企業名：タカラレーベン

1． この会社が目指す姿が理解できるか
タカラレーベンは 1972 年の創業以来「誰もが無理なく安心して購入できる理想の住まい」をお客様に提供することを一貫して目指している。1994 年の自社分譲マンション「レーベンハイム」シリーズを皮切りに当社のマンション累計供給戸数は安定して伸びていき、創業50 周年にあたる 2022 年には 34871 戸を記録した。2008 年に制定されたグループのシンボルマーク「ハーモニックサークル」や、50 周年記念ロゴからは、お客様、パートナー、従業員、街に寄り添い、共に成長していくという姿勢が読み取れる。
2021 年の連結売上高は 1483 億円であった。売上割合をセグメント別にみていくと、不動産販売事業 79％、不動産賃貸事業 3.9%、不動産管理事業 3.7%、発電事業 9.1%となっており、やはり不動産販売、特に年間 2129 戸を販売した分譲マンションが売上の中核を成していることがわかる。2025 年までの新中期経営計画をみてもコア事業として特に注力していくことが発表されており、年間 2600 戸の販売を目指す。また発電事業が売上の 1 割近くを占めていることも特徴的である。2013 年に開始した発電事業は順調に規模を拡大してきており、2021 年には 206mw であった発電量を 2025 年までに 360mw にまで上げる計画が発表されている。以上の「新築分譲マンション」「エネルギー事業(2022 年から名称変更)」の2 つがタカラレーベンの特徴であり、今後も中核となっていく事業であると考えられる。
2． この会社の競争優位性が理解できるか
1994 年以来安定して収益を稼いでいる主力の新築分譲マンションであるが、ここでタカラレーベンの新築マンションシリーズをみていこう。現在販売しているのは 2012 年に発表された「LEBEN」「THE LEBEN」と 2018 年発表の「NEBEL」の 3 ブランドである。
「LEBEN」は当社の基幹物件であり、首都圏に限らず全国で展開されている。価格帯としては「レーベン西川口並木 VERTERA」(西川口駅徒歩 3 分)で 4300 万〜6300 万円となっており、マンションエンジンが発表している西川口駅の相場である 4075 万円と比較すると平均やや高めであるといえる。またさらにクオリティの高い「THE LEBEN」も展開しており、「ザ レーベン上杉三丁目」では仙台駅の新築マンション相場が 4000 万円であるのに対して、駅徒歩 18 分ながら 3400 万〜7600 万円となっており、やや高級志向であるといえる。
一方の「NEBEL」は都市型コンパクトマンションとして発売されている。価格帯としては、仙台駅徒歩 7 分の「ネベル仙台」が 2500 万円であり、横浜では「レーベン横浜山手(山手駅徒歩 13 分)」が 3500 万〜6400 万円に対して「ネベル横浜(横浜駅徒歩 12 分)」が 3400万〜5200 万円であることから、比較的安価なマンションとして提供されている。
次に、以上のシリーズを購入するターゲット層について考えていこう。住宅金融支援機構

によれば、2019 年の新築マンション購入者の年収に対する購入額の平均倍率は 7.1 倍となっている。これを踏まえて、各物件を購入する年収層を計算し、厚生労働省(2019)が発表している所得金額階級別世帯数の相対度数分布表から、購入者層の数を推定する。
「ザ レーベン上杉三丁目」478〜1070 万円(700-800 万円世帯：6.2%)「レーベン横浜山手」492〜901 万円(600-700 万円世帯：8.1%)「レーベン西川口」605〜887 万円(600-700 万円世帯：8.1%)「ネベル横浜」478〜732 万円(500-600 万円世帯：8.7%)「ネベル仙台」352 万円(300-400 万円世帯：12.8%)以上のように、3 ブランドを合わせて年収 300〜800 万世帯の合計 46.2%にアプローチ可能な価格設定がなされていることがうかがえる。
「高過ぎず、低過ぎない」価格帯を幅広く設定し、「誰もが無理なく安心して購入できる理想の住まい」を着実に提供できていることが、タカラレーベンの強みといえるだろう。
3．その競争優位性に持続性があるかどうか理解できるか
上述のように、日本の中流層に幅広くアプローチできるマンションシリーズを展開しているタカラレーベンであるが、懸念点としては①日本自体の人口減少②新築マンションの需要減という 2 つの大きな外部環境の変化が挙げられる。これに対してマンションデベロッパー各社は海外展開、中古マンションのリノベーションや賃貸、管理といったストックビジネスの拡大を急いでいるが、アニュアルレポート 2021 におけるタカラレーベンの対応をみていこう。
まず海外展開に関してだが、アニュアルレポートの中ではその他事業に記載があり、「国内事業の補完的位置づけとして、東南アジアを当面のターゲットとして不動産販売事業を中心に展開していきます」とされている。このことからも、当社は海外事業に積極的ではな
く国内での事業展開に注力していることが伺える。
またストックビジネスについてだが、不動産賃貸・管理・発電・その他を足して 2021 年は 21％であったのに対し、2025 年も 21.5%目標と、現状維持の方針を打ち出している。以上のことから、タカラレーベンは少なくとも 2025 年までは 2 つの課題に対して抜本的な対策を打てていないか、打つ必要がないと判断していることがわかる。5 年後、10 年後の未来については持続性があるといえるが、20 年、30 年スパンになってくると見通しが不明瞭であると言わざるを得ないであろう。
4．この会社で自身の人的資本の価値向上を達成できると思うか
タカラレーベンの HP に人材育成プログラムがまとめられている。以下はその図である。

同規模同業他社である大京と比較してもほぼ同様の内容となっており、人材育成面での不足はなさそうである。一方、不動産業界大手の三菱地所の人材育成制度は以下のようになっている。

資格支援制度一つとっても、タカラレーベンでは宅建しか記載がないのに対して、三菱地

所では不動産系のもので 8 つ記載されている。またグローバル人材育成にも力の入れ具合に差がみられる。やはり財政的に体力のある大手企業には劣ってしまうと言わざるを得ないだろう。
5．報告書にはどのような改善余地があるか
報告書は一貫して読みやすく、どこに何が書いているのかがわかりやすかった。一方で投資家を含む私たちが最も確認したいであろう新中期経営計画のセグメント別目標が読み取りにくかったり、具体的な数値が伏せられていたりしていることが多く、なかなか全体像が把握できなかった。社内の事情等あるのかもしれないが、このあたりについては詳しい記載があると嬉しい。

参考文献(全て最終閲覧：2022.7.20)
厚生労働省(2020)「2019 年 国民生活基礎調査の概況」
https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa19/dl/14.pdf
住宅金融支援機構(2019)「2019 年度 フラット 35 利用者調査」
https://www.jhf.go.jp/files/400353155.pdf
タカラレーベン(2021)「アニュアルレポート 2021」
https://www.leben.co.jp/pdf/ir/annual/annual_report_2021.pdf
タカラレーベン「従業員と共に」https://www.leben.co.jp/sustainability/community/employee/training/
タカラレーベン「物件検索」
https://www.leben-style.jp/search.html?
細野透(2019)「『不動産業ビジョン２０３０』が示す「マンションの過去・現在・未来」」住
まいサーフィン
https://www.sumai-surfin.com/columns/aka-ao-ki-shingo/hosono-20190802
三菱地所「人財育成への取り組み」
https://www.mec.co.jp/j/saiyou/fresh/hrd/hrd02.html
マンションエンジン「西川口駅の相場情報」
https://www.manen.jp/market/details/11/2196/2196070/1/