土地総合研究 2012 年春号

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「Ａの部分」は、ペルネ＝マルケ教授の発言である。

上掲の４名（そのほか大野武・明治学院大学法本インタビュ－は、次の①～⑦で示したような

学部准教授および野口大作・札幌大学法学部准教

区分所有法制に関する日本の状況ないし立法的課

授が同席）は、2011 年 12 月 16 日にパリ第２大学

題についての問題意識に基づいている。

法学部にて、同大学教授であるペルネ＝マルケ氏①日本法は専有部分および共用部分の範囲につに、フランスの区分所有法（「建築不動産の区分所

いては建物の構造から当然に決定されるとしてお有の規則を定める法律 1965 年７月 10 日の法律り規約で任意に定めることはできないとしている

Loi ｎ° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant leが、フランス法ではどうか。また、規約で定める

statut de la copropriété des immeubles bâti s」）

専有部分の用途（居住用か事業用か等）などの区に関してインタビュ－をすると共に、日本とフラ分所有者にとっての本質的部分についても、多数

ンスの区分所有法制に関して若干の意見交換を行決議による規約の変更が可能か（以下の１（１）った。同教授は、民法および不動産法（私法・公関連）、②日本では、管理組合において、団地の敷法）の大家であり、フランスにおける区分所有法

地の一部を新たな目的のために活用するほか、場研究の第一人者である。

合によっては土地や住戸を取得したり売却したり

本稿は、鎌野が吉井の協力のもとに作成し同教する必要が生ずることもあるが、このような行為

授に事前に送付した質問書をもとに当日に鎌野がについては、フランスでも日本と同様に、特別多主として行った同教授へのインタビュ－の内容を数決議によって行うことはできず、全員の合意を記録したものである。当日のフランス語によるイ

要するのか（１（２）
、４関連）、③フランス法でンタビュ－（質疑応答）は吉井を中心に舟橋、寺は、規約の設定は義務付けられているのか（日本尾の３名が行い、その日本語訳及び【注記】の作では法律上は義務付けられていない。
）、また、規成は吉井が行った。また、インタビュ－の各項目

約の設定は法律上および事実上どのようになされの後に掲げたフランス区分所有法の関連規定の日（日本では法律上は原則として集会決議によると

本語訳は、舟橋と吉井が担当した。本稿の「Ｑのされるが、現実には分譲時に分譲業者によって設部分」は、主として鎌野の発言であり（質問のほ定されている。
）、また、その変更についてはどのか応答も含む。寺尾の一部の発言（「Ｔの部分」）

ようになされるのか（２関連）、④日本では、区分を除いて日本側の発言者名は明示していない。）、所有建物の管理方式について、法律上は「管理者2

土地総合研究 2012 年春号

方式」を想定しているが、現実には「理事会方式」

照（特に稲本訳を主に参照）しつつ、さらに最近が採用されている。この点に関してフランスではの改正（かなりの改正がなされている。
）を追加しどうか（管理者と「理事会」との関係はどうか）て翻訳を行った。

（５関連）、⑤日本では、管理組合の役割として、従来の建物の管理だけではなく、新たに、空住戸について区分所有者間および第三者に対する仲１�共用部分の������の�用�（���介・斡旋や管理組合における活用、および高齢の�）

区分所有者等に対する生活支援（日常家事支援、（１）共用部分・専有部分の決定と公示

福祉サ－ビスの提供等）が考えられているが、フ

Ｑ：1965 年法３条２項に列挙されていないもの

ランスの状況はどうか（４、９関連）、⑥日本の喫は、原則として共用部分と考えてよいのか。
また、

緊の課題は、区分所有建物が老朽化または被災し同項に列挙されているものでも、証書に専有部分た場合の対応（これらの予防も含む。
）であるが、に属するとの記載がある場合には、専有部分とな

この点に関してはフランスではどうか（７、10 関

るのか。

連）
、⑦⑥の点とも関連するが、日本においては団

Ａ：改善が必要な 1965 年法の問題点は、隔壁な地の敷地を多数決議によって分割することはできどについて、それらが共用部分になるか専有部分

ないが、フランスではどうか（８関連）などであになるかの基準を示していない点である。３条２

る。なお、以上の諸点について、同教授から重要項には列挙されていないが、テラスや窓や日よけな所見等を得ることができたと思われる部分にはは、必然的に共用部分と考えなければならない。

下線を付すこととした。

規約によってのみ、ある部分が共用部分になる

上の①から⑦まで以外の事項についても、質問のか専有部分になるのかを決定できるが、問題でしたい事項がいくつかあり、また、私達の質問にあるのは、規約で何も定められていない場合であ

対する応答について、さらに追加して質問したいる。その場合は、一般的に、誰かが自分の専有部

点も少なからずあったが（なお、ペルネ＝マルケ

分であることを証明できた場合を除いて、裁判官教授の応答について、関連規定等に照らして、なは当該部分は共用部分にあたるとする傾向がある。

お私達が理解できない箇所もいくつかあった。
）、

Ｑ：日本では、規約により専有部分を共用部分

それらについては、私達においてさらなる文献にとすることは可能であるが、共用部分を専有部分て調査をするとともに、今後、同教授に問い合わであると定めることはできないのだが。

せをしてみたい。

Ａ：フランスでは、規約により、共用部分に属

なお、フランス区分所有法の概要については、すると考えられている部分を専有部分とすること

本誌前号に掲載された吉井啓子「フランス区分所もできる。
〔図を描きながら〕例えば、専有部分に有法の概要」（20 巻１号（2012 年冬号）１頁以下）

つながるこのような廊下があるとする。この廊下を参照されたい。上記のように、インタビュ－のは、この専有部分のためにしか使用されない。こ

各項目の後に掲げたフランス区分所有法の関連規のような部分が専有部分とされることがある。

定の日本語訳については、舟橋と吉井が担当したが、フランス 1965 年法の既往の日本語訳としては、

Ｔ：一つの住戸のためにしか使われていない階
段が専有部分と判断された判決もある。

稲本洋之助『比較のためのモザイク』明海大学不Ａ：階段は、通常、共用部分であると考えられ

動産学部教材（1994 年改正まで、非公刊）、小沼る。しかし、今あげられた例のような一つの住戸伸一『区分所有の法理』所収、法律文化社（1985にしかつながらない階段であれば専有部分と考え

年改正まで）、三木本健治『フランス区分所有法』

られるのではないか。

（非公刊）の３つがある。本稿では、これらを参Ｑ：フランスでは、専有部分か共用部分かを規土地総合研究 2012 年春号

約で自由に決められるということか。
Ａ：そうである。この点に関する法律の規定は強行規定ではない。
Ｑ：３条２項などの「証書」の内容に関して行
政上または行政法規上の規制はあるか。
Ａ：区分所有権だからといって通常の所有権の3設権を売るということである。区分所有者自身が区分所有の敷地上に新たな建物を建てる代わりに、敷地〔の一部〕をデベロッパーに売り、デベロッ
パーが新たな建物を建てるのである。
Ｔ：土地を売却するのにも、総会で全員一致の決議が必要なのか。

場合と違う規制があるわけではない。両者は、同Ａ：それが都市計画区域（zone urbanisme）の様の不動産公示〔不動産登記〕に従うことになる。

土地であれば、３分の２の多数決議でよい〔なお、

フランスの場合は、不動産公示においては、証書

35 条２項では、デベロッパーに建増しの権利を売自体を公示する。
所有権証書というのは、
通常は、却する場合は 26 条の３分の２の多数決でよいと売買契約書である。

の規定がある〕。ただ、この場合でも、建増して階

Ｔ：不動産公示をする前に区画を売却することはできないのか。
Ａ：不動産公示をする前に区画を売却することはできるが、フランスにおいて不動産公示は対抗要件である。ある者が買った区画についての証書数を増やすときは、最上階の区分所有者全員の同意が必要である。彼らについては、住戸の享受の条件を変更することになるからである。
Ｔ：管理組合は、デベロッパーに建設権を売るのか、土地自体を売るのか。

を公示する前に他の者が証書を先に公示すれば、Ａ：通常は、土地自体を売却する。敷地は共用

先に買った者は負けてしまう。こんな事態が起こ部分である。ゆえに、26 条の３分の２の多数決議れば、〔公示する証書は公証人が作成したものでな

決か全員一致の議決かが要求される。当該敷地部ければならないため〕公証人は民事責任を負わさ分が区分所有建物にとって必要でその部分を売却れる。したがって、通常は、不動産公示をする前することが区分所有建物の存立に影響を与える場に、区画を売却することはありえない。

合は全員一致が必要であるが、必ずしもそうではない場合は 26 条の３分の２の多数決で可能であ（２）敷地の一部売却等る。

Ｑ：３条３項により、例えば、管理組合が、総会での所定の多数決により、現在４階建ての建物【関連規定】の上に１階分を建て増して５階建てにすることは

�３条〔共用部分〕

可能か。

①区分所有者の全員又は一部の使用又は効用の増

Ａ：35 条に建増しに関する規定があり、それで進にあてられる建物及び土地の部分は、共用部分可能である。同条１項で全員一致が要求されてい

である。

る。

②証書に明示のない場合、又は証書の記載と矛盾

Ｑ：総会の決議により、敷地に新たな建物を建設することができるか。

する場合に、次のものは、共用部分みなす。
・敷地、中庭、庭園、通路

Ａ：できるが、管理組合が総会での決議により・建物の躯体及び共通の基本的な設備、共通の階数を増やしたり新たな建物を建設したりするの

基本的な設備に繋がる配管（専有の場所を通はまれである。建増しには、全員一致の議決が必過する部分も含む。
）

要であり、それは大変難しい。多くの費用もかか

・暖炉の焚き口、煙道及び煙突る。区分所有者もそのようなことは望まないし、・共用に供される場所

反対に危険なことと考えるだろう。考えられるの・渡り廊下及び回廊

は、管理組合・区分所有者が、デベロッパーに建4

土地総合研究 2012 年春号③証書に明示のない場合、又は証書の記載と矛盾

第 35 条�増築�

する場合に、次のものは、共用部分に附属する権①専有的使用のための新たな場所を創設するため利とみなす。

の建物の増築または建築は、その決議が構成員全・共通の効用の増進にあてられる建物若しくは員の合意によるのでなければ、組合の発意によっ異なる専有部分を構成する区分建物を含む建て行うことはできない。

物を増築し、またはその敷地を掘削する権利②同様の目的のために既存の建物を増築する権利・共用部分を構成する中庭または庭に新たな建を譲渡することの決議は、第 26 条に定める多数に物を建築する権利・共用部分にかかわる互有の権利よるほか、増築する建物の最上階の区分所有者の合意及び不動産が数個の建物を含む場合には、増築する建物を構成する区分の区分所有者の 26 条

第 26 条�特別多数決議�

の掲げる多数によって決定する特別の集会による①次の各事項に関する決議は、組合構成員の過半承認を得なければならない。

数及び議決権の３分の２以上によって行われる（③④省略）（1985 年 12 月 31 日の法律第 1470 号）。
a)不動産の取得行為及び第 25 条 d)に掲げるもの以外の処分行為b)共用部分の収益、使用及び管理に関する範囲内

㧞㧚ⷙ⚂ߩ⸳ቯ⠪෸߮ⷙ⚂ᄌᦝߩ▸࿐㧔㧤᧦㑐ㅪ㧕

での区分所有規約の変更、又は必要な場合にはその設定
c)第 25 条 e）
、g）
、h）
、i）
、j）
、m）
、n) 又は o)に掲げるものを除いて、改造、付加又は改良を内容とする工事（中略）

Ｑ：区分所有規約を定めることは義務的なのか１)。
規約の設定が義務付けられているとして、誰によってどのように定められるのか２)。
Ａ：新築建物の場合は、デベロッパーが、正確に言えばデベロッパーが依頼した公証人が規約を③総会は、いかなる多数によっても、区分所有規作成する。既に存在している区分所有建物の場合約に定められた専有部分の用途またはその享受のは、規約が引き継がれる。いずれにせよ、区分所

態様に関する変更を区分所有者に課すことができ有建物が存在する前に規約は存在している。規約ない。

の存在は、区分所有建物の区画を売却するときの④総会は、全ての区分所有者の全員一致によるの条件である。規約には、建物の用途が定められてでなければ、不動産の用途の尊重にとってその保おり、規約がなければ売買は行えない。というの存が必要な共用部分の譲渡を決議することができは、建物の用途がわからなければ、買主はどのよない。

うに建物を使用してよいのかわからないからであ⑤本条第１項に定める多数の条件に従って承認さる。

れなかった場合でも、１項 c）に掲げる改良工事

Ｑ：規約を持たない区分所有建物もあるのか。

については、出席または代理された区分所有者のＡ：あるにはあるが、大変まれである。例えば、議決権の３分の２以上を代表する組合構成員の多２階建ての建物があり、相続に際し、息子が２階数の承認を得たものは、そのために招集される新部分を、生存配偶者が１階部分を取得したとする。

たな総会で決議することができる。この総会は、そのままの状態で、15 年、20 年と経過し、一方が後者の多数によって決する。

費用負担を拒んで裁判になったとする。その場合に、裁判官が、当該建物は区分所有であるから規約を作れということがある。

土地総合研究 2012 年春号

5

Ｑ：1965 年法 26 条（前掲・同条１項 b)参照）

１)1965 年法 43 条により８条は強行規定とされてによれば、規約は同条に定められた多数決要件にいることから、区分所有建物においては規約を定より総会決議で変更可能である。しかし、それはめなければならないとされる。ただ、1938 年法で共用部分の使用、収益と管理に関するものに限らは規約の設定は任意であったため、少数ながら規れるとあり、総会の決議により「専有部分の用途

約を持たない管理組合の例もあるとのことである

又はその享受〔使用〕の条件の変更」を区分所有者に強いることはできないものと解される。
「享受〔使用〕の条件の変更」とは具体的にどのようなものか。
Ａ：区分所有者は、専有部分を用途に従い通常の仕方で享有することができる。例えば、私が区分所有建物の１階に区画を有しており、そこをレストランとして使用しているとしよう。レストラ
ンに飲料を運んでくるためのトラックのため〔トラックを停めるため〕、
中庭や駐車場を使用することができる。これが「専有部分の享受（使用）の条件」である。他の例をあげよう。私の友人に医者がおり、地方にある大きな区分所有建物に住んでいる。彼は診療所をその区分所有建物の中に有（François Givoud, Claude Giverdon et Pierre
Capoulade, La copropriété, 7e éd., Dalloz, 2010,
no 544）。
２)質問事項ではないが、規約に関し、日本ではペット飼育を禁止する規約の効力が問題となるが（最判平成 10 年３月 26 日（判例集未登載〔不動産取引判例百選・第３版 126 頁参照〕
）は、このような規約を有効とした）、フランスでは 1970 年７月 10 日の法律 10 条により、「家庭動物（animal
familier）」の保持を住居内で禁じる条項は全て書
かれていないものとみなされるので、日本とは異なり、ペット飼育の禁止を定める規約は無効である。

しているのだが、そこへつながる〔敷地内の〕道があり、そこを通って救急車が彼の診療所に至ることができる。これが「専有部分の享受（使用）の条件」である。商業用・医療用・住居用などと㧟㧚▤ℂ⠪߇ᰳߌߡ޿ࠆ႐ว෸߮▤ℂ⚵วߩᑪ‛▤ℂ⠪⽿છ㧔 ᧦㑐ㅪ㧕

いった当該専有部分の用途に従い通常の使用ができなくなるような規約の変更をすることはできな
いということである。

Ｑ：各区分所有者は、建物の維持・管理がなされていないか、または、これが適切になされていない場合に、管理組合に対して、維持・管理が適

第８条〔区分所有規約〕①区分所有明細一覧書を含む、又は含まない合意による、区分所有規約が、専有部分及び共用部分についての用途並びにそれらの享受の条件を定める。規約は、同様に、この法律の規定を留保して、共用部分の管理に関する規則を定める。
②区分所有規約は、区分所有者の権利に対して、証書に定められた不動産の用途、その性質又はその位置から正当とされる制限に反するいかなる制限も課すことができない。

切になされることを請求することができるか。
Ａ：1967 年年デクレ 46 条以下に、管理者（syndic）がいない場合の大審裁判所裁判官による管理者の選任手続が規定されている。正確に言うと 1967 年デクレ 49 条で、管理者による管理が不適切か管理者がいない場合、区分所有者は大審
裁 判 所 裁 判 官 に 仮 管 理 人 （ administrateur
provisoire）の選任を要求することができるとある。
Ｑ：1965 年法 14 条４項に関して、管理組合は、管理を原因とする建物の瑕疵についてだけでなく、（���成、以下同じ）【���

建設にかかわる建物の原始的瑕疵についても責任を負うのか。

6

土地総合研究 2012 年春号

Ａ：そうである。これは、民法 1386 条の規定をそのまま再現した規定である。これは、建物所有

㧠㧚▤ℂ⚵วߦࠃࠆਇേ↥ߩขᓧ࡮ಣಽ㧔᧦㑐ㅪ㧕

者は、その建物の瑕疵により他人に与えた損害について、その瑕疵を建物所有者自身が生じさせた

Ｑ：16 条１項の規定から、管理組合は、26 条の規ものか否かに関係なく、賠償する責任を負うとい定による〔３分の２の〕多数決により、たとえば、

う規定である〔建物管理者の責任〕。その規定をそ

区分所有者のための駐車場とするために第三者かのまま区分所有建物について持ってきたのである。

ら土地の所有権を有償で取得したり、反対に、区

これは外部の第三者に対する責任である。立法者

分所有建物の敷地の一部を第三者に譲渡したりすの意図は次のようなものである。例えば、外を歩ることができると考えてよいか。

いていて区分所有建物の屋根の破片が当たって頭Ａ：この規定は、さほど広い射程範囲を有してをけがした者がいる。この者が、区分所有者各人いるものではない。26 条の規定による多数決によ（例えば 50 人）を相手にすることなく、管理組合

り、
第三者から土地の所有権を有償で取得したり、を相手に直接訴えることができるようにしようと反対に、敷地の一部を第三者に譲渡したりするこしたのである。訴訟をより簡単に提起できるようとができるとあるが、管理組合は、売ったり買っにするための規定である。たとえこの屋根が崩れたりできるだけであって、所有者となるわけではた原因が建設業者によるものであったとしても関ない。16 条２項で、管理組合は、専有部分を有償係はない。もちろん、訴えられた管理組合は後かまたは無償で取得できるが、専有部分についてだ

ら建設業者に対して訴えを起こすことになるだろけであることに注意されたい。

うが。1965 年法 14 条４項の規定の文言は、民法

管理組合は、26 条決議で共用部分に属する一部

1386 条の規定と同じ構造である。忘れてはいけなの敷地を第三者に譲渡することができるが、それいのは、フランス区分所有法では、建物は管理組

は当該敷地部分が区分所有建物には必ずしも必要合のものではないということである。共用部分はではないという場合に限られる。当該敷地部分が区分所有者に帰属している。もし共用部分の一部

区分所有建物に欠くことができない場合は全員一が崩れて誰かの頭に当たったとしても、その一部

致での決議が必要である。26 条〔4 項〕（前掲）に、

は全ての区分所有者のものなのである。

建物の用途に必要な共用部分については全員一致の決議を必要とすることが明記されている。

第 14 条〔区分所有者の組合〕

Ｑ：管理組合は区分所有者にはなれないのか。

①区分所有者の団体は、民事上の人格を有する組

Ａ：管理組合は専有部分の所有者になれるが、合 syndicat として形成される。

区分所有者になるのではない。管理組合は、管理②組合は、この法律の規定によって規律される協費は負担するが、総会での議決権を有するわけで

同組合 syndicat coopératif の形式をとることがはない。少し複雑な説明であるが、こうなっていできる。 区分所有規約は、この管理の態様を明示る。

的に規定しなければならない。

Ｔ：理論的に管理組合が専有部分の所有者にな③組合は、必要がある場合には、区分所有規約をることができるとしても、実際にそのような場合

定め、変更する。

があるのか。

④組合は、不動産の保存及び共用部分の管理を目

Ａ：唯一考えられる例は、コンシェルジュ〔管的とする。組合は、建築の瑕疵又は共用部分の維理人、多くの場合は住込み〕の部屋であろうか。

持の欠如によって区分所有者または第三者に生じコンシェルジュの部屋が不要になった場合はそれた損害について責任を負う。ただし、全ての求償が売りに出されるが、誰も興味を持たず買わなかの訴えを妨げない。

った場合には、管理組合がそれを買わなければな

土地総合研究 2012 年春号

7らない。そうすると、管理組合が専有部分の所有がいれば別だが。1968 年５月革命直後には、〔協者となり、それを誰かに売却することになる。い

同組合方式の管理組合を作る〕運動があったが、ずれにせよ、管理組合が所有者になるという例は今日ではそのような動きはない。協同組合方式のまれである。
管理組合が所有者になったとしても、管理組合では、人間関係が重要になってくる。組

通常は、一時的なものである。

合理事会は必ず設置しなければならず、この理事会が会計を監督する。
会計などに間違いがあると、第 16 条〔組合による�分行�〕組合理事会が管理者をやめさせる。区分所有者間①共用部分の取得若しくは譲渡又は共用部分の利の関係が良好でうまくいっている〔協同組合方式

益若しくは負担における全ての不動産物権の設定の管理組合を有する〕区分所有建物もあるが、そは第６条、第 25 条及び第 26 条の規定に従って定うでないところもある。
法律的な問題というより、められることを条件として、組合自身が、その名人間関係の問題である。

において有効に行なうことができる。

Ｑ：管理者の権限と組合理事会の権限との分配②組合は、専有部分を有償または無償で自ら取得について、管理者は総会の決定事項の執行、組合することができる。専有部分は、そのためにその理事会は管理者の監督と補佐という理解でよいの専有的性質を失わない。組合は、専有部分を、前か。また、両者の関係はうまくいっているのか。

項に定める条件に従って譲渡することができる。

Ａ：管理者はまさに総会の決定を執行する常設

組合は、組合が取得した専有部分の名義で総会にの機関であり、組合理事会は会計を監督する機関

おいて議決権を有しない。

である。繰り返すが、うまく行くかどうかはルールの問題というより人つまり人間関係にかかっている。全体的にはうまく行っていると思う。大変���������と���������� ����

うまく行っている区分所有建物もあるが、組合理事会が管理者を嫌い新たな管理者を外から連れて

Ｑ：区分所有の管理が協同組合に委ねられる場
合があるとの規定（17 条の１）があるが、実際にはこのような方式による管理の例は多いのか。

くるということもある。
Ｑ：協同組合方式でない場合でも、組合理事会が設置されることが普通か。

Ａ：少ない。協同組合方式の管理組合の全国的Ａ：よほど小さな区分所有建物の場合を除いて、な団体（association）もある。正確な数字はわか

今日では、ほとんどの区分所有建物に組合理事会

らないが、数千といったところだろうか。つまりが設置されている。組合理事会がないということ非常に少ない。10 万ほどの区分所有建物があるが、は、少なくとも１年間は、管理者はコントロール

協同組合方式の管理組合は１～２％、いや５％ほなしに好き勝手にできるということになってしま

どだろうか。とにかく少なくマージナルなものでう。

ある。
Ｑ：それでも、区分所有法典には協同組合方式の管理組合につき詳細な規定があるが。

Ｑ：組合理事会のメンバーはどのように選ばれるのか。いつもメンバーは同じということが。
Ａ：彼らは投票によって選ばれる。常に同じメ

Ａ：マージナルな存在だが規定は整備されていンバーということはない。同じ人が続けて選ばれる。協同組合方式の管理組合では、ボランティア

ることもあるだろうが。ただ、メンバーはその多で区分所有者のうちから誰かが管理者になる。今くが引退者のように時間に余裕のある者である。

日では区分所有建物の管理は複雑であり、管理者

時間のある 60 代とか 70 代の高齢者がなることがになろうとする者は少ない。自分の時間の多くを多い。

区分所有建物の管理のために無償で提供できる者

Ｑ：私のマンションでは、実際には管理者が組

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土地総合研究 2012 年春号

合理事会のメンバーを選んでいる。

いて３分の２以上の賛成があるからそれ程問題が生じないと思われるが、過半数決議の場合におい� �� 条〔�関〕て、この点で問題が生じないか。つまり、過半数①組合の決議は、区分所有者の総会において行なの者は賛成したが、少なくない者が賛成していなう。その執行は、管理者に委ねられる。管理者は、

い場合に、実際上、工事のための費用の拠出の点場合によって組合理事会 conseil syndical の監で問題は生じないか（【質問者注】この質問は、同督下におかれる。

条項が、例えば耐震性に劣る区分所有建物につい②最初の総会の集会前に管理者が区分所有規約まての耐震補強工事等のように、建物の安全性を確たは当事者間の他の全ての合意によって指名され保するための工事に関するものであることを前提た場合には、その指名は、この最初の総会においとしていたが、以下の回答にあるように同条項のて追認されなければならない。

趣旨は質問者の理解していたことと異なるものの③選任が行なわれない場合には、管理者は、１人ようでであった）。

または数人の区分所有者の申請によって申立てを受けた大審裁判所長によって指名される。

Ａ：もとは改善のための工事ということで３分の２決議によっていたが、一定の区分所有者の安全に影響を与えるような問題がある場合には、過� �� 条の１〔同上〕

半数でよいとした。立法者は、区分所有者に危害①区分所有不動産の管理が協同組合方式の管理組を及ぼすような問題に対して措置をとることを容合に委ねられた場合、組合理事会の設置は義務的易にしたかったのである。例えば、〔区分所有者以であり、管理者は組合理事会の構成員により構成

外の者が容易に建物内に入らないようにするため員の中から選出される。この者〔管理者〕は、自の〕ドアの工事や監視カメラの設置などは、通常

動的に、組合理事会の理事長となる。他方、組合は「改良（amelioration）」のための工事と考えら理事会は、同様の要件で、管理者の職務不能の場

れ、26 条（前掲）で定める決議要件に従うと考え合にこれを補完する副理事長を選任することがでられるが、今日では、「人又は財への危害を予防すきる。

るための共用部分についての工事」として過半数②最初の総会の集会前に管理者が区分所有規約ま決議で可能である。たしかに、過半数決議でよい

たは当事者間の他の全ての合意によって指名されとなれば、反対者が数多く出ることがあるのだが。

た場合には、その指名は、この最初の総会において追認されなければならない。

� 25 条〔��多数決議〕③協同組合方式の管理組合の形式の採用又は廃止

以下の事項に関する決議は、全ての区分所有者

は 25 条の多数決により、万一の場合は 25－１条の議決権の多数によってでなければ議決できない。

の多数決により、決定される。

a)24 条に掲げる決定の１つを採択する全ての権
限の委任b）
共用部分または不動産の外観 aspect extérieur㧢㧚㒐‽⸳஻ߩ⸳⟎㧔 ᧦㧝㗄㨚㑐ㅪ㧕

にかかわる工事で、不動産の用途に合致するものを自己の費用で実施することについて一定のＱ：25 条１項ｎで定める「人又は財への危害を予防するための共用部分についての工事」が 2006
年法により３分の２決議から過半数決議に改正さ

区分所有者に与えられる許可c）１人または数人の管理者及び組合理事会の構成員の選任又は解任れたが、それはどのような事情によるのか。３分d)共用部分または共用部分に付随する権利に関すの２決議の場合には、工事に要する費用負担につる処分行為が、共通の庭地その他の地役の設定

土地総合研究 2012 年春号

9または互有の権利の譲渡に関する義務のような�������������� ������� �

法令上の義務から生ずるとき、それらの行為が���実行される条件を定めること
e）
法令上の規定によって義務的とされる工事の実行及び施工の態様

Ｑ：26 条１項 c（前掲）及び 30 条１項でいう「改良（amelioration）」とはどのような意味か。

f）１または数個の専有部分の使用の変更によって

Ａ：通常の「維持（entretien）」や「保存必要となる先の第 10 条第１項に掲げる負担の（conservation）」ではないということである。

配分変更

例えば、屋根を直すというのは「保存」だが、不g)第 24 条に定める多数決に関わるものでない限動産の維持・保存に通常は必要とないと思われる

り、省エネルギーまたは温室ガス排出削減のた工事を施すことは「改良」である。部屋を付け加めの工事。これらの工事は、専有部分についてえるとか、階数を増やすなどは「改良」である３)。

関係する区分所有者の費用で行われる集団的利

Ｑ：この質問は、先ほどの質問、組合が総会で益のための工事を、当該区分所有者がそれまでの多数決により現在４階建ての建物の上に１階分の従前の年に同等の工事を行ったことを証明でを建て増して５階建てにすることは可能かというきる状態にある場合を除いて、含みうる。専有問題に関係している。
「改良（amelioration）」に部分についての集団的利益のための工事の実施

は「増築」は含まないということか。

のため、管理組合は、工事の受領まで請負工事の注文者としての権限を行使する。
h)1967年７月12日の住宅改良に関する法律第561号第１項の適用によって定める規定によって定められる衛生、安全及び設備基準への住宅の適合を確保するための、共用部分における配管工
事、電線の被覆工事、壁体工事

Ａ：その通りである。26 条１項ｃには、「改造（transformation）」「付加」「改良」という言葉が並べて用いられているが、「増築」については 35条（前掲）によることになる。
Ｑ：さて、「再築（reconstruction）」についてうかがいたい４)。
Ａ：フランスでは、日本とは違い「再築」はさi)衛生上の要請によるダストシュートの撤去ほど重要な事項ではない。フランスでは、幸運なj）
集合アンテナ又は共用部分にかかる建物内部のことに地震はほとんどない。たしかに、区分所有

電気通信網の設置又は変更
k）
共用部分への常時立入について警察及び国家警察に許可をあたえること

法典には「再築」と題する章〔第４節 38 条以下〕が置かれている。しかし、それらの規定が適用されることはきわめてまれである。適用が考えられ

l) 駐車場における電力供給、とりわけ電気自動車

るのは火災の場合くらいであろうか。ただ、今日のバッテリー充電を可能にするための公共の電では、建物火災があったとしても、建物全体が炎力供給ネットワークの導入または改修に包まれて建物全部が破壊されてしまうというよm)冷水メーターの導入n)人又は財への危害を予防するために共用部分について行われる工事
o)熱エネルギーメーター又は暖房費用の分配盤のうな事態はきわめてまれだ。
Ｑ：38 条の「損壊」には、経年劣化（老朽化）によるものは含まないか。
Ａ：考えられるがまれだろう。フランスには、設置

建設から年数のたった建物には点検・工事を義務p)建築居住法典 L.126 条の１の１に規定された付けている。荒廃区分所有建物でそのような例は要件で、共用部分の保護のための映像を安全維持あると思うが、きわめてまれであろう。崩壊状態のためのサービスに送ることについての承認にある建物は存在ない。
Ｑ：38 条前段第１文は、損壊が建物の２分の１

10

土地総合研究 2012 年春号

以上と理解してよいか。

第 38 条�再建築､原状回復�

Ａ：この規定はほとんど用いられていないため、全部または一部の損壊 destruction の場合には､重要な判例もなくよくわからないのだが、同条の被災建物 bâti ment sinistre を構成する区分の区「部分的（partiel）」は２分の１以下ということ

分所有者の総会は、区分所有者の議決権の多数にである。

よってその建物の再建築 reconstruction または

Ｑ：価格や価値の２分の１ということではないのか。

被害部分の原状回復 remise en état を決議することができる。損壊が建物の２分の１未満にかかわ

Ａ：建物の２分の１ということだ。建物の２分る場合には、原状回復は、被災区分所有者の多数の１以下が損壊した場合には、修復が義務的であがそれを請求する場合には、義務的である。損害る。

を受けた建物の維持を分担する区分所有者は、同

Ｑ：38 条の１の「技術的な災害」とは、例えばどのような場合か。

一の割合及び同一の規則に従って、工事の支出を分担する義務を負う。

Ａ：例として、トゥールーズで起こった有名な化学工場の爆発事故をあげることができる。工場

第 38 条の１�災害復旧�

周辺の建物で死傷者が出たと同時に、建物自体も技術的な災害 catastrophie thechnologique に

大きな被害を受けた。いずれにせよ、この規定がよる場合には、共用部分が被災した区分不動産の区分所有法典に組み入れられてから、幸運なこと

管理者は,２週間以内に区分所有者の総会を招集に適用例はない。不幸なことに工場が爆発するとする。この総会は、災害後３カ月以内に開催されいうことはしばしばあるのだが。

る。管理者に対し、緊急にとるべき必要な復旧工事を実施する契約を締結する権限を与える場合に第 30 条�改良工事�

は、
出席または代表する区分所有らの多数による。

①区分所有者の総会は、第 26 条に定める二重の多数 double majorité で決定することによって、不動産の用途に合致することを条件として、既存の１または数個の設備要素の改造 transformation、

第 3� 条�改良、�加にあたる場合�
災害前の状態に対比して改良または付加となる
場合には、第３節の規定が適用される。

新しい要素の結合 adjonction、共通の使用にあてられる場所の整備 aménagement またはそのような場所の創設、その他全ての改良を決定することが第 �0 条�補償の�当�
損壊した不動産に相当する補償は、登記されたできる。

債権者の権利を留保して、再建築に優先的にあて②総会では、同一の多数によって、企図される工られる。

事から区分所有者のそれぞれに生ずる利益に比例して工事及びのちの第 36 条に定める補償の負担

第 �� 条�原状回復をしない場合の補償�

の配分を定める。ただし、区分所有者のうちある被災建物を原状に回復しない旨の決議が先の第者がより多くの支出部分を負担するための合意を

38 条に定める条件に従って行われる場合には、区考慮することができる。

分所有上の権利の清算 liquidation des droits③総会は、同一の多数によって、改造もしくは創及び区分所有者のうちその区分が再建築されない

設される共用部分または要素の運営、維持及び取者への補償 indemnisation が行われる。

替え remplacement の支出の配分を定める。
④（略）

【�記�
３)文献によると、30 条で定める改良の例として

土地総合研究 2012 年春号

11

は、エレベーターの設置、駐車場の設置、子ども

1970 年代に多くの建物を含む巨大な〔団地式の〕の遊具の改良、郵便受けの設置、駐車場での監視

区分所有建物が作られた。
住戸が 1000 戸というよ

カメラの設置などが挙げられている（Cyril

うな。
それを 300～400 戸くらいに分割しようとし

Sabatié, Copropriété : Statut, Gestion,て規定が作られたのである。

Contentieux, 20e éd., Editions Delmas, 2009, no規定された手続自体にはあまり大きな問題はな

1007）
。

いのだが、唯一の問題は、この規定が「敷地の分４)文献によると、38 条前段（第１文）の再建築・割が可能な場合」としている点である。
〔同規定を原状回復決議が否決された場合には、41 条によりめぐる〕現在の大きな問題は、１棟の区分所有建

清算・補償がなされ、41 条による清算・補償の具物を空間（volume）で分割できるかということで体的な手続に関し、完全に損建物が損壊した場合ある。
〔図を描きながら〕例えば、1970 年代に建には、任意売却または競売で残った廃墟（ruines）

設されたモンパルナスタワー〔パリ左岸のモンパを売却し、債務を清算した後、保険金とともにそルナス駅に隣接〕は、タワー部分と商業歩廊（ギの代金を区分所有者で分配するとのことであるャラリー）部分と事務所棟部分とからなっている（Cyril Sabatié, Copropriété : Statut, Gestion,

が、敷地を分割することは困難である。そこで、Contentieux, 20e éd., Editions Delmas, 2009, noタワーの空間、商業歩廊部分の空間、事務所棟部

2112）
。

分の空間というように分割ができないかということなのだが、それが適法に可能なのかがわからないのである。何人かの者は、空間での分割が可能���������� ����となるように法律を変えなければならないと言っている。

Ｑ：28 条によると、例えば、「１つの敷地」上

５棟の区分所有建物を１棟と４棟に分けるなどにＡ、Ｂ、Ｃの３棟の区分所有建物がある場合に、の分割は数多く行われている。税制もそのようなＡ棟が、主たる管理組合から分離するためには、分割に有利になっている。土地の分割について税

主たる管理組合の区分所有者の議決権の過半数の金はかからない。区分所有者の過半数の賛成さえ賛成があれば、Ａ棟のみの管理組合が分離すると得られれば、このような分割は簡単である。

共に「１つの敷地」が分割されてＡ棟の区分所有

Ｑ：日本でも大規模団地において同様の問題が者の持分に相当する「Ａ棟のみの敷地」が創設さあると思われるが、特に韓国の立法担当者は、おれると理解してよいか。

そらくこのようなフランスの制度・議論に大いにＡ：そうである。

興味を持つと思われる。なぜならば、韓国では、

Ｑ：この規定の趣旨はどのようなところにある

区分所有建物の大半が「モンパルナスタワー型ののか。

団地」であるからである。

Ａ：この規定は、かなり需要のある規定で、何回か改正を経ている。一部の建物が従前の区分所

第 28 条〔分離請求〕

有関係から離脱するための規定であるが、今日でⅠ．不動産が数個の建物を含み、かつ、敷地の所は、それはいくつかの利点を有している。土地を有権における分割が可能であるときは、分割すると建設率〔・容積率〕あげられるというa)それらの建物の１または数個を構成する区分の都市計画関係法規がある。また、他の建物の住民

区分所有者は、当該の１または数個の建物を当を嫌う区分所有者が分離を希望することもある。

初の区分所有から引き上げて別個の区分所有者

しかし、今日においてこの規定が一番用いられての組合を形成することを請求することができる。

いるのは、巨大な区分所有建物についてである。

この請求は、すべての区分所有者の議決権の過12

土地総合研究 2012 年春号

半数によって決せられる。
b)それらの建物の１または数個を構成する区分のし、既存の建物について、用途を変えるということになると、全員一致の決議が必要である。

区分所有者は、特別の集会を招集し、当該総会

Ｑ：日本では、管理組合が、このような居住サを構成する区分所有者らの多数によって、区分

ービスを管理の１つとして行おうとする動きがあ

所有者当該の１または数個の建物を区分所有かる。

ら引き上げてそれぞれ別個の組合を形成するこ

Ａ：フランスでは、管理組合自体がそのようなとを請求することができる。主たる組合の総会ことに関心を持つことはない。建物自体が居住サ

では、すべての区分所有者の議決権の過半数にービスを提供するようにあらかじめ作られて売ら

よって、特別集会の決定した請求について決定れる。私は、既存の建物が居住サービスを提供すする。

る建物に変更されたという例を知らない。
Ｑ：本条で定められている居住サ－ビス付き区

Ⅱ．
①前２項に定める場合、主たる組合の総会は、分離にかかる実質的、法律的かつ財政的な諸条件

分所有建物の例は多いのか。
Ａ：フランスでは、居住サービス付き区分所有を考慮して決定する。

建物の成功は中程度である。大成功というわけで②総会または新しい管理組合は、不動産の用法にはない。都市部、特にパリではうまくいっている

関する事項を除き、主たる区分所有規約、およびが、それは金持ちの区分所有者相手だからである。

分割により必要となる負担の明細一覧書を適用しうまくいってない建物もある。居住サービス付きて 24 条に定める多数決の手続を進める。

区分所有建物では管理費の負担が大変重く、中に③主たる組合の総会において、共用設備の創設、は管理費が払えなくなる者も出てくるからだ。さ管理および維持のための管理組合連合体を創設す

らに、区分所有者が死亡すると相続人も困った状

ることを定める場合、24 条の多数決による。

況におかれることになる。

④主たる管理組合に関する区分所有規約は、組合

Ｑ：〔若い〕相続人には居住サービスは必要ないのそれぞれが新しい区分所有規約を制定するまで、ので、そのような区分所有建物は売却しようと考適用される。

えるのでは。

⑤分割は、前項の定める決定がなされるまでは、

Ａ：問題なのは、誰も居住サービス付き建物を効力を生じない。分割は主たる組合の解散を生じ買おうとしないことだ。管理費があまりにも高いさせる。

からだ。そうすると相続人は使いもしない物件について高い管理費を払い続ける羽目になる。そのため、2006 年の法改正でいくつかの点に修正が加㧥㧚ዬ૑ࠨ㧙ࡆࠬߩឭଏ㧔 ᧦ߩ㧝㑐ㅪ㧕

わったのである。41 条の２条では、居住サービスを絶対的過半数で廃止できることが規定された。

Ｑ：41 条の１により、管理組合による居住サ－

Ｑ：提供されるサービスに制限はないのか。

ビスの提供５)に関する区分所有者規約を設定す

Ａ：法律が望んでいないのは、真の医療サービ

る場合には、全員一致が必要か、それとも多数決

スの提供がなされることである。医療援助であれ議でよいか。

ばよいが、区分所有建物を病人のための老人ホー

Ａ：通常は、新築建物で居住サービスが提供さ

ム、病院にはしたくないということである。看護れることがほとんどなので、普通はデベロッパー

婦が注射をするくらいのサービスならば問題はな

が規約を作る。
そのため、総会の決議を要さない。

いが、それ以上のことは区分所有建物では無理でデベロッパーから、居住サービスの規約のある区ある。

分所有建物の区画を各人が買うことになる。しか土地総合研究 2012 年春号

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第 41 条の１〔居住サービスの提供〕

は景気がさらに悪化すると予測されており、管理①区分所有規約により、管理組合の目的を、不動業者は〔管理費不払いを〕心配している。特にパ産の居住者に対する、特定のサービスの提供、とリなどで高い値段でアパルトマンを買った者たち

りわけ食事の提供、監視、援助又は娯楽の提供にの中から管理費が払えなくなる者が多く出ることまで広げることができる。これらのサービスは、が予想される。私の見方では、その時は多くの荒第三者と合意を締結することにより、第三者に行

廃区分所有建物が出現するのではないか。いずれ

わせることができる。

にせよ、今のところは例は多くない。

②区分所有不動産としての性質は、社会活動・家族法典 L.312 条の１にかかる施設又はサービスによってしか提供され得ない、人に対する監護、介助、付添の授与とは併存しえない。

Ｔ：地理的にも一部に集中しているのではないか。
Ａ：そうである。経済的な弱者が一番多く住んでいる大都市のバンリュー地域〔郊外地域、バンリューと呼ばれ移民が多く生活している。
〕に集中

第 41 条の２〔�上〕

している。荒廃した区分所有建物の理想的な機能①41 の１条に規定された要件で「居住サービス」

回復方法はない。法の規定する手続によれば仮管を行う管理組合は、組合理事会を設置する義務に理者が選任されるが、仮管理者が金を出すわけで反することができない。区分所有者の総会は、絶はなく、金のない区分所有者に対しては何もでき

対的多数決の決議により、組合理事会に、特定のない。パリ北部のバンリュー地域〔2006 年に大きサービスの日常的な管理に関する決定の権限を委な暴動がおこった地域、シャルルドゴール空港と譲することができる。

パリ市の間の地域〕では、1960～1970 年代に多く②上記の権限を委譲されていない場合、組合理事の区分所有建物が建てられた。当初は労働者や中会は、義務的に、特定のサービスの提供のため締間管理職層が住んでおり問題はなかったが、やが結される第三者との合意の計画につき意見を述べてこれらの者たちが一軒家を購入してそこから出なければならない。この場合、組合理事会は、合ていくと、移民労働者がそこに住むようになった。

意が問題なく履行されているかを監督し、毎年、建物の価値は低下し、現在では、100 平方メート

区分所有者の総会でその収支を報告する。

ルのアパルトマンが約２万ユーロとパリで一番安
い地域である。パリの中心だと１平方メートルの値段であろうか。それでも、これらの地域に住み�������������� ���������

たいと思う者は誰もいない。そういった地域のア
パルトマンは、「眠りの商人Ｑ：29 条の１以下の手続によった荒廃区分所有
建物の例は多いのか。
Ａ：幸運にも、約 140000 区画だけであり余り多くはない。全体の２％ほどである。

（marchand de sommeil）」と呼ばれる、人の弱みに付け込んで商売をするような業者に買われている。業者は、それらのアパルトマンを、一部屋一月 300～400 ユーロほどで、多くは不法滞在者でＱ：荒廃の理由は何か。

あるアフリカ系の人たちに貸すのである。一つのＡ：それは簡単なことで、区分所有者のお金のアパルトマンに５・６部屋あるから、１戸のアパ問題である。区分所有者にお金がなくて管理費がルトマンに 30 人ほどの人が住むことになる。こ

払えないことが原因である。管理者や管理組合のういった地域にある 1000 戸ほどのアパルトマン

管理が悪くて荒廃するということはまれである。

を荒廃区分所有建物として最終的には収用すると区分所有者が、例えば失業してしまい管理費を払いうのは大変である。１戸２万ユーロのアパルト

えなくなることが最大の原因だ。来年フランスでマン 1000 戸であれば２千万ユーロが必要である。

14

土地総合研究 2012 年春号

あまり裕福でない市がこんな金を出すことはでき壊さざるを得ない。

ない。
Ｑ：フランスでは、荒廃前区分所有建物および

第 29 条の 1��荒廃前区分所有建物�

荒廃区分所有建物に対して、最終的には収用に至（2009 年 3 月 25 日の法律第 323 号第 19 条）

るような、積極的に司法や行政が後見的に介入す①会計年度終了時に、未支払分が第 14 条の１及びる法制度を設けている。この手続についての一般

第 14 条の２が要求する額の 25 パーセントに達す的な評価はどのようなものか。

る場合、管理者は、これを組合理事会に伝え、不Ａ：フランスの法律は、できることは全てして動産所在地の大審裁判所長に対して特別受任者いる。荒廃前区分所有建物についての手続は、区

mandataire ad hoc の選任の請求をしなければな

分所有者に荒廃前に警告を与える制度である。しらない。

かし、区分所有者のほとんどが失業しているよう②会計年度終了から１月以内に管理者が何らの行な区分所有建物では、このような手続をもってし動も取らない場合、大審裁判所長は、管理組合のても何も変えることはできない。

議決権の少なくとも 15 パーセントを代表する区

Ｑ：荒廃前区分所有建物または荒廃区分所有建分所有者の同様の〔特別受任者選任の〕請求に基物が出現する前に、区分所有者による特別多数決

づき、急速審理事件として裁判を行うことができにより、当該建物を取り壊して再建する制度（日る。

本や韓国）や、当該不動産を一括売却してその売③大審裁判所長は、水道、エネルギー〔ガス、電却代金を区分所有者に分配するという制度（アメ気〕の供給契約に基づく金銭、または総会で議決

リカ、イギリス）が存在するが、このように私法されて実施された工事の費用が６月にわたって弁上、荒廃前区分所有建物または荒廃区分所有建物

済されておらず、かつ債権者が管理組合に対しての出現を防止する外国の立法例が存在するが、こした弁済の催告が実効性のないものであった場合、れらについてフランスでも検討されているのか、債権者の同様の〔特別受任者選任の〕請求に基づ

あるいは検討される可能性はあるか。

き、急速審理事件として裁判を行うことができる

Ａ：ないと思う。区分所有者は自ら進んで区画④前３項で規定された場合において、当該区分所を売却しようとはしないだろう。金がない区分所

有建物が存在する県における国家の代表者、市町有者たちは、新たな住居も買うことはできない。

村長、場合によっては住宅政策の権限を有する市

今いるところに住み続けて建物の状態が悪化する

町村間協力公施設法人 établissement public de

ままにしておくだろう。フランス人の感覚として

coopération intercommunale の長は、請求者によはそうだ。
〔７.で述べた化学工場の爆発事故の結り提訴について知らされる。

果〕トゥールーズでは建物が完全に壊れてしまい
売却したという例があったが、大変まれなケース

第 14 条の１〔管理組合の予算〕である。

①共用部分および不動産共用施設の維持、運営おＱ：収用の場合には、当然区分所有者に補償をよび管理に充てられる支出に充てるため、区分所行うのであろうか。

有者の組合は毎年決議によって予算を定める。予Ａ：そうである。

算を決議するための区分所有者の総会は、前年度

Ｑ：収用後の土地は、
通常どのようになるのか。

決算日から６か月以内に招集する。

市が住宅を建てたりするのか。

②区分所有者らは、管理組合に対し、可決された

Ａ：よくあるのは、収用した建物を壊して新た予算にかかる持分に等しい割合の資金を支払う。

に何かを作るということである。収用した大きな

ただし、総会はこれと異なる方法を定めることが区分所有建物は、大変悪い状態のものが多いためできる。

土地総合研究 2012 年春号

15③資金は各四半期の最初の日又は総会で定めた期どの費用がかかる上に管理費を負担しなければな間の最初の日に請求される。

らない。
Ｑ：日本では、大きな傾向としては、団体を優1� �の２〔同上〕

先してきたが、少数ではあるが個人の利益を尊重

コンセイユ・デタのデクレによって定められたしなければならないと考える者もいる。区分所有

項目にかかわる工事の支出については、予算に含法上では、個人の利益を害する場合、特別の影響まれない。

を与える場合には当該区分所有者の承諾を得なけ
ればならないという形で、個人の利益を保護している。

�������������������������

また、環境・省エネも大きな問題であるが、特に 2011 年３月 11 日の大震災の後は安全性が大きな問題である。安全な建物になるようどのように

Ｑ：フランスにおいて、上記以外に区分所有法上、問題となっていることは何か。

耐震改造をするかが、フランスの省エネ問題に匹敵する日本の懸案事項ではないか。例えば、法改

Ａ：今日において特定の大きな問題を挙げるこ

正をして安全性を確保するための工事を過半数程とは難しいが、団体〔管理組合〕がどれだけ区分

度の集会決議で可能にしたとしても、行政があま所有者の権能を制限できるのかということであろり支援できないとなると、費用負担の問題で実効う。フランスにおいては両者の力の均衡というの性に乏しく、耐震改造をいかに図っていくかといはセンシティブな問題である。なぜなら我々フラうものは大きな問題である。

ンス人は、個人所有権というものに大変固執して

Ａ：フランスでは地震がほとんどないために地いるからである。したがって、所有者である区分

震対策の法律はほとんどないが、２年前に〔その所有者にはできるだけ多くのことができる権能が点に関する〕法律が強化された。福島の原発事故

残されるようにと考える。他方で、団体の構成員の後、破毀院〔フランスの最高裁判所〕は判例をとしての区分所有者の立場も重要視されてきてお変更し、地震に対する規則・基準を守らずに建物り、より団体的になること〔団体の利益を考えるを建てた建設業者の責任を認めた。建設業者は、こと〕も求められるようになっている。
最近では、建物が基準に合うように建て直さなければならな

私はかなり強い動きであると思う。

い。

また、最近では、区分所有建物を環境基準に適

Ｑ：フランスでは、区分所有法は法務省、建設・合させること、建物をできるだけエネルギーを消居住法典は日本の建設省・国土交通省にあたる役

費しないですむものにすることが求められている。

所が管轄していると思うが、その間の利害の調整

区分所有者に対し、エネルギーの無駄遣いをなくはどうなっているのか。両者の利害が異なることしてもらいできるだけエネルギーを消費しないではあるか。日本では、法務省はどちらかというといてくれということである。環境基準に適合させ個人の利益の調整を尊重するが、国土交通省は公ようと思うと、１戸のアパルトマンにつき 20,000

共的な利益を尊重するということで違いがあるの～30,000 ユーロの費用がかかる。区分所有者にはだが。

かなりの負担である。現在、フランスでは、管理

Ａ：フランスでも状況は日本と同じだ。法務省

費は大体１平方メートル当たり年間２０～２５ユと公共設備省の間の対立があり、その調整は首相ーロであるから、100 平方メートルのアパルトマ

レベルで行われる。閣議で首相がどうするか判断ンであれば平均すれば年間約 2,500 ユーロである。

することになる。区分所有に関する法律を作る委

環境基準に適合させようと考えるとその 10 倍ほ

員会は法務省が主宰しているが、法務省の代表者

16

土地総合研究 2012 年春号に加え公共設備省の代表者も参加している。荒廃
区分所有建物に関する規定の原案は、公共設備省の方で作られた。法務省の中には建物に関する専門家があまりいないので、公共設備省の力の方が徐々に大きくなっているのではないかと思われる。
しかし、全体としては、省の間の調整はうまく行っているのではないか。
Ｑ：今日は貴重なお話を沢山うかがえて大変感謝しています。フランスの法律および先生のお話
は、今後の日本の立法（および韓国等のアジアの立法）を考えていくにあたって大変参考になりました。ひょっとすると近い将来、そのうちのいく
つかは立法に採り入れられ花開くかもしれない。
その時はまた、先生にも報告を差し上げたい。どうもありがとうございました。