COMPANY RESEARCH AND ANALYSIS REPORT

企業調査レポートプレサンスコーポレーション
3254 東証 1 部
企業情報はこちら >>>2017 年 7 月 6 日（木）執筆：客員アナリスト

角田秀夫
FISCO Ltd. Analyst Hideo Kakuta

FISCO Ltd.
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プレサンスコーポレーション
3254 東証 1 部

2017 年 7 月 6 日（木）http://www.pressance.co.jp/██目次■要約----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 01
1. 事業内容. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

01

2. 業績動向. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

01

3. 成長戦略. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

02■会社概要----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 03
1. 会社概要. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

03

2. 沿革........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

03

3. 事業構成. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

04■事業概要----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 05
1. マンション市場の動向...................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

05

2. 競合ポジション................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

06

3. 強み・優位性....................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

06■業績動向----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 07
1. 2017 年 3 月期通期の業績概要...... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

07

2. 財務状況と経営指標.......................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

08■今後の見通し------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 09■中長期の成長戦略------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 10
1.「プレサンス レジェンド」ブランド、
堺筋本町タワー（337 戸）と琵琶湖（486 戸）の契約順調.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10

2. 仕掛販売用不動産及び販売用不動産を 2 年～ 3 年分先行取得.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11

3. 広島・博多への展開、1 年目で大きく進捗.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11

4. ホテル事業、物件が 15 件に増加.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

12■株主還元策----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 13

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2017 年 7 月 6 日（木）http://www.pressance.co.jp/██要約2017 年 3 月期は売上 1,000 億円超え、7 年連続営業増益を達成。
大型ファミリーマンション、ホテル事業が収穫期へ
プレサンスコーポレーション <3254> は、ファミリーマンション及びワンルームマンションの企画・開発・分譲を手掛ける独立系デベロッパーである。近畿圏及び東海・中京圏ではマンション供給数 No.1 であり、全国でも 4 位に躍進する。都心主要駅から徒歩 10 分以内の利便性の良い立地に、自社で企画開発するプレサンスシリー
ズのマンションを展開する。士気の高い販売部隊が強みであり、完成在庫の売れ残りは極めて少ない。1997 年の設立以来、順調な成長を続けており、2007 年に東証 2 部上場、リーマンショックにも大きな影響を受けずに2013 年には東証 1 部上場を果たし、2015 年に「JPX 日経インデックス 400」の構成銘柄に選定されている。
1. 事業内容
主力事業はワンルームマンション及びファミリーマンションの開発及び販売である。創業からの中核事業である
ワンルームマンション販売は、住戸専用面積で 20 ～ 50 平方メートル、都心の主要駅より徒歩 5 分圏内で利便性に富む立地に建設され、「プレサンス」ブランドで販売される。売上構成比は 32.1%（2017 年 3 月期）である。
ファミリーマンション販売は、住戸専用面積で 50 ～ 100 平方メートル、主要駅より徒歩 10 分圏内で環境性に富む立地に建設され、「プレサンス ロジェ」などのブランドで販売される。売上構成比で 49.9%（同）を占める。
同社のビジネスモデルは、社内競争が活発で士気の高い営業部隊が在庫を売り切る「販売力」、金融機関から有利な条件を引き出す「財務力」、積極的な「仕入れ力」、コストパフォーマンスの高い「商品力」が相互に好循環
し、強固な優位性が形成されている点に特長がある。
2. 業績動向2017 年 3 月期通期の連結業績は、売上高が前期比 28.0% 増の 101,083 百万円、営業利益が同 11.3% 増の15,645 百万円、経常利益が同 11.7% 増の 15,414 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同 14.5% 増の
10,526 百万円となり、初めて売上高が 1,000 億円を超え、営業・経常・当期純利益ともに 7 年連続で 2 ケタ増益となった。主力のワンルームマンション販売とファミリーマンション販売が順調に進捗し、特にワンルームマ
ンション販売と一棟販売の伸びが大きかった。
2018 年 3 月期通期の連結業績は、売上高が前期比 25.2% 増の 126,562 百万円、営業利益が同 17.0% 増の18,301 百万円、経常利益が同 15.6% 増の 17,818 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同 15.7% 増の
12,176 百万円と売上高・各利益ともに 2 ケタ以上の成長を予想する。期中に大型ファミリーマンション「プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー（337 戸）」の引き渡しが予定されており、ファミリーマンションの売上比率が高まる。2018 年 3 月期売上高予想に対する受注進捗率では、70.8%（前期は 65.3%）であることや、同社の計画精度の高さを勘案すると予想の信頼性は高いと評価する。

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要約

3. 成長戦略
同社は潤沢な内部留保を背景に、マンション用地の先行取得を継続してきた。現在仕入れている土地は、ファミ
リーマンション 5,850 戸（2017 年 3 月期実績の 3.8 年分）、ワンルームマンション 5,103 戸（同期実績の 2.7
年分）、一棟販売 1,961 戸（同期実績の 2.2 年分）に相当し、今後 2 ～ 4 年分の売上を達成できるだけの土地のストックがある。
大規模ファミリーマンションでは、「プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー」が 2018 年 3 月の引渡しに向けて、337 戸中 289 戸（85.8%）が既に契約済み、「プレサンス レジェンド 琵琶湖」は、2018 年 6 月上旬の引渡しに向けて、486 戸中 364 戸（74.9%）が契約済みとなり、余裕を持って完売に近づいている。ホテル事業
も 2018 年 3 月期に 3 棟が、2019 年 3 月期には 9 棟が完成する。
Key Points

・4 つの力（販売力、財務力、仕入れ力、商品力）の好循環が優位性を築く
・2017 年 3 月期は初めての売上 1,000 億円超え、7 年連続営業増益を達成
・大型ファミリーマンション、ホテル事業が収穫期を迎える。広島・博多進出は 1 年で進捗



通期業績の推移（連結）（百万円）

売上高（左軸）㻝㻠㻜㻘㻜㻜㻜

㻝㻤㻘㻟㻜㻝

㻝㻞㻜㻘㻜㻜㻜
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㻝㻤㻘㻜㻜㻜

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㻝㻜㻜㻘㻜㻜㻜
㻤㻜㻘㻜㻜㻜

（百万円）

営業利益（右軸）㻝㻜㻘㻟㻟㻠

㻝㻞㻘㻜㻜㻜
㻝㻞㻢㻘㻡㻢㻞

㻢㻜㻘㻜㻜㻜

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㻠㻜㻘㻜㻜㻜

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㻜

㻜
㻝㻟㻛㻟期

㻝㻠㻛㻟期

㻝㻡㻛㻟期

㻝㻢㻛㻟期

㻝㻣㻛㻟期

㻝㻤㻛㻟期（予）出所：決算短信よりフィスコ作成

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2017 年 7 月 6 日（木）http://www.pressance.co.jp/██会社概要近畿圏・東海圏地盤のマンションデベロッパー、供給戸数で全国 4 位に躍進
1. 会社概要
同社は、ファミリーマンション及びワンルームマンションの企画・開発・分譲を手掛ける独立系デベロッパーである。近畿圏及び東海・中京圏ではマンション供給数 No.1 であり、全国でも 4 位に躍進する。都心主要駅から徒歩 10 分以内の利便性の良い立地に、自社で企画開発するプレサンスシリーズのマンションを展開する。士気の高い販売部隊が強みであり、完成在庫の売れ残りは極めて少ない。1997 年の設立以来、順調な成長を続けており、2007 年に東証 2 部上場、リーマンショックにも大きな影響を受けずに 2013 年には東証 1 部上場を果た
し、2015 年に「JPX 日経インデックス 400」の構成銘柄に選定されている。
2. 沿革
同社の母体は、1997 年 10 月に株式会社日経プレステージとして大阪で設立されたワンルームマンション販売会社である。2002 年 4 月に株式会社プレサンスコーポレーションに商号変更された。1998 年に建物管理業務
及び保険代理業務、1999 年にはファミリーマンション販売及び不動産賃貸管理業務に進出するなど、周辺業務を取り込みながら業容を拡大してきた。2000 年代に入ってからは自社開発物件を手掛け始め、東海及び関東へ販売エリアを広げた。2008 年には中古物件売買・仲介業務を行う ( 株 ) プレサンスリアルタを設立、2014 年には建設事業を行う ( 株 ) トライストを子会社化、家賃保証業務を行う ( 株 ) プレサンスギャランティを設立している。2015 年 5 月には不動産ソリューション・コンサルティング事業を行う ( 株 ) プレサンスリアルエステートを設立した。リーマンショック（2008 年 9 月～）の影響で不動産業界は大きな痛手を負ったが、同社は業績を維持し、分譲マンション準大手企業に成長した。2007 年に東証 2 部上場、2013 年には東証 1 部上場を果たす。
2015 年には「JPX 日経インデックス 400」の構成銘柄に、2016 年には「JPX 日経中小型株指数」の構成銘柄に選定されており、株式市場の評価も高い。

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2017 年 7 月 6 日（木）3254 東証 1 部

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会社概要

沿革
年月

主要項目

1997年10月

株式会社日経プレステージを設立

1997年10月

宅地建物取引業免許（大阪府知事）を取得

1998年11月

自社ブランド第１棟「プレサンス難波東」を販売

1998年12月

建物管理業務、保険代理業務を行う ( 株 ) プレサンスコミュニティを設立（現（株）パシフィック）

1999年 6月

ファミリーマンションの販売を行う ( 株 ) 日経アシストを設立（現 ( 株 ) プレサンス住販）

1999年 6月

不動産賃貸管理業を開始

2000年 7月

初めての自社開発物件「プレサンス心斎橋 EAST」を販売

2002年 4月

株式会社プレサンスコーポレーションに商号変更

2003年 5月

東海エリアに初めての自社開発物件として「プレサンス名古屋城前」を販売

2005年 2月

名古屋販売センターを開設

2005年 7月

名古屋販売センターを名古屋支店に昇格

2007年12月

東京証券取引所市場第 2 部に上場

2008年 8月

中古物件売買、仲介業務を行う ( 株 ) ルームプロを設立（現 ( 株 ) プレサンスリアルタ）

2008年12月

東京支店を開設

2013年10月

東京証券取引所市場第１部に上場

2014年 4月

建設事業を行う ( 株 ) トライストへの出資と株式取得により子会社化

2014年 8月

家賃保証業務を行う ( 株 ) プレサンスギャランティを設立

2015年 8月

不動産ソリューション・コンサルティング事業を行う ( 株 ) プレサンスリアルエステートを設立

2015年 8月

「JPX 日経インデックス 400」の構成銘柄に選定

2016年 9月

ASEAN 近隣諸国における不動産の開発プロジェクト等に参画するため、( 株 ) プロスエーレを設立

2016年11月

三立プレコン ( 株 ) の全株式を取得して子会社化

2016年12月「JPX 日経中小型株指数」の構成銘柄に選定

2017年 4月

( 株 ) ララプレイスの全株式を取得し、同社を完全子会社化

出所：会社資料よりフィスコ作成

3. 事業構成
主力事業はワンルームマンション及びファミリーマンションの開発及び販売である。創業からの中核事業である「ワンルームマンション販売」は、販売数量 1,892 戸（2017 年 3 月期）、売上構成比は 32.1%（同）である。
住戸専用面積で 20 ～ 50 平方メートル、都心の主要駅より徒歩 5 分圏内で利便性に富む立地に建設され、「プレサンス」ブランドで販売される。ワンルームマンションは資産運用を目的に購入されるものであり、主に高給与所得者・富裕層などがターゲット顧客である。
「ファミリーマンション販売」は、販売数量 1,544 戸（2017 年 3 月期）、売上構成比で 49.9%（同）を占める。
住戸専用面積で 50 ～ 100 平方メートル、主要駅より徒歩 10 分圏内で環境性に富む立地に建設され、「プレサンス ロジェ」などのブランドで販売される。販売は子会社の ( 株 ) プレサンス住販が担当する。
次に大きいセグメントである「一棟販売」は自社開発したマンションの卸売販売であり、売上構成比で 11.8%（2017 年 3 月期）である。「その他事業」には自社開発した物件の賃貸事業が含まれ、売上構成比で 3.7%（同）である。

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会社概要

事業の内容と構成（17/3 期通期）
販売数量
（戸）

売上高
（百万円）

売上構成
（％）

ワンルームマンション販売

1,892

32,45332.1%

ファミリーマンション販売

1,544

50,450

49.9%

一棟販売

900

11,97111.8%

その他住宅販売

36

1,038

1.0%

その他不動産販売

-

878

0.9%

不動産販売附帯事業

-

504

0.5%

自社物件の賃貸事業など

-

3,786

3.7%

4,372

101,083

100.0%

事業セグメント

不動産販売事業

その他事業

主な業務内容合計
出所：決算短信よりフィスコ作成██事業概要4 つの力（販売力、財務力、仕入れ力、商品力）の好循環が優位性を築く
1. マンション市場の動向
2016 年 1 月から 12 月に全国主要都市で発売されたマンションは 76,993 戸であり、前年比で 1.4% の微減だった。首都圏での減少（前年比 11.6% 減）を、その他のエリア（首都圏、近畿圏以外）の増加（同 20.5% 増）が補った形だ。同社の地盤である近畿圏に限れば 18,676 戸の供給であり、全国同様に前年比 1.3% の微減であった。
マンション価格は全国平均で 4,560 万円（前年比 1.3% 減）となり、1973 年の調査開始以来最高だった前年並みだった。首都圏での価格上昇が同 0.5% 減と落ち着き、一方で近畿圏、その他のエリアにおいても 3% 前後の上昇となった。首都圏以外での展開が主体の同社にとっては、市場価格の上昇は追い風と言ってよいだろう。
マンション発売戸数・価格の推移
マンション発売戸数

マンション価格2014 年（戸）2015 年（戸）2016 年
（戸）

前年比
（%）

2014 年（万円）

2015 年（万円）

2016 年
（万円）

前年比
（%）

首都圏

44,91340,44935,772-11.6%

5,060

5,518

5,490

-0.5%

近畿圏

18,814

18,93018,676

-1.3%

3,647

3,788

3,919

3.5%

その他

19,47818,71022,545

20.5%

3,204

3,512

3,615

2.9%

全国

83,20578,08976,993

-1.4%

4,306

4,618

4,560

-1.3%

出所：不動産経済研究所「全国マンション市場動向 2016 年」よりフィスコ作成

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2017 年 7 月 6 日（木）http://www.pressance.co.jp/

事業概要

2. 競合ポジション
同社は、2016 年分譲マンション供給戸数で第 4 位（前年 6 位）に躍進し、マンション市場におけるポジションを着実に上げている。同社以外で伸びが大きい企業としては、あなぶき興産（穴吹興産 <8928>）（首都圏・近畿圏以外に強い）、日本エスリード <8877>（近畿圏に特化）などであり、首都圏中心の企業が伸び悩む傾向がある。同社は近畿圏での分譲マンション供給ランキングで 7 年連続第 1 位（2016 年）、東海・中京圏でも 5 年
連続の第 1 位（2016 年）を獲得しており、首都圏以外での強さが顕著だ。近畿圏や東海・中京圏においては過去から地場の不動産業者等との信頼関係を築いてきたために土地の取得に強みがある点、顧客のニーズにマッチしたマンションを適正価格で供給している点、親しみやすいヤドカリをキャラクターにした地域に特化した広告宣伝などがランキング向上のドライバーとなっている。ちなみに、同社の物件平均単価はファミリーマンション
で 32.7 百万円であり、全国市場平均 45.6 百万円や近畿圏平均 39.2 百万円と比べても低く設定されている。

全国分譲マンション供給
㻞㻜㻝㻠年

（戸）
㻣㻘㻜㻜㻜

㻞㻜㻝㻡年

㻞㻜㻝㻢年

㻢㻘㻜㻟㻠㻌

㻢㻘㻜㻜㻜
㻡㻘㻜㻜㻜

㻠㻘㻟㻞㻜㻌

㻠㻘㻜㻡㻢㻌

㻠㻘㻜㻜㻜㻟㻘㻞㻞㻡㻌

㻟㻘㻞㻝㻡㻌
㻞㻘㻝㻤㻡㻌

㻟㻘㻜㻜㻜㻝㻘㻢㻝㻥㻌

㻝㻘㻡㻡㻝㻌

㻞㻘㻜㻜㻜㻝㻘㻠㻣㻢㻌

㻝㻘㻞㻜㻠㻌

㻝㻘㻜㻜㻜
㻜
住友
三井
野村
不動産 不動産 不動産
レジデン
シャル

同社

三菱
大和 あなぶき 東急
地所 ハウス 興産 不動産
レジデン 工業ス

日本
タカラ
エス レーベンリード

出所：不動産経済研究所「全国マンション市場動向 2016 年」よりフィスコ作成

3. 強み・優位性
同社はワンルームマンションの販売事業からスタートしており、確かな販売力を有する営業部門の存在が強さの源泉である。営業部門全体で 1 物件を一定期間に集中販売するために、社内競争が促され、営業員の士気が向上する。また、新入社員には管理職がマンツーマンで現場指導し成功体験を積ませる教育システムも有効に機能している。年齢・社歴に関係なく、成果次第で昇給・昇格（年 2 回）できる評価システムも透明性が高い。完成在庫を少なくし、早期の資金回収が可能になるために、財務にも好循環が生まれる。2015 年 8 月には優れた財務内容が評価され、JPX 日経インデックス 400 銘柄に選定されている。健全な財務内容は、積極的な土地の仕入れを可能にし、金融機関やゼネコンとの交渉条件も有利にする。立地に関しては、長期にわたり資産価値が継続することを重視し、都心主要駅から 10 分圏内を基準とする。自社で企画開発するために、リーズナブルな価格帯で、バランスの良い機能を備えたコストパフォーマンスの高い商品に仕上げるのが得意だ。1) 販売力、2)
財務力、3) 仕入れ力、4) 商品力が相互に好循環し、強固な優位性が形成されている。

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事業概要

強み・優位性出所：会社資料よりフィスコ作成██業績動向2017 年 3 月期は初めての売上高 1,000 億円超え、7 年連続営業増益を達成
1. 2017 年 3 月期通期の業績概要
2017 年 3 月期通期の連結業績は、売上高が前期比 28.0% 増の 101,083 百万円、営業利益が同 11.3% 増の15,645 百万円、経常利益が同 11.7% 増の 15,414 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同 14.5% 増の
10,526 百万円となり、初めて売上高が 1,000 億円を超え、営業・経常・当期純利益ともに 7 年連続で 2 ケタ増益となった。期初の計画比では、売上高で 0.2% 増、営業利益で 1.2% 増とほぼ的中しており、計画精度の高さが光る。売上総利益率が前期比 2.5 ポイント低下し 27.1% となったのは、ワンルームマンションの土地代の上昇などが影響している。ちなみに関西及び東海地区での工事費に関しては、落ち着いてきており影響は大きくなかった。
事業区分別には、主力のワンルームマンション販売とファミリーマンション販売が順調に進捗し、特にワンルー
ムマンション販売と一棟販売が構成比を伸ばした。

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業績動向2017 年 3 月期通期の業績
16/3 期通期

17/3 期通期

実績
（百万円）

構成比
（％）

期初計画
（百万円）

実績
（百万円）

構成比
（％）

計画比
（％）

前期比
（％）

売上高

78,990100.0

100,839

101,083

100.0

0.2

28.0

売上原価

55,611

70.4－

73,651

72.9

－

32.4

売上総利益

23,37929.6－

27,432

27.1

－

17.3

販管費

9,321

11.8

－

11,786

11.7

－

26.4

営業利益

14,05717.8

15,466

15,645

15.5

1.2

11.3

経常利益

13,79817.5

15,08915,414

15.2

2.2

11.7

親会社株主に帰属する
当期純利益

9,194

11.6

10,327

10,526

10.4

1.9

14.5

出所：決算短信よりフィスコ作成

売上構成
ワンルームマンション販売
その他不動産販売
その他事業（賃貸など）

ファミリーマンション販売
その他住宅販売

一棟販売
不動産販売附帯事業

㻜㻚㻥㻞㻜㻝㻣年㻟月期

㻟㻞㻚㻝

㻠㻥㻚㻥

㻝㻝㻚㻤

㻟㻚㻜

㻞㻜㻝㻢年㻟月期

㻞㻣㻚㻤

㻜㻚㻡

㻡㻢㻚㻥

㻟㻚㻣
㻝㻚㻜
㻝㻚㻢

㻢㻚㻞

㻠㻚㻝
㻜㻚㻠

㻜㻑

㻝㻜㻑

㻞㻜㻑

㻟㻜㻑

㻠㻜㻑

㻡㻜㻑

㻢㻜㻑

㻣㻜㻑

㻤㻜㻑

㻥㻜㻑

㻝㻜㻜㻑

出所：決算短信よりフィスコ作成



販売用不動産（仕掛含む）の増加で資産規模が拡大
2. 財務状況と経営指標
総資産残高は前期末比 61,029 百万円増の 185,307 百万円と大きく増加した。主な増加は、仕掛販売用不動産の 33,798 百万円増、販売用不動産の 10,150 百万円増、現金及び預金の 7,646 百万円増などである。
負債は前期末比 51,738 百万円増の 125,691 百万円となった。主な増加は、長期借入金の 24,393 百万円増及び1 年内返済予定の長期借入金 18,561 百万円増などである。
経営指標では、流動比率（347.5%）となっており短期の安全性に問題はない。自己資本比率（32.0%）は、借入金金利が低く推移するなかでレバレッジを効かせて成長する同社の戦略を反映している。
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業績動向

連結貸借対照表、経営指標（単位：百万円）
16 年 3 月末

17 年 3 月末

増減額

117,887

171,81053,922（現預金）22,88730,5347,646（販売用不動産）

4,173

14,324

10,150（仕掛販売用不動産）

流動資産

88,376

122,174

33,798

固定資産

6,390

13,497

7,107

総資産124,277

185,307

61,029流動負債

22,17149,43827,266

5,408

23,97018,561

51,781

76,25324,471

51,29775,691

24,39373,953

125,691

51,738（1 年内返済予定の長期借入金）
固定負債（長期借入金）
負債合計
純資産合計

50,324

59,6159,291

負債純資産合計

124,277

185,307

61,029流動比率（流動資産÷流動負債）

531.7%

347.5%-

自己資本比率（自己資本÷総資産）

40.4%

32.0%

-

＜安全性＞

出所：決算短信よりフィスコ作成██今後の見通し
2018 年 3 月期は 2 ケタの増収増益を継続
2018 年 3 月期通期の連結業績は、売上高が前期比 25.2% 増の 126,562 百万円、営業利益が同 17.0% 増の18,301 百万円、経常利益が同 15.6% 増の 17,818 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同 15.7% 増の
12,176 百万円と増収増益を予想する。セグメント別では、期中に大型ファミリーマンション「プレサンス レ
ジェンド 堺筋本町タワー（337 戸）」の引き渡しが予定されており、ファミリーマンションの売上比率が高まる
ことが予想される。開発を行ってきたホテルにおいても 3 棟（いずれも大阪市）が完成し、うち 2 棟は売却先が既に決まっており、順調な滑り出しだ。2018 年 3 月期売上高予想に対する受注進捗率では、70.8%（前期は65.3%）であることや、同社の計画精度の高さを勘案すると予想の信頼性は高いと評価する。
2018 年 3 月期連結業績予想
2017 年 3 月期通期2018 年 3 月期通期

実績
（百万円）

構成比
（％）

予想
（百万円）

構成比
（％）

前期比
（％）

売上高

101,083

100.0

126,562

100.0

25.2

営業利益

15,64515.5

18,301

14.5

17.0

経常利益

15,41415.2

17,81814.1

15.6

親会社株主に帰属する
当期純利益

10,526

10.4

12,1769.6

15.7

出所：決算短信よりフィスコ作成

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2017 年 7 月 6 日（木）http://www.pressance.co.jp/██中長期の成長戦略
大型ファミリーマンション、ホテル事業が収穫期を迎える。
広島・博多進出は 1 年で進捗
1.「プレサンス レジェンド」ブランド、堺筋本町タワー（337 戸）と琵琶湖（486 戸）の契約順調
大規模ファミリーマンションの開発及び販売は順調に進捗している。「プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー」
は同社が初めて手掛ける超高層免震タワーマンションであり、2018 年 3 月の引渡しに向けて、2017 年 3 月期
末時点で 337 戸中 289 戸（85.8%）が既に契約済みである。「プレサンス レジェンド 琵琶湖」は、2018 年 6月の引渡しに向けて、486 戸中 364 戸（74.9%）が契約済みとなり、順調に推移する。竣工時に 90% を超えていれば十分合格であるが、2 棟とも余裕を持って竣工を迎えることになりそうだ。この 2 棟が成功すれば、大型・高級ブランド「プレサンス レジェンド」ブランドをラインナップに加え、大規模マンションや免震タワーマンションも手掛ける企業として実績を訴求できることになる。
「プレサンス レジェンド」の販売進捗状況

出所：決算説明会資料より掲載

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2017 年 7 月 6 日（木）http://www.pressance.co.jp/

中長期の成長戦略

2. 仕掛販売用不動産及び販売用不動産を 2 ～ 3 年分先行取得
同社は潤沢な内部留保を背景に、マンション用地の先行取得を継続してきた。2017 年 3 月期末の仕掛販売用不動産は 122,174 百万円、販売用不動産は 14,324 百万円。これらの合計から工事代などを差し引いた取得済用地の資産額は 78,861 百万円である。これらの土地をマンション戸数に換算すると、ファミリーマンション 5,850
戸（2017 年 3 月期実績の 3.8 年分）、ワンルームマンション 5,103 戸（同 2.7 年分）、一棟販売 1,961 戸（同
2.2 年分）に相当する。積極的な仕入れを可能にしているのは資金力だけではなく、情報力も一役買っている。
リーマンショック時も用地を買い続けた実績や審査・回答の早さが同社の強みであり、地場の不動産業者からの
1 次情報を獲得するうえで有利に働いている。


取得済用地の状況㻝㻣㻛㻟期販売実績（戸）
㻜

㻝㻘㻜㻜㻜

㻞㻘㻜㻜㻜

㻟㻘㻜㻜㻜

㻠㻘㻜㻜㻜

㻝㻘㻡㻠㻠

ファミリーマンション
販売

㻡㻘㻜㻜㻜

㻢㻘㻜㻜㻜

㻣㻘㻜㻜㻜

㻟㻚㻤年分
㻡㻘㻤㻡㻜

㻝㻘㻤㻥㻞

ワンルームマンション
販売

㻞㻚㻣年分

㻡㻘㻝㻜㻟
㻥㻜㻜

一棟販売

ホテル販売

㻝㻣㻛㻟期末 取得済用地（戸）

㻝㻘㻥㻢㻝

㻞㻚㻞倍分

㻜
㻝㻘㻝㻤㻜

出所：決算説明会資料よりフィスコ作成

3. 広島・博多への展開、1 年目で大きく進捗
2017 年 3 月期から本格的に参入した広島、博多への進出は 1 年が経過して順調に仕入れが進捗している。広島、博多への進出の背景には、人口が多く、企業 ･ 学校・商業施設などが集中しているため有力なマンション市場が存在していることが挙げられる。また同エリアは観光地としての知名度も高く、今後のインバウンド需要の増加が予想される地域でもあるためホテル事業への展開も期待できる。
広島では、ファミリーマンション 4 棟（311 戸）ワンルームマンション 1 棟（110 戸）、ホテル 1 棟（126 室）、利便性の高い市の中心部に土地を確保した。博多では、ファミリーマンション 3 棟（152 戸）、ホテル 1 棟（212室）、こちらも市の中心部に立地する。広島・博多が地方中核都市であり観光都市であるという特性を踏まえ、ファミリーマンションを軸にホテルをからめた構成で勝負する。

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中長期の成長戦略

4. ホテル事業、物件が 15 件に増加
訪日外国人旅行者の増加を背景としてホテル不足は深刻化している。“ ゴールデンルート ” と言われる人気のコース（首都圏、箱根・富士山、京都、大阪）はこの傾向が顕著でありホテルの需要が高い。同社では関西圏を中心に、中核駅に隣接した取得用地の中から、マンション事業よりもホテル事業として取り組んだほうが収益向上を見込める場所ではホテルの開発を推進してきた。2017 年 3 月期末時点で開発物件が 14 件、買取保有物件 1 件、合計 15 件となった。2018 年 3 月期に 3 物件が完成予定（すべて大阪）、2019 年 3 月期には 9 物件が完成予定（大阪 4 物件、京都 2 物件、広島 1 物件、博多 1 物件、横浜 1 物件）と今後続々と竣工を迎える。事業スキーム
としては、(A) ホテル事業会社への売却、(B) 自社で保有しホテル運営会社へ運営委託、(C) 自社で保有しホテル運営会社とプレサンスのブランド名での共同運営、の 3 タイプに分かれる（(A)8 物件、(B)4 物件、(C)3 物件）。
基本方針としては、資産効率と営業力の有効利用を重視して (A) ホテル事業会社への売却、を優先したい考えだ。
また、この他にも、運用実績を積んだ上での REIT やファンドへの売却も視野に入れ、多角的にホテル事業を推進する。
ホテル開発案件の概要

出所：決算説明会資料より掲載

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2017 年 7 月 6 日（木）http://www.pressance.co.jp/██株主還元策
増益と配当性向上昇の両面から増配が期待できる
同社は、将来の事業展開のための内部留保を重視しながらも、株主への適切な利益還元をバランス良く行う方針である。2017 年 3 月期の 1 株当たり配当金は年間 21.15 円（2 期連続増配）、配当性向は 11.8% だった。
2018 年 3 月期は、1 株当たり配当金は年間 25.00 円、配当性向 12.1% を予想する。
2017 年 3 月期は中間配当を行うことで、株主還元の機会を増やした。また、2016 年 10 月１日付で普通株式
1 株につき 4 株の株式分割を行い、流動性を高め買いやすくしている。今後は配当性向を向上させていく方向性も示しており、増配ペースの加速が期待できそうだ。
また株主優待に関しては、決算期末（3 月末日）に 100 株以上 400 株未満を保有する株主に対し 2,000 円相当の JTB ナイスギフトを贈呈する。（400 株以上の保有株主には従来どおり 5,000 円相当）

年間配当金と配当性向の推移（円）

年間配当金（左軸）（㻑）

配当性向（右軸）

㻟㻜㻚㻜㻜

㻝㻡㻚㻜
㻝㻞㻚㻝

㻝㻝㻚㻤

㻞㻡㻚㻜㻜

㻥㻚㻥

㻥㻚㻤

㻝㻞㻚㻝
㻝㻞㻚㻡

㻥㻚㻤

㻞㻜㻚㻜㻜

㻝㻜㻚㻜

㻝㻡㻚㻜㻜

㻣㻚㻡
㻞㻡㻚㻜㻜㻌
㻞㻝㻚㻝㻡㻌㻝㻜㻚㻜㻜㻡㻚㻜㻜㻝㻞㻚㻡㻜㻌

㻝㻞㻚㻡㻜㻌

㻝㻠㻛㻟期

㻝㻡㻛㻟期

㻡㻚㻜

㻝㻡㻚㻜㻜㻌
㻞㻚㻡

㻤㻚㻣㻡㻌

㻜㻚㻜㻜

㻜㻚㻜

㻝㻟㻛㻟期

㻝㻢㻛㻟期

㻝㻣㻛㻟期

㻝㻤㻛㻟期（予）注：2016 年 10 月１日株式分割 1 → 4 株出所：決算短信よりフィスコ作成

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