平成30年3月10日発行（毎月10日発行）通巻第474号
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

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トレンド・ウォッチ

キーワードで見る2018年度の住宅・不動産

不動産に関するアンケート 買い時感、減退傾向に
地域を笑顔でサポート！空き家対策・地域貢献 etc.
紙上研修 全宅保証の業務 苦情解決事例と弁済事例［平成29年度版］

3

March 2018

トレンド・ ウォッチキーワードで見る
2018年度の住宅・不動産
住宅ジャーナリスト
2017年度から2018年度への節目を迎えて、

山本 久美子

建物状況調査住宅・不動産市場は刻々と変化しています。

変化に応じて、制度や消費者の方々の意識も

改正宅建業法いよいよ施行

2018年度の住宅・不動産が、どのような方向で

改正宅建業法で「建物状況調査」と呼んでいる、イ

変わっていきます。
動いていくかをキーワードから読み取ってみましょう。

Contents

ンスペクションに関する規定が、いよいよ4月から施行されます。改正の大きなポイントは次の2点です。
（1）媒介契約書に「建物状況調査実施者についての斡旋の有無」を記載すること。

March 201802

トレンド・ ウォッチ
キーワードで見る2018年度の住宅・不動産

04

Topics 全宅連・全宅保証 賀詞交歓会／4月1日から
は改正宅建業法に対応した新書式のご利用を／基本的人権の尊重は宅建業者にとって社会的責務です／
不動産に関するアンケート―買い時感、減退傾向に（2）建物状況調査が実施されている場合（過去1年以内）は、その結果を重要事項として説明すること。
混乱を避けるために、国土交通省でも「標準媒介契約約款」や「重要事項説明書の様式例」を改訂し、関連するQ&Aも公開しています。さらには売主用、購入検討者用の制度解説リーフレットも用意するなど、普及に努めています。国土交通省では、建物状況調査が普

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10

連載 vol.18

不動産トラブル事例・最近の裁判例から及することで、瑕疵担保保険への加入を促したい狙い

連載 vol.99

知っていれば役立つ税務相談もありますが、実際には改修を行わないと加入できな

連載 vol.09

住まいの保険あれこれい住宅も多いと思われ、加入が進むかどうかは不透明

連載 vol.08

5分で分かる経済学・経営学の名著

12
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連載 vol.09

16

紙上研修 全宅保証の業務
苦情解決事例と弁済事例［平成29年度版］

20

不動産キャリアパーソンのご案内

連載 vol.14 地域を笑顔でサポート！
空き家対策・地域貢献 etc
これからの不動産市場―方向性とヒント

連載 vol.18
不動産関係で頑張っている女性を応援します3月号
2018年3月10日発行 通巻第474号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤 博
編集人／追分 直樹〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
TEL. 03-5821-8181（広報） FAX. 03-5821-8101
URL. http://www.zentaku.or.jp/
本誌の表紙は、「暮らし・住まい」をテーマに「絆」「パートナー」等をイメージしたイラストを書き下ろしています。
編集部では、読者のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。
上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

02

Realpartner 2018.3

です。
なお、同様に4月からスタートする「安心R住宅」（消費者が安心して購入するための基礎的な要件を備えた既存住宅を提供する事業者団体の登録制度）について
は、事業者団体の登録が始まっていますが、2月末時点
では、スムストックとリノベーション住宅推進協議会の2団体にとどまっています。普及には、なお時間がかかりそうです。

民泊新法に対する規制

民泊新法施行に向けて規制する動きが活発化
6月15日に「住宅宿泊事業法」（民泊新法）が施行されるのを受けて、民泊を自治体や管理組合などで規制する動きが活発化しています。民泊新法は、旅館業法
や特区民泊によらずに、一般の住宅で民泊を行えるようにするものです。
「年間提供日数180日以内」の制限

県柏市に入居者が優先して保育園に入園できる賃貸を設け、民泊仲介事業者には観光庁への登録、民泊事

マンションが登場しました。また、子育て中のママ同士

業者には自治体への届け出を義務付けていますが、騒が助け合う場や仕組みを設けた住宅といった、子育て

音やゴミ出しなどの近隣トラブルを懸念して、住宅地で支援に力を入れる取り組み事例も見られるようになるの平日の営業を制限するなどの条例を設ける自治体がなど、さまざまな取り組みが広がっています。

増えています。
また、民泊事業者の届け出の受付が3月15日から始まることを受けて、国土交通省ではマンション管理組
合に、民泊の実施を認めるかどうか意思決定をし、管理規約の改正に動くように注意を促しています。届け出の際に、管理組合が民泊を禁じていない旨の資料を提出する必要がありますが、それは従来の管理規約では民泊を禁止するには十分ではないからです。

育住近接

宅配ボックスマンションや団地内に保育施設を併設

再配達を減らす決め手として需要拡大

リクルートホールディングスは、住まい・美容・人材

インターネット通販の普及で宅配便の取り扱い件数

派 遣・飲 食などのトレンドをキーワードで 予測するが増える中、不在時でも荷物を受け取れる宅配ボック「2018年のトレンド予測」を発表しています。2018年

スに注目が集まっています。

の住まいのトレンド予測は「育住近接」でした。共働き

新築マンションでは設置が当たり前になっています

世帯が増加する中、交通アクセスを重視する傾向が強が、古いマンションでもエントランス周辺や廊下など

まっていますが、保育園や学童保育の「待機児童問に設置できるように、国土交通省では容積率の緩和策

題」も深刻な悩みです。そのため、「保育園や学童保育を講じました。一方、宅配ボックスの設置が遅れていたが設置されているマンション」なら、駅からの距離は一戸建てについては、後付けでも設置できる宅配ボッ

許容できるという人が相当数いることが分かりました。

クスが次々に商品化され、10万円程度で設置ができる

一方、大規模マンションの供給が続くなか、国土交ようになってきています。

通省と厚生労働省は昨年10月に、保育園不足が見込ま

今後もさらに便利な機能を付加するなどの商品開発れるエリアに大規模マンションを新築する場合は、保が進み、宅配ボックスが普及していくと想定されます。

育施設などの設置をするように要請する通達を出しました。そこで、今後はマンションや団地内に、保育施設を併設するマンションが増えるというトレンドを予測したわけです。
マンションに併設される保育園は、通常は認可保育園なので、入居者に優先権はありません。しかし、千葉

家族の家事参加

夫も子供も一緒に家事をする時代へ
若い世代を中心に、夫が家事に参加する割合も増えています。さらに、夫が家事に参加する家庭では、子供の家事参加にも前向きです。共働き世帯の増加に応じて、家事効率の向上を重視することは欠かせなくなり、
家事動線をシンプルにしたり、収納に工夫したりするなど、家族で家事に参加しやすい間取りや設備などの提案も増えてきています。
とはいえ、夫の家事参加はまだ限定的というのも現実です。住宅という分野においては、もっと「働く女性の目線」が重視されてもいいと思います。

Realpartner 2018.3

03

1

全宅連・全宅保証
賀詞交歓会を開催

3

基本的人権の尊重は宅建業者にとって社会的責務です

全宅連・全宅保証は1月11日、ホテルニューオータニ（東京

わが国では、同和問題をはじめ、在日外国人問題、障がい者都）で新年賀詞交歓会を開催し、石井啓一国土交通大臣をは問題、高齢者問題等さまざまな人権問題が生じていますが、宅じめ多くのご来賓の方にご臨席いただきました。

地建物取引業についても、業務執行に関連して同和地区に関

冒頭の挨拶で伊藤会長は、「昨年は媒介報酬見直しの要望

する関連調査等を行ったことで都道府県等から指導された事

活動の結果、報酬告示の改正が実現した。平成30年度税制改例や、在日外国人、障がい者、高齢者等に対する民間住宅への正では買取再販特例拡充の獲得や各種特例措置の延長がな

入居機会の制約といった問題が現に発生しています。

された」と評価するとともに「4月から施行される建物状況調

日本国民の一人ひとりが、憲法が保証する個人の尊厳や自査や安心R住宅制度について、ハトマークグループ一丸となっ

由平等といった基本的人権を尊重しなければならないことはて対応を進めていく」と、意気込みを語りました。

いうまでもありませんが、特に宅地建物取引業者およびその伊藤会長が挨拶

石井国交大臣が来賓挨拶

従業者は、憲法で保証された国民の「居住・移転の自由」に係わる重要な業務に従事しており、業務上のみならず、日常から「基本的人権の尊重」を十分理解し、認識したうえで行動する必要があります。
人権問題への取り組みについては、平成25年7月23日付文書（国土動指第26号）「不動産業に係わる事業者の社会的責務に関する意識の向上について」で、人権に関する啓発の強化等いっそうの推進を図るよう通知されています。
また、人権意識の普及高揚を図るため、同和問題をはじめとするさまざまな人権問題について、国土交通省「宅地建物取引
業法の解釈・運用の考え方」（ガイドライン）で、下記のように定められております。
これらを参考に、人権問題に対する正しい理解と認識をさらに深めていただきますようお願いします。

＊国土交通省「ガイドライン」＊～宅地建物取引業者の社会的責務に関する意識の向上について～

賀詞交歓会の様子

宅地建物取引業務に係る人権問題の最近の状況

2

4月1日からは、改正宅建業法に対応した新書式をご利用ください

すでにご案内のとおり、既存住宅に係る建物状況調査の説
明等を義務付ける改正宅建業法が4月1日から施行されます。
これに伴い、全宅連ホームページよりダウンロードできる各種書式（重要事項説明書・売買契約書等）について改訂を行
い、3月下旬に公開予定としています。
なお、宅建業法改正の内容につきましては、全宅連ホーム
ページ「出版物のご案内」（下記URL）で、宅建業法改正に伴う追補版「宅地建物取引業法の改正に伴う重要事項説明書、売買契約書等の記載方法について」を作成し、掲載しましたを見ると、一部において同和地区に関する問い合わ

せ、差別意識を助長するような広告、賃貸住宅の媒介業務に係る不当な入居差別等の事象が発生している。
宅地建物取引業は、住生活の向上等に寄与するという重要な社会的責務を担っており、また、人権問題の早期解決は国民的課題であるので、基本的人権の尊重、特にあらゆる差別の解消に関する教育・啓発が重要であることにかんがみ、同和地区、在日外国人、障がい者、高齢者等をめぐる人権問題に対する意識の向上を図るため、宅地建物取引士等の従業者に対する講習等を通じて人権に関する教育・啓発活動のより一層の推進を図るとともに、宅地建物取引業者に対する周知徹底及び指導を行う必要がある。

のでご参照ください。
◆追補版掲載URL（会員専用ページ、要ID・パスワード／右頁参照）
URL

04

https://www.zentaku.or.jp/member/products/detail1/

Realpartner 2018.3

4―不動産に関するアンケート―
買い時感、減退傾向に

全宅連・全宅保証は9月23日を「不動産の日」と定め、住宅「瑕疵保険」「インスペクション」の認知度
わずかにアップの居住志向及び購買等に関する意識調査を毎年行っています。
今年度は平成29年9月1日〜10月31日の期間にインターネット

中古住宅購入時に必要なこととして、「瑕疵保険」64.0％、調査を行いました（有効回答数1万4,331件）。

「履歴情報」63.1％、「インスペクション」62.8％と前年同様、買い時だと思う理由「増税前だから」が増加

いずれも6割を超えました。一方、瑕疵保険を「知らない」は不動産を買い時だと「思う」は19.9％（前年比−5.0pt）、「思

51.2％、インスペクションを「知らない」は71.8％と依然認知度わない」は24.7％（＋2.4pt）で、全体的に買い時感が減少してが低いのが現状ですが、わずかながらも認知度はあがってきいることが分かりました。買い時だと思う理由として、1位「税ているようです。

制優遇の実施」34.5％（−4.2pt）、2位「住宅ロ−ン金利が上選ばれる不動産店とは？

昇しそう・今の金利が低い」23.2％（−6.5pt）がやや減少し、不動産店を選ぶポイントは「店舗の雰囲気」61.5％、「ネッ

3位「増税前だから」が22.3％（＋6.3pt）となりました。
一方、買い時だと思わない理由は、1位「収入の不安」38.6％

ト情報・口コミ」59.9％が上位を占め（図表1）、宅建業者に期（−2.0pt）、2位「価格が下落しそう」33.7％（＋5.2pt）でした。

待することは、「接客応対や説明の丁寧さ」37.7％が1位になっています（図表2）。特に、若年齢層では接客や店舗の雰囲気を重視していることが分かりました。

図表1●不動産店を選ぶポイント（複数選択可）70%

61.5

すべてのアンケート結果は全宅連Webサイトで、ご覧になる
59.9

ことができます。物件検索の入手方法や、不動産店選びのポ60

イントなど全17項目の調査結果が載っていますので、実務にご活用ください。

50

37.2

図表2●宅建業者（不動産会社）に対して最も期待すること（１つ選択）

40

0

25.4
30

21.0

10

20

30

接客応対や説明が丁寧にしてもらえること

40

50%

37.7

20
契約成立に向けた交渉をうまくやってもらえること

10.0

C
M

3.7
特にない

や広告等で
よく目にする

友人・知人等
による紹介

自宅から近いホームページが充実している

ネット情報や口コミ等で評判がよい

店舗の雰囲気
が良い

0

3.6
その他

10

25.0

中古住宅を売買するときのリフォームの提案や、住宅を買う際のローンについて的確なアドバイスをしてくれること

20.0

地域事情や取引に関する
法律や制度等の情報を詳しく説明してもらえること
その他

16.0
1.3

◆平成29年度「不動産の日アンケート」−住宅の居住志向及び購買等に関する意識調査−
URL

https://www.zentaku.or.jp/research/questionnaire/

Realpartner 2018.3

05

連載 vol.18（最終回）

不動産トラブル事例─最近の裁判例から
弁護士

佐藤 貴美
たか

よし

連帯保証契約不成立の事案と民法改正後の注意点
連帯保証契約が成立していなかったとされた事案（東京地裁・平成 19 年 6 月 8 日判決）

■ 解説

1 保証契約は書面が必要

民法では、保証契約は、書面でなされなければ効力が生じないとされています。これは、保証契約は他人の債務につ■ 事案の概要

き責任を負うものであることから、保証意思が外部的に明ら賃貸借契約において、法人である借主が賃料を滞納したため、貸主が、賃貸借契約の連帯保証人の相続人に対し、その支払いを求めた事案です。契約の際には、連帯保証人から連帯保証人引受承諾書が提出されていますが、連帯保証人の相続人は、貸主と被相続人との間で連帯保証契約は成立していないなどと主張しま

明されています。
したがって、必ずしも「保証契約書」といった名称の書式に限らず保証意思が明確に示されている書面を求める必要があるということになります。
また、法律で書面が要求された趣旨に基づけば、単に書した。

面があればよいというのではなく、その書面には連帯保証■ 裁判所の判断とが大切でしょう。本件では、連帯保証の対象となる賃貸借人が保証する債務の主な内容につきしっかりと記載するこ裁判所は、以下のような事実関係があることを指摘

契約の当事者の記載や主な賃貸条件などが書面上からは不し、本件では連帯 保 証 契 約は成 立していないとし明瞭であることが、貸主からの請求を否定した根拠となってて、貸主からの請求を認めませんでした。

います（裁判所の判断イウ）。

ア

本件賃貸借契約の契約書の連帯保証人欄には何らの記載もないことイ

本件連帯保証人引受承諾書の契約者（賃借人）欄には、借主名ではなく連帯 保証 人の氏名が記載され、しかもその住所は、当時のその者の住所でも本件建物の住所でもない場所が記載されていることウ

本件連帯保証人引受承諾書には、本件建物が本
件賃貸借契約の対象となることは記載されているが、それ以外の本件賃貸借契約条件は記載されていなかったことエ

本件賃貸借契約を仲介した仲介業者としては、本件賃貸借契約の締結後であっても、連帯保証人に対し、本件賃貸借契約の契約書の連帯保証人欄に署名押印をもらうように要求するのが通常であると考えられるにもかかわらず、そのような対応をしていないこと

オ

連帯保証人は、別の建物に関する賃貸借契約につき連帯保証引受承諾書を差し入れていたが、その賃貸借契約は締結されなかったこと06かになった場合にのみ保証人が責任を負う趣旨であると説

Realpartner 2018.3など

2 2020 年 4月1日以降に個人を保証人とする

連帯保証契約をする場合には、極度額の定めが必要

また、2020 年 4月1日から、改正民法が施行されます。改
正民法では、個人が根保証契約をする場合全般につき、保証契約の際には極度額（保証債務額の上限）を定めなければ効力を有しないとする規定が設けられました。
そして、賃貸借における保証も、「根保証」に該当するとされたことから、改正法施行後に締結される個人を連帯保証人とする契約の場合には、当事者間の合意で極度額を適切に定めることなどが必要ですし、保証契約は上記のとおり
書面で結ぶことが必要ですから、書面に極度額を明記することが必要となることに注意してください。極度額をいくらと定めるかに関しては、特段の規制はなく、公序良俗に反するような極めて高額な設定でない限りは、当事者間で自由に定めることができます。
なお、改正法施行前に結ばれている連帯保証契約については、改正民法の附則で現在の民法を適用するとされていますので、改正法施行にあわせてあらためて極度額を定めることなどは必要ありません。

QA
連載 vol.99（最終回）

知っていれば役立つ税務相談

東京シティ税理士事務所

代表税理士

山端 康幸

「空き家の3,000万円特別控除」の手続き「空き家の3,000万円特別控除」の特例を利用したいと考えています。
適用を受けるための手続きを教えてください。

&

2 税務署への手続き
1の「被相続人居住用家屋等確認「空き家の3,000万円特別控除」の特例の利用者が増えてい書」取得後、税務署に提出するます。適用を受けるためには、空き家の所在する市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、その確認書を添付して税務署へ確定申告する必要があります。その確認書申請の手続きと確定申告書の手続きは以下のようになります。

1 市区町村への手続き（建物を取壊す場合）のは以下の書類となります（a）被相続人居住用家屋等確認書（b）確定申告書（c）譲渡所得の内訳書（d）登記事項証明書等（e）売買契約書のコピー等「被相続人居住用家屋等確認申請書」を市区町村に提出し、以下の要件を満たすことが認められれば「被相続人居住用家
屋等確認書」の交付を受けることができます。
①被相続人が亡くなる直前まで1人で住んでいた家屋であること。
②家屋が相続時から取壊し時まで事業・居住・貸付（以下、「事業等」）の用に供されていないこと。
③敷地が相続時から譲渡時まで事業等の用に供されていな
いこと。
④敷地が取壊し時から譲渡時まで建物または構築物の用に供されていないこと
上記の確認のため下表の書類が必要となります。

3 申請・申告の注意点「被相続人居住用家屋等確認申請書」の提出を受けた市区
町村は、内容の確認をした上で「被相続人居住用家屋等確認書」を交付します。申請後は市区町村で内容の確認をし、必要に応じて申請者や担当省庁に内容の確認をすることもあります。そのため交付までは1週間以上かかるようです。確定申告の期限に書類の交付が間に合うよう余裕をもって申請する必要があります。
確定申告書は譲渡のあった翌年2月16日から3月15日の期間、
自己の居住している所轄の税務署へ提出します。期限を越えると特例が認められませんので注意してください。

●「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けるために必要となる書類（A） 被相続人居住用家屋等確認申請書（申告書）※（B） 被相続人の除票住民票の写し（C） 当該家屋の取壊し・除却・滅失時の相続人の住民票の写し（D） 当該家屋の取壊し・除却・滅失後の敷地等の売買契約書コピー等（E） 当該家屋の除却工事の請負契約書コピー（F） 以下の書類のいずれか
・電気ガスの閉栓証明書
・水道の使用廃止届出書・宅建事業者による「空き家で、かつ、除却または取壊しの予定があること」を表示して広告していることを証する書面のコピー（G） 取壊し・除却・滅失時から、敷地等の譲渡時までの当該敷地等の使用状況がわかる写真（H） 取壊し・除却・滅失時から、敷地等の譲渡時までの間の当該敷地等における相続人の固定資産課税台帳（または固定資産税課税明細書）の写し※国土交通省のホームページから入手可能です。
Realpartner 2018.3

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連載 vol.9（最終回）

住まい の 保 険 あ れこれ

春の嵐、メイストームに要注意！
暴風被害も火災保険でカバー
保険ジャーナリスト

鈴木 健市

強風・突風被害は 2 ～ 5月に集中暖かくなる3月から5月にかけては屋外でのレジャーに最倒壊家屋の下敷きになり1名が死亡する大惨事でした。

Insurance

適な季節ですが、低気圧が急速に発達し、
「春の嵐」
「メイス

では、暴風などが予想されるときは、どのような備えが必

トーム（5月の嵐）」と呼ばれる台風並みの暴風や猛吹雪が発要でしょうか。建物やその周りを見直して、飛びやすいもの、生することがあります。
「春の嵐」をもたらす発達した温帯低倒れやすいものを固定するか家の中に入れる、屋根や雨戸、

気圧は低気圧の中心から離れたところでも風が強く吹くためシャッターの点検・補強、窓ガラスに飛散防止用のフィルムをに、被害の範囲が広がりやすい特徴もあります。

貼る、などが挙げられます。

2012 年 4月3日から5日にかけて、日本列島を襲った強烈な春の嵐は、山形県酒田市飛鳥で秒速 39.7メートル（最大瞬事故件数は「水災・風災・雪災」がトップ

間風速 51・1メートル）、和歌山県友ヶ島で最大瞬間風速 41.9

暴風で屋根に被害が生じた場合には、その修理費用を火メートルを観測するなど、各地で記録的な暴風となりました。

災保険でカバーできます。補償範囲は「火災」に限定されてこの影響で、歩行中の転倒や屋根からの転落、倒木の直撃にいるわけではありません。ちなみに、住宅を取り巻くリスクをより多数の死傷者が出たほか、トラックなどの横転事故、住整理してみると、次のようなものがあります。

宅の破損や停電、交通機関のマヒ、パイプハウスの破損など①失火やもらい火による火災、落雷やガス爆発などの破裂・Insurance

爆発

広範囲にわたる被害が発生しました。
ちなみに、東京都の強風・突風による負傷者数を月別に見②風災、雹災、雪災による窓ガラスや屋根の破損

ると、トップは4月（159人）、2位3月（127人）、3位2月（119人）、③給排水設備に生じた事故などによる水濡れ

4 位10月（75人）、5 位 5月（61人）の順で、2 月から5月に集中④泥棒などに窓ガラスを割られるなどの損害や家財の盗難していることがわかります（東京都消防庁調べ、2006 年1月⑤台風やゲリラ豪雨による水災～ 2010 年12 月、5 年間の合計）。

⑥自動車の飛び込みなどによる破損、汚損など

風による気象災害で忘れてはならないものに竜巻がありま

風 災では、風で 住宅 の屋根 瓦や雨どいだけでなく、カーす。竜巻の特徴は、①突発的に発生、②猛烈な風が吹く、③日

ポート、ガレージ、バルコニー、テラス、TV アンテナなどが壊本のどこでも発生、④季節を問わず台風、寒冷前線、低気圧

れても補償されます。ただ、損害額が 20 万円以上の場合にに伴って発生、⑤雹を伴う場合が多い、などです。

のみ保険金が支払われる「20万円フランチャイズ」という条

2012 年 5月6日午後1時頃、茨城県南西部および栃木県南東 部 で 大 規 模 な 竜 巻 被 害が 発 生し08

Realpartner 2018.3

件があったり、自己負担額（0 円～ 10万円程度）が設定されていたりすることもあります。

て、両県で約 2,000 棟の建物が火災保険の事故件数ランキングを、ある大手損害保険会

被害を受けました。中で社の例で見ると、トップが「水災・風災・雪災」で 5 万件を超も大きな被害が発え、2 位は「突発的な事故での破損・汚損など」で1万件程度、生したのが茨城県

3 位は「漏水など水ぬれ」で1万件弱（2015 年度個人用火災総つくば 市 で、住 宅合保険の保険金支払実績）。自然災害や日常のアクシデント

被 害 は1,100 棟 をが上位に並び、中でも「水災・風災・雪災」が圧倒的に多くなっ

超 え、1つ の 竜 巻ています。

Insurance

被害では過去最建物をいろいろなリスクから守る「住まいの 保 険」を1年大の規模となりま

間、取り上げてきました。異常気象が頻発する中で、大切なした。特に全壊 が住宅を守るために、改めて火災保険を見直していただければ

約 210 棟 も あ り、と思います。

連載 vol.8（最終回）

読んだ気になるかも？
できれば読みたい！

5分で分かる経済学・経営学の名著
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

トマ・ピケティ『21世紀の資本』②
前回紹介したように、ピケティ教授によれば、世界中で経済的格差が拡大している理由は、もともと資本を持っている富裕層の「資本からの所得」が、多くの人々の「労働からの所得」よりも大きくなってきていることにあります。
「 資本からの所得」が増えてす。そうなると、国民所得全体が増えても、その中で「資本からの所得」の占める比率がさらに高まります。

国が所得再分配にかかわる必要性もある?!

いるのは、大きな戦争などがなく、世界各国で資本が蓄積さこれらのことは、将来的に「労働からの所得」よりも「資本れてきているためです。資本の利回り（資本収益率）は、長期からの所得」の比率がさらに高くなり、資本を「持つ者」と「持間にわたって4～6％程度で大きくは変わりませんが、資本のたざる者」との格差がいっそう広がることを意味します。
しか「元本」が増えてきているので、「運用収益」である「資本からも、こうしたメカニズムを自動的に制御する仕組みが資本主の所得」が増えているのです。

義には組み込まれていません。何もしないで、格差が是正す

それでは、「 労働からの所得」が「資本からの所得」ほど増ることは期待できないのです。そこでピケティ教授は、所得のえていないのはなぜでしょうか。
「労働からの所得」が増える

分配機能を市場に委ねるのではなく、国が所得の再分配にためには、国民所得全体が増えることと、増加した所得の多かかわる必要性を説いているのです。今、アベノミクスでは、

くが労働に分配されることが必要です。

企業に賃金上昇を促していますが、本来は景気対策だけで国民所得（＝国民生産）が増えるかどうかは、
「人口の増
加」
と、
「一人当たりの産出量の増加」という2つの要素によっなく、所得再分配の効果も含めて、賃金のあり方や税制改革などを検討する必要があるのかもしれません。

て決まります。ケーキを作るときに、その生産量全体を増や

ピケティ教授の考え方が正しいとすると、このまま何の政すには、「人手を増やす」か「一人当たりのケーキ生産量を増策も講じられることがなければ、これからは「持てる者」が「持やす」
しかないのと同じことです。実際、世界の国民所得は、たざる者」に比べてさらに有利になる時代が到来することに「人口増加」と「一人当たりの産出量の増加」の両方によってなります。不動産ビジネスという観点から見ると、良好な立地

成長してきました（下表）。ですが、「人口増加」は地球というの資産を保有することに加えて、IT化などのための設備投資

物理的制約がある以上、いずれ増加率は低下していくでしょをして、資本が生み出す収益を増やすようにしていくことがうし、これまで産業革命やIT革命で支えられてきた「一人当た考えられます。ただし、ピケティ教授は資本を持つ者が有利

りの産出量の増加」にも限界があるでしょう。そう考えると、になると言ってはいますが、それはあくまでも「平均的な利

将来的には世界の国民所得の成長率は低下すると考えるの回り」を前提にしてのことです。実際には、不動産ごとに利回が自然です。

りもリスクも異なるので、やはり最後に必要なのは、「プロと低成長時代が続くと、家計の消費が減って貯蓄率が高まりしての目利き」ということになりそうです。

ます。そのようにして蓄積された資金は、銀行などを通じて、投資や資産運用に向けられるので、資本蓄積が進みます。すると、前述したように、資本の「利回り」は変わらなくとも、資本という元本が増えるので、資本が生み出す運用収益が増加します。
しかも右表からもわかるように、国民所得の成長率は、
1913年から2012年にかけて3.0％まで上昇しましたが、長期間にわたって資本の平均利回り（資本収益率）である4～6％を下回っています。過去の数値の動きから見る限り、この傾向は将来にわたっても続くことが予想されるので、「資本からの所得」は、国民所得の伸び以上に増えていくことになりま●世界の国民所得の年平均成長率
国民所得の
成長率

人口
増加率

一人当りの
産出量の
増加率

0-1700

0.1%

0.1%

0.0%

1700-1820

0.5%

0.4%

0.1%

1820-1913

1.5%

0.6%

0.9%

1913-2012

3.0%

1.4%

1.6%

期間
（西暦）

資料：トマ・ピケティ『21世紀の資本』
より作成
Realpartner 2018.3

09

連 載

vol.14（最終回）

地域を笑顔でサポート！
地域貢献 etc.

空き家対策

編集／全宅連不動産総合研究所

埼玉県宅建協会

タウンマネジメント・スクール

会員企業から72人が参加、活発な議論
埼玉県宅建協会は1月30・31日の2日間、「タウンマネジメント・

埼玉県宅建協会・内山会長

全宅連不動産総合研究所
武井所長

スクール」
を開催しました。今回のスクールは一昨年の大阪府宅建協会中央支部に続き2 ヵ所目、協会単位では初の開催でる社会貢献が大切」と指摘するとともに、「地域に密着した街す。会員企業から72 人が参加し、これからの不動産業のありの専門家として、街を守り地域の価値を高めていくようなロー方について活発な議論を交わしました。

カルスターになってほしい」と述べました。また、埼玉県宅建

今回のスクールは、「地域の資産の活用により、地域の活性協会から27 年度に策定した埼玉県宅建協会版「ハトマークグ

化に貢献できる高度な不動産人材を育成する」ことを目的に、

ループ・ビジョン」、全宅連不動産総合研究所からは不動産業「10年後の住宅市場と不動産業界を予測し、中小宅建業者と界を取り巻く市場動向についての説明も行われました。

して進むべき方向について考える」ことをテーマにしました。

続いて行われた講演では、大阪市阿倍野区で長屋再生等

内容は、8～9人単位で8チームを作り、チームディスカッショ

を通じてエリアの価値向上に取り組んでいる丸順不動産（株）

ン形式で参加者自らが考えるワークショップと、具体的に地の小山隆輝社長、八王子で地域貢献を通じて賃貸物件の空室域の活性化やまちづくりを実践している不動産業者の実践事解消に取り組む（株）エスエストラストの杉本浩司社長の 2 氏

例を学ぶ講演、現地見学会の3部構成で行われました。

が登壇。小山社長は「宅建業者という自らの職能を生かし、不開催にあたり埼玉県宅建協会の内山俊夫会長は、「ハトマー

動産の活用を通じて地域の魅力を高めることが大切」、杉本

クグループ・ビジョンの『みんなを笑顔にする』を実践するため

社長は「就活イベントや商店街とのタイアップなど、地域・行には知ることが大切です。今日のタウンマネジメント・スクー

政と連携しながら地域の魅力を高めて学生が街に残るように

ルを通じて皆で学び、情報交換することで、1つでもいいからする」と、それぞれの思いを語ってくれました。

地域に戻って、空き家・空き店舗をなくし、地域価値を向上さ

ワークショップは、講演をはさんで 2 回に分け、10 年後の市せる原動力となってもらえれば」と述べ、2日間のスクールに期

場予測、現状認識＝顧客・経営資源・競争認識のテーマに沿っ待を寄せました。また共同企画した全宅連不動産総合研究所

た形で行われました。年齢や地域、また業務内容も仲介や開の武井建治所長（愛媛県宅建協会会長）も、「中長期的な将来

発、管理など幅広いため、置かれている環境が異なる参加者を見据え自分たちの業務などを見直す機会にしてほしい」とが多い中でも、人口減少や高齢化、空き家問題、大手企業と呼びかけました。

の競争など抱えている課題は共通していることから、先輩の不動産業の現状と課題を把握する

知見や若手の新鮮な発想にお互い耳を傾けながら、各チーム
とも活発な議論が交わされました。

1日目は、まず基調講演として登壇した、日本大学スポーツ

初日のチーム発表では、「高齢者問題」「空き家問題」「外国人

科学部教授・マサチューセッツ工科大学不動産研究センター

需要」
「AI」
「地域活性化」「事業承継」などが課題として挙げられ研究員の清水千弘教授が、「これからの不動産仲介業は CSRるとともに、中小宅建業者ならではのフットワークの良さ、地域（企業の社会的責任）からCSV（共有価値の創造）の観点によに根付いた活動の重要性を指摘する意見が多く出されました。

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日本大学スポーツ学部・
清水教授

丸順不動産（株）
・
小山社長

（株）
エスエストラスト・
杉本社長

現地見学会を実施するとともに
リノベーション手法を学び、今後の戦略を模索

NPOモクチン企画・連代表

清陽通商（株）・
栗本社長などについて大きなヒントを得られた見学会となりました。
午後からは、NPO モクチン企画の連勇太朗代表による木造アパートのリノベーション手法、清陽通商（株）の栗本唯社

2日目は午前中に現地見学会が行われ、（株）村上不動産（村長による物件の購入やリノベーション時の資金調達手法に

上昌巳社長）をはじめ埼玉県宅建協会埼玉東支部として関ついての講演で、資産を再生する上で必要な建築資金調達

わっているリノベーションによるまちづくりに取り組む草加市、の具体的な方法論について学んだ上で、再度ワークショップ（株）磯野商会（磯野達雄社長）が手がける米軍ハウスを継承しを実施。経営課題を明確にするとともに、今後不動産業界がた入間市の「ジョンソンタウン」、（株）尚建（徳山明社長）がクラ目指すべき姿・戦略についてディスカッションを重ねました。

ウドファンディングを活用し築古物件を再生している東京・前日からの講演や現地視察で得た知見を生かしながら活発

千駄木の 3 ヵ所に分かれて視察。それぞれの目的や状況をヒな意見が交わされ、休憩時間になっても議論が続くチームがアリングしながら、リノベーションの考え方や手法、収支計画

相次ぎました。

ワークショップの様子

現地見学会の様子

チーム発表の様子

最後に各チームの発表が行われ、「地域特性を生かした横要の掘り起こし」など、新たな需要喚起策も提案されました。

の連携強化」「利他の心をもって、街と人とおつきあいする」

研修総括を行った清水教授も「2日間で考え出した答えを、「地域を明るくする企業力と人間力をつける」「異業種との連

ぜひ明日からの実践につなげ、明るい未来を作ってほしい」

携強化」など、地域で長く培ってきた歴史や信用力を発展・強と激励。参加した会員からは「実務に役立つとてもいい研修化する意見が多く出されるとともに、「AI や IT の進化、大手やだったので、ぜひ次回も行ってほしい」との声が多く寄せられ

異業種参入などを負の要素とするのではなく、共・協業相手とました。最後は参加者全員によるかけ声で盛況裡に終わりまして考えていく」、「単身者向け戸建住宅」や「セカンドハウス需した。

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連載 vol.9（最終回）

これからの不動産市場― 方向性とヒント
日本大学スポーツ科学部教授・マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員

清水 千弘

高度不動産人材になるための条件は金融知識を身に着けること不動産業と金融業が融合
新しい資金調達チャネルも登場
不動産業と金融業が融合し、不動産市場は進化していくといわれたのが2000年代初頭でした。2001年に日本版不動産ても過言ではありません。また、事業融資は、繰り返し借り換えをしていくことがありますので、そのような借り換えにどのような条件で応じてもらえるのかということは、事業を存続していく上で極めて大きなリスクとなります。このような構造のことを経済学では、「金融リスクをとる」といいます。

投資信託、いわゆるJリートが登場し、不動産投資が一般的に幸せになろうと家を買ったにもかかわらず、金融リスクにさなっていきました。また、最近では、不動産特定共同事業法のらされてローン破たんをしてしまい、家を買う前よりも結果と改正があったり、不動産に特化したクラウドファンディングがして不幸になってしまう消費者も少なくありません。また、できたりと、中小不動産業者にとっても、今までなかった資金

リーマンショック後に顕著でしたが、前期に過去最高益を出調達チャネルが提供されるようになりました。

しながらも、ローンの借り換えができなくて、たくさんの建設

それでは、どうして宅建業者・宅建士は、金融市場と向き合会社・不動産会社が倒産していきました。このようなことは、

わないといけないのでしょうか。経済学では、市場を大きく二金融リスクをきちんと理解しないままに、住宅に投資をしたつに分けて考えています。モノやサービスが生産され、取引さり、融資を受けてしまったりした結果ということになります。

れる「財・サービス市場」と「資産市場」です。住宅でいうと、財サービス市場で取引されているのが住宅サービスであり、

リノベーション分野でも金融技術が必要

その対価として家賃というものが決定されます。資産市場でさらには、市場が成熟していく中では、新規の開発よりも、は、資産としての住宅が取引されており、そこで決定されるの既存の住宅を購入してリノベーションを希望される消費者や、が住宅価格となります。さらに、その住宅を購入する消費者

そのような物件を購入後に、リノベーションをして再販するよ

は、住宅ローンを銀行から借りて購入するのが一般的です。まうなビジネスが成長していくことも期待されています。後者にた、宅地分譲をしている宅建業者・宅建士は、金融機関からおいては、通常の住宅から収益物件まで、急速に市場が大きお金を調達して開発を行っています。

くなってきています。そのような新しい需要に対応していくた

つまり、消費者においては、住宅を購入しているようで、住宅ローンを購入しているといっても過言ではないのです。そしめには、それにふさわしい金融技術を身につけていかないといけません。

て、宅建業者・宅建士もまた、開発事業から収益を得ているよ

したがって、これからの宅建業者・宅建士は、まずは金融知

うで、収益から費用を差し引いた手元に残る純収益は、金融

識をしっかりと習得していかないといけません。従来の宅建士機関に支払いをしている利子に大きく左右されているといっとしての専門性を超えて、より高いレベルで仕事をしていく専
門家を、「高度不動産専門人材」と呼ぶとすれば、最初に習得すべき知識は金融であるといっても過言ではないと思っています。
住宅という消費者を幸せにする商品を売っている裏側で、
ローンというリスクを持った商品を抱き合わせで販売している
こと、開発という新しい付加価値をつける仕事をしているとともに、融資という大きなリスクも取っているということをしっかりと認識し、洗練された金融知識を身につけることで、「高度不動産専門人材」に進化していっていただけたらと思っています。

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Realpartner 2018.3

中小宅建業者・宅建士の出番がやってきたといわせるための条件

幸せを得るために必要なお金のうち住宅への支出は世界的に25～30%を占める

開発をすすめています。
住宅の価格を予測する技術の研究開発に始まり、消費者がほしい住宅はいったいどのようなものなのか、またはどの物件

最近注目されている、不動産市場におけるAIの活用、つまりと相性がいいのかを解析するマッチングまたはリコメンド機「不動産テック」は、専門家を超えていくのでしょうか。テクノ

能の研究、画像から間取りとして識別したり、建物の外観からロジーの進化は、常に私たちの生活を改善してきました。人々

建築後年数を予測したりする画像解析技術の研究、窓からのは、テクノロジーの進化に応じて、一層大きな幸せを手に入れ

景観や部屋の中などの生活を仮想的に再現するバーチャルリてきたと言ってもいいと思います。

アルティの研究、センサーを使って部屋内部の快適性を測定

そうすると、前述の問いは、「不動産テックが人間の幸福に革命をもたらす」ということとなり、それによって、「街の不動し、一定の条件を維持するためのセンサー技術の研究など、様々な研究が進められているのです。

産会社、つまり中小宅建業者・宅建士が消える日が来る」といこのようなテクノロジーの進化は、従来の宅建業者・宅建士

うことになるのでしょうか。このような問いの答えは、誰がどの仕事を多く置き換えていくのかもしれません。さらには、人

れだけ、世の中の人々の生活の中で必要とさ間ができなかったことを、新しいテクノロ

れ、不動産というものを通じて、人々を幸ジーが消費者に対して提供してくれる

せにしていくことができるのかという中ようになってくるでしょう。サービスそにあると言ってもいいでしょう。

のものが進化するのです。

経済学において、人々の幸せを「効用」といいます。私が研究の対象としている消費者物価指数とは、消費者がお社会的介在価値を拡大することがポイント

金の対価として得ることができる幸

しかし、そのようなテクノロジーのせを一定としたときに、その幸せを進化が、中小宅建業者・宅建士の仕得るためにいくらのお金が毎月必要事を奪うということではありません。

かということを測定することを目的とみなさんの仕事を助けてくれるようになしています。そして、そのような中で、住宅に対する支出は、世界的に25%から30%をることで、より短い時間と低い費用で仕事ができるようになり、時間を創り出すことができると占めており、最も大きな割合を占めているのです。そうすると、

考えればいいでしょう。そうすると、その時間を使って何をす

宅建士を含む住宅産業に関わるものは、消費者の最も大きなるのかということになります。みなさんのお仕事が発展してい幸せにかかわる専門集団と言えるのです。

くためには、提供する社会的介在価値を拡大させることがでさらには、不動産は、そのような消費財という性質を持つときるのか、つまり専門家としてどのように進化していけるのか

ともに、資産という側面もあります。住宅が私たちの資産の多ということになります。そうすると、冒頭の問いは、次のようにくの部分を占めるということを考えれば、宅建業者・宅建士と変えることができるのです。
「中小宅建業者・宅建士の専門

は、消費者の、または未来の消費者の幸せに密接にかかわっ

性・機能の進化が人間の幸福に革命をもたらす」。

ている専門家なのです。そうすると、人間の幸せの増幅を願

そのヒントを本連載ではお示しできたのではないかと思いい、研究をしている科学者たちが、この領域に注目するというます。みなさんは、それぞれの街のローカルスターとなり、そののは自然の成り行きなのです。そのような中で、内外において地域の人たちの幸せに貢献されていかれますことを願い、本多くの科学者たちが、不動産テックという領域で新しい技術

連載を締めさせていただきます。
Realpartner 2018.3

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連載 vol.18（最終回）

Rea tor Woman
不動産

関係で頑張っている女性を応援します

不動産コンサルティング・相続コーディネート事業

土地活用から相続まで人生に寄り添う

このページでは、不動産業界で活躍されている女性を応援するとともに、住まいの賃貸・購入を考えておられる女性を応援します。

松下幸之助氏との出会い、熱意を学ぶ
東 京 駅に程 近いビルの一室にある夢相 続は、2001年に相続コーディネート業務専門会社として、曽根惠子社長が立ち上げた会社です。
1987年に不動産会社「株式会社扶相」（現フソ
ウアルファ）を設立したのが30 歳のとき。ひょんなことから不動産業界に足を踏み入れることになった曽根さんですが、持ち前のバイタリティと“一生懸命”という言葉を胸に、お客様に寄り添うサービスを心掛けた結果、アパート管理・
土地活用と相続コンサルティングの2本柱で事業を成長させることができました。
「いろいろな縁のおかげ」と謙遜する曽根さんですが、「今で相談室に並べられた相続関連の多数の著作はこの仕事が天職だと思っています」と笑顔で話してくれました。
曽根さんが最初に就職したのは、松下電器（現パナソニック）の創業者である松下幸之助
氏が創設したPHP研究所。当時は松下氏も健在
で「出勤のお出迎えで何度かお会いしたことがあります」とのこと。この出会いは、後に起業した曽根さんに「熱意を持って何事にも一生懸命に取り組むことが大事だ、という気づきを与えて相続コーディネーターによる相談風景

くれた」といいます。

起業後、1,000 坪の土地活用コンサルティング
しばらくして結婚した曽根さんは退職し、中小企業診断士だった義父の仕事を手伝い始めます。義父に勧められて簿記の資格を取得するとともに、宅地建物取引主任者（現在の宅地建物取引士）の資格も取得。その資格を使い、義父が不動産会社を立ち上げたもののうまくいきませんでした。その後、曽根さんは夫の勤務先の近くに引っ越し、最初に応募した土地売買専門の不動産会社に再就職しました。お客様の要
望で賃貸業務も始めるなどして、不動産業の経験を積みながら、2人の子どもにも恵まれまし（株）夢相続［東京都］

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代表取締役 曽根 惠子 さんた。ところが、家庭の事情もあり3年半で退社。
そして紆余曲折があり、元同僚と2人で今の会社の前身となる不動産会社を設立しました。
元同僚は現在も名誉会長として一緒に仕事をしていますが、スタート時は全く不動産経験はなし。
「不安もありましたが自分の資格でできる唯相続対策セミナーも頻繁に開催

一の道が不動産業。それまでの経験が大いに役立ちました」と振り返ります。

から相続まで、人生に寄り添う不動産コンサル

賃貸業務からのスタートでしたが、前職で自ティング・相続コーディネート事業を軌道に乗社ビル建設の手伝いをした経験から、アパー

せていきました。実務支援も必要と考え「相続ト・マンションのプランニングから建築、物件

コーディネート実務士」も創設し、相続には家族管理等を含めた一気通貫で手掛けた方が先を間のコミュニケーションが重要と「家族をつな見据えた提案ができると判断。最初にご紹介いぐコミュニケーション研究会」を立ち上げ、ス

ただいた大家さんが1,000 坪もの土地を所有しマートフォン向けアプリ「家族をつなぐキモチていたこともあり、土地活用から不動産コンサノート」の運用も開始するなど、新たな取り組み

ルティングに至るサービスをとても喜んでもらにも挑戦しています。

えたことも、大きな自信につながりました。

相続に不動産業の可能性あり！
と気付く
1993 年に不動産コンサルティング技能登録試験（現在の不動産コンサルティングマスター）がスタートしたことをきっかけに、相続対策を含めた業務を本格化。
「相続は税理士や弁護士に相談することが多いのですが、不動産を知らなお客様との信頼関係で成り立ち、20 ～ 30 年と長いスパンのビジネスですが、「『ありがとう』と言ってもらえる前向きな仕事であり、何よりも手がけた物件が作品のように残ることが楽しい」と曽根さんは語ります。

同じ生活者として女性の感覚・発想力が生かせる仕事

いときちんとした対策ができません。そこに不また不動産コンサルティングや相続コーディ

動産業の可能性があると考えました。また、男ネートは資金がなくても始められ、「同じ生活者

性社会である業界の中で、キャリアが短くてもとして相談者に感情的に寄り添い、同じ目線に女性が活躍できる新しい分野だと感じました」。

立てるという部分で、女性の感覚、発想力が生

そこで相談窓口としてNPO 法人を設立した

かせる仕事」だといいます。

り、士業とのネットワークやコンサルティング業

曽根さんが精力的にTV出演や書籍出版を行務の料金体制を確立したりしながら、土地活用

うのは、情報発信に加え、この仕事の魅力を女

夢相続のホームページ

性や若い人に伝え、目指してもらえる職業にしたいという思いから。
「女性が増えれば、不動産業界のイメージももっと変わるはず」と、曽根さんはこれからも積極的に情報を発信し、そのお手伝いをしていくつもりです。

「家族をつなぐ
コミュニケーション研究会」のホームページ
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連 載

紙上研修

vol.168

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

全宅保証の業務
苦情解決事例と弁済事例［平成 29 年度版］
（公社）全国宅地建物取引業保証協会

公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会（以下「本会」）の業務は、宅地建物取引業法（以下「業法」）第 64 条の 3 に規定されています。

その中で「苦情解決業務」「弁済業務」は消費者を保護するための大事な業務です。
ここでは、苦情解決業務と弁済業務の内容をご説明するとともに、

平成 29 年度に実施した事例をいくつかご紹介いたしますので、

宅地建物取引をするうえでご参考にしていただければと思います。

1

苦情解決業務と弁済業務（1）苦情解決業務

苦情解決業務は、業法で「会員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情の解決」を適正かつ確実に実施しなければならないと規定されています。
そして、苦情解決の申出があったとき、本会は「その相談に応じ、申出人に必要な助言をし、当該苦情に係る事情を調査

認証決定され申出人への弁済金の支払い（還付）が完了す

するとともに、当該会員に対し当該苦情の内容を通知してそると、当該会員に対して「還付充当金納付請求書」により、還の迅速な処理を求めなければならない」とされ、本会は必要

付充当金の納付を請求します。
「納付請求書を受け取った日に応じ「当該会員に対し、文書若しくは口頭による説明を求から2 週間以内」に納付できない場合には、本会の会員資格

め、又は資料の提出を求める」
ことができ、当該会員は「正当を喪失します（業法第 64 条の 10）。また、いかなる理由があ

な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない」とろうとも、分割払いや納付期限の猶予等は一切認められてお定められています。

らず、会員資格を失うと、1 週間以内に営業保証金を供託し当該苦情が自主解決もしくは撤回されない場合には、後述する弁済業務へと移管し、当該苦情にかかる申出人の主張する債権について弁済認証すべきか否かの判断をすることになります。

（2）弁済業務なければ宅地建物取引業を営むことはできなくなります（業法第 64 条の 15）。
弁済制度は、本来会員が支払うべき申出人との宅地建物取引により生じた債務を本会があくまで「立替え払い」するものであり、本会は当該会員に対しその「立替金」を請求するこ弁済業務とは、「会員と宅地建物取引業に関し取引をしたとになりますので「保険」
ではありません。2 週間以内に還付者（申出人）の有するその取引により生じた債権」に関し、認充当金の納付ができず、会員資格を喪失した後も（認証決定

証限度額の範囲内で当該申出に係る債権を弁済する業務を時点で既に会員資格を喪失していた場合も同様）、引き続きいいます。

本会には求償権（還付充当金の支払請求権）があり、会員に弁済を受けるためには認証申出書を提出し、本会の認証は支払義務が残ったままとなりますので、当該会員より支払を受けなければならないことになっており、また、認証に関いがない場合には、債権回収のため会員及び連帯保証人にする事務を処理する場合には、認証申出書の受理の順序に対し、必要に応じて差押えや強制執行などの法的手段を講じ

従って認証の可否を審査することになっています。

る場合もあります。

16

Realpartner 2018.3

２

苦情解決申出→「解決」事例

解決事例 4

申出人：買主会員：媒介◆申出人買主は、売買契約決済後、申出人がリフォームをす

業法第 64 条の 5 により本会が実施する「苦情の解決業務」

るためにキッチンの壁紙を剥がしたところ、壁・天井が真っの対象となる事案は「会員の取り扱った宅地建物取引業に係

黒で柱も腐っていた。申出人が調査したところ、当該物件にる取引に関する苦情」となっています。

は過去に火災が発生しており、会員はこれを知りつつ説明をそれらの苦情のうち、本会の自主解決の要請により「解決」に至った事例について紹介します。

しなかったことが判明した。そこで申出人は修繕費用を会員に求めたが、何の対応もないため当会の苦情解決申出に
至った。

解決事例1

申出人：買主会員：媒介◆申出人買主は、平成 26 年 6月、会員に対し取引物件（旅館
3 棟、価 格 6,500 万 円）の 買 付 申 込 み を 行 い、翌 日、申 込 金
300 万円を送金した。ところが、同年 7月、会員より『不動産購■申出人・会員双方協議の上、合意書を作成し、その後、合意内容に基づき改修工事費用 85 万 9,633 円について、会員より申出人に支払われたため、解決に至った。

解決事例5

申出人：買主会員：媒介入に関する誓約書』が郵送され、当該書面の中に「ローンが◆申出人買主は、中古マンションの購入を会員から勧められ通過しなかった場合、代金 5％を支払う」旨の記載があり、事たため、当該物件を購入するための申込金として、100 万円

前に全く説明のない内容であったため、取引を中止したが、を媒介業者である会員に支払った。申出人は会員に対し、不申込金が返還されないため、苦情解決を申し出た。

審な点が多かったこともあり、内容証明郵便にて解約を申し■会員より申出人に対し、申込金 300 万円全額が返還された

出たが支払期限までに返還されなかったため、本会に苦情ため、解決に至った。

解決の申し出を行った。

解決事例2

申出人：買主

会員：売主■会員は申込金 100 万円の返還に応じ、申出人への入金も確認できたため、苦情解決申出の解決届が提出された。

◆申出人買主は、会員を売主として土地売買契約を締結し手付金 108 万円を支払った。その後、会員が当該土地を第三者へ転売したことにより、土地の引き渡しを受けることが不可能になった。そこで、手付金の返還を求めて苦情解決の申し出を行った。
■会員が申出人へ手付金108万円を返還したため、解決した。

解決事例3

申出人：買主

会員：売主◆平成 28 年 10 月、申出人買主は、会員を売主として中古マンションを購入した。当該マンションの配水管に錆びが発生しており、その修理のために 43 万 5,682 円の費用がかかった。
当該費用を瑕疵担保に基づく損害賠償請求として会員に請求したが、対応してくれないため苦情解決を申し出た。
■苦情委員会より、会員に自主解決を要請したところ、申出人の請求額全額の支払いがなされ、その後申出人より解決届が提出された。

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紙上研修

３

弁済認証申出→認証決定事例

本会になされた認証申出の中から、認証決定された事案を紹介します（※実際の認証申出事案を元にしていますが、申出内容や債権額等は簡略化しています）。

認証事例1

申出人：買主

会員：売主★手付金の返還請求事例●事案の概要申出人買主は、会員の本社ビル物件を 6,800 万円で買い受け、1階部分を会員に賃貸することで合意し、平成27年6月、

平成 29 年 2月中旬頃、申出人が室内リフォームを実施した

申出 人 宅 にて売 買 契 約を締 結し、申出 人 は 会員へ 手 付 金

際、雨漏りしていたことがわかった。申出人はこの事実を会

350 万円を振り込んだ。

員に通知し、会員は修繕工事を実施した。

決済日は 8 月末の予定であったが、抵当権の抹消が間にしかし、その後も雨漏りは収束せず、被害が拡大したため合わないと会員から申し入れがあったことから延期となり、再度、会員に対応を求めたが、会員は音信不通になってし

その後、会員から連絡を受けて決済予定日を 9 月15日に変

まった。

更した。

そこで、申出人は、雨漏り工事費用の請求を求めて当協会

9 月15日、会員から「債権者のうちの 1 社が抹消に応じない」と説明されたため、決済は中止となった。
9 月20日、会員が同月24日までに抵当権を抹消できない

へ認証申出を行った。

●結論

認証 378万0,400 円

本件取引の瑕疵担保責任期間は 2 年であるが、その期間場合は、会員の債務不履行による契約解除として、同月25日

内の請求である。雨漏りの事実については、室内リフォーム

までに手付金 350 万円を支払う内容の覚書を会員との間での際に初めて判明しており、隠れた瑕疵と判断できる。
雨漏りの修繕工事費用相当額である378 万 0,400 円を認交わした。
しかし、期日を過ぎても支 払わ れ な かった た め、手 付 金証と判断した。

350 万円の返還を求める催告書を会員に送付したが連絡がつかず、手付金 350 万円の弁済を求め、本会へ認証申出を
行った。

●結論

認証 350万円

本件取引の解除の原因が会員の債務不履行によることが明らかであり、手付金 350 万円を認証と判断した。

認証事例2

申出人：買主会員：売主★瑕疵担保責任に基づく雨漏り修繕費用を求める事例●事案の概要平成 29 年 1 月、申出人買主は会員を売主として中古物件

を 2,560 万円で購入する契約を締結し、同月末日に決済が完了し引き渡しを受けた。

18

Realpartner 2018.3

ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子

メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。

ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町 2-6-3

連 載

vol.168

ご注意を！

「あなたの土地を高く買い取ります！」はトラブルのはじまり！
過去に原野商法の被害に遭った消費者が再びターゲットに！
1970年代から1980年代にかけて、無価値な原野やめの費用」「税金対策」等と称して様々な金銭の請求を

山林を値上がり確実などと欺き、不当に高額な価格でした挙げ句、別の原野等を購入させられてしまう、と販売する「原野商法」が社会問題となりましたが、近いったものが目立ち始めています。

年、その被害に遭った消費者やその相続人が、「原野商
法の二次被害」にあうケースが急増しています。
その代表的な手口として、被害者の所有する原野等を「高く買い取る」などと電話勧誘をし、「買取りのた

被害者は高齢者が圧倒的に多く、子や孫に無価値な土地を残したくないという心理につけ込む手口により被害が深刻化しています。原野や山林などの買い取り
話には絶対に応じないようにして下さい。

「土地を高く買い取ります」
等と言葉巧みに勧誘

原野商法の二次被害イメージ図（独立行政法人 国民生活センター資料を基に作成）

消費者（過去の原野商法被害者）
だまされて購入した無価値な土地を数十年保有している

原野商法の相手方業者

二次被害発生●相談事例（独立行政法人を支払わせる（土地の交換契約という形式をとる場合
国民生活センター資料を基に作成）もある）という「下取り型」と、売却のために必要だとトラブルの内容としては、電話勧誘により土地の買して、支払う必要のない調査費用や整地費用等を請求

い取りや売却を持ちかける「売却勧誘型」の事例が多する「サービス提供型」に分けられます。
特に最近の事例としては、「下取り型」の被害が多発

く見受けられます。
この「売却勧誘型」は、消費者の所有する土地を買いしています。また、これら以外の手口として、数十年前取る条件として、別の原野等（この土地は高く売れる土に購入した原野等の管理費用を突然請求してくるとい地であるとウソの説明をする）を購入させて、その差額

う「管理費請求型」も見受けられます。

近年多発している原野商法の手口「土地を高値で買い取る」等と持ちかける

売却勧誘型

数十年前に購入した
原野等の管理費用を突然請求する

管理費請求型

新たな原野等の購入が売却とセットになっている

下取り型（近年、多発しているトラブル）

売却のための各種費用が必要と請求する

サービス提供型

以上のような勧誘に対しては、きっぱり断ることが肝心です。またこれらの勧誘をしてくる相手方業者に対しては絶対にお金を支払わないことと、不審な点を感じた場合は放置せず、家族や信頼できる第三者等に相談することをお勧めいたします。

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平成30年3月10日発行（毎月10日発行） 通巻第474号 発行人／伊藤博 編集人／追分直樹
発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

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