建物総合管理業務仕様書
Ⅰ．業務概要１．件

名：京都市成長産業創造センター 建物総合管理業務

２．履行場所：京都市伏見区治部町 105 番地
３．履行期間：令和 3 年 4 月 1 日～令和 8 年 3 月 31 日
４．目的と義務：京都市成長産業創造センター 建物総合管理業務（以下「本業務」という。）は、公益財団法人京都高度技術研究所（以下「ASTEM」という。）が、京都市伏見区に整備・運営する、京都市成長産業創造センター(以下、「センター」という。)の建物を総合
的・一体的に管理することにより、経済性と実効性を併せ持つ、安全で快適な施設
環境を提供し、利用者の利便性を向上させることを目的とする。
本業務を請負う者は、誠実な業務履行にあたること。なお、本業務を再委託する場
合は、事前にセンターの承認を受けること。但し、組織構成表に記載されている委託先は、この限りではない。
５．施設概要：京都市成長産業創造センター
地下１階～地上 5 階建＋塔屋
研究ラボ 31 室、レンタルオフィス 2 室、会議室 3 室、セミナー室 1 室、事務室 1 室、交流スペース
延床面積 5,938.84 ㎡

敷地面積 2,999.05 ㎡

開館時間 9:00～17:30（平日） 職員勤務時間 9:00～17:45
休館日

土日祝日、年末年始（12 月 29 日～1 月 3 日）

６．対象業務：本仕様書の対象業務は、次のとおりとする。
(1)設備巡回点検①月次巡回点検②週次重点項目点検(2)遠隔設備監視①設備異常遠隔監視②IT モニタリングシステムサーバー管理③機械警備監視(3)環境衛生管理①貯水槽点検清掃②飲料水水質検査③遊離残留塩素測定④排水設備管理・排水関係各槽点検清掃
・実験用排水処理設備点検⑤ねずみ等の防除⑥空気環境測定

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⑦簡易専用水道検査⑧騒音測定(4)エレベーター定期検査①エレベーター定期検査(5)電気工作物保安点検①電気工作物保安点検②非常用発電設備保守点検(6)消防用設備等点検(7)自動扉保守管理(8)フィルター維持管理①ガスヒートポンプ（ＧＨＰ）室内機②全熱交換ユニット③外気処理空調機(9)吸収式冷温水機及びペレットボイラー保守管理(10)ガスヒートポンプ（ＧＨＰ）保守管理(11)フロン抑制排出法点検(12)中央監視装置・自動制御設備保守点検(13)植栽維持管理(14)ＡＥＤレンタル契約(15)建築設備定期検査報告業務(16)特定建築物定期調査報告業務(17)清掃管理業務

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2Ⅱ．共通事項
１．業務計画（１）業務責任者は、本業務実施に先立ち、適正な実施のために必要な実施体制・実施工程等の事項を記載した年間業務計画書（様式自由）を提出し、本業務実施に支障がないかを協議する。
（２）各作業実施月の１箇月前に、当該作業日程について確認を行うこと。
２．業務報告（１）業務責任者は、各作業終了後速やかに業務報告書（様式自由）を提出する。
別途、書類の提出を求める場合がある。
（２）報告と予定の打合せを、月１回行うこと。
３．安全衛生管理（１）作業者の安全衛生に関する管理については、業務責任者が、関係法令に従い責任を持って行うこと。
（２）各作業実施における火災等の災害時は、委託担当者の指示に従うこと。
４．その他（１）本業務実施に当たって知り得た情報を、他に漏洩しないこと。
（２）この仕様にない事項についても、建物管理上必要と認める軽微な作業は契約金額内で実施し、それ以外の別途業務に関しては、センターの施設担当職員（以下、「担当職員」という。）と協議の上、別途費用にて作業実施する。

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設備巡回点検
１．点検概要（１）月次巡回点検：毎月定期的に技術者を派遣し、下記の作業項目に従い巡回点検を行う。
（２）週次重点項目点検：毎週定期的に技術者を派遣し、下記の作業項目の中から重点項目を抽出してローテーションで順次点検を行う。
２．点検内容（１）電気設備①電気設備の漏電確認②照明器具の状態点検③非常用発電設備（60kVA）の点検④太陽光発電設備の点検⑤その他電気設備全般点検（２）給排水衛生設備①給水ポンプ及び付属装置の点検②温水器・給湯器の外観点検③貯水槽の状態点検④水道栓の状態点検⑤洗面所・トイレ・流しの状態点検⑥排水・雨水口・枡の状態点検⑦緊急シャワー配管水抜き作業（３）空調設備①空調設備の外観目視点検（４）防災・防犯設備①防災設備の外観点検②防犯設備の外観点検（５）中央監視装置・もっと save データチェック※不具合時、一次対応手配含む※各部屋の水光熱使用量内訳を提出（月１回）（６）建築設備①建物の外観点検（屋上・外周含む）②エレベーターの点検（７）その他①設備に関する相談受付
３．業務範囲（１）本巡回点検には、法定点検・定期点検は含まないものとする。
（２）応急処置で対応できない修理が発生した場合は、別途とする。

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4遠隔設備監視１．設備異常遠隔監視（１）監視項目（インターネット経由にて監視画面閲覧可能）
①熱源設備
②空調設備
③漏水監視
④衛生設備
⑤電気設備
⑥ラボ温湿度監視⑦防災設備（２）設備異常監視①24 時間 365 日遠隔監視②上記監視項目について画面に異常表示された場合は、現地に出動し内容確認する。
確認した内容により適切な処置・手配を実施し、異常を早期に復旧させる。
※監視体制や出動体制については、機械警備基地局にて設備警報監視及び出動し、対応にあたる。
※インターネット接続環境・監視用パソコンについては、自社にて準備すること。
※監視装置については、IT モニタリングシステム「もっと Save」が設置されている。
大阪ガスサーバー利用費が別途必要。（36 万円/年・税別）
２．機械警備監視（１）監視項目①人感センサーによりエリア監視体制時の人の所在を感知し防犯監視②中央監視盤（アズビル（株）製 savic-net FX2 管理点数：約 810 点）より設備警報一括を監視③入退室管理装置 パナソニック（株）統合型セキュリティシステム eX-SG light（２）その他①人感センサー（立体警戒型）②人感センサー（屋外用）（３）警備方法
・出動体制、監視体制については、機械警備基地局にて警備警報監視及び出動し、対応にあたる。（警備業法どおり、警報から 25 分以内に現地到着）（４）機械警備費用
・センサー、センサー取付工事費用等についてはレンタル契約 60 箇月とし、契約期間内（５年間）にセンサー類は全て新品に更新するものとする。

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5環境衛生管理
１．貯水槽点検清掃（受水槽２５㎥・高架水槽５㎥）（１）水槽内沈殿物及び浮遊物並びに壁面等に付着した物質を除去し、洗浄する。
（２）洗浄に用いた水は、完全に水槽外に排除するとともに、水槽周辺の清掃を行う。
（３）清掃終了後、塩素剤を用いて水槽内消毒を行う。
（４）消毒薬は、有効塩素 50～100ppm 濃度の次亜塩素酸ナトリウム溶液または、これと同等以上の消毒能力を有する塩素剤を用いる。
（５）消毒に用いた排水は完全に槽外に排水し、消毒終了後は、水槽内に人の立ち入らない処理を施す。
（６）水槽周辺の点検並びにポンプ類及び付属機器の機能点検を行う。
（７）水槽内水張り完了後、マンホール等の蓋を施錠する。
（８）清掃によって生じた汚泥等の廃棄物は、廃棄物の処理及び清掃に関する法律、下水道法等の規程に基づき、適切に処理する。
（９）水槽の水張り終了後、給水栓及び水槽における水について、水質検査及び残留塩素の測定を行う。
・色度・・・・・５度以下
・濁度・・・・・２度以下
・臭気・・・・・異常でないこと（ただし、消毒によるものを除く。）
・味・・・・・・異常でないこと（ただし、消毒によるものを除く。）
・残留塩素・・・遊離残留の場合は 0.2ppm 以上、結合残留塩素の場合は 1.5ppm 以上の含有量（10）年１回実施する。
2．飲料水水質検査（１）水質検査においては 16 項目・11 項目・消毒副生成物 12 項目を実施するものとする。
①16 項目
一般細菌・大腸菌・亜硝酸態窒素・硝酸態窒素及び亜硝酸態窒素・塩化物イオン・有機物・
pH 値・味・臭気・色度・濁度・鉛及びその化合物・亜鉛及びその化合物・鉄及びその化合物・銅及びその化合物・蒸発残留物②11 項目
一般細菌・大腸菌・亜硝酸態窒素・硝酸態窒素及び亜硝酸態窒素・塩化物イオン・有機物・
pH 値・味・臭気・色度・濁度③消毒副生成物 12 項目
シアン化物イオン及び塩化シアン・塩素酸・クロロ酢酸・クロロホルム・ジクロロ酢酸・ジブロモク
ロロメタン・臭素酸・総トリハロメタン・トリクロロ酢酸・プロモジクロロメタン・ブロモホルム・ホルム
アルデヒド（２）検査時期
年１回上記 16 項目の検査を行い、異常がなければ半年後の検査は 5 項目省略し、11 項目の検査を実施する。6 月 1 日～9 月 30 日の間には消毒副生成物 12 項目の検査を実施する。
3．遊離残留塩素測定（１）週１回、末端蛇口より採水し、遊離残留塩素濃度を測定して記録する。
4．排水設備管理

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・排水関係各槽点検清掃（汚水槽・雑排水槽・湧水槽・雨水槽・放流槽・実験排水原水槽）（１）槽内の沈積物質・浮遊物質・付着物質等を圧力水により洗浄する。なお固着するものは適切な工具を用いて剥離及び洗浄する。
（２）清掃に使用する機材は専用で、清潔なものを使用する。
（３）水槽周辺の点検並びにポンプ類及び付属機器の機能点検を行う。
（４）清掃に当たってマンホールを開放する時には残留害虫の生存を確かめ、槽内空気を換気扇等によって入れ換えて槽内を安全に保つ。
（５）清掃によって生じた汚泥等の廃棄物は、廃棄物の処理及び清掃に関する法律、下水道法等の規程に基づき、適切に処理する。
・実験用排水処理設備点検（１）点検対象①原水ポンプ②pH 中和ユニット（㈱エス・エル TPC-01 型 pH 中和装置）
・中和槽
・中和槽攪拌機
・酸注入ポンプ・アルカリ注入ポンプ
・放流切替弁・pH 指示調節計
・pH 指示調節記録計
・制御盤
③酸薬液槽
④アルカリ薬液槽⑤放流ポンプ⑥フロート式レベルスイッチ⑦脱臭装置⑧脱臭ファン⑨電磁流量計⑩下水道法水質検査業務（2）点検頻度
年 24 回（月 2 回点検）
（3）実験排水槽水質検査
年 12 回（月 1 回検査）
（4）検査項目（16 項目）①水素イオン濃度②シアン化合物③鉛及びその化合物④水銀及びアルキル水銀その他の水銀化合物⑤トリクロロエチレン⑥テトラクロロエチレン⑦ジクロロメタン⑧四塩化炭素
⑨1,2-ジクロロエタン

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⑩1,1-ジクロロエチレン⑪シス-1,2-ジクロロエチレン⑫1,1,1-トリクロロエタン⑬1,1,2-トリクロロエタン⑭1,3-ジクロロプロペン⑮ベンゼン⑯フェノール類（5）交換部品及び薬液消耗品①硫酸（5％溶液）②苛性ソーダ（24％溶液）③pH 校正液④pH 計⑤脱臭用活性炭（6）除外項目・点検結果による機器等の改修費用
5．ねずみ等の防除（１）防除作業は、全建物を対象とする。
（２）防除作業は、主として鼠・蚊・ゴキブリ・ダニ及びチョウバエを対象として実施する。
（３）防除作業は、鼠に対しては主として殺鼠剤、害虫に対しては、主として残留憤霧法により実施するものとする。使用薬剤は、厚生労働省認可によるものを使用するものとする。
（４）防除作業の実施に当たっては、予め担当者と協議し、建物の業務に支障を生じないよう留意するものとする。
（５）防除作業は、年２回実施する。
（６）生息調査は、２箇月毎に実施する。
（６）報告書において、実施した日時・場所・使用薬剤・処理方法等を記入し、害虫の発生状況等についても報告するものとする。
６．空気環境測定（１）測定内容
ポイント
各フロア２ポイント
＋

測定間隔
２箇月毎
（年６回）

外気１ポイント（合計１３ポイント）

測定回数

測定項目

１日２回

1. 温度

・午前

2. 相対湿度・午後

3. 気流
4. 炭酸ガスの含有率
5. 一酸化炭素の含有率
6. 浮遊粉じんの量※管理項目外測定項目：
「照度」
「騒音」

（２）測定方法①測定場所は居室中央部で行う。

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8②測定位置は 75～120 ㎝の間の一定した高さで行う。
（３）測定機器法に定める機器、または同程度以上と認められる機器。
（４）管理基準浮遊粉じんの量

空気１立方メートルにつき0.15ミリグラム以下

一酸化炭素の含有率

100万分の10（厚生労働省令で定める特別な事情がある建築物にあっては、
厚生労働省令で定める数値）以下

炭酸ガスの含有率

100万分の1,000以下

温度

1. 17度以上28度以下
2. 居室における温度を外気の温度より低くする場合はその差を著しくしない
こと。

相対湿度

40パーセント以上70パーセント以下気流

0.5メートル毎秒以下

７．簡易専用水道検査（１）書類検査①簡易専用水道の設備の配置及び系統を明らかにした図面が整備保存されていること。
②受水槽の周囲の構造物の配置を明らかにする平面図が整備保存されていること。
③水槽の清掃記録が整備保存されていること。
（２）水質検査①給水栓における水に異常な臭気・味・色・濁りが認められないこと。
②給水栓における水に残留塩素が検出されること。
（３）施設用受水槽の外観検査①水槽周囲の状態
・水槽周辺は清潔であり、ごみ・汚物等が置かれていないこと。
・水槽周辺の溜り水、湧水等がないこと。
・点検、清掃、修理等に支障のない空間が確保されていること。
②水槽本体の状態
・亀裂箇所がないこと。
・漏水箇所がないこと。
・配管等貫通部分が防水密閉構造であること。
・点検、清掃、修理等に支障のない形状であること。
・水位電極部、揚水管等の接合部は固定され、防水密閉されていること。
③水位上部の状態
・水槽の蓋の直接上部には、他の設備機器等が置かれていないこと。
・水槽の上床盤の直接上部には、水を汚染する恐れのある設備機器等が置かれていないこと。
・槽上部は水溜りができていない状態であり、ほこりその他の衛生上有害なものが堆積していないこと。
（４）年１回実施。

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８．騒音測定（１）騒音規制法・京都府環境を守り育てる条例（騒音）に基づき、定期的な実施検査を行う。
（２）実施検査・測定回数は以下のとおりとする。※京都府条例第３種区域の規制基準に該当。
①検査回数【年１回】②測定箇所/４箇所③測定回数/４回※朝（6 時～8 時）
・昼（8 時～18 時）
・夕（18 時～20 時）
・夜（22 時～翌 6 時）各１回

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エレベーター定期検査
１．点検概要
毎月定期的に技術者を派遣して昇降機装置全般を点検（遠隔での点検も含む。）し、必要に応じ給油及び調整を行い、性能を維持するよう保守点検を行う。 エレベーター保守に関しては、メー
カーフルメンテナンス契約とする。
２．保守対象機器（１）測定内容①フジテック（株）乗用エレベーター（利用人数 11 人 積載荷重 750 ㎏ 1 台）
XIOR（エクシオール） 750kg 11 名 60m/min②フジテック（株）人荷共用エレベーター（利用人数 23 人 積載荷重 1500 ㎏ 1 台）
オーダーエクシオール 1500 ㎏ 23 名 60m/min
３．故障時の対応
・不時の故障時には速やかに技術員を派遣し、適切な処置を行う。
４．法定検査・建築基準法に定められた定期点検を実施。（①②とも）
５．その他（１）法定定期検査の費用
定期検査の諸費用は仕様に含むものとする。
（２）付加装置の点検及び整備
地震時管制運転装置・リスタート運転・自動診断／仮復旧運転・火災時管制運転装置・停電時自動着床装置・音声合成オートアナウンスシステム・トリプルドアセンサー・乗場液晶インジ
ケータ・車椅子仕様エレベーター・冠水管制運転装置・遮煙乗場ドア等のエレベーター付加
装置の点検整備も含むものとする。

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11電気工作物保安点検
１．電気主任技術者選任（不選任対応）
2．月次点検及び年次点検（トランス容量：2,700ｋＶＡ）
電気工作物

点検及び試験項目

電

○

○

外観点検

開閉器

観察点検

○

引込線

絶縁抵抗測定＊2

○
－

遮断器

外観点検

油入開閉器

観察点検

○
○

絶縁抵抗測定

○

動作測定

○

○

○

○

母線

外観点検

計器用変成器

観察点検

○

避雷器

絶縁抵抗測定○電力用コンデンサ・断路器
設

年次点検

責任分解点となる（電線及び支持物ケーブル）

受

月次点検

－
外観点検

変圧器

備
配電盤及び制御回路

○

観察点検

○

絶縁抵抗測定＊1

○

外観点検

設置装置

○

○

○

観察点検

○

絶縁抵抗測定○継電器の動作特性試験＊2
外観点検

○
○

○

観察点検

○

絶縁抵抗測定＊2

○

開閉器

外観点検

配

遮断器

観察点検

○
○

電

変圧器

絶縁抵抗測定○設

配電線路設置抵抗測定＊2

備（電線及び支持物ケーブル）
設置装置

○

○
－

電動機類

外観点検

気

電熱器

観察点検

○

使

照明装置

絶縁抵抗測定○用

電線及び電線器具

設置抵抗測定＊2○

場

その他の機器類

漏れ電流測定

所

設置装置

設

○

○

電

○

○

－

備

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（注）①「外観点検」とは、電気工作物を停止しない状態で梯子その他の器物を用いないで到達できる範囲内で点検することをいう。
②「観察点検」とは、電気工作物を停止した状態で点検することをいう。
③「漏れ電流測定」は、高圧受電設備の変圧器の第２種接地工事の接地線において測定する。
④＊1 を付した測定項目は、停電範囲その他の理由によって実施できないことがある。
⑤＊2 を付した項目は、過去の実績によってその一部又は全部を省略することがある。

３．臨時点検（１）高圧受電盤（付属低圧盤を含む）の指示計器校正試験は、必要に応じて行う。
（２）高圧機器に内蔵する絶縁油の点検、絶縁油の絶縁耐力試験及び絶縁油酸化試験は、必要に応じて行う。
（３）次にあげる電気工作物については、その都度異常状況の点検、絶縁抵抗測定及び絶縁耐力試験（高圧器材に限るものとし、必要に応じて行うもの）を行う。
ア．高圧器材が損壊し、受電設備の大部分に影響を及ぼしたと思われる事故が発生した場合
は、受電設備の全電気工作物。
イ．受電用遮断器（電力用ヒューズを含む）が遮断動作をした場合は、遮断動作の原因となった電気器材。
ウ．その他の電気器材に異常が発生した場合は、その電気器材。
（４）高圧受配電設備については、梅雨期、襲雷多発期、台風期及び降雪期に異常が発生する恐れがあるので、月次点検又は年次点検の際に特に留意した点検を行うものとする。
４．点検及び試験の周期「月次点検」・・・月１回（低圧絶縁監視装置を設置する事で隔月点検）「年次点検」・・・年１回（保安規程により停電を伴う精密点検は 3 年に 1 回実施）
「臨時点検」・・・必要の都度※ 年次点検には、月次点検が含まれているので、年次点検を実施した月には、月次点検を実施しないものとする。

５．点検・試験の一部又は全部を実施しない場合（１）漏電火災警報器、昇降機等の取扱いに、法令による特定の資格を要するもの及びオートメー
ション化された工作機械群のように、取扱いに高度の専門技術を要するものについては、主開閉機器から各機器の電源側電路までの絶縁抵抗測定（実施可能なものに限る）以外の点検及び試験。
（２）移動して使用する電気機器及びこれに付随する電線については、常時電路に接続して使用されるもの及び点検時現場に置かれてあるもの以外のものの点検及び試験。
６．非常用発電設備保守点検（66kVA ヤンマーエネルギーシステム（株） 機種：AP65C）
・下記点検基準表を参考に契約期間内に点検を実施

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□点検基準表
点検種別

点検間隔

主たる項目・作業項目

備 考(竣工後又 F 点検後)
周囲・外観状況
A 点検

3 箇月毎

始動・運転・停止状況の点検、無負荷運転、

主要部水・ガス・空気モレ点検、冷却水・燃料油・潤滑油量確認
計器類指示確認、コンプレッサ作動確認、発電機スリップリング・
油力キリング・ブラシの点検

B 点検

6 箇月毎

バッテリ電解液点検、潤滑油汚れ点検、コシ器・タンクのドレン抜き、冷却水・燃料油汲み上げポンプ作動状況点検、吸排気弁バネ点検

A 点検を含む

制御盤計器の点検、設置・絶縁抵抗測定、クランクデフレクション計測、
機測リレー・スイッチ作動確認及び配線ターミナル増締、空気槽安全弁作動確認
C 点検

1 年毎

セルモータブラシ点検、吸排気弁弁頭スキマ調整、燃料・潤滑油コシ器分解掃除
カムタペットローラ点検、ガバナリンク点検調整、自動始動塞止弁弁体交換

A 及び
B 点検を含む

分配弁・始動弁分解点検、過給機フィルター清掃、弁腕油・コンプレッサ油交換
燃料噴射時期・噴射弁噴霧点検調整、機関潤滑油交換（別途）
D 点検

2 年毎

始動空気減圧弁・停止電磁圧弁点検、燃料噴射弁分解点検
始動空気減圧弁ダイヤフラム点検

屋外キュービクル ： 摂陽明正（株）
3φ3W6600V 1 回線受電 1φ300kVA 4 台

A,B 及びC 点検を含む

3φ500kVA 3 台

７．定期点検実施月①Ａ点検：3 月・6 月・9 月・12 月【年４回】②Ｂ点検：3 月・9 月【年２回】③Ｃ点検：9 月【年１回】④Ｄ点検：令和３年 9 月・令和５年 9 月・令和 7 年 9 月【２年に 1 回】※※経年劣化等により交換が必要な消耗品については、担当職員と協議の上、別途費用
にてＤ点検の際に計画的に取替えを実施すること。

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消防用設備等点検１．消防法（第 17 条 3 の 3）による点検を行なう。
２．点検内容と点検期間
消防用設備等の種類等
消火器具、誘導灯及び誘導標識、非常コンセント設備
屋内消火栓設備、自動火災報知設備、非常警報器具及び設備、避難器具、連結散水設備、連結送水管、移動式
粉末消火設備、ガス漏れ火災報知設備、火災伝送防止
用消火設備、（防排煙設備）
配線

点検の内容及び方法

点検
期間

機器点検

６箇月

機器点検

６箇月

総合点検

１年

総合点検

１年

３．点検基準消防庁告示第 14 号（昭和 50 年 10 月 16 日）による※仕様に含まれない作業①点検の結果、機能に支障を来す事項の修理・部品交換②火災その他により作動した場合及び事故時の処置③法令に定める基準に適合せず、また適合しないこととなった時これを基準に適合させるための処置④精密検査、特別な検査

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自動扉保守管理
１．点検概要３箇月毎定期的に技術者を派遣し、下記の保守点検作業項目に従い保守点検を行う。
（対象：風除室２台／エンジン３台）
２．保守点検整備の対象
・ドアーエンジン装置（本体 ナブテスコ（株） DS-250）
・動力部装置・制御部装置・操作スイッチ及び制御スイッチ
３．保守点検整備の内容（１）定期保守点検
・ドアーエンジン装置各部の点検及び調整
・ドアーエンジン開閉速度、クッション作動の異常有無の点検及び調整
・ドアーエンジン装置の電気回路の異常有無の点検及び調整
・オイル漏れ、エアー漏れの有無の点検及び調整
・オイル不足、潤滑油不足の有無の点検及び調整
・ドア建て付け点検及び調整
・部品消耗度の点検（２）不調時点検調整
・不調時には技術者を派遣し点検調整を行う。
４．保守点検整備の対象外項目
・カバーマット
・扉
・錠前
・サッシ等

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16フィルター維持管理
１．点検概要６箇月毎定期的に技術者を派遣し、下記の保守点検作業項目に従い保守点検を行う。
２．保守点検整備の対象①ＧＨＰ室内機（102 台）②全熱交換ユニット（22 台）③外気処理空調機（2 台）
３．保守点検整備の内容
・エアフィルター清掃又は予備フィルターとの交換作業
・パネル表面清拭及び簡易内部除塵作業※中性能フィルター別途※フィルター取替が必要な箇所については別途協議の上、決定するものとする。
フィルター ：ヤンマーエネルギーシステム（株） ガスヒートポンプエアコンに適応のもの。
ガスヒートポンプエアコン機種
YZBP140M 24 台、YZBP112M 38 台、YZBP90M 6 台、YZDP280M 2 台、YZDP112A 3 台、YZDP90M 6 台、YZＤP90A 1 台、YZDP71A 2 台、
YZCP112MC 1 台、YZCP80MC 8 台、YZHTP140M 1 台、YZWP90M 4 台、YZWP45M 3 台、YZWP22M 3 台

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17吸収式冷温水機及びペレットボイラー保守管理
１．点検概要（１）吸収式冷温水機（ガス焚） 1 台
ガス吸収式冷温水機 ： 矢崎エナジーシステム（株） 型番 CH-MZ130C①点検内容及び点検回数
・冷房イン保守点検（1 回/年）
・暖房イン保守点検（1 回/年）
・排ガス分析：1 検体（2 回/年）
・冷却水チューブブラシ清掃及び本体溶液分析（1 回/3 年）
・冷却塔清掃、ファン・モーター・ポンプ点検（2 回/年）
②除外項目
・点検結果により必要となった交換部品代、薬品代等及びそれに伴う作業費
・突発故障修繕費電気設備の漏電確認（２）吸収式冷温水機（木質ペレット焚） 1 台
ペレット吸収式冷温水機 ： 矢崎エナジーシステム（株） 型番 CH-KP30①点検内容及び点検回数
・冷房イン保守点検（1 回/年）
・暖房イン保守点検（1 回/年）
・タンク、搬送機確認（2 回/年）
・ホッパースクリューフィーダー内状態確認（2 回/年）
・燃焼灰清掃、バーナー点検作業（2 回/年）
・灰シャッター又は灰出し装置確認作業（2 回/年）
②その他作業・センターが燃焼灰を産廃処理する際には、事前にドラム缶から土嚢袋への詰替え作業を行うこと。この土嚢袋は、センターからの支給品とする。
③除外項目
・冷水コイル化学洗浄は必要時に提案
・定期点検以外での灰出し、バーナー及び再生器炉内清掃
・燃焼灰の処分及び分析
・突発故障修繕費用
・ペレット吸収式冷温水機に付属する煙突に付着した灰の清掃及び産廃処理
2．保守作業
吸収式冷温水機（ガス焚、木質ペレット焚）及びペレットボイラーの運転時に異常や突発故障が発生した場合、速やかな一次対応にあたり、仮復旧させること。

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18

GHP 保守管理（１）対象設備 ： 室外機＋室内機＋標準リモコン（２）メーカー： ヤンマーエネルギーシステム（株）（３）設置機器 ： 下記参照
（４）見積内容
・年 1 回訪問し、室外機全数点検
・契約期間内に定期点検時期が到来した場合は部品交換を実施
・故障対応費用（出張費＋診断費＋部品＋技術料等）（５）除外項目・運転時間 30,000 時間以上経過機器の場合の故障対応時の部品費用（但し、YFZP850J のうち、GHP-002、GHP-007、GHP-009、GHP-011 の４台に関しては、
60,000 時間以上経過機器の場合の故障対応時の部品費用とする。）
・室外機＋室内機＋標準リモコン以外の故障対応、点検費用①電気設備の漏電確認
ガスヒートポンプエアコン ： ヤンマーエネルギーシステム（株）
室外機 YFZP850J-NB 9 台、YFZP560J-NB 2 台、YNZP355H1NB 2 台、
YGZP560J-NB 1 台、YGZP450J-NB 1 台、YDZP710J-NB 2 台、
YDZP560J-NB 2 台
室内機 YZBP140M 24 台、YZBP112M 38 台、YZBP90M 6 台、YZDP280M 2 台、YZDP112A 3 台、YZDP90M 6 台、YZＤP90A 1 台、YZDP71A 2 台、YZCP112MC 1 台、
YZCP80MC 8 台、YZHTP140M 1 台、YZWP90M 4 台、YZWP45M 3 台、YZWP22M 3 台
GHP 設置一覧表
機器番号

機器名・製造番号

機器番号

機器名・製造番号

機器番号

機器名・製造番号

GHP-001

YFZP850J・

GHP-008

YFZP850J・

GHP-P1YGZP450J・

3ADU0198N
GHP-002

YFZP850J・

3ADU0200N
GHP-009

3ADU0196N
GHP-003

YFZP560J・YFZP560J・

GHP-010YFZP850J・

GHP-011YFZP850J・

GHP-101

YFZP850J・
3ADU0205NYFZP850J・YNZP355H1・
3HB-1837N

GHP-102

3ADU0197N
GHP-007

GHP-P2-2

YDZP710J・
2AEC0339N

GHP-P3-1

3ADU0206N

3ADU0195N
GHP-006

YFZP850J・YDZP710J・
2AEC0338N

3ADU0201N

3ADT0272N
GHP-005

GHP-P2-1

3ADU0199N

3ADT0273N
GHP-004

YFZP850J・

3ACB0523N

YDZP560J・
2AEB0380N

GHP-P3-2

YDZP560J・
2AEB0379N

YNZP355H1・
3HB-1838N

GHP-201

YGZP560J・
3ABZ0843N

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フロン抑制排出法点検
１．点検の目的「フロン類の使用の合理化及び管理の適正化に関する法律」に基づき、簡易点検と定期点検を行う。
２．点検対象設備①GHP 室外機（19 台）②GHP 室内機（102 台）
３．点検周期・簡易点検（4 回/年）
・定期点検（1 回/3 年）※次回実施年（令和５年）
４．簡易点検の内容
・外観目視点検①室内機の熱交換機の霜付きの有無②室内機の熱交換機や配管の油のにじみの有無③室内機の異常振動・異常運転音の有無④室外機熱交換機の腐食、錆びキズ等の有無⑤室外機の熱交換機や配管の油のにじみの有無⑥室外機の異常振動・異常運転音の有無
５．定期点検の内容
フロン類の冷媒漏えいに関する点検

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中央監視装置・自動制御設備保守点検
1．点検内容①中央監視装置 一式
アズビル（株） vic-net FX2（管理点数：約 810 点）
・インテグレーション・サーバ（1 台）
・システム・コア・サーバ（1 台）・監視用ＰＣ（1 台）
・カラーレーザープリンタ（1 台）・無停電電源装置（1 台）②自動制御設備 一式
・熱源廻り制御（ガス冷温水機／ペレット冷温水機）
・冷却塔制御（ガス冷温水機／ペレット冷温水機）
・季節モード配管切替制御・外調機廻り制御・ファンダンパーインターロック制御
・ペリメータヒータ発停制御
・漏水検知
・Ｂ1 ラボＢ-1 排気ファン制御
・計測系統
・自然換気制御③中央監視装置・もっと save データチェック
・アズビル製中央監視装置（１台）
・もっと save アクセス用 PC（１台）
２．点検頻度①保守点検（年 1 回）
②データチェック（1 回/週）
③課金データチェック（1 回/月）
３．除外項目・課金ポイント点検・点検結果により機器等の交換を要する場合の機器代（技術料は保守料に含む）

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植栽維持管理（１）植木剪定作業(中低木・地被類・高木) (年１回)（２）害虫駆除作業（年 2 回）
（３）緑地帯施肥作業 (年１回)（４）除草作業 (年 4 回)
【作業内容・頻度】
頻度備考

剪定(中低木類) 395 ㎡

年１回

竹の成長時期には適切な対処と剪定を行うこと

剪定(地被類)

248 ㎡

年１回

剪定(高木)

92 本

年１回

害虫駆除(緑地帯全域)

年２回＊環境により発生都度対応

緑地帯肥料(緑地帯全域)

年１回

樹木で夏場にダメージがある場合は樹木に追肥する

除草作業

年4回

※日常の散水作業については、含まない。

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ＡＥＤレンタル契約
1.レンタル機器①自動体外式除細動器（ＡＥＤ-3100）【日本光電工業社製】＜付属品＞
・使い捨て電極パッド 2 組
・使い捨てバッテリ 1 セット
・専用キャリングバッグ
・レスキューキット②ＡＥＤ収納ボックス（ＳＣ5）ブザー付き自立スタンドタイプ【アイテック社製】＜本体寸法＞
・高さ：1,370mm、幅：370mm、奥行：180mm＜ベース寸法＞
・470mm×500mm
2.設置場所
１Ｆ受付カウンター内

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建築設備定期検査報告業務
1.建築基準法に基づき、建築設備の定期検査（年１回）を行う。
2.換気設備検査項目（１）設備関係図書等の検査（2）換気設備の設置状況の検査（3）機械換気設備の外観検査及び性能検査（4）中央管理方式の空気調和設備の室内環境検査（5）防火ダンパーの検査（6）空気調和設備主要機器の検査
3.排煙設備検査項目（１）設備関係図書等の検査（2）機械排煙設備の外観検査及び性能検査（3）自家発電装置の検査（4）直結エンジンの検査
4.非常用の照明装置検査項目（１）設備関係図書等の検査（2）照明器具の外観検査及び性能検査（3）分電盤の検査（4）照度測定（5）切替回路の検査（6）蓄電池、充電器の検査（7）自家発電装置の検査

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特定建築物定期調査報告業務
1.建築基準法に基づき、建築物の定期調査（３年に１回）を行う。
※次回は令和３年度と令和６年度に実施する。
（初回は、平成３０年度に実施済み。）
2.一般事項調査項目（１）所有者、管理者の確認（2）増築・改築の確認（3）構造耐力上主要な部分の変更の確認（4）避難施設等に関する工事の確認（5）関係法令による検査、報告の確認
3.敷地関係調査項目（１）地盤、周囲の地形及び擁壁その他の調査（2）道路の利用状況、避難通路及びその管理状況の調査（3）非常用の進入口の調査
4.構造関係調査項目（１）主要構造物の調査（2）天井、窓枠、サッシ、ガラス及び外壁の調査（3）広告塔、吊り看板及び煙突等の調査
5.防火関係調査項目（１）外壁の防火構造及び耐火構造の防火区画の調査（2）防火設備の調査（3）内装材料及び仕上げ方法等の調査
6.避難関係調査項目（１）廊下、通路、階段、扉、出口、排煙口、バルコニー、屋外通路及び非常用進入口等の調査
7.衛生関係調査項目（１）採光及び換気の調査

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清掃管理業務
1.清掃管理業務の実施要項
別表の清掃業務実施箇所仕様明細表どおり、日常清掃及び定期清掃を実施する。
2.清掃管理業務の履行
清掃管理業務を行うにあたり、別表の清掃業務実施箇所等仕様明細表どおりに誠実、完全に業務を履行すること。
3.清掃管理業務の事項（1）清掃管理業務は、次の事項とする。
①日常清掃に関すること。
②定期清掃に関すること。
③改修工事等を行った箇所の清掃に関すること。
④事故その他の非常時等における応急措置及び清掃に関すること。
⑤災害時における応急措置及び清掃に関すること。
（2）清掃管理業務の概要
業務の遂行に関する指示、その他の管理を以下のとおり自ら行う。
・作業員に対する業務の遂行方法に関する指示、その他管理を行うこと。
・作業員の業務の遂行に関する評価等に係る指示、その他管理を行うこと。
・作業員の始業及び終業の時刻、休憩時間、休日、休暇等に関する指示その他の管理を行うこと。
・作業員の服務上の規律に関する事項についての指示その他の管理を行うこと。
・作業員の配置等の決定及び変更を行うこと。
（3）その他①本仕様に掲げる清掃業務以外に、必要な清掃業務が生じた場合は、別途契約とする。
②仕様書に明記のない場合または疑いを生じた場合においては、担当職員と協議する。
③仕様書によることが困難または不都合な場合、担当職員と協議する。
4.清掃管理業務の細目事項（1）作業責任者①業務の遂行を管理する者（以下、「作業責任者」という。）を定める。
②作業責任者は、清掃業務の一切を管理する。
③作業責任者は、作業員がセンターの清掃作業内容を習熟するまでの間は付き添うなどして、仕様内容履行の徹底を図ること。
（2）作業従事者①業務遂行に必要な作業従事者（作業責任者を含む。以下同じ）を必要人数配置する。
②作業従事者について、労働安全衛生法に規定する安全教育等を履修させる。
（3）業務管理①業務現場における業務の安全衛生に関する管理は、作業責任者が関係法令に従って行う。
②業務現場において整理整頓を行い、必要に応じて措置を講じて事故防止に努める。
③業務の実施に伴い災害及び公害の防止について関係法令に従い、適切に処置する。
④業務の実施により機器等で汚損または損傷の恐れがあるものは、適切な方法で養生を行う。

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⑤業務の完了及び部分完了に関し、当該業務に関連する部分の後片付けを行う。
（4）日程表等①業務の着手に先立ち、年間業務日程表並びに月間業務日程表、及び日常タイムスケジュー
ルを作成し、担当職員に提出する。
②業務日程表に変更の必要が生じた場合は、速やかに改訂し、担当職員に報告する。
③日常清掃の項目について作業のチェックリストを作成し、実施内容を記入する。チェッ
クリストの貼付け場所は、男女トイレ内及び給湯室とし、月変わり時に提出する。
（5）負担区分①センターは、次の号に掲げる消耗品の支給及び施設等を提供する。
・トイレットペーパー、手洗い石けん液
・ゴミ袋（事務室及びレンタルオフィス用、給湯室用、トイレ内用、サニタリー用）
・小休憩用として利用できるスペース②乙の負担において行う措置は、次のものとする。
・器材
・清掃薬品等
・清掃委託の実施に伴う消耗品的物品
・その他、清掃業務に関わる経費（6）清掃器材①清掃場所の材質及び汚れの程度に適した清掃器具及び薬品を最も効果的に使用すること。
②できる限り作業を機械化するものとする。但し、センターの開館時間帯は、騒音を発するものの使用を可能な限り控えること。
（7）業務内容①日常清掃
・日常清掃の作業内容は、別紙「清掃業務実施箇所等仕様明細表」に定める。
・休館日を除く、月曜日から金曜日の開館日に実施とする。
・清掃業務実施箇所等仕様明細表の「時間帯Ａ」については、午前９時までに完了すること。
・著しい汚れや汚物、塵芥等があった場合は、その都度速やかに清掃等を行うこと。
・１日に１回以上、センターの屋内及び敷地内を巡回し、汚れ等の発見に努めること。
②定期清掃
・定期清掃の作業内容は、別紙「清掃業務実施箇所等仕様明細表」に定める。
・定期清掃は、センターの休館日に実施する。
・定期清掃の作業工程については、事前に担当職員に連絡して承認を受けること。
③事故や非常時の応急処置と清掃作業時における注意点
・事故その他の非常時においては適切な処置を講じ、事後に担当職員へ報告する。
・清掃作業中は、人災や盗難、その他の事故防止について十分に注意すること。
・清掃作業の実施にあたり、建物または付属物を滅失若しくは破損した場合は、担当職員まで迅速に連絡するとともに、責任をもって賠償すること。
・清掃作業の実施にあたり、従業員に事故が発生した場合は、担当職員まで迅速に連絡するとともに、責任をもって処理すること。
・日常の清掃業務の中において、施設の破損や落書き等を発見した時は、担当職員まで迅速に連絡すること。

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・清掃作業中に不審者または不審物等を発見した場合は、直ちに担当職員まで迅速に連絡すること。
④災害等における応急処置
・火災を発見した時または通報を受けた時は、初期消火にあたること。
・その他、災害等に適切な処置を講じ、担当職員に報告すること。
（8）業務の実施①業務の実施に先立ち施設等の現状及び仕様書に基づく業務内容を、清掃作業員に周知し、作業内容を徹底させる。
②センター出入り口のカードキーは、次による。
・業務開始日前に、事務室にて当初に渡す。
・カードキーの紛失または破損時には担当職員まで速やかに報告するとともに、責任をもって弁償すること。
（9）業務の報告①清掃作業の完了時に月１回、内容を整理して報告し、定期清掃については報告書を提出すること。
②報告書の様式は、受託者で定めたものを使用する。
（10）業務の検査①定期清掃の委託業務が完了した時は後日、担当職員の検査を受けねばならない。この検査により不適当な場所または瑕疵の指摘を受けた時は、手直しを行うこと。
②清掃後に問題箇所や苦情が寄せられた場合は、速やかにその箇所の清掃をあらためて行うこと。
（11）特記事項①日常清掃は午前９時までに完了しなければならない箇所があるため、完了できる人員配置を講じ、年間を通じて清掃仕様書の内容全般を完全に履行すること。
②作業従事者（作業責任者を含む）に制服及び名札の着用を実施すること。
③センターの西側門扉と自動扉を、午前 8 時半までに開門すること。
④便器の排水管に詰まりがあった場合は、その都度速やかに処理を行うこと。
⑤女子トイレの汚物入れにはゴミ袋をつけ、清潔に保つこと。
⑥日常清掃の際、トイレ内の床はハンドクリーナーやモップで清拭し、便器の便座とその裏面及び便器フタ、便器の黄ばみ、尿石とり、便器排水部は特に丁寧な清掃を実施すること。担当職員からの指摘を受けた場合は、速やかに作業をやり直すこと。
⑦手洗い台の水垢は毎日、清拭して除去すること。ハンドドライヤーの内部についても
毎日清拭する。
（水受けボックスを含む）⑧湯沸室の流し台の生ごみ受けにはメッシュの網を被せておき、生ゴミ取りは毎日、生ゴミ受けと排水口は１週間に１回以上洗浄してヌメリ除去の清拭を実施すること。
⑨清掃範囲は敷地内にとどまらず、西側歩道のセンター寄り部分や東側道路の側溝付近
で、センター周囲のゴミ取りを行うこと。
⑩１階受付カウンター前に設置しているパンフレット類の棚、天井・壁面は階段部分も含め、埃の付着・クモの巣等の付着により、随時スス払い等の清拭を実施すること。
⑪１階の自動扉のガラス部において、ガラスに付着した指紋等の汚れは随時清拭を実施すること。
⑫回収したゴミは、分別のうえゴミ庫に搬入し、整理整頓、ゴミ庫内部の清掃も実施すること。

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28

⑬館内の一般ゴミ、資源ゴミ等の分別の確認をし、不完全なものに関しては分別を再度行い、ゴミ庫内に仮置きすること。
⑭排水管詰まりの原因となる排水溝や排水口のストレーナーキャップに溜まった枯葉類
やゴミ類は、定期清掃時に建物外側の各箇所で確認を行い、除去すること。（2F、3F、屋上）（以下余白）

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29

別表

清掃業務実施箇所等仕様明細表
（床
ゴ面
ミ除
拾塵
い
・
箒
）

区分

階

1F

2F
内
部

各
階

3F
2F
外
部

1F
各
階
B1

ガ
ラ
ス

各
階

作 業 場 所
床材質
面積 時間帯RC研ぎ/埋め込マット
23
Ａ
風除室１
ビニールシート/マット
10
Ａ
風除室２
RC研ぎ
57
Ａ
エントランスホール
RC研ぎ/フローリング
139
Ａ
交流スペースタイルカーペット
87
Ａ
事務室
タイルカーペット35
Ａ
センター長室タイルカーペット
11
Ａ
更衣室
152
Ａ
共通会議室（M01・M02・M03） タイルカーペット
レンタルオフィス・R11（共用部分）
レンタルオフィス・R21（共用部分）

タイルカーペット
タイルカーペット
タイルカーペット
ビニールシート
ゴムタイル
タイルカーペット
RC研ぎ
タイルカーペット
ビニールシート
ゴムマット
ビニールシート
ナラ集成材

セミナー室
廊下 B1～5F
廊下 1F
廊下 2F
EVホール 1F
EVホール 2F
EVホール B1・3F～5F
エレベーター内部（EV1・EV2）
A階段（EV前）
C階段（交流スペース）プレキャストコンクリート
D階段（会議室）
ビニールシート
便所 B1～5F
ビニールシート
給湯 B1～5F
ウィードロック
屋上テラス（3階屋上）
コンクリート2階作業用通路（会議室西側）
コンクリート
ゴミ庫
アスファルト
車回し・駐輪場
アスファルト、他
駐車場・外溝・外周・その他
グレーチングB階段 1F～5F（東側）RC
B階段 B1（東側）
プレキャストコンクリート
D階段（会議室奥）
コンクリート北側ドライエリア（B1）
外面ガラス
229㎡＋30㎡
内面ガラス（ラボ・レンタルオフィス除く）
間仕切りガラス（ラボ・レンタルオフィス除く）

68
51
77
601
35
167
12
12
64
2基
115
16
12
181
51
35
52
10
403
817
99
16
12
27
259

備考 1／Ｄ:1日に1回実施 1／Ｗ：1週間に1回実施
記号： Ａ （９：００までに清掃完了箇所）

Ａ
Ａ
Ａ

床
面
モ
ッ
プ
水
拭
き

（掃
吸除
塵機
）掛
け

机
・
椅
子
清
拭

汚
物
処
理

便
器
洗
浄

1/D
1/D
1/D
1/D

1/D
1/D

洗
面
台
・
鏡
清
拭

（金
磨属
き部
）清
拭

消
耗
品
補
充

流
し
台
清
掃

清ド
掃レ
ン

（
排
水
溝
）

日
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D

京都市成長産業創造センター

常

清

屑
入
れ
・
灰
皿
処
理

床
洗
浄
ワ
ッ
ク
ス
掛
け

クカ
リー
ーペ
ニッ
ント
グ

1/D
1/D
1/D

1/D
1/D
1/D
1/D

1/D
1/D
1/D
1/D

ガ
ラ
ス
清
拭

（ア
グネ
リモ
ル清
部掃
分
除
塵

定

期

4/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y

1/D

1/D

2/Y
2/Y
2/Y

4/Y
4/Y
2/Y

1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D
1/D

2/Y
4/Y

1/D

1/D

清
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y

（枯
排葉
水類
溝・
・ ゴ
排ミ
水類
口除
）去

水
洗
い

掃

2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y
2/Y

4/Y

1/D

1/D

1/D

1/D
1/D

1/D
1/W

1/D

1/3M
1/3M

1/D
1/D

1/D

4/Y
4/Y

2/Y
2/Y
4/Y
2/Y
2/Y

1/D
1/D
1/D
1/M
1/M
1/D
1/M

1/W
1/W

4/Y
4/Y

1/D

4/Y
4/Y
4/Y
4/Y
4/Y
4/Y

1／Ｍ：月に1回実施

（ブ
除ラ
塵イ
）ン
ド
清
掃

）

掃

1/D
1/D

1/W
1/W
1/W
1/W
1/W
1/W
1/W
1/W
1/W
1/D

ガ
ラ
ス
清
拭

2／Ｙ：1年に2回実施

4／Y：1年に4回実施