【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成21年９月18日【発行者名】

ニューシティ・レジデンス投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区六本木一丁目10番６号【事務連絡者氏名】

シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社

新井 潤

財務経理本部長【電話番号】

岩崎 和行

03－6229－3860（代表）【届出の対象とした募集内国投資証 ニューシティ・レジデンス投資法人
券に係る投資法人の名称】【届出の対象とした募集内国投資証 形態：投資証券券の形態及び金額】【縦覧に供する場所】

発行価額の総額：その他の者に対する割当 6,000,000,000円
該当事項はありません。

(1) ／ 2009/09/18 13:15 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0000000_表紙_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】

１【募集内国投資証券】（１）【投資法人の名称】
ニューシティ・レジデンス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文では、New City Residence Investment Corporationと表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
募集される有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口を表示する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）です。本投資証券は、記名式かつ無額面であり、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資証券について格付は取得していません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員たる地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。「投資証券」は、投資法人の投資口を表示する有価証券であり、本投資証券を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
120,000口（注１）本書により募集する投資口の発行は第三者割当の方法により行われます。上記発行数は、下記（注２）に記載する大和ハウ
ス工業株式会社（以下「大和ハウス」といいます。）及び大和ハウスが本投資法人の承諾を得て指定する者（本書により募集する投資口に関する平成22年１月開催予定の本投資法人役員会における募集投資口の発行決議までに決定される予定です。）を割当先として行う第三者割当（以下「本第三者割当増資」といいます。）による新投資口発行の発行数です。
（注２）本投資法人と割当先との関係等は以下のとおりです。

割当先の氏名又は名称

大和ハウス工業株式会社

割当口数

未定

払込金額

未定

割
当
先
の
内
容

本店所在地

大阪市北区梅田3丁目3番5号

代表者の氏名代表取締役

資本金の額（平成21年９月９日現在）

1,101億2,048万3,981円

事業の内容

建築事業、都市開発事業等大株主（平成21年５月８日現在）

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（2.86％）（注）

村上

健治

－
- 1 －
(1) ／ 2009/09/18 13:15 (2009/09/18 11:17) ／ g04211_wk_09607063_0101010_第一部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

本
投
資
法
人
と
の
関
係

本投資法人が保有している
割当先の株式の数

０株

割当先が保有している本投
資法人の投資口の数

０口

出資関係

取引関係

なし

人的関係

なし
割当先は、本合併（以下に定義する。）の効力発生日後12ヶ月間は、本第三者割当増資により取得した投資口(合併によりこれに代わり割当交付を受ける
吸収合併存続投資法人の投資口を含む。)を、本投資法人の事前の承諾を得ることなく、第三者に対して売却その他の処分をしないこととされています。

本投資証券の保有に関する事項（注）平成21年８月12日に提出された大和ハウスの四半期報告書の記載によります。

割当先の氏名又は名称

大和ハウスが本投資法人の承諾を得て指定する者

割当口数

未定

払込金額

未定

割
当
先
の
内
容
本
投
資
法
人
と
の
関
係

本店所在地

未定

代表者の氏名

未定

資本金の額

未定

事業の内容

未定

大株主

―
本投資法人が保有している
割当先の株式の数―

割当先が保有している本投
資法人の投資口の数

―

出資関係

取引関係

なし

人的関係

なし

本投資証券の保有に関する事項

未定（注３）本投資法人は、平成21年９月18日付で大和ハウス及びビ・ライフ投資法人との間で再生支援に関する基本合意書を締結し、同合意書に基づき、今後開催される本投資法人の役員会において承認する割当先（上記（注２）の割当先となる予定です。）に対して、投資口を割り当てます。再生支援に関する基本合意書においては、本投資法人にかかる新たな再生手続が開始されること、当該再生手続において本合併及び本第三者割当増資等の本基本合意書に定める取引（以下「本件取引」といいます。）を含み又はこれを前提とする再生計画案が認可され当該認可決定が確定することその他の事由が本第三者割当の実行の前提条件とされています。再生支援に関する基本合意書につきましては、後記「募集又は売出しに関する特別記載事項」をご参照下さい。

（４）【発行価額の総額】－- 2 －(2) ／ 2009/09/18 13:15 (2009/09/18 11:17) ／ g04211_wk_09607063_0101010_第一部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

6,000,000,000円（５）【発行価格】
１口当たり50,000円（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
平成22年１月14日（木）（申込期日）（予定）（９）【申込証拠金】
該当事項はありません。
（１０）【申込取扱場所】
日興シティグループ証券株式会社 本店
東京都千代田区丸の内一丁目５番１号（１１）【払込期日】
平成22年１月15日（金）（予定）（１２）【払込取扱場所】
みずほ信託銀行株式会社

本店

東京都中央区八重洲一丁目２番１号（１３）【手取金の使途】
本第三者割当による手取金6,000,000,000円については、再生債権等の弁済資金に充当します。
（１４）【その他】①

募集事務の委託の概要
本投資法人は、本書提出日付で、日興シティグループ証券株式会社との間で、本書により募集する本投資証券に関し、投資口を引き受ける者の募集に関する募集の取扱いに関し、投資口募集取扱事務委託契約を締結しています。本投資法人は、当該投資口募集事務取扱者に対し、業務委託料として、金1,000,000円を支払います。

② 申込みの方法等（イ）申込みの方法は、前記「（８） 申込期間」に記載の申込期間内に前記「（１０） 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ申込みをするものとします。払込みの方法は、前記「（１１） 払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金額を払い込むものとします。
（ロ）割当先から割当口数の全部又は一部につき申込みがない場合には、申込みのなかった当該－- 3 －(3) ／ 2009/09/18 13:15 (2009/09/18 11:17) ／ g04211_wk_09607063_0101010_第一部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

投資証券については失権します。
２【その他の事項】
該当事項はありません。

第２【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第３【短期投資法人債】
該当事項はありません。

【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１．再生支援に関する基本合意書の概要
本投資法人は、平成21年９月18日付で大和ハウス及びビ・ライフ投資法人（以下「スポンサー」と総称します。）との間で再生支援に関する基本合意書を締結し、スポンサーから再生支援を受けることを予定しています。当該基本合意書においては、本投資法人の再生支援のため、本第三者割
当増資に加え、本投資法人とビ・ライフ投資法人の合併（以下「本合併」といいます。）につき、その諸条件及び手続等に関し、誠意をもって協議、検討を行い、その速やかな実現に向けて最大限努力することを合意しています。
基本合意書において合意された、本合併の諸条件の概要は以下のとおりです。但し、本第三者割
当増資及び本合併の諸条件に重大な影響を与える事象が新たに発見された場合には、本投資法人及びスポンサーの間の協議の上で、変更することがあります（但し、本第三者割当増資の払込金額総額は60億円を下回らないものとします。）。なお、本第三者割当増資及び本合併を含むスポンサーの支援は、本投資法人にかかる新たな再生手続が開始されること及び当該再生手続において本件取引を含み又はこれを前提とする再生計画案が認可され当該認可決定が確定することその他の事由を前提条件としています。
本合併の概要は以下のとおりです。
①

合併の日程
本投資法人又は本投資法人の債権者が申し立る再生手続（以下「新再生手続」といいます。）の開始決定後、新再生手続において再生計画案が提出されるまでの間に、合併契約を締結す
ることを予定しています。合併効力発生日は平成22年４月１日を目処として両投資法人が合意のうえ決定する日です。
②

合併方式
ビ・ライフ投資法人を吸収合併存続法人とし、本投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併を基本としますが、最終的には両投資法人が協議し合意のうえで決定します。なお、両投資法人は、税制適格合併の要件を満たすよう、誠実に協議し、合理的に必要な措置をとる
ものとします。

③

本合併に係る割当の内容
本投資法人の投資口１口に対し、ビ・ライフ投資法人の投資口0.23口を割当交付すること
－
- 4 －
-

(4) ／ 2009/09/18 13:15 (2009/09/18 11:17) ／ g04211_wk_09607063_0101010_第一部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

を基本とします。なお、本投資法人の投資主に対して交付するビ・ライフ投資法人の投資口のうち一口に満たない端数については、ビ・ライフ投資法人が一括して売却し、その端数に応じて売却代金を交付することとなる予定です。
２．今後の予定（今後の主な想定スケジュール）
平成21年９月18日
再生支援に関する基本合意書の締結
平成21年10月

再生手続廃止決定の確定、新たな民事再生手続開始申立て

平成21年10月～11月

合併契約締結平成21年12月

本第三者割当増資に係る本投資法人役員会における募集投資口の発行決議

平成22年１月

本第三者割当増資における払込金額の払込み

平成22年３月

投資主総会開催

平成22年４月１日

本合併効力発生日（注１）上記日程は現時点における想定であり、今後変更されることがあります。
（注２）本第三者割当増資に係る割当先のうち、大和ハウスが本投資法人の承諾を得て指定する者は、平成21年12月開催予定の本投資法
人役員会における募集投資口の発行決議までに決定される予定です。
（注３）本第三者割当増資及び本合併を実施するにあたっては、本投資法人について新たな民事再生手続の開始決定がなされることが必要になりますが、本書の日付現在、これまでの再生手続（平成20年（再）第249号 再生手続開始申立事件）に係る平成21年９月９日付再生手続廃止決定は確定しておらず、新たな再生手続に係る再生手続開始申立てはなされていません。本投資法人及びスポンサーは、本投資法人の再生に向け最大限努力致しますが、本書の日付現在、本投資法人につき新たな再生手続開始の決定がなされるかどうかは未定です。また、本第三者割当増資及び本合併の実施は、新たな再生手続開始決定がなされ、かつ、本件取引を含み又はこれを前提とする再生計画案の認可決定が確定することが条件とされています。

－- 5 －(5) ／ 2009/09/18 13:15 (2009/09/18 11:17) ／ g04211_wk_09607063_0101010_第一部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

第二部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】①

主要な経営指標等の推移
期

単位

決算年月

第１期

第２期

第３期

第４期

第５期

平成17年8月 平成18年2月 平成18年8月 平成19年2月 平成19年8月
百万円

3,224

3,346

4,201

5,678

5,730

（うち不動産賃貸事業収益）

百万円(3,224)(3,346)(4,201)(4,734)(5,328)

営 業 費 用

百万円

1,485

1,607

2,125

2,527

2,752

（うち不動産賃貸事業費用）

百万円(1,143)(1,209)(1,559)(1,856)(2,053)

営業利益

百万円

1,738

1,739

2,075

3,151

2,978

百万円

1,151

1,435

1,635

2,442

2,199

営 業 収 益

経常利益
当期純利益

(a)

百万円

1,146

1,433

1,630

2,437

2,197

135,663

164,094

181,509

195,685

総 資 産 額(b)

百万円

104,678

純 資 産 額(c)

百万円

40,503

66,53966,75688,24288,006

百万円

39,357

65,106

65,10685,79185,791

口

74,556

122,612

122,612

164,068

164,068

543,268

542,687

544,451

537,843

536,404

出 資 総 額
発行済投資口総数(d)

1口当たり純資産額(c)／(d)円

分 配 総 額

(e)

百万円

1,146

1,433

1,630

2,437

2,197

円

19,997(15,413)

12,027

13,301

16,804

13,393円

15,381

11,692

13,302

14,85813,393円(15,381)(11,692)(13,302)(14,858)(13,393)

円

(-)

(-)

(-)

(-)

(-)

％

1.6 (2.2)

1.2 (2.4)

1.1 (2.2)

1.4 (2.9)

1.2 (2.3)％

2.9 (4.1)

2.7 (5.4)

2.4 (4.9)

3.1 (6.3)

2.5 (4.9)

％

38.7

49.0

40.7

48.6

45.0

％

99.9

99.9

100.0

99.9

99.9

件

77

86

93

94

104

(注3)

1口当たり当期純利益
1口当たり分配金額(e)／(d)（うち1口当たり利益分配金）（うち1口当たり利益超過分配金）(注4)
総資産経常利益率(注4)

自己資本利益率
自己資本比率配 当 性 向(c)／(b)(e)／(a)＜その他参考情報＞
投資物件数

(注5)

総賃貸可能面積
期末稼働率

㎡

(注6)

％

91.7

94.6

92.3

94.2

92.0

百万円

510

500

651

737

846

百万円

40

46

65

29

53

(注4) 百万円

2,591

2,637

3,293

3,615

4,122

当期減価償却費
当期資本的支出額
賃貸NOI(Net Operating Income)153,429.01 183,722.52 227,310.83 246,553.52 276,209.31

デット・サービス・
カバレッジ・レシオ

(注4)

倍

9.3

12.7

7.4

7.6

5.6

1口当たりFFO（Funds fromOperations)

(注4)

円

22,231

15,774

18,616

19,351

18,555FFO（Funds from Operations）倍
率

(注4)

倍

18.3

16.9

13.6

15.5

15.5

百万円

62,20066,90094,60090,300104,350

％

59.4

49.3

57.6

49.7

53.3

日

260

181

184

181

184

有利子負債総額
期末総資産有利子負債比率
当期運用日数

(注4)

－
- 6 －
(6) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

期

単位

決算年月

第６期

第７期

第８期
平成21年2月

平成20年2月

平成20年8月

百万円

6,252

5,972

5,578

（うち不動産賃貸事業収益）

百万円(5,647)(5,874)(5,578)

営 業 費 用

百万円

3,017

3,003

2,785

（うち不動産賃貸事業費用）

百万円(2,239)(2,270)(2,162)

営業利益

百万円

3,234

2,969

2,792

百万円

2,456

1,875

2,215

営 業 収 益

経常利益
当期純利益又は当期純損失(△)
総 資 産 額

(a)

百万円

2,453

△5,749△1,456(b)

百万円

202,743

203,889

192,576

純 資 産 額(c)

百万円

88,24585,181

83,725

百万円

85,79190,93190,931

出 資 総 額
発行済投資口総数(d)

口164,068

182,068

182,068

1口当たり純資産額(c)／(d)円

537,859

467,855

459,857

分 配 総 額

(e)

百万円

2,453

-

-

円

14,953△32,888△7,999円

14,954--円(14,954)(-)(-)（うち1口当たり利益超過分配金）
(注4)

円

(-)

(-)

(-)

％

1.2 (2.5)

0.9 (1.8)

1.1 (2.2)(注4)％

2.8 (5.6) △6.6 (△13.2) △1.7 (△3.4)

1口当たり当期純利益
又は当期純損失(△)
1口当たり分配金額(注3)(e)／(d)（うち1口当たり利益分配金）
総資産経常利益率
自己資本利益率
自己資本比率(c)／(b)

％

43.5

41.8

43.5

配 当 性 向(e)／(a)

％

100.0

-

-

件

108

108

105

㎡

287,833.25

294,909.99

278,660.39

％

93.8

93.4

92.2

当期減価償却費

百万円

920

973

923

当期資本的支出額

百万円

87

64

25

(注4) 百万円

4,327

4,577

4,340

＜その他参考情報＞
投資物件数

(注5)

総賃貸可能面積
期末稼働率

賃貸NOI(Net Operating Income)(注6)

デット・サービス・
カバレッジ・レシオ

(注4)

倍

5.3

3.3

7.3

1口当たりFFO（Funds fromOperations)

(注4)

円

20,562

10,872

20,317FFO（Funds from Operations）倍
率

(注4)

倍

9.3

7.3

-

111,195

109,350

102,172

％

54.8

53.6

53.1

日

182

184

181

有利子負債総額
期末総資産有利子負債比率

百万円

(注4)

当期運用日数（注１）金額については、記載未満の桁数を切捨てにより表示しております。各種比率等については小数点第２位を四捨五入して表示
しております。なお、配当性向については、小数点第１位未満を切捨てにより表示しております。
（注２）営業収益等には、消費税等は含まれておりません。
（注３）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しておりますが、第１期は、実際に運用を開始した日である平成16年12月15日を期首とみなして日数加重平均投資口数により算定した１口当たり当期純利益を括
弧内に併記しております。
（注４）記載した指標は以下の方法により算定しております。また、運用日数により年換算した数値を括弧内に併記しております。な
お、第１期は平成16年12月15日より実質的に運用を開始しており、総資産経常利益率及び自己資本利益率は、平成16年12月15日を期首とみなして計算しております。なお、第８期における「FFO（Funds from Operations）倍率」は、ニューシティ・レ－- 7 －(7) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ジデンス投資法人の投資口を表示する投資証券が平成20年11月10日をもって上場廃止となったことにより、期末時点の投資口の取引所価格が存在しないため、記載しておりません。また、第８期における「デット・サービス・カバレッジ・レシオ」の算出にあたり、計算式の分母には、第８期に特別損失に計上した遅延損害金を含めておりません。
総資産経常利益率

経常利益／平均総資産額

平均総資産額＝（期首総資産額＋期末総資産額）÷2

自己資本利益率

当期純利益又は当期純損失／平均純資産額
資産額）÷2

賃貸NOI

当期賃貸事業利益（賃貸事業収入－賃貸事業費用）＋当期減価償却費

デット・サービス・カバレッジ
・レシオ（金利償却前当期純利益又は金利償却前当期純損失+特別損失）／（支払利息＋投資法
人債利息）

1口当たりFFO（当期純利益又は当期純損失＋減価償却費+特別損失）／発行済投資口数

FFO倍率

期末投資口価格／年換算後1口当たりFFO

期末総資産有利子負債比率

期末有利子負債総額／期末総資産額

平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純（注５）投資物件数は、社会通念上、一体と認められる単位で記載しております。
（注６）「期末稼働率」とは、各期末時点での賃貸借契約締結済み住戸の賃貸面積の合計が賃貸可能面積の合計に占める割合を記載しております。

②③

事業の状況
本投資法人は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、運用資産の運用を行うことを基本方針としています（本投資法人の規約（以下「規約」といいます。）
第27条）。
本投資法人は、全部又は一部が住居の用に供されている不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産（規約第28条第１項に定義するものをいいます。）に対して投資するものとされており、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。）を中心とした投資対象地域において、地域分散にも配慮し、バランスのとれた投資を目指してまいりました。
しかしながら、米国におけるサブプライムローン問題に端を発した世界的な金融市場の混乱及び信用収縮、原油高による原材料価格の高騰などにより、わが国の不動産関連業界は大きな影響を受け、資金調達や不動産の売却の選択肢が狭まるなど、不動産取引全体が停滞しました。
この動きを受け、本投資法人は、取得予定資産の決済資金及び借入金の返済資金を容易に調達することができない状態に立ち至りました。
かかる環境のもと、本投資法人はこれまで所要資金の調達を模索してまいりましたが、本投資法人を取り巻く環境はますます悪化し、特に近時国内では不動産会社・建設会社の倒産手続開始申立てが相次ぎ、また直近では米国の大手証券会社や欧米金融機関が破綻・国有化するな
ど世界経済が大きく揺れ動く中、不動産関連の新規融資、資本市場による資金調達及び借入金のリファイナンス、保有資産の売却等が円滑に進まなくなっておりました。このような状況の中、平成20年10月末までに取得予定の資産の決済資金及び同月返済期限の到来する借入金の返
済資金について調達の目途が立たない状況となったため、やむを得ず、本投資法人は平成20年
10月９日に民事再生手続開始を申し立て、同日、東京地方裁判所より、保全命令及び監督命令を受け、また同月14日に民事再生手続開始決定を受けましたが、再生債権者の同意を得られず、
平成21年９月９日付で同手続について廃止決定がなされました。
運用状況（イ）ポートフォリオの状況
本投資法人は、平成21年２月末日現在において、保有物件数105物件、資産規模1,841億円（取得価格ベース）を有しております。また、保有物件の稼働率は、第７期末の平成20年８月末時点において93.4％でありましたが、第８期末の平成21年２月末においては92.2％とな－- 8 －(8) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

りました。
本投資法人は、平成20年９月１日より108物件（取得価格ベースで1,941億円、賃貸可能戸
数合計7,114戸、賃貸可能面積合計294,909.99㎡）で第８期の資産運用を開始しました。その後、本投資法人は、第８期（自 平成20年９月１日 至 平成21年２月28日））に３物件を売却（譲渡価格合計87億9,000万円）しました。第８期末時点の保有資産合計は、105物件、
1,841億円、賃貸可能戸数合計6,766戸、賃貸可能面積合計278,660.39㎡となりました。
（ロ）負債の状況
前記「② 事業の状況」に記載のとおり、平成20年10月末までに取得予定の資産の決済資金及び同月返済期限の到来する借入金の返済資金について調達の目途が立たない状況となったため、やむを得ず、本投資法人は平成20年10月９日に民事再生手続開始を申し立て、同日、東京地方裁判所より、保全命令及び監督命令を受け、また同月14日に民事再生手続開始決定を受けましたが、平成21年９月９日付で同手続の廃止決定を受けています。
⑤⑥

対処すべき課題
本投資法人は平成20年10月９日に民事再生手続開始を申し立て、同日、東京地方裁判所より、保全命令及び監督命令を受け、また同月14日に民事再生手続開始決定を受けましたが、再生債権者の同意を得られず、平成21年９月９日付で同手続について廃止決定がなされました。
第７期末後に生じた重要な事実（イ）資産の譲渡
本投資法人は、平成20年９月末日を返済期日とする短期借入金125億円（当初借入金額175億円）につき、保有資産の譲渡により回収した資金等によって全額返済（110億円を期限前
弁済、15億円を期日弁済）するため、下記のとおり、資産の売却を行いました。これらの不動産にかかる信託受益権の概要は以下のとおりです。
当該売却については、多数の譲渡先と交渉を重ね、譲渡先の資金調達力・信用力及び譲渡額について比較検討し、本投資法人に最も有利な条件を提示した相手を譲渡先に選定し、また、本投資法人のポートフォリオの毀損を最小限にとどめるべく、譲渡資産を選別いたしました。しかしながら、昨今の不動産市況の急激な悪化は、当該売却にも多大な影響を与え、誠に遺憾ながら当該売却に伴い売却損が発生しております。なお、第７期において、以下の資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額して生じる1,217百万円の減損損失を計上しているため、第８期において売却損益は発生しておりません。

地域

物件番号

東京23区を除く
東京圏
（注２）

G-1

都心主要エリア
（注１）

C-48

名称
（注３）

譲渡先

開示することにつき買主の同意が得られないため、やNCR横浜イースト
むを得ない場合として開示しておりません。
開示することにつき買主の同意が得NCR戸越銀座られないため、や（注４）
むを得ない場合として開示しており
ません。

売却価格
（百万円）

受渡期日

5,840

平成20年９月26日

1,800

平成20年９月26日－- 9 －(9) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

都心主要エリア
（注１）

C-33

開示することにつき買主の同意が得NCR南麻布イース られないため、やト
むを得ない場合として開示しており
ません。

合計

1,150

平成20年９月26日

8,790（注１）「都心主要エリア」とは、港区、渋谷区、新宿区、千代田区、中央区、品川区、豊島区及び目黒区を表します。
（注２）「東京23区を除く東京圏」とは、東京23区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を表します。
（注３）「名称」欄に記載されている「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを表します。
（注４）平成20年９月26日付けで中央三井信託銀行株式会社と不動産管理処分信託契約を締結し、信託の受益権として譲渡しま
した。

（ロ）民事再生手続開始及び廃止
本投資法人は、前記「② 事業の状況」に記載のとおり、平成20年10月９日開催の役員会において、民事再生手続開始の申立てを行うことを決議し、同日付にて東京地方裁判所に申立てを行いました。同申立ては同日受理され、直ちに同裁判所より保全処分命令（弁済禁止処分）及び監督命令が発せられ、平成20年10月14日、東京地方裁判所より民事再生手続開始決定を受けましたが、再生計画案について再生債権者の同意を得ることができず、平成21年
９月９日、再生手続の廃止決定を受けました。また、これに伴い、本投資法人は、Lone Star
Real Estate Fund(U.S.),L.P.及び株式会社ＫＦキャピタルとの間で締結した平成21年４月
７日付スポンサー契約を平成21年９月９日付で解除しました。
（ハ）格付けの引下げ
ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、平成20年10月９日、本投資法人の発行体格付け及び無担保長期債務格付けＡ３を引き下げ方向で見直す旨公表し、平成20年10月10日には、前記「（ロ）民事再生手続開始及び廃止」に記載の民事再生手続開始の申立てを行った
ことを受け、当該各格付けをＢａ１に引き下げた上で、更なる引き下げ方向で見直す旨公表しました。さらに、ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、平成20年10月17日、前記「（ロ）民事再生手続開始及び廃止」に記載の民事再生手続開始決定を受け、当該各格付けをＢ１に引き下げた上で、更なる引き下げ方向で見直す旨公表し、平成21年２月５日、発行
体格付け及び無担保長期債務格付けB1（引き下げ方向で見直し中）をCaa1 に引き下げた上で、取り下げました。
格付投資情報センター（R&I）も、平成20年10月９日、本投資法人が民事再生手続開始の申立てを行ったことを受け、本投資法人の発行体格付けの取り下げを公表いたしました。
（ニ）業務改善命令及び業務改善計画の提出
本投資法人が前記「（ロ）民事再生手続開始及び廃止」に記載の民事再生手続開始の申立てを行ったことを受け、平成20年10月９日、本投資法人は、関東財務局長より、下記のとおり、投信法第214条第１項に基づく業務改善命令を受けました。また、同日、本投資法人の資産運用会社であるシービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、金融庁長官より、下記のとおり、金融商品取引法第51条に基づく業務改善命令を受けました。
各業務改善命令は、本投資法人（本資産運用会社に対する業務改善命令においては、本資産運用会社が含まれています。）の財産保全を図るとともに、これらの財産を不当に費消する行為を行わないこと、及び本投資法人の投資主に対する適切な説明など、投資主保護の観－- 10 －(10) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

点から万全の措置を講ずることを命じるとともに、それらの措置を取り、その状況を平成20
年10月24日までに書面で東京財務事務所・金融庁に提出することを命じる内容のものでした。
本投資法人及び本資産運用会社は、各業務改善命令に従い、平成20年10月24日、関東財務局長及び金融庁長官宛にそれぞれ業務改善計画を提出いたしました。また、本投資法人は、
平成20年10月31日、同年11月７日、同月21日、平成21年４月30日、同年５月26日及び７月30日に業務改善計画の追加報告書を提出し、本資産運用会社も、これらの日（同年５月26日を除きます。）及び平成21年１月16日に金融庁への報告を行っております。今後も、本投資法
人及び本資産運用会社は、必要に応じて、金融庁・関東財務局への報告を行います。
（ホ）投資証券の上場廃止
本投資法人が前記「（ロ）民事再生手続開始及び廃止」に記載の民事再生手続開始の申立てを行ったことを受け、株式会社東京証券取引所は、平成20年10月９日付で、本投資証券の上場廃止の決定及び整理銘柄への指定を行いました。本投資証券は、平成20年10月10日から
平成20年11月９日までの間、整理銘柄に指定され、平成20年11月10日をもって上場廃止となりました。
（へ）ニューシティレジデンス池袋プレイシャスタワーに係る違約金の発生
本投資法人は、平成19年12月13日付でニューシティレジデンス池袋プレイシャスタワー
（取得予定価格：27,691百万円）の取得を決定しておりました。このニューシティレジデン
ス池袋プレイシャスタワーに係る売買契約上、本投資法人が売買契約の履行ができない場合、
本投資法人は違約金（売買代金27,691百万円の20％相当額）を支払うことにより、同契約を解除することができることとされておりました。
同物件の取得決定時においては、取引実行日の最終期限である平成20年10月末日までの間に当該物件の取得資金を調達することは十分に可能であると見込んでおりましたが、サブプ
ライムローン問題に端を発した世界的な金融市場の混乱及び信用収縮等を受け急激に悪化した現在の市場環境において、本投資法人を取り巻く環境はますます悪化し、同物件の取得
資金の調達に向け、様々な努力を継続してまいりましたが、結果として取得資金の調達に至らず違約金が発生しております。なお、上記違約金につき、第７期において違約金損失引当金繰入額5,538百万円を計上しているため、第８期において違約金損失は計上しておりません。
なお、売買代金の20％相当額を違約金とする違約金規定は、不動産取引において一般的な条件であり、本物件にかかる売買契約に特有のものとは考えておりません。また、従来公表した第７期の業績予想において当該違約金発生を見込んでいなかったのは、取引実行日の最終期限である平成20年10月末日までの間に当該物件の取得資金を調達することは十分に可能であると見込んでいたためです。
（ト）本資産運用会社の執行体制の変更
本資産運用会社は、本投資法人がその再生に向けたスポンサーの選定及び再生スキームの構築を行うためには、本資産運用会社の経営陣を刷新し、新たな経営陣のもとで業務執行に臨むことが最善であるとの判断に至りました。
かかる方針に基づき、平成20年11月14日開催の本資産運用会社の株主総会において樋口秀一が取締役として選任され、同日開催の取締役会において代表取締役として選任されました。
また、本資産運用会社の代表取締役であった新井潤及び全常勤取締役（岩崎和行、大津啓二、
吉村克）及び非常勤取締役筒井豊春は、同日付で辞任いたしました。なお、非常勤取締役で－- 11 －(11) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ある久志本一郎は、新執行体制においても非常勤取締役として留まっております。
なお、非常勤取締役であるウィリアム・エム・ハリスは、平成20年12月31日付で辞任しました。これに伴い、平成21年１月15日付でチー・キーン・リー氏が本資産運用会社の新任の社外取締役として選任されましたが、さらに同氏の後任として、平成21年４月１日付で岡本哲治氏が本資産運用会社の社外取締役として選任されました。
また、非常勤取締役である藤田哲也は、平成21年４月２日付で辞任しました。これに伴い、
平成21年４月10日に、ジョナサン・ショケット氏が本資産運用会社の新任の社外取締役として選任されました。
（チ）株式会社証券保管振替機構による本投資証券の取扱いの廃止
前記「（ホ）投資証券の上場廃止」のとおり、本投資証券が平成20年11月10日をもって上場廃止となったことを受け、株式会社証券保管振替機構は、同機構の定める株券等に関する業務規程第12条（取扱株券等の廃止）の規定に基づき、平成20年12月24日（水）をもって本投資証券の取扱いを廃止することを決定しました。

－- 12 －(12) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、運用資産の運用を行うものとすることを基本方針としています（規約第27条）。
本投資法人は、その資産の運用を投信法上の資産運用会社である本資産運用会社に全て委託しています。規約第41条第１項に基づき、かつ本投資法人と本資産運用会社との間で平成16年
９月27日に締結された資産運用委託契約（その後の変更契約を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の運用資産にかかる運用の方針につき、「運用ガイドライン」を制定しています。

②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エン
ド型です。

－- 13 －(13) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（３）【投資法人の仕組み】
本民事再生手続開始申立て前（但し、この時点よりも後の時点の記載であることを明記した記載についてはその時点）における本投資法人の仕組みは以下のとおりです。
また、以下に記載される株式会社ニューシティプロパティサービスは、平成21年４月10日をもって、そのプロパティマネジメント事業（本投資法人に関する事業を含みます。）に関する権利義務を、吸収分割により株式会社ニューシティマネジメントサービスに承継させました。
加えて、同日付で、株式会社ニューシティマネジメントサービスの全株式が株式会社タイセ
イ・ハウジーに譲渡され、株式会社ニューシティマネジメントサービスの商号が同日付で株式
会社タイセイ・ハウジープロパティに変更されました。
さらに、本投資法人は、本書の日付で、日興シティグループ証券株式会社との間で、本書により募集する本投資証券に関し、投資口を引き受ける者の募集に関する募集の取扱いに関し、
投資口募集取扱事務委託契約を締結しています。投資口募集事務取扱者としての同社につきましては、後記「第三部 投資法人の詳細情報 第４ 関係法人の状況 ２ その他の関係法人の概況 （５）投資口募集事務取扱者」をご参照下さい。

－- 14 －(14) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

①

本投資法人の仕組図
本書の日付現在における本投資法人の仕組図は以下のとおりです。

物件情報提供会社
中央三井信託銀行株式会社
住友不動産販売株式会社
東急リバブル株式会社
三井不動産販売株式会社(業種別、五十音順 )本投資法人
投資主名簿等管理人
ニューシティ･レジデンス投資法人

投資主総会

三菱 UFJ 信託銀行株式会社

役員会

一般事務受託者・資産保管会社

執行役員：新井 潤
監督役員：島田耕一
監督役員：藤川裕紀子

みずほ信託銀行株式会社

会計監査人
プロパティ・
マネジメント会社

あらた監査法人

投資法人債管理会社・投資法人
債に関する一般事務受託者

株式会社タイセイ・ハウジー
プロパティ
ほか１社

中央三井信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社

資産運用会社

シービーアールイー・
レジデンシャル・
マネジメント株式会社－- 15 －(15) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要

運営上の役割名称

関係業務の概要

投資法人

ニューシティ・
レジデンス投資法人

その規約に基づき、投資主より募集した資金等を主として運用資産に投資することにより中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。

資産運用会社

シービーアールイー・
レジデンシャル・
マネジメント株式会社

平成16年９月27日付で本投資法人との間で資産運用委託契約を締結しており、同契約（その後の変
更を含みます。）に基づき、本投資法人の定める規約及び本資産運用会社の社内規程である運用ガ
イドライン等に従い、資産の運用にかかる業務を行います。本資産運用会社に委託された業務は①
運用資産の運用にかかる業務、②本投資法人が行う資金調達にかかる業務、③運用資産の状況についての本投資法人への報告業務、④運用資産にかかる運営計画の策定業務、及び⑤その他本投資法人が随時委託する上記各号に付随し又は関連する業務です。

一般事務受託者／資産保管会社

みずほ信託銀行株式会社

平成16年９月27日付で本投資法人との間で一般事
務委託契約及び資産保管業務委託契約をそれぞれ締結しています。
上記一般事務委託契約（その後の変更を含みます。）に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第３号乃至第６号）として、本投資法
人の①投資証券の発行に関する事務、②機関の運営に関する事務の一部、③計算に関する事務、④
会計帳簿の作成に関する事務、及び⑤納税に関する事務を行います。
また、上記資産保管業務委託契約（その後の変更を含みます。）に基づき、投信法上の資産保管会社として、本投資法人の資産保管業務にかかる業
務及びそれに付随する金銭出納管理業務を行います。

－- 16 －(16) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

運営上の役割

名称関係業務の概要

投資主名簿等管理人

三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社

平成16年９月27日付で本投資法人との間で投資口事務代行委託契約を締結しており、同契約（その後の変更を含みます。）に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号及び第３号）として、①本投資法人の投資主名簿及び投資法人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成、管理及び備置その他の投資主名簿及び投資法人
債原簿に関する事務（ただし、投資法人債原簿に関する事務は本投資法人が一般事務受託者に別途委託するものに限ります。）、②投資口の名義
書換、③投資主の投資証券不所持申出並びに投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事務、④投資主総会招集通知の発送及び議決権行使書
又は委任状の作成及び集計に関する事務、及び⑤投資主等に対して分配する金銭の支払いに関する事務等を行います。

投資法人債管理者／投資法人債に関する一般事務受託者

中央三井信託銀行
株式会社

平成18年２月10日付で、本投資法人との間で第１回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投資家限定）（以下「第１回債」といいます。）にかかる管理委託契約及び事務委
託契約を締結しています。
上記管理委託契約に基づき、投信法上の投資法人
債管理者として、第１回債にかかる弁済の受領、債権の保全その他の管理を行います。
また、上記事務委託契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号及び第６号）
として、第１回債の投資法人債原簿に関する事務並びに第１回債の投資法人債権者への元金の償還及び利息の支払いに関する事務を行います。

投資法人債に関する一般事務
受託者

住友信託銀行株式会社

平成19年４月６日付で、本投資法人との間で第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順
位特約付）（以下「第２回債」といいます。）並
びに第３回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下「第３回債」といいます。）にかかる財務及び発行・支払代理契約証書を締結しています。
上記財務及び発行・支払代理契約証書に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号及び第６号）として、第２回債並びに第３回債の投資法人債原簿に関する事務及び元利金の支払いに関する事務を行います。

－- 17 －(17) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

③

上記以外の本投資法人の主な関係者の役割、名称及び業務の概要
役割

名称

業務の概要

プロパティ・
マネジメント会社

株式会社タイセイ・ハ
ウジープロパティ

平成16年10月29日付で本投資法人、本資産運用会
社及び株式会社ニューシティエステートサービス（以下「ＮＣＥＳ」といいます。）の間で、本投資法人の取得資産にかかるプロパティ・マネジメ
ント業務の委託にかかる基本合意書（以下「基本合意書」といいます。）を締結しましたが、平成19年10月１日付で、本投資法人、本資産運用会社
及びＮＣＥＳの契約上の地位を承継する株式会社
ニューシティプロパティサービス（以下「ＮＣＰ
Ｓ」といいます。）との間で、当該プロパティ・
マネジメント業務が順調に推移している現状に鑑み、基本合意書を発展的に解消し、新たに変更合意書（以下「変更合意書」といいます。）を締結
しています。変更合意書においては、ＮＣＰＳに対してプロパティ・マネジメント業務（例えば、
保守及び修繕、外注業者への再委託、法令遵守状
況の管理、サービスプログラムの実施、その他テ
ナントへの賃貸管理業務に関わる一切の業務を指します。）（以下これらの業務を総称して「プロパティ・マネジメント業務」といい、当該業務の委託先を一般的に「プロパティ・マネジメント（ＰＭ）会社」といいます。）を委託するものとしています。ＮＣＰＳは、平成21年４月10日をもって、そのプロパティマネジメント事業（本投資法人に関する事業を含みます。）に関する権利義務を、吸収分割により株式会社ニューシティマネジメン
トサービスに承継させました。加えて、同日付で、株式会社ニューシティマネジメントサービスの全株式が株式会社タイセイ・ハウジーに譲渡され、株式会社ニューシティマネジメントサービスの商号が同日付で株式会社タイセイ・ハウジープロパ
ティに変更されました。

物件情報提供会社

中央三井信託銀行株式
会社
住友不動産販売株式会社
東急リバブル株式会社
三井不動産販売株式会社

本投資法人は物件情報提供会社各社との間で、「不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書」を締結しており、第三者が保有し、又は開発・保有を予定する不動産等に関する情報の提供を受けます。

－- 18 －(18) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（４）【投資法人の機構】
本民事再生手続開始申立て前（但し、この時点よりも後の時点の記載であることを明記した記載についてはその時点）における本投資法人の機構は以下のとおりです。
①

投資法人の機構（投資法人の統治に関する事項を含む。）
本書の日付現在、本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員（注）は２名以上（但し、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第16条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。なお、本投資法人の会計監査人はあらた監査法人です。
（注）「執行役員」とは、投信法に基づき、本投資法人の業務を執行するとともに、投資法人を代表する役員をいい、「監督役員」とは、投信法に基づき、執行役員の職務の執行を監督する役員をそれぞれいいます。

（イ）投資主総会
ａ．本投資法人の投資主総会は、東京都23区内において開催されます（規約第９条第３項）。
ｂ．投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成
される投資主総会において決定されます（投信法第89条第１項）。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第三部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ３ 投資主・投資法人債権者の権利 （１）投資主の権利 ① 投資主総会における議決権（投信法第77条第２項第３号、第94条第１項、会社法第308条第１項本文）」をご参照下さい。原則として、出席した投資主の議決権の過半数をもって決議されます（投信法第93条の２第１項、規約第11条第１項）が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数による決議（特別決議）を経なければなりません（投信法
第93条の２第２項）。但し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しない
ときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出され、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第７章）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合を含め、規約の変更には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。
ｃ．また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用にかかる業務を委託しています（投信法第198条、規約第41条第１項）。本
資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければな
らず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります（投信法第205条第１項及び第２項）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
（ロ）執行役員、監督役員及び役員会－- 19 －(19) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ａ．執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、同条第５項、会社法（平成17年法律第86号。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託
契約又は資産保管委託契約の締結、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の業務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。
ｂ．役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、その構成員たる執行役員及び監督役員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行います（投信法第115条
第１項、会社法第369条第１項、規約第22条第１項）。
ｃ．投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）において、決議について
特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は議決に加わることができないことが定められています。
（ハ）会計監査人
ａ．会計監査人は、投資主総会において選任されます（投信法第96条、規約第24条）。但し、法令の規定により、設立の際に選任されたものとみなされる設立時会計監査人はこの限りではありません。また、会計監査人が欠けた場合又は規約で定めた会計監査人の員数が欠けた場合において、遅滞なく会計監査人が選任されないときは、役員会は一時会計監査人の職務を行うべき者を選任しなければならないとされます（投信法第108条第３項）。
ｂ．本投資法人の設立の際に選任されたものとみなされる設立時会計監査人は中央青山監査法人でしたが、同監査法人は平成18年８月28日、会計監査人を辞任し、これを受けまして、
本投資法人は平成18年８月28日付け役員会決議により、あらた監査法人を一時会計監査人に選任しました。そして、平成20年５月29日開催の第３回投資主総会で、あらた監査法人
を会計監査人に選任しています。
会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の２第１項、第115条の３第１項等）。
ｃ．会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（投信法第103条、規約第25条第１項及び第２項）。
（ニ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
後記「３ 投資リスク （2）投資リスクに対する管理体制」をご参照下さい。
－- 20 －(20) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

②

投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託しています。本資産運用会
社は、本投資法人との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用を行います。

（イ）資産運用会社の組織
本資産運用会社は、下記の組織体制において、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。本資産運用会社は、投資方針、運用資産の取得、売却、運用資産の運営管理方
法を審議・決議し取締役会に上申するための合議体として投資委員会、並びにコンプライア
ンス及びリスク管理にかかる基本的事項及び重要事項につき審議・決議し取締役会に上申するための合議体としてコンプライアンス・リスク管理委員会を設置しています。また、コン
プライアンス（法令遵守）を担当する部署としてコンプライアンス・リスク管理室、及び内部監査を担当する部署として内部監査室を設置しております。資産運用業務は、投資運用本部、財務経理本部及び総務人事部の分掌によって実施されています。なお、本資産運用会社
において新たな組織単位が必要となったときは、取締役会の承認によってこれを設置します。
組 織 図

株主総会
監査役
取締役会
投資委員会

コンプライアンス・リスク管理委員会

代表取締役社長
内部監査室

コンプライアンス・リスク管理室

投資運用本部

財務経理本部

投資部

資本政策部

運用部

財務部

企画部

経理部

総務人事部

ＩＲ部

－
- 21 －(21) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（ロ）本資産運用会社の各室・部及び各本部の業務の概要①

法令・規則の要件に準拠した内部統制制度を含むコンプ
ライアンスの枠組みの立案に関する事項。

②

社内規程が法令・規則に整合していることの確認に関する事項。

③

コンプライアンス及びリスク管理に関する役職員の社内教育に関する事項。

④

コンプライアンス及びリスク管理に係る役職員に対する助言に関する事項。

コンプライアンス・リスク管⑤

理室

当社の業務に関連する法令・規則の改廃・新設等に係る社内通知に関する事項⑥

取引形態等の関連法令・規則の要件への適合性の検証に関する事項。

⑦

苦情・トラブル・コンプライアンス違反行為等に対する協議・対応に関する事項。

⑧

コンプライアンス・リスク管理委員会の招集及び運営に関する事項。

⑨ リスク管理の態勢構築に関する事項。
⑩ 上記各号に付随する事項。
①

内部監査計画書の作成及びそれに基づく定期監査の実施に関する事項。

②
内部監査室

取締役会又は社長の特命等による特別監査の実施に関する事項。

③

内部監査報告書の作成及び監査結果の取締役会及び社長への報告に関する事項。

④ 上記各号に付随する事項。
①

本投資法人の資産運用のための基本的な投資方針・基準に関する事項②

本投資法人の資産運用のための投資スキーム及び投資手法に関する事項

投資運用本部

投資部③

本投資法人の資産運用のための個別不動産その他資産取得のための情報収集、取得の可否、取得価格及び取得交渉、並びに取得に係る契約締結に関する事項④

本投資法人の資産運用のための個別不動産に係る市場性及び評価に関する事項⑤ 前各号に付随する事項－- 22 －(22) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

①

本投資法人の資産（以下「運用資産等」といいます。）の運用に係る契約締結等の業務に関する事項② 運用資産等の運用実績の評価に関する事項③

運用資産等の資産運用計画その他運用方針及び計画に関する事項④ 運用資産等の維持管理に関する事項⑤

運用資産等に属する有価証券の議決権行使等に関する事
項

運用部

⑥

運用資産等の処分の可否並びに処分価格、処分代り金の使途、処分交渉及び処分に係る契約締結に関する事項⑦ 運用資産等の計数情報管理及び分析に関する事項⑧ 本投資法人の資産運用のための情報管理に関する事項⑨

本投資法人の資産運用のための管理システムの開発・運営・保守管理に関する事項⑩ 本投資法人の資産運用のための情報基盤（ＩＴインフラ）の管理・構築に関する事項⑪

前各号に付随する事項① 国内外の一般経済並びに不動産・証券・金融等市場の動向等に係る調査及び分析に関する事項② 運用資産等の投資運用手法の研究・開発に関する事項③ 運用資産等のポートフォリオ分析に関する事項④ 資産運用委託契約の締結、変更又は解除に関する事項
企画部⑤ 本投資法人の資産の売買、賃貸、管理、処分その他の運用等に係る諸記録の保管に関する事項⑥ 運用資産等に係る性能・品質の基準に関する事項⑦ 投資委員会の事務局に関する事項⑧ 当本部のコンプライアンス・リスク管理に関する事項⑨ 前各号に付随する事項① 本投資法人の投資主等に対する情報提供に関する事項② 本投資法人及び本資産運用会社の広報に関する事項

ＩＲ部③ 本投資法人及び本資産運用会社の情報適時開示に関する事項④ 前各号に付随する事項① 投資法人の一般的制度、法令等の調査・研究に関する事
項② 本投資法人の資本政策の策定に関する事項③ 本投資法人の機関運営（投資主総会）に係る一般事務受

財務経理本部

資本政策部

託者との連絡・調整に関する事項④ 本投資法人及び本資産運用会社のための諸官庁及び投資信託協会等との渉外に関する事項⑤ 有価証券報告書等の本投資法人の財務経理に係る開示書
類に関する事項⑥ 前各号に付随する事項－- 23 －(23) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

① 本投資法人の資金調達（投資法人債の発行及び借入を含みます。）に関する事項（資金調達方法の検討、金融機関との交渉を含みます。）② 投資法人債権者並びに投資証券及び投資法人債の販売を財務部

行う証券会社及び登録金融機関に対する情報提供に関する事項③ 本投資法人の投資主に対する収益の分配に係る基本方針の策定・変更に関する事項④ 当本部のコンプライアンス・リスク管理に関する事項⑤ 前各号に付随する事項① 運用資産等の経理及び決算に関する事項② 運用資産等の収益の分配金の支払いに関する事項（財務部③に定めるものを除きます。）③ 本投資法人の法定帳簿等帳簿・帳票類の写しの保管に関
する事項

経理部

④ 投資運用本部が保管する本投資法人の資産の売買、賃貸、管理、処分その他の運用等に係る諸記録と本投資法人の資産保管会社及び一般事務受託者との間での諸帳票の照合作業に関する事項⑤ 資産運用会社の経理、予算及び決算に関する事項⑥ 前各号に付随する事項① 本資産運用会社の経営全般についての企画・立案に関する事項② 本資産運用会社の人事、給与、厚生、労務及び秘書に関する事項③ 本資産運用会社の総務、文書及び管財に関する事項④ 本資産運用会社の諸規程・規則の制定・改廃に関する事
項

総務人事部

⑤ 本資産運用会社の株式、株主及び株主総会に関する事項⑥ 本資産運用会社の取締役会の事務局に関する事項⑦ 外部の顧客からの苦情受付に関する事項⑧ 本資産運用会社の法定帳簿等帳簿・帳票類その他重要な文書等の保管に関する事項⑨ 本投資法人の機関運営（役員会等）に係る一般事務受託者との連絡・調整に関する事項⑩ 当部のコンプライアンス・リスク管理に関する事項⑪ 前各号に付随する事項－- 24 －(24) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（ハ）委員会
本資産運用会社には、本書の日付現在、投資委員会及びコンプライアンス・リスク管理委
員会が設置されており、その概要は以下のとおりです。
ａ．投資委員会（ⅰ）構成員社長、投資運用本部長（委員長）、財務経理本部長、非常勤取締役、社外取締役、外部専門家（弁護士、公認会計士、不動産鑑定士又は不動産コンサルタント等の資格を有し、かつ運用資産の運用等に関して専門的な知識を有する者として取締役会において選任された者をいいます。以下同じです。）により構成されます。委員長は必要に応じて審議事項に関係のある役職員を審議に参加させることができます。また、監査役、コンプライアン
ス・オフィサー及びインターナル・オーディターは、自らの判断により、投資委員会に出席して意見を述べることができます。
なお、平成21年２月６日以降、議長及び委員は、議事進行及び決議内容の適法性確保のために、必要に応じて、弁護士、その他の専門家を投資委員会に出席させ、議事進行及び決議内容について指導・助言を求めることができるものとされています（委員が請求する場合はその理由を記載した書面を提出するものとされています。）。
（ⅱ）目的
本投資法人の資産の運用等に関する事項を審議し、決議することを目的とします。
（ⅲ）審議方法等
投資委員会は原則として３ヶ月に１回開催するほか、必要に応じて随時開催され、投資委員会の議案は、決議対象となる議案について議決権を有する委員の過半数の賛成、かつ議決権を有する社外取締役全員の賛成により承認されます。なお、委員は１人につき１個の議決権を有します。但し、投資委員会の審議内容が、本資産運用会社の利害関係者（注）と本投資法人との取引に関する事項を含む場合には、当該利害関係者に該当することとなる委員又は法人たる利害関係者の役員若しくは使用人の地位を現に有する委員（兼職の場
合を含みますが、本資産運用会社に転籍又は出向している場合を除きます。）は、当該決議対象となる議案についての審議に出席できず、議決権を有しません。また、委員が特別
利害関係人に該当する場合、当該決議対象となる議案について議決権を有しません。
（注）

利害関係者とは、投信法第201条にて定義される利害関係人等、本資産運用会社の10％以上の株主及びその子会社並びにそれらの者の意向を受けて設立された特別目的会社（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）において規定する特定目的会社、会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成17年法律第87号、その後の改正を含みます。）において規定する特例有限会社、株式会社等を含みます。）を意味します。

（ⅳ）決議事項
投資委員会の決議事項は次のとおりとします。
（ａ）取締役会に上申するもの－- 25 －(25) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

・資産運用の基本方針に関する事項
Ａ．運用資産の運用に係る基本的な投資方針・基準（資産運用ガイドライン及び資産管理計画書）の策定及び変更
Ｂ．投資法人の資金調達及び配当政策に係る基本的な方針
Ｃ．資産種類別・地域別の当該資産に係る市場動向等投資環境の分析と今後の見通し
Ｄ．その他の投資方針に係る重要事項
・個別の資産運用業務に関する事項
Ａ．運用資産の運用・資金調達及び収益の分配・配当に係る方針の策定及び変更
Ｂ．取得価格が10億円以上の個別不動産その他資産の取得の可否並びに取得価格、運用・資金調達方法及び取得交渉に係る方針の策定及び変更
Ｃ．個別不動産の維持管理に係る方針の策定及び変更
Ｄ．処分価格が10億円以上の個別不動産その他資産の処分の可否及び処分価格、処分代り金の使途、処分交渉に係る方針の策定及び変更
Ｅ．運用実績及び実績管理手法の方策検討の指示及びその承認
Ｆ．その他の運用資産の運用・資金調達に係る重要事項（ｂ）社長に上申するもの
・個別の資産運用業務に関する事項
Ａ．取得価格が10億円未満の個別不動産その他資産の取得の可否並びに取得価格、運用・資金調達方法及び取得交渉に係る方針の策定及び変更
Ｂ．処分価格が10億円未満の個別不動産その他資産の処分の可否及び処分価格、処分代り金の使途、処分交渉に係る方針の策定及び変更（ⅴ）権限
投資委員会は、上記決議事項を審議、決議し、取締役会又は社長に上申するものとします。
ｂ．コンプライアンス・リスク管理委員会（ⅰ）構成員各取締役、各本部長及びコンプライアンス・オフィサー（委員長）により構成されます。
コンプライアンス・リスク管理委員会の委員長は、チーフ・コンプライアンス・オフィサ
ーとします。委員長は必要に応じて審議事項に関係のある職員を審議に参加させることができます。また、監査役及びインターナル・オーディターは、自らの判断により、コンプ
ライアンス・リスク管理委員会に出席して意見を述べることができます。
なお、平成21年２月６日以降、議長及び委員は、議事進行及び決議内容の適法性確保のために、必要に応じて、弁護士、その他の専門家を投資委員会に出席させ、議事進行及び決議内容について指導・助言を求めることができるものとされています（委員が請求する場合はその理由を記載した書面を提出するものとされています。）。
（ⅱ）目的
コンプライアンス・リスク管理委員会は、本資産運用会社におけるコンプライアンス及－- 26 －(26) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

びリスク管理にかかる事項を審議し、決議することを目的とします。
（ⅲ）審議方法等
コンプライアンス・リスク管理委員会は原則として３ヶ月に１回開催するほか、必要に応じて随時開催され、コンプライアンス・リスク管理委員会の議案は、議決権を有する委
員の過半数の賛成、かつ議決権を有する社外取締役全員の賛成により承認されます。なお、委員は１人につき１個の議決権を有するものとします。但し、コンプライアンス・リスク
管理委員会の審議内容が、本資産運用会社の利害関係者と本投資法人との取引に関する事
項を含む場合には、当該利害関係者に該当することとなる委員又は法人たる利害関係者の役員若しくは使用人の地位を現に有する委員（兼職の場合を含むが、本資産運用会社に転
籍又は出向している場合を除きます。）は、当該決議対象となる議案についての審議に出席できず、議決権も有しません。また、委員が特別利害関係人に該当する場合、当該決議対象となる議案について議決権を有しません。
（ⅳ）決議事項
コンプライアンス・リスク管理委員会の決議事項は次のとおりとします。
（ａ）コンプライアンス・リスク管理の基本方針に関する事項
Ａ．コンプライアンス規程の策定及び変更
Ｂ．コンプライアンス・マニュアルの策定及び変更
Ｃ．コンプライアンス・プログラムの策定及び変更
Ｄ．リスク管理規程の策定及び変更
Ｅ．リスク管理実施要領の策定及び変更
Ｆ．その他の基本方針に係る重要な事項（ｂ）個別の資産運用業務に係るコンプライアンス・リスク管理に関する事項
Ａ．コンプライアンス上不適切な行為又はそのおそれがある行為に対する改善措置又は将来における未然防止措置等の必要な措置
Ｂ．利害関係者と本投資法人との間の取引
Ｃ．利害関係者（法人）の役員又は使用人と本投資法人との間の取引
Ｄ．その他の個別の資産運用業務に係る重要な事項（ｃ）その他のコンプライアンス・リスク管理に関する事項
Ａ．取締役会の承認を要する規程の策定及び変更
Ｂ．その他の重要な事項（ⅴ）権限
コンプライアンス・リスク管理委員会は、上記決議事項を審議、決議し、取締役会に上申するものとします。また、法令等の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を確認し、問題があると判断した場合には、業務改善、取引の中止・変更を取締役会又は社長に対して勧告します。
－- 27 －(27) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（ニ）コンプライアンス・リスク管理体制及びコンプライアンス・オフィサー
ａ．コンプライアンス・リスク管理体制（ⅰ）体制
本資産運用会社は、資産運用会社としての社会的責任と使命を十分に認識し、投資法人の資産の運用業務を適正かつ公正に遂行するため、コンプライアンス及びリスク管理の徹
底を経営の基本原則として位置づけ、コンプライアンス規程及びリスク管理規程等の社内規程を定め、コンプライアンス及びリスク管理統括責任者としてコンプライアンス・リス
ク管理室にコンプライアンス・オフィサーを設置し、コンプライアンス及びリスク管理にかかる基本的事項及び重要事項等を審議・決議するコンプライアンス・リスク管理委員会を設置しています。
（ⅱ）社内規程体系
コンプライアンス及びリスク管理のために実践すべき活動の基本的な内容についてはコ
ンプライアンス規程及びリスク管理規程にそれぞれ定められ、その細目については、役職員に対するコンプライアンス・マニュアル等に定められます。また、コンプライアンス・
リスク管理委員会は、コンプライアンス及びリスク管理のための具体的な実践計画として、コンプライアンス・プログラム等を策定します。
（ⅲ）投資判断におけるコンプライアンス及びリスク管理
後記「（ヘ）本資産運用会社の意思決定手続」に記載のとおり、運用ガイドライン及び資産運用計画の決定、個別物件の取得・売却の決定プロセス、運営管理の決定プロセス等の重要な意思決定手続において、コンプライアンス・オフィサー又はコンプライアンス・
リスク管理委員会が関与して、コンプライアンス及びリスク管理の状況の確認をします。
コンプライアンス及びリスク管理上の問題が確認された場合には当該問題の指摘がなされ、当該事項について修正、再提出、又は廃棄が求められます。
ｂ．コンプライアンス・オフィサー（ⅰ）選任方法
コンプライアンス・オフィサーの選任及び解任については、取締役会の全員一致の決議によりなされます。コンプライアンス・オフィサーには、コンプライアンス及びリスク管理のための十分な審査・監督能力を有する人材が選任されます。
（ⅱ）目的
本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運用する重要な行為であることから、本資産運用会社は、そのコンプライアンス及びリスク管理の適切な推進に資するため、コンプライアンス及びリスク管理全般の企画立案及びその推進並びにコンプライア
ンス・リスク管理委員会の議事を統括するコンプライアンス及びリスク管理統括責任者として、コンプライアンス・リスク管理室にコンプライアンス・オフィサーを設置しています。
（ⅲ）権限
コンプライアンス・オフィサーは、本資産運用会社におけるコンプライアンス及びリス－- 28 －(28) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ク管理統括責任者として、社内のコンプライアンス及びリスク管理態勢を確立するとともに、それらの重要性に対する社内の意識を高めることに努めます。
このため、コンプライアンス・オフィサーは、取締役会において承認されたコンプライ
アンス規程、リスク管理規程、コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プ
ログラムに基づく社内コンプライアンス及びリスク管理の推進に努めるとともに、国内外のコンプライアンス及びリスク管理環境等を把握し、本資産運用会社内の各部へ連絡及び徹底を図り、本資産運用会社による本投資法人のための資産運用における業務執行が、法令、規約、その他の諸規程等に基づいていること及び適切なリスク管理態勢のもとに実施されていることを常に監視し、日常の業務執行においてもコンプライアンス及びリスク管
理状況の監視監督を行います。
また、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス及びリスク管理上重要な問題が生じた場合には直ちにコンプライアンス・リスク管理委員会に報告する義務を負っており、事案及び内容の重要性等に鑑みて必要と判断したときは、適宜コンプライアンス・
リスク管理委員会を招集し、コンプライアンス及びリスク管理上重要な事項について審議することができます。
（ホ）内部監査ａ．目的
本資産運用会社の内部監査においては、本資産運用会社のすべての業務及び部署を対象とするものとします。内部監査においては、内部管理態勢の適切性及び有効性を検証・評価し、その結果に基づく情報の提供及び改善への助言及び提案等を通じて、業務の健全かつ適切な運営を確保し、もって経営目標の効果的達成に寄与することを目的とします。
ｂ．主体
内部監査は取締役会の任命する内部監査室のインターナル・オーディターが行い、監査責任者となります。インターナル・オーディターは、内部監査の実施にあたり必要があると認める場合には、社長の了解を得て、内部監査の実行行為の一部を社外の第三者に委託することができます。内部監査にはあらかじめ内部監査室が策定し、取締役会及び社長の承認を得た内部監査計画書に基づき行う定期監査と取締役会又は社長の特命により随時、
あるいはインターナル・オーディターが必要と認め社長の承認を得て不定期に行う特別監
査があります。
ｃ．内部監査の結果に基づく是正措置
インターナル・オーディターは、内部監査終了後遅滞なく内部監査の実施中に発見した
重要な指摘事項及び勧告事項を記載した内部監査報告書を作成し、取締役会及び社長にその内容を報告します。その上で、指摘事項及び改善事項についてフォローアップ表を作成し、社長の承認を得、被監査部署及び関係部署の長へ送付しなければなりません。当該部
署の長はフォローアップ表に記載された要改善事項について、改善期限までに業務の改善を行い、期限経過後遅滞なくその改善状況を書面で社長及びインターナル・オーディター
へ報告しなければなりません。インターナル・オーディターは、定期的に改善状況の確認を行い取締役会及び社長に報告するものとします。
（ヘ）本資産運用会社の意思決定手続－- 29 －(29) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ａ．投資方針（運用ガイドライン及び資産運用計画）の決定プロセス
本資産運用会社は、本投資法人の規約に従って、本投資法人のための資産の運用についての基本的な投資方針等を定める運用ガイドライン及び資産運用計画を作成します。投資
方針の決定プロセスは以下のとおりです。
投資運用本部における企画部は、投資法人の運用資産にかかる市況全体の情勢及びマク
ロ市況分析並びに本投資法人のポートフォリオを構成する個々の資産の分析等を行います。
これらの市場分析等に基づき、詳細な検討を加えた上で、企画部が運用ガイドライン案の起案を行い、運用部が資産運用計画案の起案を行い、投資運用本部長に起案を提出します。
但し、その前に必ず、その起案書類及びそれに付随関連する資料をコンプライアンス・オ
フィサーに提出し、起案事項に関する法令・諸規則（本資産運用会社が業務を遂行するに際し遵守すべき法律、政省府令、地方公共団体の定める条例、その他の命令、投資信託協会の諸規則、本資産運用会社と資産運用委託契約を締結する本投資法人が上場する証券取引所の諸規則、本投資法人の規約、本資産運用会社の定款及び社内諸規程並びにこれらに基づき本資産運用会社が締結した諸契約（資産運用委託契約を含みます。）等をいいます。）の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無に関する確認を受け、コンプライアン
ス・オフィサーの承認を受けなければなりません。
コンプライアンス・オフィサーは、起案事項に法令・諸規則への違反又は抵触が認められず、かつその他コンプライアンス上の問題がないと判断して当該起案事項を承認した場
合には、その旨を当該起案を作成した部門に対して連絡します。当該部門は、承認済みの
当該起案を投資運用本部長に提出します。投資運用本部長は、当該起案の内容を審査し、投資運用本部長が当該起案を承認した場合は、投資委員会に議案として提案します。
投資委員会は、立案された運用ガイドライン案又は資産運用計画案について、本投資法
人が既に有する運用方針との整合性の観点等から、起案の内容を検討し、決議を行います。
投資委員会の承認が得られた場合、投資委員会は、当該案に関する書類を取締役会に提出し、取締役会は、不動産及び不動産投資信託その他の各市場の状況、投資戦略及び諸法令の遵守状況等を総合的に勘案し、当該案を承認するか否かを決議します。取締役会の承認によって当該運用ガイドライン又は資産運用計画案が最終的に決定されたこととなり、決定された事項は本投資法人の役員会に報告されます。但し、利害関係者との取引制限にかかる運用ガイドライン又は資産運用計画案の策定及び変更に関しては、取締役会において承認された後、本投資法人の役員会に付議され、役員会において承認された場合に、最終決定されたこととなります。
ｂ．個別物件の取得の決定プロセス
本投資法人の資産の具体的な運用は、投資運用本部の投資部及び運用部並びに財務経理
本部の財務部及び経理部が、それぞれの上記担当業務に応じて実行しますが、資産運用のうちで、個別物件の取得に関する具体的なプロセス（手順）は以下のとおりです。
投資部は、取得候補案件を選定し、当該案件に関する詳細な物件デュー・ディリジェン
スを行い、その結果を踏まえた取得計画案を策定し、コンプライアンス・オフィサーに提出します。
コンプライアンス・オフィサーは、当該取得計画案等における法令・諸規則の遵守状況
その他コンプライアンス上の問題の有無について確認します。コンプライアンス・オフィ
サーが当該取得計画を承認した場合（コンプライアンス・リスク管理委員会での審議・承－- 30 －(30) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

認を必要と判断する場合があります。）は、投資部は、当該取得計画を、投資運用本部長に提出します。投資運用本部長は、当該取得計画案の内容を審査し、投資運用本部長が当該取得計画を承認した場合は、投資委員会に提出します。
投資委員会では、当該案件が本投資法人の資産運用の基本方針に適合していることを確認するとともに、デュー・ディリジェンスの結果を踏まえた適正な取得価格の審議を行い、当該案件に関する取得の実行及び取引価格の承認を含めた決議を行います。
投資委員会は、
当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案を投資運用本部長に指示することができます。
当該案件にかかる取引価格が10億円以上の場合又は利害関係者との取引に該当する場合（注）、投資委員会は、取得計画案を承認した後（利害関係者との取引の場合又はコンプライアンス・オフィサーが必要と認めた場合にはコンプライアンス・リスク管理委員会での承認を経て）、取締役会に当該取得計画案を提出します。当該取得計画案が取締役会において承認された場合、当該案が有効に本資産運用会社の意思決定となり、当該案件の取得にかかる取締役会の決議内容に従って、投資運用本部の投資部は物件取得業務を行います。取締役会が当該取得計画案を承認しない場合、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案を投資委員会及び投資運用本部長並びにコンプライアンス・オフィサーに指示することができます。
（注）該当しない場合には、投資委員会の承認が得られたことをもって、当該取得計画案が本資産運用会社の意思決定となります。

ｃ．運用資産の売却及び運営管理並びにファイナンス戦略及び資金調達の決定プロセス
運用資産の売却及び運営管理に関する事項は、運用部から、コンプライアンス・オフィ
サーの承認を得た上で、投資運用本部長に提出され、投資法人のファイナンス戦略及び投資法人の資金調達に関する事項は財務部から、コンプライアンス・オフィサーの承認を得た上で（いずれの場合も、コンプライアンス・リスク管理委員会の審議・承認を必要と判断する場合があります。）、財務経理本部長に提出され、その後、各本部長から投資委員会に提出され、投資委員会の審議を経ます。1取引にかかる取引価格が10億円以上の場合又は利害関係者との取引に該当する場合（注）、投資委員会が承認した後（利害関係者との取引の場合又はコンプライアンス・オフィサーが必要と認めた場合にはコンプライアン
ス・リスク管理委員会での承認を経て）、取締役会に付議され、取締役会により決定された場合、かかる決定が本資産運用会社の意思決定となり、かかる決定に従って運用部が取引を実行します。
（注）該当しない場合には、投資委員会の決定が本資産運用会社の意思決定となります。

ｄ．利害関係者との取引における意思決定プロセス
利害関係者と本投資法人との取引にかかる議案については、本資産運用会社の取締役会に付され、かかる議案は取締役全員の出席の下で、出席取締役の全員一致をもって決します。かかる決議に関して、当該利害関係者に該当することとなる取締役又は法人たる利害関係者の役員又は使用人の地位を現に有する取締役（兼職の場合を意味し、本資産運用会
社に転籍又は出向している場合を除きます。）は、当該決議対象となる議案について議決権を有しないものとし、その取締役の数は、この場合の取締役及び出席取締役の数に算入しません。
③

投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
後記「３ 投資リスク （２）投資リスクに対する管理体制」をご参照下さい。

－- 31 －(31) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（５）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額90,931,601,400円

本投資法人が発行する投資口の総口数

2,000,000口

発行済投資口総数

182,068口

最近５年間における出資総額及び発行済投資口総数の増減は、以下のとおりです。
出資総額
年月日

発行済投資口総数

摘要

備考
増（減）

残高

増（減）

残高

平成16年９月27日

私募設立

150,000,000円

150,000,000円

300口

300口

（注1）

平成16年12月14日

公募増資

38,438,400,000円

38,588,400,000円

72,800口

73,100口（注2）

平成17年１月12日

第三者割当768,768,000円

39,357,168,000円

1,456口74,556口（注3）

平成17年９月13日

公募増資

24,968,979,000円

64,326,147,000円

46,600口

121,156口（注4）

平成17年10月12日

第三者割当780,146,640円

65,106,293,640円

1,456口122,612口（注5）

平成18年11月22日

公募増資

19,958,400,000円

85,064,693,640円

40,000口

162,612口（注6）

平成18年12月20日

第三者割当726,485,760円

85,791,179,400円

1,456口

164,068口（注7）

平成20年５月14日

第三者割当

5,140,422,000円

90,931,601,400円

18,000口

182,068口（注8）（注１）本投資法人は、平成16年９月27日に設立されました。
（注２）１口当たり発行価格550,000円（引受価額528,000円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により投資口を追加発行しました。
（注３）平成16年12月14日を払込期日とする公募増資に伴い、１口当たり発行価額528,000円にて、みずほ証券株式会社に対して投資口の第三者割当を行い、平成17年１月12日に1,456口の投資口を発行しました。
（注４）平成17年９月13日に、１口当たり発行価格555,660円（引受価額535,815円）にて、本投資法人による特定資産の取得資金及び借入金の返済の一部等に充当することを目的として公募により投資口46,600口を追加発行しました。
（注５）平成17年９月13日を払込期日とする公募増資に伴い、１口当たり発行価額535,815円にて、みずほ証券株式会社に対して投資口の第三者割当を行い、平成17年10月12日に1,456口の投資口を発行しました。
（注６）平成18年11月22日に、１口当たり発行価格517,440円（引受価額498,960円）にて、本投資法人による特定資産の取得資金及び借入金の返済の一部等に充当することを目的として公募により投資口40,000口を追加発行しました。
（注７）平成18年11月22日を払込期日とする公募増資に伴い、１口当たり発行価額498,960円にて、みずほ証券株式会社に対して投資口の第三者割当を行い、平成18年12月20日に1,456口の投資口を発行しました。
（注８）フィデリティ投信株式会社を運用者とするファンド（割当数：17,622口）及びFidelity Investments Management (Hong Kong) Limitedを運用者とするファンド（割当数：378口）に対して、１口当たり発行価額285,579円にて、平成20年５月14日を払込期日とする第三者割当増資を行いました。

－- 32 －(32) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（６）【主要な投資主の状況】
平成21年２月28日時点における主要な投資主の状況及び投資主のタイプ別の構成は次のとおりです。
①

主要な投資主の状況

氏名又は名称

住所

株式会社証券保管振替機構失念株管理口

東京都中央区日本橋茅場町

所有
投資口数
（口）

発行済投資口数の総数に対する所有投資口数の割合（％）

32,90418.07

25,031

13.74

13,596

7.46

13,066

7.17

9,080

4.98

7,068

3.88

２丁目１番１号
ユービーエスエージーロンドンアカウント

東京都品川区東品川２丁目

アイピービーセグリゲイテッドクライアン

３番14号

トアカウントビービーエイチルクスフィデリティアクテ

東京都千代田区丸の内２丁ィブストラテジージャパンファンド

目７番1号

ゴールドマン・サックスインターナショナル

東京都港区六本木６丁目10
番１号

六本木ヒルズ森タワー
ユービーエスエイジーロンドンアジアエク

東京都千代田区大手町１丁

イティーズ

目５番１号

大手町ファー

ストスクェアイーストタワ
ーシージーエムエルアイピービーカスタマー

東京都品川区東品川２丁目

コラテラルアカウント

３番14号

－（注３）

－（注３）

3,900

2.14

ビーエヌピーパリバセキュリティーズサー

東京都中央区日本橋３丁目

3,800

2.08

ビスルクセンブルグジャスデックセキュリ

11番１号

3,228

1.77

2,965

1.62

114,638

62.96

ティーズ
エイアイジー・スター生命保険株式会社

東京都墨田区太平４丁目１－３

ジェーピーモルガンチェースバンク380084

東京都中央区日本橋兜町６
番７号

合 計

（注１）株式会社証券保管振替機構が32,904口の投資口の保有者として記載されているのは、上場廃止に伴い本投資証券につき同機構の取扱いが廃止された後、同機構に本投資証券を預託していた投資主の方が一部名義書換の手続を終えておられないため、同機構（失念株管理口）が当該本投資証券の投資主として投資主名簿に記載又は記録されていることによります。
（注２）発行済投資口に対する所有投資口数の割合は、小数点第２位未満を切捨てにより表示しております。
（注３）当該投資主は個人投資主です。

－- 33 －(33) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

②

投資主構成
（平成21年２月28日現在）
投資口の状況
区分

投資主数
（人）
割合
（％）
（注）
保有投資
口数（口）
割合
（％）
（注）

政府及び
地方公共
団体

金融機関

金融商品取 その他の外国法人等 個人その他
引業者
国内法人

計

―

19

5

61

85

2,892

3,062

―

0.62

0.16

1.99

2.77

94.44

100.00―15,138287

37,747

94,75934,137

182,068

―

8.31

0.15

20.73

52.04

18.75

100.00（注１）その他の国内法人に、株式会社証券保管振替機構（32,904口）が含まれています。
（注２）割合については、小数点第２位未満を切捨てにより表示しております。よって、合計が100％にならない場合があります。

－- 34 －(34) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

２【投資方針】
本民事再生手続開始申立て前（但し、この時点よりも後の時点の記載であることを明記した記載についてはその時点）における本投資法人の投資方針は以下のとおりです。
また、以下に記載されるＮＣＰＳ（株式会社ニューシティプロパティサービス）は、平成21年４月
10日をもって、そのプロパティマネジメント事業（本投資法人に関する事業を含みます。）に関する権利義務を、吸収分割により株式会社ニューシティマネジメントサービスに承継させました。加えて、同日付で、株式会社ニューシティマネジメントサービスの全株式が株式会社タイセイ・ハウジーに譲渡され、株式会社ニューシティマネジメントサービスの商号が同日付で株式会社タイセイ・ハウジー
プロパティに変更されました。当該承継等に伴い、以下に記載する事項が変更される可能性があります。
（１）【投資方針】①

基本方針
本投資法人は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、運用資産の運用を行うことを基本方針としています（規約第27条）。
本資産運用会社は、本投資法人の規約及び本投資法人との資産運用委託契約に基づいて、本投資法人の規約に定める資産運用に関する投資の基本方針を踏まえ、本資産運用会社の社内規程として、本投資法人の運用資産に適用される運用及び管理にかかる方針につき運用ガイドラ
インを制定し、本投資法人の運用資産にかかる運用方針を以下のとおり定めています。
かかる運用ガイドラインは、経済情勢、資本市場の動向、金利の動向、不動産を取り巻く市
場環境、地域経済の発展状況、人口移動と世帯構成の推移、ライフスタイルや住環境への嗜好の変化、規制環境の変化等に鑑みて、本資産運用会社が最も適切であると判断して制定されたものです。従って、運用ガイドラインは、今後、上述の経済及び不動産を取り巻く諸環境の変化等に伴い、規約に定める本投資法人の投資の基本方針を最も適切な態様で実現するため、本資産運用会社の判断により機動的に変更されることがあります。
しかしながら、本民事再生手続開始申立て以降本書の日付までの期間、新たな資産の取得及び売却は行っておりません。また、再生債権等の全額返済が完了するまで、本投資法人は新規物件の取得は行いません。

（イ）ポートフォリオ構築方針
本資産運用会社は、規約及び運用ガイドラインに基づき、以下のような方針でポートフォリオを構築します。
ａ．用途
本投資法人は、全部又は一部が住居の用に供されている不動産が本体又は裏付けとなっている、後記「（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（規約第29条） （イ）
不動産等」のａ．乃至ｃ．記載の特定資産（以下「不動産関連資産」といいます。）に対して投資します（規約第28条第１項及び第２項）。かかる規約の規定を前提としたうえ、
運用ガイドラインにおいて、不動産関連資産は、住居の用に供されるものを投資の対象とすることを原則としますが、近時の用途複合型施設（オフィス、住居、商業施設等を併設する多機能施設）の増加傾向に鑑み、また本投資法人による機動的な物件取得を可能とするため、本投資法人の保有する不動産関連資産の総賃貸可能面積の10％を限度として、住居以外の用に供される不動産関連資産に対する投資を行うことが許容されています。
－- 35 －(35) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

本投資法人は、以下のようなポートフォリオ構築方針に従って、賃貸住宅への投資をその資産運用の中核とします。
・

ポートフォリオ中の物件数及びテナント数における分散
賃貸住宅は、オフィス用不動産等の不動産ポートフォリオと比較した場合、１物件当たりの物件規模及び１テナントの全ポートフォリオに占める割合が小さいため、同程度の規模の不動産ポートフォリオであれば、賃貸住宅の場合には物件数及びテナント数においてより広く分散化が図られます。本投資法人は、住宅への投資に当たり、このようなポートフォリオの構築を実現し、安定的な収益の確保を図ります。

・

住居タイプの分散
ライフスタイルや住環境への嗜好の変化、人口特性、世代構成の推移、地域特性と社会情勢等に応じた多様なニーズにあわせ、賃貸住宅にはシングル（単身者）向けからファミリー向けまでの幅広いユーザー層を対象としてテナントポートフォリオを構築することを目指します。特に、世帯・家族構成に応じた住替えや地域間での住替え需要を幅
広く取り込むことが可能となるポートフォリオの構築を目指します。

・

投資対象地域の分散
賃貸住宅は、通勤・通学を念頭に置いた交通の利便性や居住環境に優れた地域全般に需要が認められ、経営効率を優先して都市の中心部の立地を必要とするオフィスと比較して、賃貸住宅に適した地域は幅広く全国的に存在しています。このような賃貸住宅の特徴を理解したうえで、その他の地域と比較して高い家賃と強い需要の見込める東京圏を中心としつつも、地方における安定した収益の期待できる都市も投資対象地域とし、ポートフォリオ構築における地域的分散を図りつつ、さらに幅広い投資機会を追求します。

ｂ．地域
投資対象地域は、主として東京圏とし、その他、政令指定都市、県庁等所在地及びそれに準ずる都市並びにそれらの周辺通勤圏等を含みます（規約第28条第３項）。
また、本投資法人はそのポートフォリオ構築に当たり一定の地域的分散を図るため、取得価格（税金を含む必要費用を除きます。）を基準として、以下の比率を目標に投資する
ものとします。但し、経済情勢及び不動産市況等により、本投資法人が保有する不動産関連資産にかかる投資対象地域が一時的に以下の比率と整合しない場合があります。
地域

比率（注）

都心主要エリア

50％以上

東京23区（都心主要エリアを除きます。）

30％以下

東京23区を除く東京圏

20％以下

東京圏（都心主要エリア、東京23区を含みます。）

70％以上

地方

30％以下

（注） 「都心主要エリア」とは、東京都心の８区（港、渋谷、新宿、千代田、中央、品川、豊島、目黒の各区）を指します。

ｃ．住居タイプ構成－- 36 －(36) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

本資産運用会社は以下のとおり住居タイプを分類したうえで、ポートフォリオにおける住居タイプ毎の賃貸可能面積を基準とした構成比率につき、下表の比率に沿うことを目標
としています。但し、経済情勢及び不動産市況等により、本投資法人が保有する住居タイ
プ毎の構成比率が一時的に以下の比率と整合しない場合があります。
住居タイプ名称

比率

住居タイプの分類

シングルタイプ(S)50％以下<間取りと広さ>
１Ｒ、１Ｋ（＋Ｓ）又は１ＤＫ（注１）

アーバンファミリー

50％以下

タイプ(UF)<間取りと広さ>
１Ｋ＋Ｓ、１ＤＫ（＋Ｓ）、ＬＤＫ＋Ｓ、１ＬＤ
Ｋ＋Ｓ、１ＬＤＫ（＋Ｓ）、２ＤＫ又は２ＬＤＫ（注１）

ファミリータイプ

50％以下

(F)

<間取りと広さ>
１ＤＫ＋Ｓ、１ＬＤＫ＋Ｓ、２ＤＫ（＋Ｓ） 、２
ＬＤＫ（＋Ｓ）、３ＤＫ、３ＬＤＫ（＋Ｓ）又は４ＬＤＫ（注１）
なお、１ＤＫ＋Ｓ、１ＬＤＫ＋Ｓ、２ＤＫ又は２
ＬＤＫで広さが40㎡超60㎡以下の住居について
は、東京23区に所在する場合にはアーバンファミ
リータイプに分類します（注２）。

プレミアムタイプ

20％以下

(P)

<間取りと広さ>
ＬＤＫ＋Ｓ、１ＬＤＫ＋Ｓ、２ＬＤＫ（＋Ｓ）、３ＬＤＫ（＋Ｓ）又は４ＬＤＫ（注１）（注１） 資産運用会社では、各住居の間取りを以下のように定めた上で、各住居の間取りと各住居の面積に応じて、原則として下表のとおり各住居を各住居タイプに分類しています。
１Ｒ：住宅が一居室で構成されその居室が台所と一体となっている住宅

１Ｋ：台所及びその他の１居室によって構成された住宅

１Ｋ＋Ｓ：台所及びその他の１居室に加えて１つの納戸（サービスルーム）によって構成された住宅

１（２又は３）ＤＫ：4.5畳以上の広さの台所兼食事室及びその他の１居室（２居室又は３居室）で構成されている住宅

１（２又は３）ＤＫ＋Ｓ：１（２又は３）ＤＫに加えて１つの納戸（サービスルーム）で構成されている住宅

ＬＤＫ＋Ｓ：10畳以上の広さの台所兼居間兼食事室及び１つの納戸（サービスルーム）で構成されている住宅

１（２、３又は４）ＬＤＫ：10畳以上の広さの台所兼居間兼食事室（又は８畳以上の広さの居間兼食事室及びそれとは独立した台所）及びその他の１居室（２居室、３居室又は４居室）で構成されている住宅

１（２又は３）ＬＤＫ＋Ｓ
広さ：１（２又は３）ＬＤＫに加えて１つの納戸（サービスルーム）で構成されている住宅

～30㎡
以下

～40㎡

～50㎡

～60㎡

～70㎡

～80㎡

～90㎡

～100㎡

100㎡超

１Ｒ又は１Ｋ

S

S

S

S

－

－

－

－

－

１ＤＫ又は
１Ｋ＋Ｓ

S

UF

UF

UF

UF

－

－

－

－

１ＬＤＫ又は
ＬＤＫ＋Ｓ

－

UF

UF

UF

UF

P

P

P

P

２ＤＫ又は
１ＤＫ＋Ｓ

－

UF

UF/F

UF/F

F

－

－

－

－

間取り

－
- 37 －(37) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

２ＬＤＫ又は
１ＬＤＫ＋Ｓ

－

UF

UF/F

UF/F

F

F

P

P

P

３ＤＫ又は
２ＤＫ＋Ｓ

－

－

F

F

F

－

－

－

－

３ＬＤＫ又は
２ＬＤＫ＋Ｓ

－

－

－

F

F

F

F

P

P

４ＬＤＫ又は
３ＬＤＫ＋Ｓ

－

－

－

－

－

F

F

F

P

（注２） 資産運用会社は、２ＤＫ又は２ＬＤＫで広さが40㎡超60㎡以下の住居につき、想定されるテナント層や、ライフス
タイルに基づき東京23区に所在する場合はアーバンファミリータイプに分類し、東京23区以外に所在する場合はファミリータイプと分類しています。

（ロ）成長性の確保
本資産運用会社は、規約及び運用ガイドラインに従い、中長期的な視点から、内部成長と外部成長を通じて本投資法人の運用資産につき着実な成長と収益の確保を目指します。
ａ．内部成長（ⅰ）内部成長の４つの柱
本投資法人は、①「ニューシティレジデンス」ブランドの浸透、②高稼働率の達成・契約賃料の上昇、③コスト削減と管理品質向上及び④戦略的アセットマネジメントを、内部成長のための中期的戦略における４つの柱と位置づけ、キャッシュフローの最大化に努めています。
(a）「ニューシティレジデンス」ブランドの浸透
一部の区分所有物件や一棟貸しの物件等の例外を除き、本資産運用会社は、本投資法人の運用資産における統一名称である「ニューシティレジデンス」を、高級賃貸マンションブランドとして確立させること（ブランド戦略）をこれまで推進してまいりました。東京都内では、保有物件数の増加に伴い、本資産運用会社としても「ニューシティレジデンス」ブランドの認知度は向上しつつあると考えています。入居者の視点に立ったサービスの提供を通じ、入居者による満足度の向上を図ることが、運用資産の投資効率に資するとの資産運用理念に基づき、今後も高品質な賃貸住宅の提供による高級感及び信頼感の醸成と同時に、入居者向けの各種サービスプログラムを提供することによって、他の賃貸住宅との差別化を図ってまいります。尚、テナントサー
ビスプログラムは、本投資法人の主要なプロパティ・マネジメント会社であるＮＣＰ
Ｓを通じて提供されています。
＜賃貸生活をサポートするサービスプログラム＞
ブランド戦略の一環として入居者の利便性と満足度の向上を計り、競合賃貸住宅との差別化及び顧客である入居者の囲い込みを図るため、入居者向けの各種サービスを提供するサービスプログラムを順次実施しており、かかるサービスの提供対象物件を順次拡大しております。これらのサービスプログラムは、本投資法人の主要なプロパティ・マネジメント会社であるＮＣＰＳを通じて提供されます。

＜高い品質の賃貸住宅の提供＞－- 38 －(38) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

本資産運用会社は、建物の機能向上のための施策やテナント満足度の向上へのための施策として、個々の物件特性及びテナント需要に精通したＮＣＰＳのほか、必要に応じて外部のエンジニアリング会社とも協議を行い、個別具体的な物件価値向上への対策、テナント需要の動向の把握、不動産マーケットの推移等にかかる情報とノウハ
ウのアップデート（情報更新）と関係者間での共有化を図った上、中長期的な視点か
ら建物設備修繕計画を策定し、当該修繕計画に沿って物件価値の維持・向上のための修繕や改良工事を実施しています。建物の機能を維持するための修繕のみならず、建物の機能向上のための施策やテナント満足度の向上への施策を適時かつ適切に実施することが重要と考え、セキュリティ対策やIT対策は、既存保有物件の賃貸住戸においてほぼ満足行く水準となりました。
＜環境への取り組み ― 「エコ宣言」について＞
本投資法人は、昨今の地球環境・温暖化問題への意識の高まりを踏まえ、身近なところから環境への配慮を行うとの問題意識のもと、「エコ宣言」を採択しました。
「エコ宣言」の内容は以下のとおりです。
①

エコ宣言
私たちは、“未来につながる”賃貸住宅の新たな価値を提案します。
私たちは身近な環境への配慮が地球規模の環境問題の軽減につながるとの考えか
ら、環境活動を入居者の方々と推進するとともに、心豊かに生活できる住空間の提供を通して、賃貸住宅事業を営む投資法人の価値向上を図りつつ、持続可能な社会の実現に貢献することを目指します。
かかるエコ宣言を踏まえ、本投資法人の保有する不動産について、プロパティ・
マネジメント会社を通じて環境サービスを導入していきます。その際、以下の環境活動方針に従って行動します。

②

環境活動方針・環境に配慮した賃貸住宅への投資を促進するため、投資の視点に「環境」を加え、環境への負荷が相対的に低い住宅の整備と保有資産の充実を図ります。
・シェアリングなどの使用価値に重点をおいた入居者向け「環境サービス」（注）の提供を通じて、資源やエネルギーを有効に活用する生活スタイルを提案します。
・環境法規制の遵守はもちろんのこと、社会的責任を自覚して事業を推進するとともに、事業活動に伴う環境負荷の低減をはかり、事業に携わるパートナーと環境意識の向上を目指します。
（注）「ニューシティレジデンス環境サービス」の特長
１．環境に配慮した賃貸住宅への投資を通じて、入居者に環境価値の高い住空間を提供するとともに、優れた賃貸住宅ストックの形成をはかり、投資主価値の向上を目指します。
２．カーシェアリングや自転車シェアリングなどの「使用価値」に重点をおいた環境サービスを導入します。資源やエネルギーを有効に活用する生活スタイルを提案し、日々の暮らしの中で無理なく自然に、環境に配慮した生活が送れるようにサポートします。
３．建物・敷地内の「緑化」や「ゴミ置場の機能と美観の向上」といった、効果が実感できる施策を通して、環境の大切さを共感できるサービスを提供します。

－- 39 －(39) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

③

環境サービスの事例紹介
プロパティ・マネジメント会社を通じて、以下のような環境サービスの提供を予定しています。なお、環境保全等の効果の記載は、本投資法人が環境サービスを通じて目指すものであり、そのような効果が実際に生じることを保証するものではありません。
ａ. カーシェアリング
入居者が共同利用するカーシェアリングサービスを提供します。
経済的で便利、
さらに環境への配慮にもつなげたいと考えています。
本サービスは、共同利用による車の有効活用、車の維持管理費の削減、レジデ
ンス当たりの車の所有台数削減による利用資源とエネルギーの削減を目指します。
ｂ. あかり安心サービス
本投資法人保有物件の共用部で使用している照明について、サービス提供会社
から蛍光灯・電球を借りて使用します。使用後は同社へ返却し適正にリサイクル
処理されます。また、使用されている蛍光灯・電球は再生ガラスを使用しています。なお、「あかり安心サービス」は松下電器産業株式会社の登録商標であり、ビジネスモデル特許出願中のサービスです。
本サービスは、廃棄物の削減、サービス提供会社による廃棄物の適正処理とリサイクルを目指します。
ｃ. 緑化「緑」が身近に感じられる環境づくりを通じて、入居者の暮らしに潤いとやすらぎを提供します。「自然を身近に感じて暮らしたい」というニーズに応えて、その環境に可能な形での緑化を準じ提供していきます。
ｄ. 自転車シェアリング
入居者が気軽に共同利用できる自転車シェアリングを提供します。資源やエネ
ルギーの削減を、身近なところから支援します。
(b）高稼働率の達成・契約賃料の上昇
安定的な収益の達成のためには、保有物件の高稼働率の維持が重要ですので、上記のブランド戦略を推進するとともに、有力賃貸媒介業者との協力関係を構築し、高品質かつ魅力ある賃貸物件の供給に努めています。本資産運用会社では、高品質な賃貸住宅としての「ニューシティレジデンス」ブランドの認知度が向上してきたことに伴って、ニューシティレジデンスに対する賃貸需要が高まってきているものと考えております。また、大規模物件においても着実な稼働を維持し、リーシングノウハウを蓄積することで、新規契約時・更新時における賃料増額の好機を十分に活用し、契約賃料を増額できる環境が整いつつあると考えております。
(c）コスト削減と管理品質向上
オフィス又は商業施設等の用途に供される不動産と比較して、賃貸住宅物件は１物件当たりの規模が比較的小さいうえ、物件数及びテナント数が多く、また投資地域の－- 40 －(40) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

分散化が容易であることから、その反面、時として、組織的かつ効率的な運営・管理が困難となるおそれもあります。そのため、オフィス等向け不動産に比べて運営・管理面での労力が相対的に大きいうえ、運営や管理基準を均質化することが一般的に困難であると言われることがあります。このような賃貸住宅の管理にかかる特質に鑑み、
本投資法人は、その保有する不動産関連資産について、原則として、ＮＣＰＳに運営・管理を委託することとしています。これによって、規模の利益により運営・管理コス
ト単価の削減や運営・管理のクオリティ・コントロールを実現するとともに、全国レベルでの管理水準の統一化を図ります。また、本投資法人は本資産運用会社を通じて定期的にＮＣＰＳの業務運営状況、サービスの質、財務内容、経営方針等について検証を行うこととし、これによってＮＣＰＳとの間で健全な緊張関係を図り、常に顧客を念頭に置いたサービスと物件価値の向上を目指しています。
さらに、建物管理会社については、本資産運用会社の監督の下、プロパティ・マネ
ジメント（ＰＭ）会社が物件を所在地域に応じて複数のエリア毎にグループ化した上、競争入札方式で建物管理会社を指名することにより、規模の利益と競争原理を利用して建物管理コストの削減と管理品質の向上を目指しつつ、エリア毎の効率的物件管理を実現していく方針です。
(d）戦略的アセットマネジメント
本資産運用会社は、戦略的なアセットマネジメント手法を構築すべく、平成20年４月に実施した組織変更に伴い、投資運用本部運用部において、従来より業務企画部にて管掌していた運用資産の計数情報管理・分析、資産運用に関する情報管理、資産運用管理システムの開発・運営・保守管理、ITインフラの管理・構築に関する事項等を遂行し、本投資法人にて保有する物件を運用するために必要な情報の提供と管理を行っております。本資産運用会社は、資産の運営管理のツールとして、米国Intuit Inc.の製品で国際的に不動産関連企業が導入している定評あるソフトウェアであるManagement Reports
International（ＭＲＩ）を導入し、運用資産のパフォーマンス分析やトラックレコードの蓄積及びテナントデータの分析を行い、投資判断のデータとして資産の運営・管理へのフィードバックを行っております。また、これらのデータを、運用資産に関しプロパ
ティ・マネジメント業務の委託先であるプロパティ・マネジメント（ＰＭ）会社と共有することにより、管理運営業務の迅速化を図りつつ、地域物件特性を踏まえた効果的なテナント募集活動を展開するとともに、物件の競争力の維持・向上に注力しております。
このように本投資法人のポートフォリオを構成する物件の運用においては、プロパティ・マネジメント業務を集約化すると同時に組織的な管理を行い、規模の利益を活かしつつ入居者専用の各種サービスを導入し、物件の魅力を高めることにより物件の競争力を高め、収益の安定と向上を図ることに努めています。今後も、かかるサービスプログ
ラムの入居者による利用度を高めると同時に、入居者とのコミュニケーションの窓口（「リビングデスク」及び「Ｎｅｗ Ｃｉｔｙ２４」を活用し、入居者の多様なニーズに応えることで、「ニューシティレジデンス」のブランド戦略を一層推進してまいります。
本投資法人では、このような差別化が物件競争力の維持向上と入居期間の長期化に繋がり、本投資法人が保有するポートフォリオからの長期安定的なキャッシュフローの創出を実現するものと考えています。
（ⅱ）その他の取り組み－- 41 －(41) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

(a）ＮＣＰＳのノウハウの活用
本投資法人の投資方針により、その保有・取得する資産は物件数、住戸タイプ及び投資地域の点で分散・多様化することが予定されています。本投資法人は、このような運用資産を組織的かつ効率的に運営する管理体制を構築するため、本投資法人の運用資産の管理運営にかかるプロパティ・マネジメント業務をＮＣＰＳに原則として全て委託するものとしています。ＮＣＰＳは賃貸住宅のプロパティ・マネジメントを主たる業務とする法人であり、平成16年９月17日に設立されたＮＣＬが、ＮＣＥＳと合併することによって、本投資法人のプロパティ・マネジメント業務を原則として一括して受託していたＮＣＥＳの地位を承継し、その後、商号を変更したものです。
本投資法人は、ＮＣＰＳの賃貸住宅の運営・管理のノウハウを活用し、ＮＣＰＳが地域的特性や物件特性を十分斟酌した効率的かつ良質な賃貸営業とサービスを提供することにより、入居者の満足度を向上させ、物件の価値を維持・向上させ、ひいては稼働率
及び賃料の維持・向上を図ることを目指しています。
(b）有力賃貸媒介業者との協調関係
また、ＮＣＰＳは、本投資法人の運用資産に対するテナント営業力の強化の一環として、
有力賃貸媒介業者との建物賃貸借業務委託契約の締結を促進しております。現在は、
株式会社エイブル、株式会社タイセイ・ハウジー、株式会社タウンハウジング、賃貸住宅サービス株式会社、東急リバブル株式会社、株式会社ミニミニ、株式会社リロエステート、レジデントファースト株式会社との間でそれぞれ契約を締結しています。ＮＣＰ
Ｓは、これらの賃貸媒介受託者との提携関係を通じ、賃貸媒介受託者の全国を統括する本部に働きかけ、かかる本部から各エリア店舗へニューシティレジデンスの名称の付された物件に関する情報伝達が円滑に進むように努めています。また、かかる賃貸媒介受
託者の店舗、営業ネットワーク、ウェブサイト等を活用して入居希望者に対し空室情報の提供をし、賃貸媒介受託者から入居者の紹介を受けています。さらに、管理面では画一的処理によりＮＣＰＳが管理する物件について賃貸借契約締結業務等の賃貸借媒介業
務を効率的に委託することができます。本資産運用会社はこのような賃貸媒介受託者との協調関係を築くことは、本投資法人が保有する運用資産の空室期間の短縮及び稼働率の向上に寄与するものと考えています。
ｂ．外部成長本民事再生手続開始申立て以降本書の日付までの期間、新たな資産の取得及び売却は行っておりません。また、再生債権等の全額返済が完了するまで、本投資法人は新規物件の取得は行いません。
②

投資態度
本投資法人が取得する資産の組入比率は、 特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるようにします（規約第28条第５項）。

③

運営管理方針－- 42 －(42) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（イ）賃貸方針
以下の項目を総合斟酌して決めます。
ａ．法人
・

業種、業歴、決算内容（財務の健全性）等

・

賃貸借の目的（使用目的、期間等）

・

連帯保証人の有無とその属性

・保証会社による保証の適否

ｂ．個人・

勤務先とその内容、勤続年数等

・年収（年収に占める賃料総額の割合等）

・

賃貸借の目的（使用目的、期間、入居人数等）

・

連帯保証人の有無とその属性（本人との続柄等）

・

保証会社による保証の適否

・

年齢、性別、家族構成等（ロ）管理方針ａ．プロパティ・マネジメント会社
入居者の生活基盤となる賃貸住宅を中心とする本投資法人のポートフォリオ管理において、日常の現場レベルでテナント管理及び建物管理に関する種々施策の実施や提案に関する業務を遂行するプロパティ・マネジメント会社には、とりわけ賃貸住宅のプロパティ・
マネジメント業務に精通した高い専門性と、組織的かつ効率的な業務遂行能力が不可決であると考えています。また、かかる能力を有しかつ地域的に分散化された物件に入居する多数のテナントを対象に、高品質かつ均質なサービスを提供することを可能とするプロパ
ティ・マネジメント会社を選定し、当該業務を委託することは、本投資法人のポートフォ
リオの維持運営上、最も重要な要件の一つであるものとも考えています。
そこで、本投資法人は上記方針の下、当該要件を満たすプロパティ・マネジメント会社としてＮＣＰＳを主たるプロパティ・マネジメント会社としております（各物件の詳細については、後記「５ 運用状況 （２）投資資産 ② 投資不動産物件」をご参照下さい。）。
本資産運用会社は、ＮＣＰＳが以下の要件を満たす限り、本投資法人が将来において組入れを行う物件のプロパティ・マネジメント業務をＮＣＰＳに委託することとしています。
・

ＮＣＰＳが物件所在地域、及び物件所在地域の不動産市場に精通しており、本資産運用会社の定める委託業務仕様に基づき、プロパティ・マネジメント業務を遂行できる
組織的体制が構築されており、許認可上の要請を満たしていること。

・

新規テナント募集に関する物件所在地域の地元仲介業者とのネットワークが構築されていること。

・

プロパティ・マネジメント業務に対する報酬が、物件所在地域の相場の範囲内であること。

ｂ．プロパティ・マネジメント会社の管理・監督方針－- 43 －(43) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（ｉ）プロパティ・マネジメント会社との一体的な運営管理
本資産運用会社は、運営管理年間計画に基づき、定期的（原則として毎月）に、プロ
パティ・マネジメント会社と以下の事項に関する確認及び対応についての協議を行います。
・

前月までの収支状況と予算対比

・

既存テナントの動向（賃料等債権回収状況、テナントからの要請や苦情の有無とその対処状況、賃貸借契約更改状況等）

・

賃貸市場の動向に関する検討及び新規テナント募集のための営業活動の状況

・

運用不動産の建物管理状況（躯体や設備のメンテナンス状況、修繕工事の実施状況、
及び翌月以降の修繕計画の有無、その必要性の検討等）

・

運用不動産の遵法性に関する状況（法定定期検査の実施状況等）

・

運用不動産の居住環境や近隣等周辺環境の状況

・

管理経費削減を含む収益性向上の検討

・

入居者向けサービスプログラムの実施状況（但し、このサービスプログラムは、プロ

パティ・マネジメント会社がＮＣＰＳである場合のみ協議対象とするものとします。）
・ 環境に配慮した住宅の整備や入居者向け環境サービスの提供を通じた環境活動の実施
・ その他、本資産運用会社において協議が必要と考える事項（ⅱ）プロパティ・マネジメント会社の評価
本資産運用会社は、定期的（原則として一年毎）に、プロパティ・マネジメント会社の運営実績に関し、以下の観点を含む事項につき、評価及び査定を行います。その結果によっては、プロパティ・マネジメント会社に対し、業務内容の変更や改善の指示を行うほか、場合によってはプロパティ・マネジメント会社を変更することがあります。
・

運営計画の達成度とプロパティ・マネジメント会社による貢献度

・

新規テナント募集営業状況

・

運用不動産の管理状況と改善提案能力

・

プロパティ・マネジメント業務遂行上の正確性や遂行能力

・

本資産運用会社からの要請や指示に対する対応能力とプロパティ・マネジメント会社
からの報告状況・

入居者による満足度

・

改修工事計画策定及び工事管理能力・

契約上の報酬の物件所在地域の相場からの乖離の有無

・

入居者向けサービスプログラムの実施運営状況（このサービスプログラムは、ＮＣＰ
Ｓに関してのみ査定するものとします。）

ｃ．ＮＣＰＳとの合意
ＮＣＰＳは、基本合意書の当事者としての地位をＮＣＥＳより承継し、その後、本資産運用会社、本投資法人及びＮＣＰＳとの間で以下の概要の変更合意書を締結しています。
（ｉ）ＮＣＰＳは、本投資法人が取得する不動産又はその信託受益権の信託財産たる不動産
について、不動産については本投資法人が、信託受益権の信託財産たる不動産について
は本投資法人及びその信託受託者が要請した場合には、プロパティ・マネジメント業務を受託するものとします。

－- 44 －(44) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（ⅱ）ＮＣＰＳは、将来にわたり変更合意書が有効である限り、本投資法人及びその信託受託者に対しその現在保有し将来保有する全ての物件に対して必要とされるプロパティ・
マネジメント業務を適切に履行するために必要な員数の能力・経験を有する従業員を、常に維持するとともに、当該従業員に対して研修等実施して能力向上を図るものとされています。
（ⅲ）本資産運用会社は、契約中のプロパティ・マネジメント業務（投資法人以外の者が委託者のものを含みます。）及び従事する従業員の配置状況等の報告を随時求め、ＮＣＰ
Ｓが本投資法人の保有する不動産又は本投資法人が保有する信託受益権の信託財産たる不動産にかかるプロパティ・マネジメント業務を適切に履行できる態勢にあることを確認することができるものをされています。
ｄ．付保方針（ｉ）損害保険の付保に関しては、各不動産の特性に応じて適正と判断される内容の火災保
険及び賠償責任保険を付保します。
（ⅱ）地震保険の付保に関しては、ポートフォリオ全体の予想損失率（注）が15％以上となった場合に、一定の不動産について地震保険を付保し、当該不動産を除外したポートフ
ォリオ全体の予想損失率が15％を超えないものとします。利益保険は全ての不動産に付保します。
（注）「予想損失率」とは、地震による予想最大損失率をいいます。予想損失率には個別物件に関するものと、ポートフ
ォリオ全体に関するものとがあります。本書においては、想定した予定使用期間（50年）中に、想定される最大規模の地震（再現期間475年に一度の大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものをいいます。

④

売却方針
本投資法人の売却方針は、スポンサーとの間で締結したスポンサー契約に基づき、今後、策定されることとなります。

⑤

年度計画等
本投資法人の年度計画等は、スポンサーとの間で締結したスポンサー契約に基づき、今後、策定されることとなります。

⑥

財務方針

（イ）投資口の追加発行
本投資法人は、スポンサーとの間で締結したスポンサー契約に従い、本投資口を発行します。詳細は、前記「第一部

証券情報」記載のとおりです。

（ロ）デリバティブ取引等
借入その他の資金調達に係る金利変動リスクのヘッジ及び支払金利の軽減を目的として、－- 45 －(45) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

金融先物取引等及びデリバティブ取引を行うことがあります。
⑦

開示方針（イ）投信法、金融商品取引法、投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って開示を行います。
（ロ）
投資家に対して可能な限り迅速かつ正確な情報開示ができる環境を整えることに努めます。
（２）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類（規約第29条）
以下、本投資法人による投資対象を示します。

（イ）不動産等
本投資法人はその規約で、主として以下に掲げる特定資産に投資するものとしています（規約第29条第１項）。
ａ．不動産
ｂ．次に掲げる各資産（以下併せて「不動産同等物」と総称し、不動産及び不動産同等物を併せて「不動産等」と総称します。）（ｉ）不動産の賃借権（ⅱ）地上権（ⅲ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括契約を含む。）（ⅳ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（ｖ）当事者の一方が相手方の行う(a)不動産又は(b)上記（ｉ）乃至（ⅳ）に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約にかかる出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）（ⅵ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
ｃ．裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲
げるもの（以下併せて「不動産対応証券」と総称します。）（ｉ）優先出資証券（資産流動化法に定める優先出資証券をいいます。）（ⅱ）受益証券（投信法に定める受益証券をいいます。）（ⅲ）投資証券（投信法に定める投資証券をいいます。）（ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定める特定目的信託の受益証券（上記ｂ．
（ⅲ）、（ⅳ）又は（ⅵ）に掲げる資産に該当するものを除きます。）－- 46 －(46) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（ロ）その他
本投資法人は、前項に掲げる特定資産のほか、以下の特定資産により運用します（規約第29条第２項）。
ａ．次に掲げる特定資産（ｉ）預金（ⅱ）金銭債権（投信法に定めるものをいいいます。）（ⅲ）有価証券（投信法に定めるものをいいいます。）（ⅳ）信託財産を主として本ａ．（ｉ）乃至（ⅲ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
ｂ．デリバティブ取引に関する権利（投信法施行令に定めるものをいいます。）
ｃ．その他、規約第27条に定める資産運用の基本方針のため必要又は有用と認められる特定資産（ハ）本投資法人は、上記（イ）及び（ロ）に定める特定資産のほか、次に掲げる特定資産その他の資産に投資することがあります。但し、規約第27条に定める資産運用の基本方針のために必要若しくは有用と認められる場合又は本投資法人の組織運営に必要若しくは有用と認められる場合に投資できるものとします。
ａ. 商標法に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）
ｂ. 温泉法において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備
ｃ. 資産流動化法に規定する特定出資（資産流動化法に定められるものをいいます。）
ｄ. 民法上の動産
ｅ. 民法上の組合の出資持分（但し、不動産、不動産の賃借権又は地上権を出資することにより設立され、その賃貸・運営・管理を目的としたものに限るものとし、有価証券に該当するものを除きます。）
ｆ. 信託財産として上記a乃至eを信託する信託の受益権
ｇ. その他不動産関連資産の投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の資産②

投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合（イ）投資基準については、前記「（１）投資方針 ③ 投資基準」をご参照下さい。
（ロ）種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「（１）投資方針 ① 基本
方針 （イ）ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。
－- 47 －(47) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（３）【分配方針】
本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者に対して、以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。但し、本投資法人は平成20
年10月９日に民事再生手続開始を申し立て、同月14日に民事再生手続開始決定を受けていることなどから、平成21年９月９日付で同手続の廃止決定を受けているものの、以下の分配方針に従った金銭の分配ができない可能性があります（なお、本投資法人が第７期（平成20年８月期）
末に計上した当期未処理損失は、第８期（平成21年２月期）におきましても解消することができない見込みです。そのため、第８期につきましても、金銭の分配がなされる予定はございま
せん。）。
①

利益の分配
本投資法人は、利益（本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額、出資剰余金及び評価差額金の合計額を控除した金額をいい、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従って計算されるものとします。）の額に相当する金額の全額又はその一部を金銭により投資主に分配します（規約第35条第１項第(1)号）。

②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、役員会において適切と判断した場合、利益の額に当該営業期間の減価償却額に相当する金額を加えた金額に達するまで投資主に金銭を分配することができます。利益を超えて投資主に分配される金額は、まず出資剰余金から控除し、控除しきれない額は出資総額から控除します。但し、社団法人投資信託協会の規則等において定める額を限度とします（規約第35条第１項第(2)号）。
本投資法人は、安定的な分配金の支払いを重視しますが、利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度税務上の譲渡損益の算定を自己において行うことが必要となる現行の税務の取扱いがなされる限りにおいては、投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わないものとします。但し、本投資法人が投資法人にかかる課税の特例規定における要件を満たすことを目的とする場合等で、利益を超えた金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超えた金銭の分配を行うことがあります。

③

金銭の分配の制限
日本の租税関連法令が、本投資法人の投資主に対して分配する金銭について一定の要件の下で損金算入を認めている場合、日本の租税関連法令が当該損金算入を認めるために定めた要件を満たすように投資主に金銭を分配しなければなりません（規約第35条第１項第(3)号）。
本投資法人が借入れを行う場合、その財務状況により、金銭の分配を制限又は停止するとの契約上の制約に服すことがあります。

④

分配金の支払方法
決算期最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者に対して、その所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口数に相当する金銭の分配の支払いを行います。
当該支払いは、原則として決算期から３ヶ月以内に、必要な税金を控除した後の金額をもって行います（規約第35条第２項）。

⑤

金銭の分配の除斥期間
投資主に対する金銭の分配の支払いが行われずにその支払開始の日から満３年を経過したと－- 48 －-(48) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

きは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、金銭の分配の未払金には利息を付しません（規約第35条第３項）。

－- 49 －(49) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（４）【投資制限】①

規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。

（イ）前記「（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（規約第29条）（ロ）その他」に定める有価証券及び金銭債権等は、積極的に投資を行うものでなく、安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとします（規約第30条第１項）。
（ロ）前記「（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（規約第29条）（ロ）その他」に掲げるデリバティブ取引に関するかかる権利は、本投資法人にかかる負債から生じる金利変動リスクその他のリスクを回避又は低減することを目的とした運用に限るものとします（規約第30条第２項）。
（ハ）
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費又は分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金及び保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人
債（短期投資法人債を含む。）を発行することができます。なお、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については法令の定める範囲に限るものとする。また、資金を借入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法施行規則における「投資法人に係る課税のと特例」に規定するものに限ります。）からの借入
れに限ります（規約第36条第１項）。その場合には、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第36条第２項）。借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。）発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えることはできません（規約第36条第３項）。
②

金融商品取引法及び投信法による制限
本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。

（イ）本資産運用会社による運用の制限
登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用にかかる業務の委託をしなければなりませんが、本資産運用会社は、資産の運用にかかる業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、本投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、後記「第三部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限」に記載される利害関係人等との取引制限を除く主なものは次のとおりです。
ａ．自己取引等
本資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした取引を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。
ｂ．運用財産相互間の取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと－- 50 －(50) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（金融商品取引法第42条の２第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
ｃ．第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指数、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
ｄ．投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第４号）。
ｅ．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして内閣府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金融商品取引法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号までに掲げる行為をいいます。）
を行うこと（金融商品取引法第40条の３）。
（ⅰ）金融商品取引法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利（ⅱ）
金融商品取引法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（政令で定めるものに限ります。
）（ⅲ）金融商品取引法第２条第２項第７号に掲げる権利（政令で定めるものに限ります。）
ｆ．その他業府令で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７号、業府令第130条）。
（ｉ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。
（ⅱ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。
（ⅲ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。
（ⅳ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第－- 51 －(51) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

４号）。
（ⅴ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。
（ⅵ）第三者の代理人ととなって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（但し、資産運用会社が予め個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。
（ⅶ）その他業府令に定める内容の運用を行うこと。
（ロ）同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式にかかる議決権を、保有する当該株式にかかる議決権の総数の100分の50を超えて取得することができません（投信法第194条、投信法施行規則第221条）。
（ハ）自己投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。
ａ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。
ｂ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合。
ｃ．その他投信法施行規則で定める場合。
（ニ）子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人の発行済投資口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該他の投資法人は、取得することができません（投信法第81条第１項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子
法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます。
ａ．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合。
ｂ．その他投信法施行規則で定める場合。
③

その他の投資制限（イ）有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
（ロ）集中投資－- 52 －(52) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

集中投資について法令上制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「（１）投資方針 ① 基本方針」をご参照下さい。
（ハ）他のファンドへの投資
他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

－- 53 －(53) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

３【投資リスク】（１）リスク要因
以下には、本投資証券及び本投資法人の発行する投資法人債（以下「投資法人債」といいます。）への投資に関して、本民事再生手続開始申立て前の時点（但し、この時点よりも後の時
点の記載であることを明記した記載についてはその時点）においてリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資証券及び投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が本書の日付現在取得している個別の不動産又は信託受益権の信託財産たる不動産に特有のリスクについては、後記「５ 運用状況 （２）投資資産 ② 投資不動
産物件 ハ. 個別資産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
各投資家は、自らの責任において、本「３ 投資リスク」を含む本書の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、以下に列挙するリスク項目は、原則として、本民事再生手続開始申立て前の時点においてリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を列挙したものですが、本投資法人
は、前記「１ 投資法人の概況 （１）主要な経営指標等の推移 ⑥ 第７期末後に生じた重要な事実」に記載のとおり、第７期末後である平成20年10月９日に民事再生手続開始を申し立て、同日、東京地方裁判所より、保全命令及び監督命令を受け、また同月14日に民事再生手続開始決定を受けており、平成21年９月日に同手続の廃止決定を受けています。また、同所に記載のとおり、第７期末後に、資産の譲渡・格付けの引下げ・業務改善命令・本投資証券の上場廃止・ニューシティレジデンス池袋プレイシャスタワーに係る違約金の発生・本資産運用会社の執行体制の変更・株式会社証券保管振替機構による本投資証券の取扱いの廃止・スポンサーの選定・再生計画案の提出・投資主総会の決議等の事実が生じております。加えて、第７期におきましては、利益配当等の損金算入要件（後記「⑤ 税制等に関するリスク （イ）利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク」をご参照下さい。以下同じです。）の不充足により、法人税等の計上を行っております。したがいまして、以下に記載する事項のうち一部については、本書の日付現在において、すでに実際に発生している場合
や状況に変更が生じている場合がありますのでご留意ください。
本「３ 投資リスク」に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①

一般的なリスク（イ）投資口・投資証券の商品性に関するリスク（ロ）本投資証券の払戻しが無いことに関するリスク（ハ）本投資証券の市場性に関するリスク（ニ）本投資証券の価格変動に関するリスク（ホ）投資口の希薄化に関するリスク（ヘ）金銭の分配に関するリスク（ト）ＬＴＶに関するリスク（チ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク（リ）本投資法人の登録が取消されるリスク－- 54 －(54) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

②

商品設計及び関係者に関するリスク（イ）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク（ロ）借入れ及び投資法人債に関するリスク（ハ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク（ニ）本資産運用会社に関するリスク（ホ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク（ヘ）役員の職務遂行にかかるリスク（ト）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク（チ）本投資法人や本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク（リ）インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク（ヌ）敷金・保証金の利用に関するリスク（ル）投資対象を主として住居用の不動産としていることによるリスク（ヲ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク（ワ）資産取得・売却に関するリスク③

不動産関連資産－不動産に関するリスク（イ）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク（ロ）物件取得の競争に関するリスク（ハ）テナントの獲得競争に関するリスク（ニ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク（ホ）土地の境界紛争等に関するリスク（ヘ）不動産にかかる行政法規・条例等に関するリスク（ト）法令等の変更に関するリスク（チ）区分所有物件に関するリスク（リ）共有物件に関するリスク（ヌ）借地物件に関するリスク（ル）開発物件に関するリスク（ヲ）鑑定評価額に関するリスク（ワ）わが国における賃貸借契約に関するリスク（カ）マスターリースに関するリスク（ヨ）賃料の減額に関するリスク（タ）不動産の運用費用の増加に関するリスク（レ）入居者の建物使用態様に関するリスク（ソ）不動産の毀損等に関するリスク（ツ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク（ネ）不動産にかかる所有者責任に関するリスク（ナ）有害物質にかかるリスク（ラ）投資対象とする不動産の偏在に関するリスク（ム）テナントの支払能力に関するリスク（ウ）売主の倒産等の影響を受けるリスク（ヰ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク－- 55 －(55) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

④

不動産関連資産－信託受益権特有のリスク（イ）信託受益者として負うリスク（ロ）信託の受益権の流動性にかかるリスク（ハ）信託受託者にかかるリスク（ニ）専門家報告書等に関するリスク⑤

税制等に関するリスク（イ）利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク（ロ）税負担の発生により90％超支払配当要件が満たされないリスク（ハ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び90％超支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク（ニ）保証金、建設協力金、敷金に関するリスク（ホ）同族会社に該当するリスク（ヘ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（ト）税制変更に関するリスク（チ）投資口を保有する投資主について本投資法人のコントロールが及ばないリスク（リ）借入金にかかる利益配当等の損金算入要件に関するリスク（ヌ）減損会計の適用に関するリスク（ル）資金不足により利益の配当等が行われないことに関するリスク（ヲ）納税遅延にかかる延滞税等の発生に関するリスク①

一般的なリスク（イ）投資口・投資証券の商品性に関するリスク
投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質（いわゆるエクイティ証券としての性質）を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は本投資法人の業務又は財産の状況に影響されるものであり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるとの保証はありません。また、本投資法人にかかる通常の清算又は倒産手続の下における清算においては、エクイティ証券として最劣後の地位となり、元本すなわち投資額の全部又は一部の支払いが行われない可能性があります。投資証券は、元本の保証が行われる商品ではなく、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象になっていません。
（ロ）本投資証券の払戻しが無いことに関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。従って、投資主が本投資証券を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し清算された場合の残余財産分配請求権等を除き、第三者に対する売却（金融商品取引所に上場されている場合には取引市場を通じた売却を含みます。）に限られます。本
投資証券の第三者に対する売却が困難又は不可能となった場合、投資主は、本投資証券を希望する時期及び条件で換価できないことになります。
（ハ）本投資証券の市場性に関するリスク－- 56 －(56) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

本投資証券は、平成20年10月９日に本投資法人が東京地方裁判所に民事再生手続開始の申立てを行ったことにより、「有価証券上場規程」に規定される上場廃止基準に抵触し、平成20年11月10日付で上場廃止となっています。
本投資証券の上場が廃止された結果、投資主は、本投資証券を希望する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
（ニ）本投資証券の価格変動に関するリスク
本投資法人は、不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権を主な投資対象としていますが、不動産の価格及び不動産を信託財産とする信託受益権の価格は、不動産市況、社会情勢等の影響を特に受け易いといえます。さらに、不動産の流動性は一般に低いので、望ましい時期及び価格で不動産を売却することができない可能性があり、そのために実際の売却時までに価格が下落する可能性等もあります。これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資証券の価値の下落をもたらす可能性があります。
そのほか、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の投資法人
が資産の運用を委託する資産運用会社に対して監督官庁等による行政処分や行政処分を求める勧告が行われた場合にも、本投資証券の価値が下落することがあります。
（ホ）投資口の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを随時必要としています。かかる資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行
済投資口総数に対する割合は、
当該追加発行において所要の口数を追加的に取得しない限り、希薄化することとなります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの純資産額等が影響を受けることがあります。
（ヘ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針 （３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、如何なる場合
においても保証されるものではありません。
（ト）ＬＴＶに関するリスク
本投資法人のＬＴＶの上限は、本資産運用会社の運用ガイドラインにより60％としますが、資産の取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。ＬＴＶの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配額が減少するおそれがあります。
（チ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（リ）本投資法人の登録が取消されるリスク
本投資法人は、投信法の下で投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維－- 57 －(57) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

持する方針ですが、一定の事由が発生した場合、登録を取消される可能性があります。その場合、本投資証券の上場が廃止されるとともに、本投資法人は解散すべきものとされ、清算手続に入ることになります。
②

商品設計及び関係者に関するリスク（イ）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク
本投資法人の収益は、主として本投資法人が取得する不動産関連資産からの賃料収入に依存しています。不動産関連資産にかかる賃料収入は、不動産関連資産の稼働率の低下、賃料水準の低下（賃料水準に関しては、後記「③ 不動産関連資産－不動産に関するリスク （ワ）
わが国における賃貸借契約に関するリスク及び（ヨ）賃料の減額に関するリスク」も併せてご参照下さい。）、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少する可能性があります。テナントの入居時及びその後の支払能力又は信用状態は入居後に悪化する可能性もあります。また、当該不動産関連資産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
本投資法人は、本資産運用会社を通じて、良質のテナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成されるとは限りません。
また、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出（注）、未稼働の不動産関連資産の取得等は、キャッシュフローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
賃料収入のほか、不動産関連資産の売却に伴い収入が発生する可能性がありますが、不動産関連資産の売却に伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありません。
他方、不動産関連資産に関する費用としては、減価償却費、不動産関連資産に関して課される公租公課、不動産関連資産に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務にかかる費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用（媒介手数料、広告料等）等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります（費用の増加リスクに関しては、後記「③ 不動産関連資産－不動産に関するリスク （タ）不動産の運用費用の増加に関するリスク」も併せてご参照下さい。）。
（注）建物の修繕等において、固定資産（建物・設備等）の機能、価値を増加、又は耐用年数を伸長させるための支出をいいます。

このように、不動産関連資産からの収入が減少する可能性がある一方で、不動産関連資産に関する費用が増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額の減少その他の悪影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）借入れ及び投資法人債に関するリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。本投資法人は規約において、その上限を、借入れについては１兆円、投資法人債（短期投資法人債を含みます。）については１兆円（但し、合計して１兆円を超えないものとします。）としています。
借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び投資法人債の発行を行う－- 58 －(58) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ことができるという保証はありません。
借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合、その後の市場動向にも左右されます。一般的に、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資法人の利払額は増加します。
金利が上昇しても本投資法人の受取る賃料収入等が連動して上昇するわけではないので、分配可能金額は減少する可能性があります。税法上、利益配当の損金算入要件のうち、投資法人による借入金の借入先を租税特別措置法に規定する機関投資家に限定するという要件により、本投資法人が資金調達を行うに際して、借入先が限定され資金調達が機動的に行えない場合があります。追加の借入れを行おうとする際には、担保提供等の条件について制約が課され、本投資法人が希望する条件での借入れができなくなる可能性もあります。
また、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、ＬＴＶ等に応じて投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、修繕費用や預り金等に対応した現金の積立てを強制される場合もあり、また物件の取得に一定の制約が課され、規約等の変更が制限される場合もあります。このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらすほか、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、利益配当等の損金算入要件を満たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合があります。
借入れ又は投資法人債の発行において不動産関連資産に担保を設定した場合（当初は無担保の借入れ又は投資法人債であっても、一定の条件の下に担保設定を要求される場合もあります。）、本投資法人が担保の設定された不動産関連資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により不動産関連資産の評価額が借入先によって引下げられた場合又はほかの借入れを行う場合等、一定の条件の下に不動産関連資産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、不動産関連資産からのキャッシュフローが減少したり、その評価額が引下げられたりした場合には、借入先より借入金の早期返済を強制され、本投資法人の希望しない条件で借替え資金を調達せざるを得なくなったり、借入先より不動産関連資産の売却による返済を強制され、本投資法
人の希望しない時期及び条件で不動産関連資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
借換えや不動産関連資産の売却等によって借入金の期限前返済を行う場合には、違約金等の返済又は償還コストがその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい
経済状況の変動が投資主に損害を与える可能性もあります。
さらに、本投資法人が返済期が到来した借入れ又は投資法人債の借換えを行うことができないことにより、本投資法人のキャッシュフロー、金利情勢その他の理由により、不動産関連資産を処分しなければ借入れ及び投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で不動産関連資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。
（ハ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、－- 59 －(59) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できるとの保証はありません。本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき金融商品取引法又は投信法上の善管注意義務及び忠実義務を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、一定の場合には、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者への委託が必須のものとされているため、委託契約が解約又は解除された場
合には、本投資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を選任する必要があります。しかし、新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があるほか、場合によっては本投資証券が上場廃止になる可能性もあります。さらに、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社が、破産等により金融商品取引法における登録又は業務遂行能力を喪失する場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社への委託が必要となり、上記と同様のリスクがあります。
（ニ）本資産運用会社に関するリスク
本投資法人が適切な不動産関連資産を確保するためには、特に本資産運用会社の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、本資産運用会社においてかかる業
務遂行に必要な人的・財政的基礎が常に維持されるとの保証はありません。
本投資法人は、投資主総会の承認を得て本資産運用会社との資産運用委託契約を解約することができます。また、本投資法人は、投信法及び資産運用委託契約の規定に基づいて、本資産運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に本資産運用会社との資産運用委託契約を解約又は解除することができるほか、本資産運用会社が金融商品取引法上の金融商品取引業者でなくなったときその他一定の場合には本資産運用会社との資産運用委託契約を解約又は解除しなければならないとされています。本資産運用会社との資産運用委託契約が解約又は解除された場合、本資産運用会社との資産運用委託契約においては一定の手当てがなされていますが、一般的には上記（ハ）に記載のリスクがあてはまります。また、資産運用会社の変更は、本投資法人の借入金債務及び投資法人債の期限の利益の喪失事由となる可能性があります。
（ホ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
不動産関連資産に関しては、プロパティ・マネジメント会社が選定され、当該関連する不動産関連資産につきプロパティ・マネジメント業務を行います。
一般に、建物の保守管理を含めたプロパティ・マネジメント業務全般の成否は、管理会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、不動産関連資産の管理については、管理を委託するプロパティ・マネジメント会社の業務遂行能力に強く依拠することになりますが、
プロパティ・マネジメント会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。特に、本資産運用会社はプロパティ・マネジメント業務をＮＣＰＳに原則として全て委託する方針であるため、本投資法人の資産管理はＮＣＰＳの業務遂行能力に強く依拠しています。よってプロパティ・マネジメント会社、特にＮＣＰＳの業務遂行が円滑になされない場合又は業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、プロパティ・マネジメント会社
が、破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投－- 60 －(60) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。
（ヘ）役員の職務遂行にかかるリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う監督役員は、投資法人からの受任者として善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っています。本
投資法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資主が損害を受ける可能性があります（なお、執行役員及び監督役員の業務の詳細については、前記「１ 投資法人の概況 （４）投資法人の機構」をご参照下さい。）。
（ト）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
金融商品取引法上、本資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し善良な管理者の注意をもって、本投資法人の資産の運用にかかる業務を遂行することが義務づけられているほか（金融商品取引法第42条）、本投資法人の利益を害することを内容とした運用を行うこと等が明示的に禁止されています（金融商品取引法第42条の２）。
しかしながら、本資産運用会社はほかの投資法人等の資産運用会社となる可能性があり、その場合、上記の善管注意義務や忠実義務等の存在にもかかわらず、本投資法人に不利益となる意思決定を行う可能性を否定できません。
また、本資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務と忠実義務を負いますが、さらに運用ガイドラインに基づく自主的なルールも定めています（詳細については、前記「１ 投資法人の概況 （４）投資法人の機構」及び後記「第三部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。）。
本資産運用会社の大株主は本資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。加えて、かかる大株主は、自ら不動産投資、運用業務を行っており又は将来行うことがあるほか、資産運用業務を行うほかの会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。そのため、第一に、本資産運用会社が、かかる大株主に有利な条件で、本投資法人にかかる資産を取得させることにより、かかる大株主の利益を図るおそれがあり、第二に、本投資法人とかかる大株主が特定の資産の取得若しくは処分又は特定の資産の賃貸借若しくは管理委託に関して競合する場合、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、かかる大株主又はその顧客の利益を優先し、その結果本投資法人の利益を害することとなるおそれがあります。
金融商品取引法及び投信法では、損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できるよう、資産運用会社や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させています。さらに、本資産運用会社は、特定資産の価格等の調査を一定の専門家に行わせることで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。
しかし、本資産運用会社が上記の行為準則に反したり、法定の措置を適正にとらない場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。
（チ）本投資法人や本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、それぞれ平成16年９月及び平成15年５月に設立された－- 61 －(61) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ものであり、未だ実績が乏しく、過去の実績を的確に評価することは難しいものと思われます。このことは、将来の運用成果等を予測することが難しいことを意味します。
（リ）インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク
投資証券は、上場株式等と異なり、金融商品取引法第166条に定める会社関係者の禁止行為（いわゆる「インサイダー取引規制」）の対象ではありません。従って、本投資法人の関係者が本投資法人にかかる一定の重要な事実を立場上知り、その重要事実の公表前に本投資証券の取引を行った場合であっても金融商品取引法上はインサイダー取引規制に抵触いたしま
せん。
しかし、
本投資法人の関係者が金融商品取引法で禁じられているインサイダー取引（注）に類似する取引を行った場合には、本投資証券に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資証券の価値の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。
（注）上場会社等の役員・大株主・その他の会社関係者が証券の投資判断に影響を及ぼす重要な未公開の内部情報を有する場合に、それを利用して行う不公正な証券取引で、売買取引の公正と投資者保護のために規制される取引をいいます。但し、投資法人では法令上は規制されていません。

（ヌ）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、不動産関連資産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合に、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じることにより、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ
等により調達せざるを得なくなることもあります。また、賃貸借契約に伴い敷金又は保証金の一部が一定期間において償却される旨の合意がなされることがありますが、かかる償却部分の金額については当該期間の途中で契約が中途解約された場合には償却できない可能性があり、また、かかる金額の多寡によってはかかる合意そのものが無効とされる可能性があります。そのような場合にも、想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じることがあります。さらに、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
（ル）投資対象を主として住居用の不動産としていることによるリスク
本投資法人は、主として住居の用に供されている不動産を投資対象としています。従って、景気動向、人口動向等、賃貸住宅市場の状況を左右する要因如何によって、賃貸住宅のテナントが獲得できなかったり、テナントが賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。また、本投資法人は賃貸住宅の将来における安定需要及び賃貸住宅による収益の将来的安定性を見込んでいますが、そのような見込みが現実化する保証はありません。
（ヲ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、
投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、
運用ガイドライン等については、
投資主総会の承認を得ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
（ワ）資産取得・売却に関するリスク－- 62 －(62) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

本投資法人は、現に保有する運用資産及び当該資産のみを取得・保有することを目的として組成されたものではありません。本投資法人は、常に新たな資産取得に向けた市場調査と資産取得の提案及び売却情報の入手に努めており、必要に応じ、潜在的な売主又は買主との間で交渉を行っています。その結果、新たな資産の取得又は売却が決定された場合には、適時開示に努めます。従って、例えば、かかる資産取得又は売却の決定が、本書の提出の直後に公表される場合もあり得ます。
また、資産取得に際し、実際に合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の関係権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。資産取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できません。それらの結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
③

不動産関連資産－不動産に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針 （２）投資対象 ① 投資対象とす
る資産の種類（規約第29条）」に記載のとおり、不動産関連資産等です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。従って、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「④ 不動産関連資産―信託受益権特有のリスク」をご参照下さい。
また、本投資法人は、将来、不動産を直接取得する可能性があり、この場合、以下のリスクは直接にあてはまることになります。

（イ）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、上記の特性のほかに、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に比べ一般的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの不動産の個別性が強いため、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用の見積もりが難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得若しくは売却できない可能性があり、さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあり、以上の流動性等に関するリスクが増幅されます。
経済環境や不動産需給関係の影響によっては、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法
人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ロ）物件取得の競争に関するリスク
本投資法人は、その規約において、不動産関連資産を主たる投資対象として、中長期的な観点から、不動産関連資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことを－- 63 －(63) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

その投資の基本方針としています。しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資は今後活発化する可能性があり、その場合、物件取得の競争が激化し、物件取得がそもそもできず又は投資採算の観点から希望した価格での物件取得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える
資産のポートフォリオを実現できない可能性があります。その他、本書記載の様々なリスクや要因により、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ハ）テナントの獲得競争に関するリスク
通常、不動産関連資産は、ほかの不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合する不動産の新築、リニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により、賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場
合があります。特に、立地条件や建物仕様等の点で本投資法人の不動産関連資産に優る競合
不動産がある場合、その傾向は顕著になるものと予想されます。
（ニ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
一般に、不動産には地盤地質、構造、材質等に関して欠陥、瑕疵等（隠れたものを含みます。）が存在している可能性があります。また、適用される法令上の規制に対する遵守や、周辺の土地利用状況等によっても、その瑕疵や欠陥となる可能性となるものが含まれています。そこで、本資産運用会社が不動産又は信託受益権の選定・取得の判断を行うに当たっては、対象となる不動産関連資産について利害関係のない第三者の建設会社等の専門業者から
建物状況評価報告書等を取得し、かつ、原則として当該不動産又は信託受益権の売主から売買契約等において譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得するとともに、一定の瑕疵担保責任（注）を負担させることとしています（但し、特に特別目的会社から譲渡を受ける
場合は、瑕疵担保責任を負担させられないこともあります。）。しかし、建物状況評価報告書等の作成にかかる専門業者の調査には、提供される資料の内容やその調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産関連資産に関する欠陥・瑕疵について完全に報告が行われているとは限りません。さらに、建物状況評価報告書等で指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不動産又は信託受益権を取得した後に欠陥、瑕疵等の存在が判明する可能性があります。
また、不動産又は信託受益権の売主の表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、本投資法人の取得後に欠陥、瑕疵等の存在が判明する可能性がある一方、表明及び保証の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例です（なお、強制競売で購入した物件については、瑕疵担保責任の追及はできません（民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）第570条但書）。）。さらに、不動産又は信託受益権の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限的にしか行わない場合、又は瑕疵担保責
任を全く負担せず、若しくは制限的にしか負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産又は信託受益権を取得する可能性があります。
不動産関連資産に欠陥、瑕疵等が存在する場合、その程度によっては、当該不動産関連資産の資産価値が減少する可能性があり、又は、これを防ぐために、買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他にかかる予定外の費用を負担せざるを得ない可能性があります。そして、これらに関し売主に対して表明及び保証違反を理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及することが法的には可能であっても、売主が特別目的会社や経済的に破綻した会社である等のためその資力が十分でなかったり、解散等により存在しなくなっている等－- 64 －(64) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

の事情により、責任追及に実効性がなく本投資法人に費用負担が発生するおそれがあります。
本投資法人が特別目的会社から取得した不動産関連資産については、信託受益権の購入にかかる停止条件付信託受益権売買契約上、売主は、責任財産を限定してのみ瑕疵担保責任を負っています。
不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性のゆえに種々の問題を引き起こす可能性があります。本投資法人は不動産関連資産を取得するに当たって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない
一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえない
ため、本投資法人の取得後に、当初より売主が所有権を取得し得なかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した場合、前述した欠陥や瑕疵等と同様、法律上又は契約上の瑕疵担保責任や表明保証責任を追及できることもありますが、そのような責任追及には実効性がないおそれもあります。
（注）民法第570条に基づく、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときに売主が買主に対して負う責任をいいます。

（ホ）土地の境界紛争等に関するリスク
不動産関連資産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できず又は境界標の確認ができないまま、当該不動産関連資産を取得する事例が一般に少なからず見られ、本投資法人において今後取得する物件についてもその可能性は小さくありません。従って、状況次第では、後日これを処分するときに事実上の障害が発生し、また境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産関連資産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産関連資産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。
これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ヘ）不動産にかかる行政法規・条例等に関するリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。その建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制の下では不適格になることがあります。例えば、建築基準法は、耐震基準について昭和56年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。
その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等による規制があることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、これらの規制も、随時改正・変更されています。
法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建ぺい率・容積率（注）・高度・設備等を維持できなくな
り、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このよ－- 65 －(65) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

うな場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
以上のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があります。
（注）「建ぺい率」とは、建築基準法第53条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいい、本書では用途地
域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。なお、本書で記載する建ぺい率は、敷地が街区の角にあることその他の要因により実際に適用される割合とは、異なる場合があります。「容積率」とは、建築基準法第52条により定められる、建築物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合をいい、本書では用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。なお、本書で記載する容積率は、前面道路の幅員その他の要因により実際に適用される割合とは、異なる場合があります。また、「用途地域」とは、都市計画法第８条第１項第１号に掲げられているものをいいます。地域内で建築（新築・増築・改築・移転）したり建物の用途を変更したりするような場合には、用途地域の種類によって一定の制限を受けることがあります。

（ト）法令等の変更に関するリスク
消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、将来的には不動産関連資産の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法等の不動産に関する行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産関連資産に関する権利が制限される可能性があります。さらに、環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、不動産関連資産について、大気、土壌、地下水等の汚染にかかる調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課される可能性もあります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（チ）区分所有物件に関するリスク
区分所有建物（注）とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（建物の躯体、エントランス部分等）から構成されます。不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約等に服します。この管理規約等は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によらなければ変更できません（区分所有法第31条）。なお、建替え決議等においてはさらに多数決の要件が加重されています。また、区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合（専有部分の床面積割合）に比例するわけではありません。
従って、本投資法人が議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。
区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。従って、本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、区分所有規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合にほかの区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に優先交渉をほかの区分所有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
－- 66 －(66) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（注）一棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に使用される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができます。このような所有権のこと
を区分所有権といい、区分所有権を有する者のことを区分所有者、区分所有の対象となる建物全体を区分所有建物といいます。

また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、本投資法人の不動産関連資産の価値や収益は、ほかの区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
加えて、ほかの区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が不動産関連資産の劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされるおそれがあります。これらの場合、本投資法人は、ほかの区分所有者にかかる立替払金の償還を請求することができ、かかる請求権については区分所有法第７条により担保権（先取特権）が与えられていますが、当該ほかの区分所有者の資力の如何によっては、償還を受けることができない可能性があります。
なお、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するために、区分所有法第22条で、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています（但し、区分所有規約で別段の定めをすることはできます。）。そして、敷地権（敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分されても、当該分離処分は無効となります。しかし、敷地権の登記がなされていな
い場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません。その結果、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性等があります。そのような場合には、
区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。
（リ）共有物件に関するリスク
不動産関連資産が第三者との間で共有されている場合、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、ほかの共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。従って、本投資法人は共有物を希望する時期及び価格で売却できないおそれがあります。もっとも、共有者には共有物の分割を請求する権利があり（民法第256条第１項本文）、これにより単独の処分又は使用収益を行うことが可能ですが、現物分割が不可能である場合は、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。また、本投資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まないときでも、ほかの共有者からの請求にも服さなければならない可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民法第256条第１項但書）、その場合であっても、合意の有効期間（同条により、５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、その合意が未登記であるため－- 67 －(67) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

に第三者に対抗できないことがあります。また、共有者が破産した場合又は共有者について
会社更生手続若しくは民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（但し、共有者は、破産、会社更生手続又は民事再生手続の対象となったほかの共有者の有する共有持分を相当の償金を支払って取得することができます（破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）第52条、会社更生法（平成14年法律第154号、その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。）第48条）。）。共有不動産の分割がなされた場合、当該不動産にかかる賃料収入等に大幅な変動が生じる可能性があるほか、現物分割又は価額償還の方法により分割がなされ、本投資法人が共有不動産の一部又は全部を取得する場合において、ほかの共有者が分割前にその共有持分に設定していた担保権に服することを余儀なくされる可能性もあります。
他方、共有持分については、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができます。従って、本投資法人の意向にかかわりなくほかの共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書乃至規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、ほかの共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉をほかの共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されています。従って、本投資法人は、ほかの共有者（賃貸人）の債権者により当該ほかの共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押えられたり、賃借人からの敷金返還債務をほかの共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自己の持分に応じた賃料債権相当額やほかの共有者のために負担拠出した敷金返還債務相当額の償還を当該ほかの共有者に請求することができますが、当該ほかの共有者の資力の如何によっては、償還を受けることができないおそれがあります。
また、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、当該不動産やその持分が法的手続の対象となる、又は、劣化する等の可能性があります。
共有不動産については、上記のような制約やリスクがあるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、単独所有の場合には存在しない減価要因が加わる可能性があります。
（ヌ）借地物件に関するリスク
本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物に投資することがありますが、このような物件は、土地建物とともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶され、又は借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場－- 68 －(68) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

合に、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。
以下「借地借家法」といいます。）等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が借地権に先立ち対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払いを要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
（ル）開発物件に関するリスク
本投資法人は、原則として開発中の不動産への投資を行うことは予定していません。
但し、建物竣工後の取得を条件に不動産関連資産の取得のための契約を締結した上で、投資することがあります。建築中の不動産については、既に完成した物件を取得する場合に比べて、以下に例示するような固有のリスクが加わります。
ａ．開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となる可能性。
ｂ．工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性。
ｃ．開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性。
ｄ．天変地異により開発が遅延、変更又は中止される可能性。
ｅ．行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性。
ｆ．開発過程において事故が生じる可能性。
ｇ．その他予期せぬ事情により開発の遅延、変更又は中止が必要となる可能性。
これらの結果、開発物件からの収益等が予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法
人が被る可能性があります。また、竣工直後は稼働率が通常低く、稼働率を上げるのに予想以上の時間がかかることもあります。このため本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
（ヲ）鑑定評価額に関するリスク
不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士の判断や意見を示したものにとどまります。同
一物件について鑑定評価を行った場合でも、個々の不動産鑑定士によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が現在及び将来において当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額をもって売却されるとは限りません。

－- 69 －(69) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（ワ）わが国における賃貸借契約に関するリスク
わが国における賃貸用住居そのほかの賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意思表示がない限り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかか
わらず、テナントが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。
なお、賃貸人からの賃貸借契約の更新拒絶及び解除は、正当事由の存在が認められる場合を除いて困難であることが多いのが実情です。
定期賃貸借契約においては、
テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能です。
また、定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。
また、定期賃貸借契約において契約期間中は賃料改定を行わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般的な賃料水準に対する当該定期賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。
高級賃貸用住宅は、相対的に需要（入居者）が限定されていて市場が小さく、このような住居がほかから新規供給された場合、市場への影響が少なくないことがあります。加えて、
既存テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水準を下げることもあります。また、そのような賃貸用住居は、欧米系企業・多国籍企業において海外から派遣される赴任者等を主な入居者として想定しているため、経済状況、国際状況の変化等により需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナン
ト確保のために賃料水準引下げを余儀なくされる可能性があり、そのような場合、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。
（カ）マスターリースに関するリスク
本投資法人の保有する不動産又は信託不動産においては、賃借人（サブリース会社）が当
該不動産の所有者である本投資法人又は信託不動産の所有者である信託受託者との間でマス
ターリース契約を締結して建物を一括して貸借するとともに賃貸管理業務を受託し、その上で各貸室を第三者に対して転貸する、いわゆるサブリースの運用形態をとっているものが多くあります。サブリース会社の財務状態が悪化した場合、サブリース会社から賃貸人である
本投資法人又は信託受託者への賃料の支払いが滞るほか、賃貸管理その他サブリース会社としての機能に支障をきたして不動産又は信託不動産の稼働率が低下する可能性があり、本投資法人の収入が減少するおそれがあります。
（ヨ）賃料の減額に関するリスク
不動産関連資産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが賃貸人に対し、借地借家法第32条（又は借家法（大正10年法律第50号、その後の改正を含みます。）第７条）に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。また、不動産関連資産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料の額と比－- 70 －(70) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

較して低下するとともに、上記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃料収入の減少をもたらす可能性があります。
上記のような通常の建物賃貸借に対して、一定の要件を満たすことにより、比較的長期の契約期間中、借地借家法第32条の賃料増減額請求権に服さない建物賃貸借（以下「定期建物賃貸借」といいます。）が存在します。もっとも、定期建物賃貸借契約においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうか
は、未だ事例の蓄積が乏しいため定かでありません。特に、残期間の途中で新たなテナントが見つかり、賃料収入が得られることとなった場合には、その効力が制限される可能性があります。なお、そもそも契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応する分だけに限られている場合もあり得ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃貸借契約には、通常の賃貸借契約に比べ契約期間中の賃料収入の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低く抑えられがちであったり、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の増加を期待することができない等、不利益な面もあります。
なお、本投資法人が賃貸している不動産関連資産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接の賃貸借契約関係を有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。
（タ）不動産の運用費用の増加に関するリスク
経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理にかかる費用又は備品調達等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。一方
で、不動産関連資産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はありません。
（レ）入居者の建物使用態様に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更
工事、内装の変更等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態とな
り、本投資法人が、その改善のための費用を負担する可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の関与なしに行われる可能性があります。その他、「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」（平成３年法律第77号、その後の改正を含みます。）に定める暴力団の入居や、入居者による「風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律」（昭和23年法律第122号、その後の改正を含みます。）に定める風俗営業の開始等入居者の建物使用態様により不動産関連
資産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
（ソ）不動産の毀損等に関するリスク
不動産関連資産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となることがあります。
かかる修繕に多額の費用を要する場合があり、また、修繕工事の内容やその実施の仕方によっては、テナントの使用収益に影響を与えたり、テナントの館内移転が必要となったりする
ため、賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯費用が発生する場合があります。他方、かかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、将来的に不動産関連資産から得られる賃料収入等が減少するおそれがあります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
－- 71 －(71) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（ツ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、電気的事故、機械的事故、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により、不動産関連資産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減少する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。また、これらの災害等によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性もあります。
但し、本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や包括賠償責任保険等を付保する方針です。しかし、不動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等（例えば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるものとは限りません。）が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場
合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
本投資法人の付保に関する方針の概要については、前記「２ 投資方針 （１）投資方針③

運営管理方針」をご参照下さい。

（ネ）不動産にかかる所有者責任に関するリスク
本投資法人の不動産関連資産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他
法律上保護に値する利益を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損失を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占有者に過失がない場合は無過失責任を負うこととされています（民法717条第１項但書）。
不動産関連資産に関しては、施設賠償責任保険等の適切な保険を付保する予定です。しかし、不動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可能性は否定できません。
（ナ）有害物質にかかるリスク
不動産関連資産として取得した土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている場
合、当該敷地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、不動産関連資産として取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているか、若しくは使用されている可能性がある場合やＰＣＢが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
本書の日付現在、アスベスト等を使用している若しくは使用している可能性のある建物が、取得済みの不動産に含まれています。
また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産関連資産の所有者として損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

－- 72 －(72) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（ラ）投資対象とする不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、前記「２投資方針 （１）投資方針」及び本書記載の投資方針に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、その投資対象とする不動産が、不動産市況によって一定の用途又は地域に偏在した場合、当該地域における地震その他の災害、市況の低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、テナント獲得に際し賃貸市場において投資対象とする不動産相互間で競合し、結果として賃料収入が減少し、本投資法人の収益に影響を与える可能性があり得ます。
また、一般に、資産総額に占める個別の投資対象とする不動産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産
関連資産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した
場合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
（ム）テナントの支払能力に関するリスク
賃借人（テナント）が特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場
合又はテナントが破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった
場合には、賃料の支払いが滞る可能性があります。このような延滞された賃料等（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、投資主に損害を与える可能性があります。特に、全賃料収入のうち特定のテナントからの賃料収入が占める割合が小さくない場合においては、当該テナントが賃料の支払能力を失った場合には、当該不動産の賃料収入に与える影響が大きくなります。また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払を以てこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払を以て対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすこととなるため、投資主に損害を与える可能性があります。本投資法人では、かかるリスクを低減するために、テナント信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況等の管理体制の整備を行い、また、投資対象の適切な分散を図りますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
（ウ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
一般に、不動産又は信託受益権を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産又は信託受益権の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産又は信託受益権を売却した
場合、当該不動産又は信託受益権の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取消される可能性があります。
また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人乃至財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。
（ヰ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が運用資産を売却した場合に、当該運用資産に物的又は法律的な瑕疵があるた
めに、法律の規定に従い、瑕疵担保責任を負う可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でな－- 73 －(73) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

い場合には、瑕疵担保責任を排除することが原則としてできません。
また、法律の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、運用不動産の性状その他に関する表明保証責任や瑕疵担保責任を負う可能性があります。
これらの法律上又は契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任を負う場合には、買主から売買契約を解除され、又は買主が被った損害の賠償をしなければならず、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、賃貸中の運用不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれに倣うのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予定外の出費を強いられる場合があり得ます。
④

不動産関連資産－信託受益権特有のリスク（イ）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは受益権を有する者をいい（信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）第２条第６項。なお、以下、平成19年９月30日施行の同法を「新信託法」といい、新信託法施行前の信託法（大正11年法律第62号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正を含みません。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、平成19年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条）。）、信託契約等の信託行為に基づいて信託財産に属する財産の引渡しその他の信託財産にかかる給付をすべきものにかかる債権等を有します。また、不動産信託においては、信託の清算の際の残余財産受益者等として、残余財産の給付を内容とする債権の受益者や、残余財産の帰属すべき者として指定されることが通常です。
旧信託法の下では、信託受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項及び第37条）。即ち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益権に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあります（新信託法第48条第５項、第54条第４項）。この場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
（ロ）信託の受益権の流動性にかかるリスク－- 74 －(74) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

本投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分するときは、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されることがあります。
さらに、譲渡する信託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては、原則として、債権譲渡と同様の譲渡方法によることになるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負って信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
（ハ）信託受託者にかかるリスク
ａ．信託受託者の破産・会社更生等にかかるリスク
旧信託法上、受託者が破産宣告を受け又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定はないものの、旧信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が信託受託者の破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと考えられていました。信託受託者が破産した場合、旧信託法第42条第１項に基づき信託受託者の任務は終了し、旧信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなることから、信託財
産は破産財団に属さないと説明する向きもありました（破産法第34条第１項）。また、旧
信託法第16条によれば、信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は受託者の債権者との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は管財人等による取戻リスクにさらされないものと考えられていました。
新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。
但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託の公示（信託の登記）をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託の公示（信託の登記）がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する
信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。また、受託者が、その権限に属しない行為又は信託財産に属する財産を固有財産に帰属させる等の利
益相反行為を行うことにより、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかる
リスクに備え、旧信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めており（旧信託法第31条本文）、また、新信託法は、受託者の権限違反行為や利益相反行為の取消権を受益者に認めていますが（新信託法第27条第１項及び第２項、第31条第６項及び第７項）、一定の場合には取消権が認められない等、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
信託受益権を取得するに際しては、十分なデュー・ディリジェンスを実施し、①信託契－- 75 －(75) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

約上、当該信託の目的が受益者の利益のためにのみ行われていることが明確にされている
こと、②信託財産の処分や信託財産に属する金銭の運用等についても、厳しい制約を課されていることが満たされている信託の受益権のみ投資対象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産が新たに債務を負担して、その結果として本投資法人が不利益を被る可能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避できるとの保証はありません。
（ニ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評
価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
建物状況調査報告書及び地震リスク分析報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞き取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出される予想損失率も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。予想損失率は、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる場合があります。
⑤

税制等に関するリスク（イ）利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の課税所得の計算上損金に算入することが認められています。本投資法人は、本書の日付以降、かかる要件（以下「利益配当等の損金算入要件」といいます。）を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により利益配当等の損金算入要件の全てを満たすことができない可能性があります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。なお、課税上の取扱いについては、後記「４ 手数料等及び税金 （５）課税上の取扱い」をご参照下さい。
（ロ）税負担の発生により90％超支払配当要件が満たされないリスク
平成21年４月１日以後終了した事業年度にかかる利益配当等の損金算入要件のうち、租税特別措置法施行令に規定する配当可能額（以下「配当可能額」といいます。）の90％超の分配を行うべきとする要件（以下「90％超支払配当要件」といいます。）においては、投資法
人の税引前の会計上の利益を基礎として90％超支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異等により、本投資法人の税負担が増加した場
合には、この要件を満たすことが困難となる場合があります。
－- 76 －(76) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（ハ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び90％超支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税所
得計算について税務否認等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生する
ことがあり、投資家への分配金の予想額の修正が必要となる場合があります。また、平成21
年４月１日前に終了した各事業年度については、税務上の所得を基礎として90％超支払配当要件の判定を行うこととされていたため、上記更正処分により会計処理と税務上の取扱いに差異が生じた場合には当該事業年度における90％超支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、本投資法人が当該事業年度において損金算入した配当金が全額否認され、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
（ニ）保証金、建設協力金、敷金に関するリスク
利益配当等の損金算入要件のひとつに、借入れを行う場合には租税特別措置法に規定する
機関投資家のみから行うことという要件があります。従って、保証金、建設協力金又は敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、利益配当等の損金算入要件を満たせないことになります。また、敷引き、償却等の取扱いに関して会計・税務の取扱いが異なった場合には、追加で税負担が発生し、又は利益配当等の損金算入要件が満たせない可能性があります。
（ホ）同族会社に該当するリスク
利益配当等の損金算入要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるものに該当していないこと（発行済投資口の総口数等の50％超が１人の投資主グループ等によって保有されていないこと）とする要件については、投資口が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
（ヘ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
投資法人が直接に不動産を取得する場合において、投資法人の規約に資産運用の方針として一定の内容の記載があり、その他の税務上の要件を満たす場合には、登録免許税及び不動産取得税の軽減措置の適用が認められています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更等され若しくは軽減措置が廃止された場合にはこの軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。
（ト）税制変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資口にかかる利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制が変更された場合、投資口の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。
（チ）投資口を保有する投資主について本投資法人のコントロールが及ばないリスク－- 77 －(77) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

利益配当等の損金算入要件のひとつに、事業年度終了の時において発行済投資口が50人以上の投資主によって所有されていること、又は、租税特別措置法に規定する機関投資家のみ
によって所有されていることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、投資口を所有する投資主が50人未満になる可能性があります。
（リ）借入金にかかる利益配当等の損金算入要件に関するリスク
利益配当等の損金算入要件のひとつに、借入れを行う場合には租税特別措置法に規定する
機関投資家のみから行うことという要件があります。従って、本投資法人が何らかの理由により上記機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は、保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、利益配当等の損金算入要件を満たせないことになります。その結果、本投資法人の税負担が増
大し、投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（ヌ）減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損にかかる会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設置に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）が、平成17年４月１日以後開始する
事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第２期計算期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減
損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。
（ル）資金不足により利益の配当等が行われないことに関するリスク
本投資法人において、債権者との関係等により、利益が発生しているにもかかわらず利益の配当等ができない場合には、利益配当等の損金算入要件を満たすことができなくなることにより、本投資法人の税負担が増大する結果、投資家への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
（ヲ）納税遅延にかかる延滞税等の発生に関するリスク
本投資法人において納税額が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了しない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応
じ延滞税等が発生し、納税が発生した事業年度の投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（２）投資リスクに対する管理体制
本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規制を遵守するとともに、本資産運用会社においては適切な社内規程の整備を行－- 78 －(78) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取組みは、以下のとおりです。
①

本資産運用会社の体制（イ）本資産運用会社は、本資産運用会社が策定し、本投資法人の役員会に報告される「運用ガイドライン」を遵守すること並びに本資産運用会社のコンプライアンス規程及びリスク管理規程に基づきコンプライアンス・リスク管理を行います。
（ロ）本資産運用会社は、利害関係者との本投資法人の間の取引については、本資産運用会社の取締役会に付され、取締役の全員が出席の上、出席取締役全員一致をもって取引にかかる議案を決するものとされています。かつ、利害関係取引に関する自主ルールを定めており、これを遵守することにより利益相反にかかるリスク管理を行います。
（ハ）本資産運用会社は、内部者取引の未然防止についての社内規程を定め、役職員のインサイダー取引の類似取引防止に努めています。
（ニ）本資産運用会社は、委員会を設け、運用にかかる年度計画や取得・売却に関する事項を審議することにより、異なる視点からリスク管理を行います。
（ホ）本資産運用会社は、コンプライアンス・リスク管理を所管するコンプライアンス・オフィ
サーが統括するコンプライアンス・リスク管理委員会を設け、投資委員会による審議の経過及び投資判断について審議し、法令遵守の状況を監視します。また、その結果については、
内容により取締役会の決議事項とされています。
（ヘ）本資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生についての対応を講じています。また、コンプライアンス・マニュアルを作成し、コンプライアンス基本方針や役職員の行動規範を定めるのみならず定期的にコンプライアン
ス研修を実施します。
②

本投資法人の体制
本投資法人は、３か月に１回以上役員会を開催し、本資産運用会社の運用状況の報告を受けるほか、執行役員は適宜本資産運用会社の運用状況を聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施し、本資産運用会社の管理・監督を行います。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに対する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しな
いことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資主に損失が生ずる恐れがあります。

－- 79 －(79) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201010_第二部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第５条）、該当事
項はありません。
（３）【管理報酬等】①

役員報酬
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期は、次のとおりとします（規約第18条）。

（イ）執行役員の報酬は、１人当たり月額100万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該月の末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
（ロ）監督役員の報酬は、１人当たり月額70万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該月の末日までに監査役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
（注）本投資法人は、投信法の規定に従い、役員会の決議をもって、執行役員及び監督役員の責任を法令の限度において免除することができるものとしています（規約第19条）。なお、会計監査人の責任を免除することができる点につき、後記「⑨会計監査人報酬」の（注）をご参照下さい。

②

資産運用会社への支払報酬
本投資法人は、本資産運用会社と締結した資産運用委託契約に従い、本資産運用会社に対して委託業務報酬を支払います。当該報酬は、運用報酬１、２及び３からなり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いにかかる委
託業務報酬に、それにかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替の方法により支払います。

（イ）運用報酬１
各計算期間において本投資法人が保有する各運用資産の保有期間に応じて、当該各運用資産の資産額に年率0.50％を乗じた額（１年を365日とした実日数による日割計算。１円未満切捨。）を上限とする金額を運用報酬１とします。なお、「計算期間」とは、本投資法人の決算期の翌日（同日を含みます。）から３ヶ月目の月末日（同日を含みます。）まで、及び、
当該末日の翌日（同日を含みます。）から決算期（同日を含みます。）までの各期間をいいます。但し、最初の計算期間は、本投資法人の成立日（同日を含みます。）から最初に到来する決算期の３ヶ月前の月末日（同日を含みます。）までとします。また、各運用資産の「資産額」とは、計算期間中に本投資法人が取得した運用資産については、取得時の当該運用資産にかかる鑑定評価額を、それ以外の運用資産については、直前の決算期を調査の時点とし－- 80 －(80) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201020_手数料_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

て鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査等による価格を意味します。
運用報酬１は、各計算期間の終了日から１ヶ月以内に支払うものとします。
（ロ）運用報酬２
本投資法人の各営業期間毎に算定される運用報酬２控除前の分配可能金額の3.0％に相当する金額（１円未満切捨。）を運用報酬２とします。なお、「分配可能金額」とは、日本国において一般に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される税引前当期純利益に繰越欠損金があるときはその金額を填補した後の金額をいいます。
運用報酬２は、当該営業期間にかかる決算書類の承認後１ヶ月以内に支払うものとします。
（ハ）運用報酬３
本投資法人が規約に定める特定資産を取得した場合において、その取得価額（但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。）の1.0％を上限とする料率を乗じた金額を運用報酬３とします。
運用報酬３は、本投資法人が当該特定資産を取得した日が属する月の翌月末日までに支払うものとします。
③

一般事務受託者への支払報酬
本投資法人は、一般事務受託者であるみずほ信託銀行株式会社（以下「一般事務受託者」といいます。）に対して以下の業務を委託しています。

（イ）本投資法人の機関の運営に関する事務（投信法第117条第４号に規定する事務のうち、本投資法人が投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（以下「投資主名簿等管理人」といいます。）との間で本投資法人の成立時に締結した投資口事務代行委託契約において投資主名簿等管理人に委託された事務以外のもの。）（ロ）計算に関する事務（投信法第117条第５号に規定する事務。）（ハ）会計帳簿の作成に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第６号に規定する事務のうち、上記の投資口事務代行委託契約において投資主名簿等管理人に委託された事務以外のもの。）（ニ）納税に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第７号に規定する事務。）（ホ）その他（イ）乃至（ニ）に準ずる業務又は付随する一定の業務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
ａ．上記の業務にかかる報酬（以下「一般事務報酬」といいます。）の計算期間は、３月又は９月の各１日から、その直後に到来する２月又は８月の各末日までとします。
ｂ．各計算期間の一般事務報酬は、本投資法人の保有する資産が不動産信託の受益権又は預金であることを前提に、当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照－- 81 －(81) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201020_手数料_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

表上の資産総額（投信法第129条第２項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、６ヶ月分の料率を記載した下記記載の基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。なお、資産総額が1,000億円に満たない場合には、これを1,000億円として計算します。また、円未満の端数は切捨てるものとします。
（基準報酬額表）
資産総額算定方法（6ヶ月分）

500億円以下の部分について

資産総額×0.0200％

500億円超1,000億円以下の部分について

資産総額×0.0175％

1,000億円超の部分について

資産総額×0.0150％

ｃ．本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
ｄ．経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議し合意の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
ｅ．上記ｂ．に定める一般事務報酬の金額は、本投資法人の保有する資産が不動産信託の受益権又は預金であることを前提としています。本投資法人の保有する資産にこれら以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法
人及び一般事務受託者は、一般事務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。
ｆ．本投資法人は、上記ｂ．に定める一般事務報酬にかかる消費税及び地方消費税（以下「消費税等」といいます。）を別途負担し、一般事務受託者に対する当該報酬の支払いの際に消費税等相当額を加算して支払うものとします。
④

投資主名簿等管理人への支払報酬
本投資法人は、投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して以下の業務を委託しています。

（イ）投資主名簿および投資法人債原簿ならびにこれらに付属する帳簿の作成、管理および備置
その他の投資主名簿および投資法人債原簿に関する事務（ただし、投資法人債原簿に関する事務は本投資法人が一般事務受託者に別途委託するものに限ります。）（ロ）以下の帳簿その他の本法および内閣府令の規定により作成および保管しなければならない
帳簿書類の作成、管理および備置に関する事務（ただし、該当する事務が生じていない場合を除きます。）
・分配利益明細簿－- 82 －(82) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201020_手数料_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

・投資証券台帳
・投資証券不発行管理簿・投資証券払戻金額帳
・未払分配利益明細簿
・未払払戻金明細簿（ハ）投資口の名義書換、質権の登録または抹消、信託財産の表示または抹消（ニ）振替機関等により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務（ホ）投資主の投資証券不所持申出ならびに投資証券の発行または返還請求の受理等に関する事
務（ヘ）投資主、登録投資口質権者、これらの法定代理人および以上の者の常任代理人の氏名および住所の登録ならびに変更の登録に関する事務（ト）前各号に掲げるもののほか、投資主等の提出する届出の受理に関する事務（チ）投資主総会招集通知の発送および議決権行使書または委任状の作成および集計に関する事
務（リ）投資主等に対して分配する金銭の支払いに関する事務（ヌ）投資主等からの照会に対する応答に関する事務（ル）投資口の統計資料ならびに法令または契約にもとづく官庁、金融商品取引所、振替機関等への届出または報告のための資料の作成に関する事務（ヲ）投資口の発行、投資口の併合・分割その他本投資法人が臨時に指定する事務（ワ）投資主等に対する通知書、催告書および報告書等の発送に関する事務（カ）投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主等からの申出の受付けに関する事務（前各号の事務に関連するものに限ります。）（ヨ）（イ）乃至（カ）に掲げる事務に付随する印紙税等の納付に関する事務（タ）（イ）乃至（ヨ）に掲げる事項に付随する事務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
ａ．本投資法人は、投資主名簿等管理人が委託事務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、当該契約書の下表に掲げる金額を上限とした手数料を支払うものとします。
ただし、下表に定めのない事務に対する手数料は、本投資法人、投資主名簿等管理人協議－- 83 －(83) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201020_手数料_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

のうえ決定するものとします。
ｂ．投資主名簿等管理人は上記ａ．の手数料を毎月計算して翌月中に請求し、本投資法人は請求を受けた月の末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込み（振込手数料ならびに当該振込手数料金額にかかる消費税および地方消費税は本投資法人の負担とします。）または口座振替による方法により支払うものとします。

－- 84 －(84) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201020_手数料_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

項目

手数料

投資主名簿管理料
（基本料）

名義書換料

分配金計算料

分配金支払料
投資証券交換分合料
諸届受理料
諸通知封入発送料

返戻郵便物整理料
議決権行使書（委任状）作
成集計料

証明・調査料
振替制度関係手数料

１．月末現在の投資主1名につき下記段階により区分計算した合計額の6分の1（月額）5,000名まで
390円
10,000名まで
330円
30,000名まで
280円
50,000名まで
230円
100,000名まで
180円
100,001名以上
150円
但し月額の最低額を220,000円とします
２．月中に失格となった投資主1名につき55円
１．名義書換(1）書換投資証券枚数1枚につき115円(2）書換投資口数1口につき、①から③の場合を除き120円① 証券保管振替機構名義への書換の場合100円② 商号変更の提出の際に投資証券上への投資主名表示の変更を行った場合60円③ 合併による名義書換の場合60円
２．投資証券不所持(1）不所持申出又は交付返還1枚につき115円の2分の1(2）不所持申出又は交付返還1口につき、証券保管振替機構名義の場合を除き、120円の2分の1（証券保管振替機構の場合50円）
１．投資主1名につき下記段階により区分計算した合計額
5,000名まで120円
10,000名まで
105円
30,000名まで
90円
50,000名まで
75円
100,000名まで60円
100,001名以上
50円
但し1回の最低額を350,000円とします
２．振込指定分 1投資主につき 130円加算
１．分配金領収証1枚につき 500円
２．月末現在未払投資主 1名につき 5円
１．交付投資証券1枚につき75円
２．回収投資証券1枚につき70円
諸届受理1件につき250円
１．封入発送料(1）封書① 定型サイズの場合
封入物2種まで1通につき25円 1種増す毎に5円加算
ただし、定型サイズでも追加手封入がある場合には、追加手封入1通につき15円加算② 定形外サイズまたは手封入の場合 封入物2種まで1通につき45円
1種類増すごとに15円加算(2）はがき 1通につき15円
ただし、1回の発送につき最低額を50,000円とする
２．書留適用分 1通につき30円加算
３．発送差止・送付先指定 1通につき200円
４．振込通知を分配金計算書と分配金振込先確認書に分割した場合1件につき25円加算
５．ラベル貼付料 1通につき5円
返戻郵便物1通につき 250円
１．議決権行使書（委任状）作成料 作成1枚につき18円
２．議決権行使書（委任状）集計料 集計1枚につき50円
ただし、1回の集計につき最低額を100,000円とする
３．投資主提案による競合議案がある場合 1通につき50円加算
４．不統一行使分 1通につき50円加算
発行異動証明書1枚、または調査1件1名義につき1,600円
発行残高証明書1枚、または調査1件1名義につき 800円
１．総投資主通知に関するデータ受理料 総投資主通知受理料 投資主1名1件につき100円
２．個別投資主通知に関するデータ受理料 個別投資主通知受理1件につき250円
３．情報提供請求データ受理料 情報提供請求1件につき250円

本表に定めのない臨時事務（新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資
口分布統計表作成事務、商号変更等による投資証券一斉引換事務又は解約に関する事務等）については両当事者協議の上、そのつど手数料を定めます。
－- 85 －(85) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201020_手数料_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

⑤

資産保管会社への支払報酬
本投資法人は、資産保管会社であるみずほ信託銀行株式会社（以下「本資産保管会社」といいます。）に対して、本投資法人の資産の保管にかかる業務を委託しています。
上記の業務に対して本投資法人は、以下のとおり資産保管会社に報酬を支払います。

（イ）上記の業務にかかる報酬（以下「資産保管業務報酬」といいます。）は、３月又は９月の各１日から、その直後に到来する２月、８月の各末日までを計算期間とします。
（ロ）各計算期間の資産保管業務報酬は、本投資法人の保有する資産が不動産信託の受益権又は預金であることを前提に、当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第２項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、６ヶ月分の料率を記載した下記記載の基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。なお、資産総額が1,000億円に満たない場合には、これを1,000億円として計算します。また、円未満の端数は切捨てるものとします。
（基準報酬額表）
資産総額算定方法（6ヶ月分）

500億円以下の部分について

資産総額×0.0100％

500億円超1,000億円以下の部分について

資産総額×0.0075％

1,000億円超の部分について

資産総額×0.0050％（ハ）本投資法人は、各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担となります。
（ニ）経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び本資産保管会社は、互いに協議し合意の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。
（ホ）上記（ロ）に定める資産保管業務報酬にかかる金額は、本投資法人の保有する資産が不動
産信託の受益権又は預金であることを前提としています。本投資法人の保有する資産にこれら以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法人及び本資産保管会社は、資産保管業務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。
（ヘ）本投資法人は、上記（ロ）に定める資産保管業務報酬にかかる消費税等を別途負担し、本資産保管会社に対する当該報酬支払いの際に消費税等相当額を加算して支払うものとします。

－- 86 －(86) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201020_手数料_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

⑥

第１回債の発行代理事務、支払代理事務及び期中事務に係る一般事務受託者への支払報酬
本投資法人が第１回債に係る発行事務、支払代理事務及び期中事務の一般事務受託者である
中央三井信託銀行株式会社に対して支払う手数料は、金10,100,000円（消費税及び地方消費税を含みません。）であり、第１回債の払込日に、第１回債の払込金から、手数料及び消費税を控除した金額を、上記一般事務受託者から受領することにより、支払済みです。
買入消却事務の委託に関する手数料としては、消却金額の10,000分の0.5を支払い、当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税相当額は、本投資法人が負担します。

⑦

第２回債及び第３回債の発行代理事務、支払代理事務及び期中事務に係る一般事務受託者への支払報酬
第２回債及び第３回債の発行事務、支払代理事務及び期中事務にかかる一般事務受託者である住友信託銀行株式会社に対して支払う手数料は、第２回債については金6,700,000円、第３回債については金7,000,000円であり、支払済みです。また、第２回債及び第３回債の元利金支払事務に関する手数料は、それぞれ以下のとおりです。
元金支払の場合 支払元金の10,000分の0.075
利金支払の場合 残存元金の10,000分の0.075（各利払い毎）⑧

第１回債の投資法人債管理者への支払報酬
本投資法人は、第１回債に係る投資法人債管理者である中央三井信託銀行株式会社に対して、投資法人債管理の委託に関する手数料として第１回債について、発行日から償還期日までの間、以下に定めるところに従い、毎１か年につき第１回債の現存額に2.0／10,000（年率）を乗じた金額を次の通り支払います。なお、当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税相当額は、
本投資法人が負担します。

（イ）手数料の計算期間は、毎年３月及び９月（以下、本（イ）において「支払月」という。）
までの各々前６ヶ月間とします。ただし、初回の手数料については、発行日の翌日から最初の支払月の月末までとし、また、最後の手数料についてはその直前の支払月の翌月初から満期償還日まで、もしくは買入消却により第１回債の総額が消滅した場合には、その消滅した
日の属する月の月末までとします。
（ロ）各計算期間内の毎月の手数料は、各々その前月末における第１回債残高に対し、月割により計算します。ただし、発行月については発行日の翌日から発行日の属する月の月末までの手数料を発行額に対して日割で計算します。また、満期償還月については当該月初から償還日までの手数料を前月末における投資法人債残高に対して日割で計算し、この場合の日割計
算は、年365日の方法によります。
（ハ）手数料の支払日は、各計算期間の最終月の25日（銀行休業日にあたるときはその前銀行営
業日）とする。ただし、満期償還の場合は満期償還日とし、買入消却により第１回債の総額が消滅した場合には、消滅した日の翌日から10銀行営業日目とします。
⑨

会計監査人報酬
会計監査人の報酬は、１営業期間につき、金2,000万円を上限として役員会で決定する金額とします。その支払いは決算日後３月以内に会計監査人の指定する口座へ振込む方法により行います（規約第26条）。
－- 87 －-(87) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201020_手数料_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（注）本投資法人は、投信法の規定に従い、役員会の決議をもって、会計監査人の責任を法令の限度において免除することができるものとしています（規約第19条）。

（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、本資産運用会社及び資産保管会社が本投資法人から委託を受けた業務を処理するに際し要する以下の諸費用を負担するほか、当該費用が立て替えられた場合の立替金の遅延利息又は発生した損害金を負担します。
①

不動産関連資産の取得及び処分に関する費用
登録免許税、不動産取得税、契約締結等に伴う印紙税その他不動産関連資産の取得及び処分にかかる公租公課、不動産関連資産の取得及び処分にかかる仲介手数料等、不動産関連資産の取得時及び取得検討時のデュー・ディリジェンス等の調査にかかる費用（外部の専門業者に対する報酬及び手数料等を含みます。）、不動産信託受託者へ支払う信託報酬及び費用、鑑定評
価費用、専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、税務・会計顧問及び司法書士等を含みます。）等②

運用資産の運営に関する費用
テナント誘致にかかる費用（媒介手数料、広告宣伝費等）、管理委託費用（プロパティ・マ
ネジメント会社へ支払う報酬及び外注委託費を含みます。）、不動産関連資産に付保された保険料、不動産関連資産にかかる維持修繕費用（改修等を含みます。）、水道光熱費、借地借家料、運用資産の維持にかかる公租公課、不動産信託受託者へ支払う信託報酬及び費用等③

借入れ等（投資法人債を含みます。）に関する費用
有価証券届出書及び目論見書等の作成、印刷及び交付にかかる費用（監督官庁等に提出する
場合の提出費用も含みます。）、借入金利息及び借入れにかかる諸費用（借入枠設定費用、ローン実行手数料等）、投資法人債の発行にかかる諸費用（引受手数料等）、本投資法人の広告
宣伝、ＩＲ活動にかかる費用、専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、税務・会計顧問及び司法書士等を含みます。）等④

運用報告書等の作成等に関する費用
有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出にかかる費用、財務諸表、資産運用報
告、計算書類、附属明細書、資産管理計画書等の作成、印刷及び交付にかかる費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）、運用資産にかかる定期的な調査の費用、専門家
等に対する報酬又は費用（法律顧問、税務・会計顧問及び司法書士等を含みます。）等⑤

投資証券又は投資法人債の発行にかかる費用
有価証券届出書及び目論見書等の作成、印刷及び交付にかかる費用（監督官庁等に提出する
場合の提出費用も含みます。）、申込証及び券面の作成、印刷及び交付にかかる費用（印紙税を含みます。）、投資証券の上場及びその上場維持に関する費用（上場審査費用、上場費用等）、払込金取扱手数料、アドバイザー（法律顧問、税務・会計顧問、司法書士及び証券会社等を含みます。）に支払う費用、募集にかかる広告宣伝費等⑥

本投資法人の運営に関係する費用分配金支払いにかかる費用（取扱手数料、領収証作成交付費用等）、投資主総会招集にかか－- 88 －-(88) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201020_手数料_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

る費用（公告費用、招集通知作成交付費用、会場設置運営費用等）、執行役員及び監督役員にかかる保険料等⑦

その他上記に類する本投資法人が負担すべき費用
上記のほか、これらに類する費用を本投資法人が負担することがあります。

（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する一般的な課税上の取扱いは以下のとおりです。税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。また、本投資法人は平成20年11月10日をもちまして上場廃止となっておりますので、上場株式等に係る課税上の特例の適用はありませんのでご留意ください。
①

個人投資主の税務（イ）利益の分配にかかる税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益の配当は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われます。従って、分配金を受取る際に20％の税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。ただし一回に支払いを受けるべき分配金額が、５万円以下（６ヶ月決算
法人）である場合は、源泉徴収だけで納税手続きを終了させる申告不要の選択が認められます。なお配当控除の適用はありません。
（ロ）利益を超える金銭の分配にかかる税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、資本の払戻しとして取り扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記（イ）における利益の配当と同様の課税上の取扱いを受けます。また、資本の払戻し額のうち、みなし配当を控除した金額は、投資口の譲渡にかかる収入金額として取り扱われます。個人投資主はこの収入に対応する譲渡原価を計算する必要があります（注２）。この計算の結果、譲渡収入と譲渡原価との間に差額がある場合には、株式等の譲渡所得として原則として下記（ハ）と同様の課税上の取扱いを受けます。
資本の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この資本の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額から、資本の払戻しにかかる譲渡原価を控除した金額です。

（注１） みなし配当

資本の投資法人の資本の各投資主の資本の払戻し直前の保有投資口数＝ 払戻し － 払戻し直前の税務 × 一定割合＊ ×
投資法人の資本の払戻し直前の発行済投資口総数
額
上の資本金等の額

投資法人の資本の払戻し総額
＊一定割合

＝

（小数点第３位未満を切上げ）
投資法人の税務上の前期末純資産価額（前期期末時から当該払戻し等の直前の時までの間に、資本金等の額又は連結個別
資本金等の額が増加又は減少した場合には、その増加した金額を加算し又はその減少した金額を控除した金額）（注２）譲渡収入の金額 ＝ 資本の払戻し額 － みなし配当金額（注１）
譲渡原価の額 ＝ 資本の払戻し直前の投資口の取得価額 × 一定割合＊（上記＊と同じ）

なお、（注）のみなし配当の額及び一定割合については、本投資法人から各投資主に通－- 89 －(89) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201020_手数料_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

知します。
（ハ）投資口の譲渡にかかる税務
個人投資主が本投資法人の投資口を譲渡する場合の税率は、原則20％（所得税15％、地方税５％）の税率により課税されます。
本投資法人の投資口の譲渡に際して譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡にかかる譲渡所得等の金額との通算は認められますが、株式等の譲渡にかかる譲渡所得等の合計額が損失となった場合は、その損失は他の所得と通算することはできません。
②

法人投資主の税務（イ）利益の分配にかかる税務
法人投資主が本投資法人から受取る利益の分配は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事業年度において益金計上されます。利益分配を受取る際には20％の税率で源泉徴収されますが、この源泉税は所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
（ロ）利益を超える金銭の分配にかかる税務
法人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、資本の払戻しとして取り扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当として上記（イ）における利益の配当と同様の課税上の取扱いを受けます。また、資本の払戻し額のうちみなし配当を控除した金額は投資口の譲渡にかかる収入金額として取り扱われます。各投資主はこの収入に対応する譲渡原価を計算する必要があります。この計算の結果、譲渡収入と譲渡原価との間に差額がある場合には譲渡損益として原則として（ニ）と同様の課税上の取扱いを受けます。みなし配当、譲渡原価、譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同様です。
資本の払戻しを受けた後の投資口の帳簿価額は、この資本の払戻しを受ける直前の投資口の帳簿価額から、資本の払戻しにかかる譲渡原価を控除した金額となります。
（ハ）投資口の期末評価方法
法人投資主による投資口の期末評価方法については、税務上、投資口が売買目的有価証券である場合には期末日の時価で、売買目的以外の有価証券である場合には原価で評価されます。
（ニ）投資口の譲渡にかかる税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の課税所得の計算上、益金又は損金として計上されます。
③

本投資法人の税務（イ）利益配当等の損金算入要件
税法上、一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を本投資法人の損金に算入することが認められていますが、そのための主な要件は次のとおりです。
－- 90 －(90) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201020_手数料_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ａ．金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること。
ｂ．他の法人の発行済株式又は出資の総数又は総額の50％以上を有していないこと。
ｃ．借入れは、租税特別措置法に規定する機関投資家からのものであること。
ｄ．事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるものに該当していないこと。
ｅ．発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること。
ｆ．投資法人の事業年度終了時において、その発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は租税特別措置法に規定する機関投資家のみによって所有されているものであること。
（ロ）不動産流通税の軽減措置
ａ．登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価格の２％の税率により課されます。なお、売買により取得した土地については税率が平成23
年３月31日までは１％、平成23年４月１日から平成24年３月31日までは1.3％、平成24年
４月１日から平成25年３月31日までは1.5％となります。但し、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合である「特定不動産の割合」を75％以上とする旨の記載があること、その他の要件を満たす投資法人は、取得する不動産に対しては、登録免許税の税率が平成22年３月31日までは0.8％に軽減されます。
ｂ．不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が不動産の価格に対し４％の税率により課されます。なお、この税率は、住宅及び土地の取得については平成24年３月31日までは３％となります。但し、規約において、資産の運用の方針として、「特定不動産の割合」を75％以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人は平成23年３月31日までに取得する不動産に対しては、不動産取得税の課税標準が３分の１に軽減されます。また、特別土地保有税については平成15年以降当分の間その課税が行われないこととなりました。

－- 91 －(91) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201020_手数料_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

５【運用状況】（１）【投資状況】
本投資法人の第８期末（平成21年２月末日）現在における投資状況の概要は以下のとおりで
す。
資産の種類

不動産

地域
（注１）

用途

都心主要エリア

24,10312.5

東京23区（都心主要エリアを除く。）

13,3917.0

東京23区を除く東京圏

-

-

地方

32,72117.0

都心主要エリア

82,46142.8

東京23区（都心主要エリアを除く。）

12,2596.4

東京23区を除く東京圏

10,927

5.7

地方

11,2795.9187,143

97.2

5,432

2.8

192,576

100.0

賃貸住宅

不動産
信託受益権

保有総額
資産総額に対する（百万円）（注２） 比率（%）（注３）

賃貸住宅

小計
預金その他資産
資産総額

金額（百万円）

資産総額に対する
比率（%）

負債総額

108,850

56.5

純資産総額

83,72543.5（注１）「地域」欄に記載されている「都心主要エリア」とは、港区、渋谷区、新宿区、千代田区、中央区、品川区、豊島区及び目黒区を、「東京23区（都心主要エリアを除く。）」とは、都心主要エリアを除く東京23区を、「東京23区を除く東京圏」とは、東京23区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「地方」とは、それ以外の地域をそれぞれ表します。
（注２）「保有総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却及び減損損失計上後の帳簿価額の合計額）によっています。
（注３）「資産総額に対する比率」については、小数点第２位を四捨五入しています。従って、「資産総額に対する比率」欄に記載されている数値を足し合わせても必ずしも100％となりません。

（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。

－- 92 －(92) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-00_運用01_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

②【投資不動産物件】
本投資法人が平成21年２月末日（第８期末）現在保有する不動産又は信託受益権の信託財産たる不動産（105物件）（以下「第８期末保有資産」といいます。）の概要は以下のとおりです。
なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成20年８月末日現在のものです（なお、
以下の記載において、平成21年２月末日における保有資産の数値を示すことができない事項につきましては、平成20年８月末日（第７期末）現在において保有していた不動産又は信託受益権の信託財産たる不動産（売却済みのものを除きます。以下「第７期末保有資産」といいます。）
。

物件番号

地域

名称

取得価格

比率

（注１）

（注２）

（注３）
（百万円）

（注４）

第８期末
算定額

第８期末
帳簿価額

担保設定
の有無
取得時期

（注５）
（百万円）
（百万円）

（注６）

C-1

NCR南青山

3,783

2.05%

3,680

3,779

平成16年12月15日

無C-2

NCR西麻布ツインタワー

3,315

1.80%

3,080

3,323

平成16年12月17日

無C-3

NCR西麻布

3,143

1.71%

2,971

3,139

平成16年12月15日

無C-4

NCRお茶の水

2,300

1.25%

2,170

2,288

平成16年12月17日

無C-5

NCR参宮橋

1,734

0.94%

1,564

1,737

平成16年12月15日

無C-8

NCR日本橋イースト

1,622

0.88%

1,520

1,617

平成16年12月15日

無C-9

NCR日本橋ウエスト

1,480

0.80%

1,337

1,476

平成16年12月15日

無

C-10

NCR銀座ツインⅠ

1,133

0.62%

1,059

1,124

平成16年12月15日

無

C-11

NCR銀座ツインⅡ

968

0.53%

914

962

平成16年12月15日

無

C-12

NCR原宿

1,220

0.66%

1,131

1,221

平成16年12月17日

無

C-14

NCR代々木上原

765

0.42%

711

764

平成16年12月17日

無

C-15

NCR千駄ヶ谷

695

0.38%

630

697

平成16年12月17日

無

C-16

NCR新宿7丁目

626

0.34%

561

634

平成16年12月17日

無

C-17

NCR市谷左内町

577

0.31%

530

577

平成16年12月17日

無NCR日本橋人形町Ⅰ

1,230

0.67%

1,160

1,223

平成17年2月25日

有NCR日本橋人形町Ⅱ

1,290

0.70%

1,216

1,282

平成17年2月25日

有

C-20

NCR新御茶ノ水

1,160

0.63%

1,092

1,163

平成17年2月25日

有

C-22

NCR日本橋人形町Ⅲ

1,662

0.90%

1,594

1,658

平成17年6月10日

有

C-23

NCR神保町Ⅱ

1,470

0.80%

1,384

1,522

平成17年7月5日

有C-24

NCR銀座イーストⅢ

841

0.46%

814

883

平成17年7月5日

有C-25

NCR新宿御苑Ⅰ

3,140

1.71%

2,964

3,185

平成17年7月28日

有

C-27

NCR高輪台

1,180

0.64%

1,084

1,218

平成17年7月28日

有

C-28

NCR日本橋人形町Ⅳ

842

0.46%

795

870

平成17年7月28日

有

C-29

NCR新宿御苑Ⅱ

580

0.32%

579

607

平成17年7月28日

有

C-30

NCR銀座イーストⅣ

510

0.28%

478

538

平成17年7月28日

有

C-31

NCR高輪台Ⅱ

1,530

0.83%

1,413

1,577

平成17年9月21日

有

C-32

NCR南麻布

840

0.46%

782

879

平成17年9月21日

有

C-34

NCR銀座

4,000

2.17%

3,466

4,119

平成18年4月27日

無

C-18
C-19

都心主要
エリア

－
- 93 －(93) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-00_運用01_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

第８期末
算定額

第８期末
帳簿価額

担保設定
の有無

地域

名称

取得価格

比率

（注１）

（注２）

（注３）
（百万円）

（注４）

C-35

NCR日本橋水天宮

3,332

1.81%

3,162

3,431

平成18年4月27日

無

C-36

NCR高輪

10,995

5.97%

9,465

11,254

平成18年1月11日

無

C-37

NCR東日本橋

4,930

2.68%

4,378

5,095

平成18年12月1日

無

C-38

カテリーナ三田タワー
スイート(NCR)（注７）

16,2008.80%

14,53816,424

平成18年12月22日

無

C-39

NCR新宿

3,597

1.95%

3,210

3,798

平成20年1月30日

無

NCR目黒

1,050

0.57%

954

1,050

平成16年12月17日

無

NCR大塚

1,290

0.70%

1,203

1,281

平成17年2月25日

有

C-42

NCR自由が丘

1,470

0.80%

1,357

1,511

平成17年7月28日

有

C-43

NCR目白イースト

1,080

0.59%

1,012

1,114

平成17年7月29日

有

C-44

NCR池袋

3,227

1.75%

2,957

3,291

平成17年9月21日

有

C-45

NCR要町

1,360

0.74%

1,158

1,397

平成18年1月11日

無

C-46

NCR品川シーサイドタワ
ー

9,350

5.08%

8,434

9,536

平成18年6月30日

無

C-47

NCR八雲

1,160

0.63%

996

1,197

平成18年12月1日

無

C-50

NCR戸越駅前

2,050

1.11%

1,662

2,103

平成20年3月27日

無104,72756.89%

95,165

106,564

取得時期

C-40
C-41

都心主要
エリア

計

（注５）
（百万円）
（百万円）

（注６）

－
- 94 －(94) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-00_運用01_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

地域

名称

取得価格

比率

（注１）

（注２）

（注３）
（百万円）

（注４）

第８期末
算定額

第８期末
帳簿価額

担保設定
の有無
取得時期

（注５）
（百万円）
（百万円）

（注６）

M-2

NCR等々力

1,850

1.00%

1,703

1,875

平成16年12月15日

無M-3

NCR本所吾妻橋

1,122

0.61%

1,042

1,108

平成16年12月15日

無

M-4

NCR北沢

1,070

0.58%

1,007

1,069

平成16年12月17日

無M-8

NCR門前仲町

524

0.28%

513

520

平成16年12月15日

無M-9

NCR田園調布

511

0.28%

464

514

平成16年12月17日

無

M-10

NCR根岸

356

0.19%

312

354

平成16年12月17日

無

M-11

NCR上池台

238

0.13%

206

237

平成16年12月17日

無

M-13

NCR森下

985

0.54%

903

979

平成17年2月25日

有

M-14

NCR若林公園

970

0.53%

888

970

平成17年4月21日

有NCR浅草橋

870

0.47%

834

893

平成17年4月19日

有

NCR入谷

675

0.37%

626

702

平成17年7月29日

有NCR上野タワー

2,990

1.62%

2,878

3,031

平成18年2月1日

無M-25

NCR森下ウエスト

810

0.44%

730

848

平成19年6月29日

無

M-27

NCR三ノ輪

1,720

0.93%

1,551

1,813

平成19年8月21日

無

M-28

NCR自由が丘ウエスト

720

0.39%

616

763

平成19年8月28日

無

M-29

NCR中野

1,250

0.68%

1,148

1,271

平成19年8月28日

無

M-30

NCR用賀

1,305

0.71%

1,185

1,360

平成19年10月19日

無

M-31

NCR住吉

1,170

0.64%

1,000

1,225

平成19年10月31日

無

M-33

NCR門前仲町イースト

2,965

1.61%

2,329

3,064

平成20年8月29日

無

M-35

NCR押上

1,267

0.69%

1,122

1,330

平成19年12月19日

無

M-36

NCR蔵前

1,628

0.88%

1,498

1,712

平成20年4月23日

無24,996

13.58%

22,55525,650

M-15
M-19
M-22

東 京 23 区
（都心主要
エリアを除
きます。）

計

－
- 95 －(95) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-00_運用01_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

地域

名称

取得価格

比率

（注１）

（注２）

（注３）
（百万円）

（注４）

第８期末
算定額

第８期末
帳簿価額

取得時期

（注５）
（百万円）
（百万円）

担保設定
の有無
（注６）

G-2

NCR船橋本町

1,083

0.59%

933

1,076

平成16年12月17日

無G-3

SH 元住吉

1,058

0.57%

949

1,009

平成16年12月15日

無

G-4

NCR豊田

1,053

0.57%

909

1,025

平成16年12月15日

無G-5

NCR西船橋

997

0.54%

901

990

平成16年12月17日

無

G-6

NCR舞浜

844

0.46%

726

837

平成16年12月17日

無G-7

NCR市川妙典

769

0.42%

676

765

平成16年12月17日

無G-8

NCR久米川

715

0.39%

606

704

平成16年12月17日

無

653

0.35%

597

651

平成16年12月17日

無

648

0.35%

556

644

平成16年12月17日

無

447

0.24%

395

444

平成16年12月17日

無

G-9
G-10
G-11

NCR浦安
東 京 23 区 を除く
NCR南行徳Ⅰ
東京圏
NCR南行徳Ⅱ

G-12

NCR野毛山

469

0.25%

422

467

平成16年12月17日

無

G-13

NCR南林間

456

0.25%

415

446

平成16年12月17日

無

G-14

NCR湘南

445

0.24%

384

448

平成16年12月17日

無

G-15

LM淵野辺本町

222

0.12%

179

207

平成16年12月17日

無

G-16

LM東青梅第三

175

0.10%

140

171

平成16年12月17日

無

G-17

PT市川

620

0.34%

569

646

平成17年7月28日

有

G-18

PT塩焼

310

0.17%

297

173

平成17年7月28日

有

G-19

PT堀江

193

0.10%

181

216

平成17年7月28日

有11,157

6.06%

9,835

10,927

計－- 96 －(96) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-00_運用01_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

地域

名称

取得価格

比率

（注１）

（注２）

（注３）
（百万円）

（注４）

第８期末
算定額

第８期末
帳簿価額

取得時期

（注５）
（百万円）
（百万円）

担保設定
の有無
（注６）

R-1

NCR大通公園

726

0.39%

591

701

平成16年12月17日

無R-2

五色山ハイツ

720

0.39%

627

706

平成16年12月15日

無R-3

NCR西公園

379

0.21%

336

363

平成16年12月17日

無R-4

NCR西大濠

258

0.14%

229

250

平成16年12月17日

無R-5

NCR加古川

274

0.15%

236

266

平成16年12月17日

無R-6

LM前橋西片貝

202

0.11%

157

98

平成16年12月17日

無R-7

アプリーレ垂水

1,710

0.93%

1,540

1,688

平成17年2月25日

有R-9

クレスト草津

3,830

2.08%

3,055

3,827

平成17年6月28日

有

R-10

NCR本町イースト

1,740

0.95%

1,499

1,738

平成17年12月1日

有

R-11

NCR新梅田

1,640

0.89%

1,450

1,636

平成17年12月1日

有

R-13

NCR阿倍野

5,400

2.93%

4,527

5,519

平成18年4月27日

無NCR大手通

382

0.21%

326

394

平成18年4月27日

無

R-14
地方
R-15

NCR栄

1,361

0.74%

1,214

1,418

平成19年3月23日

無

R-16

NCR日本橋高津

4,780

2.60%

3,925

4,888

平成18年6月30日

無

R-17

NCR円山裏参道

486

0.26%

432

508

平成19年9月27日

無

R-18

NCR円山表参道

2,045

1.11%

1,808

2,207

平成20年3月25日

無

R-19

NCR博多駅東

1,230

0.67%

1,008

1,317

平成19年11月30日

無

R-20

NCR心斎橋イーストタワ
ー

4,693

2.55%

3,984

4,762

平成19年3月27日

無

R-21

NCR三宮

1,485

0.81%

1,287

1,529

平成19年3月27日

無

R-22

NCR勾当台公園

655

0.36%

535

691

平成19年4月26日

無

R-23

NCR一番町

965

0.52%

851

1,017

平成19年7月31日

無

R-24

NCR大町

842

0.46%

745

896

平成19年8月28日

無

R-25

NCR上町台

3,214

1.75%

2,804

3,276

平成19年8月20日

無

R-26

NCR肥後橋タワー

4,200

2.28%

3,386

4,292

平成19年10月19日

無計

43,21723.47%

36,55244,001

合計

184,096

100.00%164,107

187,143（注１）「地域」欄に記載されている「都心主要エリア」とは、港区、渋谷区、新宿区、千代田区、中央区、品川区、豊島区及び目黒区を、「東京23区（都心主要エリアを除きます。）」とは、都心主要エリアを除く東京23区を、「東京23区を除く東京圏」とは、東京23区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「地方」とは、それ以外の地域をそれぞれ表します。
（注２）「名称」欄に記載されている「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを、「ＬＭ」は、ライオンズマンションを、「ＳＨ」は、ゾ
ンネンハイムを、「ＰＴ」は、パークテラスをそれぞれ表します。
（注３）「取得価格」欄には、各資産の取得価格を記載しています。
（注４）「比率」欄には、各資産の取得価格が取得価格総額に占める割合を記載しており、小数点第三位を四捨五入しています。
（注５）「第８期末算定額」は、後記「ニ．第８期末現在における価格について」に記載のとおり変更された後の資産の評価方法に基づき算定された金額を記載しております。
（注６）「担保設定の有無」欄には、不動産信託受益権に対する質権設定の有無を記載しています。
（注７）本物件にかかる建物の登記簿上の建物の名称は「カテリーナ三田タワースイート」ですが、本投資法人の取得する本物件（264戸）
に関しては、テナントに対してニューシティレジデンスブランド戦略に基づいた一定のサービスの提供をすることから、「カテリーナ三田タワースイート（ニューシティレジデンス）」の名称で運営しており、かかる運営上の名称を記載しています。以下同じです。

－- 97 －(97) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-00_運用01_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

イ．不動産及び信託不動産の概要
第８期末保有資産にかかる不動産又は信託不動産（信託財産にかかる不動産をいいます。
以下同じです。）の名称、賃貸可能面積、賃貸面積、賃貸可能戸数、賃貸戸数、稼働率、住居タイプ別面積比率及び間取り別戸数は以下のとおりです。
＜不動産及び信託不動産の概要＞

物件
番号

名称（注１）

賃貸可能
面積（㎡）
（注２）

賃貸面積
（㎡）
（注３）

賃貸
賃貸
可能
戸数 稼働率戸数（戸） （注６）
（戸）
(注５)
(注４)

住居タイプ別面積比率（注７）

間取り別戸数S（戸）（注８）

UF

F

P

その他

C-1

NCR南青山3,473.28

3,112.70

62

56

89.6%

100%

C-2

NCR西麻布ツインタ
ワー

3,296.44

2,548.66

60

49

77.3%

C-3

NCR西麻布

2,802.62

1,900.16

37

25

67.8%

C-4

NCRお茶の水

2,507.30

2,450.29

44

43

97.7%

C-5

NCR参宮橋1,898.47

1,830.14

26

25

96.4%

C-8

NCR日本橋イースト

1,940.94

1,717.86

62

55

88.5%

60%

40%

1K(43)、1LDK(19)C-9NCR日本橋ウエスト

1,858.34

1,603.83

55

47

86.3%

75%

25%

1K(44)、1LDK(11)C-10NCR銀座ツインⅠ

1,444.52

1,335.31

40

37

92.4%

12%

87%

C-11

NCR銀座ツインⅡ

1,244.54

1,114.46

33

30

89.5%

100%

C-12

NCR原宿

1,225.26

1,164.69

21

20

95.1%

89%

C-14

NCR代々木上原

811.95780.92

25

24

96.2%

9%

83%

C-15

NCR千駄ヶ谷

803.03709.77

21

19

88.4%

8%

69%

C-16

NCR新宿７丁目

957.60907.38

23

22

94.8%

19%

81%

C-17

NCR市谷左内町

694.16659.39

21

20

95.0%

100%

C-18

NCR日本橋人形町Ⅰ

1,747.90

1,464.49

32

28

83.8%

66%

34%

C-19

NCR日本橋人形町Ⅱ

1,826.80

1,749.30

38

37

95.8%

65%

35%

C-20

NCR新御茶ノ水

1,308.38

1,235.69

32

30

94.4%

78%

22%

C-22

NCR日本橋人形町Ⅲ

2,117.46

1,633.74

63

53

77.2%

65%

C-23

NCR神保町Ⅱ

1,628.80

1,628.80

60

60

100.0%

100%

C-24

NCR銀座イーストⅢ

972.51906.58

41

38

93.2%

87%

13%

1K(38)、1DK(3)C-25

NCR新宿御苑Ⅰ

3,594.16

3,594.16

108

108

100.0%

57%

43%

1R(43)、1K(22)、1DK(38)、1LDK(3)、2DK(2)

27%

1%

1DK(2)、1LDK(60)

50%

11%

33%

67%

85%

5%

12%

71%

12%

1R(24)、1LDK(28)、2LDK(4)、その他(4)1LDK(28)、1LDK+S(1)、2LDK(7)、2LDK+S(1)8%

1R(1)、1LDK(38)、2LDK(2)、その他(3)1LDK(5)、2LDK(12)、2LDK+S(2)、3LDK(7)

17%

2%

1K(6)、1DK(29)、2DK(4)、その他(1)
1DK(22)、2DK(11)LDK+S(4)、1LDK(5)、1LDK+S(7)、2LDK(5)

11%
8%
24%

1K(3)、1DK(16)、1LDK(4)、その他(2)1K(2)、1DK(11)、1LDK(5)、2LDK(3)1K(2)、1DK(8)、2DK(13)1R(19)、1K(2)35%

1LDK(8)、1LDK+S(16)、2LDK(2)、3LDK(6)1DK(14)、1LDK(16)、3LDK(8)
1DK(21)、1LDK+S(7)、2LDK+S(2)、3LDK(2)1K(48)、1LDK(6)、2DK(3)、2LDK(6)1K(60)－- 98 －(98) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-00_運用01_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件
番号

名称（注１）

賃貸可能
面積（㎡）
（注２）

賃貸面積
（㎡）
（注３）

賃貸
賃貸
可能
戸数 稼働率戸数（戸） （注６）
（戸）
(注５)
(注４)

住居タイプ別面積比率（注７）
S

UF
78%

F

P

間取り別戸数

その他（戸）（注８）1R(8)、1DK(8)、1LDK(16)

C-27

NCR高輪台

1,147.44

1,112.36

32

31

96.9%

22%

C-28

NCR日本橋人形町Ⅳ

1,105.20

1,105.20

48

48

100.0%

100%

1K(48)C-29

NCR新宿御苑Ⅱ

668.79668.7927

27

100.0%

100%

1K(27)C-30

NCR銀座イーストⅣ

681.00635.36

20

19

93.3%

7%

93%

C-31

NCR高輪台Ⅱ

1,567.84

1,462.37

40

37

93.3%

23%

77%

C-32

NCR南麻布

882.67882.6724

24

100.0%

24%

76%

C-34

NCR銀座

3,494.42

3,378.18

96

93

96.7%

37%

63%

C-35

NCR日本橋水天宮

4,602.95

4,497.55

88

86

97.7%

C-36

NCR高輪

10,408.26

9,473.97

169

155

91.0%

C-37

NCR東日本橋

6,442.28

5,898.48

103

94

91.6%

C-38

カリーナ三田
17,553.76
タワースイート(NCR)

14,511.00

264
(759)
(注９)

222

82.7%

C-39

NCR新宿

3,150.80

3,150.80122122

100.0%

C-40

NCR目黒

1,414.73

1,248.29

26

23

88.2%

C-41

NCR大塚

1,784.50

1,676.36

54

51

93.9%

81%

19%

C-42

NCR自由が丘

1,472.47

1,411.10

40

38

95.8%

15%

85%

C-43

NCR目白イースト

1,658.90

1,621.36

29

28

97.7%

C-44

NCR池袋

3,644.35

3,493.21

87

83

95.9%

10%

C-45

NCR要町

1,624.06

1,601.76

73

72

98.6%

100%

C-46

NCR品川シーサイドタ
12,732.35
ワー

11,941.35

208

196

93.8%

37%

63%

C-47

NCR八雲

1,276.91

1,082.23

18

15

84.8%

13%

77%

C-50

NCR戸越駅前

2,014.12

2,014.126464

100.0%

50%

36%

117,482.26 106,914.83

2,536

2,354

91.0%

19%

49%

計

1K(2)、1DK(16)、1LDK(2)
1R(11)、1DK(9)、1LDK(16)、2DK(1)、2LDK(3)
1R(8)、1K+S(1)、1DK+S(5)、1DK(6)、1LDK(4)
1R(44)、1DK(12)、1LDK(27)、1LDK+S(13)

85%

15%

53%

22%

37%

63%

1%

36%

47%

76%

22%

8%

95%

1LDK(66)、1LDK+S(11)、2LDK(11)17%

1%

1K(20)、1K+S(2)、1LDK(97)、1LDK+S(2)、2LDK(41)、2LDK+S(6)、3LDK(1)
1LDK(12)、2LDK(38)、3LDK(48)、4LDK(3)、その他(2)1K(2)、1LDK(120)、
2LDK(77)、3LDK(65)

16%

2%
5%

1R(13)、1K(91)、1DK(2)、1LDK(13)、2DK(1)、その他(2)1LDK(11)、1LDK+S(11)、2LDK(3)、2LDK+S(1)
1R(2)、1K(43)、1K+S(9)

38%

62%

85%

5%

1R(6)、1K(1)、1DK(20)、1LDK(11)、2LDK(2)1DK(4)、1LDK+S(10)、2DK(3)、1DK+S(1)、2LDK(2)、3LDK(9)1K(12)、 1DK(48)、
1LDK(13)、2DK(11)、2LDK(1)、 2LDK+S(1)、3LDK(1)
1K(73)

10%
13%

25%

6%

1%

－
- 99 －(99) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-00_運用01_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

1LDK(35)、2LDK(102)、
3LDK(70)、3LDK+S(1)1LDK(1)、1LDK+S(2)、2LDK(10)、3LDK(4)、3LDK+S(1)1R(9)、1K(30)、1DK(11)、1LDK(10)、2DK(2)、その他(2)物件
番号

名称（注１）

賃貸可能
面積（㎡）
（注２）

賃貸面積
（㎡）
（注３）

賃貸
賃貸
可能
戸数 稼働率戸数（戸） （注６）
（戸）
(注５)
(注４)

住居タイプ別面積比率（注７）
S

UF

F

P

間取り別戸数

その他（戸）（注８）100%

2LDK(5)、3LDK(14)、4LDK(3)

4%

1LDK(4)、1LDK+S(2)、2LDK(10)、3LDK(18)、4LDK(1)

M-2

NCR等々力2,863.78

2,573.38

22

20

89.9%

M-3

NCR本所吾妻橋

2,255.88

2,122.28

35

33

94.1%

M-4

NCR北沢

1,220.16

1,137.94

15

14

93.3%

M-8

NCR門前仲町

887.94887.9431

31100.0%

M-9

NCR田園調布

1,066.08

1,066.0817

17

100.0%

34%

M-10

NCR根岸

594.79545.78

12

11

91.8%

100%

1LDK(6)、2LDK(6)M-11NCR上池台414.45384.21

12

11

92.7%

43%

1R(8)、1LDK(4)

M-13

NCR森下

1,383.90

1,329.06

38

37

96.0%

100%

1DK(18)、1LDK(18)、2LDK(2)

M-14

NCR若林公園

1,425.43

1,350.29

23

22

94.7%

35%

M-15

NCR浅草橋1,537.84

1,537.84

32

32

100.0%

100%

M-19

NCR入谷

1,415.15

1,359.10

22

21

96.0%

44%

M-22

NCR上野タワー

4,197.66

4,066.25

102

99

96.9%

21%

M-25

NCR森下ウエスト

1,275.60

1,245.07

40

39

97.6%

100%

M-27

NCR三ノ輪

2,406.41

2,381.29

78

77

99.0%

56%

38%

M-28

NCR自由が丘ウエスト

857.32771.59

28

26

90.0%

61%

39%

M-29

NCR中野

1,613.86

1,336.42

42

35

82.8%

100%

M-30

NCR用賀

1,472.38

1,343.19

45

41

91.2%

47%

M-31

NCR住吉

1,362.60

1,362.60

60

60

100.0%

100%

M-33

NCR門前仲町イースト

3,038.98

2,845.25

94

93

93.6%

54%

36%

M-35

NCR押上

1,785.24

1,661.64

60

57

93.1%

58%

42%

1R(42)、1DK(18)1K(51)、1DK(11)、1LDK(5)

M-36

33%

63%
100%

2LDK(3)、3LDK(12)

100%

57%

1R(15)、1K(16)66%

2LDK(6)、3LDK(11)1LDK(2)、2LDK(17)、3LDK(4)65%

1DK(8)、2DK(8)、2LDK(16)56%

1LDK(11)、2LDK(11)

77%

2%

1R(26)、1LDK(48)、
1LDK+S(13)、2LDK(13)、 その他(2)1K(40)

6%

1R(28)、1K(26)、1LDK(23)、その他(1)1R(11)、1K（6）1DK(4)、1LDK(7)
1K(42)
1K(28)、1DK(1)、1DK+S(3)、1LDK(12)、2LDK(1)53%

1K(60)

NCR蔵前

1,994.93

1,994.93

67

67

100.0%

68%

32%

計

35,070.38

33,302.13

875

843

95.0%

37%

39%

3%

14%

9%

6%

1%

－
- 100 －
(100) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-00_運用01_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

1R(12)、1K(53)、1LDK(24)、1LDK+S(2)、2LDK(2)、その他(1)物件
番号

名称（注１）

賃貸可能
面積（㎡）
（注２）

賃貸面積
（㎡）
（注３）

賃貸
賃貸
可能
戸数 稼働率戸数（戸） （注６）
（戸）
(注５)
(注４)

住居タイプ別面積比率（注７）
S

UF

F

P

間取り別戸数

その他（戸）（注８）G-2

NCR船橋本町

1,496.40

1,496.40

86

86

100.0%

100%

G-3

SH元住吉

2,910.25

2,629.33

57
(73)
(注９)

54

90.3%

8%

G-4

NCR豊田

3,630.55

3,471.53

67

64

95.6%

G-5

NCR西船橋1,597.32

1,518.44

81

77

95.1%

100%

1R(81)

G-6

NCR舞浜

1,287.72

1,222.08

61

58

94.9%

100%

1K(61)

G-7

NCR市川妙典

1,218.00

1,218.00

58

58

100.0%

100%

1K(58)G-8

NCR久米川2,013.93

1,953.93

31

30

97.0%

G-9

NCR浦安

1,074.53

1,074.53

51

51

100.0%

100%

1K(51)

G-10

NCR南行徳Ⅰ

1,031.81

884.34

49

42

85.7%

100%

1K(49)

G-11

NCR南行徳Ⅱ

724.63703.99

35

34

97.2%

100%

1K(35)

G-12

NCR野毛山744.90744.903030

100.0%

100%

1K(30)

G-13

NCR南林間

1,489.44

1,489.4429

29

100.0%

G-14

NCR湘南

1,082.28

1,082.28

1919100.0%

100%

2LDK(19)15

100.0%

100%

3LDK(15)

27

81.7%

100%

15
(26)
997.92(注９)33(61)
538.75(注９)

1K(86)
34%

37%

15%

6%

2DK(36)、3DK(26)、3LDK(5)100%

2LDK+S(15)、3LDK(13)、4LDK(3)100%

2%

1R(10)、1LDK(22)、2LDK(3)、3LDK(14)、4LDK(1)、その他(7)

91%

7%

1DK(1)、1LDK+S(18)、2DK(1)、2LDK(8)、その
他(1)

G-15

LM淵野辺本町

997.92G-16

LM東青梅第三659.03G-17

PT市川

876.89819.85

40

39

93.5%

93%

G-18

PT塩焼

583.76373.08

36

23

63.9%

100%

1K(36)

G-19

PT堀江

374.33272.59

22

16

72.8%

100%

1K(22)

計

23,794.69

22,491.38

800

752

94.5%

50%

1R(33)
7%

4%

43%

2%

1%

－
- 101 －
(101) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-00_運用01_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

1K(39)、その他(1)物件
番号

名称（注１）

賃貸可能
面積（㎡）
（注２）

賃貸面積
（㎡）
（注３）

賃貸
賃貸
可能
戸数 稼働率戸数（戸） （注６）
（戸）
(注５)
(注４)

住居タイプ別面積比率（注７）
S

UF

F

P

間取り別戸数

その他（戸）（注８）R-1

NCR大通公園

2,996.24

2,606.48

40

35

87.0%

100%

2LDK(8)、3LDK(32)R-2

五色山ハイツ2,253.34

2,253.34

33

33

100.0%

100%

3LDK(28)、4LDK(5)R-3NCR西公園1,483.50

1,483.50

30

30

100.0%

100%

2LDK(30)

R-4

NCR西大濠1,013.22

1,013.221717100.0%

100%

2LDK(15)、4LDK(2)R-5NCR加古川1,888.02

1,832.49

34

33

97.1%

100%

2LDK(34)

R-6

LM前橋西片貝1,284.45

922.78

23
(40)
(注９)

17

71.8%

97%

1DK(1)、2DK(3)、2DK+S(4)、2LDK+S(1)、3DK(2)、3LDK(12)R-7

アプリーレ垂水

6,545.25

6,545.25

99

99

100.0%

100%

3LDK(99)

R-9

クレスト草津

13,452.80

13,452.80

540

540

100.0%

100%

R-10

NCR本町イースト

3,471.39

3,388.13

117

114

97.6%

85%

15%

1K(105)、1LDK(12)R-11NCR新梅田3,279.90

3,062.65

108

102

93.4%

75%

25%

1K(88)、1DK(20)R-13NCR阿倍野

10,832.11

9,612.82

153

139

88.7%

R-14

NCR大手通860.48740.52

31

27

86.1%

97%

R-15

NCR栄

2,836.00

2,790.84

73

72

98.4%

76%

19%

R-16

NCR日本橋高津

9,334.47

8,297.43

262

242

88.9%

55%

13%

12%

R-17

NCR円山裏参道

1,522.89

1,438.89

36

34

94.5%

42%

58%

1LDK(18)、1LDK+S(2)、2LDK(16)

R-18

NCR円山表参道

6,100.31

5,262.70

146

127

86.3%

60%

40%

1LDK(99)、2LDK(47)R-19

NCR博多駅東

3,061.60

2,602.90

115

98

85.0%

R-20

NCR心斎橋イースト
タワー

8,747.40

7,459.16

133

116

85.3%

R-21

NCR三宮

3,071.60

2,961.90

112

108

96.4%

100%

R-22

NCR勾当台公園

1,684.10

1,684.105050100.0%

52%

3%

1R(540)

4%

81%

90%

1LDK(10)、2LDK(20)、3LDK(73)、4LDK(49)、
その他(1)

6%
3%

1K(30)、その他(1)5%

1R(12)、1K(48)、
1LDK(12)、その他(1)1R(91)、1DK(120)、
1LDK(15)、2LDK(25)、
2LDK+S(5)、3LDK(6)

21%

19%
12%

1K(100)、1LDK(15)84%1LDK(22)、2LDK(68)、3LDK(35)、4LDK(8)4%

1R(56)、1K(56)48%

1K(30)、1LDK(20)68%

1K(8)、1DK+S(24)、1LDK(36)

R-23

NCR一番町2,800.32

2,800.32

68

68

100.0%

8%

23%

R-24

NCR大町

2,149.08

2,089.27

72

70

97.2%

100%

R-25

NCR上町台5,415.39

4,071.92

69

52

75.2%

R-26

NCR肥後橋タワー

6,230.20

5,740.67

194

179

92.1%

69%

31%

計

102,314.06

94,114.08

2,555

2,402

92.0%

39%

14%

44%

3%

0%

合計

278,660.39 256,822.42

6,766

6,351

92.2%

31%

31%

32%

5%

1%

1R(24)、1K(48)2LDK(6)、3LDK(35)、4LDK(28)100%

1K(154)、1LDK(40)（注１）「名称」欄に記載されている「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを、「ＬＭ」は、ライオンズマンションを、「ＳＨ」
は、ゾンネンハイムを、「ＰＴ」は、パークテラスをそれぞれ表します。
（注２）「賃貸可能面積」欄は、個々の不動産又は信託不動産について本投資法人の取得部分における賃貸が可能な面積を意味します。
（注３）「賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、平成21年２月28日現在、実際にエンド・テナント（サブリース会社から転貸を受けている転借人及び本投資法人との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人（サブリース会社を除きます。）
を併せたものをいいます。以下同様です。）との間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則と－- 102 －
(102) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-00_運用01_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

して本投資法人、信託受託者又はサブリース会社（第三者に転貸することを目的とした賃貸借契約を本投資法人との間で締結している又は締結する予定の賃借人をいいます。以下同様です。）とエンド・テナントとの間の賃貸借契約書に表示されている賃貸面積を記載しています。但し、賃貸借契約書の記載に明白な誤謬がある場合は、前所有者から提供を受けた情報、竣工図面等に基づき記載しています。
（注４）「賃貸可能戸数」欄には、平成21年２月28日現在、個々の不動産及び信託不動産について賃貸が可能な戸数を記載しています。
（注５）「賃貸戸数」欄には、平成21年２月28日現在、エンド・テナントに対して賃貸されている戸数を記載しています。
（注６）「稼働率」欄は、個々の不動産及び信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
（注７）「住居タイプ別面積比率」欄には、各住居タイプの住居の賃貸可能面積の合計が個々の不動産及び信託不動産の賃貸可能面積の合計に占める割合を記載しており、小数点以下を四捨五入しています。よって、上記の各合計数値が各数値の合計数値と一致しない場合があります。「住居タイプ別面積比率」欄に記載されている「Ｓ」は、シングルタイプを、「ＵＦ」
は、アーバンファミリータイプを、「Ｆ」は、ファミリータイプを、「Ｐ」は、プレミアムタイプをそれぞれ表しています。なお、「その他」欄には、店舗、事務所等、住居以外の用途にかかる賃貸可能面積及び比率を記載しています。
（注８）「間取り別戸数」欄には、間取り別の賃貸可能戸数を記載しています。「間取り別戸数」欄に記載されている間取りは以下の分類に従って記載しています。
１Ｒ：住宅が一居室で構成されその居室が台所と一体となっている住宅

１Ｋ：台所及びその他の１居室によって構成された住宅

１Ｋ＋Ｓ：台所及びその他の１居室に加えて１つの納戸（サービスルーム）によって構成された住宅

１（２又は３）ＤＫ：4.5畳以上の広さの台所兼食事室及びその他の１居室（２居室又は３居室）で構成されている住宅

１（２又は３）ＤＫ＋Ｓ ：１（２又は３）ＤＫに加えて１つの納戸（サービスルーム）で構成されている住宅
ＬＤＫ＋Ｓ：10畳以上の広さの台所兼居間兼食事室及び１つの納戸（サービスルーム）で構成されている住宅

１（２、３又は４）ＬＤＫ：10畳以上の広さの台所兼居間兼食事室（又は８畳以上の広さの居間兼食事室及びそれとは独立した台所）及びその他の１居室（２居室、３居室又は４居室）で構成されている住宅
１（２又は３）ＬＤＫ＋Ｓ：１（２又は３）ＬＤＫに加えて１つの納戸（サービスルーム）で構成されている住宅
その他：店舗、事務所等、住居以外の用途（注９）以下の区分所有建物にかかる「賃貸可能戸数」欄には、当該各資産に含まれる戸数を記載し、建物全体の戸数を括弧の中に記載しています。
カテリーナ三田タワースイート(NCR)、ＳＨ元住吉、ＬＭ淵野辺本町、ＬＭ東青梅第三、ＬＭ前橋西片貝

ロ．不動産及び信託不動産の収益状況
各不動産又は信託不動産にかかる月額賃料、賃貸事業収入等の収益状況は、以下のとおりです。
収益状況に関する数値は、以下に従い算出されています。
・

取得価格以外の金額は、千円単位で表示し、単位未満を切り捨てて記載しています。そのため、記載されている数値を合計しても必ずしも合計値と一致しません。
・

取得価格については、百万円未満を四捨五入して記載しています。

・「月額賃料」「敷金・保証金等」「稼働率」は、平成21年２月28日現在のものを記載し

ています。
・

「月額賃料」は、原則として、平成21年２月28日時点において本投資法人、信託受託者

又はサブリース会社とエンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に表示された月間賃料（月極駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載しています。
・「敷金・保証金等」は、原則として、平成21年２月28日時点において本投資法人、信託受託者又はサブリース会社とエンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に基づく店舗、事務所、住居の用途に関わる部分（駐車場等を除きます。）についての各賃借人の敷金・保証金等の平成21年２月28日時点における残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載しています。
・「賃貸料収入」には、賃貸料及び駐車場収入が含まれています。

・「その他収入」には、付帯収入及びその他賃貸事業収入が含まれています。

・「修繕維持費」「物件管理委託料」「仲介手数料及び広告費等」は、発生時に費用計上－- 103 －-

(103) ／ 2009/09/18 13:16 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-00_運用01_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

しています。
・「修繕維持費」及び「資本的支出」は、年度による差異が大きいこと及び定期的に発生する金額でないこと等から、対象期間における修繕費及び資本的支出が、本投資法人が運用資産を長期にわたり継続して保有する場合の修繕費及び資本的支出の金額と大きく異なる可能性があります。
・「信託報酬」は、開示期間の日数に対応する金額を計上しています。

・「その他」には、銀行手数料、借地代及び弁護士報酬等が含まれております。

・「減価償却費」は、開示期間の月数に対応する金額を計上しています。

・ NCR横浜イースト、NCR戸越銀座及びNCR南麻布イーストは、平成20年９月26日付で譲渡しているため、運用期間は平成20年９月25日までとなります。

－- 104 －
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＜不動産又は信託不動産の収益状況＞
物件番号

C-1

C-2

C-3

C-4

名称

NCR南青山NCR西麻布ツインタワー

NCR西麻布NCRお茶の水

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

17,021

12,368

10,1819,875

敷金・保証金等

25,42829,97918,602

25,276

稼働率

89.6%

77.3%

67.8%

97.7%

損益情報
(A)賃貸事業収入 小計

100,352

81,27876,91061,571

賃貸料収入

98,526

79,27973,00858,242

その他収入

1,826

1,998

3,901

3,329

(B)賃貸事業費用 小計

26,131

18,765

19,704

12,409

修繕維持費

6,232

4,958

5,929

2,316

水道光熱費

1,338

1,049

2,823

660

物件管理委託料

2,961

2,247

2,114

1,749

固定資産税等

4,865

4,391

5,802

4,184

139

125

128

100

6,314

2,653

1,024

2,051
805

保険料
仲介手数料及び広告費等
信託報酬

－

1,160

1,120

その他

4,279

2,179

760

540

(C)NOI(=A-B)

74,221

62,51257,20649,162(D)減価償却費

9,819

8,836

9,593

8,330

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)64,40153,676

47,61340,831(F)資本的支出

438

175

4,648

－

(G)NCF＝（C) －（F)73,78262,33752,55749,162

取得価格（百万円）

3,783

3,315

3,143

2,300

物件番号

C-5

C-8

C-9

C-10

名称

NCR参宮橋NCR日本橋イースト

NCR日本橋ウエスト

NCR銀座ツインⅠ

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

7,224

7,487

6,430

5,382

敷金・保証金等

13,99913,242

9,985

10,073

稼働率

96.4%

88.5%

86.3%

92.4%

損益情報
(A)賃貸事業収入 小計

50,53650,075

42,11833,151

賃貸料収入

47,32147,78240,15632,337

その他収入

3,215

2,293

1,962

813

(B)賃貸事業費用 小計

10,632

12,114

11,998

7,459

修繕維持費

2,812

2,205

2,374

1,801

水道光熱費

571

1,866

1,685

668

物件管理委託料

1,496

1,410

1,221

980

固定資産税等

3,200

2,812

2,203

1,686

保険料
仲介手数料及び広告費等

75

78

78

64

1,335

1,998

2,876

1,388

信託報酬

612

900

720

338

その他

528

842

838

532

(C)NOI(=A-B)

39,90337,96130,12025,692(D)減価償却費

5,160

5,776

6,292

4,921

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)34,74332,18523,827

20,770(F)資本的支出

－

－

－

192

(G)NCF＝（C) －（F)39,90337,96130,12025,500

取得価格（百万円）

1,734

1,622

1,480

1,133

－
- 105 －
(105) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-01_運用02_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

C-11

C-12

C-14

C-15

名称

NCR銀座ツインⅡ

NCR原宿

NCR代々木上原

NCR千駄ヶ谷

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

4,533

5,105

3,596

3,000

敷金・保証金等

7,748

10,653

7,235

5,187

稼働率

89.5%

95.1%

96.2%

88.4%

損益情報
(A)賃貸事業収入 小計

30,12735,02623,496

20,736

賃貸料収入

28,37032,644

21,721

19,731
1,004

その他収入

1,756

2,382

1,774

(B)賃貸事業費用 小計

6,620

7,559

5,490

4,746

修繕維持費

2,042

1,409

1,173

1,058

水道光熱費

604

465

260

355

物件管理委託料

871

987

631

587

固定資産税等

1,354

1,959

1,223

1,247

55

50

34

29

1,032

1,578

1,195

594

保険料
仲介手数料及び広告費等
信託報酬

338

718

719

719

その他

320

388

252

154

(C)NOI(=A-B)

23,507

27,46618,005

15,989(D)減価償却費

4,318

3,874

2,455

2,188

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)19,18823,592

15,55013,801(F)資本的支出

1,073

－

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)22,433

27,46618,005

15,989

取得価格（百万円）

968

1,220

765

695

物件番号

C-16

C-17

C-18

C-19

名称

NCR新宿7丁目

NCR市谷左内町

NCR日本橋人形町Ⅰ

NCR日本橋人形町Ⅱ

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

2,954

2,622

5,085

6,308

敷金・保証金等

4,784

4,317

11,901

12,628

稼働率

94.8%

95.0%

83.8%

95.8%

(A)賃貸事業収入 小計

19,081

16,322

34,426

41,647

賃貸料収入

18,334

15,64031,83337,841

その他収入

747

681

2,592

3,805

(B)賃貸事業費用 小計

6,701

4,089

8,322

9,887

修繕維持費

2,610

976

1,951

2,394

損益情報

水道光熱費

468

265

694

684

物件管理委託料

566

468

935

1,070

固定資産税等

2,033

1,338

1,180

1,922

保険料

38

30

72

74

仲介手数料及び広告費等

457

985

1,689

2,225

信託報酬

719

－

400

400

その他

501

182

656

1,005

(C)NOI(=A-B)

12,38012,232

26,10331,759(D)減価償却費

2,942

2,353

5,602

5,769

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)

9,438

9,878

20,501

25,990(F)資本的支出

－

－

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)12,38012,232

26,10331,759

取得価格（百万円）

626

577

1,230

1,290

－
- 106 －
(106) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-01_運用02_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

C-20

C-22

C-23

C-24

名称

NCR新御茶ノ水

NCR日本橋人形町Ⅲ

NCR神保町Ⅱ

NCR銀座イーストⅢ

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

5,211

6,320

6,894

4,080

敷金・保証金等

10,537

11,577

7,127

5,032

稼働率

94.4%

77.2%

100.0%

93.2%

損益情報(A)賃貸事業収入 小計

34,21846,72744,49725,674

賃貸料収入

31,232

42,867

39,842

23,982
1,692

その他収入

2,986

3,860

4,655

(B)賃貸事業費用 小計

9,090

12,288

11,196

7,983

修繕維持費

2,305

3,256

2,245

2,045

水道光熱費

500

584

559

507

物件管理委託料

927

1,247

1,207

732

固定資産税等

1,800

2,726

2,699

1,716

保険料

59

89

65

50

2,449

2,868

2,803

1,989

信託報酬

400

600

714

494

その他

646

915

903

448

(C)NOI(=A-B)

25,12834,43933,30017,690

仲介手数料及び広告費等(D)減価償却費

4,660

6,799

5,016

4,139

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)20,46827,63928,284

13,550(F)資本的支出

－

－

1,177

1,279

(G)NCF＝（C) －（F)25,12834,43932,123

16,410

取得価格（百万円）

1,160

1,662

1,470

841

物件番号

C-25

C-27

C-28

C-29

名称

NCR新宿御苑Ⅰ

NCR高輪台NCR日本橋人形町Ⅳ

NCR新宿御苑Ⅱ

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

15,000

5,114

4,638

敷金・保証金等

9,968

8,162

9,277

2,835
－

稼働率

100.0%

96.9%

100.0%

100.0%(A)賃貸事業収入 小計

90,02230,20027,833

17,033

賃貸料収入

90,00028,836

27,83317,010

その他収入

22

1,363

－

23

(B)賃貸事業費用 小計

16,896

7,745

10,850

4,058

修繕維持費

4,094

1,686

6,339

787

水道光熱費

704

414

475

266

損益情報

物件管理委託料

3,150

884

695

681

固定資産税等

5,930

1,471

1,971

1,319
32

保険料

164

52

49

仲介手数料及び広告費等

－

1,609

－

－

1,595

600

600

600

信託報酬
その他

1,257

1,026

718

370

(C)NOI(=A-B)

73,12522,455

16,983

12,975(D)減価償却費

13,147

3,875

4,103

2,812

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)59,97818,58012,879

10,162(F)資本的支出

－

111

487

－

(G)NCF＝（C) －（F)73,12522,343

16,495

12,975

取得価格（百万円）

3,140

1,180

842

580

－
- 107 －
(107) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-01_運用02_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

C-30

C-31

C-32

C-33

名称

NCR銀座イーストⅣ

NCR高輪台Ⅱ

NCR南麻布

NCR南麻布イースト

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成20年９月25日

月額賃料

2,677

6,572

3,878

－

敷金・保証金等

5,457

11,803

5,023

－

稼働率

93.3%

93.3%

100.0%－

損益情報(A)賃貸事業収入 小計

17,07442,47022,925

5,414

賃貸料収入

15,95340,473

21,883

5,264

その他収入

1,120

1,996

1,042

150

(B)賃貸事業費用 小計

5,455

8,807

5,914

1,216

修繕維持費

1,390

1,636

1,531

368

水道光熱費

355

436

267

80

物件管理委託料

472

1,210

679

81

固定資産税等

1,109

1,829

1,155

143

保険料

30

65

34

9

仲介手数料及び広告費等

735

2,060

1,158

230

信託報酬

600

735

494

60

その他

760

833

593

242

(C)NOI(=A-B)

11,61833,662

17,011

4,198(D)減価償却費

2,642

4,805

2,705

－

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)8,975

28,857

14,3054,198(F)資本的支出

167

－

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)11,451

33,662

17,0114,198

取得価格（百万円）

510

1,530

840

1,260

物件番号

C-34

C-35

C-36

C-37

名称

NCR銀座

NCR日本橋水天宮

NCR高輪

NCR東日本橋

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

16,942

15,612

41,581

20,716

敷金・保証金等

21,80024,537

61,97741,390

稼働率

96.7%

97.7%

91.0%

91.6%

損益情報
(A)賃貸事業収入 小計

107,245

92,930273,655

137,231

賃貸料収入

102,644

90,547

267,421130,904

その他収入

4,601

2,383

6,233

6,326

(B)賃貸事業費用 小計

15,406

12,27753,90425,621

修繕維持費

4,003

2,598

13,150

7,863

水道光熱費

1,240

734

2,220

1,403

物件管理委託料

3,119

2,821

7,885

3,891

固定資産税等

2,162

1,213

5,888

2,200

174

185

459

283

3,762

3,429

9,676

6,836

保険料
仲介手数料及び広告費等
信託報酬

－

－

4,048

－

その他

943

1,293

10,575

3,143(C)NOI(=A-B)

91,83880,652219,750

111,609(D)減価償却費

13,851

14,41933,94622,019(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)77,987

66,233

185,804

89,590

－

－

1,078

－

(G)NCF＝（C) －（F)91,83880,652

218,671

111,609

取得価格（百万円）

4,000

3,332

10,9954,930(F)資本的支出－- 108 －
(108) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-01_運用02_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

C-38

C-39

C-40

C-41

NCR新宿

NCR目黒

NCR大塚

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

カテリーナ三田タワース
名称

イート（ニューシティレ
ジデンス）

運用期間
月額賃料

69,381

14,955

4,403

6,153

敷金・保証金等

111,471－7,709

12,17482.7%

100.0%

88.2%

93.9%

稼働率
損益情報
(A)賃貸事業収入 小計

496,883

92,55429,03742,411

賃貸料収入

456,257

92,55428,057

38,688
3,722

その他収入

40,626－980(B)賃貸事業費用 小計

97,078

8,037

6,066

9,947

修繕維持費

22,751

3,013

1,366

2,294

水道光熱費

256

870

377

521

4,543

1,851

859

1,129

固定資産税等

4,103

1,781

1,888

2,083

保険料

1,116

152

53

86

仲介手数料及び広告費等

32,971

－

215

2,244

物件管理委託料

信託報酬

2,300

－

719

400

その他

29,034

367

586

1,187

(C)NOI(=A-B)

399,805

84,51622,971

32,464(D)減価償却費

74,381

15,239

4,048

6,187

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)325,424

69,27718,922

26,276(F)資本的支出

504

－

782

－

(G)NCF＝（C) －（F)399,300

84,51622,18832,464

取得価格（百万円）

16,200

3,597

1,050

1,290

物件番号

C-42

C-43

C-44

C-45

名称

NCR自由が丘

NCR目白イースト

NCR池袋

NCR要町

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

6,626

5,557

14,6916,467

敷金・保証金等

12,4609,584

22,745

13,337

稼働率

95.8%

97.7%

95.9%

98.6%

損益情報
(A)賃貸事業収入 小計

41,14734,30592,70840,017

賃貸料収入

39,09032,512

89,66539,001

その他収入

2,057

1,792

3,043

1,016

(B)賃貸事業費用 小計

9,101

8,300

14,178

7,930

修繕維持費

2,431

2,674

3,979

1,841

水道光熱費

391

352

1,258

525

物件管理委託料

1,177

953

2,691

1,162

固定資産税等

1,972

429

1,608

1,574

61

57

163

66

1,543

1,687

2,735

824

保険料
仲介手数料及び広告費等
信託報酬

600

578

1,329

950

その他

921

1,568

412

985

(C)NOI(=A-B)

32,04626,00578,52932,087(D)減価償却費

4,485

4,389

12,2654,993(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)27,561

21,61566,26427,093(F)資本的支出

－

－

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)32,04626,00578,52932,087

取得価格（百万円）

1,470

1,080

3,227

1,360

－
- 109 －(109) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-01_運用02_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

C-46

C-47

C-48

C-50

NCR八雲

NCR戸越銀座

NCR戸越駅前

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至: 平成20年９月25日

至:平成21年２月28日

NCR品川シーサイドタワ

名称

ー

運用期間
月額賃料

43,019

4,103

－

8,361

敷金・保証金等

71,006

9,017－

10,709

稼働率

93.8%

84.8%

－

100.0%

損益情報(A)賃貸事業収入 小計

276,823

29,935

9,828

50,832

賃貸料収入

264,830

28,7938,700

50,730

その他収入

11,992

1,142

1,127

102

(B)賃貸事業費用 小計

45,312

6,018

2,411

4,283

修繕維持費

14,631

2,097

691

1,725

水道光熱費

3,760

343

123

564

物件管理委託料

8,133

880

64

1,017

固定資産税等

3,904

730

189

494

605

53

20

96

仲介手数料及び広告費等

11,653

1,529

648

－

信託報酬

1,050

－

－

－

その他

1,573

382

672

384

(C)NOI(=A-B)

231,51123,917

7,416

46,549(D)減価償却費

47,6294,044－

10,580(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)183,882

19,873

7,416

35,969

988

－

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)230,523

23,917

7,416

46,549

取得価格（百万円）

9,350

1,160

1,960

2,050

保険料

(F)資本的支出

物件番号

M-2

M-3

M-4

M-8

名称

NCR等々力NCR本所吾妻橋

NCR北沢

NCR門前仲町

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

8,548

5,590

4,435

敷金・保証金等

18,758

10,178

7,705

2,952
8,856

稼働率

89.9%

94.1%

93.3%

100.0%

損益情報(A)賃貸事業収入 小計

53,75736,393

26,137

20,664

賃貸料収入

51,32034,81725,517

17,712

その他収入

2,437

1,575

620

2,952

(B)賃貸事業費用 小計

18,772

8,960

7,391

5,170

修繕維持費

5,641

3,054

2,105

851

水道光熱費

857

671

744

471

物件管理委託料

1,626

1,051

761

541

固定資産税等

5,893

2,150

2,339

1,327

保険料
仲介手数料及び広告費等

121

82

51

35

3,144

1,210

326

1,476
400

信託報酬

678

507

374

その他

809

232

687

66

(C)NOI(=A-B)

34,98527,432

18,746

15,494(D)減価償却費

8,937

6,142

3,766

2,823

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)26,047

21,29014,97912,670(F)資本的支出

1,259

－

－

1,034

(G)NCF＝（C) －（F)33,72527,432

18,746

14,460

取得価格（百万円）

1,850

1,122

1,070

524

－
- 110 －
(110) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-01_運用02_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

M-9

M-10

M-11

M-13

名称

NCR田園調布

NCR根岸

NCR上池台

NCR森下

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

2,850

1,552

1,069

4,946

敷金・保証金等

6,325

2,664

1,778

9,895

稼働率

100.0%

91.8%

92.7%

96.0%

損益情報
(A)賃貸事業収入 小計

18,776

11,176

8,273

34,466

賃貸料収入

16,80910,473

7,797

30,833
3,633

その他収入

1,966

702

475

(B)賃貸事業費用 小計

6,916

4,230

3,052

8,249

修繕維持費

2,497

1,528

825

2,427
519

水道光熱費

474

297

67

物件管理委託料

541

317

232

923

固定資産税等

1,473

856

376

1,569

保険料

38

24

14

64

仲介手数料及び広告費等

674

440

154

1,883

信託報酬

721

613

713

400

その他

494

153

667

461

(C)NOI(=A-B)

11,859

6,945

5,220

26,217(D)減価償却費

1,912

1,868

1,399

4,857

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)

9,947

5,076

3,821

21,360(F)資本的支出

169

－

671

－

(G)NCF＝（C) －（F)11,690

6,945

4,548

26,217

取得価格（百万円）

511

356

238

985

物件番号

M-14

M-15

M-19

M-22

名称

NCR若林公園

NCR浅草橋

NCR入谷

NCR上野タワー

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

4,549

5,175

3,625

15,374

敷金・保証金等

8,027

9,947

7,773

28,459稼働率

94.7%

100.0%

96.0%

96.9%

損益情報
(A)賃貸事業収入 小計

28,72930,677

23,693

93,131

賃貸料収入

27,11929,20922,67389,812

その他収入

1,609

1,468

1,019

3,319

(B)賃貸事業費用 小計

7,821

7,103

3,804

21,179

修繕維持費

2,341

2,148

976

6,443

水道光熱費

483

544

432

1,862

物件管理委託料

812

892

676

2,783

固定資産税等

2,074

573

248

2,218

60

59

50

171

1,314

2,106

546

5,897

保険料
仲介手数料及び広告費等
信託報酬

539

504

436

950

その他

194

274

438

851

(C)NOI(=A-B)

20,90823,573

19,88871,952(D)減価償却費

4,530

4,848

3,895

15,053(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)16,377

18,725

15,99256,899

－

－

－

155

(G)NCF＝（C) －（F)20,90823,573

19,88871,797

取得価格（百万円）

970

870

675

2,990

(F)資本的支出－- 111 －
(111) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-02_運用03_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

M-25

M-27

M-28

M-29

名称

NCR森下ウエスト

NCR三ノ輪NCR自由が丘ウエスト

NCR中野

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

4,531

8,712

3,305

5,406

敷金・保証金等

5,558

9,213

3,617

5,638

稼働率

97.6%

99.0%

90.0%

82.8%

損益情報
(A)賃貸事業収入 小計

28,78549,14020,12038,097

賃貸料収入

27,255

48,115

19,652

36,778

その他収入

1,529

1,025

467

1,318

(B)賃貸事業費用 小計

6,326

9,408

4,424

5,914

修繕維持費

1,481

3,139

1,524

2,410

水道光熱費

776

591

295

414

物件管理委託料

830

1,473

583

1,115

固定資産税等

462

1,282

1,788

992

保険料

52

104

41

75

仲介手数料及び広告費等

690

2,084

804

934

信託報酬

－

－

－

－

その他

1,212

226

182

500

(C)NOI(=A-B)

22,4584,731

39,732
9,659

15,696(D)減価償却費

3,573

32,1827,088(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)17,72730,072

12,12225,093

－

134

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)22,45839,597

15,69632,182

取得価格（百万円）

810

1,720

720

1,250

(F)資本的支出

物件番号

M-30

M-31

M-33

M-35

名称

NCR用賀

NCR住吉

NCR門前仲町イースト

NCR押上

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

5,544

5,708

10,723

敷金・保証金等

6,244

5,588

1,050

6,179
5,445

稼働率

91.2%

100.0%

93.6%

93.1%

(A)賃貸事業収入 小計

34,831

34,41665,03039,260

賃貸料収入

34,06434,39864,922

38,239

その他収入

767

18

108

1,020

(B)賃貸事業費用 小計

5,948

5,264

6,081

5,984

修繕維持費

1,728

2,089

3,000

1,811

損益情報

水道光熱費

405

348

763

390

物件管理委託料

1,052

1,032

1,308

1,157

固定資産税等

1,109

1,540

385

1,376

61

74

143

87

1,310

－

－

720

保険料
仲介手数料及び広告費等
信託報酬

－

－

－

－

その他

280

178

481

440

(C)NOI(=A-B)

28,883
5,325

29,151
6,717

58,94917,15833,276(D)減価償却費(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)23,55722,433

41,79025,245(F)資本的支出

8,030

－

－

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)28,88329,151

58,94933,276

取得価格（百万円）

1,305

1,170

2,965

1,267

－
- 112 －
(112) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-02_運用03_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

M-36

G-1

G-2

G-3

名称

NCR蔵前

NCR横浜イースト

NCR船橋本町

SH元住吉

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成20年９月25日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

6,030

－

6,622

6,931

－

－

12,384

13,976100.0%－

100.0%

90.3%

敷金・保証金等
稼働率
損益情報(A)賃貸事業収入 小計

36,54031,83539,73244,021

賃貸料収入

36,54029,73439,73242,446

－

2,101

－

1,575

(B)賃貸事業費用 小計

その他収入

4,191

6,446

6,545

15,697

修繕維持費

2,120

2,758

1,807

8,232

水道光熱費

679

728

19

1

物件管理委託料

730

159

1,986

1,259

固定資産税等

415

1,332

2,055

4,255

保険料

94

85

58

125

仲介手数料及び広告費等

－

1,026

－

1,139

信託報酬

－

231

400

380

その他

150

124

217

303

(C)NOI(=A-B)

32,348
9,311

25,389－33,186
4,837

28,324(D)減価償却費(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)23,03625,38928,34922,201(F)資本的支出

6,123

－

－

－

166

(G)NCF＝（C) －（F)32,34825,38933,18628,158

取得価格（百万円）

1,628

6,753

1,083

1,058

物件番号

G-4

G-5

G-6

G-7

名称

NCR豊田

NCR西船橋

NCR舞浜

NCR市川妙典

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

6,822

5,224

4,404

4,466

敷金・保証金等

13,746

8,929

8,228

8,352

稼働率

95.6%

95.1%

94.9%

100.0%(A)賃貸事業収入 小計

44,02933,993

27,61826,872

賃貸料収入

41,95733,14427,49926,872

その他収入

2,072

848

118

－

(B)賃貸事業費用 小計

12,541

6,664

5,458

4,814

修繕維持費

4,130

1,443

1,371

1,076

水道光熱費

908

610

448

260

物件管理委託料

1,271

977

1,370

1,342

固定資産税等

3,647

2,019

1,516

1,467

128

61

51

43

1,551

480

73

－

522

718

400

400

損益情報

保険料
仲介手数料及び広告費等
信託報酬
その他

381

353

226

223

(C)NOI(=A-B)

31,48727,32822,15922,057(D)減価償却費

9,650

4,664

3,846

3,109

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)21,837

22,664

18,313

18,948(F)資本的支出

3,406

－

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)28,081

27,32822,15922,057

取得価格（百万円）

1,053

997

844

769

－
- 113 －
(113) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-02_運用03_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

G-8

G-9

G-10

G-11

名称

NCR久米川NCR浦安

NCR南行徳Ⅰ

NCR南行徳Ⅱ

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

3,383

3,825

3,121

敷金・保証金等

6,840

7,140

5,822

2,564
4,788

稼働率

97.0%

100.0%

85.7%

97.2%

損益情報
(A)賃貸事業収入 小計

22,24922,95020,064

16,474

賃貸料収入

21,031

22,95019,084

15,948

その他収入

1,217

－

979

526

(B)賃貸事業費用 小計

7,858

4,362

5,254

3,648

修繕維持費

2,232

1,043

1,922

790

水道光熱費

351

212

242

213

物件管理委託料

623

1,147

948

791

固定資産税等

1,977

1,298

1,228

920

68

40

40

28

1,170

－

252

293

保険料
仲介手数料及び広告費等
信託報酬

713

400

400

400

その他

719

219

220

210

(C)NOI(=A-B)

14,39018,587

14,81012,826(D)減価償却費

4,830

3,091

2,959

2,134

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)9,560

15,495

11,85010,691(F)資本的支出

－

－

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)14,39018,587

14,81012,826

取得価格（百万円）

715

653

648

447

物件番号

G-12

G-13

G-14

G-15

名称

NCR野毛山NCR南林間NCR湘南

LM淵野辺本町

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

2,277

2,802

2,255

敷金・保証金等

3,307

6,417

4,050

1,377
2,747

稼働率

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%(A)賃貸事業収入 小計

14,914

17,365

14,391

8,684

賃貸料収入

13,442

16,983

13,292

7,745

その他収入

1,472

381

1,099

938

(B)賃貸事業費用 小計

5,853

4,330

5,909

4,636

修繕維持費

2,412

832

1,728

2,054

水道光熱費

399

326

176

－

物件管理委託料

401

509

450

238

固定資産税等

982

損益情報

1,057

1,617

1,343

保険料

30

50

36

34

仲介手数料及び広告費等

654

247

1,271

436

信託報酬

614

614

615

616

その他

283

133

287

273

(C)NOI(=A-B)

9,060

13,034

8,482

4,047

(D)減価償却費

2,437

3,927

2,320

1,771

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)

6,623

9,106

6,162

2,276

－

－

335

745

(G)NCF＝（C) －（F)9,060

13,034

8,146

3,302

取得価格（百万円）

469

456

445

222

(F)資本的支出－- 114 －
(114) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-02_運用03_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

G-16

G-17

G-18

G-19

名称

LM東青梅第三

PT市川

PT塩焼

PT堀江

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

1,031

3,042

1,468

敷金・保証金等

1,574

5,694

2,756

1,063
1,884

稼働率

81.7%

93.5%

63.9%

72.8%

(A)賃貸事業収入 小計

6,463

19,275

10,123

7,699

賃貸料収入

6,221

19,275

10,084

7,340

その他収入

242

－

38

359

(B)賃貸事業費用 小計

4,276

4,462

3,420

4,581

修繕維持費

1,313

1,033

963

2,488

水道光熱費

635

305

207

496

物件管理委託料

193

950

499

351

固定資産税等

728

1,361

893

366

保険料

25

39

33

16

仲介手数料及び広告費等

664

－

26

98

信託報酬

620

600

600

600

その他

94

173

196

162

(C)NOI(=A-B)

2,187

14,812

6,702

3,118

(D)減価償却費

1,571

3,205

2,829

1,740

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)616

11,607

3,873

1,378

(F)資本的支出

118

－

－

539

(G)NCF＝（C) －（F)2,069

14,812

6,702

2,579

取得価格（百万円）

175

620

310

193

損益情報

物件番号

R-1

R-2

R-3

R-4

名称

NCR大通公園

五色山ハイツNCR西公園NCR西大濠運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

3,648

4,331

2,517

敷金・保証金等

7,224

71,948

2,559

1,697
1,942

稼働率

87.0%

100.0%

100.0%

100.0%(A)賃貸事業収入 小計

24,18028,903

16,231

11,269

賃貸料収入

23,392

28,123

15,483

10,618

その他収入

787

780

748

651

(B)賃貸事業費用 小計

10,624

6,220

4,984

4,752

修繕維持費

4,323

2,355

1,127

1,509

水道光熱費

467

63

382

314

物件管理委託料

692

1,010

465

326

固定資産税等

3,036

2,324

1,665

1,247

損益情報

保険料

98

71

46

34

仲介手数料及び広告費等

621

－

482

429

信託報酬

718

258

618

613

その他

665

135

195

276

(C)NOI(=A-B)

13,55522,683

11,2476,517(D)減価償却費

7,508

6,710

3,154

1,902

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)6,046

15,972

8,092

4,614

－

263

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)13,55522,420

11,2476,517

取得価格（百万円）

726

720

379

258

(F)資本的支出－- 115 －
(115) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-02_運用03_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

R-5

R-6

R-7

R-9

名称

NCR加古川

LM前橋西片貝

アプリーレ垂水

クレスト草津

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

2,505

1,117

10,35825,920

敷金・保証金等

4,456

2,174

31,07427,000

稼働率

97.1%

71.8%

100.0%

100.0%(A)賃貸事業収入 小計

16,048

7,124

62,148159,009

賃貸料収入

15,702

6,688

62,148157,075

その他収入

345

436

－

1,934

(B)賃貸事業費用 小計

5,182

5,089

5,137

20,056

修繕維持費

1,497

2,473

－

908

水道光熱費

144

2

－

－

物件管理委託料

462

199

－

1,589

固定資産税等

損益情報

1,822

1,006

4,497

13,880

保険料

56

45

146

475

仲介手数料及び広告費等

260

517

－

－

信託報酬

614

618

427

1,540

その他

323

227

66

1,662

(C)NOI(=A-B)

10,866

2,035

57,010138,953(D)減価償却費

1,832

2,394

10,88840,681(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)

9,033

△358

46,121

98,272

－

511

－

1,446

(G)NCF＝（C) －（F)10,866

1,524

57,010137,506

取得価格（百万円）

274

202

1,710

3,830

(F)資本的支出

物件番号

R-10

R-11

R-13

R-14

名称

NCR本町イースト

NCR新梅田NCR阿倍野NCR大手通運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

9,822

8,674

24,5272,116

敷金・保証金等

8,501

8,378

29,389

2,824

稼働率

97.6%

93.4%

88.7%

86.1%

(A)賃貸事業収入 小計

61,18058,692

165,356

12,891

賃貸料収入

55,80754,753

155,841

12,891

その他収入

5,373

3,938

9,514

－

(B)賃貸事業費用 小計

19,196

13,63743,815

3,297

修繕維持費

2,835

2,807

12,522

828

水道光熱費

3,217

2,354

5,065

241

物件管理委託料

1,809

1,677

4,718

398

固定資産税等

4,966

4,944

11,334

1,324

損益情報

保険料
仲介手数料及び広告費等

139

136

388

33

4,293

644

7,379

239

信託報酬

809

774

－

－

その他

1,125

299

2,406

232

(C)NOI(=A-B)

41,98345,054

121,5419,593(D)減価償却費

10,73910,96531,2212,862(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)31,24434,08890,319

6,731

－

－

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)41,98345,054

121,5419,593

取得価格（百万円）

1,740

1,640

5,400

382

(F)資本的支出－- 116 －(116) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-02_運用03_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

R-15

R-16

R-17

R-18

名称

NCR栄

NCR日本橋高津

NCR円山裏参道

NCR円山表参道

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

7,329

22,924

3,127

10,288

敷金・保証金等

11,904

21,543

3,538

10,108

稼働率

98.4%

88.9%

94.5%

86.3%

(A)賃貸事業収入 小計

42,543

151,638

20,802

66,755

賃貸料収入

41,838146,883

20,45264,045

その他収入

705

4,754

349

2,709

(B)賃貸事業費用 小計

14,25339,2085,150

17,628

修繕維持費

4,700

11,492

1,094

3,577

水道光熱費

764

2,384

770

2,022

損益情報

物件管理委託料

1,258

4,600

612

1,945

固定資産税等

4,397

13,571

1,693

1,129

112

419

48

201

2,500

4,855

418

5,895

保険料
仲介手数料及び広告費等
信託報酬

－

－

－

－

その他

518

1,884

511

2,857

(C)NOI(=A-B)

28,290112,430

15,652

49,126(D)減価償却費

11,07133,871

4,103

17,472(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)17,21978,558

11,54931,654－－－－(G)NCF＝（C) －（F)28,290112,430

15,652

49,126

取得価格（百万円）

1,361

4,780

486

2,045

(F)資本的支出

物件番号

R-19

R-20
NCR心斎橋イーストタワ

R-21

R-22

NCR三宮

NCR勾当台公園

名称

NCR博多駅東

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

ー

月額賃料

5,988

23,3498,700

敷金・保証金等

2,726

14,333

7,586

3,832
3,451

稼働率

85.0%

85.3%

96.4%

100.0%(A)賃貸事業収入 小計

40,035

154,11154,386

21,904

賃貸料収入

37,570147,296

53,20821,832

その他収入

2,464

6,814

1,178

71

(B)賃貸事業費用 小計

11,76441,751

14,079

6,585

修繕維持費

2,623

10,210

2,777

1,204

水道光熱費

513

5,307

2,511

766

物件管理委託料

1,137

4,520

1,598

679

固定資産税等

4,770

11,859

4,867

2,180

損益情報

保険料
仲介手数料及び広告費等

106

386

118

70

2,158

8,621

1,784

145

信託報酬

－

－

－

－

その他

453

845

422

1,537

(C)NOI(=A-B)

28,271

112,359

40,30615,318(D)減価償却費

9,699

30,423

9,531

6,630

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)18,572

81,93530,7758,688(F)資本的支出

1,062

－

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)27,208112,359

40,30615,318

取得価格（百万円）

1,230

4,693

1,485

655

－
- 117 －
(117) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-02_運用03_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

R-23

R-24

R-25

R-26

名称

NCR一番町

NCR大町

NCR上町台NCR肥後橋タワー

運用期間

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

自:平成20年９月１日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

至:平成21年２月28日

月額賃料

6,200

5,270

11,502

敷金・保証金等

3,825

2,252

9,758

21,4312,295

稼働率

100.0%

97.2%

75.2%

92.1%

(A)賃貸事業収入 小計

37,68732,94571,054

132,517

賃貸料収入

37,49032,78369,050128,730

その他収入

197

161

2,004

3,787

(B)賃貸事業費用 小計

9,175

8,714

19,06536,218

修繕維持費

2,057

1,642

4,461

8,482

水道光熱費

677

331

830

4,627

損益情報

物件管理委託料

1,144

977

2,108

3,968

固定資産税等

2,776

3,285

5,845

9,819

保険料

66

88

208

262

仲介手数料及び広告費等

630

252

5,291

3,632

－

－

－

－

その他

1,822

2,135

318

5,425

(C)NOI(=A-B)

28,511
9,196

24,2308,227

51,98918,78496,299(D)減価償却費(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)19,31516,00333,20474,708－－－－28,511
965

24,23051,98996,299

842

3,214

4,200

信託報酬

(F)資本的支出(G)NCF＝（C) －（F)取得価格（百万円）－- 118 －
(118) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-02_運用03_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

21,590ハ．個別資産の概要
第８期末保有資産にかかる不動産又は信託不動産の個別の概要は、以下のとおりです。
（イ）「物件特性」欄に関する説明
ａ．「物件特性」欄の記載は、原則として株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社東京合同鑑定事務所、株式会社中央不動産鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社東京カンテイ、
東京建物株式会社、三井不動産販売株式会社又は財団法人日本不動産研究所作成の各不動
産又は各信託不動産にかかる鑑定評価書（但し、第７期末保有資産について第７期末時点
を価格時点として作成された鑑定評価書）における記載に基づき作成しています。
ｂ．駅からの徒歩による所要時間は、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要するもの
として算出した数値を記載しています。
（ロ）「所在地」「土地」「建物」欄に関する説明
ａ．「所在地（地番）」欄には、登記簿上表示されている地番を記載しています。
ｂ．「所有形態」欄には、不動産に関して本投資法人が保有する権利又は信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
ｃ．土地の「面積」欄には、登記簿上表示されている地積を記載しています。
ｄ．「用途地域」欄には、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
ｅ．「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
ｆ．「建ぺい率」欄には、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
ｇ．建物の「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
ｈ．建物の「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ次を表します。
ＲＣ：鉄筋コンクリート造、ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造、Ｓ：鉄骨造、Ｆ：階、Ｂ：地下
ｉ．建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている建物の各階の床面積の合計を記載－- 119 －
(119) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-03_運用04_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

しています。
ｊ．建物の「建築年月日」欄には、登記簿上表示されている当初新築時点を記載しています。
ｋ．「ＰＭ会社」欄には、平成20年８月末日現在において、各不動産又は各信託不動産についてプロパティ・マネジメント業務を既に委託し、またはかかる不動産の取得後に委託する予定のプロパティ・マネジメント会社を記載しています。なお、「ＰＭ会社」欄に記載
される株式会社ニューシティプロパティサービスは、平成21年４月10日をもって、そのプ
ロパティマネジメント事業（本投資法人に関する事業を含みます。）に関する権利義務を、吸収分割により株式会社ニューシティマネジメントサービスに承継させました。加えて、同日付で、株式会社ニューシティマネジメントサービスの全株式が株式会社タイセイ・ハ
ウジーに譲渡され、株式会社ニューシティマネジメントサービスの商号が同日付で株式会
社タイセイ・ハウジープロパティに変更されました。当該承継等に伴い、以下に記載する
事項が変更される可能性があります。
ｌ．「サブリース会社」欄は、平成21年２月末日現在を基準に記載しています。「サブリース会社」欄には、第三者に転貸することを目的とした賃貸借契約を本投資法人又は信託受
託者との間で締結している又は締結する予定の賃借人（以下「サブリース会社」といいます。）を記載しています。「サブリース会社」欄に記載されているＮＣＰＳ以外の以下の６社は、いずれも特別目的会社です。
ニューシティ・リーシング・ワン有限会社
ニューシティ・リーシング・ツー有限会社
ニューシティ・レジデンス・フォー有限会社
ニューシティ・リーシング・フォー有限会社
ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社
ニューシティ・リーシング・シックス有限会社
平成21年２月末日現在、各不動産又は信託不動産の各物件（アプリーレ垂水を除きます。）
について、ＮＣＰＳ及び上記６社のいずれかの会社をサブリース会社としてマスターリー
ス契約（一括賃貸借契約）が締結されています。本投資法人は、各不動産又は各信託不動産（アプリーレ垂水を除きます。）の全戸につき、各エンド・テナントの同意を得たうえ、
マスターリース契約の形式でサブリース会社に賃貸し、サブリース会社が各エンド・テナ
ントに転貸する仕組みを用いて、資産運用を実行する意向です。従前の所有者（又は賃貸人）と賃貸借契約を締結している一部のエンド・テナントについては、平成21年２月末日
現在において、賃貸人の変更に対する同意が未取得であるため、上記のサブリース会社からかかるエンド・テナントへの転貸ではなく、本投資法人又は信託受託者とかかるエンド・
テナントの間で直接の賃貸借契約が維持されています。なお、本書において「エンド・テ
ナント」とは、サブリース会社から転貸を受けている転借人及び本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人（サブリース会社を除きます。）を併せたものをいいます。上記のサブリース会社との間のマスターリース契約においては、
本投資法人又は信託受託者がサブリース会社から収受する賃料は、サブリース会社がエンド・テナントから収受する賃料と実質的に同額となっており、賃料の保証がされていません。これらのサブリース会社との間の契約の詳細については、後記「チ．主要なテナントの概要及びテナントの全体概要 （イ）主要なテナントの概要」をご参照下さい。
－- 120 －
(120) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-03_運用04_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（ハ）「取得価格」欄に関する説明
取得済み資産については取得価格をを記載しています。金額は百万円未満を四捨五入しています。
（ニ）「特記事項」欄に関する説明「特記事項」欄の記載については、以下の事項を含む、当該資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。なお、特記事項の作成にあたり、平成21年２月末日を調査時点とする調査を行っており、原則として、同時点までに調査が可能であった範囲で記載しています。
ａ．法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
ｂ．権利関係等にかかる負担又は制限の主なもの
ｃ．本物件の境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものと
その協定等
ｄ．共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの－- 121 －
(121) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-03_運用04_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

＜個別資産の概要＞
物件番号：C-1

物件名称：ニューシティレジデンス南青山

特定資産の種類

不動産

物件特性

東京メトロ銀座線、千代田線、半蔵門線が乗り入れる「表参道」駅から徒歩13分の距離に位置します。建物は地上14階建てのタワー型マンションで、主要開口部は南、東及び西向きです。近隣には「骨董通り」等のショッピングストリートがあり、六本木ヒルズまで道路距離で約1,500ｍです。

所在地（住所）東京都港区南青山六丁目10番9号（地番）東京都港区南青山六丁目319番1

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

453.88㎡

用途

共同住宅・車庫

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、14F

容積率/建ぺい率500％／80％

延床面積4,091.22㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積3,473.28㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数62戸

取得価格（百万円）

3,783

建築年月日

平成14年8月28日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．不動産にかかる土地の一部につき都市計画道路の計画決定に基づき、都市計画道路による土地収用が実施された結果、現在の建物の延床面積は基準容積率を超過しています。

物件番号：C-2

サブリース会社

ニューシティ・レジデンス・フォー有限会社

物件名称：ニューシティレジデンス西麻布ツインタワー 特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅及び東京メトロ千代田線「乃木坂」駅からそれぞれ徒歩11分の距離に位置します。建物は地上15階地下1階のタワー型マンションで、1フロア2住戸のレイアウトでプライバシーと採光に配慮されています。六本木周辺は六本木ヒルズ、東京ミッドタウンのオープンにより、就業人口及び居住人口の増加が期待されています。

所在地（住所）東京都港区西麻布二丁目26番20号（地番）東京都港区西麻布二丁目110番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

619.39㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、15F/B1F

容積率/建ぺい率600％／80％

延床面積3,649.41㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,296.44㎡

信託期間満了日

平成21年3月10日（注）賃貸可能戸数60戸

取得価格（百万円）

3,315

建築年月日

平成15年3月28日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社（注）本書の日付現在における信託期間満了日は、平成22年1月31日です。

－- 122 －
(122) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-03_運用04_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号：C-3

物件名称：ニューシティレジデンス西麻布

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ日比谷線・都営地下鉄大江戸線「六本木」駅から徒歩5分の距離に位置します。建物の主要開口部は南向きです。
六本木周辺は六本木ヒルズ、東京ミッドタウンのオープンにより、就業人口及び居住人口の増加が期待されています。

所在地（住所）東京都港区西麻布一丁目3番12号（地番）東京都港区西麻布一丁目3番19他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,410.40㎡

用途

共同住宅・駐車場

用途地域

第二種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、5F/B1F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積3,980.68㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,802.62㎡

信託期間満了日

平成22年1月31日

賃貸可能戸数37戸

取得価格（百万円）

3,143

建築年月日

平成14年3月14日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による制限により容積率は215％となっています。

物件番号：C-4

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンスお茶の水

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅及び東京メトロ半蔵門線「神保町」駅からそれぞれ徒歩5分及び6分、ＪＲ中央本線・総武線「御茶ノ水」駅から徒歩7分の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きで、南西側には小川広場（公園）があります。神保町は古くから古本屋街として知られていますが、2003年3月には神保町三井ビルディング・東京パークタワーが竣工し、地域開発が促進された地域です。

所在地（住所）東京都千代田区神田小川町三丁目24番1号（地番）東京都千代田区神田小川町三丁目24番1他4筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

593.61㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、8F

容積率/建ぺい率500％／80％

延床面積3,242.08㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,507.30㎡

信託期間満了日

平成21年3月10日（注）賃貸可能戸数44戸

取得価格（百万円）

2,300

建築年月日

平成14年8月30日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地の容積率は本来500％ですが、前面道路幅員による制限により容積率は480％となっています。

（注）本書の日付現在における信託期間満了日は、平成22年1月31日です。

－- 123 －
(123) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-03_運用04_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号：C-5

物件名称：ニューシティレジデンス参宮橋

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

小田急線「参宮橋」駅から徒歩5分の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きです。周辺は第二種低層住宅専用地
域に指定されています。「参宮橋」駅から新都心「新宿」駅まで2駅です。東京都庁を擁する西新宿の高層オフィス街まで
道路距離で約1,800ｍです。また、周辺には代々木公園・明治神宮があります。

所在地（住所）東京都渋谷区代々木四丁目52番12号（地番）東京都渋谷区代々木四丁目52番16他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,652.90㎡

用途

共同住宅

用途地域

第二種低層住居専用地域

構造・階数

RC、4F/B1F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積2,369.00㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,898.47㎡

信託期間満了日

平成22年1月31日

賃貸可能戸数26戸

取得価格（百万円）

1,734

建築年月日

平成10年10月2日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

物件番号：C-8

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス日本橋イースト

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅へ徒歩2分の距離に位置します。また、日比谷線「人形町」駅へも徒歩5分の距離です。
「水天宮前」駅から「大手町」駅へは2駅、「人形町」駅から「日本橋」駅へは1駅です。建物の主要開口部は南東及び北東向きです。「水天宮前」駅前にはホテルのほか、成田空港への玄関口となる東京シティーエアーターミナルもあります。

所在地（住所）東京都中央区日本橋蛎殻町二丁目8番13号（地番）東京都中央区日本橋蛎殻町二丁目8番20他5筆

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

343.01㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、10F

容積率/建ぺい率500％／80％

延床面積2,370.62㎡

土地
建物

受託者

中央三井信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,940.94㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数62戸

取得価格（百万円）

1,622

建築年月日

平成15年4月25日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・レジデンス・フォー有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」により一定の建物建築の際には容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

－- 124 －
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物件番号：C-9

物件名称：ニューシティレジデンス日本橋ウエスト

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅へ徒歩2分の距離に位置します。また、日比谷線「人形町」駅へも徒歩5分の距離です。
建物の主要開口部は南東及び北東向きです。「水天宮前」駅から「大手町」駅へは2駅、「人形町」駅から「日本橋」駅へ
は1駅です。「水天宮前」駅前にはホテルのほか、成田空港への玄関口となる東京シティーエアーターミナルもあります。

所在地（住所）東京都中央区日本橋蛎殻町一丁目38番16号（地番）東京都中央区日本橋蛎殻町一丁目38番26他5筆

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

354.16㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、12F

容積率/建ぺい率700％／80％

延床面積2,374.79㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,858.34㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数55戸

取得価格（百万円）

1,480

建築年月日

平成15年4月30日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来700％ですが、前面道路幅員による制限等により容積率は693％となっています。
３．信託不動産にかかる土地のうち北東側道路（私道）の一部には、蛎殻町一丁目町内会にて管理所有している街灯が設置されています。

物件番号：C-10

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス銀座ツインⅠ

ニューシティ・レジデンス・フォー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩2分、ＪＲ京葉線・東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩6分の距離に位置します。建物の主要開口部は南向きです。都心への接近性、利便性を選好するビジネスマン及びその世帯等の需要が見込まれる物件です。

所在地（住所）東京都中央区入船三丁目10番10号（地番）東京都中央区入船三丁目19番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

242.21㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、12F

容積率/建ぺい率500％／80％

延床面積1,915.85㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,444.52㎡

信託期間満了日

平成21年11月30日

賃貸可能戸数40戸

取得価格（百万円）

1,133

建築年月日

平成15年9月18日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」により一定の建物建築の際には容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

－- 125 －
(125) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-03_運用04_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号：C-11

物件名称：ニューシティレジデンス銀座ツインⅡ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩5分、ＪＲ京葉線・東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩4分の距離に位置します。建物の主要開口部は東向きです。都心への接近性、利便性を選好するビジネスマン及びその世帯等の需要が見込まれる物件です。

所在地（住所）東京都中央区入船二丁目6番4号（地番）東京都中央区入船二丁目11番10

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

212.30㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、12F

容積率/建ぺい率500％／80％

延床面積1,419.05㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,244.54㎡

信託期間満了日

平成21年11月30日

賃貸可能戸数33戸

取得価格（百万円）

968

建築年月日

平成15年9月18日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」によって一定の建物建築の際に容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

物件番号：C-12

物件名称：ニューシティレジデンス原宿

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ山手線「原宿」駅から徒歩8分、東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅から徒歩12分の距離に位置します。周辺環境は比較的閑静な住宅街を形成しています。建物の主要開口部は東向きです。最寄りの「原宿」駅周辺に形成されるショッピン
グ街に加え、渋谷・新宿等のターミナルのほか、明治神宮や代々木公園、神宮外苑等の緑豊かな施設も身近にある環境です。

所在地（住所）東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目55番3号（地番）東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目303番17

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

633.60㎡

用途

共同住宅

用途地域

第二種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、5F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積1,314.24㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,225.26㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数21戸

取得価格（百万円）

1,220

建築年月日

平成12年9月12日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

１．隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による容積率の制限により、容積率は288％となっています。

－- 126 －
(126) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-03_運用04_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号：C-14

物件名称：ニューシティレジデンス代々木上原

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

小田急線急行停車駅・東京メトロ千代田線始発駅の「代々木上原」駅から徒歩4分の距離に位置します。建物の主要開口部
は北西向きです。周辺地域は中層マンションを中心として一般住宅や事務所併用住宅が建ち並ぶ住宅地域です。また、周辺には代々木公園があります。

所在地（住所）東京都渋谷区上原一丁目17番16号（地番）東京都渋谷区上原一丁目1338番17他5筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

486.70㎡

用途

共同住宅・事務所

用途地域

第二種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、4F/B1F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積1,051.36㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積811.95㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数25戸

取得価格（百万円）

765

建築年月日

平成12年10月25日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．登記所備付の公図に記載されている本物件土地と隣接土地（地番1340番6）との筆界が現況と相違しています（公図上
は両土地が接している部分がありますが、現況は接していません。）。
２．隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。
３．建物延床面積にはゴミ置き場4.8㎡を含みます。
４．信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による制限により、容積率は208％となっています。

物件番号：C-15

物件名称：ニューシティレジデンス千駄ヶ谷

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ中央本線「千駄ヶ谷」駅から徒歩9分の距離に位置します。建物の主要開口部は南東向きです。周辺には神宮外苑があります。また、通称「キラー通り」を通って東京メトロ銀座線「外苑前」駅まで徒歩15分の距離にあります。

所在地（住所）東京都渋谷区千駄ヶ谷二丁目9番10号（地番）東京都渋谷区千駄ヶ谷二丁目9番6他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

544.06㎡

用途

共同住宅

用途地域

第二種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、4F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積885.63㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積803.03㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数21戸

取得価格（百万円）

695

建築年月日

平成12年3月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による制限により、容積率は164％となっています。

－- 127 －
(127) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-03_運用04_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号：C-16

物件名称：ニューシティレジデンス新宿7丁目

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

都営大江戸線「東新宿」駅から徒歩8分に位置します。建物の主要開口部は東及び西向きです。周辺には早稲田大学や東京
女子医大病院があります。また、新宿から一駅のＪＲ山手線「新大久保」駅も徒歩13分の距離にあります。

所在地（住所）東京都新宿区新宿七丁目17番16号（地番）東京都新宿区新宿七丁目83番他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

638.08㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、5F/B1F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積1,113.08㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積957.60㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数23戸

取得価格（百万円）

626

建築年月日

平成7年1月30日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による容積率の制限により、容積率は約218.4％となっています。

物件番号：C-17

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス市谷左内町

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

不動産

物件特性

ＪＲ中央本線のほか、東京メトロ南北線・有楽町線・都営新宿線の計4路線が集まる「市ヶ谷」駅から徒歩5分の距離に位置します。建物の主要開口部は北西向きです。東京の中心部にありながら比較的閑静な場所に立地します。

所在地（住所）東京都新宿区市谷左内町21番地（地番）東京都新宿区市谷左内町21番23他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

427.61㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、4F/B1F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積

978.63㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積694.16㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数21戸

取得価格（百万円）

577

建築年月日

平成12年9月29日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

１．不動産にかかる土地には、私道部分（2,333.53㎡）の共有持分（共有持分割合31分の2）が含まれていますが、上記土地面積には、当該私道部分の共有部分は含まれていません。
２．不動産にかかる建物の敷地は公道に通じていないため、かかる私道を利用することによってのみ公道に出ることが可能です。かかる私道の一部を、隣接するほかの土地と交換するとの契約が平成18年3月15日に締結され、当該私道の形状が変わりましたが、不動産に関して特段の悪影響はございません。

－- 128 －
(128) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-03_運用04_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： C-18

物件名称：ニューシティレジデンス日本橋人形町Ⅰ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ日比谷線「人形町」駅徒歩約4分の他、ＪＲ総武線「馬喰町」、都営地下鉄新宿線「馬喰横山」、都営地下鉄浅草線「東日本橋」の各駅からそれぞれ5～6分程度の距離に位置します。4駅4路線を利用できることに加え、東京のオフィス中心街である丸の内、大手町、日本橋等への直線距離も約1.7ｋｍ以内と圧倒的な利便性を誇ります。主要開口部は南東向
き、利便性を重んじるビジネスマンに適した物件と考えられます。

所在地（住所）東京都中央区日本橋富沢町7番15号（地番）東京都中央区日本橋富沢町10番19他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

245.67㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、13F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積1,923.30㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,747.90㎡

信託期間満了日

平成22年12月10日

賃貸可能戸数32戸

取得価格（百万円）

1,230

建築年月日

平成16年8月25日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率
は100％となっています。
２．信託不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」により一定の建物建築の際には容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

物件番号： C-19

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス日本橋人形町Ⅱ

ニューシティ・リーシング・シックス有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は最寄りの都営地下鉄新宿線「馬喰横山」駅徒歩約4分の他、ＪＲ総武線「馬喰町」、東京メトロ日比谷線「人形町」、
都営地下鉄浅草線「東日本橋」の各駅からそれぞれ5から6分程度の距離に位置します。4駅4路線を利用できることに加え、東京のオフィス中心街である丸の内、大手町、日本橋等への直線距離も約1.7ｋｍ以内であり、利便性が非常に高い立地です。主要開口部は北東向き、利便性を重んじるビジネスマンに適した物件と考えられます。

所在地（住所）東京都中央区日本橋富沢町8番12号（地番）東京都中央区日本橋富沢町8番13

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

276.99㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、12F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積1,970.14㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,826.80㎡

信託期間満了日

平成22年12月10日

賃貸可能戸数38戸

取得価格（百万円）

1,290

建築年月日

平成16年8月18日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・シックス有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率
は100％となっています。
２．信託不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」により一定の建物建築の際には容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

－- 129 －
(129) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-03_運用04_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： C-20

物件名称：ニューシティレジデンス新御茶ノ水

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件所在の神田淡路町は古くから学生街又は古本屋街として有名で、地域内には大手企業の本社が位置するほか、2003
年3月には神保町三井ビルディング・東京パークタワーが竣工し、地域開発が促進された地域です。徒歩2分の東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅から「大手町」駅まで1駅、「東京」駅まで2駅です。主要開口部は南東及び北西向きとなっています。

所在地（住所）東京都千代田区神田淡路町二丁目3番地4（地番）東京都千代田区神田淡路町二丁目3番3他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

237.73㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、B1F/10F

容積率/建ぺい率

600%/80% 500%/80%

延床面積1,497.01㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,308.38㎡

信託期間満了日

平成22年9月30日

賃貸可能戸数32戸

取得価格（百万円）

1,160

建築年月日

平成16年7月27日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率
は100％となっています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、566.95％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。

物件番号： C-22

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス日本橋人形町Ⅲ

ニューシティ・リーシング・シックス有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

都営地下鉄新宿線「馬喰横山」駅のほか、都営地下鉄浅草線「東日本橋」駅、ＪＲ総武線「馬喰町」駅までそれぞれ徒歩約3分、4分、東京メトロ日比谷線「人形町」駅まで徒歩約7分に立地しています。主要開口部は北東向き、4駅4路線を利用できる利便性に加え、東京のオフィス中心街である丸の内、大手町、日本橋等への直線距離も約1.7ｋｍ以内と利便性が非常に高い立地です。

所在地（住所）東京都中央区日本橋富沢町12番11号（地番）東京都中央区日本橋富沢町7番11他3筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

387.12㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、10F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積2,539.30㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,117.46㎡

信託期間満了日

平成23年2月3日

賃貸可能戸数63戸

取得価格（百万円）

1,662

建築年月日

平成16年12月20日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地の容積率は本来600％ですが、中央区の「街並み誘導型地区計画」による緩和により容積率は600.30％となっています。

－- 130 －
(130) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-03_運用04_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： C-23

物件名称：ニューシティレジデンス神保町Ⅱ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ半蔵門線「神保町」駅及び都営新宿線「神保町」駅を最寄駅（徒歩約4分）とする全戸南向きのシングルタイプのマンションです。都心にもかかわらず店舗、病院、公的機関等が近隣に所在する生活利便性の高い立地であり、単身者・
DINKS等の居住者にとって都市の機能的な生活を満喫できるエリアとなっています。

所在地（住所）東京都千代田区神田神保町二丁目40番8号（地番）東京都千代田区神田神保町二丁目40番8

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

340.26㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、11F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積1,830.23㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,628.80㎡

信託期間満了日

平成25年6月30日

賃貸可能戸数60戸

取得価格（百万円）

1,470

建築年月日

平成16年5月7日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

物件番号： C-24

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス銀座イーストⅢ

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ有楽町線「新富町」駅並びに東京メトロ日比谷線及びJR京葉線「八丁堀」駅を最寄駅（徒歩約4分）とする北東・南西向きシングルタイプのマンションです。下町の面影を残しながらも都内各所への優れた交通利便性の高い立地であり、周辺には、店舗、病院、公的機関等の生活利便設備が完備されています。

所在地（住所）東京都中央区入船二丁目8番8号（地番）東京都中央区入船二丁目15番2他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

189.01㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、12F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積1,116.75㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積972.51㎡

信託期間満了日

平成25年6月30日

賃貸可能戸数41戸

取得価格（百万円）

841

建築年月日

平成16年6月1日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率
は100％となっています。
２．信託不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」により一定の建物建築の際には容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

－- 131 －(131) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-03_運用04_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： C-25

物件名称：ニューシティレジデンス新宿御苑Ⅰ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、都営新宿線「新宿三丁目」駅徒歩約3分、東京メトロ丸の内線「新宿御苑」駅徒歩約4分、JR・小田急・丸ノ内線「新宿」駅徒歩約10分に位置する主要開口部が南西向きのシングルタイプ及びアーバンファミリータイプのマンションです。周囲はマンション・店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商住混在地域であり、交通・生活とも利便性の高い物件です。本物件
は株式会社ダイナシティへの一括賃貸物件で、賃料保証型の賃貸借に供されています。

所在地（住所）東京都新宿区新宿二丁目14番4号（地番）東京都新宿区新宿二丁目14番3

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

643.53㎡

用途

居宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、15F

容積率/建ぺい率

700%/80%

延床面積3,891.30㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,594.16㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数108戸

取得価格（百万円）

3,140

建築年月日

平成15年9月3日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率
は100％となっています。

物件番号： C-27

物件名称：ニューシティレジデンス高輪台

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

都営浅草線「高輪台」駅徒歩約4分に位置するアーバンファミリータイプを中心とする南向き主体のマンションです。近隣には高輪プリンスホテル・明治学院大学があり、落ち着いた環境の中にも文化の香り漂う地域です。周辺には徒歩圏内に小・中学校等の教育施設、「高輪台」駅前周辺には近隣商店街が存し、通勤・通学、買い物をはじめとする生活利便性も良好です。

所在地（住所）東京都港区高輪三丁目4番12号（地番）東京都港区高輪三丁目2番14

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

242.9㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、9F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積1,506.50㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,147.44㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数32戸

取得価格（百万円）

1,180

建築年月日

平成16年2月23日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

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物件番号： C-28

物件名称：ニューシティレジデンス日本橋人形町Ⅳ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

都営新宿線「馬喰横山」駅徒歩約2分に位置する北西向きのシングルタイプのマンションです。加えてＪＲ総武線「馬喰町」
駅より徒歩約4分及び都営浅草線「東日本橋」駅より徒歩約3分に位置し、3駅3路線の利用が可能である等、生活利便性、交通利便性も良好です。都心への接近性、利便性を選好するビジネスマン及びその世帯等の需要が見込まれます。

所在地（住所）東京都中央区東日本橋三丁目5番6号（地番）東京都中央区東日本橋三丁目4番3

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

204.92㎡

用途

居宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、13F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積1,232.04㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,105.20㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数48戸

取得価格（百万円）

842

建築年月日

平成15年4月22日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率
は100％となっています。

物件番号： C-29

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス新宿御苑Ⅱ

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

新宿区の東部に位置し、東京メトロ丸の内線「新宿御苑」徒歩約5分、都営地下鉄新宿線「新宿三丁目」駅徒歩約9分、JR線等「新宿」駅から徒歩約16分に位置する南東向きのシングルタイプのマンションです。周辺は、マンション等が建ち並び、新宿駅徒歩圏内でありながら住居としての色彩の強い地域となっています。本物件は、株式会社ジョイントレントへの一括賃貸物件で、賃料保証型の賃貸借に供されています。

所在地（住所）東京都新宿区新宿一丁目29番15号（地番）東京都新宿区新宿一丁目29番23

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

152.72㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、10F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積943.62㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積668.79㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数27戸

取得価格（百万円）

580

建築年月日

平成16年3月26日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率
は100％となっています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来600％ですが、前面道路幅員による制限及び特定道路による緩和のため、容積率は482％となっています。

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物件番号： C-30

物件名称：ニューシティレジデンス銀座イーストⅣ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ有楽町線「新富町」駅より徒歩約2分に位置し、また、ＪＲ京葉線及び東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅まで徒歩約8分と両駅の利用が可能である等、生活利便性、交通利便性の良好な全戸南向きのシングルタイプのマンションです。
都心への接近性、利便性を選好するビジネスマン及びその世帯等の需要が見込まれる物件です。

所在地（住所）東京都中央区入船三丁目10番8号（地番）東京都中央区入船三丁目19番13

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

132.24㎡

用途

居宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、11F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積788.96㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積681.00㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数20戸

取得価格（百万円）

510

建築年月日

平成15年12月8日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率
は100％となっています。
３．信託不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」により一定の建物建築の際には容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

物件番号： C-31

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス高輪台Ⅱ

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

都営浅草線「高輪台」駅徒歩約4分に位置する主要開口部は東向きと西向きのアーバンファミリータイプを中心とするマンションです。周囲は江戸時代の武家屋敷からの流れを汲む古くからの住宅地となっています。近傍に高輪プリンスホテル・
明治学院大学があり、落ち着いた環境の中にも文化の香り漂う地域です。また徒歩圏内に小・中学校等の教育施設、「高輪台」駅前周辺には近隣商店街があり通勤・通学、買い物等の生活利便性は良好です。

所在地（住所）東京都港区高輪三丁目5番6号（地番）東京都港区高輪三丁目2番59

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

545.68㎡

用途

共同住宅・駐輪場

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、6F/B1F

容積率/建ぺい率

300%/60%

延床面積

1,881.63㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,567.84㎡

信託期間満了日

平成25年9月30日

賃貸可能戸数40戸

取得価格（百万円）

1,530

建築年月日

平成16年9月7日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による制限により、容積率は237.2％となっています。

－- 134 －
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物件番号： C-32

物件名称：ニューシティレジデンス南麻布

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩約8分に位置する南向き中心のアーバンファミリータイプのマンションです。「麻布十番」駅から「六本木」駅まで1駅約2分、「新宿」駅まで約12分と交通利便性も良好です。本物件所在の南麻布地域は都内でも有数の高級住宅地として知られており、富裕層及び外国人滞在者向けの高級住宅も見受けられる一方、隠れ家的高級レストランも存在する地域となっています。

所在地（住所）東京都港区南麻布二丁目2番27号（地番）東京都港区南麻布二丁目3番18

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

304.80㎡

用途

共同住宅

用途地域

準工業地域

構造・階数

RC、6F

容積率/建ぺい率

400%/60%

延床面積962.57㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積882.67㎡

信託期間満了日

平成25年9月30日

賃貸可能戸数24戸

取得価格（百万円）

840

建築年月日

平成16年7月27日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定かつ防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい
率は80％となっています。
３．信託不動産にかかる土地の容積率は本来400％ですが、前面道路幅員による制限により、容積率は330.36％となっています。

物件番号： C-34

物件名称：ニューシティレジデンス銀座

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

不動産

物件特性

都営地下鉄大江戸線「築地市場」駅から徒歩約4分に位置する、シングルタイプとアーバンファミリータイプを中心とするマンションです。本物件の所在する地域は銀座地区内の「中央通り」以南における商業地域であり、最寄駅のほか、都営地下鉄浅草線・東京メトロ日比谷線「東銀座」駅からも徒歩約7分に位置しています。

所在地（住所）東京都中央区銀座八丁目18番2号（地番）東京都中央区銀座八丁目215番4他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

491.03㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、14F

容積率/建ぺい率

700%/80%

延床面積4,386.07㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積3,494.42㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数96戸

取得価格（百万円）

4,000

建築年月日

平成17年10月19日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．不動産にかかる土地の容積率は本来700％ですが、「用途別容積型地区計画」、「街並み誘導型地区計画区域」内によ
る緩和により容積率は875％となっています（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。
３．敷地内北西側に私道（建築基準法42条2項道路）が存在しています。私道部分及び道路後退部分22.89㎡は建築確認面積から除外しており、建築確認対象面積は468.14㎡となります。私道利用者の水道管及びガス管が埋設されております。

－- 135 －
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物件番号： C-35

物件名称：ニューシティレジデンス日本橋水天宮

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅徒歩約7分、東京メトロ半蔵門線「水天宮」駅徒歩約5分に位置するアーバンファミリータイプを中心とするマンションです。本物件の所在する地域は、中央区の北東部に当たり、東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩圏内の日本橋蛎殻町、日本橋小網町等を中心として成立する地域として把握されます。

所在地（住所）東京都中央区日本橋小網町2番1号（地番）東京都中央区日本橋小網町2番8他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

692.83㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、RC、12F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積5,188.68㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積4,602.95㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数88戸

取得価格（百万円）

3,332

建築年月日

平成17年7月25日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」により一定の建物建築の際には容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

物件番号： C-36

物件名称：ニューシティレジデンス高輪

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、都営地下鉄浅草線「泉岳寺」駅徒歩約1分のアーバンファミリータイプを中心とするマンションです。本物件の所在する地域は、国道15号（第一京浜）沿いに中高層の店舗事務所、共同住宅等が混在する地域です。本物件は築後間もな
く、かつ、いわゆる分譲仕様で建築されているため、賃貸物件として貸室の規模・貸室内の設備についても標準以上の水準にあります。また、交通利便性等の立地条件を重視するビジネスマンや、都心接近性と住環境を求めるディンクス・ファミ
リー層等の賃貸需要が見込めるため、中長期的に物件競争力が維持できると考えられる物件です。

所在地（住所）東京都港区高輪二丁目17番12号

土地（地番）東京都港区高輪二丁目147番他7筆

所有形態

所有権及び借地権

所有形態

所有権

面積

2,814.14㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域・第一種住居地域

構造・階数

SRC、12F

容積率/建ぺい率

600%/80%
400%/60%
300%/60%

延床面積14,216.78㎡

建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積10,408.26㎡

信託期間満了日

平成26年1月31日

賃貸可能戸数169戸

取得価格（百万円）

10,995

建築年月日

平成17年8月4日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出す
るし緩和措置を加味すると、73.78％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、382.79％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。
３．本物件北側道路との官民境界は、当初委託者は既に合意していますが、東側隣地所有者（株式会社ホテル東京）が官民境界に合意していないため、本物件の官民境界の一部が未了です。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社－- 136 －
(136) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-03_運用04_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号：C-37

物件名称：ニューシティレジデンス東日本橋

特定資産の種類

不動産

物件特性

都営浅草線「東日本橋」駅徒歩約2分、また都営新宿線「馬喰横山」駅、JR総武快速線「馬喰町」駅へは徒歩約3分、「馬喰町」駅からは「東京」駅まで約5分の距離に位置します。本物件は、中層のマンションや店舗、事務所が立ち並ぶ商業地域に位置します。従来は繊維関係の問屋が集積する地域でしたが、都心へのアクセス性の高さから近年では新築マンションが多く見受けられます。

所在地（住所）東京都中央区日本橋横山町9番14号

土地（地番）東京都中央区日本橋横山町10番7

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

815.57㎡

用途

店舗共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、16F/B1F

容積率/建ぺい率

700%／80%

延床面積7,740.43㎡

建物

受託者

なし

賃貸可能面積6,442.28㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数103戸

取得価格（百万円）

4,930

建築年月日

平成18年2月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．不動産にかかる土地の容積率は本来700％ですが、「中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例」（東京都市計画日本橋問屋街地区地区整備計画区域）に基づき、容積率に1.2倍を乗じた840％となっています。

物件番号：C-38

物件名称：カテリーナ三田タワースイート（ニューシティレジデンス）

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、地上36階建のイーストアーク棟及び地上28階建のウエストアーク棟の2棟から構成されています。本物件は都営
地下鉄三田・浅草線「三田」駅から徒歩約2分、ＪＲ山手線・京浜東北線「田町」駅から徒歩約4分に位置します。また「田町」駅から「品川」駅へはＪＲで約3分、「東京」駅へは約8分、「三田」駅より「羽田空港」駅へは約22分の距離に位置しております。中高層オフィスの他、小規模のオフィスや店舗が建ち並ぶとともに、近年は工場跡地における大規模共同住宅の供給等、共同住宅も目立ち始めた地域です。

所在地（住所）東京都港区芝四丁目16番1号、2号

土地（地番）東京都港区芝四丁目136番1

所有形態

所有権（共有）

所有形態

区分所有権

面積

6,834.67㎡

用途

居宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、36F/B2F

容積率/建ぺい率

700%／80%

延床面積78,173.82㎡

建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積17,553.76㎡

信託期間満了日

平成24年12月31日

賃貸可能戸数264戸

取得価格（百万円）

16,200

建築年月日

平成18年8月4日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．本物件は、北西側に位置する「三菱ケミカルホールディングスビル」（以下「本近隣ビル」といいます。）の敷地（敷地面積約2,093㎡）と一体的に開発が行われ、都市計画法及び建築基準法第59条の2第1項の規定による総合設計制度及び建築基準法第86条第1項の規定による一団地建築物設計制度（以下併せて「本制度」といいます。）により制限が緩和された結果、建ぺい率及び容積率がそれぞれ54.88％及び907.45％に定められました。本近隣ビルの敷地所有者と本建物の前々所有者との間の合意で、本制度により認定された内容を将来の大規模改修・建替等の場合に遵守すること等が定められており、本投資法人を含む本建物の区分所有者はかかる合意による権利義務を承継しています。
２．信託不動産にかかる建物は区分所有建物であるところ、信託受益者の持分割合は5,088,099分の1,755,376であるため管理規約上過半数の議決権を有していませんが、特別決議事項においては単独の反対により議案の可決を妨げることは可能です。敷地権につき登記がなされています。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社－- 137 －
(137) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-03_運用04_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： C-39

物件名称：ニューシティレジデンス新宿

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、都営新宿線及び東京メトロ丸の内線「新宿三丁目」駅からそれぞれ徒歩約２分及び約３分、丸の内線「新宿御苑前」から徒歩約４分、JR「新宿」駅から徒歩約８分に位置する、１Rから１DKを中心とした地下１階付地上15階建のマンションです。本物件は、最寄り駅である「新宿三丁目」駅及び「新宿御苑前」駅の2駅2路線が利用可能であると共に、大ターミナル駅である新宿駅からも徒歩圏内に位置し、交通利便性に優れています。また、周辺には多数の大手高級百貨店
や新宿区役所、新宿御苑などの公共公益施設も所在する生活利便性にも優れた立地であることから、職住近接性、生活利便性を求める単身者、学生等を中心とした通勤・通学者等の底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）東京都新宿区新宿二丁目６番11号（地番）東京都新宿区新宿二丁目６番２他１筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

417.90㎡

用途

共同住宅、店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、15F/B1F

容積率/建ぺい率

800%/80%

延床面積3,630.19㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積3,150.80㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数122戸

取得価格（百万円）

3,597

建築年月日

平成19年11月29日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

物件番号：C-40

物件名称：ニューシティレジデンス目黒

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ山手線ほか4路線が集まる「目黒」駅から徒歩15分の距離に位置します。建物の主要開口部は西向きです。本物件の東側には目黒川が流れており、その川沿いは約830本の桜が植えられた並木道となっています。

所在地（住所）東京都目黒区目黒二丁目1番13号（地番）東京都目黒区目黒二丁目768番1他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

565.45㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、7F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積

1,518.00㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,414.73㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数26戸

取得価格（百万円）

1,050

建築年月日

平成12年4月11日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による制限により、容積率は290.8％となっています。

－- 138 －
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物件番号： C-41

物件名称：ニューシティレジデンス大塚

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ山手線「大塚」駅から徒歩約4分、南と東へ緩やかな傾斜をもつ高台に位置し、南側は中高層のマンションや事務所ビルが建ち並ぶ閑静な地域です。山手線を最寄り駅にすることから、池袋のみならず、新宿、渋谷等に通勤する顧客をターゲットとしています。主要開口部は南向きと東向き。ダブルオートロック・ＴＶモニター・2重鍵・防犯窓センサー等の設備があり、セキュリティを中心に、賃貸住宅としての優位な機能性を有しています。

所在地（住所）東京都豊島区東池袋二丁目32番20号（地番）東京都豊島区東池袋二丁目2421番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

330.28㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域、商業地域

構造・階数

SRC、13F

容積率/建ぺい率(用途地域指定)400%/60% 700%/80%

延床面積2,022.6㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,784.50㎡

信託期間満了日

平成22年9月30日

賃貸可能戸数54戸

取得価格（百万円）

1,290

建築年月日

平成16年9月1日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・シックス有限会社

１．信託不動産にかかる土地の容積率・建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値
特記事項を算出すると、それぞれ656.38％・77.08％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。
２．豊島区中高層集合住宅建築指導要綱に基づき、一定の台数の駐車場の確保が義務付けられていますが、3台分につき、
平成21年２月末日現在、確保されておりません。

物件番号：C-42

物件名称：ニューシティレジデンス自由が丘

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東急東横線及び東急大井町線「自由が丘」駅徒歩約8分に位置する西向き・東向き主体のアーバンファミリータイプを中心とするマンションです。当該最寄駅から東急東横線を利用して「渋谷」駅まで約15分、東急大井町線を利用して「目黒」駅へも約15分と交通利便性に優れています。周辺は、比較的規模の大きな画地に高級マンションと風格ある戸建住宅が混在する閑静な住宅街を形成しています。

所在地（住所）東京都目黒区自由が丘一丁目20番1号（地番）東京都目黒区自由が丘一丁目330番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

857.39㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、5F

容積率/建ぺい率

150%/60% 200%/60%

延床面積

1,775.97㎡

土地

建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,472.47

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数40戸

取得価格（百万円）

1,470

建築年月日

平成16年4月26日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、180.51％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は70％となっています。

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(139) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-04_運用05_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： C-43

物件名称：ニューシティレジデンス目白
イースト

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、最寄駅であるJR山手線「目白」駅及び「高田馬場」駅よりそれぞれ徒歩約14分、都電荒川線「学習院下」駅より徒歩約1分、東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅より徒歩6分に位置する全戸東向きのアーバンファミリータイプ及びファミリータイプのマンションです。周辺には大学があり、落ち着いた環境の中にも文教の香りが漂う地域です。

所在地（住所）東京都豊島区高田二丁目8番16号（地番）東京都豊島区高田二丁目519番7

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

584.69㎡

用途

共同住宅

用途地域

準工業地域

構造・階数

RC、8F

容積率/建ぺい率

300%/60%

延床面積

1,796.22㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,658.90㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数29戸

取得価格（百万円）

1,080

建築年月日

平成17年4月23日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は70％となっています。

物件番号： C-44

物件名称：ニューシティレジデンス池袋

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ各線・東京メトロ有楽町線「池袋」駅より約徒歩約5分に位置する西向き南向き主体のアーバンファミリータイプを中心とするマンションです。最寄駅である「池袋」駅は多くの鉄道路線があるターミナル駅であり交通利便性は良好です。駅周辺には商業施設が多数集積しており、交通利便性・生活利便性等の立地条件を重視する単身者及び少人数世帯の需要が見込まれます。

所在地（住所）東京都豊島区西池袋三丁目1番12号

土地（地番）東京都豊島区西池袋三丁目1番6

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

544.72㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、14F

容積率/建ぺい率(用途地域指定)

800%/80%
600%/80%

延床面積4,386.18㎡

建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,644.35㎡

信託期間満了日

平成25年9月30日

賃貸可能戸数87戸

取得価格（百万円）

3,227

建築年月日

平成17年1月26日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率
は100％となっています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、699.56％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。

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物件番号：C-45

物件名称：ニューシティレジデンス要町

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、東京メトロ有楽町線「要町」駅徒歩約1分のシングルタイプを中心とするマンションです。本物件の所在する地
域は、周囲に中高層の店舗・事務所ビル、マンションが多く見受けられる商住混在地域です。当該地域は、地下鉄等を利用することにより、「池袋」駅まで約3分程度、「東京」駅までは約25分程度と、都内各所へのアクセスは良好です。

所在地（住所）東京都豊島区西池袋五丁目26番10号

土地（地番）東京都豊島区西池袋五丁目6番17

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

407.54㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域・第一種住居地域

構造・階数

RC、13F

容積率/建ぺい率(用途地域指定)500%/80%
300%/60%

延床面積

1,787.61㎡

建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,624.06㎡

信託期間満了日

平成26年1月31日

賃貸可能戸数73戸

取得価格（百万円）

1,360

建築年月日

平成17年8月4日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出す
ると83.48％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると434.88％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。

物件番号： C-46

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス品川
シーサイドタワー

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩約5分に位置するファミリータイプを中心とした地上25階建のタワーマンションです。本物件の所在する地域には、海岸通り沿いにオフィスビルやマンション等が建ち並び、周辺には再開発による新しい商業施設やスポーツクラブ等が見受けられます。本物件の正面にあるバス停より「品川駅東口」
バス停までは約15分、また本物件から徒歩約5分の京浜急行線「青物横丁」駅から同線「品川」駅までは約5分と、品川方面への交通利便性があるほか、上記「青物横丁」駅から羽田空港まで約20分、東京臨海高速鉄道「品川シーサイド」駅からJR線「新宿」駅まで約18分と都心へのアクセス性に優れています。

所在地（住所）東京都品川区東品川四丁目10番18号（地番）東京都品川区東品川四丁目50番4

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

2,523.55㎡

用途

共同住宅

用途地域

準工業地域

構造・階数

RC、25F/B2F

容積率/建ぺい率

300%/60%

延床面積17,509.66㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積12,732.35㎡

信託期間満了日

平成24年1月27日

賃貸可能戸数208戸

取得価格（百万円）

9,350

建築年月日

平成17年11月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、総合設計制度の特例により容積率は533.02％となっています。

－- 141 －
(141) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-04_運用05_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： C-47

物件名称：ニューシティレジデンス八雲

特定資産の種類

不動産

物件特性

東急東横線「都立大学」駅徒歩約13分の距離に位置します。最寄の「八雲」バス停までは徒歩約2分であり、このバスを利用して最寄駅の「都立大学」駅のほかに東急田園都市線「駒沢大学」駅及び東急目黒線「田園調布」駅へのアクセスが可能です。また「都立大学」駅から渋谷までは約10分、新宿までは約20分の距離に位置します。

所在地（住所）東京都目黒区八雲二丁目20番5号（地番）東京都目黒区八雲二丁目43番1他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

756.54㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種低層住居専用地域

構造・階数

RC、3F/B1F

容積率/建ぺい率

150%/60%

延床面積

1,486.54㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積1,276.91㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数18戸

取得価格（百万円）

1,160

建築年月日

平成17年11月4日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は70％となっています。

物件番号： C-50 物件名称：ニューシティレジデンス戸越駅前

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、都営浅草線「戸越」駅から徒歩約１分及び東急池上線「戸越銀座」駅から徒歩約３分に位置する、１Kを中心とした地上６階建のマンションです。本物件は、最寄り駅である「戸越」駅及び「戸越銀座」駅の２駅２路線が利用可能であり交通利便性に優れています。また、周辺には商店街も所在する生活利便性にも優れた立地であることから、職住近接性、生活利便性を求める単身者、ディンクス等を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）東京都品川区平塚一丁目７番16号（地番）東京都品川区平塚一丁目923番10他６筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,040.86㎡

用途

共同住宅、店舗

用途地域

商業地域、準工業地域

構造・階数

RC、６F

容積率/建ぺい率

500%/80% 200%/60%

延床面積2,366.31㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積2,014.12㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数64戸

取得価格（百万円）

2,050

建築年月日

平成20年１月17日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると62.51％となります。（数値はエンジニアリングレポートによります）
２．不動産にかかる建物の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると210.05％となります。（数値はエンジニアリングレポートによります）－- 142 －(142) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-04_運用05_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号：M-2

物件名称：ニューシティレジデンス等々力

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は東急田園都市線「二子玉川」駅と東急東横線「自由が丘」駅を沿線に有する東急大井町線「等々力」駅徒歩7分に位置します。周辺環境の多くは第一種低層住居専用地域に指定されており、比較的良好な住宅環境が保持されています。建物主要開口部は南西向きです。本物件北側には「等々力渓谷」で知られる谷沢川が流れています。

所在地（住所）東京都世田谷区中町一丁目16番7号（地番）東京都世田谷区中町一丁目40番3他1筆

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

3,660.77㎡

用途

居宅

用途地域

第一種低層住居専用地域

構造・階数

RC、3F/B2F

容積率/建ぺい率100％／50％

延床面積3,905.32㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,863.78㎡

信託期間満了日

平成30年7月22日

賃貸可能戸数22戸

取得価格（百万円）

1,850

建築年月日

平成5年3月29日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来50％ですが、第2種風致地区指定による制限により、建ぺい率は40％となっています。
３．信託不動産にかかる本件土地の一部（地番40番3、802.89㎡）は、世田谷区との土地使用貸借の合意に基づき、同区が無償で公園として使用しています。また、同区は、かかる土地の一部を同区が公園として供用するために必要な設備を設置することができます。
４．信託不動産にかかる土地である地番40番3は無道路地のため原則として建築物の敷地となりませんが、上記3の土地使用貸借、河川橋の設置、上記3の公園の管理用通路の設定等の条件の下で、地番40番3を一棟の敷地に含めた建ぺい率
及び容積率の適用を世田谷区に許可された上で、建物が建築されています。よって、将来の建替時においては、世田谷区との再協議が必要となります。

物件番号：M-3

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス本所吾妻橋

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

都営浅草線「本所吾妻橋」駅から徒歩9分のほか、ＪＲ総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅から徒歩18分の距離に位置します。建物の主要開口部は東及び西向きです。最寄り駅からビジネス街である「日本橋」、「新橋」、「汐留」等へのアクセスに恵まれるほか、周辺には小・中学校等の教育施設や、スーパー・銀行等が建ち並ぶ比較的交通利便性・生活利便性に恵まれた立地といえます。

所在地（住所）東京都墨田区本所三丁目7番11号（地番）東京都墨田区本所三丁目18番4他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

545.83㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域・準工業地域

構造・階数

SRC、RC、14F

容積率/建ぺい率500％／80％ 300％／60％

延床面積2,540.32㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,255.88㎡

信託期間満了日

平成22年1月31日

賃貸可能戸数35戸

取得価格（百万円）

1,122

建築年月日

平成15年9月30日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の容積率・建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、それぞれ431.51％・89.72％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。
２．信託不動産にかかる土地の東側接面道路は、都市計画道路に指定されており、本件土地の一部（103.23㎡）が都市計画道路内に位置しています。

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(143) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-04_運用05_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号：M-4

物件名称：ニューシティレジデンス北沢

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

京王井の頭線「池ノ上」駅から徒歩5分、小田急線「東北沢」駅から徒歩7分、小田急線及び井の頭線の急行停車駅「下北沢」駅から徒歩12分と3駅2路線が利用可能な立地です。建物の主要開口部は南西向きです。周辺は第一種低層住居専用地域に指定されており、比較的良好な住環境が保たれている地域です。

所在地（住所）東京都世田谷区北沢一丁目15番5（地番）東京都世田谷区北沢一丁目452番25

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

888.67㎡

用途

共同住宅・駐車場

用途地域

第一種低層住居専用地域

構造・階数

RC、4F

容積率/建ぺい率150％／50％

延床面積1,662.45㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,220.16㎡

信託期間満了日

平成21年3月10日（注）賃貸可能戸数15戸

取得価格（百万円）

1,070

建築年月日

平成14年1月8日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社（注）本書の日付現在における信託期間満了日は、平成22年1月31日です。

物件番号：M-8

物件名称：ニューシティレジデンス門前仲町

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ東西線及び都営大江戸線「門前仲町」駅から徒歩6分の距離に位置します。周辺は中層マンションを中心として
店舗併用住宅や店舗つきマンション、事務所ビルも散見される地域です。

所在地（住所）東京都江東区福住一丁目17番12号（地番）東京都江東区福住一丁目2番1他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

187.56㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、9F

容積率/建ぺい率500％／80％

延床面積1,212.17㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積887.94㎡

信託期間満了日

平成21年4月27日（注）賃貸可能戸数31戸

取得価格（百万円）

524

建築年月日

平成12年9月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により、建ぺい率は100％となっています。

（注）本書の日付現在における信託期間満了日は、平成22年1月31日です。

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(144) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-04_運用05_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号：M-9

物件名称：ニューシティレジデンス田園調布

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東急東横線「田園調布」駅から徒歩15分の距離に位置します。建物の主要開口部は南向きです。周辺は第一種住居専用地域に指定されており、一戸建てを中心とした比較的良好な住環境が保たれた地域です。多摩川にも程近い距離（南側約300ｍ）
です。敷地内には全戸分の駐車場が確保されています。

所在地（住所）東京都大田区田園調布五丁目35番15号（地番）東京都大田区田園調布五丁目35番31

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

1,233.53㎡

用途

居宅

用途地域

第一種低層住居専用地域

構造・階数

RC、3F

容積率/建ぺい率100％／50％

延床面積1,169.74㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,066.08㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数17戸

取得価格（百万円）

511

建築年月日

平成7年7月17日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来50％ですが、第2種風致地区指定による制限により、建ぺい率は40％となっています。

物件番号：M-10

物件名称：ニューシティレジデンス根岸

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ日比谷線「入谷」駅から徒歩9分の距離に位置します。ＪＲ山手線の「鶯谷」駅までも徒歩13分です。建物の主要開口部は南東向きです。周辺地域はマンション、店舗、事務所が混在する商業地域です。

所在地（住所）東京都台東区根岸四丁目15番16号（地番）東京都台東区根岸四丁目57番7

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

238.38㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域・商業地域

構造・階数

RC、8F

容積率/建ぺい率

300％／60％ 500％／80％

延床面積717.89㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積594.79㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数12戸

取得価格（百万円）

356

建築年月日

平成12年7月5日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の容積率・建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、それぞれ499.52％・99.95％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。
２．信託不動産にかかる建物は、信託不動産にかかる土地の建ぺい率につき角地等緩和の適用を受けて建築されています。

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物件番号：M-11

物件名称：ニューシティレジデンス上池台

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東急池上線「長原」駅から徒歩4分の距離に位置します。建物の主要開口部は南東向きです。いわゆるデザイナーズマンシ
ョンとして、天井高を高く、窓の開口部も広くとった開放的なステューディオタイプが主な間取りです。昭和大学病院のある「旗の台」駅も徒歩5分の距離です。

所在地（住所）東京都大田区上池台一丁目4番15号（地番）東京都大田区上池台一丁目109番1

所有形態

借地権

所有形態

所有権

面積

242.73㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

S、4F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積421.42㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積414.45㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数12戸

取得価格（百万円）

238

建築年月日

平成14年3月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物の敷地利用権は土地賃貸借契約に基づく賃借権です。土地賃借権について登記簿には、「譲渡、転貸できる」旨の特約が記載されていますが、土地賃貸借契約及び覚書により、「譲渡、転貸」は土地所有者の承諾を得ることが必要になっています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来200％ですが、前面道路幅員による制限により、容積率は約160％となっています。

物件番号： M-13

物件名称：ニューシティレジデンス森下

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

最寄り駅である都営地下鉄新宿線「森下」駅から至近の距離に位置します。都営地下鉄新宿線を利用した大手町（「小川町」
駅乗換え）及び新宿方面、汐留エリアへのアクセスも容易です。全戸南向きという各住戸の配置の良好さに加え、ダブルオ
ートロック・ＴＶモニター・2重鍵や防犯窓センサー等の設備があり、セキュリティに配慮した設備を有しています。

所在地（住所）東京都江東区森下一丁目16番12号（地番）東京都江東区森下一丁目3番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

299.09㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、11F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積1,578.19㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,383.90㎡

信託期間満了日

平成22年10月15日

賃貸可能戸数38戸

取得価格（百万円）

985

建築年月日

平成16年9月6日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・シックス有限会社－- 146 －
(146) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-04_運用05_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： M-14

物件名称：ニューシティレジデンス若林公園

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

周辺には若林公園・烏山緑道があり閑静で良好な住宅環境を形成しています。南西角地に位置することに加え、主面開口部
が南東向きと方位にも恵まれています。全住戸が幅8.3ｍ以上の広い間口を有する住戸又は角住戸であり、開放感のある住戸プランが特徴です。

所在地（住所）東京都世田谷区若林四丁目39番4号（地番）東京都世田谷区若林四丁目334番1

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

800.22㎡

用途

居宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、4F

容積率/建ぺい率

200%/60%

延床面積1,809.79㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,425.43㎡

信託期間満了日

平成25年4月20日

賃貸可能戸数23戸

取得価格（百万円）

970

建築年月日

平成16年2月27日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
特記事項

２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は70％となっています。
３．「区役所周辺街づくり計画」の変更により隣地境界線からの外壁後退距離は1ｍ以上と変更された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

物件番号： M-15

物件名称：ニューシティレジデンス浅草橋

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ総武線「浅草橋」駅及び都営浅草線「浅草橋」駅より徒歩5分のアーバンファミリータイプのマンションです。全戸南
東向きと方位に恵まれ、かつ最寄り駅から都心への利便性も高い物件ですが、それに加え、基準階の天井高は約2.8メート
ル、良質な建具・内装、全部屋エアコン標準装備、ＴＶ付きジャグジーバスの付置等、仕様が充実しています。

所在地（住所）東京都台東区柳橋二丁目16番21号（地番）東京都台東区柳橋二丁目11番7

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

447.57㎡

用途

居宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、9F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積1,701.28㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,537.84㎡

信託期間満了日

平成25年4月18日

賃貸可能戸数32戸

取得価格（百万円）

870

建築年月日

平成17年1月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来500％ですが、前面道路幅員による制限により容積率は約360％となっています。
３．台東区集合住宅建築指導要綱に基づき、一定の台数の駐車場の確保が義務付けられていますが、6台分につき、平成21年２月末日現在、確保されておりません。

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物件番号： M-19

物件名称：ニューシティレジデンス入谷

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、東京メトロ日比谷線「入谷」駅から徒歩約3分及び「三ノ輪」駅まで徒歩約9分に位置する全戸南東向きのアーバ
ンファミリータイプ及びファミリータイプのマンションです。交通利便性が良いことに加え、通勤・通学、買い物をはじめとする生活利便性にも富んでいます。

所在地（住所）東京都台東区下谷三丁目1番28号（地番）東京都台東区下谷三丁目163番11

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

209.05㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、12F

容積率/建ぺい率

700%/80%

延床面積1,561.67㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,415.15㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数22戸

取得価格（百万円）

675

建築年月日

平成17年6月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

物件番号： M-22

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス上野タワー

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩約2分に位置するアーバンファミリータイプを中心とするマンションです。
本物件の存する地域は、鉄道交通の面では、上記の東京メトロ日比谷線「入谷駅」のほか、本物件から徒歩約10分のＪＲ山の手線「上野」駅等が利用可能であり、道路交通の面では、「昭和通り」に面しており、また「国際通り」、「言問通り」などの幹線道路に近接しているため、丸の内・大手町等を中心とした都心へのアクセスが良好であり、利便性が高いエリア
です。

所在地

（住所）東京都台東区北上野一丁目15番5号（地番）東京都台東区北上野一丁目73番2他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

626.72㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、14F/B1F

容積率/建ぺい率

700%/80%

延床面積5,336.74㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積4,197.66㎡

信託期間満了日

平成28年2月29日

賃貸可能戸数102戸

取得価格（百万円）

2,990

建築年月日

平成17年2月22日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

－- 148 －
(148) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-04_運用05_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： M-25

物件名称：ニューシティレジデンス森下ウエスト

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は都営地下鉄新宿線・都営地下鉄大江戸線「森下」駅から徒歩約3分に位置する、シングルタイプの地上11階建のマンションです。 本物件の所在するエリアは、マンション・事務所等が混在する地域ですが、都心への交通利便性に優れる
ことから、近年では単身者向け住宅エリアとして注目されています。

所在地（住所）東京都江東区新大橋二丁目12番11号（地番）東京都江東区新大橋二丁目9番7

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

340.57㎡

用途

共同住宅

用途地域

準工業地域

構造・階数

RC、11F

容積率/建ぺい率

400%/60%

延床面積1,407.63㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積1,275.60㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数40戸

取得価格（百万円）

810

建築年月日

平成19年5月28日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は70％となっています。
２．不動産にかかる土地に一部隣接地の外壁及び樋が越境しており、当該越境に関し、覚書を締結しております。

物件番号： M-27

物件名称：ニューシティレジデンス三ノ輪

サブリース会社

特定資産の種類

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

不動産

物件特性

本物件は、東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅から徒歩約3分に位置する、1Rと1Kタイプを中心とした地上15階建のマンションです。本物件は、最寄り駅である三ノ輪駅からJR「上野」駅まで約4分と交通利便性に優れています。また、周辺にはスーパーマーケットが所在し生活利便性にも優れた立地であることから、職住接近性、生活利便性を求める単身者、学生等を中心とした通勤者等の底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）東京都台東区根岸五丁目24番4号（地番）東京都台東区根岸五丁目58番他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

431.16㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、15F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積2,715.19㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積2,406.41㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数78戸

取得価格（百万円）

1,720

建築年月日

平成19年6月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．本件不動産の東側隣接道路（日光街道）の幅約４ｍが都市計画道路の予定地となっています。都市計画道路が事業実施
され容積率が見直されない場合、道路提供部分の容積消化分が基準容積率を超過し、既存不適格建物になる可能性があります。

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(149) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-04_運用05_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： M-28

物件名称：ニューシティレジデンス自由が丘ウエスト

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は東急大井町線「尾山台」駅から徒歩約11分に位置する、1Rから1LDKタイプの地下1階付地上10階建のマンションです。本物件の周辺には高級スーパーマーケットがあるとともに、駒沢オリンピック公園、等々力渓谷等の自然環境にも恵まれ、生活利便性と住環境を兼ね備えた立地であることから、これらを求める単身者、ディンクス等を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）東京都世田谷区等々力七丁目14番13号（地番）東京都世田谷区等々力七丁目30番8

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

515.70㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種低層住居専用地域

構造・階数

RC、3F/B1F

延床面積

1,077.45㎡

土地容積率/建ぺい率

150%/60%

建
物

受託者

なし

賃貸可能面積857.32㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数28戸

取得価格（百万円）

720

建築年月日

平成19年8月6日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は70％となっています。

物件番号： M-29

物件名称：ニューシティレジデンス中野

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、西武新宿線「新井薬師前」駅から徒歩約9分、ＪＲ中央総武線「中野」駅から徒歩約11分に位置する、1Kタイプの地上12階建のマンションです。本物件は「中野」駅より「新宿」駅へは1駅（所要時間約6分）、「吉祥寺」駅へは4駅（所
要時間約10分）と交通利便性に優れております。また、周辺には多数のスーパーマーケットが所在する生活利便性に優れた立地であることから、職住近接性、生活利便性を求める単身者、学生等を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）東京都中野区新井二丁目12番13号（地番）東京都中野区新井二丁目54番2他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

452.98㎡

用途

共同住宅

用途地域

近隣商業地域

構造・階数

RC、12F

容積率/建ぺい率

400%/80%

延床面積1,823.11㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積1,613.86㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数42戸

取得価格（百万円）

1,250

建築年月日

平成19年3月8日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、近隣商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

－- 150 －
(150) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-04_運用05_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： M-30 物件名称：ニューシティレジデンス用賀

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、東急田園都市線「用賀」駅から徒歩約６分に位置する、１Kから１LDKを中心とした地上９階建のマンションです。本物件は最寄り駅である「用賀」駅より「渋谷」駅まで4駅（所要時間約10分）、「二子玉川」駅へは1駅（所要時間約２分）と交通利便性に優れています。また、周辺には高級百貨店やスーパーマーケットがあるとともに、駒沢オリンピック公園・砧公園等の環境にも恵まれ、生活利便性と住環境を兼ね備えた立地であることから、これらを求める単身者、ディンクス等を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）東京都世田谷区玉川台一丁目３番12号（地番）東京都世田谷区玉川台一丁目754番４

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

527.27㎡

用途

共同住宅

用途地域

近隣商業地域

構造・階数

RC、９F

容積率/建ぺい率

300%/80%

延床面積1,574.26㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積1,472.38㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数45戸

取得価格（百万円）

1,305

建築年月日

平成19年６月20日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、近隣商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

物件番号： M-31 物件名称：ニューシティレジデンス住吉

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、東京メトロ半蔵門線及び都営新宿線「住吉」駅から徒歩約１分に位置する、１Kを中心とした地上11階建のマンションです。本物件は最寄り駅である「住吉」駅より「大手町」駅まで４駅（所要時間約11分）と交通利便性に優れています。また、周辺にはスーパーマーケットが所在する生活利便性に優れた立地であることから、職住近接性、生活利便性を求める単身者、学生等を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）東京都江東区住吉二丁目８番11号（地番）東京都江東区住吉二丁目７番24他１筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

299.72㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、11F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積1,551.43㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積1,362.60㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数60戸

取得価格（百万円）

1,170

建築年月日

平成19年９月７日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

－- 151 －(151) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-04_運用05_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： M-33 物件名称：ニューシティレジデンス
門前仲町イースト

物件特性

特定資産の種類不動産

本物件は、都営大江戸線及び東京メトロ東西線「門前仲町」駅から徒歩約６分に位置する、１Rから１Kを中心とした地上10階建のマンションです。本物件は「門前仲町」駅より「大手町」駅へは３駅（所要時間約６分）、「汐留」駅へは４駅（所要時間約９分）と交通利便性に優れております。また、周辺にはスーパーマーケットがあるとともに富岡八幡宮、木場公園等の環境にも恵まれ、生活利便性、職住近接性を求める単身者、ディンクス等を中心とした底堅い賃貸需要が期待
できます。

所在地

（住所）東京都江東区富岡二丁目２番９号（地番）東京都江東区富岡二丁目５番４他１筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

811.66㎡

用途

共同住宅、店舗

用途地域

近隣商業地域

構造・階数

RC、10F

容積率/建ぺい率

400%/80%

延床面積3,913.46㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積3,038.98㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数94戸

取得価格（百万円）

2,965

建築年月日

平成20年２月27日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、近隣商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

物件番号： M-35 物件名称：ニューシティレジデンス押上

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、都営浅草線線及び東京メトロ半蔵門線「押上」駅、東武伊勢崎線「業平橋」からそれぞれ約８分に位置する、
１Rから１DKを中心とした地上11階建のマンションです。本物件は、最寄り駅である「押上」駅と「業平橋」駅の２駅２路線が利用可能であり主要ビジネスエリアである中央区方面へのアクセスが良く交通利便性に優れています。また、周辺には区役所等の公共施設や「隅田公園」があり居住環境も良好です。なお、平成24年開業予定の「東京スカイツリー」をシンボルとして「押上・業平橋駅周辺戸地区画整理事業」が進行中であり大規模商業施設の建設をはじめ周辺環境の発展が期待されています。

所在地（住所）東京都墨田区向島三丁目５番２号（地番）東京都墨田区向島三丁目４番５号他２筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

427.88㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域・準工業地域

構造・階数

RC、11F

容積率/建ぺい率

500%/80% 300%/60%

延床面積2,079.14㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積1,785.24㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数60戸

取得価格（百万円）

1,267

建築年月日

平成19年８月24日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

１．不動産の北側道路（水戸街道）は都市計画道路（放13国道６号線）となっており、事業決定された場合現況敷地境界線
から4.4M後退します。
２．不動産にかかる土地の建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均を算出し緩和措
置を加味すると92.7％となります。（数値はエンジニアリングレポートによります）
３．不動産にかかる土地の容積率は用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均を算出すると451.45％になります。（数値はエンジニアリングレポートによります）－- 152 －
(152) ／ 2009/09/18 13:17 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-04_運用05_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： M-36 物件名称：ニューシティレジデンス蔵前

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、都営浅草線及び大江戸線「蔵前」駅から約4分に位置する、１Kから１LDKを中心とした地上13階建のマンションです。最寄り駅までの近接性や交通利便性が極めて良好です。当該地は都心部に位置し、主要な商業・ビジネスエリアへのアクセスに恵まれているため、交通利便性や生活利便性を重視した単身者層、小人数世帯を中心に底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）東京都台東区蔵前三丁目９番４号（地番）東京都台東区蔵前三丁目10番12他２筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

341.19㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、13F

容積率/建ぺい率

700%/80%

延床面積2,676.20㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積1,994.93㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数67戸

取得価格（百万円）

1,628

建築年月日

平成20年２月19日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．不動産にかかる土地の一部について、本物件南側隣接地所有者および借地人（建物所有者）に対し避難通路、自転車置き場、駐車場、駐輪場を目途とした使用（無償）を認めております。

物件番号：G-2

物件名称：ニューシティレジデンス船橋本町

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ総武線、東武野田線「船橋」駅、及び京成本線「京成船橋」駅より徒歩3～4分の距離に位置します。建物の主要開口部
は南向きです。沿線有数の繁華街である「船橋」駅周辺は再開発事業も進み、ターミナル都市として更なる発展が期待され
ています。

所在地

（住所）千葉県船橋市本町四丁目4番8号（地番）千葉県船橋市本町四丁目1285番19

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

462.84㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、10F/B1F

容積率/建ぺい率400％／80％

延床面積1,826.01㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,496.40㎡

信託期間満了日

平成21年3月21日（注）賃貸可能戸数86戸

取得価格（百万円）

1,083

建築年月日

平成9年3月21日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社

特記事項

１．建物延床面積にはゴミ置き場（コンクリートブロック造）5.31㎡を含みます。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来400％ですが、前面道路幅員による制限により容積率は360％となっています。

（注）本書の日付現在における信託期間満了日は、平成22年1月31日です。

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物件番号：G-3

物件名称：ゾンネンハイム元住吉

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東急東横線「元住吉」駅から商店街を通って徒歩12分の距離に位置します。建物はＬ型形状の2棟配棟で主要開口部は南及び東向きです。本物件が所在する川崎市中原区には大手電気メーカー等の事業所が多数、所在します。

所在地（住所）神奈川県川崎市中原区井田中ノ町8番8号（地番）神奈川県川崎市中原区井田中ノ町164番2他1筆

所有形態

所有権（共有）

所有形態

区分所有権

面積

1,706.37㎡

用途

居宅・事務所

用途地域

第一種中高層住居専用地域・第一種
住居地域・近隣商業地域

構造・階数

RC、7F/B1F

容積率/建ぺい率

300％／80％ 200％／60％

延床面積4,775.59㎡

土地

建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,910.25㎡

信託期間満了日

平成22年1月31日

賃貸可能戸数57戸

取得価格（百万円）

1,058

建築年月日

平成3年4月19日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産の建物は区分所有建物であり、信託不動産にかかる管理規約によれば、信託受託者は管理組合の総会において過半数の議決権を有しています。敷地権につき、登記がなされています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率・建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、それぞれ257.63％・76.52％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。

物件番号：G-4

物件名称：ニューシティレジデンス豊田

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ中央本線「豊田」駅から徒歩13分の距離に位置します。建物はＬ型で主要開口部は南及び東向きです。豊田から八王子にかけて、ＪＲ中央本線沿線には大手法人企業等の事業所が多数、所在しています。また、「豊田」駅から4路線の集中する「立川」駅までは2駅です。

所在地（住所）東京都日野市旭が丘三丁目2番23号（地番）東京都日野市旭が丘三丁目2番23

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

1,904.85㎡

用途

居宅

用途地域

工業地域

構造・階数

SRC、8F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積3,878.99㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,630.55㎡

信託期間満了日

平成22年1月31日

賃貸可能戸数67戸

取得価格（百万円）

1,053

建築年月日

平成4年6月29日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特記事項

信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。

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物件番号：G-5

物件名称：ニューシティレジデンス西船橋

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ総武線・東京メトロ東西線等の4路線が利用可能な「西船橋」駅から徒歩3分の距離に位置します。建物の主要開口部は南東向きです。周辺地域は中高層マンションのほか、事務所ビル等が見られる地域です。

所在地（住所）千葉県船橋市西船四丁目19番16号（地番）千葉県船橋市西船四丁目308番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

657.99㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、10F

容積率/建ぺい率400％／80％

延床面積1,869.09㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,597.32㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数81戸

取得価格（百万円）

997

建築年月日

平成13年3月2日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

物件番号：G-6

物件名称：ニューシティレジデンス舞浜

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ京葉線「舞浜」駅から徒歩15分の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きです。周辺地域は区画整然とした街路に沿って建物が連坦しており、居住環境は良好です。

所在地（住所）千葉県浦安市富士見五丁目14番17号（地番）千葉県浦安市富士見五丁目2405番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

696.88㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、6F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積1,422.75㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,287.72㎡

信託期間満了日

平成21年3月21日（注）賃貸可能戸数61戸

取得価格（百万円）

844

建築年月日

平成15年3月28日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社（注）本書の日付現在における信託期間満了日は、平成22年1月31日です。

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物件番号：G-7

物件名称：ニューシティレジデンス市川妙典

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ東西線「妙典」駅より徒歩9分の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きです。周辺は大型マンションや学校が多く立地する住宅街です。

所在地（住所）千葉県市川市塩焼二丁目14番20号（地番）千葉県市川市塩焼二丁目17番28

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

635.21㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、5F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積1,284.11㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,218.00㎡

信託期間満了日

平成21年3月21日（注）賃貸可能戸数58戸

取得価格（百万円）

769

建築年月日

平成15年3月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社

特記事項

信託不動産の土地にかかる建ぺい率は本来60％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は70％となっています。

（注）本書の日付現在における信託期間満了日は、平成22年1月31日です。

物件番号：G-8

物件名称：ニューシティレジデンス久米川

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

西武新宿線「久米川」駅から徒歩9分、「東村山」駅から徒歩12分の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きです。
近隣には東村山市役所をはじめ、両方の最寄駅にイトーヨーカドーや西友等の大型スーパーがあります。

所在地（住所）東京都東村山市本町一丁目12番1号（地番）東京都東村山市本町一丁目12番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,144.21㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域・第一種住居地域・準住居地域

構造・階数

SRC、7F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積2,178.64㎡

土地

建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,013.93㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数31戸

取得価格（百万円）

715

建築年月日

平成11年12月6日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の東側道路境界線沿いの幅約5ｍが都市計画道路（東3・3・8号線）の予定地となっています。
なお、従前の所有者と東村山市との間の協定書に基づき、①都市計画事業実施の際には協力することと、②目的物件を分譲する際には都市計画道路の将来拡張計画の変更が予定されていることを購入者に伝えることが必要とされます。都
市計画道路が事業実施され容積率が見直されない場合、道路提供部分の容積消化分が基準容積率を超過し、既存不適格建物になる可能性があります。
２．建物延床面積には、電気室・ポンプ室（21.36㎡）が含まれます。

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物件番号：G-9

物件名称：ニューシティレジデンス浦安

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は東京メトロ東西線「浦安」及び「南行徳」駅からそれぞれ徒歩8、7分の距離に位置します。建物の主要開口部は南向きです。2駅利用の駅前に商業地域が形成されていることから、生活利便性は良好です。

所在地（住所）千葉県市川市新井三丁目30番4号（地番）千葉県市川市新井三丁目30番3他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

553.00㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、5F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積1,137.97㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,074.53㎡

信託期間満了日

平成21年3月21日（注）賃貸可能戸数51戸

取得価格（百万円）

653

建築年月日

平成15年2月14日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定によりる緩和により建ぺい率は70％となっています。

（注）本書の日付現在における信託期間満了日は、平成22年1月31日です。

物件番号：G-10

物件名称：ニューシティレジデンス南行徳Ⅰ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ東西線「南行徳」駅から徒歩13分の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きです。周辺には大型複合ショッピングセンターがあります。

所在地（住所）千葉県市川市南行徳四丁目1番26号（地番）千葉県市川市南行徳四丁目1番6

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

530.49㎡

用途

共同住宅

用途地域

第二種住居地域

構造・階数

RC、5F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積1,091.40㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,031.81㎡

信託期間満了日

平成21年3月21日（注）賃貸可能戸数49戸

取得価格（百万円）

648

建築年月日

平成15年3月14日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社（注）本書の日付現在における信託期間満了日は、平成22年1月31日です。

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(157) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号：G-11

物件名称：ニューシティレジデンス南行徳Ⅱ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ東西線「南行徳」駅から徒歩12分の距離に位置します。建物の主要開口部は南東及び北東向きです。周辺には大型複合ショッピングセンターがあります。

所在地（住所）千葉県市川市南行徳四丁目1番5号（地番）千葉県市川市南行徳四丁目1番46

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

377.96㎡

用途

共同住宅

用途地域

第二種住居地域

構造・階数

RC、6F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積810.22㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積724.63㎡

信託期間満了日

平成21年3月21日（注）賃貸可能戸数35戸

取得価格（百万円）

447

建築年月日

平成15年3月14日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社（注）本書の日付現在における信託期間満了日は、平成22年1月31日です。

物件番号：G-12

物件名称：ニューシティレジデンス野毛山

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

京浜急行線「日の出町」駅から徒歩1分の駅前の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きです。みなとみらい（ＭＭ）21地区の玄関口であるＪＲ根岸線「桜木町」駅、横浜の官庁やオフィスが集まり中華街の玄関口でもある「関内」駅までそれぞれ道路距離で約700ｍ、1,000ｍの位置です。「日の出町」駅から「横浜」駅までは2駅4分です。

所在地（住所）神奈川県横浜市中区日ノ出町一丁目6番（地番）神奈川県横浜市中区日ノ出町一丁目6番他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

626.99㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、6F

容積率/建ぺい率400％／80％

延床面積830.85㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積744.90㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数30戸

取得価格（百万円）

469

建築年月日

平成12年9月7日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地と西側隣接地（地番14）との境界付近で登記所備付の公図に記載されている土地の形状が現況と相違しています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来400％ですが、前面道路幅員による制限により容積率は324％となっています。

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物件番号：G-13

物件名称：ニューシティレジデンス南林間

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

小田急江ノ島線「南林間」駅から徒歩2分の距離に位置します。建物の主要開口部は南東向きです。周辺地域は中層の雑居ビル、マンション、飲食店が混在する商業地域です。

所在地（住所）神奈川県大和市南林間二丁目11番16号（地番）神奈川県大和市南林間二丁目3343番49他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

428.78㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、8F

容積率/建ぺい率400％／80％

延床面積1,615.17㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,489.44㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数29戸

取得価格（百万円）

456

建築年月日

平成14年4月16日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。

物件番号：G-14

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス湘南

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ東海道本線「茅ヶ崎」駅から徒歩14分の距離に位置します。建物の主要開口部は南向きです。本物件から茅ヶ崎海岸までは徒歩3分の距離にあります。茅ヶ崎駅までの道は平坦な一本道でバスの利用も可能です。

所在地（住所）神奈川県茅ヶ崎市東海岸南一丁目20番4号（地番）神奈川県茅ヶ崎市東海岸南一丁目11323番34他7筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,315.73㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種低層住居専用地域・第一種
住居地域

構造・階数

RC、3F

容積率/建ぺい率100％／50％ 200％／60％

延床面積

1,121.98㎡

土地

建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,082.28㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数19戸

取得価格（百万円）

445

建築年月日

平成12年2月25日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の東側が接面する舗装県道は都市計画道路で、都市計画道路予定線は現況道路境界線から約5.7ｍ西方の敷地内を通っています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率・建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、それぞれ153.15％、55.31％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。
３．信託不動産にかかる建物の建築の際に、従前の所有者と茅ヶ崎市との間の協定により一定の台数の駐車場の確保が義務付けられていますが、4台分につき、平成21年２月末日現在、確保されておりません。

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物件番号：G-15

物件名称：ライオンズマンション淵野辺本町

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ横浜線「淵野辺」駅から徒歩19分の距離に位置します。建物の主要開口部は南東向きです。ＪＲ横浜線沿線の大手法人事業所の跡地に郊外型大規模商業施設がオープンし、開発促進された地域です。また、大手法人企業等の大規模な事業所が、所在しており、「淵野辺」駅を最寄り駅とした大学も所在します。

所在地（住所）神奈川県相模原市淵野辺本町四丁目38番13（地番）神奈川県相模原市淵野辺本町四丁目1043番2

所有形態

所有権（共有）

所有形態

区分所有権

面積

919.01㎡

用途

居宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

SRC、RC、9F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積

1,788.58㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積997.92㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数15戸

取得価格（百万円）

222

建築年月日

平成3年8月30日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。
２．信託不動産にかかる建物は区分所有建物であるところ、信託受益者の所有部分は26戸中15戸であるため管理規約上過半数の議決権を有しています。敷地権につき登記がなされています。

物件番号：G-16

物件名称：ライオンズマンション東青梅第三サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ青梅線「東青梅」駅から徒歩8分に位置します。建物の主要開口部は東向きです。最寄の東青梅駅周辺には市役所関連
諸施設、スーパーマーケット、金融機関が存する等、生活利便性は比較的良好です。

所在地（住所）東京都青梅市東青梅六丁目10番2号（地番）東京都青梅市東青梅六丁目10番2他3筆

所有形態

所有権（共有）

所有形態

区分所有権

面積

1,057.87㎡

用途

居宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、7F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積2,076.85㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積659.03㎡

信託期間満了日

平成31年7月31日

賃貸可能戸数33戸

取得価格（百万円）

175

建築年月日

平成4年5月12日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地のうち、東京都青梅市東青梅六丁目10番9、同所10番10及び同所10番12の土地につき東京電力
株式会社を地役権者とする送電線設置のための地役権が設定されており、送電線設置路の送電線路から一定の範囲内における建造物の築造等が禁止されています。
２．信託不動産にかかる建物は区分所有建物であるところ、信託受益者の共用持分割合は197,766分の65,903であるため管理規約上過半数の議決権を有していませんが、特別決議事項においては単独の反対により議案の可決を妨げることは可能です。敷地権につき登記がなされています。
３．隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。

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物件番号： G-17

物件名称：パークテラス市川

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ総武線「市川」駅より徒歩約4分及び京成電鉄本線「市川真間」より徒歩約6分に位置する南向き・北向きのシングルタ
イプのマンションです。「市川」駅から「東京」駅まで快速を利用して約20分と都心への接近性は良好です。周囲は徒歩圏
内に小・中学校等の教育施設、「市川」駅前周辺には商業施設が集積しており、通勤・通学、買い物をはじめとする日常における生活上の利便性は良好と考えられます。

所在地（住所）千葉県市川市市川一丁目24番3号（地番）千葉県市川市市川一丁目1045番4他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

228.63㎡

用途

共同住宅、事務所

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、9F

容積率/建ぺい率

400%/80%

延床面積1,063.41㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積876.89㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数40戸

取得価格（百万円）

620

建築年月日

平成16年4月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。

物件番号： G-18

物件名称：パークテラス塩焼

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ東西線「妙典」駅徒歩約13分、「塩焼4丁目」バス停まで徒歩約4分の位置に所在する南向き主体のシングルタイ
プのマンションです。「妙典」駅から「大手町」駅までは約25分と都心へのアクセスが良好です。また、隣接する地域には徒歩圏内に小・中学校等の教育施設、「妙典駅」周辺には大型スーパーマーケット等があり、通勤・通学、買い物をはじめとする生活利便性も魅力的な物件です。

所在地（住所）千葉県市川市塩焼四丁目12番22号（地番）千葉県市川市塩焼四丁目12番地94他4筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

485.21㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、3F

容積率/建ぺい率

200%/60%

延床面積871.84㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積583.76㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数36戸

取得価格（百万円）

310

建築年月日

平成5年4月30日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は70％となっています。

－- 161 －
(161) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： G-19

物件名称：パークテラス堀江

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ京葉線「新浦安」駅から徒歩で約22分、当該物件の最寄バス停「東野一丁目」より徒歩約2分の位置に所在する南向き
シングルタイプのマンションです。京葉線「新浦安」駅から「東京」駅まで快速を利用して約15分と都心へのアクセスも良好です。徒歩圏内に小・中学校等の教育施設、南西側には近隣商店街があり、通勤・通学、買い物をはじめとする生活利便性も魅力的な物件です。

所在地（住所）千葉県浦安市堀江一丁目2番14号（地番）千葉県浦安市堀江一丁目1671番他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

280.96㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、3F

容積率/建ぺい率

200%/60%

延床面積407.62㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積374.33㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数22戸

取得価格（百万円）

193

建築年月日

平成3年3月7日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

物件番号：R-1

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス大通公園

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

札幌市営地下鉄東西線「西11丁目」駅から徒歩5分に位置します。建物の主要開口部は南向きです。周辺には合同庁舎や裁判所等の公共公益施設及びオフィスビルが建ち並び、また規模の大きな病院も所在しています。

所在地（住所）北海道札幌市中央区南一条西十三丁目4番地60（地番）北海道札幌市中央区南一条西十三丁目4番60

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

804.79㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、9F/B1F

容積率/建ぺい率400％／80％

延床面積3,692.02㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,996.24㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数40戸

取得価格（百万円）

726

建築年月日

平成12年10月13日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社－- 162 －
(162) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号：R-2

物件名称：五色山ハイツ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ山陽本線「垂水」駅から徒歩12分、山陽電鉄本線「霞ヶ丘」駅から徒歩6分の距離に位置します。建物の主要開口部は南向きです。南傾斜の高台に建っています。「霞ヶ丘」駅から神戸の中心地「三宮」駅までは「垂水」駅を経由して5駅18分の距離です（乗り換え時間は含みません）。「垂水」駅の海側には大型ショッピングセンターが所在しています。本物件
は、現在法人の社宅用途として、一括賃貸されている物件です。

所在地（住所）兵庫県神戸市垂水区五色山四丁目20番18号（地番）兵庫県神戸市垂水区五色山四丁目1508番

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,923.14㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、7F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積2,470.13㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,253.34㎡

信託期間満了日

平成22年1月31日

賃貸可能戸数33戸

取得価格（百万円）

720

建築年月日

平成5年8月19日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の北側道路は、都市計画道路であり、利用上の制限が課される可能性があります。
２．建物延床面積には、電気室（21㎡）、ポンプ室（20.65㎡）及び自転車置き場（35.7㎡）が含まれます。

物件番号：R-3

物件名称：ニューシティレジデンス西公園

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

福岡市営地下鉄1号線「大濠公園」駅から徒歩7分に位置します。建物の主要開口部は南向きです。「西新」駅から「姪浜」
駅までの間では近年活発に住宅開発が行われているエリアです。本物件の近くには西公園のほか、大濠公園、舞鶴公園もあ
ります。

所在地

（住所）福岡県福岡市中央区荒戸二丁目5番6号（地番）福岡県福岡市中央区荒戸二丁目141番

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

642.24㎡

用途

共同住宅

用途地域

近隣商業地域

構造・階数

RC、11F

容積率/建ぺい率

300％／80％

延床面積1,578.37㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,483.50㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数30戸

取得価格（百万円）

379

建築年月日

平成12年10月12日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社－- 163 －
(163) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号：R-4

物件名称：ニューシティレジデンス西大濠

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

福岡市営地下鉄1号線「西新」駅、「唐人町」駅それぞれ徒歩8、10分の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きです。「西新」駅から「姪浜」駅までの間では近年活発に住宅開発が行われているエリアです。本物件の近くには西公園のほか、大濠公園及び舞鶴公園もあります。

所在地（住所）福岡県福岡市中央区今川二丁目7番44号（地番）福岡県福岡市中央区今川二丁目七区365番

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

763.49㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、5F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積1,099.47㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,013.22㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数17戸

取得価格（百万円）

258

建築年月日

平成12年5月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

物件番号：R-5

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス加古川

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ山陽本線「加古川」駅から徒歩18分に位置します。建物は壱番館、弐番館の2棟から構成されており、それぞれの主要
開口部は南及び南東向きです。山陽本線快速で「三ノ宮」駅まで約29分、「大阪」駅まで50分です。周辺は一般住宅を中心にマンション、店舗も見られる住宅地域です。

所在地（住所）兵庫県加古川市加古川町美乃利字397番地1、380
番地1（地番）兵庫県加古川市加古川町美乃利字知原380番1他3筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

5,833.65㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、3F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積

1,918.62㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,888.02㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数34戸

取得価格（百万円）

274

建築年月日

平成12年9月8日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

１．筆界確認書記載の当該各境界の記載の一部に不備があることにより、隣地所有者との間での一部の境界合意の存否は必ずしも明らかではありません。
２．信託不動産にかかる土地は不整形地であり、かつ増水時の調整池を兼ねた通路等を含んでいます。

－- 164 －
(164) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号：R-6

物件名称：ライオンズマンション前橋西片貝

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

上毛電気鉄道「三俣」駅及び「片貝」駅からそれぞれ徒歩8分の距離に位置します。建物はＬ型の形状で主要開口部は南及び東向きです。「三俣」駅から「中央前橋」駅までは2駅3分の距離です。「片貝」駅前には深夜まで営業しているスーパー
マーケットがあります。

所在地（住所）群馬県前橋市西片貝町一丁目301番地5（地番）群馬県前橋市西片貝町一丁目301番5

所有形態

所有権（共有）

所有形態

区分所有権

面積

1,224.00㎡

用途

居宅

用途地域

―

構造・階数

RC、6F

容積率/建ぺい率200％／70％

延床面積2,444.14㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,284.45㎡

信託期間満了日

平成30年7月31日

賃貸可能戸数23戸

取得価格（百万円）

202

建築年月日

平成4年2月19日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。
２．信託不動産にかかる建物は区分所有建物であるところ、信託受益者の所有部分は40戸中23戸であるため管理規約上過半数の議決権を有しています。敷地権につき登記がなされています。
３．信託不動産にかかる建物の在する地域は都市計画区域の市街化調整区域に指定されています。なお、信託不動産にかかる土地については「既存宅地」の確認を受けて建物が建築されています。

物件番号： R-7

物件名称：アプリーレ垂水

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件周辺は神戸市郊外のベッドタウンと位置づけられる地域で、中高層のマンションを主体とし戸建住宅も見られる閑静な住宅地域です。最寄りのJR「垂水」駅までは徒歩約16分、加えて豊富なバス便も利用できます。102台の平面駐車場は自家用車通勤の需要にも対応しています。主要開口部は南東向きです。全戸ファミリータイプで、定期借家契約により企業の社宅として使用されています。

所在地（住所）兵庫県神戸市垂水区高丸七丁目3番1号（地番）兵庫県神戸市垂水区高丸七丁目2246番70

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

5,708.48㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、12F

容積率/建ぺい率

200%/60%

延床面積6,989.53㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積6,545.25㎡

信託期間満了日

平成22年11月26日

賃貸可能戸数99戸

取得価格（百万円）

1,710

建築年月日

平成15年1月22日

PM会社

株式会社神戸製鋼所

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

該当なし－- 165 －
(165) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： R-9

物件名称：クレスト草津

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

草津市は、京阪神の大都市近郊に所在し、ベットタウンとして、また工業都市として、そして大学等のキャンパスタウンとして発展してきました。本物件は、「南草津」駅から約3km、及び各大学キャンパスと近く、安定した需要が期待できる南東向き主体の学生マンションです。本物件は、コープ総合リビング株式会社への一括賃貸物件で、賃料保証型の賃貸借に供されています。

所在地（住所）滋賀県草津市笠山五丁目3番27号（地番）滋賀県草津市笠山五丁目字笹ノ口480番他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

7,616.46㎡

用途

共同住宅

用途地域

工業地域

構造・階数

RC、11F/B2

容積率/建ぺい率

200%/60%

延床面積15,176.45㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積13,452.80㎡

信託期間満了日

平成25年6月30日

賃貸可能戸数540戸

取得価格（百万円）

3,830

建築年月日

平成11年2月4日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

物件番号： R-10

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス本町イースト

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

大阪地下鉄堺筋線・中央線「堺筋本町」駅から徒歩約3分に位置する主要開口部が南向き・北向きのシングルタイプを中心とするマンションです。最寄り駅「堺筋本町」駅から大阪市営中央線で「本町」駅まで約1分、「本町」駅から大阪市営御堂筋線で「梅田」駅まで約5分と大阪の中心地への接近性も良好であることから、利便性を志向する単身者に人気が高く賃貸需要は旺盛な地域です。

所在地（住所）大阪府大阪市中央区久太郎町一丁目3番7号（地番）大阪府大阪市中央区久太郎町一丁目54番

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

639.45㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、15F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積4,402.21㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,471.39㎡

信託期間満了日

平成25年12月31日

賃貸可能戸数117戸

取得価格（百万円）

1,740

建築年月日

平成17年2月22日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社－- 166 －
(166) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： R-11

物件名称：ニューシティレジデンス新梅田

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

阪急「中津」駅から南西方約480m（徒歩6分）、阪急「梅田」駅から北西約1,300mに立地する主要開口部が西向き・南向きのシングルタイプを中心とする物件です。隣接する梅田地区には、大規模商業施設やホテル、文化・娯楽施設が集積しさらに縦横に地下街が形成される等、西日本最大の商業地域が形成されています。都心接近性に加え生活利便性の高い地域であることから単身者やファミリー層に人気が高く、賃貸需要は旺盛な地域といえます。

所在地（住所）大阪府大阪市北区中津六丁目8番21号（地番）大阪府大阪市北区中津六丁目11番7

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,149.22㎡

用途

共同住宅

用途地域

準工業地域

構造・階数

RC、11F

容積率/建ぺい率

300%/60%

延床面積3,642.57㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,279.90㎡

信託期間満了日

平成25年12月31日

賃貸可能戸数108戸

取得価格（百万円）

1,640

建築年月日

平成17年2月14日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

物件番号： R-13

物件名称：ニューシティレジデンス阿倍野

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、大阪市営地下鉄谷町線「阿倍野」駅徒歩約2分に位置するファミリータイプを中心とするマンションです。本物
件の存する地域は、大阪市南部の商業・交通の中心的位置にある「天王寺ターミナル」に近接し、上記の地下鉄谷町線「阿倍野」駅のほかＪＲ大阪環状線・阪和線「天王寺」駅、大阪市営地下鉄御堂筋線「天王寺」駅及び近鉄南大阪線「大阪阿倍野橋」駅がそれぞれ徒歩4分程度で利用可能であるため、交通利便性が高いエリアです。

所在地（住所）大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋二丁目4番37号

土地（地番）大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋二丁目34番5

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

2,174.13㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、15F

容積率/建ぺい率(用途地域指定)

800%/80%
400%/80%

延床面積11,579.44㎡

建物

受託者

なし

賃貸可能面積10,832.11㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数153戸

取得価格（百万円）

5,400

建築年月日

平成18年1月17日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、556.30％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。
３．不動産にかかる土地には、私道部分（約108㎡）が含まれており、東側道路の一部となっています。
４．不動産にかかる土地に一部隣接地の建物等が越境しており、当該越境に関し覚書を締結しております。
５．不動産にかかる土地に商店会所有のアーケードの一部が越境しておりますが、当該越境に関し書面等を取り交わしておりません。
６．不動産にかかる土地に一部隣接地の建物からの排水管があり、排水枡に接続されております。
７．不動産にかかる土地の一部には、周辺自治会及び近隣住民との申し合わせにより通路が2箇所（合計約90㎡）設置されています。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社－- 167 －
(167) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： R-14

物件名称：ニューシティレジデンス大手通

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、大阪市営地下鉄堺筋線「北浜」駅徒歩約9分に位置するシングルタイプのマンションです。本物件の存する地
域は、スーパーマーケット、飲食店、各種金融機関の支店等が存しており、日常の生活利便性が良好であり、鉄道交通の面では、上記の地下鉄堺筋線「北浜」駅のほか同線「堺筋本町」駅、大阪市営地下鉄谷町線「谷町四丁目」駅、「天満橋」駅が本物件からほぼ同距離で利用可能であるため、交通利便性が高いエリアです。

所在地（住所）大阪府大阪市中央区大手通二丁目4番15号（地番）大阪府大阪市中央区大手通二丁目39番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

139.33㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、11F

容積率/建ぺい率

800%/80%

延床面積938.03㎡

土地

建物

受託者

なし

賃貸可能面積860.48㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数31戸

取得価格（百万円）

382

建築年月日

平成18年1月17日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．不動産にかかる土地に一部隣接地の建物等が越境しており、当該越境に関し覚書を締結しております。

物件番号： R-15 物件名称：ニューシティレジデンス栄サブリース会社

特定資産の種類

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

不動産

物件特性

名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄」駅徒歩約4分の距離に位置します。周辺には百貨店等の商業施設やオフィスビルが集積し、区役所や芸術文化センターにも近接しております。

所在地（住所）愛知県名古屋市中区栄四丁目16番10号（地番）愛知県名古屋市中区栄四丁目1610番

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

497.65㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、13F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積3,040.01㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積2,836.00㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数73戸

取得価格（百万円）

1,361

建築年月日

平成19年2月19日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

－- 168 －
(168) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： R-16 物件名称： ニューシティレジデンス日本橋高津

特定資産の種類

不動産

物件特性

大阪市営地下鉄堺筋線「日本橋」駅から徒歩3分の距離に位置します。本物件の所在する商業地域には、低層階を店舗・事務所として利用する中高層のマンションや店舗、オフィスビル等が建ち並び、周辺には「国立文楽劇場」等の文化施設が見受けられます。最寄駅の「日本橋」駅からは「なんば」駅まで1駅で約2分、「新大阪」駅までは約20分程度です。

所在地（住所）大阪府大阪市中央区高津二丁目4番6号（地番）大阪府大阪市中央区高津二丁目19番8

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,413.07㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC14F/B1F

容積率/建ぺい率

800%/80%

延床面積13,340.10㎡

土地

建物

受託者

なし

賃貸可能面積9,334.47㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数262戸

取得価格（百万円）

4,780

建築年月日

平成18年1月31日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

物件番号： R-17 物件名称：ニューシティレジデンス円山裏参道

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は市営地下鉄東西線「西18丁目」駅から徒歩約７分に位置する、１ＬＤＫと２ＬＤＫタイプを中心とした地上10階建のマンションです。本物件は、円山公園に至る「裏参道」とよばれる南１条通に面しており、周辺には大学病院や円山公園等も所在する生活利便性に優れた立地です。

所在地（住所）北海道札幌市中央区
南二条西二十一丁目１番47号（地番）北海道札幌市中央区南二条西二十一丁目55番１

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

532.43㎡

用途

共同住宅

用途地域

近隣商業地域

構造・階数

RC、10F

容積率/建ぺい率

300%/80%

延床面積1,891.08㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積1,522.89㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数36戸

取得価格（百万円）

486

建築年月日

平成19年８月15日

PM会社

特記事項

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

該当事項はありません。

－- 169 －
(169) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： R-18 物件名称：ニューシティレジデンス円山表参道

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は市営地下鉄東西線「西18丁目」駅から徒歩約７分に位置する、１ＬＤＫと２ＬＤＫタイプを中心とした地上14階
建のマンションとなる予定です。本物件は、北海道神宮の表参道にあたる主要道路「宮の沢 北１条線」に面しており、周辺には大学病院や円山公園、北海道立近代美術館等も所在する生活利便性に優れた立地です。「西18丁目」駅から札幌
市中心部の「大通」駅へは市営地下鉄東西線で約４分と交通利便性にも優れており、利便性と良好な住環境を求める少人
数世帯を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）北海道札幌市中央区
北一条西二十一丁目２番１号（地番）北海道札幌市中央区北一条西二十一丁目46番29

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,583.12㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、14F

容積率/建ぺい率

400%/80%

延床面積7,783.57㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積6,100.31㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数146戸

取得価格（百万円）

2,045

建築年月日

平成20年２月12日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は90％となっています。

物件番号： R-19 物件名称：ニューシティレジデンス博多駅東

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は１Ｋ～１ＤＫタイプを中心とする地上10階建のマンションです。交通機関としては市営地下鉄空港線「東比恵」駅から徒歩約３分に位置し、「福岡空港」へ市営地下鉄空港線で１駅、約３分、「天神」駅へは３駅、約８分と交通利便性に優れています。周辺環境としては、本物件の北東側には御笠川、南西側には比恵公園が位置し、住環境が良好です。
従って、交通利便性や住環境を重視する単身赴任者や、単身者層に底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）福岡県福岡市博多区比恵町５番31号（地番）福岡県福岡市博多区比恵町134番

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

734.75㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、10F

容積率/建ぺい率

400%/80%

延床面積3,471.66㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積3,061.60㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数115戸

取得価格（百万円）

1,230

建築年月日

平成19年11月６日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社－- 170 －
(170) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： R-20

物件名称：ニューシティレジデンス心斎橋イーストタワー

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、大阪市営地下堺筋線「長堀橋」から徒歩約2分に位置する1LDKから4LDKのマンションです。周辺は、商業地内にマンション・事務所ビル等が立地する住商混在の地域です。関西有数の繁華街である商店街まで、徒歩約15分の距離にあり、生活利便性に優れた立地であることから、都心接近性、生活利便性を求めるディンクス・ファミリー層を中心とした
底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）大阪府大阪市中央区島之内一丁目15番25号（地番）大阪府大阪市中央区島之内一丁目19番10

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,477.65㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、28F

容積率/建ぺい率

400%/80%

延床面積12,018.55㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積8,747.40㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数133戸

取得価格（百万円）

4,693

建築年月日

平成19年1月5日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．不動産にかかる土地の容積率は本来400％ですが、大阪市総合設計制度に基づく特例により、容積率は675.93％となっています。

物件番号： R-21

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス三宮

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、神戸新交通ポートアイランド線「貿易センター」駅から徒歩約1分に位置する地上15階建のシングルタイプのマンションです。本物件は、地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅、ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅、阪神本線「三宮」駅、阪急神戸線「三宮」駅、地下鉄西神・山手線「三宮」駅のいずれからも徒歩圏内であり、交通利便性に優れています。また、周辺には百貨店等の商業施設、市役所・合同庁舎等の公共公益施設、磯上公園等も所在する生活利便性にも優れた立地であり、都心接近性及び利便性を指向する単身者を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）兵庫県神戸市中央区磯辺通三丁目2番31号（地番）兵庫県神戸市中央区磯辺通三丁目308番

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

473.22㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、15F

容積率/建ぺい率

700%/80%

延床面積3,371.98㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積3,071.60㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数112戸

取得価格（百万円）

1,485

建築年月日

平成19年1月31日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

－- 171 －
(171) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： R-22

物件名称：ニューシティレジデンス勾当台公園

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、市営地下鉄南北線「勾当台公園」駅から徒歩約7分に位置する、1Ｋと1LDKタイプの地上11階建のマンションです。本物件は、最寄り駅である上記勾当台公園駅からJR東北新幹線「仙台」駅まで約5分と交通利便性に優れています。周辺には市役所・県庁が所在し生活利便性に優れた立地であることから、職住接近性、生活利便性を求める独身者、ディンクス等を中心とした通勤者等の底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）宮城県仙台市青葉区国分町三丁目10番24号（地番）宮城県仙台市青葉区国分町三丁目10番12

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

380.16㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、11F/B1F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積2,017.22㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積1,684.10㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数50戸

取得価格（百万円）

655

建築年月日

平成19年2月26日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

特定資産の種類

物件番号： R-23 物件名称：ニューシティレジデンス一番町

不動産

物件特性

本物件は市営地下鉄南北線「仙台」駅から徒歩約9分、JR東北新幹線「仙台駅」から徒歩約13分に位置する、1Kと1DK+S及び1LDKタイプの地上10階建と地上9階建の2棟からなるマンションです。本物件の周辺には仙台市の中心商業施設であるアーケード商店街、百貨店等が集積するとともに、大学ほか専門学校等の教育施設が所在する生活利便性に優れた立地であることから、生活利便性を求める単身者、ディンクス等を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）宮城県仙台市青葉区
一番町一丁目6番27号、30号（地番）宮城県仙台市青葉区一番町一丁目6番26他１筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

772.50㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

容積率/建ぺい率

500%（注１）/80%

土地
建物

A棟/RC、10F
B棟/RC、9F

延床面積3,091.03㎡

受託者なし

賃貸可能面積2,800.32㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数68戸

取得価格（百万円）

965

建築年月日

平成19年6月1日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

（注１）上記の容積率は都市計画上のものであり、B棟については、建築基準法による容積率は360％です。

－- 172 －
(172) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： R-24 物件名称：ニューシティレジデンス大町

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は市営地下鉄南北線「広瀬通」駅から徒歩約13分に位置する、1Rと1Kタイプの地上13階建のマンションです。本物
件の周辺には仙台の中心商業施設であるアーケード商店街があります。生活利便性に優れた立地であることから、生活利便性を求める単身者を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）宮城県仙台市青葉区大町二丁目5番8号（地番）宮城県仙台市青葉区大町二丁目5番8

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

452.95㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、13F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積2,717.13㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積2,149.08㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数72戸

取得価格（百万円）

842

建築年月日

平成19年6月21日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

物件番号： R-25

物件特性

所在地

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス上町台

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類不動産

本物件は、大阪市唯一の高台である「上町台地」と呼ばれる地区に所在している地上15階建のファミリータイプのマンシ
ョンです。本物件からは、大阪市営地下鉄谷町線及び大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅、大阪市営地下鉄
谷町線及び大阪市営地下鉄千日前線「谷町九丁目駅」、近鉄奈良線「上本町」駅の3駅が徒歩で利用可能であり、「谷町六丁目」駅から大阪キタ地区の中心部である「東梅田」駅へは大阪市営地下鉄谷町線で乗車時間約8分、大阪ミナミ地区の中心部である「なんば」駅へは「谷町九丁目」駅から大阪市営地下鉄千日前線で乗車時間約5分で至り、交通利便性は良好です。また、本物件の周辺は、多くの寺社が存しているほか、公園・病院等の公共公益施設も存し、大阪中心部に接近しておりながら緑豊かな環境が整っていることから、都会接近性及び生活利便性を重視するファミリー層を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。
（住所）大阪府大阪市中央区（地番）大阪府大阪市中央区上本町西四丁目623番2
上本町西四丁目1番12号
所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,154.91㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、15F/B1F

容積率/建ぺい率

600%/80%、400%/80%

延床面積6,446.82㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積5,415.39㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数69戸

取得価格（百万円）

3,214

建築年月日

平成19年1月18日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、490.28％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。

－- 173 －
(173) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号： R-26 物件名称：ニューシティレジデンス肥後橋タワー

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、大阪市営地下鉄四つ橋線「肥後橋」駅から徒歩約２分、大阪市営地下鉄御堂筋線「淀屋橋」駅から徒歩約７分に位置する、１Ｋ及び１ＬＤＫの地下１階付地上21階建のマンションです。また、本物件は大阪のビジネス・行政の中心である中之島及び淀屋橋の至近の立地で希少性が高いことに加え、周辺には百貨店や大阪市役所、病院などの公共公益施設が所在する生活利便性に優れた立地であることから、職住近接性、生活利便性を求める単身者やディンクス等を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）大阪府大阪市西区土佐堀一丁目２番24号（地番）大阪府大阪市西区土佐堀一丁目15番３他３筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,025.30㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、21F/B１F

容積率/建ぺい率

800%/80%

延床面積8,483.79㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積6,230.20㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数194戸

取得価格（百万円）

4,200

建築年月日

平成19年３月14日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．不動産に土地の容積率は本来800％ですが、前面道路幅員による制限により651.60％となっています。

－- 174 －
(174) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-05_運用06_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ニ．第８期末現在における価格について（イ）保有資産の評価方法の変更
本投資法人は、第８期において、同期末において保有する各不動産又は各信託不動産毎の価格の評価方法として、第７期までとは異なる評価方法を採用いたしました。変更前の評価
方法及び変更後の評価方法は以下のとおりです。
ａ．変更前の評価方法
上記変更を行う前に採用していた資産評価の方法（以下「変更前評価方法」といいます。）は、不動産鑑定士による該当期末現在を基準時点として、奇数期は鑑定評価書、偶数期は調査報告書（以下併せて「鑑定評価書等」といいます。）に基づく評価額を期末現在の価格として採用するものです。
ｂ．変更後の評価方法
上記変更を行った結果、第８期において採用する資産評価の方法（以下「変更後評価方法」といいます。）は、①本投資法人の第７期末時点の鑑定評価において、直接還元法で査定された１年間の標準的な純収益（以下「直接還元ＮＣＦ」といいます。）を同期末時
点の鑑定評価額で除して利回り（以下「出来上り利回り」といいます。）を求め、②この出来上り利回りに、地域等に応じた利回り変動値を加減することにより、第８期末時点における出来上り利回りを想定し（以下「想定出来上り利回り」といいます。）、③第７期につき算定された直接還元ＮＣＦは、各不動産の収益性を中長期的に捉えた査定賃料に基づいて、理論的に長期安定的な収支を前提としていることから、当該直接還元ＮＣＦを第８期において用いることにも合理性があるとの判断に基づき、当該直接還元ＮＣＦを想定
出来上り利回りで除す、という評価方法（以下「変動利回り評価法」といいます。）により算出した価額を期末現在の価格として採用するものです。
なお、利回り変動値については、第三者である不動産鑑定評価機関による調査報告書に基づく査定値を採用しております。
（ロ）保有資産の評価方法を変更した理由
ａ．本投資法人は、平成20年10月９日付で東京地方裁判所に民事再生手続開始の申立てを行い、同年10月14日に同裁判所より民事再生手続開始の決定が下され、平成21年４月７日に民事再生手続における再生計画案を提出しております。かかる民事再生手続の状況に照らし、スポンサー選定手続において選定されるスポンサーによる本投資法人の価値評価額が、本投資法人の保有資産につき継続保有を前提として変更前評価方法により得られた価額を下回った場合であっても、スポンサーによる支援が得られなければ破産に移行せざるを得ない蓋然性が高いものと考えられます。また、仮に破産に移行した場合の本投資法人の保有資産の価値（清算を前提とする価値）については、不動産鑑定士による平成20年10月14日（民事再生手続開始決定時）の時点での調査報告書に基づき民事再生法第124条に基づく財産評定が実施されております。そのため、法律上要請される財産評定に加え、さらに外部委託費用を支払って変更前評価方法による資産評価を入手することは必ずしも投資主の利益に適うものではないと判断いたしました。これらの事情に照らし、第８期末における保有資産の評価に当たり変更前評価方法を採用せず、変更後評価方法を採用することを決定いたしました。
－- 175 －
(175) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ｂ．次に、変更後評価方法として変動利回り評価法を採用した理由は、以下のとおりです。
投資法人の保有資産の期末の資産評価については、投資法人の計算に関する規則第73条
第７号ロの規定により、「物件ごとに、当期末現在における価格（鑑定評価額、公示価格、
路線価、販売公表価格その他これらに準じて公正と認められる価格をいう。）」を算定することが求められています。
これを踏まえ、鑑定評価額等に準じた資産評価方法を検討し、地域等に応じた利回り変
動値を加減した想定出来上り利回りを用いるなどの点で収益還元法そのものとはいえない
ものの、収益還元法の一つである直接還元法に準じて価額を算出しようとするものである
変動利回り評価法を採用することとしました。
（ハ）変更前評価方法と変更後評価方法との相違点及び留意点
変更後評価方法である変動利回り評価法は前記「（イ）保有資産の評価方法の変更 ｂ．
変更後の評価方法」に記載のとおり、収益性に着目した評価方法であり、また、評価の客観性を確保するために、利回り変動値は不動産鑑定評価機関の調査等に基づき妥当と判断した
数値を採用しております。
しかしながら、変動利回り評価法は、①「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいた不動産鑑定評価ではないこと、②不動産鑑定評価機関による（利回り変動値の）調査は、各物件の現地調査はもとより収支等の状況についても確認作業を行われていないものであること、③不動産鑑定評価機関による（利回り変動値の）調査は、第７期末時点の鑑定評価で調査ないし査定した内容を前提とし、純収益（直接還元ＮＣＦ）査定の考え方は当該内容と同様であることを前提とする調査であること、の諸点において評価方法としての限界があります。
従いまして、変動利回り評価法に基づいて算出した価額は、第８期末現在を基準時点とする
鑑定評価書等を取得した場合の評価額とは異なりうるものである点にご留意下さい。
（ニ）減損損失測定のための鑑定評価額との関係
本投資法人は、期末における保有資産の価格の評価とは別に、パークテラス塩焼（Ｇ18）及びライオンズマンション前橋西片貝（Ｒ-６）の各不動産について、減損損失の測定において正味売却価額を算定するため、不動産鑑定士に依頼のうえ、第８期末日（平成21年
２月28日）を価格時点とする正常価格の鑑定評価を行いました。その結果、当該価格時点における鑑定評価額は、パークテラス塩焼が179百万円、ライオンズマンション前橋西片貝が102百万円となりました。これにより求められた鑑定評価額から処分費用見込額を控除して、減損損失の測定における正味売却価額をそれぞれパークテラス塩焼について173,630千円、ライオンズマンション前橋西片貝について98,940千円と算定しました。
この鑑定評価（以下「減損鑑定評価」といいます。）と、保有資産の評価のために第７期まで行われていた鑑定評価（以下「継続鑑定評価」といいます。）とは、以下の相違点があります。
ａ．減損鑑定評価は、正味売却価額の参考に資するために、価格時点現在において上記の資産を売却した場合の交換価値を把握する目的において求められたもので、求められた価格の種類は、正常価格です。正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経
済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格です。

－- 176 －
(176) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ｂ．継続鑑定評価は、投信法及び投資法人の計算に関する規則の定めにより、投資法人が保有する不動産について投資採算価値を表す目的において求められたもので、求められた価格の種類は、特定価格です。特定価格とは、市場性を有する不動産について当該不動産の特定の経済価値を表示する価格で、投資法人にかかる特定資産としての不動産についてその保有期間中の価格を投資家に開示することを目的に、投資家保護の観点から対象不動産の収益力を適切に反映する収益価格に基づいた投資採算価値による価格です。
＜鑑定評価に代替する方法による価格査定の概要＞

物件番号

取得価格（注2）

名称（注1）（百万円）

算定額（注3）(百万円)

C-1

NCR南青山

3,783

3,680

C-2

NCR西麻布ツインタワー

3,315

3,080

C-3

NCR西麻布

3,143

2,971

C-4

NCRお茶の水

2,300

2,170

C-5

NCR参宮橋

1,734

1,564

C-8

NCR日本橋イースト

1,622

1,520

C-9

NCR日本橋ウエスト

1,480

1,337

C-10

NCR銀座ツインⅠ

1,133

1,059

C-11

NCR銀座ツインⅡ

968

914

C-12

NCR原宿

1,220

1,131

C-14

NCR代々木上原

765

711

C-15

NCR千駄ヶ谷

695

630

C-16

NCR新宿7丁目

626

561

C-17

NCR市谷左内町

577

530

C-18

NCR日本橋人形町Ⅰ

1,230

1,160

C-19

NCR日本橋人形町Ⅱ

1,290

1,216

C-20

NCR新御茶ノ水

1,160

1,092

C-22

NCR日本橋人形町Ⅲ

1,662

1,594

C-23

NCR神保町Ⅱ

1,470

1,384

C-24

NCR銀座イーストⅢ

841

814

C-25

NCR新宿御苑Ⅰ

3,140

2,964

C-27

NCR高輪台

1,180

1,084

C-28

NCR日本橋人形町Ⅳ

842

795

C-29

NCR新宿御苑Ⅱ

580

579

C-30

NCR銀座イーストⅣ

C-31

NCR高輪台Ⅱ

C-32

NCR南麻布

840

782

C-34

NCR銀座

4,000

3,466

C-35

NCR日本橋水天宮

3,332

3,162

C-36

NCR高輪

10,995

9,465

C-37

NCR東日本橋

4,930

4,378

C-38

カテリーナ三田タワースイート(NCR)

16,20014,538

C-39

NCR新宿

3,597

3,210

C-40

NCR目黒

1,050

954

C-41

NCR大塚

1,290

1,203

C-42

NCR自由が丘

1,470

1,357

C-43

NCR目白イースト

1,080

1,012

C-44

NCR池袋

3,227

2,957

C-45

NCR要町

1,360

1,158

C-46

NCR品川シーサイドタワー

9,350

8,434

C-47

NCR八雲

1,160

996

C-50

NCR戸越駅前

2,050

1,662

M-2

NCR等々力

1,850

1,703

M-3

NCR本所吾妻橋

1,122

1,042

510

478

1,530

1,413

－
- 177 －
(177) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

名称（注1）

取得価格（注2）

算定額（注3）

（百万円）

(百万円)

M-4

NCR北沢

1,070

1,007

M-8

NCR門前仲町

524

513

M-9

NCR田園調布

511

464

M-10

NCR根岸

356

312

M-11

NCR上池台

238

206

M-13

NCR森下

985

903

M-14

NCR若林公園

970

888

M-15

NCR浅草橋

870

834

M-19

NCR入谷

675

626

M-22

NCR上野タワー

2,990

2,878

M-25

NCR森下ウエスト

M-27

NCR三ノ輪

M-28

NCR自由が丘ウエスト

720

616

M-29

NCR中野

1,250

1,148

M-30

NCR用賀

1,305

1,185

M-31

NCR住吉

1,170

1,000

M-33

NCR門前仲町イースト

2,965

2,329

M-35

NCR押上

1,267

1,122

810

730

1,720

1,551

M-36

NCR蔵前

1,628

1,498

G-2

NCR船橋本町

1,083

933

G-3

SH元住吉

1,058

949

G-4

NCR豊田

1,053

909

G-5

NCR西船橋

997

901

G-6

NCR舞浜

844

726

G-7

NCR市川妙典

769

676

G-8

NCR久米川

715

606

G-9

NCR浦安

653

597

G-10

NCR南行徳Ⅰ

648

556

G-11

NCR南行徳Ⅱ

447

395

G-12

NCR野毛山

469

422

G-13

NCR南林間

456

415

G-14

NCR湘南

445

384

G-15

LM淵野辺本町

222

179

G-16

LM東青梅第三

175

140

G-17

PT市川

620

569

G-18

PT塩焼

310

297

G-19

PT堀江

193

181

R-1

NCR大通公園

726

591

R-2

五色山ハイツ

720

627

R-3

NCR西公園

379

336

R-4

NCR西大濠

258

229

R-5

NCR加古川

274

236

R-6

LM前橋西片貝

202

157

R-7

アプリーレ垂水

1,710

1,540
3,055

R-9

クレスト草津

3,830

R-10

NCR本町イースト

1,740

1,499

R-11

NCR新梅田

1,640

1,450

R-13

NCR阿倍野

5,400

4,527

R-14

NCR大手通

382

326

R-15

NCR栄

1,361

1,214

R-16

NCR日本橋高津

4,780

3,925

R-17

NCR円山裏参道

486

432

R-18

NCR円山表参道

2,045

1,808

R-19

NCR博多駅東

1,230

1,008

R-20

NCR心斎橋イーストタワー

4,693

3,984

R-21

NCR三宮

1,485

1,287

－
- 178 －
(178) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件番号

名称（注1）

取得価格（注2）

算定額（注3）

（百万円）

(百万円)

R-22

NCR勾当台公園

655

535

R-23

NCR一番町

965

851

R-24

NCR大町

842

745

R-25

NCR上町台

3,214

2,804

R-26

NCR肥後橋タワー

4,200

3,386

（注１）「名称」欄に記載されている「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを、「ＬＭ」は、ライオンズマンションを、「ＳＨ」は、ゾンネンハイムを、「ＰＴ」は、パークテラスをそれぞれ表します。
（注２）「取得価格」欄の金額は百万円未満を四捨五入しています。
（注３）「算定額」欄の金額は、第８期末時点における各保有資産の価値を変動利回り評価法に基づいて算出した金額を、百万円未満を四捨五入して記載しています。

－- 179 －
(179) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ホ．建物エンジニアリング・レポートの概要
本投資法人は、保有する各不動産又は各信託不動産毎に、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物エンジニアリング・レポート（注１）をボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社、株式会社インデックス・コンサルティ
ング又は株式会社竹中工務店から取得しています。また、応用アール・エム・エス株式会社
から地震リスク分析報告書を取得しています（注２）（但し、第８期末における各不動産及び各信託不動産毎の建物エンジニアリング・レポートにつきましては、取得しておりません。）。以下に記載されている数値は、第７期末保有資産にかかる建物エンジニアリング・
レポートの概要です。
（注１）建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価について専門家が作成したレポートをいいます。建物エンジニアリング・レポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。
（注２）地震リスク分析報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するもの
ではありません。

－- 180 －
(180) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件
番号

名称（注１）

修繕費（千円）（注２） 建物再調
予想
達価格
損失率
1年
取得後 (百万円) （注３）
緊急以内
12年間 （注２）

調査時点

調査会社

C-1

NCR南青山0018,471787

5.3%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-2

NCR西麻布ツインタワー

00

17,767714

5.0%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-3

NCR西麻布0017,550736

2.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-4

NCRお茶の水

0

0

9,811

586

13.5%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-5

NCR参宮橋

0

0

440

6.5%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-8

NCR日本橋イースト

0

C-9

NCR日本橋ウエスト

039,141
61,3965,697（注４）
0
12,815

C-10

NCR銀座ツインⅠ

0

0

C-11

NCR銀座ツインⅡ

0

0

C-12

NCR原宿

0

0

C-14

NCR代々木上原

0

0

C-15

NCR千駄ヶ谷

0020,040173

7.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-16

NCR新宿７丁目

00

34,560235

5.3%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-17

NCR市谷左内町

0013,954181

5.6%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-18

NCR日本橋人形町Ⅰ

0

0

9,806

441

5.2%

平成17年1月

株式会社インデックス コンサルティング

C-19

NCR日本橋人形町Ⅱ0010,195453

6.2%

平成17年1月

株式会社インデックス コンサルティング

496

14.1%

平成20年7月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

470

13.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

9,674

387

8.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

15,306338

6.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

16,043302

12.3%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

15,898198

13.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-20

NCR新御茶ノ水

0

0

8,968

366

7.3%

平成17年1月

株式会社インデックス コンサルティング

C-22

NCR日本橋人形町Ⅲ

0011,360539

9.8%

平成17年1月

株式会社インデックス コンサルティング

C-23

NCR神保町Ⅱ0013,690383

10.0%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-24

NCR銀座イーストⅢ00

14,070307

11.1%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-25

NCR新宿御苑Ⅰ0021,864998

4.6%

平成17年5月

株式会社インデックス コンサルティング

C-27

NCR高輪台0010,807307

9.7%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-28

NCR日本橋人形町Ⅳ

150

013,062299

8.9%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-29

NCR新宿御苑Ⅱ

0

0

4,920

198

6.3%

平成17年5月

株式会社インデックス コンサルティング

C-30

NCR銀座イーストⅣ

0

0

3,890

184

11.3%

平成17年6月

株式会社インデックス コンサルティング

C-31

NCR高輪台Ⅱ0014,430384

10.7%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-32

NCR南麻布

0

0

9,830

200

7.2%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-34

NCR銀座

0

0

23,255

1,051

2.8%

平成17年11月 株式会社インデックス コンサルティング

C-35

NCR日本橋水天宮

0022,863

1,122

7.8%

平成17年10月 株式会社インデックス コンサルティング

C-36

NCR高輪

0

0

58,760

2,705

5.3%

平成17年11月 株式会社インデックス コンサルティング

C-37

0

0

33,798

1,739

7.7%

平成18年3月

00660,420

17,4301.2%

平成18年12月 ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-39

NCR東日本橋
カテリーナ三田
タワースイート（NCR）
NCR新宿

0

0

16,820885

6.8%

平成19年12月 株式会社インデックス コンサルティング

C-40

NCR目黒

0

0

18,803320

8.2%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-41

NCR大塚

0

0

11,470547

9.6%

平成17年1月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-42

NCR自由が丘

0012,680358

7.0%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-43

NCR目白イースト

0

0

8,782

327

7.0%

平成17年7月

株式会社インデックス コンサルティング

C-44

NCR池袋

0

0

25,850977

6.0%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-45

NCR要町
NCR品川シーサイド
タワー

C-38

C-46

株式会社インデックス コンサルティング

00

16,550400

11.8%

平成17年10月 ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

0084,284

3,721

1.7%

平成18年2月

株式会社インデックス コンサルティング－- 181 －
(181) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件
番号

名称（注１）

修繕費（千円）（注２） 建物再調
予想
達価格
損失率
1年
取得後 (百万円) （注３）
緊急以内
12年間 （注２）

調査時点

調査会社

C-47

NCR八雲

0

0

7,695

320

6.1%

平成18年5月

株式会社インデックス コンサルティング

C-50

NCR戸越駅前

00

10,690566

7.2%

平成20年2月

株式会社インデックス コンサルティング

M-2

NCR等々力00102,093733

8.6%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-3

NCR本所吾妻橋

0012,140512

9.2%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-4

NCR北沢

0

0

8,222

283

7.0%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-8

NCR門前仲町0015,962

213

14.1%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-9

NCR田園調布

0046,433234

6.2%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-10

NCR根岸

0

0

16,771

148

17.7%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-11

NCR上池台00

13,66586

8.3%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-13

NCR森下

0

0

10,790399

6.3%

平成17年1月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-14

NCR若林公園

0

0

9,260

364

3.6%

平成17年3月

株式会社インデックス コンサルティング

M-15

NCR浅草橋

0

0

9,280

360

7.0%

平成17年3月

株式会社インデックス コンサルティング

M-19

NCR入谷

0

0

7,690

308

12.9%

平成17年7月

株式会社インデックス コンサルティング

M-22

NCR上野タワー0

0

26,040

1,110

4.2%

平成18年1月

株式会社インデックス コンサルティング

M-25

NCR森下ウエスト

0

0

6,240

319

17.0%

平成19年6月

株式会社インデックス コンサルティング

M-27

NCR三ノ輪0011,250645

14.7%

平成19年7月

株式会社インデックス コンサルティング

M-28

NCR自由が丘ウエスト

0

0

4,780

254

5.8%

平成19年8月

株式会社インデックス コンサルティング

M-29

NCR中野

0

0

28,560469

5.9%

平成19年7月

株式会社竹中工務店

M-30

NCR用賀

0

0

6,600

367

15.4%

平成19年7月

株式会社インデックス コンサルティング

M-31

NCR住吉

0

0

7,770

473

9.3%

平成19年10月 株式会社インデックス コンサルティング

M-33

NCR門前仲町イースト

0014,770846

6.2%

平成20年3月

M-35

NCR押上

0

0

9,000

538

14.4%

平成19年11月 株式会社インデックス コンサルティング

株式会社インデックス コンサルティング

M-36

NCR蔵前

0

0

9,740

575

12.7%

平成20年3月

株式会社インデックス コンサルティング

G-2

NCR船橋本町

0052,117342

22.2%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-3

SH元住吉

5,500

3,510

108,846

928

11.8%

平成19年7月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-4

NCR豊田

0

0

47,480815

7.6%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-5

NCR西船橋0018,933368

8.3%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-6

NCR舞浜

0

0

9,948

311

14.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-7

NCR市川妙典

0

0

6,617

257

14.4%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-8

NCR久米川0033,314431

8.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-9

NCR浦安

0

0

7,498

243

12.1%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-10

NCR南行徳Ⅰ

0

0

9,513

242

18.4%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-11

NCR南行徳Ⅱ

0

0

6,949

173

17.0%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-12

NCR野毛山00

11,073187

9.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-13

NCR南林間

0

0

6,411

323

11.7%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-14

NCR湘南

0

0

19,319226

6.1%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-15

LM淵野辺本町

330

038,950351

5.2%

平成19年7月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-16

LM東青梅第三120 11,330

71,670408

4.8%

平成19年7月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-17

PT市川

0

0

4,930

238

9.9%

平成17年6月

株式会社インデックス コンサルティング

G-18

PT塩焼

400

5,470

38,000210

8.6%

平成17年6月

株式会社インデックス コンサルティング

G-19

PT堀江

0

1,466

23,44698

9.1%

平成17年6月

株式会社インデックス コンサルティング－- 182 －
(182) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

物件
番号

名称（注１）

修繕費（千円）（注２） 建物再調
予想
達価格
損失率
1年
取得後 (百万円) （注３）
緊急以内
12年間 （注２）

調査時点

調査会社

R-1

NCR大通公園

00

22,562620

0.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

R-2

五色山ハイツ0031,245438

4.5%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

R-3

NCR西公園0

0

16,666282

0.02%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

R-4

NCR西大濠0015,923212

0.6%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

R-5

NCR加古川0019,255354

2.2%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

R-6

LM前橋西片貝320 10,210

54,326462

4.9%

平成19年7月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

R-7

アプリーレ垂水

0030,836903

4.6%

平成17年1月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

R-9

クレスト草津00224,400

2,981

6.1%

平成17年6月

株式会社インデックス コンサルティング

R-10

NCR本町イースト0024,310863

7.6%

平成17年7月

株式会社インデックス コンサルティング

R-11

NCR新梅田0021,240845

11.3%

平成17年7月

株式会社インデックス コンサルティング

R-13

NCR阿倍野0056,860

2,381

6.2%

平成18年1月

株式会社インデックス コンサルティング

R-14

NCR大手通

0

0

5,658

207

4.5%

平成18年1月

株式会社インデックス コンサルティング
株式会社インデックス コンサルティング

R-15

NCR栄

0

0

15,890703

6.1%

平成19年3月

R-16

NCR日本橋高津

0077,505

2,607

5.6%

平成18年5月

株式会社インデックス コンサルティング

R-17

NCR円山裏参道

0

0

7,390

290

1.1%

平成19年9月

株式会社インデックス コンサルティング

R-18

NCR円山表参道

0031,780

1,165

0.1%

平成20年3月

株式会社インデックス コンサルティング

R-19

0

0

14,840623

0.1%未満0

0

48,090

2,364

3.3%

平成19年2月

R-21

NCR博多駅東
NCR心斎橋イースト
タワー
NCR三宮

0

0

17,631724

6.9%

平成19年2月

株式会社インデックス コンサルティング

R-22

NCR勾当台公園

00

10,550446

2.7%

平成19年4月

株式会社インデックス コンサルティング

R-23

NCR一番町00

13,710659

2.7%

平成19年6月

株式会社インデックス コンサルティング

R-24

NCR大町

0

0

11,420559

3.2%

平成19年7月

株式会社インデックス コンサルティング

R-25

NCR上町台0028,792

1,255

7.3%

平成19年4月

株式会社インデックス コンサルティング

R-26

NCR肥後橋タワー

600

034,030

1,561

5.7%

平成19年7月

株式会社インデックス コンサルティング

R-20

平成19年11月 株式会社インデックス コンサルティング
株式会社インデックス コンサルティング（注１）「名称」欄に記載されている「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを、「ＬＭ」は、ライオンズマンションを、「ＳＨ」は、ゾンネ
ンハイムを、「ＰＴ」はパークテラスをそれぞれ表します。
（注２）「修繕費」及び「建物再調達価格」については、不動産及び信託不動産の建物全体にかかる金額を記載しており、それぞれ千円未満、百万円未満を切り捨てています。
（注３）「予想損失率」については、応用アール・エム・エス株式会社作成の地震リスク分析報告書の記載に基づき、同社により自然災害リス
ク分析ソフトウェアＲｉｓｋＬｉｎｋ®を用いて算出された地震による年超過確率約0.21％（再現期間475年、50年間における超過確率10％に相当）における予想損失率です。

－- 183 －
(183) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ヘ．保有不動産の資本的支出（イ）資本的支出の予定
第８期末保有資産に関し、第８期末時点で計画されていた改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれております。
不動産等の名称（所 在）（注）

工事予定金額（百万円）
目 的

予定期間

総 額

当期支払額

既支払総額

NCR南青山（東京都港区）

自転車置場改修、エ
アコン交換

自
至

平成21年3月
平成21年8月

4

0

0

NCR西麻布ツインタワー（東京都港区）

店舗入居に伴う造作
工事

自至

平成21年3月
平成21年8月

50

0NCR西麻布
（東京都港区）

エアコン交換自至平成21年3月
平成21年8月

3

00

外壁改修、ELV部品
交換、立体駐車設備
改修他

自至

平成21年3月
平成21年8月

3700

機械式駐車場整備工事（部品交換他）自至平成21年3月
平成21年8月

200

機械式駐車場整備工事（部品交換他）自至平成21年3月
平成21年8月

300

ゴミ置場改修工事、駐輪場改修工事

自至

平成21年3月
平成21年8月

20

0

NCR等々力（東京都世田谷区）
NCR田園調布（東京都大田区）
NCR豊田（東京日野市）
PT塩焼（千葉県市川市）（注）「不動産等の名称」欄に記載されている「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを、「ＰＴ」は、パークテラスをそれぞれ表します。

－- 184 －
(184) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（ロ）期中の資本的支出
第８期において、本投資法人が保有する不動産及び信託不動産に対して実施した資本的支出の概要は以下のとおりです。また、第８期の資本的支出の総額は25百万円であり、当期費用に区分された修繕費28百万円と合わせて53百万円の工事を実施しております。
支出金額
（百万円）

不動産等の名称（所 在）（注）目 的

期 間NCR西麻布
(東京都港区)

ウォシュレット一体型便器
交換、地下倉庫復旧工事

自 平成20年11月
至 平成21年2月

4

防犯カメラ設置工事

自至

平成20年10月
平成20年10月

1

自 平成20年10月
至 平成21年2月

1

自 平成20年10月
至 平成21年2月

3

自 平成21年2月
至 平成21年2月

1

NCR銀座イーストⅢ(東京都中央区)
NCR等々力(東京都世田谷区)
NCR豊田(東京都日野市)
クレスト草津
(滋賀県草津市）

集合玄関機パネル交換工
事、汚水ポンプ交換工事、
自動ドア更新工事、給湯器交換工事、窓先空地
避難用フェンス設置工事、給排水設備更新工事
浄化槽中ブロアー取替工事

その他

13

合 計

25

（注）「不動産等の名称」欄に記載されている「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを表します。

（ハ）長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、各期ごとに、全部又は一部の物件について、期中のキャッシュ・フロー
の中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、第８期までに、以下のとおり積み立てております。
（単位：百万円）
営業期間

第8期
第7期
第6期
第5期
第4期
自 平成18年9月1日 自 平成19年3月1日 自 平成19年9月1日 自 平成20年3月1日 自 平成20年9月1日
至 平成19年2月28日 至 平成19年8月31日 至 平成20年2月29日 至 平成20年8月31日 至 平成21年2月28日

前期末積立
金残高

111

132

166

221

275

当期積立額

32

33

62

65

62

当期積立金
取崩額

11

0

6

11

248

次期繰越額

132

166

221

275

89

（注）上記に記載した積立金とは別に、区分所有建物等の管理規約等に基づく修繕積立金として、平成21年２月28日現在251百万円を積み立てております。

－- 185 －
(185) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ト．ポートフォリオの分散状況
本投資法人の第８期末保有資産にかかる不動産又は信託不動産の（イ）地域別、（ロ）築年数別、（ハ）住居タイプ別の分散状況は以下のとおりです。
(イ）地域別（平成21年２月28日現在）
地域（注1）

取得価格

比率（注2）

都心主要エリア

104,727百万円

56.9%

東京23区（都心主要エリアを除きます。）

24,996百万円

13.6%

東京23区を除く東京圏

11,157百万円

6.1%

地方

43,217百万円

23.5%

184,096百万円

100.0%

合計（ロ）築年数別（※）（平成21年２月28日現在）
年数

取得価格

比率（注2）

2年以下

28,250百万円

15.3%

2年超4年以下

75,051百万円

40.8%

4年超6年以下

44,425百万円

24.1%

6年超8年以下

14,350百万円

7.8%

8年超

22,020百万円

12.0%

184,096百万円

100.0%

合計（注）取得価格に基づき、加重平均したポートフォリオの平成21年２月28日現在の平均築年数は4.5年です（小数点第２位を四捨五入しています。）。

（ハ）住居タイプ別（平成21年２月28日現在）
住居タイプ（注3）

賃貸可能面積（注4）

比率（注2）

シングルタイプ

87,252.95㎡

31.3%

アーバンファミリータイプ

86,572.28㎡

31.1%

ファミリータイプ

89,041.56㎡

32.0%

プレミアムタイプ

13,723.05㎡

4.9%

その他

2,070.55㎡

0.7%

278,660.39㎡

100.0%

合計－- 186 －
(186) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（注１）「地域」欄に記載されている「都心主要エリア」とは、港区、渋谷区、新宿区、千代田区、中央区、品川区、豊島区及
び目黒区を、「東京23区（都心主要エリアを除く。）」とは、都心主要エリアを除く東京23区を、「東京23区を除く東京圏」とは、東京23区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「地方」とは、それ以外の地域をそれぞれ表します。
（注２）「比率」欄については、取得価格の総額に対する比率又は総賃貸可能面積に対する比率を記載しており、小数点以下第２位を四捨五入しています。従って、記載されている数値を足し合わせても必ずしも100％となりません。
（注３）「住居タイプ」の「その他」欄には、店舗、事務所等、住居以外の用途にかかる賃貸可能面積及び比率を記載しています。
（注４）「賃貸可能面積」は、個々の不動産及び信託不動産について本投資法人の取得部分における賃貸が可能な面積を意味します。

チ．主要なテナントの概要及びテナントの全体概要（イ）主要なテナントの概要
ａ．主要なテナントの一覧
第８期末保有資産にかかる不動産及び信託不動産における主要なテナント毎の年間賃料と賃貸面積は下表のとおりです。なお、ここで「主要なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10％以上を占めるものをいいます。
＜主要なテナントの一覧＞（平成21年２月末日現在）
番号

テナント名
（注１）

業種
（注１）

賃貸面積
（㎡）
（注２）

年間賃料総額
（百万円）
（注３）

1

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特別目的会社

199,261.64

7,548

2

ニューシティ・リーシング・
ツー有限会社

特別目的会社

25,232.30

684

3

ニューシティ・リーシング・
フォー有限会社（注４）

特別目的会社

18,440.17

612

4

ニューシティ・リーシング・
ファイヴ有限会社（注４）

特別目的会社

13,856.99

620

5

ニューシティ・リーシング・
シックス有限会社（注４）

特別目的会社

8,051.48

332

6

ニューシティ・レジデンス・
フォー有限会社（注４）

特別目的会社

7,272.56371

272,115.14

10,167

278,660.39

10,291

97.7％

98.8％

主要なテナントの合計
全体ポートフォリオの合計（全体のポートフォリオに占める比率）－- 187 －
(187) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（注１）サブリース会社であるニューシティ・リーシング・ワン有限会社、ニューシティ・リーシング・ツー有限会社、
ニューシティ・リーシング・フォー有限会社、ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社、ニューシティ・リー
シング・シックス有限会社及びニューシティ・レジデンス・フォー有限会社の６社は、いずれも特別目的会社であり、不動産の賃貸借及びそれに付随する業務のみを行う有限会社です。平成21年２月末日現在、保有する各不動産及び各信託不動産（アプリーレ垂水を除く。）について、上記６社のうちいずれかの会社をサブリース会社としてマスター
リース契約（一括賃貸借契約）が締結されています。本投資法人は、保有する各不動産及び各信託不動産の全戸（アプリーレ垂水を除く。）につき、原則として、各エンド・テナントの同意を得た上、本投資法人又は信託受託者がマスターリース契約の形式でサブリース会社に賃貸し、サブリース会社が各エンド・テナントに転貸する仕組みを用いて、資産運用を実行する意向です。しかし、従前の所有者（又は賃貸人）と直接の賃貸借契約を締結している一部の
エンド・テナントについては、賃貸人の変更に対する同意を取得していないため、上記のサブリース会社からかかる
エンド・テナントへの転貸ではなく、本投資法人又は信託受託者とかかるエンド・テナントの間で直接の賃貸借契約が維持されています。
（注２）「賃貸面積」欄には、実際に賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則として本投資法人、信託受託者又はサブリース会社とエンド・テナントとの間の賃貸借契約書に表示されている賃貸面積を記載しています。
（注３）「年間賃料総額」は、平成21年２月末日現在における月間賃料を12倍して百万円未満を四捨五入して記載しています。
従って、各主要なテナントの「年間賃料総額」の合計が全体ポートフォリオの合計と一致しない場合があります。
（注４）当該テナントは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10％以上を占める「主要なテナント」には該当しませんが、上記（注１）記載のサブリース会社の一つであるため、ここに併せて記載しています。

－- 188 －
(188) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

ｂ．主要なテナントへの賃貸条件
前記ａ．記載のサブリース会社との間のマスターリース契約（一括賃貸借契約）は、いずれも第三者に転貸することを目的とした賃貸借契約です（注１）。これらのサブリース
会社から収受する賃料は、各サブリース会社が転借人（エンド・テナント）から収受する賃料と同額となっており、賃料の保証はされていません。また、本投資法人又は信託受託
者は、かかるサブリース会社のいずれからも敷金・保証金を収受していません（注２）。
かかるサブリース会社へ賃貸している物件名及び賃貸借契約の契約満了日は、それぞれ以下のとおりです。
（平成21年２月末日現在）
番号

1

テナント名

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

物件名（注３）

契約満了日（注４）

ＮＣＲ門前仲町（注５）
ＮＣＲ等々力ＮＣＲ東日本橋
ＮＣＲ八雲
ＮＣＲ栄
ＮＣＲ森下ウエスト
ＮＣＲ三宮
ＮＣＲ上町台ＮＣＲ三ノ輪ＮＣＲ自由が丘ウエスト
ＮＣＲ中野
ＮＣＲ用賀
ＮＣＲ住吉
ＮＣＲ円山裏参道
ＮＣＲ博多駅東
ＮＣＲ勾当台公園（注６）

平成21年４月27日
平成30年７月22日
平成21年12月31日
平成21年12月31日
平成22年３月22日
平成21年６月28日
平成21年６月30日
平成21年８月19日
平成21年８月20日
平成21年８月27日
平成21年８月27日
平成21年10月18日
平成21年10月30日
平成21年10月30日
平成21年11月30日
平成21年４月25日

ＮＣＲ一番町

平成21年７月30日

ＮＣＲ大町

平成21年８月27日

ＮＣＲ肥後橋タワー
ＮＣＲ新宿
ＮＣＲ戸越駅前
ＮＣＲ蔵前（注７）
ＮＣＲ円山表参道
ＮＣＲ押上
ＮＣＲ日本橋人形町Ⅲ
ＮＣＲ神保町Ⅱ
ＮＣＲ銀座イーストⅢ
ＮＣＲ新宿御苑Ⅰ
ＮＣＲ高輪台ＮＣＲ日本橋人形町Ⅳ
ＮＣＲ新宿御苑Ⅱ

平成21年10月19日
平成22年１月31日
平成22年３月31日
平成21年４月22日
平成22年３月24日
平成21年12月18日
平成23年２月３日
平成25年６月30日
平成25年６月30日
平成25年７月31日
平成25年７月31日
平成25年７月31日
平成25年７月31日

ＮＣＲ銀座イーストⅣ
ＮＣＲ若林公園
ＮＣＲ浅草橋

平成25年７月31日
平成25年４月20日
平成25年４月18日－- 189 －
(189) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

番号

1

テナント名

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

物件名（注３）

契約満了日（注４）

ＮＣＲ自由が丘

平成25年７月31日

ＮＣＲ目白イースト
ＮＣＲ入谷

平成25年７月31日
平成25年７月31日

ＰＴ市川

平成25年７月31日

ＰＴ塩焼

平成25年７月31日

ＰＴ堀江
クレスト草津
ＮＣＲ高輪台Ⅱ

平成25年７月31日
平成25年６月30日
平成25年９月30日

ＮＣＲ南麻布
ＮＣＲ池袋

平成25年９月30日
平成25年９月30日

ＮＣＲ本町イースト

平成25年12月31日

ＮＣＲ新梅田平成25年12月31日

ＮＣＲ高輪
ＮＣＲ要町

平成28年１月31日
平成28年１月31日

ＮＣＲ上野タワー

平成26年２月28日

ＮＣＲ銀座
ＮＣＲ日本橋水天宮

平成21年11月30日
平成21年11月30日

ＮＣＲ阿倍野平成21年11月30日

ＮＣＲ大手通ＮＣＲ品川シーサイドタワー
ＮＣＲ日本橋高津

平成21年11月30日
平成21年12月31日
平成21年11月30日

カテリーナ三田
タワースイート（ＮＣＲ）
ＮＣＲ心斎橋
イーストタワー
ＮＣＲ門前仲町イースト

平成21年12月31日
平成21年11月30日
平成21年８月31日－- 190 －
(190) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

番号

2

3

4

5

テナント名

物件名（注３）
ＮＣＲ原宿
ＮＣＲ西船橋ＮＣＲ目黒
ＮＣＲ久米川
ＮＣＲ代々木上原
ＮＣＲ千駄ヶ谷
ＮＣＲ新宿7丁目
ＮＣＲ市谷左内町
ＮＣＲ田園調布
ＮＣＲ野毛山ニューシティ・リーシング・ツー
ＮＣＲ湘南
有限会社
ＮＣＲ根岸
ＮＣＲ上池台ＮＣＲ南林間ＮＣＲ大通公園
ＮＣＲ加古川ＮＣＲ西公園ＮＣＲ西大濠ＬＭ東青梅第三
ＬＭ前橋西片貝ＬＭ淵野辺本町
ＮＣＲ日本橋イースト
ニューシティ・レジデンス・
ＮＣＲ日本橋ウエスト
フォー有限会社
ＮＣＲ南青山ＮＣＲ銀座ツインⅠ
ＮＣＲ銀座ツインⅡ
ＮＣＲ本所吾妻橋
ＮＣＲ豊田
ニューシティ・リーシング・
フォー有限会社
ＮＣＲ西麻布ＳＨ元住吉
ＮＣＲ参宮橋
五色山ハイツＮＣＲお茶の水（注５）ＮＣＲ北沢（注５）
ＮＣＲ西麻布ツインタワー（注５）
ＮＣＲ浦安（注５）
ニューシティ・リーシング・
ファイヴ有限会社
ＮＣＲ舞浜（注５）
ＮＣＲ南行徳Ⅰ（注５）
ＮＣＲ南行徳Ⅱ（注５）
ＮＣＲ船橋本町（注５）
ＮＣＲ市川妙典（注５）

契約満了日（注４）
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成21年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成30年７月31日
平成21年７月31日
平成30年７月31日
平成21年７月31日
平成21年11月30日
平成21年11月30日
平成22年１月31日
平成22年１月31日
平成22年１月31日
平成22年１月31日
平成22年１月31日
平成22年１月31日
平成21年３月10日
平成21年３月10日
平成21年３月10日
平成21年３月21日
平成21年３月21日
平成21年３月21日
平成21年３月21日
平成21年３月21日
平成21年３月21日－- 191 －(191) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

番号

テナント名

6

ニューシティ・リーシング・
シックス有限会社

物件名（注３）
ＮＣＲ日本橋人形町Ⅰ
ＮＣＲ日本橋人形町Ⅱ
ＮＣＲ新御茶ノ水
ＮＣＲ大塚
ＮＣＲ森下

契約満了日（注４）
平成22年12月10日
平成22年12月10日
平成22年９月30日
平成22年９月30日
平成22年10月15日（注１）本投資法人は、保有する各不動産及び各信託不動産（アプリーレ垂水を除きます。）の全戸につき、原則として、各エンド・テナントの同意を得た上、本投資法人又は信託受託者がマスターリース契約（一括賃貸借契約）の形式で上記サブリース会社に賃貸し、サブ
リース会社が各エンド・テナントに転貸する仕組みを用いて資産運用を実行する意向です。当該同意の状況については、前記「ａ．主要なテナントの一覧」記載の表の（注１）をご参照下さい。
（注２）平成21年２月末日現在、上記のサブリース会社から本投資法人又は信託受託者に敷金・保証金は預託されていませんが、かかるサブ
リース会社はエンド・テナントから敷金・保証金を受領し、それを本投資法人又は信託受託者に預託しています（但し、各エンド・テ
ナントのうち、上記（注１）記載の同意をしていないエンド・テナントについては、本投資法人又は信託受託者との間の賃貸借契約が維持されるため、当該エンド・テナントにかかる敷金・保証金は本投資法人又は信託受託者の勘定で保管されています。）。
（注３）「物件名」欄に記載されている「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを、「ＬＭ」は、ライオンズマンションを、「ＳＨ」は、ゾン
ネンハイムを、「ＰＴ」はパークテラスをそれぞれ表します。
（注４）上記のいずれの賃貸借契約において、対象となる不動産が信託不動産である場合、当該信託契約が終了又は延長された場合には、当該賃貸借契約も同様に終了又は延長されることになります。
（注５）本書の日付現在における契約満了日は、平成22年１月31日です。
（注６）本書の日付現在における契約満了日は、平成22年４月25日です。
（注７）本書の日付現在における契約満了日は、平成22年４月22日です。

（ロ）賃貸借の状況の全体概要
第８期末保有資産全体に関する賃貸借の状況は以下のとおりです。
（平成21年２月末日現在）
テナントの総数の合計（注１）7月額総賃料（注２）857,623,681円

敷金・保証金の合計（注３）

1,297,063,888円

総賃貸可能面積（注４）278,660.39㎡

総賃貸面積（注５）

256,822.42㎡

稼働率（注６）92.2%

総賃貸可能戸数（注７）

6,766戸賃貸戸数（注８）

6,351戸（注１）「テナントの総数の合計」欄において、サブリース会社とマスターリース契約（一括賃貸借契約）が締結されている場
合、テナント数は１として記載しています。その場合、サブリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンド・テ
ナントより取得したものと想定してテナント数を計算しています。また、１テナントが複数の貸室を賃借している場合には、１テナントとして記載しています。
（注２）「月額総賃料」欄には、原則として、平成21年２月末日時点において本投資法人、信託受託者又はサブリース会社とエンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に表示された月間賃料（月極駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載しています。

－- 192 －
(192) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（注３）「敷金・保証金の合計」欄については、原則として、平成21年２月末日時点において本投資法人、信託受託者又はサブリース会社とエンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に基づく店舗、事務所、住居の用途に関わる部分（駐車場等を除きます。）についての各賃借人の敷金・保証金等の平成21年２月末日時点における残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載しています。
（注４）「総賃貸可能面積」欄は、個々の不動産及び信託不動産について本投資法人の取得部分における賃貸が可能な総面積を意味します。
（注５）「総賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、実際にエンド・テナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている総面積を意味し、原則として本投資法人、信託受託者又はサブリース会社とエンド・テナントとの間の賃貸借契約書に表示されている総賃貸面積を記載しています。但し、賃貸借契約書の記載に明白な誤謬がある場合は、前所有者から提供を受けた情報、竣工図面等に基づき記載しています。
（注６）「稼働率」欄は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を記載しており、小数点第２位を四捨五入しています。
（注７）「総賃貸可能戸数」欄には、個々の不動産及び信託不動産について賃貸が可能な総戸数を記載しています。
（注８）「賃貸戸数」欄には、エンド・テナントに対して賃貸している戸数を記載しています。

（ハ）稼働率の推移
年月
項目

平成16年
12月末

平成17年
１月末

平成17年
２月末

平成17年
３月末

平成17年
４月末

平成17年
５月末

平成17年
６月末

平成17年
７月末

平成17年
８月末

総賃貸可能
面積（㎡）

93,786.64

93,786.64 110,209.67 110,209.67 113,172.94 114,775.82 133,547.91 153,429.01 153,429.01

賃貸契約
面積（㎡）

86,421.24

86,438.52 101,081.13 101,745.56 103,624.89 104,086.50 123,410.73 140,342.51 140,713.59

稼働率

92.1%

92.2%

91.7%

92.3%

91.6%

90.7%

92.4%

91.5%

91.7%

物件数

50

50

57

57

59

60

63

77

77

2,067

2,067

2,390

2,390

2,445

2,483

3,151

3,766

3,766

賃貸可能
戸数（戸）

年月
項目

平成17年 平成17年 平成17年 平成17年 平成18年 平成18年 平成18年 平成18年 平成18年 平成18年 平成18年 平成18年
９月末
10月末
11月末
12月末
１月末
２月末
３月末
４月末
５月末
６月末
７月末
８月末

総賃貸可能
面積（㎡）

159,523.87

159,523.87

159,523.87

167,492.54

179,524.86

183,722.52

185,454.04

205,244.00

205,244.00

227,310.82

227,310.82

227,310.82

賃貸契約
面積（㎡）

145,450.36

147,427.94

149,812.79

159,045.13

167,769.53

173,790.16

175,032.95

185,999.58

187,758.75

203,273.81

207,085.07

209,809.37

稼働率

91.2%

92.4%

93.9%

95.0%

93.5%

94.6%

94.4%

90.6%

91.5%

89.4%

91.1%

92.3%

物件数

80

80

80

83

85

86

87

91

91

93

93

93

3,917

3,917

3,917

4,182

4,424

4,526

4,571

4,939

4,939

5,409

5,409

5,409

賃貸可能
戸数（戸）

年月
項目

平成18年 平成18年 平成18年 平成18年 平成19年 平成19年 平成19年 平成19年 平成19年 平成19年 平成19年 平成19年
９月末
10月末
11月末
12月末
１月末
２月末
３月末
４月末
５月末
６月末
７月末
８月末

総賃貸可能
面積（㎡）

227,310.82

218,598.35

218,598.35

246,553.52

246,553.52

246,553.52

261,208.52

262,892.62

262,892.62

260,966.39

263,766.71

276,209.31

賃貸契約
面積（㎡）

212,880.57

205,527.22

206,843.35

221,821.98

228,049.69

232,178.25

237,891.09

241,545.80

242,929.97

244,868.62

250,915.41

254,215.88

稼働率

93.7%

94.0%

94.6%

90.0%

92.5%

94.2%

91.1%

91.9%

92.4%

93.8%

95.1%

92.0%

物件数

93

90

90

94

94

94

97

98

98

98

99

104

5,409

5,314

5,314

5,779

5,779

5,779

6,097

6,147

6,147

6,122

6,190

6,479

賃貸可能
戸数（戸）

－
- 193 －
(193) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201030-06_運用07_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

年月項目

平成19年 平成19年 平成19年 平成19年 平成20年 平成20年 平成20年 平成20年 平成20年 平成20年 平成20年 平成20年
９月末
10月末
11月末
12月末
１月末
２月末
３月末
４月末
５月末
６月末
７月末
８月末

総賃貸可能
面積（㎡）

277,732.20

279,835.61

282,897.21

284,682.45

287,833.25

287,833.25

294,818.88

296,813.81

293,602.53

293,602.53

291,871.01

294,909.99

賃貸契約
面積（㎡）

256,358.36

256,182.70

260,667.47

263,950.23

267,660.91

269,848.08

272,456.05

273,989.07

272,113.32

273,707.61

271,349.92

275,455.43

稼働率

92.3%

91.5%

92.1%

92.7%

93.0%

93.8%

92.4%

92.3%

92.7%

93.2%

93.0%

93.4%

物件数

105

105

106

107

108

108

109

110

108

108

107

108

賃貸可能
戸数（戸）

6,515

6,578

6,693

6,753

6,875

6,875

7,055

7,122

7,065

7,065

7,020

7,114

年月
項目

平成20年 平成20年 平成20年 平成20年 平成21年 平成21年
９月末
10月末
11月末
12月末
１月末
２月末

総賃貸可能
面積（㎡）

278,660.39

278,660.39

278,660.39

278,660.39

278,660.39

278,660.39

賃貸契約
面積（㎡）

260,177.29

259,308.06

259,566.85

258,699.30

257,672.51

256,822.42

稼働率

93.4%

93.1%

93.1%

92.8%

92.5%

92.2%

物件数

105

105

105

105

105

105

賃貸可能
戸数（戸）

6,766

6,766

6,766

6,766

6,766

6,766

（注１）「総賃貸可能面積」とは、個々の不動産及び信託不動産について本投資法人の所有部分における賃貸が可能な面積を意味します。
（注２）「賃貸契約面積」とは、「総賃貸可能面積」のうち、実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を意味します。

－- 194 －
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③【その他投資資産の主要なもの】
第８期末保有資産のうち、平成21年２月分の賃料収入が、ポートフォリオ全体の賃料収入の10％以上を占める不動産の物件はありません。
（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額は以下のとおりです。なお、
総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。
総資産額
（百万円）
104,678（103,531）
135,663（134,229）
164,094（162,463）
181,509（179,072）
195,685（193,488）
202,743（200,289）
203,889（203,889）
192,576（192,576）

年月平成17年8月（第1期）
平成18年2月（第2期）
平成18年8月（第3期）
平成19年2月（第4期）
平成19年8月（第5期）
平成20年2月（第6期）
平成20年8月（第7期）
平成21年2月
（第8期）

純資産総額
（百万円）
40,503（39,357）
66,539（65,106）
66,756（65,125）
88,242（85,805）
88,006（85,809）88,245（85,792）
85,181（85,181）
83,725（83,725）

1口当たりの純資産額（円）
543,268（527,887）
542,687（530,995）
544,451（531,149）
537,843（522,985）
536,404（523,011）
537,859（522,905）
467,855（467,855）
459,857（459,857）（注）各計算期間末に分配を行った後の分配落の額を括弧内に記載しております。

東京証券取引所における本投資証券の価格及び出来高の推移は以下のとおりです。

月別最高・最低投資口価格及び出来
高（売買高）

月別

平成20年
５月

平成20年
６月

平成20年
７月

平成20年
８月

平成20年
９月

平成20年
10月

平成20年
11月
（注）

最高

273,000

263,000

220,000

196,200

179,900

151,000

14,500最低

239,000

202,000

181,000

148,000

145,000

4,000

10,690

出来高

20,16625,095

16,457

26,72435,494

106,328

12,659（注）本投資証券は平成20年11月10日をもって上場廃止となりましたので、平成20年11月７日が取引最終日となっております。

－- 195 －
(195) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201040_運用08_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

②【分配の推移】
本投資法人の分配総額、１口当たりの分配の額は以下のとおりです。
計算期間

分配総額

１口当たりの
分配金

第１期

自
至

平成16年９月27日
平成17年８月31日

1,146 百万円

15,381

円

第２期

自
至

平成17年９月１日
平成18年２月28日

1,433 百万円

11,692

円

第３期

自
至

平成18年３月１日
平成18年８月31日

1,630 百万円

13,302

円

第４期

自
至

平成18年９月１日
平成19年２月28日

2,437 百万円

14,858

円

第５期

自
至

平成19年３月１日
平成19年８月31日

2,197 百万円

13,393

円

第６期

自
至

平成19年９月１日
平成20年２月29日

2,453 百万円

14,954

円

第７期

自
至

平成20年３月１日
平成20年８月31日

－ 百万円

－

円

第８期

自
至

平成20年９月１日
平成21年２月28日

－ 百万円

－

円

③【自己資本利益率（収益率）の推移】
本投資法人の自己資本利益率は以下のとおりです。

第１期
第２期
第３期
第４期
第５期
第６期
第７期
第８期

自
至
自
至
自
至
自
至
自
至
自
至
自
至
自
至

計算期間
平成16年９月27日
平成17年８月31日
平成17年９月１日
平成18年２月28日
平成18年３月１日
平成18年８月31日
平成18年９月１日
平成19年２月28日
平成19年３月１日
平成19年８月31日
平成19年９月１日
平成20年２月29日
平成20年３月１日
平成20年８月31日
平成20年９月１日
平成21年２月28日

自己資本利益率（注１）

年換算値

2.9 %

4.1 %

2.7 %

5.4 %

2.4 %

4.9 %

3.1 %

6.3 %

2.5 %

4.9 %

2.8 %

5.6 %

△6.6 %△13.2 %

△1.7 %△3.4 %（注）自己資本利益率＝当期純利益又は当期純損失／平均純資産額
平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）÷２
なお、第１期は平成16年12月15日より実質的に運用を開始しており、平成16年12月15日を期首とみなして計算しております。

－- 196 －
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６【手続等の概要】（１）申込（販売）手続等
申込期間中の各営業日に、前記「第一部 証券情報」に従って本投資証券の募集が行われます。申込みの方法及び申込証拠金、発行価格、売出価格等の申込みの条件については前記「第一部 証券情報」をご参照下さい。
（２）買戻し手続等
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）。
本書の日付現在、本投資証券は東京証券取引所から上場廃止決定を受けて上場廃止となっており、本投資証券を東京証券取引所を通じて売買することはできません。本投資証券を譲渡するためには、同取引所外で本投資証券を譲渡する必要があります。
７【管理及び運営の概要】（１）資産管理等の概要
①

資産の評価

（イ）１口当たりの純資産額の算出
１口当たりの純資産額 ＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷ 発行済投資口総数（ロ）資産評価の方法
本投資法人は、資産の評価を、運用資産の種類毎に定められた方法及び基準により行うものとします。
（ハ）資産評価の基準日は、本投資法人の各営業期間の末日としますが、規約第29条第１項第３号及び第２項に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします（規約第33条第３項）。
（ニ）公表方法及び投資者による照会方法
１口当たりの純資産額については、計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。以下「投資法人計算規則」といいます。）第58条、第68条）。貸借対照表を含む計算書類等は、各営業期間毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合には遅滞なく投資主に対してその旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に提供されます（投信法第131条）。
投資主は、純資産額の情報について、本投資法人の一般事務受託者（みずほ信託銀行株式会社）の本支店で入手することができます。
②

保管
投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託することができます。保護預りの場合、本投資証券は混蔵保管され、投資主に対しては預り証が交付され－- 197 －-

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ます。保護預り証券について預り証を省略し、取引の都度、その時点で残高が記載された「取引明細書」を交付する方法によることも可能です。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わず直接保有する場合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することとなります。
③

存続期間
本投資法人の規約に存続期間の定めはありません。

④

計算期間
本投資法人の営業期間は、毎年３月１日から８月末日まで及び９月１日から翌年２月末日までとし、各営業期間の末日をそれぞれ決算期とします（規約第34条）。

⑤

その他（イ）増減資に関する制限
ａ．投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、2,000,000口とします（規約第６条第１項）。
本投資法人の執行役員は、かかる投資口の総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができます。募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。）１口と引換えに払い込む金銭の額は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額として役員会が承認した金額とします（規約第６条第３項）。
ｂ．国内における募集
本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えることとします（規約第６条第２項）。
ｃ．最低純資産額の変更
本投資法人の最低純資産額は、5,000万円とします（規約第８条）。なお、投信法第67条第４項により、5,000万円を下回る額を最低純資産額とする規約変更はできません。
（ロ）解散事由
本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。
ａ．規約で定めた存続期間の満了又は解散の事由の発生（なお、本投資法人の規約において存続期間又は解散事由の定めはありません。）。
ｂ．投資主総会の決議
ｃ．合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）
ｄ．破産手続開始の決定
ｅ．投信法第143条の３第１項の規定又は第144条において準用する会社法第824条第１項の規定による解散を命ずる裁判
ｆ．投信法第187条の登録の取消し－- 198 －
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（ハ）規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した
当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項）。但し、書面による議決権行使及び議決権の代理行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなされる場合があることにつき、後記「第三部投資法人の詳細情報 第３

管理及び運営 ３ 投資主・投資法人債権者の権利 （１）投資主の権利 ① 投資主総会における議決権（投信法第77条第２項第３号、第94条第１項、会社法第308条第１項本文）」をご参照下さい。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は金銭の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出す
る臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
本投資法人の登録申請書記載事項が変更された場合には、関東財務局に対し変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
（ニ）関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定の概要は、以下のとおりです。
ａ．本資産運用会社（シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社）との間の資産運用委託契約（ⅰ）契約期間
資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日（平成16年10月28日）に効力を生ずるものとし、その有効期間は効力発生の日から１年間とします。但し、期間満了の３ヶ月前までに双方いずれからも書面による別段の申出がないときは、さらに従前と同一条件にて自動的に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項(a）本投資法人又は本資産運用会社は、相手方に対し、３ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人は投資主総会の承認を得たうえで、本資産運用会社は本投資法人の同意を得たうえで、当該契約を解約することができます。

－- 199 －
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(b）前(a)の記載にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一
つにでも該当する場合には、役員会の決議により当該契約を解約することができます。
Ａ．本資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき
Ｂ．前Ａ．に掲げる場合のほか、資産の運用にかかる業務を引続き委託することに堪えない重大な事由があるとき(c）本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該契約を解約しなければなりません。この場合、本資産運用会社は当該契約の解約に同意するものとします。
Ａ．金融商品取引業者（投信法第199条各号に掲げる場合にあっては、当該各号に定める金融商品取引業者）でなくなったとき
Ｂ．投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき
Ｃ．解散したとき（ⅲ）契約の内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意により変更することができます。
（ⅳ）解約又は契約の変更の開示方法
資産運用委託契約が解約され、資産運用会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
ｂ．一般事務受託者（みずほ信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約（ⅰ）契約期間
一般事務委託契約の有効期間は、平成20年８月31日までとします。但し、かかる有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、当事者のいずれか一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされなかったときは、当該契約の有効期間は自動的に期間満了の日の翌日よりさらに２年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通知があったときは、現行の有効期間の満了をもって当該契約は終了します。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項(a）当事者が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、当該契約は当事者が合意して指定した日に終了します。
(b）当事者のいずれか一方が一般事務委託契約に違反し、一般事務委託契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30
日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。なおこの場合、当該契約は同30日間の経過後に解除することができます。
－- 200 －
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(c）当事者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき。又は、当事者いずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押え、仮差押え、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、その相手方は当該契約を直ちに解除することができます。
(d）当事者のいずれか一方について、当該契約に定める業務の遂行に著しく支障があると合理的に判断される場合。この場合、その相手方は書面にてその判断を通知することにより当該契約を直ちに解除することができます。
（ⅲ）契約の内容の変更に関する事項
一般事務委託契約は、本投資法人及び一般事務受託者が協議し合意のうえ、契約の各条項の定めを変更することができます。変更に当たっては関係法令との整合性及び本投資法人の規約との整合性及び準則性を遵守するものとし、書面をもって行うものとします。
（ⅳ）契約の変更の開示方法
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
ｃ．投資主名簿等管理人（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間の投資口事務代行委託契約（ⅰ）契約期間
投資口事務代行委託契約の有効期間は、契約の効力発生日（平成16年９月27日）から
平成19年９月30日までとし、有効期間満了の３ヶ月前までに当事者のいずれか一方から文書による別段の申出がなされなかったときは、従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項
投資口事務代行委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
(a）当事者間の文書による解約の合意。但し、この場合には、当該契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
(b）当事者のいずれか一方に次に掲げる事由が生じたときは、ほかの当事者は契約の解除を文書で通知することができます。当該契約は、解除を通知する文書において指定する日に失効するものとします。
Ａ．支払停止又は会社更生手続開始、民事再生手続開始、破産手続開始、特別清算手
続開始、特定調停手続その他これらに類する倒産手続開始の申立がなされた場合
Ｂ．当該契約につき、重大な違反をした場合－- 201 －
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（ⅲ）契約の内容の変更に関する事項
投資口事務代行委託契約の内容については、当事者間で協議のうえ、書面により合意した場合に限り、変更することができます。
（ⅳ）契約の変更の開示方法
投資口事務代行委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
ｄ．資産保管会社（みずほ信託銀行株式会社）との間の資産保管業務委託契約（ⅰ）契約期間
資産保管委託契約の有効期間は、平成20年８月31日までとします。但し、かかる有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、当事者のいずれか一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされなかったときは、当該契約の有効期間は自動的に期間満了の日の翌日よりさらに２年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通知があったときは、現行の有効期間の満了をもって当該契約は終了します。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項
前（ⅰ）にかかわらず、以下のそれぞれに掲げる場合には、資産保管委託契約を解除することができます。
(a）当事者が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、資産保管委託契約は本投資法人及び資産保管会社が合意して指定した日に終了します。
(b）当事者のいずれか一方が当該契約に違反し、当該契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。なおこの場合、当該契約は同30日間の経過後に解除することができます。
(c）当事者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき。若しくは、当事者のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押え、仮差押え、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、その相手方は当該契約を直ちに解除することができます。
(d）当事者のいずれか一方について、当該契約に定める業務の遂行に著しく支障があると合理的に判断される場合。なおこの場合、その相手方は書面にてその判断を通知することにより当該契約を直ちに解除することができます。

－- 202 －
(202) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201040_運用08_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（ⅲ）契約の内容の変更に関する事項
当事者は、互いに協議し合意のうえ、契約の各条項の定めを変更することができます。
変更にあたっては関係法令との整合性及び本投資法人の規約との整合性並びに準則性を遵守するものとし、書面をもって行うものとします。
（ⅳ）契約の変更の開示方法
資産保管委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局に資産保管会社の変更が届け出られます（投信法第191条）。
ｅ．第１回債の発行事務、支払代理事務及び期中事務に係る一般事務受託者（中央三井信託
銀行株式会社）との間の一般事務委託契約（ⅰ）契約期間
契約期間に関する定めはありません。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項
契約期間中の解約に関する定めはありません。
（ⅲ）契約内容の変更に関する事項
契約内容に変更の必要が生じたときは、当事者間で変更に関する協定をすることとしています。
（ⅳ）契約の変更の開示方法
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
ｆ．第２回債及び第３回債の発行代理事務、支払代理事務及び期中事務に係る一般事務受託者（住友信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約（ⅰ）契約期間
契約期間に関する定めはありません。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項
契約期間中の解約に関する定めはありません。
（ⅲ）契約内容の変更に関する事項
契約内容に変更の必要が生じたときは、当事者間で変更に関する協定をすることとしています。
（ⅳ）契約の変更の開示方法
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金融商品取－- 203 －
(203) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201040_運用08_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
ｆ．第１回債の投資法人債管理者（中央三井信託銀行株式会社）との間の管理委託契約（ⅰ）契約期間
契約期間に関する定めはありません。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項
契約期間中の解約に関する定めはありません。
（ⅲ）契約内容の変更に関する事項
契約内容に変更の必要が生じたときは、そのつど当事者は相互にこれに関する協定をします。ただし、第１回債の投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更は、投資法人債権者集会の決議を要します。
（ⅳ）契約の変更の開示方法
契約の変更のために投資法人債権者集会の決議を要する場合、かかる投資法人債権者
集会は、本投資法人又は投資法人債管理者がこれを招集し、会日より少なくとも３週間前にかかる投資法人債権者集会を開く旨及び会議の目的たる事項を公告します。また、投資法人債権者集会の決議について認可（かかる認可がなければ決議の効力が発生しま
せん。）又は不認可の決定があった場合にも、本投資法人により公告がなされます。
ｇ．会計監査人：あらた監査法人
会計監査人は、投資主総会において選任するものとされ（規約第24条）、会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとされ（投信法第103条第１項、規約第25条第１項）、会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされています（投信法第103条第２項、規約第25条第２項）。本投資法人の設立の際に選任されたものとみなされる設立時会計監査人は中央青山監査法人でしたが、同監査法人は平成18年８月28日、会計監査人を辞任し、これを受けまして、本投資法人は
平成18年８月28日付役員会決議により、あらた監査法人を一時会計監査人に選任しました。
そして、平成20年５月29日開催の第３回投資主総会で、あらた監査法人を会計監査人に選任しています。
（ホ）公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います（規約第４条）。

－- 204 －
(204) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201040_運用08_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（２）利害関係人との取引制限①

法令に基づく制限（イ）利害関係人との取引制限
資産運用会社の行う取引については金融商品取引法の定めにより一定の制限が課せられています。かかる制限の中でも資産運用会社の利害関係人との取引に関する制限として、金融商品取引法第42条の２第１号及び第７号、業府令第130条第１項第２号、第３号、第４号、第５号、第９号、第44条の３第１項第３号によるものが含まれます。
ａ．資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます。
ｂ．資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指数、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
ｃ．資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。
ｄ．自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第７号及び業府令第130条
第１項第２号）。
ｅ．第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第７号
及び業府令第130条第１項第３号並びに金融商品取引法第44条の３第１項第３号）。
ｆ．他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第４号）。
ｇ．有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法
第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第５号）。
ｈ．以下に掲げる者が有価証券の引受け等を行っている場合において、当該者に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該者の要請を受けて、当該有価証券を取得し、又は買い付けることを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第－- 205 －
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９号）。
（ⅰ）本資産運用会社の関係外国法人等（ⅱ）直近２事業年度において業府令に定める行為を行った運用財産に係る有価証券の合計額が当該２事業年度において発行された運用財産に係る有価証券の額の100分の50を超える者。
（ロ）利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本（ロ）において同じ意味で用います。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とす
るものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２項）。
（ハ）資産の運用の制限
投資法人は、①投資法人の執行役員又は監督役員、②資産運用会社、③投資法人の執行役
員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、④資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含む。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、投信法施行令第117条及び第118条、投信法第193条、投信法施行令第116条）。
ａ．有価証券の取得又は譲渡
ｂ．有価証券の貸借
ｃ．不動産の取得又は譲渡
ｄ．不動産の貸借
ｅ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として①資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、②資産運用会社に、不動産の管理を委託すること等が認められています。
②

本投資法人の資産運用にかかる自主ルール（利益相反対策ルール）（イ）一般原則
本資産運用会社は、利害関係者との取引に関しては、法令上の問題点がないかのみならず、－- 206 －
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本資産運用会社が運用資産の受託者として当該取引においてその責務を果たすよう、本資産運用会社の内規である運用ガイドライン及び委員会規程に以下のような定めをおいています。
（ロ）概要
ａ．本資産運用会社の取締役会規則又は委員会規程に基づき、以下の要請があります。
・

利害関係者と本投資法人との取引にかかる議案については、本資産運用会社の取締役の全員が出席し、出席取締役の全員一致をもって決し、かかる決議に関して、当該利害関係者に該当することとなる取締役又は法人たる利害関係者の役員又は使用人の地
位を現に有する取締役（兼職の場合を意味し、当会社に転籍又は出向している場合を除きます。）は、当該決議対象となる議案について議決権を有しないものとし、その取締役の数は、この場合の取締役及び出席取締役の数に算入しません。
但し、病気、事故、その他やむを得ない事情により出席できない取締役が、かかる事実を証する書面を取締役会に提出した場合には（但し、やむを得ない事情により事前に当該書面を提出することが困難であるとほかの取締役全員が認めた場合には、可能な限り速やかに当該書面を提出すれば足ります。）、当該取締役はこの場合の取締役及び出席取締役の数に算入されません。

・

投資委員会の審議内容に、利害関係者と本投資法人との間の取引に関する事項が含まれる場合には、当該利害関係者に該当することとなる委員又は法人たる利害関係者の役員又は使用人の地位を現に有する委員（兼職の場合を含みますが、当該会社に出向
又は転籍している場合を除きます。）を、投資委員会に出席させることはできません。

・

投資委員会の決議の採択において、利害関係者と本投資法人との間の取引に関する議案については、議決権を有する委員の議決権の過半数の賛成かつ議決権を有する社外取締役及び外部専門家の全員の賛成により採択されなければなりません。

・

投資委員会（及びコンプライアンス・リスク管理委員会）の委員は、１人につき１個の議決権を有しますが、利害関係者と本投資法人との取引に関して投資委員会（又はコンプライアンス・リスク管理委員会）が審議を行う場合には、当該利害関係者に該当することとなる投資委員（又はコンプライアンス・リスク管理委員）又は法人たる利害関係者の役員若しくは使用人の地位を現に有する投資委員（又はコンプライアン
ス・リスク管理委員）（兼職の場合を含むが、当会社に出向又は転籍している場合を除きます。）は、当該決議対象となる議案について議決権を有しません。

・

コンプライアンス・リスク管理委員会の審議内容に、利害関係者と本投資法人との間の取引に関する事項が含まれる場合には、当該利害関係者に該当することとなるコン
プライアンス・リスク管理委員又は法人たる利害関係者の役員若しくは使用人の地位を現に有するコンプライアンス委員（兼職の場合を含むが、当会社に出向又は転籍している場合を除きます。）を、コンプライアンス・リスク管理委員会に出席させることはできません。

・

利害関係者と本投資法人との間の取引及び法人たる利害関係者の役員又は使用人の地－- 207 －-

(207) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201040_運用08_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

位を現に有する者と本投資法人との取引については、コンプライアンス・リスク管理委員会が審議し、コンプライアンス・リスク管理委員会で可決された後、取締役会に付議されなければなりません。
ｂ．運用ガイドラインにおいて、下記（ハ）のような基準に従って、利害関係者との取引を行うことが義務付けられています。
（ハ）基準
利害関係者との以下の取引に関しては、それぞれの以下の基準に基づいて行うものとします。本投資法人と投信法第201条にて定義される利害関係人等との間で取引が行なわれたときは、本資産運用会社は本投資法人に対して投信法第203条第２項に基づき当該取引に関わる事項を記載した書面を交付します。さらに、本投資法人と利害関係人等以外の利害関係者との間で取引が行われた場合も、本資産運用会社は本投資法人にこれに準じた報告を行うものとします。
ａ．利害関係者からの物件・資産の取得（ⅰ）不動産及び不動産信託受益権の場合
１物件当たりの「投資額」（購入金額のみを指し、税金・取得費用等は含みません。）は、鑑定評価額以下とします。但し、売主が当該不動産等を利害関係者以外から取得した場合にはその取得に要した諸費用（各種手数料、デュー・ディリジェンス費用、登録免許税等）相当額を上限として、鑑定評価額を上回る価格で取得することがあります。
（ⅱ）その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記（ⅰ）に従うものとします。
ｂ．利害関係者への物件・資産の売却（ⅰ）不動産及び不動産信託受益権の場合
１物件当たりの「売却額」（売却金額のみを指し、税金・取得費用等は含みません。）は、鑑定評価額以上とします。
（ⅱ）その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記（ⅰ）に従うものとします。
ｃ．利害関係者への物件の賃貸
市場相場及び当該物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案し、適正な賃貸条件に基づ
き賃貸します。
ｄ．利害関係者へのプロパティ・マネジメント業務の委託
本資産運用会社は、株式会社ニューシティプロパティサービスが以下の要件を満たす限
り、本投資法人が将来において組入れを行う物件のプロパティ・マネジメント業務を同社に委託することとしています。なお、株式会社ニューシティプロパティサービスは、平成－- 208 －
(208) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201040_運用08_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

21年４月10日をもって、そのプロパティマネジメント事業（本投資法人に関する事業を含みます。）に関する権利義務を、吸収分割により株式会社ニューシティマネジメントサー
ビスに承継させました。加えて、同日付で、株式会社ニューシティマネジメントサービスの全株式が株式会社タイセイ・ハウジーに譲渡され、株式会社ニューシティマネジメント
サービスの商号が同日付で株式会社タイセイ・ハウジープロパティ（利害関係者には該当しません。）に変更されました。
・

物件所在地域及び物件所在地域の不動産市場に精通しており、本資産運用会社の定める委託業務仕様に基づき、プロパティ・マネジメント業務を遂行できる組織的体制が構築されており、許認可上の要請を満たしていること。

・

新規テナント募集に関する物件所在地域の地元仲介業者とのネットワークが構築されていること。

・

プロパティ・マネジメント業務に対する報酬が、物件所在地域の相場の範囲内であること。

ｅ．利害関係者による売買・賃貸の媒介又は仲介手数料（ⅰ）売買
媒介又は仲介手数料は売買価格の３％を上限とします。
（ⅱ）賃貸
媒介又は仲介手数料は契約賃料の１ヶ月分相当を上限とします。
ｆ．利害関係者に対する工事の発注
第三者の見積価格、内容と比較検討したうえで発注します。但し、緊急修繕及び１件
100万円以下の工事の場合は、第三者の見積りを省略して市場相場に基づき発注できるものとします。
（３）投資主・投資法人債権者の権利①

投資主の権利
投資主は、投信法及び規約により以下のような権利を有します。

（イ）投資主総会における議決権（投信法第77条第２項第３号、第94条第１項、会社法第308条
第１項本文）（ロ）代表訴訟提起権（投信法第204条第３項、第116条、第119条、会社法第847条）、投資主総会決議取消権等（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）、執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）、新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項）、合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項）、設立無効訴権（投信法第75条第６項、会社法第828条第１項）、投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項）、投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）、検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条）、執行役員等解任請求権（投信法第104－- 209 －
(209) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201040_運用08_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

条第１項、第３項、会社法第854条第１項第２号）及び解散請求権（投信法第143条の３）等の共益権（ハ）分配請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条第１項）（ニ）残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）（ホ）投資口の処分権（投信法第78条第１項、第３項）（ヘ）投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）（ト）帳簿閲覧請求権（投信法第128条の３）②

投資法人債権者の権利
投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。

（イ）元利金支払請求権（ロ）投資法人債の譲渡（ハ）投資法人債権者集会における議決権－- 210 －
(210) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0201040_運用08_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

第２【財務ハイライト情報】
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第７期計算期間（平成20年３月１日から平成20年８月31日まで）及び第８期計算期間（平成20年９月１日から平成21年２月28日まで）の財務諸表について、あらた監査法人の監査を受けております。なお、第７期計算期間及び第８期計算
期間の監査報告書は、「第三部 投資法人の詳細情報 第５ 投資法人の経理状況」に記載されている財務諸表に添付されています。
以下は、「第三部 投資法人の詳細情報 第５ 投資法人の経理状況 １ 財務諸表」に記載された財務諸表からの抜粋です。

－- 211 －
(211) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0202010_財務ハイライト_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

１【貸借対照表】（単位：千円）第７期(平成20年８月31日現在)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
未収消費税等
未収還付法人税等
その他
貸倒引当金

2,896,900
3,395,724
136,282
43,35012,575－※1

第８期(平成21年２月28日現在)

1,155,390
3,008,031
165,349
36,865－※1

12,684△4,900563,656
27,438△15,610

6,492,618

4,941,122

29,126,853△1,013,176

28,572,438△1,325,868

28,113,676

27,246,569

構築物
減価償却累計額

271,713△6,860267,518△9,222構築物（純額）264,852

258,295

機械及び装置
減価償却累計額

501,145△25,588

490,732△32,320475,557

458,412865,079△74,293843,024△98,235

790,786

744,789

42,656,912
47,496,721△3,448,795

41,508,418
44,285,303△3,683,394

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）

機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）※1

44,047,925

信託構築物
減価償却累計額※140,601,908

475,388△24,294

信託構築物（純額）※1

信託機械及び装置
減価償却累計額

454,196△26,856

451,094※1

564,588△58,156

信託機械及び装置（純額）※1

信託工具、器具及び備品
減価償却累計額

314,628△31,105

506,432※1

423,241△99,070

信託工具、器具及び備品（純額）

※1

信託土地

※1

有形固定資産合計

196,071,217- 212 -

283,523
367,940△80,211324,170

78,439,808

427,339※1※1287,728

74,412,864
186,229,849（単位：千円）
第７期(平成20年８月31日現在)
無形固定資産
信託借地権
その他
無形固定資産合計
投資その他の資産差入保証金
長期前払費用修繕積立金
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
1年内償還予定の投資法人債
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等前受金
繰延税金負債
違約金損失引当金
その他

※2
※1

第８期
(平成21年２月28日現在)

913,996
4,014

913,996
3,583

918,010

917,579

11,484
97,486
225,571

11,564
158,233
251,684

334,542421,482

197,323,771

187,568,912

72,623

66,204

72,623

66,204

203,889,013

192,576,238

206,731－
24,200,000
21,350,000
389,186
336,314870,174－

228,619
310,000－
483,065
571,476
3,857,217
605
124,324
383,379－－

381,60210
5,538,200
37,189

流動負債合計27,87753,309,408

固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
長期未払金

31,000,000
32,800,000
369,619
1,228,490－

固定負債合計負債合計- 213 -

5,986,566※1

30,690,000
65,151,460
333,836
1,076,317
5,612,698

65,398,109

102,864,313

118,707,518

108,850,879（単位：千円）
第７期(平成20年８月31日現在)
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

第８期(平成21年２月28日現在)

90,931,601

90,931,601△5,749,864

投資主資本合計※3

評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益

85,181,737△7,206,242
※3

△242

－

△242

評価・換算差額等合計
純資産合計

※4

負債純資産合計

85,181,494
203,889,013- 214 -

83,725,359－※4

83,725,359
192,576,238

２【損益計算書】（単位：千円）自至第７期
平成20年３月１日
平成20年８月31日

営業収益
賃貸事業収入不動産等売却益※1

営業収益合計5,874,371※2
98,570自至第８期
平成20年９月１日
平成21年２月28日
5,578,786※2－※1

5,972,941

営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用※1

営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
雑収入
その他

2,270,691
487,693
12,63735,741
4,800
192,186

営業外費用
支払利息
融資関連費用投資法人債利息
投資口交付費
投資法人債発行費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
特別損失
減損損失
違約金損失引当金繰入額
遅延損害金
民事再生手続費用
金利スワップ精算損※4

特別損失合計2,162,192
379,365
12,69456,530
7,533
167,478※1

3,003,750

2,785,794

2,969,191

2,792,991※3

営業外収益合計

5,578,786

1,306
50,961－※3

734
93,272
4,059

52,26898,067587,169
132,748
275,921
125,587
21,064
2,975

440,452
59,582
143,597－

1,145,467

675,072

1,875,992

2,215,986

1,217,364
5,538,200
－
－
－

6,419
25,019※4※5

254,579－

3,669,518
163,649※7
144,139※66,755,564

4,231,886△4,879,572△2,015,899

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等還付税額

870,182
179
－

4,135
－
△563,656

法人税等合計870,361△559,521

当期純損失（△）△5,749,933△1,456,377

前期繰越利益又は前期繰越損失（△）
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

69△5,749,864△5,749,864△7,206,242

税引前当期純損失（△）- 215 -

３【金銭の分配に係る計算書】
区分Ⅰ

当期未処分利益又は当期未処理

損失(△)
Ⅱ

自
至

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日△7,206,242千円

0千円

－千円

(0円)

(－円)

△5,749,864千円△7,206,242千円

分配金の額
次期繰越利益又は次期繰越損失(△)

分配金の額の算出方法

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日△5,749,864千円（投資口1口当たりの分配金の額）
Ⅲ

自至本投資法人の規約第35条第1項に定本投資法人の規約第35条第1項に定める金銭の分配の方針に基づき、分配

める金銭の分配の方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定され租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能所得の金額」の90％ている「配当可能所得の金額」の90％に相当する金額を超えるものとしておに相当する金額を超えるものとしております。しかしながら、当期は未処理

ります。しかしながら、当期は未処理損失を計上するに至ったため利益の分損失を計上するに至ったため利益の分

配は行いません。また、本投資法人規配は行いません。また、本投資法人規約第35条第1項（2）に定める利益を超約第35条第1項（2）に定める利益を超えた金銭の分配も行いません。

えた金銭の分配も行いません。

（注）投資口１口当たり分配金以外の金額は、いずれも千円未満を切捨て記載しております。

212 －
－
- 216
(212) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0202040_金銭_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

４【キャッシュ・フロー計算書】（単位：千円）自至第７期
平成20年３月１日
平成20年８月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純損失（△）
減価償却費
長期前払費用償却額
投資法人債発行費償却
減損損失
違約金損失引当金繰入額
遅延損害金
金利スワップ精算損
受取利息
支払利息
投資口交付費
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
有形固定資産の売却による減少額
信託有形固定資産の売却による減少額
長期前払費用の支払額
その他

自
至

第８期
平成20年９月１日
平成21年２月28日△4,879,572△2,015,899

973,915
27,97821,064
1,217,364
5,538,200－－△1,306923,624
34,765
6,419
254,579－
3,669,518
144,139△734

863,091
125,587△118,149

584,050－△116,540

78,262△77,340△59,153－△166,411
819,375
3,170,705△19,094△20,743

12,57521,888139,039
124,324
1,777
1,798,926
6,979,844△95,512△3,822

小計

7,493,774

12,462,965

利息の受取額利息の支払額
遅延損害金の支払額
法人税等の支払額

1,306△864,739－△3,212734△343,359△389,305△873,704

営業活動によるキャッシュ・フロー

6,627,128

10,857,330△9,144,293△54,280－△128,134△22,929△80

101,616△38,307△110,127

29,934△40,864△6,62258,264
127,118△174,941

415,848
73,986△163,539△152,354△69,803

266,005

216,529△13,366△13,412△9,134,666

290,911

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
差入保証金の差入による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
預り敷金及び保証金対応預金の預入による支出
預り敷金及び保証金対応預金の引出による収入
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出
信託預り敷金及び保証金対応信託預金の引出による収入
修繕積立金の支出
投資活動によるキャッシュ・フロー

- 217 -

（単位：千円）
自至第７期
平成20年３月１日
平成20年８月31日

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資口の発行による収入
投資口交付費の支出
分配金の支払額

21,000,000△23,900,000

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高

第８期
平成20年９月１日
平成21年２月28日

5,140,422△117,743△2,456,912

1,493,000△12,500,000－△1,708,473－－△6,019720,766△12,721,492△1,786,770△1,573,250

1,700,000△645,000

財務活動によるキャッシュ・フロー

自至6,395,736

現金及び現金同等物の期末残高※1- 218 -

4,608,966

4,608,966※1

3,035,715

第３【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料
本投資証券の所持人は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社の定める手続に従って投資主名簿への記載又は記録を本投資法人に請求することができます。本投資証券の譲渡は、かかる投資主名簿への記載又は記録によらなければ、本投資法人に対抗することができません。投資主名簿への記載又は記録の取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は次のとおりです。

２

取扱場所

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 本店

取次所

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 全国各支店

投資主名簿等管理人の名称及び住所

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 本店

手数料なし（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して直接名義書換手続を行う場合には、手数料はかかりません。なお、他の証券会社等を通じて名義書換手続きを行う場合、当該証券会社等に対する手数料が別途必要となることがあります。）

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

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第４【投資法人の詳細情報の項目】「第三部 投資法人の詳細情報」に記載される事項は以下のとおりです。
第１ 投資法人の追加情報
１

投資法人の沿革

２

役員の状況

３

その他

第２ 手続等
１

申込（販売）手続等

２

買戻し手続等

第３ 管理及び運営
１

資産管理等の概要（１）資産の評価（２）保管（３）存続期間（４）計算期間（５）その他
２

利害関係人との取引制限

３

投資主・投資法人債権者の権利

第４ 関係法人の状況
１

資産運用会社の概況（１）名称、資本の額及び事業の内容（２）運用体制（３）大株主の状況（４）役員の状況（５）事業の内容及び営業の概況
２

その他の関係法人の概況（１）一般事務受託者兼資産保管会社①

名称、資本金の額及び事業の内容②

関係業務の概要③

資本関係（２）投資主名簿等管理人①

名称、資本金の額及び事業の内容②

関係業務の概要③

資本関係（３）第１回債にかかる一般事務受託者兼投資法人債管理者①

名称、資本金の額及び事業の内容②

関係業務の概要③

資本関係（４）第２回債及び第３回債にかかる一般事務受託者
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①

名称、資本金の額及び事業の内容②

関係業務の概要③

資本関係（５）投資口募集事務取扱者①

名称、資本金の額及び事業の内容②

関係業務の概要③

資本関係

第５ 投資法人の経理状況
１

財務諸表

２

投資法人の現況
純資産額計算書

第６ 販売及び買戻しの実績

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第三部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成16年９月21日

設立企画人（シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社）による投信法第69条に基づく設立にかかる届出

平成16年９月27日

投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立

平成16年９月27日

投信法第188条に基づく登録の申請

平成16年10月27日

投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号 関東財務局長 第28号）

平成16年12月15日

東京証券取引所に上場

平成20年10月14日

東京地方裁判所から民事再生手続開始の決定を受ける

平成20年11月10日

本投資証券が上場廃止となる

平成21年４月７日

スポンサーを選定し、再生計画案を東京地方裁判所に提出

平成21年５月25日

再生計画案を一部修正

平成21年５月26日

東京地方裁判所から再生計画案の付議決定を受ける

平成21年９月９日

東京地方裁判所から民事再生手続廃止の決定を受ける

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２【役員の状況】
本書の日付現在における本投資法人の役員は以下のとおりです。
役職名

氏名

主要略歴
昭和57年４月

所有投資口数

住友不動産株式会社 入社
住宅事業本部高層 事業部

昭和58年９月

同上 秘書室昭和62年３月

同上 住宅事業本部

平成９年７月同上 名古屋支店長

平成13年６月

株式会社ランドビジネス 入社
常務取締役

平成17年８月
執行役員

新井 潤

シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社 入社

０

投資アセットマネジメント部副部長
平成17年11月

同上 常務取締役兼投資アセット
マネジメント部長

平成19年２月

同上 常務取締役兼投資アセット
マネジメント本部長就任

平成19年７月

同上 代表取締役社長 就任
ニューシティ・レジデンス投資法人
執行役員 就任（現在に至る）

監督役員
（注１）

島田 耕一

昭和59年４月

住友不動産株式会社 入社 総務部

平成３年４月最高裁判所司法研修所 入所

平成５年４月弁護士登録（第一東京弁護士会）
山分榮法律事務所 入所（現在に至る）

平成16年９月

０

ニューシティ・レジデンス投資法人
監督役員就任（現在に至る）

昭和63年10月

中央新光監査法人 入所

平成４年３月公認会計士登録

平成８年７月株式会社ジェイエスシー入社

平成９年８月小林時宗税理士事務所入所
金融監督庁（現金融庁）入庁
平成10年６月
検査部検査総括課金融証券検査官
平成11年７月
監督役員（注１）

同庁検査部検査総括課金融証券検査官兼専門検査官

藤川 裕紀子(戸籍姓：小林)平成12年１月

同庁検査部検査総括課専門検査官（注２）

平成12年７月

藤川裕紀子公認会計士事務所開設（現在に至る）平成13年７月 ベンチャービジネス証券投資法人
監督役員就任（現在に至る）
東京フロンティア投資法人
平成16年10月
監督役員就任（現在に至る）
平成20年７月

ニューシティ・レジデンス投資法人
監督役員就任（現在に至る）

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(217) ／ 2009/09/18 13:18 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0301010_詳細情報_osx不動産_ニューシティ_有報.doc０（注１）監督役員は、上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めいずれも本投資法人と利害関係はありません。
（注２）藤川裕紀子の姓「藤川」は、公認会計士登録姓となります。なお戸籍上の姓は「小林」となります。
（注３）平成21年５月13日開催の投資主総会における決議によって補欠執行役員として渡邊顯氏が、補欠監督役員として斉藤智春氏及び飯塚隆氏がそれぞれ選任されましたが、平成21年９月15日付で同氏らは辞任しております。

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３【その他】（１）役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会において選任されます（投信法第96条、規約第17条第１項）。但し、法令の規定により、設立の際選任されたものとみなされる設立時執行役員及び設立時監督役員は、この限りではありません（投信法第72条）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です（規約第17条第２項）。但し、補欠又は増員のために選任された執行役員及び監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第２項但書）。
執行役員及び監督役員の解任は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第106条）。
執行役員又は監督役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決されたときは、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６ヶ月前より引続き当該投資口を有する者に限ります。）は、30日以内に、訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
（２）規約の変更、営業譲渡又は営業譲受、出資の状況その他の重要事項①

規約等の重要事項の変更
該当事項はありません。

②

営業譲渡又は営業譲受
該当事項はありません。

③

出資の状況その他の重要事項
本投資法人は、前記「第二部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 １ 投資法人の概況（１）主要な経営指標等の推移 ⑥ 第７期末後に生じた重要な事実」に記載のとおり、第７期末後である平成20年10月９日に民事再生手続開始を申し立て、同日、東京地方裁判所より、保全命令及び監督命令を受け、また同月14日に民事再生手続開始決定を受け、平成21年9月9日に同手続の廃止決定を受けています。その他、同所に記載のとおり第７期末後に重要な事実が生じております。

（３）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

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第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
申込期間中の各営業日に、前記「第一部 証券情報」に従って本投資証券の募集が行われます。申込みの方法及び申込証拠金、発行価格、売出価格等の申込みの条件については前記「第一部 証券情報」をご参照下さい。
２【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）。
本書の日付現在、本投資証券は東京証券取引所から上場廃止決定を受けて上場廃止となっており、
本投資証券を東京証券取引所を通じて売買することはできません。本投資証券を譲渡するためには、
同取引所外で本投資証券を譲渡する必要があります。

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第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】①

１口当たりの純資産額の算出
本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「（４）計算期間」記載の決算期毎に、以下の算式にて算出します。
１口当たりの純資産額 ＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷ 発行済投資口総数②

資産評価の方法
本投資法人の資産評価の方法は、下記のとおり運用資産の種類毎に定めます（規約第33条）。

（イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権（規約第29条第１項第１号、第２号①又は②に定めるもの）取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法により算定します。但し、設備等については正当な事由により採用した方法による評価が適当ではなくなった場合であり、かつ投資者保護上問題ないと合理的に判断できる場合に限り、ほかの評価方法に変更することができるものとします。
（ロ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（規約第29条第１項第２号③に定めるもの）信託財産が（イ）に掲げる資産の場合は（イ）に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行う。信託財産を直接保有する場合と同様の会計処理を行うことが困難な場合には（へ）に準じて評価をする。
（ハ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約29条第１項第２号④に定めるもの）
信託財産の構成資産が（イ）に掲げる資産の場合は、（イ）に従った評価を行い、金融資
産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行う。信託財産を直接保有する場合と同様の会計処理を行うことが困難な場合には（へ）に準じて評価をする。
（ニ）不動産に関する匿名組合出資持分（規約第29条第１項第２号⑤に定めるもの）
匿名組合出資持分の構成資産が（イ）乃至（ハ）に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行ったうえで、これらの合計額から匿名組合の負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額とします。
（ホ）不動産に関する匿名組合持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約第29条第１項第２号⑥に定めるもの）
信託財産である匿名組合出資持分について（ニ）に従った評価を行う。信託財産を直接保有する場合と同様の会計処理を行うことが困難な場合には（へ）に準じて評価をする。
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（ヘ）有価証券（規約第29条第１項第３号、第２項第１号③に定めるもの）
公表されている最終価格に基づき算出した価額又はこれに準ずるものとして合理的な方法により算出した価額とします。但し、優先出資証券及びコマーシャル・ペーパーについて、公表されている最終価格に基づき算出した価額又は合理的に算出された価額がない場合には、取得原価により評価します。
（ト）金銭債権（規約第29条第２項第１号②に定めるもの）
取得価額から、貸倒引当金を控除した金額。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額とします。
（チ）金銭の信託の受益権（規約第29条第２項第１号④に定めるもの）
信託財産の構成資産が（ヘ）又は（ト）の場合は、それぞれに定める方法に従って評価を行う。信託財産を直接保有する場合と同様の会計処理を行うことが困難な場合には（へ）に準じて評価をする。
（リ）デリバティブ取引に関する権利（規約第29条第２項第２号に定めるもの）
ａ．取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務基準日における当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り
気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額より評価します。
ｂ．取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額。なお、時価評価に当たっては、最善の見積り額を使用するものとするが、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
ｃ．一般に公正妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ取引と認められるものについてはヘッジ会計が適用できるものとします。
ｄ．その他
上記に定めがない場合は、社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価
額又は一般に公正妥当と認められる会計基準により付されるべき評価額をもって評価します。
③

資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします（規約第33条第２項）。

（イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額

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（ロ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権
信託財産が（イ）に掲げる資産の場合は（イ）に従った評価額（ハ）不動産に関する匿名組合出資持分
匿名組合の構成資産が（イ）に掲げる資産の場合は（イ）に従い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から匿名組合の負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額を算定した価額④

資産評価の基準日は、本投資法人の各営業期間の末日としますが、規約第29条第１項第３号
及び第２項に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎
月末とします（規約第33条第３項）。

⑤

公表方法及び投資者による照会方法
１口当たりの純資産額については、計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。以下「投資法人計算規則」といいます。）第58条、第68条）。貸借対照表を含む計算書類等は、各営業期間毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合には遅滞なく投資主に対してその旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に提供されます（投信法第131条）。
投資主は、純資産額の情報について、本投資法人の一般事務受託者（みずほ信託銀行株式会社）の本支店で入手することができます。

（２）【保管】
投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託することができます。保護預りの場合、本投資証券は混蔵保管され、投資主に対しては預り証が交付されます。保護預り証券について預り証を省略し、取引の都度、その時点で残高が記載された「取引明細書」を交付する方法によることも可能です。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わず直接保有する場合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することとなります。
（３）【存続期間】
本投資法人の規約に存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年３月１日から８月末日まで及び９月１日から翌年２月末日までとし、各営業期間の末日をそれぞれ決算期とします（規約第34条）。

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（５）【その他】①

増減資に関する制限（イ）投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、2,000,000口とします（規約第６条第１項）。本
投資法人の執行役員は、かかる投資口の総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができます。募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。）１口と引換えに払い込む金銭の額は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額として役員会が承認した金額とします（規約第６条第３項）。
（ロ）国内における募集
本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えることとします（規約第６条第２項）。
（ハ）最低純資産額の変更
本投資法人の最低純資産額は、5,000万円とします（規約第８条）。なお、投信法第67条
第４項により、5,000万円を下回る額を最低純資産額とする規約変更はできません。
②

解散事由
本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。

（イ）規約で定めた存続期間の満了又は解散の事由の発生（なお、本投資法人の規約において存続期間又は解散事由の定めはありません。）。
（ロ）投資主総会の決議（ハ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）（ニ）破産手続開始の決定（ホ）投信法第143条の３第１項の規定又は第144条において準用する会社法第824条第１項の規定による解散を命ずる裁判（ヘ）投信法第187条の登録の取消し

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③

規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項）。但し、書面による議決権行使及び議決権の代理行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなされる場合があることにつき、後記「３ 投資主・投資法人債権者の権利 （１）投資主の権利 ① 投資主総会における議決権（投信法第77条第２項第３号、第94条第１項、会社法第308条第１項本文）」をご参照下さい。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は金銭の分配方
針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
本投資法人の登録申請書記載事項が変更された場合には、関東財務局に対し変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。

④

関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定の概要は、以下のとおりです。

（イ）本資産運用会社（シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社）との間の資産運用委託契約
ａ．契約期間資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日（平成16年10月28日）に効力を生ずるものとし、その有効期間は効力発生の日から１年間とします。但し、期間満了の３ヶ月前までに双方いずれからも書面による別段の申出がないときは、さらに従前と同一条件にて自動的に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）本投資法人又は本資産運用会社は、相手方に対し、３ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人は投資主総会の承認を得たうえで、本資産運用会社は本投資法
人の同意を得たうえで、当該契約を解約することができます。
（ⅱ）上記（ⅰ）の記載にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により当該契約を解約することができます。
（ａ）本資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき（ｂ）上記（ａ）に掲げる場合のほか、資産の運用にかかる業務を引続き委託することに堪えない重大な事由があるとき

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（ⅲ）本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該契約を解約しなければなりません。この場合、本資産運用会社は当該契約の解約に同意するものとします。
（ａ）金融商品取引業者（投信法第199条各号に掲げる場合にあっては、当該各号に定める金融商品取引業者）でなくなったとき（ｂ）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき（ｃ）解散したときｃ．契約の内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意により変更することができます。
ｄ．解約又は契約の変更の開示方法
資産運用委託契約が解約され、資産運用会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
（ロ）一般事務受託者（みずほ信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約
ａ．契約期間一般事務委託契約の有効期間は、平成20年８月31日までとします。但し、かかる有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、当事者のいずれか一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされなかったときは、
当該契約の有効期間は自動的に期間満了の日の翌日よりさらに２年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通知があったときは、現行の有効期間の満了をもって当該契約は終了します。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）当事者が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、当該契約は当事者が合意して指定した日に終了します。
（ⅱ）当事者のいずれか一方が一般事務委託契約に違反し、一般事務委託契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。なおこの場合、当該契約は同30日間の経過後に解除することができます。
（ⅲ）当事者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき。又は、当事者いずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押え、仮差押え、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。
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これらの場合、その相手方は当該契約を直ちに解除することができます。
（ⅳ）当事者のいずれか一方について、当該契約に定める業務の遂行に著しく支障があると合理的に判断される場合。この場合、その相手方は書面にてその判断を通知することにより当該契約を直ちに解除することができます。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
一般事務委託契約は、本投資法人及び一般事務受託者が協議し合意のうえ、契約の各条
項の定めを変更することができます。変更に当たっては関係法令との整合性及び本投資法
人の規約との整合性及び準則性を遵守するものとし、書面をもって行うものとします。
ｄ．契約の変更の開示方法
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
（ハ）投資主名簿等管理人（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間の投資口事務代行委託契約
ａ．契約期間投資口事務代行委託契約の有効期間は、契約の効力発生日（平成20年12月26日）から１年間とし、有効期間満了の３ヵ月前までに両当事者のいずれか一方から文書による別段の申出がなされなかったときは、従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
投資口事務代行委託契約は、以下の定めるところにより、その効力を失います。
（ⅰ）当事者間の文書による解約の合意。この場合、当該契約は、本投資法人および投資主
名簿等管理人の合意によって指定したときから失効します。
（ⅱ）以下の（ａ）ないし（c）に掲げる事由が生じた場合、相手方が行う文書による解約の通知。この場合、本契約は（ａ）または（ｂ）の場合においては解約の通知において指定する日、（ｃ）の場合においては解約の通知において指定する日（ただし、通知到達の日から１ヵ月以上経過した日とする）または上場廃止日のいずれか遅い日に、それぞれ失効するものとします。なお、（ｂ）の場合において投資主名簿等管理人が発する解約の通知は、本投資法人の投資主名簿等管理人に対する直近の届出住所に通知することにより、通常到達すべきときに到達したものとします。ただし、投資主名簿等管理人は、本契約締結時に既に本投資法人が平成20年10月9日付で民事再生手
続開始の申立を行っていること、同月10日に本投資法人につき民事再生手続（平成20年（再）第249号）が開始されていること、又は、同年11月10日をもって本投資法人の投資口が金融商品取引所における上場廃止となっていることをもって、本契約の解除をできないものとします。
（ａ）本投資法人または投資主名簿等管理人の会社更生手続き、民事再生手続き、破産
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手続き、特別清算手続きの各々の開始の申立て（その後の法律改正により新たな倒産手続きが創設された場合、当該手続き開始申立てを含む）ならびに手形交換所の取引停止処分がなされた場合（ｂ）本投資法人が投資主名簿等管理人への住所変更の届出を怠る等本投資法人の責めに帰すべき事由により、本投資法人が所在不明となった場合（ｃ）本投資法人の投資口の金融商品取引所における上場廃止に至った場合ｃ．契約の内容の変更に関する事項
投資口事務代行委託契約の内容が法令の変更または本投資法人および投資主名簿等管理人の一方もしくは双方の事情の変更によりその履行に支障をきたすに至ったとき、またはそのおそれのあるときは、本投資法人および投資主名簿等管理人が協議のうえこれを改定することができます。
ｄ．契約の変更の開示方法
投資口事務代行委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
（ニ）資産保管会社（みずほ信託銀行株式会社）との間の資産保管業務委託契約
ａ．契約期間
資産保管委託契約の有効期間は、平成20年８月31日までとします。但し、かかる有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、当事者のいずれか一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされなかったときは、
当該契約の有効期間は自動的に期間満了の日の翌日よりさらに２年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通知があったときは、現行の有効期間の満了をもって当該契約は終了します。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
上記ａ．にかかわらず、以下のそれぞれに掲げる場合には、資産保管委託契約を解除することができます。
（ⅰ）当事者が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、資産保管委託契約は本投資法人及び資産保管会社が合意して指定した日に終了します。
（ⅱ）当事者のいずれか一方が当該契約に違反し、当該契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。なおこの場合、当該契約は同30日間の経過後に解除することができます。
（ⅲ）当事者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき。若しくは、当事者のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止
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処分、又は、差押え、仮差押え、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、その相手方は当該契約を直ちに解除することができます。
（ⅳ）当事者のいずれか一方について、当該契約に定める業務の遂行に著しく支障があると合理的に判断される場合。なおこの場合、その相手方は書面にてその判断を通知することにより当該契約を直ちに解除することができます。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
当事者は、互いに協議し合意のうえ、契約の各条項の定めを変更することができます。
変更にあたっては関係法令との整合性及び本投資法人の規約との整合性並びに準則性を遵守するものとし、書面をもって行うものとします。
ｄ．契約の変更の開示方法
資産保管委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局に資産保管会社の変更が届け出られます（投信法第191条）。
（ホ）第１回債の発行事務、支払代理事務及び期中事務に係る一般事務受託者（中央三井信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約
ａ．契約期間
契約期間に関する定めはありません。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
契約期間中の解約に関する定めはありません。
ｃ．契約内容の変更に関する事項
契約内容に変更の必要が生じたときは、当事者間で変更に関する協定をすることとしています。
ｄ．契約の変更の開示方法
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
（ヘ）第２回債及び第３回債の発行代理事務、支払代理事務及び期中事務に係る一般事務受託者（住友信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約
ａ．契約期間
契約期間に関する定めはありません。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
契約期間中の解約に関する定めはありません。
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ｃ．契約内容の変更に関する事項
契約内容に変更の必要が生じたときは、当事者間で変更に関する協定をすることとしています。
ｄ．契約の変更の開示方法
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
（ト）第１回債の投資法人債管理者（中央三井信託銀行株式会社）との間の管理委託契約
ａ．契約期間
契約期間に関する定めはありません。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
契約期間中の解約に関する定めはありません。
ｃ．契約内容の変更に関する事項
契約内容に変更の必要が生じたときは、そのつど当事者は相互にこれに関する協定をします。ただし、第１回債の投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更は、投資法人債権者集会の決議を要します。
ｄ．契約の変更の開示方法
契約の変更のために投資法人債権者集会の決議を要する場合、かかる投資法人債権者集会は、本投資法人又は投資法人債管理者がこれを招集し、会日より少なくとも３週間前にかかる投資法人債権者集会を開く旨及び会議の目的たる事項を公告します。また、投資法
人債権者集会の決議について認可（かかる認可がなければ決議の効力が発生しません。）
又は不認可の決定があった場合にも、本投資法人により公告がなされます。
（チ）会計監査人：あらた監査法人
会計監査人は、投資主総会において選任するものとされ（規約第24条）、会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとされ（投信法第103条第１項、規約第25条第１項）、会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされています（投信法第103条第２項、規約第25条第２項）。本投資法人の設立の際に選任されたものとみなされる設立時会計監査人は中央青山監査法人でしたが、同監査法人は
平成18年８月28日、会計監査人を辞任し、これを受けまして、本投資法人は平成18年８月28
日付役員会決議により、あらた監査法人を一時会計監査人に選任しました。そして、平成20
年５月29日開催の第３回投資主総会で、あらた監査法人を会計監査人に選任しています。
⑤

公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います（規約第４条）。
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２【利害関係人との取引制限】（１）法令に基づく制限①

利害関係人との取引制限
資産運用会社の行う取引については金融商品取引法の定めにより一定の制限が課せられています。かかる制限の中でも資産運用会社の利害関係人との取引に関する制限として、金融商品取引法第42条の２第１号及び第７号、業府令第130条第１項第２号、第３号、第４号、第５号、第９号、第44条の３第１項第３号によるものが含まれます。

（イ）資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます。
（ロ）資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指数、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目
的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
（ハ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。
（ニ）自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第２号）。
（ホ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第３号並びに金融商品取引法第44条の３第１項第３号）。
（ヘ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第４号）。
（ト）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第５号）。
（チ）以下に掲げる者が有価証券の引受け等を行っている場合において、当該者に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該者が予定していた額に達しないと見込まれる状
況の下で、当該者の要請を受けて、当該有価証券を取得し、又は買い付けることを内容とし
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た運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第９号）。
ａ．本資産運用会社の関係外国法人等
ｂ．直近２事業年度において業府令に定める行為を行った運用財産に係る有価証券の合計額が当該２事業年度において発行された運用財産に係る有価証券の額の100分の50を超える者。
②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本②において同じ意味で用います。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２項）。

③

資産の運用の制限
投資法人は、①投資法人の執行役員又は監督役員、②資産運用会社、③投資法人の執行役員
又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、④資産運用会
社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含む。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行
為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、投信法施行令第117条及び第118条、
投信法第193条、投信法施行令第116条）。

（イ）有価証券の取得又は譲渡（ロ）有価証券の貸借（ハ）不動産の取得又は譲渡（ニ）不動産の貸借（ホ）宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として①資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、②資産運用会社に、不動産の管理を委託すること等が認められています。
（２）本投資法人の資産運用にかかる自主ルール（利益相反対策ルール）①

一般原則
本資産運用会社は、利害関係者との取引に関しては、法令上の問題点がないかのみならず、
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本資産運用会社が運用資産の受託者として当該取引においてその責務を果たすよう、本資産運用会社の内規である運用ガイドライン及び委員会規程に以下のような定めをおいています。
②

概要（イ）本資産運用会社の取締役会規則又は委員会規程に基づき、以下の要請があります。
・

利害関係者と本投資法人との取引にかかる議案については、本資産運用会社の取締役の全員が出席し、出席取締役の全員一致をもって決し、かかる決議に関して、当該利害関係者に該当することとなる取締役又は法人たる利害関係者の役員又は使用人の地
位を現に有する取締役（兼職の場合を意味し、当会社に転籍又は出向している場合を除きます。）は、当該決議対象となる議案について議決権を有しないものとし、その取締役の数は、この場合の取締役及び出席取締役の数に算入しません。
但し、病気、事故、その他やむを得ない事情により出席できない取締役が、かかる事実を証する書面を取締役会に提出した場合には（但し、やむを得ない事情により事前に当該書面を提出することが困難であるとほかの取締役全員が認めた場合には、可能な限り速やかに当該書面を提出すれば足ります。）、当該取締役はこの場合の取締役及び出席取締役の数に算入されません。

・

投資委員会の審議内容に、利害関係者と本投資法人との間の取引に関する事項が含まれる場合には、当該利害関係者に該当することとなる委員又は法人たる利害関係者の役員又は使用人の地位を現に有する委員（兼職の場合を含みますが、当該会社に出向
又は転籍している場合を除きます。）を、投資委員会に出席させることはできません。

・

投資委員会の決議の採択において、利害関係者と本投資法人との間の取引に関する議案については、議決権を有する委員の議決権の過半数の賛成かつ議決権を有する社外取締役及び外部専門家の全員の賛成により採択されなければなりません。

・

投資委員会（及びコンプライアンス・リスク管理委員会）の委員は、１人につき１個の議決権を有しますが、利害関係者と本投資法人との取引に関して投資委員会（又はコンプライアンス・リスク管理委員会）が審議を行う場合には、当該利害関係者に該当することとなる投資委員（又はコンプライアンス・リスク管理委員）又は法人たる利害関係者の役員若しくは使用人の地位を現に有する投資委員（又はコンプライアン
ス・リスク管理委員）（兼職の場合を含むが、当会社に出向又は転籍している場合を除きます。）は、当該決議対象となる議案について議決権を有しません。

・

コンプライアンス・リスク管理委員会の審議内容に、利害関係者と本投資法人との間の取引に関する事項が含まれる場合には、当該利害関係者に該当することとなるコン
プライアンス・リスク管理委員又は法人たる利害関係者の役員若しくは使用人の地位を現に有するコンプライアンス委員（兼職の場合を含むが、当会社に出向又は転籍している場合を除きます。）を、コンプライアンス・リスク管理委員会に出席させることはできません。

・

利害関係者と本投資法人との間の取引及び法人たる利害関係者の役員又は使用人の地
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位を現に有する者と本投資法人との取引については、コンプライアンス・リスク管理委員会が審議し、コンプライアンス・リスク管理委員会で可決された後、取締役会に付議されなければなりません。
（ロ）運用ガイドラインにおいて、下記③のような基準に従って、利害関係者との取引を行うことが義務付けられています。
③

基準
利害関係者との以下の取引に関しては、それぞれの以下の基準に基づいて行うものとします。
本投資法人と投信法第201条にて定義される利害関係人等との間で取引が行われたときは、本資産運用会社は本投資法人に対して投信法第203条第２項に基づき当該取引に関わる事項を記載した書面を交付します。さらに、本投資法人と利害関係人等以外の利害関係者との間で取引が行なわれた場合も、本資産運用会社は本投資法人にこれに準じた報告を行うものとします。

（イ）利害関係者からの物件・資産の取得
ａ．不動産及び不動産信託受益権の場合
１物件当たりの「投資額」（購入金額のみを指し、税金・取得費用等は含みません。）
は、鑑定評価額以下とします。但し、売主が当該不動産等を利害関係者以外から取得した
場合にはその取得に要した諸費用（各種手数料、デュー・ディリジェンス費用、登録免許税等）相当額を上限として、鑑定評価額を上回る価格で取得することがあります。
ｂ．その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記ａ．に従うものとします。
（ロ）利害関係者への物件・資産の売却
ａ．不動産及び不動産信託受益権の場合
１物件当たりの「売却額」（売却金額のみを指し、税金・取得費用等は含みません。）
は、鑑定評価額以上とします。
ｂ．その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記ａ．に従うものとします。
（ハ）利害関係者への物件の賃貸
市場相場及び当該物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案し、適正な賃貸条件に基づき賃貸します。
（ニ）利害関係者へのプロパティ・マネジメント業務の委託
本資産運用会社は、株式会社ニューシティプロパティサービスが以下の要件を満たす限り、
本投資法人が将来において組入れを行う物件のプロパティ・マネジメント業務を同社に委託することとしています。なお、株式会社ニューシティプロパティサービスは、平成21年４月
10日をもって、そのプロパティマネジメント事業（本投資法人に関する事業を含みます。）
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に関する権利義務を、吸収分割により株式会社ニューシティマネジメントサービスに承継させました。加えて、同日付で、株式会社ニューシティマネジメントサービスの全株式が株式
会社タイセイ・ハウジーに譲渡され、株式会社ニューシティマネジメントサービスの商号が同日付で株式会社タイセイ・ハウジープロパティ（利害関係者には該当しません。）に変更されました。
・

物件所在地域及び物件所在地域の不動産市場に精通しており、本資産運用会社の定める委託業務仕様に基づき、プロパティ・マネジメント業務を遂行できる組織的体制が構築されており、許認可上の要請を満たしていること。

・

新規テナント募集に関する物件所在地域の地元仲介業者とのネットワークが構築されていること。

・

プロパティ・マネジメント業務に対する報酬が、物件所在地域の相場の範囲内であること。

（ホ）利害関係者による売買・賃貸の媒介又は仲介手数料
ａ．売買
媒介又は仲介手数料は売買価格の３％を上限とします。
ｂ．賃貸
媒介又は仲介手数料は契約賃料の１ヶ月分相当を上限とします。
（ヘ）利害関係者に対する工事の発注
第三者の見積価格、内容と比較検討したうえで発注します。但し、緊急修繕及び１件100万円以下の工事の場合は、第三者の見積りを省略して市場相場に基づき発注できるものとし
ます。

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④

利害関係人との取引状況等
第８期に係る利害関係人との取引状況は以下のとおりです。
＜支払手数料等＞
区分

支払手数料
総額Ａ
（千円）

修繕維持費

334,349

物件管理委託料

148,273

仲介手数料及び広告費
等

211,231

利害関係人との取引の内訳（注１）
支払額Ｂ
支払先
（千円）
株式会社ニューシティプロパティ
170,917
サービス
株式会社ニューシティプロパティ
148,070
サービス

Ｂ／Ａ
（％）
51.1
99.9

株式会社ニューシティプロパティ
サービス

193,24291.5

10,919

10.6

778

0.8

976

0.9

745

0.7

808

0.8

769

0.7

721

0.7

株式会社ニューシティプロパティ
サービス
ニューシティ・リーシング・ワン有限会社
ニューシティ・リーシング・ツー有限会社
その他賃貸事業費用

102,962

ニューシティ・レジデンス・フォー
有限会社
ニューシティ・リーシング・フォー
有限会社
ニューシティ・リーシング・ファイ
ヴ有限会社
ニューシティ・リーシング・シック
ス有限会社(注１）「利害関係人」とは、投信法第201条第１項にて定義される利害関係人等及び資産運用会社の10％以上の株主並びにかかる者の意向を受けて設立された特別目的会社（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。）において規定する特定目的会社、会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成17年法律第87号、その後の改正を含みます。）において規定する特例有限会社、株式会社等を含みます。）をいいます。
(注２）第８期における要支払額を記載しております。
(注３) 株式会社ニューシティプロパティサービスは、第８期末後の平成21年４月10日をもって、そのプロパティマネジメント事
業（本投資法人に関する事業を含みます。）に関する権利義務を、吸収分割により株式会社ニューシティマネジメント
サービスに承継させました。加えて、同日付で、株式会社ニューシティマネジメントサービスの全株式が株式会社タイセ
イ・ハウジーに譲渡され、株式会社ニューシティマネジメントサービスの商号が同日付で株式会社タイセイ・ハウジープ
ロパティに変更されました。

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３【投資主・投資法人債権者の権利】（１）投資主の権利
投資主が投信法及び本投資法人の規約により有する主な権利の内容及び行使手続の概要は次のとおりです。
①

投資主総会における議決権（投信法第77条第２項第３号、第94条第１項、会社法第308条第１項本文）
投信法又は本投資法人の規約により定められる一定の事項は、投資主より構成される投資主総会で決議されます。投資主は、その有する投資口１口につき１個の議決権を有します（投信法第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会においては、原則として発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（投信法第93条の２第１項、規約第11条第１項）、規約の変更（投信法第140条）その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって、決議されなければなりません（投信法第93条の２第２項）。
投資主総会において権利を行使すべき投資主は、本投資法人が役員会の決議を経て法令に従い予め公告して定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（投信法第77条の３第２項、規約第15条）。
投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第92条第１項）。また、投資主は、投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます（投信法第92条の２）。さらに、投資主は、代理人により議決権を行使することができます。但し、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を有する投資主１名に限られます（規約第11条第２項）。これらの方法にかかわらず、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、
当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。

②

その他の共益権（イ）代表訴訟提起権（投信法第204条第３項、第116条、第119条、会社法第847条）
６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、本投資法人のために自ら訴えを提起することができます。
（ロ）投資主総会決議取消権（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）
投資主は、ａ．招集の手続若しくは決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、ｂ．決議の内容が規約に違反するとき、又はｃ．決議につき特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときは、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます。
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（ハ）執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が発生するおそれがあるときは、６ヶ月前から引き続き投資口を有す
る投資主は、執行役員に対してその行為をやめることを請求することができます。本投資法
人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
（ニ）新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた日から６ヶ月以内に本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
（ホ）合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
（ヘ）設立無効訴権（投信法第75条第６項、会社法第828条第１項）
投資主は、本投資法人の設立につき重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して
本投資法人の成立の日から２年以内に設立無効の訴えを提起することができます。
（ト）投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができます。但し、その事項が総会で決議すべきものでない場合はこの限りではありません。
（チ）投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、会議の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、監督官庁の許可を得て自ら招集することができます。
（リ）検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、
投資主総会に係る招集手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため検査役の選任を監督官庁に申し立てることができます。
（ヌ）執行役員等解任請求権（投信法第104条第１項、第３項、会社法第854条第１項第２号）
執行役員及び監督役員は投資主総会の決議により解任することができますが、執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案
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が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上に当たる投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監
督役員の解任を請求することができます。
（ル）解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困難な状況に至り、投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生
じるおそれがあるときや、投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で投資法人の存立を危うくするときには、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
③

分配請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条第１項）
投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた金銭の分配方針に従って作成された金銭の分配に係る計算書に従い、保有投資口数に応じて金銭の分配を受ける権利を有します。金銭の分配方針に関しては前記「第二部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針
（３）分配方針」をご参照下さい。

④

残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、保有投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有します。

⑤

払戻請求権（規約第５条）
投資主は、投資口の払戻請求権を有しません。

⑥

投資口の処分権（投信法第78条第１項、第３項）
投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡できます。

⑦

投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）
投資主は、投資法人が投資口を発行した日以後遅滞なく、当該投資口にかかる投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることもできます。

⑧

帳簿閲覧請求権（投信法第128条の３、会社法第433条第２項（第３号を除く。））
投資主は、本投資法人の営業時間内はいつでも、請求の理由を明らかにして、会計帳簿又はこれに関連する資料の閲覧又は謄写を請求することができます。

（２）投資法人債権者の権利
投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
①

元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。

②

投資法人債の譲渡
投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表
示及び投資法人債券を交付することにより行われます（投信法第139条の７、会社法第687条）。
このうち、取得者が、記名式の投資法人債の譲渡を第三者に対抗するためには、投資法人債券
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を交付することが必要であり、投資法人に対抗するためには、取得者の氏名及び住所を投資法
人債原簿に記載又は記録することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第２項）。
これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三者及び投資法人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第３項）。
③

投資法人債権者集会における議決権（イ）投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。
投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の合計金額（償還済みの額を除きます。）に応じて議決権を行使することができます（投信法第139条の10
第２項、会社法第723条第1項）。投資法人債権者は、投資法人債権者集会に出席する代わりに書面や電磁的方法によって議決権を行使することも可能です（投信法第139条の10第２項、
会社法第726条、第727条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます（投信法
第139条の10第２項、会社法第734条）。
（ロ）投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです（投信法第139条の10第２項、会社法724条第１項、第２項）。
ａ．法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、出席した議決
権者の議決権の総額の２分の１を超える議決権を有する者の同意をもって行われます（普通決議）。
ｂ．投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の５分の１以上で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の議決権を有する者の同意をもって行われます（特別決議）。
（ハ）投資法人債総額（償還済みの額を除きます。）の10分の１以上に当たる投資法人債を有す
る投資法人債権者は、投資法人債権者集会の目的である事項及び招集の理由を本投資法人又は投資法人債管理者に対して示して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第１項）。
かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会を招集することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。
（ニ）投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。
④

投資法人債管理者
本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。但し、各投資法人債の金額が１億円以上である場合その他投資法人債権者の保護に
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第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】
以下では原則として第７期末時点の本資産運用会社の概況を記載しております。
（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社（英文ではCBRE Residential Management K.K.と表示します。）

②

資本金の額
２億1,000万円（本書の日付現在）

③

事業の内容
金融商品取引法第28条第４項に規定する投資運用業を行います。

（イ）会社の沿革
年月日事項

平成15年５月27日

会社設立

平成15年10月17日

宅地建物取引業者免許取得（免許番号 東京都知事(1)第82436号）（注１）

平成16年８月５日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可第22号）

平成16年９月17日

証券取引法等の一部を改正する法律による改正前の投信法上の投資信託委託業者の認可取得（認可番号 内閣総理大臣第33号）（注２）

平成19年９月30日

金融商品取引法上の金融商品取引業者登録（関東
財務局長（金商）第329号）（注１）平成20年10月17日に宅地建物取引業者免許が更新され、免許番号が東京都知事(2)第82436号に変更されております。
（注２）本資産運用会社は、証券取引法等の一部を改正する法律附則第159条第１項の適用を受け、投資運用業の登録を行ったものとみなされています。

（ロ）株式の総数及び資本金の額の増減
ａ．発行する株式の総数（本書の日付現在）
6,000 株ｂ．発行済株式の総数（本書の日付現在）

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4,200 株
ｃ．最近５年間における資本金の額の増減
年月日

資本金の増減平成16年５月26日

資本の額を1,000万円から1億1,000万円に増額

平成16年７月21日

資本の額を1億1,000万円から2億1,000万円に増額（ハ）経理の概況
本資産運用会社は、第６期（自平成20年４月１日至平成21年３月31日）の財務諸表についてあらた監査法人の監査を受けております。
本資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。なお、金額については、千円未満を切捨てにより記載しております。
ａ．最近の事業年度における主な資産と負債の概況（単位：千円）
平成21年３月31日現在
総資産628,632

総負債116,997

純資産

511,634ｂ．最近の事業年度における損益の概況（単位：千円）
自 平成20年４月 1日
至 平成21年３月31日
営業収益

887,368

経常利益

135,524

当期純利益

52,202（ニ）その他
ａ．役員の変更
本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権のある発行済株式の総数の過半数を超える株主が出席し、その株主の議決権の過半数の賛成により選任されます。
取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、就任後２年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、就任後４年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までです。但し、補欠又は増員として就任した
取締役の任期は、前任者又は現任者の残任期間と同一とし、補欠として就任した監査役の任期は、前任者の残任期間とします。資産運用会社において取締役及び監査役の変更が

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あった場合には、その日から２週間以内に、その旨を関東財務局長に届け出ます（金融商品取引法第31条第１項、第29条の２第１項第３号）。また、資産運用会社の取締役又は執行役が他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役又は執行役に就任し又はこれらを退任した場合には、遅滞なく、その旨を関東財務局長に届け出ます（金融商品取引法第31条の４第４項。他の会社の取締役、会計
参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役又は執行役が本資産運用会社の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合も同様です。）。
ｂ．訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
（ホ）関係業務の概要
第８期末時点において、本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は以下のとおりです。
ａ．本投資法人の資産の運用にかかる業務
ｂ．本投資法人が行う資金調達にかかる業務
ｃ．本投資法人の資産の状況についての本投資法人への報告業務
ｄ．本投資法人の資産にかかる運営計画の策定業務
ｅ．その他本投資法人が随時委託する上記ａ．乃至ｄ．に付随し又は関連する業務（２）【運用体制】
運用体制については、前記「第二部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 １ 投資法人の概況 （４）投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制」を、また、投資運用に関するリス
ク管理体制の整備の状況については、前記「第二部 ファンド情報 第１ ファンドの状況
３

投資リスク （２）投資リスクに対する管理体制」をそれぞれご参照下さい。

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（３）【大株主の状況】
本書の日付現在における本資産運用会社の大株主の状況は、以下のとおりです。
名称

住所

所有株式数 比率（％）（株）（注）

シービー・リチャード・エリス・
インベスターズ・ホールディングス
株式会社

東京都港区虎ノ門四丁目３番１号

1,785

42.5

株式会社ニューシティ
コーポレーション（注２）

東京都港区虎ノ門四丁目３番20号

1,785

42.5

株式会社ＣＳＫホールディングス

東京都港区南青山二丁目26番１号

420

10.0

みずほ信託銀行株式会社

東京都中央区八重洲一丁目２番１号

105

2.5

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号

105

2.5

4,200

100.0

合計
（注１）上表中における「比率」は、発行済株式総数に対する所有株式数の比率を表しています。
（注２）当該株主は、平成21年５月26日現在清算手続中です。

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（４）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴
昭和59年４月

所有株式数

株式会社三和銀行（現株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行）入行 新橋支店融資課

昭和61年８月
平成４年６月
平成７年４月

同上 国際金融部、事業開発部海外M&Aチーム
同上 市場営業部部長代理
三和証券株式会社（現三菱ＵＦＪ証券株
式会社）出向 債券営業部部長代理
三和アセットマネジメント株式会社（現平成10年７月

ＭＵ投資顧問株式会社）出向 ファンドマネージャー

代表取締役

フィッシャー・フランシス・トリーズ・

社長
兼チーフ・コン樋口秀一

平成11年11月

プライアンス・アンド・ワッツ株式会社 入社 取締役、ビジネスデベロップメント・顧客
サービス担当ディレクター

オフィサー

ＨＦＲアセットマネジメントＬＬＣ 東
平成16年12月

京支店 入社 日本における代表者 マ
ネージングディレクター
株式会社ニューシティコーポレーション

平成19年６月

執行役員 副社長 インベスターズリ
レーションズ担当

平成20年10月
平成20年11月

シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社入社 顧問
同上 代表取締役社長兼チーフ・コンプ
ライアンス・オフィサー（現在に至る）

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役職名

氏名

主要略歴
平成11年４月

所有株式数

プライスウォーターハウスクーパース
フィナンシャル・アドバイザリー・サー
ビス株式会社 入社

平成14年５月

シービー・リチャード・エリス・インベ
スターズ株式会社 入社

平成16年２月

AMBブラックパイン株式会社（現 日本法
人AMBプロパティジャパンインク） 入社

取締役

ジョナサン・

（非常勤）

ショケット

平成16年８月

株式会社ニューシティコーポレーション
入社 バイスプレジデント

平成19年９月

同社 執行役員副社長

平成21年４月

シービーアールイー・レジデンシャル・0

マネジメント株式会社
取締役（非常勤）（現在に至る）
平成21年５月

ユニファイド・インダストリアル株式会社

チーフ・オペレーティング・オフィ

サー（現在に至る）
昭和61年10月

中央監査法人（旧中央青山監査法人）入所

平成８年10月

中央監査法人を退職
岡本公認会計士事務所（旧岡本公認会計士・税理士事務所）を設立 代表（現在

取締役
（非常勤）

に至る）
岡本 哲治

平成15年１月

成倫税理士法人を岡本公認会計士・税理士事務所から分離して設立 代表社員
（現在に至る）平成15年１月

青南監査法人 社員就任（現在に至る）

平成21年４月

シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社 取締役（非常勤）（現在に至る）

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役職名

氏名

主要略歴
昭和41年４月

所有株式数

日本長期信用銀行 入社
営業第5部

昭和48年12月

同 大阪支店資金部調査役

昭和51年12月

同 国際金融部調査役

昭和53年12月

同 ニューヨーク支店 次長

昭和58年７月

同 マーチャントバンキンググループ
Ｍ＆Ａグループヘッド

取締役
（非常勤）

昭和62年12月

同 池袋支店長

平成２年２月

同 営業第八部長

平成５年11月

ケンブリッチ・エネルギー・リサーチ

久志本 一郎

入社0

シニア フェロー
平成７年５月ホテルインベストメント株式会社 入社
代表取締役社長

平成10年５月

パシフィック・アドバイザリー・
グループ設立株式会社ピーエージージャパン
代表取締役社長（現在に至る）

平成16年７月

シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社
取締役（現在に至る）

昭和58年10月

青山監査法人（プライス・ウオーター
ハウス）入社

平成７年８月監査役（非常勤）

兼山公認会計士事務所を開設（現在に至
る）

兼山 嘉人

平成17年６月

シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社
監査役（非常勤）（現在に至る）

平成17年９月

株式会社ニューシティコーポレーション
監査役（平成20年８月退任）

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0なお、本資産運用会社の取締役、監査役以外の重要な役職者は、以下のとおりです。
役職名

氏名

主要略歴
昭和52年４月

所有株式数

株式会社神戸製鋼所 入社
重機械営業部、資金部

昭和62年７月

三井信託銀行株式会社（現中央三井信託銀行株式会社） 入社
国際市場資金部

財務経理
本部長

岩崎 和行

平成２年７月

同上 八重洲口支店

平成５年４月同上 本店審査部

平成９年３月同上 大阪支店不動産部

平成11年５月

同上 玉川支店長

平成12年９月

同上 岡山支店長

平成14年10月

同上 浦和支店長

平成17年１月

同上 新宿西口支店長

平成17年11月

シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社 入社
取締役兼ファイナンス部長

平成19年２月

同上 取締役兼ファイナンス本部長

平成20年４月

同上 取締役、執行役員兼財務経理本部長

平成20年11月

同上 財務経理本部長（現在に至る）

248 －
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- 254
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役職名

氏名

主要略歴

所有株式数

昭和56年４月

太平住宅株式会社 入社 業務部

昭和62年３月

三井不動産販売株式会社 入社
不動産運用部鑑定課

平成10年４月

同上 国際事業部
グループリーダー

平成12年４月

同上 米国三井不動産販売株式会社に出向シニアヴァイスプレジデント

平成15年10月

同上 デューデリジェンス事業部
グループリーダー

平成17年６月

株式会社ニューシティコーポレーション
入社
シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社に出向
投資アセットマネジメント部シニアア

投資運用
本部長

セットマネジャー吉村 克

平成18年６月

セキュアード・キャピタル・ジャパン株
式会社 入社
エス・シー・ジェイ・インベストメン
ト・マネージメント株式会社（現ＳＣＪ
インベストメント・マネジメント株式会社）に出向
アセットマネジメント部 シニアマネー
ジャ

平成19年３月

同上 セキュアード・キャピタル・ジャ
パン株式会社 執行役員
同上 ＳＣＪインベストメント・マネジ
メント株式会社 アセットマネジメント
部 部長

平成20年４月

シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社 入社
取締役、執行役員兼投資運用本部長

平成20年11月

同上 投資運用本部長（現在に至る）

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（５）【事業の内容及び営業の概況】
本資産運用会社は、金融商品取引法に定める金融商品取引業者として、投資運用業を行っています。本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人又は運用の指図を行う
投資信託財産は、本投資法人のみです。
２【その他の関係法人の概況】（１）一般事務受託者兼資産保管会社①【名称、資本金の額及び事業の内容】（イ）名称
みずほ信託銀行株式会社（ロ）資本金の額
247,231百万円（平成21年３月31日現在）（ハ）事業の内容
銀行法（昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号、その後の改正を含みます。以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。
②【関係業務の概要】
一般事務受託者としての業務（名義書換等にかかる一般事務受託者としての業務は除きます。）及び資産保管会社としての以下の業務を行います。
（イ）本投資法人の機関の運営に関する事務（投信法第117条第４号に規定する事務のうち、本投資法人が投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社との間で本投資法人の成立時に締結した投資口事務代行委託契約において投資主名簿等管理人に委託された事務以外のもの。）（ロ）計算に関する事務（投信法第117条第５号に規定する事務。）（ハ）会計帳簿の作成に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第６号に規定する事務のうち、上記の投資口事務代行委託契約において投資主名簿等管理人に委託された事務以外のもの。）（ニ）納税に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第７号に規定する事務。）（ホ）その他（イ）乃至（ニ）に準ずる業務又は付随する一定の業務

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③【資本関係】
該当事項はありません。
（２）投資主名簿等管理人①

名称、資本金の額及び事業の内容（イ）名称
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（ロ）資本金の額
324,279百万円（平成21年３月31日現在）（ハ）事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
②

関係業務の概要
以下の業務を行います。

（イ）投資主名簿および投資法人債原簿ならびにこれらに付属する帳簿の作成、管理および備置
その他の投資主名簿および投資法人債原簿に関する事務（ただし、投資法人債原簿に関する事務は本投資法人が一般事務受託者に別途委託するものに限ります。）（ロ）以下の帳簿その他の本法および内閣府令の規定により作成および保管しなければならない
帳簿書類の作成、管理および備置に関する事務（ただし、該当する事務が生じていない場合を除きます。）
・分配利益明細簿
・投資証券台帳
・投資証券不発行管理簿・投資証券払戻金額帳
・未払分配利益明細簿
・未払払戻金明細簿（ハ）投資口の名義書換、質権の登録または抹消、信託財産の表示または抹消（ニ）振替機関等により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務（ホ）投資主の投資証券不所持申出ならびに投資証券の発行または返還請求の受理等に関する事
務（ヘ）投資主、登録投資口質権者、これらの法定代理人および以上の者の常任代理人の氏名および住所の登録ならびに変更の登録に関する事務（ト）前各号に掲げるもののほか、投資主等の提出する届出の受理に関する事務

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（チ）投資主総会招集通知の発送および議決権行使書または委任状の作成および集計に関する事
務（リ）投資主等に対して分配する金銭の支払いに関する事務（ヌ）投資主等からの照会に対する応答に関する事務（ル）投資口の統計資料ならびに法令または契約にもとづく官庁、金融商品取引所、振替機関等への届出または報告のための資料の作成に関する事務（ヲ）投資口の発行、投資口の併合・分割その他本投資法人が臨時に指定する事務（ワ）投資主等に対する通知書、催告書および報告書等の発送に関する事務（カ）投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主等からの申出の受付けに関する事務（前各号の事務に関連するものに限ります。）（ヨ）（イ）乃至（カ）に掲げる事務に付随する印紙税等の納付に関する事務（タ）（イ）乃至（ヨ）に掲げる事項に付随する事務③

資本関係
該当事項はありません。

（３）第１回債にかかる一般事務受託者兼投資法人債管理者①

名称、資本金の額及び事業の内容（イ）名称
中央三井信託銀行株式会社（ロ）資本金の額
399,697百万円（平成21年３月31日現在）（ハ）事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務等に関する法律に基づき信託業務を営んでいます。
②

関係業務の概要
第１回債に関して、以下の業務を行います。

（イ）投資法人債管理者としての業務（ロ）発行代理人としての一般事務受託者としての業務
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（ハ）支払代理人としての一般事務受託者としての業務（ニ）投資法人債原簿及び謄本の調製並びに投資法人債原簿の管理、記帳等の期中事務③

資本関係
該当事項はありません。

（４）第２回債及び第３回債にかかる一般事務受託者①

名称、資本金の額及び事業の内容（イ）名称
住友信託銀行株式会社（ロ）資本金の額
287,537百万円（平成21年３月31日現在）（ハ）事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務等に関する法律に基づき信託業務を営んでいます。
②

関係業務の概要
第２回債及び第３回債に関して、以下の業務を行います。

（イ）発行代理人としての業務（ロ）支払代理人としての業務（ハ）投資法人債原簿の調製及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務③

資本関係
該当事項はありません。

（５）投資口募集事務取扱者①

名称、資本の額及び事業の内容（イ）名称
日興シティグループ証券株式会社（ロ）資本金の額
96,307百万円（平成21年３月31日現在）

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（ハ）事業の内容
金融商品取引法に基づき第一種金融商品取引業を営んでいます。
②

関係業務の概要
本投資法人の一般事務受託者として、投資口の募集に関する事務（投資口を引き受ける者の募集に関する募集の取扱い）を行います（投信法第117条第１号）。

③

資本関係
平成21年５月22日現在、本投資法人の投資口を241口保有しています。
上記以外には該当事項はありません。

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第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。以下「財務諸表等規則」といいます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成しております。
なお、第７期計算期間（平成20年３月１日から平成20年８月31日まで）は、改正前の財務諸表等規則に基づき、第８期計算期間（平成20年９月１日から平成21年２月28日まで）は、改正後の財務諸表等規則に基づき作成しております。
２．監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第７期計算期間（平成20年３月１日から平成20年８月31日まで）及び第８期計算期間（平成20年９月１日から平成21年２月28日まで）の財務諸表について、あらた監査法人の監査を受けております。
３．連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成しておりません。

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１【財務諸表】（１）【貸借対照表】（単位：千円）第７期(平成20年８月31日現在)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
未収消費税等
未収還付法人税等
その他
貸倒引当金

2,896,900
3,395,724
136,282
43,35012,575－※1

第８期(平成21年２月28日現在)

1,155,390
3,008,031
165,349
36,865－※1

12,684△4,900563,656
27,438△15,610

6,492,618

4,941,122

29,126,853△1,013,176

28,572,438△1,325,868

28,113,676

27,246,569

構築物
減価償却累計額

271,713△6,860267,518△9,222構築物（純額）264,852

258,295

機械及び装置
減価償却累計額

501,145△25,588

490,732△32,320475,557

458,412865,079△74,293843,024△98,235

790,786

744,789

42,656,912
47,496,721△3,448,795

41,508,418
44,285,303△3,683,394

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）

機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）※1

44,047,925

信託構築物
減価償却累計額※140,601,908

475,388△24,294

信託構築物（純額）※1

信託機械及び装置
減価償却累計額

454,196△26,856

451,094※1

564,588△58,156

信託機械及び装置（純額）※1

信託工具、器具及び備品
減価償却累計額

314,628△31,105

506,432※1

423,241△99,070

信託工具、器具及び備品（純額）

※1

信託土地

※1

有形固定資産合計

196,071,217- 262 -

283,523
367,940△80,211324,170

78,439,808

427,339※1※1287,728

74,412,864
186,229,849（単位：千円）
第７期(平成20年８月31日現在)
無形固定資産
信託借地権
その他
無形固定資産合計
投資その他の資産差入保証金
長期前払費用修繕積立金
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
1年内償還予定の投資法人債
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等前受金
繰延税金負債
違約金損失引当金
その他

※2
※1

第８期
(平成21年２月28日現在)

913,996
4,014

913,996
3,583

918,010

917,579

11,484
97,486
225,571

11,564
158,233
251,684

334,542421,482

197,323,771

187,568,912

72,623

66,204

72,623

66,204

203,889,013

192,576,238

206,731－
24,200,000
21,350,000
389,186
336,314870,174－

228,619
310,000－
483,065
571,476
3,857,217
605
124,324
383,379－－

381,60210
5,538,200
37,189

流動負債合計27,87753,309,408

固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
長期未払金

31,000,000
32,800,000
369,619
1,228,490－

固定負債合計負債合計- 263 -

5,986,566※1

30,690,000
65,151,460
333,836
1,076,317
5,612,698

65,398,109

102,864,313

118,707,518

108,850,879（単位：千円）
第７期(平成20年８月31日現在)
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

第８期(平成21年２月28日現在)

90,931,601

90,931,601△5,749,864

投資主資本合計※3

評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益

85,181,737△7,206,242
※3

△242

－

△242

評価・換算差額等合計
純資産合計

※4

負債純資産合計

85,181,494
203,889,013- 264 -

83,725,359－※4

83,725,359
192,576,238

（２）【損益計算書】（単位：千円）自至第７期
平成20年３月１日
平成20年８月31日

営業収益
賃貸事業収入不動産等売却益※1

営業収益合計5,874,371※2
98,570自至第８期
平成20年９月１日
平成21年２月28日
5,578,786※2－※1

5,972,941

営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用※1

営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
雑収入
その他

2,270,691
487,693
12,63735,741
4,800
192,186

営業外費用
支払利息
融資関連費用投資法人債利息
投資口交付費
投資法人債発行費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
特別損失
減損損失
違約金損失引当金繰入額
遅延損害金
民事再生手続費用
金利スワップ精算損※4

特別損失合計2,162,192
379,365
12,69456,530
7,533
167,478※1

3,003,750

2,785,794

2,969,191

2,792,991※3

営業外収益合計

5,578,786

1,306
50,961－※3

734
93,272
4,059

52,26898,067587,169
132,748
275,921
125,587
21,064
2,975

440,452
59,582
143,597－

1,145,467

675,072

1,875,992

2,215,986

1,217,364
5,538,200
－
－
－

6,419
25,019※4※5

254,579－

3,669,518
163,649※7
144,139※66,755,564

4,231,886△4,879,572△2,015,899

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等還付税額

870,182
179
－

4,135
－
△563,656

法人税等合計870,361△559,521

当期純損失（△）△5,749,933△1,456,377

前期繰越利益又は前期繰越損失（△）
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

69△5,749,864△5,749,864△7,206,242

税引前当期純損失（△）- 265 -

（３）【投資主資本等変動計算書】（単位：千円）自至第７期
平成20年３月１日
平成20年８月31日

自
至

第８期
平成20年９月１日
平成21年２月28日

投資主資本
出資総額
前期末残高
当期変動額
新投資口の発行85,791,179

90,931,601

5,140,422－

当期変動額合計

5,140,422

－

当期末残高

※1

剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純損失（△）
当期変動額合計
当期末残高
投資主資本合計
前期末残高
当期変動額
新投資口の発行
剰余金の配当当期純損失（△）
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益
前期末残高
当期変動額
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
純資産合計
前期末残高
当期変動額
新投資口の発行
剰余金の配当当期純損失（△）
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高- 266 -

90,931,601※190,931,601

2,453,542△5,749,864△2,453,472△5,749,933－△1,456,377△8,203,406△1,456,377△5,749,864△7,206,242

88,244,721

85,181,737

5,140,422△2,453,472△5,749,933－－△1,456,377△3,062,984△1,456,377

85,181,737

83,725,359

851

△242

△1,093242△1,093

242

△242

－

88,245,573

85,181,494

5,140,422△2,453,472△5,749,933△1,093－－△1,456,377△3,064,078△1,456,135

85,181,494

83,725,359

242

（４）【金銭の分配に係る計算書】
区分Ⅰ

当期未処分利益又は当期未処理

損失(△)
Ⅱ

自
至

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日△7,206,242千円

0千円

－千円

(0円)

(－円)

△5,749,864千円△7,206,242千円

分配金の額
次期繰越利益又は次期繰越損失(△)

分配金の額の算出方法

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日△5,749,864千円（投資口1口当たりの分配金の額）
Ⅲ

自至本投資法人の規約第35条第1項に定本投資法人の規約第35条第1項に定める金銭の分配の方針に基づき、分配

める金銭の分配の方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定され租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能所得の金額」の90％ている「配当可能所得の金額」の90％に相当する金額を超えるものとしておに相当する金額を超えるものとしております。しかしながら、当期は未処理

ります。しかしながら、当期は未処理損失を計上するに至ったため利益の分損失を計上するに至ったため利益の分

配は行いません。また、本投資法人規配は行いません。また、本投資法人規約第35条第1項（2）に定める利益を超約第35条第1項（2）に定める利益を超えた金銭の分配も行いません。

えた金銭の分配も行いません。

（注）投資口１口当たり分配金以外の金額は、いずれも千円未満を切捨て記載しております。

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256 －
- 267
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（５）【キャッシュ・フロー計算書】（単位：千円）自至第７期
平成20年３月１日
平成20年８月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純損失（△）
減価償却費
長期前払費用償却額
投資法人債発行費償却
減損損失
違約金損失引当金繰入額
遅延損害金
金利スワップ精算損
受取利息
支払利息
投資口交付費
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
有形固定資産の売却による減少額
信託有形固定資産の売却による減少額
長期前払費用の支払額
その他

自
至

第８期
平成20年９月１日
平成21年２月28日△4,879,572△2,015,899

973,915
27,97821,064
1,217,364
5,538,200－－△1,306923,624
34,765
6,419
254,579－
3,669,518
144,139△734

863,091
125,587△118,149

584,050－△116,540

78,262△77,340△59,153－△166,411
819,375
3,170,705△19,094△20,743

12,57521,888139,039
124,324
1,777
1,798,926
6,979,844△95,512△3,822

小計

7,493,774

12,462,965

利息の受取額利息の支払額
遅延損害金の支払額
法人税等の支払額

1,306△864,739－△3,212734△343,359△389,305△873,704

営業活動によるキャッシュ・フロー

6,627,128

10,857,330△9,144,293△54,280－△128,134△22,929△80

101,616△38,307△110,127

29,934△40,864△6,62258,264
127,118△174,941

415,848
73,986△163,539△152,354△69,803

266,005

216,529△13,366△13,412△9,134,666

290,911

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
差入保証金の差入による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
預り敷金及び保証金対応預金の預入による支出
預り敷金及び保証金対応預金の引出による収入
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出
信託預り敷金及び保証金対応信託預金の引出による収入
修繕積立金の支出
投資活動によるキャッシュ・フロー

- 268 -

（単位：千円）
自至第７期
平成20年３月１日
平成20年８月31日

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資口の発行による収入
投資口交付費の支出
分配金の支払額

21,000,000△23,900,000

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高

第８期
平成20年９月１日
平成21年２月28日

5,140,422△117,743△2,456,912

1,493,000△12,500,000－△1,708,473－－△6,019720,766△12,721,492△1,786,770△1,573,250

1,700,000△645,000

財務活動によるキャッシュ・フロー

自至6,395,736

現金及び現金同等物の期末残高※1- 269 -

4,608,966

4,608,966※1

3,035,715

（６）【注記表】〔継続企業の前提に関する注記〕
項目

自
至

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自
至

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日

１．継続企業の前提に重要な疑本投資法人は、平成20年10月9日開催

本投資法人は、平成20年10月９日に東義を抱かせる事象又は状況の役員会において民事再生手続開始の申

京地方裁判所に民事再生手続開始の申立立てを行うことを決議し、東京地方裁判てを行いました。平成20年10月14日に東所に申立てを行いました。平成20年10月

京地方裁判所から民事再生手続開始決定

14日に東京地方裁判所から民事再生手続がなされていますが、現在民事再生手続開始決定がなされていますが、現在、再の過程にあることから、継続企業の前提

生計画案は作成中であります。今後、再に関する重要な疑義が存在しておりま

生計画案は、東京地方裁判所に提出、受す。

理された後、裁判所の認可を得た上で遂本投資法人は、当該状況を解消すべ

行されることになりますが、現時点では

く、平成21年４月７日にLone Star Real再生計画案は未確定であります。

Estate Fund (U.S.), L.P.及び株式会社

本財務諸表の作成にあたっては継続企

ＫＦキャピタル(以下「スポンサー等」

業を前提とした会計方針を採用しておりという)とスポンサー契約を締結し、スます。

ポンサー契約において合意した再生ス
キームを前提とした再生計画案を同日、東京地方裁判所に提出しました。再生計
画案の概要は、以下のとおりであります。
①

募集投資口の第三者割当による発行
本投資法人は、スポンサー等が本投資法人の承諾を得て指定する者(以下「本件支援実行者」という)を割当先として、以下の条件で募集投資口の第三者割
当による発行を行います。
a.募集投資口数
400,000口
b.払込金額
60億円（一口につき15,000円）
c.申込期日平成21年11月18日（予定）
d.払込期日平成21年11月18日（予定）
e.国内募集要件
本第三者割当により本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のう
ち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします。

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項目

自
至

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自
至

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日

f.有価証券届出書の効力の発生
本第三者割当は、金融商品取引法上の届出の効力が発生することを条件とします。
②

公開買付けによる投資口の取得
本件支援実行者は本投資法人の投資口を対象とする公開買付けを１口当たり
35,000円で行います。
③

本投資法人の役員の交替及び資産運用会社の変更本投資法人は平成21年５月13日開催の投資主総会においてスポンサー等が推薦する補欠執行役員１名及び補欠監督役員２名を選任しました。本投資法人の現任の執行役員及び監督役員は、平成21年９月１日、又は再生計画認可決定確定日のいずれか遅い方の日(以下「変更日」という)をもって役員を辞任し、同日をもって補欠役員及び補欠監督役員が、それぞれ執行役員、監督役員に就任します。
④

再生債権についての弁済等
本投資法人は、平成21年11月30日を第１回弁済日、最終弁済日を平成26年11月30日として毎年11月末に再生債権の元本全額及び再生手続開始決定前の利息損害金の全額の弁済を行います。

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項目

自
至

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自
至
⑤

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日

金融商品取引所への再上場スポンサー等の支援を受けて、投資口を金融商品取引所に再上場することを目指します。
なお、再生手続外で別除権を行使することができる別除権者との間で、別除権者に対する弁済方法等について別除権協定を締結するべく交渉しており、再生計
画案は、別除権協定締結後行われる債権者集会の決議を経て、裁判所による認可決定を得た上で遂行されることになりま
すが、現時点では再生計画案が認可されるかは未確定であります。
財務諸表は継続企業を前提として作成しており、このような重要な疑義の影響を財務諸表には反映しておりません。

〔重要な会計方針に係る事項に関する注記〕
項目
１．固定資産の減価償却の方法

自
至

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自
至

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日①有形固定資産（信託財産を含む）①有形固定資産（信託財産を含む）

定額法を採用しております。

定額法を採用しております。

なお、主たる有形固定資産の耐用年数

なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。

は以下のとおりです。
建物

2～65年

建物

2～65年

構築物

10～65年

構築物

10～65年

機械及び装置17～30年

機械及び装置17～30年

工具、器具及び備品

2～30年

工具、器具及び備品

2～30年（追加情報）
平成20年度税制改正において機械及び装置の耐用年数が見直されましたが、これによる影響はありません。
②無形固定資産②無形固定資産その他

その他
定額法を採用しております。
③長期前払費用

同左③長期前払費用定額法を採用しております。

定額法を採用しております。
なお、借入に付随する長期前払費用
は、再生手続開始決定日以降、その時点の残高を、再生手続開始決定日から再生計画案による再生債権の最終弁済期日(平成26年11月30日)までの期間にわたり償却しております。

－
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項目
２．繰延資産の処理方法

自
至

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自
至

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日①投資法人債発行費①投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償還までの期間にわたり定額法により償却しております。なお、第4期以前に償却しております。なお、再生手続開始

貸借対照表に計上されていた投資法人債決定日以降、その時点の残高を、再生手発行費は3年間で均等額を償却しており続開始決定日から再生計画案による再生ます。

債権の最終弁済期日(平成26年11月30日)までの期間にわたり償却しております。
②－②投資口交付費
支出時に全額費用として処理しております。
３．引当金の計上基準①貸倒引当金

①貸倒引当金債権の貸倒損失に備えるため、一般債

同左権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
②－②違約金損失引当金
将来発生する可能性のある売買契約の違約損失に備えるため、当会計年度末に必要と見込まれる損失発生見込額を計上しております。
４．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について

都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当計算

は、賦課決定された税額のうち、当計算

期間に対応する額を賃貸事業費用として期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。

費用処理する方法を採用しております。

なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人

なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、該当不動産等

事業費用として計上せず、該当不動産等の取得価額に算入しております。当期にの取得価額に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固おいて不動産等の取得はありません。

定資産税等相当額は12,198千円です。

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項目
５．ヘッジ会計の方法

自
至

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日①繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法

自
至

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日①繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法

繰延ヘッジ処理によっております。但繰延ヘッジ処理によっております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワッ

し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理によっておりまプについては、特例処理によっております。

す。なお、民事再生手続申立に伴い、金利スワップ契約は期限の利益を喪失しておりますので、金利の受払は発生しないものとして処理しております。

②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段

金利スワップ取引

ヘッジ対象

借入金金利

②ヘッジ手段とヘッジ対象
同左③ヘッジ方針③ヘッジ方針本投資法人は財務方針に基づき投資法

同左

人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動④ヘッジの有効性評価の方法
同左の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フ
ロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、ヘッジの有効性の評価を省略しております。
６．不動産等を信託財産とする

保有する不動産等を信託財産とする信信託受益権に関する会計処理

託受益権については、信託財産内の全て

方法の資産及び負債勘定並びに信託財産に生同左

じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科
目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財
産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしております。
ａ．「信託現金及び信託預金」
ｂ．「信託建物」、「信託構築物」、「信託機械及び装置」、「信託工具、器具及び備品」、「信託土地」、「信託借地権」
ｃ．「信託預り敷金及び保証金」
７．消費税等の処理方法

消費税及び地方消費税の会計処理は、同左

税抜方式によっております。但し、固定資産に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。

－
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項目

自
至

８．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

キャッシュ・フロー計算書における資

自
至

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日

同左金（現金及び現金同等物）は、手許現金
及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリ
スクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

〔会計方針の変更に関する注記〕
自至第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自
至

－

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日

当期より、「リース取引に関する会計基準」（企業会
計基準第13号 平成19年３月30日改正）及び「リース取引に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針
第16号 平成19年３月30日改正）を適用しています。
これによる損益に与える影響はありません。

〔追加情報〕
項目
民事再生手続の過程にあること

自
至

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日－に伴う特有の会計処理

自
至

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日① 借入金、投資法人債、未払金のうち、再生債務については、再生計画案の弁済計画に基づき、１年内に返済予定の金額
を流動負債に、それ以外を固定負債に区分しております。
② 民事再生手続開始決定日後の利息等については、契約等に定められる遅延損害
金利率に基づき計算した金額を未払費用として計上しております。このうち、平成21年４月７日に東京地方裁判所に提出された再生計画案の認可決定が確定した場合に債務免除が見込まれる金額、及び遅延損害金を免除する内容の別除権協定が締結された場合に債務免除が見込まれる金額については、遅延損害金として特別損失に計上し、残額は営業外費用の支
払利息又は投資法人債利息に計上してお
ります。

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〔貸借対照表に関する注記〕
第7期（平成20年8月31日現在）

第8期（平成21年2月28日現在）※１．担保に供している資産及び担保を付している債務※１．担保に供している資産及び担保を付している債務

以下の資産を信託財産とする信託受益権に質権が設定されています。

以下の資産を信託財産とする信託受益権に質権が設定されています。

（単位：千円）（単位：千円）

信託現金及び信託預金

1,090,155

信託現金及び信託預金

1,065,483

信託建物

14,550,645

信託建物

14,283,131

信託構築物

195,363

信託構築物

193,681

信託機械及び装置

45,383

信託機械及び装置

43,658104,778

信託工具、器具及び備品

信託工具、器具及び備品
信託土地22,735,549
合計

22,663,105

38,721,876

担保を付している債務は次のとおりです。

102,507

信託土地
合計

38,351,567

担保を付している債務は次のとおりです。

（単位：千円）
１年内返済予定の長期借入金

17,350,000

合計

17,350,000※２．コミットメントライン契約（単位：千円）
長期借入金

17,327,946
合計

17,327,946※２．コミットメントライン契約

本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しております。

本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しておりますが、民事再生手続申立に伴い、期限の利益を喪失しており、使用することはできません。

（単位：千円）コミットメントライン契約の総額4,500,000

当期末借入残高

3,000,000

当期末未使用枠残高

1,500,000※３．出資の欠損※３．出資の欠損
5,749,864千円

7,206,242千円※４．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に※４．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額定める最低純資産額
50,000千円

－
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50,000千円

〔損益計算書に関する注記〕
自至第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自
至

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日※１．不動産賃貸事業損益の内訳※１．不動産賃貸事業損益の内訳

Ａ．不動産賃貸事業収益

Ａ．不動産賃貸事業収益（単位：千円）

賃貸事業収入賃貸料

5,385,634

駐車場収入（単位：千円）
賃貸事業収入賃貸料

5,201,694

166,738

駐車場収入

付帯収入

15,559

付帯収入

13,865

その他賃貸事業収入306,438

その他賃貸事業収入

218,007

合計

5,874,371

合計

5,578,786

Ｂ．不動産賃貸事業費用

145,219

Ｂ．不動産賃貸事業費用（単位：千円）

賃貸事業費用

（単位：千円）
賃貸事業費用修繕維持費

398,329

修繕維持費

334,349

水道光熱費

79,502

水道光熱費

86,963

物件管理委託料

150,557

物件管理委託料

148,273

固定資産税等

216,881

固定資産税等

276,283

保険料

12,479

保険料

11,791

仲介手数料及び広告費等

290,226

仲介手数料及び広告費等

211,231

信託報酬

46,529信託報酬

52,822

減価償却費

973,915

減価償却費

923,624

貸倒引当金繰入額

2,494

貸倒引当金繰入額

13,888

その他賃貸事業費用

99,774

その他賃貸事業費用

102,962

合計

2,162,192

合計

2,270,691

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）
3,603,679千円

－
264 －
- 277
(264) ／ 2009/09/18 13:19 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0305160_経理03_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

3,416,593千円

自
至

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自至※２．不動産等売却損益の内訳

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日※２．不動産等売却損益の内訳（単位：千円）（単位：千円）C-13 ニューシティレジデンス三田

C-33 ニューシティレジデンス南麻布イースト

不動産等売却収入

1,060,000

不動産等売却収入

1,150,000

不動産等売却原価

990,790

不動産等売却原価

1,145,590

その他売却費用

13,976

その他売却費用

4,409

不動産等売却益

55,232

不動産等売却益－M-6 ニューシティレジデンス洗足公園

C-48 ニューシティレジデンス戸越銀座

不動産等売却収入

860,000

不動産等売却収入

1,800,000

不動産等売却原価

930,719

不動産等売却原価

1,798,926

その他売却費用

2,686

その他売却費用

1,073△73,405

不動産等売却益－

不動産等売却損（△）
M-16 ニューシティレジデンス学芸大学

G-1 ニューシティレジデンス横浜イースト

不動産等売却収入

1,350,000

不動産等売却収入

5,840,000

不動産等売却原価

1,249,195

不動産等売却原価

5,834,254

その他売却費用

16,163

その他売却費用

5,745

不動産等売却益

84,641

不動産等売却益－R-12 ニューシティレジデンス静岡鷹匠
不動産等売却収入

859,725

不動産等売却原価

819,375

その他売却費用

8,246

不動産等売却益

32,102※３．雑収入の内訳※３．雑収入の内訳

雑収入の内訳として調整対象固定資産に係る還付消費雑収入の内訳として調整対象固定資産に係る還付消費税が45,661千円含まれています。

税が83,492千円含まれています。

－
265 －
- 278
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自
至

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自至※４．減損損失

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日※４．減損損失

当期において、本投資法人は以下の資産グループに当期において、本投資法人は以下の資産グループについて減損損失を計上しております。減損損失の算定

ついて減損損失を計上しております。減損損失の算定にあたっては、それぞれの物件ごとに１つの資産グにあたっては、それぞれの物件ごとに１つの資産グループとしております。その結果、売却を予定していループとしております。

る固定資産グループ３件について、当期において帳簿

固定資産グループ２件について、当期において帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損

価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損

失（1,217,364千円）として計上いたしました。

失（254,579千円）として計上いたしました。

なお、当資産グループの回収可能価額は正味売却価

なお、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額により測定しております。正味売却価額は売却可能額により測定しております。正味売却価額は鑑定評価価額により評価しております。

額から処分費用見込額を控除して算定しております。

主な用途

種類

場所

減損損失
(千円)

土地
賃貸マンション

建物等

東京都港

(３棟)

信託土地

区他

主な用途

1,217,364

種類

場所

賃貸マンション

信託土地

千葉県市

(２棟)

信託建物等

川市他

減損損失
(千円)
254,579

信託建物等

※５．－

※５．遅延損害金
遅延損害金の内容は、〔追加情報〕の「民事再生手続の過程にあることに伴う特有の会計処理」に記載しております。

※６．－※６．民事再生手続費用
民事再生手続費用には、民事再生手続のための申立代理人及び申立復代理人の弁護士報酬、財産評定のための不動産鑑定士報酬、スポンサー選定に係るデューデリジェンスへの対応費用などが含まれております。

※７．－※７．金利スワップ精算損
民事再生手続申立に伴い、金利スワップ契約は期限の利益を喪失しており、解約精算金が発生しています。
本投資法人は金利スワップ契約の相手方からの債権届出額（合計300,419千円）を否認しており、東京地方裁判所に査定の申立がなされております。裁判所の査定は出ておりませんので、本投資法人の計算に基づ
く裁判所への提出金額を金利スワップ精算損として計上しております。

－
266 －
- 279
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〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
自至第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自
至

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日※１．発行可能投資口の総数及び発行済投資口の総※１．発行可能投資口の総数及び発行済投資口の総数

数
発行可能投資口総数

2,000,000口

発行可能投資口総数

2,000,000口

発行済投資口総数

182,068口

発行済投資口総数

182,068口〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
自至第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自至※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係されている科目の金額との関係（平成20年8月31日現在）（平成21年2月28日現在）

現金及び預金勘定

2,896,900千円

現金及び預金勘定

1,155,390千円

信託現金及び信託預金勘定

3,395,724千円

信託現金及び信託預金勘定

3,008,031千円

預り敷金及び保証金対応預金（注）△409,226千円

信託預り敷金及び保証金対応信託預△1,127,706千円
金（注）

信託預り敷金及び保証金対応信託預△1,274,432千円
金（注）
現金及び現金同等物

現金及び現金同等物

3,035,715千円

4,608,966千円（注）テナントから預っている敷金及び保証金のために留（注）テナントから預っている敷金及び保証金のために留保されている預金及び信託預金です。

保されている信託預金です。

〔リース取引に関する注記〕
自至第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

オペレーティング・リース取引（貸手側）

自
至

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日

オペレーティング・リース取引（貸手側）

未経過リース料

未経過リース料

1年内174,975千円

1年内174,975千円

1年超

273,723千円

1年超186,235千円

合計

448,698千円

合計

361,210千円〔有価証券に関する注記〕
第７期（自平成20年３月１日

至平成20年８月31日）

有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。
第８期（自平成20年９月１日

至平成21年２月28日）

有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

－
267 －
- 280
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〔デリバティブ取引に関する注記〕
自至第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自
至

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日

１．取引の状況に関する事項

１．取引の状況に関する事項（1）取引の内容（1）取引の内容
同左

本投資法人の利用しているデリバティブ取引は、金利関連では金利スワップ取引であります。

（2）取引に関する取組方針（2）取引に関する取組方針

同左

本投資法人のデリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。

（3）取引の利用目的（3）取引の利用目的

同左

本投資法人のデリバティブ取引は、金利関連では借入金利等の将来の金利市場における利率上昇による変動リスクを回避する目的で利用しております。
なお、デリバティブ取引を利用しているヘッジ会計を行っております。
①①

ヘッジ会計の手法

ヘッジ会計の手法

繰延ヘッジ処理によっております。但し、特例処繰延ヘッジ処理によっております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理によっております。

理によっております。なお、民事再生手続申立に伴い、金利スワップ契約は期限の利益を喪失しておりますので、金利の受払は発生しないものとして処理
しております。

②②③

ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段

金利スワップ取引

ヘッジ対象

借入金金利

ヘッジ手段とヘッジ対象
同左

③

ヘッジ方針

ヘッジ方針
同左

本投資法人は財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④④

ヘッジ有効性の評価方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フローの変動の累計とヘッジ有効性の評価方法
同左

ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検討することにより、有効性の評価を行っております。但し、金利スワッ
プの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しております。

－
268 －
- 281
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自
至

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自至（4）取引に係るリスクの内容

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日（4）取引に係るリスクの内容
同左

金利スワップ取引は、市場金利の変動によるリスクを有しております。
なお、取引相手先は高格付を有する金融機関に限定しているため、信用リスクはほとんどないと認識しております。
（5）取引に係るリスク管理体制（5）取引に係るリスク管理体制

資産運用会社の運用管理手続に基づき、リスク管理

同左を行っております。
２．取引の時価等に関する事項

２．取引の時価等に関する事項

全てヘッジ会計が適用されているため、注記を省略し

期末残高はありません。

ております。

〔退職給付に関する注記〕
第７期（自平成20年３月１日

至平成20年８月31日）

退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
第８期（自平成20年９月１日

至平成21年２月28日）

退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

－
269 －
- 282
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〔税効果会計に関する注記〕
自至第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自至

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内

訳

訳（単位：千円）（1）流動の部（単位：千円）（1）流動の部繰延税金資産（流動）繰延税金資産（流動）
未払事業税損金不算入額

79,576

貸倒損失否認

貸倒損失否認4,446

貸倒引当金損金算入限度超過額

6,564

貸倒引当金損金算入限度超過額

2,060

未払金概算計上否認

33,649違約金損失引当金損金不算入額

2,328,813

未払費用概算計上否認

2,414,897

その他

繰延税金資産小計
評価性引当額1,566,056
3

繰延税金資産小計△2,414,897

繰延税金資産合計

9,914

評価性引当額－1,616,188△1,616,188

繰延税金資産合計－（繰延税金資産の純額）－

繰延税金負債（流動）繰延ヘッジ損益10

繰延税金負債合計

10（繰延税金負債の純額）

10（2）固定の部（2）固定の部繰延税金資産（固定）繰延税金資産（固定）

減損損失否認511,901

繰越欠損金

1,261,680

繰延税金資産小計

511,901

減損損失否認107,050

評価性引当額繰延税金資産小計△511,901

1,368,730

繰延税金資産合計－

評価性引当額△1,368,730（繰延税金資産の純額）－

繰延税金資産合計－（繰延税金資産の純額）－

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率 ２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳との差異の原因となった主な項目別の内訳

税引前当期純損失のため、記載を省略しておりま

税引前当期純損失のため、記載を省略しておりま

す。

す。

－
270 －
- 283
(270) ／ 2009/09/18 13:19 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0305160_経理03_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

自
至

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自至

３．法人税等の税率の変更により繰延税金資産及び繰延税

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日

３．－

金負債の金額の修正及びその影響について当期に計上しました減損損失及び違約金損失引当金繰入額等は税務上の損金として認められないため、利益配当等の損金算入要件の不充足により多額の課税所得が発生いたしました。これにより繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用した法定実効税率は、前期の39.39％から42.05％に変更されています。ただし、繰延税金資産に対し、全額評価性引当額を計上しているため、この税率の変更による影響は軽微です。

〔持分法損益等に関する注記〕
第７期（自平成20年３月１日

至平成20年８月31日）

本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
第８期（自平成20年９月１日

至平成21年２月28日）

本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。

－
271 －
- 284
(271) ／ 2009/09/18 13:19 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0305160_経理03_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

〔関連当事者との取引に関する注記〕
第７期（自平成20年３月１日

至平成20年８月31日）

１．親会社及び法人主要投資主等
該当事項はありません。
２．役員及び個人主要投資主等

属性

役員及び
その近親
者

氏名

職業

新井潤

本投資法人執行役員
兼シービーアール
イー・レジデンシャ
ル・マネジメント株
式会社代表取締役

議決権等の
所有（被所
有）割合
（％）

取引の内容

取引金額
(千円)

科目

期末残高
(千円)

なし

シービーアールイー・レジデ
ンシャル・マネジメント株式
会社への資産運用報酬の支払（注１）(注２)

574,574

未払金

287,050(注１）新井潤が第三者（シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注２）資産運用報酬には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬86,881千円が含まれております。
(注３）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。

３．子会社等
該当事項はありません。
４．兄弟会社等
該当事項はありません。
第８期（自平成20年９月１日

至平成21年２月28日）

１．親会社及び法人主要投資主等
該当事項はありません。
２．役員及び個人主要投資主等

属性

役員及び
その近親
者

氏名

職業

新井潤

本投資法人執行役員
兼シービーアール
イー・レジデンシャ
ル・マネジメント株
式会社代表取締役

議決権等の
所有（被所
有）割合
（％）

なし

取引の内容

シービーアールイー・レジデ
ンシャル・マネジメント株式
会社への資産運用報酬の支払
（注１）

取引金額
(千円)

科目

期末残高
(千円)

171,655

未払金
長期未払金

114,398(注１）新井潤が第三者（シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。なお、新井潤はシービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社の代表取締役を平成20年11月14日付で退任しております。上記の取引金額及び期末残高には同日までに対応する部分を記載しております。
(注２）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。

３．子会社等
該当事項はありません。
４．兄弟会社等
該当事項はありません。
－
272 －
- 285
(272) ／ 2009/09/18 13:19 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0305160_経理03_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

（追加情報）当期より、「関連当事者の開示に関する会計基準」（企業会計基準第11号
開示に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第13号

平成18年10月17日）及び「関連当事者の平成18年10月17日）を適用しています。この結果、従来の開示対象範囲について、重要な追加はありません。

〔1口当たり情報に関する注記〕
第7期
自 平成20年3月 1日
至 平成20年8月31日
1口当たり純資産額

467,855円

第8期
自 平成20年9月 1日
至 平成21年2月28日
1口当たり純資産額
459,857円

1口当たり当期純損失△32,888円

1口当たり当期純損失△7,999円

1口当たり当期純損失は、当期純損失を日数加重平

1口当たり当期純損失は、当期純損失を日数加重平

均投資口数で除することにより算定しております。

均投資口数で除することにより算定しております。

また、潜在投資口調整後1口当たり当期純損失につまた、潜在投資口調整後1口当たり当期純損失については、潜在投資口がないため記載しておりません。

いては、潜在投資口がないため記載しておりません。

自至当期純損失 (△)（千円）

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日△5,749,933△1,456,377――△5,749,933△1,456,377

174,829

182,068

普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純損失(△)（千円）

自至期中平均投資口数（口）

－
273 －
- 286
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〔重要な後発事象に関する注記〕
自至第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自
至

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日

１．スポンサー契約の締結と再生計画案の提出

１．資産の譲渡

本投資法人は、平成21年４月７日に、Lone Star Real

本投資法人は、平成20年9月26日に以下の不動産信

Estate Fund (U.S.), L.P.及び株式会社ＫＦキャピタル

託受益権の譲渡を行いました。

とスポンサー契約を締結し、スポンサー契約において合［ニューシティレジデンス南麻布イースト］

意した再生スキームを前提とした再生計画案を同日、東譲渡価格（注）：1,150百万円

京地方裁判所に提出しました。

損益に与える影響：減損損失を認識しているため不動産等売却損益は発生を経て、裁判所による認可決定を得た上で遂行されることになりますが、現時点では再生計画案が認可されるかしない予定です。
譲渡先

なお、再生計画案は、今後行われる債権者集会の決議：開示することにつき買主の同意が得られないため、やは未確定であります。
(1)スポンサー契約締結に至った経緯

むを得ない場合として開示
しておりません。

本投資法人は、平成20年10月９日に東京地方裁判所に民事再生手続開始の申立てを行い、平成20年10月14［ニューシティレジデンス戸越銀座］

日に民事再生手続開始決定を受け、スポンサーによる譲渡価格（注）：1,800百万円

支援を前提にした再建策を模索し、最終的にLone Star

損益に与える影響：減損損失を認識しているため不動産等売却損益は発生Real Estate Fund (U.S.), L.P.及び株式会社ＫＦキャ
ピタルとスポンサー契約を締結するに至っております。

しない予定です。
譲渡先：開示することにつき買主の同意が得られないため、やむを得ない場合として開示(2)再生計画案の概要
再生計画案の概要は、継続企業の前提に関する注記に記載のとおりです。

しておりません。

［ニューシティレジデンス横浜イースト］
譲渡価格（注）：5,840百万円

損益に与える影響：減損損失を認識しているため不動産等売却損益は発生しない予定です。

譲渡先：開示することにつき買主の同意が得られないため、やむを得ない場合として開示
しておりません。

（注）譲渡価格は、固定資産税及び都市計画税相当額の精算金額並びに消費税及び地方消費税を除きます。

－
274 －
- 287
(274) ／ 2009/09/18 13:19 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0305160_経理03_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

自
至

第7期
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自
至

第8期
平成20年9月 1日
平成21年2月28日

２．民事再生手続開始の申立てについて(1)民事再生手続開始の申立てを行った年月日
本投資法人は、平成20年10月9日開催の役員会において、民事再生手続開始の申立てを行うことを決議し、同日付にて、東京地方裁判所に申立てを行いました。
(2)民事再生手続開始申立てに至った経緯
サブプライムローン問題に端を発した世界的な金融市場の混乱及び信用収縮の影響を受け、資金調達や不動産の売却の選択肢が狭まるなど、不動産取引全体が停滞しました。かかる環境のもと、本投資法人はこれまで所要資金の調達を模索してまいりましたが、取得予定の資産の決済資金及び返済期限の到来する借入金の返済資金について調達の目処が立たない状況となったため、やむを得ず、民事再生手続の申立てに至った次第です。
(3)負債総額
118,707,518千円（平成20年8月31日現在）(4)民事再生手続開始決定
平成20年10月14日に東京地方裁判所より再生手続開始決定がなされています。
(5)今後の見通し
民事再生手続は、事業を再建させるための手続きです。従いまして、本投資法人は裁判所の監督の下で、今後とも営業を継続して参ります。
（７）【附属明細表】①

有価証券明細表
該当事項はございません。

②

有価証券先物取引等及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
本投資法人は、複数の金融機関との間で金利スワップ契約を締結しておりますが、当該取引契約については、平成20年10月9日の再生手続開始の申立てに伴い期限の利益を喪失した
ため、契約額等及び時価を記載しておりません。

－
275 －
- 288
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③

不動産等明細表のうち総括表（単位：千円）

資産の種類
建物

当期
減少額

当期末
残高

償却
累計額

当期
償却額

差引当期末
残高

摘要

29,126,853

94,729649,144

28,572,438

1,325,868

341,946

27,246,569（注1）

271,713

1,197

5,392

267,518

9,222

2,546

258,295（注1）

機械及び装置501,145-

10,412490,732

32,3207,756

458,412（注1）865,079

438

22,493843,024

98,235

26,412744,789（注1）

土地

42,656,912

11,398

1,159,892

41,508,418--

41,508,418

（注1）

信託建物

47,496,721

17,636

3,229,054
44,285,303(160,459)

3,683,394

521,653

40,601,908

（注2）

信託構築物

475,388

2,152

23,345(339)

454,196

26,8564,111

427,339（注2）

信託機械及び装置

564,588-249,959(1,131)

314,628

31,1055,010

283,523（注2）

信託工具、器具及び備品

423,241

3,701

59,002(87)

367,940

80,211

14,186

287,728（注2）

78,439,808-

4,026,943
74,412,864(92,561)--

74,412,864（注2）200,821,453

131,253

9,435,640
191,517,066(254,579)

5,287,216

923,624

186,229,849

信託土地
小計
無形
固定
資産

当期
増加額

構築物

工具、器具及び備品

有形
固定
資産

前期末
残高

信託借地権
その他
小計
合計

913,996-－

913,996--

913,996

6,518

-

－

6,518

2,934

430

3,583

920,514-－920,514

2,934

430

917,579

9,435,640
192,437,581(254,579)

5,290,151

924,055

187,147,429

201,741,967

131,253（注１）「建物」、「構築物」、「機械及び装置」、「工具、器具及び備品」、「土地」の減少は、主としてNCR戸越銀座の売却によるものです。
（注２）「信託建物」、「信託構築物」、「信託機械及び装置」、「信託工具、器具及び備品」、「信託土地」の減少は、主としてNCR横浜
イースト及びNCR南麻布イーストの売却並びにLM前橋西片貝及びPT塩焼の減損損失の計上によるものです。なお、「当期減少額」欄における括弧内には減損損失の計上額（内書き）を記載しています。

（注）「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを、「ＬＭ」は、ライオンズマンションを、「ＰＴ」は、パークテラスをそれぞれ
表します。

④

その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

－
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⑤

投資法人債明細表

銘柄

発行年月日

前期末残高
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

利率
（％）
(注5)

償還期限
(注5)

使途

担保

第1回無担保
投資法人債
(注1)

平成18年
2月24日

14,000,000－

14,000,000

－

－

(注2)

無

第2回無担保
投資法人債
(注3)

平成19年
4月12日

12,000,000－

12,000,000

－

－

(注4)

無

第3回無担保
投資法人債
(注3)

平成19年
4月12日

5,000,000－

5,000,000

－

－

(注4)

無

31,000,000－

31,000,000

合計（注1）適格機関投資家限定及び投資法人債間限定同順位特約が付されております。
（注2）資金使途は、短期借入金の返済及び不動産信託受益権の購入等です。
（注3）特定投資法人債間限定同順位特約が付されております。
（注4）資金使途は、短期借入金の返済です。
（注5）平成21年４月７日付で東京地方裁判所に提出した再生計画案において、再生債権である投資法人債にかかる権利についての利率
及び償還期限が規定されていますが、本書の日付現在において当該再生計画案は裁判所の認可を受けておりませんので、利率及び償還期限の変更がなされるか否かは未確定であり、「利率」欄及び「償還期限」欄は記載しておりません。
（注6）平成21年４月７日付で東京地方裁判所に提出した再生計画案において、再生債権である投資法人債にかかる権利についての償還期限が規定されていますが、本書の日付現在において当該再生計画案は裁判所の認可を受けておりませんので、償還期限の変更がなされるか否かは未確定であり、以下の投資法人債の貸借対照表日後５年以内における１年ごとの償還予定額は記載しておりません。

投資法人債

1年超2年以内（千円）

2年超3年以内（千円）

3年超4年以内（千円）

4年超5年以内
（千円）

－

－

－

－

－
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⑥

借入金明細表
前期末
残 高
(千円)

当 期
増加額
(千円)

当 期
減少額
(千円)

中央三井信託銀行株式会社

3,714,285－

3,714,285－

株式会社あおぞら銀行

3,642,857－

3,642,857－

株式会社三井住友銀行

2,464,285－

2,464,285－

株式会社新生銀行

2,142,857－

2,142,857－

株式会社りそな銀行

535,714－535,714－

小 計

12,500,000－

12,500,000

－

区

分
借入先

短期
借入金

１年内
返済予定
の長期
借入金

農林中央金庫100,000－－

100,000

株式会社あおぞら銀行

75,960－－75,960

中央三井信託銀行株式会社

63,451－－

63,451

株式会社三井住友銀行

57,018－－57,018

株式会社みずほ銀行

40,000－－40,000住友信託銀行株式会社

34,970－－34,970みずほ信託銀行株式会社

23,821－－

23,821

株式会社日本政策投資銀行

17,000－－17,000

三菱UFJ信託銀行株式会社

14,844－－

14,844

株式会社新生銀行

5,000

－

－

5,000

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

14,000－－14,000

株式会社りそな銀行

12,000－－12,000

株式会社千葉銀行

10,000－－10,000

株式会社北洋銀行

5,000

－

－

5,000

－

10,000－10,000473,065

10,000－

483,065

三井住友海上火災保険株式会社
小 計
中央三井信託銀行株式会社

4,658,796

－

5,921

4,652,874

株式会社あおぞら銀行

4,578,472

－

5,819

4,572,652

住友信託銀行株式会社

2,490,046

－

3,165

2,486,881

株式会社りそな銀行

2,409,722

－

3,063

2,406,659

三菱UFJ信託銀行株式会社

2,409,722

－

3,063

2,406,659

803,240－

1,021

802,219

株式会社百五銀行

長期
借入金

当期末
残 高
(千円)

農林中央金庫9,900,000－－

9,900,000

株式会社あおぞら銀行

7,023,040

497,000－

7,520,040

中央三井信託銀行株式会社

6,171,548

665,000

554,813

6,281,734

株式会社三井住友銀行

6,142,981－

498,168

5,644,813

株式会社みずほ銀行

3,960,000－－

3,960,000

住友信託銀行株式会社

3,131,030

331,000－

3,462,030

みずほ信託銀行株式会社

2,976,178－

617,8432,358,335

株式会社日本政策投資銀行

1,683,000－－

1,683,000

三菱UFJ信託銀行株式会社

1,485,155－

15,594

1,469,561

株式会社新生銀行

1,495,000－

1,000,000

495,000

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

1,386,000－－

1,386,000

株式会社りそな銀行

1,188,000－－

1,188,000

株式会社千葉銀行

990,000－－

990,000

株式会社北洋銀行

495,000

三井住友海上火災保険株式会社
小 計
合 計

－

－

495,000－

990,000－

990,000

65,376,934

2,483,000

2,708,473

65,151,460

78,350,000

2,493,000

15,208,473

65,634,526

平均
利率
(注２)

返 済
期 限
(注３)

－

平成20年
９月30日

（注４） 無担保－－（注４） 無担保－－（注４） 有担保

－

－

（注４）

－
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使途

摘 要

無担保

（注１）本投資法人についての民事再生手続において、査定の手続中の債権もあります。
（注２）平成21年４月７日付で東京地方裁判所に提出した再生計画案において、再生債権の利率を変更することが規定されていますが、本書の日付現在において当該再生計画案は裁判所の認可を受けておりませんので、利率の変更がなされるか否かは未確定であり、「平均利率」欄は記載しておりません。
（注３）平成21年４月７日付で東京地方裁判所に提出した再生計画案において、再生債権の返済期限が規定されていますが、本書の日付現在において当該再生計画案は裁判所の認可を受けておりませんので、返済期限の変更がなされるか否かは未確定であり、「返済期限」欄は、
平成20年10月９日の民事再生手続開始の申立て前までに返済した短期借入金を除き記載しておりません。
（注４）資金使途は、借入金の返済資金又は不動産・不動産信託受益権の購入資金です。
（注５）平成20年10月９日に再生手続開始の申立てを行い、同月14日に再生手続開始決定を受け、平成21年４月７日に東京地方裁判所に再生計画案を提出したことを受け、当該再生手続開始申立時点の借入れについては、全て１年内返済予定の長期借入金又は長期借入金に振替をしております。
（注６）平成21年４月７日付で東京地方裁判所に提出した再生計画案において、再生債権の返済期限が規定されていますが、本書の日付現在において当該再生計画案は裁判所の認可を受けておりませんので、返済期限の変更がなされるか否かは未確定であり、以下の長期借入金の貸借対照表日後5年以内における返済予定額は記載しておりません。

（単位：千円）1年超2年以内

2年超3年以内3年超4年以内4年超5年以内

－

－

－

－

－
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２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成21年２月末日現在）
金 額
Ⅰ．資産総額192,576,238千円

Ⅱ．負債総額108,850,879千円

Ⅲ．純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

83,725,359千円

Ⅳ．発行済数量

182,068口

Ⅴ．1口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

459,857円

－
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第６【販売及び買戻しの実績】
第８期の直近８計算期間における本投資法人の投資口の販売及び買戻しの状況は以下のとおりです。
計算期間

自
至

第1期計算期間
平成16年9月27日
平成17年8月31日

第2期計算期間
自 平成17年9月 1日
至 平成18年2月28日

自
至

発行日

販売口数

発行済口数

平成16年9月27日

300口
（0口）

0口
（0口）

300口
（0口）

平成16年12月14日

72,800口（9,392口）

0口（0口）

73,100口（9,392口）

平成17年1月12日

1,456口
（0口）

0口
（0口）

74,556口（9,392口）

平成17年9月13日

46,600口（6,789口）

0口（0口）

121,156口（16,181口）

平成17年10月12日

1,456口
（0口）

0口
（0口）

122,612口（16,181口）

第3期計算期間
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

第4期計算期間
自 平成18年9月 1日
至 平成19年2月28日

買戻し口数

122,612口（16,181口）

該当なし

平成18年11月22日

40,000口（12,379口）

0口（0口）

162,612口（28,560口）

平成18年12月20日

1,456口
（0口）

0口
（0口）

164,068口（28,560口）

自至第5期計算期間
平成19年3月 1日
平成19年8月31日

該当なし

164,068口（28,560口）

自至第6期計算期間
平成19年9月 1日
平成20年2月29日

該当なし

164,068口（28,560口）

自至第7期計算期間
平成20年3月 1日
平成20年8月31日

自至

第8期計算期間
平成20年9月 1日
平成21年2月28日

平成20年5月14日

18,000口（8,909口）

0口
（0口）

該当なし

（注１）括弧内の数は、本邦外における販売口数です。
（注２）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。

－
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182,068口（37,469口）
182,068口（37,469口）

第四部【その他】
１．本書に基づく投資証券の募集に関し、金融商品取引法及び関係政省府令に基づき、交付目論見書及び請求目論見書を作成し、これらを合冊して投資家へ配布する（以下、交付目論見書と請求目論見書を合冊したかかる目論見書を「目論見書」といいます。）ことがあります。その際には、当該目論見書に表紙を設け、「新投資口発行届出目論見書」と記載するほか、交付目論見書及び請求目論見書のそれぞれに表紙を設け、かつ、それらの区分が明確となるようにします。
２．交付目論見書の表紙及び請求目論見書の表紙裏に以下のとおり、金融商品の販売等に関する法
律（平成12年法律第101号）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。
運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。不動産投資信託証券を募集等により取得する場合には、購入対価のみお支払いいただくことになります。」
３．目論見書の表紙並びに交付目論見書及び請求目論見書の表紙以降の頁に、本投資法人のロゴ及び英文名称又はその略称等を記載することがあります。
４．交付目論見書の表紙に「新投資口発行届出目論見書（交付目論見書）」と記載し、「本書は、金融商品取引法に基づき投資家に交付される目論見書（交付目論見書）です。」との文章及び「金融商品取引法上、上記の有価証券届出書第三部の内容を記載した目論見書（請求目論見書）
は、投資家の請求により交付されること及び投資家がかかる請求を行った場合にはその旨を記録しておくべきであることとされています。」との文章を記載します。交付目論見書が金融商品取引法に基づき投資家に交付される目論見書（交付目論見書）である旨、及び、次の文章を記載します。
さらに、交付目論見書及び請求目論見書を合冊して投資家へ配布する場合は、上記の文章に続けて「但し、本書においては、投資家の便宜のため、既に請求目論見書が合冊され、交付されております。」との文章を記載します。
５．請求目論見書の表紙に「新投資口発行届出目論見書（請求目論見書）」と記載し、その表紙裏に、「本書は、金融商品取引法に基づき投資家の請求により交付される目論見書（請求目論見書）です。本書において用いられる用語は、本書に別段の定めがある場合を除いて、金融商品取引法の規定に基づいて投資家に交付しなければならない目論見書（交付目論見書）において使用される用語と同様の意味を有するものとします。」との文章を記載します。

－
282 －
- 295
(282) ／ 2009/09/18 13:19 (2009/09/18 10:06) ／ g04211_wk_09607063_0400010_第四部_osx不動産_ニューシティ_有報.doc

独

立

監

査

人

の

監

査

報

告

書
平成20年11月25日

ニューシティ・レジデンス投資法人

役員会 御中あらた監査法人

指定社員
業務執行社員

公認会計士

吉田

周邦

指定社員
業務執行社員

公認会計士

松木

克史

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているニューシティ・レジデンス投資法人の平成20年３月１日から平成20年８月31日までの第７期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にある。
当監査法人は、下記事項を除き我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。
記
継続企業の前提に関する注記に記載されているとおり、投資法人は平成20年10月９日開催の役員会において民事再生手続開始の申立てを行うことを決議し、東京地方裁判所に申立てを行った。平成20年10月14日に東京地方裁判所から民事再生手続開始決定がなされているが、現在、再生計画案は作成中である。今後、再生計画案は、東京地方裁判所に提出、受理された後、裁判所の認可を得た上で遂行されることとなるが、現時点では再生計画案は未確定である。このため、継続企業を前提として作成されている上記の財務諸表に対する意見表明のための合理的な基礎を得ることができなかった。
当監査法人は、上記の財務諸表が、上記事項の財務諸表に与える重要性に鑑み、ニューシティ・レジ
デンス投資法人の平成20年８月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示しているかどうかについての意見を表明しない。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（※）１．上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．財務諸表の範囲にはＸＢＲＬデータ自体は含まれていません。

(1) ／ 2009/09/18 13:19 (2009/09/16 16:54) ／ g04211_wk_09607063_9100500_前投資監査_osx不動産_ニューシティ.doc

独

立

監

査

人

の

監

査

報

告

書
平成21年５月26日

ニューシティ・レジデンス投資法人

役員会 御中あらた監査法人

指定社員
業務執行社員

公認会計士

鶴田

光夫

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているニューシティ・レジデンス投資法人の平成20年９月１日から平成21年２月28日までの第８期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にある。
当監査法人は、下記事項を除き我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。
記
継続企業の前提に関する注記に記載されているとおり、投資法人は平成20年10月９日に東京地方裁判
所に民事再生手続開始の申立てを行った。平成20年10月14日に東京地方裁判所から民事再生手続開始決定がなされた後、投資法人は平成21年４月７日付で東京地方裁判所へ再生計画案を提出している。再生計画案は、今後、債権者集会の決議及び裁判所による認可決定を得た上で遂行されることになるが、現時点では再生計画案が認可されるかどうかは未確定である。このため、継続企業を前提として作成されている上記の財務諸表に対する意見表明のための合理的な基礎を得ることができなかった。
当監査法人は、上記の財務諸表が、上記事項の財務諸表に与える重要性に鑑み、ニューシティ・レジ
デンス投資法人の平成21年２月28日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示しているかどうかについての意見を表明しない。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（※）１．上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．財務諸表の範囲にはＸＢＲＬデータ自体は含まれておりません。

(1) ／ 2009/09/18 13:19 (2009/09/16 16:54) ／ g04211_wk_09607063_9110500_当投資監査_osx不動産_ニューシティ.doc