2010年10月25日

第806号

バｰドレポート

株式会社バード財産コンサルタンツ
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銀座三越による銀座4丁目再開発…道路付替えと容積率アップ
建物の中を道路が通る業の三越が管理する通路です。 で実質は建物のセットバックでシカゴの巨大なビル(シカゴ中将来に渡り道路機能を確保すす。このセットバック部分は地央郵便局)の中を６車線の高速るために、区分地上権(空中権)下駐車場の進入路がつくられて道路が走り抜けている風景を見を設定し東京都中央区が所有す いて、「これが付け替え道路？」。て筆者は驚いたことがあります。 る方向で調整中のようです。
とても道路には見えません。
ビルにトンネルが空いており自銀座の百貨店は既存不適格
後述のように都市計画駐車場動車が突き抜けていました。
東京銀座の百貨店の建て替えも設けましたが、ほとんどは三６車線でなく２車線ですが同等は大変です。この三越本館を 越のための地下駐車場で、その様の光景が坪1億円と言われる含めてほとんどが既存不適格進入路が付け替え道路なのです。
銀座４丁目交差点で見られます。 (容積率オーバー)だからです。
三越側はいろいろ見返りを提新館を建て替えた銀座三越です。 容積率800％なので外観から供しました。地下399台の駐車
新館と本館等二つの売り場間は問題なしに見えますが、地下場の内96台が都市計画駐車場でに道路がある百貨店では、道路が深くその床面積が広いのです。 一般来訪者に開放します。
上に連絡ブリッジを渡します。
三越本館は地下3階までが店
新館9階を公共広場「銀座テラしかし銀座三越は連絡ブリッ舗で、商品在庫等バックヤード ス」としました。数多くのベンジではなく、道路上も建物にし が地下6階まであります。
チやテーブルが置いてあり自由てしまい新館と本館をつなげて建て替えに隣接地取得で容積に使える心地よい広い公共空間一つの建物にしました。
率を確保するか、道路を超えて で、カフェもあります。
新館と本館を隔てる公衆用道近隣地の容積率を移転させる必もっとも利用者の99％は「三路(区道)120坪は廃道の上で区要があります。そうでないと縮越の買い物客専用休憩所」と思から三越に所有権移転しました。 小建て替えになってしまいます。 っているはずで、地域の公園同本館・旧新館・旧道路敷地が三越は道路を隔てた旧新館周様の公共スペースとは思ってい一体化しました。旧新館と旧道辺の土地を集めた上で都市再生ないでしょう。夜11時まで(10路敷地に新しい新館を建築し、 特別地区の都市計画決定を受け 階以上のレストランと同様)開
銀座通りに面する既存本館と連ました。地元の東京都中央区も いておりエレベーター1台は9階結し一体の建物に仕上げました。 銀座活性化のために区道の廃道まで直通運転となっていました。
旧道路上の1階と2階部分はトとその建物敷地化に応じました。 不動産錬金術
ンネル状にして、そこを道路(通全体で容積率775％のところ
不動産価格は容積率100％当路)が貫通します。道路上に連1300％に大幅割り増しの一体の たり幾らと計算することがあり絡ブリッジを渡すのではなく建土地になり、既存不適格を解消ます。容積率が倍になれば建物物内に道路を貫通させます。そ した上で店舗面積は1.8倍です。 も倍になるので価格も倍です。の先にはまだ区道が続いている
さて廃道の見返りに三越は同
容積率割り増しは錬金術です。
ので、建物内を車が走り抜けま 面積120坪の裏の土地を提供し廃道により、隣のブロックの土す。道路上３階から８階は連絡区所有の公衆用道路にしました。 地まで含めて銀座通りに面したブリッジでなく売り場建物です。
別の区道に接する土地の提供
一団の土地になり、その旧道路旧道路上１階２階部分の建物です。つまり区道の付け替えで 上も建物を建てられました。銀
内道路は区道ではなくなり私企すが、元々が区道の道路面なの 座4丁目交差点での錬金術です。

1998年9月14日

第223号

バｰドレポート

このレポート第 223 号は､バードレポート第 806 号(2010 年 10 月 25 日号)
をお読みの際の参考になさって下さ｢街並み誘導型地区計画｣で容積率緩和…｢銀座｣建替促進策
銀座は建替え不能
東京の「銀座」では建物の老朽化が進んでいます。建物の多くが昭和３９年の容積率制度導入前のものであり、現行法で建替えを行うと床面積が狭くなってしまうからです。
建替え促進のための新制度による容積率割増が検討されており、年内には都市計画決定される見込みです。全国の商業地の建替え推進のモデルケースとなっていくでしょう。
新制度は「機能更新型高度利用地区」と「街並み誘導型地区計画」との併用です。
「機能更新型高度利用地区」
を使い、建物床面積の過半の用途を店舗飲食などに限る等の制約を条件として、敷地前面の歩道等幅の幅員の広狭を基準として最大３００％の容積率を割増を行います。
銀座のメインストリートは容積率が８００％なので、１１００％になります。これまでの１．
３７倍になります。
更に「街並み誘導型地区計画」
により、前面道路幅による容積率規制を無くし、いわゆる斜線制限の適用も適用除外します。
銀座商店街の多くは本来の容積率は７００％です。しかし、前面道路幅が８ｍでは、８ｍに０．６を乗じた４８０％が実際の容積率となってしまいます。
また、道路斜線と隣地斜線の制限により、建物を建てようと思っても、建物の上層階は階段状にセットバックすることになり、せっかくの容積率も使い切れず、建替えが困難になっています。
前面道路幅の容積率制限と斜線制限とをなくすことで、建替えを進ませようとしています。
容積率が４８０％から７００％に跳ね上がれば、従前比で何と１．４６倍にもなります。

その街らしさへの誘導
銀座三越の裏手に、大手製紙会社の立派な本社事務所ビルができました。緑豊かな広い公開空地をたくさんとっています。
銀座のように個性的店舗がきっちりと隙間なく並び、人々が街並みを楽しみながら回遊するところに、こんな公開空地の事務所ビルは場違いだし街並みを壊してる…との声もあります。
行政サイドでは、銀座の街並みを保つために、容積率割増には建物１階を店舗飲食に限定する等の制約をし、更に建物全床面積中での事務所用途の割合を制限しようとしています。
また前面道路から数十センチのセットバックは義務付けるものの、それ以上を勝手にセットバックしてもそれに対し容積率割増はしません。やたらセットバックされて変な空地を残されても困るのです。こうして銀座
では事務所ビルを排除します。

これらを通して、銀座の商業的なにぎわいと風格を再生しようとしているようです。

不動産錬金術容積率が１．４６倍になるということは、その土地の価値が１．４６倍にもなることです。
これまで床面積１０００坪の建物しか建たなかったのが、１４６０坪の建物が建つのですから。
容積率割増は錬金術なのです。
地主さんの財産価値が行政のお蔭で突然に増加するのです。
建築基準法の改正で「連担建築物設計制度(ﾊﾞｰﾄﾞﾚﾎﾟｰﾄ193号参照)」が創設されました。
これは隣接する敷地をひとつの敷地とみなして容積率等を計算するものです。隣接敷地が容積率を残していれば、その容積率が使えることとなり、実質的な「容積率の売買」になります。
せっかく割増されてもその容積率を使う目処がない銀座の地主さんは、割増してもらった容積率を、お隣に売ってしまうことができるかもしれません。
いやはや、制度が絡み合って、なんとも複雑な状況になりそうです。
全国の旧市街の建替促進に｢街並み誘導型地区計画｣は95年創設の制度で､住宅地を含め旧市街地の再生に多用され始めています。｢機能更新型高度利用地区｣は昨年末創設の､元々は緊急経済対策の制度です｡