【第８８回定期講演会 講演録】
【第８８回講演会】
日時：平成１５年３月５日
場所：ＮＳインテリアホール

コンバージョンによる都市再生
東京大学大学院工学系研究科
学術研究支援員■都心回帰とニュービジネス

佐藤 考一

も６０％までいくかどうかわからないにしても、リノベーションの建築工事高に占める割

本日はコンバージョンというテーマで講演をいたします。内容的には大きく３つに分か合がふえてくることは間違いないと考えられるわけです。

れます。まず、コンバージョンの概論的な内

次に、コンバージョンは何かということで容をご説明いたします。次に、具体的なイメす。辞書的な説明になりますが、用途を変えージを膨らませていただくために海外の事例

る、日本語で言えば転用という言葉もありまを幾つかご紹介したいと思います。そして、すが、それによって建物を再生すること、と最後に東大の松村先生を中心とした研究グル言うことができるかもしれません。したがっープの研究成果の中間報告をさせていただきて、建築工事としてみれば改修工事、リノベます。

ーションにあたります。

まず、「 何 故 コ ン バ ー ジ ョ ン か ？ 」と い う こと で す（ Ｐ ．

）。一 言 で 言 え ば 、建 物 不 足

こちらの右側の図は集合住宅のさまざまな
再 生 行 為 を ま と め た も の で す（ Ｐ ．

）。従から建物の余剰へと、社会的状況が変化して来から補修という行為と土地利用変更（建ていることが背景になります。要はもう建て替替え）は建設行為として延々と行われてきまえという行為が万能ではないということです。

した。ですが、よくよく考えてみると、そのしたがって、建物の使用価値を向上するため

間には建物を使いこなす様々な行為があり得の新たな手法が必要ということになるわけでるということがわかります。例えば、住戸内す。

部分改造、これはキッチンなどを新調する行

これはヨーロッパ諸国の建築工事高に占め為です。それから住戸内部全部を変えてしまるリノベーションの割合を示しています。例

う、いわゆるリフォームもある。さらに、リ

えば、デンマークですとリノベーション工事

ストラクチュアリングとありますが、例えばがおおよそ６割を占めています。新築よりも２つの住戸を１つにしてしまうような住戸割多いという状況です。イタリア、フランス、

りを変える行為もある。また、サポート拡充

オランダですと、半分くらいの割合になりまとは、日本で言えば耐震改修が相当します。

す。日本に関しては、しっかりした統計資料

このように様々な再生行為がありますが、そが な い の で 、正 確 な と こ ろ は わ か り ま せ ん が 、の中の１つとして建物の用途変更という行為

多くても３割程度と言われています。日本でが位置づけられることになります。

また、変更前の建物用途が何であっても、に 住 ん で い る 」と 尋 ね る と 、「 郊 外（ サ バ ー ブ ）そして変更後が何であっても、それはコンバに 住 ん で い ま す 」と 答 え る の で 、「おまえはそージョンととらえて差し支えないかと思いまんなに卑しいところに住んでいるか」と驚くす。例えば使われなくなった工場をレストラというくだりがあるくらいです。つまり、郊ンに変える、横浜の赤レンガ倉庫が有名です

外はならず者の居住地であったのです。オッが、そういったものもコンバージョンととら

クスフォード大辞典を引くとそういった意味

えて差し支えありません。ですが、きょうは合いが載っています。そもそも、これが郊外

非居住用途、平たく言えばオフィスを住宅にという言葉の意味でした。

変更するという前提でのコンバージョンをお話したいと思います。

それが、近代になってから２つに分かれて
い き ま す 。１ つ が ア ン グ ロ・サ ク ソ ン 系 諸 国 、そういう居住系のコンバージョンを考える

つまり英語圏の流れです。こちらの方では都

場合に、その大きな背景となるのが都心回帰

心を住宅地としては見捨ててしまって郊外へという現象です。都心回帰を考える上では、移っていったわけです。一方、大陸諸国、フ居住地の基本的な変遷を押さえておく必要がランス、ドイツ、そういったところでは、オあります。ここに古い水彩画があります

ースマンのパリ大改造計画をきっかけに生ま（Ｐ．

れた集合住宅という形式をとりでとして、）。１ ８ ２ ０ 年 代 頃 の ク ラ ッ パ ム ・コモン（ロンドン郊外）です。これは世界で人々が都心にとどまったのです。

初めて出現した郊外住宅地と言われています。

そういった観点から見ますと、コンバージ

つまり、１９世紀になって郊外住宅地があらョンというものは、英語圏の国々にとってはわれたのです。その後、現在のように多くの極めて新しい課題であることが分かります。

国々では中流階層以上、つまり普通の人々が一度は都心居住の伝統が社会的に途切れてし住む一般的な住宅地がこうした郊外住宅地にまったが、そこに人々が再び戻って来る都心移っていきました。

回 帰 と い う 現 象 が 発 生 し た わ け で す 。つ ま り 、

その一方で都心居住が延々と続いていく

日本とかなり問題の構造が似ています。しか国々もありました。これは１９世紀後半に出も、こうした英語圏の国々のコンバージョン

現したブールバールとアパルトマンを描いたは、日本より先行はしていますが、せいぜい絵 画 で す（ Ｐ ．

１９９０年代になって起こったことに過ぎま）。ブ ー ル バ ー ル と は シ ャ

ンゼリゼ通りをイメージしていただければ結せん。

構です。１９世紀後半にオースマンがパリの大改造を行った際に、こういう広い道路を通して、そこに面して今で言う集合住宅が用意■海外におけるコンバージョン誘導政策とされました。そういうアパルトマン、集合住

事例

宅をとりでとして中流階層が都心居住に踏みとどまった国々もあったわけです。
これらの流れをまとめるとこの図になります（ Ｐ ．

）。居 住 エ リ ア に つ い て は 、欧 米

代表的な英語圏は、イギリス、アメリカ、
オーストラリアですが、これら３カ国のコンバージョンについて、いきなりまとめを申しには大きく２つの潮流があることなります。

上 げ た い と 思 い ま す（ Ｐ ．

まず、近代以前の欧米では人が住む場所は都

ョンが盛んになるきっかけが一体何であった心でした。例えば１９世紀以前の古い小説をかと言うことです。イギリスでは税制優遇と読みますと、銀行家が召使に「おまえはどこいう方法でコンバージョンが盛んになりまし）。コ ン バ ー ジ

た。具体的には１９９４年に改修工事に関すした時期に付加価値税の減免が実施されたこる付加価値税が減免されたのです。それまでと に な り ま す 。そ し て 、９ ０ 年 代 後 半 に 約 ５ ，も新築工事に対しては付加価値税はつきませ

０００戸の住戸がコンバージョンによって供んでしたが、改修工事に対しては１７．５％

給されました。５，０００戸というと些細なの付加価値税がついていました。これの減免

数字のように思われるかもしれませんが、ロによってコンバージョンに火がついたわけでンドンの中心部では新築で供給される住宅はす。

極めて少数ですから、地域的にはかなり大き

一方、オーストラリアの場合は規制緩和によなインパクトがあったと報告されています。

ってコンバージョンが推進されています。政事例ですが、これはメトロ・セントラル・

策の正確な実施年は押さえていませんが、居ハ イ ツ と 言 い ま す（ Ｐ ．

住用途に関する容積率の緩和が行われました。

０年頃に建てられて、厚生省の庁舎として使

きびしい駐車場設置義務を柔軟に運用すると用されていました。当時はロンドンで一番大いった措置もあります。さらに、コンバージ

きなオフィスビルだったそうです。それが９ョンの場合はややこしい行政的手続が必要で５年にディベロッパーに売却されまして、コしたが簡素化されました。シドニーの場合はンバージョンされて２，０００年に分譲され３つの柱からなる都市部再活性化政策が立案ました。分譲と言いましてもイギリスですか

されていますが、その１つにコンバージョン

ら、区分所有での販売ではなくて、リースホが位置づけられていることも特筆されます。

ールドの販売になります。

）。建 物 は １ ９ ６

アメリカでも様々な規制緩和や補助金が実工事内容としては基本的には内装改修のみ施されていますが、シカゴに関してはこういです。外装に関しては一部に塗装とかサッシった措置は市場の後追いです。こうした政策

補修などを施していますが、基本的には手をがコンバージョン誘導したというよりは、ベ

つけない考え方です。イギリスの場合は、確ンチャー的に始めた業者が市場を育てていっ

認申請の過程でパブリック・コメントを行政たわけです。シカゴではコンバーターという手続上で求めるステージがあります。この建言葉が通用します。それは建築家であったり物は歴史的建造物ではありませんが、イング

不動産業者であったりします。そういうコン

リッシュ・ヘリテイジという団体から外観をバーターが、建物をコンバージョンしてバリ残すべきだという注文があったのです。

ューアップするというビジネスをベンチャー

こ ち ら は 平 面 の 一 部 で す（ Ｐ ．

）。こ の的に始めて、そうした住宅が人々に認知され白の部分がツーベットルームタイプですね。

ていったのです。

斜線部分がワンベットルームタイプ。網掛け部分が日本で言うワンルームです。この建物には４４２戸がつくられていますが、ツーベ■イギリスの事例

ットルームタイプが主流です。販売価格についてはこのワンルームが１０万ポンドです。

このように３カ国でコンバージョンが盛ん

次の事例はナイン・アルバート・エンバンになったきっかけは異なっていますが、まずク メ ン ト と 言 い ま す（ Ｐ ．

はイギリスのロンドンの状況から見ていきたュ・スチール社の社屋でした。こちらは結構

いと思います。ロンドンのオフィス賃料は１

手を加えていまして、屋上に２層増築して、９９３年に底をうっていますが、この頃の空

バルコニーも新設です。

室率はおおよそ２０％でした。ちょうどそう）。ブ リ テ ィ シ

ツーベットルームタイプがおよそ６０万ポ

ンドで販売されています。非常な高額で分譲と い う 名 称 で す（ Ｐ ．

されているわけです。というのは、この建物２０年代です。もともとは州の警察本部でしはテムズ川に面していますが、その様な立地た。それを屋上に３層分の増築をして、約１のコンドミニアムはほとんど存在しないわけ

４０戸の集合住宅に転用されました。この事ですね。国会議事堂とかウエストミンスター

例については既存構造の補強が必要でした。

寺院とかが見えます。ただ、ホームページでディベロッパーが購入したときには図面が販売状況を見ていますと、川に面していない

残っていなかったそうです。当然、購入前に住戸、特に屋上増築の部分は売れていない部

目視調査で建物状態を確認したわけですが、分があって、販売は部分的には苦戦している

予想外に劣化が進んでいて大々的な構造の補ようです。

強をせざるを得なかったということです。も３つ目の事例はパーラメンタリアンという建 物 で す（ Ｐ ．

）。建 設 時 期 は １ ９ともとの図面が残っていないためにその建物）。バ ー ク レ イ ズ ホ ー ム ズの現状を事前にうまく把握できないという問というディベロッパーが手がけているもので題は、恐らく日本でも起きるでしょうから、す。ロンドンの場合ですとバークレイズホー

そういった意味で示唆的です。

ムズ、またはアーバンスプラッシュ等々、コ

ディベロッパーがこの建物にインセンティ

ンバージョンを手がけて有名なディベロッパ

ブを感じた理由ですが、実は容積率が既存不ーがあります。彼らはイギリス主要都市の適適格なのです。日本とは法律の考え方が違い

地管理といいますか、様々な古いビルの情報

まして、改修工事であれば建設されたときのを集めてコンバージョンに適しているものを法規が適用されるそうです。もし建て替えてどんどんリストアップしてます。簡単に言えしまうと現在は２階建てぐらいしか建てられば出物があれば買ってコンバージョンするぞない。しかし、コンバージョンであれば８階というようなデータベースを作成してビジネ

建てくらいの建物が可能になります。これはスをしているそうです。

内 部 で す が（ Ｐ ．

）、非 常 に 天 井 高 が 大 き

その建設時期は１８世紀ですから建築様式

いということで一部の床を８００ミリくらいはジョージアンで、ビクトリアンに比べると上げて空間を分けている点が特徴的です。

ちょっとおとなしい雰囲気です。この建物の次の事例はホワイツという建物です

外壁は国の登録建築物に指定されていて保存（Ｐ．

対象になっています。そうした制約があるた

ンターナショナルスタイルの建築です。もとめ、外壁側に吹抜を設けることによって内部

もとはタクシー会社の事務所兼ガレージでしの変更が外壁に及ぶことを防いでいます。こた。これについても、先ほどの事例と同様にの住戸も６０万ポンドくらいで販売されてい容積率が既存不適格でした。しかし、イギリます。やはり立地が抜群でして、ウエストミ

スのパーラメンタリアンもそうでしたが、外ンスター寺院から歩いて５分くらいの場所で壁が保存対象になっており、これを残しながす。

らでないとコンバージョンできないという制）。こ れ は １ ９ ５ ０ 年 代 に 建 っ た イ

約条件がありました。
そのため、床を増す工事と減らす工事の両■オーストラリアの事例方が行われています。まず、階の中間に床を増設して３階建てを７階建てにしています。

次にところ変わりましてオーストラリアのその一方で、外壁面を後退させてこうした吹シドニーの事例です。この事例はカーライル

き抜けやバルコニーなどを設けています。

次の事例はハイゲート・アパートメントと言 い ま す（ Ｐ ．

あ ら わ し た も の で す（ Ｐ ．

）。１ ９ ９ ０ 年）。も と も と は 石 油 会 社 エ

代前半はおおむね空室率は２０％です。日本

ッソのオーストラリア本社でした。この２枚では空室率の許容値は５％と言いますから、の写真はコンバージョンの前後です。同じ建かなり深刻な状態だったことがわかるかと思

物とは思えない程の変化です。１０層分を増います。しかし、９０年代後半になると空室築して、既存の外壁は全て更新してバルコニ

率は徐々に低下して、シカゴ市で一連の施策

ーなどが新設されています。

が行われた１９９９年には５％程に落ち着い

この事例についてはシドニー市が実施したています。このように空室率が正常化してい一連の規制緩和の恩恵を受けた例になります。

った大きな理由の一つが、コンバージョンに

規制緩和の結果、容積率に余裕が生じて増築

よって価値の下落したビルが次々に再生されが可能になったわけです。下層階では耐風力ていったことにあったわけです。

を上げるために構造体を補強したようですが、この事例は通信販売業者のカタログ倉庫を地震のある日本ではこうした増築は恐らく無コンバージョンしたものです。日本にはあま理でしょう。

り存在しないビルディングタイプですが、欧基準階はセンターコアですが、当初は６基

米には中層５～６階建ての倉庫用建物があり設けられていたエレベーターが３基に減らさま す 。英 語 で は ウ ェ ア ハ ウ ス と 呼 ば れ ま す が 、れています。パイプスペースなどに変更されその転用例です。総住戸数は約３００戸の分ました。また、このアールの部分やバルコニ

譲住宅です。通信販売という商業革命の象徴ーなども、全て新設です。

であるという理由で、この建物は連邦の登録

この風景写真はハイゲート・アパートメン
トがコンバージョンに至った重要な理由を物語 っ て い ま す（ Ｐ ．

）。足 下 の 高 速 道 路 の建築物なっています。
２層分の増築がなされていて、上部５層が住宅として使用される予定です。これは工事

向こう側に超高層のオフィス街が見えますが、中 の 写 真 で す が（ Ｐ ．

この高速道路はオリンピックまでは一般道では奥行が極めて深いため既存の３層分は短辺し た 。そ れ が 高 速 道 路 に な っ て し ま っ た た め 、方向の３スパン分の躯体を取り除いて中庭がこの建物の建っているエリアがオフィス街か作られています。登録建築物と言ってもこのら分断されてしまったのです。その一方でこ場合は外観を守ればよいという合意が行政かちらのエリアには住宅地が広がっています。

ら 得 ら れ て 、こ う し た 改 修 が 行 わ れ て い ま す 。

つまり、敷地の性格が大きく変化してしまっ

これは住戸内部と住戸のプランです）、も と も と の 平 面たわけです。この事業を手掛けたディベロッ（Ｐ．

パーはこうした街の変化を読み解いて、この上部をマッシュルーム状に大きくして床をそ建物はオフィスよりも住宅の方が事業としてのまま支える構造が一般的に用いられていま

うまくいく判断してコンバージョンに至ったす。フラットスラブ構造と呼ばれますが、梁というわけです。

が あ り ま せ ん 。住 戸 内 部 意 匠 の 特 徴 と し て は 、）。こ う し た ウ エ ア ハ ウ ス で は 、柱まず、こうした構造体の独特な形態を積極的に見せている点が挙げられます。もともと倉■アメリカの事例庫でしたから天井高が非常に大きいこと。また、空調ダクトやスプリンクラー配管などを

次 は 、ア メ リ カ の シ カ ゴ に お け る 事 例 で す 。

露出させていて、コンクリートスラブの下端

このグラフはシカゴ都心部の空室率の変化をもむき出しです。さらに、奥にある部屋の間

仕切は上部が開放されていますが、これは採れが余力となって６階分を載せることができ光の緩和措置を受けるための手段です。住戸

たと言うことでした。

の８割程度がツーベットルームタイプで、こその次の事例のエッジは計画中のものです。

うした住戸が平均３０万ドルで販売されてい５階建ての建物ですが、２３階建てのタワーます。

をくっつけてしまうというのです。日本であ次の事例はディアボーン・タワー・ロフトと い う 名 称 で す（ Ｐ ．

れば、既存部分を取り壊してしまいそうなも）。こ の 建 物 が コ ンのですが、販売価格を見るとコンバージョン

バージョンに至る経緯は、ある意味で現在の部分の方が高くなっています。見方を変える

シカゴでコンバージョン市場が活況を呈してと、コンバージョン部分があるからこその事いることを象徴的に示しています。食肉倉庫業企画になっているわけです。

として建設されましたが、使われなくなってこの事例も計画中のものです（Ｐ．

）。

長い間放置されていました。その地域自体も模型を見てみると、先ほどのディアボーン・

見捨てられたような状態だったそうです。そタワー・ロフトのように既存建物に屋上増築

れをあるディベロッパーが、１９８４年にコをしたかのような形態です。しかし、全くのンバージョンを目的として３０万ドルで購入

新 築 な の で す ね 。こ れ ま で に 紹 介 し た よ う に 、しました。要は、建物の価値はゼロで土地にウェアハウスが転用された住戸は独特なスタ

してもかなりの安価であったわけです。とこイルを持っていますが、シカゴではロフトス

ろが、設計事務所に設計依頼して見積もりをタイルと呼ばれて人気を集めています。ディ

とったところ、事業収支が合わなかったのでベロッパーに言わせると、普通のコンドミニ

す。その後、折に触れて設計と見積りを試み

アムより販売しやすい。その結果、ウェアハ

たそうですが、なかなかうまく事業スキーム

ウスの転用が急速に進められて、コンバージが組めずに、塩漬けになってしまいました。

ョンに適したビルが枯渇してきたのだそうで状況が大きく変化したのは９７年にアメリカす。そのため、階高が５メートル位あって外に好景気が訪れたときでして、銀行が土地を観もコンバージョンに似せた建物が新築され担保に５００万ドルを融資しようという申しているわけです。つまり、コンバージョンの出があってコンバージョンに踏み切ることにマーケットが新築市場にまで影響を及ぼすよなりました。２００２年にコンバージョンがうになっているのです。

完成して３１６戸はすぐに完売だったそうで

ただ、こうしたロフトスタイルを何物件もす。工事費は５，６００万ドルで、１戸当た見ているうちに、疑問も湧いてきました。確りの平均販売価格は３０万ドルです。

かに、従来の集合住宅には見られなかった住シカゴの事例では珍しいのですが、この建戸ですが、どれも似たようなデザインです。

物では外装を全面的に改修しています。コン

ワ ン パ タ ー ン と 言 え ば ワ ン パ タ ー ン 。し か し 、クリートが腐食していてボロボロでしたので、定型化されたロフトスタイルに止まらない住

鉄筋の腐食どめとコンクリートの劣化防止を戸も生み出されていることが、最終的にはわ施してサイディングを貼ったわけです。これ

かってきました。

だけでもこの建物の状態が分かるかと思います。

これはその例ですが、シカゴの郊外住宅地のオークパークにある事例です。ＹＭＣＡのまた、屋上に６層分を増築していますが、

スポーツクラブが２８戸の集合住宅に転用さ構造補強は不要であったそうです。食肉倉庫

れたものです。これは居住者のインタビュー

なので大きな積載荷重が見込まれており、そ風 景 で す が（ Ｐ ．

）、住 戸 内 は 特 別 に 驚 かされるようなしつらえはありません。

摘できるかと思います。今日の紹介事例は大この方に購入の経緯を聞きました。ボスト

規模な建物に偏っていましたが、例えばロンンから引っ越してきて、シカゴでは集合住宅

ドンですとコンバージョンの８割程を１棟当に住むつもりで家探しを始めたそうです。もたり５戸以下の小規模なものが占めています。

っとも、ありきたりなものには住みたくない

また、用途変更の対象となる建物用途も様々ということで、いろいろ探して２３物件を見です。例えばチューリッヒではもともと工場て歩いたそうです。几帳面な方で、それらのであった建物が住宅に転用されています。

不動産広告のプランをファイルしていまして

工事の範囲を見てもかなり幅があります。

全部見せてくれました。要はシカゴでもちょ

内装改修程度で済ましてしまうもの、外装にっとこだわった集合住宅探しをするとそれく手を加えるもの、躯体の補強をするもの、そらいの苦労をするというわけです。

して増築まで行うものまであって、工事のあ

結果的にこの物件に行き着いて、一遍で気に入って購入したとのことですが、その理由

り方のバリエーションにも非常に幅がある。
それから住宅としての利用形態も多様です。

として４つを挙げていました。まずは、オー

今日の紹介は分譲に偏ってしまいましたが、クパークという地名のプレステージに引かれ先ほど述べたロンドンの小規模な事例ですとたこと、そして駅から２ブロックで利便性がほとんどが賃貸です。また、パリでは市当局高いことです。当たり前と言えば当たり前のが借り上げて市営住宅として賃貸にしていま話で、日本でも同様ですよね。但し、次の理す。

由が日本とは異なっていまます。それは建物

そして最後に、供給される住戸の多様性をが非常に古くて外観にビンテージの味わいが改めて指摘したいと思います。例えば、新築あるのに内部には最新の設備が備わっていたでは住戸割りに定石があります。しかし、もから、なのだそうです。また、住戸の３面がともとオフィスとして建てられた建物などに外部に面しているため、いろいろな方向から住戸を割り付けていくと、どこかに無理が生光が入ってきて戸建住宅のような雰囲気があじます。もちろん、無理を無理のまま放ってることも気に入った理由とのことです。つま

おくことは許されませんから、何らかの解決

り、この方は新築では供給されないような住策 を 作 り 出 さ な け れ ば な り ま せ ん 。そ の 結 果 、戸を探していて、結果としてコンバージョン

ベースビルに付随する固有な条件に対応して、に行き着くことになったわけです。言い方を住戸自体も多様にならざるを得ないというメ

変えると、集合住宅のすきま市場に供給するカニズムが存在するわけです。

役割をコンバージョンは担っていることがわかったのです。
さて、コンバージョンの海外事例を通して■コンバージョンを取り巻く日本の状況

わかったことをまとめたいと思います（Ｐ．

）。ま ず 、発 生 過 程 の 類 似 性 を 指 摘

以上で海外調査の紹介を終わりまして、こすることができます。空きビルが増えていっ

れから東京大学の松村先生を中心として行わて集合住宅とオフィスの賃料が逆転し、建物れている日本におけるコンバージョン研究の再 生 と い う 新 し い ビ ジ ネ ス が 発 生 す る 。次 に 、

中間報告に入りたいと思います。ちなみに、何かがトリガーとなってコンバージョンが本

この研究プロジェクトは、平成１３年度から格 化 し て 、人 々 に 認 知 さ れ て い っ た わ け で す 。

１５年度にかけて行われるものです。

次に、プロジェクトの多様性ということも指まず、研究プロジェクトの目標として次の

３ 点 を 掲 げ て い ま す（ Ｐ ．

）。そ の １ つ はたそれぞれのモデル設計に対して、例えば賃コンバージョン事業の促進です。２つめが、貸で収支が成り立つのか、あるいは分譲なの都市居住の実現です。ここにコンバージョン

か、それとも定期借地借家を組み合わせるとを促進させたい理由があります。つまり、単

うまくいくとか、そんな事業スキームの検討

なる目先の空室対策ではなく、都市居住の推を考えています。定期借地借家に関しまして

進によって都市再生に貢献するというスタン

は、個人的にはコンバージョンと非常にマッスで研究を行っているわけです。そして、３チングが良いのではないかと考えています。

つめが建物を再生する新しい技術開発を誘導

最後が、サブシステム開発分科会です

し て 、新 し い 産 業 を 育 て た い と い う こ と で す 。

（Ｐ．

）。４ つ の サ ブ シ ス テ ム に つ い て コ

研究組織ですが、研究者は約３０名おりま

ンバージョンに必要な改修技術の開発目標をすが、平成１４年度は４つの分科会に分かれつくろうということです。用途変更する際にて活動して参りました。まず、モデル設計チ

は確認申請を出す必要がありますが、１９８ーム群があります。ビルオーナーの協力を募

１年以前の建物は構造が既存不適格になりまりまして、現実に建っているビルのコンバーすからそのままでは申請が受け付けてもらえ

ジョン設計を行って、きちんとした積算を行ません。つまり、耐震改修が必須になりますっています。

ので、既存の耐震改修技術を整理して、コン

次が、都市再生政策研究分科会です（Ｐ．

バージョンとの相性を整理しています。

）。テ ー マ は 大 き く ３ つ に 分 か れ ま

また、設備についてもコンバージョンとのす 。１ つ は コ ン バ ー ジ ョ ン 市 場 の 確 認 で す が 、相性を確認した上で、排水設備の開発などもこれについてはおおむね平成１３年度に終わ行っています。例えば、オフィスを集合住宅りました。今年度は居住者の意識調査を行っにすると、意外なことに受電設備の変更が必て、本当にコンバージョンに住みたい人がい要になることなどがわかってきました。電気るかどうかを確認している最中です。また、事業法上の制約があるためです。

最終年度には政策提言を行いたいと考えてい内装については２つの開発課題が挙げられるのですが、そのための基礎認識を固めるたます。１つめは床遮音です。オフィスの方がめに、海外の政策誘導とその結果を整理して設計上の積載加重が大きいので集合住宅よりいます。そして、最終年度にコンバージョン

も強度はありますが、スパンが大きいので重促進に向けた提言と取りまとめる手はずにな

量衝撃音に対する遮音性能が劣ってしまいまっています。

す。特に分譲になるとこうした性能がシビア

その次が、不動産評価・経営研究分科会でに問われますので、その処方箋をまとめよう

す。ここでもテーマは３つです。まずは、法としているわけです。２つめはＳＯＨＯ対応

的障害の確認ですが、平成１３年度に建築基です。都心居住であれば、住戸内にワークス

準法関連は確認しましたので、今年度は借家ペースが存在するようなライフスタイルが考法などを確認しています。もう１つは用途変えられますので、そうしたスペースを構成す

更に対する不動産鑑定理論の構築ということ

るインフィルの開発を考えています。

で、明海大学の武田先生を中心としたグルー

そして最後が、クラッディングです。海外

プに検討をお願いしています。そして、最終の事例を見ますと、もともとの外装を活かし

年度にはそうした考え方に基づいた実践的評ているものが多いようです。しかし、日本で価ツールを提案する予定になっています。３は外装の変更が意外と重要なテーマになるとつめは事業モデルの検討です。先ほど説明し考えています。８０年代のオフィスビルにな

ると外装にタイル貼りや石貼りが流行ってく

小 伝 馬 町 、虎 ノ 門 で す 。結 果 を ま と め ま す と 、るのでかなり立派ですが、それ以前の中小オ

建物規模、階数、基準階のコア配置など、建フィスビルには製品としてこなれていなかっ物には基本的な属性がありますが、この３つた頃の乾式外装が多用されています。こうしのエリアでは地域差は見られませんでした。

た外装には、居住者を引きつけるだけの魅力

むしろ、明らかな傾向が現れたのは建設年代が備わっていないと考えられるのです。さらでして、空室率の大きな建物は８０年代に建に、街の再生という観点からも、外装がダイ設されたビルに集中していました。つまり、ナミックに換わることは大きな貢献があると１年前の時点では空室はいわゆるバブル期の思われます。そうした事例が地域に幾つも出

遺産に顕在化していたと言えるかと思います。

てくると、業務エリアから居住エリアに変わ

見方を変えると、賃料をおさえられるようなってきていることが、街行く人々に実感でき

古いビルは意外と埋まっていたわけです。但ることでしょう。

し、２００３年になるとオフィスのリロケー

さて、研究の概要はここまでにして、現時点までに行った調査結果を幾つか紹介していションが本格化して、空室が古いビルにまで拡大しそうな雰囲気です。

きたいと思います。まずは、オフィス賃料と次に、そうした空室を抱えているビルのオ

住宅賃料の逆転が何処で発生しているかといーナーにはどの様な特徴が見られるのでしょうことです。２００２年１月時点のデータにう か（ Ｐ ．

なりますが、中央区と港区について集合住宅簿調査から作成されたデータベースを分析し賃料とオフィスビル賃料を比較したものがこた 結 果 で す 。オ ー ナ ー を 確 認 で き た の は 約 ４ ，の表です（Ｐ．

）。 結 果 を ま と め ま す と 、

３００棟ですが、都内にビルを１件のみ所有

レントギャップが発生しているエリアは２つしていて、かつ零細企業もしくは個人がビルに大別できます。１つは、例えば茅場町や新オーナーである場合が、オーナーの４５％を富町といったオフィスエリアとして地盤沈下占めています。ということは、コンバージョ

しているエリアです。もう１つが、赤坂や西ンの本格化とは、こうしたオーナーが動き出

麻布が代表になりますが、オフィスでも住宅したときと言えるかと思います。

でも便利なエリアです。

）。こ れ は 中 央 区 の 不 動 産 登 記

しかし、彼らは１棟しかビルを持っていな

恐らく、この考え方はほかの区についてもいわけですから、これを売却するというスキ当てはめられると思います。例えば新宿区でームは考えづらい。むしろ、賃貸でスキーム

すと四ツ谷でもレントギャップが発生していを組む必要がある。定期借家や定期借地とのます。これは赤坂のように住んでよし、働い相性が良いだろうと先ほど申し上げましたが、てよしという場所ですね。千代田区ですと神その理由がここにあります。こうしたオーナ

田の岩本町あたりでレントギャップが発生しーで改修費を自前で調達できる方は少ないでています。こちらについてはオフィスエリア

しょうから、定期借地借家を活用したサブリとして地盤沈下しているエリアです。検討しース事業を提案するような事業者－日本型コ

たのは１年前でしたが、レントギャップが発

ンバーターみたいなもの－がうまく介在する生しているエリアは増加している状態です。

ことで、こうしたオーナーの土地・建物でコ

では、空室が発生しているオフィスビルにンバージョンが実践されていくように思いまは何か共通性があるのでしょうか。やはり、す。

１年ほど前に実際に街を歩いて調べました。

それでは、コンバージョンによって住宅が調査は空室率の高い３つのエリア、岩本町、供給された場合に、本当に住む人はいるので

しょうか。これは居住者へのアンケートをま

室に窓をつけられない恐れがあるのです。実と め た も の で す（ Ｐ ．

）。ア ン ケ ー ト 対 象

は、この規定については行政的な取り組みがは都心部の都市公団賃貸住宅に住んでいる人なされていますので、最後にご紹介したいとたちです。１，０００件のポスティングを行思います。

って１３５件の回答がありました。コンバー

さて、法的な問題が存在しないとなれば、ジョンに対する関心度を見ますと、非常に関実践段階になります。まずは不動産評価の問

心ありが約３０％を占めていて、関心ありま

題 で す（ Ｐ ．

で含めると４分の３程に達します。つまり、

現に置き変えると、中古ビルの用途変換、と現時点で都心居住をしている人、違う言い方いうことになります。しかし、中古ビルを評をすると家賃２０万円を払っている人は非常価する理論は整備されていませんし、用途変にコンバージョンに興味があるということで換を評価する理論も整備されていません。研す。

究会としては、こうした状態を手当てできる）。コ ン バ ー ジ ョ ン を 別 の 表

また、自由記入欄には相当な書き込みがあ提案を行いたいと考えていまして、明海大学りました。それらを読み込んでいって気付いの武田先生を中心とした研究チームに検討をたことは、「 も う マ ン シ ョ ン 、マ ン シ ョ ン し た

進めていただいております。

のは嫌なんだ」という意見がかなり見られる不動産評価の実践ツールと関係するのがベということです。先ほど申し上げたように、

ースビルのキャパシティ評価です。例えば、海外ではコンバージョンがすき間市場を埋めオフィスビルに住宅の間取りをきちんと配置る役割を果たしていますが、日本でもそうしで き る か ど う か の 評 価 で す 。検 討 途 中 で す が 、た市場がかなりありそうです。

およそ７０％は基準階面積が２００平米以下

次 は 法 的 障 害 で す（ Ｐ ．

）。関 連 す る 法

であることがわかっています。レンタブル比

規はここに示した通りですが、実は諸外国と０ ．８ を 乗 じ て 専 有 部 分 の 面 積 を 算 出 す る と 、の比較を通して日本の特徴が１つ浮かび上がこれらにはせいぜい３戸しか割れません。もってきます。日本では都市計画法がコンバー

ちろん、住戸配置の難易度は基準階の規模だ

ジョンの阻害要因にならないということです。

けでなく、接道条件やコア位置によって変化

例えばイギリスの場合ですと、オフィスビル

しますが、こうした問題はかなり整理ができを住宅にすると雇用の場が失われるという理てきました。

由で、コンバージョンが許可されないことが設計上のフィージビリティが確認できれば、あります。都市計画法を根拠にしてこうした事業性評価を行うことになります。ここに示行政判断ができるのです。しかし、日本の場した検討は、常識的な工事費の範囲で経済的

合は商業地域に集合住宅を建てることに全くに成立するかどうかをシミュレートした結果問題はありません。この様に見ると、日本でで す（ Ｐ ．

は法的なハードルは低いのかなという印象が仮定です。従来のままのオフィス賃貸、オフします。

ィスリニューアル、賃貸住宅へのコンバージ）。い く つ か の パ ラ メ ー タ ー はそ れ で は 、何 が ネ ッ ク に な る の で し ょ う か 。

ョン、更地にして売却、の４つについて収益

建築基準法と消防法について、集合住宅とオ性を比較しましたが、コンバージョンと更地

フィスの規定にギャップがある条文をまとめにして売却が同額トップでした。もちろん、

ますと、この４点になります。中でも問題に

この結果には仮定した数値のあやがあるわけなりそうなのが採光規定です。オフィスに住ですが、経済的に荒唐無稽でないことは確認

戸割りを行って部屋を配置すると、主要な居できたと考えています。研究会ではモデル設

計を進めている最中ですが、最終的にはそれ関連動向です。例えば、国土交通省ではコンらを題材として正確な試算を行う予定です。

バージョンの法的障害となりそうな採光規定

こうしてコンバージョンの事業企画や基本の合理化を進めています。今年度内に告示が設計が完了すれば、実施設計が行われて工事出されると聞いております。また、東京都のが始まります。しかし、コンバージョンに特方では安全条例の検討を始めようとしていま有な技術的問題の解決方法が用意されていな

すし、中央区と都市公団では土地有効活用事

いと、円滑な実施設計は望めません。そのた業に対するコンバージョンの活用を検討してめに、研究会ではサブシステムの開発仕様をいます。

整理しているわけですが、それらに関連する実験をいくつか紹介したいと思います。
まず、新しい強制排水方式の性能検証実験

これは関連する様々なワークショップやこれまでに雑誌などに掲載されたコンバージョ
ン 事 例 の リ ス ト で す（ Ｐ ．

）。ま だ 、事 例です。２０ミリの横引排水管を無勾配で配置

は 少 な い わ け で す が 、そ の 内 容 を 見 て み る と 、して、共用縦管には下の階で接続します。こ分譲、賃貸、スケルトン賃貸、さらにケア対のようにするとサイホン力が発生して排水が応マンションまであります。コンバージョン

行われるのです。その性能検証実験を都市公の様々な可能性が感じられるかと思います。

団の八王子試験場で実験しました。階高の５最後にまとめを申し上げて本日の講演を締倍の長さまでは円滑に排水できることが確認

めくくりたいと思います。建築屋から見るとできました。

コンバージョンはしょせん改修工事に過ぎな

次は、遮音改良工法の性能検証です（Ｐ．

いじゃないかという見方をする人もいます。

）。そ う し た 工 法 と し て は 、コ ン ク

要 は 簡 単 な 仕 事 だ ね と い う 見 方 で す 。し か し 、

リ ー ト 増 打 、 浮 床 工 法 、 LH 改 良 置 床 工 法 、

個人的な考えではそうではありません。むし

防音天井、ダンパーユニットなどが代表です

ろ、すごく構想力を必要とする仕事であるとが 、こ れ ら に つ い て 性 能 を 検 証 す る わ け で す 。

考えています。建物の状態に応じて様々な工

実は、現在進行している実験でして、残念な事パッケージが発生するからです。また、設がら本日はその結果を紹介できませんが、こ計上でも構想力を必要とします。オフィスにのデータがはっきりすると遮音対策メニュー

住宅を割り付ける際に生じる矛盾をどの様にが作れるのではないかと期待しています。以して住宅としての魅力に高められるかという上が実験関係です。

課題は決して易しくはありません。さらに、モデル設計のことはくり返し述べてきました

事業スキームの立案にも構想力が必要です。

が、この表がそれらのリストです。ここにはスケルトン賃貸や定期借地借家方式まで射程５物件が載っていますが、現在では１０物件に含まれるのですから。

になっています。これらについて、見積り、少々時間をオーバーしてしまいましたけれ

事業シミュレーションまで行って、コンバー

ども、以上で私の講演を終わります。ご清聴

ジョンに必要な諸々の検討過程をまとめた本

ありがとうございました。

を出版する予定になっています。
これは、対外発表及び取材リストです（Ｐ．

）。も し 研 究 会 の 活 動 を 詳 し く 知 りたいという方がいれば、これらをあたっていただければいろいろと調べはつきます。
それから、これはコンバージョンをめぐる