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土地総合研究 2014年秋号

特 集  不 動 産 市 場 の 動 向 分 析  

首都圏中古マンション市場の取引状況と価格
－在庫循環についての一考察－    

獨協大学経済学部 教授  倉橋 透
くらはし とおるはじめにられることがある。

不動産市場には循環パターンがあることが指摘

 具体的には、東日本不動産流通機構の「月例速される。井出・倉橋  第  章では、土地取引報マーケットウォッチ」、東京証券取引所の「東証件数の対前年変動率及び地価の対前年変動率でみ住宅価格指数」（試験算出）をもとに、首都圏中古て、不動産市場はおおむね以下の  つの段階の順マンション市場の動向を振り返ってみたい。
「東証で推移することが経験的に示されている。

住宅価格指数」（試験算出）によったのは、東日本



不動産流通機構のデータに基づいていることによ
土地取引件数の

地価の

対前年変動率対前年変動率第  段階＋＋成約件数の前年同月比、在庫件数の前年同月

第  段階－＋比、住宅価格指数（首都圏総合）の前年同月比第  段階－－の推移（概況）

第  段階＋－  で示した不動産市場の四段階論を意識しつつ、る。

標記について時系列でみると第  図のとおりであ 井出・倉橋  の日本のデータは、法務省のる。なお、東証住宅価格指数は成約価格について「統計月報」及び日本不動産研究所の「市街地価のものである（以下同じ）。

格指数」から作成されており、半年単位のデータである。また、取引された土地の価格と市街地価成約件数と価格指数の前年同月比の推移

格指数がリンクしているわけでもない。

 次に成約件数と価格指数のみ取り出して、第  本稿では、こうした点を補完的に考察すること図を作成した。その際、成約件数の前年同月比はを目的として、首都圏中古マンション市場の取引変動が激しいので、その  か月移動平均をとった。


状況と成約価格について中期的に考察した。首都第  図をみると、 年までは成約件数の前年圏中古マンション市場のデータを用いることで、同月比の  ヶ月移動平均（移動平均の月数はさら成約件数、新規登録件数及び在庫件数が月次で把に検討する必要があるが）は循環が見られるが、握できること、成約物件とリンクしてその立地、価格指数の前年同月比は下落幅の縮小、引き続き間取り等を調整した価格指数が利用できることの上昇幅の増大があり、明確な循環は見られないよメリットがある。一方、デメリットとしては当然うである。また、 年、 年は、循環的な動のことながら考察が首都圏の中古マンションに限きは見られるものの、 で想定したようなもので土地総合研究 2014年秋号

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第  図 首都圏中古マンション市場における成約件数、在庫件数、価格指数の前年同月比の推移（注）東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ」、東京証券取引所「東証住宅価格指数」（試験算出）
により作成。東証住宅価格指数は成約物件に係るものである。
第  図 首都圏中古マンション市場における成約件数の前年同月比の  ヶ月移動平均、価格指数の前年同月比の推移

（注）は第  図と同じ。

はなかった。一方、 年以降は、成約件数側、成約件数の指標が正から負に転じた 年 月の価格指数側について想定したような循環が見られ ヶ月後に価格指数の前年同月比が正から負にた。その正負を表にまとめると第  表のとおりで転じ、また成約件数の指標が負から正に転じたある。

 年  月の  ヶ月後に価格指数の前年同月比  年以降に限ってみると、第 →第 →第 が負から正に転じている。したがって、ここで用→第 →第 →第 →第 →第  と想定した循環がいた成約件数の指標は、 年強先行している。

見られる。
成約件数の指標の先行性をみてみると、

 ただし、ここで行った検討は、二つの指標にの68

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第  表成約件数の前年同月比（ ヶ月移動平均）、価格指数の前年同月比の推移（ 年以降）
㻌成約㻌

価格指数㻌

段階㻌

月数㻌

㻞㻜㻜㻥 年 㻝 月㻌負㻌

負㻌

第 㻟㻌前から続く㻌

㻞㻜㻜㻥 年 㻞 月～㻞㻜㻝㻜 年 㻝 月㻌

正㻌

負㻌

第 㻠㻌

㻝㻞㻌

㻞㻜㻝㻜 年 㻞 月㻌

正㻌

正㻌

第 㻝㻌

㻝㻌

㻞㻜㻝㻜 年 㻟 月～㻞㻜㻝㻝 年 㻟 月㻌

負㻌

正㻌

第 㻞㻌

㻝㻟㻌

㻞㻜㻝㻝 年 㻠 月～㻝㻝 月㻌

負㻌

負㻌

第 㻟㻌

㻤㻌

㻞㻜㻝㻝 年 㻝㻞 月～㻞㻜㻝㻟 年 㻝 月㻌

正㻌

負㻌

第 㻠㻌

㻝㻠㻌

㻞㻜㻝㻟 年 㻞 月～㻞㻜㻝㻠 年 㻞 月㻌

正㻌

正㻌

第 㻝㻌

㻝㻟㻌

㻞㻜㻝㻠 年 㻟 月㻌

負㻌

正㻌

第 㻞㻌

㻌

（注）は第  図と同じ。

み着目した機械的なものである。実際には、他の数の前年同月比が正から負に変化して  ヶ月後経済要因や税制等の制度要因も影響を及ぼすのでに価格指数の前年同月比が負から正に変化していあるから、一概に言えないのはもちろんである。

る。また、 年  月に在庫件数の前年同月比が負から正に変化して  ヶ月後に価格指数の前年同在庫件数と価格指数の前年同月比の推移

月比が正から負に変化している。ここまではタイ

 在庫件数と価格指数の前年同月比を取り出したムラグもほぼ同じであるが、 年  月に在庫件（第  図）。数の前年同月比が正から負に変化してから価格指成約件数のところで述べたのとほぼ同様に、第 図では、 年半ばまでは在庫件数の前年同月数の前年同月比が負から正に変化するまでは、わずか  ヶ月でここはイレギュラーである。

比の変動にかかわらず、価格指数の前年同月比は下落幅の縮小、引き続き上昇幅の拡大があり、明平均在庫月数と価格指数の前年同月比の推確な循環は見られないようである。

移

 成約件数と価格指数の検討にならって、ここで 次に、平均在庫月数（ここでは在庫件数成約件も  年  月以降の在庫件数、価格指数の前年同数とした）の前年同月比を計算し、価格指数の前月比の正負を第  表にまとめる。

年同月比と比較した（第  図）。 年  月以降の正負の移り変わりを見ると、

 年まで平均在庫月数の前年同月比は、ゼロ期間は一定ではないものの、変化の順序は規則的の付近で推移しており、価格指数の前年同月比もである。すなわち在庫件数の前年同月比が正から明確な循環はみられない。 年の後半からは、負になってからタイムラグがあって価格指数の前大まかに言って、平均在庫月数の前年同月比がプ年同月比が負から正に変化する。また、在庫件数ラスのときは価格指数の前年同月比は下落傾向の前年同月比が負から正になってからタイムラグ（プラス幅の縮小、マイナス幅の拡大）、平均在庫を経て価格指数の前年同月比が正から負に変化し月数の前年同月比がマイナスのときは価格指数のている。

前年同月比は上昇傾向（マイナス幅の縮小、プラタイムラグを見てみると、 年  月に在庫件ス幅の拡大）であることがよみとれる。

土地総合研究 2014年秋号

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第  図首都圏中古マンション市場における在庫件数、価格指数の前年同月比の推移（注）は第  図と同じ。


第  表在庫件数、価格指数の前年同月比の推移（ 年以降）
㻌

在庫件数㻌

価格指数㻌

月数㻌

㻞㻜㻜㻥 年 㻝 月～㻞 月㻌

正㻌負㻌

前から続く㻌

㻞㻜㻜㻥 年 㻟 月～㻞㻜㻝㻜 年 㻝 月㻌

負㻌負㻌

㻝㻝㻌

㻞㻜㻝㻜 年 㻞 月～㻢 月㻌

負㻌正㻌

㻡㻌

㻞㻜㻝㻜 年 㻣 月～㻞㻜㻝㻝 年 㻟 月㻌

正㻌正㻌

㻥㻌

㻞㻜㻝㻝 年 㻠 月～㻞㻜㻝㻟 年 㻝 月㻌

正㻌負㻌

㻞㻞㻌

㻞㻜㻝㻟 年 㻞 月～㻡 月㻌

負㻌負㻌

㻠㻌

㻞㻜㻝㻟 年 㻢 月㻌

負㻌

正㻌

㻌

（注）は第  図と同じ。

  年  月以降の平均在庫月数、価格指数の前年同月比が負から正になってからタイムラグを経年同月比の正負をまとめると、第  表のとおりでて価格指数の前年同月比が正から負に変化していある。

る。しかし、 年  月以降は、平均在庫月数の 年  月以降の正負の移り変わりを見ると、前年同月比がゼロを挟んで推移しているのにもか 年  月までは期間は一定ではないものの、変かわらず、価格指数の前年同月比はマイナスで推化の順序は規則的であったように思われる。すな

移した。ようやく  年  月以降になってからわち平均在庫月数の前年同月比が正から負になっ想定される循環が再度あらわれるようになった。てからタイムラグがあって価格指数の前年同月比

 タイムラグを見てみると、 年  月に平均在が負から正に変化する。また、平均在庫月数の前庫月数の前年同月比が正から負に変化して  か

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第  図平均在庫月数と価格指数の前年同月比の推移

（注）平均在庫月数は、在庫件数成約件数により計算した。他は第  図に同じ。


第  表平均在庫月数、価格指数の前年同月比の推移（ 年以降）
㻌

平均在庫月数㻌

価格指数㻌

月数㻌

㻞㻜㻜㻥 年 㻝 月～㻞 月㻌

正㻌負㻌

前から続く㻌

㻞㻜㻜㻥 年 㻟 月～㻞㻜㻝㻜 年 㻝 月㻌

負㻌

負㻌

㻝㻝㻌

㻞㻜㻝㻜 年 㻞 月～㻡 月㻌

負㻌

正㻌

㻠㻌

㻞㻜㻝㻜 年 㻢 月～㻞㻜㻝㻝 年 㻟 月㻌

正㻌

正㻌

㻝㻜㻌

㻞㻜㻝㻝 年 㻠 月～㻞㻜㻝㻞 年 㻞 月㻌

正㻌

負㻌

㻝㻝㻌

㻞㻜㻝㻞 年 㻟 月㻌

負㻌

負㻌

㻝㻌

㻞㻜㻝㻞 年 㻠 月～㻡 月㻌

正㻌負㻌

㻞㻌

㻞㻜㻝㻞 年 㻢 月～㻣 月㻌

負㻌

負㻌㻞㻌

㻞㻜㻝㻞 年 㻤 月㻌

正㻌負㻌

㻝㻌

㻞㻜㻝㻞 年 㻥 月㻌

負㻌負㻌

㻝㻌

㻞㻜㻝㻞 年 㻝㻜 月～㻝㻝 月㻌

正㻌負㻌

㻞㻌

㻞㻜㻝㻞 年 㻝㻞 月～㻞㻜㻝㻟 年 㻡 月㻌

負㻌負㻌

㻢㻌

㻞㻜㻝㻟 年 㻢 月㻌

負㻌

正㻌

㻌

（注）は第  図と同じ。



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第  図東京都に係る在庫件数と価格指数の前年同月比の推移（注）は第  図と同じ。

月後に価格指数の前年同月比が負から正に変化し数の前年同月比は  年  月ボトム（－）ている。また、 年  月に平均在庫月数の前年→ 年  月ピーク  → 年  月ボトム

同月比が負から正に変化して  ヶ月後に価格指（－）→ 年  月ピーク  →

数の前年同月比が正から負に変化している。その年  月ボトム － である。

後は概して明確な循環がみられなかったが、

また、首都圏の価格指数の前年同月比は 年  月に平均在庫月数の前年同月比が正から負年  月ピーク（）→ 年  月ボトム（－）に変化してから  か月後に価格指数の前年同月比→ 年  月ピーク  → 年  月ボトムが負から正に変化している。

－ である。一方、東京都の価格指数の前年

    同月比は  年  月ピーク  → 年  月

東京都に係る在庫件数と価格指数の前年同

ボトム － → 年  月ピーク  →月比の推移 年  月ボトム － である。なお、 首都圏を地域別にみるため、東京都を例として

年  月の東京都の価格指数の前年同月比は  月よ

在庫件数と価格指数の前年同月比の推移をみた

りもごくごくわずか低いが、ほぼ同値であること、（第  図）。

単月では判断できないことから、ここでは  月の首都圏について示した第  図と類似の波形とな値をピークとみなしていない。

った。ただし、 年以降の在庫件数の前年同月比、 年以降の価格指数の前年同月比の推移をみると、いずれも東京都の方が首都圏よりも振れ幅が大きい。

おわりに
本稿では首都圏のマンション市場を中期的に観察した。その結果、 年以降でみて、取引量にすなわち、首都圏の在庫件数の前年同月比につ関係する指標（成約件数の前年同月比の  ケ月移いては  年  月ボトム（－）→ 年 

動平均、在庫件数の前年同月比、平均在庫月数の月ピーク  → 年  月ボトム（－）前年同月比）の動きは、指標にもよるが、ごくお→ 年  月ピーク  → 年  月ボトム

おまかに一年前後価格指数の前年同月比の動きに（－）となっている。一方、東京都の在庫件先行する傾向があることを述べた。もっともイレ72

土地総合研究 2014年秋号

ギュラーな動きも多い。さらに、本稿で検討した

宅 価 格 指 数 の 算 出 要 領 」  年  月 のは過去の市場の機械的な動きであり、今後の動日版、東京証券取引所ホームページ

向を考える場合は外的な要因もさらに考える必要

http://www.tse.or.jp/market/data/home price_があることは言うまでもない。

indices/b7gje6000001gytf-att/guidebook_j.pdf

 また、地域別の検討の例として、東京都に限っ

5)内閣府経済社会総合研究所(2003)「景気指標の新しいて在庫件数と価格指数の前年同月比の推移をみた。

動向」（『経済分析』第 166 号）より「6.1 マクロ経済首都圏全体の推移と類似しているが、 年代後学の視点による景気循環論の概観」pp.197-212

半以降で見て東京都の方が首都圏よりも振れ幅が大きいことは指摘できる。

※東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ」は、今後の課題としては、東京都以外について地域 年  月発行分  年  月までのデータを掲載

別の検討を行い地域ごとのラグのパターンをみる

までは前年同月比等は小数点以下  桁まで表示してことや、そもそも市場の循環をもたらしている経いた。 年  月発行分（ 年  月までのデータ

済変数について検討する（そもそも「市場の循環」を掲載。これ以降「 年度  月度分」等の呼称でというものはなく、さまざまなショックにより循データが提供されるようになった）からは小数点以下環しているように見えるだけ、という考え方もあ 桁まで表示されている。本稿では統一をとるため、りうるであろう（この点は内閣府経済社会総合研

本稿で参照した  年  月発行分以前のデータは、究所（）も参照））ことがあげられる。

小数点以下  桁目のデータを四捨五入し小数点以下 桁にしたうえで、データを利用した。
※本稿は倉橋透 「不動産市場の動向と循環」、「35,

参考文献

5HYLHZ」第  号、SS、国土交通省国土交通

 井出多加子、倉橋透（）『不動産バブルと景気』

政策研究所の  及び  に加筆修正したものである。

第  章、SS、日本評論社
 公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ」平成  年  月発行分、平成  年 月発行分、平成  年  月発行分、平成  年  月発行分、平成  年  月発行分、平成  年  月発行分、平成  年  月発行分、平成  年  月発行分、（平成 ）年  月度版（ 年  月発行）
、（平成 ）年  月度版（ 年  月発行）
、（平成）年  月度版  年  月発行 、（平成 ）
年  月度版  年  月発行 、（平成 ）年 月度版（ 年  月発行）
、（平成 ）年 月度版（ 年  月発行）
、東日本不動産流通機構ホームページ http://www.reins.or.jp/ trend/mw/index.htm による。
 株式会社東京証券取引所「東証住宅価格指数」（試験算出）過去データ、東京証券取引所ホームページhttp://www.
tse.or.jp/news/17/140729_a.html、2014 年 8 月 10日閲覧 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所  「 東 証 住