Company Research and Analysis Report
FISCO Ltd.
http://www.fisco.co.jp

プレサンス
コーポレーション
3254 東証 1 部

伪伪通期売上高予想 1,000 億円超えに向け 2Q も順調
プレサンスコーポレーション <3254> は、 ファミリーマンション及びワンルームマンションの企

https://www.pressance.co.jp/ir/ir10.html

画・開発・分譲を手掛ける独立系デベロッパーである。 近畿圏及び東海・中京圏ではマンショ
ン供給数 No.1 であり、 都心主要駅から徒歩 10 分以内の利便性の良い立地に、 自社で企画開発するプレサンスシリーズのマンションを展開する。 士気の高い販売部隊が強みであり、

2016 年 12 月 14 日 （水）完成在庫の売れ残りは極めて少ない。 1997 年の設立以来、 順調な成長を続けており、 2007
年に東証 2 部上場、 リーマンショックにも大きな影響を受けずに 2013 年には東証 1 部上場をImportant disclosuresand disclaimers appear
at the back of this document.

果たしている。
2017 年 3 月期第 2 四半期の売上高は 61,498 百万円 （計画比 0.4% 増）、 営業利益 11,997
百万円 （同 7.5% 増）、 経常利益 11,910 百万円 （同 8.3% 増）、 親会社株主に帰属する四半

企業調査レポート執筆 客員アナリスト
角田 秀夫

期純利益 8,059 百万円 （同 7.1% 増） となり、 売上高 ・ 各利益ともに期初の計画に近い順調な決算となった。 前期比で売上高 ・ 各利益でマイナスとなったが、 昨年度は上期に引き渡しが多かったためであり、 成長軌道に変化はない。 主力のファミリーマンション販売とワンルー
ムマンション販売が想定どおりの進捗であった。 2017 年 3 月期予想は、初めて売上高が 1,000
億円を超え、 過去最高益を更新する見通しだ。 第 2 四半期の段階で売上予想の 90.2% は契

企業情報はこちら >>>約済み （引き渡し予定） であり、同社の計画はすべて個別物件と紐付けがなされているため、業績の大きなブレはないだろう。
大規模開発案件として注目の 「プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー （337 戸）」 および 「プレサンス レジェンド 琵琶湖 （486 戸）」 は販売が開始され順調に契約が進捗している （引き渡しは 2018 年以降）。 また、 同社は良好な財務基盤をベースに、 マンション用地の先行取得を進めてきた。 2017 年 3 月期第 2 四半期時点の取得済みの用地をマンション戸数に換算すると、 ファミリーマンション 5,004 戸 （2016 年 3 月期実績の 3 年分超）、 ワンルームマンショ
ン 5,287 戸 （同 3 年分超）、 一棟販売 2,780 戸 （同 7 倍程度） となり、 向こう 3 年以上の土地の仕入れが完了しており、 これは業界屈指の値である。
同社は、 2016 年 9 月に ASEAN 諸国における不動産開発プロジェクト等への出資を目的として、 三栄建築設計 <3228> と共同で新会社 「( 株 ) プロスエーレ」 を設立した。 手始めに、
ベトナムの不動産デベロッパー TIEN PHAT との間で、 合弁会社を設立し、 ホーチミン市で進める分譲住宅開発事業に参画する。 同プロジェクトは、 ホーチミン市中心部から 3.5km の 7区において、 延床総面積 72,551.5 ㎡、 総戸数 504 戸の分譲マンション及び商業施設を含む開発を行う予定だ。 ベトナムでは、 2015 年 7 月に施行された改正住宅法に伴い、 外国人の不動産購入に関する規制が緩和された。 高い成長性が見込まれるベトナム及び ASEAN 諸国の都市部の不動産開発に、 今後も積極的に取り組んでいく考えである。
2017 年 3 月期に中間配当が導入され、 2016 年 10 月 1 日には株式分割 （普通株式 1 株
を 4 株に分割） が実施され流動性が高まった。 上期の中間配当は 35 円、 下期の配当金予想は 8.75 円 （株式分割を考慮しない場合 35 円）、 年間の配当金は 70 円 （株式分割を考慮しない場合）、 配当性向 10% を予想する。 株主分割に伴い株主優待 （JTB ナイスギフト） の贈呈対象も広がる。

本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。

1伪伪Check Point
・ 向こう 3 年以上のマンション用地を取得済み、 業界屈指の成長余力
・ 大規模ファミリーマンションプロジェクトの販売開始、 契約は順調な滑り出し
・ ASEAN 諸国での不動産開発へ出資する新会社を設立、 ベトナムの分譲マンションプ
ロジェクトに参画へ

プレサンス
コーポレーション

・ 中間配当を導入し、 株式分割の実施で流動性を高める

3254 東証 1 部
通期業績の推移（連結）https://www.pressance.co.jp/ir/ir10.html（百万円）

売上高（左軸）㻝㻞㻜㻘㻜㻜㻜

2016 年 12 月 14 日 （水）（百万円）

営業利益（右軸）㻝㻡㻘㻠㻢㻢
㻝㻠㻘㻜㻡㻣

㻝㻜㻜㻘㻜㻜㻜

㻝㻤㻘㻜㻜㻜
㻝㻡㻘㻜㻜㻜

㻝㻞㻘㻞㻢㻞
㻤㻜㻘㻜㻜㻜
㻢㻜㻘㻜㻜㻜

㻥㻘㻟㻥㻟㻝㻞㻘㻜㻜㻜

㻝㻜㻘㻟㻟㻠

㻣㻘㻢㻝㻟

㻥㻘㻜㻜㻜
㻝㻜㻜㻘㻤㻟㻥

㻠㻜㻘㻜㻜㻜
㻞㻜㻘㻜㻜㻜

㻟㻢㻘㻥㻥㻤

㻠㻞㻘㻟㻠㻥

㻝㻞㻛㻟期

㻝㻟㻛㻟期

㻡㻝㻘㻣㻡㻡

㻢㻡㻘㻢㻠㻝

㻢㻘㻜㻜㻜㻣㻤㻘㻥㻥㻜

㻟㻘㻜㻜㻜

㻜

㻜



㻝㻠㻛㻟期

㻝㻡㻛㻟期

㻝㻢㻛㻟期

㻝㻣㻛㻟期（予）伪伪事業概要ファミリー向けとワンルームが両輪、 環境性に富む立地で自社ブ
ランド販売
売上高の 43.9% を占めるのが 「ファミリーマンション販売」 である。 住戸専用面積で 50 ～100 平方メートル、 主要駅より徒歩 10 分圏内で環境性に富む立地に建設され、 「プレサンス
ロジェ」 などのブランドで販売される。 販売は子会社の ( 株 ) プレサンス住販が担当する。 次に大きいセグメントが創業からの中核事業である 「ワンルームマンション販売」 であり売上高の 38.4% である。 住戸専用面積で 20 ～ 50 平方メートル、 都心の主要駅より徒歩 5 分圏内
で利便性に富む立地に建設され、 「プレサンス」 ブランドで販売される。 ワンルームマンショ
ンは資産運用を目的に購入されるものであり、 主に高給与所得者 ・ 富裕層などがターゲット顧客である。 「一棟販売」 は自社開発したマンションの卸売販売であり、全体の 12.3% である。
「その他事業」 には自社開発した物件の賃貸事業が含まれ、 3.0% の売上構成である。 地域
別に見ると、全国で 2,512 戸 （2015 年） 供給された中、供給シェア No.1 の近畿圏で 1,669 戸、同じく供給シェア No.1 の東海 ・ 中京圏で 695 戸、 その他の地域が 148 戸である。 近年、 中
国 （広島） ・ 九州 （博多） の都市部でのシェア拡大を目指している。 広島、 博多への進出の背景には、 人口が多く、 企業 ･ 学校 ・ 商業施設などが集中しているため有力なマンション
市場が存在していることが挙げられる。 また同エリアは観光地としての知名度も高く、 今後のインバウンド需要の増加が予想される地域でもあるためホテル事業への展開も期待できる。

本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。

2

■事業概要■博多のある福岡市は、 都市圏人口 260 万人で全国 5 位、 転入人数は年間 123,602 人で全国 5 位、 住みたい街ランキングで 8 位、 入込観光客数 1855 万人と地域のポテンシャルは高い。 広島市は、 都市圏人口 143 万人で全国 10 位、 年間の転入人数は 67,690 人で全国12 位、 住みたい街ランキングで 36 位、 入込観光客数 1199 万人と福岡に続く位置にある。
比較的地価が安く、 今後も発展し資産価値が落ちない中核都市と評価できる。 同社がこの 2

プレサンス
コーポレーション

都市で手掛けるプロジェクトは、博多でファミリーマンション 1 棟とホテル 1 棟、広島でワンルー
ムマンション 1 棟とファミリーマンション 2 棟、 ホテル 1 棟となっており、 立地に合わせたタイプを展開している。

3254 東証 1 部
福岡市、 広島市のポテンシャル

https://www.pressance.co.jp/ir/ir10.html

2016 年 12 月 14 日 （水）福岡市 （博多）
都市圏人口260 万人 （全国 5 位）
転入人数 （年間）123,602 人 （全国 5 位）
住みたい街ランキング
全国 8 位
入込観光客数 （年間）
1855 万人 （2014 年、前年比 4.1％増）
出所 ： ダイヤモンド社、 自治体 HP、 公開データ

広島市
143 万人 （全国 10 位）
67,690 人 （全国 12 位）
36 位
1199 万人 （2015 年、前年比 3.0％増）

事業の内容と構成 （17/3 期第 2 四半期）
事業セグメント

不動産販売事業

その他事業

主な業務内容ファミリーマンション販売
ワンルームマンション販売
一棟販売
その他不動産販売
その他住宅販売
不動産販売附帯事業
自社物件の賃貸事業など
合計

販売数量 （戸） 売上高 （百万円）
832
27,016
1,361
23,633
565
7,540
498
26
721
215
1,873
2,784
61,498

売上構成 （%）
43.9%
38.4%
12.3%
0.8%
1.2%
0.4%
3.0%
100.0%

出所 ： 決算短信伪伪業績動向
17/3 期 2Q の進捗率は 90％超え、 通期では最高業績を更新する見通し(1) 2017 年 3 月期第 2 四半期の業績動向
2017 年 3 月期第 2 四半期の売上高は 61,498 百万円 （計画比 0.4% 増）、 営業利益 11,997
百万円 （同 7.5% 増）、 経常利益 11,910 百万円 （同 8.3% 増）、 親会社株主に帰属する四半期純利益 8,059 百万円 （同 7.1% 増） となり、 売上高 ・ 各利益ともに期初の計画にほぼ近い
順調な決算となった。 前期比で売上高 ・ 各利益でマイナスになっているが、 昨年度は上期に引き渡しが多かったためであり、 成長軌道に変化はない。
事業セグメント別には、 主力のワンルームマンション販売とファミリーマンション販売が順調に進捗し、 特にワンルームマンション販売と一棟販売が構成比を伸ばした。 上期のワンルー
ムマンション販売の比率が高かったのは一過性であり、 下期にファミリーマンションの引き渡しが多く予定されている。

本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。

3

■業績動向■2017 年 3 月期第 2 四半期の業績
2016/3期
第2四半期

プレサンス
コーポレーション
3254 東証 1 部
https://www.pressance.co.jp/ir/ir10.html

2017/3期
第2四半期

実績
（百万円）

構成比
（%）

実績
（百万円）

構成比
（%）

期初計画
（百万円）

計画比
（%）

62,32443,361
18,962
4,744
14,217
14,147

100.0
69.6
30.4
7.6
22.8
22.7

61,49843,663
17,834
5,836
11,997
11,910

100.0
71.0
29.0
9.5
19.5
19.4

61,228
11,158
10,996

0.4
7.5
8.3

前年
同期比
（%）
-1.3
23.0
-15.6
-15.8

9,436

15.1

8,059

13.1

7,525

7.1

-14.6

売上高
売上原価
売上総利益
販管費
営業利益
経常利益
親会社株主に帰属する
四半期純利益出所 : 決算短信

2016 年 12 月 14 日 （水）売上構成
ファミリーマンション販売
その他不動産販売
その他事業（賃貸など）

ワンルームマンション販売
その他住宅販売

一棟販売
不動産販売附帯事業

㻜㻚㻤㻞㻜㻝㻣年㻟月期
第㻞四半期

㻠㻟㻚㻥

㻞㻜㻝㻢年㻟月期

㻟㻤㻚㻠

㻡㻢㻚㻤

㻜㻚㻠

㻝㻞㻚㻟

㻞㻣㻚㻤

㻟㻚㻜

㻟㻚㻜

㻝㻚㻞
㻝㻚㻢

㻢㻚㻞

㻠㻚㻝
㻜㻚㻟

㻜㻑

㻝㻜㻑

㻞㻜㻑

㻟㻜㻑

出所 ： 決算短信よりフィスコ分析



㻠㻜㻑

㻡㻜㻑

㻢㻜㻑

㻣㻜㻑

㻤㻜㻑

㻥㻜㻑

㻝㻜㻜㻑



(2) 2017 年 3 月期通期の予想
2017 年 3 月期予想は、 売上高 100,839 百万円 （前期比 27.7% 増）、 営業利益 15,466 百万円 （前期比 10.0% 増）、 経常利益 15,089 百万円 （前期比 9.4% 増）、 親会社株主に帰属す
る当期純利益 10,327 百万円 （前期比 12.3% 増） と期初予想が据え置かれた。 初めて売上
高が 1,000 億円を超え、 過去最高益を更新する見通しだ。 同社の事業特性上、 今期の売上は既に受注済の物件が多く、 第 2 四半期の段階で売上予想の 90.2% は契約済み （引き渡し予定） である。 売上高の 2Q 進捗率が 61.0%、 各利益の第 2 四半期進捗率は約 80% の水準となっている。 同社の業績見通しはすべて個別物件と紐付けがなされており、 今期も業績の大きなブレはないだろう。
2017 年 3 月期連結業績予想

売上高
営業利益
経常利益
親会社株主に帰属する
当期純利益
出所 : 決算短信

2016年3月期通期実績
構成比 通期予想
（百万円）
（%）
（百万円）
78,990100.0 100,839
14,05717.8
15,466
13,79817.5
15,0899,194

11.6

10,3272017年3月期予想
構成比
前期比
2Q実績 2Q進捗率
（%）
（%）
（百万円）
（%）
100.0
27.7
61,498
61.0
15.3
10.0
11,997
77.6
15.0
9.4
11,910
78.9
10.2

12.3

本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。

4

8,059

78.0

■業績動向■(3) 財務状況
2016 年 9 月末の総資産残高は 145,763 百万円となり、 前期末比 21,485 百万円増となった。 主な要因は現預金の 10,694 百万円増、仕掛販売用不動産の 4,023 百万円増などである。
負債合計は 88,178 百万円（前期末比 14,224 百万円増）となった。主な増加は固定負債の 8,538

プレサンス
コーポレーション

百万円増であり、 長期借入金の増加が主な要因である。
2016 年 9 月末において、 流動比率 487.0%、 自己資本比率 39.4% と財務の健全性が高い。
借入金の金利は 2012 年 3 月期の 1.4% から 2016 年 3 月期の 0.6% まで低下しており、レバレッ

3254 東証 1 部

ジを効かせやすい条件が整っている。

https://www.pressance.co.jp/ir/ir10.html
連結貸借対照表、 経営指標

2016 年 12 月 14 日 （水）
流動資産
（現預金）
（販売用不動産）（仕掛販売用不動産）
固定資産
総資産
流動負債
固定負債
（長期借入金）
負債合計
純資産合計
負債純資産合計＜安全性＞
流動比率 （流動資産÷流動負債）
自己資本比率 （自己資本÷総資産）
出所 ： 決算短信

2016 年 3 月末
117,887
22,887
4,173
88,376
6,390
124,277
22,171
51,781
51,29773,95350,324
124,277

2016 年 9 月末
135,678
33,581
6,566
92,40010,084
145,763
27,85760,32059,821
88,17857,584
145,763（単位 ： 百万円）
増減額
17,791
10,694
2,392
4,023
3,694
21,485
5,686
8,538
8,523
14,224
7,260
21,485531.7%
40.4%

487.0%
39.4%-

伪伪成長戦略
土地の先行取得は順調、 ASEAN （ベトナム） 展開を開始（1） 「プレサンス レジェンド」 ブランド、 堺筋本町 （337 戸） と琵琶湖 （486 戸） の契約状況
大規模ファミリーマンションの開発が順調に進行中である。 「プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー」 は同社が初めて手掛ける超高層免震タワーマンションである。 2018 年 1 月下旬の引渡しに向けて、 337 戸中 229 戸 （68％） が既に契約済みである。 「プレサンス レジェン
ド 琵琶湖」 は、 2016 年 8 月より販売を開始し約 2 か月間で 486 戸中 168 戸 （35％） が契約済みとなり、2018 年 5 月上旬の引渡しに向けて好調に滑り出した。 この 2 棟が成功すれば、大型 ・ 高級ブランド 「プレサンス レジェンド」 ブランドをラインナップに加え、 大規模マンショ
ンや免震タワーマンションも手掛ける企業として実績を訴求できる意味は非常に大きいだろう。

本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。

5

■成長戦略■「プレサンス」 ブランドのシリーズ展開

プレサンス
コーポレーション
3254 東証 1 部
https://www.pressance.co.jp/ir/ir10.html

2016 年 12 月 14 日 （水）(2) 仕掛販売用不動産及び販売用不動産のストック充実
同社は潤沢な内部留保を背景に、 マンション用地の先行取得を進めてきた。 2017 年 3 月
期第 2 四半期末の仕掛販売用不動産は 92,400 百万円、 販売用不動産は 6,566 百万円。 こ
れらの合計から工事代などを差し引いた取得済用地の資産額は 64,205 百万円である。 これらの土地をマンション戸数に換算すると、 ファミリーマンション 5,004 戸 （2016 年 3 月期実績の 3 年分超）、ワンルームマンション 5,287 戸 （同期実績の 3 年分超）、一棟販売 2,780 戸 （同期実績の 7 倍程度）に相当する。 積極的な仕入れを可能にしているのは資金力だけではなく、情報力も一役買っている。 リーマンショック時も用地を買い続けた実績や審査 ・ 回答の早さが同社の強みであり、 地場の不動産業者からの 1 次情報を獲得するうえで有利に働いている。
￼
取得済用地の状況㻝㻢㻛㻟期販売実績（戸）

㻜

㻝㻘㻜㻜㻜

㻝㻣㻛㻟期㻞㻽㻌取得済用地（戸）㻞㻘㻜㻜㻜ファミリーマンション
販売

㻝㻘㻠㻞㻥

ワンルームマンション
販売

㻝㻘㻟㻢㻢

㻟㻘㻜㻜㻜

㻠㻘㻜㻜㻜

㻡㻘㻜㻜㻜

㻢㻘㻜㻜㻜

㻟年分超
㻡㻘㻜㻜㻠

㻟年分超
㻡㻘㻞㻤㻣

㻠㻜㻝

㻣倍程度

一棟販売

㻞㻘㻣㻤㻜

出所 ： 決算説明会資料よりフィスコ分析

本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。

6

■成長戦略■（3） 東海圏のデベロッパーを 100％子会社化
同社は、 2016 年 11 月 25 日に愛知県岡崎市を本拠地とするマンションデベロッパー三立プ
レコン株式会社 （以下、 三立プレコン） の株式 100％を取得し子会社化した。 1976 年設立のこの会社は岡崎市を中心にマンション 172 棟 4026 戸の供給実績があり、 土地仕入れから

プレサンス
コーポレーション

施工 ・ 販売までの一貫体制により価格競争力が高い。 三立プレコンの事業エリアをプラスすることで、 将来的には東海圏全域において、 同社グル―プのマンション事業の拡大が期待出来るとともに、 同社グループのブランド力を向上させることが可能となる。 加えて、 用地情報の共有や施工コスト削減などにおいてグループ内のシナジーが期待される。

3254 東証 1 部
https://www.pressance.co.jp/ir/ir10.html

2016 年 12 月 14 日 （水）対象会社、 M&A の概要
商号
創業
本社住所
事業内容
売上高
当期純利益
取得株式数
株式譲渡日
出所 ： 会社情報内容
三立プレコン㈱1976 年
愛知県岡崎市六供町 3 丁目
愛知県岡崎市 （約 38 万人） を中心に累計 172 棟 4,026 戸のマンション供給実績
新築マンションの設計 ・ 施工、 販売、 管理、 不動産の売買、 仲介
31 億 85 百万円 （2016 年 1 月期）
96 百万円 （同）104,680 株 （100％）
2016 年 11 月 25 日

（4） ホテル事業の開発物件は 11 件に増加
訪日外国人旅行者の増加を背景としてホテル不足は深刻化している。” ゴールデンルート”と言われる人気のコース （首都圏、 箱根 ・ 富士山、 京都、 大阪） はこの傾向が顕著でありホテルの需要が高い。 同社では関西圏を中心に、 中核駅に隣接した取得用地の中から、 マ
ンション事業よりもホテル事業として取り組んだほうが収益向上を見込める場所ではホテルの開発を推進してきた。 開発物件数は 2017 年 3 月期第 2 四半期時点で 11 件あり、 2017 年 3月期第 1 四半期から 3 件増えた。 11 件の開発案件の内訳は、 2018 年 3 月期に 3 物件が完成予定 （すべて大阪）、 2019 年 3 月期には 8 物件が完成予定 （大阪 4 物件、 京都 1 物件、
広島 1 物件、 博多 1 物件、 横浜 1 物件） だ。 事業スキームとしては、 ①ホテル事業会社への売却、 ②自社で保有しホテル運営会社へ運営委託、 ③自社で保有しホテル運営会社とプ
レサンスのブランド名での共同運営、 の 3 タイプに分かれる （① :5 物件、 ② :1 物件、 ③ :3
物件、 未定 :2 物件）。 また、 この他にも、 運用実績を積んだ上でのリートやファンドへの売却も視野に入れ、 多角的にホテル事業を推進する方針だ。
(5) 子会社設立し ASEAN （ベトナム） に進出
同社は、 2016 年 9 月に ASEAN 近隣諸国における不動産の開発プロジェクト等への出資を目的として、 三栄建築設計と共同で新会社を設立した。 新会社の名称は 「プロスエーレ」、出資比率は 50% ずつ、 本社は東京都新宿区である。
ASEAN 近隣諸国では堅調な経済成長を背景に中間所得層が増加しており、 都市部に人口が集中する傾向にある。 そのため都市部においては住宅需要が拡大期にある。 新会社は、現地の優良なパートナー企業が行う不動産の開発プロジェクトに対して出資するスキームを基本とし、 中長期的にトータル 1,000 億円程度の不動産の開発プロジェクト案件を随時検討していく予定である。

本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。

7

■成長戦略■手始めに、 ベトナムの不動産デベロッパー TIEN PHAT （ベトナム大手民間総合建設会社
HOA BINH の関係会社） との間で、 合弁会社 TIEN PHAT TAN THUAN CORPORATION を設立し、 ホーチミン市で進める分譲住宅開発事業に参画すると発表した。 同プロジェクトは、
ホーチミン市中心部から 3.5km の 7 区において、 延床総面積 72,551.5 ㎡、 総戸数 504 戸の分譲マンション及び商業施設を含む開発を行う予定だ。 プロジェクト全体売上高は約 58 億円

プレサンス
コーポレーションである。 ベトナムにおいては、 2015 年 7 月に施行された改正住宅法に伴い、 外国人の不動産購入に関する規制が緩和され、 分譲住宅マーケットは一層の拡大が見込まれている。 同社は、 高い成長性が見込まれるベトナム及び ASEAN 近隣諸国都市部の不動産開発に、 今後も積極的に取り組んでいく考えである。

3254 東証 1 部
https://www.pressance.co.jp/ir/ir10.html

2016 年 12 月 14 日 （水）伪伪株主還元
中間配当を導入し、 株式分割の実施で流動性を高める
同社は、 将来の事業展開のための内部留保を重視しながらも、 株主への適切な利益還元をバランス良く行う方針である。 2017 年 3 月期は中間配当を行うことで、 株主還元の機会を増やした。 また、 10 月１日付で普通株式 1 株につき 4 株の株式分割を行い、 流動性を高め
買いやすくしている。 2017 年 3 月期末の上期の中間配当は上期 35 円、 下期の配当金予想
は 8.75 円 （株式分割を考慮しない場合 35 円）、 年間の配当金は 70 円 （株式分割を考慮しない場合）、 配当性向 10% を予想する。
また従来の株主優待の対象を広げ、 決算期末 （3 月末日） に 100 株以上 400 株未満を保有する株主に対し 2,000 円相当の JTB ナイスギフトを贈呈する。 （400 株以上の保有株主には従来どおり 5,000 円相当、 株式分割後基準）

配当金と配当性向の推移（円）
㻤㻜

年間配当（左軸）㻝㻞㻚㻤（㻑）

配当性向（右軸）

㻝㻠㻚㻜

㻝㻞㻚㻝

㻣㻜
㻥㻚㻥

㻥㻚㻤

㻢㻜

㻥㻚㻤

㻝㻜㻚㻜

㻝㻞㻚㻜
㻝㻜㻚㻜

㻡㻜

㻤㻚㻜

㻠㻜
㻣㻜㻌
㻟㻜

㻢㻜㻌

㻡㻜㻌
㻞㻜

㻟㻡㻌

㻡㻜㻌

㻢㻚㻜
㻠㻚㻜

㻟㻡㻌
㻞㻚㻜

㻝㻜
㻜

㻜㻚㻜
㻝㻞㻛㻟期

㻝㻟㻛㻟期

㻝㻠㻛㻟期

㻝㻡㻛㻟期

㻝㻢㻛㻟期

㻝㻣㻛㻟期（予）出所 ： 決算短信
注 ： グラフは 2016 年 10 月 1 日の株式分割前の基準で記載。 2017 年 3 月期の下期予想は 8.75 円 （株式分割後）

本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。

8伪伪会社概要
首都圏での過度の価格上昇は市場における懸念材料(1) 沿革プレサンス
コーポレーション

ムマンション販売会社である。 2002 年 4 月に株式会社プレサンスコーポレーションに商号変3254 東証 1 部更された。 1998 年に建物管理業務及び保険代理業務、 1999 年にはファミリーマンション販

https://www.pressance.co.jp/ir/ir10.html

同社の母体は、1997 年 10 月に株式会社日経プレステージとして大阪で設立されたワンルー

売及び不動産賃貸管理業務に進出するなど、 周辺業務を取り込みながら業容を拡大してきた。 2000 年代に入ってからは自社開発物件を手掛け始め、 東海及び関東へ販売エリアを広げた。 2008 年には中古物件売買 ・ 仲介業務を行う ( 株 ) プレサンスリアルタを設立、 20142016 年 12 月 14 日 （水）年には建設事業を行う ( 株 ) トライストを子会社化、 家賃保証業務を行う ( 株 ) プレサンスギャ
ランティを設立している。 2015 年 5 月には不動産ソリューション ・ コンサルティング事業を行う( 株 ) プレサンスリアルエステートを設立した。 リーマンショック （2008 年 9 月～） の影響で不動産業界は大きな痛手を負ったが、 同社は業績を維持し、 分譲マンション準大手企業に成長した。 2007 年に東証 2 部上場、 2013 年には東証 1 部上場を果たす。
主な沿革
1997年10月 ( 株 ) 日経プレステージを設立
1997年10月 宅地建物取引業免許 （大阪府知事） を取得
1998年11月 自社ブランド第 1 棟 「プレサンス難波東」 を販売
1998年12月 建物管理業務、保険代理業務を行う ( 株 ) プレサンスコミュニティを設立（現 ( 株 ) パシフィック）
1999年 6月 ファミリーマンションの販売を行う ( 株 ) 日経アシストを設立 （現 ( 株 ) プレサンス住販）
1999年 6月 不動産賃貸管理業を開始
2000年 7月 初めての自社開発物件 「プレサンス心斎橋 EAST」 を販売
2002年 4月 株式会社プレサンスコーポレーションに商号変更
2003年 5月 東海エリアに初めての自社開発物件として 「プレサンス名古屋城前」 を販売
2005年 2月 名古屋販売センターを開設
2005年 7月 名古屋販売センターを名古屋支店に昇格
2007年12月 東京証券取引所市場第 2 部に上場
2008年 8月 中古物件売買、 仲介業務を行う ( 株 ) ルームプロを設立 （現 ( 株 ) プレサンスリアルタ）
2008年12月 東京支店を開設
2013年10月 東京証券取引所市場第 1 部に上場
2014年 4月 建設事業を行う ( 株 ) トライストへの出資と株式取得により子会社化
2014年 8月 家賃保証業務を行う ( 株 ) プレサンスギャランティを設立
2015年 5月 不動産ソリューション ・ コンサルティング事業を行う ( 株 ) プレサンスリアルエステートを設立
2015年 8月 「JPX 日経インデックス 400」 の構成銘柄に選定
ASEAN 近隣諸国における不動産の開発プロジェクト等に参画するため、 ( 株 ) プロスエーレ
2016年 9月
を設立
出所 ： 有価証券報告書等(2) マンション市場の動向
2015 年 1 月から 12 月に全国主要都市で発売されたマンションは 78,089 戸であり、 前年比
で 6.1% の減少だった。同社の地盤である近畿圏に限れば、18,930 戸の供給があり、前年比 0.6%の微増であった。 マンション価格は全国平均で 4,618 万円 （前年比 7.2% 増） となり、 1973
年の調査開始以来最高となった。 首都圏での価格上昇が 9.1% 増と顕著だが、 近畿圏においても 3.9% 増と上昇傾向は変わらない。 首都圏での過度の価格上昇は、 市場における懸念材料である。

本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。

9

■会社概要■マンション発売戸数 ・ 価格の推移

プレサンス
コーポレーション

マンション発売戸数
2014 年2015 年
前年比
（戸）
（戸）
（%）
首都圏
44,91340,449-9.9
近畿圏
18,814
18,9300.6
その他
19,47818,710-3.9
全国
83,20578,089-6.1
出所 ： 不動産経済研究所資料2014 年
（万円）
5,060
3,647
3,204
4,306

マンション価格2015 年
（万円）
5,518
3,788
3,512
4,618

前年比
（%）
9.1
3.9
9.6
7.2

3254 東証 1 部
https://www.pressance.co.jp/ir/ir10.html

2016 年 12 月 14 日 （水）近畿圏および東海 ・ 中京圏で No.1 の供給シェア(3) 競合ポジション
同社はマンション市場において、 上位に位置している。 近畿圏では、 分譲マンション供給
ランキングで 6 年連続第 1 位 （2015 年）、 東海 ・ 中京圏でも 4 年連続の第 1 位 （2015 年）を獲得している。 全国では 2015 年に第 6 位となり前年からランクアップした。 近畿圏や東海・中京圏においては過去から地場の不動産業者等との信頼関係を築いてきたために土地の取得に強みがある点、 顧客のニーズにマッチしたマンションを適正価格で供給している点がラン
ク向上のドライバーとなっている。 ちなみに、 同社の物件平均単価はファミリーマンションで31.2 百万円であり、 全国市場平均 46.2 百万円や近畿圏平均 37.9 百万円と比べても低く設定されている。
地域別分譲マンション供給ランキング （2015 年）
順
位

近畿圏
ランキング
プレサンス
1
コーポレーション
2 日本エスリード

供給数量
（戸）

供給数量
（戸）

1,377

東海 ・ 中京圏
ランキング
プレサンス
1
コーポレーション
2 野村不動産

3 住友不動産

915

3 大和ハウス工業

342

4 野村不動産

856

4 大京

298

5 和田興産838

5 矢作地所

287

6 近鉄不動産

775

6 マリモ

286

7 日商エステム709

8 東急不動産

659

7 宝交通
三井不動産
8
レジデンシャル

1,669

三菱地所
610
レジデンス
10 阪急不動産595
出所 ： 不動産経済研究所資料
9

順
位

順
位

全国
ランキング

695

1 住友不動産

5,398

374

4,556

234

2 野村不動産
三井不動産
3
レジデンシャル
三菱地所
4
レジデンス
5 大和ハウス工業
プレサンス
6
コーポレーション
7 東急不動産

201

8 東京建物1,501

9 静岡鉄道

181

9 大京

1,440

10 東レ建設

163

10 タカラレーベン

1,399

本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。

10

供給数量
（戸）

4,308
4,005
2,770
2,512
1,838

■会社概要■

確かな販売力で完成在庫を少なくし早期資金回収を可能に(4) 強み ・ 優位性
同社はワンルームマンションの販売事業からスタートしており、 確かな販売力を有する営業

プレサンス
コーポレーション部門の存在が強さの源泉である。 営業部門全体で 1 物件を一定期間に集中販売するために、社内競争が促され、 営業員の士気が向上する。 また、 自社開発 ・ 自社ブランドのマンションのみを販売するために、 物件の仕様 ・ 特徴を細かい点まで熟知しているのも販売力を高める要因だ。 完成在庫を少なくし、 早期の資金回収が可能になるために、 財務にも好循環が3254 東証 1 部生まれる。 安全性の指標である自己資本比率は 39.4% （2017 年 3 月期第 2 四半期末）、 収

https://www.pressance.co.jp/ir/ir10.html

益性の指標である売上高経常利益率は 19.4% （同期第 2 四半期） と、 ともに業界内において顕著に高い。 2015 年 8 月には優れた財務内容が評価され、 JPX 日経インデックス 400 銘2016 年 12 月 14 日 （水）柄に選定されている。 健全な財務内容は、 積極的な土地の仕入れを可能にし、 金融機関やゼネコンとの交渉条件も有利にする。 立地に関しては、 長期にわたり資産価値が継続することを重視し、 都心主要駅から 10 分圏内を基準とする。 自社で企画開発するために、 リーズ
ナブルな価格帯で、 バランスの良い機能を備えたコストパフォーマンスの高い商品に仕上げるのが得意だ。
同社の強み ・ 優位性

本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。

11ディスクレーマー （免責条項）
株式会社フィスコ ( 以下「フィスコ」という ) は株価情報および指数情報の利用について東京証券取引所・大阪取引所・日本経済新聞社の承諾のもと提供しています。 “ＪＡＳＤＡＱ ＩＮＤＥＸ” の指数値及び商標は、株式会社東京証券取引所の知的財産であり一切の権利は同社に帰属します。
本レポートはフィスコが信頼できると判断した情報をもとにフィスコが作成 ・ 表示したものですが、 その内容及び情報の正確性、 完全性、 適時性や、 本レポートに記載された企業の発行する有価証券の価値を保証または承認するものではありません。 本レポートは目的のいかんを問わず、 投資者の判断と責任において使用されるようお願い致します。 本レポートを使用した結果について、 フィスコはいかなる責任を負うものではありません。 また、 本レポートは、 あくまで情報提供を目的としたものであり、 投資その他の行動を勧誘するものではありません。
本レポートは、 対象となる企業の依頼に基づき、 企業との電話取材等を通じて当該企業より情報提供を受けていますが、 本レポートに含まれる仮説や結論その他全ての内容はフィスコの分析によるものです。 本レポートに記載された内容は、 資料作成時点におけるものであり、 予告なく変更する場合があります。
本文およびデータ等の著作権を含む知的所有権はフィスコに帰属し、 事前にフィスコへの書面による承諾を得ることなく本資料およびその複製物に修正 ･ 加工することは堅く禁じられています。 また、 本資料
およびその複製物を送信、 複製および配布 ・ 譲渡することは堅く禁じられています。
投資対象および銘柄の選択、 売買価格などの投資にかかる最終決定は、 お客様ご自身の判断でなさるようにお願いします。
以上の点をご了承の上、 ご利用ください。
株式会社フィスコ