土地総研リサーチ・メモ

東西ドイツ統一後の人口変動と土地価格による地域格差
2021 年 1 月 4 日［ポイント］
・1990 年の東西ドイツ再統合後、旧東ドイツからは、ノルドライン・ヴェストファーレン州やバイエルン州、旧西ドイツ間ではノルドライン・ヴェストファーレン州やバーデン・ヴュルテンベルク州に仕事を求め人口が大流出した。しかし、人口増加していたノルドライン・ヴェストファーレン州、ザクセン・アンハルト、ラインランド・プファルツ州は 2005 年の最大人口から人口減少に転じている。
・2060 年の人口将来予測では、ベルリン州、ハンブルク州ではほとんど人口減少はなく、バイエルン州、バーデン・ヴュルテンベルク州は 2019 年比で約１割、ベルリンを除く旧東ドイツやザールランド州では、約 3 割が人口減少すると予測されている。
・2018 年の複数都市ある州のうち最も土地価格が高いのは、バイエルン州（216.02Euro/m2）で、最も低いザクセン・アンハルト州（29.80Euro/m2）と約 10 倍の違いがある。また、ノルドライン・ヴェストファーレン州（99.49Euro/m2、2010-2018 年比 84.1%）の土地価格が下がっていることにも注目できる。
・2010-2018 年の土地価格が高騰した人口 10 万人以上の大都市は、バーデン・ヴュルンテンベルク
州のハイデルベルク（521.9%）、ザクセン州のライプツィッヒ（316.4%）、バイエルン州のアウグスブルク（301.0%）、ブランデンベルク州のポツダム（285.3%）であり、東ドイツの大都市でも土地価格上昇している。一方、ノルドライン・ヴェストファーレン州に位置するハーゲン（58.8%）、レック
リングハウゼン（56.2%）、ボッフム（56.1%）では、土地の価格が大幅に下落している。
・ベルリンの壁崩壊後、東西の地域格差と言われてきたが、30 年が経過して西ドイツの中でも収入による南北の地域格差が生まれている。
1. はじめに2020 年 10 月 3 日に、ドイツの再統一から 30 年が経過した。東西統一後、旧東ドイツにおける 20％以上の失業率を皮切りに、職や住宅を求め南のミュンヘンや北のハンブルクに人口流出が続いたことや、2015 年のドイツへの大量移民の流入も加わり、ドイツ内での地域格差は広がりを続けている。特に、南ドイツに位置するミュンヘンでは人口が増加し続けており、住宅不足から新規建設する戸建て住宅の禁止やミュンヘン郊外に住宅地が広がりを見せるなど、住宅地不足解消にむけた課題を持っている。一方で、人口が減少し続けている特に旧東ドイツでは、空き家や建物の老朽化が進行しており、人口の増減によりそれぞれの課題を持っている。
そこで、本稿では、ドイツの国勢調査 1)を用い、1990 年以降の人口動態変化を調査し、人口変化と地価から地域格差について把握する。

1) ドイツ国勢調査の調査年月日は、いずれも 12 月 31 日が基準日である。

一般財団法人 土地総合研究所

12. 東西ドイツ再統一後の人口変化
1990 年の東西ドイツ再統合による経済崩壊が引き金となり、旧東ドイツから仕事を求め旧西ドイツに人口が大流出した。図 1 は、東西統一後の 1990 年の人口移動を示したものである。2) 旧東ドイツからは、特に、ザクセン州やザクセン・アンハルト州から、その移動先として、ノルドライン・ヴェストファーレン州やバイエルン州に人口の流出が目立つ。また、旧西ドイツ間の移動は、ノルドラ
イン・ヴェストファーレン州やバーデン・ヴュルテンベルク州に移動しており、北から南にかけ人口が移動していることがわかる。

図１ 州間人口移動の地域的パターン（1990 年）
3. 現在までの人口変化と将来予測人口2019 年ドイツの約 8300 万人の住民のうち、約 5 分の 1 の約 1,800 万人がノルドライン・ヴェストフ
ァーレン州（21.6%、）に住み、他にバイエルン州（15.8％）、バーデン・ヴュルテンベルク州（13.3%）を合わせた総人口の半数がその 3 州に集まっている。また、1990 年から 2019 年の間に、バイエルン州、バーデン・ヴュルテンベルク州、ハンブルク州、シュレスヴィヒ・ホルスタイン州は人口の 10％以上増加したが、ブランデンブルクを除く東ドイツの州では激減した。特に、ザクセン・アンハルト州は、約 287万人から約 220 万人で約 4 分の 1 の減少がみられる。また、2011 年以降に移住が増えたことで、ザールランド州を除く西ドイツ全ての州とベルリンで増加を続けている。
人口将来予測では、2060 年までにドイツ全体として約 2 割減少すると予測されているが、ベルリン州（96.5%）、ハンブルク州（94.6%）は、ほとんど人口減少がない。また、バイエルン州（87.1%）、バーデン・ヴュルテンベルク州（86.5%）は、2019 年の人口より約 1 割減で減少幅が小さい。また、ベルリンを除く旧東ドイツやザールランド州では、いずれも 2019 年より約 3 割が人口減少すると予測されている。
一方、1990 年から一定の人口増加後を最大に、ブランデンブルク州（2000 年）、ノルドライン・ヴェストファーレン州（2005 年）、ザクセン・アンハルト（2005 年）、ラインランド・プファルツ州（2005年）は、それぞれ 2000 年、2005 年の最大人口から減少に転じている。

2) 加賀美 雅弘「ドイツ統合にともなう東西ドイツ間の人口移動
教育学会 新地理 1995 年 42 巻 4 号 p. 13-27 より抜粋

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とくに旧東ドイツ地域からの通勤者の事例」日本地理2

4. 中小都市の人口変化
ドイツの国勢調査から人口 2 万人以上の都市を対象に 1990 年からの人口増減を把握した。日本とドイツでは、都市の人口規模は異なるが、2 万人以上 10 万人以下が中小都市、10 万人以上が大都市として扱われる。2019 年現在、人口 2 万人以上の都市が最も多い州は、ノルドライン・ヴェストファーレン州で、202 都市存在する。一方、旧東ドイツの州では、2 万人以上の都市も少なく、人口が小規模な町や村が複数存在している。なお、ハンブルク州、ベルリン州は州に 1 都市、ブレーメン州は 2 都市しか存在しないため、2 万人以上の対象都市は少ない。表中の「人口 2 万人以上の都市」の母数は、行政的に独立した自治体数を示し、ドイツ全体は 2,054 都市である。
表 1 中小都市における 1990-2060 年までの人口変化及び将来人口予測と土地購入額
1m2 あたり平均土地購入額
2018
EURO年
2010-2018

1990

2010

2019

2030

2060

人口 2 万以上の都市
2019.12.31

2,903,773

2,769,000

2,252,000

21 / 6385.30

138.0%

1Schleswig-Holstein

2,626,127

2,834,2592

Hamburg

1,652,363

1,786,448

1,847,253

1,840,000

1,747,000

1/1

1,044.49

249.3%

3

Niedersachsen

7,387,245

7,918,293

7,993,608

7,498,000

6,222,000

76 / 159

71.30

133.2%

4

Bremen681,665

660,706

681,202643,000

571,000

2/2

110.16160.3%

5

Nordrhein-Westfalen

17,349,651

17,845,154

17,947,221

16,936,000

14,371,000

202 / 272

99.49

84.1%

6

Hessen5,763,310

6,067,021

6,288,080

6,030,000

5,288,000

59 / 191

133.41108.8%

7

Rheinland-Pfalz

3,763,510

4,003,745

4,093,903

3,829,000

3,158,000

21 / 12997.94

118.2%

8

Baden-Württemberg

9,822,027

10,753,880

11,100,394

10,776,000

9,602,000

104 / 314

153.96

92.5%

9

Bayern11,448,823

12,538,696

13,124,737

12,933,000

11,430,000

66 / 317

216.02

168.1%

10

Saarland

1,072,963

1,017,567

986,887

895,000

687,000

9 / 17

62.93

90.9%

11

Berlin3,433,695

3,460,725

3,669,491

3,711,000

3,542,000

1/1

946.3

400.8%

12

Brandenburg

2,578,312

2,503,273

2,521,893

2,321,000

1,731,000

23 / 11382.04

178.7%

13

Mecklenburg-Vorpommern

1,923,959

1,642,327

1,608,138

1,444,000

1,081,000

9 / 84

34.11

79.0%

14

Sachsen

4,764,301

4,149,477

4,071,971

3,782,000

3,078,000

25 / 169

71.49

251.5%

15

Sachsen-Anhalt

2,873,957

2,335,006

2,194,782

1,917,000

1,394,000

24 / 10429.80

174.8%

16

Thüringen2,611,319

2,235,025

2,133,378

1,916,000

1,456,000

21 / 11842.61

172.9%

合計

79,753,227

81,751,602

83,166,711

79,240,000

67,610,000

664 / 2054

5. 人口規模と土地価格
本調査では、ドイツの標準地価の地価データではなく、統計局が公表している市場価値である１m2 あたり平均土地購入額を用いる 3)。１m2 あたり平均土地購入額では、ハンブルク州やベルリン州の土地価
格が 1m2 あたり約 1,000Euro と抜けているが、これは州都１つで州を形成していることや州面積が狭いため数値が高くなっているからと考えられる。次に高いバイエルン州（216.02Euro/m2）と最も低いザクセン・アンハルト州（29.80Euro/1m2）では、土地価格が約 10 倍の違いがあり、人口の増減と共に土地価格にも関係していると言えるだろう。土地価格では、バーデンヴュルテンベルク州やバイエルン州のある南側の土地価格が高騰している一方で、ザクセンアンハルト州（29.80Euro/m2）やメックレンブルク
3) Statistisches Bundesamt (Destatis): Gemeinsames Statistikportal /Statistik der Kaufwerte für Bauland（連邦統計局：土地建設のための購入額に関する統計）

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https://www-genesis.destatis.de/genesis/online3

州（34.11Euro/m2）のある東側の土地価格が低いことに加え、州の中で人口が最も多いノルドライン・ヴェストファーレン州（99.49Euro/m2、2010-2018 年比 84.1%）の土地価格が下がっていることにも注目できる。
１m2 あたり平均土地購入額のデータで一番古い 1995 年と 2018 年を比較すると、いずれの州で 1995年よりも２〜３倍の土地価格に増加しているが、2010 年から土地購入額の増減が特に大きくなっており、メックレンブルク州（2010-2018 年比 79.0%）やノルドライン・ヴェストファーレン州（2010-2018 年比 84.1%）では土地価格の減少が目立つが、一方で、土地価格が高騰し続けるバイエルン州（2010-2018年比 168.1%）の土地価格の高騰が見られる。地域によって人口増減とともに土地価格の差が今後も開いていくのではないだろうか。
6. 大都市における人口変動と土地価格大都市と言われる人口 10 万人以上（2010 年以前も含む）の 94 都市を対象に、1990―2019 年の増減率の順位を示したものである（都市の位置は、図２を参照）。1990 年の東西ドイツ統一後に旧東ドイツからの人口流出があり、その後も旧東ドイツからの人口流出は続いていてものの、2010 年からの 10 年では微増している都市が増えてきている。1990 年以降、人口増加が続くのは、ハイデルベルクやフライブルクのあるバーデン・ヴュルテンベルク州やインゴルシュタットやミュンヘンのあるバイエルン州である。特に、南ドイツでは、BMW、アウディ、Bosch などの自動車産業やシーメンスの医療やテクノロジー産業など、雇用を求め若者が集積している。
表 2 大都市における 1990-2019 年比の人口増加率上位 20 都市
人口増加率
ranking

Name

Bundesland

2010
人口2019
人口1m2 あたり平均土地購入額

2010-20191990-2019

2018%

%

EURO額

2010-2018%

1 Ingolstadt

Bayern125,088

137,392

109.8

130.2

755.62242.9

2 Potsdam

Brandenburg

156,906

180,334

114.9

129.0

409.79285.3

3 Regensburg

Bayern135,520

153,094

113.0

125.8

455.2

195.5

4 Paderborn

Nordrhein-Westfalen

146,283

151,633

103.7

125.6

168.19160.2

5 FürthBayern114,628

128,497

112.1

124.3

400.45260.4

6 Mainz

Rheinland-Pfalz

199,237

218,578

109.7

121.8

452.89142.5

7 Münster

Nordrhein-Westfalen

279,803315,293

112.7

121.5

294.45

144.5

8 Freiburg im

Baden-Württemberg

9 München
Breisgau
10 Gießen

224,191

231,195

103.1

121.0

509.3

131.5

Bayern1,353,186

1,484,226

109.7

120.8

2,861.34

283.1

Hessen77,36689,802

116.1

120.5

100.01

100.211 Frankfurt am Main

Hessen679,664

763,380

112.3

118.4

753.96

181.9

12 Oldenburg

Niedersachsen

162,173

169,077

104.3

118.1

301.95253.9

13 Heidelberg

Baden-Württemberg

147,312

161,485

109.6

118.0

2,027.19

521.9

14 Gütersloh

Nordrhein-Westfalen

96,404

100,861

104.6

116.2

92.13

93.8

15 Leipzig

Sachsen522,883

593,145

113.4

116.1

254.38316.4

16 Augsburg

Bayern264,708

296,582

112.0

115.5

652.92

301.0

17 Darmstadt

Hessen144,402

159,878

110.7

115.1

627.54226.9

18 UlmBaden-Württemberg

122,801

126,790

103.2

114.7

234.77102.6

19 Köln

Nordrhein-Westfalen

1,007,119

1,087,863

108.0

114.1

419.41

119.9

20 Trier

Rheinland-Pfalz

105,260

111,528

106.0

114.0

201.56114.9

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42010-2018 年の土地価格が高騰した人口 10 万人以上の大都市は、インゴルシュタット（242.9%）、フュルト（260.4%）、ミュンヘン（283.1%）、アウグスブルク（301.0%）でいずれもバイエルン州であり、バイエルン州の大都市で土地の価値が高騰している様子がわかる。また、ザクセン州のライプツィッヒ（316.4%）、ブランデンベルク州のポツダム（285.3%）のように東ドイツの大都市の土地価格の上昇が見られる。
一方、旧首都ボンがあったノルドライン・ヴェストファーレン州では、2010-2019 年比の人口は微増が見られるものの、1990-2019 年比では１割人口が減少している。特に、ノルドライン・ヴェストファーレン州に位置する都市の中では、2010-2018 年 1m2 あたり平均土地購入額は、ハーゲン（58.8%）、レックリングハウゼン（56.2%）、ボッフム（56.1%）と土地の価格が大幅に下落している。もともとドイツの中で最も人口の多い州であったが、人口変化と土地の価格の変動が最も大きく、東西ドイツの地域格差と見られていた西ドイツの中でもバランスが崩れてきていると言えるだろう。
表 3 大都市における 1990-2019 年比の人口増加率下位 20 都市
人口増加率
ranking

Name

Bundesland

2010
人口2019
人口1m2 あたり平均土地購入額

2010-20191990-2019%1990-2019%額

2018

2010-2018

EURO%

75 Duisburg

Nordrhein-Westfalen

489,559

498,686

101.9

93.1

254.82169.3

76 Essen

Nordrhein-Westfalen

574,635

582,760

101.4

92.9

274.93

84.0

77 Wuppertal

Nordrhein-Westfalen

349,721355,100101.5

92.6

132.95

95.4

78 Bochum

Nordrhein-Westfalen

374,737

365,587

97.6

92.2

107.37

56.1

79 Witten

Nordrhein-Westfalen

98,23396,45998.2

91.5

195.86120.8

80 Salzgitter

Niedersachsen

102,394

104,291

101.9

91.2

66.69

113.3

81 Remscheid

Nordrhein-Westfalen

110,563

111,338

100.7

90.4

117.16

84.8

82 Recklinghausen

Nordrhein-Westfalen

118,365

111,397

94.1

89.1

74.4

56.2

83 Gelsenkirchen

Nordrhein-Westfalen

257,981259,645

100.6

88.4

109.4479.4

84 Hagen

Nordrhein-Westfalen

188,529

188,686

100.1

88.0

102.4858.8

85 Herne

Nordrhein-Westfalen

164,762

156,449

95.0

87.8

94.55

102.6

86 Bremerhaven

Bremen113,366

113,643

100.2

87.1

41.62

153.9

87 Magdeburg

Sachsen-Anhalt

231,525

237,565

102.6

85.2

76.01

135.9

88 Rostock

Mecklenburg-

202,735

209,191

103.2

84.3

138.27136.9

89 Chemnitz

243,248

246,334

101.3

83.7

87.69

193.6

90 Cottbus

Sachsen
Vorpommern
Brandenburg

102,091

99,678

97.6

79.2

56.97

139.0

91 Zwickau

Sachsen93,75088,690

94.6

77.4

34.63

133.8

92 Halle (Saale)

Sachsen-Anhalt

232,963

238,762

102.5

77.0

72.65

107.7

93 Schwerin

Mecklenburg-95,220

95,653

100.5

75.1

64.35

139.7

94 GeraThüringen
Vorpommern

99,262

93,125

93.8

72.2

53.69

116.84) Statistisches Bundesamt (Destatis): GENESIS-Datenbank zum Vergleich der Bevölkerungsentwicklung in den
Bundesländern seit 1958（連邦統計局：1958 年以降の人口動態）

https://www-genesis.destatis.de/genesis/online

5) Statistisches Bundesamt (Destatis): GENESIS-Datenbank, Bevölkerungsprognosen bis 2060（連邦統計局：2060 年までの人口予測）

https://www-genesis.destatis.de/genesis/online

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57. 1 人当たりの平均収入
図 2 は、2016 年の一人当たりの平均年収を示したもの 6)である。一人当たりの平均収入は、旧東ドイツと旧西ドイツで収入格差は分かれているが、特にバーデン・ヴュルテンベルク州、バイエルン州西部、ヘッセン州南部で平均収入が高くなっている。また、北では、ハンブルク、東ではベルリンが周辺の都市よりは平均収入が高いが、ザールランド州やニーダーザクセン州では周辺州よりも平均収入が低い。
ベルリンの壁崩壊後、東西の地域格差と言われてきたが、30 年が経過して西ドイツの中でも収入による南北の地域格差が生まれている。

1990-2019 年の人口増加率 ：●はプラス、▲はマイナス
2010-2019 年の人口増加率：黒文字はプラス、赤文字はマイナス
増加率上位２０都市、下位２０都市をそれぞれ記載（沼田 麻美子）

6) Statistische Ämter “Des Bundes und der Länder Gemeinsames Statistikportal/ Ergebnisse des Zensus”（ドイツ統計局

連邦政府と州政府の共同統計ポータル「国勢調査」）より収集

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