2008年土地月間

不動産を切り口とした企業と社会の変革～CRE戦略の成果を測るものさし～
2008年 10月３1日
明海大学 不動産学部教授 中城 康彦

不動産を切り口とした企業と社会の変革“CRE” は不動産を切り口とした経営分析“CRE” は日常の積み重ね
売買や賃貸は手段であって目的ではない“CRE” の目標値は Winer×５ にある
企業用不動産を社会資産として利用する“CRE” によりストック型社会に転換する

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時の経過とともに価値を高める-熟成

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時の経過とともに価値を高める-生長

英国 レッチワース 撮影：中城康彦

3

用途転用による建築資産の有効活用

政府機関から住宅へ

事務所ビルから住宅へ

シェルの事務所から住宅へ
4

時の経過とともに価値を高める

英国 テムズ河沿い 撮影：中城康彦

5

記憶にとどめる6景観をつくる

7

記録にとどめる

8

馬から人へ

9

時間（つぎはぎ）の妙味

10

地域への貢献11

CREとは？
企業不動産（Corporate Real Estate）の頭文字をとって『CRE』と表現される。
企業が事業継続のために使用する全ての不動産を含む概念である。

自社所有

CRE

賃貸
（投資用）

リース（Corporate Real Estate)

賃借（テナント）

ポイント１

自社所有不動産だけでなく、賃貸物件・賃借物件・リース物件も含む

ポイント２

建物だけでなく、土地や構築物（登記していない建物）も含む
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12「第5の経営資源」としてのCRE
CREを経営資源の一つとして位置づけ、企業の抱える不動産をいかにマネジメントするか、経営理念と整合した採るべき方針を決定づけることが重要

従来

経営理念
経営理念
ヒト（人材戦略）

経営戦略

モノ（販売戦略）

あるべき姿

経営戦略

ヒト（人材戦略）

カネ（財務戦略）情報（情報戦略）

経営理念
経営理念
モノ
（販売戦略）

CRE（CRE戦略）

カネ（財務戦略）情報（情報戦略）■ 不動産の潜在可能性を引き出す ＝ 不動産の有効活用■ 経営戦略の視点から総合的かつ戦略的に再構築する
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CRE戦略とは？
企業不動産について、「企業価値向上」の観点から経営戦略的視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという考え方＜CRE戦略の特徴＞①不動産を「企業価値を最大限向上させるための経営資源」として捉える②不動産に係る経営形態そのものについても見直しを行う③ＩＴを最大限活用する
CREに関するリスクマネジメント、コストマネジメント、コーポレートガバナンス⇒全体最適化
企業価値最大化
出典：CRE研究会「CRE戦略実践のためのガイドライン」を元に作成

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CRE戦略が求められる背景
日本経済を取り巻くさまざまな環境変化によって、CRE戦略の必要性が増してきている
１．ステークホルダーへの説明責任
１．ステークホルダーへの説明責任
機関投資家など『モノ言う株主』に対して、「経営資源の1つである不動産を、どのように活用するのか」の説明が求められるようになってきている。

２．会計制度改革（会計コンバージェンス）への対応
２．会計制度改革（会計コンバージェンス）への対応
会計ビッグバンを端緒とする『会計コンバージェンス』が進むことにより、財務に大きなインパクトを与える不動産の取り扱いにも大きな影響がある。

３．不動産市場の変化
３．不動産市場の変化
右肩上がりの時代からバブル崩壊を経て、ようやく不動産をリスク資産として捉え、マネジメントすべき対象であると認識する経営者が現れ始めている。
J-REITなど証券化市場の発達も大きな要因である。

４．J-SOX法（内部統制）への対応
４．J-SOX法（内部統制）への対応
J-SOX法により、不動産のマネジメントについても、適切な内部統制が求められる。

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CRE戦略による経営課題解決
CRE戦略を用いることで、様々な経営課題を、不動産の力を使って解決することができる
経営課題

CRE戦略による解決

法改正への対応

会計コンバージェンス、日本版ＳＯＸ法など、CREにインパクトを及ぼす法改正に対応できる株主への説明責任

ＩＲの向上により、株主への説明責任が果たせる

事業承継

個人資産を企業所有に転換するなどして資本と経営を分離して、継続使用を実現できる

資金調達

アセットファイナンスによる新たな資金調達手段を開拓できる

コスト適正化

管理コストを把握し、コストを適正化できる

リスク回避・最小化

不動産に関わるリスクを把握し、リスクを回避または発生時の損失を極小化できる

労働生産性向上

ワークプレイスを改善して労働生産性を向上できる

地球環境への配慮

地球環境にやさしい不動産（省エネ・ＣＯ２）の建造
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CRE戦略のメリット・効果
企業全体

企業価値最大化■ 財務改善■ 制度改革への対応（内部統制、会計コンバージョン）■ CSR（社会的責任）への貢献、コンプライアンス

経営者

経営判断の指標■ M&A（敵対的買収）防衛■ CRE（企業不動産）収益の最大化■ アセットファイナンスによる資金調達

財務・経理部門

CRE戦略策定支援■ B/S上のCREとP/L上の費用との紐付け■ 優良なCREの選定■ CREごとの収益性・資産価値の算出

管理者

ｺｽﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
見直し・改善■ 計画立案（LCC、事業展開等）への活用■ CRE関連業務の可視化による実態把握

現 場

潜在リスクの把握■ 社内に散在するCRE情報の一元化■ 業務プロセスの改善による業務効率化

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CRE戦略実行のプロセス（CREﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄｻｲｸﾙ）
CRE戦略は、下記のCREマネジメントサイクルに則って実行されるCRE戦略初動期【Research】

CREフレームワークの構築
CRE情報棚卸

PLAN（計画）【Planning】

ポジショニング分析

個別不動産分析
CRE最適化ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝの実行

ACT（改善）【Researchへのフィードバック】（CRE最適化施策後の）財務影響分析
CRE最適化施策書（プログラム）の作成及び報告

DO（実行）【Practice】

経営者層によるCRE最適化施術書（アクションプラン）の承認
継続保有・使用購入

CHECK（評価）【Review】

売却

モニタリング・予実分析

出典：CRE研究会「CRE戦略実践のためのガイドライン」を元に作成

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ITによる支援の重要性
ＣＲＥの使用価値の「可視化」・「最大化」・「モニタリング」を、ＩＴの立場から支援すること
で、不動産ソリューションに縛られない、ユーザーの立場に立った最適な施策を導くことができる【ITによる支援】
データベースでの一元管理による情報活用
ＣＲＥの使用価値を可視化

ReviewPlanning

ＣＲＥの使用価値をモニタリング

ＣＲＥの使用価値を最大化

測定指標をモニタリングする

計測した測定指標を最大化させるための施策を策定【ＩＴによる支援】①自社にとっての使用価値を定義②（使用価値の）測定指標を定義③測定指標を計測＝棚卸しシミュレーション機能・分析帳票による多彩な分析

予実分析によるモニタリング【ＩＴによる支援】ResearchPractice
ＣＲＥの使用価値と市場価値を比較検討し、最も効率的に施策を実行する

不動産ソリューションベンダーの得意分野※使用価値＝自社にとってのＣＲＥの価値で。会社によって多種多様。適正使用のための指標であり、リスク・コストの限度であるとも言える。
※市場価値＝時価All Rights Reserved, Copyright（C）Yasuhiko Nakajo.200819

情報システムに求められる要件
CREマネジメントシステムには、下記の8つの要件が求められる

ア．企業不動産の基礎情報（物理的状況／権利的状況／経済的状況／運用状況）となる情報項目を網羅していること
イ．不動産情報を一元管理できていること
ウ．共通情報として関連部門が利用可能なこと
エ．内部統制に準拠した承認権限やワークフロー機能を装備している
ことオ．経営支援情報として必要な情報がタイムリーに分析・抽出・把握できること
カ．財務データや各種データとの連携・整合性が取れること
キ．セキュリティや安定性が保たれていること
ク．CREマネジメントマニュアルに沿った運用ができること
出典：CRE研究会「CRE戦略実践のためのガイドライン」
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20“仕組化”される不動産 ： 制度の不適応分譲マンションの例
21

“仕組化”される不動産 ： 制度の創設
不動産

不動産証券化の例

22“仕組化”される不動産 ： 次なるテーマ
ＣＲＥ
持続可能な企業経営

企業経営のプラットフォームとしての不動産
適切なアライアンス

Ｔ型人材

しなやかな再教育

IT技術

不不 市
建
経建
動 市
動 場
築
営
築
“仕組化”される不動産＝CRE
産 場
産
企業内人材の育成
外部専門家の育成
経営

土地本位制に立脚した企業経営
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不動産と“向き合う”：不動産学（学際領域）
法学

経済学
業際領域としての不動産業
・不動産開発・不動産流通・不動産賃貸・不動産管理・不動産投資

不動産学

経営学
商学

工学

業際領域としての不動
産業・多様な知識・長年の経験・人材の活用
24☞計画性

土地と建物（性質の異なる不動産）
権利利益

土地

不動産

建物調整
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CREの構成
現況

所有
自用

改修

建替え

購入

賃借
ＣＲＥ
貸借

売買
交換

現況
売却

賃貸

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ＣＲＥの実践知識 法務税務
バリエーション

企業経営 会計企画

ＣＲＥ
知識アナリシス 市場

建築

サーベイ

設計

施工
管理

不動産流通

開発

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不動産に関連する専門職能家
弁護士
司法書士
土地家屋調査士
公認会計士
税理士
不動産鑑定士
建築士
技術士
宅地建物取引主任者
不動産コンサルティング技能登録
ビル経営管理士
賃貸不動産経営管理士

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不動産プロジェクトの役割分担

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不動産証券化のネットワーク

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不動産マネジメントのための人と組織

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WIN-WIN-WIN-WIN-WIN
企業（不動産オーナー）がよくなる
利用者がよくなる
地域住民がよくなる
都市がよくなる
国がよくなる
企業資産を地域資産ととらえて地域価値を高めることに用いる
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