土地総合研究 2020年夏号

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特集 不動産、土地利用と災害 

災害ハザードエリアにおける開発規制の見直し―2020 年（令和２年）都市計画法等の改正―

前・国土交通省 都市局 都市計画課 都市機能誘導調整室長  喜多 功彦
きた かつひこはじめに 年（令和  年） 月に成立した「都市再生法改正に至る経緯・背景 毎年発生する自然災害

特別措置法等の一部を改正する法律」は、近年の本年  月の熊本県の球磨川等における被害は記

頻発・激甚化する自然災害に的確に対応するため、憶に新しいところであるが、この数年、毎年のよ

土地利用規制、開発規制、立地誘導等により、防うに全国各地で自然災害が発生している。

災・減災対策の強化、安全なまちづくりの推進を目的としている。

 年（平成  年） 月に、茨城県常総市の鬼怒川において堤防決壊によって広範囲に浸水被害

法改正の柱の一つは、都市計画法の開発許可制が発生した。また、 年（平成  年） 月には、度の見直しを行い、災害ハザードエリアにおける

岩手県岩泉町で小本川が氾濫し、高齢者施設等が開発規制を強化することである。都市計画法にお被災する痛ましい出来事が起こった。
さらに、


いて本格的な規制強化を行うのは、大規模商業施

年（平成  年） 月の九州北部豪雨においては、設の立地規制を行った  年（平成  年）の都「線状降水帯」という用語の気象現象が注目を集

市計画法の改正以来のことである。

めたが、福岡県朝倉市などにおいては広範囲にわ

法改正に当たっては、災害による被災箇所、開たって浸水被害と土砂崩れが発生した。

発許可の実績等のデータの収集・分析を行い、開

発規制の合理性について客観的な説明に努めた。

 平成年月豪雨（年月）と北海道胆振

また、国土交通省内の関係部局はもちろん、関係

東部地震（同年月）

府省庁、そして、医療・福祉、不動産、商工業等

 年（平成  年） 月、西日本を中心に、豪の団体、地方公共団体など幅広い関係者と意見交

雨により広域的、同時多発的に、河川氾濫、土砂換を行い、規制の内容について理解を求めた。与

崩れが発生し、岡山県、広島県、愛媛県などで 

野党の法案の事前審査、国土交通委員会の法案審

名以上の死者・行方不明者が出た。岡山県倉敷市

議では、様々な質問、意見等があったが、多くは真備地区では、高梁川水系小田川と複数の支川が開発規制に賛同するもので、衆参両院では賛成多

いわゆるバックウォーター現象によって決壊等し、数で可決、成立した。

多数の家屋が浸水した。

本稿では、法改正に至る経緯等を振り返り、そ 月には、北海道胆振東部地震が発生し、北海の必要性、具体的な内容等を紹介したうえで、今

道厚真町などで土砂崩れが発生し、札幌市などで後の展望や残された課題についても模索したい。

は液状化による宅地被害を受けた。北海道全域で

電気が止まる「ブラックアウト」（大規模停電）が

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土地総合研究 2020年夏号

起き、北海道から本州への送電が停止したことで、

 令和元年東日本台風（年月）

北海道及び日本全体の経済社会活動や国民生活に 年（令和元年） 月に発生した台風  号

大きな打撃を与えた。

は、広範囲で記録的な大雨となり、関東・東北地



方を中心に計  か所で堤防が決壊するなど河川

 「防災・減災、国土強靭化のためのか年緊急が氾濫し、国管理河川だけでも約 KD（大阪対策」の策定（年月）

市の面積に相当）の浸水被害が発生した。死者・

このような自然災害の頻発・激甚化、国民の不行方不明者は  名を超え、住家の全半壊等 

安、危機意識の高まりを踏まえ、政府は、 年

棟超、住家浸水  棟超と、極めて甚大な被害（平成  年） 月、「防災・減災、国土強靭化のたであった。

めの  か年緊急対策」（閣議決定）をとりまとめた。
 か年緊急対策は、

長野県の千曲川、福島県の阿武隈川などが氾濫し、関東地方では、利根川水系、荒川水系の河川①防災のための重要インフラ等の機能維持

の氾濫によって関東地方で広範囲な浸水被害が発②国民経済・生活を支える重要インフラ等の機能

生した。
また、
多摩川の流域では内水被害も生じ、維持
の  つの観点から、特に緊急に実施すべきハー

自然災害に脆弱な首都圏の課題が浮き彫りとなった。

ド・ソフト対策（計  項目）を、 年間（

洪水の恐怖が首都圏を襲ったことは、防災・減～ 年度）で集中的に実施するものである。

災対策としての土地利用規制、開発規制の強化が具体的な内容としては、全国の河川における堤必要との世論を高めるきっかけともなった。

防決壊時の危険性に関する緊急対策、土砂災害対策のためのソフト対策に関する緊急対策、道路法 災害に脆弱な国土条件と気候変動

面・盛土等に関する緊急対策などで、 か年緊急我が国の国土条件は、諸外国と比べて河川は急対策の総事業費は約  兆円、国費はその半分、通勾配であり、都市部ではゼロメートル地帯が広域

常予算とは別枠・上乗せで措置されたことが最大にわたって存在している。洪水、地震など災害リの特徴である。

スクにさらされている人口の割合は全体の  割に

また、 か年緊急対策とあわせ、 年ぶりに「国土強靭化基本計画」（閣議決定）が改訂された。国

のぼり、三大都市圏では約  万人がゼロメート
ル地帯に居住している。

土強靭化のための取組強化のため、新たに「災害さらに、気候変動の影響によって、短時間強雨

リスクの高いエリアにおける立地の抑制及び同エの発生頻度は直近～ 年間で約 倍に拡大しリア外への移転を促進する」ことが盛り込まれ、ており、また、氾濫危険水位を超過した河川数は

この内容は、その後の都市計画法等の改正への流 年比で  倍となるなど近年さらに増加傾向に

れにつながっていく。

ある。今世紀には洪水発生頻度が約  倍に増加す

翌  年（平成  年） 月から、国土交通省
は社会資本整備審議会の都市計画基本問題小委員

るとの予想もあり、とりまく状況は厳しくなるばかりである。

会において、防災・減災対策の強化を図るための

土地利用規制・開発規制、防災施策とコンパクト 防災・減災対策としての土地利用規制・誘導

シティとの連携の在り方等について議論を開始し、の必要性

同年  月に、中間とりまとめ（「安全で豊かな生活

このような自然災害リスク・洪水リスクの高まを支えるコンパクトなまちづくりの更なる推進をりに対しては、堤防整備などの治水対策はもちろ目指して」）を行った。

ん、既存ダムの利水容量の治水活用など、「流域治



水」の発想が不可欠である。ハード・ソフト一体

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47の事前防災対策を加速化することはもちろん、将 年（平成  年・令和元年）

来の気候変動を見据えた抜本的かつ総合的な対策  月 都市計画基本問題小委員会「中間とりまが求められている。堤防、ダム、遊水地、避難地・とめ」

避難路の整備などのハード対策と、災害リスクの  月 令和元年東日本台風

見える化、土地利用規制、開発規制などのソフト 年（令和  年）

対策を組み合わせることで、より高い防災・減災

  月 都市計画基本問題小委員会 審議

効果が期待される。

  月 改正法案 閣議決定

災害の危険性の高いエリアには、できる限り人  月 改正法案 衆議院可決

を住まわせない、多数の者が利用するような施設  月 改正法案 参議院可決、成立

は設置しないことが重要であり、そのためには、  月 改正法施行予定（開発許可以外の改正部

財産権に配慮しつつ、災害ハザードエリアにおけ分）

る新規開発については、抑制していかなければな 年（令和  年）

らない。既に立地している住宅、施設等について  月 改正法施行予定（開発許可の改正部分）
は、強制的に移転を強いるのではなく、財政支援

等によって自発的な移転を促していく必要がある。
 全体像

加えて、 年（平成  年）に立地適正化計
画が制度化され、現在、 を超える市町村でコ

今回の法改正は、頻発・激甚化する自然災害に対応するため、特に土地利用に焦点を置き、

ンパクトシティの取組みが進んでいるが、コンパ①災害ハザードエリアにおける新規開発の抑制

クトシティ（立地適正化計画）の中に防災施策を②災害ハザードエリアからの移転の促進

取り込んでいくことも重要である。例えば、居住③コンパクトシティ（立地適正化計画）と防災等を誘導するエリアでは河川堤防、避難路・避難地等を優先的に整備するなど防災対策を強化し、施策との連携強化
を  つの柱として対策を講じている。

安全な都市構造へと転換していかなければならな①災害ハザードエリアにおける新規開発の抑制

い。人口減少時代において、場合によっては市街については、都市計画法の開発許可制度について地や集落の戦略的な撤退が求められるなか、まず見直しを行い、災害レッドゾーンの  区域（災害は、災害の危険性の高いエリアから撤退を検討す

危険区域、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止

るというアプローチは、住民等の合意も図られや

区域、急傾斜地崩壊危険区域）について、店舗、

すいのではないかと考えられる。

病院、社会福祉施設、旅館・ホテル、工場等の自このような認識のもと、安全なまちづくりを推

己業務用施設の開発を原則禁止とした。また、市進するため、都市計画法、都市再生特別措置法等

街化調整区域の浸水ハザードエリア等における住の改正が行われた。

宅等の開発規制を厳格化し、安全上及び避難上の

対策等が講じられたものに限って許可する仕組み

法改正の概要に改めた。都市計画法とあわせ、都市再生特別措【参考】

置法を改正し、居住誘導区域外での住宅の開発等

 経過とスケジュール

に対する勧告制度について、勧告に従わない事業 年（平成  年）

者に対する事業者名等の公表制度を創設した。

  月 平成  年  月豪雨②災害ハザードエリアからの移転の促進につい  月 北海道胆振東部地震

ては、都市再生特別措置法の改正により、市町村  月「防災・減災、国土強靭化のための  か年

による防災移転計画の作成を制度化し、市町村が緊急対策｣、｢国土強靭化基本計画（改訂）｣

移転者等のコーディネートを行い移転に関する具48

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体的な計画を作成する制度（居住誘導区域等権利行為で、予定建築物の用途が制限用途であるもの

設定等促進計画）を創設した。都市計画法では、をしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事

市街化調整区域のレッドゾーンから住宅、施設等の許可を受けなければならない」（土砂災害防止法を移転する場合の開発許可制度の特例制度も設け第  条第  項）とされている。

ている。これらの法制上の措置に加え、令和  年

災害レッドゾーンに関する建築基準法、土砂災

度予算においては、防災集団移転促進事業の戸数

害防止法等の個別法の規制は、主に、国民の生命要件の緩和（移転後の住宅戸数の要件を「 戸以

身体の保護等を目的とし、比較的小規模なものを上」から「 戸以上」に緩和）など、移転に対す含めた建築物の建築等について、災害の種類に応る財政上の支援を大幅に拡充している。

じて対象用途を限定し、建築等の制限を行うもの③コンパクトシティ（立地適正化計画）と防災である。一方、都市計画法第  条第  項第  号の施策との連携強化については、立地適正化計画の開発規制は、都市計画の目的である良好な市街地

居住誘導区域から災害レッドゾーンの除外を徹底の形成、宅地の安全性確保を目的として、一定規（都市再生特別措置法施行令の改正（ 年（令模以上の宅地の造成等に対し、災害の危険性が高

和  年） 月施行予定））するとともに、都市再いエリアにおける市街地の形成を防止するため規生特別措置法の改正により、新たに、立地適正化

制を行うものである。

計画に「防災指針」を定めることとした。この「防つまり、各個別法の規制は主に単体に関する規災指針」に基づく地方公共団体等の取組に対し、制であるのに対し、都市計画法の開発規制は市街

国は重点的に財政支援を行っていく予定である。

地の形成に関する規制と整理される。



また、各個別法による建築等の規制と、都市計

災害レッドゾーンと災害イエローゾーン【参考、】
 災害レッドゾーン

画法が建築の前段階としての宅地造成等の行為を規制することによって、相互補完的に規制の実効性を担保しているともいえる。

「災害レッドゾーン」とは、都市計画法第  条



第  項第  号の規定に基づき、開発行為が規制さ 災害イエローゾーン

れている次の  区域を指す。

「災害イエローゾーン」とは、災害レッドゾー①災害危険区域（建築基準法）

ンと異なり、建築や開発行為等の規制はかかって②土砂災害特別警戒区域（土砂災害警戒区域等

いないものの、区域内の警戒避難体制の確保のたにおける土砂災害防止対策の推進に関する法

め、行政が災害リスク情報の提供等を実施する区

律（以下、「土砂災害防止法」という。
））域を指す。

③地すべり防止区域（地すべり等防止法）
④急傾斜地崩壊危険区域（急傾斜地の崩壊によ

都市計画法では明確な位置付けはないが、例えば、災害の危険性が高いエリアとして、一般的に

る災害の防止に関する法律）

①浸水想定区域（水防法）

これら  区域の特徴は、建築基準法、土砂災害②土砂災害警戒区域（土砂災害防止法）

防止法等の各個別の法律において、住宅等の建築、③津波災害警戒区域（津波防災地域づくりに関

開発行為等が規制されていることである。
例えば、する法律）

災害危険区域については、「区域内における住居のなどが該当する。

用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは、（前項の）条例で定める」（建築基準法第  条第  項）とされ、土砂災害特別警戒区域については、
「開発







土地総合研究 2020年夏号

災害レッドゾーンの開発規制の強化（都市計画法改正）

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このため、災害レッドゾーンにおける市街地の形成の防止を図るとともに、利用者等の安全性を【参考、】

確保する観点から、都市計画法第  条第  項第  自己業務用施設の開発規制の強化

号を改正し、自社オフィス、店舗、病院、社会福都市計画法第  条第  項第  号は、災害レッド

祉施設、旅館・ホテル、工場、学校などの自己業

ゾーンにおける開発行為に関する規定で、

務用施設について、災害レッドゾーンにおける開①「自己以外の居住の用に供する住宅」（分譲住宅、発を原則禁止することとした。

賃貸住宅など）

なお、個人が自ら居住する戸建て住宅を建築す②「自己以外の業務の用に供する施設」（賃オフィ

る場合の開発行為については、災害レッドゾーン

ス、賃ビル、貸店舗（ショッピングモールを含

における市街化の進展に与える影響、当該住宅のむ）、貸倉庫など）

利用者数等は、業務用施設等に比べて少ないことの開発について、その開発区域内に災害危険区域、から、引き続き、規制（原則禁止）の対象外とし

土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域又は急た。

傾斜地崩壊危険区域を含んではならないと定め、



災害レッドゾーンでの開発を原則禁止している。

 規制の対象となる自己業務用施設の規模、既しかし、自社オフィス（事務所）、自社店舗（ス

存施設に対する規制の適用等

ーパーマーケット、コンビニエンスストアー）、病

自己業務用施設に対する都市計画法第  条第 

院、社会福祉施設、旅館・ホテル、工場、倉庫、

項各号の基準（いわゆる技術基準）の適用につい学校など「自己の業務の用に供する施設」（自己業ては、一定規模以上の開発に限定するなど規模要務用施設）については、開発事業者、施設所有者

件を設けている場合と、そうでない場合がある。

等が災害リスクを十分に知ることができる等の理

今回の法改正の災害ハザードエリアにおける開発

由により、都市計画法の制定時以来、第  条第 

規制は、利用者等の安全に関わる事項であること

項第  号の規制（原則禁止）の対象外とされてきも踏まえ、第  条第  項第  号では規模要件を設た。平成  年の都市計画法の改正時に、自己業務

けないこととした。したがって、都市計画法第 

用施設について災害ハザードエリアでの開発を原条第  項の開発許可の一般的な規模要件が適用さ則禁止とすべきか内部で検討されたが、当時は自れることとなり、市街化区域については  ㎡

然災害が頻発する状況ではなかったため、その必以上（三大都市圏にあっては  ㎡）、非線引き都

要はないと判断した。

市計画区域については  ㎡以上、市街化調整

しかしながら、 年（平成  年）の九州北部豪雨、 年（平成  年） 月豪雨など、近年区域については原則全ての開発行為が規制の対象となる。

の自然災害では、災害の危険性の高いエリアにお既に立地している既存施設への規制の適用について自己業務用施設の開発が進み、その結果、自いては、開発許可制度は、基本的に新規の開発を

己業務用施設が被災、利用者にも被害が及ぶ事態対象とするものであるため既存施設には適用されが生じている。

ない。また、既存施設の建替えについては、敷地 年（平成  年） 月から  年（平成 の拡張や盛土等、土地の区画形質の変更を伴う工年） 月までの  年半について、災害レッドゾー

事を行わない限り、規制の対象外である。災害のンにおける自己業務用施設の開発許可の実績につ危険性が高い既存施設については、地方公共団体

いて国土交通省が調査したところ、
計  件の開発等はその状態を放置するのではなく、住民等に災許可が行われ、災害レッドゾーンにおける開発は害リスクを分かりやすく伝え、自主的な移転を促

現在も進行中との状況が確認された。

していくことが求められる。



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土地総合研究 2020年夏号

 例外的に許可（条項号のただし書許可） 災害イエローゾーンにおける開発を原則禁止

する場合の考え方

としない理由

都市計画法第  条第  項第  号のただし書は、

浸水想定区域等の災害イエローゾーンについて「ただし、開発区域及びその周辺の地域の状況等

は、行政が災害リスク情報の提供等を実施する区により支障がないと認められるときは、この限り域であり住宅等の建築や開発行為等の規制がかかでない。
」と規定し、災害ハザードエリアにおけるっていない。また、我が国のまちが河川流域や山開発であっても、安全上の対策が適切に講じられ

地丘陵の間等に形成されてきたことも踏まえると、ている場合に、開発許可権者（地方公共団体）が浸水ハザードエリア等における開発規制を都市計

支障ないと認めれば、例外的に許可できることを

画区域の全域で行うことは、慎重な判断が必要で定めている。

あり、現時点において、市街化区域内での開発はこの例外的な許可の取扱いについては、従来、法令、通知等において特段の定めがなかったが、規制しない。


今回の法改正の際、地方公共団体、事業者団体等

市街化調整区域の浸水ハザードエリア等にから例外的な許可の取扱いの考え方を示してほしおける開発規制の厳格化（都市計画法改正）
【参考～】

いとの要望が数多く寄せられたことを踏まえ、国は技術的助言（開発許可運用指針）として、例外

 市街化調整区域における浸水被害と開発規制

的に許可を行う場合の例示を以下のとおり示すこの厳格化

ととした。
①建物・施設の構造、地盤の高さ等について、安全上の対策を講じている場合
②避難経路、避難場所等により、建物・施設の利用者の安全な避難が可能である場合

 年（令和元年） 月に発生した台風  号
（令和元年東日本台風）は広範囲で記録的な大雨となり、関東・東北地方において堤防決壊等により河川が氾濫し、浸水被害が各地で発生した。
浸水被害が激しかった長野市、水戸市、川越市、③開発区域の一部に災害ハザードエリアが含ま

郡山市及び須賀川市の  市について、国土地理院

れる場合にあっては、当該エリアに建物・施が作成した浸水段彩図をもとに、浸水被害が生じ設を建築せず、立入禁止等の措置を講じていた区域の面積を国土交通省が算定したところ、市る場合

街化調整区域で浸水被害が多かった。また、市街④人の出入りが想定されない小規模な倉庫、個人の小規模作業場等

化調整区域における開発を条例により特例的に認めている地方公共団体について、河川の洪水被害

いずれせよ、開発許可権者（地方公共団体）は、の発生箇所を国土交通省が調査したところ、市街例外的な許可の適用に当たって、災害リスクに関化調整区域における被害が  割以上であった。こし開発区域及び周辺の状況等を踏まえた総合的な

れらのエリアでは、住宅等の浸水被害も数多く発判断が求められる。

生した。

また、建築基準法、土砂災害防止法等の個別法

市街化調整区域は、都市計画において市街化をにおいて建築や開発行為が認められない場合には、抑制すべき区域であるとされ、調査結果からも、基本的に、開発許可制度においても許可を行うこ

市街化区域と比べ相対的に浸水しやすいことが判とは適切ではないと考えられる。
開発許可権者（地

明している。残念ながら、市街化調整区域におい方公共団体）は、災害レッドゾーンにおける許可ては浸水想定区域であっても、安全性を確認するの判断に当たっては、建築基準法、土砂災害防止

ことなく許可されているのが実態である。

法等を担当する特定行政庁、都道府県等の関係部
署と連携が必要である。

こうした状況を踏まえ、今回の法改正等では、市街化調整区域における浸水ハザードエリア等の

土地総合研究 2020年夏号

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開発規制を厳格化して、市街化調整区域において住民その他の者の生命又は身体に著しい危害条例により開発を特例的に認める区域（都市計画が生ずるおそれがあると認められる土地の区法第  条第  号及び第  号の規定により許可が域（浸水ハザードエリア）

可能となる区域）から浸水ハザードエリア等を除⑥そのほか、溢水、湛水、津波、高潮等による外し、許可に当たっては、第三者からなる開発審査会の議を経る個別審査に諮ることとした。

災害の発生のおそれのある土地の区域
 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）

 法改正等の内容

 年（平成  年） 月豪雨では、西日本を中都市計画法第  条第  号及び第  号は、市街

心に各地で土砂災害が相次いだ。都市計画の線引化を抑制すべき市街化調整区域について、市街化

き（市街化区域と市街化調整区域とを区分）を行区域と隣接、近接する等の一定の区域等を地方公っている地方公共団体について、
平成  年  月豪

共団体が条例（いわゆる  号条例、 号条例）

雨による土砂災害の被災箇所を国土交通省においで指定すれば、市街化区域と同様に開発が可能とて調査したところ、市街化区域の被災箇所は なる特例を定めている規定である。

箇所に対し、市街化調整区域の被災箇所は 

これら条例での区域指定に当たっては、都市計

箇所と、市街化区域の  倍以上であった。

画法施行令第  条の  及び第  条の  の規定に

この調査でも分かるように、昨今の自然災害によって、原則「溢水、湛水、津波、高潮等によるおいて市街化調整区域での土砂災害が頻発してい災害の発生のおそれのある土地の区域」を区域かる状況も踏まえ、市街化調整区域内の土砂災害特ら除外するよう定められている。
しかし、
実態は、

別警戒区域（レッドゾーン）だけでなく、土砂災

災害レッドゾーンの除外は徹底されておらず、浸害警戒区域（イエローゾーン）についても開発規

水の危険性についてほとんど考慮されていないの制の対象とすることとした。

が現状である。
このため、今回の法改正と政令改正では、条例

 浸水ハザードエリア

区域から災害ハザードエリアの除外を徹底させる。

市街化調整区域で特例的な開発を許容している

具体的には、法改正（都市計画法第  条第  号

地方公共団体における令和元年東日本台風の洪水及び第  号）により、条例の区域指定に当たって被害の発生箇所を調査したところ、市街化調整区

は災害の防止の観点が特に重要であることを明記

域内における被害が  割以上であった。

するとともに、政令改正（都市計画法施行令第 

市街化調整区域は都市計画において市街化を抑条の  及び第  条の ）により、以下のとおり、制すべき区域とされ、また、市街化区域と比べ相除外すべき災害ハザードエリアを個別、具体的に対的に浸水しやすく、昨今の自然災害により浸水列挙する。

被害が発生している。こうした状況を踏まえ、今①災害危険区域

回の法改正等では市街化調整区域内の浸水ハザー②地すべり防止区域

ドエリアにおける開発規制を強化した。

③急傾斜地崩壊危険区域
④土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）及び土砂災害警戒区域（イエローゾーン）

 号条例及び  号条例の区域から除外すべき
浸水ハザードエリアは、水防法の浸水想定区域の全域ではない。仮に、全域とした場合には、対象⑤浸水想定区域のうち、浸水した場合に想定さ区域が広く、合理的な土地利用を阻害するおそれれる水深その他の国土交通省令で定める事項があると考えた。我が国の国土条件や、都市の歴を勘案して、洪水、雨水出水又は高潮が発生

史的成り立ち等に鑑みれば、人命等に危害が生じした場合には建築物が損壊し、又は浸水し、ないような比較的軽度な浸水被害については許容

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土地総合研究 2020年夏号

しなければならない。したがって、除外の対象とは、市町村への届出が必要で、届出行為が住宅等なるのは「浸水想定区域のうち、浸水した場合にの立地の誘導を図る上で支障があるときは、市町想定される水深その他の国土交通省令で定める事

村は勧告できることとなっている。

項を勘案して、洪水、雨水出水又は高潮が発生し今回の法改正では、勧告制度を拡充し、災害レた場合には建築物が損壊し、又は浸水し、住民そッドゾーンにおける住宅の開発等について勧告にの他の者の生命又は身体に著しい危害が生ずるお従わなかった場合は、事業者名等を公表できるこ

それがあると認められる土地の区域」（改正後の都ととした。

市計画法施行令第  条の  において定める予定）

これは、今回の都市計画法改正によって、災害である。政令では定量的な基準を設定しないが、レッドゾーンでの自己業務用施設の開発が原則禁

国土交通省令により土地利用の動向、浸水した場止とされ、市街化調整区域における浸水ハザード

合に想定される水深等を勘案することとし、国のエリアでの住宅等の開発規制が厳格化されること

技術的助言では、想定される水深が ～ｍ以上のとなるが、開発許可は規模要件があり、比較的小区域、国土交通大臣等が定める家屋倒壊等氾濫想

規模な住宅の開発等（非線引き都市計画区域につ定区域（家屋の倒壊・流失をもたらすような堤防

いては  ㎡未満）には適用されない。このた決壊に伴う激しい氾濫流や河岸侵食が発生するこめ、都市再生特別措置法に新たな公表制度を設けとが想定される区域）については、原則として条ることで、非線引き都市計画区域においても、災例区域から除外するよう定める予定である。

害ハザードエリアでの比較的小規模な住宅の開発

この条例の区域設定を厳格化することで、今後、等を効果的に抑制することを可能とした。

市街化調整区域内の浸水ハザードエリアにおける

開発許可は、第三者からなる開発審査会の議を経 開発抑制の効果

る個別審査に諮ることとなる。許可の基準は開発

今回新たに創設される公表制度では、事業者名許可権者（地方公共団体）において定めることととともに当該住宅等を特定できる情報が公表されなるが、開発地及び周辺の浸水リスクを踏まえ、ることとなる。

建築物の地盤面や床面が浸水想定水位以上の高さ

これらの情報が公表されることにより、当該住等を有するか、開発地周辺の避難施設の有無など、宅等の購入を検討する者にとっては、契約段階の必要な建築物の安全上及び避難上の対策の実施に重要事項説明に先駆けて当該物件が災害レッドゾ

ついて審査することとなる。

ーンにおいて立地していることが明らかになるほ

か、売主が市町村の勧告に従わない事業者である

災害ハザードエリアの開発等に対する勧ことが分かるなど、購入の歯止めに一定の効果が告・公表制度（都市再生特別措置法改正）

ある。また、事業者に対しても、その社会的評価【参考】

の低下が事業活動に与える影響が相当程度あるこ 制度の概要

とを踏まえると、災害ハザードエリアでの住宅の現行の都市再生特別措置法では、立地適正化計

開発等に一定の抑止力が働くと考えられる。

画の区域のうち、居住誘導区域外において、

① 戸以上の住宅や社会福祉施設等の市町村が条 勧告・公表制度と開発許可制度との連携

例で定める居住用施設、又は

今回拡充される勧告・公表制度を活用し、

② 戸若しくは  戸の住宅や社会福祉施設等の市①非線引き都市計画区域において、災害レッドゾ

町村が条例で定める居住用施設で、規模がーンでの  ㎡未満の住宅の開発等を行う悪 ㎡以上のものなどの開発行為等を行おう

質な事業者に対する公表

とする場合

②市街化区域や非線引き都市計画区域において、

土地総合研究 2020年夏号

居住誘導区域から除外された災害イエローゾー

53

居住誘導区域等権利設定等促進計画については、

ンで住宅の開発等を行う事業者に対する勧告

これに特化した財政支援策はないが、住宅の移転等を実施することで、開発許可制度とあわせ、災については「防災集団移転促進事業」、「がけ地近害ハザードエリアにおける開発の抑制に大きな効

接等危険住宅移転事業」、また、医療・福祉施設等

果が期待される。

の移転については「都市構造再編集中支援事業」

地方公共団体における勧告・公表制度の担当部の財政支援制度が活用可能である。

署と開発許可制度の担当部署とは異なることも想このうち、防災集団移転促進事業については、定されるが、お互い連携し、災害ハザードエリア

移転先となる住宅団地の整備などのほか、移転者における開発等の事案に適切に対処していくことからの土地・建物の買い取り、移転者への引越費が求められる。

用の助成など、移転に係る経費を移転者に対して支援できる仕組みとなっている。

災害ハザードエリアからの移転の促進（都市計画法及び都市再生特別措置法改正）

このため、移転者の負担については、移転者の住居などにより差異はあるものの、手厚い支援と【参考】

なっている。この事業は、事業主体となる市町村

 災害ハザードエリアからの移転の課題と対策

に対して、国が経費の  分の  を補助するもので災害ハザードエリアからの移転については、そあり、地方財政措置もあわせると実質的に国が約の必要性は認識されても、実際には慣れ親しんだ％を負担するなど、市町村に対しても手厚い支

土地や家への愛着のほか、移転費用、移転先の確援となっている。

保、手続きの煩雑さの問題などから、なかなか移

転が進まないのが現状である。

 市街化調整区域内の災害レッドゾーンからのそのため、令和  年度予算においては防災集団

移転に係る開発許可の特例

移転促進事業など予算措置を拡充するとともに、市街化調整区域の災害レッドゾーンに存する住都市再生特別措置法において、新たな移転の計画

宅、施設等が、同じ市街化調整区域内の安全な場

制度（居住誘導区域等権利設定等促進計画）の創所に移転する場合には、都市計画法第  条第 

設、都市計画法において、市街化調整区域内の災号から第  号までに該当するか、そうでない場合

害レッドゾーンからの移転に係る開発許可の特例には、同条第  号により開発審査会の議を経た個を措置した。

別審査により開発許可を得る必要がある。



平成  年  月豪雨で甚大な浸水被害が発生した

 居住誘導区域等権利設定等促進計画と防災集ある地区では、市街化調整区域内に立地する浸水

団移転促進事業被害を受けた住宅が同じ市街化調整区域内の別の災害ハザードエリアからの移転を促進するため、場所に移転したいという要望があったが、このよ

都市再生特別措置法において、新たに、市町村がうな移転が開発許可されるのか明らかでなく、問主体的に住民や施設の所有者等の意見を調整した題となった。

うえで、移転に関する計画を作成し、住民等の手

市街化調整区域内の移転であっても、移転後の続の代行等をできる制度（居住誘導区域等権利設

住宅、施設等が従前と同様の用途、規模である場

定等促進計画）を創設した。

合には、市街化調整区域内の市街化を促進するお具体的には、市町村が計画を公告することによ

それは低く、また、移転先を地価が高い市街化区

り、計画に定めた所有権、賃借権等を設定又は移域に求めることは移転者にとって過度な経済的負転するとともに、計画に基づく権利設定を市町村担を強いることとなる。

が一括で登記することが可能となる。

そこで、都市計画法第  条に新たな号を設け、

54

土地総合研究 2020年夏号

市街化調整区域内の災害レッドゾーンに存する住このような開発行為に係る排水施設の基準等に宅、施設等が従前と同一の用途で市街化調整区域

ついても、下水道等の他施設とのバランスも考慮内のレッドゾーン外に移転する場合には、開発許しつつ、見直しを検討していく必要がある。

可できるよう措置した。
今後の展望と課題 移転促進のための支援の強化
衆参国土交通委員会の改正法案の附帯決議にも 改正法施行と効果的な制度運用のための部局示されたとおり、災害ハザードエリアからの移転

間連携については事前防災対策として積極的に取り組む

都市計画法の開発許可関係の改正規定は、政とともに、一層の支援の充実が求められる。

令・省令とあわせ、 年（令和  年） 月から

国は、地方公共団体に専門家等を派遣するなど、の施行である。この間、開発許可権者（地方公共移転に係るノウハウ面を支援していく必要がある。

団体）においては開発許可に係る条例・要綱等のまた、移転費用の問題については、財政支援だけ見直しとともに、事業者に対し見直し内容を分かでなく、融資、税制など幅広いインセンティブ措

りやすく周知する必要がある。

置を検討していく必要がある。

条例、要綱等の見直し、見直し後の開発許可制

度の運用に当たっては、国、都道府県、市町村を 災害リスク情報の見える化の推進またぐ形で、開発許可部局、治水・砂防部局、建今回の法改正にあわせ、国土交通省においては、築部局等との横断的な連携が重要となってくる。

災害リスク情報の見える化を推進していく方向性 市街化区域内の対策の検討

を打ち出している。
中小河川等における浸水リスク情報の充実、ハ

今回の都市計画法の改正では、市街化区域内にザードマップの *,6 データ化とともに、浸水のリ

ついては浸水ハザードエリアの開発規制を強化しスク等をより視覚的に分かりやすく発信するため、ていない。これは、市街化区域が都市計画におい災害リスク情報の  次元表示モデルを作成し、一て優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とし

般の +3 等で公開する準備を進めている。

て定められており、また、我が国のまちが河川流

このような災害リスク情報の見える化は、一義域に形成されてきた等の実態も踏まえ、開発規制

的には、国民への情報発信とそれによる行動変容

による対応ではなく、治水対策、避難路・避難場を促すことを目的とするが、こうした情報を開発所の整備、警戒避難体制の確保等を重点的に実施許可の運用等にも活用することで、より効果的なしていくこととしたからである。

規制、効率的な審査が可能となり、安全なまちづ

ただし、昨今の頻発・激甚化する自然災害を踏まえれば、今後の河川法、水防法、下水道法等の見直しの検討作業も踏まえつつ、引き続き、都市くりに寄与することが期待される。
（注）政省令改正に関する記載内容は、執筆時点

計画法等における対応、対策等を検討していく必での検討中の内容である。

要がある。（以上）

また、都市計画法第  条第  項第  号の排水基準については、排水施設を「 年に  回の確率以

上の降雨強度」を前提に設定するよう定められているが、その運用は地方公共団体でばらつきがみられる。また、開発行為に伴う調節池の設置の基準についても、根拠等が不明確との指摘もある。

土地総合研究 2020年夏号

55（参考１）都市計画法及び都市再生特別措置法の改正概要〇 頻発・激甚化する自然災害に対応するため、災害ハザードエリアにおける開発抑制、移転の促進、
立地適正化計画の強化など、安全なまちづくりのための総合的な対策を講じる。
◆災害ハザードエリアにおける開発抑制◆立地適正化計画の強化（開発許可の見直し）（防災を主流化）＜災害レッドゾーン＞
都市計画区域全域で、住宅等（自己居住用を除く）に加え、自己の業務用施設（店舗、病院、社会福祉施設、旅館・ホテル、工場等）の開発を原則禁止＜浸水ハザードエリア等＞
市街化調整区域における住宅等の開発許可を厳格化（安全上及び避難上の対策を許可の条件とする）（開発許可の対象とならない小規模な住宅等の開発に対する勧告・公表）

開発許可を
原則禁止

域

避難路、防災公園等の避難地、避難施設等の整備、警戒避難体制の確保等【都市再生特別措置法】◆災害ハザードエリアからの移転の促進
市町村による防災移転支援計画

市町村が、移転者等のコーディネートを行い、移転に関する具体的な計画を作成し、手続きの代行 等

勧告・公表※ ３戸以上又は㎡以上の住宅等の開発で開発許可の対象とならないもの※上記の法制上の措置とは別途、予算措置を拡充

対応

災害レッドゾーン

市街化区域
市街化調整区域
非線引き都市計画区域

開発許可を
原則禁止

浸水ハザードエリア等

市街化調整区域

開発許可の厳格化

立地適正化計画の居住誘導区域内で行う防災対策・安全確保策を定める「防災指
針」の作成

開発許可
の厳格化

災害レッドゾーン内での住宅等の開発※について勧告に従わない場合は公表できることとする
区

立地適正化計画の居住誘導区域から災害
レッドゾーンを原則除外

開発許可を
原則禁止

（防災集団移転促進事業の要件緩和（戸→戸 等））【都市再生特別措置法】

市街化調整区域
市街化区域

既存の住宅
・施設の移転【都市計画法、都市再生特別措置法】
災害レッドゾーン

居住誘導区域・災害危険区域（崖崩れ、出水等）
・土砂災害特別警戒区域
・地すべり防止区域
・急傾斜地崩壊危険区域

災害レッドゾーン
浸水ハザードエリア等（参考２）災害レッドゾーンと災害イエローゾーン
区

域

指定

災害危険区域 崖崩れ､出水等＜建築基準法＞

災害レッドゾーン→住宅等の建築や開発行為等の規制あり

土砂災害特別警戒区域＜土砂災害警戒区域等における土砂災害
防災対策の推進に関する法律＞

地すべり防止区域＜地すべり等防止法＞

急傾斜地崩壊危険区域＜急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律＞

災害イエロー
イエローゾーン
ゾーン

浸水想定区域＜水防法＞

土砂災害警戒区域→建築や開発行為等 ＜土砂災害警戒区域等における土砂災害の規制はなく、区域 防災対策の推進に関する法律＞
内の警戒避難体制の 都市洪水想定区域整備等を求めている 都市浸水想定区域＜特定都市河川浸水被害対策法＞（参考）行為規制等

地方公共団体・災害危険区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは、前項の条例で定める。
（法第条第項）

都道府県知事・特別警戒区域内において、都市計画法第条第項の開発行為で当該開発行為をする土地の区域内において建築が予定されている建築物の用途が制限用途であるものをしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。（法第条第項）※制限用途：
住宅（自己用除く）、防災上の配慮を要するものが利用する社会福祉施設、学校、医療施設

国土交通大臣、
農林水産大臣・地すべり防止区域内において、次の各号の一に該当する行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。（法第条第項）
・のり切り（長さP）、切土（直高P）など

都道府県知事・急傾斜地崩壊危険区域内においては、次の各号に掲げる行為は、都道府県知事の許可を受けなければ、してはならない。（法第条第項）
・のり切り（長さP）、切土（直高P）など（洪水）国土交通大臣、
都道府県知事（雨水出水）都道府県知事、市町村長（高潮）都道府県知事なし

都道府県知事なし

国土交通大臣、
都道府県知事 等

なし

…

56

土地総合研究 2020年夏号（参考３）災害レッドゾーンの指定状況調査
区域

区域数

面積

災害危険区域件 ※１

約万KD ※１

土砂災害特別警戒区域

件 ※２

約万KD ※３

地すべり防止区域

件 ※４

約万KD ※４

急傾斜地崩壊危険区域

件 ※５

約万KD ※５

都市計画区域全体

約万KD ※４※１ 平成年月時点※４ 平成年月時点※２ 令和年月時点※５ 平成年月時点※３ 「国土数値情報（土砂災害警戒区域）」（平成年度版データ）による推計値（参考４）災害レッドゾーンにおける開発規制の見直し
現行（都市計画法第条第項第号）• 自己以外の居住の用に供する住宅（分譲住宅、賃貸住宅 等）• 自己以外の業務の用に供する施設（貸オフィス、貸ビル、貸店舗（ショッピングモールを含む）、
貸倉庫（レンタルボックスを含む）、その他賃貸用の業務用
施設 等）

見直し

• 自己以外の居住の用に供する住宅（分譲住宅、賃貸住宅 等）• 自己以外の業務の用に供する施設（貸オフィス、貸ビル、貸店舗（ショッピングモールを含む）、
貸倉庫（レンタルボックスを含む）、その他賃貸用の業務用
施設 等）• 自己の業務の用に供する施設（自社オフィス、自社ビル、自社店舗（スーパー、コンビニを含む）、病院、社会福祉施設、旅館・ホテル、工場、倉庫 等）

レッドゾーン⚫ 災害危険区域（出水等）の開発は ⚫ 地すべり防止区域を原則含まないこと⚫ 土砂災害特別警戒区域⚫ 急傾斜地崩壊危険区域

規制対象に自己業務用施設を追加
レッドゾーン⚫ 災害危険区域（出水等）の開発は ⚫ 地すべり防止区域を原則含まないこと⚫ 土砂災害特別警戒区域⚫ 急傾斜地崩壊危険区域

土地総合研究 2020年夏号

57（参考５）災害レッドゾーンにおける開発許可の現状調査

自己業務用
合計：件

災害危険区域

地すべり防止区域

土砂災害
特別警戒区域

急傾斜地
崩壊危険区域

件

件

件

件

病院
児童福祉施設認定こども園
有料老人ホーム
グループホーム
事務所兼倉庫工場
造船所
産廃処理施設事務所兼倉庫コンビニ

小学校・中学校
老人福祉施設児童福祉施設、保育園
社会福祉施設事務所
旅館・ホテル
ドラッグストア
ドライブイン
ガソリンスタンド
教会・寺院
葬祭会館
店舗
工場
倉庫

病院
工場
集会所
寺院

国土交通省都市局において、すべての開発許可権者（自治体）に対しアンケート調査を実施。

（調査対象期間：平成年月日～平成年月日）（調査期間：平成年月日～月日、令和元年月日～令和年月日）（参考６）市街化調整区域の浸水ハザードエリア等の開発規制の見直し
現行（都市計画法第条第号、号）•

市街化を抑制すべき市街化調整区域であっても、市街地の隣接、近接する等の区域のうち、地方公共団体が条例（いわゆる号条例、号条例）で区域等を指定すれば、市街化区域と同様に開発が可能。

•

条例での区域の指定に当たっては、政令（都計法施行令第条の８、条の９）において、原則として「溢水、湛水、津波、高潮等による災害の発生のおそれのある土地の区域」等を指定区域から除外するよう定められているが、除外が徹底されていない場合もある。
見直し

号条例、号条例の区域から、
災害レッドゾーン及び浸水ハザードエリアの除外を徹底＜法改正＞• 号条例及び号条例の区域指定について、災害の防止が図られるよう政令で基準を設定することを法律（都計法第条第号、号）で明記。
＜政省令等改正＞
号条例及び号条例の区域の指定は、都市計画区域マスタープランに適合するものとする。
レッドゾーン⚫ 災害危険区域（出水等）• 号条例及び号条例の区域から ⚫ 地すべり防止区域と 浸水ハザードエリア※等を除外。
※水防法の浸水想定区域等のうち、災害時に人命に危⚫ 土砂災害特別警戒区域
険を及ぼす可能性の高いエリア⚫ 急傾斜地崩壊危険区域•

・ 除外された 浸水ハザードエリア等 における開発については、安全上及び避難上の対策が講じられたものに限り、開発審査会の議を経て許可（法第条第号による許可）

58

土地総合研究 2020年夏号（参考７）令和元年東日本台風の洪水被害の調査①
洪水被害が大きかった市について、国土地理院作成の浸水段彩図をもとに、浸水被害が生じた区域の面積を国土交通省都市局が算出したところ、市街化調整区域において広く浸水被害が発生。
1307.1ha

1097.4ha

1055.3ha
942.4ha
6.5%





85.5%

100%

95.2%

34.5%



449.1ha
1.1%



80.8%

56.3%


3.1%
11.4%

4.7%



長野市

居住誘導区域

水戸市

0.1%

川越市

居住誘導区域外

市街化調整区域

2.7%
郡山市

12.4%

5.7%

須賀川市

都市計画区域外

市街化区域

令和元年東日本台風による浸水面積と区域別の割合（参考８）令和元年東日本台風の洪水被害の調査②
令和元年東日本台風の関東地方の被害を国土交通省都市局が調査（※法第条第号又は第号の条例に基づく開発許可件数が件以上 平成年度 であって、令和元年東日本台風により、国管理河川又は県管理河川の洪水被害 決壊、越水、溢水等 があった地方公共団体 市町 の被害発生場所を調査）したとこ
ろ、洪水被害の発生場所は市街化調整区域が８割を占める。
令和元年１２月

関東２９市町における洪水被害 決壊、越水、溢水等 の発生場所 国土交通省都市局調査
市街化区域

市街化調整区域

都市計画区域外

１３
（１６％）

６８
（８２％）

２
（２％）

令和元年東日本台風の洪水被害が大きかった関東地方、茨城県、栃木県、群馬県及び埼玉県について、都市計画法第条第号又は第号の条例に基づく開発許可件数が件以上 平成年度 であって、令和元年東日本台風により、国管理河川又は県管理河川の洪水被害 決壊、越水、溢水等 があった地方公共団体
市町 の被害発生場所を調査。
対象自治体（市町）
茨城県 水戸市、結城市、常総市、つくば市、ひたちなか市、那珂市、筑西市、坂東市、神栖市、茨城町、八千代町
栃木県 宇都宮市、足利市、栃木市、佐野市、小山市
群馬県 高崎市、邑楽町
埼玉県 川越市、熊谷市、行田市、飯能市、東松山市、 狭山市、深谷市、上尾市、入間市、坂戸市、日高市

土地総合研究 2020年夏号（参考９）号条例における災害ハザードエリアの取扱いの現状調査〇 災害レッドゾーンの除外が徹底されておらず、また、浸水想定区域はあまり考慮されていない。
号条例区域から除外
建築基準法に規定される

災害危険区域号条例区域から除外しない

1931

号条例区域内に指定されていない
128

62.0%

地すべり防止区域

38.0%

23

38

117

62.3%

土砂災害特別警戒区域

37.7%

42

52

84

55.3%

急傾斜地崩壊危険区域

44.7%

34

50

94

59.5%

浸水想定区域

6
4.4%

40.5%

131

41
95.6%

国土交通省都市局において、すべての開発許可権者（自治体）に対しアンケート調査を実施。
号条例を制定している自治体について集計。
（調査時点：令和年月日）（調査期間：令和元年月日～令和年月日）（参考）浸水ハザードエリアにおける開発許可の審査〇号条例及び号条例の区域から除外された市街化調整区域内の浸水ハザードエリアにおける開発許可（法条号）に当たっては、安全上及び避難上の対策が講じられたものに限り、開発審査会の議を経て許可する。

浸水ハザードエリア等における開発許可のイメージ

59

60

土地総合研究 2020年夏号（参考）災害ハザードエリアでの開発等に対する勧告・公表制度
現行勧告

立地適正化計画の区域のうち、居住誘導区域外において、３戸以上の住宅又は１戸若しくは２戸の住宅で規模が㎡以上のものの開発行為等を行おうとする場合
Ａ 市町村長に届け出なければならない
Ｂ 届出に係る行為が住宅等の立地の誘導を図る上で支障があると認めるときは、必要な勧告をすることができる
災害レッドゾーンでの開発等に対する公表制度の創設等見直し

立地適正化計画の区域のうち、居住誘導区域外において、３戸以上の住宅又は１戸若しくは２戸の住宅で規模が㎡以上のものの開発行為等を行おうとする場合
Ａ 市町村長に届け出なければならない
Ｂ 届出に係る行為が住宅等の立地の誘導を図る上で支障があると認めるときは、必要な勧告をすることができるＣレッドゾーンでの開発等に対する勧告について、事業者がこれに従わなかったときは、事業者名等を公表することができる

勧告＋公表

住宅
立地適正化計画区域
市街化区域又は用途地域
居住誘導区域

勧告⚫

レッドゾーン

災害レッドゾーン
災害イエローゾーン⚫
⚫
⚫

災害危険区域（出水等）
地すべり防止区域
土砂災害特別警戒区域
急傾斜地崩壊危険区域（参考）移転促進のための市街化調整区域における開発許可の特例
現行
市街化調整区域内のレッドゾーン内にある住宅や施設が、同一の市街化調整区域のレッドゾーン外に移転する場合については、
公益上必要な施設や日常生活に必要な施設であるなど、都市計画法第条第号～第号に該当する場合を除いて不許可
× 安全な場所に移転することが考慮されない
× 通常の許可申請として扱われる

レッドゾーン

見直し

⚫
⚫
⚫
⚫

災害危険区域（出水等）
地すべり防止区域
土砂災害特別警戒区域
急傾斜地崩壊危険区域

市街化調整区域内で安全なエリアに移転する際の許可制度を創設

市街化調整区域内のレッドゾーン内にある住宅や施設が、同一の市街化調整区域のレッドゾーン外に移転する場合については、開発が許可される特例を創設（都市計画法第条第号の（新設））
市街化調整区域
市街化区域
災害レッドゾーン✔ 事前防災に活用可能✔ 安全な場所に移転することを評価 → 特例の対象に※許可対象は、従前の住宅や施設の用途、規模等と同様であるものとする。
※第一種特定工作物についても適用対象。
※居住調整地域についても同様の特例を創設（都市再生特別措置法第条）