【研究ノート】

庭の広い一戸建てはボストンの泣き所？

平川 勇夫
１．はじめにであり、９０年から９８年に建築されたものの中央値３，０７５㎡を上回っている。ただし町ごとの差異が大マサチューセッツ工科大学不動産センター（ＭＩＴ－きい。

ＣＲＥ）の所長チャケッティ教授が、国際土地政策フォ・賃貸アパートやマンションなどの共同住宅の場合、ーラムのため昨年来日した。その折りに今後の研究協力

敷地面積の中央値は１戸当たり５２６㎡である。これの話をしたことをきっかけに、同センターのホームページを見ていて、ある調査結果を見つけ唖然とした。

も地域差が大きい。
・新築住宅の大部分が分布する１２８号線（州際高速９５ボストン都市圏において近年建設された住宅の敷地面号）外側の地域では、１戸建て住宅の敷地面積の中積について調査したレポートであるが、１戸建ての場合、央値は３，７２０㎡、共同住宅の１戸当たり敷地面積の敷地面積の中央値は０．９１エーカーであるという。１エ

中央値は８５０㎡となっている。

ーカーは４０．５アールだから、「大きくも小さくもない中・１戸建て住宅の場合、７０年代から８０年代に建てられ間に当たる面積」で３，７００㎡ということになる。何か計たものの２倍程度に敷地面積が拡大している。

算違いをしたかと思うくらいの広さである。
ボストンと言えば、アメリカ東海岸有数の大都市で、新築１戸建て住宅の敷地面積（市町ごとの中央値）をマサチューセッツ州の州都。植民地時代から発展してき地図上に記載したものが、次ページの図１である。東のた歴史の長い都市である。市の人口は約６０万、広域都市海岸沿いの中心部（湾になっている部分）にボストン市圏の人口はその１０倍近い。そのような大都市圏で、敷地がある。ボストン市及びその近隣だけは薄い着色（１／４面積が１，０００坪を超える住宅が増えているというのだ。

エーカー、つまり１，０００㎡以下）であるが、内環状線をこれはどういうことなのか、もっと詳しく知りたい、なしている州際高速９５号の外側（ボストンの都心から１と考えたのが、本稿の端緒となった。

５ｋｍ以遠）は見事に大敷地の地域で占められている。着色の段階刻みは１／４エーカーごとで、最も色の濃い部分は１エーカー、つまり４，０００㎡以上の敷地が平均的とさ２．ＭＩＴ－ＣＲＥレポートの要点れる地域である。
なお、既存住宅と新築住宅の土地利用密度を比較する

ＭＩＴ不動産センターがマサチューセッツ・ハウジンと、ボストン市及びその近隣自治体を除けば、ほとんど

グ ・ パ ー ト ナ ー シ ッ プ と 共 同 で ま と め た レポー トの市町で既存の密度を大幅に下回っており、１戸当たり“Ｌａｒｇｅ－Ｌｏｔ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｉｎ ｔｈｅ

敷地が拡大している状況にある。

Ｇｒｅａｔｅｒ Ｂｏｓｔｏｎ Ｍｅｔｒｏｐｏｌｉｔａｎ Ａｒｅａ” ２００６．１によると、１９９８年から２００２年までの間にボストン都市圏で建築されたすべての住宅について調査した結果、下記の３．日本との比較ような事実が判明した。
ここで、日本の住宅の敷地面積をあらためてチェック・新築１戸建て住宅の敷地面積の中央値は、３，６８０㎡してみよう。図１ ボストン都市圏における新築１戸建て住宅の中間的敷地面積（資料）Ｃｅｎｔｅｒ ｆｏｒ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ， Ｍａｓｓａｃｈｕｓｅｔｔｓ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ ｏｆ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ； Ｍａｓｓａｃｈｕｓｅｔｔｓ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｐａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ総務省「平成１５年住宅・土地統計調査」によると、全国の１戸建て居住世帯は２，４２５万世

図２ 日本の１戸建て住宅の敷地面積分布（全国）
5,000
4,500
4,000

布は図２のようになっていると3,500見られる。（１，０００㎡以上の世帯が全体の２．８％あるが、グラ3,000

千
世 2,500帯）

フでは省略した。
）面積区分を５（帯であるが、その敷地面積の分2,000
1,500は按分推計したものであるが、1,000分布傾向を見るにはこれで支障500はないだろう。計算すると、敷0

地面積の中央値は２００㎡強と見られる。一方、大都市部、例え49㎡
以50 下～10 90～ 9㎡
15 140～ 9㎡
20 190～ 9㎡
25 2490～ ㎡
30 290～ 9㎡
35 340～ 9㎡
40 390～ 9㎡
45 440～ 9㎡
50 499
0～ ㎡
55 54
0～ 9㎡
60 59
0～ 9㎡
65 64
0～ 9㎡
70 69
0～ 9㎡
75 749
0～ ㎡
80 79
0～ 9㎡
85 84
0～ 9㎡
90 89
0～ 9㎡
95 94
0～ 9㎡
99
9㎡

０㎡ごとにそろえるため、一部ば東京都では、１戸建て住宅の
図３ １戸建て住宅地の航空写真（Google マップより）

敷地面積の中央値はもっと狭く、１２０㎡弱と推計される。
（分布形状のせいで、中央値は平均値よりかなり小さくなる。
）
視覚的に理解するため、図３で航空写真を紹介しよう。３点はいずれも同一スケール（本稿の印刷上では１センチが８７ｍ）である。
最上段は、内環状のような州際高速９５号と東西に走る州際高速９０号の交点の北西部にあるＷｅｓｔｏｎ町の東部の一角である。一見住宅地には見えないが、よく見ると、かなり大きな建物が木々の間にポツリポツリと散在しているのがわかる。
中段は、９５号をはさんでＷｅｓｔｏｎの東隣に位置する
Ｗａｌｔｈａｍ市の南西部の写真である。同市の新築１戸建て住宅の敷地面積の中央値は１，０００㎡以下であるが、写真も、いかにも戸建て住宅団地という形態で住宅が並んでおり、我々の目にもなじみやすい。
下段には、比較のため東京の田園調布駅周辺の写真を掲げたが、日本では有名な高級住宅地も、上２枚と比べると、木造住宅密集地区の写真かと勘違いしそうな状況である。

４．思考（試行）錯誤
このように日本とは桁違いの敷地面積実態が生じるのは、やはり国土の広大なアメリカだからであり、地価が大都市近郊でもただ同然に安いのだろうと、始めは単純に推理した。
ところが、例えばインターネット上で推計住宅価格を公表しているＺｉｌｌｏｗ．ｃｏｍで調べてみると、住宅価格はかなり高い。図３の最上段に掲げた地域の住宅は、調査局のデータによると、調査時点の直近４年間に新築概ね２００万ドル前後。１例として、４ベッドルーム、６された持ち家に居住する世帯の年収は、中央値で１０万ドバスルーム、全９室で、床面積３６６㎡、敷地面積３，３６０ル強、１／３以上の世帯が１２万ドル以上となっており、㎡の住宅の見積額が１８５万ドル。不動産税の課税標準で最近の持ち家取得は高所得層が相当のウェイトを占めては、建物価値８２万ドル、土地の価値８１万ドルとなっていることがわかる。

いる。
また、写真中段の地域にある住宅は、物件により価格の開きが相当あるものの、４０～５０万ドルのものが多い。

５．米国的嗜好（思考）１例を挙げると、２ベッドルーム、３バスルーム、全５室で、床面積２１３㎡、敷地面積５９０㎡の住宅が５６万ドル、課税評価上は建物２６万ドル、土地２０万ドルである。

広大な敷地の住宅が当然のように市場の多数を占める米国。
「起きて半畳、寝て１畳」という思想とは全く反対

これらはたまたまピックアップした例ではあるが、課のものが基底に流れているのだろうか。広いほどよくて税標準の建物・土地価額比率から推定すれば、土地価格「広すぎる」という感覚はないのか。ボストン近郊の広は１㎡３万円ないしそれ以上にはなりそうである。日本

い１戸建て住宅に住む友人に尋ねてみた。の大都市と比べれば１桁安いかもしれないが、それでも「アメリカ人の多くは物質主義で、しかも成功の証を面積が巨大なので、それなりに高い土地代になるはずだ。

誇示したがる。大きな家、広い芝生、長い敷地内道路、冒頭に紹介したような中央値３，７００㎡で考えると、土地そしてそこにはベンツやイタリアのスポーツカーが停め価格だけで１億円を超える計算である。それが近年の平てある、というのが典型的な希望だ。それだけでなく、均的な１戸建て住宅像だと言われると、「地価が安いかプライバシーや緑という点でもスペースが重要。また、ら」という理由だけでかたづけるわけにはいきそうにな

庭は子供と野球やフットボール、テニスなどをする大事い。

な空間でもある。
」
それにしても２００万ドルとか高いものによく需要が付

ではアメリカ人は、あるいはボストニアンは、そんないていくものだ。

住宅市場を支えるほど裕福なのか、という点が次の疑問「大部分の住宅はもちろんもっとずっと安い。でもそとして生じた。直観的には彼我の所得格差はそう大きくういう価格の物件が多数あるのも事実。どうして高いもないと考えていたからである。のが買えるのかって？会社役員で何十万ドル以上の報酬

そこで、持ち家取得の実績がある階層に注目するため、を得ている人も多いし、ハイテク企業が買収されて多額現に持ち家に居住する世帯の年収を調べてみた。
ただし、の売却益を手にする人もいる。それから、税制の影響も高齢世帯は年収が取得行動時の年収とはかけ離れているある。モーゲージの利息は所得控除できるし、住宅売却可能性が高いため、除外することとした。アメリカ国勢益については累計５０万ドルまでは非課税だ。買い換えで調査局の“Ａｍｅｒｉｃａｎ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｓｕｒｖｅｙ ｆｏｒ ｔｈｅ

もっと高い住宅を取得すれば、当然非課税枠を使わない

Ｂｏｓｔｏｎ Ｍｅｔｒｏｐｏｌｉｔａｎ Ａｒｅａ： １９９８”によると、ボスですむ。住宅は最も安全な投資と考えられてきた、少なトン都市圏の持ち家居住層の世帯年収の中央値はくとも今まではね。
」

７５，０００ドル強、およそ８７０万円であった。一方、日本
では人口当たり所得が高い東京都について、Ｈ１５年住

何千㎡もある敷地では、きれいにしておくだけでもたいへんだろうに、広すぎて困らないのだろうか。

宅・土地統計調査によりその持ち家居住世帯（上と同様「いや実は、大部分のアメリカ人は、庭の手入れに熱に高齢世帯を除く）について見ると、年収の中央値は心なわけではない。緑や花の景観は好きなのだが、自分７６０～７７０万円程度と推計される。それぞれ調査時点もが苦労して世話するということは少ない。たいていは外異なるが、所得水準の相違はボストン都市圏が１４％ほど国人労働者を雇って手入れをしている状態だ。日本人に高い程度と考えてもよいだろう。

は、１エーカーもある庭というのは常識はずれかもしれだが、世帯年収分布の上位２０％ラインを推計すると、ボストン都市圏は約１４６０万円、東京都では約１０５０万円となり、４割ほどボストンが高い。つまり、高額物件の需要層となるべき高所得層がボストン都市圏では厚いことが住宅市場に影響していると考えられる。前掲の国勢

ないが、アメリカ人からすると、日本の石庭の方が常識はずれだな。
」「それと、最小敷地の規制を各自治体が設けているから、それに整合させる必要もあるし。
」

６．最小敷地等の規制

さらに、排水・下水処理についても規制があることが多い。下水道の整備率が低いため浄化槽処理や敷地内でそこで次に、ゾーニングや環境保全の規制の状況をチェックしてみた。の地下浸透又は蒸散が必要とされる。そのためにも敷地面積を十分確保しなければならないようだ。ウェストン

例えば、先の航空写真で取り上げたウェストン町の場の計画審査会のガイドラインでは、大雨時の雨水流出ま合、１戸建て住宅敷地については、ゾーニング条例におで防止することが必要で、周囲から見えない場所に浸透いて次のような規制がなされている。
（なお、原典の数値池などを設けるべきとされる。

はフィート、平方フィート等であるが、メートル法に近似的に換算表記している。
）
・居住用総床面積の上限は、３２５㎡又は敷地面積の１０％７．住宅市場への影響のいずれか大きい方とし、５６０㎡を超えないこととされている。

最小敷地規制だけに限らず、様々な市町の規制が新規

・最小敷地面積等の規制は、表１に示したが、地区によ開発の妨げになっており、住宅供給の不足と住宅価格のり結構差があるものの、いずれも極めて大規模である。

高値を招いているという指摘も多い。以下でその代表的

しかもゾーニング・マップによると、町域の大半は住なものの要旨を紹介する。

居地域Ａ、次いでＢと、順にエリアが小さくなっているので、この町で１戸建て住宅を求めるなら、ＡないしＢの規制があると思った方がよさそうである。
セットバックの最小距離も大きく、これほど後退さ

まず、ケープ・アン経済研究所のモスコビッチ所長の論文を見てみよう。
Ｅｄｗａｒｄ Ｍｏｓｃｏｖｉｔｃｈ “Ｏｐｅｎ Ｓｐａｃｅ， Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ａｎｄ Ｈｏｍｅ Ｐｉｒｃｅｓ”（Ｓｅｐ． ２００５； Ｍａｓｓａｃｈｕｓｅｔｔｓ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｐａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ； Ｔｈｅ Ｂｏｓｔｏｎ Ｆｏｕｎｄａｔｉｏｎ）

せると日本なら自分の敷地をはみ出してしまう場合も多いだろう。

＊ ＊ ＊住宅戸数と人口の変動を州ごとのデータで回

表１ ウェストン町の１戸建て住宅の規制値帰分析すると、マサチューセッツ州は、１０年間住居地域Ａ 住居地域Ｂ 住居地域Ｃ 住居地域Ｄに６．３％の人口増加があり、それに応じた住宅建設は２９１，０００戸あるのが「正常」と見られる

5,570

3,720

2,790

1,860

最小間口幅（m）

76615346

最小セットバック距離（道路端より）
最小セットバック距離（道路中心より）最小セットバック距離（敷地境界より）181512926232017

マサチューセッツ州の住宅価格は北部、中西部

141186の諸州の中でも極めて高いものになっている。

最小敷地面積（㎡）のに対し、実際にはそれより４万戸低い水準し

なお、上記の最小敷地面積の規制は１９２８年の条例制
定時には９３０㎡であったが、次第に拡大され、１９５４年に現行の値となったものである。また、間口幅やセットバックの規制は、１９９７年に上記の値に拡大された。
この他、マサチューセッツ州には湿地（雪解け時など季節的に湿地となる土地を含む。
）や水域が多く、これらを水源保全、漁業保護、自然保護、治水等の目的で保護する州法がある。周囲に緩衝帯も設定され、建設行為等の規制が厳しい。ウェストンでは、州の基準を上回る規制はないようであるが、町の面積の１／６を湿地保全区域が占め、敷地の一部がその区域にかかる場合は、区域外の部分が１，８６０㎡以上ないと建築は許可されない。

か供給されなかった。
住宅建設戸数と住宅価格の関係を、建設コストの差異を補正した値で州ごとに比較すると、すなわち、期待値は２６８，０００ドルであるのに対し、実際は５万ドルも高くなっている。コスト

補正前の住宅価格は３６９千ドル、補正後は３１８千ドル、実際の供給戸数で推計した期待値は２６８千ドル、正常な供給戸数を想定した価格は２３７千ドルと推計される。
ボストン都市圏北東部のイプスウィッチを例にとって、２０００年から２００３年に売買されたすべての１戸建て住宅のデータにより、住宅価格の影響要因を重回帰分析した
ところ、次頁表２の結果が得られた。
敷地面積はプラスの係数であるが、係数自体が小さいことから、敷地を大きくしても住宅売却価格はほとんど上昇しないと考えられる。敷地が広くなると住宅床面積を大きくできるということはあるが。

なお、町の中心部からの距離がプラスの係数になって表２ イプスウィッチの住宅価格の影響要因分析いるが、これは地区の所得階層分布が反映されたためと解される。
これらの定量分析から、スマート・グロウス（賢い成長）を目指して、例えば１，０００㎡当たり１戸という比較的高密度な住宅開発をした場合、供給増加により住宅価格は２５％削減でき、しかも土地利用は５０％節約できると推計される。
これを妨げているのは、各自治体のゾーニングであり、教育費の財政負担が増えることを嫌う自治体が、児童数を最小限に抑えるべく、住宅の最小敷地面積を大きく設定していることの影響が大きい。
＊ ＊ ＊

項目

単位

中心部との距離km

築年数

年

売買された月

月

敷地面積

千㎡

床面積（地上部）㎡

床面積（地下室）㎡

未仕上げの床㎡

バスルーム室

空調設備

有無

近隣の敷地サイズ

千㎡

係数

10.8
0.53
3.4
2.4
0.97
0.86
0.32
39.9
56.7
-1.2

ｔ値

3.7
4.2
8.4
3.3
7.9
3.1
3.0
3.6
3.4
-1.4

（注）各係数は千ドル単位の値
原典はマイル、フィートであるが、メートル法に換算

なお、上の表２で、日本人の感覚からすれば、築年数の市町はわずか９％、それが圏域人口の２０％以上を擁がプラス係数（古い方がやや高い）というのは意外な感する一方、同６，５００㎡以上とする市町が圏域の土地のがある。

１３％を占め、人口では３％が住んでいるに過ぎない。
・拡大上限規制： 年間の建築戸数上限を設定したり、次に、ハーバード大学ケネディ・スクールの経済学教一団地の年間建築戸数を規制する。５４市町が導入して授グレイザー他の論文の要旨を紹介する。

いるが、その大部分は最近１０年以内に創設したもので

Ｅｄｗａｒｄ Ｌ． Ｇｌａｅｓｅｒ， Ｊｅｎｎｙ Ｓｃｈｕｅｔｚ ＆ Ｂｒｙｃｅ Ｗａｒｄ
“Ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ ａｎｄ ｔｈｅ Ｒｉｓｅ ｏｆ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｐｒｉｃｅｓ ｉｎＧｒｅａｔｅｒ Ｂｏｓｔｏｎ” （Ｊａｎ．２００６； Ｐｉｏｎｅｅｒ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ ｆｏｒ
Ｐｕｂｌｉｃ Ｐｏｌｉｃｙ Ｒｅｓｅａｒｃｈ；Ｒａｐｐａｐｏｒｔ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ ｆｏｒＧｒｅａｔｅｒ Ｂｏｓｔｏｎ，Ｋｅｎｎｅｄｙ Ｓｃｈｏｏｌ ｏｆ Ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ，Ｈａｒｖａｒｄ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ）

ある。
・不整形画地の規制： 最小敷地を大規模面積に規制しているところでは、さらに画地の形状も規制している
場合が多い。
・湿地保全制度： ２／３の市町が州の規制より厳しい制＊ ＊ ＊度を有している。

ボストン都市圏では、価格が上がれば供給が増えると・排水規制： 州の基準より厳しい制度としている市町いう住宅市場メカニズムが機能していない。近年、価格が１０９に上る。

は急上昇し中古住宅の中央値は４３万ドル強と、全米でも指折りの高値である。ところが供図４ ボストン広域都市圏の最小敷地規制の分布状況

給戸数は、８０年代の１４万戸から９０年代の８．４万戸へと急減した。
住宅密度はまだ低く、土地の絶対量が不足しているとは考えられトンから８０ｋｍ圏の全１８７市町

市町数

土地面積％）

供給減少と推定されるので、ボス人口（ない。むしろ制度的な障害による構成比［注：図１の範囲よりひとまわり広域］を対象に各種制度と住宅価格の関係を統計的に分析した。その結果、以下のようなことが判明した。

930未満

9301860

18602790

27903720

37204650

46505570

55706500

6500
以上

最小敷地面積規制 （㎡）（注）原典は平方フィート単位であるが、㎡の近似値に換算した。

・分割規制： ほとんどの市町が何らかの土地分割規制
・最小敷地面積の規制： 土地利用を拘束する最大の要因である。図４のとおり、最小敷地規制が９３０㎡以下（道路構造等の指定）を行っている。そのうち７０以上で２０００年以降に改正がされている。

広域的な必要戸数を割り出し計画的に建設を進める必要
最小敷地規制について例外規定も設けられているが、がある。住宅の密度も上げ、また場合によっては州が合その利用を阻害するような状況もまたよく見られる。

理的な土地利用のために自治体行政に介入することも考・クラスター型開発： 団地全体でオープンスペースをえるべきだと言う。

一定量確保すれば、１戸建ての最小敷地規制をかなり

しかし市町の一部には、州の湿地保全の規制をより厳緩和する（時には１／３に下げる）ことも認められるが、格に行うため、より大きな敷地を規定すべきだという主

その一方で１団地の総戸数を規制し、緩和効果を減殺張もある。敷地内での排水処理や地下浸透にかかわるもしている場合がある。のである。

・中低所得層向け住宅： 低廉な住宅を付置する場合に一方、この問題は財政的なものという声もある。住宅

密度制限を緩和する規定も多いが、めったに使われたが増えると住民が増える、住民が増えると住民サービスことがないという市町が半数近い。のニーズも増える。それが自治体の支出増になっていく

・高齢者向け住宅： 高齢者専用の住宅開発では規制が緩和される市町も多い。というのだ。
ノーウェル町のグラハム都市計画委員長によると、町は住宅不動産税収１ドルについて１．１～１．２ドルも支出回帰分析をすると、最小敷地規制において、基準が１，０００㎡上がると供給戸数が１０％程低下すると見られしている。歳出の２／３は教育関連経費である。他は、警察、消防や公共事業などに使われる。

る。湿地規制、排水規制、分割規制の影響は、個別には自治体からすれば、大きな高級住宅が大型敷地に建て統計的に有意にならなかったが、これらを合成した指標られることが財政的に合理的ということになる。敷地をでは、規制の加重が１項目増えると供給戸数は１割低下

分割して中級住宅を建てた場合、たいていは税収が低くする。

なり、しかも学童が増える。

住宅価格については、広域的影響のせいで推計精度はノーウェル町の最小敷地規制は１エーカーだが、湿地下がるが、最小敷地規制が４，０００㎡上がると、住宅の広保全の基準が州より厳しく、敷地はさらに大きいものをさなどを補正しても、価格の中央値が１２％～１３％上昇必要とすることが多い。

すると算定された。

グラハム委員長は「悲しいことですが、それが我々のまた、平均的な家計が所得の３０％までを返済に充てて置かれている状況です。担当者はその辺は心得ているの購入できる住宅の割合は、最小敷地規制が４，０００㎡加重です。周りが動かないのに自分の町だけ緩和するというされると、８～２０％減少することもわかった。

ことは考えられない。広域的アプローチが必要です。で＊ ＊ ＊なければ、各市町は地元納税者の利益のため強硬にならざるを得ない、たとえそれが町を排他的な行動に走らせさらに地元の新聞でも、規制と住宅市場の話題がコメントされているので、概要を紹介しよう。
Ｔｈｅ Ｂｏｓｔｏｎ Ｇｌｏｂｅ （Ｍａｔｔ Ｃａｒｒｏｌｌ） “Ｗｈｅｎ Ｉｔ Ｃｏｍｅｓｔｏ Ｈｏｕｓｉｎｇ， Ｔｏｗｎｓ Ｈａｖｅ Ｌｏｔｓ ｔｏ Ｃｏｎｓｉｄｅｒ －－Ｈｏｍｅｓ Ｇｏｉｎｇ ｕｐ ｏｎ Ｌａｒｇｅｒ Ｐａｒｃｅｌｓ ａｓ Ｔｏｗｎｓ Ｔｒｙｔｏ Ｃｏｎｔｒｏｌ Ｇｒｏｗｔｈ” （Ａｐｒ． ２３， ２００６）

ることになっても、財政的な観点からは反対するつもりはありません。
」と言う。
サウス・ショア商工会議所のフォアマン会頭は、「市町がもっと住宅密度を上げて広域的成長に配慮するか、それができないなら州法で基準を市町に強制するしかない」と語る。ＭＩＴ不動産センターの低廉住宅構想ディ＊ ＊ ＊土地問題の専門家によると、住宅を大きな敷地に建築させるようなゾーニングは、住宅供給を細らせ、しかもレクターも、「町の住民が自分たちの利益だけ考えていると、えてしてボストン都市圏の利益に反する結果になる」と指摘する。

大きな住宅となり高価格になるので、住宅のアフォーダ

しかし、広いスペースとステータスを表す家が欲しい

ビリティ（取得可能性）を阻害する。住宅価格が高いと、という人も多い。ワシントンの小型マンションを売却し労働者が地域から流出し、地域経済を弱体化させるといてプリマスに１２，０００㎡の敷地の住宅を購入した住民はう。

言う。
「マンションで自分の上に誰か住んでいる状況にうマサチューセッツ州はこの２年間に人口が減少した唯一の州である。
そこで広域的なアプローチが必要だと専門家は言う。

んざりした。上も横も下も、誰かがいる。周りが人ばかりだったせいか、ここでは必要以上の敷地を買った。空腹の時に食料品店に入ったのと似ているね。私はひたす

らスペースに飢えていたんだ。
」＊ ＊ ＊期待している。しかしながら、４０Ｒの地区指定の実例はまだ数件しかない。開発許可の裁量権を失う（州に渡す）結果になるのを市町が嫌っているとも伝えられている。2

８．今後の対応策

日本では、自治体はこぞって人口増加を志向し、地方都市では転入者に対して住宅補助を出す例も増えつつあ先に挙げたグレイザー論文では、住宅供給促進と低廉る。

化のため、州が市町の消極政策をオーバーライドしていしかしボストン都市圏の市町の政策はこれと反対に、くべきとし、特に、住宅建設に積極的な自治体には補助人口増加を嫌っているようだ。その背景はいろいろ考え金を交付し、反対に消極的な自治体には補助金の停止なられるが、自治体財政が一つの大きな要因であるのはま

どペナルティを課すこと、開発にかかる適切な影響補償ちがいない。アメリカの多くの市町村では、不動産税が金システムを州が統一的に構築し、それに基づいて自治歳入の大部分を占め、教育費が大きな支出費目となる。

体がデベロッパーに課金できる制度を設けること、など

例えば先のウェストン町の予算を見ると、不動産税が一を提言している。

般会計収入の８５％以上を占め、一般歳出の５２％が教育

一方、規制が厳しすぎるせいだと指摘された自治体側経費である。その意味では、富裕なｅｍｐｔｙ－ｎｅｓｔｅｒ（子からは反論もある。どういう町がよいかを考えてゾーニ供が既に独立した親の世帯）が最も魅力的な住民となるングを決定しているとか、水質、植生等の環境保全の重のだろう。

要性も、規制の理由として主張される。
「住民がゆとりあるオープンスペースと田園型の居住スタイルを希望してボストン都市圏が今後どのように広域と狭域の利害調整を図っていくのか、行方が注目される。

いる」という自治体担当者の声もある。それを地域エゴとして簡単にかたづけるわけにもいかないだろう。
グレイザー教授も、前掲論文に関して、ボストン・グローブ紙のインタビューに答えて「何も市町が道徳的に悪いことをしているという意味ではなく、広域的に新規［ ひらかわ いさお ］［土地総合研究所 専務理事］

住宅需要にどう応えていくべきかを考えたもので、今のままでは自治体にもその住民にもインセンティブがない状態だから」と解説する。1
マサチューセッツ州は、スマート・グロウスと住宅供給促進のため、２００４年に４０Ｒと呼ばれる法案を可決した。
公共交通機関の駅周辺や町の中心部などに一定以上の密度の住宅開発を認める自治体には、州が自治体の地区指定を承認した際に、計画戸数に応じて１万～６０万ドル、その後自治体が建築許可を出すとさらに１戸当たり３，０００ドルを基金から支給するというものだ。供給戸数の２０％以上が市場価格以下の低廉住宅であることが条件になる。
さらに、住宅増加が教育費支出の増加につながる問題に対処するため、２００５年には４０Ｓと呼ばれる法案が成立した。４０Ｒによる新規住宅にかかる自治体の不動産税収入と学童増加による教育費増との差額を州（スマート・グロウス教育費補填基金）が補填するというものだ。
州としては、こういった制度で高密度地区のモデルができてくれば、地区の良さが理解されて広く波及すると
1

The Boston Globe (Scott Greenberger) “Housing Slowdown
Blamed on Local Rules” (Jan. 1, 2006)

2 Darcy Rollins “An Overview of Chapters 40R and 40S:
Massachusetts’ Newest Housing Policies” (Feb. 2006; NewEngland Public Policy Center)