE保有物件の現状把握
・ZEB化検討物件の選定ポイントの整理と抽出
・ZEB化概略計算の実施
・ZEB化候補選定物件の検討
・ZEB取得申請実施（2021年度予定）© Mitsubishi Jisho Sekkei Inc. All rights reserved.

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Aビルの検証結果（簡易評価）
建物概要

立地：都内
規模：5,000㎡以上
築年数年：10年以上
空調方式：パッケージ空調機＋外調機（熱源機器）
改修想定条件①最新機種の空調機へ更新 ②空調容量の最適化 ③換気方式の変更④照明のLED導入
簡易評価結果BPI(外⽪性能)
現状0.96
※改修無し

現状

改修後

BEI/AC (空調単独BEI)

BEI/L (照明単独BEI)

BEI

0.74

1.00

0.81

BEI/AC (空調単独BEI)

BEI/L (照明単独BEI)

BEI

0.54

0.41

0.52

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Bビルの検証結果（簡易評価）
建物概要

立地：関西
規模：5,000㎡以上
築年数年：10年以上
空調方式：パッケージ空調機＋各階全熱交換器
改修想定条件①最新機種の空調機へ更新 ②空調容量の最適化 ③照明のLED導入
簡易評価結果BPI(外⽪性能)
現状0.76
※改修無し

現状改修後

BEI/AC (空調単独BEI)

BEI/L (照明単独BEI)

BEI

0.68

0.81

0.73

BEI/AC (空調単独BEI)

BEI/L (照明単独BEI)

BEI

0.54

0.410.52

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Cビルの検証結果（詳細計算による評価）
建物概要

立地：北陸
規模：5,000㎡以上
築年数年：10年以上
空調方式：パッケージ空調機＋各階外調機（熱源機器）
改修想定条件①最新機種の空調機へ更新 ②空調容量の最適化 ③換気設備の見直し④換気風量の最適化 ⑤照明制御の導入
詳細計算の実施

・簡易計算でBPI、BEIを算出しZEB Readyの可能性を確認した。
・Aビル・Bビル・Cビルについて運用面、施工面を比較し、Cビルが優位と判断し、2020年度はCビルを詳細計算の実施対象とした。
・BPI = 0.79（改修無し） BEI は次ページ参照
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Cビルの検証結果（詳細計算による評価）
省エネ計算結果（標準⼊⼒法による）エネルギー消費量 [GJ/年]

基準値

現状

BEI=0.73

BEI=0.50
更新後BEI0.5以下となり「ZEB Ready」 達成⾒込みBEI 0.5

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JREポートフォリオにおける今後のZEB認証取得に向けて今回のZEB化の検討について
・ZEB化検討は、2019年度（2物件）に引き続き、2020年度は3物件について簡易的な評価を行い、ZEB化を達成するための具体的な方策とZEB化取得の可能性を示した。
・特にCビルについては、詳細な省エネ計算を実施し、BEI=0.5となり、2021年度ZEB認証取得に向けて、申請作業へと進めていく。

今後もKPIに掲げているZEB化物件5～10件保有達成に向けて、ポートフォリオの実態把握とZEB化検討を継続的に行っていく。
三菱地所設計リノベーション設計部では、これからもSDGsやESG投資等の環境関連への取組にも積極的に取り組んで更なる進化を目指していく。
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