2022.8.4.
バードレポートは第 1.2.3.4 の月曜と木曜発行。
バード財産コンサルタンツ

電話 03-5389-0988

http://www.birdreport.jp/ FAX 03-5389-0933

証券業界はアクティブファンドからインデックスファンドへ移行。しかしみずほ証券は高手数料のアクティブに注力します。これも「逆張り」です。
「顧客は運用リテラシーや資力のある 55-75 歳が---------------------------------------------------------------------

メイン」だから。(週刊ダイヤモンド 2022.7.30.)

神宮外苑再開発での容積率移転の対価は幾らか------------------------------------------------------------------------

神宮球場・秩父宮ラグビー場・イチョウ並木の神宮外苑の再開発。当初案にあったスポーツ施設が消され三井不動産「事務所ビル等」が加えられたとか。
興味深いのは容積率移転とその対価です。球場等の余剰容積率を、三井新築ビルと隣接の伊藤忠本社新築ビルに移転とし、専門家がその対価を勝手試算。
伊藤忠ビルは元々700％、余剰容積率 450％を移転し(買い取って)1150％のビルに。さて「余剰容積率を幾らで買うの？」。容積率 450％分とは床 18000 坪

葬儀社 300 社がＭ＆Ａで身売りへ。
2020 年死亡者数 137 万人、2040 年のピーク 168万人まで安定成長の相続ビジネスや葬儀ビジネス。
しかしコロナで「通夜・告別式」から、家族葬、通夜ナシ葬、火葬のみの「直葬」へ。コロナで葬儀社大量身売り。 (週刊ダイヤモンド 2022.6.18.)
コロナ前、家族が亡くなると墓香典返しの営業電話と DM。東京では税理士事務所の DM も。死亡直後相当で収益還元で総額 800 億円、坪当たり 450 万円。と四十九日頃(相続人での話し合う)に届きました。

三井不動産分は 500 億円、両社分計 1300 億円です。

------------------------------------------------------------------------

現状での土地価格が坪 3000 万円(路線価の 1.3 倍として)です。その容積率が 700％なので容積 100％

ちゃんと地代を払わないから差押えだ
1878 年、スールー王国(現マレーシアの一部)は当り(一種当り)430 万円になります。それならば 450英国商社に土地を賃貸。スールー王国は現存しませ万円も「なるほど」。(週刊ダイヤモンド 2022.7.2.)

んがスルタン(王)の子孫 8 人が権利を主張します。

ただ関係者は困ったはず。
「こんな余計な記事を書

1957 年マレーシア独立、同国は契約を引き継ぎかないでくれ！」安く買うつもりなんだから…。

地代支払いを続けました。しかし 2013 年にスルタ

過去には東京駅舎の容積率移転。新丸ビル JP タワン系武装勢力が権利奪回を叫び暴れると支払停止。

ー等への 18 万㎡(55000 坪)分が総額 500 億円、坪2022 年、スルタンの子孫(フィリピン人)がマレ100 万円(詳細非公表で推測)。東京駅前売買実例 100

ーシア国営石油の海外資産 20 億ドル(2800 億円)を万円。余剰容積率(空中権)価格なんて前例少なくア差押え。賃貸借は継続で 149 億ドル払え。これはフヤフヤテキトー？三井も伊藤忠も、東京駅前が坪 100万円だからここは 50 万円で…と着地させたいはず。
雑誌勝手試算坪 450 万円は迷惑千万です。
【別紙参照】-----------------------------------------------------------------------証券プロの予想と市場のコンセンサス
欧米投資銀行での「良い予想」は「市場コンセンサス(市場予想の平均値)ではないが 50％以上の確率で起こりうると自ら信じ、合理的に説明できるもの。」
市場に織込まれていないからこそ実現すれば成果大。
日本の証券会社は「自らコンセンサスではないと認めるのはどういう了見か。ありえない。」「良い予ランスの調停委員の判断です。(日経 2022.7.22.)------------------------------------------------------------------------

トランプ前大統領「グリーンランドを買いたい」
デンマーク自治領グリーンランドは自らが「売り物ではない」、とお断り。トルコは牧草地確保へスーダンの 80 万 ha の 99 年リースを復活させたい。
韓国物流企業の大宇ロジスティクスはマダガスカ
ル 130 万 ha（ベルギーの半分）を 99 年無償で借り受けて、「食料安全保障のためにトウモロコシを植えたい。食料はこの世界で武器になり得る」。

想」とはコンセンサスを一般個人に解りやすく説明

UAE 企業はセルビアに土地所有、更にマダガスカするもの。(日経ヴェリタス 2022.7.24.田中泰輔氏)------------------------------------------------------------------------

ルで農地取引契約です。米企業がセネガルではアル「逆張り」は手書きの手紙、顧客は 55-75 歳
みずほ証券は個人営業現場では営業員の手書きで食料不安です。2016 年までの 10 年間でこの様なの顧客への手紙。これが「逆張り」なのだとか。

ファルファを栽培、ニジェールで土地の契約です。
取引 500 が件、78 カ国 3000 万 ha でその多くはアフリカのようです。(The Financial Times2022.7.19.)【別紙】当レポート 2012.12.20.,2013.7.1.「東京駅舎の復元工事と容積率売買・容積率の錬金術」ご参照。

により、「特定容積率制度」がはじまります。
2022 年 8 月 4 日号の参考になさって下さい。
----------------------------------------------------------------------

隣接敷地にではなく離れた敷地に既存建物の余剰容積率を飛ばせるようになりました。この容積率に東京駅舎の復元工事と容積率売買

対価をつければ容積率売買です。歴史的建築物の維東京駅丸の内が完成当時の姿に復元されました。

持を図りながらの都市部開発促進を目的としました。

観光客の増加で、近隣の商業施設は売上急増です。

この制度はある程度業務集積された地区であれば2012 年 10 月の対前年比売り上げでは、東京駅改札適用可能ですが、指定を受けたのは未だ東京駅周辺内の飲食物販のグランスタは 35.9％増、丸ビルの地区だけです。言い換えれば、特定容積率制度は16.6％増、新丸ビル 20.3％増。2013 年 3 月には隣接東京駅プロジェクトのための制度となっています。のＪＰタワー(東京中央郵便局)商業施設がオープン、2013 年秋には八重洲側を南北に結ぶ大屋根が完成、(バードレポート・トピックス版 2012.12.20)----------------------------------------------------------------------

2014 年には八重洲駅前広場の整備が控えています。

容積率の錬金術

東京駅の賑わいはまだまだ収まりそうにありません。

余剰容積率は売れるのです。ただ東京駅は錬金術駅舎復元での赤いタイルは 50 万枚。創建時と同じでなく、単に未利用財産(余剰容積率)を換金処分し知多半島の赤土を使いますが、それでも創建時の色ただけです。三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビルは容積率合いを再現するのは苦労があったようです。タイル

1235％で 2003 年に竣工です。ところが 2004 年に基メーカーは受注前にもかかわらず 100 トンの土を買準容積率が 1300％に引き上げられ、気が付けば余剰い 1 万 5000 枚のタイル試作までしていました。

容積率 65％。この余剰容積率を隣接する再開発ビル

さて、駅舎の復元工事は 500 億円と言われていまに 7 億円で売却。降って涌いた 7 億円錬金術です。

す。そのねん出には特定容積率制度が使われました。

東京駅の人気スポット丸ビル隣接に三菱商事ビル

それは容積率売買で空中権売買とも言われます。

があります。建て替えに際し容積率 300％割増を受

東京駅丸の内駅舎の敷地面積は 2 万 5800 ㎡で法けました。容積率が湧いて出ました。しかし三菱商

定容積率 900％として許容容積率は床面積換算で 23

事ビルへのこの割増分は三菱地所の丸ビルに使われ万㎡です。完成後の駅舎延床面積は 4.3 万㎡に過ぎました。移転した容積率に値段が付いてお金が動けません。余剰容積率を近隣のビルに売却しました。

ば錬金術です。容積率移転は特定街区・総合的設計・丸の内パークビル・新丸ビルに 5.2 万㎡、ＪＰタ特例容積率・連担建築物設計制度、等適用が必要。

ワーに 2.5 万㎡、東京ビルに 2.1 万㎡、グラントウ

官民提携の元手捻出錬金術

キョウノース・サウスに 7.9 万㎡で、合計約 18 万㎡

空想ですが、日比谷公園(第 1 種住居地域・容積率を移転したようです。これらのビルは容積率を買っ300％)を現況そのままで余剰容積率を三菱地所に売たことで、本来の建築可能な床面積よりそれだけ大却しましょう。三菱地所は容積率を近隣再開発に使きなビルを建築できることとなったのです。

い、東京都はその資金で老朽化した日比谷公会堂をさて 500 億円を 18 万㎡で割って坪換算すると坪大改装できます。

100 万円弱(つまり容積率 100％当たり単価)。東京駅

ロサンゼルス市は図書館を改装しようにも資金不前のビルの容積率なのに、そんなに低い金額なので足、市中心部の公園敷地の余剰容積率を売却し、そしょうか？。内訳は非公開のようで詳細不明です。の資金で図書館を大改装したという実例があります。

(日経アーキテクチュア 2012.11.25)(なお日比谷公園地下には戦前からの軍の巨大地

昔から「特定街区」「総合的設計」等では複数建築下施設が地下幾層にも広がっているという都市伝説物の敷地を一つとみなして容積率等を適用し、結果があります。だとすればすでに容積率オーバーで既的に容積率移転を認める制度はありました。しかし、存不適格かもしれませんが…。)

対象が原則すべて新築のときに限られ既存建築物か東京都水道局は、都心部の給水所の未利用容積率らの容積率移転は例外を除き認められませんでした。 を隣接の 24 階建てビル(森ビルのオランダヒルズ)に移し、資金支出なしで一定の床面積を取得しまし1998 年に「連担建築物設計制度」により既存建物の余剰容積率が隣接敷地に移転できるようになりました。そして 2001 年の建築基準法と都市計画法改正た。公園も似たようなものです。
(バードレポート 2013.7.1.)