120 土地総合研究 2020年冬号

研究ノート


不動産業は低リスクの融資先なのか？
―地域銀行の財務データからの予備的考察―

大越 利之 はじめに
わが国では、長きにわたり超低金利政策が採られているが、特に  年  月にマイナス金利政策が導入されて以降、国内金融機関の預金・貸出の利鞘はさらに図 銀行貸出残高の変化率




は一層悪化している。その一方で、アベ


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縮小し、金融仲介から得られる収益環境
ノミクス以降、銀行の貸出残高は増加し続けており、特に不動産業向けの貸出残高の伸びは大きい 図  。日本経済新聞は、同紙が全国  の地





不動産業



個人（貸家業）全産業

資料：貸出先別貸出金 日本銀行 方銀行・第二地方銀行を対象に実施した地域銀行の貸出態度がどのように変化したのか、アンケート調査において、不動産向け融資残高がまた各行の不動産融資に対する態度の差異を説明

 年前の  年  月よりも増えたとした銀行が、する要因はどこにあるのか、について今後より詳回答のあった  行のうち  行に上ったと報じて細な研究を行うための予備的な考察を行うことでいる。日本銀行 金融システムレポート や金融庁ある。以下、欧州中央銀行のマイナス金利政策下金融レポート が不動産向け融資の高い伸びに警における欧州の銀行融資に関する先行研究の分析

戒感を示す一方で 、この調査結果はいまだ地域銀結果を踏まえ、上場不動産企業の財務データをも行が収益の柱として不動産業向けの貸出に頼る傾とに、日本の地域銀行が不動産融資に係るリスク向にあることを示唆した。しかしながら、融資残をどのようにとらえているのかについて考察する。


高が減ったと答えた銀行が  行、変わらないとした銀行が  行あったことから、ひとくくりに地域 マイナス金利下の銀行融資：

銀行の不動産業への貸出態度を結論付けることは          先行研究からの知見できないのではないだろうか。

近年の金融政策の研究では、金融緩和が中長期本稿の目的は、マイナス金利下において日本の以下あわせて「地域銀行」という。
日本経済新聞  年  月  日・朝刊S 最近では、日本銀行は「金融システムレポート 年  月 」において、不動産業向け貸出の対 *'3 比率が 年末以来はじめて過熱に転じたと分析している。

金利を押し下げ総需要が拡大するという伝統的な波及経路 金利経路 ではなく、 年頃からは金融政策が銀行の貸出態度や貸出供給の変化を通じて実体経済に影響するメカニズムについての理論

土地総合研究 2020年冬号 121的・実証的分析に主眼が置かれている。以下、い依存度の高い銀行は貸出の縮小を強いられ、企業

くつかの金融政策効果の波及経路に関する代表的の投資活動にも影響が及ぶ。金融緩和の場合、預な研究、およびマイナス金利政策下における波及金量の増大により銀行の資金調達が容易になり、経路の変化について検証した先行研究を概観する。


銀行貸出は増加することが想定される。なお、バランス・シート・チャネルと銀行貸出経路はあわ

バランス・シート・チャネル

せて信用経路 FUHGLWFKDQQHO と呼ばれている。

バランス・シート・チャネルは、資金の借手企



業の財務状況 自己資本 に着目したものである。



銀行は、借手企業の健全性や投資プロジェクトのリ ス ク ・ テ イ ク を 促 す 経 路 ULVN WDNLQJ

成功確率に関する情報を十分に有しないため、融FKDQQHO は、金融緩和政策が銀行のリスク許容度資の際に情報収集にコストをかける モニタリンの拡大を誘発することで、銀行の貸出供給に影響グ・コスト 。このとき自己資本による資金調達のを及ぼすという経路である %RULRDQG=KX 。

割合が低く、外部資金への依存度の高い企業に対金融緩和により銀行の保有する資産価格が上昇すするモニタリング・コストが大きくなるため、よると、それに伴い銀行の自己資本も増大する。こり高い金利 プレミアム を要求する。こうした状れにより資金調達能力が改善されると投資 貸出

況下で、金融引き締めが行われ、仮に借手企業のに対するリスク許容度が高まり、銀行の高収益、自己資本を構成する資産価格が下落すると金利高リスクへの投資 貸出 が促される。さらに、持プレミアム は一層上昇し、資金の借り入れ需要、続的な金融緩和により低金利が継続する状況下で

リスク・テイクを促す経路

ひいてはマクロ経済全体の投資も減少する 。金融

は、銀行の預金・貸出金利鞘は縮小するため、銀緩和の場合、資産価格の上昇が観察されれば、担行は収益を維持するために、より高リスクの貸出保価値の上昇によるモニタリング・コストおよびを行うインセンティブをもつようになる。

金利 プレミアム の低下、銀行貸出の増加が想定



される。





政策金利がプラスの水準にある平常時であれば、銀行貸出経路

マイナス金利下の銀行融資：欧州の分析

金融緩和政策は上述の様々な経路を通じて銀行貸銀行貸出経路 EDQNOHQGLQJFKDQQHO は、銀行
出供給を増加させ、実体経済にプラスの影響を及の資金調達能力に着目したものである 。この経路ぼすと考えられる。では、政策金利がマイナス水が機能する条件として、銀行は預金以外からの貸準に突入した現在において、同じ効果が期待でき出資金の調達が困難であること、企業の資金調達るのであろうか。
日本に先んじて  年  月にマは銀行借入に依存することが想定されている。こイナス金利政策を導入した欧州では、マイナス金の想定の下で金融引き締めが行われ準備や預金が利が銀行貸出や銀行経営に及ぼす影響についての減少した場合、特に流動性資産が乏しく預金への実証研究が近年盛んに行われている。$PSXGLDDQG
9DQGHQ+HXYHO  は、政策金利がゼロ近くま蓮井・小林  は、金融政策効果の波及経路に関する代表的な研究を簡潔にまとめている。
%HUQDQNHDQG*HUWOHU  、%HUQDQNHHWDO  等。マクロ経済状況の悪化は、さらなる資産価格の低下、で低下した後の期間において、金融緩和のショッ自己資本の減少につながり、一層銀行貸出は減少する。
資産価格の変動が実体経済への影響を増幅させる現象
をファイナンシャル・アクセラレーターという。

.DVK\DSDQG6WHLQ  等。+HLGHUHWDO  は、マイナス金利政策の導入

クが銀行の株価に負の影響を及ぼすことを明らかにした。特に小口預金による資金調達依存度の高い銀行の株価ほど大きく負の反応を示した。
また、以降の期間において、銀行の総資産に対する預金の割合が銀行貸出供給量に負の効果をもつことを122 土地総合研究 2020年冬号示した。これらの結果から、預金金利のゼロ下限

各年  月期のデータ とした。の存在によって縮小した預金・貸出金利鞘が信用

なお、 年  月期以前に合併や名称変更などコストに見合わなくなり、銀行は貸出供給を減らの再編が行われた銀行については、サンプル期間さざるを得なくなっていると解釈される。
つまり、を遡って再編前の各行の数値を足し合わせ、

預金量の増加が貸出量の増加を促すという金融政年  月時点と統一した。

策効果の銀行貸出経路が機能不全になっていることを示唆している。一方で、$OWDYLOODHWDO

 地域銀行の財務データからみた   マイナス金利下の不動産融資の動向 は、家計の小口預金の金利にはゼロ下限があるものの、経営が健全な銀行は大口の法人預金

に対しマイナス金利を適用していることを明らか

図 $ は、地域銀行  行の預金金利の度数分にし、マイナス金利政策が金融政策の波及経路の布 ヒストグラム を示している。上段は量的・質機能を必ずしも毀損するというわけではないこと

的金融緩和  年  月 の導入直前、中段はマイを示唆した。また、+HLGHUHWDO  は、預金ナス金利政策  年  月 の導入直後、下段は直総資産比率は、リスクの高い企業への貸出供給に近を表している。
預金金利の分布の変化をみると、対してプラスの効果をもつことを明らかにし、マ量的・質的金融緩和の導入直前から現在に至るま

イナス金利下において預金依存度の高い銀行ほど、で、預金金利は低下し、分布はゼロ近傍に集中し貸出におけるリスク・テイクが促されていることてきている。また、マイナス金利政策の導入以降を示した。

も預金金利にゼロ下限が存在していることが読み取れる。

 データの算出方法

預金金利および預金・貸出金利鞘

図 % は、預金・貸出金利鞘の代理変数として

以下の節では、個別の地域銀行および不動産企貸出金利と預金金利の差の分布を示している。

業の財務データから集計したいくつかのデータを 年  月期から  年  月期までの変化をみ予備的な証拠とし、マイナス金利下での銀行貸出

ると、概ね分布の形状に変化はないが、より低いの傾向の変化や不動産融資に対する銀行の態度に水準に分布がシフトしている。これらの期間におついて考察する。まず、ここでは本稿で用いたデいて、地域銀行の預金・貸出金利鞘は徐々に縮小ータの算出方法について説明する。計算の元となし、収益環境が厳しくなっていることがうかがえるデータはすべて「1(('6)LQDQFLDO48(67」 日る。

本経済新聞社 から得た。



地域銀行  行の預金金利および貸出金利は、



資金調達の預金依存度と銀行貸出

は「企業財務データ」に収録されている各年  月

銀行の資金調達の預金依存度によりマイナス金期の預金利息、貸出金利息、預金、貸出金のデー利政策が銀行貸出に及ぼす影響が異なるという欧タを用い、それぞれ「預金利息÷預金」、「貸出金州の先行研究の分析結果を踏まえたうえで、日本利息÷貸出金」として算出した。のマイナス金利政策導入以降の地域銀行の貸出供預金総資産割合は、同様に「企業財務データ」から「預金÷資産合計」として算出した。

給の動向をみてみよう。図 $ は、地域銀行 行の預金総資産比率の上位 ％  行 と下位各行の不動産業向け貸出金 フロー は「金融機％  行 の貸出供給量の集計値の代理変数と関別借入金」に収録されているデータを用いて算して、貸出残高の前期差の推移を示したものであ出した。上場不動産企業 賃貸業  社・分譲業 る  年  月期＝ 。なお、順位付けは 社 の各年度 月から 月期の借入金を銀行別に抽年  月期から  年  月期の各行の預金－総資産出し、それらの月次データを合計して年度データ比率の平均値を用いた。預金割合の低い銀行は、

土地総合研究 2020年冬号 123

0Frequency
10 20 30

図 $地域銀行の預金金利の度数分布

0.05

0.10

0.15

0.200.25

00.050.100.15

0.20

0.25

00.05

0.10

0.15

0.20

0.25

Mar. 2013

0.400.60(%)

0.400.60(%)

0.04

0.06(%)

0Frequency
10 20 3000Frequency
10 20 30

Mar. 2016

Mar. 2019

Frequency
0 5 10 15 20 25

図 %地域銀行の貸出金利と預金金利の差の度数分布

1.0

2.0
Mar. 2013

3.0

4.0(%)

01.0

2.0
Mar. 2016

3.04.0(%)

01.0

2.0
Mar. 2019

3.0

4.0(%)

Frequency
0 5 10 15 20 25

Frequency
0 5 10 15 20 250
資料：
「日経 1(('6)LQDQFLDO48(67」のデータを用い筆者作成。作成方法は本文第  節を参照。

124 土地総合研究 2020年冬号

図 預金総資産比率別地域銀行による貸出供給量  年  月期＝ $総貸出                  %不動産業向け貸出





上位（行）
中位（行）
下位（行）上位（行）
中位（行）
下位（行）          

資料：「日経 1(('6)LQDQFLDO48(67」のデータを用い筆者作成。作成方法は本文第  節を参照。


マイナス金利政策以後も貸出量を増加させている

行ほどリスクの高い貸出を増やすということが当のに対し、預金割合の高い銀行は貸出量を減らしてはまり、つまりリスク・テイクを促す経路が強ている。この傾向は、マイナス金利政策下においく機能しており、さらに銀行が不動産業向けの融て預金割合が銀行貸出に負の効果を与えるという、資を高リスク 高収益 な投資ととらえているとす

欧州の先行研究の分析結果と整合していることかれば、預金割合の高い銀行ほど不動産向け貸出をら、日本においても預金依存度の高い銀行の存在増やしているはずである。これらのデータから、により金融政策の銀行貸出経路の機能が弱められ日本の地域銀行は上場不動産企業向けの融資を高ていることが示唆される。

リスクとはとらえていないという仮説が立てられ

次に、地域銀行の預金総資産比率と不動産業向るのではないだろうか。

け貸出の関係をみてみよう。マクロ全体の不動産

業向けの貸出の伸びは、総貸出の伸びを上回って おわりに推移しているが、各銀行で貸出態度に差異はある

政策金利がマイナス圏に突入し銀行の貸出金利のだろうか。図%は預金総資産比率の上位％は低下し続けてきた一方で、預金金利はゼロの下

行 と下位％ 行 の地域銀行の不動産業向限に達している。銀行の金融仲介業務に逆風が吹け貸出供給量の合計値の推移を示している。なお、

く中で、いまだ不動産融資は増え続けている。本

対象とした地域銀行は、年月から年月

稿は、マイナス金利下において日本の地域銀行のまでの期間に毎年度継続して全国証券取引所に上貸出態度はどのように変化したのか、地域銀行の場する賃貸業および分譲業（ジャスダック上場会

不動産向け貸出に対する態度の差異を説明する要社を含む）に貸出を行った行である。この図か

因はどこにあるのか、について今後より詳細な研らは、総資産に対する預金割合の大小に関係なく、究を行うために、地域銀行および不動産企業の財上場不動産業向けの貸出を増やしていることがみ務データを用いて予備的な考察を行った。てとれる。仮に日本において、欧州の先行研究の地域銀行の資金調達の預金依存度別 預金総資実証結果のように資金調達の預金依存度が高い銀産比率別 の貸出金 フロー の推移をみると、
マイ土地総合研究 2020年冬号 125

ナス金利政策以降、預金依存度の高い銀行は貸出

7UDQVPLVVLRQ”-RXUQDORI(FRQRPLF3HUVSHFWLYHV

量を減少させた。マイナス金利下において金融政  

策の銀行貸出経路が機能していない可能性がある。

%HUQDQNH %HQ 6 0DUN *HUWOHU DQG 6LPRQ

一方で、マイナス金利下において預金依存度の高*LOFKULVW  “7KH)LQDQFLDO$FFHOHUDWRULQDい銀行だけでなく、すべてのグループにおいて不4XDQWLWDWLYH %XVLQHVV &\FOH )UDPHZRUN” LQ

動産業向け貸出を伸ばした。金融政策の波及メカ

7D\ORU -RKQ % DQG 0LFKDHO :RRGIRUG HGV

ニズムを説明する「リスク・テイクを促す経路」+DQGERRN RI 0DFURHFRQRPLFV & &KDSに従えば、預金依存度が高く預貸金利鞘を稼ぎづ(OVHYLHU%9

らい銀行ほど高リスクの貸出を行うことが想定さ

%RULR&DQG=KX+  “&DSLWDO5HJXODWLRQ

れる。このメカニズムに基づいて考えると、地域

5LVN7DNLQJDQG0RQHWDU\3ROLF\$0LVVLQJ/LQN

銀行にとって、上場不動産向けの融資は高リスク

LQ WKH 7UDQVPLVVLRQ 0HFKDQLVP"” -RXUQDO RIとはとらえられていない可能性が指摘される。

)LQDQFLDO6WDELOLW\  

今後の研究の展開としては、本稿で作成したデ

+HLGHU))6DLGLDQG*6FKHSHQV  “/LIH

ータをさらに拡充し、個別の地域銀行や不動産企EHORZ]HUR%DQNOHQGLQJXQGHUQHJDWLYHSROLF\

業のパネル・データを用いた統計的な検証を行う

UDWHV” 5HYLHZ RI )LQDQFLDO 6WXGLHV   

ことが考えられる。また、地域銀行が高収益を期待する高リスクな投資は、そもそも銀行貸出では

.DVK\DS$QLO.DQG-HUHP\&6WHLQ  “7KH

なく海外を含む有価証券への投資にシフトしてい,PSDFWRI0RQHWDU\3ROLF\RQ%DQN%DODQFH6KHHWV”

る可能性もある。また、本稿では資金の貸手であ&DUQHJLH5RFKHVWHU&RQIHUHQFH6HULHVRQ3XEOLF

る地域銀行の預金依存度 預金総資産比率 に着3ROLF\  

目したが、今後より詳細な分析を行うためには、

.DVK\DS$QLO.DQG-HUHP\&6WHLQ  “:KDW

地域ごとに異なる景況や産業、企業規模や企業と'RD0LOOLRQ2EVHUYDWLRQVRQ%DQNV6D\$ERXWWKH

銀行のリレーションシップ等の地域域特性や借手

7UDQVPLVVLRQ RI 0RQHWDU\ 3ROLF\"” $PHULFDQ

側の要因についても検証の範囲を広げる必要があ(FRQRPLF5HYLHZ  ろう。

 大越利之  「金融緩和政策と住宅価格の関係：



金融危機後の日本と諸外国の比較」土地総合研究

所 編 『マイナス金利下における金融・不動産市

参考文献

場の読み方』東洋経済新報社

$OWDYLOOD&/%XUORQ0*LDQQHWWLDQG6
+ROWRQ  “,VWKHUHD]HURORZHUERXQG"7KH

 蓮井康平・小林照義  「金融市場と金融政策の波及経路」国民経済雑誌  

HIIHFWVRIQHJDWLYHSROLF\UDWHVRQEDQNVDQG
ILUPV”(&%:RUNLQJ3DSHUQR$PSXGLD 0 DQG 6 9DQ GHQ +HXYHO  “0RQHWDU\SROLF\DQGEDQNHTXLW\YDOXHVLQDWLPH
RIORZLQWHUHVWUDWHV”(&%:RUNLQJ3DSHUQR

%HUQDQNH %HQ 6 DQG $ODQ 6 %OLQGHU  “&UHGLW0RQH\DQG$JJUHJDWH'HPDQG”$PHULFDQ(FRQRPLF5HYLHZ  
%HUQDQNH%HQ6DQG0DUN*HUWOHU  “,QVLGH
WKH%ODFN%R[7KH&UHGLW&KDQQHOVRI0RQHWDU\[おおこし としゆき]
[(一財)土地総合研究所 客員主任研究員]