宅地建物取引士講習会資料

洪水浸水想定区域図の改定等について

令和２年度

山形県県土整備部河川課

１．水害リスクの情報提供についての依頼
不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化 【国交省HP抜粋】～宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令の公布等について～2020年7月17日
不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を事前に説明することを義務づけることとす
る宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が公布されました。
１．背 景
近年、大規模水災害の頻発により甚大な被害が生じており、不動産取引時においても、水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっているところです。そのため、宅地建物取引業者が不動産取引時に、ハザードマップを提示し、取引の対象となる物件の位置等について情報提供するよう、昨年７月に不動産関連団体を通じて協力を依頼してきたところですが、今般、重要事項説明の対象項目として追加し、不動産取引時にハザードマップにおける取引対象物件の所在地について説明することを義務化することといたしました。
２．改正の概要（１）宅地建物取引業法施行規則について
宅地建物取引業法においては、宅地又は建物の購入者等に不測の損害が生じることを防止するため、宅地建物取引業者に対し、重要事項説明として、契約を締結するかどうかの判断に多大な影響を及ぼす重要な事項について、購入者等に対して事前に説明することを義務づけていますが、今般、重要事項説明の対象項目として、水防法の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を追加します。
（２）宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）について
上記（１）の改正に合わせ、具体的な説明方法等を明確化するために、以下の内容等を追加します。
・水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すこと
・市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと・ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましいこと
・対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮すること

３．スケジュール
公布日：令和２年７月１７日（金）施行日：令和２年８月２８日（金）※詳細は、こちらをご覧下さい ⇒ https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000074.html
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２．洪水浸水想定区域図の目的と法的位置づけ
作成目的●山形県では、水防法第十四条に基づき、洪水予報河川・水位周知河川の浸水想定区域図を平成16～22年度に作成し公表しました。
●これは、洪水時の円滑かつ迅速な避難を確保し、又は浸水を防止することにより、水害による被害の軽減を図ることを目的に、当該河川の洪水防御に関する計画の基本となる降雨により当該河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域を浸水想定区域として示したものです。
●近年、全国的に計画規模を上回る降雨による水害が頻発していることなどから、平成27年7月に水防法が改正・施行され、想定最大規模の降雨を対象とした洪水浸水想定区域図を公表することとなりました。
●さらに、水防法施行規則第二条及び第三条により、「想定最大規模の降雨を対象とした洪水の浸水継続時間」、「計画降雨を対象とした洪水浸水想定区域」を定め公表することになっています。また、ハザードマップ作成において、「早期の立ち退き避難が必要な区域」を適切に設定する必要があることから、洪水時に家屋が倒壊・流失する恐れのある範囲を「家屋倒壊等氾濫想定区域」として公表することとしました。
※「家屋倒壊等氾濫想定区域」は、公表資料として定められたものではありませんが、直轄河川で公表している実態を踏まえ公表するものです。
●これらの洪水浸水想定区域図等の作成にあたり、山形県では「洪水浸水想定区域図作成マニュアル(第４版)(H27.7)」、「中小河川洪水浸水想定区域図作成の手引き(第2版)(H28.3)」に準拠して、洪水浸水想定区域図の改定を進めています。

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３．浸水想定区域図作成にあたっての改定内容● 平成27年の水防法改正、平成27年12月の「大規模氾濫に対する減災のための治水対策のあり方」答申を踏まえ、浸水想定区域図作成方法・内容が以下のように改定された。
※下記記載内容は、水防法の改正に関する内容。答申は「中小河川洪水浸水想定区域図作成の手引き」に反映。
◆公表済みの浸水想定区域図作成の考え方
 前提となる降雨は、計画規模※計画規模とは、河川整備基本方針に規定する基本高水の設定の前提となる
降雨 浸水解析においては、排水施設の効果を見込んでいない◆改定された浸水想定区域図作成の考え方
想定最大規模降雨による浸水想定

 前提となる降雨を想定最大規模に変更⇒想定最大規模の浸水範囲・浸水深の公表
 計画規模の降雨も対象として実施
浸水継続時間の算出
時系列の氾濫シミュレーション 流下型氾濫では、ピーク流量で氾濫域を算出(中小河川のみ)

 浸水継続時間算出のため、排水施設による排水効果を見込むよう変更
 浸水継続時間算出のため、流下型氾濫でも時系列の氾濫シミュレーションを実施⇒浸水継続時間の公表
 算出する情報は、最大包落の浸水想定
区域、浸水深のみ規定

家屋倒壊等氾濫想定区域の評価

 河岸侵食及び氾濫流による家屋倒壊等
氾濫想定区域の設定を追加⇒家屋倒壊等氾濫想定区域の公表※水防法では公表を定められていない

マニュアル改定を踏まえ、以下の洪水浸水想定区域図を今後公表していきます。
 想定最大規模降雨⇒①最大浸水範囲・最大浸水深、②浸水継続時間、③家屋倒壊等氾濫想定区域（氾濫流、河岸侵食）
 計画規模降雨⇒①最大浸水範囲・最大浸水深3４．洪水浸水想定区域図（浸水区域・浸水深）の設定◆浸水区域と浸水深表示方法◆浸水解析実施方法● 洪水浸水想定区域図では、想定した雨が降った時に浸水するおそれのある区域の浸水深を包括的に示しています。
● 一般的な家屋の2階が水没する5m、2階床下に相当する3m、1階床高に相当する0.5m に加え、これを上回る浸水深を表現するため、10m、20mを用いることを標準としています。
● ただし、雨の降り方や考慮していない高潮や内水の氾濫などにより、同図の浸水区域よりも浸水が広がる可能性もあることに注意してください。
● 表示されている浸水深から、水害時でも被害リスクの小さい住まい方、命を守るための避難の仕方などの参考にしてください。

● 浸水解析は、破堤点ごとに実施します。
● 破堤点の想定は、河道水位が堤防の破堤開始水位（堤防高-計画余裕高等）を越えた時点で決壊することとしています。
● 計算ケースは、1ケースにつき、1箇所の破堤点を想定した計算を実施します。従って、計算ケースは、破堤が想定される全ての地点の数となります。
● 例えば、10kmの築堤河川の解析では、100mピッチの河道断面では、すべて破堤する場合は左右岸で200箇所の想定破堤点を計算することになります。

◆浸水想定区域図の作成● 各計算ケースの計算結果からメッシュごとに最大浸水深を抽出します。
● 全ての計算結果を重ね合わせ、最大浸水深を包落して作成した図面が、洪水浸水想定区域図となります。
各ケースの浸水解析結果
堤防決壊地点；A

洪水浸水想定区域図作成結果

堤防決壊地点；B

重ね合わせ＜垂直避難と水平避難イメージ＞
堤防決壊地点；C※ 実際起こる事象は、左図ですが、右図の浸水想定区域図は、住んでいる方から見て、最大の浸水となる深さを示したものです。

4５．浸水継続時間の設定◆浸水の継続時間● 河川の氾濫では、地盤の高さ等に応じて浸水は徐々に深くなりピークを向かえ、その後、排水等により浸水深が下がっていきます。浸水が始まり解消するまでの時間を「浸水継続時間」として提供します。
● 具体には、浸水深が50㎝になってから50㎝を下回るまでの時間の最大値を図化したものが「浸水継続時間図」となります。
● 浸水時には停電が発生し、水道やトイレが使用できなくなるなど、ライフラインの途絶が生じるため、長時間そのような環境で生活することは困難になります。浸水が浅く短時間で解消する場合には垂直避難も可能ですが、浸水継続時間が長い場合には、ライフラインの途絶を考慮し避難所などへの水平避難を検討する必要があります。
● そのため、浸水深を示した洪水浸水想定区域図と合せて垂直避難の可否や避難所の選定等に活用することが考えられます。
● なお、緊急的な排水対策等は考慮していないので、目安としての活用に留意してください。

浸水継続時間の表示階級区分(鬼怒川の新聞記事)
浸水深の表示浸水継続時間＜浸水深と浸水継続時間を活用した避難行動例＞
避難行動

浸水深

避難行動が遅れた場合、高層階へ退避（垂直避難）

0.5m～3.0m未満

事前の避難が必須

3.0m以上

浸水深・浸水継続時間の両者より避難行動を判断
避難行動

浸水継続時間

事前の避難が必要

長期にわたり浸水が継続

避難行動が遅れた場合、高層階へ退避（垂直避難）

浸水が短期間で解消される

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６．家屋倒壊等氾濫想定区域の設定◆家屋倒壊等氾濫想定区域（氾濫流、河岸侵食による家屋倒壊）● 洪水時に家屋倒壊等の恐れがある区域について、以下の2つの要因から「家屋倒壊等氾濫想定区域」として提供します。
⇒家屋倒壊等氾濫想定区域（河岸侵食）：
河川の流れが激しいと、河岸が削られ土地が流出することがあります。そのため、日本全国の類似河川における侵食幅の実績を当該河川に当てはめて、侵食範囲を評価しました。
⇒家屋倒壊等氾濫想定区域（氾濫流）：
氾濫水の作用力が大きな範囲は、氾濫時の家屋の倒壊や流出をまねく危険があります。そこで、浸水解析で得られる水深と流速の関係から家屋の耐力（転倒・滑動）を比較し、耐力を超える外力が発生する範囲を評価しました。
● 家屋倒壊等氾濫想定区域では木造家屋の倒壊リスクが大きいため、垂直避難ではなくより安全なところに避難（水平避難）するなどの検討が必要になります。
河岸侵食幅推定の目安○木造家屋の倒壊等の資産例
家屋倒壊想定区域（氾濫流）となる領域

6７．公表済みと今回作成洪水浸水想定区域図の比較(想定最大規模：馬見ヶ崎川)
公表済み（計画規模降雨・L1)

今回作成（想定最大規模降雨・L2）

洪水外力の増加による浸水範囲の拡大

7８．浸水継続時間と家屋倒壊等氾濫想定区域（想定最大規模：馬見ヶ崎川）
今回作成（浸水継続時間）

今回作成（家屋倒壊・河岸浸食）

家屋倒壊（氾濫流）は該当なし

8９．洪水浸水想定区域の確認方法について
洪水浸水想定区域（県ホームページ）
PDFファイルをダウンロード（馬見ヶ崎川の例）
01_馬見ヶ崎川_想定最大規模
02_馬見ヶ崎川_計画規模
03_馬見ヶ崎川_浸水継続時間
04_馬見ヶ崎川_家屋倒壊等氾濫想定区域

対象河川数：７０河川
9９．洪水浸水想定区域の確認方法について
ハザードマップポータルサイト（国）【注意事項】都道府県管理河川_洪水浸水想定区域（想定最大規模）掲載河川
須川、羽黒川、置賜白川、馬見ヶ崎川、村山高瀬川、大旦川、藤島川、黒瀬川、京田川
月光川、 庄内高瀬川、新井田川 ⇒ 未掲載河川については、順次掲載される予定

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１０．ハザードマップについて
ハザードマップ（事例：山形市）

想定最大規模の浸水想定区域図を踏まえ、各市町村で新たなハザードマップ作成

詳細は山形市ホームページにてご確認ください11