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土地総合研究 2017年冬号

特集

既存住宅流通市場の活性化に向けて

実務的観点からの既存住宅流通市場活性化提⾔

リニュアル仲介株式会社 代表取締役
⻄⽣ 建にしお たけし

１ 既存住宅流通活性化を阻害する幾つかの要因が下がりやすい物件か資産価値が下がりにくい物（1）日本人は新築志向の誤解件」と問われれば、多くは資産価値が下がりにく

住生活基本計画でも指摘されているとおり、「リい物件を選択するだろう。住宅を購入しようとす

フォーム・既存住宅流通等の住宅ストック活用型

る消費者に対し、資産価値についてプロが助言す市場への転換」は遅れている。遅れている原因のることはほとんど無く、消費者の想い（希望の立

一つに、「新築産業から変化できない建築・不動産

地・趣味嗜好・自分のライフスタイル）を形にす業界」と「一生で 1 回の買い物だと思っている消る提案が主流である。

費者」の不幸なマッチングが成立していることが次の表は、築年数と共にマンションの登録価あると考える。
「できれば新築」という強い思いが、格・成約価格の平均がどのように変化するかグラ

事業者・消費者双方にある。
「新築良いか？中古がフにしたものである。登録・成約とも築 20 年まで良いか？」と問われれば、「新築」と答えるのが当は下がり続け、以降は下げ止まっていることが分然だ。日本人は新築志向だという人もいるが、何かる。このデータからも、新築からの 20 年は資産も日本人に限った話ではない。しかし、「資産価値価値が大きく減価する可能性が高く、
築 20 年以降（出典：公益財団法人東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場 2015 年）

土地総合研究 2017年冬号

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は資産減価がほとんどないことを物語っている。

動性のない不動産を購入させることになる。住宅

住宅購入者が新築プレミアム（築浅プレミアム）を購入させるところまでは考えても、購入後のそを評価するのが築 20 年くらいまでである裏付けの人の生活まで思いを馳せる建築のプロは少ないであるともいえる。多くの消費者は、マンションのではないか。

で言うと築 20 年まで価格が下がり続けるリスクがあるという事実を知らずに、新築を選択している実態があるのではないか。

つい

すみか

（3）
「終の住処」という幻想
多くの人の立地選定基準が「昔から住んでいる」「子供の学区域の問題」「通勤に便利」等、自身の（2）「自分らしく」が不動産の流動性を悪くする

事情だけを基準に立地を選択している。ここには「自分らしく」とても耳障りの良い言葉だ。企「万人にとってどうか」という流動性の視点が抜業の宣伝にも感性に訴える「自分らしさの追求」

けている。45 歳前後の団塊ジュニアは、一世代でが頻繁に利用される。
「自分らしく」という意味は、

200 万人。対して、平成 28 年の年間出生数は 98「自分の好き／嫌いに忠実に生きる」ということ万人。かつての様に「家は一生で一回の買い物」

だと思うが、
主観である以上、その内容は様々だ。

だとすれば、住宅購入機会は半減することが確定

新築やリフォーム等、建築を請け負う事業者に
「自

している。
つい

すみか

分らしく」を強く PR する宣伝が目立つ。セールス

今でも「終の住処」と宣伝して集客している供の側面で考えでも、感性に訴えたほうが販売に結給者が多く存在するが、そのようなプロモーショ

びつきやすいのだろう。しかし、その「自分らしンは顧客のためにならないどころか、不動産の流さ」に気がとられるあまりに、「万人にとってどう

通機会を減らすことにもつながり、結果的に自分か」という、流動性の視点が抜けてしまう消費者の首を絞めている現実に事業者は気づかなければが多い。デザインも立地も、個性を強めれば当然

いけない。
つい

すみか

つい

すみか

流動性が悪くなる。事業者が顧客に対して「自分「終の住処」はあくまでも「終の住処だった」

らしさ」を PR することは悪いことではないが、流という結果でしかないはずなのに、購入時に「終動性について顧客と向き合うことなく、顧客の夢の住処」という幻想を追いかけてしまうのは、あの実現だけを話しているのであれば、結果的に流まりにもリスクが高いのではないだろうか。

すみか

年代別人口分布（平成 24 年総務省統計局）

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土地総合研究 2017年冬号（4）ベッドタウンで30代が急減した深刻な事情
先日、所沢市と多摩市のアラサー（30 歳前後）
世代の人口が急減しているという記事を読んだ。
本当にそんな事実があるのか調べてみた。

リアだ。東京都だけをもう少し詳しくみると以下の通り。
注目したいのが、「町田市」「江戸川区」「八王子市」等だ。いずれの自治体も 40 万人以上の人口をまずは、一都三県の住民基本台帳（年齢別）で、抱え、自治体としては大きい部類の自治体だ。し2005 年と 2015 年の比較。住宅の一次取得者層でかも、
ここ 10 年ではいずれの自治体も人口が増加

ある 25～44 歳までの人口の減少数上位 10 の自治している。しかし、アラサーの人口を見ると、2体は以下の通り。人数そのもので見ると、最もア万人以上、江戸川区に至っては 3 万人以上も激減

ラサーで最も人口が減っているのは、横浜市青葉

しているのである。隠れ肥満ならぬ、隠れ人口減

区、次いで横須賀市だ。青葉区と言えば、東急田

少ともいえよう。参考までに、アラサー人口が増

園都市線「たまプラーザ」等の駅がある一大ベッ

えている自治体は以下の通り。

ドタウンだ。横須賀市は人口減少問題が言われて

中央区、港区、新宿区、豊島区はアラサー人口久しいが、意外なのが、比較的都心に近い、江戸が 1 万人以上増えている。より職住近接を望むア

川区、市川市、松戸市など、東京と千葉の県境エラサー世代が都心に流入しているのではないだろうか？かつて、東京 23 区で唯一「消滅の可能性」
を指摘されたのが豊島区だが、そのときにも違和感を感じたが、消滅するどころかアラサーが流入
し、子供も生まれ、にぎやかな街になっているのではないだろうか？

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33（5）「田舎暮らし」も不動産の流動性を悪くする（6）惑わされてはいけない「ユニーク層の一般化」

定年退職したシニア世代が、そば打ちや畑仕事

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の将来などができる、スローライフができる地に、こだ

推計人口」予測。2100 年の人口予測が、平成 14

すみか

わりの「終の住処」を購入したとする。元気なう

年 1 月発表時には中位推計で 6,414 万人だったもちはよいが、老後は夫婦のどちらかが病気になっのが、平成 18 年 12 月推計では 4,771 万人と大きたり、亡くなる等、想定外の事がいくらでも起こ

く下方修正されていた。前にも豊島区の件で触れる。そんな時、病院が近くに無い場所に高齢者がたが、元総務相の増田寛也東大客員教授らが 2040

住み続けることは困難だ。スローライフの地は、年には全国 896 の市区町村の半分が人口減により

中山間地域に近い地方と相場が決まっている。そ

消滅の危機を迎えるとの予測をまとめた。日本にのような不動産は換金性が低い。そこに余生の貯は 1,740 ほどの市区町村があるので、単純に計算蓄を投資してしまえば、全く身動きが取れない状

して 2 つに 1 つが消滅の危機を迎えるということ況になる。夫婦どちらかが病気になっても、家をになる。我々が生きてきた「人口増加」「家不足」

売却し換金できれば、病院の近くに住み替えるこ「成長産業とインフレ」時代では、人口動態などともでき、高齢者施設に入居する一時金などにも考えなくても、不動産で資産を著しく損なうこと活用できる。家を貸し出して、便利な都会や子供

は、バブル崩壊以外考えにくかった。しかし、こ世帯の近隣に住み替えることもできる。換金性のれからは、人口動態を考慮しない不動産購入は、高い住宅を所有しておくということは、老後の選資産を大きく毀損する可能性が高い。

択肢を多く残すことと同義。田舎暮らし、スローある首長のレポートの抜粋。
『「定住促進」もおライフが不動産の流動性を悪くする要素にもなっ勧めできない。メディアは盛んに地方を目指す若ている。

者が増えていると報じるが、意識が高いユニークな層の動きを一般化させて見せるのはメディアの常套手段だ。
話題になった 2013 年の毎日新聞と明34

土地総合研究 2017年冬号

治大学の共同調査。2009 年から 13 年にかけて

ん中で暮らさなくても、そもそも日本の国土の 73,000 人が 8,000 人、（移住者が）3 倍近くになっ割は中山間地域。車で 30 分も走れば、自然豊かなたということで話題を呼んだが対象の自治体が場所に到着する。

1,000 程度なので 1 自治体平均で 8 人程度人口が1999 年には 3,232 だった自治体総数は、平成の増えただけ。これを焼け石に水と呼ばずして何と大合併を経て 2014 年時点で 1,741 団体だ。
インフ

呼ぼうか。
』

ラ使用料は、自治体ごとに変わってくる。
なので、二地域居住や地方移住、空家再生に空家リノベ

過疎化が激しい町や中山間地域を合併することにーション、数が延びているという報道もあるが、なるとインフラの維持費は高くなる傾向にある。

まさに「ユニーク層の一般化」だ。この、メディ

ちなみに、財政破たんした夕張市の水道料金は

アが取り上げたがる「ユニーク層の一般化」に惑

6,852 円/月、神奈川県鎌倉市は 3,371 円/月、東

わされてはいけない。一部の特殊な事例に過ぎな

京都中野区は 2,764 円/月と、鎌倉市の 2 倍、中野い。この首長は、「地方創生」ではなく「地方消滅」

区の 3 倍近くにもなっている。
（口径：20mm/使用

で行こうとまで言う。創生は耳障りの良い言葉だ

料：20 ㎥の月額＜平成 26 年＞）スローライフすが、我々にそんな悠長な時間は残されていない。

るつもりで畑を始めても、おちおち水も撒いてい一刻も早く「消滅させる街を選択」していくことられない。
インフラの受益者負担が鮮明になると、が求められている。ただ厄介なのが、これらを推現実を直視せざるを得なくなる。

進するのは各地方の議員や行政マンである。
「わが町は消滅します」とは、口が裂けても言えないだ（8）「中古住宅は新築を買えない人が買うもの」

ろう。1 つの自治体が創生すれば、周辺の 3～4 のの誤解

自治体は無くなるわけで、いわゆる合成の誤謬に

不動産事業者も消費者も、「中古住宅は新築を買陥らないようにしなければならない。全体を俯瞰えない人が買うもの」と考えている人はいまだにして判断でき、行政職員や議員ではない、利害関多い。もちろん、過去・未来においても、与信力係のない人々が俯瞰して検討しなくてはいけない

が低く、新築を買いたいがやむを得ず中古住宅をのかもしれない。

選択する人はいるだろう。しかし、これからの既存住宅流通活性化市場において中心的な顧客は、（7）域内均一のインフラ使用料が田舎暮らしを許新築も購入可能だが「あえて中古住宅」を選択す

容する

る層だ。

名古屋大学林教授のレポート。愛知県下のイン

日本人は、自らのライフイベントを軸に、立地

フラの年間維持費の話だが、名古屋市とその周辺

も内装なども趣味嗜好を凝らす。一生で 1 回の買の場合、中心部の年間の平均維持費用は 1 人当たい物だと考えているからだ。欧米諸国では「不動りおよそ 16,000 円。一方、郊外の中には 80 万円

産は売却するもの」という考えが定着しているた

近くかかる場所があることが分かった。今後さらめ、売却のことを考えずに購入することはないとに郊外の人口減少が進むと、中心部と郊外の維持聞く。その結果、日本では「新築か中古」のよう費用の格差は最大 180 倍にも広がると林教授は指な趣味嗜好での判断を優先させるが、諸外国では摘する。積極的にスローライフを選択し、郊外に「資産価値が下がりやすい物件か資産価値が下が居住する人もいるが、それは高額なインフラ維持

りにくい物件か」という判断基準が先行し、資産費を都市部居住者に負担してもらって成立してい価値が安定している不動産を選ぶことになる。資るという自覚と、贅沢なことであるという認識が産価値の安定感から考えると、昔から栄えている必要だ。インフラコストは受益者負担となれば、街ということになり、そのような街には新築を立

地方移住者は激減するだろう。あえて田舎のど真てるような余地は残っていない。だから中古住宅

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35を選択することになる。日本でも、バブル経済崩さ」「引渡し後のリスクが高い」「構造の知識が必壊までは新築でも中古でも、住宅の価格が下がる

要」等があげられる。一方で、マンションは、構

ことはなかった。しかし、バブル崩壊後、家が余造のトラブル等は区分居室ではなく共用部の問題

り、人口減少が始まり、消滅する街が出てきていのため、その責めを負うリスクが低く、また、建る今日、バブル崩壊前と同じ感覚で家を購入して築の知識や技術がなくとも内装リフォームが容易

いてはリスクが高いといえる。自らのライフイベ

であることが特徴である。

ントだけでなく、空き家になってもすぐに借り資金さえあれば参入が容易なため、参入者が多手・買い手が見つかる街、人口が減少しない、しく、都市部において良い仕入れをすることは徐々にくい街、仕事があり多世代が循環して暮らしてに困難になってきている。偶然回ってきたよい条

いる街、このような視点をもって住宅選びをしな

件の物件のみ対応するのであれば問題ないが、本ければ、資産の減価は抑えられないだろう。中古事業を事業の中心にすると、仕入れの目標を設定

住宅は新築が買えない人が買うものではなく、資せざるを得なくなるので、無理な仕入れによる収産をもっているからこそ、その保全のためにも中益悪化や在庫期間の長期化が大きなリスクとなる。

古住宅が合理的である、という認識が消費者の間

最近は大手デベロッパーもこの買取再販型ビジにも既に広まり始めている。

ネスに乗り出している。自ら分譲し、管理も行っているので、顧客情報や物件の管理状況など多く（9）既存住宅は必ず流通活性化するの情報を持っている。大手デベロッパーは情報の人口減少、家余り、このような環境を考えただ

上流であるがゆえに、このマーケットでの優位性

けでも、
既存住宅流通活性化しか選択肢がないが、は揺るぎないものがある。競売物件を中心に戸建

この「資産価値が下がりやすい物件か資産価値がて住宅を取り扱う事業者も存在するが、こちらも下がりにくい物件か」という判断基準について、仕入れの優位性が必要なため、過当競争になって消費者の認知が進めば、必ず既存住宅流通活性化

いないエリアに営業地域を順次移動させることにするだろう。しかし、建築業界や不動産業界がいなる。コスト削減のため、リフォーム内容も表層

まだ新築偏重であるため、このようなメッセージ

リフォーム程度が多く、耐震改修工事などに取りを伝えるプロが少ないことが、既存住宅流通活性組む事業者は全くといってよいほどない。

化が遅れている最大の原因かもしれない。

なお、マンションの場合でも仕入れコストの安い旧耐震基準のマンションが多い。
低いコストで、

２ 中古住宅・リフォーム業界の現状

高く販売することで成立するビジネスモデルのた（1）中古住宅・リフォーム市場のビジネスモデル

め、参入障壁は低いが、情報の優位性がないとビ

不動産業界における中古住宅・リフォーム市場

ジネスの継続性はあまりないと考える。

のビジネスモデルとして、大きく分けて三つのモ（B）仲介・リフォームワンストップ型

デルが存在する。①「買取再販型」、②「仲介・リ買取再販売型の後に続いて登場しているのがこ

フォームワンストップ型」、③「仲介・リフォームの仲介・リフォームワンストップ型である。地方連携型」である。どのモデルも一長一短ではあるでは、不動産仲介手数料だけでは経営が厳しく、が、以下に各モデルの特徴を列記する。

以前より、建設業も並行して手掛ける不動産事業（A）買取再販型者が多く存在している。このような地方事業者を中古住宅・リフォーム市場の草創期にまず登場

中心に、不動産仲介からリフォームまでを自社でしたのがこの買取再販型のモデルである。戸建て

ワンストップ対応する業態である。買取りの資本

住宅を取り扱う事業者は少なく、マンションが中や在庫のリスク等も無いので、比較した三つのビ心だ。戸建て住宅が少ない理由は、「仕入れの難し

ジネスモデルの中では最も取り組みやすいモデル

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土地総合研究 2017年冬号

かもしれない。
現在の不動産市場では、売主から売り物件の媒介を預かり、その情報をポータルサイトに掲載したり、チラシで告知するなどして、物件の反響として初めて住宅購入
予定者を発見することができる。
しかし、新たに不動産事業に参入した事業者は、売り物件の媒介を預かることが難しい為、住宅購入
予定者の発見も困難だ。そこで、多くの事業者はリフォームのデザインに特徴をもたせ、リフォームのデザインを PR関係である。

することで住宅購入予定者との接点を設けている。

（C）仲介・リフォーム連携型

前記した買取再販型は自らが売主であるためセ仲介・リフォーム連携型のビジネスモデルはまールス型のビジネスモデルとなるのは当然だが、だ少ないが、買取型・ワンストップ型がセールス

ワンストップ型も「リフォームを請け負うための型のビジネスモデルだとすれば、仲介・リフォー

不動産仲介」となっているケースが多く、セール

ム連携型はエージェント型のビジネスモデルであス型のビジネスモデルである。その結果、リフォ

る。顧客と同じ目線で玉石混交の不動産の中からームを伴わない物件をあっせんすることは少なく、玉を探し出す共同作業を担う。エージェント型のリフォーム金額が高くなるのが特徴だ。
たとえば、大きな特徴は、顧客が判断に必要な情報を収集し、3,000 万円の予算の場合、
1,500 万円の物件を買っ情報提供するところだが、中でも顧客に対してネて 1,500 万円のリフォームをしても、2,700 万円

ガティブ情報も積極的に開示するのは大きな特徴の物件を買って 300 万円のリフォームをしても、といえる。

購入者にとっていずれも 3,000 万円の支出となる。

なお、アメリカの不動産業界において、不動産

しかし、
ワンストップ事業者にとっての手残り（粗営業担当を「エージェント」と呼称し、このエー

利）は全く違ってくる。リフォーム請負時の平均

ジェント型のビジネスモデルが主流だ。既存住宅的な粗利益は 30％程度である。2,700 万円の物件

流通活性化へとマーケットが変遷していく中で、を買って 300 万円のリフォームの場合、事業者の都市部など、不動産の流動性の高いエリアについ粗利益は仲介手数料とリフォーム粗利で最大 177ては、この仲介リフォーム連携型がこれからのス万円だが、1,500 万円の物件を買って 1,500 万円

タンダードになると考える。

のリフォームをした場合、約 500 万円の粗利となる（上図参照）。耐震改修工事など構造のリフォー（2）リフォームには趣味のリフォームと資産価値ムであればまだしも、内装リフォームでは不動産維持向上のリフォームがある

価値は向上しない。マンションリフォームは内装（A）自分にとって 100 点のリフォームは他人にだけなので資産価値向上は見込めない。対して、

とって 0 点

消費者はリフォームよりも不動産にコストをかけ他人が評価できないリフォームは、いざ売却すたほうがリセールバリューを維持しやすくなる。

る際には価値にならないどころか、敬遠されてし多額のリフォームを請け負いたいリノベーション

まうリスクさえある。最近は、こだわりのリノベ

事業者と資産価値維持を考える消費者は利益相反ーションを提案する事業者も増えてきており、消土地総合研究 2017年冬号

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費者の意識もこだわりリノベーションに向けられザインとは何か？それは、「構造のデザイン」
や「造

がちだ。もちろん、こだわりのリノベーションは作」かもしれない。据え付けの家具や収納、手作

悪くはないが、こだわればこだわるほど費用が高りキッチンなど、大工や木工家具職人の腕の見せ額になるうえ、他人が共感しにくい家になる。例所。しかし、造作を増やせば増やすほどコストがえば、流行りのカフェ風リノベ。内装を全てはがかさみ、売却の際には壊すことも多くなる。

し、コンクリート打ちっ放しのスケルトンに、カ（C）リフォームは主張が強くなり過ぎないほう

ウンターテーブル。30 代の若い DINKS ならまだしが資産価値が維持されやすいも、子育て世代や高齢者には居心地の悪い空間か

壁紙はいずれにしても貼り換えるので自由に遊もしれない。自分にとっても、他人にとっても 70

んでもよいが、キッチン・お風呂・トイレ・扉・点、そういう汎用性の高いリフォームが不動産の床などの住宅設備はスタンダードなものが良いだ

流動性を高める。

ろう。前述の通り、部屋の雰囲気はインテリアである経済評論家の話。
「欧米の人は家をリフォー決まる。そのインテリアを撤去したら強い個性がムして、買った時よりも高く売るのが一般的。彼

残らない、そのようなリフォームが汎用性を高め

らは住宅をハコとしてとらえ、リフォームする際る。汎用性が高くなくてはいけない「賃貸物件」にも標準的な間取りにして、流通しやすいようにや「ホテル」等がまさにその模範だろう。壁紙を工夫する。一方、日本ではテレビ番組でよく紹介

はがし、家具を移動したら個性を主張しない空間

されるように、その時の家族構成やライフスタイにしておくことが肝心だ。自分の為のリフォーム

ルに合わせてカスタマイズし過ぎた家を作るため、と売却を考えたリフォームは、そもそも根本的な流通価値がなくなってしまう。
」なるほど、一理あ

発想が違うことを認識しておく必要があるだろう。

る。

（D）資産価値を考えたリフォームをする米国（B）室内の雰囲気はインテリアと住宅設備で決まる

下図は、アメリカのリフォーム部位別シェア。
自分の為にする内装、その他個室リフォームは合部屋全体の雰囲気や色味は、まず「壁紙」で決算してもわずか 24.9％。それ以外は設備の更新やまる。壁紙はそもそも消耗品なので、強く個性を外観のブラッシュアップなどで、リセールバリュ

出しても問題ないだろう。さらに、床や建具といーを考えたリフォームを実施することが特徴だ。

った住宅設備で基本的なテイストは決まる。
でも、自分の為だけにリフォームしている日本とは大き

一般的には「白は爽やかなイメージ」「濃い茶色のく違う。

落ち着いたイメージ」「薄い茶色のナチュラルなイメージ」「黒が基調のモダンなイメージ」「純和風」
この 5 つが基本。それ以外「青が基調の海のイメージ」「緑が基調の山や自然がイメージ」「ピンク
等ビビッドな色が基調のポップなイメージ」等あるが、室内の雰囲気は「壁紙」
「建具」
「床」の色
で決まる。そして、部屋のアクセントになるのがインテリアだ。テーブル・ソファー・ラグマット・
照明・家電等、ベースの雰囲気にアクセントが加わる。
これらの提案はインテリアコーディネーターの仕事であり、建築事業者の本分とは少し違う気がする。それでは、リフォーム事業者が担うべきデ

資料提供：Craig Webb（「Remodeling」誌編集長）
資料協力：藤井 繁子氏（SUUMO ジャーナル）38

土地総合研究 2017年冬号（3）周辺事業者との連携とエージェントとしての価値を価格に反映していない場合が多く、建物

不動産事業者の役割の瑕疵については免責とされることも多い。こ

既存住宅流通市場においては、不動産事業者はの場合、買主の費用負担で検査が進むことにな

顧客とのインターフェイスとなり、インスペクシ
ョン事業者、保険法人、アフターサービス提供事る。
③建物状況調査（インスペクション）と同時に、業者、金融機関、司法書士、不動産鑑定士等の周かし保険付帯のために是正工事を伴う場合には、辺事業者との連携を調整する能力が必要になる。

是正工事の費用を要する。また、同時にリフォ

具体的に、どのような連携が必要になってくるか、ームを行う場合にはリフォームの概算費用につ取引の流れに沿って検証してみる。

いても見積りを行う。

（A）物件売却（売主）④買主は、売主から開示されている情報と自らが物件売却時は売主と以下の事項を行う。

手配して得られた情報、不動産価格の妥当性、①不動産事業者に物件の売却について媒介を依頼

リフォームのコスト等を勘案しながら購入を決

する。

断する。

②不動産事業者は媒介契約書の中に建物状況調査⑤購入を決断したら、金融機関への融資の打診と1（インスペクション）のあっせん有無についてなる。ポイントは、住宅購入資金だけでなく、表示する。

リフォーム資金についても一体で融資が可能か③売主からの要望で建物状況調査（インスペクシ

否かである。

ョン）を実施する場合、その手配は不動産仲介⑥融資承認が下りれば、売買契約締結となる。

事業者が担う。

⑦売買契約締結後、引渡しまでの時間で、さらに④建物状況調査（インスペクション）の結果に基

詳細なリフォームの仕様決定や、必要に応じてづき、土地と建物の価格査定を行う。

かし保険付帯の手続や耐震基準適合証明書発行⑤建物状況調査報告書付きの物件として、買主を募集する。

の手続を行う。
⑧住宅ローンが融資実行され引渡しが完了すると、（B）物件購入（買主）かし保険付帯のための是正工事や、耐震基準適物件購入時は買主と以下の事項を行う。

合証明書発行のための耐震改修工事、リフォー①従来の物件情報および物件価格だけではなく、売主から開示されている建物状況調査（インスム工事に着工することになる。
⑨融資の実行形態は金融機関によってさまざまで

ペクション）の内容なども確認し物件の選定をあるが、多くは以下の三つとなる。

進める。

ⓐ引渡し時一括実行 住宅購入費とリフォーム②売主からの情報開示がない場合、または現在の費用を引渡し時に一括実行し、リフォーム費ような制度の過渡期は、買主主導で検査するこ用については購入予定者の引出しが不可能なとが多い。築 20 年を超える木造住宅は、建物の預金口座などに振り込むケース。
Ⓑ分割実行 引渡し時には住宅購入費を、リフ

1

建物状況調査（インスペクション）の担い手はその多
くは、住宅瑕疵担保責任保険協会の認定する「既存住宅状況調査技術者」が担う。各法人や物件規模によって違いはあるものの、現況検査費用は 5 万円前後である。この費用は、売主が売却のためのコストとして負担するのが一般的になると考える。既存住宅状況調査技術者が実施する現況検査は、かし保険の付保と連動しており、購入者は現況検査の結果に基づいて必要に応じて是正工事を行い、保険を付保することになる。この「検査と保険が一体」になった一連の流れがこれからの標準となる。

ォーム完工後にリフォーム費用を分割実行するケース。現在は一般的ではないが、最も望ましい形と思われる2。
2

中古住宅を購入してリフォームする場合、リフォームの施工期間があるので、引渡しを受けても入居できないという期間が発生する。この場合、購入者は現在の住居に引き続き住み続けることになるが、現在の住居が賃貸

土地総合研究 2017年冬号

39Ⓒリフォーム完工後一括実行 独立行政法人住の 8 年で実現したことをいくつか列挙してみると、宅金融支援機構のフラット 35 を利用する場①中古住宅向けかし保険のリリース（既存住宅売

合はこのケースとなる。引渡し時は、つなぎ融資が実行される。そのため、つなぎ融資の事務手数料、つなぎ融資の金利、仮登記の費用などが必要になる。
⑩リフォーム完工後、かし保険の付保、耐震基準適合証明書の発行等の手続を行う。
⑪入居後、かし保険の付保証明書の受領、住宅ロ
ーン控除手続を行う。
（C）不動産事業者の役割
これら手続は、不動産仲介事業者が必ず担わな
くてはいけないものではなく、消費者に告知をしなくとも宅地建物取引業法違反に問われることは買かし保険）②既存住宅売買かし保険の引き渡し後是正工事を許容する特約③引き渡し後の耐震改修工事で、耐震基準適合証
明書による住宅ローン控除の築後年数要件緩和④割賦販売法との整理が未解決ではあるが、住宅ローンとリフォーム資金の一括融資⑤レインズにおけるステイタス管理⑥売主限定だが、一般消費者によるレインズへのアクセスの許容⑦まだ社会実験段階だが、IT 活用による重要事項説明ない。しかし、購入予定者にとっては特に重要な⑧情報ストックシステムの仮運用開始

プロセスばかりだ。既存住宅流通を活性化すると⑨既存住宅インスペクション・ガイドラインの発

いっても、
人生で 3～5 回程度の自宅購入のたびに、消費者自ら正確な情報把握をしなければならないのではハードルが高い。それら情報提供・手続手配などを行うのがまさにエージェントの役割だ。
残念ながら現在は、業務量が増えても報酬が増え

表⑩住宅リフォーム事業者団体登録制度の開始（リフォームかし保険付保義務付け）⑪既存住宅現況検査（状況調査）技術者講習会の開催ないこともあり、不動産事業者はこれらの取り組⑫価格査定マニュアルの改訂

みに消極的だ。しかし、これからはこのような手⑬建物状況調査に関する事項の告知が宅建業法で配のできる不動産事業者こそが消費者から選ばれ法制化るようになるはずである。物件紹介業はもはやネ

他にも多くの取り組みが形になっており、枚挙ットの仕事であり、不動産事業者はこのような積にいとまがない。不十分だという声も聞くが、個極的な情報開示と、連携事業者とのインターフェ

人的には、これだけ保守的な業界において、このイスの役割が重要になってくる。

短期間で良くここまで整備したなという感じである。せっかく整備されてきた環境でもあるので、３ 実務者の視点で考える既存住宅流通市場のしっかり運用され、健全な既存住宅流通活性化を

あと一歩の整備実現したい。実務者の視点から、あと一歩、整備（1）整備が進んだ既存住宅流通市場が進んだらさらに施策の推進になるのではないか

平成 30 年 4 月より、建物状況調査に関する事項と思われることについて、挙げていきたい。

の告知が義務化される。私が既存住宅流通に携わるようになった 8 年前と比較すると、健全な既存住宅流通の為の様々な施策が実行に移された。こ（2）売買契約に「建物状況調査特約」
平成 30 年 4 月義務化される建物状況調査に関する告知の義務化は、住宅の場合は住宅ローンと賃料の二重払いになること、
現在の住居を売却して購入する場合は、現在の住居の引渡しがずれ込むことをスケジュールに織り込んでおく必要がある。

①媒介契約時に売主に対して建物状況調査事業者の斡旋の有無を明示②重要事項説明書に、建物状況調査報告書の有無

40

土地総合研究 2017年冬号

を表示し、有りの場合は概要を説明

査を実施する Inspection Contingency、住宅ロー③売買契約締結後に交付される 37 条書面の中に、ンが成立するか否かの Loan Contingency、不動産

専門的な第三者による調査結果を重要事項とし価値を判断する Appraisal Contingency の 3 つがて買主に説明した場合には記載

行われているそうだ。日本も、売買契約の解除条となっている。これら、規定された建物状況調査件として「住宅ローン特約」や「買い替え特約」

は全て「売主が建物状況調査を実施し、作成した等の特約がつけられる場合が一般的だ。しかし、報告書」を前提としている。売主及び売主の仲介

建物状況調査の結果に基づいて、契約解除の条件

会社が建物状況調査について理解があれば、売主にするような「建物状況調査特約」の様なものはが調査費用を負担して建物状況調査報告書が作ら無い。建物状況調査報告書の普及のためにも、買れ、買主に開示されるというプロセスにもなるだ

主側からの要請があれば必ず建物調査を実施できろう。しかし、築 20 年を超えるような木造一戸建るような仕組みが必要だ。

て住宅は、そもそも建物の価値を売却予定価格に買主の顕在化しているニーズを確実に実行に移織り込んでいない場合も多く（土地情報で古家あすことができれば、既存住宅流通時に建物状況調

りと表示されることも多い）、
売主及び売主仲介会

査が普及し始め、最終的には売主側からの建物状

社としては、中古建物を売却しているとういう意況調査報告書の開示へとつながって行くものと思識自体が希薄である。そのような環境の中、売主う。ぜひ「建物状況調査特約」付きの売買契約を及び売主仲介会社として建物状況調査報告書を作普及させたい。

成する能動的な動機はあまり見いだせない。
当社で仲介する木造一戸建ての案件の場合、売主側での建物状況調査報告書の提示は過去におい（3）既存住宅売買かし保険の個人間と宅建業者の区別て一度も事例が無い。売主からの提示はないが、

平成 28 年 3 月に発表された住生活基本計画の成ほとんどの買主は建物状況調査を有償でも実施し、果指標において、既存住宅流通市場におけるかし

当該建築物に致命的な欠陥などが無いか確かめた

保険の付保率を 2103 年現在 5％のものを 2020 年

いという顧客ばかりだ。また、もし売主側で建物には 20％に引き上げるという意欲的な目標が掲

状況調査を実施し、その報告書が存在していたとげられている。平成 26 年 1 月末現在、既存住宅売しても、買主はその報告書の真偽を自身で確認し買かし保険「宅建売」の証券発行件数は 4,085 件、たいに違いない。売主側から建物状況調査報告書「個人間」は 533 件というレポートがある。全取の提示の有無にかかわらず、買主側からのニーズ

引量から考えると、既存住宅売買かし保険の利用が顕在化している実態があることを知ってほしい。

は低調であると言わざるを得ない。しかも、宅建

しかし、買い付け申し込みが複数入っているよう

売より圧倒的な流通量のある個人間売買での保険な物件の場合、建物状況調査の希望を売主仲介事の付保率が宅建売の 1/8 であるのは、個人間売買業者に伝えると、「調査せずに満額で購入を決断ででの保険付保はほとんど無いに等しいのだろう。

きる顧客が他にいる」等と言われ、やむを得ず売

ちなみに、
平成 23 年に利用が増えているのは、「既買契約締結後に建物状況調査をすることも少なく

存住宅流通・リフォーム推進事業」における補助ない。これでは、買主が購入判断材料として建物金を受ける要件に既存住宅売買かし保険が含まれ状況調査を活用することができない。

ていた為である。なぜ、利用が進まないのであろ米国の不動産取引においては、売買契約締結後、うか？

一定の条件を満たさなければ契約が解除できる、不動産業界でよく言われることとして、「かし保

コンティンジェンシー期間（Contingency Period）

険は顧客が不要だと言う」という話がある。しかが 14 日程度取られると聞く。
いわゆる建物状況調し、当社で、中古一戸建てを仲介した顧客で、か土地総合研究 2017年冬号

41

し保険を案内すると、ほぼ全員がかし保険を付保宅売買かし保険の付保について、保険法人もあまする。推測でしかない（ほぼ確実だとも思っていり積極的ではないというような話も耳にするが、る）が、個人間売買において既存住宅売買かし保個人間と宅建売の発生確率を分けて発表すると。

険の付保が進まないのは、仲介事業者の理解不足

個人間での事故発生確率は宅建売を大きく下回る

で顧客に案内されていないこと、顧客が存在を知のではないだろうか？

らないという告知不足であるという点が大きい。

前述の通り、中古一戸建て購入者に対して当社

平成30年4月からは建物状況調査に関する告知がでは既存住宅売買かし保険の付保が進んでいるわ

義務化されることで、事業者の理解や、消費者のけだが、既に、保険の払い足案件が複数件発生し認知が飛躍的に進むことを大いに期待したい。

ている。しかし、保険金の払い出しがスムースで

平成 26 年末までに、保険事故として報告があっなかったり、払い出しされなかったりという案件た件数が 3,261 件、うち 1,844 件が保険事故としが出ているのは、かし保険を紹介する立場としてて確定したそうだ。多くは新築住宅だと思われるは、非常に困った事態に陥る。購入顧客には当然（内訳不明）。
新築事業者や既存住宅売買かし保険

悪意などを反映させることができる訳でもなく、の宅建売を付保する事業者は、建築や不動産の事

かし保険を付保する意味があったのかと、問い詰業者となる。自ら供給して、自ら保険を付保する

められることもしばしばある。保険料も含め、事ので、リスクヘッジのニーズが顕在化している案

故の払い出しなどについては、個人間と宅建売で件である。例えば、買取再販売事業者等は、劣化は区別をしてほしい。

などがあっても、悪意を持って壁体内に隠してし
まえば保険が付保される可能性は高く、引き渡し（4）不動産情報以外で購入予定者を発見する方法

後にかしを発見した場合、発生時期の予測が困難の確立なこともあり、保険金の払い出しが行われるとい不動産業界で以前から言われている問題としてう事例は少なからずあるのではないか。それに対「両手仲介問題」がある。利益相反関係にある売して、既存住宅売買かし保険の個人間は、検査を主と買主の媒介を同一人物が行うことで、顧客に実施する者に、被害を隠す能動的な理由は全く無

背信的になる可能性が高いという問題だ。もちろく、それどころか、検査不足などの責任を問われん、このような倫理にもとる行為は、決して許さるリスクがあるため、より正確な診断が行われる

れるべきものではない。しかし、業界の構造にも可能性が高いと思われる。新築に比べて、既存住問題があるかもしれない、ということを挙げてお宅の方が事故率が高いという報告があり、既存住

きたい。

42

土地総合研究 2017年冬号

不動産業を始めるときは「まず物上げ」という、宅建士から直接説明を受けないまでも、重要事項

売り物件の媒介を預かることから始めるのが一般

説明書を事前に受け取り、その情報を踏まえたう的となっている。どの不動産会社も、FC 本部も物えで購入判断するのが当然だ。建物状況調査報告

上げに躍起だ。売り物件を預からなくてはいけな

書の活用も重要だが、かねてより実施されているい理由の一つとして、「物件情報が無いと購入顧客重要事項説明書について、購入判断材料として適を見つけられない」という、業界のビジネスモデ

切に住宅購入者に開示される具体策が必要だ。

ル体質がある。購入予定顧客は、不動産情報を新聞折り込みや、不動産情報ポータルサイトなどに（6）ワンストップ建築士の要請と情報開示

広告掲載することで、物件の問い合わせとして購宅建業法で告知することになった建物状況調査

入顧客との出会いができるのが一般的だ。物件情報告書の作成は、建築士が担うことになる。しか報での集客ということになるので、未公開物件やし、建物状況調査ができても、耐震診断ができな

特殊物件情報が重宝され、ポケットリスティング

い。耐震診断ができても、フラット適合証明技術の温床にもなっている。営業マンの知識・スキル者になっていないなど、不動産流通時に必要なス向上よりも、独自の物件情報取得の方が優先されキルを全て身に着けている建築士は少ない。不動ている状況では、人材育成の観点からも決して好産流通市場において必要な資格やスキルをいかにましいことではない。

列挙する。

住宅購入予定者の発見に、物件情報に依らない①既存住宅状況調査技術者

発見方法が確立しないと、両手仲介やポケットリ

いわゆる建物インスペクションの担い手である。

スティングの問題なども解決しないのかもしれな

かし保険協会が実施する同講習会は、「検査と保い。売り物件を預からなくとも、優秀な不動産事証が一体」となって建物状況調査が行われる点業者、優秀な営業マンがマーケットの中から適切がポイント。

にピックアップされるような仕組みを作る必要性を強く感じる。

②耐震診断および改修設計のスキル
耐震診断というと、財団法人日本建築防災協会
が示している耐震診断手法を用いるのが一般的（5）重要事項説明書の事前確認についてだ。同手法に基づいて耐震性を判断し、その診重要事項説明書は、購入予定者に告知すべき事

断結果に基づいて合理的な設計ができるスキル

項が定められ、宅建士が面談の上、購入予定者にが身についている人材が必要だ。かし保険付保説明することになっている。そこまでするのは、の際、昭和 56 年 6 月以前の建築確認の場合、耐まさに「重要事項」だからである。重要事項説明

震診断を実施し、耐震性が担保されていること

書の作成は、売主の仲介事業者が作成する場合がを確認しなければならない。その際に必要とな一般的である。しかし、売買契約が成立する以前ってくるスキルである。

に重要事項説明書を作成すると、顧客から報酬が③耐震基準適合証明書の発行スキル得られないのに重要事項説明書を作ることになる。

旧耐震基準の物件の瑕疵保険付保の際や、築 20

手間をかけて重要事項説明書を作成したのに、他

年を超える非耐火構造の場合、住宅ローン控除

社で成約してしまリスクを嫌ってか、売買契約日の築後年数要件の緩和の為に、耐震基準適合証が確定してから重要事項説明書を作成する事業者

明書が必要になる。耐震診断・改修設計のスキも少なくない。しかも、この重要事項説明を購入

ルはもちろん、証明書発行業務は「建築士事務

予定者に説明するのは売買契約日の売買契約手続所に所属する建築士」に認められているため、きの直前に行われるのが常態化している。本来、

この建築士事務所所属か否かという確認が必要

重要事項説明ということであれば、購入予定者は、になる。

土地総合研究 2017年冬号④フラット適合証明技術者

43という非常に意欲的な目標を掲げている。

住宅購入の際に住宅金融公庫のフラット 35 を

昭和 56 年 6 月以前の旧耐震基準の物件の場合、利用して融資を受ける人がいる。この場合、対「重要事項説明」において、耐震診断書の有無を象物件がフラット 35 の融資条件を満たす建築

記述し、取引関係者が認識できるようになってい物か否かを判定し、条件を満たす場合には、フる。しかし、耐震診断を受診している家屋にもかラット適合証明書の発行をもって融資を受ける

かわらず、その診断結果が基準を下回っているた

ことができるようになる。

め、「耐震診断書無し」と表記されている案件が多⑤各種補助金の利用手配ができるスキル

いと聞く。診断結果が悪いということは、倒壊の例えば、耐震診断や改修工事に補助制度を持っ危険が高いだけでなく、「次の買い手が見つかりにている自治体は多い。各自治体別に制度が違う

くい＝流動性が低い」ということでもある。なか為、その地域の自治体の制度を把握しておく必なか、その表示に積極的な売主は少ないだろう。

要あがる。また、自治体によっては、登録され売れなくなるから、そのような理由で耐震性の確ている建築士を要件としているところもある。

認をしなかったり、情報開示を拒むなどというよ

また、長期優良化リフォーム推進事業、住宅ス

うなことがあってはならないことである。

トック循環支援事業、住まい給付金、住宅省エ

一戸建て住宅は、自ら耐震改修可能だが、マンネリノベーション促進事業等など、各種補助金

ション等共同住宅は、その合意形成が困難で耐震の要件、手続きを理解している建築性でないと、改修事例はほとんどない。マンションの耐震化は補助金を受けることは困難である。

頭が痛いところだ。そんな中、不動産事業者によ⑥建設業の許可

る買取再販物件や、多額のリフォームを勧めるリ

建築一式工事以外の建設工事については、工事

ノベーション事業者の紹介する物件に、旧耐震基

1 件の請負代金の額が 500 万円未満の場合は建準のマンションが多くみられる。その理由は、買設業の許可が不要となっているが、当然、許可取再販は仕入れを抑えることができ、リノベーシを取得しているに越したことは無い。

ョン事業者は、安い物件であれば多額のリフォー⑦かし保険検査会社登録

ム費用を捻出できるからだ。旧耐震基準のマンシ

かし保険の検査を実施するには、各かし保険法

ョンをヴィンテージマンションなどと呼び、その人に検査会社としての登録が必要となる。

安全性を購入予定者に説明することなく、流通させている事業者の倫理観が問われる。

（7）住宅の耐震性に関する不動産事業者の意識向上
平成 28 年 4 月に発生した熊本地震。旧耐震基準の住宅のみならず、
新耐震基準の住宅も倒壊した。
以下は、木造住宅と RC 造の建物の被害状況である。
これを見ても明らかなとおり、旧耐震基準の住宅に被害が集中している。
地震大国日本において、不動産流通時に耐震性の確認の必要性やその性能の担保は論を俟たない。ちなみに、2016 年は 3 回目の住生活基本計画の見直しの年にあたり、同年3 月に新たな住生活基本計画が閣議決定された。
その中には、耐震基準（昭和 56 年基準）が求める
耐震性を有しない住宅ストックの比率を 2013 年
では 18％存在するものを 2025 年には解消しよう

44

土地総合研究 2017年冬号

⽊造〜1981.05

1981.06〜2000.5

2000.6〜

時期不明

計

無被害

31

4.4%

167

20.9%

134

55.4%

79

40.3%

411

21.2%

警備・⼩破・中波

322

45.9%

482

60.3%

91

37.6%

102

52.0%

997

51.4%

⼤破

124

17.7%

78

9.8%

10

4.1%

15

7.7%

227

11.7%

倒壊・崩壊

225

32.1%

73

9.1%

7

2.9%

0

0.0%

305

15.7%

計

702 100.0%

ＲＣ造〜1981.05

800 100.0%

1981.06〜2000.5

242 100.0%

196 100.0%

2000.6〜

時期不明

1940 100.0%

計

無被害

4

57.1%

14

70.0%

0

0.0%

18

75.0%

36

70.6%

警備・⼩破・中波

1

14.3%

6

30.0%

0

0.0%

6

25.0%

13

25.5%

⼤破

0

0.0%

0

0.0%

0

0.0%

0

0.0%

0

0.0%

倒壊・崩壊

2

28.6%

0

0.0%

0

0.0%

0

0.0%

2

3.9%

計

7 100.0%

20 100.0%0

0.0%

24 100.0%

51 100.0%

出典：国土交通省及び国立研究開発法人建築研究所「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書より（平成 28 年 6 月 30 日開催）

土地総合研究 2017年冬号

45

４ これからの不動産流通業界入が増えてきている。
これだけ IT 化が進んでいる（1）大手の寡占から優秀なエージェントへ

社会で、いまだに「未公開物件」と宣伝して、情消費者が不動産を売却する際、あまり名の知れ報の非対称性でビジネスを成立させることや、ほない不動産事業者に依頼するケースは少ない。テ

とんどのことがスマートフォンでできる時代に、レビのＣＭなどを大量に流している大手不動産仲

鉄の塊の「鍵」をもっているという事実に、私た介会社に依頼するケースが多いだろう。
そのため、ちは違和感を感じなくてはいけないのかもしれな

大手仲介事業者は売り物件を集めることは、比較い。異業種からみると、不動産業界は、どうやら的容易であり、買主さえ探せれば両手仲介が成立「ブルーオーシャン」（競争のない未開拓市場）にしている。事実、仲介件数の多い大手不動産仲介

見えているようだ。

事業者の平均手数料率は、5％を超えているところ

金融業界では、IT 技術を使った新たな金融サーもある。宅地建物取引業法では手数料の上限をビスとして「FinTech（フィンテック）」の台頭が3％＋6 万円と定めているので、平均が 5.3％とい凄まじい。フィンテックとは、金融を意味する

うのは、取引の 8 割近くが両手仲介で成立してい「Finance（ファイナンス）」と、技術を意味する

ることになる。

「Technology（テクノロジー）」を組み合わせた造

顧客に対する背信行為があれば問題だが、両手語である。不動産業界にも、「RealestateTech（リ仲介は法律で禁止されていないので違法ではない。

アルエステートテック）」と呼ばれる、新しい波が大手仲介事業者のビジネスモデルが両手仲介中心押し寄せている。既に多くの企業が取り組んで提になるのはごく自然のことだと思われる。
しかし、供されているサービスが、ビッグデータ解析と機今後、既存住宅流通が活性化していく中で、一生

械学習によって、マンションの部屋別の物件価格

で 1 回の買い物だった不動産が、一生で 3～5 回経やその推移、売買の履歴、賃料や推定価格などを験するとなると、売却を大手であるからという理提供するものがある。さらに、スマートキーに、由で任せる必然性は低くなるだろう。それどころ

電子契約、ブロックチェーン技術を活用した決済

か、前回の購入時の不動産事業者や担当者が優秀システム、ソーシャルレンディングなど、様々なだったとすれば、売却も同社に依頼する可能性が

テックサービスが始まるだろう。我々事業者は、高くなる。今後は、会社の規模や認知度などでは

それらサービスをつぶさにウォッチしながら、労なく、優秀なエージェントか否かが顧客の判断基働集約的な不動産仲介ビジネスの合理化を推進し準になるのではなないだろうか。

なければならない。事実、価格査定を始め、見学
日調整、物件案内、鍵の授受、各種契約書作成等、（2）「フィンテック」ならぬ「リアルエステート

その多くは人間が担わなくても良い仕事ばかりだ。

テック」の波

それどころか、正確に確実にこなすのは、コンピ

最近、不動産流通業界への異業種からの新規参ューターのほうが得意である。テック技術の進化で不動仲介事業は無くなってしまう〔表２〕⼤⼿不動産仲介業会社の仲介⼿数料
社名

取扱件数

平均⼿数料率(％)

三井不動産リアルティ

42,5505.32

住友不動産販売

35,4555.33

東急リバブル

19,435

4.39

野村不動産グループ

7,437

3.64

三井住友トラスト不動産

7,043

3.69

⼤京グループ

6,840

4.87

出典：週刊住宅「主要各社の平均手数料（2013 年度）」のでは？と、危惧する人すらいる。
私は無くなると思う。無くなるといっても、仲介業自体が無くなるのではなく、仲介事業者が現在仕事としてとらえている業務だ。ちなみに、売り物件を預かるプロセスがテクノ
ロジーにどのように置き換わるか、記述してみる。

46

土地総合研究 2017年冬号①売却希望者をチラシ・ネットで募る（従来）一括査定や折り込みチラシ（テック）持ち回りで取引が完了。
（ブロックチェーン）（テック）従来とは違う集客方法が誕生する②価格査定（3）不動産仲介事業者は本当に必要なのか（従来）不営業マンが経験と勘で査定書作成

マイケル・A・オズボーン＝カール・ベネディク（テック）コンピューターが蓄積データから瞬ト・フライ『雇用の未来 コンピューター化によっ

時に判断
③媒介契約

て仕事は失われるのか』によれば、
あと 10 年で「消える職業」として「不動産ブローカー」があげら（従来）売主と時間を合わせ面談しながら契約（テック）ネット上で署名（DocuSign 等）④物件調査れている。もはや、不動産業界や建築業界で従来と同じ数だけの雇用を支えることは不可能だ。
しかし、不動産エージェントやブローカーの仕（従来）1 物件ずつ営業が現場チェック後作成

事は、形を変えてニーズが増していくと感じる。

（テック）過去の情報を取得し現場チェックは金融商品と比べて不動産は一物一価としての性質

最小限⑤重要事項説明書作成（従来）各行政機関を回り調査後作成（テック）不動産総合データベース利用で簡単が高い。同じマンションでも、広さ、向き、コン
ディションなどによって価値は異なり、多くのテック技術が浸透しても、一物一価としての性質が高ければ高いほど、高額であればあるほど、エー作成

ジェントとしてのニーズは高まると考える。ある⑥レインズへ登録

会社では、消費者同士のマッチングサイトがすで（従来）1 物件ずつ入力し登録（テック）重要事項説明書から自動入力⑦ポータルサイトにエントリー（従来）1 物件ずつ営業がエントリー（テック）ポータルサイト無くなる？自動エン
トリー
⑧鍵の管理

に稼働している。売主自らがインターネット上に自らの物件情報をエントリーできるが、うまくいっているという話は聞かない。売主は手数料が無料だそうだ。売主にはメリットがありそうだが、その価格は売主の言い値なので当然高い。売主は手数料無料だが、買主は手数料を負担する。報酬を得るのは買主からだけなので、買主の為だけに（従来）取りに来てもらうかキーBOX 管理

奉仕すべきだと思うが、買主のメリットが全くと（テック）ブルートゥースで解施錠されるスマいってよいほどない。
売主と買主は利益相反関係、

ートキー
⑨物件案内

そのような構図もエージェントの必要性が高い理
由かもしれない。

（従来）同行する等、現地へ足を運ぶ（テック）VR の活用で現地案内回数激減⑩購入申し込み・価格交渉（従来）不動営業マンの腹積もり（テック）売主・買主に見える化⑪重要事項説明・売買契約（従来）売主・買主・不動産会社 全員集合（テック）署名を関係者で廻す（DocuSign）⑫住宅ローンの実行・登記（従来）金融機関に関係者集合（4）住宅のコモディティ化は加速する
不動産の流通活性化には「資産価値が下がりにくいこと」が必須だが、もう一点重要なのが「個性が強くないこと」である。先述の通り、従来の注文住宅や現在のリノベーション市場を見ると、家は一生で一回の買い物であるかのように、自己満足の高い建築・リフォームを行っている。不動産は資産であり、売却や賃貸・民泊といった出口を意識するようになればなるほど、住宅のコモデ

土地総合研究 2017年冬号

ィティ化は加速することになる。既にコモディテ
ィ化しているオフィスのように、多くの人が買う・借りる・出入りするという不動産は、立地・想定利回り・管理費/修繕積立金の妥当性・新/旧
耐震基準の別等、スペックが重要であり、個性はそれほど必要ない。不動産の流通活性化、資産価値への意識の高まり、リアルエステートテックの波、どれをとっても、「資産性重視＝住宅のコモデ
ィティ化」は加速することになるであろう。中古住宅の流通活性化は住宅のコモディティ化と同時進行である。

47