不動産マーケットリサーチレポート
VOL.2502024.07.18

三菱 UFJ 信託銀行 不動産コンサルティング部

不動産マーケットリサーチレポートでは注目されているトピックスを中心に、不動産マーケットの様子を分析していきます。

東京・大阪のオフィス市場予測（2024 年 7 月）
• 東京の空室率は短期的には低下が継続するも、中期的には 6%程度の水準に戻る見込み• 2024 年の空室率低下と賃料底打ちは想定通りであり、前回予測から大きな修正無し• 大阪では大量供給により空室率が上昇するものの、賃料の上昇基調は途切れない見通し
東京の空室率は短期的には低下が継続するも、中期的には 6%程度の水準に戻る見込み
東京オフィス市場 1)の空室率は、コロナ禍拡大以降に続いた上昇が 2023 年に止まり、2024 年は足元までのところ低下傾向にある。ただし、2025 年には新築ビルの大量供給が予定され、また人手不足の状況も続く中、オフィス需給の先行きには不安要素も多い。
本稿では、今後 5 年間の中期的なオフィス需給及び賃料動向について、マクロ経済予測や新築ビルの開発計画に基づき、統計モデルを用いた定量予測をアップデートした。以下、空室率の予測結果を先に紹介し、続いて新規需要と新規供給、新規賃料の予測結果について述べる。
1) 都心 5 区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）にある基準階面積 100 坪以上の賃貸ビルが対象。

空室率予測：短期的には低下が継続した後、中期的には 6％程度の水準に戻る

2028 年までの空室率の推移を、後述する新規需要と新規供給の予測結果から計算した（図表1、図表 3）。短期的には、緩やかな景気回復を背景に新規需要が増加することで、空室率は低下継続が見込まれるが、中期的には日本の労働力人口が減少に転じることで新規需要は増え難くなり、空室率は 6％程度に戻ると予測される（図表 2）。
図表 1:

新規需要と新規供給の見通し（東京）

図表 2:

（万坪）

30

空室率と新規賃料の見通し（東京）

空室率（%）

新規賃料（指数、2000 年＝100）12

新規需要120予測

新規供給予測

新規賃料

20101108100690480

100空室率-102700-20
2010

2015

2020

60
2000

2025

2005

2010

2015

20202025

出所 実績値は三鬼商事を基に、予測値は三菱 UFJ リサーチ&コンサルティングの経済見通し等を基に三菱 UFJ 信託銀行作成
注 1．空室率と新規賃料は各年 12 月の数値。
2．新規供給予測に重なる赤枠点線は、築古ビルの取壊しや建替え、用途転換によりオフィスストックが減少する滅失の予測。

1

図表 3:

予測モデルの枠組み

新築ビル開発計画

マクロ経済予測

供給予測モデル
供給予測

不動産シナリオ

需要予測モデル
空室率予測

需要予測

賃料予測モデル

賃料予測

インプット項目統計モデル

出所 三菱 UFJ 信託銀行

需要予測：企業活動の改善を背景にオフィス需要は回復が続く見通しだが、中期的には増加し難くなる2024 年から 2028 年の新規需要について、マクロ経済指標の見通しやオフィス賃料の割高・割安感、一定の不動産シナリオを基に予測を行った。需要予測モデルには、下記 5 種類の需要要因をインプットとして用いている。
短期的には景気の持ち直しや企業の投資拡大を背景に、オフィス需要は増加する見通しである。一方、中期的には日本の労働力人口が減少に転じることで、都心のオフィス需要も次第に増え難くなる点は前回予測（2024 年 1 月）から変わらない。
企業活動要因景気回復に支えられて企業収益の改善や設備投資の拡大が続くことで、オフィス需要へのプラス寄与が見込まれる

雇用環境要因短期的には雇用情勢の改善が見込まれる一方、中期的には少子高齢化に伴う労働力人口の減少がオフィス需要の下押し圧力になる

賃料負担要因賃料下落による割安感が生じたことで、短期的にはオフィス需要の底上げ要因になるが、中期的には賃料上昇によって逆に需要を押し下げる見込み

新規供給要因新築ビルの供給量が大きい 2025 年は、大量供給が自社ビルや都心 5 区周辺部からの移転需要を相応に喚起する見込み。一方、2026 年と 2027 年は低供給が 2 年続くことで、2027 年は新築ビルへの移転による需要押し上げ効果は限られる公算が大きい

2供給予測：今後 5 年間で均してみれば過去平均を下回る供給ペース

2025 年には 20 万坪を超える大量供給が予定されるが、今後 5 年間で均してみれば年平均で約 14 万坪と、過去の平均的なペースを下回る水準である。引き続き、供給面からオフィス需給が崩れる懸念は大きくないと考える。
前回予測と比較すると、一部のビルで竣工想定時期を後ろ倒ししたことから、供給見通しを今後 5 年間の累計で 5 万坪下方修正した。建築費の上昇や建設現場の人手不足を背景に、計画が後ずれしているとみられる。ただし、後ろ倒しの結果として、今回の予測期間には含まれない 2029 年の新規供給が 30 万坪近い大量供給になる可能性があることには留意を要する。
賃料予測：企業の賃料負担力の改善見通しを背景に、新規賃料は 2024 年に底打ちする見通し

2024～2028 年までの新規賃料について、需給バランスと賃料負担力の 2 種類の要因をインプットとする統計モデルを用いて賃料予測を行った。空室率が低下に転じたことに加え、テナント企業の賃料負担力の改善を追い風に、新規賃料は 2024 年に底打ちして緩やかに上昇するものと予測される。ただし、2027 年から再び空室率が上昇することがマイナス要因となり、予測期間の 2028 年にかけてコロナ禍前の水準までは戻らないとみられる。
需給バランス要因

予測期間前半は空室率の低下により賃料の押し上げに寄与するが、予測期間後半は空室率が上昇するため賃料を押し下げる見込み

賃料負担力要因

企業の一人当たり利益の増加等を背景に、テナント企業の賃料負担力が改善することで賃料上昇に寄与する

2024 年の空室率低下と賃料底打ちは想定通りであり、前回予測から大きな修正無し
空室率と新規賃料の見通しを過去の予測と比較したところ、今回予測は空室率と新規賃料ともに 1 月に公表した前回（24 年 1 月）予測と大きく変わらない結果となった（図表 4、図表5）。前回予測以降、足元にかけての空室率の低下と新規賃料の上昇が概ね想定通りに進んでいることと、将来のマクロ経済見通しが大きく変化していないことが主因である。

図表 4:

空室率見通しの過去比較（東京）

図表 5:（%）

新規賃料見通しの過去比較（東京）（指数、2000 年＝100）
22年9月予測23年6月予測24年1月予測22年9月予測8115611023年6月予測24年1月予測

実績

今回予測

今回予測

4105
実績

210009520182020202220242026

2028

2018

2020202220242026

出所 実績値は三鬼商事を基に、予測値は三菱 UFJ リサーチ&コンサルティングの経済見通し等を基に三菱 UFJ 信託銀行作成
注 空室率と新規賃料は各年 12 月の数値。

32028

大阪では大量供給により空室率が上昇するものの、賃料の上昇基調は途切れない見通し
東京オフィス市場の予測モデルと同様の枠組みを用いて、大阪オフィス市場 2)の将来予測を行った結果を図表 6、7 に示す。
大阪では 2024 年に 8.6 万坪の新規供給が予定され、これは統計のある 1990 年以降で最大である。2025 年の新規供給も 4 万坪を超える見込みで大型の供給が続く。歴史的な大量供給によって空室率は 2%ポイント近い上昇が避けられないとみられるものの、2026 年以降の新規供給は限定的であり、空室率の上昇は一時的なものにとどまると考えられる。景気の緩やかな回復と低供給を背景に、空室率は 2028 年にかけて 4%程度にまで再び低下すると予測される。
空室率は一時的に上昇するが、5%台の水準は大阪では比較的低く、賃料の上昇基調は途切れないものと予想される。新規賃料は 2028 年までの 5 年間で 3%強の上昇が見込まれる。
2) 主要 6 地区（梅田、淀屋橋・本町、船場、心斎橋・難波、南森町、新大阪）にある延床面積 1,000 坪以上の賃貸ビルが対象

図表 6:

新規需要と新規供給の見通し（大阪）

図表 7:

空室率と新規賃料の見通し（大阪）（万坪）

空室率（%）

1012

新規賃料（指数、2000 年＝100）

110

予測

8予測

106

新規供給

4100

890
新規賃料

新規需要

20680

470-2

空室率2-4600-62010

2015

2020

50
20002025

2005

2010

2015

20202025

出所 実績値は三鬼商事を基に、予測値は三菱 UFJ リサーチ&コンサルティングの経済見通し等を基に三菱 UFJ 信託銀行作成
注 1．空室率と新規賃料は各年 12 月の数値。
2．新規供給予測に重なる赤枠点線は、築古ビルの取壊しや建替え、用途転換によりオフィスストックが減少する滅失の予測。

三菱 UFJ 信託銀行

不動産コンサルティング部
竹本 遼太

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