リサーチ・メモ

既存住宅のリスク回避方策２―仲介業者の保証サービス
2016 年 11 月 1 日

前稿に述べたとおり、既存住宅の流通阻害要因の一つとして、既存住宅の品質に関するリスクの問題がある。これを回避する方策として、近年多くの大手仲介業者は、自社が仲介した既存住宅について、住宅保証サービスを提供している。また、資力が不足する中小の仲介業者であっても、自社による保証サービスを提供できるように、仲介業者が被保険者となる既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買）が本年 4月に認可され、9 月から販売が開始された。本稿では、その概要を紹介する。
現在、大手仲介業者が提供している住宅保証サービスは、各社のホームページによると次のとおりである。
住宅保証サービスの提供状況1

三井不動産リアル
ティ

保証内容

条件

対象者

ｻｰﾋﾞｽ期間・築 30 年以内の戸建て引渡し後判明した次の不具合①雨漏り②建物構造上主要な部位の木部の腐蝕（戸建てのみ）③給排水管の故障④シロアリの被害引渡し後判明した次の不具合①雨漏り②建物構造上主要な部位の木部の腐蝕（戸建てのみ）③給排水管の故障④シロアリの被害引渡し後判明した次の不具合①雨漏り②建物構造上・不具合がないものとして認定した物件（ⅱ）
・自社が仲介し、規定の仲介手数料を払ったこと

売主

売主：引 ① か ら ③ は
渡 し 後 ３ 上限 200 万円
か月（ⅲ） （ 買 主 に つ
いては免責 5
買 主 ： 引 万円）
渡し後４か 月 目 か ④は上限 50
ら １ 年 ９ 万円
か月

引渡し後 2 年間の設備保証あり

37,827・不具合がないものとして認定した物件
・自社が仲介し、規定の仲介手数料を払ったこと

売主

売主：引 ① か ら ③ は
渡 し 後 ３ 上限 200 万円
か月（ⅲ） （免責 5 万円）
買 主 ： 引 ④は上限 50
渡 し 後 ４ 万円
か月目か 又 は 仲 介 手
ら １ 年 ９ 数料の 2 倍のか月
額のいずれか低い額

引渡し後 2 年間の設備保証あり

35,987・不具合がないものとして認定した物件(ⅳ)
・自社が専属売主

売 主 ： 引 500 万円
渡し後３か月（ⅲ） ※ 2016 年 6月 9 日以前に買主：引 検 査 を 受 け

引渡し後 2 年間の設備保証あり

21,939・築 30 年以内のマンション※自己居住用物件に限る

住友不動
産販売

・築 30 年以内の戸建て・築 30 年以内のマンション※自己居住用物件に限る

東急リバブル・築 30 年以内の戸建て・築 30 年

1

買主

買主

上限金額

備考

27 年
度仲介件数
(ⅰ)

保証対象

各社のホームページ等から著者作成

一般財団法人 土地総合研究所

1以内のマンション（ 30 ㎡ 以上）※自己居住用物件に限る

野村不動産

近鉄不動産

小田急不動産・築 30 年以内の戸建て※自己居住用物件に限る

主要な部位の木部の腐蝕（戸建てのみ）③給排水管の故障④シロアリの被害引渡し後判明した次の不具合①雨漏り②建物構造上主要な部位の木部の腐蝕③給排水管の故障④シロアリの被害
及び⑤地震による損壊

・築 25 年以内の戸建て※自己居住用物件に限る

引渡し後判明した次の不具合①雨漏り②建物構造上主要な部位の木部の腐蝕③給排水管の故障④シロアリの被害

・築 25 年以内の戸建て※自己居住用物件に限る（ⅶ）

引渡し後判明した次の不具合（ⅷ）①雨漏り②建物構造上主要な部位の木部の腐蝕

一般財団法人 土地総合研究所

専任又は専任媒介契約
により（買主は自社媒介）仲介し、規定の仲介手数料を払ったこと
・媒介価格が査定価格の125％以 内であること
・補修は指定リフォーム会社によること・不具合がないものとして認定した物件(ⅴ)
・自社が専属専任又は専任媒介契約により（買主は自社媒介）仲介し、規定の仲介手数料を払ったこと
・媒介価格が査定価格の125％以 内であること
・不具合がないものとして認定した物件
・自社が専属専任又は専任媒介契約により（買主は自社媒介）仲介し、規定の仲介手数料を払ったこと
・媒介価格が1000 万 円 以上かつ査定価格の 120％以内である
こと
・検査法人が検査し不具合がないものとして認定した物件
・自社が専属専任又は専

買主

渡し後４か月目から１年９か月

売主

売主：引 ① か ら ③ は渡 し 後 ３ 上限 200 万円
か月（ⅲ）④は上限 50
買 主 ： 引 万円
渡し後４か月目から１年９か月

・検査により不具合があった場合 5 万円を上限に補修

売主：引 ① か ら ③ は渡 し 後 ３ 上限 200 万円
か月（ⅲ）④は上限 50
買 主 ： 引 万円
渡し後４か月目から９か月

引渡し後 1 年間の設備保証あり（設備保証はマンションも対象）

1 年間

引渡し後 1 年間の設備保証あり

買主

売主

買主

買主
(ⅶ)

た物件は、①から③上限200 万円、④上限 50 万円①から③は上限 1000 万円（免責 5 万円）

7,710
（ⅵ）

・昭和 58 年以降のマンションについては、2 年間（築年数によって最長 5年）の設備保証

3,748

1,214

④は上限 50万円

2

③給排水管・電気設備の故障④シロアリの被害

京急不動
産

・築 20 年以内の戸建て・築 25 年以内のマンション※自己居住用物件に限る

センチュ
リー21 グループ(ⅸ)

・築 25 年以内の戸建て・築 30 年以内のマンション※自己居住用物件に限る(ⅹ)

引渡し後判明した次の不具合①雨漏り②建物構造上主要な部位の木部の腐蝕（戸建て）③給排水管の故障④シロアリの被害引渡し後判明した次の不具合①雨漏り②建物構造上主要な部位の木部の腐蝕（戸建てのみ）③給排水管の故障④シロアリの被害（戸建てのみ）

・築 20 年以内の戸建て※自己居住用物件に限る

引渡し後判明した次の不具合①雨漏り②建物構造上主要な部位の木部の腐蝕③給排水管の故障④シロアリの被害

大成有楽 ・新耐震基不動産販 準 に 適 合している
売

引渡し後判明した次の不具
合
①雨漏り

日本住宅
流通

築 25 年以一般財団法人 土地総合研究所

任媒介契約により（買主は自社媒介）仲介し、規定の仲介手数料を払ったこと・不具合がないものとして認定した物件
・自社が専属専任又は専任媒介契約により（買主は自社媒介）仲介し、規定の仲介手数料を払ったこと
・媒介価格が査定価格の125％以 内であること
・不具合がないものとして認定した物件
・自社が専属専任又は専任媒介契約により（買主は自社媒介）仲介し、規定の仲介手数料を払ったこと・不具合がないものとして認定した物件
・自社が専属専任又は専任媒介契約により（買主は自社媒介）仲介し、規定の仲介手数料を払ったこと
・媒介価格が査定価格の125％以 内であること
・不具合がないものとして認定した
物件

売主

買主

売主

売主：引渡し後３か月（ⅲ）
買主：引渡し後４か月目から９か月

売主：引渡し後３か月（ⅲ）

買主

買主：引渡し後４か月目から９か月

売主

売主：引渡し後３か月
（ⅲ）

買主

買主：引
渡し後４か月目から９か月

売主

売主：引
渡し後３か月（ⅲ）①から③は上限 1000 万円（買主については免責10 万円）

535④は上限 50万円①から③は上限 200 万円

26,113④は上限 50万円①から③は上限 200 万円

2,625④は上限 50万円①から③は上限 200 万円

引渡し後 1 年間の設備保証あり

4,221④は上限 503

スターツ
ピタット
ハウス

内の戸建て
※自己居住用物件に限る②建物構造上主要な部位の木部の腐蝕③給排水管の故障④シロアリの被害

・築 30 年以内の戸建て引渡し後判明した次の不具合①雨漏り②建物構造上主要な部位の木部の腐蝕（戸建てのみ）③給排水管の故障④シロアリの被害

・築 30 年以内のマンション※自己居住用物件に限る

ポラスグ
ループ・中央住宅

・築 30 年以内の戸建て・築 30 年以内のマンション※自己居住用物件に限る

引渡し後判明した次の不具合①雨漏り②建物構造上主要な部位の木部の腐蝕（戸建てのみ）③給排水管の故障④シロアリの被害

・自社が専属専任又は専任媒介契約により（買主は自社媒介）仲介し、規定の仲介手数料を払ったこと・不具合がないものとして認定した物件
・自社が専属専任又は専任媒介契約により（買主は自社媒介）仲介し、規定の仲介手数料を払ったこと・不具合がないものとして認定した物件
・自社が専属専任又は専任媒介契約により（買主は自社媒介）仲介し、規定の仲介手数料を払った
こと

万円
買主

買主：引渡し後４か月目から９か月

売主

売主：引渡し後３か月（ⅲ）

買主

買主：引渡し後４か月目から９か月

売主

売主：引渡し後３か月（ⅲ）

買主①から③は上限 200 万円

引渡し後 1 年間の設備保証あり

2,575④は上限 50万円①から③は上限 300 万円

2,334④は上限 50万円

買主：引渡し後４か月目から 1 年９か月

ⅰ）売買仲介件数。住宅新報調べによる。
ⅱ）築 10 年を超える戸建ては検査機関による建物検査を実施し、それ以外は担当者による物件調査の結果、現に不具合が発生しておらず、対象物件として認定したもの
ⅲ）売買契約上の売主の瑕疵担保責任期間ⅳ）媒介契約締結後 1 週間内に検査を申込み、1 か月以内に検査実施すること
ⅴ）媒介契約締結後原則として 2 週間以内に検査実施することⅵ）野村不動産アーバンネットの仲介件数を合わせた件数
ⅶ）検査法人（㈱安心住宅みらいえ）を被保険者とする既存住宅売買瑕疵保険に係る売主の検査料と買主の保険料とを小田急不動産が負担するものであり、仲介業者の保証サービスとは異なる。
ⅷ）加入する既存住宅売買瑕疵保険により保証内容は異なる。
ⅸ）センチュリー21・ジャパン加盟店ⅹ)保証サービスを提供していない加盟店もある。
仲介業者によって細かな差異はあるが、保証の対象は、概ね①自社仲介物件、②築 20 年から 30 年以
内、②検査を実施し不具合がないことを認定したもの、保証する内容は、不動産流通協会の標準売買契約書で売主の瑕疵担保責任の対象としている①雨漏り、②建物構造上主要な部位の木部の腐蝕、③給排一般財団法人 土地総合研究所

4水管の故障、④シロアリの被害、保証の上限金額は、250 万円、保証期間は 1 年又は 2 年とするものが多い。なお、上記以外に自社販売の既存物件に限定した保証サービスや、キャンペーン期間中のみの保証サービスを展開している仲介事業者もある。表中に、住宅保証サービスを実施している仲介業者の平成27 年度の仲介件数を付記した。これらのすべてが保証対象になっているわけではないが、約 17 万の既存住宅流通量に対し、相当程度がカバーされているものと思われる。なお、「2016 年度不動産流通業に関する消費者動向調査（不動産経営流通協会）」によると、既存住宅購入者の建物保証の利用率は 32.4％となっている2。
資力が不足する中小の仲介業者であっても、自社による保証サービスを提供できるように、国土交通大臣指定住宅瑕疵担保責任保険法人である㈱住宅あんしん保証は、本年 9 月に仲介業者が被保険者となる既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買）の販売を開始した。対象物件は、①新耐震基準に適合しているもの、②㈱住宅あんしん保証が検査を実施し不具合がないことを認定したもの、保険金額は、200 万円、500 万円又は 1000 万円（免責 10 万円）、保険内容は、①構造耐力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさないこと、②雨水の浸入を防止する部分が防水性能を満たさないこと（特約により、給排水管の故障、電気・ガス設備の故障、シロアリの被害を付帯することができる。）、保険期間は、1 年、2 年又は 5年（5 年の場合は、保険金額 1000 万円のみ）である。まだ数件しか実績がないようであるが、今後の利用に期待したい。
既存住宅の流通阻害要因の一つとして、品質に関するリスクで挙げられるが、既存住宅売買瑕疵保険や仲介業者の保証サービスなどの保証手段の整備によりリスク回避が図られ、既存住宅流通の拡大につながるものと思われる。
（大野 淳）

2

調査対象は、比較的大手仲介業者である、不動産経営流通協会会員企業を通したものであるので、大手仲介業者が取り扱った既存住宅仲介件数に対する割合と考えられる。

一般財団法人 土地総合研究所

5