マンション建替え円滑化法の制定と区分所有法の改正について【資料目次】㌻
１

マンションの建替えの円滑化等に関する法律の概要・・・・・・・・・

１

２

マンション建替事業の認可について・・・・・・・・・・・・・・・・

４

３

マンションの建替えの円滑化等に関する基本的な方針の概要・・・・・

６

４

区分所有法及びマンション建替え円滑化法の一部改正法の概要・・・・

８

５

マンションの建替えに関する支援措置・・・・・・・・・・・・・・・１０

６

平成１５年度予算におけるマンション建替えに係る支援制度の拡充・・１２

平成１５年１月２２日
マンション建替えフォーラム

国土交通省住宅局市街地建築課長
宇 都 宮
啓 史

マンションの建替えの円滑化等に関する法律の概要【平成 14 年 12 月 18 日施行】

今後の老朽化マンションの急増に対応して、区分所有者による良好な居住環境を備えたマンションへの建替えを円滑化し、民間が主体となった都市の再生を図るため、マンション建替組合の設立、権利変換手法による関係権利の円滑な移行等を内容とする新たな法制度として整備。
〔背景〕＊ マンションストックの総数は全国で約４００万戸、約１０００万人が居住。
＊ 今後、老朽化したマンションが急増し、居住環境や防災面などで問題が深刻化。
建築後３０年以上のマンション １７万戸（平成 13 年） → 約１００万戸（平成 23 年）⇒ マンション建替えの円滑化が、都市の再生と居住環境向上の観点から急務。

〔現行制度における課題〕＊

建替えを行う団体の法的位置付けや運営ルールが不明確で、意思決定や契約行為等が円滑にできない。
＊

区分所有権や抵当権などの関係権利を、再建したマンションに円滑に移行させるための法的な仕組みがない。

＜本法律の概要＞
１．マンション建替事業の主体①

マンション建替組合の設立
建物区分所有法に基づく建替え決議がされた場合、建替えに合意した区分所有者が、都道府県知事の認可を受けて、法人格を有するマンション建替組合を設立できるものとする。
（第９条関係）②

運営・意思決定ルールの明確化
マンション建替組合の役員、総会、審査委員等組合の管理に関する規定を設けることにより運営・意思決定ルールを明確化し、合意形成や事業実施の円滑化を図る。
（第 18 条〜第 43 条関係）③

民間事業者等の能力の活用民間事業者等が組合員として参加できるものとすること（参加組合員制度）などにより、民間事業者等のノウハウ、資金力等を活用できるようにする。
（第 17 条関係）

２．マンション建替事業の仕組み①

マンション建替組合による権利の買取り等
マンション建替組合は、建替え決議に反対した区分所有者に対し区分所有権等を時価で売り渡すべきことを請求することができるものとする。
（第 15 条関係）
＊ 現行の区分所有法に、建替え決議に賛成した各区分所有者等が決議に反対した区分所有者に対し、その権利を時価で売り渡すべきことを請求することができる規定がある。

1

②

権利変換手法による関係権利の円滑な移行

・

マンション建替組合は、総会の議決（５分の４以上）により権利変換計画を定め、都道府県知事の認可を受けることとし、認可を受けた計画に従い、区分所有権、抵当権等の関係権利が再建されたマンションに円滑に移行できるようにする。

（第 57 条〜第 78 条関係）
＊ 権利変換事業施行 前後の権利 変動の内容 を定めた計 画の認可・ 公告等によ り、土地・ 建物に関する権利を一斉に移行させる法的手法で、都市再開発法に基づく市街地再開発事業で用いられている。
・ マンション建替組合は、権利変換計画についての総会の議決に反対した区分所有者に対し区分所有権等を時価で売り渡すべきことを、当該議決に反対した区分所有者は、マンション建替組合に対し区分所有権等を時価で買い取るべきことを請求することがきるものとする。
（第 64 条関係）③

登記の一括処理建替えに伴い必要となる登記を一括して申請できる不動産登記法の特例措置を講じる。
（第 93 条関係）④

公的関与による事業の適正な実施の確保
地方公共団体による技術的援助や監督により事業の適正な実施を確保。
＊（第 97 条〜第 101 条関係）
現行の区分所有法に基づくマンション管理組合や建替えを行う団体は、その設立に認可等を要しない一方、公的監督等の対象となっていない。

３．その他
①

個人施行による事業実施
マンション建替組合のほか、区分所有者又はその同意を得た者（個人施行者）も、マンション建替事業を施行することができる。
（第 45 条〜第 54 条関係）②

建替えに参加しない者に対する居住安定のための措置
国、地方公共団体等は、高齢者など建替えに参加することが困難な者に対して、基本方針に従い、公共賃貸住宅への優先入居などの居住安定のための措置を講じる。
（第 90 条関係）③

防災や居住環境面で著しい問題のあるマンションの建替えの促進
保安上危険又は衛生上有害な状況にあるマンション（具体的な基準は国土交通省令で規定）について、市町村長が建替えを勧告できるものとする。
（第 102 条〜第 124 条関係）
＊ 勧告が行われたマンションの建替えについては、公共賃貸住宅の家賃減額や移転料に対する補助など借家人等に関する居住安定のための措置を講じるとともに、借家契約の更新等に関する借地借家法の特例を規定。

2

マンションの建替えの円滑化等に関する法律のスキーム
国土交通大臣による「マンションの建替えの円滑化等に関する基本的な方針」の策定

危険又は有害なマンションに対する建替えの勧告＊＊ §１０２

老朽マンション

（注）他の法律による対応
・市街地再開発事業
・住宅地区改良事業
・建築基準法に基づく除却命令等区分所有法の建替え決議
・区分所有者の５分の４以上

マンション建替組合の設立認可＊§４§９・法人格 §６・建替え合意者の４分の３以上の同意で申請 §９・組合員は建替え合意者の全員及び参加組合員 §１６（注）組合施行のほか個人施行も設けることとする。 §５

建替え合意者以外の区分所有者に対する売渡し請求 §１５
権利変換手続開始の登記

賃借人居住安定計画の認定＊＊§１０４
転出区分所有者居住安定計画の認定＊＊
§１１２

§５５

権利変換計画の総会における議決§２７・組合員の５分の４以上 §３０

関係権利者審査委員の過（組合員を除 半数の同意く。）の同意 §６７§５７

権利変換計画の認可＊組合による、同意しない組合員に対する売渡し請求§６４

同意しない組合員による、組合に対する買取り請求§６４§５７
公営住宅等に係る措置§１１８〜１２１・特定入居
・激変緩和のための家賃減額

権利変換期日における権利の変換
・施行マンションは組合に帰属 §７１
・敷地利用権は権変計画に定める者に帰属§７０・担保権等の移行§７３

権利変換の登記（一括申請）§７４

施行マンション及び土地の明渡し

賃借人に対する移転料の支払い
§１２２

§８０

借地借家法の適用除外§１２４

着工（施行ﾏﾝｼｮﾝの除却及び施行再建ﾏﾝｼｮﾝの建設）
建築工事の完了の公告等

家賃対策
補助
§１２１等

移転料補助
§１２３

§８１

・区分所有権、借家権の取得

施行再建マンションに関する登記(一括申請) §８２
組合の解散認可＊§３８

施行再建ﾏﾝｼｮﾝの管理[行政庁]＊ 都道府県知事（特例市までは市長）＊＊市町村長３

マンション建替事業の認可について

１．認可の内容都道府県知事、指定都市、中核市、特例市の長による（１）マンション建替組合の設立の認可（組合施行の場合）（２）個人施行の施行の認可

２．認可の基準の概要○

施行（従前）マンションの住戸の数：５戸以上○施行再建マンションの住戸の数：５戸以上○住戸の規模、構造及び設備の基準
住戸の規模：・
・

５０㎡以上（単身者用の場合は、２５㎡以上）２以上の居住室を有するものであること。

構造：

耐火構造又は準耐火構造

設備：

各戸が台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室を備えたものであること。

4

指定都市・中核市・特例市の指定状況（平成１５年４月１日以降予定）

指定都市

中核市

特例市

要 人口５０万以上で政令で定 人口３０万以上、人口２０万以上で政令で定件 める市
面積１００ｋ㎡以上で政令 める市
で定める市
旭川市

秋田市

さいたま市 千葉市

郡山市

宇都宮市

川崎市

船橋市

横須賀市

札幌市

都

仙台市

市 名古屋市

横浜市

名 大阪市
広島市

京都市

相模原市

いわき市 函館市

新潟市

八戸市

盛岡市

川越市 山形市

水戸市

前橋市

高崎市

川口市

所沢市

富山市 平塚市

小田原市

神戸市金沢市

長野市

岐阜市

厚木市

福井市

甲府市

北九州市

静岡市

浜松市

豊橋市

松本市

沼津市

富士市

岡崎市

豊田市

堺市

春日井市

一宮市

高槻市

姫路市

奈良市

四日市市

大津市

福岡市

和歌山市

岡山市

倉敷市 吹田市

※

１３市

福山市

高松市

松山市

八尾市

高知市

長崎市

熊本市

岸和田市

大分市

宮崎市

鹿児島市 加古川市

３５市

アンダーラインは平成15年４月１日に新たに移行予定の市
特例市だった清水市は静岡市と合併

5豊中市

枚方市

茨木市

寝屋川市

久留米市

計

大和市

尼崎市
呉市

明石市
下関市

佐世保市

３６市

マンションの建替えの円滑化等に関する基本的な方針の概要【平成 14 年 12 月 19 日告示】

１.マンション建替えの円滑化等を図るため講ずべき施策の基本的な方向○ 区分所有者の自助努力に対する適切な支援としての施策の実施○ 管理の適正化への要請と整合をもった施策の実施
２.マンションの建替えに向けた区分所有者等の合意形成の促進に関する事項＜管理組合等が取り組むべき事項＞○ 適切な情報提供の徹底、透明性の確保及び区分所有者の意向把握等に努める＜国及び地方公共団体が取り組むべき事項＞○ 国による区分所有者等の合意形成の進め方に関する指針の作成○ 国による建替えと修繕その他の対応との適切な比較検討のための指針の作成○ 地方公共団体による相談・情報提供体制の整備○ 建替え検討費用に対する助成
３.マンション建替事業その他のマンションの建替えに関する事業の円滑な実施に関する事項＜施行者等が取り組むべき事項＞○ 先行事例を参考とした区分所有権及び敷地利用権の時価の評価＜国及び地方公共団体が取り組むべき事項＞○ 優良建築物等整備事業等の補助、公庫融資、公的債務保証等による資金面での支援及び技術的支援○ 工事期間中の仮住居としての公共賃貸住宅の活用○ 総合設計制度等の建築規制の特例制度の活用

6

４.再建マンションにおける良好な居住環境の確保に関する事項＜施行者等が取り組むべき事項＞○ 耐久性、耐震性、バリアフリー対応等の良好な居住性能の確保の推進○ 市街地の環境の向上に寄与する空地等の確保の推進○ 福祉施設、子育て支援施設等の併設、空地整備の推進＜国及び地方公共団体が取り組むべき事項＞○ 優良なマンション建替えに対して優良建築物等整備事業等の活用による必要な支援の実施
５.マンションの建替えが行われる場合における従前マンションに居住していた賃借人及び転出区分所有者の居住の安定の確保に関する事項＜施行者等が取り組むべき事項＞○ 施行者による住宅のあっせん＜国及び地方公共団体が取り組むべき事項＞○ 移転料の支払いへの支援○ 公共賃貸住宅への優先入居○ 都市再生住宅制度の活用等による従前居住者用賃貸住宅の供給の促
進及び家賃対策補助の実施
６.危険又は有害なマンションの建替えの促進に関する事項＜国及び地方公共団体の取り組むべき事項＞○ 市町村におけるマンションストックのデータベースの整備による危険又は有害な状況にあるマンションの把握
７.その他マンションの建替えの円滑化等に関する重要事項＜施行者等の取り組むべき事項＞○ 建替え決議から着工までの間の適正な管理○ 再建マンションの適正な管理規約の作成○ マンションの建替えに伴って発生する廃棄物の分別、再資源化等の適正な処理
7

区分所有法及びマンション建替え円滑化法の一部改正法の概要【平成14年12月11日公布】
改正の狙い
分譲マンションの急増・老朽化の進展に対応するため管理の適正化と建替えの一層の円滑化を図る。
・分譲マンションの総戸数＝約４００万戸
・築３０年超のマンション＝１７万戸→１０年後には約１００万戸
改正法の概要管理の適正化○大規模修繕（外壁の補修等）の決議要件の緩和（区分所有法第１７条）
２分の１の決議

４分の３の決議

建替えの円滑化
１

建替え決議要件の見直し（区分所有法第６２条）○建替え要件の明確化等
過分の費用＋５分の４の決議

５分の４の決議

・集会の１週間前までに招集通知

・集会の２ヶ月前までに招集通知・通知の際の提供情報の充実
・集会の１ヶ月前までに説明会の開催○建替え決議における敷地の同一性要件等を緩和

隣接する土地・ 建替組合による建替事業について、隣接地も含めた事業施行を可能とする。
（マンション建替え円滑化法第１１条、第１２条、第５７条など）
8

２ 団地内マンションの建替えの円滑化○団地内の建物の建替え承認決議の導入（区分所有法第６９条）
建替え決議

・一棟の建替え（改正）

一棟の区分所有者の５分の４の決議＋敷地の共有者の全員の同意

Ａ

Ｂ

承認決議

団地管理組合の４分の３の決議

Ｃ

敷地はＡ，Ｂ，Ｃの共有・ 権利変換計画について同意を得る必要がある対象者から、建替え承認決議を行った団地建物所有者（Ｂ，Ｃ）を除外する。
（マンション建替え円滑化法第５７条など）○団地内の建物の一括建替え決議の導入（区分所有法第７０条）
一括建替え決議・一括建替え（新設）

団地管理組合の５分の４の決議

Ａ

Ｂ

各棟の区分所有者の３分の２の賛成

Ｃ

敷地はＡ，Ｂ，Ｃの共有・ 一括建替え決議を前提とした建替組合の設立を認める。
（マンション建替え円滑化法第９条など）
9マンションの建替えに関する支援措置
１ 補 助①優良建築物等整備事業 (マンション建替タイプ)［制度の概要］一定の要件（区分所有者 10 人以上）等を満たすマンションの建替えに対して、国が地方公共団体を通じて補助［補助対象］調査設計計画（建替え決議の前でも補助を実施。
）、土地整備（動産移転料を含む）、共同施設整備に要する費用［補助率］国１／３、地方１／３（工事費に係る補助は、国と地方の合計で全体の工事費の 15〜20％程度となる。
）②都市再生住宅制度［制度の概要］一定の戸数要件（50 戸以上）等を満たすマンション建替事業に係る従前居住者用住宅として民間賃貸住宅を借上げる場合等に、共同施設整備費補助、家賃対策補助を実施。
［補助率］共同施設整備費補助 国 1/3、地方 1/3
家賃対策補助 国 1/2、地方 1/2 等

２ 融 資○住宅金融公庫融資（都市居住再生融資）［融資対象］
調査設計費、除却費、土地費、建設費等（組合等の事業主体向け）
再建マンションの取得費（個人向け）［融資条件］
金 利：基準金利 償還期間：３５年以内 融資額：実質融資率８０％・ 調査設計費や、転出者の権利の買取りなどについても融資可能
・ 高齢者は死亡時一括償還制度を利用可能

３ 債務保証○組合再開発促進基金による債務保証制度［保証対象］
一定の戸数要件（50 戸以上）等を満たすマンション建替事業等の事業資金の借入れ［保証条件］
債務保証限度額 １件当り１０億円
保証期間
原則５年
担保設定、連帯保証人の徴求（保証額１千万円以下は除く）
保証料
元本残高に対し年１％（公共団体がその１／２を負担することが条件）

10

４ 税 制①マンション建替事業の権利変換に伴う特例措置
・権利変換に伴う資産の取得について従前資産の譲渡がなかったものとみなす（所得税・法人税・住民税）
・権利変換に伴う登記に係る従前資産価額分の非課税措置（登録免許税）
・権利変換に伴う取得土地価額の５分の１相当額の控除（不動産取得税）
・権利変換に伴う取得土地についての非課税措置（特別土地保有税）（平成 15 年度より当分の間課税停止）
・権利変換に伴い取得する事業所に係る非課税措置（事業所税）（平成 15 年度に廃止）②マンション建替事業に伴って転出する者に係る特例措置
・ マンション建替事業の施行に伴い売渡請求、買取請求等により転出する場合又は一定のマンション建替事業のために隣接施行敷地を譲渡し転出する場合の軽減税率（所得税・法人税：２０％⇒４，０００万円以下１５％
住民税： ６％⇒４，０００万円以下 ５％）・やむを得ない事情により売渡請求、買取請求等により転出する場合の 1,500 万円特
別控除（所得税・法人税・住民税）
・マンション建替事業の施行に伴い売渡請求、買取請求等により転出し、事業を継続するために土地を取得したときの土地価額の５分の１相当額の控除（不動産取得税）
・マンション建替事業の施行に伴い売渡請求、買取請求等により転出し、事業を継続するために土地を取得したときの非課税措置（特別土地保有税）（平成 15 年度より当分の間課税停止）
・やむを得ない事情により転出する場合の従前事業所床面積相当分控除（事業所税）（平成 15 年度に廃止）③マンション建替事業の施行主体に係る特例措置
・マンション建替組合の非収益事業所得の非課税措置（法人税・事業税）
・施行者が売渡請求又は買取請求により取得する資産及び保留床に係る非課税措置（登録免許税）
・マンション建替組合の非収益事業に係る事業所の非課税措置（事業所税）11平成１５年度予算におけるマンション建替えに係る支援制度の拡充
マンションの建替えを円滑化し都市の再生を図るため、マンションの建替えの円滑化等に関する法律に基づき認可を受けて実施されるマンション建替事業のうち平成19年度までに着手されるものについて、優良建築物等整備事業（マンション建替タイプ）、都市再生住宅制度及び住宅金融公庫融資の要件の緩和等を行う。

（１）優良建築物等整備事業（マンション建替タイプ）の拡充【現地区面積：行】

１０００㎡以上【改⇒正】３００㎡以上（三大都市圏等は５００㎡以上）
空地面積：

総合設計制度の基準に準じ ⇒た空地の確保(一般には法問わない（法定空地率の空地）

定空地率＋20％の空地 )（２）都市再生住宅制度の拡充【現対象地域：従前の：

行】

【改正】

都市再開発法に基づき再開 ⇒ 三大都市圏等（優良建築物発を進めるべきとされた市等整備事業（マンション建街地(１号市街地等)

替タイプ）と同じ地域）

１５００㎡以上⇒

３００㎡以上

５０戸

⇒

１０戸以上

地区面積
従前の戸数：（３）住宅金融公庫の都市居住再生融資の拡充【現敷地面積：行】【改５００㎡以上（三大都市圏 ⇒正】３００㎡以上にあっては３００㎡以上）
空地面積：

法定空地率＋10％の空地⇒

問わない（法定空地率の空地）