2004年11月15日

第521号

バｰドレポート

株式会社バード財産コンサルタンツ
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賃料減額請求はサブリース契約でも適用…最高裁の判決。
サブリース賃料についての新たな最高裁判決です。2003年10月の最高裁でサブリース賃料についての判例と同じ結論です。

2年ごとに家賃の自動増額
繊維織物業を営んでいたＡ社は工場の操業を廃止しました。
そして長谷工コーポレーションのグループ会社(以下「長谷工」とします)の提案を受けて、金融機関からの借入金により賃貸用建物2棟を建築します。
平成5年3月に建物は完成、長谷工とＡ社とは20年間の建物賃貸借契約を締結します。賃料は128戸のワンルーム棟について月額653万円、駐車場90台分が月額50万円、事務所棟が月額225万円、合計で月額928万円でのサブリースでの借り上げです。
そして2年後の平成7年4月には賃料を5％増額し、その後2年経過するごとに5％増額するという自動増額の約定になっていました。経済情勢の著しい変動が生じた場合には協議の上で5％以上の増額ができる、との約定はありますが、減額についての約定はありません。
2年後の平成7年4月には約定通り974万円に増額されます。
平成9年4月には契約上では1023万円に増額されるはず。しかし長谷工は応じずに974万円での支払いを続けます。この間に家賃の下落は続き長谷工は大幅逆ザヤになったようです。

長谷工はついに家賃値下げを解するのは相当ではなく、…」
切り出します。平成11年4月か
つまりサラリーマンや学生がらは515万円に減額、平成13年4アパート一部屋を借りるのなら月には454万にするとの意思表
減額請求は当然だけれども、こ示をします。ただし実際には974の事案ような共同事業的契約に万円の支払いを継続しています。 は認めるべきではない。ただし家賃の減額請求自動増額の約定はその後の経済そして裁判になります。
事情の著しい変動もあるので適借地借家法32条は賃料減額請用しない、という結論でした。
求権を定めています。建物賃貸
平成11年4月以降の増額は認
借契約では、たとえ「家賃の減めないが、減額も認めないとい額は絶対にしません」という定うことです。平成9年4月の増額めの約定があっても、世間相場後の賃料1023万円が続いているが下がれば、賃借人は家賃の減ということになりました。
額請求ができ、それにより家賃建物賃貸借だから…最高裁は減額されます。
さて2004年11月8日の最高裁
長谷工は減額請求により平成判決は、長谷工の勝利です。
11年4月からの賃料は減額され「本件契約は…建物の賃貸借たのだから、それ以降の実際の 契約であることが明らかである
支払額との差額につき法定利息から、本件契約には借地借家法を付けて返還しろと訴えます。 32条の規定が適用されるべきも一方でＡ社は約定通りに増額のである。」
されたとの確認をもとめ、また実態が共同事業であったとし増額後の賃料をもとにして不足ても建物賃貸借である以上は法する差額に遅延損害金を付けて で定められた減額請求を認める支払えと反訴します。
べき、という結論です。
共同事業だから…大阪高裁
ただし共同事業的との経緯や大阪高裁は減額請求について自動増額約定があり、これらをＡ社の考えを認めます。家賃の 前提に当事者は契約したはずだ差額についての支払いを長谷工から、単純に世間相場の賃料にに求める判決でした。
減額するのではなく事情をくん「本件契約は建物賃貸借契約だ上で、法の適用や減額幅を決の性質を有することは否定でき めろといっています。
ないが、通常の賃貸借契約と異具体的な金額等については大なり、共同事業契約の性質を有阪高裁へ差し戻しです。
するものであって、借地借家法現在では定期借家契約を使いが当然に全面的に適用されると 賃料減額請求の排除が可能です。

2003年10月27日

第469号

バｰドレポート

このレポート第 469 号は､バードレポ
ート第 521 号(2004 年 11 月 15 日号)をお読みの際の参考になさって下さサブリース保証賃料でも賃料減額請求可との最高裁判決
住友不動産は旺文社関連会社保証というリスクを取って収益
東京都目黒区の個人地主が三のセンチュリータワー(東京都を得ようとする事業上の契約で 井不動産との共同事業でビルを文京区)にサブリースによる土あって賃貸借契約ではない。だ 建築します。借地人借家人立退地活用を提案します。センチュ から借地借家法の適用はないの きや隣接地買収まで含む三井不リータワーは住友不動産からの で賃料減額請求権はなく賃料引動産主導による共同事業だった
敷金50億円と銀行借入180億円下げはない｣と議論されます。
ようで、地主は金利年6％10年とでビルを建築し住友不動産に最高裁は、たとえサブリース固定で11億円の融資を受けるこ
平成3年賃貸します。契約期間契約であっても、それが建物賃とにまでして事業をすすめます。
は15年で中途解約不可。家賃は 貸借契約である限りは、借地借
ここでのサブリース契約は個
年20億円で3年ごと10％値上げ、 家法32条1項の賃料減額請求が人地主が取得したビルの区分所
値上げ率は協議で変更可ですが、 可能だと判断しました。ただし 有部分を三井不動産が平成7年3値下げの定めはありません。
家賃をどこまで引き下げるかに 月から10年間を月1064万円保証
オフィス賃料市場はガタガタ
ついては、借入金返済事情その で借り上げるというものです。になり、住友不動産は借地借家他様々な事情を考慮しなくては地主は940万円までの値下げ
法32条1項に基づく賃料減額請いけないと判じました。
なら認めるとの妥協案をだしま求をします。これは経済情勢が具体的な賃料については高裁すがそれ以上は応じません。
変ったなら契約条件にかかわら に差し戻され判断がなされます。
三井不動産は平成7年11月にず賃料減額請求できるという強この10月21日には同趣旨の最家賃を509万円へとの賃料減額行規定。賃貸借契約書に値下げ 高裁判決がもう一件でています。 請求を行います。ただし減額請の定めがないのでこの強行規定
やはり住友不動産が借主で当初求の後も平成14年までずっと月による減額請求です。平成6年4
賃料年間18億円の賃貸ビルにつ 940万円を支払い続けます(地主月には14億円へ、同11月には9いてで、全く同じ結論の判決で の資金繰りを考慮したのか？)。
億円へ、平成9年3月には8億円す。こちらの契約書には「いかそして裁判。地主側は賃料減へ、平成11年3月には5億円へと、 なる場合も直近一年の賃料を下額請求は認められないとしてそれぞれ減額請求を続けます。 回らない」という明確に家賃値1064万円の家賃の確認を求め、これが裁判となりこの10月21日下げ不可との定めがありました 三井不動産は減額請求後の509に最高裁の判断がなされました。 が、それでも結論は同じです。 万円だとし、過払い金額の返還
サブリース契約と賃貸借契約相手が個人地主でも同じ結論 を求めます。
ポイントは「サブリース契約
この二件の最高裁判決は新聞最高裁の判断は前二件と全くであっても借地借家法32条の賃にも載り注目を浴びましたが、 同じ。解約不可のサブリース契料減額請求ができるのか？」。 その2日後の10月23日に最高裁約であっても賃料減額請求は可
建物賃貸借契約ならば「賃料で別の判決がでています。
能、ただし減額後の賃料決定には値下げせず」との定めでも賃前二件の判決はいわば大企業は様々な事情を考慮しろとして、料減額請求が当然にできます。 間の争いでしたが、こちらは個差し戻しです。個人地主だから
そこで｢このようなサブリース 人地主対大企業です。判決は個といっても同じ結論です。
契約の本質は、自ら住むための 人の地主であっても、同じ結論
現在では定期借家契約活用でアパート賃貸等とは違い、家賃になりました。
賃料減額請求を排除できます。