土地総合研究 2013 年春号

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寄稿
寄稿

フランスにおける荒廃区分所有建物の現況とフランスにおける荒廃区分所有建物の現況と最近の政策の動向（下）最近の政策の動向（下）新潟大学工学部建設学科准教授
准教授 寺尾寺尾 仁仁
新潟大学工学部建設学科
てらお ひとし
ひとし
てらお

はじめに
はじめに

予防手続きのうち、もっとも基本的なものは、予防手続きのうち、もっとも基本的なものは、

1．フランス区分所有建物管理制度
1．フランス区分所有建物管理制度

区分所有建物の管理を透明化し、その評価を不動
区分所有建物の管理を透明化し、その評価を不動

3 号）
（以上
2020
巻巻
3 号）
（以上

産市場に委ねる手続きである。管理者に管理簿
産市場に委ねる手続きである。管理者に管理簿

2．フランスにおける荒廃区分所有建物の発生
2．フランスにおける荒廃区分所有建物の発生

carnetd'entretienの記帳を義務づけて、譲受希
carnetd'entretienの記帳を義務づけて、譲受希3．荒廃区分所有建物改善・処分法制度の展開
3．荒廃区分所有建物改善・処分法制度の展開

望者等にその閲覧を認めること(2000年法条・望者等にその閲覧を認めること(2000
年法
7878
条・

4 号）
（以上
2020
巻巻
4 号）
（以上

条、65
年法
条・45-1
条)、築
年以上経つ
7979
条、65
年法
1818
条・45-1
条)、築
1515
年以上経つ

4．荒廃区分所有建物管理・処分制度の現状
4．荒廃区分所有建物管理・処分制度の現状

建建
物物
をを
区区
分分
所所
有有
とと
すす
るる
際際
にに
はは
建建
物物
技技
術術
診診
断断

（以下本号）（以下本号）

diagnostic
techniqueを義務づけて、譲受希望者
diagnostic
techniqueを義務づけて、譲受希望者

5．フランスにおける荒廃区分所有建物管理・
5．フランスにおける荒廃区分所有建物管理・等にその結果の閲覧を認め、さらに区分所有化し等にその結果の閲覧を認め、さらに区分所有化し

処分の方向
処分の方向

た後の最初に公証人を経た譲受人および診断後3 3た後の最初に公証人を経た譲受人および診断後

おわりに
おわりに

年以内のすべての譲受人には診断結果が通知され年以内のすべての譲受人には診断結果が通知される（2000年法条・79条・80条、建設・住居法る（2000
年法
7474
条・79
条・80
条、建設・住居法

荒廃区分所有建物管理・処分制度の現状
4.4.荒廃区分所有建物管理・処分制度の現状
3．
で述べたように発展してきた、荒廃区分所有3．
で述べたように発展してきた、荒廃区分所有L.111-6-2
条、65
年法
45-1
条・46-1条）
典典
L.111-6-2
条、65
年法
45-1
条・46-1条）。。

建物の悪化を食い止め、改善あるいは処分するた
建物の悪化を食い止め、改善あるいは処分するた

2）管理組合財政の健全化
2）管理組合財政の健全化

めの法制度は、現在、①予防手続き、②誘導手続
めの法制度は、現在、①予防手続き、②誘導手続

次いで管理組合の財政を健全に保つための措置
次いで管理組合の財政を健全に保つための措置

1 1

き、③矯正手続きの3 段階に分かれている。。
き、③矯正手続きの3 段階に分かれているが取られている。まず管理担当者が管理する管理が取られている。まず管理担当者が管理する管理組合の金銭を管理組合の独立の口座で管理すると組合の金銭を管理組合の独立の口座で管理すると（1）予防手続き（1）予防手続き

定めて（2000
年法
条、65
年法
条）
、管理担
定めて（2000
年法
7777
条、65
年法
1818
条）
、管理担

予防手続きは、区分所有建物の荒廃が始まらな予防手続きは、区分所有建物の荒廃が始まらな

当者や他の管理組合の経営状況に左右されないよ
当者や他の管理組合の経営状況に左右されないよ

いようにするための手続きである。その目的は取いようにするための手続きである。その目的は取うにした。さらに、管理組合が共用部分の維持・うにした。さらに、管理組合が共用部分の維持・り立てて区分所有建物の荒廃の防止というよりも、 運営・管理のための年間支出を一括して計上する
運営・管理のための年間支出を一括して計上する
り立てて区分所有建物の荒廃の防止というよりも、
消費者保護や区分所有建物管理の円滑化を目的と消費者保護や区分所有建物管理の円滑化を目的と見積り予算
budgetprévisionnel
prévisionnel
を区分所有者の見積り予算
budgetを区分所有者のする段階である。
する段階である。

総会の毎年の議決によって設けることとデクレで総会の毎年の議決によって設けることとデクレで定める規模の大きな工事代金は区分所有者の総会定める規模の大きな工事代金は区分所有者の総会

1）区分所有管理の透明化
1）区分所有管理の透明化で見積り予算とは別に議決することを定め（2000で見積り予算とは別に議決することを定め（2000
年法
条、65
年法
14-1
条・14-2
条）
、管理組合
年法
7575
条、65
年法
14-1
条・14-2
条）
、管理組合

1 1

制度の分類の仕方はさまざまで、
本稿では日本の観点
制度の分類の仕方はさまざまで、
本稿では日本の観点も含めて筆者の独自の分類による。
も含めて筆者の独自の分類による。

が支出に見合った収入を確保できる措置を取った。
が支出に見合った収入を確保できる措置を取った。
11

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土地総合研究 2013 年春号

そのうえで見積り予算、事業の経費・収益等を含所有建物に適用される、いわば警告的ともいえる

む管理組合の会計報告はデクレで定める様式で表手段が、特別受任者 mandataire ad hoc である。

わすとして（2000 年法 75 条、65 年法 14-3 条）、

特別受任者は、管理組合の決算において維持管管理組合の経理が区分所有者にわかり易くなるよ

理等のための見積り収入および工事費に充てる収うに定めた。さらに、契約にあたって相見積りす

入のうち、期日に達した分の 25％が不払いに達しべき契約金額の下限を区分所有者の総会で定めるた場合に任命される。

ことができるとして（2000 年法 81 条、65 年法 21

任命にあたっては、①管理担当者が管理組合理条）、
管理担当者が結ぶ契約の相手方を競争により

事会へ通知したうえで、②帳簿閉鎖日の後 1 カ月

決定することで金額を抑制することを可能としてを経過しても管理担当者が申請をしない場合は管いる。また管理費不払い請求手続きも強化され、理組合の議決権数の 15％以上をもつ区分所有者

不払い徴収費用は当該不払い者に対してのみ請求

が、③水やエネルギーの継続的供給契約もしくはでき、他の区分所有者に対して分けて請求しては工事契約の代金が 6 カ月以上支払われておらず債

ならないこと、ある費目の管理費を滞納した場合権者が管理担当者へ催告を行なっても支払いがなには当該区分所有者に対してまだ支払い期日の到されない場合は債権者が、大審裁判所 tribunal de

来していない他の費目についても請求可能とする

grande instance3の所長へ決定の申請をする。大ことが定められている（2000 年法 81 条、65 年法審裁判所長は、申請に基づく命令 ordonnance sur

10-1 条・19-2 条）。その請求の実体を確保するたrequête あるいは急速審理事項 matière de référé

めに、次の 3 種の担保制度が整えられている。区として特別受任者を任命する。特別受任者の職務分所有者に対する管理組合のあらゆる種類の債権は、次の内容を含む報告書を 3 カ月以内（1 回のについて①管理組合は、専有部分に対する法定抵

み更新可）に同所長に提出することである。報告

当権hypothèque légaleを設定することができる。

書の内容は①区分所有の財務状況、②土地建物の設定も抹消も、総会の議決を要せず管理担当者が状態、③財務の均衡回復のためにすべきこと、場

単独で行なうことができる。②専有部分が賃貸さ合によっては④土地建物の安全性と⑤特別受任者れている場合には、管理組合はその賃料に対してが利害関係者との間で行なった斡旋あるいは交渉

動産先取特権 privilège mobilier を有する。③専の結果である。この報告書は、管理担当者、県行有部分が売却される場合には、管理組合はその売

政長官、市町村長、住宅政策の権限のある市町村

買代金に対して特別不動産先取特権 privilège

間協力公施設法人がある場合にはその議決機関のimmobilier spécial を有する（65 年法 19 条、94

議長へ送られる。管理担当者は、この報告書の内

年法 34 条、65 年法 19-1 条）。

容を実行するのに必要な事業計画を、次回の区分所有者の総会の議題に載せなければならない（2009 年法 19 条、65 年法 29-1Ａ条・29-1Ｂ条）。

3）総会の議決の容易化
さらに、管理組合の意思決定の容易化、すなわ

5）政策面での認識

ち総会の議決にあたっての多数決要件が引き下げ2られている 。

全国住居事業団 Agence national de l’habitat:
ANAH は、区分所有建物だけでなく民間既存住宅セ4）特別受任者

クターとその占有条件の認識を改善し、および恵予防手続きの中で次の誘導手続きにより近い、まれない人々と中低所得世帯が民間賃貸住宅に入すなわち管理が困難な状況に陥り始めている区分

居できるようにするために、援助、研究および交2
この点については、本稿 1．
（2）本誌 20 巻 3 号 2 頁
以下を参照。

3
請求額 10,000 ユーロを超える民事訴訟の始審通常民
事裁判所。

2

土地総合研究 2013 年春号

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流施策を実施する（2006 年法 37 条、建設・住居れまで管理担当者を務めていた者は臨時支配人に

法典法 321‐1 条 1 項）。

なることはできない。

市町村間協力公施設法人 établissement public

臨時支配人は、管理担当者のいっさいの権限を

de coopération intercommunale: EPCI が定める、引き継ぎ、さらに管理組合理事会および総会の権

地域住居プログラム Programme local d’habitat:

限の全部または一部を委ねられることもある。たPLH は、劣悪な住宅の状況と荒廃区分所有建物をだし、不動産の取得行為、若干の処分行為、規約

特定しなければならない（2006 年法 43 条、建設・の修正あるいは制定は委ねられない。臨時支配人

住居法典法 302-1 条 6 項）。

が総会の権限を委ねられた場合、あらゆる決定の

住 宅 困 窮 者 の た め の 県 施 策 プ ラ ン Plan

前に管理組合理事会の意見を聞くことが望まれ、

départemental d’action pour des personnes

区分所有者に通知し意見を聞くこともできる。任defavorisées: PDALPD は、劣悪な住宅、居住に相命の前年に特別受任者が作成した報告書がない場

応しくない建物の住戸、住宅費扶助の支払機関の合、臨時支配人は任命後 6 カ月以内に、区分所有

検査によって適切でないと認められた住宅を特定の財務状況を是正するために取るべき手段を提示しなければならず、住宅の適切さの基準の実現をする中間報告書 rapport intermédiaire を作成す容易にするための手段を定めた（2006 年法 60 条、る。

90 年法 3 条 4 項）。

大審裁判所長は、臨時支配人の請求に応じて、決定の前に遡る管理組合の債権者から管理組合に（2）誘導手続き

対して起こされる、債務の支払いを求める訴訟、誘導手続きとは、区分所有建物の荒廃が始まっ

あるいは水道・ガス・電気・暖房供給契約の料金てしまった時点で区分所有者が自ら荒廃の進行を不払いを理由とする解約を求める訴訟を、6 カ月

食い止め、物理的にも社会経済的にも荒廃を是正

間（1 回のみ更新可）停止あるいは禁止することするように導く施策である。

ができる。

1）臨時支配人（3）矯正手続き

誘導手続きの筆頭が、臨時支配人

矯正手続きとは、区分所有建物の荒廃が進み、

administrateur provisoire である。この制度は管理組合だけではその荒廃を食い止めることがで

そもそも管理担当者が何らかの理由でその職務のきない状態に陥った段階で公権力が直接に関与し遂行に差し障りが生じたり、管理担当者がその職て工事を施工を始めとする、区分所有建物の更務を充分に遂行しなかった場合に、大審裁判所が生・処分施策のことを指す。この段階の施策は、任命することができる制度である（67 年デクレ 49

区分所有に限らず集合住宅全般の共用設備の維持条）。
この制度が荒廃区分所有建物を是正するため管理に対して市町村が公権力を発動する適用されに援用された（94 年法 35 条、
65 年法 29-1 条～29-3

る建物管理欠如対策、必要な事業を実施する能力

条）。すなわち、管理組合の収入と支出の均衡がはの残っている管理組合に対して国が全国住居事業

なはだしく崩れた場合あるいは管理組合が建物の団を通じて補助金を交付する区分所有対応住居改保全をできなくなっている場合に任命される。任

善 プ ロ グ ラ ム 事 業 Opération programmée

命にあたっては、①管理組合の議決権数の 15％以

d’amélioration de l’habitat visant à la

上を有する区分所有者、②管理担当者、③検事のrequalification des ensembles immobiliers en

いずれかが大審裁判所の所長へ決定の申請をする。

copropriété: OPAH copropriété、管理組合に施工

大審裁判所長は、申請に基づく命令あるいは急速する能力が無くなってしまった建物に国が主導し審理事項として臨時支配人を任命する。なお、そて事業を実施する保護プラン Plan de sauvegarde3

86

土地総合研究 2013 年春号の事業がある。

の工事については、全国住居事業団が施主となる管理組合に対し補助金を支給することができる。

1）建物管理欠如対策

区分所有対応住居改善プログラム事業は、工事

市町村長は、所有者の支払い不能により、主に計画に加えて、区分所有管理組合の財務・法務・

居住目的の集合建物の共用設備が不充分にしか機

技術・福祉の各分野における機能を回復し、建物能していないかあるいは維持が怠られていることの劣化の過程を食い止めることができる施策すべによって、占有者の安全に深刻な危険が生じていてを組立てる。この事業によって、その地域の住

るかあるいは生活環境が甚だしく脅かされている宅市場における区分所有建物の価値を回復させな状況にある場合、共用設備の修理あるいは取替えければならない。

を命ずることができる。定められた期限までに所

区分所有対応住居改善プログラム事業は、工事有者が工事を実施しない場合、市町村長は工事をの実施に加えて、次のようなさまざまな分野の施代執行することができる（2003 年法 18 条、建設・策を含む。①区分所有者に対する広報、②管理費

住居法典法 129-1 条・法 129-2 条）。

不払いの予防および処理、③管理費の管理および工事費の節約、④区分所有者の支払い能力の確保、

2）区分所有対応住居改善プログラム事業⑤居住者の福祉および転居、⑥区画の所有権移転

区分所有対応住居改善プログラム事業とは、区あるいは特定区画の収用、⑦外構の改善：空間の分所有建物の劣化の過程を防ぎ、処理する制度で、維持・特定・所有形態の明確化、用途の適切化。

建物の保存に不可欠な工事を実施するために行な

これらのさまざまな施策を調整して進行させるこう公権力の支援である（1994 年 7 月 7 日の住宅とによって、公権力の介入の実行可能性および持相・社会福祉・公衆衛生・都市相通達、2002 年 11

続性が確保できる。そのためには、特定の権限を

月 8 日の通達 2002－68/UHC/IUH4/26 号）。

有するコーディネイトの設置が欠かせない。

区分所有対応住居改善プログラム事業は契約的

区分所有対応住居改善プログラム事業の期間は手法であり、市町村あるいは住宅政策の権限を有3 年で、2 年間の延長が可能である。

する市町村間協力公施設法人が発意し、国、全国住居事業団、区分所有管理組合とともに共同事業

3）保護プランを実施する。場合によっては、県、州、預金供託保護プランは、居住用あるいは居住・事務所・

金庫 Caisse des dépôts et consignations :CDC

商業混用の区分所有建物あるいは住戸の配分のたが加わることができる。

めの不動産民事会社の建物の、占有者および利用

この制度では、区分所有の権利関係は維持する者の生活環境を回復することを目的とする制度でことを優先して、公権力の施策は、当該区分所有ある（96 年法 32 条、建設・住居法典法 615-1 条建物の管理組合を強化し、管理組合を支えて必要

以下）。

不可欠な工事を実施できるようにすることを目的

保護プランは、県行政長官の発意、あるいは当とする。

該建物が位置する市町村の首長、居住者団体、所

区分所有対応住居改善プログラム事業の主たる有者・区分所有者団体または近隣住民団体からの目的は、1 棟あるいは複数棟の区分所有建物にお提案に基づいて行なわれる（96 年法 32 条、建設・

いて、外部空間を含めた共用部分および専有部分

住居法典法 615-1 条以下）。

の工事を実施することで荒廃に対して総合的な処

県行政長官は、保護プラン委員会を発足させ、理を施すことである。この一連の工事は、区分所

県行政長官が議長を務め、構成員には当該建物が有者の総会による議決を要し、区分所有者の資金位置する県の首長および市町村の首長、所有者の負担能力に適っていなければならない。共用部分

代表ならびに居住者の代表を含む（96 年法 32 条、
4

土地総合研究 2013 年春号

872000 年法、建設・住居法典法 615-1 条・615-3 条）。

部または全部の取壊しであってもよい。この収用

この委員会が作成した保護プラン案は、市町村長

手続きは、次の 5 段階を経る。①県における国のの意見を得た後、県行政長官が承認する（96 年法

代表者は、取得プロジェクトの公共の利益を宣言

32 条、建設・住居法典法 615-1 条）。

し、収用すべき建物、建物の一部、区画あるいは保護プランの内容は次の 5 点である。
すなわち、不動産物権およびこれらの権利者の一覧表を定め①団地の組織および管理規則の明確化・簡素化、る、②県における国の代表者は、①で定めた建物、②公共の用に供する共用財産および共用設備の規建物の一部、区画あるいは不動産物権が譲渡可能

則の明確化・簡素化、③建物の保存工事あるいはであることを宣言する、③県における国の代表者

管理費を低減させる工事の実施、④社会的関係をは、収用が執行される受益者の公共団体あるいは回復するために建物の占有者への広報および研修組織を指示する、④県における国の代表者は、所の実施、⑤福祉対策の実施である（96 年法 32 条、有者、区分所有者あるいは株主および商業用・自建設・住居法典法 615-2 条）。

由業用不動産賃借人に支払われる仮補償金

このうち、工事の実施にあたっては収用

indemnité provisionnelle の金額を確定する、⑤expropriation 手続きが定められている。主に住県における国の代表者は、建物、建物の一部、区居の用に供されている集合住宅の所有者等が、深画あるいは不動産物権の支配が移り得る日付けを、刻な財政上あるいは管理上の困難および実施すべ仮補償金の支払い後、あるいは仮補償金の額に争き工事の大きさを理由として、建物の保存工事あいがある場合は仮補償金の供託の後に定める。

るいは占有者の安全を確保できない場合、当該建（2009 年法 23 条、建設・住居法典法 615－7 条）。

物の位置している市町村の首長あるいは市町村間協力公施設法人の理事長は、所有者・管理組合等

5.フランスにおける荒廃区分所有建物管理・処分と実施すべき工事の規模の財政上の不均衡の大きの方向さを明らかにする鑑定人の任命を、大審裁判所長「2．
（2）」5で述べたとおり、荒廃区分所有建物に対して請求することができる。この請求は、県については、住宅省からの分析・取組みと法務省

における国の代表者、管理担当者、臨時支配人、からの分析・取組みの 2 つの立場がある。ここで議決権 15％以上を有する区分所有者も、市町村長

はその 2 つの立場が、荒廃区分所有建物の予防・あるいは市町村間協力公施設法人理事長の同意を解消に向けて各々描いている方向を紹介する。

得たうえで大審裁判所長に対して請求することが（1）住宅省の取組みできる。鑑定書の結果を踏まえて、大審裁判所長①問題意識は支払不能状態 état de carence を宣言すること4ができる（2009 年法 23 条 、建設・住居法典法 615

住宅省の監督下にあり、民間住宅の修繕・改良－6 条）。支払不能状態宣言の後、市町村、市町村へ補助金を出す全国住宅事業団が『区分所有建物

間協力公施設法人、社会住宅組織のように住宅をの荒廃を予防し、治癒する－住宅政策の一つの優目的にもつ組織、都市計画事業の受任者のために先事項』（ブライエ（同事業団理事長）報告）6と収用が実施される。事業は住宅あるいはその他のいう報告書を発表している。
ブライエ報告書は、次のような問題意識をもつ。

用途のための建物の修復であっても当該建物の一4

区分所有者および管理組合に更生工事をする能力のない区分所有建物の処分方式は、それまで公共的団体による必要な工事の施工の後の第三者への譲渡、社会住宅
組織への譲渡、取壊しの 3 種に分かれていたが、この法律によって収用に一本化された。

5

本誌 20 巻 4 号 2 頁以下
BRAYE (Dominique).- Prévenir et guérir lesdifficultiés des copropriétés Une priorité despolitiques de l’habitat, Agence national del’habitat, janvier 2012

6

5

88

土地総合研究 2013 年春号

フランスでは区分所有建物の荒廃問題が、80 年代

さらに 3 節に分かれている。第 1 節「活力ある区

末あたりから、とりわけ都市圏で住宅政策の課題

分所有を創造する」の中では、市街地および建築となってきた。1992 年に政府・全国住宅事業団・の構想の段階で集団的管理を充分に検討するとし

預金供託金庫が、荒廃区分所有建物に適合した公て次の 3 点の提案をする。①立法レベルで団地の共事業制度を検討し、1994 年の区分所有対応住居分割の制度化、②団地管理を市街地プロジェクト

改善プログラム事業の通達と、荒廃区分所有建物

へ組込むことの義務化、③都市問題を担当する議という術語を挿入する区分所有法改正に結実した。

員および部局への区分所有問題の啓発および建設

その後、この問題に向けた施策の幅はだんだんと業界の養成11。次いで、区分所有管理に不適な特拡充されたとは言え、介入の効果は長期的でかつ殊な住宅の建築を取り止めさせるに、次の 3 点を複雑にしか現れないため、他の施策に比べて必ず提案する。①減税対象建物のうち区分所有建物をしも優先順位が高まらない。しかし、目に見える住宅事情がひっ迫している地域への限定、②予防

現象はより厳しくかつ変化しつつある問題の氷山

的に、建築された減税対象区分所有建物の監督監の一角に過ぎないとして、荒廃区分所有建物に関視制度の中への組込み、③特別な投資制度についする総合的な政策に取組むべきことを主張する。

て、建物所有会社の株への投資による単独所有をそして、荒廃区分所有建物が提起し、将来強まる

優先し区分所有建物制度の回避12。さらに、既存であろう真の課題に応えるためには、「フランスのの建物を区分所有建物にするにあたっての制度の

区分所有のガヴァナンス様式の目に見える改良」

整備については、まず民間の単一所有の建物を区「危うい区分所有および荒廃区分所有の先行きを分所有化について次の 3 点を提案する。①区分所

支える公共政策の効率性の強化」の 2 点の連携を有化にあたって、買主への充分な情報提供の保障

7

可能と政策が不可欠と述べている 。

を可能ならしめる区分所有書類の作成、②建物が技術面で区分所有に不適当な場合の区分所有化禁②具体的提案

止の妥当性および法的実現可能性の研究、③区分

ブライエ報告は、その中で具体的な提案をして所有化の予告を地方で創設する可能性の検討13。

いる。以下、全体で 3 章構成の叙述に沿ってその社会住宅を区分所有建物とするにあたっては次の提案を紹介する。

4 点を提案している。①社会住宅を区分所有建物とすることの効果の評価、②区分所有建物を監督

まず第 1 章「フランスの区分所有：多様な集積、
8

脆い均衡、増しつつある課題 」において、区分所

監視する地方の制度による社会住宅売却後の建物

有建物、とりわけ脆弱あるいは荒廃区分所有建物の検査の保証、③適正家賃住宅 habitation à

に関する統計情報を強化するよう力を注ぐために、

loyes modéré:HLM の売却の事例について以前に行

次の 3 点の提案をする。①潜在的な脆弱区分所有

なわれた区分所有化の書類の検討、④賃貸人によ

建物数の予測手法の開発、②国レベルの支援情報

る共用部分の管理の継続を可能ならしめる、利用拠点の設置、③区分所有建物の登録番号制度の実権の売却のような区分所有化に代わる方式の検討

9

14

施。

。

次いで、第 2 章「区分所有建物の運営制度とガ

第 2 章第 2 節は「共通の資産を管理する」と題

10

ヴァナンスに働きかけて荒廃を予防する」 は、され、区分所有の管理・ガヴァナンスに係る多く

7

op. cit., pp.8-9“Les copropriétés françaises: un parc divers, deséquilibres fragiles, des enjeux croissants.”
9
op. cit., pp.17-18
10“Prévenir les difficultés en agissant sur lecadre de fonctionnement et sur la gouvernance de la8

6

copropriété”
11
op. cit., p.29
12
op. cit., p.30
13
op. cit., p.31
14
op. cit., p.32

土地総合研究 2013 年春号

89の提案を掲げている。まず修繕・改良工事の計画

6 点の提案をする。①管理担当者の職能の制御、化とその資金を手当てについて検討する。必要な②管理担当者およびその協力業者の初任者多分野

修繕工事を計画的に実施するための建物の物理的研修の改善ならびに継続研修の創設、③懲罰を伴な状態の認識について次の 4 点の提案をする。①う職業倫理制度の準備、④処罰を受けた管理担当

建物の 10 年保証が終了する時点での全体的な技者の名簿の作成、⑤管理担当者による区分所有者

術診断実施の義務化、②複数年の工事計画立案のへの情報提供義務化および建物の手当てを可能と義務化、③工事実施に関する法規の規制緩和、④する報酬、⑥区分所有分野に限定した全国的な斡維持管理簿の再評価と内容の現在の必要に合わせ旋制度あるいは地方の紛争調整制度の設置22。

た改訂15。そして工事の決定とその資金調達を引次に区分所有者と管理組合理事の区分所有の運き出すために 7 点の提案をする。①工事積立金義営に関する知識を強化するために 5 点の提案をす

務の創設、②区分所有管理組合名義の特定口座にる。①区分所有者向けの教育的な広報および施策

よる積立金の管理、③低所得者の居住区分所有者の実施、②不動産広告において住宅が区分所有でを支援する特別な手段の検討、④荒廃が明らかにある記載をわかり易くすること、③売買予約の際なった区分所有建物の積立金への払込み停止の可の情報文書の引渡しの義務化、④区分所有者およ能性の規定、⑤区分所有建物向けの利子優遇貯蓄び管理組合理事向けの訓練施策の強化、⑤総会のの開発の検討、⑥共同融資の条件改善、⑦区分所

投票権の委任様式および総会の意思決定に求めら

16

れるさまざまな多数に関する説明文の総会議案書

有への省エネルギー証明メカニズム利用の発展 。

への挿入23。

次に良好な財務状況の維持については、次の 9点の提案をする。①管理費不払い回収に対する管さらに管理組合の個別銀行口座開設の義務化に

理担当者の関与のより強い法制化、②区分所有建

ついて 4 点の提案をする。①管理組合名義の個別

物の住戸の差押えに関する総会の投票に際して当銀行口座の開設義務化、②個別銀行口座の他口座

該議決権の排除、③荒廃区分所有建物の管理組合との統合不可の広報、③総会による個別口座開設に対する司法支援の開始条件の改善、④臨時支配銀行の選択権の広報、④個別口座開設の適用除外

人の下にある管理組合へ貸付を可能ならしめる国の代替策として全体口座内に区分所有ごとの副口の基金の設立、⑤管理費不払いにより管理担当者

座の開設24。

から適式に代金の支払い差止めを受けている住戸

2010 年 3 月 19 日の管理担当者契約の内容を定の売買代金の一部の管理組合への自動的な引渡しめる省令（通称「ノヴェリ省令」）25を補完するため

17、⑥管理費の回収速度を上げる改革18、⑦管理組に次の 4 点を提案する。①「通常の管理」概念の明合の特別不動産先取特権の強化19、⑧管理組合の確化、②「通常の管理」プログラムに含まれるサー20

債権者のより早期の対応の誘導 、⑨特別受任者

ヴィスの非網羅一覧の補完、③「通常の管理」に含

21

まれない「特別なサーヴィス」の明確な一覧の作成、手続きの容易化・効率化 。

④「特別なサーヴィス」の価格の規制26。

3 番めには区分所有のガヴァナンスの改善については 6 分野にわけて提案をしている。まず区分所有者と管理担当者の間の信頼を回復するために

22

op. cit., p.45
op. cit., p.46
24
op. cit., p.48
25
Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2
décembre 1986 relatif aux mesures de publicité desprix applicables dans certains secteurs
professionnels, in JORF n°0068 du 21 mars 2010 page5673 texte n°8
26
op. cit., p.49
23

15

op. cit., p.34
op. cit., p.37
17
op. cit., p.39
18
op. cit., p.40
19
op. cit., p.41
20
op. cit., p.42
21
op. cit., p.43
16

7

90

土地総合研究 2013 年春号

区分所有のガヴァナンスにおける共同の規模の性の検討、②裁判所により処罰を受けた者の同一改善については 5 点の提案をする。①改良工事に管理組合の住戸の取得を禁ずる可能性の検討32。

は区分所有法 25 条で定める過半数決議によるこ第 3 章は「脆いあるいは荒廃している区分所有との広報、②区分所有法 26 条の 2/3 議決要件から建物に向けられた公共政策の強化」33という題で 5

区分所有者数を削除し、議決権数のみとすること、

つの節に分かれている。
第 1 節は「全国的課題への施策を実施する」と③同一人が受任できる委任投票権数の増加、
④
「多

する。

数および少数の濫用」概念の法律上の承認、⑤法原則と異なる管理費の負担割合の区分所有者ある

第 2 節は、「全国的区分所有評価の強化」では、

いは管理組合による変更訴訟提起の条件緩和27。

①全国住居事業団内への荒廃区分所有建物に関す

大規模区分所有建物に適合したガヴァナンス様る調査評価機関の設置、②その機関による種々の式の実施については、主管理組合と副管理組合がデータによる調査の実施と区分所有に関わる組織

存在する場合には、副管理組合の区分所有者が主のネットワークを活性化するために役立つデータ

28の発表34という 2 点を提案する。

管理組合へ間接参加をするよう提案する 。
4 番めには、区分所有建物の状態の総合的情報

第 3 節は「全国住居事業団の支援による地方でを通知するための「区分所有建物総合帳 ficheの監督監視と予防的性格の事業の実施の開発」と

29

synthétique de la copropriété」の創設を提案 。

して、①全国住居事業団の支援を得る区分所有建第 3 節は「区分所有の分譲、とりわけ支援すべ

物の監督監視措置の設置35と②全国住居事業団のき時点」は 3 つの分野に分けて検討をする。まず事業としての地方の予防的事業制度の創設36の 2

区分所有法制の知識については 4 点の提案をする。

点を提案している。

①区分所有法制度および区分所有住戸の購入につ

第 4 節は「荒廃が明らかになった区分所有建物

いてのパンフレットの普及の改善、②将来区分所の取扱い：既存の制度の適切な発動の優先事項」

有住戸を購入する人に対する公証人および不動産に 9 点の提案をしている。①戦略的選択を展開す仲介業者の役割の情報の改善、③公証人と不動産るためには、区分所有の診断を総合化して質の改仲介業者の情報および助言の総合的義務の法制化、善を可能ならしめる方法論の明確な措置の制定37、④荒廃区分所有に関する不動産関連職能および公更生事業の運営の改善のために②事業のガヴァナ

30

証人の研修の改善 。

ンスを強化するための事業者・地方自治体・国の次に、購入が検討されている住戸の状態の情報機関の研修強化、③工事・福祉・悪徳貸家人対策・については 3 点の提案をする。①不動産広告にお社会的管理担当者の配置などのコーディネイトのいて「区分所有」の記載と四半期ごとの通常の管ような、区分所有建物の更生を支え容易にする運

理費の水準の表示、②売買予約の締結時に区分所

営措置の発展、④①の措置の実施、⑤全国住居事

有の状態を示す文書の開示義務、③1 週間のクー

業団の既存の措置の広報38、⑥更生措置と工事をリング・オフ期間の始期を文書全体の通知時31。

組合わせる事業に適した契約締結の可能性の明確

さらにガヴァナンスを乱す恐れのある取得者を防ぐために 2 点の提案をする。①管理費不払いをした者の同一管理組合の住戸の取得を禁ずる可能32

op. cit., p.58
“Renforcer les actions publiques à destination
des copropriétés fragiles et en difficulté”
34
op. cit., p.62
35
op. cit., p.64
36
op. cit., p.65
37
op. cit., p.67
38
op. cit., p.70
33

27

op. cit., p.51
op. cit., p.52
29
op. cit., p.53
30
op. cit., p.56
31
op. cit., p.57
28

8

土地総合研究 2013 年春号

化39、更生施策の契約化を改善するために⑦国・

91

化44。

全国住居事業団・地方自治体・更生事業に加わる

第 2 に、借金の扱い改善について 4 点の提案を者の協定に追加する形での保護プランに義務化さする。①区分所有者支援義務の拡大が住宅連帯基れている更生戦略の契約化、⑧区分所有対応住居

金 Fonds de solidarité pour le logement: FSL

改良プログラム事業および保護プランの期間を区に及ぼす影響の調査、②住宅連帯基金理事会へ情分所有建物の更生戦略への適合、⑨市街地再開発

報を提供し関与させることの価値の喚起45、③商

プロジェクトの区域外においては市街地再開発対事会社に適用される手続きに倣い、臨時支配人の応住居改善プログラム事業 Opération programmée

下にある区分所有建物の借金の取扱い手続きの創

d’amélioration de l’habitat – rénovation

設46、④区分所有建物の清算手続きの制度化47。

urbaine: OPAH-RU の有効性の確認4041。

第 3 に区分所有の法的組換えについて 6 点の提第 5 節「荒廃区分所有建物への公的介入政策の案をする。①管理担当者、臨時支配人、管理組合

枠内で実施する制度の強化」は次の 7 分野にわけの議決権数の 15％以上を有する区分所有者あるて検討している。まず臨時支配人制度が成功する

いは当該市町村の首長の請求による二次管理組合

条件として次の 12 点の提案をする。
①臨時支配人の司法上の設置の実現48、②臨時支配人の下で実制度の評価、②荒廃区分所有建物の管理組合更生

現した団地分割のための敷地の分割条件の廃止、に関する司法管理人の職業研修および専門化の強③区分所有の分割に必要なすべての工事に対する化、③区分所有者への情報提供改善、④区分所有

住居全国事業団の補助金支給、④臨時支配人の下者向けの教育的な広報および施策の展開、⑤臨時にあり、司法裁判官の監督下にある荒廃区分所有

支配人の報酬額に全国料金表作成の可能性の検討

建物専用で公益をもつ道路および空間の移譲権の42、⑥臨時支配人運用手続きにおける市町村長の創設、⑤市街地土地組合 Association foncière

積極的な役割の規定、⑦特別受任者手続きと臨時

urbaine : AFU の画地分合 remenbrement foncier

支配人手続きの市町村長への情報提供の緊密化、の事業可能性評価、⑥市街地土地組合による画地⑧管理組合が介入制度の対象となった場合の臨時分合制度の修正あるいは市街地の分合の新しい制

43

度の創設49。

支配人の事業者との接触の義務化の規定 、⑨臨時支配人の下にある管理組合へ前払い金を給付す

第 4 に、工事を強制するかあるいは管理組合もる全国基金の設立、⑩全国住居事業団が給付する

しくは区分所有者に代わって工事を行なうことに管理への補助金への前払い金、⑪臨時支配人の着ついては①行政決定の容易化、②義務的な工事の任前に生じた管理組合に対するあらゆる債権の行増加、③代執行の手段の強化50、④工事計画の実使および執行の自動停止期間の法制化、⑫臨時支現を課すことのできる「支払い不能前配人の報告書に基づき、区分所有者の意見の聴取

pré-carence」状態向けの制度の創設提案評価、⑤後に、共用部分あるいは管理組合の所有に属する

不 動 産 修 復 事 業 opération de restauration

住戸の裁判上の譲渡あるいは裁判上の取得の法制

immobilière: ORI の改善と区分所有権に対する適用51、⑥所有と利用の分離制度の区分所有権への

39

44

40

45

op. cit., p.71
circulaire n° 2002-68/UHC/IUH4/26 du 8 novembre
2002 relative aux opérations programméesd’amélioration de l’habitat et au programmed’intérêt général41
op. cit., p.73
42
op. cit., p.75
43
op. cit., p.76

9

op. cit., p.78
op. cit., p.79
46
op. cit., p.80
47
op. cit., p.81
48
op. cit., p.82
49
op. cit., p.84
50
op. cit., p.87 et s.
51
op. cit., p.89

92

土地総合研究 2013 年春号

適用、⑦財産の「保有 détention」に代わる様式由とする収用を二次区分所有建物管理組合へも適の考察と荒廃不動産の更生における利用可能性の用、⑫所有者に対する支払い不能の効力の強化、

52

検討 、⑧施主の地位の委任および第三者投資の⑬手続き期間の短縮、⑭支払い不能と占有開始契約締結の法的様式の詳細化、⑨第三者投資契約

prise de possession の間に臨時支配人の制度上の中で、公的事業者あるいは第三セクター事業者の任命の規定60。

に工事費を仮に負担させることを可能ならしめる
経済モデルの開発と実験53。

③まとめ

第 5 に工事に必要な資金ついては、①全国住居ブライエ報告書は、荒廃区分所有建物には「100事業団の介入手段の維持、②管理組合への援助の万戸の住宅が関係している。これに対処しないこ

54

最適化 、③管理組合援助・区分所有分離の予備とは、公共財政にとってきわめて悪く費用のかか

工事・住宅の雰囲気を持たせる工事・不動産伝達る結果をもたらし得る」としたうえで、荒廃区分

portage への全国住居事業団の資金提供先の拡大

所有建物という「論点は、数百万世帯にとっての55

福祉的課題だけでなく、技術的かつ経済的課題で、④管理組合に対する公的補助金の前払い制度
56

の修正 。

もあり困難である。区分所有は、数十億ユーロの第 6 に荒廃区分所有建物の住戸の伝達について

工事需要を将来示す」として、「荒廃区分所有建物

は、①伝達およびそれに対応する事業提供の需要の伸びを抑え、その価値を失ってゆくさまざまなの評価、②施策の契約化の中への伝達戦略の挿入、段階を一貫して相補的なやり方で取り扱うために、③ 強 化 市 街 地 先 買 い 権 droit de préemption

総合的な施策を求めている」。
そして、
この施策は、

57

urbain renforcé : DPUR の適用条件の明確化 、一義的には地方自治体の住宅政策に組込まれなく④対象を絞った伝達を実施できる事業者の開発あてはならないものの、全国住宅事業団内に、このるいは強化、⑤全国住居事業団の保護プラン向け政策を実施するための情報・評価・支援の全国拠補助金を、区分所有対応住居改善プログラム事業点が設けられた。この拠点の活動は当該地域の状および住居改善プログラム事業のうちの区分所有

況に応じて次の 3 つの段階を経る。

建物の部分へ拡大および当該補助金を伝達を実施

1）当該地域に対して、監視・観察・積極的予防政

しうるすべての組織へ拡大、⑥全国住居事業団の策の展開が不可欠とされる段階。この段階での展補助金を工事費のみを基準とせずにより使い易く

開によって、衰退状況は短期間で終える

する、⑦伝達の経費の軽減手段の検討、⑧伝達の2）
正常な状態に戻すことが可能な区分所有建物に58

譲受人の支払い能力のチェック 、⑨伝達に対す

ついては、利用を改善する既存の公共政策と良くる大きな需要がある州、イル＝ドゥ＝フランス州

知られている事業制度を維持し強化することが何を 優 先 的 に 、 土 地 公 施 設 法 人 établissement

よりも重要である。課題の大きさおよび地方自治

public foncier :EPF の介入の規模につき国と地

体・国の機関・事業者が直面する困難によって、方自治体の間の高官による政治的な議論、⑩伝達事業制度の実施への福祉施策の強化が必要となる。

59の資金に充てる基金の創設 、⑪支払い不能を理

区分所有建物への施策が行なわれる公的枠組みおよび民間の契約的枠組みを強化することが大切である。

52

op. cit., p.91
op. cit., p.92
54
op. cit., p.95
55
op. cit., p.96
56
op. cit., p.97
57
op. cit., p.102
58
op. cit., p.104
59
op. cit., p.104
533）とりわけ複雑な事例を処理するためには、既存の制度を超えて一連の清算および区分所有の解消の制度が補完する。

60

10

op. cit., p.108 et s.

土地総合研究 2013 年春号

93

このような方向の実施を可能とするために、「全健全化に向けられている。
「荒廃区分所有建物」と国区分所有プラン plan national de copropriété」

いう術語を初めて法文に挿入した 94 年法が創設といった全国計画が形成される住宅政策の優先事したのが、臨時支配人制度（35 条 3 項）および専項の一つに区分所有を取り上げるよう主張する。

有部分売却代金に対する管理組合の先取特権（34

このプランは、法制度・事業制度・資金制度を組

条 3 項）であり、これらの制度は区分所有法に組合わせて、区分所有の監督監視・劣化予防から荒込まれた（65 年法 29－1 条～29－3 条）ことがこ

廃の処理および評価にまで介入できるようにするの方針を象徴している。機能不全の管理組合の再ものである。そしてこのプランは住宅政策の中に生を目指すこれらの制度について、経営不振に陥位置づけられるものとする61。

った営利企業の再建策にヒントを得たと評する論者がいる63のも頷ける。

（2）法務省の取組み

おわりに

「2．
（2）
」で述べたとおり、法務省民事局は『区

本稿は、フランスの荒廃区分所有建物をめぐる分所有訴訟』と題する報告書を 2007 年、2009 年、622010 年と 3 回にわたって公刊している 。この報

法制度を概括的に紹介したものである。最後に、告書は、いずれも区分所有をめぐる訴訟の件数・

この紹介から現在の日本の区分所有法改革をめぐ訴えの内容・訴訟期間・勝訴側などの分析を行なる動きに対して得られる示唆を引き出して締めくっており、まとまった結論を提示しているわけでくりたい。

はない。もっとも一連の分析から見える結論は、まず初めに指摘しておかなければならないのは、

前述「2．
（2）
」のとおり区分所有法の管理体制のフランスの「荒廃」という概念と日本の「老朽化」

規定の根幹に問題はなく、大半の区分所有建物はという概念の違いである。フランス法では「荒廃」

健全に運営されているというものである。荒廃しという術語が法文上で用いられているものの、そている区分所有建物は、区分所有建物全体から見の定義は法令上の明確ではないことはすでに述べれば、量的には少数であり、質的には特定地域にた。そのうえで政府は「荒廃」の兆候として次の集中している。また区分所有建物の管理を巡って5 点を挙げている。すなわち、①建物の状態・外生じている法的紛争も論点は限られ、かつ裁判所

部空間・設備の劣化、②管理運営の困難、③財務

で管理上の不都合を生じさせないような結論があ

上および法律上の困難、④占有の貧困化と特殊化、まり時間もかからずに判決に至っているとする。

⑤住宅市場のおける価値の低下である64。この 5

この結論から窺うことのできる法務省の荒廃区点の兆候から見て明らかなように、フランスでい分所有建物に対する問題意識は、管理である。すう「荒廃」とは、建物や設備の劣化に至る区分所

なわち、区分所有者による管理費の不払い、総会

有の管理の不備であり、その原因あるいは帰結はの議決の不備による意思決定の遅延など区分所有

区分所有者の貧困化および住宅市場における当該建物の管理の劣化が建物や設備の荒廃を引き起こ

不動産の価値の低下あるいは市場からの脱落であしているとする。したがって、その対策も管理のる。これに対し日本で言う「老朽マンション」の定義は、これも明確に定義されていないものの、
国土交通省の文書は「建築後相当年数を経たマン

61

op. cit., pp.112-114
Ministère de la Justice et des libertés, Direction
des affaires civiles et du Sceau “Les Contintieuxde la copropriété1982-2005”, 2007; “LesContintieux de la copropriété, Evolution desdemandes 1988-2008”, 2009; “Les Contintieux de lacopropriété, Evolution des demandes 1990-2009 etrésultats des demandes (2009)”, 2010
62

ション」という建物の築年数のみを基準とする内容で用いており、築年数の経過から建物の劣化、
63

11

TOMASIN (Daniel).- Plan de sauvegarde descopropriété en difficulté, in GRIDAUH
64
本誌 20 巻 4 号 2 頁

94

土地総合研究 2013 年春号

設備の不適合、さらには管理の空洞化が導かれる

果たす役割である。第 1・第 2 の点で示している

65としている 。

ように、フランスの「荒廃区分所有建物」再建・

第 2 に、このような「荒廃区分所有建物」と「老更生政策では区分所有者の果たすべき役割が大き朽マンション」の問題把握の違いから、各々に対い反面、区分所有者が再建・更生の進捗を妨げるする政策の論理も異なる。フランスでは、「荒廃」

場合には国や市町村といった公権力が直接・間接とは区分所有の管理の不備あるいは劣化である。

に介入してくる。公権力の介入は、荒廃区分所有

したがって荒廃対策は管理の更生・再建である。

建物の現状把握から、個々の共用設備の維持修繕、区分所有者に対して区分所有建物の管理体制を広さらには大規模工事や取壊しにいたるまださまざ

報する、管理組合の収入を確保しつつ工事費を始

まな法形式で実施で行なわれる。

めとする支出を適切に管理する、管理組合の収入

最後は、フランスの荒廃区分所有建物の管理・を確保するために区分所有者の管理費支払能力を更生における居住者の地位である。
「荒廃区分所有確保する、管理組合の支出を適切に管理するに管建物」の更生・再建における区分所有者の地位に理組合と管理担当者との契約を明確化する、管理ついては上に述べたが、それとは別に居住者ある組合の運営が破綻しかかれば運営を再生担当者に

いは占有者も施策の対象となる。それは、主に福委ねる、責任をもって管理する者がいる区分所有

祉施策の対象、すなわち持家居住者の場合は管理

建物へは公的資金を支出して工事を行なう、責任費を、借家居住者の場合は家賃を支払うことがでをもって管理する者が現れない区分所有建物は従きない場合に、その支払い能力を確保したり、あ来の管理組合に代わって管理する者へ引き渡す。

るいは支払い能力を確保できないならば収入に見このように管理組合を基盤として、区分所有建物

合った家賃の住宅に転居させる。ただし、社会住の適切に管理する者を作ることを軸に政策が展開

宅団地の修復・再生事業とは異なり、居住者を主される。建物の取壊しは、区分所有者が管理費の体とするような施策は取られていない。

支払い不能に陥って管理をする者が不在になり、他に取る手段がない場合に限って執行される。ちなみに「支払い不能」を表わすフランス語 carenceは一般的には「欠如」という意味をもつ66。すな
わち、区分所有者による管理が欠如しているために支払が不能となるとする。これに対し、日本の「老朽化」とは建築後の年数の経過であり、それを原因とする建物・設備の劣化、管理の沈滞である。したがって老朽化対策は若返りである。大規模修繕や建替えを実施して建物と設備を更新し、区分所有者も合わせて若年化させる。ここでは建物の建替えはむしろ望まれる最善の解決策となる。
第 3 に着目すべき点は、フランスにおける「荒廃区分所有建物」の再建・更生について公権力の65『分譲マンションストック 500 万戸時代に対応したマンション政策のあり方について』社会資本整備審議会
答申、2009
66
例えば『ロワイヤル仏語中辞典』第 2 版、旺文社、
2005

12