報道発表資料
令和５年１月 31 日
国税庁

マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について

１

概要
相続税等（相続税・贈与税）における財産の価額は、相続税法第22条の規定により、「財産の取得の時における時価による」こととされており、これを受け、国税庁では財産評価基本通達に各種財産の具体的な評価方法を定めています。
財産評価基本通達に定める評価方法については、相続税法の時価主義の下、より適正なものとなるよう見直しを行っているところですが、こうした中で、マンションの「相続税評価額」については、「時価（市場売買価格）」との大きな乖離が生じているケースも確認されています。
また、令和５年度与党税制改正大綱（令和４年12月16日決定）に、「相続税におけるマンションの評価方法については、相続税法の時価主義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討する。」旨が記載されました。
そこで、マンションの相続税評価について、市場価格との乖離の実態を踏まえた上で適正化を検討するため、第１回有識者会議を開催しました。
２

開催日令和５年１月30日（月）３

委員名簿
別添１のとおり４

資料
別添２のとおり５

議事要旨
別添３のとおり

別添１

委
氏

員

名

名

しぶや

現

まさひろ

中央大学法学部教授

あやこ

不動産鑑定士

澁谷 雅弘

すぎうら簿
職

杉浦

綾子とばり

たもつ

ひらい

たかあき

日本税理士会連合会

ほしのひろあき一般社団法人不動産協会 税制委員会 委員長

まえかわしゅんいち

明海大学名誉教授

よしだやすし

戸張

平井有

貴昭

星野 浩明

前川 俊一

吉田靖

一般財団法人日本不動産研究所 公共部長

常務理事・調査研究部長

東京経済大学経営学部教授（敬称略・五十音順）〔オブザーバー〕

総務省 自治税務局
財務省 主税局
国土交通省 住宅局、不動産・建設経済局

マンションの相続税評価について○

相続税法では、相続等により取得した財産の価額は「当該財産の取得の時における時価（客観的な交換価値）」によるものとされており（時価主義）、その評価方法は国税庁の通達によって定められている。

○

マンションについては、「相続税評価額」と「市場売買価格（時価）」とが大きく乖離しているケースも把握されている。このような乖離があると、相続税の申告後に、国税当局から、路線価等に基づく相続税評価額ではなく鑑定価格等による時価で評価し直して課税処分をされるというケースも発生している。

○

こうしたケースで争われた、令和４年４月の最高裁判決（国側勝訴）以降、マンションの評価額の乖離に対する批判の高まりや、取引の手控えによる市場への影響を懸念する向きも見られ、課税の公平を図りつつ、納税者の予見可能性を確保する観点からも、早期にマンションの評価に関する通達を見直す必要がある。

○

また、令和５年度与党税制改正大綱においても「相続税におけるマンションの評価方法については、相続税法の時価主義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討する。」と記載された。

○

このため、乖離の実態把握とその要因分析を的確に行った上で、不動産業界関係者などを含む有識者の意見も丁寧に聴取しながら、通達改正を検討していくこととした。

令和５年度与党税制改正大綱（令和４年１２月１６日決定）（抜粋）

第一

令和５年度税制改正の基本的考え方等・・・（略）・・・。以下、令和５年度税制改正の主要項目及び今後の税制改正に当たっての基本的考え方を述べる。

５．円滑・適正な納税のための環境整備⑸

マンションの相続税評価について
マンションについては、市場での売買価格と通達に基づく相続税評価額とが大きく乖離しているケースが見られる。現状を放置すれば、マンションの相続税評価額が個別に判断されることもあり、納税者の予見可能性を確保する必要もある。このため、相続税におけるマンションの評価方法については、相続税法の時価主義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討する。

相続税法第22条・財産評価基本通達１項○

相続税法（抄）（評価の原則）第22条

この章で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。

○

財産評価基本通達（抄）（評価の原則）１

財産の評価については、次による。

（１）

（略）

（２）

時価の意義
財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期（相続、遺贈若しくは贈与により財産を取得した日若しくは相続税法の規定により相続、遺贈若しくは贈与により取得したものとみなされた財産のその取得の日又は地価税法第２条((定義))第４号に規定する課税時期をいう。以下同じ。）において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。

（３）

（略）

現行のマンションの相続税評価の方法

マンション（一室）の相続税評価額（自用の場合）＝ 区分所有建物の価額(①)＋敷地（敷地権）の価額(②)①②

区分所有建物の価額＝ 建物の固定資産税評価額（注１） ×
敷地（敷地権）の価額＝ 敷地全体の価額（注２） ×1.0

共有持分（敷地権割合）（注１）「建物の固定資産税評価額」は、１棟の建物全体の評価額を専有面積の割合によって按分して各戸の評価額を算定（注２）「敷地全体の価額」は、路線価方式又は倍率方式により評価

不動産価格指数の推移

出典:国土交通省

不動産価格指数（住宅）市場価格と相続税評価額の乖離の事例

所在地 総階数

所在階数

築年数 専有面積

市場価格

相続税
評価額

乖離率

① 東京都

43階

23階

９年

67.17

11,900万円

3,720万円 3.20倍

② 福岡県

９階

９階

22年

78.20

3,500万円

1,483万円 2.36倍

③ 広島県

10階

８階

６年

71.59

2,240万円

954万円 2.34倍

最高裁判決における財産評価基本通達６項の適用事例

乖離率 約３．８倍（②／①）
乖離額 約９．４億（②－①）

近年の評価通達６項の適用件数一覧

年分
H24（事務年度）
件数

0H25

H26

H27

H28H29H30

R１R2R3計1020401109

時価とは客観的な交換価値をいうと解されているが、評価通達に沿って評価するのが原則であり、それが「著しく不適当」な場合に限り、評価通達以外の方法で評価することになる。



実際、評価通達６項の適用件数は年間数件程度と非常に限られており、最高裁判決でも、評価通達によらない評価とすることは合理的な理由がない限り平等原則に反するとされた。



このため、マンションの市場価格と相続税評価額の乖離は、予見可能性の観点からも評価方法の見直しにより是正することが適当。

議論の射程・基本的考え方と今後の検討事項について○

国税庁で定めている財産評価基本通達のうち、マンションの評価方法について、相続税法の時価主義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、国税庁においてその適正化を検討することとしており、本会合は国税庁がその検討に際し必要な事項について有識者から意見聴取することを目的とする。

○

その際、国税庁としては、相続税法の時価主義の下、あくまで適正な時価評価の観点から見直しを行うこととしており、今回の見直しは、評価額と時価の乖離を適切に是正することを目的とするものであって、一部の租税回避行為の防止のみを目的として行うものではない。

○

本会合において検討すべき事項としては、相続税評価額と市場価格との乖離の実態把握及び要因分析の方法の検討、そして、これらの検討を踏まえた乖離の是正方法及び乖離の是正に当たって留意すべき事項等が考えられる。

別添３

第１回 マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議
議事要旨

日時：令和５年１月 30 日（月）15:00～16:00
場所：国税庁

第一会議室

冒頭、座長及び座長代理について協議を行い、座長に前川委員が、座長代理に吉田委員が就任した。
事務局から、配付資料に基づき説明を行い、その後、要旨以下のとおりご意見をいただいた。

〇

価格乖離の問題は、タワーマンションだけではなくマンション全体にいえるのではないか。そうすると、時価主義の観点からは、見直しの範囲を一部のタワーマンションに限定すべきではない。

〇

評価方法を見直した結果、評価額が時価を超えることとならないようにする配慮が必要。

〇

時価と相続税評価額との価格乖離の要因分析を行うに当たり、統計的手法による分析が有用ではないか。

〇

市場への影響にも配慮すべき（販売時において、マンションと一戸建ての選択におけるバイアスがかからないように、一戸建てとのバランスにも配慮し、急激な評価増にならないようにすべき。
）。

〇

足元、マンション市場は新型コロナウィルス感染症の影響により建築資材の価格が高騰していることから、いわゆるコロナ前の時期における実態も把握する必要がある。
（以上）