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土地総合研究 2015年秋号

特集 民法改正と不動産取引
 

債務不履行に係る改正と不動産実務
―不動産の瑕疵をめぐる紛争への影響―

松田・水沼総合法律事務所 弁護士  松田 弘まつだ ひろし はじめに
民法改正法案では、第  編第  節第  款「債務支出した費用の償還義務
②借主…賃料等の支払義務、賃借目的物の使用不履行の責任等」の各条文も大幅な改正がなされについての善管注意義務

るが、債務不履行に関して、不動産取引なかでも 契約における特約から生ずる債務

不動産売買の実務に最も大きい変更をもたらすも契約において特に当事者の義務を定めた場合は、のは、現行法の「瑕疵担保責任」が、その法的性その特約が、公序良俗（民法第  条）ないし信義格の大転換により、「債務不履行責任」の一種に位則（民法第  条第  項）違反等の理由で無効とさ置づけられたことである。したがって、不動産取れない限り、その義務を負うことになる。
例えば、引における債務不履行を論ずるためには、不動産売買における固定資産税等の精算義務、賃貸借に物件の瑕疵の問題を避けることができないため、おける敷金支払義務などである。

瑕疵担保責任の問題を真正面から取り上げる別稿

と重複することになるが、一つの考え方として参 債務不履行の概念考にしていただければ幸いである。

 現行民法における債務不履行
債務不履行とは、債務者が正当な理由がないの 不動産取引における債務に債務の本旨に従った債務の履行をしないことを債務不履行という概念は、当然その前提としていう。
「本旨」とは、本来の趣旨ということである「債務」を観念しているが、不動産取引においてが、債務の本旨に従った履行をしないというのは、当事者の債務は次のようなものであり、これに対契約の趣旨、法律の規定、取引慣行や信義則等に応して相手方当事者が有するものが「債権」であ照らして適切な履行をしないことである。

る。

現行民法は、債務不履行によって損害賠償義務

 不動産売買における基本的債務が生ずる場合として、「債務者がその債務の本旨に①売主…売買の目的物の所有権を移転し、目的従った履行をしないとき」と「債務者の責めに帰物を引き渡し、対抗要件（登記）を買すべき事由によって履行をすることができなくな主に備えさせる義務ったとき」の  つを挙げている（第  条）が、

②買主…売買代金支払義務

その規定から解釈上債務不履行の態様として、次 不動産賃貸借における基本的債務の  つがあるとされている。

①貸主…目的物を適切に使用・収益させる義務、①履行遅滞…履行が可能であるのに履行の期限その結果としての修繕義務、賃借人のを徒過した（売主が引渡期日に引渡し

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17をしなかった、買主が代金を支払い期

この規定は、債務の履行が不能であるときは、日に支払わなかったというような場合）


債権者はその債務の履行を請求することができな②履行不能…債権（債務）の成立後に履行がでいとし、その不能の判断基準を明文化したものできなくなった（建物の売買契約後に、ある。

売主が失火により建物を焼失させ、引ⅱ 損害賠償の免責事由を明示したこと渡しができなくなったというような場合）

債務不履行による損害賠償責任について、現行法下の「債務者の故意又は過失その他信義則上こ③不完全履行…債務の履行として、一応給付はれと同視すべき事由」という要件（過失責任主義）なされたが、それが不完全すなわち債を否定し、その免責事由を定めた（後述 （））。
務の本旨に従ったものでない（給付さⅲ 解除するには債務者の故意・過失等を要しなれた目的物に瑕疵がある、履行の方法いとしたことが不完全な場合）

現行法下の解釈では、前述のとおり契約の解除※不動産のような特定物に瑕疵があっをするためには、解除をされる側に、故意又は過た場合については、後述。

失その他信義則上これと同視すべき事由が必要で債務不履行の効果としては、強制履行が許されあったが、債務者側の事情を考慮せず、原則的にるか否かの問題があるが、不動産取引で重要なこ債務不履行があれば解除できることとし、ただ、とは、上記  つのいずれの態様でも損害賠償請求その不履行が「軽微」であるときは解除できないが認められる。
ただ、それが認められるためには、とした（後述 ）。

その債務不履行が債務者の責めに帰すべき事由（債務者の故意又は過失その他信義則上これと同視すべき事由）が必要である。また、不履行の生 債務不履行による損害賠償
改正法は、債務不履行による損害賠償について、じた債権債務が契約によって生じたものであるといくつかの重要な変更を行っている。

きは、一定の条件と手続に従って契約の解除が認 債務不履行による損害賠償の免責事由

められるが、通説・判例は、いずれの態様の不履（改正法）

行の場合も、損害賠償責任発生要件と同様に、債第  条（債務不履行による損害賠償）

務者の故意・過失その他信義則上これと同視すべ

 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないき事由がなければ解除することはできないと解しとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者ている。

は、これによって生じた損害の賠償を請求するこ

 改正民法における債務不履行とができる。ただし、その債務の不履行が契約そ

民法の改正案の下においても、債務不履行の態の他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照様が、①履行遅滞 ②履行不能 ③不完全履行のらして債務者の責めに帰することができない事由

 つであることに変わりはない。ただ、大きな変によるものであるときは、この限りでない。

更は、

この規定の本文は、現行法の条文を整理したもⅰ 履行不能に関する次の規定が新設されたことのであるが、ただし書が改正ポイントである。そ（改正法）

れは、損害賠償責任の免責事由を、現行  条の第  条の （履行不能）

「債務者の責めに帰することのできない事由」に

 債務の履行が契約その他の債務の発生原因及び「契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会取引上の社会通念に照らして不能であるときは、通念に照らして」という修飾語を付け、免責の可債権者は、その債務の履行を請求することができ否が契約の趣旨と取引上の常識を基準に判断されない。

るべきものであることを明示したものである。す18

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なわち、従来の「責めに帰すべき事由イコール故判例では「債務者」と解するものもあるところ、意又は過失その他信義則上これと同視すべき事由」

必ずしも判例が確立しているとはいえないので、という単純なものではないということである。

引き続き解釈に委ねる趣旨である。

なお、このただし書の要件に該当するという主 賠償額の予定

張・立証責任は債務者にある。

（現行法）

 債務の履行に代わる損害賠償の要件

第  条第  項（賠償額の予定）

（改正法）

 当事者は、債務の不履行について損害賠償の額

第  条第  項（債務の履行に代わる損害賠償）

を予定することができる。この場合において、裁  前項の規定により損害賠償の請求をするこ判所は、その額を増減することができない。とができる場合において、債権者は、次に掲げる

ときは、債務の履行に代わる損害賠償の請求をす（改正法）

ることができる。

第  条第  項後段を削除する。

一 債務の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。

第  項後段は、当事者が賠償額の予定をした場合に裁判所もその予定額を増減することができない旨を定めていたが、現実の裁判において過大な

三 債務が契約によって生じたものである場合に賠償額の予定がなされている場合には、民法第 

おいて、その契約が解除され、又は債務の不履条（公序良俗…暴利行為）や同法第  条  項（信行による契約の解除権が発生したとき。

義則）を理由として予定条項を無効としたり、予債務不履行による損害賠償請求が認められる場定賠償額を減額したりしており、必ずしも裁判規合に一定の要件を満たすときは、債務の履行に代範としての意義がないとして削除されたものであわる損害賠償（填補賠償）の請求ができることがる。

判例上認められている。この規定は、それが認め賠償額の予定は、債務不履行をしたときの制裁られる場合を列挙した新設規定である。不動産のとして履行を促進・確保する機能と債務不履行が売買でも、この列挙事由のいずれかに該当するこなされたときに必然的に生ずる損害額をめぐる争とはあり得る。

いを未然に防止する機能を有している。立案担当

 損害賠償の範囲

者は、裁判の実態は変わらないと説明しているが、（改正法）変わる可能性が高い。裁判は言うまでもなく、法第  条（損害賠償の範囲）に基づいて行われるが、その「裁判所も増減でき 債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これない」旨の規定が実際に賠償額を減額しようとすによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをるときに、抑制的に働いていたと思われる。

その目的とする。
（現行法第  条第  項と同文）－福岡高判・平成  年  月  日－ 特別の事情によって生じた損害であっても、当 新規分譲マンション（代金  万円）の購入事者がその事情を予見すべきであったときは、債者が残代金の支払いができなくなり、分譲業者が権者は、その賠償を請求することができる。

催告のうえ解除し、約定違約金（宅建業法第  条

この第  項は、相当因果関係のある損害の賠償で許される代金の額の  割） 万円の支払いを請という意味で、現行法と同じであるが、第  項は、求した事案において、その解除された部屋が  ヶ現行法が「予見することができた」となっている

月も経たないうちに他の購入者に売却できたといのを「予見すべきであった」と規範的概念に改めう事情の下では  万円は信義則上高すぎて、ているが、実質は変わるものではない。また、こ万円が妥当とした判決である。もし、現行法の「裁の予見の主体を改正法も「当事者」としているが、判所も増減できない」という規範がなかったとし土地総合研究 2015年秋号

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たなら、もっと低い金額になっていた可能性があ 債務不履行の程度－軽微性る。

現行民法は、催告解除の要件として債務不履行

の程度について問題にしていないが、判例では、

 契約の解除

土地売買において買主が固定資産税の負担清算を債務不履行による契約の解除について、改正法しなかったケースについて付随的な義務の不履行は、現行法にかなりの変更をしている。解除には、として売主からの解除を認めなかった事案（最判「催告によらない解除」もあるが、ここでは不動

昭和  年  月  日民集  巻  号  頁）や産取引に適用場面の多い「催告による解除」につ不履行部分が契約全体からみてわずかと評価されいて取り上げる。

る場合も解除を否定するものがあり、このような（現行法）

考え方自体には異論がない。そこで、改正法は、第  条（履行遅滞等による解除権）

債務不履行について原則的に催告解除を認めつつ、 当事者の一方がその債務を履行しない場合におその不履行が「その契約及び取引上の社会通念にいて、相手方が相当の期間を定めてその履行の催照らして軽微であるとき」は解除できないと規定告をし、その期間内に履行がないときは、相手方した。
「軽微」とは、どの程度をいうのかは困難なは、契約の解除をすることができる。

問題である。この点については、後述の瑕疵担保

責任の問題と深く関係するので当該箇所において（改正法）

述べる。

第  条（催告による解除）
 当事者の一方がその債務を履行しない場合にお 物件の瑕疵と債務不履行

いて、相手方が相当の期間を定めてその履行の催 瑕疵担保責任の法的性格の転換

告をし、その期間内に履行がないときは、相手方今回の民法改正のうち、不動産業界が最も大きは、契約の解除をすることができる。ただし、そな改正と受けとめているのが、売買の瑕疵担保責の期間を経過した時における債務不履行が当該契任の改正である。既に良く知られているようにそ約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるとの性格を従来の法定責任説から契約責任説の理解きは、この限りでない。に転換し、売買物件に瑕疵があった場合の責任を 債務者の責めに帰すべき事由の廃止

「債務不履行責任」と位置づけ、それに即応した

契約解除に関して、従来からの通説は、債務者条文にしようとするものである（法定責任説、契の責めに帰すべき事由という要件が必要と解して約責任説の主張する内容は、瑕疵担保責任に関すいた。すなわち、損害賠償と解除はいずれも債務る熊谷弁護士の別稿を参照されたい。
）

不履行の効果であると解して、帰責事由の存在は、 物件の瑕疵の類型

損害賠償と解除に共通する要件であるとしていた。

従来、「瑕疵」とは、その目的物が通常有すべきこれに対し、改正法は、解除制度は、債務者に対品質、性能、性状を有しないことをいうとされてする責任追及の手段ではなく、債務の履行を得らきた。しかし、この用語は一般国民に難解であるれなかった債権者を契約の拘束力から解放するたうえ、その規定の適用場面について判例も明確でめの手段として把握すべきという近時の有力な学ないため実務は不安定として立案担当者は、この説を採り入れて  度の転換をした。その結果、用語をやめると説明している。ただ、上記の「瑕

債務者の帰責事由は、解除の要件ではなく、解除

疵」とは、という定義も一見納得できるようではに基づく損害賠償の要件とされることになった。

あるが、現実の事案に当てはめるとき、判断の基準とはなり得ない空疎な定義であるという考えもあるようである。

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いずれにせよ、過去の裁判例で、「瑕疵」が争点（改正法）となったものをジャンル別に分類すると次のよう第  条（買主の追完請求権）なものに分けられる。

 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関① 物質（物理）的瑕疵して契約の内容に適合しないものであるときは、

 例えば、建物の白アリ被害、雨漏り、基礎

買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引部分のひび割れ、床の傾斜、土地の軟弱地盤、渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求

土壌汚染などすることができる。ただし、売主は、買主に不相② 法令上の制限に関する瑕疵

当な負担を課するものではないときは、買主が請 違反建築物、接道義務違反の土地、都市計

求した方法と異なる方法による履行の追完をする

画街路の域内の土地などことができる。

③ 環境の瑕疵 前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由に

 土地の近くの大規模なコンクリート擁壁のよるべきものであるときは、買主は、同項の規定建設計画、隣接土地の建設計画、隣人とのトによる履行の追完を請求することができない。

ラブルなど
④ 心理的（主観的・感情的）瑕疵

さらに、買主の代金減額請求権を規定している。
（改正法）

 自殺がなされた建物、火災事故のあった建第  条第  項（買主の代金減額請求権）

物、暴力団幹部の居住マンション、風俗営業

 前条第  項本文に規定する場合において、買主が行われていたマンション居室、暴力団関係が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、そ者が隣地に居住する土地などの期間内に履行の追完がないときは、買主は、そこのような事案では瑕疵か否かの問題とは別に、売主あるいは媒介業者の調査義務、説明・告知義の不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。

務も問題となったものもあるが、今回の改正にお改正法は、売主が種類・品質・数量の点で契約いて、後述のとおり、「隠れた瑕疵」が「契約内容内容に適合した物を引き渡さなかった場合は債務に不適合」と変わることにより、この説明・告知不履行と扱うため、その場合について債務不履行義務違反が「契約不適合」とどう関係するのか、の一般原則に従って買主の保護を図ることになる。

ケースごとに検討し、対応策を決める必要がある。

次の規定は、そのことを謳ったものである。

 物件に瑕疵のある事象への改正法の内容

（改正法）

改正法は、まず売主の義務として、①契約の内第  条（買主の損害賠償請求及び解除権の行使）容に適合した権利を供与すべき義務と②目的物の 前二条の規定は、第  条の規定による損害賠種類・品質・数量に関して契約の内容に適合した償の請求並びに第  条及び第  条の規定によ物を引き渡すべき義務があることを前提に物件にる解除権の行使を妨げない。

瑕疵ある場合の規定を新設した（この①と②につこの一般的な債務不履行に基づく損害賠償請求いては、当然のこととして敢えて規定を設けなかに関する第  条の規定については、  で前述った）。

したとおりである。

これにより、目的物が契約の内容に適合していまた、不動産売買で解除が問題となる際に多くなかった場合の売主の責任が債務不履行責任であ適用される催告による解除については、 においることを明らかにした（法定責任説の否定、契約て前述したとおりである。

責任説の採用）。
そして、まず売主の追完義務（買主の追完請求権）について次の規定を設けた。

これらの規定が、現行民法の債務不履行責任との比較で重要なことは、損害賠償については、単純な過失責任主義を捨て、「契約その他の債務の発土地総合研究 2015年秋号

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生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の力団関係者である可能性のある隣人から脅迫的言責めに帰することができない事由」があるときは辞によって購入宅地への建築を断念した事案につその賠償責任を負わないこととし、解除は債務者いて、土地の瑕疵と認めつつ「本件瑕疵の存在にの帰責事由は不要とし、ただし、契約不適合が「軽よって本件敷地の上に建物を建築して平穏に居住微」なものであるときは解除できないとしたことすることがおよそ不可能とまではいえない」としである。て解除を認めなかった事例のように、解除を否定 瑕疵担保責任の法律効果の変更

し、損害賠償のみを認容した裁判例が多数存在す

上記の結果、現行民法下においては、瑕疵担保る。

責任について損害賠償と（契約目的が達成できな

ところが、改正法によれば、契約不適合があれいとき）の契約解除のみが認められ、しかも売主ば、原則的には解除ができ、ただ不適合が軽微のに過失がなくても責任を負う（無過失責任）とさときだけできないとされる。すなわち、「契約目的れていたものが、次のとおり、買主の救済手段とが達成できるか否か」が解除の可否の基準にならその内容が大きく変わることになる。

ず、「軽微」かどうかがその判断基準となることに①瑕疵（契約不適合）の修補（追完）請求 売主が無過失でも買主は請求ができる。
②代金減額請求なる。そして、上記の事案の損害賠償の認容額をみる限り、およそ「軽微」とは言えないものであり、従来は認められなかった解除がかなり増加す やはり、売主が無過失でも買主は請求がでる可能性がある。

きる。

 損害賠償の範囲の拡大

③損害賠償請求

現行法下において、瑕疵担保による損害賠償は、

 売主に免責事由があれば、買主は請求できどこまで認められるか、すなわち「信頼利益」にない。

限られるか、「履行利益」にまで及び得るかについ④契約解除て論争があった。信頼利益とは、契約当事者が有 売主に帰責事由がなくてもできるが、不履効でない契約を有効と信じたために受けた損害の行が軽微のときはできない。

ことで、例えば、契約締結のための調査費用、履⑤いずれの場合でも、買主の善意・無過失は問題とならない。

行のための準備費用、地中埋設物の除却費用、土壌汚染の対策費用などである。これに対し、履行利益とは契約が有効であることを前提として、契 不動産売買の実務への影響

約が予定どおり履行されたなら得たであろう利益

 契約解除の可能性の拡大

についての損害をいい、債務不履行による損害賠

現行法では、瑕疵の存在を理由に契約解除がで償は、この履行利益の賠償である。例えば、解除

きるのは、買主が「契約をした目的を達すること時点における値上り利益、本来履行されていればができないとき」であるため、裁判の現実は、瑕得られたであろう賃貸収入、瑕疵による工事の遅疵の存在を認めながら、契約目的は達成できない延に伴う逸出利益などがこれに当たる。

わけではないとして、損害賠償のみを認めるもの

瑕疵担保による損害賠償が履行利益にまで及びが多かった。例えば、前記の心理的瑕疵の類型で得るかの点について、これまで明確な最高裁判決言えば、自殺がなされた建物でも、「居住目的が達はないが、下級審裁判例の主流は、信頼利益に限成できないわけではない」とし、また土地の前面られるというものであった。しかし、今回の民法

道路の向かい側のビルに暴力団と関係の深い興業

改正により瑕疵担保責任は債務不履行責任と位置事務所が存在しても周辺の平穏を脅かす事象の発づけられるので、この論争は終止符を打ち、理論生は認められないとして解除を認めず、さらに暴上、履行利益にまで及ぶことになる。

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 改正法への実務の対応
改正法の契約不適合責任への変更に伴い、不動産取引実務において、改正法の施行の時までに検討しておくことが必要と思われるものを箇条書す
れば、次のとおりである。
 契約不適合責任に関する民法の規定が現行法の瑕疵担保責任と同じく「任意規定」であることから、法文とは異なる特約が認められることの理解とその特約内容の工夫
 物件状況確認（報告）書及び重要事項説明書の内容の見直し
 損害賠償の範囲に関する特約の検討
 解除ができる事由についての特約の検討
これらの検討課題は、現時点において必要最小限と考えられるものに過ぎないが、その検討と方向性の確定は、必ずしも契約当事者のいずれかの利益のためではなく、あくまでも改正民法の施行による混乱の回避と紛争の未然防止という視点で行う必要がある。
