土地総合研究 2015年春号

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特集 今後の土地問題を考える 

「今後の土地問題を考える研究会」での論点と議論
横浜国立大学 名誉教授  小林重敬
こばやし しげのり

広域レベルの論点と議論

えられるが、今日の土地利用の議論を見てい 広域計画と広域土地利用計画

ると、本当にそうなのかと疑わしくなってく 地方分権一括法に伴う分権化と広域土地利用計画

る。

これまでの県などによる広域調整を前提とした⑤ 広域調整がとても大事なのは間違いなくて、広域土地利用計画の必要性は減退し、水平調整を分権一辺倒ではだめだということだが、土地前提としたものに移行すると考えるが、現時点で利用に関しては、基本的には逆分権には反対。

は水平調整の役割を担う広域土地利用計画づくり

やはり水平調整をどうするかが重要である。

は進んでいないのが現状である。

その時に県が全体を調整するというのは、違

地方分権一括法と市町村の広域合併の影響の中うのではないか。土地利用については、これで、これまでの都市圏計画づくりや一部事務組合、まで上位の国や県の極めて強い権限を、何十広域連合で分担する仕組みが働かくなっている。

年もかかって基礎自治体に条例などを使って① 広域計画は、土地利用が進展し市街地が拡落としてきた歴史がある。その歴史は踏まえ大していく時代の計画であったわけで、それておかないといけない。そうすると、水平調が逆方向になったときに、さらに広域計画が整をどうやってやればいいのかということに

必要か。

なる。

② 多くの広域合併した都市は歴史的経緯があ⑥ かつて高度成長期から事務の共同処理は行って、本当はこちら側と合併するはずなのにわれ、国が補助金を出し、県がある程度圏域

反対側と合併している市が多い。そのため広をまとめれば、一部事務組合、広域連合で分域合併して合併した後の市で広域計画、いわ担する仕組みができていた。これが人口減少、ゆる都市圏計画を作っておかしくないのは、

縮退社会、地方分権下でどうなるか疑問があ非常に限られた都市だけである。

る。地方分権のもとで、水平的な広域調整が③ 広域計画が要るとなったら、誰が作るか、どのように計画間調整をやるかという策定技術論に行き着く。

できなくなるのではないか。水平的連携の好例を探したが、なかなか見い出せない。
 広域計画と公共投資配分

④‘コントロールからマネジメント’という図

地方自治法改正で「基本構想」をつくる必要が式で考えると、普通に考えると、比較的狭いなくなり、総合的な計画を何も作らなくても良い

空間のマネジメントなら、今までの感覚では、状態になっている。公共施設の再配置計画で総合基礎自治体の方が得意だろうというように考的な都市像が示されればよいとは思うが、再配置

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土地総合研究 2015年春号

計画も部分的にしか作っていない。さらに公共投⑤ 公共施設の統廃合についての住民参加とか資配分の目的が新規投資から維持管理投資に大き地区住民の合意形成の手続きは、「公共施設白く変わってゆくとき、広域計画の役割はどのよう書」を作ってしっかりデータを示している自になってゆくのか判然としていない。また公共、治体もあるが、それは例外的である。

公益的施設の統廃合の政策決定は、首長に非常に⑥ 一昨年の地方自治法の改正で、都市の一番近いところでないと、なかなかできないという課

大きな大枠を決める「基本構想」を作らなく題もあり、都市計画サイドがどのような役割を担てもよくなった。都市計画に限らず、基本的

うのか課題である。

にいわゆる総合的な計画を何も作らなくても① 縮退の時にも、行政の側からすると、マネ

良い状態になっている。そういう中で、公共ジメントには、ある意味、政策的な手段が必

施設の再配置計画で総合的な都市像が示され要で、この後の世界は、基本的に規制ではなればよいとは思うが、先進的自治体の今の再くて、公共投資をどう地域に即地的に落とし配置計画が本当に総合的かと言えば、再配置ていくか、という話だろうと思う。山梨の都計画も部分的にしか作っていない。そうする

市計画マスタープランをやった時に、これはと、全てが断片的に決められて、どの計画で公共投資をどう配分していくかのプランだか

も総合性が担保されていない。

ら、例えばここはあまり公共投資をしないゾ

 広域計画と広域土地利用計画

ーンだと、そういう意図で作った方がいいと広域計画は物流の広域化に伴いネットワーク形

言って、そこまでは理解してもらえたが、そ成の上から、施設や交通の面から重要性を増しての当時の話としては、新規の公共投資をどういるが、広域土地利用計画の役割は減少し、存在するのかという話だった。しかし、その後ト

意義が問われている。

ンネルの天井板の落下事故あってから、新規① 広域の計画というのは、施設や交通とかのの方にはもうお金が回せなくて、ストックの計画が主であって、土地利用は従となってい維持管理の方にどんどんお金を使わなければる。広域計画が要らないというよりは、広域

ならない状況になっているので、コントロー

土地利用計画の方が、実は存在意義を問われルという側面からは、維持管理費の即地的配ている。

分は非常に重要になってくる。

② 例えば施設や交通計画は、ネット時代の施② ある自治体の公共投資の配分プランであれ、設配置とか物流の関係というものに繋がってあるいは自治体相互の水平調整であれ、そのいって、土地利用というその土地に根差した際の、配分したり調整したりするときの理念

計画には直接結びつかない時代になっている。
がないような気がする。
③ 公共、公益的施設の統廃合の政策決定は、財政部局や資産管理課などの首長に非常に近いところで政策を決めるポスト、人でないと、なかなかできない。

③ 立ち枯れする広域施設というのが、公共施設だけではなく民間施設にも出てきて、そのアフターケア問題が出てくる。
 ドイツにおける公共施設配置と日本の場合の違い
ドイツでは都市のランク付けがあり、施設立地④ 公共、公益的施設の統廃合に都市計画が関わの基準となっている。したがって、ドイツと日本るとしたら、単なる削減ではなく、複合化、統では市街地のあり方が異なり、公共施設配置のあ合化によって、質的に、ある程度コスト・パフ

り方、特に広域調整のあり方も基本的に違う。ドォーマンスの良いものにする、というようなこ

イツでは広域連携によって、連携中心地になることが、計画系のレゾン・デートル UDLVRQとで、より高いレベルの整備ができるという飴がG’être)として存在するのではないか。

あるので、それで役割分担をしながら調整できる。

土地総合研究 2015年春号

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ドイツではまた生活利便系施設と 1,0%< 系では広をしようという話が強化されてきたのではな

域調整のあり方が異なり、生活利便系施設の方が、いか。

1,0%< 系施設よりも調整が難しいと考えられる。

⑥ 中心地理論は、あくまで生活利便施設の観① ドイツの上位中心地、中位中心地、下位中点であって、1,0%< 系は、およそ射程に入っ

心地、小中心地は、公共施設整備の基準になてないと考えられる。また中心地以外のとこるとともに、例えば  ㎡以上の大規模商

ろに、日本の事例にみるような新たに拠点病

業施設は中位中心地以上でないと立地できな院を造るということは、ドイツ的な計画論理

いとか、規制の基準にもなってきている。

の中では、まずない。一方、迷惑施設は、外② １つの自治体では、○○中心地の規模に達部地域で造るとしているものがある。迷惑施しないが、近接、隣接するような複数の自治

設は、外部地域に立地優先権が与えられる施体でまとまって、全体で○○中心地としての設というのがリストアップされている。

指定を得るということがなされている。それ⑦ ドイツでは、都市、ないしは集積しているにより、単独のときよりも、高いレベルの公ところに大部分の人が住んでいて、それ以外

共施設整備が可能となるので、連携の大きなのところにバラバラッと住んでいることはな

インセンティブになる。

い。人が居住しているところは市街地であっ③ 日本の場合には迷惑施設が複数あるときにて、それは集積した存在として存在していて、は、その迷惑施設の役割分担は比較的容易だ

あくまでそうした集積された市街地の相互関と考えられる。逆に「生活利便施設は困難」

係の中で、解は考えられる。日本のように、は、プラスの施設が複数あった場合でも、そ全体にばらばらと住んでいるような居住形態

れをどう役割分担させるのかはなかなか難し

だと、そもそもその議論そのものが、全然違い。住民は毎日ゴミ処理場には行かない、むった解釈になってしまうということなのだろ

しろ遠くにあった方がいい。密着している施う。

設が、他の市にあるというのは不都合と市民は考える。

⑧ ドイツでは「インフラの縮減が必要な場合、それは初めに中心地以外で行われなければな④ 1,0%< 系が例えば５種類あるとすると、個らない」とある。中心地の設定が、自治体単別に市がやると、各市が５種類やらなければ

位で行われるなら、“中心地以外で”とは、中ならない。ところが広域的にやると、５つ市

心地自治体以外の、小規模な自治体のインフがあったらそれぞれ１つずつやればいいので、ラが要らないだろうから一番最初に廃止せよ

生活利便系よりも、比較すれば、容易に広域と上位政府によって規定されていることにな

連携ができる。

る。

⑤ ドイツの場合は、連携中心地になることで、⑨ ドイツでは垂直型というか、州が主体にな

より高いレベルの整備ができるという飴があって作る場合と、自治体が対等で、計画連合

るので、それで役割分担をしながら調整でき型で作る場合がある。
‘機能的な中心’というる。ドイツには元々、中小都市が中心だから、よりは、例えば‘そこの中心市街地的な機能ある都市において全ての機能を全部満たすとを持っているところ’という意味である。

いうようなことはなかなか現実的ではなくて、

 広域計画ないし広域調整に関わる都市計画を制

中小都市間における機能分担みたいな話とい度設計するための課題

うのが、元々底流として存在していたと考え

広域計画ないし広域調整に関わる都市計画を制られる。そこに人口減少･縮退の新しい流れに度設計するための課題は、次のように整理できる。

なってきて、広域連携で、お互いに役割分担

第１に、基礎自治体が、自らの地域の望ましい将

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土地総合研究 2015年春号

来像について熟慮して「よく判断」することを「必話の前提となる言説空間を形成する上で必要要」かつ「可能」にする条件と仕組みの構築であな規範的なトップダウンの要請とを調和させり、第２に、そのような「自らの地域にとってのようとする構想が重要である。

望ましい将来像」が、近隣基礎自治体のそれと対 環境・エネルギーや防災に関する広域計画の必立する場合の調整の仕組みである。

要性

① 第１の点はさらに「必要」と「可能」とに都市的土地利用の広域計画の必要性がなくなっ

分けることができる。前者は、地域の将来像ているが、環境やエネルギーに関する広域計画のに関わりうる事柄に関しては、当該自治体の必要性は高まっている。資源管理ないしは国土管

明示的な意思決定を要求する仕組みである、理の面から、広域計画は重要であり、特に震災な

後者は、そのような意思決定が熟慮の上でなどを契機に防災面からも重要となっている。しかされる質の高いものであることを保障する仕しそれを地理的な連続性で考える必要があるのか、組みである。

ソフトなネットワークで考えればよいのか課題で② 注意しなければならないのは現行の都市計ある。

画制度の下では、「何もしない」ことで事態が① 都市的土地利用の広域計画の意義がなくな

一般的には望ましくない方に進行していく可っているのであって、例えば水・緑に関わる能性があることである。

環境あるいはエネルギーの方はむしろ広域計
画の必要性は高まっている。

③ 「デフォルトの規制を厳しくして市町村の判断による緩和を認める仕組み」の方が、一② 資源管理ないしは国土管理の面から、広域

般的に言って、自らの地域の将来像に関する計画というのは相変わらず非常に大事な問題

当該自治体の熟慮した判断を求める上ではよであり、震災などを契機に、防災の観点から

り適した仕組みであると考えられる 。

も、ある程度エリアの中で水やエネルギー、④ 第２の点は、広域計画の「上から下へ」の食糧を自給するようなシステムを、埋め込ん

リジッドな運用を求めるのではなく、むしろでいかなければいけないという需要は高まっ

関係者や市町村と協力した上での計画策定、ている。ただその時に、本当にそれが地理的そしてその運用の上でも、責任ある対話の場に連続した土地利用の面から重要なのか、今

を形成した上で その柔軟な運用を認めると回の震災時にも、全国の自治体が‘飛ばし’いう発想が必要である。

でいろいろな支援をやってくれたわけなので、⑤ それにより、整合性を求める余りに後追いそういったソフトのネットワークの議論なの的になりがちな運用を廃し、マスタープランとしての規範性・指針性 メッセージ を高めることになると考える。

 広域調整と広域計画

⑥ 現場のニーズを踏まえたボトムアップの要
請と、水平的交渉であれ垂直的交渉であれ対1

かは議論がある。

参照、 松生史  「条例制定の法的課題と政策法務」ジュリスト  号  頁、 頁。

上の「説明・立証」にあたっては、第三者的組織をその確認の場とすることも考えられるとされている。土地利用基本計画の活用に関する研究会報告 YHU 年月 
KWWSZZZPOLWJRMSUHSRUWSUHVVODQGBKKBKWPO、 頁。
前注  報告書、 頁。

 行政コストと広域調整
インフラの維持・整備に多くの資金が必要となった時代に、どの施設を、どこの施設を重点的に維持・管理するのかを計画として決定するには、市場原理をも組み入れた複合的視点が必要である。
計画的な縮退をするときのコストと、それによって得られるメリットとデメリットを計算したときに、税収への影響も含めて都市経営として成り立
つのかどうかという議論が必要である。

土地総合研究 2015年春号① 行政コスト的には、施設も含めて、エリア
として、どこを管理して、どこを放棄するか

9に、都市経営として成り立つのかどうか、という議論だと思う。

という議論が必要だが、その区分をどうする⑦ 計画的撤退・集約をすると、土地の値段がかとなると、マーケットで決まるわけではど下がりにくくなるので、今度は固定資産税分

うもなさそうなので、とたんに行政は腰が引として跳ね返ってくる可能性が高い。支出だ

けるのではないか。

けでなく、収入も見込んで、収入と支出が ② インフラの維持管理に膨大なお金がかかる

年後、 年後に、どうバランスがとれていく時代である。施設立地に対して適切な使用負のかというシミュレーションを、今やってい担を求め、それができないような場所への立る。だからインフラコストに関しては、少し地に関しては、市場の原理の中で淘汰されて複合的に見てやらないと、答えは出ないかな

いくというようなメカニズムを作る必要があという気がする。

る。

 地方分権と広域調整

③ 成長時代では、分担というのである程度納地方分権の論理からは広域調整の議論は出にく得しあえたのが、今度はマイナスをどうやっいのが実情であるが、一方でコミュニティとしてて分担するかという時代になった時に、対立

自治が不可能な地域が出てきてもおかしくなく、が激化するような気がする。

そのような決定がなされる時代になるかもしれな④ 道路の維持管理費も特定財源から一般財源い。

化されてしまうと、財政的に豊かなところは① 地方分権を支える論理は、より自主的に、道路の維持管理費に回せるが、そうでなくてより市民に近いところで決定するのがベター

高齢化比率が高くて医療福祉の方に回し始めだという発想から出発するので、広域調整のると、更に加速的に維持管理費が落ち込んで論理が入ってこない。広域調整を言い出すと、行って、最終的に歯抜けのような街ができ上「では中央集権になるのか」という、割と二がる。

元的な議論をしてきた。

⑤ 集約型都市構造が進んでいくと、どの程度② 地方分権の論理というのは、できるだけ狭維持管理費が削減できるのか考える必要もあい範囲で自分達のコミュニティを決定するとる。宇都宮市の場合は、下水道の維持管理費いうことになるが、ここの土地はもう管理では大体  万円／年・㎞で、道路は  万円／

きないという決定も１つの決定のあり方とし

年・㎞かかる。道路の方が２倍くらい高いのてあるだろうと思う。

で、道路の維持管理費を削減する方が、コス 広域調整の必要性と選択的管理

トダウンに繋がる可能性が高い。

広域的視点からの土地利用計画には、今後の土⑥ 幹線道路部分は、ほぼ不可能に近いので、地利用の管理を３段階に分けて、農地と林地を選

支線部分だろう。縮退に合わせて、例えば人択的に管理していこうと選択的管理という考え方

口が２割少なくなったときに道路も２割削れを導入することが必要ではないか。農地の選択管

るか、かなり計画的に撤退するのなら２割削理を例として考えると、第１段階は農業生産の本れるが、ランダムに撤退されると、１軒だけ来利用のための管理という段階である。第２段階

残っていたら無理だという話になるので、シは、農業的土地利用ではないが、緑地あるいは水ナリオによって、かなり差が出てくる可能性

空間などの自然空間としの維持管理である。第３が高い。そういうコストも見込んで、計画的段階は自然の移行に任せて自然林などに戻す段階

な縮退をするときのコストとそれによって得である。そのためには広域で土地を使う人と使わられるメリットとデメリットを計算したときせる人のマッチングが必要になるかもしれない。

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土地総合研究 2015年春号① 大きく管理の在り方を区分して、国土の選

いた施設立地問題というのは、物流とか様々

択的管理として、国土や土地利用を考えていな施設で動き始めてしまっているので、それったらいいのではないか。

をどう判断するかという議論も１つあると思う。

② 今後の土地利用の管理を３段階に分けて、農地と林地を選択的に管理していこうという

考え方がある。都市の部分も、そういう議論

 市街地縮減に伴う新たな市街地のあり方

が成り立つのかもしれない。

 市街地縮退型の都市マスタープラン

③ 農地が農業生産にしっかり使われるための市街地縮退型の都市マスタープランは現時点で管理というのが第１段階。第２段階は、農業

はないに近い。
手段として逆線引きなどがあるが、的土地利用ではないが、緑地あるいは水空間

逆線引きをプラスの側面で説明できないと難しいとして、農業生産には基本的には役立たなくと考える。

ても、何らかの形で自然空間として維持管理

また多くの都市マスタープランに記載されていができるようにする。第３段階は自然の移行

る地区別計画の区割りについても、少子化・人口に任せ自然林などに戻す。

減少に伴い、段階的に見直していく方法を検討す④ 比較的広域で調整が必要だと思うのは、カる必要がある。

シニワの制度の運用を見ていると、土地を使① 都市マスを作る場合、今後は人口減少するってもいいという人達と、土地を使いたいとので、縮退の絵を描かないといけないのだが、いう人達のいる場所が、かなり離れているケ縮退の将来像を描いた都市マスというのは、ースが結構あって、柏市はそれを市全体でマほとんどないのではないか。

ネジメントして、うまくマッチングすること② 昔、逆線引きや保留地域という工夫があっによって、両方のメリットになるようにしてたが、逆線引きをしようとするなら、環境がいる。広域でもって、使う人と使わせる人と逆に良くなるとかのプラスの側面で説明をしを調整する必要があると思う。

ていくのだろう。ZLQ－ZLQ の関係ならば説明 新しい時代の広域調整（都道府県を超える広域調整）

できるが、そうでなければ行政的にも政治的にもやはり難しいだろう。

空間的連続性を欠いた施設立地問題等が重要に③ 多くの都市マスタープランに記載されていなっており、都道府県を超えたあたらしい時代のる地区別計画の区割りについても、少子化に土地利用計画により広域調整する必要がでてきてよって区割りのベースとなる学区が統合されおり、それを立案する主体の議論も必要かもしれ

たり、公益的施設が廃止されることに伴い、ない。

変更の必要性が生じることが予想される。

① 市町村から見ると、県は広域なので、その様々な公益的施設のサービス供給圏域を考慮

関係を今後どうするかというのは、今後の都しながら、市街地の縮退度合いと合わせて、

市計画の中で重要である。県以上の自治体が都市マスタープランの地区の区割りを見直す

いないのが実態、逆に言うと、もっと県以上

方法を検討し、かつ総合計画との役割を整理の広域の計画主体があってもよいのではない

する必要がある。

かという議論もある。

④ 施設によって圏域が微妙に違うので、その② 新しい時代の広域調整、以前とは別の角度

圏域とか広がりを都市マスで考えるべきなのからの広域調整の仕組みをどう作るかというか、つまり一番上の大枠を都市マスで考えるのは、それなり大きなテーマである。特に広のか、それとも１つ１つのところで考えた上域レベルの話だが、かなり空間的連続性を欠で、細かいところを都市マスで考えるのか。

土地総合研究 2015年春号

そうなると地区の単位が重要で、そこを改め

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う構造的な違いになろう。

て *,6 で分析して、新たな地区の単位を決め⑤ 行政の側にはスケルトンだけに集中的な行ていたりすることになるのか。そうすると地政投資をしてもらい、住区内の中小規模の緑区の単位は、結局は総合計画と同じにならなに関しては、完全に民の方に委ねてしまう。

いか。

従来のように行政の手足として民の方で管理

 スケルトン・インフィルによる市街地形成

してくれではなく、むしろ完全に民の方にあ

これからの市街地形成のあり方として、スケル

ずけて、オーソライズだけを行政がするとか、

トンとインフィルの２層構造で考えることが必要

そういう発想の転換になるのではないか。

で、幹線道路などの基幹施設で構成されるスケル⑥ 柏市だと、例えば手賀沼とか主要な河川沿

トン部分は公共がつくり維持管理し、基幹施設にいの緑が、言わばスケルトンに当たるところ

囲まれる居住地などのインフィル部分は民が対応で、それは従来型の緑の基本計画でみていくする仕組みが考えられる。その際、もうもたないとして、インフィルに当たるところを、カシインフィルが出てくることも考えられ、相互的なニワ制度などを使いながら、暫定性を前提と意味でのスケルトン・インフィルを議論すべきでしたような民地の緑をどう位置付けるかと、はないかということに繋がっている。

そういう二層構造で、緑の基本計画を考える① アジア的土地利用あるいはフラクタルな土こともできる。

地利用という状況は、従来は市街地が拡大し⑦ インフィルは地元で担うから、小さな単位ていく中で消されてきたが、市街地の縮減すの公共施設を造るなら、その維持管理は地元

る時代には、それが実は相隣関係の問題を難負担でやりなさいということになる。しかし、しくさせてくると思う。空き地の状況などは、スケルトンの方の考え方が、現時点で考えてこちらはこちらでいいだろうと、そんなにリ

いて将来方向を見据えてないという話がある。

ジットに決めつける世界ではない利用でよい

そうするとスケルトンは公共側で、インフィのではないかと考えると、それはある程度許ルは地元という議論の中で、スケルトンの考容される部分があるが、限界まで行くと、まえ方、運営の仕方次第ではインフィルが持たさに放棄された市街地みたいになってしまう。


なくなる可能性があり、おかしいという議論② スケルトン・インフィルみたいな、ある種に将来なっていく可能性がある。

の骨格構成は、それこそ公共投資を入れなが⑧ もうもたないインフィルが出てくることをらがっちりと維持していく、しかしそのイン計画で位置付ければ、そういうインフィルのフィルに当たるところに関しては、例えば自状況に対して、スケルトンはどう考えるかと治会などの自主性の中で、しかも弾力的な管いう逆の考え方をとってくれれば、それはそ理を許容していくといった、二層構造の中でれでインフィルとスケルトンの関係は、ある空間をとらえていくといったようなイメージ

意味で合う。そういう相互的な意味でのスケが必要になってくるのではないか。

ルトン・インフィルを議論すべきではないか③ インフィルの部分と、それから従来型の積み上げていってがっちり固めていったん決めということに繋がっている。
 市街地の縮減と交通

たら動かさないスケルトンの部分との、二層これからの人口減少、縮減市街地の交通戦略と構造の中での計画論のあり方を考える必要がしては、幹線部分は競争し合っている民間事業者

ある。

の連合形態を作り上げてバス運行を実現して広域④ スケルトンの方は比較的固定的なものであ対応が必要であり、需要が一定以上あれば /57 なって、それに対してインフィルは暫定的といどの新たな公共交通を実現する。一方、支線部分

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土地総合研究 2015年春号

は高齢者などの意見を聞き最適なルートを考えて、く反対した。そこを解決しないと、先に進め

利用者の一定の自己負担を前提に、運行費で不足ない。

する部分について公共の支援を受け、自治会など④ /57 の経営にはバス事業者の方々にも、経が積極的に関与することが望ましい。

営参画して頂いて、欧米でいうような運輸連① 人口減少する地方で、足をどう確保してい合的なものを形成し、利用者からの運行収入

けばいいかはかなり悩ましい問題である。運を集めておいて、そこを配分していくという賃収入で採算がとれないことは分かっている形にしないと成立しない。

ので、財政的に余裕のある町は福祉政策とし⑤ インフィルの部分は、自治会がやはり中心て公共側が足を確保するということも考えらとなって、高齢者の意見を聞ながら路線を選れるだろう。また、もう少し長期的に考える

定し、地域の中で一番いい路線を考えてもらのであれば、土地利用の誘導効果として、歩う。一方で、自治会費の中からバスの運行にいて便利な場所と、そうでない場所の２つの必要な経費の一部を負担してもらう。宇都宮

エリアを作って、利用者に選択していただくの現状では総じて、運行経費のうち運賃負担という土地利用戦略も考えられる。

が２割位、１割位は自治会費等地域内で集め② 交通戦略として、太い幹の部分である幹線て、それで不足分の残り７割は公共側が補助として出すことで成立している。

部分と、枝葉の部分を切り分けて考える。ただし幹線部分だけでもダメだし、枝葉の部分

だけでもダメ。枝葉の部分は、とにかく密度 広域レベルの議論を地区レベルの議論で受けが低くなって、人口密度も  人KD くらいしる

かいないので、オンデマンドの公共交通を中

 地区レベルの取組を積み上げる

心に、ドア・ツー・ドアでサービスする。たコンパクトシティを目指しても、市街地の縮退

だしサービス水準は  時間に  本くらいのレのために郊外の土地利用規制をするのは困難であベルになる。一方で、幹線のところは、オフ

り、地区レベル、狭域レベルでの取組みが次々とピーク時でも  分に  本くらいのバスの運行

積み上がるような形でないと進まない。

頻度を担保しないとダメだろう。それで、幹① 中心市街地の活性化、コンパクトシティで線部分に一定の需要が見込まれる場合は、/57

も、マクロ的に縮退を目指して郊外の規制をのような軌道系を検討にして、渋滞にも巻きするのは現状ではなかなか困難な状況にある。
込まれないような形をとったらどうだろうか、② どちらかというと地区レベル、狭域レベルというのが今の交通戦略の考え方である。

での取組みが次々と積み上がるような形で③ ストラクチャーの部分は民間ベースでやれ“まち”をよくしていこうという議論は進んるものが、市場の競争の激化にさらされていて、調整ができない。バス事業者が複数いるでいる。
 広域レベルの施設づくりへの市民参加を通して場合、一番利益率の高い路線の中に、みんな広域につながるが参入してきて、少ないパイを取り合うこと

広域的なレベルでの施設の整備とか計画づくりになる。宇都宮の大通りでは幅員 ｍの道路に市民的な参加を求めていくための実験的試みがで、 日  本ものバスが走るという異常必要である。ドイツでのエムシャーパーク

な状態になっている。
そこを解決したくて /57(PVFKHU3DUN といった、 自治体が広域的なプという話になっているが、今度は既得権の問

ロジェクトを進めた事例がある。

題が発生する。自分達のドル箱路線を何故、① ドイツでは  年代の終わりから  年代

公共側が調整するのかとなりバス事業者が強の終わりにかけて、エムシャーパーク

土地総合研究 2015年春号

13(PVFKHU3DUN といって広域の  の自治体がていかなければ、おそらく今後のそうした時

 ㎢だったかのエリアで、いろいろな広域代の要求に耐えない話にならざるを得ないと的なプロジェクトをやった。またアウトバー

思う。

ンを  ㎞近くに渡って１日全面的に車を止 逆区画整理

めて、世界一長いベンチを作るというのをや

先買い型土地区画整理事業、敷地整序型の区画

ったりしている。そういう、広域施設の使い整理、新都市基盤整備事業の応用により、逆区画方に関して、すごく新たな視点でやる、例え

整理などの仕組みをつくり、郊外部市街地をゆとば日本の首都高で１日全部車を廃止してツー

りある宅地とまとまった空閑地に二分する必要が

ル・ド・東京をやる。

ある。そのうえで、まとまった空閑地を利用して② 日本でも、広域的なレベルでの施設の整備

新しい課題に対応する市街地に向けて、新しい組とか計画づくりにどうやって市民的な参加を織としての都市経営会社などの手で組み替える必

求めていくのか。最近、緑とか、様々なテー要がある。

マを持った 132 団体が育ってきている。132① 逆区画整理の仕組みで、換地手法を用いては必ずしもあるエリアに留まっていなくて、土地の入れ替え、つまり空き地とその空き地

横の連携をとれれば、そういう話は日本でもを取得したい意向者に対して、そういう入れ可能性はある。

替えをする。先買い型土地区画整理事業、敷③ リタイアされた方を有効に活用しつつ、社会の中で活躍いただく場を用意するという意
味からも、非常におもしろい。

地整序型の区画整理、新都市基盤整備事業の応用である。
② 逆区画整理の仕組みにおいても、通常の区画整理で行くと、照応の原則が厳しくかかる。

地区レベルの論点

事業手法としては信託する、所有と利用を分

 市街地縮減動向と地区レベルのまちづくり

離するなどの仕組みが必要である。

 市街地縮減動向と市街地の２分化
市街地縮減の動向の中で、今後、マーケットメ
カニズムの中で実現する多機能集約型市街地と積極的な政策関与が必要な郊外地分散型市街地に 分される可能性がある。
① コンパクトシティとそれ以外の低密で持続③ 逆区画整理の場合の、１つ大きな動機付け
としては、土地の移転に伴った税金が発生しないということは大きい。
④ 空閑地の有効活用による治安問題、高齢者問題、食問題、健康問題等の課題解決型市街化の形成が必要である。

可能な都市というような、地域を２分する考⑤ 郊外地分散型市街地を都市経営会社による、え方が必要である。
（多機能集約型と郊外部分

郊外部の経営管理によって、地域価値を高め、散型）

マーケットに乗せることが考えられる。

② 多機能集約型市街地はマーケットメカニズ
ムの中で実現するのではないか。

 郊外地分散型市街地の形成
郊外地分散型市街地の形成には、
「農地」
、
「農業」

③ 郊外地分散型市街地こそ政策的関与が必要の分野の介在が欠かせないが、一方で、人は増えである。
（逆区画整理の仕組みと空閑地の有効

ないが土地の面積を欲するような宅地ニーズを生活用などの政策的関与の必要性がある。
）

み出すことが必要である。そのような宅地ニーズ④ルビンの壺に譬えて言うと、かつては壺をどに対応する事業を実現するには、ファイナンスやう描くかという話をしてきたが、これからは資金確保方法が必要である。

横顔をどう描くかという話をしていかなけれ① ローコスト型の市街地再編（単なる敷地線

ばいけないのではないかと。そこの逆転をし変更事業的な再編）、コミュニティレベルでの

14

土地総合研究 2015年春号

ファイナンスの仕組みなどが必要である。

例えば低密な住宅市街地になってしまうと、② 郊外地分散型市街地と政策的関与には、人確かに相隣関係はあるものの、隣りは誰が持は増えないが土地の面積を欲するような需要っているか分からないような土地と相隣関係をどれだけ創造できるかにかかる。

を持ってしまうこともある。

③ 郊外地分散型市街地と政策的関与には「農② 低密度社会における契約型とかボトムアッ地」、「農業」の分野の介在が欠かせない。

プ型の関係構築と新しい相隣関係の組み立て④ 低位安定型土地利用の実現を考える必要がによる、次の地域社会の模索が必要である。

ある。

③ 管理を放棄されて、所有者も不明という時⑤ 道路の維持管理費が結構な金額であるので、に、土地所有をどう考えるかが問われてくる。

例えば半分道路を削れば、維持管理費が半減

所有権が放棄できるかどうかは、もう１つ次

するし、道路の部分を増換地のような形で、元が違う問題である。

周辺の住居に張り付という手はあると思う。

 低密度社会における新しい相隣関係と‘外部性

そうすると増換地で喜ばれるし、それを農地

センシティブな所有権論’

として転用してもよい。その場合には、維持

新しい相隣関係の組み立てによる、次の地域社

管理を含めて、今度は住居側が持つことにな

会の模索が必要である。ただ相隣関係は基本的にる。

強行法規の世界なので、それと契約的論理をどう 地域の魅力づくりと地価形成

やって突き合せて調整していくかを考える必要が空き地、空き家を安く入手することが、地域のある。その際、マイナスの財、“負財”という視点

魅了づくり事業が成功する１つのポイントであり、は深める必要がある。それとも関係しているが、土地バンクや土地価格の固定の仕組みが必要であ

従来の外部性よりも‘外部性センシティブな所有る。

権論’を考えないと、当面、要請される課題に十① 土地バンクなどにより公が土地をある程度確保して、 年後、 年後にその地域を創り変えることを考える必要がある。

分対応できないのではないか。
① 相隣関係の議論は民法的な世界だが、もう１つその上に、そこをエリアとしてマネジメ② 空き地とか空き家を如何に安く入手できる

ントする主体が出てくる必要があるのではな

かが、地域の魅了づくり事業が成功する１つ

いか。地域ごとのマネジメント主体についてのポイントであるが、街が変わるなら自分のは、建築協定などの管理運営主体がいる地域

土地も価値が出てくると思わせてしまうと、はそれに近い関係を持っている。

うまく動かなくなる可能性がある。土地価格の固定の仕組みも必要である。

② 最初は隣りだけだが、もう少し延長してく
ると、隣りだけではなくてもう少し広がりを

持った土地利用の調整は、ありうる話だと思 市街地の縮減と相隣関係

うし、都市計画から見た場合、相隣関係の論 低密度社会における関係性

理の延長という考え方もあり得る。ただそこ

低密度社会においては従来型の相隣関係では対で、相隣関係は基本的に強行法規の世界なの応が難しい。相隣関係に代わって契約型とかボトで、それと契約的論理というのをどうやってムアップ型の関係構築が必要であり、それをエリ突き合せて調整していくかは、また別の問題

アマネジメントの考えでまとめることも必要かもである。

しれない。

③ 相隣関係は文字どおり隣り同士のイメージ① 明治時代につくられた相隣関係が、現代のでいたが、コモンとしての水の管理のような相隣関係に合っていない部分がかなりある。

ものまで射程に入ってくるものだということ

土地総合研究 2015年春号

15を考えると、理念的にはもう少し幅広い調整を除くために必要最小限の規制を行うことのが考えられているのではないかと思う。

みが許されるという考え方であるが、その必④ 伝統的な法律学というか、民法学などが考要最小限原則克服の必要性が議論されてきた。


えていた考え方を相当転換しないといけない。

③ 「土地所有権は、本来、利用を保障するこ都市計画とかそういう問題だけでなくて、民とを主たる目的とするものであるから、単に法内部の問題としても、これから立ちいかな

土地所有者による土地の利用義務だけはなく、くなる問題をはらんでいる可能性がある。

自分で利用できない場合には、他人の利用に⑤ 外部不経済の意味は、従来は使いすぎや過供するという義務まで含めた供用義務論」が剰利用によって周りに迷惑を及ぼすことであ展開され、これに対しての批判がなされてきった。今日では、逆に使わないことによってた。

周りに迷惑をかけている場合に介入できるかという問題に代わっている。

④ しかし、供用義務論の基礎にある《土地所
有権に内在する社会的・公共的制約》という⑥ このままいくと、 年、 年たって、その命題は、それ自体を抽象的に取り出せば、そ便益がもっと小さくなった時に、誰がその土れを不当とはいうことはできない。縮退型の地を管理するのかという話になる。個人には都市法における土地所有権論を構築するため便益が発生しないが、社会とか全体からするに、この命題をどのように活用することがでと、それは外部不経済になって、それが周辺

きるが改めて問われている。

の土地の価値とか魅力を相対的に下げていく⑤ 拡大型から持続型へ、そして縮退型への都という構造になっている。つまり負のスパイ

市法の理念の転換に伴って、次のような土地

ラルが生まれてくる。

利用における問題構造の変化が生じている。

⑦ マイナスの財、“負財”という点は深める必⑥ 拡大型の都市法において問題であったのは、要があると思っている。それとも関係してい土地の過剰利用であった。これに対して、持るが、所有権論を考える場合に、外部性の話続型や縮退型の都市法においては、土地の過で、従来の所有権規制を正当化しうる外部性

少利用が問題であり、環境政策や住宅政策のよりも弱い、あるいは異質な外部性でも所有位置づけが大きくなる。

権規制が可能になるような、‘外部性センシテ⑦ 土地の過少利用を推し進めていくと、そこ

ィブな所有権論’を、今作らないと、当面要には、その土地の利用には積極的な価値がな請される課題に十分対応できないのではない

くなり、むしろ負担のみが存在するようにな

か。

る。



⑧ 問題は、いかなる財について「負財」との 都市縮小時代の土地所有権

性質決定を行うかである。絶対的負財と相対「拡大型」の都市法から「持続型」の都市法へ的負財とを区別して扱いを変えるという考えの移行の必要性を経て、現時点では「縮退型」都
市法の必要性が出されている。
① 縮退型に対応する土地所有権論の展開が不十分性である。縮退型の都市法に固有の課題方がある。 空き地とこれからの都市のあり方 我が国における空き地利用とこれからの地域づにどのように対応していくかについては、こくり

こでは明確な問題提起がこれまでない。

都市の中にある程度の空き地などを持っている② これまでの土地所有権論には、土地所有権

ことが、レジリエンスの高い都市になるので、空に対しては、公共の利益に対する目前の支障

地の利用価値、存在価値を把握する必要がある。

16

土地総合研究 2015年春号

それによって、持続可能でコンパクトな都市構造

新たなイメージを創るとか、都市開発に向けへの転換促進、豊かな質の高い都市生活空間の実

たディスカッションの契機、周辺の景観・環現に寄与する土地利用と国土利用の検討に繋げて境に与える影響の軽減、コミュニティの形成、行く必要がある。

都市のオープンスペースの質の補完（密集市① 市街地の空き地の発生・消滅の実態を把握

街地の質の向上）、革新的な利活用に向けた社し、空き地があることによるデメリット、そ会実験、社会的弱者のための場の創出などにれにメリットを探る必要がある。今後、空きある。

地は確実に増えてくるが、都市の中にある程③ 所有者のメリットとしては、新たな利用ま度の空き地などを持っていることが、レジリでの中間的な土地活用、暫定利用のための補エンスの高い都市になるのではないか。空地

助金の獲得、地価の上昇、土地の宣伝効果なの利用価値、存在価値を把握する必要がある。

どがある。利用者のメリットとしては、安い

それによって、持続可能でコンパクトな都市

賃料、重い責任を負わずに使用できる、都市構造への転換促進、豊かな質の高い都市生活開発への貢献などがある。

空間の実現に寄与する土地利用と国土利用の検討に繋げて行く必要がある。
② 「空地 くうち 等」の定義は、非建蔽地であり、未利用地、青空駐車場、家庭菜園のよ
うな菜園、資材置き場等も包含する。

④ 一方、暫定利用で想定されるリスクとして
は、周辺住民との問題、利用者間の問題、所有者と利用者の対立、不明確な使用条件、暫定利用の恒久化などがある。
⑤ ドイツでは、利用期間、用途によって暫定③ 空き地については｢発生と消滅の両方が見

利用を分類して、うまく活用している。しかられる｣が ％、｢発生のみが進んでいる｣はしＢプランの根拠法は非常に強固な法律であ

％で半分程度であり、発生が進んでいる地

り、その中に暫定利用を位置付けることは自区は人口減少地区、３万人以下の小規模都市、

己矛盾を起こしているのではという議論もあ高齢化が進んでいる地区に多い。

る。

 空き地の暫定利用

⑥ 確かＢプランの中で、暫定的土地利用とい

暫定利用は、所有者、利用者双方にメリットがう表現を使ってやっている場合もある。ここある一方で、周辺住民との問題、
利用者間の問題、はテンポラリー・ユースのエリアという形で所有者と利用者の対立などのデメリットもある。

決めておいて、新たな土地利用の機会が見つ

しかしこれからの土地利用においては検討しなけけられたときに、Ｂプランを改定する。

ればならない課題であり、ドイツにおける暫定利⑦ 一方、これまでのように、静的（スタティ用の制度化との関係などについて情報を整理するック）な計画がだんだん成り立たなくなって必要がある。その際、縮減時代の都市計画が、静きているとの議論もある。

的（スタティック）な計画ではだんだん成り立た⑧ ドイツにおける最初のアイデアは、旧東ドなくなってきていることも考える必要がある。

イツのライプチヒが人口減少で、ピークの時① ドイツでは、建設法典の中に、暫定利用がから３割くらい人口が減って、市街地にぼこ

位置づけられている。Ｂプランの中で、協定

ぼこと空き地が出てきた。
‘多孔型都市’と言を結ぶことによって、暫定的な活用ができる。

われているが、空き地がたくさんあるのを一Ｂプランが定められていないところでは、あ応認めようという考え方である。それで空きる程度の制限はあるが、必ずしも周辺と調和地に関しては、所有者はいるが、将来的な需させずに利用することができる。

要が発生するまでは、地域住民が、例えば菜② 暫定利用の意義は、対象となる都市空間の園的な利用するとか、公園的な利用をするこ土地総合研究 2015年春号とに対して、３年とか５年とかの契約期間で、17が必要である。

無償で利用させると、その間は所有者には税① 日本の空き地は、ものすごく小さい単位のの免除をする。それで、需要がある程度発生

ものが、多いと思う。集約すれば、もう少ししてきた段階で見直そうという仕組みである。


まとまった土地利用ができるが、ごま塩状に 暫定利用と農地・林地

というか、フラクタル的な小規模・散在型の農地や生産緑地は農業委員会などとの関係で暫

空き地なものだから、なかなか使い難い。唯定利用が難しい。一方林地にはそれがないが、そ一使えるとしたら、地方都市の中心市街地、の代わりに固定資産税などの税金が高い。したが東京なら  区だったら、ちょっとしたスペーって固定資産税相当分の助成もいただけるなら貸スの空き地を利用して、 時間型のコインパ

したいというニーズはあるので、そのような農地、ーキングみたいなのがある。

林地に関わる制度の議論も欠かせない。

② 地区レベルで大きな課題となっている空き① 農地や生産緑地は実質的に利用が放棄され地のマネジメントの問題である。東京  区のていても、農業委員会などとの関係で暫定利

ようなところだと、時間貸型の駐車場で、２、用できない。しかし農に係る主体も多様化し３台分のスペースでも使われてしまっているている。農地法の改正で、株式会社が農地をが、地方都市では、もう駐車場すらも成り立管理して良いことになった。

たないような空閑地が相当多数発生してきて、② 空閑地を市民農園として活用という提案は管理が行き届かなくなるとゴミ捨て場化した

いろいろなところでなされているが、その提り、雑草繁茂地になってしまうおそれがある。

案のイメージ、誰がどう運営していくのか、だからローコスト・マネジメントとクオリテ

どうシェアしていくのか等々、いま一つ具体ィ・メンテナンスの関係をどう考えていくの化されていないという印象がある。

かは大事ではないか。

③ そのような中で、柏市の「カシニワ」制度③ 日本では建物のない土地利用には建築基準

は、１つの提案として位置づけられるもので法のような規制がかかりにくい。そのため既はないか。

成市街地道路幅員が十分ないような地区でも、④ 「カシニワ」で実際に成立した例では森が規模が一定以上である建物が建つには接道す多い。林地には、農地の農業委員会の許可のる道路の幅員に一定の要件が科せられるが、ような規制がないからであるが、その代わり、駐車場の場合それがない。

固定資産税などの税金は結構高い。そこを、

 空き地と隔地駐車場

平地林を暫定利用に提供すると、手入れもし

駐車場整備地区であっても、開発に伴う附置義てくれて、固定資産税相当分の助成もいただ

務としての駐車場は最低限準備することとし、そけるなら貸したいというニーズは顕在化してれ以上の整備は隔地駐車場で整備することを考えくる。

る必要がある。そのことによって空間地を有効に 暫定利用と駐車場利用
日本における暫定利用の状況をみると、市街地利用することができる。そのためには一定の規制が必要である。

では駐車場としての暫定利用が目立つが、駐車場① これまで駐車場整備地区は、積極的に造るは建物と違い立地規制が緩やかなので課題を抱えためのエリアだったが、これからは場所によている。

っては空き地利用の駐車場は、あるエリア外

一方、地方都市では、もう駐車場すらも成り立でないとできませんとする。すなわち、附置

たないような空閑地が相当多数発生してきて、管義務としての駐車場は最低限準備して、それ理が行き届かなくなっている。そのマネジメント

以外は隔地駐車場で整備する。

18

土地総合研究 2015年春号② ロンドンは駐車場規制をしており、新規立の検討課題だと思う。

地を認めない。ただしバリアフリー用は認め② 以前、農用地利用増進事業があった。それている。

は形式的に集落なりが間に入った。当時はま③ 日本では金沢市が条例によって駐車場規制

だ農地の規制がかなりきつい時代で、そう簡をしている。古い街並みの中に、２台とか３

単に出てこないという中で、流動化をどう進台の小さな駐車場が狭い道に接して一杯できめたらいいのかということで、一つは公的なてきて、制限をした。ただ、現実には、うま集落の信用がその間に入ることによって実現く運用されていないのではないか。

した。

 暫定利用に関わる市民組織と行政③ 今の空き地を巡る問題は、基本的にそこに所有者が土地や建物を維持管理できなくなった

お金は動かないか、むしろ負の経済効果が発場合に、行政の仲介により、市民組織が代ってそ生してしまうことに対して、どういう手を打こを利用するということが考えられ、既にいくつ

てるかという文脈にあるところが、従来型のかの事例が出ている。

所有と利用の分離の話と、かなり違うところ① 所有者がもう土地や建物を維持管理できなではないか。だからカシニワなども基本的にい場合には、市民組織が代ってそこを利用す

はお金の問題ではなく、遊休している土地がるということとし、それを行政が仲介するとあって、遊ばせているのなら、それがマイナいうようなやり方を、これからの日本社会でスの効果を生んでしまうよりは、期間限定でも考えられるのではないか。

誰か使いたい人に貸してあげたらいいのでは② 柏市で、通称「カシニワ」といっているが、ないかという発想である。

それが先ほどのドイツの例に比較的近い感じで、132 とか住民の団体に対して、暫定利用

 利用放棄土地、暫定利用土地、本格利用土地

型で、市が仲介で養子縁組してあげる、とい

利用放棄土地を暫定利用土地に、暫定利用土地

うようなことを制度的に採り入れている。

を本格利用土地に移行させていく仕組みを議論す 暫定利用と権利関係

る必要がある。議論の軸の１つは、利用権か所有

暫定利用のような利用形態は従来の借地権や定権か、もう１つの軸は、利用形態・所有形態の仕期借地権とは異なるので、暫定利用が制度的にあ組み、及び所有権・利用権の設定が違ってくるこり得るのだろうかとい問いかけは、法学上の検討とである。２つの軸を組み合わせて、マトリック

課題である。暫定利用は、負の経済効果が発生す

ス的に考え、制度設計してゆくことが必要である

ることに対して、どう手を打てるかという文脈に① 利用放棄土地があって、暫定利用土地がああるところが、従来型の所有と利用の分離の話とって、本格利用土地がある。利用放棄土地を違う。

暫定利用土地に、暫定利用土地を本格利用土① 借地借家法上、上に建物が建たないと定義
上借地権と言わないし、借地期間も比較的限地に移行させていく仕組みを議論する必要がある。

定されている。事業用で  年であり、定期借② 利用放棄土地→暫定利用土地は、基本的に地は暫定利用の議論とうまく合わないと思う。

は「利用権」で媒介するのが、普通の発想で所有と利用の分離を考えるとき、最初に考えあり、本格利用土地の場合には、利用権よりるのは貸借型である。使用貸借にしても、賃も底地所有権がメインのイメージである。

貸借にしてもあると思うが、それとはまた違③ 議論の軸の１つは、利用権か所有権かというもっと柔軟な、実態に合った利用形態があ

うことである。もう１つの軸は、利用形態、り得るのだろうかとい問いかけは、法学の方

すなわち農地の場合、林地の場合、それ以外

土地総合研究 2015年春号

19の場合によって利用権の仕組み、利用権の設③ 日本ではおそらく変化しているところの方定が違ってくることである。所有権についてが元気であるということを前提に議論を行っも同様である。２つの軸を組み合わせて、マている。これからの変化が少ない土地利用、

トリックス的なものを作りながら、その先のあるいは負に変化する土地利用をどのように制度設計を考えていく。

考えるかが必要となってくる。



 利用権と価値の付加 日本とヨーロッパの空き地、空き家問題の違い

日本の借家権は厳格に原状回復して、追加投資

日本の空き地・空き家問題と、ヨーロッパのそ分をゼロにして出て行くのに対して、イギリスのれとは相当違う。日本は建物ごと代えるが、ヨー利用権には価値を付加していくという側面がある。

ロッパでは、建物の内部などの部分だけ代えて外暫定利用を考えるとその違いは大きい。

見は変えない。外見は土地の一部である。日本の① 日本の借家権、２年とか３年で、原状回復

土地造成の感覚が、むこうの建物建設の感覚であ債務が強い。ために、利用権者の追加投資がり、一度つくられたものは基本的にいじらない。

承継されない。日本の利用権は、厳格に原状① 日本の空き地・空き家問題と、ヨーロッパ

回復して、追加投資分をゼロにして出て行けのそれは、相当違うのではないかという印象ということである。

がある。フランスでは市街地の中に空き地が② イギリスのリースホールドは  年のもの

そんなに出てこない構造になっている。といでも、まず借りた人がその借りた目的のため

うのは建築構造が違うし、フランスで問題にに行う追加投資が、 年の間なら譲渡でき、なっているのは、荒廃区分所有建物である。

利用権に価値を付加していくという側面があ

高度成長期の郊外への市街地拡大は、日本とる。

ヨーロッパの構造はよく似ていて、ただ対策は異なっていたため、その比較をする意味が 都市構造におけるスケルトンとインフィルのあったが、今の空き地・空き家対策について関係

は、その前提の違いを相当意識した上で、比負に変化する利用とそれをフォローする暫定利較検証しないとピンボケになりかねない。

用を含めた動的土地空間利用を実現させていく制② 日本は建物ごと代える。ヨーロッパでは、度スキームとして、都市における道路などの基幹その部分だけ代えて外見は変えない。外見は部分であるスケルトンとそれによって支えられて土地の一部。日本の造成の感覚が、むこうのいる居住地などのインフィルという都市構造を考

建物の感覚である。日本でも、一度造成したえることは検討課題である。インフィルの部分をものは、基本的にはいじらない。むこうは、中心に変化が少ない土地利用、あるいは負に変化

建物は土地から飛び出した、土地の一部といする土地利用をどのように考えるかが問われていう概念である。日本の新築行為と、むこうのる。

インフィルのやり替えが、かなり近い感じが① 暫定利用も含めた動的土地空間利用を実現する。

させていく制度スキームとしてスケルトンと③ 空き家問題と空き地問題、相互の関係といインフィルという都市構造を考えることも有

うような視点が必要だろうと感じている。意効である。

識的に両者をとり上げて、それぞれ論理も違② スケルトンとインフィルの関係の中で、イ

えば、実態も違うと思うので、１つの興味深

ンフィルの部分を保持するやり方としては、

いテーマになるのではないか、それとヨーロ

どういうやり方があるのか考える必要がある。
ッパとの比較あたりが、１の柱というか、テ

20

土地総合研究 2015年春号

ーマになるのではないか。

る。





 都市の集約化と空き地、空き家 これからの都市計画の単位

都市を集約型にすると言って、中心市街地活性これからの都市計画の地区を考えると、循環し化は商業の活性化一色になっているが、中心市街ていくような‘単位’、エネルギーで自立できる単地は商業も含めた多様な機能の集積によって成り

位を１つのセルとして考えることが必要である。

立つものであり、それは違う。用途純化する規制

また  年、 年と続いている集落拠点は、幾の考え方は、日本の地方都市中心市街地の現状に

度かの震災などで実証されているように、防災上は合わなくなっており、密度規制もふくめて、コ

強いのでそのような単位も考えることができる。

ントロールからマネジメントへと考えを変える必① 都市という単位や、都市計画のエリアはすこし大きい。ある程度循環していくような‘単要がある。

位’というものが、それぞれの地域であるの① 都市を集約型にすると言っている一方で、ではないか。

都心部の空き地も増えている問題もある。中心市街地に元々住んでいた人が、もっと住環② エネルギーで自立できる単位を１つのセル

境の良い広い所に住みたいと郊外に移って、として考えることができる。また歩いて暮ら

そのために中心市街地の土地が空いてきていせる範囲も一つのセルである。
③ 昔からの集落の拠点がある。それをもっとる場合もある。
② 地方都市の場合には、まちなかで住むライ

活かしていくことが必要である。 年、フスタイル、住宅のあり方が日本の場合には年と続いている集落拠点は防災上強い。そう

確立されていない。まちなかの再生に繋がるいう所に人が集まって、ある一定の施設を作のだから、まちなかに住む新しい居住スタイって、生活できる単位を維持していくというル、居住形式を開発すべきだと思う。

ストーリーをつくる。そういう拠点を点々と整備して、それを中心市街地につなげていく③ これからの‘住まい方’として、地方都市

ことが考えられる。

の中心部の空き地をどう利用するかは大きなテーマである。中心市街地活性化は商業の活④ エリアを再生産できるということを考える

性化一色になっているが、中心市街地は商業

ならば、学校が維持できるくらいの人口が必も含めた多様な機能の集積によって本来成り要になると考える。
⑤ セルという考えをするときに、セル１つを立つものであり、それは違っている。
④ 用途純化は都市計画の基本的な考え方であポツンと創る、ポツンと消えるというものにるが、日本の地方都市中心市街地の現状にはは現実はならないとすると、セルのなかで適合わない都市計画になっているのだろう。
‘コ

宜、移動できるという仕組みも併せて考えな

ントロールからマネジメントへ’という議論ければならない。

が重要で、どうやっていろいろな機能を入れてうまくマネジメントしていくかという話で

 コントロールとマネジメント

あって、これはダメといって排除するような緑地や農地を大規模化する考えは土地利用の制手法では、これからの都市は創れない。暫定限と深くかかわる‘コントロール’の議論であり、

利用をそこに一枚入れることは面白いと思う。


緑地などが混在しているが、それをみんながマネ⑤ 密度の議論もコントロールの手段として都ジメントしてうまく使っていくのが、地域の運営

市計画では使われているが、これからは密度を行うというコミュニティの視点は、緑地や農地というより関係性の議論として使う必要があを考える‘マネジメント’の考え方である。地区

土地総合研究 2015年春号

21のマネジメントをうまくやれば、人口が下がってあった。物理的強制力の国家への集中とダイ

きても地区は維持できる可能性がある。

ナミックな市場経済という新しい環境のもと① 例えばマネジメントをうまくやって、土地できちんと地域運営ができるように、地方自の所有と利用の分離を非常にうまくやれば、治制度が整備され、コミュニティに法人格、かなり人口が下がってきても地区は維持でき

条例制定権、課税権などの必要な制度的権能る可能性がある。

が与えられた。

② また地区の中でどんどん違う利用をする人② 文明のダイナミックな発展によって公共サがいるという前提があれば、今のように切りービスに求められる水準が高度化すると、こ分けることもできようが、私はちょっと悲観

れを担うために市町村は規模を大きくするこ的で、結局、頑張っても焼け石に水で、そのとが求められ、市町村合併が推進されるよううちやはり空いている土地が出てしまうといになる。その結果、コミュニティは地域運営

うことになる。結局、何かそれをコントローのための制度的枠組みを失うことになる。

ルするようなマクロ的な手法が必要になる時③ このことは多くの国々で不都合なことと考期が  年、
 年のうちに来るのではないか。

えられた。そこで、地域運営の制度枠組みを③ 農業の側からのコントロールという論理が合併された後もコミュニティに保障する仕組

入ってくる可能性はあると思う。そこまで至みが工夫された。

ったならば農業側にバトンタッチして、そち④ 一つは、準自治体の仕組みをつくり、市町らの論理でコントロールして、理想的な農地

村の中に市町村類似の（法人格、条例制定権、にして下さいということも考えられる。

課税権をもつ）自治体をつくることを認める

ものである。

 市町村という地域運営システムと市町村合併

⑤ そこで、都市内分権というソリューション

地域運営の基本的仕組みである市町村において、が編み出された。都市内分権とは、（）（合併

市町村合併が進められると、コミュニティは地域

によって大規模化した）都市自治体の区域を運営のための制度的枠組みを失うことになる。そ（合併前の市町村の区域を目途として）いく

こで各国では準自治体の仕組みをつくり、市町村

つかに区分し、（）そこに役所の出先やコミの中に市町村類似の（法人格、条例制定権、課税ュニティ・センターなどの拠点施設を置き、権をもつ）自治体をつくることを認める方向をと（）そこに（場合によっては選挙制の）住民

った。都市内分権である。

代表的な組織を置く、仕組みである。

しかし日本は、これまで大規模な合併を何度も⑥ このソリューションの特徴は、コミュニテ

行ってきているが、最近までコミュニティは地域

ィに、法人格は与えないが行政組織の一機関

運営の制度枠組みを持たないままであった。そのとして行為主体性を与え、また条例制定権は解決策が自治会・町内会であったが、高度経済成

与えないが住民代表的組織に一定の権限（場長を通じて都市化が進むにつれて加入率の低下と合によって行政を拘束する決定権）を与え、いう課題を担うこととなった。そこで、日本型都さらに課税権は与えないが住民代表的組織が市内分権における法人制度の活用により、都市内自由に使途を決定できる交付金を措置する、分権のもとで日本のコミュニティは一面、高い事といったふうに、やや薄められた自治をコミ業性を持つことになる。

ュニティに返却するところにある。

① 地域運営（身近な地域社会の運営のことで⑦ 日本は、明治、大正、昭和、平成と、大規ある）のために近代国家が用意した基本的な模な合併を何度も行ってきているが、最近ま仕組みは地方自治制度における「市町村」でで上記のような法制度的なソリューションは

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土地総合研究 2015年春号

コミュニティに与えられなかった。コミュニ
ティは地域運営の制度枠組みを持たないままであった。
⑧ そこで、コミュニティの住民すべてを会員にする組織をつくるという途方もないやり方
で地域運営の仕組みが確保された。これが自治会・町内会である。法人格はないが、日本の判例法理等により、社会の中での行為主体性はある程度確保された。条例制定権はない
が、全員が会員なのであるから、会の議決や規約が、会のルールであることを超えて「地域のルール」になる。課税権はないが、会費を集めることで地域のみんなのためのサービス（＝公共サービス）を組織できる。
⑨ しかし、日本独自と言われるこの民間的ソ
リューションは、高度経済成長を通じて都市化が進むと、少しずつほころびが出てくる。
すなわち加入率の低下である。
⑩ こうした矛盾に対処するため、コミュニテ
ィへの政策的働きかけが  年代末くらいから行われるようになったが、コミュニティ
を再度法制度の中に取り込むことがその基本的着眼になる。すなわち都市内分権である。
⑪ 日本型都市内分権における法人制度の活用により、都市内分権のもとで日本のコミュニ
ティは、高い事業性を持つことになる。行政から様々な施設の管理運営を委託されたり（指定管理を含む）、地域交通（コミュニティ
バスなど）を運営したり、発電事業を手がけたり、コミュニティサロンなどの福祉的施設
運営を手がけたり、といったように、都市内分権における住民組織が、その手がける活動のうちの事業性の高いものを切り出して法人運営とするケースが、現時点でかなり多く見受けられようになっている。
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