2009年8月10日

第748号

バｰドレポート

株式会社バード財産コンサルタンツ
160-0023東京都新宿区西新宿7-15-8 ﾆｯﾊﾟﾝﾋﾞﾙ
電話 03-5389-0988 FAX 03-5389-0933 月額2100円
月8回 FAX発行 http://www.bird-net.co.jp/

定期借家契約による賃料増減額請求の排除をミスした実例
定期借家と賃料増減額請求定期借家契約でない従来型の建物賃貸借契約では「契約期間中は家賃を増額しない」という特約は有効です。しかし「減額しない」という特約は無効です。
「値上げしない」は有効でも、「値下げしない」は無効です。
「地借家法第32条 建物の借賃が…租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種…に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、…建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の賃料を増額しない旨の特約がある場
合には、その定めに従う。」「値上げしない」いう特約については、最後の「ただし」書きで有効ですが、「値下げしない」いう特約は「契約の条件にかかわらず」の一文により無効となるのです。賃借人に対する弱者保護の一環です。
賃借人は契約書に係らず「近隣相場が下がったから家賃下げてよ」と言えるのです。
不動産証券化に際してこれが大きな問題となりました。不動産を賃貸をしても常に値下げの可能性があり収益還元価格がしっかり機能しません。不動産を証券化し金融商品化するにあたり大きなネックとなりました。

2000年の借地借家法改正でうえ賃料を改定できる」という「値下げしない」特約を有効に 内容で契約要項に特約を盛り込することが可能になりました。 みます。
「借地借家法38条７ 第32条
2007年1月に賃料相場上昇をの規定は、(定期借家契約)に規
背景に森トラストは坪55,000円定する建物の賃貸借において、 への値上げを提示し、住友林業借賃の改定に係る特約がある場は拒否。森トラストは東京地裁
合には、適用しない。」
に対して坪45,600円とする訴え
つまり定期借家契約においてをおこします。この通りなら差は「値上げしない」特約のみな 額は2年間で7億円にのぼります。
らず、「値下げしない」特約に住友林業側は、契約要項の特ついても「法第32条の規定は…
約は紳士協定であり、契約本文適用しない」こととなり、有効の増減額請求なしの特約が有効、になるのです。
増減額請求なし特約が無効にな
定期借家契約で中途解約不可るならその旨の規定があるはずにし、更に賃料増減額請求を排なのにそれがない。増減額請求除することで、収益を完全に確なし特約は有効、と争います。
定できるようになりました。
しかし東京地裁は2009年6月1
数年前からビル市場が堅調に日に賃料増減額請求を認める中なり、貸主の立場が強くなった 間判決を下します。
ころから、ビル賃貸においてこ契約中途で「協議のうえ賃料の定期借家契約が急増しました。 を改定できる」と定めたのだか
住友林業 VS 森トラスト
ら、それ以降は借地借家法38条
さて2003年に東京駅前に森ト７の「借賃の改定に係る特約がラストが丸の内トラストタワーある場合」には該当しなくなる。
Ｎ館を竣工させます。住友林業
だから第32条の家賃の増減額請と2004年7月から5年間の定期借求は生き返る、という結論です。
家契約を結びます。共益費込み
この中間判決は裁判をスムー
月額賃料33100円です。契約本ズに進めるため「増減額請求で文で「賃料の改定は行わないこ きる」とだけ判じ「幾らにする」ととし、借地借家法第32条は適との結論はまだです。
用しないものとする」と増減額まだ訴訟中です。中途半端な請求なし特約を明確に定めます。 玉虫色特約がアダとなりました。
しかし契約交渉の段階で将来特約するなら「それ以降はどうの賃料改定の特約が入り込みま なる」と明確にすべきでした。
す。「上記の定めにかかわらず、
日経不動産マーケット情報09
2007年7月1日に、両者の協議の 年8月号参照です。

夏休みの時期なので発行日を前倒しして発行しています。

2009年8月10日

第748号

バｰドレポート

このレポート 748 号は､バードレポー
トトピックス 2009 年 11 月 26 日号をお読みの際の参考になさって下さい。

定期借家契約による賃料増減額請求の排除をミスした実例
定期借家と賃料増減額請求定期借家契約でない従来型の建物賃貸借契約では「契約期間中は家賃を増額しない」という特約は有効です。しかし「減額しない」という特約は無効です。
「値上げしない」は有効でも、「値下げしない」は無効です。
「地借家法第32条 建物の借賃が…租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種…に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、…建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の賃料を増額しない旨の特約がある場
合には、その定めに従う。」「値上げしない」いう特約については、最後の「ただし」書きで有効ですが、「値下げしない」いう特約は「契約の条件にかかわらず」の一文により無効となるのです。賃借人に対する弱者保護の一環です。
賃借人は契約書に係らず「近隣相場が下がったから家賃下げてよ」と言えるのです。
不動産証券化に際してこれが大きな問題となりました。不動産を賃貸をしても常に値下げの可能性があり収益還元価格がしっかり機能しません。不動産を証券化し金融商品化するにあたり大きなネックとなりました。

2000年の借地借家法改正でうえ賃料を改定できる」という「値下げしない」特約を有効に 内容で契約要項に特約を盛り込することが可能になりました。 みます。
「借地借家法38条７ 第32条
2007年1月に賃料相場上昇をの規定は、(定期借家契約)に規
背景に森トラストは坪55,000円定する建物の賃貸借において、 への値上げを提示し、住友林業借賃の改定に係る特約がある場は拒否。森トラストは東京地裁
合には、適用しない。」
に対して坪45,600円とする訴え
つまり定期借家契約においてをおこします。この通りなら差は「値上げしない」特約のみな 額は2年間で7億円にのぼります。
らず、「値下げしない」特約に住友林業側は、契約要項の特ついても「法第32条の規定は…
約は紳士協定であり、契約本文適用しない」こととなり、有効の増減額請求なしの特約が有効、になるのです。
増減額請求なし特約が無効にな
定期借家契約で中途解約不可るならその旨の規定があるはずにし、更に賃料増減額請求を排なのにそれがない。増減額請求除することで、収益を完全に確なし特約は有効、と争います。
定できるようになりました。
しかし東京地裁は2009年6月1
数年前からビル市場が堅調に日に賃料増減額請求を認める中なり、貸主の立場が強くなった 間判決を下します。
ころから、ビル賃貸においてこ契約中途で「協議のうえ賃料の定期借家契約が急増しました。 を改定できる」と定めたのだか
住友林業 VS 森トラスト
ら、それ以降は借地借家法38条
さて2003年に東京駅前に森ト７の「借賃の改定に係る特約がラストが丸の内トラストタワーある場合」には該当しなくなる。
Ｎ館を竣工させます。住友林業
だから第32条の家賃の増減額請と2004年7月から5年間の定期借求は生き返る、という結論です。
家契約を結びます。共益費込み
この中間判決は裁判をスムー
月額賃料33100円です。契約本ズに進めるため「増減額請求で文で「賃料の改定は行わないこ きる」とだけ判じ「幾らにする」ととし、借地借家法第32条は適との結論はまだです。
用しないものとする」と増減額まだ訴訟中です。中途半端な請求なし特約を明確に定めます。 玉虫色特約がアダとなりました。
しかし契約交渉の段階で将来特約するなら「それ以降はどうの賃料改定の特約が入り込みま なる」と明確にすべきでした。
す。「上記の定めにかかわらず、
日経不動産マーケット情報09
2007年7月1日に、両者の協議の 年8月号参照です。