土地総合研究 2012 年夏号

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もつものであることから、抵当権付終身貸付が導入されたことによる不動産ビアジェへの影響につ今回フランスでのヒアリングの目的は、2006 年

いてもヒアリング調査の対象とした。

のフランス担保法改正(Ordonnance n°2006-346

現在フランスで抵当権付終身貸付を実際に行っ

du 23 mars 2006 relative aux sûretés)においてている会社は、フランス不動産銀行（Crédit

新たに導入された法制度である抵当権付終身貸付

foncier de France）のみであることから、抵当権（Prêt viager hypothécaire）の現状を知ること

付終身貸付に関してはフランス不動産銀行に、ビ1にある 。また抵当権付終身貸付は、フランスで古アジェに関しては、パリでもっとも古くからビア

くから存続する「ビアジェ（viager）」という、高ジ ェ を 専 門 に 扱 う 不 動 産 仲 介 会 社 （ Legasse

齢者が持ち家の所有権を売却すると同時に、生涯

Viager）にヒアリングを実施した。

住み続ける権利を有しながら売却代金を終身延べヒアリングの主たる内容は、フランス不動産銀払いで受け取る不動産売買契約と密接な関連性を

行では、2006 年に導入された抵当権付終身貸付の1

この点については、グルマルディ教授を中心とする担保法改正作業グループの報告書(Rapport par Groupe detravail relative à la réforme du droit dessûretés,2005)、およびグルマディ教授による解説(Michel Grimaldi;L'hypothèque rechargeable et prêtviager hypothécaire,Dalloz 2006.)が公表されている。
また日本語での参考文献としては、平野裕之＝片山直也「翻訳 フランス担保法改正オルドナンス(担保に関する 2006 年 3 月 23 日のオルドナンス 2006-346 号)による民法典等の改正及びその報告書」慶應法学 8 号 (2007年)163 頁以下、平野裕之＝片山直也「翻訳 フランス担保法改正予備草案―フランス司法省担保法改正作業グ
ループ報告書及び条文訳」慶應法学 9 巻(2008 年)203
頁以下、拙稿「フランスにおける充填式抵当権(l'hypotheque rechargeable)と抵当権付終身貸付(lepret viager hypothecaire)についてーグリマルディ教
授の解説を中心として」東洋法学 52 巻 2 号（2009 年）
185 頁以下がある。

取扱状況とそこでの問題点について、また不動産仲介会社では、抵当権付終身貸付の導入によるビアジェへの影響とビアジェの現状、今後についてである。
またフランス不動産銀行（Crédit foncier deFrance ）、ルガス・ビアジェ不動産（Legasse
Viager）ともに、2008 年のフランス経済社会評議会における、不動産ビアジェと抵当権付終身貸付がフランス社会において果たす役割と意義に関する報告部会（Les viagers immobiliers en France.
Étude du Conseil économique et social présentéepar Mme Corinne Griffond 2008）2に、それぞれ
2

この報告書については、拙稿「[翻訳]フランスにおける不動産ビアジェ(一)(二)(三・完)―フランス経済社

10

土地総合研究 2012 年夏号の会社からの代表者が参加しており、そこでの報でまず目的とされたのは、これまで「禁止」され告内容についても触れながらヒアリングを行った。

ていた抵当権付終身貸付を銀行が取り扱うことが以下、本稿における「２．抵当権付終身貸付に可能かどうか見極めることであった。もともとビ関するヒアリング調査」、「３．ビアジェに関する

アジェには保険的なリスクと銀行的なリスクとがヒアリング調査」の記述は、ヒアリング協力者かあり、保険的リスクを銀行が取り扱うことは禁止

ら聴き取った内容を筆者が要約したものである。

されていた。今回、その両方を銀行の商品に織り込もうとしたのが抵当権付終身貸付である3。その後、抵当権付終身貸付は、2007 年に商品化され、

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すでに数年経ったことから客観視できる状態にあ�

り、そのなかで不動産・銀行危機も経験し、出るべき問題は一通り出たはずであると思っている4。

実施日：２０１２年１月１２日

抵当権付終身貸付について確かなことは、高齢実施場所：パリ２区フランス不動産銀行 Foncier

者が自宅に住み続けたいという希望をもっている

Home ビル内ということと、人口は高齢化の傾向にあり、何ら協力者：かの対応策の模索が不可避だということである。

フランス不動産銀行 (Crédit foncier de France)
パトリス・オーボワ氏(M. Patrice HAUBOIS)
カ ロ リ ー ヌ ・ ユ ル ー 女 史 (Mme Caroline
HULEUX-KANDELAFT)

���者���
抵当権付終身貸付の実際の運用状況について説
明する前に、フランスでのシニア5向け市場の概略を整理しておく。
不動産所有に関するマーケットについては、フランス全体で 57％が何らかの不動産を所有している6。シニアの不動産資産の所有率は 75％で、これはある意味当然の数字と言える。
現在フランスのシニア層の人口については、60歳以上の人口が 1200 万人、2050 年には 2100 万人になると予想されている。
フランスの公的年金捻出方法は賦課方式であり、アングロサクソン諸国に多くみられる資金を投資し、後に利益を還元する展望でのぞむ積立方式と２�１ �������������
フランス不動産銀行 ― 抵当権付終身貸付に関するプロジェクトは 2004 年頃に始まり、われわれの銀行は 2006 年の法令の作成段階からこのプロジェクトに関わっている。このプロジェクト
会評議会意見書かつ報告書―」東洋法学 53 巻 1 号、2号、3 号（2009～2010 年）で翻訳を試みている。
3
抵当権付終身貸付とビアジェは、双方が補い合う類いの商品であるとされ、今回のヒアリングでもビアジェと対比させながら抵当権付終身についての説明がなされたが、本稿ではビアジェに関する説明部分は割愛した。
4
フランス不動産銀行によれば、2007 年６月から始めた抵当権付終身貸付（Foncier Réversimmo）は、2009年４月時点で 4000 件を超える取り扱いがあり、総額も３億 4000 万ユーロほどになっているとされる。
5
ここでの「シニア」とは 60 歳以上を指すとされる。
6
この数値には、賃貸に出されている不動産物件も含まれているとされる。

土地総合研究 2012 年夏号は異なる。したがって、若者よりも高齢者の人口11ԙᛶᒰᮭઃ⚳り⾉ઃᚑ┙ߩ⚻✲

が増えるとバランスが崩れることになる。
現在は、抵当権付終身貸付は、アングロサクソンに起源

年金を負担する側と年金を受ける側との均衡がどがあるコンセプトであり、抵当権付終身貸付（Prêtうにか保たれた状態にあるが、今後はその不均衡

viager hypothécaire）、略してPVHと記される。わが顕著になってくると思われる。

れわれの会社での商品名は 《Foncier Réversimmo》

われわれが抵当権付終身貸付についてターゲッ（フォンシエ・レヴェルシッモ）としており、トにしたのは 70 歳から 80 歳の層であり、実際の“Foncier”は「不動産」 の意味で、“Révers”は顧客も結果として平均年齢は 75 歳である。

「リバース・モーゲージ」のことを指し、“Immo”

顧客の資金のニーズとしては、次の４つの大きは“immobilier”の略で、これも「不動産」の意

なものがあることが判明した。まず「必要最低限味である。《Foncier Réversimmo》（フォンシエ・

の生活費」を捻出するためのニーズ である。英語

レヴェルシッモ）という文字があれば、われわれのことわざに « House rich, cash poor. »というの会社の抵当権付終身貸付のことを指すが、ただのがあるが、つまり「不動産はあるが生活資金が現在のところ、抵当権付終身貸付を実施しているない」高齢者のニーズである。

のはわれわれの会社だけである。

次に「娯楽資金」としてのニーズと「生活に余7

他の会社においても、これまでいくつかの計画

裕をもたせる 」ためのニーズである。この２つのはあったが、最終的にどれも実現しなかった。フ

うちどちらかと言えば「生活に余裕をもたせる」

ランスには共済組合 （mutuelle）のネットワーク

ためのニーズの方が多く、日常生活をレベルアッがあり、例えばクレディ・アグリコール農業銀行

プすることを目的とする顧客が多い。

(Crédit Agricole)や クレディ・ミュチュエル共そして「世代間の援助」のためのニーズである。

済銀行(Crédit Mutuel)がそれである。それぞれ中これは祖父母世代が孫世代を援助するという形式

央組織と地方ごとの窓口をもっているが、どちらである。フランスではしばしば二世代先への援助の共済組合も抵当権付終身貸付を導入することがが行われる。多いのは祖父母が持ち家にて引退生できなかった。仕組みとして中央組織に、抵当権活を送っているが、手元に金融資産を十分に有し付終身貸付の受け入れ口を設置しようとしたのでていない場合において、父母世代が日々の生活にあるが、地方の一つ一つの組織が独立して独自の追われるなかで十分にはなしえない子どもへの援商品を供給する形になっていたため、実際に抵当助を、抵当権付終身貸付を利用して、祖父母世代

権付終身貸付を取り扱うのは不可能と判断した。

が受け持つというケースである。特に不動産の価しかし共済銀行もわれわれが受けたフランス経済格が急騰している昨今の状況がこれに拍車をかけ

社会評議会のヒアリングに参加するべきだったとている。

思っている。

さらに考慮すべき重要事項として人口の高齢化

われわれの他には通常のタイプの銀行、ソシエがある。1994 年、2000 年、2009 年のそれぞれに

テ・ジェネラルとＢＮＰが、フランス経済社会評

生まれた男女別平均余命の動向を較べると、寿命

議会のヒアリングに参加した。クレディ・リヨネ

がのびているのは明白であり、2009 年の調査におは参加しなかった。クレディ・リヨネは、現在Ｌ

8

ＣＬという名前で、クレディ・アグリコール農業

ける 60 歳の女性の平均余命は 27 年となっている 。
7

例えば改装工事費や管理修繕費も「生活に余裕をもたせる」ためのニーズに含まれとされる。
8
現在は、男女を分けた数字が出されているが、新しくだされる人口調査の修正版では、男女に分けた数字は出されなくなるとされる。抵当権付終身貸付は保険に近い性質と考えられており、保険に関する法規が適用される銀行と合併しており、農業銀行がクレディ・リヨ
ネを買い取った形となっている。したがって抵当ようであるが、保険に関する新しい法規で男女差別を禁止する趣旨で、男女の区別がなくなるとのことであった。

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土地総合研究 2012 年夏号

権付終身貸付に関しても農業銀行と同様参加しなの維持管理を怠らず、資産価値を保持すること10、

かったというわけである。

すなわち善良な家父長の注意をもって不動産物件

ソシエテ・ジェネラルは、当初より、抵当権付終身貸付を取り扱うと明言していたが、結局、保を維持管理しなければならない（entretien en bon
père de famille）ことである11。

険についての見通しが立たず、独力で行うのは不可能と判断し、抵当権付終身貸付の導入を見送っԚታ㓙ߩㆇ↪
抵当権付終身貸付は、先にも述べたように、借た。
ＢＮＰの場合、抵当権付終身貸付には保険の性主自身が返済する形式の貸付けではない。貸付金

質があることから、生命保険を生業とするＢＮＰは借主の死亡時に返済され、抵当権によって担保の系列会社と連携して導入しようとした。しかしされる。

商品化しようとしたまさにその時、2008年末から

また、リスクは、銀行と借主とで対照的ではな

2009年にかけて世界金融危機が発生した。ＢＮＰい。貸付総額が対象不動産の資産価値より少ないは 不 動 産 価 格 を 指 標 と し た 終 身 年 金 (rente

場合、相続人には２つの選択肢がある。貸付総額

viagère)を商品化しようとしていたが、金融危機を返済するか、あるいは対象不動産を銀行に引きによる不動産価格の下落が激しく、抵当権付終身渡すかである。後者の場合、銀行は対象不動産の貸付には純資産（fonds propres）を多く費やす性

資産価値と貸付総額の差額を小切手で相続時に支9格があることから、《Ration Tier One 》との関連払う。これは相続手続きの一つとなる。貸付総金もあり、最終的に導入することはできなかった。

が資産価値を超える場合には、その損失は銀行が結局、他の会社が全て断念してしまったことか負わなければならない。要するに銀行側にとってら、最終的に残ったのが、われわれの銀行だけには利益が大きくなる可能性が全くないにもかかわなったのである。最初はわれわれだけで有利かとらず、損失はいくらまで増幅するかわからないの思ったが、現在ではそうともいえない状況にある。

である。銀行の儲けは、貸付金利から算出できる

抵当権付終身貸付は、概要的には米英のリバーが、損失に関してはノンリコース（sans recours）

スモーゲージをモデルとしているが、フランス的であり、鏨（たがね）のない状態となる。

な特徴もある。米国では公共機関が保証するシス

結果として銀行側は３つのリスクに対応する必テムとして、連邦住宅抵当公庫（Fannie Mae）が要が生じる。まず、余命がどれほどになるか予想あり、また民間の保証機構もある。われわれはアがつかないことである。第二に、不動産価格の暴

メリカや英国の状況を調査した。イタリア、カナ

落であり、フランスの不動産価格が40％も下落し

ダ、スペインも同様の調査を行っているようであた時期もあった。最後に不動産価格の地域格差でる。抵当権付終身貸付は国により、保険の性質がある。つまり、例えばここの向かいのアパルトマ

強かったり、銀行の性質が強かったりするもので、商品についてのオプションも多様である。
貸付けといっても借主自身に返済の義務はなく、借主の年齢と借入時の不動産物件の価値により貸付金額が決まる。借主の唯一の義務は不動産物件
9

2010 年 12 月にバーゼル銀行監督委員会が発表したバーゼルⅢにおいて、金融危機に対応するため、自己資本比率に関して、Ration Tier One を７％にするべきであると示されている。

10

借主が、老人ホームに転居することを決め、対象不動産物件を賃貸に出したいという場合には、不動産物件の価値が変化することから銀行の許可が必要であるとされる。
11
フランス消費者法 314-8 条によれば、「期間が満了しない限り、すなわち原則として借主が存命の間は、借主
は善良な家父長の注意をもって不動産を維持しなければならず、使用目的を変えることはできず、貸主がその状態を確かめるため、不動産を検査したり不動産物件に立ち入ることを認めなければならない」とされており、また、その全ての不履行につき期限の利益喪失の罰が生じるとされている(同条)。

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ンなら管理が良くても悪くてもマドレーヌ広場の商品化が2007年６月にまで延びたというわけであ

すぐそばということで価値にはほとんど影響はなる。

い。しかしそれが郊外や地方都市の住宅となれば、抵当権付終身貸付における借主の属性について

管理修繕が行き届いていなければ価値が半減する。

は、夫婦の場合が主である。不動産は夫婦連名であるいは町に巨大産業があり、そこで人口の４割買っている場合が多く、この場合の手続きは比較も雇用されているような場合、その企業が町から的簡単である。これは借主全体の約40%である。

撤退すれば不動産価格も大きく下落することにな
る。

再婚カップルの場合には、不動産の所有権は２
人うちのどちらかが有している。したがって、こ

不動産の暴落については、これまでの傾向を追の場合にはどちらかが先に亡くなり相続となった

うことである程度の予測は可能であるし、余命も、

場合、残された配偶者の保護をどうするかという保険会社の統計表を参考とすることができる。し問題が生じることとなる。フランスでは2001年に、

かし、不動産価格の地域格差については特別な分

居住不動産の所有者でない寡婦(あるいは寡夫)を析・査定が必要となる。われわれの銀行には、保護する目的で、終身居住権（droit viager au《Foncier expertise》というフランスで第一の査

logement） が規定された。終身居住権とは、寡婦定部門があり、そこでの資料からフランス全土で(あるいは寡夫)が、先に亡くなった配偶者が死亡

様々な特色をもつ4000件ほどの不動産物件を選出時に住んでいた不動産物件に終身住み続けられる

し、25年から30年に渡る価格変動の追跡調査を行という権利である。死亡した者の子ども(相続人)っている。このことにより、経験的な資料があり、に関係なく住み続けることができるのである。こリスクをある程度予想することができる。これはのことはわれわれにとっては重大な問題であり、われわれ独自の部門であり、他行にはないことか

対象不動産について誰が優先するのかがわかりにら、その意味で他行がわれわれと同様の商品を提くくなるのである。銀行は不動産物件に抵当権を供するのは困難であろう。

設定し、契約者が死亡した時点で貸付金の返済をまたこれと関連して、会計監査についての了承求めるのであるが、不動産物件を所有していないを得て、われわれの保険的なリスクを銀行業績に配偶者が残っている場合、彼あるいは彼女から「私組み込んだ収支計画を練り直した経緯がある。以には終身居住権がある」と主張される可能性があ

前は 銀行業績に保険的なリスクを含めることは、る。この問題については、公証人高等諮問委員会

銀行の通常の会計概念としては存在しなかった。

において、われわれの抵当権付終身貸付が終身居

現在では、このことはフランスの財務省にも認め住権より優先するとの判断が出されている。しかられている。国が抵当権付終身貸付の原案を出しし、ここでさらに２つ問題が生じる。１つは、もた時には、このような問題に関する特記は何もな

し訴訟になった場合、裁判所がこの結論を肯定す

くわれわれ自身が整備していくしかなかった。他

るかどうかである。もうひとつは、残された人がにも追加した点は沢山ある。2006年の立法は、消所有者でないからと言って、その人を追い出した費者法(Code de la consommation)に関連する規定

ならば、銀行のイメージが損なわれないかである。

が10項目ほどしかなく、しかもその内容は民法に居住者が高齢になればなるほど、銀行のイメージ関するものばかりで、実際の金銭運営面に関するが悪化するおそれがある。フランスでは、ナポレ

規定、リスクの話などには全く触れられていなかオン以来の伝統で、居住権が大変厚く保護されて12った 。このような事情から、抵当権付終身貸付の12

通常何か法令が出る時はこのように非常に軽い内容
で、具体的な金銭的運営に関しての規定は一切ないことが多いとされ、フランス不動産銀行がとった判断もそれが正しいかどうかはその後、裁判になってみて初めてわかるとされる。また公証人側とは意見の食い違いが多く、法の解釈自体が異なっていたりしたが、今はだいぶクリ
アーにはなっているとされる。

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土地総合研究 2012 年夏号

おり、また家族の権利も強力である。この問題にԛᛶᒰᮭઃ⚳り⾉ઃߩౕ૕⊛ߥࡊࡠ࠮ࠬ

ついては、最終的に銀行側も借主側も満足できる

顧客との最初の面談時に、まずその顧客がいくために、夫婦の場合、双方の連名で抵当権付終身らまで借りることができるかのシミュレーション

貸付契約を締結してもらうことにして、さらに両を行なう16。次に公証人のところに行ってもらい、人ともが65歳以上であることを要件とした。夫婦

実際に抵当権付終身貸付契約を締結しようとする

でその一方が所有者でない場合には、所有者から人が、真に不動産物件の所有者であるかを確認し対象不動産の権利の一部、例えば５％程度を買いてもらう。寡婦や妻を亡くした男性(寡夫)は、亡受けるようにすすめている。譲渡の手続きに多少くなった配偶者の財産を相続する過程で不動産物の手数料はかかるが、このようにしておけば少な件の所有権が子ども達と分割されている場合があ

くともどちらが先に亡くなっても貸付金の返済はるからである。

13

２人目の死亡時に行われることとなる 。
抵当権付終身貸付の貸付割合および利率に関し
14

例えば、一軒の家を所有する夫婦がいたとして、夫婦それぞれの権利は半々であったとする。そのては、英国、スペイン 、米国における同様の制度

どちらかが先に死亡した場合には、死亡した者のと比較して決めている。貸付割合は、年齢ごとに財産は、残った配偶者と子どもで分割されること区分しており、われわれのターゲットである75歳となる。大抵の場合、配偶者が居住権（usufruit）

を例にとると、資産価値の34％まで貸付けることをとり、子どもは虚有権（nupropriété）をとる。

ができる。対象不動産の価値が10万ユーロならば、居住権は、居住し続ける権利であるが、貸すことその34％の３万４千ユーロまで貸すことができる。

もでき、その場合には賃貸料をとることができる。

利率は、現在7.95％に下げている。この利率は固この第一の相続の際には計算表にもよるが、多く定金利で、貸付期間中は同率である。スペインでの場合は課税される。これが第二の相続の際(夫婦は8.50％、英国Norwich Unionが７％、米国では２人目の死亡時)には居住権は消失、同時にこれが8.5％である。また米国には７％のものも存在する

虚有権に取り込まれ、子どもは財産について完全が、これは連邦住宅抵当公庫（Fannie Mae）の保な所有権（pleine propriété）を取得することに証を国が逆保証しているものである。また貸付割なる。この時に課税はされない。もしそれを第一合については、スペイン33％、英国30％、米国32％の相続の時に完全な所有権を50％ずつ親と子ども

で、われわれは34％であり、われわれの貸付割合で分ける形式で相続すると第一の相続時の課税は15は大体妥当であると思っている 。
さらに、査定料（手数料）として貸付金額の４％同様であるが、第二の相続の際にも残った50％分に相続税がかかることになる。

を徴収している。これは、当初、抵当権付終身貸付契約のためと言いつつ、実は所有する不動産物
件の価格を知りたいだけという顧客が多かったことから、真に抵当権付終身貸付を考えている人にのみ来てもらえるように、いわばフィルターとしての料金設定である。
13
ただし、このような方法をとる場合には、二人にかかる長生きリスクを保険的に処理するのは大変困難であるとされる。
14
スペインでは、不動産・銀行危機以来、商品はもう出していないはずであるとされる。
15
平均寿命からすればスペインがフランスに一番近いとされる。

居住権（Usufruit）と虚有権（nupropriété）に
16

高齢者の契約という観点から留意していることがあるかについてたずねたところ、次のようなコメントが印象的であった。
「高齢者は守りがゆるいと言え、守ってあげなければならない年代だと認識している。そのようなことからも、高齢者の自宅で交渉する事は禁じられており、借り手の方から銀行に足を運んでもらう必要がある。ただ、出向いてもらうのが原則ではあるが、なかには歩けない人もいる。高齢すぎて移動が無理な場合である。その場合は資料を郵便で送るが、本人が理解していると確認するのは公証人の仕事である。公証人の段階が必須となっている。公証人は契約書署名時一行一行読み
上げ、そして全て理解されていると確認する義務があるなど、フランス社会では、公証人はセキュリティーとして機能している」。

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15

ついては、不動産の価値を２つに分けるようなも権設定時における不動産物件の状態が、その後ものである。居住権には価値があるが 、人に依拠す

良好に保たれているかを確認するための比較要素るものなのでその人が亡くなれば価値はゼロになとするためである。契約後、われわれが申し入れる。したがってわれわれとしては居住権しか持たれば、借主は、われわれに不動産物件を見せるこない人にお金を貸すことはできない。その人が亡とを拒否することはできない(フランス消費者法

くなれば価値は何もなくなるからであり、不動産

314-8条)。

物件の引渡しを求めても不可能となるからである。

調査員の査定後、先の格付けを得て、不動産物

したがって、抵当権付終身貸付の借主は完全なる件の価値を算定し、最終的に借主に対して貸付金

所有権者か、少なくとも虚有権のある人でなけれ額の提案をする。この場合「最高でいくらまで貸ばならない。その所有の割合によって貸付金額が付ができます」という形での提案をなすことにな

変わってくることから、それを公証人の所で確認る。借主はそれより少ない金額を借りることがでしてもらう必要があるのである。

きるからである。

このようなことから公証人は権利関係の証明書

現時点では、この貸付金は一括で、小切手をもを作成するために借主と面談することになる。そって公証人経由で支払われており、分割支払の方の時に、顧客が実際に契約をする意思があるかに法はとっていない。2012年の４年から５月ぐらい

ついても公証人が見極める。

には、分割で支払えるようにしたいと思っている。

そして第二回目の面談の時に、銀行は顧客からつまり半年毎に一回支払うという、ビアジェの定

公証人の作成した書類を受け取り、権利関係が明期支払金のような形態をとりたいと考えている。

確になったことを確認した上で、抵当権を設定す

借主が75歳の女性の場合、余命表における彼女

る 不 動 産 物 件 に つ い て 、 査 定 部 門 （ Foncierの平均余命は18年であり、不動産の価値の29％まExpertise）が査定の手続に入る。その場合、契約で貸付けることが可能である。貸付金利を7.95％

ごとに特殊な調査事項を定めている。特に担保ととすれば、彼女が34万４千ユーロの価値のある不する不動産物件の価値が今後上昇する可能性があ

動産物件を所有している場合、10万ユーロほどをるかどうかは重要である。実際の不動産物件の価貸付けることが可能となる。現在は一括で貸付金値の見積りに加えて不動産のチェックのポイントを支払っているが、今後は、たとえば彼女の方かをいくつか設けており、それを数字化してデータ

ら当面１万ユーロの支払いの請求があれば、最初にしている。そして、最終的に「Ａ」「Ｂ」「Ｃ」に１万ユーロを支払い、その後9570ユーロを毎年の３つの格付けに集約する。
「Ａ」は通常の不動産

一回18年間支払えるようにしたいと考えており、市場でもトップクラス、最高ランクの価値をもつ

最終的には半年に一回支払えるような形態にでき不動産物件である。パリやコートダジュールなど、ればと思っている18。

フランスでもそのごく一部分のものに限られる。

相続人にとっても受け入れやすいのは、やはり「Ａ」の分類に入るのは全体の10％ほどである。

毎年か半年ごとに貸付けが行われる支払方法だと

そして80％ほどが「Ｂ」であり、残り10％ほどが思っている。その方が借主が一度に大きな買い物「Ｃ」となる。
「Ｃ」は今後の資産価値の確実性がをしたりしないだろうし、金利の負担もゆるやか

17

危ぶまれる不動産物件である 。
その時、査定の調査員は、資産の現状把握(étatdes lieux)を行う。現状把握を行う理由は、抵当17

抵当権付終身貸付が可能な不動産の最低価格は、２万ユーロとしており、それ以下のものは、ここでの格付でいえば、確実に「Ｂ」以下になるとされる。

だからである。したがって、借主の側からすれば、
18

この場合、最初に１万ユーロを渡し、その後 9750 ユーロを 18 年間支払うとその合計額は 17 万 2 千ユーロとなり、最初の１万ユーロとあわせると合計で 18 万２千ユーロとなる。そうなると一括で 10 万ユーロを支払う
よりもずっと金額は大きくなるが、これは、銀行側が対象物件をゆっくりと純資産化するからであるとされる。

16

土地総合研究 2012 年夏号

このような分割方式の支払に、魅力を感じるのでれることとなる。

はないかと思われる。

抵当権付終身貸付では、法律によって、流担保選択肢として、最高で10万ユーロを一括で借り条項（pacte commissoire）が有効となっている20。

入れる方式か、ゼロから10万ユーロで必要な金額

この規定は、かなり特殊なもので、裁判所の裁判を選んでもらい当面の支払いを行い、残りを銀行決定を経ることなく抵当不動産の所有権が銀行にが計算し分割払いにする方式かを、契約時に選択移転する権利である。所有権者が死亡することで、してもらうことを考えている。ただし、途中で貸主たる住居ではなくなることから、このような権付け方法を変えるのは計算が大変であることから、利が認められたのだと思われる。通常なら不動産一度選択したものの変更は認められないことにす

物件の所有権者になるには裁判所の判断が必要で、る予定である。

不動産物件を競売にかける必要があるが、この流貸付契約の終了時(返済時期)については、通常担保条項により裁判所を避けることができる。

の場合、借主の死亡時である。夫婦２人のうち２貸付総額を提示した時に、相続人に当該不動産人目の死亡時である。この事項は、貸付契約の提物件を買い取ったり、借入金を弁済する意思がな

案時点で特記しておく。法律では、夫婦の場合にければ、この流担保条項により、不動産物件の所

おける貸付契約の終了時は曖昧であるが、銀行側

有権が銀行のものになることが認められる。そのではこれが妥当であると解釈した。法律では、夫際は公証人の所に戻り、不動産売買の時と同様に、婦のうち一人が死亡した時が返済時期に当たると不動産物件の分析をもう一度やり直して、価格を規定しているが19、われわれは２人目が亡くなるま確定し、差額があればその分を清算金として相続で貸付契約が存続することにしている。

人に支払うこととなる21。

二人共に亡くなった時点で、公証人は、不動産流担保条項の目的は不動産物件の競売を避ける

物件に抵当権が設定されていることから、われわことにあるが、銀行側にとっては最良の選択でなれにその旨を通達しなければならない。公証人はい場合も多い。銀行としては、不動産物件を多数

相続財産目録を作製する時に、抵当権付終身貸付抱え込むリスクがあることから、不動産物件の所にかかる抵当不動産物件があることを確認し、死有権者とはなりたくないことが多いのである。わ

亡から６ヵ月以内にプラス・マイナス双方の相続れわれが系列会社を使うのはそのためで、それは財産のリストアップをする。銀行側は貸付金の詳

不動産売買専門の会社である。その会社なら不動細を記した書類を公証人に送り、相続人はいくつ産物件を持ち合せ、売れるまでストックすること

か選択肢の中から希望する返済方法を選ぶことにもできる。われわれの本業は不動産業でなく、あなる。しばしばそれは借入総額と現在の不動産物

くまで銀行なのだから。

件の価値との比較で決められる。借入額が200なの

流担保条項が適用される場合、差額の確定につに 不動産物件価値が100しかないときには、よほ

いては、まず対象不動産の価値を、先程の《Foncier

ど持ち続けたい不動産物件だとしても価値の２倍

Expertise》ではなく、独立した機関が査定する。

も支払うことは考えられず、当然不動産物件を銀見積もりに関しては、裁判所でなくても民間企業

行に明け渡すことになろう。そして借金は清算さでもかまわないとされており、地方などでは公証

19
フランス消費者法 314-13 条 1 項では、「借主又は共同借主の残りの生存者が死亡した時に、相続人は、相続開始日に評価された不動産の価値の限度で債務を返済することができ、この評価は、必要な場合には、債権者と借主の共通の同意によって選任された又はその請求によって任命された鑑定人に行われる」と規定されている。

20

フランス消費者法 314-13 条 2 項。
フランス消費者法では、抵当債権者が弁済期に担保を実行した場合に、被担保債権が不動産の売却価格よりも低いときには、その売却価額と被担保債権額との差額を、場合に応じて借主またはその相続人に償還しなければならない旨の規定がおかれている(フランス消費者法314-9 条 2 項)。
21

土地総合研究 2012 年夏号

17

人自らが査定を行う場合もある。不動産物件の見

現在は、われわれの銀行が唯一この貸付をやっ

積額について相続人とわれわれとの間で同意が得ていることから、広告や情報提供を全て単体でやられない場合には、裁判所に判定を委ねることもらなければならず、そのための費用が重荷になっあるが、それは最後の手段である。不動産物件のている。せめて他行に抵当権付終身貸付を取り扱

見積額と貸付総額とを比較し貸付総額が上回る場

うところが２、３行あれば軽減されていたと思う

合には銀行の損となり、その逆の場合は差額を小が、今後はインターネットのサイトを作り直し高切手にして、相続財産に組み込む。相続者に直接齢者向けにする予定である。新聞広告も特に高齢渡すのではなく、あくまで相続手続きの一部とな者にターゲットを搾って打っていく計画である。

るのである。
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�. ビアジェ�����アリ����

2010年の年金改革もあり、年金の支給が先延ばしになってくると、年金をもらえない間の高齢者

実施日：２０１２年１月１２日の生活を支える必要がある。要するに問題となる

実施場所：パリ７区ルガス・ビアジェ不動産内のは、寿命が延びている分の高齢者の生活費をど

協力者：

うするか、年金にあたる金銭を、どう捻出するか

ルガス・ビアジェ不動産(LEGASSE VIAGER)である。加えて介護が必要な高齢者の数は増加しニコラ・ルガス氏(M. Nicolas LEGASSE)ており、高齢者は医療介護のための費用も出費しなければならない。まず一番費用が抑えられるのは高齢者を現在の住居に住み続けさせることである。転居には費用が掛かる。高齢者施設についていえば、パリ市内では不動産の価格が高騰しており、老人ホームを建設する場合、１平方につき１万ユーロという費用がかかる状況からすれば、高齢者を施設等で受け入れるのは困難である。
現在これと言えるような解決策はなく、当然高齢者の生活している場所や地方によっても状況は異なる。このようななかで、高齢者を金銭的にサポートしていくためには、高齢者の所有する不動産資産の「流動化」がその資金調達のための一つの道だと言えるであろう。そこで登場したのが抵当権付終身貸付である。
一般的に高齢者は抵当権付終身貸付に興味は持��１��������������ビアジェ����っていると思われるが、抵当権付終身貸付の利率

ルガス・ビアジェ不動産 － ルガス・ビアジ

が通常の不動産貸付よりも高くなってしまったこ

ェ不動産は、パリで初めて高齢者を対象にしたビとで、実際にはその普及に歯止めがかかってしま

アジェ不動産物件を専門に取り扱う会社として、った。またもう一つの歯止めとなったのは貸付をわたしの父親によって 1963 年に設立された会社

分割できなかったことである。したがって、これである。わたしは 23 年にわたり、この会社でビアらの点を改善できれば、抵当権付終身貸付は、こジェを中心とした業務を行っている。

れから発展していくものと思っている。

まず抵当権付終身貸付導入による、ビアジェの18

土地総合研究 2012 年夏号

状況への変化は全く見られないと言える。その理

第三の理由として、抵当権付終身貸付がフラン由として、次の３点を指摘することができる。第スに浸透しないのは、銀行が貸付にかなり高い金

一に抵当権付終身貸付のアイディアはサルコジ大利（約８％）をかけているからである22。このこ統領が米国から持ち込んだもので米国のリバースとからすれば、銀行には、真に抵当権付終身貸付

モーゲージをモデルとしたものである。しかし、を普及させようとする意思がないのではないかと

このアイディアがフランスに持ち込まれたまさに思われる。銀行が積極的でない理由として、抵当その時に、このリバースモーゲージが原因となり権付終身貸付は、地方の小村や僻地においても設

サブプライム危機が起きた。これによって、フラ定されることがあるが、そこでの不動産物件は将ンスの各銀行は抵当権付終身貸付の導入をためら

来的に売り切れないリスクを負っている可能性がうこととなり、唯一フランス不動産銀行 （Crédit

高く、そのことを銀行が警戒していることが原因

foncier de France） が引き受けたという経緯がの一つと考えられる23。
以上のような具体的な情報は、抵当権付終身貸ある。すなわち導入時期のタイミングが悪かったのである。
さらに第二の理由として、抵当権付終身貸付は、付との比較のため顧客から多数の問合せがあり、その経験からビアジェの方が当事者の手元に入る

貸付け商品であり、ビアジェは不動産売買である

金額が大きく、年金の補助としては良質であると点が重要である。
すなわち、その性質の違いから、いう見解に至っている。

高齢者の手元に入る金額を比較した場合、抵当権付終身貸付よりビアジェの方が同価値の不動産物

㧟㧙㧞 ࡆࠕࠫࠚߩㆇ↪⁁ᴫ

件についておよそ２倍の金額を受け取ることがでビアジェとは一般的に、高齢者が持ち家の所有きる。ビアジェは売却であるという性質から、支権を売却すると同時に、生涯そこに住み続ける権

払われる金額も抵当権付終身貸付と比較して大き利を有しながら売却代金を終身延べ払いで受け取くなるのである。さらに、ビアジェは不動産物件ることのできる契約形態のことを言う。しかし、の売却であることから、売ってしまえば不動産物

全てのビアジェ契約が一律の内容で行われるもの

件にかかる税金がなくなり、不動産物件の維持管ではなく、実際には多様な形態で契約が締結され理の必要もなくなることからも、抵当権付終身貸ている。以下、ビアジェの仕組み(計算方法)とと付と比べるとビアジェの方が条件的に勝っている

もに、それぞれのタイプについて説明する。
ビアジェの第一段階としては、まず対象となると考えられる。
もし抵当権付終身貸付に何らかのメリットがあ

不動産物件の資産価値の見積りを行う。普通に市るとすれば、次のような場合であろう。フランス場で売った場合であるといくらになるかを見積もでは、ヴァカンス用に家族で別荘などを保有してる。ここでは例として不動産物件の資産価値を 10いることが珍しくないが、その別荘の所有者であ万ユーロとする。

る親たちが金銭的にトラブルに陥った場合に、一そして第二段階として居住者の占有減価を計算

時的に金銭の貸付けを銀行に求める場合である。

する。通常、不動産物件の買主は、そこに住むこ

その金銭を借りた親が亡くなれば、子どもは銀行

とも、賃貸することもできないことから、資産価に借りた金額を返済し家を持ち続けるか、返済を値から占有者の寿命分の家賃が差し引かれること諦め、家を銀行のものとするかという選択をする
こととなる。したがって抵当権付終身貸付は、このような一部のケースにおいては有効な場合もありうるが、それは限られた場合にすぎないと言える。

22

インタビュー時における、フランスにおける通常の不動産貸付の銀行金利は 3.7%から 3.8％ほどである。
23
これに対して、ビアジェは個人の顧客が市場であり、傾向として買いたい不動産物件が同じ場所に集中してくる。要するに価値が上がる可能性のある場所に限定されることからリスクは比較的低いとされる。

土地総合研究 2012 年夏号

となる。

19

されたアパルトマンに抵当権が設定される。この

例えば 80 歳の女性の場合、フランスでの平均余

手続きは公証人によって行なわれる。アパルトマ

命は 10 年であり、家賃を年４％とすると、彼女のンや家を買った者が定期支払金を支払わない場合、

アパルトマンの価格から家賃分の 40％を控除す家を売った高齢者は家を取り戻すことができ、さることになる。この 40%分は占有の価値（valeurらに既に支払われた定期支給金については返還す

occupée）と呼ばれ公証人にこの金額を知らせる。

る必要はない。

残りの金額がそのままビアジェの価格になる場

このように、ビアジェはフランスで射倖性のあ合もあり、その場合には 10 万ユーロの不動産物件

る契約と理解されている25。要するに予想不能なに 80 歳の女性が亡くなるまで住み続けることを要素が入っているということであり、その要素は、

前提に、投資者(買主)は前払金（capital）としてまず住む人がいつまで生きるかわからないこと、

６万ユーロを全額彼女に支払う。このようなケーそして定期支払金がある場合には最終的にその総スは取引全体の約 10％である。特に子どもがいる

額がいくらになるかわからないこと、この２つで場合に多く、子どもは親（売主）にもし何かあっある。
そして、先に述べたように、取引全体の 10％ほた場合にもこの前払金分が家族に残ると考えるか
24

らである 。

どが最初の前払金（capital）のみのケース、80％

ただし多くの場合はその前払金は２つに分けらほどは、最初の支払金（capital）と定期支払金れる。先程の全額前払いのケースを取引全体の(rente)に分けるケースである。
それ以外のものの10％ほどとすれば、次のケースは取引全体の約なかで、５％ほどは明渡し型のビアジェ（viager

80％の割合を占める通常タイプのビアジェである。

libre）と呼ばれるもので、高齢者が老人ホーム等

先ほどの６万ユーロを分ける時の割合は、大体３へ移住してしまう場合などに用いられる。このケ分の１と３分の２くらいにされることが多い。最ースでは占有を理由とする割引は不要なので、10初の３分の１の２万ユーロは初期費用（bouquet）

万ユーロのうち４万ユーロを最初の支払金とすれとして売買の日に支払われ、残りの４万ユーロはば、定期支払金は月々500 ユーロほどになる。こ

占有者の寿命に応じて計算され、生きている間ず

れが明渡し型のビアジェで、占有分の割引はない

っと（終身）支払われる支給金、すなわち定期支が、買主が不動産物件に居住したり、賃貸するこ

払金（rente）となる。このケースでは、月々の定とができる形態である。

期支払金はおよそ 300 ユーロほどとなる。子ども

そして残りの５％ほどは期間限定で定期金が支がいない高齢者にこのケースが多く、定期支払金

払われるビアジェ(la vente à terme)である。こは銀行口座に直接振り込まれる。定期支払金の金の場合、先のように占有減価を差引き、残りの価額は、毎年の消費者指標に応じて変動し、年にも値について最初に支払う２万ユーロを同様とすれよるが近時はおよそ２%から３％ずつ上昇していば、定期金は先の 300 ユーロのかわりに 350 ユー

る。インフレになっても同じ物を買い続ける事がロほどになる。
ただし 10 年間に限って支払うといできるためである。そしてフランスではこの受けう条件である。この期間限定のビアジェは非常に取る金額(定期支払金)については 70％の税控除少ない。なぜなら高齢者は年をとったからといっが受けられる。すなわち、定期支払金の 70％にあて支出が減るわけではなく、お金の使い方が変わたる額には税金がかからないのである。

るだけだからである。例えば、85 歳から 88 歳頃

定期金が必ず支払われるための保証として売却
24

ビアジェで居住する不動産を売却する人のおおよそ80％は子どもがいない人たちであるとされる。

までは旅行をしたり外食したりすることにお金をかけ、それ以上の年齢になると家に来てくれる介
25

フランス民法典 1968 条～1983 条参照。

20

土地総合研究 2012 年夏号

護スタッフや買い物をしてくれる人への支出が増なかった。そのなかでも、ある程度、的を搾ってえることになる。したがって、このシステムのよ

買収した会社は比較的良い結果が出せたようであ

うに、何年生きるかわからない状態で 10 年たてばるが、結局デブロッパーでも皆、同じ場所の不動

定期支払金が止まると困るのである。

産物件を買いたがるのである。

専門家のわたしの考える最良のパターンは、た1945 年以降のパリの不動産価格の動向をみる

しかに特別な例はあるものの、やはり占有型で最と、価格が下がったのは 1971 年から 1974 年の石初の支払金（bouquet）と定期支払金とを分ける通油ショックの時と小規模で短期ながらフランスに常タイプのビアジェであり、高齢者にとって最良

左派政権が誕生した時、そして今までに一番大きなのがこの伝統的なタイプのビアジェである。

な下落が 1990 年から 1995 年の 50％であり、その後そこからまた上昇し始め、2008 年の半年間だけ㧟㧙㧟 ࡆࠕࠫࠚߩᏒ႐

若干下落したが、去年は 20％上昇している。

ビアジェを成立させるには次の２つの要素が重ビアジェでの購入者は、価値が上昇する可能性要である。まず最初に年齢である。わたしが 23がある場所を安く買いたいと思っていることから、年前にビアジェの取引を手掛けた頃は売主が 60

ビアジェのマーケットは大きくない。年間 5000

歳から 65 歳で契約は成立したが、現在は 70 歳以件から 6000 件の契約数があるにすぎず、それは、上にならないと買い手がつかない状況にある。70

フランスの不動産売買全体の約１％程度である。

歳でも難しいくらいである。電話での問い合わせ

ビアジェはほんの小さい市場にすぎないのである。

で 55 歳から 65 歳の場合は取り扱えないと伝えてまたビアジェの買主全体の 25％ほどの顧客が、おり、あるいはできないことはないかもしれない

ニューヨークやロンドン、東京など海外で生活す

が、５、６年経ってからまた連絡を下さいと言っるフランス人である。
非常にラテン的な考え方で、ている。

イタリアやスペイン、フランス、ベルギーでよく２つ目はこれも重要で、売りたい不動産物件があてはまるものであるが、海外で生活するフラン

どこにあるかである。小規模都市や村の場合は、ス人は引退したら自国に戻って生活しようと思っビアジェで売却することはほとんど不可能である。

ている。海外勤務では高額の給料を受け取ってい農業をしている人がたまたま隣の人の農耕地を買ることが多いことから、働いている間に、定期支う場合などもあるかもしれないが、それは非常に払金を支払い 20 年後くらいにフランスに帰国す

稀なケースである。ビアジェで不動産を購入しよる時にはアパルトマンが手に入ると見込むのであうとする者は、常に決まって同じ場所の不動産物る。

件を望んでおり、
それはパリやコートダジュール、

もう一つの 25％ほどは、わたしもそれに入るのウィンタースポーツに人気の山に近い都市などにであるが、わたしには８歳の息子と４歳の娘がい限られている。フランス人は不動産などの有形資る。彼らが生まれた時、それぞれにパリに不動産

産を好む傾向にあり、買主は「10 年から 15 年ほ

物件を買った。20 歳になった時にアパルトマンがど待つのはかまわないが、その間に価値が上がる

子どものものとなるようにである。パリの不動産所がいい」と考える。フランスの主要都市のビジは非常に高いが、ビアジェだと支払いやすいから

ネスマンは、ボルドーやリヨンに住む人でも皆パである。

リの物件を買いに来る。たとえそのような大都市

残りの 50％ほどは純粋な投資の場合である。こに住んでいてもである。
これは大きな問題であり、の場合には売主である高齢者が死亡した場合には、皆の要求に応えることは不可能である。以前、投不動産物件を転売するか、賃貸することを目論ん

資会社がフランスの多くの小規模都市でビアジェでおり、実際に買主自身が住むことは考えていな

で不動産物件を買ったことがあったがうまくいかい。

土地総合研究 2012 年夏号

21

以上まとめると 25％ほどが海外勤務、25％ほどることから、慈善行為にもなりうる。問題は不動が家族のため、50％ほどが純粋な投資という内訳

産価格が上がっているものの、寿命ものびているになる。そして買主はどの場合でもやはり全て同ことから、投資する側はかなり難しい判断をしなじ場所を求めており、結局ビアジェでの売却を希ければならないということであろう。日本など他望する不動産物件のおよそ３分の２は、買い手がの国でビアジェをやるとしたら、公共でも民間でつかないという理由で断るしかないのが現状であも投資する側にも定期支払金の一部に税控除が受る。

けられるのであれば、やってみようと思う人が増
加し、投資が増えるのではないかと思われる。ベ㧟㧙㧠 ࡆࠕࠫࠚߩ੹ᓟ

ルギーでは多少この税控除を実施しているようでビアジェの供給はさらに増えると予想される。
フ

あるが、フランスでは、政府の負債の問題が深刻

ランスの年金制度のかかえる問題が顕著になって化しており、国庫が危機に陥っていることから、きており、高齢者の生活はより一層厳しくなるで

今後もこのような税控除措置は望めないと思われあろう。したがって、ビアジェでの売主は大幅にる。

増加するはずである。ただその一方で、フランス

今後のビアジェに関しては、さらなる市場の拡

人の寿命は伸びており、フランスでは一年に四半大を望みたいと思っている。そこでの問題点とし期ずつ国民の寿命が伸びていると言われ、４年たては、定期支払金をどれくらいの期間支払い続けっても３年分しか年をとらない勘定である。今後るのかが予想できないことにある。
そのことから、ビアジェでの売主は増えるが、寿命が伸びている

１年後か３年後かに失業する可能性のある人にはので５年後にはもう 70 歳では売れなくなるかも

売れないということである。ビアジェで不動産物しれず、75 歳まで待つ必要が出てくるであろう。

件を購入する人はかなり裕福な人であるか、雇用

わたしの方針としては不動産物件の価格を低めが保証されていて仕事を続けられる人、すなわちに見積もって割引幅を大きくするということを考毎月必ず定期支払金の支払いができる人でないとえている。
80 歳の人であれば占有減価を 40％ではならない。

なく、たとえば 45％割り引くというようにする。

しかし、その一方で留意すべきことは高齢者のしかし、そうすると売買額がこれまでよりも低く死亡を待つことなしにビアジェが転売されるケー

ないと売れないこととなり、実際にはこのことをスが全体の約 20％あるということである。毎年何高齢者に理解してもらうことは困難であろう。す件か出てくるケースであるが、買主が売主より先でに 80 歳にもなっていて大変な高齢だと思ってに死亡してしまう場合がある。あるいはカップルいる人に、このことはなかなか理解してもらえなでの買主が数年後に離婚してしまうケースもある。

い。

裕福だったのに５年後一文無しになってしまう場

また、これらの高齢者を助ける方策としては、合なども考えられ、その場合にはビアジェの契約売主だけではなく、買主にも税金の優遇措置を与

内容を変えることなしにまた別の人に売りに出すえることが考えられる。定期支払金の一部に税控ことができるのである26。ビアジェを購入したら除が受けられるなどの方策が必要となる。ビアジ
ェは世代と世代、若い世代と高齢者世代の橋渡しだと思っている。わたしは最初のビアジェを 20
歳の時に購入したが、株を買うより誰かの助け、
より良い引退生活の助けになるビアジェを選びた
かったからである。
社会全体を視野に入れた場合、ビアジェは高齢者のより良い年金生活の助けとな

26
ルガス氏の説明では、ビアジェを転売することで、もとの買主は最初の支払金（capital）を回収できるし、次にそのビアジェを購入する人は、不動産の売主の年齢が進んでおり、不動産物件の価値も上がっていることから有利であるとされる。ただし、ここでのルガス氏の見解が当てはまるのは、あくまで不動産の価値が上昇している場合であり、不動産価値が下落傾向にあればビアジ
ェの転売は困難であると思われる。

22

土地総合研究 2012 年夏号

それで終りというものではないと知っておく必要効な仕組みの一つになり得るものと期待される30。

があると思われ、問題が生じた場合には、他の人

しかし、
フランスでの抵当権付終身貸付の運用をに売却することができるのである。

見てもわかるように、抵当権的終身貸付は保険的

最後に、ビアジェは優れたシステムであると思な要素も多く含むことから仕組みが複雑となり、う。不動産資産を所有しており子どもがいない場

また取り扱う金融機関にとってはメリットが少な

合には特に有益である。自分自身の居住環境を維く、その一方で不動産を抱え込むなどのリスクが持しながらよりよい年金生活を送ることができる。

大きい31。そして、特に地方の不動産物件を取りむずかしいのは、定期支払金を支払う期間が不確扱う場合には相当なリスクを伴うのは、わが国に定なことであり、そのなかで経済的なバランスをおいても同様であろう32。そのことから、不動産

いかに取ればよいのか、すなわち、売主と買主の物件の資産価値に対する貸付割合が低かったり、双方が満足のいく均衡をどのように見出すかとい高い金利が設定されることとなり、結果として、うことであろう。

それが抵当権付終身貸付の普及の妨げとなっている33。
また不動産ビアジェに関しては、今回のヒアリ㧠 ߹ߣ߼ߦઍ߃ߡ

ングからも明らかなように、不動産価格が上昇基
30

近時、
日本でも人口の高齢化が深刻な社会問題となっており27、公的年金制度もフランスと同様の賦課方式を採ることから、そこで目指される世代間扶養のバランスが崩れてくることは明白であろう。
そのような状況において、高齢者がその有する住宅資産を有効に活用する手段が普及すれば28、住み慣れた居住環境のもと、老後の生活資金として、また他にも住宅の改修費用、バリアフリーや在宅介護費用等の資金を調達することができると考えられ29、抵当権付終身貸付は、そのための有27

高齢社会白書(平成 23 年版、内閣府)によれば、2010
年 10 月 1 日現在の日本の総人口は、
1 億 2,751 万人で、そのうち 65 歳以上の高齢者人口は、2,958 万人となっている（総人口に占める割合は 23.1%）。今後、高齢者
人口は、いわゆる「団塊の世代」（1947～1949 年に生まれた者）が 65 歳以上となる 2015 年には 3,000 万人を超え、「団塊の世代」が 75 歳以上となる 2025 年には 3,500
万人に達すると見込まれている。
28
日本の高齢者世帯(60 歳以上)の約８割は住宅資産を所有している。
29
現在、公的年金の受給額や勤労収入は伸び悩んでおり、医療費や介護サービスの費用負担も増加している。
さらに高齢者のみで家計を営む世帯が増加していることから、高齢者世帯の日常生活における支出は増大しており、多くの高齢者が老後資金に不安を抱える状況となっている。

内閣府『高齢社会白書』(平成 20 年版)によると、60歳以上の高齢者が、身体が虚弱化したときに望む居住形態として、現在の住宅に住むことを希望する者の割合は、62.8％であるとされている。
31
典型的な担保付貸付では、最初に借主の返済能力の審査を経て、一定額のまとまった金銭の貸付が行われる。
すなわち、そこではまず借入金に対する借主の返済能力が重視され、不動産はあくまで物的担保として、それを保証する役割を果たすことになる。それに対して、抵当権付終身貸付では、原則として、契約当初より借主による被担保債権の弁済は予定されておらず、担保とした不動産のみを返済の裏付けとする貸付となる。すなわち、典型的な担保付貸付では、まず債務者への信頼があり、それを保証するための物的担保があるという、いわば二段構造になっているといえるが、抵当権付終身貸付の場
合には、原則として担保不動産のみが貸付の保証となり、被担保債権の回収は担保不動産の競売等によることが予定されるのである。
32
そのことからすれば、抵当権付終身貸付は都市部を中心に運用し、地方では、高齢者向け住宅などの促進を促すなど、地域を切り分けた方策が有効になると思われる。
33
ヒアリングのなかにもあったように、抵当権付終身貸付は、通常の貸付以上に保険的リスクが生じるものであり、そのようなことからも、今後はさらに保険と金融との一体化を意識した商品を生み出していく必要もあると思われる。そのことに関して、金融と保険の枠を超えた新たな方向性を模索する研究として次のものが興味深い。
「金融と保険の融合の進展―金融コングロマリ
ットと ART(代替的リスク移転)に関する調査報告書―」
損保ジャパン総合研究所(2008 年 12 月)（http://www.sj-ri.co.jp/research/insurance_finan
ce/pdf/insurance_finance.pdf）

土地総合研究 2012 年夏号

23

調にあるものについてのみ成立する投資を目的とカウンセリング機関に出向き、ローンを提供するした取引である性質が強いといえる。今後さらな金融機関から独立したカウンセリングを受けるこる少子高齢化社会を迎えるわが国において、不動とが義務付けられており37、そこで、高齢者に対産価格の上昇する可能性は低いと言え、そのことしてリバースモーゲージの仕組みや契約内容(利からしても、わが国では、ビアジェのような契約

益、損失、リスク等)についての説明が行われ、さ形態が利用される可能性はフランスと比べても極らには、他の代替案の利用についてのカウンセリ

めて低いといえる。しかしその一方で、近時は子ングもなされている38。わが国においても高齢者どものいない夫婦も増えており、また子どもにはが不利な契約を締結させられないために、相手方財産を残さず、自分たちで使い切ってしまおうとの説明義務だけでは不十分な場合も考えられ、契34の意識も強くなっている 。さらにヒアリングのな

約締結についてフランスの公証人のような第三者

かでも指摘されているように、担保付貸付であるの介在(ヒアリングでは公証人は契約の「セキュリ

抵当権付終身貸付よりも、売却であるビアジェのティー」であるとされていた)をも考慮する必要が方が、高齢者自身が受け取る金額が大きくなるこあると思われる。

と等を考えれば、場合によってはビアジェが活用
35

以上のように、抵当権付終身貸付とビアジェのされる場面もあり得ると思われる 。このように、どちらも、わが国においても普及させるのには大様々な条件、要素が考えられることから、高齢者

変な困難が予想される。しかし、フランスと同様、の老後資金を捻出するための選択肢は増やしておわが国も、高齢化社会に対し、これという切り札

くことが望ましいといえ、今後は抵当権付終身貸をもたない状況であり、様々な国の運用事例等を付とともにビアジェについても検討していく余地も参考としながら、そのなかで少しでも有効な方36があるといえよう 。

策を見出していくしかないであろう。

また抵当権付終身貸付、ビアジェともに共通して言えることとして、高齢者の契約であるという[付記] 本研究は、科研費(22530088)の助成を受けたも観点から、契約当事者の他に第三者が契約締結時のである。

に介在し、高齢者が適切な契約を締結することができるようなチェックをすることは重要であろう。
米国では、リバースモーゲージ契約を行う場合には、高齢者は契約前に住宅都市開発省(HUD)公認の34

拙稿「Les contrats de prêt hypothécaire inverse（reverse mortgage)et de viager immobilier au
Japon- Situation actuelle et enquête sur leurperception par les personnes âgées」東洋法学 55
巻 3 号（2012 年）82 頁以下。
35
そのことからすれば、今後は売主である高齢者の事
情だけではなく、買主側の事情についても、さらに検討していく必要があると言える。またそれとともに、個人の買主だけを想定するのでは限界があると思われることから、例えば REIT のような仕組みを参考としたファンドのような形態を利用することも考えられるであろう。
36
拙稿「非典型契約の総合的検討(14) リバースモー
ゲージ契約」NBL945 号(2011 年)72 頁以下では、フランスでの抵当権付終身貸付に関する立法を参考として、わが国におけるリバースモーゲージ契約のあり方について検討を試みた。

37

このカウンセリングは無料で行われているようである。山田ちづ子「リバースモーゲージ--逆風からの離脱」
日本不動産学会誌 79 号(2007)105 頁。
38
三井トラスト・ホールディングス調査報告「高齢者の住宅問題とリバース・モーゲージ」調査レポート 51
号(2005)19 頁。