36

土 地 総 合 研 究 2010 年冬号【第 149 回定期講演会 講 演 録】
日時：平成 21 年 10 月 19 日(月)場所：東海大学校友会館

不動産市場と不動産投資市場の最新動向
みずほ証券株式会社 金融市場調査部
チーフ不動産アナリスト 石澤 卓志
はじめに
石澤でございます。よろしくお願いいたします。毎年10 月頃にお話させていただいていますが、昨年の 10 月

9 日は、ニューシティ・レジデンス投資法人が経営破綻した日で、今思いますと随分と大変な日にお話させていただいたわけです。それから 1 年位を経て色々なことがありましたが、最近では不動産マーケットも幾分落ち着きを取り戻してきたのではないかと考えております。本日は、全般的にはまだ厳しい状態ですが、これからは、
かなり希望が持てるようなある程度明るい話しもできるのではないかと考えております。先週の末にか、久々にREIT の公募増資が公表され、今日はそれを好感してでしょうか、REIT 価格も全般的に上がっているようです。
REIT もこの 1 年を経て公募増資が出来るような状態にまでなってきたことは不動産マーケットが回復した一つの象徴的な出来事と考えております。

本日は、前半で実物の不動産マーケットの状況、
地価、

オフィスビルのマーケット、住宅のマーケットについてお話をさせていただきます。いろいろな情報があります
ので、情報の整理という形でお聞きいただければと思います。それから、後半は、REIT をはじめとする不動産投資の状況等についてお話をさせていただきます。

不動産価格の動向
先ず、
図表 1 は、基準地価の動向をまとめたものです。

2 年前から今年まで基準地価の動向ですが、現在の不動産の価格、不動産の評価方法はいわゆる収益還元が根付いたようで、土地の収益性が比較的、直接的に地価の動向に現れてきています。

土地の収益性はいろいろな要素がありますが、最終的にはその土地を利用する人口で決まってくるところが多く、昨年も最近の地価動向は概ね人口動態で説明できるということを申しあげたかと思います。図表 1 の左上のグラフは横軸に人口の変動率、縦軸に地価の変動率を示したものです。このような形でエリア毎の地価動向をプ
ロットしますと、概ね、大まかな傾向線を右上がりの直線として得ることができます。ですから、地価は人口動態で説明することができ、「人口が増加しているところは

地価が上昇し、人口が減少しているところは地価の下落に歯止めがかからない」という状況かと思います。
一方、一昨年と昨年を比べますと、昨年も右上の傾向線にありますが、地価の上昇の勢いが大分鈍り、この傾向線が大分横の方に寝て、傾きが小さくなりました。一昨年と昨年は右上がりの直線で傾向線が引けましたが、9 月下旬に公表された 2009 年の基準地価ではかなり異変が起こっています。今年は、日本全体の殆どの調査地点が地価下落という状況ですが、グラフでは大都市圏と地方圏では線の傾きが違っております。大都市圏とは東京圏、大阪圏、名古屋圏ですが、大都市圏の傾向線が右下がりの傾向線になり、それ以外の地方圏は相変わらず右上がりの直線です。
今年はほぼ全国で地価が下落していますが、
地価下落の原因は大都市圏と地方圏では違うらしいということがこのグラフから解るわけです。大都市圏は、過去数年間に地価上昇が著しかったところほど今年は地価の下落が著しいという状況です。過去数年間不動産投資が過熱し地価が上昇していたところほど地価の下落が激
しく、大都市圏の方は不動産投資の減少が地価下落の原因になったと考えられます。それ以外の地方都市は相変
わらず右上がりの直線で傾向線が引けますから、人口の減少等により地域の活力が低下したことが地価下落の要

土 地 総 合 研 究 2010 年冬号

37

因だと考えられます。ですから、今年は全国的に地価下（NOI）ベースの利回りが 2%前後という不動産取引も落と言いましても、その要因は大都市圏と地方圏とでは随分見られました。私の考えでは、一般の賃貸ビル事業

違う、大都市圏の方は不動産投資の減少が原因と考えらが成立するには最低でも 3.5%の利回りが必要だろうとれますから、過去数年間に過度に持ち上がっていた部分思います。できれば 4%位の利回りが欲しいところですが調整されれば地価の下落は納まってくるであろうと考から 2%位の利回りの取引は地道に賃貸ビル事業をやろえられます。一方、地方圏は人口減少などの構造的な要うと考えているのではなく、最初から転売を狙っての取因により地価の下落が続いているわけですから、当面の引になるわけです。ところが、2007 年後半には、サブプ

間地価の下落が続く可能性が非常に高いと思われます。

ライムローンの問題も深刻化して土地を買う外資系ファ

現在の地価下落について、「バブル崩壊期と同じ」と言ンド等が無くなり、不動産が宙に浮いて価格の下落が始われる方がおられますが、私は全く違うと考えておりま

まったと言うわけです。
これからは最低でも 3.5%の利回す。バブル経済期は良くも悪くも地方圏は大都市圏の影りが取れる水準まで、すなわち一般的な賃貸ビル事業が響を受けてきました。大都市圏で地価が反転・上昇すれ成り立つ水準まで地価が調整されるであろうと考えておば、その動きは地方圏にも影響したのですが、今はそうります。不動産価格のレベルにより調整の幅は違ってきいう状態ではありません。地方圏は大都市圏に活力を吸ますが、表参道のエリアはピーク時から最終的には 40%い取られていますので、おそらく数年後に大都市圏では位地価が下落すると予想しています。いきなり 40%下落

地価下落は納まるだろうと考えておりますが、地方圏はするわけではなく 2 年間ぐらいかけての調整であろうと

今後も更に地価の下落が続く可能性も考えられます。

思います。図表 5 は基準地価を基にした渋谷区、表参道

私も、地方の衰退を感じることが多くなっています。

エリアの地価動向です。上段が地価、下段のカッコ書き

私の故郷の岩手県宮古市にある押角（おしかど）駅は不が年間の変動率ですが、このエリアの基準地価の下落は思議な駅で、山奥にあり廻りに人家が無く道路も通って昨年から始まったところが多いようです。昨年はごく僅いませんが、
毎日 1 分 1 秒遅れずに汽車が来ては止まり、かの下落ですが、昨年・今年と 2 年間の累計で大体 15%

誰も降りたり乗ったりすることなく汽車は出ていきます。 位の下落した場所が多いと考えております。2 年間かけその雰囲気が良いということで、「秘境駅」と呼ばれて有ての調整と申しあげましたが、昨年はごく僅かの下落で名になり、連休時には日本全国から鉄道マニアが押し掛したので、恐らく 2010 年度までの調整になると考えてけて大変な騒ぎになるそうです。昔自分が住んでいたとおります。ピーク時から 40%下落するだろうと考えておころが「秘境」と言われますと多少複雑な気分ですが、りますが、現状は 15%の下落率ですから、まだこれから

地方は大都市圏に活力を吸い取られていることは自分のも地価は落ちるであろうと考えられます。ただ、40%下

実感としてもよく感じているわけです。

落と言いましても、それ程ひどい下落ではないという言

そうは言いましても、不動産投資では、大都市圏の不い方も出来るかと思います。このエリアは 2006 年～

動産価格の上下が激しいところが中心になりますが､図2007 には年間で 30%～40%近くも地価が上昇していた

表 2 番は商業地の下落が大きかったところをピックアッ

ところがありますから、40%下落でも、2006 年・2007

プしたものです。今年の基準地価で特に下落が著しかっ年の状態に戻るだけでそれよりも下がることはないであたところは、福岡、名古屋等です。東京圏は、千代田区、

ろうと考えております。一般的に地価の下落は、不動産

中央区、港区の都心 3 区など、本来、オフィスビルの需マーケットにとって悪いことだと考えられる方が多いわ

要が最も強いところで地価下落がひどいという状況です。 けですが、私は必ずしもそうとは思いません。2007 年の東京都内でも過去数年間に地価が上昇したところは 2 つ

春ぐらいは地価が過熱し、まともな賃貸ビル事業が出来のグループに分かれるであろうと考えています。まず 1ないような状態でした。
今は 3.5%の利回りが取れ一般的

つ目のグループは渋谷区の表参道です。このエリアはな賃貸ビル事業ができる水準にまで調整する過程、過熱

2007 年の春くらいまでは、大変に不動産投資が過熱し地の状態から適正な価格の状態に戻る過程であることから、価が随分と上昇したところです。図表 4 は表参道エリア

むしろ今の地価下落は好ましい動きと考えております。

で REIT が保有している物件を図示しています。地図に勿論、高値で土地を取得してしまった会社も随分あるわ

描ききれないくらい沢山ありますが、これに私募ファン

けですから様々な問題は出てきますが、全体として、今ドが保有する物件を加えますと 2.5 倍ほどに膨らむのでの地価下落は不動産マーケットにとって新しい事業機会はないかと考えております。2007 年の春くらいは外資系を生むという点ではプラスに評価していいと考えておりの投資ファンド等が盛んに不動産を購入し、純収益

ます。

38

土 地 総 合 研 究 2010 年冬号

もう一つ地価の上昇が著しいエリアは丸の内・大手町

京商工リサーチの移転が決まったそうです。賃料は 3 万ではないかと考えております。図表 6 は丸の内・大手町

円台の中頃と大幅に下がったということですが、現状でエリアで今進行中の再開発の動向ですが、地図に描ききは物理的に稼働率が回復してきたことを、積極的に評価れないくらいの再開発があります。先ほどの表参道のエした方がいいのではと考えております。

リアがいささかバブル的な要素を否定できないのに対し、東京都心部である丸の内・大手町では賃料が低下した

この大手町・丸の内エリアは実需に即した再開発が多く､一方で稼働率が上がり、物理的な需要は回復してきまし

地価の下落が起こっても極端な下落はないであろうと考たが、東京都心部以外はまだかなり厳しい状態が続いてえております。そうは言いましても、足元では状況は悪いるようです。例えば、大崎では今年 3 月に東京建物グ

くなってきています。

ループが再開発した「大崎センタービル」が完成しまし
たが、ソニーが一部借りる予定をキャンセルしました。



同社は、周辺のビルの床も返しており、「御殿山トラスト

図表 8 は、東京のオフィスビルの空室率で、線が勢い良にビルを手当していませんので純減かと思います。ソニ

く上がっているのが都心 5 区の新築ビル空室率で､現在ーはリストラ効果もあり業績はある程度回復しています

タワー」では 13,000 ㎡くらいを解約していますが、他は 30%くらいの水準です。昨年 11 月あたりから空室率が、リストラの影響はビル事業者にとって重荷になってが上がり始め、名前を出して恐縮ですが、昨年 11 月下いるようです。今、電気・エレクトロニクス関連企業の

旬にオープンした森トラストの「丸の内トラストタワー

業績が全般的に不調で、これらの業種は品川近辺から川

本館」の当初空室率約 50%が空室率の上昇に繋がってい崎方面に集積していますので、リストラの傾向が今後もたわけです。ただこのビルも現状では空室率 20%程と大続くとこのエリアのビル事業に影響してくると思います。

分回復してきたと聞いております。ただ賃料は随分下が図表 7 はビル供給の見込みです。2008 年は、2000 年ったようですが、森トラストからは正式に公表されてい以降で一番ビル供給量が少ない年でしたが、今年からビません。この周辺のビルは概ね 4 万円台、一部のビルでル供給は徐々に増えて 2011 年から 2012 年頃が供給ピー

は 4 万円を少し切る水準まで下がっているようです。森

クの見込みです。完成見込みが少しずれる可能性もありトラストのビルは当初坪/月あたり大体６万円から 7 万ますが、今のところ東京 23 区内の開発事業では、計画円ほどで募集していたと聞いていますので、かなり大幅が遅れているという話しは聞いていませんので、概ね、な下落率になります。ただし、この周辺では地権者が再このスケジュール通りにいくのではないかと思われます。

開発をしたビルが多く、大抵のビルは坪/月あたり 3 万円

図表Ⅲ.11、図表Ⅲ.12 が東京の都心 3 区（千代田区、台の賃料で採算は採れるようです。勿論個別のビルによ

中央区、港区）および都心 3 区以外の 23 区の主なオフって差はありますが、賃料が下がってもビル事業の屋台

ィスビル計画の状況です。全体としては都心 3 区の計画

骨が揺らぐことはないようです。現在の動きは、適正賃が多いですが、来年 2010 年には都心 3 区のビル供給は料を見直すことにより、物理的な需要が回復してきたとはそれほど多いわけではありません。来年は、西新宿、

解釈していいのではないかと思います。

文京区後楽、大崎、世田谷区玉川、江東区豊洲などが、

今年の 2 月から 3 月にかけても、新築ビル空室率が随

ビル供給量が多いエリアです。豊洲の場合、りそなホー

分上がりましたが、3 月の年度末にかなり大量の再開発

ルディングが移転する「深川ギャザリア」のように既にが完成したことが影響しています。図表 6 の、大手町・テナントが決まっているところもありますが、立地面で丸の内エリアでは、合同庁舎 1 号館・2 号館の跡地の再難点があるところもあり、来年は若干空室率が上がって開発、通称「連鎖型都市再生事業」といわれる再開発がくる可能性があると考えております。一方、東京都心部完成しています。この再開発では今年 3 棟のビルが完成

は、来年はそれ程供給量が多いわけではありませんのでし、当初は 3 割ほど空いていたようですが、最近ではほ小康状態といいますか、それほど極端に市況が悪くなる

ぼテナントは満室になったと聞いています。名前を出し状態ではないだろうと思います。

て恐縮ですが、例えば、「経団連会館」は元々坪/月あた2011 年から 2012 年にかけては、都心 3 区を含めて供

り 5 万 5 千円でテナント募集し 4 万円前後で成約してい給のピークになるわけですが、面積ベースで 7 割程が都るようです。募集賃料から大分下がりましたが採算面で心 3 区での供給になります。ただ、この都心 3 区は殆ど

は特に問題ないようです。それから「JA ビル」が最後が既存ビルの建替えですから、ネットの純増分は供給量まで空室がありましたが、専門紙を見ますと、先頃、東全体の 25%ほどで、都心 3 区の供給量は見かけほど多く

土 地 総 合 研 究 2010 年冬号

はないということになろうかと思います。

39

設定されている例が多かったようです。昨年は割高なビ

一方、都心 3 区以外の 23 区にはかなり大量供給のとルがテナントに敬遠される一方で、グレードの高いビル

ころもあり、例えば西新宿は、新宿駅から遠いところのはきちんと埋まっていました。ところが、昨年暮れに所供給が中心になっており、かなり空室が上昇する可能性

謂トヨタショックがあり、この影響が今年になって顕在もあります。大崎については、意外と需要が強く特に問化したため、最近では、グレードの高いビルでもなかな題はないと私は考えていましたが、先ほどのソニーの例

か埋まらなくなってきた状況です。このような影響もあもあり、もしこれらの業種で今後もリストラが続くと、り、最近では名古屋から不動産投資の資金が逃げ出し始2010 年、2011 年あたりは品川エリアも空室率が上がっめるという傾向も出始めています。

てくる可能性があると思います。それ以外にも世田谷区

図表 19 はオリックス不動産投資法人が今年の 3 月になど郊外部での開発が多いため、2011 年から 2012 年に行いました取引です。最近は REIT もなかなか公募増資

かけて、
都心 3 区はそれほど大きな問題はありませんが、をやり辛い状況で、やっと１件出てきたところですが、郊外部でかなり空室が上がり、23 区の平均空室率は年間全体からしますと REIT の価格が下がり公募増資が出来

で 2%～3%ポイントぐらい上昇すると予想しています。

る状態ではありません。ただし、各 REIT とも増資によ2009 年 6 月の 23 区平均空室率は 4.9%ですが、今後はる資金調達はできないのですが、手持ちの不動産を見直

7%～8%くらいまで上がってくる可能性があると考えてして問題のある不動産は売却し、その売却代金でより有おります。過去 10 年間で一番平均空室率が高かったの

望な不動産に乗り換えるという資産の入れ替えを行っては 2003 年 9 月の 7.0%でした。私は、以前はこれを越えおります。その資産の入れ替えの例がオリックス不動産

ることはないだろうと考えておりましたが、若干状況が投資法人ですが、今年の 3 月に「ORE 名古屋伏見ビル」

変わり、2003 年 9 月と同水準か、これを 1 ポイントくを売却し関東圏の 2 物件に乗り換えています。オリック

らい上回る空室率になってくると予想しています。東京

ス不動産投資法人の場合、少し特殊事情があり、昨年の都心部の市況が比較的落ち着いている一方で、郊外部は春にかなり大型の物件を名古屋で取得したために、名古かなり空室率が上昇する可能性があり、エリア毎の格差

屋の投資比率を幾分下げる目的もあったようです。ただが開いてくると考えております。

し、この「ORE 名古屋伏見ビル」を売却する際には名古屋の不動産の市況が非常に悪いことが売却理由の一つに

挙げられていました。東京建物系の日本プライムリアル
ティ投資法人が今年の 6 月に行った取引では 3 物件を売

東京都心部のビル市場は、今申しあげたような状況で却し 1 物件を取得しました。図表 19 の上の写真が「名すが、地方都市はかなり状況が違っております。図表 12

古屋プライムセントラルタワー」です。今年 4 月の完成

は地方都市の空室率ですが、今特に市況が悪いのは名古時では契約ベースの稼働率 65%でしたが、物理的には相屋、仙台、横浜、福岡です。

当に空室が目立った物件で、先ほど申しあげました通り

代表例として名古屋の状況を見ると、9 月末の平均空

名駅エリアの新築ビル空室率が今年 4 月に約 85%を記録

室率は 11.78%です。昨年の 1 月は 6.58%でしたから 1しましたが、その原因の一つがこのプライムセントラル

年半くらいの間に空室率は概ね倍近くまで上がったこと

タワーの空室ということです。REIT はこのビルの現物になろうかと思います。平均空室率と比べると新築ビルは所有しておらず、このプライムセントラルタワーの事

空室率はかなり悪く、9 月の段階で 50.76%と新築ビルの業主体に出資した優先出資証券を売却しています。それ半分ほどが空いてしまっている状況です。更に、名古屋から真ん中の写真が、仙台の「シュトラッセ一番町」と駅前の名駅エリアは、今年 4 月の新築ビル空室率がいう物件です。仙台は今、楽天球団の快進撃で話題にな

84.49%と、8 割以上のビルが空いてしまっている状況でっていますが、不動産市況は非常に厳しい状態です。仙す。図表 15 は、名古屋のビル供給の状況で、左側の棒台の一番町は東京でいうならば原宿のようなところで、グラフがビル供給量を示しています。名古屋のビル供給

ブランドショップが集積しています。REIT は、そのエは 2007 年から随分と増えていますが、増えたかなりのリア中でかなりグレードの高い商業施設を運用対象にし部分が短期的な利鞘を狙った投資目的のビルだと思いまていましたが、昨年春にこの施設から「コムサイズム」

す。投資目的のビルは、面積が中途半端で賃料が高めのというブランドを展開しているファイブフォックスといものが多く、大体延床面積は 5,000 から 8,000 ㎡くらいうテナントが抜けてしまいました。ファイブフォックスです。当初募集賃料は大体 2 万円前後と全般的に高めにはあちらこちらでリストラをし、この仙台の店も閉めて

40

土 地 総 合 研 究 2010 年冬号

しまったわけです。ただし、仙台では最も良い立地の物

大阪のビル市場では、2006 年はいわば景気の谷間でビ件であり、良いテナントが入るだろうと REIT は我慢しル供給量が非常に少なかったのですが、2008 年からかなて持ち続けていたのですが、幾つかのテナント候補とはりグレードの高いビルが増え 2009 年以降は大量供給が賃料で折り合いが付かず、1 年以上も空室状態が続いて予定されています。図表 14 の棒グラフでは、これから賃料収入がゼロになりました。このため、不動産評価額の供給見込みを示していますが、計画未定はこの棒グラが 2 年間で 40%ほど下がり、減損処理の可能性が出てきフから外しています。このため、2011 年は供給が減るよたため、仕方なく売却したということです。この名古屋

うな形となっていますが、供給量が未定なものを考慮すと仙台の 2 物件だけでは売却損が発生しますが、それにると 2010 年位のレベルの供給が今後も続く見通しです。

大阪の 1 物件を加え 3 物件全体でなんとか売却益を確保

今後の供給予定のかなりの部分を「梅田北ヤード」24ha

し、それらの売却代金を基に「オリナスタワー」というの再開発が占めています。この「梅田北ヤード」開発は、物件を取得しています。これは墨田区錦糸町にあり AIG

当初は 2011 年に街開きの予定が 2012 年に延期になっての本社等も入居しているかなりグレードの高いビルです。 おり、更に 2013 年にずれ込む可能性があるようです。
場所が錦糸町なので、「錦糸が織りなす」という意味でオ

この場合、2011 年～2012 年の供給はそれほど多くなく、

リナスタワーと名前が付いたそうです。ディベロッパー

2013 年が前年の 3 倍ほどの供給になってしまう可能性

もいろいろと工夫し名前を付けなければいけないので、も考えられます。私は当初、大阪は 2011 年頃から供給

ビル事業者にもセンスが求められますが、REIT として過剰と予想していましたが、2011 年・2012 年はむしろは良い買い物をされたのではないかなと考えております。 小康状態で 2013 年に一挙に市況が悪化する可能性も出
このような形で、地方都市の物件から関東圏、或いはてきたわけです。2013 年以降は「梅田北ヤード」以外に東京都心部に投資資金がシフトしてきていますが、図表も随分と重要な開発があります。例えば 2013 年は朝日

20 は、REIT が保有する物件をエリア別、用途別に区分

新聞社による中之島のフェスティバルホール跡地の再開したものです。左側の円グラフが立地別の区分で、東京発、2014 年は近鉄による阿倍野再開発があり､これらの証券取引所に上場している 40 銘柄の運用対象の不動産

大規模再開発と「梅田北ヤード」開発が競合する可能線を区分していますが、全体の 75%が東京圏に集中していがあります。大阪は残念ながらビジネスの街としては自ます。ここで申しあげます東京圏とは 1 都 3 県、東京・力が衰えていますので、この 2013 年の段階でかなり空

埼玉・神奈川・千葉です。大阪圏は 12.9%、名古屋圏は室率が上昇する可能性があると考えております。図表 14

4%を切るという状況です。東京圏の中でも東京の都心 3から、大阪市内でビル供給量が一番多いのは梅田で、全区、千代田区・中央区・港区に全体の 29%が集中してい

体的にビジネス需要が「ミナミ」から「キタ」に移動しますが、恐らくこれから先、この東京圏の一極集中の状てきているようです。その点を考えますと、2013 年に市況は更に強まってくるのではと考えております。

況が悪くなる可能性があるものの、梅田にはそれほど大図表 15 から、名古屋のビル市場は 2013 年頃まで大量きな影響は出てこないだろうと考えています。逆に「ミ供給が続く見込みです。例えば 2012 年から 2013 年にかナミ」側は全般的に需要が減少気味ですから相当厳しい

けて、「ささしまライブ 24」という計画が完成する予定状態になってくるのではと考えております。梅田の方がですが、これは名古屋駅の隣の貨物駅操車場跡地の再開

有利だというのは、やはり交通の利便性が高いところに発です。
万博のサテライト会場にもなったところですが、ビジネス街が移転してきているためだと思います。これ

私どもの感覚では、名古屋駅の隣ですが、実際には交通は大阪だけではなく、日本全国の都市で、JR など鉄道

アクセス面で難点があり距離感があるようです。直線距駅の周辺にビジネス街が移動する傾向が見られます。JR離では近いですが名古屋の都市軸からずれたところありの駅がそれぞれの街のど真ん中にあるのはむしろ例外的ます。名古屋の中心部は JR 名古屋駅から栄の交差点まで、
大体町はずれの辺鄙なところにあることが多いです。

でですが、この都市軸と違った方向に向いていますので、「わしの目の黒いうちは鉄道なぞ絶対入れさせない」と実際は直線距離よりかなり距離感があるのが実態と思い頑張った昔の権力者が多かったので、大体 JR の駅は街ます。このため、この開発事業はテナント募集等にかなの外れにありますが、今、JR 自身が再開発に力を入れり苦労する可能性があると考えております。それ以外にていることもあり、交通の利便性の高いところにグレーも幾つか大規模再開発等が予定されており、名古屋ではドの高いオフィスピルが出来、街の中心部が移転する傾2013 年頃まで空室率が相当に高い状態が続く可能性が向が随分と見られるわけです。

あると予想しています。

私は若い頃に横浜の開発を担当していましたが、横浜

土 地 総 合 研 究 2010 年冬号

41

ではそういう傾向が既に表れております。横浜のビジネ

たわけです。ただし、福岡も最近はいくぶん市況が回復

スの中心地は、昔は関内でしたが、20 年以上も前から横し、この●印のビルも良く埋まるようになってきたそう

浜駅西口に移動している状況です。
名古屋は変化の最中だろうと思います。昔の名古屋の中心地は栄・伏見でしたが、今は名駅エリアに随分と新です。
つい最近福岡の事業者の方から聞いたところでは、
最近テナント募集をしているビルは相当少なくなりまし
たが、賃料は大幅に下がっているようです。

しいビルが増えビジネス需要が移転しています。一方、
栄エリアも商業施設中心の開発が進んでおり、ビジネス

各地方都市の賃料状況ですが、募集賃料が中心で必ずの中心地は名駅、商業の中心地は栄という役割分担が名しも成約ベースの賃料ではないため、多少実態とは違っ

古屋市の中で起こってくると考えております。

ているところがあるかも知れません。

福岡もそういう傾向が出てきています。福岡の従来の大阪では、昨年随分とグレードの高いビルが完成して中心地は天神でしたが、これからは JR 駅がある博多のいますが、最もグレードが高いビルが「淀屋橋三井ビル」

方がむしろ有望な街になってくると思います。福岡市内と「ブリーゼタワー」で何れもオープンの段階でほぼ満の交通手段は、昔は西鉄とバスによる移動が中心でした

室になりましたが、賃料は共益費込み坪/月あたり 3 万円

が、これからは地下鉄と新幹線に変わってくるだろうとで成約しているようです。今年 3 月竣工の「中之島ダイ

思いますので、福岡の中心地も天神から博多に移転してビル」は募集賃料 2 万 7 千円でほぼ満室であったと記憶くるだろうと考えております。

しています。それから 6 月竣工の「マルイト難波ビル」

広島も相当変わってくるのではないかと思います。広はかなり空いてしまっております。立地条件もやや不利

島の今の中心地は、八丁堀、紙屋町ですが、来年秋に JRなビルですが、賃料は 1 万 5 千円～1 万 8 千円、うち共新幹線口の再開発が完成いたします。これだけではまだ

益費が 4 千円くらいと賃料もかなり低くなっています。

影響はそれほど大きくはないですが、広島駅周辺の再開

他のビルと同一に比較することはできませんが、大阪で発が進みますと、広島の中心地は紙屋町、八丁堀から広は、今年の 6 月以降はかなりグレードの高いビルにも空島駅の方に段々と移動してくると思います。広島の場合きが目立つようになっています。

は恐らく 20 年をかけての変化になると思いますが、交

名古屋のオフィス賃料の状況です。昨年オーブンした

通利便性の高いところに街の中心地が移動するという傾「名古屋インターシティ」はかなりグレードの高いビル

向が日本全国で見られます。

ですが、「興銀ビル」跡地の再開発です。オープン時はか恐らく大阪もそういう状況で、「ミナミ」から「キタ」

なりの高稼働率だったと聞いておりますが、その後かなにビジネスの中心地が移動してきています。梅田はビルり空きが出て、今は幾分稼働率が回復した状況のようで供給量が一番多いですが、今後需要が集まってくる可能す。同ビルの募集賃料は坪/月あたり 2 万 5 千円、うち共性を考慮すると、ビル市況が悪化する度合いは大きくな

益費が 4 千円というところです。それから今年 4 月にオいだろうと考えております。ただし、大阪、名古屋ともープンした「プライムセントラルタワー」の募集賃料もこれから大量供給を迎えますので、全体的な市況は、い

2 万 5 千円ですが、フリーレントが多いことから実態はずれも厳しくなってくると考えられます。

もう少し低いと考えられます。

図表 16 は福岡のデータです。福岡は 2006 年に、自社

福岡では、新築ビルには大体 1 万円台後半～2 万円程

ビルの供給は幾つかあったのですが、賃貸ビルの供給が度でテナントを募集しているビルが多いようですが、地全くない状況でした。それが 2008 年に 12 年振りの大量元の事業者に伺いますと、投資目的用のビルの一部には供給でいきなりビル供給が増加し今年も昨年とほぼ同じ

坪/月あたり 1 万円を切って成約している例もあるようくらいの供給量となる見込みです。ビル供給リストの事です。それから 1 年近くの長期間のフリーレントを導入

業者区分欄の、○印は地元の事業者が建設したビル、●している例もあり実態は相当大きく下がっているようで

印は地元以外の事業者が建設したビルです。地元以外のす。賃料を下げることにより稼働率は幾分上がってきた事業者が造ったビルには投資目的のビルが多く、昨年まので、評価は少し難しいところもありますが、ビル市況

では○印のビルは大体埋まっていますが、●印のビルはは以前に比べれば落ち着いてきたと判断してよいと考え

空いてしまっているという傾向が見られました。この●ます。福岡では、来年はビル供給が殆どなく、市況は回

印のビルは面積が中途半端で、賃料が高めのものが多く、復してくるだろうと思います。ただし、大阪、名古屋は、○印は地元の事業者が所有地を有効活用したものが多く2012 年から 13 年に供給が多いので、まだ暫く厳しい状

全般的に面積もゆったりとし賃料も低めのものが多かっ態が続くと予想されます。以上がオフィスビルマーケッ

42

土 地 総 合 研 究 2010 年冬号

トの状況です。

つと思います。
それから「KDX 豊洲グランスクエア」は、三越不動

産が所有していた物流センター跡地の再開発です。清水
建設がこのビルを開発してケネディクスに売却しました。

最近では大型の不動産投資も幾分戻ってきたようです。 ケネディクスはこのビルを早い段階で売却する方針でし
図表 21 は、最近話題になりました不動産取引の例です

たが、昨年 5 月に取得して、丁度市況が悪くなった時期

が、まず「AIG 大手町ビル」の取引です。買ったのは日に重なりなかなか売却することができず、その間にケネ

本生命ということですが、日本生命からはまだこの件にディクスの株価がどんどん下がってしまったという物件

関しての正式公表はありません。アメリカ側の公表によです。今年 6 月に、この物件を購入したのが、アメリカ

れば、取引価格は 12 億ドル、日本円で 1,155 億円ほどのカーライルと韓国の国民年金基金が共同出資したファになります。昨年 2 月の段階での賃貸条件は、賃料が坪ンドですが、韓国の国民年金基金は海外不動産への投資

当たり 4 万 3 千円、共益費が 7 千円の合計 5 万円です。

は今回が初めてだそうです。日本の不動産に対しては、

ただし、丸の内・大手町エリアは、賃料水準の低下が続継続して投資したい意向で、聞いた話では、日本中のデいており、かなり条件の良いものでも大体 4 万円から 4ィベロッパーがこの年金基金へ日参しているということ

万 5 千円ぐらいのものが多く、最近は 4 万円を切るものです。最近、アジア系のファンド会社など、日本・東京

も少し見られる状況です。取り敢えず坪あたり 4 万 5 千の不動産に興味を示しているところが多いようですが、円の賃料で計算しますと、この物件の取引利回りは NOI

継続して日本に投資しているファンドはアジア系の会社

ベースで大体 2.7%とかなり低く、これを基に「この売買には数多くあります。
名前が挙がることは少ないですが、は高値取引だ」とする評価が多いわけです。しかしなが

例えばシンガポール政府公社を始めとして日本に継続的ら、これに幾つかの検討を加えますと必ずしも高値取引に投資している場合が多いようです。それからケネディとは言えないところがあります。まず「AIG 大手町ビル」

クスも今年末までに 1,000 億円規模のファンドを組成す

は築年数 35 年で、恐らく日本生命は建替え目的で買っるそうでして、中国などアジア系の投資家から需要が強たのではと思います。実際に建替えた場合、かなり容積いという話しも聞いています。いずれにしても、アジア率が上がる可能性があると思います。このビルの容積率系の会社にとって、日本・東京は不動産投資の対象としは 1,000%ですが、このエリアは 2004 年 6 月に容積率がて関心が高まっていると言えます。この物件の賃料は坪/引き上げられ現在 1,300%です。最近ではさらに規制緩

月あたり 2 万円ほどと聞いていますが、稼働率 90%で計和が進み、このエリアの再開発ビルは、多くが 1,500%

算しますと投資利回りは 5.6%と、比較的良い利回りと評～1,600%程度の容積率を実現しています。個別性はあり価できます。それから、この物件の売却でケネディクス

ますが、「AIG 大手町ビル」を建替えると、大体 1,600%

も売却益をたてることができましたし、この物件の管理ぐらいの容積率は確保できると考えられます。そこで賃も受注したということですので、買い手売り手双方にと料 4 万 5 千円、容積率 1,600%で計算しますとこの物件

りハッピーな取引だったと考えております。こういったの利回りは 4.1%に向上します。勿論再開発に要する事業

形で不動産の価格が大幅に下がった見合いですが、最近費等を考えなければなりませんが、ビル単体のフローのでは随分と大型の不動産投資も顕在化してきたというこ

収益だけで計算しますと 4.1%になり、それほど高くはなろです。聞いた話しでは、ダヴィンチが所有していた「パいものの必ずしも説明できない水準ではありません。そシフィックセンチュリープレイス丸の内」も借入がデフ

れから、買い手が日本生命である点にも注目をしなけれォルトして、今債権者に所有権が移っていますが、かなばならないと思います。通常のディベロッパーではビル

り有力な買い手の候補が出てきたそうで、業界の専門紙の建替えは借金で行うことになりますが、生命保険会社

等によりますと、大体 1,200 億円～1,300 億円で売却での場合は自己資金で賄うことができます。勿論自己資金きるのではという話もでているようです。優良な不動産とはいえコストは掛かっていますが、事業採算上は無利であればまだまだ買い手が現れる可能性があるというこ

息資金という取り扱いになり事業収支上は相当有利になとです。不動産マーケット、特に都心部のオフィスビル

ります。まだ、最終的にどのような計画なのか解りませには、これから明るい話が増えてくるのではと考えておんのであくまでも想定ですが、この取引は一般的には高ります。

値取引と言われておりますが、実際はかなり買い手にとってメリットの大きい取引だったという考え方も成り立土 地 総 合 研 究 2010 年冬号



43

このような例が東京の東側の「3K」の他の場所でも起こっており、金町などは駅前で大規模再開発を行っており続きまして、住宅マーケットについて簡単にお話を申

住環境も随分良くなっております。亀有なども大規模商しあげたいと思います。図表 23 はマンションの初月契業施設ができ利便性が向上しています。このような環境

約率のデータで、70%を越えると売れ行き好調といわれで、かなりグレードの高いマンションが比較的安い値段ています。一昨年 8 月以降は契約率が 70%を下回るようで供給されていることが実需層を刺激しているようです。

な状態が続いておりましたが、最近では大体 70%前後のそれが周辺に波及し、現在東京圏の東側は比較的売れ行

販売率を確保できるような状態になってきたようです。

きが良い状況のようです。ですから、今この段階で土地

ただ、供給量が以前よりも随分減っており、2 年前は東を仕込んでマンションを供給すれば相当儲かるという業

京圏のマンション供給戸数は年間 7 万戸～8 万戸ペース者も多いらしいのですが、銀行がまだ不動産向け融資にでしたが、今は 4 万戸ペースまで落ちています。2 年前

慎重のため、なかなか土地を仕入れることができず、必の供給量の大体 60%で、4 割供給が減って契約率が 70%

ずしも思うとおりに行かないのが実態のようです。
ただ、ですので、必ずしも高く評価できるものではないと個人

東京の南側・西側も、一部高額物件が売れるようになっ的には考えております。ただ、マンションの事業者にうてきたという話も聞いております。
専門紙によると､東急

かがいますと、今マンションはよく売れているという話

電鉄グループが「二子玉川園」の再開発で建設しているがあり、「東京駅から 20km 圏内で 1 戸あたり 3,000 万マンションも 8 割ほどが契約済みということですが、当円～4,000 万円の物件」は大変よく売れているそうです。

初は坪単価 330 万～360 万円で販売していたと記憶して良く売れているのは、主に東京の東側で、代表的なとこいます。一部でありますが、東京の城西・城南地区の高ろは、亀有、亀戸、金町と全部「カ」の字がつくことこ

額物件も動き始めたという状況かと思います。個人的にろで、個人的にマンション販売の「3K」と申しあげていはまだ高額物件は全体的に売れ行きが良いとは言えないます。
「3K」は悪い意味にも使いますが、この場合は良と判断していますが、恐らく今年の 9 月・10 月あたりかい「3K」です。このエリアで大幅に販売価格を下げるマら東京の東側で値頃感が強まり、大体 1 年半ぐらいを経ンションが出てきて大分需要層を刺激しているようです。 て値頃感が東京圏の全体に広がってくると予想していま事業者により多少ニュアンスが違いますが、今富裕層向けの物件はまだ必ずしも良いとは言いきれない、やはりす。
恐らくこの中では、かなり価格の調整が起こってくる

株価がまだ低い水準で富裕層の不動産投資意欲もまだそのではないかと考えておりますが、図表 26 と図表 27 はれほど戻っていない。ところがどうやら実需は戻ってき

東京カンテイが調査したデータです。昨年の 7 月に公表たようです。
「何時かはマンションを買いたい」と思ってされた少し古いデータですが、図表 26 は、東京駅からいた方が、ピーク時から 2 割～3 割くらいマンション価

離れるに従い、住宅の単価等がどのように変化している

格が下がったので、そろそろ買い時ではないかと勘違いかを示したものです。傾向線よりも上であれば割高なエ

して買っている例が多い状況です。
「勘違い」と申しあげ

リア、下であれば割安のエリアを示していますが、今はたのは、もう暫くの間は価格が下がるだろうと思ってお交通利便性を重視してマンションを選ぶ方が多くなってり、慌てて買う必要は無いということですが、今すぐにいますので、割高のエリアの方が価格の調整の幅が相対でも欲しいという方は相当多いようです。この動きに先的に大きくなる、価格の下落がより大きくなると考えて鞭をつけたのが「亀戸レジデンス」だと思います。亀戸

おります。最終的には、この傾向線に近づくような形での駅から徒歩 12 分くらいの立地で、大京とオリックス

価格が落ち着くのではと考えております。

不動産の共同事業第 1 号と聞いていますが、必ずしも交

図表 27 は大阪圏についてのデータですが、傾向線が通利便性が高い場所ではないので思い切って販売価格を少しぐにゃぐにゃした曲線になっており、東京のような下げたようです。販売当初の坪単価が大体 220 万円くら

綺麗な曲線ではありません。大阪も梅田を過ぎますと不いと聞いていますが、昨年の 10 月から 2 回に渡り値下

動産価格はだんだん下がっていきますが京都に近くなるげしまして最終的には坪単価 180 万円台まで下げて完売と上がる、それから神戸に近くなると上がるという状況になったということです。恐らく坪単価が 200 万円を切です。ですから、東京圏は東京駅を中心とする一極構造

ると、東京都内ではかなり割安感が強く、当初よりも 2なのですが、大阪圏は、梅田・京都・神戸を中心とした割ぐらい下げるとかなり大幅な値引きだという考え方が三極構造になろうかと思います。ただ、大阪もかなり割

ユーザーの方で起こってくるのではないかと思います。

高なエリアはあるようでして、例えば、阪神が再開発を

44

土 地 総 合 研 究 2010 年冬号

進めている御影というエリアがあります。かなりグレー対応しているようです。ただし、問題は白い棒グラフ、

ドの高いマンション等が販売されていますが、全体の傾投資法人債です。投資法人債の償還資金や、新しく不動向からは割高のエリアと言えると思いますので、恐らく産を購入する資金を融資すると融資残高が増えてしまい

価格調整の幅が相対的により大きくなってくるのではとますので、金融機関がなかなか応じてくれないという例考えております。価格面では今後さらに調整が進む可能もあるようです。

性がありますが、物理的な需要自体は大分回復してきたのが現在の状況です。

図表 46 は、今年の 9 月 5 日に官民が共同出資した「不動産市場安定化ファンド」の概要です。ただし、貸付条件等がかなり厳しいようで、恐らくこのファンドを利用

J-REIT する REIT はあまりないという見込みです。貸付のベースレートが当初 1 年間は「TIBOR＋150～550bp」といこのような不動産市場の傾向は、不動産投資のマーケう条件ですので、仕上がりは 3%を越える例が多いと思ット或いは REIT のマーケット等にも同様と言えると思います。今、上位 REIT には、大体 1.5%から 2%弱の金います。
図表 36 は、
REIT 価格の値動きを示す東証 REIT

利で資金調達している例が多いようですが、下位 REIT

指数のデータです。過去 2 年間ほどに REIT 価格には相では、融資関連手数料などを含めると、3%を超える金利

当に大きな変動がありましたが、本年 2 月下旬あたりかで資金調達している例もあります。ただ、この官民ファら概ね回復傾向が出てきました。この 4 月以降は回復傾

ンドは、LTV（有利子負債比率）に応じて金利が決定さ

向が一服して少し横這いの状態が続いている状況です。

れる「スプレッドマトリクス方式」を融資の審査に導入

概ね回復基調が根付いたと当方では解釈していますが、しており、下位 REIT では自動的に高い貸付金利となっこの理由は大きく 3 つあると考えております。1 番目はて借りるメリットが少ないことから、このファンドを利REIT の資金繰り、資金調達に対する懸念が大分改善さ用する可能性はかなり低いと考えられます。財務内容がれてきたということです。2 番目は、REIT や不動産分

良好な REIT だけが融資対象になりますが、今、多くの野を支援する様々な制度的での措置、行政面でのセーフ

REIT が、保有不動産の鑑定評価額が下がったため、見ティネットが講じられたことだと思います。3 番目は、かけ上の借入比率が相当上がり、LTV65%という足切りREIT 同士の合併、或いはスポンサー企業の交替など、にかかってしまうことが、このファンドから REIT へのREIT 市場の再編の動きに対して投資家の期待が盛り上

貸付が縁遠くなっている理由の一つかと思います。
ただ、がっていることだと思います。

こういう手段が講じられ、制度面でセーフティネットが以上それぞれに関して簡単にお話をさせていただきま作られたということは、REIT マーケットにとって一定す。まず REIT の資金繰りです。REIT は不動産購入資の安心感につながっていると思います。
殆どの REIT は、

金の大体 4 割から 5 割ぐらいを借入金で調達し、いわゆ

今のところ銀行から投資法人債の償還資金についても融るレバレッジ効果により高水準の配当を出しています。

資を受けられる状況のようです。一部に貸付金利が相当

図表 43 の黒い棒グラフが銀行借入の返済期日、白い棒

高くなってしまっている例もあり評価は様々ですが、現グラフが投資法人債の償還期日で、４つの REIT の財務状では官民ファンドに頼らずとも取り敢えずは大丈夫だ

状況を示しています。これ以外にも借入金返済を控えたというところが多いようです。ただ、こういった制度面

REIT はありますが、上位の株価の高い REIT は返済にで一定の配慮が講じられたことは、取り敢えずプラスにそれ程大きな懸念はありませんので、評価が比較的低い

評価してよいと思います。

REIT を中心にデータを記載していますが、現状では下

図表 45 は、経済の活性化策や不動産マーケットの支位の REIT も、返済に関する懸念は殆どなくなってきて援策をまとめたものです。昨年 12 月以降、いろいろなおります。昨年のリーマンショックの直後は REIT の資対策が講じられましたが、自民党議員からの議員立法で金繰りは相当厳しく、借入金の返済等もかなり難しい状

成立したものが多くを占めています。今、民主党政権に態でしたが、今年の春には、リーマンショックの影響がなり、果たしてこういう支援策がどうなるかという懸念

大分薄れ、REIT の運用成績もそれほど悪いわけでないもありますが、これまでに講じられた施策は、必要な法ので、新年度に入ってからは金融機関も REIT の信用度改正等が終わり支援策も軌道に乗っているものが多いよをかなり見直したようです。現在、金融機関は REIT のうです。例えば、今年の 4 月 10 日に、当時の政府与党融資についてかなり協力的で貸付残高が増えない限り短で「経済危機対策」をまとめています。表の①番目です

期借入金の借換については REIT 側のニーズに弾力的にが銀行等保有株式取得機構により、REIT や ETF 等の買土 地 総 合 研 究 2010 年冬号

45

取りを行うことになっています。当初はかなり広く買取

イント・リート投資法人も加わることになりそうだといりを行う予定でしたが、この時の野党の反対により、一うことです。最終的にどうなるかまだ流動的な部分があ

部条件付きの買取りになっています。REIT は「トリプりますが、ジョイント・コーポレーションにも有力なス

ルB 格以上」の格付けの高い銘柄だけを買取り対象にし、ポンサー候補が出てきており、これまで問題点があった「ダブル B 格以下」は買取りの対象外ですが、実際のとREIT のスポンサーの信用度に関しても、市場再編の中ころは実務面ではそれほど大きな障害にならないだろう

で随分改善が図られてきていると思います。

と考えております。今年の 6 月末に参院本会議で必要なこういった中で、最近私達に対しても「REIT への投法改正が成立し、7 月 17 日から実際に買取りが始まって資を再開したい」という問い合わせが随分と増えていまいるところです。買取りの実績はそんなに多くないだろす。実は、先週・先々週と地方都市にお邪魔して、地方うと予想していますが、このような対策が講じられたこ

銀行などのご相談に応じている状況です。ただし、実物とが市場にとり、かなり安心感を出す基盤になってきての不動産マーケットの市況に幾分回復傾向は見られます

いると考えております。

がまだはっきりした回復ではありません。まだ不動産マ

REIT の資金繰りが改善し、制度面でも対策が講じらーケットが厳しい状態にある点を考えますと、国内の金れる一方で、REIT マーケットの再編の動きも盛んにな

融機関等が REIT 等に再投資をする場合には、預金者にっています。図表 48 で REIT 同士の合併について 4 つ

対する説明責任を果たすには、REIT 投資を再開するだ

ほどの例を示しています。このうち①と②は大体この内

けの理論武装が難しい実態です。マクロの景気動向につ容で本決まりという状況です。①は、今年の春に経営破いても、全般的に弱気派が多く、概ね 2010 年～2011 年

綻したパシフィックホールディングズ系の日本レジデン

度をボトムとして景気が回復してくるという見通しを立シャル投資法人と伊藤忠商事系のアドバンス・レジデンてている調査機関が多いのですが、足元の景気動向につス投資法人の合併計画ですが、合併については基本合意

いては弱気な見方が増えているようです。今、REIT 等

しており、11 月に予定されている、一般の株式会社の株を投資の対象とすれば、利回りも高いですし、運用面で主総会にあたる投資士総会で承認を受ければ合併が決定も安定性が出てきており非常に良い投資対象と言えますします。順調に進みますと、来年の 3 月に合併が成立すが、投資を再開する理屈付けが難しいため、REIT 投資

る予定になっています。②は、昨年の 10 月に経営破綻がなかなか実現しない状況のようです。

したニューシティ・レジデンス投資法人と大和ハウス系

ただ、理論武装には多少時間がかかっていますが、投のビ・ライフ投資法人との合併です。この合併計画はい

資意欲は確実に強まっています。私の考えでは、今の東ろいろと紆余曲折があり、今年の春に、ニューシティ・

証 REIT 指数は大体 1,000 ポイント弱で推移しています

レジデンスが出したローンスターをスポンサーとする再が、今年度末には、大体 1,200～1,300 ポイントぐらい

生計画案が債権者から否決され、債権者から提案されたまで上昇してくると思います。実は、もう少し早く回復

ビ・ライフとの合併計画案が進んでいる状況です。新しするだろうと当初は考えており、概ね今年の年末までにい再生計画案は 11 月はじめに裁判所へ提出される予定

は 1,200～1,300 ポイントに回復すると考えていました

で、問題点の大部分は解決したと考えておりますので、が、景気の足取りが意外に遅く、不動産市況も、東京都

順調にいけば来年 4 月に合併が成立すると思います。③

心部は比較的よいのですが、地方都市などはまだ悪い状

は、パシフィックホールディング系の日本コマーシャル

態が続いており、地方銀行なども REIT 投資に対して躊投資法人と、あくまで報道ベースの話しですが、オリッ

躇するところが多いようです。

クス不動産投資法人ないしはユナイテッド・アーバン投

このような事情がありますので、概ね今年度末、来年資法人との合併の話しがあるようです。その他にも幾つ

3 月あたりに 1,200～1,300 ポイントと、底打ちが予想さか合併の話しが顕在化している例があります。これまでれるタイミングを少し後ろの方にずらさなければいけな

はスポンサー企業の信用度が低い REIT もありましたが、 いと考えております。ただし、現在の不動産市況を考えスポンサー企業の交替が幾つか実現し、問題点も随分とますと、東京都心部はこれから先さらに大きく落込むこ改善されてきていると思います。今年 6 月には、ダヴィとはないと思いますし、そういう有利な場所の物件を選

ンチ系の REIT だった DA オフィス投資法人のスポンサ

別投資している REIT の運用成績もこれから先大きく崩ー企業が大和証券グループ本社に変わりました。それかれる可能性は低いと思います。大阪や名古屋の不動産市ら、今年の春にジョイント・コーポレーションが経営破

況には不安要因が多いですが、全体としては、不動産投綻し、ジョイント・コーポレーションの再生計画にジョ

資は概ね回復傾向が続くと考えています。

46

土 地 総 合 研 究 2010 年冬号

最近では幾つか大口の投資も顕在化してきましたし、来年の 10 月にまたお話しする機会があれば、その時には、かなり明るいお話をすることが出来るのではないかと予想しているところです。
本日は最近の不動産市場、不動産投資市場の動向につきましてお話を申しあげました。皆様には既にご案内の話題が多かったと思いますが、今後のビジネスチャンス
について何がしかでもヒントになるところがあれば嬉し
く思う次第です。長時間ご静聴いただき誠に有り難うご
ざいました。