［ 第 １２３回 講 演 録 ］
平成１８年度 土地月間記念講演会「魅力あるまちづくりのための土地有効活用」

国土交通省の土地政策に関する最近の動向について
国土交通省土地・水資源局土地情報課課長 藤井 健
ご紹介いただきました、国土交通省土地情報課長の藤思います。特に最近は、その中で経済活動が生み出され井でございます。日頃から土地行政に関しましては、皆て、今風の言葉で言えばキャッシュ・フローが生み出さ様方には多大なるご協力を賜っておりまして、この席をれるということでないと、土地の有効利用とは言えないお借りして御礼を申し上げたいと思います。という側面もあります。
後ほどの議論でもございますが、私の方からは、土地政策における、今日のテーマであ中心市街地の中で建物が建っていても結局空き店舗になります土地の有効利用という問題について、１０分ほどでっているということでは、利用とは言えないということどういうことが今問題になっているのかということをプなんだろうと思います。

レゼンをして下さいということでありますので、余り多それから一方で、建物というものを建てる時キャッシくのことはご紹介できませんが、非常に大きな流れのとュ・フローを生むということだけではなくて、例えば、ころを簡単にご紹介するという形で、今日の講演会の前鎮守の森みたいなものを皆で守って行きましょうとか、段を少し務めさせていただければと思っております。

トラスト運動みたいなこともありますし、或いは都市農

土地の有効利用というのは、勿論土地というのは国民地みたいなものを活用して、市民の憩いの場としていこにとっては貴重な資源であります。それから土地基本法

うと、こういう考え方もあるわけでございます。或る部という法律がありまして、その中でも土地の有効利用を分、そういうのは保全という概念なのかも知れませんが、できるだけ図りなさいということが国民にも、或いは国そういう保全という概念もむしろ土地の利用、活用といにも、事業者にも、そういう責務が課せられているという形の中では、一つの形ではないかという形で見直してうことでございまして、土地の有効利用をできるだけ図行かなければいけないと、こういう時代的な要請もあろっていこうということを、促進しなければいけない、そうかと思います。何れにしましても、土地の有効利用とういう促進をしていく一つの機会として土地月間といういうような一言で言ったことも時代と共に、地域によっ月間を設けて全国で様々なイベントをしていただいていてもその中身は違っているわけでありますが、突き詰めるということがあるわけでございます。ただ、土地の有て言えば最終的には、そこで国民が様々な効用を得られ効利用と言いましても、時代と共に有効利用の考え方もる、その効用が最大限発揮されることが最終的な土地の変わってまいりますし、その中身も変わってくるわけで有効利用、一つの言い方をすれば、人々が生き生きと暮ございます。

らせると、そういうような生き生きと思えるような土地

例えばバブルの時期は言うまでもありませんが、ともかく土地を投機的に使うのではなくて、利用をしましょの活用ということが、究極の土地の有効利用なんだと思います。

うということで、ともかく土地を例えば空き地にしてお時代と共に土地の有効利用という概念が変わっている

くとか、そういうことではなくて、何か建物を建てまし中で、今日は限られた時間でありますので、大きく３つ

ょうとか、そういうことが一つの有効利用のコンセプトの土地の有効利用に関する最近の変化ということをご紹でもあったわけでありますが、勿論単純に建物を建てれ介をして、この後のそれぞれのプレゼンテーションのば有効利用ということではないということであろうかと方々にお繋ぎをするということにしたいと思います。

大きく３つと言いますのは、一つは、有効利用と言っであります。こういうようなことが、恐らく人口減少とたときの保全という概念と有効利用という問題を第１番か世帯が減少していく中では、これから一つ大事な視点目に取り上げたいと思います。それから第２番目には市になってくるのではないかと思うのですが、そういうこ場価値と言いますか、経済価値と言いますか、マーケッとを具体化する、具体的な施策の中でこれから色々実現

トと有効利用という問題をお話をし、最後に今ちょうどしていかなければいけないところが出てくると思います。

地価が変わってきておりますので、その地価と有効利用

これは一つのご紹介なんですけれども、住生活基本計ということをお話をして、ご紹介をさせていただきたい画法というのが２頁でありますけれども、今年の９月にと思っております。

閣議決定をされております。その住生活基本計画法の中お手元に資料がございますので、そちらをご覧いただに、第３と書いてありますけど、大都市における住宅のければと思いますが、最初に保全との関係をお話したい供給及び住宅地の供給の促進という表がございまして、と思います。土地の有効利用ということを考える上で、大都市については特にこういうことを記述しなければい

非常に大きくこれから我々が考えていかなければいけな

けないと、こういうような規定がございまして、その中い問題は、やはり人口減少ということが、土地の有効利で、実は今回ちょっと読まさせていただくと、基本的な用という問題に、どう関わってくるのかということを考考え方というところで、市街化区域内農地について明確えていかなければいけない時代だというように思います。 に書いた記述がございます。市街化区域内農地についてご承知の通り、日本は昨年から人口減少期に入ってきまは、市街地内の貴重な緑資源であることを十分に認識し、した。それから世帯は２０１５年にピークを迎えて、それ保全を視野に入れ、農地と住宅地が調和したまちづくりから減少に向かう。こういうような時代に入ってございなど計画利用を図る、とこういうような形で、今回書います。

たということでございます。

今まではともかく右肩上がりでしたので、全国何処で今まで市街化区域内農地というものは基本的にはどんも、ともかく有効利用しましょうというように言っていどん宅地化していくものだという前提がありまして、勿たわけでありますが、当然人口減少社会になっていけば、論生産緑地になっている部分は生産緑地として明確に残全てを使うというようなことはできないわけであります。 すということでありますけれども、それ以外の市街化区そうすると、使えない、経済的な価値として使うという域内農地はどんどん宅地化して行くのだという前提のもことが難しい土地というのが出てくるわけですが、もしとで、これまでの土地政策を進めてきたというところがもそういうことであるならば、より一歩そこの考え方をあるわけでありますけれども、こういう人口減少社会と進めて、もっと土地の利用の仕方も、選択と集中と言いかそういう色んなことがある中で、むしろ市街化区域のますか、使う所と使わない所というのを峻別し、使わな中で生産緑地に限定をするかどうかという議論は又別のい所というのは、もう一歩考え方を進めて保全という考具体化の議論としてあるのですが、その農地というものえ方で守っていきながら、逆に使う所をできるだけ集中を、保全というのを少し積極的に考えてやっていこうと的に再生していくというようなことが、これから大きないうような考え方を今回の住生活基本計画法の中に、こ流れの中で必要になってきているということなんだと思

ういう閣議決定の文章の中に明確に盛り込んだというこいます。とでございまして、こういうところも今までとは違う、こういう流れを今まで私共は明確に土地政策の立場でこれを具体化していく施策、ツールはどうしているのだ

打ち出したり、議論したりすることはあまりなかったのというのは、これからの課題でありますけれども、大きですけれども、今年の土地白書では、その中で一つの事な方向としては保全ということを考えていく上での一つ例ということでイギリスのグリーンフィールドとブラウの政策に少し踏み込んだというのが、今年の動きだといンフィールドというようなコンセプトをご紹介をさせてうことでございます。

いただいております。これはどういうコンセプトかといそれから第２番目の土地の利用の中で考えないといけうと、ここにありますように、保全すべきところはグリない問題として、マーケットの問題、マーケットと土地ーンフィールドという形で保全をする場所を決めまして、 利用という問題を我々は考えていくことが非常に大事だ
そこは積極的に保全をしてしまうと。開発をしていくとと、そういう時代の流れになっているのではないかなところはブラウンフィールドというとこで限定をしまして、 いうようなことでございます。お手元の資料でいうと３そこをできるだけ再生をしていってやっていくのだとい頁のところですけれども、ここに書いてありますのは、う考え方をイギリスの施策の中では取り上げているわけ

不動産の証券化の実績のグラフでございます。よく皆さん見るところだと思います。今日証券化が、私募ファンーストラリアの方が開拓して、ペンションとかがどんどドを含めまして２５兆円ぐらいの残高があると私共は推ん建って、これが今回の地価の上昇に繋がったわけであ計をしております。このグラフはその証券化の増加のとります。

ころを見ていったわけであります。有名なＪリートとい上昇率でありますから、勿論地価の絶対水準は非常にうのは丁度今は５兆円の規模になっておりますけど、こ低いわけでありますけれども、上昇率で見ますと例えばのグラフで言うと一番下の青いところがＪリートになっ六本木とか青山とか、そういうところを押さえて、堂々ているわけですが、これはよくこういうグラフを見ると、の一位になったわけでございます。ですから、こういう多くの方は間違えるのですが、これはストックがこうい土地利用のマーケットのやり方も、単にオフィスといううように増えていると、お思いになるかも知れないのでことだけではなくて、観光とかそういうものと組み合わすが、これはストックではありません。毎年のフローがせてキャッシュ・フローを生む、或いはグルメみたいなこういう形で増加をしているというグラフでございます。 ものとかもあるのかも知れません。そういう工夫が非常従ってストックはもっともの凄い、丁度微分値が増加に大事であって、土地利用の中でも大切な要因になってをしているというような形でありまして、従って積分値きているというようなこと、ここが２つ目の最近の変化で言うともの凄い急カーブで、急激に増加しているといなのかなと言えると思います。

うことが分かるわけであります。こういう土地利用といそれから最後に、これから土地利用を考えていく上で、うような形の中に、好むと好まざるとに関わらず、こうやはり地価の動向ということを見る必要があると思いまいう証券化、マーケットの力というのは急速に入ってきす。やはり土地利用というのは、どんどん地価が下がっているというようなことなんだと思います。このマーケている中で土地の有効活用をしていくというのは現実問ットの力というものが当然例えば利回りで不動産という題としては非常に苦しいところがあろうかと思います。

ものを見ていく、そういう形の中で資金が入っていった

どうしてかというと、地価が下がっていくわけですから、り、入っていかなかったりというような現象が起こって投資をしてくれる人もそこにはいないわけですので、そいるということでございまして、こういうマーケットとういう中で土地の有効活用を図っていくというのは、大いうものと土地利用との関係ということが、これから土変なご苦労が要るわけであります。

地利用を考えていく上では非常に重要なキーポイントになるのだろうと思います。

ご承知の通り、例えば三大都市圏の地価というのも、今年、このグラフにありますが、一番右の端の部分がちですから、例えば安全に利用します、ということではょっと上がっておりまして、１６年ぶりに地価が三大都市なかなか資金が集まらない。それによってどれぐらいの圏の住宅地、商業地ともに、上昇に転じたという形であ利回りが出るのですか、キャッシュフローが生まれるのりますが、それまではずっと地価が下落をしてきたわけですかということを常に土地利用の中では考えていかなであります。おそらくこれからご発表いただく色んな事ければいけない。それから土地利用に当たって、こうい例があろうかと思います。そういう事例は皆さん地価のうような可能性を活かせるような仕組みづくりを考えて非常に下がっている中で歯を食いしばって実現された事いかなければいけないというのが、２つ目の大きな課題例でありまして、それは大変なご苦労をされてプロジェということだと思います。

クトを推進されたのだと思いますが、しかし今度地価がこういうように証券化とかマーケットとか言うと、何少し転機にあると、それから勿論地方都市のところは未となく大都市、三大都市圏だけの話しのように思われがだに地価が下落しておりますが、それでも地価の下落率ちになりますが、その時にちょっと例えばこういうのをも下がっております。

見て下さいということで、これは今年の、つい先日発表

例えば、この地方都市のところでいきますと、平成１７した都道府県地価調査のランキング表であります。その年の地価下落率というのはマイナス４．７％だったのが、ランキング表の、実は全国の都道府県地価調査の最高の１８年には３．５％という形で、このマイナス幅も段々縮小

上昇ポイントは何処だったかというと、ご承知の通り北してきております。ですから、ちょっと明るさが、色ん海道の倶知安町になるわけでございまして、ここは勿論な土地の有効利用を図る上での良い環境ができつつある

殆ど私共普通の役人も皆知らなかった名前のところであと思います。大事なことは良い環境なんですが、まだ本りますが、ご承知の通り、今オーストラリアの観光客が当にどうなるかが解らない。それから恐らく、かっての急激に増えて、スキー観光客がどんどん入って来ている

ように右肩上がりで全部の土地が上がっていくという時と、そういう中で倶知安タウンのところで、そういうオ代は無くなっているわけでしょうから、そういう中で、この良い環境をどうやって味方に付けて土地の活用に繋げていくかというところは、まさに知恵の出し合いと、こういうことなんだろうと思います。
それから、そういう環境を旨く、安全にただプロジェクトを続けるだけではなくて、そういう環境を旨く使って、なんとか次世代に誇れるような活用というものを、結局なかなか昔みたいに、ずっと右肩上がりの時代は無いわけですので、有効活用を図るチャンスというのも、回数も減ってまいります。ですから、ラストチャンスみたいなつもりで、どうせ使うからには、できるだけ良い工夫をして、できるだけ長く使えるという使い方の工夫の勝負というようなことなんだと思いますが、しかし何れにしても土地の有効利用ということについては非常に大きなチャンスが今訪れてきているというようなことがあると思います。そういう意味でこういうような講演会の機会を使いまして、色んな先進事例に触れていただいて、それぞれの皆様の現場で工夫を重ねていただくというようなことに、是非取り組んでいただければと思います。
非常に雑ぱくな説明で恐縮でありますけれども、私の方からは、以上の形で簡単なご紹介とさせていただきます。どうも有り難うございました。