【第１２６回 定期講演会 講演録】
［日時：平成１９年４月１０日
第 １２６回 講 演 録 ］
場所：東海大学校友会館

平成１９年地価公示について

国土交通省土地・水資源局地価調査課
地価公示室長 河井 睦朗
１．概況

いところの高い上昇率が、全体平均を押し上げているといった傾向が見られるのかなと考えているところです。

河井でございます。よろしくお願いいたします。それ

地方部においても、ブロック中心都市とか県庁所在地

ではお手元資料と適宜参考資料を参照させていただきな等を中心として、下げ止まり感が一部で出てきているわ

がらご説明申し上げます。１０１頁、概況でございますが、けですけれども、地方部では、人口の減少と高齢化とい地価公示は、毎年１月１日段階の地価を鑑定評価で判定ったことがあり、産業的にも国際化の中で地場産業の不して、前年の１月１日からどれぐらい変動しているかと振がございますし、地方経済を下支えしていました公共

いうことで、発表しております。平成１９年の地価公示は、事業の削減が、やはり財政改革構造との絡みの中で続い

１６年ぶりに全国平均で住宅地、商業地ともに上昇に転じております。あと景気対策で、区画整理を地方でやったました。今回上昇したのは、基本的にはマクロ経済情勢

ことで需給バランスが崩れているといったこともあるよの改善だと認識しており、三大都市圏におきましては、

うですし、道路が便利になったことで、郊外に大規模店

経済情勢が好転して、住宅・オフィスともに実需が出て舗が沢山立地して、従来の既成商店街、既成市街地から、きました。

郊外の商業施設に顧客が流出して、既存の商店街等の活

マクロ経済情勢の指標は色々あるわけですが、土地・力が低下し、それによって中心部の地価が下落する現象

住宅に特化したもので見ても、住宅でいえば明らかに三も見られるということで、地方においては一部下げ止ま

大都市圏においては、住宅着工戸数が着実に増加しておりとか、明るい要因が出てきてるとはいっても、全体とりますし、土地で申しますと、企業の設備投資が、日銀しては、特に各道府県の２番目以下の都市は依然としてで統計を取っていますけれども、その中で土地への設備

厳しい状況と考えております。

投資が、毎年はっきり増えており、平成１７年度には３兆円ぐらいになったことも見られるわけです。

１２９頁に各県毎の上昇の変動率の一覧が出ております。
１３０頁から１３５頁にかけては、三大都市圏の上昇地点、オフィスで見ますと、オフィスの空室率のデータを見

横這地点、上昇率に応じて色分けして落としたものです

ますと、三大都市圏においては空室率の低下が、はっきが、去年と今年を比較しますと、上昇地点、横這地点、り見られます。資金面におきましても、不良債権問題がさらに大きく上昇した地点のエリア的な広がり、分布の一段落となり、不動産の証券化、Ｊ－ＲＥＩＴみたいな仕組

広がりが明らかに見ていただけますけれども、しかしなみもでき、健全な資金が不動産に廻ってくるルートが確

がら尚かつ青い点、下落しているところが、まだ三大都立されつつあるということで、実需と資金が旨くマッチ

市圏でもあります。

ングして、それによって地価が上昇に転じた、このよう

１３６頁、１３７頁の円グラフは上昇地点、横這地点、下にバブルでない、実需、資金需要のはっきりした地価の落地点それぞれの構成比を色分けして円グラフにしたも上昇であると国土交通省としては認識しております。たのです。上昇、横這地点が増えているのが顕著ですが、だ、非常に大きく上昇したところは、限られており、東それでもまだ地方圏という枠で見ますと、下落のところ

京では丸の内、銀座、六本木、表参道といったところ。

が多いということです。１３８頁から１４１頁は、各エリア

大阪でも梅田駅の周辺、御堂筋のあたりで、選好性が高毎、或いは全国の地点を上昇率の高い順に並べたものですが、やはり中央値よりも平均値が何処でも上回ってい点も上昇が表れていないといったことで、都心への接近

るということで、全体としては下がっている地点が多い性ということで、地価動向にも相違が見られます。

わけですが、全国で見ても、やはり一部の地域で高い上千葉県もそうです。京葉線、総武線、常磐線。これも昇率が出ており、それが平均上昇に繋がっているという

やはりターミナル３０ｋｍということがあって、柏がギリことが伺えます。

ギリですけれども、その辺までは非常に好調で、平均でも上昇しています。ただ、通勤の便の悪いところ、野田、
成田あたりまでは上昇地点は出ておりません。銚子、佐２．エリア別の動向

倉、勝浦、八街、茂原もそうです。東京への接近性に劣るところは、まだまだ上昇地点が出ない状態が続いてい

■１都３県

ます。
ただ、千葉で特筆すべきことは、これまで大きな下落

説明資料のエリア別動向ということで申し上げます。

を見せていた木更津に変化が見られました。木更津は企

東京都区部は非常に好調で、地価の高い一等地、丸の内、業の保有地が多かったのですが、企業の保有土地の処分

銀座、渋谷、表参道、六本木では３０％、４０％を越えるという動きが、ここへきて一段落したのかなと考えてお地点が出ております。こういうところは、オフィスも店

りまして、木更津では需給バランスが改善され、今回平舗も或いは高級賃貸マンションも非常に需要が強く、資均でも上昇に転じました。恐らく今年の白書でも書かれ金的にも証券化のスキームなどがあって、資金も入ってるかと思いますが、法人の土地保有意欲が少しずつ戻っきて、まさに実需プラス健全な資金循環というパターンてきていることもあり、それが市町村別に見た地価動向が典型的に見られるところと認識しています。因みに全の中では木更津あたりにも表れているのかなと考えた次国の最高価格地点は、歴史的な変遷があって、平成の始第です。それから千葉では従来から浦安、市川あたりがめは西銀座の塚本素山ビルが、最高価格地だったのです

都心通勤者のマンション需要ということで好調が続いて、が、平成５年から銀座７丁目の小松ビルになり、平成１４

平均１０％を越える上昇といった数字が見られるようで

年から丸の内の丸ビルに移って、今年から銀座４丁目のす。

山野楽器に移ってきているわけです。都区部で特徴的な神奈川県ですけれども、神奈川県には横浜と川崎の政のは、去年の大きな上昇は４区、中央区、千代田区、港令市がありますが、
これはそれ自体として集積があって、区、渋谷区だったのですが、今年はその周辺の区、例え実需があるわけです。横浜駅前は西口が元々元気が良い

ば台東区、文京区、或いは目黒区、品川区でも平均でかわけですが、東側のみなとみらいの開発も進み、西と東なり高い上昇率になっています。

を結ぶオーバーデッキもできて、回遊性を増してきたと東京都の多摩地区ですけれども、多摩地区も上昇していうことで好調ですし、川崎は武蔵小杉の高層マンショ

おります。多摩地区は都心への鉄道が４本、南から小田ンの林立もありますが、川崎駅前、東芝跡地の再開発が急と京王、ＪＲ中央線、あと西武の池袋・新宿線があるできたり、川崎駅の海側の従来必ずしもアメニティ的でわけですが、郊外につきましては、ターミナル駅から３０

ない、家族向きでない施設が多かったところの再開発、

ｋｍという顕著な傾向が見られ、その範囲内は非常に好調

土地利用転換が進んで、川崎駅周辺も実需に裏付けられです。立川あたりが入ってくるわけですが、立川も駅前た好調な地価動向が見られます。ただ、神奈川も川崎、を中心に好調です。そこを過ぎますと、マイナスにはな

横浜以外は、大和とか相模原あたりで、ポツポツ上昇がっていないけれど、まだ地味な動きになっています。因見られますけれども、平塚とか小田原あたりは、まだま

みに今年は東京２３区内は全地点、住宅地、商業地ともにだ下落が続いています。

上昇になっております。
埼玉県ですが、埼玉もやはり都心への便ということではっきり傾向が分れています。
ＪＲ東北線、
東武東上線、■近畿２府４県

西武線とあるわけですが、これもやはりターミナルから３０ｋｍ以内は非常に好調で、所沢、さいたま新都心、川近畿は、先ず大阪市は東京都区部と似たような傾向が口あたりは、平均で上昇になっているわけですが、それ見られるようです。関西圏の中心ということで、大阪のより離れたところ、例えば熊谷、深谷のあたり、飯能、梅田駅周辺、梅田駅は先ず南東側の阪急関係のヘップナ

秩父は言うに及ばず、そういったところでは、まだ１地

ビとか出来て、西側の阪神の関係の再開発が今進んでいて、これから従来の貨物駅、梅田駅の北側の梅田北ヤー

阪神といわれている６市では平均で上昇になっています

ドも動き出すということで、梅田周辺が繁華性、利便性

が、兵庫でも大阪に出るには厳しいところ、例えば北播が高まっています。梅田から御堂筋の中之島あたりまで

磨、丹波、但馬といったところでは下落が続いて、このは、行政主導の再開発が芳しくなかったこともあって、あたりは地場産業の衰退とか、商圏も弱くなっていて、今一ですが、中之島を越えて淀屋橋から難波までの御堂

同じ兵庫県の中でも改善が見られないところだと思われ筋沿いは、オフィスビル、店舗ビルが建ち並んで、空室ます。

率も少ないようで、そのあたりも繁華性が増して、地価の上昇もはっきり見られるようになっています。

奈良県ですが、奈良もやはり大阪に引っ張られる傾向がはっきりしていて、生駒とか、橿原ニュータウン、真大阪に関して特色が見られるのは、大阪市は去年、住美ヶ丘とか、西大和ニュータウンといったところでは上宅は平均で下落していたのですが、住宅も上昇に転じま

昇していますけれども、大阪へのアクセスの劣る地域でした。更に大阪市だけでなく、大阪府下全体に上昇が波は、やはりまだ高い下落率が続いており、特に大阪から及して、吹田、箕面、摂津あたりは勿論大阪の通勤圏で離れたところ、近鉄でいうと、せいぜい桜井ぐらいまで、

すし、京阪や阪急の沿線、枚方、寝屋川、四條畷あたり

桔梗ヶ丘になるともう厳しいのかも知れません。勿論大も平均でプラスになっています。それから近鉄とか学研

和八木から先の吉野の方など、そういったところでは商都市線の方ですが、布施、東大阪市、富田林あたりもプ

業地、住宅地ともに厳しい状況が続いていると思われま

ラスになって、停滞しておりました和泉地方、堺も今回す。

はっきり平均でプラスになりましたし、岸和田、貝塚あ和歌山県ですけれども、和歌山は近畿で一番まだ明るたりもプラスになってきています。大阪でマイナスといさが見られません。和歌山市は大阪への交通の便は良い

うと、
泉佐野とか泉南、阪南あたりのごく限られた地域、のですが、和歌山市まで出てくるのであれば堺あたりま

関空の地先で大量供給したところに限られています。

で行くという傾向があるようで、すり抜けるのですね。

京都府ですけれども、京都市は二つの性格があって、和歌山市は一部の住宅地でやや下げ止まりも出て、一部

一つは京都自体の核があって、北は今出川かせいぜい鞍上昇は出ているのですが、まだまだ平均が上昇というこ

馬口、南は四条通、西側は烏丸、東は東大路ぐらい、そとにはなっていません。近畿の中では唯一まだ平均下落

ういった四角で囲まれたエリアに京都の繁華街は集中しが続いているところです。

ているのですが、そういったところでは３０％を越える高い上昇の地点が沢山出てきています。京都はやはり大阪への通勤にも人気があるわけです。関西は私鉄の便が良■東海４県

く、阪急沿線の向日市とか長岡京市あたりは平均でプラスになっており、あと、京都南部の宇治、京田辺市、城東海４県ということで、先ず愛知県です。愛知は製造

陽などもプラスになっています。京都では、京都の北、業を中心に好調で、去年から住宅、商業ともに平均で上丹後の方は非常に厳しいわけですけれども、今回亀山で昇していたわけですが、今年も名古屋市でみますと、名もちょっとプラスが出てくるなど、そういったところで古屋の商業の中心地が、駅から離れた栄地区にありましも改善の動きが見られます。

たけれども、そこが好調なのに加えて、名古屋駅周辺、滋賀県ですけれども、滋賀は人口も着実に増えていて、

トヨタの本社がミッドランドスクエアに移ってきたこと

ＪＲの足が良いこともあり、大阪に通勤できるところはもあり、名古屋駅近くの中村地区も非常に高い上昇率のマンション需要が強く湖南地方と呼ばれるエリア、大津、地点が増えており、名古屋の商業地は３０％、４０％の高

草津、栗東市、野津、彦根とかは軒並み平均でプラスにい上昇率を示す地点がかなり増えています。愛知県の他なっています。これは基本的に大阪へ通勤する方の需要の所、トヨタ系の企業が多い西三河地方の豊田、岡崎、だと認識しております。ただ、滋賀の場合には、大阪に安城、刈谷あたりは平均ではっきり上昇が見られますし、通うには厳しいところ、
米原とか湖西方面の高島市とか、去年まで停滞していた尾張地方の小牧、春日井も平均で湖北の郡部、余呉とかはまだまだ下落が続いているよう上昇になっており、知多半島の碧南も上昇に転じました。

です。

ただ、愛知県で面白いのは、名古屋市とか西三河は非常兵庫県ですけれども、兵庫もコントラストがはっきりに好調で、静岡県の西端の浜松、磐田、湖西の辺も好調しており、やはり大阪への通勤需要で動いているようで、ですが、その間に挟まった東三河が停滞していて、豊橋、神戸市東側の３つの区、中央区、灘区、東灘区、あと京新城、蒲郡あたりですけれど、そういったところはまだ上昇地点が表れていない状態が続いています。

■東北

岐阜県では、岐阜市がＪＲの関係で名古屋へのアクセスが良くなっており、岐阜駅に近いところで少し上昇地

それから東北です。東北は仙台以外はどこも厳しいで点が出てきています。それ以外のところは下落が続いてす。特に青森県、岩手県、秋田県は需要が無いのですね。

いるという感じです。

人はドンドン減っていく、公共事業で潤っていたお金が静岡県ですけれども、静岡は静岡市と浜松市が好調で、減っていくということで、明るい要素が無いです。秋田

浜松市は住宅、商業ともに平均で上昇し、静岡市も商業

市では従来からあったデパートが撤退して、未だに跡地

は上昇に転じました。静岡市に関しては、中心商業地、利用が決まらない。マンション計画があっても、行政サ

呉服町通りは従来からの商店街ですけれども、空き店舗

イドにも、マンションなんか要らないという意見もあるがほとんど無いといったことで、従来からの商店街が賑状況で、需給的にどうしようもないのが北東北のようでわっているということです。浜松はスズキとかヤマハとす。

かの製造業が活発です。ただ、県の中部、焼津とか藤枝、

他方、宮城県の仙台は好調です。仙台に関しては、住あと団体旅行的、企業の社員旅行的な観光に依存してい宅でいうと、県内での一極集中ということで、仙台でマた伊豆半島は、まだまだ調子が戻っていないという傾向

ンション需要は高まっており、商業系で言いますと、東も見られます。

北にあったいろいろな拠点を皆仙台に統合するわけです。

三重県ですが、三重も愛知次第というところがあって、仙台にはそういうオフィス商業系の需要もあります。人四日市とか桑名など名古屋に通勤される方の需要があるが来るから店舗も残るし、新しいのも来るといったことところは、少し明るさが見られ、それも横這までですけ

で、仙台は住宅地、商業地ともに平均でプラスになってれども、他のところでは全体として需要が弱く、まだまおります。ただ、宮城県でも例えば漁業関係が主だった

だ下落が続いています。特に伊賀地方は、バブルの頃は石巻市あたりが厳しい状況には変わりありません。

大阪への通勤需要があるだろうということで、かなり大福島県は、郡山市とか福島市の駅前で下げ止まりが見

手デベロッパーが買われたそうですが、殆ど売れ残ったられますけれども、全体としてはまだ下落が続いていまということです。

す。東北は非常に厳しい情勢にあるということです。

■北海道

■北関東

北海道です。北海道は札幌は非常に好調で、札幌もこ北関東ですけれども、北関東の３県で茨城は、いわゆ

れは大通からＪＲ札幌駅の周辺ですけれども、やはり北る首都圏整備法の首都圏に入っている部分、つくばとか海道の中で一極集中、都心回帰的な動きがあって、札幌

守谷とか、ＴＸ沿線は非常に好調で、高い上昇率のところ

市の優良住宅地或いは札幌の従来から繁華性のあるとこも出てきて、秋葉原までダイレクトに、つくばからでもろは、需要が集まり、かつＪ－ＲＥＩＴ系の資金も入ったり

４５分ぐらいでくるということがあって、そういうところ

して資金面の動きともマッチングして、高い上昇率が出は良いのですが、それ以外の北関東は全体としてまだ、ています。北海道は全体的には、景気が全国の中でも著先ほどありましたように三大都市圏でも東京に近づかなしく悪く、かつ、公共事業の落ち込みのダメージが一番

いと駄目だというのがあるわけです。そういった意味であるわけです。ただ北海道は幾つか特色のあるところが

やはり北関東となるとまだ三大都市圏の外延部以上に基あって、伊達市のように福祉のまち、高齢者福祉に力を

本的には厳しいということです。少し明るいところだけ入れて高齢者の定住人口が増加しているところがあった

拾っていきますと、水戸市ですけれども、水戸は平成１７

わけですけれども、それ以外に函館が、平成２７年に新幹

年にダイエーが撤退して、その後跡地利用が決まってな

線が伸びてくるということで、ホテル需要が出て、今回かったのですが、最近東京資本の店舗とかテナントが新上昇地点が表れています。それから旭川が旭山動物園関規に進出してくることになり、ついに特等地にありまし

係の観光需要で結構商店も人が入って、繁華性が増してたダイエーの跡地の跡地利用が決まったということで、きたということで上昇地点が表れています。

その近辺に京成デパートも新規に出店したということで、少し需要が出ています。それから宇都宮市も駅周辺の市街地再開発事業が動き出して、従来宇都宮は郊外型の店

舗に人が流れ、中心市街地の活力の低下が顕著だったわ

ルショックの頃からずっとあったのが大規模店舗と従来けですが、少し持ち直しが見られるのかなという感じでの商店とのせめぎあいですね。大店法もそういったことす。

だったと思うわけですけれども、今ははっきり違うので群馬県ですけれども、住宅地は高崎市も前橋市も落ちるところまで落ちたという感じで値頃感が出てきておりすね。今は郊外か既成中心市街地かということだと思うのです。

ます。ただ、商業地になりますと、支店等の統合もあっあと岡山とか長崎とか熊本のところでもご紹介させてたり、郊外型商業施設に客が流れるといったこともあり、いただくと思いますが、成功しているところは従来の商

従来の商業地の活力低下がまだ続いているのが実状です。

店街に、しっかりしたテナントを呼べる新しい施設ができたところです。
そういうのが郊外へ行くと駄目ですね。
やっぱりテナントをしっかり呼べる立派な施設が新規に■甲信越

立地しているところは、既存の商店街の活性化にも繋がって、食い合いではなくて相乗効果になっています。郊

甲信越です。甲信越に関しては、明るいところも若干外に立地するとパイの取り合いになって、中心部に立地見られます。新潟市はまだ上昇は出てないのですが、高するとパイ全体が膨らむ傾向が見られ、長野市もそうで級住宅地も少し需要の回復が見られるようですし、新幹

す。もう一つありますのは、成功するには一つだけでは線が従来からあったということもあって、長岡市で、商駄目ですね。
長野市の場合だと従来から善光寺があって、業地について少し明るい動きが出てきております。新潟

これは揺るぎない観光資源ですね。この善光寺プラス善駅の高架化事業があるということで、その関係でやはり光寺の門前町の活性化ということで、長野市の中心部の利便性が増すだろうというような、先行需要的なのもあ

繁華性が増したということが言えます。

り、新潟市においては商業地の改善も顕著に見られます。
他方山梨県は厳しいです。これは東京への通勤需要ということで、かなり分譲マンションが供給されて、しか■北陸し先ほど申しましたように、都心駅ターミナルから３０ｋｍというところで白黒がはっきりして、山梨から通う人

それから北陸。北陸は新幹線が軸になっているわけではいないということで、非常に厳しい状況があります。

す。富山県で言いますと、富山市は従来総曲輪地区といやはり山梨の場合は、従来から関東系企業の支店がありうのがあり、ここは国の中心市街地活性化計画認定の第ましたが、その統合といったことがあって、やはり需給１号になって、頑張っているわけですが、富山駅の連続バランスが悪く厳しい状況が続いています。

立体交差事業が始まり、こういったところにかなり新た長野県ですけども、
これまで面白い地価動向があって、な土地需要が起きて、土地利用転換も起こっているとい平成１０年に新幹線ができたわけですけども、新幹線の期うことで、従来の歴史的な資産を生かした総曲輪地区で待があってバブルの崩壊が無かったのですね、
長野県は。

のまちづくりの取り組みと、駅前の交通基盤整備をきっ

ただ、新幹線ができて以降はずっと下がっています。長かけとした土地利用転換と両方旨くいって、まだ上昇に野の中で軽井沢市は、他と全然違う地価動向があって、は行っておりませんけども、持ち直しが見られます。

軽井沢は東京２３区の地価動向と同じです。軽井沢は東京

石川県もそうです。金沢市も、これは北陸の中心です

２３区内の良いところに家を買うような方が軽井沢にもし、香林坊という前田氏がいたころからの中心地の活性

家を持っているといったことで、今回みたいに東京の一化と、それから新幹線絡み、連続立交なんかでＪＲの金等地のど真ん中が大きく上昇すると軽井沢も大きく上昇

沢駅周辺の土地利用転換、再開発が両方相俟って、金沢する傾向になっています。

市の繁華性が増して、地価動向も持ち直しが見られます。

長野市ですけれども、従来ここは善光寺という大きな

金沢は上昇地点がはっきり出ております。

資源があって、そこに商店街もあったのですが、又新た福井県ですけれども、福井は人口が富山とか石川に比なパティオ大門といった施設が出店して、かなり良いテ

べると少ないこともあって、ここもやはり連続立体交差

ナントも集まってきました。旧そごうが移転した跡に複事業はあるわけですけども、上昇という形で表れるには、合型の再開発ビルであるＴＯｉＧＯもできて、ここにもち

まだ時間が掛かるのかなというところです。福井は北陸ゃんとテナントが入っているということで、中心商業地

３県の中ではちょっと厳しい感じかなと思われます。

の繁華性が回復しています。商業地問題というと、オイ■中国

いで駄目なんですけど、ここのように駅前で区画整理事
業が成功すると結構、そういう駅前の一等地の地価が改

中国の方にまいりますが、山陰は本当に厳しいです。

善されてくるといったようなことです。公共事業という明るい要素が無いです。人口規模も少ないし、トピックのは重点的に実施するというのが地価の面から見ると効スとしてあるのが鳥取県の境港市です。ここは隠岐島の果、速効性はあるのかなというふうに、数字としては見方へ行く船が出るところで、元々ターミナル性はあるわられます。

けですけども、先ほど申しました２本目の目玉というの山口県です。山口県に関しましては、下関市がありまが旨くできたのです。それは「ゲゲゲの鬼太郎」です。

す。下関市は面白い現象があって、住宅地に関しては改

コミック界では「ドラえもん」と「ゲゲゲの鬼太郎」が善が見られて高級住宅地、値段の高いところでは上がっ

根強い人気があるそうで、その「ゲゲゲの鬼太郎」の作ているということで、需要が強いのですが、商業の方は、

者水木しげるさんが、この境港のご出身ですけれども、下関に住んでる方が、道路が便利になって九州の方へ行

彼が８５歳になったのを記念して、記念館ができて、賑わ

くということで、ここは住宅地は明るいのですが、商業いを見せているということで、少し明るい動きが出てき

地はかなりまだ落ち込みが見られます。山口県の場合にています。大したことではないのでしょうけども、そうは結構小さい都市がポコポコある感じで、集積メリット

いった動きがあります。

で全体として底上げされていくという現象が見られなく山陽側に転じて、岡山県です。岡山市は本当に明るくて、あまり上昇傾向が出ておりません。

て、
一応山陽ブロックの中心都市は広島市ですけれども、岡山は新大阪にも１時間弱で行きますね。あと四国への玄関ということで、岡山から鉄道で１時間ぐらいで琴平■四国に入って行きますし、そんなようなこともありまして、
岡山市に結構需要が出てきています。実際岡山市内を見四国です。四国は特徴的なことが３つあります。個別

ましても、ＪＲの駅ができたり、
岡山西バイパスができ、の県に入る前にそれを申しますと、一つは本四架橋の影

非常に交通基盤とか都市基盤整備も進み、中心部に天満響です。これはプラスマイナス両方に出ているのです。

屋というデパートが進出してきたり、あと、ビッグカメ

基本的にはストロー効果的なことが大きくて、従来高松

ラの出店が決まったりですね、非常に中心部の活性化も市が四国の中心だったし、玄関ということで非常に良か進んでまいりまして、岡山市は平均でプラスになっていったわけですけれども、今はもう高松を通ってそのままるということです。先ほど基本的に２番目以下はどこで兵庫県とか大阪に行く、岡山に行くというストロー現象も厳しいということを申したのですが、岡山県に関してがあって、かなり需要が流出する要因に本四事業は今のは、ＪＦＥ、旧来川崎製鉄がある倉敷市で今回上昇地点がところはなっているということが一つ。それから都市計出てきましたが、鉄というのは全部好調ですね。さっき

画の政策の変更の影響がダイレクトに見られるのが四国の木更津市もそうですけれども、鉄があるところは基本です。四国はご存じの通り、香川県が線引全廃して、愛的に全部良いです。鉄というのはこれから中国とかで幾媛県が東予地域で線引全廃して、徳島県が調整区域の開らでも要るし、かつ、良い鉄は基本的に日本でしか作れ

発許可基準を大幅に緩和しました。それで活性化するだないのですね。鉄をやっているところは何処でも大丈夫

ろうということでなさったのですが、それによって需給だという傾向が地価動向でも見られるようです。

バランスが崩れて悲惨な状況になっているということで広島県ですけれども、広島市というところは周囲に山が控えていて、都市化できるところは割と狭いのです。

すね。あと、もう一つが松山の一人勝ち。あとで松山のことは申し上げます。

それは何を言っているかと言いますと、需給バランスが香川県は先ほど言いましたように、本四ができたことあまり悪くならない構造があり、そういったことでかなもあって、或いは線引の廃止による需給バランスの崩壊

り回復してきています。全体的に言いますと岡山の方にがあって、非常に厳しい状況になっています。徳島県も中国地方のウエイトが移っていると言われているのです同様です。高知県はこれまでずっとバブルの崩壊が無くが、それでも回復は見られるということです。あと、福て、地価がずっと横這いだったのですが、需要が元々弱山市のあたり、福山はＪＦＥ製鉄の製鉄所があります。あく、人口減少なんかもあって、高知県は、本四連絡橋にと東広島市、これは旧来の西条市で、区画整理は大体郊よる需要流失の影響を一番強く受けていることなどもあ外の方でやると、申しましたようにパイの食い合いみたって、なかなか改善の動きが見られません。

愛媛県ですが、愛媛は東予地方、新居浜とか今治とか宮の参道にかなり手厚い商店街が張り付いているわけで西條とかは製造業が強いところですね。化学工業とかタすけれども、一昨年国立博物館ができたわけです。先ほオルとか造船とか。こういったところの製造業自体なかどお話ししたように２番目の法則があって、太宰府天満

なか厳しいのですね。そういったところが景気が良くな宮に加えて、国立博物館ができたということで、はっきいのと、先ほど申しましたように、線引を東予地域は全り一日ここで遊ぼうかという話しになるわけです。それ廃したために需給バランスが崩れて、おかしくなりましで太宰府市で上昇地点が表れています。だから北九州はた。

駄目だけども太宰府は好調ということです。

松山市はこれは凄いです。ここは先ず道後温泉という九州の他の県でいきますと、佐賀県は厳しいです。長

集客力のある施設があるわけですね。道後温泉の強みは崎県ですけども、長崎県も離島とかは非常に厳しいわけ

一泊できます。
泊まると泊まらないと全然違うのですね。

ですけども、長崎市は元々、坂とかあって、需給関係が一泊して、今までだったら温泉しか無かったのが、あそ元々タイトなエリアではあるわけですね。ところが中心

こはロープウエイ商店街というのがあって、商店街から地に又新たな施設、全国資本の施設が旨くやってきて、松山城にロープウエイで上がって行けるようになっていそこに比較的九州系のテナントが張り付き、市域全体のます。司馬遼太郎の坂の上の雲という作品があって、今パイが膨らむ形での活性化ができて、長崎市は地価の絶度ＮＨＫでもいずれやると聞いています。秋山好古、真対水準がかなり今高いのですね。同じようなことが熊本之それから正岡子規、この三人があそこの出身というこ県にも言えまして、熊本市でも上通り下通りの商店街ととで、その記念館を作って、商店街もかなりトリップのいったところに新しい施設が来て、従来の商店街自体も長い商店街ですけども、電線を地中化して、カラー舗装

かなり活発になっています。

をして、セットバックも商店街で協力してなさったよう大分県と宮崎県はまだそういったのが見られなくて、ですけども、そういった商店街の整備で、商店街それか

かなり地価が下落したこともあって、少し下げ止まりもら松山城、ロープウエイ、坂の上の雲、そこに道後温泉

出ているのですけれども、まだ依然として厳しい状況ががあって、これはまさに本四架橋のＥルートの効果に乗見られます。それから鹿児島県ですが、鹿児島市は新幹っかって人が大勢きて、松山市は何と平均でもプラスに線ができて、商業地は上昇地点もあるのですけれども、なりました。地価から見ると明らかに四国の中心は高松

実は鹿児島県に関しては高齢化人口現象が凄く、北東北

ではなくて松山です。水準からいってもトレンドからいと鹿児島は大きいらしいですね。そんなことがあって、ってもそうなっております。

基本的に需給バランスの需の方の落ち込みから来る需給バランスの悪化によって住宅地は下落率が拡大という傾向が、鹿児島県では見られます。

■九州

沖縄県ですけれども、沖縄は観光でして、はっきり数
字的にも観光客は増えておりますし、あと、那覇のモノ

それから九州です。九州に関しては、やはり福岡市のレールもあって、那覇市は非常に好調です。あと、沖縄一人勝ちというのが非常に大きいのと、それから九州で全体で見たときに、勿論厳しいのですけども、沖縄は米は特に、いかに旧来の商店街に新しいテナントを引っ張

軍の再編問題等があって、他で見られるように公共投資れる施設を持ってくるかということですね。でも福岡市の落ち込みが無い構造があって、基本的に経済全体が割はもの凄い好調です。
住宅地では大濠公園周辺のエリア、とファンダメンタルの下支えができているということで、商業地では従来の中洲とか天神とかで非常に高い上昇率

それ程落ち込みもこれまで無かったし、現在も見られなが出ていますし、それからやはり鉄道網も新幹線が今度いということが沖縄については言えます。

鹿児島まで通るということで、博多駅の周辺で４０％を越

以上各論を申し上げました。

える上昇地点が出ています。福岡市は本当にアジアの玄関ということで非常に好調です。
それに引き替え大変なのが北九州市で、ここはどんど

３．平成１９年１月１日時点の地価動向の評価

ん下落して、上昇地点は一個も無いし、鑑定士さんの話でも北九州の持ち直しは当面無いだろうと言われている

あと、一番大事なところで、説明資料の１２７頁以下の、ところです。それから太宰府市は特色のある動きがあり

今の地価動向をどう認識するか、これからドンドン上がます。太宰府は元々太宰府天満宮があって、太宰府天満っていくのかどうかというところの分析に入らせていただきます。先ず１）ですけれども、１４６頁です。非常にったときに、若干右肩下がり的なトレンドがあって、千高い上昇率を示しているところは、ここにありますよう

葉、埼玉あたりになると７割を切る月も結構多いというに非常に限られていて、いかにも良いところですね。実

ことが見られます。１５５頁を見ますと、東京のマンショ

は昭和６２年というのが東京で非常にバブルが酷かった

ンの供給戸数が都区部では少しずつ減っています。
ただ、わけですが、あのころ２３区内では住宅地では７割の地点

これは今いわゆる新価格という言葉もあるわけですけれが４０％づつ上がっていて、商業地では２３区内の８９％のども、少し売り惜しみ的なこともあるとは言われていま

地点が４０％上がっているという、滅茶苦茶な状況があっすけれども、やはり東京の場合には、仕入れが高くなったのですが、今回はそういったところは非常に限られてていて、高い仕入れに見合う価格で値付けした場合に売いるということです。こういったところについては、高れるかどうかという、判断しかねているといった事情が級賃貸マンションという形、或いは収益性の高いオフィあるのではないかと考えているところです。１５５頁の下ス需要、或いは高級な店舗なんかの実需と、先ほど申しは在庫ですけれども、都区部では在庫は減ってきているました証券化のスキームを中心とする資金面のマッチン

のですけれども、埼玉、千葉では増えていまして、最近グが旨くできて、それが反映されて地価が上がっていま

神奈川でも在庫の増加が見られるということのようです。

す。はっきり説明のできる地価上昇で、しかもそれは一

それから１５６頁で、今度は住宅の取得能力で、住宅の部の地域に限られているということが言えようかと思い

取得能力指数というのがありまして、これは勤労者の所ます。

得と金利の水準から見て、幾らの家が買えますかという

１５１頁ですけども、銀座、中央通りの最高価格地点はことで、その幾らの家というのは、資金計画の想定を、山野楽器があるわけですが、ここから５００ｍぐらい行っ頭金なり、親からの贈与を２割、それから自分の金でロ

た昭和通りを抜けた、築地の方に行く、銀座大塚ビルさーンを組むのが８割として、年収の最低２５％までをローんのところは地価自体の水準が１／２０ぐらい、上昇率もンの返済にあてますよと、それに見合うローンの最大限大きな差があるということで、比較的狭いエリアでも実借入の額がこれぐらいですと。それの０．８で割り戻して、際の土地の個別的要因というか、利便性によってかなり

これだけの家が買えますと。それを指数化したものです

差があります。何処でも土地であれば上げるということから、収入が増えれば指数が上がるし、ローンの金利がでは決して無いということです。

上がりますと、指数が下がることになっておるのですが、あと、過去の絶対水準との比較ということで何時もおただ、質の問題があって、同じ値段でも狭くなってはし

示ししておるわけですけれども、参考資料で言うと１４３

ょうがないわけで、公示地価、地価水準が上がればこの頁から１４５頁ぐらいまで見ていただきますと、やはり住指数は低下して、
又建築単価が上がれば指数が落ちると、宅地も商業地も、平成１９年公示で少し持ち直している三そんな形になっているわけですけれども、これを昭和５５

大都市圏、持ち直していると言いましても、バブルが始年から見てまいりますと、バブルの頃は確かに地価が上

まる昭和６０年以前、昭和５０年代の水準になっており、がっていたものですから指数が下がっていたわけですね。

商業地はまだオイルショック後ぐらいの水準ということ

建築単価もあの頃凄く上がりました。

が言えるわけです。１５３頁をご覧下さいますと、三大都

その後はデフレ的なことがあって、地価が下がって建市圏の地価の動向とＧＤＰの推移を比べてみたのですが、築単価も落ちて、住宅取得能力指数が上がっていたので第二次オイルショックが終わったころから今までＧＤＰすけれども、最近地価が少し上がってきて、その分景気が大体名目で倍ぐらいになっているわけですけれども、が回復しても給料が直ぐには上がらないということで、それと比べると地価の長期的なトレンドはかなり低いと落ちてきているということで、ドンドン住宅取得能力がころにあるということで、そういうファンダメンタルと高まって、少し高い値付けをしても付いてくるという感の関係から見ても、今の地価水準が高すぎるというわけ

じでもなかなかないと思われます。マンションの年収倍ではないと考えているところです。

率、これはよく年収の５倍という言葉があって、それをでは実際需要の面から見てどうかということで、先ず越えると厳しいというのがあるわけですけれども、今は住宅に関してですが、１５４頁をご覧いただきますと、分

東京では５倍に近いところに張り付いていまして、これ

譲マンションの平均単価というのは確かに上がっているから値上げして、仕入れに見合うような高い値付けをしわけです。ただ、新築のマンションの場合、契約率が７ていくと、捌けるかどうかよく分からない。東京とか埼割を切ると、特に専業のマンション業者なんかは厳しい

玉なんかでは結構そういったことも見られるということと言われているのですけれども、毎月の契約率を見ていで、住宅の需要から見て、ドンドン押せ押せという感じでは必ずしもないと判断しております。

ます。住宅ローンは新ＢＩＳ規制の導入もあって、これかでは、オフィスの収益性の面から見てどうかというこら伸びる要素もあるし、これから団塊の世代ジュニア、とですけれども、オフィスの収益性は、賃料と空室率に今３０代前半ぐらい、そこの住宅需要が最後なので、伸び表れるということで、１５７頁ですが、空室率は確かに東る要素はあろうかと思うのですが、今のところまだ住宅

京圏、大阪圏、名古屋圏、何処でも低下が見られます。

ローンの残高は横這いが続いているということです。

ただ、賃料がなかなか上がらないのですね。ずっと賃料

それからＪ－ＲＥＩＴ、私募ファンドの不動産証券化がどが落ち込んできたあと、最近も上昇には転じていません。

うかということですけれども、１６０頁をご覧下さいます

基本的に我が国では継続賃料の上昇というのが難しいでと、毎年度末、ストックベースで物件取得の総額を見てすね。色々当局の方が仰っているのは、今証券化関係、みたものですけれども、明らかにプライベートファンド、投資法人への金融機関の融資に関して、金融庁が厳しく

Ｊ－ＲＥＩＴともにマーケットの規模は拡大しつつあって、しているのはここだと言うのですね。

昨年の末で大体累積で、ストックベースで見て１１兆５千

最近、リスク審査のときにも、新ＢＩＳ規制に対応して、億円になっています。この大体半分が東京都区部に集中

住宅ローンのリスク計数を減らして、投資法人に対するして、その内の６割が都心３区に集中しているというこ

融資分のリスク計数を拡大しているのですけれども、そとです。新規取得全体で見て確か２兆円ぐらい昨年１年

れは結局、投資法人の収支計画、採算性の見通しという間の取得があって、その半分、１兆円が２３区内、その内のが、賃料の上昇を描いているわけですね。ところが我の６千万円ぐらいが港、中央、千代田の３区内というこが国の場合には、居抜きで買ったときに、継続賃料の改とが伺えます。

定は、そうはできない。そこは外国と違うわけですね。

ただ、１６１頁の上をご覧下さいますと、フローベース

その辺の商習慣があるので採算性の見通しと、収益分岐で見るとＪ－ＲＥＩＴの物件取得ペースが落ちてきているわ

点の設定が甘いのではないかということを金融当局は厳けです。その中で取得する物件の種類を見ても、オフィ

しく見ているのだということを仰っているところです。

スが無くなってきているのです。良い物件が無くなって今の関係でオフィスの収益性が、これから必ずしもバラきているわけです。ではそれがどのぐらい儲かっている

色一色ではないということを申し上げました。

かということで、Ｊ－ＲＥＩＴの場合、ご承知の通り、各Ｊ

今度は金融の面からどうかということですが、１５８頁－ＲＥＩＴの投資法人のホームページに半年毎に運用対象

でマネーサプライが書いてあるのですけれども、これを物件毎の成績が出ているわけですね。それを見て、これ見ますとバブル後は確かにマネーサプライの伸びが凄か

でキャピタルゲインと言っているのは、当初の取得価格

ったわけですね。最近不良債権の処理も終わったというと直近の資産価格との変動率ですね。インカムゲインとこともあって、マネーサプライの伸びはそれ程上がっていうのは、当初の取得価格に対して純収益がどれぐらいきてないということで、ただ、これは別に今落ちている

上がっているかで見ていったものですけれども、物件のわけではないので、ブレーキになるということでは決し価格の上昇率が段々減ってきている、この赤い線が狭くて無いわけですけれども、金融の方からどんどん回復しなってきています。インカムゲインは横這いで、キャピていくという感じではないのです。それから不動産向け

タルゲイン狙いの投資が、環境的に少しずつ厳しくなっの貸付を見ましても、これも最近ちょっと回復はしてきてきていることが見られます。

ていますが、それ程上がってはいません。ただ、最近Ｊ

それからＪ－ＲＥＩＴは、投資法人が取得する時に鑑定評－ＲＥＩＴ的なのを見ると直接金融でやっているところも価が必要で、その鑑定評価の結果が、ホームページで公あるのですが、しかしああいうところもいわゆるデット

開されるわけですけども、その鑑定評価額と実績ベースの部分もありますので、そういった不動産向けの貸付との純収益、キャップレートを見ていったときに、やはりいう意味でも加熱ということにはなっていません。

右肩下がり的になっていて、これから本当にＪ－ＲＥＩＴの１５９頁の上の図ですけれども、銀行の貸出残高と不動

収益性という面から見ても、取得のトレンドから見ても、産向けの買い出し残高の変動率の推移を見たわけですけ

これまで通り右肩上がりに行って、そのバックに一般投れども、バブルの頃は赤い線。不動産向けの残高が全貸資家からの資金がドンドン入ってくるかというと、必ず付残高の伸びよりもグンと伸びていて、これが総量規制

しもその傾向が強まるとばかりも言えないということもで急に縮んだのがよく分かるわけですけれども、最近もあり、我々として、今バブルに入っている、いやこれか

不動産向けの貸付について金融庁のご指導が厳しいといらバブル必至だという見方はしてなくて、現在の実需とうこともあって、伸びが抑えられていることが見て取れ

健全な資金循環に裏付けられた地価の回復が、これから

続いていくかどうかを注視してまいりたいと考えている次第です。
予定の終了時間の少し前ですが、ここで終わらせてい
ただきます。