土地総合研究1995年秋号 87

臣講演録2 4ヨ
「忘れからの不動産市場起不動産業◎将来像」

舜

最長介

事部

理学

所産

究動

研不原

日ごろから皆様のお力添えをいろいろいただきまして、どうにかいろいろな研究に携わっておりますが1今日は、その中で研究されたことも含めまして、多少私の独断的な面もありますが、今日の非常に厳しい環境に置かれております不動産業の状況を前提としながら、一体これからどうなるのか、というようなことでお話していきたいと思います。
初めに、資産デフレということがよく言われておりますが、ご承知のように、ここのところ毎年地価が下落を続けておりまして、いままで不動産業の主たる付加価値といいましても、右上がりの地価の上昇によりまして開発行為というものが一応フォロ

ーされていたわけでございますが、このような右下がりの状況というのは、49年のオイル。ショッ

ク後の一時期ちょっとございましたけれども、それ以後は、ずっと今日まで右上がりの状況でございましたので、いままでに経験のない新しい事態ということが言えるかと思います。特にこれが1年、2年程度でございましたらまだしのぎやすいのですが、平成3年以来今日まで約5年続いての地価下落という状態でございますので、先行き−−・・体どうなるのだろうか。まだまだ下がるのか。底値というものがまだ見えてこないというところに非常に問題がございます。結局、そういう底値感というものが出ない限りなかなか事業化というものが難しいわけでございます。こうい

うようなことで資産デフレということが言われて、国土庁で出されました今回の『土地自書』の中では、まだまだ下がるというような印象を与えるような統計がいろいろ出ておりました。そういうことから見ますと、まだ下がるのではないかな、という気持が続くわけで、日本の地価はまだ高いのだ、というような言い方をされているわけ
でご ざいます。
いろいろ下がるということは需要がないということでございまして、土地に対します需要が実際問題として非常に低下してきております。その1つといたしましては、工業用地自体にしましても非常に過剰供給の状態でございまして、各所で空き地を抱えて自治体が非常に苦しんでおります。工業用地のための投下金額は、平成5年には、

7，0・55億円ということで、対前年比37．5％滅という状態でございます。

88 土地総合研究19・95年秋号

いうようなことが続いておりまして、設備投資が非常に停滞しております。

例えば、設備投資自体にしましても、今回の日銀の短観でいろいろ出されている内容を見ましても、公定歩合を0．5％にしたというのは一体どこら辺に原因があるか、ということをいっている中に、ことでございまして、これはよく言われるようにフィッシャー方程式と．いうのがございまして、供給するお金の量と、それが回転していく速度によってG D Pが計測されるということが言われているわけでございますが、その供給量自体の伸びが少なくなってきている。それに合わせまして設備投資等の回転速度が非常に落ち込んでいるというダブルパンチを受けておりますので、そういうことからも、これは資産デフレということで土地とか株とかというものだけではなくて、本格的なデフレ環境に入っていくのではないかという心配が、0．5％の金利に撃ったということが言われております。設備投資におきましても、特に中小企業の設備投資が非常に落ち込んでおります。日銀の報告では、中小企業の設備投資の対前年比13．4％減ということで、だんだん下がってきているという状態です。特に銀行、そ甲他が融資としていちばん対象にしているのが中小企業で、全体の4分の3ぐらいは中小企業金融でございますので、そういうことから考えますと、ここの資金需要というものがそれほど出てこない。

特に製造業関係はまだまだましなのでございますが、非製造業の関係が非常に悪いということがございます。

こういうようなことも一因でございまして、需要の伸びというものは、いちばん基本になるところというのは、いままでの景気の動向から見ますと、工業というものの発展からいろいろ需要が波及していくという傾向があったわけでございます。それから、今回の地価高騰を来しました1つの要因の中に数えられております金融の国際化ということで、事務所需要が非常に伸びてきたということがございました。

これは、だいぶ古い話でございますけれども、日本で世界事務所事業者の会議がございました時に、私は基調講演を頼まれまして、その時に、将来の見通しが甘かったのでございますが、日本だけが非常な勢いで伸びているということで、鼻高々に、日本の事務所は空き室率が0．2％だということで非常にクイトな状態にあって、事務所需要というものはまだまだ伸びていくのだ、ということをお話しました。その時にアメリカが不況の状態に陥っておりまして、実は、アメリカからの参加者が10 0人
ぐらい来るのではないかなということで、三菱地所さんが幹事会社だったのですが、そのための準備をされておられましたのですけれども、実際は、不況のために10名ぐらいしか来なかったということがございました。
ところが、これは森ビル商事の調査でございますけれども、東京に支店を置く外資系の金融機関の3 2社に対しましていろいろアンケートをしたということでございま
すが、アジア地区を統轄する総本部といいますか、そういう総本部の事務所が、最盛期には21社の内東京には13娃が立地した上。だから、こういうようなアジアを総轄するような事務所の過半数が東京にあった。それが現在は2社に減ってしまった、

土地総合研究1995年秋号 89という報告でございます。これは、今回の『土地自書』の中にもいろいろ理由が出ておりまして、日本の地価が高くて、それで事務所・のレンクル・フィーが非常に高いから、あるいは生活費が高いからということで、これを・国際的な水準に下げていかないと事務所のそういうような国際競争力はなくなるのだ、というお話がありました。
しかし、行き先が香港、あるいはシンガポールなのですが、主体は香港であるわけです。ところが、香港の事務所のほうが、現在は東京より高いのです。それでいて香港のほうになぜ移るか。もちろん原因の1つには、事務所の室料が高いということもあるかもわかりませんけれども、問題は税制だとか、いろいろな規制の問題でございまして、結局は、そこら辺がいちばん大きな原因ではないかと思っております。ですから、こういうような環境の中で事務所は、よほど大蔵辺りでしっかり考えていただ
いて、規制緩和を含めて、税制等の措置を講じていただかないと、事務所の需要というものは伸びてこないのではないか、と考えるわけでございます。

そういうことで、日本自体にしましても海外流出がどんどん盛んにな卑ということでございます。「8 5年プラザ合意」で円高になりまして、1ドル12 5円前後になっていくわけでございますが、その時に工場の立地件数が増えていくのではあります
けれども、国内では増えないで、海外にずっとシフトしていったということでございます。それが落ち着きまして、国内での件数がまた増加してまいりましたけれども、8 9年、9 0年、91年とだんだん下がってきた。それから、平成3年から4年にかけましセ急速に下がってきて、そして平成5年にさらに下がるという状態で、工場自体の新規の件数というものは非常に落ち込んでいる。そういう中で円高が進行していくという形になると、今度は、水平になるのではなくて、なるとしたら右下がりになる。同じ投資であってもそうなるということでございまして、形のうえから言いますと、非常に悪い形が出ているのです。

これは円高の影響でございまして、工場などの海外流出がさらに進行していく可能性がありますので、工場自体にもリストラが盛んに行われておりまして、工場自体も東京、その他から引き揚げていこうというのが国内的にも出ているのです。そして、その跡地が売りに出ているのですけれども、買い手がない。これは、隅田川沿いの有
名な化学工場でございますけれども、なんとしても東京では企業の経営が行き詰まったということで、これを売りたいということで百数十億円の値を付けまして売りに出したのですけれども、誰も買い手がない。それで、自治体に、買ってくれ、とお頼みしたらしいのですけれども、自治体もいま財政が非常に苦し・いと。特に税収が落ち込
んでおりますので、とても買い支えることができないということで、いまその工場などは非常に困っておられます。
こういう現象が現在発生してきておりまして、新規投資がなかなかうまく運ばないという状態で、業務用の土地の需要なども供給過剰気味で奉るということが言えます
し、事務所などにしましても、皆さんもご承知のように、東京のナオークー・フロン
トなどにしましても、手がけた事務所が完成しなければいけませんので出来上がる。

90 土地総合研究1995年秋号

ところが、借り手がないという状態でございます。そういうような供給過剰気味であるということで、需要と供給とのアンバランスが地価を下げていく要因になっている
わけでございます。

それから、税制上の問題もいろいろあるわけでございまして、これには私も一端の責任がございまして、平成2年に税制調査会におきまして、こういう地価の高騰を抑止するための新しい土地税制を考えなければいけないということで、私もその時の委員になりましていろいろ討論に参加したわけでございます。そして、地価税だとか＼

あるいは譲渡所得税の39％とか、あるいは固定資産税i；しても地価の7割とか、あるいは相続税は地価の8割というようなことを基礎に算定するのだ、というようない
ろいろなことが出てまいりました。当時、孤軍奮闘されたのが東急不動産の社長の安重民だったのですが、特に安曇氏は「買換特例を是非復活してくれ」と盛んにアピールしたのですけれども、その当時の雰囲気として委員全体が厳しいはうに傾斜しておりまして、流動化を促進すれば地価が値上がりするのではないか、というような雰囲
気がございまして、そして当時盛んにパンフレットで出ておりました問題が、固定資産税などは大体地価の2割5分からせいぜい3割程度だと。それから、相続税にしましても、評価額は地価の大体半分程度であるので、借金して、そして不動産を持たれると相続が非常に有利ですよ、というようなことでマンションを売ったりするような広告が盛んに出ておりましたので、そういう広告を持って委員が、こういうような状態だから駄目なのだ、というような言い方をされまして、盛んに税制強化を訴えられる。

その当時、私も私なりにいろいろ考えたわけでございますが、保有税強化はやむをえないだろうと思いまして、保有税強化をするのであれば、譲渡所得税は軽減すべきだと。こういうものを同時に両方を強化するのはおかしいのではないか、というようなことを申し上げたのですが、大蔵は、昭和44年から45年にかけ・まして、譲渡所
得税を初めは低く しておいて、そしてだんだん上げていって平準化するというような制度を取ったわけでございます。その時に、土地成金というようなことで言われました閲兵馬氏の問題が出まして、大蔵は、実際にこういうふうに税金を安くして・も土地は動かなかったではないかと。ただ単に個人名義から法人名義に変わっただけではな
いか、というような言い方をしました。

確かにそれもあるのですけれども、森ビルのアークヒルズの計画の時に反対の方もたくさんおられたのですけれども、譲渡所得税が安くなった時に、いままで反対されていた人たちも、この際これを処分して外に出ていこうということで、あの時に税制によって相当数の人が土地を手放した。そして、それが再開発を促進する1つの力になったわけでございます。そういうことを考えると＼譲渡所得税というものは、いくら安く しても効果が全然ないというわけではなくて、実際にいろいろな側面で効果があるのではないか、ということを言ったのですけれども、すべて強化すべし、という空気が強くてなかなかうまくいかなかった。こういう形でございますので、現在でも、

土地総合研究1995年秋号 91

土地の譲渡によって得られる税収というのは4兆円程度でございますけれども、かつては12兆とか、大きい時には2 0兆ぐらいあっ．たのですけれども、■こういうふうに下がってしまったという状態で、それだけ流動性が停止しているわけです。流動化を促進する意味からも税制を何とかやらなければいけないのですけれども、税制強化というようなことが大変問題になっているわけでございます。

それから、不動産の問題として皆さんがいろいろ非難されておられるのは、今回のバブルの影響は、不動産業が原因なのだというようなことを言いますけれども、実際は、金融の緩みによります不良債権というようなものの一端は、不動産業だけが責任を負うべき問題ではございませんで、これは本当に国民全体が責任を負わなければい
けないような問題でございます。しかし、こういう不良債権が出てきておりますので、このために資金回収ができずに、いわば金融機関の倒産と。戦後の神話的な、金融機関は倒れないということがなくなりまして、例えば2兆円の預金を持っています兵庫
銀行なんかにいたしましても、これを新銀行に切り換えざるをえないという状態にまで追い込まれた。こういうような状態は、皆さんもご承知のとおりでございます。そういうようなことで不良債権の処理ということが、今後の非常に大きな課題であることば間違いないわけでございます。

不良債権の処理ということがないと、金融機関の膠着化ということが言われており

ますが、これが今回の国際的な日本の銀行のランキングに反映して、Eクラスが3行も出たということです。Eクラスというのは、いっ潰れてもおかしくないという銀行でございまして、いちばん最高でもCの上といいますか、その程度のものであるということで、ブラジルの銀行と同じレベルだと言われるぐらい非常に不安定な状態に日本の銀行があるのだ、という国際評価をされております。そういうような状態でございますので、不動産業というのは、こういうような不良資産というものをうまく処理していく手助けをしていかなければいけないわけでございますので、そういう面からも不良債権の処理というようなことが今後の大きな1つの課題であると思うわけでございます。

それから、失業率が3．2％に増大したということでございまして、3．2％と聞いても、これは別段驚く数字ではないと。諸外国では、7％とか10％とかいう失業率があるではないかと言われるかもわからないのですが、実際は、企業内失業、つり過剰人員を抱え込んでいる状態ですのでを改善していく という形になりますと、失業率が10％近くになるのではないかという予測がされております。隠れた失業率みたいなものが、我が国では割合多いわけでございます。反面、有効求人倍率が0．61ということで、これは非常に低い状態が続いております。
それで、失業率の3．2というのが、我が国の経済のシステムの中においては非常に大きいということを申し上げますと、かって私も経済審議会の季員で、日本の経済がどうあるべきかというシミュレーションなどを2、3回したことがあるのですが、

92 土地総合研究1995年秋号

その時に、失業率を2％以下に抑える。．それが経済成長率を5％に保っ1つの方法であ・る。失業率と経済成長率というのは非常にリンクしておりまして、経済成長率が低くなれば、なるはど失業率は上がっていくわけでございます。それで、失業率が2％の時に成長率が5％前後になるということでございまして、我が国の経済システムは、

その後も少し変わってきておりますけれども、当時とし．ては、失業率を何とか2％以下に抑え込むと。そのために経済成長率を5％以上に保とうではないか、ということ
を経済の基本に置いて、そしていろ￣いろな計画を立てられたのでございます。ですから、失業率というものは、そういう意味からしますと、経済の中の基本的な指標なのです。これが3．2というようなことは、成長率をほとんどゼロに近づけていく数値なのです。ですから、これが日本のシステムのままでさらに上がっていって5％ぐら
いになりますと、今度は逆にマイナス成長になってしまう。だから、いく らリストラをいたしましても、こういうような状態が続く。いわゆる消費自体にしても落ち込みますので、それだけ成長力が弱まるということでございまして、これは住宅の購入とか、そういうことから考えますと非常に問題がございます。
こういうような需要不足ということから物価が下がっていく。ですから、マンショ

ンなんかにしましても4，0 0 0万円を切ったとか何とかと言われますけれども、物
価の下落、そして企業収益の減収、そして賃金、雇用の減、そしてさらにそれが消費の減少を発生いたしましてGD Pが減っていく。減っていくからさらに物価は下落するという、いわゆる悪いほうへのスパイラルが起こる。このデフレ的なそういうスパ
イラルを何とか断ち切っていく。そのためにもここを断ち切るための方策というのが1つの問題点でございます。この点については、後はど示したいと患います。
そこで、2番目の問題、不動産市場に影響を与える諸因子についてですが、経済の動向が非常に悪い状況にはございますが、幸いなことに今回金利の切下げによりまして円が多少安くなってまいりまして、10 0円前後になってきた。そして、株価も、その影響を受けまして、今日辺りも1万8，0 0 0円を超えております。そういうことで株価が大体1万8，0 0 0円から2万円前後ということになりますと、これは割合安定した状態になっていくわけでございますので、正直なところ、どのぐらいがい
ちばん良いかということは、いろいろ問題がございますけれども、円にいたしましても、かつて成長率が5％前後ぐらいの状態の時には、大体12 5円ぐらいだった。その時にアメリカとうまくバランスしていた。ところが、その状態のままで日本だけが円高になってしまった。アメリカから比較しますと、12 5円ぐらいが生産性のバラ
ンスからいいますと良いわけでございます。本来は、そこまで円安になってもらいた
いわけでございます。そうしないと、日本経済が国際的にうまく立ちいかないということになる可能性もあるわけでございます。しかし、努力によりまして、いまのところ10 0円ということで1つの兆しが見えてきました。

そうすると、 今回の金利切下痢こよりまして多少安定化の方向になってきたので、
これ●が土地のほうに影響を与えるのは、いままでは半年ぐらいタイムラグがございま土地総合研究1995年秋号 93

した。株価が安定してきますと、銀行自体にしても含み益が拡大してまいります。いまの状態からいいますと、1万5，0 0 0円前後のところから1万8＿，0 0−0円になりますと、銀行辺りは、含み益が倍ぐらいになるわけでございます。そういうことから考えますと、銀行の体質も1多少良くなり、不良資産の償却も多少できやすくなってきているということが言えますので、地価のはうも、そういうことで流動化が激しくなりますと、底値というものが見えてくるということでございますので、大体今年の終わりから来年の初めぐらいにかけて土地も底値になるのではないかな、という期待を持っております。大体そこら辺がめどとして底値というのが現れてくるのではないかと。そうすると、割合動きやすくなるので、流動化が●促進されてくる可能性があると思います。

これは、今日から考えるとプラス的な要因でございますけれども、人口というものはどうしようもないことでございますが、厚生省の人口問題研究所の将来推計で推計、中位推計、高位推計という・ものがございます。いまのところは、大体中位推計になっているように思います。低位推計というのは、皆さんもご承知のように、合計

特殊出生率が、一昨年は1．4 8という形で非常に低くなっていったわけでございま
すが、それがずっと続くということで1．4 6というような数字まで下がっていくのではないか、というのが低位推計●でございました。ところが、昨年は、幸いに若干上昇しまして、1．5という状態でございます。合計特殊出生率というのは、ご婦人の方が一生の間に何人子供を生むかということで、本来は2を超えないと人口は増えな
いわけでございす。そうすると、家計上の高齢者の比率というものが、平均寿命が延びたこと、合計
特殊出生率が低いことを合わせますと、当然のことながらどんどん高齢化のほうに向かって進展していき、2 0 2 0年になりますと、これが2 5％を超えるのではないか。
4人に1人が6 5歳以上だと。そういう高齢化社会ということになりますと、日本の年金制度というのは、いま働いている人でいまの年寄りを支えるというシステムになっておりますので、そういう形で余剰があるわけではございませんから、2人で1人の老人を支えなければいけないような状態が発生する可能性が高いと。となると、税金が大変だと。年金負担が大変になるということでございまして、現在、大学を出た状態の人間が2 0年後、あるいは2 5年後のいちばん働き盛りの5 0歳前後の年にな
ると、いちばん負担が重い状態が続くということになるわけでございます。
そういう状態になればなるほど、貯蓄率というものは少なくなり、負担が大きくなり、家計上の貯蓄がうまくいかない。そうすると、貯蓄というものが投資に関係いたします。貯蓄がなくなるということは、投資力がなくなるということでございます。
建設省

辺りは、2 0 0 0年までに公共施設の整備を急がないとどうにもならないということで、あとは補修だけで手一杯ということが言でこういうふうになっていけばいくほど経済成長力とい下がっていくわけでございます。そうすると、当然不動産に対します需要というもの

われておりますが、そういうこと
うものは、当然のことながら

94 土地総合研究1995年秋号も下がってく る。ですから、本来は、ここ10年の問に不動産業というものは、ある程度の発展をしないと、それ以後は、あまり伸びていかない可能性が高いという危険性がございます。そういう面からこういう高齢化社会を迎えたときの対策をよくやっておかないと、企業としても生残り作戦がうまくいかないと思います。
それから、雇用の不安定化が起こっておりますが、ロなっていくということでございます。「持家か賃貸か」ということがよく議論される

わけでございますけれども、現在のローンの金利が安くなったといいましても3．2
5％だと・。ところが、片側の地価の上昇率というものがマイナスだと。あるいは、せいぜい横ばいだということだと、キャピクルゲインはほとんどないわけでございます

ので、そういうキャピタルゲインに多少の期待を持っというような住宅の取得であれば、これは借家のほうが有利だということになるわけでございます。本来はそういう状態なのですけれども、我が国では、まだまだ持家志向が生活が安定するということで強いようです。話が少しそれますが、サ、シテャ一首相の時代に、イギリスのニュエ

クウンにあります公営住宅の払下げをしたわけです。それはなぜかといいますと、労働党の力を弱めるのだと。そのためには、賃貸住宅に入っていれば労働党支持だけれども、持家になれば非常に保守的になる。そして、生活の安定を得たいと考えるようになるから、そういうことで保守党に対しセの投票が増えるということで公営住宅の払下げを盛んに行った時代があります。現在、日本は、そういうふうな感じが多少ありまして、生活の安定とか将来の問題を考えますと、持家のほうが有利だと。持家で生活の安定を得たいというようなことがございますが、お金の勘定だけでいいますと、いまの状態だと賃貸のほうが有利ということになるわけでございます。特に先行きの労働条件、賃金の問題などを考えますと問題がなかなか大きいように思いますので、この点なども将来のことを十分配慮●しておかなければいけないと思います。
それから、今回の金利低下でございますけれども、日銀総裁は、今回の金利を下げた理由といたしましていろいろなことを言っておりますが、その中に輸出や住宅投資の停滞、それから個人消費の減少というようなことを挙げております。いままで、ど
うにか経済の下支えをしておりましたのが住宅投資でございます。そういう面から、金利が低下すれば、当然住宅投資を拡大していく面があろうかと思いますけれども、
こういうも、のがいっまで続くかということがございますし、低金利になっていけばい

くほど、高齢者などの年金生活者にとりましては、消費がそれだけ停滞するわけでございますので、それをどう解決していけばいいのかということも1つの大きな問題点でございます。
＼

そこで、不動産市場の動向についてでございますが、まず宅地開発関係というのは、はとんど無理と言えます。例えば、5 0へククールぐらいの土地を開発しようということになりますと、少なくとも8年から10年かかります。そうしますと、その間の金利も考慮しなければなりませんておりました頃に5 0ヘクタールぐらいの規模の宅地を開発するのに、全面買収方式、

土地総合研究1995年秋号 95

区画整理方式、一部先買方式といういろいろなタイプによって事業費、あるいは利益
がどう変わってくるかということを試算したこと・がございます。その時に、条件として、そこの宅地を宅地見込地の価格で購入し、その付近の宅地の価格と対比する。その当時は、金利が5％ぐらいですから、どんなに見ても5％以上かかりま七たので、こちらはそれよりは高く 6％の値上率で地価が上がっていくという仮説を立てまして、それぞれの自治体の宅地開発指導要綱に沿いまして宅地開発を設計してやる。こうい
う形でやりましたら、どういう方式を取っても、この程度の利鞘では駄目だという答が出てまいりまして、当時としては、指導要綱というものの水準を保全するだけでも難しい問題がありました。それが現在は、地価が下がる云金利はかかるということになれば、いま新規に土地を購入してやろうなんていう勇気のある人はいないのではないかと思います。既成の開発をフォローするのが精いっぱいで、よほど先行きが明るいということでない限りまずないのではないでしょうか。また現在、非常に因っておりますのは、区画整理事業です。区画整理事業で、保留地をこのくらいの価格で売りたいというような事業計画を最初に作るわけですが、地価がずっと下がってきておりますので、その価格では売れないのです。それで、採算がとても合わない。一自治体が奨励した以上やむをえずそれを購入するというよ●うなことが一部行われております。
ところが、ここのところ土地区画整理事業が若干拡大してきております。これはなぜかといいますと、これはご承知の生産緑地制度の改正によりまして、市街化区域内農地の宅地並み課税が出てきたからです。それによりまして区画整理への参加を一部には行っておりますが、これもそろそろ限界ではないかと思っております。そういうことで若干伸びてきているように見えておりますけれども、特に平成3年から4年、5年という形で一部のそういうような法律改正に伴います要件によりまして増えてはおりますが、これも今後ちょっと下がっていく可能性もあると思っております。 それから、戸建でございますが、これは今回の阪神・淡路大震災の影響を受けまして、マンションに対する需要というものが少し落ち込んでおりまして、戸建の需要が伸びてきております。現在も、どちらかというと、戸建を持ちたいという希望のほうが強くて、マンションの需要、特に中古マンションの買換えというような中古マンションの流通が非常に落ち込んでおります。その余波といたしましては、仲介業者なんかにしましても、中古マンションはあきらめて、新規の戸建のはうに方向転換をして、仲介にある程度の力を注いでいくような状態が出てきております。

次に新築マンションの問題でございますけれどもく特に7月には、首都圏で販売された戸数は1万2，197戸ということで、前年比19．8％増ということから過去の最高の販売戸数になっておりますし、契約率も81．5％になっております。1戸当たりの単価が4，090万円というような状態でございます。8月に入りますと、

やはり1万戸台を維持しておりまして、1万8 7 5戸、そして単価は4，0 0 0万円
を切りまして3，990万円ということでございます。こういうふうに契約率も回復
してきておりまして、新築マンションに対します新たな面が出てきておりますが、こ96 土地総合研究1995年秋号

れは金利の低下等の要因でこういう要求が満たされるような資金手当ができるというこ・とからこういう姿になってきたのだと思います。

しかし、1つの大きな傾向といたしましては、都心回帰の流れが生じてきたということです。立地がいままで郊外型といいますか、非常に辺都な所にマンションなんかが出来ておりましたのですけれども、そうではなくて、たということは、要するに通勤に便利なほうにシフトしてきております。これは、全体の流れがそうであるとともに、もう1つは、政策的にもこういうことをやろうというふうな点がいろいろ出てきております。

特に建設省におきまして桂、．都心型を奨励するような形で、都心共同住宅供給事業というものを考えまして、敷地面積が3 0 0平米以上で、・もちろん5 0平米以上の住宅でございますけれども、1．0戸以上の共同住宅の場合には、例えば国庫補助として、あるいは地方自治体の補助としまして、それぞれ3分の1ずつの負担で廊下、エレベ
ーターというような共用部分に補助を出そうということで、いままで建物に補助を出すというのはまず考えられなかったのですけれども、こういうようなことを考えたり、あるいは償却を早めようということをやられております。都心に建てる場合には、こ
ういうことで知事の認定を受ければ、こういう特典を与えようというようなことで、都心住宅の建設の促進を図ろうということでございます。

これは過去にも建設省が中心になりまして、生活大国の発表の時に、都心に住宅建設を何とか促進しようということが言われておりまして、都心の住宅整備がいろいろ行われていくような形になっているわけでございます。その用地自体にしましても、

これは国土庁が中心になりまして、東京都と関連8区が一緒になりまして、昨年の2月に東京都心部土地有効利用促進協議会を設けて、都心の用地の斡旋を始めました。

現在まで登録された件数が464件ございます。これの事務方を土地総合研究所で行っておりますが、そこで現在44件の成約がなされております。
そういうことでございまして、多少都心に回帰するような状態が逐次行われっっあ

るということは言えるかと思いますが、都心3区への所要時間の分布を見ると、東京の場合には、1時間半以上のものが非常に増えてきております。これは、実質的に電車で揺られて1時間半も通勤時間がかかるということは、往復に3時間かかるということでございます。そうすると、拘束時間が9時間といたしますと、それだけで12時間。そして、朝の食事をしたり、夕食をしたり、風呂に入ったりというような生活時間というのは1時間はかかるわけでございますので、ゆとりというものがほとんどなくなってしまうというような状態でございます。ですから、少なくとも1時間という状態の所ということになりますと、全体の40％を切った状態しか供給できてないという状態でございます。ですから、こういうものに対しましては、政策的にも相当援助がこれからも期待できるので′はないかと思うわけでございます。
それから、中古マンションでございますけれども、これはほとんど停滞しておりま
して、これの回復がなかなか難しい。特に安い新築マンションが出てまいりますと、

土地総合研究1995年秋号 97

あなたは家賃程度で住宅を持っことができますよ、ということで言われますものですから、中古マンショ ンを買うというようなフィルクレーショ ンがなかなか行われない。

所得のランキングの低い人が、所得の高い人の住んでいた所に移り住む。そして、その人はまたさらに新しい所に移り住むというフィルクレーショ ンが行われることによって、居住水準の向上を図っていくのだ、というのが住宅政策の中で非常に大きな役割をするわけでございます。ところが、残念なことに、我が国では、中古マンションにしましても規模が割合小さいのです。ですから、新築とそれほど格差がない。ただ、多少は立地条件、その他はありますけれども、あまり差がないので、中古マンションの価格は新築マンションよりは相当下回っていながらそういう所に住む人がなかなかない。それから、今回の地震によりまして、建築基準法の改正前のマンショ ンは、地震で危ない状態にあるのではないかというような不安があ■りまして、市場価値をさらに低下させております。
こういういろいろなことがございますが、できればこれをリフォームして、そして売っていく ような方法を考えなければいけないと思っております。これの再建策といいますか、中古マンションは、市場を回復するということは非常に難しいわけでござ

いますけれども、何とかリフォームによって市場を作り上げていくような努力をしていかなければいけないだろうと思います。

それから、賃貸住宅に関しましては、いよいよ家賃までが値下がりをするような状態が現れ始めております。本来は、不況期には賃貸が増加するということでございま

すが、先ほど若干申し上げました生産緑地法の改正に伴いまして、こういうふうな固定資産税を安くするために住宅を造り、あるいは賃貸住宅を造れば、評価額自体が同じでありましても、課税対象が6分の1ぐらいに減少することができるというようなことがございますので、課税額が少なくなる。それとともに安定した収入が得られるということで、そちらを選択された農家の方は、ある程度の賃貸住宅の供給をしようということでやられたわけでございます。そのために過剰になりまして、通勤に便利な所というのは、それなりに埋まっておりますが、不便な所というのは・、はとんど空
き家だらけになってしまうという状態になっております。

．こういう状態でございますし、不動産業全般の経営状態の見通しでございますが、これは土地総合研究所で行っておりますアンケートで、不動産業業態調査というのをやっております。昨年の10月の住宅宅地分譲業は、経営状態というものは割合良いと思われたのですけれども、今年に入りましてから軒並み悪いほうに増加してきております。そして、先行きも非常に暗いという状態でございます。ビル賃貸業に閲しましては、これもだんだん悪くなっている。そして、先行きもそれほど明るくない。流
通業に関しましても見通しも暗いということで、皆下がり勾配でございます。

また、不動産業全体の経営指標でございますが、それによりますと、若干の持直しをしているかのように思いますが、総じて不動産業というものは経常利益が低い。また、マイナスが続いておりまして、あまり良い状態ではないということが言えるかと98 土地総合研究1995年秋号
思います。
これをどうやって活性化していくか、というのが本日の主要課題でございます。まず第1に、何としても税制改革をしていただきたい。懲罰的な、バブルを崩壊させるというか、土地神話をなくすのだというようなことでやられている税制を少しでも緩和してもらいたいというのが第1点でございます。

地価税にしましても、実際に地価税の制定された過程を考えますと、保有税強化は固定資産税を上げるべきだ、という議論がだいぶされたのです。その時に、自治省のほうが反対しまして、地価が上がったから固定資産税を上げろというのはおかしい。
固定資産磯は、あくまでも公共団体のサービスの応益的な税制であると。だから、それを同じ状態で、地価が上がったから固定資産税だけを上げるというのはおかしいのではないかという論法で反対されまして、それならば、保有税を強化していくためには、どうしても固定資産税に頼るわけにいかないから国税にしよう、ということで地価税が現れてきた。地価税でやるということになってきましたら、今度は自治省のほうが、自治体に入るべきものが国に持っていかれるのではかなわないということで、最後の段階になって、固定資産税を上げますと。評価額を上げます、というような言い方をし始めた。実際は、税調の会議の段階では、そういうことで自治省の意見というものはなかっためですけれども、これが終わってから後、自治省のはうで7割というようなことで言い始めたわけです。本当は、固定資産税が上がったならば、地価税と補完の問題でございますので、地価税自体は引っ込むべき筋合いのものでございます。ところが、それがそのまま残ってしまった。そういうことで、これは本質的に変えていくべきだと思われます。
それから、不良債権の流動化の問題でございますが、これは何とかしていかなければいけないということで、いろいろな提案がございます。その中には、信託を活用した担保不動産の証券化をすべきだということが言われておりまして、これはアメリカのS＆Lの倒産が相次いだ中でこれを回収し、やっていくためにR T Cという整理信託機構を作りましたが、アメリカの場合には、抵当権といいましても建物が建っているのです。だから、収益があるのです。ところが、日本は、不良債権と言われているのは更地が多いのです。更地は、収益を生まないのです
状態でアメリカのR T Cと同じような形でやっていくということは、不可能でございます。

そこで、1つには、・実際に私も参加しております民間都市開発推進機構がございます。そこで毎年約1，0 0 0億円のお金でこういうような不良債権を購入していこう
ではないかということがやられているわけでございますが、そこで購入し、持ち込まれたものは本当にわずかでございます。持ち込まれたのが約1，5 0 0ヘクタール
らいあるのです。ところが、実際卑こ現在まで購入したものは1ヘクタールに届かない
ぐらいの状態でございます。それほなぜかというと、購入価格自体が最盛期の価額の大体5分の1ぐらいの価額で購入していること。購入しても、．ブロ

土地総合研究1995年秋号 99

ないと購入できないのです○こつまり、購入しても、資金回収をしなければいけない。

購入した土地に対してプロジェクトをはっきりと・持って、そして資金計画をしっかり作って、担保を取って、やっと購入するわけです。開発機構自体が事業を行いません

ものですから、もしも購入して、それがそのまま焦げつきますと、3年後にまた買い取らなければいけないというようなことになりますので、できるだけプロジェクトがはっきりしている、というような制約があるわけでございます。

そこでの制約として、そういう場合の価額算定にしましてもヾ はとんど収益還元的な形で市場の価額比較をしてやっているわけです。こういう点から考えますと、処理をするといいましても、ただ単に購入して仲介をするような形の処理はできないわけです。ですから、買取機構が良い例でございます。買取機構におきましても、簿価よりは半値以下の状態、約4割ぐらいの値段で購入しているのです。しかし、実際にそこで処理できたというのは、購入した金額の約2％程度しかできていません。ただ仲介をするだけでは、いく らやってもそのぐらいしかできないのです。ですから、不良資産を回収するためには、我が国の場合には更地ですから、これにプロジェクトを加えていかなければいけない。プロジ

ェクトをやっていくためには、その土地だけでやれる場合には問題がないのですけれども、不整形な形をしているものが多いものですから、それを整形して良い形に持ってい？て、利用価値を高めるような形にしなければいけませんので、その時に自治体のそういうことに対する援助が必要なのです。ただ不良資産だけを対象にして考えるのではなくて、それを中心にして再開発とか、いろいろなことをやっていかなければいけませんので、そこら辺が不良資産の回収の流動化をしていく場合の非常に難しいところでございます。

そして、対象は住宅以外には需要があまりございませんものですから、活用されていく姿としては、住宅を中心に考えざるをえないれるところになりますので、公共団体とか、公的機関に土地を購入●してもらいまして、整形を造って、それを定期借地権的な形で民間に開発をお願いする。こういうことになれば家賃、あるいは分譲価格自体にしても相当安くすることができますので、これであれば流動化が可能ではないかと思います。そのための裏付けといたしまして、今回の都市計画法の改正でそれぞれの自治体自体がマスクープランを作ることになっています。その時に住宅マスクープランというものを作っております。そういうものにのっとってやるということによって、そういうところの公共団体が出ていく根拠を与えるようにしてもらいたい。そうすれば、多少とも公的な資金、あるいは公的な援助というものを不良債権の中に投入していく ことの権威づけができるのではないかと思うわけでございます。これが不良資産の回収の1つのやり方でございますけれども、そのほか．不良資産の回収に対しまして非常に面白いアイデアを出されているのが、森ビルの社長の森稔氏でございまして、これは都市計画街路をしっかり造れば、土地自体の活用がそれによって促進されると。土地の付加価値を高めていくためには、交通以外にないと。だから、●公共投資を交通投資のほうに先行してやってもらいたい。

100 土地総合研究1995年秋号

そうすると、そこに関連している不良債権も自ずと利用価値が増してくるので、それだけ活用の促進化が図れるのではないか。都市計画街路自体にしましても、これは東京の場合でしょうけれども、森氏の予測では、こういう土地の買上げ、あるいは建物の補償、それから道路の構築費等、いろいろなものを含めまして約7 8 0へククール
ぐらいの土地の取得になるのではないでしょうか。それに約10兆円かかるということで「10兆円程度の公共投資を重点配置しろ」というような言い方をされておられます。確かに土地評価をする時に、我々はアクセスビリティというものに非常にウエートを高く して計算します。そういうような面から交通体系の整備ということが、不良債権を間接的に流動化していく力になるのではないか、というアイデアでございます。私自身は、これをできるだけ事業化する方式をいろいろ考えなければいけない。
その場合に、資金の面におきましても、場合によると、プロジを考えていくべきではないかと思います。これは、アメリカのパーェクト・ファイナンス

トナーシップと非常に似通ったものでございますけれども、土地を購入する民都機構が事業の保障をするような形で一般からプロジェクト・ファイナンスを募集して、そこからの家賃収益で運営する。いまは、家賃計算なんかにしましても2％からせいぜい3％程度でございますけれども、一般の定期預金の金利にしますと、今日辺り発表されているのでは0．4％と．いうことでございますので、それから比較しますと、割合高い金利になります。そういう面の金利保障みたいなものを多少加味したプロジェクト・ファイナンスを行う。いま、民間では金の行き所に因っているのです。民間でも約1，000兆円の資金があるわけでございますので、．そういうものの一部を不良債権のためにプロ
ジェクト・ファイナンスとして活用していく方法も考えられるのではないか。そうす
れば、不動産業というものに対しての信頼感というものも、獲得していくことができるというふうに思うわけでございます。

将来像ということになりますが、不動産業というのは、何といいましても信頼を得るための産業でございまして、そういう中で投資プロジ

ェクトなんかに対しての相談に乗れるような知識と信用を勝ち取るような形にしていかなければいけない。それが、いわゆるコンサルタント業でございます。将来は、こういうコンサルタント業というものは相当伸びていく可能性が高いのではないかと思うわけでございまして、それには普段からの情報を的確に関係者に流す、あるいはそういう相談に応じられるような体制を作っていかなければいけないと思うわけでございます。そして、先はど申し上げましたプロジェクト・ファイナンスではないですけれども、不動産特定共同開発事
業のように、一般から資金調達ができるような不動産業になっていかなければいけない。目的をもって資金を集めるのではなくて、不特定多数の方々から資金が集められるような不動産業に成長してもらいたいと思うわけでございます。一部には、マンシ
ョンなんかの値段を下げる−という′ことで新しい需要を発掘するという形がございます
けれども、そうではなくて、生活というものの向上を図っていくような、創造をされるような、需要を作り上げていくような＼そういう産業になってもらいたいと思うわ

土地総合研究1995年秋号101
けでございます。
それから、特に不動産業の場合には、零細企業・が割合多いものですから、企業同士の連携というものが非常に重要になってまいります。そういうことで同業種間での連携ということももちろんでございますけれども、異業種間で連携を図っていく必要性が高いと思います。特に仲介業の場合には、仲介をしただけで終わるのではなくて、後をずっとフォローしなければ本当の意味の信頼は得られないのです。そういうフォ
ローをしていくためには、その人が管理の問題だとか、′あるいはリフォームの問題だ
とか、いろいろなものに相談に応じてやっていけるような形が出来るように異業種間一体化の連携を強化していく必要性があるのではないでしょうか。

それから、情報産業でございますので、そういうような面での現在の流通機構というものが本当に発揮できるようにしていく。我が国では、契約の状態◆だとか、いままでの慣習で良い条件のものは全部自分で抱え込．んでしまうようなきらいがございます
が、そうではなくて、これは消費者のためにそういう情報を公開して、早く消費者に。そのためには、契約条件も、専属サービスできるようにしていかなければいけない
専任媒介契約を中心としたような契約システムへ移っていかなければいけないのではないかと思うのですけれども、残念なことに、ま・だ2 0％に達してないというような状態です。今日では、専任媒介契約の場合には、登録を義務づけるというふうにはなっておりますけれども、一般媒介契約が多いわけでございまして、これは消費者の方にも十分知っていただくということを含めまして、こういうものの整備をやる。こういうことが価額査定だとか、いろいろな面で有効に働いてまいります。そうす−ると、

そういうことの情報が間違っていた場合の補償だとか、あるいはいろいろな面での整備がより進んでいく可能性が高いことから、信頼性を得られるような産業へ成長していける可能性があるのではないかと思っております。

これからの事業というものは、ある程度の規模のものを自治体と一体となって、1つのプロジェクトに乗り、都市整備をしていけるように発展してもらいたいものだとと思っております。

それから、すべての面において不動産業というものは非常に幅広い分野であり、また幅広い内容を持ったものでございますので、相当専門的にならない・といろいろな相談も乗れなくなってくるのです。商店街再開発なんかはよくやるわけでございますが、その時に、相手は商売を本職でやっている●プロですから、そのプロに話をして、プロが納得するような内容のものを持ってないと、とても再開発に誘導できないわけです。

これがいわゆる専門職でございます。しかしすべての面について専門的な知識を持っことはかなか難しいのです。
例えば．、宿泊を中心にするようなホテルの場合には、平均的な宿泊率を何パーセン

トに押さえていかなければいけないか。損益分岐点は大体どのくらいかということらごなりますと、ビジネスホテルでは、大体7 5％から8 0％の宿泊率のラインが必要というような時に、それだけの集客力があるのか、そうしないと経営が成り立たない。

102 土地総合研究1995年秋号

それが都市ホテルの場合には、宴会収入だとか、そういうような宿泊外収入というものが大半でございます。そうなってくると、宿泊率それ自体が下がってきても、宿泊外収入がどのくらいあるのか、そういうよう・な需要はどうかということで、そういう計算をはっきり出して、そして相手が納得しないと、ホテルに投資するという勇気がとても出てこないわけでございます。そういう面の誘導ができるような専門職にならなければいけない。こういう面で、住宅なら住宅の専門職でも結構でございますが、これがどういうライフサイクルで一生の内にどう展開していくのか、いまどうすべきなのだ、という−ことを相談に乗ってやっていけるような人にならなければいけない。
こういう形での知識ということを是非不動産業は持っていただきたい。そ・うしないと、
ただ単に右のものを左に動かすということでは、不動産業というものは今後は成り立たないのだ、ということを是非お考えおきいただきたいと思います。

㊨ 第24回講演会1995年 9月11日 於：プラザホ…ル