114 土地総合研究 2023年春号

寄稿
 


地域住民が組合で実現する自然保護と防災の街づくり
東京都立大学 法科大学院 教授・首都東京法律事務所 代表弁護士  饗庭 靖之
あえば やすゆき
第１ はじめに―人間の土地利用上生ずる問題
第２ 防災と緑地の保全の観点から、市街化区域についてどうするのか
第３ 土地の利用形態を全体的に改善する合意をする
ことに持ち込むまでの過程

人間が人間の活動のためにどうしても必要とするものではなく、人間が有意義に利用している程度が低い土地については、人間の土地利用が生物から自由なものであるとしてはならない。

第４ 土地の権利者たちが、土地の利用形態を全体的にそれらの土地については、自然という人間以外

改善する合意をするための、組合の活動

の生命体の行っている活動、それによって成立す

る生態系のために、人間の利用の対象から自然に

第１ はじめに―人間の土地利用上生ずる問題

還すことが必要である。

土地所有権は、人間が土地を利用するときに、第二には、人が居住する空間としての街づくり

最も適切に利用するためのシステムとして生み出のための土地利用において、個々人が所有権の権され、活用されているが、人が居住する空間とし利の内容たる土地の利用、収益、処分を追求するての街づくりから見たとき、土地所有権に基づく結果、全体の土地利用としては、不適合を起こす

土地利用には二つの問題がある。

という問題がある。

第一には、人が居住する空間としての街づくり

都市においては人の活動を、各人がしたいままのための土地利用は、
森林を伐り開いた上に行う。

の行動をすることを放置すると、各人が家を建てしたがって、自然という人間以外の生命体の行っ込んで、都市がスラム化する。都市がスラム化すている活動、それによって成立する生態系を排除ることによって、個々の生活のための土地建物のして成り立つことから、人間の土地利用と森林で利用が互いの土地建物の利用を妨害し、互いの生形成される生物の土地利用は、互いを排除し合う

活を不快、不衛生、病気の蔓延、更には火事、水関係にあるという問題がある。

害などのリスクに脆弱な住居を作るという各人のこの問題の解決の方向は、人間と生物の土地利

生活に危険をもたらすものとなる。

用の適切な均衡を求めていくための調整が必要で「都市においては人の活動をそのまま放置するある。人間が、物理的な力で圧倒する他の生物とと、人が家を建て込んだ結果として、都市がスラの間において、それら生物との間での適切な土地ム化する」ことは、世界各地の普遍的な現象であ

利用のあり方を求めるとき、人間の土地利用を、る。

生物の土地利用に対して上位に置いて、人間の土

日本の土地利用においては、江戸期まで交通手

地利用が生物から自由なものであるとするべきで段は主に徒歩、補足的に馬によって行われていたはない。

のが、明治以降、自動車等機械による交通手段が

土地総合研究 2023年春号 115

短期間でもたらされ、不十分な道路付けの上に急によって形成されてしまった街並みは、すべて既速な都市への人口集中が生じ、狭く不十分な家屋存不適格となってしまう。このため、土地所有権が建て込まれた結果として、狭くて密集した街並に基づく土地利用の自由を全面的に阻害することみが形成されてしまう状況が普遍的に生じた。

となる規制を導入することができない。

その結果、道路網と住宅の建設が計画的に行わ現実に、大量に存在しているスプロールによっれるという都市整備ができないままに家が建て込て形成されてしまった街並みをどうしたらよいの

まれ、今日の日本の街が密集住宅街として形成さかという問題が、東京のみならず、日本の多くのれてしまっていることの原因となっている。

都市の問題として、未解決のまま今日なお残され本稿は、以上のような、自然保護と防災という観点から見て、街並みに不可避的に欠陥を生じさ

ている。


せている、土地所有権制度に基づく土地利用の持２ スプロールで形成された街並みである木造住

つ普遍的な問題に対して、地域住民が組合という宅密集地域の問題

集団としての行為によって、自然保護と防災とい（１）木造住宅密集地域不燃化年プロジェクト

う問題を解決するための方法を検討するものであ

太平洋戦争で後焼け野原となった東京都や大阪る。

府の市街地では、戦後復興の際都市計画道路の計



画が策定されたが、それらの多くは実現せず、無第２ 防災と緑地の保全の観点から、市街化区

秩序に復興が進み、家が密集した住宅街が広がっ域についてどうするのかていった。

１ スプロールで形成された街並みである密集住宅街をどうするのか
東京の都市計画について、次のような感想がある。
「東京は世界最大規模の活力ある都市だが、先首都直下型地震が予想される東京では、特に木造密集地域が山手線外周部に多く、震災が発生す
ると壊滅的な被害になることから、対策事業が取り組まれることとなった。

進国の大都市と比較しても潤いやゆとりの空間に

東京都では  年から木造密集地域解消を目

欠け、狭苦しくて緑が少ない。どうしてそんな街

標に「不燃化  年プロジェクト」が行われた。日になってしまったのか？また、東京は非常に混沌

本全国に木造住宅密集地域はあるが、中でも東京としたカオス的な街で、地図を見ているといろい

は山手線外周部から環七通り沿いまでを中心に帯ろなことに気づく。どうしてあの道は、途中から状に木造住宅密集地域が広がっており、危険な密突然狭くなるのだろう？ 下町の道は整然として

集市街地は、区部の総面積のおよそ ％にあたる、

いるが、世田谷の道があんなに入り組んでいるの

約  ヘクタールを占めている。

はなぜ？」 木造住宅密集地域において地震が起きた際、①マスタープランによる規制がされないままに、建物の倒壊、②火災の発生と延焼の拡大、③密集

また、広い幅員の道路網が整備される前に、東京地域における災害時の活動の困難、という  つのでは都市計画なしに、もしくは都市計画を無視し危険が生じる。

て、スプロール（都市の急速な発展により、市街

木造住宅密集地域には、耐震基準を満たしてお地が無秩序、無計画に拡がっていくこと）によるらず、老朽化した木造建築物が並ぶことも多いた

街並みが形成されてしまった。このため、広い幅

め、地震が起きたとき建物が傾いたり倒壊する危員の道路網がないまま形成された街並みに、規制険が高い。

をしようにも、規制を導入することでスプロール
越沢明「東京の都市計画」岩波新書（ 年）についてのネット上の読者の感想

これら地域では無秩序に建物が建てられた結果、幅員の狭い細街路や隣り合った住宅がほぼ密着している地域もある。地震によって火災が発生した

116 土地総合研究 2023年春号

場合、木造という構造と、建物が密集している密高齢化した地権者は、地震のリスクを過小に評

度と、広幅員道路や公園が少ないとの条件が重な価する傾向があるとも言われ、そうした危険に対ることで、延焼が広がり、被害が拡大する恐れがして敏感とは言えない人たちに対して、安全な街ある。関東大震災でも、木造住宅密集地域では多区の形成のための再開発といっても、説得力を持発した火災が強風で広域に広がり、火災による死

たない可能性がある。しかし、木造住宅密集地域

者が被害者の約  割に及んだ。

の問題を放っておくことはできないものであり、狭い道路において建物の倒壊や火災が起きて道を塞いでしまうと、人々の避難が難しくなり救急車や消防車が通行が困難になる。結果的に、木造

危険な街区を安全な街区に作り変える必要がある。
（２）不燃領域率の意味するもの

住宅密集地域は火災の広がりや建物の倒壊、消化

市街地の燃えにくさを示す指標とされる不燃領活動や救助活動が遅れてしまうリスクがある。

域率が  パーセントに達することを、東京都は政東京都が  年に始めた木造住宅密集地域不策目標としている。

燃化  年プロジェクトは、木造住宅密集地域の改不燃領域率は、空地率（道路、公園などの空地善を促し、燃え広がらない・燃えない街づくりをの土地面積に占める面積割合）と（－空地率／）目指して、改善が必要な地域を「不燃化特区」と×不燃化率（燃えにくい建物（鉄筋コンクリート

指定して、 年度までに不燃領域率を ％にす造など）の敷地面積が全建物敷地面積に占める面ること（不燃領域率が ％を超えると市街地の延積割合）を合算した数字である。空地の面積と、焼の危険性がほぼなくなるとされている）等を目

建物が鉄筋コンクリート造などの、木造住宅でな

標に、老朽化した建物の除却（解体）や建替え・い燃えにくい建物の敷地面積の合計が、土地面積

住替えなどにつき、固定資産税・都市計画税の減に占める割合をもって不燃領域率として、市街地

免、解体費用の一部又は全部の助成などの支援措の燃えにくさの指標とされているものである。

置を行った。

木造住宅密集地域において地震が起きた際の危

また、戦後都市計画決定されていながら、人口険である、①建物の倒壊、②火災の発生と延焼の増加による市街地拡大のため整備されていない都

拡大、③密集地域における災害時の活動の困難、

市計画道路のうち、防災上効果の高い道路を「特という  つの危険をなくすためには、①人が避難定整備路線」として、整備を進めた。

し、救援の自動車が迅速に交通することができる

％にすることを目標とされた不燃領域率はようにするために、真っ直ぐで一定以上の幅員を 年プロジェクト開始時点で ％だったが、事持った道路に建物が接していること、②避難した

業終了時の  年度では ％にとどまっており、人が倒壊した建物の下敷きにならないようにし、

プロジェクトは  年度に終了したが、不燃領域延焼が拡大しないようにするためには、各戸建て率の目標が未達成なため取組みは  年間の延長との敷地に占める空地の割合を高めることや空地でなっている。

ある公園を増やすことが必要である。

不燃領域率が ％にとどまり、目標を達成でき

しかし、スプロールで形成された密集住宅街でないでいることの原因として、地域のコニュニテ

は、真っ直ぐで一定以上の幅員を持った道路に建ィーや歴史を保ちたいという地域住民や商店経営

物が接するようにしたり、公園などの空地を増や者の意思が、老朽化した建物の除却（解体）や建すためには、所有区画自体を変更する区画整理事

替え・住替えを妨げていると指摘される。零細な業ないしマンションを作って居住権を立体化する

地権者が多く、また、その所有者たちも高齢化し市街地再開発事業を行うことなくしては実現しえており、長く住み慣れた土地や住宅を手放すことない。

は、苦痛を伴うためである。

また、密集住宅街の建築物は、建蔽率ぎりぎり

土地総合研究 2023年春号 117

で建築されるのが通例であるから、各戸建ての敷と同じ問題を抱えている。これら密集した住宅街地に占める空地の割合を高めることは、条例で定の問題を解決するためには、不燃領域率を高める

められている建蔽率を引き下げない限り、不可能

だけではなく、真っ直ぐで一定以上の幅員を持っである。

た道路に建物が接するために、所有区画自体を変このため不燃領域率を  パーセントにすると更する区画整理事業ないし市街地再開発事業を行の目標を達成することは、条例で定められているって、密集した街並みそのものを変えることが必

建蔽率を引き下げることをしない限り、木造住宅要である。

を鉄筋コンクリート造などに建て替えていくことによってしか、実現できない。
したがって、木造住宅密集地域不燃化対策事業

３ 木造住宅密集地域とこれを含めたスプロールで形成された街並みの改善の必要性

は、区画整理事業ないし市街地再開発事業を行わ

土地所有権をめぐる権利調整を全面的に行うこ

ない限り、木造住宅を鉄筋コンクリート造などにとの困難性から、密集住宅街であることはどうし建て替えていくことを意味している。

ようもないこととしてあきらめるのは、現実的な

しかし、市街地が無秩序、無計画に拡がってい選択かもしれない。

ったスプロールで形成された密集住宅街で、木造

しかし、防災や環境保全上大きな問題を抱えて住宅を鉄筋コンクリート造に建替えていくことだいる街並みをそのままに放置することは、ベストけを行うことは、密集住宅街で家が密集して建てな選択ではない。

られているという状態を、鉄筋コンクリート造に災害によって大きなリスクが発生する危険を感して長期に固定するという結果をもたらすことにじながら、現実の生活を変えることの困難性ゆえなる。

に、現状に甘んじていることは、後で大きな災害

不燃領域率は、延焼防止だけであって、それですむものではない。木造住宅密集地域は、地震にが発生してしまった後で正当化できるものではない。

より、狭い道路において建物の倒壊がおきて道を東北大震災による福島の原子力発電所の放射能塞いでしまうと、人々の避難が難しくなるととも汚染事故などの大きな事故あるいは災害において、に救急車や消防車が通行が困難になり、生じた火事故あるいは災害が起こってしまってから、事前

災に対する消化活動や救助活動が遅れてしまうこに対策を考えておけば良かったと悔やむことは、とになる。

理性的に正しい行動ではない。

これを防ぐには、不燃領域率を高めるだけでな

事故あるいは災害が起こる前に、リスクに見合く、根本的に、密集した街並みそのものを変えるった適切な対策を取ることは、今を生きるすべてこと、広い街路のもとで、スペースとして活用での人にとっての責務である。

きる緑地があり、家への出入りが阻害されることのない住宅街を形成することが必要である。
木造住宅密集地域とされる山手線外側から環七通り沿いの地域の内側にも外側にも、スプロール

スプロールによって形成された密集住宅に関し、災害が起こる前に、リスクに見合った適切な対策を取ることは、居住するすべての人たちにとって必要なことである。

で形成された密集住宅街が広範に存在しており、都市の急速な発展により、市街地が無秩序、無東京都の対策事業ではそれら地域の改善は何ら図計画に拡がって形成された密集住宅街をどうしたられない。

らよいのか。

スプロールで形成された街並みの問題点は、狭いったんスプロールによって形成された街並み

く曲がりくねった道沿いに、密集して家が建て込を、望ましい街並みに変えていくためには、もうまれている点で、木造住宅密集地域とされる地域

一回最初から街を形成するところからやり直すし118 土地総合研究 2023年春号

かない。

都市空間に、安全な住居とともに自然を蘇らせる

もう一回街を形成する方法は、土地の権利者た
ちが、土地の利用形態を全面的に調整して改善するしかない。
土地の権利者たちが、土地の利用形態を全面的ことができる。
多くの人に居住の場を提供しなければならないという課題に対して、高層建築は、高密度化する
都市の合理的な解決となる。

に改善していく過程を作り出すためには、土地の快適な住居として戸建て住宅に住みたいという利用形態を全体的に調整するための、土地区画整人も多くいるであろう。しかしながら土地区画整理又は市街地再開発としての組合の活動による土理によって、戸建住宅を整備することによって、地の権利者の合意を形成することが必要である。

面積当たり収容できる人数と、市街地再開発によって大規模な高層マンションを整備することによ４ 都市の急速な発展により、市街地が無秩序、って、面積当たり収容できる人数には大きな差が無計画に拡がって形成された密集住宅街について、ある。日本が人口稠密で、狭い国土であるという作るべき街並みのイメージ

条件の中で、多数の人に住居を提供するとともに（１）ル・コルビュジエの「万人のための現代緑地を創出することは、戸建住宅を整備すること都市」

によって達成するのは困難である。

都市の急速な発展により、市街地が無秩序、無したがって、大規模な高層マンションを整備す

計画に拡がって形成された密集住宅街について、ることによって、多数の人に住居を提供するとと防災と緑を創出することを目的とした、作るべきもに緑地を創出することが必要である。

街並みを構想する。

この場合、従来、その地域で居住していた人の日本の都市の状況を規定する要因は、日本が、数よりも、大規模な高層マンションを整備するこ人口稠密で、狭い国土であるという条件の中で、とによって、居住する人の数を増加させない必要

多数の人に住居を提供するとともに、人が利用しがある。
大規模な高層マンションを整備するのは、ない空間を作り出し、それを緑地化することによ

密集住宅が形成されているという問題を解決するって、災害を防ぐことができる安全性が確保され、ためである。従来の居住人数よりも多くの人の居緑に包まれた住環境を住民に提供することを実現

住スペースを提供することを目的とすると、従来することが目標である。

の居住者を大規模な高層マンションに収容して、この目標として、現在考えうるベストの選択は、今までの密集住宅地域に空地を作り出し、緑地を

ル・コルビュジエが  年に「 万人のための創出するという目的が達成されないこととなる。



現代都市」 として描いた、人々が行き交う場所に

地域住民の土地建物所有権を立体化して、高層は緑が描かれ、空の空白も木々で埋められ、緑にマンションを建築することにより、空地を生み出囲まれた中に高層マンションが点々として建つ街

し、空地を原則として公共団体管理の緑地とするをつくることであると考えられる。

ことを制度化することにより大面積の緑地を作り

これは、ル・コルビュジエが、都市構想として描いたものである。
都市の限られた空間において、緑地と住居を生み出すためには、高層マンションを建築することにより、住民の住居を作り出すと出すことが、自然保護と防災の街づくりとして必要である。
（２）ヒルベルザイマーの高度都市計画

ともに、住居となる高層マンション以外の土地をル・コルビュジエと同時期に、ドイツ人建築家

空地とし、これを緑地として整備することにより、のヒルベルザイマーが描いた高度都市計画（中川理「風景学」共立出版  頁（ 年）

土地総合研究 2023年春号 119年）においては、高層建築が林立する中で、建築（３）都市景観としての緑の意義

の間に緑はなく、ただ道路を人が行き交う図を、あるべき都市空間として提示している。
コンクリートで作った直方体の機能主義的な建物群のみが存在し、無機質的な空間が広がるばか景観という都市の美を追求する上で、自然を生かすことの重要性として、緑地でない場所に緑をつくり出すことは、街並みに美をもたらすことと同義であるといえるだろうか。

りの図は、死をイメージさせる。建物の外見で表日本を、自然、風土を生かした美しい国にする現しようとするものが、何もないにもかかわらず、ためには、街づくりにおいて自然を生かすことがコンクリートで作られ、表面に化粧板を貼り付け非常に重要である。

た、機能主義的な建物は、外見で何も表現しようとしていないものであり、外から建物を見る人に

建築家の隈氏は、人間が建築を通じて自然とつながることの重要性をいう。

対して何ら発信をしていないモノでしかない。

家の中から自然を感じることが重要であるのと外から建物を見る人とのコミュニケーションを同様に、街並みにおいても、自然を感じることが拒んでいるモノであり、見る人に対して、疎外し重要であり、この点を街づくりの基本にすべきでていることを表現している。

ある。

中川理「風景学」共立出版  頁（ 年）は、

人が街を歩くとき、視界の中で、自然が溢れて「ル・コルビュジエの絵は、ヒルベルザイマーのいるように街を構成することが重要と考えられる。



絵に何かが加えられたものだと言えるだろう。それは、豊かな木々であり、それによって実感でき（４）緑のそばで暮らすライフスタイルの実現

る人々の生活のイメージである。そこに加えられ人間の土地利用と森林で形成される生物の土地ようとしているのは、眺めの「意味」であると言利用が互いを排除し合う関係にあることを解決すえるのだろう。
（中略）ヒルベルザイマーの絵に描るためには、人間が人間の活動のためにどうしてかれた（中略）近代主義は、その本質において、も必要とする土地以外の、人間が有意義に利用し眺めの価値を作り出せないばかりか、「意味」を失ている程度が低い土地については、自然という人

わせていったのである。
」と記載している。

間以外の生命体の形成する生態系を回復するため

緑は美そのものであり、居住していくうえで、美のある良い環境に住むということは、緑ある市に、人間の利用の対象から外して自然に還すことが必要である。

街地に住むことである。すべての生きとし生ける人口稠密となって緑が失われ続けている日本のものによって創り出されるモノは、生物が生きよ

都市部は、もともと森林地域であった土地が伐りうとする目的をもって生命活動を行う結果として、開かれて作られている。本来は森林として、豊か生物が表現するものであるから、人間は別の生命な生態系を誇っていた地域は、今日でも森林を回体ではあるが、他の生物の活動の成果であるそれ復して、豊かな生態系を作り出すことができる土ら生物の表現を見て、人間もまた美しいと感じる。


地である。

自然を構成する植物も動物も、生きようとする都市に転換されたかつて森林であった土地に、営みを行うことの中に、外に向かって表現する行

森林を再生することができれば、その価値は大き為をしており、
その表現を人間は感じ取ることで、い。そのためには、人類の生活様式、人間の生き美しいと感じているのだと考えられる。

方を、森林という自然環境と共存するというパラ

ダイムへ転換し、個人が森のそばで暮らすライフ
スタイルを実現できる環境を整備することが重要

「中川理「風景学」共立出版  頁（ 年）





隈研吾「自然な建築」岩波新書  頁（ 年）

120 土地総合研究 2023年春号である。
（５）市街地の海をパークシステムに変える

ている。
その日本の都市において、防災と緑を創出することを目的として、作っていくべき街並みとして、 年、アムステルダム国際都市計画会議にお高層の建築物を設けるのは、人々に効率的に住居いて、都市計画において共有される理念として、を提供できるようにするためだけでなく、人々の「大都市の無限の膨張は、決して望ましいもので居住空間を効率的に整理して、スプロールで密集はない」、「既成市街地のまわりに、農業、園芸、して家が建て込まれた街並みを、緑地に変えるた

牧場等よりなるグリーン・ベルトを導入し、家屋めである。

が無限に連続するのを防ぐこと」が提唱された。

いままで緑を創出するために、土地を買収する

この考え方を現実化するために、イギリスで資金を出してこなかったことの代償として、「市街

 年にグリーンベルト法を成立させ始まった

地の海」を変えるために、市街地再開発事業によグレーターロンドン計画は、 万 KD の緑地をり、大規模な高層建築を設けて、多数の人々に効買収し、市街地の連担を防ぐため、既成市街地の率的に住居を提供するとともに、密集住宅を一掃

外延部から約 NP 幅で広がる緑地（農地、公園、して空地を作り出し大規模な緑地を創出すること

森林等で構成）の環状帯を作り上げた。

に、資金を投入すべきである。

日本の都市計画も、イギリスのグレーターロン
ドン計画の影響を受け、 年に、東京区部の外（６）都市の森林化の可能性

縁に位置する武蔵野の面影を強く残す田園地帯１

緑に囲まれた中に大規模な高層マンションが万 KD が、建蔽率を１割とする厳しい制限が課

点々として建つ街をつくることにおいて、緑化をされる緑地地域に指定され、 年に首都圏整備

徹底し、都市が森林のような外観を呈することを法に基づく首都圏計画が、「既成市街地」（東京区

目的とすることが考えられる。この場合、大規模部、三鷹、武蔵野、横浜、川崎、川口など都心かな高層マンションを、地上ではなく地中に建設すら ～NP の地区）の外側を、幅 ～NP をもっることができれば、都市の森林化により接近する。


た「近郊整備地帯」を、既成市街地の無秩序な膨

都市に、森林の外観を作り出す方法として、住張を抑制する目的を持った緑地帯として位置づけ宅などの土地利用を地下に移し、地上に森林とした。

ての形状を作り出すことは、安藤忠雄氏の地中美

しかしながら戦後復興とその後の経済成長の中

術館や淡路夢舞台などで先駆的に創造されている。

で、土地所有者の開発志向は強く、建蔽率１割の地中美術館は、瀬戸内の美しい景観を損なわない

緑地地域の規制と現実との乖離は甚だしく、住宅

よう建物の大半が地下に埋設されており、地下で地としての基盤整備がされることのないまま小住ありながら自然光が降り注ぎ、一日を通して刻々

宅の密集地が出現するなどして緑地地域の指定はと展示物や空間の雰囲気が変化していく。

逐次解除され、東京区部の全面的な市街化が進行

このような光景が多くの人にとって自然なもの

し、 年に緑地地域の指定はすべて廃止された。
として受け入れられるようになるまでは、地上部

日本の首都圏計画では、緑地を保全する地区をに都市施設の用地としての機能を保全しつつ、森指定したが、緑地を保全すべき土地を買収する資林としての機能を併存させる形で森林を復活させ金がなかったため、首都圏のグリーンベルト構想ることが考えられる。

は破綻し、首都圏はスプロール現象に飲み込まれ街区における個別の建物の調和については、基て、市街地が連坦する「市街地の海」となった。

本的に建物間にできる限りの多くの緑（植物、とこのようにして東京をはじめとして日本の主要りわけ樹木）を配置することを要求すべきであろ

都市は、市街地が連坦する形状で都市が形成されう。

土地総合研究 2023年春号 121

街区の、個々の建物を調和させて、美しさを作り出すのは、街区の、個々の建物間の、そして建物を覆う緑（植物、樹木）である。
建築されるマンションの地上部は、高い緑化率（建築物の緑化施設（植栽、花壇その他の緑化のための施設及び敷地内の保全された樹木並びにこれらに附属して設けられる園路、土留その他の施設）の面積の敷地面積に対する割合）を課すことが必要である。
そして、緑地が転用されないためには、地方自治体の管理下に置くべきである。


第３ 土地の利用形態を全体的に改善する合意をすることに持ち込むまでの過程

況を作り出すことは、公共の利益を実現することを目的とする公共団体の責務である。
このため、公共団体は、土地の利用形態を全体的に改善する合意をしていく過程が適切に進行するように政策を実施する責任がある。

２ 宅地の広さを規制する必要性
防災上安全であること、景観上美しく快適に過ごすことができること、生活上必要となるものを充足することを可能にすることなどが、良好な住宅であるためには必要である。
そのためには、住宅の敷地が一定以上の広さを持つことが必要である。
したがって、良好な住宅街を形成するためには、

１ 土地の利用形態を全体的に改善する合意をす

住宅の敷地が狭小なものにならないように、住宅る状況を作り出す公共団体の責務

の敷地の広さが一定以上となるよう下限を設定し都市において、各人がしたいままに行動をする

規制することが必要である。そして、住宅を売却

ことを放置すると、各人が家を建て込んで、個々したり、相続した住宅の敷地を相続人が分割しよの生活のための土地建物の利用が互いの土地建物

うとするときは、住宅の敷地の広さを維持するたの利用を妨害し、互いの生活を不快、不衛生、病めの敷地面積の下限規制に抵触する分割を規制す

気の蔓延、更には火事、水害などのリスクに脆弱る必要がある。

な都市のスラム化をもたらし、各人の生活に危険をもたらす。

ところが、日本では、当局が住宅の敷地が狭小とならないように規制する前に、様々な広さの敷そして、密集市街地が延々と連坦し、はるか遠地の上に立つ建物が無秩序、無計画に建てられた方の農地で構成される市街化調整区域に到達することから、当局が宅地の広さについて下限を設けまで、わずかな公園内の緑地を除き都市に必要とる規制をする行政を行うことは不可能となった。

される緑を欠くことになる。

現行都市計画法の立法担当者（大塩洋一郎）が各人が土地を所有し、家を建てるという自由な昭和  年に書いた「日本の都市計画法」 頁は、所有権の行使が、各人相互の土地の利用を妨害し、「都市の周辺部で、農地、山林の所有者から個別

防災、環境保全の観点から街並みに欠陥を生じるに土地を買った個人や企業が、畑や山林の中にまという問題は、個々の土地所有者が単独で解決でちまちに住宅や工場等を建築するため、宅地としきる問題ではない。

て最低限の要件たる道路や排水施設等さえも備え

防災、環境保全の観点から街並みとしてあるべていない狭小で不整形な「宅地」が無秩序に連担き姿を実現するためには、各人の自由な所有権のし、劣悪な環境を形成している。無秩序な「バラ行使を、地域住民の全体の合意に基づいて、
防災、建ち」が一般的であるのは、都市の郊外に集中す

環境保全の観点からあるべき街並みを実現するよる市民の経済のストックの乏しさ、農村からの移

うに、各人の所有権の行使を拘束し修正していく

住者が都市的な共同体意識や都市的な居住環境へことが必要である。

の意識を持たず、基礎的な施設すら備えない宅地

地域住民が集団的意思決定によって、各人の所に加工する素材にすぎないはずの土地が「宅地」

有権の行使を拘束し修正していくことができる状としての市場性を持ちうること、このような土地

122 土地総合研究 2023年春号に電気、ガス、水道等の公益的サービスの供給が３ 高さ規制と建蔽率（建ぺい率）による建築規義務付けられており、弊害の発生を助長すること制から容積率規制への転換

等の要因による。
」「これに対し欧米諸国でこのよ

日本の建築基準法の規制は変遷しており、昭和

うな現象が少ないのは、一定水準の公共施設を備

 年以前においては、建築物の規模のコントロー

え、住宅地がある程度整然と配置されることは、

ルは、建築物の絶対高さの制限（住居地域 ｍ以

宅地の開発の最低要件であることが市民の社会的下、住居地域外  メートル以下）と、建蔽率（建常識として、市民から要求されているのであって、築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう）

このような要件を備えていない土地には宅地としの制限（良好な住居の環境を保護するゾーニングての市場性がなく、したがって建築物が建てられである住居専用地域については、 分の 、 分

ることがないという社会的実体がある。多くの欧の 、
 分の  又は  分の  のうちから当該地域

米諸国では市街地開発の大部分がデベロッパーにに関する都市計画で定める（住居の環境を保護す

よって計画的に、かなりの規模で行われた。
」と記るゾーニングである住居地域については  分の 、載している。

 分の  又は 分の のうち都市計画で定める））

日本でも都市計画法で用途地域というゾーニン
グが定められており、低層住宅専用などの用途規制が行われており、建築基準法により、容積率や建蔽率の基準が定められている。

によって行われていた（都市計画法  条、建築基準法  条）。
建蔽率が建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であることから、建築物の高さが規制される

しかし、アメリカでは土地の開発や建物の建築

ことと建蔽率の規制によって、建築物の規模の上について、州または郡レベルでの厳しい審査があ限はコントロールされる仕組みとなっていた。

る。マスタープランに従って、どこの地区にどう

建築物の規模をコントロールする必要性は、都いった建物（集合住宅、戸建住宅、大型商業施設、市への人口集中により交通混雑、水不足等の問題

小規模商店、工業施設、倉庫等々）を建てて良いが顕著になり、道路、公園、下水道等の公共施設のかが定められ、一定の面積に対して何戸建てるとの均衡がとれた建築物の規模にする必要性があのか、どういう人（所得階層など）が住む家を建ったからである。

てるのか、どんな家（タウンハウスなのか、シン

しかし、経済の発展等に伴って、限られた市街

グルファミリーハウスなのか、何階建てなのか）

地内の土地の合理的かつ高度な利用が望まれる中を建てるのか、各戸の土地面積はどれくらいで、で、建築技術の進歩により超高層建築物の実現が建物面積はどれくらいか、各戸はどれだけ離れて可能となったことから、建物の高さを一律に規制いるのかなどを、市当局と協議して決めなければする「高さ規制」の制度は、過剰な規制となった。

ならない。

このため、昭和  年、 年の二回の建築基準

これに対して、日本における、スプロールによ

法改正により、容積率（建築物の延べ面積の敷地って住宅地が形成された土地においては、各戸の面積に対する割合）による建築密度をコントロー

土地面積はどれくらいで、建物面積はどれくらいルする制度が適用されることとなった。土地の住か、各戸はどれだけ離れているのかなどを、事前

宅、商業、工業などの用途地域ごとに容積率の上に市当局と協議してはじめて建築することが可能

限を規制する「容積率」規制によって、用途、密になるという規制をすることが不可能になってい

度、形態等に応じた建物の規模の規制を行うようる。

にしたものである。



容積率の規定が建築基準法に設けられ、建築物の容積、形態の規制は容積率に一元化されたことにより、建蔽率は、建築物の高さの制限規制とセ

土地総合研究 2023年春号 123

ットで建築物の規模をコントロールする規制とし

 分の 、 分の  又は  分の  という割合をての意味はなくなった。

引き下げていくことを現実に検討する必要がある。


それにもかかわらず、建蔽率は、容積率規制が建蔽率を引き下げる改正による規制は、新規のされるようになってからも存続し続けている。

建築から適用されて、既存建物について改築の際

昭和  年以降の建蔽率は、それ以前の間接的にから適用されることになる。

容積率規制を担うという目的がなくなり、敷地内

密集住宅地域一帯において、建蔽率引下げの効に空地をある程度確保することにより、通風、日果として、既存不適格となる建物の所有者に、既照、採光、防災等市街地の環境条件を確保すると存建物の改築の引き下げた建蔽率に適合すること

ともに、緑化や日常生活のための空間を市街地にの必要を生じさせ、住宅高層化のための都市再開

確保することが目的となった 。
建蔽率の規制は、もともと建築物の容積規制を発を行うことへの動機付けとなり、市街地再開発事業による立体化への動きが作り出されることに担うことを主目的としてきたため、
昭和  年以降なる。に、「通風、日照、採光、防災等の確保や緑化や日

常生活のための空間の確保」が規制の主目的とな

５ 空地の緑地としての管理ったとしても、これらの目的を純粋に目的として建蔽率を引き下げることにより、既存建物の増作られた規制ではなく、スプロールによって街並改築に制限がかかることは、日本で不可避的に進みが作られることを防ぐことを目的とするもので行している高齢化による空き家の発生を加速させはない。このため、建蔽率は、現在の「通風、日ることとなろう。

照、採光、防災等の確保や緑化や日常生活のため

空き家の発生に対して、空き家の所有者は居住の空間の確保」という規制目的からみると、中途していないため、空き家の土地の管理を自らはで半端な、緩い建蔽率とされてきたものであり、家きないため、土地所有権を放棄できることを欲しと家が近接し密集して家が建て込まれることを許ている。

している。
４ あるべき建蔽率の基準

民法は、所有権の放棄を規定していないが、土地所有権の放棄を実質的に可能とする「土地をその管理費用を支払って国に譲渡することを認める

日本の住宅街が美観に欠け、緑という自然がな

法制」が、 年法改正により  年後を目途に設

いまま、防災の観点からは極めて危ない状態が放けられることとされ、今後制度の詳細を検討する

置されているのは、日本における住宅環境のほとこととされている。

んど唯一の規制手段である建蔽率の、建物の敷地「土地をその管理費用を支払って国に譲渡するに対する割合が大きすぎて、家が密集して建て込ことを認める法制」により、土地を譲り受ける国

まれることを許しているからである。

は、土地上の建物を除去し更地にして、これを緑日本における人口減少により、都市への人口移化して管理すべきである。そのことを法制度化す動による住宅における収容人数の圧力が全体としることによって、防災の観点と環境保全の観点かて緩和してきていることからは、街並みにおける、ら、その土地が有効に緑地等として保全されるこ

防災、景観、緑化の必要性に対応して、スプローとにより、全体の土地利用に資するようにしていルによる街並みを解消するために、建蔽率についくべきである。

て、住居専用地域等については  分の 、 分の、 分の  又は  分の 、住居地域については
逐条解説建築基準法編集委員会「逐条解説建築基準法」
ぎょうせい  頁（ 年）


６ 所有者不明の土地への対応
人が居住する空間としての街づくりのための土地利用は、もともと森林を伐り開いた上で行われ

124 土地総合研究 2023年春号ている。このように人間の土地利用は、自然の中生活を確保すべきとしている（ 条）。

で生態系として行われている生物の営みを排除し都市計画は、街を形成する各種事業が整然と、て成り立つことから、人間の土地利用と森林で行相互に矛盾なく実行されるよう、全体の街づくり

われる生物の土地利用は、互いに排除し合う関係を整除し、統括する目的を持っている。

にある。

都市計画で計画されたあるべき都市を実現する

この点の適切な処理のためには、人間と生物の方法としては、建築許可や開発許可のように人々

土地利用の適切な調整が求められ、この観点からの行為を規制する方法と、都市計画事業またはそは、所有者の土地利用を絶対的に自由なものとすの他の公共事業を実施することによって都市施設

べきではない。

を作り出すという方法の二種類がある。

人間が有意義に利用する程度が低い土地につい都市計画は、以上のように街を形成する各種事ては、自然という人間以外の生物の営みによって業活動の「交通整理」をするという性格と、街を成立する生態系のために、自然に還す必要がある。
形成する各種事業を自ら実施することを計画する

所有者不明の土地は、土地所有者が土地利用を放棄している土地であり、その土地は所有者に利用させる必要を欠いている。

という二つの性格を持つこととされている。
このため、公共団体が自ら行う事業のほか、私人が行う街を形成することに関わる事業も、都市所有者不明の土地をそのまま放置するのではな

計画において決定することが必要となる。都市計

く、所有者不明の土地に私人の所有権を残してお画事業として公共団体が自ら行う事業としては、くべきでなく、人間の利用する土地から、生物に都市計画施設を整備することは、
都市施設
（街路、

よって形成される生態系のために自然に戻すべき

公園、
下水道等）
の整備と市街地開発事業があり、である。

私人が街づくりに関わる事業として行うものは、所有者不明の土地は、他の人間が所有して利用

都市再開発法に基づいて市街地再開発組合等が行している土地の中に混在しているため、現実的なう市街地再開発事業や、土地区画整理事業等があ管理方法としては、個々の人間の所有権の対象とる。

なっていない海や湖などの公有水面と同じく、国の所有地にして更地にしたあと、自然の状態に戻（２）都市計画に定める市街地再開発事業

すために緑地として管理すべきである。
このため、市街地再開発事業について、都市計画において

都市緑地法の緑地保全地域に指定し、人が人為的決定する必要があるのは、建築物と建築敷地と公に改変する行為を規制して管理することが適当で共施設（道路、公園、下水道その他の施設）の整ある。

備の内容である（都市再開発法  条）。

都市施設を整備する市街地再開発事業について

７ 都市計画

の都市計画の内容は、道路、公園その他の公共施（１）都市計画法の性格設を備えて良好な都市環境を形成するものである

都市計画とは、都市の健全な発展と秩序ある整こと、建築物の整備に関しては、市街地の空間の備を図るための土地利用を計画し、都市施設を整有効な利用、建築物相互間の開放性の確保及び建備し、市街地開発事業を行うことについての計画

築物の利用者の利便を考慮し、建築物が当該地区である。

にふさわしい容積、建築面積、高さ、配列、用途

都市計画を定める都市計画法は、都市の健全なを備えたものとなる必要がある。

発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡あ

都市計画の案を作成しようとする場合には、公る発展と公共の福祉に寄与することを目的とし（聴会の開催等、住民の意見を反映させるための手条）、都市計画の理念として、健康で文化的な都市続を行う必要があり（都市計画法  条  項）、住

土地総合研究 2023年春号 125

民と利害関係人は、縦覧に供された都市計画の案

住スペースを提供することを目的とすると、従来について意見書を提出することができる（都市計の居住者を大規模な高層マンションに収容して、画法  条  項、 項）。

今までの密集住宅地域に空地を作り出し、緑地をそして、都市計画決定において、自然保護と防災が図られるようにするためには、環境影響評価手続を行うこととすることが必要である。
（３）密集住宅街解消のための市街地再開発事業についての都市計画の内容

創出するという目的が達成されなくなってしまう
ので、適切でない。

８ 税制
土地の利用形態を全体的に改善するために市街地再開発事業が行われることを促進するためには、市街地が無秩序、無計画に拡がっていくスプロ

スプロールによって形成されてしまった街並みにールにより家が密集した街並みが形成されたこと住むことが、経済的に引き合わないようにして、は、都市計画が機能してこなかったことを意味す

密集住宅に居住を続けることから脱却しなければる。

ならないことの動機付けを与えることが必要であ

家が密集した街並みが形成されていることに対る。

し、防災の観点、環境保全の観点などから街並み

密集住宅に住み続けることが経済的に引き合わとしてあるべき姿を実現するためには、現在の街ないようにする方法は、密集住宅街という危険な並みを修正する都市計画を作成する必要がある。

住宅街に住み、その一員となっていることに対し、この都市計画を作成するのは行政庁であり、行危険状態を改善するために発生する費用について

政庁は、防災の観点、環境保全の観点などからあの原因者負担として、税を課すことである。

るべき姿をもった街づくりがされるように、地域

現在行われている税制は、更地に対する固定資

住民の総意を民主主義的に体現するものとして都産税に比し、家がある土地に対する固定資産税を、

市計画を決定する義務がある。

居住権を保護するとの名目で低課税としているが、広い街路のもとで、緑があり、機能的に人が出入りできる住宅街を形成するためには、密集した街並みそのものを変える市街地再開発事業ないし土地区画整理事業を行う必要がある。

これはスプロールによって形成された安全性を欠く街並みを保護する施策となっている。
区画整理や再開発が行われる前の街並みを形成している密集住宅街の土地に対しては、空地より

このうち土地区画整理事業は、戸建てから戸建も逆に固定資産税の税率を高くすべきである。居てへ権利の移転を行うものなので、密集住宅街を住者の生活を保護することは、社会保障で対応す解消して住居と緑地を創出する事業に適していなべきことである。

い。多数の戸建てを高層マンションに集約し空地を作り出し緑地を設けるためには、
土地所有権を、


９ 補助金マンションの区分所有権へと変容させる都市再開 年に始まったグレーターロンドン計画は、発法に基づく市街地再開発事業を行う必要がある。
 万 KD の緑地を買収し、市街地の連担を防ぐ

都市計画に定める市街地再開発事業の内容としため、規制市街地の外延部から約 NP 幅で広がるては、従来、その地域で居住していた人の数より

緑地帯（農地、公園、森林等で構成）の環状帯をも、大規模な高層マンションを整備することによ作り上げた。

って、居住する人の数を増加させないことが必要

それに対し、日本の第二次首都圏基本計画（である。
大規模な高層マンションを整備するのは、年）では、緑地を保全すべき地区を指定しようと密集住宅が形成されているという問題を解決する

したが、緑地を保全すべき土地を買収する資金がためである。従来の居住人数よりも多くの人の居なかったため、首都圏におけるスプロール現象に126 土地総合研究 2023年春号

より、結果、市街地が連坦する密集住宅街となってしまった。

宅地の立体化を行うため、従前の土地に対する権利を、施行者から与えられる建築物の一部（土したがって、いままで緑を創出するために、土地付き建物）に対する権利に変化させる市街地再地を買収する資金を出してこなかったことの代償開発事業としては、都市再開発法の中に、第一種として、その結果形成されてしまった密集市街地

市街地開発事業と第二種市街地開発事業があり、ないし密集住宅街を改善するために、防災と緑を更に事業を個人が施行する場合、市街地再開発組

創出することを目的として資金投入すべきである。
合が施行する場合、市街地再開発会社が施行する

市街地開発事業により、大規模な高層建築を設場合、地方自治体が施行する場合、都市再開発機

けて、その地域で居住していた人に対して住居を構が施行する場合がある。

提供するとともに、密集住宅を一掃して空地を作

しかし、スプロールで形成された密集市街地にり出し、大規模な緑地を創出することを重点的における市街地再開発事業の実施は、市街地再開発支援すべきである。

組合（以下「組合」という。
）により、事業対象地

１０ 密集住宅解消のための市街地再開発事業
建築物が、真っ直ぐで、一定以上の幅員を持っ域の多数の権利者の同意の下に都市再開発事業が行われるという民主主義に基づいたものとして行われるのが基本的に必要である。

た道路に接するようにするためには、所有区画を

その理由は、密集住宅街は、個々人の生活のた変更し、広い街路のもとで、緑があり、機能的にめの土地建物の利用が、互いの土地建物の利用を人が出入りできる住宅街を形成する必要がある。

妨害し、互いの生活に、不快、不衛生、火事、水

このためには、多数の戸建て住宅を高層マンショ

害などのリスクを生じ、緑のない環境を生み出すンに集約して空地を作り出し、緑地を設けることこととなっており、各人が土地を所有し建物を建であるので、土地所有権を、マンションの敷地権てるという所有権の自由な行使が、各人のお互いへと変容させる都市再開発法に基づく市街地開発の権利を圧迫している。これは防災、環境保全の事業を行う必要がある。

観点から、個々の土地所有者が単独で解決できな

宅地の立体化を行おうとすれば、従前の建物をい問題を生じているが、防災、環境保全の観点か除却しなければならなくなる。そして、従前の土ら街並みとしてあるべき姿を実現するためには、地は、施行者から与えられる建築物の一部（土地地域住民全体の集団的意思決定に基づいて、各人付き建物）に変化する。その間には権利関係の同の自由な所有権の行使を修正していく必要があり、一性はなく、従前の権利関係は破壊されてしまう

そのために市街地再開発事業が行われる必要があ

点で、市街地再開発事業のために土地を収用するるからである。

ことは、土地所有権に対する強制処分となる。

このため、スプロールで形成された密集市街地

救急車、消防車が入れるように、公共的な政策を変えるための市街地再開発事業は、土地権利者

として、土地収用法を背景として、道路の改良をの多数の意思という民主主義の実現として、組合進める場合、土地所有者の意思に反しても、道路が行う必要がある。

の改善や超過収用を行うことは認められているが、街づくりは、居住者の福祉の実現が主目的であり、土地を強制的に収用することは、個人の土地の利用処分権と直接衝突する。
このため、街づくりのための市街地再開発事業
は、地域住民の主体的な取組みとして行われることが必要である。

土地総合研究 2023年春号 127

第４ 土地の権利者たちが、土地の利用形態を

域は、高層マンションが設立され、そこに収容さ全体的に改善する合意をするための、組合の活れるべき住戸が存在している地域となるべきであ動

り、したがって、それは、町名が付されている程１ 市街地再開発組合によって行われる密集住宅

度の広範な地域が事業施行区域となる必要がある。
を解消する街づくりの事業内容



市街地再開発組合（以下「組合」という。
）が、

３ 街づくりを進める際の公共と地域住民の協働

防災と緑を創出する街並みを作り上げる事業は、防災の観点、環境保全の観点などから街並みと密集住宅の地域で、不動産会社が土地を買収し、してあるべき姿を実現するのは、全体の視点から、所有権を取得した土地に高層マンションを建て、公益の実現を判断して実行する主体によって行わマンション中の住戸を希望者に売却することに、れる必要があり、行政庁は、地域住民の総意を民外形上似ている。

主主義的に体現する意思決定権者として、都市計

しかし、密集住宅の地域で、大規模な高層マン

画決定において、防災の観点、環境保全の観点なションを整備するのは、従来の居住人数よりも多どから公益の実現を判断実行する義務がある。

くの人の居住スペースを提供しようとすることをしかし、都市計画は街づくりのアウトラインを目的とするものではなく、密集住宅が形成されて定めたものであり、街づくりを実行する市街地再いるという問題を解決するために、従来の居住者開発事業において行う土地利用の調整は、地域一を大規模な高層マンションに収容して、今までの体の土地権利者による集団的な意思決定によって密集住宅地域に空地を作り出し、緑地を創出する

実行していく必要がある。

ことを目的とするものである。

都市計画に基づき、都市機能の更新や防災面の組合は、民主主義的に多数の意思を結集するこ整備などの観点から新建築物の建設整備、権利変とにより、密集住宅街を変えて緑に囲まれた中に換、緑化といった街づくりの具体的内容を決定実

高層マンションが建つ街をつくることができる。

行していく市街地再開発事業を担うのは、土地の
２ 組合設立の単位
第一種市街地再開発事業の事業施行区域につい権利者を組合員として組織し、組合員の多数の意
思で意思決定を行う、組合という地域住民の民主主義により運営される組織である。

ては、事業実施の必要性が認められる区域とされ以上のとおり、行政庁が都市計画を担い、組合ており、「十分な公共施設がないこと、当該区域内

が市街地再開発事業を担うのは、両者相まって地の土地の利用が細分されていること等により土地

域住民の総意を、民主主義として体現するためでの利用状況が著しく不健全であること、土地の高あるが、都市計画とこれに基づく市街地再開発事

度利用を図ることが都市の機能の更新に貢献する業が、一体となって防災と環境保全の観点からあこと」とされている（都市再開発法  条）。るべき街並みを実現するためには、行政庁と組合密集住宅街に新しい街づくりを行うために、
ル・コルビュジエが「 万人のための現代都市」

が協働して街づくりを進める必要がある。


として描いた、人々が行き交う場所に緑があり、４ 自然保護と防災を目的とした街づくりとして空の空白も木々で埋められ、緑に囲まれた中に高の市街地再開発事業の実施の流れ

層マンションが点々として建つ街を作ることとす

自然保護と防災を目的とした街づくりとして行るとき、大規模な高層マンションに収容されるべう市街地再開発事業の意思決定の実際は、次のよき住戸が存在している地域の土地権利者全員を組うなものになると考えられる。

合員とする組合が設立される必要がある。

（１）自然保護と防災を目的とした街づくりとししたがって、組合設立の単位となる事業施行区ての市街地再開発事業のオルガナイザーの役

128 土地総合研究 2023年春号

割を果たす志を持った人が、密集住宅地域を改

密集市街地解消を目的として、防災の観点、環善するため、
新しい街づくりとして市街地再開

境保全の観点などから街並みとしてあるべき姿を発事業を行うことを構想し、発意することから、もった街づくりを行う市街地再開発事業が、住民すべては始まる。

の多数の意思による民主主義として実行されるた  志を持った人として事業を発意する人は、
住

めには、（４）の都市計画を決定する行政への働き

民から出てくることが望まれるが、
地域住民の

かけと、
（５）の市街地再開発事業の施行が、利害代表として、
地方自治体の長が発意することも関係者の多数決によりそこに住む住民の主体的な考えられる。

意思決定として行われることが必要である。

（２）市街地再開発事業を行うことを構想し、発市街地再開発事業による街づくりに地域住民の意する人に、賛同し同意する人が加わり、再開

すべての者を巻き込んで、再開発準備組合の立ち発準備組合が組織される。再開発準備組合は、上げ、行政庁による都市計画決定への働きかけ、

都市再開発法  条で「組合を設立しようとす

市街地再開発事業を実施する組合を運営していくる者」として規定されており、市街地再開発組

ことは、自然保護と防災が図られる街づくりへの合（以下「組合」という。
）の前身組織である。

強い意欲を持ったリーダーにけん引されていく必  再開発準備組合によって、市街地再開発事業要がある。

の対象地域と考えられる地域に居住する人た組合の核となる強い目的意識を持った一人あるちへの情報の浸透と、地域住民の意見を受けて、いは複数のリーダーによって担わなければ、地域構想を具体化していく作業が行われる。

の住民の意見を結集して街づくりを事業化すると

  再開発準備組合は、対象地域の土地の権利関係を詳細に調べる権限を有しており、事業の施いう事業に挑むことはなしえない。


行の準備を進める。
（都市再開発法 ～、

５ 市街地再開発組合（以下「組合」という。
）の

条）

事業

（３）組合の設立については、施行地区内の宅地（１）組合の設立

について所有権又は借地権を有する者の頭数

組合は、法人とされ、施行地区内の宅地につい及び面積の、それぞれ  分の  以上により、組て所有権又は借地権を有する者は、すべて組合の合の定款及び事業計画についての同意を得た組合員とされる（都市再開発法  条）。

上で、
都道府県知事の認可を得ることを要する（都市再開発法  条）。

組合の設立にあたっては、組合の定款及び事業
計画について組合員となるべき、施行地区内の宅（４）市街地再開発事業を行う計画が現実性を持地について所有権又は借地権を有するすべての者

つに至った段階で、再開発準備組合又は組合のの頭数及び面積の、それぞれ  分の  以上の同意

行政庁への働きかけにより、行政庁が所要の手を要する（法  条）。

続きを経て市街地再開発事業を実施するための都市計画を決定する。
  行政庁の都市計画の決定にいたる過程で、
都市計画案の住民への縦覧、説明会が行われ、環事業計画は、施工地区、設計の概要、事業施行
期間及び資金計画を定めなければならない（法 条）。施行地区内の権利者で設立に反対する者も組合

境影響評価手続も行われる場合がある。

員になるが、権利変換手続上は、一般のルールに（５）市街地再開発事業を実施するための都市計

従って権利変換を受けることとなり、組合の設立

画決定を受け、組合による市街地再開発事業がに反対したからといって特別の扱いを受けること実施される。

にはならない。権利変換を希望せず金銭の給付を

希望する場合はその旨の申出をすることができる。
土地総合研究 2023年春号 129

しかし、組合の設立に反対したからといって最する補償を受ける。

終的に土地の明け渡しを拒否することができない。

第一種市街地再開発事業を行う事業主体が、組都市再開発の目的を達成しえなくなるためである。


合となるときは、組合が法人格を取得するために権利変換を希望する者は、権利変換計画の縦覧

は、事業対象地域の  分の  の数の権利者が、組の際、自分の希望する床（区分所有権を有するこ合を設立することに同意することが要件となるのととなるマンションの専用部分）の位置等についで、事業対象区域にも、組合設立に同意しない者て施行者に自分の意見を申し出ることができる。

もいることになるが、組合の設立に同意しない者

（２）組合の目的と事業内容

も組合員とされる。同意しない者も、新建物への権利の取得をすることができるが、取得を希望し都市再開発法の目的は、「都市における土地の合ないで地区外転出することもでき、その場合は、理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図法が定めるところに従い、従前の権利その他につ

ること」
であり、
より良い街づくりをすることが、いての補償を受ける。

第一種市街地再開発事業を行う組合の目的となる。


事業の中心的な内容となる、土地建物につき権組合は、組合員の権利（土地所有権等）を、別利を失った者が、施行者が取得した土地の上に建の権利（マンションの区分所有権（共用部分共同築する建築物について取得する区分所有権の内容

所有権と敷地利用権を含む。以下同じ。
）に変容さを個別具体的に定める「権利変換計画」を決定すせる業務を行う。組合員の権利を、より良い街並

るには、総会議決として組合員の過半数による議みの中での権利に変容させることを目的として事決が必要とされている。

業を行う。

組合員の中に反対する者がいるにもかかわらず、

組合は、土地建物の所有者等のいままでの密集組合が、事業ができるのは、組合が土地権利者と住宅街の中で居住してきた住環境を、大規模な緑いう地域住民の多数意思を実現する民主主義を実地に囲まれた高層マンションの中での居住環境に行する過程として活動しているからである。

変えるといった街づくりのデザインを実現するた

めに、市街地再開発事業で、大規模な高層マンシ（３）組合による街並みづくりにおける設計事務ョンを建設するとともに、密集住宅街の中での各所、不動産会社、建設会社の活用

所有者の土地建物所有権等を、高層マンションの組合が、防災と緑を創出する街並みを作り上げ

区分所有権等に権利変換することを実行する。

る事業は、密集住宅の地域で、不動産会社が土地権利の変換に関し、都市再開発法  条は、関係を買収し、所有権を取得した土地に高層マンショ

権利者間の利害の衡平に十分の考慮を払って、権ンを建て、マンション中の住戸を希望者に売却す

利の変換をすることを要求するが、実務は、再開

るという行為に、外形的には似ている。

発前の地権者の資産（従前資産）と再開発後に建行為の外形は似ていても異なる点は、密集住宅

築される新しい建物の一部（従後資産）が同価値

地域で、組合がマンションを整備するのは、密集であることを確保することとして運用されている。


住宅街が形成されているという問題を解決するた

第一種市街地再開発事業は、従来の建物を除却めに、従来の居住者を大規模な高層マンションにし、街路を始めとした公共施設を整備し、新たな収容し、今までの密集住宅地域に空地を作り出し建物を建設する。このため、土地建物につき権利

緑地を創出することを目的とするものであることを失った者は、新たな建物の区分所有権を取得す

である。

る。

組合は、密集住宅街が形成されていることによ

しかし、新たな建物の区分所有権を取得するこる問題を解決するという地域住民の意思の付託をとを希望しない者には、権利を失ったこと等に対受けて、地域住民のために事業を行うのであり、

130 土地総合研究 2023年春号

組合員である地域住民の利益を実現するという忠土地調書と建物に関する物件調書を作成する。
（法

実義務を負っている。

）

組合は、各住戸者に対して忠実義務を負ってい組合は、土地権利者に対して権利変換処分を行ない不動産会社に、土地権利者の権利変換に関すう。権利変換処分は、再開発前の地権者の資産（従る業務を全面的に委託してその業務を行わせるこ

前資産）を、再開発後に建築される新しい建物のとはできない。

一部（従後資産）に移転させる。そのために、組

しかし、組合が作る大規模な高層マンションは、合は、権利変換計画（従前資産を整理して、従前住民の住環境を改善するために、優れた美しいも

資産と同価値の再開発ビルの床の一部を権利者にのとすることが必要であり、また、組合は、市街配分する一覧表）を作成する。

地再開発事業の収支を均衡させて事業を完成させる義務がある。

従前資産を有していた者が、再開発後の施設建
築敷地の共有持分又は施設建築物の一部等に変換

民間の設計事務所、不動産会社、建設会社は、することを希望しない者は、従前の資産の価額に不動産建設事業の収益性を確保しつつ魅力ある建相当する金銭を給付することを申し出ることがで築物を作り、その市場価値を高めるノウハウを持きる（ 条）。っており、この民間の不動産会社等が持っている

地権者が従前資産の価格評価について不満があ

ノウハウを、組合が活用し利用していくことは重る場合は、収用委員会に対し審査を申し立てるこ要である。したがって、組合は、建物と緑地の配とができる。従前の資産の価額については、一応置、
マンション建設の設計、建設等を設計事務所、施行者である組合が判断するものの最終的な判断

不動産会社、建設会社に委託し、その持っているは収用委員会を経て裁判所が行う（ 条）

ノウハウを活利用して市街地再開発事業を行っていく必要がある。


権利変換計画は行政庁に認可されることにより確定し、内容が地権者に通知されることによって権利変換処分は地権者に対して法的な効果を生じ、６ 組合による、密集住宅街の中での土地建物所

その後の権利変換期日をもって従前の権利は、従有権等の、高層マンションの区分所有権等への権後の権利に置き換わる（ 条）。

利変換の手続

従前の権利の補償（ 条補償）―変換した新た

市街地再開発事業の実施は、住民が居住していな権利を取得することを希望せず地区外に移転すた建物を立ち退かなければならないなど、多数のる権利者に対して、権利変換期日までに、従前の人の居住に重大な影響を与える。したがって、い資産の評価額が支払われる。

ったん開始された市街地開発事業は、居住する人

従前の建物所有権は、組合が取得し、 日の猶に不当な損害を与えることなく、居住環境の改善

予をもって、建物占有者に対し明渡しを求めるこを図るという所期の目的を成功裡に必ず達成するとができる（ 条）
。ことが必要である。
その目的達成の観点から、市街地再開発事業の権利変換の手続をみてみる。

明渡しに伴い通常受ける損失の補償（ 条補償）―明渡しの負担を負う地権者及び借家人が明渡しに伴い通常受ける損失と評価される額の補償が支組合の設立により、施行地区内の地権者は全員払われる。明渡しの期限までに補償額の協議がまが組合の組合員になり、施行区域内の土地、建物

とまらなければ、審査委員の同意を得て組合が定等はすべて再開発事業の対象になる。

めた補償額が支払われる。補償額については、一継続して借家している者は、関係権利者として扱われる。
従前資産の価値を算定するため、土地に関する応施行者である組合が判断するものの最終的な判断は収用委員会を経て裁判所が行う（ 条）。
占有者は、補償の支払いがなされているときは、

土地総合研究 2023年春号 131

組合の明渡請求に対し、期限までに土地、建物を権をしているからであり、組合員は自己の権利の明け渡さなければならない。明渡しがなされない処分に関する事務を処理することを組合に法定委場合、都道府県知事等に請求することにより、行任しているものである。

政代執行により明渡しを執行することができる

したがって、組合が組合員の権利の得喪に関す（ 条）が、これに加えて、民事訴訟による強制る業務を行うことにより、組合は、組合員の「よ執行をすることができる。

り良い街づくりを行うために自己の権利の処分を

市街地再開発事業により建築物の一部等であって、従前資産の権利者が取得しないものは、施行行う」という目的実現に助力する受託者責任を負い、組合員に対して忠実義務を負う。

者である組合が取得する（これを保留床という）委任において忠実義務が成立することについてが、保留床は原則として、公募により賃貸し、まは、当然に成立するという見解のほかに、忠実義たは譲渡される（ 条）。

務の成立のためには、委任者の事務を処理してい組合による再開発ビルの竣工後、権利変換計画

ること、信頼関係性および独立裁量性が認められに基づき取得した床に、それぞれの地権者及び借ることが必要との見解もあるので、この見解に従家人が居住できるようになって事業が完成したのって忠実義務の成否を検討すると、組合員が、「よ

ち、組合は解散する。

り良い街づくりを行うために自己の権利の処分を行う」という目的をもって組合員となるとき、受７ 組合の組合員に対する忠実義務任者である組合は、「より良い街づくりを行うため（１）組合の組合員に対する忠実義務

に自己の権利の処分を行うという組合員の事務を組合は、組合員の「より良い街づくりをするこ処理する」ものである。

と」へのニーズを充足するために最善の結果とな

そして、組合が、組合員に対して自己の目的をるように努力する義務を負い、組合員に対し、組実現することに助力するにあたり、より良い街並

合員の利益だけを考えて「より良い街づくりをす

みの中での居住の権利に変容させることについてること」を行わなければならず、「自己又は第三者裁量性があるので、組合には、組合員の利益を実の利益を考えることを排除しなければならない」

現することについての「独立裁量性」がある。そという忠実義務を負っている。

して、組合員は、組合が、組合員の権利を、より市街地再開発事業を行う事業主体については、

良い街並みの中での居住の権利に変容させて、組行政法通則によって法的性格の説明がされている合員の利益を実現することのために業務を行うよが、以上の組合の組合員に対する忠実義務を説明

うに、組合員として議決権を行使するのであり、するためには更に議論を追加する必要がある。

それを通じて組合を統治し、その行動に信頼を置

組合の、都市再開発法により授権された中核的くという「信頼関係性」がある。

な業務は、組合員の権利変換計画を作成すること

以上のとおり、組合による目的のための業務のと補償を行うことである。権利変換計画を作成す

遂行には、委任の持つ事務処理性、独立裁量性おることは、
土地所有者等の従来の権利を喪失させ、よび信頼関係性が認められる。したがって、組合

新たな権利を付与することであり、そして補償は、

は、組合員の「より良い街づくりをすること」へ

新たな権利を付与されることを欲しない人に対しのニーズを充足するために最善の結果となるようて、権利等の喪失等に対して補償することである。
に努力する義務を負い、組合員に対し、組合員の組合がこのように、組合員の権利の得喪に関す利益だけを考えて「より良い街づくりをすること」

る業務を行うことができるのは、
都市再開発法が、を行わなければならず、「自己又は第三者の利益を組合に対して、組合員の権利の処分という組合員自身が行うことができる事務を処理することの授山本豊編集「新注釈民法」（）（一木孝之）有斐閣
 頁

132 土地総合研究 2023年春号

考えることを排除しなければならない」という忠実義務を負っている。


まず、地権者は、当該地域から転出する自由があるので、事業により権利を取得することなく補償をもらうことにより、組合から、実質的に脱退（２）協同組合としての組合の原理

する（ 条は議決権を失うことを規定する。
）。

市街地再開発組合は、土地の権利者が組合員と地権者が組合への参加を強制される制度は、市なり、組合員として議決権を持ち、組合を統治し街地再開発事業の目的が、市街地再開発事業の事て、事業の利用者の利益を実現する事業を行う実業施行区域内の土地に関する権利を集成して権利

質的な協同組合である。

変換を行うことなので、施行区域内に土地の権利協同組合とは何かについて、ネイサン・シュナ者の組合への参加の強制は必要である。

イダーは、「協同組合とは組合員が所有し、組合員

権利変換を受ける土地権利者が組合への参加をによって、組合員のために運営されている事業で強制されることは、当該地域の土地の権利者であある。
」とする 。

るということの中に、その地域の街づくりに参加

協同組合の組織原理は、「利用者が望む事業を行する義務があるという土地所有権に内在する制約う事業体を、利用者が統治して事業の内容を決めがあるところに、土地権利者が組合への参加を強る権利がなければ、事業を望む人々のために事業制されることの根拠がある。

が行われる保証はないから、事業の利用者に事業主体を統治する権利を与える」ことにある。

協同組合に加入自由の原則がある理由は、加入する意思のある者の加入を拒まないという開かれ協同組合とは、①組合員が事業を所有すること、た組織でなければならないことに根拠がある。施②組合員が事業を統治すること、③組合員の利益

行区域内の土地権利者がすべて加入する組合は、を実現することが事業の目的である事業体である。


地域の土地権利者は誰もが入る点で地域の住民に③の「組合員の利益を実現することが事業の目

対して開かれている地縁共同体である。地縁共同的であること」は、協同組合が組合員である事業体としての組合は、良き環境で居住する住民の権の利用者に対して忠実義務を負っていることを意

利を実現するため、地域の街づくりを決定し実行味している。

していく権限を持つ必要がある。

市街地再開発組合は、組合員が定款の定めると組合が街づくりを実行する権限を持つことを正ころにしたがって賦課徴収金を支払って組合の費当化するものは、組合が地域住民の民意を担う機用負担を行い、組合員が議決権を行使して役員の関として、民主主義による住民の多数の意思にし選任、事業計画の決定、予算の作成等を行い組合

たがうところにある。

を統治し、組合員の利益を実現する事業を行う。
このため、組合は、①組合員が組合の事業を所有すること、②組合員が組合の事業を統治するこ
８ 組合による街づくりの達成
（１）組合の負う忠実義務の具体的内容

と、③組合員の利益を実現することを組合の事業

市街地再開発事業は、多くの人の権利変換を伴の目的とすること、を組織要件とする協同組合でって街づくりを行うため、市街地再開発事業が中ある。

途で挫折して権利変換計画の実行が完了しないとこの場合、協同組合には一般に加入する意思のきは、多くの人にとって権利侵害が発生するおそある者は加入でき、脱退する意思のある者には脱れがある。市街地開発事業が挫折するときには、退する自由があるが、市街地再開発組合の場合は権利変換日の到来により、旧権利が消滅し、新権どうか。

利が与えられることになっているにもかかわらず、ネイサン・シュナイダー「ネクストシェア」東洋経済
新報社  頁（ 年）

新権利を得ることができないという損害、明渡しが実行されているときは居住者は居住権を失って

土地総合研究 2023年春号 133いるという損害、また、権利を失った人や建物を市街地再開発組合は、中小規模の事業者を構成引き渡した人は補償を受ける権利が法定されてい員とする団体として、商工中金の融資対象とされるにもかかわらず、補償が実行されないという損ているものであり、商工中金が組合への融資を行

害が発生するおそれがある。

うことと併せ、中小企業団体中央会が、組合の運

このため、組合は、権利変換計画を実行すると営に対する指導を行い、両機関が一体となって、ともに法定された補償を行って市街地再開発事業

組合を物心ともに支え、市街地再開発事業が成功を完成させて、組合員である地域の住民に安全で裡に遂行されることを支援していくべきである。


快適な住居に住むことができるという組合員の利益を実現する忠実義務を負っている。
（３）市街地再開発事業の財務的な問題の改善策
ア 市街地再開発事業は、建物建築などの事業費（２）市街地再開発事業成功のための中小企業団と権利変換不同意者への補償額などの支出を、体中央会による指導

マンション建設後の保留床（転出者の分として市街地再開発事業を完成させる方途としては、作られたマンションの区分所有権の売却による都市再開発法が事業完成を義務付けている中で、収入と補助金と事業における公共施設について

中途で挫折する要因として、組合員間の対立によの管理者負担金の収入によって賄うことで成りる組合業務の停滞による事業の停滞のおそれがあ立っている。

る。

  しかし市場の不動産価格の急落など、事業計

地域一体の土地権利者によって行われる集団的画作成時に予測し得なかった外部的要因によるな意思決定の過程は、民主主義そのものであり、収入の減少などにより、収支が均衡しなくなり民主主義に即した意思決定を行う過程が組合であ

市街地再開発事業が中途で挫折してしまう危険

り、組合の意思決定の停滞によって中途で挫折すがある。

るおそれを排除していかねばならない。

イ 市街地再開発事業が中途挫折することとならないように、事業を完遂させることの制度的なこのため、組合における意思決定のプロセスが担保として、事業代行の制度がある。

適正に行われるよう指導していく機関が必要である。

  都道府県知事は、監督処分によって組合の事組合という事業体の活動の適法性を確保し、組業の遂行を図ることができないと認めるときは、合の意思決定における民主主義的過程が適切に行事業代行者として、自らを、または市町村長をわれるように、組合の活動を見守り、指導してい定めることができ、これによって事業代行者は、くことが必要である。

組合の業務執行権、財産管理処分権を取得し、事業を続行する制度である。

中小企業団体中央会は、協同組合の議決権制度などの民主主義的な制度や、組織の適法性、会計  事業代行は、伝家の宝刀的制度であり、これの適切性などを確保することを目的として中小企を行うことは都道府県知事の判断であり、必ず業団体に対する指導を行う唯一の指導機関である。


行われるという保証はない。

中小企業団体中央会が、中小企業団体に対する  事業挫折に対して、事業代行が行われないと指導で培ってきた、協同組合の民主主義による運きには、事業主体について、破産手続ないし民営や、意思決定プロセスの適切性、会計の適切性

事再生手続という倒産手続が行われることも考を確保することの指導のノウハウを活用し、組合えられる。この場合、未払いの  条や  条のが、市街地再開発事業の事業を成功裡に完了させ補償金支払請求権は、破産債権ないし再生債権ていくことに対し、指導を行うことを制度化するのが適切である。



国交省市街地整備課監修「都市再開発法解説」第  版
大成出版  頁（ 年）

134 土地総合研究 2023年春号となって、破産財団の清算配当ないし再生計画
による権利縮減後の弁済となって、権利全額の支払いはなされないことになる。

理者負担金によって賄われる。
  これに対して、権利変換不同意により転出す
る者に対する補償金支払いの支出は、転出する

  倒産手続が選択されたとき、関係者に生じる者の分として新建物に設定された区分所有権損害が解消されるためには、再生債務者となっ（保留床）の売却による収入によって賄われる。
た組合もしくは、組合に代わって新たに市街地

  問題は、転出する者に対する補償金支払いは、開発事業の事業実施主体となる新事業者が、市

次のとおり  条補償、 条補償とも、既存建街地再開発事業を続行し、市街地再開発事業を物の除却が始まる前に支出されなければならな完了させることが必要である。

いことである。

ウ 以上のような、中途で事業が挫折するおそれオ 旧建物を解体し新建物を建設する工事を行うを解消するために必要なことは、組合の財政がことができるのは、旧建物の居住者の旧建物に破綻するリスクをできる限り低減することであ対する権利が消滅し、居住者の立ち退きが終わる。

ったときになる。

  組合の財政が破綻するリスクが発生する原因

  従前の権利が消滅するのは権利変換期日であは、市街地再開発事業の収支を均衡させることるが、地区外移転を希望した地権者に対しては、を内容とする事業計画を作成した後において、従前の権利が消滅することとなる権利変換期日

市場の不動産価格の急落によって、保留床の売までに、従前資産の評価額を支払わればならな却価格が低下し、補償金の支払いを償うだけのいこととされている（ 条）。

収入が得られなくなってしまうことなどであり、  そして、居住者に立ち退くことを要求できる

このような事業計画時に予測しなかった外部的のは、その家屋に居住する権利を失って、明渡要因により、収入の減少などにより、組合の収しをする準備ができていない人に  日の猶予

支が均衡しなくなるものである。

期間を設定し、その期間が経過した後とされて

  これを避けるためには、収支計画と実際の収おり（ 条）、明渡しをしなければならない地

支にズレが生ずることを防ぐ必要があり、この権者と借家人に対し、明渡しに伴い通常受けるズレを生じさせる外部的な要因による収支の変損失額の補償を行わなければならない（ 条補動を抑える方策が必要である。

償）。エ 組合の支出の主なものは、既存建物の除却費

  この補償額の支払いは、明渡しをしなければ用、マンション建設費、緑地その他の公共施設ならない明渡し猶予期間終了日までにしなけれ整備費、権利変換不同意により転出する者に対ばならない。

する補償金支払いである。これに対して、組合  以上のとおり、地区外移転を希望した者に対の収入の主なものは、マンション建設後の保留する補償は、 条補償、 条補償とも、建物を床（転出者の分として作られたマンションの区明け渡し、建物が除却されるより前に支払われ分所有権）の売却による収入と建設後の補助金なければならない。

収入と事業における公共施設についての管理者


負担金の収入である 。

カ これに対して、保留床の売却による収入は、マンション建設後に得られる金員であり、これ  上記の支出のうち、既存建物の除却費用、マらの支出と収入の間にはこのような時間差があンション建設費、緑地その他の公共施設整備費

るため、この時間差の間に、外部的要因によっの支出は、補助金収入と公共施設についての管て、収入が予定よりも減少するおそれがある。



国交省市街地整備課監修「都市再開発法解説」第  版
大成出版  頁（ 年）  このため、市街地再開発事業の財務的な問題を改善するためには、保留床について、市街地

土地総合研究 2023年春号 135

再開発事業の全体計画を決定する際の予定販売

実施において義務付けることが必要である。

価格から、実際の売却価格の変動についての価  将来の保留床の市場での売却により、予定していた保留床の販売価格に到達しないことも考

格変動リスクをカバーする必要がある。
  この価格変動による収入の予期せぬ減少が発えられる。
将来の保留床に対する市場の評価が、生することを防ぐためには、マンション建設後増床しないで緑に囲まれた居住環境になることの保留床の売却を、既存建物の除却が始まる前の価値を適正に評価しないリスクもあるからでの補償金の支払時に行うこととすれば、転出者ある。このリスクは、証券化という手法だけで分の保留床の売却と転出者に対する補償金の支はカバーできないので、その場合には、市場の払時期が一致し、保留床の売却代金をそのまま評価の歪みを是正するために、公共団体が将来転出者への補償金支払いにあてれば、この限り権利を買い上げ、のちに市中に売却するとの措で清算を行われ、組合の財政が損害を受けるこ

置を検討する必要がある。

とはない。  密集住宅地域の土地問題の解決として、居住人数を増やすことなく、マンションと緑地を創  このため、保留床というマンションの販売価格が不動産市況の悪化により低下したときにも、出する市街地再開発事業の公益性の高さからの組合が予定していた販売価格収入を得るために措置であるが、モラルハザードとならないよう、は、マンションが建設される前に、マンション

公共団体の組合の管理に対する命令権の行使を建設によって作られる保留床を売却することが受け入れることを条件に買い入れる旨の規定を必要である。

設けることが考えられる。

  したがって、マンション建設前に、未だ現実



には作られていないマンションの区分所有権を

９ 組合の設立要件の検討

不動産 5(,7 に売却する、ないしは将来債権であ（１）現行の設立要件
現行法では、組合を設立するためには、定款とる保留床の売却代金債権を証券化して市中に販売することを行う必要がある。

事業計画について、設立区域内の権利者である土キ 民間企業による市街地再開発事業においては、

地所有権者と借地権者のそれぞれについて頭数と保留床の数を増加させることにより、事業の採所有面積の  分の  以上の同意を得て認可申請す

算性を向上させることが可能であるが、本稿でることが、設立要件として必要とされている。

提案している市街地再開発事業は、密集住宅地

これは、組合設立により、設立区域内の権利者

域の危険除去と環境問題の解決として、居住人が組合員となることにより、権利変換計画により、数を増やすことなく、マンションと緑地を創出

組合員の従前資産についての権利が、従後資産でする市街地再開発事業を行うこととすべきでああるマンションの区分所有権に変更することとなるので、保留床の数は、原則として地区外転出

る等の所有権等の処分を行うことは、所有者等の者の数と一致しており、採算性を向上させる余個別の同意を要することなく、設立区域内の権利地が限られているので、価格変動リスクをカバ者の頭数と所有等面積の  分の  以上の同意を得ーする必要性は高い。

て組合を設立することによってできるとされてい  このため、保留床の売却価額が予定したとおるものである。

りに売却できるようにするためには、権利の補償額を支払う時点で、完成後の保留床を、補償金支払い時に、不動産 5(,7 に売却すること、な
いしは将来債権である保留床の売却代金債権を証券化して市中に販売することを、組合の事業

136 土地総合研究 2023年春号（２）マンションの建替えにおける総会決議要件の床面積の割合に応じた等の議決権の各  分の の変遷

以上の多数で、建替えの決議をすることができる

所有者の権利の変更をすることについて、所有こととした。

者の個別の同意を得ることを要しないとされてい建替えの決議について、旧法の「全員一致主義」

ることは、マンションの建替えにおいても同じでから、現行法の「 分の  以上の多数決主義」にある。

変更されたのは、多数意見に賛成しない者の利益

マンションの建替えとは、マンションの建物をを保護するために必要な代償措置を設けることに取り壊して新たに建物を建築することであり、そよって、建替えに反対する者にも建替えを受け入の区分所有者はマンション取り壊しによりいったれることを要求できるとされたからである。

ん権利は無くなるが、新たなマンションを建築し代償措置は、第一に、建て替えに参加しない者てそこに区分所有権を取得することになるというの区分所有権を「時価」で売り渡すとの請求権を、ので、権利の消滅、発生という権利の変更が行わ

建替え決議に賛成した区分所有者等に与えて、反れるものである。

対者に「時価」による金銭的補償を与えたこと（同

現行法制度は、マンションの管理組合法人の集

法  条  項）と、第二に、売渡請求権が行使され、会において組合員の頭数と専有部分の床面積の 専有部分を明け渡さなければならなくなった建替分の  以上の多数により、建替えを決議すること

え不参加者のため、裁判所がその明け渡しにつきを認めている（建物の区分所有等に関する法律（以 年を超えない範囲内での猶予期間を与えること

下「区分所有法」という。
） 条）。ができること（同法  条  項）である。

マンションの建替えの決議要件に関する法の規このような代償措置を伴うことによって、「 分

定は変遷しており、その変遷過程を、組合の設立の  以上の多数決主義」をとることができることについての同意要件の検討の参考としてみてみる。
とされたのは、区分所有のマンションに関して、所有権は、所有物の使用収益処分を自由に行う

民法  条、民法  条という一般規定に対し、権利であるが、その内容は民法が定めており、民区分所有法が特別規定になり、特別規定が一般規法  条は、所有者は自由に所有物の処分をする

定より優先適用されるとの関係になっているから権利を認め、民法  条は、共有物の変更についである。

て、共有者全員の同意で行うこと認めている。
区分所有権のマンションは、専有部分は区分所有者の単独所有であり、共用部分は区分所有者の（３）組合のあるべき設立要件と権利変換計画の議決要件

共有物であるから、単独所有部分の所有権の処分

上記の区分所有法の規定が、区分所有のマンシについては、所有者による処分を認めている民法ョンに関して、所有権の変更は、全員一致でなく、

 条が適用され、共用部分の共有物の変更につ反対者がいても特別多数の議決で専有部分と共用

いて、共有者全員の同意を要求している民法 

部分の処分ができることとされた理由は、建物の条が適用される。

区分所有においては、建物の老朽化により区分所

このため区分所有法の制定時（ 年）の 

有者の互いの所有物が、互いの所有権に悪影響を条は、マンションについて、建物を取り壊して新与えるという関係にあることにより、個々の所有たに建物を建築すること（建替え）に関し、マン権の行使についての絶対的自由を制限して、個々

ションの区分所有者の全員の同意をもって行うこの所有権の内容を保全するために、所有者全体のととしていた。

多数決により、共有物の変更についての決定を行

しかし、区分所有法を全面改正した  年法（現行法）は、 条で、区分所有者及び専用部分

う必要があることである。
この理は、スプロールによって作られた密集住土地総合研究 2023年春号 137

宅街において、土地権利者の互いの所有権等の権合いがある。反対者を減らして、地区外への転出

利が、互いの居住の安全性を損なうという、互いにより補償金の額が膨らむことを抑えて、市街地の所有権等の権利の内容を制限する関係にあるか

再開発事業の支出を過大にしないという意味があら、個々の所有権の絶対的自由は制限される必要る。

があり、個々の所有権者が他の所有権者と権利のしかし、地域外に転出していく者への補償の支調整を図って安全で快適に居住する権利を実現す

払いの原資は、保留床の売却によって確保するのるために、所有者等の権利者全体の多数決により、であり、転出者が増大する分、保留床の面積は増

市街地再開発により街づくりを行うことが認めら大するのであるから、地域外に転出していく者のれる必要があることに、そのままあてはまる。

数が増減することは、組合の財政を悪化させる要

従来の建物を除却し、新たに居住するマンショ

因にしないことができる。前に記載したとおり、ンを建設するとの市街地再開発による街づくりは、

保留床の売却価額が予定したとおりに売却できる

個々の所有者の意思に委ねられるのではなく、住ように、転出者に補償金を支払う時点で、将来債

民の多数の意思で決定されるべきであり、街づく権である保留床の売却代金債権を売却することにり事業を行う事業体である組合の設立と、組合によって達成することができる。

よる街づくりの実行は、多数決により決することとする必要がある。
この多数決のやり方に関し、現行法は、組合のしたがって、組合設立に  分の  の同意を要件とすることは、市街地再開発事業の収支を安定させるという正当化理由にはならない。

設立要件について、土地の所有者と借地権者のそ設立要件として、事業計画について  分の  以

れぞれの  分の  の同意と同意する者の所有ない上の地域住民の同意を得ることを要件としている

し借地の地積が区域内の宅地と借地の総面積の 

ことは、過半数の地域住民の同意を得ることより分の  以上になることを必要としている（法 

もはるかに厳しい要件を課しているものである。

条）。設立要件を、土地の権利者の過半数の同意に様々な個性を持つ地域住民の中には理由が何であ代えて、
 分の  の特別多数の同意が必要として、れ反対する人は一定程度いるのであり、地域住民厳重化している。

の同意者の割合を高くすることは、反対する者をしかし、スプロールによって作られた密集住宅

賛成に回らせるために、市街地再開発事業の事業

街において、土地権利者の互いの所有権等の権利計画を、反対者に迎合的なものにしなくてはならが、互いの居住の安全性を損っていることに対し、ないという状況を生み出すおそれがある。
それは、これを全体として改善するための地域の街づくり

市街地再開発事業の事業費を過大なものにするこ

は、組合の構成員となる住民の多数の意思で決定とを通じて、組合が市街地再開発事業を完成させされるという民主主義によって行われるべきであるという組合員への忠実義務の履行を難しくするる。民主主義の原則は、是とするのか否とするのおそれがある。

かにつき、住民のうち否とする者を、是とする者

以上のとおり、組合の設立要件は、民主主義のが上回ることで決することであるから、市街地再意思決定の原則である地域住民の過半数の同意と開発による街づくりを行うための組合の設立は、することが必要である。

地域住民の過半数の同意によって決することとすべきである。
組合設立に  分の  の同意を要するとしている

（４）組合の設立における多数の意思のあるべき要件

ことを正当化する理屈としては、「組合の設立に同組合における多数の意思による決定の方法は、意しないで、地区外転出する者が  分の  以下に組合員となる土地権利者の頭数の過半数の賛成と減り、補償を要する人の数を減らす」という意味

土地権利者の土地所有面積の過半の賛成の両方の138 土地総合研究 2023年春号

賛成があるときとすべきである。

全体の意思でマンションをどうすべきかを決すべ

頭数と面積の両方の要件がかかるのは、頭数のきである。
区分所有者の多数の意思の決定方法は、少数の人々による意思決定は、多数の意思による民主主義の原則である多数決により決すべきであ

決定があったとは言えず、
また、
面積で少数の人々る。

による意思決定も、多数の意思による決定があったとは言えないからである。
また、現行制度は、土地所有者と借地権者は、単純に合計できないため、それぞれの特別多数の建替え決議要件を  分の  にしていることは、建替えに反対する者の区分所有権について売渡請求権を行使することの経済的負担を重いものにしないという意味合いがある。

同意があることを設立要件としているが、議決グ

しかし、建替えに反対する者の区分所有権につ

ループを二組に分けることは、意思決定を困難にいて売渡請求権を行使することの経済的負担の原するものであり、借地権者は、そもそも当該借地資を、建替え後の保留床の売却代金によって確保の底地権者と一つの土地所有権を分け合っているすることとすれば、建替え決議に反対した者の区のであるから、その地域の借地と底地の権利割合

分所有権の売渡しが増大する分、保留床の面積はで一つの土地所有権を分割した同意権を持つこと増大するのであるから、建替え決議に反対した者としたうえで、全体で過半数となることを同意要の数が増えることは、建替え決議に賛成した区分件とすべきである。

所有者等の経済的負担にはならない。
そのことは、

（５）マンションの建替え決議の議決要件

保留床の売却価額が予定したとおりに売却できるように、建替え決議に反対した者の区分所有権の市街地再開発事業の完了により、組合は解散し、売渡しを受ける時点で、将来債権である保留床の建設されたマンションの管理は、マンションの管売却代金債権を売却することを制度化することに理組合法人が行うこととなるが、そのマンション

よって達成することができる。

について更新の必要が生じたときは、建替えの問マンションを更新するのは、建物の寿命が有限題になるので、マンションの建替え決議のあるべである以上、必然的に行わなければならないもの

き議決要件についても検討する。

であり、街づくりを目的とする市街地再開発事業

現行法は、マンションの建替えにつき、区分所の実施のための組合が、過半数による意思決定で、有者及び専用部分の床面積の割合に応じた等の議

街づくりを目的とする市街地再開発事業を実施す

決権の各 分の 以上の多数で、建物を取り壊し、べきことからは、その後でのマンションの更新の新たに建物を建築する旨の決議をすることができための建替えについて、区分所有者の頭数と面積ることとしている。

の過半数を、マンションの建替え決議の要件とす

しかし、マンションの老朽化が進行したとき、各区分所有者が所有するマンションの専用部分と共用部分の老朽化の進行により、他の区分所有者る必要がある。

第５ おわりにが所有するマンションの専用部分と共用部分の安土地所有権をめぐる権利調整を行うことは大変

全性や快適な所有権の行使を侵害しているのであであるが、防災や環境保全上大きな問題を抱えてる。

いる都市や街をそのままに放置することは、適切

このように建物の区分所有においては、区分所な選択ではない。

有者の互いの所有権が、互いの所有権の内容を制災害によって大きなリスクが発生する危険を感限する関係にあることにより、個々の区分所有者

じながら、現実の生活を変えることの困難性ゆえが他の区分所有者と権利の調整を図って安全で快に、現状に甘んじていることは、後で大きな災害

適に居住する権利を実現するためには、所有者のが発生してしまった後に正当化できるものではな

土地総合研究 2023年春号 139い。
事故あるいは災害が起こる前に、リスクに見合った適切な対策を取ることは、今を生きるすべての人の責務である。
市街地が無秩序、無計画に拡がって形成された密集住宅を、望ましい街並みに変えていくためには、密集住宅街の街並みをもう一回最初からやり直すしかない。
それを形成する方法は、土地の権利者たちが、土地の利用形態を全体的に改善する合意をするための過程として、組合の活動によって街づくりをしていくことである。
スプロールによって形成された密集住宅街を変
えていくことは、災害が起こる前にリスクに見合った適切な行動を取るものとして、すべての人にとって必要である。
