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土地総合研究 2024年春号

特集 市街地再開発事業の現在的価値の再評価と今後の可能性
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人口が減るという局面での市街地再開発事業の課題と解決策について
株式会社オガール 代表取締役／一般社団法人公民連携事業機構 代表理事  岡崎 正信
おかざき まさのぶ
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はじめに

これからは不動産価値を高めるための規制へと変

市街地再開発事業は、単に古い建物を更新する化していく必要があります。これにより投資家や以上の重要な役割を持っています。これは特に、不動産オーナーに対して不動産への好意的な印象

自然災害に対するリスク管理、地域活性化、そしを与えることができ、投資を促すことができます。て持続可能な発展を目指す、日本の都市計画にお地域の持続可能な発展を促進するための規制は、いて不可欠な取り組みです。しかし、現行の再開単なる制約ではなく、地域全体の価値向上を図る発事業プロセスが一律であるため、地域ごとの不ための強力な手段となります。

動産価値の実情や地域の特性を適切に反映してい最終的に、市街地再開発事業の成功は、地権者るとは言えず、様々な問題が生じています。特にや自治体を含む地域コミュニティの協力にかかっも、従来の一律によるアプローチでは、土地価値ています。補助金に過度に頼るのではなく、持続の下落している地域で再開発事業が竣工したあと可能な不動産事業としての収益モデルを構築し、に、大きな問題を引き起こす可能性があります。

市街地再開発事業の真の目的を実現することが求

最近の市街地再開発事業は、市街地の活性化という名の「老朽化した不動産の更新」になっていると私は思っていますが、事業後の周辺エリアの不動産価値の毀損や、過度な補助金への依存が見られるなど、その実施方法には改善の余地があるめられます。
本寄稿では、このような内容について深堀りしていきたいと思います。
．一律スキームによる地域価値の損失と思っています。様々な課題への対応は、地域固ほぼ全国的に統一されたスキームで行われる市有の特性を活かしこと、多様なステークホルダー

街地再開発事業は、地域によって異なる土地価値と連携して計画を進めることが重要ですが、一番の実情を反映せず、数々の問題を生じさせていま

大事なことは、市街地再開発事業が「敷地主義（事す。この統一アプローチにより、土地価値が上昇業単体）」ではなく、周辺エリアへの波及を考えたする地域では市街地再開発が経済的に成功しやす「エリア主義」への思考の変化です。それには、くなる一方で、価値が低下している地域では逆に個々の地権者のみならずエリア全体としての価値問題を引き起こしてしまいます。市街地再開発の向上を目指すべきだと感じています。

本来の目的は、市街地の活性化、生活環境の改善、また、日本の都市計画制度は歴史的に人口増加そして社会資本のインフラ整備にありますが、現に対応するための規制に重点を置いてきましたが、実には「床面積の増加」が地域の実需に対応して

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おらず、人気のない地域に新たな床を提供しても、合理性の低い事業が推進されているケースが有り、地域の魅力向上が伴わなければ新しい床の需要をこれにより、事業推進が目的と化し、地権者の政創出することは難しいのです。この結果、事業の治力によって経済性より政治的判断で進むケース

経済性は損なわれ、一部の地域での負の遺産といも見受けられます。

うリスクが高まっています。本来であれば、人口したがって、「補助金を理由に再開発を」という増加や床需要が見込まれるエリアで展開されるべ考えは、誤った出発点です。市街地再開発が地権き市街地再開発が、無差別に「活性化」という名者の一時的な利益のための栄養ドリンクになって目で推進されるようになってしまい、これは、秩いる状況は、特に地方都市において再検討すべき序ある市街地の構築という本来の目的から逸脱し、でしょう。

「活性化」を目的とすることで逆に不動産価値を低下させる結果を招いています。
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市街地再開発の課題は、人間関係や地域の経済的なポテンシャルに根ざしていますが、地域固有の特性を生かした再開発を進めることで、市街地

．市街地再開発：栄養ドリンクのような短期解の活性化と持続可能な発展は可能です。
「地域の実か

情に即した計画立案」「多様なステークホルダーの市街地再開発が全国的に一様なスキームで進行協力」「地域独自の魅力の創造」が求められます。

している現状は、地域毎の異なる土地価値を適切

また、土地不動産価値が低下している地域では、に反映せず、様々な問題を引き起こしていると思個々の地主主導の「敷地主義」から、地域全体のいます。一律のアプローチでは、土地価値が上昇価値向上を目指す「エリア主義」への転換が必要している地域では再開発が経済的に成功しやすいです。このアプローチは、地域全体として計画的一方で、下落している地域では逆効果となり得まな開発が進む、都心部の一部エリアと共通していす。

ます。これにより、地域一貫性と品質が保たれ、先にも申し上げましたが、市街地再開発の本来不動産価値を支える要素となります。の目標は、市街地の活性化、住環境の改善、社会

資本のインフラ整備にありますが、「床面積の増加」

市街地再開発事業の成果は、「敷地主義」と「エという事業の結果が地域の需要と必ずしも合致せリア主義」に基づく考え方によって異なり、地域ず、人気のないエリアに供給を増やしても、地域全体を見据えた最適化と持続可能な発展を目指すの魅力を向上させることなく新たな需要を創出す計画のもと、地域コミュニティ全体の協力と調整るのは困難です。これは事業の経済性を損ない、が不可欠です。

一部地域で負の遺産を残すリスクを高めています。
「市街地活性化」という名のもとに多く展開さ．劣化してきている制度による再開発

れている再開発事業ですが、本来、人口増加が見日本の都市計画制度は、その歴史的経緯から主込まれるエリアもしくはエリアマネジメントの体に人口増加に伴う都市の無秩序な拡散を規制し、制や具体的な経営計画が実在するエリアでのみ実整理することを目的として進化してきたように感施すべきで、現状行われている市街地再開発事業じています。その結果、規制の多くが禁止事項には、秩序ある市街地形成を目指す原点から逸脱し、焦点を当てられ、ポジティブな指針よりも制限に不動産価値を減少させる結果を招いているものも重きが置かれています。このアプローチは、一定確認されています。の秩序維持には不可欠ですが、土地価値を積極的また、市街地再開発が進められる背景には、地に向上させるための措置としては不十分です。

権者の経済利益追求があり、特に地方で不動産価

現代の都市計画では、規制による抑制だけでは値の下落にも関わらず、補助金に依存した経済的なく、不動産価値の向上を図るための規制が必要

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土地総合研究 2024年春号と私は感じています。価値向上の規制には、特定ェクトなど、エリア全体の価値を向上させる施策

エリアにおけるランドスケープの調和、建築デザが鍵となります。

インと色彩の統一、公共施設の適切な配置など、不動産価値の安定または向上に成功すれば、市地域全体の魅力を向上させることで不動産の市場街地再開発の土壌が整い、地域住民や地主との合価値を高める内容が含まれます。これらは地域の意形成を通じてプロジェクトの成功が期待できま特徴を活かし、総体として価値を増すことを目的す。再開発は物理的再構築だけでなく、地域の社としています。

会経済的価値の向上、そして長期的持続可能性の私が考える必要な規制とは、都市の可能性と品確保が目標です。

質の保証を通じて価値を向上させる可能性を持た最終的に、市街地再開発は「やりたい」場所でせる規制です。具体的な基準や規則を設けることはなく、「やらなければならない」場所で実施されで、投資家や不動産オーナーは地域の将来的な発るべきと私は強く感じており、市街地再開発事業展と不動産の品質を予測でき、安心して投資が行は不足する床面積の供給を通じて地域機能を強化えるようになり、結果として不動産価値は向上しする必要がある地域でのみ真に必要とされていまます。具体的には、床の供給の抑制や建築物の断す。

熱性能など普遍的な不動産価値を創出する規制で市街地再開発事業が持続性を持つためには、単す。また、補助金を含む政治や行政の支援は、将に旧建築を新築に置き換えるだけではなく、地域来の固定資産税や住民税収の増加を見込んで行わ全体の価値を高める目標を持つべきです。これにれることに主眼をおきます。

は、計画段階から地域の現状と将来像に基づく綿規制はまた、再開発促進、緑地保全、公共交通密な分析と計画が必要です。地域コミュニティのアクセス向上など、地域全体の魅力を高める政策積極的参加と支持、そして長期的視点での持続可を支援する重要なツールとして機能させ、これら能な発展を目指すことが重要です。このアプロー

は、地域特性を最大限に生かし、持続可能な成長チにより、市街地再開発事業は地域の実需に応え、を促す重要な役割を果たしことになると思います。

全体の価値を永続的に維持もしくは高めることがそのような、規制を単なる制限や禁止の枠ではなできます。

く、地域の魅力と価値を高めるための手段と見直すことが求められことが必要になっているように．市街地再開発事業の新しい定義の必要性

感じています。別の表現を使えば「誘導策＝ポジ一方、日本においては地震のリスクに対峙しなティブな規制」と表現できます。ポジティブな規ければならず、老朽化した市街地の放置は避ける

制の策定にあたっては、地域住民、事業者、政策べき重大な問題です。この課題に対処するため、立案者が協力し、共有のビジョンに基づいた計画

市街地再開発事業における「解体費」への支援は、を立て、実行することが重要です。このプロセス

市街地再生のための初歩的かつ必要不可欠な投資を経て、規制は地域全体の価値向上に資する強力と位置付けられます。国費を活用し、このようななツールとなり得ます。

基礎的な投資をサポートする制度設計は、老朽化

市街地再開発の適切な推進には、対象エリアの不動産価値の現状分析が欠かせません。事業実施したインフラを更新し、災害リスクを減少させるための第一歩として極めて重要です。

前には、エリアの不動産価値が維持され、上昇しているかを明確にする必要があります。価値が下解体後の土地利用計画においては、公共の利益落している場合は、再開発に先立ち、地域の魅力と地域社会の持続可能性を考慮した開発が求めらを高める取り組みが先行すべきです。公共空間のれます。除去された後の空間をどのように活用す最大活用、文化芸術イベントの開催、緑化プロジるかは、そのエリアの価値創出に直結するため、

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計画段階から地域のニーズや特性を反映した開発と、まず地域社会や市場の需要を理解し、その需が必要です。ここで、国の役割は重要であり、民要に対応するための適切な開発規模を定めます。

間資金による不動産開発を促進するための適切なこうして、事業は現実的な経済基盤の上に構築さインセンティブや支援体制を整備することが期待れ、持続可能性が確保されます。

されます。

たとえば、開発される物件が地域の実需に即しているかを逆算し、必要とされるサービスや施設スキームについても従来の組合施行、行政施行を提供することによって、投資が成功し、不動産に加え特定目的会社（63&）型として、国は事業を価値が向上します。さらに、テナントが事前に確精査したうえで、63& への出資、資本性ローンな保されている場合は、プロジェクトに対するリスど活用を考えて見てはいかがでしょう。

クが軽減され、ファイナンスの確保が容易になります。この逆算的アプローチは、市街地再開発事

民間が主導する開発においては、ただ単に経済業が直面するであろう経済的な課題に対処し、将的利益を追求するのではなく、公共の利益、環境来にわたって地域が繁栄する基盤を築くのです。

保全、歴史的遺産の保護など、多角的な視点から地域全体の価値を高める取り組みが求められます。

．結論

これには、透明性の高い計画プロセスと地域社会

市街地再開発事業は、単なる旧建物の更新以上との積極的な対話が不可欠であり、持続可能な都のものであり、安全性の向上、地域活性化、持続市開発を目指すための共通の理解と目標が必要で可能な発展を目指す必須の取り組みで、これは疑す。

いの余地はありません。日本では、特に地震への備えとして、老朽化した市街地の整備が急務です。

．逆算的開発

しかし、現行の再開発スキームは、一律のプロセ

経済的視点からの市街地再開発事業の構築は、スを適用することで、地域の多様性を無視し、実その継続性を可能にします。大規模なプロジェク際のニーズに必ずしも対応できていません。これ

トや著名な建築家の名を冠した事業が成功を保証

により、特に地方の市街地においては、老朽化がするわけではありません。重要なのは、地域経済進む建物、高齢化する地権者、継承問題などが複に基づいた、実態に即したプロジェクト規模を定雑に絡み合い、投資の減少を招いています。

め、不動産事業として必要とされる安定した賃料

市街地再開発事業を検討、実施する地域の中にを支払い可能なテナントを惹きつけることであり、は、解体費を捻出できないから市街地再開発事業

この原則を市街地再開発の初期段階から意識し、を採用しようとしている地権者も多く存在します。

計画を進めていくことが、人口減少や不動産価格逆を言えば、国の「解体費」支援は、こうした地の維持が困難な現代における、再開発事業の成功権者にとっては貴重な助けであり、新しい再開発の鍵を握っています。

スキームの出発点となる可能性があります。再開「逆算無くして再開発無し」という信念は、松発は、地権者がエリアの価値創出につながるよう下幸之助氏が自企業の成長を促す際に訴えていたな計画を立て、国費をエクイティとして活用し、「売ってから作る」理論と深いつながりがありま国へのリターンを追求する構造が望ましいと考えす。松下幸之助氏は、商品を売ることから始め、ます。国の制度と民間資金が協力し、災害リスク顧客のニーズを満たすことを最優先しました。こへの対応、地域社会の再生、未来への持続可能なれは、市場の要求に応えることで安定した売上を発展を目指すプロセスの再構築が求められている

生み出し、それに基づいて生産体制を整えるといと私は思っています。

うものです。この理念を市街地再開発に応用する

そして、何よりも重要なのは、地権者や地域コ

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ミュニティの意識の変化です。補助金があるからといって、単なる開発利益だけを目的とするのではなく、市街地再開発を通じて、地域が持続可能に成長する基盤を築く必要があります。これは建物が完成した時に始まりますが、そこには不動産事業としての継続可能な収益モデルの構築が不可欠です。そのためには、「逆算的思考」を採用し、市街地再開発事業のマーケティング戦略を初期段階から立て、地権者が次世代の人たちを受け入れる寛容さを持つことが重要です。
最終的に市街地再開発事業の成功は、スキームのみに依存するのではなく、地権者、自治体の人々の意識、協力、そして地域への深い理解と取り組みによって定義されます。この連携が実現するとき、市街地再開発は真の地域ニーズに応え、全体の価値を高めることができると考えています。