24-D-0598

2024 年 8 月 15 日
株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

One リート投資法人 （証券コード：3290）【据置】
長期発行体格付
格付の見通し債券格付

Ａ＋安定的Ａ＋■格付事由(1) みずほ信託銀行（MHTB）をスポンサーに、ミドルサイズ（延床面積が約 1,000 坪～約 10,000 坪）のオフィスビルを重点投資対象とする J-REIT。資産運用会社（AM）はみずほリートマネジメント、AM の株主はみずほリアルティ One（MHTB の 100％子会社）である。現行ポートフォリオは全 32 物件のオフィスビルで構成され、取得価格総額 1,236 億円の資産規模であり、地域別では東京経済圏が 69.4％（取得価格ベース）を占めている。
(2) スポンサーグループのサポート機能も活用した堅実なポートフォリオ・マネジメントが継続している。資産規模の拡大ペースは緩やかながらも、物件やテナントの分散化が図られており、24/2 期で 5.0％の NOI 利回り、24 年 6 月末で 98.0％の稼働率、賃料増額改定といったトラックレコードを確認できる。平均築年数が約 34 年とポートフォリオの若返りには改善の余地があるものの、これまでの賃貸事業運営に関する実績等も踏まえると、当面安定したキャッシュフローを確保可能と JCR では想定している。加えてレバレッジの水準や含み益の推移、有利子負債の調達内容、金融機関取引状況などから、健全な財務運営が維持されている。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3) 外部成長に関しては、23/8 期以降物件の新規取得は実施されていないものの、引き続きスポンサーグループのサポートや AM 独自のネットワークを活用し、資産入れ替え等を通じポートフォリオの安定性向上・質的改善に資する新規物件への厳選投資を推進する方針となっている。今後のスポンサーグループからの優先交渉権の取得状況含め、本投資法人の外部成長戦略の進展に注目している。内部成長では、リーシング重点対応物件の早期リテナント、CAPEX 等を活用した保有物件の経年対応、賃料ギャップの縮小等による収益のアップサイドの取り込み、テナントに選ばれるスペックを具備した「ONEST（オネスト）」ブランド戦略の推進継続などが引き続きポイントになると考えている。
(4) 資産総額ベースの簿価 LTV はほぼ横這いで推移しており、24/2 期末で 48.6％と AM が想定するレンジ（45～50％）でコントロールされている。財務バッファーとなるポートフォリオの含み益は、同期末で 177 億円（含み益率：14.5％）を有している。金融機関との取引では、MHTB、みずほ銀行、三井住友銀行の 3 行を中心としたレンダーフォーメーションが維持され、24/2 期には新規レンダーも招聘された。金融機関をスポンサーとする J-REIT として資金調達面に特段の懸念はないと JCR ではみているが、引き続き適切なレバレッジコントロールの継続や平均残存年数（同期末で 2.8 年）の長期化、返済期限の分散化などの取り組み状況をフォローしていく。
（担当）秋山■格付対象
発行体：One リート投資法人【据置】
対象

長期発行体格付

格付見通し

A+

安定的
1/2

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高範・林卓也対象

発行額

第 2 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 3 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 4 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 5 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）

発行日

償還期日

利率

格付20 億円

2019 年 8 月 5 日

2029 年 8 月 3 日

0.820%

A+

15 億円

2020 年 8 月 6 日

2025 年 8 月 6 日

0.530%

A+

15 億円

2020 年 8 月 6 日

2030 年 8 月 6 日

0.860%

A+30 億円 2022 年 1 月 27 日

2032 年 1 月 27 日

0.780%A+

格付提供方針等に基づくその他開示事項
信用格付を付与した年月日：2024 年 8 月 9 日
信用格付の付与について代表して責任を有する者：涛岡
主任格付アナリスト：秋山 高範

由典

評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に「信用格付の種類と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に、「J-REIT」（2017 年 7 月 3 日）として掲載している。
格付関係者：（発行体・債務者等）

One リート投資法人

本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するものではない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。また、
本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
格付関係者による関与：
本件信用格付の付与にかかる手続には格付関係者が関与した。
JCR に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置： なし■留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、またはその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、または当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCR の格付は意見の表明であって、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするものでもありません。JCR の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として発行体より手数料をいただいて行っております。JCR の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR の格付データを含め、本文書の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。

■NRSRO 登録状況
JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-7(a)項に基づ
く開示の対象となる場合、当該開示は JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/en/）に掲載されるニュースリリースに添付しています。

■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部

TEL：03-3544-7013

FAX：03-3544-7026

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