Ⅱ．３ 公営住宅等ストックの目標供用期間に応じた最適な修繕・改善のプログラム化手法
Ⅱ．３．１ はじめに公営住宅等ストックの長寿命化に向けて、多くの地方公共団体において現在、国の「公営住宅等長寿命化計画策定指針」を踏まえて「公営住宅等長寿命化計画」が策定されている。
しかし、大半の計画では、計画期間 10 年内における事業対象（建替、改善、維持保全、用途廃止等）の抽出・設定に主眼が置かれている。現行の計画体系では、中長期的視点からみた最適な修繕・改善の実施計画としての性格は十分に意識されておらず、各ストックのライフサイクルを考慮しつつ、最適な時期に最適な内容の修繕や改善を行う取組は十分とは言えない。
こうしたことから、Ⅱ.３では、具体の地方公共団体（第Ⅰ編でケーススタディ対象とした同様の地
方県庁所在都市のＢ市）での個別の公営住宅団地を対象としたケーススタディを実施し、目標とする
供用期間に応じた、
中長期的視点から見た最適な修繕・改善のプログラム化の手法について検討する。
具体的には、公営住宅等の需要、過去の修繕履歴、現況の性能・劣化状況、住棟タイプ等の建物特性、想定する供用期間等を踏まえて、30 年程度の期間において必要とされる改修（全面的改善、各種の個別改善）や以後の修繕（経常修繕、空家修繕、計画改修）等の最適な実施内容や実施時期を、技術面に加えて、経済的合理性の観点からも検討し、中長期的にプログラム化する手法の考え方を提示
する。

Ⅱ-31

Ⅱ．３．２ 長寿命化のための修繕・改善のプログラム化の手順と考え方
公営住宅等ストックについて、今後、過不足のない合理的な修繕・改善等を確実に実施していくた
めには、個別ストックの仕様や性能、目標とする供用期間に応じた要求水準を設定し、最適な修繕・改善等の実施時期と実施内容を示したプログラムを策定することが必要である。
ここではまず、目標とする供用期間等に応じた最適な改善及び計画修繕等の実施時期、内容等を示したプログラムの手順と考え方を整理する。表Ⅱ.3.1～表Ⅱ.3.5 に手順と考え方を示す。
表Ⅱ.3.1 公営住宅需要の将来推計に基づく目標管理戸数の目安の設定（手順１）【手順１：公営住宅需要の将来推計に基づく目標管理戸数の目安の設定】① 公営住宅等の需要の見通しの検討にあたっては、まず、将来（概ね 30 年程度）の時点における世帯数等の推計を基に、公営住宅等の施策対象の世帯数を推計し、そのうち自力では最低居住水準を達成することが著しく困難な年収である世帯を推計（ストック推計）する。
② その上で、将来の公営住宅等の管理戸数の目安を地域の需給バランスを考慮しつつ設定する。
本格的な少子高齢社会、人口・世帯減少社会の到来を目前に控え、公営住宅等については、厳しい財政状況下において、更新時期を迎えつつある老朽化した大量の公営住宅等の効率的かつ円滑な更新を行い、公営住宅等需要に的確に対応することが地方公共団体の課題となっている。そうした中、公営住宅
等の中長期的な活用方針を検討する上では、その前提条件として、将来の公営住宅等の需要の見通しに基づき目標管理戸数の目安を設定し、その上で、個別ストック活用手法を判定する必要がある。
公営住宅等の施策対象に関しては、これまで政令で定めていた裁量階層の対象範囲について、事業主体が条令で規定することが可能となっている。子育て世帯や若年世帯等、居住の安定を図ることが必要と判断される場合は、適宜裁量階層の対象範囲を設定することも必要である。
＜公営住宅施策対象世帯のうち「著しい困窮年収未満の世帯数」の推計の例＞
（千世帯）

20
18

17.0

18.3

18.1

17.6

18.1

17.8

17.3

16
14
12

11.1

11.2

11.2

11.1

10.9

10.5

2015年

2020年

2025年

2030年

2035年

2040年

10

10.1

8
6
4
2
0

公営住宅施策対象世帯数（Ｙ）

2045年 ※

著しい困窮年収世帯数（Ｘ）※ 各年の時点は国勢調査の実施日である年度中央の 10 月 1 日時点である。

Ⅱ-32

表Ⅱ.3.2 個別ストックの活用手法の判定（手順２）【手順２：個別ストックの活用手法の判定】① 手順１で設定した将来の公営住宅等の目標管理戸数の目安を踏まえ、個別のストックの活用手法を判定する。
活用手法の判定に際しては、団地敷地の現在の立地環境等の社会的特性を踏まえ、将来的な管理方
針を設定する。
団地単位の将来的な管理方針の設定に際しては、需要、効率性、立地の全てが活用に適すると判断できる場合は、将来的な建替を視野に入れた活用方針を設定し、これらのうち、いずれかが活用に適さないと判断できる場合は、将来的な用途廃止又は統廃合を視野に入れ、当面の活用方針を設定する。
住棟単位のストックの活用手法については、ストックの物理的特性による改善の必要性・可能性を考慮し、残りの供用期間を想定した上で設定する。
〈公営住宅等長寿命化計画策定指針（改定）＞の事業手法選定の考え方を用いた活用方針判定フロー〉
評価・判定要素

団
地
敷
地
の
現
在
の
立
地
環
境
等
の
社
会
的
特
性
を
踏
ま
え
た
管
理
方
針

需
全
要
て
が、
効
活
率
用
性
に
適、
立
す
地
る
の

い
ず需
れ要
か、
が効
活率
用性
に、
適立
さ地
なの
い

躯
体
・
る
避
改
難
善
の
が
安
不
全
要
性
に
係
躯
に
体
係
・
る
避
改
難
善
の
が
安
必
全
要
性

躯
体
・
避
改
難
善
の
が
安
不
全
要
性
に
係
る
躯
体
・
る
避
改
難
善
の
が
安
必
全
要
性
に
係

■凡例

居住性に係る改善の必要性無し（１次判定）

管理期間

活用方針
①維持保全
予防保全的な修繕を実施

維持管理
継続管理期
間多い

②改善
居住性向上に係る改善を実施し、以後は予防保全的な修繕を実施

居住性に係る改善の必要性有り

改善、又は建替

継続管理期
間少ない

③建替
建替事業量平準化の観点から前倒し
建替を検討

躯体・避難の安全性に係る改善が可能優先的な改善、又は優先的な建替

継続管理期
間多い④優先的な改善
概ね５年以内を目途に改善を実施し、以後は予防保全的な修繕を実施

継続管理期
間少ない

⑤優先的な建替
概ね５年以内に建替を実施

躯体・避難の安全性に係る改善が不可能

優先的な建替⑤優先的な建替
概ね５年以内に建替を実施
継続管理期
間多い

①維持保全
予防保全的な修繕を実施

居住性に係る改善の必要性無し

維持管理、又は用途
廃止

継続管理期
間少ない

⑥用途廃止
当面の間維持管理し、継続管理期間経過の後、用途廃止

居住性に係る改善の必要性有り

改善、又は用途廃止

継続管理期
間多い

②改善
居住性向上に係る改善を実施し、以後は予防保全的な修繕を実施

継続管理期
間少ない

⑥用途廃止
当面の間維持管理し、継続管理期間経過の後、用途廃止

継続管理期
間多い

④優先的な改善
概ね５年以内に改善を実施し、以後は予防保全的な修繕を実施

継続管理期
間少ない

⑦優先的な建替又は用途廃止
概ね５年以内を目途に建替又は用途廃止

躯体・避難の安全性に係る改善が可能躯体・避難の安全性に係る改善が不可能

優先的な改善、優先的な建替、又は優先的な用途廃止優先的な建替、又は優先的な用途廃止⑦優先的な建替又は用途廃止
概ね５年以内に建替又は用途廃止

継続管理期間多い： 継続管理期間２５年以上（Ｓ４０年代後半、Ｓ５０年代ストック、Ｓ６０年代ストック）

継続管理期間少ない： 継続管理期間２５年未満（Ｓ３０年代ストック、Ｓ４０年台前半までのストック）

Ⅱ-33

表Ⅱ.3.3 要求性能水準の設定（手順３）【手順３：要求性能水準の設定】① 手順２で設定した活用手法の判定結果に基づき、用途廃止又は優先的な建替と判定されたものを除く
ストックについて、想定する供用期間を考慮して確保すべき要求水準を設定する。
要求水準の設定に際しては、個別ストックの現状の仕様・性能水準を考慮し、想定する供用期間に応じて目標とする性能水準を設定する。
一方、超高齢社会が到来し、都市部を中心に高齢者、特に単身高齢者数は今後も増加することが見込
まれ、高齢者が低廉な家賃で安心して居住できる住まいを適切に確保していくことが求められている。しかし、公営住宅等においては、単身用住戸が不足し、応募倍率が高くなっている地域もみられ、この傾向は今後一層顕著になるおそれがある。
ストックの要求性能水準の設定にあたっては、住宅の性能水準と併せて、高齢単身世帯が適正な家賃で居住することができる規模の住宅を確保するという視点も重要である。

＜改善内容の例示＞【安全性確保】
・耐震性に課題のあるラーメン構造住棟の耐震改修により躯体安全性を高める。
・非常時に円滑に避難できるよう避難設備や経路の整備・確保を行う。
・防犯性や落下・転倒防止等生活事故防止に配慮した改善を行う。
（耐震改修、屋外通路等の避難経路の整備、防犯に配慮した建物部品の設置 等）【長寿命化】
・一定の居住性や安全性が確保されており長期的に活用を図るべき住棟において、耐久性の向上や、躯体の劣化の低減、維持管理の容易性向上の観点から予防保全的な改善を行う。
（外壁の断熱改修、給排水管の耐久性向上、住戸内配管の集約化 等）【福祉対応】
・引き続き活用を図る昭和 40 年代建設ストックについて、高齢者が安全・安心して居住できるよう、住戸内、共用部、屋外のバリアフリー化を進める。
（住戸内部・共用部の段差解消、浴室・トイレの高齢者対応、エレベーター設置 等）【居住性向上】
・引き続き活用を図る昭和 40 年代建設ストックについて、住戸規模・間取りの改善や住戸住棟
設備の機能向上を行い、居住性を向上させる。
（間取りの変更、電気容量のアップ、開口部のアルミサッシ化 等）

Ⅱ-34

表Ⅱ.3.4 過去の修繕の時期及び修繕内容の把握（手順４）【手順４：過去の修繕の時期及び修繕内容の把握】① 手順２で設定した活用手法の判定結果に基づき、用途廃止又は優先的な建替と判定されたものを除く
ストックについて、過去の修繕・改善内容及び時期を把握し、修繕項目毎に整理する。
過去の修繕・改善内容及び時期に関しては、地方公共団体が管理する管理台帳等、修繕履歴が残されている書類等を参照する。修繕履歴が分からない場合は、現地を確認し、修繕工事の実施の有無を確認する。

下表に過去の修繕の時期及び修繕内容の把握のイメージを示す。表中、過去の修繕実施年度を青丸、実施年度・実施内容を青字で表記している。
● ：過去の修繕の実施年度
青字：過去の修繕の実施年度・実施内容〈過去の修繕の時期及び修繕内容の把握のイメージ〉
部 位
共用 躯体
部分
屋根
外壁
床

建具等

手すり等
屋内 給水設備
機械
設備

計画
修繕

排水設備

ガス設備
ガス設備
熱源等
屋内 電灯設備（共用）
電気設備
テレビ受信設備
消防 消火設備
設備
自動火災報知設備
非常警報設備昇降 ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ
機

初期仕様又は性能
鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造
屋根防水
露出ｱｽﾌｧﾙﾄ防水
外壁
ﾓﾙﾀﾙ塗りの上アクリル系リシン吹付
ﾊﾞﾙｺﾆｰ床
防水ﾓﾙﾀﾙ塗り
廊下：防水ﾓﾙﾀﾙ塗り
階段：防水ﾓﾙﾀﾙ塗り
玄関ﾄﾞｱ
鋼製玄関ﾄﾞｱ：SOP塗り
ｻｯｼ
アルミサッシ（ＫＪ部品）
PS扉
鋼製PS扉：SOP塗り
ﾊﾞﾙｺﾆｰ・廊下・階段手すり
ＫＪ型ﾌﾟﾚｽ手すり（鋼製）
給水管
水道用亜鉛ﾒｯｷ鋼管
給水ﾎﾟﾝﾌﾟ
揚水ﾎﾟﾝﾌﾟ（給水塔）
水槽
給水塔
雑排水管
硬質塩化ﾋﾞﾆﾙ管
汚水管
ﾀｰﾙｴﾎﾟｷｼ塗装鋼管
屋内
亜鉛ﾒｯｷ鋼管
埋設部
亜鉛ﾒｯｷ鋼管－【引込・供給方式】
電灯； 単相2線（100V）【共用電灯設備】
照明器具：蛍光灯【ｱﾝﾃﾅ等設備】
VHF・UHFｱﾝﾃﾅ、増幅器

修繕 暦年 1977
周期 経年 1 2
18年

2002
3

4

2007

2012

5 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
2008 躯体補修●

2008 外壁修繕

●

12年
18年
18年
18年

2008 鉄部塗装

6年

●

36年

2008 鉄部塗装

6年

●

6年

●

2008 手摺塗装
35年
15年

●

2004揚水ポンプ更新

－
30年
50年
30年
50年

2011 ガス管更新

●

15年
30年
15年

●

2008 共用灯取替

15年

―

25年

―

20年

―

10年

―

30年

Ⅱ-35

●

2006 火災警報器設置

表Ⅱ.3.5 中長期的な修繕・改善のプログラムの作成（手順５）【手順５：中長期的な修繕・改善のプログラムの作成】① 手順３で設定した要求性能水準及び手順４で把握した修繕履歴を踏まえ、これらを総合的に検討し、供用期間内に必要となる修繕・改善の時期及び内容を設定する。
② 修繕の時期については、「公営住宅等長寿命化計画策定指針（改定）」に示されている修繕周期表を参考に、具体の仕様及び立地に応じて適宜設定する。
・修繕・改善の時期・内容については、残りの供用期間に応じて過不足のない内容とすることが必要である。
・建替又は用途廃止までの期間が 30 年に満たないストックについては、土地利用の再編・地域拠点整備
等、周辺地域を含めた建替後の住宅地の将来像を別途検討した上で、個々のストックの修繕・改善のプ
ログラムを策定することが望ましい。
・また、建替事業の期間が 10 年以上に渡る大規模団地の場合は、建替事業プログラムを別途策定し、建替までの供用期間に応じて、改善及び計画修繕を適切に実施することで、建替までの期間、放置されるストックが生じないようにすることが重要である。

下表に中長期的な修繕・改善のプログラムのイメージを示す。表中、計画修繕の実施予定時期を白抜
きの黒丸、計画修繕の実施後に仕様・性能が向上した内容を赤字で表示している。また、改善事業の実施
予定時期を白抜きの青丸、実施予定内容を青字で表記している。
〈修繕・改善のプログラムのイメージ〉
部 位
共用 躯体
部分
屋根
外壁
床

建具等

手すり等
屋内 給水設備
機械
設備

計画
修繕

排水設備

ガス設備
ガス設備
熱源等
屋内 電灯設備（共用）
電気設備
テレビ受信設備
消防 消火設備
設備
自動火災報知設備
非常警報設備昇降 ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ
機
福祉対応型改善

居住性向上型改善改善
事業 安全性確保型改善

初期仕様又は性能
鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造

改修後の仕様又は性能○ ：計画修繕の実施予定時期 赤字：仕様・性能の向上の内容○/青字：改善事業の実施予定時期・実施予定内容
2022
2027
2032
2037
2042
修繕 2017
周期 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70

屋根防水
露出ｱｽﾌｧﾙﾄ防水
外壁
ﾓﾙﾀﾙ塗りの上アクリル系リシン吹付
ﾊﾞﾙｺﾆｰ床
防水ﾓﾙﾀﾙ塗り
廊下：防水ﾓﾙﾀﾙ塗り
階段：防水ﾓﾙﾀﾙ塗り
玄関ﾄﾞｱ
鋼製玄関ﾄﾞｱ：SOP塗り
ｻｯｼ
アルミサッシ（ＫＪ部品）
PS扉
鋼製PS扉：SOP塗り
ﾊﾞﾙｺﾆｰ・廊下・階段手すり
ＫＪ型ﾌﾟﾚｽ手すり（鋼製）
給水管
水道用亜鉛ﾒｯｷ鋼管
給水ﾎﾟﾝﾌﾟ
揚水ﾎﾟﾝﾌﾟ（給水塔）
水槽
給水塔
雑排水管
硬質塩化ﾋﾞﾆﾙ管
汚水管
ﾀｰﾙｴﾎﾟｷｼ塗装鋼管
屋内
亜鉛ﾒｯｷ鋼管

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造
ひび割れ補修（ｴﾎﾟｷｼ樹脂注入）
屋根防水
シート防水
外壁
アクリル系リシン吹付
ﾊﾞﾙｺﾆｰ床同左
廊下：ﾓﾙﾀﾙ塗り
階段：ﾓﾙﾀﾙ塗り
玄関ﾄﾞｱ
鋼製玄関ドア：ﾎﾟﾘｳﾚﾀﾝ塗装
ｻｯｼ
同左
PS扉
鋼製PS扉：ﾎﾟﾘｳﾚﾀﾝ塗装
ﾊﾞﾙｺﾆｰ・廊下・階段手すり
同左：ﾎﾟﾘｳﾚﾀﾝ塗装
給水管
同左
給水ﾎﾟﾝﾌﾟ
同左
水槽
同左
雑排水管
硬質塩化ﾋﾞﾆﾙ管
汚水管
同左
屋内
同左

埋設部
亜鉛ﾒｯｷ鋼管－

屋内
ガス用ポリエチレン管－【引込・供給方式】
電灯； 単相2線（100V）【共用電灯設備】
照明器具：蛍光灯【ｱﾝﾃﾅ等設備】
VHF・UHFｱﾝﾃﾅ、増幅器【引込・供給方式】
電灯； 同左【共用電灯設備】
照明器具：同左【ｱﾝﾃﾅ等設備】
同左

―

―

25年

―

―

20年

―

住宅用火災警報器
（電池式）

10年

―

18年
12年

○
○

○

18年

○

18年

○

18年

○

6年

○
○
○

○

○

○

○

6年

○

○

○

○

○

6年

○

○

○

○

○

36年

35年

○

○

15年

○

○

－
30年

○

50年
30年

○
○

50年
15年
30年

○

15年

○

○

15年

○

○

機器交換
○

30年

―

補助手すり設置○

補助手すり設置―

浴室・トイレの高齢者対応○

浴室・トイレの高齢者対応―

３点給湯設備の設置○

３点給湯設備の設置―

電気容量のアップ○

電気容量のアップ15年――

長寿命化型改善

―

外断熱改修

○

―

Ⅱ-36

外断熱改修

Ⅱ．３．３ Ｂ市におけるケーススタディ
具体の地方公共団体（地方県庁所在都市：第Ⅰ編で対象としたＢ市。概要は表Ⅰ.1.１を参照）を対象に、Ⅱ.３.２で示した基本的な手順と考え方を踏まえつつ、目標とする供用期間に応じた最適な修繕・改善のプログラム化の手法について検討した。

１）公営住宅需要の将来推計に基づく目標管理戸数の目安の設定（１）世帯数の推計
まず、
2045 年までのＢ市における世帯数の推計結果を図Ⅱ.3.1（第Ⅰ編のⅠ.２の図Ⅰ.2.6 の再掲）に示す。地方県庁所在都市のＢ市の場合、世帯数は 2015 年の約 117 千世帯から 2025 年に約 120世帯でピークを迎えた後、減少局面に突入することが予想される。2035 年には 116 千世帯と 2015
年を下回り、さらに 2045 年には 108 千世帯にまで減少すると予想される。
（千世帯）

実績値

125

推計値

120
115
110
105
100

2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年 2045年
図Ⅱ.3.1 Ｂ市における世帯数の推計結果（市全域）（２）市全域での住宅確保要配慮世帯の推計
Ｂ市における 2045 年までの公営住宅施策対象世帯数（Ｙ）と、住宅確保要配慮世帯として公営住宅施策対象世帯のうちの「著しい困窮年収世帯数（Ｘ）」の推計結果を図Ⅱ.3.2（第Ⅰ編のⅠ.２の
図Ⅰ.2.7 の再掲）に示す。
（千世帯） 20

18

17.0

17.6

18.3

18.1

18.1

17.8

17.3

16
14
12

11.1

11.2

11.2

11.1

10.9

10.5

10.1

2015年

2020年

2025年

2030年

2035年

2040年

2045年

10
8
6
4
2
0

公営住宅施策対象世帯数（Ｙ）

著しい困窮年収世帯数（Ｘ）

図Ⅱ.3.2 Ｂ市における公営住宅施策対象世帯数と著しい困窮年収世帯数の推計結果
Ⅱ-37

なお、推計の方法は、第Ⅰ編の「Ⅰ.２ 住宅確保要配慮世帯の推計手法」で解説している方法による。
「著しい困窮年収世帯数（Ｘ）」は、2015 年現在の 11.1 千世帯から 2025 年に 11.2 千世帯でピークとなり、その後は緩やか減少し、2045 年には 10.1 千世帯に減少すると予想される。増減の傾向は世帯数の推計結果と同様であり、世帯数、著しい困窮年収世帯ともに 2045 年には（2015 年比で）１割減となる。
（３）地域（中学校区）別の住宅確保要配慮世帯数の状況と将来推計
Ｂ市の地域（中学校区単位）別の住宅確保要配慮世帯数をみると、2015（平成 27）年現在、中心市街地を取り巻く北西部地域から西部地域、南部の市街化区域縁辺部の地域において、住宅確保要配慮世帯が多い（図Ⅱ.3.3（第Ⅰ編のⅠ.２の図Ⅰ.2.10 の再掲））
。この中学校区別の住宅確保要配慮
世帯数の多寡の傾向は、2025 年→2035 年→2045）年と経年的にほぼ同様である（図Ⅱ.3.4～図Ⅱ.3.6（第Ⅰ編のⅠ.２の図Ⅰ.2.11～図Ⅰ.2.13 の再掲））。

図Ⅱ.3.3 著しい困窮年収世帯（Ｘ）の推計結果（2015 年・Ｂ市中学校区別）図Ⅱ.3.4 著しい困窮年収世帯（Ｘ）の推計結果（2025 年・Ｂ市中学校区別）

地図出典：公共地図（(c)Esri Japan）をベース図として作成

図Ⅱ.3.5 著しい困窮年収世帯（Ｘ）の推計結果（2035 年・Ｂ市中学校区別）図Ⅱ.3.6 著しい困窮年収世帯（Ｘ）の推計結果（2045 年・Ｂ市中学校区別）図Ⅰ.2.10～図Ⅰ.2.13 の再掲。
背景地図：(c)Esri Japan「公共地図」（図Ⅱ.3.3～図Ⅱ.3.6 のすべて）

Ⅱ-38

（４）地域（中学校区）別の公営住宅の需給バランス
Ｂ市の地域（中学校区）別の公営住宅の需給バランス（著しい困窮年収世帯（Ｘ）と 2015 年現在の公営住宅ストックを維持した場合の戸数との差）をみると、2015（平成 27）年現在、中心市
街地には公営住宅ストックが少ない一方で、住宅確保要配慮世帯の需要は供給量を超えている（図Ⅱ.3.7（第Ⅰ編のⅠ.５の図Ⅰ.5.6 の再掲））
。また、中心市街地の北西部の隣接地域には小規模な老朽化した市営住宅が分散立地しており、建替や維持は非効率。住宅確保要配慮世帯の需要は高い。
一方、中心市街地の東部の隣接地域は、県営住宅も含めて公営住宅ストックが比較的多く、受給バランスをみると供給過多の傾向にある。また、北西郊外部では供給過多である。
上記の傾向は、中長期的にみてもほぼ同様である（図Ⅱ.3.8～図Ⅱ.3.10（第Ⅰ編のⅠ.５の図Ⅰ.5.7～図Ⅰ.5.9 の再掲））。

図Ⅱ.3.7 著しい困窮年収世帯と公営住宅ストック※ 図Ⅱ.3.8 著しい困窮年収世帯と公営住宅ストックの差の推計結果（2025 年・Ｂ市中学校区別）の差の推計結果（2015 年・Ｂ市中学校区別）※ 公営住宅ストック数は 2015 年値を維持したと仮定した場合。以下の図Ⅱ.3.8～図Ⅱ.3.10 も同様

図Ⅱ.3.9 著しい困窮年収世帯と公営住宅ストックの 図Ⅱ.3.10 著しい困窮年収世帯と公営住宅ストックの差の推計結果（2035 年・Ｂ市中学校区別）差の推計結果（2045 年・Ｂ市中学校区別）図Ⅰ.5.6～図Ⅰ.5.9 の再掲。
背景地図：(c)Esri Japan「公共地図」（図Ⅱ.3.7～図Ⅱ.3.10 のすべて）

Ⅱ-39

（５）Ｂ市営住宅の状況と長寿命化計画における基本方針（５）－１ Ｂ市営住宅の状況
Ｂ市の市営住宅ストック（2011(平成 23)年 3 月 31 日現在）を表Ⅱ.3.6 に示す。
241 棟 3,775 戸の公営住宅等（市営住宅 240 棟・3,759 戸のほか、特定公共賃貸住宅１棟 16 戸）を管理しており、住宅区分としては 28 団地（区分）となっている（後述の表Ⅱ.3.9）。
構造に関しては、中層（３～５階）及び高層（６階以上）のストックが約９割を占める。
表Ⅱ.3.6 市営住宅の構造と戸数（2011(平成 23)年 3 月 31 日現在）
簡易耐火構造
耐火構造

構造
簡易耐火平屋建
簡二耐火２階建
中層（３～５階）
高層（６階以上）
計

棟数（棟）
23
52
161
５
241

戸数（戸）
93
318
3,051
313
3,775

比率（％）
2.5
8.4
80.8
8.3
100.0

出典：Ｂ市公営住宅長寿命化計画（平成 24 年 1 月）（５）－２ 長寿命化計画における基本方針① 活用手法別戸数
Ｂ市の「公営住宅長寿命化計画」によると、市営住宅 3,775 戸（うち特定公共賃貸住宅１棟 16戸を含む）の活用手法別の内訳は、表Ⅱ.3.7 に示すとおりとなっている。
表Ⅱ.3.7 活方手法別の戸数
対象
市営住宅管理戸数
維持管理予定戸数
うち修繕対応戸数
うち個別改善対応戸数
建替予定戸数
用途廃止予定戸数

合 計
3,775
3,364
614
2,750

備 考

特定公共賃貸住宅 16 戸を含む
「個別改善」：2,240 戸「個別改善（長寿命化型）」：510 戸

327
84
出典：Ｂ市公営住宅長寿命化計画（平成 24 年 1 月）

② 改善事業の内容
活用手法の判定の結果、「個別改善」と判定されたストックについては、各住宅の状況に配慮し、表Ⅱ.3.8 に示すとおり、「居住性確保型」、「福祉対応型」、「安全性確保型」、「長寿命化型」の中から適切な改善事業を実施していくとされている。
表Ⅱ.3.8 個別改善の内容【居住性確保型】：居住性を向上させるための設備等の改善〇給水管改修、配管敷設替え、浴室改善 等【福祉対応型】：高齢者、障害者等の円滑な利用に供するための改善〇共用部分等への手すり設置 等【安全性確保型】：建物の安全性を確保するための改善〇外壁改修、火災報知器の交換 等【長寿命化型】：劣化防止、耐久性向上、維持管理の容易性を目的とした改善〇外壁改修、屋根改修、給水管改修、火災報知器の交換 等

Ⅱ-40

③ 住宅区分別・住棟別活用手法の判定結果
Ｂ市の「公営住宅長寿命化計画」によると、全市営住宅ストックの団地（区分）別の活用方法の判定結果は、表Ⅱ.3.9 に示すとおりとされている。
表Ⅱ.3.9 全市営住宅ストックの団地（区分）別の活用方法の判定結果

出典：Ｂ市公営住宅長寿命化計画（平成 24 年 1 月）

Ⅱ-41

（６）ストックの年代別特性を踏まえた類型化
Ｂ市が管理する市営住宅 241 棟、3,775 戸について、建設年代別・構造別に内訳をみたものが図Ⅱ.3.11 である。次のような傾向がみられる。
階数にみると、中層（３～５階建て）耐火（3,035 戸／81.04％）が大半を占め、次いで、高層（６～13 階建て）（373 戸／9.96％）が多い。
建設年代別・構造別にみると、昭和 40 年代後半から昭和 50 年代前半に建設された中層耐火ストックが多い。なお、耐火構造以外のストックは、昭和 20 年代後半から昭和 30 年代前半と、昭和 40 年
代後半に建設された簡易耐火構造・準耐火構造２階建（含む３階建）（244 戸／6.52％）が多少見られる。
400

建設年度別構造別公営住宅管理戸数
Ｂ市における建設年度別構造・住棟形式別の市営住宅管理戸数
戸数

300
200
100
0
S23 S25 S27 S29 S31 S33 S35 S37 S39 S41 S43 S45 S47 S49 S51 S53 S55 S57 S59 S61 S63 H02 H04 H06 H08 H10 H12 H14 H16 H18 H20 H22 H24 H26
木造

簡易耐火構造・準耐火構造平屋

簡易耐火構造・準耐火構造２階建(含む３階建)

耐火平屋

耐火２階建

中層(３～５階建)耐火

高層①(６階建～13階建)

高層②(14階建～19階建)

高層③(20階建以上)

図Ⅱ.3.11 Ｂ市における建設年度別構造・住棟形式別の市営住宅管理戸数
ところで、Ｂ市に限らず、我が国の公営住宅等は、耐震基準や省エネ基準等の技術基準や、社会情勢に応じて変化する居住ニーズ、設備水準等に応じ、建設時の整備水準が向上してきている。このため、建設された年代によって、躯体天井高やスラブ厚等の躯体寸法、内外装・設備等の仕様に変遷がみられ、異なる傾向を持つ。
そこで、Ｂ市における市営住宅ストックをモデルに修繕・改善のプログラム化に関するケースス
タディを行うにあたって、まず、建設年代別の特性を踏まえたモデルを設定し、それぞれの典型的な仕様・性能について整理を行う。
建築年代別・住棟形式別の類型化によるモデル設定と、各モデルの仕様の特性を整理した結果を表Ⅱ.3.10 に示す。
（７）修繕及び改善のプログラム化のための基本シナリオ設定
具体の団地・住棟の特性やニーズ等を踏まえて、団地・住棟ごとに個別に修繕及び改善のプログラ
ム化の設定を行うことになるが、まずは、表Ⅱ.3.10 に示した各モデルの仕様の特性等を踏まえて、プ
ログラム化の検討のための基本的なシナリオの設定を行った。
表Ⅱ.3.11 にシナリオ設定のイメージを示す。なお、表中、修繕及び改善のプログラム化を検討する上で特に重要なキーワード箇所について、下線を付している。

Ⅱ-42

表Ⅱ.3.10 建築年代別・住棟形式別の類型化によるモデル設定※ 表中、年代・年次を示す「Ｓ」は昭和、「Ｈ」は平成を示している。

Ｓ３５～Ｓ４４年代※

Ｓ４５～Ｓ５４Ｓ５５～Ｈ１

Ｈ２～Ｈ１１Ｈ１２～Ｈ２１（1960 年～1969 年）（1970 年～1979 年）（1980 年～1989 年）（1990 年～1999 年）（2000 年～2009 年）

年代別・住棟形式別の類型化

Ｓ40 年（1965 年）モデル

Ｓ50 年（1975 年）モデル

Ｓ60 年（1985 年）モデル

Ｈ７年（1995 年）モデル

Ｈ１７年（2005 年）モデル

モデル※

階段室型

片廊下型

片廊下型

階段室型

片廊下型

階段室型

片廊下型

構造種別・高さ・RC 造壁式RC 造壁式RC 造ラーメン

RC 造壁式RC 造ラーメン

RC 造ラーメン

RC 造ラーメン

アクセス方式

中層階段室型

中層階段室型

中・高層片廊下型

中層階段室型

中・高層片廊下型

中・高層片廊下型

中・高層片廊下型

Ｈ住宅（旧）（S36～S38）

Ｉ－４住宅(S47～S52)

該当なし

Y 住宅(S60)

Ｑ－１住宅(旧)(S61)

J 住宅(新)(H2)

Ｉ－６住宅(H14～H18)＜該当する他の市営住宅＞＜該当する他の市営住宅＞＜該当する他の市営住宅＞＜該当する他の市営住宅＞

Ｉ－３住宅(S45～S51)

Ｈ住宅（新）（S56～S59）

Ｗ住宅（H2～H3）、Ｉ－５住宅(H12)、Ｚ－２住宅（H12）

Ｊ住宅(S53～S54)

Ｋ住宅(S55)、Ｌ住宅(S55)、

Ｔ－１－１住宅（H4～H5）、Ｍ住宅(S56～S57)、Ｎ住宅(S58)、

Ｔ－１－２住宅（H5～H8）、Ｏ住宅(S59～S60)、

Ｘ住宅(H7)、Ｙ住宅（H9～H11）、Ｒ住宅(S62～S63)、Ｓ住宅(S62)、

Ｚ－１住宅（H10）、Ｚ－２住宅（H10）

該当する団地※Ｔ－２住宅(S62～S63)、Ｕ－１住宅(S63)、Ｕ－２住宅(S63)、Ｖ住宅（H1）
総戸数：36 戸
標準床面積42.5 ㎡（360 ㎡）

総戸数：464 戸
59.0 ㎡（46.4 ㎡）

総戸数：0 戸総戸数：1,026 戸

68 ㎡（46.4 ㎡）

71.0 ㎡（61.4 ㎡）

総戸数：80 戸
850 ㎡（61.4 ㎡）（住戸専用面積）
標準建設費

88 万 8 千円

399 万円

500 万円

713 万円

847 万円(主体付帯工事費)
階高
建築

スラブ厚
コンクリートの強度

消防特例基準
給水管
雑排水管

換気

940 ㎡（74.7 ㎡）（中層片廊下型）

101.1（74.7 ㎡）（高層６～８階）

101.1（74.7 ㎡）（高層６～８階）

1,242 万円（中層片廊下型）

1,154 万円（中層片廊下型）

1,288 万円（高層６～８階）

1,158 万円（高層６～８階）

2,600mm 程度

2,600mm 程度

2,650mm 程度

2,650mm 程度

2,700mm 程度

2,850mm 程度

110mm 程度（単板スラブ）

130mm 程度（単板スラブ）

130mm 程度（単板スラブ）

150mm 程度（単板スラブ）

150mm 程度（単板スラブ）

180mm 程度（単板スラブ）

210～230mm 程度（単板スラブ）

JASS5 準拠

150≦Fc≦240kg/cm2

150≦Fc≦240kg/cm2

150≦Fc≦240kg/cm2

150≦Fc≦240kg/cm2

18≦Fc≦36N/mm2

18≦Fc≦36N/mm2

JASS5 準拠JASS5 準拠JASS5 準拠JASS5 準拠JASS5 準拠（耐久性強度）

JASS5 準拠（耐久性強度）

旧耐震

旧耐震

旧耐震

新耐震(1981 年～)

新耐震(1981 年～)

新耐震

新耐震

118 号通知（1961 年～）

49 号通知（1975 年～）

同左

170 号通知（1986 年～）

同左

220 号通知（1995 年～）

省令 40 号（2005 年～）

2 方向避難不可

2 方向避難可2 方向避難可2 方向避難可2 方向避難可2 方向避難可2 方向避難可

水道用亜鉛メッキ鋼管

硬質塩化ビニルライニング鋼管

硬質塩化ビニルライニング鋼管

硬質塩化ビニルライニング鋼管

硬質塩化ビニルライニング鋼管

硬質塩化ビニルライニング鋼管

硬質塩化ビニルライニング鋼管

鋳鉄管、炭素鋼鋼管

鋳鉄管、炭素鋼鋼管

鋳鉄管、炭素鋼鋼管

鋳鉄管、タールエポキシ塗装鋼管、塩鋳鉄管、タールエポキシ塗装鋼管、塩鋳鉄管、耐火 2 層管、塩ビライニング

鋳鉄管、耐火 2 層管、塩ビライニング

ビライニング鋼管

ビライニング鋼管

鋼管

鋼管

台所

開口部のみ

プロペラ型

プロペラ型

ダクトレンジフードファン

ダクトレンジフードファン

ダクトレンジフードファン

ダクトレンジフードファン

自然換気

パイプファン型

パイプファン型

天井扇

天井扇

天井扇

常時小風量換気扇

BF 風呂釜

給湯・シャワー機能付 BF 風呂釜

給湯・シャワー機能付 BF 風呂釜

給湯暖房機 13 号・16 号

給湯暖房機 13 号・16 号

給湯暖房機 16 号

給湯暖房機 24 号

住戸内（露出配管）

住戸内（露出配管）

住戸内（隠蔽配管）住戸内（隠蔽配管）住戸内（隠蔽配管）住戸内（隠蔽配管）住戸内（隠蔽配管）共用配管の位置
専有部配管

スラブ下

スラブ下

スラブ下

スラブ上

スラブ上

スラブ上

スラブ上

24 時間換気

なし

なし

なし

なし

なし

なし

あり（2003 年以降）

ＥＶ

なし

なし

ロープ式ＥＶ

なし

ロープ式ＥＶ、油圧式ＥＶ

ロープ式ＥＶ、油圧式ＥＶ

マシンルームレスＥＶ

直列ユニット方式（縦配線）

直列ユニット方式（縦配線）

直列ユニット方式（縦配線）

直列ユニット方式（縦配線）

直列ユニット方式（縦配線）

幹線分岐方式（スター配線）

幹線分岐方式（スター配線）

低圧架空引き込み：30Ａ

低圧架空引き込み：30Ａ

低圧架空引き込み、

低圧架空引き込み：40Ａ

低圧架空引き込み、

低圧架空引き込み、

高圧引き込み(借室電気室、集合住

高圧引き込み（借室電気室）40Ａ

高圧引き込み（借室電気室）40Ａ

宅用変圧器)60Ａ

ＴＶ共聴
電力

高圧引き込み（借室電気室）30Ａ

断熱仕様

その他

940 ㎡（74.7 ㎡）（中層片廊下型）

水廻り
給湯

設備

総戸数：178 戸

2,550mm 程度（JASS5）
耐震性

総戸数：524 戸

考慮なし

考慮なし

考慮なし

旧省エネ（S55 年基準）

旧省エネ（S55 年基準）

新省エネ（H4 年基準）

次世代省エネ（H11 年基準）

段差の

水廻り

段差なし

段差あり

段差あり

段差あり

段差あり

段差なし

段差なし

有無

和洋室間

段差あり

段差あり

段差あり

段差あり

段差あり

段差なし

段差なし

在来工法

在来工法

在来工法

ユニットバスユニットバスユニットバスユニットバス（高齢者対応型）

なし

なし

なし

なし

なし

あり

あり

浴室工法
ＥＶ設置（中層）

Ⅱ-43
Ⅱ-43～Ⅱ-44

Ⅱ-44

表Ⅱ.3.11 修繕及び改善のプログラム化のための基本シナリオ設定
ケース
シナリオ

Ⅰ

１．屋上防水計画
修
繕

２．外壁改修３．設備改修
①給水設備

②排水設備

③電気設備

ケース１（昭和 40 年代ストック）

ケース２（昭和 50 年代ストック）

シナリオ１（築 50 年まで継続管理）

シナリオ２（築 70 年まで継続管理）

シナリオ２（築 70 年まで継続管理）

昭和 40 年代ストックについて、建替事業量平準化の観点から築 50 年で前倒し建替を実施

昭和 40 年代ストックを、予防保全的な修繕を実施しながら築 70 年まで継続管理

昭和 50 年代ストックを、予防保全的な修繕を実施しながら築 70 年まで継続管理

シナリオ３（築 80 年まで継続管理）

昭和 50 年代ストックについて、居住性向上等に係る改善を実施し、予防保全的な修繕を実施しながら築 80 年まで継続管理
・建設当時の仕様は露出アスファルト防水。修繕によ ・建設当時の仕様は露出アスファルト防水。修繕 ・建設当時の仕様は断熱アスファルト防水。修
・建設当時の仕様は断熱アスファルト防水。修
り改質アスファルト防水（被せ工法）が施工されていにより改質アスファルト防水（被せ工法）が施工
繕により外断熱露出アスファルト防水が施工さ
繕により外断熱露出アスファルト防水が施工さる。
されている。
れている。
れている。
・屋上防水は、概ね１２年を修繕周期の目安として行 ・屋上防水は、概ね１２年を修繕周期の目安とし ・長寿命化型改善を実施し、躯体の劣化軽減を ・全面的改善を実施し、躯体の劣化軽減を図る
うことが望ましいとされている。
て行うことが望ましいとされている。
図ることが望ましい。
ことが望ましい。
・直近で実施された修繕から１２年後を次回の修繕予 ・直近で実施された修繕から１２年後を次回の修 ・屋上防水は、概ね１２年を修繕周期の目安とし ・屋上防水は、概ね 12 年を修繕周期の目安と定年度とするが、築 50 年の継続管理期間満了まで
繕予定年度とし、築 70 年の継続管理期間満て行うことが望ましいとされている。
して行うことが望ましいとされている。
の期間が短いことを踏まえ、以降の修繕は実施しな了までの間、概ね１２年毎に修繕を実施する。
・築 70 年の継続管理期間までの間、概ね１２年 ・築 80 年の継続管理期間までの間、概ね 12い。
毎に修繕を実施する。
年毎に修繕を実施する。
・建設当時は、モルタル塗りの上にセメント系薄塗材
・建設当時は、モルタル塗りの上にセメント系薄塗 ・建設当時は、モルタル塗りの上にセメント系薄・建設当時は、モルタル塗りの上にセメント系薄（通称：リシン）が施工されているが、その後の改修に材（通称：リシン）が施工されており、その後の改塗材（通称：リシン）が施工されている。
塗材（通称：リシン）が施工されている。
より合成樹脂系の薄塗材が施工されている。
修により合成樹脂系の薄塗材が施工されてい・管理開始以来 36 年間、計画的な修繕は行わ ・管理開始以来 36 年間、計画的な修繕は行わ
・足場を架けて行う外壁修繕は、概ね１８年を修繕周る。
れていない。長寿命化型改善を実施し、躯体れていない。全面的改善を実施し、躯体の劣期の目安として修繕を行うことが望ましいとされてい・足場を架けて行う外壁修繕は、概ね１８年を修の劣化軽減を図ることが望ましい。
化軽減を図ることが望ましい。
る。
繕周期の目安として修繕を行うことが望ましいと ・足場を架けて行う外壁修繕は、概ね 18 年を・足場を架けて行う外壁修繕は、概ね 18 年を・直近の修繕から１８年目が次回の修繕予定年度となされている。直近で実施された修繕から１８年後 修繕周期の目安として修繕を行うことが望まし
修繕周期の目安として修繕を行うことが望ましるが、その時点で築 50 年の継続管理期間満了まで
を次回の修繕予定年度とし、予防保全的な修いとされている。個別改善実施から 18 年後をいとされている。個別改善実施から 18 年後を間が修繕周期の１／２に満たないため、仮設足場を繕を実施する
次回の修繕予定年度とし、継続して予防保全
次回の修繕予定年度とし、継続して予防保全
設置する修繕は実施しない。
的な修繕を実施する。
的な修繕を実施する。
・建設当時の仕様は水道用亜鉛メッキ鋼管であり、経 ・建設当時の仕様は水道用亜鉛メッキ鋼管であ ・建設当時の仕様は硬質塩化ビニルライニング
・建設当時の仕様は硬質塩化ビニルライニング
年劣化に伴い硬質塩化ビニルライニング鋼管（管端り、経年劣化に伴い硬質塩化ビニルライニング
鋼管である。硬質塩化ビニルライニング鋼管の鋼管である。硬質塩化ビニルライニング鋼管の防食継手）に更新されている。
鋼管（管端防食継手）に更新されている。
修繕周期は 35 年程度と言われている。
修繕周期は３５年程度と言われている。
・管端防食継手を用いた硬質塩化ビニルライニング鋼 ・管端防食継手を用いた硬質塩化ビニルライニ
・長寿命化型改善を実施し、硬質塩化ビニルラ ・全面的改善を実施し、築 80 年までの継続管
管は３５年以上の耐用年数を有すると言われており、 ング鋼管は 35 年以上の耐用年数を有するとイニング鋼管（管端防食継手）に更新すること理期間まで間、２度目の更新が必要となること
築 50 年の継続管理期間満了までの間において更言われており、築 70 年の継続管理期間満了ま が望ましい。
のないよう、耐食性、耐震性に優れ、50 年以
新は必要ない。
での間において更新は必要ない。
・管端防食継手を用いた硬質塩化ビニルライニ
上の耐用年数を有すると言われている高密度
ング鋼管は 35 年以上の耐用年数を有するとポリエチレン管（通称：ＰＥ管）に更新する。
言われており、築 70 年の継続管理期間満了までの間において２度目の更新は必要ない。
・建設当時の雑排水管には、炭硬質塩化ビニル管が ・建設当時の雑排水管には、炭硬質塩化ビニル ・建設当時の雑排水管には、硬質塩化ビニル管 ・建設当時の雑排水管には、硬質塩化ビニル管用いられている。支持金物等の経年劣化に伴い漏管が用いられている。支持金物等の経年劣化が用いられている。硬質塩化ビニル管が用いらが用いられている。硬質塩化ビニル管が用いら水事故の発生件数が増えている。
に伴い漏水事故の発生件数が増えている。
れた雑排水管の耐用年数は 30 年程度と言われた雑排水管の耐用年数は 30 年程度と言わ・一方、鋳鉄管が用いられた汚水管の耐用年数は 50 ・一方、鋳鉄管が用いられた汚水管の耐用年数れており、すでに耐用年数が超過していることれており、すでに耐用年数が超過していること
年程度と言われており、更新時期が近づいている。
は 50 年程度と言われており、更新時期が近づから、漏水事故が頻繁に発生している。
から、漏水事故が頻繁に発生している。
・築 50 年までの継続期間満了までの間、建物の機能 いている。
・一方、タールエポキシ塗装鋼管が用いられた・一方、タールエポキシ塗装鋼管が用いられたを維持するためには雑排水管、汚水管共に早急に・築 70 年までの継続期間の間、排水管の機能
汚水管の耐用年数は３０年程度と言われてお汚水管の耐用年数は 30 年程度と言われてお更新を実施することが望ましいが、築 50 年の継続を維持するためには雑排水管、汚水管共に早り、すでに耐用年数が超過している。
り、すでに耐用年数が超過している。
管理期間満了まで間が修繕周期の１／２に満たない 急に更新を実施することが望ましい。
・築 70 年までの継続期間の間、建物の機能を・築 80 年までの継続期間の間、建物の機能をため、修繕は実施しない。
維持するためには雑排水管、汚水管共に更新維持するためには雑排水管、汚水管共に更新することが必要であり、計画的な修繕の実施がすることが必要であり、計画的な修繕の実施が求められる。
求められる。
・建設当時の電力供給は、単層２線式（100V）/（最・建設当時の電力供給は、単層２線式（100V）/ ・建設当時の電力供給は、単層３線式
・建設当時の電力供給は、単層３線式
大契約容量：20Ａ）となっている。
（最大契約容量：20Ａ）となっている。
（100V/200V）、（最大契約容量：３０Ａ）となっ（100V/200V）による電力供給（最大契約容・電力の容量不足を改善するため、容量アップを目的 ・電力の容量不足を改善するため、容量アップをている。
量：30Ａ）となっている。
とした幹線改修を行うことが望ましいが、築 50 年の目的とした幹線改修を行うことが望ましい。
・電力の容量不足を改善するため、容量アップ
・築 80 年までの継続管理期間を踏まえると、早継続管理期間満了まで間が修繕周期の１／２に満・共用灯に関しては、器具の経年劣化に伴い、概を目的とした幹線改修を行うことが望ましい。
い段階で幹線改修を実施することが合理的とたないため、改善は実施しない。
ね１５年毎に取替を行うことが望ましいが、経済 ・共用灯に関しては、器具の経年劣化に伴い、考えられる。
・共用灯に関しては、器具の経年劣化に伴い、概ね１性を優先し、事後保全で対応することとする。
概ね１５年毎に取替を行うことが望ましいが、経 ・共用灯に関しては、器具の経年劣化に伴い、概５年毎に取替を行うことが望ましいが、経済性を優先
済性を優先し、事後保全で対応することとす
ね１５年毎に取替を行うことが望ましいが、経済し、事後保全で対応することとする。
る。
性を優先し、事後保全で対応することとする。

Ⅱ-45
Ⅱ-45～Ⅱ-46

ケース３（昭和 60 年代ストック）
シナリオ３（築 80 年まで継続管理）
昭和 60 年代ストックを、予防保全的な修繕を実施しながら築 80 年まで継続管理
・建設当時の仕様は断熱材成形瓦下地のうえ、
セメント系洋風瓦葺きとなっている。長寿命化
型改善によりアクリルシリコン塗装が行われている。
・屋上防水は、概ね 12 年を修繕周期の目安として行うことが望ましいとされている。
・直近で実施された修繕から 12 年後を次回の修繕予定年度とし、築 80 年の継続管理期間までの間、概ね 12 年毎に修繕を実施する。
・建設当時は、タイル貼りであり、長寿命化型改
善によりタイル面の高圧洗浄とシーリングの打替がなされている。
・足場を架けて行う外壁修繕は、概ね 18 年を修繕周期の目安として修繕を行うことが望ましいとされている。
・直近で実施された修繕から 18 年後を次回の修繕予定年度とし、継続して予防保全的な修繕を実施する。
・建設当時の仕様は硬質塩化ビニルライニング
鋼管である。硬質塩化ビニルライニング鋼管の修繕周期は 35 年程度と言われており、35 年
目に修繕実施を予定。
・更新後、築 80 年までの継続管理期間までの45 年の間、２度目の更新が必要となることのな
いよう、耐食性、耐震性に優れ、50 年以上の耐用年数を有すると言われている高密度ポリエ
チレン管（通称：ＰＥ管）を採用し、これに更新する。
・建設当時の雑排水管には、耐火２層管が用いられている。耐火２層管が用いられた雑排水管の耐用年数は３０年程度と言われており、更新
時期が近づいている。
・また、タールエポキシ塗装鋼管が用いられた汚水管の耐用年数は３０年程度と言われており、同様に更新時期が近づいている。
・築 80 年までの継続期間の間、建物の機能を維持するためには雑排水管、汚水管共に更新することが必要であり、計画的な修繕の実施が求められる。
・建設当時の電力供給は、単層３線式（100V/200V）による電力供給（最大契約容量：30Ａ）となっている。
・築 80 年までの継続管理期間を踏まえると、早い段階で幹線改修を実施することが合理的と考えられる。
・共用灯に関しては、器具の経年劣化に伴い、概ね１５年毎に取替を行うことが望ましいが、経済性を優先し、事後保全で対応することとする。

Ⅱ-46

表Ⅱ.3.11 修繕及び改善のプログラム化のための基本シナリオ設定（つづき）
ケース
シナリオ

Ⅱ

改
善

ケース１（昭和 40 年代ストック）

ケース２（昭和 50 年代ストック）

ケース３（昭和 60 年代ストック）

シナリオ１（築 50 年まで継続管理）

シナリオ２（築 70 年まで継続管理）

シナリオ２（築 70 年まで継続管理）

シナリオ３（築 80 年まで継続管理）

シナリオ３（築 80 年まで継続管理）

昭和 40 年代ストックについて、建替事業量平準化の観点から築 50 年で前倒し建替を実施

昭和 40 年代ストックを、予防保全的な修繕を実施しながら築 70 年まで継続管理

昭和 50 年代ストックを、予防保全的な修繕を実施しながら築 70 年まで継続管理

昭和 60 年代ストックを、予防保全的な修繕を実施しながら築 80 年まで継続管理

１．福祉対応型改善

・築 50 年までの継続管理期間（７年）を考慮すると、エレベーターを設置するのは、費用対効果の観点から合理的ではない。入居者の住み替えなどソフト的な対応を図ることとする。

・築 70 年までの継続管理期間（27 年間）を踏まえると、バリアフリー化を目的とした中層エレベーターを設置することが望ましいが、維持管理費の増大が懸念されるため、高齢者世帯の１階への住替誘導等、ソフト的な対応を図る。

２．居住向上型
改善

・３点給湯設備は設置されていない。
・旧省エネ基準制定以前のストックであり、断熱工事
は、結露の発生しやすい北側の居室や妻住戸の外壁面又は外壁に面した押入部分にのみに限定した断熱工事がなされている。
・断熱改修を行うことが望ましいが、継続管理期間（約７年）を踏まえ、費用対効果の観点から現状維持とする。

・３点給湯設備は設置されていない。
・旧省エネ基準制定以前のストックであり、断熱工事は、結露の発生しやすい北側の居室や妻住戸の外壁面又は外壁に面した押入部分にのみに限定した断熱工事がなされている。
・断熱改修を行うことが望ましいが、建替対象住棟の入居者に対する公平性確保の観点から現状維持とする。

・３点給湯設備は設置されていない。
・旧省エネ基準（昭和５５年基準）制定以前のストックであり、断熱工事は、結露の発生しや
すい北側の居室や妻住戸の外壁面又は外壁に面した押入部分にのみに限定した断熱工事がなされている。
・全面的改善を実施し、居住性向上と躯体の劣化軽減を目的とした断熱改修を行う。

・３点給湯設備は設置されていない。
・旧省エネ基準（昭和５５年基準）制定後のストックであり、一定の断熱性能を有することから、断熱改修は実施しない。

３．安全性確保型改善

・旧耐震による壁式構造であり、耐震診断の結果、規定の耐震性を有するため、耐震改修は不要。

・設備配管の維持管理容易性の向上を目的とし、雑排水管の更新を行うことが望ましいが、継続管理期間（約７年）を踏まえ、費用対効果の観点から現状維持とする。

・旧耐震による壁式構造であり、耐震診断の結果、規定の耐震性を有するため、耐震改修は不要。
・ た だ し 、 コ ン ク リ ー ト 強 度 は 15N/mm2 ～18N/mm2 であるため、中性化の進行が比較的早く、築 80 年までの継続管理を予定する場
合は、コア抜き調査によるコンクリート強度、中性化、塩化物量を測定し、躯体の健全性を把握することが望ましい。
・設備配管の維持管理容易性の向上を目的とし、雑排水管の更新を行う。

・新耐震による壁式構造であり、現行の耐震関係規定を満たしている。
・JASS5 による耐久設計強度基準が示された
以降のストックであるが、築 80 年までの長期の活用を図る場合は、コア抜き調査によるコンク
リート強度、中性化、塩化物量を測定し、躯体の健全性を把握することが望ましい。

４．長寿命化型
改善

・旧耐震による壁式構造であり、耐震診断の結果、規定の耐震性を有するため、耐震改修は不要。
・ た だ し 、 コ ン ク リ ー ト 強 度 は 15N/mm2 ～18N/mm2 であるため、中性化の進行が比較的早く、築 70 年までの継続管理を予定する場合
は、コア抜き調査によるコンクリート強度、中性化、塩化物量を測定し、躯体の健全性を把握することが望ましい。
・設備配管の維持管理容易性の向上を目的とし、雑排水管の更新を行う。

・築 70 年までの継続管理期間（２７年間）を踏まえると、バリアフリー化を目的とした中層エレ
ベーターを設置することが望ましいが、エレベーター設置は一部の住棟に限定し、高齢者世帯の１階への住替誘導等、ソフト的な対応を図る。
・３点給湯設備は設置されていない。
・旧省エネ基準（昭和５５年基準）制定以前のストックであり、断熱工事は、結露の発生しや
すい北側の居室や妻住戸の外壁面又は外壁に面した押入部分にのみに限定した断熱工事がなされている。
・外壁改修の時期に合わせて、居住性向上と躯体の劣化軽減を目的とし、外断熱工法による断熱改修を行う。
・旧耐震による壁式構造であり、耐震診断の結果、規定の耐震性を有するため、耐震改修は不要。
・ た だ し 、 コ ン ク リ ー ト 強 度 は 15N/mm2 ～18N/mm2 であるため、中性化の進行が比較的早く、築 70 年までの継続管理を予定する場
合は、コア抜き調査によるコンクリート強度、中性化、塩化物量を測定し、躯体の健全性を把握することが望ましい。
・設備配管の維持管理容易性の向上を目的とし、雑排水管の更新を行う。

昭和 50 年代ストックについて、居住性向上等に係る改善を実施し、予防保全的な修繕を実施しながら築 80 年まで継続管理
・築 80 年までの継続管理期間を踏まえ、バリア
フリー化を目的とした中層エレベーターを設置することが望ましい。設置時期に関しては、築80 年までの継続管理期間を踏まえ、早い段階で設置するのが合理的である。

Ⅱ-47～Ⅱ-48
Ⅱ-47

・３階建てであることから、バリアフリー化を目的としたエレベーター設置は非効率であるため、高齢者世帯については接地階への住み替え誘導を図るなど、ソフト的な対応を図ることが望ましい。

・昭和 60 年代ストックは、予防保全的な修繕の実施により、良質なストックとして維持管理することが求められる。

Ⅱ-48

２）モデル団地「Ｋ団地」でのケーススタディ（１）団地の状況
Ｋ団地は、Ｂ市の拠点駅の一つに近接する地域（表Ⅱ.3.13）に立地する全 1,655 戸の大規模団地である。表Ⅱ.3.12 に示すように、６つの区分の住宅（Ｋ住宅（K-1 住宅～K-6 住宅））で構成されている。
表Ⅱ.3.12 Ｋ団地の構成
建設年度
※1

構造形式

階数

棟数

戸数

住戸面積

活用方針
※2

K-1 住宅S43～45 簡易耐火（RC 造）

220

81 31.4 ㎡、36.5 ㎡

建替（実施中）K-2 住宅S43～47 簡易耐火（RC 造） 1～230

190 39.5 ㎡、42.7 ㎡

建替（実施中）K-3 住宅S45～51 耐火（RC 造）

5

144 40.5 ㎡、49.8 ㎡

個別改善

4

（次期で建替）K-4 住宅K-5 住宅K-6 住宅S47～52 耐火（RC 造)

3～5

46

1,056 40.5～54.6 ㎡

耐火（RC 造）61

45 43.1～74.8 ㎡

修繕（維持）

H14～18 耐火（RC 造）

4～5

4

121 42.6～72.4 ㎡

修繕（維持）

H12

個別改善※1：S は昭和、H は平成を示している。
※2：計画期間が平成 23 年度～32 年度までの現行の公営住宅長寿命化計画での活用方針、建替実施中は 2018 年度現在。

K-1 住宅 81 戸及び K-2 住宅 190 戸は、昭和 43～47
年に整備された簡易耐火構造（RC 造）の平屋建て及び２階建ての団地であり、現在建替事業が進行中である（2018 年現在、K-2 住宅の一部は建替事業を実施済）。
K-3 住宅 144 戸は、次期の長寿命化計画の期間において建替に位置づけられており、現在新たな入居者の募集停止中である。
K-4 住宅は 1,056 戸で構成され、長寿命化計画において個別改善の対象に位置づけられており、順次外壁改修が実施されている（写真Ⅱ.3.1）。

写真Ⅱ.3.1 外壁改修実施中の K-4 住宅（K-4 住宅・308 号棟）

K-5 住宅 45 戸及び K-6 住宅 121 戸は、平成 12～18 年に建替実施済み（管理開始は平成 14～
20 年）である。
（２）全体活用（整備）方針（２）－１ 全体の活用（整備）方針
Ｋ団地が立地する当該地域（中学校区）は、表Ⅱ.3.13（第Ⅰ編のⅠ.５の表Ⅰ.5.4 の一部を編集して再掲）に示すように、住宅確保要配慮者の需要に対して公営住宅の供給戸数（ストック戸数）が過多傾向にあると推計される地区である。
このため、当該団地全体の公営住宅戸数は、中長期的には戸数縮減を図ることが望ましい。建替事業進行中の K-1 住宅、K-2 住宅及び次期建替予定の K-3 住宅は、将来需要を踏まえた必要戸数を検討・精査し、建替後の戸数を設定する必要がある。

Ⅱ-49

表Ⅱ.3.13 Ｋ団地の戦略的マネジメントの検討例
公営住宅
ストック

・Ｋ団地は、対象市の郊外部の拠点駅に近接して立地。６つの住宅（K-1 住宅～K-6 住宅）が連担して、全 1,655 戸の大規模団地を構成している。
・現在、一部の住宅で順次建替事業が進んでいるが、募集停止していない（継続利用する）K-4 住宅についても、住宅設備等の居住性が低く、空き家率が高い状況。

現 行 計 画 ・K-1 住宅及び K-2 住宅は、昭和 43～47 年築で「建替」の判定。現在建替実施中。
で の 活 用 ・K-3 住宅は、現計画期間後（次期計画）で建替に着手を予定。
方針

・K-4 住宅（1,056 戸）は、長寿命化計画において個別改善に位置づけられている（現在、外壁改修を順次実施中）。
・K-5 住宅、K-6 住宅は建替事業を実施済み（平成 12 年以降）
。

需給
バランス

・当該団地が立地する地域（Ｅ中学校区）では、2015 年現在、著しい困窮年収世帯からみた需要に対する公営住宅ストック数は約２倍。著しい困窮年収世帯から公営住宅ストック数を引いた世帯数は-1,003 世帯。公営住宅ストックが大きく上回る状態。
・当地域の住宅困窮年収世帯数は将来的に減少傾向。このため、建替が予定されているが、それにより現戸数を維持した場合、著しい困窮年収世帯数に対して公営住宅
数が上回る状態はさらに強まる見込み。
（世帯／戸数）

公営住宅ストック戸数（2015 年戸数を維持した場合）

Ｅ中学校区

約２倍

公営住宅ストック数が著しい困窮年収世帯を上回る

市営住宅

約 2.5
倍

県営住宅
背景地図：
(c) Esri Japan
「公共地図」

著しい困窮年収世帯数（推計値）
2015 年【著しい困窮年収世帯数と公営住宅ストック数の差】（図Ⅰ.5.6 の部分拡大図）

2020 年2025 年

2030 年

2035 年

2040 年2045 年【著しい困窮年収世帯数と公営住宅ストック数の比較】

活 用 （ 整 ○ 当該地域の唯一の市営住宅であり、団地として中長期的に維持していくことは必要
備）方針の
考え方

（周辺の県営住宅団地との連携・役割分担の調整は考えられる。
）。
○ 地域の需要、当該団地の空き家発生の状況からみて、建替による更新をしつつも、中長期的には団地全体としては「戸数縮減」を図っていくことが望ましい。例えば、
中長期的には次のような活用が考えられる。
①需要を見据えた段階的な戸数縮減の取り組み
・将来にわたって建替による更新が想定されているが、中長期的な需要や他団地との関係等を踏まえて必要戸数を精査し、次のような取り組みを行うことが考えられる。
＊今後の建替においては、需要や他団地の活用方針等を踏まえ、戸数減建替を検討。
＊一定の耐用年数の経過した住棟は、計画的な用途廃止により、団地規模を縮小：団
地内で空き家を一部住棟に集約化し、段階的な戸数縮減（除却棟と改善住棟の組み合せ）を図る。残す棟は建替又は長寿命化改善等を実施。
・用途廃止を予定する住棟については改善ではなく修繕対応する。
②地域に必要な施設の導入
・戸数縮減建替や住棟の集約に合わせて、団地内に用地を創出し、地域に必要な福祉
施設・生活支援施設等を誘致する。

Ⅱ-50

（２）－２ K-4 住宅の活用（整備）方針
一方、Ｋ団地内において最も戸数の多い K-4 住宅（1,056 戸）については、今後も一定の需要はあるものの、将来的には一部のストックを用途廃止の対象とし、ストックの集約化を図ることが方針として考えられる。この際、将来的な建替事業量平準化の観点から、団地内を建替エリア、集約
エリアに位置づけ、建設年度の早い昭和 40 年代後半に建設されたストックから順に（法定耐用年限を待たずに）建替を実施することが考えられる。建替までの間は原則として修繕対応とすることが望ましい。
一方で、昭和 50 年代に建設されたストックは、順次、建替エリアへの集約化を図るが、集約（建替）までの間、概ね法定耐用年限まで活用することを前提とし、残りの供用期間を考慮した、適切な改善を実施するとともに確実な計画修繕を実施することが方針として考えられる。
Ｋ-4 住宅の団地構成を示す地図（背景地図は地理院地図）に、建替・集約化エリアの活用方針を当てはめたものを図Ⅱ.3.12 に示す。
（３）K-4 住宅の建替の実施方針
図Ⅱ.3.12 に示すように、K-4 住宅のうち、南側のエリアを建替エリアとし、その中でも（建替済
みの K-5 住宅、K-6 住宅に隣接する）最南端のエリアを早期建替エリアと設定する。
早期建替エリアについては、概ね築 50 年まで活用し、その後、順次建替を行う。建替時には、団地内の現状入居者のみならず、周辺地域の高齢者等の居住を支援していくことを目的として、建替事業の中で、余剰地を生み出し、高齢者支援施設等の導入を図る。
早期建替エリア以外の建替エリアについては、概ね築 70 年まで活用することを基本とし、建替を実施する。
概ね 20 年以上をかけて段階的に建替を行うことで、建替事業量（年間あたり）の平準化を図る。
（４）K-4 住宅の集約化の実施方針
図Ⅱ.3.12 に示すように、K-4 住宅のうち、（周辺に戸建て住宅が多く立地する）北側のエリアを集約エリアとする。
集約エリアの住棟は築 70 年まで活用し、用途廃止とする。このため、当該エリアの居住者は、段階的に K-4 住宅内の建替棟又は周辺団地への移転を誘導としていくとともに、新規入居の募集停止を行っていく（ただし、空き住戸は K-4 住宅の建替時の仮住居として活用を想定する）。
築 70 年経過後は、用途廃止・売却をし、戸建て住宅地等として整備されることが想定される。
（５）K-4 住宅の改善の実施方針
早期建替エリアの住棟のうち、建替までの期間が 10 年程度の住棟は、投資を抑えるために改善は実施しない。必要に応じて最小限の修繕を実施しながら、建替を行う。
一方、早期建替の対象住棟を除いた、全ての住棟（図Ⅱ.3.12 の建替エリア、集約化エリアの住棟）
は、概ね築 70 年まで活用することを基本とするため、そのために必要な改善を実施する。改善については、長寿命化型改善（設備配管の更新）を実施し、建物の性能向上・機能維持を図り、建替及び集約まで活用していく。
なお、改善実施から建替又は解体（用途廃止）手までの期間を考慮して、改善事業は今後約 10 年程度の間に実施・完了させることとする。
Ⅱ-51

上記を踏まえ、想定される改善事業の実施内容を表Ⅱ.3.14 に示す。
表Ⅱ.3.14 想定される改善事業の実施内容
目的

現状の課題

改善内容

対象住宅・事業量

建物の性能 ・これまで計画的な修繕は・居つきでの工事を前提とし・昭和 48 年度建設（1973）：56 戸向上・機能実施されておらず、設備配て、以下の改善を実施す

・昭和 49 年度建設（1974）：144 戸

維持

管の老朽化が進行。

る。

・昭和 50 年度建設（1975）：220 戸

・建替及び集約（耐用年限【長寿命化型】

・昭和 51 年度建設（1976）：168 戸

70 年）まで活用するため・給排水管の更新

・昭和 52 年度建設（1977）：178 戸には、設備配管の更新等

・共用部：給水方式の変更

・計：766 戸（個別改善）

長期活用に資する改善を（直結増圧方式への変更）

・事業実施の順序は、建設年度の早実施することが必要であい住棟から、年間３～６棟のペース

る。

で行う。

高齢者対応

・今後更なる高齢化が進む

・１階の空き住戸にて随時（空き住戸ことが予想される中、団地

高齢化対応改善を実施す

改善）

内にエレベーターが設置さる。

れた住棟がない。

・高齢化対応改善にあわせ・一方で、建替事業が進行て 4～5 階の高齢者の住している団地において、エ替誘導を図るなど、ソフト

レベーター設置による、改的な対応も行う。

修コスト及び設置後の維【福祉対応型】

持管理コストの負担が増え

・手すり設置、玄関戸を開きることは、望ましくない。

戸から引き戸に変更、浴・１階の空き住戸にて随時行う。

槽・便器の高齢者対応等
居住性向上

・エレベーターのない階段・若年世帯や子育て世帯向（空き住戸

室型住棟であるため、上けに、空き住戸にて随時

改善）

階での空き家が目立つ。

居住性向上改善を実施す

・さらに築約 40 年を経過る。

し、現代のニーズにあわな【居住性向上型】

い設備となっており、今後・給湯設備の設置（３点給

長期にわたり、活用できる湯）、電気容量アップ等

よう、居住性の向上を図
る。

Ⅱ-52

・空き住戸にて随時行う。

【Ｋ－４住宅の活用（整備）方針】
前述したＫ－４住宅の全体活用（整備）方針を踏まえ、各住棟の特性を考慮し、以下に住棟別改善方針を示す。
① Ｉ－４住宅は、当該地区において最も戸数の多い住宅であるため、長期的には戸数削減を図ることが望ましいため、将来的な建替事業量の平準化の観点から、建替エリア、集約エリアに分けている。
② 建設年度の早いストック（早期建替エリア）については、概ね築 55 年まで活用し、その後、建替を行う。建替までの期間が 10 年程度の住棟は、投資を抑えつつ、必要に応じて修繕を実施しながら、段階的な建替を行う。また、建替時には、高齢者支援施設等施設導入を図り、団地内のみならず、周辺地域の高齢者等の居住を支援していく。
③ 早期建替（建替エリア）の対象住棟を除いた、全ての住棟において、概ね築 70 年まで活用することを基本に、そのために必要な修繕・改善を実施する。改善については、長寿命化型改善（設備配管の更新）を実施し、建物の性能向上・機能維持を図り、建替及び集約まで活用していく。改善実施から建替事業着手までの期間を考慮して、今後約 10 年間で改善事業を完了させることとする。
１．建物の性能向上・機能維持

周辺に戸建て住宅が多い

Ｋ－４住宅<現状の課題>・これまで計画的な修繕は実施されておらず、設備配管の老朽化が進行。
・建替及び集約（耐用年限 70 年）まで活用するためには、設備配管の更新等長期活用に資する改善を実施することが必要である。

周辺に戸建て
住宅が多い

集約エリア

<改善内容>
・居つきでの工事を前提として、以下の改善を実施する。
【長寿命化型】
・給排水管の更新
・共用部：給水方式の変更（直結増圧方式への変更）

３．居住性向上（空き家改善）<現状の課題>・エレベーターのない階段室型住棟であるため、上階での空き家が目立
つ。
・さらに築約 40 年を経過し、現代のニーズにあわない設備となっており、今後長期にわたり、活用できるよう、居住性の向上を図る。
<改善内容>
・若年世帯や子育て世帯向けに、空き住戸にて随時居住性向上改善を実施する。
【居住性向上型】給湯設備の設置（３点給湯）、電気容量アップ等<対象住棟>
・空き住戸にて随時行う。

<対象住棟>
・昭和 48 年度建設（1973）：56 戸・昭和 49 年度建設（1974）：144 戸・昭和 50 年度建設（1975）：220 戸・昭和 51 年度建設（1976）：168 戸・昭和 52 年度建設（1977）：178 戸・計：766 戸（個別改善）

集約エリア

４．早期建替による、将来的な建替事業量の平準化（修繕対応）<現状の課題>・これまで計画的な修繕はほとんど実施されておらず、建物の劣化が著
しい。

集約エリア

・事業実施の順序は、建設年度の早い住棟からとし、年間３～６棟のペースで行う。

<計画内容>【建替エリア①】修繕対応
・団地内において建設年度の早いストックである、建替エリア①の 10 棟については、建替までの期間、概ね 10
年間は、必要に応じて修繕を実施しながら、段階的な建替を実施する。

建替エリア
２．高齢者対応（空き住戸改善）<現状の課題>・今後更なる高齢化が進むことが予想される中、団地内にエレベーターが設置された住棟がない。
・一方で、建替事業が進行している団地において、エレベーター設置による、改修コスト及び設置後の維持管理コストの負担が増えることは、望ましくない。
<改善内容>
・１階の空き住戸にて随時高齢化対応改善を実施する。
・高齢化対応改善にあわせて４、５階の高齢者の住替誘導を図るなど、ソフト的な対応も行う。
【福祉対応型】手すり設置、玄関戸を開き戸から引き戸に変更、浴槽・便器の高齢者対応等<対象住棟>
・１階の空き住戸にて随時行う。

建替済みの
K-5 住宅、K-6 住宅に周辺に隣接早期建替エリア
K-5 住宅（建替済み）

昭和 47 年度建設（1972 年）
昭和 48 年度建設（1973 年）
昭和 49 年度建設（1974 年）
昭和 50 年度建設（1975 年）
昭和 51 年度建設（1976 年）
昭和 52 年度建設（1977 年）

K-6 住宅（建替済み）
背景地図：地理院地図（電子国土）をもとに編集（https://mapps.gsi.go.jp/maplibSearch.do#1）

図Ⅱ.3.12 Ｋ－４住宅の活用（整備）方針
Ⅱ-53
Ⅱ-53～Ⅱ-54

対象住棟の現況写真<対象住棟>
・300、301、302、303、304、305、306、307、308、309 号棟（昭和 47～49 年度建設）：計 98 戸（修繕対応）

５．施設導入による、高齢者等の支援<現状の課題>・現状入居者のうち、単身高齢者世帯は約 5％。今後更なる高齢化が進むことが予想される。
・団地内の現状入居者のみならず、周辺地域の高齢者等の居住を支援
していくことを目的として、建替事業の中で、余剰地を生み出し、施設導入を図る。
・施設需要に早期に対応するため、事業の実施は、建替事業着手から
概ね 10 年後（築 54 年目）を目安とする。
<対象住棟>
・位置は、建替事業完了後の、団地の将来的な土地利用、利便性等を考慮し、沿道に面した 308、309 号棟（昭和 49 年度建設）とする。

Ⅱ-54

（６）修繕のプログラム化の検討
公営住宅ストックを良好な状態で維持しながら効率的に維持管理していくためには、個別のストックの状況に応じて中長期的な修繕計画を作成し、これに基づき計画的な修繕を確実に実施していくことが重要である。
また、改善を実施するストックについては、実施する改善内容を踏まえ、以後の修繕計画を立案する必要がある。また、改善を実施しないストックについては、直近の修繕履歴を把握しこれを踏まえた修繕計画を立案する必要がある。
ここでは、表Ⅱ.3.14 に示した改善の内容と過去の修繕履歴を踏まえつつ、今後の管理期間において実施すべき修繕の内容及び時期について整理する。
なお、以後の修繕周期を示している表（過去の修繕履歴、修繕・改善時期の目安）において、黄色で示している年次の箇所は、目標とする供用期間までの５年単位での残りの期間を示しており、また橙色で示している箇所は、本検討を実施した 2016 年時点を示している。
① 屋上防水【301 号棟（1973 年管理開始）（2022～2024 年度：築 50 年目に建替実施予定）】＜現状＞
・建設当時の屋上防水の仕様は露出アスファルト防水である。
・1991 年に修繕が実施されて以来 25 年間修繕は行われていない。
表Ⅱ.3.15 過去の修繕履歴
1994
1999
2004
2009
2014
修繕 暦年 1989
周期 経年 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45
12年●

1991屋根防水＜修繕・改善仕様＞
・以後の管理期間が短い（10 年以内）ことから、必要に応じて経常修繕を実施し、計画修繕は実施しない。
表Ⅱ.3.16 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象
屋上防水

初期仕様
露出アスファルト防水

改修後の仕様又は性能
同左＜修繕・改善時期＞
・屋上防水は、概ね 12 年毎に計画的な修繕を行うことが望ましいとされているが、以後の管理期間が短い（10 年以内）ことから計画修繕は実施しない。
表Ⅱ.3.17 修繕・改善時期の目安
2019
修繕 暦年 2014
周期 経年 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
12年（修繕等の予定はなし)

Ⅱ-55

【51-1 号棟（1976 年管理開始）（2023 年度：築 47 年目に個別改善実施予定）】＜現状＞
・建設当時の屋上防水の仕様は露出アスファルト防水である。
・1987 年に修繕が実施されて以来 29 年間修繕は行われていない。

写真Ⅱ.3.2 露出アスファルト防水の状況

写真Ⅱ.3.3 露出アスファルト防水の状況

表Ⅱ.3.18 過去の修繕履歴
修繕 暦年 1977
周期 経年 1 2

1982
3

4

5

12年

6

1987
7

8

1992

1997

2002

2007

2012

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40●

1987屋根防水＜修繕・改善仕様＞
・シート防水に改修し、躯体の劣化軽減を図る。
表Ⅱ.3.19 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象
屋上防水

初期仕様

改修後の仕様又は性能

露出アスファルト防水

シート防水＜修繕・改善時期＞
・早い段階で計画修繕を実施することが望ましいため、点検の結果を踏まえ、2019 年に計画修繕を予定する。
・屋上防水は、概ね 12 年毎に計画的な修繕を行うことが望ましいとされており、築 70 年までの継続管理期間の間、概ね 12 年毎に計画的な修繕を実施する。
・なお、３度目の更新にあたっては、劣化状況と以後の管理期間を鑑みて修繕の是非を判断する。
表Ⅱ.3.20 修繕・改善時期の目安
2017
2022
2027
2032
2037
2042
修繕 暦年 2012
周期 経年 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70
12年

〇

〇

計画修繕

〇

計画修繕

Ⅱ-56

計画修繕

② 外壁改修・床防水【301 号棟（1973 年管理開始）（2022～2024 年度：築 50 年目に建替実施予定）】＜現状＞
・建設当時の外壁の仕上げはモルタル塗りの上アクリルリシン吹付である。
・2005 年に修繕が実施されて以来 11 年間修繕は行われていない。
・階段室床、バルコニー床は、管理開始から 43 年の間、計画的な修繕は行われていない。

写真Ⅱ.3.4 南側外壁の状況

写真Ⅱ.3.5 北側外壁の状況

表Ⅱ.3.21 過去の修繕履歴
1994
1999
2004
2009
2014
修繕 暦年 1989
周期 経年 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45
18年

2005外壁修繕●＜修繕・改善仕様＞
・以後の管理期間が短い（10 年以内）ことから、必要に応じて経常修繕を実施し、計画修繕は実施しない。
表Ⅱ.3.22 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象

初期仕様

外壁

モルタル塗りの上にアクリル

改修後の仕様又は性能
アクリルリシン吹付

リシン吹付
階段室床、 バルコニー床

モルタル塗り

同左＜修繕・改善時期＞・仮説足場を設置して行う外壁改修は、概ね 18 年毎に行うことが望ましいとされているが、以後の管理期間が短い（10 年以内）ことから計画修繕は実施しない。
表Ⅱ.3.23 修繕・改善時期の目安
2019
修繕 暦年 2014
周期 経年 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
18年（修繕等の予定はなし)

Ⅱ-57

【51-1 号棟（1976 年管理開始）（2023 年度：築 47 年目に個別改善実施予定）】＜現状＞
・建設当時の外壁の仕上げはモルタル塗りの上アクリルリシン吹付である。
・2008 年に修繕が実施されている。
・階段室床、バルコニー床は、管理開始から 40 年の間、計画的な修繕は行われていない。

写真Ⅱ.3.6 外壁妻側の状況

表Ⅱ.3.24 過去の修繕履歴
修繕 暦年 1977
周期 経年 1 2

1982
3

4

5

6

1987
7

8

1992

1997

2002

2007

2012

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

18年

2008外壁修繕●＜修繕・改善仕様＞
・ひび割れ補修の上、シーリング打替、アクリルリシン吹付にて修繕を行う。
・階段床、バルコニー床は、ひび割れ補修の上、速乾性ウレタン塗膜防水にて修繕を行う。
表Ⅱ.3.25 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象

初期仕様

改修後の仕様又は性能

外壁

モルタル塗りの上、アクリルリシン吹付

アクリルリシン吹付

階段室床、 バルコニー床

モルタル塗り速乾性ウレタン塗膜防水＜修繕・改善時期＞・仮説足場を設置して行う外壁改修は、概ね 18 年毎に行うことが望ましいとされており、築 70
年までの継続管理期間の間、概ね 18 年毎に計画的な修繕を実施する。２度目の更新にあたっては、劣化状況と以後の管理期間等を踏まえて修繕の是非を判断する。
表Ⅱ.3.26 修繕・改善時期の目安
2017
2022
2027
2032
2037
2042
修繕 暦年 2012
周期 経年 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70
18年

〇

〇

計画修繕

Ⅱ-58

計画修繕

③ 給水設備【301 号棟（1973 年管理開始）（2022～2024 年度：築 50 年目に建替実施予定）】＜現状＞
・K-4 住宅の上水は、団地内の給水塔より各棟に供給されている。
・建設当時の給水管の仕様は水道用亜鉛メッキ鋼管である。
・おそらく 2011 年頃に更新が実施されていると推察できる。

写真Ⅱ.3.7 団地内の給水塔

表Ⅱ.3.27 過去の修繕履歴
1994
1999
2004
2009
2014
修繕 暦年 1989
周期 経年 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45
35年

2011？給水管更新●＜修繕・改善仕様＞
・給水管は、硬質塩化ビニルライニング鋼管にて更新が行われている。
・以後の管理期間が短い（10 年以内）ことから、必要に応じて経常修繕を実施し、更新はしない。
表Ⅱ.3.28 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象

初期仕様

給水管

水道用亜鉛メッキ鋼管

改修後の仕様又は性能
硬質塩化ビニルライニング鋼管＜修繕・改善時期＞
・硬質塩化ビニルライニング鋼管（管端防食継手）は、35 年以上の耐用年数を有すると言われており、２度目の更新は必要ないものと考えられる。
表Ⅱ.3.29 修繕・改善時期の目安
2019
修繕 2014
周期 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
35年（修繕等の予定はなし)

Ⅱ-59【51-1 号棟（1976 年管理開始）（2023 年度：築 47 年目に個別改善実施予定）】＜現状＞
・K-4 住宅の上水は、団地内の給水塔より各棟に供給されている。
・建設当時の給水管の仕様は水道用亜鉛メッキ鋼管である。
・管理開始から 40 年間の間、給水管の更新は行われていない。

写真Ⅱ.3.8 団地内の給水塔

表Ⅱ.3.30 過去の修繕履歴
1982
1987
1992
1997
2002
2007
2012
修繕 暦年 1977
周期 経年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40(過去の修繕実施はなし)

35年＜修繕・改善仕様＞
・給水管は、近く予定されている個別改善において更新する。更新後の目標管理期間（概ね 25年間）を踏まえ、硬質塩化ビニルライニング鋼管（管端防食継手）を採用する。
・また共用部の給水方式の変更（直結増圧方式への変更）もあわせて実施する。
表Ⅱ.3.31 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象
給水管

初期仕様
水道用亜鉛メッキ鋼管

改修後の仕様又は性能
硬質塩化ビニルライニング鋼管＜修繕・改善時期＞
・硬質塩化ビニルライニング鋼管（管端防食継手）は、35 年以上の耐用年数を有すると言われており、築 70 年までの継続管理期間の間、２度目の更新は必要ないと考えられる。
表Ⅱ.3.32 修繕・改善時期の目安
2017
2022
2027
2032
2037
2042
修繕 暦年 2012
周期 経年 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70
35年

○

個別改善

Ⅱ-60

④ 排水設備【301 号棟（1973 年管理開始）（2022～2024 年度：築 50 年目に建替実施予定）】＜現状＞
・建設当時の雑排水管の仕様は硬質塩化ビニル管（通称ＶＰ管）である。
・同じく汚水管の仕様は鋳鉄管である。
・雑排水管については、2011 年頃に更新が実施されていると推察できる。
・汚水管は、管理開始から 43 年の間、更新は行われていない。

写真Ⅱ.3.9 外壁に表しの雑排水管

写真Ⅱ.3.10 住棟足回りの雑排水管

表Ⅱ.3.33 過去の修繕履歴
1994
1999
2004
2009
2014
修繕 暦年 1989
周期 経年 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45
2011？雑排水管更新

30年

●

50年

＜修繕・改善仕様＞
・雑排水管及び汚水管は、以後の管理期間が短い（10 年以内）ことから、必要に応じて経常修繕を実施しつつ、更新はしない。
表Ⅱ.3.34 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象

初期仕様

改修後の仕様又は性能

雑排水管

硬質塩化ビニル管

同左

汚水管

鋳鉄管

同左

＜修繕・改善時期＞
・硬質塩化ビニル管の修繕周期は概ね 30 年、鋳鉄管の修繕周期は概ね 50 年とされており、以後の管理期間が短い（10 年以内）ことから、更新は必要ないと考えられる。
表Ⅱ.3.35 修繕・改善時期の目安
2019
修繕 暦年 2014
周期 経年 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
30年（修繕等の予定はなし)

50年

Ⅱ-61

【51-1 号棟（1976 年管理開始）（2023 年度：築 47 年目に個別改善実施予定）】＜現状＞
・建設当時の雑排水管の仕様は硬質塩化ビニル管（通称ＶＰ管）である。
・同じく汚水管の仕様はタールエポシキ塗装鋼管である。
・管理開始から 40 年の間、雑排水管、汚水管の更新は行われていない。
・雑排水管は経年に伴う劣化・損傷が生じており、事後修繕による応急措置がなされている。
写真Ⅱ.3.11 外壁に表しの雑排水管

表Ⅱ.3.36 過去の修繕履歴
修繕 暦年 1977
周期 経年 1 2

1982
3

4

5

6

1987
7

8

1992

1997

2002

2007

2012

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

30年(過去の修繕実施はなし)

50年＜修繕・改善仕様＞
・雑排水管及び汚水管は、近く予定している個別改善にて更新する。
・雑排水管は、外壁沿いに露出配管されていることから、防火区画貫通処理の必要がないため、硬質塩化ビニル管に更新する。
・汚水管は、住戸専用部に設置され、防火区画を貫通していることから耐火２層管に更新する。
表Ⅱ.3.37 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象

初期仕様

改修後の仕様又は性能

雑排水管

硬質塩化ビニル管

同左

汚水管

タールエポキシ塗装鋼管

耐火２層管＜修繕・改善時期＞
・硬質塩化ビニル管及び耐火２層管の修繕周期は、概ね 30 年とされており、以後の更新は必要ないと考えられる。
表Ⅱ.3.38 修繕・改善時期の目安
2017
2022
2027
2032
2037
2042
修繕 暦年 2012
周期 経年 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70
30年

○

50年

○

個別改善

（７）修繕・改善のプログラムの作成
前記の一連の検討を踏まえ、シナリオ１（築 50 年まで維持管理）及びシナリオ２（築 70 年まで
維持管理）の場合の修繕・改善のプログラムを作成すると、表Ⅱ.3.39 及び表Ⅱ.3.40 のようになる。
表中、修繕履歴の実施年度を青丸、想定される修繕実施年度を黄緑の丸印、改修（改善）実施後の性能又は仕様の変更の内容（改修後の性能又は仕様）について赤字で表記している。その他の表記について、表の右上部の凡例を参照されたい（後述の表Ⅱ.3.68 及び表Ⅱ.3.69 も同様である）。
Ⅱ-62

表Ⅱ.3.39 シナリオ１（築 50 年まで維持管理）の場合の目標供用期間までの修繕・改善のプログラムの作成例

2016年時点で修繕予定年度を経過し、未実施であるものは、概ね５年以内に修繕を実施。
●印は修繕周期表※に基づく修繕時期、●印は修繕実施年度、●印は想定修繕実施年度（時期未確認）を示す。

ケース１（Ｓ４０年代ストック）／シナリオ１（築５０年まで継続管理）●印は、躯体調査予定年度、○印は修繕実施以降の予定年度、〇印は、継続管理期間が短いため、実施しない修繕を示す。

部 位
共用 躯体
部分
屋根
外壁
床

建具等

手すり等
専用 天井
部分
壁
床
建具
流し台
浴室
衛生器具

計画
修繕

給湯管
換気設備
屋内 給水設備
機械
設備

排水設備

ガス設備
ガス設備
熱源等
屋内 電灯設備（共用）
電気設備
テレビ受信設備
消防 消火設備
設備
自動火災報知設備
非常警報設備昇降 ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ
機
全面的改善

初期仕様又は性能
鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造

改修後の仕様又は性能

修繕 暦年 1974
周期 経年 1 2

屋根防水
露出ｱｽﾌｧﾙﾄ防水
外壁
ﾓﾙﾀﾙ塗りの上アクリル系リシン吹付
ﾊﾞﾙｺﾆｰ床
ﾓﾙﾀﾙ塗り廊下：ﾓﾙﾀﾙ塗り
階段：ﾓﾙﾀﾙ塗り
玄関ﾄﾞｱ
鋼製玄関ﾄﾞｱ：SOP塗り
ｻｯｼ
アルミサッシ（ＫＪ部品）
PS扉
鋼製PS扉：SOP塗り
ﾊﾞﾙｺﾆｰ・廊下・階段手すり
鋼製手すり
天井
塗装合板
壁
塗装合板
洋室床：ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞﾎﾞｰﾄﾞ
和室床：ｽﾀｲﾛ畳
木製建具ﾌﾗｯｼｭ戸

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造
ひび割れ補修（ｴﾎﾟｷｼ樹脂注
入）
屋根防水
同左
外壁
アクリル系リシン吹付
ﾊﾞﾙｺﾆｰ床同左
廊下：ﾓﾙﾀﾙ塗り
階段：ﾓﾙﾀﾙ塗り
玄関ﾄﾞｱ
鋼製玄関ドア：ﾎﾟﾘｳﾚﾀﾝ塗装
ｻｯｼ
同左
PS扉
鋼製PS扉：ﾎﾟﾘｳﾚﾀﾝ塗装
ﾊﾞﾙｺﾆｰ・廊下・階段手すり
同左：ﾎﾟﾘｳﾚﾀﾝ塗装
天井
同左
壁
同左
同左
同左
同左

流し台
ＫＪ型ｽﾃﾝﾚｽ流し台
浴室
在来浴室
洗面台
壁掛型洗面器便器
ﾛｰﾀﾝｸ密結型洋風便器
－

流し台
同左
浴室
同左
洗面台
同左
便器
同左
－

換気扇
ＫＪ型換気扇枠
給水管
水道用亜鉛ﾒｯｷ鋼管
給水ﾎﾟﾝﾌﾟ
揚水ﾎﾟﾝﾌﾟ（給水塔）
水槽
給水塔
雑排水管
硬質塩化ﾋﾞﾆﾙ管
汚水管
鋳鉄管
屋内
亜鉛ﾒｯｷ鋼管

換気扇
同左
給水管
硬質塩化ﾋﾞﾆﾙﾗｲﾆﾝｸﾞ鋼管
給水ﾎﾟﾝﾌﾟ
同左
水槽
同左
雑排水管
同左
汚水管
同左
屋内
被覆鋼管

埋設部
亜鉛ﾒｯｷ鋼管－

屋内
ガス用ポリエチレン管－【引込・供給方式】
電灯； 単相2線（100V）【共用電灯設備】
照明器具：蛍光灯【ｱﾝﾃﾅ等設備】
VHF・UHFｱﾝﾃﾅ、増幅器【引込・供給方式】
電灯； 同左【共用電灯設備】
照明器具：同左【ｱﾝﾃﾅ等設備】
同左

―

―

25年

―

―

20年

―

住宅用火災警報器
（電池式）

10年

↓2016年現在
1979

3

4

5

6

1984
7

8

1989

1994

1999

2004

●

12年

●

●

18年

●

18年
18年
●

2009

●

●
1991屋根防水

●

〇

改善
事業

●

●

●

〇

●

2005鉄部塗装 ●

〇

●

●

●

●

●

●

〇

●

〇
〇

●

●

●

●

●

●

●

〇

●

〇

●

〇

6年

●

●

●

●

●

●

●

〇

●

〇

●

〇

－

2005鉄部塗装－－－－

専用部分：入退去時に空き家修繕を実施

－
－
－
－
－
35年
15年

●
●

1989？揚水ポンプ更新－

2011？給水管更新
2004？揚水ポンプ更新

●

●

●

●

〇
〇

1990給水塔塗装

30年●

2011？雑排水管更新

●

50年

〇

30年

●

50年

●

2011？ガス管更新●

2011？ガス管更新

●

15年
30年
15年
15年

30年
－

●
1989？照明器具更新
●

●

〇
●

2004？照明器具更新●〇●

2005アンテナ共聴設置

2008火災警報器設置

―

－

－

―
―

〇

2005鉄部塗装 ●―長寿命化型改善

●

6年

―

―

〇

〇

―
安全性確保型改善

〇

●

36年

―

―

2024

〇

2005躯体補修 ●2005外壁修繕―
居住性向上型改善※修繕周期表とは、「公営住宅等長寿命化計画策定指針（改定）平成２８年８月」P46以降の修繕周期表をいう。

2019

●

―
福祉対応型改善

2014

用途廃止

2029

2034

2039

2034

2039

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80

18年

6年

今後の改修・修繕のプログラム（７年間）

これまでの改修・修繕履歴（４３年間）

Ｋ－４住宅
301 号棟（昭和 47 年建設）・４階建て 32 戸
K－４住宅３０１号棟（Ｓ４７年建設）４階建て３２戸
専用床面積：４０．５㎡（３Ｋ）
管理開始 1973年 (昭和48年)－

Ⅱ-63
Ⅱ-63～Ⅱ-64
Ⅱ-63～Ⅱ-64

●

● 〇

備考

Ⅱ-64

表Ⅱ.3.40 シナリオ２（築 70 年まで維持管理）の場合の目標供用期間までの修繕・改善のプログラムの作成例
2016年時点で修繕予定年度を経過し、未実施であるものは、概ね５年以内に修繕を実施。
●印は修繕周期表※に基づく修繕時期、●印は修繕実施年度、●印は想定修繕実施年度（時期未確認）を示す。

ケース１（Ｓ４０年代ストック）／シナリオ２（築７０年まで継続管理）●印は、躯体調査予定年度、○印は修繕実施以降の予定年度、〇印は、継続管理期間が短いため、実施しない修繕を示す。

部 位
共用 躯体
部分
屋根
外壁
床

建具等

手すり等
専用 天井
部分
壁
床
建具
流し台
浴室
衛生器具

計画
修繕

給湯管
換気設備
屋内 給水設備
機械
設備

排水設備

ガス設備
ガス設備
熱源等
屋内 電灯設備（共用）
電気設備
テレビ受信設備
消防 消火設備
設備
自動火災報知設備
非常警報設備昇降 ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ
機
全面的改善

初期仕様又は性能
鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造

改修後の仕様又は性能

屋根防水
露出ｱｽﾌｧﾙﾄ防水
外壁
ﾓﾙﾀﾙ塗りの上アクリル系リシン吹付
ﾊﾞﾙｺﾆｰ床
防水ﾓﾙﾀﾙ塗り
廊下：防水ﾓﾙﾀﾙ塗り
階段：防水ﾓﾙﾀﾙ塗り
玄関ﾄﾞｱ
鋼製玄関ﾄﾞｱ：SOP塗り
ｻｯｼ
アルミサッシ（ＫＪ部品）
PS扉
鋼製PS扉：SOP塗り
ﾊﾞﾙｺﾆｰ・廊下・階段手すり
ＫＪ型ﾌﾟﾚｽ手すり（鋼製）
台所：化粧石膏ﾎﾞｰﾄﾞ
和室：杉柾合板
台所：ｼﾅ合板SOP塗装
和室：ｼﾅ合板SOP塗装
台所：ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞﾎﾞｰﾄﾞ
和室：ｽﾀｲﾛ畳
木製建具ﾌﾗｯｼｭ戸

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造
ひび割れ補修（ｴﾎﾟｷｼ樹脂注
入）
屋根防水
シート防水
外壁
アクリル系リシン吹付
ﾊﾞﾙｺﾆｰ床同左
廊下：ﾓﾙﾀﾙ塗り
階段：ﾓﾙﾀﾙ塗り
玄関ﾄﾞｱ
鋼製玄関ドア：ﾎﾟﾘｳﾚﾀﾝ塗装
ｻｯｼ
同左
PS扉
鋼製PS扉：ﾎﾟﾘｳﾚﾀﾝ塗装
ﾊﾞﾙｺﾆｰ・廊下・階段手すり
同左：ﾎﾟﾘｳﾚﾀﾝ塗装
台所：同左
和室：同左
台所：同左
和室：同左
台所：同左
和室：同左
同左

流し台
ＫＪ型ｽﾃﾝﾚｽ流し台
浴室
在来浴室
洗面台
壁掛型洗面器便器
ﾛｰﾀﾝｸ密結型洋風便器
－

流し台
同左
浴室
同左
洗面台
同左
便器
同左
－

換気扇
ＫＪ型換気扇枠
給水管
水道用亜鉛ﾒｯｷ鋼管
給水ﾎﾟﾝﾌﾟ
揚水ﾎﾟﾝﾌﾟ（給水塔）
水槽
給水塔
雑排水管
硬質塩化ﾋﾞﾆﾙ管
汚水管
ﾀｰﾙｴﾎﾟｷｼ塗装鋼管
屋内
亜鉛ﾒｯｷ鋼管

換気扇
同左
給水管
同左
給水ﾎﾟﾝﾌﾟ
同左
水槽
同左
雑排水管
硬質塩化ﾋﾞﾆﾙ管
汚水管
同左
屋内
同左

埋設部
亜鉛ﾒｯｷ鋼管－

屋内
ガス用ポリエチレン管－【引込・供給方式】
電灯； 単相2線（100V）【共用電灯設備】
照明器具：蛍光灯【ｱﾝﾃﾅ等設備】
VHF・UHFｱﾝﾃﾅ、増幅器【引込・供給方式】
電灯； 同左【共用電灯設備】
照明器具：同左【ｱﾝﾃﾅ等設備】
同左

―
―
―

修繕 暦年 1977
周期 経年 1 2

12年

5

6

7

8

1992

1997

●
1987屋根防水20072008躯体補修

● ●

2012

●
●

18年

2008外壁修繕

●

6年

●

●

6年

●

●

●

●

●

●

2008鉄部塗装●●●

居住性向上型改善
改善事業
安全性確保型改善―

３点給湯設備の設置―

電気容量のアップ

2037

●

〇

〇
〇

●

〇
●

●

●

〇

〇

〇
〇

〇

●

〇

〇

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

2008鉄部塗装
●

●

●

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

●

●

●

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

〇

2008手摺塗装－－－－

専用部分：入退去時に空き家修繕を実施

専用部分：入退去時に空き家修繕を実施

－
－
－
－
－
35年
15年

●
1989？揚水ポンプ更新－●

2004？揚水ポンプ更新
●

○

●

●

●

○

●
個別改善

1990給水塔塗装

30年

●

○

部分修繕有り

50年

●

○

30年

●

50年

●

○

●

●

2011？ガス管更新

15年
30年

●

15年

●

●

15年

●

●

○
●

2008共用灯取替

2006火災警報器設置●

１階の空き住戸にて随時実施

15年

●

●

○

●

○

●

○

●

○

機器交換

10年

空き住戸にて随時実施――

長寿命化型改善

2042

●

―

浴室・トイレの高齢者対応

2037

●

30年

補助手すり設置

2032

●

●

●

1992手摺塗装

－

20年

―

2027

● 〇
〇

●

36年

―

―

2022

●

―
福祉対応型改善※修繕周期表とは、「公営住宅等長寿命化計画策定指針（改定）平成２８年８月」P46以降の修繕周期表をいう。

2017

〇 ●

●
●

●

〇 ●

18年

6年

2002

用途廃止

2042

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80

18年

25年

―

4

1987

18年

―

住宅用火災警報器（電池式）↓2016年現在
1982

3

今後の改修・修繕のプログラム（３２年

これまでの改修・修繕履歴（３８年間）

Ｋ－４住宅
51-1 号棟（昭和 50 年建設）・３階建て 18 戸
K－４住宅５１－１号棟（Ｓ５１年建設）３階建て１８戸
専用床面積：４６．７㎡（３Ｋ）
管理開始 1976年 (昭和51年)

―
―

Ⅱ-65
Ⅱ-65～Ⅱ-66

〇

〇

備考

Ⅱ-66

３）モデル団地「Ｆ団地」でのケーススタディ（１）団地の状況
Ｆ団地は、市街化区域の縁辺部に立地している。写真Ⅱ.3.12～写真Ⅱ.3.13 に示すとおり、中層耐
火 5 階建て住棟で、全 10 棟で構成される 320 戸の団地である。
団地内の各棟の基本属性を表Ⅱ.3.41に示している。

写真Ⅱ.3.12 中層耐火 5 階建て住棟

写真Ⅱ.3.13 団地内の給水塔

表Ⅱ.3.41 Ｆ団地の各棟の基本属性

1 号棟
2 号棟
3 号棟
4 号棟
5 号棟
6 号棟
7 号棟
8 号棟
9 号棟
10 号棟

建設年度
※1
S54
S54
S53
S53
S53
S53
S53
S53
S54
S54

構造形式

階数

戸数

住戸面積

３点
給湯

エレベ
ーター

活用方針
※2

中層耐火・RC 造
（壁式）

5
5
5
5
5
5
5
5
5
5

40
40
40
20
30
30
30
30
30
30

57.9 ㎡
57.9 ㎡
57.9 ㎡
57.9 ㎡
57.9 ㎡
57.9 ㎡
54.1 ㎡
54.1 ㎡
54.1 ㎡
57.9 ㎡

なし

なし

個別改善

※1：S は昭和を示している。
※2：計画期間が平成 23 年度～32 年度までの現行の公営住宅長寿命化計画での活用方針。

（２）全体活用（整備）方針
Ｆ団地は、現行の長寿命化計画においては、全棟が「個別改善」の対象に位置づけられている（平成 2～3 年に屋上防水改修が実施されたほか、過去にガス管の更新が実施されているが、現時点で事業に着手はされていない）。
当該地域（中学校区）の唯一の市営住宅であり、団地を維持していくことは必要である（同地区には他に県営の大規模団地が立地している）。
しかし、Ｆ団地が立地する当該地域（中学校区）は、表Ⅱ.3.42（第Ⅰ編のⅠ.５の表Ⅰ.5.3 を一部編集して再掲）に示すように、住宅確保要配慮者の需要に対して公営住宅の供給戸数（ストック戸数）が過多傾向にあると推計される地区である。実際、エレベーターのない５階建て階段室型住棟であるため、上階での空き住戸が目立っている。

Ⅱ-67

表Ⅱ.3.42 Ｆ団地の戦略的マネジメントの検討例
公営住宅

・Ｆ団地は、対象市の市街化区域の縁辺部の地域に立地。中層５階建て・10 棟で構成

ストックされる 320 戸の大規模団地。昭和 53～54 年築で残耐用年数は 33 年程度。住戸面積54～58 ㎡、３点給湯なし、エレベーターは未設置。
・周辺には、県営住宅ストックも２団地・計 378 戸存在。全体で３団地・698 戸。

現 行 計 画 ＜市営住宅＞ F-1 住宅（昭和 53～54 年築・中耐・320 戸）：【維持管理（個別改善）】で の 活 用 ＜県営住宅＞ F-2 住宅（昭和 51～52 年築・中耐・330 戸）：【維持管理（修繕対応）】
方針

F-3 住宅（昭和 62～平成 1 年築・中耐・48 戸）：【維持管理（修繕対応）】
・全ての団地・住棟について、残耐用年数があるため、継続管理と判定されている。

需給
バランス

・Ｆ団地が立地する地域（Ｃ中学校区）では、2015 年現在、著しい困窮年収世帯からみた需要に対する公営住宅ストック数は約２倍。著しい困窮年収世帯から公営住宅
ストック数を引いた世帯数は-321 世帯。公営住宅ストックが上回る水準。
・当該地域の住宅困窮年収世帯数は将来的に減少傾向。このため、維持管理（改善、修繕）により現戸数を維持した場合、著しい困窮年収世帯数に対する公営住宅数が上回る状態はさらに強まる見込み。
（世帯／戸数）

公営住宅ストック戸数（2015 年戸数を維持した場合）約２倍

公営住宅ストック数が著しい困窮年収世帯を上回る

約 2.5 倍

対象市外
Ｃ中学校区

市営住宅

著しい困窮年収世帯数（推計値）

県営住宅
背景地図：(c) Esri Japan「公共地図」
2015 年

2020 年2025 年

2030 年

2035 年

2040 年2045 年【著しい困窮年収世帯数と公営住宅ストック数の差】（図Ⅰ.5.6 の部分拡大図） 【著しい困窮年収世帯数と公営住宅ストック数の比較】

活 用 （ 整 ○ 当該地域の唯一の市営住宅であり、団地として中長期的に維持していくことは必要
備）方針の
考え方

（周辺の県営住宅団地との連携・役割分担の調整は考えられる。
）。
○ 地域の需要、当該団地の空き家発生の状況からみて、中長期的には「戸数縮減」を図っていくことが望ましい。例えば、中長期的には次のような活用が考えられる。
①全面的改善・個別改善・用途廃止の組み合わせにより段階的に戸数縮減を図る＜基本方針＞
・一部住棟の用途廃止により、団地内での住棟の集約化を図る。
・存置する棟は適切な改善を実施し、法定耐用年数を迎えるまで（又は長寿命化改善の実施によりそれ以上の期間にわたり）活用し続ける。
＜存置棟の活用＞・存置する一部住棟について、全面的改善を実施し、ＥＶの設置により、高齢者対応を図る。併せて、住戸規模の改変を行い、子育て・多子世帯への対応などを図り、ミックスド・コミュニティの推進を図る。
・ＥＶを設置しない棟については、下階の空き住戸への高齢者世帯の入居等を進める。
②地域に必要な施設の導入
・用途廃止した住棟の跡地には、地域に必要な福祉施設・生活支援施設等を誘致する（周辺に計画戸建て住宅地があり、地域全体として高齢化の進行が予想される）。

Ⅱ-68

法定耐用年限（70 年）までの残耐用年数が 30 年以上あるため、当面は現状の戸数を維持することが基本と考えられる。しかし、地域の需要、当該団地の空き家発生の状況からみて、中長期的には戸数縮減を図ることが望ましい。一部のストックを計画的に用途廃止とし、ストックの集約化を図っていくことが考えられる。
一方、法定耐用年限まで（又はそれを超える長期に渡って）活用するストックのうち、一部のス
トックについては全面的改善を実施し、子育て・多子世帯への対応などによりミックスド・コミュ
ニティの推進を図るとともに、中層エレベーターの設置により高齢者対応を図る。
なお、団地の東側に隣接するエリアは、落ち着いた戸建て住宅地となっており、団地の将来的な土地利用を考えた場合、団地東側の 8～10 号棟が立地するエリア（後掲・図Ⅱ.3.13 参照）は、これらと一体的な戸建て住宅地として整備することが望ましい。一方、1～7 号棟が立地する西側のエリアは、将来に渡って市営住宅用地として活用していくことが求められる。
Ｆ団地の団地構成を示す地図（背景地図は地理院地図）に、エリア・住棟別の活用方針を当てはめたものを図Ⅱ.3.13 に示す。
（３）Ｆ団地の建替の実施方針
1～7 号棟が立地する西側のエリアは、将来に渡って市営住宅用地として活用していくエリアとし、法定耐用年限到来の頃の地域の需要等を踏まえ、将来的には建替を実施することが考えられる。
（４）Ｆ団地の集約化の実施方針
団地東側の 8～10 号棟が立地するエリアは、将来的に用途廃止とし、団地規模の集約化を図る。
利用年限が少なくなっている過程で段階的に移転を誘導としていくとともに、新規入居の募集停止を行っていく。利用年限到来後は、用途廃止・売却をし、戸建て住宅地等として整備されることが想定される。また、周辺の戸建て住宅地等の地域住民にも解放された、地域の福祉拠点等を整備することが考えられる。
なお、東側エリアの用途廃止により、将来的には団地の戸数を 210 戸程度までに、管理戸数を35％縮減する（従前戸数は 320 戸）。
（５）Ｆ団地の改善の実施方針想定される改善事業の実施内容を表Ⅱ.3.43 に示す。
（５）－１ 法定耐用年数を超えて活用する住棟の改善
比較的住戸規模の大きな旧第１種公営住宅の棟（１～６号棟、10 号棟）は、築 80 年程度の長期にわたって活用することを基本とする。
１号棟及び２号棟は、住棟規模及び余裕のある屋外スペースを活かし、エレベーター設置による
住戸アクセスのバリアフリー化を図るとともに、多世代居住の推進のため住戸規模を再編する。
その他の住棟は、断熱性能の向上と合わせて躯体の劣化軽減を図るため、外断熱改修（長寿命化
型改善（個別改善）を実施することが考えられる。
（５）－２ 法定耐用年数まで（それ以前）まで活用する住棟の改善
将来的な管理戸数の削減を図るため、旧第２種公営住宅の棟（７～９号棟）は、居住性向上に資する改善及び計画的な修繕を実施しながら築 70 年程度まで活用し、その後、用途廃止（又は一部建替）を行う。

Ⅱ-69

表Ⅱ.3.43 想定される改善事業の実施内容
目的

現状の課題

改善内容

対象住棟

多世代居住 ・現状の住戸規模は５４～５７・需要と供給のミスマッチを解消する

8～10 号棟の 推進 の た㎡程度であるため、単身世帯

ため、一律３ＤＫ（約 57 ㎡）として供（全面的改善）めの住戸規には広すぎて家賃負担が重給された住戸を、単身又は２人世

模の再編

い。

帯向け住戸（47 ㎡）とファミリー向け

・一方、多子世帯、ファミリー世

住戸（69 ㎡）に再分割する。

帯には十分な規模とは言えな

・10 号棟１階はグループホームやシい。

ェア居住、子育て支援施設等への転用を想定した改修を行う。

住 戸 ア ク セ ・エレベーターのない５階建て

・片廊下及びフロアレベル着床型エ

1～2 号棟（個別改善）

スのバリアフ

階段室型住棟であるため、上レベーターを設置し、玄関までのフ

8～10 号棟

リー化

階での空き家が目立つ。

ラットアクセスを確保する。

（全面的改善）・高齢者世帯が多いため、エレ・エレベーター設置は一部の住棟にベーターを設置することが望限定し、適宜入居者の住替誘導をましいが、改修コスト及び維持図るなど、ソフト的な対応も必要。

管理コストの増大が懸念される。
躯体の劣化 ・旧省エネ基準制定（S55 年）

・外壁については、これまで抜本的な

１～７号棟（個別改善）

軽減・省エ

以前のストックであるため、北改修は、なされてこなかったため、8～10 号棟

ネ化

側外壁及び押入内部を除き

外壁改修を実施する。

（全面的改善）断熱工事はなされていない。

・また、外壁改修と併せて外断熱改修を実施し、躯体の劣化軽減を図る。

給排水設備 ・建設後 40 年の間、給排水設

・汚水管、雑排水管の更新を実施す

１～７号棟（個別改善）の更新・３点

備配管の更新はなされておらる。

8～10 号棟

給湯設備のず、応急処置による対処がな

・既設の雑排水管及び汚水管は、全（全面的改善）設置されている。

て外壁沿いに露出配管されている

・３点給湯設備が設置されておため、更新は比較的容易である。

らず、居住性に課題がある。

・全ての住宅に３点給湯設備を設置するともに、給水管改修を実施す
る。

Ⅱ-70

【Ｆ団地の活用（整備）方針】
前述したＦ団地の活用方針を踏まえ、各住棟の特性を考慮し、以下に住棟別改善方針を示す。
① 子育て世帯、ファミリー世帯の入居を促し、多世代居住の推進により地域の活性化を図るとともに、バリアフリー化により高齢者等の居住環境を改善する。
② 比較的住戸規模の大きな旧 1 種住宅（１～６号棟、10 号棟）は、築 80 年以上の長期に渡り活用することを基本に、そのために必要な改善を実施する。
③ 旧 1 種住宅のうち１号棟及び２号棟は、住棟規模及び余裕のある屋外スペースを活かし、エレベーター設置による住戸アクセスのバリアフリー化を図るとともに、多世代居住の推進のため住戸規模を再編する。
④ 旧 1 種のそれ以外の住棟は、断熱性能の向上と合わせて躯体の劣化軽減を図るため、外断熱改修を実施する。（長寿命化型改善（個別改善）の実施）⑤ 将来的な管理戸数の削減を図るため、旧２種住宅（７～９号棟）、10 号棟は、居住性向上に資する改善及び計画的な修繕を実施しながら築 70 年まで活用し、その後、用途廃止（又は一部建替）を行う。東側の戸建て住
宅地の接しているため、用途廃止等により地域に必要な福祉施設等の導入を想定する。
３．多世代居住の推進のための住戸規模の再編

１．躯体の劣化軽減・省エネ化<現状の課題>・旧省エネ基準制定（S55 年）以前のストックであるため、北側
外壁及び押入内部を除き断熱工事はなされていない。

<現状の課題>・現状の住戸規模は５４～５７㎡程度であるため、単身世帯には広すぎて家賃負担が重い。
・一方、多子世帯、ファミリー世帯には十分な規模とは言えない。
<改善内容>
・需要と供給のミスマッチを解消するため、一律３ＤＫ（約 57 ㎡）として供給された住戸を、単身又は２人世帯向け住戸（47 ㎡）とファミリー向け住戸（69 ㎡）に再分割する。
・10 号棟 1 階は高齢者のグループホームやシェア居住、子育て支援施設等への転用を想定した改修を行う。

７号棟<改善内容>
・外壁については、これまで抜本的な改修は、なされてこなかったため、外壁改修と併せて外断熱改修を実施し、躯体の劣化軽減を図る。

６号棟

57㎡<対象住棟>
・１～７号棟（個別改善）
・8～10 号棟（全面的改善）

57㎡

57㎡

８号棟

５号棟

57㎡

57㎡

57㎡

既存住棟

EV

９号棟

４号棟

２．給排水設備の更新・３点給湯設備の設置<現状の課題>・建設後 40 年の間、給排水設備配管の更新はなされておらず、応急処置による対処がなされている。（右写真参照）
・３点給湯設備が設置されておらず、居住性に課題あり。
応急処置がなされた雑排水管<改善内容>
・汚水管、雑排水管の更新を実施する。
・既設の雑排水管及び汚水管は、全て外壁沿いに露出配管されているため、更新は比較的容易である。
・全ての住宅に３点給湯設備を設置するともに、給水管改修を実
施する。

69㎡

47㎡

47㎡

全面的改善対象

69㎡

69㎡

47㎡

２～５階

10 号棟
<改善対象住棟>
８～10 号棟（全面的改善）

３号棟

EV
子育て支援施設に用途変更

ｸﾞﾙｰﾌﾟﾎｰﾑとして活用
１階

２号棟

隣接して戸建て住宅地が広がる

１号棟

４．住戸アクセスのバリアフリー化<現状の課題>・エレベーターのない５階建て階段室型住棟であるため、上階での空き家が目立つ。
・高齢者世帯が多いため、エレベーターを設置することが望ましいが、改修コスト及び維持管理コストの増大が懸念される。
<改善内容>
・片廊下及びフロアレベル着床型エレベーターを設置し、玄関までのフラットアクセスを確保する。
・エレベーター設置は一部の住棟に限定し、適宜入居者の住替誘導を図るなど、ソフト的な対応も必要。

<対象住棟>
・１～７号棟（個別改善）
・8～10 号棟（全面的改善）<対象住棟>
・1～2 号棟（個別改善）、8～10 号棟（全面的改善）
背景地図：地理院地図（電子国土）をもとに編集（https://mapps.gsi.go.jp/maplibSearch.do#1）

図Ⅱ.3.13 Ｆ団地の各住棟の活用（整備）方針
Ⅱ-71
Ⅱ-71～Ⅱ-72

片廊下及びＥＶ設置例

Ⅱ-72

（６）修繕のプログラム化の検討
公営住宅ストックを良好な状態で維持しながら効率的に維持管理していくためには、個別のストックの状況に応じて中長期的な修繕計画を作成し、これに基づき計画的な修繕を確実に実施していくことが重要である。
また、改善を実施するストックについては、実施する改善内容を踏まえ、以後の修繕計画を立案する必要がある。また、改善を実施しないストックについては、直近の修繕履歴を把握しこれを踏まえた修繕計画を立案する必要がある。
ここでは、表Ⅱ.3.43 に示した改善の内容を踏まえ、以後の管理期間において実施すべき修繕の内容及び時期について整理する。
① 屋上防水【8～10 号棟（1980 年管理開始）（2018～2023 年度に全面的改善実施予定）】＜現状＞
・建設当時の屋上防水の仕様は露出アスファルト防水である。
・1991 年に修繕が実施されて以来、約 25 年間修繕は行われていない。
表Ⅱ.3.44 過去の修繕履歴
修繕 暦年 1981
周期 経年 1 2

1986
3

4

12年

5

6

1991
7

8

1996

2001

2006

2011

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

1991屋根防水●＜修繕・改善仕様＞
・近く予定している全面的改善の際に、外断熱露出アスファルト防水に改修し、居住性向上と躯体の劣化軽減を図る。
表Ⅱ.3.45 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象
屋上防水

初期仕様

改修後の仕様又は性能

露出アスファルト防水

外断熱露出アスファルト防水＜修繕・改善時期＞
・屋上防水は、概ね 12 年毎に修繕を行うことが望ましいとされており、改善実施後、築 70～
80 年程度までの継続管理期間の間、概ね 12 年毎に計画的な修繕を実施する。
表Ⅱ.3.46 修繕・改善時期の目安
2021
2026
2031
2036
2041
2046
2041
2046
修繕 暦年 2016
周期 経年 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80
12年

〇

〇

全面的改善

〇

計画修繕

Ⅱ-73

計画修繕

〇

【１～7 号棟（1979 年管理開始）（2018 年度に個別改善実施予定）】＜現状＞
・建設当時の屋上防水の仕様は露出アスファルト防水である。
・1990 年に修繕が実施されて以来、約 26 年間修繕は行われていない。

写真Ⅱ.3.14 露出アスファルト防水の状況 写真Ⅱ.3.15 露出アスファルト防水の状況
表Ⅱ.3.47 過去の修繕履歴
修繕 暦年 1980
周期 経年 1 2

1985
3

4

5

12年

6

1990
7

8

1995

2000

2005

2010

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

1990屋根防水●＜修繕・改善仕様＞
・外断熱露出アスファルト防水に改修し、居住性向上と躯体の劣化軽減を図る。
表Ⅱ.3.48 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象
屋上防水

初期仕様

改修後の仕様又は性能

露出アスファルト防水

外断熱露出アスファルト防水＜修繕・改善時期＞
・点検の結果を踏まえ、早い段階で計画修繕を実施することが望ましいため、2020 年に個別改善（長寿命化型）を予定する。
・屋上防水は、概ね 12 年毎に修繕を行うことが望ましいとされており、改善後、築 70 年程度までの継続管理期間の間、概ね 12 年毎に計画的な修繕を実施する。
表Ⅱ.3.49 修繕・改善時期の目安
2020
2025
2030
2035
2040
2045
修繕 暦年 2015
周期 経年 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70
12年

〇

〇

個別改善

〇

計画修繕

Ⅱ-74

計画修繕

② 外壁改修、床防水【8～10 号棟（1980 年管理開始）（2018～2023 年度に全面的改善実施予定）】＜現状＞
・建設当時の外壁の仕上げはモルタル塗りの上アクリルリシン吹付である。
・シーリングの打替等、部分的な経常修繕は行われているが、管理開始から約 36 年の間、計画的な修繕は行われていない。
・階段室床、バルコニー床も、管理開始から約 36 年の間、計画的な修繕は行われていない。

写真Ⅱ.3.16

南側外壁の状況

写真Ⅱ.3.17

階段室の状況

表Ⅱ.3.50 過去の修繕履歴
修繕 暦年 1981
周期 経年 1 2

1986
3

4

5

6

1991
7

8

1996

2001

2006

2011

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35(過去の修繕実施はなし)

18年＜修繕・改善仕様＞
・近く予定している全面的改善の際に外断熱改修（湿式工法）を実施し、躯体補修と併せて居住性向上と躯体の劣化軽減を図る。
・階段室床、バルコニー床は、ひび割れ補修の上、ウレタン塗膜防水にて修繕を行う。
表Ⅱ.3.51 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象
外壁
階段室床、 バルコニー床

初期仕様

改修後の仕様又は性能

モルタル塗りの上、アクリルリシン

ひび割れ補修の上、外断熱改吹付

修（湿式工法）

モルタル塗りウレタン塗膜防水＜修繕・改善時期＞・仮説足場を設置して行う外壁改修は、概ね 18 年毎に行うことが望ましいとされており、改善後、築 70～80 年程度までの継続管理期間の間、概ね 18 年毎に計画的な修繕を実施する。
・なお、築 76 年目頃の修繕は、継続管理期間を踏まえて修繕実施の是非を判断する。
表Ⅱ.3.52 修繕・改善時期の目安
2021
2026
2031
2036
2041
2046
2041
2046
修繕 暦年 2016
周期 経年 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80
18年

〇

〇

全面的改善

〇

計画修繕

Ⅱ-75

計画修繕

【1～7 号棟（1979 年管理開始）（2018 年度に個別改善実施予定）】＜現状＞
・建設当時の外壁の仕上げはモルタル塗りの上アクリルリシン吹付である。
・シーリングの打替等、部分的な経常修繕は行われているが、管理開始から３７年の間、計画的な修繕は行われていない。
・階段床、バルコニー床も、管理開始から約 37 年の間、計画的な修繕は行われていない。

写真Ⅱ.3.18

外壁妻側の状況

写真Ⅱ.3.19

階段室の状況

表Ⅱ.3.53 過去の修繕履歴
修繕 暦年 1980
周期 経年 1 2

1985
3

4

5

6

1990
7

8

1995

2000

2005

2010

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35(過去の修繕実施はなし)

18年＜修繕・改善仕様＞
・ひび割れ補修の上、シーリング打替、アクリルリシン吹付にて修繕を行う。
・階段床、バルコニー床は、ひび割れ補修の上、速乾性ウレタン塗膜防水にて修繕を行う。
表Ⅱ.3.54 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象
外壁
階段室床、 バルコニー床

初期仕様

改修後の仕様又は性能

モルタル塗りの上にアクリルリシン

ひび割れ補修の上、シーリング打

吹付

替、アクリルリシン吹付

モルタル塗り速乾性ウレタン塗膜防水＜修繕・改善時期＞・仮説足場を設置して行う外壁改修は、概ね 18 年毎に行うことが望ましいとされており、築70 年程度までの継続管理期間の間、概ね 18 年毎に計画的な修繕を実施する。
表Ⅱ.3.55 修繕・改善時期の目安
2020
2025
2030
2035
2040
2045
修繕 暦年 2015
周期 経年 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70
18年

〇

〇

個別改善

計画修繕

Ⅱ-76

③ 給水設備【8～10 号棟（1980 年管理開始）（2018～2023 年度に全面的改善実施予定）】＜現状＞
・Ｆ団地の上水は、団地内の給水塔より各棟に供給されている。
・建設当時の給水管の仕様は硬質塩化ビニルライニング鋼管である。
・管理開始から約 36 年の間、給水管の更新は行われていない。

写真Ⅱ.3.20

団地内の給水塔

表Ⅱ.3.56 過去の修繕履歴
修繕 暦年 1981
周期 経年 1 2

1986
3

4

5

6

1991
7

8

1996

2001

2006

2011

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

35年(過去の修繕実施はなし)＜修繕・改善仕様＞
・給水管は、近く予定している全面的改善に併せて更新する。
・更新後の目標管理期間（概ね 40 年間）を踏まえ、優れた耐食性・耐震性を有する高密度ポ
リエチレン管を採用する。
表Ⅱ.3.57 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象

初期仕様

給水管

硬質塩化ビニルライニング鋼管

改修後の仕様又は性能
高密後ポリエチレン管＜修繕・改善時期＞
・高密度ポリエチレン管は、優れた耐食性・耐震性から、40 年以上の耐用年数を有すると言われており、築 70～80 年程度までの継続管理期間の間において、２度目の更新は必要ないと考えられる。
表Ⅱ.3.58 修繕・改善時期の目安
2021
2026
2031
2036
2041
2046
2041
2046
修繕 暦年 2016
周期 経年 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80
35年

〇

全面的改善

Ⅱ-77

【１～７号棟（1979 年管理開始）（2018 年度に個別改善実施予定）】＜現状＞
・建設当時の給水管の仕様は硬質塩化ビニルライニング鋼管である。
・管理開始から約 37 年の間、給水管の更新は行われていない。
表Ⅱ.3.59 過去の修繕履歴
修繕 暦年 1980
周期 経年 1 2

1985
3

4

5

6

1990
7

8

1995

2000

2005

2010

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35(過去の修繕実施はなし)

35年＜修繕・改善仕様＞
・給水管は、近く予定している個別改善において更新する。更新後の目標管理期間（概ね 30年間）を踏まえ、硬質塩化ビニルライニング鋼管（管端防食継手）を採用する。
表Ⅱ.3.60 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象
給水管

初期仕様

改修後の仕様又は性能

硬質塩化ビニルライニング鋼管

硬質塩化ビニルライニング鋼管＜修繕・改善時期＞
・硬質塩化ビニルライニング鋼管（管端防食継手）は、35 年以上の耐用年数を有すると言われており、築 70 年程度までの継続管理期間の間において、２度目の更新は必要ないと考えられる。
表Ⅱ.3.61 修繕・改善時期の目安
2020
2025
2030
2035
2040
2045
修繕 暦年 2015
周期 経年 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70
35年

〇

個別改善

Ⅱ-78

④ 排水設備【8～10 号棟（1980 年管理開始）（2018～2023 年度に全面的改善実施予定）】＜現状＞
・建設当時の雑排水管の仕様は硬質塩化ビニル管（通称ＶＰ管）である。
・同じく汚水管の仕様はタールエポキシ塗装鋼管である。
・管理開始から約 36 年の間、雑排水管、汚水管の更新は行われていない。
・雑排水管は経年に伴う劣化・損傷が生じており、事後修繕による応急措置がなされている。

写真Ⅱ.3.21

雑排水管の劣化状況

写真Ⅱ.3.22

雑排水管の劣化状況

表Ⅱ.3.62 過去の修繕履歴
修繕 暦年 1981
周期 経年 1 2

1986
3

4

5

6

1991
7

8

1996

2001

2006

2011

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35(過去の修繕実施はなし)

30年＜修繕・改善仕様＞
・雑排水管及び汚水管は、近く予定している全面的改善にて更新する。
・排水管は、外壁沿いに露出配管されていることから、防火区画貫通処理の必要がないため、
硬質塩化ビニル管に更新する。
・汚水管は住戸専用部分に設置され、防火区画を貫通していることから耐火２層管に更新する。
表Ⅱ.3.63 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象

初期仕様

改修後の仕様又は性能

雑排水管

硬質塩化ビニル管

同左

汚水管

タールエポキシ塗装鋼管

耐火２層管＜修繕・改善時期＞
・硬質塩化ビニル及び耐火２層管の修繕周期は概ね 30 年とされており、改善後 30 年程度で２度目の更新時期を迎える。更新にあたっては、配管の劣化状況と以後の管理期間を踏まえて、更新の是非を判断する。
表Ⅱ.3.64 修繕・改善時期の目安
2021
2026
2031
2036
2041
2046
2041
2046
修繕 暦年 2016
周期 経年 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80
30年

〇

〇

全面的改善

計画修繕

Ⅱ-79

【1～7 号棟（1979 年管理開始）（2018 年度に個別改善実施予定）】＜現状＞
・建設当時の雑排水管の仕様は硬質塩化ビニル管（通称ＶＰ管）である。
・同じく汚水管の仕様はタールエポキシ塗装鋼管である。
・管理開始から約 36 年の間、雑排水管、汚水管の更新は行われていない。
・雑排水管は経年に伴う劣化・損傷が生じており、事後修繕による応急措置がなされている。

写真Ⅱ.3.23

雑排水管の劣化状況

写真Ⅱ.3.24

雑排水管の劣化状況

表Ⅱ.3.65 過去の修繕履歴
修繕 暦年 1980
周期 経年 1 2

1985
3

4

5

6

1990
7

8

1995

2000

2005

2010

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35(過去の修繕実施はなし)

30年＜修繕・改善仕様＞
・雑排水管及び汚水管は、近く予定している個別改善にて更新する。
・排水管は、外壁沿いに露出配管されていることから、防火区画貫通処理の必要がないため、
硬質塩化ビニル管に更新する。
・汚水管は住戸専用部分に設置され、防火区画を貫通していることから耐火２層管に更新する。
表Ⅱ.3.66 初期仕様及び改修後の仕様又は性能
対象

初期仕様

改修後の仕様又は性能

雑排水管

硬質塩化ビニル管

同左

汚水管

タールエポキシ塗装鋼管

耐火２層管＜修繕・改善時期＞
・硬質塩化ビニル及び耐火２層管の修繕周期は概ね 30 年とされており、改善後 30 年程度で２度目の更新時期を迎える。２度目の更新は、以後の管理期間が短いことから予定しない。
表Ⅱ.3.67 修繕・改善時期の目安
2020
2025
2030
2035
2040
2045
修繕 暦年 2015
周期 経年 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70
30年

〇

●

個別改善

〇

計画修繕

（７）修繕・改善のプログラムの作成
前記の一連の検討を踏まえ、シナリオ２（築 70 年まで維持管理）及びシナリオ３（築 80 年まで維持管理）の修繕・改善のプログラムを作成したのが表Ⅱ.3.68 及び表Ⅱ.3.69 である。
Ⅱ-80

表Ⅱ.3.68 シナリオ２（築 70 年まで維持管理）の場合の目標利用期間までの修繕・改善のプログラムの作成例

2016年時点で修繕予定年度を経過し、未実施であるものは、概ね５年以内に修繕を実施。
●印は修繕周期表※に基づく修繕時期、●印は修繕実施年度、●印は想定修繕実施年度（時期未確認）を示す。

ケース２（Ｓ５０年代ストック）／シナリオ２（築７０年まで継続管理）●印は、躯体調査予定年度、○印は修繕実施以降の予定年度、〇印は、継続管理期間が短いため、実施しない修繕を示す。

部 位
共用 躯体
部分
屋根
外壁
床

建具等

手すり等
専用 天井
部分
壁
床
建具
流し台
浴室
衛生器具

計画
修繕

給湯管
換気設備
屋内 給水設備
機械
設備

排水設備

ガス設備
ガス設備
熱源等
屋内 電灯設備（共用）
電気設備
テレビ受信設備
消防 消火設備
設備
自動火災報知設備
非常警報設備昇降 ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ
機
全面的改善

初期仕様又は性能
鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造

管理開始 1979年 (昭和54年)
改修後の仕様又は性能

修繕 暦年 1980
周期 経年 1 2

玄関ﾄﾞｱ
鋼製玄関ﾄﾞｱ（ＫＪ型）：SOP塗り
ｻｯｼ
アルミサッシ（ＫＪ型）
PS扉
鋼製PS扉：SOP塗り
ﾊﾞﾙｺﾆｰ・廊下・階段手すり
ＫＪ型ﾌﾟﾚｽ手すり（鋼製）
台所：化粧石膏ﾎﾞｰﾄﾞ
和室：杉柾合板
台所：ｼﾅ合板SOP塗装
和室：ｼﾅ合板SOP塗装
台所：複合床材（寄木ﾌﾛｱｰ）
和室：ｽﾀｲﾛ畳
木製建具ﾌﾗｯｼｭ戸

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造
ひび割れ補修（ｴﾎﾟｷｼ樹脂注入）
屋根防水
外断熱露出ｱｽﾌｧﾙﾄ防水
外壁
アクリル系リシン吹付
ﾊﾞﾙｺﾆｰ床
ウレタン塗膜防水
階段：ﾓﾙﾀﾙ塗り
ウレタン塗膜防水
玄関ﾄﾞｱ
鋼製玄関ドア：ＳＯＰ塗装
ｻｯｼ
同左
PS扉
鋼製PS扉：ＳＯＰ塗装
ﾊﾞﾙｺﾆｰ・廊下・階段手すり
同左：ＳＯＰ塗装
台所：同左
和室：同左
台所：同左
和室：同左
台所：同左
和室：同左
同左

流し台
ＫＪ型ｽﾃﾝﾚｽ流し台
浴室
在来浴室
洗面台
壁掛型洗面器
便器
洋風便器CLW型
－

流し台
同左
浴室
同左
洗面台
同左
便器
同左
－

換気扇
ＫＪ型換気扇枠
給水管
硬質塩化ﾋﾞﾆﾙﾗｲﾆﾝｸﾞ鋼管
給水ﾎﾟﾝﾌﾟ
揚水ﾎﾟﾝﾌﾟ（給水塔）
水槽
給水塔
雑排水管
硬質塩化ﾋﾞﾆﾙ管
汚水管
ﾀｰﾙｴﾎﾟｷｼ塗装鋼管
屋内
配管用炭素鋼鋼管

換気扇
レンジフードファン
給水管
硬質塩化ビニルライニング鋼
管
給水ﾎﾟﾝﾌﾟ
同左
水槽
同左
雑排水管
硬質塩化ﾋﾞﾆﾙ管
汚水管
耐火２層管
屋内
ポリエチレン管

埋設部
亜鉛ﾒｯｷ鋼管－

屋内
ポリエチレン管
給湯器【引込・供給方式】
電灯； 単相2線（100V）【共用電灯設備】
照明器具：蛍光灯【ｱﾝﾃﾅ等設備】
VHF・UHFｱﾝﾃﾅ、増幅器【引込・供給方式】
電灯； 同左【共用電灯設備】
照明器具：同左【ｱﾝﾃﾅ等設備】
同左

―

―

25年

―

―

20年

―

住宅用火災警報器
（電池式）

10年

屋根防水
露出ｱｽﾌｧﾙﾄ防水
外壁
ﾓﾙﾀﾙ塗りの上アクリル系リシン吹付
ﾊﾞﾙｺﾆｰ床
防水ﾓﾙﾀﾙ塗り
階段：防水ﾓﾙﾀﾙ塗り

今後の改修・修繕のプログラム（３３年間）

これまでの改修・修繕履歴（３７年間）

Ｆ団地７号棟（Ｓ53年建設）・５階建て 30 戸
F住宅７号棟（Ｓ５３年建設）５階建て３０戸
専用床面積：５４．１㎡（３ＤＫ）―↓2016年現在
1985

3

4

5

6

1990
7

8

1995

2005

2010

2015

※修繕周期表とは、「公営住宅等長寿命化計画策定指針（改定）平成２８年８月」P46以降の修繕周期表をいう。

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2040

●
1990屋根防水

● ●

●

●

● 〇

●

〇

〇

●

〇

●

●

〇

●

〇

18年

●

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

18年

●
●

●

●

●

●

6年

●

●

●

●

●

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

6年

●

●

●

●

●

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

●

〇

36年

備考

〇
●

18年

6年

2045

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80

18年
12年

2000

用途廃止

●

－
－
－
－
－

専用部分：入退去時に空き家修繕を実施専用部分：入退去時に空き家修繕を実施

－
－
－
－
20年
35年

●

〇

－
個別改善

－
30年

●

30年

2011？ガス管更新

50年

●

50年

●

●

〇

〇

●

〇

●

●

●
2011？ガス管更新

15年

〇

30年

〇

●
〇

〇

〇

●

15年

●

●

〇

〇

15年

●

●

〇

〇

機器交換

2009火災警報器設置

●

〇

〇

30年

―
―

福祉対応型改善――

居住性向上型改善
改善
事業―

３点給湯設備設置〇

給排水管の更新〇―
安全性確保型改善――

長寿命化型改善――Ⅱ-81
Ⅱ-81～Ⅱ-82

外断熱（湿式工法）

Ⅱ-82

表Ⅱ.3.69 シナリオ３（築 80 年まで維持管理）の場合の目標利用期間までの修繕・改善のプログラムの作成例
2016年時点で修繕予定年度を経過し、未実施であるものは、概ね５年以内に修繕を実施。
●印は修繕周期表※に基づく修繕時期、●印は修繕実施年度、●印は想定修繕実施年度（時期未確認）を示す。

ケース２（Ｓ５０年代ストック）／シナリオ３（築８０年まで継続管理）●印は、躯体調査予定年度、○印は修繕実施以降の予定年度、〇印は、継続管理期間が短いため、実施しない修繕を示す。
今後の改修・修繕のプログラム（４４年間）

これまでの改修・修繕履歴（３６年間）

Ｆ団地１号棟（Ｓ54年建設）・５階建て 40 戸
F住宅１号棟（Ｓ５４年建設）５階建て４０戸
Ｆ団地
専用床面積：５７．９㎡（３ＤＫ）
部 位
共用 躯体
部分
屋根
外壁
床

建具等

手すり等
専用 天井
部分
壁
床
建具
流し台
浴室
衛生器具

計画
修繕

給湯管
換気設備
屋内 給水設備
機械
設備

排水設備

ガス設備
ガス設備
熱源等
屋内 電灯設備（共用）
電気設備
テレビ受信設備
消防 消火設備
設備
自動火災報知設備
非常警報設備昇降 ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ
機
全面的改善

初期仕様又は性能
鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造

管理開始 1980年 (昭和55年)
改修後の仕様又は性能

玄関ﾄﾞｱ
鋼製玄関ﾄﾞｱ（ＫＪ型）：SOP塗り
ｻｯｼ
アルミサッシ（ＫＪ型）
PS扉
鋼製PS扉：SOP塗り
ﾊﾞﾙｺﾆｰ・廊下・階段手すり
ＫＪ型ﾌﾟﾚｽ手すり（鋼製）
台所：化粧石膏ﾎﾞｰﾄﾞ
和室：杉柾合板
台所：ｼﾅ合板SOP塗装
和室：ｼﾅ合板SOP塗装
台所：複合床材（寄木ﾌﾛｱｰ）
和室：ｽﾀｲﾛ畳
木製建具ﾌﾗｯｼｭ戸

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造
ひび割れ補修（ｴﾎﾟｷｼ樹脂注入）
屋根防水
外断熱露出ｱｽﾌｧﾙﾄ防水
外壁
アクリル系リシン吹付
ﾊﾞﾙｺﾆｰ床
ウレタン塗膜防水
階段：ﾓﾙﾀﾙ塗り
ウレタン塗膜防水
玄関ﾄﾞｱ
鋼製玄関ドア：ＳＯＰ塗装
ｻｯｼ
アルミサッシ更新
PS扉
鋼製PS扉：ＳＯＰ塗装
ﾊﾞﾙｺﾆｰ・廊下・階段手すり
アルミ製手すりに更新
台所：同左
和室：同左
台所：同左
和室：同左
台所：同左
和室：同左
同左

流し台
ＫＪ型ｽﾃﾝﾚｽ流し台
浴室
在来浴室
洗面台
壁掛型洗面器
便器
洋風便器CLW型
－

流し台
同左
浴室
同左
洗面台
同左
便器
同左
－

換気扇
ＫＪ型換気扇枠
給水管
硬質塩化ﾋﾞﾆﾙﾗｲﾆﾝｸﾞ鋼管
給水ﾎﾟﾝﾌﾟ
揚水ﾎﾟﾝﾌﾟ（給水塔）
水槽
給水塔
雑排水管
硬質塩化ﾋﾞﾆﾙ管
汚水管
ﾀｰﾙｴﾎﾟｷｼ塗装鋼管
屋内
配管用炭素鋼鋼管

換気扇
レンジフードファン
給水管
高密度ポリエチレン管
給水ﾎﾟﾝﾌﾟ
同左
水槽
同左
雑排水管
硬質塩化ﾋﾞﾆﾙ管
汚水管
耐火２層管
屋内
ポリエチレン管

埋設部
亜鉛ﾒｯｷ鋼管－

屋内
ポリエチレン管－【引込・供給方式】
電灯； 単相2線（100V）【共用電灯設備】
照明器具：蛍光灯【ｱﾝﾃﾅ等設備】
VHF・UHFｱﾝﾃﾅ、増幅器【引込・供給方式】
電灯； 同左【共用電灯設備】
照明器具：同左【ｱﾝﾃﾅ等設備】
同左

屋根防水
露出ｱｽﾌｧﾙﾄ防水
外壁
ﾓﾙﾀﾙ塗りの上アクリル系リシン吹付
ﾊﾞﾙｺﾆｰ床
防水ﾓﾙﾀﾙ塗り
階段：防水ﾓﾙﾀﾙ塗り

―
―
―
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修繕 暦年 1981
周期 経年 1 2

3

4

5

6

1991
7

8

1996

12年

2001

2006

2011

●
1991屋根防水

● ●

●

18年

●

18年

●

改善
事業

18年
6年

● 〇

●

〇

●

2031

2036

●
●

2041

2046

2041

〇

〇

〇
〇

●

●

●

●

●

●

6年

●

●

●

●

●

●

36年

●

●

●

●

●

●

36年

2046

●

〇

●

〇

●

〇

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〇

●

〇

●

〇

●

〇

〇 ●

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〇

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〇

〇 ●

〇 ●

〇 ●

〇 ●

〇 ●

〇 ●

〇 ●

〇 ●

〇 ●

〇 ●

〇 ●

〇 ●

〇 ●

〇 ●

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〇

－

アルミ製手摺に更新－－－－

専用部分：入退去時に空き家修繕を実施専用部分：入退去時に空き家修繕を実施

－
－
－
－
20年
40年
15年

●
1995？揚水ポンプ更新●

2010？揚水ポンプ更新

〇

●

●
●

－

〇

●

〇

●

全面的改善

30年

●

30年

〇

● ●

50年

●

●

〇

2011？ガス管更新

50年

〇

●

〇

〇

●

●

15年

2011？ガス管更新

〇

30年

●

〇

〇

〇
●

〇

15年

●

●

〇

●

〇

●

〇

●

15年

●

●

〇

●

〇

●

〇

●

●

〇

25年

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20年
機器交換
10年

2010火災警報器設置

機器交換
〇

30年

〇

―

〇

―

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―

長寿命化型改善

2026

全面的改善

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安全性確保型改善●●―
居住性向上型改善※修繕周期表とは、「公営住宅等長寿命化計画策定指針（改定）平成２８年８月」P46以降の修繕周期表をいう。
2021

〇

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福祉対応型改善2016

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80

18年―

住宅用火災警報器（電池式）↓2016年現在
1986

用途廃止

―
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Ⅱ-83
Ⅱ-83～Ⅱ-84

全面的改善
・中層ＥＶ設置
・屋上防水
・外壁改修
・内外装の更新・建具類の更新
・断熱改修
・給排水設備の更新
・電気設備の更新
・他

備考

Ⅱ-84