特集 アセットマネジメント

住宅・社会資本の管理運営技術の開発〜地域・ネットワークを単位とした戦略的ストックマネジメントに向けて〜

国土交通省国土技術政策総合研究所総合技術政策研究センター
建設経済研究室室長■更新時期を迎える大量の社会資本ストック

き うちのぞむ

木内望

管理について，従来のスクラップ・アンド・ビルド（使い捨て）からの脱却を図った上で，住宅・社会資本の特性に応じたメリハリのある維持管理

道路やダム，下水道，公共建築，公営住宅などを行うことにより，建設・更新時期の集中の回避の住宅・社会資本は，国民の豊かな暮らしや経済を実現する必要があります。本プロジェクトでを支える大切な基盤となっています。わが国では，そのために住宅・社会資本を地域・ネットワ

は，住宅・社会資本の多くが高度成長期につくらークを単位とした「群」としてとらえ，補修・改れており，近い将来に維持管理・更新の需要が，修・転用等の各種長寿命化技術を積極的に活用集中的に発生するものと危惧されています。

し，多方面への影響を考慮した管理運営（財政・■さまざまな制約下での更新と維持管理

環境・経済・景観）を行うための「戦略的ストックマネジメント手法」を開発しています。

膨大な社会資本ストックの老朽化に対し，更新のみにより対処していくと，最終処分場の逼迫，ひいては不法投棄等の環境問題や社会問題を引き!

地域マネジメント（建築分野）検討起こす恐れがあります。一方で急速に進む少子高齢化やグローバル化といった社会・経済構造の変化により，住宅・社会資本に対する要求は高度になっており，これに応えられないストックは社会■中小自治体の建築ストックと管理体制の現況的に陳腐化しつつあります。公共事業予算に占め人口が３〜３０万人程度の中小自治体では，１９８０

る維持・更新費用も増大しつつあり，住宅・社会年代以前の古い建築基準によって建てられた建築

資本ストックの構造的劣化や陳腐化に適切に対応物が数多くあり，耐震診断や診断結果に基づく補し，有効に活用していくための効果的な維持管理強などの措置を必要としています。このような取が重要な課題となっています。

り組みには，自治体全体で取り組む必要がありま■「戦略的ストックマネジメント手法」の開発
これに対応するには，社会資本ストックの維持

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すが，実際の管理は，建物の総合的な管理記録となる施設台帳はもとより，建築物の設計図書や修繕の記録などが十分に整備されておらず，また建築の専門性をもつ職員も少ないため，自治体が保アセットマネジメント 特集

有する建築ストック全体を把握できる状況にはな

ダーチャートで示し，個々の建物の劣る部分や優いようです。戦略的な建築ストックマネジメントれた部分が容易に把握できます。また，現状把握を行うためには，全体のストックの状況をおおま

評価シートで劣ると診断された部分については，かにでも，継続的に把握する必要があり，現在管単価表で算定できる「改修評価シート」を用い理体制の整いにくい自治体でも実施可能な「簡て，普通の水準や優れた水準に改修する費用を算便」な方法を用いて，５年くらいの単位で管理状出することが可能となります。

況の変化をとらえられるようなしくみが求められその他，小学校を福祉施設に変更するといった，現在の建物をほかの用途に変更する場合の可ています。

■簡便な建築物の調査診断手法の開発

能性を簡単にチェックできる，「用途変更評価シート」も開発しました。これらのシートを組み合上記の現状に対応するため，簡便な方法によっわせて，現状評価後の建物の使用に関して，現状て，建物の現状や，改修項目とその費用算定，あのまま利用する，改修して利用する，用途変更しるいは，用途変更の可能性を把握できる建築物のて利用する，あるいは，用途を廃止して解体し，調査診断手法を新たに開発しています。

新築する等の判断のフローも提案しています。

チェックシート式，単価表形式の調査シート群
建物の現状について，耐震性などの安全性，バリアフリー性能などの機能性，省エネルギー性な■建築物の調査診断結果に基づく施設群
管理運営計画の策定手法の開発

どの環境性，歴史性や景観配慮などの社会性，運個別の建築物の調査診断手法を，施設群管理に営コストなどの経済性といった基本的な１５の項目活用するため，個々の建物の調査診断結果を総括について，「劣」「普通」「優」の３段階でチェッし，限られた費用で最も効果的に複数施設の管理クすることにより，簡単に診断できる「現状把握運営計画を策定する手法を開発しています。

評価シート」を開発しました。この結果は，レー施設群管理シナリオの策定

図―１

現状把握評価シートと評点の結果表示例

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図―４

図―２

予算の平準化

改修評価シートによる改修費用の概算

現状の管理体制では，予算執行上の理由などに

図―５

性能評点の受動傾向

より，建物の用途に関係する部局が施設を管理することが多いですが，自治体全体の建築ストック有効利用の現況把握が可能となることで，通常の改修だけ

ケース３

でなく，部局をまたがった建物の利活用が可能との有効活用

図書館機能の分散化による既存施設なることが考えられます。例えば，蔵書の増加にといった，施設群管理シナリオを策定することがよって機能性や規模の適正で「劣る」と診断されできます。

た図書館の改修に関して，中長期に必要とされる対策の検討と財政制約・費ケース１

通常の改修による延命化

ケース２

新規複合文化施設の建設と現施設の用対効果の検討
現状把握で指摘された改修項目は，現時点での劣化に対する対策なので，多数の建築ストックへ改修対策をする場合，期間も長くなり，その後現れる劣化への対応を考慮した計画を立案する必要があります。そこで，検討期間の単位を次回の現状評価を行う５年間とし，４期２０年間で発生する改修の内容と費用について積算することで，計画の実施可能性を検討します。
複数の施設に対する改修の対応を一時期に行うと，予算を超過するため，

図―３

公共建築の群管理シナリオ

改修の内容によって，前倒しや先送りをすることで，予算の平準化を行いま

１
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ります。既存杭を再利用することの可能性は，あまり知られておらず，その方法を示すことは，建築主，設計者や確認行政にとって役立つものであり，また，再利用時の品質確保や適正化を促進するものと考えられます。ここでは，既存杭の種類や施工当時の設計方
針をおおまかに把握し，再利用を検討するための検討項目と調査方法・手順をとりまとめ，評価マニュアル案とし
図―６

検討結果の総括てまとめています。
公共建築の中長期修繕マネジメント技す。また，対応時期が前後することで，性能の向上に時間差が生じるため，その程度についても，術の開発
公共建築ストックへの対処は，まずは適切・効合わせてチェックを行います。

率的に修繕を実施することにより，ストックの安社会影響の評価と計画案の選定全を確保し，執務や公的なサービスを行うために計画の実施可能性が確認されれば，各計画案に必要な機能を維持し，長寿命化を図ることが基本

対して，事業の費用便益などの社会影響の評価をです。そのための従来のライフサイクルコスト算行うことにより，自治体の戦略として，より効果定・中長期修繕計画策定手法は，すべての部位・的な計画案を選定することができます。

設備の標準的な修繕・更新周期から積み上げる方

ここでは，環境影響，地域への経済波及，歴史・法が多く，特に多数のストックを管理する主体に文化性について，簡便な手法によって社会影響のとっては，その算定等に当たり膨大な労力が必要大きさを算定することが可能です。また，利用者となっています。また，施設の実情に応じた調整の交通利便性なども評価できます。

を怠った場合，修繕需要の概略は把握できるもの

上記３ケースでは，性能の面でケース２が優位の，実効性を有した計画とならず，効率的なマネですが，多額の費用が必要で，従来の改修延命化ジメントが実践されないことも懸念されます。と同程度の費用で，社会影響の面で効果の大きいケース３が有効であることが分かります。

■目的に応じた戦略的ストックマネジメン
トの関連技術の開発
本プロジェクト（建築分野）では，対象の特性これらのギャップを解決するため，劣化等が及ぼす影響の度合い等を考慮した上で，必要なものは予防保全的に対処する，または大規模修繕に至る前段階で劣化の兆候をとらえ軽微な段階で対処を行う部位・設備を選択し，効率的に修繕等を行うマネジメント手法を「中長期修繕マネジメントに応じた戦略的ストックマネジメント手法の適用技術」として策定しています。

や，戦略的ストックマネジメント手法の実現を支

公営住宅ストックのマネジメント技術の開発える要素として，以下の技術開発についても併せ建築後相当の年数の経過した公営住宅ストックて実施しています。

が増加しており，これに対応した適切なマネジメ

既存杭の再利用技術の開発

ント手法を確立し，公営住宅を管理する自治体に上部構造である建築物を建て替える場合におい普及を図る必要があります。ても，既存杭等の下部構造を再利用できれば，廃本研究では，従来の公営住宅需要推計から整備棄物や建設コストの削減，工期の短縮等につなが必要戸数を定め，団地ごとに個々の住棟の性能を建設マネジメント技術

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判定する方法に加え，以下の観点から新たな活用きないことから，投資的経費と比較して維持的手法を検討しています。

経費が十分に確保されない。
#! 全ストックの性能を評価して活用手法を判定

施設の状態を的確に把握・評価できず，ライフサイクルコストに基づく計画的な維持管理するしくみの構築" まちづくりとの連携など地域的視点から団地（予防保全）の取り組みが遅れている。
こうした問題に対して，!階層的管理体制の下の整備方針を定め，それに基づいて，各住棟ので，各階層の役割分担と相互の連絡調整の内容を活用手法を判定するしくみ# 各住棟の活用の結果として団地の居住環境が適切に設定すること，"維持補修予算と施設の将どのように整備されるのかという団地再生の視来にわたる状態との関係に関して，説得力のある点の取り込み説明が可能となること，#施設の状態の的確な把検討の結果は，「公営住宅の総合的活用・整備握と，現在・将来の維持補修必要量の計測・予測に関する計画」の策定手法として提案していまが可能となること，が必要であると考えて研究をす。

行いました。
階層的マネジメントの概念整理と検証!

ネットワークマネジメント（土木分野）検討「施設群」を対象とした維持補修マネジメント
においては，!施設の個々の状態を把握でき，補修工事中の代替路の設定などを含んだ維持補修計
画の立案が可能な，現場に近い群管理（ミクロマ■土木構造物の維持管理の問題と課題

ネジメント）と，"その上層に位置し，ミクロマ国土交通省を中心とした社会資本ストック（土ネジメント単位から集約した情報に基づいて，全木構造物）の維持管理については，次のような問体の事業費調整や取り組み方針の設定，ミクロマ

題が指摘できます。

ネジメント単位への予算配分等にかかわる群管理!

階層的な管理体制により維持管理がなされて（マクロマネジメント），の２層に分けて考えるこいるが，適切なマネジメントサイクルが必ずしとができます。全体で適切なマネジメントサイクも成立していない。

ルが成立することが，土木構造物群の将来にわた"

維持補修の投資と効果の関係を十分に説明でる維持管理にとって重要となります。
各種点検要領の策定と実施により，定期的な点検が一般化し，個々の構造物の状態が把握され，その経年的な変化に関するデータも近年になり蓄積しつつあります。そこで，北海道開発局管内の１地域における道路橋の点検データを用いて，マネ

図―７

土木構造物のマネジメントにおける階層性ジメントサイクルを検討・提案し，必要な情報や予算配分，平準化，優先順位付けなどのプロセスにおける課題を抽出し解決法を検討しました。
このように，階層的管理体制を組

図―８

役割分担と相互調整のシミュレーション

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み入れた検討を行うことにより，構アセットマネジメント 特集

築が進められている土木構造物のマネジメントシステムを技術開発効果の検証や重点投資対象の選定といった広範囲な政策の検討にまで活用できることが分かりました。
ミクロマネジメントの検討の例〜予算制約下での対応の検討〜
ミクロマネジメントの取り組みを検証する中で，個々の橋梁の部材ご図―９ミクロマネジメントによる予算制約下の対応の検討（補修工事の種類別投資配分比率の調整検討）とに一定の維持補修シナ
リオを前提にライフサイクルにおける維持・更新検討〜

費用を積み上げ，さらにそれをミクロマネジメン

マクロマネジメントにおける取り組みとして，ト単位で集計し，各シナリオの有利性を比較する

ミクロマネジメント単位からの情報に基づいて施方法を示しています。

設全体の必要予算および健全性を把握し，財政部

この場合，予防保全の考え方を導入した危機管局との折衝により全体予算を確保することと，予理シナリオが長期的には有利となりますが，当初算が決定した後に各ミクロマネジメント単位へ予に膨大な予算を要するので全面的に導入すること

算配分を行い，補修優先順位の考え方および方針は困難です。そこで，予算に制約があり初期投資を先送りして平準化を図ることが必要な場合に，対症療法的補修と予防保全的補修の各工事への投資配分はどのように調整すれば良いか，さらに検討しました。その結果，ミクロマネジメントの抱えるストックの状況により比率は異なりますが，予防保全的補修工事への投資を一定割合で組み込んだ方が維持更新費の低減に効果があることが分かりました。
マクロマネジメントによる検討の例〜予算配分の図―１０ マクロマネジメントによる予算配分の検討（予算配分方法の違いによる事業費の推移）

建設マネジメント技術

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特集 アセットマネジメントてきました。
インフラ会計の検討
企業会計においては，固定資産などを含めた企業の資産状況を明らかにし，資産や資本の推移から経営活動の結果を株主に 対 し て 公 表（財 務 会図―１
１ インフラ会計手法の概要と特徴計）したり，それらの情報をもとに自身の企業の経営方針に関する意思決定に必要な情報（管理会計）を得ています。
インフラ会計は，社会資本の特性を踏まえつつ，その管理に会計的視点を取り込むことにより適切なストック評価を行い，目的に応じて加工・図―１２ 維持更新シナリオの比較分析（財務会計や管理会計の作成）をすることにを指示することがあります。特に予算配分においよりアカウンタビリティの向上と投資戦略など会ては，ミクロマネジメント単位より集約した情報計的視点から説明性を向上させるものです。に基づいて，各単位間の均衡を保ちつつ全体の健本研究では，インフラ資産の評価方法につい全性の維持または向上を図るよう，適正に配分すて，物理評価や簿価評価，市場価値評価などの得る必要があります。

失を検討し，それらのデータを加工しての利活用

そこで，マクロマネジメント単位から各ミクロ方法について検討しました。検討の結果，インフマネジメント単位への予算配分について，一定期ラ資産の管理に用いる評価については，物価の影間固定した場合とメリハリをつけた場合とでどの響を避け，異なった年代に建設されたものを同じような差を生じるかを，検証しました。その結基準で検討する必要があることから再調達価額で果，予算平準化についてはマクロマネジメント単評価し，それらの減耗については繰延維持補修会

位で考え，ミクロマネジメント単位に対しては全計により資産状態を表現することが合理的である

体予算の範囲内で，時期ごとのメリハリをつけてと考えられます。

予算配分を行った方が全体として効率的・効果的であることが窺われました。さらに，マネジメン

国総研ホームページ

ト開始当初に劣化度の大きい構造物への改修をどhttp : //www.nilim.go.jp

う進めるかが，総事業費抑制や財政平準化に向けよりプロジェクト研究報告書がダウンロードできてキーポイントになるということも浮かび上がっます。

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