令和3年度

第1回 流 通 関 連 セミナ ー

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインについて

国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課 浅野 北斗 氏

2020年民法改正施行後の不動産取引実務の留意点

牛島総合法律事務所 弁護士 猿倉 健司 氏

令和3年度第1回流通関連セミナーを、令和4年1月14日から21日まで、YouTubeにて配信する形で開催しました。
今回は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインについて」をテーマに、国土交通省不動産・建設経済局不動産業課の浅野北斗氏に講演いただいたほか、「2020年民法改正施行後の不動産取引実務の留意点」と題し、弁護士の猿倉健司氏に解説いただきました。
（一部抜粋）

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインについて

国土交通省 不動産・建設経済局
不動産業課

浅野 北斗 氏を少しでも解消できればと考えました。

３年以上経過したものです。
これについガイドラインでは、過去に人の死が生ては賃貸借取引が対象となっています。

じた居 住用不 動 産の取引に際して宅３点目は対象不動産の隣接住戸のほ建業者が取るべき対応について、宅建か、屋上など日常生活ではあまり使わな業法上負うべき義務に関して現時点でい共用部分で発生した自殺、他殺、特一般的に妥当と考えられるものを整理し殊清掃を行った自然死と規定しました。ています。特に、調査義務と告知義務

これらは、ガイドラインの策定についてのあり方を規定するものとなっています。

有 識 者や業 界 団 体などを交えて構 成

調査義務については、媒介の場合はした検討会での議論に加え、裁判例や売主や貸主に過去に生じた事案に関取引実務などを踏まえてとりまとめました。

告知しなくてよい場合に自然死など３パターンする告知書を記載してもらい、これにより一方、告知しなくてよい3点に当たる場

媒介活動に伴う通常の情報収集として合でも例外規定も設けており、自殺や他の調査義務を行ったこととしました。
イン殺などで事 件 性や周 辺に与えた影 響

ガイドラインを策定した背景としては

ターネットでの検索や周囲への聞き込が特に高い場合は経年に関わらず告大きく２点あります。
これまでは宅建業者みは必要なく、この点もガイドラインに記知すべきとしています。告知する場合はが不動産の売買や媒介を行う際、人載しています。
また告 知 書の記 載に当事案の発生時期や場所、死因、特殊の死に関するルールがなくどういう事案

たっては、宅建業者から必要な助言を清掃の有無も伝えます。の時に告知するか判断に迷う状況があ行っていただき、意図的に事案を隠すガイドラインの策定に当たっては、今りました。ルールがない以上、より多くのと民事上の責任が売主や貸主に生じ回ルール化ができないケースもありましことを伝えようとして告知している現状がる点などを説明してください。

た。ひとつは死亡事案のあった建物を浅野 北斗 氏あったかと思います。一方で、オーナーと告知義務に関しては、告知しなくてよ

解体して更地にした土地の取引をどうすれば死亡事故が生じればすべて事い場合を大きく３点に分け規定しました。

するかという点です。
また、自殺を図っ故物件として取り扱われ、家賃の減額

１点目は取引の対 象 不 動 産で発 生したものの未遂となり、その後病院で亡く要因になってしまうという懸念を抱えるこた自然死や日常生活の中での不慮のなった場 合の未 遂を図った不 動 産のとになり、近年増えている単身高齢者で死です。事案がいつ発生したか、賃貸扱い、転落による死亡事案があった場住宅を必要としている人の入居を阻害

借か売買取引かに関わらず告知しなく合は転落したベランダや廊下といったしている一因にもなっていたかと思われてよいとしました。
２点目は、対象不動産場所も対象とするかという点も課題となっます。
そこで、ガイドラインを策定して人と日常 生 活で普 段 使 用する共 用部でています。引き続き裁判例や実務取扱いの死をどういった状況であれば告知す発生した自殺や他殺、特殊清掃が行の蓄積を進め、ガイドラインも更新していべきかを明確にすることで、こうした課題われた自然死について、事案発生からく予定です。

令和3年度

第1 回 流 通 関 連セミナー2020年民法改正施行後の不動産取引実務の留意点

猿倉 健司 氏

牛島総合法律事務所 弁護士

猿倉 健司 氏＊＊かが不明確で紛争になる可能性もありま

ここからは不動産売買に関する民法す。
そのため、例えば、売主が追完方法改正のポイントを説明します。
まずは改正を決められないとするのであればその旨を前の瑕疵担保責任から変わった契約不明確に契約で規定することも必要です。

適合責任に関してですが、例えば、瑕疵損害賠償請求では、従前の瑕疵担担保責任では「隠れた瑕疵」だけが責保責任が問題となるようなケースでも、売任の対象だったのに対し、契約不適合責主の帰責事由がなければ損害賠償請求任では隠れていないものも含めて契約のができなくなったのが改正民法での大きな内容に適合しないものが責任の対象となポイントです。
ただ、買主側としては、帰責るなど、いろいろな点について一般的に買事由がなくても損害賠償請求できるように改正を意識し契約内容を明確に主側に有利な改正であるといわれます。
裏したいという場合もあるでしょうから、そのようを返せば、売主側に立って取引を行う場に契約書を変更するように検討する必要

合は、契約書の内容を売主側に有利にながあります。
この点を意識しないままに今ま2020年に改正された民法は、制定以るよう変更することが必要となります。

で使っていた契約書をそのまま使い続けて来120年ぶりの大改正として注目を集めま

改正民法では、引き渡しを受けた目的いるケースも多いので注意してください。

した。不動産関係では実務上対応が必物が契約内容に適合しないときに買主＊＊要な点は必ずしも多くないとする声もありま側が責任を追及できる手段が増えまし

次に、不動産の賃貸借契約に関するしたが、施行から1年が経過し、契約書た。追完請求や代金減額請求、損害賠

民法改正について、実務上苦慮されての具体的な条項を検討したり実際に取償請求、契約解除などが挙げられます

いるケースが多いポイントの一部を説明引する中で、どのように対応すべきか悩むが、このうち追完請求、代金減額請求、します。
まずは敷金ですが、いかなる名目点が数多く見受けられます。今回は実際

契約解除は、売主の落ち度（帰責事由）かを問わず賃貸借契約上の債務を担に質問や相談の多い点について解説しの有無に関わらず権利行使ができます。

保するものであることが敷金の定義としてていきます。

この点を意識せずに契約書を作成してい規定されました。
つまり、礼金のような賃借まず、改正民法の適用対象となる契約るケースが多くみられ、改正民法のルールへの謝礼や賃料の一部前払いは、これとに関して非常に相談の多い点について解どおり帰責事由がなくても権利行使できるは性質が異なるため、仮に契約書で「敷説します。2020年4月の改正民法施行以とすることでよいのか、これまでの実務を踏金」と呼んでいたとしても民法上の敷金と前に締結した契約であっても、施行後にまえて帰責事由がないと権利行使できなみなされません。

契約更新すればその更新時点で改正民いことにするのか、契約条項を明確にして法が適用されますが、例えば賃貸借契約おく必要があるでしょう。

また、賃借人が修繕の必要性を貸主に伝えたものの対応がなされない場合にが更新される際にその中の連帯保証に関

追完請求の方法には目的物の修補は、賃借人が自ら修繕ができるという修繕する部分も一緒に更新されたと考えると、や代替物の引き渡しなどがありますが、売権の規定が新設されました。貸主側から保証部分を含む賃貸借契約全体が改買契約書で、追完方法を買主が決める

すると、賃借人が修繕の必要があると主正民法の適用対象となります。改正民法と規定する条項がみられます。
この契約張して不必要な改装や設備のグレード

では、賃貸借契約の保証人が個人の場

条項は、追完方法を買主だけが決めらアップをしてしまうような事態を避けたいと合には契約書に保証上限額の記載が必れる（売主は決められない）という趣旨な思われますので、契約書の中で修繕の要になるため、賃貸借契約の部分だけがのか、単に追完方法を買主が決められる実施やその内容を賃貸人がコントロール更新されたのか、保証の部分も更新されのが原則であることを確認する趣旨（民できるようにするなど修繕権を行使する上たかにより契約書に記載すべき内容が変法のルールに従い一定の場合には売主での要件やプロセスをしっかりと規定してわるので、注意が必要です。

も追完方法を決められる余地がある）のおく必要があります。