2023年度 第1回環境不動産WG主催セミナー「建築の木造化・木質化の可能性」

第一生命におけるESGを考慮した不動産投資取組み～木造ビル事例の紹介～

2023年5月26日
第一生命保険株式会社
不動産部 松永 崇

第一生命 不動産投資の状況
 2012年度以降、投資用途（オフィス⇒住宅・物流・商業等）の分散及びESG投資を推進
 ESG投資では、長期運用の不動産投資家として、緑化、保育所誘致、地方創生、木造、RE１００への取組を実施〔従来〕大型オフィス中心

投
資用
途の分
散

●賃貸住宅

パシフィックレジデンス目黒本町
晴海トリトンスクエア

東京23区を中心に積極投資

住宅投資開始物流施設
投資開始

2012年度

2016年度

保育所誘致開始

ESG〔従来〕オフィス開発時の緑化●保育所誘致●物流施設●ヘルスケア施設●生活密着型商業

優良テナントが長期賃貸する物件に投資

丸紅等と協業し、開発・投資

生活密着型商業投資開始
2017年度●まちづくり世田谷キューズガーデン

SOMPOケア ラヴィーレ六甲

イオンタウン稲毛長沼

LOGIPLACE-D Kawagoe

優良オペレーター運営施設に投資

ヘルスケア施設
投資開始
2020年度

帯広市での地方創生
不動産投資●地方創生(帯広)2021年度

木造オフィス検討
投資用RE100完了●木造オフィスへの建替

投資の推進
うちゅう保育園 かまくら(鎌倉DLビル内)
アクロス福岡

待機児童解消に向け、保育所を誘致。2020年度に目標の2,500名の児童受入を達成(現在3,000名超まで進捗)。

第一ライフデザインスクエア十勝

営業用ビルの改修に併せ、ホテル・コワーキングを誘致。十勝地域の関係人口拡大を企図。

京橋第一生命ビル(イメージ)

TDテラス宇都宮1

（参考）アクロス福岡
 第一生命・福岡市等の共同事業として、1995年に竣工（竹中工務店・他JV施工）
 環境への配慮、緑化、サステナビリティの先進的な取組事例

提供：福岡市

出典：株式会社日本設計ＨＰより2021年時点

1995年開業時
樹種76種
約37,000本

経年進化

樹種120種

約50,000本

2第一生命の木造への挑戦意義 昨今の地球温暖化への対応、持続可能な社会の実現に向けて、森林資源の循環利用は重要なテーマ⇒建設時のCO2排出量の削減（エンボディド・カーボンの抑制に効果あり）、CO2の固定化につながる
 建物利用者の方々、周辺住民の方々のQOL（※）向上への寄与⇒人々のWell-beingにつながる（第一生命のミッションに通じる）（※）Quality Of Life”の略。物理的な豊かさだけでなく、精神面を含めた豊かさを意味します。

サステナビリティ × Well-being（QOL）

ウッドサイクル概念図3

【事例①】TDテラス宇都宮（中層木造オフィスビル）－１＜TDテラス宇都宮の特徴＞
 生命保険業界・銀行業界初の中層木造オフィスビル（木造＋鉄筋コンクリート造）
 地産材活用（栃木県のスギ等）による地産地消型のサプライチェーンの実現 木材利用による炭素固定化（木材使用量：約306㎥、CO2固定量：約206t-CO2）
 木の特性を活かした施設利用者のウェルビーイングを促進する新しいオフィス RE100の推進（太陽光発電設備設置、新築時からのオフサイトコーポレートPPAによる電力調達（国内初））

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【事例①】TDテラス宇都宮（中層木造オフィスビル） －２
 サーキュラーエコノミーの実践
本来は「捨てられる・燃やされる」端材・木粉を建材として有効活用

所在地

栃木県宇都宮市泉町1-29

竣工

2022年9月

建築主

第一生命・東邦銀行

設計者

清水建設

施工者

清水建設・渡辺建設JV5

【事例②】京橋第一生命ビル建替PJ（賃貸オフィスビル）－１＜本プロジェクトの特徴＞
 国交省の「令和4年度サステナブル建築物等先導事業（木造先導型）」に採択
 多摩産材を含めた国産材の活用による、森林資源の循環利用と地域創生・活性化への貢献
 施設利用者のウェルビーイングを促進するオフィス 主要構造部等に約1,000 ㎥の木材を使用予定、CO2固定化：約710t-CO2見込み
 建設時のCO2排出量の削減（鉄骨造の標準建物に比べ約20%以上の削減見込み）
所在地
東京都中央区京橋二丁目
竣工予定

2025年度以降
建築主
第一生命
設計者
清水建設

施工者
清水建設・日本建設JV※今後の詳細検討、行政協議等により変更となる可能性があります。

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【事例②】京橋第一生命ビル建替PJ（賃貸オフィスビル）－２＜木材を活用した建築の普及に向けて＞
 中央通りと鍛冶橋通りの交差点の立地を活かし、施設利用者だけでなく、歩行者の方々に木材を活用した建築の良さ（体験価値）を提供
 入居者、施設利用者の方々に、木造化・木質化建築の温かみ等を提供（⇒人々のウェルビーイングを促進）▲低層部イメージ※今後の詳細検討、行政協議等により変更となる可能性があります。

▲内観（基準階）イメージ

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不動産運用におけるESG投資の高度化
 投資基準への環境・社会要素の組み込みを通じてESG投資を推進
 既存ビルの取得や新規不動産開発の実施判断基準となるハードルレート（投資基準利回り）に、環境性能に関する認証（※）の取得状況を考慮した
ESGプレミアム（マイナス）を導入
 CSRデザイン環境投資顧問、日本不動産研究所の協力を得て、ESGの要素と収益性の関係を調査（約1,000棟の国内オフィスビル（うち環境認証取得済約300棟）を分析）
 木造（木質化）建物が、二酸化炭素削減等の観点で環境認証取得物件と同様に選考されることが想定され、ハードルレート引下げ効果ありとの考察（※）DBJ Green Building認証（日本政策投資銀行）、CASBEE（国土交通省）、LEED（国際的環境認証制度）8

【事例③】相互住宅（第一生命HDグループ会社）木造賃貸マンションPJ＜本プロジェクトの特徴＞
 第一生命グループ初の木造ハイブリッド構造の賃貸マンション
 地産木材（神奈川県産材）を含めた国産材の活用による、森林資源の循環利用と地域創生・活性化への貢献
 木の風合い、木のぬくもりを感じられる施設計画▲エントランスイメージ▲外観イメージ

所在地

横浜市青葉区青葉台二丁目竣工予定

2023年12月

建築主

相互住宅株式会社

設計・施工者

前田建設工業株式会社▲室内イメージ※今後の詳細検討、行政協議等により変更となる可能性があります。

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（参考）ESG配慮型不動産ファンド組成＜本ファンドの特徴＞
 第一生命と住友林業は、2022年12月にESG配慮型不動産ファンドを組成
 対象アセットは住友林業グループが保有する介護付有料老人ホーム4施設(施設運営：スミリンフィルケア）4施設とも、内装は木質化。うち1施設は木造建物
 本ファンドへの投資を通じて、①安定的な投資収益の獲得、②ウェルビーイング促進に資するヘルスケア施設の供給に貢献、③脱炭素社会の実現に寄与する
 住友林業の筑波研究所での研究成果を活用し、木質化による疲労感の低減、睡眠の質の向上に寄与する空間を提供⇒施設利用者のウェルビーイングに貢献■本ファンドスキーム▲各施設の室内10

その他（第一生命の森）＜持続可能な社会の実現に向けたウッドサイクルへの取り組み＞
 2022年6月から、森林保全団体である一般社団法人more treesの協力を得て、北海道足寄町において、「第一生命の森」づくりをスタート
 森林による二酸化炭素の吸収効果
 ミズナラをはじめ、地域に適した複数樹種を植えることでの「森林」の多様性確保や生物多様性の保全につながる森づくり■2022年6月10～11日に実施した植樹イベントの様子

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