土地総合研究 2018年春号 131

研究ノート

区分所有法上の団地における共有私道の変更について―⼀部共有者が所在不明の共有私道における⼯事に向けた対応策として―
齋藤 哲郎

はじめに

かりにくいといわれている3。そこで、以下では区

本年 1 月末に法務省の共有私道の保存・管理等

分所有法の団地に関する規定による共有私道の変に関する事例研究会より「複数の者が所有する私更に関して、その法的枠組みの概要について明ら道の工事において必要な所有者の同意に関する研かにしてみたい。

究報告書 ～所有者不明私道への対応ガイドライン～」（以下「対応ガイドライン」という。
）が公

１．共有私道の意義とその使用・管理等の法的表された。複数の者が共有する私道（共有私道）

位置づけについては、補修工事等を行う場合に、民法の共（1）共有私道の意義

有物の保存・管理等の解釈が必ずしも明確でない

区分所有法の団地に関する規定について論ずるため、事実上共有者全員の同意を得る運用がなさ

前に、共有私道の意義とその使用・管理等の法的れており、その結果、共有者の所在を把握するこ位置づけについて確認しておく。対応ガイドライとが困難な事案において、必要な補修工事等の実ンにおいて念頭に置かれている私道とは、「国や地施に支障が生じているとの指摘がなされている1。

方公共団体以外の者が所有する、一般の用に供さこのガイドラインは、このような場合の工事の可れている通路であって、法令上、国や地方公共団

否を判断する指針として定められたものである。

体が管理することとされていないもの」である4。

この中で共有私道の保存・管理等は民法の共有に

すなわち、私人が所有していても道路法等の法令関する規定により対応するのが原則となるが、団に基づいて国や地方公共団体により管理されてい地にある共有私道の保存・管理等に関しては、民る場合には、民法等の解釈を待つまでもなく、道法の特例である建物の区分所有に関する法律（以路法等の規定に基づき補修工事等が可能であり、

下「区分所有法」という。
）第 2 章の団地に関す問題が顕在化することは少ない。他方、一般の用る規定が適用されることがあるとされている2。

に供されていない通路の管理は、宅地そのもののただ、区分所有法第 2 章の団地に関する規定は、第 1 章の建物の区分所有に関する規定に比べると、なじみのない向きも多いと思われる。また、規定自体も準用条項や読み替え条項が多く、非常にわ

12

対応ガイドライン p1
対応ガイドライン p17

管理の問題であり、公共性の面で問題となること
3 区分所有法第 2 章については、長文で難解であり、一般の人に理解できるのか疑問とならざるを得ず、準用条
項や読み替え条項がやたらと多くその形式において悪法であるといった批判があるという（水本浩・遠藤浩・
丸山英気編「基本法コンメンタール マンション法 第 3版」（日本評論社 2006 年）（以下「基本コンメ」という。
）
p129（注）。
4 対応ガイドライン p6

132 土地総合研究 2018年春号

は想定しにくい。したがって、本稿においても上当し、各共有者の持分の価格に従った過半数

記の私道を念頭に置き、このような私道であってで決することになる。

その私道敷全体が複数名の共同所有となっている

・変更：各共有者は、他の共有者の同意を得なけもの（共有私道5）について議論を進めることとす

れば、共有物に変更を加えることができないる。

（民法第 251 条）。変更の中に、物理的な意
味での変更のみならず、共有物全体を法律的（2）共有私道の使用・管理等における原則～民法に処分する場合（売却や用益物権、担保物権の共有に関する規定の設定など）を含むか否かについては見解がそれでは、このような共有私道については、ど分かれているが8、共有者全員の同意が必要とのようなルールに基づきその使用・管理等が行わいう点においては同じである。私道の形状をれるのか。当事者間で明示的な取決めがある場合大きく変更する行為や長期にわたって法律にはその取決めに従うこととなる6。このような取上の義務を課す行為は、変更・処分行為に当

決めがなされていない場合には、次のとおり民法

たり、共有者全員の同意が必要である。

の共有に関する規定により対応することとなる7。

ただし、具体的事案においては、私道に対する・使用：各共有者は、共有物の全部についてその工事の実施が、保存、管理、変更のいずれに当た持分に応じた使用をすることができる（民法

るかは必ずしも明確に区別できるものではない。

第 249 条）。私道の共有者は、この権限に基それゆえ、事実上共有者全員の同意を得る運用がづき、私道を通行したり、その地下を利用しなされてきたのであり、今回対応ガイドラインがたりすることができる。

策定されたゆえんでもある。

・保存：共有物の現状を維持する保存行為は、各共有者が単独で行うことができる（民法第（3）区分所有法における共有私道の使用・管理等

252 条ただし書）。損傷した私道の補修を行う

分譲集合住宅等区分所有法の適用対象となる建ような、私道の現状を維持する行為は、各共物においては、建物とその敷地・附属施設の管理有者が単独で行うことができる。

は、区分所有者全員により構成される団体（いわ・管理：共有物の管理に関する事項は、各共有者

ゆる管理組合）が、集会決議、規約及び管理者にの持分の価格に従い、その過半数で決する

よって行うことになる（区分所有法第 3 条前段）。

（民法第 252 条本文）
。管理に関する事項とまた、区分所有者の共有に属する建物の敷地又はは、次に述べる変更行為に当たらない程度の共用部分以外の附属施設の管理については、共用

共有物の利用・改良行為をいう。私道の状態

部分の管理に関する規定が準用される（同法第 21をより良好にするような改良工事や私道の条）。したがって、区分所有建物の敷地内に区分所

利用方法の協議等は、管理に関する事項に該有者の共有に属する共有私道がある場合9は、民法

5 対応ガイドラインにおいては、
このような共同所有型の私道のほかに、私道敷が複数の筆から成っており、隣接宅地の所有者等が私道敷の各筆をそれぞれ所有し、相互に利用させ合うもの（相互持合型私道）も、共有私道の一類型として取り上げられているが（対応ガイドライン p6・p14）、相互持合型私道は共有関係がない点で団地に関する規定の適用対象となり得ないことから（2．
（1）参照）、本稿での検討対象からは除外することとする。
6 対応ガイドライン p12
7 対応ガイドライン p13

8 変更に含まれるとする見解として、内田貴「民法Ⅰ総則・物権総論（第 4 版）」
（東京大学出版会 2008 年）
p397、松岡久和「物権法」（成文堂 2017 年）p49。変
更に該当するというより全員の持分権の処分に当たるから全員の同意を要するのは当然とする見解として、我妻栄（有泉亨補訂）「新訂 物権法（民法講義Ⅱ）」（岩波書店 1983 年）p323、川井健「民法概論 2（物権）
〔第
2 版〕
」
（有斐閣 2005 年）p180。
9 建物の敷地内に共有私道がある場合としては、建物が所在する土地（法定敷地）に共有私道が存する場合と規約により建物の敷地とされた土地（規約敷地）に共有私土地総合研究 2018年春号 133の共有に関する規定ではなく、区分所有法の規定は規約に基づくのであれば区分所有者全員の同意が適用されることになる。

がなくとも処分が可能である。本条の「処分」としたがって、共有私道の保存行為は、各区分所

は、専用部分と敷地利用権とについて一体的にす有者が行うことができる（同法第 18 条第 1 項たることができる法律行為としての処分をいい、譲だし書）。共有私道の管理は、集会の決議、すなわ

渡、抵当権設定、質権設定が代表的なものとされ

ち区分所有者及び議決権（原則として区分所有者ている11。したがって、共有私道の売却や担保物の有する専有部分の床面積割合（同法第 38 条・権の設定は、同条に定める敷地利用権の分離処分

第 14 条第 1 項））のそれぞれ過半数で決することに該当し、規約に別段の定めがない限り無効であになる（同法第 18 条第 1 項本文・第 39 条第 1 項）。

る。用益物権等の設定については、同条において共有私道の変更のうちその形状又は効用の著しいは禁止されていないが12、効用の著しい減退を伴

変更を伴わないもの（軽微変更）については、共うのであれば、同法第 17 条第 1 項の適用対象と有私道の管理と同様の取扱いとなる（同法第 17なると解すべきであろう。

条第 1 項括弧書・第 18 条第 1 項本文）
。なお、こなお、同法第 21 条において建物の敷地等に準れらの場合については、規約で別段の定めをする用されている共用部分に係る条項は同法第 17 条

ことが可能である（同条第 2 項）。

から第 19 条までであり、これらの規定に定める

共有私道に係る形状又は効用の著しい変更につ

事項以外の事項については、民法の共有に関する

いては、区分所有者及び議決権のそれぞれ 4 分の規定が適用される13。共有部分の使用について定

3 以上の集会の決議で決する（同法第 17 条第 1

める同法第 13 条は準用されていないことから、

項本文）。ただし、区分所有者の定数は規約でその共有私道の使用については、区分所有建物の敷地過半数まで減ずることが可能である（同項ただし内であっても民法第 249 条が適用されることにな

書）
。

る。

共有私道を区分所有建物と切り離して法律的に処分することについては、同条の「共用部分の変（4）区分所有法を活用する意義

更」には共用部分の廃止・処分は含まれず、共用以上について、
表 1 にまとめてみた。
すなわち、部分の廃止・処分には区分所有者全員の同意が必

共有私道の変更は、民法上では共有者の全員の同要とされる10。ただし、建物の敷地については、

意によることが必要である（民法第 251 条）のに別途同法第 22 条において、敷地利用権の分離処

対し、区分所有法上では土地の形状・効用の著し分の禁止と規約に別段の定めがある場合の例外がい変更を伴う場合であっても、区分所有者及び議定められている。したがって、共有私道について

決権の各 4 分の 3 以上の多数による集会の決議で決することができる（区分所有法第 66 条・第 17

道がある場合とがある（区分所有法第 2 条第 5 項）
。こ
こでの「土地」とは、筆単位で把握することを前提としている（濱崎恭生「建物区分所有法の改正」（法曹会
1989 年）（以下「濱崎」という。
）p99～）。したがって、建物が存する筆にある共有私道は建物の敷地として当然に区分所有法の対象となるのに対し、建物が存する筆とは異なる筆に存する共有私道は、規約で定めなければ、建物の敷地にならず区分所有法の適用対象とならない。
なお、団地に関する規定が適用される場合においては取扱いが異なる点については、2．
（1）参照。
10 渡辺晋「最新 区分所有法の解説〔6 訂版〕」（住宅新報社 2015 年）p230、稻本洋之助・鎌野邦樹「コンメンタールマンション区分所有法 第 3 版」
（日本評論社2015 年）（以下「稻本・鎌野」という。
）p107

条）
。
軽微な変更であれば区分所有者及び議決権の各過半数の多数による集会の決議で決することができる。
したがって、
区分所有法が適用されれば、共有私道の工事が民法上共有物の変更に当たる場
合でも、共有者全員の同意を得ることなく施工することができる。
ただし、本来区分所有法は区分所有建物とその濱崎 p172
濱崎 p173
13 稻本・鎌野 p126
1112

134 土地総合研究 2018年春号

敷地及び附属施設を対象としており、活用場面も団地に関する規定の中では、共用部分の管理等

かなり限定されることになる。そこで活用を期待を定める同法第 17 条・第 18 条も準用されている

されているのが、同法第 2 章に定める団地に関す（同法第 66 条）。したがって、共有私道についてる規定である。後述のように団地に関する規定の大規模な工事を行う場合などでも、一定の多数決

適用対象は、区分所有建物に限定されておらず、で施工することが可能となり、私道共有者の一部

いわゆる一戸建建物が含まれる場合や一戸建建物が所在不明である場合における有効な対応手法にのみからなる場合においても適用可能である。しなると考えられる 14。

たがって、同法第 1 章に定める建物の区分所有に関する規定と比べれば、共有私道への適用という観点からは、より活用場面が広いと考えられる。
表 1 共有私道の使用・管理等における民法・区分所有法の適用関係
区分所有法

民法の共有規定
使用

共有物全部について持分に応じた使用がで規定なし（民法249条による）きる（249条）

保存行為

各共有者が単独で行うことができる（252条 各区分所有者が単独で行うことができる（18条1項ただし
書）
ただし書）

管理

各共有者の持分価格の過半数で決する（252条本文）変更

共有者全員の同意により決する（251条）

処分

共有者全員の同意により決する（251条又は譲渡・担保物権設定 土地のみでは不可（22条）
持分権の本質）集会決議（区分所有者及び議決権の各過半数）で決する（18条1項本文）
軽微変更

２．団地に関する規定の適用要件、適用対象など14同上（17条1項括弧書・18条1項本文）

形状・効用の著しい 集会決議（区分所有者及び議決権の変更
各4分の3以上）で決する（17条1項）

図1

次に、区分所有法第 2 章に定める団地に関する規定に関して、その適用要件、適用対象等について概観していく。なお、共有私道の使用・管理等とは関連の薄い規定、具体的には団地共用部分に関する規定（同法第 67 条）や建物の建替えに関する規定（同法第 69 条・第 70 条）については割愛する。

4 棟建っているといったケースである。この場合、敷地が 4 棟の区分所有者の共有となっていれば、（1）団地に関する規定の適用要件

後述のとおり区分所有法上の団地関係も当然に成団地というと、広い敷地に複数棟の共同住宅が立することになる。敷地内には通路があり、駐車建っているというイメージが思い浮かぶのではな

場などもあるだろうが、それらもすべて 4 棟の区いだろうか。例えば、図 1 に示したように１つの分所有者の共有である。これが区分所有法上の団敷地に 100 世帯が所有・居住する区分所有建物が地関係の典型例とされる。なお、団地に関しては
法令上特に定義はないが、数棟の建物がその土地

14

対応ガイドライン p19

内に通常は計画的設計に基づいて建設されている

土地総合研究 2018年春号 135

ような、客観的に一区画をなしているとみられる土地の区域とされている15。
それでは、区分所有法上の団地が成立するためにはどのような要件が必要か。
まず、一団地内に数棟の建物があることが必要問題となるのは、建物の区分所有者の一部が土地又は附属施設の共有者に含まれない場合（図 3）
や土地又は附属施設の共有者の中に団地内の建物所有者以外の第三者が含まれる場合（図 4）19である。

である（区分所有法第 65 条）。ここでの建物は、
区分所有建物でもいわゆる一戸建ての建物でもよ図3い。
したがって、
区分所有法上の規定ではあるが、区分所有建物がないケース（一戸建建物のみのケース）であっても適用対象となる16。
次に、その団地内の土地又は附属施設がそれらの建物の所有者の共有に属することが必要である（同条）。ここでの共有には、土地又は附属施設に関する権利（賃借権、地上権等）を準共有している場合も含む（同条括弧書）。したがって、先ほどの図 1 では、敷地全体を核として 4 棟の建物の所有者全員を構成員とする団地関係を形成する17。
また、図 2 のように、土地又は附属施設を共有し

注）団地内の私道が、A3 を除く建物所有者の共有である事例。A3 は私道の所有者ではないが、団地関係には含まれることになる。
図4ている「数棟の建物」は、複数棟であれば団地内（したに存するすべての建物である必要はない18。
がって、この場合には、事実上の団地の範囲と区分所有法上の団地の範囲とにずれが生じることと
なる。
）
図2

注）団地内の私道が、建物所有者 A・C・D と更地の所
有者 B の共有である事例。A・C・D の間では私道は団地の団体的管理下に置かれるが、B は団地関係の構
成員にはならない。

このような場合が区分所有法第 65 条に該当するか否かについては、これらの建物の所有者全員を構成員とする団地関係が構成され、団地に関する規定の適用があると解すべきとされている。そ注）団地内の私道が A・B・C・D の共有である事例。
E の建物は事実上一団地内に存する建物であるが、E は団地関係には含まれない。

の理由として、「これらの場合に本章の規定の適用を受けないと解したり、共有持分を有しない建物
19

濱崎 p418。なお、これは団地の概念として必ずしも明確とはいえないが、後述のように区分所有法上の団地
関係は土地等の共有関係による結合を要件とするから、団地関係の成否が不明確になるおそれは少ないという。
16 濱崎 p421（注 1）
17 濱崎 p418
18基本コンメ p131、濱崎 p41815

このような事態は、分譲業者が一団地を数次の建設計画に分けて建築し、まず第 1 次の建設が完了した段階でその建物を分譲した場合には、敷地全体の所有権の一部を分譲業者が留保することになるが、団地内に建物を所有する者ではないから、団地関係の構成員にはならない、という形で生ずるとする（濱崎 p421（注 5））。
ただ、最近では、団地の中にある老朽化した空き家をその所有者が取り壊して更地にした場合などの方が想定しやすいと考えられる。

136 土地総合研究 2018年春号

所有者は団地関係の構成員から除外されると解す

内の１つの区分所有建物の敷地24）については、ることは、団地関係における共同管理を著しく不同法第 68 条第 1 項第 1 号に定める土地・附属施

便にすることになる」からとしている20。ただし、設として同項に基づく団地規約によって団地管理

土地等の共有者の中に第三者が含まれる場合につ目的物となる。また、区分所有建物については、

いては、団地内の建物所有者と当該第三者との関同項第 2 号に定める建物として同じく同項に基づ係は、民法の共有に関する規定に従って処理されく団地規約によって団地管理目的物となる25。

ることになる21。

ここでの団地規約の設定・変更のためには、団地建物所有者及び議決権26の各 4 分の 3 以上の多（2）団地建物所有者の団体22数による集会の決議が必要である（同法第 66 条・団地内の土地又は附属施設を共有する団地内の第 31 条第 1 項）
。これに加え、一部の建物所有者

数棟の建物の所有者（団地建物所有者）は、そのによる共有である土地・附属施設については、共

土地等を共同で管理するために当然に団体を構成

有者の 4 分の 3 以上でその持分の 4 分の 3 以上をする（区分所有法第 65 条前段）
。１棟の区分所有有するものの同意が必要であり、区分所有建物に建物において区分所有者が共用部分等の管理を行

ついては、集会における区分所有者及び議決権のうために当然に団体を構成する（同法第 3 条）の各 4 分の 3 以上の多数による決議が必要であると同様である。

（同法第 68 条第 1 項）27。

この団地建物所有者の団体（いわば団地管理組

ところで、団地内に一部の建物所有者による共合）は、区分所有法の定めるところによって、集有である土地又は附属施設が複数ある場合におい会を開き、規約を定め、管理者を置くことができて、その一部のみを団地管理目的物とすることはる（同法第 65 条後段）。
これらの手続については、可能か。例えば、図 5 において、私道①は当然に基本的に第 1 章の建物の区分所有に関する規定が準用されている（同法第 66 条）。
（3）団地管理目的物
団地建物所有者の団体による管理対象物は、「その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物」である（区分所有法第 65 条）。ここでの「専有部分のある建物」とは、区分所有建物のことである23。ただし、これらのすべてが当然に団地管
理目的物になる訳ではない。団地建物所有者の共有である土地及び附属施設については、当然に団地管理目的物になるのに対し、一部の建物所有者
による共有である土地・附属施設（例えば、団地
濱崎 p419。また、後者の解釈をとると、区分所有建物の管理のための団体と団地関係の管理のための団体の構成員に食い違いが生じることになるとしている。
21 稻本・鎌野 p454
22 なお、団地建物所有者の団体に関する規定について
は、共有私道の使用・管理等との直接の関連性が低いた
め、最低限の記述にとどめている。
23 濱崎 p417。
20

24

区分所有建物の敷地は、本来は当該建物の区分所有者の団体（＝管理組合）による管理となる訳であるが（同
法第 3 条）、団地規約に定めることにより、団地管理目
的物に組み入れられ、各建物ごとの団体で管理すべき対象から除外されることになる（濱崎 p415・p468）。
25 ここで団地管理目的物となるのは、当該区分所有建物の共用部分である。ただし、専有部分についても例えば専有部分に属する配管の定期点検・補修など団体的規制の対象となり得る限度において、団地の管理対象とすることも可能である（濱崎 p464）。
26 なお、区分所有建物における議決権は、各区分所有者の有する床面積の割合によるのが原則であるが（同法第 38 条・第 14 条第 1 項）
、団地における議決権は（団地管理目的物である）土地等の持分によるものとされており（第 66 条において、第 38 条の「第 14 条に定める」
は「土地等の持分の」に読み替えられている。
）、団地の構成員が団地内に有する建物の床面積や建物敷地の面積は、原則として議決権には影響しない。
27 土地・附属施設については共有者とその持分の各 4
分 3 以上の同意、区分所有建物については集会における区分所有者とその議決権の各 4 分の 3 以上の決議という形で書き分けている趣旨は、土地・附属施設に係る団地建物所有者の集会が機能するとは限らないので、その多数者の同意をもって足りるとしたものである。したがって、当該同意が区分所有法上の集会決議の形をとっていても構わない（濱崎 p465）。

土地総合研究 2018年春号 137

図上の建物所有者全員を構成員とする団地の管理の取扱いをするのは団地関係の管理の仕組みを複対象物となるが、私道②と私道③を団地管理目的

雑にするおそれがあり、この点は土地や附属施設物とするためには28、集会決議と同意手続が必要であっても同様であるという。同項において「…

C全部につきそれぞれ」と規定しているのはその趣となる29。この場合、私道②については例えばが所在不明で同意が得られなかった場合でも私道旨であるとする30。
これについては、同項第 1 号の附属施設として③を団地管理目的物に組み込むことは可能であろうか。
図5

倉庫と車庫がある場合を例示して、どちらか一方の同意を得られないときには、他方についても団
地管理目的物とすることはできないと考えるのは妥当でないとする見解もある。同項で「…全部につきそれぞれ」と規定しているのは、一棟の建物に複数の土地又は附属施設があるような場合にはこれらを一括して団地全体の管理に委ねるという趣旨であると解すべきとする31。
この点について、図 5 の事例でいえば、私道②と私道③の管理形態が異なるのはやや不自然な感

この点について、立法担当者は同項第 1 号の土地が複数あるときは、同意はすべての土地について成立することを要し、同号の附属施設や同項第2 号の区分所有建物が複数あるときも同様であるとする（したがって、図 5 において C が所在不明
であれば、私道③を団地管理下に置くことは不可能となる。
）。その理由として、例えば一団地内に存する区分所有建物について団地の団体により管理・規制するのであればその建物全部について共通的に取り扱うのが相当であり、建物ごとに区々
なお、私道②は当然に A1、A2、C を構成員とする団地の管理目的物となり、私道③は当然に B、D1、D2 を構成員とする団地の管理目的物となる。このように、団地関係は、一団地内において重層的に成立することがある（稻本・鎌野 p452、基本コンメ p131）。この場合、
私道①の団地関係を大団地関係、私道②③の団地関係を
小団地関係と称することもある（和田澄男「団地の法律関係」（丸山英気・折田泰宏編「これからのマンションと法」（日本評論社 2008 年）所収）p682）。
29 なお、第 65 条の団地全体の団地管理目的物がなければ第 68 条第 1 項各号の団地管理目的物が設定できない
わけではない。第 65 条の団地管理目的物に係る規約が設定されており、これに第 68 条第 1 項各号の目的物につき特別多数決がなされて団地管理目的物に編入する
場合と、団地に同項各号の目的物しか存在せず団地全体
で特別多数による決議をして、その中で各号の要件を満たしているかを同時に判断する場合とがあり得る（基本コンメ p139）。

がある。複数の区分所有建物についてはさらにその感が強い。ただ、倉庫と車庫といった用途の異なる附属施設についてまで同じ取扱いを強いるのもまた不自然であり、あえて倉庫のみを団地全体の管理とするといった対応ができない点でも問題が残る。管理の仕組みの複雑化を避けることは、団地としての裁量によっても可能であり（例えば、私道②に係る同意も私道③を団地管理目的物にす
る条件とする旨の決議とするなど）、同意等はすべての土地等について成立することを要するとまで解する必要はないのではないか。
なお、区分所有建物でない建物（一戸建建物）

28

及びかかる建物所有者のみの共有である土地・附属施設は、団地管理目的物にはなり得ない（同項
第 1 号末尾括弧書）32。したがって、図 5 において例えば A1・A2 の建物が区分所有建物でなけれ
濱崎 p466。ただし、必ずしも同一内容の規約を定めなければならないものではないとする。
31 稻本・鎌野 p482。
32 その理由として、一戸建建物自体は、その所有者が単独で管理を行えば足り、かかる建物の所有者のみの共有物についても、団地全体の管理に服させるべき必要性に乏しいからとされている（濱崎 p414）。ただし、区分所有建物と一戸建建物とが混在する団地関係において、前者のみを団体的管理に服させるのは若干の不自然さを否めないとする（濱崎 p465（注 4））。
30

138 土地総合研究 2018年春号

ば（例えば建物全体が A1・A2 の共有となってい

なお、団地管理目的物についても、区分所有建れば）、
私道②は図上の全員を構成員とする団地の物の敷地等と同様に共用部分の使用について定め

管理対象物にはなり得ないことになる33。

る同法第 13 条は準用されていないことから、団地内の共有私道の使用については、民法第 249 条

３．団地内の共有私道の使用・管理等が適用されることになる。

（1）団地内の共有私道の使用・管理等に係る法的枠組み
共有私道が団地管理目的物とされている場合、（2）
団地内の共有私道について共有者の一部が所在不明である場合における変更の取扱い

区分所有法第 17 条・第 18 条が準用され（同法第最後に、団地内の共有私道について共有者の一

66 条）、区分所有建物の敷地である共有私道とほ部が所在不明である場合において、当該共有私道

ぼ同様の取扱いがなされることになる。

において大規模改変工事を行うなどその形状又はすなわち、共有私道の保存行為は、各建物所有

効用を著しく変更するに際して、団地に関する規者が行うことができる（同法第 18 条第 1 項ただ

定がどのように適用されるかについて、具体例をし書）。共有私道の管理は、集会の決議、すなわち挙げてみてゆく。

建物所有者及び議決権（原則として団地管理目的

まず、共有私道が団地建物所有者全員の共有で物である土地等の持分割合（同法第 38 条・第 66ある場合（図 6）については、当然に団地に関す条））のそれぞれ過半数で決することになる（同法る規定の適用対象となり、団地建物所有者及び議第 18 条第 1 項本文・第 39 条第 1 項）
。共有私道

決権の各 4 分の 3 以上の多数により、形状又は効の変更のうちその形状又は効用の著しい変更を伴用の著しい変更（以下単に「著しい変更」という。
）

わないもの（軽微変更）については、共有私道のが可能である（同法第 66 条・第 17 条）。したが管理と同様の取扱いとなる（同法第 17 条第 1 項って、例えば D が所在不明であっても、共有私道

括弧書・第 18 条第 1 項本文）
。なお、これらの場の持分割合が同一であれば、A、B、C の賛成によ

合については、規約で別段の定めをすることが可

り共有私道の著しい変更ができることになる。な

能である（同条第 2 項）。

お、D が有する共有私道の持分割合が 4 分の 1 を共有私道に係る形状又は効用の著しい変更につ超える場合については、著しい変更はできないが、いては、建物所有者及び議決権のそれぞれ 4 分のその持分割合が 2 分の 1 未満であれば軽微変更は

3 以上の集会の決議で決する（同法第 17 条第 1
項本文）
。ただし、区分所有者の定数は規約でその図6過半数まで減ずることが可能である（同項ただし書）。なお、団地管理目的物については同法第 22条が準用されておらず、共有私道を建物と切り離して法律的に処分することも可能である34。
33

したがって、この場合は私道③のみを団地管理目的
物に組み込むことになる。なお、前掲の私道②と私道③をともに団地管理下に置かなければならないとする見解は、このようなケースとの整合にも欠けるのではないかと考えられる。
34 売却、担保物権設定といった共有私道の法的処分の根拠については、同法第 17 条の「変更」には「処分」は含まれないとの解釈（1．
（3）参照）によれば、同条は法的処分の根拠にはなり得ないことになる。民法第251 条に立ち戻って共有者全員の同意が必要とすれば、区分所有法第 22 条の適用対象である敷地利用権たる所
有権の分離処分が規約により（区分所有者・議決権の各4 分の 3 以上で）可能であることとの権衡を失することとなる。結局、建物所有者・議決権の各 4 分 3 以上で団地規約を定めてこれを法的処分の根拠とするのが妥当であろう。

土地総合研究 2018年春号 139可能である（同法第 66 条・第 18 条・第 38 条）。
また、持分割合が不明の場合には、持分割合は同

ただ、実際には建物所有者の数がもっと多い場

一と推定されることになる（民法第 250 条）35。

合が大部分であると想定されるため、所在不明の

次に、共有私道が団地内の一部の建物所有者に

建物所有者が 1 名いることにより 4 分の 3 同意のよる共有である場合について取り上げる。
図 7 は、

要件がクリアできないケースはあまり生じないも

縦の私道①が A1、A2、B、C 、D1、D2 の共有、のと考えられる。逆に言えば、高齢者世帯等の多横の私道②が A1、A2、C の共有である場合であり、い団地においては、4 分の 3 同意の要件をクリア

例えば C が所在不明であるとする。この場合、私できるうちに団地管理目的物に組み込んでおき、

道①については A1、A2、B、C 、D1、D2 が、私共有私道等について団地全体で統一的な取扱いが道②については A1、A2、C が、それぞれに当然にできるようにしておくことが望ましいであろう36。

団地関係にあり、それぞれが共有する私道は当然

なお、既に述べたように、A1、A2 の建物が区分にそれぞれの団地管理目的物となる。ただ、C が所有建物でない場合については、そもそも規約に所在不明の場合、私道②については A1、A2 のみより私道②を A1、A2、B、C、D1、D2 の団地管理

では団地建物所有者の 4 分の 3 以上の多数に届か目的物に組み込むことはできない（同号末尾括弧ないことになり、著しい変更は困難である（区分書）。

所有法第 66 条・第 17 条第 1 項）
。規約により、
私道②を A1、A2、B、C 、D1、D2 の団地管理目

むすび

的物に組み込むことも考えられるが、そのために

以上、主に共有私道を念頭に置いて、区分所有はやはり A1、A2、C の 4 分の 3 以上の多数の同法上の団地に関する規定の適用について触れてみ意が必要となる（同法第 68 条第 1 項第 1 号）
。結

た。団地に関する規定については、条文の数自体

局、団地に関する規定により私道②に著しい変更は少ないもののその法的構成はかなり複雑であり、を加えるには、C が所在不明となる前に、規約にこの複雑さがその活用に当たってのネックとなるより横の私道を A1、A2、B、C 、D1、D2 を構成のかもしれない。ただ、民法上の共有に係る規定

員とする団地の管理対象物に組み込んでおく必要とは異なり、多数決によって共有地の大規模な変があることになる。

更を行い得る点では、所在不明の共有者がいる場

図7

合における有力な対応策となり得るのも確かである。これら団地に関する規定を活用できる場面でありながら見過ごされている例も多いと思われ、今後は事例を積み重ねるとともに、活用についてマニュアル化を図るなどして浸透を図っていくことが望まれる。
3635

持分割合は権利登記の登記事項とされており（不動産登記法第 59 条第 4 号）
、A、B、C、D の共有名義に登記されていれば、持分割合が不明ということはあり得ない。持分割合が不明の場合としては、従前の単独所有
者名義のまま登記が放置されているケースなどが想定できる。

なお、議決権の割合に関して、団地管理目的物によって団地建物所有者の持分が異なる場合については、それぞれの物の価額に応じて全体を綜合した持分割合を算出し、その割合によるべきとされている（濱崎 p441）。
したがって、図 7 の例でいえば、私道①と私道②を綜合した持分割合を算出し、その割合で議決権を行使することになる。実務的には、規約において、例えば「各団地建物所有者の有する住戸一戸につき各 1 個とする」というようにより簡便な基準を定めることも可能である（区分所有法第 66 条が準用する第 38 条について、
稻本・鎌野 p227）。

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参考文献
脚注に挙げたほか、
青山正明編「区分所有法〔注解不動産法第 5 巻〕」
（青林書院 1997 年）
稻本洋之助・鎌野邦樹「コンメンタールマンション区分
所有法 第 2 版」
（日本評論社 2004 年）
川島武宜・川井健編「新版 注釈民法（7）物権（2）」（有斐閣 2007 年）
山野目章夫「物権法 第 5 版」
（日本評論社 2012 年）

齋藤 哲郎 [さいとう てつろう][(⼀財)⼟地総合研究所 研究理事]