【研究ノート】

ソウル市都心部整備における清渓川事業の関連性、そしてその効果に関する小稿（３）―事業完成後の対象地区の変化及び今後の都心部整備について－

李 奉錫
前回の記事では当事業の実施がソウル市都心部に与え（１）事業実施をうけた周辺部の動向た影響を、ソウル市の統計資料などを用いて都心部整備の評価を試みた。今回の記事では当シリーズの最終記事①通行量関連として本事業の実施に伴う周辺部の変化を関連新聞記事

前回の記事での統計データを通してみる限り、商業になどを中心に整理し、統計データでは把握しきれない当おいても実際の影響度合いは掴みづらい状況である。そ地区の内部動向の整理を試みるとともに、当事業実施後こで参考の一つとして、ＳＤＩによって行われた歩行量のにおいてソウル市の都心部整備の動向を整理し、今後の変動推移については、ＳＤＩの調査では工事着工後全般的都心部整備が向かう方向についての考察を試みる。に減少傾向をみせている。一方で工業用途地区と商業用途地区においてその傾向は異なる様子を呈しており、今後起りうる周辺地区の産業・商業構造の変化を予告しているとの見解を示している。

1

＜図：２００５年度の当事業周辺部の歩行量の推移＞
実際、事業完了・河川開き後清渓川地区への来訪者数
はソウル市施設公団の発表によれば１日当り８万人程度（記事）清系川事業によって歩行者と概算１されており、数も大幅に増えたことがわかる。

＜表 当地区への来訪者の推移＞
区分

３００万人

１０００万人

２０００万人

３０００万人

４０００万人

５０００万人

測定日付

０５．１０．１０

０５．１１．２７

０６．０５．１５

０６．０９．０３

０６．１２．３１

０７．０６．１０

開場時点

１０日目

５８日目

２２４日目

３３８日目

４５７日目

６１８日目

（出処：ソウル市施設管理公社の発表資料より）②土地利用及び建物の用途転換関連

ステル（ＳＯＨＯなどのオフィスと住居機能を持ち合わせそしてその影響をうけて、対象地区における土地利用た施設）や飲食店、住商複合ビルや店舗付き住宅への転及び建物の用途転換などについては、２００２年７月以降換が見られると指摘し、当事業の実施に伴う交通の流れの用途変化において、既存の産業（工業）関連店舗からの変化や歩行量の変化を見据えた用途移転が生じだして他用途への転換が増えており、主な傾向としてはオフィいると示している。

1 週末及び祝日は一日当り１３万２千名（延べ２６８４２千名）、平日は一日平均５万５千名（延べ２２３２８千名）を推測されている。

2

＜図 新・増築、改修後の建物用途変更＞
そして歩行量や産業構成の変化など、当地区におけるリフォームや民間の新規開発などの動きが指摘されてい社会的環境変化に応じて、既存の商圏にも再編の動きがる。特に鐘路地区の場合は当地区の開通に伴う周辺部と少しずつ見えるようになった。ただ、現在商圏におけるの回遊性の増加と重なった商圏の拡大効果が強調され、変化を立証できるデータが揃っていないため、代替策とまた東大門地区の場合は既存のファッション関連商業ビして当地区の商圏、商業に関して記された２００５年以降

ルをめぐるリフォームや新規商業ビルの供給増が中心との新聞記事を検索し、当地区の環境変化による商業・商されている。ただ、東大門地区の場合、純粋に清渓川効圏をめぐる動きを纏めることにする。

果というよりは清渓川＋東大門運動場（野球場・サッカー場）の撤去・公園化及び周辺部産業コンプレックスの③周辺部商業・商圏の変化
前述したＳＤＩの調査及びソウル市施設公団の発表から推進などを見込んだものであるので、当事業の単独効果として扱うには注意が必要である。

みると２００５年１０月の当地区開通によって、自動車通行

一方、「マイナスな動き」は、地価の上昇や今後の再開量は車線の縮小によって減少傾向を見せる一方で、当地発や建替えを見込んだ賃料の上昇を受けて、既存集積内区への見学客などの来訪者は増加していることがわかる。の零細企業の閉店やそれに伴う空室率の上昇が指摘されしかも既存の流動人口とは違って夜間の流動人口も大きている（ソウル経済新聞、２００６．０４．１０）また、既存商く増えており、また客層においても若年齢層の増加が見圏地区において既に新規需要が見込めない段階、つまりられるとされている。このような変化を受けて当地区に来街客の数や構成が変わったがその影響がまだ直接売上おける既存商圏をめぐる動きを見ると主に二通りの動きの変動に繋がっていない状況で、新規商業ビルの供給がが見られる。一つ、歩行者の増加及びその構成の変化に行われたことで、供給過剰状態に陥っていることを指摘

伴って新しく現れた流動人口目当ての飲食や小売業を中している記事もある。特にこの供給過剰問題は既に多く心とした既存商圏の統合及び変化の「プラスな動き」（鐘の卸売・小売店舗を抱えている東大門地区の動きに係っ路・東大門など）をあげることができる。もう一つは、て記されている（毎日経済新聞、２００７．０３．２９）

自動車アクセスの悪化や建替えに伴う既存の卸売業や工一方、当地区における再開発の動きと関連してみると、具販売などの商業・産業を中心とした「マイナスな動き」

実際に顕著となっているのは、新規商業ビルか、住商複（清渓路：乙枝路等）があげられる。

合ビルなどがメーンを占めており、業務地区においてはそこでそれぞれの動きをめぐる記述を更に詳しくみる。

オフィス関連の床供給は大規模的には見られない状況でまず「プラスな動き」については、韓国経済（０６．０３．

ある。それは都心部という、敷地が細分化されかつ権利０７）、朝鮮日報（０６．０９．２６）や韓経ビジネス（０７．０４．

関係が複雑な地区において、整備された土地及び大型建０２）などの記事で記されている。各記事におけるプラス物の供給が難しいという特徴ゆえのことではある。しか面に内容を整理してみると、概ね流動人口の純増加及びし前述したように、２００６年後半～２００７年に供給されるその構成の変化（夜間流動人口の増加、家族単位や女性・予定のオフィス用床面積４４．４万坪のうち４割が江南地若年層の増加など）を受けて既存商圏における飲食関連区に、３割が麻浦地区に集中しており、都心部への供給や小売業を中心とした売上の向上、そして歩行性・回遊は２割ぐらいに止まっていることを考えると、果たして性の向上をうけてソウル市都心部に散在していたいくつ

当事業実施時の目論見通り、都心地区における業務機能かの商圏間統合の動き、そして流動人口の増加や周辺部の回復に繋がるかは疑問といわざるを得ない。先日ソウのニュータウン再開発などを見込んだ既存の商業ビルのル市にて発表された都心部整備計画においても、新規オ
3

周辺商圏の再編の動き

番号

過去の主力業種

新興業種

有望業種

１

企業本社・金融・メディア

飲食店系・外食レストラン等

国際金融・ビジネス２

飲食店・カフェ・学院・消防防災設備

高級カフェ・飲食店

観光ショッピング等

３

電気・電子・照明・機械工具

移転準備中

ＩＴ・先端記述・商業・文化。居住４

衣類の小売・卸売

食飲料・宿泊業

ファッション・デザイン等

５

中古品、フリーマーケット、厨房用品

飲食店

住商複合タウン

６

工具系、金物店

住宅・店舗増加

住居・商業・産業機能の複合施設

フィスの供給促進策はあまり重視されていないため、都東西間軸に縦の南北軸を重ねる形をとっており、将来的心部におけるオフィス床面積の不足はしばらく続きそうには当事業の点・線的な効果をさらに面的に広げようとである。

する意図で作成されたものといえる。
そのために、ソウル市都心部を南北方向に四つの軸に分けた上、統合的な観点から各個別事業の連携によるネ（２）事業完成後の都心部整備をめぐる動向：都心再創ットワーク的整備を進めようとしている。またそれぞれ造プロジェクトマスタープランの軸にはテーマを与え、都心部の魅力アップを図るとされている。

清渓川事業によって本格的に動き出したソウル市の都市再生の統合的な推進を図るとともにソウル市都心部の新成長源となる産業の育成や都心部観光の推進などを進めるために６月１４日、ソウル市は「都心再創造プロジェ
クトマスタープラン」を確定し、発表した。
（ソウル市 均衡発展推進本部プレス資料、２００７．６．１５）
そのプランは、清渓川事業の実施によって形成された
4

<将来>

<現在>

現在：東西中心・地域間連携不足

将来：東西＋南北 → 都心部全体の活性化＜図 都心部整備の現況と将来図＞
そこで４つの軸においてそれぞれの拠点整備を行うとともに、都心部の物理的環境改善の推進や街路の歩行環境の改善を通じて、都心部内の回遊性をあげるとともに、とするのが本プランの基本戦略とされている。
当プランにおいて設定された４つの軸をまとめると以下のようである。

そこから生み出される活力を都心部全体に波及させよう
テーマ
都心 １軸

歴史・文化

主な事業
○ 主な事業として ’０９．６月まで市庁前に大規模公園の造成、南大門市場の再整備、伝統家屋地区の観光特区化やソウル駅周辺部の整備事業を推進。

都心 ２軸

観光・文化

○ 主な事業として、地区内の伝統文化関連テーマを生かした地域づくりの推進、都心部Ｕ－Ｃｉｔｙ事業や街路環境の改善、歩行者専用街路の造成や地区内の旧商業建物の再整備等を推進。

都心 ３軸

緑地・文化

○ 主な事業として、セウン商街を撤去・再開発とともに幅９０ｍ、延長１

都心 ４軸

複合・文化

○ 主な事業として、東大門運動場の公園化事業や周辺部の歴史的史跡の緑ｋｍに達する緑地を２０１５年まで年次的に造成を推進。
地広場造成、大学路―都心進入区間道路の拡張や主要道路の歩行路整備などを推進。

第 1 軸：歴史・文化軸

第 4 軸：複合・文化軸

第 2 軸：観光・文化軸

第 3 軸：緑地・文化軸＜図 各整備軸の空間的配置図＞

5

新庁舎建築・光化

文化軸

門広場の造成等

伝統家屋地区の文化軸整備等

緑地・文化軸複合・文化軸都心部の公園・緑ネットワークの整備等

南北間交
通ネット
ワークの整備等

ソウル駅・明洞、南大門地区の歩行空間整備や環境整備等

セウン商街の再開発

南山へのアクセス性向上
及び魅力形成観光・清渓川地区周辺部の開発誘導

歴史・東大門運動場及び移転跡地の整備＜図 ソウル市都心再創造プロジェクトマスタープランの概念図＞＜図 清渓川地区周辺部の開発誘導方針＞
そのほか、都心部への環境ガイドラインを策定し、都心内の新築や再開発、リモデリング等への適応を検討すの検討を通じて、都心部のデザインや環境改善を図るとされている。

ることとなっている。このガイドラインはまずソウル市都心部に指定されている３４１箇所の都市環境整備事業地

そして、現在は東大門運動場の公園化事業及びデザイ区の中で、現在未施工中の１６４箇所を対象にするとともンコンプレックスの整備にむけて国際公募の実施やセウに、建物の外観や看板、サインなどのデザイン水準の向ン商街の撤去及び再整備にむけた企画案が発表され、現上を誘導する予定となっている。そして、将来的には都在その実施にむけて動いている。特にセウン商街再開発

心部の統合デザインガイドラインを策定し、都心部のデの場合、韓国では初めて信託再開発方式（選定された信ザイン評価や街路別デザイン特性分析及び改善方案など託社が地主や建物主から土地を信託され、設計・施工・6

分譲などの再開発事業を担当する方式。工事期間中は地性上生じる。複雑な権利関係や地主と入居者との葛藤な主や建物主に一定の賃料を提供し、信託期間終了後は分どの問題を解決するために採用された方式であり、都心譲を通じてその権利を返す仕組となっている）を採用し部における今後の再開発推進の一つの指針ともなりうるたことでも話題となっているが、その理由は都心部の特と注目されている。

＜図 セウン商街の現在と再開発後の予想図＞
このようにソウル市の都心部では、清渓川事業を契機要素として取り上げるという側面が存在している。それに都心部の再生にむけた様々な動きが活発に見られるよが当事業に単なる河川再生事業以上の意味を与えた理由うになった。当事業の実施はその後の都心部再整備の運であり、またソウル市の都心整備関連のマスタープラン

びにおいて、物理的には再整備及び再整備における中心においても頻繁に意識されている「文化・歴史・環境」軸の形成という役割を果たしているとともに、非物理的というキーワードとも繋がる。には海外資本や企業などの参入促進や都心部への来訪者今回調査・整理の対象となった清渓川事業においては、増加を通じて都心部の活性化パッケージの中心として文

そもそもソウル市の都心部活性化の戦略の底辺において、化や物理・自然環境、歴史などの要素を重視するという経済のグローバル化に対応した世界都市化のことを考え都心部整備のパラダイムの変遷を反映しているといえる。

ると、都心部の活性化にむけて文化や歴史などを軸としそれは今までソウル市の産業や商業の中心地の一つとした総合的なアプローチへと変容されていくことや、経て存在してきた都心部において、今までの蓄積とは異な済・産業活性化の試みとの連携、歩行環境への関心や配る要素を投入することとも繋がるわけであり、今後都心慮について、一定の評価ができる。

部の土地利用や経済活動の構成においても大きな変動がしかし、その一方で、都心部整備の推進において、住生じると思われる。清渓川事業をはじめとして次々と発商複合やニュータウンに比べ、業務地区の造成の動きが表される一連の計画や事業によって都心部がどのように鈍いことと、既存集積の解消に変わって登場する産業活変容されていくのか、今後注目していくべきである。

性化の可能性については検討の余地が存在すると思われる。ソウル市における経済のグローバル化に対応した世界都市化戦略の中で、その既存蓄積とは現在のソウル市（３）結びに代えて戦略のキーワードである「文化・歴史・環境」とは乖離されて、排除すべくものとして捉えられている感じも否

これをもって３回に渡って執筆したソウル市都心部整めない。計画の推進に伴って現在発生している、今まで備における清渓川事業の関連性、そしてその効果の整理韓国の近代化過程で形成された既存集積との摩擦・衝突を結ぶことにする。清渓川事業は一応、都心部の河川再の中で、その既存集積が今後どのように変わっていくの生事業としてそのスタートを切ったのであるが、その裏かにも注意を払う必要がある。にはグローバル化されていく経済の中で、いかにより投今後、ソウル市の都心部再整備を研究するに当たって、資したくなる都市、企業活動しやすくなる都市に変貌す

この既存集積の変遷や消滅の行方も都心部の新しい変化ることで都市の競争力を保とうとする一連の流れに合わとともに調査が進められるべきであり、その二つをあわせて、環境や歴史・文化などの要素を都心部整備の重要せてこそ、都心部再整備の評価ができるのであろう。
7

参考文献
・ＳＤＩ経済フォーカス、２００５年９月、「清渓川復元事業の都心再生効果について」・ソウル市均衡発展推進本部、２００７年６月、「都心再創造プロ
ジェクトマスタープラン」発表資料
・ソウル市施設管理公社、２００７年５月、清渓川地区への来訪者
関連発表資料・毎日経済新聞、２００７．０３．２９記事
・ソウル経済新聞、２００６．０４．１０記事
・韓国経済新聞、２００６．０３．０７記事
・朝鮮日報、２００６．０９．２６記事
・韓経ビジネス、２００７．０４．０２記事［ い ぼんそく ］［（財）土地総合研究所調査部 研究員］

8