ガイアグループ税務ニュース
税理士法人

テルス

編集発行人

公認会計士・税理士

磯 海 雄 介〒962-0839 福 島 県 須 賀 川 市 大 町 4 4 2 − 3
TEL：0248-75-2207 FAX：0248-72-2207 https://gaiaproject.jp

掲 載

9月日月火水木金土日月火水木金土・・・・・・・
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彼岸花

マンションの評価方法が大きく変わりました
2024（令和６年）

長月 −SEPTEMBER−
16日・敬老の日
22日・秋分の日
23日・振替休日

8910111213
1415
16171819202122232425262728
2930・・・・・

9月の税務と労務
国

税 8月分源泉所得税の納付

国税  7月決算法人の確定申告

9月10日（法人税・消費税等）

9月30日国税 1月決算法人の中間申告

9月30日

国税  10月、1月、4月決算法人の消費税等の中間申告（年 3 回の場合）


ワンポイント

9月30日

代表取締役等住所非表示措置

登記事項証明書等における会社の代表取締役等の住所表示を、市区町村までとすることができる措置。プライバシー保護のため令和 6 年 10 月から開始します。
設立登記の際などに手続きが行えますが、登記情報で代表者の住所を証明できず、金融機関の融資等で不都合が生じる可能性があり、慎重な検討が必要です。

の形状に応じた補正を加えて算出（路線価方式）

相続税評価額の増額にご用心

マンションの評価方法が大きく変わりました路線価が設定されていない土地…土地の固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率を乗じて算出（倍率方式）②建物
 固定資産税評価額× 1.0 により算出
この計算式により算出した課税価格は、その不動産の市場価格（時価）に比べて、土地であれば 80％程度、建物であれば 50％から 70％程度になるといわれています。相続開始時点で保有している現金や預金はその残高全額が課税対象となるのに対して、同じ時価相当額の不動産を保有していれば、一定割合の評価額の減額が可能となります。これが、不動産を保有することで相続税負担の軽減が期待できるとされる理由です。
２

改正前のマンションの相続税評価額の算出方法

マンションも基本的には前記 1 の計算方法により評
一般的に階数 20 階以上の超高層マンションはタワー価額を算出します。

マンションと呼ばれ、日当たりや眺望の良さはもとより、ただし、マンションの土地は区分所有者の共有であラウンジなどの共用施設やセキュリティも充実していり、所有者の持ち分はそれぞれの敷地権として表象さることから人気が高く、最寄り駅に直結する好立地のれることから、土地部分の評価額は次のとおり敷地権地区だけでなく、再開発地区にも多く建築されています。

割合を用いて算出します。

これらのタワーマンションは、居住目的で購入する以外に、投資対象又は相続税の節税対策として富裕層マンションの土地部分の評価額＝敷地全体の評価に利用される傾向がありました。しかし近年、タワー額（1 ①により算出）×敷地権割合（被相続人のマンションを利用した過度な節税が見受けられ、これ専有部分の床面積÷区分所有者が所有する全てを制限する観点から区分所有マンションの評価方法のの専有部分の床面積）見直しが実施されました。
そこで今回は、相続・贈与で取得したマンションの評価額の算出に係る見直し事項をみていきます。
１

不動産の相続税評価額の算出方法

３

タワーマンションを利用した節税とは？

改正前においては、マンションの階層の相違は評価額算出の要素とされていませんでした。したがって、相続税を計算する場合、被相続人が保有する相続財タワーマンションの低層階にある売買価格 5 千万円の産を、それぞれの財産ごとに定められた評価方法によ物件と、高層階にある 2 億円超の物件について、床面り評価して課税価格を算出します。

積が同じであれば相続税評価額が同額という結果が生現金や預金であれば相続開始時点における残高の額が課税価格となりますが、不動産は次の計算により算出した金額が課税価格となります。

じたのです。
この市場価格と相続税評価額の乖離（かいり）に着目して、約 14 億円で購入したタワーマンションの居宅を 3 億 3 千万円と評価した上、他の財産・債務と合算①土地路線価が定められている土地…路線価に土地の面積を乗じた上、不整形や間口狭小など土地
2 ─ 9 月号

して相続税額を 0 円として申告するなど、過度な相続税対策にタワーマンションが利用される事例が発生しました。

相続税評価額と市場価格の乖離の実態を示したのが

４【表 1】です。一戸建ての乖離率の平均が 1.66 倍なのに改正の内容

対し、マンションの乖離率の平均は 2.34 倍に達してい改正により、マンションの相続税評価額の算出に、「評ることが判ります。これは、市場価格 1 億円のマンショ価乖離率」と「評価水準」という新たな要素が加えられンが、相続税の課税対象としては 4 千万円程度の財産ました【表 2】。具体的には、前述の方法で算出した従と評価されていたということです。

来の評価額に、評価乖離率と評価水準を適用して相続

このような問題点の解決に向けて、タワーマンションを含む区分所有マンションの評価方法が改正されま

税評価額と市場価格の乖離を補正しようとするものです。

した。
表１

評価乖離率は、築年数が浅く、かつ高層階にある物件ほど高く算出され、評価額が増額するよう設定されマンションの乖離率の分布（H30）

（構成比）
50%
（参考）
一戸建ての乖離率の平均 1.66 倍
40%

国税庁資料より

42.0%
平均
2.34 倍

約 65％は、評価額が市場価格の半額以下となっている現状30%ています。具体的には、算出された評価乖離率が 1.67倍を超えると評価水準は 0.6 を下回り（＝市場価格の60％未満）、評価額が増額します。一方、評価水準が1.0を超える場合には評価額が減額されます。
５20%
9.5%

10%

6.6%

7.6%

10.7%

11.3%

12.4%

まとめ改正により、評価乖離率が 1.67 倍を超えるタワーマンションの相続税評価額は市場価格の 60％程度になる

０%1.25 未満 1.25 以上 1.5 以上 1.75 以上

2 以上 2.25 以上 2.5 以上（乖離率：倍）よう調整されました。今後、節税手段としてタワーマンションを利用することは大幅に制限されることを念頭に、相続税対策を検討することが必要になります。

表２
１

改正後のマンションの評価方法【参考資料】国税庁

区分所有のマンションの評価額の算出（①＋②）① 従来の区分所有権の価額×区分所有補正率（下記⑤）② 従来の敷地利用権の価額×区分所有補正率（下記⑤）２「居住用の区分所有財産の評価に関する Q&A」

区分所有補正率の算出（③扌④扌⑤の順に算出）

評価乖離率（Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋ 3.220）
Ａ：マンションの築年数×△ 0.033
Ｂ：マンションの総階数指数（※）× 0.239③
Ｃ：評価対象となる部屋の所在階× 0.018
Ｄ：敷地持分狭小度×△ 1.195※総階数を 33 で除した値（小数点以下第 4 位を切り捨て、1 を超える場合は 1 とする）
④ 評価水準（1 ÷評価乖離率③）
区分所有補正率（評価水準④の範囲に応じて下記により算出）
Ａ 評価水準④＜ 0.6⇨ 評価乖離率③× 0.6⑤
Ｂ 0.6 ≦評価水準④≦ 1 ⇨ 補正なし（従来の評価額で評価）
Ｃ 1 ＜評価水準④⇨ 評価乖離率③「LO 活」プロジェクトのご案内「LO 活」は、「Local+ 就活」の意味で、地方での就支援情報（交通費の助成制度や大学の奨学金返還助成

職を考える若年層を応援するプロジェクトとして厚生制度等）の提供など様々なものがあります。

労働省により進められているものです。

また、就活生や UIJ ターン就職者を受け入れる企業

厚労省のホームページでは、全国 46 の自治体（道府向けサイトとして「LO 活 for company」も併せて公開

県）
・200 以上の学校との連携により、地方就職に特化されています（「地方人材還流促進事業」として厚労省した情報が詳しく掲載されています。

により実施）。こちらでは、就活生等を受け入れやすくサービスには、オンラインミーティングアプリを利用するための環境づくりや採用ノウハウ、取組・好事例した WEB 相談、就活セミナー、地方就職で活用できるの紹介、助成金・補助金情報などが掲載されています。

9 月号 ─ 3税金クイズ■□□□□
我が国最初の個人所得の申告において、最高税て明治 26 年の三菱合資会社の発足にともない、弥太郎の長男である久弥が第 3 代社長に就任します。
久弥は岩崎弥太郎の継承者ですので、申告額は約率の第 1 等（3 万円以上）申告者は全国で 60 名でした。申告額第 1 位は誰だったでしょう ?

70 万円に上っています。弥之助の申告額は約 25 万円①岩崎久弥（三菱財閥第 3 代社長）ですが、第 3 位の毛利元徳が 17 万円台ですから、岩②毛利元徳（旧山口藩主）崎家の 2 名の申告額が、いかに桁外れの額であったか③渋沢栄一（近代日本経済の父）がわかります。あの渋沢栄一ですら、10 万円弱の申告額でした。
当時の三菱は、西南戦争の軍事輸送をはじめとす【解説】
我が国最初の所得税の申告は、明治 20 年 7 月に行る海運業をもとに、高島炭坑の買収、造船業や銀行われました。納税者の総数は 12 万人弱、府県別ラン業などへの多角化を進めている時期にあたります。丸キングの第 1 位は東京府で、その半分以上は、旧大名の内の陸軍用地の払い下げを受けるのは明治 23 年でや公家などの華族が占めており、上位には毛利元徳（旧すから、まだまだ発展途上期の申告額であるといえ山口藩主）や前田利嗣（旧金沢藩主）、細川護久（旧熊ます。

本藩主）などがいました。これらの旧大名を抑えて第1 位となったのが岩崎久弥で、第 2 位は岩崎弥之助で正解は、①岩崎久弥でした。

した。三菱財閥の基礎を築いた岩崎弥太郎は明治 18（出典：税務大学校税務情報センター）

年に没し、弟の弥之助が第 2 代社長となります。そし不動産の貸付けが赤字になったとき

KEY WORD 

免税事業者でも簡易課税制度は生きている

不動産貸付を始めたばかりの頃は、空室の期簡易課税制度は、売上に係る消費税額から、そ間があったり、初期の必要経費がかかったりでれにみなし仕入率をかけて算出した金額（仕入控赤字になることがあります。この赤字は、給与除税額）を控除して納税額を計算します。したがっ所得など他の所得と相殺することができます。て、この制度を選択すれば、売上に係る消費税額これを「損益通算」といい、白色申告でも行うに基づき容易に納税額を算出できるので、事務作ことができます。

業が簡単になり、また納税額を想定しやすくなり

ただし、不動産所得の赤字のうち、例えば次に掲げる赤字の金額等は、損益通算の対象となりませんので注意してください。

ます。一方で、還付が受けられず、原則課税より納税額が増える場合もあります。
ところで、簡易課税制度を選択していた事業者・別荘として利用しているリゾートマンションが、基準期間における課税売上高が 1,000 万円以の貸付け（主として趣味、娯楽、保養または下となって免税事業者となり、その後何年かして鑑賞の目的で所有する不動産の貸付け）によ

基準期間における課税売上高が 1,000 万円を超える赤字て課税事業者となったときは、再び簡易課税制度・土地等の取得に係る借入金の利子に相当するが適用されるので注意が必要です。もし、原則課金額（例：利子 80 万円を必要経費に算入して税で申告したい場合は、その課税期間の初日の前

赤字が 100 万円の場合、損益通算される金額

日までに「消費税簡易課税制度選択不適用届出書」

は 20 万円）を提出しなければなりません。

4 ─ 9 月号