E研究ノ騨卜1ヨ地価変動 と消費行動 に関する調査

愛 川裕

はじめに

データ には企業、家計といった個々の主体をベース として集めたミクロ（個表）データ と個表データ を集計したマクロ（集計）データ の二種類がある。データ生成の観点からみてもわかるように、一マクロデータはミクロデータよりも情報量が少ない。土地の需要や供給の 構造の解明のためには情報量が多い方が望ましいことから、今後はミクロデータの整備が必要とされる。また、デ→夕 は 時系列データ 、 クロスセクショげ一夕 、 パ紳データ 、の3つのタイプにもわけられる。情報量という観点からいえばパ組データが最も多く、したがってミクロ のバ組トタが使用するデータ としては最も望ましいものといえる。
このようなミクu のパネルデータの例として米国においては、PSID（PanelSurvey forIlト

COme Dynamics）とAHS（AnnualHousing Survey）がある。PSIDは1968年頃からミシガン大
学を中心に実施されている調査で、毎年5，000〜6，000人を対象に、所得、住宅環

境、労働条件、家族環塙等の質問を同じ被験者に行っているものである。また、AHSは1973年頃から住宅都市開発省によって実施されている調査で、個人ではなく住宅に背番号をっけ、その住宅に住んでいる人に対して質問を行うものである。その他、MIT とハーバード の都市関係のジョイントセンター が行ったアントト 調査で、その人のヒストリー として過去のことを聞くといった方法も海外では行われている。
しかし、日本においては、このようなミクロ のパネルデータによる調査は今のところ存在しないようである。貯蓄動向調査や住宅金融公庫の調査等の個表を同一人で追うことは不可能ではないが、必ずしも一般公開されているわけではないために、データ の入手には時間がかかるのが現状である。このような中、今回の平成1、2年頃をピークとする形で大きく変動したわが国の地価が実体経済にどのように影響を与えたかについての分析は、以上のように基礎的調査資料が十分に存在しないこともあり、十分な経済分析が行われているとは言いがたい状況にある。
そこで、本報告書では、土地に関する基礎的調査資料の整備の一環として、ミクロのパネルデータとして、個人の過去における不動産所有状況。資産価値の増減・消費行動等についてアントト 調査を行うことにより、地価変動が家計の消費行動に及ぼす影響について分析をした。今回はその一部をここに紹介する。

l 調査概要
1 調査の目的

本調査は、（郷土地総合研究所が国土庁土地局から平成5年度に受託した研究であり、地価変動が特に頗著であった首都圏。近畿圏の居住者について、地価高騰前（昭和60年）。高騰期（平成2年）。下落後（平成6年）の各期におけるある。そして、これら調査結果のクロス集計分析を行うことにより、地価変動が家計の消費行動に及ぼす影響を分析するための基礎的資料を提供することを目的としたものである。

2 調査設計（1）調査対象40〜59歳の世帯主（男性）へのモニター調査 合計411サンプル（40〜44歳−135名、44〜49歳一90名、50〜54歳一103名、55〜59歳一79名）
不明 4名）（2）対象割当

住宅所有の有無を基準に①住宅所有者（250サンプル）②住宅非所有者（250サンプル）2つの区分を設ける。
（3）調査方法 −【【【郵送調査（4）調査地域

京浜及び京阪神地区の1都2府6県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、大阪府、京都府、奈良県、兵庫県）（5）調査時期

平成6年4月
3 回収実績
依頼数① 住宅所有者

返送数

有効回収数

250サンプル（100。0％） 236サンプル（94。4％）212サンプル（84。8％）② 住宅非所有者 250サンプル（100．0％） 218サンプル（87．2％）199サンプル（79。6％）
合計

500サンプル（100．0％） 454サンプル（90．8％）411サンプル（82。2％）

ll 調査経塚
1 家計消褒め増減
地価高騰が頂点に達した平成2年と地価高騰前の昭和60年の家計消費を比較すると、家計消費が増加した割合は8割を越えており、この傾向は不動産あるいは株の所有形態別にみてもはぼ同様の結果となった（図1）。
一方、平成2年と地価下落後の平成6年の家計消費を比較すると、家計消費が増加した割合は7割強と昭和60〜平成2年に増加したとする割合より10ポイント低下している（図2）。特に「不動産のみ所有」が6ポイント程度の低下にとどまったのに対して、「株のみ所有」では15ボントも低下しており、地価の下落よりも株価の下落の方が家計消費に影響を与えていることが伺える。

図1【昭和60年と平成2年の家計消費の増減中家鮒消賢合計…ヨE所有擬産の形態卜平成2年−ヨ；

計
不動産と昧を両方所有
不動産のみ所有
株のみ所有
所有なし
不明

図2

【平成2年と平成6年の家計消健の増減一家紆消欒合汁叫】
大幅減少‡やや減少l変化なし璽やや増加【所有濁産の形態一宇成6年−】‡

計不動産と抹を両方所有
不動産のみ所有
株のみ所有
所有なし
不明

大幅増加

2 資産価値の変化が家計消費に与えた影響
川 資産価値の増加による影響

平成1、2年頃の資産価値の増加で、「利益を得たように思われたので、家計消費全般が多くなっキ」人は1割強程度に対し（図3）、「利益を得たように思われたが、家計消費に変化はなかった」人はA
特に不動産を所有しているグループでは且剋近い人が家計消費に変化はないとの回答を得ている。一方、株のみ所有のグループでは「変化はなかった」

人はヱ＿塾程度に留まっている。
このように、資産価値が増加しても、不動産を所有している人は現実に売却するなど現金化されたわけでないことから家計消費にはそれ程影響を与えなかったようである。
図3【憲碧よk￡要望毘害毒要濃宗望智芸警莞を得たように

全くその通りまあその通りどちらとも やや適うl全く連う
いえない】

不 明

【所有資産の形態一平成2年−】：

計不動産と抹を両方所有
不動産のみ所有
株のみ所有
所有なし
1．q

不明

図4

【憲碧⊥k娼拝謁暮雲要汚詔讐禦謂益を得たように

全くその通りiまあその削げ三宝よら【所有資産の形態一平成2年−】；

計不動産と抹を両方所有
不動産のみ所有
抹のみ所有
所有なし
不明】

（2）資産価値の減少による影響

平成3年以降の資産価値が減少で、「損失を被ったように思われたので、家計消費全般を切り詰めた」という人は2割弱程度に対し（図5）、「現金支出があるわけでもないので、家計消費に変化はない」という人は5割を越えている（図6）。特に不動産を所有しているク㌧レープでは且＿塑を越えるなど、不動産価値が減少しても現実に売却することにより、売却損が計上されることではないことから家計消費にはそれはど影響を与えなかったようである。

図5

被ったようにほ

やや逢うⅠ全 く 適う】

不 明

全くその別事まあその通り1だ之詰ら【所有華産の形態一平成6年一】‡計不動産と抹を両方所有
不動産のみ所有
株のみ所有
所有なし
不明

図6

金支出があるわほ】

やや連う【全 く 違う

全くその削【まあその削げ三豊たも【所有資産の形態一平成6年−】i

計
不動産と抹を両方所有
不動産のみ所有
株のみ所有
所有なし
不明

不 明

3 地価8株価田所得の変化が家計消費に与えた影響（1）地価凶昧価也所得の上昇口増加による影響
平成1、2年頃の地価。株価。所得の上昇。増加が、家計消費の増減にどのような影響を与えたかについては、「地価上昇」と「株価上昇」ではほとんど影響の度合いに差はないが、「所得増加」はそれらに比べて10ボイント以上多くなっており、これら3つの要因の中では、家計消費を増加させる効果が最もあったと考えられる（園7■）

‡2）

人

‡1）

い人人てたたしいっ
有てあ
所しが時有滅当所・を時増産当の動を得不株所【家計消費に与えた影響】

図7＊3）

かなり増加
させた

どちらともかなり減少

いえない
させた
させた
いくらか増加させた いくらか減少

地価上昇が家計消費に与えた影響
株価上昇が家計消費に与えた影響
所得増加が家計消費に与えた影響（2）地価・株価個所得の下落虻減少による影響「平成3年以降の地価。株価・所得の下落。減少が、家計消費の増減にどのような影響を与えたか」については、「地価減少」＜「株価減少」＜「所得減少」の順に家計消費を減少させる度合いが強くなる傾向が明瞭にあらわれている（図8）。
【家計消費に与えた影響】

かなり増加 いくらか増加 どちらともいえないさせた
させた

地価下落が家計消費に与えた影響
株価下落が家計消費に与えた影響
所得減少が家計消費に与えた影響

48．5

人
た
い人人てたたしいっ
有てあ所しが時有滅
当所・を時増
産当の
動を得
不株所

図8

4 高額耐久消嚢財の購入経験

地価高騰が頂上に達する平成元年〜2年と、それ以前、それ以後の3つの次期における高額耐久消費財の購入状況を比較すると、下にあげた12品目については特には大きな差は見られない。ただし、「2 9型以上のテレビ」については、平成元年〜2年での購入経験率10％に対し、昭和60年以前1％、平成5〜6年＿旦＿＿盤程度と大幅な違いが見られる。「3000リットル以上の大型冷蔵庫」においても、それより少ないながら平成元年〜2年での購入経験率が最も高くなっている（図9）。
図9【高根耐久消艶肘の曙入経験（複数回答）】＝ 昭和60年以前 N＝411
吻 平成元〜2年 N＝411

函 平成5〜6年 N＝411
0

外国産乗用車
3000cc以上の国産大型乗用車
2000〜2999ccの国産中型乗用車
100万円をこえる
美術・骨董品
50′−100万円の
宝 飾 品
100万円をこ える宝飾品
50〜100万円の
宝 飾 品
50万円をこえる
毛皮のコ ート
30〜50万円の毛皮の コ ート
ヨ ッ ト

29型以上のテレビ
300リャトル以上の大 型 冷 蔵 庫

510155 資産価値の変化が高額耐久消費財の購入に与えた影響「平成1、2年頃の資産価値の増加で利益を得たように思われたので遍歴遡費財を多く購入した」という人は1割弱であり、不動産のみ所有の人はさらに少なく5％程度となっており、不動産等の資産価値が増加したからといって、それが直接高額消費財の購入につながったとは言えない（図10）。
∵方、「平成3年以降の資産価値が減少して損失を被ったように思われたので高額消費財の購入を控えた」という人はユ＿塑近くとなっている。将に、株を所有しているグループの方が、不動産のみを所有しているグループより比率が高いことから、不動産価値の下落より、株の下落による影響のはうが高額消費財の購入を控える要因となっているといえる（図11）。

図10【憲望んk孟要望蒜若豪語讐蛋ぞ超貢℃莞を得たように】

全くその通りまあその通りどちらともいえない【所有資産の形態一平成2年−】5

計
不動産と抹を両方所有
不動産のみ所有
株のみ所有
乙0

所有なし
不明

図11

被ったようにほ

やや遭う憂全 く 逢う
全くその通り−まあその削げ三豊たも【所有資産の形態一平成8年−】；

計不動産と抹を両方所有
不動産のみ所有
抹のみ所有
所有なし
不明

】

不 明

い か わ ゆ う じ
土地総合研究所 研究