カジノ差止訴訟の現状と展望

カジノ格安賃料差止住民訴訟のご報告
２０２４年８月２７日（火）弁護団 弁護士 加苅 匠

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本日のお話
１ 住民訴訟の意義
２ カジノ格安賃料差止住民訴訟とは－住民訴訟で何を求めているのか？
－なぜ夢洲を格安賃料で貸すことが違法なのか？

３ カジノ格安賃料差止住民訴訟の経過と展望

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住民訴訟に至る経過
２０２３年１月１６日
住民監査請求を大阪市に提出 ▶

（請求人９５名）⇒同年３月１５日 合議不調

２０２３年４月３日
住民訴訟を大阪地裁に提訴（参加人10名）⇒後に先行訴訟（地盤改良費788億円の負担の差止訴訟）に共同訴訟参加（別訴禁止（地自法242の2Ⅳ）のため）
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住民訴訟の目的
大阪市（大阪市民）の貴重な財産である夢洲を、①カジノのために貸すことが問題であり、②そのために地盤改良費７８８億円を市が負担し、③ＩＲ事業者に対して、長期間、著しく格安の賃料で貸すことにより、大阪市民の大きな不利益を与える・・・⇒その予防及び是正を求める訴訟。
住民（大阪市民）
大阪市によるＩＲ事業の不当性を他の大阪市民に知らせ、運動を広め、ＩＲ事業を止める

弁護士
住民訴訟を通じて、大阪市のＩＲ事業・不動産鑑定の違法性を明らかにし、運動に活かす
4住民訴訟の内容（当初）借地権設定契約の差止め
大阪市とIR業者との間で予定されている、大阪夢洲地区の一部（IR用地）の賃貸借契約締結の差止めを求める。

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格安賃料による契約締結は違法！
地方自治法２３７条２項「普通地方公共団体の財産は、条例又は議会の議決による場合でなければ、…又は適正な対価なくしてこれを譲渡し、若しくは貸し付けてはならない。」

大阪市民の貴重な財産である夢洲を、ＩＲ事業のために著しく廉価（格安）の賃料で賃貸することは、「普通地方公共団体の財産は、・・・適正な対価なくして･･･貸付等を行ってはならない」と規定した地方自治法２３７条２項に反する違法な財務会計上の行為にあたる。＋大阪市規則違反
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借地権設定契約が締結される・・・
 ２０２３年９月２８日 大阪市（賃貸人）と大阪ＩＲ株式会社（賃借人）

夢洲３区の事業用定期借地権設定契約を締結
 賃貸借期間（６条） 引き渡し日から２０５８年４月１３日まで（３５年間）
 賃料（７条）

月額金２億１０７３万０５８９円（１㎡当たり金４２８円）

・区域認定日以降５年ごとに賃料改訂の必要があると判断した場合
改訂数式 （ａ）改訂前の直近の賃料×（ｂ）消費者物価スライド率⇒ ★実質的には35年間格安の固定賃料 ＋１０年間増額不可特約※スライド率 （名目ＧＤＰ変動率＋大阪市消費者物価指数（総合）変動率）／２
7賃料が「適正な対価」ではない＝格安であることの理由と市の責任
Ａ：大阪市が依頼した不動産鑑定業者の鑑定が違法（鑑定評価基準違反＋「鑑定談合」）
問題① ＩＲ事業用地なのに、ＩＲ事業を考慮外としている！
問題② 新駅開業を考慮しない等の不当な条件設定！

⇒「適正な賃料」を表していない！

Ｂ：大阪市独自の責任と判断で賃料設定すべきであるのに、違法な鑑定結果をそのまま採用・・・
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A 不動産鑑定の不当性（主張の概要）
1. 総論
 複数の不動産鑑定の条件や結果が一致
 土地価格が一貫して変動しない（令和元年～令和３年）

 不当な条件設定（ＩＲ考慮外、新駅考慮外）
 大阪市による条件及び価格設定の誘導・示唆

2. 各論（不動産鑑定評価基準違反）


算定手法の誤り＝造成費用（埋立・整備費）等を考慮する原価法や、ＩＲ事業による収益を考慮する賃貸事業分析法を採用していない



取引事例比較法における土地取引事例地の選択が不適切

その他（根拠に乏しい数値の引用、要因修正の不備）
9不動産鑑定の不自然な一致⇒「奇跡の一致」（１回目 令和元年11月分 3/4）
arec

日本不動産研究所

大和不動産鑑定株式会社

株式会社谷澤総合鑑定所

新規賃料月額（㎡あたり）■428円/㎡■428円/㎡■428円/㎡（391円/㎡）基礎価格（㎡あたり）

120,000円/㎡

120,000円/㎡

120,000円/㎡

118,000円/㎡

期待利回り

4.3%

4.3％

4.3％

4.0%

鑑定評価方法

取引事例比較法
積算法

取引事例比較法
積算法

取引事例比較法
積算法

取引事例比較法
積算法

複合型商業施設

大規模複合商業施 大規模複合商業施
設地
設

大規模商業施設等の敷地としての利用

最有効使用

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不動産鑑定業者の鑑定の不自然な一致⇒「奇跡の一致」（２回目 令和3年3月分 2/3）
arec

日本不動産研究所

大和不動産鑑定株式会
社

新規賃料月額（㎡あたり）■428円/㎡■429円/㎡（420円/㎡）

基礎価格（㎡あたり）

120,000円/㎡

120,000円/㎡

118,000円/㎡

期待利回り

4.3％

4.3％

4.3%

鑑定評価方
法

取引事例比較法
積算法

取引事例比較法
積算法

取引事例比較法
積算法最有効使用

複合型商業施設の敷地としての利用

大規模複合商業施設地

大規模複合商業施設の敷地

※端数処理

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不動産鑑定の不自然な一致

不動産鑑定価格
土地基礎価格

最有効使用
×ＩＲカジノの高層ホテル⇒ショッピングセンター

様々な要素（鑑定条件）を基礎に独立して鑑定するはずなのに評価手法
原価法、取引事例比較法、収益還元法、積算法、賃貸事例比較法など期待利回り一致することはあり得ない
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不動産鑑定の「奇跡の一致」【住民監査請求の監査委員のコメント】「意思の連絡等なしにこれらが一致したというのは、不自然な印象を受けることは否定できない」

２０２３年２月１日朝日新聞DIGITALより
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鑑定の問題その①

IR事業用地のための賃料鑑定なのに「IR事業を考慮外」！？
① 本来の鑑定依頼目的に反するＩＲ事業を行う土地の賃料を鑑定する目的で依頼しているにもかかわらず、「IR事業を考慮外」とすることは鑑定依頼目的を満たさない。
② IR考慮外とする経緯
大阪市職員が破棄済みと説明していたメールが発覚・開示⇒大阪市の担当者が鑑定業者に対してＩＲ考慮外を示唆・誘導していたこと、従前説明していた経過が虚偽であったことが発覚
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鑑定の問題その①「最有効使用」をイオンモールとして鑑定!?
不動産の価格：最有効使用（不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用方法）を前提として算定すべき（鑑定評価基準総論第4章）。
⇒鑑定業者４社：「IR事業を前提とした評価を行うことができない」
中低層の大規模複合商業施設（イオンモール）を最有効使用として判断• 「夢洲まちづくり構想」では超高層ホテル建設を含めた国際観光拠点とすることを予定。
• 液状化対策が必要であることを前提に約790億円もの土地改良費支出を決定している。
⇒超高層ホテルを前提としたＩＲ事業用地として最有効使用する必要がある
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鑑定の問題その②

夢洲駅（大阪メトロ）開業無視！？
不動産の価格：最寄り駅からの距離を基本に形成

カジノ施設の目の前に新駅（夢洲駅）開業予定

ところが・・・
最寄駅をコスモスクエア駅に
ＩＲから３.５km（徒歩圏外）
その理由は実現性不確実？
⇒鑑定時には認可済み工事にも着手
大阪市が株主…
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鑑定の問題その②夢洲駅（大阪メトロ）開業無視！？

「土地価格調査用のインフラ条件」より
令和元年9月30日
ＩＲ推進局
17大阪市の不当な指示・誘導（鑑定前の価格をそのまま維持＝結論ありきの鑑定）
日時出来事
2018.12.27 日本不動産研究所の調査報告書（※鑑定ではない）・評価方針
・ 「対象不動産の単価12万円/㎡」
・ 「ＩＲ事業を考慮しない」
・ 期待利回り「４．３％前後」※大阪市がＰｗＣに委託、不動研はＰｗＣから再委託＝不動研は鑑定の中立性を害しているとも評価できる
有限会社arecの不動産価格調査報告書・意見書
2019.3.27
・ 12万円/㎡
・ 最有効使用「複合型商業施設の敷地」
・ 期待利回りの水準 ４．４％前後※夢洲開発における課題検討会の委員である善本氏が代表
2019.4.23～ ・ＩＲ推進局が大阪府戦略本部会議で12万円の参考価格を提示
・夢洲地区ＩＲのコンセプト募集（ＲＦＣ）において「売却12万円/㎡」「賃貸43524円/㎡」と資料に記載→ＩＲ推進局長「おそらく今の価格が大幅に変わることはない。逆に変わると事業計画に大きく影響するので出来るだけ変えずに・・・」
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問題①「ＩＲ事業を考慮外」
大阪市の説明大阪市と各鑑定業者間の隠蔽メール①ＩＲ事業用地の適正賃料 鑑定依頼
②４社全てが、独自の判断で、ＩＲ事業を考慮外として鑑定するのが妥当と判断。

○9月12日、大阪市担当者から４社に、各社の考える鑑定条件などの回答を求めるメールを送信⇒9月13日に不動研から大阪市担当者にIR考慮外とした鑑定条件のメール送信※具体的には、9月下旬に鑑定を依頼した業者1社から「ＩＲ事業は国内実績もなく、評価上考慮⇒同日、大阪市担当者が４社に対し、「ＩＲすることは適切ではない」との意見を受け にかかる鑑定評価書概要」に【付加条件】たと説明
として、ＩＲを「価格形成要因への影響を考慮外とした鑑定評価」と記載して送信⇒9月17日～19日に各業者から、IRを考慮外とした鑑定条件とする旨を回答
10月中旬に大阪港湾局は「ＩＲ考慮外」とする意見を求めると、業者４社から「ＩＲ考慮外」が妥当との所見を確認したと説明
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問題②夢洲駅開業を無視
令和元年9月12日
大阪市→鑑定業者4社メール「鑑定評価概要」（抜粋）

不動研 （令和元年9月13日） ○ａｒｅｃ（令和元年9月17日） ○→メトロ延伸前（夢洲駅開業前）の状況で評価
大和鑑定（令和元年9月17日） ×
谷澤鑑定（令和元年9月19日） ×→メトロ延伸後（夢洲駅開業後）の状況で評価

問題②夢洲駅開業を無視
不動研

大阪市

・令和元年9月25日
大阪市にメトロ延伸を「想定上の条件」から除外する評価方針を示す
・令和元年9月27日
大阪市の質問に「×」を再度示す

・令和元年9月27日
鑑定業者4社に、鉄道延伸を「想定上の条件」から外す「評価の方向性」を示す

大和鑑定 × → ○谷澤鑑定 × → ○ へ方針転換･･･→メトロ延伸（夢洲駅開業）を評価する鑑定業者が０に･･･

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「鑑定談合」＝大阪市からの価格示唆
大阪市の説明大阪市と各鑑定業者間の隠蔽メール○４社の各鑑定は、鑑定業者が全て独自の判断で行ったもの鑑定が一致したのも、結果的に一致したに過ぎない。

○9月12日、大阪市担当者から４社に、各社の考える鑑定条件などの回答を求めるメールを送信
Ａ）9月13日に不動研から大阪市担当者に鑑定前の参考価格（12万円/㎡）を記載した資料を添付送信★前提 鑑定業者や鑑定士は、依頼者（大阪市）の意向や他の業者の鑑定方針や情報を受けることなく、独立して公正に鑑定評価をする義務（法令上及び契約上の義務）がある。

Ｂ）⇒同日、大阪市担当者が４社に対し、上記不動研の鑑定前の参考価格（12万円/㎡）を記載した資料を添付送信

Ｃ）⇒その結果、11月、・上記全４社が、ほぼ同額の土地価格とし、内３社は完全に一致した価格（12万円/㎡）とし、・期待利回り（4.3％/年）も完全に一致したものとし、・⇒その結果、鑑定賃料も全く同じ価格（428円/月額）とした鑑定評価書を作成・提出。
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「鑑定談合」＝大阪市からの価格示唆
2019/9/13のメール

大阪市 → 各鑑定業者

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「鑑定談合」＝業者間の情報共有？
IR事業を考慮外とする鑑定業者の説明

不当性鑑定業者２社（不動研・arec）が取引事例
地について同一の基本的な間違い・大阪市担当者を通じて他の鑑定業者を知っていることが明らかとなっている＝取引事例として福岡県内の同じ事例地を選定⇒いずれも地上建物の価格を除外せず「土地＋地上建物の売買価格」を「土地の価格」として計上・鑑定のもとになる、取引事例が一致するだけでなく、初歩的なミスまで一致★偶然の一致ではあり得ない
×独立して公正に算定

第１鑑定
arecの鑑定書より

第１鑑定
不動研の鑑定書より

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Ｂ

大阪市の責任①コンセプト募集（RFC）
大阪市の主張②実施方針（案）・④事業者公募③第１鑑定
IRの実現性・妥当性が不明、収支計④事業者公募（RFP）
画も不透明※土地の使用条件等を示した公募→IR考慮は不可⑤実施方針の確定
・⑧区域整備計画⑥第２鑑定（ＩＲ考慮していない）公募賃料を⑦事業者選定
含む事業条件を前提に策定。
・⑩借地権設定契約で賃料を決定⑧区域整備計画の作成※賃料を含む事業条件を前提に作成 賃料を改めて見直すとなると、公募の前提や区域整備計画の内容に大き⑨区域認定な変動が生じるので、大阪市は見⑩実施協定・借地権設定契約 締結直しできない。
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Ｂ

大阪市の責任①コンセプト募集（RFC）②実施方針（案）③第１鑑定④事業者公募（RFP）※土地の使用条件等を示した公募⑤実施方針の確定⑥第２鑑定⑦事業者選定⑧区域整備計画の作成※賃料を含む事業条件を前提に作成⑨区域認定⑩実施協定・借地権設定契約 締結

参加人の主張④事業者公募の段階で、ＩＲ事業を考慮した賃料を設定しておかなければならなかった。
→不動産鑑定結果をそのまま賃料とするのではなく、大阪市の責任と判断で、適正な賃料を設定しなければならなかった。

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差止住民訴訟の経過と今後
日時

出来事

2023.4.3

後行訴訟 提訴⇒先行訴訟に共同訴訟参加

2023.9.28

事業用定期借地権設定契約の締結※賃料の適正について、具体的・実質的な説明がないまま・・・

2024.1.26

被告（大阪市）：賃料の適正に関する反論書面提出※鑑定業者からの意見書を引用した反論

2024.2.27

参加人：請求の趣旨変更⇒土地の引渡し、登記手続きの差止めに請求の趣旨を変更

2024.5.28

参加人準備書面（３）を提出
鑑定について大阪市の反論に対する再反論

2024.10.16
2024.12.26

被告（大阪市）：参加人準備書面（３）に対する反論を提出予定（※遅くとも１２月２６日までに）27

２つの住民訴訟の意義と展望【先行訴訟】
大阪市（松井市長）が、カジノに税金は一切投入しないと公約しながら、実際にはカジノ用地の地盤改良費として、約７９０億円を負担するのは違法【後行訴訟】
カジノ用地のために約７９０億円を負担して高層ホテル建設可能な土地にしながら、カジノ事業を考慮しない格安の賃料４２８円／㎡

は違法⇒２つの住民訴訟で大阪ＩＲカジノを挟み撃ちにしながら、大阪市民の運動と一体となって、その問題点を大阪・全国に広めて、大阪ＩＲカジノを阻止する。
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