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土 地 総 合 研 究 2011 年冬号

【

寄

稿

】

中国の土地使用権制度について―その沿革と展開―

株式会社アースアプレイザル
客員研究員（不動産鑑定士）
１．はじめに取締役
山縣

滋

を分離する土地制度の骨格が完成した。さらに、2007
年制定の『物権法』により、土地使用権は債権では社会主義国においては土地の国有化は体制の根幹なく物権であることが再確認3され、その担保能力及をなすものであり、中国にとっても例外ではなかっ

び担保権設定方法についても法制化4されたことで、た。毛沢東の時代までは農村部を除くすべての土地

土地使用権が土地所有権に代わる資本投下の客体とは国家の所有であり、私有は許されなかった。そのして適格性を有するものであることが法的にも保証

後、文化大革命後の混乱期を経て 1978 年に鄧小平がされた状態となった。

政権を掌握すると従来の階級闘争を放棄し、改革開

本稿はこのような経緯を経た現在の中国の土地使放に着手し、いわゆる南巡講話にて「４つの近代化」

用権制度の沿革とその展開の状況について簡単にまと「先富論」を掲げ、社会主義市場経済体制への移とめたものである。

行を強く推進した。鄧小平はまず経済特区を設けて外資を導入し、それを梃子に近代化のための開発を行うこととしたが、その際に問題となったのが、土２．土地所有と土地使用権の形態

地という最重要な生産手段を土地の国家所有という社会主義体制の枠組みを崩さずにどのように利用させ資本を導入するかを解決することであった。

２－１．全体構造
1998 年に修正された『土地管理法5』は土地を用途

1982 年の修正憲法で土地については「国有」と「農によって「建設用地」、「農業用地」、「未利用地」の

民集団所有」の二つに分類することで改めて土地の３種類に分類している。
「建設用地」とは建物や構築私有は認めないこととし、その一方で 1990 年の『暫物の敷地として利用される土地であり、住宅、工場、

1

定条例 』により「国有土地使用権」の譲渡制度を創

交通施設、軍事施設等の敷地である。
「農業用地」と2設し、1995 年の『都市不動産管理法 』により現在の「土地使用権」を軸とした土地の「所有」と「利用」
1 正式名称は『中華人民共和国都市国有土地使用権出譲及び転譲暫定施行条例』で、翻訳全文については「土地総合研究」13 巻３号（翻訳：城野好樹）を参照
2 正式名称は『中華人民共和国城市房地産管理法』で翻訳全文については「土地総合研究」13 巻１号（翻訳：城野好樹）を参照

3 土地使用権が債権か物権かについては中国においても激しい論争があったことが伝えられている「転機に立つアジアの土地法」土地問題双書 36 巻
4 『暫定条例』32 条においても土地使用権には抵当権が設定できることが定められていたが、その機能や実行方法については『物権法』で具体的に明記された。
5 翻訳全文は「土地総合研究」13 巻１号（翻訳：城野好樹）
を参照

土 地 総 合 研 究 2011 年冬号

9は耕地、林業用地、牧草地等の農業生産に用いられを受けないという物権的な権利であった。したがっる土地を指す。
「未利用地」とは両者以外の利用計画て、外観上は上地権者が当該土地を使用収益処分での定まっていない土地を指す。そして土地の所有関きる所有権者であるかのごとく見え、底地権者は地係については都市地域にある土地は国家の所有であ代徴収権だけを有する観念的な所有権者にとどまっ

り、農村地域にある土地は農民集団所有であるとし

中国土地使用権成立の系譜ていたのである。

ている。
建物については私有が認められているが、その敷地の利用については「土地使用権」の譲渡6を受けなければならない。これは外資のみならず個人や国内

1368～ 明代

「一田二主制」～1912 清代

(二重所有権制)
Lease Hold1840 アヘン戦争

資本についても同様である。都市の郊外において新たに開発を行おうとする場合には「農業用地」や「未(香港英国法)1911 辛亥革命「耕者有其田」

1930 国共内戦

革命根拠地法表１．中国の土地所有・利用形態一覧

1949 中共建国

土地改革・農地解放

土地所有・利用形態一覧

1966
文化大革命
～1977

利用地」から「建設用地」へと用途転換の審査手続きを経た上で「土地使用権」の譲渡手続きが必要となっている。

地域分類

都市地域

農村地域

所有者

国家

農民集団所有

建設用地
未利用地
農業用地
用途分類
使用権
譲渡
割当 建設用地に用途転換しない限り使用
使用期間 40～70年 無期限 権設定は不可

人民公社解体へ1978 改革開放政策
1982

土地使用権設定開始※色塗り部分は資本投下可能対象権利

現在の中国における土地の所有利用の関係は表１．

1982 憲法修正 都市：国家所有 農村：農民集団所有の通りであり、「建設用地」における「土地使用権」
が都市部における土地利用の唯一の私用形態ということになる。

1997 香港返還

中国本土（PRC)

香港

図１．中国土地使用権成立の系譜

二つ目は 1840 年のアヘン戦争の結果、英国に租借
２－２．土地使用権生成の系譜された香港において適用されていた英国法の Lease

前述のように土地の所有と利用とを分離する土地

Hold といわれる長期賃借権7である。賃借権とはいっ使用権制度は改革開放に着手して以来、約 20 年を経ても、その期間は標準で 75 年間という超長期のものてようやく固まってきたわけであるが、この制度がで、譲渡も担保設定も可能な定期土地保有権とでも受け入れられた背景にはいくつかの歴史的な土壌がいうものである。英国法において、観念的には土地ある（図１．参照）。

「所有者」は英国王であり、土地利用者は無期の保

その一つは明代にまで遡る「一田二主」制といわ有権を有しているか、あるいは有期の賃借権を有しれる二重所有権制である。これは土地を上地と底地ているかということであり、日本で思い浮かべる「完との二つに分け、それぞれが別の所有者に属し、か

全所有権」を有している人は存在しない。したがっつ別個独立して権利関係の異動が行われるという慣て、土地については所有することよりも利用権の確

習法上の制度である。上地権は土地の実際の利用権

保にこだわるという土壌があったことである。

者であるが、底地権者に異動があっても、その影響
7 英国法における賃借権は８種類もある複雑な制度（西垣6 法律原文では「出譲」となっており、「払下」という訳もあるが本稿ではわかりやすく「譲渡」とする。

剛「英国不動産法」（信山社出版：1997 年））であるが、香港政庁では期間 75 年間の１種類のみを認めていた。

10

土 地 総 合 研 究 2011 年冬号

三つ目はアヘン戦争に始まり文化大革命の終息ま森林、池沼が 80％を占めており、利用可能な耕地はでの約 140 年にわたって続いた社会的・政治的・経

国土総面積の 10％足らずと相対的に尐なく10、世界

済的混乱である。この間、土地制度についても主に最大の 13 億人の人口を養うだけの農地を恒久的に農地においてであるが、地主制から、小作農に土地確保していく必要があるからである。

が配分されたり、私有が廃止され集団所有になった
りと、めまぐるしい制度変更があり、これに終止符を打ち、制度的な信頼を回復する必要があったことである。

表２．中国の土地使用権関連法整備の経緯
主席 公布・施行
葉剣
英るが、その土壌としては「「一田二主」制における二1979.7 中外合資経営企業法(土地使用権の現物出資)

1982 深圳特別区土地管理暫定条例(土地有償使用の開始)

改革・開放政策の実施に当たり土地改革は土地の私有ではなく、土地使用権制度を導入したわけであ

法令・内容

1978 鄧小平による「改革・開放」政策提唱

1982.12 憲法修正(都市部：国家所有、農村部：集団所有)

李先念

1986.4 民法通則(土地使用権の財産権確立)
1986.6 土地管理法(土地使用権の権利確立）

重所有権をその基礎とし、英国領香港法の定期「土1987.7 国有地土地使用権設定開始・土地管理法

地保有権」（Lease Hold）制度を直接借用」したもの

1988.4 憲法修正(土地使用権の有償譲渡が可能に)
1989.9 都市使用税暫定施行条例

であると指摘8されている。
更に遡って土地使用権の制度の起源は「香港土地制度を媒介としたイギリス法にあると解されてい楊尚昆る」とする見解 もある。
江沢
民

う実利の確保との見事な調和の産物であるといえるであろう。

1990.5 土地使用権出譲・転譲暫定施行条例(使用年限決定)

1995.1 都市不動産管理法

いずれにしてもこの土地使用権は土地の国有といびに一国二制度の維持に加え、円滑な資本導入とい1989.12 都市計画法・環境保護法

1993.3 憲法修正(計画経済を削除→社会主義市場経済の導入)

9

う社会主義の大原則の堅持と既存の慣習法の尊重並

1989.11 全国土地登記規則

1995.6 担保法(保証、抵当権、質権、留置権、手付)
1998.8 土地管理法・同実施条例改正
1998.7 都市不動産開発経営管理条例
1999.3 契約法

胡錦濤

2007.3 物権法

この一連の法整備は 2007 年の『物権法』制定によ２－３．土地使用権関連法の整備の流れ

り一応の完成をみたことになる。

土地使用権に関連する法律制定の流れは表２．の通りであり、改革・開放政策に着手して以来、約 30

２－４．土地使用権の物権的性格

年が経過した。この間、まずは実験的に経済特区で土地使用権は『物権法』の第 12 章、第 135 条～151

制度を運用し、その結果を見てから全国的に適用す

条に規定11がおかれている。土地使用権についてはまる法律制定を行ってきたことがわかる。土地使用権ず、書面による設定契約を締結し（138 条）、その後、の本格的な運用は 1990 年の『暫定条例』の制定から権利者はその旨の登記をしなければならず、その登で、制度確立は 1993 年の憲法修正を受けた 1995 年

記をしたときに成立する（139 条）とされている。

の『都市不動産管理法』になる。

譲渡、交換、担保設定は自由にできるが、この場合関連法規としての契約法や物権法が後になっていでもやはり書面契約と登記が必要となる。これらのるが、注目すべきなのは 1989 年に早くも『環境保護規定から中国における物権の得喪・変動は登記要件法』が制定され、乱開発を防止する方策がとられて主義（乃至は債権形式主義）を採用しているといういることである。これは中国の国土は広いが山岳や10 また、可住面積も全体の 10％にすぎず、北京・上海とい8 小田美佐子「中国土地使用権と所有権」（法律文化社：2002年）
9 大野武「中国土地使用権の法源（イギリス不動産賃借権）
について」（有斐閣：土地問題双書 36 巻）

った主要都市の人口密度は 13～17 千人と東京 23 区内並みである。
11 『物権法』条文については星野英一・梁慧星「中国物権法を考える」（商事法務：2008 年）に依った。

土 地 総 合 研 究 2011 年冬号

11

ことができ、物権変動は「登記をしなければその効に類似している。ただし、地代の支払いを要しない

力は生じない」（第９条）、「不動産登記簿にその内容

点で借地権とはやや趣を異にする。また、地主は私を記載したときよりその効力を生じる」（第 14 条）人ではなく常に国家であることや、登記を効力発生と明記されている。

要件とする点でも建物登記を対抗要件とする日本の周知の通り、物権変動にはフランス法に代表され定期借地権制度とは異なる。

る意思主義、ドイツ法に代表される形式主義があり、法制度の上からも中国の土地使用権は債権ではな

中国『物権法』は意思主義に登記を結合・折衷させく、用益物件であり、譲渡・賃貸・抵当権設定が自たスイス法型に類似した制度であるといえよう。

由にできることから「有期の土地所有権」に限りな

土地使用権が英国の Lease Hold を承継したのであく近い概念と考えた方が実態に合っていると思われ

12

れば何故トレンスシステム を採用しなかったのか。

る。この点においては英米法における「権利の束」

この点については中国における登記は日本のような（Estate）の流れを継いでいるともいえるのではな

13

形式審査ではなく実質審査 であり、不動産・土地使いだろうか。

用権取引の包括的な管理と確実な課税を行政当局がなお、「土地使用権」は物権であるとはいっても単行えるような体制を作ることが制度導入の大きな目

独での処分や担保差し入れは制限されており、開的の一つでもあったためと考えられる。たとえば『暫発・建築後の建物との同時担保・一体処分が原則16に定条例』26 条では登記申請された土地使用権価格のなっている。そういった側面を見る限りでは日本に水準について異議があれば行政当局が優先買取権をおける区分所有建物の「敷地権」とも同様の性格を有するとなっており、低廉譲渡等による節税策がで有しているともいえる。

きないようになっている。
登記の「公信力」についてはどうか。上記のように登記を物権変動の効力発生要件とし、かつ登記機３．土地使用権運用の現状

関に実質審査権があるのであれば公信力を認めても良いのではないかとも考えられるが、旧来の権利についての登記が完備されておらず、かつ登記機関も
14統一されていない 現状ではこれを認めるのは慎重
15

な見解 が多い。

３－１．設定方法
土地使用権の取得は都市地域の土地のうち、「建設用地」という建物・構築物の敷地の用途に指定された土地だけに限られ、その取得方法には「譲渡」と「割当」がある。このうち「割当」による土地使用

２－５．土地使用権の概念のまとめ

権はその使用期間は無期限であるが、都市インフラ「土地使用権」というと日本では借地権を思い浮や軍用地などでの用途なので、一般には余り関係はかべるが、その実態は「地上権に基づく定期借地権」

ない。したがって、住宅・商業・工業用地について
は「譲渡」方式による取得が通常となる。

12 19 世紀のオーストラリアが起源の登記制度で旧英領地に広く普及している。物権創設には登記官の実質的審査があり、物権変動の効力発生要件で公信力があるとされている。なお、英本国の登記にも公信力はある。
13 『物権法』21 条では登記機関の賠償責任について規定されているほか、12 条では登記機関は現地査察まで行うことができるように規定されている。
14 「多頭登記」と言われ、土地使用権は土地管理機関、建物は家屋管理機関というように土地建物を別々に登記しなければならない。
15 小田美佐子・前掲書、同「中国における物権行為論の展開」（立命館法学：2003 年６号）
、星野英一・梁慧星・前掲書、他

譲渡の方法にはかつてあった随意契約に当たる協議方式は廃止されており、現在では入札、公売、公示による方法で価格競争により取得することとなっている。
土地使用権の設定や権利移転を受けた場合には効力発生要件としての登記を要し、これにより、土地使用権証（「産権証」＝日本で言う「登記済権利証」）

16 『物権法』146 条、182 条、200 条

12

土 地 総 合 研 究 2011 年冬号を取得し、この書面によって権利の存在を証明する

おり、住宅が存続する限り、そのまま使用できるここととなっている。

とになっている。ただし、何らかの更新料が必要なのかどうかの詳細については触れられておらず、期

３－２．利用方法

間満了時の取り扱いについては今後の法制化による譲渡とはいっても実際には「競争入札」に近い方こととなる。

式であり、入札に当たっては価格とともに「土地利これに対して商業施設等の営業用建物については用計画」の提出を求められる。この利用計画が当局「法律の規定に従う」となっており、期間満了の１の策定した都市計画に合致していないと取得要件を年前までに更新申請を出し、再度設定一時金を支払満たさないことになる。そして、土地使用権取得者った上で譲渡契約を締結して使用を継続することとは利用計画に沿って着工期限後１年以内に開発ないなる18。

しは建築に着手することが条件となっており、これが２年間遅延した場合には取得代金の 20％にあたる

３－４．土地使用税「休閑費」という罰金を科せられることとなる。さ

土地使用権には土地使用税19という税金が課せららに２年以上工事着手が遅れた場合には土地使用権れることになっている。この税金の性格であるが、17は無償で「回収」される場合もある 。

土地使用権の設定の対価である一時金を日本でいうしたがって、かつてバブルの時期に日本で行われ権利金として考えると、支払った権利金に対して課たような取得後更地で放置して値上がりを待つとい税が発生するはずはない。また、これを固定資産税

うような、土地使用権の値上がり益だけを狙った投類似のものとして考えるとしても、更地価格から権機行為は抑制される仕組みとなっている。

利金部分を控除すると残っているのは底地部分であり、これは国家所有であるので自己所有部分に課税

３－３．存続性・継続性するというのも論理矛盾である。したがって、この土地使用権の存続期間は表３．のように土地利用
用途によって、40～70 年と幅がある。居住用地につ税金の性格は土地使用権という償却資産20にかかる償却資産税と理解するのが妥当であろう。

いては尐なくとも住宅を購入した世代は確実に居住

2007 年から都市部における土地使用税が大幅に引し続けることができるように 70 年と長めに設定さき上げられた。北京や上海といった大都市についてれているが、商業施設については資本回収までにはは１平米あたり年間 1.5 元～30 元へと３倍（中都市

それほど時間はかからないであろうということで 40についても 1.2 元～24 元へと２倍）になった。この年とやや短めの存続期間となっている。

金額はどれほどの負担感なのだろうか。後掲表４．

表３．土地使用権使用年限一覧の上海における最高値の基準地価で計算してみると

種別

使用権年数

備考

居住用地

７０年

自動更新※

工業用地

５０年

商業用地

４０年

学校その他用地５０年

申請により更新可

は土地使用権価格のことである。
◆平米あたりの地価：12,260 元×2.05（容積率 350%の場合の調整係数）＝25,133 元※物権法１４９条

次に、継続性についてであるが、居住用地においては『物権法』149 条にて「住宅建設用地使用権の期限が満了した場合、自動的に継続する。
」とされて17 『都市不動産管理法』25 条

下記の通りとなる。なお、ここでいう「基準地価」◆平米あたりの税率：30 元÷25,133 元＝0.12％
18 『物権法』149 条、『都市不動産管理法』21 条
19 正確には「城鎮土地使用税」で 2008 年における税収は１兆１千億円であった。
20 中国での土地使用権の会計上の取り扱いは償却資産であり、設定期間に応じてその上の建物と一体として減価償却できることになっている。

土 地 総 合 研 究 2011 年冬号

13は2000 年から2008 年までに2.3 倍21になっているこ
計算の通りであれば日本における固定資産税率
1.4％よりもはるかに低い負担である。また、この税とから地価の上昇は収益性と実需に裏付けられた合理的な動きであるともいえる。

額決定後、実勢地価はさらに２～３倍程度に上昇し実需面でこれを裏付けるのが中国国内の都市・農ているといわれているので、実際の負担感は更に低村における人口動態であり、図３．の通り、1978 年

いものになる。

には都市人口は全体のわずかに 20％程度に過ぎなか

土地の保有に関するコストが低いことが地価の上ったものが 2000 年には 35％、2009 年には 47％にま昇を招いたとしてそれを抑制するために引き上げをで高まってきており、数年内にはこの比率は逆転す

行ったとするならば、この改訂はあまり効果がない

ることが予測される。前述のように中国における可ことになる。

住面積は国土全体のわずかに 10％程度の過ぎず、この状態での都市部への急速な人口の流入が地価上昇の根本的な要因と考えられる。

４．土地使用権・不動産価格の動向
都市・農村人口推移
万人

４－１．土地使用権価格と賃料動向
土地使用権の取引価格指数は図２．の通りであり、
2002 年から 2009 年までの７年間で住宅用地につい90,00050%

80,00045%

70,00040%

50,000

昇している。これに対して価格の裏付けとなる賃料

40,000指数は住宅用地・商業用地ともさほどの上昇はなく、

30,000

これをみる限りでは収益向上期待でなく、需給関係
が価格を押し上げているのが主因と推測される。

35%

60,000ては２倍に、商業用地についても 1.8 倍と顕著に上

30%
25%
20%
15%

20,00010%

10,0005%

00%

1978年 1990年 2000年 2009年
用途別土地取引価格・賃料推移(2002年＝100）

都市人口
都市人口比率

220
200

農村人口

「中国統計摘要2010」（中国統計出版社）より筆者作成

180

図３．都市人口・農村人口推移

160

日本においても1960年の高度成長開始時における140

都市人口は 45％であったが、その後 1975 年までに12060％近くまで高まり、この都市への人口移動が都市近郊での旺盛な住宅への需要を生み出し、不動産価

住宅用地
工業用地
オフィス賃料指数

20
09
年

20
08
年

20
07
年

20
06
年

20
05
年

20
04
年

20
03
年

20
02
年

100

格を実需面から押し上げてきた経緯があり22、現在の中国でも全く同様な事態が生じているといえる。

商業用地
住宅賃料指数「中国統計摘要2010」（中国統計出版社）より筆者作成

図２．用途別土地取引価格・賃料推移

４－２．マンション価格の動向
中国国家統計局の資料によると不動産価格（マンション価格）は 2005 年からのこの５年間で約 40％

もっとも、この統計は全国版であり、都市部だけの統計をみると、たとえば上海のオフィス賃料指数

21 「中国産業動向レポート」（Stasia Capital:2008 年９月）
22 「最近における中国の不動産価格の上昇について」（日

銀レビュー：2010 年３月）

14

土 地 総 合 研 究 2011 年冬号の上昇を見せている。ただし、現地でヒアリングし然としてマンションの実勢価格が上昇するのだろう

た結果では北京や上海においては５年間では実勢価か。前述の需給ギャップの他、開発用地としての土格は２～３倍になっていると言われており、中国全地使用権の譲渡人は地方政府であり、地方政府の財土の統計と実態とは乖離が激しく、このことは一部

政状況改善のためにできるだけ高値で払い下げを行の大都市においての値上がりが特に顕著であること

いたいとするインセンティブが働いているからであを示している。

ると推測されることも理由の一つである。
主要都市マンション価格指数推移

2000年＝100
180
170
160
150
140

全都市平均

130
120
110
100

内陸部の都市90

写真２．北京市郊外の高級住宅街

80
2000

2003
总
深

计
圳

2004

2005

北 京
哈尔滨

2006
上
贵

海
阳

2007

2008

南 京
乌鲁木齐

中国国家統計局HPより作成

すなわち、地方政府はまず、中心市街地の建設用地を高値で譲渡し、これをインフラ整備の原資として再投資し、これにより都心部とその周辺の未利用

図４．中国主要都市のマンション価格指数推移

地を建設用地に転換し、更に周辺地・郊外地という写真１．は北京市の中心部に新築された高層マン

ように広範囲な地域を開発していくという拡大循環ションであるが、分譲価格はスケルトンで坪当たりの動きを続けていく必要があるからである。現に地200 万円、これに内装費が坪当たり 20 万円ほどかか

方政府の財政収入に占める不動産関連収入の割合はる。その結果、専有面積 100 ㎡の住戸で総額 6～7 千2009 年に１兆４千億元と総税収の 40％を占める水万円ほどになる。

準に達している23。したがって、多尐の地価の上昇には目をつぶってでも不動産関連の開発を止めるわけにはいかないという事情が背景にあるものと考えられる。
４－３．容積率制度と土地使用権価格
４－３－１．仕組み
容積率とは敷地面積に対する建物延べ床面積の割合であり、日本のそれと同じ概念である。ただし、日本での容積率は用途地域ごとに決められており、広範囲が同じ容積率であり、たとえば幹線道路沿い

写真１．北京市崇文区の高層マンションの 30 ㍍までが商業地域の 400％でその背後が住居地

すでに北京、上海といった大都市部での不動産価
格は中国の平均的な労働者世帯の年収の 20～30 倍を超えている状態であるのにかかわらず、なぜ、依23 2010 年 12 月 27 日の人民日報は、
今年の地方政府の土地使用権譲渡収入が総額２兆元（約 25 兆円）を突破する見通しだと報じている。

土 地 総 合 研 究 2011 年冬号

表４．上海市内の基準地価
上海市内の基準地価

域の 200％という具合に決められているが、中国においては画地毎に容積率を決めることになっている
ことが大きく異なる。たとえば上海の新市街地であ

15

用途

容積率

楼面地価

地価（円/坪）商業地

３００～３５０％12260元991,000 ～ 1,080,000

中心市街地 事務所地 ３００～３５０％

8200元

区域

663,000 ～722,000

る浦東新区の「小陸家嘴地区」においては「世紀大住宅地

２００～２５０％6200元

400,000 ～453,000

道」
沿いのオフィスビルの画地は 1,000％であるが、

商業地

２３０％

3960元

272,000 ～272,000

街路を隔てた一本南側のレジデンスの画地は 400～

周辺市街地 事務所地 ２３０％

2400元

165,000 ～165,000

住宅地

2400元

129,000 ～139,000

シャオリッカシ600％といった具合である。

１５０％、１８０％

地価は１元＝１３円で計算

写真３．は「世紀大道」周辺のオフィスビル群である。市内にはこのような 20 階建て以上の高層ビ
ル・マンションが約 4,000 棟あるといわれている。

４－４．上海における地価動向
上海市においてはこの基準地価は 11 階級25にクラス分けされている。このうち１級区域は前表の基準
地価で中心市街地に当たる区域（概ね下図の円内）
であるが、浦西で南京西路－人民広場－南京東路沿い、蘇州河岸－延安東路－黄甫江河岸沿い、浦東では黄甫江河岸沿いおよび世紀大道沿い等26が該当する。

写真３．上海市浦東新区のビル群

４－３－２．楼面地価
容積率 100％あたりの地価を中国では「楼面地価24」という。日本では不動産業界用語として「１種あたり坪 100 万円」などと称したりするが、それと同じ概念である。
中国の都市部では新規の分譲住宅はほとんどがマ

図５．上海市中心部第１級基準地価地域ンションであり、同じ面積の敷地にどれくらいの規

この１級区域は既に高層ビルが建て込んでいる地

模の建物が建てられるかによって地価が異なってく域で希尐性もあることから、基準地価は坪当たり１るという仕組みは日本と同じである。

百万円程度であるが、オークションを実施すれば 10

楼面地価には基準価格が決められており、上海市
内においては表 4.の通りである。
この基準価格は最高地点でも概ね坪当たり１百万円といったところであるが、これは 2003 年のものであり、それ以後は更新されておらず、実勢価格はこの３～５倍、あるいはそれ以上ともいわれている。
24 「楼」とは２階建て以上の建物を意味する。即ち、「楼面」とは平屋ではなく高層建物の建てられる道路に面しているということである。

百万円程度になる場合もあるといわれている。
また、７級以下の郊外地域においての基準地価は25 階級は「七通一平」、「五通一平」といったインフラの整備状況によって区分される。ちなみに第１級の「七通一平」とは道路、電気、電話、ガス、上下水道、雨水排水設備が整備(通じている)されていることが要件である。
26 道路に沿って基準地価を設定していく方法は日本における路線価方式と同じであり、詳細は上海市国土資源管理
局 HP を参照
http://www.shgtj.gov.cn/tdgl/200812/t20081223_152686
.htm

16

土 地 総 合 研 究 2011 年冬号

不動産にかかる税金の日中比較

坪当たり 10 万円以下であるが、昨年の取引事例で上海の北 20 ㎞の新江湾地区で 11ha を 37 億元で落札さ中国れたと報じられている。これは坪当たりに換算する

印
花
税

契
税

土
地
使
用
税

房
産
税

と約 150 万円で、開発利益を先取りした価格なのであろうが、基準地価をはるかに超える価格水準での取得時取引であり、開発によるマンション価格の高騰を前提としたものであろう。
写真４．は上海の中心部である「北京西路」裏手
フートンのかつて北京で一般的にみられた「胡同」と称される路地状に連担する長屋街に類似した昔の住宅街で

日本

不
動
産
取
得
税

都
市
不
動
産
税

土
地
増
殖
税

保有時

印
紙
税

固
定
資
産
税

営
業
税

売却時
都
市
計
画
税

譲
渡
所
得
税

法
人
税

図６．不動産にかかる税金の日中比較

あるが、北京と同様にこのような地域は再開発によりほとんど消滅してしまっている。中心部の高層ビ

５－１．取得に関する税制

ル・マンションはこのような旧住宅街を再開発した

まず、「契税」は日本でいう不動産取得税に該当すもので、居住者は高額の補償金を取得して郊外型マる。税率は不動産購入額の３～４％と同じであるが、ンションの実需者となっていったのである。

床面積 90 ㎡以下の住宅を初めて購入する場合にはこの税率は１％に軽減される。日本の場合は固定資産税評価額が課税標準なので、概ね時価の 70％に課税されることとなる。
「印花税」は売買金額の 0.5％と日本よりは低い税率になっているが、賃貸の場合には賃貸収入の１％と高率である。
５－２．保有に関する税制保有にかかる税金としては「房産税」「土地使用税」「都市不動産税」がある。
「房産税」は建物の固定資写真４．上海市中心部に残された旧住宅街

産税に該当するもので取得原価の７～８割に相当す
る金額に対して税率 1.2％であるが、賃貸不動産の場合には年間賃料収入の 12％と非常に高率となって５．土地使用権に関する税制いる。この税金は従前は事業用だけであったが、個人が保有する非事業用の住宅にも近々課税が開始さ中国における不動産にかかる税金については名称や税率は異なるものの、図６．に対比した通り概ね
日本と同じ仕組みになっている。

れることがほぼ確実だと観測されている28。
「土地使用税」の税率については前述の通りであるが、その位置づけは償却資産課税とみなされる。

しかしながら、土地制度がようやく固まったばかりであるので、これにかかる税金、特に保有に関する税金は流動的であり、ここでは現時点の制度について概観する27。
27 税制・税率等は「2010 年中国税制概覧（第 14 版）」（経済科学出版社）に依ったが、その後制度変更されている可能性もある。

28 2011 年 1 月 27 日付にて重慶市と上海市において試験的に導入されることが正式に決定された。ただし、重慶市においては別荘等の高級物件に限定し、上海市においては新規購入分を対象とし、既販売済分については課税除外とする由である(2011 年 1 月 28 日付日経朝刊)。

土 地 総 合 研 究 2011 年冬号

５－３．譲渡に関する税制「土地増殖税」はかつて日本にもあった短期の土

17での供給増加策をとることがより有効であると考えられる。

地転売に関するいわゆる土地重課というキャピタル
ゲイン課税で、値上がり益の割合に応じて 30～60％の高率で課税される。

６．土地使用権制度の今後の展開「営業税」は売却金額の５％が課税され、企業所
得税の 20％別に分離徴収される。日本においては土地の譲渡所得だけが分離課税される点が異なる。

６－１．産業構造の変化
図３．で見たとおり、現在の中国における大都市の人口比率は 1978 年当時の 20％から 47％へと急増

５－４．新税の動向
29

しているが、これは日本の 1960 年頃の水準であり、

報道 によると中国政府は 12 月からこれまで外資

早晩この比率が逆転することは必至である。また、系企業に免除してきた「都市維持建設税」（都市計画

産業構造においても第１・第２次産業が全体を牽引

税の一種）と「教育費付加制度」を課税すると発表していることは図７．の通りであり、今後も工業化した。税率については前者は大都市で７％、後者はの進展に伴い、第１次産業から第２次・第３次産業

３％であり、これが実施されると税負担は内資と同へと産業構造の転換が続く見通しである。

率となり、税率は合計で 10％程度増加することにな
る由である。

従って今後も、大都市に人口が流入し続けることは確実であり、人口が集中しその所得水準が上がっていく限りは都市における土地使用権価格と不動産

５－５．税制による価格抑制効果
以上みたとおり、中国においては自己使用目的で価格の値上がりが続くことは避けられないと考えられる。

保有している場合の税金がやや低いものの、賃貸等
GDP指数（1978年＝100）の投資の場合には高率の「房産税」がかけられ、また、売却時の税金は日本よりもはるかに負担が重く、3000

投資妙味がそれほどあるとは思えない。マンション

2500

等が投資用に競って買われて大半が空室になっているのはいつでも売却できる状態を保つとともに賃貸

2000に供した場合に課税される高率の「房産税」を回避1500するためと推測される。投機的なマンション購入を1000抑制するためであれば未利用の不動産への課税措置

500を設けるような保有税を更に強化することが効果的
であろう。

0
1978年

2010 年から、初回の住宅購入の頭金は 20％から

産業全体
第2次産業

30％へ、２軒目については 30％から 50％30へと引き上げ、３軒目の購入については住宅ローン付与を停止する政策がとられているが、不動産価格の過度な

1990年

2000年

2009年

第1次産業
第3次産業

「中国統計摘要2010」（中国統計出版社）より筆者作成

図７．産業別 GDP 長期推移

上昇を抑える根本的な解決には需要抑制策ではなく、世帯・人口の増加と所得の水準に見合った適正価格

６－２．所得の格差
問題はこれに購買力がついていけるかどうかであ29 2010 年 10 月 23 日付日経朝刊

30 2011 年 1 月から 60％へ引き上げられることとなった(2011 年 1 月 26 日中国国務院常務会議決定)。

るが、図８．の通り都市部の可処分所得はこの 30 年
で９倍に拡大している。

18

土 地 総 合 研 究 2011 年冬号

農村部も同様の比率で拡大はしているが、絶対額
都市部5分位階層別可処分所得推移

では格差が開くばかりとなっている。また、この統100%

計は全国平均のものであり、北京、上海、浙江、広東といった大都市では２万元を大きく超えている反80%

面、甘粛、新彊、貴州、黒龍江といった内陸部では60%１万元程度と都市間の格差も大きい。

40%

都市・農村世帯当り可処分所得推移
元20000

1978年＝100
1000

20%

18000

900

0%

16000

800

14000

700

12000

600

10000

500

8000

400

6000

300

4000

200

2000

100

0

第5分位
第4分位
第3分位
第2分位
第1分位

2003
年
17471
9763
7279
5377
3295

2004
年
20102
11051
8167
6024
3642

2005
年
22902
12603
9190
6711
4017

2006
年
25410
14049
10269
7554
4567

2007
年
29479
16386
12042
8901
5364

2008
年
34668
19254
13984
10195
6075

2009
年
37434
21018
15400
11243
6725

元

「中国統計摘要2010」（中国統計出版社）より筆者作成

図９．都市部五分位階層別可処分所得推移0

1978年 1990年 2000年 2009年
都市世帯
都市世帯指数(右目盛り）

農村世帯
農村世帯指数(右目盛り)「中国統計摘要2010」（中国統計出版社）より筆者作成

６－３．現在の不動産市場はバブルか？
一部には現在の中国の不動産価格はバブル32であるとする見方もある。しかしながら先に見たとおり、

図８．都市・農村別世帯あたり可処分所得推移

マンション価格は一部の高級物件や投資用マンショ

また、この格差は同じ都市部においても大きく開ン以外は分厚い実需に支えられているとみてよく、いており、５分位階層でみた場合、第１分位と第５31

オフィスビル等の商業用不動産における CAP レート

分位での格差の絶対額 は大きく開いてきており、現33

在の不動産市場の活況は第４分位の上位階層と、第理的な範囲内にある。

についても北京で 6.5％、上海で 5.4％と極めて合５分位の所得者層が牽引しているものと推測される。

日本のバブル期においては国債利回りが８％台で重要なのは第３分位を中心とする中間所得層の所得推移していたにもかかわらず、２～３％程度の収益水準が伸び、全体に占めるその構成の厚みが増すこ

利回りで取引されていたばかりか、建物がない更地とが必要である。

の方が高額であるという全く説明のつかない状況でかつての先進諸国においてもこの中間層の厚みのある時期が経済的にも社会的にも最も安定した時期あったことを考えると、現在の中国の不動産市場は「やや過熱感がある」という程度であろう。

であったことを考えると、中国においても今後の経確かに「投資ブーム」と報道されているような過済成長に伴って全般的に格差が縮小していき、最終剰な行動はあろうが、こういった一部の投資用マン

的には分厚い中間所得者層に支えられた安定した時期を迎える過渡期にあるものと推測される。

31 格差の比率は 5.5 倍程度であるが、日本においてはこの比率は 10 倍を超えている。しかしながら、社会全体の所得格差を表すジニ係数は 2004 年において日本が 0.28 に対して米国が 0.41、中国は 0.46 となっており、現在の中国がはるかに格差社会であることを示している。

32 平成５年の経済白書によるとバブルとは不動産「価格がファンダメンタルズから大幅に乖離して上昇する現象」を指すと定義されている。ファンダメンタルズとは不動産賃料収入 a と金利 r との関係であり、通常は価格 V=a/r の関係において r は国債利回りを上回るはずであるが、これが逆転するような V となるアンバランスな状態をいう。
33 ニッセイ基礎研究所「不動産投資レポート」（2010 年 12月 17 日号）

土 地 総 合 研 究 2011 年冬号

ションの取引状況だけを見て不動産市場全体をバブルと断定するのは早計34ではないだろうか。
６－４．終わりに
中国では「一国二制度」という壮大な実験の途上にある。いまのところは 10 年以上にわたり毎年二桁近い経済成長を遂げつつ順調に推移し、世界経済を牽引するエンジンの役割を果たしている。しかしながら、前記の通り都市・農村間、都市間、都市内部での経済格差に加え、尐数民族問題、人権問題等様々な課題を抱えており、これらを解決しながら社会的、経済的な安定を図っていくことは容易なことではない。
土地使用権を中心とする土地制度にしても制度創設から 30 年を経過したに過ぎない。新設された制度が定着し、熟成する過程では多尐の行き過ぎや過熱感はあろうが、最終的には安定した状態を迎えることとなろう。土地使用権制度も社会実験の一つであるが、世界第 2 位の GDP という中国経済の規模と世界経済の中でのその位置づけを勘案すると、これを失敗に終わらせるわけにはいかない。日本においてはバブルによって社会経済全体が取り返しようのない深傷を負い、「失われた 10 年」どころか 20 年経過した現在でもデフレに苦しんでいる状態である。中国の経済成長を支える土地使用権制度が日本の経験を教訓としてどのように展開、発展、定着していく
か今後も注視していきたい。
（本稿は 2010 年 10 月に実施された JFMA＝社団法
人日本ファシリティマネジメント推進協会による中国視察ツアーに参加した結果を基に帰国後に調査して執筆したものである）

34 みずほ総研「中国の不動産バブル懸念について」（2010

年８月５日）のレポートにおいても一部の高級住宅についてはバブルといえる状況であるが、市場全体ついてはさほどではなく、今後の経済成長や所得の伸びによりファンダ
メンタルズの改善によりバブル崩壊というシナリオは回避
できようと結論づけている。

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