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土地総合研究 2019年夏号

特集 相続を巡る諸課題の検討
 

相続税等と日本の住宅循環システム
日本大学 経済学部 教授  中川 雅之
なかがわ まさゆき

１ はじめに
日本の既存住宅が未発達であることが指摘されて久しい。
その原因としては、情報の非対称性や複数均衡２ 日本の住宅市場の特徴 既存住宅市場の未発達
図  には、全住宅流通量を既存住宅流通と新築住宅着工に分けたものが示されている。全住宅流問題 などが指摘されている。このような住宅市場通量に占める既存住宅の比率をみると、日本がは、先進国間では極めてまれなものと考えること％であるのに対して、欧米主要国のそれは ができよう。このため、政府においても、新しい～ 割に上っている。この傾向は日本の住宅着工

住生活基本計画では住宅流通を促進するための施戸数が非常に高い数値を示していた過年度の方が、策やビジョンが打ち出されている。

甚だしかった。

この日本特有の住宅循環（しない）システムの背景とそれを改善する方策として、金融システム

 中古市場の未発達が国民生活にもたらしていや不動産流通時の情報のやりとりを容易にする不るもの

動産業の在り方、0/6 等高度な情報システムの存ア 不動産流通のコスト

在など様々な角度から、これまでも議論が行われそれでは既存住宅市場が十分に機能していないてきた。本稿では、それらの議論を改めて繰り返ことは、経済や国民生活に何をもたらしているだ

すことは避けて、相続税を含む税制の側面から既ろうか。不動産を獲得する際に、「既存住宅を購入存住宅流通市場の活性化を考えることとしたい。

する」という選択肢が事実上閉ざされている場合、

以下、第  節では日本の住宅市場の特徴を再整

消費者は既存住宅をわざわざ取り壊して、新たに理する、第  節では日米の税制の比較を行い、第住宅を建築することになる。
そのような社会では、

 節ではそれらの税制が居住スタイルの選択に与消費者の不動産を獲得するコストが、高いものとえている影響を検討する。最後に第  節で譲渡所なっている。このことは不動産流通量を減少させ得に関する課税を取り上げて詳細な議論を行う。

ることにつながるだろう。実際、図  に示されているように、日本の人口  万人当たりの不動産流通量は約  戸であるのに対して、欧米のそれは～ 倍程度に上っている。
イ 短い住宅寿命と過小なリフォーム投資「維持管理を行う×購入時に住宅の調査を行う」、「維持管理を行わない×購入時に住宅の調査を行わない」という二つのナッシュ均衡があり、悪い方の均衡に陥っているとする指摘。

自分が住んでいる家を売却することができない
場合、自分だけで「その住宅を使い切ってしまう」

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図  全住宅流通量に占める既存住宅流通戸数の国際比較         注）日本は  年、米国、英国、フランスは平成  年の数値。
         出所）国土交通省資料による。

図  既存住宅流通戸数比率と  万人当たり流通量の国際比較         注 ）既存住宅流通量及び全住宅流通量の数値は図  と同様。
         注 ）各国の人口は「世界の人口推計 年版」（国際連合経済社会局人口部）。

という居住スタイルがもたらされる。
技術的には、（％）、フランス（％）、ドイツ（％）住宅という財は世代を超えて存続させることがでとされている。このように既存住宅流通が円滑にきる。しかし、既存住宅市場が発達していないこ進まない状況は、住宅リフォーム需要を縮小させとから、日本の住宅の寿命は欧米のそれに比較している。て非常に短いものとなっている。滅失住宅の平均

寿命を国際比較すると、日本は  年（「住宅土地３ 日米の住宅市場の税制システムの比較

統計調査」（、））、米国は  年（$PHULFDQ 日米の住宅税制の比較

+RXVLQJ6XUYH\ 、 ）、英国は  年

それでは、様々な弊害を生んでいる可能性のあ（+RXVLQJDQG&RQVWUXFWLRQ6WDWLVWLFV 、る日本独自の住宅循環（しない）システムを改善 ）となっている 図  。するために、我々はどのような住宅税制を備えてこの短い住宅寿命は、過小なリフォーム投資をおくことが必要なのだろうか。以下においては、背景としている。日本のリフォーム投資の住宅投

米国の税制と比較して、日本の住宅税制がどのよ資に占める比率は ％程度であるが、英国

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図  住宅リフォーム投資比率の国際比較（ 年）

出所）国土交通省資料、日本のデータは住宅リフォーム・紛争処理支援センター、イギリス、フランス、ドイツのデータは、'DWDRI(XURFRQVWUXFW。

うな特徴を有しているかを確認してみよう。

適用されていたが、 年に保有期間が  か（住宅ローン控除）

月を超える資産のキャピタルゲインにかかる税

米国：

率を ％に引き下げるなどの改革が行われた。

・住宅ローン控除制度の内容としては、住宅の取 年にさらに ％に引き下げられている。

得、建設、改修のための債務（債務限度額 ・個人が居住用資産売却前の  年間のうち  年の万ドル）及び住宅担保債務（債務限度額  万ド

間、この居住用資産を保有し、かつ主たる住居ル）の利子額を毎年所得額から控除（所得控除）として使用していた場合、当該売却益は、個人するという制度が構築されている。の場合  万ドル、夫婦共同申請の場合は  万・対象としては二戸までの居住用不動産である。
・控除等の期間は無期限とされている。

ドルまでを、総所得から除外することができる。
・生涯で何度でも適用可能なものであるため、最日本：

短で  年に  回の頻度で適用を繰り返すことが・住宅ローンの年末残高に控除率（％）を乗じたできる。

額を  年間毎年税額控除する（対象債務限度額・前述のローン利子の控除と、このキャピタルゲ

 万円）という制度が構築されている。

インにおける控除は同時に適用することが可能

・対象としては居住用の一戸までの居住用不動産である。とされている。新耐震基準に則った既存住宅も日本：

その対象とされている。

・長期譲渡所得には ％、短期譲渡所得には ％・控除等の期間は  年間とされている。の譲渡所得課税が行われる。しかし、自ら居住（キャピタルゲイン課税）する住宅を売却した場合には、課税譲渡所得を米国：

計算する際に、 万円の特別控除が適用され・保有期間が  年を超える資産のキャピタルゲイる。また、住宅の所有期間が  年を超えているンには ％の税率が適用され、保有期間が  年場合には、譲渡所得金額に応じて軽減税率が適以下の資産については通常所得と同様の税率が用される。

 年において米国の住宅ローン控除制度の変更が行われたが、そのような最近の税制の変更についてはフォローされていない。

・この税制をローン利子控除と同時に適用することはできず、どちらかを選択することが必要で

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図  賃貸住宅にのみ居住するパターンの生涯利得（イメージ図）
資産額

金融資産

金融資産に関して重い相続税が課されるため相続財産は大きく目減り

不動産資産
負債

4の資産価値の相続

生産年齢前期（借家）

生産年齢中期

生産年齢後期

高齢期

次世代



ある。
・居住用資産を売って譲渡損失がある場合には、一定の要件の下、それを損益通算及び繰り越し産蓄積や次世代への相続のプランを記述している。
この場合
①日本において、良質な賃貸住宅が非常に希少で控除することが可能である。
あるため、生活の質は低下する
②金融資産を保有しているため、高齢期の生活にまた、日本においては相続税において不動産資産が軽課されているという特徴を有する。

困ることはない
③相続税が金融資産に関して重課されているた以上のように日米の住宅税制は様々な点においめ、高齢期までに蓄積された  の資産の半分のて相違しているが、本稿では既存住宅の流通とい資産価値  しか次世代に相続させることがでう観点から、 点の特徴を取り上げることとする。
きない

①相続税において不動産資産が軽課されていることという結果をもたらす。
（一つの持家に住み続ける居住パターン）

②キャピタルゲイン課税について、ローン利子控

次に、個人が一つの住宅を購入し、それを長期除との併用が認められないなど、やや重い制度にわたるローンで返却し、その住宅に一生涯住みとなっていること続けるケースを、図  によって示している。生産
年齢中期に、この期のライフスタイルに照らせば

４ 日本型の税制システムがもたらすライフス

過大な  の資産価値の住宅を購入する。全てを借タイルごとの利得入金によって賄う。その借入金は生産年齢中期、このような特徴を持つ住宅税制下でどのような生産年齢後期の  づつの貯蓄によって返済する。

住宅取得、流通に関連する行動の差異が生じるか

この場合、について、数値例を提示しよう。

①一生同じ住宅に住むため、生産年齢中期、高齢個人の生涯を  つの期に分ける。生産年齢前期期には過大な住宅に居住することになる。

は貯蓄が全くない、生産年齢中期、生産年齢後期②市場価値を考慮せず、自分の主観的価値のみで、において、 づつの貯蓄を行う。生産年齢中期に住宅のタイプ、その後の維持管理投資等を決定

おいては、単身あるいは夫婦のみの小さな家族だするため、市場性のない住宅の購入、過小な維が、生産年齢後期においては子供ができるため家持管理投資がもたらされ、住宅の資産価値は劣族が大規模化する。高齢期には貯蓄を行うことが化する。

できない。最低限の生活は年金等によって可能に③高齢期に使用することができる金融資産をもなっている。
（賃貸住宅にのみ居住するパターン）

たないため、高齢期の生活の質は低下する。
④相続税が不動産資産に軽課されているため、

図  においては、全ての期を賃貸住宅に居住して、資産を全て金融資産として保有した場合の資半減するものとしている。
目減りしないものとしている。



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図  一つの持家に住み続けるパターンの生涯利得（イメージ図）
資産額

金融資産
住替えをせずに、一生同じ家に居住。十分な維持管理を行わないため、市場価値は逓減

不動産資産
負債

不動産資産で相続を行った
場合には、相続税が優遇されるため、目減りしない

8の資産価値借り入れを行い、居住用不動産として資産を保有

6の資産価値の相続ローン利子控除によって、余裕が生じる生涯の消費量は上昇

貯蓄で一部返済

貯蓄で全て返済

生産年齢中期

生産年齢後期

生産年齢前期（借家）

高齢期のライフスタイルには過大で、管理状態の悪い居住用不動産＋過小な貯蓄

高齢期

子供が住むとは限らない、市場性のない＋管理状態の悪い居住用資産が残る

次世代




図  住替えを前提とするパターンの生涯利得（イメージ図）
課題２
資産額

金融資産

課題１

不動産資産
負債
借り入れを行い、居住用不動産として資産を保有

市場性のある住宅として期末に売却

譲渡所得課税により目減り

市場性のある住宅として期末に売却

金融資産に対する相続税により目減り

維持管理投資によるCG維持管理投資によるCG（課税繰り延べ）生産年齢前期（借家）課題３5の資産価値の相続貯蓄で全て返済

貯蓄で全て返済

生産年齢中期

生産年齢後期

高齢期のライフスタイルにマッチした住宅＋金融資産
高齢期

子供が住まないが、市場性のある高齢者住宅が残る
次世代




劣化した不動産価値  をそのまま相続させるし、一定のキャピタルゲイン（図では &*）を得る。

ことができる。しかし、子供がその住宅に住む維持管理に関する費用も借入でまかない、この期可能性は低い。このため、市場性の低い住宅が中に蓄積した貯蓄で返済する。このキャピタルゲ残されることになる。

インへの課税は買い替え特例を用いて繰り延べす

上に述べた  つの特徴のうち④については、増る。

加する空家や必ずしも必要のない建替えをもたら生産年齢後期に大家族用の一戸建て住宅を購入す原因になっている可能性が高い。

する。マンションの売却額と新たな借入金でそれ（住替えを前提とする居住パターン）をまかなう。借入金の返済、維持管理投資、キャ最後に、ライフステージの居住ニーズに合わせて、住み替えを行う居住パターンを説明する（図ピタルゲインの発生等については、生産年齢中期に購入したマンションと同様である。

）。まず生産年齢中期に単身、夫婦という規模の高齢期においては、この一戸建て住宅を売却し小さな家族にマッチしたマンションを購入する。て、より狭く資産価値の低い高齢者用マンション全て借入金で購入するものの、その期に蓄積したを購入する。ここで、一戸建て住宅よりも高齢者貯蓄で全て返済してしまい、期末にそれを売却す用マンションの方が低価格であるため、高齢者はる。生産年齢中期の終了とともに、市場で売却す新たな借り入れを行う必要がない。ただし、これることを予想しているため、適切な維持管理を施までのマンションの売却、一戸建ての売却で発生

土地総合研究 2019年夏号したキャピタルゲインに対する課税をここで受け75）

る必要が出てくる。キャピタルゲインに対する課等の措置が求められるのではないだろうか。

税を支払った後に残る金融資産を使って、高齢者

特に、キャピタルゲイン課税に関しては、用マンションに居住して、高齢者は生涯を全うす・標準的な市場性のある住宅を選択するほど、維る。相続税は金融資産に重課されているため、こ持管理投資によって、住宅の資産価値を維持、の居住パターンを選んだ場合に次世代に相続でき向上するほど、（繰り延べは可能なものの）支払る資産は  にとどまる。

税額が増加してしまう（図  の課題 ）

この居住パターンの特徴は以下に整理することという問題を抱える。以下においては、このキャができる。

ピタルゲイン課税が居住者の維持管理投資に与え①ライフステージの居住ニーズに合致した住宅る影響を考察する。に居住するため、居住者の効用は高い。
②購入した住宅をそれぞれのライフステージの終わりに売却する、つまり売却時の市場価値を

５ 日本型の税制システムに関するシミュレーション

意識して、住宅のタイプ、その後の維持管理投

ここで  歳時点で、 万円の所得があり、そ資等を決定するため、市場性のある標準的なタれが年率 ％づつ上昇していく個人を考える。

イプの住宅の購入、適切な維持管理投資がもたこの個人は  歳で一戸建てを購入し、土地代 らされる。

万円、建物代  万円としよう。地価は毎年 ％③高齢期に使用することができる金融資産があるため、高齢期の生活の質は高い。

づつ上昇していく。一方建物は全く維持管理投資を行わない場合には、年率 ％づつ減価していく。

④相続税が金融資産に重課されているため、相続

しかし、年間 [ 万円の維持管理投資を行えば、[財産は、徴税後の金融資産と高齢者マンション×％その比率は低下するものとする。維持管

 となる。しかし、高齢者マンションの流動性理投資の効果は負の領域、つまり減価を食い止めは高く適切な価格で売却が可能となる。

る領域においては、このような効果を持つが、正現在は、既存住宅の建物に関する適切な評価がの領域、建物価値を増価させる領域においては、困難であることから、最後の「住替えを前提としその効果が  分の  に低下するものとする。図 た居住パターン」が実現しにくい状況にある。し及び  に、維持管理投資を全く行わない場合と年かし、宅地建物取引業法の改正によって重要事項

間  行った場合の収入の動きと、資産価値の動き説明におけるインスペクションの有無の義務化なを描写した。

ど、既存住宅を評価する環境は急速に整えられつ

この個人は  歳の時にこの一戸建てを売却すつある。これらのことを勘案すれば、これまでにる。その時譲渡損失が生じた場合は、 歳の時の「住宅を買うこと」をサポートしてきた税制を、収入から損失通算する。収入にかかる税率は ％「住宅を売ること」サポートすることにも目配りとしている。また、譲渡益が生じた場合にそれがをすることが求められよう。つまり、

 万円未満の場合は課税せず、
 万円を超え・不動産に関する相続税が軽課されていることにた場合には、それを超えた部分にのみ課税を行うよって引き起こされている、自らのライフステこととしている。

ージのニーズに合致しない死亡時までの住宅の非常に粗い設定ではあるが、年間の維持管理投保有というバイアスを取り除く（図  の課題 ）

資額が  万円単位でしか選択できないとすれば、・住宅を売りやすい環境を整えるという意味から、その維持管理投資の限界収益率を図として示した。
米国のように、住宅ローン利子控除とキャピタ

図  にあるように、維持管理投資が少額でキャルゲイン課税の並行適用を認める（図  の課題

ピタルゲインが発生しない領域では維持管理投資

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土地総合研究 2019年夏号

  図  維持管理投資による収入比較    図  維持管理投資による住宅資産価格比較

図  維持管理投資の限界収益率
の限界効果が負になっており、強い維持管理投資

以上本稿で議論したように、既存住宅市場の活に対するディスインセンティブを生み出している。

性化を図るためには、これまでにも議論されてき

これは、譲渡損失が生じる領域ではそれを他の所た情報の非対称性を取り除くのみならず、住宅取得と損益通算によって税を節約できるため、資産得を主たる目的に据えた税制を、既存住宅の品質価値を上昇させるインセンティブを持たないこと向上、その流通を主たる目的とした税制に改変すによる。このシミュレーションでは地価が ％でることを真剣に議論すべき時期が来ているように上昇するという仮定を設けているが、これがもっ思われる。と小さな値であったり、負の値であったりすれば、

このディスインセンティブが生じている領域はも（参考文献）

っと拡大する。

中川雅之  、「日米の住宅循環システムの比較」、『都日常の維持管理投資のような行為は、一つ一つを課税時に認識することは非常に困難であろう。
適切な維持管理を行ったかそうでないかは、キャピタルゲインの発生時に確認するしか手段がないと考えられる。そのような意味において、譲渡損失にかかる損益通算は縮小しその代りに、正の譲渡益が出た場合の税制を充実させることが必要だ
ろう。

市住宅学』
、 号、SS

