【 寄 稿 】

近年の土地法の動向～行政法分野を中心に～

本州四国連絡高速道路（株）
総務部長・博士（工学） 周藤 利一■はじめに全国総合開発計画の制度創設等により国土全体についての計画行政を確立し、戦後の国土開発の基本的な枠組み

本稿は、平成１７年以降の行政法分野を中心とする土地法の立法動向について、概説するものである1。
この間の土地法の動向を特に一つの時期として画して、を提供し、高度成長の基盤整備に大きな効果を上げたと評価されるが、２０世紀型国土開発システムとしてその役割は終えたものと言える。

その意義を総括することには、必然的理由はないが、そそこで、２１世紀型国土管理システムとして、総合的なれでもあえてその特徴ないし傾向を挙げるならば、国土の形成を図るための国土総合開発法等改正等法（平① いくつかの重要な基本法制について、その枠組みを

成１７年７月２９日法律第８９号）により、法律の名称が国含めて全面的な改正を行ったという「パラダイムシフ

土形成計画法に改められるとともに、内容も全面的に刷

ト型立法」があること（国土形成計画法、住生活基本

新された2。

法等）② 構造改革特区で実施された制度が全国展開されたと（２）法のスキーム
新法は、国土の利用、整備及び保全を推進するためのいう「規制緩和型立法」があること（一連の農地法制等）

総合的かつ基本的な計画として、全国及び広域地方を対③ 近年多発している自然的・人的災害に対応するため

象空間とする国土形成計画を導入し（第２条）、国が全国の「規制強化型立法」があること（耐震改修法、建築計画を定め（第６条第１項）、国土交通大臣が広域地方計

基準法等）

画を定めることとしている（第９条第１項）。

④ 地域活性化や地域の特性に応じた多様な施策の展開

広域地方計画の策定権者は大臣であるが、計画の内容を図るための「地域対応型立法」があること（一連の及びその実施に関し必要な事項について協議するため、地域活性化立法や地域住宅特別措置法等）

国の関係各地方行政機関、関係都府県及び関係指定都市である。

により、広域地方計画協議会を組織する点に特徴がある（第１０条第１項）。
なお、東北開発促進法（昭和３２年法律第１１０号）、九

第１節 基本法制

州地方開発促進法（昭和３４年法律第６０号）、四国地方開１ 国土形成計画法（昭和３５年法律第１７１号）、中国地方開発促進法（昭和（１）改正理由2

発促進法（昭和３５年法律第６３号）、北陸地方開発促進法

国土総合開発法（昭和２５年５月２６日法律第２０５号）は、
1 それ以前の土地法については、稲本洋之助・小柳春一郎・周藤利一「日本の土地法 歴史と現状」成文堂、２００５年を参照されたい。

国土形成計画法（昭和２５年５月２６日）第１条 この法律は、
国土の自然的条件を考慮して、経済、社会、文化等に関する施策の総合的見地から国土の利用、整備及び保全を推進するため、国土形成計画の策定その他の措置を講ずることにより、国土利用計画法（昭和４９年法律第９２号）による措置と相まって、現在及び将来の国民が安心して豊かな生活を営むことができる経済社会の実現に寄与することを目的とする。

３５年法律第１７２号）は、いずれも廃止された。

生活基本計画に即した公営住宅等の供給等に関する事業の実施のために必要な措置を講ずるとともに、住生活基本計画に定められた目標を達成するために必要なその他

２ 住生活基本法の措置を講ずることとされている（第１７条）。

（１）制定理由
住宅建設計画法（昭和４１年６月３０日法律第１００号）は、

３ 地理空間情報活用推進基本法（ＮＳＤＩ法）

５箇年間における住宅の建設の目標や公的資金による住宅の建設事業量を明らかにした住宅建設五箇年計画の策（１）制定理由定（閣議決定）、これに基づく地方住宅建設五箇年計画、

国土空間データ基盤（ＮＳＤＩ：Ｎａｔｉｏｎａｌ Ｓｐａｔｉａｌ Ｄａｔａ

都道府県住宅建設五箇年計画の策定、裁定居住水準、誘Ｉｎｆｒａｓｔｒｕｃｔｕｒｅ）は、現在、世界中の国々で整備されつ

導居住水準等の住宅の建設基準を定めることなどにより、つある国家の社会情報基盤である。インターネット網が戦後の日本の住宅政策の枠組みを定め、住宅の量的充足

通信インフラであるならば、ＮＳＤＩは、国土情報コンテ

や居住水準の向上に大きな役割を果たした。

ンツのインフラであると言われる4。

住生活基本法は、
この住宅建設計画法を廃止した上で、日本におけるＮＳＤＩ政策を推進するための法制度上の国民の豊かな住生活の実現を図るため、住生活の安定の基本的枠組みとして、２００７（平成１９）年５月３０日法律確保及び向上の促進に関する施策について、その基本理

第６３号により情報活用推進基本法が制定された5。

念、国等の責務、住生活基本計画その他の基本となる事項について定めることを目的として、２００６（平成１８）3

年６月８日法律第６１号により制定された 。

（２）法のスキーム
政府は、地理空間情報の活用の推進に関する施策の総合的かつ計画的な推進を図るため、地理空間情報活用推（２）法のスキーム

進基本計画を策定する（第９条）。

現在及び将来における国民の住生活の基盤となる良質

地理情報システム（ＧＩＳ）に関する施策としては、国な住宅の供給等（第３条）、良好な居住環境の形成（第４及び地方公共団体は、行政事務においてＧＩＳ利用の拡大条）、
居住のために住宅を購入する者等の利益の擁護及びやＧＩＳによる公共サービスの多様化・質の向上等を講じ増進（第５条）、居住の安定の確保（第６条）を基本理念（第１４条）、新世代の地理情報システム（次世代ＧＩＳ）とする。

の整備及び活用の推進のため、基盤地図情報の整備、更基本的施策として、国及び地方公共団体は、住宅の品新等を行うとともに（第１５条）、都市計画、公共施設・

質又は性能の維持及び向上並びに住宅の管理の合理化又

農地・森林等の管理、地籍調査、不動産登記、税務、統は適正化（第１１条）、地域における居住環境の維持及び計等の地図関連業務において基盤地図情報の相互活用に向上（第１２条）、住宅の供給等に係る適正な取引の確保努め（第１６条）、さらに基盤地図情報をインターネット

及び住宅の流通の円滑化のための環境の整備（第１３条）、

を利用して無償で提供する（第１７条）。

（居住の安定の確保のために必要な住宅の供給の促進等（第１４条）の措置を講ずる。
そして、住生活の安定の確保及び向上の促進に関する

衛星測位に係る施策として、国は、準天頂衛星を利用した地球全体にわたる衛星測位システムの運営主体との連絡調整等を講ずる（第２０条）。

施策の総合的かつ計画的な推進を図るため、政府は全国計画（第１５条）を、都道府県は全国計画に即して都道府
県計画（第１７条）を定める。国及び地方公共団体は、住3

住生活基本法（平成１８年６月８日法律第６１号）（目的）第１条 この法律は、住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策について、基本理念を定め、並びに国及び地方公共団体並びに住宅関連事業者の責務を明らかにするとともに、基本理念の実現を図るための基本的施策、住生活基本計画その他の基本となる事項を定めることにより、住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策を総合的かつ計画的に推進し、もって国民生活の安定向上と社会福祉の増進を図るとともに、国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

4 碓井照子「地理空間情報活用推進基本法と土地家屋調査士」
月間土地家屋調査士２００７年２月号。
5 情報活用推進基本法（平成１９年５月３０日法律第６３号）（目的）第１条 この法律は、現在及び将来の国民が安心して豊かな生活を営むことができる経済社会を実現する上で地理空間情報を高度に活用することを推進することが極めて重要であることにかんがみ、地理空間情報の活用の推進に関する施策に関し、基本理念を定め、並びに国及び地方公共団体の責務等を明らかにするとともに、地理空間情報の活用の推進に関する施策の基本となる事項を定めることにより、地理空間情報の活用の推進に関する施策を総合的かつ計画的に推進することを目的とする。

４ 道州制特別区域における広域行政の推進に関する法ために、「２００３年までに、国が提供する実質的にすべて律（道州制特区推進法）の行政手続きをインターネット経由で可能とする」という政府方針が立てられた。この方針に従い、不動産登記（１）制定理由法について１０５年ぶりの大改正が行われ、平成１６年６月

将来の道州制導入の検討に資するため、現行の都道府

１８日法律第１２３号不動産登記法及び同日法律第１２４号

県制を前提としつつ、道州制特別区域を設定し、広域行

不動産登記法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法政を推進することにより、地方分権の推進及び行政の効律として公布された。法文形式を片仮名文語体から現代率化に資するとともに、北海道地方その他の各地方の自語化に改める等、新法制定方式がとられた7。

立的発展に寄与することを目的として、道州制特別区域

新法は、不動産登記の正確性を確保しつつ、登記事務における広域行政の推進に関する法律（平成１８年１２月の簡素化・効率化を図り、オンライン申請手続きにより２０日法律第１１６号）が制定された6。

申請すれば、登記所に出向くことなく、即時に登記申請

現在、北海道を対象として施行されている。

を可能とするとともに、申請人はインターネット上で申請の処理状況を必要に応じて確認ができ、登記完了後に（２）法のスキーム交付される現在の登記済証に代わる登記識別情報も、登北海道又は３以上の都府県を特定広域団体とする（第記所に出向くことなく受領することができる等、オンラ２条。以下、北海道の場合について説明する）。政府は、イン申請のメリットを国民が享受でき、国民の利便性の道州制特別区域基本方針を定め（第５条）、これに基づき一層の向上と負担軽減を図るものである。インターネッ

特定広域団体が道州制特別区域計画を作成する（第７条

トを利用する不動産登記の電子申請は、２００５（平成１７）第１項）。計画には、国が行っている砂防法、森林法、道年３月２２日から開始されている。

路法及び河川法に基づく事業の一部を北海道が自ら実施する内容を定めることができ（同条第２項）、国はその実（２）法のスキーム

施に要する経費に充てる交付金を交付する（第１９条）。

① 登記原因証書及び申請書副本の廃止と登記原因証明

児童福祉法、生活保護法、商工会議所法、調理士法、情報提供の新設・・・従前、登記原因証書がない場合

母子保健法、鳥獣保護法に基づく国の事務について、主には、申請書副本を添付することで登記申請が可能で務大臣の権限を北海道知事に委譲する特例が設けられてあった。新法では、申請書副本添付による登記申請はいる（第１１条～第１６条）。

廃止され、
登記原因証書に代えて登記原因証明情報（売
買であれば、売買契約書・領収書、登記所用に作成した証明書、抵当権設定では抵当権設定契約書、抵当権

５ 不動産登記法改正

抹消では解除証書等）の提供が必要となる（第６１条）。
② オンライン申請の導入と出頭主義の廃止・・・申請（１）改正理由
１９９４（平成６）年１２月２５日に閣議決定された「行政情報化推進基本計画」をはじめとして、電子政府を実現の方法に関して、オンライン申請で行う方法と申請情報を記載した書面を窓口で提出して行う方法の二つの方法を規定している（第１８条、第６０条）。

するための政府認証基盤整備が掲げられ、２００１（平成③ 登記識別情報の制度導入・・・オンライン申請制度

１３）年１月２２日のｅ－Ｊａｐａｎ戦略では、「我が国が５年以の導入に際して、旧法の本人確認手段として機能して内に世界最先端のＩＴ国家になる」という目標を実現する

きた登記済証の制度が廃止され、採用された制度であり、電子証明書及び電子署名による本人性確認を補強

6

道州制特別区域における広域行政の推進に関する法律（平成１８年１２月２０日法律第１１６号）（目的）第１条 この法律は、市町村の合併の進展による市町村の区域の広域化、経済社会生活圏の広域化、少子高齢化等の経済社会情勢の変化に伴い、広域にわたる行政の重要性が増大していることにかんがみ、道州制特別区域の設定、道州制特別区域における広域行政の推進についての基本理念、道州制特別区域基本方針の策定、道州制特別区域計画の作成及びこれに基づく特別の措置、道州制特別区域推進本部の設置等について定め、もって地方分権の推進及び行政の効率化に資するとともに、北海道地方その他の各地方の自立的発展に寄与することを目的とする。

する機能を担うものである（第２１条、第２２条）。登記
識別情報は「当該登記申請を申請していることを確認するために用いられる符号その他の情報であって、登7 不動産登記法（平成１６年６月１８日法律第１２３号）（目的）第１条 この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。

記名義人を識別することができるもの」（第２条第十四第２節 地域活性化法制号）で、登記済証のような物ではなく、オンライン指定庁において交付される１２桁のアラビア数字その他

１ 地域再生法の組合せにより構成され、一不動産一名義人に対し作成される。

（１）制定理由④ 登記識別情報を提供できない場合の本人確認（保証従前、地域経済の活性化、地域における雇用機会の創書制度に代わる制度）
・・・保証書制度を廃止し、登記出など「地域再生」を支援するための各種施策は、政府識別情報（登記済証）の提供ができない場合には、事の地域再生本部が決定した「地域再生推進のためのプロ前通知手続による本人確認制度を原則とした（第２３条

グラム」に基づき運用されてきたが、交付金や税制など

第１項）。そして、出頭主義を廃止したことに伴う処置の新たな特別の措置を加えて、２００５（平成１７）年４月

として、申請人の利便性の向上を図りつつ、登記申請

１日法律第２４号により地域再生法として法制化されたの真実性確保の要請に答えるため、登記官が申請人とものである9。その後、２００７（平成１９）年３月３１日法律なるべき者以外の者が申請していると、疑うにたる相第１５号により一部改正がなされている。

当な事情がある場合に行使する限定的な権限ではあるが、真に必要な場合における本人確認調査権限を登記官の義務として規定した（第２４条）。

（２）法のスキーム
政府は、地域再生基本方針を定める（第４条）。地方公⑤ 資格者代理人の果たす役割・・・申請人の利便性を共団体は、これに基づき地域再生計画を作成し、内閣総図るとともに、不動産登記手続が正確で迅速に行われ理大臣の認定を受け（第５条）、その実施に関し協議するるために、登記識別情報が提供できないときの資格者

ため、事業実施者等と地域再生協議会を構成することが代理人による本人確認情報の提供を認めるとともにできる（第１２条）。

（第２３条第４項第一号）、資格者代理人である土地家認定された地域再生計画に基づく事業に対する特別の屋調査士が作成した不動産の調査に関する報告書を提措置として、株式の取得、寄付等に対する損金算入、寄出した場合には、登記官が実地調査をする必要がない

附金控除等の課税の特例が認められる（第１３条、第１４と認めたときには実地調査を省略できることとした

条、第１９条）。

（規則第９３条）。

また、複数省庁にまたがる事業に要する経費に充てる
ため、地域再生基盤強化交付金の交付（第２１条）により、道整備交付金、汚水処理施設整備交付金、港整備交付金

６ 測量法改正の３種類の交付金を創設した。これにより、例えば市町
村道と農道、林道を相互に連携させて、効率的に整備す

測量において得られた成果の活用を一層促進するため、測量法の一部を改正する法律（平成１９年５月２３日法律ることが可能になる。
さらに、補助対象財産の転用承認手続において補助金

第５５号）により次の改正が行われた8。

等に係る予算の執行の適正化に関する法律（昭和３０年８① 国が保有する地図等の基本測量の測量成果をインタ

月２７日法律第１７９号）第２２条の各省各庁の長の承認を受ーネットにより提供する（第２７条第２項）。

けたものとみなす特例（第２２条）が措置されている。

② 測量成果の複製又は使用に関する手続を簡素化する（第２９条、第３０条）。
③ 測量成果のインターネット上でのワンストップサー
ビスを早期に実施する（第４２条第３項）。
8

測量法（昭和２４年６月３日法律第１８８号）（目的）第１条 この法律は、国若しくは公共団体が費用の全部若しくは一部を負担し、若しくは補助して実施する土地の測量又はこれらの測量の結果を利用する土地の測量について、その実施の基準及び実施に必要な権能を定め、測量の重複を除き、並びに測量の正確さを確保するとともに、測量業を営む者の登録の実施、業務の規制等により、測量業の適正な運営とその健全な発達を図り、もつて各種測量の調整及び測量制度の改善発達に資することを目的とする。

9 地域再生法（平成１７年４月１日法律第２４号）（目的）第１条
この法律は、近年における急速な少子高齢化の進展、産業構造の変化等の社会経済情勢の変化に対応して、地方公共団体が行う自主的かつ自立的な取組による地域経済の活性化、地域における雇用機会の創出その他の地域の活力の再生を総合的かつ効果的に推進するため、その基本理念、政府による地域再生基本方針の策定、地方公共団体による地域再生計画の作成及びその内閣総理大臣による認定、当該認定を受けた地域再生計画に基づく事業に対する特別の措置並びに地域再生本部の設置について定め、もって個性豊かで活力に満ちた地域社会を実現し、国民経済の健全な発展及び国民生活の向上に寄与することを目的とする。

２ 企業立地の促進等による地域における産業集積の形たものである11。

成及び活性化に関する法律（企業立地促進法）（２）法のスキーム（１）制定理由

農山漁村の活性化に関する基本方針を定める（第４条）。

農林水産大臣は、定住等及び地域間交流の促進による
この法律は、経済成長戦略大綱（平成１８年７月６日政都道府県・市町村は、単独で又は共同して、基本方針

府・与党決定）に基づく立法のひとつとして、２００７（平に基づき、定住等及び地域間交流の促進による農山漁村

成１９）年５月１１日法律第４０号として成立した10。

の活性化計画を作成することができる（第５条第１項）。

同法は、地域における産業集積の形成及び活性化を図

活性化計画には、市町村が定住等の促進に資する生産るため、地方公共団体が作成する基本計画に基づき、工基盤施設、生活環境施設、地域間交流拠点施設等を整備

場立地法の特例、農地等の利用の円滑化、企業立地等のするため、農林地等の所有権の移転や地上権・賃借権・措置に対する中小企業信用保険法の特例等の措置を講ず

使用貸借権の設定・移転を行う農林地所有権移転等促進るものである。

事業を記載することができる（同条第７項）。市町村は、
この事業を行おうとするときは、農業委員会の決定を経（２）法のスキームて、都道府県知事の承認を受けて所有権移転等促進計画

工場立地法の特例として、市町村は、特に重点的に企を定め（第７条）、その旨を公告する（第８条）。公告が業立地を図るべき区域（同意企業立地重点促進区域）にあったときは、所有権移転等促進計画の定めるところにおいて、条例により、工場及び事業場の敷地面積に占め

よって所有権が移転し、又は地上権・賃借権・使用貸借

る緑地及び環境施設の面積比率を地域の実情に応じて定権が設定・移転される（第９条）。

めることができる（第１０条）。
また、国又は都道府県知事は、同意企業立地重点促進区域内の土地を工場、事業場又は研究開発・研修施設の４ 広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律用に供するため農地法（昭和２７年法律第２２９号）その他の法律の規定による許可等の処分を求められたときは、円滑な企業立地に資するため、当該処分が迅速に行われるよう適切な配慮をする（第１３条）。

（１）制定理由
この法律は、民間と連携した地域発意の計画に基づき、広域的な経済活動等を支える基盤整備と、地域づくりに対するソフト面での支援等を一体的に促進するための地

３ 農山漁村の活性化のための定住等及び地域間交流の促進に関する法律方の自主性と裁量性の高い財政支援制度を創設すること
等により、地域の自立と活性化を図ることを目的として、
２００７（平成１９）年５月１８日法律第５２号として成立した
12（１）制定理由
人口の減少、高齢化の進展等により活力が低下している非都市地域の活性化を図るために、二地域居住の推進
や都市部と農村部との交流が各地で展開されている。農山漁村の活性化のための定住等及び地域間交流の促進に関する法律は、こうした施策を国レベルで促進するため、
２００７（平成１９）年５月１６日法律第４８号として制定され10 企業立地の促進等による地域における産業集積の形成及び活性化に関する法律（平成１９年５月１１日法律第４０号）第１条
この法律は、産業集積が地域経済の活性化に果たす役割の重要性にかんがみ、企業立地の促進等による地域における産業集積の形成及び活性化のために地方公共団体が行う主体的かつ計画的な取組を効果的に支援するための措置を講ずることにより、地域経済の自律的発展の基盤の強化を図り、もって国民経済の健全な発展に資することを目的とする。

。

11

農山漁村の活性化のための定住等及び地域間交流の促進に関する法律（平成１９年５月１６日法律第４８号）（目的）第１条 この法律は、人口の減少、高齢化の進展等により農山漁村の活力が低下していることにかんがみ、農山漁村における定住等及び農山漁村と都市との地域間交流を促進するための措置を講ずることにより、農山漁村の活性化を図ることを目的とする。
12
広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律（平成１９
年５月１８日法律第５２号）第１条 この法律は、人口構造の変化、
経済社会生活圏の広域化、国際化の進展等の経済社会情勢の変化に伴い、全国各地域において広域にわたる活発な人の往来又は物資の流通を通じた地域の活性化を図ることが重要となっていることにかんがみ、広域的地域活性化のための基盤整備を推進するため、国土交通大臣が策定する基本方針について定めるとともに、都道府県が作成する広域的地域活性化基盤整備計画に基づく民間拠点施設整備事業計画の認定及び拠点施設関連基
盤施設整備事業その他の事業又は事務の実施に要する経費に充てるための交付金の交付等の措置を講じ、もって地域社会の自立的な発展並びに国民生活の向上及び国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

（２）法のスキーム
国土交通大臣は、広域にわたる活発な人の往来又は物

定大規模建築物は、原則立地不可とされた（建基法第４８条第１３項）。

資の流通を通じた地域の活性化（広域的地域活性化）の③ 用途を緩和する地区計画制度の創設・・・上記①、ための基盤整備に関する基本方針を定め（第４条）、都道②により規制強化される用途地域及び非線引き都市計

府県は、基本方針に基づき、広域的地域活性化基盤整備

画区域内の白地地域では、特定大規模建築物の立地も計画を作成することができる（第５条）。

認めうる開発整備促進区を創設した（都計法第１２条の

この計画に記載された拠点施設の整備に関する事業を

５第４項）
。

施行しようとする民間事業者は、当該事業に関する計画④ 準都市計画区域制度の拡充・・・農地を含む土地利（民間拠点施設整備事業計画）を作成し、国土交通大臣

用の整序が必要な区域等に広く指定できるよう、準都の認定を申請することができる（第７条）。

市計画区域の要件を緩和するとともに、指定権者を都認定を受けた事業者は、民間都市開発の推進に関する

道府県に変更した（都計法第５条の２）。

特別措置法（昭和６２年法律第６２号）による民間都市開⑤ 都市計画手続等の円滑化、広域調整手続の充実・・・

発推進機構から、出資等の方法による支援を受けること

一定の開発事業者が都市計画提案を行えるよう、都市ができるとともに（第１５条）、都市計画決定権者に対し計画提案権者の範囲を拡大して、独立行政法人都市再必要な都市計画の決定又は変更を提案することができ

生機構、地方住宅供給公社その他まちづくり法人・団（第１６条）、国土形成計画法（昭和２５年法律第２０５号）

体等を追加した（都計法第５条の２）。また、広域調整による広域地方計画協議会に対し必要な協議を求めるこの強化のため、都道府県知事が市町村の都市計画決定とができる（第１８条）。

等に対する協議同意を行う際に、関係市町村から意見そして国は、都道府県に対し、広域的地域活性化基盤。
を聴取できることとした（都計法第１９条第５項）

整備計画に基づく関連基盤施設整備事業の実施（ハード）⑥ 開発許可制度の見直し・・・市街化調整区域内の大及びこれと一体となって実施される地域づくりに対する

規模開発を許可できる基準を廃止し、
病院、
福祉施設、

支援（ソフト）に要する経費に充てるため、予算の範囲

学校、庁舎等の公共公益施設を開発許可等の対象とし内で、交付金を交付することができる（第１９条）。

た（都計法第２９条第１項）。
他の法律についても、都市計画を通じた都市の秩序ある整備を図るため、次の改正が行われた。

第３節 都市法制第一に、自動二輪車の駐車場の整備を促進するため、駐車場法（昭和３２年第１０６号）の自動車の定義（駐車場

１ 都市計画法改正の整備対象となる）に大型自動二輪車及び普通自動二輪車を含めた（第２条第四号）。

（１）平成１８年改正（都市計画法・建築基準法等）

第二に、新住宅市街地開発法（昭和３８年第１３４号）に

人口減少・超高齢社会にふさわしいまちづくりを実現

基づく新住宅市街地開発事業の施行区域に関する都市計するため、また、後述するまちづくり三法の見直しに伴画の要件に住宅需要をより厳しく審査する旨の根拠規定

い、都市の秩序ある整備を図るための都市計画法等の一を追加し（第２条の２）、施行者から造成宅地等を受託し部を改正する法律（平成１８年５月３１日法律第４６号）にた信託会社等が宅地分譲できるようにする（第２３条）等より、次のような大きな改正が行われた。特に、広域にの改正が行われた。

わたり都市構造に大きな影響を与える大規模集客施設

第三に、公有地の拡大の推進に関する法律（昭和４７年（特定大規模建築物）の立地に当たっては都市計画手続

第６６４号）に基づく先買い制度により取得された土地にを経ることとし、地域の判断を反映した適切な立地を確

ついて、都市の健全な発展と秩序ある整備に資する事業保することとしている。

（都市再生事業、地域再生事業等）のためにも処分でき① 市街化区域、用途地域における立地規制・・・特定ることとし（第９条第１項第四号）、市街化調整区域等の大規模建築物が立地可能な用途地域を見直し、従前の区域内に所在する土地の有償譲渡について、知事への届

６から３（近隣商業、商業、準工業）に限定された（建出を要しないこととした（第４条第１項第六号）。

基法別表第二）。
② 非線引き白地地域等における立地規制・・・非線引き都市計画区域、準都市計画区域内の白地地域では特（２）平成１８年改正（宅造規制法関係）
後述する宅地造成等規制法等の一部を改正する法律（平成１８年４月１日法律第３０号）により、都市計画法による開発許可基準として、宅地造成に伴う災害の防止に係る基準が追加された（第３３条第七号）。

（２）法のスキーム
国による選択と集中の仕組みの導入として、政府は、中心市街地の活性化を図るための基本方針を定め（第８条）、市町村は、基本方針に基づき、中心市街地の活性化に関する施策を総合的かつ一体的に推進するための基本

２ 中心市街地活性化法改正計画を作成し、内閣総理大臣の認定を申請することができる（第９条）。また、中心市街地活性化本部が内閣に設（１）改正理由

置されている（第６６条）。

中心市街地問題については、これまでいくつかの大きそして、基本計画の実施等について協議するため、中な政策展開があり、これに対してさまざまな議論が行わ

心市街地整備推進機構、
まちづくりを行う会社、商工会、

れている13。法制面では、店舗面積、営業時間等小売業

商工会議所、公益法人等は、中心市街地活性化協議会を者との商業調整を行ってきた大規模店舗法（昭和４８年法組織することができる（第１５条）。

律第１０９号）が２０００（平成１２）年に廃止されて、大型認定された基本計画に基づく事業に対する特別の措置

店の出店に際して周辺の生活環境（交通、騒音、廃棄物

として、土地区画整理事業の換地計画において都市福利等）の保持の観点からの配慮を求める大規模小売店舗立施設、公営住宅等のための保留地を定めることができる

地法（大店立地法。平成１０年６月３日法律第９１号）に特例（第１６条）、路外駐車場を都市公園の地下に占用さ改められるとともに、特別用途地区、特定用途制限地域

せる特例（第１７条）、土地・建築物の所有者との契約にといったゾーニングにより地域毎に大型店の適正な立地基づき行う公共空地の設置・管理の特例（第１８条）、中を実現しようとする改正都市計画法と、市街地の整備改

心市街地整備機構が保存樹・保存樹林を管理する特例（第善と商業等の活性化のための関係８府省庁の施策を一体

１９条）、中心市街地共同住宅供給事業の計画制度（第２２的に推進するために制定された中心市街地における市街条）等が規定されている。

地の整備改善及び商業等の活性化の一体的推進に関する

また、都道府県・政令市は、大規模小売店舗立地法（平法律（中心市街地活性化法。平成１０年６月３日法律第成１０年法律第９１号）の特例として、大規模小売店舗の９２号）というまちづくり三法のスキームが作られた。

迅速な立地を促進する第一種大規模小売店舗立地法特例

その後、まちづくり三法の見直しが行われた結果（都区域を定めることができ（第３６条第１項）、大規模小売市計画法の改正は前述）、
中心市街地活性化法については、店舗の設置者は周辺地域の生活環境の保持についての適２００６（平成１８）年６月７日法律第５４号により名称を中

正な配慮をして立地しなければならない（第３６条第１０

心市街地の活性化に関する法律に改めるとともに、内容

項）
。

14

も大幅に改正された 。なお、同時に、特定商業集積の整備の促進に関する特別措置法（平成３年法律第８２号）
が廃止された。

運送事業者は、共通乗車船券の割引を届出により行うことができる（第３９条）。
中小小売事業者は、特定民間中心市街地活性化事業計画を作成し、主務大臣の認定を受けることができる（第13「政府が一生懸命旗を振ったものにろくなものはない。古く
は日本全国にスキー場を作り倒産に追い込んだ「リゾート法」、
最近では、中心市街地活性化の切り札としてもてはやされた「第３セクター方式商業ビル」などがある」木下敏之「日本を二流ＩＴ国家にしないための１４ヵ条」日経ＢＰ出版センター、２００６
年、Ｐ２１２。
14 中心市街地の活性化に関する法律（平成１８年６月７日法律第５４号） （目的）第１条 この法律は、中心市街地が地域の経済及び社会の発展に果たす役割の重要性にかんがみ、近年における急速な少子高齢化の進展、消費生活の変化等の社会経済情勢の変化に対応して、中心市街地における都市機能の増進及び経済活力の向上を総合的かつ一体的に推進するため、中心市
街地の活性化に関し、基本理念、政府による基本方針の策定、市町村による基本計画の作成及びその内閣総理大臣による認定、
当該認定を受けた基本計画に基づく事業に対する特別の措置、中心市街地活性化本部の設置等について定め、もって地域の振興及び秩序ある整備を図り、国民生活の向上及び国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

４０条）。事業に対して、債務保証（第４２条、第４４条）、
中小企業信用保険法の特例（第４３条）、道路運送法の緩和特例（第４６条）、貨物利用運送事業法及び貨物自動車運送事業法の緩和特例（第４７条）、地方税の不均一課税に伴う措置（第４８条）などがある。
また、市町村長は、非営利法人を中心市街地活性化推進機構に指定して、事業の実施、土地等の管理等を行わ。
せることができる（第５１条、第５２条）

３ 宅地造成等規制法改正（１）改正理由

２００４（平成１６）年の新潟県中越地震、昨年の福岡県

１７．６．２４二小決定）15。しかしながら、特定行政庁の指西方沖地震、さらに本年の新潟県中越沖地震などにおい定機関に対する監督権限は限定されており、指定機関のて、宅地を中心に多くの地盤災害が生じたが、今後発生

指定権者である国及び都道府県が行うことのできる監督の可能性が指摘されている首都直下地震等の大規模地震

命令（改正前の第７７条の３０）や指定機関の事務所への立においても、大きな被害が発生する危険性が懸念されて入検査（改正前の第７７条の３１）を行うことができないといる。そこで、造成された宅地等の安全性の確保を図る

いう問題点が指摘されるなど、さまざまな批判があった

ため、従前はもっぱら新規の宅地造成を規制することを16。

目的としていた宅地造成等規制法（昭和３６年法律第１９１

こうした中で２００５（平成１７）年以降相次いで発生し号）を２００６（平成１８）年４月１日法律第３０号により改た耐震偽装事件に対して、早急に対応するための再発防正し、既に造成された宅地に対する災害防止のための措止策として、建築物の安全性の確保を図るための建築基置を講ずることとされた。

準法等の一部を改正する法律（平成１８年６月２１日法律第９２号）により関係法令が改正されたが、その中心であ（２）法のスキーム
改正法では、都道府県知事は、宅地造成に伴う災害でる建築基準法（昭和２５年法律第２０１号）の改正点は次のとおりである。

相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地（これに附帯する道路そ（２）法のスキームの他の土地を含み、宅地造成工事規制区域内の土地を除① 木造で高さ１３ｍ超又は軒の高さ９ｍ超、鉄筋コンク

く。
）の区域を、造成宅地防災区域として指定することがリート造で高さ２０ｍ超等を対象に、許容応力度計算等できるとともに（第２０条第１項）、都道府県知事は、造一定の構造計算を行った建築物の計画について建築確

成宅地防災区域内の宅地について、災害の防止のため必認を行う際には、都道府県知事又は知事の指定を受け

要な擁壁の設置等の措置の勧告（第２１条）及び災害の発た指定構造計算適合性判定機関に構造計算適合性判定

生のおそれが大きいと認められる場合における擁壁の設を求めなければならない（第６条、第６条の２）。

置等の命令をすることができる（第２２条）。

② 国土交通大臣は、
建築確認の審査方法及び中間検査、

また、都市計画法（昭和４３年法律第１００号）による開完了検査の検査方法の指針を策定して公表するものと発許可を受けた宅地造成工事については、宅地造成工事

し、建築審査や検査はこの指針に従って行われなければならない（第１８条の３）。

規制区域内における宅地造成工事の許可を不要とした（第８条第１項ただし書）。

③ ３階建て以上の木造建築物、２階建て以上の非木造

さらに、一定の保安上危険な建築物の居住者等に対す建築物等を対象に、建築確認の審査機関が２１日からる住宅金融公庫（現在の独立行政法人住宅金融支援機構）

３５日以内に延長された（第６条第４項、同条第１２項、の貸付金の限度額の特例を設ける等の措置が講じられた。

第１８条第１項）。
④ ３階建て以上の共同住宅に対する中間検査が義務付けられた（第７条の３）。

４ 建築基準法改正⑤ 指定機関の指定基準や欠格条項が厳格化された（第７７条の１９、第７７条の２０）。

（１）改正理由
１９９８（平成１０）年の建築基準法改正により指定確認検査機関（以下「指定機関」）制度が創設されたが、この指定機関が行った違法な建築確認に対し、最高裁は、当該建築確認に係る特定行政庁（指定機関が建築確認を行わない場合に建築確認を行うべき建築主事が置かれた地
方公共団体の長）を、行政事件訴訟法（昭和３７年法律第１３９号）第２１条第１項に規定する「当該処分又は裁決に係る事務の帰属する国又は公共団体」に当たると判断し、国家賠償法（昭和２２年法律第１２５号）第１条の地方公共団体に該当するとの決定を行った（平１６（行フ）７号平

15

同決定は、
「確認に関する事務を地方公共団体の事務とする前提に立った上で、建築基準法には、指定機関による確認を建築主事による確認とみなす規定（第６条の２第１項）、指定機関の特定行政庁に対する確認済証の交付の報告義務（同条第３項）、
特定行政庁の確認是正権限（同条第４項）等の規定があり、指定機関の確認に関する事務を特定行政庁の監督下においているところから、指定機関の建築確認に関する事務を建築主事による場合と同様に地方公共団体の事務とし、その事務の帰属する主体を当該特定行政庁である」としている。
16 金子正史「指定確認検査機関に関する法的問題の諸相」「自治研究」第８１巻第６号～第９号、第１１号、白藤博之「マンション耐震強度偽装問題にみる「構造改革」政策の歪み」「法律時報」
７８巻２号、広畑義久「建築基準法改正の法的な論点について」
日本不動産学会誌第２０巻第１号２００６年６月など。

⑥ 特定行政庁による指導監督を強化するため、立入検（１）平成１７年改正

査権限の付与（第７７条の３１第２項）、特定行政庁に対

２００５（平成１７）年４月２７日法律第３４号民間事業者のする報告内容の充実（第６条の２第１０項ほか）、特定能力を活用した市街地の整備を推進するための都市再生

行政庁からの報告に基づき指定権者による業務の停止

特別措置法等の一部を改正する法律により、都市再生特命令等の実施等（第７７条の３１第４項）の措置が追加さ別措置法（平成１４年法律第２２号）が次のとおり改正さ

れた。

れた。

⑦ 情報開示を徹底するため、処分を受けた建築士、建まず、民間都市再生整備事業計画の国土交通大臣によ築士事務所の氏名・名称の公表、指定機関の業務実績、る認定制度が創設された（第６３条）。そして、地方にお財務状況、監督処分の状況等を開示することとした（第

ける民間プロジェクトへの民間資金誘導のための金融支

７７条の２９の２、第７７条の３０）。

援が創設され、民間都市機構の出資による資金調達支援⑧ 耐震基準など重大な実体規定違反に対しては、５０万が行われる（第２９条）。

万円以下の罰金であったのを、３年以下の懲役又は同時に改正された土地区画整理法・都市再開発法では、

３００万円以下の罰金に処す（第９８条第１項）等、建築

民間事業者の能力を活用した市街地開発事業の迅速化・士等に対する罰則が大幅に強化された。

円滑化のため、土地区画整理事業の施行者に区画整理会

便宜上、他の法令についてもここで併せて記すが、宅社を追加するとともに（区画整理法第３条第３項）、組合

地建物取引業法（昭和２７年法律法第１７６号）については、員による決算関係書類等の閲覧・謄写請求権を新たに規住宅の売主等の瑕疵担保責任の履行に関する情報開示を定した（区画整理法第１９条の２、第２８条第９項、第８４

徹底するため、宅建業者に対し、契約締結前に保険加入

条第２項、再開発法第１５条の２、第２７条第８項、第３１の有無等について相手方に説明することを義務付けると条第８項、第１３４条第２項）。

ともに（宅建法第３５条第１項第十三号）、契約締結時に加入している保険等の内容を記載した書面を買主に交付（２）平成１９年改正することを義務付けた（宅建法第３７条第１項第十一号）。

都市機能の高度化及び居住環境の向上を図るため、都

建築士法（昭和２５年法律第２０２号）については、建築

市再生特別措置法等の一部を改正する法律（平成１９年３士から設計の委託者に対し、構造計算によって安全性を

月３１日法律第１９号）により、次の改正が行われた。

確かめた旨の証明書を交付するよう義務付け（建築士法① 都市再生緊急整備地域における民間都市再生事業計

施行規則第２０条第２項）、建築士免許の欠格事由及び建画の認定を申請することができる期限を２０１２（平成築士事務所の登録拒否事由を厳格化し（建築士法第７条、

２４）年３月３１日まで延長する（附則第３条）。

第８条の２ほか）、情報開示を徹底するため、処分を受け② 独立行政法人都市再生機構が行う都市再生整備計画

た建築士、建築士事務所の氏名・名称の公表（建築士法の作成等に関する業務に係る委託契約を締結する期限

第９条、第１０条、第２６条）、建築士事務所に関する閲覧を２０１０（平成２２）年３月３１日まで延長する（附則第事項の拡充と定期報告制度の導入（建築士法第２３条の６、４条）。

第２３条の９、第２４条の５）が追加された。

③ 市町村、都市再生整備推進法人、防災街区整備推進

同法についてはさらに、２００６（平成１８）年１２月２０日

機構等は、「市町村都市再生整備協議会」を組織するこ

法律第１１４号建築士法等の一部を改正する法律により、とができ、市町村が都市再生整備計画を作成しようと一定の規模の建築物の構造設計一級建築士又は設備設計するときや、都道府県に対し、都市計画の決定・変更

一級建築士による構造関係規定又は設備関係規定への適を要請しようとするときは、市町村都市再生整備協議

合性の確認の実施、建築士事務所に属する建築士等に対会の意見を聴かなければならない（第４６条の２、第する講習の受講の義務付け、建築士事務所の開設者が委

５４条第２項）。

託を受けた設計又は工事監理の業務の再委託の制限、建④ 市町村長は、都市開発事業を施行する特定非営利活設業者が請け負った多数の者が利用する一定の重要な施動法人等に対して助成等を行う特定非営利活動法人又設等の工事の一括下請負の禁止等の措置が講じられた。

は公益法人を「都市再生整備推進法人」として指定することができ（第７３条）、民間都市開発推進機構は、
都市再生整備推進法人に対する助成等を行うことがで

５ 都市再生特別措置法改正

きる（第７７条）。

６ 密集市街地における防災街区の整備の促進に関する修を促進するための基本方針を作成し（第４条）
、地方公

法律改正

共団体は基本方針に基づき耐震改修促進計画を作成する（第５条）。

都市再生特別措置法等の一部を改正する法律（平成１９
年３月３１日法律第１９号）により、次の改正が行われた。
① 道路と一体的に整備する受け皿住宅等の敷地に容積を移転できる地区計画制度を創設し、防災街区整備地

第二に、建築物に対する指導等の強化のため、次の措置が講じられた。
① 道路を閉塞させる住宅等に指導・助言を実施する（第６条第三号、第７条第１項）。

区計画の区域内において、特に必要がある場合には、② 地方公共団体による指示等の対象に百貨店、劇場

建築物の容積を配分することができることとした（第等不特定多数利用の建築物に加えて学校、老人ホー３２条の３）。

ム等を追加した（第７条第２項）。

② 独立行政法人都市再生機構は、地方公共団体の要請③ 地方公共団体の指示に従わない特定建築物を公表に基づき、防災街区の整備に関する事業の実施に伴いすることとした（（第７条第３項）。

住宅の明渡しの請求を受けた者のための賃貸住宅の建④ 倒壊の危険性の高い特定建築物については、建築設等の業務を行うことができる（第３０条の２）。

基準法により改修を命令する（第１１条）。

③ 防災再開発促進地区における第二種市街地再開発事

第三に、支援措置を拡充するため、建築基準法上の不業の面積要件を０．５ｈａ以上から０．２ｈａ以上に緩和する

適格事項（耐震関係規定を除く）が適用されないという（第３０条の４）。

特例の対象に、一定の改築を伴う耐震改修工事等を追加④ 防災街区整備事業の施行区域要件に係る耐火建築物

した（第８条第３項）。

等の延べ面積の合計から地震発生時に耐火性能が著しく低下する既存不適格建築物の延べ面積の合計を除外する（第１１８条第１項第二号）。

２ 水防法改正（１）改正理由

第４節 環境・安全法制

近年の地球規模での異常気象に加え、都市中心部ではアスファルトによる土壌の被覆、高層ビルの林立による１ 建築物の耐震改修の促進に関する法律改正

風向きの変化、人間の諸活動によるヒートアイランド現象など微気象の変化に伴い、集中豪雨が多発し、都市型（１）改正理由
建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成７年法律第１２３号）は、同年１月１７日の阪神・淡路大震災を踏ま水害と呼ばれる被害が増加している。こうした状況変化
に対し、堤防の整備等の従来型のハード対策に加え、住民の避難等のソフト対策の充実が指摘されている。

えて制定され、同法に基づき行われる耐震改修に対する

そこで、水防法（昭和２４年６月４日法律第１９３号）18が建築基準法上の特例が講じられるとともに、補助金や融２００５（平成１７）年５月２日法律第３７号水防法及び土砂資等の支援制度が導入された。しかしながら、耐震改修

災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関すの実績は全国的に低調であり（平成１５年度で目標のる法律の一部を改正する法律により改正され、次の措置

７５％）、また、地方公共団体の支援制度の導入も立ち後が講じられた。

れている17。
そこで、２００５（平成１７）年１１月７日法律第１２０号建
築物の耐震改修の促進に関する法律の一部を改正する法律により改正が行われ、次の措置が講じられた。

（２）法のスキーム① 洪水予報を行うことが技術的に困難な主要な中小河
川を水位周知河川として指定し、沿川の住民の避難の目安となる河川水位（特別警戒水位）への到達情報を（２）法のスキーム

市町村長等へ通知する（第１３条第２項）。

第一に、国土交通大臣は建築物の耐震診断及び耐震改
17

２００７年７月２０日付日経ＮＥＴによれば、都道府県のうち域内の全市町村で補助制度を導入しているのは静岡ほか６県にとどまっており、香川など１４道県では導入実績はないという。

18 水防法（昭和２４年６月４日法律第１９３号）第１条（目的） この法律は、洪水又は高潮に際し、水災を警戒し、防ぎょし、及びこれに因る被害を軽減し、もって公共の安全を保持することを目的とする。

② 浸水想定区域の指定義務付けを水位周知河川にも拡

政法人都市再生機構や地方住宅供給公社が整備する賃貸

大するとともに、浸水想定区域の存する市町村に対し住宅、特定優良賃貸住宅、高齢者向け優良賃貸住宅が含て、ハザードマップの作成、周知を義務付けた（第１５まれる。これら公的賃貸住宅は、それぞれの目的に応じ

条第４項）
。

て、民間賃貸住宅を量的・質的に補完するなどの機能を③ 特養老人ホーム等、災害時要援護者が利用する施設

果たしているが、地方公共団体が、自主性と創意工夫をへの洪水予報等の伝達及び地下施設での避難確保計画

生かして、地域における住宅に対する多様な需要に応じ策定を義務付けた（第１５条第２項・第３項）。

た公的賃貸住宅等の整備及び管理や良好な居住環境の形④ 水防団等が行う水防活動に協力する主体として、公成を推進することができるよう、地域における多様な需益法人等を水防管理者がその申請により水防協力団体

要に応じた公的賃貸住宅等の整備等に関する特別措置法として指定できることとした（第３６条）。

（地域住宅特別措置法）が２００５（平成１７）年６月２９日
法律第７９号として制定された20。

３ 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推（２）法のスキーム
国土交通大臣は、地域における住宅に対する多様な需進に関する法律改正要に応じた公的賃貸住宅等の整備等に関する基本方針を
前記水防法改正と同様の趣旨で、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成１２19定める（第４条）。
地方公共団体は、基本方針に基づき、地域における住年５月８日法律第５７号） が２００５（平成１７）年５月２

宅に対する多様な需要に応じた公的賃貸住宅等の整備等日法律第３７号水防法及び土砂災害警戒区域等におけるに関する計画（地域住宅計画）を作成することができ（第土砂災害防止対策の推進に関する法律の一部を改正する

６条）、国は、その計画に基づく事業等に要する経費に充法律により改正され、次の措置が講じられた。

てるため、交付金を交付する（第７条）。

① 市町村防災会議は、特養老人ホーム等、災害時要援

都道府県、市町村、独立行政法人都市再生機構、地方護者が利用する施設への土砂災害に関する情報、予報

住宅供給公社等は、地域における公的賃貸住宅等の整備及び警報の伝達方法を定めるよう義務付けた（第７条

及び管理に関して必要な協議を行うため、地域住宅協議第２項）。

会を組織することができる（第５条）。

② 土砂災害警戒区域の存する市町村に対して、ハザー

特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律（平成５

ドマップの作成、周知を義務付けた（第７条第３項）。

年法律第５２号）及び高齢者の居住の安定確保に関する法
律（平成１３年法律第２６号）の特例として、次の措置が講じられる。

第５節 住宅法制① 都道府県知事は、市町村が作成した地域住宅計画に記載された特定優良賃貸住宅等の整備に係る権限を、

１ 地域における多様な需要に応じた公的賃貸住宅等の当該市町村の長が行うこととすることができる（第１１

整備等に関する特別措置法（地域住宅特別措置法）

条）。
② 地域住宅計画に記載された公営住宅建替事業でグル（１）制定理由
賃貸住宅（借家）を民間賃貸住宅と公的賃貸住宅に大ープホーム等、特定優良賃貸住宅又は高齢者向け優良賃貸住宅を併せて整備するものについて、建替戸数要

別すると、後者は広義には、公営住宅等、地方公共団体
が直接又は費用の一部を負担して整備する住宅、独立行
19

土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成１２年５月８日法律第５７号）（目的）第１条 この法律は、土砂災害から国民の生命及び身体を保護するため、土砂災害が発生するおそれがある土地の区域を明らかにし、当該区域における警戒避難体制の整備を図るとともに、著しい土砂災害が発生するおそれがある土地の区域において一定の開発行為を制限するほか、建築物の構造の規制に関する所要の措置を定めること等により、土砂災害の防止のための対策の推進を図り、もって公共の福祉の確保に資することを目的とする。

20 地域における多様な需要に応じた公的賃貸住宅等の整備等に関する特別措置法（平成１７年６月２９日法律第７９号）（目的）
第１条 この法律は、社会経済情勢の変化に伴い国民の住宅に対する需要が地域において多様なものとなっていることにかんがみ、地域における多様な需要に応じた公的賃貸住宅等の整備
等を、地方公共団体の自主性を尊重しつつ推進するため、国土交通大臣が策定する基本方針について定めるとともに、地域住宅計画に基づく公的賃貸住宅等の整備に関する事業その他の事
業又は事務に充てるための交付金の交付等の特別の措置を講じ、もって国民生活の安定と豊かで住みよい地域社会の実現に寄与することを目的とする。

件を緩和する（第１２条）。
③ 認定事業者は、一定期間以上入居者を確保できない
特定優良賃貸住宅について、都道府県知事の承認を受金の供託をしていなければならない（第３条第１項）。同様に宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない（第１１条第１項）。

けて、地域住宅計画に記載された地域において住宅の保険については、住宅瑕疵担保責任保険契約を締結す確保に特に配慮を要する者に一定期間賃貸することがれば、その対象住宅戸数は供託すべき保証金の算定戸数できる（第１３条）。

から除かれる（第３条第２項、第１１条第２項）。
第二に、保険の引受主体の整備である。瑕疵の発生を防止するための住宅の検査と一体として保険を行うため、

２ 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

国土交通大臣が住宅瑕疵担保責任保険法人を指定する（第１７条）。

（１）制定理由

第三に、紛争処理体制の整備である。住宅瑕疵担保責

住宅の品質確保の促進に関する法律（平成１１年６月

任保険契約に係る住宅の売主・建設業者と住宅購入者・２３日法律第８１号。以下「住宅品質確保法」）は、住宅の建築主間の紛争を迅速かつ円滑に処理するため、紛争処

新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例として、構造耐理体制を整備する。具体的には、住宅品質確保法による力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分について

指定住宅紛争処理機関は、建設工事の請負契約又は売買１０年間の瑕疵担保責任（第９４条）、新築住宅の売主の瑕契約に係る紛争のあっせん、調停及び仲裁を行うことが疵担保責任の特例として、前記部分の隠れた瑕疵についできる（第３３条）。また、同法による住宅紛争処理支援ての担保責任（第９５条）を規定している。

センターは、
指定住宅紛争処理機関に対する費用の助成、構造計算書偽装問題への対応の一環として、新築住宅の売主や建設業者による瑕疵担保責任の履行を確保する

情報・資料の収集・整理・提供、調査・研究等を行う（第３４条）。

ことにより、住宅購入者・建築主の利益を保護することを目的とする特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律が２００７（平成１９）年５月３０日法律第６６号とし３ 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進にて制定された21。

関する法律（２）法のスキーム（１）制定理由

第一に、瑕疵担保責任履行のための資力確保の義務付

住生活基本法は、住宅の確保に特に配慮を要する者のけである。資力確保の方法には供託と保険とがある。ま

居住の安定の確保を住宅政策の基本理念の一つとして位ず供託は、新築住宅の売主等に対し、住宅の供給戸数に置付けているが（第６条）、高齢者、障害者、子育て世帯

応じた保証金の供託を義務付けるものである。具体的に等に対する賃貸住宅の供給の現状については、狭小な賃は、建設業者は、特定住宅瑕疵担保責任（住宅品質確保

貸住宅に居住する子育て世帯が数多く存在すること、バ

法第９４条第１項又は第９５条第１項の規定による担保のリアフリー化された良質な賃貸住宅ストックの割合が低責任）の履行を確保するため、基準日（３月３１日、９月

いこと、民間賃貸住宅において入居制限が少なからず行

３０日）において過去１０年間分の住宅建設瑕疵担保保証

われていることなど、多くの課題が依然として存在している22。このため、公営住宅の供給のみならず、民間事

21

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成１９年５月３０日法律第６６号）（目的）第１条 この法律は、国民の健康で文化的な生活にとって不可欠な基盤である住宅の備えるべき安全性その他の品質又は性能を確保するためには、住宅の瑕疵の発生の防止が図られるとともに、住宅に瑕疵があった
場合においてはその瑕疵担保責任が履行されることが重要であることにかんがみ、建設業者による住宅建設瑕疵担保保証金の供託、宅地建物取引業者による住宅販売瑕疵担保保証金の供託、住宅瑕疵担保責任保険法人の指定及び住宅瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅に関する紛争の処理体制等について定めることにより、住宅の品質確保の促進等に関する法律と相まって、住宅を新築する建設工事の発注者及び新築住宅の買主の利益の保護並びに円滑な住宅の供給を図り、もって国民生活の安定向
上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

業者等による良質な賃貸住宅の整備への助成、民間賃貸住宅への円滑な入居を促進するための措置等を講ずることにより、重層的かつ柔軟な住宅セーフティーネットを構築し、高齢者、障害者、子育て世帯等の住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保を図るため、議員立法により住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律が２００７（平成１９）年７月６日法律22

平成１９年６月２８日第１６６回国会衆議院国土交通委員会における法案提出者塩谷立議員の趣旨説明による。

第１１２号として制定された23。

や農地の効率的な利用が促進されている。その具体策の一つとして、農地法（昭和２７年７月１５日法律第２２９号）（２）法のスキーム

25① 国土交通大臣は、住宅確保要配慮者（低額所得者、により、農地の所有が認められる農業生産法人の法人形

被災者、高齢者、障害者、子どもを育成する家庭等）

態について、従前の農事組合法人、合名会社、合資会社、に対する賃貸住宅の供給の促進に関する方針を定める有限会社に加えて、株式会社（株式譲渡制限会社に限る）

（第４条）
。

が追加された（第２条第７項）。

の２０００（平成１２）年１２月６日法律第１４３号による改正② 国及び地方公共団体は、既存の公的賃貸住宅の有効活用を図りつつ、公的賃貸住宅の適切な供給の促進に（２）２００５（平成１７）年改正

関し必要な施策を講ずるとともに、公的賃貸住宅の管農地法の２００５（平成１７）年７月２６日法律第８７号改正

理者は、公的賃貸住宅の入居者の選考に当たり、住宅

では、商法を全面的に改めた会社法（平成１７年７月２６

確保要配慮者の居住の安定に配慮する（第５条）。

日法律第８６号）制定に伴い、農地の所有が認められる農③ 国及び地方公共団体は、住宅確保要配慮者が民間賃業生産法人の法人形態について、株式会社（株式譲渡制

貸住宅を円滑に賃借することができるよう、住宅確保

限会社に限る）と有限会社を、株式会社（株式公開会社

要配慮者及び民間賃貸住宅の賃貸人に対する支援等をでないものに限る）に統合するとともに、合同会社（日行う（第６条）。

本版ＬＬＣ）が追加された（第２条第７項）。

④ 国及び地方公共団体は、住宅確保要配慮者が賃貸住宅に関する適切な情報を効果的・効率的に入手することができるよう、賃貸住宅に関する情報の提供及び相２ 農業経営基盤強化促進法改正談を実施する（第７条）。
農業経営基盤強化促進法（昭和５５年５月２８日法律第６５号）は、農業経営の改善を計画的に進めようとする農
第６節 農地法制業者に対する農用地の利用の集積、これらの農業者の経営管理の合理化その他の農業経営基盤の強化を促進する

１ 農地法改正ための措置を総合的に講ずることを目的とする法律であ（１）２０００（平成１２）年改正

次の改正が行われた26。

るが、２００５（平成１７）年６月１０日法律第５３号により、
食料・農業・農村基本法（平成１１年７月１６日法律第① 集落において農地の利用調整等についてまとめた農24１０６号） に基づき、国内の農業生産の増大を図る観点か

用地利用規程の内容に、集落における営農の将来像やら、農業の多様な担い手の確保方策の一環として、農業担い手への農地の集積目標を定めることが追加された経営の法人化が推進されるとともに、農地の利用の集積（第２３条第２項）。
② 農地保有合理化法人は、農地の買入れや借入れを行

23

住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（平成１９年７月６日法律第１１２号）（目的）第１条 この法律は、住生活基本法の基本理念にのっとり、低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子どもを育成する家庭その他住宅の確保に特に配慮を要する者に対する賃貸住宅の供給の促進に関し、基本方針の策定その他の住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する施策の基本となる事項等を定めることにより、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進を図り、もって国民生活の安定向上と社会福祉の増進に寄与することを目的とする。
24 食料・農業・農村基本法（平成１１年７月１６日法律第１０６号）
第２２条（専ら農業を営む者等による農業経営の展開） 国は、
専ら農業を営む者その他経営意欲のある農業者が創意工夫を生かした農業経営を展開できるようにすることが重要であることにかんがみ、経営管理の合理化その他の経営の発展及びその円
滑な継承に資する条件を整備し、家族農業経営の活性化を図る
とともに、農業経営の法人化を推進するために必要な施策を講ずるものとする。

25

農地法（昭和２７年７月１５日法律第２２９号）（この法律の目的）
第１条 この法律は、農地はその耕作者みずからが所有することを最も適当であると認めて、耕作者の農地の取得を促進し、及びその権利を保護し、並びに土地の農業上の効率的な利用を図るためその利用関係を調整し、もつて耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的とする。
26 農業経営基盤強化促進法（昭和５５年５月２８日法律第６５号）（目的）第１条 この法律は、我が国農業が国民経済の発展と国民生活の安定に寄与していくためには、効率的かつ安定的な農業経営を育成し、これらの農業経営が農業生産の相当部分を担うような農業構造を確立することが重要であることにかんがみ、育成すべき効率的かつ安定的な農業経営の目標を明らかにするとともに、その目標に向けて農業経営の改善を計画的に進めようとする農業者に対する農用地の利用の集積、これらの農業者の経営管理の合理化その他の農業経営基盤の強化を促進するための措置を総合的に講ずることにより、農業の健全な発展に寄与することを目的とする。

い、その農地を担い手に売渡しや貸付けを行う法人で農園特区の全国展開によるものである。ただし、農地所あるが、農地所有者から委託を受けてその農地を第三有者が市民農園を開設するには、市町村と協定を結ぶこ者に貸し付けて運用し、農地所有者に運用益から配当と、農業委員会の許可を受けるなどの要件を満たす必要を支払う貸付信託制度が導入された（第４条第２項第がある（第２条第２項第五号）
。

二号の二）
。
③ 耕作放棄地が相当程度存在する区域において、農業に参入しようとする法人と市町村とが農業を行う旨の第７節 公物管理法

協定を締結し、市町村や農地保有合理化法人が参入法人に対して農地を貸し付ける、いわゆるリース特区の

道路法改正

全国展開が制度化された（第４条第４項）。
これに伴い、

都市再生特別措置法等の一部を改正する法律（平成１９構造改革特別区域法の一部を改正する法律（平成１９年

年３月３１日法律第１９号）により、安全な歩行空間、地

３月３０日法律第１４号）により、農地法の特例を定め

域のにぎわい・交流の場としての道路の多様な機能を発た従前の構造改革特別区域法（平成１４年１２月１８日法揮することを目的として、道路法（昭和２７年法律第１８０

律第１８９号）第１６条は削除された。

号）が次のように改正された。

④ 遊休農地対策を、都道府県基本方針（第５条第２項① 市町村は、都道府県に協議し、その同意を得て、当第四号）、市町村基本構想（第６条第２項第五号）に位

該市町村の区域内に存する国道又は都道府県道である

置付けるとともに、農業委員会がこれらに基づき遊休

歩道等の新設、改築、維持又は修繕を行うことができ

農地の所有者等に指導を行うこととし（第２７条）、従る（第２７条）。

わない場合には、市町村長が今後の利用計画の提出を② 市町村は、道路管理者に対して、自転車駐車場の道

求めるとともに（第２７条の２）、その内容が不十分な路上における設置その他歩行者の安全のための改築をときは勧告を行う（第２７条の３第１項）。そして、勧要請できる（第４７条の５）。

告内容に従わず、遊休農地が放棄されたままの場合に③ 道路管理者は、通行者の利便の確保のため必要があは、市町村長が指定する農地保有合理化法人と所有者ると認めるときは、協定を締結して、当該道路の区域

等とが農地の借受の話し合いを行い（第２７条の３第２外にある並木、街灯等の利便施設の管理を行うことが項）、話し合いが整わない場合には、知事が調停を行いできる（第４８条の１７）。

（第２７条の４）、さらに調停によっても調整が付かな④ ＮＰＯ等による道路占用の特例が創設され、ＮＰＯ等

い場合には、農地保有合理化法人に貸付けを行わなけが設ける並木、街灯等道路管理上必要な工作物等につればならない旨の裁定を知事が行うことができる（第いては、無余地性の基準（道路の敷地外に余地がない

２７条の７）。

ためにやむを得ないこと）
を適用しないこととした（第３３条第２項）。
⑤ 有料駐輪場制度が創設され、道路管理者が駐輪料金

３ 特定農地貸付けに関する農地法の特例に関する法律を徴収できることとされた（第２４条の３）。

（特定農地貸付法）改正
都市住民がレクリェーション目的等で小面積の農地を

第８節 不動産業法利用して野菜や花などを育てる市民農園について、
従来、
市民農園の開設・貸付ができるのは、農地法の特例を定

宅地建物取引業法施行規則改正めた「特定農地貸付けに関する農地法の特例に関する法律」（特定農地貸付法。平成元年６月２８日法律第５８号）（１）平成１７年改正

により、地方公共団体と農業協同組合に限られていたが、不動産投資法人（いわゆる「Ｊリート」）市場は順調に同法の２００５（平成１７）年６月１０日法律第５２号による改発展し、不動産市場の活性化に資するとともに、今後も正により、農地所有者にも認められた27。いわゆる市民

更なる拡大が期待されている。不動産投資法人資産運用業を行うには、投資法人及び投資信託に関する法律（昭27

特定農地貸付けに関する農地法等の特例に関する法律（平成元年６月２８日法律第５８号）（趣旨） 第１条 この法律は、特定農地貸付けに関し、農地法（昭和２７年法律第２２９号）等の特例を定めるものとする。

和２６年法律第１９８号）の規定により、宅地建物取引業法（昭和２７年６月１０日法律第１７６号）第５０条の２の取引一任代理等の認可の取得が必要である。そこで、Ｊリー
ト市場の発展と事業への参入の促進の観点から、宅地建物取引業法施行規則（昭和３２年７月２２日建設省令第１２号）が２００５（平成１７）年７月１日に改正され、認可の条件である資本額及び純資産額基準が従前の１億円から５千万円に引き下げられた。
（２）平成１９年改正
前述した２００４（平成１６）年の不動産登記法（平成１６年法律第１２３号）改正により、「甲（売主）→乙（転売者）→丙（買主）」という取引において、「甲→丙」と直接移転登記を申請するいわゆる「中間省略登記」が行われることはなくなった。しかし、実務界では、現場の取引費用の低減ニーズからその存続に対する強い要望があり、規制改革・民間開放の推進に関する第３次答申（平成１８
年１２月２５日）において、甲乙丙の三者が売買等に関与する場合であっても、「第三者のためにする契約」
又は「買主の地位の譲渡」により、実体上、所有権が「甲→丙」と直接移転し、中間者乙を経由しないときには「甲→丙」と直接移転登記をすることが当然に可能である旨が法務省との間で確認された。ただし、乙が宅地建物取引業者
で丙が一般消費者であるときは、乙丙間の契約は宅地建物取引業法第３３条の２（自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限）に抵触するため、不動産の流動化、土地の有効利用を促進する観点から、「甲→丙」の直接移転登記が可能となるよう、２００７（平成１９）年７月、同規定の適用除外を定めた宅地建物取引業法施行
規則第１５条の６に、「宅地又は建物について、宅地建物取引業者が買主となる売買契約等であって当該宅地又は建物の所有権を当該宅地建物取引業者が指定する自己又は第三者に移転することを約するものを締結しているとき」が追加された。
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