【参考資料３】
岩泉町特定空家等判定基準 令和元年９月 25 日制定
１

はじめに岩泉町（以下「町」という。）では、「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「法」という。）」第６条に基づく「岩泉町空家等対策計画」を策定し、町の空家対策の方針を示したところである。
本基準は、「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「法」という。）」第２条第２項及び第 14 条第 14 項の規定に基づき国が定めた『「特定空家等に対する措置」に関する適切な実を図るために必要な指針（以下「ガイドライン」という。）』において示された「特定空家等」の認定評価に関する判断をするための基準を作成したものである。
なお、今後、空家特措法に基づく措置の事例等の知見の集積を踏まえ、適宜見直しを行っていくものとする。

２

特定空家等の定義(1) 法における特定空家等の定義「特定空家等」とは、次の状態にあると認められる空家等をいう。
（法第２条２項）①②③④そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態(2) 特定空家等の判定の観点
特定空家等はガイドラインで、「将来の蓋然性を含む概念であり、必ずしも定量的な基準により一律に判断することはなじまない」（ガイドライン第２章）としている
ことも踏まえつつ、次の３つの観点から総合的に特定空家等を判定する。
○ 周辺に及ぼす影響○ 建築物そのものの物理的状態の不良度○ 悪影響の程度と危険等の切迫性

19

① 周辺に及ぼす影響
特定空家等が悪影響を及ぼす範囲を踏まえ、隣家等への倒壊の危険性や、倒壊や落下・転倒などによる第三者への危険の可能性を考慮する。
(ｱ) 悪影響を及ぼす範囲
周辺に使用建築物等が無い場合や隣接地が山林、農地等の場合は、他者への影響が少ないため悪影響を及ぼす範囲とせず、特定空家等の判定は行わない。ただし、住民からの通報等により個別に悪影響が確認できる場合等は、特定空家等について判定を行う。
影響範囲としない

影響範囲

山林

隣地（宅地）

調査対象空家等
農地

道路

(ｲ)

倒壊等の影響隣地境界線から 45°のラインを引いて、当該ラインが調査対象空家等に干渉する場合、倒壊等により隣地等への影響があるものとする。

隣地境界線

隣地境界線から 45°のライン

調査対象空家等20

(ｳ)

落下・転倒等の影響
落下物等の影響範囲は、落下物の危険のある箇所（軒等の高さ）の２分の１の水平面を影響がある範囲とする。

調査対象空家等
２
１
影響範囲② 建築物そのものの物理的状態の不良度「住宅地区改良法」に基づく不良度判定を判断基準とする。

③ 悪影響の程度と危険等の切迫性悪影響の程度が社会通念上許容される範囲か否か、又は危険等の切迫性が高いか否かを地域の実情に応じて考慮する。

21

３

判定等基準
特定空家等の調査判定基準は次のとおりとするが、個別の事案に応じて法第７条による協議会の意見を参酌し適切に判断する。
(1) そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
木造住宅等については「別紙住宅の不良度測定基準」により外観調査し、100 点以上の場合は別紙基準による調査のみで特定空家等と判定する。
状態

状態区分

状態の例

ア 建築物が倒壊 建築物の著しい傾斜等するおそれがある。
建築物の構 基礎及び造耐力上主 土台
要な部分の損傷等○部材の破損や不同沈下等、建築物に著しい傾斜がみられる。
○基礎に大きな亀裂、多数のひび割れ、変形又は破損が発生している。
○腐食又は蟻害によって土台に大きな断面欠損が発生している。
○基礎と土台に大きなずれが発生している。

柱、はり、 ○構造耐力上主要な部分である柱、は筋かい、 り、筋かいに大きな亀裂、多数のひび
柱とはり 割れ、変形又は破損が発生している。の接合等 ○腐食又は蟻害によって構造耐力上主要な柱等に大きな断面欠損が発生している。
○柱とはりにずれが発生している。
イ 屋根、外壁等 屋根ふき材、ひさし又 ○全部又は一部において不陸、剥離、が脱落、飛散等 は軒破損又は脱落が発生している。
するおそれがあ○緊結金具に著しい腐食がある。
る。
外壁○全部又は一部において剥離、破損又は脱落が発生している。
看板、給湯設備、屋上水 ○転倒が発生している。
槽等○剥離、破損又は脱落が発生している。

屋外階段又はバルコニ ○全部又は一部において腐食、破損又ーは脱落が発生している。
○傾斜が見られる。
門又は塀○全部又は一部においてひび割れや破損が発生している。
○傾斜が見られる。

ウ 擁壁が老朽化 ○擁壁表面に水がしみ出し、流出している。
し危険となるお ○擁壁の水抜き穴につまりが生じている。
それがある。

○擁壁にひび割れが発生している。

22

住宅の不良度の測定基準（木造住宅等）※太字部分が外観目視の判定対象評定項目・内容
最高評定区分
評定項目
評定内容
評点
評点
１ 構造 (1)基礎
イ 構造耐力上主要な部分である基礎が玉石であるもの
10
一般のロ 構造耐力上主要な部分である基礎がないもの
20程度 (2)柱構造耐力上主要な部分である柱の最小径が 7.5cm 未満のもの
20(3)外壁又は界壁外壁の構造が粗悪なもの又は各戸の界壁が住戸の独立性を確保するため適当2550な構造でないもの(4)床
主要な居室の床の高さが 45cm 未満のもの又は主要な居室の床がないもの
10(5)天井
主要な居室の天井の高さが 2.1m 未満のもの又は主要な居室の天井がないもの 10(6)開口部
主要な居室に採光のために必要な開口部がないもの
10２ 構造の (1)床イ 根太落ちがあるもの
10腐朽又ロ 根太落ちが著しいもの又は床が傾斜しているもの
15は破損 (2)基礎､土台､柱又は イ 柱が傾斜しているもの、土台又は柱が腐朽し、又は破損しているもの等小25の程度 はり修理を要するもの
ロ 基礎に不同沈下のあるもの、柱の傾斜が著しいもの、はりが腐朽し、又は破損しているもの、土台又は柱の数ヶ所に腐朽又は破損があるもの等大修理50を要するもの
ハ 基礎、土台、柱又ははりの腐朽、破損又は変形が著しく崩壊の危険のある
100
100もの
(3)外壁又は界壁
イ 外壁の仕上材料の剥落、腐朽又は破損により、下地の露出しているもの
15
ロ 外壁の仕上材料の剥落、腐朽又は破損により、著しく下地の露出している
25
もの又は壁体を貫通する穴を生じているもの(4)屋根
イ 屋根ぶき材料の一部に剥落又はずれがあり、雨もりのあるもの
15
ロ 屋根ぶき材料に著しい剥落があるもの、軒の裏板、たる木等が腐朽したも25の又は軒のたれ下ったもの
ハ 屋根が著しく変形したもの
50
３ 防火上 (1)外壁
イ 延焼のおそれのある外壁があるもの
10又は避ロ 延焼のおそれのある外壁の壁面数が３以上あるもの
20
難上の (2)防火壁、界壁
イ 防火上必要な防火壁、各戸の界壁小屋裏隔壁等が不備であるため防火上支10構造の障があるもの
程度ロ 防火上必要な防火壁、各戸の界壁小屋裏隔 壁等が著しく不備であるため
2050
防火上危険があるもの(3)屋根屋根が可燃性材料でふかれているもの
10(4)廊下、階段等
イ 廊下、階段等の避難に必要な施設が不備であるため避難上支障があるもの 10ロ 廊下、階段等の避難に必要な施設が著しく不備であるため避難上危険があ20るもの
４ 電気 (1)主要な居室の電燈 主要な居室に電灯がないもの
2030
設備 (2)共用部分の電燈共同住宅の共用部分に電灯がないもの
10
５ 給水 (1)水栓の位置
水栓又は井戸が戸内にないもの
10
設備 (2)給水源
イ 井戸水を直接利用するもの
15ロ 雨水等を直接利用するもの
3030(3)水栓の使用方法
イ 水栓を共用するもの
10ロ 水栓を 10 戸以上で共用するもの
20
６ 排 水 (1)汚水
イ 汚水の排水端末が吸込みますであるもの
10設 備
ロ 汚水の排水設備がないもの
2030(2)雨水雨樋がないもの
10７ 台所 (1)台所の有無
台所がないもの又は仮設のもの
30(2)台所の設備
イ 台所内に水栓がないもの又は流しに排水接続がないもの
10ロ 台所内に水栓がなく流しに排水接続がないもの
2030(3)台所の使用方法
イ 台所を共用するもの
10ロ 台所を 10 戸以上で共用するもの
20
８ 便所 (1)便所の有無
便所がないもの又は仮設のもの
30(2)便所の位置
便所が戸内にないもの
10(3)便所の形式
イ 便槽が改良便槽であるもの
530
ロ 便槽が改良便槽以外の汲取便槽であるもの
10(4)便所の使用方法
イ 便所を共用するもの
10ロ 便所を 10 戸以上で共用するもの
20※1 「外観目視による住宅の不良度判定の手引き（平成 23 年 12 月国土交通省住宅局住環境整備室）」により判定する｡※2 一の評定項目につき該当評定内容が２又は３ある場合においては、当該評定項目についての評点は､該当評定内容に応ずる各評点のうち最も高い評点とする｡

23

(2) そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
状態

状態の例

ア 建築物又は設備等の破損等が原因で、地域住民の日常生活に支障を及ぼすおそれがある。

○吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況である。
○浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出や臭気の発生がある。
○排水等の流出による臭気の発生がある。

イ ごみ等の放置又は ○ごみ等の放置、不法投棄等による臭気の発生がある。
不法投棄等が原因で、 ○ごみ等の放置、不法投棄等により、多数のねずみ、はえ、地域住民の日常生活蚊等が発生している。に支障を及ぼすおそれがある。
(3) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
状態

状態の例

ア 既存の景観に関す ○景観法に基づき景観計画を策定している場合において、るルールに著しく適当該景観計画に定める建築物又は工作物の形態意匠等の合しない状態となっ制限に著しく適合しない状態となっている。ている。
○景観法に基づき都市計画に景観地区を定めている場合において、当該都市計画に定める建築物の形態意匠等の制限に著しく適合しない、又は条例で定める工作物の形態意匠等の制限等に著しく適合しない状態となっている。
○地域で定められた景観保全に係るルールに著しく適合しない状態となっている。
イ 周囲の景観と著し ○屋根、外壁等が、汚物や落書き等で外見上大きく傷んだく不調和な状態にあり汚れたまま放置されている。
る。
○多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。
○看板が原型を留めず本来の用をなさない程度まで、破損し、又は汚損したまま放置されている。
○立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している。
○敷地内にごみ等が散乱、山積したまま放置されている。

24

(4) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
状態

状態の例

ア 立木が原因で、地域 ○立木の腐朽、倒壊、枝折れ等が生じ、近隣の道路や家屋住民の日常生活に支の敷地等に枝等が大量に散乱している。
障を及ぼすおそれが ○立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者や車両等ある。の通行を妨げている。
イ 空家等に住みつい ○動物の鳴き声その他の音が頻繁に発生している。
た動物等が原因で、 ○動物のふん尿その他の汚物の放置による臭気が発生して地域住民の日常生活いる。に支障又は生活環境 ○敷地外に動物の毛又は羽毛が大量に飛散している。に悪影響を及ぼすお ○多数のねずみ、はえ等が発生している。
それがある。
○住みついた動物が周辺の土地・家屋に侵入している。
○シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来している。
ウ 建築物等の不適切 ○門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等不特な管理等が原因で、定の者が建物内に侵入できる状態で放置されている。
地域住民の日常生活 ○屋根の雪止めの破損など不適切な管理により、空き家かに支障を及ぼすおそらの落雪が発生し、歩行者や車両等の通行を妨げている。
れがある。
○周辺の道路、家屋の敷地等に土砂が大量に流出している。

25

４

特定空家等への対応
特定空家等への対応については、次の流れでガイドラインに基づき行います。
事案の発生※町民からの相談等

現場確認
空家等の特定※ガイドラインを参考に判断

データベースへの登録※法第 11 条

情報収集、所有者の確認① 当該空家等の状態やその周辺の生活環境への悪影響の程度等を勘案し、私有財産である当該空家等に対する措置について、行政が関与すべき事項かどうか、その規制手段に必要性及び合理性があるかどうかを判断。
② どのような根拠に基づき、どのような措置を講ずるべきかを検討。他法令による措置の可能性についても検討。

助言・情報提供
立ち入り調査※法第 12 条※法第９条第２項

特定空家等の判定、危険度判定※本基準により判定

別紙住宅の不良度測定基準 100 点以上以外の場合
別紙住宅の不良度測定法第７条の協議会による協議

基準 100 点以上の場合

特定空家等の認定
所有者が特定できる場合

助言・指導

勧告

所有者が特定できない場合

公告※法第 14 条第 1 項

略式代執行※法第 14 条第２項

弁明機会の付与
命令、過料の請求
代執行※法第 14 条第 10 項

※法第 14 条第４項～第８項※法第 14 条第３項、第 16 条第１項

※法第 14 条第９項

26

※法第 14 条第 10 項

別紙
住宅の不良度の測定基準（木造住宅等）

評定区分

評定項目

１ 構 造 ① 基 礎
一般の
程 度
② 外 壁
２ 構造の ③ 基 礎 ､腐朽又 土 台 ､ 柱は破損 又 は はの程度
り

④ 外 壁

⑤ 屋 根

外観目視により判定できる項目

評定内容

評点

イ 構造耐力上主要な部分である基礎が玉石であるもの
ロ 構造耐力上主要な部分である基礎がないもの
外壁の構造が粗悪なもの
イ 柱が傾斜しているもの、土台又は柱が腐朽し、又は破損しているもの等小修理を要するもの
ロ 基礎に不同沈下のあるもの、柱の傾斜が著しい
もの、はりが腐朽し、又は破損しているもの、土台又は柱の数ヶ所に腐朽又は破損があるもの
等大修理を要するもの
ハ 基礎、土台、柱又ははりの腐朽、破損又は変形が著しく崩壊の危険のあるもの
イ 外壁の仕上材料の剥落、腐朽又は破損により、下地の露出しているもの
ロ 外壁の仕上材料の剥落、腐朽又は破損により、著しく下地の露出しているもの又は壁体を貫通する穴を生じているもの
イ 屋根ぶき材料の一部に剥落又はずれがあり、雨もりのあるもの
ロ 屋根ぶき材料に著しい剥落があるもの、軒の裏板、たる木等が腐朽したもの又は軒のたれ下ったもの
ハ 屋根が著しく変形したもの
イ 延焼のおそれのある外壁があるもの
ロ 延焼のおそれのある外壁の壁面数が３以上あるもの
屋根が可燃性材料でふかれているもの

３ 防火上 ⑥ 外 壁又は避難上の構造の ⑦ 屋 根
程 度
４ 排 水 ⑧ 雨 水 雨樋がないもの
設 備最高評点

10502025255010015100251525501020501010合

計30点※1 「外観目視による住宅の不良度判定の手引き（平成 23 年 12 月国土交通省住宅局住環境整備室）」により判定する｡※2

一の評定項目につき該当評定内容が２又は３ある場合においては、当該評定項目についての評点は､該当評定内容に応ずる各評点のうち最も高い評点とする｡
27記載例
別紙
住宅の不良度の測定基準（木造住宅等）

評定区分

評定項目

１ 構 造 ① 基 礎
一般の程 度② 外 壁
２ 構造の ③ 基 礎 ､腐朽又 土 台 ､ 柱は破損 又 は はの程度
り

④ 外 壁

⑤ 屋 根

外観目視により判定できる項目

評定内容

評点

イ 構造耐力上主要な部分である基礎が玉石であるもの
ロ 構造耐力上主要な部分である基礎がないもの
外壁の構造が粗悪なもの
イ 柱が傾斜しているもの、土台又は柱が腐朽し、又は破損しているもの等小修理を要するもの
ロ 基礎に不同沈下のあるもの、柱の傾斜が著しいもの、はりが腐朽し、又は破損しているもの、土台又は柱の数ヶ所に腐朽又は破損があるもの
等大修理を要するもの
ハ 基礎、土台、柱又ははりの腐朽、破損又は変形が著しく崩壊の危険のあるもの
イ 外壁の仕上材料の剥落、腐朽又は破損により、下地の露出しているもの
ロ 外壁の仕上材料の剥落、腐朽又は破損により、著しく下地の露出しているもの又は壁体を貫通する穴を生じているもの
イ 屋根ぶき材料の一部に剥落又はずれがあり、雨もりのあるもの
ロ 屋根ぶき材料に著しい剥落があるもの、軒の裏板、たる木等が腐朽したもの又は軒のたれ下ったもの
ハ 屋根が著しく変形したもの
イ 延焼のおそれのある外壁があるもの
ロ 延焼のおそれのある外壁の壁面数が３以上あるもの屋根が可燃性材料でふかれているもの

３ 防火上 ⑥ 外 壁又は避難上の構造の ⑦ 屋 根
程 度
４ 排 水 ⑧ 雨 水 雨樋がないもの
設 備10計1050202525255010015151002515255010502020501010合

最高評点

1030130 点※1 「外観目視による住宅の不良度判定の手引き（平成 23 年 12 月国土交通省住宅局住環境整備室）」により判定する｡※2

一の評定項目につき該当評定内容が２又は３ある場合においては、当該評定項目についての評点は､該当評定内容に応ずる各評点のうち最も高い評点とする｡
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