【研究ノート】

景観計画による高さ制限の現状と課題

大澤 昭彦
本稿は、景観法に基づく景観計画における高さ制限のることができるが（法８条３項２号）、本稿では特に景観内容とその課題を整理、分析したものである。

計画における高さ制限に着目する。

＜本稿の構成＞

建築物の高さやボリュームが争点となっている例が多い

１．はじめにためである。もちろん、良好な景観形成を実現するため

２．景観計画による高さ制限の制度的特徴には、高さ以外にも、形態、意匠、色彩、素材、壁面位

３．景観計画の策定状況

置、外構などの多様な要素が関連しており、「高さ」のコ

４．景観計画における高さ制限の概況

ントロールだけで良い景観ができるわけではない。とは５．高さに関する定量的基準の内容

いえ、わが国においては「高さ」がとりわけ重要な要素

６．高さに関する定性的基準の内容であると思われる。

その理由の一つは、近年の景観を巡る紛争等を見ると、理由の二つ目は、景観計画による高さ制限の内容が、

７．運用手続き上の工夫

従来の建築基準法や都市計画法に基づく数値基準による

８．まとめ

高さ制限とは異なり、多様な表現方法が用いられているためである。景観計画による制限は、建築確認の対象ではなく届出・勧告制による緩やかな規制であるためか、

１．はじめに

高さ制限の内容として定性的で曖昧な表現が用いられて景観法が平成１７年６月に全面施行され、約２年が過ぎた。平成１９年８月３１日現在、景観行政団体は２９８、景観1

計画を策定した団体は５５に及ぶ 。景観計画の素案を公2表した団体も含めると８０を超える 。

いることが特徴となっており、今後の高さ制限のあり方
や可能性を考える上で有益であると思われる。
そこで以下では、まず景観法に基づく景観計画による高さ制限の制度的特徴を整理し(２節)、次いで景観計画

景観計画とは、景観法第８条に位置づけられた「良好の策定状況を概観した上で(３節)、景観計画による高さ

な景観の形成に関する計画」であり、いわば景観づくり

制限の内容を定量的基準と定性的基準に分けて整理、分を進めていく上でのマスタープランである。計画には、

析し(４～７節)、今後の高さ制限に向けた課題を検討す

対象区域や景観に関わる方針とともに、建築物等に対する(８節)。

る具体的な制限事項も規定する（表１-１）。個々の建築

表１-１ 景観計画に定める事項（法８条２項）

物・工作物等に対する景観形成基準としては、「形態意匠」

必須

①対象区域

「高さ」
「壁面位置」「敷地面積の最低限度」等を規定す事項②景観形成の方針③行為の制限に関する事項
・ 届出対象行為と届出基準

1

国土交通省ホームページに記載された５２計画に、筆者が確認した３計画を追加している。
2
素案を公表した団体は、三重県、岡山県、熊本県(以上、都道府県)、札幌市、酒田市、宇都宮市、小山市、つくば市、柏市、流山市、府中市、横浜市、川崎市、葉山市、飯田市、犬山市、箕面市、豊中市、小浜市、岡山市、呉市、出雲市、宮崎市、日南市油津地区、鹿児島市(以上、市町村)などがある(筆者調べ)。

・ 景観形成基準④景観重要建造物･景観重要樹木の指定の方針
選択⑤屋外広告物の掲出等に関する制限に関する事項

事項⑥景観重要公共施設の整備に関する事項⑦景観農業振興地域整備計画の策定に関する事項⑧自然公園法の許可

表２-１ 主な高さ制限手法
法的
拘束力
の強さ

拘束力
強

高さ制限
の手法

高さ制限の内容

根拠法

用途地域

低層住居専用地域における最高限度 10m・12m 以下

高度地区

最高限度・最低限度

都市計画法 9 条
建築基準法 55 条
都市計画法 9 条
建築基準法 58 条
都市計画法 9 条・58 条
都市計画法 12 条の５
建築基準法 68 条の２
都市計画法 9 条
建築基準法 68 条
景観法(３章部分)

風致地区
最高限度
地区計画
最高限度・最低限度（建築条例あり）
景観地区

日影規制

拘束力
弱

最高限度・最低限度
一定時間以上の日影を生じさせないように建築物の形態を規制
高さや階数の制限等
高さや階数の制限等

建築協定
景観協定
地区計画
最高限度・最低限度（建築条例なし）
景観計画
最高限度・最低限度

規制の担保手法

建築基準法 56 条の２

建築確認

都市計画区域内
市街化調整
市街化区域
区域・非線引（用途地域）
き白地地域
○

×

都市計画
区域外
×

建築確認

○

×

×

許可

○

○

×

建築確認

○

○

×

建築確認

○

○

△
(準景観計画は可)

建築確認

○

○

×

裁判所への提訴等
裁判所への提訴等

○
○

○
○

○
○

都市計画法 12 条の５

届出・勧告

○

○

×

景観法 8 条

届出・勧告

○

○

○

建築基準法 69 条
景観法(４章部分)※藤井等(２００５)には高さ制限に関する各手法の詳細がまとめられている。

けられているものの、都市計画決定手続きにある公告・縦覧や都市計画審議会の議を経ることなどは位置づけられていない6。高さ制限は大きな権利制限になる可能性が

２．景観計画による高さ制限の制度的特徴

あることから、住民参加手続きが充分ではない景観計画の高さ制限に強制力を持たせなかったと見られる7。

２-１．届出・勧告制による緩やかな規制・誘導
景観計画による建築物等の規制は、届出・勧告(・変更命令)制により担保されるが、建築確認の対象とはならな

２-２．都市計画区域外にも指定可能

いために法的拘束力は弱い(表２-１)。届出がなされた計

景観計画による高さ制限の特徴の一つは、都市計画区画の内容が景観形成基準に適合していない場合、景観行

域外にも高さ制限が可能なことである。他の主な高さ制

政団体の長は基準に適合させるよう勧告することができ

限手法は、都市計画区域内（もしくは準都市計画区域）る(法１６条)。勧告にも従わない場合には、変更命令までに指定が限られている（表２-１）。都市計画区域外の農可能であり、５０万円以下の罰金を課すことができる(法１

山村地域や山林地域でも高さ制限をかける手法ができた

７条)。しかし、変更命令の対象となる要素は形態意匠のことは、農山村地域や山林地域などの自然景観を保全すみであり、高さ、壁面位置、敷地面積は勧告どまりであるためには大きなことであるといえる。
また、市街化調整区域や非線引きの白地地域においてる。その意味で、景観計画による高さ制限は建築条例を
3

定めていない地区計画と同じとも言える 。

は、風致地区や地区計画、景観地区等により高さ制限が変更命令の対象が形態意匠のみである理由としては、可能であるが、都市計画決定の手続きを経る必要がある

大きく二つ考えられる。まず一つ目は、高さや壁面位置ため、なかなか指定に踏み切れないことも考えられる。

等の制限に強制力をもたせる手法として、既に高度地区

その点、景観計画は都市計画と比べて簡易な手続きで広や地区計画等の建築確認を担保とする制度があるためで域的な指定が可能であることから、市街化調整区域や非ある。拘束力のある規制を行いたければそれらを用いる

線引きの白地地域においても積極的な活用が期待される。

4

べきという法の棲み分けの考え方があったと思われる 。
二つ目は、景観計画策定手続きが都市計画決定手続きと5比べて手薄であるためである 。景観計画策定にあたって
は公聴会の開催等住民の意見を反映させる措置が義務付
3

中井・小浦(２００５)p２１参照
中井・小浦(２００５)p１８、亘理(２００６)ｐ２４参照
5
山崎(２００７)ｐ８９参照
4

6

条例の中に、景観審議会等の第三者機関の関与を位置づける
等、必要に応じて計画策定手続きを追加することが可能である。
7
ただし通常の都市計画決定の住民参加手続きも充分ではないとの指摘も多い。小泉(２００５)によると、公告・縦覧、意見書提出、公聴会といった都市計画決定手続きは、「広い合意」や「市民合意」を図る制度が十分に存在しない｢消極的な住民参加制
度｣であり、｢住民参加システムは非常に脆弱｣と指摘している(ｐ１２２～１２３)。

表３-１ 景観計画の一覧（平成１９年８月３１日現在）
都道府県
名
北海道

景観行政
団体名

景観計画名称

都道府県・ 計画告示
市区町村 年月日

重点地区等の景観 法制定以前の
高さの
計画
独自の景観
基準の
詳細地区制度区域※１ 行政の有無
有無※６の名称
景観形成重点地区
全域○○
認定景観計画区域
全域○
×
景観計画重点区域
全域
○
×
－
全域
○
○
－
全域
○
○
－
全域
○
○
－
一部※２
×
○
重要文化的景観地区
全域
×○
景観形成重点地区
全域
×○
景観重点区域全域
×
×
特定課題対応地域・景観形成推進区域
全域○
×
景観形成促進区域
全域
×○
景観計画特定区域・景観計画促進区域
全域
×
×
景観形成重点地区
全域
×
×
特定区域
全域
○
×
特定地区、推進地区
全域○○
景観基本軸、景観形成特別地区
全域○○
景観計画重点区域
全域
○
×
－
全域
○
×
－
全域
○
○
景観推進地区全域○○
景観形成重点地区
全域
○
×
特定地区
全域
○
○
特別景観形成地区・景観形成地区
全域○○
景観まちづくり推進地区
全域○○
景観育成重点地域・景観育成特定地区全域○○
景観計画推進地区
全域○○
景観形成重点地区
全域
○
○
特別区域
全域
○
○
重点風景地区
全域○○
景観重点区域
全域○○
中山道沿道景観区域・景観計画重点区域
全域
○
○
全域
○
○
重要景観形成地区
全域○○
都市景観形成地区
全域○
×
景観形成地区
一部※３
×
○
－
全域
○
○
眺望景観保全地域
全域○○
景観形成地域・景観形成地区
一部○○
建造物修景地区・沿道景観形成地区
全域○○
景観形成推進地区・眺望保全地区
全域○○
景観形成地域
一部※４○○
都市景観形成地域
全域○
×
重点的に景観形成を図る区域
全域○○
景観形成重点区域
全域
×○
景観形成重点区域
全域○○
伝統美観保存区域・宍道湖景観形成区域
全域
×
○
－
一部※５
×
×
重点地区
全域
×
×
景観計画重点区域
一部
○
×
重点地区
一部
○
○
－
全域
○
○
－
全域
×
×
景観形成重要地区、沿道景観美化地区
全域
○
○
－
全域
○
○
景観まちづくり重点地区

東川町 東川町景観計画
市町村
H18.11.17
平取町 平取町景観計画
市町村
H19.3.19
旭川市 旭川市景観計画
中核市
H19.3.23
青森県
青森県 青森県景観計画
都道府県 H18.4.1
八戸市 八戸市景観計画
市町村
H19.7.1
青森市 青森市景観計画
中核市
H18.9.1
岩手県
一関市 本寺地区景観計画
市町村
H18.3.24
遠野市 遠野市景観計画
市町村
H19.3.15
茨城県
守谷市 守谷市景観計画
市町村
H19.3.1
群馬県
伊勢崎市 美し いせさき景観計画
市町村
H19.3.1
埼玉県
埼玉県 埼玉県景観計画
都道府県 H19.8.31
川口市 川口市景観計画
市町村
H19.3.30
八潮市 八潮市景観計画
市町村
H19.3.30
秩父市 秩父市まちづくり景観計画
市町村
H19.8.31
千葉県
市川市 市川市景観計画
市町村
H18.4.6
我孫子市 我孫子市景観形成基本計画
市町村H18.10.23
東京都
東京都 東京都景観計画
都道府県 H19.3.29
神奈川県 小田原市 小田原市景観計画
市町村
H17.12.16
秦野市 ふるさと秦野生活美観計画
市町村
H18.4.1
真鶴町 真鶴町景観計画
市町村
H18.5.1
横須賀市 横須賀市景観計画
中核市
H18.6.26
逗子市 逗子市景観計画
市町村
H18.6.30
鎌倉市 鎌倉市景観計画
市町村
H19.1.1
藤沢市 藤沢市景観計画
市町村
H19.1.12
湯河原町 湯河原町景観計画
市町村
H19.3.16
長野県
長野県 長野県景観育成計画
都道府県 H17.12.22
長野市 長野市景観計画
中核市
H19.7.25
小布施町 小布施町景観計画
市町村
H18.3.17
新潟県
新潟市 新潟市景観計画
政令市
H19.2.6
岐阜県
各務原市 各務原市景観計画
市町村
H18.3.31
高山市 高山市景観計画
市町村
H18.12.22
中津川市 中津川市景観計画
市町村
H19.7.1
静岡県
熱海市 熱海市景観計画
市町村
H19.3.22
愛知県
名古屋市 名古屋市景観計画
政令市
H19.3.30
福井県
大野市 大野市景観計画
市町村
H19.5.31
滋賀県 近江八幡市 近江八幡市風景計画
市町村
H17.7.29
大津市 大津市景観計画
市町村
H18.2.21
彦根市 彦根市景観計画
市町村
H19.6.18
京都府
京都市 京都市景観計画
政令市
H17.12.27
奈良県
橿原市 橿原市景観計画
市町村
H18.12.26
大阪府
大阪市 大阪市景観計画
政令市
H18.2.17
兵庫県
神戸市 神戸市景観計画
政令市
H18.2.1
伊丹市 伊丹市景観計画
市町村
H18.3.31
鳥取県
鳥取県 鳥取県景観計画
都道府県 H19.3.16
倉吉市 倉吉市景観計画
市町村
H19.3.30
島根県
松江市 松江市景観計画
市町村
H19.3.28
岡山県
早島町 早島町景観計画
市町村
H19.4.1
広島県
尾道市 尾道市景観計画
市町村
H18.11.17
三次市 三次市景観計画
市町村
H19.4.10
山口県
宇部市 宇部市景観計画
市町村
H19.2.1
愛媛県
宇和島市 宇和島市遊子水荷浦地区景観計画 市町村
H19.4.2
佐賀県
佐賀市 佐賀市景観計画
市町村
H19.3.5
大分県
大分市 大分市景観計画
中核市
H18.9.28
沖縄県
石垣市 石垣市風景計画
市町村
H19.4.25
浦添市 浦添市景観まちづくり計画
市町村
H19.7.1※１ 都道府県の景観計画区域は、景観行政団体の市町村区域除く。
※２ 一関市は平成 20 年度中に、景観計画区域を市全域に拡大予定。
※３ 近江八幡市は水郷風景地域と伝統的風景地域について策定済み。
※４ 神戸市は重点地区である都市景観形成地域のみを景観計画区域に指定。
※５ 尾道市は、数年後に景観計画区域を市全域に拡大予定。
※６ 高さに関する基準とは、建築物の高さや規模の基準を、景観法８条３項に基づく行為の制限に関する事項として位置づけたもの。

全域であったからという行政の継続性、連続性の確保が

３．景観計画の策定状況多く見られる。また、行政区域全域が景観誘導を図るべ
平成１９年８月３１日時点の景観計画の策定状況をまとき地域であることも理由の一つとして考えられる。逆に言うと、景観上重要でない場所、計画を策定する必要でめたものが前頁の表３-１である。

はない場所をあえて特定することは困難であったためと思われる。

３-１．景観計画策定団体
平成１９年８月３１
日時点で告示されである（表３-１）。
内訳は、都道府県が５、市町村が５０

団体の種別
都道府県
政令市
中核市
その他市町村合 計
市町村

た景観計画は５５

数
5
5
5
40
55

割合
9.1％
9.1％
9.1％
72.7％
100.0％

定以前の景観行政の取組状況を見ると、約３／４が独は７あるが、これらの団体では重点的に取り組むべき地域のみに限定して景観計画区域としている例が多い。近
江八幡市は、市域を①湖畔風景地域、②水郷風景地域、③田園風景地域、④伝統的風景地域、⑤街道風景地域、⑥市街地風景地域の６つ地域に区分し、現時点では水郷風景地域と伝統的風景地域9が景観計画区域に指定されである(表３-２)。
また、景観法制

一方、景観計画区域を行政区域の一部としている団体

表３-２ 団体種別景観計画の数

表３-３ 法制定以前の景観行政の実績
景観行政実績の有無
独自景観行政実績あり
独自景観行政実績なし
合 計

数
割合
42 76.4％
13 23.6％
55 100.0％ている。今後、段階的にその他の地域も景観計画区域に加えていくとのことである。
３-３．重点地区等の設定
景観計画区域

自の景観条例やマ
スタープランに基づいて景観行政に取り組んでいた団体の中でもとりわである(表３-３)。法制定以前の運用実績が、比較的早い

け重点的に取り段階での景観法への移行・活用につながったと思われる。

組むべき地区を一方、景観法制定以前に独自の景観条例等を制定して重点地区として

表３-５ 重点地区制度
重点地区制度の有無
重点地区制度あり

数
44

割合
80.0％

うち重点地区指定済み
うち重点地区未指定

30

54.5％

14

25.5％

重点地区制度なし
合 計

11
55

20.0％
100.0％

いなかった団体の指定の背景を見ると、
川口市、
八潮市、

指定する制度を守谷市、倉吉市等については、緊急を要する景観上の課設けている計画

題が存在し、これに対応する必要から景観計画を策定しが４４(８０．０％)ある（表３-１、表３-５）。既に重点地区ている。川口、八潮、守谷の三市は、高層マンションのの地区指定を行い、詳細な方針や基準を設定したものは増加に伴う景観紛争が大きな課題となっているようであ３０(５４．５％)である。

8

る 。倉吉市は、農地の開発や過度な屋外広告物、農地の荒廃地といった問題が背景にあった。

３-４．景観形成基準(法８条２項３号、法８条３項２号)

また、独自の景観条例は制定していなかった自治体の建築物等の建設等に関わる行為を制限する際の基準

中には、都道府県の景観条例に基づく諸制度を活用して（景観形成基準）としては、「形態意匠」、「高さの最高限

いた自治体も見られる。

度･最低限度」「、壁面の位置」「敷地面積の最低限度」、、｢その他景観形成上必要なもの｣を定めることができる(表３３-２．景観計画区域-６)。

景観計画の対象区域(景観計画区域)を見ると、４８(８７．３％)

表３-６ 景観形成基準の項目
景観法の景観形成基準の項目（法８条３項２号）
高さの最高限度又は最低限度
壁面の位置の制限
敷地面積の最低限度
形態又は色彩その他の意匠
そ の他良好な景観形
成のための制限の計画が、行政区域全域を景観計画区域としている(表３-４)。全域とした理由としては、従前の景観条例の対象範囲が行政区域

表３-４ 景観計画区域
団体の種別
数
割合
行政区域の全域
48
87.3％
行政区域の一部
712.7％
合 計
55 100.0％8

八潮市、守谷市は、つくばエクスプレスの沿線に位置し、マンション建設が特に顕著な地域である。八潮市では平成１９年３月に都市計画の高度地区を併せて指定し、高層マンションの建設を抑制している。また、同じつくばエクスプレスが通るつくば市でも平成１９年３月に高度地区を指定し、景観計画が平成１９
年１０月１日に告示・施行予定である。

9

各計画で該当する項目①「高さ」「規模」等②「壁面位置」「配置」等③「敷地面積」等④「形態意匠」「材料・素材」「形状」等⑤「色彩」⑥「植栽」「空地」｢外構｣ 等｢伝統的風景地域｣における｢伝統的風景計画｣は平成１９年１０
月１日施行予定。

景観形成基準の設定状況を見たものが図３-１(区域全４．景観計画における高さ制限の概況

10体)、図３-２(重点地区)である 。
「色彩」は全ての計画で設定されている(重点地区も１

景観法８条３項２号に基づく景観形成基準の中に高さ００％)。次いで「形態意匠(色彩以外)」(全域８０．８％・重や規模に関する基準を設定している計画は３９(７２．２％)

点地区８２．８％)、「その他(植栽・空地等)」(全域７８．８％・である（表４-１）。

重点地区５８．６％)、「壁面位置・配置」（全域７６．９％・重表４-１ 高さに関する基準の有無「高さ」に関する基準の有無
高さの基準がある計画
高さの基準がない計画
計点地区７２．４％）、「高さ・規模」（全域６９．２％・重点地
区６５．５％）が続く。敷地面積を設定した計画はほとん
どなく、全域、重点地区ともに２計画にとどまる。

数
39
15
54

割合
72.2％
27.8％
100.0％

基準を、数値基準で表現した定量的基準と、文言で表現した抽象的な定性的基準に分けて見ると、
「色彩」
と
「高
さ・規模」
は定量的基準の割合が高く半数以上を占める。
色彩の定量的基準はマンセル値によるものであり、高さの定量的基準については次章で説明するように地盤面からの高さ（地上高さ）がほとんどである。重点地区はエリアが限定的で景観の重要度も高く、定量的な基準が定
めやすいためか、定量基準の割合が全域より高くなる。
定量・定性基準併用

定量基準のみ定性基準のみ４-１．高さに関する基準を設定した計画の特徴
高さに関する基準を設けている計画を、定量的基準と定性的基準に分けて見てみる。景観法運用指針では、「景観形成基準は、法第１６条第３項の勧告（中略）の基準となるものであることから、可能な限り客観的な基準とすることが望ましい」としているが、客観的な定量基準で高さ制限値を規定した計画は、３９のうち約６割の２５で、定性的基準のみを規定したものが１４（３６．８％）に及ぶ(表４-２)。実態としては、定性的な基準のものが比較的壁面位置・配置

36.5%

17.3%

15.4%

高さ・規模

3.8%
13.5%

計69.2%

多いことがうかがえる。
表４-２ 基準の種類別計画数

計76.9%

59.6%

3.8%

形態意匠（色彩以外）

基準の種類

計3.8%

敷地面積
9.6%

71.2%
42.3%

色彩

23.1%

その他 7.7%
N=52

計80.8%

計78.8%

71.2%

0%

20%

計100%

34.6%

40%

60%

80%

100%

図３-１ 景観形成基準（全域）

定量・定性基準併用
高さ・規模

20.7%

壁面位置・配置17.2%

敷地面積 6.9%

27.6%
20.7%

その他
N=29

定性基準のみ計65.5%
計72.4%

計82.8%
31.0%

34.5%
44.8%

20%

該当自治体
青森市、守谷市、川口市、鎌倉市、長野市、小布施町、新潟市、各務原
定量・定性
１５ 38.5％
市、中津川市、彦根市、橿原市、鳥
基準併用
定量基準
取県、松江市、宇和島市、石垣市を設定
東川町、一関市、横須賀市、真鶴
定量基準
１０ 25.6％ 町、湯河原町、熱海市、高山市近江
のみ
八幡市、早島町、神戸市
青森県、八戸市、遠野市、我孫子
市、東京都、藤沢市、長野県、名古定性基準
１４ 35.9％
屋市、大津市、京都市、大阪市、倉のみ
吉市、佐賀市、浦添市、
計
３９ 100.0％

分類すると、以下に示すように大きく５つのタイプに分
69.0%

13.8%

割合

また、高さに関する基準の設定エリア等の特性により

計6.9%

34.5%

0%

17.2%
34.5%

3.4%
形態意匠（色彩以外） 10.3%
色彩定量基準のみ

数

40%

60%

計100%

けることができる（表４-３）。
①ゾーニング型

計58.6%

これは区域全体を用途地域や指定容積率、土地利用等

80%

により区分し、区分ごとに定量基準を設定したタイプで100%

図３-２ 景観形成基準（重点地区）ある。
川口市は、用途地域と容積率に対応した高さ制限値を10５５の計画のうち、北海道平取町のみが建築物・工作物に関する行為を届出対象行為から除外しているため、景観形成基準は設定されていない。平取町の届出対象行為は「木竹の植栽又は伐採」「水面の埋立又は干拓」に限定している。

設定している（表４-４）。住居系用途地域は１６ｍ、２２ｍ、商業系は２２ｍ、３８ｍ、４５ｍ、工業系は２２ｍ、３１ｍ、市街化調整区域は１０ｍ、１６ｍとしている。

表４-３ 高さに関する基準の設定方法による分類
基準の種類

タイプ

定量基準
(定量・定性
基準併用又
は定量基準
のみ)

定性基準
のみ

数

割合

タイプの概要用途地域や容積率、土地利用ごとに高さ制限値を設定。
数値基準を補完する定性基準を規定するものもある。

①

ゾーニング型(用途・土地利用別)

８

20.5%

②

重点地区限定型

１５38.5%

全域は定性的基準で、一部地域
や重点地区に限定して定量的基
準を設定。

③

都市計画補完型

２5.1%

高さ制限は高度地区や風致地区等の都市計画が基本で、その指定区域外に定量的基準を設定。

④

定性基準限定型

１４

35.9%

定性的・文言的な表現による方針的な基準のみを設定。

３９

100.0%

該当団体
東川町、一関市、川口市、真鶴町、湯河
原町、各務原市、高山市、早島町※高山市は重点地区においてさらに詳細な基準を設定。
青森市、守谷市、鎌倉市、横須賀市、長野市、小布施町、中津川市、近江八幡
市、新潟市、彦根市、神戸市、鳥取県、松江市、宇和島市、石垣市
熱海市、橿原市※橿原市ではさらに市全域に定性基準を設定。
青森県、八戸市、遠野市、藤沢市、我孫子
市、東京都、長野県、名古屋市、大津市、京都市、大阪市、倉吉市、佐賀市、浦添市

表４-４ 川口市の高さ制限値
通常
用途地域

第一種中高層住居専用地域

特例許可による緩和後

指定
容積率

高さ制限値

150%

16ｍ

幅員 15ｍ以上の幹線道路に接する敷地接道幅員
15ｍ以上22ｍ未満

接道幅員
22ｍ以上

22ｍ

31ｍ

再開発を促進すべき地区
敷地面積
敷地面積 敷地面積
1500 ㎡以上 2000 ㎡以上 5000 ㎡以上―――

第一種中高層住居専用地域

―

―

―

第二種中高層住居専用地域

―

―

―

―

―

―

―

50ｍ

―

第一種住居地域

200%

22ｍ

22ｍ

31ｍ

第二種住居地域
準住居地域

―

―

―

近隣商業地域

200%

22ｍ

31ｍ

38ｍ

―

―

100ｍ

近隣商業地域

300%

38ｍ

―

―

100ｍ

―

―

商業地域

400%

45ｍ

―

―

100ｍ

―

―

準工業地域

200%

31ｍ

31ｍ

38ｍ

50ｍ

―

工業地域

200%

31ｍ

31ｍ

38ｍ

―

―

―

工業専用地域

200%

22ｍ

31ｍ

38ｍ

―

―

―

市街化調整区域

100%

10ｍ

―

―

―

―

―

市街化調整区域

200%

16ｍ

―

―

―

―

―

各務原市は、まず景観特性ごとに設定した４つの風景

１９ｍ・２２ｍ・３１ｍ、里山景観重点区域１０ｍ）。また、

区域（森の風景区域、川の風景区域、田園と歴史の風景

都市計画区域外のうち、奥飛騨温泉郷地域は２２ｍとして区域、まちの風景区域）に区分し、各風景区域をさらにいる。

用途地域に分けてそれぞれ高さ制限値を規定している。

都市計画区域外に指定したものとして高山市以外にも

市街化調整区域にも高さ制限値を規定しているが、近隣

東川町と一関市がある。東川町は町全域が都市計画区域

商業地域と商業地域や航空自衛隊岐阜基地には定めてい外であり、土地利用により地域を区分し高さ制限値を設ない。

定している（１０ｍ・１３ｍ・１６ｍの３種類）。また、世高山市の場合は、全域にほぼ一律の基準を設定し、必界遺産の登録を目指している平泉地域の一部である一関

要に応じて個別地区ごとに基準を詳細化する方法を取っ

市（本寺地区）は、地域をコアゾーンとバッファゾーンのている。まず都市計画区域内を２２ｍ、都市計画区域外を２種類に分け、１０ｍと１３ｍの２種類を設定している。

１６ｍとし、その上で、重点地区において厳しい値を設定

また、川口市と各務原市では、「周囲の景観との調和にしている（城下町景観重点区域１３ｍ・１６ｍ、風致地区

配慮する」といった定性的基準を併せて規定し、数値基景観重点区域８ｍ・１０ｍ、中心商業景観重点区域１３ｍ・準を補完していることが特徴である。

②重点地区限定型

ためと思われる11。ただし、このうち、埼玉県、秩父市、全域に対しては、定性的な文言による基準で広く網を八潮市、小田原市、逗子市、伊丹市の６自治体は、高さかけて、歴史的な街並みの残る地区や良好な自然景観がに関する指針や配慮事項を、景観形成基準としてではな形成された地域や重点地区など、景観上重要な地区に限

く景観形成方針の中に位置づけている。その内容は他の定して定量的な基準を上乗せで規定したものである。

自治体が定性的基準として規定しているものとほぼ同様

ただし、中津川市は全域に対して高さに関する基準はの内容である（定性的基準の内容について６章参照）。こ設定せず、中山道沿道景観区域と景観計画重点区域にのれらの指針は法に基づく勧告基準ではないが、高さに関

み定量・定性基準がかけられている。

する詳細な方針や指針を示すことで、自主的な配慮を促す形をとっている。

③都市計画補完型

また、八潮市、小田原市は既に高度地区を指定しておこのタイプに該当する熱海市と橿原市は、基本的に高り、高さ制限は高度地区等の都市計画、それ以外の形態

度地区等の都市計画により高さ制限を行っているが、高意匠は景観計画との棲み分けをしている。また、尾道市

度地区の指定ができない市街化調整区域や非線引き白地

は重点地区を景観地区に指定し、高さ制限を行っている。

地域を対象に、景観計画で高さ制限をかけている。
橿原市は、市街化調整区域のみを対象に高さ１５ｍの定量的基準を設定し、これに併せて「隣接敷地との連続性

５．高さに関する定量的基準の内容が保たれるボリュームとする」との定性基準を市全域対象に設定している。熱海市は高度地区と風致地区が全域的に指定されているため、高さ制限のかかっていない非定量的基準がある２５の計画を対象に、高さの表現方法、
指定範囲、適用除外等の特例事項について見てみる。

線引きの白地地域に２１ｍの高さ制限が景観計画で指定されている。

５-１．定量的基準の表現方法
定量的基準の表現方法としては、①地上高さ、②階数、⑤定性基準限定型
これは、高さに関する基準を定性的・抽象的な文言の③標高、④D/H（街路幅員/沿道建物高さ）、⑤道路斜線が見られる(図５-１、図５-２、表５-１)。

みで表現しているタイプである。このタイプを選択した

地上高さ

階数

標高

D/H

理由としては、１）定性基準を出発点に今後詳細な定量

H(建物高さ)基準を検討していく、２）景観計画による高さの基準は
あくまで配慮事項と割り切っている、３）定量基準によ道路斜線

D(街路幅員)道路

地盤面

る高さの制限は都市計画等の他の手法で行う、のいずれかに区分される。京都市は、高度地区、景観地区、風致標高 0m

図５-１ 高さの定量基準の種類

地区等の都市計画が大部分に指定されているために、３）に該当する。

21（84.0%）

地上高さ

青森県、東京都、長野県といった都道府県もこのタイ

地上高さ(最低限度）

プに該当するが、都道府県はあくまで広域的な方針・指2（8.0%）

針の設定を担い、詳細な定量基準は今後景観行政団体に階数なる市町村が設定すべきと判断しているのであろう。

標高1（4.0%）

D/H

1（4.0%）

道路斜線

1(4.0%)

４-２．高さに関する基準が未設定の計画の特徴
景観法８条３項２号に基づく景観形成基準の中に、高8（32.0%）Ｎ＝25

さや規模に関する基準を規定していない計画の数は、１５0%（２７．８％）ある。多くは、色彩など限られた項目のみを

図５-２ 高さの定量基準の設定状況

景観形成基準として規定しており、かつ定量的・客観的な基準としている。この理由としては、抽象的な内容の定性的基準では実効性のある運用ができないと判断した

11

20%

40%

60%

80%

100%

小田原市都市部長の藤川氏は、景観形成基準の項目を限定し、客観的なものに絞り込んでいる理由として、「申請者の異論を拝して必要な場合には果断に行政罰付きの命令等が出せるようにするなど運用の確実性を確保するため」(藤川(２００６)p７４)と説明している。

表５-１ 定量的基準の一覧

基準設定
のタイプ

団体名

一関市
湯河原町
東川町
川口市
ゾーニング
型

真鶴町
各務原市

高山市

早島町
鎌倉市

長野市

近江八幡
市
松江市
青森市
新潟市

重点地区
限定型

神戸市
鳥取県
彦根市
宇和島市
石垣市
守谷市
小布施町

中津川市

横須賀市

熱海市
都市計画
補完型
橿原市

種類

内 容

指定範囲等

地上高さ・階数 10m・13m 以下、2 階以下 コアゾーン・バッファゾーンに区分。
用途ごとに設定。建築物の地上に接する
15m ・ 18m ・ 21m ・ 24m 以
地上高さ・階数
最下部の部分からの階数。全てが地下に下、5 階以下含まれる階は含まない。
地上高さ10m・13m・16m 以下
土地利用ごとに分類。
10m ・ 16m ・ 22m ・ 31m ・ 用途地域と容積率ごとに高さを設定。緩和
地上高さ
38m・45m 以下
規定あり。
地上高さ
10m・12m・15m 以下
土地利用ごとに分類。屋根は傾斜屋根
10m・13m・20m・25m・45m 用途地域・容積率や景観類型ごとに高さ地上高さ以下を設定。特例措置あり。
都市計画区域22m、それ以外16m。都市計画
16m・22m 以下
区域内には4つの景観重点区域を設けてより（ 重点地区に 8m ・ 10m ・
詳細に高さを設定。また都市計画区域外のう地上高さ13m・16m・19m・22m・31m
ち奥飛騨温泉郷地域も詳細な高さを設定。適以下）用除外規定あり。
地上高さ
15m 以下全域に指定。
D/H は一般住宅地区域、沿道住宅地区
D/H
D/H＝1～1.5・D/H＝1
域のみに指定。
地上高さ・階数 4 階建て以下、12m 以下 地上高さと階数は特定地区のみに指定。
12ｍ・15ｍ、2 階以下・3 階 善光寺周辺地区、大門町南景観計画推進
地上高さ・階数 以下、前面道路の中心線 地区、松代町景観計画推進地区のみに指・道路斜線 までの水平距離の 6/10 に 定。階数は景観計画推進地区のみ。道路
斜線は大門町南地区のみ。
1.6m を加えた斜線内
10m 以下、2 階以下原則
水郷風景地域に指定。社寺の改築は適用
地上高さ・階数 （一部 5m 以下、１階以下除外。
原則）
地上高さ・階数 12m 以下かつ 3 階建て以下 伝統美観保存区域のみに指定。
自然景観エリア主要道路沿線のみに指地上高さ13m 以下定。
特別区域（信濃川本川大橋下流沿岸地
地上高さ
50m 以下区）のみに指定
地上高さ10m・13m・15m 以下
都市景観形成地域のみに指定。
地上高さ
9m・ 13m ・15m ・17m ・20m
都市景観形成地域のみに指定。
（最低限度） 以上
地上高さ
13m・20m 以下
大山景観形成重点区域のみに指定。
景観形成地域・景観形成地区のみに指10 ｍ 以 下 、 12m ・ 15m ・定。社寺等の伝統的様式による建造物は
地上高さ
20m・30m 以下原則
適用除外。
地上高さ
13m 以下原則全域に指定。
地上高さ
7m・10m 以下原則
自然風景域・農村風景域のみに指定。
地上高さ
9m 以上
景観形成重点地区に指定。
（最低限度）
景観形成重点地区のみに指定。規模は１
階数
2 階以下
低専の基準に準ずるとも規定。
景観計画重点地区のみに設定。中山道に面する 3 階以上の部分は 0.9m 以上セット
階数
2 階以下原則バック。隣接する建築物の 1 階の軒の高さを統一。
48.8ｍ以下・44.4m～48.8m・
中央公園眺望景観保全区域内を 5 つの区
標高37.6m ～ 44.4m ・ 34.0m ～域にわけ高さ制限値を設定。
37.6m・23.0m～34.0m
21m 以下は高度地区、風致地区による高地上高さ21m・60m 以下
さ制限がかかっていない区域に設定。60m
以下は重点地区。
市街化調整区域(既存の高さ制限が無い
地上高さ
15ｍ以下
区域）のみに指定。勾配屋根強化型のため、軒高は 12m 以下。

都市計画区域
市街化調
都市計画
市街化区
整区域・非
区域外
域(用途地
線引き白
域)
地地域
○
○

○
○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○
○
○

○
○
○

○

○
○
○
○
○

○
○
○

○
○

○

○

○

○

○

○

①地上高さ
地上高さは、地盤面からの絶対高さであり、定量基準

め、これは「変更命令」の対象となり、強制力を持った規制が可能となっている。

のうちこの「地上高さ」が大部分を占めており、最高限度と最低限度を併せると９割を超える(図５-２)。

③標高

なお、橿原市は高さ１５m 以下の制限であるが、軒高は「標高」は唯一横須賀市で用いられているが、これは１２ｍ以下に制限することで、勾配屋根の建物を誘導して中央公園から海への眺望を保全するために、視点場と視いる12。

対象である海に挟まれたエリアを「中央公園眺望景観保

高さの最低限度として地上高さの基準を規定している全区域」に指定し高さ制限をかけたものである（図５-

自治体が２つあり、守谷市の景観形成重点地区と神戸市

３）。
地形の高低差が大きい場所で眺望景観の保全を行うの都市景観形成地域の一部で設定されている。

場合は、標高を用いた方が確実である。なぜなら、仮に高さの基準を地盤面からの高さ（地上高さ）にすると、②階数「階数」は、「地上高さ」に次いで多く３２．０％である。

地盤の標高が高い場所に立つ建物は突出してしまい、眺望が阻害される可能性があるためである。

一関市、小布施町、中津川市、近江八幡市、松江市など

基準に「標高」を用いた例としては、景観計画ではなの歴史的街並みや農村集落地区など、主に２、３階建て

いが、京都市の眺望景観創生条例14や、小田原市の高度の低層の街並みが既に形成された重点地区における使用

地区での特例許可による適用緩和時の基準として用いらが多い。

れている15。

湯河原町では、大部分のエリアが地上高さ(１５ｍ・１８
ｍ・２１ｍ・２４ｍ)であるが、一部地域のみ階数（５階）で表現している。このエリアには斜面地が多く、いわゆ
る「地下室マンション」が建設されてきたことが階数指定の背景にある。地下室マンションとは、建築基準法の地下居室の容積率不参入規定を使って、傾斜地、斜面地に建設されるマンションであり、地盤面を斜面の上に設定し、地盤面以下の部分の容積率を不参入とすることで

図５-３ 横須賀市中央公園眺望景観保全区域の高さ制限

実質的な容積率を大きくする手法である。地下室と言っ（出典：横須賀市ホームページ）ても見かけの上では地上に露出しているため、実際の建物は周辺から突出した高さになる。湯河原町ではこうし④Ｄ／Ｈ（＝道路幅／高さ）た地下室マンションを予防するために、地盤面を「建築Ｄ／Ｈは、街路幅員（Ｄ）と沿道建物高さ（Ｈ）との物の地上に接する最下部の部分」と定義し、その地盤面関係から見た相対的な高さの基準である。街路空間の囲からの階数を５階以下としている13。

まれ感を示す指標であり、圧迫感にも影響する。Ｄ／Ｈ

階数と地上高さを併用したものもあり、鎌倉市の特定＝１の時に、高さと幅との間にある均整が存在し、それ地区、長野市の景観計画推進地区、近江八幡市の水郷風より大きくなると徐々に以上に囲まれ感がなくなり、Ｄ景地域、松江市の伝統美観保存区域が該当する (例：高／Ｈ＝２を超すと広々とした感じとなる16。景観計画のさ１２m 以下かつ階数３以下等)。

中では鎌倉市のみが用いているが、一般住宅地区域と沿

なお、一関市や近江八幡市では、階数を「高さ」の項
目ではなく「形態意匠」として位置づけている。そのた道住宅地区域においてＤ／Ｈ＝１～１．５の値を設定している。

12

橿原市を含む奈良県内の市町村の多くで高度地区が指定されているが、県内の大部分の市町村で、この勾配屋根型の高さ制限を用いている。同様の高度地区として佐賀県唐津市がある(大澤(２００６)
ｐ７７～７８参照)。
13
階数指定のもう一つの理由は、温泉街である当該地域に多く立地する旅館建物に対応するためである。つまり、旅館建物は、一階部分の階高を高くして、広いエントランス空間を確保する必要があるため、高さ制限値を当初想定した１５ｍとすると、５階建ての旅館が建設できなくなることから、地上高さではなく階数としたとのことである。

14

境内や庭園からの借景や水辺・通りからの眺望を保全するために、３８の眺望を指定し、眺望空間保全区域においては、眺望を遮らないように、標高により高さ制限値を設定している(条例は平成１９年９月に施行予定)。
15
小田原駅周辺地区には高さ３１m の高度地区がかかっているが、小田原城の天守閣より高い建築物が立地できないようにするために、高度地区の適用緩和の条件として、建築物最上部の「標高」が６８．３m 未満となっている。
16
芦原(１９９０) ｐ６９参照

②景観・市街地環境形成に寄与する計画に対する緩和⑤道路斜線
道路斜線は、唯一長野市が善光寺参道の大門町南景観

景観や市街地環境の形成に寄与する計画に対する緩和

計画推進地区において用いられている。これは、前面道としては、川口市、長野市、高山市、石垣市などが該当

路の中心線に人が立って沿道の建物を見た時に、角度６する。川口市は、緩和の条件を数値基準として明示して／１０の斜線の範囲内に建物が収まるようにしたものでおり、接道幅員が一定以上の場合や、再開発区域で敷地ある（図５-４）。

面積が一定規模以上の場合において、高さ制限値の緩和措置を設けている（４節の表４-４）。商業系用途地域かつ容積率３００％・４００％の地域で、敷地面積１,５００㎡以上であれば、従来３８ｍ・４５ｍであるものが１００ｍまで緩和される。
一方、長野市、高山市、石垣市の適用除外の条件としては、「市長がデザイン景観上支障がないと認めるもの」「住環境の保全や良好な景観形成に配慮されていると市長が認めるもの」「良好な景観の形成のための方針に則り、かつ、周辺の自然風景と調和するように工夫された場合」
等、明示的な基準は事前に設定されていない。
③社寺建築の適用除外

図５-４ 長野市大門町南景観計画推進地区の道路斜線制限の基準（出典：長野市景観計画）

社寺等の建造物の適用除外としては、長野市、近江八幡市、彦根市が該当する。そもそも高さ制限の目的の一
つは、地域の重要な景観資源である社寺建築を引き立たせることにあると考えると当然の措置と言える。

５-２．高さ制限の適用除外・緩和措置
定量的基準による高さ制限では、適用除外や緩和措置

５-３．指定範囲（都市計画区域との関係）17を設けている例も見られる 。これは、１）既存不適格

高さ制限の指定範囲を見ると、市街化区域に指定して建築物の建替えに対する適用除外、２）景観形成や市街いる都市が１５ (６０．０％)であるが、市街化調整区域や非地環境の形成に寄与する開発に対する緩和、３）社寺等

線引きの白地地域も１５自治体 (６０．０％)に及ぶ(図５-の建造物の適用除外、の３種類に大別される。

５)。都市計画区域外も６自治体(２５.０％)あり、東川町と一関市は景観計画区域の全域が都市計画区域外である。

①既存不適格建築物の建替え時の適用除外

このことから、市街化調整区域（･非線引き白地地域）や既存不適格建築物の建替えの適用除外としては、横須

都市計画区域外など、一般の都市計画手法による高さ制

賀市、各務原市、高山市等が該当する。ただし、建替え限が実施しにくい場所において、景観計画による高さ制

可能な高さには限度を設けられている。横須賀市は、既限が活用されていることがわかる。

存の高さ及び容積の範囲内での建替えを認めているほか、各務原市では既存建物の高さを超えない範囲で建替えが可能とし、同階数の建替えでやむをえない理由がある場

市街化区域(用途地域）

15(60.0%)

市街化調整区域（非線引き白地地域）

15(60.0%)

合は、既存建物高さの若干の超過も認めている。高山市
は基準に適合しない部分を増加させない範囲での建替えが可能である。適用除外の条件に若干の違いはあるものの、概ね既存の建築物の高さを超過しないことが共通し都市計画区域外

6(24.0%)Ｎ＝25た条件となっている。
0%17

高さ制限の適用除外・緩和措置は、高度地区において同様の措置を設けている例が多い(大澤(２００６)ｐ８１～８５参照)。

20%

40%

60%

図５-５ 指定範囲と都市計画区域との関係（定量基準採用の自治体のみ）

80%

100%

６．高さに関する定性的基準の内容
上記の分類に基づいて集計すると、最も多いのは｢街並定性的な高さの基準を設定している２９の計画を対象に、高さの表現方法等を見てみる。

み・スカイラインの調和｣（５８．６％）である(図６-１)。
これは、周辺の街並みやスカイラインとの「協調」
「連続
性の確保」
「調和」を求めるものである。

６-１．基準の表現方法

次いで、｢山・緑地への眺望｣が４８．３％に及ぶ。これ

定性的基準は、景観形成の目的によって表現された、は、地域のランドマークとなっている特定の山や山並み

いわば性能規定的な基準である。具体的には、「眺望景観への眺望が確保できるように、建物高さを抑えるものでの確保」、「自然景観との調和」、「街並み景観の保全・形

ある。

成」
、
「周辺との調和」、「その他」の５つに大別され、ささらに｢周辺景観との調和｣(４４．８％)、｢圧迫感の軽減｣

らに細分化すると、計 13 種類に分類できる（表６-１、(３４．５％)が続くが、これは積極的な街並み形成を意図し

表６-３、参考資料２参照）。

たものというよりは、周辺のスケール感に配慮し、著しく突出した高さや規模をもつ建物の建設を予防するもの

表６-１ 高さの定性的基準の種類
種 類
眺望一般
山・緑地への眺望

基準の主な内容
・ 眺望を確保・阻害しない・ 山への眺望を確保・阻害しない・ 稜線を確保・阻害しない
眺望景観
・ 湖、海、川への眺望を確保・阻害
湖、海、川へのの確保
しない
眺望・ 水際線を確保・阻害しない
歴史的街並み ・ 天守閣への眺望確保・阻害しないの眺望
・ 庭園からの眺望確保・阻害しない
自然景観一般 ・ 自然景観の保全・調和
自然景観
田園景観
・ 田園景観・農村景観との調和との調和
樹木との調和 ・ 隣接する樹木の高さを超えない街並み・スカイラ ・ 街並み・スカイラインの連続性・協
街並み景観
インの調和
調・調和を図るの保全・形成 軒線、軒高の ・ 軒線の連続性・協調を図る
統一
・ 周囲の景観との調和を図る・著し
周辺景観とのく突出しない。
周辺との調和
・ 周囲の景観資源との調和を図る
調和
隣接敷地との ・ 隣接敷地との調和・連続性を図る
調和
・ 圧迫感・威圧感を軽減、与えない
圧迫感の軽減その他ようにする。
高さの最低限度 ・ 量感のある規模とする
眺望保全一般眺望景観

14(48.3%)

3(10.3%)

歴史的街並みの眺望
自然景観一般の抽象的な基準の中でも、具体的なものから抽象的なものに選り分けることができる(表６-２)。例えば、眺望景観の確保に関する基準を見ると、「眺望点からの見え方に配慮する」という表現があるが、どの程度の高さであれば眺望に配慮したことになるのかがわかりにくいが、「山の稜線を切らない」「水際線を妨げない」といった表現であれば具体的にどの程度の高さにすればよいかイメージしやすい。
他にも、街並み・スカイラインの保全・形成に関する基準として「街並み・スカイラインの連続性に配慮する・
協調を図る」といったものが多いが、「低層にする」「中層を基調とする」のように表記し、具体的な高さが分かるようにしている例も見られる。
表６-２ 高さの定性的基準の具体性による違い

3(10.3%)5(17.2%)

街並み 街並み・スカイラインの調和
景観
軒線、軒高の統一

17(58.6%)3(10.3%)

周辺景観との調和

自然景観と
の調和
街並み景観
の保全・形成13(44.8%)2(6.9%)

隣接敷地との調和

11(34.5%)

圧迫感の軽減その他

定性的な基準は抽象的で曖昧な内容である。しかし、そ

眺望景観の
確保

9(31.0%)田園景観
樹木との調和周辺との調和

参考資料２の定性的基準の一覧を見ても分かるように、

4(13.8%)

湖、海への眺望

自然景観

６-２．基準の『具体性』による違い

基準の
具体性
定性基準
の種類

7(24.1%)

山・緑地への眺望である。

1(3.4%)

高さの最低限度
0%

20%

Ｎ＝29
40%

60%

周辺との
調和

80%

その他
図６-１ 定性的基準の設定状況（重複あり）

抽象的「眺望を妨げないよう調和を図る」「眺望点からの見え方に配慮する」等「自然景観との調和を図る」等「街並み・スカイラインの 連続性・ 協 調を 図る」「急激なスカイライ
ンの変化を避ける」等「周辺との調和」｢スケール感の継承｣「著しく突出しないようにする」等「威圧感・圧迫感を軽減させる・与えない」等

具体的「山の稜線を切らない」「 水 際線を 妨 げ な い 」「天守閣の眺望を阻害しない」等「隣接する樹木の高さを超えない」等｢低層(中層)を基調とする｣等－｢圧迫感を与える中高層建築物は避ける｣ 等

６-３．基準の表現の『強さ』による違い

また、行政に対する住民等からの批判を避けることも定性的な基準を見ると、表現の「強さ」も様々である。

理由として考えられる。もし明確で強い表現の基準であ

例えば、「～確保する」または「～阻害しないようにする」

る場合、届出された計画が基準に適合していなければ、と言い切る規制色の強い表現のものだけでなく、「～配慮

行政は基準に適合するように働きかけ、なおも届出者がする」「～留意する」「～努める」「～工夫する」「～極力適合した内容に変更しない場合には勧告をする必要があ減らす」といった努力を促すような弱い表現も多く見らる。基準に不適合であるにも関わらず勧告しないのであれる。

れば、これは行政の不作為とみなされてしまう。したがこの理由は、景観計画による高さ制限を『規制』ではって、あくまで景観計画を緩やかな誘導手法と位置づけ

なく、あくまで『誘導』手法と捉えているためと思われている自治体にとっては、あらかじめ基準を努力義務、る。つまり、基準は守るべき基準というより、建築計画

配慮事項のような弱い表現にすることで、そうした批判を考える際の一助となる『配慮指針』や『目安』としてを避ける必要があったのだと思われる。

位置づけているためではないかと考えられる。
表６-３ 定性的基準の一覧
眺望景観
団体名

眺望保 山・緑地 湖、海の全一般 の眺望

青森県

○

青森市

○

八戸市
遠野市

眺望

歴史的
街並みの
眺望

自然景観
一般

自然景観

街並み景観

田園

街並み・ 軒線・軒

景観との
調和

樹木との
調和

○

○
○

スカイライ 高の統
ンの調和

一周辺との調和その他

周辺景観 隣接敷地 圧迫感との調和 との調和

の軽減

○

○

○

○

○

○
○

○

川口市

○
○

東京都

○

鎌倉市

○

○

○

○

○

守谷市

我孫子市

定量基準
併用の有
無

○
○

○

○

○
○

○

○

○

○
○

藤沢市

○

○

○

○

○

○

長野県

○

○

○

○

○

○

○

長野市

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

小布施町
新潟市

○

○

各務原市

○

○

中津川市

○

名古屋市
大津市

○

彦根市

○

○

○

○

○

○

○

京都市

○

○

橿原市

○

○

大阪市
○

倉吉市

○

○
○

○

浦添市

○

○

○

○

○

○

○
○

○

佐賀市
石垣市

○

○

鳥取県

松江市

○
○

○

○

○

○

○
○

○
○

○

○
○

○

７．運用手続き上の工夫

届出前における事前相談や事前協議を行っており、その必要性が認識されていることがわかる。

前節で見たように、定性的な景観形成基準は、いわばしかし、大部分は任意で実施しており、事前協議を条詳細化された方針のような内容であり、基準としては抽例の中に位置づけて実施している自治体は表７-１に示象的であるものが多い。そのため、定性的な基準の適合

す１０自治体のみである。条例に位置づけている自治体の性の判断を建築確認のように機械的に行うことはできな

ほとんどは、景観法に基づく届出に先立って協議を行う

い。必然的に行政の裁量的な判断が求められるわけであことを義務付けている。

るが、現行の曖昧な定性的基準の内容のままでは、基準の適合、不適合を審査することが困難であり、適合審査①事前協議の実施時期の正当性を裏付けることが難しいと思われる。そこで、事前協議を実施する時期を明確に規定している自治体

定性的基準の内容の曖昧さを、運用の手続きの充実によもあり、東川町は行為着工の６０日前（つまり届出の３０って補完することが必要となる。

日前）、我孫子市と秦野市は届出の３０日前、東京都は総各計画・条例における具体的な手続き上の工夫を見ると、「事前協議の付加」と「勧告にあたっての第三者機関

合設計等の許可申請の３０日前までに協議を行うとしている。

の関与」の２つに大別される（図７-１参照）。
②事前協議の対象行為
事前協議は、行政、申請者双方に負担を増やすことに事前協議なるため、全ての行為を事前協議の対象にするのではな
く、対象行為を限定した自治体もある。東川町と小布施景観法の手続き町は重点地区における行為のみを事前協議対象としてい届出る（エリアによる限定）。東京都は総合設計、特定街区、
都市再生特別地区といった開発諸制度を活用した行為の行為着手の３０日前
までに届出

適合審査
不適合
適合

第三者機関
（審議会等）の関与

勧告

みを事前協議の対象としている（活用制度による限定）。
③事前協議の問題
事前協議制度を条例に位置づけることは、より実効的

適合通知
建築確認

な景観誘導を図る上で有効である一方で、事前協議の中で、景観法に基づく届出・審査と同じ内容を行うことは二重規制となってしまう可能性がある18。そのため、事行為着手

前協議段階では、計画のコンセプト等の景観形成方針に関わる部分を協議し、届出・審査の段階で景観形成基準

図７-１ 事前協議・届出の主な流れへの適合を協議･審査するといった棲み分けをすることが考えられる19。ただ、できるだけ早い段階で協議を行

７-１．事前協議の付加う必要がある項目は、建物の高さ・ボリュームや配置な

申請者と行政との協議は、景観形成基準の意味やそのどの具体的な基準に関わる要素であることが多いために、基準の背景となる考え方を相互に共有するためには有用

事前協議で基準に関する協議を避けることは困難であるなことである。しかし、景観法で規定する行為着手の３０と思われる。八潮市では、事前協議と法に基づく届出の日前ぎりぎりに届出がなされても、この時点ではほとん

二重規制を避けるために、事前協議で基準に適合していど建築計画の内容が固まっており、届出後に協議を行っる場合は、法に基づく届出がなされたとみなすと条例にても実質的な変更が不可能である場合が少なくない。そ規定している。しかし、事前協議が不調に終わった場合のため、計画の構想段階などのできるだけ早い段階からは、改めて同様の協議を届出後に行うことになるため、事前協議を行い、景観計画の方針・内容に則った計画内

二重規制の問題が出てくる可能性はあるだろう。

容に誘導することが望ましい。
景観法では、このような事前協議に関する規定はない

18

が、各計画やパンフレット等を見ると、多くの自治体で19

北村（２００６）ｐ１０５参照
北村（２００６）ｐ１０６～１０７参照

表 7-1 事前協議の概要（条例で規定したもののみ）
団体名
東川町
八潮市

秩父市
我孫子市
東京都
秦野市
逗子市
小布施町
熱海市
早島町

事前協議の内容
景観重点地区では行為着工の 60 日前までに事前協議を行うことを義務付け
下記項目について事前協議を義務付け（適合している場合は、法に基づく届出がなされたとみなす）(1) 配置 (2) 高さ・規模 (3) 形態・意匠・素材(4) 色彩 (5) その他規則で定める事項
届出の 30 日前までに事前協議の義務付け
届出の 30 日前までに事前協議の義務付け
総合設計や特定街区等の開発諸制度を活用した大規模建築物のみを対象とした事前協議の義務付け
届出の 30 日前までに事前協議を義務付け（生活美観創出協議）
事前相談書・配慮書の提出の義務付け。また、関係区域に対する説明会・公聴会の開催等も義務付け
事前協議(相談）の義務付け。景観形成重点地区のみ
一定規模以上の建設行為等の開発を対象に、事前協議を義務付け（まちづくり条例に基づく）
任意で事前協議を行うことができる

判断が難しい定性的基準を用いている自治体ほど第三者機関の関与の規定を設けて手続き上の正当性を確保していることがわかる。
また、勧告にあたっての第三者機関の関与の仕方を見てみると、定性基準のみの自治体の大部分が意見聴取を義務付けている一方で、定性的基準と定量的基準を併用している自治体は、必要と認める時に意見聴取を限定したものが多い。
つまり、定量基準も用いている併用型は、適合審査が比較的容易になるために、定性的基準のみの自治体よりはやや緩やかな関与にとどめていると思われる。
表７-２ 勧告にあたっての第三者機関の関与
第三者機関の関与
意見聴取の義務付け
第三者機関の関与の必要と認める時に意見
規定あり
聴取できる
第三者機関の関与の規定なし
条例未施行もしくは未確認
計

数
13

割合
23.6％

12

21.8％

24
6
55

43.6％
10.9％
100.0％

７-２．勧告にあたっての第三者機関の関与
景観法においては、景観形成基準に適合していない場
合に勧告ができる。しかし、前章の定性的基準の内容に意見聴取の義務付け

必要と認める時に意見聴取できる

第三者機関の関与の規定なし

条例未施行もしくは未確認

見たように、景観形成基準が定性的で曖昧なものである
場合、適合もしくは不適合の判断が非常に困難である。
そのため、適合性判断の正当性を確保することを目的として、勧告時に第三者機関の関与を位置づけている自治

42.9%

定性基準のみ（Ｎ=14）

7.1%

35.7%

14.3%

定性
基準
含む
定量･定性併用（Ｎ=15）

20.0%

40.0%

33.3%
6.7%

20

体が多い 。５５の自治体のうち２５自治体（４５．５％）が第三者機関の関与を位置づけている(表７-２)。第三者機定量基準のみ（Ｎ=10） 10.0% 20.0%

70.0%

関としては、条例で位置づけている景観審議会がほとんどであるがデザイン専門部会、景観アドバイザー、景観

0%

20%

40%

60%

80%

100%

評価員等、具体的な物件の協議・審査に特化した組織を

図７-２ 高さに関する基準の種類別・勧告にあたっての設置しているものもある。具体的な関与の方法は、意見第三者機関の関与の有無

聴取の義務付けと、必要と認める場合に意見聴取ができると規定しているものがそれぞれ約半数を占める。
ここで、高さに関する基準を設けている３９自治体のうち、高さの基準の種類別（定性的・定量的の別）に勧告
にあたっての第三者機関の関与の状況を見たものが図７－２である。
高さの基準が定量基準のみの自治体のうち、

また、勧告に従わない場合に公表の措置を条例で規定している自治体も３４自治体(６１．９％)に及び、うち１４自治体は公表にあたっての第三者機関の意見聴取を位置づけている。

第三者機関の関与を位置づけているのは３０．０％にとど

表７-３ 勧告に従わない場合の公表と第三者機関の関与

まるのに対し、定性基準のみの自治体は５０．０％、定性

公表の有無と第三者機関の関与
意見聴取の規定あり
公表あり
意見聴取の規定なし
公表なし
条例未施行もしくは未確認
計

基準と定量基準を併用している自治体の６０．０％が第三者機関の関与を規定している。このことから、適合性の20

景観法運用指針では、勧告を行う場合には「必要に応じて、景観審議会等の活用により、専門的知見の充実に努めることも考えられる」としている。

数
14
20
21
6
55

割合
25.5％
36.4％
38.2％
10.9％
100.0％

８．まとめ

一つは法に基づく届出に先立って事前協議を行うことであり、早期段階から行政と事業者が協議を

８-１．まとめ行うことで、定性的基準の意図するところを即地

景観計画による建物高さの規制･誘導の状況をまとめ的に解釈し、相互に共通認識を形成することを目ると以下のように整理できる。

的としている。
二つ目は勧告を行う際に、景観審議会等の第三・・５５の景観計画のうち、約３／４にあたる３９の計画

者機関の意見を聴取する手続きを規定することで、が高さに関する基準を設けている。

適合審査の正当性を手続き的に補うことを意図し景観計画による高さ制限は、届出・勧告を担保手たものである。内容が曖昧な定性的基準を運用し法とするために法的な拘束力が弱いが、強制力にている自治体ほど第三者機関の関与を規定する割限界があるという特性を逆に活かし、高さに関す合が高い。

る基準の表現方法は、定量的なものから定性的な・・

景観計画の中で高さに関する基準を規定していなものまで多様である。

い自治体も１５あるが、景観形成基準を、色彩など

高さ制限の指定区域としては、用途地域や土地利の定量的・客観的に規定可能で、変更命令などの用の区分ごとに数値的な高さ制限値を設定する

実効性のある項目のみに限定している自治体が多「ゾーニング型」、全体には定性的基準をかけて局い。そのうち６自治体は、高さに関する指針･配慮

地的に特定の場所に詳細な定量基準を指定する

事項を景観形成方針の中に位置づけて運用してい「重点地区限定型」、高度地区･風致地区等の都市る。また、高さ制限は都市計画手法(高度地区)で計画による高さ制限を補完する「都市計画補完型」、行っている自治体もある。

定性的基準のみで運用する「定性的基準限定型」に分けられる。
・

定量的基準

最高限度

地上高さ

都市計画区域外や市街化調整区域・非線引き白地

標高地域など、都市計画での高さ制限ができない（も階数

しくは限定されてしまう）エリアでの活用が多く

Ｄ／Ｈ

見られる。
・

軒高

定量的基準の表現方法は、地上高さで規定するものが大部分であるが、階数、標高、Ｄ／Ｈ、道路
斜線といった手法も見られる（図８-１）
。階数を

定性的基準

最低限度

地上高さ

眺望保全

眺望一般

｢高さ｣ではなく「形態意匠」の項目として位置づ

山・緑地への眺望けることで、強制力のある変更命令の対象とし他自治体もある（一関市、近江八幡市）。また、湯河海・湖・川への眺望

原町のように、斜面地における地下室マンション

歴史的眺望を予防するために、「見かけの高さ(階数)」で高さ

自然景観

制限値を規定したものもある。
・

田園景観との調和

定性的基準は、景観形成の目的により表現された

樹木との調和「方針的」な基準となっている。そのため、基本的には文言による抽象的な内容であるのが特徴で街並み景観の保全・形成ある。基準の内容は、眺望保全、自然景観との調
周辺との調和

周辺景観との調和
隣接敷地との調和性には違いがあり、比較的具体的なもの(例：樹木の高さを超えない等)から漠然としたもの(周辺の街並み・スカイライ
ンの調和
軒線の統一

和、街並み景観の形成、周辺景観との調和等に分類できる（図８-１）。同じ目的でも、表現の具体

自然景観全般その他

圧迫感の軽減自然景観と調和を図る等)まで多様である。
・

抽象的な定性的基準は、適合性の判断が難しいた
めに、手続き上の工夫をしている自治体が多い。

図８-１ 高さに関する基準の表現方法

８-２．今後の展開

そこで、軒線の高さの指定や一定高さ以上のセットバック、Ｄ／Ｈ等の活用の余地があると思われ①高さ制限手法としての景観計画の使い方る。
・

また、地下室マンションを予防するために、地価□望ましい高さの明文化手段としての活用部分であっても、地上に露出している部分は地上・景観計画による高さ制限は法的拘束力の弱い行政

高さとみなす「見かけの高さ」を規定することも指導的手法であるが、逆にこの特性を活かし、景想定される。

観計画を規制手段と捉えるのではなく、望ましい

表８-１ 目的別高さ制限値の表現方法の例

高さ（「誘導基準」）を明文化する手段として用い
・

目 的

表現方法

ることが有効と思われる。

眺望保全

地上高さ・標高

しかし、高さに関する規範が形成されていない場

街並み景観の調和

軒高・Ｄ／Ｈ

所も少なくないと思われることから、望ましい高圧迫感の軽減Ｄ／Ｈ など。

さの基準(誘導基準)をいきなり規定することは難しいであろう。そこで、まずは曖昧な内容であっ・ても、高さに関する考え方や指針を景観計画に位□幅のある高さ制限値の設定置づけて、実際に運用しながら、基準の具体化、・現行の定量基準による高さ制限を見ると、高さの詳細化を図っていくことが望ましい。基準の内容

最高限度を規定したものが多い。そのため、高さの具体性を問わず、明文化された基準を行政･住制限値の範囲内であれば、どのような高さのもの

民･事業者が共有することに意味があり、その明文でも構わないことになる。しかし、街並み景観は化の手段として法的拘束力の弱い景観計画は簡便

高さの統一、連続性が必要となるために、高さのな手法であると思われる。

最高限度とともに、最低限度も規定すべきである。

景観計画による誘導基準の設定に併せて、最低限

具体的には、高さの範囲を１５m～２０ｍや１８ｍ±１

守るべき高さ（「最低基準」）を、拘束力のある高層のように示し、その範囲内に建物高さを誘導す

度地区等の都市計画による高さ制限で設定し、過ることになる(図８-２)。範囲内のどの値にするか度に突出した建物を予防することが考えられる。

は、隣接する建物高さや沿道建物の高さを考慮しもちろん、合意形成の状況に応じて、誘導基準をながら、即地的に判断し、その場所にふさわしい

拘束力のある規制に発展させることもあり得る。

高さに誘導することが想定される。
高さの最低限度の設定は、ある意味高度利用の□都市計画区域外等への活用強制になるために実施できる地区は、街並み誘導・

景観計画の大きな特徴の一つは、都市計画区域外が大きな課題である場所等に限定されるだろう。

や市街化調整区域・非線引き白地地域など、都市

しかし、指定容積率が大きい場所であれば、高さ計画での高さ制限が難しいエリアにおいても高さの最低限度を決めてもよいのではないか。最低限に関する基準を設定できることである。実際にこ度の合意が得られなければ、指定容積率が過大でうしたエリアでの活用が数多く見られることから、あるとも考えられるので、指定容積率を下げるべ

今後も積極的な活用が望まれる。

きであろう。景観計画の策定を期に、容積率のあり方も併せて考える必要があると思われる。

②定量的基準の使い方
建設可・

定量的基準の表現としては「地上高さ」が大部分であるが、目的に応じて多様な表現を活用することが期待される。

・

方法②
+１層
１８ｍ
(誘導基準)-１層～□多様な表現方法の活用

建設不可

方法①
２０ｍ

１５ｍ

例えば、街並み景観の形成や圧迫感の軽減については、建物の最高部分の高さも影響するが、低層部と高層部の分節により対応できる場合が多い。

図８-２ 幅のある高さ制限値の例

□定性的基準による定量的基準の補完

技術の向上といった行政内部の審査体制の充実も・求められる。

定量的基準は、その内容が明確であるために、適合審査が容易であるという利点がある一方で、基準を守ることが目的化し、肝心の景観や周辺環境□定性的基準の具体化との関係を顧みなくなることが懸念される。基準・

現状の定性的基準は実効性という点では問題があ

は目指すべき景観像を実現するために数値化した

るものの、定性的基準を「具体化された詳細な方ものではあるが、必ずしも一対一に対応したもの針」と捉えると大きな意味がある。定性的基準のではない。設計者は、定量的基準への適合にとど明示が、地域の景観を考えるきっかけとなり、地

まらず、その数値基準の意図を解釈した上で設計

域住民･行政等が議論を深めながら、より具体的･することが求められると同時に、行政も基準の意

詳細な内容に更新し、可能であれば定量的基準に図や方針を踏まえて適合審査を行う必要があるだ

展開させていくことも考えられる（定性基準→よろう。そのためにも、定量的基準に、その内容のり具体的な定性基準→定量基準）。

意図を示した定性的基準も併記することが有効であると思われる。
③定性的基準の使い方□定性的基準の活用と適合審査システムの充実
・多くの都市では、あらかじめ景観の価値を共有している例はあまり多くなく、マンション紛争等を経て事後的に価値を発見、共有するケースが大部分であると思われることから、事前に客観的かつ厳密な数値に置き換えて規制を行うことは難しい
21。景観形成手法としては、定量基準による事前確定的規制より、「基本方針の確定＋個別ケースの裁量判断型モデル」22の方が有効な場合が多いと思われる。したがって、定性的基準による規制・誘導の重要性は今後増していくであろう。しかし、現状の景観計画・条例の内容を見ると、「個別ケースの裁量判断」のためのシステムが不充分である
ために、基準の適合審査や事前協議の仕組みを充実させる必要がある。届出に先立つ事前協議を条例に位置づけて、できるだけ早い段階から協議を行うとともに、基準の適合審査にあたっての手続
きに第三者機関を関与させることで審査の正当性や透明性を高める必要がある。また、人員確保や
21

角松(２００３)ｐ２０７参照。「居住者にとっても、空間の場所的意味や価値は必ずしも所与ではない。それはしばしば「発見される」ものである。」「それはしばしば、現実の建築案件が登場し、従来の居住空間に決定的な変容が加えられる可能性が明らかになった後で初めて生じるものである。」
22
磯部(２００７)ｐ４３参照。
「わが国のまちづくりルールにおいては、ルールの事前確定が重視され、行政裁量は極小であることが最善とされてきた（事前確定・裁量極小モデル）が、しかしまちづくりにおいては、個別事情を斟酌した地域的・文脈的な裁量行使は不可欠であって、今後は「基本方針の確定＋個別ケースの裁量判断型モデル」を整備していく必要が高い」｢参考文献｣
芦原義信(１９９０)『街並みの美学(同時代ライブラリー版)』岩波書店
磯部力(２００７)「景観とまちづくり法制・条例の課題」環境法制
作学会編『まちづくりの課題』商事法務
大澤昭彦(２００６)「高度地区を用いた絶対高さ制限の指定状況～２００２年から２００６年までの最近５ヵ年について～」『土地総合研究第１４巻第４号』財団法人土地総合研究所
角松生史(２００３)「「公私協働」の位相と行政法理論への示唆」『公法研究６５号』有斐閣
北村喜宣(２００６)「いきなりは、イヤッ！？―景観法事前手続の機能」『自治力の逆襲』慈学社
小泉秀樹(２００５)｢都市の計画システム｣植田和弘等編『都市の再生を考える６ 都市のシステムと経営』岩波書店
中井検裕・小浦久子(２００５)「景観法成立を受けて自治体が工夫すべきこと」社団法人日本建築学会編『景観法と景観まちづくり』学芸出版社
藤川眞行(２００６)「小田原市における新たな景観政策の制度づくり－現場主義の実効性ある法制度設計を目指して」『ジュリス
ト No.１３１４』有斐閣
藤井さやか・大塚真・小泉秀樹・大方潤一郎(２００５)「詳細な地区基準の策定に向けた絶対高さ型高度地区の活用可能性」『社
団法人日本都市計画学会都市計画論文集 No. ４０－３』社団法人日本都市計画学会
山崎篤男(２００７)「まちづくりの課題－パネルディスカッション－」環境法政策学会編『まちづくりの課題』商事法務
亘理格(２００６)「土地利用規制論と景観法」『ジュリスト No.１３１４』
有斐閣

参考資料１ 景観形成基準の一覧
区域全体
景観行政
団体名
東川町
平取町
旭川市
青森県
八戸市
青森市
一関市
遠野市
守谷市
伊勢崎市
埼玉県
川口市
八潮市
秩父市
市川市
我孫子市
東京都
小田原市
秦野市
真鶴町
横須賀市
逗子市
鎌倉市
藤沢市
湯河原町
長野県
長野市
小布施町
新潟市
各務原市
高山市
中津川市
熱海市
名古屋市
大野市
近江八幡市
大津市
彦根市
京都市
橿原市
大阪市
神戸市
伊丹市
鳥取県
倉吉市
松江市
早島町
尾道市
三次市
宇部市
宇和島市
佐賀市
大分市
石垣市
浦添市

高さ・
規模

壁面位
置・配置

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－

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敷地 形態・意匠
色彩
面積 （色彩以外）
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重点地区

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■

■：定量的・定性的基準併用、●：定量的基準、○：定性的基準
網掛けは全ての景観形成基準が設定されていないことを表す。

その他（植
高さ・
栽、空地、
規模
垣・柵など）
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敷地 形態・意匠
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栽、空地、
垣・柵など）
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参考資料２ 定性的基準の詳細
種類
眺望の確保 眺望一般

詳細内容
該当自治体
主要な眺望点からの眺望を妨げないよう規模に配慮する
遠野市
周辺の主要な眺望点（道路・河川・公園など）からの見え方に配慮する。
東京都
眺望点からの見え方に配慮したボリュームに留意する
鎌倉市
規模は、中景及び遠景域から眺望した際に、主要な眺望景観に著しい影響を与えないよう 大津市に努める
視点場から眺望対象物を阻害しないよう建築物の高さについて配慮する
彦根市
主要な展望地からの眺望を著しく妨げることのないよう特に配慮する
松江市
御嶽（オン）からの視界を支配するような規模や高さを避ける
石垣市
山・緑地の 周辺の主要な眺望点（道路・河川・公園など）からの見え方に配慮し、国分寺崖線の景観と 東京都
眺望の一体性や調和を図る。
丘陵地の山裾から丘陵地の緑が眺望できるような規模とする。
東京都
背景（山）との調和を乱すことのないよう規模に配慮する
青森県、青森市
山（浅間山、佐久平、八ヶ岳等）への眺望をできるだけ阻害しないような規模、高さとする 長野県
高さは、極力抑え、背景の山並みの眺望に留意するよう努める
長野市
大山の眺望を阻害しない規模とする
鳥取県（重）
山への眺望が著しく阻害されるような規模（高さや幅など）にしない
石垣市
前勢岳やバンナ岳に対する眺望への影響を考慮し、規模及び高さについて配慮する
石垣市
主要な視点場からの山の稜線を切断しないよう規模に配慮する
青森県、青森市、八戸市
山の稜線を保全するよう規模に配慮する
遠野市
山並みの稜線への見通しを確保するよう努める
大津市（眺望区域）
尾根の近くにおいては、稜線を乱さないよう、できる限り高さを抑える
倉吉市
中景及び遠景域の主要な視点場から眺望した際に、背景に独立峰がある場合は、建築物 大津市の規模は、その独立峰の特徴的な容姿に著しい影響を与えないようにする
重要な眺望景観に対しては、独立峰を大きく遮へいしたり、独立峰に並び建つなどして、 大津市
特徴的な容姿に影響を与えることのない規模とする
中景及び遠景域の主要な視点場から眺望した際に、背景に山並みがある場合は、建築物 大津市の規模は、山並みの連続性に著しい影響を与えないようにする
重要な眺望景観に対しては、山並みを大きく遮へいしない規模とする
大津市
尾根の近くにおいては、稜線を乱さないよう、できる限り低い位置で高さを抑えて行う
鳥取県
対岸から見て、背景となる山並みの稜線を切らない規模とする
松江市（重）
松江城天守閣から見える東西南北の山の稜線の眺望を侵さない
松江市（重）
田和山史跡公園から見た北山山系の稜線の眺望を妨げない
松江市（重）
樹林地や屋敷林、田園の緑への眺望を遮らない規模にする
我孫子市
中景域の主要な視点場から眺望した際に、前景に樹林帯がある場合は、建築物の規模 大津市
は、樹冠の連続性に影響を与えないように配慮する
多くの人が集まる主要な視点場から緑の両翼の稜線（スカイライン）が分断されないよう高 浦添市
さ、規模、形態を工夫する。
湖、海、川の 玉川上水沿いの散策路や周辺の主要な眺望点（道路・河川・公園など）からの見え方に配 東京都
眺望
慮した規模とする
隅田川の水上、対岸、橋梁などの主要な眺望点（道路・河川・公園など）からの見え方に配 東京都
慮する
神田川沿いの散策路や橋梁などの周辺の主要な眺望点（道路・河川・公園など）からの見 東京都
え方に配慮する
水上や周辺の主要な眺望点（対岸、公園、橋梁など）からの見え方に配慮した規模とする 東京都
琵琶湖の水面の見通しに配慮する
大津市（眺望区域）
主要道路から湖への眺望が確保できる規模とする
松江市（重）
南方に広がる海（水面）や離島への眺めへの影響を考慮し、規模及び高さについて配慮する
石垣市
海への眺望が著しく阻害されるような規模（高さや幅など）にしない
石垣市
中景及び遠景域の主要な視点場から俯瞰した際に、背景に琵琶湖・内湖がある場合は、 大津市
建築物の規模は、大きく湖面を遮へいしないようにする
琵琶湖の水面（水平線あるいは対岸の水際線）から突出しないよう努める
大津市（眺望区域）
天守閣から宍道湖の湖面が見える範囲で、嫁ヶ島の水際線を延長した線を侵さない
松江市（重）
田和山史跡公園から見た宍道湖対岸の水際線の眺望を妨げない
松江市（重）
歴史的街並 庭園内部の主要な眺望点からの見え方をシミュレーションし、庭園からの眺望を阻害する 東京都
みの眺望 高さや規模とならないように配慮する。
歴史的まちなみの背後に突出しないよう努める
大津市（眺望区域）
各視点場から彦根城（彦根山および天守）の眺望を阻害しない高さとする
彦根市

種類
自然景観と 自然景観
の調和
一般

詳細内容
該当団体
良好な自然景観と調和するよう規模に配慮する
青森県
良好な自然景観の保全又は調和が図られるよう、規模に配慮する
青森市
水辺や樹林地とのつながりを大切に、周辺の景観と調和した規模にする
我孫子市
規模は、自然環境と調和した低層とする。
鎌倉市
個々の建築物等の規模、高さは極力おさえ、周辺の自然景観との調和に努める
長野県、長野市
隣接敷地および周辺の地形・自然条件との連続性・一体性が保たれるボリューム・形態とする 橿原市
御嶽（オン）の周辺では良好な雰囲気を阻害するような規模（高さ・幅）の建築物は避ける
石垣市
開放的な海浜部のスケール感の継承に留意する
鎌倉市
緑地景観に融け込んだものとなるよう、施設として大きな構造体として視認されないよう、見付 鎌倉市
階数を極力減らす
緑の両翼地区では、高さ、規模を工夫し、風景を支配しないようにする
浦添市
規模が周辺の山並みの景観と調和していること
京都市
田園景観 水田、畑、農業集落などが広がる地区においては、スケール感を周囲となじませる
早島町
個々の建築物等の規模、高さは極力おさえ、周辺の田園景観との調和に努める
長野県、長野市
広がりのある田園景観との調和に配慮した規模とする
松江市（重）
樹木との 玉川上水や緑道に面する建築物の高さが、玉川上水や緑道の樹木の最高高さを超えないよう 東京都
調和工夫する。
崖線の樹木に隣接する敷地では崖線の低地部から見たときに、崖線の台地部の樹木の最高 東京都
高さを超えないよう工夫する。
丘陵地に隣接する敷地では、隣接する丘陵地の樹木の最高高さを超えないものとする。
東京都
庭園外周部と隣接している敷地においては、庭園外周部の樹木の高さを著しく超えることの 東京都
ないよう計画する。
高さは原則として周辺の樹木の高さ以内にとどめるよう努める
長野県、長野市
築地松の高さと調和するよう配慮する
松江市（重）
周辺樹木の高さがそれら以下の場合は当該樹木の高さとする
鳥取県（重）
周辺の松林から著しく突出した印象を与えない規模とする
鳥取県（重）
街並みスカ 街並み・スカ 周辺建築物の連続性がつくる町並みと調和した高さとするよう配慮する
青森県、青森市、八戸
イラインの調 イライン一般
市
和
周辺の街並みのスカイラインとの協調に配慮する
守谷市
周辺の街並みのスカイラインとの協調に努める
大津市（眺望区域）
隣り合う建築物等とのスカイラインの連続性に配慮する
守谷市(重）
急激なスカイラインの変化を避ける
守谷市(重）
まちなみとのつながりを大切に、周辺の景観と調和した規模にする
我孫子市
高さは、周辺建築物群のスカイラインとの調和を図り、著しく突出した高さの建築物は避ける。 東京都
高さは、水辺沿いや沿道の街並みの建築物群のスカイラインとの調和を図る。
東京都落ち着いたスカイラインの形成に努める
藤沢市
周辺のまち並みが形成しているスカイラインや隣接する建築物の規模との協調に留意する
鎌倉市
沿道の建築物が形成している平均的なスカイラインや隣接する建築物の規模との協調に留意 鎌倉市
する
高さは周辺のまち並みとしての連続性に配慮する。
長野県、小布施町
周辺の街並みの連続性、共通性を持たせるように配慮する。
長野市
規模が周辺の町並みと調和していること
京都市
敷地外周部の市街地と調和したスカイライン、規模に留意する
鎌倉市
低いスカイラインの継承に留意する
鎌倉市
規模は低層とする・低層を基調とする
鎌倉市
背景となる山並みや低いスカイラインを創り出している地域のスケール感の継承
鎌倉市
既に形成されているスカイラインを継承した中層以下とする
鎌倉市
規模は、中層を基調とし、周辺のまち並みと調和した秩序の感じられるスカイラインを形成する。
鎌倉市
周辺の景観及びまち並みとの調和に配慮する。統一感のあるまち並み形成に配慮する。
各務原市
屋並みのつくり出すラインが前面道路の勾配と平行になる高さとする
中津川市（重）歴史的な町並みや街道に面する場所にあっては、地区として培ってきた建築ルールに基づき 橿原市
高さ・軒線等、町並みの連続性を継承する

種類
詳細内容
街並みスカイ 軒線・軒高の 隣接する建築物と壁面の位置や階高、軒線を協調する
ラインの調和 統一、高さの 商店街が持つ固有の歴史・地域性などの文脈を継承した軒線に留意する
分節
平均的なスカイラインを超える部分はセットバックさせるなど、スカイラインを整序化する

該当団体
鎌倉市
鎌倉市
鎌倉市
低層のスケールを超える部分については、通りからのセットバックとともに、周辺のスカイライ 鎌倉市
ンを超える部分を段階的にセットバックする。
施設の規模に応じて段階的にセットバックする。
鎌倉市
低層部と中高層部は、素材や色彩による変化をつける。
鎌倉市
31m の街並みの軒線を意識したデザインとし、街並みの連続性の形成に努める
名古屋市
山並みを背景とするスカイラインの形成のため、高さ３１メートルを超える建築物の場合は，３ 京都市
１メートルで軒線（水平ライン）を強調する
周辺との調和 周辺景観との 周辺景観と調和するよう工夫する川口市
調和
周囲から著しく突出しない規模にする
我孫子市
周辺の基調となる景観から著しく突出した印象を与えないような規模、高さとする
長野県、長野市、小布施町
周辺の景観にできる限り影響を与えない規模とする
鳥取県、倉吉市
周辺の景観から著しく突出した印象を与えない規模とする
鳥取県（重）
規模について、地域全体として調和のとれたものとなるよう努める
大阪市
住宅地や家屋が連担する集落においては、スケール感を周囲となじませ、調和を図る
早島町
地域固有のスケール感の継承に留意する
鎌倉市
周囲と調和のとれたものとする
宇和島市地域の持つ特性を踏まえ、著しく突出した印象を与えないよう、周辺の景観と調和した規模 佐賀市とする
隣接敷地との 隣接する建築物との調和に配慮した規模とする
松江市（重）
調和
隣接敷地との連続性が保たれるボリューム・形態とする
橿原市
景観資源の周囲では、その資源が引き立つように規模を工夫する
藤沢市
圧迫感
圧迫感
歩行者等に対する圧迫感を緩和するような規模とするよう配慮する
青森県、青森市、
の軽減
の軽減
八戸市
歩行者等に対する圧迫感、威圧感を緩和するよう規模に配慮する
遠野市
周辺の景観に威圧感、圧迫感を与えない高さとするよう配慮する
守谷市
違和感や圧迫感を与えない規模にする
我孫子市
高層の場合、空地を十分にとり圧迫感を生じないよう努める
長野県、長野市、
小布施町
歴史的な集落の低層な環境に圧迫感を与える中高層建築物を避ける
橿原市
周囲に圧迫感を与えない規模とする
松江市（重）
その他
高さの
規模は量感のあるものにするよう努める
名古屋市
最低限度

［ おおさわ あきひこ ］［土地総合研究所 研究員］