2020年11月16日 第1289号

バｰドレポート

株式会社バード財産コンサルタンツ
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REITは親分の「便利な財布」…三井・ユニゾ・イオン・星野
親分は増資せずに子分が増資 内在する「普通の会社」です。 産の事業会社ならともかく、不三井不動産配下の日本ビルフ
普通の貸ビル会社が利益全額 動産が財産のビル会社なのに…。
ァンド投資法人【別紙1参照】増 配当すれば法人税ゼロの「REIT」
東京駅前の旗艦ビルを住友不資発表日の株価59万円、でも増 になれるという税法の制度です。 動産に売却し上場廃止までする資は53万円(527,240円)と決定。
日本は不動産を入れる特殊な のは、本当に従業員の為なのか？
（増資払込は53万円でも証券会 「単なる箱」。法人税ゼロは同
自らREITにはなりません。REIT社手数料を引き入金51万円(511, じでも似て非なる構造なのです。 とは単なる箱と扱える、他人の100円)。手数料は総額37億円。）
米国なら三井の貸ビル会社と カネ入りの便利な財布なのです。
1株純資産57万円なのに増資 してそのままREITになれ、日本イオンリートはイオンの為にでの入金は1株51万円。既存株主 では三井付属の単なる箱がREIT。
イオンリートは物件(イオン店
米国REIT王のサミュエルゼル氏は「米の財産価値は確実に毀損します。
舗)の出し手、買い手、運用者、国では第一級の物件がREITに組み込ま53万円で買える株が59万円な れているのに対し、日本ではそうでな 管理者、主力賃借人が事実上同ら信用売りの嵐、出来高急増で い。いい物件は三菱地所が保有してい 一です。投資家の為でなく親分る。」(日経ヴェリタス2008.5.18.)
す。誰かが必死に買い支え(?)、第一級品は親分が持ち続け、配下 イオンの為に存在するREITです。
REITは二級品を。宝物はREITになんか
増資日10月27日までは53万円をイオンも広告予算膨大だし…。
渡しません。三菱地所は丸ビルをREIT「イオンリートでは身内間の争いを死守して増資日54万円です。ホ に渡さず、リスキーでヤバそうなのか避けるために予め賃料水準を低く設定ッとし過ぎたのか2日後に52万円。 ら渡すのが、当然の経営判断です。
しているものと考えられる。」
ユニゾがREITになっていれば定期借家ではなく普通借家。「真意IPOや増資には株価過熱を抑はスポンサーであるイオンがリストラ
たとえば「ダイビル」や「ユえる冷やし玉制度がありますが、する際の債務になってしまう定期借家ニゾ」。専業貸ビル業の上場企契約の残存賃料の発生を避けるためだ
買い支えの温め玉(?)、証券会社と考えられる。」(プロパティマネジメも手数料見合いで頑張った(?)。 業。これら会社はなぜ存在する？ ント イオンリート公開時の2014.1.)
そのままREITになればいい。
マレーシアの店舗もREITに組み入れ、親分三井の膨大広告予算と業
為替海外進出リスクを投資家に押し付界圧力には誰も逆らえず「利回 法人税ナシというREITの有利な けます。ただ暴動リスクの中国店舗まりアップで買い推奨」の記事… 仕組みで高配当をできるのに、 では組入れないのが良識というべきか。
星野リゾートリートの親分はゼロ金利で築古高利回り物件を なぜ無駄な税金を払い続けるか。
開発や管理部門はREITのAM・親分星野リゾートに賃貸する
買えば手取拡大だし、更に増資値下がりさせて利回り上昇です。 PM会社になればいい。物件移管 旅館群でスタート（その後に系誰のために1400億円増資までしてコ に障壁あるにせよ、なぜ上場貸 列外ホテル物件が増大）。不動
ロナ下で築古の巨大な新宿三井ビルを ビル会社はREIT移行を考えない。 産賃貸業なら戦略的テナント入買ったか。親分(売主)の為？投資家のREITだとガラス張りになって 替えですが、それはありえない。
為？元上司から「買え、増資しろ」の電話一本ですかね？(下司な想像です)。 しまい高給を取れなくなるか（?）、 賃貸条件は親分次第、親分によ
親分は増資せずに子分に増資させ資金調達、物件を子分に抱かせただけ。 だから自身はREITにはならない。 る親分の為の便利なお財布REIT。
コロナでJALはやむを得ず1680億円増
でもユニゾ【別紙2参照】はな
親分は気ままな非上場を維持、資、株価暴落。JALもREITが欲しいはず。
(運よくワクチン相場で株価反騰です) っていればTOBに狙われなかった。 株主や市場の面倒なお相手不要。
REITは単なる箱で便利な財布
TOBは3100円で始まり、6000
もし社会的責任を負うのなら米国REITと日本REITは似て非 円のEBO（従業員による買収）で 親分自体が所有し上場したら？
なお上記REITは各まともREITです。
なる存在で、米国のは経営者が 決着。人(従業員の技術等)が財ひどい箱が…イロイロありそう…。

添付当レポート、別紙 1「新宿三井ビル売買 1700 億円」別紙 2「ユニゾへの敵対的 TOB」を参照下さい。

【別紙1】

2020年10月19日 第1285号

バｰドレポート

このレポート第 1285 号は､バードレポート第 1289 号(2020 年 11 月 16 日号)
をお読みの際の参考になさって下さい。

新宿三井ビル売買1700億円…配下リートが無理して買う理由?
西新宿超高層の新宿三井ビル それが稼ぎ出す純収益は310億円。 REIT価格)と一致しません。2月株価は90万円、3月56万、8月70万。9月61万円。
1700億円と東京駅前のグランサ141万口で割ると1口純収益年
既存株主の視点…増資1口にウス(一部)470億円、計2170億円 2.2万円。リートはその全額を分 つき61万円がリートに現金入金。
をＮＢＦリートが親分(スポンサ 配します。分配金年2.2万円、利1口純資産57万円水準を保つー) の三井不動産から取得です。 回り3.6％(株価61万円で)です。 にはその現金61万円のうちからＮＢＦのこれまで取得最高額
売買と増資でどう変わるか？ 57万円分だけ物件買えばいい。
は旧ソニー大崎ビル670億円です。 2物件増で家賃増。純収益は66
残った4万円がそのまま1口純
家賃も空室も心配なコロナの 億円増で310億円から376億円へ。 資産を膨らませます。株価上げ
下でドンと2170億円を投じます。
増資後164万口で割り1口純収 材料となり既存株主も「万歳!」買主が「今が買い時、投資家 益(=分配金)年2.3万円、3.8％へ。 1口純資産(57万円)より高額収支を試算。2物件で2170億円、借入の為に是非欲しい」から買うの？
870億円(4割…ＮＢＦの借入比率4割だ (61万円)での増資なら「万歳!」。
それとも、売主つまり親分が から)と増資金1300億(6割)とで取得。 収益力も資産価値も両「万歳!」。
新宿三井ビルは鑑定評価での純利回「今が売り時・現金が欲しい・
もしも純資産未満で増資ならり3.3％、グランサウス2.8％。参考で手放したい」と言うから買うの？ すが表面利回りは6.0％と3.8％です。
株価が55万円に下落したなら2物件の純収益額は計年71億円、そこブランドビルなので外部売却から借入利息5億円(平均金利0.54％) 増資での発行価格はその55万円
できない…子分に抱えさせよう を払い、増加する純収益は66億円です。 が基準となります。純資産の57310億円÷141万口＝2.2万円(3.6%)…「買ってくれ！資金は増資で万円割れとなり、逆回転です。
⇒376億円÷164万口＝2.3万円(3.8%)
まかなえ」…と電話一本、相手1口55万円増資となれば現金入金はあれ？分配金が増えた。取得55万円だけ。55万円分しか物件を買えは昔の部下。(下司な想像でした) ビルが3.3％や2.8％の低利回り

コロナのこんな時になぜ増資
即座に新聞一面広告で「投資口募集」、1400億円増資実行へ。

でも、ゼロ金利借入でレバをかければ純収益増で利回りアップ。

ないのです。1口純資産57万円は平均されて連れ安。
既存株主は「ふざけんな!」。
2物件が値上がりするとは限らず、ガクンと相場値下りなら1口純資産も下落。既存株主も新規株主も「参った!」
なお増資払込額から証券会社手数料数％が引かれ、実際の入金額は減です。

既存株主も分配金増で「万歳！」
リートでなく普通の企業なら「増資で希薄化」と言われ株価投資家は敏感。何か「ヤバイ下落材料ですが、リートは違い、 ぞ」とＮＢＦの株価は値下がり増資は買い材料にもなります。 して、10月16日には55万円。10
この理屈は簡単、ゼロ金利借 月20-22日に増資価格決定です。
入で買えば純収益は必ず増加す
コロナ下各リートの資本政策・ライバルリート三菱地所のＪＲＥ投1400億円増資で141万口から るから。サラリーマンの全額借 資法人。1口純資産57万円なのに株価53164万口へと発行済口数は急増。 金アパート投資と同じ理屈です。 万円。10月に増資でなく社債発行です。
ＮＢＦは日本最初のリート。利益相反と言われないよう三井の名を外しました。三菱も同様。「李下に冠を正さず」
そんな真面目な時代のリートです。
その後に誕生の次世代は「○○不動産投資法人」と親分の社名を明確にし一心同体の配下だと自ら宣言します。
「日本ビルファンド投資法人(ＮＢＦ)」も「三井不動産投資法人」に社名変更したら？投資家も納得するはず。

会社資料「新投資口発行のお知らせ」
は9月24日株価(東証REIT価格)61万円
頼りに1400億円増資の計算をしたよう。
株価61万円なので増資価格61万円にすれば、23万口で1400億円です。これ
で発行済口数141万口から164万口へ。

・商業物件の日本リテールファンド投
不動産は収益力と資産価値
資法人は1口純資産22万円ですが株価分配金増で「万歳!」。でも資 が10万円にまで下落。13万円で自社株産価値は？ 1口純資産57万円、 買い。22万円分を13万円で買い、その自社株は消却。株価は17万に値上り。
そこに1口61万円で増資とします。 ＮＢＦも株価55万円なら自社株買い
前述純資産0.8兆円を141万口で割り

ＮＢＦは時価総資産1.3兆円で、 1口の時価純資産価格(NetAssetValue)借入を引いた純資産は0.8兆円。 は57万円(6月決算資料。後に変動あり)
なお1口純資産57万円と株価(東証すれば57万円分を55万円で買えます。
・物流物件は大活況。GLP投資法人は1口純資産12万円なのにコロナ後株価14万円。14万円で堂々増資し株価16万へ。

20 日に発行価額 527,240 円(55 万円でなく)と決定。証券会社手数料 16,140 円を引き入金 511,100 円。

【別紙2】

2019年8月19日

第1229号

バｰドレポート

このレポート第 1229 号は､バードレポート第 1289 号(2020 年 11 月 16 日号)をお読みの際の参考になさって下さい。

ユニゾへのHISの敵対的TOB…9762円のものが2111円だから「9762円のものが2111円で買
REITの増資はそう見てもらえ
株主利益最大化はREIT化
もしもユニゾ取締役の最大責えるって？『3100円で買う』と 株価下落しません。ユニゾはREIT言って買い占めるぞ」…これが ではないので増資で株価低迷。 務が株主の利益最大化なら…。
もしREITだったならどう？
受 け 皿 REIT に 全 物 件 を 移 転
貸ビル会社ユニゾホールディン
例えばケネディクスオフィス (法人税課税され9762円が7825
グスへの旅行会社HISの敵対的リートの1株(投資口)株価792,0 円に減)し、株主に、この7825TOB(株式公開買い付け)です。
00円。1株時価純資産687,000円 円相当のREIT株を配ればいい。
・ユニゾの市場株価 2111円
で株価はその1.15倍(NAV倍率)。
そんな単純容易ではないにせ
・1株の簿価純資産 3306円
多くのREITは1倍強です。年配 よ、これが株主利益最大化です。
・1株の時価純資産 9762円株主は1株5000の利益です。逆なおHIS側「欲しいのはホテル。 当27,078円で利回りは3.41％。
ユニゾが「ユニゾREIT」なら に現状のままなら5000円の損。
実態不明なので今は過半数は買そんな会社の存在意義は？
1株時価純資産は前述9762円
わない。」ユニゾ側「3100円はそのままREITになればいいの安い。反対。誰か助けてＳＯＳ！」 で、NAV倍率を固めの1.0倍とし借金でビルを買いまくった株価9762円。REITは全利益(法律 に。REIT優遇税制 (REITが利益
旧興銀直系の貸ビル会社ユニ は90％超)を配当。1株税引前利 100％配当すれば法人税非課税)ゾ。社長会長専務は全員興銀OB。 益492円の配当で利回り5.0％。 を使え高配当も可能なのに、なREITとして見れば、あるいは ぜ無駄な税金を払い続けるのか。
地味な中堅ビルに着実投資を現開発部門管理部門はREITの続け、そしてホテル会社を買収 現物不動産と見れば、2111円かし今は貸ビル業とホテル業です。 ら9762円へ4.6倍の大化けです。 AM・PM会社になればいいだけ。
REITは物件のNAV(NetAssetValue)を物件移管課税や親会社等が障自己資金が少ないまま借金で公開します。ユニゾではNAVは不明。同
ガンガン買い続け、保有物件は 社アニュアルレポート記載の含み益を 壁としても、これら貸ビル会社2011年の9棟から100棟へ。立派。 参考に、NAV=時価純資産(簿価純資産＋ はなぜREIT移行を目指さないか。
含み益）とします。(簿価純113,160百
ガラス張りになり高給取りづ遅れてやってきたミニ住友不 万円＋含み益220,907百万円）÷発行済
34220千株＝1株時価純資産9762円。
らくなるから？…そんな経営し動産のようなもの。それとも超何しろ含み益が純資産の2倍です。
ビッグな自己資金ナシ借金漬け
全物件売却して含み益30％分が法人 ているから買収されるんですよ。
税で消滅したとして純資産は7825円。
もしHISが3100円で100％買収のメガ大家サラリーマンか。
1株税前利益492円、純利益365円で配し非公開化し全物件売却すれば弱みは自己資本比率の低さ当金85円。492円中85円だけが現行配当。
自己資本不足解消へ公募増資
米国にはアップリートという 3.7倍7825円を得ます。何とも美を続け、2014.15.16.18年と5年 仕組みがあり、法人税非課税で 味しい不動産Ｍ＆Ａなのです。
で4回。増資は1株利益希薄化と 「ユニゾREIT」に変われます。
ただ現実は甘くない。「TOB需給悪化と言われ株価は下落し 残念ながら日本にない制度です。 価格3100円だって？安過ぎ！」
ます。2018年の増資は発行済み
なおこの法人税非課税とは、 と3700円まで買い上がりHISの株数2割増、株価は2割下落です。 物件をREITに移す際の譲渡益非 TOB価格引上を待つ輩が出現。
-----------------------------増資額は100億円。金利1％100 課税のこと。ここまではユニゾ
ユニゾのSOSは、甘い血の匂い。ハイエナ16社もが群がり、手負いのユニゾ億円の借入金を加えて、ネット 時価を9762円と表記しましたが、自らがソフトバンクG系を救済者に指名。
利回り4％物件200億円を買えば 日本では課税されて法人税30％4000円で新TOB、全株取得で非公開化。
従業員(取締役にも?)に株式付与。
誰がキャッシュは年7億円増。物件取 払うので7825円となります。そ儲け誰を救済するのか?まさか株主を?
得目的なら悪くないはずですが。 れでも株価2111円に比べ3.7倍。 他15社提案は如何?(日経2019.8.17.)
市場株価や財務状況等は 2019 年 3 月末データです。ケネディクスのリートの財務のみ 2019 年 4 月末です。