土地総合研究 2016年冬号

特集

3

不動産流通の課題

利益率と生産性から見た不動産産業の市場成果と問題点について

東北大学大学院経済学研究科 教授
泉田 成美
いずみだ しげみ

１．はじめに益率や、自己資本経常利益率、自己資本当期利益

筆者が専門としている産業組織論・競争政策は、率などの指標が利益性の指標として用いられるこ

ミクロ経済学と計量経済学を現実の企業や産業のとが多いが、いずれも産業間比較という点では問問題に応用することによって企業行動を分析する

題のある指標である。すなわち、売上高営業利益とともに、企業レベルや産業レベルの経済活動が率は売上高借入金比率や資本装備率3の影響を大

効率的に行われているかどうかを検討する学問分きく受けるし、自己資本経常利益率、自己資本当野である。

期利益率は自己資本比率の影響を大きく受けるこ

本稿では産業組織論の標準的な手法である総資とが知られている。そのため、経済学的には同じ産利益率と生産性成長率の産業間比較を行うこと利潤を獲得していたとしても、これらの利益率ので、不動産産業の市場成果についての評価を行う

指標を用いると技術が労働集約的か資本集約的かとともに、そこから得られた結果を基にして、日という産業間の技術特性の相違や、資金調達方法

本の不動産産業・不動産市場の問題点について考の違いや資本構成の相違によって異なる利益率と察することにしたい。

なってしまう。そしてその結果、産業間の利益率格差は非常に大きなものとなるが、その差を産業

2．総資産利益率の産業間比較

間で比較して経済学的に解釈することにはあまりはじめに、産業利益率の産業間比較を行うこと

意味がないと考えられる。そこで、資本集約度やで、日本の不動産業が他産業と比較して利益性の資金調達方法・資本構成の影響を深刻に受けるこ面で優れているのかどうかを検討したい。

となく、経済学的な解釈が可能な利益率の指標が利益率の産業間比較を行うためには企業の財務必要になる。

会計情報を利用する必要があるが、会計上の利益

こうした問題を考慮して、本稿では利益率の指と経済理論上の利潤は異なった概念1であるため標として総資産利益率を用いることにしたい。総

に、どのような利益率を用いて分析をするべきか

資産利益率とは、以下の式によって算出される利2という問題が発生する 。実務的には売上高営業利益率の指標である。

1

論についての詳細は、Waldman and Jensen (2007),
Martin (2002)を参照されたい。
3
資本装備率とは、労働 1 単位あたりの資本量を表した概念であり、通常は従業員一人あたりの有形固定資産量で計測される。

会計上の費用は実際に発生した費用であるのに対して、経済学の費用は機会費用であるため、会計的な利益は経済学的な利潤とは一致しなくなる。
2
産業組織論では、利益率としてどの指標を用いるべきかについての多くの議論が展開されてきた。そうした議4

土地総合研究 2016年冬号

表 1．2014 年度（平成 26 年度）の産業別利益率の比較

総資産利益率＝（経常利益＋金融費用）／総資産

総資産利

売上高営業

益率（％） 利益率（％）

ここで、分母の総資産は自己資本と他人資本（負債）の合計額であり、企業活動で用いた資本の合計金額を表している。一方、分子の（経常利益＋金融費用）は資本の提供者に対して支払われるリ

全産業（金融・保険業を

4.548

3.686

製造業

5.717

4.167

農林水産業

3.024

-0.247除く）

鉱業

11.44930.646

ターンの合計を表しており、全体として、自他を

建設業

5.135

3.236

問わず企業活動で用いた資本 1 単位に対してどれ

電気業

1.426

2.774

だけの収益があったのかを表している。経済学でガス・熱供給・水道業

6.064

5.221

は、資本の移動が自由なときに企業間・産業間で

情報通信業

6.686

7.658

利潤率に格差が存在するならば、利潤率の低いと運輸・郵便業

3.945

4.169

卸売業・小売業

3.774

1.448

不動産業

3.561

12.586

サービス業

4.170

5.747

ころから高いところへと資本が移動することによって長期的には利潤率が均等化すると考える利潤率均等化法則が存在する。この利潤率均等化法則を考えたときに、提供された資本 1 単位に対する

出所；財務省「法人企業統計調査」のデータを用いて筆者作成

リターンが均等化されるという意味でこの指標を用いるのが自然であろう4。

建設業、電気業、ガス・熱供給・水道業、情報通産業別の総資産利益率を算出するデータとして、
本稿では財務省「法人企業統計調査」の時系列デ
5ータを利用した 。同調査に基づいて、金融業・保6

78

険業を除く 全産業、製造業、農林水産業 、鉱業 、信業、運輸・郵便業、卸売業・小売業、不動産業9、サービス業の総資産利益率と参考のため売上高営
業率を算出した結果が表 1 に示されている。
なお、
本稿では総資産利益率の算出に当たって、金融費用としては「支払利息・割引料」を用いている。

4

利益率に関する実証分析では、総資産利益率のほかにプライス・キャップマージン(PCM)やトービンの Q、株価収益率などが用いられることが多い。PCM は売上高・資本比率を用いるなどして必要な調整を行わないと産業間比較に適していないことが知られているし、トービ
ンの Q や株価収益率は利益率の算出に当たって株価を用いているために、現在の利益だけでなく将来の利益予想などが反映した指標となってしまう。いずれにせよ、
利益率の指標としてどの指標を用いるのかという問題
は、入手可能なデータの制約と分析内容に応じて決定すべき問題であろう。
5
産業利益率を算出するためのデータとして、日経
NEEDS 財務データを利用することも可能であるが、このデータは上場企業に限定されたデータであるため、中小企業の多い産業ではどの程度産業全体の利益率を反映しているのかが疑問である。それに対して財務省「法人企業統計調査」は、資本金 1,000 万円未満の中小企業まで調査対象となっているため、産業全体の利益率を把握することが可能である。
6
金融業・保険業は他産業と会計基準が異なるので、単純な利益率の比較はできないと考えられるため分析から除外した。
7
財務省「法人企業統計調査」は法人を対象とした調査であるため、調査対象となっているのは農業生産法人な

表 1 より売上高営業利益率の産業別の格差が極めて大きいことがただちに観察される。
すなわち、農林水産業(-0.247％)と鉱業(30.646％)の間には
実に 30％以上もの利益率格差が存在している。それに対して、総資産利益率は電気業で 1.426％と極めて低い値に、鉱業で 11.449％と極めて高い値になっているが、それ以外では最低が農林水産業の 3.024％、最高が情報通信業の 6.686％となって
おり、産業間での利潤率の格差は 4％未満におさまっている。
鉱業の総資産利益率が高いのは、
2014
年度には原油価格が高止まりしていたことの影響
どの法人として農林水産業に従事している業者のみである。わが国では農林水産業の主要な担い手は法人ではないため、財務省「法人企業統計調査」の数値はかならずしも農林水産業全体の動向を反映しているわけではないことをあらかじめお断りしておきたい。
8
鉱業には採石業、砂利採取業が含まれている。
9
不動産業には物品賃貸業は含まれていない。

土地総合研究 2016年冬号

5

表 2．1971 年度から 2014 年度の産業別総資産利益率（％）の平均の比較
1971-2014 年

70 年代

80 年代

90 年代

2000 年以降

平均

平均

平均

平均

平均

全産業（金融・保険業を除く）

5.233

7.202

6.474

4.186

3.924

製造業

5.994

8.056

7.538

4.746

4.560

農林水産業

3.768

6.414

4.541

2.503

2.509

鉱業

11.25814.30011.9666.459

12.162

建設業

4.649

6.494

5.588

4.523

2.999

電気業

5.336

6.581

8.355

5.466

2.489

ガス・熱供給・水道業

6.687

6.596

11.069

4.635

5.188

情報通信業

9.405

15.36612.020

6.551

5.988

運輸・郵便業

5.040

6.598

6.100

4.347

3.860

卸売業・小売業

4.656

6.434

5.484

3.844

3.578

不動産業

4.211

6.230

5.467

2.817

3.091

サービス業

5.193

7.707

6.195

4.050

3.780

出所；財務省「法人企業統計調査」のデータを用いて筆者作成だと考えられる10し、電気業の総資産利益率が極ある。表 2 からわかるように、分析期間を 1971

めて低い値になったのは 2011 年の東日本大震災

年から 2014 年の全期間平均に拡張したとしても、時の原発事故の影響で国内のすべての原子力発電

不動産業の総資産利益率は 11 産業中農林水産業

所が運転を停止している影響であると考えられる。

に次ぐ 2 番目の低さとなっている。年代別にみてそうした特殊事情で異常値が発生している産業

もほぼそのポジションを維持しており、他産業のを除けば、2014 年度に総資産利益率の高い産業はように産業固有の要因によって利益率の順位が変

情報通信業（6.686％）、ガス・熱供給・水道業

動しているとも考えられない。すなわち、低い総（6.064％）、製造業（5.717％）であり、総資産利

資産利益率が持続しているというのは、不動産業

益率の低い産業は農林水産業（3.024％）、不動産に非効率性を発生させるような構造的な要因が存業（3.561％）、卸売業・小売業（3.774％）である。

在している可能性が高いと考えられる。産業組織

すなわち、2014 年度の不動産業の総資産利益率は論的には、集中度が低く競争的な産業として卸売製造業や（金融・保険業を除く）全産業平均の総業・小売業を考えることが多い。1970 年代・80

資産利益率よりも低いばかりではなく、特殊な事

年代には卸売業・小売業と不動産業の総資産利益

情で異常値が発生している電気業を除けば、不動率はほぼ同じ水準であるが、1990 年代以降不動産産業の総資産利益率は農林水産業に次いで最低水業は卸売業・小売業に比べて総資産利益率が有意11準であると考えることができる 。

に低い値になっていることも示唆的であろう12。

このような不動産業の総資産利益率の低さが一時的なものであるのか長期的なものであるのかを

3．労働生産性成長率の産業間比較確認するために、1971 年から 2014 年までの各産

総資産利益率に引き続いて、本節では労働生産

業の総資産利益率の平均を比較したものが表 2 で性の観点から他産業と比較した不動産業の効率性

1012

鉱業の利益率は、原油などの資源価格の変動に合わ
せて大きく変動することが知られている。
11
農林水産業の総資産利益率が低いのは規制緩和の進展や自由化の影響で農林水産物の価格が低迷している影響と考えられる。

産業ダミーを入れて総資産利益率に関する平均の差の検定を行うと、1970 年代・80 年代には卸売業・小売業と不動産業の総資産利益率の間に有意な差は観察されないが、1990 年代以降は不動産業の方が統計的に有意に低い値になってしまう。

6

土地総合研究 2016年冬号

表 3．2014 年度の（平成 26 年度）の産業別従業員一人あたり

め、単純に従業員一人あたり付加価値額を比較するだけでは、産業間の効率性の比較

付加価値額の比較
従業員一人あたり

資本装備率には用いることができないことに注意する

付加価値額（万円）（百万円）

必要がある。労働生産性を用いて産業間の705

10.855効率性を比較するためには、労働生産性の

製造業

818

10.345農林水産業

469

11.989労働効率の改善のペースが産業間で異なる

3,161

26.911

かどうかを判断すればよい14。

全産業（金融・保険業
を除く）

鉱業

成長率を比較することによって技術進歩や

建設業

758

5.877

前述したように従業員一人あたり付加価

電気業

2,217

190.422

値額は労働生産性の指標として幅広く利用

ガス・熱供給・水道業

2,033

65.780

されている指標ではあるが、従業員一人あ

情報通信業

1,041

9.759

たり付加価値額の成長率を労働生産性成長

運輸・郵便業665

14.804

卸売業・小売業

612

7.028

不動産業

1,806

110.638

サービス業

518

4.889

率と解釈することには問題があることも指摘しておかなければならない。生産性は本来、生産活動に用いるインプットと生産活動の結果生み出されたアウトプットの比率

出所；財務省「法人企業統計調査」を表したものであり、労働生産性の本来のについて考えることにしたい。労働生産性の指標

定義は労働投入 1 単位当たりの商品・サービスのとして利用されることが多い指標は従業員一人あ

生産量である。実務的には、企業は多様な商品・たり付加価値額であるが、表 3 は財務省「法人企サービスを生産しているため、多様な商品・サー

業統計調査」で報告されている 2014 年度（平成

ビスの生産量をすべて把握し、それを集計した統26 年度）の産業別従業員一人当たり付加価値額と計量を作成することは困難であり、より集計が容資本装備率13の大きさをまとめたものである。こ易な金額ベースの統計量である付加価値額を用いこで従業員一人あたり付加価値額とは付加価値額て従業員一人あたりの付加価値額を労働生産性のを期中平均従業員数で割った値であるし、資本装代理変数としている。それはそれでやむを得ない

備率とは建設仮勘定を除く有形固定資産額を期中ことであるが、本来数量ベースで計算すべき労働

平均従業員数で割った値であり、その産業が労働生産性を付加価値ベースで計算した時には、解釈集約的か資本集約的かを判断する指標である。

上別の問題が発生することに注意する必要がある。

表 3 で観察されるように、従業員一人あたり付

すなわち、付加価値は最終生産物の総価値額を表

加価値額は産業間格差の非常に大きな指標である。

しており、生産活動の結果生み出された生産物のまた、資本装備率が大きいほど従業員一人あたり価格×生産量を意味しているので、生産活動に変

付加価値額が大きくなることが知られており、表化がなく同じ生産量の水準であっても生産物の価3 の従業員一人あたり付加価値額と資本装備率を格が変化すれば付加価値は変化してしまう。その比較すれば、両者の間に強い相関があることが容ため、従業員一人あたりの付加価値額が変化した

易に確認できるであろう。したがって、労働集約

時にそれが価格の変化によってもたらされている的な産業ほど従業員一人あたり付加価値額は小さのか生産活動の変化によってもたらされているのくなり、資本集約的な産業ほど従業員一人あたりかを識別しないと解釈上問題が発生してしまう可

付加価値額は大きくなるという傾向がみられるた能性がある。すなわち、生産活動に全く変化がな

13

財務省「法人企業統計調査」では資本装備率のこと
を労働装備率と呼んでいる。

14

生産性成長率に反映される技術進歩や効率性の改善のことを、経済学では動態的効率性と呼んでいる。

土地総合研究 2016年冬号

7

表 4．1994 年から 2014 年における従業員一人あたり付加価値額、産業別 GDP デフレーター、物価調整済み労働生
産性の産業別年平均変化率（％）の比較

全産業（金融業・保険業を除く）従業員一人あたり付加価値額

産業別 GDP デフレーター

物価調整済み労働生産性

1994-20

1994-20

2004-20

1994-20

1994-20

2004-20

1994-20

1994-20

2004-20

14 年度

04 年度

14 年度

14 年度

04 年度

14 年度

14 年度

04 年度

14 年度

0.0

-0.2

0.2

-0.9

-0.9

-0.8

0.9

0.7

1.0

製造業

0.7

1.6

-0.3

-2.5

-2.5

-2.4

3.2

4.2

2.2

農林水産業

-0.2

-0.6

0.2

-1.9

-1.8

-1.9

1.7

1.3

2.2

鉱業

6.1

3.4

8.9

0.2

-4.9

5.7

5.9

8.7

3.1

建設業

0.0

-1.0

0.9

0.1

-0.2

0.4

-0.1

-0.8

0.5

電気業

-1.9

0.9

-4.7

-0.4

-3.4

2.7

-1.5

4.5

-7.2

1.7

3.4

0.1

1.0

1.2

0.9

0.7

2.2

-0.8

情報通信業

-2.5

-5.4

0.4

-1.9

-2.5

-1.2

-0.7

-3.0

1.7

運輸・郵便業

-0.6

-0.3

-0.9

-0.1

-0.2

0.0

-0.5

-0.1

-0.8

卸売業・小売業

-0.1

-0.1

-0.1

-0.2

-0.9

0.5

0.1

0.8

-0.6

ガス・熱供給・水
道業

不動産業

0.0

0.2

-0.2

-0.4

-0.2

-0.7

0.4

0.3

0.5

サービス業

-0.7

-1.6

0.2

-0.4

-0.7

0.0

-0.3

-0.9

0.2

出所；財務省「法人企業統計調査」、内閣府「国民経済計算」のデータを用いて筆者作成

くても商品・サービスの価格が上昇すれば従業員とした。すなわち、2005 年を 100 とする連鎖方式

一人あたりの付加価値額は上昇することになるたの産業別 GDP デフレーターを用いて従業員一人あめ、労働生産性が上昇したと考え生産活動の効率たり付加価値額に対する物価調整を行い、それを性が改善したと誤って解釈する危険が存在する。

物価調整済み労働生産性と呼ぶことにした。この

そのような問題を改善するためには、付加価値

ような物価調整を行うことによって、物価変動にの変動に占める価格変動の部分を調整することがよる付加価値の変動部分は一定程度取り除くこと必要である。本稿では、内閣府「国民経済計算」

ができ、生産活動の変化に伴う付加価値の変動をにおいて公表されている産業別の GDP デフレータ

より正確にとらえることが可能になっていると考15

ー を用いて、物価変動に対する調整を行うことえられる。その上で、①1994 年度から 2014 年度、②1994 年度から 2004 年度、③2004 年度から 201415

物価変動の影響を調整するための物価指数としては、
GDP デフレーターのほかに消費者物価指数も存在する。
GDP デフレーターは国内での生産活動の結果生み出された商品・サービスに関する物価指数であるのに対して、消費者物価指数は消費者が購入する商品・サービスに対する物価指数であり、その中には輸入品も含まれてしまう。日本国内での生産活動の結果発生した付加価値に対する物価調整であるため、消費者物価指数よりも産業別の GDP デフレーターの方が本分析の目的にはふさわし
いと筆者は判断した。また、技術的な問題であるが、消費者物価指数は一定期間バスケットを固定して算出されるため、代替バイアス等の影響により、実際よりも0.5％から 1.0％程度高く物価変動を評価してしまう問題が存在することが知られている。それにたいして GDP
デフレーターの方は、毎年基準年を変更する連鎖方式が採用されているため、消費者物価指数に対して物価変動

年度の期間16における従業員一人あたり付加価値
額、産業別 GDP デフレーター、物価調整済み労働
生産性の産業別年平均変化率をまとめたものが表4 である。
表 4 より、従業員一人あたり付加価値額の年平均変化率が、GDP デフレーターの年平均変化率と実質労働生産性の年平均変化率に分解されているの過大推定の問題はより少ないと考えられる。
16
年平均変化率の算出期間が 1994 年からとなっているのは、それ以前の年度では連鎖方式による産業別 GDP
デフレーターが公表されていないためである。

8

土地総合研究 2016年冬号のが容易に確認することができる。
たとえば、
1994

すればアウトプットも同じ割合で増加すると考え年度から 2014 年度の製造業の従業員一人あたりられるので、そのときには全要素生産性成長率は付加価値額の年平均変化率 0.7％であるが、同期0 になると考えられる。したがって、全要素生産

間に GDP デフレーターで表される製造業の生産物性成長率が正の値をとるときには、技術進歩によの物価水準は年平均で 2.5％下落しているため、る動態的効率性の発生か、生産活動の効率性の改物価調整した製造業の労働生産性は年平均で善による生産効率性の発生のいずれか（あるいは3.2％上昇していると考えることができる。
このよ両方）が発生していると考えられる。逆に全要素

うに、付加価値ベースで労働生産性を計算すると、生産性成長率が負の値をとるときには、マイナス

物価変動が大きいときにはその影響を大きく受けの技術進歩（技術退歩）が発生しているとは考えてしまうためバイアスを持った推定となってしまられないので、生産活動の効率性が悪化しているうのである。

と考えられる17。

その上で不動産業の従業員一人あたり付加価値

全要素生産性成長率の計測方法にはソロー残差額、産業別 GDP デフレーター、物価調整済み労働を利用する方法と指数計算による方法があるが、生産性の産業別年平均変化率に着目すると、1994

本稿では Theil-Törnqvist 指数を用いて計算す

年度から 2014 年度までの年平均成長率はそれぞることにする18。具体的には、0 期における資本投

れ 0.0％、-0.4％、0.4％であり、付加価値・物価

入量を K0、労働投入量を L0、アウトプットの生産

水準・生産性ともにそれほど大きな変化は観察さ

量を Y0、資本分配率を SK0、労働分配率を SL0、全れないことがわかる。
さらに期間を 1994 年度から

T 期における資本投入量を KT、
要素生産性を TFP0、2004 年度と、2004 年度から 2014 年度に分割した

労働投入量を LT、アウトプットの生産量を YT、資としても物価調整済み労働生産性の産業別年平均

本分配率を SKT、労働分配率を SLT、全要素生産性

変化率はそれぞれ 0.3％と 0.5％であり、大きな変を TFPT とすれば、0 期から T 期までの全要素生産化は観察されず、ともに（金融・保険業を除いた）性成長率は、

全産業平均を下回っている。以上の点から、付加

Ln(TFPT/TFP0)

価値ベースであっても、物価調整済みの労働生産= Ln(YT/Y0)－0.5(SKT＋SK0)Ln(KT/K0)

性であっても、不動産業では 20 年間にわたって労－0.5(SLT＋SL0)Ln(LT/L0)

働投入に対する効率性はそれほど改善されていなで求めることができる。本稿では前節に引き続いいと指摘することができよう。

て財務省「法人企業統計調査」を用いて産業別の全要素生産性成長率を計算するが、K は資本合計、

4．全要素生産性成長率の産業間比較

L は期中平均従業員数、Y は付加価値額を用いた。

総資産利益率と労働生産性に続いて、技術進歩

ただし、本来数量ベースで計算すべき全要素生産（動態的効率性）と生産効率性の指標である全要性成長率を付加価値ベースで計算すると成長率に素生産性成長率を産業別に計測することによって、は物価変動の影響が含まれてしまうことになるた

不動産業における技術進歩の有無と物価変動とのめ、前節の労働生産性成長率の計算で行ったよう関係を考察することにしたい。

に、物価変動による影響を取り除くために内閣府

全要素生産性成長率とは、生産関数 Y＝F（K，L）

「国民経済計算」の産業別 GDP デフレーターを用において、資本投入量 K、労働投入量 L の増加率を超えて生産活動の結果生み出されたアウトプットが増加した率を表したものである。生産技術に変化がなく、生産活動の効率性にも変化がない状
態で資本投入量と労働投入量が一定割合で増加を

17

具体的には、景気の悪化によって遊休設備が発生したり、過剰な人員を抱えているときには生産活動の効率性が悪化することになる。
18
全要素生産性について詳しくは中島(2001)を参照されたい。

土地総合研究 2016年冬号

9

表 5．物価調整済み全要素生産性年平均成長率（％）の産業別比較
1994-2014 年

1994-2004 年

2004-2014 年

全産業（金融業・保険業を除く）

0.7

0.8

0.4

製造業

2.6

3.4

1.7

農林水産業

1.7

1.3

2.2

鉱業

1.6

6.5

-3.6

建設業

-0.1

-0.4

0.2

電気業

-2.3

3.4

-7.7

ガス・熱供給・水道業

-0.8

0.2

-1.8

情報通信業

0.2

-1.5

1.9

運輸・郵便業

-0.6

-0.4

-0.9

卸売業・小売業

0.0

0.8

-0.9

不動産業

1.5

2.8

0.1

サービス業

-0.2

-0.4

0.0

出所；財務省「法人企業統計調査」、内閣府「国民経済計算」のデータを用いて筆者作成

いて付加価値に対して物価調整を行った値を Y と低下に対処しようとすれば、やはりプラスの全要して用いている。

素生産性成長率とマイナスの価格上昇率が観察さ以上のようにして算出した産業別の物価調整済れる。生産効率性の悪化によって製造コストが上

み全要素生産性の年平均成長率を①1994 年度か昇しそれが価格に転嫁される場合には、マイナス

ら 2014 年度、②1994 年度から 2004 年度、③2004の全要素生産性成長率とプラスの価格上昇率が観年度から 2014 年度の期間についてまとめたもの察される。このような関係が観察されるのかを確が表 5 である。

認するために、横軸を 1994 年から 2014 年の全要

表 5 を見ると不動産業の物価調整済み全要素生

素生産性の年平均成長率、縦軸を同期間の GDP デ

産性年平均成長率は 1994 年から 2014 年の期間でフレーターの年平均成長率とした産業別の散布図

1.5％と、分析対象の 11 産業中 4 番目に高い数値を作成したものが図 1 である。図 1 中の直線は散であり、着実な生産性の改善が観察される。ただ布図の近似曲線であり、近似曲線が負の傾きを持し分析期間を 1994 年から 2004 年までと、2004 年っていることから、全要素生産性成長率と GDP デから 2014 年に分割すると、前者での全要素生産性

フレーター変化率の間には負の相関が存在するこ

年平均成長率は 2.8％と高いのに対して後者ではとが確認できる。ただし産業によって全要素生産0.1％となっており、2004 年以降は全要素生産性性の成長率と価格変化率の関係にはかなりのばらの改善がほとんど観察されないことがわかる。

つきが存在する。その中で不動産業は全要素生産

一般的に、全要素生産性成長率と生産される商性の成長率は比較的大きく、技術進歩や生産活動

品・サービスの価格変化率とは負の相関が存在すの効率性の改善が観察されるにもかかわらず、価ると考えることができる。すなわち、技術進歩や格低下率は小さな値に留まっており、生産性の改生産効率性の改善によって生産コストが低下すれ

善が価格低下にあまり結びついていないと考える

ば、それは商品やサービスの価格低下につながることができる。

ため、プラスの全要素生産性成長率とマイナスの価格上昇率が観察される。それとは逆に、需要の5．不動産取引市場における市場の失敗減少等によって製品価格の低下が引き起こされた

以上のように、総資産利益率、労働生産性成長

場合に、生産者は生産活動の効率化によって価格率、全要素生産性成長率と価格変化率の関係を分

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土地総合研究 2016年冬号

図1．全要素生産性成長率とGDPデフレーター変化率の関係
1994年‐2014年（年平均変化率）
GDPデフレーター年平均変化率（％）

1.5

-3.0

ガス・水道

1.0
0.5

-2.0
電気

運輸郵便
建設
0.0
-1.0
0.0 卸売小売 1.0
-0.5
サービス
全産業
-1.0

鉱業
2.0
不動産

3.0

-1.5
-2.0

情報通信

農林水産

-2.5
-3.0
全要素生産性年平均成長率（％）

製造業

析した結果、日本の不動産業は総資産利益率の水る。国土交通省「平成 26 年度 国土交通白書」に準が長期的に低い状態が持続しているとともに、

よれば、日本の住宅市場における中古住宅の流通

労働生産性の成長が低く、全要素生産性は改善し割合は欧米諸国に比べて極端に低くなっている。

ているものの、全要素生産性の改善が価格低下にすなわち、住宅流通に占める中古住宅の割合は、結びついていないという状態が観察された。これ

米国が 89.3％、英国が 88.0％、フランスが 68.4％

らを総合的に勘案すると、日本の不動産産業におであるのに対し、日本はわずか 14.7％にすぎない。

いて効率的な企業活動の実現を阻害するような構

また、荒井(2015)によれば、マンション等の共同造的な要因が存在していることが推定される。す住宅よりも戸建て住宅において中古住宅の流通割

なわち、市場メカニズムが十分に機能していない

合は低くなっていることが指摘されている20。

ために低い総資産利益率が持続するとともに、生

日本において中古住宅の流通割合が極端に低い

産性の成長が価格低下に反映されていないと考えことは、情報の不確実性・非対称性による市場のられる。このような市場メカニズムが十分に機能失敗が発生している可能性が高いと考えられる。

していないことについて、どのような構造的な要

住宅は居住環境や住宅の品質に関する不確実性が因が存在するのかについて明らかにするためには大きく、住んでみなければ住宅環境や品質に関す

詳細な産業研究が必要であり、不動産産業・不動る情報が十分にはわからない財であるが、とりわ産市場の専門家ではない筆者には手に余る問題であるが、日本の不動産市場において効率的な取引や企業活動の実現を阻害していると考えられる要因について指摘することは有益であろう。
まず考えられることは、不動産市場において市場の失敗19が発生している可能性が高いことであ19

経済学では、どのような市場において市場取引が効率的に行われるのかを明らかにするとともに、どのような市場において効率的な取引の実現に失敗することになるのかを明らかにしてきた。市場取引では効率的な取引の実現に失敗することを市場の失敗と呼んでいる。
20
荒井(2015)によれば、中古持家住宅の流通を戸建てとマンションなどの共同住宅にわけると、戸建て中古住宅の流通割合は 10％台で低迷しているのに対し、中古の共同住宅（マンション）の流通割合は平成 20 年度までは 30％未満であったものが平成 21 年度に急増し、平成 25 年度には 40％程度であることが示されている。
（荒井(2015)62 ページ図表 1）

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け中古住宅は、品質に関する不確実性が大きいと住宅の生産者、流通業者や居住者のインセンティ

考えられる。
そのため中古住宅の取引においては、

ブ（誘因）を変えてしまうことになる。すなわち

売り手はその住宅の品質に関する情報を十分に持品質の高い住宅を製造してもそれが価格に反映さっているが、買い手は情報を持っていないというれないのであれば品質の高い住宅を生産するイン情報の非対称が発生する。情報の不確実性・非対センティブが失われてしまい、品質の低い住宅を称性が存在するときの問題は、情報の非対称性が品質に見合った低い価格で販売する取引が主流と大きい財では品質の良い財の取引が行われなくな

なってしまう。その結果高品質の住宅を建設する

り、極端な場合には財の取引そのものが消滅して技術を持った住宅建設業者はその強みを発揮するしまう可能性があることである。経済学ではこのことが難しくなり、優良業者が淘汰されて不良業

21

ような現象を「レモンの原理」と呼んでいる 。

者が残ることになりかねない。また、流通業者（不品質に関する情報に不確実性と非対称性が存在動産業者）も住宅の品質を適切に開示するインセ

するときには、品質の良い財の取引が行われなくンティブを持たなくなり、やはり優良業者が淘汰なるという現象は古くから観察されている現象でされる可能性が発生する。また中古住宅の品質にあり、貨幣の問題ではグレシャムの法則（悪貨は関しては、現在住んでいる人のライフスタイルや良貨を駆逐する）と呼ばれている。市場に品質の定期的なメンテナンスの有無が住宅の品質に大き高い財と品質の低い財が存在するとき、財の品質な影響を与えることになるが、きちんとメンテナに関する情報が売り手と買い手の間で共有されてンスを行っても売却時にそれが価格に反映されないるのであれば価格は品質に応じて決定され、品いということになると、メンテナンスをするイン

質の高い財は高い価格で、品質の低い財は低い価センティブ（誘因）が失われてしまい、効率的な格で取引が行われることになる。ところが、取引維持修繕の実現に失敗してやはり非効率性が発生される財の品質に関する不確実性と非対称性が存することになる。その結果品質の良い中古住宅が在し買い手が財の品質を容易に確認できないときさらに減ってしまい、消費者は中古住宅を敬遠しには、たとえどんなに売り手が自分の売ろうとして新築住宅を選択するため、中古住宅の取引量がている財が高品質の財であると主張したとしてもますます減ってしまうという状況に陥っていると（買い手はその主張の是非を容易に確認すること考えられる。

ができないため）買い手を信用させることができ

こうした情報の不確実性・非対称性による市場

ず、買い手は高価格を支払おうとはしなくなる。

の失敗を解決するためには、いくつかの解決方法

売り手は低価格で高品質の財を販売するのを嫌うが存在する。一つの解決方法は、取引された財のため、市場で取引されるのは低価格で取引される

品質が低かった場合に一定期間は無償で修理する

品質の低い財だけとなってしまうのである。

ことを約束する保証をつけることである。家電製

このようにして高品質の財の取引が消滅すれば、品ではこのような保証書をつけて販売することがその分市場取引が縮小するとともに、資源の無駄

一般的であるが、買い手にとっての商品の品質にによる非効率性が発生する。また、新築住宅にせ対する不確実性からくる不安を軽減させて取引のよ中古住宅にせよ情報の不確実性・非対称性によ実現が容易になると同時に、売り手にとっては不り高品質の住宅の取引が円滑に行われなくなると、良品を減らすインセンティブを与えることになる。
さらにより根本的な解決方法は、取引される住21

レモンとは中古自動車市場で不良品を意味するアメリカの俗語であり、レモンは切ってみるまで中が傷んでいるかどうかの区別をつけることができないことから、中古自動車は乗ってみるまでポンコツかどうかわからないという意味に転用されたと考えられている。

宅の品質に関する情報を買い手（消費者）に対して提供する信頼性の高いルール作りを行うことである。また、販売する財の品質に関する信頼性の高いシグナルを売り手が発信できる仕組み作りが12

土地総合研究 2016年冬号

重要である。品質に関するシグナルが十分に信頼う。

性の高いものであれば、品質の高い財は高い価格

また日本の住宅市場では住宅の価値に関する評で取引され、品質の低い財は低い価格で取引され価が単なる経過年数である築年数で評価され、建るシグナリングの分離均衡が成立し、市場の失敗

築後 20 年から 25 年を経過した住宅について建物の問題は緩和されることになる。

部分は無価値と評価されるケースが多いと言われ

この点に関して、食品も住宅同様品質に関するている22。このような築年数のみに基づいた住宅

情報の不確実性・非対称性の大きい財であるが、評価の在り方も中古住宅市場を縮小させる原因に食品に関しては景品表示法に基づいた原産地・原なっていると考えられる。メンテナンスをきちん

材料・成分の表示の義務付けが行われるとともに、としてもしなくても評価額が同じであれば、費用

品質に応じたランク付け制度や、地域ブランド認をかけてメンテナンスをするインセンティブは大証制度の導入、食品の栽培・飼育から加工・製造・

きく損なわれるであろう。中古住宅に対する資産流通のプロセスを明確にするトレイサビリティー

価値の評価制度を確立し、それを市場での適正なの導入によって、情報の不確実性・非対称性を軽価格づけに反映させることによって、住宅を米国減し、品質の良い財に対するシグナリング（高いのように投資効率の高い資産として機能させるこ

ランクやブランドの付与）を機能させて、品質のとが必要である。そうした点においても、住宅診

良い財を高価格で取引することを可能とする制度

断（ホームインスペクション）の内容を住宅の資導入が進められている。

産価値の評価に活用できる水準にまで整備し、そ同様に住宅市場に関しても、住宅品質についての情報を住宅価格にフィードバックさせる仕組み

買い手（消費者）に情報が提供される仕組み作り作りが必要である。そのような仕組み作りを通じが必要である。新築住宅に関しては住宅品質確保て住宅の資産価値が住宅の品質に応じて評価され

法や住宅瑕疵担保履行法が制定されるとともに、るようになると、住宅所有者に対して住宅品質を

住宅性能表示制度が導入されるなどして住宅の品向上させるインセンティブが生まれると考えられ

質を買い手（消費者）が把握しやすくなるとともる。その結果、住宅品質が取引価格に反映されてに、住宅の品質を高める取り組みが行われている。

市場メカニズムが十分に機能するようになれば、しかしながらいずれも新築住宅に関して比較的最不動産業の効率性が改善し総資産利益率の上昇と近導入された制度なので、中古住宅の多くは品生産性の改善が実現し、生産性の改善が価格の低質・性能に関する保証がなく、情報開示も不十分

下につながる好循環が発生すると考えられるのでなままの状態にあるのではないかと考えられる。

ある。

したがって、中古住宅に関しては住宅品質については専門家による住宅診断（ホームインスペクシ

参考文献ョン）を普及させる取り組みが必要である。国土荒井俊行(2015)「中古持家住宅取引の現状と課題」、『土

交通省はすでに 2013 年に中古住宅のインスペク
ションに対するガイドラインを公表しているが、地総合研究』第 23 巻 4 号、59‐82.
泉田成美(2003)「独占寡占市場における超過利益の検このガイドラインは適正な診断に必要な最小限の内容を示したものであるため、より詳細で強制力

証・上」、『公正取引』638 号、48-55．
泉田成美(2004)「独占寡占市場における超過利益の検のある指針が必要である。情報の不確実性・非対称性からくる市場の失敗を解決するためには、中証・下」、『公正取引』639 号、66-71.
泉田成美・柳川隆(2008)『プラクティカル産業組織論』、

古住宅の取引に際しては事前に住宅診断（ホーム有斐閣

インスペクション）を義務付けるなどの強い規制をかけないと問題の解決にはつながらないであろ22

住宅生産団体連合会(2007)による。

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国土交通省「平成 26 年度 国土交通白書」
住宅生産団体連合会(2007)『住宅の長寿化に関する海外調査及び検討業務報告書』、2007 年 3 月
中島隆信 (2001) 「日本経済の生産性分析」日本経済新聞社
Martin,Stephen(2002),

Advanced

Industrialnd

Economics, 2 ed., Blackwell.
Waldman, Don E. and Elizabeth J. Jensen (2007),

Industrial Organization: Theory and Practice,
3rd ed., Addison-Wesley.

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