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土地総合研究 2021年秋号

特 集  ESG と 不 動 産  

環境配慮型社会と不動産市場 1

―グリーンビルの経済価値を取り巻く議論を例として―

日本大学教授・東京大学特任教授・麗澤大学特任教授  清水 千弘しみず ちひろ環境配慮型社会における家計・企業の行動としよう。そのような投資が可能な大企業と、そ

低炭素社会の実現に向けた世界的規模での取組のような投資ができない中小企業との間では、環

みは、年々、積極化してきている。低炭素社会ま境対応に格差が生まれる。このような中で一様にたは環境配慮型社会を実現していくためには、家環境規制を強め、罰則規定などを作ってしまえば、計・企業に対しては様々な経路を通じて費用負担

両者の間で対立が発生することは容易に予想されを求めていくことになる。その費用の中には、金ることである。また、環境配慮の重要性は認識で銭的な直接負担だけでなく、行動様式の変容などきていたとしても、短期的な利益の最大化を要求の間接的な機会費用も含まれる。

されている場合には、そのような投資が後回しに例えば、企業行動に注目してみよう。企業は利潤最大化を目標とするが、費用の増加を通じて純されてしまうのは、過去の多くの環境対応の中で散見されてきたことである。

利益を減少させてしまうために、強い抵抗感が出

家計の場合でも同様である。環境配慮が可能なてしまう。
「国連気候変動枠組条約」を取り巻く一

高所得世帯と、そのような配慮が困難な低所得世連の議論の論点からも見えてくるように、費用最帯があったとしたときに、環境配慮を強く求めて小化行動をとるという単純な問題ではなく、互いしまう結果、所得格差を生み出すようになってしの主体間でゲームが存在してしまう。さらに、こまうこともある。

こには負担の公平性などといった感情が入り混じ

低炭素社会の実現に向けた環境配慮型社会の重る。具体的には、「国連気候変動枠組条約」の議論

要性は誰もが認めるところである。しかし、しばにも出ているように、地球環境を破壊しながら経しばさまざまな政策論争の際に指摘されることで済成長の恩恵をすでに受けてきた先進主要国と、あるが、「総論賛成、各論反対」と揶揄されるよう

現在進行形で受けている国、これから経済成長のな事態が、環境配慮型社会の推進において、一国恩恵を受けようとしているエマージング諸国とのレベルの調整のみならず局所的な市場でも強く見間での対立が最も典型的な問題である。このよう受けられている。それでは、環境配慮型社会へのな問題は、一国内の企業間でも発生する。
例えば、取り組みは、一部の大企業、高収益を上げている

環境配慮をするために新規の投資が必要になった企業だけが取り組むことができるものなのか、高所得者層だけで推進すべきものであるのか、とい本稿は、ケンブリッジ大学 )UDQ])XHUVW 氏、シンガ
ポール国立大学 <RQJKHQJ'HQJ 氏、ペンシルベニア州立大学吉田二郎氏との共同研究に基づき執筆したものである。彼らには、共同研究を通じて多くの示唆をいただ
いた。ここに記して御礼申し上げる。

ったような疑問も出てきてしまう。このような行動をした企業や家計だけが恩恵を受けるような制度デザインをした時には、環境配慮が格差を拡大

土地総合研究 2021年秋号

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させるドライバーになってしまわないのかというため、日本だけでなく、環境配慮型社会の実現に疑問も出てくることになる。このような問題に対向けて、不動産または建築物（以降、「グリーンビ

して、ケンブリッジ大学の )XHUVW 教授と筆者は、ル」とする）に対する関心は、「国連気候変動枠組“Green Luxury Goods?”と題する論文において、条約」の議論の初期のころから注目されてきた。

問題提起を行っている。本稿では、本論文を出発

グリーンビルとは（その正確な定義があるわけ

点として、環境配慮型社会に向けての企業・家計

ではないが）、通常のビルと比較し、建物内で行わの行動に注目し、不動産市場との関連から、環境れる経済活動、日常生活などを通じて発生する炭配慮型社会に向けての課題を整理していくことを素系化合物 &2 を制御する性能を具備した建築目的とする。

物である。そのような性能を具備した建築物を普

及させていくことで、低炭素社会の実現に向けたグリーンビルを取り巻く社会環境変化

責任の一端を、不動産の所有者、利用者が果たそ環境配慮型社会と不動産市場

うとすることは、企業・個人の社会活動・経済活

環境配慮型社会を実現していく中で、不動産市場に注目する理由はいくつかある。まず企業活動

動の両面において極めて重要であることは言うまでもない。

においては、資本、とりわけ不動産が果たす役割

そこで、グリーンビルには追加的経済価値が存は小さくない。企業は、財やサービスを生産する在するのか、といった問題は極めて重要になる。

ために、土地・資本・設備を投下する。その中で、

しかし、グリーンビル政策を進めていくうえでは、

資本・設備の大きなウェイトを占めているのが、いくつかの解決しなければならない問題がある。

オフィス、工場などである。家計においても、消第一の問題は、政策を推進するための費用負担

費支出の大きさに応じて環境に負荷を与えているの問題である。グリーンビルの建設や改修には、と仮定すれば、
消費バスケットの ％から ％が環境に配慮していない建築物と比較して、追加的住宅サービスへの支出が占めていることを考える

費用が発生する。その費用のすべてを企業や家計と、住宅から発生する環境負荷が極めて大きいこが負担する場合には、この追加費用に対応した、とがわかる。

あるいは、それを上回るリターンが存在しなけれ

少し古い数字であるが、筆者らが共同研究を始ば、単なる負担の転嫁に過ぎない。また、繰り返

めた当時の  年の &2 排出量の部門別内訳をみしとなるが、そのような投資ができない企業や家

ると、事務所・店舗・学校などの「業務部門」で計の社会的な負担が増加してしまうような社会を％、
家計部門で ％と合わせて ％を超えてい設計すれば、一部の大企業や高所得者だけが恩恵た（この比率は、電力の負荷も各部門に配分したを受ける社会を作り出してしまうことになる。

後の数字である）。自動車・船舶・航空機などの「運第二の問題が、低炭素社会実現に向けた不動産

輸部門」は、％であった。また、この運輸部門市場が果たすべき役割の「範囲」の問題である。

の約 ％は自家用車からのものであるため、自家

ここで、炭素の排出量に着目しよう。不動産とい用車を家計部門に計上すると家計部門は ％をうストックを舞台に繰り広げられる事務所・家計超える。そうすると、事務所等と家庭部門を合わ部門による経済活動・社会活動は、炭素排出量のせると、全体の ％を占める。東京都に限定すれ大きなウェイトを占める。しかし、環境政策を推ば、この数値は、一気に ％まで上昇していた。


進していく中で、不動産市場が担うべき役割と範このような状況であったため、環境配慮型社会囲が明確ではない。この範囲が明確に定められての実現において、不動産市場が果たすべき役割はいないまま、やみくもにグリーンビル政策だけを小さくないことがわかっていたために、不動産市

推し進めては、過度な負担を不動産市場が担う可場との連関性に注目するに至ったのである。その能性がある。

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土地総合研究 2021年秋号

まずは、不動産市場が担うべき &2 の削減量をグリーンビルへの投資を加速させるということに明確にしたうえで、それを実現するために、どのはならない。多くの企業は、既に多くの不動産を程度の環境投資が必要なのかを政策当局は明らか所有している。環境に配慮する基準を高めるようにすべきであろう。しかし、仮にそれらの政策目

な規制が行われ、グリーンビルへの投資が加速さ標が明らかになったとしても、不動産市場は強いれると、環境配慮をしていない既存の不動産は、立地特性を持つ。そのため、負担には地域的な配その価値を引き下げられることになり、不動産ス

分問題が残る。グリーンビルの推進は、日本全体

トック全体としてはマイナスになる可能性がある。
で推し進めるべき問題なのか、一部の大都市部でつまり、グリーンビル単体の不動産価値を高めの負担によって推し進めるべき問題なのかを決定るというマイクロの視点だけでは十分ではない。

しないといけない。日本全体で推し進めるのであ

グリーンビル政策の実施を通し、ゼロサムゲーム

れば、法改正を通じて実施すべきであるし、地域

ではなく、社会全体で保有する不動産全体の価値的な問題であれば自治体が中心となって進めるべ

最大化を実現する方策を検討すべきである。もちきであろう。

ろん不動産ストック全体の価値をマイナスにして環境配慮型建築物の経済価値

しまうような政策では、そもそも社会的な合意形成を図ることは困難である。

ここで、不動産の経済価値との関係を整理する。


現段階ではグリーンビルのストックが依然としまずは不動産を保有する企業においては、利潤て少ないことから、規制など強い公共政策を通じの最大化とともに資本の減耗を最小限に抑えなけて市場誘導をしようとした場合には、市場に歪みればならない。だが「グリーンビル」への投資にを生じさせる可能性がある。グリーンビル市場においては、投資家利益および企業価値の最大化と、局所的なバブルが発生し、環境配慮をしていない

企業としての社会的責任の遂行との間で、難しい

ビル市場では、既存ストックが本来持つファンダ

意思決定を迫られる。株主の利潤最大化を目標と

メンタルな価値を下回った取引がなされるようなしているという点では、リターンの見込めない投ことが、一時的に起こりかねない。そして、その資を行うことが困難となる。

恩恵は一部の体力のある企業や家計だけが受ける

最善のシナリオは、環境に配慮した投資によっことになる。このような事態が引き起こされる可て発生する利益が、投資額を上回ることである。

能性があるグリーンビルの政策動向は、企業活動

この場合にのみ、投資家や株主の利益を最大化すにおいても重要な課題になりうる。将来の環境規るという企業の目的と、低炭素社会の実現を目指

制の可能性が高まる中、不動産における環境配慮

す社会全体の利害が一致する。もし、そのようなに関する問題を、企業の資本政策においてはリス

投資効果があるのであれば、政策的な対応は必要

クマネジメントの対象にしていかなければならななく、市場メカニズムに任せておけば、一定の速いだろう。

度でグリーンビルが普及をしていくことになる。

7DNDJLDQG6KLPL]X  は、不動産投資を実

一方、グリーンビルに対する追加的な投資利益

施する際に考慮すべき環境リスク要因の問題を分が存在しない、または利益が投資額を上回らない析した。ここでは、国連で進められている「責任場合、難しい意思決定に悩まされる。株主の利益

不動産投資原則」に関する動きを中心に紹介してを最大化することと、社会全体の目的（企業・地いる。さらに、6KLPL]X  、清水  では、球市民としての社会的責任）とが一致しないため

グリーンビルにどのような経済価値が存在するのである。

かを検証した。

とはいえ、グリーンビルに対する追加的な投資

そこで、本稿は、再度、それらの研究を整理し、利益が追加的な投資を上回ったとしても、
単純に、「グリーンビルは、本当に追加的経済価値を持つ

土地総合研究 2021年秋号のか」といった疑問にこたえたい。

27とで住宅価格が高くなることを示した先行研究があり、%DQILHWDO  による、賃貸住宅のテ環境配慮型建築物の経済プレミアムの測定

ナントが省エネ手段を講じた建物に対し最大で実証分析に関する先行研究では、グリーンビル

％高い賃料を支払う用意があるとの研究結果がの環境性能を示す環境認証制度に着目し、環境性発表されている。

能の高さを示した環境認証（ラベル）が付与されこのように一定の環境配慮をした不動産と認定た建築物において、どの程度家賃または価格にプされ、それを示す環境特性ラベルが存在すること

レミアムが存在するのかを、ヘドニック・アプロ

で、家賃収益や稼働率、そして価格が高くなってーチと呼ばれる手法によって明らかにしている。

いることが実証的に証明されている。

グリーンビルの環境性能を定量的に評価・認証

日本のケースについては、古くは、国土交通省

する制度は、英国・米国・日本などを中心に登場  、東京都不動産鑑定士協会  、

してきている（6KLPL]X  ）。代表的なものと

吉田・清水  において、東京都の分譲マンシ

しては、米国の *UHHQ6WDU および /(('、英国のョン市場を対象として、「東京都マンション環境性%5($0、そして、日本の &$6%(( である 。

能表示制度」のデータを利用し、新築分譲価格にまた、日本では、各自治体レベルでの自治体版

対してどのような効果が出ているのかを、上記の&$6%(( に加えて、日本政策投資銀行が「'%-*UHHQ

海外での先行研究と同じヘドニック分析で明らか%XLOGLQJ 認証制度」など、民間レベルでの認証制にしている。また、国土交通省  、菅田・川度も持つ。このような環境認証制度を通じて評価

村・清水  では、東京のオフィス市場を対象されたものが、不動産市場の中でどのように評価とした実証分析が報告されている。

され、収益や価格に対して影響を与えているのか

かつては、これらの日本を対象とした実証研究

は、不動産の所有者にとって強い関心事となる。

は、米国を中心に実施されていた分析と比較して、このような環境認証制度（環境ラベル）と家賃・データ制約により、信頼性がかけるといった指摘

価格との関係を分析した先行研究を見てみよう。

があった。しかし、近年においてはデータの整備

まず、(LFKKROW]HWDO  では、米国のオフと蓄積が進み、信頼できる統計実験の結果が発表

ィス市場を対象とした実証研究において、環境にされてきている。筆者とケンブリッジ大学の配慮したことを示す環境ラベルが付与されたこと)UDQ])XHUVW 教授の東京のマンション市場を対象

で、％弱程度の賃料上昇が確認でき、稼働率を考とした研究（)XHUVWDQG6KLPL]X  ）やペン

慮した実効賃料では ％程度上昇することが示さ

シルベニア州立大学の吉田二郎氏らやウィスコン

れた。
また、)XHUVWDQG0F$OOLVWHU   シンマディソン大学の <RQJKHQJ'HQJ 氏らとの共は、同じく米国の不動産市場を対象として、稼働同研究（<RVKLGD2QLVKLDQG6KLPL]X  、率が ％から ％程度高くなるという結果を示し

2QLVKL'HQJDQG6KLPL]X  ）であるオフィている。また、住宅市場では、古くは 'LDQDQG

ス市場の分析などからは、住宅市場、オフィス市

0LUDQRZVNL  のエネルギー効率を高めるこ

場ともに ％から ％の範囲で、
グリーンビルは、 日本の代表的なグリーンビルの認証制度として&$6%((（&RPSUHKHQVLYH$VVHVVPHQW6\VWHPIRU%XLOW(QYLURQPHQW(IILFLHQF\：建築環境総合性能評価システム）と呼ばれる認証制度がある。&$6%(( では「建築物の環境負荷低減性」を、「エネルギー」「資源・マテリア
ル」「敷地外環境」について評価する。

日本政策投資銀行では、独自の環境認証制度を設立し、 段階で環境評価を実施している。詳細は、KWWSZZZGEMMSVHUYLFHILQDQFHJBEXLOGLQJ。

経済プレミアムを持つことが明らかにされている。
グリーンの経済価値のマイクロストラクチャ
不動産価格の決定構造を整理するなかで、グリーンビルがどのようなメカニズムを通じてプレミアムを持つ可能性があるのかを整理しよう。
不動産価格の決定構造は、耐久財の経済価値モ

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土地総合研究 2021年秋号

デルの枠組みで定式化できる。

ここで 𝑉𝑉𝑣𝑣𝑡𝑡 は 𝑡𝑡 期の築 𝑣𝑣 年の不動産価格を表す。

、支出削減効果（𝑂𝑂𝑣𝑣𝑡𝑡 ）、そして、流動効果と（𝑦𝑦𝑣𝑣𝑡𝑡 ）動性リスクが、グリーンビルではないものと比較

𝑦𝑦𝑣𝑣𝑡𝑡 は、𝑡𝑡 期の築 𝑣𝑣 年の当該不動産から発生する収してどれだけ変化するのかといった割引率流動の最初に予想される。また、不動産から発生する

下、それぞれの要素の効果を整理してみよう。

益を、𝑂𝑂𝑣𝑣𝑡𝑡 はそれに対応した支出である。𝑟𝑟 𝑡𝑡 は、𝑡𝑡性リスク変化効果（𝐿𝐿(𝑧𝑧)）といった  つの要因の期の割引率である。それぞれの変数は、すべて 𝑡𝑡 期

変化によって差別化されるものと考えられる。以収益は、その年の年末に受け取るものとする。そして、その不動産の耐久期間を 𝑚𝑚 年としよう。そ 収益変動効果

うすると、不動産の現在価値は、 数式  のように定義できる。

𝑡𝑡+1
𝑦𝑦𝑣𝑣+1++ ⋯𝑉𝑉𝑣𝑣𝑡𝑡 =1 + 𝑟𝑟𝑡𝑡 (1 + 𝑟𝑟𝑡𝑡 )(1 + 𝑟𝑟𝑡𝑡+1 )𝑦𝑦𝑣𝑣𝑡𝑡−

ことが報告されている。これらの結果が正しいとしても、なぜグリーンビルの収益が増加するのかが重要となる。その要因によって、今後のプレミ

𝑡𝑡+𝑚𝑚−𝑣𝑣−1
𝑦𝑦𝑚𝑚−1+ 𝑡𝑡+𝑚𝑚−𝑣𝑣−1(1 + 𝑟𝑟 𝑖𝑖 )𝛱𝛱𝑖𝑖=𝑡𝑡−

グリーンビルは、収益にプレミアムが存在する

アムの持続性や程度が大きく変化してしまうためである。(LFKKROW]HWDO E では、グリーン

𝑡𝑡+1
𝑂𝑂𝑣𝑣𝑡𝑡𝑂𝑂𝑣𝑣+1−− ⋯
𝑡𝑡𝑡𝑡(1 + 𝑟𝑟 )(1 + 𝑟𝑟𝑡𝑡+1 )1 + 𝑟𝑟
𝑡𝑡+𝑚𝑚−𝑣𝑣−1
𝑂𝑂𝑚𝑚−1
𝑡𝑡+𝑚𝑚−𝑣𝑣−1 (1+ 𝑟𝑟 𝑖𝑖 )𝛱𝛱𝑖𝑖=𝑡𝑡

ビルに、どのような企業が立地しているのかを分析した。その結果、グリーンビルへの立地選好が強い(1)

企業群としては、D エネルギー費用の節約が利益の確保に大きく影響する第三次産業の企業、E 株主からの &65（&RUSRUDWH6RFLDO5HVSRQVLELOLW\：企

また、不動産に対する割引率 𝑟𝑟 は、株や債券な業の社会的責任）の要請が強い企業、F 環境負荷る。これは、金融投資のベンチマークとなる国債を生産する高学歴の人材を多く抱える企業、H 政などの安全資産の利回り（𝑅𝑅𝑓𝑓𝑓𝑓 ）をベースとし、当府または公的機関、I 消費者の行動に敏感な企業

該不動産のリスク・プレミアム（𝑅𝑅𝑝𝑝𝑝𝑝 ）と当該不動産の収益の上昇率（𝑔𝑔𝑖𝑖 ）によって決定される

企業）、の  つに類型化できることを示している。
（*RUGRQ  ）。さらに、そのリスク・プレミ

D のケースではテナント企業は、相対的に大きアム（𝑅𝑅𝑝𝑝𝑝𝑝 ）は  式のように表現できる。

な支出削減効果を見込み、名目上の支払賃料を高どへの投資との裁定（資産選択）の結果として決に敏感な企業 石油等、エネルギー産業など環境負定され、厳密に定義すれば（𝑅𝑅𝑓𝑓𝑓𝑓 + 𝑅𝑅𝑝𝑝𝑝𝑝 − 𝑔𝑔）とな荷の原因となる商材を扱う企業 、G 高い付加価値

𝑅𝑅 = 𝑓𝑓(𝐿𝐿(𝑧𝑧), 𝜉𝜉)(2)

ここで、 𝐿𝐿 は流動性リスクを示し、投資実施時には予見できなかった「予期できぬリスク（𝑧𝑧 ）」が加わる。

マクロ的な市場変動（𝑔𝑔）は、グリーンビルであろうとなかろうと、等しく変動する。さらに、不動産市場が等しくさらされる「予期できぬリスク（𝜉𝜉）」を無視すれば、グリーンビルの追加的経済価値は、環境性能を具備していない建物と比較して高い家賃が取れるのかどうかといった収益変（食品産業など、消費者の評判が利潤に直結する

くしても支出削減効果により相殺される。それによって、実質的な家賃削減効果が見込めると判断していると予想できる。これは、次項の支出削減効果に位置づけられる。
E 、F 、G 、H 、そして、I のケースは、そのよ
うな直接効果とは独立に、高い家賃の支払いが間接効果を通じて個々の企業においてそれぞれの理
𝑡𝑡+1
𝑡𝑡+𝑚𝑚−𝑣𝑣−1+ ⋯ + 𝑦𝑦𝑚𝑚−1）
由によって正当化され、（𝑦𝑦𝑣𝑣𝑡𝑡 + 𝑦𝑦𝑣𝑣+1が増加し、グリーンビルの価値が増加する。しかし、ここで (LFKKROW]HWDO  らが示した結果がわが国にも当てはまるかどうか、または、

𝑚𝑚 年の建物の生存期間を通じて発生し続けるの

土地総合研究 2021年秋号

かどうかといった点で、次の疑問が生じる。
第一に、F のように環境に敏感なエネルギー産業などの企業の数には限界がある。G 、I も、日29を生み出していくのかをデザインしなければならない。この議論が、現在の日本の政策が最も欠如している点であると考える。

本の産業構造から、必ずしも多くの企業が存在しているとは考えづらい。H の政府系機関や公益団
体は、公務員制度改革・規制改革などの影響を受

 支出削減効果（𝑶𝑶𝒕𝒕𝒗𝒗 ）

けて縮小基調にある。

エネルギー効率が高くなるように設計されている。

グリーンビルは、そうでないビルと比較して、従って、グリーンビル政策を通じて環境政策を

具体的には、断熱性などが上昇することで、光熱推進する場合、E に該当する企業への効果を最大費が低下する。このような効果は、寒冷地でより化することが重要になる。その効果は、特定の産大きくなる（気候によって変動する）。さらには、業・企業ではなく、すべての産業・企業に関わる

照明をはじめとするエネルギー効率を高める設備ためである。今後、企業がどのように環境政策をによって、建物活動の中で発生するさまざまなエも含む &65 活動を拡大させていくのかによって、ネルギーを低下させる技術が投入されている。まグリーンビルに対する需要と支払額が変化していた、太陽光発電や地熱発電などの、代替エネルギ

くであろう。

ーを利用することで、炭素の排出量を制御していさらに、不動産は耐久年数が長いため、長期的

こうとする動きもある。このようなエネルギー効な視野で判断していかなければならない。現在、

𝑡𝑡+1, … . .,
率 の 上 昇 に 伴 う 経 済 価 値 は 、（ 𝑂𝑂𝑣𝑣𝑡𝑡 , 𝑂𝑂𝑣𝑣+1

グリーンビルのプレミアムがないからといって将𝑡𝑡+𝑚𝑚−𝑣𝑣−1）の低下を通じて、グリーンビルの価値
𝑂𝑂𝑚𝑚−1来も発生しないとは限らない。逆に、グリーンビ

増加につながる。
この効果が、'LDQDQG0LUDQRZVNL

ルのストックに占める量が変化する中で、追加的 、%DQILHWDO  が示した追加的な経な経済価値の大きさも変化していくことが予想さ

済価値となる。

れる。
グリーンビルのストックが増加していくと、

しかし、不確実性は残る。建築物の生存期間の環境性能を具備していないビルにペナルティが発𝑚𝑚 年の間に発生する将来の費用低下効果を見積生するようになることも考えられる（2QLVKL

もることが極めて難しいためである。現在のエネ'HQJDQG6KLPL]X  参照）。

ルギーコストが将来も継続される保証はなく、電また、環境関連技術は持続的に進歩していくと気、ガスなどのエネルギー間の価格差も変化する。

考えれば、現在グリーンビルに導入されている技

とりわけ、エネルギー政策の動向に大きく影響を術と将来供給される建物の環境技術に差が生じる

受けてしまう。つまり、エネルギーコストが上昇こともあろう。現在、環境性能を具備したグリーするほどに、またはエネルギー間の相対的な価格

ンビルであっても、将来は経済的な陳腐化リスク

差が支出削減効果に大きな影響をもたらしてしまにさらされうる。これらの問題は、収益変動効果

うのである。

だけでなく、流動性に対しても等しく影響を与える。

また、運用面での費用が低下したとしても、設備が高度化・高付加価値化した場合には、初期投家計についてはどうであろうか。企業ほどに、資が大きくなったり、維持・修繕投資においてよ

直接的・間接的な経済的利益を見出すことができり高い費用が発生してしまったりする可能性が残ない。しかし、住宅価格や家賃にプレミアムが存る。さらに、高設備化は、不動産の陳腐化を大き在することが報告されているが、その背後には、くさせる要因になるという視点も忘れてはいけな

地球環境に対する寄付、または共感があるとも考い。

えられる。さらには、支出削減効果への期待だけ

近年において、賃貸住宅市場のポータルサイト

かもしれない。また、政策的にはどのような価値で家賃と合わせて標準光熱費を掲載することが進30

土地総合研究 2021年秋号

められてきた。しかし、このような政策はストッするだけではない。

クの差別化を進め、住宅資産全体の分布に大きな現在見られるように、投資対象の竣工年次が耐歪みをもたらすことを通じて社会的な費用を大き

震性能に対する規制が実施される前か後かによっく上昇させてしまう。住宅資産に格差や差別化をて投資行動が変化するようなことが起これば、環発生させることには、短絡的な部分均衡的な最適

境性能が低いものが、将来において投資対象から化を図るのではなく、一般均衡的な解を模索して除外される可能性も否定できない。
つまり、グリーンビルでないものに対して、流いくことが必要である。


動性を喪失させてしまうというペナルティが課せ 割引率流動性リスク変化効果

られる可能性は否定できない。このような事態が

不動産価値を決定するもっとも重要な要素の一発生すれば、リスク・プレミアム（𝑅𝑅𝑝𝑝𝑝𝑝 ）を大きくつが、割引率である。価格に対する感応度といっ上昇させる、または流動性を失うといったリスク

た意味では、費用や収益の変動の幅と比較して、が無限大化することで、不動産の価値が限りなく割引率の変化による影響は相対的に大きくなる。

ゼロになってしまうことも想定しなければならな

グリーンビルに対する割引率の決定問題は、社い。しかし、このような政策を採用すれば、不動会的責任投資ファンドを対象とした研究が参考に

産格差が大きくなってしまうことは、前述のとおなる。社会的責任投資ファンドとは、社会貢献にりである。

対する一定の基準をクリアした外部性を持つ企業



群だけを対象とした投資ファンドを組成したもの

以上の整理に基づけば、「収益変動効果」と「支である。このようなファンドに対する投資は、通出削減効果」、そして、「割引率やそれを構成する

常の投資ファンドと比較して相対的に高いリター

流動性リスク」の変化を通じて、グリーンビルのンが獲得できているという研究が報告されている。

投資価値は変化していくのである。しかし、グリ

しかし、分析期間などによって、その効果に関しーンビルと環境性能を具備していない建物を比較て異なる結果が出ている（例えば、5HQQHERRJDQG

したときに、それぞれの変数がどの程度変化する=KDQJ  、*DOHPDHWDO  ）。

のかといった実証的な分析が十分でないことから、もし、収益性が高くなくとも、流動性が増加すグリーンビルの投資価値はどのように変化するのるならばリスク量の低下を通じて割引率も低下す

かは、未だ十分に解明されていないのである。
ることが期待される。そうであれば、そのリスク量の低下を通じて、経済的な価値は上昇する。しグリーンビルの経済価値は存在するのか"

かし、現段階では、それを証明するだけの十分なグリーン価値の計測

実証研究は存在していない。また、日本政策投資

グリーンビルの経済プレミアムを対象とした実銀行やその他の民間金融機関のように、環境性能

証分析の結果を巡っては、懐疑的にみられる傾向が高いビルに対して、積極的に低い金利で融資をがあった。その理由として、以下の問題が指摘さしていこうという動きが本格化すれば、直接的なれている。
第一の問題は、環境性能とその他の建物性能と資金調達コストの低下を通じて流動性が高まり、価格に反映される。これも、低金利時代では効果が見えづらいという問題もある。
また不動産の耐久期間 𝑚𝑚 年において、強い環境規制が発動されることで、テナントのグリーンビ
ル以外のビルに対する立地が避けられるようになったとしよう。その場合には、単に収益 𝑦𝑦 が低下建築基準法の改正が実施された  年において、耐震基準が示されることとなった。その結果、新耐震基準、
旧耐震基準などの言葉が誕生し、旧耐震基準の建築物は、投資対象から外されることが多くなっている。
国土交通省・土地水資源局「不動産における「環境」の価値を考える研究会」における「経済価値ワーキンググルーブ」での議論を参考とした。

土地総合研究 2021年秋号

31の識別が困難であるという点である。グリーンビ

LQIRUPDWLRQV\VWHP：地理情報システム）を用いルとしての環境ラベルが付与されているのは、一て  メートルメッシュといった地域詳細単位で部の大規模な建築物に限定されている。そのようの環境格差を調べるとともに、アンケート調査をな大規模な建築物は、共用部分が充実しているた

通じて購入者の年齢・所得・職業・世帯の規模とめに他の建築物より品質等が高い場合が多い。まいった要素も変数を取りいれている。とくに、建た、
大手デベロッパーが開発していることが多く、物の環境性能に対する評価は、購入者の特性に応施工会社も高い技術力を持った企業によって実施

じて変化する可能性が考えられること、また、ヘされていることが一般的である。このような場合

ドニック理論との整合性を考えると、購入者の特には、環境ラベルの認証が、マンションの規模・性に配慮することは極めて重要である。このようデベロッパーや施工会社の品質といった変数の代な対応により、グリーンビルの経済価値の推計を理変数となっているのではないかという疑問が指

取り巻き指摘されてきた上記の問題はクリアされ摘されてきた。

ているといえる。そのため、この実証分析の結果

第二の問題は、計量経済学上の問題である。グは大きな意味を持つ。

リーンビルの経済価値の実証分析においては、ヘ

現段階では、強い環境規制が存在するわけでは

ドニック・アプローチと呼ばれる方法で分析されないが、開発者によって高い環境性能のものにはている。ヘドニック関数の推計において、もし不高いプレミアムを乗せて販売しようとする努力が動産の価格を決定するうえで重要となる変数が考行われ、購入者によってもそのプレミアムが認め慮されていない場合には、6KLPL]X  で明らられている。このことは、今後の環境規制の動向

かにしているように、その推計された値が信頼でによっては、より一層高いプレミアムが市場で認きないといった問題が出てしまう これは、「過少められていく可能性があることを示唆しているも

定式化バイアス RPLWWHGYDULDEOHELDV 」 の問のと考えられる。

題」と呼ばれている 。
2QLVKL'HQJDQG6KLPL]X  または )XHUVW

ここでは、東京の住宅市場を対象とした研究を紹介しよう。

DQG6KLPL]X  においては、これらの問題に

関して、次のように対応した。第一の問題に関し東京のマンション市場を対象とした実証分析

ては、
オフィスビルを対象とした推計においては、

ここでは、)XHUVWDQG6KLPL]X  に基づき、

傾向スコア分析や再販売分析と呼ばれる方法によ

東京のマンション市場を対象とした研究の概要をってバイアスを除去した。また、家計行動を見た

紹介しよう。本研究の特徴は、不動産の属性デー

マンションを対象とした分析においては、規模にタだけでなく、ヘドニック理論モデルとの整合性

関する特性をできる限り取り除くとともに、デベを確保するために、購入者の所得や世帯規模など

ロッパー、施工会社の違いによる価格差にも配慮の購入者の特性に関するデータも収集し、考慮しした。さらにアンケート調査を通じて、住宅性能ている点である。また、デベロッパーや（主要な）評価書の有無など、住宅性能を差別化する要因を

建設会社の評判やブランド力によっても価格差が可能な限り収集した。

生じることをコントロールしている。

第 二 の 問 題 に 対 し て は 、 *,6 （ JHRJUDSKLF


本来考慮しなければならない変数が存在することで、推定値にバイアスが発生する問題である。このケースでは、モデルに組み入れるべき変数が欠如することで、環境認証の効果として推計されている係数にバイアスが存在しているのではないかといった問題となる。

詳細は、清水  を併せて参照されたい。

詳細は、6KLPL]X  または、)XHUVWDQG6KLPL]X を参照されたい。
これを区別するためにダミー変数を作成した。一流の建設会社  竹中工務店、  大林組、  鹿島建設、 
清水建設、  大成建設。二流の建設会社  熊谷組、 
戸田建設、  五洋建設、  鴻池組、  佐藤工業、 
三井建設、 三菱建設、 住友建設、 西松建設、

32

土地総合研究 2021年秋号

環境認証については、東京都の「グリーン認証

本モデルは、従来のヘドニック関数と比較して、制度」に基づく表示のデータを使用した。
これは、いくつかの望ましい特性を持つ。第一が、価格

 年  月に導入された「グリーンビルディング

𝑃𝑃(𝑖𝑖,𝑗𝑗,𝑡𝑡) に関しては、個々のケースで提示価格と取引プログラム」に基づくものであり、ｍを超価格の両方が分かっている点である。そのため、える大規模な建築物や大規模な改修工事を行う場

売り手が「グリーンラベル」の市場価値に対して合には、計画時に環境計画を提出し、竣工届を提非現実的に高い期待を持っているかどうかを確認

出することが義務付けられることになったため、することが出来る。第二が、マンションの特徴 𝑖𝑖

入手が可能となった。環境認証は  つの評価項目から構成され、それは、D 建物の熱負荷低減に関については、マンションのデベロッパーやデベロ
ッパーのブランド（視覚的にはわかりにくいが、する「建物の断熱性能」、E 省エネルギーシステム

デベロッパーの信頼性や品質保証の代理変数となに関する「設備の省エネ性能」、
F 建物の長寿命化、る）、施工会社によって生じる価格差をも考慮してG 建物の緑化に関する「長寿命化等と緑化」とないる点である。

る 。

このような建物や住居の特性に加えて、その地

ヘドニック関数の推計では、価格変動要因を差別化するために、マンションを単位とした ｍ
×500ｍの細かいメッシュブロックでの環境変数、
最寄りの鉄道路線への近接性や、最寄り駅から都市中心までの所要時間などの立地、そして、建物の構造や高さなどの特性を考慮した。また、購入者特性は、住宅購入者の年収、年齢、職業、世帯規模、子供の数、初めて購入するのかどうかなど

域の街並み 𝑘𝑘 や商業密度などの周辺環境の特性
も近隣効果 𝑁𝑁𝐸𝐸𝑘𝑘 として組み入れている。

このようなモデル分析をもとに、以下の  つの推定モデルを設定している。ここでは、時間的要
素を加味して、𝑡𝑡 時点のマンション価格𝑃𝑃(𝑖𝑖,𝑗𝑗,𝑡𝑡) に着
目して、ヘドニック価格関数を推定する。

まず、標準的なモデルとして、次のようなモデルを出発点とした（モデル ）。𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙 𝑃𝑃(𝑖𝑖,𝑗𝑗,𝑡𝑡) = 𝑎𝑎0 + 𝑎𝑎1 𝑇𝑇(𝑖𝑖,𝑗𝑗) + 𝑎𝑎2 𝐺𝐺𝑖𝑖 + 𝑎𝑎3 𝐺𝐺𝑖𝑖 𝑇𝑇(𝑖𝑖,𝑗𝑗) に関する変数を追加している。
このような変数は、数式  によって導かれたも𝑚𝑚+ ∑ 𝑎𝑎5𝑛𝑛 𝑁𝑁𝐸𝐸𝑘𝑘𝑛𝑛 + ∑ 𝑎𝑎4𝑚𝑚 𝑋𝑋(𝑖𝑖,𝑗𝑗)のである。
𝑃𝑃(𝑖𝑖,𝑗𝑗,𝑡𝑡) = 𝑓𝑓(𝐺𝐺𝑖𝑖 , 𝑋𝑋(𝑖𝑖,𝑗𝑗) , 𝑁𝑁𝐸𝐸𝑘𝑘 , 𝐻𝐻𝐻𝐻(𝑖𝑖,𝑗𝑗) )

𝑚𝑚

(3)

𝑃𝑃(𝑖𝑖,𝑗𝑗,𝑡𝑡) ： 𝑡𝑡 時点でのマンション 𝑖𝑖 と住居 𝑗𝑗 の新築マンション価格（：希望価格、：取引価格
𝐺𝐺𝑖𝑖 ：コンドミニアム 𝑖𝑖 のグリーンラベル

𝑋𝑋(𝑖𝑖,𝑗𝑗) ：マンション 𝑖𝑖 と住居 𝑗𝑗 の建物特性
𝑁𝑁𝐸𝐸𝑘𝑘 ：地域 𝑘𝑘 のロケーション特性𝐻𝐻𝐻𝐻(𝑖𝑖,𝑗𝑗) ：マンション 𝑖𝑖 と住居 𝑗𝑗 の購入者の特徴

 長谷工コーポレーション、  その他。
それぞれの項目の評価結果は、 つ星から  つ星までの星印の数で表されている。また、環境計画書の提出が義務付けられているマンションでは、消費者への認知度向上のため、評価項目の点数を表示することとなっている。さらに、 年  月以降は、自己所有のマンショ
ンだけでなく、賃貸マンションも対象とし、届け出が必
要な床面積を合計 ｍとなったことで、小規模な建物の所有者も自由に申請できるようになった。

𝑛𝑛+ ∑ 𝑎𝑎6𝑡𝑡 𝐷𝐷𝑡𝑡 + 𝜀𝜀(𝑖𝑖,𝑗𝑗)
𝑡𝑡

(4)

𝑇𝑇(𝑖𝑖,𝑗𝑗) は取引ダミー（取引価格の場合は 、希望価格の場合は ）、（𝑡𝑡 𝐷𝐷𝑡𝑡 ＝～）は時間ダミーである。グリーンラベル効果 𝐺𝐺𝑖𝑖 については、生産者の提示価格である「希望価格」と、入札価格に連動する「取引価格」によって、効果の現れ方が変わることが予想される。そこで、取引価格のダミー 𝑇𝑇(𝑖𝑖,𝑗𝑗) と𝐺𝐺𝑖𝑖 とのクロスターム 𝐺𝐺𝑖𝑖 × 𝑇𝑇𝑗𝑗 を挿入し、取引価格の場合は 、希望価格の場合は とすることで、両者の違いを織り込んだ。

次に、本来ならば理論的に考慮すべきだが、データの制約からモデルに組み込むことが困難であった購入者の特性を加味したヘドニック関数に拡張した（モデル ）。土地総合研究 2021年秋号

𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙 𝑃𝑃(𝑖𝑖,𝑗𝑗,𝑡𝑡) = 𝑎𝑎0 + 𝑎𝑎1 𝑇𝑇(𝑖𝑖,𝑗𝑗) + 𝑎𝑎2 𝐺𝐺𝑖𝑖 + 𝑎𝑎3 𝐺𝐺𝑖𝑖 𝑇𝑇(𝑖𝑖,𝑗𝑗) 

ンラベル物件には ％の希望価格プレミアムと𝑚𝑚𝑠𝑠+ ∑ 𝑎𝑎4𝑛𝑛 𝑁𝑁𝐸𝐸𝑘𝑘𝑛𝑛 + ∑ 𝑎𝑎5𝑠𝑠 𝐻𝐻𝐻𝐻(𝑖𝑖,𝑗𝑗)+ ∑ 𝑎𝑎3𝑚𝑚 𝑋𝑋(𝑖𝑖,𝑗𝑗)
𝑚𝑚

𝑛𝑛

𝑠𝑠

+ ∑ 𝑎𝑎6𝑡𝑡 𝐷𝐷𝑡𝑡 + 𝜀𝜀(𝑖𝑖,𝑗𝑗)

33

％の取引価格プレミアムが存在することがわかる。
次に、購入者の特性がモデルに与える影響を調(5)

べる（表  のモデル ～）
。そこで、購入者の所伴ってどのように変化するかを分析した（モデル

を所得の四分位ごとに別々に推定する。
予想通り、

𝑡𝑡

さらに、リーンラベル効果 𝐺𝐺𝑖𝑖 が時間の経過に）。𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙 𝑃𝑃(𝑖𝑖,𝑗𝑗,𝑡𝑡) = 𝑎𝑎0 + 𝑎𝑎1 𝑇𝑇(𝑖𝑖,𝑗𝑗) + 𝑎𝑎2 𝐺𝐺𝑖𝑖 + 𝑎𝑎3 𝐺𝐺𝑖𝑖 𝑇𝑇(𝑖𝑖,𝑗𝑗)

購入者の所得が高くなるにつれて、提示価格のグ

リーン・プレミアム（価格全体に占める割合）が+∑𝑚𝑚
𝑎𝑎3𝑚𝑚 𝑋𝑋(𝑖𝑖,𝑗𝑗)+ ∑ 𝑎𝑎4𝑛𝑛 𝑁𝑁𝐸𝐸𝑘𝑘𝑛𝑛 

増加することがわかった（％から ％近くまで）
。

𝑠𝑠

𝑡𝑡

つ世帯が、グリーン・プレミアムを支払っている

𝑚𝑚

𝑛𝑛

𝑠𝑠
+ ∑ 𝑎𝑎5𝑠𝑠 𝐻𝐻𝐻𝐻(𝑖𝑖,𝑗𝑗)+ ∑ 𝑎𝑎6𝑡𝑡 𝐷𝐷𝑡𝑡 + 𝜀𝜀(𝑖𝑖,𝑗𝑗) 

得を四分位に分け、すべての価格決定要因の影響+ ∑ 𝑎𝑎7𝑡𝑡 𝐺𝐺𝑖𝑖 𝐷𝐷𝑡𝑡 + 𝜀𝜀(𝑖𝑖,𝑗𝑗)

(6)

𝑡𝑡

同様に、
（希望価格ではなく）取引価格に見られる
平均的なプレミアムは、主に平均以上の所得を持ことが分かった。つまり、より高価な物件を購入するより裕福な買い手ほど、グリーン・プレミア
ムが高くなっていることがわかる。この結果は、

以上、 つのモデルの推定結果を、表  に整理

エネルギー効率の良さやその結果としての光熱費した。ベースライン推定（モデル ）では、グリの安さが、より所得の低い世帯にとって大きな関ーンラベル（ つ星のうち  つまたは  つ星）の心事であるものの、より高所得の購入者ほどグリ付いたマンションの平均募集価格は、ラベルの付

ーン・プレミアムを支払っていることを考えると、いていない同様のマンションに比べて ％高いこ

光熱費の削減効果を前面に出したところで、グリとがわかった。つまり、環境性能に優れたマンシーン政策を推し進めることが限定的であるばかり

ョンの開発者は、有意に高い価格で市場にマンシか、格差を助長してしまう可能性があることを示

ョンを供給していることがわかる。しかし、実際唆していることが理解できるであろう。

に達成された取引価格では、募集価格と比較して、続いて時間効果を見てみると（表 ）、リーマン

％低かったことを示している。
グリーンラベルショック後に、プレミアムが急激に減少している付きの物件は、
％の限界的な割引を受けて取引ことが理解できるであろう。環境配慮型社会に対され、グリーン取引価格はラベル付き物件の提示する家計の支払い意志は、その背後にある経済環

価格よりも ％低かった。したがって、住宅販境に大きく依存してしまうことを示唆している。

売市場で実際に観測されたグリーン・プレミアム

経済的なゆとりがある環境下では、グリーンに対の合計は ％（％－％－％）に減少した。

する寄付は大きくなるが、経済的に困窮してしま

この価格プレミアムは、
相対的には小さいものの、うと、その意思が消滅してしまうことも発生する。

統計的には有意である。

このような特性が理解できたときに、環境配慮型

表  のモデル  では、ロバスト回帰を用いた推社会を実現していくためには、どのような制度を定結果である。ロバスト回帰とは、影響力のある構築していったらいいのかという問題は、一層複

外れ値の重みを比例的に小さくすることで、分布雑な制度デザインが必要となることが理解できよから外れる標本からのバイアスを軽減する推定手う。

法である。推定結果に大きな違いはなく、グリー





34

土地総合研究 2021年秋号

表ヘドニック関数の推計結果
(1) baselineOLS
lp-0.0347***(-27.87)(2) Robust
reg
lp-0.0316***(-26.54)(3) Income
Q1
lp-0.0359***(-11.72)(4) Income
Q2
lp-0.0354***(-15.94)(5) Income
Q3
lp-0.0337***(-16.16)(6) Income
Q4
lp-0.0343***(-13.37)

Green asking pricepremium1

0.0609***(18.66)

0.0586***(18.31)0.0408***(3.63)

0.0398***(6.74)

0.0702***(13.12)0.0777***(12.45)

Green transaction
price discount2-0.00918*(-2.40)-0.00948**(-2.59)-0.0158(-1.16)-0.00692(-1.08)-0.00936(-1.50)-0.00975(-1.41)

Floor Space

0.0243***(77.74)0.0244***(115.41)0.0160***(97.94)0.0143***(98.75)0.0135***(98.93)0.0146***(98.12)

Constant

7.505***(329.53)
Yes

7.508***(390.22)Yes

7.533***(144.48)Yes

7.757***(154.72)
Yes

7.861***(219.17)Yes

7.954***(250.75)
Yes

Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
48740
0.808
0.807
-60598.0-59296.5

Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
48740
0.818
0.818
.
.

Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
6940
0.799
0.795
-9091.1-8071.2

Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
12896
0.727
0.723
-18262.5-17120.4

Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
15328
0.716
0.714
-20896.4-19720.3

Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
13576
0.783
0.781
-14952.0-13787.0

Transaction
discount

price

Property & condo
attributes
Developer fixed effects
Location controls
Management fixed effects
Buyer characteristics

N
R2

Time fixed effects

adj. R2

AIC
BIC3

*

t statistics in parentheses
p < 0.05, ** p < 0.01, *** p < 0.001

1: Green asking price premium on equivalent unlabelled condominiums.

2: The dummy variable 'transaction price discount' indicates the average discount observed relative to the equivalent asking price.

The dummy variable 'green transaction price discount' indicates the additional discount applied to the transaction of agreen-labelled condominium. Both the general transaction price discount and the green transaction price discount have to be
subtracted from the green asking price premium to arrive at the green transaction price premium. For example, in Model 1 thetotal green premium paid in transactions is 1.6% (6% - 3.5% - 0.9%).







土地総合研究 2021年秋号

35       表グリーン・プレミアムの時間効果
Year
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011

Transaction discountGreen asking price premiumGreen transaction price discount**-0.0370.051-0.046-0.0370.044***-0.001-0.0340.066***
0.009-0.070***0.063***
0.001-0.078***0.074***
0.013-0.029***0.040***
0.003-0.025***0.0191-0.015
N
48740
R2
0.807
adj. R2
0.806
AIC-60227.9
BIC-58776.8
t statistics in parentheses* p < 0.05, ** p < 0.01, *** p < 0.001'Transaction discount' refers to the average discount in transaction prices compared to asking prices in each year.
'Green asking price premium' indicates the average asking price premium of green-labelled condominiums
compared to the asking prices for non-labelled condominiums in each year. 'Green transaction price discount'refers to the additional effect of transactions of green-labelled condominiums above and beyond the general'transaction discount'.

生み出されるグリーン価値と市場デザイン

この概念は、企業が「人権」「労働基準」「環境」

環境配慮型建築物の経済プレミアムを考えるに「腐敗防止」にかかる  原則を支持し企業活動に当たり、将来における環境規制の動向が大きな影組み入れることにより、グローバル化した経済の響をもたらすことは、先に整理したとおりである。

持続的な発展に寄与していくことを促していくもここで、7DNDJLDQG6KLPL]X  の整理を出発のである。

点として、最近の動向も含めて考察しよう。

そして、この流れを受けて、企業の責任ある活不動産への環境規制を取り巻く国際的な動きとしては、国連の中に設置された 81(3),による「3ULQFLSOHVIRU5HVSRQVLEOH,QYHVWPHQW（35,：
責任ある投資原則）」の公表が、大きな転換点となったといってもよい。この「責任ある投資原則」
は、それに先立ち策定された「グローバル・コン
パクト（*OREDO&RPSDFW）」の流れを汲んだものであった。グローバル・コンパクトとは  年の世界経済フォーラム（ダボス会議）で、35, と同じ
くアナン事務総長より提唱された概念である。
 年、アナン国連事務総長（当時）の掛け声の下、
81(3),（7KH8QLWHG1DWLRQV(QYLURQPHQW3URJUDPPH
)LQDQFH,QLWLDWLYHKWWSZZZXQHSILRUJ）が事務局を務め、策定された。
 年  月時点で、 の機関投資家が署名をしている。KWWSZZZXQSULRUJ 年  月現在、世界約  カ国、約  社以上（日本企業は  社）の企業が署名している。KWWSZZZXQJOREDOFRPSDFWRUJグローバル・コンパクト  原則
人権企業は、
原則１：国際的に宣言されている人権の保護を支持、尊重し、
原則２：自らが人権侵害に加担しないよう確保すべきである。
労働基準企業は、
原則３：組合結成の自由と団体交渉の権利の実効的な承認を支持し、原則４：あらゆる形態の強制労働の撤廃を支持し、
原則５：児童労働の実効的な廃止を支持し、
原則６：雇用と職業における差別の撤廃を支持すべきである。
環境企業は、
原則７：環境上の課題に対する予防原則的アプローチ
を支持し、
原則８：環境に関するより大きな責任を率先して引き受け、
原則９：環境に優しい技術の開発と普及を奨励すべきである。
腐敗防止企業は、
原則 ：強要と贈収賄を含むあらゆる形態の腐敗の防止に取り組むべきである。

36

土地総合研究 2021年秋号

動の理念や企業努力を、企業にとっての重要なスさせていく試みが行われた。しかし、日本の多テークホルダーである「運用者（出資者）」の立場

くの企業が「グローバル・コンパクト」または「責として、積極的に認知・評価していくことを促そ

任投資原則」に署名しているものの、具体的な動うとした。
「責任ある投資原則」は、そのような行

きにはつながっていないように見受けられるのが動を促していくことを目的としたものであった。

現状である。その理由としては、環境配慮型社会

この「責任ある投資原則」
は、「環境（(QYLURQPHQWDO）」、

を実現していくためには、その直接・間接的な費「社会（6RFLDO）」、「企業統治（FRUSRUDWH*RYHUQDQFH）」

用が大きいために、経済的なゆとりが必要であるを、重要な要素として位置付けている。

ためだといってもいいであろう。それは、一連の「責任投資原則」は、「私たち機関投資家には、実証研究から明らかになっている。

受益者のために長期的視点に立ち最大限の利益を

環境配慮型社会、そのなかでの環境建築物との最大限追求する義務がある。この受託者としての向き合い方を考えるに当たり、将来にわたって経役割を果たすうえで、（ある程度の会社間、業種間、済価値が最大化されるような社会を構築していか

地域間、資産クラス間、そして時代毎の違いはあ

なければならないことは言うまでもない。その時るものの）環境上の問題、社会の問題および企業に重要となるのが、「持続可能性（6XVWDLQDELOLW\）」

統治の問題が運用ポートフォリオのパフォーマンである。短期的な経済価値ではなく、中長期的なスに影響を及ぼすことが可能であると考える。さ経済価値が重要になるのである。

らに、これらの原則を適用することにより、投資

そのような中で、わが国の情報整備・開示政策家たちが、より広範な社会の目的を達成できるでにはいくつかの課題がある。
不動産を例にとれば、あろうことも認識している」とまえがきをし、「環わが国におけるグリーンビルに対する認証評価制

境（(QYLURQPHQWDO）」、「社会（6RFLDO）
」
、
「企業統

度である &$6%(( をはじめとする制度は、
単に特定治（FRUSRUDWH*RYHUQDQFH）」（(6*）を中心とした時点での建物性能を示すものであるため、経済価

値との関係を明示的に扱ったものではない。ここ

この「責任ある投資原則」を受ける形で、81(3),

で参考となるのが、
英国にて  年に公表されたの下部組織として不動産ワーキング･グループが,3'(QYLURQPHQW&RGH である。,3'(QYLURQPHQW

組織され、「責任投資原則」を不動産投資にも適合&RGH は、%5($0、&$6%((、/((' が建築物の潜在的 つの原則を取り決めた 。

な機能に着目した評価軸であるのに対して、実際の利用状況に注目して環境負荷量を測定しようと つの各問題をまとめて、(6* 問題と呼ばれている。
また、投資の意思決定からモニタリングまでの、あらゆる投資活動のプロセスに組み込むことで、投資家として持続可能な発展に寄与していく努力を行うことを宣言したものである。
１．私たちは投資分析と意思決定のプロセスに (6*の課題を組み込みます。
２．私たちは活動的な（株式）所有者になり、（株式の）所有方針と（株式の）所有慣習に (6* 問題を組み入れます。
３．私たちは、投資対象の主体に対して (6* の課題について適切な開示を求めます。
４．私たちは、資産運用業界において本原則が受け入れられ、実行に移されるように働きかけを行います。
５．私たちは、本原則を実行する際の効果を高めるために、共働します。
６．私たちは、本原則の実行に関する活動状況や進捗状
況に関して報告します。

している点が特徴である。利用実態の把握を目的とする ,3'(QYLURQPHQW&RGH は、不動産の開発時というスナップショットで切りとった一時点のみ
ではなく、通時的に変化していく環境負荷の実態が捕捉できる。そのため、単にハード的な意味で建物性能を高めるだけではなく、その利用方法・
利用方法の変更を通じての対応が可能となるのである。
グリーンビル政策の目的は、低炭素社会の実現 年  月に報告書「%XLOGLQJ5HVSRQVLEOH3URSHUW\3RUWIROLRV」としてその成果が公表され、翌月には「5HVSRQVLEOH3URSHUW\,QYHVWPHQW；:KDWWKHOHDGHUVDUHGRLQJ」（以下「53, 報告書」という）が公表された。

土地総合研究 2021年秋号

37への貢献であり、環境性能の高い建築物を開発す(LFKKROW]3.RN1DQG4XLJOH\-0 D 

ることではない。環境性能の高い建築物を開発し'RLQJ:HOOE\'RLQJ*RRG"*UHHQ2IILFH%XLOGLQJV

ても、エネルギー効率が高まるかどうかは、利用%HUNHOH\ 3URJUDP RQ +RXVLQJ DQG 8UEDQ 3ROLF\:RUNLQJ3DSHUV:

方法によっても大きく変化する。そのため、その(LFKKROW]3.RN1DQG4XLJOH\-0 E 

実態把握をモニタリングしていくことが重要とな:K\'R&RPSDQLHV5HQW*UHHQ"5HDO3URSHUW\DQG

る。つまり、認証ではなく、実際のパフォーマン&RUSRUDWH6RFLDO5HVSRQVLELOLW\%HUNHOH\3URJUDP

スなどのアウトカムが大切になってきているので

RQ +RXVLQJ DQG 8UEDQ 3ROLF\ :RUNLQJ 3DSHUV

ある。
さらに、英国に本社を置く 06&,,3'(QYLURQPHQW
&RGH の評価軸は、 エネルギー効率、 水利用効率、 ごみ処理効率、 交通利便性、 設備、:)XHUVW)DQG0F$OOLVWHU3  *UHHQ1RLVHRU
*UHHQ9DOXH"0HDVXULQJWKH(IIHFWVRI(QYLURQPHQWDO&HUWLILFDWLRQRQ2IILFH9DOXHV5HDO(VWDWH(FRQRPLFVSS

室内環境、といった環境特性のみならず、 地球)XHUVW)DQG0F$OOLVWHU3  (FR/DEHOOLQJ

環境の変化への順応、といった将来のリスク対応

LQ&RPPHUFLDO2IILFH0DUNHWV'R/(('DQG(QHUJ\にも配慮が求めている。具体的には、地球温暖化

6WDU2IILFHV2EWDLQ0XOWLSOH3UHPLXPV"(FRORJLFDO

に伴う気候変動や海面上昇への影響をどのように
リスクマネジメントしているかということである。

近年においては、気候変動に伴う自然災害の大規模化や頻度の上昇など、地球規模で観察されて(FRQRPLFVSS)XHUVW)DQG6KLPL]X&  *UHHQOX[XU\JRRGV"
7KHHFRQRPLFVRIHFRODEHOVLQWKH-DSDQHVHKRXVLQJPDUNHW-RXUQDORI-DSDQHVHDQG,QWHUQDWLRQDO(FRQRP\SS

いる。日本だけでなく欧州・米国でも頻発する集*DOHPD53ODQWLQJD$DQG6FKROWHQV%  

中豪雨・ハリケーン問題、海岸線の侵食、世界中

7KHVWRFNVDWVWDNH5HWXUQDQGULVNLQVRFLDOO\で発生している山火事など、人類が持続的に経済活動が行うことができる空間がどんどんと限定される傾向が出てきている。
環境配慮型社会の実現の中で不動産市場をとら

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国土交通省・土地水資源局  『不動産における「環境」の価値を考える研究会調査研究報告書』国土交通省

えたときには、不動産市場の持続可能性をどのよ国土交通省・土地水資源局  『不動産における「環うに予見し、その中でどのような社会をデザイン

境」の価値を考える研究会調査研究報告書』国土交通

していくのかといった問題への対応は、長期的・継続的な取り組みが要求されることから、急務であると言わざるを得ない。今後の科学的な根拠に基づく、部分均衡ではなく、一般均衡的な枠組みでの政策デザイン、制度デザインを期待したい。
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参考文献
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清水千弘  「グリーンビルディングと不動産価格」
不動産鑑定SS
清水千弘  ，「グリーンビルと不動産鑑定価格環境38

土地総合研究 2021年秋号

価値とあるべき価格，あるがままの価格」不動産鑑
定SS
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清水千弘  「ヘドニック・アプローチを用いた環
境価値の計測」都市住宅学，第  号・近刊
菅田修・川村康人・清水千弘  「東京都区部における賃貸オフィスビルの環境性能が賃貸価格に与える影響に関する研究」日本不動産学会平成  年度秋季
全国大会梗概集SS
7DNDJL<DQG6KLPL]X&  7KH(QYLURQPHQW
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吉田二郎・清水千弘  ，「環境配慮型建築物が不動
産価格に与える影響日本の新築マンションのケース」
住宅土地経済1RSS<RVKLGD - 2QLVKL - DQG 6KLPL]X &  (QHUJ\(IILFLHQF\DQG*UHHQ%XLOGLQJ0DUNHWVLQ
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