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土地総合研究 2022年秋号

研究ノート
 

複数の区分所有建物が存する団地に係る共有物分割請求に関する考察
―都市の再々開発等に向けた法的検討の一環として―齋藤 哲郎はじめに～本考察の前提となる問題意識

はじめに～本考察の前提となる問題意識．複数の区分所有建物がある共有地の権利関係
（）区分所有建物の権利関係
（）団地の権利関係
．区分所有建物の敷地に係る共有物分割請求の可否
．共有物分割請求と敷地利用権の分離処分禁止

大都市の中心市街地等においては、 つの共有
地上に当該共有地の共有持分を有する者が区分所
有権を保有する複数の建物が存するケース（図 ）がみられる。都市再開発法に基づく第一種市街地（）敷地利用権の分離処分禁止条項と共有物分割請

再開発事業を行ったエリアによくみられるようで

求との関連

あるが、本来であれば敷地を分割してそれぞれの（）団地に係る規定と敷地利用権の分離処分禁止と建物とその敷地の所有者が合致する形（図 ）との関係
．規約における共有物分割に係る条項との関連（）規約における共有物分割請求禁止（）規約による共有物分割の可否
．団地の分割に特有の事情した方が、権利関係が簡明となり、土地・建物の取引・管理等においても効率化が図られ、さらに都市の再々開発に向けた準備にも資するものと考えられる。（）一団地建築物設計制度等が用いられている場合

第一種市街地再開発事業においては、原則とし（）その他自らの区分所有建物以外の建物の敷地にて  個の施設建築物の敷地は一筆の土地となるよも法益を有する場合
．共有物分割の態様（）民法における共有物分割請求の立法趣旨
（）共有物分割請求に対する最高裁の考え方

うに権利変換計画を定めなければならないが（都
市再開発法第  条第  項）
、この場合は複数の施設建築物の敷地であるから、図  のような形で権．団地共有地に係る共有物分割請求の可否

利変換計画を定めることも可能ではある。ただ、

．地役権等共有物分割を補完する手立て

通常は敷地を大規模化して一筆の土地として共有（）共有物分割を補完する手立てとしての地役権（）建物建替え等を見越した地役権認定の可否（）共有関係の一部存続と地役権認定との組合せ

化するという。これは、複数の建築施設敷地がある事業においては、
従前の宅地の所有者に対して、
（）みなし規約敷地の活用．共有物分割に伴う調整（）敷地境界の特定（）持分割合に応じた価額の調整
むすび佐々木晶二「再々開発事業を円滑に進めるための制度的アイディアについて」（土地総研リサーチ・メモ
年  月  日KWWSVZZZOLMMSQHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI）（以下「佐々木」という。
）S。
廣瀬榮治・鈴木康眞「詳解・市街地再開発事業の理論と計画実務」（清文社 年）
（以下「廣瀬・鈴木」という。
）S。

土地総合研究 2022年秋号

71

図．敷地に複数の区分所有建物がある共有地の模式例（立体図）

建物甲

建物乙

建物丙

㻭

㻰

㻳

㻮

㻱

㻴

㻯

㻲

㻵

A、B、C、D、E、F、G、H、I の共有

図．複数の区分所有建物ごとに敷地を分割した模式例（立体図）

建物甲

建物乙

建物丙

㻭

㻰

㻳

㻮

㻱

㻴

㻯

㻲

㻵

A、B、C の共有

D、E、F の共有

G、H、I の共有
いわゆる換地照応の原則（土地区画整理法第 

稿は、複数の区分所有建物がある共有地に対して、条）に基づき施設建築敷地が与えられることにな

この裁判による共有物の分割（民法第  条）を



るが（都市再開発法第  条第  項） 、市街地再用いて土地の分割を行うことについて、検討を試開発事業においては再開発ビルの床と底地の共有みるものである。
なお、この民法第  条については、昨年  月

持分に変換されることから、照応性の確保が容易

でない ことなどによるものと考えられる。

に公布された「民法等の一部を改正する法律」（令

もちろん、民事法上所有者全員の合意があれば、

和  年法律第  号）により改正がなされ、

事後的に図  のような権利関係に変更することも年  月  日より施行されることとなっている（民可能であるが、様々な事情から所有者全員の合意法等の一部を改正する法律の施行期日を定める政が得られないケースがあるという。土地区画整理

令（令和  年政令第  号））。ただ、本条の改正

事業等行政法上の権利変換手法を用いることも想

内容は、共有物分割請求における従前の解釈・実定されるが、望ましい成果を得られるとは限らず 、務を明文化するものであり、共有物分割制度それ何より手続的障壁が高く、時間的金銭的コストも自体についての従前の実務を変更するものではな

相当程度要することになるであろう。
改めて民事法上の手続に立ち戻ると、所有者全員の合意は必要とされていない手続として、民法上裁判による共有物の分割が存する。そこで、本廣瀬・鈴木 S。
廣瀬・鈴木 S。
佐々木 S。
なお、原則型の第一種市街地再開発事業では区分所有者が保有する敷地の権原は地上権となる（都市再開発法
第  条第  項）
。また、区分所有建物敷地に係る権原が地上権を含む借地権である例も珍しくないが、共有に関する条項は、数人で所有権以外の財産権を有する場合について準用されることから（民法第  条）、敷地に係る権原が地上権等である場合についても、同じ議論が成り立つことになる。

72

土地総合研究 2022年秋号

い。したがって、現行法下での判例・実務は、改．複数の区分所有建物がある共有地の権利関係

正法施行後においてもほぼそのまま当てはまるこ

はじめに、図  のように共有地上に当該共有地とになる。
検討の手順としては、まず図  のようなケース
では権利関係がどのようになっているかについて確認する（．
）。その上で、区分所有建物の敷地について民法上の裁判による共有物分割が可能かどうかを検討する（．
）。さらに、区分所有法上の敷地利用権の分離処分禁止との関連で齟齬を来たさないかについて検証する（．
）。加えて、規約に共有物分割に係る条項がある場合との関連について触れる（．
）。そして、これらの論点と団地特有の法益との関連について検討する（．
）。次に、裁判による共有物分割自体は可能だとしても、図  のような一部共有関係を残した形での分割の実現性について考察する（．．
）。これに関連して共有物分割を補完する手立てとして地役権等について論及する（．
）。最後に、図  のような敷地分割をするとして、単純に分割すれば済むのか共有者間での調整等が必要となるのかについて検討する（．
）こととする。
なお、本稿と同趣旨の考察は、既に土地総研 +3
上にて公開している土地総研リサーチ・メモにおいて行っているが、今回はより論点が多様化し詳細なものとなっている。また、本稿のうち意見等に係る部分は、筆者の個人的見解であり、所属する組織等とは無関係である点について付言しておく。

の共有持分を有する者が区分所有権を有する複数の建物が存するケースの権利関係について確認する。なお、議論をわかりやすくするために、$～, の持分割合・価格は、土地・建物ともに均等であるとする。
（）区分所有建物の権利関係
まず、建物甲・乙・丙はいずれも区分所有建物であるから、それぞれの建物においてそれぞれの区分所有者全員で建物、その敷地及び附属施設を管理する団体（いわゆる管理組合）を構成する（建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。
）第  条）。すなわち、建物甲・乙・丙それぞれに、$%&、'()、*+, からなる管理組合が成立することになる。そして、各建物の共用部分については、それぞれ $%&、'()、*+, の共有に属す
ることになる（同法第  条第  項）
。では、敷地の権利関係はどうなるか。通常の区分所有建物では、その敷地は区分所有者のみの共有であるから、共用部分と同様に管理組合が管理することになる（同法第  条）。ただ、図  のケースの場合、各区分所有建物の敷地は当該建物の区分所有者以外の者も含んだ形での共有となっている。このように建物敷地が区分所有者全員と第三者との共有となっている場合について、同条の適用があるか。この点については、このような場
合でも区分所有者の有する共有持分の範囲内においては、本条の適用を肯定すべきとされる。そし日本弁護士連合会所有者不明土地問題等に関するワーキンググループ 編「新しい土地所有法制の解説－所
有者不明土地関係の民法等改正と実務対応」（有斐閣 年）S。なお、本改正についての立法担当者の解説としては、村松秀樹・大谷太（編著）「4＆$ 令和 
年改正民法・改正不登法・相続土地国庫帰属法」（きんざい 年）を参照。また、本改正と不動産実務との関連については、拙稿「令和  年民法改正の概要、論点と不動産実務への影響」（土地総合研究第  巻第  号 年）を参照。
拙稿「複数の区分所有建物がある共有団地の分割について」（土地総研リサーチ・メモ 年  月  日KWWS
VZZZOLMMSQHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI）。
て、第三者との関係は、民法の共有に関する規定に従い処理されることになる。

敷地に係る権原が、借地権（地上権・賃借権）の準共有持分であるケースも少なくないが（脚注  参照。
）、敷地に係る権原が共有持分である場合と同様の議論が可能である。そこで、以下の検討においては、敷地に係る権原が共有持分であることを前提に進めていく。なお、敷地に係る権原が使用借権である場合については、その可否も含め議論があるが、本稿では触れない。
濱崎恭生「建物区分所有法の改正」（法曹会 年）（以下「濱崎」という。
）S。

土地総合研究 2022年秋号



73（団地建物所有者の団体）

なお、建物の敷地とは、建物が所在する土地（い第六十五条 一団地内に数棟の建物があつて、わゆる法定敷地）及び規約により建物の敷地とさその団地内の土地又は附属施設（これらに関れた土地（いわゆる規約敷地）をいうが（区分所する権利を含む。）がそれらの建物の所有者

有法第  条第  項）
、法定敷地、規約敷地いずれも（専有部分のある建物にあつては、区分所有

一筆単位で把握するものとされている。したが者）の共有に属する場合には、それらの所有って、例えば図  における敷地全体が一筆の土地者（以下「団地建物所有者」という。
）は、全であった場合には、その土地全体が建物甲・乙・員で、その団地内の土地、附属施設及び専有

丙それぞれの建物の敷地に当たることになる。

部分のある建物の管理を行うための団体を構

その後土地を分筆した場合、例えば図  で建物成し、この法律の定めるところにより、集会

甲・乙・丙それぞれの敷地相当部分で分筆した場を開き、規約を定め、及び管理者を置くこと

合において、例えば建物乙・丙の敷地は当然に建ができる。

物甲の敷地ではなくなるわけではない。
この場合、建物乙・丙の敷地は建物甲の規約敷地とみなされすなわち、区分所有法上の団地関係の成立要件

ることになる（同法第  条第  項）
。規約敷地にもは、①一団地内に数棟の建物があること、②その敷地利用権の分離処分の禁止（同法第  条本文）

団地内の土地又は附属施設がそれらの建物の所有は適用されるため、図  のように建物の区分所有者・区分所有者の共有に属することである。図 

者と敷地の共有者とを一致させるため、自らの区のケースでは、土地が  棟の建物それぞれの区分

分所有権が存する建物以外の建物の法定敷地（所有者全員の共有となっていることから、団地関

自らの区分所有権が存する建物の規約敷地）に係係が成立することになる。言い換えれば、数棟のる共有持分を当該建物の区分所有者に譲渡するに建物にまたがる共有物が存在しなければ、区分所

は、同法第  条第  項の「みなし規約」を廃止す

有法上の団地関係は成立しない。したがって、る必要がある。なお、この「みなし規約」も、通図  のケースでは、数棟の建物にまたがる共有物

常の規約の設定・変更・廃止手続（同法第  条第が存しないゆえ、団地関係は成立しないことにな 項）により廃止することができる。もし建物のる。

区分所有者と敷地の共有者とを一致させつつ、当

なお、区分所有法上「団地」に関する定義規定

該建物の敷地を規約敷地として存続させて他の建は存しない。一般に団地とは、複数の建物が客観物の区分所有者の通路等として管理・使用し続け的に一区画をなしていると認められる土地の区域

るのであれば、別途規約敷地について敷地利用権とされるが、区分所有法上の団地は、上記のよう分離処分可能の規約（同法第 条第 項ただし書）な共有関係による結合（団地関係）に係る土地のを定めることになる 。

区域ということになろう。

（）団地の権利関係

団地建物所有者はその共有する団地内の土地・附属施設を共同で管理するために当然に団体（いさらに、図  のようなケースについては、区分

わゆる団地管理組合）を構成する。団地建物所有

所有法第  章の団地に関する条項が適用されるこ者である限りは、当然に当該団地の団体的拘束にとになる。以下に同法第  条を掲げる。

服し、これから離脱することはできない。区分所









濱崎 S・。
濱崎 S。

濱崎 S。

濱崎 S。
濱崎 S。

濱崎 S。

74

土地総合研究 2022年秋号

有建物の管理組合と同様である。したがって、外の第三者との共有であった場合には、団地管理

図  のケースにおいては、敷地の日常的管理は団組合の規約や集会決議は当該第三者を拘束するも地管理組合に委ねられることになり、各建物の管のではない。
（）の場合と同様に、そのような第理組合は日常的管理の対象となる敷地を有しない三者との関係は民法の共有に関する規定に従い処ことになる。図  で敷地全体が一筆の土地であっ理されることになる。


た場合には、その土地全体が建物甲・乙・丙それぞれの法定敷地となるが（（）参照。
）、同時に当．区分所有建物の敷地に係る共有物分割請求

該土地に団地関係が成立することになり、その土の可否
まず、区分所有者の共有となっている区分所有地の管理は、各建物の管理組合ではなく団地管理

組合に委ねられることになる 。ただし、敷地に建物の敷地について共有物の分割を請求すること

ついて各建物の管理組合の権限が全くなくなるわ

は可能かについて検討する（なお、区分所有法第けではなく、法律上留保されている権限があるこ 条（分離処分の禁止）との関連は、．参照。
）。とには留意する必要がある（．
（）参照。
）。

これに関連して、区分所有法上当然に区分所有

なお、前掲の第  条において、管理対象として者の共有とされている建物の共用部分（同法第 

「専有部分のある建物」（＝区分所有建物）が挙げ条）については、各区分所有者は、協議、裁判いられているが、区分所有建物が当然に団地管理組

ずれによる分割請求もすることはできないとされ合の管理対象となるわけではない。
（）のとおりる。共用部分の共有については、同法第  条から団地内の区分所有建物については、当該区分所有

第  条に委ねられており（同法第  条）、これら

建物の管理組合がその管理を行うのが原則である。

の規定の中に共有物の分割請求に係る規定は存ししたがって、図  のケースでは、$～, からなる団ないからである。実質的にも共用部分が区分所有

地管理組合が成立するとともに、各区分所有建物

建物の存立にとって不可欠な部分であるから、共についても、それぞれ $%&、'()、*+, からなる管有物の分割請求にはなじまないとされる。

理組合が成立することになる。ただし、区分所有

一方、共有敷地に関しては、その変更、管理及法第  条に定める団地の規約によって、区分所有

び負担・利益収受については上記規定（同法第 

建物を団地管理組合の管理下に置くことは可能で条～第 条）が準用されるものの（同法第 条）
、



ある 。

その他の規定については準用されず、民法の共有

また、団地内の建物としては、区分所有建物とに関する規定が適用される。となると、共有敷

付属施設以外に、区分所有建物でない建物（いわ地については、民法上の共有物分割請求が認めらゆる戸建ての建物）の場合もあるが（前掲第 

れそうである。他方、区分所有法は、共用部分と条は、団地内の建物として区分所有建物に限定し敷地を制度として区分所有の共同的部分として一ていない。
）、戸建ての建物については、団地管理

括して取り扱っており、共用部分について共有

組合の管理下に置くことはできない（同条は、管物分割請求の適用除外規定もなければ、共有敷地

理対象を「土地、附属施設及び専有部分のある建について共有物分割請求を認める規定もなく、敷物」に限定している。
）。
団地の敷地又は附属施設が、団地建物所有者以稻本・鎌野 S。
なお、本稿での「共有物分割請求」とは、特に記載のない限り裁判による共有物分割の請求を指すものとする。
稻本・鎌野 S。
稻本・鎌野 S。
丸山英氣「区分所有法」（信山社 年）（以下「丸山」という。
）S。
稻本洋之助・鎌野邦樹「コンメンタールマンション
区分所有法〔第  版〕」
（日本評論社 年）（以下「稻
本・鎌野」という。
）S。

濱崎 S。

濱崎 S。

土地総合研究 2022年秋号

地についても共有物分割請求を認めていないと読む余地がないわけでもない。

75

すなわち、本判例は、区分所有建物の敷地について共有物分割請求に係る規定の適用を肯定しつ

つ、敷地の分割請求が権利濫用等に当たる場合に①共有物分割請求を認めた判例

ついては、その請求を否定していることになる。


この点について、平成  年東京地裁判決 では、次のように判示している。

ただし、本件で対象となった区分所有建物は、いわゆるタウンハウス（長屋）形式の建物であり、「区分所有法  条によれば，建物の敷地が区分

壁芯を基準とした敷地の分割が可能であり合理性

所有者の共有に属する場合には、その敷地に同法もある事例であった。中高層マンション等典型的 条から  条までの規定が準用されるところ、な区分所有建物の敷地について、どこまで共有敷

これらの規定の中に共有物の分割請求の可否に関地の分割が可能かどうかは不詳である。判例は、する規定はない。…同法  条は、上記のとおり単高層マンションを例示して常に分割請求を肯定すに同法  条から  条までの規定を準用するといるのは妥当でないとしており、典型的な区分所有

うだけであり、他の事項については民法の共有に

建物の敷地の分割については、権利の濫用等に当関する規定が適用されることを排除していない。
」
たる可能性が高くなると考えられる。

他方、「高層マンションの場合等を想定すれば明らかなように、区分所有者による敷地の分割請求②共有物分割請求は権利の濫用に当たるとした判を肯定すると、他の区分所有者にとって、その意

例

思に反して自己の専有部分に係る敷地利用権が所

この点、平成  年東京地裁判決は、～ 階に

有権ではなくなり、敷地利用権を安定的に保有しそれぞれ区分所有権が存する区分所有建物の敷地

続けられなくなるなど、重大な損害を被る危険がに係る分割請求について、採り得る分割方法とし生じ、建物の存立にも多大な支障が生じる場合がて、現物分割は各区分建物が土地上に横断的に存あるから、常に分割請求を肯定するのは妥当でなしていること等に照らすと相当ではなく、競売にい。
」上記のような場合においては、「民法  条

よる代金分割か原告が単独で土地を取得する全面

以下に規定された共有物分割請求権に内在する制的価格賠償方式となるとした上で、代金分割等を約として、共有物の性質上分割をすることができ行った場合、「本件建物は本件土地上に存立する権ない場合に当たるものとし、又は共有物分割請求

原を伴わないものとなる。このことは、建物の存が権利の濫用に当たることを根拠として、分割請立を不安定とするとともに、本件建物の共有者…

求を否定するのが相当である。
」に対し不利益を課すことになる。
」とし、
「分割が

したがって、「区分所有建物の敷地が区分所有者認められないことによる原告の不利益に比して、の共有に属し、その分割請求を禁止する旨の規約

分割を認めることによる被告らの不利益が非常に又は集会の決議がない場合において、一部の共有大きいと評価すべきことに鑑みると、…土地につ者は，他の共有者に対し、当該敷地が共有物の性

いての共有物分割請求は、権利の濫用として許さ

質上分割をすることができないか、又は共有物分れないと解するのが相当」と判示した。

割請求が権利の濫用に当たるのでない限り、敷地

本件建物には、 名それぞれの区分所有権が存の分割請求をすることができると解するのが相当するのみであり、通常の中高層分譲マンションとであ」る。

比較しても権利関係は単純な事例ではある。にも以上の理由により、裁判所は、区分所有建物のかかわらず、建物がその敷地に係る権原を伴わな敷地の分割請求を認めた。

いものとなることを理由として土地の共有物分割

東京地判 +（平 （ワ） 号）。

東京地判 +判時 。

76

土地総合研究 2022年秋号

請求を権利の濫用と判断した点で、重層的に区分が < の専有部分、便所等が共用部分）に係る敷地所有権が設定されている場合には、敷地に係る共利用権である凖共有の賃借権について分割を請求

有物分割請求は認められ難いとも考えられる。

したケースにおいて、「…同一土地部分上に控訴人

他方、本判例は、分割請求の可否と原告・被告

所有建物と被控訴人所有建物が重層的に存在しての不利益の比較考量も権利の濫用と認める根拠とおり、右土地部分は、これを敷地とする各区分所しており、仮に被告と競落者（代金分割の場合）

有建物にとっては必要不可欠の共用敷地となってあるいは原告（全面的価格賠償方式の場合）とのいるのである。…右のような事実関係のもとにお間で土地の使用契約締結が期待できる場合や売得

いては、敷地の賃借権を共有する地上の各区分建金・賠償金により従前と同様の居住環境への被告物の所有者は、事柄の性質上、特段の事由のないの転居が十分可能である場合においても、同様の

限り、敷地の賃借権の分割を請求することは出来

結論が導かれると断定することまではできない。

ない」と判示した。

また、本判例のケースでは、敷地の現物分割にその理由として、「敷地賃借権は、地上の区分所

ついては、区分所有権が横断的に存していること

有建物（共用の建物部分もあれば、それを含む。
）

により相当でないとして採り得る分割方法から排の従たる権利であるのに、敷地賃借権の分割によ除しており、競売による代金分割と全面的価格賠

り敷地上にある他の共有賃借人の区分所有建物の償方式のいずれをとるにしても被告は建物が土地

所有権は敷地についての不測の占有権原の得喪に上に存立する権原をすべて失うことになる。したより重大な損害を蒙ることになるから」としていがって、仮に現物分割を行って敷地に係る権原がる。

分有方式となった場合（図  参照。
）でも、建物の被控訴人が他に住居を求め本件建物を住居とし一部が土地上に存立する権原を伴わないものとなては使用しなくなったことなどの事情変更についるため、権利の濫用に当たることになるのか、そても、「…区分所有建物の構造、位置関係に変更は

れとも建物が土地上に存する権原が全く失われてないのであるから、右事情の変更によって本件共しまうからこそ権利濫用に当たるのであり、建物有賃借権が分割可能なものに法律関係が変更したの一部でも土地上に存する権原が残れば権利濫用とはいえず」とし、ただ分割請求が認められないとはならないのかについても、論点として残るものであれば合有関係と変わらないのではないかとのと考えられる（この点について、③の判例ではいう点については、「地上建物が滅失、朽廃したと権利濫用になると判断している。
）。

きには本来の分割請求ができないとはいえない」

ちなみに、本件区分所有建物については、区分として合有関係であることは否定している。

所有建物と土地とを分離して処分することができ

本判例は、区分所有権が重層的に存在することる旨の特約が設定されていたが、この点についてのみを根拠として、敷地分割を権利の濫用に当たは ．参照。

るとしており、権利の構造・位置関係に変更がな

い限り土地の共有物分割請求を認めないという点③共有物の性質上共有物分割請求は認められないで、
平成  年東京地判よりも権利濫用に係る要件とした判例

が明確となっている。また、本事例の場合、敷また、昭和  年東京高裁判決では、区分所有者 ;・< が所有する  階建ての建物（ 階店舗部分
は半分が ;・< それぞれの専有部分、 階住宅部分の大部分が ; の専有部分、 階住宅部分の大部分

東京高判 6判時 。

なお、最高裁が共有物分割請求について部分的ない
し全面的価格賠償方式を認める前の判例であることには配慮する必要がある。価格賠償方式の活用を前提とす
れば、平成  年東京地判で触れられている方式に類似した手法として、控訴人が単独で賃借権を取得する形での分割を求め、被控訴人との間では土地の使用契約を別途締結し、本来の共有持分との差額は金銭で賠償すると

土地総合研究 2022年秋号

77

地を分割しても区分所有権の一部については敷地れると判断される場合に、結果として分離処分禁の占有権原が残るが、それでも権利濫用に当たる止規定が適用されなくなるのはやむを得ないとしとしている点で、敷地に係る権原が分有方式となて、同法第  条第  項本文は、分割請求を制約する場合でも権利濫用に当たると判断していること

る根拠とはならないと判示している。

になる（なお、②参照。
）。なお、賃借権の準共有

．②で挙げた平成  年東京地判では、区分建に係る共有物分割請求についても、所有権と同様

物と土地とを分離して処分することができる旨のの取扱いをしている点で、原則型の第一種市街地特約が設定されていたが、本規約は抵当権設定の再開発事業の敷地上の地上権（脚注  参照。
）の取必要性等から設定されたものであり、分離処分に扱いを考える上でも参考になるであろう。

より専有部分に係る敷地利用権が失われることま

なお、上記三つの判例は、いずれも建物に係る区分所有権が敷地に係る権原を有しないものになることが、「権利の濫用」に当たり、あるいは共有物の性質上認められないと判断しているが、共有物分割請求が権利の濫用等に当たることになる要因は、必ずしもこれに限らないであろう。特に団地特有の事情から来る要因もあると考えるが、これについては、．参照。


．共有物分割請求と敷地利用権の分離処分禁止（）敷地利用権の分離処分禁止条項と共有物分割請求との関連
敷地利用権が共有又は準共有である場合においては、区分所有者は、その有する専有部分とこれに係る敷地利用権とを分離して処分することができない（区分所有法第  条第  項本文）
。専有部
分と敷地利用権の一体性を担保する規定であり、規約に別段の定めがない限り（同項ただし書）、専有部分と敷地との分離処分は禁止されている。

で積極的に容認していたとまでは認めることはできないとして、分離処分を認める規約についてはその効力を限定的に解している。その上で、共有物分割請求を否定するに当たっては、あくまで権利の濫用として位置づけ、同法第  条第  項本文
は根拠として位置づけていない。これは、もし共有物分割請求が同法第  条に反するとすれば、
分割請求の可否と原告・被告の不利益の比較考量の余地もなくなり、常に共有物分割請求が否定されることになって柔軟な解決が困難になることに配慮したものと考える。
ちなみに、．③で挙げた昭和  年東京高判は、現行の区分所有法第  条が盛り込まれた昭和 
年  月の法改正前の判例であるため、分離処分禁止の規定との関連は問題にならない。
結局、判例上では、区分所有法第  条第  項本
文に定める敷地利用権の分離処分禁止は、敷地に係る共有物分割請求を制約する根拠としては位置づけられていないものと考えられる。

そこで、この分離処分禁止の規定と共有物分割

ところで、分離処分禁止の規定は、区分所有建請求との関連が問題となる。この点に関して、共物の専有部分の全部を所有する者が敷地利用権を有敷地の分割請求は、専有部分と分離してなされ単独で有する場合にも準用される（同条第  項）。

る持分の処分に該当するから認められないとする

したがって、タウンハウス形式の建物の専有部分



見解がある 。とその敷地をすべて単独で所有する場合も適用対

他方、．①で挙げた平成  年東京地判では、象となる。この場合、建物の専有部分と敷地利用

分割請求の許否を判断するに当たり、他の区分所権とを分離して処分することはできないのである

有者の不利益や建物存立への支障が生じるか否かが、敷地を専有部分の各区画ごとに分筆した上でを十分に考慮する以上、その上で分割請求が許さ各区画部分とそれに対応する敷地を譲渡する場合にも同条第  項ただし書の規約の定めが必要かど

いった手法もあり得るのではないかと思慮される。
稻本・鎌野 S。

うか問題となる。このようなケースであっても、

78

土地総合研究 2022年秋号「専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単団地について敷地利用権に係る規定が準用され独で有する所有権である場合」に該当するとして、ていないのは、敷地利用権に係る規定は、団地内



規約の定めが必要であり 、規約なしに各区各部の区分所有建物についても、その性質上各建物ご分を譲渡する場合は敷地については共有持分を譲とに適用されるべきだからである。したがって、



渡しなければならない とする見解がある一方、専有部分と敷地利用権の一体性の例外を定めるこ

分有形式となるため分離処分とみる必要はなく、と（同法第  条第  項ただし書）は、団地の規約



規約の定めは必要ないとの見解 もある。


や集会によってもすることはできない。団地規
約により、区分所有建物を団地管理組合の管理下（）団地に係る規定と敷地利用権の分離処分禁止に置いたとしても、区分所有建物ごとの団体（管との関係

理組合）はなお存在し、専有部分と敷地利用権の．で触れたように、共有地上に当該共有地の共有持分を有する者が区分所有権を有する複数の建一体性に関する規約は、この管理組合の決議によらなければならない。

物が存するケースにおいては、区分所有法上の団したがって、団地内の区分所有建物についても、地関係が成立する。団地関係の規律においては、（）で触れた敷地利用権の分離処分の禁止が適用

基本的に建物の区分所有に関する規定が準用されされる。前述の「団地上の建物に係る所有権と敷ている（区分所有法第  条）。

地の共有持分とを分離して処分することが可能」

まず、第  章第  節共用部分等（第  条～第が当てはまるのは、団地内の附属施設（同法第  条）に関しては、団地については第  条～第条）や戸建ての建物ということになる。団地内

 条が準用されるのみで、その他の規定は準用さの区分所有建物の敷地に係る共有物分割請求と敷れていない。これは、敷地に係る準用関係（第 地利用権の分離処分禁止との関連については、（）条）と同じであり、その変更、管理及び負担・利と同じ規律に服することになる。


益収受以外については民法の共有に関する規定が適用され、民法上の共有物分割請求が認められそ

．規約における共有物分割に係る条項との関連
次に、民法・区分所有法ではなく、規約においうである。
また、同章第  節敷地利用権（第  条～第 て共有物分割に係る規律を設けることの可否、規条）に関しては、団地については準用されていな律を設けている場合の対応についてとり上げる。
い。したがって、団地関係の規律の上では、団地上の建物に係る所有権と敷地の共有持分とを分離（）規約における共有物分割請求禁止
マンション標準管理規約においては、敷地に係して処分することが可能ということになる。
もっとも、これは、団地に存する区分所有建物

る共有物分割請求の禁止を明文で規定している。

の専有部分とその敷地利用権（＝団地の敷地の共

これが、敷地利用権の分離処分禁止という区分所有持分）とを分離して処分することが可能である有法の内容を確認する趣旨なのか（．
（）参照。
）

ことを意味するものではない。規約により、区分所有建物を団地管理組合の管理下に置くことも可能であるが（同法第  条第  項本文・第  号）、
そのような規約を定めたとしても敷地利用権の分離処分が可能となるわけではない。
濱崎 S。
丸山 S。
稻本・鎌野 S。


濱崎 S。
濱崎 S。

もし団地にも敷地利用権の分離処分の禁止の規定が準用されてしまうと、単独所有の戸建住宅についても分離処分が禁止されるという不適切な事態が生じることになる。なお、このことも、団地について敷地利用権に係る規定が準用されていない理由の一つである（稻本・鎌野 S）。
「マンション標準管理規約（単棟型）
（団地型）
（複
合用途型）
」
（国土交通省）第  条第  項。


土地総合研究 2022年秋号

79、共有物分割請求が権利濫用等に当たることを適正な維持・管理等）の実現を妨げる限りでは、見越した規定なのか（．参照。
）、マンション管理排除されるべきとも考えられることから、敷地の適正化に向けた積極的意味を有するのかは明に係る共有物分割請求の禁止条項は、必ずしも民らかでないが、多くの分譲マンションにおいては、

法第  条第  項に適合しないことにはならない

マンション標準管理規約に沿って規約が策定されと考える。

ており、規約上敷地の分割請求が認められない状
況となっていると考えられる。図  のようなケースであれば、敷地に係る共有物分割請求の禁止条
項が、団地の規約にある場合と各建物の規約にある場合とに分けられる。
そして、区分所有法上、管理組合の規約の設定・変更・廃止は、区分所有者及び議決権（原則として各区分所有者が有する専用部分の床面積の割合（同法第  条・第  条））の各  分の  以上の多数の集会の決議によってするとされている（同法第  条第  項前段。
団地については同項を同法第 条にて準用。
）。
そこで、以下では、図  のような敷地分割を行おうとする際に、規約における共有物分割請求の禁止規定を改める等の対応が必要となるかどうかについて検討する。

その上で、図  において、敷地に係る共有物分割請求の禁止条項が、各区分所有建物の規約にある場合には、各区分所有建物の区分所有者以外の土地共有者には規約の効力は及ばず、かつ、図 のような敷地分割であれば、各区分所有者の敷地に係る共有持分は分割の対象にはならないことか
ら、規約を改めるなどの対応は必要ないのではないかと考える（もちろん、敷地利用権を各区分所有者の分有形式にする（図  参照。
）といった共有物分割請求であれば、規約の変更等が必要となる。
）。
他方、あえて区分所有者以外の土地の共有者との間での共有物分割請求を区分所有者側から禁じた趣旨も含むと解する余地もないではない。しかし、規約は区分所有者以外の土地共有者には効力がなく、また、図  のような敷地分割であれば建まず、そもそも規約において敷地に係る共有物

物がその敷地に係る権原を伴わないものとなると分割請求の禁止を定めることは、共有物分割の自いった事態は生じないことから権利濫用等に当た由を定め、共有物不分割合意を  年以内に限ってるとはいえず、区分所有者以外の土地共有者は、いる民法の規定（民法第  条第  項）に適合しここでの共同所有の目的（当該区分所有建物の適ないようにもみえる。

正な維持・管理等）も有しないことから、このよ

ただ、この点については、共有物分割請求の禁止を区分所有法上の敷地利用権の分離処分禁止をうな解釈は、民法第  条第  項に適合しないおそれが大きいと考える。

具現したものと位置づける場合（．
（）参照。
）
はもちろんのこと、建物の区分所有者からの敷地の共有持分の分割請求が、権利濫用等に当たり得ること（．参照。
）、何らかの共同の目的を実現するために物が共同で所有されているときには、同項の規定は、その目的（ここでは区分所有建物の稻本洋之助・鎌野邦樹 編 「コンメンタールマンシ
ョン標準管理規約」（日本評論社 年）S〔鎌野邦樹〕。ただし、このような趣旨と考えると、民法が共有物
不分割の合意を  年に限っていること（民法第  条第 項ただし書）と齟齬を来すおそれがある。

次に、団地の規約に共有物分割請求の禁止条項がある場合には、団地建物所有者及び議決権の各 分の  以上で、共有物分割請求の禁止条項を改めるか、別途当該条項を適用しないとする総会決議を得る必要があるようにも思える。
他方、敷地利用権に係る規定は、団地内の区分
所有建物についても、その性質上各建物ごとに適用されるべき（．
（）参照。
）との趣旨からいえ佐久間毅「民法の基礎 物権（第  版）」
（有斐閣
年）（以下「佐久間」という。
）S～。

80

土地総合研究 2022年秋号

ば、そもそも組合規約に区分所有建物の敷地の共行為に基づく損害賠償を請求したものである。

有持分に係る共有物分割請求の禁止を定めること

これについて、平成元年東京地裁判決は、南北はできない（附属施設の敷地に係る共有物分割請

汚水処理場の各敷地は、面積も区分所有者数で敷求の禁止を定められるにとどまる。
）
とも考えられ地を除した割合も異なり、「単純な数字の比較の上る。

では、全体共有にすると南側区分所有者に不利に思うに組合規約に共有物分割請求禁止条項があなる…このような状態にある以上、契約内容を変る場合には、区分所有建物敷地の共有持分は適用

更するには、各区分所有者の同意を要し、管理組対象外となる可能性が存するものの、必ず適用対合規約で決することができる性質のものではな

象外となるとまではいえないのではないか。例えい。
」と判示し、損害賠償請求を一部認容した。

ば、組合規約決定に際してすべての区分所有者のこの事例は、それぞれ異なる区分所有者の共有

同意をとっていた場合など適用が肯定される場面とされていた二つの敷地を、規約により全体共有もあると考えられる。実務的には、当該禁止条項としたケースであり、図  の場合とは逆である。

を改める等の対応をとっておいた方が無難なのでただ区分所有者が有する敷地に係る権原に変動をはないかと考える。

来すという点では共通している。したがって、敷（）規約による共有物分割の可否
逆に、規約のみによって敷地に係る共有物分割は可能であろうか。もし規約のみによって敷地の地の分割においても、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすとして、規約のみによることはできず、個々の区分所有者の同意を得ることが必要になると考える。

分割が可能なのであれば、区分所有者全員が敷地

すなわち、規約は、区分所有者の権利に影響を分割に同意していなくともよいことになる。例え及ぼしうるため、本来的には全員の合意によらなば、図  において、' と * のみが敷地分割に反対ければならない。それにもかかわらず、多数決決していたとしても、残りの区分所有者の賛成によ

議により規律することができる根拠は、「特別の影る規約の変更で、図  のように敷地を分割できる響」という少数者保護の枠組みを導入することにことになる。
ただし、
区分所有法第 条第 項は、より、全員一致原則のときと同様に、多数者と少後段で「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分

数者の両者の保護を図ることができることにある所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、



その承諾を得なければならない。
」
とも規定してお合には、必ず関係する区分所有者の同意を得なけり、これに該当する場合には、当該区分所有者のればならないということになるのではないか。

承諾がなければ、敷地分割は困難となる。
これに関連して、次のような判例がある。大規模団地の区分所有権の分譲において、当初団地を南北に分け、南側の区分所有者が利用する南側汚水処理場とその敷地を南側の区分所有者の共有とし、北側の区分所有者が利用する北側汚水処理場とその敷地を北側の区分所有者の共有として、区分所有権を売却した。その後団地管理組合の規約において、南北汚水処理場の各敷地を団地全体の共有とすることが決定された。これに対し、団地
南側の区分所有権を取得した原告が、分譲業者に対し当初の売買契約に沿った移転登記手続と不法。となると、規約で共有関係の変更を定める場

なお、そもそも区分所有建物の敷地に係る共有物分割を組合の規約で定めることができるのかという疑問もある。敷地利用権に係る規定は、団地
内の区分所有建物についても、その性質上各建物ごとに適用されるべき（．
（）参照。
）なのと同

東京地判 +判タ 。
ただし、「現時点になっての登記請求権は、事実上不可能なことを求めるものであり、…登記の実現を求めるのが、他の意図によるものと推測できるので、」権利の濫用に当たるとして、移転登記請求自体は棄却した。

伊藤栄寿「区分所有の構造に関する議論と展開（下）―共有論における区分所有」（法律時報  巻  号
年）S。
土地総合研究 2022年秋号

81

様に、区分所有建物の敷地に係る共有物分割は、



各建物ごとの判断に委ねられるべきではないかとのようになる。このケースでは、本来建築基準法いうことである。先に挙げた平成元年東京地判で上の接道要件を満たしているのは、建物甲の敷地も、対象は附属施設の敷地の共有持分であって、のみであり、建物乙・丙の敷地には建築物は設け

区分所有建物の敷地の共有持分について規約で定られないはずである。それを建物甲・乙・丙の敷めたものではないからである。

地を一つの敷地とみなすことにより接道義務をク

この点については、少なくとも図  のような敷。図  の場合に当てはめて例示すると、図 

リアし、建物乙・丙も建築したものである。

地分割では、従前から各区分所有建物の区分所有

図  のケースにおいて、敷地に係る共有物分割者が有する当該建物の敷地に係る共有持分についを行ったからといって、ただちに建築基準法に抵てはそのまま維持されることになること、各区分触するわけではない（なお、後掲①の平成  年東所有建物の区分所有者以外が有する当該建物の敷京地判を参照。
）。ただ、建物乙・丙は、その敷地地に係る共有持分を変動させるには、各区分所有

が建物甲の敷地と一体となっているからこそ適法

建物の規約では困難であり、組合規約によらざる性が保たれているわけである。例えば建物甲の区を得ないことから、組合規約で定めること自体は分所有者 $%& が建物乙の敷地との境界に塀を設け可能であると考える。ただし、各区分所有者の同るなど敷地の一体性を阻害するようなことをされ意が必要となることは、既述のとおりである。

ては困るわけであり、この点からいえば '～, が建

．団地の分割に特有の事情

物甲の敷地の共有持分を有していることは法的にも意味があることになる。すなわち、$%& が敷地

．において、区分所有建物の敷地の分割が権利の一体性を阻害する行為を行おうとすれば、'～,

濫用等に該当する場合について触れたが、団地には共有持分の過半数でこれを否定することが可能

ついては、自らの区分所有権に係る建物以外の建である。

物の敷地についても法益を有することがあるといとなると、$%& が図  のような形での共有物分

う点において、通常の区分所有建物の敷地とは別割を意図したとしても、'～, にはこれに反対するの団地特有の事情が存する。

合理的な根拠があることになる。裁判所もこのあ

たりの事情は勘案するものと思われ、一団地建築（）一団地建築物設計制度等が用いられている場

物設計制度を用いて整備された団地の敷地に係る合

共有物分割請求は、事後的に各建物が個別に接道

まず、一団地建築物設計制度（建築基準法第 

要件等を満たした場合などを除き、権利の濫用等条第  項）を用いて整備された団地であった場合に該当すると判断される可能性があると考える。

についてはどうなるか。一団地建築物設計制度とは、建築基準法の原則である一敷地一建築物の例
外として、一団地内に  又は  以上の構えをなす
建築物を建築する場合において、特定行政庁がその各建築物の位置及び構造が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、接道義務、容積率制限、建ぺい率制限等一定の建築基準法の規定を適用する場面において、これらの建築物は同一敷地内にあるものとみなすことである

逐条解説建築基準法編集委員会（編著）「逐条解説建
築基準法」（ぎょうせい 年）（以下「逐条建基法」という。
）S。
なお、類似の制度として、連担建築物設計制度（建築基準法第  条第  項）がある。複数敷地により構成される一団の土地の区域内において、既存建築物の存在を前提とした合理的な設計により建築物を建築する場
合において、各建築物の位置及び構造が安全上、防火上及び衛生上支障がないと特定行政庁が認めるものについては、複数建築物が同一敷地内にあるものとみなして、一定の建築基準法の規定を適用すること（逐条建基法
S）であり、この制度により整備された団地についても同様の事態が生じる可能性がある。

82

土地総合研究 2022年秋号

図．一団地建築物設計制度を用いて整備された団地の模式例（平面図）

道

路

建物甲

建物乙

建物丙

A、B、C

D、E、F

G、H、I

㻭、㻮、㻯、㻰、㻱、㻲、㻳、㻴、㻵㻌 の共有
①道路位置指定の対象地の共有物分割請求を認めである」から、共有地が分割されたとしても、被た判例

告による通行に何ら支障がないと判断されたこと

一団地建築物設計制度が適用されている土地をがある。本判例に沿って考えれば、一団地建築物

対象とした共有物分割請求に係る判例は見当たら

設計制度が適用されている土地についても、仮にないが、類似した事例として建築基準法第  条第共有物分割がなされたとしても、公法的規制によ 項第  号に基づく道路位置指定を受けている土

り従前どおりの利用が担保されるのであれば、共地について共有物分割を請求した事件がある。被有物分割請求も認められることになろう。

告（＝共有物分割請求の相手方）は、分割によりなお、本判例については、控訴審で共有物分割

道路としての用を妨げるから、道路位置指定が廃請求自体は認めつつも、判決に一部変更がなされ止されない限り、共有物分割請求は権利の濫用にているが、この判決については（）②において触当たると主張したが、平成  年東京地裁判決 は、れる。この控訴審判決では、公法的規制により道「建築基準法  条  項  号によって道路位置指定路としての利用が担保されるかどうかは定かでなを受けた私道は、同法上の公法的規制（同法 

いとしている。

条、 条）を受け、…一般の通行を認めなければ



ならないとされているけれども、この一般通行の②共用私道の共有物分割請求を民法第条、第利益は右のような公法的規制によって一般人が反条を準用して否定した判例

射的に享受し得る利益であって、私法上の通行権

他方、同様の権利関係で共有物分割請求を否定を生じさせるものではない…とともに、あくまでした事例もある。不動産業者が宅地を区画し、複私道であるから、共有物の分割を含めその所有関数の居住用住宅を建てて分譲したケースであるが、係に変動を生ぜしめる処分は所有者である私人の原告、被告ら所有宅地はいずれも公道に接してい自由に任されていることはいうまでもないし、右ないため、業者は、これらの土地から公道に通じ所有関係の変動によって右公法的規制に直ちに影るための土地、すなわち共用私道を区画し、これ響が及ぶものでないことも明らかである。
」
として、を分譲の土地・建物を取得する者の共有として、

共有物分割請求を認めた。

土地・建物の所有権に付加して持分を譲渡した。

本判決が共有物分割請求を認めた背景には、「被この共用私道について、原告が共有物分割を請求

告の隣接所有地上の建物の車庫としての従前の利した事例である。判決文からは明らかでないもの

用についても、前記道路位置指定の制限を取り除の、土地・建物の区画・分譲経緯からみて、おそくには別途（被告を含めた）関係者の承諾が必要

らくこの共用私道は、道路位置指定を受けているものと考えられる（そうでなければ建築確認を受



東京地判 +判時 。

けられないことになる。
）。これについて、昭和 

土地総合研究 2022年秋号

83

年横浜地裁判決は、「本件土地は、原告、被告ら

いを緩和・相殺する要素として、原告・被告の不所有宅地…が各別の独立した住宅用土地として使利益の比較考量や分割後土地の使用契約締結が期用されているかぎりにおいて、原告、被告ら所有待できるかどうかについて考慮する必要がなく、宅地にとって必要不可欠な土地であり、…その共より端的に共有物分割請求が否定されることにな

通する目的のもとに本件土地の共有関係が設定さるであろう。

れ、原告、被告らはこのような共通の目的が消滅



しないかぎり、共有物の分割を予定しないものと（）その他自らの区分所有建物以外の建物の敷地して共有関係に入ったものと認められる。また、にも法益を有する場合

…原告、被告ら所有土地と切り離して独立した土一団地建築物設計制度等が用いられている場合地としては、利用価値、交換価値が著しく乏しく、でなくとも、例えば建物乙・丙の区分所有者が建これを共有持分に応じて分割することは一層これ

物甲の敷地（と目される）部分を、日常的に通路を乏しくするものと認められる。このように、特や休息スペースとして利用しているような場合

定の、かつ共有者間に共通する目的のもとに土地については、図  のような敷地の分割は、このよの区画が設定されて共有関係が形成され、共有者

うな便益を失うことに結び付きかねない。団地関間で共有物の分割が予定されていない共有物であ係がある以上は、建物乙・丙の区分所有者も建物って、その外形上もそのような関係にあることが甲の敷地の利用手法について関与することが可能

明らかな共有物においては、民法  条、 条

であるが、図  のように敷地が分割されてしまうに準じ、その権利に内在する制約として、共有関と、囲繞地通行権等相隣関係の規定（民法第 

係が設定された共同の目的、機能が失われない間

条以下）に基づく場合を除けば、建物甲の敷地のは、他の共有者の意思に反して共有物の分割を求利用形態について法的に関与する手立てがほぼ失めることができないものと解するのが相当であわれてしまうからである。
したがって、別途地役権を認めるなど建物乙・る。
」と判示した。
本判決では、道路位置指定に関する言及はない

丙の区分所有者の法的便益を確保する手段を講じが、公道に接していない複数の宅地に係る共有私ない限り、共有物分割が権利の濫用に当たるおそ

道は、共有者間で共有物の分割が予定されていなれが残る。さらに、地役権等により建物乙・丙のい共有物であるとして、境界線上に設けた境界標

区分所有者の法的便益を担保しようとしたとして等や組合財産を共有物分割請求の適用対象外とし

も、
裁判所は、
団地内の土地の共同利用について、ている規定（民法第  条・第  条）を準用す

建物甲の区分所有者と建物乙・丙の区分所有者とる形で、共有物分割請求を否定している。一団地の間の調整に委ねるか、団地管理組合の管理下に建築物設計制度が適用されている土地についても、

おいて規約・集会に委ねるか、いずれが合理的か

道路に接している宅地がそうでない宅地の接道要について判断することになり、建物甲の敷地の分件を担保することに同意する趣旨で共有関係に入割に係る $%& が得られる便益を考慮しても団地関ったと解すれば、道路に接していなかった宅地が係を維持する方が適切であるとして、団地関係の道路に接することとなるなど接道要件の担保とい解消（＝敷地の分割）が権利の濫用に当たると判う目的が消滅しない限り、共有関係の内在的制約

断する可能性もあると考える。


から他の共有者の意思に反して共有物の分割を求めることができないと考えることも可能であろう。



権利濫用法理を用いていない分、権利濫用の度合横浜地判 6判時 。

他にも、電線、水道管等ライフラインが設置されている場合、緊急車両の進入路となっている場合などさま
ざまなケースが想定できる。

84

土地総合研究 2022年秋号①事実上の通路である共有地の共有物分割請求を京高裁判決は、共有物分割請求の対象である「土権利の濫用に当たるとして否定した判例

地については、共有者間において、本件土地を互これに関連して、事実上通路として供されてきいの通路として使用する旨の合意があったことはた共有地について共有物分割を請求した事例があ

明らかである。この合意は、…差し当たっては、

「本件通路は ;る。平成  年福岡高裁判決 は、共有物の利用方法を定めたものとして意味をもつ（＝原告）宅と公道を結ぶ唯一の通路であるにもことになる。しかし、本件土地が分割されることかかわらず、その共有者である <（＝被告）とのになった場合でも、沿接所有地のための通路とし間で…対立・紛争が絶えないという事情のもとでて確保する必要性が共有者間で当然になくなるわ

は、; らにおいて、本件通路についての < との共けではないので、…右共有者間の合意は、将来本有関係を解消することを強く志向し、共有物分割

件土地が分割される場合には、沿接所有地のため請求に及ぶに至ったことも心情的には無理からぬに互いに必要とする限度で、各自に分割帰属するものがある」と共有物分割請求に対して一定の理部分につきいわば潜在的に通行地役権を設定する

解を示しつつも、「本件通路を ; らと < の持分割合

趣旨をも含んでいたものと認めるのが相当であに応じて現物で分割しようとする限りは、いかなる。
」「この通行地役権は、…分割により共有関係

る態様で分割しようとも自動車の通行が不可能にが解消することによって顕在化するに至るものでなり、かえって、; ら及び < 双方にとって不都合あるが、民法  条の趣旨に照らし、要役地たるな結果となることは明らかである。
」と認定した上べき沿接所有地の所有権に付従して移転し、沿接で、「本件通路は、…土地から公道へ至る共用通路

所有地の移転につき登記を具えることにより対抗であるというべきである。そうであれば、そのよ要件を満たすものと解するのが相当である。
」としうな性格や効用が失われたといえるような特段のて、控訴人（＝共有物分割請求の相手方）は、自事情が認められない限り、そもそも共有物分割請ら所有する隣地の利用に必要な限度において、被求になじまないというべく、そのような請求は権

控訴人（＝共有物分割の請求者）に分割帰属する利の濫用として許されないというべきである。」

部分につき通行地役権を取得するものと判示した。

「本件通路が ; らと < の共用通路である以上、両逆にいえば、「本件隣地利用のための通行地役権の者間にいかなる対立があろうとも、こと本件通路取得が認められるから、本件隣地の使用には何らの利用に関する限りでは、互いに相手の立場を尊支障がないというべき」であるから、土地の分割

重し、節度ある態度で、円満かつ平穏に共に利用

は権利濫用に当たらず、分割請求が認められるとできるよう努めるべきである。
」と判示した。
なお、いうことである。

共有物分割請求の相手方である < の所有地は公道

なお、原審の判決（（）①参照。
）では、共有物に接していることから、通路がなくなると < の所

分割請求を認めた理由として、道路位置指定の制

有地が接道要件を満たさなくなるという事態は生限を取り除くには別途（被告を含めた）関係者のじないとみられる。

承諾が必要であるから、共有地が分割されたとし

ても、被告による通行に何ら支障がないことが挙②共用私道の共有物分割請求を通行地役権の認定

げられていたが、この点について本判決は、「関係と併せて認めた判例

法令…の規定及びその運用上、共有者の一人に分

他方、共有物分割請求を認める一方、相手方に割帰属した部分に対する道路位置指定の廃止につ

通行地役権を認めた判例がある。
（）①で取り上

いて、当該部分を通行する他の共有者の承諾が当げた平成  年東京地判の控訴審である平成  年東然に要件となるかどうか必ずしも定かでなく、右福岡高判 +判タ 。

東京高判 +判時 。

土地総合研究 2022年秋号

85

他の共有者の利益が損なわれることがあり得るの理のみで拡張されていくことにはやや違和感があで、道路位置指定の公法上の規制があるからといる。上記二つの判例でも示されたように、権利のって、共有者間に分割を前提とする通行のための濫用を認めるにしても真に必要な範囲に限るべき

私法上の権利関係が成立することを否定することであろうし、共有物分割自体は認めつつ別途地役はできない。
」としている。

権等を認めるといった対応が望ましいのではない

以上、二つの判例に沿って考えると、例えば図 において、建物乙・丙の区分所有者が建物甲の敷地部分を、通路として利用しているような場合については、通路部分についてはそもそも共有物
分割請求になじまず権利濫用に当たる、あるいは
共有物分割請求自体は認められても通路部分には通行地役権が成立するといった結果が導かれるこ
とになる。
ただし、
注意しなければならないのは、
ここで共有物分割請求が権利濫用とされる部分、あるいは通行地役権が成立する部分は、あくまで通路として使用されている部分に限られており（平成  年東京高判も地役権取得部分を控訴人の自動車の出入りに必要な範囲に絞っている。
）、その他の部分については、通常の共有物分割請求が認められる可能性が高いことである（図 ・ 参照。
）。
もちろん、一団地建築物設計制度の目的を担保するために団地敷地全体を建物甲・乙・丙の所有者全員の共有としたといった事情が認められる場
合については、新たな接道の整備など事情の変更がない限り、敷地全体が共有物分割請求になじまないとして分割請求は権利濫用に当たると判断される可能性もある（（）参照。
）。
なお、共有物分割の自由を大原則として、共有者間では  年に限り共有物不分割の契約を認めるという民法の建付けとの関連も問題となる。この点判例においては、いったん権利の濫用と認められた以上、新たな事情の発生がない限り、その制
約は、不分割合意の上限  年とは無関係に、将来に向けて存続するとされる。ただし、民法上定められた共有物分割の自由の例外が、権利濫用法

かと考える。


．共有物分割の態様
次に、区分所有建物の敷地に係る共有物分割請求が可能であることを前提として、図  で示したような態様での共有物の分割の実現可能性について検討を進めることとする。
（）民法における共有物分割請求の立法趣旨
まず、民法の立法趣旨にかんがみると、次のよ
うに考えることができる。
もともとわが国の民法には、共同所有では共同所有者が互いに権利を制約しあうことになるため、物が効率的に利用又は処分されない結果になりがちであり、社会経済上好ましくないとの判断が前提にある。ゆえに、各共有者は、共有物の分割を求め、共有関係をいつでも解消できるのが原則となっている（民法第  条本文）
。この前提に立てば、図  のような形での共有物分割は、部分的に共有関係が残っている点においていまだ中途半端であり、共有関係をすべて解消するような形での敷地の分割（例えば、図  のような $～, での分有）が望ましいことになる。
もちろん共有者全員の合意があればどのような態様での敷地分割も可能であるが、それが困難であるがゆえに裁判による共有物の分割（民法第 条）を用いるわけである。この場合、どのような分割を行うかを判断するのは、裁判所である。
当事者は、抽象的に分割を請求できるのみで、具体的な分割方法についての申立ては裁判所を拘束佐久間 S。
共有関係をすべて解消する手法としては、他にも、敷地を $・'・* の分有とし、他の区分所有者の持分については $・'・* が価格賠償する、敷地を $ の単独所有とし、%～, の持分については $ が価格賠償するなど、様々な方式があり得る。
秦公正「共有物分割の自由とその限界」（「現代民事手続の法理－上野泰男先生古稀祝賀論文集」（弘文堂 年）所収）S。

86

土地総合研究 2022年秋号

図．複数の区分所有建物の敷地を分有状態にした模式例（立体図）

建物甲

建物乙

建物丙

㻭

㻰

㻳

㻮

㻱

㻴

㻯

㻲

㻵

㻭

㻮

㻯

㻰

㻱

㻲

㻳

㻴

㻵



しない。裁判所として、できる限り法の本来の「共有者が多数である場合、その中のただ一人で趣旨に沿った形での共有物分割を志向するとすれも分割請求をするときは、直ちにその全部の共有ば、図  のような分割を結論づけることは難しい

関係が解消されるものと解すべきではなく、当該のではないかとも思われる。

請求者に対してのみ持分の限度で現物を分割し、他方、図  では、建物甲・乙・丙いずれの区分

その余は他の者の共有として残すことも許される所有者も土地の共有持分という形で敷地全域に敷ものと解すべきである。
」と判示した。また、

地利用権を有しているわけである。もし共有関係

名の共有である土地について、うち  名が他の をすべて解消するような形での敷地の分割を行っ

名を共有関係から除外する形での共有物分割請求たとしたら、建物甲・乙・丙いずれについても区に関して、原審は、現物分割は土地を極度に細分分所有者が敷地利用権を有しない敷地部分が生じ化するとして競売を命じたのに対して、平成  年

ることになる。例えば、図  では、建物甲の区分の最高裁判決では、「分割請求をする原告が多数で所有者 $%& はいずれも敷地の  分の  について敷ある場合においては、被告の持分の限度で現物を地利用権を有しないことになる。このことは、建分割し、その余は原告らの共有として残す方法に物に係る区分所有権の一部が敷地に係る権原を有よることも許されると解するのが相当である」としないものになることを意味しており、．で述べして、原審の判決を破棄・差戻しとした。すな

たとおり、権利の濫用に当たるとされる可能性がわち、最高裁判例においては、共有関係を全面的大きい。また、当該敷地部分についての敷地利用に解消するだけではなく、部分的に解消するにと権を分離処分したことになるとして、規約に別途

どまる裁判上の分割も認められている。

定めがない限り敷地利用権の分離処分禁止に抵触また、（）のとおり、共有物分割請求においてする可能性もある（ただし、．
（）で触れたとおは、
当事者は、抽象的に分割を請求できるのみで、り、共有物分割請求が敷地利用権の分離処分禁止

具体的な分割方法については裁判所の裁量に委ねの対象となるかどうかについて、判例は消極的でられているのが原則ではあるが、判例上裁判所が

ある。
）
。

特定の手法による分割を命じる際に考慮すべき事

情の一つとして、「分割方法についての共有者の希（）共有物分割請求に対する最高裁の考え方
もっとも、最高裁においては、上記のような共有関係解消を最優先とする考え方は必ずしもとら

れていない。
例えば、
昭和  年の最高裁判決では、

最判 6判タ 。

最判 6民集 。
最判 +家月 。
小粥太郎 編 「新注釈民法  物権  」（有斐閣 年）（以下「新注釈民法  」という。
）S〔小粥太郎〕。土地総合研究 2022年秋号

87

図．複数の区分所有建物ごとに敷地を分割した模式例（平面図）

建物甲

建物乙

建物丙

A、B、C

D、E、F

G、H、I

A、B、C の共有

D、E、F の共有

G、H、I の共有図．建物甲の敷地のみを分割した模式例（平面図）

建物甲

建物乙

建物丙

A、B、C

D、E、F

G、H、I

A、B、C の共有

D、E、F、G、H、I の共有望」が挙げられている。実際の共有物分割訴訟

以上の考え方によれば、図  のケースにおいて、においても、裁判所は、――①どの範囲の目的物

例えば $%& が土地について建物甲の敷地分の分割についてどの範囲での共有関係解消を望むのか、を求めた場合、$%& の意向及び建物甲の専有部分②特定の分割方法を望むのか、いかなる分割方法と敷地利用権の一体性の確保という合理性に配でもよいのか、どのように割り付けたいのか――

慮して、裁判所が図 ・図  のような形での土地

の分割を認める可能性も大いにあるのではないか

このような判例の動向にかんがみれば、当事者と考える。
仮に '～, の中に建物甲の敷地以外の土も、①どの範囲で共有関係の解消を望むのか、②地の分割にも反対する者がいる場合には、建物甲どのような分割方法や割付内容を望むのかを主張の敷地のみ分割し、建物乙と建物丙の敷地についすることが重要であり、複数の提案をするのであては '～, の共有とするという対応もあり得るでれば、順位を付けるべきであるとされる。裁判所

あろう（図 ）。

に配慮しているとされる 。

は、丁寧に審理を行うことによって、分割方法のみならず割付の内容を含めた各共有者の意向を探

り、その齟齬をできるだけなくし、それでも残る
食い違いについてのみ裁量権を行使すべきことにならざるを得ないという。複数の当事者から互いに異なる分割方法・割付の意向が示された場合には、裁判所は、自ら妥当と信ずる第三案による分割を命ずるよりは、いずれか一方の提案に沿った分割を命ずるべきであるとする。
全面的価格賠償方式による共有物分割について、最判 +民集 。

新注釈民法  S〔小粥太郎〕。
新注釈民法  S～〔小粥太郎〕。なお、このように考えると、従来具体的な分割方法についての主張
が法的主張に当たらないとされてきたところから、実体法上の分割請求権の内容ないし法的主張に含まれるとの方向への変化が示唆されるという（新注釈民法  S〔小粥太郎〕）。平成  年最高裁判例（脚注 ）は、分割方法についての考慮事項として、共有者の希望とともに「合理性の有無等の事情」を挙げている。
このケースは、いわば前掲の昭和  年最高裁判例の「一人」を「数人」に置き換えたものといえよう。

88

土地総合研究 2022年秋号

．団地共有地に係る共有物分割請求の可否

建物がその敷地に係る権原を伴わないものとなる

以上のように、団地である場合も含め、区分所ことを挙げていたが、図  の場合そのような状況

有建物の敷地について共有物分割請求を認められは生じない。したがって、建物の区分所有者が敷るか否か、その場合図  のような態様での分割が地利用権を一部又はすべて失うことにより共有物可能かを判断するに際しては、次の三点が問題と分割請求が権利の濫用に該当するという懸念はななる。

いと考えられる。

①区分所有建物敷地の共有物分割請求が権利の濫用等に該当するか否か。

ただし、で触れたとおり、団地の共有者が、団地に係る共有持分に基づき、具体的な利用権限②敷地利用権の分離処分禁止に抵触するか否か。

等法的利益を有していると認められる場合につい③共有関係を一部留保した形での共有物分割請求ては、敷地分割が権利の濫用に当たる可能性が残が可能か否か。
まず、②については、．で触れたように敷地利
用権の分離処分禁止の規定は、区分所有建物の敷地に係る共有物分割請求を否定する趣旨ではないというのが判例の立場である。また、仮に敷地利用権の分離処分禁止の規定に抵触する場合が存す
るとしても、図  のような形での敷地分割においては、それにより一部の区分所有者の敷地利用権
が区分所有建物から分離されてしまうという事態る。
建物甲について敷地分割を求めるのであれば、少なくとも建物乙・丙の区分所有者による土地利用を従前並みに担保する手立てが必要となるのではないか。例えば、建物甲・乙の敷地の一部を建物乙・丙の所有者が公道との間の通路として使用している場合であれば、通路部分を分割請求の対象から除く（図 ）、あるいは通路部分について建物乙・丙の所有者の通行地役権を認めるといった対応が必要になると考えられる（図 ）。

は生じない。むしろ、図  は、敷地利用権が建物以上より、図  のような敷地分割が裁判によるから分離されない形でのほぼ唯一の分割方式であ

共有物分割請求においても認められる余地は少な

くないものの、団地における区分所有者による土次に、③については、共有関係の解消を一義と地の利用状況によっては、敷地の分割が権利の濫する民法の立法趣旨は、．
（）で触れたとおり判用等に当たると判断される可能性も残ると考える。

例により大きく修正されてきており、共有者の意

そしてこの場合、敷地すべてについて権利の濫用思とその合理性にかんがみて共有関係の一部解消

等と判断されるとは限らず、敷地の一部についても認められる。図  のような敷地分割は、$%& の共有物分割が権利の濫用等に当たるとして、部分意思及び建物に係る権利関係とその敷地の権利関的に敷地分割を認めるといったケースもあり得る係とを合致させるという合理性にかんがみ、判例ものと考える。また、共有物分割請求自体は認めの考え方にも沿うのではないか。

られても、当該分割には敷地又はその一部に地役る 。

もっとも、①については、②③と比べると問題が残る。まず、団地管理組合の規約において敷地権を認める趣旨も含まれると判断される可能性も存する。

に係る共有物分割請求を禁じている場合について

なお、．
（）のとおり裁判による共有物分割には、当該条項の削除等の対応が望ましい（．
（）

ついては、分割手法等の決定の裁量は最終的には

参照。
）
。
その上で、
．
で取り上げた三つの判例は、裁判所に委ねられているわけである。
したがって、

共有物分割請求が権利の濫用等となる根拠として、裁判所の判断に係るリスクが拭い切れない点につ他には、図  に至る一段階手前に相当するが、建物
甲・乙・丙のいずれか  棟の敷地のみ分割し、他の 棟については土地に係る団地関係を残す方式がある（図
 参照。
）
。

いては留意する必要があろう。


土地総合研究 2022年秋号

89

図．通路部分のみ分割請求の対象外とした場合の模式例（平面図）

道

路

A、B、C の共有

D、E、F の共有

G、H、I の共有

建物甲

建物乙

建物丙

A、B、C

D、E、F

G、H、I

A、B、C、D、E、F、G、H、I の共有

D、E、F、G、H、I の共有
図．通路部分に通行地役権を認定した場合の模式例（平面図）

道

路

A、B、C の共有

D、E、F の共有

G、H、I の共有

建物甲

建物乙

建物丙

A、B、C

D、E、F

G、H、I

D、E、F、G、H、I の地役権認定部分G、H、I の地役権認定部分

注）灰色部分が通行地役権認定部分。



．地役権等共有物分割を補完する手立て

としての使用が客観的に明らかであり、譲受人が（）共有物分割を補完する手立てとしての地役権

そのことを認識可能であれば、譲受人は登記の不既述のように、団地の敷地に係る共有物分割請
存在を主張し得る第三者に該当しないとされる。

求が権利の濫用等に当たる事態を回避する手立ての一つとして、分割請求の相手方に地役権を認めることが想定される。
地役権とは、自己の土地の便益のために他人の土地を使用する物権である。ここでの目的となる便益の種類に制限はない。便益としては、既に触れた通行のほか、用排水、見晴らし、日照、電線架設などさまざまなものが存する。
対抗要件は登記である（民法第  条・不動産登記法第  条）。したがって、承役地の譲受人等に地役権を主張するには、登記を済ませておく必要がある。ただし、通行地役権については、通路

図  の団地について $%& が共有物分割請求をする場合においても、'～, が建物甲の敷地に有する便益の目的（通行、休息・散策、憩い・寛ぎ、ライフライン設置等々）に沿った形で敷地の必要な範囲に地役権を認定すれば、裁判所は共有物分割請求を容認しやすくなるものと考えられる（．
（）②の平成  年東京高判を参照。
）。図  のように接道要件との関連で敷地の一体性の確保が必要なのであれば、その目的に従い建物甲の敷地全体に地役権（ここでは「接道地役権」と仮称する。
）を取得することになろう。この場合、建物乙・丙の敷地は道路に接していないのだから、'～, は建物甲佐久間 S・。
松岡久和「物権法」（成文堂 年）S。



佐久間 S、最判 +民集 。

90

土地総合研究 2022年秋号

図．通行地役権と接道地役権が重複認定された場合の模式例（平面図）

道

路

D、E、F、G、H、I の接道地役権認定部分

G、H、I の接道
地役権認定部分

A、B、C の共有

D、E、F の共有

G、H、I の共有

建物甲

建物乙

建物丙

A、B、C

D、E、F

G、H、I

D、E、F、G、H、I の通行地役権認定部分

G、H、I の通行
地役権認定部分

注）灰色部分が通行地役権認定部分、斜線部分・斜線格子部分が接道地役権認定部分。


図．各区分所有者が自らの区分所有建物以外の敷地に地役権を有する場合の模式例（平面図）

道

路

A、B、C の共有

D、E、F の共有

G、H、I の共有

建物甲

建物乙

建物丙

A、B、C

D、E、F

G、H、I

D、E、F、G、H、I の地役権認定部分

A、B、C、G、H、I の地役権認定部分

A、B、C、D、E、F の地役権認定部分注）ドット部分が地役権設定部分。


の敷地を通行する必要があるが、徒歩等での通行策や憩い・寛ぎといった便益目的であれば、$%&であれば、「敷地の一体性の確保」の目的に含まれが建物乙・丙の敷地に地役権を有することも想定得る（団地内を自由に行き来できないようでは、される。
むしろ従前より $～, が団地敷地全体を休敷地の一体性が確保されているとはいえない。
）と息・散策や憩い・寛ぎの場として利用してきたの考えられる。ただし、自動車等の通行も念頭に置であれば、'～, にのみ地役権を認めるのは権衡をくのであれば、必要な範囲に別途通行地役権も認失することとなろう。この場合は、建物甲・乙・

められることになろう（図 ）。このように異なる

丙の区分所有者がそれぞれ自らの区分所有建物以目的、異なる範囲に複数の地役権を取得するケー外の区分所有建物の敷地に地役権を有することにスもあり得る。そもそも $%& が建物甲の敷地に対なる（図 ）。図  の場合、敷地の一体性の確保

して '～, の目的に沿った便益を供する形での地は、ここでの地役権の目的に包含され得ると考え役権設定を認めれば、共有者間の協議において共るが、'～, による公道との行き来については、徒有物分割に係る合意を得られる可能性も高まるも歩等によるものにとどまるのであればここでの地のと考えられる。

役権に包含し得るであろうが、自動車等の通行も

さらに、上記では共有物分割請求の相手方となる '～, の地役権を取り上げたが、例えば休息・散含むのであれば別途通行地役権を認める必要があろう。

土地総合研究 2022年秋号

91

ただし、このように様々な便益を目的とする地（）建物建替え等を見越した地役権認定の可否

役権が重複して存することになると、土地所有者

なお、地役権の内容によっては、$%& が共有物による利用にもかなり制約が生ずることになりか

分割請求を行った意図に適合しない結果となる可

ねず、共有物分割を行った意味が乏しくなりかね

能性もある。例えば、建物の建替えを具体的に計ない。制約の度合いによっては、あえて敷地分割画していたが、通行地役権設定部分が新築予定建を認めるだけのメリットが乏しいとして、そもそ

物の水平投影部分（建築部分）と重なるような場

も共有物分割を認めない根拠にもなり得るかもし合である。

れない。とはいっても、$%& にとって敷地分割に

休息・散策や憩い・寛ぎ、あるいは敷地の一体

より自らの裁量で建物甲の敷地全体を管理・変性の確保を便益目的とする地役権についても、将更・処分できるようになるメリットはなお大きい

来的に建物の建替えや増改築、附属施設の新設なのではないかと考える。

どを想定している場合には、当該地役権が建物建

ちなみに、図  のような団地において、例えば建物甲の  階の一部を東西に自由に通り抜けられるような形にしていた場合にはどうなるか。このようなケースであれば、建物の建築部分の土地に
潜在的な通行地役権が認められることもあり得ると考えられる。また、建物甲の建替え・増改築の計画において、潜在的な通行地役権設定部分と新たな建物の建築部分とが重複していても、当該重複部分を自由に通り抜けることができる設計になっているのであれば、必ずしも当該通行地役権の行使を妨げることにはならないと考えられる。
このような地役権は、特別高圧架空電線の架設などに用いられる「区分地上権に準ずる地役権」
と同様の取扱いになると考えられるが、登記実務上の取扱いについては確認の必要があろう。
なお、区分地上権との相違については、区分地
上権が工作物の所有を目的として地下又は空間を排他的に利用する権利（民法第  条の  第  項）なのに対し、区分地上権に準ずる地役権は自己の土地の便益のために他人の土地の地下又は空間を使用する権利であり、使用権能は含むが、占有権能は含まない。

替え等の阻害要因となるおそれがある。
休息・散策等や敷地の一体性を便益目的として敷地全体を承役地とした地役権を認めた場合、例
えば増築により従前の建物の建築部分以外の土地の一部が建築部分となったとしても、休息・散策等の便益目的が実質的に侵害されたとまでいえるかどうかは疑問である。ただ、登記上地役権設定の範囲を定めることとされている以上（不動産登記法第  条第  項第  号）
、その範囲の一部に新たに建物を設ければ、形式的には地役権の侵害に当たるといわざるを得ないであろう。
したがって、
将来的に建物の建替え・増改築等を想定するのであれば、例えば区分所有建物の周辺部分を地役権の設定範囲から除くといった対応が考えられる（図 ）。また、既に具体的な建物建替え等の計画があるのであれば、先に触れた通行地役権設定部分と新築予定建物の建築部分の重複の場合と同様に当該新築予定建物の建築部分を除くといった対応があり得よう。
ただし、このように敷地の一部を地役権認定部
分から除くことは、当初の共有者間の合意に、将来土地が分割される場合において各自に分割帰属する部分につき潜在的に地役権を設定する趣旨をも含んでいるとする判例の考え方
（．
（）
②参照。
）



相続税財産評価に関する基本通達（国税庁）  、地価税法施行令第  条第  項。

新注釈民法  S〔松尾弘〕。
佐久間 S、新注釈民法  S〔松尾弘〕。なお、上記に挙げた送電線の架設については、一定空間の排他的利用を目的とする限り、区分地上権の設定の方がふさわしいとされる（新注釈民法  S〔松尾と相容れない可能性がある。$～, が団地に係る共有関係に入った際の合意であるから、建物甲・乙・丙の存在は前提となっていたはず（したがって、

弘〕
）
。

92

土地総合研究 2022年秋号

図．建物建替え等に備えて建物周辺部分を除いて地役権を認定した場合の模式例（平面図）

道路

㻭、㻮、㻯㻌の共有
A、B、C
の共有

D、E、F の共有
㻰、㻱、㻲㻌の共有

G、H、I の共有
㻳、㻴、㻵㻌の共有

建物甲

建物乙

建物丙

A、B、C

D、E、F

G、H、I

D、E、F、G、H、I の地役権認定部分

A、B、C、G、H、I の地役権認定部分

A、B、C、D、E、F の地役権認定部分注）ドット部分が地役権設定部分。


建物甲・乙・丙の建築部分については、建物  階（）共有関係の一部存続と地役権認定との組合せ

の一部が自由通路になっているようなケース（（）

さらに、土地の一部について共有物分割を否定

後段参照。
）を除き、潜在的地役権の範囲に含み得し、他の部分については共有物分割を認めつつ地ない。
）であるが、これらの建物の建替えや増改築

役権も認定するといった複合型の解決手法もあるまで想定した潜在的地役権を設定する趣旨まで含のではないか。区分所有建物の敷地（の一部）に

むとはいい難いからである。少なくとも裁判所の区分所有者以外の者との共有関係が残っていると、判断にここまでの裁量を求めることは難しいと考

当該敷地部分の管理・変更・処分に当たって区分える。

所有者以外の共有者も関与することとなり、区分実際の運用面でみても、既に具体的建替え等の所有者のみの裁量による管理・変更・処分は困難

計画が確定している場合であればともかく、将来なのに対して、区分所有者以外の者の地役権が存的に建物の建替え・増改築等が想定される範囲がするのみであれば、当該地役権の行使を阻害しな

どこまでなのかについて、裁判所が判断することい限りでは、区分所有者のみの裁量で敷地を管は困難であろう。図  のような場合であれば、各

理・変更・処分することが可能となる。したがっ敷地に認められる建ぺい率上限の面積で、敷地境て、区分所有者以外の者が受ける便益の大きさや界から等距離の範囲といった運用も考えられなく重要性に配慮して、共有関係の一部存続と地役権はないが、既存建物がこの範囲に収まっていない認定とを使い分けることも、一定程度合理性があ場合、不整形地の場合などこのような運用が困難ると考える。

なケースが容易に想定される。

例えば、図  の団地について図 ・ のように共したがって、結局裁判上での共有物分割請求を

有物分割をするに当たって、'～, にとって生活上契機として、共有者間の協議によりこのような対必須である通路部分については共有関係を残しつ

応を導くことになるのではないかと考える。すなつ、その他の部分については地役権を認定するこ

わち、裁判所の判断に委ねれば、図  のような敷とが考えられる（図 ・）。

地分割がなされてしまう。しかしながら、建物甲・

このうち、図  は、公道への通行確保と接道要

乙・丙の建替え等も視野に入れれば図  のような件を満たすための敷地の一体性の確保の２つの便

敷地分割が望ましいということで、共有者間で改益目的に絞り、かつ、それぞれの受益者を当該便めて協議を成立させるということになるのではな

益が必須である者に限った上で、通行確保についいか。

ては共有関係で、敷地の一体性確保については地

役権で担保したケースである。図  は、共有物分土地総合研究 2022年秋号

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図．通路部分は共有関係を留保し、その他の部分に接道地役権を認定した場合の模式例（平面図）

道

路

D、E、F、G、H、I の接道地役権認定部分

G、H、I の接道
地役権認定部分

A、B、C の共有

D、E、F の共有

G、H、I の共有

建物甲

建物乙

建物丙

A、B、C

D、E、F

G、H、I

A、B、C、D、E、F、G、H、I の共有

D、E、F、G、H、I の共有注）斜線部分・斜線格子部分が接道地役権認定部分。


図．通路部分は共有関係を従前どおり残し、その他の部分に地役権を認定した場合の模式例（平面図）


道

路

D、E、F、G、H、I の地役権認定部分

A、B、C、G、H、I の地役権認定部分

A、B、C、D、E、F の地役権認定部分

A、B、C の共有

D、E、F の共有

G、H、I の共有

建物甲

建物乙

建物丙

A、B、C

D、E、F

G、H、I

A、B、C、D、E、F、G、H、I の共有
注）ドット部分が地役権設定部分。


割を認めつつ従前からの団地での利用関係をできになる。

る限り維持しようとしたものである。すなわち、裁判所が独自の裁量でこのように複雑な共有物

通行確保については、公道へのアクセスのみなら分割手法を選択することは考えにくいが、共有物

ず団地内での行き来も含めた便益として建物甲・分割の請求者又は請求の相手方が、裁判において

乙・丙いずれの敷地についても区分所有者全体のこのような分割を主張すれば、裁判所もこれに配共有地を残し、その他の土地については、区分所

慮するものと考える（．
（）参照。
）。また、共有有者全体の休息・散策や憩い・寛ぎの場として地者間の協議や裁判上の和解においても、共有物分役権を認めたものである。図  の場合、図  と割を求める者とこれに反対する者との間の落とし同様に、敷地の一体性の確保は、ここでの地役権どころとして有効な選択肢になり得るのではないの目的に包含され得るであろう。なお、図 ・

かと考える。

とも、通路として残した共有地について、特定行

なお、（）において触れたのと同様に、裁判所

政庁から道路位置指定（．
（）①参照。
）を受けがここまでの判断をすることが可能かも問題になてしまえば、建物乙・丙も接道要件を満たすこと
なお、この場合建物敷地の面積が狭くなるため、通路部分を除いた敷地でも建ぺい率、容積率等において適法性が保たれることが前提となる。

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土地総合研究 2022年秋号

る。
この点については、
図 ・ のような対応は、る権利であり、要役地に付従することから、地共有関係の一部存続にしても地役権の認定にして役権自体は要役地である区分所有建物の敷地を管も当初共有関係に入った際の合意の範囲内に含ま理する管理組合の管理下にあるものと考えられる。

れるものと考えられることから、裁判所の判断としたがって、承役地を規約敷地として維持しなくしても可能であると考える。

とも、地役権自体の管理は管理組合が行うことになる。ただ、承役地であることを組合規約上も明（）みなし規約敷地の活用
さて、図  の団地が一筆の土地であったケース

確にしておきたい場合には、建物甲の敷地を規約敷地として維持することも考えられる。
において、これを図 ・ のように共有物分割を行
い、かつ、分筆した場合、「数棟の建物にまたがる

．共有物分割に伴う調整

共有物」
（．
（）参照。
）が存在しなくなるため、

図  で示したような態様での建物敷地の分割が団地関係は消滅する。ただし、図  の団地全体が可能であるとした場合でも、単純に敷地を分割す

建物甲・乙・丙それぞれの法定敷地であったわけ

るのみで済むとは限らない。
であるから、
敷地分割後も例えば建物甲の敷地は、
建物乙・丙それぞれのみなし規約敷地となる（．

（）敷地境界の特定（））。通常は、当該みなし規約を廃止して単純な

まず、建物甲・乙・丙の各敷地の境界がどこに

区分所有関係へと移行するべきなのであろうが、あるかが問題となる。囲障、障壁等により外見上

既述のように建物甲の敷地に '～, が何らかの便

境界が明らかである場合、既に各敷地間の分筆が益を有しており、当該敷地について建物乙・丙のなされている場合については、当事者間に争いが管理組合としての関与を残したいといったケース

ない限りこれに従うことになろう。各敷地間の分も考えられる。

筆がなされておらず、囲障等も存しない場合、あ

この場合、建物甲の敷地を建物乙・丙それぞれ

るいはこれに従うと明らかに不合理な場合についの規約敷地として維持することも想定される。そては、改めて各敷地間の境界を決定する必要があうすれば、管理組合内での手続上は、当該敷地をる。

区分所有建物とその敷地と同列に取り扱うことがこの決定に際しては、判例は、「原則として持分可能になる。共有物分割後の建物甲の敷地についの割合に応じ、かつ、現に行われている使用収益て、'～, は、（共有物分割に併せて地役権が認定の状況や隣接地との関係を考慮し、分割後の各範された場合等を除き）何らの権原も有しないが、囲が位置的に、地形的に各所有者にとって最も利当該土地について権利を有することは規約敷地と用価値が高くなるような方法を考えるべき」としする要件とはされていない 。ただし、当該規約ている。ただし、この判例では、共有者の一方は建物甲の敷地所有者 $・%・& に対しては何らのの建物が他方の土地取得範囲に包含されることも

やむを得ないとして、持分割合に沿った形で直線効力も有しないことから 、'～, は $・%・& との間で別途当該便益の供与に係る契約等を結ぶ必要があろう。
また、共有物分割に併せて地役権が認められた
場合については、地役権は要役地の所有権の従た濱崎 S、稻本・鎌野 S。
濱崎 S。

佐久間 S。
本来であれば建物甲の敷地のうち地役権設定部分のみを規約敷地とすべきであるが、規約敷地は一筆単位で把握するものされているため（．
（）参照。
）、地役権設定部分が分筆されていない限り、そこを含む筆全体を規約敷地として位置づけざるを得ないことになる。なお、地役権自体は一筆の土地の一部分を承役地として登記することも可能である（不動産登記法第  条第  項第
 号）
。

仙台地判 6下民集 。


土地総合研究 2022年秋号

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図．敷地に複数の区分所有建物がある共有地の模式例（平面図）

区

画

道

路

建物甲

建物乙

建物丙

A、B、C

D、E、F

G、H、I

A、B、C、D、E、F、G、H、I の共有


図．複数の区分所有建物ごとに敷地を分割した模式例（平面図）

区

幹
鉄
道
駅

線
道
路

画

道

路

建物甲

建物乙

建物丙

A、B、C

D、E、F

G、H、I

A、B、C の共有

D、E、F の共有

G、H、I の共有で東西に二分割しており、持分割合と分割後の土理的な境界設定によることが当初の共有持分割合

地全体の利用価値の最大化を重視しているようでとの齟齬が生じざるを得ない場合には、償金によある。

り調整することになるのではないかと考える。

確かに、土地全体の価値の最大化のためには、不整形地を生じさせないという観点から単純に直（）持分割合に応じた価額の調整

線で分割するのが最も好ましいとも考えられる。

さらに、図 ・ のような形で境界線を設定でき

ただし、この判例は、部分的価格賠償方式を認めたとしても、
それで一件落着となるとは限らない。
た昭和  年最高裁判決より前の判例であるから、

例えば、図  のケースにおいて、建物の規模・既存建物に配慮して境界を設定し、持分割合に係仕様が同じで建築時期も同時期、敷地は北側の区

る過不足分については金銭の支払いで調整すると

画道路に面しているのみということで、建物の共いった方式は採り得なかった面があったとも思慮用部分、敷地ともに持分割合は均等として、区分される。

所有権が設定されたとする（図 ）。その後、建図  の事例でいえば、建物甲・乙・丙がそれぞ

物甲の西側に幹線道路が整備され、その幹線道路

れすべて包含される形で土地を縦に三等分するのをはさんだ向かいに鉄道駅が設置された場合、敷が、上記判例の趣旨にも適うものと考えられる（図

地を建物甲・乙・丙それぞれの敷地ごとに分割し

、図 ）。建物の規模・価額が異なる場合や建物たとすると（図 ）、それぞれの面積が均等であの配置が不規則な場合については、基本的には土ったとしても、駅に近く幹線道路に面した建物甲地に係る当初の共有持分割合に応じた面積で、分の敷地の評価額が他の建物の敷地より高くならざ

割後の敷地の形状が各建物所有者にとって最も利るを得ないであろう。

用価値が高くなるような方法によることとし、合協議による分割であれば、建物甲・乙・丙それ

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土地総合研究 2022年秋号

ぞれの敷地の価額が同等でなくとも、当事者の合分価格は建物丙の敷地の共有持分価格より低くな意がある限り単純に敷地の分割のみとすることもることは明らかであるから、本来であれば $%& は可能であるが、裁判による分割となると、私的自敷地分割に際してその差額分に係る償金を得られ治の原則が働く協議による分割とは異なり、共有

るはずである。ただし、$%& があくまで速やかな者間の公平が重んじられることになる 。となる

敷地の分割のみを求め、持分価格の差の調整を求と、建物甲の敷地の共有持分価格と建物乙・丙のめないのであれば、裁判所はその意思を尊重すべ

敷地の共有持分価格との差について、償金支払できと考える（．
（）参照。
）。その方が速やかな敷調整して公平性を確保する必要が生じると考えら地分割が可能となろう。

れる。同様の調整は、例えば建物甲の敷地のみが周辺で計画されている都市再開発の区域に取り込
まれて評価額が上昇したようなケースにおいても必要となろう。
それでは、建物甲の所有者 $%& が建物の更なる高層化に向けた具体的再築計画を策定し、これにより土地・建物から将来得られる利益の増大を見越して不動産業者の査定価格等が上昇しているケースではどうか。建物の再築自体は、$%& の発意によるものであり、幹線道路の整備のような外在的要因によるものではない。再築計画自体による価値向上を敷地分割の際の共有持分価格の評価に反映させてしまっては、$%& による価値向上分に対する '～, によるフリーライドを認めることになりかねない。他方、そのような再築が可能となる建物甲の敷地独自の外的要因があるのであれ
ば、その点は敷地分割の際の共有持分価格の評価に反映させるべきではないか。もし建物乙・丙についても同様の再築が同程度に可能なのであれば、
建物乙・丙の敷地についてもそれを踏まえた評価をすべきであり、再築計画自体による価値向上を
敷地分割の際の共有持分価格の評価に反映させる
べきではないと考える。
図  とは逆に建物丙の敷地の東側に幹線道路と鉄道駅が整備されたケースについてはどうか。
'～, の中に敷地分割に反対する共有者がいることから、$%& が裁判上の共有物分割を求めた場合、
図  のような分割をすれば建物甲の敷地の共有持佐久間 S。

具体的には想定しにくいが、例えば都市計画の変更
により建物甲の敷地のみ容積率が緩和されたケースなどが考えられる。

なお、共有物分割に併せて通行地役権の設定が認められた場合（図 ・）については、共有物分
割前の共有者間の合意の中にいわば潜在的に通行地役権を設定する趣旨をも含んでいたのであるから（．
（）②参照。
）、ここでの地役権の設定は、当初の共有持分割合には影響を及ぼさないものと考える。図  の建物甲の敷地でいえば、$%& の道路に隣接する土地を有することによる利益と '～, に供することになる建物甲の敷地を通行する利益とが相殺されることになるのではないか。
ちなみに、敷地に係る共有物分割の合意において新たな地役権が設定されたようなケースにおいては、当然地役権設定分相当の利益も勘案した形で償金支払等による持分価格の調整が行われるのが原則となるであろう。


むすび
以上、複数の区分所有建物がある共有団地に係る共有物分割請求の可否等について検討を試みた。
各区分所有建物ごとに団地を分割し、団地関係を解消することは、共有物分割請求手続においても可能であり、かつ、権利関係の簡素化や土地利用の円滑化の観点からみても合理的であると解される。ただし、各区分所有者が有する団地全体の土地利用に係る法益には、十分配慮する必要があろう。実際は、戸建建物が含まれていたり、団地上の建物の所有者以外の第三者が土地の共有持分を有しているなど、より複雑なケースも多いと想定されるが、基本的にはここで述べてきた土地分割の手順で対応を考えていくことになると考える。
なお、土地の共有者の中に所在等不明の者がい土地総合研究 2022年秋号

るといった事態もあり得る。所在不明の共有者であれば、現行法でも対応可能であるが、共有者を特定できない場合については、令和  年民法改正により盛り込まれた民法第  条の  により、他の共有者が持分を取得することで対応することになると考えられる。
民法は、私人間の法律関係を律する基本法である。だからこそ、その条項と運用は、社会・経済の変化に即応した形で柔軟に改められていくべきと考える。共有に関する条項は、法律、運用ともに大きく変貌を遂げつつあるが、今回取り上げた問題についても、司法等において柔軟な対応が示されることを期待するものである。


齋藤 哲郎 [さいとう てつろう]
[(一財)土地総合研究所 研究顧問]







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