09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成22年２月24日【計算期間】

第８期（自【発行者名】

ビ・ライフ投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都渋谷区渋谷三丁目９番10号

平成21年６月１日

藤田至

平成21年11月30日）

剛

ＫＤＣ渋谷ビル４階【事務連絡者氏名】

大和ハウス・モリモト・アセットマネジメント株式会社
財務経理部長【連絡場所】

漆間裕隆

東京都渋谷区渋谷三丁目９番10号
ＫＤＣ渋谷ビル４階【電話番号】

03-5466-7303【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】① 主要な経営指標等の推移
期

第１期

第２期

第３期

第４期

第５期

第６期

第７期

第８期

決算年月

平成17年
11月

平成18年
11月

平成19年
５月

平成19年
11月

平成20年
５月

平成20年
11月

平成21年
５月

平成21年
11月

―

1,597

1,315

1,551

1,658

1,675

1,558

1,478

(―)

(1,597)(1,108)(1,545)(1,658)(1,675)(1,558)(1,478)

営業収益(注1)（うち不動産賃貸事業収益）
営業費用（うち不動産賃貸事業費用）

百万円

百万円

8

549

463

641

681

725

704

735

(―)

(465)

(342)

(509)

(529)

(550)

(542)

(590)

営業利益又は営業損失（△）

百万円

△8

1,048

852

909

977

949

854

742

経常利益又は経常損失（△）

百万円

△14

732

721

637

654

619

549

437

百万円

△14

730

720

637

653

612

548

436

総資産額
（対前期比）

百万円
％

362
(―)

35,33839,06455,53455,546(9,651.2)(10.5)(42.2)(0.0)

54,618(△1.7)

54,456(△0.3)

54,280(△0.3)

純資産額

百万円

285
(―)

20,68424,725(7,157.5)(19.5)

24,642(△0.3)

24,667％(0.1)

24,615(△0.2)

24,551(△0.3)

24,439(△0.5)

百万円

300

19,96824,002

24,002

24,002

24,002

24,002

24,002

当期純利益又は当期純損失（△）（対前期比）
出資総額
発行済投資口総数

口600

41,26049,26049,26049,26049,26049,26049,260

１口当たり純資産額円

475,437

501,314501,940

500,247

500,752

499,712498,402496,125円△24,562

24,474

15,911

12,936

13,262

12,433

11,138

8,861

百万円

―

715

720

637

653

612

548

436

―

17,337

14,61912,936

13,262

12,434

11,138

8,862

円

(―)

(17,337)(14,619)(12,936)(13,262)(12,434)(11,138)(8,862)

(―)

(―)

(―)

(―)

(―)

(―)

(―)

(―)

１口当たり当期純利益又は当期純損失（△）
分配総額
１口当たり分配金額（うち１口当たり利益分配金）（うち１口当たり利益超過分配金）
総資産経常利益率又は総資産経常損失率（△）％（年換算値） (注2)
自己資本利益率又は自己資本損

△4.4

4.1

1.9

1.3

1.2

1.1

1.0

0.8

(△9.1)

(4.1)

(3.9)

(2.7)

(2.3)

(2.2)

(2.0)

(1.6)

△5.0

7.0

3.2

2.6

2.6

2.5

2.2

1.8

(△10.4)

(7.0)

(6.4)

(5.1)

(5.3)

(5.0)

(4.5)

(3.6)

％

78.7
(―)

58.5
(△20.2)

63.3

44.4(△18.9)

44.4

45.1

45.1

(4.8)

(0.0)

(0.7)

(0.0)

45.0
(△0.1)

％

―

97.9

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

百万円

―

1,410

953

1,307

1,401

1,398

1,289

1,162

１口当たりFFO(注5)円―

24,597

14,34018,45018,91618,095

16,818

14,548FFO倍率(注6)

倍

―

18.1

30.4

11.8

8.6

2.5

7.5

8.8

倍

―

9.3

12.1

6.2

5.3

4.7

4.8

4.5

百万円

―

13,90013,241

29,49529,48828,68528,68528,674

％

―

39.3

33.9

53.1

53.1

52.5

52.7

52.8

失率（△）
（年換算値） (注3)
自己資本比率（対前期増減）配当性向％[ その他参考情報 ]賃貸NOI(注4)

デット・サービス・カバレッ
ジ・レシオ(注7)
有利子負債額
総資産有利子負債比率(注8)
(注1)
(注2)

営業収益等には、消費税等は含まれていません。
総資産経常利益率又は総資産経常損失率＝経常利益又は経常損失/（（期首総資産額＋期末総資産額）÷2）×100(注3)

自己資本利益率又は自己資本損失率＝当期純利益又は当期純損失/（（期首純資産額＋期末純資産額）÷2）×100(注4)

賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋当期減価償却費

(注5)
(注6)

１口当たりFFO＝（当期純利益＋減価償却費＋その他不動産関連償却－不動産等売却益）/発行済投資口総数
FFO倍率＝期末投資口価格/年換算後1口当たりFFO(注7)

デット・サービス・カバレッジ・レシオ＝金利償却前当期純利益/支払利息(注8)

総資産有利子負債比率＝期末有利子負債額/期末総資産額×100- 1 -09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24② 事業の概要（ア）ビ・ライフ投資法人の主な推移
ビ・ライフ投資法人（以下、「本投資法人」といいます。）は、「暮らしと住まい」に着目し、主たる用途を居住施設（賃貸住宅）とする不動産（以下、「居住施設」といいます。) 及び主たる用途を商業施設とする不動産（以下、「商業施設」といいます。）を対象として投資を行い、中長期にわたり安定的な収益を確保する複合型ポートフォリオの構築を目指しています。
居住施設と商業施設の中でも入居者や消費者に対して訴求力のある、現代の生活者のニーズに応える物件
を、地域や建物の品質、設備等に関する投資基準を用いて選択していくことで、ポートフォリオの着実な成長と投資主利益の極大化を目指しています。
（イ）当期の運用実績
当期の運用実績については、稼働率の維持や賃貸費用の削減等による内部成長に注力して収益力の強化に努めました。しかしながら、稼働率については当初想定をしていた水準を割り込み、さらに賃料水準についても厳しい状況で推移したこと等を主たる要因として、１口当たり分配金については、当初の予想を下方修
正する状況となりました。
本投資法人は、ニューシティ・レジデンス投資法人（以下、「ＮＣＲ」といいます。）と合併（以下、「本合併」といいます。）に関する諸条件等について協議を行ってきましたが、平成21年11月10日、合併契約（以下、「本合併契約」といいます。）を締結するに至りました。本合併の効力発生日は、平成22年４月１日を予定しています。
（ウ）資金調達の状況
本投資法人は、平成21年９月30日に総額16,001百万円の借入金の借換えを実施し、無事完了することが出来ました。この結果、当期末現在の借入金は、前期末比11百万円減少の28,674百万円となっています。また、平成22年３月31日に総額12,684百万円の期限を迎え、現在、取引金融機関と借換えに向けた協議を行っています。この借換えに向けた協議については、本投資法人のメインスポンサーである大和ハウス工業株式会社（以下、「大和ハウス」といいます。）の信用力等を背景に、金融機関との借換え交渉は順調に進展しており、特段の懸念はなく完了する見込みです。
（エ）業績の概要
上記運用の結果、本投資法人の当期の実績として、営業収益1,478百万円、営業利益742百万円、経常利益
437百万円、当期純利益436百万円を計上しました。分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下、「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されるよう投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分
利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金を8,862円としました。
③ 次期の見通し（ア）投資環境
主要先進国での大型経済対策等を背景に、平成21年９月初めから11月後半にかけて景気に明るい材料が相次ぎ、世界経済は底入れしたとの安心感が広がり景気回復傾向が続くとみていますが、回復ペースと規模には警戒感もあり、先行きに慎重な見方が優勢となっています。日本国内においても、平成21年３月から10月までの鉱工業生産が８か月連続で前月比プラスとなり、輸出もペースは鈍化しながらも回復基調が持続しています。しかしながら、内外の景気刺激策による押し上げ効果が主たる要因で、政策効果がなくなる平成22
年には再びマイナス成長に転ずる懸念もあります。
賃貸住宅市場においては、本投資法人がポートフォリオの80.9%を投資している東京都主要９区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、目黒区、品川区、世田谷区及び大田区）を中心に単身者や夫婦のみの世帯数の増加が見込まれていますが、これらの地域における賃貸住宅の状況は、景気低迷や雇用不安の影響を受けて、特に高額物件を中心に稼働率の維持や賃料水準の確保が難しい状況にあります。今後も景気動向
や不動産市場の状況等を十分勘案した柔軟な賃料設定を行うことで稼働率を高め、保有物件のキャッシュフ
ローの極大化を図っていきたいと考えています。
一方、国土交通省が平成21年11月に発表した「主要都市の高度利用地地価動向報告～地価LOOKレポート～〈平成21年７月１日～平成21年10月１日の動向〉」によれば、東京圏の地価は前回に引き続き、横ばいである１か所を除き調査対象の全部で下落しているものの下落幅は縮小し、地価変動が落ち着いてきたことが示されています。大阪圏でも同様の傾向が見られますが、名古屋圏ではJR名古屋駅周辺を中心に地価下落幅が拡大した地区が多く見られ、対照的ともいえる傾向が示されています。
不動産投資マーケットにおいては、投資用不動産の需要が引き続き低迷している状況にありますが、首都圏の優良物件については、中長期的な収益安定性に着目した投資事例も出てきていると判断しています。

- 2 -09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24（イ）今後の運用方針及び対処すべき課題について
本投資法人は、平成22年４月に本合併が実施された場合、運用資産額が大きく増加することになります。
これに伴い、本投資法人は、規模のメリットの拡大を活かした運営管理コストの低減も可能と判断しており、早期に合併効果の実現を目指していく所存です。
また、内部成長については、近隣の賃料動向を十分把握するとともに、適切な物件管理による競争力を維持することにより、賃料水準の維持・向上に努めていきます。
さらに、プロパティ・マネジメント会社（以下、「PM会社」といいます。）との連携を密にし、適切なテ
ナント管理を行うことにより、保有物件の内部成長に努めます。
（ウ）財務戦略本投資法人は、既存の取引金融機関との良好な関係を維持することに加え、大和ハウスの親密取引金融機
関との関係強化を行い、取引金融機関数の増加、借入期間の長期化や分散化等を図るべく努力していきます。
また、ＮＣＲから承継する再生債務についても、将来の借換えに対応するため、主要金融機関との連携を深めていきます。
なお、株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）による発行体格付けは、引き続きＡとなっていますが、ＮＣＲとの合併を控えていることもあり、レーティング・モニター（方向性は未定）の指定がなされています。
④

コンプライアンスについて
本投資法人の業務運営においては、コンプライアンスの徹底を経営の基本原則として位置付け、投資主の皆様の負託と期待に応えるべく、大和ハウス・モリモト・アセットマネジメント株式会社（以下、「本資産運用会社」といいます。）共々、実効性の確保を重視したコンプライアンス体制を整備しています。
本資産運用会社においては、当期は、「平成21年度コンプライアンス・プログラム」によりコンプライア
ンスの推進、進捗管理を行いました。加えて、コンプライアンス部門の組織強化としてコンプライアンス室
専任の室長を配置し、ＮＣＲとの合併に向けた協議、諸官庁等への届出及び諸契約の締結・変更等の検証作業等を継続的に行っています。
本投資法人及び本資産運用会社は、次期においても法令等の遵守並びにガバナンス態勢の一層の強化を図るとともに、ＮＣＲとの合併後の運用体制におけるコンプライアンスの徹底を確保する態勢を整えていきます。

⑤ ＮＣＲとの合併について（ア）合併の目的
ＮＣＲは平成20年10月９日に民事再生手続開始の申立てを行い、平成20年10月14日に再生手続開始決定を受け、平成21年４月７日付で再生計画案を東京地方裁判所に提出していましたが、平成21年９月９日に開催された民事再生手続の債権者集会において再生計画案は否決され、民事再生手続は、東京地方裁判所により廃止決定がなされました。
一方、本投資法人は、平成20年12月にメインスポンサーが大和ハウスに変更され、スポンサー力が強化されたことを受けて外部成長が検討できる状況に変化したこと、投資法人同士の合併に関して法務、会計及び税務上の取扱いが従前に比べて明確化されるなど、合併に関する環境がより整備されたことなどから、ＮＣ
Ｒとの合併を含むＮＣＲの再生支援を通じて、早期の資産規模の拡大による運営の安定化を目指すことが本投資法人の投資主の利益に合致するものと考え、ＮＣＲに対する再生支援の意向を表明し、既述の通り平成21年11月10日、本合併契約を締結するに至りました。
ＮＣＲは、民事再生手続中であるものの、本来、大規模なポートフォリオの強みを有しています。本投資法人は、ＮＣＲの資産を承継することにより規模のメリットを活かして、収益の拡大及び運営管理コストの低減を実現し、投資主利益を最大化することを目指します。
また、ＮＣＲも、民事再生手続の管理下という厳しい状況下において、破産を回避するとともにＮＣＲが本来有する大規模なポートフォリオの強みを活かした運用が、上場リートとの合併を通じて継続されること等の観点から、本合併がＮＣＲ投資主にとっても最良の選択であると判断し、引き続き本合併の実現を目指す旨を公表しています。
（イ）合併方式
本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式です。
（ウ）投資口の割当比率
ＮＣＲの投資口１口につき、本投資法人の投資口0.23口を割当交付します。なお、ＮＣＲの投資主に対して交付する本投資法人の投資口のうち１口に満たない端数については、本投資法人が一括して売却し、その- 3 -09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24

端数に応じて売却代金を交付する予定です。
（エ）ＮＣＲの直前期（平成21年８月期）の概要
事業内容
営業収益

不動産運用業5,324百万円

当期純損失
総資産額

△3,237百万円
193,814百万円

純資産額（オ）合併の時期

80,488百万円

平成22年２月23日に開催されたＮＣＲの投資主総会において合併契約は承認済みであり、本合併の効力発生日は平成22年４月１日を予定しています。
⑥

決算後に生じた重要な事実
本投資法人は、平成22年１月15日開催の本投資法人役員会において、平成22年２月25日に開催予定の投資主総会に、規約の変更及び執行役員・監督役員選任に関する議案を提出することを決議しています。また、
本資産運用会社は、平成22年１月15日開催の取締役会において、平成22年１月15日提出の臨時報告書記載の通り投資方針を平成22年２月25日付で変更することを決定しています。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、中長期にわたる安定収益の確保と資産の着実な成長を図ることを目標として、主として後記「２ 投資方針 （2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載する不動産等及び不動産対応証券等の特定資産（投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下、「投信法」といいます。）第２条第１項に掲げる資産をいいます。以下同じです。）に投資して運用を行います（規約第29条）。

（ア）本投資法人は、首都圏を中心に、その他政令指定都市及びその周辺地域に立地する主たる用途を居住施設
又は商業施設とする不動産等、並びに主たる用途を居住施設又は商業施設とする不動産等を裏付けとする不動産対応証券を主な投資対象とします（規約第30条第１項）。
（イ）個々の投資対象の選別に際しては、a. 一般経済情勢、金融情勢、消費者動向、不動産市況等の「マクロ要因」、b. 立地エリアの周辺環境、都市計画の状況等将来性及び安定性等の「地域的要因」、及び c. 詳細な物件調査（経済的調査、物理的調査及び法的調査を含みます。）の結果を総合的に検討するものとします（規約第30条第２項）。
②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法
人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下、「金商法」といいます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
(注1) 投資法人に関する法的枠組みは、大要以下の通りです。
投資法人は、金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画
人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項について投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができます
が、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
投資法人にはその機関として投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（4）投資法人の機構 ① 投資法人の統治に関する事項」をご参照下さい。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができる他、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者の募集をすることもできます。
投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２ 投資方針
（1）投資方針 及び（2）投資対象」をご参照下さい。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２ 投資方針 （3）分配方針」をご参照下さい。

- 4 -09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業を行う金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務、投資主名簿に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「（3）投資法
人の仕組み」をご参照下さい。
(注2) 株式等の取引に係る決済の合理化を図るための社債等の振替に関する法律等の一部を改正する法律（平成16年法律第88号。
以下、「決済合理化法」といいます。）の施行日である平成21年１月５日以降、本投資法人の発行する投資口は、電子化が行われ、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下、「振替法」といいます。）第226条第１項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人の投資口を、以下、「本振替投資口」といいます。）となりました。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条、第227条）。なお、以下では、別途明記する場合を除き、
本投資法人が発行する投資証券（以下、「本投資証券」といいます。）についての記載は、本振替投資口を含むものとします。

（３）【投資法人の仕組み】① 本投資法人の仕組図- 5 -09617664_有価証券報告書_20100223135634②

2010/02/23 14:04:24

本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

運営上の役割

名

称

本投資法人

ビ・ライフ投資法人

本資産運用会社

大和ハウス・モリモト・アセ
ットマネジメント株式会社

関係業務の内容
規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として不動産等及び不動産対応証券等に投資することにより運用を行います。
平成17年６月７日付で本投資法人との間で資産運用委託契約を締結しています。
投信法上の資産運用会社として、同契約に基づき、本投資法
人の規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います（投信法第198条第１項）。
本資産運用会社に委託された業務の内容は、ア．本投資法人の資産の運用に係る業務、イ．本投資法人の資金調達に係る業
務、ウ．本投資法人への報告業務及びエ．その他本投資法人が随時委託する前記ア．からウ．に関連し又は付随する業務です。

資産保管会社
一般事務受託者
投資主名簿等管理人
特別口座管理機関

中央三井信託銀行株式会社

平成17年６月７日付で本投資法人との間で資産保管業務委託契約を締結しています。投信法上の資産保管会社として、資産保管業務委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います（投信法第208条第１項）。
また、平成17年６月７日付で本投資法人との間で一般事務委
託契約を締結しています。投信法上の一般事務受託者として、一般事務委託契約に基づき、ア．本投資法人の機関の運営に関する事務及びイ．本投資法人の経理に関する事務（投資主名簿の管理に関する事務等を受託する一般事務受託者が行う事務を除きます。）を行います（投信法第117条）。
さらに、平成21年１月５日付で本投資法人との間で投資主名簿等管理人委託契約（注1）及び特別口座の管理に関する契約（注2）を締結しています。投信法上の一般事務受託者として、投資主名簿等管理人委託契約及び特別口座の管理に関する契約に基づき、ア．投資主名簿の作成及び備置きその他の投資主名簿に関する事務、イ．投資証券の発行に関する事務及びウ．投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務等を行います（投信法第117条）。
（注1）投資主名簿等管理人委託契約との関係で中央三井信託銀行株式会社を以下「投資主名簿等管理人」といいます。
（注2）特別口座の管理に関する契約との関係で中央三井信託銀行株式会社を以下「特別口座管理機関」といいます。

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上記以外の本投資法人の主な関係者

役割
サポート会社

名称

業務内容

大和ハウス工業株式会社
株式会社モリモト

本投資法人及び本資産運用会社は、平成21年１月16日付で大和ハウスとの間で新パイプライン・サポート等に関する基本協

キャピタランド・ジャパン
株式会社

定書を、平成21年２月25日付で株式会社モリモト（以下、「モリモト」といいます。）との間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書を、平成21年２月25日付でキャピタランド・
ジャパン株式会社（以下、「CLJ」といいます。）との間で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書をそれぞれ締結
しています。各協定書の詳細については、後記「２ 投資方針
（1）投資方針 ② 成長戦略働」をご参照下さい。

不動産等の仲介情報

中央三井信託銀行株式会社

提供会社（ウ）サポート会社等との協本投資法人及び本資産運用会社は、平成18年１月23日付で中央三井信託銀行株式会社との間で不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書を締結しています。協定書の詳細については、
後記「２ 投資方針 （1）投資方針 ② 成長戦略
ポート会社等との協働」をご参照下さい。

（ウ）サ（４）【投資法人の機構】① 投資法人の統治に関する事項（ア）機関の内容
本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上（ただし、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第18条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監a.

督役員２名、執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。
投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会の決議によって決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第11条）が、規約の変更（投信法第140条）等、投信法第93条の２第２項に定める決議（特別決議）は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって行われます。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第６章「資産運用の対象及び方針」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記の通り
投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、原則として２年に１回以上開催されます（規約第９条第１項）。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得る必要があります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
b. 執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項、第５項、会社法（平成17年
法律第86号。その後の改正を含みます。以下、「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又は契約内容の変更その他投信法に定められた一定の職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。
また、役員会は、一定の職務の執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）他、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１- 7 -09617664_有価証券報告書_20100223135634

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項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その過半数の議決をもって行われます（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第23条）。
投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）及び本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）により、規約をもって、執行役員又は監督役員の投信法第115条の６第１項に定める責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定め
c.

る限度において、役員会の決議によって免除することができるものとしています（規約第21条）。
会計監査人
本投資法人は、新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の２第１項）とともに、執行役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の３第１項等）。

（イ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人の役員会は、すべての執行役員と監督役員により構成され（投信法第112条）、少なくとも３か
月に１回以上開催されるものと定められていますが（投信法第109条第３項）、実際の運営においては、原則
として１か月に１回以上役員会が開催されています。役員会においては、法令で定められた承認事項に加え、執行役員による本資産運用会社や一般事務受託者等の役職員から業務執行状況の詳細について報告が行
われています。
（ウ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査との相互連携
各監督役員は、専門家としての豊富な実務経験と専門的見地から、資産運用状況や執行役員の業務執行状
況等の監督を行っています。
一方で、会計監査人は、決算期ごとに本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役
員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を監督役員に報告します。
（エ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
a.

本資産運用会社に対する管理体制
執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、本資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行状況等について説明をさせることができます。また、本資産運用会社が策定する本投資法人の中期運用計
画、年度運用計画、資産管理計画の策定・変更については役員会への報告が必要とされています。

b.

一般事務受託者及び資産保管会社に対する管理体制
執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、一般事務受託者及び資産保管会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行状況等について説明をさせることができます。

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投資法人の運用体制
前記の通り、本投資法人は、資産運用を本資産運用会社に委託して行います。
本資産運用会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下の通りです。

本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。本資産運用会社の各種業務は、コンプライアンス・オフィサー、コンプライアンス室、アクイジション部、ファンドマネジメ
ント部、企画総務部及び財務経理部の各部署に分掌され、コンプライアンス室についてはコンプライアンス・
オフィサーが、アクイジション部、ファンドマネジメント部、企画総務部及び財務経理部については、それぞれ担当の取締役が統括します（以下では、アクイジション部及びファンドマネジメント部を不動産投資部門、
企画総務部を企画・総務部門、財務経理部を財務・経理・IR部門ということがあります。）。
また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス委員会を、本投資法人の資産の取得・譲渡及び運用等に関する審議を行う機関として投資運用委員会を、本投資法人の経営計画や資金調達、本資産運用会社の経営計画に関する重要事項等についての審議を行う機関として企画財務委
員会を設置しています。
（ア）本資産運用会社の各組織の業務の概要
各組織の主な業務は以下の通りです。
部署名

分掌業務

コンプライアンス・・コンプライアンス全般の企画・立案・推進

オフィサー

・業務全般についての法令等の遵守状況並びにリスク管理状況の検証
・苦情等処理の適正性の検証
・情報の管理状況の適正性の検証
・内部監査の統括
・コンプライアンス室の業務執行の統括
・その他付随する業務

コンプライアンス室・コンプライアンス推進、内部監査、リスク管理状況の検証等に関する業務

アクイジション部

・投資運用業に係る資産の取得及び譲渡に関する業務
・不動産取引市場の調査分析
・投資情報の収集及び分析
・その他付随する業務- 9 -09617664_有価証券報告書_20100223135634

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部署名ファンドマネジメント部

分掌業務
・本投資法人の資産運用に関する業務
・不動産賃貸市場及び小売業等業界動向の調査分析
・金融資本市場の調査分析
・投資情報の分析
・賃借人の与信管理
・その他付随する業務

企画総務部

・投資主対応及び投資主総会に関する業務
・経営計画に関する業務
・苦情等処理の受付
・株主総会及び取締役会の運営に関する業務
・総務、人事、広報及び経理に関する業務
・資産運用委託契約の締結、解約及び変更に関する業務・官公庁及び業界団体等に対する窓口対応
・情報管理に関する業務
・本投資法人の基本的事項に関する業務
・その他付随する業務

財務経理部

・本投資法人の資本政策、財務戦略及び資金調達に関する業務
・本投資法人の経理に関する業務
・金銭の分配に関する事項
・本投資法人の広告、宣伝及び広報活動に関する業務
・不動産投資信託市場の調査分析
・その他付随する業務（イ）本資産運用会社の委員会
各委員会の概要は以下の通りです。
a.

コンプライアンス委員会
委員

コンプライアンス・オフィサー（委員長）、常勤取締役、委員長の了承を得て代表取締役社長が指名する役職員（コンプライアンス室長を含みます。）、及び委員長の了承を得て代表取締役社長が委嘱する社外の専門家（社外専門委
員）(注)

業務内容

・投資運用業のうち利害関係者との取引に関する審議及び決議
・上記以外の取締役会付議事項についてのコンプライアンスに関する審議又は決議
・その他コンプライアンス・オフィサーが同委員会での審議又は決議を求める
事項のコンプライアンスに関する審議又は決議
・投資運用業に係る資産運用に関するリスク及びリスク管理状況の検証
・その他付随する業務

審議・決議方法等

原則として委員全員（事情により出席できない委員がいる場合、各議案について全委員の過半数）の出席をもって委員会を開催し、議案ごとに、当該付議議案を所管しない出席委員全員の意見の一致で決議を行います。欠席委員の意
見は、委員長が聴取の上、出席委員に説明することにより、委員会の審議に反映させるものとします。
欠席委員の意見を委員長が聴取できない場合には、原則として当該議案の審議は行いません。ただし、期限の切迫等やむを得ない事情により必要があると委員長が判断した場合は、審議を行うことができるものとします。

(注) 本書の日付現在、社外専門委員には、弁護士１名が就任しています。

- 10 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

b．

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投資運用委員会
委

員

不動産投資部門所管取締役（委員長）(注1)、常勤取締役、ファンドマネジメ
ント部長、アクイジション部長、財務経理部長、コンプライアンス・オフィサ
ー、及び委員長の了承を得て代表取締役社長が指名する役職員

業務内容

・投資運用業に係る運用方針に関する審議及び決議
・投資運用業に係る資産の取得、譲渡及び運用管理に関する審議及び決議
・その他付随する業務(注2)

審議・決議方法等

原則として委員全員（事情により出席できない委員がいる場合、委員の過半数（ただし、兼務している職位分は除いて算出します。））の出席をもって委員会を開催し、出席委員全員の意見の一致で決議を行います。欠席委員の意見は、委員長が聴取の上、出席委員に説明することにより、委員会の審議に反映させるものとします。
欠席委員の意見を委員長が聴取できない場合には、原則として当該議案の審議は行いません。ただし、期限の切迫等やむを得ない事情により必要があると社長が判断した場合は、審議を行うことができるものとします。

(注1) 本書の日付現在、不動産投資部門所管取締役は、アクイジション部長を兼務しています。
(注2) 投資運用委員会は、毎月少なくとも２回、物件情報の概要を確認し、投資案件としての価値や課題に関して協議するための会議（以下、「案件会議」といいます。）として開催されます。案件会議においては、必要に応じ出席するサポート会
社の担当者に対し、投資案件に関する要望や提案も行います。

c.

企画財務委員会
委

員

企画・総務部門所管取締役（委員長）(注1)(注2)、財務・経理・IR部門所管取締役（委員長）(注1)、常勤取締役、企画総務部長、財務経理部長、コンプライ
アンス・オフィサー、及び委員長の了承を得て代表取締役社長が指名する役職
員

業務内容

・本投資法人の基本的事項についての審議及び決議
・経営計画・人事・総務に関する重要事項についての審議及び決議等
・本投資法人の経営計画・財務・経理・IRに関する重要事項についての審議及び決議等
・その他付随する業務

審議・決議方法等

原則として委員全員（事情により出席できない委員がいる場合、委員の過半数（ただし、兼務している職位分は除いて算出します。））の出席をもって委員会を開催し、出席委員全員の意見の一致で決議を行います。欠席委員の意見は、委員長が聴取の上、出席委員に説明することにより、委員会の審議に反映させるものとします。
欠席委員の意見を委員長が聴取できない場合には、原則として当該議案の審議は行いません。ただし、期限の切迫等やむを得ない事情により必要があると社長が判断した場合は、審議を行うことができるものとします。

(注1) 企画・総務部門上程の案件については同部門所管取締役が、財務・経理・IR部門上程の案件については同部門所管取締役
が、それぞれ委員長として議事を運営します。
(注2) 本書の日付現在、企画・総務部門所管取締役は、財務・経理・IR部門所管取締役でもあり、企画総務部長を兼務しています。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634③

2010/02/23 14:04:24

投資運用の意思決定機構
本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託していますが、本資産運用会社の資産運用に関する重要な意思決定プロセスは、以下の通りです。
（ア）本投資法人の資産の運用に係る運用ガイドラインの意思決定プロセス

本投資法人との資産運用委託契約に基づき定められる資産の運用に係る運用ガイドラインの制定及びその変更は、(ⅰ) アクイジション部及びファンドマネジメント部が財務経理部と協議の上、立案します。
(ⅱ) 立案された運用ガイドラインは、投資運用委員会へ上程され、投資運用委員会において審議及び決議されます。なお、投資運用委員会において、他の議案も含め、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライ
アンス上の重要な問題があると判断した場合には、その審議中であってもこれを中断し、直ちに起案部署に差し戻します。(ⅲ) 投資運用委員会での決議後、コンプライアンス委員会へ上程されます。(ⅳ) コンプラ
イアンス委員会の審議及び決議を経た後、取締役会の決議及び本投資法人の役員会の承認（全役員の過半数の出席及び出席者の過半数の賛成をもって決議されるものとします。）により制定又は変更されます。投資
運用委員会若しくはコンプライアンス委員会において全会一致の賛成が得られない場合、又は取締役会若し
くは投資法人役員会で否決された場合、議案は起案部署に差し戻されます。運用ガイドラインは、１年に１回以上、又は、必要に応じ随時、見直しを行います。

- 12 -

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2010/02/23 14:04:24（イ）本投資法人の資産の運用に係る資産管理計画書の意思決定プロセス＜資産管理計画書及び変更計画書の制定＞

本資産運用会社は、運用ガイドライン及び社団法人投資信託協会（以下、「投信協会」といいます。）規則に基づき、以下の各手続を順に経て、年度及び中期（３年）並びに長期（10年）の資産管理計画書（以下、「資産管理計画書」と総称します。）を作成します。
資産管理計画書は、(ⅰ) 不動産投資部門が、財務・経理・IR部門と共同して起案します。(ⅱ) かかる資産管理計画書は、不動産投資部門より、投資運用委員会へ上程され、投資運用委員会において審議及び決議されます。なお、投資運用委員会において、他の議案も含め、コンプライアンス・オフィサーは、コンプラ
イアンス上の重要な問題があると判断した場合には、その審議中であってもこれを中断し、直ちに起案部署に差し戻します。(ⅲ) 投資運用委員会での決議後、同委員会と同様の枠組みで企画財務委員会にて審議及び決議し、(ⅳ) コンプライアンス委員会へ上程されます。(ⅴ)コンプライアンス委員会の審議及び決議を経た
後、取締役会へ上程され、取締役会の決議により制定されます。投資運用委員会、企画財務委員会若しくはコンプライアンス委員会において全会一致の賛成が得られない場合、又は取締役会で否決された場合、議案は起案部署に差し戻されます。
資産管理計画書は、１年に１度見直しが行われますが、資産管理計画書の期間中に変更が生じた場合は、不動産投資部門及び財務・経理・IR部門が変更計画書を起案し、資産管理計画書と同様な手続で制定されます。
不動産投資部門は、資産管理計画書及び変更計画書に従って、資産の取得・譲渡及び資産の運用管理を行います。

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2010/02/23 14:04:24（ウ）資産の取得及び譲渡等に関する意思決定プロセス＜利害関係者以外の者からの取得＞(注) 投資運用委員会において全会一致した場合、アクイジション部が外部専門家に対してデュー・デリジェンスを委託して外部専門家より報告書の提出を受け、さらに、当該物件が投資適格であると投資運用委員会において判断される場合にコン
プライアンス委員会に進みます。

資産の取得に関しては、(ⅰ) 運用ガイドラインに則り、アクイジション部が不動産取引市場における観点
から投資価値分析を行い、投資対象物件を選定します。さらに、ファンドマネジメント部が金融資本市場における観点から投資価値分析を行った上で、投資対象物件を選定します。(ⅱ) このように投資対象物件として選定された物件の投資価値分析結果は、その価値分析結果を付して投資運用委員会に上程され、投資運用委員会において審議されます。なお、投資運用委員会において、他の議案も含め、コンプライアンス・オフ
ィサーは、コンプライアンス上の重要な問題があると判断した場合には、その審議中であってもこれを中断
し、直ちに起案部署に差し戻します。(ⅲ) 投資運用委員会において当該物件に投資価値があるとの判断で全会一致した場合には、アクイジション部は、外部専門家（建物調査会社及び不動産鑑定評価機関等を指します。）に対してデュー・デリジェンスを委託し、報告書の提出を求めます。(ⅳ) 外部専門家の報告を受けた
後、当該物件が投資適格であると投資運用委員会において判断された場合には、外部専門家の選定の経緯、成果物の作成過程及びその内容を含めて、コンプライアンス委員会の審議及び決議を経ます。(ⅴ) その後、取締役会へ上程され、取締役会の決議により取得の可否が決定されます。コンプライアンス・オフィサー
は、コンプライアンス委員会の審議及び決議の結果を取締役会に報告します。投資運用委員会若しくはコン
プライアンス委員会において全会一致の賛成が得られない場合、又は取締役会で否決された場合、議案は起案部署に差し戻されます。

- 14 -

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2010/02/23 14:04:24＜利害関係者からの取得＞

利害関係者から資産を取得する場合においては、前記の利害関係者以外の者からの取得に関する手続きに加え、コンプライアンス委員会における意見の全会一致の後、取締役会の加重決議（特別な利害関係を有す
る取締役を除く全取締役の４分の３以上の賛成をもって決議されるものとします。）及び本投資法人の役員会における承認（特別な利害関係を有する取締役を除く出席役員の過半数以上の賛成をもって決議されるものとします。）をもって行います。なお、取締役会で否決された場合又は本投資法人の役員会における承認を得られなかった場合には、当該議案は起案部署に差し戻されます。
なお、本書の日付現在、大和ハウス及び大和ハウスが重要な影響を及ぼし得るSPC、モリモト及びモリモト
が重要な影響を及ぼし得るSPCから資産を取得する場合には、特に下記のような厳格な手続が定められています。すなわち、(ⅰ) 投資対象物件の取得の検討の可否につき、不動産投資部門の担当取締役の決裁を受けた
上で、アクイジション部及びファンドマネジメント部が独自に購入希望価格を算定し、当該購入希望価格が投資運用委員会において審議及び決議されます。(ⅱ) その後、本資産運用会社が提案する当該購入希望価格
に対して、大和ハウス又は当該SPC、モリモト又は当該SPCから提示される当該投資対象物件の売却希望価格を勘案して、投資運用委員会において、当該投資対象物件の取得の検討継続の可否が審議及び決議されます。(ⅲ) 当該投資対象物件の取得の検討の継続が承認された場合、アクイジション部及びファンドマネジメ
ント部において最終購入希望価格を算定し、当該最終購入希望価格が投資運用委員会において審議及び決議されます。(ⅳ) 当該最終購入希望価格を投資運用委員会が承認した以降の意思決定プロセスは、前記の利害関係者からの資産を取得する場合の意思決定プロセスに従います。
＜資産の譲渡に関する事項＞
資産の譲渡は、アクイジション部が投資運用委員会へ上程し、その後資産の取得の場合と同様の手続（デュー・デリジェンスに係る過程を除きます。）で行われます。
＜運用管理に関する事項＞
PM会社の選定等の運用管理に関する事項は、ファンドマネジメント部が投資運用委員会へ上程し、その後資産の取得の場合と同様の手続（デュー・デリジェンスに係る過程を除きます。）で行われます。
④

投資運用に関するリスク管理体制の整備状況
本資産運用会社においては、投資法人の資産運用に際して生ずる様々なリスクに関して「リスク管理規程」
を定め、リスクの種類、所在を洗い出しのうえ、評価並びに対応策を講ずるなど適切に把握、管理し、その状況等については、内部監査により検証・フォローを行い、その結果を取締役会並びに役員会に報告するなど業
務の適切な運営と経営の健全性を確保することに注力しています。
また、これらのリスク管理・改善状況等については、「コンプライアンス・プログラム」の年度計画に盛り込み、取締役会並びに役員会に報告しています。
なお、後記「３ 投資リスク （2）投資リスクに対する管理体制」もご参照下さい。

- 15 -

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2010/02/23 14:04:24（５）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在の本投資法人の出資総額、本投資法人が発行することができる投資口の総口数及び発行済投資口総数は以下の通りです。
出資総額

24,002百万円

発行可能投資口総口数

2,000,000口

発行済投資口総数49,260口

最近５年間における発行済投資口数及び出資総額の増減は以下の通りです。
年月日

発行済投資口数（口）出資総額（百万円）

増減数

増減額

摘要

平成17年６月７日

私募設立

平成17年12月19日

備考
残

高

残

高

600

600

300

300

(注1)

第三者割当増資

2,860

3,460

1,430

1,730

(注2)

平成18年３月20日

公募増資

37,80041,26018,23819,968(注3)

平成19年３月２日

第三者割当増資

8,000

49,260

4,034

24,002

(注4)

(注1)
(注2)
(注3)

１口当たり発行価格500,000円にて、本投資法人が設立されました。
１口当たり発行価格500,000円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として投資口を追加発行し、資産の運用を開始しました。
１口当たり発行価格500,000円（引受価額482,500円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により投資口を追加発行しました。
(注4) １口当たり発行価格504,261円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として投資口を追加発行しました。

（６）【主要な投資主の状況】
平成21年11月30日現在の主要な投資主は、以下の通りです。
氏名又は名称住所

大和ハウス工業株式会社

大阪府大阪市北区梅田三丁目3番5号

資産管理サービス信託銀行株式会社（証券東京都中央区晴海一丁目8番12号

投資信託口）

晴海アイランドトリトンスクエアオフィ
スタワーZ棟日本トラスティ・サービス信託銀行株式会

東京都中央区晴海一丁目8番11号

社（信託口）
日興シティ信託銀行株式会社（投信口）

東京都品川区東品川二丁目3番14号

キャピタランド ニッポン インベストメン

東京都千代田区丸の内二丁目7番3号21F

ツCAPITALAND JAPAN INVESTMENTS

日本マスタートラスト信託銀行株式会社

東京都港区浜松町二丁目11番3号（信託口）

所有投資口数

比率(注)

（口）

（％）

5,060

10.27

4,703

9.54

4,609

9.35

4,123

8.36

3,999

8.11

2,504

5.08

キャピタランド ジャパン インベストメン
ツ プライベート リミテッド

東京都千代田区丸の内二丁目7番3号
東京ビルディング21階

2,401

4.87

UBS AG LONDON A/C IPB SEGREGATEDCLIENT ACCOUNTAESCHENVORSTADT 48 CH-4002 BASELSWITZERLAND

1,991

4.04

株式会社南日本銀行

鹿児島県鹿児島市山下町1番1号

1,750

3.55

ビーエヌピー パリバ セキュリティーズ
サービス ルクセンブルグ ジャスデック

23.AVENUE DE LA PORTE NEUVEL-2085
LUXEMBOURG

1,385

2.81

計

32,52566.02

セキュリティーズ
合(注)「比率」とは、発行済投資口総数に対する所有投資口数の割合をいい、小数第２位未満を切捨てて記載しています。

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2010/02/23 14:04:24（参考）所有者区分別の投資主数及び投資口数は、以下の通りです。
投資主数（人）
所有者区分

投資口数（口）投資比率(注1)（％）

投資主比率(注1)（％）

個人・その他

2,233

93.78

6,622

13.44

金融機関(注2)38

1.60

20,88242.39

その他の国内法人

46

1.93

5,491

11.15

外国法人・個人

64

2.69

16,265

33.02

2,381

100.0049,260100.00

合計
(注1)
(注2)

小数第３位を四捨五入して記載しています。
第一種金融商品取引業者を含みます。

２【投資方針】（１）【投資方針】①

基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を目指して、主として不動産等及び不動産対応証券等の特定資産に投資して運用を行います（規約第29条）。
（ア）基本的投資方針
本投資法人は、「暮らしと住まい」に着目し、居住施設及び商業施設を投資対象として投資を行います。
本投資法人は、「暮らしと住まい」に伴う消費支出（例えば、居住、生活用品の購買、飲食等）が、人が生活する上で必要不可欠なものであることから、個人消費の中でも安定的に推移し、景気変動の影響を比較的受けにくいものと考えています。
本投資法人は、こうした「暮らしと住まい」にその収益の源泉を有する不動産が、社会インフラの一部を構成しているものと考えており、このような「暮らしと住まい」に伴う消費支出を直接的な賃料収益の源泉とする居住施設と、間接的な賃料収益の源泉とする商業施設を投資対象とすることにより、中長期にわたる
安定的な収益の確保を目指します。また、居住施設の投資機会は比較的豊富にあることから、本投資法人
は、居住施設を主たる投資対象とする一方で、商業施設については高い収益を見込むことのできる物件もあることから、本投資法人は、商業施設も投資対象として投資を行っていきます。
本投資法人は、居住施設や商業施設の中でも、現代の生活者が求めるニーズに応える物件を、地域、建物の品質（グレード）、設備等の点から厳格な投資基準を用いて選択し、投資を行うことにより、ポートフォ
リオの着実な成長を目指します。
本投資法人は、資産運用を委託する本資産運用会社の独自の物件取得に加えて、居住施設や商業施設の開発及び施設運営に関して経験と実績を有するサポート会社（後記「② 成長戦略 （ウ）サポート会社等との協働」に定義します。以下同じです。）の経験とノウハウをバランスよく活用することで（後記「② 成長戦
略 （ウ）サポート会社等との協働」をご参照下さい。）、サポート会社が保有・開発する物件に関して安
定的かつ継続的な物件の取得機会を確保することを目指します。本投資法人は、このような基本方針を有す
る不動産投資信託であり、サポート会社と基本コンセプトを共有した上で、適切かつ実効的な協働により、基本方針を着実に実践していきます。

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2010/02/23 14:04:24(出所)総務省家計調査「1世帯当たり年平均1か月間の収入と支出」（平成20年）(注)上記グラフは、総務省「家計調査 平成19年報」の「用途分類 1世帯当たり年平均1か月間の収入と支出長期時系列（昭和62年～平成19年）（実数・対前年名目増減率・実質増減率）第1表 1世帯当たり年平均1か月間の収入と支出（全世帯）」から、本投資法人が投資対象とする居住施設及び商業施設について不動産賃料の収益源泉と考えられる
家計支出(＊1)を合算し、家計支出全体(＊2)に対する比率を算出し、その推移を示したものです。
(＊1)住居、食料、家具・家事用品、被服及び履物、教育、教養娯楽(＊2)上記に加え、光熱・水道、保健・医療、交通・通信、その他の消費支出(出所)総務省家計調査「1世帯当たり年平均1か月間の支出－二人以上の世帯」（平成20年）
総務省消費者物価指数（CPI）平成17年を100％としています。

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2010/02/23 14:04:24（イ）その他の基本方針
a. 本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産（宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下、「宅建業法」といいます。）に定める宅地又は建物をいいます。以下本a.において同じです。）、不動産の賃借権若しくは地上権、又は不動産、土地の賃借権若し
くは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の保有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように運用します（規約第30条第３項）。
ｂ. 本投資法人は、運用資産に関連して取得する金銭（運用資産の売却代金、有価証券に係る配当金、償還金
及び利子等、金銭債権に関する利息及び遅延損害金、匿名組合出資持分に係る分配金、不動産の賃貸収入その他収入金を含みますがこれらに限られません。）を再投資することができます（規約第30条第４項）。
② 成長戦略（ア）外部成長の基本戦略
本投資法人は、本資産運用会社に運用を委託し、本資産運用会社の役職員が持つ多様な経験と高い専門性を活用して、本資産運用会社独自の情報収集を不動産市場で行うことにより、着実な外部成長を目指します。
本投資法人は、サポート会社の物件情報を利用することで、不動産取引市場における過度の競争を回避
し、適正な取得条件による投資機会を長期的かつ安定的に確保することを目指すとともに、サポート会社及びサポート会社の取引先等といったネットワークを活用し、更なる投資機会の獲得にも積極的に努めるものとします。
さらに、本投資法人は、新規開発案件に限らず、企業所有地や市街地の再生に関連した案件にも積極的に投資機会を探っていくものとします。さらに、経済的に陳腐化した稼働率の低い物件でも、ポートフォリオの規模等を勘案し、かかる物件を取得することが本投資法人に過大なリスクを負担させることはなく、適切な内部成長の施策を実施することが可能であると判断する場合には、かかる物件にも投資を行います（以下、かかる物件を「バリューアップ物件」といいます。）。
（イ）内部成長の基本戦略
本投資法人は、施設運営の経験と実績を有するサポート会社からの助言を活用し、施設運営管理の効率性向上、すなわち、稼働率の向上、賃料アップ及び管理コスト等の低減を図ります。
また、立地や施設の特徴を踏まえ、「サブ・リース方式／パス・スルー方式」（後記「③ ポートフォリオ
構築方針 （ウ）アセットマネジメント方針 d.」をご参照下さい。）を選択することで、投資不動産のリ
スク・リターン特性を適切に決定することを目指します。
さらに、バリューアップ物件については、リニューアル工事の実施、物件運営方法の変更、テナントの新規募集等、稼働率を高め物件の収益性を高めるために必要な施策を実施します。
（ウ）サポート会社等との協働
本投資法人は、サポート会社とのバランスのとれた広範な協働体制を構築することにより、安定収益の確保及び運用資産の着実な成長を目指します。サポート会社とは、前記「１ 投資法人の概況 （3）投資法人の仕組み ③ 上記以外の本投資法人の主な関係者」の通り、大和ハウス、モリモト、CLJの３社を総称していいます。
本投資法人は、サポート会社が保有する情報や開発する物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会の確保を目指していきます。
また、本投資法人は、中央三井信託銀行株式会社（以下、「中央三井信託銀行」ということがあります。）から提供される不動産等の仲介情報を活用して、物件の取得を目指していきます。サポート会社等とは、サポート会社に中央三井信託銀行を加えて総称していいます。
本資産運用会社の投資運用委員会は、毎月少なくとも２回、物件情報の概要を確認し、投資案件としての価値や課題に関して協議するための案件会議を開催します。案件会議では、サポート会社等より売却・開発物件に関する情報を受領した場合、必要に応じ出席するサポート会社等の担当者に対し、投資案件に関する要望や提案等も行います。このように本資産運用会社は、効率性とチェック・アンド・バランスの効いた投資判断プロセスを確保しています。サポート会社等より情報を受領した場合の案件会議の概略は下図の通りです。なお、本資産運用会社は、案件会議において、最終的な投資判断をすることはありません。

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本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウスとの間で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書
を、モリモトとの間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書を、及びCLJとの間で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書を、中央三井信託銀行との間で不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書を締結しています。
なお、サポート会社から不動産等及び不動産対応証券等を取得する場合には、自主ルールとして策定した利益相反対策ルールを遵守します。
a．大和ハウスによるサポート－新パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウスは、大和ハウス又は大和ハウスの子会社及び関連会社が開発する物件についての情報の提供ルール等について、平成21年１月16日付で新パイプライン・サポー
ト等に関する基本協定書（以下、本a.において「本協定」といいます。）を締結しています。
i. サポートの内容
本資産運用会社及び本投資法人は、大和ハウスから以下の内容のサポートを受けます。
・本資産運用会社に対する、本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権（以下、本a.において、総称して「投資不動産」といいます。）の資産価値の向上及び収益の向上を図るうえで必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人のための投資法人資産運用業務（以下、本a.において「本運用業務」といいます。）に関するノウハウ及び助言の提供
・本資産運用会社に対する、本運用業務の遂行に必要な人材の派遣
・本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産（以下に定義します。）に関する情報の提供及び優先的売買交渉権（以下に定義します。）の付与
・本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産の取得の支援
・本資産運用会社及び本投資法人に対する、ウェアハウジング機能の提供
・本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資不動産の再開発に対する支援
ii. 情報の提供及び優先的売買交渉権の付与（i） 大和ハウスは、大和ハウス若しくは大和ハウスの子会社及び関連会社が保有する、又は開発若し
くは取得を予定する物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件（当該物件を信託財産とする信託の受益権も含むものとし、以下、本a.において「投資対象不動産」といいます。）の売却が予定される場合、以下の定めに従うものとし、また、大和ハウスの子会社及び関連会社をして、以下の定めを履行させるものとします。
A. 投資対象不動産が商業施設の場合
α

投資対象不動産の売却希望価格が１物件当たり20億円以下であるとき。
・大和ハウスは、当該投資対象不動産に関する情報を、第三者に優先して、本資産運用会社及び本投資法人に対して提供し、当該投資対象不動産について優先的に売買交渉を行う権利（以下、本a.において「優先的売買交渉権」といいます。）を付与します。
・大和ハウスは、上記に従い、本資産運用会社及び本投資法人に対して情報提供を行った後、
本投資法人の資金調達の時期、収支の状況、用途別投資比率、地域別投資比率等の当該投資対象不動産の欠陥又は瑕疵以外の理由により、本資産運用会社から当該投資対象不動産の取得を検討しない旨の回答を受領した場合には、当該投資対象不動産に関する情報を大和ハウ
ス・リート・マネジメント株式会社（以下、本a.において「DHRM」といいます。）に対して優先的に提供します。

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・大和ハウスは、上記に従い情報提供を行った場合、後記（ⅲ）に定める検討に要する期間が終了するまでは、当該投資対象不動産に関する情報を、本資産運用会社及び本投資法人並び
βにDHRM以外の第三者に対して提供しません。
投資対象不動産の売却希望価格が1物件当たり20億円超であるとき。
・大和ハウスは、当該投資対象不動産に関する情報を、第三者に優先して、DHRMに対して提供します。
・大和ハウスは、上記に従い、DHRMに対して情報提供を行った後、DHRMが資産運用を行う大和
ハウスリート投資法人の資金調達の時期、収支の状況、用途別投資比率、地域別投資比率等の不動産の欠陥又は瑕疵以外の理由により、DHRMから当該対象不動産の取得を検討しない旨の回答を受領した場合には、当該投資対象不動産に関する情報を、第三者に優先して、本資産運用会社及び本投資法人に対して提供し、優先的売買交渉権を付与します。
・大和ハウスは、上記に従い情報提供を行った場合、後記（ⅲ）に定める検討に要する期間が終了するまでは、当該投資対象不動産に関する情報を、本資産運用会社及び本投資法人並びにDHRM以外の第三者に対して提供しません。

B. 投資対象不動産が居住施設の場合
投資対象不動産が居住施設の場合の当該投資対象不動産に関する情報の取り扱いは、上記A．αの取扱いに準じる(注)こととします。
(注)大和ハウスは、売却希望価格に関わらず、すべての居住施設に関する情報を、第三者に優先して、本資産運用
会社及び本投資法人に対して提供し、当該投資対象不動産について優先的に売買交渉を行う権利を付与します。

（ⅱ） 大和ハウスは、第三者が開発若しくは保有する又は開発若しくは取得を予定する投資対象不動産につき、売却又は仲介の情報を入手した場合、（当該第三者の承諾が必要な場合には書面による承諾を得た上で）本資産運用会社及び本投資法人並びにDHRMに対して当該情報を提供します。
この場合の情報の取り扱いは、上記（ⅰ）に準じることとします。
（ⅲ） 上記（ⅰ）及び（ⅱ）に基づき、大和ハウスから投資対象不動産に係る情報の提供を受けた者
は、当該投資対象不動産の取得を誠実に検討し、当該情報を受領した日から20営業日以内に、当該投資対象不動産の取得の検討の可否及び検討に要する期間等の検討結果を書面により回答します。
（ⅳ） 大和ハウス及び本資産運用会社は、投資対象不動産に関する情報共有と協議を目的とした会議を定期的に開催します。
iii. ノウハウ及び助言の提供
大和ハウスは、本資産運用会社に対して、本運用業務に関する、下記のノウハウ及び助言の提供を行います。
（ⅰ）物件取得及び施設運営に関する事項（ⅱ）プロパティ・マネジメント（以下、「PM」といいます。）に関する事項（ⅲ）投資不動産のリニューアルに関する事項（ⅳ）コンストラクション・マネジメント（工程管理）に関する事項（ⅴ）投資不動産の売却・処分に関する事項（ⅵ）ウェアハウジングに関する事項（ⅶ）投資不動産の再開発に関する事項
iv. 人材の派遣
大和ハウスは、本資産運用会社に対し、人員を１名以上派遣します。ただし、大和ハウスの事情にv.

より派遣を終了させる必要が発生した場合は、大和ハウスと本資産運用会社間で協議します。
PM会社の選定
本資産運用会社は、商業施設及び居住施設に関するPM会社の選定において、大和ハウス又は大和ハウスの子会社若しくは関連会社に委託することを検討します。ただし、大和ハウス又は大和ハウスの子会社若しくは関連会社が、本資産運用会社が本運用業務のために作成する運用ガイドラインに定めるPM会社の選定基準を満たさない場合はこの限りではありません。

vi．資本関係の維持
大和ハウスは、本資産運用会社の株式8,820株を今後も引き続き保有し、書面により事前に本資産運用会社の承諾を得た場合を除き、第三者に譲渡しません。
vii. 対価（ⅰ）上記ⅱ．及びⅲ．（ⅰ）、（ⅱ）、（ⅴ）及び（ⅵ）に基づく、大和ハウスからのサポートの提供の対価は無償とします。

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2010/02/23 14:04:24（ⅱ）大和ハウスによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並
びに上記ⅲ．（ⅲ）、（ⅳ）及び（ⅶ）に基づく大和ハウスからのサポートの提供に対する対価については、通常の商慣習に基づき、本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウス協議の上、これを定めるものとします。
viii. 有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、平成21年２月１日から10年間とします。ただし、有効期間満了の６か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、更に１年間自動更新するものとし、以降も同様とします。
ⅸ. 解約
本協定は、本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウスの書面による合意によらない限り有効期間中の解約を行うことはできません。ただし、本投資法人と本資産運用会社との間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及び大和ハウスに書面による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
b．モリモトによるサポート－パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人、本資産運用会社及びモリモトは、不動産等の情報提供及び業務支援に関して平成21年２月25日付で、パイプライン・サポート等に関する基本協定書（以下、本b.において「本協定」といいます。）を締結しています。
i.

サポートの内容
本投資法人は、モリモトから以下の内容のサポートを受けます。
・本資産運用会社に対する本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権（以下、本b.において、総称して「投資不動産」といいます。）の資産価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人のための投資法人資産運用業務（以下、本b.において「本運用業務」といいます。）に関するノウハウ及び助言の提供
・本資産運用会社に対する、取締役（非常勤を含みます。）の派遣、本運用業務の遂行に必要な人材の派遣
・本資産運用会社及び本投資法人に対する投資対象不動産（以下に定義します。）に関する情報の提供及び優先的売買交渉権（以下に定義します。）の付与

・本資産運用会社及び本投資法人に対する投資対象不動産の取得の支援
ii. 優先的情報提供及び優先的売買交渉権の付与
・モリモトは、モリモト若しくはモリモトが実質的に支配関係を有する法人が保有する又は開発若し
くは取得を予定する物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件（当該物件を信託財産とす
る信託の受益権も含むものとし、以下、本b.において「投資対象不動産」といいます。）を売却する場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者への提供に優先して本資産運用会社及び本投資法人に提供します。
・モリモトは、第三者が開発若しくは保有する又は開発若しくは保有を予定する投資対象不動産につき、売却又は仲介の情報を入手した場合、当該第三者の書面による承諾を得た上で、かかる情報を第三者への提供に優先して本資産運用会社及び本投資法人に対して提供し、当該情報提供から10営
業日間、当該情報を第三者に提供しません。
・本資産運用会社は、上記に基づき、モリモトから投資対象不動産に係る情報を受領した場合、モリモトに対し、当該情報を受理した日から10営業日以内に、当該投資対象不動産の取得の検討の可否及び検討に要する期間等について、書面により回答します。
・本資産運用会社が、上記に基づきモリモトから受領した情報に係る投資対象不動産に関して、モリ
モトに対して、上記に基づき、投資対象不動産の取得を検討する旨を回答した場合、モリモトは、
本投資法人に対して、当該投資対象不動産に関して優先的に売買交渉をする権利（以下、本b.において「優先的売買交渉権」といいます。）を付与し、本資産運用会社による回答がなされた後、10営業日間、第三者に対して当該投資対象不動産の情報の提供を行わず、かつ、第三者との間で当該投資対象不動産に関する売買交渉を行いません。また、10営業日経過後においても、本資産運用会
社との間で当該投資対象不動産に関する売買を前提とした交渉が継続する場合には、モリモトは、
当該交渉が継続する期間、第三者に対して当該投資対象不動産の情報を提供せず、かつ、第三者との間で当該投資対象不動産に関する売買交渉を行いません。

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・上記の情報提供は、モリモト及び本資産運用会社の役職員が出席する本資産運用会社の「連絡会議」において行います。当該会議において本資産運用会社から投資対象不動産の開発企画に関して提案が示された場合、モリモトは当該提案について誠実に検討し、検討結果を本資産運用会社に報告します。
iii. ノウハウ及び助言の提供
モリモトは、本資産運用会社に対して、本運用業務に関する、下記のノウハウ及び助言の提供を行います。
・物件取得及び施設運営に関する事項（ただし、モリモトから取得する場合を除きます。）
・PMに関する事項
・投資不動産のリニューアルに関する事項
・コンストラクション・マネジメント（工程管理）に関する事項
iv. 人材の派遣
v.

モリモトは、本資産運用会社に対し、取締役を１名以上派遣し、これを維持します。
PM会社の選定
本資産運用会社は、居住施設に関するPM会社の選定において、モリモトのグループ企業である株式会社モリモトクオリティに委託することを検討します。ただし、株式会社モリモトクオリティが、本資産運用会社が本運用業務のために作成する運用ガイドラインに定めるPM会社の選定基準を満たさない場合はこの限りではありません。

vi. 資本関係の維持
モリモトは、本資産運用会社の発行済株式総数の20%相当の株式を今後も引き続き保有し、書面により事前に本資産運用会社の承諾を得た場合を除き、第三者に譲渡しません。
vii．対価モリモトからのサポートの提供の対価は無償とします。ただし、モリモトによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びに投資不動産のリニューアルに関する事項及びコンストラクション・マネジメント（工程管理）に関する事項に対する対価については、通常の商慣習に基づき本投資法人、本資産運用会社及びモリモトが協議の上、定めるものとします。
viii．有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、平成21年２月25日から３年間です。ただし、有効期間満了の６か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、さらに１年間自動更新され、以降も同様です。
ⅸ．解約
本協定は、本投資法人、本資産運用会社及びモリモトの書面による合意によらない限り有効期間中の解約は行うことができません。ただし、本投資法人と本資産運用会社間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及びモリモトに書面による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
c．CLJによるサポート－新パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人、本資産運用会社及びCLJは、不動産等の情報提供及び業務支援に関して、平成21年２月25
日付で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書（以下、本c.において「本協定」といいます。）を締結しています。
i.

サポートの内容
本投資法人は、CLJから以下の内容のサポートを受けます。
・本資産運用会社に対する、本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権（以下、本c.において、総称して「投資不動産」といいます。）の資産価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人のための投資運用業務（以下、本c.において「本運用業務」といいます。）に関するノウハウ及び助言の提供
・本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産（以下に定義します。）に関する情報の提供及び優先的売買交渉権（以下に定義します。）の付与
・本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産の取得の支援- 23 -

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ii. 情報提供及び優先的売買交渉権の付与
・CLJは、CLJ若しくはCLJが支配する未上場の法人が保有する又は開発若しくは取得を予定する日本国内の物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する日本国内の居住用賃貸物件（当該居住用賃貸物
件を信託財産とする信託の受益権も含むものとし、以下、本c.において「投資対象不動産」といいます。）を売却する場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者への提供と同時に又は第三者への提供に優先して、本資産運用会社及び本投資法人に当該情報を提供します。
・CLJは、第三者が開発若しくは保有する又は開発若しくは保有を予定する投資対象不動産につき、売却又は仲介の情報を入手した場合、当該第三者の書面による承諾を得た上で、現実的に可能な限り
本資産運用会社及び本投資法人に対して提供します。
・本資産運用会社は、上記に基づき、CLJから投資対象不動産に係る情報を受理した場合、CLJに対し、当該情報を受領した日から10営業日以内に、当該投資対象不動産の取得の検討の可否及び検討に要する期間等について、検討結果を書面により回答します。
iii. ノウハウ及び助言の提供
CLJは、本資産運用会社に対して、本運用業務に関する、下記のノウハウ及び助言の提供を行うものとします。
・海外及び国内での資金調達（グローバル・オファリング等）に関する事項
・海外及び国内におけるIRに関する事項
・成長戦略等不動産投資信託（REIT）運営方針全般に関する事項
・物件取得及び施設運営に関する事項
・投資不動産の運営・売却・処分に関する事項
・アジアにおける不動産投資信託（REIT）市場、不動産市場、及び金融市場の不動産を含む金融商品に関する事項iv. 対価CLJからのサポートの提供の対価は無償とします。ただし、CLJによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等については、通常の商慣習に基づき、本投資法人、本資産運用会社及びCLJが協議の上、これを定めるものとします。
v.

有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、平成21年２月25日から２年間とします。ただし、有効期間満了の６か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、さらに１年間自動更新
され、以降も同様です。

vi. 解約
本協定は、本投資法人、本資産運用会社及びCLJの書面による合意によらない限り有効期間中の解約を行うことができません。ただし、本投資法人と本資産運用会社間の資産運用委託契約が解約された場合には、本協定を解約することができます。
d．中央三井信託銀行によるサポート－不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書の概要
本投資法人、本資産運用会社及び中央三井信託銀行は、収益用不動産に関する売却・仲介情報の提供等に関し、平成18年１月23日付で、不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書（以下、本d.において「本協定」といいます。）を締結しています。
i. 情報の提供
中央三井信託銀行は、収益用不動産に関する売却・仲介情報（守秘義務その他の契約により本資産運用会社への情報提供が禁止されている情報を除きます。）を取得した場合、速やかに本資産運用会
社に書面で通知します。
ii. 売却・仲介情報の検討
本資産運用会社は、中央三井信託銀行から通知を受けた売却・仲介情報に係る収益用不動産について、本投資法人による購入の検討を開始する場合には、検討を開始する旨及び検討期間を、かかる通知の受領後２週間以内に、書面により中央三井信託銀行に通知します。
iii. 期間
本協定の有効期間は、本協定の締結日から１年間とし、有効期間満了日の30日前までに他方当事者に対して期限の更新をしない旨の書面による通知を行わない限り、さらに、１年間、同一の条件にて自動更新され、以降も同様です。

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2010/02/23 14:04:24③ ポートフォリオ構築方針（ア）ポートフォリオ・マネジメント方針
本投資法人は、投資対象物件の取得に際してはその質を重視し、取得後はポートフォリオレベルで的確な
リスク・マネジメントを実施します。
ａ.

投資対象と投資地域
本投資法人は、居住施設及び商業施設を用途とする不動産について一定以上の人口を既に擁し、将来的に維持・増加が期待できる地域に原則として投資します。そこで本投資法人は、首都圏を主たる投資対象地域としますが、地域分散にも配慮し、その他の政令指定都市及びその周辺地域へも投資します。

(出所)国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）平成15年10月推計」(注)上記グラフは、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）2003（平成15）年10月推計」の総数、単独世帯及び夫婦のみ世帯の世帯数、並びに総数に占める単独世帯と夫婦のみ世帯の合計が占める比率を示したものです。

(出所)東京都総務局統計部「住民基本台帳による世帯と人口」(平成21年５月１日現在)、「東京都区市町村別人口の予測」(平成19年３月推計)(注)上記グラフは、東京都総務局統計部「住民基本台帳による世帯と人口」（毎月１日現在の住民基本台帳上の人口・世帯数、外国人登録者数）の平成13年５月から平成21年５月までの、東京都内の主要９区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区・目黒区・品川区・世田谷区・大田区）、区部（東京23区から主要９区を除いた14区）、東京23区、東京都の各年５月１日現在での人口の推移に、平成22年及び平成27年における東京都の人口予測を加え、平成13年５月１日現在を100とし、以降を指数化したものです。

- 25 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24(出所)東京都総務局統計部「東京都世帯数の予測」（平成18年３月推計）(注)上記グラフは、「東京都世帯数の予測」の東京都全体の総数、単独世帯及び夫婦のみ世帯の世帯数、並びに総数に占める単独世帯と夫婦のみ世帯の合計が占める比率を示したものです。

(出所)東京都総務局統計部「東京都世帯数の予測」（平成18年３月推計）(注)上記グラフは、「東京都世帯数の予測」の東京都主要９区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区・目黒区・品川区・世田谷区・大田区）の総数、単独世帯及び夫婦のみ世帯の世帯数、並びに総数に占める単独世帯と夫婦のみ世帯の合計が占める比率を示したものです。

- 26 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634b.

2010/02/23 14:04:24

用途別投資比率及び地域別投資比率は、原則として、以下の通りです。
（ⅰ）用途別投資比率

投資比率

居住施設

商業施設

70～100％0～30％（ⅱ）地域別投資比率
投資比率
地域

所在地
東京都主要９区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区・目黒区・品川区・世田谷区・大田区）

エリア１

上記を除く東京都区内、横浜市、川崎市、大阪市、名古エリア２

屋市、福岡市及びそれらの周辺地域

居住施設

商業施設

40～80％

0～40％

20～60％

0～40％

首都圏（エリア１、２を除く東京都、神奈川県、埼玉県
エリア３及び千葉県）、政令指定都市圏（エリア２を除く）、県
庁所在地、人口30万人程度の都市及びそれに準ずる地域

0～30％

60～100％

エリア４

その他都市（人口10万人程度の地域）

0～10％

0～20％

（注）本資産運用会社は、平成22年１月15日開催の取締役会において用途別投資比率及び地域別投資比率等を平成22年２月25日
付で変更することを決定しており、変更後の用途別投資比率及び地域別投資比率は以下の通りです。なお、下線部は変更箇所を示します。
（ⅰ）用途別投資比率

投資比率

居住施設

商業施設

80～100％0～20％（ⅱ）地域別投資比率
投資比率

地域

所在地

居住施設

商業施設

エリア１

東京都主要５区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区）

40～60％

0～40％

エリア２

上記を除く東京都区内

20～50％

0～40％

エリア３

首都圏（エリア１、２を除く東京都、神奈川県、埼玉県及び千
葉県）

0～20％

0～70％

エリア４

その他都市（人口約10万人以上の地域）

0～20％

0～70％

100%

100%

計

c.

物件用途ごとのタイプ別投資比率は、原則として、以下の通りです。
（ⅰ）居住施設のタイプ別投資比率＜利用者ベース＞
タイプ

概要

シングル
（S）

DINKS
（D）

ファミリー
（F）

エグゼクティブ
（E）

平均的な所得層の単身生

子供のいない若年・共働

平均的な所得層のファミ

主として海外からの赴任者

活者を対象にその生活ス

き世帯、高所得層の単身リー世帯を対象にその生及び日本人富裕層ファミリ

タイルを想定して企画さ生活者を対象にその生活活スタイルを想定して企ーを対象にその生活スタイれた住宅

スタイルを想定し企画さ画された住宅ルを想定して企画された住れた住宅
・最寄駅との近接性

宅
・閑静な住宅街に立地し・多様な生活スタイルの選択可能性（ビジネス街、公園、文化施設、広域商業施設、繁華街等との近接
性）が高い

ている
・近隣の文教施設が充実
している

立地

・生活利便性（近隣商業・エリア１については、周辺に文化施設・生活施設が充実し、高級感のある住環境として競争力の高い「麻布・赤施設、文化施設、スポ坂・青山」等の地域

ーツ施設等との近接

・エリア２、エリア３及び性）が高い

エリア４については、それに準じた地域

居住施設全
体に対する

0～30％

40～100％

投資比率- 27 -

0～20％

0～10％

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24

なお、タイプ別の専有面積と間取りは、以下の通りです。
専有面積
間取り
～25㎡

25～35㎡

35～50㎡

50～100㎡

100㎡～

STUDIO（1R／1K）

S

D

D

D

E

1BED（1DK／1LDK）

－

D

D

D

E

2BED～（2DK／1DK＋S／2LDK～）

－

－

F

F

E

（注）本資産運用会社は、平成22年１月15日開催の取締役会において居住施設のタイブ別投資比率等を平成22年２月25日付で変更することを決定しており、変更後の居住施設のタイブ別戸数比率は以下の通りであり、タイプ別の専有面積と間取りに関する定めは廃止されます。なお、下線部は変更箇所を示します。
（ⅰ）居住施設のタイプ別戸数比率＜利用者ベース＞
シングル
（S）

DINKS
（D）

ファミリー
（F）

ラージ
（L）

平均的な所得層の単身生活者を対象にその生活スタイルを想定して企画された住宅

子供のいない若年・共働き世帯、高所得層の単身生活者を対象にその生活スタイルを想定して企画された住宅

平均的な所得層のファミリー世帯を対象にその生活スタイルを想定して企画された住宅

主として富裕層ファミリーを対象にその生活スタイルを想定して企画された住宅

タイプ

概要

立地

・最寄駅との近接性
・多様な生活スタイルの選択可能性（ビジネス街、公園、文化施設、広域商業施設、繁華街等との近接性）が高い

・閑静な住宅街に立地している・近隣の文教施設が充実している・生活利便性（近隣商業施設、文化施設、スポー
ツ施設等との近接性）が高い

専有面積

30㎡以下

30㎡超～70㎡以下

70㎡超～100㎡以下

100㎡超

居住施設全
体に対する
戸数比率

30～60％

40～60％

0～20％

0～10％

（「なお」以下削除）（ⅱ）商業施設のタイプ別投資比率
タイプ

概要

駅前地域立地型

都市地域立地型

郊外地域立地型

田園地域立地型

駅周辺に所在し、そ中心市街地に所在し、地市街地郊外に所在すること

市街地から遠隔地で、原則の交通利便性や繁華域のにぎわいを活用する

で周辺地域からの来店容易として、近隣に競合施設が性が活かされた商業とともに、更なる活性化性が確保された集客力のあ存在しない地域に所在し、ビル等に寄与し得るショッピン

るショッピング・センター

複数の小商圏を束ねた広域グ・モール等等商圏を対象とした、日用品中心の大型商業施設（スーパーセンター等）

・最寄駅の乗降客数
等、立地の繁華度とその持続可能性

・商圏の人口、年齢構
成、富裕度
・中核テナント（生鮮ス

主たる投資・テナントが扱う商ポイント

品の訴求力、テナ・専門店が扱う商品の訴

ントのブランド力

求力、専門店のブランや集客力

ド力や集客力ーパー等）の競争力

・幹線道路からの接近性

・道路事情の良さ

・商圏内における規模の優・商圏内における競争状況

位性と規模やテナント・ミッ・中核テナント（生鮮スークスの適切性パー等）の競争力
・専門店が扱う商品の訴求力、専門店のブランド力
や集客力

規模（延床面積）
商圏・商圏人口
商業施設全体に対する投資比率500㎡～

3,000㎡～

5,000㎡～

10,000㎡～～50km・約200万人～30km・約100万人～10km・約20万人～10km・約5万人

0～40％

0～40％

60～100％0～20％

なお、物販・飲食以外のサービスを提供する施設（スポーツ関連施設、アミューズメント・レジャー施
設、ホテル等）を中核とする商業施設への投資比率は、商業施設全体の20％を上限とします。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24（イ）アクイジション方針
サポート会社及びその取引先等といったネットワークの活用に加え、本資産運用会社独自のネットワークも活用し、適正な取得条件を長期的かつ安定的に確保することを目指します。
a. 投資対象物件の選別に際しては、以下に記載の投資基準に従い、十分な調査・分析を実施し、総合的な検討を行います。
＜投資対象物件選別基準＞
居住施設

立地

商業施設

居住施設の入居者は、地域に対する投資対象物件の選別に際しては、原則として客志向性が強く、住宅タイプにより異なった賃貸市場を形成していることか

観的な分析結果等を参考に商圏を適切に想定した上で、当該商圏の人口、年齢構成、人口動態、世ら、必要に応じて別途定める住宅タイ
プ区分ごとに将来の需給動向等に関す帯数、平均所得等についての分析を行い、当該商圏が有する潜在購買力、成長性等について検討しる調査・分析を行います。

た上で、当該物件の規模、テナント・ミックス、
業種・業態と商圏との適合性について総合的に判断します。また、競争力については、現状の競合状況に加え、近隣地域も含めた今後の競合店出店計画及び将来的な開発余地等を含めた調査・分析
結果を勘案した上で、総合的に判断することを基本とします。

物件規模

設備施設

物件ごとに個別の立地特性による現状の地域性及びその将来性、所在地域物件ごとに個別の立地特性による現状の地域性及びその将来性、商圏の特性・規模及びその将来の人口動態を検討した上で、適正規模について判断します。

性、テナント又は業種・業態ごとの標準的な規模を検討した上で、適正規模について判断します。

外観・エントランス・内壁・内装等に関する意匠性、階高・採光・遮音等

業種・業態ごとの標準仕様を基に、商業施設としての汎用性、転用可能性、利用者のアクセス容に関する快適性、防犯性、入浴・洗面・炊事等の利便性といった機能性等

易性等について総合的に検討した上で、個別に判断します。

について、住宅タイプにより対象とする入居者層の生活スタイルが異なることを踏まえ、総合的に検討した上で、良質な居住施設とみなせるか否かを判
断します。
１投資案件
当たりの

個別投資案件ごとの最小投資額としては、５億円程度を目処としますが、投資価値分析作業及びポートフォリオ組入れ後の運用管理面での負担等、投最小投資額

資効率について総合的に検討した上で、投資の可否を判断します。

１投資案件

個別投資案件ごとの最大投資額としては、以下の計算式による個別投資案

当たりの
最大投資額

件ごとの投資比率が25％を超えないことを原則とし、計算式は以下の通りとします。なお、投資額には公租公課・取得費用等は含みません。
「個別投資案件ごとの投資比率」＝「当該個別投資額」／（「前期末における投資不動産等の評価額合計」+「当該個別投資以前又は同時に当期に投資した投資不動産等の取得価格合計」+「当該個別投資額」）

投資額

取得価格の
制限

投資不動産の取得価格については、当該投資不動産自体の投資価値と当該投資不動産を組み入れた場合にポートフォリオが受ける影響を調査・分析した上で、鑑定評価を参考とし、総合的に判断します。
従って、鑑定価格を上回る価格で取得することもあり得ますが、利益相反取引防止の観点から、利害関係者からの取得価格は原則として鑑定評価額を超えないものとします。
ただし、本資産運用会社が算定する投資価値が鑑定評価額を上回ることに合理的な理由がある場合には、当該理由について所定の各機関に説明し、その了承を得た上で、鑑定評価額の110％の価格を上限として取得することが出来ます。なお、取得価格には公租公課・取得費用等は含みません。

- 29 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

耐震性2010/02/23 14:04:24

新耐震基準適合、耐震補強工事実施済又は、地震予想損失率15％未満の建物であることを原則とします。ポートフォリオの地震予想損失率については10％未満を維持することを目標とします。

権利関係

共有物件の場合、持分割合は50％以上を基本とした上で、他の所有者の信用力等を検討した上で、個別投資案件ごとに総合的に判断します。
区分所有、借地物件等の場合も、個別投資案件ごとに総合的に判断します。
原則として、竣工前の未稼働物件への投資は行わず、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある物件への投資を基本としますが、下記については例外とします。
＜竣工前の物件の取得＞
竣工前の物件については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、完工と引渡しのリスクが十分に抑制されていると判断される場合、建物が竣工前であっても当該案件への投資を決定することができます。その場合、当該案件の個別リスク及びポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。
開発案件投資 ＜未稼働物件の取得＞
未稼働物件については、テナントの確保が十分可能と判断される場合、当該案件への投資を決定することができます。その場合、当該案件の個別リスク及びポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。
＜ポートフォリオに組入れている物件の大規模修繕＞
大規模修繕後のテナントの確保が十分可能であり、既存物件の価値向上に資すると判断される場合、完工と引渡しのリスクが十分に抑制されていると判断されることを確認の上、工事期間中及び完工後にポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。
環境・地質等

建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査・分析した上で、現況の状況及びその中長期的な影響を各々検討した上で、個別投資案件ごとに総合的に判断します。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634b.

2010/02/23 14:04:24

ポートフォリオへの組入れに際しては、以下に記載の各項目について、詳細な調査（デュー・デリジェンス）を実施するものとします。当該調査においては、調査に関して十分な能力と経験を有する第三者による公正な不動産鑑定評価を参考として、ポートフォリオ全体に与える影響や価値向上への期待寄与度等についても検討を行った上で、総合的に当該物件の投資価値判断を行います。
＜詳細調査項目＞
項目

調査内容
ａ．投資不動産の不動産鑑定評価
ｂ．テナントの信用力
ｃ．マスターレッシーの運営能力
ｄ．過去稼動率の推移、賃料水準の動向
ｅ．投資不動産の立地するエリア特性（周辺不動産の利用状況）
ｆ．投資不動産の立地するエリアの空室率の推移及び予測

経済的調査

ｇ．投資不動産の用途・規模の適合性
ｈ．鉄道等主要交通機関からの利便性
ｉ．投資不動産の収益（賃料・共益費等）の適正性
ｊ．投資不動産の費用（管理費・水光熱費・修繕費等）の適正性
ｋ．投資不動産の敷金・保証金等の適正性
ｌ．過去の実績（トラックレコード）のない案件（新築居住施設や新規開業商業施設）については、人口動態及び賃貸市場の分析（居住施設の場合）、商圏及びテナントの集客力の分析（商業施設の場合）
ａ．建築基準法・都市計画法等関連法令に対する遵守状況
ｂ．建物主要構造・規模・築年数・設計者・施工業者等
ｃ．耐震性能（新耐震基準(注1)又は同等の耐震性能を有しているか）

物理的調査

ｄ．地震予想損失率の検証(注2)ｅ．修繕計画の検証
ｆ．アスベスト・PCB等の有害物質の使用・保管状況
ｇ．土壌汚染状況等環境調査
ａ．不動産登記簿謄本・公図の調査
ｂ．土地境界確定の状況、境界紛争の調査
ｃ．賃貸借契約・転貸借契約・使用貸借契約等の調査
ｄ．区分所有建物の場合
・管理規約・協定書等の調査
・敷地権登記設定の有無・区分所有建物とその敷地の分離処分禁止の措置
ｅ．共有持分の場合

法律的調査

・共有持分不分割特約及びその旨の登記の調査
・共有者間における特約・協定・債権債務等の有無
・賃貸借契約の内容・賃料債権・敷金返還債務の調査
ｆ．借地権の場合・借地権に対する対抗要件の具備の状況
・借地権売却時の承諾料の有無及び金額
ｇ．テナントとの紛争の可能性
ｈ．優先交渉権の有無
ｉ．前所有者の状況（否認権の確認）

(注1)
(注2)

新耐震基準とは、昭和55年建築基準法改正（昭和56年施行）に基づく構造基準をいいます。
地震予想損失率は、年超過確率0.21％（再現期間475年）で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率（％）
で示したものをいいます。また、ポートフォリオに関する地震予想損失率は、複数の建築物群を対象とし、被害の相関性を考慮して、建築物群中の１乃至複数の建築物に影響を与える年超過確率0.21％（再現期間475年）で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。

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2010/02/23 14:04:24（ウ）アセットマネジメント方針
a. 構築された物件ポートフォリオについては、用途ごとに適切かつ効率的にPMを行うものとし、適切かつ効率的なPMが実現できるよう、個別物件ごとに、その所在地、物件売却主等の状況を踏まえ、最適なPM会社を選択し、自ら又は信託受託者をして一任委託することを基本とします。委託するPMの方針は、テナント営業
管理、施設維持管理及び資産保全管理といった業務の側面ごとにPM会社に示すものとし、その項目は以下の通りとします。
ａ．投資不動産の賃貸方針の立案
ｂ．新規契約・契約更新に係る賃貸条件の立案
テナント営業管理

ｃ．賃料調査等、マーケティング戦略の立案
ｄ．テナント満足度の向上策の立案・実施
ｅ．テナント営業管理業者への指示・助言・業務管理
ｆ．テナント誘致・契約更新・賃料改定等の交渉
ａ．投資不動産の運営管理方針の立案

施設維持管理ｂ．投資不動産の運営管理計画の立案及び実績の検証
ｃ．投資不動産の賃貸収支管理
ｄ．運営管理コスト配分方針の立案
ｅ．施設運営管理業者への指示・助言・業務管理

資産保全管理b.

ａ．投資不動産の修繕計画方針の立案
ｂ．投資不動産の資本的支出の提案
ｃ．建物改修工事の計画方針立案
ｄ．工事・営繕管理業者への指示・助言・業務管理

PM会社の選定に際しては、以下に記載の各項目を調査・検討の上、総合的に判断します。PM会社にPM業務を委託した後は、原則として年１回、テナント営業管理、施設維持管理及び資産保全管理の各側面からPM会
社の運営管理実績を評価し、必要に応じてPM会社に対する改善指示等を行うものとします。かかる指示等を行ったにも関わらず、運営管理面の改善が認められない場合には、本投資法人は、PM会社の変更も含め、更なる改善策について検討します。
＜PM会社調査・検討項目＞
項目

内容

業容

PM事業概要、人員体制、専門とする不動産の用途又は事業エリア等

実績

不動産用途別又は地域別の管理実績

財務健全性

過去３期における業績（B/S、P/L、C/F等）、信用度
テナント営業管理（リーシング等）、施設維持管理（保守・清掃・警備等）、資産保PM内容全管理（建物の修理・修繕・更新・改修工事に係る管理等）、これらに伴う管理企画
提案、渉外業務（クレーム対応を含みます。）、報告業務等、現状のPM業務の質・機
動性及びその将来性（人材及び組織・体制は質・量ともに十分か）

c.

報酬額

PM内容との相応性

その他

近隣の競合する建物（本投資法人所有物件を除きます。）の受託状況

居住施設については、テナントの分散により安定した将来賃料キャッシュ・フローを期待することができることから、個人を対象としたリーシングを基本とします。ただし、物件所在地のマーケット特性や物件仕様から社宅等、法人としての利用ニーズがある物件については、法人向けのリーシングも行います。
商業施設についても、長期にわたり安定的に営業し続けることが見込まれる複数テナントへのリーシング（マルチ・テナント）を基本としますが、マーケット環境の変化に応じた機動的なテナント入替えを可能とするだけのフレキシビリティの確保に留意するものとします。

d.

居住施設については、転借人からの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式（パス・スルー方式）でのマスターリース契約をPM会社と締結することを基本とします。なお、転貸借契約については、契約内容、物件の特性、テナントの信用力及び市場の特性を勘案し、PM会社において敷金・礼金を徴収しない方式で行う
よう指図することもできるものとします。

- 32 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24

商業施設についても、第三者への転貸を目的としたマスターリース契約を自ら又は信託受託者をしてPM会社と締結しますが、転借人からの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式（パス・スルー方式）と転貸借
稼働率の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式（サブ・リース方式）のうち、マーケット特性や物件特性を踏まえ、より効率的な方式を選択することを基本とします。
なお、サブ・リース方式を選択する場合、マスターレッシーの選定に際しては、ⅰ. 過去に第三者との間でサブ・リース方式でのマスターリース契約締結の実績があること、ⅱ. マスターレッシーとしての十分な
信用度・財務健全性が認められること、ⅲ. 稼働率実績が良好である等、テナント営業管理の能力が十分あると認められること、ⅳ. 当該投資不動産に対するPM力が備わっており、施設運営力が十分にあると認められること、v. 当該投資不動産に対する理解度や関係度が高いと認められることを調査・検討の上、総合的に判断します。なお、商業施設についてサブ・リース方式を選択する場合、マスターレッシーたるPM会社
は、当該商業施設賃貸事業における運営事業者としての役割を実質的に担うことになる点を十分考慮した上で、慎重に判断するものとします。
e.

転貸借契約におけるテナントの選別に際しては、PM会社をして以下に記載の各項目を審査させた上で総合的に判断するといったプロセスを確保するものとします。
i.

法人（商業施設及び居住施設の場合）
業種

業界動向の審査、必要に応じて役職員等の面談を実施

業歴

事業継続年数、上場の有無、役員異動の頻度

業績

過去３期における業績（B/S、P/L、C/F等）

信用度

資本関係、国内外の格付機関による長期又は短期格付、主要調査会社のデータ
ベースによる信用調査評価

賃貸借内容

賃借の目的、契約期間、賃料、賃借規模、内装工事内容等、上記の内容との相
応性

ii. 個人（居住施設の場合）

f.

勤務先

勤務先の内容、勤続年数

収入

年収額、賃料総額が年収額に占める割合

連帯保証人

有無、属性

契約内容

賃貸借の目的、契約期間、賃料、敷金・礼金等

その他

物件特性やターゲットとするテナント属性に応じた審査転貸借契約における賃料・敷金・契約期間の扱いについては、以下を基本とします。
i. 賃料
物件所在地域のマーケット特性と当該物件の立地特性や機能等を踏まえ、その競争力を見極めた上で適正な賃料水準の設定に努めるものとします。
ⅱ. 敷金
敷金について、居住施設の場合は賃料の２か月分、商業施設の場合は賃料の10か月分を基本としますが、賃貸契約の内容、物件の特性、テナントの信用力及び市場の特性を勘案し、柔軟に対応するものとします。
ⅲ. 契約期間
居住施設の場合、２年間の普通借家契約を基本としますが、物件の特性・市場の状況に応じて定期借家契約によることもできるものとします。商業施設の場合、長期安定的な契約を基本とするものの、マーケット環境の変化に応じた機動的なテナント入替えを可能とするだけのフレキシビリティの確保にも留意するものとします。
（エ）修繕計画及び資本的支出に関する基本方針a.

b.

本投資法人の保有する不動産に関する修繕計画については、通常必要とされる経費的支出の他、中長期にわたり不動産の市場競争力及びテナント満足度の維持向上を図るための資本的支出等を考慮した営業戦略的な修繕計画を不動産ごとに策定し、必要な修理・修繕・更新・改修を行います。
上記修繕計画については、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、年１回、１年間、３年間及び10年間を対象期間とする各修繕項目（経費的修繕項目及び資本的修繕項目）についてそれぞれ策定又は見直します。

- 33 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

c.

2010/02/23 14:04:24

修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費と修繕計画を考慮した上で必要な額を積み立てます。資本的支出については、ポートフォリオ全体の修繕積立金の範囲内で実施します。

（オ）付保方針a. 損害保険の付保に関しては、火災等の災害や事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、本投資法人の保有する不動産ごとの特性に応じ、適正と判断される内容の火災保険及び包括賠償責任保険等の損害保険を付保するものとします。
b.

地震保険の付保については、大規模地震等による建物への影響が特に大きいと予想される物件に関して、地震等の発生時に予想される当該物件及びポートフォリオ全体に対する影響と保険の実効性等とを勘案して、総合的に判断します。
ただし、個別の地震予想損失率が15％を超える物件をポートフォリオに組入れる場合には、ポートフォリ
オ全体の地震予想損失率を改めて確認するものとし、ポートフォリオ全体の地震予想損失率が10％を超える
場合には、当該物件の地震予想損失額のうち、地震予想損失率15％を超える部分に相当する金額を保険金額とする地震保険を付保することを検討するものとします。
（カ）売却方針
本投資法人の保有する不動産については、中長期的に保有することを基本とし、短期的な売却は原則として行いません。
ただし、売却する場合には、不動産取引市場及び賃貸マーケットの動向並びに周辺地域における開発予測等を踏まえ、当該物件の状況や収益性の見通しとポートフォリオが受ける影響を考慮し、総合的に判断する
ものとします。
（キ）財務方針a.

資金調達の基本条件
本投資法人は、資金調達については、調達手段の多様化（投資法人債発行の検討等）、返済期限の分散、担保余力の確保を基本方針とし、効率的な資金調達に努めるものとします。具体的な借入条件・借入先の決定に当たっては、金利水準や動向を十分勘案して決定するとともに、借入先の適正な分散による、金利以外の部分も含めたトータルコストの抑制と、借入の機動性を両立させるよう配慮するものとします。将来の物件取得時における必要資金の調達、又は敷金・保証金の返還に備え、極度借入枠やコミットメント・ラインを設定することができるものとします。
b. LTV基準
本投資法人は、金利リスクを抑制的に管理することを基本とし、LTV（資産総額に対する借入金、投資法
人債及び見合い資金のない敷金・保証金の合計額の比率）の上限は60％を目処とします。ただし、資産の取c.

得状況や投資口の追加発行のタイミング等により、一時的に60％を超えることができるものとします。
キャッシュ・マネジメント
本投資法人は、種々の資金需要（修繕及び資本的支出、分配金の支払、小口債務の返済、投資法人運営に関わる運転資金、テナント預り金等の返還並びに投資対象不動産の取得等）に対応するため、融資極度等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有するものとします。かかる余資の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することもできるものとしますが、投資対象の選別に際しては、安全性と換金性を重視するものとします。また、テナントから預かった敷金・保証金を活用することもできるものとします。

（２）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類
本投資法人は、主として不動産等及び不動産対応証券に投資します（規約第31条）。

（ア）不動産等とは、次に掲げるものをいいます。
a. 不動産b.
c.

不動産の賃借権
地上権

d.

上記a.からc.に掲げる資産のみを信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括信
託を含みます。）e.
f.

上記a.からc.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
当事者の一方が相手方の行う上記a.からe.までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下、「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）

g.

信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権- 34 -

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2010/02/23 14:04:24（イ）不動産対応証券とは、資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの（下記a.からd.の証券に表示されるべき権利を含みます。）をいいます。
a. 資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。以下、「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に規定する優先出資証券
b. 資産流動化法第２条第13項及び第15項に規定する特定目的信託の受益証券
c. 投信法第２条第７項に規定する投資信託の受益証券
d. 投信法第２条第15項に規定する投資証券（ウ）本投資法人は、上記（ア）及び（イ）に掲げる不動産等及び不動産対応証券の他、次に掲げる特定資産に投資することができます。
a. 預金
b. 有価証券（金商法第２条第１項各号並びに第２項各号に規定するものをいい、上記（ア）、（イ）及び本（ウ）に掲げる特定資産を除きます。）
c. デリバティブ取引に係る権利（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。以下、「投信法施行令」といいます。）第３条第２号に定めるものをいいます。）
d. 金銭債権（投信法施行令第３条第７号に定めるもの（ただし、預金を除きます。）をいいます。）
e. 信託財産を上記a.からｄ.までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（エ）本投資法人は、不動産等への投資に付随する次に掲げる特定資産以外の資産に投資することができます。
a. 商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に規定する商標権又はその専用使用権若し
くは通常使用権
b. 慣習法上認められる温泉権（源泉権）
c. 不動産等及び不動産対応証券への投資に付随して取得が必要となるその他の権利② 投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合（ア）投資基準については、前記「（1）投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針 （イ）アクイジション方針」
をご参照下さい。
（イ）種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「（1）投資方針 ③ ポートフォリオ構築方
針 （ア）ポートフォリオ・マネジメント方針」をご参照下さい。
（３）【分配方針】
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第37条）。
① 利益の分配（ア）投資主に分配する金銭の総額のうち利益の金額（以下、「分配可能金額」といいます。）は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従い計算される利益（決算期の貸借対照表上の資産合計額から負債合計額を控除した金額（純資産額）から出資総額及び出資剰余金（出資総額等）並びに評価・換算差額等の合計額を控除した金額をいいます。）とします。
（イ）分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下、「配当可能所得の金額」といいます。）の額の100分の90に相当する金額を超えて本投資法人が決定する金額とします。なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を分配可能金額から積み立てることができます。
（注）上記に関して、平成21年３月31日公布の租税特別措置法の改正に伴い、同法第67条の15の投資法人に係る課税の特例規定における分配の基準が配当可能所得の金額でなくなりました。本投資法人は引き続き、改正後の投資法人に係る課税の特例規定
における要件を満たす利益の分配を行うものとします。

②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、分配可能金額が配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額に満たない場合、又は本投資法人が適切と判断した場合、投信協会の規則に定められる金額を限度として本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます。ただし、この場合において、金銭の分配金額が法令に定める投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます。

③

分配金の分配方法
分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から３か月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数に応じて分配します。

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2010/02/23 14:04:24④

分配金請求権の除斥期間
本投資法人は、投資主に対する金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。

⑤

投信協会規則本投資法人は、上記①から④の他、金銭の分配にあたっては、投信協会の定める規則等に従うものとします。

（４）【投資制限】① 規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は以下の通りです。
（ア）有価証券及び金銭債権に係る制限
本投資法人は、前記「（2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 （ウ）b.」に掲げる有価証券及び「同ｄ.」に掲げる金銭債権への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします（規約第32条第１項）。
（イ）デリバティブ取引に係る制限
本投資法人は、前記「（2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 （ウ）c.」に掲げるデリバティブ
取引に係る権利への投資を、本投資法人に係る負債から生じる為替リスク、金利リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします（規約第32条第２項）。
（ウ）国外不動産等に係る制限
本投資法人は、国外に所在する不動産、国外に所在する不動産を対象とする「（2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 （ア）b.」から「同g.」に掲げる資産及び国外に所在する不動産等を対象とする不動産対応証券への投資は行わないものとします（規約第32条第３項）。また、本投資法人は、外貨建資産又は外国証券市場で主として取引されている有価証券への投資は行わないものとします（規約第32条第４項）。
（エ）組入資産の貸付け
a. 本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産対応証券の裏付けとなる不動産を含みます。以下、本（エ）において同じです。）を、原則として賃貸（駐車場、看板等の設置等を含みます。）するものとします。なお、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に、第三者との間で賃貸借契約を締結させ貸付けるものとします（規約第33条第１項）。
b. 本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を自ら又は信託の受託者を通じて、収受することがあり、かかる収受した金銭を本投資法人の資産運用の基本方針及び投資方針に従い運用します（規約第33条第２項）。
c. 本投資法人は、運用資産に属する不動産以外の運用資産の貸付けを行うことがあります（規約第33条第３項）。
（オ）借入れ及び投資法人債発行に係る制限
a. 借入れの目的
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行を行うことがあります（規約第35条第１項）。
b. 借入金の使途借入れ及び投資法人債により収受した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします（規約第35条第２項）。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限られるものとします。
c. 借入金の限度額
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第35条第４項）。
d. 借入先資金を借入れる場合、金商法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします（規約第35条第１項）。
e. 担保の提供
上記a.の規定に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第35条第３項）。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634②

2010/02/23 14:04:24

金商法及び投信法による投資制限
本投資法人は、金商法及び投信法による投資制限に従います。かかる投資制限のうち、主なものは以下の通りです。
（ア）資産運用会社による運用制限
登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは以下の通りです。
a. 自己取引等資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした取引を行うこと（金商法第42条の２第１号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。以下、「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きまb.

す。
運用財産の相互間取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第２号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれがないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
c. 第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的を持って、正当な根拠を有しd.

ない取引を行うこと（金商法第42条の２第３号）。
投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第４号）。

e.

分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され、又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固定財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして内閣府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金商法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号に掲げる行為をいいます。）を行うこと（金商法第40条の３）。
（ⅰ）金商法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利（ⅱ）金商法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（政令で定めるものに限ります。）（ⅲ）金商法第２条第２項第７号に掲げる権利（政令で定めるものに限ります。）f.

その他業府令で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金商法第42条の２第７号、業府令第130条）。
（ⅰ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。
（ⅱ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。
（ⅲ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運
用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。
（ⅳ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。
（ⅴ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。
（ⅵ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（ただし、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとにすべての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。
（ⅶ）その他業府令に定められる内容の運用を行うこと。

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2010/02/23 14:04:24（イ）同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することが出来ません（投信法第194条、投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下、「投信法施行規則」といいます。）第221条）。
（ウ）自己投資口の取引及び質受けの制限
投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることが出来ません。ただし、以下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。
a. 合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。
b.
c.

投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合。
その他投信法施行規則で定める場合。

（エ）子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、以下に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することが出来ません（投信法第81条第１項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。
a. 合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合。
b.
③

その他投信法施行規則で定める場合。

その他の投資制限
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

３【投資リスク】（1）リスク要因
以下には、本書の日付現在の法制度等を踏まえ、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が保有している個別の不動産信託受益権又は不動産に係る不動産に固有のリスクについては、後記「５ 運用状況 （2）投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの （ウ）個別信託不動産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、可能な限りこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努めますが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券の市場価格は下落
し、発行価格を下回ることも予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下の通りです。
①

投資証券の商品性に関するリスク（ア）投資証券の市場価格の変動及び流動性に関するリスク（イ）金銭の分配に関するリスク（ウ）収入及び支出の変動に関するリスク（エ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク（オ）本投資証券の市場での取引に関するリスク②

本投資法人の運用方針等に関するリスク（ア）投資対象を主として居住施設としていることによるリスク（イ）投資対象に商業施設を加えていることによるリスク（ウ）不動産の地域的な偏在に関するリスク（エ）PM会社に関するリスク（オ）不動産を取得又は譲渡できないリスク（カ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（ア）サポート会社への依存、利益相反に関するリスク（イ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク（ウ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク- 38 -

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2010/02/23 14:04:24（エ）インサイダー取引規制に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク（オ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク（カ）本投資法人の倒産のリスク（キ）敷金及び保証金に関するリスク④

不動産及び信託の受益権に関する法的リスク（ア）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク（イ）賃貸借契約に関するリスク（ウ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク（エ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク（オ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク（カ）法令等の制定・変更に関するリスク（キ）売主の倒産等の影響を受けるリスク（ク）マスターリースに関するリスク（ケ）転貸に関するリスク（コ）テナント等の属性や不動産の利用状況に関するリスク（サ）共有物件に関するリスク（シ）区分所有建物に関するリスク（ス）借地物件に関するリスク（セ）借家物件に関するリスク（ソ）開発物件に関するリスク（タ）有害物質に関するリスク（チ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク⑤

税制に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（エ）一般的な税制の変更に関するリスク⑥ その他のリスク（ア）予定した取引を実行することができないリスク（イ）不動産の譲渡に伴う責任に関するリスク（ウ）専門家報告書等に関するリスク（エ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク（オ）本投資法人等の評判に関するリスク（カ）減損会計の適用に関するリスク（キ）ＮＣＲとの合併に関するリスク① 投資証券の商品性に関するリスク（ア）投資証券の市場価格の変動及び流動性に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投
資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。
本投資証券の市場価格及び流動性は、取引所における投資家の需給により影響を受け、一定の期間内に大量の売買が行われた場合には、価格が大きく変動する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情
勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁
による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
そのため、投資主は、本投資証券を希望する価格水準や数量で売買できない可能性があり、その結果、投資主は期待した利益を確保できず、損失を被る可能性があります。
また、以下に記載の各リスクが顕在化した場合等において、本投資法人及びその保有資産、並びに本資産運用会社をはじめとする関係者の評判が損なわれる可能性があり、かかる評判の悪化は、本投資法人の信用に大きな打撃を与えることもあります。その結果、本投資証券の市場価格の下落や、本投資証券の取引機会の縮小など様々な事態の発生により、投資主に損害を与える可能性があります。
（イ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針 （3）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行うこととしていますが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありま- 39 -

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2010/02/23 14:04:24

せん。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「（1）リ
スク要因」において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売買や管理運営に伴う収益及び費用の状況等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
（ウ）収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、主として不動産の賃料収入に依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性がある他、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約通りの増額改定を行えなかったりする可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク （イ）賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。本書において開示されている保有資産の過去の収支の状況や賃料総額
も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません（なお、後記「⑥ その他のリスク （エ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク」も併せてご参照下さい。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費
用支出、多額の資本的支出、不動産の取得や管理等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落したりすることがあります。
（エ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得等のために新投資口を随時追加発行することがありますが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された
投資口に対して、当該営業期間の期首から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われると、既存の投資主
は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値や、市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。
（オ）本投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少
その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。
②

本投資法人の運用方針等に関するリスク（ア）投資対象を主として居住施設としていることによるリスク
前記「２ 投資方針 （1）投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針」の通り、本投資法人は、原則として不動産のうち居住施設に運用資産総額の70％乃至100％（注）を投資する方針であることから、用途分散によるリスク分散効果が十分に機能しない可能性もあります。
（注）本資産運用会社は、平成22年１月15日開催の取締役会において、平成22年２月25日付で居住施設に対する投資比率を80乃至100％に変更することを決議しています。

この場合、景気や人口・世帯数の動向等、居住施設市場に影響を及ぼすと考えられるマクロ要因の変動や、物件取得又は入居者獲得の競争の激化等により、入居者や賃料が計画通りに確保できなくなる可能性があります。
また、本投資法人の投資対象物件の入居者の多数を占めると想定される若年層都会生活者の生活パターン・特性等に鑑みれば、比較的短期間のうちに入居者が転居し、稼働率の低下をもたらすおそれがあります。
さらに、本投資法人の投資対象物件の中には、主として海外からの赴任者及び日本人富裕層ファミリーを対象とした住宅（エグゼクティブ（E））（注）が含まれていますが、このような高級賃貸用住宅は、相対的に需要（入居者）が限定されていて市場が小さく、このような住居がほかから新規供給された場合、市場への影響が少なくないことがあります。加えて、既存テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水準を下げることもあります。また、そのような賃貸用住居が主な入居者として想定しているものの中には、欧米系企業・多国籍企業において海外から派遣される赴任者等が含まれているため、経済状況、国際状況の変化等
により需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準引下げを余儀なくされる可能性があり、そのような場合、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。
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09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24（注）本資産運用会社は、平成22年１月15日開催の取締役会において、居住施設のタイプ別投資に関し、平成22年２月25日付で、エグゼクティブ（E）を、主として富裕層ファミリーを対象にその生活スタイルを想定して企画された住宅であるラージ（L）に変更することを決議しています。

（イ）投資対象に商業施設を加えていることによるリスク
本投資法人は、運用資産総額の30％（注）を上限として、商業施設の投資比率を今後徐々に高めていく方針
であることから、これに伴って居住施設と異なる商業施設固有の投資リスクも負っていくこととなります。
（注）本資産運用会社は、平成22年１月15日開催の取締役会において、平成22年２月25日付で商業施設に対する投資比率を0乃至20％に変更することを決議しています。

例えば、本投資法人の収入に影響を及ぼすこととなるテナントの売上収入は、当該商圏内での競合状況や消費者の消費行動、当該テナント自身の営業努力といった本投資法人の関与し得ない要素に左右されることが挙げられます。また、テナントの売上不振等による契約賃料の不払いがあった場合、本投資法人の収支に与える影響は、居住施設に比して相対的に大きなものになる可能性があります。さらに、商業施設の場合、単一又は少数のテナントへ物件を賃貸する形態となる物件も多くなります。シングルテナント又はこれに準ずるような形態の賃貸借契約においては、長期での賃貸借期間の設定や中途解約時の補償的条項の手当て等に加え、契約
不更新、中途解約、撤退があった場合の代替テナント確保や転用の可能性まで見据えた取得時の検討等を通じ、撤退リスクの抑制に努めているものの、実際に撤退があった場合は、建物が個別テナント用の仕様となっている場合における不稼動期間の長期化等により、賃料収入に相応の影響が発生する可能性もあります。
（ウ）不動産の地域的な偏在に関するリスク
本投資法人は、前記「２ 投資方針 （1）投資方針③ ポートフォリオ構築方針」に記載する通り、居住施設については、東京都主要９区に所在する物件に40％乃至80％（注）を投資する方針です。従って、これらの地域における人口、人口動態、単身者、世帯数、平均所得等の変化、地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等により、本投資法人の収益が著しい悪影響を受ける可能性があります。
（注）本資産運用会社は、平成22年１月15日開催の取締役会において、平成22年２月25日付でエリア1の範囲を東京都主要９区から
東京都主要５区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区）に変更するとともに、当該エリア１に対する投資比率を40乃至60％に変更することを決議しています。

また、テナント獲得に際し、東京都主要９区等、特定の地域の不動産賃貸市場における競争が激化し、結果として、空室率の上昇や賃料水準の低下により賃料収入が減少し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
（エ）PM会社に関するリスク
一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、PM会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、本投資法人が保有する不動産の管理についても、管理を委託するPM会社の業務遂行能力に相当程度依拠することになります。管理委託先を選定するに当たっては、PM会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、当該PM会社における人的・財産的基盤が維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るPM業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該PM会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
本投資法人は、PM会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除することはできますが、後継のPM会社が任命されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。
（オ）不動産を取得又は譲渡できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強く代替性及び流動性が低いため、希望する時期に希望する物件を取得又は譲渡できない可能性があります。また、不動産投資信託、その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が活発化した場合、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等及び不動産対応証
券等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、物件の精査（デュー・デリジェンス）に相当程度の時間と費用を要し、また、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。さらに、本投資法人が不動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを譲渡する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
（カ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、
金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発
行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りに支障をきたす可能性があります。

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また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法
人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入契約に係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失し、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。
さらに、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（ア）サポート会社への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウス、モリモト及びCLJをサポート会社としています。このうち
大和ハウスは、本書の日付現在、本資産運用会社の株式の73.5％を保有する株主であるとともに、本資産運用
会社の常勤取締役や従業員の出向元でもあり、かつ非常勤取締役を派遣しています。モリモトは、本書の日付
現在、本資産運用会社の株式の20.0％を保有する株主であるとともに、本資産運用会社の常勤取締役や従業員の出向元でもあります。
さらに、本投資法人及び本資産運用会社は、平成21年１月16日付で大和ハウスとの間で「新パイプライン・サポート等に関する基本協定書」を、平成21年２月25日付でモリモトとの間で「パイプライン・サポート等に関する基本協定書」を、平成21年２月25日付でCLJとの間で「新パイプライン・サポート等に関する基本協定書」をそれぞれ締結しており、各協定書に基づく情報提供や業務支援等を受けています。また、本投資法人が大和ハウス又はモリモトの子会社又は関連会社を取得資産のPM会社として選定することもあります。各協定書の概要については、前記「２ 投資方針 （1）投資方針 ② 成長戦略 （ウ）サポート会社等との協働」をご参照下さい。
これらの点に鑑みると、本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウス、モリモト及びCLJと密接な関連性を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する大和ハウス、モリモト及びCLJの影響は相当程度高いということができます。
従って、本投資法人が大和ハウス、モリモト及びCLJとの間で、本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。一方、本投資法人は、資産運用活動の様々な局面において、大和ハウス、モリモト及びCLJ並びにこれらの子会社等との間で取引を行うことが想定されますが、大和ハウス、モリモト及びCLJが自己又はその顧客等の利益を図るため、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあります。
（イ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法及び規約に基づき、執行役員及び監督役員（以下、「役員」といいます。）から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためには
これらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。投信法及び金商法は、本投資法人の役員
及び本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法及び金商法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可能性があります。
また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（以下、「善管注意義務」といいます。）、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下、「忠実義務」といいます。）、利益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
この他に、本投資法人又は本資産運用会社若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義
務違反、投資法人と利益相反状況にある場合において投資法人の利益を害する行為があった場合や業務遂行能- 42 -

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力の低下又は喪失があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ウ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。
（エ）インサイダー取引規制に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、本投資法人の発行する投資証券は、上場株式等と異なり、金商法に定めるいわゆるインサ
イダー取引規制の対象ではありません。従って、本投資法人の関係者や取引先が本投資法人に関する重要な事
実をその立場上知り、その重要な事実の公表前に本投資証券の取引を行った場合であっても金商法上はインサイダー取引規制に抵触しません。しかし、本投資法人の関係者等が金商法で禁じられているインサイダー取引に類似の取引を行った場合には、本投資証券に対する投資家一般の信頼を害し、ひいては市場価格の下落や本投資証券の流動性の低下等の悪影響を及ぼす可能性があります。
（オ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会の承認を得て本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、
ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
（カ）本投資法人の倒産のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下、「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
上記のように本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
（キ）敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、投資対象不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金を調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなる可能性があります。その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
④

不動産及び信託の受益権に関する法的リスク

本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針 （2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記
載の通り、不動産等及び不動産対応証券です。不動産を信託財産とする信託の受益権その他不動産を裏付けとす
る資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。従って、以下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託財産とす
る信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権固有のリスクについては、後記「（チ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
（ア）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うに当たっては、当該不動産について定評のある専門業者からエンジニ
アリング・レポートを取得する等の物件精査を行いますが、エンジニアリング・レポートで指摘されなかった事項等について、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。また、合併による資産の承継の場合においても同様に、承継後に本投資法人が把握していない欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。さらに、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下、「建築基準法」といいます。）等の行
政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、例えばエレベーターや給湯器などの付属設備の不具合も含め、想定し得ない隠れた欠
陥・瑕疵等が取得後に判明するおそれもあります。本投資法人は、状況に応じては、前所有者に対し一定の事
項につき表明及び保証をさせ、又は瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、必ずしも常にそうであるとは限りません。また、表明及び保証をさせ、又は瑕疵担保責任を負担させることにより、かかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間
及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性に欠ける場合もあります。
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これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が不動産を譲渡する場合、本投資法人は、宅建業法上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、譲渡の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵
担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。従って、本投資法人が不動産を譲渡する場合は、譲渡した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、
本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
（イ）賃貸借契約に関するリスクa.

賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
賃貸借契約において賃借人が期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約を終了する場合があり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約が更新されない場合もあるため、稼働率が低下
し、不動産に係る賃料収入が減少する可能性があります。また、賃貸借契約の中に解約禁止条項、解約違約金条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定されたりする可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。

b.

賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は賃借人が破産手続、再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、総称して「倒産等手続」といいます。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。

c.

賃料改定に係るリスク賃貸借契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料が賃借人との協議に基づき改定されることがあり、本投資法人が保有する不動産について、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、d.

必ずしも、規定通りに賃料を増額することができるとは限りません。
賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。

（ウ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下、「災害等」といいます。）による不動産の滅失、劣化又は毀損や、これらに伴う賃借人側の被害により、不動産の価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した箇所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約（地震保険に関する契約を含みます。）が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
（エ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発- 44 -

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生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。以下、「民法」といいます。）上無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じたり、競争力の維持・向上、修繕が必要となったりする場
合には、かかる修繕に関連して多額の費用が必要となる可能性があります。また、かかる修繕が困難若しくは不可能な場合、又は一定期間テナントの退去が必要となる場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価値が低下する可能性があります。
（オ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下、「都市計画法」といいます。）の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱い（いわゆる既存不適格）とされています。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、適用される現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じたりする可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少したりする可能性があります。また、
当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
（カ）法令等の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。以下、「土壌汚染対策法」といいます。）の他、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無を問わず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法
令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令の制定若しくは改正又は行政行為等が本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（キ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本「（キ）売主の倒産等の影響を受けるリスク」において「買主」といいます。）から、さらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により不動産の売買が否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
さらに、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

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2010/02/23 14:04:24（ク）マスターリースに関するリスク
特定の不動産において、サブ・リース会社が当該不動産の所有者である信託受託者との間で転貸を目的として当該不動産を一括して賃借するマスターリース契約を締結し、その上でエンド・テナントに対して転貸す
る、いわゆるマスターリースの形態をとっており、また、今後も同様の形態をとる場合があります。この場
合、サブ・リース会社の財務状態が悪化したときは、サブ・リース会社の債権者がサブ・リース会社のエンド・テナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、サブ・リース会社から賃貸人である信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。
（ケ）転貸に関するリスク
賃借人（サブ・リース会社を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを必ずしも自己の意思に即して選択できなくなったり、退去させられなくなったりする可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の財務状態の悪化が、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（コ）テナント等の属性や不動産の利用状況に関するリスク
テナント（転借人を含みます。）の属性等について、入居審査時等には判明しなかった問題が、入居後に発生する可能性があります。
また、テナントによる不動産の利用状況等によっては、他のテナントとの間でトラブル等が発生し、当該物件の評判や稼働率を低下させ、資産価値や本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性があります。
（サ）共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性、及び裁判所に
より共有物全体の競売を命じられる可能性があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。従って、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割された場合には、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般に解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
（シ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下、「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物は、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所
有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替えをする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部
分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数での建替え決議が必要とされる等、区分所有法の適用を受けない- 46 -

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単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、他の区分所有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます
が、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています。ただし、敷地権の登記がなされていない場
合には、分離処分の無効を善意の第三者に対抗することができません。また、区分所有建物の敷地が数筆に分
かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しな
い区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用貸借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた不動産を処分できないリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
（ス）借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場
合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する
土地上の抵当権等の実行により第三者に移転する可能性があります。この場合、借地権について適用のある法
令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾の条件として承諾料を請求されたりする場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の財政状態の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
（セ）借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
（ソ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、竣工前の未稼働不動産の取得は原則として行わない方針です。しかし、規約に定める投資方
針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約又はこれに準ずる覚書等（以下、本- 47 -

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2010/02/23 14:04:24「（ソ）開発物件に関するリスク」において「売買契約等」といいます。）を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約等を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約等通りの引渡しを受けられない可能性があります。
この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性がある他、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（タ）有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要とな
り、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があり、かかる義務を負う場合には本投資法人が損害を受ける可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にア
スベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やポリ塩
化ビフェニル（PCB）廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格の下落により、本投資法人が損害を受ける可能性があります。かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。
さらに、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性もあります。
（チ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形態で取得することが多く、本書の日付現在の保有物件もすべて信託不動産です。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。従って、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益証券でな
い限り私法上有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法
人が不測の損害を被る可能性があります。
さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任
を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があ- 48 -

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ります。
⑤ 税制に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（以下、「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等
を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努めていますが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定義の不明
確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異に起因する法人税額等の発生、税務当局と本投資法人との見解の相
違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。これらの要因の中には、本投資法人又は本資産運用会社において回避・統制することが不可能なものもあります。本投資法人
が、導管性要件を満たすことができない場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、後記「４ 手数料等及び税金 （5）課税上の取扱い ② 投資法人の税務 （ア）利益配当等の損金算入」をご参照下さい。
（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場
合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大
し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権、又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合を75％以上とすることとしています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する
場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（エ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑥

その他のリスク（ア）予定した取引を実行することができないリスク
本投資法人は、資産の取得・譲渡や、新投資口の追加発行や借入れによる資金調達といった重要な取引を行うことを決定した場合、適時開示を実施するとともに、万全を期して準備をしますが、予期せぬ事態の発生によって、当該取引を実行できなくなる可能性があります。この場合、収益機会を失うばかりでなく、状況によっては取引の関係者等に対する損害賠償等を余儀なくされること等により、投資主に損害を与える可能性があります。
（イ）不動産の譲渡に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を譲渡した場合に、当該不動産に物的又は法的な瑕疵があるために、法令又は売買契約に従い、瑕疵担保責任や表明保証責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、宅建業法上のみなし宅地建物取引業者に該当しますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任に関するリスクを排除することができない場合があります。
（ウ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。
同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
エンジニアリング・レポートについても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したものにすぎ- 49 -

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ず、不動産に欠陥や瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出される地震予想損失率も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。地震
予想損失率は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
（エ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
本投資法人が取得する個別投資資産の過去の収支状況を開示する場合、不動産信託受益権に係る不動産の現信託受託者若しくは前信託受託者、不動産の前所有者若しくは前々所有者、又は前信託受益者等から提供を受けた賃貸事業収支をあくまで参考として記載したものです。これらは不動産信託受益権に係る信託不動産及び不動産の前所有者及び前々所有者から提供を受けた未監査の情報を基礎としているため、すべてが正確であり、かつ完全な情報であるとの保証はありません。また、これらの情報は本投資法人に適用される会計原則と同じ基準に基づいて作成されたとの保証もありません。従って、今後の本投資法人の収支はこれと大幅に異なるおそれがあります。
（オ）本投資法人等の評判に関するリスク
以上のようなリスクが発生した場合等において、本投資法人及びその保有資産、並びに本資産運用会社をはじめとする関係者の評判が損なわれる可能性があります。かかる評判の悪化は、その原因や外部環境等によっては深刻なものになることがあり、また、事実に反するものであっても、報道やインターネット等を通じた流
布により増幅され、本投資法人の信用に大きな打撃を与えることもあります。
その結果、本投資証券の市場価格の下落や、本投資法人の取引機会の縮小など様々な事態の発生により、投資主に損害を与える可能性があります。
（カ）減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議
平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」）（企業会計基準適用指針第６会号 平成15年10月31日）が、平成17年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。
（キ）ＮＣＲとの合併に関するリスク
本書の日付現在、本投資法人は、ＮＣＲとの間で、平成21年11月10日付で本合併契約を締結し、平成22年４月１日を本合併の効力発生日とすることを予定しており、ＮＣＲの投資主総会においても承認されております
が、本合併が理由のいかんを問わず実行されない場合、本投資法人の投資口価格が下落する等の影響が生じる
可能性があり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、また、投資主が損害を受ける可能性があります。
また、本合併が実施された場合であっても、本合併により期待されたポートフォリオの拡充に伴うスケール
メリット等の効果が得られる保証はなく、想定された利益（負ののれん発生益を含みます。）が得られず、又は、かえって本合併により承継した運用資産や負債に関連して本投資法人の財務状態等に悪影響が生じ、投資主が損害を受ける可能性があります。
さらに、本書の日付現在、ＮＣＲは再生手続中であるため、本合併が実施された場合には、本投資法人は、当該再生手続に服することになり、裁判所が当該再生手続終結決定をなすまでの間、裁判所の管理又は監督を受けることになります。当該再生手続に服し、裁判所の管理又は監督を受けることにより本投資法人に生じる法律上又は事実上の影響については、必ずしも予測できるものではないため、本投資法人に想定されていない
不利益が生じ、結果として、投資主が損害を受ける可能性があります。
（2）投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが存在することを認識しており、その上でこのようなリ
スクに最大限対応できるよう本書の日付現在、以下のリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
① 適時適切な情報開示
本投資法人が投資家の自己責任原則に則った投資判断に必要な、適時適切な情報開示を行えるよう、本資産運
用会社は、資産運用委託契約及び本資産運用会社の組織規程等の内部規定に基づき、本資産運用会社の財務経理- 50 -

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部を担当部署として、投信法や東京証券取引所の規則の定めるところに従って投資家に対して適時適切な情報開示を行うことを可能とする体制を整備しています。
②

コンプライアンスの徹底
上記の適時適切な情報開示は、本投資法人及び本資産運用会社の業務がコンプライアンスに則った（すなわ
ち、法令、諸規則、社内規定及び市場ルールを厳格に遵守することはもとより、社会的規範を十分にわきまえた
誠実かつ公正な企業活動を全うした）結果でなくてはなりません。本投資法人及び本資産運用会社は、投信法及び金商法に則して適法に業務を営む法人として、コンプライアンス面で概略次のような体制を整備しています。
本投資法人の役員会は、１名の執行役員及び２名の監督役員（本資産運用会社と利害関係がないことを含め、投信法に定められた適格性を備えた人材を選任しています。）により構成され、執行役員の業務執行及び本資産運用会社の委託業務遂行状況を監督しています。具体的には、役員会に対し３か月に１回以上（原則として１か月に１回以上）、本投資法人及び本資産運用会社の業務執行状況や資産の運用リスクの状況等が報告されます。
さらに、本投資法人は、資産運用委託契約に基づき、本資産運用会社の帳簿等閲覧調査、監査、及びその結果に基づき必要に応じ本資産運用会社に対する是正指示等を行う権限を有しています。
本資産運用会社においては、コンプライアンスに則った業務運営を徹底するために、取締役会が定めた「コンプライアンス規程」等において、取締役会、代表取締役、コンプライアンス委員会、コンプライアンス・オフィ
サー、コンプライアンス室の役割等を規定し、実践しています。この他、各種の規程においてコンプライアンスを徹底するための役職員の行為準則等について体系的に定めています。特に、利益相反が発生しやすいとされている本資産運用会社の利害関係者との不動産等の取得・譲渡の取引（１件1,000万円未満の少額取引等を除きます。）については、取締役会並びに本投資法人の役員会が承認したものでなければ取引できないようにする等、厳格な手順を定めています。また、法人関係情報（未公表の重要な情報及び重要な事実）を利用したインサイダ
ー取引相当の行為については、本投資法人及び本資産運用会社のそれぞれにおいて、これを規制する規程を制定しています。
本資産運用会社におけるこれら規程の実効性を確保するため、取締役会は「内部監査規程」を定め、他の内部機関から独立した立場にあるコンプライアンス・オフィサーの統括の下にコンプライアンス部門が行う内部監査
において、法令・規定等の遵守状況の検証、問題点の把握とその是正を図るプロセスを整備しています。また、コンプライアンス違反行為が発生し又はその発生のおそれがある場合等には、役職員は他の内部機関から独立した位置付けにあるコンプライアンス・オフィサー等に報告しなければならない旨を、コンプライアンス規程等に定めています。

４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第８条）、該当事項はありません。
（３）【管理報酬等】①

役員報酬（規約第20条）
本投資法人の役員の報酬の支払基準及び支払時期は、以下の通りです。

（ア）各執行役員の報酬は、一人当たり月額80万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定した金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。
（イ）各監督役員の報酬は、一人当たり月額35万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定した金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。
(注) 本投資法人は、執行役員又は監督役員の投信法第115条の６第１項に定める責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職
務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定める限度において、役員会の決議によって免除することができるものとします（規約第21条）。

②

本資産運用会社への資産運用報酬（規約第38条及び同別紙）
本資産運用会社に支払う資産運用報酬の額及び支払に関する基準はそれぞれ以下の通りです。資産運用報酬に関する消費税及び地方消費税は、本投資法人の負担とします。
（ア）運用報酬１（資産連動報酬）
各計算期間（前決算期の翌日から３か月目の月の末日までの期間、及び当該末日の翌日から当決算期まで- 51 -

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2010/02/23 14:04:24の期間をいいます。）の終了後１か月以内に、前決算期に保有する不動産等又は不動産対応証券の前決算期における評価額に年率0.4％を乗じた額（ただし、計算期間ごとに１年を365日とする日割計算によるものとします。）を上限として、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替（振込手数料又は振替手
数料は本投資法人の負担とします。）の方法により支払います(注)。
（注）本資産運用会社と別途合意するまで年0.2％とします。

（イ）運用報酬２（利益連動報酬）計算書類等を承認した日の翌月末までに、運用報酬２控除前の税引前当期純利益から繰越欠損金を控除した額に、5.0％を上限とする料率を乗じた額を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替（振込手数料又は振替手数料は本投資法人の負担とします。）の方法により支払います(注)。
（注）本資産運用会社と別途合意するまで1.5％とします。

（ウ）取得・譲渡報酬
不動産等又は不動産対応証券を取得又は譲渡した日の翌月末までに、不動産等又は不動産対応証券の取得
価額又は譲渡価額の0.8％（ただし、利害関係者からの取得又は利害関係者に対する処分の場合は0.4％とします。）を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替（振込手数料又は振替手数料は本投資法人の負担とします。）の方法により支払います。
③

資産保管会社、投資主名簿等管理人、特別口座管理機関及び一般事務受託者への支払手数料
資産保管会社、投資主名簿等管理人、特別口座管理機関及び一般事務受託者がそれぞれの業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下の通りです。

（ア）資産保管業務に係る報酬
本投資法人は、資産保管業務に係る報酬として、営業期間ごとに、資産総額に年率0.02％を乗じた額を上限として別途定める委託報酬を、資産保管会社から請求を受けた日の属する月の翌月末日までに、資産保管会社の指定する銀行口座への振込み又は口座振替の方法により支払います。
（イ）投資主名簿等の管理に係る報酬
本投資法人は、投資主名簿等の管理に係る報酬として、毎月、以下の委託事務手数料表により計算した金額を、投資主名簿等管理人から請求を受けた日の属する月中に、投資主名簿等管理人の指定する銀行口座へ振込又は口座振替（振込手数料又は振替手数料並びに当該振込手数料金額又は振替手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）の方法により支払います。ただし、委託事務手数料表に定めのない投資主名簿等の管理に係る報酬は、その都度、本投資法人と投資主名簿等管理人との間で協議のうえ定めます。経済情勢の変動、委託事務の内容の変化等により、委託事務手数料表によりがたい事情が生じた場合は、随時本投資法人と投資主名簿等管理人との間で協議のうえ、これを変更し得るものとします。

- 52 -

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2010/02/23 14:04:24＜委託事務手数料表＞■通常事務手数料
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

１．基本手数料

投資主名簿等の管理(1) 直近の総投資主通知投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分 平常業務に伴う月報等諸報告
期末、中間一定日及び四半期一定日現在(臨時計算した合計額の６分の１。
ただし、月額の最低料金は200,000円としま 確定を除きます。)における投資主の確定と諸統計表の作成す。
5,000名まで
480円
10,000名まで
420円
30,000名まで
360円
50,000名まで
300円
100,000名まで
260円
100,001名以上
225円
除籍投資主データの整理(2) 除籍投資主
１名につき
70円

２．分配金事務
手 数 料(1) 基準日現在における総投資主通知投資主数 分配金の計算及び分配金明細表の作成を基準として、投資主１名につき下記段階 分配金領収証の作成
印紙税の納付手続に応じ区分計算した合計額。
分配金支払調書の作成
ただし、最低料金は350,000円とします。
5,000名まで120円 分配金の未払確定及び未払分配金明細表の作
10,000名まで110円 成30,000名まで100円 分配金振込通知及び分配金振込テープ又は分
50,000名まで80円 配金振込票の作成
100,000名まで60円 一般税率以外の源泉徴収税率の適用
100,001名以上50円 分配金計算書の作成(2) 指定振込払いの取扱 １件につき150円(3) ゆうちょ分配金領収証の分割
１枚につき
100円
(4) 特別税率の適用 １件につき150円(5) 分配金計算書作成 １件につき15円

３．分配金支払手 数 料

取扱期間経過後の分配金の支払(1) 分配金領収証及び郵便振替支払通知書
１枚につき450円 未払分配金の管理(2) 毎月末現在における未払の分配金領収証及び郵便振替支払通知書
１枚につき
3円

４．諸届・調査・
証明手数料

(1) 諸

届

１件につき

300円 投資主情報変更通知データの受理及び投資主

(2) 調
(3) 証

査
明

１件につき
１件につき

1,200円 名簿の更新600円 口座管理機関経由の分配金振込指定の受理(4) 投資口異動証明(5) 個別投資主通知

１件につき
１件につき

1,200円 税務調査等についての調査、回答
300円 諸証明書の発行(6) 情報提供請求１件につき300円 投資口異動証明書の発行
個別投資主通知の受理及び報告
情報提供請求及び振替口座簿記載事項通知の受領、報告- 53 -

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手数料項目

2010/02/23 14:04:24

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲(1)封入発送料 封入物２種まで（機械封入）１通につき１種増すごとに5円加算
封入物２種まで(2)封入発送料
５．諸通知発送
手数料

封入発送料：招集通知、決議通知等の封入、25円
発送、選別及び書留受領証の作成（手封入）(3)葉書発送料(4)宛名印書料

１通につき40円
１種増すごとに10円加算
8円 葉書発送料：葉書の発送
15円 宛名印書料：諸通知等発送のための宛名印書

１通につき
１通につき

10円 照合料：２種以上の封入物についての照合
60円 資料交換等送付料：資料交換及び投信資料等(5)照 合 料
１照合につき(6)資料交換等送付料 １通につきの宛名印書、封入、発送６．還付郵便物
整理手数料

１通につき

200円 投資主総会関係書類、分配金、その他還付郵便物の整理、保管、再送(1) 議決権行使書作成料

議決権行使書用紙の作成

議決権行使書１枚につき(2) 議決権行使集計料15円

a.投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合
議決権行使書１枚につき70円 議決権行使書の集計
議決権不統一行使集計料
１件につき７. 投資主総会
関係手数料

議決権不統一行使の集計
70円加算

投資主提案等の競合議案の集計
投資主提案等の競合議案集計料
１件につき
70円加算
ただし、最低料金は70,000円とします。
b.本投資法人が集計登録を行う場合
議決権行使書１枚につき35円
ただし、最低料金は30,000円とします。

８．投資主一覧表
作成手数料

投資主総会受付事務補助(3) 投資主総会受付補助等
１名につき１日

10,000円(4) データ保存料
１回につき書面行使した議決権行使書の表裏イメージデ
70,000円 ータ及び投資主情報に関するCD-ROMの作成
大口投資主一覧表等各種投資主一覧表の作成(1) 全投資主を記載する場合
１名につき

20円

(2) 一部の投資主を記載する場合
該当投資主１名につき20円(1) 全投資主対象の場合

CD-ROMの作成

1名につき(2) 一部の投資主対象の場合
９．CD-ROM
作成手数料

15円

該当投資主１名につき20円
ただし、(1)(2)ともに最低料金は50,000円とします。
(3) 投資主情報分析CD-ROM作成料
30,000円加算(4) CD-ROM複写料
1枚につき27,500円

10．複写手数料

複写用紙１枚につき30円 投資主一覧表及び分配金明細表等の複写

11．分配金振込
投資主勧誘料

投資主1名につき50円 分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入並びに発送- 54 -

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2010/02/23 14:04:24■振替制度関係手数料
手数料項目
１．新規住所

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

新規住所氏名データ１件につき100円 新規住所氏名データの作成

総投資主通知データ１件につき150円 総投資主通知データの受領及び投資主名簿へ
の更新

氏名データ
処理手数料
２．総投資主通知
データ処理
手

数

料

（ウ）特別口座管理機関に支払う手数料
本投資法人は、口座管理事務手数料として、以下の口座管理事務手数料表により計算した金額を、請求のあった月の末日までに特別口座管理機関の指定する銀行口座へ振込又は口座振替（振込手数料又は振替手数料並びに当該振込手数料金額又は振替手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担としま
す。）の方法によりこれを支払います。
ただし、以下の口座管理事務手数料表に定めのない事務に係る手数料は、その都度本投資法人と特別口座管理機関との間で協議のうえ定めます。また、経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、口座管理事務手数料表により難い事情が生じた場合は、随時本投資法人と特別口座管理機関との間で協議のうえ、口座管理事務手数料を変更し得るものとします。
＜口座管理事務手数料表＞
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

毎月末現在における該当加入者数を基準とし

１．特別口座管理料

ただし、月額の最低料金は20,000円とします。 替機構」といいます。）等の投資口数残高照5,000名まで150円 合10,000名まで
10,001名以上

２．振替手数料

特別口座の管理て、加入者１名につき下記段階に応じ区分計算 振替・取次の取扱の報告した合計額。
株式会社証券保管振替機構（以下、「保管振

130円
110円

振替請求１件につき取引残高報告書の作成

800円 振替申請書の受付・確認
振替先口座への振替処理

諸届１件につき300円 住所変更届、分配金振込指定書等の受付・確認
変更通知データの作成及び保管振替機構等あ

３．諸届取次手 数 料て通知（エ）一般事務に係る報酬
本投資法人は、一般事務に係る報酬として、営業期間ごとに、本投資法人の資産総額に年率0.085％を乗じた額を上限として別途定める委託報酬を、一般事務受託者から請求を受けた日の属する月の翌月末日までに、一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込み又は口座振替の方法により支払います。
④

会計監査人報酬
会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期ごとに1,500万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該決算期後３か月以内に支払います（規約第28条）。

⑤

手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
（照会先）
大和ハウス・モリモト・アセットマネジメント株式会社
東京都渋谷区渋谷三丁目９番10号
電話番号 03-5466-7303

ＫＤＣ渋谷ビル４階- 55 -

財務経理部

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2010/02/23 14:04:24（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、以下の費用についても負担するものとします。
a.

運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社との間の各委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務乃至事務を処理するために要した諸費用又は一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合のかかる遅延利息又は損害金b.

投資主の氏名・住所データ作成費用、投資主あて書類送付に係る郵送料及び使用済書類等返還（廃棄）に要する運搬費

c.
d.

分配金支払に関する費用（振替支払通知書用紙、銀行取扱手数料等を含みます。）
有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成及び提出に係る費用

e.
f.

目論見書及び（仮）目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用
財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する場合の提出費

g.
h.
i.

用を含みます。）
本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用
本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用
投資主総会及び役員会開催に係る費用及び公告に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び交付に係る費用
j. 役員に係る実費及び立替金等
k.

運用資産の取得、管理、譲渡等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費
用、水道光熱費等を含みます。）

l.
m.

借入金及び投資法人債に係る利息
本投資法人の運営に要する費用

n.
o.

本投資証券が東京証券取引所に上場するのに要する費用
その他前各号に類する費用で役員会が認めるもの（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは以下の通りです。
なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。
また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いがなされることがあります。
投資主の税務①（ア）個人投資主の税務
a. 利益の分配に係る税務
個人投資主が投資法人から受け取る利益の分配は、配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。ただし、上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配は、大口個人投資主（発行済投資口総数の５％以上を保有）を除き、上場株式等の配当等に係る以下の特例の対象となります。
(ⅰ) 平成23年12月31日までは10％（所得税７％、住民税３％）、平成24年１月１日以後は20％（所得税15％、住民税５％）の源泉徴収税率が適用されます。
(ⅱ) 金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要制度の選択ができます。
(ⅲ) 確定申告を行う場合には、総合課税に代えて申告分離課税の選択ができます。上場株式等の譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得の金額から控除することができます。申告分離課税の税率は、平成23年12月31日までは10％（所得税７％、住民税
３％）、平成24年１月１日以後は20％（所得税15％、住民税5％）です。
(ⅳ)上場株式等の配当等を特定口座（源泉徴収選択口座）に受け入れることができます（配当金受取方法にb.

ついて「株式数比例配分方式」を選択する必要があります）。
利益を超えた金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、資本の払戻しに該当するものとして、
みなし配当又はみなし譲渡収入として取り扱われます。
(ⅰ) みなし配当
この金額は、本投資法人からお知らせします。みなし配当には、上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
(ⅱ) みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、株式等に係る譲渡所得等の収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注1)を算定し、投資口の譲渡損益(注2)を計算しま- 56 -

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す。この譲渡損益の取扱いは、下記c.における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）(注3)を行います。
(注1) 譲渡原価の額 = 従前の取得価額 × 純資産減少割合※※ 純資産減少割合は、本投資法人からお知らせします。
(注2) 譲渡損益の額 = みなし譲渡収入金額 － 譲渡原価の額(注3) 調整後の取得価額 = 従前の取得価額 － 譲渡原価の額

c.

投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等に係る譲渡所得等として、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。ただし、本投資法人の投資口を証券会社等の金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、上場株式等の譲渡に係る以下の特例の対象となります。
(ⅰ) 申告分離課税の上記20％の税率は、平成23年12月31日までの譲渡等については10％（所得税７％、住民税３％）となります。
(ⅱ) 上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課税を選択した上場株式
等の配当所得の金額から控除することができます。
(ⅲ) 上場株式等に係る譲渡損失の金額のうち、その年に控除しきれない金額については、一定の要件の下、翌年以後３年間にわたり、確定申告により株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した
上場株式等の配当所得の金額から繰越控除することが認められます。
(ⅳ) 特定口座（源泉徴収選択口座）内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税手続が終了し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、平成23年12月31日までの譲渡等については10％（所
得税７％、住民税３％）、平成24年１月１日以後の譲渡等については20％（所得税15％、住民税５％）となります。
(ⅴ) 上場株式等の配当等を特定口座（源泉徴収選択口座）に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口
座内における上場株式等の譲渡損失の金額があるときは、その配当等の金額からその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。
（イ）法人投資主の税務
a.

利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配は、受取配当等として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。受取配当等の益金不算入の適用はありません。ただし、上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配は特例の対象となり、平成23年12月31日までは７％、平成24年１月１日以後は15％の源泉徴収税率が適用されます。なお、この源泉所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。

b.

利益を超えた金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、資本の払戻しに該当するものとして、
みなし配当又はみなし譲渡収入として取り扱われます。
(ⅰ) みなし配当
この金額は、本投資法人からお知らせします。みなし配当には、上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
(ⅱ) みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、株式等に係る譲渡所得等の収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計

c.

算方法は個人投資主の場合と同様です。
投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則として約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。

②

投資法人の税務（ア）利益配当等の損金算入
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するための要件（導管性要件）のうち主なものは以下の通りです。
a.
b.

配当等の額が配当可能利益の額の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと- 57 -

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c.

機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。）以外の者から借入れを行っていないこと

d.

事業年度の終了時において投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと

e.

発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること

f. 事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること（イ）不動産流通税の軽減措置
a.

登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、登録免許税が課税標準額に対して原則２％の税率により課されますが、土地に対しては平成23年３月31日までは１％、平成23年４月１日から平成24年３月31日までは1.3％、平成24年４月１日から平成25年３月31日までは1.5％とされています。ただし、規約に資産運用の方針として、特定不動産（投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（下記ｂ．において「特定不動産の割合」といいます。）を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人が平成22年３月31日までに取得する不動産に対しては、特例により登録免許税の税率が0.8％に軽減されます。
b. 不動産取得税
不動産を取得した際には、不動産取得税が課税標準額に対して原則４％の税率により課されますが、土地及び住宅用の建物に対しては平成24年３月31日までは３％とされています。ただし、規約に資産運用の方針
として、特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人が平成23年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税標準額が３分の１に軽減されます（住宅用の土地及び建物に関しては、建物のすべての区画が50㎡以上のものに限り適用されます。）。

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2010/02/23 14:04:24

５【運用状況】（１）【投資状況】
本投資法人の平成21年11月30日現在における投資状況の概要は以下の通りです。
資産の種類

施設区分

タイプ別
区分
（注1）

シングル

居住施設

地域
（注2）

保有総額
（百万円）
（注3）

対総資産比率
（％）
（注4）

エリア１

J-20 ユニロイヤル銀座

1,825

3.4

J-2 フォーティーンヒルズイーストタワー

1,926

3.5

エリア２

J-14 コンフォートタイム大塚

778

1.4

J-23 イプセ大塚

1,495

2.8

J-1 目黒かむろ坂レジデンシア

4,451

8.2

J-3 クイズ恵比寿

7,637

14.1

J-4 イプセ麻布十番七面坂

4,502

8.3

J-5 イプセ芝公園

2,632

4.9

J-6 イプセギンザ

2,529

4.7

J-7 ネクストフォルム西麻布

2,224

4.1

J-8 イプセ日本橋
エリア１
ＤＩＮＫＳ

不動産を信託財

物件番号・物件名称

産とする信託の受益権

エリア２

1,197

2.2

J-10 イプセ都立大学

640

1.2

J-15 イプセ東京EAST

2,328

4.3

J-16 イプセ雪谷

1,115

2.1

J-17 イプセ麻布十番

2,956

5.4

J-18 イプセ麻布十番DUO

2,728

5.0

J-19 イプセ新宿夏目坂

1,886

3.5

J-21 イプセ祐天寺

1,462

2.7

J-22 イプセ渋谷Tiers

1,424

2.6

J-24 イプセ菊川

827

1.5

J-25 イプセ鶴見

678

1.3

1,707

3.1

ファミリー

エリア２

J-13 コスモハイム武蔵小杉

48,960

90.3

―

エリア２

S-2 いなげや横浜西が岡店

1,055

1.9

―

エリア４

S-1 フォレオタウン筒井

1,438

2.6

2,493

4.5

居住施設

商業施設

商業施設

計

計

不動産を信託財産とする信託の受益権

小計

51,45394.8

預金・その他の資産

2,826

5.2

資産総額 計54,280100.0

金額（百万円）

対総資産比率（％）（注4）

負債総額

29,841

55.0

純資産総額

24,43945.0(注1)「タイプ別区分」とは、住戸タイプを記載したものであり、シングルタイプ、ＤＩＮＫＳタイプ、ファミリータイプに分類しています。
(注2)「地域」に記載されている「エリア１」とは、東京都千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、目黒区、品川区、世田谷区及び大田区を、「エリア２」とは、エリア１を除く東京都23区、横浜市、川崎市、大阪市、名古屋市、福岡市及びそれらの周辺地区をそれぞれ表します。また、「エリア４」とは、エリア１、エリア２及びエリア３（首都圏（エリア１、２を除く東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県）、政令指定都市圏（エリア２を除きます。）、県庁所在地、人口30万人程度の都市及びそれに準ずる地域）以外のその他の都市（人
口10万人程度の地域）を表します。
(注3)「保有総額」とは、貸借対照表計上額（不動産を信託財産とする信託の受益権については、取得価格（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額）を記載しています。
(注4)「対総資産比率」は、小数第２位を四捨五入して記載しています。

- 59 -

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2010/02/23 14:04:24（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
本投資法人は、金商法第２条第２項第１号において有価証券とされる不動産の信託受益権を保有しています
が、参照の便宜上当該信託受益権に係る信託不動産（以下に定義します。）は、後記「③ その他投資資産の主要なもの」に記載しています。
なお、後記「③ その他投資資産の主要なもの」記載の信託不動産に係る信託受益権以外に、本投資法人の投資する有価証券はありません。
②【投資不動産物件】
参照の便宜上、本投資法人が保有する不動産は、後記「③ その他投資資産の主要なもの」に記載しています。なお、後記「③ その他投資資産の主要なもの」記載の不動産以外に本投資法人によるその他投資不動産物
件の組入れはありません。
③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人は、平成21年11月30日現在において、下表に掲げる不動産を主たる信託財産とする不動産信託の受益権（以下、本③において「信託不動産」といいます。）を保有しています。
（ア）保有資産の概要
本投資法人の平成21年11月30日現在における保有資産の概要は以下の通りです。
物件
番号
J-1
J-2

物件名称

目黒かむろ坂レジデンシア
フォーティーンヒルズ
イーストタワー

所在地（住所）

所有形態
(注１)

敷地面積
(㎡)
(注2)

延床面積
(㎡)
(注2)

構造／階数
(注2)(注3)

建築時期
(注2)

土地

建物

東京都品川区西五反田

所有権

所有権

1,101.56

6,639.48

RC/14F平成17年１月25日

愛知県名古屋市中区新栄

所有権

所有権

879.85

4,634.98

S/14F

平成16年５月25日

J-3

クイズ恵比寿東京都渋谷区恵比寿

所有権

所有権

1,118.95

6,251.21

RC/B1・10F

平成17年２月28日

J-4

イプセ麻布十番七面坂

東京都港区麻布十番

所有権

所有権

1,146.98

4,515.21

SRC/B1・13F

平成17年１月５日

J-5

イプセ芝公園

東京都港区芝所有権

所有権

786.13

2,917.57

RC/B1・11F

平成16年11月10日

J-6

イプセギンザ東京都中央区銀座

所有権

所有権

339.372,731.03

SRC/B1・13F

平成17年１月５日

J-7

ネクストフォルム西麻布

東京都港区西麻布

所有権

所有権

451.201,823.19

SRC/B1・10F

平成16年３月６日

J-8

イプセ日本橋東京都中央区日本橋兜町

所有権

所有権

186.51

1,716.21

SRC/B1・15F

平成16年11月３日

J-10

イプセ都立大学

東京都目黒区緑が丘

所有権

所有権

345.881,384.38

RC/6F

所有権

所有権

2,872.70

4,348.50

RC/5F

平成９年２月28日

神奈川県川崎市中原区

昭和43年９月17日
(注4)

J-13

コスモハイム武蔵小杉

J-14

コンフォートタイム大塚

東京都豊島区北大塚

所有権

所有権

376.23

1,395.46

SRC/12F

平成17年１月７日

J-15

イプセ東京EAST

東京都中央区八丁堀

所有権

所有権

502.503,239.51

RC/B1・10F

平成18年１月20日

J-16

イプセ雪谷

東京都大田区東雪谷

所有権

所有権

647.93

1,890.95

RC/9F

平成18年２月10日

J-17

イプセ麻布十番

東京都港区麻布十番

所有権

所有権

615.53

2,688.92

RC/B2・7F

平成17年９月２日

J-18

イプセ麻布十番DUO

東京都港区麻布十番

所有権

所有権

369.222,591.14

RC/14F平成18年３月８日

J-19

イプセ新宿夏目坂

東京都新宿区喜久井町

所有権

所有権

742.772,211.69

RC/7F

平成18年２月10日

J-20

ユニロイヤル銀座

東京都中央区銀座

所有権

所有権

318.01

2,253.92

RC/10F平成17年12月２日

J-21

イプセ祐天寺

東京都目黒区祐天寺

借地権

所有権

526.56

1,445.35

RC/7F

平成18年３月３日

J-22

イプセ渋谷Tiers

東京都渋谷区桜丘町

所有権

所有権

528.93

1,363.62

RC/8F

平成19年３月28日

J-23

イプセ大塚

東京都豊島区南大塚

所有権

所有権

398.402,554.36

RC/11F平成18年１月11日

J-24

イプセ菊川

東京都墨田区菊川

所有権

所有権

493.611,430.05

RC/7F

平成18年３月３日

借地権

所有権

767.14

1,627.07

RC/6F

平成18年２月20日

所有権

所有権 12,524.00

4,115.33（注5）

S/1F（一部2F）

所有権

2,221.32

S・RC/3F

木月伊勢町

神奈川県横浜市鶴見区

J-25

イプセ鶴見

S-1

フォレオタウン筒井

奈良県大和郡山市筒井町S-2

いなげや横浜西が岡店

神奈川県横浜市泉区西が岡 所有権

鶴見中央- 60 -

3,279.08

平成18年10月２日
乃至平成18年10月16日 (注5)
平成６年２月14日

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24(注1)「所有形態」には、信託受益権の信託財産たる不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(注2)「敷地面積」、「延床面積」、「構造／階数」及び「建築時期」には、登記簿に記録された事項（ただし、延床面積については附属建物を除きます。）を記載しており、各信託受益権の信託財産たる不動産の現況とは一致しない場合があります。
(注3)「構造／階数」に記載の略称は、それぞれ次を表します。
RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造、F：階、B：地下(注4)「J-10 イプセ都立大学」は、平成17年１月27日付で改修工事が行われています。
(注5)「S-1 フォレオタウン筒井」は、延床面積は各建物の登記簿に記載された面積の合計（ただし、附属建物を除きます。）を記載しています。また、４棟の建物から成っており、それぞれ建築時期が異なっています。

（イ）信託不動産等
a.
物件
番号

本投資法人の平成21年11月30日現在における信託不動産の概要は以下の通りです。
信託不動産の概要及び投資比率について

地域
(注1)

物件名称

信託受託者

信託期間

みずほ信託
銀行株式会社

自:平成17年12月20日
至:平成27年12月20日

フォーティーンヒルズ

中央三井信託自:平成17年12月20日

イーストタワー

銀行株式会社

至:平成27年12月31日

中央三井信託自:平成18年３月22日

銀行株式会社

至:平成28年２月29日

中央三井信託自:平成18年３月22日

銀行株式会社

至:平成28年２月29日

中央三井信託自:平成18年３月22日

銀行株式会社

至:平成28年２月29日

中央三井信託銀行株式会社

自:平成18年３月22日
至:平成28年２月29日

中央三井信託自:平成18年３月22日

銀行株式会社

至:平成28年２月29日

中央三井信託自:平成18年３月22日

銀行株式会社

至:平成28年２月29日

中央三井信託自:平成18年３月22日

銀行株式会社

至:平成28年２月29日

中央三井信託銀行株式会社

自:平成18年３月22日
至:平成28年２月29日

中央三井信託自:平成18年３月22日

銀行株式会社

至:平成28年２月29日

中央三井信託自:平成19年３月７日

銀行株式会社

至:平成29年３月６日

中央三井信託自:平成19年３月７日

銀行株式会社

至:平成29年３月６日

中央三井信託自:平成19年６月21日

銀行株式会社

至:平成29年５月31日

中央三井信託自:平成19年６月21日

銀行株式会社

至:平成29年５月31日

中央三井信託自:平成19年６月21日

銀行株式会社

至:平成29年５月31日

中央三井信託自:平成19年６月21日

銀行株式会社

至:平成29年５月31日

中央三井信託自:平成19年６月21日

銀行株式会社

至:平成29年５月31日

中央三井信託自:平成19年６月21日

銀行株式会社

至:平成29年５月31日

中央三井信託自:平成19年６月21日

銀行株式会社

至:平成29年５月31日

中央三井信託自:平成19年６月21日

銀行株式会社

至:平成29年５月31日

中央三井信託自:平成19年６月21日

銀行株式会社

至:平成29年５月31日

中央三井信託自:平成19年３月23日

銀行株式会社

至:平成29年３月22日

J-1

エリア１ 目黒かむろ坂レジデンシア

J-2

エリア２

J-3

エリア１ クイズ恵比寿

J-4

エリア１ イプセ麻布十番七面坂

J-5

エリア１ イプセ芝公園

J-6

エリア１ イプセギンザ

J-7

エリア１ ネクストフォルム西麻布

J-8

エリア１ イプセ日本橋

J-10

エリア１ イプセ都立大学

J-13

エリア２ コスモハイム武蔵小杉

J-14

エリア２ コンフォートタイム大塚

J-15

エリア１ イプセ東京EAST

J-16

エリア１ イプセ雪谷

J-17

エリア１ イプセ麻布十番

J-18

エリア１ イプセ麻布十番DUO

J-19

エリア１ イプセ新宿夏目坂

J-20

エリア１ ユニロイヤル銀座

J-21

エリア１ イプセ祐天寺

J-22

エリア１ イプセ渋谷Tiers

J-23

エリア２ イプセ大塚

J-24

エリア２ イプセ菊川

J-25

エリア２ イプセ鶴見

S-1

エリア4 フォレオタウン筒井- 61 -

取得価格
(百万円)
(注2)

帳簿価格 期末算定価額
（百万円）
(百万円)
（注3）
(注4)

投資比率
(％)
(注5)

4,500

4,451

4,020

8.8

1,920

1,926

1,660

3.8

7,650

7,637

8,790

15.0

4,500

4,502

4,520

8.8

2,630

2,632

2,260

5.1

2,520

2,529

2,240

4.9

2,220

2,224

2,120

4.3

1,200

1,197

1,120

2.3

648

640

565

1.3

1,674

1,707

1,580

3.3

779

778

762

1.5

2,300

2,328

2,140

4.5

1,110

1,115

1,040

2.2

2,910

2,956

2,650

5.7

2,690

2,728

2,460

5.3

1,865

1,886

1,700

3.6

1,800

1,825

1,550

3.5

1,450

1,462

1,390

2.8

1,400

1,424

1,210

2.7

1,480

1,495

1,400

2.9

817

827

698

1.6

666

678

657

1.3

1,410

1,438

1,160

2.8

09617664_有価証券報告書_20100223135634

物件
番号
S-2

地域
(注1)

物件名称

エリア２ いなげや横浜西が岡店
合計

2010/02/23 14:04:24

取得価格
(百万円)
(注2)

信託受託者

信託期間

中央三井信託自:平成20年３月31日

銀行株式会社

至:平成30年３月31日

──────────

帳簿価格 期末算定価額
（百万円）
(百万円)
（注3）
(注4)

投資比率
(％)
(注5)

1,000

1,055

867

2.0

51,13951,45348,559100.0(注1)「地域」に記載されている「エリア１」とは、東京都千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、目黒区、品川区、世田谷区及び大田区を、「エリア２」とは、エリア１を除く東京都23区、横浜市、川崎市、大阪市、名古屋市、福岡市及びそれらの周辺地区をそれぞれ表します。また、「エリア４」とは、エリア１、エリア２及びエリア３（首都圏（エリア１、２を除く東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県）、政令指定都市圏（エリア２を除きます。）、県庁所在地、人口30万人程度の都市及びそれに準ずる地域）以外のその他の都市（人
口10万人程度の地域）を表します。
(注2)「取得価格」は、取得に係る諸費用、公租公課等の精算金並びに消費税相当額等を含みません。
(注3)「帳簿価格」には、平成21年11月30日現在の貸借対照表計上額を記載しています。
(注4)「期末算定価額」には、本投資法人の規約及び投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。以下、「投資法人計算規則」といいます。）に基づき、決算日を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所、株
式会社谷澤総合鑑定所及び財団法人日本不動産研究所による不動産鑑定評価額を記載しています。
(注5)「投資比率」には、取得価格の総額に対する各取得価格の比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。

b.

信託不動産の賃貸可能面積、賃貸面積、賃貸可能戸数、賃貸戸数、テナント総数、総賃料収入及び稼働率
について

物件
番号

物件名称

J-1

目黒かむろ坂レジデンシア

J-2

フォーティーンヒルズ
イーストタワー

J-3

クイズ恵比寿J-4

イプセ麻布十番七面坂

J-5

イプセ芝公園J-6

イプセギンザ

賃貸可能面積
(㎡)
(注1)

賃貸面積
(㎡)
(注2)

賃貸可能
戸数(戸)
(注3)

賃貸戸数
(戸)
(注4)

テナント
総数

総賃料
収入
（千円）

稼働率
(％)
(注5)

4,967.97

4,288.53

125

110

1

122,193

86.3

3,548.48(内店舗257.40)

3,236.62(内店舗257.40)

131(内店舗1)

119(内店舗1)

1

57,28091.2

5,249.98(内店舗1,954.05)

5,016.98(内店舗1,954.05)

93(内店舗10)87(内店舗10)1

326,08895.6

3,493.83(内店舗212.55)

3,037.53(内店舗212.55)

96(内店舗1)

85(内店舗1)

1

104,21286.9

2,707.51

2,492.30

75

70

1

66,93392.1

159,37976.7

121,27848.6

2,226.42

1,707.64

67

52

790.6922(内店舗1)

19

J-7

ネクストフォルム西麻布

1,627.06(内店舗738.95)

J-8

イプセ日本橋1,458.73(内店舗40.14)

1,378.17(内店舗40.14)

51(内店舗1)

49(内店舗1)

1

37,345

94.5

J-10

イプセ都立大学

863.70837.2630

29

118,532

96.9

J-13

コスモハイム武蔵小杉

4,208.83

4,208.83

59

59

1

56,713

100.0

J-14

コンフォートタイム大塚

1,204.61

984.545545

126,424

81.7

J-15

イプセ東京EAST

2,969.57

2,750.31

59

55

1

56,252

92.6

J-16

イプセ雪谷

1,542.30(内店舗194.88)

1,542.30(内店舗194.88)

52(内店舗1)

52（内店舗1)

1

36,443

100.0

J-17

イプセ麻布十番

2,400.00

2,161.68

51

46

1

68,94790.1

J-18

イプセ麻布十番DUO

2,094.58

1,982.53

66

63

1

67,222

94.7

J-19

イプセ新宿夏目坂

1,917.62(内店舗395.22)

1,467.21(内店舗395.22)

41(内店舗1)

31（内店舗1)

1

47,95276.5

J-20

ユニロイヤル銀座

1,817.56

1,522.04

61

49

1

47,978

83.7

J-21

イプセ祐天寺1,380.35（内店舗291.75)

1,259.42（内店舗291.75)

29（内店舗2)

26（内店舗2)

1

43,15791.2

J-22

イプセ渋谷Tiers

1,123.80

857.7630

24

131,167

76.3

J-23

イプセ大塚

1,871.70

1,768.45

70

66

1

46,940

94.5

J-24

イプセ菊川

1,168.18

998.424338

124,186

85.5

J-25

イプセ鶴見

1,452.09

1,407.40

32

31

1

27,361

96.9

11(内店舗11)

1

49,527100.0

S-1

フォレオタウン筒井

4,022.27
4,022.27
11(内店舗4,022.27) （内店舗4,022.27） （内店舗11）

S-2

いなげや横浜西が岡店

2,343.26(内店舗2,343.26)

2,343.26(内店舗2,343.26)

1
1(内店舗1) （内店舗1）

1

35,173100.0

57,660.40(内店舗10,450.47)

52,062.14(内店舗9,711.52)

1,350(内店舗30)24

1,478,694

90.3

合

計

- 62 -

1,217(内店舗29)

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24(注1)「賃貸可能面積」には、平成21年11月30日現在の情報を基に、各信託不動産について賃貸が可能な面積を記載しています。
なお、「S-2 いなげや横浜西が岡店」の賃貸可能面積は、不動産登記法上の建物の延床面積には算入されない階下スペース部分等を含めて賃貸借契約書が締結されているため、建物の延床面積よりも大きくなっています。
(注2)「賃貸面積」には、賃貸可能面積のうち、平成21年11月30日現在、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書の面積の合計を記載しています。ただし、賃貸借契約書の記載に明白な誤謬がある場合は、前所有者から提供を受けた情報、竣工図面等に基づき記載
しています。なお、「S-2 いなげや横浜西が岡店」の賃貸面積は、不動産登記法上の建物の延床面積には算入されない階下スペース部分
等を含めて賃貸借契約書が締結されているため、建物の延床面積よりも大きくなっています。
(注3)「賃貸可能戸数」には、平成21年11月30日現在、各信託不動産について賃貸が可能な戸数を記載しています。
(注4)「賃貸戸数」には、平成21年11月30日現在、エンド・テナントとの間で賃貸借契約が締結されている戸数を記載しています。
(注5)「稼働率」には、平成21年11月30日現在の各信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を、小数第２位を四捨五入して記載して
います。

c.

最近５年の稼働率の推移について

最近５年の稼働率の推移（％）

第１期（平成17年11月30日）－

第２期（平成18年11月30日）

96.6

第３期（平成19年５月31日）

95.8

第４期（平成19年11月30日）

96.7

第５期（平成20年５月31日）

95.4

第６期（平成20年11月30日）

93.7

第７期（平成21年５月31日）

88.0

第８期（平成21年11月30日）

90.3（注）「最近５年の稼働率の推移」は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。

（ウ）個別信託不動産の概要
個別の信託不動産の概要は、以下の通りです。
a.

個々の信託不動産の概要については、特段の記載がない限り、平成21年11月30日現在における情報です。
「個別不動産の名称及び所在地等」欄に関する説明
(i)
(ii)

「前所有者」「前々所有者」欄には、不動産等を本投資法人に譲渡した者を記載しています。
「所在地」欄には、登記簿に記録されている地番及び住居表示を記載しています。

(iii) 土地及び建物の「所有形態」欄には、信託不動産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載し
ています。
(iv)
(v)

土地の「面積」欄には、登記簿に記録されている地積を記載しています。
土地の「用途地域」欄には、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域を記載しています。

(vi)

土地の「建ぺい率」欄には、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。

(vii) 土地の「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
(viii)建物の「用途」欄には、登記簿に記録されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(ix) 建物の「延床面積」欄には、登記簿に記録されている床面積の合計を記載しています。
(x)

(xi)
b.

建物の「構造・階数」欄には、登記簿に記録されている構造を記載しています。なお、「構造・階数」欄の記載の略称は、それぞれ次を表します。
RC：鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造
建物の「建築時期」欄には、登記簿に記録されている建築時期を記載しています。

「賃貸借の概況」欄に関する説明(i)「賃貸借の概況」欄の数値及び情報は、平成21年11月30日現在の数値及び情報を基に記載していま(ii)

す。
「テナント総数」欄には、サブ・リース会社とマスターリース契約（一括賃貸借契約）が締結されている場合、テナント数は１として記載しています。この場合、サブ・リース会社が賃貸人となることの同意をすべてのエンド・テナントより取得したものと想定して賃貸戸数を計算しています。また、同一の者が複数の貸室を賃借している場合には、１テナントとして記載しています。
(iii) 「賃貸可能戸数」欄には、各信託不動産について、賃貸が可能な戸数を記載しています。
(iv)「賃貸戸数」欄には、平成21年11月30日現在、信託不動産について、エンド・テナントとの間で賃貸借契約が締結されている戸数を記載しています。

- 63 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634(v)

2010/02/23 14:04:24「賃貸可能面積」欄には、各信託不動産について、賃貸が可能な面積を平成21年11月30日現在の情報を基に記載しています。なお、「S-2 いなげや横浜西が岡店」の賃貸可能面積は、不動産登記法上の建物の延床面積には算入されない階下スペース部分等を含めて賃貸借契約書が締結されているため、建物の延床面積よりも大きくなっています。

(vi)「賃貸面積」欄には、平成21年11月30日現在、各信託不動産について、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に記載されている面積の合計を記載しています。ただし、賃貸借契約書の記載に明白な誤謬がある場合は、取得済資産の前所有者提供を受けた情報、竣工図面等に基づき記載しています。

(vii) 「月額賃料（共益費込）」欄には、原則として、平成21年11月30日現在、各信託不動産について、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に記載された月額賃料（共益費を含みますが、月極駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。）の合計額を消費税等を除き、千円未満を切り捨てて記載しています。
(viii)「敷金・保証金等」欄には、原則として、平成21年11月30日現在、各信託不動産について、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき各エンド・テナントに対して返還義務を負う敷(ix)

金・保証金等の合計額を記載しており、千円未満を切り捨てて記載しています。
「稼働率（面積ベース）」欄には、各信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
(x)「稼働率（戸数ベース）」欄には、各信託不動産の賃貸可能戸数に占める賃貸戸数の割合を記載しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
(xi) 「PM会社」欄には、本書の日付現在、各信託不動産について、PMを委託しているPM会社を記載しています。なお、「PM会社」欄に記載の「ダイワロイヤル株式会社」は、本資産運用会社の議決権株式の総数の73.5％を保有する大和ハウスの100％子会社であり、「株式会社モリモトクオリティ」は、本資産運用会社の議決権株式の総数の20.0％を保有するモリモトの100％子会社であり、いずれも本資産運用
会社の利害関係者です。
(xii) 「サブ・リース会社」欄には、第三者に転貸することを目的とした賃貸借契約を信託受託者との間で締結している賃借人を記載しています。
(xiii)「サブ・リース種別」欄には、賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについて「パス・スルー型」、賃料保証が付されているマスターリース契約が締結されているものについて「賃料保証型」と記載しています。「パス・スルー型」については、現実に転貸借がなされた場合にのみ、賃料を収受することができます。
c.

「住戸タイプ内訳」欄に関する説明(i)「住戸タイプ内訳」欄は、前記「２

投資方針（1）投資方針③

ポートフォリオ構築方針(ア) ポートフォリオ・マネジメント方針」記載の分類に従って記載しています。
(ii) 「住戸比率」欄には、各信託不動産の賃貸可能戸数に占める各タイプの賃貸可能戸数の割合を記載しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。従って、記載されている比率の合計が100.0％にならない場合があります。
(iii) 「面積比率」欄には、各信託不動産の賃貸可能面積に占める各タイプの賃貸可能面積の割合を記載しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。従って、記載されている比率の合計が100.0％にd.

ならない場合があります。
「収支状況等」欄に関する説明
(i)
(ii)

収支状況等における金額は、決算で確定した金額に基づいて記載しています。
金額は、発生主義により記載しています。

(iii) 「賃貸事業収入」欄には、賃料、共益費、駐車場使用料、礼金、更新時手数料、水道光熱費収入、自動販売機収入等が含まれています。
(iv)「公租公課」に含まれる固定資産税及び都市計画税の納付義務は原則として毎年１月１日時点における所有者に課されます。取得時における前所有者との未経過の固定資産税及び都市計画税相当額の精算額は、付随費用の一部として不動産等の取得原価に算入されており、賃貸事業費用としては計上されて
いません。

(v)

「修繕費等」は、年度による差異が大きいこと及び定期的に発生する金額でないこと等から、対象期間における修繕費が、本投資法人が取得済資産を長期にわたり継続して保有する場合の修繕費の金額と大きく異なる可能性があります。
(vi) 「損害保険料」欄には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上したものを記載しています。
(vii) 「その他賃貸事業費用」欄には信託報酬、水道光熱費等が含まれています。

- 64 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

e.

2010/02/23 14:04:24「エンジニアリング・レポート」欄に関する説明(i)「エンジニアリング・レポート」欄は、各信託不動産に関して作成されたエンジニアリング・レポー
トの記載に基づいて記載しています。
(ii) 「地震予想損失率」欄は、地震リスク分析報告書の記載に基づいて記載しています。地震リスク分析
は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社により、自然災害用リスク分析
ソフトウェアRiskLinkを用いて算出されたもので、設計図書（建築一般図面、構造図面、構造計算書等を指します。）に基づいた定性的な判断と、独自の構造評価手法を用いた定量的分析により建物の耐震性評価を行い、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、建物が被る予想損失額と発生確率を算出します。分析結果として、建物の耐用期間50年間に10％の発生確率（年超過確率
0.21％、再現期間475年）で生じる損害の予想損失額を再調達価格(注)に対する比率（％）で示したもの
が地震予想損失率となります。
ただし、予想損失額は、地震動による建物（構造部材・非構造部材・建築設備）のみの直接損失に関するものであり、機器、家具及び什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被害者に対する補償並びに営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注)再調達価格：既存建築物を調査時に新築した場合の費用をいいます。

f.

「不動産鑑定評価書の概要」欄に関する説明「取得価格」欄には、取得価格（取得に係る諸費用、公租公課等の精算金及び消費税相当額等は含みません。）を記載しています。

g.

h.

「その他情報」欄に関する説明「その他情報」欄には、各信託不動産の概要の各項目の記載について、注記が必要な事項に関する説明を記載しています。
「立地環境等の物件特性」欄に関する説明「立地環境等の物件特性」欄は、原則として株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、株式会
社中央不動産鑑定所及び財団法人日本不動産研究所作成の各信託不動産に係る不動産鑑定評価書の記載に基づいて記載しています。
i. 「特記事項」欄に関する説明「特記事項」欄には、以下の事項を含む、資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項の他、資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
(i)
(ii)

法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
権利関係等に係る負担又は制限の主なもの(iii) 信託不動産の境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定
等(iv)

共有者若しくは区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの- 65 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-1

2010/02/23 14:04:24

目黒かむろ坂レジデンシア
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

有限会社シー・エム・アール・ワン

賃貸可能戸数（戸）125

西五反田エスピーシー有限会社

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

建

地

物

110

地番：東京都品川区西五反田四丁目570番１他２筆

賃貸可能面積（㎡）

4,967.97

住居表示：東京都品川区西五反田四丁目31番23号

賃貸面積（㎡）

4,288.53

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

18,462

面積（㎡）

1,101.56

敷金・保証金等（千円）

31,845

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

86.3

近隣商業地域

建ぺい率/容積率(注１)(注２)

80％/500％

所有形態
用途
延床面積（㎡）

6,639.48

構造・階数

RC陸屋根14階建

建築時期

80％/300％

稼働率（戸数ベース）（％）

株式会社モリモトクオリティ

所有権

サブ・リース会社

株式会社モリモトクオリティ

共同住宅

サブ・リース種別

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳タイプ

住戸比率（％）

平成17年１月25日

面積比率（％）－－DINKSタイプ

96.0

94.4

ファミリータイプ

4.0

5.6

エグゼクティブタイプ

－－シングルタイプ

エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

88.0

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日（183日）

レポート日付

平成17年５月30日

緊急修繕費（千円）(A)賃貸事業収入

122,193

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

53,573

長期修繕費(12年間)（千円）

外注管理費

14,709

建物再調達価格（千円）－
100
37,6401,390,000

公租公課

3,933

耐震調査会社

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

修繕費等（原状回復費を含む）

4,526

レポート日付

平成19年１月

損害保険料

303

地震予想損失率（％）

減価償却費

26,788土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

3,311

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)68,620エンジニアリング・レポートの概要

6.2
株式会社ハイ国際コンサルタント
平成17年６月１日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

大和不動産鑑定株式会社

取得価格

4,500,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

4,020,000

その他情報(注１)本物件は、商業地域又は近隣商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
(注２)本物件土地は、容積率に関する制限を受ける２地域にわたり、容積率は各地域の容積率の限度にその敷地の当該地域にある各部分の面
積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計となるため、491.14％となります。
立地環境等の物件特性
本物件は、東急目黒線「不動前」駅の北方、徒歩３分の距離に位置しています。本物件の近隣地域は、中高層の事務所ビルや共同住宅等が建
ち並ぶ商住混在地域です。近隣地域及びその周辺は、昨今における住宅の都心回帰の中、都心で働く単身者やDINKS層の住宅需要に下支えされ、都内中心部への接近性等を活かした、共同住宅の建設が多く見受けられる地域です。
特記事項
該当事項はありません。

- 66 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-2

2010/02/23 14:04:24

フォーティーンヒルズイーストタワー
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数

前所有者

東亜鉄工建設株式会社

賃貸可能戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

－

119（内店舗1）

賃貸可能面積（㎡）

3,548.48（内店舗257.40）
3,236.62（内店舗257.40）

住居表示：愛知県名古屋市中区新栄一丁目11番29号

賃貸面積（㎡）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

8,883

面積（㎡）

879.85

敷金・保証金等（千円）

15,116

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

91.2

(注１)

物

賃貸戸数（戸）地番：愛知県名古屋市中区新栄一丁目1122番他２筆

建ぺい率/容積率

建1131（内店舗1）

稼働率（戸数ベース）（％）

80％/500％

株式会社ユニホー
株式会社ユニホー

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅・店舗・駐車場

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

4,634.98(注２)構造・階数

S陸屋根14階建

建築時期

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

平成16年５月25日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

80.0

73.2

DINKSタイプ

20.0

26.8

ファミリータイプ－－

エグゼクティブタイプ

－－エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

90.8

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成17年４月28日（183日）

緊急修繕費（千円）(A)賃貸事業収入

57,280

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

31,064

長期修繕費(12年間)（千円）

外注管理費

5,387

建物再調達価格（千円）

公租公課

1,690

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

3,554

レポート日付

損害保険料

219

減価償却費

18,526

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,685

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)26,216

エンジニアリング・レポートの概要－
1,350
38,0301,009,000
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）

5.7
株式会社竹中工務店
平成17年４月28日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

1,920,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

1,660,000

その他情報(注１)本物件は、商業地域かつ防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
(注２)記載されている延床面積に加え、登記済み附属建物（種類：駐車場、構造：S亜鉛メッキ鋼板葺平屋建、床面積：97.60㎡）が存在します。
立地環境等の物件特性
本物件は、名古屋市中区の東部、地下鉄東山線、名城線「栄」駅の南東方、徒歩８分の距離に位置しています。栄駅を核とする商業地域及び栄地区南方の大津通沿いの商業地域へも徒歩圏内と商業接近性に優れた地域です。利用状況としては、地下鉄栄駅と新栄駅の概ね中間に位置しているため、接面する市道西向かいの栄四、五丁目と比較すると事務所街としての性格は薄く、広小路通の店舗連たん性の流れを受けビル
１階の多くは店舗として利用されています。
特記事項
本物件は、電波法第102条の２による電波伝搬障害防止区域内にあるため、地表高31メートルを超える高層建築物等を建築する場合には、工事着工前に総務大臣に届け出る必要があります。

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J-3

2010/02/23 14:04:24

クイズ恵比寿
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数前所有者

有限会社セレーネツー

賃貸可能戸数（戸）株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

賃貸可能面積（㎡）5,249.98（内店舗1,954.05）
5,016.98（内店舗1,954.05）

住居表示：東京都渋谷区恵比寿四丁目３番１号

賃貸面積（㎡）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

38,163

面積（㎡）1,118.95

敷金・保証金等（千円）

212,955

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

95.6

(注１)

物

87（内店舗10）

地番：東京都渋谷区恵比寿四丁目63番１他４筆

建ぺい率/容積率

建

193（内店舗10）

稼働率（戸数ベース）（％）

80％/500％

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅・店舗・駐車場

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

6,251.21(注２)

構造・階数

93.5

PM会社

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

RC陸屋根・亜鉛メッキ鋼板葺
地下１階付10階建

住戸比率（％）

－

100.0

100.0

ファミリータイプ－－

エグゼクティブタイプ－－DINKSタイプ
平成17年２月28日

建築時期

エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

面積比率（％）－

シングルタイプ自平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成17年３月16日（183日）

緊急修繕費（千円）－(A)賃貸事業収入

326,088

短期修繕費(１年以内)（千円）－(B)賃貸事業費用小計

69,134

長期修繕費(12年間)（千円）

21,930

外注管理費

15,967

建物再調達価格（千円）

公租公課

7,066

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

2,791

レポート日付

損害保険料

287

減価償却費

29,903

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

13,116

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)256,956

エンジニアリング・レポートの概要

1,282,000
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）

11.1
株式会社イー・アール・エス
平成17年12月９日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

7,650,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

8,790,000

その他情報(注１)本物件は、商業地域かつ防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
(注２)記載されている延床面積に加え、登記済み附属建物（種類：駐車場、構造：S亜鉛メッキ鋼板葺平屋建、床面積：33.43㎡）が存在します。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅の南東方約300m付近、JR線「恵比寿」駅の東方、徒歩1分の距離に位置しています。本物件が存する恵比寿周辺は百貨店、ホテル、オフィスからなる複合施設である「恵比寿ガーデンプレイス」をはじめ、最先端の商業施設が集積する洗練されたエリアとして都内でも高い人気を有する高級住宅地です。今後も都心接近性、生活利便性を指向する都心通勤者・若年単身者層を中心とする堅調な需要が期待できる地域です。
特記事項
該当事項はありません。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-4

2010/02/23 14:04:24

イプセ麻布十番七面坂
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数

前所有者

株式会社モリモト

賃貸可能戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

－

85（内店舗1）

賃貸可能面積（㎡）

3,493.83（内店舗212.55）

住居表示：東京都港区麻布十番二丁目７番５号

賃貸面積（㎡）

3,037.53（内店舗212.55）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

17,618

面積（㎡）1,146.98

敷金・保証金等（千円）

37,712

稼働率（面積ベース）（％）

86.9

用途地域

(注)

第１種中高層

近隣商業地域

住居専用地域80％/400％

稼働率（戸数ベース）（％）

60％/300％

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅・店舗・車庫

サブ・リース種別

構造・階数

建築時期

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

4,515.21
タイプ

住戸比率（％）

面積比率（％）－－DINKSタイプ

89.5

83.6

ファミリータイプ

10.5

16.4

－

－

SRC陸屋根地下１階付13階建

シングルタイプ

平成17年１月５日

エグゼクティブタイプ

エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

88.5

PM会社

所有形態
延床面積（㎡）物

賃貸戸数（戸）地番：東京都港区麻布十番二丁目７番２

建ぺい率/容積率

建

1
96（内店舗1）

自平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成17年４月28日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A)賃貸事業収入

104,212

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

46,348

長期修繕費(12年間)（千円）

外注管理費

14,187

建物再調達価格（千円）

公租公課

4,316

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

2,052

レポート日付

損害保険料

216

減価償却費

23,004

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

2,570

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)57,864

エンジニアリング・レポートの概要

52,5001,006,000
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）

4.9
株式会社竹中工務店
平成17年４月28日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

4,500,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

4,520,000

その他情報(注)本物件の近隣商業地域に係る部分については、防火地域の部分は建ぺい率が100％に、準防火地域の部分は建ぺい率が70％に緩和されており、建ぺい率の加重平均は85.94％です。また、本物件は前面道路の幅員により、容積率が制限されており加重平均は300.21％です。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ南北線「麻布十番」駅の西方、徒歩４分の距離に位置しています。本物件が存する「麻布十番エリア」は、近年、地下鉄駅の開設により、交通利便性が飛躍的に向上したエリアであり、エリアの中心となる麻布十番商店街への来客数は増加しており、またマンション開発も活発に行われています。
特記事項
１．本物件は、電波法第102条の２による電波伝搬障害防止区域内にあるため、地表高31メートルを超える高層建築物等を建築する場合には、工事着工前に総務大臣に届け出る必要があります。
２．西側隣接地の一部から本物件土地に、空調設備室外機の一部が越境しており、西側隣接地上の建物の建替え時又は当該建物のテナント退去時に越境状態を解消する旨の確認書を取り交わしています。
３．南側隣接地から本物件土地に、窓サッシ及び雨樋が越境しており、当該窓サッシ等の建替え又は改修等の現状変更については、申出者の費用負担で行うことができる旨の確認書を取り交わしています。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-5

2010/02/23 14:04:24

イプセ芝公園
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

有限会社セレーネツー

賃貸可能戸数（戸）75

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

賃貸可能面積（㎡）2,707.51

住居表示：東京都港区芝三丁目32番10号

賃貸面積（㎡）

2,492.30

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

11,227

面積（㎡）786.13(注１)

敷金・保証金等（千円）

20,210

用途地域

近隣商業地域稼働率（面積ベース）（％）

92.1

建ぺい率/容積率
(注２)

建

物

70

地番：東京都港区芝三丁目２番13他３筆

稼働率（戸数ベース）（％）

80％/400％

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

2,917.57

構造・階数

建築時期

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

RC陸屋根
地下１階付11階建

住戸比率（％）

面積比率（％）－－DINKSタイプ

92.0

84.8

ファミリータイプ

8.0

15.2

エグゼクティブタイプ

－－シングルタイプ

平成16年11月10日

エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

93.3

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成17年２月23日（183日）

緊急修繕費（千円）－(A)賃貸事業収入

66,933

短期修繕費(１年以内)（千円）－(B)賃貸事業費用小計

32,397

長期修繕費(12年間)（千円）

33,330

外注管理費

10,201

建物再調達価格（千円）

公租公課

2,793

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

2,439

レポート日付

損害保険料

144

減価償却費

14,854

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,962

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)34,536

エンジニアリング・レポートの概要

675,000
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）

12.2
株式会社イー・アール・エス
平成17年12月９日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

2,630,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

2,260,000

その他情報(注１)本物件の東側には、私道負担があります（面積約54.25㎡）。また、本物件の東側道路の一部は建築基準法第42条第２項に定められる道路であるため、本物件建物の建築に際してセットバックがなされています（面積約25.44㎡）。
(注２)本物件は、近隣商業地域かつ防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。また、前面道路の幅員が狭いため、容積率が360％に制限されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、都営地下鉄三田線「三田」駅の北方、徒歩４分の距離に位置する中層の賃貸マンションです。本物件の存する芝エリアは港区のほぼ中央に位置し、都営地下鉄三田線、浅草線、大江戸線、JR山手線の利用が可能であり、また、エリアの南北を日比谷通り、桜田通り、第一京浜等が走っており、鉄道及び道路の交通利便性に優れています。当該エリアは主要街道沿いに業務エリアを形成する一方、その背後には大型のタワー型マンションも多く立地する等商住混在地域の様相を呈しています。本物件の近隣地域は都心接近性、交通利便性に優れる上、周辺には芝公園等の緑地もあり居住の快適性も良好です。このため、今後も都心接近性、交通利便性を志向する単身者、DINKSを中心に堅調な需要が見込まれます。
特記事項
１．本物件は、電波法第102条の２による電波伝搬障害防止区域内にあるため、地表高31メートルを超える高層建築物等を建築する場合には、工事着工前に総務大臣に届け出る必要があります。
２．西側隣接地の一部から本物件土地に、戸袋及び雨樋等が越境しており、当該隣接地所有者は自らの建物の改築等を行う場合には越境することなく建築する旨の覚書を取り交わしています。
３．西側隣接地の一部から本物件土地に、ダクトの一部が越境しており、本物件所有者は、自らの費用負担で、現状変更をすることができる
旨の確認書を取り交わしています。
４．西側隣接地から本物件土地に、アンテナが越境しています。
５．本物件の東側境界線の一部の官民境界が未確定です。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-6

2010/02/23 14:04:24

イプセギンザ
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

有限会社セレーネツー

賃貸可能戸数（戸）67

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

賃貸可能面積（㎡）2,226.42
1,707.64

住居表示：東京都中央区銀座一丁目14番13号

賃貸面積（㎡）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

9,207

面積（㎡）

339.37(注１)

敷金・保証金等（千円）

11,960

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

76.7

建ぺい率/容積率
(注２)

建

物

52

地番：東京都中央区銀座一丁目208番４他５筆

稼働率（戸数ベース）（％）

80％/800％

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅・車庫・駐輪場・物置

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

2,731.03

構造・階数

77.6

PM会社

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

SRC陸屋根地下１階付13階建

住戸比率（％）

－

100.0

100.0

ファミリータイプ－－

エグゼクティブタイプ－－DINKSタイプ
建築時期

平成17年１月５日

エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

面積比率（％）－

シングルタイプ自平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成17年３月８日（183日）

緊急修繕費（千円）－(A)賃貸事業収入

59,379

短期修繕費(１年以内)（千円）－(B)賃貸事業費用小計

32,135

長期修繕費(12年間)（千円）

30,200

外注管理費

9,202

建物再調達価格（千円）

公租公課

2,819

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

4,595

レポート日付

損害保険料

137

減価償却費

12,232

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

3,148

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)27,243

エンジニアリング・レポートの概要

631,600
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）

4.6
株式会社イー・アール・エス
平成17年12月９日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

2,520,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

2,240,000

その他情報(注１)本物件の南西側には、私道負担があります（面積約48.58㎡）。
(注２)本物件は、商業地域かつ防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ有楽町線「銀座一丁目」駅の南東方、徒歩２分に位置しています。本物件の存する銀座エリアは日本を代表する歴史ある繁華街であり、その商圏は全国規模に及んでいます。メインストリートを中心に百貨店、高級専門店、高級レストランが軒を連ね、今日に至るまで日本の消費文化をリードしてきました。交通利便性にも優れているうえ、最近の都心回帰現象により、都心通勤者やDINKS等の需要が今後も見込まれます。
特記事項
１．地中埋設物が南西側隣接地及び本物件土地に跨って存在しますが、当該地中埋設物の撤去又は移設等の現状変更については、申出者の費用負担で行うことができる旨の確認書を取り交わしています。
２．北東側隣接地から本物件土地に、ダクトの一部が越境しており、当該隣接地所有者が自らの建物の改築等を行う場合には越境を解消する
旨の覚書を取り交わしています。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-7

2010/02/23 14:04:24

ネクストフォルム西麻布
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数前所有者

有限会社セレーネツー

賃貸可能戸数（戸）株式会社ティ・エム・コーポレーション

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

地番：東京都港区西麻布三丁目13番２他１筆

賃貸可能面積（㎡）

住居表示：東京都港区西麻布三丁目13番３号

賃貸面積（㎡）

790.69

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

3,925

面積（㎡）

451.20(注１)

敷金・保証金等（千円）

5,956

用途地域

近隣商業地域稼働率（面積ベース）(％)

48.6

(注２)

物

19
1,627.06（内店舗738.95）

所有形態

建ぺい率/容積率

建

122（内店舗1）

稼働率（戸数ベース）(％)

80％/400％

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅・店舗・駐輪場・駐車場

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

1,823.19

構造・階数

86.4

PM会社

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

SRC陸屋根地下１階付10階建

住戸比率（％）

－

100.0

100.0

ファミリータイプ－－

エグゼクティブタイプ－－DINKSタイプ
建築時期

平成16年３月６日

エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）

運用期間

面積比率（％）－

シングルタイプ自平成21年６月１日

至

平成21年11月30日（183日）

建物調査会社

東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社

レポート日付

平成20年６月17日

緊急修繕費（千円）

300－(A)賃貸事業収入

21,278

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

29,729

長期修繕費(12年間)(千円）

19,490

外注管理費

7,368

建物再調達価格（千円）

357,300

公租公課

2,358

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

8,192

レポート日付

損害保険料

79

減価償却費

10,789その他賃貸事業費用

941(C)賃貸事業損益=(A)-(B)△8,450

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）

4.7

土壌環境調査会社

清水建設株式会社

レポート日付エンジニアリング・レポートの概要

平成17年５月27日
特記事項をご参照下さい

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

2,220,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

2,120,000

その他情報(注１)本物件の東側道路は建築基準法第42条第２項に定められる道路であるため、本物件建物の建築に際してセットバックがなされています（面積約2.66㎡）。
(注２)本物件は、近隣商業地域かつ防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ日比谷線「広尾」駅の北方、徒歩８分の距離に位置しています。本物件の存する西麻布エリアは「麻布、青山、赤坂」のいわゆる3Aのひとつに数えられ、高級住宅地のイメージが強い地域です。ビジネスエリアである霞ヶ関、大手町、赤坂へのアクセスが容易
であり、また、六本木、青山等、日本有数のファッションタウンに囲まれる好立地条件を備えており、外国人や法人借り上げの高級マンショ
ンも多いエリアです。住環境、高い利便性に支えられ、今後も堅調な需要を期待できるエリアです。
特記事項
１.本物件の店舗部分の遵法性回復工事は、平成21年9月24日に完了しており、建物調査会社である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による現況確認のうえ、「修繕結果確認報告書」を受領しています。
２．緊急修繕費として計上されている電気設備の更新は、平成20年７月14日に完了済です。
３．本物件の西側隣接道路の地下には、東京地下鉄株式会社の鉄道路線（日比谷線）が敷設されています。本物件土地において開発行為又は建築行為を行う際には、東京地下鉄株式会社との事前協議が必要です。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-8

2010/02/23 14:04:24

イプセ日本橋個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数前所有者

有限会社セレーネツー

賃貸可能戸数（戸）株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

賃貸可能面積（㎡）

1,458.73（内店舗40.14）
1,378.17（内店舗40.14）

住居表示：東京都中央区日本橋兜町11番２号

賃貸面積（㎡）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

6,392

面積（㎡）

186.51

敷金・保証金等（千円）

11,506

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

94.5

(注)

物

49（内店舗1）

地番：東京都中央区日本橋兜町155番４他１筆

建ぺい率/容積率

建

151（内店舗1）

稼働率（戸数ベース）（％）

80％/700％

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅・店舗・駐輪場

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

1,716.21

構造・階数

建築時期

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳
住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

タイプ

44.0

37.2

DINKSタイプ

50.0

51.9

ファミリータイプ

6.0

10.9

エグゼクティブタイプ

－－SRC陸屋根地下１階付15階建
平成16年11月３日

エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

96.1

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成17年３月８日（183日）

緊急修繕費（千円）－(A)賃貸事業収入

37,345

短期修繕費(１年以内)（千円）－(B)賃貸事業費用小計

17,433

長期修繕費(12年間)（千円）

24,300

外注管理費

5,292

建物再調達価格（千円）

公租公課

1,793

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

897

レポート日付

損害保険料

91

地震予想損失率（％）

減価償却費

8,185

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,174

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)19,912

エンジニアリング・レポートの概要

425,000
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月
10.1
株式会社イー・アール・エス
平成17年12月９日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

1,200,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

1,120,000

その他情報(注)本物件は、商業地域かつ防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。また、街並み誘導型地区計画に規定する敷地面積が100㎡以上300㎡未満であるため、容積率が886.66％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ東西線「茅場町」駅から西方、徒歩２分の距離に位置し、都心接近性、交通利便性に非常に優れています。周辺地域は
東京証券取引所、証券会社が立地するオフィス地区でしたが、近年は都内大型ビルの供給によりオフィスとしての需要が減退する反面、住宅地域としてはライフスタイルの変化、都心回帰現象等によって需要が旺盛な地域です。本物件も都心接近性や職住近接を求める単身者・
DINKS世帯を中心に安定的な需要が期待できる物件です。
特記事項
該当事項はありません。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-10

2010/02/23 14:04:24

イプセ都立大学
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

株式会社モリモト

賃貸可能戸数（戸）30

日章興産株式会社

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

賃貸可能面積（㎡）863.70

住居表示：東京都目黒区緑が丘一丁目４番１号

賃貸面積（㎡）

837.26

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

3,560

面積（㎡）

345.88(注１)

敷金・保証金等（千円）

5,782

用途地域

第１種低層住居専用地域

稼働率（面積ベース）（％）

96.9

建ぺい率/容積率
(注２)

建

物

29

地番：東京都目黒区緑が丘一丁目2268番２

稼働率（戸数ベース）（％）

60％/150％

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅・倉庫サブ・リース種別

延床面積（㎡）

1,384.38

構造・階数

RC陸屋根６階建

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

建築時期

昭和43年９月17日

改修時期

平成17年１月27日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

6.7

5.2

DINKSタイプ

93.3

94.8

ファミリータイプ－－

エグゼクティブタイプ

－－エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

96.7

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成17年４月25日（183日）

緊急修繕費（千円）－(A)賃貸事業収入

18,532

短期修繕費(１年以内)（千円）－(B)賃貸事業費用小計

13,925

長期修繕費(12年間)（千円）

15,390

外注管理費

6,174

建物再調達価格（千円）

公租公課
修繕費等（原状回復費を含む）

499

耐震調査会社

1,559

レポート日付

損害保険料

55

減価償却費

4,724

その他賃貸事業費用

910(C)賃貸事業損益=(A)-(B)4,607

248,000
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）
土壌環境調査会社
レポート日付エンジニアリング・レポートの概要

8.3
株式会社イー・アール・エス
平成17年12月９日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

648,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

565,000

その他情報(注１)本物件の東側道路は建築基準法第42条第２項に定められる道路であるため、本物件建物の建築に際してセットバックがなされています（面積約24.8㎡）。
(注２)本物件は、角地加算により、建ぺい率が70％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、東急東横線「都立大学」駅の南東方、徒歩９分の距離に位置しています。本物件の存する地域は、中小規模戸建住宅の中に低層のマンション等が混在する住宅地域です。最寄駅である「都立大学」駅周辺は、多くの飲食店、日用品店舗等が立地しており、生活の利便性は高く、当駅から渋谷駅へは約10分と都心部への接近性も良好です。
特記事項
１．南側隣接地の一部から本物件土地に、境界壁の一部が越境しており、隣地所有者が将来において境界壁等の建替え又は改修等の現状変更を行う場合は、隣地所有者の責任と負担において越境を解消する旨の確認書を取り交わしています。
２．本物件建物は、本物件土地の用途地域が本物件建物新築後に準工業地域から第一種低層住居専用地域に変更されたことに伴う指定容積率の縮小のため、いわゆる既存不適格建築物に該当します。将来、本物件建物を建て替える場合には、同一規模、同一高さの建物が建築できない可能性があります。
３．本物件の北側境界線の一部の官民境界が未確定です。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-13

2010/02/23 14:04:24

コスモハイム武蔵小杉
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

株式会社モリモト

賃貸可能戸数（戸）59

コスモ石油株式会社

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

4,208.83

住居表示：神奈川県川崎市中原区木月伊勢町２番８号

賃貸面積（㎡）

4,208.83

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

8,912

面積（㎡）

2,872.70

敷金・保証金等（千円）

84,920用途地域

第２種中高層住居専用地域

稼働率（面積ベース）（％）

100.0

建ぺい率/容積率
(注１)

建

物

59(注２)

地番：神奈川県川崎市中原区木月伊勢町2300番１他６筆 賃貸可能面積（㎡）

稼働率（戸数ベース）（％）

60％/200％

三井不動産販売株式会社
三井不動産販売株式会社

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

4,348.50

構造・階数

RC陸屋根５階建

建築時期

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

平成９年２月28日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ－－

DINKSタイプ

－

－

100.0

100.0

－

－

ファミリータイプ
エグゼクティブタイプ

エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

100.0

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成17年３月17日（183日）

緊急修繕費（千円）－(A)賃貸事業収入

56,713

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

13,515

長期修繕費(12年間)（千円）

90,020

建物再調達価格（千円）

809,850

外注管理費

865

公租公課

1,778

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

494

レポート日付

損害保険料

178

地震予想損失率（％）

減価償却費

9,687

その他賃貸事業費用

512(C)賃貸事業損益=(A)-(B)43,197

土壌環境調査会社
レポート日付エンジニアリング・レポートの概要

12,430

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月
8.6
ランドソリューション株式会社
平成17年４月13日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

1,674,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

1,580,000

その他情報(注１)本物件は、角地加算により、建ぺい率が70％に緩和されています。
(注２)エンド・テナントは１社ですが、賃貸戸数は59戸として記載しています。
立地環境等の物件特性
本物件は、中原区の中央部、JR南武線の南側及び東急東横線の西側にあって、東急東横線、JR南武線「武蔵小杉」駅から約750m、東急東横線「元住吉」駅から約630m（徒歩８分）と両駅の概ね中間部に位置し、周辺は、平坦な住宅地域です。武蔵小杉駅は東急東横線（特急・通勤特
急・急行停車駅）、JR南武線、東急目黒線（東京メトロ南北線・都営三田線に直通）が利用可能な都心接近性に優れた駅で、当駅周辺には大規模商業施設の立地はないものの、中小規模の店舗等からなる商業地域が形成されている他、「元住吉」駅前には繁華な近隣商業地域（モトスミブレーメン通り）が所在する等、当地域一帯は居住の利便性に優れた地域となっています。また、公法上は第１・２種中高層住居専用地
域、第１種住居地域（いずれも容積率200％）に指定され、中層マンション、一般住宅等が見られる住宅地域が広がっており、当近隣地域は
当該住宅地域の内にあって、大規模画地における中層マンション、社宅が比較的多く見られる他、一般住宅が立地する住宅地域となっています。
特記事項
該当事項はありません。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-14

2010/02/23 14:04:24

コンフォートタイム大塚
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

有限会社セレーネツー

賃貸可能戸数（戸）55

日本ハウズイング株式会社

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

地番：東京都豊島区北大塚二丁目19番12他１筆

賃貸可能面積（㎡）

住居表示：東京都豊島区北大塚二丁目19番７号

賃貸面積（㎡）

984.54

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

3,947

面積（㎡）

376.23

敷金・保証金等（千円）

6,690

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

81.7

建ぺい率/容積率
(注)

建

物

45
1,204.61

稼働率（戸数ベース）（％）

80％/600％

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

1,395.46

構造・階数

SRC陸屋根12階建

建築時期

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳タイプ

住戸比率（％）

面積比率（％）

100.0

100.0

DINKSタイプ－－

ファミリータイプ－－

エグゼクティブタイプ

－－シングルタイプ

平成17年１月７日

エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

81.8

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成17年２月２日（183日）

緊急修繕費（千円）－(A)賃貸事業収入

26,424

短期修繕費(１年以内)（千円）－(B)賃貸事業費用小計

12,853

長期修繕費(12年間)（千円）

14,610

外注管理費

3,413

建物再調達価格（千円）

公租公課

1,493

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

1,052

レポート日付

損害保険料

66

減価償却費

5,886

その他賃貸事業費用

941(C)賃貸事業損益=(A)-(B)13,570305,816
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）
土壌環境調査会社
レポート日付エンジニアリング・レポートの概要

6.6
株式会社イー・アール・エス
平成18年１月20日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

779,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

762,000

その他情報(注)本物件は、商業地域かつ防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率は100％に緩和されています。また、前面道路の幅員が狭いた
め、容積率が360％に制限されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、JR山手線「大塚」駅の北方、徒歩５分の距離に位置する中高層マンションです。JR山手線「大塚」駅は、JR山手線の主要ターミナ
ル駅のひとつである「池袋」駅から１駅であり、また都電荒川線の利用も可能である等、都心へのアクセス性、交通利便性が良好です。
特記事項
該当事項はありません。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-15

2010/02/23 14:04:24

イプセ東京EAST
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）59

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

賃貸可能面積（㎡）2,969.57

住居表示：東京都中央区八丁堀三丁目27番５号

賃貸面積（㎡）

2,750.31

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

10,675

面積（㎡）502.50

敷金・保証金等（千円）

18,087

稼働率（面積ベース）（％）

92.6

用途地域

地

建ぺい率/容積率
(注)

建

物

55

地番：東京都中央区八丁堀三丁目13番31他３筆

商業地域
80％/700％

80％/500％

稼働率（戸数ベース）（％）

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

3,239.51

構造・階数

RC陸屋根地下１階付10階建

建築時期

93.2

PM会社

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

平成18年１月20日

タイプ

住戸比率（％）－DINKSタイプ

74.6

68.7

ファミリータイプ

25.4

31.3

－

－

エグゼクティブタイプ

エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

面積比率（％）－

シングルタイプ自平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成19年２月７日（183日）

緊急修繕費（千円）－(A)賃貸事業収入

56,252

短期修繕費(１年以内)（千円）－(B)賃貸事業費用小計

31,067

長期修繕費(12年間)（千円）

33,820

外注管理費

13,113

建物再調達価格（千円）

公租公課
修繕費等（原状回復費を含む）

396

耐震調査会社

1,680

レポート日付

損害保険料

152

704,000
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）

減価償却費

14,292

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,431

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)25,185

エンジニアリング・レポートの概要

8.6
東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社
平成18年12月26日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

2,300,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

2,140,000

その他情報(注)本物件は、前面道路の幅員による容積率制限及び地区計画における容積率最高限度等により、容積率が602.24％になります。
立地環境等の物件特性
本物件は、JR京葉線「八丁堀」駅の北側、徒歩１分の距離に位置するDINKSタイプを中心とした中高層賃貸マンションです。本物件の存する
中央区内は、その立地から、職住近接性を志向する単身者・夫婦共働き世帯の選好性の強いエリアです。
特記事項
北西側隣接地の一部から本物件土地に、建物のダクト等の一部が越境しており、また、南西側隣接地の一部から本物件土地に、建物の雨樋等の一部及びブロック塀の一部がそれぞれ越境しており、当該隣接建物所有者又は当該隣接地所有者が将来において建物の建替え又は改修等の現状の変更を行う場合、あるいはブロック塀の改修等を行う場合には、当該隣接建物所有者又は当該隣接地所有者の責任と負担において越境を解消する旨の確認書を取り交わしています。

- 77 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-16

2010/02/23 14:04:24

イプセ雪谷
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

建

地

物

1
52（内店舗1）
52（内店舗1）

地番：東京都大田区東雪谷二丁目345番

賃貸可能面積（㎡）

1,542.30（内店舗194.88）

住居表示：東京都大田区東雪谷二丁目13番３号

賃貸面積（㎡）

1,542.30（内店舗194.88）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

6,053

面積（㎡）

647.93

敷金・保証金等（千円）

16,164

用途地域

近隣商業地域稼働率（面積ベース）（％）

100.0

建ぺい率/容積率(注)80％/300％

所有形態
用途
延床面積（㎡）

1,890.95

構造・階数

RC陸屋根９階建

建築時期

第１種中高層住居専用地域
60％/200％

稼働率（戸数ベース）（％）

株式会社モリモトクオリティ

所有権

サブ・リース会社

株式会社モリモトクオリティ

共同住宅・店舗・車庫

サブ・リース種別

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

平成18年２月10日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

47.0

40.3

DINKSタイプ

51.0

55.6

ファミリータイプ

2.0

4.1

エグゼクティブタイプ

－－エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

100.0

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日（183日）

レポート日付

平成19年２月７日

緊急修繕費（千円）－(A)賃貸事業収入

36,443

短期修繕費(１年以内)（千円）－(B)賃貸事業費用小計

15,507

長期修繕費(12年間)（千円）

20,250

外注管理費

4,678

建物再調達価格（千円）

公租公課

1,191

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

473

レポート日付

損害保険料

92

地震予想損失率（％）

減価償却費

7,840

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,231

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)20,935

エンジニアリング・レポートの概要

431,000
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月
7.5
東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社
平成18年12月26日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

1,110,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

1,040,000

その他情報(注)本物件は、角地加算による10％の加算及び各用途地域における建ぺい率の按分計算により、建ぺい率が84.41％になります。また、前面道路の幅員による容積制限及び各用途地域における容積率の按分計算により、容積率が272.08％になります。
立地環境等の物件特性
本物件は、東急池上線「石川台」駅の南方、徒歩３分の距離に位置する店舗付き賃貸マンションです。周辺地域は、都市近郊の住宅地となっており、都内有数の高級住宅街である田園調布をはじめ、雪谷、千束、久が原など比較的緑の多い住宅地として選好性の高いエリアになっています。駅前及び周辺の商店街には日用品周りの店舗等も充実しており、住環境、生活利便性ともに良好な地域と言えます。
特記事項
南西側隣接地から本物件土地に、建物の雨樋等の一部が越境しており、当該隣接地所有者が将来において建物の建替え又は改修等の現状の変更を行う場合は、隣接地所有者の責任と負担において越境を解消する旨の確認書を取り交わしています。

- 78 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-17

2010/02/23 14:04:24

イプセ麻布十番
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）51

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

賃貸可能面積（㎡）2,400.00

住居表示：東京都港区麻布十番二丁目10番１号

賃貸面積（㎡）

2,161.68

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

11,226

面積（㎡）615.53

敷金・保証金等（千円）

17,144

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

建ぺい率/容積率
(注)

建

物

46

地番： 東京都港区元麻布一丁目237番９他１筆80％/500％

90.2

PM会社

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

2,688.92

構造・階数

RC陸屋根地下２階付７階建

建築時期

90.1

稼働率（戸数ベース）（％）

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

平成17年９月２日

タイプ

住戸比率（％）－DINKSタイプ

78.4

74.0

ファミリータイプ

21.6

26.0

－

－

エグゼクティブタイプ

エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

面積比率（％）－

シングルタイプ自平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成19年２月22日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A)賃貸事業収入

68,947

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

27,906

長期修繕費(12年間)（千円）

32,400

外注管理費

10,702

建物再調達価格（千円）

549,000

公租公課

1,557

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

2,817

レポート日付

損害保険料

119

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）

減価償却費

11,262

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,446

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)41,040エンジニアリング・レポートの概要

8.3
東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社
平成18年12月26日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

2,910,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

2,650,000

その他情報(注)本物件は、商業地域かつ防火地域内の耐火建物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ南北線「麻布十番」駅の西方、徒歩３分の距離に位置するDINKSタイプを中心とした中高層賃貸マンションです。近隣
地域は、低層階店舗の中高層マンション等が建ち並ぶ商住混在地域で、生活利便性が高いと考えられます。
特記事項
１．本物件は、電波法第102条の２による電波伝搬障害防止区域内にあるため、地表高31メートルを越える高層建築物等を建築する場合には、工事着工前に総務大臣に届け出る必要があります。
２．東側隣接地の一部から本物件土地に、マンホール桝及び擁壁が越境しており、また、南側隣接地の一部から本物件土地にコンクリート法
枠等が越境しており、それぞれ隣地所有者と越境に関する確認書を取り交わしています。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-18

2010/02/23 14:04:24

イプセ麻布十番DUO
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）66

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

賃貸可能面積（㎡）

2,094.58

住居表示：東京都港区麻布十番二丁目21番２号

賃貸面積（㎡）

1,982.53

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

10,915

面積（㎡）369.22

敷金・保証金等（千円）

19,004

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

94.7

建ぺい率/容積率
(注)

建

物

63

地番： 東京都港区麻布十番二丁目21番７

稼働率（戸数ベース）（％）

80％/600％

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅・車庫

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

2,591.14

構造・階数

RC陸屋根14階建

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳タイプ

住戸比率（％）

平成18年３月８日

－

100.0

100.0

ファミリータイプ－－

エグゼクティブタイプ

－－エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

面積比率（％）－

シングルタイプ
DINKSタイプ

建築時期

95.5

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成19年４月20日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A)賃貸事業収入

67,222

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

26,271

長期修繕費(12年間)（千円）

64,710

外注管理費

7,780

建物再調達価格（千円）

583,000

公租公課

1,516

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

1,913

レポート日付

損害保険料

126

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年４月27日

地震予想損失率（％）

減価償却費

13,210土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,723

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)40,951

エンジニアリング・レポートの概要

4.1
東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社
平成19年４月５日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

2,690,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

2,460,000

その他情報（注）本物件は、商業地域かつ防火地域内の耐火建物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ南北線「麻布十番」駅の南方、徒歩１分の距離に位置するDINKSタイプの中高層賃貸マンションです。本物件の属する近隣地域は、麻布十番商店街及び都道415号線（高輪麻布線）の背後に位置する商住混在地域で、低層階に店舗がある中高層マンション等が建ち並んでいます。
特記事項
１．本物件は、電波法第102条の２による電波伝搬障害防止区域内にあるため、地表高31メートルを越える高層建築物等を建築する場合には、工事着工前に総務大臣に届け出る必要があります。
２．所有者不明のブロック塀が東側隣接地と本物件土地に跨って存しており、当該ブロック塀については当該東側隣地所有者と共同管理とする旨の覚書を取り交わしています。
３．西側隣接地の塀及びフェンスの一部が本物件土地に越境しており、当該隣接地所有者が将来自らの建物の取壊し等を行う際には、越境物を撤去する旨の覚書を取り交わしています。

- 80 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-19

2010/02/23 14:04:24

イプセ新宿夏目坂
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

賃貸可能面積（㎡）

1,917.62（内店舗395.22）
1,467.21（内店舗395.22）

住居表示：東京都新宿区喜久井町10番

賃貸面積（㎡）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

7,112

面積（㎡）

742.77

敷金・保証金等（千円）

35,092

稼働率（面積ベース）（％）

76.5

用途地域

(注)

第１種住居

第１種中高層住居地域

専用地域

60％/400％

60％/300％

稼働率（戸数ベース）（％）

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅・店舗・事務所・物置

サブ・リース種別

構造・階数

建築時期

75.6

PM会社

所有形態
延床面積（㎡）
物

31（内店舗1）

地番： 東京都新宿区喜久井町９番１他７筆

建ぺい率/容積率

建

141（内店舗1）

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

2,211.69
タイプ

RC合金メッキ鋼板ぶき・陸屋根７階建

住戸比率（％）

平成18年２月10日－

DINKSタイプ

87.5

79.1

ファミリータイプ

12.5

20.9

－

－

エグゼクティブタイプ

エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

面積比率（％）－

シングルタイプ自平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成19年５月22日（183日）

緊急修繕費（千円）

100450(A)賃貸事業収入

47,952

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

15,303

長期修繕費(12年間)（千円）

23,700

外注管理費

3,675

建物再調達価格（千円）

455,200

公租公課

1,090

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

1,222

レポート日付

損害保険料

98

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）

減価償却費

7,852

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,363

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)32,648

エンジニアリング・レポートの概要

7.6
東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社
平成18年12月26日
特記事項をご参照下さい

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

1,865,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

1,700,000

その他情報(注)本物件は、防火地域内の耐火建物であるため、建ぺい率が70％に緩和されています。また、前面道路による容積率の制限及び用途地域における按分計算により、容積率が382.26%になります。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ東西線「早稲田」駅の南方、徒歩２分の距離に位置するDINKSタイプを中心とした中高層賃貸マンションです。本物件の属する近隣地域は、中高層マンション、事務所ビルを中心に小規模な店舗も立地する都心の由緒あるエリアであり、寺院も多く残っている
一方で、戸山公園等の緑地も見られるように住環境は総じて良好であると考えられます。
特記事項
１．本物件の西側都道は都市計画道路で、拡幅の予定線が本物件土地の西側にかかっています。
２．本物件は土地面積が500㎡以上のため、建物の建築を目的として土地の区画形質の変更を行う場合には、開発行為の許可を東京都新宿区長から受ける必要があります。
３．南側隣接地の一部から本物件土地に、コンクリート擁壁の一部が越境しており、当該隣接地所有者が将来当該擁壁を改修又は撤去・新設する場合には越境状態を解消する旨の確認書を取り交わしています。
４．緊急修繕費として計上されているアルミ製建具の修繕は、平成19年１月17日に完了しています。

- 81 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-20

2010/02/23 14:04:24

ユニロイヤル銀座
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

アルファ・レジデンシャル・ツー有限会社

賃貸可能戸数（戸）61

株式会社ユニホー

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

賃貸可能面積（㎡）

1,817.56

住居表示：東京都中央区銀座一丁目23番４号

賃貸面積（㎡）

1,522.04

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

7,408

面積（㎡）

318.01

敷金・保証金等（千円）

10,547

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

83.7

建ぺい率/容積率
(注)

建

物

49

地番： 東京都中央区銀座一丁目213番２他４筆

稼働率（戸数ベース）（％）

80％/600％

株式会社ユニホー
株式会社ユニホー

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

2,253.92

構造・階数

RC陸屋根10階建

建築時期

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

平成17年12月２日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

59.0

45.9

DINKSタイプ

36.1

44.9

ファミリータイプ

4.9

9.2

エグゼクティブタイプ

－－エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

80.3

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成19年４月20日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A)賃貸事業収入

47,978

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

23,882

長期修繕費(12年間)（千円）

30,560

外注管理費

6,785

建物再調達価格（千円）

459,000

公租公課

1,946

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

3,049

レポート日付

損害保険料

99

減価償却費

10,440土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,561

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)24,095

エンジニアリング・レポートの概要

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年４月27日

地震予想損失率（％）

5.1
株式会社イー・アール・エス
平成19年４月６日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

1,800,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

1,550,000

その他情報(注)本物件は、商業地域かつ防火地域内の耐火建物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ有楽町線「新富町」駅北西方、徒歩２分の距離に位置するシングルタイプを中心とした中高層賃貸マンションです。都
内有数の商業エリアである銀座地区にありますが、幹線道路裏手に位置し騒音等の懸念も少なく、小規模店舗等の生活利便施設も散在するため、エリア内では相対的に住環境が良好な地域です。また、接道状況及び周辺建物の高さ・配置等から日照を確保した居室が多く、高層建物のひしめく同地区にあっては、希少性の高い物件といえます。
特記事項
南側及び西側隣接地から本物件土地に、排気ダクト等が越境しており、当該隣接地所有者が将来自らの建物の取壊し等を行う場合には当該越境物を撤去する旨の確認書を取り交わしています。

- 82 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-21

2010/02/23 14:04:24

イプセ祐天寺
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

不動産及び土地の賃借権を信託財産とする

特定資産の種類

信託の受益権

テナント総数1

前所有者

イースト・サイド・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）

所在地

土

地

物

26（内店舗2）

地番： 東京都目黒区祐天寺二丁目2364番19

賃貸可能面積（㎡）1,380.35 (内店舗291.75)
1,259.42 (内店舗291.75)

住居表示：東京都目黒区祐天寺二丁目14番21号

賃貸面積（㎡）

所有形態

借地権（注）

月額賃料（共益費込）（千円）

6,937

面積（㎡）

526.56

敷金・保証金等（千円）

28,065

用途地域

近隣商業地域稼働率（面積ベース）（％）

建ぺい率/容積率80％/300％

所有形態
用途
延床面積（㎡）
建

29（内店舗2）

構造・階数

建築時期

91.2

稼働率（戸数ベース）（％）

89.7

PM会社

株式会社モリモトクオリティ

所有権

サブ・リース会社

株式会社モリモトクオリティ

共同住宅・店舗

サブ・リース種別

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

1,445.35
タイプ

RC陸屋根・亜鉛メッキ鋼板ぶき７階建

住戸比率（％）

平成18年３月３日－

DINKSタイプ

76.2

81.5

ファミリータイプ

23.8

18.5

－

－

エグゼクティブタイプ

エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

面積比率（％）－

シングルタイプ自平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成19年４月20日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A)賃貸事業収入

43,157

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

16,408

長期修繕費(12年間)（千円）

27,940

外注管理費

4,405

建物再調達価格（千円）

351,000

公租公課

526

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

435

レポート日付

損害保険料

75

地震予想損失率（％）

減価償却費

8,541

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

2,424

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)26,748

エンジニアリング・レポートの概要

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年４月27日
12.4
株式会社竹中工務店
平成19年４月20日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

1,450,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

1,390,000

その他情報（注）借地権の概要は以下の通りです。
底地権者：宗教法人祐天寺、借地期間：平成17年１月１日から満30年間
なお、将来本物件を譲渡する際には当該借地権の底地権者から承諾を得る必要があります。
立地環境等の物件特性
本物件は、東急東横線「祐天寺」駅の南方、徒歩１分の距離に位置するDINKSタイプを中心とした中高層賃貸マンションで、店舗や店舗付マンションが建ち並ぶ駅前商業地域にあります。「祐天寺」駅から「渋谷」駅まで約６分と都心部へのアクセスに優れる一方で、昔ながらのたたずまいを残した商店街と、落ち着きのある住宅地が調和し、同沿線の代官山、自由が丘といったエリアと並び、特に若者やDINKSに人気の高いエリアです。
特記事項
底地権者による訴訟提起について
本物件の土地は、平成16年12月14日付土地賃貸借契約書により株式会社モリモトが底地権者から賃借し、本物件の建物の建設後、平成18年
３月24日付で中央三井信託銀行株式会社を受託者として本物件に係る信託契約が設定され、同日付で本物件の信託受益権は、株式会社モリモ
トからイースト・サイド・ワン有限会社に譲渡されました。その後、平成18年６月21日付で、本投資法人が、本物件の信託受益権をイース
ト・サイド・ワン有限会社から取得し、現在に至っています。
平成20年12月19日付で、本資産運用会社の親会社の異動及び本投資法人の投資口の譲渡がなされましたが、底地権者から、本資産運用会社の親会社の異動等は実質的には借地権の無断譲渡に該当する等として、平成21年４月15日付で本建物の建物収去及び土地の明け渡し並びに損害賠償を求める訴訟の提起を受けており、平成21年11月30日現在、係争中です。

- 83 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-22

2010/02/23 14:04:24

イプセ渋谷Tiers
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

株式会社モリモト

賃貸可能戸数（戸）

30

前々所有者
所在地

土

地

－

賃貸可能面積（㎡）

住居表示：東京都渋谷区桜丘町29番21号

賃貸面積（㎡）

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

4,904

面積（㎡）

528.93（注１）

敷金・保証金等（千円）

10,334

用途地域

第２種住居地域

稼働率（面積ベース）（％）

76.3

(注２)

物

24
1,123.80

所有形態

建ぺい率/容積率

建

賃貸戸数（戸）地番： 東京都渋谷区桜丘町78番１他４筆

稼働率（戸数ベース）（％）

60％/300％

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

1,363.62

構造・階数

RC陸屋根８階建

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

平成19年３月28日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

10.0

6.3

DINKSタイプ

86.7

88.9

ファミリータイプ

3.3

4.7

エグゼクティブタイプ

－－エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

80.0

PM会社

所有形態

建築時期

857.76

自平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成19年５月22日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A)賃貸事業収入

31,167

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

14,484

長期修繕費(12年間)（千円）

22,460

外注管理費

5,743

建物再調達価格（千円）

327,000

公租公課

881

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

498

レポート日付

損害保険料

70

地震予想損失率（％）

減価償却費

5,843

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,446

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)

16,682

エンジニアリング・レポートの概要

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年５月11日
3.8
東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社
平成19年４月23日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

1,400,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

1,210,000

その他情報(注１)本物件の北西側には、私道（位置指定道路）による私道負担があります（面積約44.67㎡）。
(注２)本物件は、角地緩和により、建ぺい率が70％に緩和されています。また、前面道路幅員の関係で容積率が290.80％に制限されます。
立地環境等の物件特性
本物件は、JR山手線「渋谷」駅の南西方、徒歩８分の距離に位置するDINKSタイプを中心とした中高層賃貸マンションです。本物件の属する
渋谷桜丘エリアは、日本有数のターミナル駅である渋谷駅から徒歩圏にありながら、比較的閑静な住環境を有するエリアです。また、本物件
は高い設備水準を備え、かつ外観や内装等に意匠を凝らしており、その立地、仕様から、比較的所得水準の高い都心通勤者・若年単身者・
DINKS等を中心として堅調な需要が見込まれます。
特記事項
１．本物件は、電波法第102条の２による電波伝搬障害防止区域内にあるため、地表高31メートルを越える高層建築物等を建築する場合には、工事着工前に総務大臣に届け出る必要があります。
２．本物件の北西端に渋谷区の所有する町会掲示板が存しています。
３．本物件内地中に設置したH鋼（山留め）が南東側隣接地へ地中で越境しており、当該越境物について当該隣接地所有者は本物件建物が存続する限り容認する旨の確認書を取り交わしています。
４．南側隣接地から本物件土地に、塀・擁壁等が越境しており、当該越境物の建替え・改修等を行う場合は申出者の費用負担にて行う旨の確認書を取り交わしています。
５．本物件の南西側境界線の一部の官民境界が未確定です。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-23

2010/02/23 14:04:24

イプセ大塚
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）70

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

賃貸可能面積（㎡）

1,871.70
1,768.45

住居表示：東京都豊島区南大塚三丁目17番４号

賃貸面積（㎡）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

7,194

面積（㎡）

398.40

敷金・保証金等（千円）

10,998

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

94.5

建ぺい率/容積率
(注)

建

物

66

地番： 東京都豊島区南大塚三丁目17番５他１筆

第１種住居地域

80％/500％

60％/400％

稼働率（戸数ベース）（％）

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅・車庫・駐輪場

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

2,554.36

構造・階数

RC陸屋根11階建

建築時期

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

平成18年１月11日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

57.1

50.7

DINKSタイプ

42.9

49.3

ファミリータイプ－－

エグゼクティブタイプ

－－エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

94.3

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成19年４月20日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A)賃貸事業収入

46,940

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

18,844

長期修繕費(12年間)（千円）

42,880

外注管理費

3,906

建物再調達価格（千円）

525,000

公租公課

838

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

832

レポート日付

損害保険料

114

地震予想損失率（％）

減価償却費

11,353

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,799

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)28,096

エンジニアリング・レポートの概要

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年４月27日
6.9
東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社
平成19年４月５日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

1,480,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

1,400,000

その他情報(注)本物件は、商業地域内かつ防火地域内の耐火建物であることと、用途地域による按分計算により建ぺい率が99.98％に緩和されています。また、各用途地域における按分計算により、容積率が499.97%になります。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ「新大塚」駅の北西方、徒歩４分の距離に位置し、国道254号線（通称「春日通り」）に南西側で接面するシングルタ
イプを中心とした中高層賃貸マンションです。東京メトロ「新大塚」駅から丸ノ内線で「池袋」駅まで約４分、「東京」駅まで約13分で連絡しており、都心部にあっても交通利便性は良好であり、通勤に至便であることから、特に単身者向けの需要が堅調に推移するものと見込まれます。
特記事項
１．本物件は、電波法第102条の２による電波伝搬障害防止区域内にあるため、地表高31メートルを越える高層建築物等を建築する場合には、工事着工前に総務大臣に届け出る必要があります。
２．南東側隣接地から本物件土地に、屋根の一部、配管の一部及びブロック塀等が越境しており、当該隣接地所有者が将来自らの建物の取壊
し及び建替え工事等を行う場合には当該越境状況を解消する旨の覚書を取り交わしています。

- 85 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-24

2010/02/23 14:04:24

イプセ菊川
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）43

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

建

地

物

地番： 東京都墨田区菊川二丁目６番３他２筆

賃貸可能面積（㎡）38
1,168.18

住居表示：東京都墨田区菊川二丁目１番12号

賃貸面積（㎡）

998.42

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

3,976

面積（㎡）

493.61（注）敷金・保証金等（千円）

5,898

用途地域

準工業地域

稼働率（面積ベース）（％）

85.5

稼働率（戸数ベース）（％）

建ぺい率/容積率60％/300％

所有形態
用途
延床面積（㎡）

1,430.05

構造・階数

RC陸屋根７階建

建築時期

株式会社モリモトクオリティ

所有権

サブ・リース会社

株式会社モリモトクオリティ

共同住宅・駐車場・駐輪場

サブ・リース種別

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

平成18年３月３日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

37.2

31.6

DINKSタイプ

55.8

55.8

ファミリータイプ

7.0

12.6

エグゼクティブタイプ

－－エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

88.4

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成19年４月20日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A)賃貸事業収入

24,186

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

13,806

長期修繕費(12年間)（千円）

26,080

外注管理費

3,874

建物再調達価格（千円）

369,800

公租公課

751

耐震調査会社

1,279

レポート日付修繕費等（原状回復費を含む）
損害保険料

79

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年４月27日

地震予想損失率（％）

減価償却費

6,516

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,306

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)10,380エンジニアリング・レポートの概要

7.5
東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社
平成19年４月５日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

817,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

698,000

その他情報(注)本物件の東側道路は建築基準法第42条第２項に定められる道路であるため、本物件建物の建築に際してセットバックがなされています（面積約70.03㎡）。
立地環境等の物件特性
本物件は、都営地下鉄新宿線「菊川」駅の南方、徒歩３分の距離に位置するDINKSタイプを中心とした中高層賃貸マンションです。本物件の属するエリアは、「大手町」、「東京」駅まで電車で15分弱という都心部への交通利便性が高く、また駅前及び周辺の商店街には日用品回りの店舗等も充実しており、生活利便性も優れることから住宅需要はファミリー向け、単身者向けともに期待できるエリアです。
特記事項
１．西側隣接地から本物件土地に、ブロック塀が越境しており、また、北側隣接地から本物件土地に、土留等が越境しており、当該隣接地所
有者が将来自らの建物を建替え・増改築する際に当該越境を解消する旨の確認書を取り交わしています。
２．本物件の北側境界線の一部の民民境界が未確定です。

- 86 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

J-25

2010/02/23 14:04:24

イプセ鶴見
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

不動産及び土地の賃借権を信託財産とする信特定資産の種類

託の受益権

テナント総数1
32

前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）地番： 神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央三丁目1325番

所在地

土

地

1,407.40

住居表示：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央三丁目５番10号

賃貸面積（㎡）

借地権（注１）

月額賃料（共益費込）（千円）

4,030

面積（㎡）

767.14

敷金・保証金等（千円）

7,163

用途地域

準工業地域

稼働率（面積ベース）（％）

96.9

(注２)

物

1,452.09

所有形態

建ぺい率/容積率

建31

賃貸可能面積（㎡）

稼働率（戸数ベース）（％）

60％/200％

株式会社モリモトクオリティ
株式会社モリモトクオリティ

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅・駐輪場・物置

サブ・リース種別

1,627.07

構造・階数

RC陸屋根６階建

タイプ

住戸比率（％）

面積比率（％）－－DINKSタイプ

96.9

95.5

ファミリータイプ

3.1

4.5

エグゼクティブタイプ

－－シングルタイプ

平成18年２月20日

エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

延床面積（㎡）

建築時期

96.9

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成19年４月20日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A)賃貸事業収入

27,361

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

11,301

長期修繕費(12年間)（千円）

23,370

外注管理費

3,093

建物再調達価格（千円）

335,000

公租公課

397

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

939

レポート日付

損害保険料

73

地震予想損失率（％）

減価償却費

5,063

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,734

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)16,059エンジニアリング・レポートの概要

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年４月27日
7.3
株式会社竹中工務店
平成19年４月20日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

666,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

657,000

その他情報(注１)借地権の概要は以下の通りです。
底地権者：宗教法人天王院、借地期間：平成18年３月29日から満30年間
なお、将来本物件を譲渡する際には当該借地権の底地権者から承諾を得る必要があります。
(注２)本物件は、２以上の道路に接するため、建ぺい率が70％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、京浜急行線「京急鶴見」駅の北東方、徒歩９分の距離に位置するDINKSタイプを中心とする中高層賃貸マンションです。近隣地域
は、中小規模の事務所、共同住宅、戸建住宅、駐車場等が混在する地域です。
特記事項
該当事項はありません。

- 87 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

S-1

2010/02/23 14:04:24

フォレオタウン筒井
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数

前所有者

大和ハウス工業株式会社

賃貸可能戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

建

地

物

－

1
11（内店舗11）

賃貸戸数（戸）11（内店舗11）

地番：奈良県大和郡山市筒井町531番１

賃貸可能面積（㎡）4,022.27 （内店舗4,022.27）

住居表示：－（注）賃貸面積（㎡）

4,022.27 （内店舗4,022.27）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

8,170

面積（㎡）

12,524.00

敷金・保証金等（千円）

173,462

用途地域

準工業地域

稼働率（面積ベース）（％）

100.0

第１種住居地域

建ぺい率/容積率60％/200％

所有形態
用途
延床面積（㎡）

4,115.33（A棟～D棟４棟の合計・附属建物除く）

構造・階数

S平屋建（一部２階建）

建築時期

60％/200％

稼働率（戸数ベース）（％）

ダイワロイヤル株式会社

所有権

サブ・リース会社

ダイワロイヤル株式会社

店舗・倉庫・事務所等

サブ・リース種別

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳
住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプタイプ－－

平成18年10月２日

DINKSタイプ－－

乃至ファミリータイプ－－

平成18年10月16日

エグゼクティブタイプ

－－エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

100.0

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成18年11月２日（183日）

緊急修繕費（千円）(A)賃貸事業収入

49,527

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

14,979

長期修繕費(12年間)（千円）

外注管理費

3,101

建物再調達価格（千円）

公租公課

6,442

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

156

レポート日付

損害保険料

55

地震予想損失率（％）

減価償却費

3,802

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,422

レポート日付(C)賃貸事業損益=(A)-(B)34,548

エンジニアリング・レポートの概要

10,760250,000
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月
9.4
株式会社竹中工務店
平成18年11月２日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

大和不動産鑑定株式会社

取得価格

1,410,000

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

1,160,000

その他情報（注）本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
立地環境等の物件特性
本物件は、独立した４棟の建物で構成され、合計11の店舗区画から成る商業施設で、来場用駐車場は199台分確保されています。
＜立地＞
本物件は、近鉄橿原線「筒井」駅の南西方約450ｍに位置し、周辺は大和郡山市及びその近隣における主要幹線道路の路線商業地域を形成しています。大和郡山市は、奈良県北部、奈良市の南西側に位置しており、全体的に盆地となっています。近隣地域には、国道25号線沿道に所在する、カーディーラー、ファミリーレストラン等の郊外型店舗があり、当該国道は、奈良県を東西に結ぶ幹線道路であるとともに、南北を結ぶ国道24号にも交差し、西名阪自動車道郡山インターチェンジへの連続性も優れていることから、交通量は豊富です。周辺の状況として、
南方には大規模な工場、北方には戸建てを中心とした住宅地域が形成されており、その他には最寄り駅からの接近性が良好なことから、中層のマンション等も見られます。
＜テナント＞
食品スーパー、ドラッグストア、衣料品及び複数の飲食店などが入居しています。
特記事項
本物件南側道路（一般国道25号線）境界を跨った地中に、所有者不明の側溝が設置されています。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634

S-2

2010/02/23 14:04:24

いなげや横浜西が岡店
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成21年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数

前所有者

三井不動産株式会社

賃貸可能戸数（戸）

前々所有者

－

所在地

土

建

地

物

1
1（内店舗1）

賃貸戸数（戸）1（内店舗1）

地番： 神奈川県横浜市泉区西が岡一丁目２番１

賃貸可能面積（㎡）2,343.26（内店舗2,343.26）(注２）

住居表示：－（注１）

賃貸面積（㎡）

2,343.26（内店舗2,343.26）(注２）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

5,862

面積（㎡）

3,279.08

敷金・保証金等（千円）

91,439

用途地域

準住居地域

稼働率（面積ベース）（％）

100.0

稼働率（戸数ベース）（％）

建ぺい率/容積率60％/200％

所有形態
用途
延床面積（㎡）

2,221.32（注２）

構造・階数

S・RC陸屋根３階建

建築時期

株式会社モリモトクオリティ

所有権

サブ・リース会社

株式会社モリモトクオリティ

店舗

サブ・リース種別

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳タイプ

平成６年２月14日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ－－

DINKSタイプ－－

ファミリータイプ－－

エグゼクティブタイプ

－－エンジニアリング・レポート

収支状況等（単位：千円）
運用期間

100.0

PM会社

自

平成21年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成21年11月30日

レポート日付

平成20年３月26日（183日）

緊急修繕費（千円）－
900(A)賃貸事業収入

35,173

短期修繕費(１年以内)（千円）(B)賃貸事業費用小計

8,249

長期修繕費(12年間)（千円）

外注管理費

1,055

建物再調達価格（千円）

公租公課

2,049

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

732

レポート日付

損害保険料

77

地震予想損失率（％）

減価償却費

3,547

その他賃貸事業費用

787(C)賃貸事業損益=(A)-(B)26,924

土壌環境調査会社
レポート日付エンジニアリング・レポートの概要

108,390
365,550
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年７月10日
5.7
東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社
平成19年６月21日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

財団法人日本不動産研究所

取得価格

価格時点

平成21年11月30日

不動産鑑定評価額

1,000,000
867,000

その他情報(注１)本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
(注２)本物件の賃貸可能面積及び賃貸面積は、不動産登記法上の建物の延床面積には算入されない階下スペース部分等を含めて賃貸借契約書が締結されているため、建物の延床面積よりも大きくなっています。
立地環境等の物件特性
本物件は、相鉄いずみ野線「弥生台」駅から南東方へ徒歩10分の距離に位置する、株式会社いなげやが入居する商業施設（食品スーパー）です。本物件は、泉区内の幹線道路である「弥生台桜木町線」沿いに立地しており、周辺地域は幹線道路沿い中層共同住宅や店舗等、背後地には戸建住宅が数多く建ち並ぶ地域となっています。
特記事項
南側隣接地から本物件土地に、物置の一部が越境しており、また、本物件の縁石及びブロックが南側隣接地に越境しています。当該越境物について各々が将来取壊し・立替・改修を行う際には当該越境を解消する旨の覚書を取り交わしています。

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09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24（エ）信託不動産の担保の状況
第一順位

第二順位

物件
番号

物件名称

J-1

目黒かむろ坂レジデンシア

J-2

フォーティーンヒルズイー
ストタワー

託の受益権に質権第一順位託の受益権に質権第二順位J-3

クイズ恵比寿

設定

設定

J-4

イプセ麻布十番七面坂

J-5

イプセ芝公園J-6

イプセギンザJ-7

ネクストフォルム西麻布

J-8

イプセ日本橋J-10

イプセ都立大学

J-13

コスモハイム武蔵小杉

J-14

コンフォートタイム大塚

J-15

イプセ東京EAST(注1)

不動産を信託財産とする信被担保債権額 担保権者
12,684百万円

不動産を信託(注2)

担保種類

被担保債権額不動産を信託財産とする信

15,990百万円

15,990百万円

財産とする信託の受益権に

イプセ雪谷

J-17

イプセ麻布十番J-18

イプセ麻布十番DUO

J-19

イプセ新宿夏目坂J-20

ユニロイヤル銀座

J-21

イプセ祐天寺J-22

イプセ渋谷Tiers

J-23

イプセ大塚

J-24

イプセ菊川

J-25

イプセ鶴見

S-1

フォレオタウン筒井

S-2

担保種類

(注2)

J-16

(注1)
(注2)

担保権者

質権第一順位設定――

いなげや横浜西が岡店
株式会社みずほ銀行、中央三井信託銀行株式会社及び株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行、中央三井信託銀行株式会社、株式会社三井住友銀行、株式会社三菱東京UFJ銀行及び住友信託銀行株式会社（オ）主なテナントへの賃貸借の状況
a.

主なテナントの一覧
信託不動産における主なテナントごとの物件名称、賃貸面積及び賃貸面積比率は以下の通りです。なお、「主なテナント」とは、ポートフォリオ全体の総賃貸面積に占める当該テナントの賃貸面積の比率が10％以上のテナントをいいます。
テナント名

業種

物件名称

賃貸面積
（㎡）
(注)

株式会社モリモトクオリティ

不動産管理業J-1目黒かむろ坂レジデ

総賃貸面積に占める
当該テナントの賃貸
面積の比率（％）

39,072.38

75.0

主なテナントの合計

39,072.38

75.0

ポートフォリオ全体の賃貸面積

52,062.14

100.0

ンシア他計20物件(注)「賃貸面積」には、平成21年11月30日現在各テナントとエンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に記載されている面積を記載しています。

- 90 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634b.

2010/02/23 14:04:24

主なテナントへの賃貸条件
主なテナントに対する信託不動産ごとの契約期間、賃貸面積、月額賃料（共益費込）、敷金等の賃貸条件
は以下の通りです。
株式会社モリモトクオリティ

物件
番号

Ｊ-1

Ｊ-3

Ｊ-4

Ｊ-5

物件名称

契約期間

目黒かむろ坂レジデンシア

至：平成27年12月20日
自：平成17年３月25日

クイズ恵比寿至：平成22年２月25日
自：平成17年７月１日

イプセ麻布十番七面坂

至：平成22年２月25日
自：平成17年３月25日

イプセ芝公園至：平成22年２月25日
自：平成17年３月25日

Ｊ-6

イプセギンザＪ-7

ネクストフォルム西麻布

Ｊ-8

イプセ日本橋

至：平成22年２月25日
自：平成16年８月27日
至：平成28年２月29日
自：平成17年３月25日
至：平成22年２月25日
自：平成17年７月１日

Ｊ-10 イプセ都立大学

至：平成22年２月25日
自：平成17年２月25日

Ｊ-14 コンフォートタイム大塚至：平成22年２月25日
自：平成18年３月29日

Ｊ-15 イプセ東京EAST

至：平成23年３月29日
自：平成18年３月29日

Ｊ-16 イプセ雪谷

至：平成23年３月29日
自：平成17年12月16日

Ｊ-17 イプセ麻布十番

至：平成22年12月16日
自：平成18年３月29日

Ｊ-18 イプセ麻布十番DUO

至：平成23年３月29日
自：平成18年３月29日

Ｊ-19 イプセ新宿夏目坂

至：平成23年３月29日
自：平成18年３月28日

Ｊ-21 イプセ祐天寺

至：平成23年３月31日
自：平成19年６月21日

Ｊ-22 イプセ渋谷Tiers

至：平成29年５月31日
自：平成18年３月29日

Ｊ-23 イプセ大塚

至：平成23年３月29日
自：平成19年６月21日

Ｊ-24 イプセ菊川

至：平成29年５月31日
自：平成19年６月21日

Ｊ-25 イプセ鶴見

Ｓ-2

自：平成18年７月１日

至：平成29年５月31日
自：平成20年３月31日

いなげや横浜西が岡店
合至：平成30年３月31日
計

賃貸面積

月額賃料

（㎡）

（共益費込）(注)（千円）

4,288.53

18,462

敷金（千円）

31,8455,016.98

38,163212,955

3,037.53

17,61837,712

2,492.30

11,227

20,2101,707.64

9,207

11,960790.69

3,925

5,956

1,378.17

6,392

11,506837.26

3,560

5,782

984.54

3,947

6,690

2,750.31

10,67518,087

1,542.30

6,053

16,1642,161.68

11,22617,144

1,982.53

10,91519,004

1,467.21

7,112

35,092

1,259.42

6,937

28,065857.76

4,904

10,334

1,768.45

7,194

10,998998.42

3,976

5,898

1,407.40

4,030

7,163

2,343.26

5,862

91,43939,072.38

191,388604,006

契約更改の方法

特記事項

信託契約の延長に併せ 該当事項はあて延長します。

りません。

協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。
協議により契約を延長 該当事項はあすることができます。 りません。

―――

―――

(注)「賃貸面積」には、平成21年11月30日現在各テナントとエンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に記載されている面積の合計を記載しています。

- 91 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

c.

2010/02/23 14:04:24

利害関係人等への賃貸借の状況
信託不動産における利害関係人等への賃貸借の状況は以下の通りです。

テナント名

業種

ダイワロイヤル株式会社(注３)

物件名称

不動産管理業 S-1フォレオタウン筒井

賃貸面積
（㎡）

年間賃料
（千円）

(注1)

(注2)

4,022.27

98,050

契約満了日
平成19年３月23日
乃至平成39年２月28日(注1)「賃貸面積」には、平成21年11月30日現在テナントとエンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に記載されている面積を記載しています。
(注2)「年間賃料」には、平成21年11月30日現在エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づく月額賃料（共益費を含みます
が、月極駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）の合計を12倍した金額を記載しています。
(注3)サブ・リース会社兼PM会社であるダイワロイヤル株式会社は、大和ハウスの100％子会社です。

d.

主要な物件の状況「主要な物件」とは、当期の不動産賃貸事業収益が不動産賃貸事業収益の合計の10％以上を占める物件をいい、J-3 クイズ恵比寿（22.1％）がこれに該当します。
J-3

クイズ恵比寿最近５年の稼働率の推移（％）(注)

テナント数

1

第１期（平成17年11月30日）-

総賃貸面積（㎡）

5,016.98

第２期（平成18年11月30日）

98.4

総賃貸可能面積（㎡）

5,249.98

第３期（平成19年５月31日）

97.3

不動産賃貸事業収益（千円）

326,088

第４期（平成19年11月30日）

97.6

第５期（平成20年５月31日）

95.4

第６期（平成20年11月30日）

95.8

第７期（平成21年５月31日）

91.9

第８期（平成21年11月30日）

95.6

(注)

「最近５年間の稼働率の推移」は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。

（カ）不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、各信託不動産について、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所、株式会社谷澤総合鑑定所、又は財団法人日本不動産研究所から不動産鑑定評価書を取得しています。以下は、本投資法人
が、平成21年11月30日現在において保有している各信託不動産に関して取得している不動産鑑定評価書の概要です。
なお、各信託不動産の不動産鑑定評価額は、現在及び将来における当該不動産鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。また、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、株式会
社中央不動産鑑定所、株式会社谷澤総合鑑定所及び財団法人日本不動産研究所の各不動産鑑定評価機関と本投資法人との間に、利害関係はありません。
試算価格情報

物件
番号

物件名称

不動産鑑定
評価額
（百万円）
(注1)

収益価格(注2)
直接還元法

DCF法

積算価格
（百万円）
(注3)

不動産鑑
定評価機
関
(注4)

直接還元法
による価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

DCF法に
よる価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

4,020

4,060

5.1

4,000

4.9

5.3

3,000

1

1,660

1,740

6.0

1,660

5.7

6.5

1,420

2

J-3 クイズ恵比寿

8,790

9,100

4.8

8,650

5.0

5.1

5,200

3

J-4 イプセ麻布十番七面坂

4,520

4,630

4.8

4,520

4.5

5.1

2,710

2

J-5 イプセ芝公園

2,260

2,320

5.2

2,230

5.4

5.5

1,790

3

J-6 イプセギンザ

2,240

2,300

5.2

2,220

5.2

5.5

2,140

3

J-7 ネクストフォルム西麻布

2,120

2,240

4.9

2,070

5.1

5.2

1,540

3

J-8 イプセ日本橋

1,120

1,140

5.3

1,110

5.4

5.6

825

3

J-1 目黒かむろ坂レジデンシア
J-2

フォーティーンヒルズ
イーストタワー- 92 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24

試算価格情報

物件
番号

物件名称

J-10 イプセ都立大学

不動産鑑定
評価額
（百万円）
(注1)

収益価格(注2)
直接還元法

DCF法

直接還元法
による価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

DCF法に
よる価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

積算価格
（百万円）
(注3)

不動産鑑
定評価機
関
(注4)

565

582

6.0

565

5.7

6.5

325

2

J-13 コスモハイム武蔵小杉

1,580

1,670

6.0

1,580

5.7

6.5

1,720

2

J-14 コンフォートタイム大塚

762

779

5.5

755

5.6

5.8

494

3

J-15 イプセ東京EAST

2,140

2,180

5.3

2,120

5.4

5.6

1,320

3

J-16 イプセ雪谷

1,040

1,050

5.4

1,040

5.5

5.7

803

3

J-17 イプセ麻布十番

2,650

2,730

4.8

2,650

4.5

5.1

1,370

2

J-18 イプセ麻布十番DUO

2,460

2,540

4.7

2,460

4.4

5.0

1,290

2

J-19 イプセ新宿夏目坂

1,700

1,790

5.0

1,700

4.7

5.5

1,240

2

J-20 ユニロイヤル銀座

1,550

1,580

5.2

1,530

5.3

5.5

1,030

3

J-21 イプセ祐天寺

1,390

1,420

5.1

1,390

4.6

5.6

656

2

J-22 イプセ渋谷Tiers

1,210

1,250

5.0

1,190

5.2

5.3

1,130

3

J-23 イプセ大塚

1,400

1,470

5.1

1,400

4.8

5.6

830

2

J-24 イプセ菊川

698

705

5.5

695

5.5

5.8

561

3

J-25 イプセ鶴見

657

679

6.0

657

5.7

6.5

422

2

S-1 フォレオタウン筒井

1,160

1,170

6.7

1,150

6.5

7.2

1,270

1

S-2 いなげや横浜西が岡店

867

864

6.1

870

5.7

6.2

911

4

（注1）「不動産鑑定評価額」欄には、平成21年11月30日を価格時点とする不動産鑑定評価額を記載しています。
（注2）「収益価格」には、直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を記載しています。直接還元法は、一期間の純収益を還元利
回りによって還元して収益価格を試算する手法です。また、DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格をその発生時期に応じて現在価値に割引き、それぞれを合計して収益価格を試算する手法です。
（注3）「積算価格」とは、不動産の再調達に要する費用に着目し、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法（原価法）により求められた価格です。
（注4）「不動産鑑定評価機関」欄に記載されている「1」は大和不動産鑑定株式会社を、「2」は株式会社中央不動産鑑定所を、「3」は株
式会社谷澤総合鑑定所を、「4」は財団法人日本不動産研究所をそれぞれ表します。

（キ）エンジニアリング・レポートの概要
本投資法人は、各信託不動産について、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境アセスメ
ント及び地震リスク分析等に関して建物状況評価報告書、地震リスク分析詳細分析報告書及び土壌汚染調査報告書（以下、「エンジニアリング・レポート」と総称します。）を株式会社竹中工務店、清水建設株式会社、
ランドソリューション株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社、又は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社から取得しています。
また、本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・デリジェンスとして、株式会社イー・アール・エ
ス及び応用アール・エム・エス株式会社に地震リスク調査を依頼し、耐震性の評価を行っています。当該調査においては、設計図書（建築一般図面、構造図面、構造計算書等を指します。）に基づいた定性的な判断と、独自の構造評価手法を用いた定量的分析により建物の耐震性評価を行い、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物の地震予想損失率を算定しています。なお、本投資法人が保有する24物件すべての建物は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社から適切乃至概ね適切に設計されており、建築基準法に定義される設計基準に照らして必要な耐震性能を有するとの評価を得ています。
更に、上記の建物耐震性評価に加え、本投資法人が保有する24物件全ての建物の新築時の構造計算書等設計
関連図書（「J-10 イプセ都立大学」については新耐震設計法適用前に新築された建物につき、耐震性能を向上させる目的で耐震補強工事を実施した際の、任意の保有耐力計算による耐震補強設計関連図書）について、
故意の改ざん、偽造の有無等に関して、構造計算書及び構造図には偽装等を示唆する特段の事項、並びに設計
当時の建築基準法上の耐震性能を疑わせる特段の事項は見受けられないとの調査報告書及び評価（以下、「構造計算書等検証報告書」と称し、「エンジニアリング・レポート」に含まれます。）を株式会社損保ジャパン・リスクマネジメント、株式会社久米エンジニアリングシステム、又は新日本管財株式会社からそれぞれ取得しています。

- 93 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

a.

2010/02/23 14:04:24

エンジニアリング・レポートの概要は以下の通りです。
修繕費（千円）(注１)

物件

物件名称

番号

J-1
J-2

緊急
目黒かむろ坂レジデンシア
フォーティーンヒルズ
イーストタワー長期（12年間）

短期

建物再調達価格（千円）(注１)(注２)

地震予想損失率
（％）
(注３)

－

100

37,6401,390,000

6.2

－

1,350

38,0301,009,000

5.7

J-3

クイズ恵比寿－－21,9301,282,000

11.1

J-4

イプセ麻布十番七面坂－－

52,5001,006,000

4.9

J-5

イプセ芝公園－－33,330675,000

12.2

J-6

イプセギンザ－－

30,200631,600

4.6

J-7

ネクストフォルム西麻布

300－

19,490357,300

4.7

J-8

イプセ日本橋－－24,300425,000

10.1

J-10

イプセ都立大学－－

15,390248,000

8.3

J-13

コスモハイム武蔵小杉－

12,43090,020809,850

8.6

J-14

コンフォートタイム大塚－－

14,610305,816

6.6

J-15

イプセ東京EAST－－

33,820704,000

8.6

J-16

イプセ雪谷

－

－

20,250431,000

7.5

J-17

イプセ麻布十番－－

32,400549,000

8.3

J-18

イプセ麻布十番DUO－－

64,710583,000

4.1

J-19

イプセ新宿夏目坂

100

450

23,700455,200

7.6

J-20

ユニロイヤル銀座－－

30,560459,000

5.1

J-21

イプセ祐天寺－－27,940351,000

12.4

J-22

イプセ渋谷Tiers－－

22,460327,000

3.8

J-23

イプセ大塚

－

－

42,880525,000

6.9

J-24

イプセ菊川

－

－

26,080369,800

7.5

J-25

イプセ鶴見

－

－

23,370335,000

7.3

S-1

フォレオタウン筒井－－

10,760250,000

9.4

S-2

いなげや横浜西が岡店－

900

108,390

365,550

5.7

ポートフォリオ合計

400

15,230844,760

13,844,116

5.3(注1)「修繕費」及び「建物再調達価格」については税抜き、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「建物再調達価格」とは、調査時点において、各物件を同設計、同仕様により新規に建設した場合の建設工事再調達価格をいいます。
なお、「S-1 フォレオタウン筒井」は４棟の建物から成っているため、建物再調達価格は４棟の合計額を記載しています。
(注3)「地震予想損失率」は、年超過確率0.21％（再現期間475年）で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。ただし、ポートフォリオに関する地震予想損失率は、複数の建築物群を対象とし、被害の相関性を考慮して、建築物群の中の１乃至複数の建築物に影響を与える年超過確率0.21％（再現期間475年）で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率（％）で示したものです。本投資法人は、地震予想損失率の値により地震保険を付保することを検討します。なお、上記各信託不動産に地震保険を付保する予定はありません。

- 94 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

b.
物件
番号

2010/02/23 14:04:24

エンジニアリング・レポート作成会社は、以下の通りです。
エンジニアリング・レポート作成会社
物件名称
建物状況評価報告書

地震リスク分析
詳細分析報告書株式会社イー・アール・

J-1

J-2

目黒かむろ坂レジデンシア 株式会社竹中工務店

フォーティーンヒルズ
イーストタワー

エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社

土壌汚染調査報告書

構造計算書等検証報告書

株式会社ハイ国際コンサ
ルタント

株式会社久米エンジニア
リングシステム株式会社イー・アール・
株式会社竹中工務店

エス及び応用アール・エ

株式会社竹中工務店

ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・

J-3

クイズ恵比寿株式会社竹中工務店

J-4

イプセ麻布十番七面坂

株式会社竹中工務店

エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社

株式会社イー・アール・エス

株式会社久米エンジニア
リングシステム

新日本管財株式会社株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エ

株式会社竹中工務店

新日本管財株式会社株式会社イー・アール・

株式会社久米エンジニア

エス

リングシステム株式会社イー・アール・

株式会社久米エンジニア

エス

リングシステム

清水建設株式会社

新日本管財株式会社株式会社イー・アール・

株式会社久米エンジニア

エス

リングシステム

ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・
J-5

イプセ芝公園株式会社竹中工務店

J-6

イプセギンザ株式会社竹中工務店

エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社

J-7

ネクストフォルム西麻布

J-8

イプセ日本橋東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社

株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・

株式会社竹中工務店

エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・

J-10

イプセ都立大学

株式会社竹中工務店

J-13

コスモハイム武蔵小杉

株式会社竹中工務店

エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・J-14

コンフォートタイム大塚

株式会社竹中工務店

J-15

イプセ東京EAST

株式会社竹中工務店

エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・

J-16

イプセ雪谷

株式会社竹中工務店

エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・J-17

イプセ麻布十番株式会社竹中工務店

J-18

イプセ麻布十番DUO

株式会社竹中工務店

エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・

J-19

イプセ新宿夏目坂株式会社竹中工務店

J-20

ユニロイヤル銀座

株式会社竹中工務店

エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社

株式会社イー・アール・エス
ランドソリューション株
式会社

新日本管財株式会社（注）
新日本管財株式会社株式会社イー・アール・

株式会社損保ジャパン・エス

リスクマネジメント

東京海上日動リスクコン

株式会社損保ジャパン・

サルティング株式会社

リスクマネジメント

東京海上日動リスクコン

株式会社損保ジャパン・

サルティング株式会社

リスクマネジメント

東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社

株式会社損保ジャパン・
リスクマネジメント

東京海上日動リスクコン

株式会社久米エンジニア

サルティング株式会社

リングシステム東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社

株式会社久米エンジニア
リングシステム株式会社イー・アール・

株式会社損保ジャパン・エス

リスクマネジメント

株式会社竹中工務店

新日本管財株式会社株式会社イー・アール・
J-21

イプセ祐天寺株式会社竹中工務店

J-22

イプセ渋谷Tiers

株式会社竹中工務店

エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社- 95 -

東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社

新日本管財株式会社

09617664_有価証券報告書_20100223135634

物件
番号2010/02/23 14:04:24

エンジニアリング・レポート作成会社
物件名称
建物状況評価報告書

地震リスク分析
詳細分析報告書株式会社イー・アール・

J-23

イプセ大塚

株式会社竹中工務店

エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・

J-24

イプセ菊川

株式会社竹中工務店

J-25

イプセ鶴見

株式会社竹中工務店

エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社

土壌汚染調査報告書
東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社

株式会社損保ジャパン・

サルティング株式会社

リスクマネジメント

株式会社竹中工務店

ム・エス株式会社
株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社

新日本管財株式会社

東京海上日動リスクコン

株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エ

構造計算書等検証報告書

リスクマネジメント
株式会社損保ジャパン・S-1

フォレオタウン筒井

株式会社竹中工務店

S-2

いなげや横浜西が岡店

株式会社竹中工務店(注)

新耐震設計法適用前に新築された建物につき、耐震性能を向上させる目的で耐震補強工事を実施した際の、任意の保有耐力計算による耐震補強設計関連図書の検証を行っています。

株式会社イー・アール・
エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社- 96 -

株式会社竹中工務店

株式会社損保ジャパン・

東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社

リスクマネジメント

新日本管財株式会社

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24（ク）建築主、設計者、施工者及び確認検査機関
建築主、設計者、施工者及び確認検査機関は以下の通りです。
物件
番号

物件名称

J-1 目黒かむろ坂レジデンシア

建築主
西五反田エスピーシ
ー有限会社

設計者
株式会社大林組

フォーティーンヒルズ
J-2
イーストタワー

東亜鉄工建設株式会 有限会社庵都市建築
社
設計事務所

J-3 クイズ恵比寿

株式会社モリモト

J-4 イプセ麻布十番七面坂
J-5 イプセ芝公園

株式会社モリモト
株式会社モリモト

J-6 イプセギンザ

株式会社モリモト

J-7 ネクストフォルム西麻布

株式会社モリモト

構造設計者
株式会社大林組

株式会社大林組

M建築構造設計室

株式会社大林組

株式会社夢空間研究 株式会社夢空間研究所

所

株式会社イクス・ア

株式会社創建設計事ーク都市設計務所

有限会社ヒロ建築設
計工房
有限会社アルファ・ブレイン
有限会社イズム建築
計画

荒木設計
有限会社エムエーテ
ィー構造設計長坂設計事務所

株式会社アルトン設

株式会社アルトン設

計（閉鎖）

計（閉鎖）

株式会社秀建築事務

株式会社秀建築事務所

所

株式会社モリモト（改修工事）

株式会社青木茂建築
工房

株式会社青木茂建築工房

株式会社エステート
コスモ・財団法人住株式会社アパアソシ

株式会社アパアソシ

エイツ

エイツ

日本ハウズイング株

日本ハウズイング株

株式会社テラ設計工

式会社

式会社

房

J-15 イプセ東京EAST

株式会社モリモト

有限会社谷内田章夫
ワークショップ

株式会社池田建築設計事務所

J-16 イプセ雪谷

株式会社モリモト

シオックス株式会社

J-8 イプセ日本橋

株式会社モリモト
個人（新築時）J-10 イプセ都立大学

J-13 コスモハイム武蔵小杉

宅改良開発公社
J-14 コンフォートタイム大塚J-17 イプセ麻布十番

株式会社モリモト

J-18 イプセ麻布十番DUO

株式会社モリモト

J-19 イプセ新宿夏目坂
J-20 ユニロイヤル銀座

株式会社モリモト
株式会社ユニホー

施工者

株式会社藤川構造計
画

株式会社土屋組
株式会社土屋組

確認検査機関財団法人日本建築セ
ンター
日本ＥＲＩ株式会社
財団法人日本建築センター
株式会社都市居住評
価センター

株式会社間組・JFE ビューローベリタス
工建株式会社

ジャパン株式会社

北野建設株式会社

中央区

栗本建設工業株式

イーホームズ株式会

会社

社

多田建設株式会社

中央区

山品建設株式会社

目黒区

五洋建設株式会社－(注)株式会社錢高組

川崎市
財団法人東京都防株式会社イチケン

災・建築まちづくりセンター

株式会社NIPPOコー
中央区
ポレーション
株式会社森本組

財団法人日本建築設
備・昇降機センター

荒川建設工業株式会

荒川建設工業株式会

株式会社ナカノフ

社

社

ドー建設

有限会社アルファ・有限会社エムエーテ

栗本建設工業株式

株式会社都市居住評

ブレイン

ィー構造設計会社

価センター

有限会社アルファ・有限会社エムエーテ

栗本建設工業株式

株式会社都市居住評

ブレイン

ィー構造設計会社

価センター

有限会社東都設計

株式会社麦島建設

中央区

株式会社リョート・
プランニング

港区（確認）日本ＥＲＩ
J-21 イプセ祐天寺

株式会社モリモト

有限会社谷内田章夫
ワークショップ株式会社
株式会社構造計画プ
株式会社NIPPOコー （検査）イーハウス
ラス・ワン
ポレーション
建築センター株式会

有限会社谷内田章夫

株式会社構造計画プ

ワークショップ

ラス・ワン

有限会社庵都市建築

有限会社アワノ建築

矢作建設工業株式

財団法人日本建築設

設計事務所

設計

会社

備・昇降機センター

株式会社長谷建築設

株式会社長谷建築設

計事務所

計事務所

株式会社日本エーコ

株式会社セブテック

三井住友建設株式

ン

建築研究所

会社

株式会社冨士工・社
J-22 イプセ渋谷Tiers
J-23 イプセ大塚

株式会社モリモト
株式会社モリモト

J-24 イプセ菊川

株式会社モリモト

J-25 イプセ鶴見

株式会社モリモト

S-1 フォレオタウン筒井

S-2 いなげや横浜西が岡店

大和ハウス工業株式

北野建設株式会社

馬淵建設株式会社

大和ハウス工業株式

大和ハウス工業株式会社

会社

会社、遠山建築設計事務所

三井不動産建設株式

三井不動産建設株式

三井不動産建設株

会社（当時）

会社（当時）式会社（当時）三井不動産株式会社(注)当該改修工事は、建築確認申請を要しません。

- 97 -

イーハウス建築セン
ター株式会社

財団法人住宅金融普及協会（確認）日本ＥＲＩ
株式会社（検査）横浜市

大和ハウス工業株

株式会社京都確認検

式会社

査機構
横浜市

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24（ケ）ポートフォリオの分散状況（平成21年11月30日現在）
a. 地域別投資比率
エリア

物件数（棟）

取得価格（百万円）

投資比率（％）

１

16

41,393

80.9

２

7

8,336

16.3

３

－

－

－

４

1

1,410

2.8

合計

24

51,139100.0

ｂ. 用途別投資比率
用途

物件数（棟）

取得価格（百万円）

投資比率（％）

居住施設

22

48,729

95.3

商業施設

2

2,410

4.7

その他

－

－

－

合計

24

51,139100.0

ｃ. 築年数分布
築年数

物件数（棟）

取得価格（百万円）

投資比率（％）

１年未満

－

－

－

１年以上５年未満

17

39,84777.9

５年以上10年未満

4

7,970

15.6

10年以上

3

3,322

6.5

合計

24

51,139100.0

ｄ. 用途別築年数分布
用途

平均築年数（年）

居住施設

5.28

商業施設

8.40

その他

－

合計

5.43

ｅ. 住戸タイプ別棟数分布
タイプ区分

タイプ別棟数（棟）取得価格（百万円）

投資比率（％）

シングル（S）

4

5,979

12.3

DINKS（D）

17

41,07684.3

ファミリー（F）

1

1,674

3.4

エグゼクティブ（E）

－

－

－

合計

22

48,729100.0

ｆ. 居住施設の住戸タイプ別戸数分布
住戸タイプ

住戸数（戸）

比率（％）

シングル（S）

302

22.9

DINKS（D）

891

67.5

ファミリー（F）

127

9.6

エグゼクティブ（E）

－

－

1,320

100.0

合計

ｇ. 最寄駅からの徒歩時間別分布（居住施設のみ）
最寄駅からの徒歩時間

物件数（棟）

取得価格（百万円）

投資比率（％）

１分以上３分未満

8

21,47544.1

３分以上５分未満

7

17,94736.8

５分以上８分未満

1

779

1.6

８分以上10分未満

6

8,528

17.5

10分以上

－

－

－

22

48,729100.0

合計- 98 -

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2010/02/23 14:04:24（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
平成21年11月期の直近６計算期間末における本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たり純資産額は、以下の通りです。なお、総資産額、純資産額及び１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できない
ため、各月末における推移は記載していません。
年月日

(注1)
(注2)
(注3)

総資産額（百万円）

純資産総額（百万円）(注1)（注2）(注1)（注2）

１口当たりの純資産額（円）(注1)（注3）

平成19年５月31日

39,06424,725501,940（第３期）(38,344)(24,005)(487,321)

平成19年11月30日（第４期）

55,534

24,642500,247(54,897)(24,004)(487,310)

平成20年５月31日（第５期）

55,546(54,892)

24,667(24,013)500,752(487,490)

平成20年11月30日

54,61824,615

499,712（第６期）(54,006)(24,003)(487,278)

平成21年５月31日（第７期）

54,456(53,908)

24,551(24,002)498,402(487,264)

平成21年11月30日（第８期）

54,28024,439496,125(53,843)(24,002)(487,263)

括弧内の数値は、分配落ち後の金額です。
総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を記載しています。
１口当たりの純資産額は、円未満を切り捨てて記載しています。

また本投資証券は、東京証券取引所に平成18年３月22日付で上場されており、同取引所における市場相場は以下の通りです。
回次

第３期

第４期

第５期

第６期

第７期

第８期

計算期間別
最高・最低

決算年月

平成19年
５月

平成19年
11月

平成20年
５月

平成20年
11月

平成21年
５月

平成21年
11月

投資口価格

最高（円）

910,000

893,000

477,000

330,000

279,900

520,000

最低（円）440,000

416,000

319,000

89,000129,200

240,100

月別
月別最高・最低
投資口価格(注)

平成21年６月 平成21年７月 平成21年８月 平成21年９月 平成21年10月 平成21年11月

最高（円）268,600

280,000

381,000

463,000

520,000

440,000

最低（円）

240,100

247,400

282,500

365,000

427,000

371,000

最高・最低投資口価格は東京証券取引所の終値によります。

- 99 -

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2010/02/23 14:04:24②【分配の推移】
計算期間

分配総額（千円）

１口当たり分配金（円）

第３期

平成18年12月１日～平成19年５月31日

720,131

14,619第４期

平成19年６月１日～平成19年11月30日

637,227

12,936

第５期

平成19年12月１日～平成20年５月31日

653,286

13,262

第６期

平成20年６月１日～平成20年11月30日

612,498

12,434

第７期

平成20年12月１日～平成21年５月31日

548,657

11,138第８期

平成21年６月１日～平成21年11月30日

436,5428,862③【自己資本利益率（収益率）の推移】
自己資本利益率（％）

計算期間

（注）

年換算（％）

第３期

平成18年12月１日～平成19年５月31日

3.2

6.4

第４期

平成19年６月１日～平成19年11月30日

2.6

5.1

第５期

平成19年12月１日～平成20年５月31日

2.6

5.3

第６期

平成20年６月１日～平成20年11月30日

2.5

5.0

第７期

平成20年12月１日～平成21年５月31日

2.2

4.5

第８期

平成21年６月１日～平成21年11月30日

1.8

3.6

（注）自己資本利益率＝当期純利益/（（期首純資産額＋期末純資産額）÷2）×100- 100 -

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第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成17年６月１日

設立企画人（モリモト・アセットマネジメント株式会社（現 大和ハウス・モリモト・
アセットマネジメント株式会社））による投信法第69条第１項に基づく本投資法人の設立に係る届出

平成17年６月７日

投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立

平成17年６月16日

投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請

平成17年７月４日

内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号
務局長

関東財

第38号）

平成17年11月25日

規約の変更

平成18年１月26日

規約の変更

平成18年３月22日

東京証券取引所不動産投資信託市場へ上場（銘柄コード8984）

平成19年２月23日

規約の変更

平成21年２月26日

規約の変更

２【役員の状況】
本投資法人の本書の日付現在における役員の状況は以下の通りです。
役職名
執行役員

監督役員

監督役員

氏名
藤田

岩﨑

鶴巻

剛

哲也

康枝

（通称姓：宇野）所有

主要略歴（会社名等 当時）

投資口数

昭和61年４月

三井信託銀行株式会社

平成４年５月米国ジョージワシントン大学経営大学院

平成11年７月

三井信託銀行株式会社

平成15年８月

中央三井信託銀行株式会社

平成18年10月

同社

平成20年４月

モリモト・アセットマネジメント株式会社

平成20年４月

同社

取締役

平成20年５月

同社

転籍

同社

代表取締役社長（現任）

入社
金沢支店

ビ・ライフ投資法人

平成２年４月監査法人トーマツ

修士課程修了

法人営業課長仙台支店

不動産営業第三部

平成21年３月

0

次長

部長
出向

顧問

執行役員（現任）
入所0

平成６年３月公認会計士登録 (No．11886）

平成９年２月エヌイーディー株式会社

平成９年２月

岩﨑哲也公認会計士事務所

平成14年５月

税理士登録 （No．94737）

平成16年８月

シティア公認会計士共同事務所

平成17年６月

シグマ・ゲイン株式会社

平成18年１月

ビ・ライフ投資法人

平成７年４月東京都庁

平成17年10月

弁護士登録（東京弁護士会所属）
佐瀬米川法律事務所

入所（現任）

平成21年３月

ビ・ライフ投資法人

監督役員（現任）

入社
開所
（現任）

監査役

監督役員（現任）

入庁0（注）執行役員藤田剛は、本資産運用会社の代表取締役社長と本投資法人の執行役員を兼務しており、金商法第31条の４の規定に従い、金融庁長官に平成21年３月11日付で兼職の届出を行っています。

３【その他】（1）役員の変更
役員は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、規約第19条第１項）。
役員の任期は、選任後２年です（規約第19条第２項）。ただし、補欠又は増員のため選任された役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第19条第２項ただし書）。
役員を解任する投資主総会の決議は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投- 101 -

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資主の議決権の過半数をもって行う必要があります（投信法第106条）。役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、当該役員を解任する旨の議案が投資主総会において否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前より引き続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、30日以内に当該役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法
第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
（2）規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項① 規約等の重要事項の変更
後記「第３ 管理及び運営
い。
②

１ 資産管理等の概要（5）その他③ 規約の変更に関する手続」をご参照下さ事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。

③

出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。

（3）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実①

訴訟事件
ａ．本投資法人は、本投資法人が保有する「J-21 イプセ祐天寺」（以下、本①において「本物件」といいます。）に関して、平成21年４月15日付で訴訟（以下、本①において「本件訴訟」といいます。）の提起を受けています。
ｂ．本件訴訟の内容
提 起 日：平成21年４月15日
受理した裁判所：東京地方裁判所
事件番号：平成21年（ワ）第12437号
原
被建物収去土地明渡等請求事件

告：宗教法人祐天寺
告：ビ・ライフ投資法人

中央三井信託銀行株式会社外２名
請求内容：本物件の建物収去及び土地明渡し並びに損害賠償の請求②

本合併契約の締結
本投資法人は、ＮＣＲとの間で、平成21年11月10日、本合併契約を締結するに至りました。本合併の効力発生日は、平成22年４月１日を予定しています。本合併の概要については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファ
ンドの状況
い。

１ 投資法人の概況（1）主要な経営指標等の推移⑤ ＮＣＲとの合併について」をご参照下さ

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第８条）。
本投資証券は、東京証券取引所に上場されており、同取引所を通じて売買することが可能です。また、金融商品取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

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第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】① 本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「（4）計算期間」記載の決算期ごとに、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷発行済投資口総数②

本投資法人の資産評価の方法及び基準は、以下の通り運用資産の種類ごとに定めます（規約第34条第１項）。

（ア）不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、建物及び設備等についての減価償却額の算定方法は定額法によります。ただし、定額法を採用することが正当な事由により適当ではなくなった場
合で、かつ投資者保護上問題がないと判断できる場合に限り、他の評価方法に変更することができるものとします。
（イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権のみを信託する信託の受益権
信託財産が上記（ア）に掲げる資産の場合は、上記（ア）に従った評価を行い、金融資産及び負債の場合
は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価をした上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
（ウ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権及び地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
信託財産の構成資産が上記（ア）に掲げる資産の場合は、上記（ア）に従った評価を行い、金融資産及び負債の場合は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
（エ）不動産に関する匿名組合出資持分
匿名組合出資持分の構成資産が上記（ア）乃至（ウ）に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産及び負債の場合は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額により評価します。
（オ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権信託財産である匿名組合出資持分について上記（エ）に従った評価を行い、金融資産及び負債については、
一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
（カ）有価証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（取引所における取引価格、証券業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時、売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。）を用います。市場価格がない場合には、合理的に算定された価額により評価します。
（キ）金銭債権
取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、当該金銭債権を債権金額より低い価
額又は高い価額で取得した場合において、取得価額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
（ク）デリバティブ取引に係る権利
a. 取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務基準日における当該取引所の最終価格（終値。終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
b.

取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額により評価します。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。

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ｃ．上記にかかわらず、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計を適用することができるものとします。また、金利スワップ等に関する金融商品会計における特例処理及び為替予約に関する外貨建取引等会計処理基準における振当処理の適用を妨げません。
（ケ）金銭の信託の受益権
投資運用する資産に応じて、上記（ア）乃至（ク）及び下記（コ）に定める当該投資資産の評価方法に従い評価を行い、金融資産及び負債の場合は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
（コ）その他
上記に定めがない場合は、投信法、投信協会の評価規則に準じて付されるべき評価額をもって評価し、又は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従います。
③

資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、以下の通り評価するものとします（規約第34条第２項）。
（ア）不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等により求められた評価額。
（イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する信託の受益権並びに不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産が上記（ア）に掲げる資産については上記（ア）に従った評価
を、金融資産及び負債については一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価をした上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
④

資産評価の基準日は、各決算期（毎年５月末日と11月末日）とします。ただし、上記②（ア）乃至（ケ）に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします（規約第34条第３項）。

⑤

上記①及び②に定める評価方法については、継続性の原則に則り変更は行いません。ただし、正当な事由により採用した方法による評価が適当ではなくなった場合で、かつ、投資主保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の評価方法に変更できるものとします。評価方法を変更した場合には、直後に投資主に交付する資産運用報告において下記（ア）から（オ）の事項を記載します（規約第34条第４項）。
（ア）当該評価方法の変更の事実及び変更日（イ）変更前に採用していた評価方法と変更後の評価方法の具体的内容（ウ）期末における変更前に採用していた評価方法による評価額と変更後の評価方法による評価額（エ）具体的な変更理由（オ）その他、投資主保護上必要な事項⑥

１口当たりの純資産額については、投資法人の計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法人計算規則第58条、第68条）。本投資法人は、各営業期間（毎年12月１日から翌年５月末日まで、及び６月１日
から11月末日まで）に係る計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書を作成し（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対してその旨を通知し、承認を受けた計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びに会計監査報告を投資主に提供します（投信
法第131条第２項、第３項、第５項、投資法人計算規則第81条）。
上記資産の評価については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況（3）管理報酬等合わせ下さい。

４ 手数料等及び税金⑤ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法」に記載の照会先までお問い- 104 -

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2010/02/23 14:04:24（２）【保管】
本投資法人の発行する投資口は振替投資口であるため、該当事項はありません。ただし、本振替投資口を取り扱う振替機関が振替業の指定を取り消された場合若しくは当該振替機関の当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を継承する者が存しないとき、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときには、投資主は、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（振替法第227条第２項）。この場合、投資主は証券会社等と保護預り契約を締結して投資証券の保管を依頼するかあるいは、投資主自身が直接保管することができます。
（３）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年６月１日から11月末日まで、及び12月１日から翌年５月末日までの各６か月間とし、各営業期間の末日を決算期とします（規約第36条）。
（５）【その他】① 増減資に関する制限（ア）最低純資産額
本投資法人の最低純資産額は、5,000万円とします（規約第７条）。
（イ）投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、200万口とします（規約第５条第１項）。本投資法人は、かかる発
行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得て、その発行する投資口を引き受ける者の募集を行うことができます。募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引き受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。）１口当たりの払込金額（募集投資口１口と引き換えに払込む金銭の額をいいます。）は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額として役員会で承認を得た金額とします（規約第５条第３項）。
（ウ）国内における募集
本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします（規約第５条第２項）。
②

解散条件
本投資法人における解散事由は以下の通りです（投信法第143条）。

（ア）投資主総会の決議（イ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）（ウ）破産手続開始の決定（エ）解散を命ずる裁判（オ）投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し③

規約の変更に関する手続
規約を変更するには、投資主総会の特別決議が必要とされ、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもってこれを行う必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項）。ただし、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき、後記「３ 投資主・投資法
人債権者の権利 （1）投資主総会における議決権 ②」をご参照下さい。
本投資証券の上場日以降に投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の有価証
券上場規程に従ってその旨が開示される他、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金商法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、金商法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。

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2010/02/23 14:04:24

関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下の通りです。
（ア）本資産運用会社：大和ハウス・モリモト・アセットマネジメント株式会社
資産運用委託契約
期間

本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日に効力を生じるものとし、契約期間の定めはあ

更新

該当事項はありません。

解約

a. 本投資法人は、本資産運用会社が投信協会の会員でなくなった場合には、事前に投資主総会

りません。

の決議を経た上で（ただし、内閣総理大臣の許可をもって代替し得るものとします。下記
b. 及びc. においても同様です。）、本資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより直ちに同契約を解約することができます。
b. 本投資法人は、本資産運用会社に対して、６か月以上前に書面による通知をし、かつ、事前に投資主総会の決議を経た上で、同契約を解約することができます。
c. 本資産運用会社は、本投資法人に対して、６か月以上前の書面による通知をもって、同契約の解約を提案することができるものとし、本投資法人は、当該解約の提案を受けた場合、直ちに投資主総会を開催して同契約の解約に関する承認を求めます。契約の解約に関し投資主総会の承認が得られた場合、本投資法人及び本資産運用会社は、通知に定められた解約日において同契約を終了します。
d. 上記a. 乃至ｃ. の規定にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次の各号のいずれかに該当する場合、役員会の決議により、直ちに本契約を解約することができます。
ⅰ.

ⅱ.

本資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）
本資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生法上の再生手続開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押え命令の送達等の事由が発生した場合

ⅲ.

上記ⅰ. 及びⅱ. に掲げる場合の他、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合

e. 本投資法人は、本資産運用会社が次の各号のいずれかに該当する場合、本契約を解約しま
す。

変更等
(注1)
(注2)

ⅰ.
ⅱ.

投資信託委託業者(注1)でなくなった場合
投信法第200条各号(注2)のいずれかに該当する場合

ⅲ.

解散した場合両当事者の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、変更することができます。

証券取引法等の一部を改正する法律（平成18年法律第65号）による改正前の規定によります。
投信法の改正に伴い、「金融商品取引業者（投信法に規定されるものに限ります。）」と読み替えるものとします。

（イ）資産保管会社：中央三井信託銀行株式会社
資産保管業務委託契約
期間

契約締結の日（平成17年６月７日）から２年間です。ただし、契約期間中に本投資法人が解散となった場合は、その解散日までです。

更新

期間満了の３か月前までに契約当事者のいずれか一方からその相手方に対して、文書による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より１年間延長し、その後も同様となります。

解約

本投資法人及び資産保管会社は、相手方に対し、その３か月前までに文書により通知することにより資産保管業務委託契約を解約することができます。また、本投資法人及び資産保管会社
は、相手方が契約履行に重大な支障を及ぼす違反、倒産等の事由に該当し、当該相手方に対する文書による通知がなされた場合、資産保管業務委託契約を解約することができます。

変更等

本投資法人及び資産保管会社は、契約の内容が法令その他当事者の一方若しくは双方の事情によりその履行に支障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは、協議の上、これを改定することができます。

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2010/02/23 14:04:24（ウ）投資主名簿等管理人：中央三井信託銀行株式会社
投資主名簿等管理人委託契約
期間

平成21年１月５日から効力を生じるものとし、契約期間の定めはありません。

更新

該当事項はありません。

解約

本投資法人及び投資主名簿管理人は、合意した場合、３か月以上前に相手方に対して文書による解約の通知をした場合、及び相手方が契約履行に重大な支障を及ぼす違反、倒産等の事由に該当し、当該相手方に対する文書による通知がなされた場合、委託契約を解約することができ
ます。

変更等

当事者間で協議の上、契約を変更することができます。

（エ）一般事務受託者：中央三井信託銀行株式会社
一般事務委託契約
期間

契約締結の日（平成17年６月７日）から２年間です。ただし、契約期間中に本投資法人が解散となった場合は、その解散日までです。

更新

契約の終了日の３か月前までに契約当事者のいずれからも文書による別段の申出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より１年間延長されるものとし、その後も同様とします。

解約

本投資法人及び一般事務受託者は、相手方に対し、その３か月前までに文書により通知することにより一般事務委託契約を解約することができます。また、本投資法人及び一般事務受託者
は、相手方が契約履行に重大な支障を及ぼす違反、倒産等の事由に該当し、当該相手方に対する文書による通知がなされた場合、一般事務委託契約を解約することができます。

変更等当事者間の合意及び法令に従って変更することができます。

（オ）特別口座管理機関：中央三井信託銀行株式会社
特別口座の管理に関する契約期間

平成21年１月５日から効力を生じるものとし、契約期間の定めはありません。

更新

該当事項はありません。

解約

次の各号に掲げる事由が生じた場合、各号に定める時に終了するものとします。
a. 特別口座の加入者が存在しなくなった場合。特別口座管理機関は速やかにすべての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了した時に終了します。
b. 振替法に定めるところにより、本投資法人の発行するすべての振替投資口が振替機関によって取扱われなくなった場合。特別口座管理機関は速やかにすべての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了した時に終了します。
c. 当事者のいずれか一方がこの契約に違反し、かつその違反が引続きこの契約の履行に重大なる支障をおよぼすと認められたときに他方が文書によって解約の通知をした場合。当該通知
到達の日から２週間経過後若しくは当該通知において指定された日のいずれか遅い日に終了します。
d. 本投資法人及び特別口座管理機関の間に投資主名簿等管理人委託契約が締結されており、当該契約について契約の終了事由若しくは特別口座管理機関が解約権を行使しうる事由が発生したときに、特別口座管理機関がこの契約の解約を本投資法人に文書で通知した場合。この場合におけるこの契約の終了日については上記ｃ.後段の規定を準用します。
e. 経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、合意された口座管理事務手数料の定めにより難い事情が生じたにもかかわらず、当事者間で口座管理事務手数料の変更の協議が整わなかったとき、特別口座管理機関がこの契約の解約を本投資法人に文書で通知した場
合。この場合におけるこの契約の終了日については、上記c．後段の規定を準用します。

変更等

法令の変更又は監督官庁並びに保管振替機構の指示、その他契約の変更が必要な事由が生じた
場合は、当事者間で協議の上、契約を変更することができます。

（カ）会計監査人：新日本有限責任監査法人
本投資法人は、新日本有限責任監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（規約第26条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、当該投資主総会において再任されたものとみなされます（規約第27条）。

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2010/02/23 14:04:24

関係法人との契約の変更に関する開示の方法
関係法人との契約が変更された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従って開示される場合がある他、かかる契約の変更が、主要な関係法人の異動又は運用に関する基本方針、投資制限若しくは分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金商法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。

⑥

公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います（規約第４条）。

２【利害関係人との取引制限】（1）法令に基づく制限① 利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下の通りその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています（金商法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項）。ここで「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していること、その他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体者として政令で定める要件に該当する者をいいます（金商法第31条の４第３項）。「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していること、その他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます（金商法第31条の４第４項）。
（ア）通常取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれがある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと（金商法第44条の３第１項第１号、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。
（イ）当該金融商品取引業者との間で金商法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件として親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること（金商法第44条の３第１項第２号、投信法第223条の３第３項）。
（ウ）当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方
針、取引額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第44条の３第１項第３号、投信法第223条の３第３項）。
（エ）（ア）から（ウ）までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして、内閣府令に定める以下の行為（金商法第44条の３第１項第４号、業府令第153条、投信法第223条の３第３項、投信法施行規則第267条）。
ａ．通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と資産の売買その他の取引を行うこと。
ｂ．当該金融商品取引業者との間で金融商品取引契約（金商法第34条に定義される「金融商品取引契約」をいいます。以下同じです。）を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。
②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、法定利害関係人等（資産運用会社の親法人等、子法人等、特定個人株主及びこれらに準ずる者として投信法施行規則で定める者をいいます（投信法第201条第１項、投信法施行令第123条）。）その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本②において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を、電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２項）。

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資産の運用の制限
登録投資法人は、a. その執行役員又は監督役員、b. その資産運用会社、c. その執行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、d. その資産運用会社の取締役、会計参与（会計
参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為（資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は賃借の代理又は媒介を行わせること等）を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至118条）。
i. 有価証券の取得又は譲渡
ii. 有価証券の貸借
iii.不動産の取得又は譲渡
iv. 不動産の貸借
v.
ⅵ④

不動産の管理の委託
宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引

特定資産の価格等の調査
投信法第201条及びこれに関する法令等により定められた特定資産（指定資産を除きます。）について取得及び譲渡等の取引が行われた場合は、資産運用会社の、投信法上の利害関係人等を除く外部の所定の第三者により価格等の調査を受けるものとします。（投信法第201条、投信法施行令第124条）
ここで、外部の所定の第三者とは、以下のもの（投信法施行令に定める者を除きます。）をいいます。
a. 弁護士又は弁護士法人b. 公認会計士又は監査法人
c. 不動産鑑定士
なお、調査の対象である特定資産が不動産、不動産の賃借権、地上権、又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権であるときは、当該調査は、不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえて調査します。
また、ここで規定する価格等の調査は、投信法上の利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われた場合にも、実施します。

（2）利害関係者取引規程
本資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、自己又は利害関係者との取引規定を大要以下の通り
定めています。
①

基本原則
利害関係者と資産の取得及び譲渡並びに資金の借入れに関する取引（１件1,000万円未満の取引等を除きます。）を行う場合には、取締役会及び投資法人の役員会の承認を得なければなりません。投資法人の役員会の承認が得られない場合、当該議案は起案した部署に差し戻します。

②

利害関係者の範囲「利害関係者」とは、金商法及び投信法上定義されている利害関係人等の他、本資産運用会社の「利害関係者取引規程」に定められる以下の特定関係者をいいます。

（ア）本資産運用会社の総株主の議決権の10％以上を保有する株主、その役員及びその子会社（議決権の50％超を保有する先）（イ）本資産運用会社及び本投資法人との間で、物件情報の提供等について協定（いわゆるパイプライン・サポー
ト協定）を締結している法人（ウ）役員又は従業員を、本資産運用会社の常勤役職員として派遣している法人（エ）投信法上の利害関係者及び上記（ア）から（ウ）に該当する者が重要な影響を及ぼし得るSPC（ただし、業府令第33条第２項等、関係法令による除外規定が適用される場合を除きます。）（オ）その他利害関係者取引規程の主旨に鑑みて利害関係者として取扱うことが適当であるとコンプライアンス・
オフィサーが判断した者- 109 -

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2010/02/23 14:04:24③ 利害関係者との取引（ア）利害関係者から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託財産とする信託の受益権を取得する場合は、利害関係者ではなく、かつ実績や信用面において定評ある不動産鑑定士（法人を含みます。以下同じです。）が鑑定した鑑定評価額以下の価格によることを原則とします。ただし、消費税及び地方消費税、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間
按分精算額等は別途考慮するものとします。
また、本資産運用会社が算定する当該物件の投資価値が鑑定評価額を上回ることに合理的な理由がある場合には、鑑定評価額の110％の価格を上限として取得することができるものとします。この場合、前記「第一部ファンド情報 第１ ファンドの状況 １ 投資法人の概況 （4）投資法人の機構」に定める各機関において、鑑定評価額を上回って取得することの適切性について説明し、それぞれ了承を得なければなりません。
なお、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、事前にSPC等を組成する等して負担した費用が存する場
合は、SPC等の組成費用として相当である金額を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
（イ）利害関係者へ不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する不動産信託受益権を譲渡する場合は、利害関係者ではなく、かつ実績や信用面において定評ある不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額（本投資法人の決算期末又は特定資産の価格等調査時のうち、いずれか近い時点において評価した評価額を含みます。）未満では譲渡できません。ただし、鑑定評価額は、物件そのものの価格とし、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含まないものとします。
（ウ）利害関係者へ物件を賃貸する場合は、市場価格、周辺相場等を十分調査し、利害関係者でない第三者の意見書の参照等により、適正と判断される条件で賃貸するものとします。
（エ）利害関係者へ不動産管理業務等を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査の上、委託先としての適格性を確認するとともに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定します。
（オ）利害関係者へ特定資産の取得又は売買の媒介を委託する場合は、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定するものとします。また、利害関係者へ賃貸の媒介を委託する
場合は、宅建業法に規定する報酬以下とし、賃料水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
（カ）利害関係者へ工事等を発注する場合は、第三者の見積価格及び内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事の発注を行うものとします。
（キ）利害関係者との取引を行った場合は、投資主の投資判断に重要な影響を及ぼすと判断されるものについて、
決定後速やかに東京証券取引所の定めるところに従った適時開示、本投資法人ホームページへの資料掲載等による情報開示を行います。
なお、利害関係者からの資産の取得に関する意思決定のフローについては、前記「第一部 ファンド情報第１ ファンドの状況 １ 投資法人の概況 （4）投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構 （ウ）資産の取得及び譲渡等に関する意思決定プロセス」をご参照下さい。
（3）利害関係人等との取引状況① 取引状況
当期に係る利害関係人等及び主要株主(注)との売買取引等について、該当事項はありません。
(注) 利害関係人等及び主要株主とは、投信法第201条第１項及び同施行令第123条に定める投資法人の資産運用会社の利害関係人等、並びに金商法第29条の４第２項に定義される投資法人の資産運用会社の主要株主をいいます。これらのいずれかに該当
し、当期に取引実績又は支払手数料の支払実績のある利害関係人等及び主要株主について記載しています。

②

支払手数料等の金額
区分

支払手数料等
総額（A）
（千円）

業務委託費
不動産賃貸媒介・更新手数
料・再契約手数料
修繕工事費用工事監督手数料（注）

利害関係人等との取引内訳
支払先

支払金額（B）

総額に対する
割合（B／A）（千円）（％）

28,155 ダイワロイヤル株式会社

2,230

7.9

73,057 ダイワロイヤル株式会社

870

1.2

5,216 ダイワロイヤル株式会社

156

3.0

746 ダイワロイヤル株式会社

94

12.7

(注) 工事監督手数料のうち、当該不動産等の資本的支出に算入しているものを記載しています。資本的支出に該当しない工事に関する工事監
督手数料は、業務委託費に含めています。

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2010/02/23 14:04:24

３【投資主・投資法人債権者の権利】（1）投資主総会における議決権① 本投資法人の投資主は、投資主総会において、その有する投資口一口につき１個の議決権を有しています（投信法第77条第２項第３号、第94条第１項、投信法施行令第80条、会社法第308条第１項本文）。投資主総会において決議される事項は、以下の通りです。
（ア）役員及び会計監査人の選任と解任（投信法第96条、第104条、第106条）（イ）資産運用会社との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意（投信法第198条第２項、第205条、第206条第１項）（ウ）投資口の併合（投信法第81条の２第２項、会社法第180条第２項）（エ）投資法人の解散（投信法第143条第３号）（オ）規約の変更（投信法第140条）（カ）その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）② 投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下の通りです。
（ア）投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第11条）。
（イ）投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主１名を代理人として、議決権を行使することができます（規約第12条第１項）。ただし、当該投資主又は代理人は、投資主総会ごとにその代理権を証する書面を本投資法人に提出し又はかかる書面に記載すべき情報を電磁的方法により提供しなければなりません。代理権を証する書面に記載すべき情報を電磁的方法により提供しようとする投資主又は代理人は、本投資法人に対し、予めその用いる電磁的方法の種類及び内容を示し、書面又は電磁的方法による承諾を得なければなりません（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項、規約第12条第２項）。
（ウ）書面による議決権の行使は、投資主が議決権を行使するための書面（以下、「議決権行使書面」といいます。）に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出して行います（投信法第92条第１項、規約第13条第１項）。
（エ）上記（ウ）の定めにより書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第２項、規約第13条第２項）。
（オ）電磁的方法による議決権の行使は、法令の定めるところにより、本投資法人の承諾を得て、法令の定める時までに議決権行使書面に記載すべき事項を電磁的方法により本投資法人に対して提供して行います。電磁的方法によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条の２第１項、第３項、規約第14条）。
（カ）投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。
（キ）上記（カ）の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第３項、規約第15条第２項）。
（ク）本投資法人は、役員会の決議を経て法令に従い予め公告する一定の日（以下、「基準日」といいます。）における最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使すべき投資主とします（投信法第77条の３第２項、規約第16条）。
（2）その他の共益権① 代表訴訟提起権（投信法第116条、第119条、第204条第３項、会社法第847条（第２項を除きます。））
６か月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面等をもって、本資産運用会社、一般
事務受託者、執行役員、監督役員又は会計監査人の責任を追及する訴訟の提起を請求することができ、本投資法
人が請求のあった日から60日以内に訴訟を提起しないときは、本投資法人のために訴訟を提起することができます。
②

投資主総会決議取消訴権等（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し、又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反するとき、又は決議について特別の利害関係を有する投資主が議決権を行使したことによって、著しく不当な決議がされたときには、投資主総会の決議の日から３か月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しないとき又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議が存在しないこと又は無効であることの確認を訴えをもって請求することができます。
- 111 -

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2010/02/23 14:04:24

執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令又は規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が発生するおそれがある場合には、６か月前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員に対して当該行為の差止めを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号及び第２項第２号）④

投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた日から６か月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
⑤

合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号及び第８号、第２項第７号及び第８号）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６か月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
⑥ 投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項、第305条第１項本文）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前から引き続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して、投資主総会の日の８週間前までに書面をもって、一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができ、また、投資主総会の目的である事項についてその投資主の提出しようとする議案の要領を投資主総会の招集通知に記載し、又は記録することを請求することができます。
⑦

投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前から引き続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会の目的である事項及び招集の理由を示して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合又は請求があった日から８週間以内の日を投資主総会の日とする投資主総会の招集の通知が発せられない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。

⑧

検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条、投信法第110条）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前から引き続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会に係る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立って内閣総理大臣に対し検査役の選任の申立てをすることができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを疑うに足りる事由があるときに、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため内閣総理大臣に対し検査役の選任の申立てをすることができます。
執行役員等解任請求権（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）⑨

発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前から引き続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務の遂行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する
重大な事実があったにもかかわらず当該役員を解任する旨の議案が投資主総会において否決された場合には、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該役員の解任を請求することができます。
⑩

解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行において著しく困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生じるおそれがあるときや、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で、本投資法人の存立を危うくする場合において、やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。

（3）分配金請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条）
本投資法人の投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口についてした金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の返還を求めることができません。この場合、本投資法人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の振替機関等に対する損害賠償請求権を取得します（振替法第228条、第149条）。
（4）残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の所有する投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています。

- 112 -

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2010/02/23 14:04:24（5）払戻請求権（規約第８条）
投資主は、投資口の払戻請求権を有していません。
（6）投資口の処分権（投信法第78条第１項）
投資主は投資口を自由に譲渡することができます。
本振替投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本振替投資口の振替（譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）が行
われることにより、本振替投資口の譲渡を行うことができます（振替法第228条、第140条）。ただし、本振替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。なお、投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第１項）。また、投資主が、特別口座に記載又は記録されている本振替投資口の譲渡を行う場合は、まず自らが開設した一般口座への振替を行った上で、譲受人の口座に振り替える必要があります。
（7）投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）
投資主は、投信法では、本投資法人が投資口を発行した日以後、遅滞なく当該投資口に係る投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申し出ることもできることになっていますが、本振替投資口については、本投資法人は、投資証券を発行することができません（振替法第227条第１項）。ただし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなった場合
は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます（振替法第227条第２項）。
（8）帳簿閲覧請求権（投信法第128条の３）
投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも会計の帳簿又はこれに関する資料の閲覧又は謄写を請求することができます。ただし、この請求は、当該請求の理由を明らかにしてしなければなりません。
（9）少数投資主権の行使手続（振替法第228条、第154条）
振替投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、保管振替機構
が個別投資主通知（保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。以下同じです。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後４週間が経過する日までに限り、少数投資主権を行使することができます。
（10）投資口買取請求権（投信法第149条の３、第149条の８、第149条の13）
本投資法人が合併をする場合、合併契約を承認する投資主投資主総会に先立って、合併に反対する旨を本投資法人に通知し、かつ、当該投資主総会において反対した投資主は、自己の有する投資口を公正な価格で買い取ることを請求することができます。

- 113 -

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2010/02/23 14:04:24

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】① 名称
大和ハウス・モリモト・アセットマネジメント株式会社②

資本金の額
３億円（本書の日付現在）

③

事業の内容
i. 投資信託委託業
ii. 投資法人資産運用業
iii.投資法人の設立企画人としての業務
iv. 宅地建物取引業
v. 不動産の管理業務
vi. 投信法に基づく一般事務の受託業務
vii.上記ⅰ乃至ⅵに付帯関連する一切の業務（ア）会社の沿革
年月日事項

平成16年９月１日

会社設立

平成16年10月29日

宅地建物取引業免許取得（免許証番号 東京都知事(１) 第83758号）

平成17年２月４日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号

平成17年４月18日

国土交通大臣認可第32号）

投信法上の投資法人資産運用業の認可取得（認可番号内閣総理大臣第43号）

平成19年９月30日
平成21年２月１日

金融商品取引業者に係る登録（登録番号 関東財務局長（金商）第409号）
モリモト・アセットマネジメント株式会社から大和ハウス・モリモト・ア
セットマネジメント株式会社に商号変更（イ）株式の総数及び資本金の額の増減a.

発行可能株式総数（本書の日付現在）
24,000株b.

発行済株式の総数（本書の日付現在）
12,000株c.

最近５年間における資本金の額の増減
年月日

資本の増減

平成16年12月22日

資本金の額を5,000万円から１億5,000万円に増額

平成19年３月２日

資本金の額を１億5,000万円から３億円に増額（ウ）経理の概況
a.

本資産運用会社の経理の概況は以下の通りです。
最近の事業年度における主な資産と負債の概況（単位：千円）
平成21年３月31日現在
総資産295,723

総負債

15,433

純資産

280,290- 114 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634b.

2010/02/23 14:04:24

最近の事業年度における損益の概況（単位：千円）自至第５期
平成20年４月１日
平成21年３月31日

営業損失（△）△115,678

経常損失（△）△115,231

当期純損失（△）△117,389（エ）その他a.

役員の変更
本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権のある発行済株式の総数の３分の１以上に当る株式を有する株主が出席し、その株主の議決権の過半数の賛成によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、選任後１年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、選任後４年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、補欠又は増員として就任した取締役の任期は、前任者他の在任取締役の任期の残存期間と同一とし、補欠として就任した監査役の任期は前任者の任期の残存期間と同一とします。本資産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、２週間以内に監督官庁へ届け出ます（金商法第31条第１項、第29条の２第１項第３号）。また、本資産運用会社の取締役又は執行役は、他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役若しくは執行役に就任した場合（他の会社の取締役、会計参与、監査役又は執行役が金融商品取引業者の取締役又は執行役を兼ねることとなった
場合を含みます。）又は他の会社の取締役、会計参与、監査役若しくは執行役を退任した場合には、遅延なb.

く、その旨を内閣総理大臣に届け出なければなりません（金商法第31条の４第１項）。
訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

（オ）関係業務の概要
本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は以下の通りです。
a.
b.

本投資法人の資産の運用に係る業務
本投資法人が行う資金調達に係る業務

c.
d.

本投資法人への報告業務
その他上記a.乃至c.に関連し又は付随する業務（２）【運用体制】
本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報況 (4) 投資法人の機構」をご参照下さい。

第１ ファンドの状況

１ 投資法人の概（３）【大株主の状況】（本書の日付現在）
名称

住所

所有株式数
（株）

比率(注)
（％）

大和ハウス工業株式会社

大阪府大阪市北区梅田三丁目３番５号

8,820

73.5

株式会社モリモト

東京都渋谷区恵比寿南三丁目７番４号

2,400

20.0

モルガン・スタンレー・キャピタル株式会社

東京都渋谷区恵比寿四丁目20番３号

240

2.0

株式会社みずほ銀行

東京都千代田区内幸町一丁目１番５号

180

1.5

中央三井信託銀行株式会社

東京都港区芝三丁目33番１号

180

1.5

株式会社三井住友銀行

東京都千代田区有楽町一丁目１番２号

180

1.5

12,000

100.0

合

計

（注）比率とは、発行済株式総数に対する所有株式数の比率をいいます。

- 115 -

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2010/02/23 14:04:24（４）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

代表取締役

藤田 剛

所有
株式数

主要略歴（会社名等 当時）
昭和61年４月 三井信託銀行株式会社

入社

0

平成４年５月 米国ジョージワシントン大学経営大学院

社長

平成11年７月 同社

金沢支店

平成15年８月 中央三井信託銀行株式会社
平成18年10月 同社

修士課程

不動産営業第三部

仙台支店

次長

部長

平成20年４月 モリモト・アセットマネジメント株式会社
平成20年４月 同社

取締役

平成20年５月 同社転籍

修了

法人営業課長出向

顧問

同社 代表取締役社長（現任）
平成21年３月 ビ・ライフ投資法人 執行役員（現任）
常務取締役

岡田 勝

昭和46年４月 大和ハウス工業株式会社

入社

0

平成元年10月 同社

西東京集合住宅営業所営業課

平成６年11月 同社

東京本店集合住宅事業部資産対策推進部

平成14年４月 同社

社長室経営戦略部集合住宅事業グループ（オーナー支援担当、東京駐在） グループ長

平成18年10月 同社

営業本部集合住宅事業推進部（東京駐在）担当次長、課長
課長

同部オーナー支援グループ（東京駐在）グループ長
平成21年１月 モリモト・アセットマネジメント株式会社
同社
常務取締役

池谷 佳武

常務取締役アクイジション部長（現任）

昭和53年４月 大和ハウス工業株式会社

入社

本社関連事業育成室

平成９年10月 同社

東京本社経理部

平成14年１月 同社

東京支社経理部経理グループ

0

平成４年４月 同社

課長

課長
グループ長

平成16年４月 同社

管理本部不動産事業開発室

平成19年４月 同社

経営管理本部（管理部門）不動産事業開発室
同室不動産投資支援 グループ長

上席主任

平成21年１月 モリモト・アセットマネジメント株式会社
同社 常務取締役企画総務部長（現任）
取締役

河野 和弘

出向

昭和63年４月 町田リハウス株式会社
平成４年４月 町田リハウス株式会社

0

出向
帰任

平成５年９月 株式会社都市開発システム

入社

平成13年11月 日本マクドナルド株式会社

入社

平成16年４月 株式会社モリモト

出向

入社

平成２年４月 三井不動産販売株式会社

入社

平成18年６月 モリモト・アセットマネジメント株式会社取締役

平成18年７月 同社出向

平成18年10月 同社

専務取締役

平成21年１月 同社

取締役ファンドマネジメント部長（現任）- 116 -

次長、

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役職名

氏名

取締役

山平 將公

（非常勤）

2010/02/23 14:04:24

所有
株式数

主要略歴（会社名等 当時）
昭和62年４月 大和ハウス工業株式会社

入社

0

平成13年７月 同社

鋼管構造・建築事業本部事業推進部

平成14年４月 同社

社長室経営戦略部鋼管構造・建築事業グループ

平成16年４月 同社

管理本部不動産事業開発室

平成19年４月 同社

経営管理本部（管理部門）不動産事業開発室総合開発(官公庁・東京駐在)

支援グループ
平成20年４月 同社

担当課長

上席主任
上席主任

グループ長

同本部（管理部門）不動産事業開発室長（現任）

平成21年１月 モリモト・アセットマネジメント株式会社
取締役（非常勤）（現任）
五月女 五郎 昭和44年11月 東京都公務員監査役

0

昭和50年３月 最高裁判所司法研修所（非常勤）

昭和52年４月 榊原卓郎法律事務所
昭和54年２月 五月女法律事務所

入所

入所

開所（現任）

平成18年６月 モリモト・アセットマネジメント株式会社

監査役（現任）（注1）藤田 剛は、本資産運用会社の代表取締役社長と本投資法人の執行役員を兼務しており、金商法第31条の４の規定に従い、金融庁長官に平成21年３月11日付で兼職の届出を行っています。
（注2）本書の日付現在、本資産運用会社の役職員は、18名（出向者11名、うち大和ハウスの出向者５名、モリモトの出向者３名、中央三井信
託銀行の出向者２名及び大和リビング株式会社の出向者１名）です。

本資産運用会社のコンプライアンス・オフィサーは、以下の通りです。
役職名

氏

名

所有
株式数

主要略歴（会社名等 当時）

コンプライア 髙木 高明

昭和48年４月 三井信託銀行株式会社

ンス・オフィ
サー

平成13年１月 株式会社デベロツパー三信

入社
入社

0
分譲事業部副部長

平成17年７月 エコロジー・アセットマネジメント株式会社 出向
コンプライアンス部長兼コンプライアンス・オフィサー
平成19年10月 同社

内部監査部長平成20年２月 モリモト・アセットマネジメント株式会社
コンプライアンス・オフィサー（現任）
平成20年８月 同社 転籍

出向（５）【事業の内容及び営業の概況】①

事業の内容
本資産運用会社は、投信法上の資産運用会社として投資運用業を行っています。

②

営業の概況
本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。

③

関係業務の概況
資産運用会社としての業務（ア）資産運用業務
本資産運用会社は、投信法及び規約の規定に従い、本投資法人の資産の運用業務を行います。また、資産の運用業務に関し第三者より苦情を申し立てられた場合における当該苦情の処理その他必要な行為、及びその他本投資法人の資産の運用に関連し又は付随する業務を行います。
（イ）資金調達業務
本資産運用会社は、本投資法人が行う、投資口の追加発行、投資法人債の発行、借入れ若しくは借換え、又はこれらに類似する資金調達行為に関し、本投資法人のために必要な業務を行います。
（ウ）報告業務
本資産運用会社は、投信法に従った報告書の作成及び交付、その他本投資法人の要求に基づき委託業務に関する報告を行います。

- 117 -

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2010/02/23 14:04:24（エ）その他上記に付随する業務を行います。

２【その他の関係法人の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】① 名称
中央三井信託銀行株式会社②

資本金の額
399,697百万円（平成21年９月30日現在）

③

事業の内容
銀行法（昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。以下、「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。以下、「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。

（２）【関係業務の概要】① 資産保管会社としての業務（投信法第208条関係）（ア）投信法の定めに従い、本投資法人が保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利行使をする際に必要とする当該資産に係る権利を証する書類等（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書等）その他の書類等の保管（イ）預金口座の入出金の管理及び振替管理事務（ウ）帳簿等の作成事務（エ）上記（ア）乃至（ウ）に関して必要となる配送及び輸送事務（オ）本投資法人の印鑑の保管事務（カ）その他上記に準ずる業務又は付随する業務②

投資主名簿等管理人としての業務（投信法第117条第２号、第３号及び第６号関係）（ア）投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項（イ）投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事項（ウ）本投資法人の投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等（以下、本②において「投資主等」といいます。）の氏名、住所の登録に関する事項（エ）投資主等の提出する届出の受理に関する事項（オ）投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）の作成等に関する事項（カ）金銭の分配（以下、本②において「分配金」といいます。）の計算及びその支払いのための手続きに関する事項（キ）分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事項（ク）投資口に関する照会応答、諸証明書の発行に関する事項（ケ）委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事項（コ）募集投資口の発行に関する事項（サ）投資口の併合又は分割に関する事項（シ）投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事項（上記（ア）乃至（サ）の事項に関連するものに限ります。）（ス）法令又はこの契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項（セ）その他振替機関との情報の授受に関する事項（ソ）上記（ア）乃至（セ）に掲げる事項のほか、本投資法人と投資主名簿等管理人が協議のうえ定める事項③ 一般事務受託者としての業務（投信法第117条第４号乃至第６号関係）（ア）本投資法人の経理に関する事務a.
b.

本投資法人の計算に関する事務
本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務

c. 本投資法人の納税に関する事務（イ）本投資法人の機関の運営に関する事務- 118 -

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2010/02/23 14:04:24④ 特別口座管理機関としての業務（ア）振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事項（イ）総投資主報告に関する事項（ウ）新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事項（エ）保管振替機構からの本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の機構に対する情報提供請求に関する事項（オ）振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事項（カ）特別口座（本投資法人が発行する振替投資口を記載又は記録するものに限ります。以下、本④において同じです。）の開設及び廃止に関する事項（キ）加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の機構への届出に関する事項（ク）特別口座の加入者本人のために開設された他の口座への振替手続に関する事項（ケ）振替法で定める取得者等による特別口座開設等請求に関する事項（コ）加入者からの個別投資主通知の申出に関する事項（サ）加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事項（シ）上記（ア）乃至（サ）に掲げるもののほか、加入者等（「加入者等」とは、投資主、投資口質権者及びこれらの法定代理人又は以上の者の常任代理人をいいます。以下、本②において同じです。）による請求に関する事項（ス）上記（ア）乃至（シ）に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事項（セ）加入者等からの照会に対する応答に関する事項（ソ）投資口の併合又は分割に関する事項（タ）上記（ア）乃至（ソ）に掲げる事項のほか、振替制度の運営に関する事項及び本投資法人と特別口座管理機
関が協議のうえ定める事項（３）【資本関係】該当事項はありません。

- 119 -

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2010/02/23 14:04:24

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。
その後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により、投資法人計算規則に基づいて作成しています。
２．監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第７期計算期間（平成20年12月１日から平成21年５月31日）及び第８期計算期間（平成21年６月１日から平成21年11月30日）の財務諸表について、新日本有限責任監査法人の監査を受けています。
３．連結財務諸表について
本投資法人は、子会社がありませんので連結財務諸表は作成していません。

- 120 -

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2010/02/23 14:04:24

１【財務諸表】（１）【貸借対照表】（単位：千円）第７期(平成21年５月31日現在)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
繰延税金資産デリバティブ債権
その他
貸倒引当金

610,057
1,999,249
42,027
94,886204
85
1,459△13,433※1

流動資産合計固定資産
有形固定資産信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）※1

第８期(平成21年11月30日現在)

598,780
1,861,737
89,772
161,887
237
－

※1

482
△14,958

2,734,536

2,697,940

22,930,755△1,446,927

22,954,983△1,708,160

21,483,828

信託構築物
減価償却累計額※1

21,246,822

22,468△3,207

信託構築物（純額）

19,260※1

信託機械及び装置
減価償却累計額

26,112△4,086388,293△73,822

信託機械及び装置（純額）

388,293△85,518

314,470※1

信託工具、器具及び備品
減価償却累計額

22,026※1

302,775

※1

3,881
△709

信託工具、器具及び備品（純額）

※1

信託土地

※1

有形固定資産合計
無形固定資産
商標権
無形固定資産合計
投資その他の資産
長期前払費用差入保証金
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
創立費
繰延資産合計
資産合計- 121 -

3,881
△1,051

3,171

29,879,034

※1
※1

2,829

29,879,034

51,699,765

51,453,488

867

803

867

803

－
10,000112,119
10,00010,000122,119

51,710,632

51,576,411

11,762

5,881

11,7625,881

54,456,931

54,280,233

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24（単位：千円）第７期(平成21年５月31日現在)
負債の部
流動負債
営業未払金
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金※1

流動負債合計

第８期(平成21年11月30日現在)

47,472
28,685,000
5,339
136,417605
9,522
117,647
35,960※1

29,037,965

固定負債
長期借入金
信託預り敷金及び保証金－

固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

47,232
12,800,000
5,327
128,306
1,098
208
128,456
9,556
13,120,186

867,647

15,874,000
846,894

867,647

16,720,894

29,905,612

29,841,081

24,002,588

24,002,588※1

548,679

436,563

剰余金合計

548,679

436,563

投資主資本合計

24,551,267

24,439,151

評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益51－

評価・換算差額等合計

－

51

純資産合計

※2

負債純資産合計

24,551,319
54,456,931- 122 -

※2

24,439,151
54,280,233

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24（２）【損益計算書】（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入

第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日※※

営業収益合計自至1,397,357
161,639

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日※※

1,558,996

営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
貸倒損失
貸倒引当金繰入額
その他営業費用※

営業費用合計542,883
61,127
5,425
27,435
4,800
145
1,781
60,782

1,305,045
173,648
1,478,694※

590,123
56,8995,401
20,7404,800
91
10,69046,989704,381735,736

営業利益

854,615

742,957

営業外収益
受取利息
その他

1,653
435

493
－

2,088

493

217,943
82,9135,881
691

202,070
96,722
5,881
1,037

307,429

305,711

経常利益

549,274

437,739

税引前当期純利益

549,274

437,739

法人税、住民税及び事業税

605

1,196

法人税等合計

605

1,196

当期純利益

548,669

436,542

前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

10548,67921
436,563

営業外収益合計
営業外費用
支払利息
融資関連費用
創立費償却
その他
営業外費用合計- 123 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24（３）【投資主資本等変動計算書】（単位：千円）自至第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自
至

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日

投資主資本
出資総額
前期末残高
当期変動額
当期変動額合計

24,002,588

24,002,588

－

－

当期末残高

24,002,588

24,002,588

612,508

548,679△612,498△548,657

剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
投資主資本合計
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益
前期末残高
当期変動額
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等合計
前期末残高
当期変動額
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
純資産合計
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高- 124 -

548,669

436,542△63,829△112,115

548,679

436,563

24,615,096

24,551,267△612,498
548,669△548,657
436,542△63,829△112,115

24,551,267

24,439,151

759

51

△708

△51

△708

△51

51

－

759

51

△708

△51

△708

△51

51

－

24,615,856

24,551,319△612,498△548,657

548,669△708

436,542△51△64,537△112,167

24,551,319

24,439,151

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24（４）【金銭の分配に係る計算書】（単位：円）
第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自
至
Ⅰ
Ⅱ

当期未処分利益分配金の額

436,563,837

548,657,880（

次期繰越利益分配金の額の算出方法

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日

548,679,647（投資口１口当たり分配金の額）
Ⅲ

自至436,542,120

11,138）（21,767

8,862）
21,717

本投資法人の規約第37条第１項第１号
本投資法人の規約第37条第１項第１号に定める金銭の分配の方針に基づき、分 に定める金銭の分配の方針に基づき、分配額は利益の金額を限度とし、かつ租税 配額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている 特別措置法第67条の15に規定されている
配当可能利益の金額の100分の90に相当 配当可能利益の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。か する金額を超えるものとしています。か
かる方針により、当期未処分利益を超え かる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数49,260口の整数 ない額で発行済投資口数49,260口の整数倍の最大値となる548,657,880円を利益 倍の最大値となる436,542,120円を利益分配金として分配することとしました。 分配金として分配することとしました。
なお、本投資法人規約の第37条第１項第 なお、本投資法人規約の第37条第１項第２号に定める利益を超えた金銭の分配は ２号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

行いません。

- 125 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24（５）【キャッシュ・フロー計算書】（単位：千円）自至第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
貸倒損失
商標権償却額
創立費償却額
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
預り金の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
長期前払費用の増減額（△は増加）
貸倒引当金の増減額（△は減少）
その他

自
至

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日

549,274
273,876
145
63
5,881
△1,653437,739
274,149－

217,943
6,475
53,814△11,366

202,070△47,745△67,000△240△9,313△9,355△4,268

63
5,881
△493

1,319
△2,336△1,921△9,555

10,808△112,119

19,444285△64,868

1,525△61,864

小計

1,036,821

619,835

利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額

1,653△227,291△7,465493△200,825△372

803,718

419,129△36,316△27,872

38,106△32,284

71,195△51,572△30,494△8,249－－△611,734

15,990,000△16,001,000△548,670

財務活動によるキャッシュ・フロー

△611,734△559,670

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

161,489△148,789

営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出分配金の支払額

現金及び現金同等物の期首残高

2,447,817

現金及び現金同等物の期末残高※- 126 -

2,609,307

2,609,307※

2,460,517

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24（６）【注記表】〔継続企業の前提に関する注記〕
自至第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自
至

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日

該当事項はありません。

同左〔重要な会計方針に係る事項に関する注記〕
自至第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自
至

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日

１．固定資産の減価償 （1）有形固定資産（信託財産を含みます。） （1）有形固定資産（信託財産を含みます。）
却の方法
定額法を採用しています。
同 左
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物
構築物

3～60年
9～45年

機械及び装置13～29年
工具、器具及び備品 5～6年
（2）無形固定資産（2）無形固定資産定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方

創立費法

５年間の各計算期間で均等額を償却しています。

３．引当金の計上基準

貸倒引当金

同

左

同

左

同

左

創立費

貸倒引当金

債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等
特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
４．収益及び費用の計
上基準

固定資産税等の処理方法

固定資産税等の処理方法

保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決同左定された税額のうち、当期に納税する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用
しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。
５．ヘッジ会計の方法 （1）繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段（1）繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法
同 左（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
同 左

金利キャップ取引
ヘッジ対象
借入金利（3）ヘッジ方針（3）ヘッジ方針

本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。

- 127 -

同左09617664_有価証券報告書_20100223135634

自至2010/02/23 14:04:24

第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自
至

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日

５．ヘッジ会計の方法 （4）ヘッジの有効性の評価の方法（4）ヘッジの有効性の評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累
同 左計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
６．キャッシュ・フロ

手許現金及び信託現金、随時引出し可能なー計算書における資金（現金及び現金同預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスク

等物）の範囲しか負わない取得日から３か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

同

左７．その他財務諸表作 （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に成のための基本となる重要な事項

関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受関する会計処理方法
同左益権については、信託財産内のすべての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じたすべての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地③ 信託預り敷金及び保証金（2）消費税及び地方消費税の処理方法（2）消費税及び地方消費税の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜
同 左処理によっています。
なお、資産の取得に係る控除対象外消費税
は、各資産の取得原価に算入しています。

- 128 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24〔貸借対照表に関する注記〕
第７期（平成21年５月31日現在）

第８期（平成21年11月30日現在）※１ 担保に供している資産及び担保を付している債務※１ 担保に供している資産及び担保を付している債務（単位：千円）
担保に供している資産（単位：千円）
担保に供している資産

信託現金及び信託預金

1,999,249

信託現金及び信託預金

1,861,737

信託建物

21,483,828

信託建物

21,246,822

信託構築物
信託機械及び装置
信託工具、器具及び備品
信託土地19,260

信託構築物

22,026

314,470

信託機械及び装置

302,775

信託工具、器具及び備品

3,171

計

合

53,699,015

担保を付している債務
1年内返済予定の長期借入金
合計29,879,034

信託土地

29,879,034
合

2,829

計

53,315,226

担保を付している債務
28,685,000

1年内返済予定の長期借入金

12,800,000

28,685,000

長期借入金

15,874,000合※２ 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に

計28,674,000※２ 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
50,000千円

定める最低純資産額
同- 129 -

左09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24〔損益計算書に関する注記〕
自至第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自至※ 不動産賃貸事業損益の内訳

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日※ 不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）Ａ. 不動産賃貸事業収益（単位：千円）Ａ. 不動産賃貸事業収益

賃貸事業収入賃貸事業収入賃貸収入

賃貸収入

1,373,460

共益費収入

23,896
計

1,281,981

共益費収入

23,063
計

1,397,357

その他賃貸事業収入

1,305,045

その他賃貸事業収入

施設使用料収入46,907

施設使用料収入

付帯収益

12,727

付帯収益

15,190

その他賃貸事業収益

102,004

その他賃貸事業収益

114,251

計

計

161,639

不動産賃貸事業収益 合計

44,206

173,648

不動産賃貸事業収益 合計

1,558,996

1,478,694

Ｂ. 不動産賃貸事業費用

Ｂ. 不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用

賃貸事業費用
管理業務費

128,852

管理業務費

164,686

水道光熱費

25,854

水道光熱費

23,159

公租公課

52,653

公租公課50,125

修繕費

4,087

修繕費

5,216

保険料

3,089

保険料

3,015

原状回復工事費26,701

原状回復工事費42,972

信託報酬

14,385

信託報酬

14,385

減価償却費

273,876

減価償却費

274,149

その他営業費用

13,382

その他営業費用

12,412

不動産賃貸事業費用 合計

542,883

不動産賃貸事業費用 合計

590,123

Ｃ. 不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

1,016,113

Ｃ. 不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
自至第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

１.発行可能投資口総口数
２.発行済投資口総数

2,000,000口
49,260口

自至第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日

１.発行可能投資口総口数
２.発行済投資口総数- 130 -

2,000,000口
49,260口

888,570

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
自
至
※

第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自至

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係※

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成21年５月31日現在）（平成21年11月30日現在）（単位：千円）（単位：千円）

現金及び預金

現金及び預金

610,057

598,780

信託現金及び信託預金

1,999,249

信託現金及び信託預金

1,861,737

現金及び現金同等物

2,609,307

現金及び現金同等物

2,460,517〔リース取引に関する注記〕
自至第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自至

オペレーティング・リース取引（貸主側）

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日

オペレーティング・リース取引（貸主側）（単位：千円）
未経過リース料（単位：千円）
未経過リース料

１年内452,432

１年内467,524

１年超

246,095

１年超

202,573

合 計

698,528合

670,098

計〔有価証券に関する注記〕
自至第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自至有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

- 131 -

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日
同左09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24〔デリバティブ取引に関する注記〕
第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自
至

自
至

１．取引の内容

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日

１．取引の内容

本投資法人の利用しているデリバティブ取引は、金同左利キャップ取引です。
２．取引に対する取組方針

２．取引に対する取組方針

本投資法人のデリバティブ取引は、将来の金利の変

同

左

同

左

動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針です。
３．取引の利用目的

３．取引の利用目的

本投資法人のデリバティブ取引は、借入金利等の将来の市場における金利上昇による変動リスクを回避する目的で利用しています。
なお、デリバティブ取引を利用しているヘッジ会計を行っています。
(1)ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
ヘッジ対象

金利キャップ取引
借入金利(3)ヘッジ方針
本投資法人は、投資法人規約に規定する通り、リ
スクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジの有効性の評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
４．取引に係るリスクの内容

４．取引に係るリスクの内容

金利キャップ取引は、市場金利の変動によるリスク

同

左を有しています。なお、取引相手先は高格付を有する金融機関に限定しているため、信用リスクはほとんどないと認識しています。
５．取引に係るリスクの管理体制

５．取引に係るリスクの管理体制

資産運用会社の「リスク管理規程」及び「金利変動

同左リスク管理方針」に基づき、リスク管理を行っています。
〔退職給付に関する注記〕
自至第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自至退職給付制度がないため、該当事項はありません。

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日
同- 132 -

左09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24〔税効果会計に関する注記〕
第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自
至

自
至

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別
内訳

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別
内訳（単位：千円）（単位：千円）（繰延税金資産）（繰延税金資産）

流動資産

流動資産
貸倒引当金繰入超過額
小計
合計

3,196
28

未払事業税

3,103
△2,865

評価性引当金繰延税金資産

貸倒引当金繰入超過額

3,103

小計

3,225
△2,987

評価性引当金237

繰延税金資産合計237（繰延税金負債）237

繰延税金資産(流動)の純額

流動負債
繰延ヘッジ損益33

繰延税金負債

33

合計

繰延税金資産(流動)の純額

204

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳（単位：％）（単位：％）
法定実効税率

法定実効税率

39.33

39.33

（調整）

（調整）
支払分配金の損金算入額△39.20

支払分配金の損金算入額

その他

△0.02

その他

税効果会計適用後の法人税等の負担率0.16

税効果会計適用後の法人税等の負担率0.11〔持分法損益等に関する注記〕
自至第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自至関連会社が存在しないため、該当事項はありません。

- 133 -

△39.22

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日
同

左

0.27

09617664_有価証券報告書_20100223135634〔関連当事者との取引に関する注記〕
第７期（自 平成20年12月１日 至

2010/02/23 14:04:24

平成21年５月31日）

１．支配投資主及び法人主要投資主等
該当事項はありません。
２．役員及び個人主要投資主等
該当事項はありません。
３．子法人等
該当事項はありません。
４．兄弟法人等
属性

名称等

所在地

資本金 事業の内容(百万円) 又は職業

投資口等の
所有（被所
有）割合

関係内容
役員の
兼任等

事業上
の関係

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

大和ハウス・モ
リモト・アセッ

東京都

トマネジメント
法人主要 株式会社

渋谷区

投資主の
子会社

株式会社モリモ

東京都

トクオリティ

渋谷区

ダイワロイヤル
株式会社

東京都
台東区

300 投資運用業

100

500

不動産管理
業
不動産管理
業

―

―

―

―

―

―

資産運用業

資産運用報

務の委託

酬の支払

不動産賃貸

不動産賃貸

管理の委託

管理の委託

不動産賃貸

不動産賃貸

管理の委託

管理の委託

61,127

16,118

1,912

営業
未払金

営業
未払金
営業
未払金

36,79016,924361（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件及び取引条件の決定方針等：市場価格等を参考に決定しています。
（注３）株式会社モリモトクオリティは平成20年12月19日に主要投資主の異動により関連当事者ではなくなっています。上記の取引金額は平成20年12月18日までの取引を、期末残高は平成20年12月18日現在の残高を記載しています。
（注４）ダイワロイヤル株式会社は平成20年12月19日に主要投資主の異動により関連当事者となりました。上記の取引金額は平成20年12月19日
からの取引を記載しています。

第８期（自平成21年６月１日

至

平成21年11月30日）

１．支配投資主及び法人主要投資主等
該当事項はありません。
２．役員及び個人主要投資主等
該当事項はありません。
３．子法人等
該当事項はありません。
４．兄弟法人等
属性

名称等

所在地

資本金 事業の内容(百万円) 又は職業

投資口等の
所有（被所
有）割合

関係内容
役員の
兼任等

事業上
の関係

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

大和ハウス・モ
法人主要
投資主の
子会社

リモト・アセッ

東京都

トマネジメント

渋谷区

300 投資運用業

―

―

―

―

資産運用業

資産運用報

務の委託

酬の支払

不動産賃貸

不動産賃貸

管理の委託

管理の支払

56,899

営業
未払金

33,229株式会社
ダイワロイヤル

東京都

株式会社

台東区

500

不動産管理
業

（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件及び取引条件の決定方針等：市場価格等を参考に決定しています。

- 134 -

5,250

営業
未払金

485

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24〔１口当たり情報に関する注記〕
自至第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自
至

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日

１口当たり純資産額

498,402円

１口当たり純資産額

496,125円

１口当たり当期純利益

11,138円

１口当たり当期純利益

8,861円

１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出していま

１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。
なお、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益についす。
なお、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。

ては、潜在投資口が存在しないため記載していません。

（注） 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りです。
自至当期純利益（千円）

第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

自
至

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日
436,542548,669

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

548,669

436,542

期中平均投資口数（口）49,26049,260〔追加情報の注記〕
自至第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日
―――

自
至

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日

１．企業結合の概要（１）被取得企業の名称
ニューシティ・レジデンス投資法人（以下、「ＮＣＲ」といいます。）（２）事業内容
不動産運用業（３）企業結合を行う理由
本投資法人は、平成20年12月にメインスポンサーが大和ハウス工業株式会社（以下、「大和ハウス」といいます。）に変更され、スポンサー力が強化されたことを受けて外部成長が検討できる状況に変化したこと、投資法人同士の合併に関して法務、会計及び税務上の取扱いが従前に比べて明確化されるなど、合併に関する環境がより整備されたことなどから、ＮＣＲとの合併を含むＮＣＲの再生支援を通じて、早期の資産規模の拡大による運営の安定化を目指すことが本投資法人の投資主の利益に合致するものと考え、平成21年
11月10日、合併契約を締結するに至りました。
ＮＣＲも、民事再生手続の管理下という厳しい状況下において、破産を回避するとともにＮＣＲが本来有する大規模なポートフォリオの強みを活かした運用が、上場リートとの合併を通じて継続されること等の観点から、合併がＮＣＲ投資主にとっても最良の選択であると判断しました。
（４）企業結合日
平成22年４月１日（５）合併方式
本投資法人を吸収合併存続法人、ＮＣＲを吸収合併
消滅法人とする吸収合併方式です。

- 135 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

自至2010/02/23 14:04:24

第７期
平成20年12月１日
平成21年５月31日
―――

自
至

第８期
平成21年６月１日
平成21年11月30日（６）結合後の投資法人の名称
ビ・ライフ投資法人（７）取得企業を決定するに至った主な根拠① 本投資法人及び大和ハウスは、ＮＣＲの破産を回避
し、再生を実現するためのスポンサーとして支援を行っていること。
② 合併後の新投資法人の役員は、本投資法人の役員が引続き就任し、変更がないこと、また、ＮＣＲの役員については、合併前に大和ハウスが指名する役
員に変更し、事前に本投資法人及び大和ハウスがＮ
ＣＲの支配権を確保すること。
③ 大和ハウスは、ＮＣＲが実施する第三者割当増資を引き受けたが、ＮＣＲ再生をスムーズに行うことを目的として行うものであること。
④ 総体としての投資主が占める相対的な議決権比率
や最も大きな議決権比率を有する投資主（大和ハウス）の状況は、表面的にはＮＣＲが大きいものの、
合併までのＮＣＲに対する一連の増資スキームは、
本投資法人が実質的に主導しており、増資スキーム
分を控除すれば、本投資法人の投資主が占める相対的な議決権比率の方が大きく、また、最も大きな議決権比率を有する投資主の議決権比率も本投資法人の方が大きいこと。
（８）ＮＣＲの直前期（平成21年８月期）の規模
営業収益
当期純損失

5,324百万円△3,237百万円

総資産額
純資産額

193,814百万円
80,488百万円

２．取得原価の算定に関する事項（１）投資口の交換比率
ＮＣＲの投資口１口につき、本投資法人の投資口
0.23口を割当交付します。
（２）算定方法① 類似投資法人比較分析、配当還元分析、ＤＣＦ分
析、時価純資産分析、一口当たり分配金増加／希薄化分析を中心とした評価方法に基づき、合併比率の分析を行っています。
② 合併比率の決定に当たって、本投資法人は、本資産運用会社のファイナンシャル・アドバイザーであるモルガン・スタンレー証券株式会社に依頼した合併比率算定書をベースに協議し、ＮＣＲはシティグ
ループ証券株式会社の合併比率に関するアドバイスを参考にして、両者が合意しています。
（３）交付予定の投資口数
69,475口（予定）- 136 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24（７）【附属明細表】① 有価証券明細表
該当事項はありません。
②

デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表

契約額等（千円）
区

分

種

類

時価（円）
うち１年超

市場取引以外の取引

金利キャップ取引合計

10,000,000―

010,000,000

―

0

(注1)

契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。

(注2)

時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。

③

不動産等明細表のうち総括表（単位：千円）
前期末
残高

資産の種類

減価償却累計額又は

当期末
残高

償却累計額

当期償却額

差引当期末
残高

摘要

―

―

―

―

―

22,930,755

24,227―

22,954,983

1,708,160

261,233

21,246,822 （注）信託構築物

22,468

3,644―

26,112

4,086

878

22,026 （注）信託機械及び装置

388,293――388,293

85,518

11,695

302,775

3,881

―

―

3,881

1,051

342

2,829

29,879,034――

29,879,034――

29,879,034

53,224,432

27,872―53,252,305

1,798,816

274,149

51,453,488

867

―

―

867

―

63

803

867

―

―

867

―

63

803

信託建物

信託工具、器具及び
備品
信託土地
合

定無
資形
産固

当期
減少額

―

流動資産

有
形
固
定
資
産

当期
増加額

計

商標権
合

(注)

計

―

当期の増加・減少額の主な内訳は以下の通りです。

１．信託建物の増加
不動産等の名称

所在地

有形固定資産の種類

金

額

不活性ガス消防設備（ファン保護カバー） フォーティーンヒルズイーストタワー

信託建物

1,893千円

階段手摺塗装工事

クイズ恵比寿

信託建物

373千円

フローリング張替工事（３戸）

ネクストフォルム西麻布

信託建物

896千円

フローリング張替工事（１戸）

ネクストフォルム西麻布

信託建物

680千円

１・２階吹抜構築工事

ネクストフォルム西麻布

信託建物

3,371千円

ドライエリア構築工事

ネクストフォルム西麻布

信託建物

4,907千円

フローリング張替工事（１戸）

イプセ都立大学

信託建物

299千円

給湯器交換工事（58戸）

コスモハイム武蔵小杉

信託建物

10,080千円

店舗内装工事

フォレオタウン筒井

信託建物

815千円

空調機交換工事（青果・惣菜作業室）

いなげや西が岡店

信託建物

909千円

合

計

24,227千円

２．信託構築物の増加
不動産等の名称

所在地

有形固定資産の種類

金

額

外構植栽改修工事

目黒かむろ坂レジデンシア

信託構築物

1,176千円

ゴミ置場横フェンス設置工事

フォーティーンヒルズイーストタワー

信託構築物

908千円

外構改修工事フォーティーンヒルズイーストタワー

信託構築物

305千円

駐輪場屋根設置工事

フォレオタウン筒井

信託構築物

1,253千円

合計- 137 -

3,644千円

09617664_有価証券報告書_20100223135634④

その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

⑤

投資法人債明細表

2010/02/23 14:04:24

該当事項はありません。
⑥

借入金明細表
区

分
借入日

前期末残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

（千円）

（千円）

（千円）

（千円）

借入先

4,037,000―

4,037,000―

4,037,000―

4,037,000―

4,037,000―

4,037,000―

株式会社三菱東京UFJ銀行

1,945,000―

1,945,000―

株式会社新生銀行

1,945,000―

1,945,000―

株式会社みずほ銀行

4,228,000――

4,228,000

4,228,000――

4,228,000

4,228,000――

4,228,000―

27,800―27,800―27,800―27,800―27,800―27,800

株式会社みずほ銀行
１
年
内
返
済
予
定
の
長
期
借

株式会社三井住友銀行
中央三井信託銀行株式会社

株式会社三井住友銀行

平成20年
3月31日

平成20年
3月31日

中央三井信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
中央三井信託銀行株式会社

平成21年
9月30日

入

株式会社三菱東京UFJ銀行―

21,720―21,720金

住友信託銀行株式会社―

10,880―10,88028,685,000

116,000

16,001,000

12,800,000―

3,830,000

27,8003,802,200―

3,830,000

27,8003,802,200―

3,830,000

27,8003,802,200―

3,000,000

21,7202,978,280

小計―

株式会社みずほ銀行
長
期
借
入
金

株式会社三井住友銀行
中央三井信託銀行株式会社

平成21年
9月30日

株式会社三菱東京UFJ銀行

（％）

返済期限

使途

摘要

(注1)

1.43699

平成21年

（注3）

9月30日

1.27011

平成22年

（注2）

3月31日

（注5）

（注5）

平成23年
1.63636

9月30日

（注5）

（注4）

―

―

無保証

有担保
無保証

有担保
無保証

―

―

平成23年
1.63636

有担保

9月30日

（注5）

（注4）

有担保
無保証

―

1,500,000

10,8801,489,120

小計

―

―

15,990,000

116,000

15,874,000

―

―

―

―

計

―

28,685,000

16,106,000

16,117,000

28,674,000

―

―

―

―

住友信託銀行株式会社

合

平均利率

（注1）平均利率は、借入先金融機関ごとの借入利率（期中の加重平均）を小数点第6位で四捨五入して表示しています。
（注2）金利変動リスクを回避する目的で株式会社三菱東京UFJ銀行から金利キャップ（想定元本：10,000百万円、期日：平成22年3月31日）を購入しており、対象金利（3か月日本円TIBOR）の上限を1.50000％に設定しています。
（注3）金利変動リスクを回避する目的で株式会社三菱東京UFJ銀行から金利キャップ（想定元本：5,000百万円、期日：平成21年9月30日）を購入しており、対象金利（3か月日本円TIBOR）の上限を1.50000％に設定しています。
（注4）元本返済方法は、平成21年12月30日を初回とし、以降、毎年３月、６月、９月及び12月の末日（当該日が営業日でない場合は前営業日）に各29百円を返済し、元本最終返済日に残額を返済します。
（注5）使途は、信託不動産の購入資金又はその借り換え資金です。
（注6）長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の当期末から起算して５年以内における１年ごとの返済予定額は次の通りです。
（単位：千円）
区

分

長期借入金

１年超２年以内

２年超３年以内３年超４年以内―

15,874,000- 138 -

４年超５年以内――09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成21年11月30日現在）
Ⅰ 資産総額54,280,233千円

Ⅱ 負債総額29,841,081千円

Ⅲ 純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

24,439,151千円

Ⅳ 発行済数量

49,260口

Ⅴ １単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

496,125円- 139 -

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24

第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間

販売日

第３期

平成19年３月２日

第４期

販売口数

買戻し口数

発行済口数

8,000口― 口（3,999口）（ ― 口）

該当なし― 口（ ― 口）― 口（ ― 口）

49,260口

第５期

該当なし

― 口
（ ― 口）― 口（ ― 口）

49,260口

第６期

該当なし

第７期
第８期

49,260口― 口― 口（ ― 口）（ ― 口）

該当なし― 口（ ― 口）― 口（ ― 口）

49,260口

該当なし― 口（ ― 口）― 口（ ― 口）

49,260口（注1）本投資法人による投資口の払い戻しの実績はありません。
（注2）本邦外における販売口数を括弧により内書きしています。

- 140 -

49,260口

09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24

第７【参考情報】
当計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に、以下の書類を関東財務局長に提出しています。
平成21年８月28日

有価証券報告書（第７期：平成20年12月１日～平成21年５月31日）
訂正発行登録書（投資法人債券）

平成22年１月15日

臨時報告書
訂正発行登録書（投資法人債券）- 141 -

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2010/02/23 14:04:24

独立監査人の監査報告書

平成２１年８月１８日
ビ・ライフ投資法人

役員会

御中

新日本有限責任監査法人

指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

多田

修

指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

加藤

秀満

印

印

当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているビ・ライフ投資法人の平成２０年１２月１日から平成２１年５月３１日までの第７期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算
書、注記表及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ビ・ライ
フ投資法人の平成２１年５月３１日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フロ
ーの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以（注1）上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しています。
（注2）財務諸表の範囲には、ＸＢＲＬデータ自体は含まれていません。

上09617664_有価証券報告書_20100223135634

2010/02/23 14:04:24

独立監査人の監査報告書

平成２２年２月１５日
ビ・ライフ投資法人

役員会

御中

新日本有限責任監査法人

指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

多田

修

指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

加藤

秀満

印

印

当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているビ・ライフ投資法人の平成２１年６月１日から平成２１年１１月３０日までの第８期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算
書、注記表及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ビ・ライ
フ投資法人の平成２１年１１月３０日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する第８期計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。

追記情報
追加情報に記載のとおり、投資法人とニューシティ・レジデンス投資法人は平成２１年１１月１０日に、平成２２
年４月１日を合併期日とした合併契約を締結している。

投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以（注1）上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しています。
（注2）財務諸表の範囲には、ＸＢＲＬデータ自体は含まれていません。

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