土地総合研究 2019年春号

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講演録
特別講演会 講演録 
日時平成  年  月  日（木）
会場 日本消防会館



「都市のスポンジ化への対応と改正都市再生特別措置法について」
国土交通省 都市局 都市計画課長  楠田 幹人
国土交通省 都市局 都市計画課 課長補佐  福田 ゆきの
ご紹介いただきました、都市計画課長をしております楠田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。本日お集まりの皆さま方には、日頃から都市行政につきまして大変ご関心を持っていただきまして、いろんな形でのご理解、ご協力を賜っております。この場をお借りして、まずは御礼を申し上げたいと思います。そして、今日このような場を設けていただきました土地総研の関係者の皆さまにも、改めて御礼を申し上げたいと思います。ありがとうございます。
今日は都市のスポンジ化への対応と、改正都市再生特別措置法についてお話をさせていただきます。法律につきましては、この  月  日に施行をさせていただいております。これからこの法律を使って、具体的なスポンジ化対策というのを都市局としても進めていくというような段階に入っているところです。
最初に私のほうから、スポンジ化に関係が深いというか、その前段でもありますコンパクトシテ
ィの最近の状況を少しお話させていただいたり、
スポンジ化を取り組むに至たったいろんな背景についてご紹介をさせていただきたいと思います。
その後、法律の詳しい部分につきましては、補佐の福田からご説明をさせていただきたいと思いま
すので、よろしくお願いいたします。
今日は大きく四つほどに分けてお話を申し上げたいと思います。最初、これはおさらいになりますけれども、都市をとりまく現状と課題について、
人口減少の話、人口全体もそうですし、生産年齢
人口の減少、それから高齢化といったところのおさらいをさせていただいた上で、コンパクト・プ
ラス・ネットワークについての話を少し長めにさせていただきたいと思います。その後、スポンジ化の現状と、それに対する取組みということについてご説明をさせていただきます。
最初は、人口減少、高齢化の関係でございます。
ご案内のとおりでありますけれども、今後の  年
間で約  割程度、人口減少があるだろうということです。 頁左の図を見ていただきますと、
年から  年の間に人口全体は  パーセントの減ということですが、一方で、上のところ、緑色の老年人口は  パーセントの増になるということです。一番顕著なところは、生産年齢人口、これが  パーセント減るというようなことです。その辺の高齢化の話、全体の人口が減る話、それから
生産年齢人口が大きく減る話、この辺が政府としても大変大きな課題だということであります。
その中でも、右の図を見ていただきますと、特に小規模な都市において、問題が深刻化するということで、人口全体が  パーセント、全体平均の パーセントと比べると倍以上の大きな減り方になるということと、生産年齢人口のところが  パ
ーセント減ということで、ほぼ半分になってしまうというようなことがあります。この辺をどうしていくかという話がございます。一方で、大都市においては、老年人口の増加が一つの課題になるということです。
まず、地方都市の関係です。 頁ですが、今申し上げたとおり、人口が大きく減る、生産年齢人口が特に大きく減るということと、高齢化が進むという中で、いわゆる地域の担い手が減っていくというようなこともありますし、人口全体が落ちれば消費も落ちますので、産業、経済の活力が落ちるのではないかという話はよくいわれております。

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それに加えて、都市の話でいきますと、市街地が拡散をして、低密度な市街地の形成ということが深刻化するのではないかという懸念をしております。
下の左の図を見ていただきますと、これは県庁所在地の人口の推移ということですが、 年から  年までの間に、平均人口で  割ほど増加をしたということでありますが、右の図を見ていた
だきますと、その間 ',' 面積については倍増しています。人口  割増に対して面積は倍増したということで、市街地がかなり広がったことになります。
それがこの  年から  年になりますと、人口としては  年の水準にまで戻る、減っていく形になりますが、市街地がそれに対して縮めていけるのか、どういう形になるのかということが一つの課題になるわけでして、市街地面積が今のままとか、あるいは、さらに増えていくみたいなことになりますと、低密度な形での市街地が増えていくということになるということです。
その結果として、財政の関係もございますし、サービスの低下の問題とか、いろんな課題が出てくるであろうということで、これは都市全体の観点として、さまざまな分野から取り組んでいかな
いといけない問題だろうと思っております。
 頁は、ある  万人の都市の例ですけれども、先ほど申し上げたような話でありますが、人口自体は  年から  年にかけて、やや最近は減る傾向にあるということですけれども、右のほう見ていただきますと、人口集中地区については、
この間  倍に広がっているということで、かなり顕著に市街地の拡大が進んでいる状況であります。
その結果として、折れ線グラフにあります人口密度については  分の  ぐらいまで低下をしてきているということで、これがこの後さらに深刻化したときにまちとしてどうなるのかという課題があるということです。
一方で、大都市のほうは高齢者、特に  歳以上の高齢者といわれているところの急速な増加をどうするかという課題がございます。 頁左の表を見ていただきますと、赤で書いてあります、東京圏、名古屋圏、関西圏ともに、 歳以上のところは パーセントと、 パーセント前後、あるいは超えるような形で増えていくということになります。
その結果として、右のグラフになりますが、例えば福祉施設について、東京圏においては、利用者の数が結局定員の  倍以上になるのではないかという見込みがあるということです。
これについては、東京圏であれば、東京圏とその周辺の県との間で、どういう形で分担をしていくかみたいな分担論の話もあると思いますけれど
も、東京圏で、ここに書いてありますように、既存のストックをうまく活用して、医療・福祉機能の配置を図っていくというようなことも必要になるのではないかということです。
以上が、人口減少、少子高齢化の課題でございます。
次に、コンパクト・プラス・ネットワークの話に入っていきますが、都市の関係で、我々も常にいろいろ議論しているわけですけれども、今申し上げたような人口減少、それから生産年齢人口の減少、高齢化ということについては、一般的には
非常に世の中厳しくなるという話になるわけです
けれども、都市局で都市の行政を担当している
我々としては、決して後ろ向きな話ばかりではないという前提でいろんな議論をしている、政策の検討をしているところです。
例えば生産年齢人口が減るということにつきましては、よくいわれていますけれども、$, などの技術を活用して、それを発展につなげていく一つのきっかけにもなるのではないかという話もございます。生産年齢人口が減れば、$, とかを活用しても、雇用問題に直ちに結び付くことにならないというのは、逆に導入しやすい一つ環境でもあります。その辺をどうしていくかという話がございますし、例えば高齢化についても、一方で元気な
高齢者というのが増えるというような側面もあります。元気を保ってもらって、生き生きと仕事をしていただくとか、あるいは生活をしていただく
っていうのは、一人一人の生活にとっては、決して悪い話ではないということでありますし、そういう方々がその技能・経験を活かして社会貢献とか、生産年齢人口の減を補うような存在になっていただければ、それはそれで社会の大きな活力になっていくとも思っております。
あるいはもう一つ、人口減少の話も申し上げましたけれども、これも見方を変えれば、今、我が国で蓄積をしてきているいろんな資産であるとか
ストックというものを、 人当たりでより多く使えるという時代になるということでもあります。それをうまく活かしていけば、豊かな生活も可能で

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はあるのではないかと考えているところです。
それを都市行政に少し結び付けていきますと、
生産年齢人口が減っていく、それを、$, などを活用して発展につなげる話として、今スマートシテ
ィという政策を展開しているところでございます。
スマートシティは、ご案内のところも多いかもしれませんが、いろんなビッグデータとか新技術を使ってまちの課題を解決する、新しいまちをつくっていくというようなことです。
昔はエネルギーの話がよくありましたが、今は、代表されるものは、例えば自動運転とかですけれ
ども、いろんな技術を組み合わせて、新しいまちというものをつくっていくというような展開をしていければ、日本の新たな発展とか、豊かな生活にもつながっていくのではないかと思っています。

二つ目の高齢化のところ、高齢者にも元気で暮らしていただけるようなまちにするということでいくと、まさにコンパクトシティの話が一つはまると思っております。
後でいろんな事例もご紹介をさせていただきま
すが、外出する機会を積極的につくっていき、公共交通機関を使ったり、歩いたりというようなことをまちとして仕組んでいければ、自動的に歩行数が増えます。そして、歩行数が増えると非常に健康には効果があるというデータもあります。それによって、もちろん社会保障費を抑えるということもできますが、一人一人が健康になる、長く活躍できる、生き生きと暮らせると、そういうまちっていうものをぜひ目指していこうではないかというのが、コンパクトシティの話です。
それから、 人当たりの資産とかストックが、人口が減っていけば、 人当たり分はもちろん増えるわけです。それがうまく増えていけば、豊かな生
活につながっていくわけですが、増えてもそれが活用されなければ、空き地・空き家などの問題になっていくということで、今日のテーマでありますスポンジ化対策というのは、まさにそういった文脈の中で、都市局として、政策として取り組ん
でいかなきゃいけないと思っています。
そういうことで、いろいろネガティブな話だけではなくて、実は非常に前向きに捉えていける部
分があるということですが、一方で、自然体ではなかなかうまくいかない、政策が必要ということで、政府としても、スマートシティ、コンパクト
シティ、そしてスポンジ化対策に取り組んでいる79ということを、これからご紹介を申し上げたいと思います。
まず、コンパクトシティの話からお話をさせていただきます。
今申し上げましたとおり、コンパクトシティの話は、人口減少・高齢化、あるいは、生産年齢人
口の減少というようなものの一方で、市街地は広がってきている。少なくともこれまで広がってきたという中で、これからどうするのかという話です。ここに書いておりますけれども、一定のエリ
アの中に一定規模の人口とか消費がないと、なか
なか成り立たないサービスがあると。映画館とか小売りとかがいろいろありますが、そのサービスを維持するための集積はある程度必要ですよねという話とか、あるいは、 頁左のほうに書いてありますが、公共交通ネットワーク、これも一定の利用がないと、なかなか税金だけで支え切れるというわけでもないので、その辺の関係もございます。

それから、生産年齢人口や総人口が落ちてくると、やはりどうしても消費と投資というものが非常に滞ってくるというような話がある中で、それを、いかに地域の中で回っていくような仕組みを作っていくのかということがあります。まちの中
では、低未利用地、空き地・空き家、空き店舗が増えていくというのも非常に大きなマイナスにな
りますし、その他諸々の話で、やはり財政状況もより厳しくなっていくだろうというような話がございます。
そういう中で、コンパクトに都市をまとめ、それを公共交通ネットワークでつなぐという考え方
で、いま一度まちというか地域を再構築していこうということで今取組みを進めているところです。

右に書いてありますように、一定の集積があれば成り立つ生活サービスの維持というものがもちろんございますし、地域経済の活性化とあります
けれども、消費と投資がその地域で回っていくよ
うな、そういう仕組みを作っていこうというような話。それから、もちろん行政サービスの前提となります、行政コストの削減にもつながると。健康増進ということで、一人一人の生活も豊かになるし、環境にも良いということで、一石二鳥じゃなく、 鳥も  鳥もという世界を目指して取組みをしていきたいというような話です。
それを実現する制度としては、 頁の左に書いてある立地適正化計画、いわゆるコンパクトなまち

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土地総合研究 2019年春号をつくっていくっていうことと、右の方の公共交
通でそれをつないでいくという話で、これが車の両輪になっています。
立地適正化計画については二つの区域がありまして、ひとつは、都市機能誘導区域として、このエリアで必要な都市機能を誘導していきましょうということを決めるということがございます。例
えば、そのエリアの外に病院が建つという話のときは、届出をしなきゃいけないということになります。場合によって、それが不適切だということになれば、市町村がいろんな働き掛けをすることができるということで、立地ができないわけではありませんが、そういった形での緩やかなコント
ロールをしていくということであります。
もう一つは居住誘導区域ということで、これも同じようにエリアを決めて、ここの部分について
は人口密度を維持する、できれば増やしたいとこですが、人口全体が減っていきますので、少なくとも維持をしていくようなことで頑張っていこうというエリアです。これも一定規模以上の住宅開発がそのエリアの外で行われる場合は、届出を求めたり、市町村による働き掛けをしたりというよ
うな形で誘導していくということです。
そういった形での取組みと、交通の取組みで、コンパクト・プラス・ネットワークをやっていこうということです。
今、いろんな効果を申し上げましたが、政府においても、さまざまな方針に位置付けられています。 頁右にありますが、いわゆる骨太方針というところで、経済財政改革としてコンパクト・プラ
ス・ネットワークが必要だという話とか、左の上ですが、未来投資ということで、将来の日本の経済の発展のために必要であると。その下、まち・
ひと・しごとということで、地方創生といった観点でも大事だということとか、右の真ん中にいきますと、健康づくりということでも大事であるということとか、社会資本整備をする上でも、やっぱりコンパクトにまとめて、持続可能なエリアという形にしていきましょうというようなことで、政府としても、とにかくいろんな面でやっていこうという話になっています。
それで、 頁にお示ししているように、コンパ
クトシティ形成支援チームというのを省庁横断でつくっております。コンパクトシティの取組みは、住宅がどうとかいうことだけではなくて、例えば病院がどうとか、子育て施設がどうだとか、学校がどうだとか、いろんな分野にまたがりますので、関係省庁で連携をしてやろうということです。
進めている取組みは、下に三つ書いております
が、関係省庁でとにかく支援策を充実させていきましょうという話し合いをしたり、あるいは、真ん中にありますが、モデルになっているような取組みを拾い出して、それを紹介することで横展開していくという話。それから一番右ですが、そも
そもまちが取り組んだ結果どうなるの、どうなったかというような、見える化を進めていくということでやっている状況です。
主な支援策ということですが、 頁一番上にあるように、計画を作る際は、国のほうで半分お金を出しますとか、あるいは都市機能誘導区域に誘導する施設が立地する場合は、国で支援をします
とか、あるいは右の上にありますような地方財政措置があるとかというような仕組みになっています。
自治体もかなり熱心に連携をしていこうという話になっておりまして、この  月に推進協議会ということで、松山市長さんが会長の協議会ができております。これでいろんな情報交換をしたり、あるいは、もっとこういう制度にしてほしいという声を出してもらうということです。現在  団
体で取り組んでいただいているところです。
立地適正化計画については、 頁にあるように、
 月末現在で、 の都市で検討をしており、そのうち  の都市では既に計画の作成・公表をしています。制度を創設したのが平成  年ですので、かなりのスピードで進んでいると思います。オリンピックイヤーの  年までに  というのが政府の目標で、現在その実現に向けて取り組んでいるところです。
自治体のほうでのモデルになるような取組みについては、今モデル都市を選んで公表しているところです。昨年度  都市を第  弾で出し、今年に入りまして、第  弾で  都市を選びました。これを全国の自治体にご紹介をし、参考にしていろん
な取組みをしてくださいというお話をしております。
その中の例を一つだけ  頁でご紹介したいと思います。岐阜市の例でございます。左の上の図ですが、まず居住誘導区域のエリアを市街化区域の 割弱に絞りました。そして、いろんな政策を実行

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することで、そこのエリアの人口密度を何とか維持をしたいということです。上の方に市全体の人口を書いておりますが、 万人が、将来的には、
平成  年の段階で  万人に減るということですけれども、ここの決めたエリアについては、人口密度を維持するということを目標にしております。そのために、その下にありますが、まちなか
居住誘導ということで、住宅建設のプロジェクト
をまちなかでやったり、まちなかに住む人に対して補助をしたりしています。
また、それと連携する形で、右の上にありますが、交通政策をやるということです。今いろんなデータがありますので、それを使って、どういう路線にどういう頻度でやると効率的かというのはかなり分かるようになってきております。そういうのを参考にして、基幹路線はどうするとか、何時に何本出すかとか、そういったものをきちんと決めて進めているということです。その結果として、真ん中の方に赤で書いてありますが、バス利用が非常に大きく増えてきています。
それから、ちょっと健康の話をさせていただきましたが、右下のところに書いております。こちらのほうでも、まちなかにいろんな健康の施設、
体づくりとか健康づくりをする運動施設を入れ込んでいくということと、上から四つ目に書いてありますが、そういう健康づくり活動をした人に対して、ポイント制度でポイントがたまって、地域の商品券に換えられるとか、そういうインセンテ
ィブも付与をして、とにかくまち全体で健康活動というものを、まちづくりと併せて、自然とやっていきましょうと。その結果として、歩く人もだ
いぶ増えてきているということです。それで、医療費の削減にもつながっていくだろうと。先ほど申し上げましたように、医療費を単に下げるっていうことだけではなくて、元気な高齢者を増やしていき、地域を支えていただけるような担い手にもなっていただければよりいいのではないかということで取り組んでいるものの例でございます。
それから、 頁は政府全体の話で、お聞きになったことは皆さんもあろうかと思いますが、(%30というものを進めていくことになっております。
エビデンス・ベースト・ポリシー・メイキング、
要するにいろんなデータ、エビデンス、事実関係に基づいて政策を立案して実行していこうではな
いかというようなことでございます。そういった81

取組みも、今のコンパクトシティ、今いろんな資料とかをご紹介申し上げましたが、そういったことをやっていくということです。
そういうエビデンスの話に関わる話として、簡単にいくつかご紹介をしたいと思います。もしお使いになっていただける機会があれば、ぜひ使っていただければと思っているものを二つご紹介したいと思いますが、一つはモニタニングシートというものがございまして、これは、まちづくりについて、いろいろ自治体にご提案をされる場合、やはり強み・弱みが分からないとなかなか話が進んでいかないということがございます。そういう中で、国交省のほうでモニタリングシートというものの作成をさせていただいています。
全市町村について、 頁に書いてあるようなものも含めて、いろんな項目のデータが全て入っております。国交省のホームページで使っていただ
けるわけですが、これでいろんな指標、この指標にするというのを選び取れば、すぐこういうレー
ダーチャートになりまして、赤枠で囲んであるよ
うな平均と比べて、自分のまちではこの部分は進んでいるとか、この部分は遅れているとかいうよ
うなことが一目で分かるような形になるということです。赤枠は全国平均ですけれども、例えば 
万人ぐらいの都市で比べるというようなこともできるとか、そんなことで自治体に強み・弱みっていうものを簡単に分かっていただけるようなことを用意をしております。自治体の皆さんとお話をされるようなときにも、ぜひ使っていただければというふうに思います。
それからもう一つ、見える化の関係で、だいぶ評価をいただいているものがございます。 頁でご紹介しているのは、都市計画学会のホームペー
ジから入っていけるものですが、L都市再生と呼んでいるもので、*RRJOH マップを使っております。
世界の都市も少し取り込んでおりますが、全国の都市について、いろんなデータを非常に分かりやすい形で見ていただけるものです。
 頁は、福岡県の糸島市の人口分布をこういう形でエリアを小さく切って、人口を高さにして見ることができたり、あるいは、それにさらにいろんなクロスデータを掛けて、公共交通の利用、こ
こでは、赤いところはバスも電車も使えるという意味なのですが、そういうエリアで人口の集積等を見てみると、鉄道沿線に人口が集積してますね82

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とか、これはクリアに出てますけれども、都市によってはそういうことに関係なく非常に分散型になっているようなところもあります。
あるいは災害危険の関係で、津波が危ないとこ
ろと人口の張り付きはどうなっているかとかというようなことがありますし、この棒グラフの上から入っていただくと、実際の写真と連動してます
ので、どういう建物がどういう感じで張り付いているかというのも見ていただくことができます。
これもいろんなプレゼンのときとか、もし使えるよと思うのがあれば、お使いいただけると大変
分かりやすいと思っています。
 頁はご参考ですが、この左上にありますように、歩行者数と、地価とか店舗数とか売上高というのは一定の相関があるというような話を整理したものとか、右の方にありますのは、歩行者量を調査するときに、これまで人が数を数えて調査していましたが、なかなか日によってとか、天気によってとかでいろいろ影響しますので、
 時間 日調査できればより望ましいわけですが、人手ではそれは難しいので、例えばカメラ画像を使ってやることが考えられますよ、できますよというよ
うなことを整理したガイドラインを作っています。

その他、ビッグデータを活用した手引きを作成したり、スマート・プランニングということで、これも今力を入れているものですが、人の動きをシミュレーションする形で、施設をどこに配置す
るかとか、どういう交通対策をしたらいいかというものをより効率的に行おうとしています。
 頁右の方に書いてありますように、緑色が保育、子育て中の女性の行動エリアとして、ビッグデータから明らかになったものです。逆に赤枠のところは  歳以上の高齢者の行動エリアということで、例えば保育所をどこに置こうかというと、緑の範囲に置けばいいよねとか、福祉センターについては、赤の範囲に置けばいいねと。また、その両方の世代が使う、例えば図書館みたいなもの
は、その重なっている所に置けばいいよねとか、
いろんな議論、これのもっと細かなプランニングというのももちろんあるわけですが、例えばそん
なことをできるというようなこともご紹介をしておきます。
前段が長くなってしまいましたが、以上、コン
パクト・ブラス・ネットワークということで、国交省でいろいろ取り組んでいることを少しご紹介させていただきました。
ここからは、スポンジ化の話ということで、ご紹介をさせていただきたいと思います。まず、空き地・空き家の状況でございます。
 頁は、ご案内のところも多いかと思いますが、左のほうが空き地で、右のほうが空き家ですが、非常に空き地も空き家も増えています。空き地については、全国でいうと、大阪府の面積の半分ぐ
らいは優にありますし、空き家についても、愛知県の全世帯数に匹敵するぐらいの空き家が現状でもあります。空き家全体は  万戸ですけど、その中でもその他の住宅という、賃貸用とかではな
い本当の意味の空き家というものは  万戸ですが、それが、世帯数でいうともう愛知県全体ぐら
いになるということで、ボリュームとしては大きなものになります。
 頁は、沼津市の例でありますけれども、スポンジ化と申し上げてきているのは、非常に小さな単位でランダムに、しかしランダムであるけれど
も、かなりの高密度で空き地・空き家が生じているということで、これをすかすかになるっていう意味のスポンジ化ということでお話をさせていた
だいたというのが最初でございます。こちらを見ていただいて、低未利用率は  パーセントで  割
弱ということですが、こういう形で小さく全体に分布をしてしまいますと、やはりまちづくりという意味では大変いろんなネックがあるということです。
 頁は宮崎市の例です。先週、宮崎市に行く機会がありましたが、大変飲み屋も多くていいまち
ではありますけれども、空き店舗、空き地がかな
り増加をしているというのは明らかで、 パー
セントが空き地になっています。その結果として、いわゆる小売りの売上率なども低下をしてきているということです。
スポンジ化は何が悪いのかという話ですが、中心市街地の活性化が必要だという部分と少し近い部分もありますが、 頁は、鳥取の例ですけれども、空き地・空き家が非常に増えているということで、どうしても全体として活力がなくなってい
くといいますか、雰囲気もあまりよろしくなくな
るということで、歩行者数が落ちたり、人も減っていくと。そうすると、活気がなくなるというよ
うなことはもちろんございます。
それから、やはり治安・景観の悪化の問題もあ土地総合研究 2019年春号

ります。 頁は、アンケート調査、自治体でやったものですけれども、やはり風景、景観が悪化しますよねという話とか、ごみの不法投棄のようなものが増えてしまいますと。あるいは、空き家が増えると火災が起きるのではないかとか、あるいは、防犯関係も低下するのではないかというような話がございます。そういう大きな外部不経済が発生するので、まちとしてもしっかり取り組んでいかないといけないだろうというのは、ほぼ全ての自治体で、問題意識としてはあるというようなことです。
それから、生活サービスの関係で、これは、コンパクトの話と同じなのですけれども、人口密度が減っていきますと、その密度が一定程度ないと維持できない生活サービスがなかなか持続できな
くなってくるというようなことです。
というようなお話がございまして、今スポンジ化対策をやらないといけないだろうということで、法案を出そうという話になりました。
 頁に書いてあるのは、法案を出す前に政府の方針としてやっていこうというものを、一応ご紹介をしております。いわゆる骨太方針の関係と、それから地方創生の関係、それから未来投資戦略というような関係などで、コンパクトシティの実
現にも大きな支障になり得るということで、対策をしないといけないということになり、それを受けて法案を出したということです。
詳細については、後で補佐のほうからお話をさせていただきますけれども、やはり問題意識として、これまで都市計画の世界というのは、人口が結構増えてきたということがあって、開発を一定程度抑制して、秩序のある形で市街地をつくっていこうということに力を入れてきたわけですが、現在は逆のベクトルの話になっていて、人口が減ってきている中で、どうしても開発意欲が落ちてしまうことになり、その結果として空き地・空き家も発生してきています。このため、コンパクト
シティということで、先ほど申し上げたような立地適正化の話を進めつつ、やはり実際にまちなかの利用をつくっていくということを、自治体が率先してやっていくような仕組みとか、あるいは地域の取組みを応援していく仕組みとかが必要ではないかということです。
特に、 頁左の方に課題と対処方策と書いておりますが、スポンジ化の場合は、小さな単位でば

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らばらと空き地・空き家が広がるものですから、非常に使い勝手が悪いということがあります。これを何とかまとめる形で使い勝手のいいものにす
れば、利用はできるのではないかということです。
その中で、今まであんまりやっていませんでした
けれども、市町村が実際に積極的に動いて、空き地等の利用権を集約し、その集約した一団の土地をいろんな施設の整備とか、広場とか、いろんな形に活用していくということをしていく。そういう計画制度と、そういうことをした場合の一定の税制上の特例を付けるということで、動かしていけないかというのが一つございます。
それから、二つ目にありますように、空き地等を有効活用したいのだけど、行政だけではなかなか限界がある中で、地域のほうでいろんな活用が図られるというのが基本であり、実際にいろんな地域で取組みが進められているわけですが、まだ制度的に、あるいは税制上の問題も含めて、ネッ
クになる部分があるので、そこを応援していくことで、地域で自律的に空き家・空き地の活用が進
むような、そういう協定制度を作ったということです。
三つ目にありますのは、都市機能誘導区域の話ですけれども、これまで都市機能誘導区域の外にいろんな施設を造ろうとした場合に、それについては届け出をしてくださいねと。場合によっては、勧告をしますよというような制度があったわけですが、都市機能誘導区域の中に施設があって、それが休廃止するという話についても、非常に大きな影響がありますので、こちらについても届け出をしていただいたり、場合によっては勧告をできるというような制度を作ったということです。もちろん休廃止を止めるというわけではありません
が、休廃止を事前に把握をして、できる限り影響が少なくなるような対策を自治体のほうで取れる
ようにというような仕組みです。こういうスポンジ化対策というものをこれから実施していきたいと考えています。
今申し上げたことを  頁に書いております。左の方が土地の集約・コーディネートということで、市町村が自ら積極的に動いて、いろんな形で散らばっている空き地・空き家を、ここの図の緑の部
分のような形に束ねて、例えば交流広場を造るとかいうようなことでやったらどうですかと。その場合に登録免許税とか不動産取得税の軽減みたい

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な措置もありますよと。あるいは、なかなか所有者が分からないという話もありますけれども、それを固定資産課税の関係で分かった情報を活用できるようにするとか、そんな措置が講じられています。
地域が主体になってやるものは右の方でございまして、立地誘導促進施設協定制度です。地域のほうで交流広場などの整備・管理をする場合、地権者が協定を締結し、それを市町村が認定をすれば、承継効ということで、世代が変わっても利用ができるというようなことを措置したということです。税の軽減もありますし、承継効で、ある程
度安定した形での土地利用ができるというようなことです。
それから、休廃止の話は右の下に書いています。
都市機能誘導区域で誘導すべき施設がそのエリア
内で休廃止する場合は、事前に届出をいただいて、場合によっては、助言・勧告をできるようにするということでして、この辺を柱に、これからスポンジ化対策というものを進めていきたいということです。
今、全国の自治体を回りまして、こういう制度を紹介させていただきながら、ぜひ活用してスポンジ化対策につなげていただきたいというような話をしているところでして、まだ第  号が出ていませんけれども、幾つかご関心のある自治体もありますので、これから利用をぜひしていただける
ように、我々もしっかり努力をしていきたいと思います。
予定していた話題は以上でございます。途中、少し資料なしでいろいろ申し上げましたけれども、人口減少問題と高齢化の問題、それから生産年齢
人口の減少問題という大きなテーマについて、それぞれスマートシティ、コンパクトシティ、スポ
ンジ化ということで、都市局としていろいろ考えてやっているところですけれども、決して将来をネガティブに捉えるということではなくて、前向
きにまちづくりには取り組んでいきたいと考えております。皆様方にはこれからもご理解をいただ
いて、また、いろいろご提案などがあればぜひお聞かせいただきながら、一緒になってそういうまちづくりを進めていきたいと思っておりますので、これからもぜひよろしくお願いしたいと思います。

私からは以上です。ご清聴ありがとうございま
した。



皆さんこんにちは。国土交通省都市局都市計画課で課長補佐をしております、福田と申します。
今日はよろしくお願いいたします。
先ほど課長の楠田から、都市局でこの数年力を入れてやってきています、コンパクト・プラス・
ネットワークの取組みのお話、それから、昨年の法改正で措置をさせていただきました都市のスポンジ化の話、背景の部分についてお話をさせていただいたところでございますけれども、私のほう
からは、改正法の詳細な中身についてお話をさせていただきたいと思っております。
いろんな方からいただくご意見として、なかな
かこの法案が分かりにくいというお話をよくいた
だくのですけども、私は都市局には昨年の末からいるのですけれども、都市計画課に移ってきたのは今年の夏でございまして、それまでは  年間、
公園緑地・景観課というところで法規担当をしておりました。
そのときは、一昨年前に改正をした都市緑地法
等の一部改正法で、3DUN3), というのがございまして、例えば南池袋公園などで、公園の中に民間事業者に入っていただいて収益施設を建てて、公園を盛り上げるような形で取組みをしていただくことで、公共の負担を抑えつつ都市公園の質や利便性を向上させていくというようなスキームを制度上位置付けた法改正の、実際の落とし込みの部
分を、事業担当の方と一緒にやっていたのですけ
れども、そういう非常に分かりやすくまちが変わっていく話に関連する制度については、非常に皆さまも実感を持って理解をいただける部分があろうかと思いますけれども、今年の法改正については、かなり細かいねたがたくさん集まっているという印象を持たれる方が多いのかなと思っております。
それは、私も同じことは思っているのですけれ
ども、なんでそういうことになっているのかといいますと、多分、都市のスポンジ化のような問題は、なかなかこれをやれば必ずうまくいくし、まちが元気になるというような、そういう明快な解決策があるものというよりは、そもそも問題の発生自体も、だんだん気付かないうちに空き家とか
空き地とか増えてるよねみたいな状況が発生して

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いるところで、じゃあどうやったらこの状況が解決されていくのだろうかという知恵は、地域によって違ったりいたしますし、先ほど楠田が申し上げましたように、スポンジ化が発生している土地というのは、どうしても小さく散在する。それをまとめたとしても、そんなにだだっ広い土地みた
いな感じにはならないので、目に入る機会としてもなかなか多くはないというところもあるので、そういった意味でなかなか分かりづらいところがあるのかなというふうに思うのですけれども。
都市が直面している状況がだんだん変わってきている中で、地元の方々と一緒に考えて、「高齢化が進んで、老人ホームに移られて、空き地になっている、空き家になっているところも多いですよ
ね、そんな簡単に元気が出ないよね」みたいなところで、何をしていきましょうかというときに、民間の方々からいろんな知恵をいただいて、民間の方々の力を生かすような形で取組みをしようという自治体さん、あるいはいろんな法人さん、132
さんがいらっしゃるときに、使っていただけるよ
うな制度は何だろうかということで、今回の改正法につながっていますので、一つ一つの方策自体は非常に小さい、細かいものが多いのですけれど
も、そういう小さな地道な、身近な取組みの積み重ねが、実際に今のまちづくりの中で重要になってきているということなんじゃないかなと私としては理解をしています。
これから詳細を説明させていただきますけれど
も、かなり細かいというか、たくさんいろんな対策が組み合わさってできている法律ですので、ばらばらといろんなツールをご紹介する形になってしまいますが、その点だけはご了承をいただけばと思っております。
前置きが長くなりましたけれども、今回創設いたしました制度と対象エリアということで、最初のページでご紹介をさせていただいております。
前半、楠田のほうからコンパクト・プラス・ネットワークのお話を、力を入れて話をさせていただきましたけれども、やはり人口現状局面、少子高齢化の中で、都市というのはどうしても、これまでの拡大基調ではなくて、うまく選択と集中でメリハリをつけながらやっていくという方向でいきましょうということをこの  年ぐらいずっとやってきているわけですけれども、都市のスポンジ化という、空き地・空き家が細かく、小さな単位85で散在するという現象というのは、コンパクト・
プラス・ネットワークで機能を集めていきましょうという拠点の部分とか、居住をまとめていきま
しょうというエリアでも、実はたくさん発生をしているという事態になっております。
地方都市に行っていただくと非常によくお分かりをいただけるかと思うのですけれども、地方都市で中心の商店街を歩いているはずなのに、青空駐車場がたくさんできていたり、シャッターが閉まったままのお店があったりというのが一番実感
として分かりやすい例かなと思うのですけれども。

そういったスポンジ化したところをそのままにしていると、いくらコンパクト・プラス・ネット
ワークを頑張っても、その大事な集めるところというか、団子の部分がすかすかで、なかなか施策の効果も出づらいということがありまして、そういった意味で、じゃあ都市のスポンジ化対策をやるときに、もちろん拠点エリアになる以外のところもスポンジ化は発生してはいるのですけれども、まずは拠点として、都市機能とか居住を寄せていくという、そういうエリアでスポンジ化が進んでいるようなところをまず重点的にやりましょうということが、今回の発想としてあります。
そういう意味で、今回の改正法で制定をされております諸々の特例、ここに並べてありますけれ
ども、基本的には、居住誘導区域と都市機能誘導区域、前者が立地適正化計画の中で、居住を寄せていくエリア。後者が、商店とか、医療機関とか、こういった都市機能を寄せていくところに、基本
的には対策が寄っているという、そういう図になっております。 頁目は、先ほどの楠田のスライドの最後のものと同じですけれども、今回の改正法は大きく三つの柱がございます。一つ目が、低未利用地をうまくコーディネートして、土地の集約を図って、今スポンジ化だと小さく散在しているものを集めて、少しでも大きな面積にしていけば使い勝手が良くなります。例えば広場にするとか、交流スペースを造るにしても、一つの家の土地だけじゃちょっと狭過ぎるけれども、、 軒分ぐらい集めれば十分地域の人が使う広場ぐらいの大きさにはなるよ
ねということもあるので、一つ目の柱には、そういう土地の集約をして、それをどう使っていくかということに着目した対策が集まっております。
二つ目の柱は、身の回りの公共空間の創出とあ86

土地総合研究 2019年春号

りますけれども、これ、なかなか自治体も財政的に苦しいという状況にある中で、民間の方の力を生かして、地域に必要な機能を地域の手でつくり出していくということを、どうやったらできるだ
ろうかということで、そういうことを考えていくというのが二つ目の柱でございます。
三つ目の柱が都市機能のマネジメントということで、大きくこの三つの柱が今回の改正法の中では立っています。
これから、この柱ごとに順番にご説明をさせていただきますので、ちょっと頭の片隅に入れていただければなというふうに思います。
資料の  頁をご覧ください。これが先ほど申し上げたコーディネート・土地の集約という一つ目の柱の中の  番目のものですけれども、低未利用
土地権利設定等促進計画という形で、読みにくい
名前になっておりますけれども、これは何かといいますと、資料のオレンジの上の四角のところを、お手元の資料を見ながら聞いていただければと思うのですけれども、まず都市のスポンジ化というのは、空き地とか空き家が散在するということで発生してくるわけですけれども、これらの土地は非常に利用動機が乏しい土地になっています。
そもそもなんでこういう低未利用地が発生するかという原因を考えますと、例えば地方都市で東京に出てしまった子どもが、親が亡くなって相続が発生して、土地や家を引き継ぎました、だけど
自分は東京に住んでいるので、その土地自体は使わないと。だけども、積極的に何かにしたりとか、そこまでするような強い意思があるわけではなくて、取りあえずそのまま置いておいて、年に  回ぐらい帰って、というような感じで空いていってしまうという土地が多いので、そういう意味では非常に利用動機が乏しいということが一つ特徴としてあります。
また、個人の敷地単位で発生するので、かなり小さくて、散在するということで、非常に使い勝
手が悪いということがありますけれども、こういった土地、発生したときにそのまま放っておいても、なかなか、よし使おうということにはならな
いので、こういった土地をうまく活用するためには何が必要かといいますと、能動的に間に入って、今取りあえず持っているけれども、誰か使いたいっていう人がいるのであれば貸してあげてもいいですよ、いい人がいればみたいな、そういう意思を持っていらっしゃる方と、何か地域のために面白いことをやりたいのだけれども、自分で土地や建物を持つにはちょっとなというような方の意向をつなぎ合わせるというような、そういうことをやっていくことが非常に大事になってくるわけです。
じゃあ今回、どういう人にそういうことをやってもらうっていうのがいいのだろうということを考えたときに、先ほど楠田がご説明させていただ
きましたけれども、スポンジ化の何が悪いのかということを考えますと、まちの魅力が低下するよ
ねということがスポンジ化のデメリットとしてございますので、それで一番困るのは市町村だろうと思います。なので、今までは市町村はどっちかというと旺盛な開発需要をコントロールする側としてまちづくりに携わっていたというのが、過去にはそれが普通だったということだと思うのです
けれども、今や、こういう放っておいても個人でなかなか使ってもらえないような土地を、積極的に、『どうですか。この土地、こういうふうに使いませんか。こんな人いますよ』ということをやっていっていただくことが非常に大事なのかなというふうに思っております。
そういったことを市町村がやろうとしたときに、どうすればうまくそういう取組みを後押ししてあげられるかということで作られたのが、この低未利用土地権利設定等促進計画という計画でして。
この計画、名前が長いので何だろうって思われる方が多いと思うのですけれども、要するに、いろんな土地に関する権利の移動を、市町村が計画を作って公告をすれば、いっぺんに権利設定が、その計画の公告によってなされる、という計画です。

詳細は、この青枠の中に書かれているのですけ
れど、例えばどういうケースで活用されることを想定しているかといいますと、こちらの右側に制度活用イメージというのが書かれており、例えば、
ここが駅です。お手元の資料でも、右側の一番上の絵のところに駅と書いてありますが、この駅前の人がよく、かなり利便性がいいような土地に、
濃い青のところは、子育て支援施設として今使われている、薄い水色のところは民間の駐車場として使われている。だけれども、この黄色い & というところは空き地だし、このピンクのところは空き家になってしまっていて、利便性の高い  街区の約の半分ぐらいが空いてしまっていて、しかも土地総合研究 2019年春号

もう  区画も駐車場なので、何となくさみしいなという状態になっているときに、この子育て支援施設として使われていたここの土地の方に、隣の街区の空き地に移っていただいて、ここの民間駐車場を使われていた人に、駅のところの公営駐車場と権利を換えていただくと。
換えていただいた上で何をするかというと、空き地だったところと、あと、子育て支援施設に移っていただいて空き地になったこの部分、$、%、&のこの区画のところに、例えばまちづくり会社さんにまとめて利用権を設定して、ここを一体的な交流広場として整備をしてもらうと。もともとあった空き家については、改良を加えるなどして、カフェとして使っていただくと。そうすると、駅前の利便性の高い土地に、地域のにぎわいの創出の拠点になるような、そういうスペースが生まれると。
そういうときに、先ほどご覧いただいたとおり、
民間の駐車場と市営駐車場を交換して、この ' のところ、濃い青のところと黄色い空き地のところの、権利を交換すると。
そういうのを、もともとあまり積極的に利用動機がないような、そういう方々に、ご自身で契約をやってくださいということをいっても、なかなか物事が動いていかないので、こういう複数回にわたって発生する権利設定を、まとめて市町村が、自分で計画を作って、その計画の中に全部書いてしまった上で計画を公告すれば、その計画に従って権利の設定がいっぺんに行われますよと、それかすごくメリットになりますよっていうことを、
この計画制度は企図している、というものです。
支援措置として、下の方に紹介をさせていただ
いていますが、計画に基づく土地とか建物の取得について、登録免許税ですとか、不動産取得税の軽減がされるという制度になっています。
制度としてはそういう形なのですけれども、実は参考にしている事例が幾つかございまして、これから  頁でご紹介させていただきますが、多分、参考になっている事例を知っていただくことで、実際どんな現場で使うといいんだろうということの、ちょっとでもイメージになるかなと思って入れておりますので、そういうイメージで聞いていただけばというふうに思います。
一番上の事例ですね。利用権交換型と書いておりますけれども、福井市で実際に行われた事例で87ございまして、これは商店街の街区がこの辺りにあり、商店街街区のところに駐車場がありますと。
駅前、駅チカには市営の駐車場がまた別にありましたというときに、こっちの商店街に近いほうの駐車場の方にこっちの駅のほうに移っていただいて、市が持っていた権利をこっちの商店街の近いところに移しますと。移した上で、こっちで何をするかというと、市がここの借地権を借りるのですけれども、それをさらに商店街の組合の方がつくっているようなまちづくり組織にさらに転貸をして、そこで地域の交流広場みたいなものを造っていただいて、要は商店街に買い物に来たお客さ
まがそこで休んで、憩って、帰っていただくというような、そういう使い方をできるような広場を造ろうということで取り組まれているのが福井市の事例です。
これは、市が土地を貸して、転貸しているのですけれども、実際その広場の管理とかは、地元の自治会の方ですとか、132 の方々とか、地元の方々が協力をして実施をされているということで、こ
ういう権利の交換と、加えて民間の方々に管理に協力をしていただくということで、地域に有益な広場、公益性のあるような空間が生み出されているという事例がございます。
あと、この真ん中の事例が利用権集約型というふうに書いてありますけれども、これは長野市のぱてぃお大門というところでの事例ですが、別のページで詳細にご紹介させていただきたいと思う
ので、ここでは説明を割愛させていただきます。
この下の区画再編型というのは、ここに書いてありますように、山形県の鶴岡市の事例でして、
これは、結構面白いなと思ったのですけれども、一番下の図の左側に権利交換前の図がございまして、この赤い丸で  と書いてある空き家がありますが、この空き家をまず除却をして更地にしてしまうと。更地にした上で何をしたかというと、この緑囲いになっているこの家が、駐車場がない家だったのですけれども、やはり駐車場があったほうが便利だということで、じゃあうちの駐車場として使いたいからこの更地を買いますということで、ここを買いますと。
ただ、買ったはいいのですけど、私道が間に挟まっているので、いちいち車に乗るのに一回道路を渡ってみたいなことをしないといけないのも面倒だし、そもそもこの私道自体がクランク型とい88

土地総合研究 2019年春号

いますか、真っすぐじゃなくて使いづらいから、
そうであれば、空き家を除却して更地になって、
この緑の家の人が買ったこの土地と、この私道のこの土地を等価交換してしまって、右の図のようにきれいな街区に造り直してしまえということで取組みをされた事例でして。
こういったことも、ここの家の土地をこの人がまず買って、その上でこの私道の土地を持っていた人の権利と、この除却して更地になったところの土地の権利の一部を交換するということで、複数回にわたって権利設定が行われているのですけ
れども、そういう複数回の権利設定を、市が計画を作ればいっぺんにということが、この制度の大きなメリットかなと思っております。
以上が低未利用土地権利設定等促進計画制度の概要です。
次の特例としまして、 頁の特例を紹介させていただきます。これは、都市再生推進法人の業務の追加と書いているのですけれども、都市再生推進
法人は、皆さまもうご案内のとおりで、まちづく
りに関するさまざまなノウハウを有していらっしゃるということで、さまざまな民間の事業者さんなどがまちづくりに関わろうとするときに、そういった方々を支援するという役割を期待されている法人でございます。ここに書いてあるとおり、
平成  年末現在で  法人が市町村長から指定されています。
このスポンジ化対策、低未利用土地の利用ということに関しては、どこにそういう土地があって、誰がこのまちで面白いことをやろうという意向を持っていて、それを実現するためにはどんな手法を使えば簡単にできるのかとか、そういったことをサポートしていただく方が非常に重要かなと考えておりまして。そのサポートしていただく主体として、都市再生推進法人にぜひ活躍をいただきたいということで、今回の改正法の中で、都市再生推進法人の業務に一部業務追加をしております。

ここでは代表例として、低未利用地を一時的に保有して、利用希望者が現れたときに引き継ぐ、
いわゆるランドバンク的な機能を担ってもらうということを書いていますが、これだけではなくて、先ほど申し上げたような、まちづくりに活用し得る物件について、情報を集約して、ニーズのマッ
チングを行うとか、そういった業務も考えられるかと思い、そういったことができるように、都市再生推進法人の業務に低未利用地の利用に関する業務を追加したということを今回やっています。
都市再生推進法人として指定を受けていただか
なくても、一般の民間の企業の方もこういった活動はもちろんできるのですけれども、じゃあ指定を受けると何がメリットなのかということについては、これは都市再正特別措置法の一般的なメリットになりますけれども、法的な位置付けが得られるというところは一つあるのかなと思いますし、
あとは、市町村に対して都市再生整備計画の提案をすることができるというところで、自分たちが実現したいまちづくりがあったときに、それに必要な計画を作ってくださいということを提案することができるという権利が法律上付与されております。あとは、都市再生推進法人に対して低未利用地を譲渡した人に対しても、今回、課税の特例ということで、所得税ですとか、法人税ですとか、
個人住民税などの軽減が図られるような措置が講じられております。
これが低未利用地の利用の担い手という形で、都市再生推進法人の業務の追加をしましたという、その特例の部分の説明です。
次に  頁をご覧いただければと思います。ここに、誘導施設整備区の制度と書いてありますが、
そもそも何なんだということですけれども、実際
低未利用地がたくさんあるようなまちをイメージしていただきますと、この真ん中のところに絵がございますが、この左の絵のように、黄色いとこ
ろが空き地ですが、空き地というのは一つのとこ
ろにまとまっているというよりは、街区というか一つの区域の中にばらばらに空き地は発生していくという、散在するというところがございます。
例えばまちの中心でこういう状況が生じたときに、じゃあ空き地もいっぱいあるし、都市施設、
都市機能をここに誘導するために、例えば商業施
設でも造ろうかなという話になっても、なかなか小さい敷地がばらばらとあっても、商業施設を造りようがないですよねという話がありまして。せっかく同じ、近い区域の中でたくさん空き地が発生しているのであれば、いっそのこと、都市基盤を整備するのに合わせて空き地を一つのまとまったところに集約してしまって、その上に商業施設を造るなり、交流施設を造るなり、そういうことをやれば、低未利用地の活用もしつつ新しい都市
機能をつくって、そこににぎわいを創出していく

土地総合研究 2019年春号という、そういうことができるんじゃないかとい
うのが、そもそもの発想です。
じゃあ、これ普通にやれればいいと思うのです
けれども、なんでわざわざ法律でやる必要があったかといいますと、区画整理事業を行う際には、区画整理法の中で、照応の原則というのがございまして、従前の宅地の位置とほぼ等しい位置に集約、換地をしてくださいというのがあるので、この照応の原則を飛ばすというか、そこを上書きしてあげないと、土地区画整理事業をやっても空き地を集約することができないということがありまして、それであれば法律で特例を設けてあげればいいんじゃないかということで、今回の改正法では立地適正化計画に記載された土地区画整理事業については、ここの空き地の所有者の申請に基づいて、誘導施設整備区という特定のエリアに、散在していた空き地を寄せて換地をすることができますよという特例を設けたということです。
この特例を使うことによるメリットというのは、まとめたエリアに集約換地できるということがまず一番大きなメリットではあるのですけれども、その他予算面でも支援が講じられておりまして、
土地区画整理事業というのはもともと社会資本整
備総合交付金という、我々の省で持っている交付金制度があり、その制度での支援対象にもともとなってはいるのですけれども、面積要件がありまして、 ヘクタール以上の区画整理事業じゃないと支援対象にならないよということになっており、
この誘導施設整備区の制度を使っていただくと、面積要件が  ヘクタールまで引き下がりますと、
そういう予算的な支援も講じられておりますし、
また、今回都市開発資金貸付法も併せて改正をしておりまして、都開資金への融資対象にも加えられているということで、制度としては換地を飛ばせますし、予算面でも支援がありますよということで、たくさん空き地が散在しているようなところで、何かまとまった施設なり広場なりを造りた
いというときは、こういう制度を使っていただくと非常にメリットがあるのかなと考えております。

次に  頁、低未利用地の利用と管理のための指針と書いておりますが、低未利用地って、多分皆さまもご覧になられたことがあるかと思いますが、空き地とか空き家は結構ごみが不法投棄されてしまったり、虫が発生したりということで、都市にとって、放置しておくと悪影響を及ぼしかねない、

89

そういった土地になってしまいますので、そうい
う低未利用地を発生させないためにどうすればいいんだろうということをあらかじめ方針として決めておこうということを、もともとは意図しております。その都市にとって望ましくないような状
況が生じることをまず防ぐと。そして、そういった状況が生じたときの対応策というのも、この指針にぶら下げて措置をしてしまおうということで考えられています。
どういうことをこの指針に書き込むかといいま
すと、オレンジの枠の二つ目のところに書いてございますが、市町村が立地適正化計画にこの低未利用地の有効活用と適正管理のための指針というのを定めますと、この指針に即して、相談等の支援を実施すると。相談等の支援とは何かというのは、低未利用地をどういうふうに活用すればいいでしょうか、どういう活用方策がこのまちでありますかということについて、市町村が助言をしてあげるなどを想定しております。
そういう意味では、この指針に何を書くかとい
うところの話から、まずするべきだったのですけ
れども、まず低未利用地の利用については、例えば、公園が不足しているようなエリアにおいては、住民が集うような市民緑地を整備してほしいと。
低未利用地使ってないのだったら、皆さんが集まって憩う場みたいなものとして使ってみたらいかかでしょうかですとか、あとは、都市機能誘導区域の中で、買い物客が休むスペースが足りないよ
うなときに、オープンカフェを設けてみたらいかがですかとか、そういったことを利用の方針として書いておくと。管理の方針としては、低未利用
地がどうしても発生してしまったときには、定期的に除草をしたりとか、不法投棄を防止するために柵を設置したりとか、そういったことをやりましょうねということをあらかじめ市町村が指針の中に書いておくと。それに基づいて、必要な助言をするということになっておりまして、これが、
低未利用地の発生をあらかじめ防止するための支援策です。
では発生してしまったらどうするのかいうところについては、この下の部分の書いておりますけ
れども、低未利用地が適切に管理をされなくて、悪臭とかごみが発生してしまうというようなとき、そういった形で都市機能誘導とか、居住誘導に著しい支障が出てきてしまったというようなときは、

90

土地総合研究 2019年春号

市町村長はこの指針に基づいて所有者に勧告をするということができるということになっております。
こういう、指針に基づく助言とか勧告とか、あとは、先ほどご説明をさせていただきました低未利用地権利設定等計画とかも、低未利用地を使っていただくためには、所有者が分かるということがまず一番大事なのですけれども、なかなか相続などで土地を持ってらっしゃる方を探すのに、どうしても手間が掛かるというところがありますので、この指針についても、また、先ほどの計画についても、市町村が固定資産税課税情報を内部利用できるということが、法令上特例として置かれておりまして、そういった意味で、低未利用地の活用、利用というところの一つの大きな足かせになっている、誰が持っているのか分からない問題っていうところは一応、法律の特例で、そういった市町村が持っている他の情報を使うことができるということで、一定対処をしているということになっております。
今、ばらばらと幾つか特例を紹介させていただ
きましたけれども、ここまでが最初にお伝えした
三つの類型のうちの一つ目で、土地を集約したり、コーディネートしてうまく使っていくというところに強く結び付いている特例でございます。
次の  頁目からは、二つ目の類型の、身の周りの必要な施設をどうやって創出していくかっていうところに着目して作られた制度でございまして。
一つ目が、立地誘導促進施設協定制度という、長いですけれども、我々、通称コモンズ協定というふうに呼んでいますので、コモンズ協定というふ
うにこれから説明の中でも申し上げていきたいと思います。
先ほど申し上げましたように、どうしても低未利用地、利用動機が乏しいですねということがありますけれども、うまく集約したり、うまく地元の人が知恵を出し合えば、使える土地もありますということで、最初に申し上げた、地方財政も厳しい中で、民間の方々の知恵とか力とか、そういったものを使いながら、どうやってまちを良くしていくかといったときに、地域コミュニティーで考えて身の周りの公共空間、これをコモンズと呼んでいるのですけれども、それを創出して、安定的に管理をしていくための仕組みが必要じゃない
かということで作られたのが、このコモンズ協定の制度です。
これは、どういうケースに活用していただくことを想定しているかといいますと、またこの図で説明させていただきますが、制度活用イメージの左のところで、グレーに網掛けさせていただいているところが空き地だというふうに思ってください。こういうふうに空き地が散在してしまってい
ると、なかなか元気が出ない形になっていまして、
せっかく空いているのだったら、地域の人たちが必要としている施設として使えるように造り替えようということで、この地域の人たちがみんなで協定を結んで、こっちの真ん中の空き地が広がっているところは、広場として造り替えようかということをやっていただき、ここの歩道が狭いから、
一部歩行者通路を造ってみようかとか、あとはまちづくりについて話し合ったり、ちょっとした講習会をしたりするときのために、集会場もここに、
空いてるから、この空き家を使って集会場にしちゃおうかとか。あとは、人が夜も行き来できるよ
うに、みんなでちょっとずつお金を出し合って街灯を設けようかみたいな、そういうことを地域で、皆さんで話し合っていただいて、自分たちのまちには何が足りないんだろう、どういう施設があれ
ばまちが元気になるのかなということをみんなで考えて、まず決めていただくと。
じゃあその必要な施設といいますか、必要なコ
モンズを、誰が土地を提供して、誰が管理費を出して、誰が掃除をして、どのぐらいの期間、こういう形で使っていきましょうかということを、全部、協定として、全員合意で協定を作って書き込んでしまうと。
もちろん、通常だとこれだけで、民法の世界でできる話ではあるのですけれども、それだけではなくて、市町村長に対して、協定の認可申請をして、認可をもらえると、この協定に承継効という、所有者が変わったときに、後からこの土地なり建物を所有することになった方にも、この協定の有効期間内は協定の効力が継続するという仕組みになっておりまして。こういう承継効を付けること
で、みんなで決めてこういうまちをつくっていこうということで始まった取組みが、安定的に継続するということが、非常に大きなメリットとしてあるかなというふうに思っております。
この協定制度、コモンズ協定といいますけれど
も、これも、いろんな先行事例がございます。 頁

土地総合研究 2019年春号にあるのが、先ほど、後ほどご説明しますというふうに申し上げました、長野市のぱてぃお大門の事例ですけれども、これは、現状こういう形で、いろんな古い歴史的な建造物がたくさん一角に集まっているようなところで、そういう趣ある建物をうまく活用して、一つの商業施設として使っていただいているというようなところです。
もともと平成  年ぐらいに、この一団の土地の中の一部の家が売られて、大きな建物が建ってしまうという事態が生じたときに、せっかくこういういい感じの街区があるのに、大きな建物に、近代的な建物に変わってしまうと、ここの土地の良さがなくなっちゃうよねということで、地元の有志の方々が集まって、商工会議所などが出資をされて、まちづくり会社をつくられています。それで、そのまちづくり会社の方が、ここの土地を一括して管理をされている。地権者の方はたくさんいらっしゃって、 名ぐらいいらっしゃるのです
けれども、その方々から、このまちづくり長野という会社が定期借地で、 年で借りられていて、このまちづくり長野がまとめてここを管理されているという形になっています。
もちろんこれは、最初にご説明をした権利設定等促進計画でも実現できることではありますけれ
ども、権利の交換みたいなことをしなくても、各所有者がご自身の土地を持った状態のままでも、皆さんの合意で協定を作って、じゃあこの土地は古い伝統的なこういう様式の建物で維持をして、この真ん中の土地は広場として、来ていただいた方がお休みできるようなスペースとして維持をしつつ、ここの管理にかかるお金はこの周りの方で出し合って、この空間を継続させていきましょうというようなことを協定に書いていただいて、市
町村長の認定を受けていただけば、その決まりが
この承継効付きのルールとして、協定期間内継続するということで。
この制度ができる前からこういう取組みはされているのですけれども、他の地域で同じような取組みをされたいということになったときに、このコモンズ協定を使っていただくと、承継効が付くということでも非常にメリットがあるのかなと思っています。
このぱてぃお大門だけではなくて、他にもいろんな事例がありまして、この  頁目でご紹介しておりますのは、愛知県の幸田町ですけれども。こ91

こも、駅近の土地のところを、空いてしまってなかなか使われないというようなところを、広場があって、おしゃれなお店があって、カフェがあってというような空間に造り替えますと。
これは、地権者の方々が共同で建設組合を設定
されて、この土地は組合が共同名義で所有をされて、管理をされているのですけれども、ここでイベントが行われたりして、かなり地域のにぎわいの拠点の一つになっているということで、こういうスペースを生み出すために、こういった形で共同の会社を立ち上げるまでのことをしなくても、協定制度を使っていただければ、より簡単な手続
きで承継効の付いた息の長い取組みとして取り組んでいただけるかなと考えております。
 頁と  頁にも同じような例を取り上げており、
滋賀県の四番町スクエアとか、青森県のこみせというところをご紹介させていただいていますが、要するにみんなが使うような、公共施設ではない
けれどもみんなが使うような公益施設を、民間の方々の土地を活用して造っていこうと。地域の人が必要だと思えば、そういうのをどんどん造っていこうと。それを、地権者だけの負担にしてしまってはなかなか長続きしませんし、単なる口約束だと、所有者が変わってしまったらなくなってしまうということで、より息の長い取組み、そして、所有者の方だけに負担が寄るのではなくて、それによってメリットを受けられるような、周辺にお住まいの方、あるいは周辺で事業をやってらっしゃる方、そういう方々を巻き込んだ取組みにしていくために、このコモンズ協定というのは非常に有効な仕組みなのかというふうに思っております
ので、ぜひそういうケースがあればご活用いただ
ければと思っております。
飛ばしまして、 頁をご紹介させていただきた
いと思います。これは、民間の方のお力をまちづ
くりにどんどん生かしていきましょうという意図で設けられたものですけれども、都市計画法の中に都市計画協力団体というのを新しく位置付けております。
趣旨としましては、やはり低未利用地の問題というのは非常に身の周りの問題というか、生活に非常に密接しているような、生活というか地域というべきですかね、地域に非常に密接した課題ですので、地域の事情をよく知ってらっしゃる方々に力を発揮していただくことが非常に大事なのか92

土地総合研究 2019年春号

なと思っています。
先ほど、都市再生推進法人の話をしましたけれ
ども、そういう法人格を持っていらっしゃるよう
な、しっかりしたというか、堅い仕組みの中、組織として法人格を持っているところじゃなくても、
例えば住民団体さんですとか、そういったソフトにつながってらっしゃるような方々の中でも、その地域について非常に詳しくて、その地域について誰よりもよく考えてらっしゃるというような方はたくさんいらっしゃるわけで、そういう方々のお力を今後のまちづくりに生かしていくということが大事じゃないか。それが、地域の魅力を維持すること、そして、ひいてはスポンジ化の発生を抑制することにもつながるし、スポンジ化が発生してしまったようなところでは、じゃあその土地をどうしていくかということを考えていくためにも有益じゃないかということで、そういう住民団
体とか商店街組合のような方々にも積極的に都市計画の枠組みに入ってきていただくことを考えましょうということで出てきた制度です。
仕組みとしては、市町村長が住民団体とか商店街組合の方を都市計画協力団体として指定します。
指定すると、この協力団体の方々は、自分たちが目指すまちづくりに必要な都市計画提案をできるようになります。今までも、都市計画提案制度というのは、都市計画法上、位置付けられているものがあったのですけれども、面積要件がこちらについてもかかっておりまして、 ヘクタール以上の一団の土地の所有者の方々については提案ができるようになっていたのですけれども、そういう面積要件にかかわらず、良好な住環境を維持するための地区計画ですとか、そういったことを提案できるようになりますよという制度でございます。

実際に、その業務内容として想定されているものとしては、ここの下のところに書いておりますが、例えばこの地域のまちづくりの長期的な方向性ですね。それを、住民の方々に意向を聞いたりとか、いろんな調査をしたりとか、ワークショッ
プをしていただいてまとめていただくとか、あるいは、低未利用土地が発生しているところに関しては、低未利用地の利用について、こういう利用の仕方もあるんじゃないか、といった助言などを、
エキスパートの方を派遣してあげるとか、そういったことが想定されております。
ここの右下にあるのは参考事例でございますけ

れども、実際今でもこういった活動をされてらっしゃる方々はいらっしゃいまして。これは西宮市の甲陽園目神山地区にあるまちづくり協議会です
けれども、この方々は自分たちの住んでいる穏やかな緑の多い良好な住宅地を維持していくために、敷地の最低面積とか、そういったものを自分たちで話し合って、提案を市のほうにされて、制度化してもらったりされています。今後、こういう都
市計画協力団体というところで、公的に位置付けを受けられると、法律上もきちんと提案権が付されて、ちゃんと検討してもらえるところはメリッ
トになっていくのかなと思っています。
次に  頁ですが、これは、最初にご紹介しました三つ目の類型のところになってきまして、都市機能をどうマネジメントしていくかといというところに寄与する制度の一つになっていきます。
ます、この都市施設等整備協定というのは、もともとどういう問題意識でこういう制度を作るということになったかというところの話ですが、参考事例を見ていただきますと、これは、神谷町の近くのホテルオークラの別館の近くに、都市計画決定されたのだけれども、その後、整備をするまでにだんだん事情が変わってしまって、整備されないままに残っている。途中まで道路が整備されているのだけど、その先につながっていないといった状況が生じているようなところがございます。

これは、都市計画施設というのはまちにあるべきものとして計画決定をされているわけですけれ
ども、そういったものがなかなか整備されないということになりますと、ここの予定地のところは建築制限が掛かりますので、そこを有効に活用することもなかなか難しいですし、もともとこれが、例えば道路だったら道路、広場だったら広場が整備されることで豊かなまちづくりができるという前提で決められているものがなかなか整備されないということになると、地域の魅力の向上の妨げになることもあるということで、やはりこういう事態を避けて、都市施設を確実に整備していくということが第一じゃないかということで、都市計
画の決定前に、都市計画決定権者と、この施設を整備することになっている民間事業者の方との間で協定を結ぼうという、そういうことで、この制度が創設されています。
この協定の中にどういうことを書くかといいま
すと、下の青の制度フローのところにご紹介をさ土地総合研究 2019年春号

せていただいておりますけれども、整備する施設の位置ですとか、規模ですとか、じゃあいつ整備するのかということ、整備に係る役割とか、方法とか、費用の分担のこと。それから、どうやってこの施設を維持していくのか、維持管理に関する事項みたいなことを、この協定の中に書き込んで、お互い都市計画の決定前に約束をしておくということにしております。
この協定制度を活用することになんのメリットがあるのかといいますと、この協定を結ぶと、ここに整備する施設の位置とか規模を書くと書いてあるのですけれども、これに即した形で、この都市計画決定権者は、ちゃんと都市計画の案を作って、整備の実施時期に間に合うように、都市計画審議会に都市計画の案を付議しないといけませんという、そういう義務が課されておりまして、民間の事業者は、自分が整備したい都市施設について、ちゃんと都市計画に位置付けられるための重要なステップが確実になされるっていうことがメリットになるのかなと思います。都市計画権者にとっては、都市計画として将来まちにあるべきと思ってみんなで決定した施設が、この制度を活用することで、ちゃんと整備をされるようになるということがメリットなのかなと思います。
こういった制度を使っていただくことで、都市に必要な都市施設がきちんと整備をされて、それによってまちの魅力が向上する、あるいは、地域
バリューの低下を招かないということで、少しでもスポンジ化の抑止力として働くということを期待してできているという制度です。
この  頁が制度の説明としては最後のページになりますけれども、先ほど楠田の話の中にもちょっと出てまいりましたけれども、都市再生特別措置法の中の誘導施設に係る休廃止の届出制度です。

これに関して、改正前の制度で何ができたかといいますと、立地適正化計画の区域の中には、居住を寄せていく居住誘導区域というものと、商業施設とか医療施設などの都市機能を寄せていく、
この絵でいうと赤いところですが、都市機能誘導区域というものがあるのですけれども、都市機能を担うような、例えば大きな商業施設とか、大きな病院とか、そういったものを造る方は、できるだけこの赤い都市機能誘導区域の中に造っていただくということが、まちづくりの描いた絵と実態を一致させるためには非常に重要なわけです。

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このため、今までは赤い区域の中で、ここに寄せていきたい施設を造っていただく方、その方はもう自由にどうぞやってください。ただ、この赤い区域の外、この青い区域や、緑の区域の中で、そういう病院ですとか商業施設みたいなものを造る方は、一応一回先に教えてくださいということを、これまでもやっておりました。先に教えてもらえれば、この方々に、「いや、そこじゃなくて、
この赤い区域の中にこういう空き地があるので、こっちを使ってもらえませんか」とか、「この病院がもうすぐ閉じるといっているので、この赤い区域の中にあるこの病院のこの跡地を使いませんか」というような話が市町村の中でできるので、そういう制度が今までも設けられていたのですけれどもこの赤いエリアに寄せていくということはできても、赤いエリアから出ていくときにその情報を把握する手段が今まではありませんでした。
そういうことになりますと、じゃあ造ってくれ
るのはいいけれども、せっかく機能を寄せていき
たい区域から出ていく人が生じたときに、例えば病院がこの赤いエリアから、この緑のエリアに出ていってしまうとか、商業施設が出ていってしまうという事態が生じたときに、対策を打つことができないということが問題としてありまして、じゃあそういう事態を事前に把握できるような、そういう仕組みを作ればいいじゃないかということでできたのが、この休廃止届出の制度です。
中身としては、この赤い都市機能誘導区域内に商業施設とか医療施設などを持っている人が、その施設を休止したり廃止したりしようとするときには、 日前までに市町村長に届け出てくださいということを法律上義務付けています。
届け出た人に対して、市町村長は、「分かりました。出ていくことは仕方ないけれども、その建物を他の方も使えると思うので、そのまま残していっていただけませんか」ですとか、あるいは、ちょうどこの赤い区域の中で、例えば病院が出ていくときに、あるいは病院が廃止されてしまうときに、この赤い区域の中でちょうど病院を開きたいという人の情報を市町村が持っていれば、その方にこの建物をあっせんしてあげるとか、そういっ
たいろんな策を打てるようになりますので、そういった必要な助言とか、勧告と書いてありますけ
ど、この勧告というのは、この建物が、例えば利用価値があるなと思ったときに、建物が壊されな94

土地総合研究 2019年春号

いように周りに柵をしておいてくださいとか、そういうことができるということなのですけれども、そういう工夫をすることができるということが、
法律上制度として位置付けられております。
一応、以上がこの法律の主だった特例になっております。非常にばらばらとした形で、たくさんのアメとかツールが並んでいる法律ですので、全体像をご理解いただいた上でというのがなかなか、資料を見ていただくだけでは難しい部分があるか
なというふうには思いますし、あと、実際用意されているメニューも、想定されているケースみた
いなものがそれぞれ違ったりしますので、なかなかご理解をいただくのが難しいかもしれませんけ
れども、少しでも御理解に資する部分があれば嬉しいなというふうに思います。
やはり、最初に申し上げましたとおり、スポンジ化の問題というのは非常に小さい単位でばらばらと発生をしていく現象だということもあって、なかなか現象としても捉えにくいというところがありますけれども、その対策を放置してしまうと、まち全体の魅力が低下してしまうし、何となくみんなの元気が出ないという状況につながってしまうので、利用価値がある低未利用地については、
こういった権利を交換する制度ですとか、あるいは、地域の人たちの力を生かして、みんなの力で必要な公益施設を整備していくような制度を使って、うまく活用していくことが非常に大事になってくると思いますし、それに当たっては、都市再生推進法人ですとか、都市計画協力団体といった民間の方々の力をお借りするような形で、協力し合いながらやっていくということが大事なのだろうと思います。
そうはいってもなかなか、どうしても生じてしまうような低未利用地については、きちんと管理をする、この指針に基づいて適正に管理をしていくと。なかなかうまくいってないところについて
は、ちゃんとやってくださいということを行政が言っていくというような、そういったことを、いろんな合わせ技で対策をやっていくということが、
これからは求められていくのかなというふうに思います。
今日いらっしゃっていただいている皆さまは、研究所の方ですとか、民間の 132 の方ですとか、結構自治体の方というよりは民間のセクションにいらっしゃる方が多いというふうに伺っておりますけれども、やはりまちづくりを進めていく上では、私は法律職として役所に入って、ずっと中央
省庁で働いているのですけれども、そういう人間にはなかなか、現場のニーズみたいなのはリアルにはつかみにくいところが実はありまして、やはり皆さまのような民間でご活躍されてらっしゃる方ですとか、地域で活躍されてらっしゃる方のご意見とかお力が非常に大事だなというのを身に染みて日頃感じておりますので、ぜひ、なかなか複雑な制度ですけれども、ご理解をいただいて、ご活用いただける部分はぜひ活用していただけると嬉しいなというふうに思います。
拙い説明で恐縮でございましたけれども、ご清聴ありがとうございました。
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