土 地 総 合 研 究 2009 年夏号 185

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㩷■はじめにも読めます。私もつい先週、お手元のレジュメを作らなด੹ߏ⚫੺޿ߚߛ߈߹ߒߚ‫ޔ‬࿖࿯੤ㅢ⋭ ㇺᏒ࡮࿾ၞ

ߦ߽⒖ࠆߣ޿߁ᒻߢ޽ࠅ߹ߔ‫ޕ‬ければならないので、読み返しました。我ながらとてもᢛ஻ዪߩᏒⴝ࿾ᢛ஻⺖㐳‫੹ޕߔ߹޿ߑߏߢ↰᧻ޔ‬ᣣߪ‫ޔ‬
ただいまご紹介に与りました不動産経済研究所の角田ౣ㐿⊒੐ᬺߩ႐วߦߪ‫߅ߩࠇߙࠇߘޔ‬ᜬߜߩ࿯࿾ࠍၮ
面白くまとまっている、講演ライブでありました。しか࿯࿾✚ว⎇ⓥᚲߩ╙140 ࿁ߣ޿߁ᄢᄌવ⛔ߩ޽ࠆ⻠Ṷળ
です。本日も沢山の方々にご聴講頂き、誠に有り難うごᧄ⊛ߦߪ౒᦭࿾ߦߒߡ‫ޔ‬ᓥ೨ᜬߞߡ޿ࠆ࿯࿾࡮ᑪ‛ߩଔ
しながら、贔屓目で判定すると、脱線話の方が、その後ߦ಴Ꮸߐߖߡ޿ߚߛ߈߹ߒߡ‫߹޿ߑߏ߁ߣ߇ࠅ޽ߦ⺈ޔ‬
ざいます。この土地総合研究所主催の講演会で、毎年一୯ࠍ╬ଔߢᮭ೑ᐥߦలߡ‫ߢࠇߘޔ‬੐ᬺ⾌ࠍᝳ಴ߔࠆὑߦ
の経済激動現象を真っ当に見通しているように思われまߔ‫ޕ‬Ꮢⴝ࿾ᢛ஻⺖ߣ޿޿߹ߔߩߪ‫ޔ‬ᓟ⒟ߏ⺑᣿⥌ߒ߹ߔ回、「マンション市場の動向」について、お話する機会を଻⇐ᐥࠍᄁߞߡ੐ᬺ⾌ߦలߡࠆ‫ޔ‬వ⒟ߩ඙↹ᢛℂߩ႐ว
した。それに比べて、肝心のマンション市場、不動産需ߌࠇߤ߽‫ޔ‬࿯࿾඙↹ᢛℂ੐ᬺ‫ޔ‬ౣ㐿⊒੐ᬺ╬ߩᏒⴝ࿾ᢛ
頂いております。昨年は 5 月 19 日でした。演題はなんとߪ଻⇐࿾‫ޔ‬࿯࿾ߢ⏕଻ߒߡߎࠇࠍ‫ޔ‬ᄁළߒߡ੐ᬺ⾌ߦల
給動向については、夜郎自大的な大変甘い市況判断をし஻੐ᬺࠍᜂᒰߒߡ߅ࠅ߹ߔ‫੹ޕ‬ᣣߪᏒⴝ࿾ᢛ஻ߩ⃻⁁ߣ
「激変！マンション市場」でありました。１年を経た、

ߡࠆߎߣߢ‫౒౏߁ⴕߢ⾌౏ࠍߡోޔ‬੐ᬺߣ㆑ߞߡ‫ࠇߘޔ‬てしまっていた、と反省しております。マンション市況⺖㗴ߦߟ޿ߡ߅⹤ࠍߐߖߡ޿ߚߛ߈߹ߔ‫ᦨޕ‬ᓟ߹ߢ߅ઃ
本日のテーマとしても、それほどおかしくない演題だっߙࠇߩ࿾඙ߩ㐿⊒ߦ޽ߚࠅ‫ߩߘޔ‬㐿⊒೑⋉ߩ৻ㇱࠍ੐ᬺ
は「激変！」の後も、「激落」が続き、「ピンチの後に大ว޿޿ߚߛ߈ߚ޿ߣᕁ޿߹ߔ‫ޕ‬ቱߒߊ߅㗿޿޿ߚߒ߹ߔ‫ޕ‬
た、と、この場で自讃する次第であります。それも、講⾌ߦలߡࠆࠊߌߢߔ‫ޕ‬࿯࿾ߩᮭ೑㑐ଥ‫ߪ޿ࠆ޽ޔ‬ᑪ‛ߩ
ピンチあり」（項目 8）を覚悟しなければならない、と、੹࿁߅⹤ߐߖߡ޿ߚߛߊߎߣߦߥࠅ߹ߒߚ߈ߞ߆ߌߪ‫ޔ‬
演を行っていたその当日から、世界と日本の経済活動が、ᮭ೑㑐ଥࠍᢛᐨߒߥ߇ࠄ੐ᬺࠍⴕ߁ߣ޿߁ὐߣ‫߆ࠇߘޔ‬厳しく警告しておくべきだった、と思っております。とߎߩ
6 ᦬ߦ੹ᓟߩᏒⴝ࿾ᢛ஻೙ᐲߩ޽ࠅᣇߦ㑐ߔࠆᬌ⸛
激変し始め、激落のスピードが速まった、ように思われળߩ࡟ࡐ࡯࠻‫ޔߪࠇߎޔ‬࿖࿯੤ㅢ⋭ߩᏒⴝ࿾ᢛ஻⺖ߩࡎます。激変！はマンション市場という、極めてミクロなࠄ㐿⊒೑⋉ߩ৻ㇱࠍ੐ᬺ⾌ߦలߡࠆ‫ߩߎޔ‬ㄝࠅߩ઀⚵ߺ
いうわけで、今日は皆さん方の期待どおり、厳しい話を߇㕖Ᏹߦ․ᓽߩ޽ࠆ੐ᬺߣ޿߁ߎߣߢ޽ࠅ߹ߔ‫ޕ‬しなければならないようです。

࡯ࡓࡍ࡯ࠫ߆ࠄ߽࠳࠙ࡦࡠ࡯࠼ߢ߈߹ߔ߇‫੹ޔ‬ᣣߪߘߩマーケット動向に留まらず、アメリカ一極依存の国際経඙↹ᢛᢛℂᬺߩታᣉ⁁ᴫߢ޽ࠅ߹ߔ߇‫ޔ‬ᐔᚑ
18「新・ᐕᐲ
さて、激変！の後はどうなるのか、昨年お話したႎ๔ߩ᭎ⷐࠍਛᔃߦ‫੹ޔ‬ᓟߩᏒⴝ࿾ᢛ஻ߩ⋡ᜰߔߴ߈ᣇ
済システムが激変し始めたという、100 年に一度といわᧃߢታᣉਛߩ࠺࡯࠲߇‫ޔ‬146
㗁਄ߦ⸥タߐࠇߡ޿߹ߔ‫ޕ‬
新マンション価格」をリセットして「都心居住実現の再ะᕈߦߟ޿ߡ߅⹤ߐߖߡ޿ߚߛ߈ߚ޿ߣᕁߞߡ߅ࠅ߹ߔ‫ޕ‬れる地殻変動が忍び寄って来ていた、まさに、激変時に࿯࿾ߩᚲ᦭⠪޽ࠆ޿ߪ୫࿾ᮭࠍᜬߞߡࠆᣇ‫ోޘ‬ຬߢ᭴ᚑ新価格」になるまでは、マンション業界の迷走現象が続ߘࠇߦవ┙ߞߡ‫ో੹߽ߘ߽ߘޔ‬࿖ߢᏒⴝ࿾ᢛ஻ߦ㑐ߔࠆ
当たっていたのであります。昨年はサブプライムローンߐࠇࠆ⚵วᣉⴕߩ੐ᬺߣ‫౒౏ޔ‬࿅૕ᣉⴕߩ੐ᬺ‫ߩߎޔ‬2
くのではないか、と見ております。今のような迷走状況੐ᬺߪߤߩࠃ߁ߦⴕࠊࠇߡ޿ࠆߩ߆ߏ⚫੺ߐߖߡ޿ߚߛ
問題、自動車業界の過剰生産の行方、不動産投資ファンߟ߇㕖Ᏹߦᄙߊ‫⚵ߦ․ޔ‬ว੐ᬺ߇ᄙ޿ߎߣ߇․⦡ߢ޽ࠈ
とは、不動産と金融が融合した時代の開発事業リスクを߈‫ࠍ⽩ోޔ‬ឞࠎߢ޿ߚߛ޿ߚ߁߃ߢ‫੹ޔ‬ᓟߩᣇะᕈߦߟ
ドの動向、反都市化活動一派の超性善説が相変わらず世߁ߣᕁߞߡ߅ࠅ߹ߔ‫ޕ‬
いかに克服するかという大難問、これからも金融破綻の޿ߡ߅⹤ࠍߐߖߡ޿ߚߛ߈ߚ޿ߣᕁߞߡ߅ࠅ߹ߔ‫ޕ‬間に跋扈していること、そして現在の漠然とした社会心ㄭᐕߪዊⷙᮨߥ੐ᬺ߇Ⴧ߃ߡ߅ࠅ߹ߔ‫ߚ߹ޕ‬࿖ߩᡰេ
連鎖に巻き込まれ、リファイナンス難が続くのではないవߕߪ⃻⁁ߦߟ޿ߡ‫ߏޕߔ߹߈ߛߚ޿ߡߖߐ⹤߅ޔ‬ሽ
理を醸成している不安感、不信感の根源には不老長寿化╷ߣߒߡߪ‫ޔ‬㆏〝ᢛ஻․೎ળ⸘߆ࠄߩ⵬ഥ೙ᐲߣ৻⥸ળか、という緊急危機対応、新規物件の供給計画が大幅に⍮ߩᣇ߽ᄙ޿߆ߣᕁ޿߹ߔ߇‫ޔ‬ᚒ߇࿖ߩᏒⴝ࿾ᢛ஻ߩᚻ
が一層進んで、それが欲望の過剰を生み、医療、年金な⸘ߩ೙ᐲ߇޽ࠅ߹ߔ‫ోޕ‬࿖ߦ߅ߌࠆ‫ޔ‬࿯࿾඙↹ᢛℂ੐ᬺ
遅れてしまっていることへの供給回復策、新規マンショ

ᴺߣߒߡઍ⴫⊛ߥ
2 ߟߩ੐ᬺ߇ߏߑ޿߹ߔ‫ޕ‬1 ߟ߇࿯࿾どの将来不安を増幅している、と、脱線した比喩話からߩታᣉ⁁ᴫߢ޽ࠅ߹ߔߌࠇߤ߽‫ޔ‬ၮᧄ⊛ߦ⋵ߏߣߦ߫ࠄ
ン需要がそもそも復活しないのではないか、という根本඙↹ᢛℂ੐ᬺ‫ޔ‬2ߟ⋡߇Ꮢⴝ࿾ౣ㐿⊒੐ᬺߢߔ‫ߪࠇߎޕ‬
始めていました。ところが、その脱線的独断が正しかっߟ߈ߪ޽ࠆ߽ߩߩ‫ߡ޿߅ߦ⋵ߩߡోޔ‬૗߇ߒ߆ߩ࿾඙ߢ
的課題等、これらの課題に挑んでいかないと、閉塞環境

૗ࠇ߽ᴺᓞߦၮߠߊ੐ᬺߣ޿߁ߎߣߢ‫ޔ‬࿯࿾޽ࠆ޿ߪᑪ
たのであります。ほとんど全員が大外れの株価予想とな੐ᬺ߇ⴕࠊࠇߡ޿ࠆ‫ߩࡦࡄࡖࠫ࡞࡯ࠝ߫ࠊ޿ޔ‬੐ᬺߢ޽がこれからも続いていく、ということです。マンション‛ߩᮭ೑㑐ଥࠍᢛᐨ࡮ᄌ឵ߒߥ߇ࠄ੐ᬺࠍߒߡ޿ߊ‫ޔ‬න
ったアナリスト界でしたら、的中ランキングの上位に入ࠆߣ޿߁ߎߣߢ޽ࠅ߹ߔ‫ޔߚ߹ޕ‬Ყセ⊛᧲㜞⷏ૐߩ௑ะ
業界が、自ら激変対応の新戦略商品を開発、供給、販売

ߦ↪࿾ࠍ⾈෼ߒߡ౏౒੐ᬺࠍⴕ߁ߣ޿߁ߩߢߪߥߊߡ‫ޔ‬れたのは間違いありません。しかも臆面もなく彼らの多߇޽ࠅ‫⷏ޔ‬ᣣᧄߢߪᢙ߇ዋߥ޿ߎߣ߇޿߃ࠆ߆ߣᕁ޿߹
するまでは迷走、低迷が続くことになります。そこで、

୘ੱߩᣇ߇ᜬߞߡ߅ࠄࠇࠆ࿯࿾ߩᮭ೑ࠍᢛᐨߒߥ߇ࠄ‫ޔ‬
くは、今年も 5 月末暴落説を性懲りもなく予想し、それߔ‫ޕ‬
題して「迷走するマンション業界」といたしました。ド੐ᬺࠍ߿ߞߡ޿ߊߣ޿߁ߣߎࠈߦ․⦡߇޽ࠅ‫ߘߦߐ߹ޔ‬も大外れです。最もリスク要因の多いと判定された不動඙↹ᢛℂ੐ᬺߪ‫ోߢ߹ࠇߎޔ‬࿖ฦ࿾ߢⴕࠊࠇߡ᧪ߡ߅
ンピシャリのキャッチコピーだと、またも自讃する次第

ߩὑߦᴺᓞ߽಴᧪ߡ޿ࠆߣ޿߁ߎߣߢ޽ࠅ߹ߔ‫ޕ‬
産セクターの株価推移を改めて確認してください。年初ࠅ‫ޔ‬34 ਁࡋࠢ࠲࡯࡞‫ޔ‬ߎࠇߪో࿖ߩᏒⴝ࿾ߩ 3 ഀߦ⋧ᒰであります。
評価は話が終わってから頂くことにします。

઀⚵ߺߪ‫ޔ‬145 㗁ߦ޽ࠅ߹ߔㅢࠅ‫ޔ‬඙↹ᢛℂߩၮᧄߪ
来高値銘柄がいくつもあります。
ちなみに資料 22 ページ

ߒ߹ߔ‫ޕ‬඙↹ᢛℂ੐ᬺߩ੐ࠍ‫ޟ‬ㇺᏒ⸘↹ߩᲣ‫ߎ߁޿ߣޠ‬ߘߩ࿯࿾ߩ឵࿾ߣ޿߁ᚻᴺߦ޽ࠅ߹ߔ‫ޕ‬ᷫᱠߣ޿ࠊࠇ߹
の１月３日の株価表で、破綻した７社以外の株式を取引

ߣ߇޽ࠅ߹ߔߌࠇߤ߽‫ޔ‬147
㗁ਅߦ޽ࠅ߹ߔㅢࠅ‫ోޔ‬࿖
■昨年の「激変！」のダイジェストߔߌࠇߤ߽‫↪౒౏ޔ‬࿾ߦలߡࠆ࿯࿾‫⇐଻ߪ޿ࠆ޽ޔ‬࿾ߣ
開始日に買っていれば、と後講釈するのはタラレバの予޿߁ߎߣߢ‫ߢߣ޽ޔ‬ᄁළߒߡ੐ᬺ⾌ߦలߡࠆ࿯࿾‫ߩߘޔ‬
想家になってしまいますから、話題を変えます。

ߩㇺᏒ⸘↹㆏〝ߩౝ‫ޔ‬4 ಽߩ 1 ࠍߎߩ඙↹ᢛℂ੐ᬺߢ૞ߞߡ߅ࠅ߹ߔ‫౏ߪ޿ࠆ޽ޕ‬࿦ߩ㧞ಽߩ㧝‫ޔ‬㚞೨ᐢ႐ߩ3
それでは、初めてお聞きになる方もおられますから、ಽߩ࿯࿾ࠍዋߒߠߟ޿ߚߛ߈ߥ߇ࠄ‫ޔ‬౏౒ᣉ⸳ࠍᢛ஻ߒ‫ޔ‬
そう言うからには、お前の予想はどうだった、というಽߩ
1 ߪ඙↹ᢛℂ੐ᬺߢ಴᧪ߡ޿ࠆߣ޿߁ߎߣߢ޽ࠅ߹
昨年の講演のダイジェストから入っていきたいと思いま߹ߚቛ࿾ࠍ߈ߜࠎߣᢛ஻ߒߡ޿ߡ޿ߊߣ޿߁ᚻᴺߢߔ‫ޕ‬ことでしたら、昨年の講演録は「土地総合研究」の 2009ߔ‫ޕ‬す。レジュメの最初に、「激変！2008 年のマンション市

ၮᧄ⊛ߦߪ࿯࿾ߩᮭ೑㑐ଥߪ‫ޔ‬ᓥ೨ߩᮭ೑㑐ଥ߇‫ޔ‬ᓥᓟ
年冬号に収録されております。土地総合研究所の WEB でߘࠇߢ‫ޔ‬147 㗁ਅߩ‫ޟ‬඙↹ᢛℂ੐ᬺߩᦨㄭߩേะ‫⺖ޔ‬場」として、再掲しております。マンション市場の激変186 土 地 総 合 研 究 2009 年夏号

現象を、①需給の激変、②価格の激変、③業界の激変、く、地方中小都市域を中心に供給していた穴吹工務店が④ユーザーの激変、の順に激変の様相を説明いたしましトップになりました。日本綜合地所が 6 位、プレサンス

た。まず、マンション市場の先行・基礎指標となっていコーポレーションが 16 位に入っています。
穴吹興産やマる、マンション着工の動きですが、建築基準法の改正にリモも地方都市で供給を伸ばし始めていました。９０年

よる厳格化で建築確認作業が大幅に停滞、07 年年間の全代、バブル期までの上場不動産企業はたった 37 社でした

国ベースのマンション着工は 16 万 8918 戸で、前年 06

が、0８年初頭には 129 社を数えるまでに増加しました。

年の 24 万 1826 戸に比べ、７万 2908 戸、34％減でした。

もちろん、そのほかに上場予備軍が 50 社以上控えていま

首都圏は 33.3％減、近畿圏は 20.0％減でした。この激減した。加えて、Ｊリート市場にも 42 銘柄、上場していまぶりを、07 年の下半期（7 月～12 月）に限ると、全国ベす。しかし、07 年下期に横浜市内の中小マンション業者

ースでは 58.9％減、首都圏は 61.8％減、近畿圏は 50.7％

が、茨城県南部に建てた新築マンションが売れず、3 社減でした。半減を突き抜けています。こうした着工動向が資金繰り難で連続して破綻、過剰投資、販売不振によの激落は短期間に急回復するものではなく、かなり長期

る新興マンション業者への信用リスクが高まってきまし

化することになろう、と見込んでいました。また、販売た。上場企業を含んだマンション業者の資金繰り破綻、状況も、“売り惜しみから売りそびれ”、とサブキャッチ

突然死が急増し始めるのはここでの講演が終へた直後かに示しているように、供給減少にともない、売れ行きスらのことです。また、金融機関による不動産業へのリス

ピードもやはり落ちてきました。当社が毎月まとめていク管理の強化＝新貸し渋りも始まっており、サブプライ

る新築マンションの売れ行きデータによると、07 年上期

ムローン問題による外資ファンドの撤退もほどなく始まの契約率は 75.2％だったのが、
07 年下期の平均は 65.0％

る前夜でありました。マンション業界も純増から統合、と、70％の好調ラインを割り込みました。特に 07 年 12

破綻へと淘汰、選別がいよいよ始まることになります。

月期は 59.3％、08 年 1 月も 52.7％と半分も売れず、販第４はマンションユーザーの購入行動が一挙に沈静化し売急降下を示しております。
したがって完成在庫も増え、てしまったことです。
資料 19～21 ページの長谷工アーベ「東久留米ショック」といわれる大手業者による大型物

ストの購入者データにみられるように、購入者の半数以件の大幅値下げ事例が話題となりました。第 2 に、マン

上は団塊ジュニア、
団塊ジュニア・ネクストの 30 代です。

ション価格が急上昇し始めていました。
“値下がりから値分譲価格の上昇が急ピッチに進んだため、先買い、背伸上がりへ”という激しい価格変化が起きていました。マ

び購入を諦めざるをえなくなり、マンション購入意欲がンション価格は 94 年に“新マンション時代”に入ってか一段と沈静化してしまいました。もともと、団塊ジュニ

ら、02 年、03 年まで延べ 9 年間以上の長期間、値下がり

ア世代のサラリーマン所得は長期間、伸び悩み、加えてを続けていました。ところが、マンション立地が都心回

ボーナス支給額などが低下していたこともあり、価格上避を始めてから、つまり埼玉、千葉の両県の供給シェア

昇を契機に、諦め易かったことで、即購入意欲のブレーが増えてきたころから、マンション価格もいつものようキを踏まれてしまいました。そうなると、結婚、子育て、に上昇基調に向かい始めました。それから次第に上昇率

住み替えを契機とした基礎的購入者層も選別買いに動きが一挙に高くなり、上昇するエリアも遠郊外部に広がります。また、都心部の高額マンションは外資系金融機関

出しました。07 年のマンション価格は 4644 万円、１㎡やファンドビジネス関係者など、年収 3000 万円から 5000

61.4 万円で、06 年の 4200 万円、55.5 万円に比べて、444万円クラスが主な新規購入層でしたから、今春完成した

万円、10.6％、5.9 万円、10.6％それぞれ二桁の値上が超高層億ションはリーマンショックのリストラ余波で、りをしています。08 年に入ってからもこの上昇基調は変引渡しの際に大量のドタキャンに見舞われました。いま

わらず、とりわけ都心部の価格は 2 割以上高い、新・新だ、億ション市場は投資型購入が復活せず、壊滅状態の価格物件が次々と発売されました。それにつれて、郊外ままとなっております。このように、マンション市場の部でも 1 割近く上がった新価格物件が増え始めました。

激変の意味するところは、第一に、供給激減による市場

そしてついに、売れ行きが急速に鈍化、それが完成在庫

規模の大幅縮小、第二に、価格上昇による需要激減、第の増加に結びつきます。第 3 には、マンション業界に新三に、マンション業者の淘汰、が固有の激変現象であっ

興企業が次々と参入し、その供給力の伸びが著しく、供た、と解説しておりました。そしてこの激変が、新マン

給上位ランクに複数社が新登場するようになりました。

ション時代の終わり、
つまり、大量需給市場は終わった、

07 年には 29 年間の長期にわたって全国でトップ供給をことを再確認し、次の質的時代への事業リセット、再新

維持していた大京が一挙に 4 位に転落、高松に本社を置

価格時代への戦略構築を、求めました。そして 2008 年の

土 地 総 合 研 究 2009 年夏号 187

重大問題、目先の最優先すべき生き残り対策は、①長期同じ狢（むじな）が棲んでいるようです。ハイリターン

成長戦略ではなく、短期成果戦略で目先の危機を抜け出

ビジネスを仕組んだ人たちの超高額報酬を囃された帰結

すために、「完成在庫処理」を早く行うこと。つまりは直は、サブプライムローンのような詐欺商品、偽装収益ス

ちに損切りに踏み切ること、だと断定しています。②はキームに結実してしまいました。
「投資の世界は腹黒かっ

業界全体で建築費のアップへの対処策の必要性、③は緊た」後始末に、国家資金が投じられています。
「ヒトラー

急避難企画として、総額抑制型のコンパクトマンションの経済政策」（武田知弘著、祥伝社新書）には、当初は国を増やすこと、④は営業力の再強化が不可欠であること、

債大量発行による大盤振る舞いの景気対策が奏功し、急⑤はサブプライムローンの余波はまだ続く、などを挙げ

激に景気回復したものの、勢い余って、侵略戦争になっています。最後に新・新マンション企画として、面白いてしまった経緯が説明されています。バラ撒きの怖さでマンション企画を提案して欲しい、としております。
「超す。

高額」とか「超高品質」とか「超・超高層」とか「超耐ところで、マンション業界といっても分譲マンション

久」とか「極都心志向」とかを掲げたスーパーブランド

業に絞った部門のことですが、資料 23 ページに過去 10

再構築を、としています。
そういう方向に挑戦しないと、年間の全国ランキング表があります。そこに登場してい「当分完成在庫増、販売泥仕合、値下げ、破綻、淘汰をる企業が大手業者です。上位ランクにはマンション専業

覚悟しなければなりません」、と、いつもの捨て台詞で終ではない大和ハウス工業、積水ハウスの２大住宅メーカ

わっておりました。お浚いはここまでとします。

ーが入っています。また未上場会社も多く、例えば三井
不動産レジデンシャル、
穴吹工務店、
オリックス不動産、■迷走・マンション業界

マリモ、近鉄不動産、新日鉄都市開発、総合地所、名鉄
不動産などです。ナイス、丸紅などの他業態企業も、コ

昨年まで続けていた講演主題は「マンション市場の需

ンスタントに年 1000 戸以上を供給しています。500 戸前

給動向」について、がメインでしたが、今年は「マンシ

後には電鉄系、独立系などが登場しています。バブル期

ョン業界」の栄枯盛衰を中心に話を進めていきたいと思に多かった金融系のマンション業者は消え、建設業界のっております。
そこで資料 24 ページの破綻の類型リスト、

系列分譲業者も復活しておりません。首都圏でマンショ

不動産、マンション、建設業界の「デスノート」ですが、ン分譲を行った会社は 08 年で 228 社でした。
07 年が 281

このリストに載っている、全ての企業の創立、発展、没社、06 年が 292 社、05 年が 331 社、04 年が 335 社でし

落の軌跡は、その業界の激動の歴史とその企業の特異性

たから、5 年間でなんと 100 社以上が退場しています。

を現しています。それぞれの経営者、とりわけ振興マン

ちなみに 2001 年には 432 社でしたから、8 年間でほぼ半ション企業の創立者は波乱万丈のエピソードに溢れ、そ減したことになります。10 年もたたずに、約 200 社の新の立志伝的自伝が何冊も刊行されています。破綻企業の規参入があって、もちろん復活組も少しありますが、200経営者にとっては、需給が絶好調だった「新マンション

社もの退場があったということは、分譲マンション事業

時代」は縦横に事業を拡大できる戦国乱世そのものだっはかなりのリスクがある特異な事業分野である、というた、ようです。早くも再起を図って動きはじめた方もいことになります。上位ランク入り企業でも毎年継続してらっしゃるようです。新興企業といっても、オイルショ

1000 戸以上の供給を続けるのは容易でなく、当社のランックやバブル期の大激変期を乗り越えた経営者も多くおキングが常に入れ替わっているのは、大量供給後のマンります。以外と寡黙な方が多かった印象です。もちろんションが全て完売するものではないことを意味するもの

極端に饒舌の方もいました。ただし一旦成長戦略が躓くです。確実に販売を進捗させないと、在庫が累増し、新と、不動産と金融が直結、融合した短期のノンリコース

たな事業展開ができなります。94 年から始まった、新マ

資金を借り入れていたので、開き直ればどうにかなる、

ンション時代では各期末に、繰越完成在庫をほとんど抱とはいかなかったようです。このノートに乗っている破えることのない好調な売れ行きが続き、新規参入企業も

綻企業の総負債額は約 3 兆円になっています。これほど多く、大量供給、大量販売が続けられました。バブル経の上場企業が短期間に多く輩出したことも史上初でした「後入れ、先出し」に
済崩壊後の資産デフレに便乗した、が、これほどの上場企業が短期間に破綻したことも初めよるコストダウンが出来たからです。ところが、在庫無てです。市場動向問題からちょっとハズレてしまうジン

しの至福の時代は価格上昇と立地の郊外化によっていつクス話ですが、不動産業界人が「ロマン」を語りだすと、も終わります。その結末が「破綻の類型」に帰結します。

不動産市場が不思議と悪化します。投資ファンド業界もそれが兵者どものデスノートです。ゴシック表示は今年

188 土 地 総 合 研 究 2009 年夏号になってから破綻した企業名です。なおカッコ付きはバ

体力疲弊が進んでいたのも要因です。今後もこうした連ブル期に一度遭難し、再生サルベージされた二重遭難組

鎖破綻を避けるため、マンション工事の選別受注と与信となります。最下段のバブル清算会社と違って、新規マ調査を厳格化しなければならず、そのため中小マンショ

ンション供給を再び積極化していた会社です。ダイア建

ン業者の工事発注と支払条件はますます厳しくなりそう

設、ニチモ、アゼルなどがそれで、再生してからも、郊です。
問題なのはこうした破綻企業の急増にも関わらず、外部に大型物件を開発、投資用ワンルームの販売に失敗

再生ファンドの買収、墓場のﾀﾞﾝｻｰが現れず、そのまま自したケースとなっています。新興上場会社区分のアーバ

己破産、整理される企業が多いことです。建設業者の再ンコーポレイション、ゼファー、日本綜合地所、モリモ

生例はまだ数社です。それが、バブル期直後の倒産事例

ト、ジョイント・コーポレーション、ダイナシティなど、と異なる平成倒産事情です。
アーバンコーポレイション、直前決算は大幅黒字でしたから、年間売上高を超える巨ゼファー、シーズクリエイト等も分解整理されつつあり

額借入金のリファイナンスを咎められたと思われます。

ます。さらに、22 ページの上場会社 116 社は 1 月 3 日現

資金繰り懸念条項が注記された後の経営改善計画では、

在ですが、すでに 7 社が脱落、そのほかに 11 社には３月

各社とも 1000 億円をメドとした削減を強いられていま

期決算報告については、ゴーインゴコンサーン注記がつす。また、短期収益を狙った流動化事業の売り上げ割合

いております。１月から株価は軒並み大幅な値上がりをが多かったことも、急速な金融危機のトバッチリで突然していますが、まだまだリファイナンス難は続いている死に至った破綻ケースです。大型リゾート開発や地方都ようです。しかし上場予備軍がまだ控えています。今月

市への進出、さらには高度商業地の未開発更地を取得、２３日には久し振りにヒューリックに続いて、常和ホー

投資したことが、オーバーランとみなされたようです。

ルディングスが東証２部に上場します。それに続こうとしかし、経営者の個性が色濃く出たオリジナル企画のマしている新興業者の上場審査はかなり難しくなっている

ンション物件を供給しており、アーバンコーポレイショ

ようです。それでも、この業界は捲土重来が可能です。

ンの広島中心部の超高層マンション、ゼファーの千葉・

飽くなきロマンが語られなければ、面白くないものです。

ザウス再開発、日本綜合地所の金沢文庫開発、４ｍﾊﾞﾙｺ
ﾆｰ企画、モリモトのデザイナーズマンション、ジョイン■迷走・マンション供給（遅れる市況対応）

ト・コーポレーションの熱海リゾート、京都駅前商業ビ
ルなど、メモリアルな物件開発力がありました。それだ

マンション発売が減少し続けています。着工もなかな

けに短期間に急成長、急拡大したことで、事業ロマンにか回復する動きが見えません。勢いがあったが破綻して飲み込まれ、バランスシートを置き去り、拡大経営を続しまった新興企業の供給力が年間約 3 万戸でしたから、けたと思われます。あと３、4 年の間、彼らが走り続け

この未実現供給分も大きな減少要因となっています。販

たら都市再生、地域再生に新しい事業ロマン・ストック

売在庫量も３月期末を境に少しずつ減っていますが、新が実現していたことでしょう。シーズクリエイト、ヒュ

規物件の発売が先延ばしされています。破綻企業の再販

ーマン２１、ノエル、エスグラントコーポレーション、物件の処理も、共食い的仕入れも一部エリアで起きてい中央コーポレーション、デイックスクロキなども経営者

ましたが、大量の再販物件が次々に販売できることはなの個性が強烈で、流動化事業の頓挫でロマンが破れたケ

いため、そろそろ量的には峠を越えたはずです。それがースです。用地取得の急ぎ過ぎと事業の急拡大に応じ資

いまだ、既発売物件の処理に手間取っているのは、郊外

金手当て、組織体制、人材が欠けてしまったことも敗因

部の大型物件の売れ行きがﾞ伸びていないこと、大手業者でしょう。三段目の新興マンション業者の破綻も、個性が値下げ処分に踏み切らないこと、建築費が決まらず、の強い経営者を支える将軍役の人材がいませんでした。

次の新規物件の着工に逡巡していること、などが要因だ

独断独走して失敗物件を抱えてしまったことが破綻の直と思われます。郊外大型物件の販促はいつも難しいので接的理由だと思われます。五段目の大阪、広島、福岡、

すが、今回も一旦需要離れしてしまうと、１、２割の値

名古屋が本社の破綻企業も個性的創業者に率いられてい引きではインパクト集客にはなりません。都心回避リス

ましたが、業容拡大に人材が追い付かずに、多くの未完

クとはこうした販売結果に表れるものです。足掻きなが成物件と未契約在庫を残しています。マンション工事のら処理しなければなりません。しかし早期に処分しなけ

未回収金の発生で連鎖破綻した建設会社も多くなってい

れば市場に悪影響がいつまでも残ります。今度も、遠郊ます。直截的にはマンション工事の未収ですが、地場で外部ではやはり需要力無視のフライング供給となったよ

一番の建設会社が多いのは、地元の工事量の減少によるうです。余りにも販売が旨く運びすぎたために、マンシ

土 地 総 合 研 究 2009 年夏号 189

ョン業界はまたも急拡大に走ってしまいました。都心部

残戸処理をしている再販売現場がいくつもあり、再販営の用地取得競争が過熱、そこにファンド資金が投じられ業の秘訣に習熟していないことを暴露しています。安くましたから、
一層の高値取得買いになってしまいました。

仕入れた物件は安く転売する見切り千両が要諦なのです。

04 年ごろから高値買い競争が始まりました。
07 年からの１、2 割ダウンくらいではイメージﾞが棄損した商品は売

新価格物件はこうしたマンション業者間同士のコストアれません。それ以上の値引きが必要です。先日、日吉のップの直接的反映です。耐震偽装後の建築基準法の改正

再販物件には３０数社が押し掛けたようですが、見込んで、供給の勢いが止められたことも、供給減の大きな要でいたほど、安くは買えなかったようです。しかし、そ因ですが、新価格マンションの売れ行き鈍化も供給減にれだけ多くの業者が再販マンションに集中したことは、繋がっています。
特に新興企業はより高い売上を計画し、新規発売物件の大幅不足を示しているものです。

より大型の物件を仕込みました。これが好調に売れてしまう市況であったら営業部隊などは必要ありませんでし■迷走・マンション需要（投資・先買いの激減）

たが、売れなくなると、営業マンがいくらいても足りな
くなるものです。売れ残りが増えてくると、周辺の物件

サブプライムローンの悪影響はユーザーに住宅ローンの販売期間が長期化し、ユーザーの検討時間も長くなり、支払いの大変さをイメージで刷り込んだことです。アメ

歩留まりも低下します。集客が少ないなかで販促資料のリカ郊外で追いたてをくらった、人たちの映像をテレビ作成などフォロー仕事も多くなります。競合物件も多く

であれだけ反復して見せられれば、住宅ローン借入の警なります。つまり、市況局面は一瞬にして供給過剰に転戒心がどうしても強まります。また、不況によるボーナ

化してしまったのです。これが早く売れてしまう時は沢ス減や所得減で日本でもローン破産が増えてきた、など

山のユーザーが買いに来てくれ、
競合物件は見当たらず、取得意欲が当然削がれます。
と繰り返して伝えられると、説明トークも短くて済んでしまったものです。これこそ高額物件を購入していた高額年俸者達も金融ビジネス界

が、市況の変化の習性であり、分譲事業の怖さなのであの危機で少なくなっていることも、新・新価格の浸透に

ります。
ただし、
不況期はいつもこのような様相でした。

失敗してしまった要因です。外資系人材紹介会社の調べ

またも繰り返しているのです。戦略なき業界のマンショ

では、08 年 1 月から 09 年 03 月までに外資系金融機関のン供給競争の一端が見られます。都心部の新・新価格は

人員削減は約 4300 人、これは全従業員 2 万 7800 人の不動産の金融証券化に乗った外部資金を誘導した帰結で15.5％に相当するそうです。このうちの 1,000 人くらいす。
資料 11 ページに主要ﾌﾞﾗﾝﾄﾞポイント地の直近５年間

は都心新築マンションのユーザーだったとみられ、3 月の坪単価推移があります。バブル期ほどの急騰はしてい末の引き渡し時にはドタキャンが目立ちました。それをませんが、05 年の分譲単価と比べると、06 年から 07 年

埋めるべき 2 番目、3 番目に予定していたユーザーも消にかけて新・新価格に転換しています。さすがに 08 年にえてしまった、とある大手マンション業者が嘆いていま窺われます。
入ってから慎重な値付けをしていることが、した。億ションは金融商品でもあったのであります。資ところが、この抑制価格がすぐにユーザーには受け入れ

料 19 ページから 21 ページの長谷工アーベストのマンシられず、販売がスムースに進んでいません。新規物件のョン購入者データによると、07 年と 08 年には年齢構成

売れ残りが増えていることでそれがわかります。9、10

比で団塊ジュニアである 30 代が 50％を超えています。

ページの 02、
03 年次水準までの底値単価までにはまだま

さらに 08 年には団塊ジュニア・ネクスト層である３０代だ値下がりしていません。
ユーザー意識の怖いところは、前半の世代が大きく増えてきています。問題は購入価格

底値価格がいまだに残存しているからです。また、過去

が 07 年 3927 万円、08 年 3959 万円と 06 年の 3648 万円の価格上昇期のように、供給が無くなってしまうというに比べて 300 万円ほど上昇しているにもかかわらず、自飢餓感、焦燥感がありません。都心部供給の復活が可能

己資金額が 07 年の 890 万円から 08 年は 764 万円に激減なことを経験、都市再生による再開発型マンションが多していることです。ただし年収は 07 年の 646 万円から数出現することを見越しているからです。マンション商

08 年は 674 万円に上昇しています。このことはマンショ

品購入は消費財的選別行動と同じ意識になっているようンユーザーが十分な資金計画を持っておらず、値上がりです。市場の迷走、過度期に現れた破綻会社の再販物件にたいする防衛的購入を一部が行っていることを窺えさは延べにすると 5,000 戸くらいです。最盛期の一ヶ月分せます。また年収が上がり続けている人達しか購入できほどの販売量です。アウトレットマンションとしてネー

なくなっているのですから、所得減が続いている現状でミングされ、新築値下げが囃されました。ただ、いまだは、今後、取得力の一層の減退が避けられない、と見込190 土 地 総 合 研 究 2009 年夏号

まれます。価格上昇が需要の減少に直接的に結び付いて原価の積み上げによる価格設定で強引に売り込もうとしいる購入者データであります。

たものでした。92 年の 5066 万円、80.0 万円以来という■激変・2008 年のマンション市場

ンション業界自身の急拡大戦略の結果から生じたもので、高値水準になっています。価格上昇による販売鈍化はマ
急には止まらない。こうして、在庫販促に苦心すること
マンション着工動向から見ると、08 年の上期は確認作になります。

業の遅れの影響が引き続き、下期に入ってようやく、前年を上回ってきています。これは反動増でしょう。資料■迷走・09 年のマンション市場

4 ページ、全国ベースの着工ですが、08 年は 18 万 2572
戸で前年比 8.1％増、99 年の 18 万 4668 戸水準です。首

今年のマンション市場ですが、ようやく 4 月になって、都圏は 10 万 726 戸で同 20.6％増、
これも 99 年並みです。

新規発売物件率が増えてきています。供給減少幅も小さ

中部圏は１万 2932
近畿圏は 3 万 3258 戸でマイナス 11％、

くなり、在庫戸数も序所に減ってきています。4 月は新戸で同 7.4％増、その他地区は 3 万 5656 戸でマイナス規発売シェアが増えて、低迷していた市況の転換期とな

0.9％減でした。首都圏の内訳は東京都が 5 万 924 戸でったのではないか、と解説したところ、マスコミ論調も17.3％増、神奈川県が 2 万 3374 戸で 31.2％増、埼玉県

少しは回復期待になってきたようです。5 月の連休にはが 1 万 3802 戸で 26.8％増、千葉県が 1 万 2626 戸で 11.1％

値下げ物件はにぎわったようです。ただし、大手業者が増と全域で増加しております。ところが、6、7 ページの自社分の物件には来訪者数が 2、3 割増えてきたようだと

当社の発売戸数データでは 08 年の新規発売戸数は 4 万報告していますが、中小業者の販売物件がほとんど無く

3733 戸と前年比 28.3％も減少、それも下期になるほど発なっているのですから、販売中の大手業者の物件に回遊売率が落ちています。郊外部の発売が、特に千葉県と埼するのは当然で、2、3、割増くらいでは需要回復したこ

玉県の発売が半減状態になっています。東京都区部は 06とにはなりません。市況ムードは景気後退、ボーナス減

年から激減し始めましたが、郊外部は販売不振を反映すの影響で、衝動買い顧客に動きがみられず、発売量は予るようになってから急減してきています。ちなみに 4 万定したほど増えていません。供給が半減しているのです

戸台はなんと 93 年の 4 万 4270 戸以来の 14 年ぶりの低水から 5 割以上の集客がないと市況が回復していることに準となります。一方、08 年の総販売戸数は４万 2069 戸はなりません。大手業者の細切れ、小戸数発売がまだまで 07 年比 28％減となります。18 年ぶりの低販売量に落だ続いていることが、絶対量の需要が増えていないこと

ち込んでしまいました。供給戸数が前年比 28.3％も減っを示しています。業界人の市況判断もいまだに迷走中でているのに、売れ行きスピードを示す、初月契約率は平す。09 年１月から 4 月のマンション着工は再び激減基調

均で 62.7％に落ち込みました。これも 91 年の 58.3％以に転じております。全国ベースでは前年同期が 6 万 9449

来という低水準です。マンション販売が需給とも急減速

戸、今年が 3 万 7779 戸、45.6％減です。首都圏は 3 万

していることを現しております。
また売れ残りは 08 年末

8709 戸に比べ、2 万 92 戸で 48.1％減、近畿圏は 1 万 4481

現在で 1 万 2427 戸、07 年末の 1 万 763 戸に比べて 1664

戸に比べ 8020 戸で 44.6％減、中部圏は 4226 戸に比べ、戸の増加です。
そのうちの完成在庫は 08 年末現在で 6064

2858 戸で 32.4％減、その他地区は 1 万 2083 戸に比べ、戸、07 年の 3076 戸に比べ、約２倍増となっています。

6809 戸で 43.6％減です。
全体の住宅着工は資料 3 ページ

完成在庫率が 48.8％と非常に高くなっており、販売状況に見られるように、4 月期は着工統計が始まってから最がさらに鈍化、悪化しています。また、不動産ファンド

低の年率換算 77 万 9000 戸という歴史的低水準にまで落向け一棟売りも、リーマンショック以後、解約が相次いち込んでいます。
4 ヶ月連続して年率 100 万戸割れです。

でいます。なにしろ「ファンド戻し」ともいえる、ファ

いよいよ、
昭和 42 年以来続いてきた 100 万戸時代の終わ

ンド取得物件の戸別売り再販も市場に出てきています。

りです。元気なのは官舎建設だけです。4 月は 6 倍にもファンド運営業者のリファイナンス難が表面化している増えている。住宅規模もどんどん小さくなっています。

現れです。これが、ファンド向け売却、流動化事業に依発売戸数も依然増えていません。１月から 4 月間の発売存していた新興マンション業者の破綻につながることには 9280 戸で前年同期の 1 万 3091 戸に比べて 3811 戸、なります。マンション価格は上昇基調が止まりませんで

29.1％減、このままでは 6 月までに到底 2 万戸にも届きした。
07 年の 4644 万円、61.4 万円に比べて、08 年は 4775

そうもありません。年間４万戸も見込めない、という超万円、65.0 万円です。郊外部の値上がりが続きました。

低調さです。
当社の調査部のオリジナルデータによれば、

土 地 総 合 研 究 2009 年夏号 191

個別物件の発売計画を基礎に算出した各月の総発売見込

延べ 2293 戸ありました。
その１戸当たりの建築費は 2861

み戸数に対する実発売率は、年初見込みの 14.5％に対し、万円、坪 88 万 7000 円でした。昨年は 3019 万円、坪 99

4 月までの実績では 10％に下がってきています。とりわ

万 9000 円でした。158 万円、11 万 2000 円低くなってい

け大手業者の発売率は 9.2％とさらに抑制基調となってます。ただし昨年は都心部、赤坂、品川の 41 階、44 階います。となると、年間では 3 万 5000 戸から 4 万戸にし建ての高級超高層物件がありましたから高かったと思わかなりません。こうした方法から算出した発売率の実績れます。また 19 階建て以下の中高層物件が 49 棟、延べは 05 年が 21％、06 年は 20％、07 年は 19.5％、08 年は9345 戸ありました。これの１戸あたりの建築費は 1987

14.5％でしたから、異常な低発売率となっています。昨

万円、坪 75 万 8000 円でした。昨年は 1718 万円、坪 64

年の着工は落ちていませんから、いかにマンション業者

万 9000 円でしたから、269 万円、15.7％、坪 10 万 9000

が需要減少に対して慎重な姿勢で、競合物件を牽制して円、16.8％の上昇です。06 年の平均価格は 4200 万円、

いるか、窺えます。5 月の破綻企業はジョイント。
・コー

08 年は 4775 万円でしたから 2 年間の価格上昇が 575 万

ポレーションのみでおさまり、期末危機も建築費のジャ円、建築費の上昇分が 350 万円ですから、価格上昇分のンプで助かったようです。しかし、不動産業向け融資残6 割が建築費の上昇によるものであったと換算されます。

高は昨年の第２四半期でピークとなり、残高は 08 年 12こうした建築費の上昇下で「再新価格」
で発売するには、

月末で約 59 兆円、07 年末比では約 6000 億円の減少とな

土地代も建築コストも仕切りなおししなければ無理です。

っています。なにしろ 03 年末には 51 兆円までに落ち込

まずは大手企業が土地代の「後入れ先出し」に切り替え、んでいた貸出し残高が 5 年間で 8 兆円もの純増だっただ

その再新価格物件の供給が下期のマンション市場を牽引、けに、昨年 6 月以降の純減、引き締めは致命傷となって先導することになります。

おります。J リート市場の推移をみても最高 6 兆 8000 億円の時価評価が今や 2 兆 5000 億円に縮小、投資口価格も■超高層計画は 463 棟、約 14 万戸

公募価格を上回っているのは４１銘柄のうちたった５銘
柄のみとなっています。しかも、09 年 3 月期は大手企業

14 から 15 ページに超高層マンションの年次別計画戸のうちの新規ビルの稼動が好調であった、ほんの数社だ

数のデータがあります。全国で 09 年の完成予定は 153

けが黒字計上、あとの 100 社以上が赤字決算という惨状

棟、4 万 2596 戸、10 年 118 棟、3 万 2649 戸、11 年 92でした。売上高は各社とも激減しています。さらに、会棟、3 万 226 戸、12 年 38 棟、1 万 4503 戸、13 年以降 62

計法の変更で、値下げは全物件を評価損計上、低価法の棟、2 万 3852 戸、総 463 棟、14 万 3826 戸となっていま

導入によって未開発用地の減損で大幅赤字を計上する企す。これから超高層マンションの建設がピークを迎える業が多くなっています。

ことになります。しかし、この建設計画は建築費の高騰や販売鈍化で多くが先延ばしされているのは周知の通り■価格上昇分の 6 割が建築費の上昇です。それでも再開発プランはこれからも進められて行きます。特に、首都圏では総分譲戸数の 2 割ほどは超高ところで、マンション建築費はやはり大幅に上昇して層の計画となっております。16 から 18 ページに超大規います。そこで、昨年と同じ基礎データを使って比較し模マンション計画データがありますが、全 146 物件、延てみました。08 年 10 月から今年３月までの６カ月間にべ 10 万 3582 戸の開発計画の中心には超高層マンション

着工した、規模 100 戸以上、ファミリー型物件は 58 棟、計画が含まれています。この大規模計画の進捗がマンシ

延べ 1 万 1638 戸ありました。
これはこの間の全マンショ

ョン需給のポテンシャルを測るデータとなるものです。

ン着工数の 3 万 4425 戸に対して 33.8％に相当いたしま

この大規模物件の価格と企画が需要にマッチするのか、す。
昨年同期は 77 棟、延べ１万 6224 戸ありましたから、それとも売れ残ってしまうのかが今後の市況を大きく左大規模マンションは 3 割ほど減っています。その１戸当右すると見ています。既に、2 年前に完成し、いまだ大坪単価で 78 万 8000 円でした。
たりの建築費は 2159 万円、部分が売れ残っている郊外部の大規模物件もいくつかあ

昨年同期の建築費は 2033 万円、坪 74 万 3000 円でしたかります。これからは余程割安感ある再新価格を打ち出さら、１戸当たり 126 万円、6.2％、坪４万 5000 円、6.1％

ないと数万人の来訪者を勧誘できない、と思われます。

のアップです。ちなみに一昨年の建築費は 1809 万円、坪大量集客は勢いに乗らないと難しいものです。

58 万 7000 円でした。2 年間で 350 万円、坪 20 万 1000
円高くなっています。次に超高層物件、20 階以上は９棟、192 土 地 総 合 研 究 2009 年夏号■マンション業界の新戦略、新企画

も新規物件の建設には取り掛かれない窮地にあります。
したがって大手業者が供給を積極的に拡大するチャンス

マンション建築費のアップに対応した建築業界の打開ですが、その大手業者も仕掛かり中の大型物件の販売に事例として、長谷工コーポーションのＢｅ―Ｌiv プロジ

手間取っており、業績的には新築ビル賃貸部門が好調の

ェクトと穴吹工務店の New サーパスという、従来の建築ため、用地コストの高い新規マンションを急いで供給す費を約 3 割カットしたローコストの企画商品が出ていまるリスクを避けているようです。このためせっかくの大す。長谷工は川口でモデル物件を既に現場で販売してい型住宅減税もマンション実需の活用に結び付くのは限らます。川口の試行物件では玄関の下駄箱やカーテンレー

れてしまっているのが実情です。金利の低い一般金融機

ルがオプションになっています。近年は共用部の施設や関のローン審査基準もまだまだ厳しく、特に低所得層へ占有部の満艦飾的設備の充足競争になっていただけに、の貸し渋りが目立っています。しかし、今回の補正予算

コストアップし易い装備設計となっていました。シンプを合わせた住宅取得促進税制と住宅・不動産業への資金

ルイズベストという提案となっています。マンションの配分、景気対策の規模は、住宅業界、住宅市場にとって、新企画としては、ミクロの設備関係でセキュリテイ・防

最後の量的住宅需要喚起策だと判断すべきで、マンショ

犯機能の高度化、エコ資材、太陽光発電などで新規導入

ン業界は新規供給を促進することでせっかくの政策に応した事例があったものの、全くの新機軸は見当たりませえるべきであろう。建設業界もマンション受注リスクをん。外断熱工法はどうやら時期尚早だったようです。装補完する建設費回収を新しいファンドスキームで組成す

飾的デザイン設計、施設完備は維持管理の高コストに繋べきでしょう。突然の手形払い拒否となる建設費の出来がり、ランニングコストのアップとなることを嫌って、高払い要求はあまりにもマンション業者の資金繰り負担

シンプル設計が多くなっています。長期優良住宅いわゆが重すぎます。
土地代も建築費も全額自己資金となると、る 200 年住宅企画も一戸建てのほうが量的には先行して小規模賃貸マンションを経営するか、分譲マンションはいるようです。マンション市況は、完成在庫を処理した分譲価格が一段と跳ね上がることになります。また大量だけでは転換せず、その後に登場する新規物件のインパ供給が不可能になり、供給量もさらに激減することにな

クトある企画と価格と立地がマッチし、大量のユーザー

りかねません。内需の柱である住宅建設、とりわけ分譲が集まり、短期完売する事例がいくつか続かないと本格住宅建設は壊滅することになります。大型減税があって回復しないものです。残念ながら、マンション業界はこもユーザーには購入できる新築マンション・新築建売がれまで専有面積を圧縮したコンパクト化を図って、低価見当たらない、という住宅市場構造になってしまいます。

格物件を開発することで窮地の打開を図ってきました。
今後は立地を都心回避から都心再回帰へ方向をリターン■マンション業界→ピンチの後に大ピンチあり

し、大規模開発を諦めて中小規模物件を手掛ける方向に
向かいそうです。

マンション建設、販売が半減しているが、住宅取得減
税効果もあり、まもなく需給バランスが安定、回復する■景気対策（最後の量的住宅需要喚起策）

だろう、という楽観的な見通しも出ています。しかし、そうしたピンチの後にチャンスあり、とする単純な人生

景気対策として過去最大規模の住宅ローン減税を始め、

訓的サクセスストリーが証明されるのは、過剰供給とな

生前贈与税の 500 万円非課税増額、住宅金融支援機構のっていた業界の業者淘汰が終わり、寡占化し、コスト削100％融資、金利優遇期間の延長などが需要支援策として減した生産調整を経て、新製品の販売が順調に進んでい措置されました。住宅メーカーは 200 年住宅の普及促進

る業界に限られます。輸出依存の製造業ではこれから主にこの減税制度、優遇税制を受注増に結び付けるべき販

力製品を海外生産に移行する企業が多くなりそうですし、促戦略を積極的に展開しています。しかし、マンション製造業者が全て廃業したことで全て輸入品となる消費財

業界はいまだ在庫整理に注力しており、大型減税に適合も増えることでしょう。そうなったらそれまで雇用されする新規マンションの供給が遅れ気味です。ユーザーがていた従業員にとっては工場も無く、派遣も要らずのピ

買いたくなる物件がまだ出せない状態です。なにしろ中ンチの後の大ピンチを迎えます。自動車、機械、通信、

堅業者は政策投資銀行の業界向け特別融資につなぎ融資

電機などの輸出依存の産業界がそういう大ピンチにありを頼り、民間都市開発機構にマンション用地の持込みをます。不動産・マンション業界も 09 年 3 月期の赤字決算

図ったりするなど、資金繰り確保に汲々しており、とてに続いて、10 年 3 月期も業績赤字となる企業が多くなる

土 地 総 合 研 究 2009 年夏号 193と見込まれます。金融機関からの新規融資が不可能とな■迷走から抜け出す戦略キーワード

る２期連続赤字を避けるために手持ち用地や資産を売却してしまうと、今度は次年度の売り上げが確保出来なく

さて、マンション市況の悪化の内在的要因はくどいほなります。マンション事業は単年度で収益を上げられる

ど念を押しますが、立地の都心回避と価格上昇です。た

短期回収型事業ではないので、3 期目は起死回生となる

だしマンション分譲価格は硬直性が無く市況に合わせて物件をどうしても供給しなければなりません。
ところが、変動するものであり、地価下落、建築費下落に対応する大手業者も来年度は新築ビル事業の採算が急速に悪化すものです。特に 94 年から 03 年にかけての持続的価格低るために、分譲部門の売り上げを拡大することになりま

下はマンション需要を倍増させ、まさかの都心居住を現す。土地代は既に減損計上し、建築費もネゴシエーショ

実化させました。ここでの講演で当初から指摘しておりンすることが出来ますから、いわゆる「再新価格」で供ましたが、千葉県と埼玉県の新規供給が増えてくると販給することが可能となります。多数の中小マンション業

売が鈍化する兆しであると警鐘していました。今回の市者にとってはようやく新規物件を発売できたとしても、況もこのジンクスの習性から逃れませんでした。安けれ大手業者との競合販売となって、やはりピンチの後に大ば売れる神話はマンション市場では立地条件抜きには成ピンチに遭遇することになります。バブル崩壊直後のよ

り立ちません。特に、投資商品化した分譲マンション商

うに、新興マンション企業が輩出することも建築費の支品は投資効率の低い遠隔地立地を避けるべきでした。不払い条件の厳格化で難しくなるでしょう。大手業者は資動産投資の基本は都心に在り。全てのビジネスの収益源

金力、信用力を活用し、産業界のリストラ土地や公的セも都心に在り、と決断して、都心住宅、都心ライフスタ

クターの放出地を取得し、都心部を主体に「再新価格」

イルを提唱、供給販売すべきでしょう。マンション業界

物件の発売を供給することになります。立地、沿線を選が迷走しているのは「都心居住」の主柱を外し、都心回

別し、ピンポイントで需要力探りをしながら、販売する

避した過疎・高齢化率の高い旧大陸に向かってマネーをことになりそうです。そうした事例を重ねていくことで投じ、収益不還元のロマンに殉じたからであります。新・

市況が上向きに転じる契機となります。つまり人気を集

新マンション時代の戦略キーワードはあくまでも「都心められるサプライズ物件の早期発売が迷走からの脱出策

居住実現の再新価格」であります。ご清聴ありがとうごなのであります。都心部の公務員宿舎、特別独立法人のざいました。

リストラ用地自治体の公舎跡地など、これから売却が本格化します。当然絶好のマンション適地も含まれています。地価下落で大規模駅前再開発もこれから再び動き出します。マンション市況問題からハズレますが、ビル事業はこれから本格的に供給過剰時代に突入します。ビル
供給ストックは 1 昨年にバブル景気を惹き起こした都区内の供給不足量予測であった、霞ヶ関ビル 100 棟分、延べ面積 8700 ㌶を達成しています。供給目標を 10 年間ではなく 20 年間でストック出来たことになります。
オーバーサプライズの域に入りつつあり、ビル需給は新たな競争ステージに入ります。この分野も大手業者間同士の競合が激しくなります。
ビル業界の 03 年問題時は中古ビル
対新築ビルの競合でしたが、10 年問題は新築ビル対新築
ビル間のテナント争奪、大手総合不動産会社間の正面衝突となるでしょう。札幌、仙台、福岡等の地方中核都市
では早くもその前哨戦が始まっています。