特集2024年4月から販売・賃貸事業者に努力義務

建築物省エネ性能表示制度を徹底解剖

国の新たな制度「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」が 2024 年 4 月から始まる。省エネ性能の高い住宅やビルを、消費者が選びやすいようにするのが目的だ。販売・賃貸に関わる多くの事業者に関係する制度になる。国土交通省が公表した制度のガイドラインをもとに、その内容をチェックする。
株式会社不動産経済研究所「日刊不動産経済通信」記者・宅地建物取引士

篠木美由紀

写真：PIXTA

November 2023
特集 建築物省エネ性能表示制度を

CONTENTS

徹底解剖

  2

「住」のトレンドウォッチング①   連載  第 42 回
「区域指定が進む重要土地等調査法」
宅建業者の皆様にお願いしたいこと  

6「住」のトレンドウォッチング②   

管理事業者要件が緩和された民泊の現状と今後の展望

8

注目の書 著者は語る『リーダーは話し方が９割』永松 茂久

10

不動産関連データから読み解く「住まいの今」  連載  第 27 回

「基準地価」 から読み取る住まいを取り巻く今後の状況

12「2023 年住宅居住白書」 からわかる住まいの現状  

14

紙上研修 連載  第 210 回
契約不適合責任について今後紛争となりうる事例とその対応

16

今月のアーカイブ  

20

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2023年11月号

22
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2023 年 11 月 10 日発行 通巻第 516 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／伊東 孝弥〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8111
FAX. 03 − 5821 − 8101

表紙の写真：東京都千代田区丸の内の黄色に色づいたイチョウ並木とビル街

特集
図表 2

星の数で建築物の省エネ性能を可視化★ 販売・賃貸事業者（ 個人の賃貸オーナーやサブリース事業者含む）
仲介事業者（不動産広告の広告主）
賃貸管理事業者（入居者募集広告の委託先）
設計者、設計者から委託を受けた事業者
評価事業者

が星マークの数で表示されているのを見たことがある人も多いだろう。どの製品の省エネ性能が高く、電気代がおトクになるのか。省エネ性能の表示によって、情報伝達・広告

消費者は購入の際の比較・検討がしやすくなる。
時の省エネ性能表示制度」（以下、表示制度）も、イ
メージとしては省エネ家電の性能表示の建物版だ。

表示制度に関わる事業者
建築・不動産

エアコンなどの家電を買うとき、製品の省エネ性能

2024年4月にスタートする「建築物の販売・賃貸

建築物省エネ性能表示制度を徹底解剖

ポータルサイト事業者
コンバーター事業者※★＝表示制度の努力義務が課せられる事業者
出典：国土交通省「建築物省エネ法に基づく省エネ性能表示制度事業者向け概要資料」をもとに作成

政府は2050年のカーボンニュートラル（温室効果

努力義務というと、「義務ではないので表示しなくガスの排出を全体としてゼロに）を目標に掲げていていいのではないか」と考える人もいるかもしれなる。その実現のためには、CO 2 排出量全体の約3分のい。しかし表示をしない努力義務者に対して、国土交

1を占めている住宅・建築物のさらなる排出量削減が通大臣は、勧告や事業者名の公表などの措置をとるこ

欠かせない。

とができるので、限りなく義務化に近い制度だ。

この表示制度は、改正建築物省エネ法に基づく制度

賃貸事業者には個人のアパート・マンションのオーで、消費者に建築物の省エネ性能への関心を高めてもナーや、サブリース事業者も該当する。サブリースのらい、省エネ性能が高い住宅やビルが選ばれる市場環

場合、建物所有者はサブリース事業者に対し、サブ境をつくることを目的として導入される。住宅やビル

リース事業者は入居者に対し、それぞれ表示する努力を販売・賃貸する事業者は、建築物の省エネ性能を示義務を負う。また、買取再販の場合は買取再販事業者

す専用のラベルを広告に表示する努力義務を負う。

が努力義務者となる。主な立場別の役割のポイントを
以下にまとめておこう。

2024 年 4 月以降の新築が対象●販売・賃貸事業者（売主・貸主）

省エネ性能表示の対象となる建築物は、制度の施行

努力義務を負い、省エネ性能ラベルと評価書を発行日（2024年4月1日）以降に建築確認申請を行う新築する役割を担う。広告に省エネ性能ラベルが表示され物件だ（図表 1）。同日以降にその物件が再販売・再賃ていないと勧告等の対象になる。仲介事業者などの第貸される場合も対象になる。住宅は、分譲一戸建て、三者に広告（表示）を委託する場合は、後々トラブル

分譲マンション、賃貸住宅に加え、買取再販住宅も対にならないよう、委託の事実関係を確認できるように象。非住宅は、貸し事務所ビルなどが対象として挙げ

しておくことが推奨される。制度ガイドラインによるられる。販売または賃貸する建築物が対象のため、注と具体的な措置は、「業者間流通システム・業者間流

文住宅や自社ビルなどは対象外。また、既存建築物も通図面・メール等の情報伝達により、履歴を確認でき対象外だ。住宅所有者が一度限り持ち家を売却する場

るようにする等」となっている。
販売・賃貸事業者が第三者に広告を委託して、省エ合も、事業には当たらないので対象外になる。
表示制度に関わる事業者は、図表 2 のとおりでとてれた事業者が広告に表示しなかった場合は、どうなるも多い。
制度の中心となるのは、努力義務者となる販売事業

か。制度上、この場合でも勧告等を受けてしまうのは販売・賃貸事業者になる。ただし販売・賃貸事業者が者（売主）と賃貸事業者（貸主）だ。
図表 1

ネ性能に関する情報もきちんと提供したのに、委託さやるべきことをやったのにそれではあんま制度の対象となる建築物
建築確認（→竣工）

対象

2024 年 4 月以降に建築確認申請を行った物件
対象外

りだ、ということで、このケースに関して

2024 年表示が必要
4月

再販売（買取再販を含む）・再賃貸なっている。
表示が必要

買取再販については、元の所有者から引建築確認（→竣工）

再販売（買取再販を含む）・再賃貸

き渡された設計図書や建築物の現況、リ

表示は任意

表示は任意

2024 年 3 月以前に
建築確認申請を行った物件

は当面の間は勧告等の対象にしないことに

出典：国土交通省「建築物省エネ法に基づく省エネ性能表示制度事業者向け概要資料」をもとに作成

フォーム工事などの実施内容に応じて、買REAL PARTNER November 2023

3

取再販事業者が省エネ性能評価を行って、その結果を価の責任の所在は販売・賃貸事業者になる。
第三者機関による評価の場合、評価責任は利用機関表示する。
● 仲介事業者となるが、戸建ての場合で戸当たり３万円程度の費用

努力義務はなく、勧告等の措置の対象外。ただし、がかかる（建て方や利用機関により金額は異なる）。

販売・賃貸事業者との媒介契約によって買主・借主とラベルは、インターネット広告、新聞や雑誌の広のマッチングを行うことから、不動産広告の広告主と告、新聞折込みチラシ、パンフレットといったいわゆなるケースが多い。そのため、仲介事業者が直接的にる広告物だけでなく、事業者間の対面での営業や物件広告に省エネ性能表示を行い、消費者に情報を届ける

精査等で使用される資料・調査報告書にも表示する。

という重要な役割を担う。販売・賃貸事業者から省エ

ラベルは視認性を考慮して、横幅60㎜程度を下回ら

ネ性能の情報がきていない場合は連絡しなくてはならないよう掲載する。紙の広告でスペースに余裕がなけない。
「販売・賃貸事業者から情報がこないから広告れば（A4サイズ相当以下を目安）、必ずしもラベルに省エネ性能を表示しない」「性能数値が悪いから広を掲載する必要はない。

告に載せない」といった行動はNGだ。
● 賃貸管理事業者

ラベルには目安光熱費も表示できる

努力義務対象者ではないが、仲介事業者と同様、賃ラベルには住宅用と非住宅用がある。住宅用は、エ

貸事業者からの委託を受けて入居者募集の広告を行う

ネルギー消費性能と断熱性能の表示が大きな要素とな場合、直接表示をする立場になる。努力義務を負う貸主には「アパート・マンションのオーナー」も含まれ

図表 3 住宅の省エネ性能ラベル・住戸用・第三者評価の見本

ることは要注意だ。
「法律上は、オーナーが省エネ性能を表示する努力義務を負う。現実的には、賃貸オーナーの制度理解が不十分な場合にも、円滑に表示が行われるよう、賃貸管理事業者からオーナーに制度を周知し、実務面のサポートをしていただくことを期待する」（国土交通省
住宅局参事官（建築企画担当）付課長補佐・池田亘氏）ということなので、オーナーに制度の説明をしたら、その事実を後で確認できるようにしておくことも必要だ。

図表 4 エネルギー消費性能の評価書・住戸用・第三者評価の見本「ラベル＋評価書」の２種類を発行（図表示制度で扱う発行物は「省エネ性能ラベル」（図表 4）
表 3）と、「エネルギー消費性能の評価書」の2種類。ラベルは広告に使用し、評価書は顧客にラベル以上の詳細な情報提供を行う際に使用する。この2つはセットで発行され、発行方法は省エネ性能の評
価方法によって異なる。
省エネ性能の評価方法は、販売・賃貸事業者が自ら評価する「自己評価」と、「第三者評価（BELS）」がある。厳密には、販売・賃貸事業者が建築物の設計者にラベルの提供を依頼し、設計者が自己評価または第三者機関への評価依頼を行う。
自己評価は、国交省が2024年11月中にも稼働させるシステム（当初は「住戸用」から稼働、順次機能拡大）により、無料でラベル・評価書を取得できる。評4

出典：国土交通省資料より（図表 3・4 とも 2023 年 9 月時点のもの）

特集

建築物省エネ性能表示制度を徹底解剖る。エネルギー消費性能は、再生エネルギー設備（太は、省エネ性能ラベル・評価書の内容を記載する必要

陽光発電）がある住宅は最大6つ星、再エネなし住宅

はない。
評価書や図面などの表示の根拠となる資料については最大４つ星。断熱性能は最大等級「7」までを家型

は、販売・賃貸事業者が保管しておく必要がある。手のマークの数で示す。
左下には、電気・ガスなどの年間消費量に一定の燃元に原資料を保管していなくても、評価を行った設計

料単価を掛け合わせて算出した「目安光熱費」も任意者に問い合わせできる体制にしておけば問題ない。書で表示できる（算出方法はガイドライン参照）。右下面ではなくデータでの保管もOKだ。

は、エネルギー消費性能が★3、断熱性能5以上なら新築時に取得したラベルは、ラベル発行時から仕様「ZEH水準」の達成チェックマークが付く。ZEH水が変更されていない、あるいは変更された仕様が同等

準に加えて太陽光発電の売電分も含め、年間エネル

以上と確認できるのであれば、再販時や再賃貸時にもギー収支がゼロ以下なら「ネット・ゼロ・エネルギー

使用できる。一方で、将来的にはラベルや評価書の保（ZEH）」のチェックマークも付く。

管・伝達が途切れてしまうこともあり得る。国交省はそのようなケースについては、

非住宅用は、エネルギー消費性能は再エネあり・な
しにかかわらず、最大6つ星の評価。住宅と違って断「設計図書や現況から省エネ性能の再度の評価は可

熱性能はない。

能。事業者が行うリフォーム・リノベーション等とあわせて効率的に評価し、再販等を行う物件の付加価値

住宅用はさらに、住戸用と住棟用がある。実際のもとして表示してほしい」（同・池田氏）のより高い性能だと優良誤認させるような表示や、特定の住宅・住戸のみに該当する内容が、すべての物件としている。既存物件の付加価値という観点でいえに該当すると思わせてしまう表示はNGだ。新築マン

ば、制度の対象外の注文住宅でも、ラベル・評価書をションや戸建ての複数棟の販売で、全住戸のラベルを取得しておいたほうが、将来の流通時に活用できるだ

表示できない場合は、住棟ラベルあるいは代表住戸ラろう。
国交省は、既存建築物について、窓や給湯器の改修

ベルを表示する。
広告にラベルが掲載されるまでの制度全体の流れをで省エネ性能が向上した場合に、その情報を表示でき

まとめると、図表 5 になる。現在、ポータルサイト運る仕組みを今後検討するという。2024年4月の制度

営各社でも表示制度への対応が進められている。

開始までには、既存建築物向けの表示方法も発表される予定だ。

重説の必要はないが資料は保管推奨

関係する事業者の多い本制度。業界内の準備も、整

国交省は、接客時（商談・契約・引き渡し）に評価

うまでに多少時間を要することが考えられる。国交省

書を使用して省エネ性能を説明することが「望ましは、表示が行われない場合の勧告等の措置は、当面のい」としており、重要事項説明書や契約時の書面に間は社会的影響が大きい場合に限り行う方針だという。

図表 5

広告等へのラベルの掲載に至るまでの流れ

省エネ性能

ラベル

自社広告・
自社 HP

①自ら広告表示を行う場合
ラベル

省エネ性能の把握
ラベルの取得

第三者
評価の申請

ラベル

販売・賃貸
事業者

物件登録（省エネ性能登録を依頼）②自ら広告表示を行わない場合
仲介事業者に対して省エネ性能を伝達
レインズ等（BtoB）に省エネ性能を登録

情報掲載（元付け仲介事業者の転載許可が必要）
広告用
コンバートシステム

ラベル

B 不動産

A 不動産
第三者評価機関

ラベル

物件登録
仲介事業者（元付け）（省エネ性能も登録を依頼）
賃貸管理事業者

レインズ等（BtoB）

店頭での
物件広告等

設計者等

ポータルサイト等（BtoC）

消費者・事業者

C 不動産

仲介事業者
（客付け）

※1 上記は情報伝達の流れを模式化したものであり、実際の情報伝達の過程では、各事業者が独自で構築するシステムやそれを変換・接続するコンバートシステムが介在※2 レインズの登録義務（宅建業法に基づく）は専属専任媒介契約・専任媒介契約の場合のみ
出典：国土交通省「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度ガイドライン」をもとに作成

制度特設サイト

国土交通省「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ
性能表示制度ガイドライン」および事業者向け概要資料などは、右記
URL からダウンロードできます。

https://www.mlit.go.jp/shoene-label/
REAL PARTNER November 2023

5

レ
「住」のト

ング ①
ウォッチ

連載 第 42 回

ンド「区域指定が進む重要土地等調査法」
宅建業者の皆様にお願いしたいこと
令和 4 年 9 月に重要土地等調査法（重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律）が全面施行されてから 1 年が経過し、法に基づく区域指定が進んでいます。本稿では重要土地等調査法の概要、区域の指定状況と宅建業者の皆様にお願いしたいことについて解説します。
文・内閣府政策統括官 （重要土地担当）

重要土地等調査法とは境離島等によるその機能の代替が困難である場合は「特別注視区域」として指定します。区域指定の対国境離島や防衛施設周辺等における土地の所有・象となる重要施設は防衛関係施設、海上保安庁の施利用をめぐって、かねてから示されてきた安全保障

設、生活関連施設となっています。生活関連施設は上の懸念を受け、重要土地等調査法は制定されまし原子力関係施設と、自衛隊施設が隣接し､ かつ自た（令和3年6月23日公布､ 令和4年9月20日全面

衛隊も使用する空港としています。

施行）。本法の目的は安全保障上重要な施設や国境区域内の土地等の利用状況の調査は公簿等（不動

離島等の機能を阻害する土地・建物（以下「土地産登記簿、住民基本台帳等）の収集を基本とし、必等」という）の利用を防止することです。重要施設

要に応じて、現地・現況調査や、その他の方法を適の周辺や国境離島等を「注視区域」･「特別注視区

切に組み合わせる形で実施します。

域」として指定し､ 国が区域内の土地等の利用状

勧告・命令について、注視区域内、特別注視区域

況等の調査を行い、重要施設や国境離島等の機能阻内にある土地等の利用者が当該土地等を機能阻害行

害行為が認められた場合には､ 土地等の利用者に為の用に供し、または供する明らかなおそれがある

対し､ 行為の中止等の勧告・命令を行うことで、と認めるときに勧告を行い、勧告に係る措置をとら

重要施設や国境離島等の機能が阻害されることを防なかったときは命令を行うこととなります。

止します（参考1）。
「注視区域」として指定する区域は、重要施設の区域の指定状況について

敷地の周囲おおむね1,000mの区域内および国境離法の運用のために、まずは全国の区域指定を着実

島等の区域内の区域としています。その中でも重要に進めていく必要があります。区域指定は準備の施設や国境離島等の機能が特に重要､ またはその整ったものから順次行うこととしており、法が全面機能を阻害することが容易で､ 他の重要施設や国施行されてからこれまでの間に、２回の区域指定を参考 1

行いました。
1回目の区域指定では、島根県隠岐の島町や長崎
県対馬市など国境離島の区域を中心としつつ同一市町村にある重要施設も含め、5都道県で特別注視区
域29カ所、注視区域29カ所を指定しました（令和4年12月27日告示、令和5年2月1日施行）。
2回目の区域指定では、鹿児島県奄美市や沖縄県
石垣市など国境離島の区域を中心としつつ同一市町村にある重要施設も含め、10都県で特別注視区域
40カ所、注視区域121カ所を指定しました（令和5年7月12日告示、令和5年8月15日施行）。
これまでに指定された区域の詳細な区域図はホー（出所） 内閣府・重要土地等調査法リーフレットより6

参考 2 注視区域、特別注視区域が所在する都道府県（赤字は特別注視区域が所在する都道府県）

ムページの「区域の指定について」のページに掲載
していますので、ご確認ください。
さらに令和5年9月11日に開催された土地等利用状況審議会において、３回目の指定区域の候補が示されています。防衛省市ケ谷庁舎など防衛関係施設を中心に、25都道府県で特別注視区域46カ所、注視区域134カ所を候補として提示しています。この1 回目指定・令和４年 12 月 27 日告示
・令和５年２月１日施行

2 回目指定・令和５年９月時点

らの意見聴取や関係行政機関の長との協議など、必

参考 3

（参考2）
。

特別注視区域での届出義務について、宅建業者の皆様へのお願い届

特別注視区域にある土地等については、所有権等の移転等をする契約を締結する場合、国への届出を義務付けています（参考3）。
届出の対象は特別注視区域内の土地等で200m²

内容

備考

届出の対象

面 積（ 建 物［ ※ ］ の 場 合は、各階の床面積の合計）が 200 平方メートル以上の土地及び建物［ ※ ］ マ ン シ ョ ン は､専有部分の床面積が200 平方メートル以上である場合､ 届出の対象になります。

届出の対象となる契約

売 買、 贈 与、 交 換、 形 成 権（予約完結権、買戻権）の譲渡等（これらの予約である
場合も含みます。）

賃貸借､ 相続等は対象外です。

届出を行う必要がある者

契約の当事者

売主と買主の双方が届出を行う必要がありま
す。

届出の期限

契約締結前（一部を除く。）

─

届出事項

・当事者の氏名又は名称及び住所［※］
・土地等の所在及び面積・土地等に関する所有権等の種別及び内容・土地等の利用目的
・譲受け予定者等の国籍等
・土地等の利用の現況
・契約予定日［ ※ ］ 法 人 の 場 合 は､代表者の氏名も必要となります。

以上のものとしています。建物については床面積の合計が200m²以上のものを対象としています。対象となる契約は売買、贈与等を対象としており、賃貸借や相続等は対象外としています。届出を行う者
は契約の当事者であり、たとえば売買契約では売主・買主の双方となります。代理人による提出も可能であり、宅建業者が仲介した契約については、売主・買主の双方の代理として宅建業者から届出を提出することも可能です。

出「特別注視区域」にある土地・建物については、所有権等の移転等をする契約を締結する場合、国への届出が必要となります。
※届出は、土地・建物の取引自体を規制するものではありません。

宅建業者の皆様に関わりの大きい事項として、特別注視区域における届出義務について説明します。

北海道、宮城県、山形県、茨城県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県、滋賀県、大阪府、奈良県、兵庫県、広島県、徳島県、香川県、愛媛県、福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、宮崎県

3 回目指定の候補（出所）内閣府資料より諮った後で告示され、指定されることとなります

宮城県、東京都、新潟県、石川県、鳥取県、島根県、高知県、長崎県、鹿児島県、沖縄県

・令和５年７月 12 日告示
・令和５年８月 15 日施行

3回目指定の候補については、関係地方公共団体か
要な手続きの後に、再び土地等利用状況審議会に北海道、青森県、東京都、島根県、長崎県（出所）内閣府・重要土地等調査法リーフレットより約の当事者に対してご説明をお願いいたします。
なお、取引の対象となる土地等が特別注視区域内にあるかどうかは、内閣府ホームページに掲載して届出の期限は一部を除いて契約締結前としていまいる区域図から、契約の当事者や仲介する宅建業者す。ただし、この届出は土地等の取引自体を規制すがご自身で確認いただくこととなっています。そのるものではないため、適法な届出を提出した後は、ため日常の業務で取り扱われている地域が特別注視契約を締結して差し支えありません。届出の提出先区域に該当し得るかどうか、今後の区域指定の情報は内閣府であり、提出の方法は郵送または内閣府も含め把握いただきますようお願いします。

ホームページからオンライン申請が可能です。届出

さらに詳しい内容は内閣府ホームページをご参照の様式や留意事項なども掲載していますので、届出ください。また不明点があれば、下記の内閣府のの際はホームページをご確認ください。

コールセンターまでお問い合わせください。

特別注視区域内での届出の義務については、宅地建物取引業法施行令の改正により、重要事項として

内閣府
ホームページ

説明する事項に追加されています。宅建業者の皆様におかれては、特別注視区域内の土地等の取引の際には届出が確実に行われるよう、重要事項として契問い合わせ先https://www.cao.go.jp/tochi-chosa
または「内閣府 重要土地」で検索

内閣府重要土地等調査法コールセンター

0570-001-125（平日 9:30～17:30）

REAL PARTNER November 2023

7

レ
「住」のト

ング ②
ウォッチ

連載 第 42 回

ンド

管理事業者要件が緩和された
民泊の現状と今後の展望
各地で外国人観光客が増加し、 宿泊者数はコロナ前の 2019 年の値にほぼ回復した。その結果、 ホテル業
界のみならず民泊の需要が急激に高まっている。
そうしたなか令和 5 年 7 月 19 日に 「国土交通省関係住宅宿泊事業法施行規則の一部を改正する省令等」
が公布・施行され、 管理業者要件が緩和された。民泊の現状と規制緩和による変化を解説する。
文・住宅ジャーナリスト 高橋洋子

オーバーツーリズムを懸念するほどに旅行客が戻り、宿泊ニーズが拡大
今年に入って京都や鎌倉など人気観光地では、観ナーなどが守られず、地域住民から反対を受けた
り、犯罪の拠点に使われたりしたことでトラブル防止に向けたルール作りや必要な許可を得て運営することが強く求められるようになった。

光客が増えすぎて混雑を招くなどの弊害が起こる

そこで民泊に関する一定のルールを設けるため「オーバーツーリズム」が懸念されるほど、各地にに、平成30年6月に住宅宿泊事業法が施行され観光客が戻っている。観光庁の「宿泊旅行統計調

た。これにより民泊を行う場合には、「1．旅館業法査」によると7月の延べ宿泊者数は5,254万人泊との許可を得る」「2．国家戦略特区法（特区民泊）の

2019年同月比＋1.5%。8月は6,227万人泊で2019認定を受ける」「3．住宅宿泊事業法の届出を行う」

年同月比－1.5%とコロナ禍前の2019年の値にほぼの3つのなかから選択することとなった。

回復した。外国人旅行客も2022年10月に渡航制限

いちばんハードルが高いのは1の「旅館業法の許が解除されたことをきっかけに徐々に客足が戻り、可」を得る方法だ。使用する施設の構造設備が基準。
その後は右肩上がりで宿泊者が増えている（図表 1）を満たし、かつ保健所に申請する必要もある。

こうしたなか、ここ数年で新たな宿泊形態として2の特区民泊の場合は、東京都大田区や大阪府、

広く知られるようになったのが「民泊」だ。改めて大阪市など国家戦略特区の区域として指定された地

民泊の定義について解説すると、戸建てや、マン域が対象で、地域限定となる。

ションなどの集合住宅のすべて、あるいは一部を活

そのため、民泊を行う場合は3の住宅宿泊事業法

用して宿泊サービスを提供することを民泊と呼ぶ。

の届け出を行うケースが一般的だ。ただし、年間提アメリカ発の民泊仲介サービスサイト「Airbnb」

供日数が180日以内という営業日の制限や、家主がの広がりを受け、日本でも利用者が2015年頃から不在の場合には管理者を配置しなければならないと増加し始めた。

いった条件がネックになっていた（図表 2）。

しかし急速に広がったことで騒音やゴミ出しのマ
図表 1

延べ宿泊者数 2019 年同月比の推移（2023 年 8 月は予想値）

地方では物件数が少なく効率的管理が困難。
規制緩和により、地方での民泊に期待

（％）

20

住宅宿泊事業法の届け出を行った件数を見ると、2019 年同月比（日本人延べ宿泊者数）0

法律が施行された平成30年6月15日時点で2,210–20件であったが、この5年のうちに3万5,726件（令

–40
–60

2019 年同月比（延べ宿泊者数）

2019 年同月比（外国人延べ宿泊者数）

7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8（月）2021 年2022 年2023 年（出典：観光庁「宿泊旅行統計調査」（2023 年 7 月発表））

8

すべきは、このうち事業廃止件数が1万5,022件とすでに約4割が廃業していることだ。インバウンド

–80
–100

和5年9月15日時点）にまで拡大した。しかし特筆

需要の高まりから民泊を始める事業者が増えたものの、コロナ禍の影響で渡航制限がかかり、外国人旅図表 2 民泊における 3 つの制度比較
旅館業法（簡易宿所）

国家戦略特区法（特区民泊に係る部分）

住宅宿泊事業法

所管省庁

厚生労働省

内閣府
（厚生労働省）

国土交通省
厚生労働省
観光庁

許認可等

許可

認定

届出

住専地域での営業

不可

可能（認定を行う自治体ごとに、制限している場合あり）

可能
条例により制限されている場合あり

営業日数の制限

制限なし

2 泊 3 日以上の滞在が条件（下限日数は条例により定めるが、年間営業日数の上限は設けていない）

年間提供日数 180 日以内（条例で実施期間の制限が可能）

あり

あり

あり

なし

なし

なし

原則 25㎡以上 / 室

最低床面積あり（3.3㎡/ 人）

宿泊者名簿の作成・保存義務
玄関帳場の設置義務（構造基準）
最低床面積、最低床面積（3.3㎡／人）の確保

最低床面積あり（33㎡。ただし、宿泊者数 10
人未満の場合は、3.3㎡/ 人）

衛生措置

換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置

換気、採光、照明、防湿、清潔等の措
置、使用の開始時に清潔な居室の提供

換気、除湿、清潔等の措置、定期的な清掃等

非常用照明等の安全確保の措置義務あり

6 泊 7 日以上の滞在期間の施設の場合ありあり
家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要

消防用設備等の設置

あり

あり

あり
家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要

近隣住民とのトラブル防止措置不要

不在時の管理業者への委託業務

は不要

必要
必要
（近隣住民への適切な説明、苦情および（宿泊者への説明義務、苦情対応の義問い合わせに適切に対応するための体務）
制および周知方法、その連絡先の確保）

規定なし

規定なし

規定あり

（出典：厚生労働省、国土交通省、観光庁「民泊制度ポータルサイト」より）行客が激減したことが痛手となったうえ、競争の激（令和5年9月15日時点）を見ると、物件が多いエ化も廃業の原因となったようだ。

リアと少ないエリアとがはっきりと分かれている

そうしたなかで、今年7月19日に「国土交通省（図表 3）。1,000件以上の物件があるのは北海道や東関係住宅宿泊事業法施行規則の一部を改正する省令

京、大阪、沖縄で、物件数が50件以下の地域は秋等」が公布・施行され、民泊の管理業者要件が緩和

田、山形、福井、鳥取、佐賀である。

された。これまで民泊の物件のうち、家主が住んで民泊の管理はオンライン上で宿泊者との連絡や清いない場合などは清掃や苦情に対応するために、物掃手配など、ある程度できるが、物件の少ない地方件の管理を事業者に委託しなくてはならないことをでは効率的な管理が難しいと推察される。今回の規法律で義務づけていた。また、この委託される事業制緩和で、管理業者に管理を委託してきた家主が自者は、宅地建物取引士の資格を持っているか、住宅

ら管理業の登録をする「自主管理」が拡大していく取引などに関して2年以上の実務経験がある者に限ことも予想され、今後は民泊が少ない地方でも普及定されていた。

が広がる可能性がある。地方活性化の一環につながそれが今回の変更により、所定の講習の受講修了者も新たに管理者として認められるようになった。
具体的には20時間程度の学習や7時間程度の講習を踏まえて修了試験に合格することなどが条件となる。これにより管理業者の枠組みがぐっと広がることになる。
ちなみに現在、住宅宿泊管理業として登録されてるプラスの効果を期待したい。
図表 3

住宅宿泊業法に基づく届け出の状況
0〜20
31〜50
51〜100101〜500
501〜1,000
1,001〜

いる件数は2,095件（令和5年9月15日時点）で、民泊届け出物件数に対して管理業者数が少ない印象を受ける。
観光庁の「住宅宿泊事業法に基づく届出の状況」（出典：観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」（令和 5 年 9 月 15 日時点）より）

REAL PARTNER November 20239

おかげさまで130万部を超えた2019年発行の『人は話し方が9割』では、基本的に読者をしぼらずに書きました。そのせいか、読者カードを見ると、読者の年齢は下が9歳、上が90歳と非常に幅広く、かつ20代、40代の女性層が非常に多いと聞いております。内容面で、ビジネス的な要素をほとんど省いて書いたことと思います。
ただ、私自身は経営者なので、やはりビジネス要素、
特にリーダーの在り方などについて書いたほうが、自身の経験を活かした内容にできます。昨今の社会情勢を見ると、どうもリーダーの立場にある方たちが割を食っている印象を受けます。部下に対して、少し厳しい言い方をしただけで「パワハラ」認定される時代です。教師と生徒の関係性にも同じ構図が見られます。そのような時代背景もあり、今回はリーダーのコミュニケーション術にスポットを当てた内容にしてみたのです。
本書に込めたテーマは何でしょうか。

ひとことで言えば「自己重要感」です。人間関係の構築にあたって、人には3つの真理があります。

それは、①誰もが自分自身のことにいちばん興味がある、②誰もが自分のことを認めてほしいと願っている、③自分のことをわかってくれる人を好きになる、というものです。
よく「自己肯定感が大事」と言われます。自己肯定感
をひとことで言うと「安心感」です。
「自分はここにいていいんだ」「自分はこの組織の一員になれたんだ」という気持ちです。一方、自己重要感は、ある種、特別感に通じるもので、「重要な仕事を任された」「組織から期
待されている」といった気持ちです。
リーダーが部下とのコミュニケーションをスムーズに永
株式会社人財育成ＪＡＰＡＮ 代表取締役

も、幅広い年齢層、そして女性層に受けた理由の一つだ

リーダーは話し方が９割

本書を書かれたきっかけを教えてください。

松

するには、部下が自己重要感を認識できるような話し方をすることが大切です。

『リーダーは話し方が９割』
すばる舎

1650 円（税込み 10％）

大勢の前で話すのが苦手、リーダーシップをとってコミュニケーションを取るのは緊張する……というリーダーは多いもの。しかし、ほんの少し、リーダーとしての「話し方のコツ」を押さえるだけで、部下・後輩・メンバーとのコミュニケーションが楽しくなり、リーダーとしてもうまくいくようになり、まわりから好かれ、尊敬されるようになる。本書は、上司、店長、親、先生、先輩、キャプテンなど、すべてのリーダーにも役立つ本。

10

茂

注目の書 著者は語る
ご自身が考えているリーダーの定義とは何ですか。

いまから20年、30年前のリーダー像は、すべての仕事で成果を出すことができ、尊敬の念を一身に集めて部下を引っ張っていける人物、というものでした。
しかし今、求められているリーダー像は、それとはまっ
たく異なります。そこまで立派でなくてもいいし、部下を積極的に引っ張るのではなく、部下が勝手に動きたくなるような環境をつくれる人物が、これからの時代のリーダー像だと思います。そのためには、リーダーが部下一人ひとりとしっかり向き合い、モチベーションを高めてもらえる
状況をつくり出さなければなりません。
私はかつて経営の師匠に、「人が人を育てるのは無理」と言われたことがあります。社員数が数名の小企業であれ
ば、社長が社員一人ひとりを手取り足取り教えることも不可能ではありませんが、組織が大きくなると、それでは会社の経営が回らなくなります。だからこそ、部下が好きなように動いて、自然に育っていくような環境をつくる必要があるのです。では、どうすればその環境をつくれるのか。それは、社員が自分の考えを発表する場を設けるのと同時に、社員を否定しないこと。そうすれば、社員はのびのびと育ちます。

久

ながまつ しげひさ●株式会社人財育成 JAPAN 代表取締役。セン
チュリー出版オフィス主幹。大分県中津市生まれ。2001 年、わずか 3坪のたこ焼きの行商から商売を始め、2003 年に開店したダイニング
陽なた家は、口コミだけで毎年 4 万人（うち県外 1 万人）を集める大繁盛店になる。自身の経験をもとに体系化した「一流の人材を集めるのではなく、今いる人間を一流にする」というコンセプトのユニークな人材育成法には定評があり、全国で多くの講演、セミナーを実施。
著書に『人は話し方が 9 割』（すばる舎）、『君は誰と生きるか』（フォ
レスト出版）、『自分を整える』（マガジンハウス）などがあり、累計発
行部数は 395 万部を突破している。

本書には、リーダーの話し方としてさまざまな示唆があります。読んだ後、まずどこからアクションを起こしていくべきでしょうか。

最も大事なのは、聞く力をつけることです。そのためにはまず、相手に話させることが大事なので、部下がリーダーに話をしたくなるような場なり、雰囲気なりをつくれる力を身につけることから始めていただきたいと思います。ここ数年、さまざまな組織においてコミュニケー
ション・ロスが発生しています。それは企業に限ったことではなく、たとえば町内会レベルにおいても発生しています。だからこそ、リーダーはまず、相手の話を聞くという意識を強く持つ必要があると思うのです。
本書で言うリーダーは、企業経営者に限りません。働く場だけではなく、家における親、学校における先生もリーダーです。そういう幅広いリーダーの苦悩が、本書で少しでも解決すればと思います。

（取材・文／編集部）

部下が自己重要感を認識できるような話し方をすることが大切です
REAL PARTNER November 2023

11

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 27 回］「基準地価」から読み取る
住まいを取り巻く今後の状況
不動産エコノミスト

吉崎 誠二

2023 年の都道府県地価調査（基準地価）が 9 月 19 日に国土交通省から発表されました。地価に関する最もベーシックなデータですが、その調査結果から今後の住まいを取り巻く状況について考えてみましょう。
ています。2023年3月には北広島市にエスコンフィー

住宅地の上昇率では北海道の多くの地点がベストテン入り

ルドを含む北海道ボールパークFビレッジが開業。半導体メーカーであるラピダスが千歳市に大型工場を建

基準地価は、毎年7月1日時点の全国2万1,381地点

設し、さらに2030年には現在、新青森駅から新函館における「基準地」を、各都道府県から依頼を受けた

北斗駅が開通している北海道新幹線がいよいよ札幌駅

不動産鑑定士が鑑定して算出した土地の価格です。

まで延伸される予定です。

まず、全体像から申し上げると、2023年の基準地

まさに今の北海道は、地方圏における地価上昇の縮価は住宅地、商業地のいずれも2年連続の上昇となり図といってもいいでしょう。特にラピダスのような大ました。上昇率は住宅地が0.7％（昨年は0.1％）、商規模工場開発が行われれば、その工場に勤務する人た業地が1.5％（同0.5％）で、これは新型コロナウイル

ちが住む場所が必要になるため、地方圏における住宅

スの影響前である2019年の上昇率を上回っています

価格の上昇に拍車がかかります。岸田内閣は、半導体（図表 1）。

など重要物資の国内での生産拡大に向け、土地利用規

全体的には住宅地の地価上昇が顕著です。東京圏、制を緩和する方針を打ち出しており、今後、ラピダス

大阪圏、名古屋圏の三大都市圏は2.2％（同1.0％）でやTSMCと同様の動きが地方で生じる可能性が高

すが、札幌、仙台、広島、福岡の地方四市が7.5％とまってきています。

目立つ上昇率でした。地方四市は11年連続でプラス

富裕層の移住やセカンドハウスの取得が人気のある地域の地価を押し上げているであり、上昇幅は2020年以降最高値です。
また、その他地方圏は－0.2％だったものの、これは過去15年間で最も低いマイナスになっています。

地方圏の住宅地価格が上昇している理由としては、

地方四市の地価上昇が続くなかで、その周辺の市町へ移住やセカンドハウスの所有が増える傾向にあること

需要が波及し、その他地方圏でも底堅い展開になったも一因だと思われます。新型コロナウイルスの感染拡と思われます。

大と、それによるリモートワークの普及が原因と思わ住宅地の基準地別の上昇率ベスト10を見ると、千れますが、コロナ禍の当初に見られたような東京近郊

歳市の地点が1～3位と8位・10位を占め、恵庭市が4へのプチ移住的な動きは、一時期に比べて落ち着きを位と6位、そして北広島市が7位と10位にランクインしました（図表 2）。

図表 1（変動率：％）

さらに県庁所在地別で見ると、住宅

用途別

地では札幌市が12.5％の上昇で47都

圏域別市中1位、札幌市の各区は9.2～18.2％

全国という上昇率になっています（図表 3）。
とにかく北海道の道央周辺の土地が賑わっています。2010年代はニセコ周辺が注目されましたが、今は第二のニセコということでルスツが注目され

122022 年と 2023 年の用途別・圏域別基準地価の平均変動率比較

三大都市圏
東京圏
大阪圏
名古屋圏
地方圏
地方 4 市
その他

住宅地

2022 年

商業地

2023 年2022 年

工業地

2023 年2022 年2023 年

変動率

変動率

地点数

変動率

変動率

地点数

変動率

変動率

地点数

0.1
1.0
1.2
0.4
1.6
－ 0.2
6.6
－ 0.5

0.7
2.2
2.6
1.1
2.2
0.1
7.5
－ 0.2

14,511
4,094
2,487
1,069
538
10,417329
10,088

0.5
1.9
2.0
1.5
2.3
－ 0.1
6.9
－ 0.5

1.5
4.0
4.3
3.6
3.4
0.5
9.0
0.1

5,177
1,527
904
358
265
3,650
180
3,470

1.7
3.3
3.7
3.3
2.1
1.1
10.3
1.0

2.6
4.5
4.7
4.5
3.5
1.9
12.6
1.7

848
232
130
66
36
616
9
607

（注）三大都市圏は東京圏、大阪圏、名古屋圏
地方圏は三大都市圏を除く地域
地方 4 市は、北海道札幌市・宮城県仙台市・広島県広島市・福岡県福岡市
地方圏・その他は、地方圏の地方四市を除いた市町村の区域（図表の出典はすべて国土交通省令和 5 年都道府県地価調査の概要より）

図表 2

図表 3

全国の住宅地の基準地価変動率順位

2022 年と 2023 年の都道府県県庁所在地の（変動率：％）
用途別基準地価の平均変動率比較

順位

都道府県

基準値の所在地

変動率％

1

北海道

千歳市栄町 5 丁目 3 番外内

30.7

2

北海道

千歳市東雲町 5 丁目 52 番

30.5

3

北海道

千歳市みどり台北 4 丁目 5 番 7

29.0

4

北海道

恵庭市柏木町 3 丁目 549 番 147

29.0

5

沖縄県

国頭郡恩納村字真栄田真栄田原 36 番外

28.9

6

北海道

恵庭市島松東町 2 丁目 197 番

秋田県／秋田市
宮城県／仙台市

28.8

山形県／山形市

7

北海道

北広島市共栄町 4 丁目 8 番 2328.6

福島県／福島市
新潟県／新潟市

住宅地
北海道／札幌市
青森県／青森市
岩手県／盛岡市

8

北海道

千歳市青葉 3 丁目 9 番 13

28.1

9

沖縄県

宮古島市伊良部字国仲屋敷 90 番

28.0

10

北海道

千歳市大和 1 丁目 8 番 46

26.3

10

北海道

北広島市稲穂町東 6 丁目 1 番 14

栃木県／宇都宮市
群馬県／前橋市

26.3

埼玉県／さいたま市

茨城県／水戸市

千葉県／千葉市
東京都／都区部

取り戻しています。たとえば、千葉県郊外の地価上昇
は、一時期に比べて止まる気配を見せています。
一方で富裕層による、ブランド地域への移住やセカ
ンドハウス所有の動きは、まだまだ続いています。
観光地＋移住（セカンドハウス）の構図として代表的な地域は長野県の軽井沢です。実際、長野県内の住宅地地価上昇率ベスト5は、すべて軽井沢町で占められました（図表 4）。
こうした富裕層の移住先として今後、期待されるのが八ヶ岳エリアです。清里は一時的な盛り上がりを見せたものの苦戦。代わりに、山梨県北斗市に見直しの機運が高まりつつあります。また、都心に近く、風光明媚な場所ということで注目されているのが熱海です。日本で唯一、別荘所有税という税金のかかる土地
ですが、近年ではホテルの新設、ならびに駅近くにタ
ワーマンションやマンションが建設されています。熱
海駅周辺の基準点の地価上昇率は、住宅地で13.4％、商店街で12.9％にもなりました。
そして、もうひとつ注目されているのが神奈川県の海に近いエリアである鎌倉、茅ヶ崎、藤沢などです。
鎌倉市は3.2％、茅ヶ崎市は4.5％、藤沢市は4.1％の上昇率です。なかでも茅ヶ崎市は、神奈川県10万人以上の市区において1位の上昇率となりました。
こうした移住＆セカンドハウス所有の中核を成しているのが、50代から60代のプチリタイア層、ならびにリタイア層で、かつある程度資産にゆとりのある人々です。
とはいえ、もともと地元で住んでいる人たちや、先発移住組が形成しているコミュニティとうまく溶け込
めるかどうか、また小学校のキャパ不足といったインフラの問題が生じている場所もありますから、子供がいる世帯の場合は、学校や塾、習い事、病院といった
生活インフラが整っているかどうかという点がポイン
トになりそうです。

神奈川県／横浜市
山梨県／甲府市
静岡県／静岡市
長野県／長野市
愛知県／名古屋市
岐阜県／岐阜市
三重県／津市
富山県／富山市
石川県／金沢市
福井県／福井市
滋賀県／大津市
京都府／京都市
大阪府／大阪市
兵庫県／神戸市
奈良県／奈良市
和歌山県／和歌山市
岡山県／岡山市
広島県／広島市
鳥取県／鳥取市
島根県／松江市
山口県／山口市
香川県／高松市
徳島県／徳島市
愛媛県／松山市
高知県／高知市
福岡県／福岡市
大分県／大分市
佐賀県／佐賀市
長崎県／長崎市
熊本県／熊本市
宮崎県／宮崎市
鹿児島県／鹿児島市
沖縄県／那覇市

2022 年
11.8
－ 0.2
1.4
0.9
5.9
1.9
0.3
0.4
－ 0.2
0.5
－ 0.6
2.2
1.5
2.2
1.3
－ 0.7
－ 0.3
－ 0.6
3.1
－ 0.5
－ 0.2
0.6
2.9
－ 0.2
－ 0.1
0.6
1.1
1.2
0.5
－ 0.5
0.6
1.2
－ 0.8
－ 0.1
－ 0.2
－ 0.3
－ 0.2
－ 0.6
－ 0.2
6.5
2.6
1.0
0.0
1.2
0.3
0.0
1.1

2023 年
12.5
0.3
3.2
1.6
7.1
0.9
0.3
0.7
－ 0.1
0.8
－ 0.5
2.6
2.6
4.2
2.5
－ 0.5
0.1
－ 0.3
3.9
－ 0.3
0.2
0.6
2.6
0.1
0.3
1.7
2.5
2.4
1.1
－ 0.1
1.1
1.4
－ 0.7
0.0
－ 0.1
0.0
－ 0.1
－ 0.4
0.1
8.2
3.8
1.5
0.1
1.8
0.5
0.3
3.3

商業地

2022 年
7.8
－ 0.3
0.2
0.9
5.7
1.2
0.4
0.9
0.0
0.4
－ 0.8
2.7
3.0
2.2
2.7
－ 0.4
0.2
－ 0.6
4.4
－ 0.3
－ 0.3
1.3
1.0
0.2
1.1
2.5
1.7
1.5
1.5
－ 0.1
1.9
3.2
－ 1.8
－ 0.6
0.5
－ 0.4
－ 0.5
－ 0.3
－ 0.7
9.6
0.6
1.4
1.9
1.1
－ 0.2
0.2
0.1

2023 年
11.9
1.2
1.7
1.8
7.8
0.8
0.9
1.2
0.3
0.6
－ 0.4
3.7
4.6
5.1
5.3
－ 0.2
0.4
－ 0.2
5.3
0.5
0.4
1.9
2.4
0.6
1.9
4.9
5.5
4.2
4.2
0.3
2.5
4.0
－ 1.7
－ 0.2
0.4
0.1
－ 0.3
0.1
－ 0.2
11.2
1.2
4.2
2.0
2.9
0.4
0.4
4.5

図表 4 2023 年の長野県の地価調査の上昇率上位 5 地点
（変動率：％）

12
3
4
5

北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原 1052 番 142
北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字上御原 308 番 11 外
北佐久郡軽井沢町大字追分字児玉堰西 67 番 49
北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉新田 3631 番 3
北佐久郡軽井沢町軽井沢東 39 番 18

13.6
11.9
11.1
7.0
6.0

吉崎誠二（よしざき せいじ）

1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

REAL PARTNER November 2023

13

「2023年住宅居住白書」から  わかる 住まいの現状
超高齢化社会の到来、空き家問題、住宅の省エネ化など、（文・住宅ジャーナリスト 高橋洋子）
課題は山積とが伝わる（図表１）。

金利上昇の懸念から「買い時感」が上昇！
住宅購入の判断が困難な状況から脱却

その一方で、「買い時だと思わない」と回答した人も37.0％と前年に比べ大幅にアップした。理由のトップ

今年は約3年に及ぶコロナ禍から脱して、各種イベ

は「不動産価値（価格）が下落しそうだから（29.7％）」、

ントも再開し、急速にインバウンドも増え、ようやくついで「自分の収入が不安定または減少しているから経済に回復の兆しが見えてきた。

（25.4％）」と消極的な理由が目立つ。

一方、社会保障費の増大や労働力不足が懸念される

また買い時かどうか「わからない」と回答した人は超高齢化社会の到来（「2025年問題」）を目前に控え、

前回67.2％から47.2％と20pt近く大幅に下落したこと

空き家の増加や、人口減少による将来的な不動産価格も特徴的だ。先行き不透明だったここ数年の市況からの下落の不安を感じる人もじわじわ増えている。

脱し、住宅ローン金利が上昇し続けていることなど、

さらには温暖化や自然災害多発の影響もあり、住宅

不動産の売買における判断が困難な状態が改善されての省エネ化や防災意識の高まりなど、住まいに関連しいることが伺える。

て気になる課題が山積されている。

家を所有するかどうかにも考え方に変化がみられる。

こうした社会情勢を踏まえ、不動産に対する意識は「『持ち家派』か、『賃貸派』か」の問いに「持ち家派」

どう変化しているのか。まずは恒例の「いま、不動産が67.5％と前回から10pt以上減少し、調査開始以来初は買い時だと思いますか」の問いから見てきたい。

の60%台となり、今回のアンケートからは持ち家が憧「買い時だと思う」と回答したのは15.8％と３年ぶり

れではなくなりつつある（図表 2）ことが読み取れる。

に上昇に転じた。
「買い時だと思う」理由のトップは「持ち家派」の理由は、「家賃を払い続けることが無駄「今後、住宅ローンの金利が上昇しそうなので（今の金に思えるから（56.8％）」「落ち着きたいから（37.4％）」

利が低いので）（44.0％）」。ついで「不動産価値（価「老後の住まいが心配だから（35.3％）」と、家を所有格）が安定または上昇しそうだから（24.9％）」、「住宅することで将来的に安定して暮らせるとの思いが強い。

ローン減税など住宅取得のための支援制度が充実して「賃貸派」の理由は、「住宅ローンに縛られたくないいるから（24.6％）」と市場の変化を冷静に見ているこから（45.3％）」「税金や維持管理にコストがかかるか

図表 1

2015 〜 2023 年度の不動産の買い時感（％）

n=5,15180

DOWN

図表 2 2015 〜 2023 年度の持ち家派・賃貸派に関する意識調査
n=5,151

（％）

100

DOWN

67.2

77.9

80

60

47.2
40

67.5
60

37.0

UP

20

40

26.4

22.1

15.8

20

17.4

6.4

0

2015 16 17 18 19 20 21 22 232015 16 17 18 19 20 21 22 23買い時だと思う

買い時だと思わない（注）〜2022 年：オープン型調査

142023 年：クローズ型調査2015 16 17 18 19 20 21 22 23
（年度）
わからない

0

2015 16 17 18 19 20 21 22 23
持ち家派（注）〜2022 年：オープン型調査

2015 16 17 18 19 20 21 22 23（年度）
賃貸派
2023 年：クローズ型調査全宅連では住宅の居住志向および購買などに関する意識調査を

すべてのアンケート結果は、行っており、今年度は 2023 年 8 月 18～21 日の期間にイン右にある QR コードよりご確認いただくことができます。不動産店選びのポイントなど実務に役立つ調査結果も掲載されていますので、ぜひご活用ください。

ターネット調査を行いました。その結果から見えてきた、住まいの現状や課題をお伝えします。
（有効回答：20～65 歳の全国の男女 5151 名）※ 2022 年までは「不動産の日」にちなみ回答者を募集したオープン型調査、今回はモニターによるク
ローズ型調査を実施。

ら（34.3％）」「不動産を所有しない身軽さが良いから目すべきは2位の「物件の品質情報（省エネ・耐震等）（29.4％）」と、家を維持する経済的な負担に加え、建（39.1％）」と前回調査から10ptほど急上昇したことだ

物の維持管理を重荷と捉えていることが伝わる。

（図表 4）。来年4月から分譲住宅や賃貸住宅でも「建築物省エネ性能表示制度」の努力義務が始まる予定だ

物件の環境や建物の省エネ性能を重視。
空き家になる前段階での予防策をが、住まいの省エネ性能に対する意識が上がっている（＝住宅の断熱性のだろう。
「カーボンニュートラル」

では、住まい選びに関して重視するポイントはどう

能や省エネ性能）を「意識する」と答えた層も46.3％。
と半数近くに及んでいる（図表 5）

変化しているだろうか。
「住み替えで重視するポイン
ト」として最も多い回答は「購入金額・賃料（48.0％）」

また空き家問題や高齢化が深刻化するなかで覚えてだが、「周辺・生活環境がよい（45.8％）」「交通の利便

おきたいことが、高齢化により判断能力が不十分と性がよい（38.5％）」など、間取りや日当たりよりも、なった場合に、不動産の処分や金融資産の利用が制限

その物件の地域環境が重要視されているようだ（図されること。しかし、このことを55.6％と半数以上が

表 3）。

。不動産会社がこ「知らない」と答えている（図表 6）

また、昨今ではインターネットを活用した物件検索

うした情報をなるべく早めに提供し、早い段階で空きが定着しつつあるが、住まい選びの際にどのような情家を予防するような対策が行われることが望ましい。

報が求められているのか。
「『あると便利』な物件情報」

今回の調査結果から、社会情勢に関連して住まいにの1位は「物件写真」で、56.6％と圧倒的に多いが、注関する意識は刻々と変化していることが伝わってくる。

図表 3

住み替えで重視するポイント（3 つまで選択可）

n=5,15148.0

購入金額・賃料

45.8

周辺・生活環境がよい

38.5

交通の利便性がよい
間取り（プラン・部屋数）

23.0

日当たり・住宅の向き

21.3

コンビニ・スーパーなど
商業施設が近い17.4

地理的な災害リスクが低いこと

0

図表 4 「あると便利」な物件情報（複数回答可）

n=5,151

14.9

10

20

30

40

50

かなり意識する

10.1%

16.7%

物件の写真

56.6％

2位

物件の品質情報（省エネ・耐震等）

39.1％

3位

周辺物件の相場

39.0％

4位

物件周辺の防災情報

30.1％

5位

物件周辺の医療機関の情報

26.4％

6位

エリアの年齢層や世帯層

25.4％

7位

物件紹介の動画

24.8％

60

（％）

図表 5 カーボンニュートラル（住宅の断熱性能や省エネ性能）の意識
わからない

1位

図表 6 判断能力が不十分となった場合に、不動産の処分や金融資産の利用が制限されることを知っているか
n=5,151

全く意識しない12.4%

あまり意識しない

24.6%

意識する

46.3%

やや意識する

36.2%

18.2% 26.1%

55.6%

知っている 聞いたことが
ある

知らない

n=5,151

REAL PARTNER November 2023

15

REAL PARTNER「紙上研修」連載 第 210 回

契約不適合責任について
今後紛争となりうる事例とその対応
2020 年 4 月 1 日に施行された民法（債権法）改正から 3 年が経過しました。
不動産売買におけるいわゆる「契約不適合責任」については、民法改正の影
響を直接反映した裁判例はまだ目にしていませんが、取引の現場ではいくつか留意すべき事案が発生しています。今後紛争となりうる想定事例とその対応について解説します（なお、法解釈に関する部分は筆者の私見です）。

深沢綜合法律事務所
弁護士

大川 隆之

却した。契約前に A 社は買主 B に、本物件で1 契約不適合責任とはは雨漏りがある旨を話したが、契約書にはその点を特段記載していなかった。

売買の目的物である物件に欠陥や不具合がある場

物件引渡し後、雨漏りが発生し、買主 B は合、旧民法ではこれを「瑕疵」と呼んでいました。旧

A 社に修補や損害賠償を請求したが、A 社は民法の伝統的な解釈では、欠陥の有無にかかわらず、

買主 B が雨漏りについて認識していたはずだ

売主はとりあえず物件を現況で引き渡しさえすれば債と反論した。

か し

務不履行とはなりませんでした。ただし、欠陥については損害賠償や契約解除といった「瑕疵担保責任」と旧民法では、売主が責任を負う欠陥は、「隠れた瑕

いう特別な責任を負担しなければならないとされてい疵」に限られていました。すなわち、買主が欠陥の存ました。

在を認識し、あるいは認識できた場合には、売主は責

これに対して改正民法では、売主は物件を単に現況

任を負いませんでした。

で引き渡せばよいのではなく、契約の目的に適合した

これに対して、改正民法では、この「隠れた」とい

品質の物件を引き渡す債務を負っており、物件に欠陥う要件が削除されました。契約の時点で買主が欠陥のが見つかれば、それだけで売主の債務不履行になると存在を認識していたとしても、それを契約で予定するいう考え方を採用しました。具体的には、「引き渡さ品質として、どのように取り込んでいたかが重要であれた目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容

るというわけです。

に適合しないもの（契約不適合）であるとき」に、売本事例で言えば、A社は買主Bが雨漏りについて

主は買主に対して、目的物の修補、代金減額、損害賠「認識していたはずだ」と反論していますが、買主B償、契約解除といった「契約不適合責任」を負担しなからは、A社は工務店なので「当然、雨漏りを修繕しければならないとされました（民法562条～564条）。

たうえで物件を引き渡してくれるものと信じていた」

欠陥や不具合という意味では「瑕疵」と「契約不適と再反論する余地も出てくるのです。

合」が大きく異なるわけではないのですが、物件の品売主としては、契約書に雨漏りの存在について記載

質はあくまで個々の契約で定まるものであること、物することはもちろん、これを物件の品質として取り込件に欠陥があることは債務不履行に位置づけられたこ

むために「容認事項」として記載するという対応が望と、この2点が実務上重要なポイントになります。

ましかったと言えます。
なお民法改正後も、不動産の契約書式では、買主が2 買主が認識していた欠陥の扱い
想定事例

工務店 A 社は、所有する中古物件を B に売16

欠陥の存在を認識していれば売主は責任を負わないという旧民法の規律を印字しているものが多くなっています。これは、不動産取引においては、買主が欠陥の存在を認識していながら、その点を物件の引渡し後に

REAL PARTNER「紙上研修」

売主に追及できるとすることは、かえって取引の安定ことはできなくなる、との解釈が示されているためにを害するからであり、全宅連の一般売主用の契約書式注意を要します（『一問一答 民法（債権関係）改正』でもかかる規律を印字しています。しかし、売主が宅279頁、筒井健夫・村松秀樹／編著、商事法務、2018

建業者である場合や、本件のような消費者契約の場合年刊）。

に使われる契約書式では、かかる規律は印字されていこの解釈を前提とすると、本事例では、買主Bはませんので、雨漏りの扱いについて話し合ったうえ容

いったん代金減額請求をしてしまったので、その後は認事項で対応すべきです。

代金の一部返還を求めることができるにとどまり、契約解除まではできなくなることになります。

【特約・容認事項例】
本物件建物には複数箇所において雨漏りが発生し全宅連の宅建業者売主用や消費者契約用の契約書式
では、「引渡された本物件に契約不適合があるときは、ているが、買主はそれを容認して本物件を購入する

買主は、売主に対し、相当の期間を定めて本物件の修ものであり、雨漏りは契約不適合に該当せず、買主補を催告したうえ、損害賠償請求や契約解除によらずは売主に対し、契約不適合責任その他の法的請求をに、その契約不適合の程度に応じて代金の減額を請求しないものとする。

することができる。
」と記載し、この点を注意喚起し※雨漏りの位置や程度が特定されていなかったています。

り、引渡し後に想定外の雨漏りが発生したケー

このような意味で、買主の立場では、代金減額請求

スでは、物件の種類や規模によっては上記特約には慎重にならざるを得ません。ケースによっては損の効力が及ばない場合もあり得ます。

害賠償請求や契約解除が望ましい場合もありますし、あるいはこれらとあわせて「予備的に」代金減額を請

3 代金減額を請求した場合の効果想定事例

求するといった意思表示の仕方を検討すべきでしょう。
ただし、上記の法務省担当者の解釈とは別に、買主が代金減額を請求しても売主がこれに応じなければ、買主は契約を解除して違約金を請求できるとあえて明

買主Bは、自宅を建築する敷地として、売主記している契約書式もあります。買主の救済メニュー

Aから土地を3,000万円で購入したが、土地のを増やすという意味ではかかる契約も有効と思われま

引渡し後、大量の地中埋設物が発見されたたすので、このタイプの契約書式を使用している場合にめ、売主Aに対して、地中埋設物の撤去を求めは、本事例で買主Bの解除は有効となる可能性が高また。

るでしょう。

しかし、売主Aがこれに応じないことから、売買代金を2,000万円に減額することを請求

実務上、代金減額請求の扱いは、契約書式で大きく異なっているということにも留意してください。

し、1,000万円を返金するように求めた。売主
Aがこれにも応じないことから、買主Bは契約
不適合を理由に契約を解除する旨を通知した。

4 損害賠償の範囲

これに対して、売主Aは、買主Bの解除は無効

想定事例であると主張した。

Aは、所 有 す る 土 地 建 物 を 宅 建 業 者Bに2,000万円で売却した。その際、Aは、Bが建改正民法は、契約不適合の修補を催告しても売主が物を解体して土地をマンションデベロッパーに応じない場合、買主は契約不適合の程度に応じて代金転売する予定であるという話を聞いていた。

減額を請求できるとしています（民法563条）。

物件引渡し後、Bが建物を解体すると、地中代金減額による解決は現実的な対応に思えるのです

から埋設物が大量に見つかり、Bはこれを除去

が、民法改正に関する法務省担当者から、代金減額請するのに500万円を要したうえに、デベロッ

求権は「形成権」であり、これを行使すると契約不適

パーから土地引渡しの遅滞を理由に5,000万円

合部分が契約適合となって引き渡されたとみなされるでの転売契約を解除された。その後、Bは土地ため、その後は買主が損害賠償請求や契約解除をするを3,000万円でしか売却できなかった。Bは、

REAL PARTNER November 2023

17

Aに対し、埋設物除去費用の500万円だけでなことができないとき」でなければ解除は認められませく、逸失利益2,000万円も損害賠償として請求んでした。そのため、土地にがけ条例の規制があってした。

も、買主は擁壁を設置すれば建物を建てることができるので、「目的を達することができない」とまでは言欠陥に基づく損害賠償の範囲については、いわゆる「信頼利益」と「履行利益」があるとされています。

えず、多くのケースで解除までは認められませんでした（東京地判平成25年2月5日等）。

信頼利益とは、欠陥がないと信頼したことにより直接これに対して、改正民法では、「目的を達すること生じた損害のことをいい、たとえば欠陥による物件価ができない」という要件を削除する一方、契約不適合

格の低下や、欠陥を修補する費用がこれに当たりまを含む債務不履行一般の規律として、債務不履行（契す。履行利益とは、欠陥のない物を引渡すという債務

約不適合）が「軽微でないこと」を解除の要件としまが履行されていれば得られた利益のことをいい、たとした（民法541条但書）。

えば、転売が予定されていたときの差額利益がこれに当たります。

では、契約不適合が「軽微」かどうかは、どのように判断されるのでしょうか。

旧民法の瑕疵担保責任は、売主に債務不履行はない

この点、法務省担当者は、「軽微」かどうかは、結との前提で、特別に買主を保護するための制度にすぎ

局は「契約の目的を達成できるかどうか」が最も重要ないと考えられていましたから、損害賠償の範囲は原な考慮要素となるとして、その判断が従来と大きく異則として「信頼利益」にとどまり、損害額が売買代金なるものではないという方向性を示しています（前出

額を超えることもないとされていました。

『一問一答 民法（債権関係）改正』236頁・281頁）。

これに対して、改正民法の契約不適合責任は、売主

この考え方によれば、従来の裁判例と同様に、がけ条の債務不履行の一種と位置づけられましたので、損害例の規制は「軽微」な契約不適合にとどまるとして、賠償の範囲が「履行利益」にまで及び、場合によって多くのケースで契約解除までは認められないことにな

は損害額が売買代金額を超える可能性も生じます。

るでしょう。

したがって、本事例でも、売主Aは、買主Bに対

ただ、がけ条例の規制があることは、現場では大ごして、旧民法では埋設物除去費用の500万円の賠償でとであり、これを「軽微」なことと表現することには足りていたところが、改正民法では逸失利益2,000万

違和感もあります。特に擁壁設置工事の費用が売買代円の賠償にも応じなければならない可能性があるとい金額と比較して割高となるケースでは、仮に契約目的

うことになります。

を達成できる場合でも、「軽微」な契約不適合とは言えず、契約解除が認められる可能性もあるでしょう。

5 欠陥の程度と契約解除
想定事例

買主Bは、自宅を建築する敷地として、売主Aから、傾斜地の下にある土地を購入した。
ところが、その土地にはいわゆる「がけ条

契約不適合が「軽微」かどうかの判断は、今後の裁判の動向を注視する必要があり、かかるトラブルに遭遇した場合には慎重な対応が求められます。

6

免責特約の効力（契約後・引渡し前に欠陥が発見された場合）

例」の適用があり、買主Bは多額の費用をかけ想定事例て擁壁を設置しなければ、予定していた自宅を売主Aと買主Bは土地売買契約を締結した。

建築できないことが判明した。そのため、買主同契約には、「売主は買主に対し契約不適合責任

Bは契約を解除する旨を売主Aに通知したが、を負わないものとする」という免責特約が付さ

売主Aはこれを争った。

れていた。
契約締結後、買主Bは、売主Aに、決済前で物件に「がけ条例」のような法律上の規制があるこはあるが土地のボーリング調査を早めに実施しとも、それが契約時に想定されていなかったとすれたいと希望し、売主Aは了承した。ところが、ば、瑕疵や契約不適合に当たります。

この調査の結果、地中に土壌汚染があることが旧民法では、瑕疵により「契約をした目的を達する

18

判明した。

REAL PARTNER「紙上研修」

この土壌汚染について、売主Aは免責特約のではないという議論がなされる可能性が生じています。

効力が及ぶと主張したが、買主Bは引渡し前に裁判で争われた場合の結果の予測は難しく、ケース発見されたものには免責特約の効力が及ばないごとに「契約不適合責任を負わない」という特約を入と主張して争った。

れた契約当事者の意思解釈がなされる可能性もあるでしょう。

契約後に売主が建物を解体して更地渡しをする場合

売主の立場では、以下のような免責特約を用いるこや、契約後に買主がボーリング調査を先行させる場合とで、かかる紛争を予防することも検討すべきでしょなどで、契約時には認識していなかった欠陥が引渡しう。

前に発見されるケースがあります。

【特約例】

売買契約に特段の定めがなければ当然に売主が責任

買主は、引渡された本物件が種類または品質に関を負うことになりますが、免責特約が付されていた場してこの契約の内容に適合しない場合（本物件引渡合にはどうなるでしょうか。

し前に契約不適合が発見された場合を含む）であっ

旧民法の瑕疵担保責任は、「契約締結時」の物件にても、売主に対して、履行の追完請求、代金減額請

欠陥がないことを信じた買主を保護する制度であった

求、損害賠償請求、契約の解除、錯誤取消しその他

ため、買主がこれを免責する特約を結んだのであれ

一切の法的請求をすることができないものとする。

ば、契約締結時に存在した欠陥の場合、それがいつ発見されても、免責の効力が及ぶことに特に疑問を持つ

7 今後の留意点

ことはありませんでした。
ところが、改正民法の契約不適合責任は、「物件引渡し時」に欠陥が存在することを債務不履行とみなし契約不適合の該当性、買主の各権利行使の要件、売て責任を問う制度と位置づけられたため、買主がこれ主の責任の範囲、各種契約書式の解釈、特約・容認事を免責する特約を結んだとしても、物件引渡し後に発項の及ぶ範囲などについては、裁判例の集積を待たざ見された欠陥について免責しただけで、物件引渡し前

るを得ず、予期していなかった論点が出てくる可能性に発見された欠陥についてまで免責の効果が及ぶわけもあります。今後の動向に十分ご留意ください。

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特設ページまたは保証協会HP周知バナーよりご確認ください。

ご質問について・ご質問は文書にて下記宛までご郵送ください。
（電話・FAX・メール等の問合せは対応していません）
・なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。
（公社） 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町 2-6-3
全宅連会館２F

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REAL PARTNER November 2023

19

不動産アーカイブ
国土交通省

令和5年9月14日

インボイス制度に関する周知等について
インボイス制度（適格請求書等保存方式）につきましては、本年 10 月 1 日より制度が開始されました。国土交通省等では、これまでに問合わせのあった質問の内容等を踏まえつつ、事業者の方々の参考になると思われる資料を取りまとめました。

令和5年9月28日 「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」について
令和 5 年度税制改正において、空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡
所得の 3,000 万円特別控除）については、適用期間の延長および適用対象の拡充が措置されました。特に今回の改正によって、売買契約等に基づき買主が譲渡の日の属する年の翌年 2 月 15 日までに耐震改修または除却の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象（令和 6 年 1 月 1 日以降の譲渡が対象）とされたことに伴い、今般国土交通省より売買契約に係る特約例が示されるとともに、周知の依頼がありました。

令和5年10月10日

低未利用土地等の譲渡に係る所得税及び個人住民税の特例措置に係る事務について
すでにご案内のとおり、令和 5 年度税制改正において、低未利用土地等を譲渡した場合の所得税および個人住民税の特例措置（100 万円控除）について、適用期限が延長されるとともに、市街化区域等にある低未利用土地等について譲渡価額要件が引き上げられました。これに伴い今般、租税特別措置法、同法施行令および同法施行規則等の一部が改正され、国土交通省より本特例措置の運用に際し、宅地建物取引業者において行う事務について周知の依頼がありました。

住宅金融支援機構

令和5年10月4日

旧住宅金融公庫融資賃貸住宅の賃貸借契約に係る制限事項について
平成 18 年度以前に旧住宅金融公庫に借入れの申込みをして融資を受け、建設された賃
貸住宅につきましては、融資金のご返済期間中、入居者と締結する賃貸借契約の内容
に関する制限事項が定められております。これについて今般、住宅金融支援機構より周知の依頼がありました。

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連

令和5年8月インターンシップを実施
不動産業界への就業を希望する提携大学の学生 3 名〔明海大学
不動産学部（千葉県）2 名／城西大学現代政策学部（埼玉県）
１名〕が、宅建協会会員企業にてインターシップを行い、不動産取引の実務について就業体験をしました。
【実習先の宅建協会会員企業】株式会社菊家商事（千葉県）、
京葉エステート株式会社（千葉県）、有限会社アプリ（埼玉県）

インフォメーション
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20

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REAL PARTNER November 2023

23

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編集人／伊東 孝弥

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発行人／坂本 久

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令和5年11月10日発行（隔月10日発行）通巻第516号

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2023 年 11 月号 リアルパートナー 発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8111 定価50円※不動産ポータルが掲載する賃貸、マンション、
戸建、土地の日本全国総計 2021 年 7 月時点（株）東京商工リサーチ調べ