平成29年11月10日発行（毎月10日発行）通巻第471号
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地方移住相談件数は前年度の1.5倍に賃貸取引に係るITを活用した重要事項説明の概要〈下〉消費者セミナー 北海道会場レポート & 野村佑香さん（女優）
インタビュー
紙上研修 新しい時代の高齢者との不動産取引
（後編）

11

November 2017

トレンド・ ウォッチ

地方移住相談件数は
前年度の1.5 倍に

総務省「平成 28 年度における移住相談に関する調査結果」
から総務省がこのほど発表した「平成 28 年度における移住相談に関する調査結果」によると、地方移住相談件数は前年度の1.5倍になっています。移住者の増加は地域の活性化につながるのはもちろん、既存住宅流通の活性化、空き家対策等も促進してくれます。

そこで、調査結果と、結果の中で相談件数が第1位だった長野県の取組みを紹介します。

常設の移住相談窓口は全国で145 ヵ所
平成28年度の地方移住相談件数は21万3,469件で、前年度の14万1,683件から大幅に伸び、地方移住への関心が高まっていることがうかがえます。

都道府県別に相談件数を見ると、下図のとおりです。

上位10位は次の順になっています。

①長野県：1万5,021件（前年度1万2,054件）②新潟県：1万3,246件（前年度5,062件）③北海道：1万1,794件（前年度6,945件）④富山県：1万1,787件（前年度1,331件）

全体の相談件数21万3,469件のうち、移住相談窓口での件数が16万0,293件、イベントでの件数が5万3,176件になっています。下図を見ると、北海道がイベントでの相談件数の割合が多く、長野県、新潟県もイベントでの相談件数が多くなっているのが、わかります。

同調査ではまた、各都道府県が設置している常設の移住相談窓口（平成29年3月31日現在）についても調査し、全国で145窓口になっています。そのうち、首都圏65窓

口、近畿圏18窓口、中部圏4窓口、その他58窓口となっています。

前年度の調査では「移住相談窓口等に相談を寄せた⑤石川県：9,099件（前年度3,985件）

移住希望者の関心事項」についても、調査結果を発表し⑦鳥取県：8,059件（前年度5,770件）

可）、①住まい（774件）、②仕事（596件）、③移住者支援⑥兵庫県：8,109件（前年度4,051件）⑧高知県：7,518件（前年度8,276件）⑨福井県：7,148件（前年度6,271件）⑩山梨県：6,932件（前年度6,243件）ています。上位7位までをピックアップすると（複数回答

制度（425件）、④気候・自然条件（261件）、⑤教育・子育て（256件）、⑥日常生活環境（買い物、図書館、上下水
道等）（171件）、⑦交通の便（147件）、となっています。

●各都道府県・市町村の移住相談窓口等で受付けた相談件数（平成 28 年度）
16,000（件）14,000

イベント
相談窓口

12,00010,000
8,000
6,000
4,000
2,000

02

Realpartner 2017.11

沖縄県
鹿児島
宮崎県
大分県
熊本県
長崎県
佐賀県
福岡県
高知県
愛媛県
香川県
徳島県
山口県
広島県
岡山県
島根県
鳥取県
和歌山県
奈良県
兵庫県
大阪府
京都府
滋賀県
三重県
愛知県
静岡県
岐阜県
長野県
山梨県
福井県
石川県
富山県
新潟県
神奈川県
東京都
千葉県
埼玉県
群馬県
栃木県
茨城県
福島県
山形県
秋田県
宮城県
岩手県
青森県
北海道

0

総合活動拠点

長野県移住・交流 センター・山越典幸移住推進員）。

広報活動はパンフレットやホー

ムページのほか、セミナーやフェアを開催 して 行 って い ま

30 ～ 40 代の方々の相談が約7割
移住体験宿泊施設もある
東京・銀座

す。昨年度は東京だけでも、移住セミナーを11回、専門セ

長野県移住・交流センター

地方移住相談件数で第1位の長野県は、民間の調査

ミナー（転職セミナー、創業セミナーなど）を23回開催しました。

実際の相談では、移住後の仕事をどうするかがポイン（宝島社『田舎暮らしの本』）でも移住したい都道府県でトの1つとなります。前職の仕事を続けるよりも、新しい京都に2 ヵ所（中央区銀座と千代田区有楽町）、名古屋市託先である転職支援事業者の紹介等を行います。

11年連続トップに輝いています。常設の相談窓口は、東に1 ヵ所（中区栄）、大阪市に1 ヵ所（北区梅田）、長野県庁内に1 ヵ所あり、そのほか県内の市町村も相談窓口を設けています。

仕事を探す方が多いようで、ハローワーク、長野県の委「長 野 県 の夏は 最高だけれども、冬 は厳しい のでは？」とお聞きしたところ、「長野県の冬を経験していただかなければ、移住に失敗する可能性があります。移住

体験宿泊施設をもつ市町村も多くありますので、そこで体験していただくことをお薦めしています」（高野さん）との返答でした。移住体験宿泊施設は1
泊2日～6泊7日程度のものが一般的ですが、6ヵ月定住できるものもあります。無料タイプ
山越さん

高野さん

東京・銀座にある「長野県移住・交流センター（長野県

タイプもあります。

移住・交流センターの様子

信州首都圏総合活動拠点内）」は銀座四丁目交差点からのほうが多いのですが、有料

移住後の住まいについては、長野県・市町村・長野県

徒歩1分にあるビルの 4 階にあります（1階は長野県のア宅建協会が連携協力して設置した「楽園信州空き家バン「長野県移住・交流センター」での相談件数は、「1 ヵ月

風」など、移住希望者の希望条件で手軽に検索できる住

ンテナショップ）。

うが多いのが実際のところです。アポイントなしでも対応可能ですが、予約を取っていただいたほうが待ち時間がなくてスムーズに対応できます」（長野県企画振興部楽園

信州・移住推進室 長野県信州首都圏総合活動拠点駐在・
高野健一主査）ということです。

実際に相談に来られる方は、「移住相談というとシニ

ア世代の方が相談に来られるというイメージが強いかもしれませんが、こちらの窓口では、30～40代の方々の相談が約7割です。そのうち、単身または夫婦2人での移住

まい探しのサイトです。
「楽園信州空き家バンク」のホームページ

平均で約30 件（新規）、アポイントなしで来られる方のほク」等を紹介しています。
「家庭菜園・畑付き」「古民家を考えられている方もいますが、子供と一緒に移住しようと考えられている方が約4割です」（長野県信州首都圏

Realpartner 2017.11

03

インフォメーション

1

平成30年度 提携大学
企業推薦制度のご案内

明海大学不動産学部と宇 都宮共和大学

シティライフ学部は、全宅連との協定に基づいて、推薦入試制度を設けています。入
試日程等は次のとおりです。
●提携大学企業推薦制度の入試要項の請求連絡先〒101-0032
東京都千代田区岩本町2丁目6番3号
全宅連会館3階（公社）全宅連 広報研修部
TEL. 03-5821-8112（直）2

明海大学不動産学部

宇都宮共和大学シティライフ学部

http://www.meikai.ac.jp/

http://www.kyowa-u.ac.jp/■入試日程（B日程）■入試日程

・願書受付期間（全宅連必着）：

平成30年2月19日（月）～3月2日（金）

・試験日：平成30年3月15日（木）・合格発表日：平成30年3月16日（金）
・試験科目：面接のみ

2〒279-8550

・合格発表日：平成30年2月9日（金）
・試験科目：面接のみ〒320-0811

千葉県浦安市明海1丁目

栃木県宇都宮市大通り1丁目3番18号

TEL. 047-355-5116（直）上旬から順次発送となります。

【お申込み先】（株）文寿堂 東京都練馬区豊玉北1-23-4
TEL. 03-3948-6631 FAX. 03-3948-6617
http://www.bunjudo.co.jp

November 201702

トレンド・ ウォッチ
地方移住相談件数は前年度の1.5倍に04

Information 提携大学企業推薦制度のご案内／
不動産手帳頒布開始

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連載 vol.15 不動産トラブル事例・最近の裁判例から

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連載 vol.05

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29年度 消費者セミナー開催（北海道会場）

連載 vol.06 これからの不動産市場―方向性とヒント
連載 vol.96 知っていれば役立つ税務相談

TEL. 028-650-6611【価格】 1冊300円（税込）【
諸諸般の事情により、今回から本体価格が変更となっています。
手帳
手帳の大きさや仕様、特典は従前通りです。
な
なお、制作会社が変更となり、見やすく読みまちがえにくい
ユニ
ユニバーサルデザインフォントを採用したほか、カレンダー欄（例参照）をに公に公租公課の精算に便利なその年の経過日数表記

追加
追加しました。

例2018年1月 1 日
2

0/365

0日の経過、365日残り2018年8月15日 226/139 226日の経過、139日残り
その年の経過日数

その年の残日数

後掲の付録（「不動産取引業務のチェックポイント」等）の編集および付属ルーペの仕様は若干、変更となっています。数に限りがあるので、お早めにお申込みください。

●全宅連WebサイトにFAX注文用紙を掲載しています。

URL

https://www.zentaku.or.jp/member/products/detail9/

連載 vol.09 地域に根づく宅建協会 鳥取宅協
連載 vol.12 地域を笑顔でサポート！
特別企画 賃貸取引に係るITを活用した重要事項説
明の概要〈下〉5分で分かる経済学・経営学の名著

連載 vol.16 頑張っている女性を応援します
紙上研修
新しい時代の高齢者との不動産取引（後編）野村佑香さんインタビュー
宅建ファミリー共済のご案内

ご利用ください！ 無料電話相談●弁護士による法律相談

実施日時：第 2・4 金曜日（休日の場合は前日）午後 1 時～午後 4 時／ご利用対象者：宅地建物取引業協会会員に限定／ご相談内容等：宅地建物取引及びそれに付随する法律事項／
ご利用方法：完全予約制、先着順での受付となります。全宅連 HPから11月号
2017年11月10日発行 通巻第471号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤 博
編集人／追分 直樹〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
URL. http://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03-5821-8181（広報） FAX. 03-5821-8101

04・試験日：平成30年2月3日（土）◆宇都宮共和大学 宇都宮シティキャンパス◆明海大学 浦安キャンパス入試事務室

平成30年版 不動産手帳
産手帳
頒布開始のお知らせ
せContents

平成30年1月4日（木）～1月19日（金）■出願資格等のお問合せ■出願資格等のお問合せ

平成 30 年不動産手帳が完成しました。12月

URL・願書受付期間（全宅連必着）：

Realpartner 2017.11「電話法律相談予約票」を入手し、FAXにてご予約ください。
今年度の実施予定日： 11 月10日
（金） 11 月24日
（金）
12 月8日（金） 12 月22日
（金） 1 月12日
（金） 1 月26日
（金）
2 月9日
（金） 2 月23日
（金） 3 月9日
（金） 3 月23日
（金）
●税理士による不動産税務相談実施日時：通常第 3 金曜日（11月17日、12月15日）正午～午後 3 時

TEL.

03-5821-8113

連載 vol.15

不動産トラブル事例─最近の裁判例から
弁護士

佐藤 貴美
たか

よし

通行地役権は、買受人に対し権利を主張できるか？
抵当権が設定されている土地上の通行地役権は、抵当権設定時において一定の要件を満たす場合■ 解説

きるとした事例（最高裁・平成25年2月26日判決）

1 特別なケース以外は当事者間で通行地役権を設定には、登記がなくても買受人に対し権利を主張で隣接する土地において、土地の一部を別の土地所有者・賃借人が通行するためには、法令上当然に通行が認められる場■ 事案の概要

A が所有している土地（本件土地）の 一 部に、昭和

55 年ころまでに X が通路（本件通路）を開設し、Aらとの間で通行契約書等を取り交わしたが、地役権登記はされていなかった。昭和 56 年に本件土地に根抵当権が設定され、当該根抵当権の実行により平成 20 年にYが本件土地を取得したところ、X が Y に対し、本件通路上の通行権の確認を求めたものである。
原審は、抵当権の実行による競売時に、本件通路が外形上通路として使用されていることが明らかであり、買受人YもXらが本件通路を通行することを認識し、または容易に認識し得る状況にあったのであるから、
X はY に対し、登記がなくても通行地役権を主張することができるとしたことから、Yが上告した。

合（袋地の場合には、民法の「袋地通行権」（囲繞地通行権）の規定に従い通行権が認められます）を除けば、当事者間で通行地役権等を設定することになります。

2「競売時」ではなく「抵当権設定時」で考察すべき

通行地役権は、登記をすることにより第三者に対抗することができ、本事例の場合でも、登記がなされていれば、X は問題なく買受人Y に対し通行権を主張することができます。
また判例は、次の2 つの要件を満たす場合には、登記がな
くても承役地〔通行地役権が設定される土地（通路となる部
分を含む土地）〕を新たに取得した者に対し通行地役権を主張できるとしています。
①要役地（通路として通行する側の所有する土地）の所有者によって開設され、継続的に通路として使用されていることが、その位置、形状、構造等の物理的状況から客観的に明らかであること■ 裁判所の判断②承役地の所有者等がそのことを認識し、または容易に認「最先順位の抵当権の設定時に、既に設定されている

そして本事例のように承役地の所有権の移転が抵当権の裁判所は、抵当権の実行による競 売の場 合には、通行地役権に係る承役地が要役地の所有者によって継続的に通路として使用されていることが、その位置、形状、構造等の物理的状況から客観的に明らかであり、かつ、上記抵当権の抵当権者がそのことを認識していたか、または容易に認識することが可能であった
ときは、特段の事情がない限り、登記がなくても、通行地役権は上記の売却によっては消滅せず、通行地役権者は、買受人に対し、当該通行地役権を主張することができると解するのが相当である」として、原判決を破棄し、競売時ではなく抵当権設定時に以上のような事情があるかを審理させるべく、原審に差し戻した。

識することが可能であったこと実行による場合には、最高裁は、②の要件について、原審が「抵当権の実行による競売時」に、「買受人が」認識等するかを考察すべきとしたことを否定し、「第一順位の抵当権設定時に」「その抵当権者が」認識等するかを考察すべきとしたところです。

3 必要に応じて通行権に係る確認書を取り交わす

不動産の売買等で通行権の存在を前提に取引がなされる

場合には、上記1.2に該当すること、とりわけ競売物件に関しては抵当権設定時にさかのぼって上記事情の有無を確認する必要があることに注意しなければなりません。必要に応じて、双方の所有者との間で改めて通行権に係る確認書を取り交わすなども検討することが大切です。
Realpartner 2017.11

05

連載 vol.6

これからの不動産市場― 方向性とヒント

地元の宅建業者・宅建士が守る地域社会日本大学スポーツ科学部教授・マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員

東日本大震災は、東北地域だけでなく、多くの地域に甚大な被害をもたらしました。被災地では、私たちの仲間も多くの命を落としました。首都圏においても液状化の被害を受ける地域もありました。このような大震災だけでなく、毎年のように、台風や豪雨などによって、がけ崩れや川の氾濫など、様々な自然災害によって、私たちの生活が脅かされるようなことがあります。

地域の事情に最も精通している専門家
地域の中小宅建業者・宅建士は、その地域で長く仕事をしている方が多く、実は当該地域の事情に最も精通している専門家の一人です。今では住宅が建っていたとしても、一
昔前は田んぼや沼地などであったり、もともとは工場やクリーニング店、ガソリンスタンドなどであったりと、地盤や土壌に影響をもたらす土地であったかどうかなど、不動産の専門家という視点で評価ができます。
とりわけ二代目、三代目と地域で事業が承継されている
中小宅建業者では、親世代から子世代と街の歴史が伝えられ、またご自身がその地域で生まれ育ってきているために、地域とともに専門家の視点で不動産市場の成り立ちを実際に見て来られてきているわけですから、それ以上の専門家はいません。このような特性を生かして、街を守り、広く社会に地域の情報を発信する仲間が出てきました。

清水 千弘

家とのマッチングとともに、地域とのマッチング
家は、私たちにとって人生で最も高額な買い物です。家族とともに幸せになろうと思って、何十年もの住宅ローンを組んで購入した家によって、突然の災害だけでなく、住んで初めて知ったことによって不幸になってしまうことも少なくありません。ちょっとした大雨でたびたびに浸水被害にあう、
抜け道になっていて交通量が多い、買い物が思ったより不便である、病院がない、学校の環境が子供に合わなかったな
ど、地域とのミスマッチで起こることがあります。
そのような不具合が、家が原因であれば、それを修理したり、リノベーションをしたりして自分の生活に合うように改善することができます。しかし、地域は自分の力だけでは改善ができないため、大きな不満になってしまうのです。
働き方改革で労働時間が短縮されたり、在宅勤務などが進んだりすると、一層、家またはその地域で過ごす時間が長くなります。高齢化社会の進展とは、多くの方々が家または地域で過ごす時間が長くなることを意味します。
これからの宅建業者・宅建士は、家とのマッチングとともに、地域とのマッチングをしていくことが一層求められていきます。さらには、その地域の情報を発信するだけでなく、その地域の魅力を高めていくように働いていくことが求められていると言ってもいいでしょう。

ここで、家を買うということをもう一度考えてみましょう。
家の購入を検討されている方々は、結婚や出産など、人生のイベントに伴い新しい生活を夢見ていらっしゃる方々です。
家を選ぶということは、その方またはご家族が過ごす場所を選択されていくわけであり、家だけを選んでいるわけではありません。家とともに地域を一緒に選んでいるわけです。前述のようなネガティブな情報だけでなく、地域のおしゃれなカフェや魅力的なレストラン、気の利いた花屋などなど
ポジティブな情報もあります。また、お祭りなどの地域の行事など、生活をしていくうえで、その地域のコミュニティやその活発度など、その方が生活を始め、そして地域の一員としてコミュニティを形成していくうえで重要な情報などは、住んでみて初めて分かる情報となります。
06

Realpartner 2017.11

住宅購入…「周辺・生活環境が良い」が 1位
全宅連が実施した「不動産の日アンケート」（2016 年 9-10
月調査）によると、住宅を購入する際のポイントは（3 つまで選 択可）、1位が「周辺・生 活環 境が良い」（65.0％）、2 位が「交 通の利便性が良い」（57.2％）で、3 位の「不動産の価格」（40.8％）を上回っています。住まい選びで、地域がいかに重視されているかがうかがえます。

QA
連載 vol.96

知っていれば役立つ税務相談

東京シティ税理士事務所

代表税理士

山端 康幸

借地権・底地解消のための交換特例の活用
私（借地権者A）は、2年前に父から相続で取得した借地権とその上に建つ家屋に住んでいます。

この借地権及び家屋は、父が30 年前に居住用の家屋を建てるために地主Bさんと賃貸借契約を結び設定したものです。この度、地主さんから土地を半分あげるから半分返してくれとの申し出がありました。
この場合の課税上の扱いについて教えてください。

&

1 前提条件（1）土地所在地

国税庁相続税路線価図の借地権割合はDの60％地区。

（2）土地に関する状況

地主 B 所有の土地（300 ㎡）に、借地権者 A が借地権を設定し居宅を所有している。

①固定資産を同種類の固定資産と交換し、②それぞれの所有者が1年以上所有していたものであり、かつ、交換の相手方が所有していた資産が交換の目的で取得したものでないこと、③交換により取得した資産（以下「交換取得資産」）を交換により譲渡した資産の交換直前の用途と同一の用途に供したこと、④交換取得資産の価額と交換譲渡資産の価額との差額が、これらのうちいずれか高い方の価額の20％以内（3）底地・借地の交換の条件①両者とも1 年以上所有の固定資産。②両者とも交換のために取得したものではない。③交換後両者とも同一の用途に供する。④この土地の所有権時価は 1 億円

（相続税評価額は 8,000 万円）。⑤借地権者、地主とは親族ではない。⑥交換後両者とも売却せずに持ち続ける。⑦土地を借地人 A50％、地主 B50％で分ける。

4 適用要件の検討

この場合、上記記３①～③の交換の特例の適用要件を満たしています。問題は④の交換取得資産の価額と交換譲渡資産の価額との差額が、これらのうちいずれか高い方の価額の20％以内という要件です。
通常の取引価額で算定した場合（路線価借地権割合 60％使用）

2 提案内容①借地権 3,000万円（＝1億円×0.6×150㎡/300㎡）

この場合の底地と借地権の交換とは下記のようになります。
Aさん所有居宅交換前【適用要件】②底地権 2,000万円（＝1億円×（1－0.6）×150㎡/300㎡）③ ①－②=1,000万円④ ③/①＝33％＞20％

Aさんの借地権

借地権

借地権

Bさん所有の土地

底地

底地

上記計算上では､時価の20％を超えていますが、この時価の認識については、所得税基本通達で、当事者間の時価の合意があれば、前記の交換の要件３．④はみたすとされています。
＊＜基本通達 58－12＞固定資産の交換があった場合において、交換当事者間において合意されたその資産の価額が交換をするに至った事情等に照らし合理的に算定されているAさん所有居宅

交換後

150 ㎡
Aさんの土地と認められるものであるときは、その合意された価額が通150 ㎡
Bさんの土地常の取引価額と異なるときであっても、法第58 条の規定の適用上、これらの資産の価額は当該当事者間において合意されたところによるものとする。

3 固定資産の交換の特例（所得税法 58 条）の
適用要件

5 効果

銭の授受がない場合、一定の要件を満たせば譲渡がなかった

人にとって、自己が居住している土地が借り物であるという不例えば、土地（借地権含む、以下同じ）と土地の交換で、金ものとして課税を繰り延べる制度です（別途、不動産取得税、登録免許税等はかかります）。

借地権と底地を交換しそれぞれの所有権とすることは、借地

安、土地の所有者にとって、自己所有の土地なのに自由に活用できないという両者の不安を解消できる有効な手段といえます。
Realpartner 2017.11

07

連載 vol.9

公益社団法人への移行 地域に根づく宅建協会

市町と空き家に関する協定締結
県中部の木材需要拡大にも協力
鳥取県宅建協会

平成24年4月に全宅連・全宅保証は公益社団法人に移行し、都道府県宅建協会については現在、35 協会が公益社団法人に移行し、12 協会が一般社団法人として運営を続けています。全宅連は一般社団法人 12 協会の意見を踏まえた上で、公益社団法人への移行を支援していきます。
木造の家づくり相談会で不動産コーナーを開設

鳥取県宅建協会（以下、鳥取宅協）は、平成 25 年 4月に公益

また、鳥取県中部の木

社団法人に移行しました。壹岐昇一会長は、「鳥取宅協は従来材需要拡大を図り、木造から鳥取県及び市町村と連携・協力し、高齢者など住宅確保

住宅 の良さや魅 力を 情

要配慮者への入居支援、移住者等への民間住宅の確保、中心報発信する「鳥取県中部

市街地活性化情報の提供等を行う相談員の配置など、相談支の木材を使って建てる!!

援体制を整備してきました。平成 27年度からは、空き家・空き木造の家づくり相談会」

土地の有効活用相談会を行政・関係団体の協力を得て開催し、で不動産の相談に応じました（H28.8.21）。

県民からの相談に応じています」と述べ、公益社団法人として、

行政との協定締結も積極的に推進していま

今後も行政機関等と連携を図りながら地域の健全な発展に寄す。空き家関連では、「琴浦町空き家ナビに係与していく方針を明確に打ち出しています。

る空き家の仲介に関する協定」（H26.5.13）、「北栄町空き家ナビに係る空き家の仲介に関する協定」（H27.12.7）、「三朝町空き家・空
き地バンクに係る空き家等の仲介に関する協定」（H28.4.27）、「米子市空き家等の流通の促進に関する協定」（H29.1.30）を締結しています。
災害関連では、関西広域連合などで組織する10 府県及びその府県協会と「大規模広域災害時における民間賃貸住宅の被災者への提供に関する協定」（H27.8.17）を締結しています。

行政懇談会で県・4市に予算・制度要望を行う鳥取宅協・壹岐会長「自治会への加入促進に関する協定」を締結
地域との連携については、まず、米子市自治連合会、鳥取宅協西部支部、米子市で「自治会への加入促進に関する協定」を

従来から鳥取県、鳥取市と行っていた宅建・行政懇談会については、他の3市を加えて開催を続けています。鳥取県、鳥取市、米子市、倉吉市、境港市と鳥取宅協が一堂に会し、要望、意見交換を行っています。平成 28 年度は、
「公営住宅としての
民間賃貸住宅の借上げ」「中古住宅の耐震診断予算の確保」等について意見交換しました。

締結したことがあげられます（H28.7.15）。会員が住まいの販
売・仲介等の際に自治会加入を促進することで、災害時の共助等、地域コミュニティー強化を目指します。

「地域課題解決ネットワーク鳥取」が発足
公的機関との連携については、空き家対策、事業継承、定住促進等の地域課題解決に向けた「地域課題解決ネットワーク
鳥取」を発足させました（H27.11.30・鳥取県事業引継ぎ支援セ
ンター、日本政策金融公庫鳥取・米子支店、鳥取宅協が連携）。
また、空き家等相談会へ相談員を派還するなど地域の空き家対策にも積極的に協力しています。平成 27年度から、県建築士会、県司法書士会、県土地家屋調査士会、鳥取宅協が連携

西部支部が米子市、米子市自治連と自治会加入促進で協定

08

Realpartner 2017.11

して「とっとり空き家利活用推進協議会」を設立し、まちなかのにぎわいづくりを推進しています。

連載 vol.12

地域を笑顔でサポート！
空き家対策

地域貢献 etc.
編集／全宅連不動産総合研究所

株式会社エスエストラスト（東京都）
杉本社長

多彩なアイデアで“八王子代表”企業目指す
株式会社エスエストラストは、八王子エリアで仲介7店舗、ド力向上には欠かせませんので、社員と地域との接点力の強

仲介件数3,000 件、管理戸数 5,094戸を展開しています。
「不動化という意味でもいろいろな“場”を創っていきたいと思ってい産業者がここまでやるか」のキャッチコピーの下、賃貸物件のます」と話します。

仲介だけでなく、DIYが地域とのつながりで紹介を発生させる仕組み

可能な賃貸物件『DIY 不動 産』の 提 案や 地 域 活性 化を目指した 起 業・

また、八王子市と大学による雇用支援事業「八王子就活スタ

学 生 支 援、サッカー 振イル」の支援、起業応援オフィス「SOHOプラザ八王子東町」
やコ興を通じた場創りなどにも 取 組 み、街 に 愛 さ

認知度アップにつながっているDIY不動産

れる“八王子代表”企業を目指しています。

サッカー振興を始めとした“場”を創る

ワーキングスペース「fabbit 八 王子」の開設、街中チャレンジ
ショップといった地域支援活動にも積極的に取組んでいます。
人口の流入・定着や地域経済の発展は、不動産業にとって欠かせない部分。単純なボランティア活動ではなく、自社の専門性を生かし、行政と連携がとれる支援事業を意識的に進めていく
ことで、「地元企業や商店街、行政

杉本浩司社長が同社に入社

からの信頼 度も高まり、密接な関したのは、ブラジルでのサッ係を築くことができた」といいます。

カー留学から戻った23歳のとさらに地域とのつながりを強化

き。2005 年に社長に就任してするため、八王子の飲食店とクーポ

からは、店舗を拡 大するととン提携も始めました。来店した紹

もに、地域に根ざした不動産

介客に配布し、地元で使ってもらう会社として差別化を図ってきと同時に「地域のつながりの中で紹ました。ユニークな地元 ネタ

介を発生させる“ひと声”を増やせるを盛り込んだ企業看板やDIY仕組みを創りたい」と杉本社長。大不動産はメディアにも取り上学の都心回帰や少子高齢化で八王げられることも多く、「エスエ
ストラスト」の名を広く知って子も空室が増えていますが、これかクスッと笑えるキャッチコピー看板

もらうことにつながっています。

「八王子就活スタイル」の様子

らも留学生や単身高齢者に向けた取組み

Jリーグチームのサポートやフットサルセミナーの開催、ブラや、法 人 営 業、収 益

ジルダイニングバー「NOSSA」の運営も行うなど、留学経験か

物件売買仲介、空きら発想を広げ、サッカー振興を通じて地域の場を生み出して家管理サービスなどいることも特徴の1つ。杉本社長は「地域との交流やつながり

新たな領域にもチャを重視していくことは不動産業の本質ですし、そこからお客様

レンジしていく予定との信用や人脈が生まれていきます。また社員も会社のブランです。

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特別企画

賃貸取引に係るITを活用した重要事項説明の概要〈下〉国土交通省 土地・建設産業局 不動産業課 不動産業指導室
課長補佐 佐藤 篤

不動産の賃貸取引において、テレビ会議等のITを活用した重要事項説明（以下「IT 重説」という）については、
平成 29 年10月1日から本格運用が開始され、前号では、その概要を解説しました。
今号は実施マニュアルを中心に解説します。

３ IT 重説において宅地建物取引業者・
宅地建物取引士が行うべきこと●

説明の開始前に相手方の重要事項説明書等の準備とIT 環境の確認

不動産業課長通知では、IT 重説の開始前に、説明の相手方が重要事項説明書等を確認しながら説明を受けることができ「賃貸取引に係るIT を活用した重要事項説明実施マニュアる状態にあること及び IT 重説を実施するための IT 環境が整っル」においては、宅地建物取引業者・宅地建物取引士が行うているかを確認することを必要としています。

べきこととして、必ず守る必要のある「遵守すべき事項」と、実取引士は、IT 重説を行うに際して、施することが望ましい「留意すべき事項」をそれぞれ説明して・相手方の映像や音声を取引士側の端末等で確認できることいます。

・取引士側の映像や音声を説明の相手方の端末で確認できること（1）遵守すべき事項

・説明の相手方に事前に送付している重要事項説明書等が、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に規定しており、説明の相手方の手元にあること遵守しなければならない事項です。

等の確認を行います。

●

双方向でやりとりできるIT 環境において実施●

不動産業課長通知では、IT 重説の実施について、「その内容を十分に理解できる程度に、映像を視認でき、かつ、音声を不動産業課長通知では取引士は、説明の相手方が取引士証を視認できたことを確認することを必要としています。

聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること」と規定しています。
そのため、具体的なIT 機器やサービスに関する仕様等は定取引士は、取引士証を表示させた後、説明の相手方に表示されている取引士証の氏名を読み上げてもらうこと等により、相手方が視認できていることを確認します。

めていませんが、一定の性能や動画の双方向性等が担保されている機器が必要です。
●

重要事項説明書等の事前送付

IT 重説は、説明の相手方の手元に重要事項説明書及び説明に必要なその他の資料（以下「重要事項説明書等」という）が取引士証を相手方が視認できたことの画面上での確認

なお、画面に表示させる取引士証は、顔写真、氏名及び登録番号等で足り、住所欄については、取引士の個人情報保護の観点から、シールを貼ることも差し支えありません。
●

IT 重説の中断

不動産業課長通知では、IT 重説を実施している途中で、何ある状態で行われることが必要です。そのため、重要事項説

らかの理由で映像の視認や音声の聞き取りに支障が生じた場

明の実施に先立ち、説明の相手方に重要事項説明書等を事前合には、取引士はIT 重説を中断し、その支障となっている原因に送付している必要があります。なお、重要事項説明書は、宅を把握して、支障がない状況にしてから、IT 重説を再開するこ

地建物取引士（以下「取引士」という）が記名押印をした上で、ととしています。

書面にて交付する必要があり、PDFファイル等による電子メー
ル等での送信は認められません。
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なお、IT 重説を中断した場合、当事者の希望により、残りの部分を対面による重要事項説明に切り替える対応も可能です。

（2）留意すべき事項●

トラブル回避の観点から、可能な限り対応することが望ましい内容について示しています。
●

説明の相手方に対する内覧の実施

賃貸取引の媒介を行うに当たり、賃借人になろうとする者に対して当該取引物件の内覧をしてもらうことは、法律上のIT 重説実施に関する関係者からの同意義務ではありません。しかしながら、実際に物件の確認をせ

賃貸取引における重要事項の説明は、対面による方法か、ずに、重要事項説明を受けていたとしても、想像していた内容

一定の条件の下での IT 重説によるのかの選択が可能となりまと異なっていたり、実際に見ていないことにより不満が生じるす。その選択に当たっては、相手方の意向を当然に確認する等、トラブルが発生する可能性が高くなると考えられます。そ必要があります。意向の確認の手法についての定めはありまのため、IT 重説によるか否かにかかわらず、内覧の実施を勧せんが、トラブル防止の観点から書面等の記録として残る方めることが望ましいと考えます。

法で行うことが望ましいと考えられます。また、重要事項説明●の内容によっては、貸主の個人情報にかかる部分が含まれる

録画・録音への対応

IT 重説の実施状況について、録画･録音により記録を残すここともありえます。そのため、個人情報保護の観点から、当該とは、トラブルが発生したときの解決手段として有効と考えら取引物件の貸主等関係者からの同意を取得することが望ましれます。他方、重要事項説明には、宅地建物取引士や説明の

いと考えます。

相手方の個人情報のほか、貸主等の個人情報が含まれている●

相手方の IT 環境の事前確認場合があります。また、IT 重説の実施の記録については、断片

上記「（1）遵守すべき事項」の「● 双方向でやりとりできるIT環境において実施」で示したように、IT 重説は、一定の機能をもつIT 環境の下で行う必要があります。そのため、説明の相的に記録されたり、編集されたりすることによって、本来実施された内容と異なる記録が残るケースも想定されます。
そのため、以下のような対応で録画･録音を行うことが適切

手方から、重要事項説明をIT 重説で行うことについての希望であると考えられます。

があった場合に、説明の相手方におけるIT 環境が、上記「（1）・IT 重説の実施中の状況について、録画･録音をする場合には、遵守すべき事項」の「● 双方向でやりとりできるIT 環境におい利用目的を可能な限り明らかにして、宅建業者と説明の相手て実施」に示す内容を満たすものであるかを、事前に確認す方の双方了解のもとで行う。

る必要があります。
●

・重要事項説明の実施途中で、録画･録音をすることが不適切

説明の相手方が契約当事者本人等であることの確認であると判断される情報が含まれる場合（例えば、説明の関重要事項説明は、契約当事者が当該宅地建物に係る取引係者の機微情報等が含まれる場合等）については、適宜、録条件や権利関係等について事前に理解した上で契約を締結

画･録音を中断する旨を説明の相手方にも伝え、必要に応じし、取引に係るトラブルを未然に防止する等の観点から行わて録画・録音の再開を行う。

れるものです。

・宅建業者が録画･録音により記録を残す場合、説明の相手方

契約当事者本人等であることの確認は、IT 重説の実施の段階の求めに応じて、その複製を提供する。

で、例えば、公的な身分証明書（運転免許証等）や第三者が発行

なお、宅建業者が取得した録画･録音記録については、個人した写真付の身分証（社員証等）で行うことが想定されます。

情報の保護に関する法律（平成15 年 法律第57号）に則った管理が必要となり、IT 重説以外で取得した個人情報と併せて、適切な管理を行うことが求められます。

遠隔地の顧客の移動や費用等の負担軽減

重説実施の日程調整の幅の拡大

子息が遠方に就学するため、大学等の近くで下宿先を仕事で平日には十分な時間が取れない、あるいは探した後に、地元に戻った両親が契約者として重要事項説明を受ける場合等、遠方の宅建業者を再度訪問することは、移動にかかる時間や交通費の負担が大きい。

⇒時間コストや費用コストを軽減することが可能

長時間、家を空けることが難しい場合等、重要事項
説明の日程調整が難しい。

⇒日程調整の幅を広げることが可能

IT 重説のメリット
顧客がリラックスした環境下での重説実施

来店困難な場合でも本人への説明が可能

不動産取引に不慣れであり、宅建業者の店舗で説明を

契約者本人が重要事項説明を受けることができるも受ける際に緊張してしまう場合や重要事項説明に専門のの、怪我等により外出が困難な場合、代理人等によ用語が含まれていて、説明内容を十分に理解できない。

り対応せざるを得ない。

⇒自宅等のリラックスできる環境での重説が可能⇒本人が外出できない場合でも重説が可能

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連載 vol.5

読んだ気になるかも？
できれば読みたい！

5分で分かる経済学・経営学の名著
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

ダニエル・カーネマン『ファスト＆スロー あなたの意思はどのように決まるか？』①
2017年のノーベル経済学賞が、行動

まおうとしがちです。ですが、「システム1」は直感的なものな経済学者として著名な米国シカゴ大学

ので、「システム1」で判断した結果が合理的になるとは限りまのリチャード・セイラ―教授に授与されることが決まりましせん。とすれば、非合理的な判断をしないためには、人間は自た。行動経済学者としては、同じ米国プリンストン大学のダニ分で意識して、合理的・論理的に考えるようにする（＝「システエル・カーネマン名誉教授に次ぐ受賞となります。そこで、今ム 2」を機能させる）ことが必要だということになります。

回から2回にわたって、行動経済学の創始者ともいえるカーネ

ところが、そうは思っても、よほど気を付けない限り、そう

マン教授の代表的な著書であり、世界中でベストセラーにうまくはいきません。その事例として、「ファスト＆スロー」のなった「ファスト＆スロー（上）（下）」を紹介することにします。

中で紹介されている次の文章を読んで、腎臓ガンの出現率が人間は必ずしも合理的に行動しない
これまでの経済学では、人間は常に自分の利得を求めて合理的に行動することが前提とされていました。その方が、人間の経済行動を説明しやすいからです。例えば、自由な市

高い理由を考えてみてください。
「アメリカの3141の群で腎臓ガンの出現率を調べたところ、顕著なパターンが発見された。出現率が低い群の大半は、中西部、南部、西部の農村部にあり、人口密度が低く、伝統的に共和党の地盤である」*

多くの方は、腎臓がんの出現率が高い理由を「農村部」に場では、同時点における同一の商品の価格は同一であるといあると考えたのではないでしょうか。ところが実は、この理由

う「一物一価の法則」が機能していると言われています。どこは、農村部では調査対象者の数が少ないため、腎臓ガン患者

かである商品を市場価格より安く売っている店があれば、消の数がほんの少し増減しただけで、出現率が大きく変わって費者はその店に殺到するので、その店の商品価格が市場水しまうことが最大の要因でした。統計だから（「大数の法則」

準まで上昇するか、あるいは市場価格がその店の商品価格まが作用して）正しいという思い込みが「システム1」を機能させで下がるかのどちらかであるというのが、その理由です。

て、判断を誤らせてしまったのです。統計の専門家も同じ間もっともですが、恋人同士でデートをしていて、彼女の誕生違いを犯していることがあるようです。不動産関連の統計を

日のプレゼントを買うのに、果たして一番安い店を探し回る

見るときにも、私たちはこうした「少数の法則」には注意しなでしょうか。
「少し高いな」と思っても、「見栄」を優先して高値

くてはなりません。

で商品を購入してしまうことも多いのではないでしょうか。こ＊ダニエル・カーネマン「ファスト＆スロー（上）」（早川書房）P193より引用のように、現実の社会では人間は必ずしも合理的に行動しな●思考の「システム1」と「システム2」

いので、従来からの経済学の原則が当てはまらない場合があります。
では、どのような場合に、人間の行動は合理的でなくなるのでしょうか。心理学の知見も応用して明らかになってきたことは、人間の脳の中には、直感的に物事を考える「システム1」と、合理的・論理的に物事を考える「システム 2」があるということです。
「システム1」は、ほとんど努力することなく、自動的に高速で働くもので、自分でもそれをコントロールしているという意識がないものです。
「システム 2」は、意識的に頭を使わなければできない知的活動で、利用するには努力が必要なものです。
人間は通常は努力や面倒くさいことは嫌がるものです。すると、できるだけ「システム1」で済むものはそれで済ませてし12

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この地域では分譲マンションの新規契約率が 80％もある。
当社も重点的に供給していこう（システム 1 の発想）

確かに新規契約率は高いが、新規供給戸数が20 戸しかない地区だからなあ…？
（システム 2 の発想）

Rea tor Woman
不動産

連載 vol.16

関係で頑張っている女性を応援します

を考えておられる女性を応援します。

伊予灘を一望できる浜辺にあるマミーハウス
は、建設会社「相中組」の営業部門として今年で30年を迎えた不動産会社。木造戸建住宅の設計からリフォーム、不動産売買を中心に手がけ、「長く安心して暮らせる住宅のご提供」を基
本コンセプトに、女性目線による心配りを大切にしたアフターサービスを心がけています。

育児しながらの仕事も、いい思い出
社長の相中ふじ子さんは静岡県出身。相中組を担っていたご主人との結婚を機に愛媛県に移りました。専業主婦として家事や育児をしながら、相中組・マミーハウスの経理を担当していたといいます。
「当時は背中に子どもをおんぶしながら、職人さん達のお弁当を作った
り、現場に行ったりと、忙しくも和気あいあいとした日々でした。そういう時代でもあったこともあり、大変だったというよりは、いい思い出です」と相中さんは笑います。
19 92年に組 織の見直しを機に、正 式にマ
ミーハウスの社長として、業務に取り組むこと

マミーハウ ス の 4 つ の ポ イ ン ト（同社ホー ム ペ ー ジ か ら ）女性を応援するとともに、住まいの賃貸・購入

一生のお付合いで家を守り育てていく

このページでは、不動産業界で活躍されているなど、相中さん自身の体験に基づいた主婦目線
でプランを確認。また引渡し後の定期点検に加え、竣工日を「お家のお誕生日」として毎年花を届けるなど、フォローアップの方法にも、そのきめ細やかさが生きています。相中さんは「丁寧に作ることに加え、長く使ってもらうためにはアフターメンテナンスが欠かせません。家はお客様にとって一生の財産ですので、そういう機会を通じて一緒に守り育てていく気持ちを伝えています」と話します。
ほかにも、相 中 組の 協 力 会 社 組 織「 相 友会」と一緒に開催する地引網大会にお客様を招待したり、年末にはもちつき大会を行ってお客様に振る舞ったり、ときには相中さん自身になりました。

が、自社物件にふらりと立ち寄ることもあるとお家のお誕生日（竣工日）に
毎年花を届ける

かった子どもが成長していく姿はうれしいです「長く安心して暮らせる住宅のご提供」は、40数年の実績を持つ相中組の基本コンセプト。
マミーハウスでも創業以来、子どもの成長に合わせた間取りの可変性や、老後も安心しか。
「家を建てる相談に来たときはまだ小さ
し、そうやって顔を合わせることで人間関係も深まっていくと実感しています」。お客様との交流を欠かさず、まさに“一生のお付合い”を目指しています。

大人気の地引網漁イベントて暮らせるバリアフリー対応など、「夫婦
仲良く、家族が共に笑い、健康で過ごせる
ように、マイホーム建築のお手伝いをさせていただく」という想いを込めてきました。
特にキッチンなどの動線や見渡せる居間（株）マミーハウス①［愛媛県］

社長 相中 ふじ子 さん

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連 載

紙上研修

vol.165

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

新しい時代の高齢者との不動産取引（後編）
弁護士

渡辺 晋

前号の続きで、「法定後見制度」「任意後見制度」

さらには「サ高住」「住宅セーフティネット法」等々、宅建業者としての留意点について解説します。

1

はじめに

平 成 28（2016）年 10 月現 在、65 歳以上 の 高 齢 者 は、総 人
口中 27.2% を占めています（総人口 1 億 2,693 万人、そのうち高齢者人口は 3,459 万人。平成 29 年版高齢社会白書）。この割合は、近年中に 30％を超え、平成 77（2065）年には 38.4％、
約 2.6 人に 1 人が 65 歳以上になります。このような高齢化の状況に鑑みれば、不動産取引において、高齢者を保護する仕組みを確かなものとし、また、高齢者の居住の安定を図ることは、社会的な最重要課題です。
本稿では引き続き、「新しい時代の高齢者との不動産取引」

成年後見人を選任する仕組みです（同法 8 条・843 条 1 項）。

の後編として、まず、法定後見および任意後見を解説したうえ

成年後見人は、本人（成年被後見人）を代理して契約などので、高齢者の居住を守る仕組みとしてのサ高住、住宅セーフ法律行為をすることができます（同法 859 条）。

ティネット法の概要について説明します。

（3）保佐

精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分で２

法定後見・任意後見（図表1参照）

1 法定後見

（1）概説

法定後見の制度は、認知症、知的障害、精神障害などのため、判断力が十分でない人を保護するため、裁判所が画一的ある者について、家庭裁判所が審判を行い（同法 11 条・876
条）、保佐人を選任する仕組みです（同法 12 条・876 条の 2 第1 項）。保佐が開始しても本人（被保佐人）
自ら契約をすることはできますが、不動産売買などの重要な行為については、保佐人の同意が必要になります（同法 13 条 1 項）。

（4）補助

精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分であるな基準によって判断力低下を認定し、定型的に法律行為に制者について、家庭裁判所が審判を行い（同法 15 条 1 項・876

限を加える制度です。成年後見、保佐、補助の 3 つの種類（以条の 6）、補助人を選任する仕組みです（同法 16 条・876 条の下、「成年後見等」という）があります。それぞれ本人の権利を7）。補助の制度は、たとえば軽度の認知症であって通常後見守る者（以下、「成年後見人等」という）が選ばれ、成年後見人や保佐の審判は認められないものの、本人（被補助人）
自ら等によって本人に対する法律的な支援がなされます。

が財産管理について他人の助けを必要とすると判断したよう（2）成年後見精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者について、家庭裁判所が審判を行い（民法7条・838条2号）、

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Realpartner 2017.11

な場面で利用されることが想定されています。事理弁識能力が著しく劣っているわけではないので、補助開始の審判に際しては、本人の同意を要します。

見等の登記がない場合には、「登記さ

図表1●法定後見と任意後見の違い目的れていないことの証明書」の交付を受

仕組み

認 知 症、知 的 障 害、精 神 障
害などのため判断力が十分でない人を保護すること。

成年後見、保佐、補助の3つの種類。

裁 判 所 の 審 判 により、決定される。

（本人の判 断力が現 実に低下しないうちに）将来、判断
任意後見
能力が不十分になったときに備えること。

本人と受任者が任意後見契約を締結する。

（本人の判断能力が現実に低下し）裁判所が後見監督人を選任した時点で受任者が、任意後見人となる。

法定後見

けることができます。
これらの証明書の申請をすることができるのは、本人、その配偶者及び四親等内の親族等ですが、代理人による申請も可能ですから、宅建業者が委任を受けて証明書を取得することが2 任意後見できます。取引当事者が高齢者であって、判断能力低下の可判断能力が低下しておらず、あるいは低下の程度が軽い段

能性がある場合には、法務局で後見等に関する登記を調べ、階であっても、将来判断能力が不十分になったときに備え、後見等の登記がなされていれば登記事項証明書を取得し、あらかじめ財産管理を委任しておく契約をすることもできま

後見等の登記がなされていなければ「登記されていないことす。そのような趣旨で、本人と受任者との間で締結されるのの証明書」の交付を受けておく必要があります。

が任意後見契約です。任意後見契約については、任意後見契約に関する法律（任意後見契約法）が制定され、その手続や効力が定められています。

（2）後見等の登記がなされている場合①成年後見

成年後見開始の審判がなされていれば、成年後見人が選本人から財産管理の委任を受ける者を任意後見受任者と任されています。成年後見人には、包括的に本人の財産を処いい（同法 2 条 3 号）、家庭裁判所によって後見監督人が選任分する権限が与えられていますから（民法 859 条 1 項）、本人

された時点で、任意後見受任者が、任意後見人となります（同の不動産について、成年後見人は、自らの判断によって売却法 2 条 4 号・4 条 1 項）。任意後見の制度は、本人と受任者とのすることができます。

契約に基づくものである点において、家庭裁判所の審判に基とはいえ、成年後見人は、本人の意思を尊重し、かつ、そのづく法定後見とは、性格を異にしています。親戚、友人であっ

心身の状態及び生活の状況に配慮しながらその事務を行うても弁護士などの専門家であっても、本人が信頼している人

ことが職責です（同法 858 条）。住環境の変化は、本人の精神であれば、任意後見受任者となることができます。

状況に大きな影響を与えますから、居住用不動産を売却する

任意後見契約は、広範な財産管理を他人に委ねるもので場合には、特段の配慮が求められます。そのために、成年後あり、契約内容を本人の意思に基づく適正なものにする必要

見人が本人の居住用不動産を売却するに際しては、家庭裁がありますので、公正証書によって行わなければなりません

判所の許可を要するものとされています（859 条の 3）。成年（同法 3 条）。契約の効力は、家庭裁判所が任意後見監督人を後見人が、家庭裁判所の許可を得ないで本人の居住用不動選任したときに生じます（同法 2 条 1 号・4 条 1 項）。

産を売却した場合、売買契約は無効です。
宅建業者としては、登記事項証明書によって成年後見の審

3 高齢者から委任を受けた時の宅建業者としての対応判がなされた事実と、成年後見人が誰であるかを確かめた

法定後見（成年後見等）および任意後見については、後見として取り進めることになり、その際には、高齢者が所有する等に関する登記がなされます（後見登記等に関する法律 4

不動産が居住用であるかどうかを確認しなければなりません。

条・5 条）。法務局に申請すれば、登記事項証明書の交付を受

後見の審判がなされている場合には、本人自らは契約を締けることができますから（同法 10 条 1 項）、後見等の審判がな結することはできません。仮に契約を締結してしまうと、そのされ、あるいは、任意後見契約が締結されていることは、登記契約は取り消されることになります（民法9条本文・120条1項）。

事項証明書によって、これを知ることができます。後見等の登

②保佐

（1）概説

記には、後見等の種別（同法 4 条 1 項 1 号）に加え、成年後見人等の氏名・名称・住所（同項 3 号）も記録されています。後ならば、不動産の売買契約は、その成年後見人を交渉当事者

保佐の場合には、成年後見とは異なり、保佐開始の審判がなされていても、本人自ら契約をすることができます。本人所

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紙上研修

有の不動産の売買や賃貸借の契約も、原則として、あくまでときには、任意後見人が代理人として、代理権の範囲内で契も本人自らが行います。もっとも、本人単独で完全に有効な約を行うことになります。

契約を締結できるものではありません。本人自ら契約をしようとする際には、保佐人の同意が必要です（同法 13 条 1 項）。
宅建業者が保佐人の取引に関与するには、契約は本人を当事者として、本人の意向に沿って交渉を行いつつ、登記事
項証明書によって誰が保佐人かを確かめたうえで、保佐人の同意が得られるかどうかを常に念頭において、業務を進めなければなりません。
保佐人の同意を得ないで契約を行ってしまうと、後に本人または保佐人によって契約が取り消されます（同4項・120条1項）。

３

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

次に、高齢者の安定した居住を確保する住環境をつくるた
めの様々な法律（仕組み）について解説します。

1 高齢者居住安定確保法

高齢者居住安定確保法（正式名称は、高齢者の居住の安③補助定確保に関する法律）は、高齢者が安心して生活できる居住補助開始の審判がなされた場合にも、本人自ら契約でき環境をつくるため、平成 13 年 4月に制定された法律です（同なくなるわけではなく、あくまでも本人自らが契約を行うのが年 10月施行）。①高齢者の居住の安定確保のために国土交原則です。

通大臣および厚生労働大臣が共同して高齢者の居住の安定

ただ、補助の審判では、補助人の同意権付与や代理権付の確保に関する基本的な方針（基本方針）を策定する、②基与の申立てがなされており、補助人に同意権が付与されるこ本方針に基づき、都道府県が高齢者の居住の安定の確保にとがあり、そのような場合には契約を行うには補助人の同意関する計画を立案する、③サービス付き高齢者向け住宅（以を要し、また、補助人に代理権が付与されていれば補助人が

下、
「サ高住」
という）の登録制度を設けるなどが定められて代理権の範囲内で代理人として不動産の売買や賃貸借を行います。

うこととなります。
補助についても、補助開始の審判がなされていれば、補助人の氏名・住所、補助人の同意を要する行為が定められたと

2 サ高住の概要と業務規制

かつて、高齢者の住居を確保するための制度は、高専賃

きはその行為、補助人に代理権が付与されたときはその代（高齢者専用賃貸住宅）、高円賃（高齢者円滑入居賃貸住宅）、

理権の範囲が登記されます。宅建業者が、被補助人の所有す

高優賃（高齢者向け優良賃貸住宅）の 3 つに分かれていまし

る不動産の契約にかかわる際にも、宅建業者は、登記事項証た。しかし、これらが併存することによって、仕組みが複雑で明書によって、これらの事項を確実に把握しておかなければわかりづらく、利用者にとって不便を感じる状況となっていまなりません。

した。

補助人の同意が必要なのに同意なくしてなされた契約は、

高齢者居住安定確保法は、平成 23 年 4月、制度を利用しや取り消されます。

すくするため、それまで 3 つに分かれていた制度を一本化し、④任意後見

サービス付き高齢者向け住宅（以下、「サ高住」という、図表 2

任意後見についても、任意後見受任者（任意後見人）の氏参照）の登録制度を創設しました（同年 10月施行）。

名・住所、代理権の範囲などが登記されますが、任意後見に

サ高住は、居住のための専用部分に高齢者を入居させ、状おいては、任意後見契約締結後、本人の判断能力が低下した

況把握サービス、生活相談サービスその他の高齢者が日常生段階で、裁判所が任意後見監督人を選任し、そこではじめて活を営むために必要な福祉サービスの提供がなされる賃貸

任意後見が開始するという仕組みになっています。したがっ住宅または有料老人ホームです。都道府県知事（または、政て、任意後見の登記がなされていても、任意後見が開始して

令市・中核市）が、建築物ごとに登録を行います（同法5条1項）。

いなければ、本人の行為が制約されるものではなく、不動産

サ高住の登録がなされると、高齢者向け住宅の供給促進の売買や賃貸借は、本人が通常どおり行うことになります。

のため、補助・税制・融資による支援が実施され、また、登録裁判所が任意後見監督人を選任し、任意後見が開始した

16

Realpartner 2017.11

される住宅等の建設・改修費に対し、国による補助を受ける

連 載vol.165

図表 2●高齢者の住居を確保するための制度

高専賃（高齢者専用賃貸住宅）

平成 23 年 4 月
高齢者居住安定確保法

高円賃（高齢者円滑入居賃貸住宅）

サ高住（サービス付き
高齢者向け住宅）

高優賃（高齢者向け優良賃貸住宅）

４

住宅確保要配慮者
円滑入居賃貸住宅

住宅セーフティネット法（住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律）は、高齢者、低額所得者、子育て世帯、障害者、被災者等の住宅確保に特に配慮を要する者のために、公的な機関が協力する仕組みを定めた法律です。
平成19年7月に制定され、平成29年4月に改正されました（同
年 10月施行）。
今般改正された新たな住宅セーフティネット制度では、地ことができるようになります。登録は国土交通省・厚生労働方公共団体による住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の供給促省の共管です。

進計画が策定されるとともに、住宅確保要配慮者の入居を拒

サ高住については、高齢者居住安定確保法によって、登録事業を行う者（以下、「登録事業者」という）に対して、（1）誇大

まない賃貸住宅（住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅）の登録制度が創設されました。

広告の禁止（同法 15 条）、（2）登録事項の公示（同法 16 条）、

この制度は、①住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅事業

契約締結前の書面の交付及び説明（同法 17 条）、高齢者生活を行う者は、住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅を構成する

支援サービスの提供（同法 18 条）、帳簿の備付け等（同法 19

建築物ごとに、都道府県知事の登録を受ける（同法 8 条）、②条）などの業務規制が課されています。

住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅については、床面積や宅建業者も、自らサ高住の登録をして登録事業を行う場合には、これら法定のルールを遵守しなければなりません。

3 終身建物賃貸借と重要事項説明

高齢者居住安定確保法は、登録事業者による高齢者のための住宅供給を促進するために、終身建物賃貸借の制度を設けました。
終身建物賃貸借の制度では、まず、提供される賃貸住宅が、規模および設備が所定の基準に適合するものであること、加構造設備、賃貸の条件等について、定めが設けられる（同法10 条）、③住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅の登録簿は一般の閲覧に供される（同法 13 条）などを内容とするものです。
登録事業者は、登録住宅に入居を希望する住宅確保要配慮者に対しては、住宅確保要配慮者であることを理由として、入居を拒んではならないものとされます（同法 17 条）。

５まとめ

齢対応構造等が、段差のない床、浴室等の手すり、介助用の高齢者との不動産取引には、法定後見や任意後見について

車いすで移動できる幅の廊下その他の加齢にともなって生十分に理解しておくとともに、最新の法律（仕組み）についてもずる高齢者の身体の機能の低下を補い、高齢者が日常生活知識を備えておかなければなりません。この機会に、不動産業

を支障なく営むために必要な所定の基準に適合するもので者の方々は、人々の日々の住まいの確保に責任のある立場にあることを要します（同法 54 条）。

あることを改めて確認しておいていただきたいと思います。

次に、終身建物賃貸借契約は公正証書等の書面で行うことが必要とされ、賃貸借期間は借主の死亡に至るまで存続し、かつ、借主が死亡したときに終了します（同法 52 条）。
宅建業者が終身建物賃貸借に関して代理または媒介を行う場合には、「高齢者の居住の安定確保に関する法律第五十二条の規定の適用を受けるものであること」が、重要事項説
明事項となります（宅地建物取引業法施行規則第 16 条の 4 の3 第 9 号）。

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ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Realpartner 2017.11

17宅建協会 presents クロノス住宅セミナーvol.6

29年度 消費者セミナー開催

既存住宅のリノベーション
得られる5つのメリット

北海道会場

全宅連・全宅保証は毎年9月に、一般消費者のみなさんに
不動産取引の知識を身近に感じてもらい、理解を深めていただくことを目的に住宅セミナーを開催しています。

今年は北海道、東京、愛媛の3会場で開催しました。

今号では9月17日の北海道会場でのセミナーの様子とゲストの野村佑香さんのインタビューをお届けします。

ライフスタイルに合わせた間取り設計が可能
札幌市内で開催されたセミナーには、女優・楽しいトークで盛り上がったセミナー
ゲストの野村佑香さん

タレントの野村佑香さんとリノベーションの専門家・伊藤和澄さんをゲストに迎え、全宅連・全宅保証の伊本憲清人材育成委員長とともにトーク
北海道宅建協会・廣田聰副会長による
主催者挨拶

形式で行われました。

専門家ゲストの伊藤和澄さん

まず会場で披 露されたのは、築26年の中古物件を予算600万円でリノベーションした野村さんのご自宅。コストがかかる水周りは既存設備を生かしつつ、キッチンのインテリアにこだわったり、天井を抜いてロフトを設置したりと、理想の住まい作りを実現していました。野村さんは「限られた中で自分色に染めていけるのがリノ
ベーションの醍醐味。家族と同じように家も一緒に成長を楽
しんでいきたいです」と、笑顔で話されました。
札幌でもリノベーションを数多く手がけている伊藤さんからは、中古住宅のメリットとして、物件も居住エリアも選択肢が多くコストが抑えやすいことや、ライフスタイ
ルに合わせた間取り設でも多くの人がメモを取っていました。伊藤さんは、「100点を狙わずに、デメリットや物件周辺の歴史を踏まえながら住まいを探すといいと思います」とアドバイスしました。
伊本委員長は、安心して中古物件を購入するための法制度があることを 紹 介した
後、「地域に根付いた不動産業者に相談しながら検討されてください」と締めくくりました。
伊本憲清委員長も専門家として参加計ができること、実物が あ るた め 生 活 が イ
メージしやすいことなどが紹介されました。
また、築25年以上の物
件 のメリットや立地・条件によって資産価値が変わるといったポイ
ントについては、会場司会の高橋万里恵さんと速水健朗さん（ラジオ番組「クロノス」のパーソナリティー）
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Realpartner 2017.11

家族連れから若いカップル、年配のご夫婦等幅広い年代の方が参加
会場は満員に女優・タレント

野村 佑香 さん

一緒に成長できるのがリノベーションの醍醐味

Interv ew

1984年生まれ、神奈川県横浜市出身。3歳のときにキッズモデルとして芸能活動をスタートし、小学5年生で女優デビューして以降、テレビドラマや映画、舞台で活躍。2011年に結婚し、2016年に第一子を出産。趣味はDIYやスキューバダ
イビングなど。築26年の一軒家をリノベーションし、子育てとDIY生活を満喫中。

9月17日に札幌で開催された消費者セミナーで、ご自身のリノベーション物件を披露した野村佑香さん。
家や住まいへのこだわりについてお聞きしました。
―細部にまでこだわったリノベーション、正直驚きました。
もともと夫婦揃ってインテリア好きで、リノベーションにも興味を持っていました。結婚してからアパート、築古マンション、一軒家と引っ越してきましたが、賃貸物件だと壁に棚を付ける程度の簡単
なDIYぐらいしかできません。そこでリノベーションが可能な中古マンションを中心に、1年ぐらいかけて物件を探したのがスタートです。なかなか「これだ」と思う物件が見つからず、戸建にも範囲を広げたところ、1件目に紹介された物件にポテンシャルを感じて即決でした。娘が生まれる前に旅行で行ったサンフランシスコのカフェの雰囲気がすごくよくて、夫婦ともに気に入っていましたので、今回のリノベーションでは、そのイメージでお願いしました。
―インテリアの好みはご夫婦で一致されていたのですか？
私はヨーロッパテイスト、夫はアメリカンテイストとおのおの好みが違うのですが、一緒に住みながらミックスされていった感じです。
とはいえ、リノベをする際にはリーダーを決
めておかないと進みませんので、キッチンについては私がもちろんリーダーになりました。
自分で棚の設計図を書
くなどかなりこだわりましたが、そこは主人に我慢してもらいました（笑）。
―今回も含め、家探しは不動産業者に相談することもありましたか？
今回お世話になった不動産会社は担当者が同じ世代の方で、即決とはいえ何度も内見させてもらいましたのでお世話になりました。
また雑談の中で気付かされたことも多く、非常に家探しの参考になりました。
―お子様の成長に合わせたリノベも楽しそうですね。
もう少し娘が育ったら、子ども部屋を作ろうかと思っています。それに今日のセミナーに参加して、リノベ第二弾、リノベ物件を貸すという手もあるな、なんて新たな興味も増しましたね。あと購入するとき、建築構造や契約の仕組みなどもっと知識があればよかったと思ったので、「 不動産キャリアパーソン」はすごく興味があります。
リノベの醍醐味は一緒に成長を楽しめること。生活スタイルの一歩、二歩先をみて空間作りをしていくように、
これからも考えていきたいと思います。

TOKYO FM／JFN38局 毎週月曜日～金曜日 朝6：00～8：55

Realpartner 2017.11

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11 November 2017 リアルパートナー11月号

平成29年11月10日発行（毎月10日発行） 通巻第471号 発行人／伊藤博 編集人／追分直樹
発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円