土地総研リサーチ・メモ
容積率制度に関する基礎的な資料の収集及び分析について（その３）2020 年７月２日【ポイント】
容積率等特例制度のうち、指定容積率を緩和する理屈は以下のとおり。
・高層住居誘導地区は、住宅の用途がインフラに与える影響が小さいため・特例容積率適用地区（区域）は、総容積の範囲内で、公共施設の整備された区域内での適正な配分を行うため
・都市再生特別地区は、公共施設が整備され、または今後整備される地区であって、現行指定容積率の余裕があると考えているため
・（特定用途誘導地区については明確な理屈は不明）

1．はじめにリサーチ・メモその2では、制定年順にみて、容積適正配分型地区計画までの制度説明及び関係する国会議事録の分析を行った。
リサーチ・メモその3ではそれ以降の容積率当特例制度である、高層住居誘導地区、特例容積率適用地区、都市再生特別地区、特定用途誘導地区の四つの制度に関し分析を行う。
2．個々の容積率等特例制度の概要及び関係する国会議事録（続き）（1）高層住居誘導地区
この制度はこの制度は1997年に高層住宅の建設促進のために創設されたものである。 これまでの容積率特例制度との大きな違いとしては、地区計画という制度ではなく地域地区の一種として創設し、より面的に広く指定することを想定している点である。
なお、容積率の緩和の理屈としては、用途別容積型地区計画と同じく、住宅がインフラへの負荷が小さいことを前提にして、指定容積率の1.5倍までの緩和ができるという制度になっている。
高層住居誘導地区の制度創設時等の国会議事録は図表1のとおり1。なお、この制度以降は、国会議事録において制度創設の趣旨や指定容積率緩和の理屈を議論した形跡は少なくなっている点に注意が必要である。
国会議事録から伺われる高層住居高層住居誘導地区の制度創設の趣旨のポイントは、
ア

高層住宅の建設促進を制度目的としていること（議事録1及び3）

イ

周辺の市街地環境への影響を配慮して指定容積率400%以上の宿を対象としていること（議事録2）
なお、容積率緩和の理屈（住宅がインフラに対する負荷が小さいといった説明）を行った議事録を見つけることはできなかった。

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（図表1）高層住居誘導地区に関する議事録（2）特例容積率適用地区（区域）
特例容積率適用区域は、2000年に商業地域を対象として容積の適正配分を行う制度として創設され、2004年にいわゆる住居専用系と工業専用系以外の用途地域において適用ができるよう制度拡充がされ、制度の名称も、それに伴い特例容積率適用地区になった。
制度の特徴としては、都市計画決定の内容は、区域及び必要に応じて、建築物の高さの制限を定めるだけで、指定容積率自体の変更は特定行政庁の指定に委ねられている点である。
また指定容積率を緩和できる理屈としては、既に述べた容積適正配分型地区計画と同じく、公共施設の整備された一体の地区の総容積率の範囲内という説明になる。
特例容積率適用地区（区域）に関する制度創設等の議事録については図表2のとおりである2。
特例容積率適用地区（区域）に関する制度創設等の議事録のポイントとしては、
ア

指定容積率の緩和の理屈としては総容積率がコントロールされていることを挙げていること（議事録4）イ

対象地域については当初商業地域に限定されておりこれを理由としてさらに都市計画手続きを行う事によって周辺環境への影響が少ないことを説明していた（議事録1、2、3）

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2

があげられる。
なお、2004年の制度改正によって、商業地域外の住居系の用途地域であっても専用地域でなければ適用対象になった。この点について、商業地域だから周辺との問題を生じないという従来の政府側の答弁と矛盾する点のではないか、という議論は、国会議事録で見つけることはできなかった。
また、特例容積率適用地区（区域）は、都市計画手続きをもって周辺環境への影響が少なくなると議事録では政府側は説明している。しかし、特例容積率適用地区（区域）は都市計画で定める内容が「区域（場合によって高さの限度）」のみであって、少なく周辺住民などに対する指定容積率緩和に関する情報提供や意見提出の機会が事実上乏しいことについての議論も、国会議事録で見つけることはできなかった。
（図表2） 特例容積率適用地区（区域）に関する議事録

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3（3）都市再生特別地区
都市再生特別地区は、2002年の都市再生特別措置法によって創設された制度であり、国が定める都市再生緊急整備地域内において、都市再生事業を推進するために定められる都市計画である。
制度の特徴としては、国の定める都市再生緊急整備地域内でのみ適用されるものであること、高度利用地区と同じ計画事項に加え、誘導する用途、高さの限度を定めることによって、特定街区と同様に、建築確認によって指定容積率や用途規制などの規制が適用除外となる点である。
指定容積率を緩和する理屈としては、公共施設の整備が進んでいる、または、今後行われる予定の都市再生緊急整備地域に対象を限定することによって、この地域の現状の指定容積率に余裕があると考え、都市計画決定権者が、自由度をもって新しい容積率設定ができると考えている。
都市再生特別地区の制度創設等に関係する国会議事録は図表3のとおりである3。
都市再生特別地区の制度を創設等に関係する国会議事録のポイントは、
ア

制度を創設と目的として民間事業者による都市再生事業を円滑に進めることを考えていること（議事録1、3）

イ

都市再生特別地区による容積率の指定については、自由度が高いものと整理していること（議事録
1、3、4）

ウ

指定容積率緩和の理屈として都市再生緊急整備地域の指定地域整備方針の策定都市計画決定の三つのプロセスをあげていること（議事録1）があげられる。
なお、上記のウ以外に、より具体的に指定容積率緩和の理屈を議論している国会議事録は見つけることができなかった。

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（図表3）都市再生特別地区に関する議事録（4）特定用途誘導地区
特定用途誘導地区は2014年に都市再生特別措置法を改正して立地適正化計画を導入した際に都市機能誘導区域において特定の用途の建築と誘導するために創設された制度である。
この制度の特徴としては、従来の他の容積率特例制度が、公共施設整備、空地の確保、または総容積率の範囲内、住宅に限った指定容積率の1.5倍以内の容積率といった、インフラとのバランスを確保する趣旨が明らかになる計画事項等を有しているのに対して、具体的にインフラとのバランスをとるという容積率制度との整合性をとるための制度上の措置を有していない点にある。
このため、特定用途誘導地区において特定の用途の建築物の容積率が緩和できる根拠としてはその特一般財団法人 土地総合研究所

5定用途が政策目的として重要なことを前提にして都市計画決定手続きで判断したと考えざるを得ない。
特定用途誘導地区に関係する議事録は、図表4のとおりである4。
特定用途誘導地区に関係する国会議事録のポイントとしては、
ア

特定用途誘導地区という制度が都市機能誘導区域における特定の用途の建築促進ということは明らかにしていること（議事録すべて）

イ

その一方で容積率の割増について「隠れた補助金」という表現を用いて、従来からの「インフラとのバランスをとるという、容積率の制度目的」と整合性をとるための容積率特例制度の説明とは、全く異なる説明をしていることがあげられる。
（図表4）特定用途誘導地区に関する議事録

3．まとめ
これまでリサーチ・メモの1，2を通じて、10の容積率等特例制度について、国会議事録等から、制度目的等についての分析を行ってきた。
容積率等特例制度において指定容積率を緩和する理屈についての、現時点での暫定的な整理としてはア

都市計画決定手続きを経て、新たに容積率を決定しなおすということが、全特例制度共通の理屈であること
それに加えてイ

公共施設が整備されていること、又は、事業と同時に整備されること

ウ

空地が確保されることエ

地区内の総容積率の範囲内にして、その範囲内での適正に配分すること

一般財団法人 土地総合研究所6

オ

住宅に限って指定容積率の1.5倍以内にすることという、「インフラとのバランスをとるという、指定容積率の制度目的」と整合性がつくように、必要な計画事項等を定めてきたと考えることができる。
その例外として、2011年に制定された特定用途誘導地区があり、この場合には、アの理屈のみで指定容積率の緩和を説明しているようにみえる。
今後は、特に、特定用途誘導地区の緩和の考え方などを中心にして、容積率等特例制度の理論的分析を今後深めていきたい。

（佐々木 晶二）

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議事録は、国会会議録検索システムから「高層住居誘導地区」で検索を行い、政府側が制度趣旨を述べているものを抽出した。なお、容積という用語を検索ワードから外したのは、高層住居誘導地区を議論している議事録が極めて少なく、容積を検索ワードに追加すると、必要な情報が得られないことから、より広めに検索するため、「高層住居誘導地区」のみで検索した。
2
議事録は、国会会議録検索システムから「特例容積率」で検索を行い、政府側が制度趣旨を述べているものを抽出した。なお、容積という用語を検索ワードから外した趣旨は、高層住居誘導地区と同じである。また、途中で制度名が変更されたことから、共通の名称である「特例容積率」で検索を行った。
3
議事録は、国会会議録検索システムから「都市再生特別地区」で検索を行い、政府側が制度趣旨を述べているものを抽出した。なお、容積という用語を検索ワードから外した趣旨は、高層住居誘導地区と同じである。
4
議事録は、国会会議録検索システムから「特定用途誘導地区」で検索を行い、政府側が制度趣旨を述べているものを抽出した。なお、容積という用語を検索ワードから外した趣旨は、高層住居誘導地区と同じである。

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