12

土地総合研究 2012 年秋号‫ ޣ‬ነ Ⓜ ‫ޤ‬ࠕࡔ࡝ࠞߦ߅ߌࠆ૑ቛᚲ᦭⠪࿅૕ߩⴕὑߩ೙㒢⊛มᴺክᩏߣ⚻༡್ᢿߩේೣᴺ᡽ᄢቇᴺቇㇱᢎ᝼⷏↰ ᐘ੺㧝㧚ߪߓ߼ߦの法理（あるいは内容的にそれに類似するもの）なのかという問題意識があるからである2。

本稿は、筆者がこれまで公表してきた、アメリ

この２点目に関して先の小論で取り上げたこと

カにおける「土地利用制限協定」（restrictiveの１つに、アメリカにおいて数多く存在する住宅covenant. 以下では「カベナント」という）に関所有者団体（homeowner's association）がカベナ1する２つの小論の続編をなすものである 。

ントを用いて地域環境の自主管理を行うときの、カベナントを比較法研究の素材として取り上げその行為の統制法理がある。それは、住宅所有者たのは、次の２つの理由による。１つは、公益保団体がその構成員に対してした行為には、制限的護の機能を有する私人間の協定の法的意義を解明な司法審査が行われるべきところ、そのための司するためである。たとえば、日本における建築基法審査基準として州レベルの判例では、会社法上準法上の建築協定（69 条以下）は、行政実務家にの 法 理 で あ る 「 経 営 判 断 の 原 則 」（ business

より民事契約と解されているが、機能的には、既judgment rule）を類推適用すべきとするものと、存の法令とは別に地域において私人間で独自に形住宅所有者団体に特有の法理である「合理性の原成された、土地利用の基準となるもので、建築基則」（reasonableness rule）を採用するものとが準法等による規制を補完するものといえる。従来あるというものであった。筆者は、先の小論におからアメリカにおけるカベナントには建築協定にいて、これらのうち合理性の原則の具体的な展開類似する機能があるといわれてきた。の検討を後の検討課題の１つとした。本稿はこのもう１つは、１つ目の理由とも関連するが、地ための作業の一環として、経営判断の原則の類推域において住民が地域環境を自主的に管理してい適用について、内在的な視点から若干の考察をしるときに、それを行政法学においていかに位置付ようとするものである。

けるべきか、またそれにいかなる法理が適用されるのか、とくにそれが民事法理なのか、行政法上㧞㧚ࠞࡌ࠽ࡦ࠻ߣ૑ቛᚲ᦭⠪࿅૕1

拙稿「アメリカにおけるゾーニングとカベナントの調整法理―土地利用規制の二重構造―」龍谷法学 41 巻 1号（2008 年）1 頁以下（以下では「調整法理」と略して引用する）、拙稿「私人による土地利用規制の法的統制―アメリカにおけるカベナントを素材として」人見剛・
岡村周一（編著）『世界の公私協働―制度と理論』（2012年、日本評論社）89 頁以下（以下では「法的統制」と略して引用する）。

先の小論によりつつ本稿に必要な範囲で、カベナントや住宅所有者団体に関する事項を確認して

2

この点については、拙稿「建築協定と行政法学」法政法曹 18 号（2011 年）2 頁以下で、若干の検討をした。

土地総合研究 2012 年秋号

13

おくこととしよう3。カベナントとは、通常、不動事会（board of directors）等の設置の定め（団産譲渡証書（deed）あるいは不動産賃貸借契約書体設立条項）や、各居住単位に対する建築規制や（lease）によって、土地取引の当事者間でなされ譲渡制限等の定め（規制条項）なとが置かれる。

る合意であって、土地利用、とりわけ区画のサイ住宅所有者団体の権能としては、共有部分の管ズ、建物の位置、建築様式、用途などの制限を定理・修繕、規制条項の執行、すべての住宅所有者める契約条項（covenant）のことである。カベナを拘束する内規（rule あるいは by-law）の制定なントは、民事上の契約の一種と解されているが、どがある。これらは主として理事会により行われ通常の契約と異なり、土地とともに移転する、つる。

まり当初の契約当事者のみならず当該土地の承継住宅所有者団体の行為について州レベルの判例人をも拘束し、コモン・ローあるいはエクイティで採用されている司法審査基準のうち、類推適用を根拠に民事上の救済手段によって執行（lawされる経営判断の原則は、もともとコモン・ローenforcement）される（司法的執行）。

上 の も の で 、「 経 営 的 意 思 決 定 （ business

アメリカで住宅所有者団体は、「住民による私的decision）が誠実に（in good faith）された場合な政府」（private residential government）ともに、それによる法的責任から企業の役員（officer）呼ばれており、カベナントを利用して地域環境のあるいは取締役（director）を保護するためのも自主管理を行っている。住宅所有者団体は、区分のであり、理事会によってされる住宅所有者団体

所有方式の集合住宅（condominium. 以下では「コの行為へのその類推適用に当たっては、立証責任ンドミニアム」という）、協同組合方式による集合がそれを争う住宅所有者に課せられる。このよう住宅（cooperative. 以下では「コーオプ」という）、な類推適用がされるのは、企業とくに株式会社と計画的単位住宅群（planned unit developments）

住宅所有者団体とがその所有の構造の点で類似すなどの「コモン・インタレスト・コミュニティ」

るからである。これに対し合理性の原則は、住宅（common interest community. 以下では「CIC」

所有者団体の行為が合理的であることを求めるもという）と総称される各種の住宅群を管理する、のであって、その立証責任を住宅所有者団体に課所有権あるいは所有権的賃借権（proprietary

すもので、住宅所有者団体の行為が恣意的であるlease）を有する「住宅所有者」を構成員とする団

ときに、その司法的執行を認めないものであると体である。

いえ、デュー・プロセスが私的な場面に登場した

CIC は、典型的には、住宅開発事業者が住宅のものといわれている。

分譲前に権利義務設定文書（declaration. 以下では「設定文書」という）を定めて登記することにより、創設される。これにはカベナントが含まれ㧟㧚ㆡ↪▸࿐ߣ್ᢿၮḰており、各居住単位に対してその司法的執行が可理事会によってされる住宅所有者団体の行為の能である。
設定文書では、各住宅所有者が所有権または所司法審査において経営判断の原則を類推適用する

有権的賃借権を有する居住単位（専用部分）と全判例が確立している州として典型的であるとみえ

住宅所有者の共有するあるいは住宅所有者団体がるのがニューヨーク州である4。同州では、従来か所有する共有部分が特定され（区域条項）、住宅所有者団体の設立や投票手続、執行機関としての理3

なお、文献等の引用は、本章が拙稿・前掲注（1）「調整法理」および「法的統制」によるものであるため、省略した。

4

住宅所有者団体の行為につき経営判断の原則の類推適用が行われている州として、ニューヨーク州のほかに、
カリフォルニア州（See e.g. Hannula v. Hacienda Homes,211 P.2d 302 (Cal. 1949).）、サウス・カロライナ州（Seee.g. Dockside Ass'n, Inc. v. Detyens, 362 S.E.2d 874(S.C. 1987).）、ペンシルバニア州（See e.g. Lyman v.

14

土地総合研究 2012 年秋号

らこの趣旨の判例が確立されてきたところ、先のしたことが争われた損害賠償請求訴訟での適用事小論ではそれを住宅所有者団体の行為に適用すべ例10がある。

き実質的根拠について述べた、同州の最高裁に該これらの判決は、いずれも住宅所有者による当する最高上訴裁判所の下した Levandusky v.

CIC の専用部分の利用についてされたコーオプのOne Fifth Avenue Apartment Corp.（レバンダス

行為に経営判断の原則を類推適用したものであり、5キー判決） を、合理性の原則を採用する諸判決とCIC の共有部分に関するものではない。また、最対比して検討した。ここでは、ここではこの原則後の損害賠償請求訴訟を除くと、紛争の当事者はが具体的にどのようにして類推適用されるかを知コーオプ（ないしその理事会）と住宅所有者であるために、主としてレバンダスキー判決以降の判り、コーオプ側の行為が住宅所有者に不利益的な例・裁判例を参照して、その適用範囲と、具体的影響を与えたことが紛争の原因となっている。にいかなる場合に住宅所有者団体の行為が違法とされるのかをみることとする。

㧟㧙㧞㧚್ᢿၮḰ
経営判断の原則を類推適用して住宅所有者団体の行為の適否を審査するときの具体的な判断基準㧟㧙㧝㧚ㆡ↪▸࿐
経営判断の原則の類推適用は、ニューヨーク州を知るために便宜であるとみえるのが、レバンダ

では、比較的広範にわたる住宅所有者団体の行為スキー判決を受け継ぎ最高上訴裁判所が住宅所有について行われており、少なくともレバンダスキ者団体の行為の適否を詳細に判断した 40 Westー判決では、その適用範囲が限定されていない。

67th Street Corp. v. Pullman（プルマン判決）11

同州の下級審裁判例で典型的とみえるものを取である。事案は、コーオプが、その専用部分の所り上げると、たとえば、過度の騒音等を禁止する有権的賃借権を有する者を被告として、設定文書設定文書と内規に違反するとして不動産権を消滅に従って理事会により決定された内規に基づき、6させたコーオプの理事会の議決に適用した事例 、「不快な行動」がされたことを理由に当該不動産コーオプの建物内で事業活動を行ったことが設定権を消滅させ（terminate）、立退きを求めて出訴文書に反するとして不動産権を消滅させたコーオしたものである。

7プの理事会の議決に適用した事例 がある。また、最高上訴裁判所は、レバンダスキー判決で「我々設定文書でコーオプの専用部分の転貸に必要とさは、経営判断の原則がコーオプ……がした決定をれている理事会の同意を求める申請が拒否された審査する際の司法審査基準として適切であるとしためをこれを住宅所有者が争った事案での適用事た」ところ12、この「制限的な〔司法審査〕基準」

例8、消防法規違反の是正等を目的に増築されたテの下でも「裁判所が理事会の決定を審査すべき場

9

ラスの除去を求めた理事会の決定への適用事例 、合がある。裁判所によるより綿密な審査を引き出コーオプの理事会が専用部分の購入申込みを拒否すために所有権的賃借権者は、理事会の行為が、(１)その権限の範囲を超える、(２)当該コーオプ

Boonin, 635 A.2d 1029 (Pa. 1993).）などがある。
5553 N.E.2d 1317 (N.Y. 1990). 拙稿・前掲注 (1) 「法的統制」101～102 頁参照。
6Trump Plaza Owners, Inc. v. Weitzner, 849 N.Y.S.2d554 (N.Y.App.Div.1st.Dept. 2008).
7Sirianni v. Rafaloff, 727 N.Y.S.2d 452(N.Y.App.Div.2nd.Dept. 2001).
8
DeSoignies v. Cornasesk House Tenants' Corp., 800
N.Y.S.2d 679 (N.Y.App.Div.1st.Dept. 2005).
910 East 70th Street, Inc., et.al. v. Gimbel, 766
N.Y.S.2d 38 (N.Y.App.Div.1st.Dept. 2003).の目的の正当な実現に資するものではない、(３)
不誠実にされた、のいずれかに該当することを証

10Gleckel v. 49 West 12 Tenants Corp., 859 N.Y.S.2d712 (N.Y.App.Div.2nd.Dept. 2008); del Puerto v. Port
Royal Owner's Corp., 865 N.Y.S.2d 258(N.Y.App.Div.2nd.Dept. 2008).
11790 N.E.2d 1174 (N.Y. 2003).
12Id. at 1176.

土地総合研究 2012 年秋号

15

明しなければならない」とする13。このうえで同や甘受しえないとするコーオプの全体の福祉を推裁判所は、これら(１)から(３)について、次のよ進すること以外にあることを示す事実を示していうに検討している。

ない」という15。

すなわち、(１)の権限の範囲について、「本件で(３)の誠実性について、「被告は、コーオプ側

コーオプは、誤りを犯すことなく、当該賃借権にに不誠実、恣意性、偏愛、差別あるいは害意のあ含まれる、被告の不動産権を消滅させるための手ったことをいささかも示しておらず、記録でもそ続をとっている。その内規によれば、理事会は、のことは明らかでない」とする16。

臨時総会を招集し、その日時、会場および目的をプルマン判決は、経営判断の原則を類推適用すすべての所有権的賃借権者に通知しなければならるとき、権限の範囲、目的の正当性、誠実性が住ない。被告は、この通知を受け意見を述べる機会

宅所有者団体の行為の違法性の判断基準になるとを与えられた。……〔臨時総会での特別多数決にしつつ、そのいずれについても、住宅所有者によよってされた〕議決では、被告がした他者を不快る事実の立証がないとして、当該コーオプの行為にする行動と認定されたものがリストとして示さが経営判断の原則に反しないとしている。経営判れており、当該行為の基因事実が特定されている。

断の原則を類推適用する点について、固有の意味……被告はこの認定を争っておらず、また他に理でのそれは誠実性の判断にかかるが、制限的な司事会がいかなる方法であれその権限を逸脱したこ

法審査基準の内容が示されている。誠実性についとを我々に示していない。総じて被告は、不動産ていうと、その判断要素に行為が不誠実にされた権を消滅させる権能を当該コーオプがその範囲をということのみならず、恣意性や偏愛、差別のあ逸脱して行使したことを示す事実を立証していなったことが含まれているところが特徴的である。

14

い」とする 。
次に、(２)の目的の正当性について、「とくに、

㧟㧙㧟㧚㆑ᴺ್ᢿ੐଀

理事会の行為と当該コーオプの福祉に間に正当なニューヨーク州で経営判断の原則を類推適用し関係のあることが必要である。前記総会では……て住宅所有者団体の行為を違法と判断した裁判例

全会一致で当該コーオプの集団的な意思が明示さは、筆者のみるかぎり、それほど多くない。レバれた。それは、所有権的賃借権者らが耐えがたい

ンダスキー判決以降の下級審裁判例で公刊されて不快な行動を被告がとったことを認定したうえで、いるもののなかから、プルマン判決が示した、住彼の不動産権を消滅させることを理事会に命じる宅所有者にそれを基礎づける事実の立証責任が課ものであった。
理事会は、受託者の義務（fiduciaryせられる違法性の判断基準、すなわち、権限の範duty）として、当該コーオプの集団的意思を実現囲、目的の正当性、誠実性に分けてこれを検討すしなければならない。このように不動産権を消滅ることにしたい。ただし、筆者の調査では、目的させた理事会の当該行為は、当該コーオプによっの正当性にかかる違法判断の事例として適切なもて明言された目標と明確かつ正当な関連性を有すのを見出すことができなかった。

る。……ただし、……あるコーオプで所有権的賃

まず、住宅所有者団体の行為がその権限外のも借権者のすべてが認めた目標が存在するとき、理のであるとしたものとして、たとえば、コーオプ事会は熱心にそれを実現しようとするが、そのこの設定文書で住宅所有者は「住居以外の目的でそとは、その目標が適法かつ正当なものであることの専用部分を……占有しまたは使用してはならなを必ずしも意味するものではない。もっとも、本い」とされているところ、その理事会が専用部分

件で被告は、理事会の目的が、被告の行動をもはの売却の承認を求めた住宅所有者に住居系の用途

13

15

14

Id. at 1180.
Id. at 1180-1181.

16

Id. at 1181.
Id.

16

土地総合研究 2012 年秋号

だがそれを売却後も理事会が特定する利用法で用

これら両判決をみても、そこで住宅所有者団体いることを条件に売却を認めたことが権限外の行がした行為が、いかなる意味で不誠実とされたの17為に当たるとした事例がある 。

かは、必ずしも明らかではない。ただ、前者の事

ここでは、コーオプの権限の範囲が設定文書に例では、理事会が内規を宗教的な行為に適用したよって特定されている。これに対しプルマン判決

行為が、後者では実質的には原告会社をいわば狙ではコーオプの住宅所有者の設定文書に基づき理い撃ちにした転貸料の増額改定が、それぞれ不誠事会によって定められた内規が採用する手続が採実とされている。

られたかが主として問題とされており、いわば権限行使の手続要件を充たしているかが検討されて㧠 ㆡ↪▸࿐ߩ㒢ቯߣㆡ↪ߩឃ㒰いた。
次に、住宅所有者団体の行為が不誠実にされたものであるとしてこれを違法としたものとして、㧠㧙㧝㧚ㆡ↪▸࿐ߩ㒢ቯ

たとえば、コンドミニアムの理事会が宗教的な彫先にみたニューヨーク州の判例・裁判例ではい像を撤去すべき旨の通知をしたことを、このコンずれも、CIC の専用部分に対する住宅所有者団体ドミニアムに専用部分を所有し、その通知以前かの行為の適否の判断に経営判断の原則が類推適用

ら当該専用部分の屋外に宗教的な彫像を設置してされていた。ただ、先にも述べたようにレバンダいた者らが争った事案で、理事会がその設置が内スキー判決からは、その適用範囲を CIC の専用部規で禁止されている共有部分の利用妨害に当たる分に限定し共用部分には類推適用しない趣旨を読と主張しているのに対し、理事会がした撤去を求み取ることはできず、同判決と並んで下級審裁判める決定がこれらの者との関係では不誠実にされ例で比較的参照されることの多いプルマン判決で18たと判断された事例 や、コーオプに商業用の専もこの点は同様である。

用部分の所有権的賃借権を有しこれを転貸していこれに対して、カリフォルニア州の判例では、る会社が、転貸に際し当該コーオプが所有権的賃やはり経営判断の原則を類推適用するものの、そ借権者に課す転貸料を増額改定したことを争ったの適用範囲を限定する立場が採用されている。も事案で、当該改定以前に理事会が居住用の専用部ともとカリフォルニア州の判例では、住宅所有者分の転貸を一切認めず改定時点で当該会社のみが団体の理事会がカベナントに基づき住宅所有者の転貸料を支払っている状態になったこと、事後に建築計画の承認申請を拒否する際に当該決定は理事会がその構成員が所有権的賃借権を有する居「誠実にされた合理的な決定でなければならな住用の専用部分についてのみ転貸を認めたことな「合理性と経営い」とされた20ことがあるように、どから、当該会社に対する転貸料の賦課が不誠実判断の原則を混和したアプローチ」が採用されて19に行われたと判断された事例 がある。

いるといわれている21。
カリフォルニア州の判例で、経営判断の原則を

17
Wirth v. Chambers-Greenwich Tenants Corp., 928
N.Y.S.2d 288 (N.Y.AppDiv..1st.Dept. 2011). Seealso Greenberg v. Board of Managers of Parkridge
Condo., 742 N.Y.S.2d 560 (N.Y.App.Div.2nd.Dept.
2002). レバンダスキー判決よりも古い判例だが、FeBland v. Two Trees Management Co., 489 N.E.2d 223,
228 (N.Y. 1985)も参照。
18
Vacca v. Bd. of Managers of Primrose Lane Condo.,
676 N.Y.S.2d 188 (N.Y.App.Div.2nd.Dept. 1998).
19
Louis and Anne Abrons Found. Inc. v. 29 East 64thStreet Corp., 746 N.Y.S.2d 482

類推適用する範囲を限定しているとみえるのが、(N.Y.App.Div.1st.Dept. 2002).
20
Hannula v. Hacienda Homes, 211 P.2d 302 (Cal.
1949).
21
JOHN G. SPRANKLING, UNDERSTANDING PROPERTY LAW, 605 (2nd.ed.
2007). ただし、同書が「混和したアプローチ」の例として挙げているのは、前注の判例ではなく、後掲注（22）の判例である。ここでは、前注の判例による方が指摘の趣旨が明確となるので、あえてこれを取り上げた。

土地総合研究 2012 年秋号

同州最高裁が経営判断の原則の類推適用を法人格

17

これ以降のカリフォルニア州の下級審裁判例で、のない住宅所有者団体の行為にも認めたものとしこの法理によったものとして、たとえば、住宅所ても知られている、Lamden v. La Jolla Shores

有者がした専用部分の増築とフェンスの新設の計

22

Clubdo. Homeowners Assn.（ランデン判決） で画の承認申請を理事会が拒否したことについて、ある。事案は、コンドミニアムの住宅所有者がそランデン判決が示した「司法的敬譲の法理」が適の専用部分を含む建物全体にわたるシロアリ駆除用されないとしたもの25、理事会が設定文書に基を住宅所有者団体が怠ったとしてこれを争ったもづき住宅所有者が共有部分の一部を倉庫として用のである。

いることを許可した決定に、司法的敬譲の法理を同裁判所は、住宅所有者団体の理事会が、正当適用したもの26がある。前者が不適用事例でありに組織されており、「合理的な調査によって誠実か後者が適用事例であるところ、前者では住宅所有つ」当該団体とその構成員の「最善の利益（best者によるその専用部分の利用に対する理事会によinterests）を考慮して、住宅群の共有部分を維持る規制が争われているのに対し、後者では共有部あるいは修繕する義務を果たすために各種の選択分の管理が問題とされている。

肢のなかから選択する裁量権を、関連する制定法、この点に関し、ランデン判決が出された直後にカベナントおよび〔契約による〕諸規制の下で認住宅所有者団体の行為の司法審査基準について検められる権限の範囲内で行使した場合、裁判所は、討したポーラ・A・フランゼーゼは、同判決を引用

理事会の権限および推定される専門性を尊重しなしつつ、「経営判断の原則を用いるのが適切であるければならない。このように、我々は……理事会と考えられるのは、CIC の住宅所有者が、その理の決定に司法的敬譲（judicial deference）を与事会の裁量に委ねられている、日常的な管理、修えるルールを採用している。それは、団体の法人理、修繕などにかかる事務的な諸決定格の有無にかかわらず、……住宅所有者が当該団（ministerial decisions）を争うために裁判所を体の理事会の裁量に委ねられた日常的な管理業務利用する場合であ」り、「こうした状況は、理事会に か か る 諸 決 定 （ ordinary maintenanceがした当該決定はある種の経営判断を含むものでdecisions）を争うときに適用される」としつつ、あるから、この原則を適用するのに適合的である」「同様の制限的なルール」として「経営判断の原と述べている27。

則」を類推適用したものとして、ニューヨーク州

CIC の専用部分と共有部分の区別は明確なものの最高上訴裁判所のレバンダスキー判決を参照しであるが、ランデン判決でいわれている「日常的ている23。

な管理業務にかかる諸決定」あるいはフランゼー

このようにランデン判決は、CIC の共有部分のゼがいう「日常的な管理、修理、修繕などにかか「日常的な管理業務にかかる諸決定」が争われてる事務的な諸決定」の範囲は必ずしも明確ではないるときに経営判断の原則が類推適用されるとしい。つまり、共有部分にかかる住宅所有者団体の24ている 。

行為のうちいかなるものに経営判断の原則が類推適用されないのかという問題が残る。ただ、それ22980 P.2d 940 (Cal.1999).
23
Id. at 942.
24
なお、Affan v. Portofino Cove Homeowners Ass'n,
117 Cal.Rptr.3d 481, 491 (Cal.Ct.App.4th.Dist.
2011) は、住宅所有者がその専用部分に下水が流入したのが住宅所有者団体が共用部分の管理および修繕の義務を怠ったことによるものであるとして争った事案で、ランデン判決が採用した「司法的敬譲の法理は、住宅所有者団体が対応を怠ったことに基因する責任（liability）から当該団体を保護するものではなく、むしろ、共有部分の維持および修繕のために当該団体がした誠実な決定を保護するものである」としている。
25
Dolan-King v. Rancho Santa Fe Assn., 97
Cal.Rptr.2d 280 (Cal.Ct.App.4th.Dist. 2000).
26
Harvey v. Landing Homeowners Ass'n, 76
Cal.Rptr.3d 41 (Cal.Ct.App.4th.Dist 2008).
27
Paula A. Franzese, Neighborhoods: Common Interest

Communities: Standards of Review and Review ofStandards, 3 WASH. U. J.L. & POL'Y 663, 678 (2000).

18

土地総合研究 2012 年秋号

はともかくとして、フランゼーゼが指摘するよう（reasonable）』
ものであることが必要とされておに、住宅所有者団体の行為であっても経営判断のり、……コーオプの理事会の行為に通常適用され原則を類推適用するのが適切ではない状況がありる経営判断の原則ではなく、合理性の基準え、ランデン判決は類推適用の範囲を限定する趣（standard of reasonableness）の下で司法審査旨のものであることが確認できる。

が行われるべきことは当事者間で争いがないから……、我々は、コーオプの理事会に経営判断の原㧠㧙㧞㧚ㆡ↪ߩឃ㒰

則よりも厳しい条件を課すために、……所有権的カリフォルニア州と異なりニューヨーク州では賃借権の設定において〔設定文書で〕いかなる文経営判断の原則を類推適用する範囲の限定はされ言が用いられるべきであったかという問題を解明ていないが、同州の下級審裁判例ではその類推適する必要がない」とする30。要するに、設定文書用を排除するものがみられる。そのうち興味深い上の「合理的な」という文言の意味を検討するまのが、設定文書に住宅所有者団体の行為が合理的でもなく、合理性の基準による司法審査が行われであるべき旨の定めがあるときに、経営判断の原るべきであるというのであろう。
グリーン判決は「合理的」を「コーオプの福祉」則の類推適用を排除するものである。
たとえば、コーオプの住宅所有者団体がその専のと「正当な関連性」といい換えているのに対し、用部分の所有権的賃借権者に対し理事会の同意なブラウン判決は合理性の基準が経営判断の原則よしに浴室を設置したことが設定文書に違反するとりも厳しいものであることをいうにとどまり、してその撤去を求めた事案で、中間上訴裁判所にその内容を明らかにしていない。また、設定文書相当する高位裁判所上訴部の Seven Park Ave.に、「不合理」であってはならない、あるいは、「合28Corp. v. Green（グリーン判決） では、設定文理的」であるべきである、というように、合理性

書で導管の変更や配管に際し住宅所有者団体の同を示す文言ないしその趣旨が含まれるときに、レ意が必要とされているところ、さらに設定文書でバンダスキー判決が示した判例法理の下で、経営とくに当該同意が「不合理に差し控えられてはな判断の原則の類推適用を排除できる根拠も明示さらない」とされていることから、同団体がした所れていない。

有権的賃借権者による浴室の増設申請の拒否決定

このように、両判決を一定の場合に住宅所有者につき、それは「経営判断の原則によって〔司法〕団体の行為の司法審査で経営判断の原則を用いな審査から守られることはなく」、「原審が『事実問かった事例と評価することはできるが、先に述べ題において、原告の行為が合理的であるか』、すな

たよな意味での合理性の原則を採用したものであわち『当該コーオプの福祉と正当な関連性を有すると即断することはできない。

るか』を判断すべき」ものとしたことは、「正当である」と述べている。

ただそれでも、両判決が CIC の専用部分にかかる理事会の決定について設定文書の文言を手掛か

また、同じく高位裁判所上訴部の判決である

りに経営判断の原則の類推適用を排除したことは、

29

Braun v. 941 Park Ave. Inc.（ブラウン判決）

それ自体として興味深い。グリーン判決では浴室は、コーオプの理事会が設定文書に従って内規のの増設申請の拒否が、ブラウン判決では内規であ一部である住宅規則（House Rule）を改定したこる住宅規則の改定が、それぞれ問題となっている。とが争われた事案で、経営判断の原則の類推適用

CIC の専用部分については経営判断の原則よりもを認めなかった。すなわち、ブラウン判決は、「設厳格な司法審査が必要であるというのか、少なく定文書では、……住宅規則が『合理的なとも専用部分については当事者間の合意で経営判2829715 N.Y.S.2d 697 (N.Y.App.Div.1st.Dept. 2000).
816 N.Y.S.2d 58 (N.Y.App.Div.1st.Dept 2006).

30

Id. at 60.

土地総合研究 2012 年秋号

19

断の原則を用いないことができるのか、共有部分有部分が当該 CIC の全住宅所有者の共有あるいはについてはどうなるのかなどの疑問が生じる。

住宅所有者団体による所有となっていることから

なお、このほかに、下級審裁判例で、住宅所有

すると、そうした決定はいわば所有地や所有施設者団体の行為が設定文書に明記されている明示条の管理に該当するものについて、住宅所有者団体31項（express term） に違反する場合にも経営判
32

断の原則の類推適用を排除したものがある 。

は営利を目的とするものではないが、通常は私人間での適用が想定される法理を用いるという点で一定の合理性を有するといえよう。
他方、ニューヨーク州の判例でも、違法性の具㧡 ߅ࠊࠅߦ体的な判断基準のうち誠実性の判断については、恣意性・偏愛・差別などが考慮要素とされており、これまでみてきたことを整理すると、第１に、そこでは住宅所有者団体と住宅所有者との実質的ニューヨーク州では、住宅所有者団体の行為の司な非対等性が想定され、住宅所有者団体の行為の法審査基準として経営判断の原則を類推適用する保護だけでなく、その適正化や住宅所有者の権利判例法理が確立しているところ、その違法性の具保護を図る意図があるようにも思える。

体的な判断基準として、当該行為が、当該団体の経営判断の原則を類推適用する判例法理が、そ権限の範囲内のものであること、当該 CIC の正当の内容からみたときに、行政法上の法理と類似すな目的の実現に資するものであること、誠実にさるか否か、あるいはそれを一定程度取り入れたもれたものであることがあり、それを証明する事実のであるかは、さらにこれと対比される合理性のの立証責任は住宅所有者に課せられる。第２に、原則との比較検討を経ないと、結論を出すことがカリフォルニア州では、ニューヨーク州と同様にできない。ただ、これまでの検討から、地域環境経営判断の原則の類推適用が行われているが、そを自主的に管理する団体の行為の法的統制に適合の範囲が CIC の共有部分の日常的な管理業務にか的な法理を模索するとき、当然のことであるが、かる諸決定に限定されている。第３に、ニューヨ

それが私人間でされた行為であるといっても、当ーク州の下級審裁判例では、その趣旨や範囲は必

該行為の相手方あるいはそれにより影響を受けるずしも明らかではないが、一定の場合に経営判断者として想定されるものの属性や当該団体との実の原則の類推適用の排除を試みるものがある。

質的な関係、当該行為が果たすべき機能などに着これらの動向に鑑みると、住宅所有者団体と株目した検討が必要であることが確認できた。いず式会社との構造の類似性から民事法理の１つといれにせよ、これらの点についての考察は、本稿がうことのできる経営判断の原則を司法審査基準と課題とするところの範囲を超えるものであるので、して住宅所有者団体の行為に類推適用するといっ他日を期すこととしたい。ても、それは修正されたものであって、それ自体として独自の展開がみられることが分かる。
カリフォルニア州の判例がとる、CIC の共有部分についての、しかも日常的な管理業務にかかる決定に経営判断の原則を類推適用する立場は、共31

明示条項については、砂田卓士・新井正男（編著）『英米法原理』（1985 年、青林書院）142 頁〔及川光明執筆〕、
樋口範雄『アメリカ契約法』（1994 年、弘文堂）150 頁
以下参照。
32
E.g. Ludwig v. 25 Plaza Tenants Corp., 584
N.Y.S.2d 907 (N.Y.App.Div.2nd.Dept. 1992).