平成 26 年 12 月10 日発行（毎月10 日発行）通巻第 442 号

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

全宅連
全宅保証

秋田県・岩手県

地域の活力︑日本の活力︱ 地場産業！

第● 回

23
23

秋田杉は全国的にも有名な銘木で、日本三大美林に数えられている。
現在は人工造林の杉を「秋田スギ」、天然の杉を「天然秋田杉」と区別して呼ばれることが多く、天然秋田杉の伐採は終了した。

南部鉄器は17世紀中頃、南部藩主が京都から盛岡に釜師を招き、茶の湯釜をつくらせたのが始まりといわれている。
優れた品質で、日本の代表的伝統工芸品として揺るぎない地位とブランドを築いている。

秋田県畜産試験場が、昭和48年に雄の比内鶏と雌のロードアイランドレッドをかけ合わせて誕生したのが「比内地鶏」。旨みを十分に蓄えながらも余分な脂肪が落ち、肉が締まって美味しいと評判。

岩手県には、純な自然の力と人々の情が通いあう 純情な
農畜産物がすくすくと育っている。いわて純情米、
いわて純情野菜などの「純情ブランド」を展開している。
写真は、2014いわて純情むすめ（提供：JA全農いわて）。

あきたこまちは、昭和59年に誕生した
秋田県を代表するお米。美人の誉れ高い
平安時代の歌人・小野小町にちなんで命名された。

120年余りの歴史のある小岩井農場。伝統ある酪農事業を基幹事業とし、乳加工・販売事業、山林事業、環境緑化事業など
自然環境と共存するさまざまな事業を展開している。

Akita

12

December2014

リアルパートナー 12 月号

Iwate

ハトマークサイトをフルリニューアルしました！
中古住宅の瑕疵保険について
自然災害と土地取引の留意点（上）● トレンド・ウォッチ● 紙上研修

インタビュー

作家 井形 慶子さん

中古住宅調査・民法改正セミナー申込受付中

不動産キャリアパーソン で検索

トレンド・ウォッチ

中古住宅の瑕疵保険について
国土交通省住宅局住宅生産課住宅瑕疵担保対策室

不動産事業者のみなさまには日頃から住宅行政推進にご協力いただき、お礼申し上げます。
国土交通省は中古住宅流通活性化のための施策に取り組んでいますが、その中の1つに既存住宅売買瑕疵保険があります。
その概要をご説明します。

ライトプランの開発で加入しやすくなった

買取再販型と個人間売買型の2種類がある
少し古いデータですが、2010年10月に日経BP社が中古住

既存住宅売買瑕疵保険は、平成21年12月から販売されて宅購入に係る意識調査を実施しています。
「中古住宅購入時いますが、しばらくは普及していませんでした。そこで、各保険の業者選定の理由」
では「保証がしっかりしていること（55％）」

法人では、保険料等の負担を軽減したライトプランを開発しが最も多く選択されていました（図表1）。

昨年の8月から販売を開始しました。

このようなニーズに応える保険として、国土交通省指定の買取再販型では、保険期間を従来の「5年間」
から宅建業法保険法人が引き受けているのが既存住宅売買瑕疵保険です。

で定められている宅建業者の瑕疵担保責任期間に合わせてこの保険には、宅建業者が買取再販した住宅を対象とするも「2年間」に短縮するプランを開発したほか、補償金額の選択の（買取再販型）と宅建業者が仲介した住宅を対象とするも肢も「1,000万円」に加えて少額の「500万円」を追加しました。
また、個人間売買型では、買取再販型と同様の保険期間短の（個人間売買型）の2種類があります（図表2）。
この保険は対象住宅の、①構造耐力上主要な部分が基本

縮（5年に加えて1年を新設）や補償金額の追加（1,000万円

的な耐力性能を満たさない（例えば床の傾きなど）、②雨水に加えて500万円）をしたほか、事故発生時の自己負担額を軽の浸入を防止する部分が防水性能を満たさない（例えば雨減し、契約者（検査会社）の利便性を高めました。
さらに、既存漏りなど）、場合の補修費用等を補償するものです。上記の他

住宅現況検査技術者*が検査をする場合には、保険法人の現に、給排水管路や給排水・電気設備が通常有すべき性能ま

場検査を書面審査とし（図表2「保険のしくみ 個人間売買のたは機能を満たさない場合にも、その補修費用等を補償する

場合の点線で囲んだ部分）、
中古住宅流通のスピード感を損ことができる商品もあります。
また、中古住宅売買の際には引なわないよう、保険申込前の検査を認める商品改定がなされ渡後にリフォームされることが多いですが、このリフォーム工ており、発売当初に比べ使い勝手が良くなっております。
また、既存住宅売買瑕疵保険で買主に発行される保険付事の瑕疵もあわせて補償する「引渡後リフォーム型」の商品も保証明書は、住宅ローン減税等の中古住宅取得に係る税制あります。
図表1●中古住宅購入時の業者選定の理由
保証がしっかりしていること
アフターサービスのよさ
説明のわかりやすさ・丁寧さ
検査能力の高さ
相場に関する知識
物件の豊富さ
会社の規模や経営の安定性
購入後のリフォーム提案力
最新の建材や設備に対する知識
接客対応の態度のよさ
ローンの知識が豊富・有利なローンを紹介してくれる購入資金を準備してくれる
その他
特に重視する点はない

55.0%
52.2%
39.7%
37.3%
36.5%
34.9%
30.7%
28.9%
27.3%
24.7%
22.3%
9.8%
12.8%

0

02

Dec. 2014 Realpartner

全体（n＝2,750）複数回答
外部モニターに対するインターネット調査（日経BP社／2010年10月実施）

1.9%

10

20

30

40

50

60％

図表2●中古住宅の瑕疵保険(既存住宅売買瑕疵保険)■売買される既存住宅を対象とする、検査と保証がセットになった保険*です。
■保険加入前に、専門家が基準にしたがって検査を行いますので、安心できる既存住宅の購入が可能です。
■保険金の支払い対象は、構造体力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分に係る欠陥・不具合です。
（保険法人によっては、給排水管路・設備、電気設備およびガス設備についても対象としています）■保険期間は「売主が宅建業者の場合」は2年または5年、｢個人間売買の場合｣は1年または5年です。
■保険金額は500万円または1,000万円です｡（保険期間5年の場合の保険金は1,000万円のみ）■万がー、事業者が倒産した場合には、買主は瑕疵保険法人へ直接、保険金を請求できます。
＊｢売主が宅建業者の場合｣と「個人間売買の場合」の商品があります

保険のしくみ

売買契約

買主

売主
（宅建業者）

保険付既存住宅保険金の支払い（業者倒産時）保険のしくみ売主が宅建業者の場合

保険金の
支払い

保険加入
手続き

検査（建築士）

売買契約

買主

保険金の支払い（業者倒産時）保証

売主（宅建業者以外）
検査・保証依頼

検査

検査機関（保証者）

保険金の支払い住宅瑕疵担保責任保険法人

個人間売買の場合

検査（建築士）

保険加入手続き住宅瑕疵担保責任保険法人特例の適用を受けるための証明書類として利用できます。
さら

住宅売買瑕疵保険の積極的な活用をご検討いただければとに、既存住宅売買瑕疵保険（買取再販型）に加入している住思います。詳細な商品内容につきましては、保険法人各社（図宅は、中古住宅取得に係るすまい給付金の対象住宅の1つに

表3）へお問い合わせ下さい。

なっており、
中古住宅取得者のメリットも広がってきています。

＊（一社）住宅瑕疵担保責任保険協会が行う講習を受講・修了し、協会に登録された建築士または適合判定資格者

ライトプランの開発や政策の後押しを受けて、平成26年10月までの1年間の販売状況（申込戸数ベース）は前年同期比257.9％（＋4,260件）となっており、既存住宅売買瑕疵保険の利用は着実に増加しています。
前述のとおり、買主の方々は取得した中古住宅に係る保証ニーズを強く持っており、既存住宅売買瑕疵保険の利用により、税制特例やすまい給付金のメリットも享受できます。
また、最近では大手宅建業者も独自の保証サービスを展開しており、読者のみなさまには、競争力強化のソリューションとして、既存

Contents

December 201402 トレンド・ウォッチ 中古住宅の瑕疵保険について
04 TOPICS 危険ドラッグ販売店を排除する特約条項案／宅建取引士の法定講習に係る告示改正／秋の園遊会に伊藤会長が招待される／平成26年秋の叙勲・褒章受章／全宅連・全宅保証 理事会開催

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Information 民法改正関連の研究会、災害時関連の研究会を開催／明海大学で「不動産キャリアデザイン」の講義

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26年度 不動産実務セミナー申込受付中
連載 vol.17 不動産トラブル事例とその法的論点
連載 vol.69 知っていれば役立つ税務相談119番
連載 vol.18 これでわかる！不動産登記簿の読み方
連載 vol.47 不動産の経済学
ハトマークサイトをフルリニューアル！
連載 vol.39 基本を確実に！宅地建物取引講座

図表3●既存住宅売買瑕疵保険の保険法人
保険法人名（50音順）

連絡先（株）住宅あんしん保証

0 3 - 3 562-8122

住宅保証機構（株）

0 3 - 6 435-8870（株）日本住宅保証検査機構

0 3 - 6 861-9210（株）ハウスジーメン

0 3 - 5 408-8486

ハウスプラス住宅保証（株）

0 3 - 5 962-3800

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連載 vol.8 地域まちづくり活性化事例の紹介
インタビュー 作家 井形 慶子 さん
Information2 消費者セミナー来場者の性別、年代、職業は？
／石川県宅建協会「不動産の日 ふれ愛講演会」
連載 vol.8 ｗhat s 地盤？
連載 vol.40 知っておきたい！建築基礎知識
紙上研修 自然災害と土地取引の留意点（上）
不動産キャリアパーソン受講のご案内
12月号

2014年12月10日発行 通巻第442号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤博
編集人／山上健一〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3 URL. http://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03-5821-8181（広報） FAX. 03-5821-8101●本誌の表紙は2012年10月号から南から順番に2都道府県をクローズアップし、地場産業を紹介しています。編集部では、読者のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

Dec. 2014 Realpartner03

トピックス1

危険ドラッグ販売店を排除する特約条項案を策定

昨今、危険ドラッグを原因とする事件・事故が頻発し、社会問題となっていることから、危険ドラッグの販売や使用を禁止する条例等が各地で制定されています。
そうしたことから、全宅連では、このほど危険ドラッグ販売店を排除するための賃貸借契約における特約条項例を策定しました。各地の条例等の内容に応じて、本特約条項例を適宜ご参照ください。

■事業用賃貸借契約書【店舗用】※通称「危険ドラッグ」に係る法令上の定義規定がないため、「 医薬品医療機器等法第2条第15項に規定する指定薬物を含むもの」
としています。

■特約で対応する場合（※特約欄に以下の条文を記載する）
第12条第2項第一号の規定にかかわらず、
乙が本物件を頭書（2）記載の営業目的に反し、危険ドラッグ（医薬品
医療機器等法第2条第15項に規定する指定薬物を含む
もの）の販売の用に供したときは、
甲は、何らの催告を要せずして、本契約を解除することができるものとする。

■契約条項を修正する場合（※下線部が修正箇所）（※全宅連版書式をベースにしています）（契約の解除）事業用賃貸借契約においては、
頭書記載の特定の営業目的

第12条
2 甲は、
（以下略）

以外に利用した場合、「本契約を継続することが困難であると一認められるに至ったとき」には解除できるとしています（店舗用

本物件を頭書（2）記載の事業以外の用に供したとき。
ただし第4項第二号の場合を除く。

書式の場合・第12条2項、事務所用書式の場合・第11条2項）。

二〜九 （略）したがって、危険ドラッグの販売の用に供することは、現行の書式でも解除事由に該当し、かつ違法な用途に物件を使用し4

甲は、乙が次のいずれかに該当した場合は、何らのたことそのものが「本契約を継続することが困難であると認め催告を要せずして、本契約を解除することができる。
一られるに至ったとき」に該当するものと評価され、上記規定に第8条第7項第五号から第七号に掲げる行為を行なったとき。

基づき解除ができるものと考えられます。

二

ただし、解釈によるのではなく、反社会的勢力排除と同様に、本物件を第1条の規定に定める賃借目的に反し条文上明示的に無催告解除とするときには、以下のように特危険ドラッグ（医薬品医療機器等法第2条第15項に規約を定めるか、第12条の規定を以下のように修正して使用す定する指定薬物を含むもの）の販売の用に供したとき。

ることが考えられます。

2

宅建取引士の法定講習に係る告示改正について・薬事法は平成26年11月25日から「医薬品医療機器等法」に変更になりました。

1 講習の科目「宅地建物取引士の使命と役割に関する事項」が加わる。

2 講習の時間「宅地建物取引主任者」
を「宅地建物取引士」に名称変更「おおむね5時間」
を「おおむね6時間」に改める。

すること等を主な内容とする改正宅地建物取引業法が平成

3 受講料

27年4月1日に施行されることにともない、このほど国土交通「11,000円以下」
を「12,000円以下」に改める。

省から宅建取引士の法定講習に係る告示の改正が公表され4 受講者参加型の講義手法ました。

講習効果を高めるとともに実践的な知識を習得する観点か

告示の主な内容は次のとおりです。

ら、
自己採点、
ケーススタディなど受講者参加型の講義手法を◆宅地建物取引士に係る法定講習充実検討委員会検討結果報告書

URL

取り入れる。
http://www.mlit.go.jp/common/001054409.pdf

全宅連・全宅保証のホームページをご利用ください
全宅連・全宅保証は、一般の方が不動産取引に関して役立つ知識等を得られる
ホームページを開設しています。ホームページには不動産の基礎知識や不動産取引お役立ち情報のほか、政策提言と研究報告について専用バナーを設置し、全宅連の活動状況も閲覧できます。

URL http://www.zentaku.or.jp/

04

Dec. 2014 Realpartner

Topics
3

秋の園遊会に伊藤会長が招待される

4

トピックス

平成26年秋の叙勲・褒章受章

平成26年11月6日に赤坂御苑で「秋の園遊会」が催されま

全宅連、全宅保証、都道府県宅建協会の推薦で、11月3日した。園遊会は、毎年春と秋の2回にわたり催され、天皇皇后（文化の日）に次の各氏が叙勲・黄綬褒章の受章の栄に浴さ両陛下、皇太子同妃両殿下はじめ皇族方が出席されます。

れました（役職は受章時の推薦団体の役職とし、順不同）。勲

今回の「秋の園遊会」
では、各界の功績者として全宅連・全章の伝達式は11月13日に、黄綬褒章の伝達式は同14日に宅保証の伊藤博会長がご招待され、出席しました。
園遊会に出席した
伊藤会長夫妻

それぞれ執り行われました。
＜全宅連推薦＞●旭日双光章：山田 守（常務理事・茨城）●黄綬褒章：坂本 久（理事・神奈川）＜全宅保証推薦＞●旭日双光章：中田 全一（元常務理事・滋賀）●黄綬褒章：松田 英一（元副会長・宮城）＜都道府県協会推薦＞●旭日双光章：田村 光弘（秋田県宅建協会・元副会長）●旭日双光章：三輪 昭彦（埼玉県宅建協会・会長）●旭日双光章：川口 忠人（神奈川県宅建協会・元副会長）

園遊会の招待状●旭日双光章：土屋 正夫（長野県宅建協会・元副会長）●旭日双光章：園田 良秀（佐賀県宅建協会・元会長）●旭日双光章：横溝 康秀（熊本県宅建協会・元副会長）●黄綬褒章：小原 義一郎（岩手県宅建協会・副会長）●黄綬褒章：谷田部 栄一（群馬県宅建協会・会長）●黄綬褒章：尾形 季久雄（奈良県宅建協会・元副会長）

伊藤会長が挨拶5

全宅連・全宅保証
理事会開催

全宅連と全宅保証の理事会が、11月25日、東京都内のホテルで開催されました。

理事会の様子

全宅連の理事会では、平成27年度税制改正要望、民法改正要綱仮案の概要、重要事項説明等のIT化、宅地建物取引士の法定講習に係る告知改正等の政策関係における主な動向についての報告が行われました。
また、来年の宅建業法改正に備えて、倫理規程の改正が承認されました。
全宅保証の理事会では、業務執行状況および財務状況が報告されました。
なお、両団体の共通事項として、今年8月に発生した台風
11号による集中豪雨被害および大規模土砂災害に伴う災
害見舞金支給の報告が行われました。

Dec. 2014 Realpartner05

インフォメーション

民法改正関連の研究会、災害時等の取り組み関連の研究会を開催

1 全宅連不動産総合研究所

全宅連不動産総合研究所（所長：武井建治）
は、平成26年10月2日に第1回「民法改正の動向を踏まえた宅地建物取引制度のあり方●「民法改正の動向を踏まえた宅地建物取引制度のあり方に関する研究会」メンバー（敬称略）
座長：松尾弘（慶応義塾大学・教授）
委員：柴田龍太郎（弁護士）、佐藤貴美（弁護士）、市川三千雄（全宅連・専務理事）、木全紘一（全宅保証・専務
理事）、小林勇（全宅連・政策推進委員長）、多田幸司

に関する研究会」
を、10月21日に第1回「災害時等における地域貢（全宅保証・弁済業務委員長）

献活動や地域社会の活性化に係る取り組み等に関する研究会」をオブザーバー：法務省、国土交通省

開催しました。
「民法改正の動向を踏まえた宅地建物取引制度のあり方に関する民法改正の動向を踏まえた宅地建物取引制度のあり方に関する研究会

研究会」は、宅地建物取引の基礎となる民法の改正動向に対して、消費者保護の観点から、安心・安全な宅地建物取引への影響等について調査研究を行うものです。
第1回の研究会では、要綱仮案についての全宅連からの質問に対して、法務省からの説明がありました。消費者がトラブルに巻き込まれないよう、実務を踏まえた上での意見を述べていくなど、活発な意
見交換を行いました。研究会メンバーは右のとおりです。
また、「災害時等における地域貢献活動や地域社会の活性化に係る取り組み等に関する研究会」は、平成24・25年度の「大規模災害時における被災者等の住まい確保の調査研究」により、災害時等に宅建業者が非常に地域貢献をしていること、また、国および地方行政からも地域守りの役割が期待されていることなどから、宅建業者の地
域貢献・活性化等の取り組みを調査収集し、その活動を広く周知していくことを目的としています。
第1回の研究会では、昨年度までの調査研究内容を確認した後、現在、調査している取り組み事例を報告しました。
また、ゲストスピー
カーとして、松村秀一氏（東大教授）が、建築の視点からみた今後の不動産について講演しました。研究会メンバーは右のとおりです。

2

災害時等における地域貢献活動や地域社会の活性化に係る取り組み等に関する研究会●「災害時等における地域貢献活動や地域社会の活性化に係る取り組み等に関する研究会」メンバー（敬称略）
座長：佐藤貴美（弁護士）
委員：中川寛子［（株）東京情報堂］、市川三千雄（全宅連・専務理事）、木全紘一（全宅保証・専務理事）
オブザーバー：国土交通省、経済産業省

明海大学で「不動産キャリアデザイン」の講義

講演の様子

全宅連の阪井一仁常務理事が、明海大学不動産学部の授業「不動産キャリアデザイン」で講義を行いました。
この授業は、学生のキャリア形成の一環として不動産業の実務家を招き、業界の動向や求められる人材などについての講義を行うもので、全宅連からも毎年講師を派遣しています。
阪井常務理事は講義の冒頭で日本の不動産市場の動向介しました。

について言及。
その中で日本の不動産市場に対する国際社会

講義の最後には、「 40年以上不動

からの評価を指摘、中古住宅流通市場活性化のためには、産業に携わっているが、この仕事を建物価格や住宅履歴、さらには消費者への適切な情報提供

誇りに思うのはお客様にありがとうと

等の
「透明性」
が課題であると説明しました。

言っていただける仕事であること。
こ

次に業界が求める人材の話では、宅地建物取引主任者がれから社会に出るみなさんは、お客講師の阪井常務理事

来年度から宅地建物取引士に名称が変更される点を踏まえ、様のために夢と誇りを持って仕事に取り組んでもらいたい。

「1回不合格になってもクヨクヨせず何回でもチャレンジを」とその若い力が、より透明性のある価値の高い不動産市場をつアドバイスを送るとともに、法令中心の宅建試験の＋αになる

くっていくことを期待しています」と述べ、これから就職活動をよう、実務中心の資格である『不動産キャリアパーソン』を紹控える学生に対してエールを送りました。

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Dec. 2014 Realpartner

「中古住宅調査」と「民法改正」

平成26年度不動産実務セミナーを開催します
全宅連・全宅保証は、平成27年2月10日に「中古住宅調査」と「民法改正」をテーマに不動
産実務セミナーを開催します。
このセミナーは全国のより多くの方に受講いただけるよう、昨年度から全都道府県に会場を設け、講義映像を全国一斉に放映する方法で開催しています。昨年度は2,000名を超える方に受講いただきました。今回はさらに受講促進を図るため会場数を増加しました。
今回のテーマはいずれも不動産取引に関わるすべての方に必要なタイムリーな内容です。
みなさまの受講をお待ちしております。
■ セミナー内容■ 受講申込からの流れ

●第1部

①受講申込

「現地解説！中古住宅調査」

専用の申込用紙によりＦＡＸでお申込ください

出演：（申込用紙は全宅連ホームページからもダウンロード

清瀬 和彦氏（国土交通省 土地・建設産業局 不動産業課長）できます）。

印南 和行氏（特定非営利活動法人住宅情報ネットワーク 理事）②受講料支払ほか（順次、全宅連HPで公開）

コンビニ払込票による事前支払です。払込票が申込者●第2部

1名につき1枚郵送されますので、所定の期日までに「民法改正間近！不動産取引への影響と対応」

コンビニエンスストアでお支払いください。

講師：柴田 龍太郎氏（深澤綜合法律事務所 弁護士）※セミナー当日会場での受講料支払は受付できません。

■ 開催日③受講票FAX送付

平成27年2月10日（火）

受講料支払済みの方へ、受講票を１月２７日（火）より予めご了承のうえご理解ご協力をお願いいたします。

［受付］12：30〜［開始］13：00［終了］16：45（予定）

順次FAXにてお送りいたします。セミナー当日は受講票を会場受付にご提出ください。

■ 受講料（1名分）①都道府県宅建協会会員およびその従業者／1,080円（税込）■ 申込受付期間②一般消費者等／2,160円（税込）

平成26年12月1日（月）〜平成27年1月30日（金）※お支払いただいた受講料は返金いたしません。

※各会場、定員に達し次第、募集を締め切りとさせていた

予めご了承ください。

だきます。

■都道府県会場一覧（全61会場）※「○○校」と記載の会場はすべて日建学院の校舎です。
北海道 札幌市民ホール、旭川校

群馬県

群馬校

滋賀県

滋賀校

香川県

高松校

青森県 青森校

埼玉県

大宮川鍋ビル、朝霞台校

京都府

京都テルサ

愛媛県

松山校

岩手県 盛岡校

千葉県

千葉校、柏校、成田校

大阪府

新梅田研修センター、
なんば校

高知県

高知校

秋田県 秋田テルサ

東京都

新宿校、上野校

兵庫県

神戸校、姫路校

福岡県

天神校、北九州校

山形県 山形校

神奈川県 神奈川県産業振興センター、横浜校

奈良県

奈良校

佐賀県

佐賀校

宮城県 フォレスト仙台

富山県

富山校

和歌山県 和歌山校

長崎県

長崎校

福島県 郡山校

石川県

金沢校

鳥取県

鳥取校

熊本県

熊本校

新潟県 新潟校、長岡校

福井県

福井校

島根県

松江校

大分県

大分校

長野県 長野校

岐阜県

岐阜校

岡山県

岡山校

宮崎県

宮崎校

山梨県 山梨校

静岡県 グランシップ静岡、沼津校、浜松校

広島県

広島校

鹿児島県 鹿児島校

茨城県 水戸校、つくば校

愛知県

名古屋本校、岡崎校

山口県

山口校

沖縄県

栃木県 宇都宮校

三重県

四日市校

徳島県

徳島校

沖縄校

■セミナーの詳細等については、全宅連ホームページをご覧ください。 URL http://www.zentaku.or.jp/■お問合せ先：不動産実務セミナー受付事務局

TEL.03-6820-8865（受付時間：10時〜17時 土日祝日・12月27日〜1月4日を除く）

Dec. 2014 Realpartner07

連 載 vol.

17

不動産トラブル事例とその法的論点
たかよし

弁護士

佐藤 貴美

免許名義を免許のない者に貸し与え処分された事例
不動産適正取引推進機構：不動産トラブル事例データベースより◆ 要旨
自らの免許名義を免許を有していない者に貸し◆ 法的視点からの分析

与え、法律違反と知りながら何度も同行為を繰り返ししたとして、代理業者が1年間の業務停止処分とされた。

ⅰ免許を得た者のみが宅地建物取引業を営める
宅地や建物は、一般国民にとって極めて貴重な財産であり、生活の基盤をなすものであるとともに、一般的に、他の財産に比べてその（1）事実関係

価格は高額です。
このように個人にとって貴重な財産である宅地やXは、代理業者Yの折込チラシで見た分譲地を買

建物の取引を業として行う者は、社会的にも信用があり、宅地や建物

い受けることを約し、Yの担当者だというAに手付金の取引に関する深い知識と経験を持っていることが求められます。

59万円を支払った。
この時、重要事項説明書およびそこで宅地建物取引業法では、免許を得た者のみが宅地建物売買契約書の交付は受けなかった。
その後、Xは、A取引業を営めるものとし、この免許制度をないがしろにするような行の進言で土地の購入面積を増やし、また、Aから個為に対しては厳しい姿勢をとっています。具体的には、無免許で営人的な金銭の借入れを申し込まれた。

業した側に3年以下の懲役等の罰則を課すとともに、免許を得た者

Xは、その半年後に土地代金477万円をAに支に対しても、無免許営業に加担することになる名義貸し行為につき払ったにもかかわらず、何度請求しても所有権移転

行政処分の対象とするほか、同様の罰則を課しているところですがされず、また、貸金85万円の返済もされないので、（宅建業法13条、
65条、
79条）。

Yの事務所を訪れたところ、Yの社長は「そんな話はⅱ さまざまな名義貸し行為

寝耳に水だ。私は一銭も受取っていない。Aに任せ

この場合の「名義貸し」とは、典型的には、免許を得ている業者

ている」
と述べた。
その後、YおよびAから連絡もなく、が免許を有していない業者に対し、その名義を使用させて業を営ま進展がないので、XはYの所属する協会（業者団体）せる行為が想定されます。
しかし、名義貸しとして禁止される行為に相談を行い、同協会が行政庁に来庁した。

の態様は、それだけにとどまりません。
まず、本件事例のように、免許

同協会の呼出しで、Yは宅建業免許のないAに、を有していない個人に対し、免許事業者の屋号・社名を使用させ、いくらか出すから応援してくれないかと名義貸しを持その担当者を名乗らせるといった行為も含まれますし、自らが関与しちかけられ、その後、何度も同行為を繰り返したことていない取引につき、重要事項説明書や契約の成立時に交付するを認めていた。

書面に免許事業者の屋号・社名の記名押印をすることも、名義貸し（2）事情聴取行為に当たるとされます。
さらに、他人に業を営ませるまでには至ら

行政庁で、Yに事情を聞いたところ、Yは、「造成、広告、販売、契約すべてをAが行った。重要事項説

なくても、その名義を表示や広告に使用させることも禁止されています（同法13条2項）。

明書および売買契約書はAが持ってきたので、白紙

また、名義貸しの相手が免許事業者である場合も、最高裁判所の状態で押印した」などと述べ、名義貸しの事実をは、「名義上の当事者の社会的・経済的信用に依拠して取引を行う認めた。

当事者が不測の損害を被るおそれがある」などとして、名義貸しの禁（3）処分止に抵触するとしているところです（最高裁・昭和57年9月9日判決）。

行政庁は、Yは、自らの免許名義を免許を有していⅲ 名義貸しの禁止の趣旨や内容の確認を！

ない者に貸し与え、法律違反と知りながら何度も同以上のように、ひとくちに「名義貸しの禁止」といっても、名義貸しに行為を繰り返し、複数の被害者に対して誠実に対応当たる具体的な態様はさまざまです。業務の遂行に当たり、宅建業法

していないとして、Yを1年間の業務停止処分とした。

および宅建業の免許制度の根幹をゆるがすような行為を行うことがないよう、改めて名義貸しの禁止の趣旨や内容を確認してください。

08

Dec. 2014 Realpartner

連 載 vol.

69

知っていれば役立つ税務相談
東京シティ税理士事務所

税理士

菊地 則夫

平成21年、22年に取得した土地等を売った場合の1,000万円の特別控除について
平 成 21〜2 2 年 に 取 得した 土 地を売った 場 合、1,000万円の特別控除があると聞きました。具体的には、どういう内容ですか？

産）は対象となりません。
・配偶者やその他特別の関係がある者からの取得、相続、遺贈、贈与等による取得は対象となりません。
・売却する人が居住者・非居住者であるかは問いません。

個人が、平成21年1月1日から平成22年12月31日までに取得した土地等について、譲渡した年の1月1日において所有期

3,000万円控除、住宅ローン控除との関係

間が5年超のものを譲渡した場合には、売却益から1,000万

譲渡物件について3,000万円控除との併用はできません。

円の特別控除額を控除することができます。売却益の金額

ただし、同一年で複数の物件を売却した場合に、ある物件

が1,000万円に満たない場合はその金額が控除されます。

で3,000万円控除を適用し、他の物件で1,000万円控除を使

具体的には来年（平成27年）1月1日以降の売却について、

うことはできます。

以下のような場合にこの特例を適用することで譲渡所得税

住宅ローン控除との併用も可能です。

を安くすることができます。

マイホームを買い替える場合には、次のどちらの方法が有・平成21年1月1日〜12月31日に取得し、平成27年1月1日以降
売却の場合
・平成22年1月1日〜12月31日に取得し、平成28年1月1日以
降売却の場合利となるのか比較する必要があります。
①3,000万円控除を適用②1,000万控除と住宅ローン控除の併用
マイホームの売却益が1,000万円以下の場合には3,000万（上記のように譲渡年度のスタート時点は明確に規定されて円控除をあえて使わず、1,0 0 0万円控除を使い、買い替え先いますが、いつまでに売却しなければいけないといった期の物件で住宅ローン控除を使うという方法も考えられます。

限はありません）

特別控除の背景と適用条件＜背景＞

事業用資産の土地に関してはそもそも居住用ではないの
で3,000万円控除の適用がなく、1,000万円控除の適用が有効な節税策となります。
以上のように、個人が、来年（平成27年）1月1日以降に土

平成21年の税制改正時、地価の下落が続いており、不動産地等を売却する際、取引を活性化させるためにこのような制度が創設されました。

益が発生する場合

5年が経過し適用年度を迎えようとしている今、制度趣旨には、まず 取得 年に反して全国の公示地価は減少を続けているところが多い

度が平成21年か平ようですが、地域によっては土地の価額が上昇し、売却益が成 2 2 年かをチェッ生じるため適用を検討する場面もあると思われます。

クしてみてください。

＜適用条件＞

マイホームの 売 却

・国内財産に限ります。

の際にも事業用資・土地等（借地権も含む）が対象となり、建物や構築物等は産の土地の売却の対象になりません。

際にも、この1,0 0 0・土地等の取得後の用途は問わないため、マイホームの土地万円控除を積極的以外にも、賃貸用アパート、別荘などの土地も対象となりに使うことで 税 金ます。

が 安くなる可能 性

・不動産業者等が 転売のために保有する土地等（棚卸資売地があります。

Dec. 2014 Realpartner09

連 載 vol.

18

不動産
登記の
ABC

こ れ で わ か る！不 動 産 登 記 簿 の 読 み 方
司法書士

阪田 智之

抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更登記
前回まで注意すべき登記として、「 差押の登記」等を取上げ

図表1●登記事項証明書の一例【権利部（甲区・乙区）のイメージ）】てきました。今回からは、注意すべき登記はもちろんのこと、さま
ざまな登記についてお話していきたいと思います。
平成23年8月2日第27777号

事案

平成23年8月2日

平成25年10月17日

土地の購入を検討している人が、当該土地の登記事項
証明書を取得してみたところ、右（図表1●登記事項証明書の一例）のような記録があったとします。具体的に
平成24年9月3日第28888号

は、権利部の乙区（付記１号）に「１番抵当権の効力を所

平成24年9月3日

有権全部に及ぼす変更」と記録されています。
これはどういった意味でしょうか。
また、「 抵当権の効力を所有権

平成24年9月3日

全部に及ぼす変更登記」という登記の目的ではなく、「抵当権追加設定登記」という登記の目的では不適切でしょうか。

※太字部分は便宜上、
わかりやすくするために強調した。

不動産登記法は原則として、所有権の一部に対する抵当権設定登記を認めていない

そこで、株式会社Tの抵当権の効力を不動産全部に及ぼすために、実体上、株式会社TとAとの間で、抵当権のついてい

たとえば、A、B共有の不動産について、Aの持分上に株式ない部分についての抵当権の追加設定契約がされた場合、登会社Tの抵当権の設定登記がされた後、AがBの持分を取得

記手続上は、抵当権追加設定登記ではなく、不動産登記法第して単独の所有者となったとします（図表2参照）。

66条の「抵当権変更登記」によらなければならないという取扱

この場合、株式会社Tの抵当権の効力は、当然に不動産全いとなっています。

部に及ぶわけではありません。TとAとの間で、抵当権の設定されていない部分（AがBからあらたに取得した部分）について、別途、抵当権設定契約をすること
により、不動産全部に抵当権の効力を及ぼすことが

図表2●事例の図解
A

B持分をAが取得
B

A

A

できます。

追加設定

上記の事例のように、AがBの持分を取得し、不動産がAの単独所有となった場合、「Aの持分」という概念は存在しなくなります。そのため、抵当権のついていない部分（AがBからあらたに取得した部分）に（抵当権）T（抵当権）T （抵当権）T〈TとAとの間で、抵当権の設定されていない部分についての抵当権設定契約〉

ついての抵当権設定とは、「Aの所有権の一部についての抵当権設定」ということになります。
ところが、不動産登記法は、原則として、所有権の一部に対する抵当権設定登記を認めていません。抵
当権の目的となっている部分が登記記録上不明確となり、取引の安全を害するおそれがあるからです。

10

Dec. 2014 Realpartner【登記申請書】
登記の目的
1番抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更（付記）原因
平成24年9月3日 金銭消費貸借 平成26年11月13日設定
権 利 者
T
義 務 者
A
登録免許税
金1,500円（登録免許税法第13条第2項）

連 載 vol.

47

不動産の経済学
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

人間心理を知って不動産ビジネスに活用しよう（行動経済学）㉕…ギブ・アンド・テイク、返報性の原則「ギブ・アンド・テイク」という言葉を聞いたことがあると思外に、最初に販売者の方から試供品の提供という恩を顧客にいます。誰かに何かをしてもらったら、何らかの形でそのお返売ることによって、顧客に「お礼に購入しなければ」という気しをするのが、人間関係を長く維持発展させていくために必持ちを引き起こすのにも役立っているのです。

要だということを意味するものです。

また、「返報性の原則」は非常に強いものであり、まったく「ギブ・アンド・テイク」のルールは、日本特有のものではな

見知らぬ人や好きでない人から恩を受けても返さねばならな

く、世界中で観察されるものです。これを行動経済学では「返いという意識が働きますし、場合によっては受けた恩以上の報性の原則」（Reciprocation Rule）と呼んでいます。なぜ、こものを返そうという気持ちになります。ですから、「恩の押しのようなルールが人間社会で発展してきたのでしょうか。それ売り」が可能になってしまうのです。このため、試供品を突然は、人間が「返報性の原則」をお互いに守ることによって、互郵便で送付したり、大きな取引の前に小さなプレゼントを贈っ

いに助け合うことができる社会を築いてきたためだと言われたりするようなことでも、それなりの効果を上げる場合があるています。相手を助けたにもかかわらず、そのお返しが自分にのです。

来ることがまったく期待できないのであれば、そもそも最初に相手を助けようとする気持ちが減退してしまいます。

もちろん、こうした人間の性質を悪用して不当な利得を得ようとすることは道徳的には許されません。ですが、こうした性

このようにして、「返報性の原則」は長い間にわたって人間

質を考えると、私たちがビジネスをするときに、相手が喜ぶこ

社会で守られてきたので、今や私達の行動パターンに、当然とを先にしてあげたり、目先の利益の一部を譲ってあげたりすのこととして組み込まれるようになっています。ですから、このるようなことが、思っている以上に大切なことであるかがわか

原則から外れる行動をすること自体が、自分自身の心の中でります。日本でも、「損して得取れ」とか、「情けは人の為なら葛藤を生み出すことにつながります。「恩を受けたのに、何らず」という言葉がありますが、これは一面の真理を現わした世のお礼もしていない」ということ自体が、私達の心の大きな負界中でも通用するルールだといえるでしょう。

担になるのです。また、社会からもお礼をすることが期待されていますから、本当にやむを得ない理由でお礼ができない場●円満な人間関係？

合を除き、お礼もしないで放置しておくと、周りの人から嫌われることにもなりかねません。要するに、「人から恩を受けた
ら返さねばならない」という観念が、私達の行動にかなり強く影響するようになっているのです。

「恩の押し売り」も可能になってしまう
こうした人間行動の特性は、意識的にも無意識的にも、数多くのビジネスの場で利用されています。典型例が、無料の試供品の配布です。スーパーの食品売り場に行くと、よく何かの

先日の海外出張のお土産です。
逆の場合、私にも海外出張のお土産をくれるかな？

どうもありがとう。

高価なものではないから貰ってもよさそうだな。
だけど、どこかでお返しをしなくては…。

プレゼントを貰いっ放しということはないから、どこかでお礼をするのだろうな。

食品の試食コーナーが設けられています。そこで試食をすると、それが実際に美味しいかどうかにかかわらず、何となく「買わなければ申し訳ない」といった気持になります。もちろん、単価の安い商品やほんの少ししか試食できないときには、その気持ちは弱まりますが、試食前後で比べれば、購入しようという方に心が傾いていることが多いのではないでしょうか。
この売り方は、試供品の味見をしてもらうという本来の目的以Dec. 2014 Realpartner11http://www.hatomarksite.com

ハトマークサイトをフルリニューアルしました！
より使いやすく、便利になりました
ハトマークサイトを大規模リニューアル！さらに見やすいデザインになり、たくさんの機能を追加。より便利に、お探しの住まいがさらに見つかりやすくなりました。

リニューアルのポイント
POINT

1

より見やすい画面構成と各種検索機能の充実「条件入力のみで瞬時に結果表示をするAjax検索機能」「地図から検索」「バス停検索」「学区検索」「田舎暮らし物件検索」、「マッチングメール機
能」、「おすすめ物件表示」、「物件周辺地図表示」等の機能を追加
地図から検索物件一覧

12Dec. 2014 Realpartner

物件詳細

リ

リニューアルキャンペーンも実施中！
①メール問合せ利用者様へのプレゼントキャンペーン

② ハトマークサイト登 録（詳細はhttp://www.hatomarksite.com）●実施内容：ハトマークサイト経由で物件情報を検索し、メールでお問合せいただいた方を対象としたプレゼント●実施期間：2014年12月3日〜2015年2月28日（3ヵ月間）●当選方法：期間内にメール問合せをしていただいた方から抽選●当選本数：10本●当選商品：空気清浄機、マッサージクッション、
布団乾燥機等

利 用 会 員 様 向 け キャン
ペーン● 実 施 内 容：提 携 サ イト
（ATBB）公開無料キャン ペ ーン（ 詳 細 は ハト
マークサイト登 録シス
テムにログインしご確認ください）●実施期間：2014年12月
1日〜2015年2月28日（3ヵ月間）＊その他、キャンペーンPRチラシやハトマークサイトリンクバナーも登録システムからダウンロードできます。

POINT

2

AT&T

12:34 PMスマートフォンへの対応充実
検索画面リニューアル、
検索条件・検討中リストのPC同期機能、

2

QRコード表示機能対応

POINT

3

ここにしかない情報がここにある！ハトマーク会員間流通（BtoB)機能追加◆12/17（水）から利用可能となります
ハトマークサイトBtoB(会員間サイト）に公開された他社の流通物件（客付け可能物件）を検索できる機能と二次広告として転載できる機能等を追加。

Dec. 2014 Realpartner13

連 載 vol.

39

基 本 を 確 実 に！ 宅 地 建 物 取 引 講 座「法令上の制限調査」に伴う関係法令等の基礎知識「地域地区制度」「地区計画制度」のポイントと留意点（その2）
千葉 喬

Question

通常の取引上、一般的な活用としての地区計画の仕組み、地区整
備計画のポイント、注意点を教えてください。

Answer

1. 近年の地区計画制度の拡充
地区計画等は規模の比較的小3. 地区計画の策定と地区整備計画の効果（1）地区計画の策定
地区計画で定めるものは、地区計画の種類、名称、位置、区域、面積、地区計画の目標、地区の整備・開発・保全に関する方
針、地区施設（街区内の居住者などに利用される道路、公園、広場、緑地等の公共空地）
および地区整備計画です（下図参照）。

（2）地区整備計画の内容と効果

さい地区ごとの都市計画として、住民の意向を反映した詳細

地区計画は上記のように、区域の状況により、計画対象地区

計画のもとに街づくりを実現するメリットがあるため、その地区の整備目標、地区計画の種類（タイプ）の策定等ができます。具の特性に応じて用途制限や容積率等の形態制限等の緩和

体的な運用としては、地区整備計画内における開発行為や建や強化ができるように、その時代の変化や要請に応じて拡充さ

築行為の制限およびそれに対する許可等によって行われまれています。すなわち、地区計画等は平成20年の法改正によす。
このように地区計画を定めたことによる具体的な効果は、地り、地区計画・歴史的風致維持向上地区計画・防災街区整備

区整備計画が定められて初めて発生することになる重要な事

地区計画・沿道地区計画・集落地区計画の5種類に拡充され柄なので、調査上注意することです。

ました。

地区整備計画に定める事項としては、一般的地区計画と誘これらの地区計画等を大別すると、都市計画法を根拠とす

導容積に係る容積率制限の特例等があります。特例制度以外

るものと、都市計画法以外の法律を根拠とするものになりますの一般的地区計画事項は、地区施設の配置と規模、建築物な（前号の「地区計画制度の種類と関係法」の図表を参照）。そどの用途の制限、容積率の最高限度や最低限度、建ぺい率のうち、通常の取引実務では地区数、規模等において圧倒的の最高限度、敷地面積や建築面積の最低限度、壁面の位置

多数を占めている都市計画法を根拠とする地区計画が最も重の制限、高さの最高限度や最低限度、形態等意匠制限、最低要ですので、
まず一般的地区計画を中心にして説明すること

緑化率等および土地利用関連のうち、地区計画の目的を達成にします。

するため必要な事項を定めます。

2. 地区計画が定められる区域（3）届出・勧告制度
地区整備計画が定められている地区計画の区域内で、土地区計画は、線引き都市計画区域に限られず、非線引き都地の区画形質の変更、建築物等の建築、用途変更等の行為

市計画区域（市街化区域と市街化調整区域とが区域区分さを行おうとする者は、その行為の内容を当該行為に着手する日れていない都市計画区域）にも定められます。

の30日前までに市町村長に届け出なければなりません。
した

地区計画は、用途地域が定められている場合はどこでも定がって、地区整備計画が定められている地区で、宅地造成やめることができますので、調査上、市街化区域内の用途地域で建築物の建築等を行おうとする時は、建築確認申請の前に届は注意してチェックすることです。

出をすることになるので注意しましょう。

用途地域が定められていない土地の区域でも一定の区域、土地の区域、公共施設の整備状況、土地利用の動向等からみて不良な街区の環境が形成されるおそれがあるもの、逆に現況が良好な居住環境が形成されている土地の区域等が対象区域となります。

14

Dec. 2014 Realpartner

地区計画

たとえば、住宅市街地の開発事業が行われる、
または行われた●地区計画の仕組み
地区計画の名称、位置、区域等
地区計画の目標、地区の整備・開発・保全に関する方針
地区施設
地区整備計画

連 載 vol.

8

地 域 ま ち づ くり 活 性 化 事 例 の 紹 介

田舎だからできる、人が少なくてもできることをする（北海道剣淵町）
NPO法人ストリートデザイン研究機構 理事

髙橋 芳文

今号は、
北海道の剣淵町の地域まちづくり活性化の取組みを

イモは、高橋さん曰く、
チェルシーというジャガイモだそうです。
高橋さんは、VIVAマルシェ代表を務め、地域の若手農業者紹介します。
剣淵町は、旭川市から国道40号線を北に向かって50キロ程とグループを組み、農業からできる観光、飲食、販売等や地域のところにある農業を中心とした人口約3,500人の町です。大地

の若手異業種団体を立ち上げ、各団体を線で結ぶ出会いの康雄さんが主演する映画『じんじん』の舞台にもなりました。
『じん

場（イベント等）の提供による地域活性まちづくりに取組んでいじん』は絵本の里である剣淵町と松島を舞台にし、絵本の読みます。

聞かせを通じて豊かな人間関係と親子の絆を描く感動の映画

とてもエネルギッシュな高橋さんです。
自分たちの地域を知っです。筆者も観ましたが、泣けるのでハンカチなしでみると大変でてもらうために取組んでいる活動として、若手農業者が地元以す。
『じんじん』
は、
スローシネマ方式で上映されていて、地域など外で軽トラを使い野菜などを販売する、軽トラマルシェや絵本で実行委員会を立ち上げ、時間をかけてゆっくりと各地のホールがたくさん詰まった、絵本キャラバンカーによる移動図書館など

や公共施設で地域上映会を開催する方式をとっています。

の活動を実施しています。新しいことをやるには、少なからずと映画のロケ地となった剣淵町は、映画の影響で、観光客入数が2割増えたといいます。現在は、年間60万人の人が訪れる
絵本の里、絵本の読み聞かせの町として、全国に名前が広がっています。

もハードル、障害があります。

Uターン、
Ⅰターンで意識の違う若者が増える
剣淵町では近年、各団体（点）が線で結ばれ、それを面で展

筆者が剣淵町を知ったのは、実は、『じんじん』を観たのが開できるようになってきたとのこと。
たとえていうと、今は面ででききっかけではなくて、ジャガ

たのがサイコロのような形で、その角を取ってすべてが行き来

イモがきっかけでした。剣

できる球状の形にするのが最終目標だと語ってくれました。

絵本キャラバンカーによる移動図書館

淵町は、
ジャガイモによる

さらに最近は、Uターン、
Ⅰターンが増え、意識の違う若者が増

町おこしに力を入れてい

えてきていて、昔から剣淵にいる人とは違う考え、意識のもと、横ます。個人的な話なのでのつながりが増えてきていると言います。

すが、筆者は、ポテトフラ

高橋さんは、
このように語ってくれました。
「小さな町だからでイが大好きで、最後の晩きることが、
たくさんあると思います。田舎だからできない、人が餐に食べる料理は、ポテト

いないからできない、何もないからできない、というナイナイ発想

フライと心に決めているほではなく、田舎だからできる、人が少ないなら少なくてもできるこ

どのジャガイモ好きです。

とをする。何もないのも魅力。大事なことは、すべてをプラスでとあることがきっかけで、旭川のアッシュアトリウムで北のうまいもの市でらえること」

剣 淵 町に約 4 0 種 類の地域まちづくり活性化に重要な視点です。そして、高橋さん

ジャガイモを多品種栽培

は、目をキラキラ輝かせながらこう結んでくれました。
「私は剣淵している人がいると聞きま

町を、子供たちが『この町が好き』といえるような町にしていきたした。高橋朋一さんです。

いと思います。田舎の魅力・農業の魅力・大人の魅力。
『自分が高橋さんに会いたくて、最主役になれる町、剣淵町』
を子供たちが夢を持った時にかなえ

高のポテトフライ用のジャられる、魅力的な町にしていきたいです」

ガイモに出会いたくて、筆地域のつながりが強く、人の温かさを感じることができる剣淵者は、剣 淵 町を訪れまし町。そして筆者がもっとも共感したのは、大人が子供に何を残た。
ちなみにですが、ポテせるかを考えてまちづくりを実践しているということ。だから、絵トフライに一番合うジャガ

本の里なのです。機会があれば、ぜひとも訪れてみてください。

Dec. 2014 Realpartner

15

Interv ew

作家・英国生活情報誌『ミスター・パートナー』編集長

井形 慶子 さん長崎県 生まれ 。大学 在学中から出版社でインテリア雑 誌の編集に携 わり、その後、28歳で出版社を立ち上げ、英国の生活をテーマにした月刊
情 報 誌「ミスター・パートナー」を 発 刊 、同 誌 編 集 長 。ベストセラーになった『古くて豊かなイギリスの家 便利で貧しい日本の家』『老朽マンションの奇跡』（新潮文庫）など、100回を超える渡英経験を通じ書き下ろした著書は多数。近著は『イギリス流輝く年の重ね方』（集英社文庫）。

イギリスでは、家を土台にした
人生設計が行われている
9月に開催された全宅連・全宅保証の消費者セミナーで、第1部で講演、第2部のパネルディスカッションではパネラーとして参加していただいた
井形慶子さんに、イギリス人の住まい感、
ご自身の物件探しなどについてお聞きしました。
―100回以上、渡英されているとのことですが、イギリスと日本の住まいに対する考え方の違いを教えてください。
この前のスコットランドの国民投票に象徴されるように、
イギリスには、じっくり時間をかけて手に入れるという成熟社会の見本のような考え方があり、この考え方が住まいやライフスタイルでも根付いています。出来
上がったものを手に入れて満足するのではなく、古いものを手に入れて、いいものを残しつつ、手間と時間をかけて変えていくというバランスが住まいづくりの魅力になっています。私自身、イギリスで築120年、ビクトリア
時代＊の大きな家を区切ったフラットを購入し、リフォームしました。58㎡のこじんまりした住居は改装後、住み心地が大変良くなりました。
イギリスには「ハウス・プラウド」という言葉があります。
とにかく自分の家を誇りたがり、
どういう風にして家を改造したかを話し出すと止まらず、帰れなくなったりします。
また「家はわが城」という言葉もあり、本当の意味で、家を土台にした人生設計が行われていると、つくづく感じます。
―住まいの入手方法も日本とイギリスとでは異なりますか？
ぜんぜん違いますね。
イギリスでは家を手に入れるまで、通常は半年から1年をかけて行われます。家を購入する場合、仲介業者ではなく、不動産鑑定士、家屋査定士、売主の弁護士、買主の弁護士が中間に入ります。不動
産鑑定士と家屋査定士が、物件価格が適正かどうかを査定し、その金額をもとにして銀行の融資額が決まります。欠陥があるかどうかも、その時点でわかります。
たとえば「地面に木の根が張っていて建物にダメージを与えることになるかもしれない」と家屋査定士が指摘したとします。
すると、買主の弁護士は、売主の弁護士に、それが問題ないことを証明する証明書等を提出するよう要求します。
お金の支払いも、弁護士に振込むことになるので安心できます。
―日本でも何軒かの家をリフォームされていますが、それらの家はどこで見つけられましたか？
セミナーで紹介した吉祥寺のリフォームした家は、地元の不動産業者、それも老夫婦2人でやっておられる小さな不動産店で見つけました。大手の不動産会社にも行くことはありますが、コマーシャル的な物件が多いのと、
まずアンケートに記入することから始まるような形式にこだわった案内が苦手です。
そのお店の場合、手書きの貼り紙に魅かれて店内に入ったところ、ご主人が電話中で忙しくてすぐに対応できず、物件資料のファイルを手渡さ
れ、好きに見てください、というような感じで始まりました。実際に、おもしろい物件、古くて安い物件、
いわくつきだけれど魅力ある物件は、大手不動産会社よりも地元の不動産店のほうが多いと思います。
＊ビクトリア女王の治世の時代。1837〜1901年。

TOKYO FM／JFN38局 毎週月曜日〜金曜日 朝6：00〜9：00

16

Dec. 2014 Realpartner

2

1

インフォメーション2

消費者セミナー来場者の性別、年代、職業は？

2

石川県宅建協会が「不動産の日 ふれ愛講演会」開催

全宅連・全宅保証は、一般消費者の方々に不動産の取引

石川県宅建協会は9月23日の「不動産の日」に、平成26年

等に関する理解を深めていただくことを目的として、9月21日

度「不動産の日 ふれ愛講演会」
を開催しました。一般消費者に東京、9月23日（不動産の日）に福岡で消費者セミナーを開や会員のみなさまなど200名を超える方々が来場されました。

催しました（セミナーの内容については11月号P10参照）。

講演会冒頭、同協会の吉本重昭会長が「公益社団法人へ来場された方々の性別、年代、職業等の属性は下の表のと移行して2年目。10年後のハトマークグループのあるべき理おりです。東京会場は40〜60代の主婦が最多で、福岡会場

想の姿として全宅連が策定した『みんなを笑顔にするためは30〜40代の女性会社員が最多となっています。

に、地域に寄り添い、生活サポートのパートナーになる』というグループ・ビジョンに基づき事業を推進するとともに、来春か●消費者セミナー来場者属性
東京

職業

性別
年代

会社員（不 会社員（不 自営業 主婦
動産業） 動産以外）

男性
20代
30代
40代
50代
60代
80代
女性
20代
30代
40代
50代
60代
70代
80代
総計

8
1
4
2
1
7
1
1
4

58
4
16
18
17
2
1
47
4
15
20
8

105

8

3
5
3

総計

5
1

9

6

1
5
3

4
23
42
30
1

2
3
3
5

20

100

会社員（不 会社員（不 自営業 主婦
動産業） 動産以外）

6

1

13

性別
年代

1
2

2
100

職業

3

3
3

7
1
1
4

9

福岡

男性
20代
30代
40代
50代
60代
女性
20代
30代
40代
50代
60代
70代

その他 (空白)

11

1

15

ら 宅地建物取引主任者 が 宅地建物取引士 に名称変更

26
1
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9
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1
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37
1
1

13

274

4
1

されるこの機会に、
より一層、不動産を取扱う専門家としての社会的責務を再認識し、ハトマークの会員店とともに事業を推進していきます」と、挨拶しました。
次いで、今年で4回目を数える「ハトマーク賞児童画コン
クール」の表彰式が行われ、講演に移行しました。第一部は、明海大学不動産学部特任准教授・不動産鑑定士の中村喜久夫氏が、「 知って安心、不動産取引の流れとポイント」と題し、消費者のみなさまが不動産を購入する際の支援として、
建物が建てられない制限の内容や不動産広告の見方、一連の不動産取引の流れ等について、実例を織り交ぜながら資料に基づいて詳しく解説しました。
第二部は、「ホンマでっか!?TV」等でお馴染みの中部大学特任教授の武田邦彦氏が「しあわせな暮らしと住まい」と題した講演を行いました。
この日、最も大きな拍手で迎えられま

学生 その他 (空白)
4
3
1

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1

1

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19
4
1

した。少子化問題や石油埋蔵量の問題や地球温暖化問題
等に触れながら、
自分の思う通りに生きることが大切とし、TV
では見ることができない過激な発言も飛び出し、20年後・30
年後の石川県のあり方を考えることが大事で、しあわせな暮らしとは何かについての話などがありました。講演会終了後は「武田邦彦先生のサイン会」が開かれ、多くの方々が先生の著書を手にサインをもらっていました。

186［参考］昨年度、一昨年度の来場者数
H25

H24

年代

H25

H24

男性

109

196

10代

5

25

女性

177

199

20代

53

108

30代

75

105

40代

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57

50代

59

42

60代

20

42

70代

6

9

80代〜

1

3

東京→40〜60代の主婦が最多
福岡→30〜40代女性会社員が最多

石川県宅建協会・吉本会長

講演会の様子

講師の武田氏Dec. 2014 Realpartner17

連 載 vol.

8

地震と地盤what’s地盤？

ジャパンホームシールド（株）技術統括部技術推進部部長

小尾 英彰

いう被害が発生します。
このように、住宅に大きな被害が出る地盤の液状化ですが、今回は「地震と地盤」と題して、地震時の地盤に関する話をすべての住宅で液状化の調査や対策が行われているわけでします。大きな地震は地盤にさまざまな影響を及ぼします。そのはありません。実際、液状化の調査や対策には相当なコストが中でも住宅に多く影響を与えるのが、地盤の液状化と造成盛かかります。特に戸建て住宅向けの液状化対策工法は高額で、土地の地すべりです。

個人が負担するのには厳しいのが現状です。
しかし、最近は安
価な液状化調査法や戸建住宅向け対策工法の研究、液状化

地盤の液状化ハザードマップ公開の促進、
また平成27年4月から住宅性能表

東日本大震災の際には、関東地方で液状化が多くの場所で示において液状化に関する参考情報の提供を行う仕組みが発生し、戸建住宅やライフラインに大きな被害をもたらしました。

導入されるなど、さまざまな方面で戸建住宅への液状化被害

中でも、住宅の不同沈下の被害は深刻です。平常時の不同沈低減に向けての取り組みが加速しています。将来的には、液状下被害といえば、5/1,000程度から大きくても10/1,000程度の化の危険度も土地の持つ重要な性能の１つとして認識される

傾斜角です。
ところが、液状化による不同沈下では、10/1,000のではないでしょうか。

を超える事例もかなり報告されています。
地盤の液状化とは、地下水に浸った緩く堆積した砂が、地震造成地の地すべり
地震の被害は低地だけではなく、締まった地盤が分布する

いるような状態になることです。液状化が発生すると比重の重丘陵地にも発生します。東日本大震災の際には揺れが大きい住宅などは沈み、比重の軽いマンホールなどは浮き上がるとかった東北地方の丘陵の切盛土造成地において、盛土部分

液状化で不同沈下した交番の振動で砂粒同士のかみ合わせが外れ、砂が水に浮かんでで地すべりが発生し、家屋を含む多くの建造物に被害が発生しました。特に、切土と盛土の境界付近に位置した場所の家屋の被害は深刻です。液状化の場合、家屋そのものの損傷は少なく平常時は安定しているため、傾斜を修復すれば住み続けることが可能ですが、地すべりの場合、地盤の変異が大きく家屋への損傷も激しいため、住み続けることが困難なケースが発生します。
国交省では、盛土が3,000㎡以上または盛土前の地盤の傾斜が20°以上で盛土の高さが5m以上の箇所を大規模盛土造成地と呼び、全国の地方公共団体に対し変動予測調査を実施し、その結果を公表するよう働きかけています。

液状化で浮き上がったマンホール

土地のリスク情報の発信
日本列島は災害列島とも呼ばれ、各地でさまざまな自然災害が発生しています。
日本で生活する上で、災害リスクに備えておくのは大切なことではないでしょうか。
そのためには、まず自分の住む土地にはどのようなリスクがあるのか正しく知ることだと思います。
私たちは、住宅に関わる地盤のプロとして、情報を発信していくことが社会的な責任だと考えています。
次回は、不同沈下以外の地盤リスクについてお話しします。

18

Dec. 2014 Realpartner

連 載 vol.

40

知 っ て お き た い！

建築基礎知識敷地条件と建築計画①
角地と中間画地（中）明海大学不動産学部教授

中城 康彦

前号に引続き、角地と中間画地の利用効率について説明し35mのうち小さい値」は35mとなります。
この35mは最大幅員のます。前号同様、商業地域で指定容積率600％、敷地規模は図

道路境界線から敷地の奥行き方向に測ります。図表1ではaか

表1のとおりです。建築物を敷地一杯に建築するとして、斜線制

らd方向に測り、35mまでは4m道路についても20mの幅員があ限の原則をそのまま適用して数字で示すと、それぞれの境界るものとして道路斜線制限を適用します。
本件では敷地の奥行きは11.5mですので、敷地全体が35mの線上で建築可能な高さは図表2のとおりとなります。

範囲内にあり、4m道路についてもすべて20mの道路幅員とみな

図表1●中間画地と角地

cd

すことができます。
この結果、敷地Aにおいても「広さの限度」で8f

階建てが建築できることになり、「最有効使用*」が実現できます。
奥行きが「2A、
かつ、
35mのうち小さい値」
を超える場合は、
超

11,50011500

えた部分について、④実際に接している前面道路（本件では4m）の中心線から10mの範囲は、実際に接している前面道路幅員（本件では4m）による道路斜線制限がかかり、

e

b

a

⑤中心線から10mを超える部分については、最大幅員道路による道路斜線制限がかかります。

4,000
4000

8,000
8000

⑥この結果、中心線から10mの部分で斜線制限に不連続が

8,000
8000

起きます。
つまり、

20,00020000⑦「2A、かつ、35mのうち小さい値」を超える部分については全面的に実際に接している前面道路幅員による斜線制限となるわけではなく、⑧道路中心線から10mを超えた部分については緩和され、⑨この部分については、結局、「2A、かつ、35mのうち小さい
値」の範囲内と同じ斜線制限内容となります。
本件では両敷地とも8階建てでそれぞれの「最有効使用」を実現することになりますが、どちらの「最有効使用」がより高い

2以上の前面道路がある場合の緩和措置

収益性を有するかによって土地価格が決定します。それぞれ角地や二方路地は前面道路が2つあり、三方路地や四方路の「最有効使用」について次号で解説します。

地は、さらに多くの前面道路に接しています。
このような場合は＊合理的合法的で、かつ、最高最善の使い方。土地の効用が最高度

道路斜線制限の適用について緩和があります。
ここでは角地に発揮される状態で、更地価格を求める場合の前提となる利用方を念頭に説明します。

法。不動産鑑定評価基準の用語。

2以上の前面道路がある場合の道路斜線制限の緩和とは、①複数の前面道路のうち最大の道路幅員をA（本

図表2●原則通り適用した場合の斜線制限の内容
角地（敷地A）

中間画地（敷地B）

敷地
境界線

斜線制限の
種類

建築可能な
高さ

敷地
境界線

斜線制限の
種類

建築可能な
高さ

②2A、
かつ、35mのいずれか小さい方の値までは、

ab

道路斜線
制限

30m
（20m×1.5）

be

道路斜線
制限

30m
（20m×1.5）③狭い方の前面道路についても最大の道路幅員

bc

隣地斜線
制限

31m
（立ち上がり分）

ef

隣地斜線
制限

31m
（立ち上がり分）

cd

隣地斜線
制限

31m
（立ち上がり分）

fc

隣地斜線
制限

31m
（立ち上がり分）

da

道路斜線
制限

6m
（4m×1.5）

cb

隣地斜線
制限

31m
（立ち上がり分）

件では20m）
として、Aをもつものとして、
道路斜線制限を適用することができます。
本件では2A＝40mですので、②の「2A、かつ、

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19

紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

自然災害と土地取引の留意点（上）第●号

中央大学法科大学院教授・弁護士

升田 純

136

自然災害（地震による液状化や地盤沈下等々）というような現代型リスクについて、関連する判例を分析し、実務的観点からその対応を検討します。

Ⅰ

大地動乱の時代

阪神・淡路大震災、東日本大震災といった大規模な地震の発生だけでなく、中小規模の地震が続発しています。
また、地震とともに火山の噴火が懸念されていたところ、御嶽山の噴火も発生しました。
さらに深刻なことは、
日本各地で記録的な

Ⅱ 不動産取引と現代型リスク

集中豪雨が続発し、洪水、山崩れ、宅地の流出等の災害が毎年のように繰り返されています。大地動乱の時代を迎えているといっても過言ではありません。

土地取引における法律問題は、従来から、土地に関する瑕疵（物理的な瑕疵、権利の瑕疵）、虚偽の告知・説明、説明義

地震が発生すると、土地が水平、上下に動き、規模と地域

務違反、公序良俗違反等が具体的に問題になり、その様相もによっては水没することもありますし、豪雨が発生すると、宅地多様になってきたものですが、近年は、さらに自然災害の発生等の土地の形状が著しく変化することがあります。土地は、代等を背景にして新たな類型の法律問題が現実化、顕在化し、表的な不動産であり、文字どおり、動かない物であるところに新たな取引上のリスクになっています。

重要な特徴があるのですが、最近は、水平・上下に変動し、形新たな類型の法律問題の一つとして、従来から問題として状も変化する事例を見かけることが珍しくなくなっています。

は認識され、阪神・淡路大震災、東日本大震災において一層

土地取引は、読者のみなさんが日常的に担当する取引の中重大な法律問題として認識されてきたのが、土地の地盤の安で重要な取引ですが、従来と異なり、現在、土地、そして土地全性・適合性、土地の地盤の沈下・隆起、土地の液状化、土地取引が自然災害によって前記のような影響を受けることがありの移動等の土地をめぐる諸問題です。土地の取引を行った場得ることを想定することが必要になっています。

合、土地の地盤がどのような性状をもつものとして想定されて土地取引には、みなさんだけでなく、売買等の取引の当事

いるかは、個々の取引において定めることができるのですが、実者である個人、会社等が関与するのですが、最近は取引も複際にはその性状を明記する特約を利用することは少ないので雑になり、売買取引、賃貸借取引、融資取引だけでなく、不動はないでしょうか。

産の有効利用の企画を前提とした各種のサービス取引、不動取引の対象となる土地は、土地の利用目的等に照らして、土産の投資商品化を前提とした信託取引、融資取引、賃貸借取地の安定性、安全性等の性状が重要であることは当然です

引等が盛んに行われるようになっています。
これらの各種の土が、一定の区画である土地の表面、従来の利用状況・履歴、地取引が自然災害によってどのような影響を受けるかは、今周囲の土地の状況、周囲の環境等を検分して、その性状を判後直面する問題ごとに対応することが必要ですが、本稿は、従断されることが多いでしょう。土地の取引に当たって、地盤に関来の判例を紹介し、今後の参考に利用してもらうことを期待しする調査が行われることがありますが、
この調査は異物の埋て執筆したものです。

設、文化財の存在等の調査が行われることが多く、地盤の構

20

Dec. 2014 Realpartner

造、品質、性状にわたって十分な調査が実施されることは少なが大きく変化し、地形を基にしていた境界が不明になることがいようです。

あります）。
この場合、土地の移動自体は発生していなくても、

近年、前記の大地震、中規模の地震の多発によって一部地地形の著しい変化によって境界の確定、確認が相当に困難に域における土地の液状化、崖・法面の亀裂・崩壊、地盤の沈なることがあります（土地の将来の用途、利用の可能性が大き

下・隆起、地盤の亀裂・陥没、土地の横ずれ、土地の移動、土く影響を受けます）。

地の伸縮等の事態が発生し、不動産業者、行政担当者、土地

地震等の自然災害によって被災地において、前記のようなの所有者、土地の利用者だけでなく、国民一般の大きな関心

土地の境界問題が発生するわけですが、土地取引に当たってを呼んでいます。

は、土地の境界が明確にされ、四囲の土地の所有者と合意さまた、毎年のように発生する異常な集中豪雨等によって一
部地域における土砂の流出、崖・法面の亀裂・崩壊、地盤のれていることが重要ですから、境界の再確認は避けて通ることができないリスクになります。

亀裂・陥没、地盤の崩壊等の事態も発生しているため、土地の取引に当たって、取引関与者の土地の地盤・安全性等に対する関心が相当に高まっている現象が見られます。

Ⅳ

造成宅地の亀裂・崩壊

日本においては、大規模災害による土地のさまざまな被害の発生のおそれが現実に存在し、その公的な対策が重要な

日本の国土は、過去、全国各地で改造、造成等の変更が実課題になっているのですが、この被害は、私的な土地取引にも施されてきたところであり、特に現在人の活動が盛んに行わ

重大な影響を与えてきましたし、土壌汚染問題とともに今後もれている地域は、多くの改造、造成等が実施されています。

土地取引に重大な影響を与えるリスクになっています。

土地取引に当たって、土地の構造、性状、従来の改造・造成等の事情をどのように評価し、契約の条件として交渉し、契約

Ⅲ

土地の境界問題の内容として盛り込むかは、個々の取引によって異なりますが、土地の地域性、用途、土地取得の目的、過去の利用履歴によっては交渉事項として取り上げられ、契約の内容として定め

土地は、地震によって四方向に伸縮することがありますがられることがあります。最近は、相次いだ大地震に伴う土地の（阪神・淡路大震災でも、東日本大震災でも、相当に広範囲で液状化、土地の沈下、地割れ等の事態が発生し、一部では改伸縮しています）、その方向、程度は、個々の地震、地域によっ造・造成等された土地の取引をめぐるトラブルが訴訟に発展て多様であるため、地震前の土地の境界に変動が生じることした事例が報道される等しています。

があります（境界標等の境界を示す指標も移動していることがあります）。

土地のうち特に住宅地については、土地上に建物を建築し、人が居住することが予定されているため、この用途に適し土地は、周知のとおり、公図、地番、地籍等によって四囲がた構造、品質等の観点から安全性が求められます。宅地の安客観的に定まっているはずですが（実際には、境界が四囲の全性は、宅地が水害、崖崩れ、土砂崩れ、地盤の沈下、地震等

土地の所有者間で確認、合意されたり、訴訟等の法的な手続の各種の災害に対応できるだけの宅地の構造、品質が求めらによって明確にされることがあります）、地震によって土地に不れます。

均一な移動が発生することがあります（土地上の建物、設備も宅地の造成等につき安全性を確保するためには、宅地とし土地の移動に伴って移動することがあります）。
この場合、土地て適切な地域の選択を前提とし、各種の災害、事故等を想定の境界に移動、混乱が生じることになりますが、従前の境界をし、科学技術の知見、技術水準に適合した造成等が実施され再確認するか（土地自体も移動していることがありますから、従ることが重要であり、造成宅地等の構造、品質等をめぐる紛争

前の土地の位置を前提とする境界を再確認することもできなが発生し、訴訟に発展した事例がありますが、これらの土地取いことがあります）、移動したままで境界を確認するかの問題

引に当たっては、注意すべき事項の一つになっています。

が生ずるところ、後者の考え方によって境界を確認し、定める造成宅地に関するいくつかの判例を紹介します。

ほかないでしょう。

1 造成地の盛土地区の地盤が不等沈下

また、地震だけでなく、洪水等によって崖・山崩れ、大規模

神戸地裁・昭和58年12月6日判決（判例時報1119号117

な土砂の流出等の災害が発生することがありますが、
この場

頁）
は、不動産業者であるY株式会社は、所有する山林の宅地合にも、従前の境界が不明確になることがあります（地形自体造成を計画し、A株式会社に造成工事を注文し、Aが造成工

Dec. 2014 Realpartner

21

事を施工した後、宅地として分譲し、Xは、Yから宅地を購入し保責任を認め、Y1の地盤の地質調査をすることなく、極めてたところ、造成地の盛土地区に地盤の不等沈下が発生し、建短期間に簡単な盛土工事をし、有機質土層を破壊するような物が傾く等の事態が発生し、Yは、建物を建築する者に対して摩擦杭を打ち込んだ過失を認め、不法行為責任を肯定し、建基礎等を通常よりも堅固な設計にするよう指導し、必要な資物の補修復旧工事費用の損害を認め（建物の補修改良工事

材を供与する等したが、Xは、Yの指導を受け、建物を建築した

期間中の店舗新設費用、休業損失、移転先の賃料、移転料にものの、基礎を強固なものにする等したことにより費用がか関する主張は排斥した）、X1らの請求を認容したものです。

かったことから、XがYに対して造成地の選択上の過失、工事本判決は、この事案の土地が軟弱地盤であること、土地の施工上の過失等を主張し、不法行為に基づき追加工事費用

地質構造、打ち込まれた木杭の長さに鑑み、杭先が埋土部分等の損害賠償等を請求したものです。

を貫き、有機質土まで貫入し、地盤を破壊し、支持力を低下さ

本判決は、前記地盤沈下は造成地の基礎地盤の勾配、盛せたこと、
これと有機質土、シルト等の軟弱地盤の圧密沈下

土の厚み、破砕帯からの湧水等が複合的に作用して発生したが建物の傾斜と沈下を合成したこと、木杭の本数が足りないものとした上、Yの造成工事の施工上の過失を認め、追加工ことを指摘し、土地の地盤の軟弱性と軟弱地盤上の建物の建事費用の損害を認め（土地の価格の低下による損害の主張

築に際してとるべき建築工法上の過誤が原因であると判断は排斥した）、請求を認容しました。

し、個人業者の責任については、地盤の建築工法によって生本判決は、宅地造成工事の施工業者の義務として、この事じた土地の沈下、建物の傾斜の瑕疵が隠れた瑕疵であると案のような地形、地質を有する土地を宅地造成する工事業者

し、瑕疵担保責任を肯定するとともに、造成工事の注文者のとしては、盛土の滑動、地盤沈下等の事故を防止すべく、工事責任については、売主の瑕疵担保を否定したが、造成工事のに先立ち、地形、地質の十分な事前調査、樹木、腐植土、木根施工業者に建物が傾斜し、沈下するであろうことを予測してこ等の入念な除去（伐開除根）、安全な基礎地盤の切込み（段れを避け、他の適切な工法をとることを指示すべき過失が切工事）、完全な盛土とその十分な転圧、地下水に対する十あったとし、注文者の不法行為責任を肯定したものです。

分な排水設備等、造成地の安全、確実を期するに必要な諸3 集中豪雨で土砂崩れ、家族が生き埋めに方策を講ずべきであるとし、工事の発注者（分譲業者）は、現

次の判例は、大阪地裁・平成13年2月14日判決（判例時報

場に事務所を設け、従業員を常駐させて施工業者の工事を

1759号80頁）は、ガソリンスタンドを経営するY1株式会社

指揮していたことから、施工業者と同様の責任を免れ得ないは、A県所在の宅地化され、急斜面のある土地を購入し（斜面とした上、盛土地盤に重大な影響を及ぼす地下水ないし湧水の土地を土取りして宅地化されたものであり、工事後の斜面に関する調査としては、
その調査義務を尽くしていないことがは50度を超える急斜面であった）、土地上に建物を建築し、明らかである等とし、造成工事の施工上の過失を肯定し、造社宅として使用していたところ、二度傾斜地に土砂崩れが発

成宅地の分譲業者の厳格な責任を認めたものです。

生し、平成6年、A県から斜面地の防災工事が勧告され、Y1が2 敷地の地盤沈下、建物の傾斜

金属製ネットを張り、土留を置く防災工事を行ったが、そのまた、横浜地裁・昭和60年2月27日判決（判例タイムズ

後、平成9年1月、B株式会社の仲介により、Cに本件土地、本554号238頁）
は、建売住宅の施工、販売業者であるY1株式件建物を代金2,600万円で売却し、Cが家族とともに居住し会社は、
もともと沼地であった土地を買い受け、A株式会社にていたところ、同年7月、集中豪雨により土砂崩れが発生し、C、依頼して宅地として造成し、Bに建物の建築を注文し、Bは、C

妻、子2人が生き埋めとなって死亡したため、Cらの遺族であに基礎工事を下請けさせる等し、建物を完成し、不動産業をるX1、X2らがY1、その代表者Y2、Y3に対して不法行為責任、営むY2は、昭和45年3月から8月にかけて、建物、敷地を取得

Y1に対して土地工作物責任、瑕疵担保責任に基づき損害賠

した上、X1ないしX5に建物、敷地を販売したところ、昭和48

償を請求したものです。

年4月頃から敷地の地盤沈下、建物の傾斜が見られ、建物の本判決は、土地、建物を他人の住居として売却するに当

ドアの開閉の困難、タイル、壁のひび割れが生じたため、X1らたっては、他人の生命、身体、財産等に被害を与えないよう、がY1、Y2に対して瑕疵担保責任等に基づき損害賠償を請求

可能な限り傾斜地の安全性につき調査、研究を尽くした上、したものです。

十分な防災工事を行う等して安全性を確保すべき義務があ

本判決は、建物の傾斜の原因は、隣接地の盛土の影響をり、本件では最低限の安全性を確保する工事としても不十分

無視することはできないものの、軟弱地盤上における建物建であった等とし、Y1らの各不法行為を認め、請求を認容したも築の際の工法の過誤によるものであるとした上、Y2の瑕疵担

のです。

22

Dec. 2014 Realpartner

紙上研修 第● 号

136

本判決は、会社がこの事案の土地・建物を他人に住居としは引渡しから2年間とする特約については、無過失の場合にて売却するに当たっては、他人の生命、身体、財産等に被害を限られ、本件には適用されないとし、説明義務違反の債務不与えないよう、可能な限り斜面地の安全性について調査、研履行、不法行為もあるとし、マンション購入関係費用、修補費究を尽くした上、十分な防災工事を行うなどして安全性を確

用、慰謝料各100万円、訴訟追行費用（調査鑑定費用、雑損、保するための措置を講じるべき義務があること、会社の代表

弁護士費用）等の損害を認めました。

者は、その職務として、会社のこの安全性を確保するための措

Y2は建築主が地表面をそのままにした設計を委任した場

置を講じさせ、もって事故の発生を防止すべき注意義務があ合には、特段の事情のない限り、指示どおり設計しても完成建ること、これらの義務違反により他人の生命、身体等に損害を物の取得者に責任を負わない等とし、Y2の不法行為責任を被らせた場合には、不法行為に基づく損害賠償義務を負うこ

否定し、Y1に対する請求を認容し、Y2の不法行為を否定し、と、この事案では、斜面地の隣接地を住居として使用するため請求を棄却しました。

の最小限の防災工事としては、今回の事故と同程度の土砂崩本判決は、分譲販売業者の責任について、盛り土等が十分れに相当程度耐えうるだけの容量を擁壁背面に持った岩石・でなかった欠陥が隠れた瑕疵であるとし、瑕疵担保責任を肯

土砂防護擁壁の設置工事が必要であるところ、前記の防災工定した上、免責特約について、契約当事者の合理的な意思を事は、最低限の安全性を確保するための工事としても不十分

根拠に、売主に瑕疵の存在に故意または過失があった場合にであったこと、会社、代表者らの不法行為責任を肯定したこと

まで、瑕疵担保責任を免除すると解されないとし（無過失の場を判示しています。

合に限定して特約が適用されるとした）、
この事案では分譲販

この判決は、会社が売却した土地、建物の取引において土売業者に過失が認められ、特約が適用されないとし、設計業

地の土砂崩れ事故が発生し、購入者ら家族が巻き込まれ、死者の責任について、建築主が地表面をそのままにした設計を亡した事案について、売主としての瑕疵担保責任でなく、不委任した場合には、特段の事情のない限り、受任者がその指法行為責任を肯定するとともに、会社の代表者らの不法行為

示どおりに設計しても、建築主が自らの判断で建築したマン

責任を肯定したところに重要な特徴があります。
この事案のションに浸水被害が生じたとしても、完成建物の取得者に責

事故は、悲惨なものであり、売主、その代表者らの責任は重任を負わないとし、
この事案では特段の事情が認められない大です。

とし、不法行為責任を否定したものです。

4 浸水しやすい地盤なのに対策が不十分

本判決は、マンションの1階部分の専有部分につき土地を

東京地裁・平成15年4月10日判決（判例時報1870号57

嵩上げする等の浸水対策が十分でないとの隠れた瑕疵を認頁）は、Y1株式会社は、一級建築士事務所であるY2株式会

め、分譲販売業者の瑕疵担保責任を肯定した事例として参社にマンションの設計、工事監理を依頼し、A株式会社に建考になるものです。
◆

築工事を注文し、マンションを建築したが（Aは数年後、会社◆◆更生手続開始決定を受けた）、平成6年10月、X1、X2がそれいくつかの造成宅地の取引をめぐる判例を紹介しましたが、ぞれ本件マンションの1階部分の専有部分を青田買いとして

自然災害によって土地（土地上の建物を含む）の利用に支障

購入し（代金は、X1につき4,210万円、X2につき4,310万が生じる等した事案について、主として販売業者の損害賠償円。なお、瑕疵担保責任については引渡しから2年間とする旨責任が問題になり、その責任が肯定されています。同様な問の特約があった）、本件マンションが完成後、引渡しを受けた

題は、このような宅地取引を仲介する場合にも生じるものです

ところ、平成8年9月以降浸水が続いたことから、X1らがY1にから、みなさんにとっても、このような土地取引に関与する場

対して基礎杭が基準より短縮されている欠陥がある等と主張

合には、宅地の構造、品質、来歴に応じて的確な注意が必要

し、平成11年10月に瑕疵担保により契約を解除し、瑕疵担保になります。

責任、債務不履行等に基づき、Y2に対して不法行為に基づ
き、売買代金、購入のための費用、修補に関する費用、慰謝料、調査鑑定費用、雑損、弁護士費用の損害賠償を請求したものです。
本判決は、本件マンションの敷地が浸水しやすい地盤であるのに、設計段階から盛り土等の十分な対策をとらなかった
ことによる瑕疵があるとし、契約の解除を認め、瑕疵担保責任

ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メール
によるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会

紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Dec. 2014 Realpartner23

不動産キャリアパーソン講座テキスト
従業者としての大切な心構え
1 （社会的使命と役割、トラブル事例、
ブル事例、宅建業法）

不動産キャリアパーソン講座テキスト【第2編：物件調査・価格査定】の内容

3

不動産広告

資金計画
4 （資金計画、
住宅ローン））
契約の基本

5 （売買契約、賃貸借契約）
約）
その他知識

6 （賃貸管理、建築、リフォーム、関係法令）

第5章では、物件実査として見てわかる実査（可視的実査）に限定し、住宅地と中古物件について解説しています。住宅地における実査としては住宅地を取り巻く環境等の調査のポイントや調査上の注意点を、中古住宅については戸建住宅とマンション（区分所有建物）別に共通することを含め、それぞれの実査における目的や注意点の解説となっています。
第2編の2「価格査定」については、まず第1章では価格査定の目的に始まり、第2章では価格査定の基礎的理解を得るための価格の種類などについて、第3章
では価格査定の方法や土地価格査定の例等を解説、第4章では売買の実例やその査定内容、価格査定の根拠や媒介契約等、価格査定の注意点を解説しています。

受講申込等、詳しくは全宅連ホームページへ

受講者の声

特に現地調査の方法・実例が役立ちました
米屋不動産
上田 裕美子さん（東京都）

物件調査・価格査定

不動産キャリアパーソン で検索◆受講のきっかけ 自社の業務では、あまり行わない業務について触れる機会がないので、知りたいと思いました。
◆ 受講した感想

わかっているつもりのことでも、改めて学習すると新しい発見があり、勉強になりました。特に現地調査の方法・実
例が役に立ちました。

◆ 一般消費者の方◆関係する法令とかが網羅されており、具体的なトラブル事例が参考になった。
（65歳男性）◆来年春にハウスメーカーへの就職が決まっており、今年宅建試験を受けたが、結果が思わしくなかった。就職まで自信をつけたいが、この講座は毎月試験が実施されてい

受
随 講
時 者
募 の
集 声
中！

るので、是非受講してみたいと思います。
（22歳男性）不動産キャリアパーソンを受講し修了された方の感想を募集しています。下記のいずれかの方法で、「 受講のきっかけや感想、受講による効果等」を全宅連へお寄せください。お送りいただいた中から毎号本誌にて紹介しています。
■投稿にあたって 住所、氏名、会社名、電話番号、メールアドレスを明記のうえ、下記のいずれかの方法でお送りください。
■受講者の声 ①ｅメール event@zentaku.or.jp②郵送 〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3 全宅連会館3階 (公社)全宅連 広報研修部 宛
投稿先

平成26年12月10日発行（毎月10日発行） 通巻第442号 発行人／伊藤博 編集人／山上健一
発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

第2編は、物件調査、価格査定の解説で、大変重要な内 容であることから、テキスト全 体 の 3 割 強 のボリュームを占めています。
まず、第2編の1の「物件調査」は、総論と各論の2部構成です。第1部の総論は4つの章で構成されており、第1章では調査の目的や方法、調査の実施からポ
イントについて、第2章では物件を説明する際の一般的な留意点の解説、第3章では不動産の案内について（具体的に案内の待ち合わせ場所や現地までの道案内や物件の案内について）解説しています。第4章では不動産の面積や地図・図面に関する基本的事項について記しています。
第2部の各論では、第1章で道路における利用や取引、価格査定のための道路調査の目的や、道路の基礎的知識を理解するための道路の種類や敷地との関係、道路の調査における注意点を解説しています。第2章
では不動産法令調査の目的や関連する法律について解説しています。第3章では権利関係に関して物件と主な関係のある法律、また調査の目的や登記簿や登録事
項証明書などの確認方法や注意点について解説しています。第4章では公共下水や浄化槽、飲用水やガスなどの供給処理施設に関する調査の目的やそれぞれの注意点について解説しています。

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リアルパートナー12月号

不動産キャリアパーソンの学習内容についてのお問合せがあるので、前号からテキスト各編についての紹介をしています。今回は第2編の紹介を行います。

12 December 2014

不動産キャリアパーソン受講者1万名突破！
見てわかる実査、きめ細かな価格査定等を学習