案件

枚方市分譲マンション管理適正化推進計画の策定について
住宅まちづくり課
１．政策等の背景・目的及び効果
令和２年(2020 年)６月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が改正され、地域の実情を踏まえた上で、マンションの管理適正化を計画的に促進することが規定されています。
本市では、築 40 年を超える分譲マンションが多く存在しており、将来的にも増加することが見込まれています。また、新たな分譲マンション建設も進められているなど、幅広い年代の分譲マン
ションが市内に存在しており、今後、それらの適正な管理を促進するために、管理組合等への働きかけを行うなど必要な施策等を講じることが求められています。
昨年度実施した市内の分譲マンションの現況や管理の状況についての実態調査の結果を踏まえた上で、分譲マンションにおける良好な居住環境を確保するとともに、地域の活力を高め、魅力あるまちづくりを推進することを目的に、この度、枚方市分譲マンション管理適正化推進計画（案）をとりまとめましたので、市民意見を募集するにあたり、その内容を報告するものです。

1

２．内容
（１）枚方市分譲マンション管理適正化推進計画（案）概要版（資料１）

枚方市分譲マンション管理適正化推進計画（案）（参考資料）（２）管理計画認定制度について（資料２）（３）パブリックコメントについて（資料３）

３．実施時期等＜これまでの経過＞
令和４年(2022 年)８月
８月～３月

本計画（骨子案）を建設環境委員協議会へ報告
市内分譲マンション管理実態調査の実施、調査報告書の作成＜今後の予定＞令和５年(2023 年)６月

本計画（案）を建設環境委員協議会へ報告
パブリックコメントの実施

８月

パブリックコメントの結果を建設環境委員協議会へ報告

９月

定例月議会へ「枚方市建築行政事務手数料条例」の一部改正案を
提出

10 月

本計画の策定及び管理計画認定制度の開始
2

４．総合計画等における根拠・位置付け
第５次枚方市総合計画
基本目標

安全で、利便性の高いまち

施策目標５

快適で暮らしやすい環境を備えたまち

５．関係法令・条例等
マンションの管理の適正化の推進に関する法律
マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針
枚方市建築行政事務手数料条例

６．事業費・財源及びコスト
令和４年度
《事業費》
支出内訳
《財

源》

６，４２９千円
実態調査に係る委託料：６，４２９千円
全額国庫補助金「マンション管理適正化・再生推進事業」で充当
3

枚方市分譲マンション管理適正化推進計画（案） 概要版① 背景と目的④ 計画の位置づけ② 計画期間• 高度経済成長期に大量に供給されたマンションの多くが、建設後長い年月を経過したことによる老朽化が問題となっている• 令和２年６月のマンション管理適正化法の改正に伴い、管理適正化推進計画の策定、助言、指導及び勧告、管理計画の認定制度を実施することができるようになった• 管理不全に陥ったマンションを行政が事後対応する場合は、多大な時間的・金銭的コストを要する恐れがあるため、未然に防止する必要がある• 市は管理・運営といったソフト面の対策を実施することで、管理組合による自律的なマンション管理を働きかける。
• 分譲マンションにおける良好な居住環境の確保と、魅力あるまちづくりを推進することを目的とする

令和５年度～令和１４年度 （１０年間）

枚方市③ 計画の対象及び区域
対象⑤ 計画の推進【 国 】 マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針

第5次

マンション管理適正化法第２条第１号に規定する「マンション」とし、持家の共同住宅、いわゆる分譲マンション（長屋を除く）を指す

総合計画

資料1

１．計画の推進体制• 管理組合、国、枚方市その他の関係者は、それぞれの役割を認識• 相互に連携して取組を推進【大阪府】 大阪府分譲マンション
管理適正化及び再生円滑化基本計画

２．計画の進行管理• 計画を推進するため進捗状況を適切に管理• 令和9年度（期間の中間）には、実態調査の実施及び結果の分析・評価等を踏まえ、計区域

枚方市マンション管理適正化推進計画

枚方市全域

画の改善・見直しを図る⑥ 分譲マンションの現状⑨ 分譲マンションの管理適正化に関する目標【ストックの現状】【管理状況の評価】
・ストック数：約26,３00戸（48７棟）
・高経年マンション（築４０年を超える分譲マンション）
管理 管理状況
戸数：約8,900戸（2１７棟）、府内4番目の多さ
評価基準
水準
評価
マンションの総戸数に対する高経年マンションの割合：33.8％、箕面市に次いで2番目に高い値
将来推計：10年後には約1.4倍の12,3００戸、20年後には約2.0倍の17,7００戸と急増加の見込み
国の「マンション管理計画認定基準」項目を全て満たし、Ｓ【アンケート調査の概要】
良

基本目標１ 管理不適正マンションの未然防止

内容

対象

回答数

現況や管理実態の把握

全管理組合：280件

１０５件

表A 【国の助言・指導等を行う判断基準及びマンション管理計画認定基準】
助言・指導等を行う判断基準

マンション管理計画認定基準

管理者等が定められていない/集会（総会）が開催されていない

管理者等及び監事が定められている/集会（総会）が定期的な開催

管理規約

管理規約が存在しない

管理規約の作成/管理規約にて、緊急時等の専有部の立入、修繕履
歴等の保管等を定めている

管理組合の
経理

管理費と修繕積立金の区分経理がされていない

管理費と修繕積立金の区分経理/修繕積立金会計から他の会計への非充当 など

管理組合の運営

長期修繕計画の修繕積立金が積み立てられていない
作成及び
見直し等

長期修繕計画及びこれに基づき算定された修繕積立金の集会（総会）決議/長期修繕計画の７年以内の作成又は見直し/長期修繕計
画の計画期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれている など
組合員名簿、居住者名簿が適切に備えられている/都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものである

その他⑦ 分譲マンションの課題

評価

良好な水準の管理が行われている

A
評価
B
評価

国の「マンション管理計画認定基準」
項目を一部満たしていないが、「助言・指導等を行う判断基準」には該当せず、適切な管理が行われている

5件（4.8%）

長期修繕計画：計
画期間３０年以上

33件（31.4%）

長期修繕計画：計
画期間３０年未満

58件（55.2%）

Ｃ評価※

国の「助言・指導等を行う判断基準」の項目に該当し、適正な管理を行うための体制や計画が整っていない

9件(8.6%)

Ｄ評価※

国の「助言・指導等を行う判断基準」の項目への該当に加えて、管理不全による問題が顕在化しており、マンションの居住環境の低下や周辺環境への悪影響が発生している０件(０．０%)

58/105件（55.2%）

9/１０５件(8.6%)

Ⅰ．管理不適正マンション
管理組合への支援等を通じて予防保全の対策

1. 情報提供及び相談支援体制の充実

Ⅱ．良好な管理水準の維持とさらなる向上をめざすマンション• B評価→A評価：30年以上の長期修繕計画作成の促し• Ａ評価→S評価：管理計画認定基準を満たす

管理計画認定制度を活用してさらなる住環境の向上をめざ
すマンションを増やす

Ⅲ．築30年を超える団地型マンション
団地型
特有の課題

更新時期に適切に修繕や建て替え等に取り組むための支援• 築30年以内の比較的新しいマンションで設置• 現状で問題は起きていないが、将来的な費用負担の増大を懸念している

設備更新に備えた適切な費用の積立を行うなどの対応が必要アンケート調査により詳細な管理実態が把握できているマンションは、4割以下

マンションの適正管理の推進に向け、未回収の約6割について、管理状況の把握を進める

7.0％

指標名

現状値（R5）

目標値（R14）

３０年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定している
分譲マンション管理組合の割合

36.2％

51.0%

⑩ 管理組合による分譲マンションの管理適正化に関する指針• 管理組合によるマンション管理適正化推進のための基本的な考え方• 助言、指導等を行う場合の判断基準の目安• 管理計画を認定する際の基準

枚方市 独自基準
枚方市域内の基準として、分譲マンションの管理適正化に向けて留意が求められる事項を示す
もの

類型別課題

Ⅰ～Ⅴ

2. 管理適正化のための助言・指導・勧告の実施①マンション管理適正化指針に基づく助言・指導・勧告の実施

Ⅰ

3. 管理計画認定制度の運用①制度の周知や普及②開発・分譲事業者への要請、消費者への普及啓発の検討

Ⅱ

4. 耐震化に関する支援①耐震診断の補助制度の運用

Ⅰ.Ⅱ

6. 機械式立体駐車場を設置しているマンションに対する支援①アドバイザー派遣②出前講座の運用③専門家団体との連携による相談支援④耐震診断の補助制度の運用①アドバイザー派遣②出前講座の運用③専門家団体との連携による相談支援①助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安
国の判断基準に準ずる→ 実態調査結果より管理不適正マンションの割合が全国値と比較して同等であるた
め、助言・指導の独自基準の設定は不要②管理計画を認定する際の基準
国の認定基準に加え、本市における追加の認定基準を設定

7. マンション管理実態の把握や連絡体制の構築①マンションデータベースの運用②実態調査の継続③府推進協議会への登録促進④管理組合等の連絡先の把握

4

項目

判断基準

建築物の
耐震化

⑴ 【耐震診断未実施の場合】
認定申請日から5年以内に耐震診断の実施を集会決議されていること⑵ 【耐震性不足の場合は以下のいずれか】
・認定申請日から5年以内に耐震改修計画認定の取得を集会決議されていること
・建替え等に向けて総会等において議論を行っていること（診断後10年以内に限る）⑶ 【耐震改修計画認定を取得している場合】
認定申請日から5年以内に耐震改修工事の実施を集会決議されていること

防火・
防災対策

⑴ 防火管理者を選任し、消防計画の作成及び周知をしていること（消防法により防火管理者を定めなければならない場合に限る。）⑵ 消防用設備等の点検をしていること⑶ 災害時の避難場所を周知していること⑷ 災害対応のマニュアルを作成・配布していること（浸水想定区域内は浸水対策を含む）⑸ ハザードマップその他の防災・災害対策に関する情報の収集・周知をしていること⑹ 年１回程度定期的な防災訓練を実施していること

Ⅲ

Ⅳ

マンションの管理の状況を把握するために講ずる措置

Ⅴ．管理状況が把握できていないマンション

8.6％

マンションの管理適正化に関する施策

5. 築30年を超える団地型マン
ションに対する支援

Ⅳ．機械式立体駐車場を設置しているマンション①マンション管理基礎セミナーや相談会の開催②アドバイザー派遣③出前講座の運用④専門家団体との連携による相談支援

管理不適正マンションの割合【 国 】
マンション管理適正化指針

マンションの管理適正化に関する啓発及び知識の普及

現状の問題点が深刻化すると周辺の住環境に悪影響を及ぼす管理不全に陥る恐れ

目標値（R14）枚方市分譲マンション管理適正化指針⑧ 分譲マンションの課題に応じた施策
主な取り組み現状値（R5）基本目標２ 管理計画認定基準を満たすマンションの増加※C・D評価：管理不適正マンション

施策

指標名

３８/１０５件（3６.２%）

105件(100.0%)

合計【類型別課題】• 土地全体が団地の所有者全員共有• 管理組合に棟毎の下部組織がない• 棟別の会計がない

アンケート調査
件数／割合

Ⅴ

管理計画認定制度について
管理計画認定制度

資料2

認定基準

マンションの管理組合が市に管理計画を提出し、一定の基準を満たす場●国の認定基準

合に、適切な管理計画を持つマンションとして認定を受けることができ管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成および見直し等る制度●本市における追加の認定基準• 適正に管理されたマンションとして高く評価される• 区分所有者の管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持向上しやすくなる

認定の
メリット

項目

判断基準

1. 建築物の耐震化【耐震診断未実施の場合】
認定申請日から5年以内に耐震診断の実施を集会決議されていること【耐震性不足の場合は以下のいずれか】
・認定申請日から5年以内に耐震改修計画認定の取得を集会決議されていること
・建替え等に向けて総会等において議論を行っていること（診断後10年以内に限る）【耐震改修計画認定を取得している場合】
認定申請日から5年以内に耐震改修工事の実施を集会決議されていること

2.防火・
防災対策

⑴ 防火管理者を選任し、消防計画の作成及び周知をしていること⑵ 消防用設備等の点検をしていること⑶ 災害時の避難場所を周知していること⑷ 災害対応のマニュアルを作成・配布していること（浸水想定区域内は浸水対策を含む）⑸ ハザードマップその他の防災・災害対策に関する情報の収集・周知をしていること⑹ 年１回程度定期的な防災訓練を実施していること• 適正に管理されたマンションが存在することで、立地している
地域価値の維持向上につながる• 住宅金融支援機構の「マンション共有部分リフォーム融資」の金利引き下げ等の優遇措置を受けることができる• 認定を受けたマンション等において、長寿命化工事を実施した場合、翌年度支払う固定資産税を減額する措置が創設され
る見込み

対象

枚方市内の分譲マンション

認定の
有効期間

5年間（5年ごとに更新申請）

認定フロー
管理計画認定手続支援サービス

認定手数料
※

•

マンション管理センターの事前確認に係る費用2万円（全国一律）•

独自基準の審査手数料

事前確認認定（法定）
枚方市

マンション管理士④事前確認※ 枚⽅市建築⾏政事務⼿数料条例の⼀部改正手続きが必要

独自基準の
審査も行う

マンション管理センター

マンション管理センターとは・・・• マンション管理適正化法に基づいて、国土交通大臣が指定する機関。技術的支援、講習、研究、啓発活動などの業務を行う。
• マンションの管理組合が地方公共団体に行う管理計画の認定申請手続を円滑化するため、 令和４年４月より「管理計画認定手続支援サービス」を提供している。

③認定申請依頼

①事前相談
※

⑥認定申請

⑦認定

⑤事前確認適合通知

管理組合②認定申請を行う旨の決議※独自基準の確認を行うため

5

資料３

枚方市分譲マンション管理適正化推進計画(案)についてご意見を募集します
令和２年(2020 年)６月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が改正され、地域の実情を踏まえた上で、マンションの管理適正化を計画的に促進することが規定されています。
本市では、築 40 年を超える分譲マンションが多く存在しており、将来的にも増加することが見込まれています。また、新たな分譲マンション建設も進められているなど、幅広い年代の分譲マンションが市内に存在しており、今後、それらの適正な管理を促進するために、管理組合等への働きかけを行うなど必要な施策等を講じることが求められています。
昨年度実施した市内の分譲マンションの現況や管理の状況についての実態調査の結果を踏まえた上で、分譲マンションにおける良好な居住環境を確保するとともに、地域の活力を高め、魅力あるまちづくりを推進することを目的に、この度、枚方市分譲マンション管理適正化推進計画（案）をとりまとめましたので、パブリックコメントを実施し、広く市民のみなさんのご意見を募集します。

【意見の募集期間】

令和５年（2023 年）６月 日（ ） ～ 令和５年（2023 年）6 月 日（ ）【意見の提出方法】
１．公共施設等に設置している意見回収箱に投函される場合
意見提出用紙に必要事項をご記入の上、公共施設等に設置している「意見回収箱」に投函してください。
＜意見回収箱の設置場所＞（担当課）住宅まちづくり課（市役所分館２階）
市役所本館・別館受付、各支所、各生涯学習市民センター、枚方公園青少年センター
２．市ホームページの入力フォームの場合
パブリックコメント専用サイトの入力フォームに必要事項をご記入の上、送信してください。
３．郵送・ファクス・電子メールの場合
意見提出用紙に必要事項をご記入の上、以下の宛先まで送付してください。
送付先

枚方市 都市整備部 住宅まちづくり課

住所〒573-8666 枚方市大垣内町 2 丁目 9 番 15 号
（市役所分館 2 階）ファクス

072-841-5101

メール

jumachi@city.hirakata.osaka.jp【対象者】
本市在住・在職・在学の方及び本市で活動している個人並びに本市において活動している団体及び事業者
等に限ります。
【注意事項】
・電話や窓口での口頭によるご意見は受け付けしかねますので、あらかじめご了承願います。
・「氏名または団体名」、「住所または所在地」、「電話番号またはファクス番号」が明記されていない場合
は、ご意見を受付できません。また、ご意見の内容について確認させていただく場合がありますので、連絡先をあわせてご記入ください。
・公表する内容は、ご意見の要旨と市の考え方です。氏名・住所等の個人情報や特定の個人が識別しうる
記述等は公表しません。また、類似のご意見等につきましては、まとめて公表する場合があります。
・ご意見に対する個別の回答は行いませんので、あらかじめご了承願います。
問い合わせ先 枚方市 都市整備部 住宅まちづくり課

６

電話 072-841-1478

資料３

意見提出用紙
「枚方市分譲マンション管理適正化推進計画(案)」についてのパブリックコメント

ご記入欄
１．氏名または団体名（フルネームでご記入ください）（必須項目）

２．住所または所在地（必須項目）

３．電話番号またはファクス番号（必須項目）

４．意見者の立場（必須項目）① 区分所有者・管理組合② ①以外の枚方市民③ マンション管理会社④ 分譲会社⑤ マンション管理士⑥ その他

５．ご意見をご記入ください※個人情報の取り扱いにつきましては、個人情報の保護に関する法律に基づき適正な管理を行います。
また、記入事項のもれ、虚偽の情報など不適切な記述が認められる場合には、原則受付できません。

７

参考資料

枚方市分譲マンション管理適正化推進計画（案）

令和５年 月8目次

第１章 計画の基本的事項 .................................................................... 10
１．背景と目的 ............................................................................................... 10
２．計画の位置付け ........................................................................................ 11
３．計画期間 【第 6 号】 .................................................................................. 11
４．計画の対象及び区域 ................................................................................. 11

第２章 枚方市の分譲マンションの現状と課題 .......................................... 12
１．ストックの現状 .......................................................................................... 12
２．分譲マンションの管理の現状....................................................................... 16
３．分譲マンションの特性 ............................................................................... 22
４．分譲マンションの類型別課題...................................................................... 30

第３章 基本目標と管理適正化指針 ........................................................ 32
１．分譲マンションの管理適正化に関する目標 【第 1 号】 .................................... 32
２．管理組合による分譲マンションの管理適正化に関する指針（枚方市分譲マンション管
理適正化指針）に関する事項 【第４号】 ....................................................... 33

第４章 分譲マンションの課題に応じた施策 ............................................. 36
１．マンションの管理適正化に関する啓発及び知識の普及 【第 5 号】 .................... 37
２．マンションの管理適正化に関する施策 【第３号】 ........................................... 38
３．マンションの管理の状況を把握するために講ずる措置 【第２号】....................... 41

第５章 計画の推進 【第７号】 ............................................................... 41
１．計画の推進体制 ........................................................................................ 41
２．計画の進行管理 ....................................................................................... 42【参考資料 1】 国のマンション管理適正化指針 ......................................... 43【参考資料２】 マンションの管理の適正化の推進に関する法律..................... 50【第〇号】：マンション管理適正化法第３条の２第２項による計画に掲げる事項を示します。

9

第１章 計画の基本的事項
１．背景と目的
高度経済成長期に大量に供給されたマンションの多くが、建設後長い年月を経過したことによる老朽化が問題となっています。本市においても築40年を超える
分譲マンション（以下、「高経年マンション」という。）が増加するなか、適切に維持管理されていないマンションが、構造上の安全性の低下や居住環境の悪化だけでな
く、周辺の住環境にも様々な影響を与える可能性があります。また、一つの建物を多くの所有者が区分所有する分譲マンションについては、区分所有者間の意思決定の難しさなど建物を維持管理していく上で多くの課題を有しています。
このような状況の中、令和２年６月に、分譲マンションの管理の適正化の推進を目的に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（平成12年法律第149号。以下「マンション管理適正化法」という。）が改正され、国が定める総合的なマンション管理の行政方針である「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針（以下「基本方針」という。）」に基づき、地方公共団体が地域の実情等に応じて分譲マンションの管理適正化を効果的に推進できるよう、マンション管理適
正化推進計画の策定、管理者等への助言、指導及び勧告、管理組合が策定する分
譲マンションの管理計画の認定制度を実施することができるようになりました。さらに、改正されたマンション管理適正化法においては、「国及び地方公共団体は、マンションの管理の適正化の推進のため、必要な施策を講ずるよう努めなければならない」と規定され、行政の果たすべき責務が強化されました。
管理不全に陥ったマンションを行政が事後対応する場合は、多大な時間的・金銭的コストを要する恐れがあるため、未然に防止する必要があります。また、管理・運営といったソフト面の対策を実施することで、管理組合による自律的なマンション管理を働きかける必要があります。さらに、適正に管理されたマンションが多くなることで、マンションの市場価値を高め流通を促進し、まちの魅力を上げることにつなげていく必要もあります。
これらを踏まえ、分譲マンションの管理の適正化の推進を図ることにより、分譲マンションにおける良好な居住環境を確保するとともに、地域の活力を高め、魅力あるまちづくりを推進することを目的に、枚方市分譲マンション管理適正化推進計
画（以下、「本計画」という。）を策定します。

10

２．計画の位置付け
本計画は、マンション管理適正化法第３条の２第１項の規定に基づき策定するものであり、本市の分譲マンションの管理の適正化の推進を図るための計画として位置付けます。
また、第５次枚方市総合計画を上位計画とし、国が定める基本方針、大阪府が定める「大阪府分譲マンション管理適正化及び再生円滑化基本計画」と整合を図ります。

第5次【 国 】 マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針（基本方針）

枚方市総合計画【 大阪府 】 大阪府分譲マンション
管理適正化及び再生円滑化基本計画

枚方市マンション管理適正化推進計画

３．計画期間 【第6号】
本計画の計画期間は、令和５年度から令和１４年度までの10年間とします。
なお、計画の進捗状況や社会状況の変化などを踏まえ、期間の中間年度であるの令和9年度には、実施検証と計画の見直しを行うこととします。

４．計画の対象及び区域
本計画の対象は、マンション管理適正化法第２条第１号に規定する「マンション」
持家の共同住宅、いわゆる分譲マンション（長屋を除く）を指します。
また、区域は枚方市全域とします。
●「分譲マンション」とはマンション管理適正化法において「マンション」は以下のとおり定義されています。
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるとこ11

ろによる。
一 マンション 次に掲げるものをいう。
イ 二以上の区分所有者（建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号。以下「区分所有法」という。）第二条第二項に規定する区分所有者をいう。以下同じ。）が存する建物で人の居住の用に供する専有部分（区分所有法第二条第三項に規定する専有部分をいう。以下同じ。）のあるもの並びにその敷地及び附属施設
ロ 一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設

第２章 枚方市の分譲マンションの現状と課題
１．ストックの現状（１）建て方別住宅数
枚方市の建て方別住宅数は、一戸建持家が54.1％（87千戸）、民営借家が20.9％（34千戸）、共同住宅持家（分譲マンション）が16.4％（26千戸）、公営借家とUR・公社借家がいずれも3.7％（6千戸）、給与住宅1.3％（2千戸）の順に多くなっています。
枚方市内において分譲マンションは住宅全体の2割弱を占め、主要な居住形態の一つであることがわかります。
大阪府全体と比較すると、枚方市では一戸建持家の割合が14％高く、民営借家の割合が約13％低い値となっています。共同住宅持ち家（分譲マンション）の割合
は大阪府全体の値とほぼ同じです。

枚方市

大阪府

給与住宅,
1.3%
2千戸
民営借家,
民営借家,
33.4%

20.9%
UR・公社
借家, 3.7%

34千戸
一戸建等
持家,
54.1%

6千戸
公営借家,
3.7%
6千戸
共同住宅
持家,
16.4%

給与住宅,
1.4%
52千戸
1,243千戸

UR・公社
借家, 3.1%
115千戸

87千戸

公営借家,
5.6%

26千戸

一戸建等
持家,
40.1%
1,494千戸

613千戸

210千戸
共同住宅
持家, 16.4%

資料：平成３０年住宅・土地統計調査

12

（２）大阪府内各市のマンションストック戸数（上位20市）
枚方市のマンションストック数は26.3千戸であり、大阪府内の各市との比較では、大阪市、吹田市、堺市、豊中市に次いで5番目に多くなっています。
250.8
(千戸)
80

70
60

50
40
30
20

55.7
46.7
36.2
26.3 24.1 23.3

19.2

14.8 11.9

10

11.8 11.0

8.0 7.9 5.3 5.2

4.8 4.6 3.9 3.80
大 吹 堺 豊 枚 東 茨 高 寝 和 八 箕 守 池 富 大 大 松 摂 河
阪 田 市 中 方 大 木 槻 屋 泉 尾 面 口 田 田 東 阪 原 津 内
市 市
市 市 阪 市 市 川 市 市 市 市 市 林 市 狭 市 市 長
山
野
市
市
市
市
市

資料：平成３０年住宅・土地統計調査（３）高経年マンション戸数および割合（大阪府内上位20市）
高経年マンションの戸数を大阪府内の各市と比較すると、枚方市の高経年マン
ション戸数は8.9千戸であり、府内では、大阪市、吹田市、堺市に次いで4番目に多くなっています。また、マンションストックの総戸数に対する高経年マンションの割
合は33.8％であり、大阪府全体の19.3％より14.5ポイント高く、箕面市に次いで2番目に高い値となっています。
25
(千戸)
20
15
10

5
0

47.1

50.0%
45.0%
38.6%
40.0%
33.8%
30.8%
35.0%
27.8%
12.3 10.5
30.0%
14.5 ポイント高い
22.8% 21.8%
22.0% 22.5%
25.0%
18.4%
18.8%
大阪府平均 19.3%
8.9
20.0%
14.2%
12.9%
12.2%
6.7 6.5 5.5
15.0%
9.7%
9.7%
9.0% 9.1%
8.4% 8.3%
4.2
5.7%
3.2 2.7
10.0%
1.5 1.4 1.0 0.7
0.5 0.5 0.5 0.3 0.3 0.3 5.0%
0.0%
大 吹 堺 枚 豊 茨 東 箕 寝 高 大 八 和 守 富 門 池 岸 貝 高
阪 田 市 方 中 木 大 面 屋 槻 阪 尾 泉 口 田 真 田 和 塚 石
市 市
市 市 市 阪 市 川 市 狭 市 市 市 林 市 市 田 市 市
山
市
市
市
市
市
マンション戸数高経年マンション割合

資料：平成３０年住宅・土地統計調査

13

（４）高経年マンション戸数の将来推計
本市の高経年マンション戸数の将来推計は、平成30年（2018年）時点では、
8,890戸となっており、その10年後には約1.4倍の12,320戸、20年後には約2.0倍の17,760戸となる等、今後、高経年マンションが急速に増加していく見込みです。
（戸）
20,00017,76018,00016,0005,440

14,00012,32012,00010,000

3,430

8,890

8,000
6,000

12,320
7,560

8,890

4,000
2,000
0

1,330

H30(2018)

R10(2028)

築50年～

R20(2038)

築40～50年未満
資料：平成３０年住宅・土地統計調査

14

（５）マンション分布状況
本市の分譲マンションの多くは、京阪本線の鉄道沿線及び、香里ヶ丘～枚方公園にかけての市南部丘陵エリアに立地しています。また、楠葉～男山にかけての開発
団地や藤阪地区周辺などにもまとまった立地が見られます。

15

２．分譲マンションの管理の現状
本計画の策定に先立ち、市内の分譲マンションの現況や管理の実態を把握する
ため、全ての分譲マンションの管理組合を対象にマンション管理実態調査（以下、「実態調査」という。）を実施しました。
■実態調査の概要
調査①アンケート調査

対象

概要

全管理組合

市内の分譲マンションの現況や管理の実態を把握するための調査

②現地調査
③面談調査

築30年以上（建築年

現地にてマンションの外観および内が1991年以前）

観の管理状況、劣化状況の確認

アンケート調査、簡易管理実態や管理上の課題について

アンケート調査およびの聞き取り

現地調査より抽出した管理不適正マンション（１）管理実態の把握状況①アンケート調査
アンケート調査では、枚方市内の全管理組合280件を対象に実施し、１０５件（３７．５％）の回答を得ました。築後年数別の回収率を見ると、アンケート調査では築31年以上の回収率が高く、築11年～30年では3割未満の回収率です。
■築後年数別回収率（アンケート調査）
築年数

全体

回収数

築 51 年以上

回収率

8

6

75.0%

築 41 年～50 年

45

28

62.2%

築 31 年～40 年

48

20

41.7%

築 21 年～30 年

103

27

26.2%

築 11 年～20 年

55

14

25.5%

築 10 年以内

21

7

33.3%

3

-

不明 ※
全体

280

105

37.5%

※アンケート回答のうち、匿名３件が含まれ、築後年数別の回収率は匿名を除く。

16

0%

20%

40%

築51年以上

80%

100%

75.0%

築41年～50年
築31年～40年

60%

62.2%
41.7%

築21年～30年

26.2%

築11年～20年

25.5%

築10年以内

33.3%

全体

37.5%
アンケート回収率②現地調査
現地調査では、管理組合１０１件を対象とし、管理組合等より調査の協力が得られなかったマンションがあったため、９５件に対して実施しました。
■現地調査 実施件数
管理組合数

棟数

① 対象数

101 件

260 棟※② 実施件数

95 件

249 棟

③ 実施率（②/①）

94.1％

95.8％

※対象となる築30年以上の277棟のうち、集会所・管理棟など17棟を除いた棟数■管理状況の総合的評価
外観・内観目視調査において、管理状況を３段階で総合的に評価しました。その結果、「適切に管理されている（目立った問題はない）」が77件（81.0％）と約8割を占め、大半のマンションでは目視調査での問題は見られません。残りの約2割のマンションにおいては、管理状況に問題が見られます。「管理がやや行き届いていない部分が見られる」が17件（17.9％）であり、目視調査において管理不適正と認められる「管理ができておらず、周辺に悪影響あり」は1件（1.1％）でした。

17

管理状況の総合的評価

管理組合数

適切に管理されている（目立った問題はない）

77 件（81.0％）

管理がやや行き届いていない部分が見られる

17 件（17.9％）

管理ができておらず、周辺に悪影響あり

1件（1.1％）

管理がやや行き届いていない部分が見られる:
17 件，17.9％

管理ができておらず周辺に悪影響あり(管理不適正):1 件，1.1％

適切に管理されている(目立った問題はない):77 件,
81.0%

95 件
（100％）

合計③面談調査
面談調査では、アンケート調査等より抽出した管理不適正マンション１１件のうち、「長期修繕計画を作成していない」のみ該当の7件を除く4件を対象としました。対象外とした管理不適正マンション7件については、長期修繕計画が未作成となっている理由について、アンケート補足調査として電話での聞き取りを行いました。
■面談調査の対象とするマンション
名称

管理状況等

マンションⅠ・長期修繕計画なし
・自主管理（委託なし）

マンションⅡ・長期修繕計画なし
・自主管理（一部委託）、団地型マンション

マンションⅢ

・管理組合なし、区分会計なし、長期修繕計画なし、総会開催なし

マンションⅣ

・現地調査で「管理状況に問題があり周囲に悪影響あり」■面談調査結果
項目
長期修繕計画

アンケート調査で把握した管理不適正マンションの問題点
等・管理不適正マンションは全て長期修繕計画が未作成である。
・管理不適正マンションの抽出理
由として「長期修繕計画未作
成」の１項目のみ該当するマンションが１０件中９件であった。

18

面談調査結果まとめ・アンケート補足調査では、長期修繕計画の必要性を認識していない回答も見られたが、「今後総会に計画案を諮る予定」、「管理会社作成の計画案はある」との回答も複数見られた。
・面談調査では、これまで簡易な修繕サイクル表等を用いて修繕対応してきたところが多く、現時点で計管理運営体制

・自主管理の割合が多く、住民の高齢化による管理困難、役員のなり手不足が生じている。

管理費
修繕積立金

・修繕金の積立状況は「十分でない」「わからない」と回答。

大規模修繕工事

・過去に大規模修繕工事を実施している割合が高い。
・建物、設備の老朽化に伴い、不便が生じている。

周辺に悪影響がある管理不適 正 マ ン ショ
ン・外壁の剥落、敷地内の放置物、樹木の繁茂が見られ、修繕による対応が見られない。

画作成を予定しているものはなかった。
・輪番制を採用しているが、高齢を理 由 に役 員 就 任 を断 る住 民 も おり、役員選任が難しくなっている状
況。
・過去にほとんど修繕積立金を増額していない管理組合では高齢化に伴い増額が困難になっている。
・これまでの大規模修繕工事では一時金、借入金は生じていないが今後、建物、設備の老朽化が進む中、積立金が不足することも考えられる。
・多くの所有者と連絡がとれず、管理費が滞納されている。管理組織がなく管理運営体制が機能していない。

（２）マンション管理計画認定基準との照合
市町村は、マンション管理適正化法第５条の３の規定により、一定の基準を満たすマンションの管理計画を認定することが可能です（マンション管理計画認定制度）。そこで、国が定めるマンション管理計画認定基準について、本調査の結果との照合を行いました。
■国のマンション管理計画認定基準との照合
項目

認定基準

調査結果

（1）管理組合 ①管理者等が定められていること②監事が選任されていることの運営③集会が年１回以上開催されていること

管理者を定めている監事を定めている

１０１件 96.2%

９７件
総会「年に １回」以上開
１０４件
催管理規約が「ある」１０５件（2）管理規約 ①管理規約が作成されていること②マンションの適正な管理のため、管理規約 「管理を行うため、専有において災害等の緊急時や管理上必要な 部分への立ち入りにつときの専有部の立ち入り、修繕等の履歴 い て 、管 理 規約 で定 め
８５件
情報の管理等について定められているこ ている」と③マンションの管理状況に係る情報取得の 「組合員の請求があった
円滑化のため、管理規約において、管理組 ときは、財務・管理に関合の財務・管理に関する情報の書面の交 する情報について、必要 １０１件
付（又は電磁的方法による提供）について な情報を閲覧できるこ
定められていることとを定めている」①管理費及び修繕積立金等について明確に
管理費・修繕積立金の（3）管理組合
区分して経理が行われていること
会計を「区分している」
８４件の経理 ②修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと

19

92.4%
99.0%
100%

81.0%

96.2%

80.0%

③直前の事業年度の終了の日時点における 滞納が３ヶ月以上続い修繕積立金の３ヶ月以上の滞納額が全体 ている割合が１０％未満 １０３件 98.1%の１割以内であること①長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」
長期修繕計画を総会又（4）長期修繕に準拠し作成され、長期修繕計画の内容 は役員会で決議して策８０件 76.2%
計画の作成
及びこれに基づき算定された修繕積立金 定（見直し）した額について集会にて決議されていること
及び見直し②長期修繕計画の作成又は見直しが７年以 ５ 年 以 内 （ ２ ０ １ ７ 年 以
等内に行われていること降）の長期修繕計画の７６件 72.4%策定（見直し）③長期修繕計画の実効性を確保するため、 長期修繕計画の計画期
計画期間が３０年以上で、かつ、残存期間 間が３０年以上
３８件 36.2%
内に大規模修繕工事が２回以上含まれるように設定されていること④長期修繕計画において将来の一時的な修－－－繕積立金の徴収を予定していないこと（5）その他⑤長期修繕計画の計画期間全体での修繕積
立金の総額から算定された修繕積立金の－平均額が著しく低額でないこと⑥長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画－となっていること①管理組合がマンションの区分所有者等へ 組合員（居住者）名簿のの平常時における連絡に加え、災害等の 作成、内容を（１年に１回緊急時に迅速な対応を行うため、組合員 以上）確認している
名簿、居住者名簿を備えているとともに、１年に１回以上は内容の確認を行っていること②都道府県等マンション管理適正化指針に－照らして適切なものであること
上記項目の全てに該当する件数

－

－

－

－

５２件 49.5%－

５件／１０５件－
4.8%（３）国の「助言・指導等を行う判断基準の目安」との照合
市町村は、マンション管理適正化法第５条の２の規定により、管理の適正化のため必要に応じて助言及び指導を行い、管理組合の運営が著しく不適切である
ことを把握したときは勧告が可能となっています。
国が定める助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安については、ア
ンケート調査で把握した105件について照合を行いました。
■「助言・指導等を行う判断基準の目安」との照合（アンケート調査）
項目
管理規約

管理組合
の運営

抽出基準

調査結果

(a)管理規約が存在しない

管理規約が「ない」(b)区分所有法の管理者を定めていない

管理者を「定めていない」(c)管理組合が存在しない

管理組合が「ない」

20

全国値
0件

0.0%

0.2%

1件

1.0%

1.2%

1件

1.0%

-

管理組合
の経理
長期修繕計
画の作成及
び見直し等

(d)総会が開催されていない

総会を「ほとんど開催していない」(e)管理費と修繕積立金の区分経理がされていない(f)長期修繕計画を作成していない

1件

1.0%

0.3%

管理費・修繕積立金の会計を「区分していない」

1件

1.0%

1.0%

長期修繕計画を「作成してい
ない」

９件

8.6%

7.0%

8.6%

-

(a)～(f)のいずれか 1 つでも９件／１０５件該当するマンション（４）管理状況の評価
管理状況評価の対象とするのは、アンケート調査で詳細な管理状況を把握した105件とします。
管理状況の評価は、以下の通り、Ｓ，Ａ～Ｄ評価の5段階で分類します。
■管理状況の評価
管理
水準

管理
状況
評価

評価基準

良

Ｓ
評価

国の「マンション管理計画認定基準」項目を全て満たし、良好な水準の管理が行われて
いる。

Ａ
評価

Ｂ
評価

Ｃ
評価※

Ｄ
評価※

国の「マンション管理計画認定基準」
項目を一部満たしていないが、「助言・指導等を行う判断基準」には該
当 せ ず、 適 切 な 管理が行われている。

計画期間３０年以上の長期修繕計画が作成
されている
計画期間３０年以上の長期修繕計画が作成されていない国の「助言・指導等を行う判断基準」の項目に該当し、適正な管理を行うための体制や計画が整っていない。
国の「助言・指導等を行う判断基準」の項目への該当に加えて、管理不全による問題が顕在化しており、マンションの居住環境の低下や周辺環境への悪影響が発生している。
合計

件数
（割合）
5件
（4.8%）
３８/１０５件
33 件（3６.２%）（31.4％）

58 件

58/１０５件（55.2%）（55.2%）

9件(8.6%)
9/１０５件
0件(8.6%)（０．０％）

105 件(100%)※C・D評価：管理不適正マンション

21

（５）簡易アンケートによる補足調査
簡易アンケート調査（助言・指導等を行う判断基準の目安となる項目を抜粋したもの）では、アンケート調査未回答の175件を対象とし、63件の回答を得ました。
■築後年数別回収率（簡易アンケート調査）
築年数

全体

回収数

築 51 年以上

回収率

8

1

12.5%

築 41 年～50 年

45

8

17.8%

築 31 年～40 年

48

3

6.3%

築 21 年～30 年

103

25

24.3%

築 11 年～20 年

55

19

34.5%

築 10 年以内

21

7

33.3%

２８０

63

22.5%

全体

P.11の表の抽出基準に該当するマンションは「(f)長期修繕計画を作成していない」1件のみであった。
■「助言・指導等を行う判断基準の目安」との照合（簡易アンケート調査）
項目

抽出基準

調査結果

上記アンケート調査の抽出基準(a)～(e)に同じ
長期修繕計
画の作成及
び見直し等

(f)長期修繕計画を作成していない

長期修繕計画を「作成していない」(a)～(f)のいずれか 1 つでも１件／６３件該当するマンション

全国値
0件

0.0%

-

１件

１.6%

7.0%

１.6%

-

３．分譲マンションの特性（１）高経年マンション①建設後40年以上を経過した「高経年マンション」の割合が約34％であり、大阪府平均より約15％高く、また府内市町村で2番目に高い割合となっています。（P.4参照）②高経年マンションの数は今後も増加する見通しであり、10年後に約1.4倍、20年後には約2倍になることが見込まれます。（P.5参照）

22

（２）築30年を超える団地型マンション①築30年を超える分譲マンション277棟のうち、約7割にあたる186棟が「3棟以上の団地型」のマンションに該当します。
団地型マンション
186 棟（67.1％）
その他
91 棟（32.9％）■築 30 年を超えるマンションに占める団地型の割合②これらの多くは4～5階建の階段室型であり、1棟あたり50戸未満の小規模住棟が大半を占めています。また、最寄り駅から500ｍ以上離れた立地にあるものも多い。
0%

全体(n=487)

20%

40%

31.6

60%

80%

27.7

16.2

100%
0.4

9.2

12.3 2.5
1.6

団地型(n=186)

50.0

33.9

①24戸以下②25～49戸③50～74戸⑤100～199戸⑥200～299戸⑦300戸以上

7.5

7.0④75～99戸■一棟あたり戸数

0%

20%

40%

60%

80%

3.7
全体(n=487)

51.1

12.5
87.1

①３階以下

②４～５階

③６～７階

⑤10～14階⑥15～19階⑦20階以上

■階数

23

15.0

1.4
7.6
4.3 1.6
5.4

1.6

団地型(n=186)

8.6

100%

④８～９階

0%
全体(n=487)
団地型(n=186)

20%
9.0

14.6

40%

60%

32.9

16.1

41.9

①300m以内②300～500m以内④800～1200m以内⑤1200m～

80%
20.7
24.2

100%
22.8
17.7

③500～800m以内■最寄り駅までの距離■分譲マンション分布状況③アンケート調査における団地型マンションの抽出分析では、空き住戸、賃貸住
戸、高齢者のみ世帯の割合も高い傾向が見られ、エレベーター未設置、共用部
24

の段差や幅員等不足などバリアフリー未対応の割合が高くなっています。
0%

20%

40%

全体 （n=93）60%

80%
4.3 2.2

64.5

団地型（n=16）①０％⑤７～10％未満

6.5 4.3

18.3

56.3

18.8

②３％未満
⑥10～20％未満

6.3

18.8

18.8

③３～５％未満⑦20%以上100%④５～７％未満■空き住戸の割合
0%

20%

40%

全体 （n=93）60%

80%
2.2 3.2

68.8

管理不適正（n=9）

4.3 1.1

100%

10.8

22.2

55.6

0

①０％

②３％未満

③３～５％未満⑤７～10％未満⑥10～20％未満⑦20%以上9.7

22.2④５～７％未満■賃貸住戸の割合
0%20%

全体 （n=94）
団地型（n=15）

40%

30.9
13.3

概ね３割未満

60%

21.3

80%

100%

22.3

20.0

25.5

46.7

概ね３割～４割

20.0

概ね５割以上把握していない■高齢者のみ世帯の割合
79.0

階段などに手摺が設置されている

75.0
48.6

共用部分（エントランス、廊下等）に段差がない

12.5

エントランスから住戸まで車椅子が通れる幅が確保されている

60.0

25.0
46.7

エントランス自動ドアが設置されている

6.3
71.4

エレベーターが設置されている

18.8

0%

20%

全体 （n=105）40%

団地型（n=17）■バリアフリー対応状況

25

60%

80%

100%

④管理上の問題点として、「住民の高齢化による管理の困難さ」「役員のなり手不足」が挙げられています。
11.2

組合の運営方法

25.0

役員の選任方法、役員のなり手不足

38.8

住民の高齢化による管理の困難さ

36.7

50.0
68.8

9.2
12.5
16.3
12.5

管理費・修繕積立金の滞納
管理費・修繕積立金の不足や増額
2.0

修繕積立金の一時金の徴収

12.5
21.4
25.0

組合活動の停滞、管理への無関心
住民の不在（賃貸化や空室化）

9.2

分譲会社、建設会社とのトラブル

1.0
0.0
4.1
6.3
0.0
0.0
9.2

管理会社、管理人とのトラブル
総会の議決が成立しない
専門的知識、ノウハウの不足、相談先がない
長期修繕計画の見直し

6.3

大規模修繕の実施

0.0

機械式駐車場の維持費

0.0

18.8

18.8
17.3

12.2
21.4
31.6
31.3

特に問題はない0%10%

全体 （n=98）

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

団地型（n=17）⑤団地型マンション特有の問題として、土地全体が団地の所有者全員共有、管理組合に棟毎の下部組織がない、棟別の会計がないなど、管理組合、管理規約、会計区分が棟毎に整理されていない団地が多く見られます全体 （n=15）

86.7

0%

20%

40%

13.3

60%

80%

100%

団地内の土地全体が、団地建物所有者全員の共有である団地内の土地は、棟毎に共有関係が分かれている
その他■団地の土地の所有形態

全体 （n=16）

6.3

0%

81.3

20%

40%

12.5

60%

80%

1棟ごとに1つの管理組合を構成している団地内の全棟で1つの管理組合を構成し、棟毎の下部組織はない
団地内の全棟で1つの管理組合を構成し、棟毎の下部組織がある

その他■管理組合の組織構成

26

100%

全体 （n=18）

11.1

88.9

0%

20%

40%

60%

団地管理費と棟別管理費に分かれている

80%

100%

分かれていない■管理費の会計区分

全体（n=15）

26.7

0%

13.3

60.0

20%

40%

60%

80%

100%

団地管理規約および、棟別の管理規約がある
団地管理規約のみであり、棟総会や棟別会計の規定がある
団地管理規約のみであるが、棟総会や棟別会計の規定はない
その他
■管理規約

（３）機械式立体駐車場を設置しているマンション①機械式立体駐車場は、平面駐車場等に比べて設備の修繕更新費用が掛かり、今後、住民の高齢化や自動車保有率の低下等の要因により、稼働率が低下す
ると、維持管理費用負担が管理組合会計を圧迫する可能性があります。
②アンケート調査より把握した本市の駐車場のマンションあたり設置率は74.7％であり、全国の61.7％、京阪神都市圏の53.9％と比べて約20％高くなっています。機械式立体駐車場の設置率は、本市が23.8％であり、全国の18.6％、京阪神都市圏の21.6％と比べて高くなっています。
0%
枚方市(参考)全国(参考)京阪神

20%

40%

60%

80%
74.7

23.8
61.7

18.6
53.9

21.6
駐車場設置率100%

機械式立体駐車場設置率※全国、京阪神の参考値は平成 30 年度マンション総合調査結果による

27

③機械式立体駐車場は1991年以降のマンションで設置している割合が高く、これらの年代ではそれぞれ6割～8割の割合で機械式立体駐車場を設置してい
ます。
0%

20%

全体

40%

60%

50.0

80%

6.4 3.2

1970年以前

100%

22.3

18.1

100.0

1971～1980年

95.0

1981～1990年

5.0

89.5

1991～2000年

3.6

21.4

2001～2010年

26.7

2011年以降

5.3 5.3

35.7

39.3

6.7

46.7

14.3

20.0

57.1

①平面のみ
④機械式のみ28.6②自走式のみ⑤複合（機械式含む）③平面＋自走式④機械式立体駐車場の問題点として、約 7 割で「現状で問題は起きていないが、将来的な費用負担の増大を懸念している」と回答しています。
機械式立体駐車場の稼働率が低く、管理組合会
計を圧迫している

25.0

機械式立体駐車場の管理費が高く、管理組合会
計を圧迫している

9.4

機械式立体駐車場の設備更新費用が不足し、対応できていない

12.5

現状で問題は起きていないが、将来的な費用負担の増大を懸念している

68.8

特に問題や懸念はない
全体（n=32）

0.0

0

10

20

30

40

50

60

70

80

⑤機械式立体駐車場を設置しているマンションにおいては、駐車場の空き台数
割合が１０％以上となっているマンションが約8割近くを占めるなど、機械式
立体駐車場なしのマンションにくらべて空きの割合が高く、稼働率の低下に伴う設備更新費用の積立不足などが懸念されます。
0%20%

機械式なし(n=45)

機械式あり(n=35)

40%

60%

71.1

14.3

8.6

①5%未満
④20～30%未満

28.6②5～10%未満⑤30～50%未満■駐車場の空き台数割合

28

80%
6.7

17.1

100%
15.6

25.7

③10～20%未満⑥50%以上

2.2
4.4
5.7

■機械式立体駐車場を設置しているマンションの分布状況

29

４．分譲マンションの類型別課題
Ⅰ．管理不適正マンション
①
②

③
④
⑤

アンケート調査に回答があった105件、簡易アンケートの63件および現地調査により、計11件の管理不適正マンションを抽出しました。
管理不適正マンションの該当項目としては、長期修繕計画を作成していないが最も多かった。また、少数ではあるが、管理組合や管理規約がないマンションが見られました。
抽出された管理不適正マンションの特性として、築年数40年以上、小規模住棟（50戸以下）、自主管理の割合が多く、単棟型、団地型の両方が含まれていました。
管理不適正マンションの問題点としては、高齢化による管理組合活動の低下や修繕積立金の不足といった問題が顕著でした。
管理不適正マンション4件について、面談調査を行った結果、多くのマンションで修繕工事は実施されているものの、建物設備の老朽化や住民の高齢化に伴い、十分な修繕積立てができておらず、今後の大規模修繕や建替えに不安を抱えているケースが見られました。
これら管理不適正マンションについて、現状の問題点が深刻化すると、管理運営が立ち行かなくなり、周辺の住環境に悪影響を及ぼす管理不全に陥る恐れがある。そのため、管理組合への支援等を通じて、予防保全の対策が求められます。

Ⅱ．良好な管理水準の維持とさらなる向上をめざすマンション①②③

アンケート調査において、「管理計画認定基準」の項目を全て満たし、良好な管理水
準にある「Ｓ評価」マンションは105件中、5件（4.8％）にとどまります。
管理状況に問題は見られないものの「管理計画認定基準」の項目を一部満たさないマンションでは、計画期間30年以上の長期修繕計画が作成されているもの（「Ａ評価」）が33件（31.4％）、長期修繕計画の計画期間が30年未満のもの（「Ｂ評価」）が58件（55.2％）であり、「Ａ評価」「Ｂ評価」が合わせて86.6％と大半を占めています。
管理計画認定制度について、「認定申請を行うつもりである」と回答したマンション
は5.7％にとどまり、検討している（11.５％）を加えても認定制度の活用に前向きな管理組合は2割未満です。
全体の 5 割以上を占める「Ｂ評価」マンションについて、まずは計画期間 30 年以上の長期修繕計画の作成により「Ａ評価」への移行を促す
とともに、「Ａ評価」マンションは「管理計画認定基準」を全て満たす「Ｓ評価」となるよう、管理計画認定制度を活用してさらなる住環境の向上をめざすマンションを増やすことが求められます。

30

Ⅲ．築30年を超える団地型マンション
①
②
③

④

築30年を超えるマンション277棟のうち、約67％にあたる186棟が「築30年以
上、3棟以上の団地型」のマンションに該当します。
アンケート調査により把握した団地型マンションの課題として、バリアフリー未対
応、住民の高齢化に伴う役員のなり手不足などの問題が挙げられます。
団地型マンション特有の課題として、「土地全体が団地の所有者全員共有」、「管理組合に棟毎の下部組織がない」、「棟別の会計がない」など、建替えや大規模修繕工事の合意形成が円滑に進まない可能性があります。
そのため、これらのマンションが更新時期を迎えるにあたり、管理組合が適切に修繕や建て替え等に取り組めるよう支援が求められます。
これらの団地型マンションが更新時期を迎えるにあたり、管理組合が適切に修繕や建て替え等に取り組めるよう支援が求められます。

Ⅳ．機械式立体駐車場を設置しているマンション①②③

本市のマンションあたり機械式立体駐車場設置台数は全国平均、京阪神都市圏平均と比較しても高くなっています。
機械式立体駐車場は、築30年以内の比較的新しいマンションで設置されており、機械式立体駐車場なしのマンションにくらべて空きの割合が高くなっています。
機械式立体駐車場を設置しているマンションでは、約7割で「現状で問題は起きていないが、将来的な費用負担の増大を懸念している」と回答しています。
機械式立体駐車場を設置しているマンションでは、今後の設備更新に備えた適切な費用の積立てと、場合によっては機械式立体駐車場を平面化するなどの対応が必要となることが考えられます。

Ⅴ．管理状況が把握できていないマンション①②③

枚方市内の全管理組合280件を対象とし、105件の回答を得ました。（回収率37.5％）アンケートにより詳細な管理実態が把握できているマンションは4割以下にとどまります。
築後年数別では、建築年が古いほど回収率が高い傾向にあります。築41年以上は6割以上と高いが、特に築11年～築30年は回収率が低く、3割未満となっています。
アンケート未回収の管理組合を対象に管理不適正マンションの抽出基準となる項目を抜粋した簡易アンケート調査を実施し、63件の回答を得ました。簡易アンケー
ト調査による合計回収率は60.0％でしたが、依然未回答のマンションが4割残っています。
マンションの適正管理の推進に向けては、管理実態の詳細が把握できていない 6 割について、管理状況の把握を進める必要があります。

31

第３章 基本目標と管理適正化指針
１．分譲マンションの管理適正化に関する目標 【第1号】
基本目標１ 管理不適正マンションの未然防止
管理不適正マンションについて、現状の問題点が深刻化すると、管理運営が立ち行かなくなり、周辺の住環境に悪影響を及ぼす管理不全に陥る恐れがあります。
アンケート調査の結果、９件という一定数の管理不適正マンションが抽出されたことから、将来の管理不適正マンションの発生を未然に防止するとともに現存する管理不適正マンションを減少させるという観点から、以下のとおり指標と目標値を設定します。また、目標値については、国のマンション総合調査における数値の推移を参考に設定しています。
指標名

現状値（R５）

目標値（R１４）

管理不適正マンションの割合

8.6％

7.0％

基本目標２ 管理計画認定基準を満たすマンションの増加
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持向上を図るためには、適時適切な維持修繕を行うことが重要です。特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を作成し、必要な修繕積立金を積み立てておく必要があります。
アンケート調査の結果より、長期修繕計画と修繕積立金に関して他の助言等項
目と比較して課題があったことを踏まえ、以下のとおり指標と目標値を設定します。この指標は管理計画の認定基準でもあるため、より良好な管理水準の維持とさらなる向上を目指すマンションを増加させる観点からも設定しています。また、
目標値については、国のマンション総合調査における数値の推移を参考に設定し
ています。
指標名

現状値（R５）

目標値（R１４）

３０年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定している
分譲マンション管理組合の割合

36.2％

51.0%

32

２．管理組合による分譲マンションの管理適正化に関する指針（枚方市分譲マンション管理適正化指針）に関する事項 【第４号】
本分譲マンション管理適正化指針は、国の分譲マンション管理適正化指針を基本とし、それに加え枚方市の市域内の基準として分譲マンションの管理適正化に向けて留意が求められる事項を示すもので、内容は国の分譲マンション管理適正化
指針と同じとします。なお、助言、指導等を行う際の判断基準の目安及び管理計画の認定基準については以下のとおりです。
（１）助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安①国の判断基準の目安（本市における追加基準はありません）
項目

判断基準

１．管理組合の運営⑴ 管理組合の運営を円滑に行うため管理者等を定めること⑵ 集会を年に一回以上開催すること

２．管理規約管理規約を作成し、必要に応じ、その改正を行うこと

３．管理組合の経理

管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理を行い、適正に管理すること

４．長期修繕計画の作 適時適切な維持修繕を行うため、修繕積立金を積み立ててお成及び見直し等

くこと（２）管理計画の認定の基準①国の認定基準項目
１．管理組合の運営

判断基準⑴ 管理者等が定められていること⑵ 監事が選任されていること⑶ 集会が年一回以上開催されていること

２．管理規約⑴ 管理規約が作成されていること⑵ 分譲マンションの適切な管理のため、管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること⑶ 分譲マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（または電磁的方法による提供）について定められていること

33

３．管理組合の経理⑴ 管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること⑵ 修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと⑶ 直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の三ヶ
月以上の滞納額が全体の一割以内であること

４．長期修繕計画の⑴ 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成さ作成及び見直しれ、長期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕等積立金額について集会にて決議されていること⑵ 長期修繕計画の作成または見直しが七年以内に行われていること⑶ 長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が三十年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が二回以上含まれるように設定されていること⑷ 長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと⑸ 長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと⑹ 長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっていること

５．その他⑴ 管理組合が分譲マンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、一年に一回以上は内容の確認を行っていること⑵ 枚方市分譲マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること②本市における追加の認定基準
項目
１．建築物の耐震化

判断基準⑴ 【耐震診断が未実施の場合】
マンション管理計画認定申請日から5年以内に耐震診断を実施することを総会等において決議されていること⑵ 【耐震診断を実施済みのマンションにおいて、耐震診断の結果、耐震性が不足するものである場合】
以下のいずれかの基準に適合すること
・耐震改修計画認定※をマンション管理計画認定申請日か34

ら5年以内に取得することを総会等において決議されていること・建替え等に向けて総会等において議論を行っていること。ただし、耐震診断実施後10年を超えて議論を行っている場合にあっては、耐震化に係る進捗が無いものとし、原則としてマンション管理計画の認定を行わない⑶ 【耐震改修計画認定を取得している場合】
その計画に基づく耐震改修がマンション管理計画認定申請日から5年以内に完了することを長期修繕計画に記載していること※耐震改修計画認定…建築物の耐震改修の促進に関する法律第17条の規定に基づく建築物の耐震改修の計画認定をいう。

２．防火・防災対策⑴ 防火管理者を選任し、消防計画の作成及び周知をしていること（消防法第８条により防火管理者を定めなければならな
い場合に限る。）⑵ 消防用設備等の点検をしていること⑶ 災害時の避難場所を周知していること⑷ 災害対応のマニュアルを作成・配布していること（浸水想定
区域内は浸水対策を含む）⑸ ハザードマップその他の防災・災害対策に関する情報の収集・周知をしていること⑹ 年１回程度定期的な防災訓練を実施していること●追加の認定基準の考え方
１．建築物の耐震化
本市では、「枚方市住宅・建築物耐震改修促進計画（第Ⅱ期）」を策定し、建築物の耐震化を推進しています。また、アンケート結果において耐震診断の未実施率が約７割という状況となっているため、区分所有者等の生命と財産を守る観点から、耐震化の促進が必要となっています。
２．防火・防災対策
防災対策に関するアンケート結果において、防災訓練の実施や避難場所の周知への取り組みを行っているマンションが約５割にとどまっていることや、
災害対応マニュアルの作成・配布を行っているマンションが約３割であったことから、大規模災害の発生に備え、管理組合としてマンションにおける防災・減災に取り組んでもらうことが重要です。

35

第４章 分譲マンションの課題に応じた施策
管理組合によるマンションの管理の適正化を推進するため、実態調査によって把握した本市の課題に応じて、以下に示す7つの施策に取り組みます。
■基本目標・施策・類型別課題
基本目標
１
．
管
理
不
適
正
マ
ン
シ
ョ
ン
の
未
然
防
止

２
．
管
理
計
画
認
定
基
準
を
満
た
す
マ
ン
シ
ョ
ン
の
増
加

施策

主な取り組み類型別課題との関係

１．マンションの管理適正化に関する啓発及び知識の普及 【第5号】
施策1①マンション管理基礎セミナーや相談
情報提供及び相談支援体
会の開催
制の充実
②アドバイザー派遣③出前講座の運用④専門家団体との連携による相談支
援Ⅰ．管理不適正マンション
Ⅱ．良好な管理水準の維持とさらなる向上をめざす
マンション
Ⅲ．築30年を超える団地型マンションⅣ．機械式立体駐車場を設置しているマンション
Ⅴ．管理状況が把握できていないマンション

２．マンションの管理適正化に関する施策 【第３号】
施策2
管理適正化のための助言・指導・勧告の実施①マンション管理適正化指針に基づく助言・指導・勧告の実施

Ⅰ．管理不適正マンション施策3①制度の周知や普及
管理計画認定制度の運用 ②開発・分譲事業者への要請、消費者への普及啓発の検討

Ⅱ．良好な管理水準の維持とさらなる向上をめざす
マンション

施策4
耐震化に関する支援①耐震診断の補助制度の運用

Ⅰ．管理不適正マンション
Ⅱ．良好な管理水準の維持とさらなる向上をめざす
マンション

施策5
築30年を超える団地型
マンションに対する支援①アドバイザー派遣②出前講座の運用③専門家団体との連携による相談支
援④耐震診断の補助制度の運用

Ⅲ．築30年を超える団地型マンション

施策6①アドバイザー派遣
機械式立体駐車場を設置 ②出前講座の運用しているマンションに対③専門家団体との連携による相談支する支援援

Ⅳ．機械式立体駐車場を設置しているマンション

３．マンションの管理の状況を把握するために講ずる措置 【第２号】
施策7
マンション管理実態の把握や連絡体制の構築①マンションデータベースの運用②実態調査の継続③府推進協議会への登録促進④管理組合等の連絡先の把握

36

Ⅴ．管理状況が把握できていないマンション１．マンションの管理適正化に関する啓発及び知識の普及 【第5号】
施策１ 情報提供及び相談支援体制の充実
マンションの管理の適正化の推進を図るためには、区分所有者及び管理組合への必要な情報提供、技術的支援等が不可欠です。これら必要な情報等を、セミナーの開催、相談窓口の設置、専門家の派遣等を通じて周知することにより、管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に取り組みます。
【主な取り組み】① マンション管理基礎セミナーや相談会の開催
本市では、マンションの運営、維持、修繕など管理に関する基礎知識を深めていただくため、平成16年からマンション管理センターと共催でマンション管
理基礎セミナーを開催しています。今後も引き続きこの取り組みを行います。
② アドバイザー派遣
大阪府分譲マンション管理・建替えサポートシステム推進協議会（以下、「府推進協議会」という。）を通じたマンション管理士などの専門家・アドバイザーの派遣により、マンションの適正な管理運営や建て替えなど幅広い相談に応じます。
■府推進協議会による支援の仕組み（府推進協議会HPより）③ 出前講座の運用
本市の職員等が区分所有者や管理組合を伺い、マンション管理に関する基37

礎知識や本市の取り組みを紹介するための出前講座の実施を検討します。
④ 専門家団体との連携による相談支援
専門家・関係団体等と連携した相談窓口の設置、関係団体の協力体制づくりを検討します。

２．マンションの管理適正化に関する施策 【第３号】
施策２ 管理適正化のための助言・指導・勧告の実施
管理組合が十分に機能していないと考えられる場合には、管理組合の管理者等に対してマンションの管理の適正化を図るために必要な助言・指導を行います。また、管理組合の運営が適正化指針に照らして著しく不適切な場合、管理組合の管理者等に対して勧告を行います。
【主な取り組み】①マンション管理適正化指針に基づく助言・指導・勧告の実施■助言・指導・勧告フロー
管
機理
能組
し合
てが
い十
な
い分
に

【
市
】
助
言
・
指
導

実
施
の
報
告

【
な 市
し 】
助
言
・
指
導
あ
り

実
施
の
報
告

な
し

【
市
】
勧
告

あ
り

実
施
の
報
告

な
し

あ
り

【
専現市
門地】
経
家調過
派査観
遣・察
・

対応の無い場合複数回繰り返す【市】台帳に記載

施策３ 管理計画認定制度の運用
管理計画認定制度の活用によって、マンションの管理水準の維持向上と管理状況が市場において評価される環境整備が図られることが期待されることか
ら、制度に関して積極的な周知を図り、認定の申請を促すなど適切に運用してい
きます。

38

【主な取り組み】① 制度の周知や普及
制度の運用により、マンションの管理水準の維持向上や市場価値の向上が期待されます。また、ホームページやパンフレットにより積極的に制度に関する周知を行い、普及をめざします。その他、認定マンションの市HPによる公表を検討します。
管理計画認定手続支援サービス
事前確認認定（法定）
枚方市

マンション管理士
④事前確認

独自基準の
審査も行う

マンション管理センター③認定申請依頼①事前相談※⑤事前確認適合通知

⑥認定申請

⑦認定

管理組合
②認定申請を行う旨の決議※独自基準の確認を行うため② 開発・分譲事業者への要請、消費者への普及啓発の検討
開発・分譲業者等に対して、開発・建築時の事前協議の際に制度の周知を行うことで、制度の普及をめざします。

施策４ 耐震化に関する支援
本市では、「枚方市住宅・建築物耐震改修促進計画（第Ⅱ期）」を策定し、建築物の耐震化を推進しています。区分所有者等の生命と財産を守る観点から、耐震化の促進が必要となっています。
【主な取り組み】① 耐震診断の補助制度の運用
旧耐震基準のマンションについて、広報等による普及啓発、耐震診断への助成を継続して行い、耐震化の促進を図ります。

39

■耐震診断補助の内容
対象建築物
・ 昭和56年５月31日以前の耐震基準で建てられた⽊造以外の共同住宅
・ 現に居住し、または居住しようとしているもの

補助金額（以下の①〜③のうち、いずれか少ない額）① 耐震診断に要した費用の1/2の額※耐震診断に要した費用は、延べ⾯積１㎡あたり3,670円を上限として算出します。
② １戸あたり25,000円×戸数③ １棟あたり100万円

施策５ 築30年を超える団地型マンションに対する支援
更新時期を迎える団地に対しては、団地の建て替え・再生に向けた支援として、管理組合の運営や適切な修繕実施に向けた専門ノウハウや相談体制の充実を図っていきます。
【主な取り組み】① アドバイザー派遣 （施策１②再掲）② 出前講座の運用 （施策１③再掲）③ 専門家団体との連携による相談支援 （施策１④再掲）④ 耐震診断の補助制度の運用 （施策４①再掲）

施策６ 機械式立体駐車場を設置しているマンションに対する支援
機械式立体駐車場の設備更新に備えた適切な費用積立が行われるよう、専門的ノウハウの提供や、相談体制の充実を図っていきます。
【主な取り組み】① アドバイザー派遣 （施策１②再掲）② 出前講座の運用 （施策１③再掲）③ 専門家団体との連携による相談支援 （施策１④再掲）

40

３．マンションの管理の状況を把握するために講ずる措置 【第２号】
施策７ マンション管理実態の把握や連絡体制の構築
マンションの適正管理の推進に向けては、枚方市マンションリストおよび本業
務の調査結果を整理したマンションデータベースを活用し、マンションの基本情報を把握するとともに、アンケート調査の追加実施など、本市からの働きかけにより、継続的に管理状況を把握していきます。
【主な取り組み】① マンションデータベースの運用
マンション管理実態調査で得られた情報をデータベース化し、市内の管理組合の管理状況に関する情報を継続して蓄積していきます。
② 実態調査の継続
本計画の実施検証を行うため、概ね5年ごとにアンケート調査を実施していきます。また、調査結果については、ホームページで公表します。
③ 府推進協議会への登録促進
登録することにより、管理状況の分析やアドバイスを受けることができ、また管理状況に応じた情報提供を受けることができます。
④ 管理組合等の連絡先の把握
マンション管理基礎セミナーの参加受付時に、管理組合の連絡先等の情報提供をしていただくことにより、市からの情報発信を受け取る体制を強化します。また、3年ごとに実施される建築基準法定期報告制度を連絡先の把握に活用します。

第５章 計画の推進 【第７号】
１．計画の推進体制
管理組合、国、地方公共団体、マンション管理士、分譲マンション管理業者その他の関係者は、それぞれの役割を認識するとともに、効果的に分譲マンションの管理の適正化及びその推進を図るため、相互に連携して取組を進める必要があ
ります。

41

【国】

【大阪府】
・府全域に関する調整
・先進的な事例収集や研究

・マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針の策定
・マンション管理士制度、マンション管理業登録制度
・各団体の指定など【マンション管理センター】
・管理計画認定手続きサービ

動向の把握

スの実施

・市町村と連携した普及啓発
・市場の環境整備

・予備認定の推進などなど【管理組合及び区分所有者】
・分譲マンションの適正管理
・国及び枚方市が講じる施策への協力 など【府推進協議会】【マンション管理士及びマン・構成団体相互間の連携やション管理業者等】

情報共有・管理組合等からの相談に・管理組合の登録制度や管応じ、助言等の支援

理組合への情報提供 など

・枚方市等からの求めに応【枚方市】

じ、必要な協力 など

・マンション管理実態の把握
・各種施策の実施
・関係団体との連携など

２．計画の進行管理
本計画を推進するためには、計画の進捗状況を適切に管理する必要があります。期間の中間年度である令和9年度には、本計画の実施状況について実態調査を行い、その結果を分析・評価するとともに、社会状況の変化や関連する計画との整合性などを踏まえ、計画の改善・見直しを図ります。
PLAN
計画の策定

DO

ACTION

計画に基づく施策の
実施

計画の改善

CHECK
評価・検証

42

【参考資料1】 国のマンション管理適正化指針（令和3年9月28日 国土交通省告示第1286号） （抄）本マンション管理適正化指針は、管理組合によるマンションの管理の適正化を推進するため、その基本的な考え方を示すとともに、地方公共団体が法第五条の二に基づき管理組合の管理者等に対して助言、指導等を行う場合の判断基準の目安を別紙一に、法第五条の四に基づき管理計画を認定する際の基準を別紙二に示すものである。

１ 管理組合によるマンションの管理の適正化の基本的方向
マンションは、我が国における重要な居住形態であり、その適切な管理は、マンションの区分所有者等だけでなく、社会的にも要請されているところである。
このようなマンションの重要性にかんがみ、マンションを社会的資産として、この資産価値をできる限り保全し、かつ、快適な居住環境が確保できるように、以下の点を踏まえつつ、マンションの管理を行うことを基本とするべきである。
(１)マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組合は、区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、
長期的な見通しを持って、適正な運営を行うことが必要である。特に、その経理は、健全な会計を確保するよう、十分な配慮がなされる必要がある。また、第三者に管理事務を委託する場合は、その内容を十分に検討して契約を締結する必要がある。
(２)管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を十分認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要がある。
(３)マンションの管理には専門的な知識を要する事項が多いため、管理組合は、問題に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の支援を得ながら、主体性をもって適切な対応をするよう心がけることが重要である。
(４)さらに、マンションの状況によっては、外部の専門家が、管理組合の管理者
等又は役員に就任することも考えられるが、その場合には、マンションの区分所有者等が当該管理者等又は役員の選任や業務の監視等を適正に行うとともに、監視・監督の強化のための措置等を講じることにより適正な業務運営を担保することが重要である。

２ マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項

43

(１)管理組合の運営
管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映することにより成り立つものである。そのため、管理組合の運営
は、情報の開示、運営の透明化等を通じ、開かれた民主的なものとする必要がある。また、集会は、管理組合の最高意思決定機関である。したがって、管理組合の管理者等は、その意思決定にあたっては、事前に必要な資料を整備し、集会において適切な判断が行われるよう配慮する必要がある。
管理組合の管理者等は、マンション管理の目的が達成できるように、法令等を遵守し、マンションの区分所有者等のため、誠実にその職務を執行する必要がある。
(２)管理規約
管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることから、管理組合として管理規約を作成する必要がある。その作成にあたっては、管理組合は、建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）に則り、「マンション標準管理規約」を参考として、当該マンションの実態及びマンションの区分所
有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じてその改正を行うこと、これらを十分周知することが重要である。さらに、快適な居住環境を目指し、マンションの区分所有者等間のトラブルを未然に防止するために、使用細則等マンションの実態に即した具体的な住まい方のルールを定めておくことも重要である。
また、管理費等の滞納など管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、少額訴訟等その是正又は排除を求める法的措置をとることが重要である。
(３)共用部分の範囲及び管理費用の明確化
管理組合は、マンションの快適な居住環境を確保するため、あらかじめ、共用部分の範囲及び管理費用を明確にし、トラブルの未然防止を図ることが重要である。
特に、専有部分と共用部分の区分、専用使用部分と共用部分の管理及び駐車場の使用等に関してトラブルが生じることが多いことから、適正な利用と公平な負担が確保されるよう、各部分の範囲及びこれに対するマンションの区分
所有者等の負担を明確に定めておくことが重要である。
(４)管理組合の経理管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立されている必要がある。このため、管理費及び修繕積立金等について必要な費用を徴収するとともに、管理規約に基づき、これらの費目を帳簿上も明確に区分して44

経理を行い、適正に管理する必要がある。
また、管理組合の管理者等は、必要な帳票類を作成してこれを保管するとともに、マンションの区分所有者等の請求があった時は、これを速やかに開示することにより、経理の透明性を確保する必要がある。
(５)長期修繕計画の作成及び見直し等
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持向上を図るためには、適時適切な維持修繕を行うことが重要である。特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を作成し、必要な修繕積立金を積み立てておく必要がある。長期修繕計画の作成及び見直しにあたっては、「長期修繕計画作成ガイドライン」を参考に、必要に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の意見を求め、また、あらかじめ建物診断等を行って、その計画を適切なものとするよう配慮する必要がある。長期修繕計画の実効性を確保するためには、修繕内容、資金計画を適正かつ明確に定め、それらをマンションの区分所有者等に十分周知させることが必要である。
管理組合の管理者等は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、設計に関する図書等を保管することが重要である。また、この図書等について、マンションの区分所有者等の求めに応じ、適時閲覧できるようにすることが重要である。
なお、建築後相当の期間が経過したマンションにおいては、長期修繕計画の検討を行う際には、必要に応じ、建替え等についても視野に入れて検討することが望ましい。
建替え等の検討にあたっては、その過程をマンションの区分所有者等に周知させるなど透明性に配慮しつつ、各区分所有者等の意向を十分把握し、合意形成を図りながら進める必要がある。
(６)発注等の適正化管理業務の委託や工事の発注等については、事業者の選定に係る意思決定の透明性確保や利益相反等に注意して、適正に行われる必要があるが、とりわけ外部の専門家が管理組合の管理者等又は役員に就任する場合においては、
マンションの区分所有者等から信頼されるような発注等に係るルールの整備が必要である。
(７)良好な居住環境の維持及び向上
マンションの資産価値や良好な居住環境を維持する観点から、防災に係る計画の作成・周知や訓練の実施、被災時を想定した管理規約上の取り決め、火災保険への加入等、管理組合としてマンションにおける防災・減災や防犯に取り組むことは重要である。
また、防災・減災、防犯に加え、日常的なトラブルの防止などの観点からも、

45マンションにおけるコミュニティ形成は重要なものであり、管理組合においても、区分所有法に則り、良好なコミュニティの形成に積極的に取り組むことが重要である。
一方、自治会及び町内会等（以下「自治会」という。）は、管理組合と異なり、各居住者が各自の判断で加入するものであることに留意するとともに、特に管理費の使途については、マンションの管理と自治会活動の範囲・相互関係を整理し、管理費と自治会費の徴収、支出を分けて適切に運用する必要がある。
なお、このように適切な峻別や、代行徴収に係る負担の整理が行われるのであ
れば、自治会費の徴収を代行することや、防災や美化などのマンションの管理業務を自治会が行う活動と連携して行うことも差し支えない。
(８)その他配慮すべき事項
マンションが団地を構成する場合には、各棟固有の事情を踏まえつつ、全棟の連携をとって、全体としての適切な管理がなされるように配慮することが重要である。
複合用途型マンションにあっては、住宅部分と非住宅部分との利害の調整を図り、その管理、費用負担等について適切な配慮をすることが重要である。
また、管理組合は、組合員名簿や居住者名簿の管理方法等、個人情報の取り扱いにあたっては、個人情報の保護に関する法律（平成十五年法律第五十七号）による個人情報取扱事業者としての義務を負うことに十分に留意する必要がある。

３ マンションの管理の適正化のためにマンションの区分所有者等が留意すべき事項マンションを購入しようとする者は、マンションの管理の重要性を十分認識し、売買契約だけでなく、管理規約、使用細則、管理委託契約、長期修繕計画等管理に関する事項に十分に留意することが重要である。また、管理組合及びマンショ
ンの区分所有者等は、マンションを購入しようとする者に対するこれらの情報の提供に配慮する必要がある。
マンションの区分所有者等は、その居住形態が戸建てとは異なり、相隣関係等に配慮を要する住まい方であることを十分に認識し、その上で、マンションの快
適かつ適正な利用と資産価値の維持を図るため、管理組合の一員として、進んで、集会その他の管理組合の管理運営に参加するとともに、定められた管理規
約、集会の決議等を遵守する必要がある。そのためにも、マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関する法律等についての理解を深めることが重要である。
専有部分の賃借人等の占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用

46

方法につき、マンションの区分所有者等が管理規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負うことに十分に留意することが必要である。

４ マンションの管理の適正化のための管理委託に関する事項
管理組合は、マンションの管理の主体は管理組合自身であることを認識したう
えで、管理事務の全部又は一部を第三者に委託しようとする場合は、「マンション標準管理委託契約書」を参考に、その委託内容を十分に検討し、書面又は電磁的方法（管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の承諾を得た場合に限る。）をもって管理委託契約を締結することが重要である。
管理委託契約先を選定する場合には、管理組合の管理者等は、事前に必要な資料を収集し、マンションの区分所有者等にその情報を公開するとともに、マンション管理業者の行う説明会を活用し、適正な選定がなされるように努める必要がある。
管理委託契約先が選定されたときは、管理組合の管理者等は、説明会等を通じてマンションの区分所有者等に対し、当該契約内容を周知するとともに、マンション管理業者の行う管理事務の報告等を活用し、管理事務の適正化が図られるよう努める必要がある。
万一、マンション管理業者の業務に関して問題が生じた場合には、管理組合
は、当該マンション管理業者にその解決を求めるとともに、必要に応じ、マンショ
ン管理業者の所属する団体にその解決を求める等の措置を講じる必要がある。

別紙一 法第五条の二に基づく助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安
法第五条の二に基づき管理組合の管理者等に対して助言、指導及び勧告を行う
際の判断の基準の目安は、以下の事項が遵守されていない場合とする。
なお、個別の事案に応じて以下の事項以外の事項についても、基本方針三のマ
ンション管理適正化指針や基本方針六４の都道府県等マンション管理適正化指針に即し、必要な助言及び指導を行うことは差し支えない。
１ 管理組合の運営⑴ 管理組合の運営を円滑に行うため管理者等を定めること⑵ 集会を年に一回以上開催すること
２ 管理規約管理規約を作成し、必要に応じ、その改正を行うこと
３ 管理組合の経理
管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理を行い、適正に管理すること

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４ 長期修繕計画の作成及び見直し等
適時適切な維持修繕を行うため、修繕積立金を積み立てておくこと

別紙二 法第五条の四に基づく管理計画の認定の基準
法第五条の四に基づく管理計画の認定の基準は、以下の基準のいずれにも適合することとする。
１ 管理組合の運営⑴ 管理者等が定められていること⑵ 監事が選任されていること⑶ 集会が年一回以上開催されていること
２ 管理規約⑴ 管理規約が作成されていること⑵ マンションの適切な管理のため、管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること⑶ マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（または電磁的方法
による提供）について定められていること
３ 管理組合の経理⑴ 管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること⑵ 修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと⑶ 直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の三ヶ月以上の滞納額が全体の一割以内であること
４ 長期修繕計画の作成及び見直し等⑴ 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計
画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること⑵ 長期修繕計画の作成または見直しが七年以内に行われていること⑶ 長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が三十年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が二回以上含まれるように設定されている
こと⑷ 長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していな
いこと⑸ 長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと

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⑹ 長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっていること
５ その他⑴ 管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、一年に一回以上は内容の確認を行っていること⑵ 都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること

49【参考資料２】 マンションの管理の適正化の推進に関する法
律（平成１２年法律第１４９号）（抄）第一章 総則（目的）
第一条 この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環
境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることに鑑み、基本方針の策定、マンション管理適正化推進計画の作成及びマンションの管理計画の認定並びにマンション管理士の資格及びマンション管理業者の登録制度等について定めることにより、マンションの管理の適正化の推進を図るとともに、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生
活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。
（定義）
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
一 マンション 次に掲げるものをいう。
イ 二以上の区分所有者（建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号。以下「区分所有法」という。）第二条第二項に規定する区分所有者をいう。以下同じ。）が存する建物で人の居住の用に供する専有部分（区分所有法第二条第三項に規定する専有部分をいう。以下同じ。）のあるもの並
びにその敷地及び附属施設
ロ 一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設
二 マンションの区分所有者等 前号イに掲げる建物の区分所有者並びに同号ロに掲げる土地及び附属施設の同号ロの所有者をいう。
三 管理組合 マンションの管理を行う区分所有法第三条若しくは第六十五条に規定する団体又は区分所有法第四十七条第一項（区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。）に規定する法人をいう。

50

四 管理者等 区分所有法第二十五条第一項（区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。）の規定により選任された管理者又は区分所有法第四十九条第一項（区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。）の規定により置かれた理事をいう。
五 マンション管理士 第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務（他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。）とする者をいう。
六 管理事務 マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。）を含むものをいう。
七 マンション管理業 管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。
八 マンション管理業者 第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。
九 管理業務主任者 第六十条第一項に規定する管理業務主任者証の交付を受けた者をいう。
第二章 基本方針及びマンション管理適正化推進計画等（基本方針）
第三条 国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針（以下「基本方針」という。）を定めなければならない。
２ 基本方針においては、次に掲げる事項を定めるものとする。
一 マンションの管理の適正化の推進に関する基本的な事項
二 マンションの管理の適正化に関する目標の設定に関する事項
三 管理組合によるマンションの管理の適正化に関する基本的な指針（以下「マンション管理適正化指針」という。）に関する事項
四 マンションがその建設後相当の期間が経過した場合その他の場合において当該マンションの建替えその他の措置が必要なときにおけるマンションの建替

51

えその他の措置に向けたマンションの区分所有者等の合意形成の促進に関する事項（前号に掲げる事項を除く。）
五 マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する基本的な事項
六 次条第一項に規定するマンション管理適正化推進計画の策定に関する基本的な事項その他マンションの管理の適正化の推進に関する重要事項
３ 基本方針は、住生活基本法（平成十八年法律第六十一号）第十五条第一項に規定する全国計画との調和が保たれたものでなければならない。
４ 国土交通大臣は、基本方針を定め、又はこれを変更したときは、遅滞なく、これを公表しなければならない。
（マンション管理適正化推進計画）
第三条の二 都道府県（市の区域内にあっては当該市、町村であって第百四条の二第一項の規定により同項に規定するマンション管理適正化推進行政事務を処理する町村の区域内にあっては当該町村。以下「都道府県等」という。）は、基本方針に基づき、当該都道府県等の区域内におけるマンションの管理の適正化の推進を図るための計画（以下「マンション管理適正化推進計画」という。）を作成することができる。
２ マンション管理適正化推進計画においては、次に掲げる事項を定めるものとする。
一 当該都道府県等の区域内におけるマンションの管理の適正化に関する目標
二 当該都道府県等の区域内におけるマンションの管理の状況を把握するために当該都道府県等が講ずる措置に関する事項
三 当該都道府県等の区域内におけるマンションの管理の適正化の推進を図る
ための施策に関する事項
四 当該都道府県等の区域内における管理組合によるマンションの管理の適正化に関する指針（以下「都道府県等マンション管理適正化指針」という。）に関する事項
五 マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する事項
六 計画期間七 その他当該都道府県等の区域内におけるマンションの管理の適正化の推進に関し必要な事項

52

３ 都道府県等は、当該都道府県等の区域内において地方住宅供給公社（以下「公社」という。）によるマンション（当該マンションに係る第二条第一号イに掲げる建物の建設後国土交通省令で定める期間を経過したものに限る。次条第一項において同じ。）の修繕その他の管理に関する事業の実施が必要と認められる場合には、前項第三号に掲げる事項に、当該事業の実施に関する事項を定めることができる。
４ 都道府県等は、マンション管理適正化推進計画に公社による前項に規定する事
業の実施に関する事項を定めようとするときは、当該事項について、あらかじめ、
当該公社の同意を得なければならない。
５ 都道府県等は、マンション管理適正化推進計画を作成し、又はこれを変更した
ときは、遅滞なく、これを公表するとともに、都道府県にあっては関係町村に通知しなければならない。
６ 都道府県等は、マンション管理適正化推進計画の作成及び変更並びにマンショ
ン管理適正化推進計画に基づく措置の実施に関して特に必要があると認めるときは、関係地方公共団体、管理組合、マンション管理業者その他の関係者に対し、調査を実施するため必要な協力を求めることができる。
（委託により公社の行うマンションの修繕その他の管理の業務）
第三条の三 前条第三項の規定によりマンション管理適正化推進計画に公社による同項に規定する事業の実施に関する事項が定められた場合には、公社は、当該都道府県等の区域内において地方住宅供給公社法（昭和四十年法律第百二十四号）第二十一条に規定する業務のほか、委託により、マンションの修繕その他の管理の業務を行うことができる。
２ 前項の規定により公社が同項に規定する業務を行う場合には、地方住宅供給
公社法第四十九条第三号中「第二十一条」とあるのは、「第二十一条に規定する業務及びマンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号）第三条の三第一項」とする。
（国及び地方公共団体の責務）
第四条 国及び地方公共団体は、マンションの管理の適正化の推進を図るため、必要な施策を講ずるよう努めなければならない。
２ 国及び地方公共団体は、マンションの管理の適正化に資するため、管理組合又はマンションの区分所有者等の求めに応じ、必要な情報及び資料の提供その他

53

の措置を講ずるよう努めなければならない。
（管理組合等の努力）
第五条 管理組合は、マンション管理適正化指針（管理組合がマンション管理適正化推進計画が作成されている都道府県等の区域内にある場合にあっては、マンション管理適正化指針及び都道府県等マンション管理適正化指針。次条において同じ。）の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう自ら努めるとともに、国及び地方公共団体が講ずるマンションの管理の適正化の推進に関する施策に協力するよう努めなければならない。
２ マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。
（助言、指導等）
第五条の二 都道府県等は、マンション管理適正化指針に即し、管理組合の管理者
等（管理者等が置かれていないときは、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等。次項において同じ。）に対し、マンションの管理の適正化を図るために必要な助言及び指導をすることができる。
２ 都道府県知事（市又は第百四条の二第一項の規定により同項に規定するマンシ
ョン管理適正化推進行政事務を処理する町村の区域内にあっては、それぞれの長。以下「都道府県知事等」という。）は、管理組合の運営がマンション管理適正化指針に照らして著しく不適切であることを把握したときは、当該管理組合の管理者等に対し、マンション管理適正化指針に即したマンションの管理を行うよう勧告することができる。
第三章 管理計画の認定等（管理計画の認定）
第五条の三 管理組合の管理者等は、国土交通省令で定めるところにより、当該管理組合によるマンションの管理に関する計画（以下「管理計画」という。）を作成し、マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等の長（以下「計画作成都道
府県知事等」という。）の認定を申請することができる。
２ 管理計画には、次に掲げる事項を記載しなければならない。
一 当該マンションの修繕その他の管理の方法
二 当該マンションの修繕その他の管理に係る資金計画
三 当該マンションの管理組合の運営の状況

54

四 その他国土交通省令で定める事項（認定基準）
第五条の四 計画作成都道府県知事等は、前条第一項の認定の申請があった場合において、当該申請に係る管理計画が次に掲げる基準に適合すると認めるときは、その認定をすることができる。
一 マンションの修繕その他の管理の方法が国土交通省令で定める基準に適合するものであること。
二 資金計画がマンションの修繕その他の管理を確実に遂行するため適切なものであること。
三 管理組合の運営の状況が国土交通省令で定める基準に適合するものであること。
四 その他マンション管理適正化指針及び都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること。
（認定の通知）第五条の五 計画作成都道府県知事等は、前条の認定をしたときは、速やかに、国土交通省令で定めるところにより、その旨を当該認定を受けた者（以下「認定管理者等」という。）に通知しなければならない。
（認定の更新）第五条の六 第五条の四の認定は、五年ごとにその更新を受けなければ、その期間の経過によって、その効力を失う。
２ 前三条の規定は、前項の認定の更新について準用する。
３ 第一項の認定の更新の申請があった場合において、同項の期間（以下この項及び次項において「認定の有効期間」という。）の満了の日までにその申請に対する処分がされないときは、従前の認定は、認定の有効期間の満了後もその処分がされるまでの間は、なおその効力を有する。
４ 前項の場合において、認定の更新がされたときは、その認定の有効期間は、従前の認定の有効期間の満了の日の翌日から起算するものとする。
（認定を受けた管理計画の変更）
第五条の七 認定管理者等は、第五条の四の認定を受けた管理計画の変更（国土交通省令で定める軽微な変更を除く。）をしようとするときは、国土交通省令で定めるところにより、計画作成都道府県知事等の認定を受けなければならない。

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２ 第五条の四及び第五条の五の規定は、前項の認定について準用する。
（報告の徴収）
第五条の八 計画作成都道府県知事等は、認定管理者等（第五条の四の認定を受けた管理計画（前条第一項の変更の認定があったときは、その変更後のもの。以
下「認定管理計画」という。）に係るマンション（以下「管理計画認定マンション」という。）に係る管理組合に管理者等が置かれなくなったときは、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等。次条及び第五条の十において同じ。）に対し、管理計画認定マンションの管理の状況について報告を求めることができる。
（改善命令）
第五条の九 計画作成都道府県知事等は、認定管理者等が認定管理計画に従って管理計画認定マンションの管理を行っていないと認めるときは、当該認定管理者等に対し、相当の期限を定めて、その改善に必要な措置を命ずることができる。
（管理計画の認定の取消し）第五条の十 計画作成都道府県知事等は、次に掲げる場合には、第五条の四の認定（第五条の七第一項の変更の認定を含む。以下同じ。）を取り消すことができる。
一 認定管理者等が前条の規定による命令に違反したとき。
二 認定管理者等から認定管理計画に基づく管理計画認定マンションの管理を取りやめる旨の申出があったとき。
三 認定管理者等が不正の手段により第五条の四の認定又は第五条の六第一項の認定の更新を受けたとき。
２ 計画作成都道府県知事等は、前項の規定により第五条の四の認定を取り消したときは、速やかに、その旨を当該認定管理者等であった者に通知しなければならない。
（委託により公社の行う管理計画認定マンションの修繕に関する企画又は実施の調整に関する業務）
第五条の十一 公社は、地方住宅供給公社法第二十一条に規定する業務のほか、委託により、管理計画認定マンションの修繕に関する企画又は実施の調整に関する業務を行うことができる。
２ 前項の規定により公社が同項に規定する業務を行う場合には、地方住宅供給
公社法第四十九条第三号中「第二十一条」とあるのは、「第二十一条に規定する

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業務及びマンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号）第五条の十一第一項」とする。
（指定認定事務支援法人）
第五条の十二 マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等（第四項において「計画作成都道府県等」という。）は、第五条の四の認定及び第五条の六第一項の認定の更新に関する次に掲げる事務の一部を、法人であって国土交通省令で定める要件に該当し、当該事務を適正に実施することができると認められるものとして計画作成都道府県知事等が指定するもの（以下「指定認定事務支援法人」という。）に委託することができる。
一 マンションの修繕その他の管理の方法、マンションの修繕その他の管理に係る資金計画及び管理組合の運営の状況について調査すること。
二 その他国土交通省令で定める事務
２ 指定認定事務支援法人の役員若しくは職員又はこれらの職にあった者は、正当な理由なしに、前項の規定により委託された事務に関して知り得た秘密を漏らしてはならない。
３ 指定認定事務支援法人の役員又は職員で、第一項の規定により委託された事務に従事するものは、刑法（明治四十年法律第四十五号）その他の罰則の適用については、法令により公務に従事する職員とみなす。
４ 計画作成都道府県等は、第一項の規定により事務を委託したときは、国土交通省令で定めるところにより、その旨を公示しなければならない。
５ 前各項に定めるもののほか、指定認定事務支援法人に関し必要な事項は、政令で定める。
第六条～第九十条（略）第六章 マンション管理適正化推進センター（指定）第九十一条 国土交通大臣は、管理組合によるマンションの管理の適正化の推進に寄与することを目的とする一般財団法人であって、次条に規定する業務（以下「管理適正化業務」という。）に関し次に掲げる基準に適合すると認められるもの
を、その申請により、全国に一を限って、マンション管理適正化推進センター（以下「センター」という。）として指定することができる。
一 職員、管理適正化業務の実施の方法その他の事項についての管理適正化業

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務の実施に関する計画が、管理適正化業務の適正かつ確実な実施のために適切なものであること。
二 前号の管理適正化業務の実施に関する計画の適正かつ確実な実施に必要な経理的及び技術的な基礎を有するものであること。
（業務）第九十二条 センターは、次に掲げる業務を行うものとする。
一 マンションの管理に関する情報及び資料の収集及び整理をし、並びにこれらを管理組合の管理者等その他の関係者に対し提供すること。
二 マンションの管理の適正化に関し、管理組合の管理者等その他の関係者に対し技術的な支援を行うこと。
三 マンションの管理の適正化に関し、管理組合の管理者等その他の関係者に対し講習を行うこと。
四 マンションの管理に関する苦情の処理のために必要な指導及び助言を行うこと。
五 マンションの管理に関する調査及び研究を行うこと。
六 マンションの管理の適正化の推進に資する啓発活動及び広報活動を行うこと。
七 前各号に掲げるもののほか、マンションの管理の適正化の推進に資する業務を行うこと。
（センターの都道府県知事又は市町村長による技術的援助への協力）
第九十二条の二 センターは、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成十四年法律第七十八号）第百一条第二項、第百六十三条第二項又は第二百十六条第二項の規定により都道府県知事又は市町村長から協力を要請されたときは、当該要請に応じ、同法第百一条第一項、第百六十三条第一項又は第二百十六条
第一項に規定する技術的援助に関し協力するものとする。
（センターへの情報提供等）
第九十三条 国土交通大臣は、センターに対し、管理適正化業務の実施に関し必要な情報及び資料の提供又は指導及び助言を行うものとする。
（準用）
第九十四条 第十二条から第十五条まで、第十八条第一項、第十九条から第二十三条まで、第二十四条第二項、第二十五条、第二十八条（第五号を除く。）及び第58

二十九条の規定は、センターについて準用する。この場合において、これらの規定中「試験事務」とあるのは「管理適正化業務」と、「試験事務規程」とあるのは「管理適正化業務規程」と、第十二条中「名称又は主たる事務所」とあるのは「名称若しくは住所又は管理適正化業務を行う事務所」と、第十三条第二項中「指定試験機関の役員」とあるのは「管理適正化業務に従事するセンターの役員」と、第十四条第一項中「事業計画」とあるのは「管理適正化業務に係る事業計画」と、同条第二項中「事業報告書」とあるのは「管理適正化業務に係る事業報告書」と、第二十四条第二項第一号中「第十一条第三項各号」とあるのは「第九十一条各号」と、同項第七号及び第二十五条第一項中「第十一条第一項」とあるのは「第九十一条」と、第二十八条中「その旨」とあるのは「その旨（第一号の場合にあっては、
管理適正化業務を行う事務所の所在地を含む。）」と、同条第一号中「第十一条第一項」とあるのは「第九十一条」と読み替えるものとする。

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