土地総合研究 2018年秋号

3特集 不動産統計情報の充実をどう図るか（現状と課題）
 

不動産価格統計を取り巻く国際的議論
政策研究大学院大学 教授  西村 淸彦にしむら きよひこ

１．不動産価格の変動と金融危機

とりわけ下落局面では信用力の低下を通じてコス不動産価格の変動が、多くの主要国の経済運営トが上昇してしまう。貸し出しを行っている金融とりわけ金融システムに対して深刻な影響をもた機関においては不良債権問題に代表されるように、らしてきた。
わが国における  年代中ごろから直接的な損失を抱えることも起こりうる。家計で始まった不動産バブルは、 世紀最大のバブルとは住宅資産の縮小は老後のための資金の減少とな言われ、その崩壊後においては、「失われた  年る。ORVWGHFDGH 」と揶揄されたように、長期的な経済の停滞に直面した。
このような問題は、 年代のスウェーデンのこれらは一例にしか過ぎないが、不動産市場は様々な経路を通じて、実体経済と密接な関係を持つのである。

経済危機や  世紀に入ってからの米国を中心とそのような中で、国際的な不動産統計の整備がした不動産バブルの生成と崩壊によってもたらさ認知されるようになり、 年には、2(&',0)れた世界的な金融危機と経済停滞など、多くの国ワークショップとして、国際的な議論が開始されが共通に経験してきた。ていた。その議論を見ると、不動産統計の整備のしかし、いずれの国においても、不動産価格が必要性としては、D）住宅金融市場におけるリスクいつからどの程度上昇し、そして、下落したのか管理指標としての役割、E）金融政策における意思といったことを「正確に」把握することはできな決定指標としての役割、F）マクロ経済指標としてかった。の役割、G）消費者物価指数 &3, における住宅家

不動産価格は、公的統計において、様々なレベ

賃の代理指標としての役割、H）61$ 6\VWHPRI

ル で 重 要 な 役 割 を 担 う 。 国 民 経 済 計 算 61$

1DWLRQDO$FFRXQWV への応用、が期待されていた

6\VWHPRI1DWLRQDO$FFRXQWV においては、資産)HQZLFN 。なかでも金融政策の重要な判断の部の  割程度の比重を持つ。消費者物価指数に指標として利用可能であることが指摘されている

おいては、住宅のサービス、とりわけ持ち家の帰$UWKXU 。

属家賃は、どの国においても五分の一から四分の

金融政策においては、物価の安定を目標として一を占めるなど、大きな比重を持っている。

いることから、&3, の変化をみながら実施されて経済活動においても、企業部門においては、不いる。しかしながら、多くの国において、&3, の動産を担保として借り入れを行うことが多いためなかで住宅サービス価格の信頼出来る測定ができに、資産価格の変動によって、金融市場へのアクていない。経済統計の実務分野では、そのようなセスするためのコストが大きく変化してしまう。

課題も存在していたために、不動産価格統計の整4

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備に拍車がかかったと言っても過言ではないであ格に関する統計整備の議論に積極的に参加してきろう。

た。筆者が日本銀行副総裁の任にあった時には、



機会を捉えて不動産価格統計の整備の重要性を国

２．わが国の不動産関連統計の課題

際的に発信してきたが、,0)、%,6 に代表される国

不動産市場の社会経済的な重要性と比較して、際機関において、先の金融危機が米国の住宅市場

現行の不動産に関する統計の整備水準は、以前よの高騰と暴落に端を発したことから、一気に注目りは改善したものの、依然として低い水準にとどされることとなった。

まっている。

しかし各国が共通に運用する統計指針の作成は、実際、消費者物価指数では住宅サービスの価格不動産価格指数に対する期待が、それぞれの国がが測定されなければならないが、現在の方法で測抱える経済政策的な課題と統計政策的な課題に応定される持ち家の帰属家賃を含む住宅サービス価じて異なるために、その合意においては多大なエ格は、資産市場での住宅価格の動きとは大きく異ネルギーが必要であった。

なっており、且つ強い粘着性があることが知られまた、実際の不動産価格指数の推計においては、て お り 6KLPL]X 1LVKLPXUD DQG :DWDQDEH

各国ごとで、不動産市場の流動性の程度やストッD 、その差をどのように評価するかは大きクの構成、
フロー 建設量 の規模や性質、そして、な問題である。

取引価格に代表される基礎情報の整備状況やその不動産のストック統計としては、法人土地基本入手のコストなどが異なり配慮すべき要因も異な調査や住宅・土地統計調査が挙げられるが、米国るため、様々な論点が生じた。そのような市場のなどと比較してパネルデータ化がされていないた

異質性を前提としつつも、金融政策、マクロ経済め、時系列での比較ができない。経済価値に関し政策の国際的協調の重要性が増す中で、相互の市ては 61$ 統計や課税統計がある。これら統計デー場を比較観察可能な価格統計を整備しようとする

タは、地価公示に依存している。公示地価には無ことの重要性が認識され、金融市場関連の ,0)、視できない歪みが存在しており、その歪みによっ%,6、世界銀行のみならず、2(&'、国際連合、,/2て経済システムに対して大きな影響をもたらしたといった主要統計の指針に責任を持つ国際機関を歴史を持つ。

も巻き込み、
この  年間、多くの議論が展開され、加えて、地価公示は、統計調査としての設計がその指針が作成されてきた。

不足しているために、適切な地点数や空間的な配国際的な議論の出発点となっていたのが、前述置の適切性について疑問が生じる余地がある。調の  年にパリで開催された、2(&' と ,0) が共査地点の変更は原則として許されておらず、且つ同で開催したワークショップであった。その会議

時間的変化の把握と適切な水準の推定という二つ

では国際的な比較可能な不動産価格指数の整備の目的を不動産鑑定士にゆだねているために、いず重要性とその実態に関して報告が行われたれの目的においても中途半端な状況である。この'LHZHUW 1LVKLPXUD 6KLPL]X DQG :DWDQDEH

問題は筆者が、『日本の株価・地価』 東京大学出IRUWKFRPLQJ，第一章参照 。

版会  、『日本の地価の決まり方』 講談社

さらに、その動きを加速させたのが、その後の を著してから、大きな改善はみられていない。


米国のサブプライム問題に端を発した金融危機でこのような適切な不動産価格統計が不完備でああることは言うまでもない。 年  月にスイスるとする課題は、わが国だけの問題ではなく、各統計局で開催された国連の物価統計の専門家会議国が共通に抱える問題であった。その中で、筆者であるオタワ会議では、筆者らの共同研究を基にと共同研究者である日本大学清水教授は、リーマした日本の経験が報告され、同年の  月にはンショック前から始まっていた国際的な不動産価(XURVWDW,$26,)& &RQIHUHQFH RQ 5HVLGHQWLDO

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53URSHUW\3ULFH,QGLFHV として、スイスのバーゼにおける価格の違いは品質の差ではなくマクロ的

ル %,6 で国際会議が開催され、 年の  月まな要因によってのみ生じていると想定することがでに (XUR6WDW においてハンドブックを作成し、公できる。つまりリピートセールス法は複数回取引表することが合意された。筆者らの共同研究の成された同一不動産の価格を比較し、個別性を排除

果は、同会議においても、重要な役割を果たしてしてそれらの価格の違いをマクロ的な要因にのみきた。

求め価格指数を推計するモデルである。



３．不動産価格指数の整備の論点

ただし「原則として」と但し書きを付けたのは、同一物件であっても取引期間中に増改築や経年の不動産価格指数といった場合には、品質調整済増加に伴う減価などによる属性の変化が起きる可みの不動産価格を調査しなければならない。この能性があるからである。それがない時は品質調整

品質調整を巡っては、多くの先行研究が存在してを行う必要がなくなる点がリピートセールス法のいる。

最大の特徴である。このためリピートセールス価

品質調整の方法としては、様々な手法が提案さ格指数を推計するために必要なデータは同一物件れてきたが、最も代表的な方法がヘドニック法とにおける取引日時と価格のみとなり、ヘドニックリピートセールス価格法と呼ばれるものである。

法と比べてデータ収集および分析が容易になる。

5RVHQ  によって経済理論的に確立されたそれぞれの手法において、利点と欠点がある。

ヘドニック価格法は、不動産価格（ 𝑝𝑝 ）の形成要

まず、ヘドニック法においては、指数の推計に因を不動産の属性に求める。つまり都心までの通必要なすべての属性を観察することは困難である

勤時間、周辺環境、床面積、設備の状況、建築後ため、属性価格に過少定式化（除外変数）バイア

年数などの一群の不動産属性（消費者の立場で言スが生じる (NHODQG+HFNPDQDQG1HVKHLP

えば選好指標）を説明要因（ 𝑧𝑧 ）として不動産価

6KLPL]X1LVKLPXUDDQG.DUDWR 。加えて、格を説明する回帰式を統計的に推定する。理論的長期間を対象として推計を行うことから、市場のには消費者がそれら選好指標を評価しながら不動構造変化問題が発生する 6KLPL]XDQG1LVKLPXUD

産を求め、かつ不動産供給者がそれら属性からな6KLPL]X7DNDWVXML2QRDQG1LVKLPXUD

る不動産を供給しようと互いに最適化行動をとっ 。

た結果成立する市場均衡の下での不動産の市場価

一方、リピートセールス法においては、ヘドニ格関数（ 𝑝𝑝 = 𝑝𝑝(𝑧𝑧) ）を推定したことになる。これック法におけると同様のデータ発生プロセスを想等の品質の不動産について、異時点間で価格を比同一物件の比較を行うため、もし属性や属性価格較するのがヘドニック価格法である。に変化がなければ、過少定式化バイアスが解消さをヘドニック価格関数という。これを用いて特定定しているので、構造変化問題などのヘドニックの属性（ 𝑧𝑧 ）を持つ不動産に着目して、つまり同法で生じる問題点の一部が引き継がれる。
ただし、一方、リピートセールス法は %DLOH\HWDO

れる。そのような推計上の容易性を持つ一方で、 よって初めて提案され &DVHDQG6KLOOHU

リピートセールス法では複数回取引された物件だ によって精緻化された推定法であり、複数けを利用するため、十分な標本サイズを集めるこ

回取引された不動産をサンプルとして不動産価格とが困難であり、サンプルにセレクション・バイ指数を推計する手法である。ヘドニック法では品アスが生じることが懸念されている。加えて、前質の異なる不動産を用いているために品質調整を述したように、第一期と第二期との間で不動産価行わなければならない。リピートセールス法では格の品質が変化していないことを想定しているた

同一不動産の価格を比較するので（原則として）め、'LHZHUW  や 6KLPL]X1LVKLPXUDDQG

品質調整を行う必要がない。その結果二度の取引:DWDQDEH E で指摘されているように、その6

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取引期間内で時間の経過に伴う価値が低下する場計の整備から後れを取ることがないように、政策合には、その価値減価分が考慮されないこととな的な改善を期待したい。

、り（経年減価問題：WKHGHSUHFLDWLRQSUREOHP）



逆に、維持・修繕投資が行われた場合には、同質>備考@の不動産とは言えなくなるため（修繕問題：WKH  本稿は、清水千弘日本大学教授との長年の共同研究に負う。特に国際的な議論への積極的な展開の部分は、UHQRYDWLRQSUREOHP）指数に歪みが発生する。

二人の共同研究に基づいてなされた清水教授の貢献

国際機関が  年に発表した指針では、ヘドニ

で あ る 。 ま た 本 稿 の 執 筆 に あ た り 、 'LHZHUW

ック価格法を優先して利用するように推奨された。

1LVKLPXUD 6KLPL]X DQG :DWDQDEH IRUWKFRPLQJ 

現在においては、米国を除き、日本をはじめとし

3URSHUW\3ULFH,QGH[HV6SULQJHU の一部を紹介して、欧州、アジアのほとんどの国でヘドニック法ている。

において不動産価格指数が公的部門によって推計され、公表されるようになってきている。


４．残された課題

>参考文献@
・$UWKXU69  “5HVLGHQWLDO3URSHUW\3ULFHV—:KDW KDV EHHQ $FKLHYHG VLQFH "” SDSHU
SUHVHQWHGDWWKH2(&',0):RUNVKRSRQ5HDO(VWDWH

筆者が不動産関連統計の研究を始めて  年近3ULFH,QGH[HVKHOGLQ3DULV1RYHPEHUく、その間に国際的な統計整備の議論が大きく進・%DLOH\0-5)0XWKDQG+21RXUVH  

む中、日本の我々の研究チームや国土交通省、日“$5HJUHVVLRQ0RGHOIRU5HDO(VWDWH3ULFH,QGH[本銀行、金融庁を中心とする政策当局が、議論を&RQVWUXFWLRQ” -RXUQDO RI $PHULFDQ 6WDWLVWLFDO$VVRFLDWLRQ9ROSSリードし、世界的に急速に進む不動産価格指数の整備に大きな貢献をしてきたことは特筆されるべきであろう。
一方、残された課題は決して少なくない。統計整備において最も重要な問題の一つは推計手法と併せてどのような価格データを用いるのかといった情報選択の問題である 6KLPL]X1LVKLPXUDDQG
:DWDQDEH 。
更にわが国の不動産価格関連の指標は依然とし・ &DVH . ( DQG 5 - 6KLOOHU   “7KH
(IILFLHQF\RIWKH0DUNHWIRU6LQJOH)DPLO\+RPHV”

7KH $PHULFDQ (FRQRPLF UHYLHZ 9RO 1R
SS
・'LHZHUW(  “7KH3DULV2(&',0):RUNVKRSRQ 5HDO (VWDWH 3ULFH ,QGH[HV &RQFOXVLRQV DQG)XWXUH 'LUHFWLRQV” 'LVFXVVLRQ 3DSHU 
8QLYHUVLW\RI%ULWLVK&ROXPELD
・(NHODQG,--+HFNPDQDQG/1HVKHLP  “,GHQWLILFDWLRQDQG(VWLPDWLRQRI+HGRQLF0RGHOV”て不動産鑑定評価に依存している。不動産鑑定評-RXUQDORI3ROLWLFDO(FRQRP\9ROSS

価はわが国特有の問題ではないが、同制度には固・)HQZLFN'  “5HDO(VWDWH3ULFHVWKHQHHG

有の技術的問題があり公的統計としては問題が多いことが、ここ一連の国際指針の整備の中でも強く指摘されている。

IRUDVWUDWHJLFDSSURDFKWRWKHGHYHORSPHQWRIVWDWLVWLFVWRPHHWXVHUQHHGV”SDSHUSUHVHQWHG
DW WKH 2(&',0) :RUNVKRS RQ 5HDO (VWDWH 3ULFH
,QGH[HVKHOGLQ3DULV1RYHPEHU

従って実際の取引価格情報の利用が求められる

・+LOO506FKRO]&6KLPL]XDQG06WHXUHU  が、 年代後半から  年代初頭に筆者がリ“$Q(YDOXDWLRQRIWKH0HWKRGV8VHGE\(XURSHDQ

ードした橋本政権下での規制改革委員会、その後の小泉政権下での総合規制改革会議でも整備の重要性が指摘されながらも、依然として、その価格&RXQWULHVWR&RPSXWHWKHLU2IILFLDO+RXVH3ULFH
,QGLFHV”(FRQRPLHHW6WDWLVWLTXH )RUWKFRPLQJ ・三輪芳朗・西村清彦編著  『日本の株価・地価』（東京大学出版会）

調査がアンケートに頼っており回収率は半分にも・西村清彦  ，
『日本の地価に決まり方』筑摩書房

満たない状況である。

・西村清彦・清水千弘  ，「地価情報の歪み」，西村

このような点において、国際的な不動産関連統清彦編著『不動産市場の経済分析』日本経済新聞社

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SS
・5RVHQ6  “+HGRQLF3ULFHVDQG,PSOLFLW
0DUNHWV 3URGXFW 'LIIHUHQWLDWLRQ LQ 3XUH
&RPSHWLWLRQ” -RXUQDO RI 3ROLWLFDO (FRQRP\9ROSS
・6KLPL]X&DQG.*1LVKLPXUD  “%LDVHVLQDSSUDLVDO ODQG SULFH LQIRUPDWLRQ WKH FDVH RI
-DSDQ”-RXUQDORI3URSHUW\,QYHVWPHQW )LQDQFH
9RO1R，SS
・6KLPL]X&DQG.*1LVKLPXUD  “3ULFLQJVWUXFWXUHLQ7RN\RPHWURSROLWDQODQGPDUNHWVDQG
LWVVWUXFWXUDOFKDQJHVSUHEXEEOHEXEEOHDQG
SRVWEXEEOH SHULRGV” -RXUQDO RI 5HDO (VWDWH)LQDQFHDQG(FRQRPLFV  SS
・6KLPL]X&.*1LVKLPXUDDQG..DUDWR  “ 1RQOLQHDULW\ RI +RXVLQJ 3ULFH 6WUXFWXUH 
6HFRQGKDQG

&RQGRPLQLXP0DUNHW

LQ

7RN\R

0HWURSROLWDQ$UHD”,QWHUQDWLRQDO-RXUQDORI+RXVLQJ0DUNHWVDQG$QDO\VLV  SS
・6KLPL]X&.*1LVKLPXUDDQG7:DWDQDEH D “5HVLGHQWLDO 5HQWV DQG 3ULFH 5LJLGLW\ 0LFUR
6WUXFWXUH DQG 0DFUR &RQVHTXHQFHV” -RXUQDO RI

-DSDQHVH DQG ,QWHUQDWLRQDO (FRQRP\ SS
・6KLPL]X&.*1LVKLPXUDDQG7:DWDQDEH E “+RXVH 3ULFHV LQ 7RN\R  $ &RPSDULVRQ RI
5HSHDWVDOHVDQG+HGRQLF0HDVXUHV”-RXUQDORI(FRQRPLFVDQG6WDWLVWLFV  SS
・6KLPL]X&.*1LVKLPXUDDQG7:DWDQDEH  “+RXVH

3ULFHV

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%X\LQJ6HOOLQJ 3URFHVV” 5HJLRQDO 6FLHQFH DQG8UEDQ(FRQRPLFVSS
・ 6KLPL]X & + 7DNDWVXML + 2QR DQG . *
1LVKLPXUD  “6WUXFWXUDO DQG 7HPSRUDO&KDQJHVLQWKH+RXVLQJ0DUNHWDQG+HGRQLF+RXVLQJ
3ULFH,QGLFHV”,QWHUQDWLRQDO-RXUQDORI+RXVLQJ

0DUNHWVDQG$QDO\VLV  SS7