土地総合研究 2016年夏号 123

研究ノート


不動産業の景況感の特徴

―不動産業業況指数と景気関連指標との関係―

大越 利之１ はじめに２ 不動産業業況指数と他指標との比較

一般財団法人土地総合研究所では、不動産市場

本調査では、住宅・宅地分譲業、不動産流通業における供給者および需要者、ならびに不動産流（住宅地）、ビル賃貸業の不動産業を営む企業を対通業者の動向を迅速かつ的確に把握することを目象に、 月、 月、 月、 月の  日時点の現在の的として、不動産業業況等調査（以下、本調査と経営の状況についてアンケート調査を行い、調査いう。
）を四半期ごとに行っている 。調査対象は、結果を「不動産業業況指数」として指数化し公表三大都市圏および主要地方都市の不動産業者であしている。
具体的なアンケートの内容は、「現在（平る。本調査は、旧建設省および旧国土庁（現国土成○年○月  日）の経営の状況はいかがですか。
」交通省）からの委託を受け、 年  月から調という問いに対し、「１．
良い ２．
やや良い ３．

査を開始し、 年  月からは自主事業として調普通 ４．やや悪い ５．悪い」という回答の選査を継続している。我が国の不動産バブルが崩壊

択肢を設けている2。
本調査のほかに、短観（日本銀行）および 7'%した直後の 年 月に最初の調査結果を公表してから、 余年が経過したことになる。

景気動向調査（帝国データバンク）は、業種別に

本稿は、不動産業の業況に関する過去  数年に業況感を調査し、不動産業についても業況指数（景わたり蓄積された本調査のデータをもとに、不動気 ',）を公表している。不動産業の景況感に関す産業の業況感の特徴をとらえることを目的とする。

るこれらの調査と本調査の相違点であり、本調査

次節では、他の代表的な不動産業の業況 ', の傾向の大きな特徴は、上述のとおり本調査では不動産と本調査の  種類の不動産業業況指数を比較する。

業を住宅・宅地分譲業、不動産流通業、ビル賃貸

第  節では、不動産業業況指数とマクロ経済の景業の  つに分類していることである。これらの不気関連指標との先行性、遅行性を検証することに

動産  業種では景況感の方向や景況判断の変化のより、本調査の不動産業業況指数のとらえ方を考タイミングが異なると考えられる。
図表  は、本調査の不動産業業況指数（ 業察し、第  節をまとめとする。
種）および日銀短観における不動産業の業況 ',の推移を示している。それぞれの指数の動きを比本稿は、本誌  年夏号掲載の「不動産業業況等調査のとらえ方」の更新・改訂版である。なお、本稿における解釈は筆者個人に属するものであり、土地総合研究所の見解を示すものではない。

調査結果は土地総合研究所ホームページで公表されている。KWWSZZZOLMMSVHDUFKVHDUFKKWPO

指数の算出方法は次の通り。
{(良い × 2 + やや良い) − (悪い × 2 + やや悪い)} ÷2 ÷ 回答数 × 100指数の範囲は～、 が判断の分かれ目である。

124 土地総合研究 2016年夏号

図表１－１．不動産業業況指数（ 業種）と日銀短観の業況 ',（不動産業・全規模）の推移
100
8060

住宅・宅地分譲業

不動産流通業（住宅地）

ビル賃貸業

日銀短観（不動産業・全規模）

40
20
0-20-40-60













































-100




-80



図表１－２．不動産業業況指数（ 業種）と日銀短観の業況 ',（不動産業・全規模）の相関係数
住宅・宅地分譲業㻌

㻜㻚㻣㻢㻣㻌

不動産流通業（住宅地）

㻜㻚㻣㻠㻥㻌

ビル賃貸業

㻜㻚㻤㻜㻞㻌

注 ：不動産業業況指数および日銀短観のデータの期間は、それぞれ  年  月～ 年  月および  年  月～ 年  月である。
注 ：指数の範囲は－～＋（ が業況判断の分かれ目）
出所：「不動産業業況等調査」（一般財団法人土地総合研究所）、「短観（全国企業短期経済観測調査）」（日本銀行）

 
較すると、住宅・宅地分譲業と不動産流通業（住図表  は、帝国データバンクの景気 ', と本調宅地）の業況指数は、概ね同様の傾向で推移して査の不動産  業種の業況指数の推移を、図表 いるようにみえる。一方、ビル賃貸業の業況指数

は帝国データバンクの景気 ', と本調査の各不動は、他の  業種からやや遅れて推移していること産の業況指数の相関係数を表している。いずれのが確認できる。また、日銀短観における不動産業指数も帝国データバンクの景気 ', と高い相関性の業況 ', と、本調査における  業種の業況指数のがあることを示している。特に不動産流通業（住推移を比較すると、似た趨勢を示している。

宅地）との相関が強い（相関係数は ）。帝国

図表  は、日銀短観の不動産業の業況 ', と本データバンクが調査対象とする不動産企業には、調査の不動産  業種の業況指数との相関係数を表

住宅および宅地の不動産流通業（不動産仲介業）している。いずれの業況指数も日銀短観の業況 ',が多く含まれることが推察される。
と強い正の相関があることがわかる。特に、遅行の傾向があるビル賃貸業との相関係数が  と 景気と不動産業の業況の関係性大きい。日銀短観の調査対象企業に商業用不動産景気動向と不動産価格の動向は双方向に影響しを扱う企業の割合が大きい可能性がある。
ただし、合う。景気の良し悪しは不動産需要者の購入意欲

日銀短観の調査月は  月、 月、 月、 月であり、不動産業況等調査の調査月とは約  ヶ月のずれ（日銀短観の調査期間が約  ヶ月早い）があることに留意する必要がある。

帝国データバンクの景気動向調査は毎月行われ、景気', は月次データである。
図表 、 の作成にあたり、本調査の調査時点に合わせた帝国データバンクの景気', を用いた。次項（図表 ）の景気動向指数も同様。

土地総合研究 2016年夏号 125

図表２－１．不動産業業況指数（ 業種）と帝国データバンク景気 ',（不動産業・全国）の推移
1008060

100

住宅・宅地分譲業

不動産流通業（住宅地）

ビル賃貸業

TDB景気DI（不動産業・右軸）

9080



0

10


-80-100



20



-60



30



-40

40



-20



50



600



20



70


40

図表２－２．不動産業業況指数（ 業種）と帝国データバンク景気 ',（不動産業）の相関係数
住宅・宅地分譲業㻌



不動産流通業（住宅地）



ビル賃貸業



注 ：データの期間は、 年  月～ 年  月である。
注 ：指数の範囲は、不動産業業況指数が－～＋（ が業況判断の分かれ目）、帝国データバンク景気 ', が ～
（ が業況判断の分かれ目）。
出所：「不動産業業況等調査」（一般財団法人土地総合研究所）、「7'% 景気動向調査（全国）」（帝国データバンク）

に直接的に影響するだろうし、不動産価格が景気

貸業の業況指数は遅行指数との相関係数が最も大の動向に影響を及ぼすこともあろう。過去を振りきく  である。

返れば、不動産価格の急激な下落（不動産バブル図表  は、各不動産業の業況指数と  から  期の崩壊）の後には、深刻な景気低迷が何度も訪れのリードまたはラグをとった実質 *'3 の時差相関ている。また、不動産価格は、不動産市場におけ（相互相関係数）を表している。なお、期間は、る売買の結果の  つとして決まるものであるから、 年  月から  年  月までであり、各年の 

不動産業における取引量の増減、景況感とは不可月、 月、 月、 月の業況指数と、同年の第 、分である。

第 、第 、第  四半期の実質 *'3（季節調整系列）

ここでは、不動産関連指標と景気関連指標の関を対応させた。住宅・宅地分譲業および不動産流係性を明らかにするため、不動産  業種の業況指通業（住宅地）は  期先の実質 *'3 との相関が最数が景気指標に対して先行性または遅行性があるも強く、ビル賃貸業は  期前の実質 *'3 との相関のかを検証する。図表  は、各不動産業業況指数
と「景気動向指数（&,）
」（内閣府）の先行指数、一致指数、遅行指数との相関関係を示したものである。
期間は  年  月から  年  月である。
住宅・宅地分譲業および不動産流通業（住宅地）の業況指数は先行指数との相関が最も強く、相関係数はそれぞれ 、 である。一方、ビル賃

𝑟𝑟𝑥𝑥𝑥𝑥 (𝑙𝑙) =𝑐𝑐𝑥𝑥𝑥𝑥 (𝑙𝑙)√𝑐𝑐𝑥𝑥𝑥𝑥 (0)∙√𝑐𝑐𝑦𝑦𝑦𝑦 (0), where 𝑙𝑙 = 0, ±1, ±2, ⋯𝑇𝑇−𝑙𝑙 [(𝑥𝑥and, 𝑐𝑐𝑥𝑥𝑥𝑥 (𝑙𝑙) = 𝛴𝛴𝑡𝑡=1̅)]/𝑇𝑇
𝑡𝑡 − 𝑥𝑥̅ )(𝑦𝑦𝑡𝑡+𝑙𝑙 − 𝑦𝑦前回（本誌  年夏号）の分析では、不動産業業況等調査の対象企業は調査時の直前の  カ月間の業績をもとに回答していると想定し、各年  月、 月、 月、
 月の業況指数を、それぞれ前年の第  四半期、同年の第 、第 、第  四半期の実質 *'3 と対応させたが、今回は恣意性を排除するため、本文のとおりとした。



126 土地総合研究 2016年夏号

図表３．不動産業業況指数（業種）と景気動向指数（&,指数）の相関関係 

先行指数 一致指数 遅行指数

住宅・宅地分譲業







不動産流通業（住宅地）







ビル賃貸業







注：データの期間は、 年  月～ 年  月である。
出所：「不動産業業況等調査」（一般財団法人土地総合研究所）、「景気動向調査」（内閣府）

図表４．不動産業業況指数（業種）と実質*'3の相互相関係数
 *'3 L  ［ラグ・業況指数が遅行］     期*'3 L  ［リード・業況指数が先行］


 期

 期

 期

 期

 期

 期

 期

 期

住宅・宅地分譲業













不動産流通業（住宅地）













ビル賃貸業



注：不動産業業況指数および実質 *'3 のデータは、それぞれ  年  月～ 年  月および  年第  四半期～
年第  四半期の期間を用いている。
出所：「不動産業業況等調査」（一般財団法人土地総合研究所）、「国民経済計算（*'3 統計）」（内閣府）


が最も強いことが示された。

列として採用されている。これは、データの即速

これらの結果から、住宅や宅地の分譲業や不動報性が高いという理由だけでなく、住宅の新設着産流通業（仲介業）の景況感は景気動向に先行し、工が所得や金利等に反応し、また住宅投資の動向

ビル賃貸業の景況感は景気動向に遅行する傾向がをいち早くとらえているからである。また、不動あることが示唆される。

産業を含む第  次産業活動指数（対事業所サービス業）は、遅行系列として採用されている。オフ おわりにィス賃料やビル賃料は、賃貸借契約が結ばれると 年  月に不動産業業況等調査（ 年  月一定期間は賃料の改定が行われないため、硬直的実施）が初めて公表されてから、 余年が経過しである。したがって、不動産価格や景気の変動にた。本調査は、不動産市場の動向を迅速に把握す対して遅れて動く傾向にあると考えられる。

ることを目的として四半期ごとに行われており、住宅・宅地分譲業、不動産流通業（住宅地）、ビ毎期の調査結果の報告では最新の不動産業の経営

ル賃貸業の  つの業況指数は景気の見通し、景気状況を指数化して公表している。本稿は、長期時判断を行う上でも、有用な指標として利用できる系列データを基に、毎期公表される短期間の傾向のではないだろうか。

からはとらえ難い不動産業況指数の特徴を確認した。

 >おおこし としゆき@
> 一財 土地総合研究所 客員主任研究員
・麗澤大学 経済学部 准教授@

住宅・宅地分譲業、不動産流通業（住宅地）の業況は景気動向に先行し、ビル賃貸業の業況は遅行する傾向にあることが明らかになった。この結果は、どのように解釈できるだろうか。内閣府の景気動向指数において、直接的に不動産業に関わるデータとしては、新設住宅着工床面積が先行系

第  次改定（ 年  月）から新設住宅着工戸数が採用され、第  次改定（ 年  月）において新設住宅着工床面積に変更された。