106 土 地 総 合 研 究 2010 年夏号【研究ノート】

まちづくり三法改正が大規模小売店鋪立地に与えた影響に関する基礎的分析
菅 正史
１. はじめにる。ここでは、DID を基準に全国の市町村域を市街地・郊外に区分し、大規模小売店舗立地の市街地・2006 年５月の都市計画法等の改正から４年、郊外の立地傾向に変化が生じているかを分析した。

2007 年 11 月の大規模集客施設の立地規制の施行か

また、市町村を超えた都市圏の視点から、中心・ら２年半が経過した。また、この間に、改正中心

郊外での立地の割合に変化が見られるかについて

市街地活性化法により認定された計画の数は、97

も、あわせて分析を行った。最後に、これらの分

市 100 計画に及んでいる。

析結果に基づいて、三法改正の現時点の評価と、本論は、都市計画法等、および中心市街地活性化法の改正（いわゆる、まちづくり三法改正）後

今後の土地政策に求められている課題を考察している。

の大規模小売店舗の全国的な立地傾向の変化を概観したものである。大規模小売店舗の郊外立地問
題は、人口減尐を迎えた現在の日本で、早急な対

２. まちづくり三法改正における大規模小売店舗

応が求められている土地政策課題のひとつである。

立地規制の概要

そこで本論は、マクロな統計分析を通じて、三法改正が全国の大規模小売店舗の新設立地にいかなる影響を与えたかを、いち早く把握することを目

表１に、まちづくり三法改正での、大規模小売店舗立地規制の改正内容をまとめた。

的としている。具体的には、大規模小売店舗立地
法（大店立地法）の新設届出 GIS データを作成し、２－１．都市計画法等の改正

主に三大都市圏以外の地域を対象として、三法改2006 年 5 月に、大規模集客施設の立地制限を強正で大規模小売店舗の新設立地が抑制されている化する「都市の秩序ある整備を図るための都市計

か、及び郊外立地傾向に変化が見られるかについ

画法等の一部を改正する法律」が公布された。

て、地方都市を対象に基礎的な分析を行った。
本論の構成は下記の通りである。第１に、分析

都市計画法等の改正における大規模店舗立地規
制の主たる変更点は、以下の３点である。

に先立ち、2006 年の都市計画法等改正による大規第１に、用途地域の規制が強化された。改正前

模店舗の立地規制の変更点を、あらためて整理すの都市計画法では、第二種住居地域・準住居地域・る。第 2 に、都市計画法等の改正が、区域区分別

準工業地域・工業地域の用途地域、ならびに白地の大店立地法の新設届出状況にどのように現れた地域では、大規模小売店舗について特段の規制がかを整理する。第 3 に、大規模小売店舗の郊外立なかった。これらの用途地域について、改正法に地の全国的な傾向に、変化が見られるかを分析す

より、床面積 1 万㎡を超える大規模集客施設の開土 地 総 合 研 究 2010 年夏号 107

表１ 三法改正における大規模小売店舗等の立地制限
用途地域等
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域

改正前
×床面積 50 ㎡を超えるもの
×床面積 150 ㎡を超えるもの
×床面積 500 ㎡を超えるもの
×床面積 1500 ㎡を超えるもの
×床面積 3000 ㎡を超えるもの
×劇場、映画館等

準住居地域

○制限なし

近隣商業地域
商業地域
準工業地域

×劇場、映画館等の一部を制限
○制限なし
○制限なし

工業地域

○制限なし

工業専用地域
市街化調整区域

×不可
×原則不可○大規模開発（区域面積 5ha～20h
a 以上）は許可可能○制限なし

非線引き白地（含準都市計画
区域の白地地域）
都市計画区域外○（都市計画法上は）制限無し

改正後

×劇場、映画館等
×大規模集客施設○開発整備促進区の創設
×劇場、映画館等の一部
×大規模集客施設※を制限○開発整備促進区の創設
○制限なし
○制限なし
（×中心市街地活性化基本計画の認定には、大規模集客施設※の立地規制が必要。
）
×劇場、映画館等
×大規模集客施設※○開発整備促進区の創設
×原則不可
×大規模開発の開発許可基準の規定を廃止
×大規模集客施設※○開発整備促進区の創設○（都市計画法上は）制限無し
×準都市計画区域の指定要件の緩和（農地を含める）、及び指定権者の変更（市町村→都道府県）※「大規模集客施設」：店舗、飲食店、遊技場などのうち、床面積 10,000 ㎡超のもの。

発が制限されることになった。また、用途地域の具体的には「①農地・環境保全が必要な区域を指規制強化とあわせて、開発整備促進区という新し定できる」ことになった。また、広域的な視点か

い地区計画が創設された。開発整備促進区を用いら運用されるよう、「②市町村ではなく都道府県がることで、立地が禁止されている用途地域で、計

準都市計画区域を指定する」ことになった。制度1

画的に大規模集客施設を立地させることができる 。

改正後、2006 年時点では 3 地区 180ha にとどまっ

第２に、市街化調整区域の開発許可について、ていた準都市計画区域が、2009 年には 40 地区７万大規模開発の規定が廃止された。改正前の都市計

２千 ha に増加している2[4]。特に福岡県では、2007

画法でも、市街化調整区域での大規模小売店舗立年６月に策定した「大規模集客施設の立地ビジョ

地は、原則禁止であった。しかし、改正前の開発ン」に沿って、2008 年３月に約５万 3,500ha の準許可制度では、20ha 以上（条例で 5ha まで引き下都市計画区域を指定している。

げが可能）の計画的大規模開発に、開発許可を与えることができるとする規定があった。今回の法２－２．中心市街地活性化法の改正
中心市街地活性化法も、都市計画法と同日に改改正で、この大規模開発の規定が廃止された。
第３に、準都市計画区域の制度が改正された。

正されている。

準都市計画区域制度が改正されたのは、都市計画

今回の中心市街地活性化法の改正は、準工業地

区域外で準都市計画区域を広く指定することで、域の大規模集客施設立地の制限を自治体に促す狙規制が及ぶ範囲を拡大できるという狙いがある。
2
1

平成 21 年３月現在での開発整備促進区は、富士宮市浅間町地区の１地区９ha のみである[4]。

平成 21 年３月現在で、新設された準都市計画区域は、
青森市の第１種低層住居専用地域 43ha を除き、すべて用途地域の指定の無い白地地域となっている[4]。

108 土 地 総 合 研 究 2010 年夏号

いがある。改正法のもとで、内閣総理大臣が認定

３．大店立地法新設届出 GIS データの作成方法

した中心市街地活性化基本計画は、実施に様々な支援を受けることができる。ただし、基本計画の本論は、大規模小売店舗立地法の新設届出デー

内閣総理大臣認定を受けるためには、準工業地域

タを用いて、大規模小売店舗の新設立地状況を分の大規模小売店舗の立地を規制する必要がある。

析した。大店立地法第５条は、店舗面積（床面積2006 年に閣議決定された「中心市街地の活性化をとは異なる。
）1,000 ㎡以上の小売店舗の出店する図るための基本的な方針」は、特別用途地区又は場合に、出店の 8 ヶ月前までに都道府県に届出を地区計画で準工業地域の大規模集客施設の立地制行うことを求めている。経済産業省は、2000 年度

限を行うことを、基本計画の内閣総理大臣認定のから 2009 年度にかけての大店立地法の新設届出条件としている。2010 年３月現在で、97 市が中心

6159 件3の情報を、HP4上で公開している。
本論は、下記の方法で大店立地法の新設届出の市街地活性化基本計画の内閣総理大臣認定を受けている。尐なくともこれらの認定 97 市では、準工

GIS データベースを作成した5。

業地域で大規模集客施設の立地を制限しているこi)

東京大学空間情報科学研究センターが提供する「CSV アドレスマッチングサービス6」を用いとになる。

て、新設届出された店舗の住所を経緯度座標に

また、中心市街地活性化法の改正により、大店変換した。(5636 件)

立地法の届出が不要となる第一種特例区域を定めることができるようになった。第一種特例区域は、

ii) CSV アドレスマッチングサービスで住所が大認定市街地（内閣総理大臣認定を受けた基本計画

字以上で合致しなかった店舗について、web 上が定める中心市街地）の中で、定めることができで施設名を検索して住所データを更新し、再度る。著者の調べでは、2010 年 6 月現在、16 市が第アドレスマッチングを行った。大字以上で合致

一種特例区域を設定している。
（表２）

しないデータとして、大店立地法の届出住所に
区画整理事業地内の仮街区を記載しているものや、住所を略記しているものなどがあった。

表２ 第一種特例区域一覧（2010 年６月）

(479 件)

基本計画認定市町村名

公告日

2007 年 2 月

富山市（富山県）

2007 年 8 月iii) ii)でも大字以上で一致しなかった住所・施設は、2007 年 8 月

浜松市（静岡県）

2007 年 12 月

Google Map を用いて該当する施設・場所の経2007 年 5 月

岐阜市（岐阜県）2008 年 3 月

2007 年 8 月

帯広市（北海道）2008 年 4 月

緯度座標値を取得した。(44 件)

2007 年 2 月

青森市（青森県）

2008 年 7 月

2008 年 7 月

小樽市（北海道）2008 年 12 月

2007 年 5 月

久慈市（岩手県）

2009 年 3 月

2008 年 11 月

岩見沢市（北海道）

2009 年 3 月

2008 年 7 月

豊田市（愛知県）

2009 年 4 月

2008 年 7 月

弘前市（青森県）

2009 年 6 月

2008 年 11 月

甲府市（山梨県）

2009 年 6 月

2007 年 5 月

高松市（香川県）

2009 年 7 月

2007 年 11 月

三沢市（青森県）

2009 年 12 月

2008 年 11 月

山鹿市（熊本県）2009 年 12 月

2008 年 7 月

盛岡市（岩手県）

2010 年 1 月

2008 年 11 月

高崎市（群馬県）

2010 年 1 月

本論の分析に用いた新設届出 GIS データには、
3

届出を取り下げた 214 件を含む。以降の本論の分析は、取り下げを除く 5945 件を対象に行っている。
4
http://www.meti.go.jp/policy/economy/distribution/daiki
bo/todokede.html
5
ちなみに、大規模店舗に関する有償のデータベースには、東洋経済新報社が作成している、1,000 ㎡以上の大規模小売店舗を掲載した「全国大型小売店総覧」及びその電子データベースがある。全国大型小売店総覧の 2010
年 7 月現在の最新版は、2009 年 5 月時点のデータである。
全国大型小売店総覧は、2000 年以前に出店したストックのデータがあること、および業態情報が掲載されている利点がある。ただし、有償であること、一部データが欠損していることが難点である。本論は、無償で使用可能
で、かつ母集団が明確な、大店立地法の届出データを用いて分析している。
6
http://newspat.csis.u-tokyo.ac.jp/geocode/土 地 総 合 研 究 2010 年夏号 109

ha
160

ha
50
45

市街化区域

140

市街化調整区域

40

120

35

100

30
25

80

20

60

15

40

10
5

20

0

0

2000

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2001

2002

7,000㎡未満

7,000㎡未満

7,000㎡～10,000㎡

10,000㎡～20,000㎡

2004

7,000㎡～10,000㎡

2005

2006

2007

2008

2009

10,000㎡～20,000㎡

20,000㎡超

2005

2008

20,000㎡超

ha
80

ha
45
40

2003

2009

70

非線引き用途地域

35

非線引き白地

60

30

50

25

40

20

30
15

20

10

10

5

0

0
2000

2001

2002

7,000㎡未満

2003

2004

7,000㎡～10,000㎡

2005

2006

2007

10,000㎡～20,000㎡

2008

2009

20,000㎡超

2000

2001

7,000㎡未満

2002

2003

2004

7,000㎡～10,000㎡

2006

2007

10,000㎡～20,000㎡

2009

20,000㎡超

図１ 区域区分別の大規模小売店舗の新設届出状況（新設店舗面積の合計値）
一定の誤差を含む。作成の方法上、アドレスマッ

載していないが、都市計画区域外で累計 126 件（店チングサービスを利用したポイントデータは、最舗面積合計約 48.8ha）の届出があった。

大で大字の範囲の誤差がある。また、店舗立地の改正法が施行された翌年の 2008 年以降、市街化

届出が不要な中心市街地活性化法第一種特例区域

区域・市街化調整区域・非線引き区域のすべての（前傾表２）では、区域指定の公示日以降の新設区域で、店舗面積 10,000 ㎡以上の大規模店舗の新店舗は、GIS データベースに含まれていない。ただ設届出が大きく減尐している。特に非線引き区域

し、全国的な傾向を概観する本論の目的には、デの用途地域が指定されていない地域（非線引き白ータベースは十分な精度を有すると考える。

地地域）では、2009 年には 10,000 ㎡以上の新設届出が見られない。また、非線引き白地区域では、
20,000 ㎡以上の店舗の新設届出が 2007 年に急増、４．区域区分別に見た大規模小売店舗の新設届

2008 年に急減しており、法施行前に駆け込みの新出状況の時系列変化設があった可能性がある。また、市街化区域・市
街化調整区域でも、2007 年以降、店舗面積 10,000

7

図１は、区域区分 別に、届出日を基準として、
新設店舗面積を集計したものである。ただし図で8㎡未満の大規模店舗の新設が減尐している。
区域区分別の新設届出の時系列変化の動向は、は、三大都市圏 、及び 2000 年時点の政令市での新2000～2003 年、2004～2007 年、2008 年以降の３つ設店舗は、対象から除外している。また、図は掲の時期に区分できる。2000～2003 年の第１期では、7,000 ㎡未満を中心に、大規模小売店舗の新設届出

7

国土数値情報による 2006 年時点の区域区分データを用いた。
8
本論は、東京圏（１都３県）、関西圏（2 府 1 県）
、中
京圏（愛知県）、及びこれらの県の雇用都市圏（後述）に入っている他県の市町村を三大都市圏とした。

が増加している。2004～2007 年の第 2 期は、大規模小売店舗の新設が高い水準で安定的に推移している。またこの時期は、特に市街化調整区域で、

110 土 地 総 合 研 究 2010 年夏号

店舗面積 10,000 ㎡以上の新設届出が多くなha250っている。2008 年以降の第３期は、10,000㎡以上店舗面積の新設届出の減尐がみられ
る。

200

150

また、非線引き区域では、店舗面積 7,000
100㎡未満の新設届出も、2009 年以降減尐している。大規模小売店舗立地法の大規模店舗と50

都市計画法の大規模集客施設で定義が異な
0っており、店舗面積 7,000 ㎡以下の大規模小

2000

2001

売店舗の中にも、都市計画法の大規模集客施設に該当するものがある可能性もある。この

2002
7,000㎡未満

2003

2004

7,000㎡～10,000㎡

2005

2006

2007

10,000㎡～20,000㎡

2008

2009

2010以降20,000㎡超

図２ 大規模小売店舗の出店面積の時系列変化

ほか、核となる超大規模店舗の新設が減尐し売店舗の新設届出を集計した11。また、本節の分析たことで、中規模以下の店舗に法改正による立地

では、三大都市圏、2000 年時点の政令指定都市、抑制効果が及んでいる可能性もある。ただし、本

沖縄県12を、分析対象から除外している。

集計結果からは、7,000 ㎡未満で新設届出が減尐している要因を明らかにすることは難しい。

５－２．郊外における大規模小売店舗の新設状況

また、大規模小売店舗の新設面積の合計を、出

図３に、各店舗面積規模について、旧市街地・

店日により集計した結果を、図２に示す。出店日

新市街地・郊外における新設届出面積の合計値のベースでの大規模小売店舗の減尐は、2009 年度以

年度平均を示す。また図では、届出日を基準に、降である。地域で大規模小売店舗の出店減尐が実

前節の第１～３期に分けて集計を行っている。

感されるには、もうしばらく時間を有すると考えられる。

店舗面積 10,000 ㎡以上の大規模店舗は、第２期に郊外での新設届出が２倍近くに増加し、その後第３期に大きく減尐している。このことから、三法改正は、郊外の大規模店舗の出店の抑制に、一５．地方郊外における大規模小売店舗の新設届定の効果があったと考えられる。

出の減少

また、7,000～10,000 ㎡の大規模店舗をみると、第２期には市街地・郊外とも増加し、第３期では５－１．分析の方法

旧市街地部で減尐・郊外部で増加している。法改

本節では、三法改正が、地方都市の郊外におけ正により 10,000 ㎡以上の立地は規制したが、る大規模小売店舗、特に店舗面積の大きい店舗の10,000 ㎡未満の店舗に需要の一部が流れている可立地抑制につながっているかを検証する。

能性がある13。

ここでは、DID9を基準として、市町村域を「市街地」「郊外」に区分し、大規模小売店舗の新設届出を集計した。具体的には、1960 年国勢調査 DID の区域を「旧市街地」、2000 年国調 DID の区域（ただし、旧市街地を除く）を「新市街地」、その他の区域を「郊外10」とし、それぞれの区域での大規模小9

DID 区域情報は、前傾国土数値情報に基づく。
1960 年・2000 年の両年とも DID がない市町村も、全域を郊外と扱い集計している。

10

11

旧市街地（1960 年 DID）の新設店舗には、2000 年時
点で DID でなくなっている区域での新設（全国計 80 件）を含む。
12
沖縄県は 1960 年国勢調査により DID 区域が把握できないことから、分析対象から除外した。
13
ただし、大規模小売店舗の新設届出データには、単一の開発プロジェクトについて、複数の店舗として届け出ていると見られたものが見受けられる。大規模小売店舗の新設届出情報からは同一のプロジェクトか否かを客観的に判断することが難しいため、本論は新設届出のデー
タをそのまま用いて分析を行っている。

土 地 総 合 研 究 2010 年夏号 111

ha/年度:00-03=100
250

ha/年度
120
100

200

80

150
60

100
40

50

20

7000㎡～10000㎡
旧市街地(1960DID)

10000㎡～20000㎡

新市街地(DID2000)

7000㎡未満20000㎡超

7000㎡～10000㎡
旧市街地(1960DID)

郊外

10000㎡～20000㎡

新市街地(DID2000)

08-09
年度

04-07
年度

00-03
年度

08-09
年度

04-07
年度

00-03
年度

08-09
年度

04-07
年度

00-03
年度

08-09
年度

04-07
年度

08-09
年度

04-07
年度

00-03
年度

08-09
年度

04-07
年度

00-03
年度

08-09
年度

04-07
年度

00-03
年度

08-09
年度

04-07
年度

00-03
年度

7000㎡未満

00-03
年度

0

0

20000㎡超郊外

図３ 旧市街地・新市街地・郊外別の年度平均新設面積
また、本節の分析対象とした三大都市圏・政令規模商業開発―特に郊外部での開発―が、地域に市等を除いた地方都市では、7,000 ㎡未満の店舗に大きな影響を与えているという懸念があった。そよる新設店舗面積の割合が高い。

こで本節は、三法改正以降、短期間での店舗面積急増が抑えられているかを調べた。

５－３．超大規模小売店舗による店舗面積急増の緩和

図４は、旧市街地・新市街地・郊外のそれぞれで、各年度の新設届出店舗面積が多かった上位 15

大規模小売店舗については、大規模ショッピン

市町村の、新設届出店舗面積の値をプロットした

グセンターやショッピングモールなどの特定の大ものである14。第１～２期にかけて、旧市街地・新

7

5
2000
2003
2006
2009

4.5

2002
2005
2008

2000
2003
2006
2009

6

新市街地の新設店舗面積(ha)

旧市街地の新設店舗面積(ha)

4

2001
2004
2007

3.5
3
2.5
2
1.5

2001
2004
2007

2002
2005
2008

5

4

3

2

1
1

0.5
0

0
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

1

15

市町村別順位

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

市町村別順位

9
2000
2003
2006
2009

8

郊外の新設店舗面積(ha)

7

2001
2004
2007

2002
2005
2008

6

図４ 旧市街地・新市街地・郊外における各年度の上位 15 市町村における新設店舗面積

5
4
3
2

14

1
0
1

2

3

4

5

6

7

8

9

市町村別順位

10

11

12

13

14

15

ここでは、2000 年国勢調査時点の市区町村界を基準としている。また、ひとつの商業開発を複数の店舗として届け出ているものを捕らえるため、単一の大規模店舗の面積ではなく、新設店舗面積の合計値を分析した。

112 土 地 総 合 研 究 2010 年夏号

第２期には、市街地・郊外のいずれでも、店舗面積が１年間で大きく増加している市町

ha/年度：00-03年=100
250

200

村がある。特に第２期では、郊外部で店舗面30万人以上一定の歯止めをかけることに成功している。

20-30万人

10-20万人

5-10万人旧市街地(1960DID)

新市街地(DID2000)

郊外

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度中心とする短期間での店舗面積の急増にも、

08-09年度ている。三法改正は、近年見られた郊外部を

04-07年度

000-03年度

面積の合計値は、概ね 2000 年の水準に戻っ

50

08-09年度

いる市町村は見られるが、その数・増加した

100

04-07年度

くみられた。第３期にも店舗面積が急増して

150

00-03年度

積が１年間で 2ha 以上増加する市町村が多

5万人未満

100%

６．大規模小売店舗の郊外立地傾向

80%

60%

本節では、三法改正による郊外の大規模店

40%

舗立地の抑制が、地方における15大規模小売
20%

店舗立地の市街地・郊外の割合を変化させた

６－１．市街地・郊外別新設店舗面積割合
市町村の人口規模別16に、市街地・郊外の30万人以上20-30万人

10-20万人

旧市街地(1960DID)

新市街地(DID2000)

5-10万人

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

0%00-03年度のかを検証する。

5万人未満

郊外

別に、届出新設店舗面積を集計した。
（図５） 図５ 市町村の人口規模別の大規模店舗の新設届出面積
新設店舗面積の市街地・郊外の割合は、市町村の人口規模により差異がある。人口規模の大きい市町村では、新設店舗面積の過半数は市街地で供給されている。しかし人口５-10 万人の市町村では６割、人口５万人未満の市町村では８割以上の店舗が、郊外部で新設されている。
新設店舗面積の市街地・郊外割合については、
この 10 年間で、大きな変化は見られない。サンプ
ルの尐ない（20 市町村）20-30 万人を除くと、市街地・郊外割合は安定的に推移している。第２期には、郊外部の新設店舗面積が大きく増加したが、市街地でも新設店舗面積が増加したため、市街地・郊外の割合は大きくは変化していない。また、第３期は、人口５万人未満の市町村で市街地での
15

前節と同様に、大都市圏・政令市・沖縄県は対象から除外している。また市町村界・市町村人口は、2000 年国勢調査時点を基準とする。
16
ここでは、2000 年国勢調査時点の市区町村界・人口により分析を行った。

新設割合が若干増加しているものの、全体としては市街地・郊外ともに新設店舗面積が減尐し、市街地と郊外の割合に大きな変化は見られない。
６－２．旧市街地と郊外の大規模小売店舗の新設
状況の比較
図６は、旧市街地（左）と郊外（右）で、店舗面積規模別の新設届出面積を比較したものである。
ただし図は、それぞれの区域の第１期の年新設届
出面積の年度平均を 100 としている。図３に示したように、新設面積の絶対量では、郊外での新設
店舗面積が大きい。しかし、それぞれの区域内での変化率を比較すると、第２期の大規模小売店舗
急増期に新設店舗面積の増加率が高かったのは、郊外よりむしろ旧市街地の区域であった。

土 地 総 合 研 究 2010 年夏号 113

ha/年度:00-03=100

350

350

300

300

250

250

郊外の新設店舗面積

旧市街地の新設店舗面積

ha/年度:00-03=100

200
150
100
50

200
150
100
50

30万人以上20-30万人

10-20万人

5-10万人7000㎡～10000㎡

10000㎡～20000㎡

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

5万人未満
30万人以上

7000㎡未満

00-03年度

08-09年度

00-03年度

04-07年度

0

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

020000㎡超20-30万人
7000㎡未満

10-20万人

7000㎡～10000㎡

5-10万人

5万人未満

10000㎡～20000㎡

20000㎡超

図６ 旧市街地（左）と郊外（右）の大規模小売店舗新設状況の比較
６－３．店舗面積の増加地域における100%

市町村類型の時系列変化
80%

図７は、３つの時期のそれぞれについて、旧市街地・新市街地・郊外の３

60%

区域のどの区域で新設店舗面積が最も40%多かったかにより市町村を分類した結20%果を示したものである。さらに、郊外30万人以上設店舗面積の合計」を「郊外での新設

新市街地

10万～20万人

5万～10万人

郊外(市街地より少)1万人～5万人

郊外(市街地より多)08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

20万～30万人

旧市街地

店舗面積」と比較し、「郊外（市街地より尐）」「郊外（市街地より多）」に分類

00-03年度

08-09年度

04-07年度については、「旧市街地と新市街地の新

00-03年度

0%で最も新設店舗面積が多かった市町村

1万人未満

新設無し

図７ 新設店舗の立地状況による市町村の分類の時系列変化している。
人口 10 万人以上の市町村では、第２期に、市街見られるかを分析した。
図８は、2000 年国勢調査時点の雇用都市圏17につ地で新設店舗が最も多くなっている市町村の割合が高い。対して、大規模小売店舗立地が減尐した
第３期では、市街地で新設店舗面積が多い市町村の割合は小さい。
人口 10 万人未満では、第１期～第３期を通じ、市街地で新設店舗面積が多い市町村の割合は小さい。また、10 万人未満の市町村では、大規模小売店舗が急増した第２期には郊外で新設店舗が多い
市町村の割合が増加し、第３期には「新設無し」

いて、三大都市圏を除く市町村18を、中心市・郊外
市町村に区分し、新設届出面積を集計したものである。商圏と通勤圏は大きく異なっている可能性があるが、商圏の広がりは業態・店舗規模によっても異なり、範囲の設定が難しい。そのため本論では、便宜的に通勤流動を元に設定した都市雇用圏を用いて、市町村を超えた都市圏の範囲の中
心・郊外の割合の分析を行った。
店舗面積 10,000 ㎡超の超大型店には、三法改正の市町村の割合が増加している。
17

６－４．都市圏単位での中心・郊外の割合
本節では、市町村を超えた都市圏の視点で見た
場合に、大規模小売店舗の郊外化の傾向に変化が

本論は、金本・徳岡（2002）による都市雇用圏を用いて分析を行っている。
18
ここでは、政令市及び沖縄は分析対象に含めている。
また、いずれの都市圏にも属さない市町村も、分析対象からは除外している。

114 土 地 総 合 研 究 2010 年夏号

ha/年度:00-03=100

中心市

500
中心市

郊外市

100%

郊外市

450
80%

10000㎡以上の新設店舗面積

10000㎡以上の新設店舗面積

400
350
300
250
200
150

60%

40%

100

20%

50
0

100万人以上

30万人以上20万人以上10万人以上10万人未満100万人以上

30万人以上中心都市の人口規模

10万人以上08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

20万人以上10万人未満中心都市の人口規模

ha/年度:00-03=100

ha/年度:00-03=100

250

250
中心市

中心市

郊外市

郊外市

200

新設店舗面積

200

150

100

150

100

50

50

30万人以上20万人以上10万人以上100万人以上

10万人未満30万人以上20万人以上10万人以上08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

100万人以上

08-09年度

0004-07年度

7,000～10,000㎡新設面積00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

08-09年度

04-07年度

00-03年度

0%

10万人未満中心都市の人口規模

図８ 都市圏の中心市・郊外市町村別新設届出面積（上：店舗面積 10,000 ㎡以上、左下：店舗面積 7,000～10,000 ㎡、右下：全体）の前後で、中心・郊外の立地割合に変化が生じて

６－５．線引きの影響いる。中心市で新設割合が増えたのは 20 万人以上

図８は、三大都市圏・政令市を除く市町村19を、の市を中心市とする都市圏である。人口 30 万人以

2006 年時点の区域区分により、線引き・一部線引上、及び人口 10 万人以上の市を中心都市とする都

き・非線引きの自治体に区分し20、大規模小売店舗

市圏では、第３期に中心市での大規模小売店舗割の新設状況を集計したものである。

合が減尐し、郊外市町村での立地割合が大きくな

既往研究[1]でも指摘されていたように、非線引きっている。また、人口 10 万人未満の市町村を中心

自治体は線引き自治体に比べて、郊外での大規模都市とする都市圏では、第２期に新設店舗面積が店舗の新設が多い。また第２期の店舗面積 10,000

大きく増加しているが、そのほとんどが中心市で㎡以上の超大型店が、郊外で多く立地する傾向がの新設であり、第１～３期を通じて中心・郊外の見られる。
しかし、本論のマクロな分析では、線引きに郊

割合には大きな変化がない。
また、10 万人～30 万人の市町村を中心都市とす

外立地を抑制する効果があったどうかは確認できる都市圏では、第３期になって、店舗面積 7,000～
10,000 ㎡の大規模小売店舗が、郊外市町村に立地するようになっている。10～30 万人の市では、
10,000 ㎡以上の開発に限ると中心市での立地割合が大きくなっていたが、新設店舗面積全体で見ると、中心・郊外の割合に大きな変化は見られない。

19

市町村界は 2000 年国勢調査時点を基準としている。
線引きの分類は、2006 年時点の区域区分、及び 2000
年時点の市町村界をもとにしている。具体的には、市街化区域と市街化調整区域の面積の合計が、市区町村内の都市計画区域面積の 80％以上の自治体を線引き自治体、
5％未満を非線引き自治体とし、残りを一部線引き自治体としている。
20

土 地 総 合 研 究 2010 年夏号 115

なかった。図５で見たように、人口規模の小さな市町村ではもともと郊外部で大規模小売店舗の立地が多い。一方、表３に示
すように、線引きは主として人口規模が大きい自治体が行っている。人口規模が小さいことと、線引きを行わないことの、どちらが郊外店舗立地傾向の強さにつながっているかは不明であるが、人口規模を考慮

ha/年度:00-03=100
200
旧市街地

180

140
120
100
80
60
40
20
0
00-03

03-07

08-09

00-03

線引き

03-07

08-09

00-03

03-07

一部線引き

08-09

非線引き

ha/年度:00-03=100

10000㎡以上

350
旧市街地

得られた21。

郊外

160

した分析では、線引きの有無で郊外立地傾向の違いに有意な差はないという結果が

新市街地

新市街地

郊外

300
250
200

７．おわりに

150
100

７－１．まとめ第１に、店舗面積 10,000 ㎡を超える超

50
0
00-03

03-07

大型店の新設届出が、2008 年以降減尐していることが確認できた。また、短期間での新設店舗面積の急増にも、一定の歯止めがかかっている。このように、まちづくり

08-09

線引き

00-03

03-07

08-09

00-03

一部線引き

03-07

08-09

非線引き

図９ 線引きの有無別の大規模小売店舗の新設状況（上：全体、下：10,000 ㎡以上）

三法改正が、郊外を中心とする超大型店

表３ 人口規模別に見た 2006 年時点における線引き状況（2000 年国調時の市区町村界）の抑制という、当初期待された法目的を2000 年人口達成していることが確認できた。ただし、30 万人以上％
20 万～30 万人％
10 万～20 万人％
5 万～10 万人％
1 万人～5 万人％
1 万人未満％法改正後の大規模小売店舗の郊外立地
は、一時に比べると減尐したが、2000 年の水準に戻ったに過ぎない。
第２に、2000～2009 年を通じて、大規模小売店舗立地の市街地・郊外の割合に、大きな変化は見られなかった。10,000 ㎡を越える超大型店は市街地でも多く立地しており、また三法改正以降、市街地の大規模小売店舗の立地も減尐していた。ただし、本論の市街地は DID や都市圏の中心・郊外22であり、いわ21

具体的には、第１期～第３期の店舗面積 10,000 ㎡以上の新設状況について、５-２で用いた類型区分を従属、人口規模別分類と線引き状況を独立変数として、ダミー変数を用いたロジスティクス回帰を行ったが、線引きの有無の効果は確認できなかった。
22
本論で DID、市町村単位の分析でとどまっているのは、全国の用途地域区分のデータがないこともある。

線引き
62
98.4%
73
98.6%
186
93.9%
172
70.5%
386
32.1%
169
11.0%

一部線引き
0
0.0%
1
1.4%
4
2.0%
10
4.1%
35
2.9%
45
2.9%

非線引き
1
1.6%
0
0.0%
8
4.0%
62
25.4%
762
63.3%
758
49.5%

都市計画区
域無し
0
0.0%
0
0.0%
0
0.0%
0
0.0%
20
1.7%
558
36.5%

計
63
100%
74
100%
198
100%
244
100%
1203
100%
1530
100%

ゆる中心市街地の区域とは異なる。
第３に、法改正前には、郊外の非線引き白地地
域が大型店の郊外進出を加速させているという指摘もあった[1]が、地方都市における大規模小売店舗の郊外立地抑制の線引きの効果について、有意な差を確認できなかった。また、図１で見たように、2004 年以降に大規模小売店舗の新設が増加したのは、非線引きよりむしろ市街化調整区域であった。

116 土 地 総 合 研 究 2010 年夏号

７－２．考察が、すでに集客力を失っているにもかかわらず、

三法改正は、郊外の超大型店の立地を抑制し、多くの地権者・商業者の機運が高まっていないた

市街地の拡散に時間的猶予を与えるものとして、

め、更新・新陳代謝の見通しがたたない状態であ一定の意義があったと考える。商業店舗の郊外展

れば、なおのこと中心市街地を支援するための規開は、最近になって始まったことではない。しか制強化への合意形成は困難であろう。また、都市

し、2004 年以降、特に市街化調整区域の超大型店

計画区域外での大規模店舗の立地は限定的であっの立地により、郊外で短期間に多くの店舗面積がたことから、都市計画法改正の論点の一つとなっ新設される状態となっていた。そのため、いわゆている都市計画適用区域の拡大も、中心市街地のる三法改正、特に調整区域での開発許可の大規模活性化に有効とは考えにくい。

開発要件の廃止は、（欲を言えばより早い時期が好ましかったが、）時宜を得た改正と考える。

もはや、尐なくない地方都市で、商業を通じた中心市街地の活性化を、あきらめざるを得ないの

しかし、法改正以降も、大規模小売店舗の郊外かもしれない。確かに三法改正は、近年の超大型立地は継続している。三法改正の大規模集客施設

店の無秩序な郊外立地に対する緊急避難措置としとなっていない 10,000 ㎡未満の大規模小売店舗は、て、不可避な改正であった。しかし、法改正後も郊外立地を続けている。無論、単純に市街地内外

中規模の大規模小売店舗の郊外立地は継続していで店舗立地の適否を判断することはできない。しる。また、商業立地を好ましい地区に誘導する意

かし、ここ 10 年間と大きく変わらない割合で、郊図 [2]から行われた用途地域の規制強化は、市街地外部に新たな店舗面積が新設されている現状は、内での超大型店舗の新設も止めてしまった。現行

好ましいものではないと考える。

の店舗立地のトレンドが続けば、都市の商業機能

また、超大型店の郊外立地を引き起こした要因のうち、都市計画法上のコントロールの欠如以外が完全に拡散してしまい、より自動車に依存した都市構造が出現する可能性が高い。

の要因について、検証が必要と考える。三法改正

人口減尐・高齢化が進む中、残された猶予は短

では、商業立地を都市計画プロセスのコントロー

い。現実的な選択として、現在の都市的生活に対ルにおくことが意図されていた。しかし、法改正応できる新しいまちの核を中心市街地にこだわら前に超大型店の立地が増加していたのは、非線引ず創出し、これとあわせて立地規制強化に合意をき白地区域ではなく、許可を都市計画で判断でき求めることが、多くの都市で求められているのでる調整区域であった。ただし、この検証には本論はないか。そのためには、既存の中心市街地の活のようなマクロ分析は限界であり、事例・フィー性化・集約を前提とする現在の国の補助・規制制

ルド調査等が必要となる。

度や運用を、見直すことが急務と考える。

筆者は、法改正後も商業立地の郊外立地傾向に大きな変化が見られなかったという本調査の結果
から、中心市街地そのものが大きく変わらない限
り、土地利用規制よる中心市街地の商業活性化は難しいと改めて感じた。地方都市で新たな大規模小売店舗はもう必要なく、中心市街地を救うために一層規制を強化すべきという意見があるかもしれない。しかし、現代の都市的生活で、２～３千㎡の店舗はさほど大型の店舗ではない。超大型店[参考文献][1] 明石達夫(2002)「大型店の立地制御における現行土地利用規制制度の限界に関する実証的研究」都市計
画 241, pp89-98[2] 明石達夫(2006)「都市計画法等改正の本当の意味」、
矢作弘・瀬田史彦編(2006)「中心市街地活性化-三法改正とまちづくり」pp33-44[3] 金本良嗣、徳岡一幸(2002)「日本の都市圏設定基準」、
応用地域学研究 7, pp.1-15[4] 都市計画協会・国土交通省都市計画調査室（各年度）「都市計画年報（都市計画現況調査）」に焦点をあてた三法改正とは異なり、規制強化の［ すが まさし ］

合意を得ることは難しくなる。まして中心市街地［(財）土地総合研究所 調査部研究員］