【 寄 稿 】

海外土地・不動産事情（１１）（財）日本道路交通情報センター
監事 山邊 俊明

Ⅰ．短 信
≪１≫北京

Ｚｈｏｎｇｇｕａｎｃｕｎで土地取引

Ｗａｎｄａは資金を得、リートを計画

資源局に１年間程リストに載せられていた後に、購入さ

Ｚｈｏｎｇｇｕａｎｃｕｎの西ゾーンの２件の土地が北京土地
不動産業者であるＤａｌｉａｎ Ｗａｎｄａグループは、伝えられた。面積は、それぞれ４０，０００㎡、４５，０００㎡であり、れるところによれば、最近、オーストラリアのマッカリ

最終価格は、２．２８億人民元、２．５７億人民元である。購ー銀行から７１０億円の融資を受けた。また、グループの入者は、不動産開発部門を持ったコングロマリットであ会長であるＷａｎｇ Ｊｉａｎｌｉａｎは、グループの店舗資産を含る。一つは、中国冶金建設（グループ）社であり、もうめ、２００６年に香港あるいはシンガポールでリ－トの上一社は、香港に上場しているＳｈｅｎｈｕａエネルギー社であ場を計画していると言われている。

る。これらの土地取引は、Ｚｈｏｎｇｇｕａｎｃｕｎ市場の人気と力強さを引き続き示しているものと思われる。

リーガルが新たにホテルを建設（Ｃｈｉｎａ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｍａｒｋｅｔ Ｍｏｎｉｔｏｒ ，Ｊｏｎｅｓ Ｌａｎｇ ＬａＳａｌｌｅ）

リーガル・ホテルは、株主であるＰａｌｉｂｕｒｇと共同して、中国内で二棟のホテルの建設を計画している。一つは、２００８年のオリンピックに向けた北京の五つ星のホテル≪２≫上海

であり、もう一つは、北京か深圳のどちらかに建設される四つ星ホテルである。７月に、香港の上場会社２社がヘンダーソンは土地の売却を計画

北京のホテル建設プロジェクトに対して、１１．５％の持

香港のデベロッパーであるヘンダーソンは、６８８分を取得している。このプロジェクトは、五つ星のホテ

Ｎａｎｊｉｎｇ Ｒｏａｄ Ｗｅｓｔにある土地を売却する計画である。

ルになると見込まれており、両社は、このプロジェクト

１万㎡の土地は、ヘンダーソンが１９９４年に政府から買の持分を５０％まで引き上げることを考えていると表明

い取って以来、未利用であり、１２７億円で売りに出されしている。両社の会長兼社長であるＬｏ Ｙｕｋ－ｓｕｉは、ホていた。昨年の６月に、ヘンダーソンは、Ｚｈａｂｅｉ地区のテル部門に自信を持っていると発言した。彼は、このプ売却によって、９．５億円の純利益を得たことを報告してロジェクトの収益率を３０％と見込んでいる。

いる。

コカコーラが出店

Ｚｈｏｎｇｓｈａｎ ｐａｒｋにショッピングセンター

９月末に、北京では最初のコカコーラ店がＯｒｉｅｎｔａｌ

１０月１日、Ｚｈｏｎｇｓｈａｎ Ｐａｒｋの近くに、上海マルティ

Ｐｌａｚａに出店した。新しい店は、衣服、ギフト、文具なメディア・プラザが開店した。総床面積は、６５，０００㎡

どのコカコーラ関連商品を販売する。コカコーラは、既であり、Ｓｕｎｉｎｇ Ａｐｐｌｉａｎｃｅ、デル・コンピューター及に、上海、広東等に出店している。

び上海第一食料品店がアンカー店となっている。
さらに、

この近辺に、総床面積１８万㎡のクラウド第９ショッピンを建設すると表明している。

グ・モールが同日開店した。

（同上）

Ｆｏｒｔｅ Ｌａｎｄが天津商業プロジェクトを購入
上海を本拠地とするＦｏｒｔｅ Ｌａｎｄは、天津のＢｅｉｙａｎｇ≪３≫広東Ｃｅｎｔｒｅプロジェクトを５．１１億人民元で落札した。これは、現在のところでは、１５．１万㎡の不良資産であり、香港のデベロッパーがチャンスを逸する

８階の店舗と４０階のオフィス・タワーを含んでいる。建大陸のグループがＳｕｎ ＨｕｎｇとＮｅｗ Ｗｏｒｌｄ Ｄｅｖｅｌ-

設工事は、１９９８年でストップし、建物は、外装工事がｏｐｍｅｎｔ社を含む香港のデベロッパーを破って、中国最なされておらず、追加投資が必要である。このプロジェ

高のオフィス・ビルの一つを広東に建設するための用地

クトは、Ｔｉａｎｊｉｎの中心業務地区から１．５㎞の距離にあり、 を取得した。Ｚｈｕｊｉａｎｇ新都心タワーの西ビルで、高さ
現在、住宅と上海の資産に偏りすぎているＦｏｒｔｅの資産４３２ｍである。このプロジェクトは、来年着工され、構成の多様化に資するであろう。

２００９年には、総床面積３７０，０００㎡のビルが竣工する。

Ｋｕｎｓｈａｎで投資

Ｓｈｅｎｚｈｅｎの土地売却

最近、上海のグリーランド・グループとＳｈｉａｍｏグル

Ｓｈｅｎｚｈｅｎ（深圳）の二つのグループＳｈｅｎｚｈｅｎ Ｕｒｂａｎ

ープは、Ｋｕｎｓｈａｎの上海への近接度を活かしたプロジェ

Ｃｏｎｓｔｒｕｃ-ｔｉｏｎ、Ｓｈｅｎｚｈｅｎ Ｈｏｒｏｙ ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌと香港のクトに着手した。総投資額は、１１５億人民元を超えるも企業が、床価格の４３％を上回る平均価格で３件の用地をのと見込まれる。

購入した。土地に対する強い需要がＳｈｅｎｚｈｅｎの住宅価
格の上昇を引き起こしていると考えられている。次の数

買いやすくなっている上海の住宅

四半期においても、政府による競売は見込まれていない。

業界用語で言う静かな夏により、上海の住宅の在庫は、購入された土地は、それぞれ、Ｇｕａｎｌａｎの１９５，０００

供給過剰の心配を引き起こすほどまで、増加し続けた。

㎡、７．７５億人民元；７０，０００㎡、３．９億人民元である。

政府の統計局によれば、９月８日現在で、１０２，９６５戸、もう一件に関しては、詳細が不明である。

床面積１１，０８２，７００㎡の住宅が上海で売りに出ている。

（同上）

最近の平均的な売れ行きである月間約８０万㎡が続くとすれば、在庫を一掃するには、新規供給がないとして、１３月を要するであろう。

≪４≫ソウル・その他

Ｉｎｃｈｅｏｎ空港が２００８年までに拡張
Ｉｎｃｈｅｏｎ（仁川）国際空港は、建設交通省によれば、Ｂｒｉｌｌｉａｎｃｅが運河沿いを開発

２００８年６月までに施設の拡張を完了する見込みである。

中国の最大の小売業者である上海Ｂｒｉｌｌｉａｎｃｅグループ

２００５年９月現在では、プロジェクトの２５％が出来上がは、総計１，０１０億円に上るＳｕｚｕｈｏｕ運河沿いの開発計画っている。拡張には、５，３３０億円を要する見込みである。

に関して、政府と外国企業との交渉に入ったと発表した。

空港の利用者は、２００４年の約２，４００万人から２，５８０万

国営企業である同社は、この地域の９件の歴史的建造物

人以上へ増加すると見込まれている。貨物輸送も２６９万に対する開発許可を得ている。

トンへと増加すると予測されている。

Ｐｕｄｏｎｇ Ｓｈａｎｇｒｉ－ｌａが拡張下落し始めた住宅価格

９月にＳｈａｎｇｈａｉ Ｐｕｄｏｎｇ Ｓｈａｎｇｒｉ－Ｌａは、アジアで新不動産政策の発表とともに、住宅価格が下落し始め

最も豪華なものとなる上海ホテルの第２期分に着手した。 た。ある地域では、住宅価格が急騰したものの、その後、既存の部屋とあわせると、９８１室となる。新しい３６階建下落した。市場評論家は、少なくとも１年あるいは２年てのタワーは、１，７００席のダンスホール、温泉、レスト

間、住宅価格が下落傾向を示すと予測している。結果とランを収容する。さらに、Ｓｈａｎｇｒｉ－Ｌａグループは、

して、建設業は、かなりの程度、影響を受けようとの見

２０１０年の万博の前に、上海に少なくとも一棟のホテル込みである。

地価の上昇は減速

Ｇａｎｇｎａｍ（江南）の優良オフィスの空室率が４．８％に上昇

建設交通省によれば、８月には、０．４６％の上昇とな

ＮＨＮのＳｔａｒ Ｔｏｗｅｒからの移転によって、Ｓｔａｒ

っており、前月の０．４８％からわずかに低下している。

Ｔｏｗｅｒの空室率は、約２２％まで上昇した。この結果、地価の上昇は、６月が０．７９％とピークであったが、そＧａｎｇｎａｍ市場の優良グレードＡビルの平均空室率は、の後、減速している。さらに、８月の土地の取引は、４．８％へと高まった。
しかし、
Ｇａｎｇｎａｍ市場の空室率は、

２４６，０１２件（３．０億㎡）で、前年比では、２０．９％

Ｓｔａｒ Ｔｏｗｅｒの空室に新しいテナントが入居すれば、直（１３．７％）の増加となっている。

ちに、第４四半期には低下すると見込まれる。

・オフィス・投資市場

・住宅市場

ＳＫ ＨＱが売却

住宅ローンが２，０００億円を下回る。

ＳＫ社は、Ｉｎｃｈｅｏｎ石油精製社の買収（約１，８８０億円

金融監督省は、９月の住宅ローンが１，９９０億円で、前に上ると見込まれる）のための資金を得るために、中心月に対して１，０５０億円減少したと発表した。銀行間の競業務地区にある本社ビルを売却すると発表した。ＳＫ社

争は、特に、６月のローンを増加させ、３，５００億円を記

は、５年間賃貸ビルとして使用する考えである。

録した。
（Ｓｅｏｕｌ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｍａｒｋｅｔ Ｍｏｎｉｔｏｒ ， Ｊｏｎｅｓ Ｌａｎｇ Ｌａ-

中心業務地区でオフィス供給が増加

Ｓａｌｌｅ）

中心業務地区でオフィス供給が増加する。次の３年間に供給されるビルの代表例は、次の通りである。まず、
ＫＣＣＩビル（１１４，７５０㎡）である。このビルは、１０≪５≫ドイツのオフィス市場

月に竣工したが、床面積は、８２，６４５㎡である。テナン
トには、ＳｈｉｎＨａｎ銀行、ＢＡＳＦが含まれる。中央郵便

オフィス賃貸市場

局の７２，５０６㎡が２００７年８月に竣工する予定である。

２００５年９月末現在で、ドイツの５都市（ベルリン、ジＤａｅｗｏｏ技術・建設社は、６７，２８３㎡の床のオフィス・ュッセルドルフ、フランクフルト、ハンブルク、ミュン

ビルの建設を計画している。

ヘン）のオフィス市場には、計約１５６万㎡の床が新規に供給されている。これは、２００４年計の８５％に当たり、Ｙｏｉｄｏで賃貸業務が堅調

２００５年は、２００４年をはるかに上回るという見込みがな

第３四半期は、賃貸業務が堅調に推移した。最も注目されている。
これは、特にフランクフルトで顕著であり、すべき取引は、Ｈａｎａｒｏ ＴｅｌｅｃｏｍｅのＡｓｉａ Ｏｎｅ Ｂｕｉｌｄ-

２００４年計の９８％が第３四半期までに供給されている。

ｉｎｇへの移転である（５，４３０坪）。また、Ｃｈａｎｇｊｏ Ａｒ-

ベルリン、ミュンヘン（両市ともに９０％）も同様である。

ｃｈｉｔｅｃｔ社 とＥｒｎｓｔ＆ＹｏｕｎｇのＤｏｎｇｖａｎｇ Ｓｅｃｕｒｉｔｉｅｓ

ジュッセルドルフについては、やや懐疑的であるが、ハへの移転も注目すべきである（床面積は、それぞれ、ンブルクは、前年に近い水準となるものと期待されてい１，５００坪、１，２００坪）。しかし、Ｙｏｉｄｏの優良オフィスる。

の空室率は、第３四半期には、前期の８．０％から８．２％へと増加している。

市場内では、移転によるものが引き続き支配的である。
しかし、拡大を考える企業も増加している。こうした事例も既に見られる。

ＳｈｉｎＨａｎグループが資産を売却

移転が優越していることから、空室の減少による市場

Ｓｈｉｎｈａｎ金融グループは、Ｙｏｉｄに立地するＧｏｏｄ-の動向は、部分的なものでしかない。新規供給は、空室

ｍｏｒｎｉｎｇ Ｓｈｉｎｈａｎ Ｓｅｃｕｒｉｔｉｅｓの本社ビルを売却するの在庫に対して、大きな影響を与えている。新しいビル予定である。また、Ｃｈｏｈｕｎｇ銀行は、ＧａｎｇｎａｍのＩＴは、徐々に入居が進んでいるが、古いビルは、入居に時センターを来年末までに売却する予定である。Ｇｏｏｄ-

間がかかっている。市場の安定性は、新築ビルの空室のｍｏｒｎｉｇ Ｓｈｉｎｈａｎ Ｓｅｃｕｒｉｔｉｅｓのビルは、２００６年１０月前

減少に現れる。ミュンヘンは、例外的であり、第４四半に売却される。ビルの売却価格は、それぞれ、２３０、期には、良好物件の賃料が低下した。これに対して、ハ

３２０億円であると見込まれている。

ンブルクは、良好物件の賃料が上昇している。しかし、賃料が全面的に回復しているとは言えない。

投資市場が良い優良不動産の数が少ないことから考えると、取引

ドイツでは、不動産に対する関心がこの１年の間でコの大半は、都心外延部で行われているか又は購入者が欲ンスタントに増加した。とりわけ、海外投資家が積極的求水準を下げている。

である。売りに出された伝統的に好まれている立地条件（Ｔｈｅ Ｇｅｒｍａｎ Ｏｆｆｉｃｅ Ｍａｒｋｅｔ ， ＤＴＺＲｅｓｅａｒｃｈ）

Ⅱ．資 料

多中心的地域開発
ストックホルム地域計画・都市交通省
１．要約

がある。
ダブリン都市圏における計画は、相対的に見て、新たストックホルム都市圏の開発計画は、都市圏の核な試みである。この計画は、ＥＵによって確立された空（ｃｏｒｅ）の開発を鼓舞することに焦点を当てている。本

間開発のための戦略に基づいている。ダブリン都市圏に報告書「多中心的地域開発 国際的事例」は、こうしたおいては、１９９９年からの全面的な開発戦略によって、開発計画を援助するための材料の一つとして用意された力強い成長をたどるための試みが成されている。戦略をものである。

実行可能にするために、顕著な投資及び計画のための努

本報告書は、ベルリン、ボストン、リョン、ダブリン力が必要とされている。その目的は、今後の成長を四つ

及びミュンヘンの５都市圏に関する全般的な条件、計画の中心的な（ｉｎｎｅｒ）「成長の中心（ｃｅｎｔｅｒ）」と五つの策定システム、
空間的な戦略及び開発の理念を記述する。

外延部の（ｏｕｔｅｒ）「成長の拠点（ｃｅｎｔｅｒ）」に集中させこれらの都市圏は、既に多中心的（多核）構造を成してることである。後者は、ダブリンの中心の外部にある五いるか、あるいは、多中心性を目指した開発計画に即しつの回廊に位置している。

て開発が行われているかのどちらかである。また、これ

ミュンヘン都市圏の計画は、ドイツの地域計画に浸透

らの都市圏とストックホルム都市圏の間には、経済、自している空間計画のための国家的な政策に基づいている。

然、人口等に関して、構造的な類似性が認められる。

この政策は、都市圏を異なったゾーン及びエリアに分離

この要約に続いて、ダブリン及びミュンヘンに関するする階層的な構造に基づいている。ミュンヘン都市圏に研究を行う。これらの都市圏は、色々な面において、ス

おける多中心性を志向する計画は、いわゆる「中心地区トックホルムに類似している。これらの三都市圏は、知概念」に基づいており、「分散的集中化」を目標として努識集約的な業務及び主要空港が卓越し、明らかな単一中力している。

心型の構造及び経済を形成している。ストックホルム都

多中心性に関するダブリン及びミュンヘンの地域開発

市圏と同様に、ダブリン及びミュンヘンは、経済成長、計画の研究によって得られた結論は、以下に要約される。

人口増加が著しく、中心である自治体からはるかに超え・ 都市圏の中心部は、強さを持ち続け、主導的な役て、既成市街地が拡大している。問題の多くは、交通混割を保持しなければならない。

雑、住宅の不足及びスプロールの脅威のように各都市圏

・ この中心部を取り巻く高密度区域（ｄｅｎｓｉｆｉｃａｔｉｏｎに共通している。長期的に持続可能な開発を目指した努ｚｏｎｅ）は、重要な役割を果たす。都市圏の成長の多力が強調されている。

くがこの区域で生ずる。

これら三都市圏における空間的な開発計画に共通する・ 都市圏の外延部の「核」または拠点の機能は、都

基本原理は、長期的に都市圏がより多中心的なものとな

市圏の中心部に負荷されているプレッシャーを軽減るべく開発されなければならないということである。しさせることにある。

かし、この計画に関しては、ミュンヘン及びダブリン都
市圏は、両者間及びストックホルム都市圏計画とは差異

・ 都市圏の成長の拠点へのアクセスを良好に果たす
公共交通機関が重要な前提条件である。

・ 緑地の保全及び交通量の増加の抑制が多中心性を目指す、大きな理由である。
・ 都市圏の観点から見て適切でないプロジェクトを阻止することが出来なければならない。
・ 都市圏の核における開発がその都市圏によって、フォローされなければならない。
・ 計画は、経済的機能で見た都市圏エリア全体を含んだものでなければならない。

相互作用が必要であり、共同作業が円滑に進められる必要がある。
・ いくつかの中心を有する都市圏のベースとなる原理は、強力な支持を集めるものでなければならない。
・ 投資及び誘引は、都市圏の多中心性コンセプトを強く支援するために、歩調を合わせて進めなければならない。
・ 都市圏の中心部の重要性が考慮されなければならない。この中心部の役割を率先して、強化すること多くの地域の核にとって、計画の実行のためには、以下にあげる開発に関する努力において、コンセンサス及び共同が必要である：
・ 地理的、機能的な水準を異にする地域の核は、中心地を持ち、中心的な機能はそこに位置することが必要である。
・ 個々の核については、その戦略及び計画が核ごとに異なっていなければならない。

が必要となろう。
・ 都市圏内における多数の拠点の開発は、将来の開発のためのポテンシャルを備えた環境の確立及び過密の低減に寄与することができるが、その方法が重要である。
・ 核における利害関係者集団、自治体及び企業部門
は、共同して、個々の中心の開発を導く戦略及び計画を明示しなければならない。

・ 計画の実行に当たっては、公共・民間部門の両者が機能し、共同することが出来なければならない。
・ 多中心性を目指す開発を促進するために、何らか

３．結論及びストックホルム都市圏との関係のインセンティブが必要である。
・ 新しい中心地の確立に伴う様々な困難性を全ての

この節は、他の都市圏にとっても展望及び着想の興味

関係者が確実に認識することが、とりわけ必要であある例とみなされるダブリン及びミュンヘンの計画の策る。

定に関する経験を含んでいる。うまくいけば、これらの経験は、ストックホルム都市圏が有する同等の条件の理

以下に記すことが最も重要な経験である。

解に資することが出来る。

・ 都市圏の核の概念は、特に自治体及び民間投資家研究を行った多中心性に関して積極的な都市圏には、が基底にある動機、主要な前提条件及び求められて一致したところがある。沢山の核を有することが経済のいる成果を理解できるように、明確でなければなら

発展、社会の状況及び環境を配意した長期的に持続可能ない。

な開発のための条件を作り出すということが考慮されている。しかし、多中心性がもたらすことに関しては、見国際比較から得られるもう一つの結論は、以下の点である：

解は個々別々であり、開発計画は、各都市圏において支配的な個々の状況に基づいている。

・ この研究における他の都市圏と比較すれば、スト

ダブリン及びミュンヘンにおいては、多中心的な開発

ックホルム都市圏は、多中心的都市圏構造を展開すに投資することが決定されてきた。開発の目標は、以下るために必要な基本的推進力を理解するための努力の効果を達成することにある：

がかなり行なわれてきたと思われる。

・ 種々の拠点に開発及び新規建設を集中させる
・ 既成市街地の連続した拡大を防ぐ
・ 交通量の相対的な減少

２．考慮すべき諸関係

・ 種々の用務のための交通流の短距離化
・ 規模の経済

ストックホルム都市圏にとっての関連性に関するすべての経験は、以下のように要約される：・ 都市圏全体の中心への負荷の縮小をもたらすとともに、これを補足する機能

・ 多中心的構造の展開を成功させるためには、異なる部門、利害及び利害関係者を代表する者の間での同様な見解は、ストックホルム都市圏開発計画（ＲＵＦＳ）において見ることができる。より詳細な論議は、

空港 － 吸引力

以下に用意されている。概して言えば、ストックホルム

ダブリン及びミュンヘン都市圏において、空港は、極都市圏は、多中心性に関する理論的根拠にうまく従ってめて重要な役割を果たしている。空港は、両都市圏のグきたと言えよう。この点に関して、他の都市圏と比較しローバルなビジネスの吸引力を維持するために必要な国た論議も本報告書において分析されている。

際的機能を有している。さらに、空港は、大きな雇用の場である。ダブリン及びミュンヘン都市圏においては、都市圏の中心から空港へ至る回廊に沿った地域の成長が４．ダブリン及びミュンヘンとストックホルムの類似点

不釣合いなほど高い（空港からの距離に関係ない）とい
う事実が確たるものになっている。新しく、拡張力が強知識集約型ビジネス及び急速な経済成長

い核・拠点にとっては、条件が良好である。というのは、ダブリン及びミュンヘン都市圏は、経済構造を共にし、これがビジネス社会からの需要を反映しているからであ

ストックホルム都市圏に類似した成長の傾向を経験しつる。ストックホルム都市圏においても同様な発展の傾向つある。両都市圏は、知識集約型サービス部門であるＩが見られる。

Ｔ及びハイテク製品の生産によって特徴付けられる。三つの都市圏は、企業の国際的な又は国内の根拠地を多数有している。ミュンヘン都市圏は、過去１０年間ドイツで

５．課題及びそれへの対処

最大の経済成長を経験し、一方、ダブリンは、ＥＵ全体の中で成長率が最も大きい。

ダブリン及びミュンヘン都市圏は、ストックホルム都
市圏と同様に、都市圏の成長に係る多くの課題を抱えて

持続可能性を強調しているが、達成されていない
ダブリン及びミュンヘンにおいては、持続可能な発展を強調している。これは、公共交通機関の重視、高密度いる。ダブリン及びミュンヘンは、課題に対して、一部では異なり、一部では同一な方法で対応している。三都市圏の対応振りは、一致しているところが多い。

型都市圏の形成に向けられている努力及び緑地の保全によって見ることが出来る。ダブリンは、スウエーデン及びデンマークと共に、ＥＵ加盟国の中で、持続可能な発６．多中心性のための計画上の前提条件

展を最も重視するアイルランドの首都である。
「コンパク
ト・シティ」及び「グリーンベルト」が鍵となる用語で基礎となる中心性ある。ミュンヘン市においては、「コンパクト，都市、緑」

ダブリン及びミュンヘン両都市圏においては、中心性の概念が計画に用いられている。ミュンヘン都市圏におは、「都市生活」と同義に用いられている。
「都市生活」

いては、もはや拡大の限界に達し、残った緑地を保全しとは、生活環境、集中、高度のアクセシビィリティ及びなければならないが、緑地は、都市間に多数分離してお規模の経済の混合したものである。中心性は、核・拠点

り、これに、焦点が当てられている。それにもかかわらが機能できるための基礎であるとみなされている。ＲＵ

ず、両都市圏は、経済成長によって、既成市街地の拡大

ＦＳにおいて指定された核は、ヨーロッパの伝統的な都及び自然、環境への負荷をこうむった。

市の形態に当てはまる都市構造を展開させるための前提条件を有しているに過ぎない。新しい考え及び開かれた

単一中心的構造 － 都市圏の中心における混雑現象
急速な経済成長及び新規労働力の参入は、ストックホ
ルムと同様に、両都市圏において、不動産市場の過熱化

スタイルの計画が、将来に向けたストックホルム都市圏の要求と歩調を合わせた新しい中心性の形態の創出に成功するために必要となっている。

及び交通混雑をもたらした。三都市圏において、オフィスの賃料は、高い。空室数は、２０００年まで減少してい補完または交代機能る。住宅価格は、９０年代半ば以来、爆発的に上昇した。

ＲＵＦＳにおいて明確にしているところであるが、持恐らく、ダブリンにおいて、もっとも顕著である。住宅

続可能な多中心性は、核に基礎を置いている。しかし、の供給及び公共交通機関の拡張がダブリン及びミュンヘ

核の都市圏の中心との関係及び核同士の間の関係は、競ンを特徴付けていた。

争的であるよりも補完的なものである。ダブリン都市圏
計画は、ヨーロッパ空間開発展望（ＥＳＤＰ）に従っている。ここでの見解は、多中心的都市圏は、都市圏の中区の保全、エネルギーの効率化を含んでいる。これらの心と他の拠点との間の強い経済関係に基礎を置いている開発地域と提案されている七つの核との間で生じ得る競ということである。各拠点は、現在においては、都市圏争をも考えなければならない。

の中心においてのみ存在している諸機能を展開することも可能である。しかし、しばしば、各拠点は、臨界的な規模（人口、雇用の場）に達してしまうことがある。

中心地域の成長
ダブリン及びミュンヘン都市圏における新規の建設行ミュンヘン都市圏の郊外部においては、多くの拠点が為は、成長の拠点として定められた地域において成長が都市圏のビジネスから独立し、主としてローカル志向の実現する（ダブリンの場合）か、種々の拠点において成ビジネス向けの役を果たしている。ビジネスの多くが都長が生ずる（ミュンヘンの場合）のでなければ承認され市圏中央部（高密度地域）の周辺部に移転している。そない。計画された交差路、都市圏の道路の連結及び緑地

こでは、地価が安く、規模の経済が見出せるのである。

がこの構造を強化できる。ダブリン及びミュンヘン都市

これは、中心都市から郊外までの通勤を増加させている。

圏は、交通システムの構成－大部分は、既に市街化されストックホルムにとって教訓となるのは、補完的またはている集積地域に連結される－を分散化の要素として用交代的な機能を果たす新しい拠点は、都市圏の中心からいている。この考え方は、ＲＵＦＳにも見出される：指外への通勤のための交通量の増大をもたらし得るという定した地域の拠点に成長をもたらすことの可能性とともことである。

に、道路、鉄道及び緑地のインフラストラクチャーが核を強化するための二つの本質的な要素である。

都市圏の中心の指導的役割
ダブリン及びミュンヘン都市圏においては、開発計画

視野の拡大及び計画地域の拡張

は、都市圏の中心が指導的な役割を果たすことに基礎を

現実に機能している地域は、ミュンヘンの現計画の対置いている。この役割は、補強されなければならない。

象地域よりも広い。周辺地域の拠点は、十分には考慮さ

広範囲にわたる機能を持った新しい都市圏の拠点に関すれていない。ミュンヘンとの相互作用及び競争がミュンる計画は、都市圏の中心の開発に留意しなければならな

ヘン都市圏における様々な拠点に関する計画策定者の勧い。新しい拠点が成功するのは、①都市圏の中心がマイ告の中で十分に考慮されていないのである。ダブリン都

ナスの影響を受けない、または②その地位が脅かされな市圏の戦略は、現実に機能している地域の全体をカバーい（税収の減少、公共施設の外部への移転）場合のみでしている。連絡手段が貧弱なために、ダブリンの対象地ある。これは、ストックホルムにとっては、現実の単一域は、ミュンヘン及びストックホルムよりも小さい。現

中心型都市圏は、自治体、税制、ビジネスの展開及び投実に機能している地域の中で二つの自治体を合併する計資の間で生ずる相互作用を考慮せずに、作り変えてはな画がある。

らないということを意味しているのであろう。

都市圏計画が現実に機能している地域を包含することの必要性は、すべての都市圏において認められる。地理

都市圏の中心を取り巻く高密度地域

的な視野が拡大されて、都市圏における都市と拠点とのダブリン及びミュンヘン両都市圏においては、さらに間の相互作用及び影響を分析できるようにしなければな

密度を高め、新設住宅のような計画されている新規の事らない。ストックホルム都市圏においては、ＲＵＦＳが業の大部分を確立するのにふさわしいと考えられる都市

既にＭäｌａｒ及びバルト海沿い地域を含んでいる。Ｍäｌａｒ

圏の中心に近接した地域が決められている。この地域ににおける地域の核の研究は、現在、進行中である。

おいて、ダブリンでは、四つの中央部成長拠点が指定されており、ミュンヘンでは、３０前後の開発集中地区がある。都市圏の成長は、基本的にこの地域による。

公共交通機関の重要性
ダブリン及びミュンヘンは、地域の拠点間のつながり

ＲＵＦＳにおいても同様に、都市圏の中心部に隣接すの良い公共交通機関及び良好な道路網の重要性を強調しる広大な地域のさらなる開発、集中及び都市化を考えてている。おそらく、アクセシビリティが地域の拠点またいる。ダブリン及びミュンヘンで見られたように、既成は核が機能するための最も重要な条件である。ダブリン

市街地の構造を上手に利用することが将来の都市の持続及びミュンヘンは、交通に係るインフラストラクチャー

可能性及び競争力にとって重要である。これは、土地のの向上を引き続き目標としている。これは、交通インフ

良好な利用、価値が高いレクレーションの場及び文化地

ラに対して大規模な投資を行うためには、多くの努力が必要とされることを意味している。同時に、労働形態、し、この概念が受け入れられるようにするために必要な生産方法及び余暇の状態に応じて変化すると考えられる

労力がまだ残されている地域の持続可能性及び交通形態を考慮しなければならない。アクセシビリティは、ＲＵＦＳにおいても鍵となる

自己充足的な拠点は、自治体の適合した戦略を必要とす要素である。

る
ダブリン及びミュンヘン都市圏は、新しい多少とも自己充足的な拠点の維持または確立を計画している。これ

７．成功するための諸要素

らの拠点は、そのアイデンティとして、特に地域の労働市場及び十分な範囲の小売店を有していなければならな多中心性の概念の確立

い。また、国際経済の中にうまく統合されることが必要

ミュンヘン都市圏の中心地域概念（ｃｅｎｔｒａｌ ａｒｅａである。各拠点及び自治体については、持続可能な成長

ｃｏｎｃｅｐｔ）は、柔軟性がないものの、公共機関の計画及を確立するための戦略を開発することが必要である。こび産業界において確立されている。他方、ダブリンにおれは、
ストックホルムについても真である：各々の核は、

いては、地域の戦略の意味を説明し、これが当該地域の地域の状態、ＲＵＦＳ、地域の交通計画、同意を得た成計画家及び意思決定者に受け入れられるものとすること

長のプログラム、都市政策及びとりわけ企業・住民の欲に力が入れられているという状態である。この概念が確求に基づいた自己の開発戦略を必要とする。

立していない拠点にとってのリスクは、その能力を失い、人口の減少を体験するのみならず、その地方の資源及び諸機能を維持することが出来なくなることである。

８．概念から実行へ

自治体の計画策定者、意思決定者及び投資家による多中心性の概念への支援に影響するソフトな要素は、多数必要とされる自治体の配慮ある。多中心性計画（密度、集中、交通の結節等）によ

ダブリン及びミュンヘン都市圏の経験から学ばなけれって影響を受ける社会集団は、この概念を理解しなければならない教訓の一つは、計画策定機関は現在の税制及ばならない。多中心性の重要性及び優位性－不都合及びび補助制度に即するように、自治体に必要なインセンテ障害もあり得よう－が行き渡らなければならない。多中ィブ及び関心を感じ取らなければならないということで心性を実現するために必要な物質的条件を作り出し、官ある。さらに、都市圏計画は、自治体の財政事情を考慮

民の意思決定者の理解を得、彼らから援助を受けられる

しなければならない。財政が苦しい自治体は、新しい拠よう、鍵となる社会集団間の相互作用を助長すべく努力点を建設することが容易ではないことを知るであろう。

しなければならない。

基盤施設への必要な投資（しばしば高額である）を行う
余裕がないからである。
都市圏及び自治体の計画目標（例

公共的な優先政策
公共的な優先政策がなければ、集中的な開発及び社会全般にわたる意識の高揚を得ることは、困難である。ダ

えば、持続性、高密度化等）を達成することが出来なくなるであろう。ダブリン及びミュンヘン都市圏には、こうした実例がある。

ブリン都市圏は、既成市街地の急速かつ広範な拡大という大きな問題を経験しているところである。集中及び既本質的ではない特化への視点

存の都市地域の高密度化に向けた労力は、失敗した。建今のところでは、ダブリン及びミュンヘン都市圏にお設が行われる所を特定した公共部門の指針がなかったか

いては、拠点の特化を強調することは、
現在においても、

らである。特に、民間のデベロッパーにとっては、この将来の見通しにおいても計画されていない。ＲＵＦＳに概念を受け入れるための何のインセンティブもない。こおいては、都市圏の内部において、そのような特化が長

れは、ストックホルム都市圏と比較することができる。

期的には必要であり、地域内部の、また、グローバルな

ストックホルムでは、多くの休日用の住宅（郊外に立地）レベルでの厳しい競争に耐えて行かねばならないというが恒久的な住宅へと転換されている。これは、集中制及ことが議論されている。しかし、核への集中は、資源のび核の開発と逆行するものである。ＲＵＦＳが多中心性有効利用をもたらし、付加価値を作り出すことができる。

に向けた計画を含んでいるのであるから、自治体及び他すべての拠点は、市場の力に従わなければならない。計の鍵となる社会集団は、この概念を知ってはいる。しか画が供給及び需要に影響を与えることには限度がある。

この点を認識することで、市場がダブリン都市圏のある部分における開発をコントロールすることが許された。
計画策定者は、潜在的な可能性を確認し、自治体の進路を見出すことを援助することができる。

アイデンティティ及び地元の意向
Ｆｒｅｉｓｉｎｇで経験したように、ダブリンとミュンヘン都市圏の間には、より高度又は大規模な拠点を開発するための条件に違いがある。地方の必要な条件が整っていな

持続不可能な開発の停止

ければ、ある拠点を「高度な拠点」へと開発するという

ミュンヘン都市圏においては、自治体の計画提案（例

トップ・ダウンによる決定は、不可能である。Ｆｒｅｉｓｉｎｇ

えば、郊外のショッピングセンター、緑地を侵食する開では、新空港の建設をめぐって、一つの条件が整ってい発）に対する広域プランナーの「停止」機能が中心部へなかった。対照的に、Ｉｓｍａｎｉｎｇの周辺自治体は、そのア開発を集中し、既成市街地の拡大及び交通量の増加の抑イデンティティを維持しつつ、知識集約型の企業コミュ制について効果があることが認められた。ダブリン都市

ニティを作り上げた。ダブリン都市圏においては、一部圏においては、市街地拡大抑制が地域開発の指針を導入の成長拠点は、地域の指針を実行するために必要な行政する際の最も重要な理由の一つでもある。これらは、基的条件または経済的な基礎を有していない。

本的には戦略的なものであるが、２０００年のアイルランド計画法の施行とともに、ダブリン都市圏政府は、広域の指針に従わない地区の計画を「停止」させることができる。

自治体が拠点の形成のための前提条件を作る
ダブリン及びミュンヘンで見たように、地域の計画策
定者は、核の中でのある特別の機能の開発を制御するこストックホルム都市圏行政機構は不適切なプロジェクとができない。自治体と企業が協力して、制御しなけれ

ト－例えば、プロジェクトが全国的な利益を阻害するよばならない。特別な役割を持った拠点の開発という自治

うな場合－を停止させるだけの権限しか有していない。

体の意思が実現するためには、それが土地の利用可能性、

マイナスの影響を与えるとしても、法律の要件には合致

基盤施設、行政サービス及び市場の条件のようなフィジ

するような行為（例えば、公共交通機関へのアクセスをカルな条件と一致していなければならない。自治体が拠欠いた住宅建設）を阻止することは、困難である。従っ点の拡大及び新企業の誘致を決める時には、その意思決て、ＲＵＦＳにおける勧告が自治体のレベルで受け入れ

定は、他の拠点との間の競争を増加させることになる。

られることが重要になる。

従って、自治体は、競争相手となる地域における開発戦
略の理解及び様々な機関との対話に基づいて、良し悪し

フォローアップによる円滑な実行
ダブリン都市圏において確立されているような明確なを注意深く考察しなければならない。自治体は、開発の機会があることを明らかに示し、その計画を遂行する意

基準に基づいた評価は、求られている開発（即ち、新た思（費用の推定、明確なスケジュール、確立された政策、な地域の成長の拠点の開発）が現実に生ずるのか、それ開発及び拡張の可能性）があることを示さなければならとも求められていない効果（非効率性、国際的な競争力ない。これは、ある程度、二つの都市圏の分析においての低下、地域にとってマイナスの結果）を作り出す他の示されているが、都市圏の首長との協力によって行われ開発が生じがちなのかという問題を理解するために必要るであろう。ストックホルムにおいて、ＲＵＦＳを実行なものである。ミュンヘン都市圏は、また、既成市街地

する際には、自治体自身の分析及び開発可能性に基づか及び交通の開発のような指標に基づいたフォローアップ

ねばならない。

制度を有している。その結果は、定期的に、自治体及び地区に伝達される。結論としては、ＲＵＦＳの実施が明核の形成を促進する質的基準

確なフォローアップ制度から便益を受けるということでミュンヘン都市圏は、拠点が所在する地方の条件が成ある。これは、計画を変更すべき方向を明らかにする。

功にとって決定的なものであることを証明している。自ストックホルムにとっての基準は、他に、ＲＵＦＳのレ

治体は、住民及び企業を引き付けるこうした条件が存在

ビュー及び２６の自治体の総合計画の定期的なレビューすることを保証しなければならない。きわめて重要な条である。

件がある：アクセスの良さ、地域の質の高さ（都市の質、
社会的・文化的活動等）、家並み、諸機能の混合（住宅、オフィス、サービス等）、質の高い建築物、ビジネス活動

９．自治体の決断の機会、拡張の可能性。このような質的基準は、ダブリ

ンでは、明確な戦略的指針となってはいない。ＲＵＦＳ

ミュンヘン市は、さらに、国家機関及び大学の郊外立によれば、新しい拠点は、顕著な質的属性を持たなけれ地を認めない。これは、そうしなければ、都市がその魅ばならない－これは、ミュンヘンと同様である。

力及び中心性の一部を失う危険があるという見方である。
これらの再配置は、都市圏の中心に留まった場合と比較

民間部門と国または自治体との共同して、接触の機会及び規模の経済を失うリスクがあるとダブリン及びミュンヘン都市圏においては、多額の投考えられている。ミュンヘンでのこの例は、現実に規模

資及び大規模なビジネスの段取りは、（連邦）政府のレベの経済が得られるのか、都市圏の核へのアクセシビィリ

ルで決定される。ここでは、補助金の支給、新たな又はティが良好であるのか、国の機関及び大学を再配置でき

質の向上のための基盤施設への投資基金及び当該地域にるための都市としての質があるのかどうかなどを検証し設立を望んでいる企業に対する明確な支援に関する意思

なければならないことを証明している。さもないと、開決定が行われる。しかし、通常のビジネスの段取り及び発の機会が欠けているにもかかわらずに、人工的な核を基盤施設への投資を決定するのは、地元の自治体である。

作り出してしまうという大きな危険がある。従って、ス

広域の計画策定者は、産業界とは直接的な接触の機会を

トックホルム都市圏の中心部から外部への公共機関の再ほとんど持っておらず、このため、機会が制約されてい配置は、負の結果、効率性の喪失及び都市圏の中心としる。これとは逆に、ＲＵＦＳは、ストックホルム都市圏ての魅力の減少を防止するために注意深く検討されなけの支配的な条件、拡張の機会及び将来へのトレンドに関ればならない。

して、ビジネス界のパートナーへ情報を伝達することに寄与してきた。これは、地域計画の策定とビジネス部門との共同が欠けているダブリン及びミュンヘンのような１１．考慮されるべき関係

状況を回避することに役立つ。
ストックホルム都市圏に関係する事項は、次のように要略される：
１０．都市圏の力強い中心

・ 多中心構造を成功させるためには、異なる部門及び利害関係の代表者の間の複雑な相互作用を必要とアクセシビリティ及び商業
ダブリン及びミュンヘンの両都市圏において、地域のする。様々な社会集団の間の共同がうまく行われなければならない。

基盤施設への投資の大部分は、都市圏の中心を振興する・ いくつかの拠点を備えた地域の構造のベースとなことに焦点が当てられている。国及び地域は、都市圏のる原理は、それが実行されるためには社会的に十分

力強い中心の重要性を強調している。ミュンヘンは、多な同意を得なければならない。

中心都市の形成を指向している。１９７０年代以降、地区

・ 多中心性の概念を強力なものとするためには、実の中心を強化し、維持するために努力が払われてきた。

行のプロセスが良好であり、投資及びインセンティ

同市は、地域における新規開発（主として、ショッピン

ブが調整され、手に手を取って行われなければなら

グ・センター）の脅威に対して、地区の中心を防御してない。

いる。ミュンヘンは、小売業の中心としての役割の維持

・ 都市圏の中心部の重要性が考慮されなければならを望んでいる。この見方は、ダブリンにおいても同様でない。都市圏の中心部の役割を強化することが率先ある：都市中心部に加えて、地域の大規模なショッピン

されなければならない。

グ・センターが許可されることは、少数である。また、・ 一つの都市圏の内部での数多くの拠点の開発は、

ダブリンは、将来における国際的な舞台として、開発の混雑現象の縮減及び将来の開発のためのポテンシャ

重心であり続けることを望んでいる。ストックホルムにルを持った新しい環境の確立に寄与する。

とっての教訓は、都市圏の中心部を強化し、プレッシャ

・ おのおのの核における利害関係者集団、自治体及ーを取り除き、振興し、より効率的なものとすることがびビジネス部門は、その核の開発を誘導すべき戦略

地域を多中心的都市圏へと開発するために必要であるということである。
望ましくない非集中化

及び計画を共同して定めなければならない。
（Ｐｏｌｙｃｅｎｔｒｉｃ Ｒｅｇｉｏｎａｌ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ –Ｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ Ｅｘａｍｐｌｅｓ）