M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

4
APRIL

2021

持続可能な住みやすい社会を目指して〜 SDGs のススメ 〜［巻頭特 集 1 ］

［特集２］

今、
注目のまち
愛媛県西条市［新連載 相続相談］

相続対策としての配偶者居住権制度の活用［賃貸管理ビジネス］

無駄のない研修で、アウトプット力を高める
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和２年度 第７回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

２社

２件

18,357,397 円

認証・条件付き認証

１社

１件

7,500,000 円

保

留

１社

１件

否

決
24 社

25 件

令和２年度認証累計

不動産保証協会

83,681,645 円

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

特集１

MONTHLY RE AL E STATE

4 2021

保証のお知らせ04

持続可能な住みやすい社会を目指して〜SDGｓのススメ〜

APRIL

特集２

08

今、
注目のまち 愛媛県 西条市
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

複数の売主による売買契約の解除
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

14

所得税の住宅ローン特別控除：住宅新築前に取得した敷地に係る銀行借入金の取扱い
税理士 山崎 信義＜新連載 相続相談＞

16

相続対策としての配偶者居住権制度の活用
公認会計士・税理士

野田 優子＜賃貸管理ビジネス＞

18

無駄のない研修で、アウトプット力を高める
ideaman

今井 基次

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

20

権利関係
資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

22

DXとは何かHousmart

針山 昌幸＜物件調査のノウハウ＞

24

売買重要事項説明における宅建業者の立場
不動産コンサルタント 津村 重行

COVER PHOTO

その他

筍
「筍」
という漢字は、
「 一旬」
「上旬」
「中旬」
と、

26

それぞれ約10日ほどの期間を表す言葉で、成28

長が早く10日ほどで竹になってしまうことからこの字が当てられた。一年中楽しむことができ29

るが、春に収穫した掘りたての筍はえぐみが少30なく、香味や触感も格別である。

31

新機能満載！ラビーネットのご紹介
地方本部の動き
新入会員名簿NEWS FILE
協会からのお知らせ

巻頭特 集１

持続可能な
住みやすい社会を目指して 〜SDGsのススメ〜
SDGsは、2015 年９月の 国 連 サミットにおいて、世 界 193カ国
がステークホルダーとともに同 意した世 界 共 通 の目標です。
採択からまもなく６年となる現在、SDGsは政府や行政機関のみならず、民間企業の経営指針としても注目を集めています。
そこで、国 内 のSDGs 浸 透 度と企 業 が 取り組むことで生まれるメリットなどを紹介していきます。

SDGsは世界共通の目標であり世界各国が抱えている課題

下に169のターゲット、さらに232の指が意味もしくは重要性を理解できない」

標が決められている）。

が14.8％と、SDGsの存在は認知してでは近年、日本にどれくらいSDGsがいるものの取り組んでいない企業が半浸透しているのか、国内企業の「SDGs

数近くあることがわかります（図表１）。

SDGs（ Sustainable Developmentへの理解や取組み」について見ていき

SDGsに積極的な企業を規模別でみる

Goals：持続可能な開発目標）は国連にます。2 0 2 0 年 に帝 国デ ータバンクがと、大 企 業 が 3 4 . 9 ％で、中 小 企 業 は加盟する193カ国の政府関係者、NGO行った「 企 業におけるS D G s への理 解

22.1％、小規模企業は 19.0％となってなどの 市 民 代 表 、研 究 者らが 、3 年 かや 取 組 み 」の 結 果 を 参 考 に すると、けて「 現 在の世 界の課 題は何か」を議「SDGsの意味および重要性を理解し、論し、その議題解決を「2030年までの取り組んでいる」企業は8.0％で、「 意味

目標 」としてまとめたものです。もちろもしくは重要性を理解し、取り組みたいん、条約ではないので法律的拘束力やと思っている」企業は16.4％。SDGsに

義 務はなく、あくまで目標となります。

積 極 的な企 業は2 4 . 4％となっていまS D G sは1 7の目標があり、それらは世す。また「 言 葉は知っていて意 味もしく界が共通して抱える「17分野の課題」とは重 要 性を理 解できるが、取り組んで言い換えることができます（17の目標のいない」が32.9％、「 言葉は知っている

図表１ SDGsへの理解と取組み意味および重要性を理解し、取り組んでいる分からない

8.0％
意味もしくは重要性を理解し、取り組みたいと思っている

13.6％
言葉も知らない

16.4％

14.3％
14.8％
言葉は知っているが意味もしくは重要性を理解できない32.9％

SDGs に積極的

24.4％

言葉は知っていて意味もしくは重要性を理解できるが、取り組んでいない

注：母数は有効回答企業11,275社

図表２ SDGsに積極的な企業の割合〜規模・業界別〜

（％）
50
40

41.5

34.9

30

22.1

20

27.5
19.0

21.2

21.6

建設

不動産

28.5
21.4

23.4

23.2

卸売

小売

運輸・倉庫

25.9

10
0

大企業

中小企業
規模別

小規模企業

農・林・水産

金融

製造

サービス

業界別
注：
「SDGsに積極的」とは、図表１の「意味および重要性を理解し、取り組んでいる」と「意味もしくは重要性を理解し、取り組みたいと思っている」の合計

04 月刊不動産 ｜ 2021.4

おり大企業が積極的に取り組んでいる

持続可能な開発目標（SDGs）の詳細
目

ことがわかります。業界別では、金融が41.5％でトップとなったものの、その他の８業界は２割台という結果が出ています（図表２）。

SDGsはアピールだけでなく自社の分析ツールにもなる

次に、SDGsに取り組むことで生まれるメリットです。企業がSDGsに取り組
むと、①「企業価値向上」、②「自社分析の機会創出」、③「採用で有利になる」などのメリットが生まれます。
①「 企 業 価 値 向 上 」に 関 して は 、S D G sに取り組んでいるというだけで「この企業は社会貢献や地域貢献にも取り組んでいる」といった認 知 が 広まり、良い印象を持たれる可能性が高まります。
また、SDGsは日本だけでなく世界全体の潮流となっているため、取り組
む企業が少ないうちに始めることによって、差別化を図ることができます。
②「自社分析の機会創出」は、SDGsに取り組む際にどの目標を選ぶか決めるためには、自社の強みや弱み、経営理
念や価値観、方向性を分析し、どのような目標なら実現できそうかを探し出す
過 程が 必 要となります。自社 分 析の機

標

概

要

1

［貧困］貧困をなくそう

あらゆる場所のあらゆる形態の貧困を終わらせる2［飢餓］飢餓をゼロに飢餓を終わらせ、食料安全保障及び栄養改善を実現し、持続可能な農業を促進する

3［保健］すべての人に健康と福祉をあらゆる年齢のすべての人々の健康的な生活を確保し、福祉を促進する

4［教育］質の高い教育をみんなにすべての人に包摂的かつ公正な質の高い教育を確保し、生涯学習の機会を促進する

5［ジェンダー］ジェンダー平等を実現しよう

ジェンダー平等を達成し、すべての女性及び女児のエンパ
ワーメントを行う

6［水・衛生］安全な水とトイレを世界中にすべての人々の水と衛生の利用可能性と持続可能な管理
を確保する

7

［エネルギー］エネルギーをみんなに そしてクリーンに

すべての人々の、安価かつ信頼できる持続可能な近代的エネルギーへのアクセスを確保する

8［経済成長と雇用］働きがいも経済成長も包摂的かつ持続可能な経済成長及びすべての人々の完
全かつ生産的な雇用と働きがいのある人間らしい雇用（ディーセント・ワーク）
を促進する

9

［インフラ、産業化、イノベーション］
産業と技術革新の基盤をつくろう

強靱（レジリエント）
なインフラ構築、包摂的かつ持続可能な産業化の促進及びイノベーションの推進を図る

10 ［不平等］人や国の不平等をなくそう

各国内及び各国間の不平等を是正する

11 ［持続可能な都市］住み続けられるまちづくりを包摂的で安全かつ強靱（レジリエント）
で持続可能な都市
及び人間居住を実現する

12

持続可能な生産消費形態を確保する［持続可能な消費と生産］つくる責任 つかう責任

13 ［気候変動］気候変動に具体的な対策を

気候変動及びその影響を軽減するための緊急対策を講じる

14 ［海洋資源］海の豊かさを守ろう

持続可能な開発のために、海洋・海洋資源を保全し、持続可能な形で利用する

15 ［陸上資源］陸の豊かさも守ろう

陸域生態系の保護、回復、持続可能な利用の推進、持続可能な森林の経営、砂漠化への対処、ならびに土地の劣化の阻止・回復及び生物多様性の損失を阻止する

16 ［平和］平和と公正をすべての人に

持続可能な開発のための平和で包摂的な社会を促進し、す
べての人々に司法へのアクセスを提供し、あらゆるレベルにおいて効果的で説明責任のある包摂的な制度を構築する

17

持続可能な開発のための実施手段を強化し、グローバ
ル・パートナーシップを活性化する［実施手段］パートナーシップで目標を達成しよう※外務省の資料から作成会を得られるというのも、SDGsならで企業はエントリー候補から外される可

顧客層や売り上げの拡大に向けて、10

また、③「採用で有利になる」につい能 性 が 高 いとい わ れています。逆 に年後の不動産市場を想定し、必要となては、現在、いろいろなメディアでSDGs

SDGsに取り組んでいることをアピール

る経営資源や戦略を考えることで目標の認 知 度についてアンケートを行ってできれば、人材確保も有利になるとされを探すことができます。

いますが、SDGsの認知度は若い世代ています。そのほか 、「 新たなビジネス

独自の目標が確定したら、関 連するが最も高いというデータがあります。若チャンスの創出」「 社員のモチベーショ

SDGsのアイコンを自社のホームページ

い世代は柔軟性も高いため、社会貢献

ンアップ」などのメリットがあるといわれや広告媒体等に掲載して、社会への貢や地域貢献、環境問題などの社会的なています。

献をアピールしましょう。S D G sに取りはのメリットといえます。

活動に従事しやすい立場にあるといえSDGsの目標を設定するには、その目組む不動産業者の目標設定を見ると、ます。
こうした若い人たちの関心は就職的、内容、社内の担当者を決め、現状の目標3「すべての人に健康と福祉を」や、や転職にも影響して、彼らが就職・転職

事業内容から、扱いやすく効果が期待

目標7「エネルギーをみんなに そしてク

するとき、SDGsに関心がなく、社会貢できる項目を洗い出すことから始めまリーンに」、
目標11「住み続けられるまち

献や環境問題などに対する意識の低いす。例えば、経営指針の策定であれば、づくりを」を掲げる企業が多くあります。

2021.4 ｜ 月刊不動産 05

全日本不動産協会の取組み
協会では持続開発可能な目標を掲げてSDGsに取り組み、

現在、外務省「SDGSアクションプラットフォーム」へリンク掲載を申請しています。

地域の安全な
不動産取引の推進

空き家問題への取組み
管理が行き届かなくなった空き家の増加は周辺環境に悪協会設立日の10月1日を「不動産の日」とし、全国一斉影響を及ぼすこととなります。協会では地方本部が自治無料相談会を実施しております。地域の皆様の不動産知体と協定を締結し、相談窓口の設置や空き家バンクの運識の普及と安全な取引を推進することで、住みよいまち

営等に積極的に協力しております。
また、令和2年12月にづくりを目指しております。相談会の実施にあたっては、は、会員から収集した500件を超える空き家取扱い事例

不 動 産 取引の実 務に精 通した宅 地 建 物 取引士をはじを分析、集約した「全日空家対策大全」を策定し、国へ提め、弁護士や税理士、不動産鑑定士、建築士などが、地言を行いました。今後も国や自域ごとのあらゆるご相談に対応しております。また、地方

治体との連携を図り、健全なま本部ではこの日に限らず継続的に地域の無料相談会をちづくりに貢献してまいります。

開催しております。

社会貢献への取組み
既存住宅の流通活性化

社会が抱える課題に対し公益団体としてできることは何かを常に意識し、様々な活動を行っております。地域社会の健 全な発 達に寄 与することを目的として、青 少 年ス

日本の住宅市場は長い間新築至上主義が根付いておポーツの後援活動や、まちの防犯に関する啓発活動、ボり、住宅のスクラップ＆ビルドを繰り返し、解体時に大量

ランティア活動を継続的に実施しております。また、オレの廃材が生まれ、新築時には様々な材料が必要となるこ

ンジリボン運動の啓発や児童養護施設への寄附、社会とから、環境の側面から強く懸念されてきました。そこで的弱者への居住支援など、自治体や地域の団体等と連協会は既存住宅の流通活性化の一助を担うべく、平成携し、幅広く包摂的な支援を行っております。さらに、自30年3月、不動産流通団体として初めて「特定既存住宅

然災害に見舞われた方々の生活再建及び被災地域の復情報A提供事業者団体登録制度（安心Ｒ住宅）」に事業興に役立てていただくため、自治体への義捐金寄付を行者団体として登録を受けました。
この制度は、既存住宅いました。
このような活動を継続することでより良い社会

の「不安」
「 汚い」
「わからない」といった従来のマイナスイの構築を目指しております。

メージを払拭するため、一定の条件を満たした住宅の広告にロゴマークを付け、物件選びに役立つ情報を提供する仕組みで、
リフォーム、
リノベーションをすることで既存住宅に新たな価値を見出すことができます。今後も制度の普及を推進してまいります。

06 月刊不動産 ｜ 2021.4

Member’s
SDGs アクション株式会社
シー・エフ・ネッツ
神奈川県鎌倉市大船2-19-35
CFネッツ鎌倉ビル
ＴＥＬ：0467-50-0210(代表)
ＦＡＸ：0467-50-0679

恩恵を受けてきた不動産で地域貢献を続けていきたい︒

営業時間：9:00〜18：00
定休日：水曜て建売住宅にするという話を聞いたん

産事業を生業にして、恩恵を受けてきたです。それを私が間に割って入って、山わけですから、不動産会社だからこそで

田酒店を買い取ったのが始まりでした。

きた地 域 への恩 返しではないでしょう―どうして買取りをしたのですか。
私がスクラップ＆ビルドに対して異を唱える人間だからです。以前から古い建物にこそ価値があると考え、収益性さえプラスすれば、
どんなに古い建物でも利活用できることを理解していましたから。

か。三浦市との事業が活性化していくに
つれ、私自身、横浜市から転居して三浦市民となりました。地域活性化はその地域でしかできないと考えています。
―では、不動産を通してこれからも地域貢献を行っていくと。

実際、店舗買収後、店の雰囲気は残しつええ。実は４月からミウラトラストといつ、内装を変え、アルコール類も独自性

う会社が新たな事業展開を始めます。不の商品を揃えました。そして２階を簡易動産業から宿泊＆飲食＆観光業へ。三宿泊所に改築して「宿泊できる酒店」とし

浦市の魅力「食・働・楽」というコンセプて再始動したんです。結果、売り上げもトで横浜、湘南、鎌倉に負けない観光エ

今号から、独自に持続開発可能な目標

黒字に転じ、簡易宿泊所の稼働率も６割リアにしていくことが最終的な目標です。

を掲げて、SDGsに取り組む会員を紹をキープしています。
この再生を皮切り「壊して建てる」ではなく新たな50年をプラスする発想介します。第１回目は、不動産投資、相続・資産管理、賃貸管理など多岐にわたって事業を展開する株式会社シー・
エフ・ネッツ。
「 過去の50年にこれからの 5 0 年 をプ ラスするの が わ が 社 のSDGsの発想」と語る代表・倉橋氏にお話を伺いました。

―シー・エフ・ネッツがSDGsに取り組んだきっかけは何でしたか。

に、古い建物を20数ヵ所買取り、宿泊施
設や料理店、スポーツクラブなどを出店しています。
ここで重要なのは、昔からの街並みは残すこと。現在この活動は、三株式会社シー・エフ・ネッツの主な取組み

三崎下町・城ヶ島地区活性化事業
三浦市との協同でエリア活性化を図る同事業は、全国の商店街の活性化参考モデルとして関係者が視察に来るなど、注目を集める事業です。

浦市との共同事業になっています。
―その活動はいつ頃の話ですか。
2012年頃だったと思います。いまでこそ、神 奈 川 県 から「 かなが わ S D G s
パートナー」
として認定されていますが、三浦市にある山田酒店との出会いがそれとは関係なく、SDGsの風潮が起こきっかけでした。
その酒店は100年以上る前から、不動産業界に身を置く私たちの歴史を持ち、下町情緒溢れる三崎港が自然に起こした行動で、ある不動産会付近にある、風情を感じるお店でした。

社が信念を持って建物を改築したらそ

ただ、商店街が衰退したこともあって、れが地域の発展につながった。ただそ経営難に陥ったのでしょうね。取り壊し

れだけのことです。当社もこれまで不動三浦市トライアルステイ事業
移住や二拠点生活希望者に三浦市でのお試し生
活を体験してもらい、地域の魅力を高め、三浦市の人口減少に歯止めをかけることを目的としています。

60フィートヨット
翔鴎（かもめとぶ）号体験乗船
国内で最大級の60フィートヨット「翔鴎号」を三浦市のイベント等に無償で提供。三浦市活性化と海洋教育を推進しています。

詳しくはシー・エフ・ネッツのホームページをご覧ください。

2021.4 ｜ 月刊不動産 07

移住政策をはじめ「チャレンジを応援する」精神で皆が住みたいまちをめざす

話題の雑誌『田舎暮らしの本』（宝島社）で発表された「住みたい田舎ベストランキング」において、全国１位の座を獲得した愛媛県西条市。数年前ま巻頭特集 2

今、注目のまち - Vol.8

西条市
［愛媛県］

好評を博す西条流の移住体験ツアー

で、田舎まちのひとつだった西条市は今、人気の移住先として注目を集めています。
休暇村から見た石鎚

国の自治体が移住体験ツアー、単独イベント、お試し住宅など
さまざまな施策を打ち出し、周辺エリアでも、移住施策が充実している地域があったなか、西条市は「 後発組 」でした。では、なぜ人気の移住先となったのでしょうか。それは行政自らが先頭に立って、大胆な移住支援策を行ったことが、真っ先に挙げられる理由でした。この件に関して、西条市は「ネームバリューが愛媛県西条市は、西日本最高峰の石鎚山がもたらす名水ある地域でもないので、インパクトのあることをやろうという話が百選「うちぬき」が各所で湧く「 水の都 」
として有名な地です。

あがったんです。当時、現地集合・現地解散の無料移住体験

瀬戸内海に面し、海、山、人気のアウトドアアクティビティが充

ツアーはよくありましたが、都心からの交通費も含めて全て無料

実しているほか、四国屈指の農業・工業都市としても知られてで実施しますというツアーはありませんでした。であるなら1回挑います。そのほか、四 国 第１位の合 計 特 殊 出 生 率（ 1 . 7 5 ）、

戦してみようと。もしこの施策がうまくいかなかったら、違う施策

ICT教育など、就労・子育て環境が整っているのも特徴です。まを模索すればいいという気持ちで、思い切って開始したのが始た、市全体が「チャレンジを応援するまち」
として、人のつながり

まりでした」と話します。そして発案されたのが、西条市までの交を重視したサポートも行っているため、都会から子育て世代を中

通費や、宿泊費、食事代など、すべての費用を市が負担する無心とした若い移住者が急増しています。

料の「 移住体験ツアー」でした。加えて、特筆すべき魅力が参

西条市が移住施策に乗り出したのは、2018年。すでに全08 月刊不動産 ｜ 2021.4

加者ひと組ごとのリクエストに応えて内容をカスタマイズする完図表1

西条市 移住者の推移

移住者数

平成29年度

106人

平成30年度

289人

令和元年度

346人

※40歳代以下（50再未満）の若い世代が7割以上を占める

移住したツアー参加家族

至るところで見られる「うちぬき」

西条まつり（伊曽乃神社祭礼）

四国鉄道博物館

全オーダーメイド型のツアーであるということです。例えば、
まず度の5倍に増加したといいます。また、数多くのメディアが西条

職員が参加者を空港へ迎えに行き、西条市を案内。地元の人

市を人気の移住先として報じていることもあり、その噂を聞きつとの食事や児童クラブを見学したり、先輩移住者が営業していけた移住希望者が、市内の不動産事業者に相談するといったるカフェにお邪魔して、交流を図るなどします。参加者に就職をケースも増えているようです。どうやら西条市の勢いは、
しばらく希望する人がいれば、事前にヒアリングをして、市内の会社をの間止まりそうにありません。

訪問することも可能です。重要なのは市内の名所を案内するのではなく、参加者が地元の人とのつながりをつくることだといいます。この「 移住体験ツアー」の効果もあり、西条市への移住者は毎年増加しています（図表１）。

ツアー中止もオンライン相談は増加

そのほかの主な移住支援［住宅改修補助金］
・対象：愛媛県外からの移住者

・内容：空き家バンク物件の契約後、改修及び残っている家
財道具搬出を行う場合の補助金

西条市の移住体験ツアーに込められたコンセプトは「人をつなぐ」こと。そこで大切になってくるのが、参加者と地元の人をつなぐために、地元の人たちにその受け皿となってもらうことでした。そのためのネットワークづくりの作業に労を費やしたと、後に西条市は話しています。では、どのように地元の人たちとの関係を築いていったのでしょうか。それは担当者たちが、常日頃ごろから住民のところに行き、何回も顔を合わせて、ツアーの内容・補助金：60歳未満世帯 最大220万円（2/3補助） 中学
生以下の子どもがいる世帯 最大420万円（2/3補助）→6件の利用実績あり（2021年2月15日現在）［移住支援金］
東京都23区内に５年以上在住及び通勤している者が、西条市へ移住し、一定の要件を満たす西条市内の中小企業に就職すれば、最大100万円の補助（対象者拡大予定）
単身者 60万円補助

家族世帯 100万円補助を説明。この施策を市全体で行えば、最終的に人口維持や子どもたちを守ることにつながることを伝え、理解を得ていったといいます。最初は半信半疑の人も多かったのですが、実際にツアーに参加した人たちが移住してくると、自分のことのように喜ぶ人が増えていったそうです。コロナ禍により、移住相談会や体 験ツアーなど対 面 式のイベントが制 限される状況にあって［起業型地域おこし協力隊］
地域でのパートナーとなる住民や企業、行政との協働を図りながらプロジェクトに取組み、3年以内の起業実現と定住を目指す。最大200万円/年が報酬として支給され、さらに最大200万円/年が活動経費や起業支援に活用される（最長3年間）

も、オンラインによる説明会を開催することで相談件数は昨年

2021.4 ｜ 月刊不動産 09

今、注目のまち-愛媛県西条市で事業を営む会員に話を聞きました。

Interview「これからも利益の追求より
人のためになることを率先したい」
株式会社タイキハウジング 代表取締役

家族、協会の後押しで開業することを決意

岡村 美鈴 氏れで行っています。
ほかの人からしたら「そこに利益があるのか」と思うかもしれま
せんが、正直なところ利益追求よりも人の役に立ちたいという―会社を設立した経緯をお話しください。
昔から住まいに興味があったので、子育てが一段落した後に、ハウスメーカーでアドバイザーの仕事を始めたのです。それまで不動産業界の仕事とは無縁の生活を送っていたものですから、宅建の資格があることも職場で初めて知って（笑）。同僚想いで開業した経緯があるのでその気持ちは持ち続けたいと思っています。名刺に書かせていただいているとおり「お客様の笑顔のために」という気持ちを第一にしたいです。
―岡村さんのそのスタンスが、新しいつながりを築いているのでしょうね。

から宅建の話を聞いていくうちに資格取得への意識も高まり、そうだとうれしいです。でも地元の人とそのような関係を築け受験することにしたのです。そうしたら合格して。でも、そのときるようになったのも、家族、協会をはじめ、さまざまな人が私を支は、主人が経営している会社の手伝いもしていたので、何ら変えてくれたからだと感じています。開業から２年くらいは、毎日がわらない生活を送っていました。それから２年くらいたった頃だと勉強の連続でした。接客時、頭では理解しているつもりなのに、思います。家族から「せっかく資格を取ったのだから仕事に活

それをお客様にうまく伝えることができず、予想しなかったことをかした方がいい」と言われて、以前から仕事を通じて人の役に質問されて躊躇したことも多々ありました。その都度、協会の人立ちたいと思っていたこともあり、平成29年５月に主人の会社たちに相談に乗ってもらい、頭の中をクリアにして接客。その積に不動産事業部を立ち上げて開業しました。その後４年間、実み重ねを経て、今では多くのお客様から信頼を得られるようにな

務経験を積んで、経営も安定してきたので今後の企業拡大をりました。

見据えて、令和２年４月に分社化という形でタイキハウジングを設立したのです。事業種目は、土地・建物、賃貸物件、事業用物件の賃貸・売買の仲介をメインに、住宅ローンをはじめ税金

ボランティアでも実施したい
高齢者のための終活

や相続の相談などを行っています。
―手広く事業を展開していますね。
住宅ローンや相続、税金の相談に関しては、紹介という形で―西条市はいろいろなメディアから取り上げられ、注目を集めていますね。

サポートしているといったほうが正しいかもしれません。当社の一番驚いているのは地元の人たちだと思います（笑）。私もイ

お客様は相続物件を抱えている人が多いため、相続や税金のンターネットやさまざまなメディアで「移住したいまち西条」という相談を受けるケースが多く、最近では取引のあるお客様からの文字を見るようになったのが1年ほど前のことでしたから。自治

紹介で新規の方の相談を体が積極的に若者に対して、情報発信しているようですし、その受けることも少なくありま中でも手厚い補助金制度があることも子育て世代をはじめとしせん。当 然 、私が 専 門 的

た田舎暮らしに憧れる人たちの背中を押しているのだと思いまな内容に触れることはできす。西条には造船をはじめ多くの工場や農業地帯も広がっていませんから、話を聞いて、あますから、仕事の紹介なども行われているようです。移住してもる程 度 説 明させていただ

仕事がなくては本末転倒ですからね。その結果、令和元年にはいてから「専門家を紹介し346人の方が移住してきたと聞いています。また、自治体が行う

ましょうか」と導いていく流

この移住施策には空き家対策も兼ねているようです。

女性スタッフだから何でも相談しやすいのではと語る岡村さん

10 月刊不動産 ｜ 2021.4

―西条市も空き家の増加が目立ちますか。
西条市は県内でも空き家件数が比較的多い地域ではない
かと思います。
しかし、近年では市の知名度があがったこともあり、会社にも移住希望者からの問い合わせが増えるようになりました。残念ながら現状、私が移住希望者に直接関与することができないので、そのようなときは自治体が行っている移住体験ツアーなどを紹介して、斡旋のお手伝いをしています。
―今後、西条市で事業を営む不動産事業者として、地域との接し方について感じていることはありますか。
以前、市長とお話をする機会があり、西条市（特に旧東予地区）
は、小学校25校地区の半数以上にあたる15区が消滅可能性地域であるという話を聞きました。加えて農業をする人たちの承 継 問 題も大きな課 題となっていると。ようやく「 住みたい街」として注目を浴びるようになってきたのですから、人口減、少子高齢化が進行する状況でも、西条市が一体となって活動していく必要があると感じています。その中で私も不動産事業を通して多くのお手伝いができたらと考えています。
―特に力を入れていきたいこととは何でしょう。
空き家対策です。問い合わせや相談が増えているなか、今後は自治体の取組みを紹介するだけにとどまらず、直接関与できるような体制を作っていきたいと考えています。それと同時に、
超高齢者社会といわれているいま、西条でもひとり暮らしの高齢者が増加傾向にあります。認知症対策や相続対策など終活

心の支えにもなっているという相田みつを氏の言葉へのアドバイスを、ボランティアでも構わないので身近な人たちから役に立てるよう、積極的に活動していきたいです。そして最後に、これは私の希望になりますが、最近、成人した子どもたち

株式会社タイキハウジング

が日ごろの私の業務を見て、相続や税金に対して興味を持ち

愛媛県西条市喜多川625番地4

始め、それに関する資格取得を目指すようになったのです。現

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在、当社で、窓口相談レベルでとどまっている関連業務を、家族と一緒にひとつ屋根の下で行うことができたらどんなに素晴らしいことだろう。そんな夢を描いています。

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営業時間／10：00〜18：00
定休日／毎週火曜、祝日、年末年始・夏季休暇

地方本部長からひとこと
西条市は愛媛県内でも人気の高い街です。西日本最高峰、霊峰石鎚山に守られ、水もおいし
く、町も美しく、市民も明るく、そしてなによりも石岡神社、伊曽乃神社例大祭に奉納される江戸時
代から300年も続く、
あの勇壮で80台あまりもの、豪華絢爛な西条まつりの「だんじり」（ 屋台ともいう）
が有名です。2021年住みたい田舎ベストランキング（㈱宝島社主催）
において全部門（総合・若者・子育て・シニア）全国1位を獲得しました。移住するならば西条市をお選びください。

愛媛県本部長上谷 進 氏2021.4 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

複数の売主による売買契約の解除

法律
相談

山下・渡辺法律事務所
弁護士

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

Vol.60estionQu

渡辺 晋

兄と私が父から相続して共有する土地（遺産分割により持分1/2ずつ）を、兄弟２人が売主となって隣地の住人に売却しました。
ところが、買主が売買代金を支払ってくれません。私は売買契約を解除したいのですが、兄は「近隣とトラブルを起こしたくない」と言い、解除に反対しています。私が単独で売買契約を解除することができるでしょうか。

Answer
1．回答
売買契約の売主が複数である場
合 、契 約の解 除は複 数当事 者が 全員で行う必 要があります。あなたが単独で解除することはできません。

2．契約解除の方法【１】買主の代金支払債務の不履行による契約解除

買主の債務不履行を理由に売買契約を解除することができるのです。
【２】契約の当事者が複数である場合の契約解除もっとも、契 約 解 除は、当事 者の一方が数人ある場合には、その全員分性が認められています。
ご質問の売買契約でも、売主はあ
なたとお兄さんの２人ですから、あな
たが単独で売買契約を解除することはできず、契約解除は、お兄さんと共同で行わなければならないということになります。

からまたは全員に対してのみすること

なお、契 約 解 除は一 方 的な意 思ができると定められています（ 同 法表示で行うのではなく、当事者の合544条１項）。

意による場 合もあります。当事 者の契約を解除したり解除されたりす

合意によって契約の解除がなされる

買主は、決済日に代金を支払う義る場合には、全員一緒でなければな

場合（合意解除の場合）に関しても、務を負います。買主が売買代金を支らないことを、「 解除の不可分性」と当事 者の一 方 が 複 数であれば 、複払わない場合、売主は相当の期間をいいます。解除に不可分性を認めな

数当事 者の全員で解 除を行わなけ

定めて支払いの履行を催告します。

いと、一 部当事 者（ 解 除 権を行 使しればならないものとされています（高その期間内に履行がないときには、た者以外の当事者）が知らないうち

松高判昭和34.6.16下民集10巻６

売主は契約解除の意思表示を行うに契 約 関 係が消 滅していたり、また

号1274頁）。

ことができます（民法541条本文）。

一部当事者（解除権を行使した当事

売 主であるあなた方 が 決 済日に者 ）についてだけ契 約が 消 滅し、ほ土地の引渡しと登記手続の準備をしかの当事 者には契 約 関 係が残った

催 告による契 約の解 除についてた上で、買主に代金の支払いを催告りという複雑な法律関係を生じさせは、2 0 2 0（ 令 和２）年 4月施 行の民し、その後定められた相当の期間がてしまうことになり、不 適 切です。そ法 改 正において、「その期 間を経 過経過しても代金が支払われないなら、のために、民法によって解除に不可

した時における債務の不履行がその12 月刊不動産 ｜ 2021.4【３】契約解除に関する民法改正

して軽微であるときは、
この限りでなは、債権者は、損害賠償その他の救は、状況が異なります。共有物の管理い」
として、債務不履行が軽微である済手段で満足すべきであるという考に関する事項は、共有持分の価格のときは 解 除 が 認 められ ないというえ方に立つものです。売買代金が支過半数で決すると定められているとルールが付け加えられました（軽微払われないとしても、その不 払いのころ（同法252条本文）、「 共有者が基準。同法541条ただし書）。軽微基

部分が僅少であるなどの場合におい共有物を目的とする貸借契約を解除

準は、「 履行遅滞にある債務者が債ては、軽微基準によって契約の解除することは民法252条にいう共有物権者からの催告に対し誠意をもってが 否 定されることになるものと考えの管理に関する事項に該当し、右貸履行に努力しその誠意が認められるられます。

借 契 約の解 除については同法 5 4 4あっても解除権の行使を許すべきで

条１項の規定の適用が排除される」【４】賃貸借における契約解除（最判昭和39.2.25民集18巻２号

ところで、同じく解 除 権の行 使で329頁）のであって、共有持分の価格

判決全集 ７号４号10頁などの判例あっても、賃貸借契約において、賃借の過半数の同意があれば、解除をす

法理を条文化したものであり、不履

人が賃料を支払わない場合の複数ることができるものとされています。

図表

宅建士

はない」
とする大 判 昭 和 1 4 . 1 2 . 1 3

賃貸管理

ときは、僅少部分の不履行の事実が相続

賃貸人の賃貸借契約の解除の場合

税務

行 が 軽 微 なものにとどまる場 合 に

法律

契約及び取引上の社会通念に照ら契約解除の方法

IT

売買契約で売主が複数
複数売主の場合の売主からの解除は売主全員からのみすることができる

物件調査

契約の解除は当事者の一方が数人ある場合
全員からまたは全員に対してのみすることができる（民法544条１項）

賃貸借契約で賃貸人が複数賃貸借契約の解除は共有物の管理（最判昭和39.２.25）

共有物の管理は共有持分の価格の過半数（民法252条本文）

賃貸借契約の解除は共有持分の価格の過半数による今回のポイント●買主が売買代金を支払わない場合、売主は、買主に対して代金の支払いを催告し、催告後相当の期間が経過しても代金が支払われなければ、売買契約を解除することができる。
●売主が複数の場合、買主からの売買代金の支払いがなされなくても、契約解除については、当事者の一方が数人ある場合には、その全員からまたは全員に対してのみすることができるとされているため、全員が一致して行わなければ、その効力は認められない。
●民法改正により、催告による契約の解除について、「その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない」という軽微基準のルールが付け加えられた。そのために、売買代金が僅少な額の不払いにとどまる場合には、売買契約を解除することはできないものと考えられる。

2021.4 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談
Vol.37

所得税の住宅ローン特別控除：
住宅新築前に取得した敷地に係る銀行借入金の取扱い
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』（大蔵財務協会）、『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

estion
Qu
住宅の新築前にその敷 地を宅 地 建物取引業 者以外 の個人から取得した場合において、その取得に係る銀行 借入金が、所得 税の住宅ローン特別控除の適 用対 象となるための要件について教えてください。

Answer
ご質問の場合には、①新築の日前２年以内に敷地を取得していることおよび②債権担保のための新築家屋を目的とする抵当権設定の要件を満たす必要があります。

1．住宅ローン特別控除の概要

個人が、①国内で住宅の用に供する家屋で床面積が50㎡以上などの要件を満たすものの新築または②そ入金の年末残高に基づいて一定の控除額が控除されます。
これを住宅ローン特別控除といいます（租税特別措置法（措法）41条１項）。
※令和元年10月1日以降、課される消費税率が10％となる自宅を取得し、その翌年12月末までに自己の居住の用に供した場合は、13年目まで延長されます（同条13項）。

の家屋のうち建築後使用されたことのないものの取得をし、その自宅を居住の用に供した場合（その新築・取得の日から一定の期間内に居住の用に供した場合に限る）、新築のための借2．住宅ローン特別控除の適用対象となる

住宅借入金の範囲

入金または債務（住宅借入金など）の住 宅ローン特 別 控 除の対 象とな額を有するときは、居住の用に供したる住宅借入金とは、次の（１）〜（３）日の属する年 以 後 1 0 年 間 ※の各 年の全ての要件を満たすもの（利息に（その居住日以後その年の12月31日

対応するものを除く）をいいます（措まで引き続きその居住の用に供して法41条１項・19項、措法施行令26

いる年に限る）の所得税の額から、借条８項・19項・30項）。

14 月刊不動産 ｜ 2021.4（１）住宅の新築、取得または増改築など（以下「住宅の新築」という）をするためのもので、住宅の新築のために直接必要な借入金または債務であること。なお、
これには住宅の新築とともに、その住宅の敷地を取得するための借入金も含まれます（ただし、その年の12月31日にその住宅についてこの控除対象となる借入金がない場合は、敷地に係る借入 金を有していても、借 入 金はなかったものとみなされる）。
（２）償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されるものであること。
（３）金融機関、住宅金融支援機
構などに対する借 入 金のうち、一定の要件を満たすものであること。ただし、次のいずれかに該

法律

住宅の新築とともに、その住宅の敷地を取 得するための借 入 金も含まれますが、その適用対 象となるためには一 定の要 件を満たす必 要があります。
表題のように、住宅の新築前にそ個 人から取 得した場 合 ※ 、その取 得に係る銀行借入金が所得税の住宅
めには、次の（１）および（２）の要件を満たす必要があります（措法施行

敷地に係る銀行借入金が、住宅ローン特別控除の適用対象となるための要件の適用対象となる住宅借入金には、（２）次の①または②のいずれか

物件調査

図表

（１）住宅の新築の日前２年以内に取得した、その住宅の敷地の取得に要する資金に充てるために金融機関から借り入れた借入金であること。

※ 宅地建物取引業者から、宅地の分譲に係る次の①および②の事項を定める契約に従って住宅の新築の日前にその敷地を取得した場合において、契約に従って住宅の新築工事の請負契約が成立しているときは、敷地の取得に係る銀行借入金は、住宅ローン特別控除の適用対象となる住宅借入金に該当します（措法施行令26条８項５号）。
①宅地を取得した者と、宅地建物取引業者(またはその販
売代理人)との間において、宅地を取得した者がその上に建築する住宅の建築工事の請負契約が宅地の分譲に係る契約の締結の日以後３カ月以内に成立することが、分譲に係る契約の成立の条件とされていること。
②①の条件が成就しなかったときは、宅地の分譲に係る契約は成立しないものであること。

IT

前述２.より、住宅ローン特別控除

令26条８項６号、図表）。
宅建士

3．住宅新築前に取得した賃貸管理

ローン特別控除の適用対象となるた相続の敷地を宅地建物取引業者以外のに該当するものであること。
①借入金の貸付けをした者が敷地 の 譲 渡 の 対 価 に係る債 権 を担 保するために、新 築 住 宅を目的とする抵当権の設定がされたこと。
② 借 入 金または 敷 地 の 取 得 の対価に係る債務を保証する者、または債務の不履行により生じた損害を填補することを約する保険契約を締結した保険者の、その保証または填補に係る求償権を担 保するために、その新 築住宅を目的とする抵当権の設定がされたこと。

税務

当するものを除きます。
①使用者または事業主団体から
使 用 人としての地 位に基づき、無利子または0.2％未満の利率による借入金②使用者または事業主団体から
使 用 人としての地 位に基づき、利子の援助を受けたため、給与所得者が実際に負担する金利が0.2％未満の利率となる借入金③使用者または事業主団体から
使 用 人としての地 位に基づき、時価の２分の１未満の価額で取得した自己居住用住宅の借入金

敷地の購入の日と家屋の新築の日のモデル例

令和3年
4月1日
家屋の新築の日

令和元年
11月1日
敷地の購入の日

2年以内
上記３.（２）の抵当権の設定を要件に、住宅ローン特別控除の適用あり

今回のポイント●新築住宅の敷地を新築の日前２年以内に取得した場合、敷地の取得に要する資金に充てるための銀行借入金が住宅ローン特別控除の適用対象となるためには、３.（２）に定める抵当権が設定されている必要がある。
●住宅の敷地の取得に要する資金に充てるための銀行借入金が、３.の住宅ローン特別控除の適用要件を満たしている場合であっても、その年の12月31日にその住宅について住宅ローン特別控除の適用対象となる借入金がない場合には、住宅の敷地の取得に係る借入金はなかったものとみなされ（２.（１）かっこ内参照）、住宅
ローン特別控除の適用を受けることができなくなるので注意を要する。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2021.4 ｜ 月刊不動産 15

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続対策としての配偶者居住権制度の活用

相続
相談

野田 優子

野田綜合法律会計事務所
公認会計士・税理士

1995年公認会計士第二次試験合格。Price Waterhouse Coopers（PwC）国際部（現あらた監査法人）、大手税理士法人を経て2006年に独立し、野田綜合法律会計事務所設立。不動産に関する税務全般業務およびコンサルティング業務をメインに、相続および事業承継関連、M&A支援業務、上場支援業務、法人税申告業務などを行う。

Vol.1
estionQu

配偶者居住権（民法1028条）を設定した場合と、設定しない場合とで相続税額に違いが生じる場合があると聞きました。具体的にどのように異なるのか教えてください。

Answer
1．配偶者居住権とは住したり賃貸したりすることができる

により消滅し、配偶者の相続財産と権利のことをいいます。

はなりません。このことから、二次相

平成30年７月の民法改正によって今回は配偶者居住権を設定した

続（配偶者死亡時）の相続税の観点

配偶者居住権の規定が新設され、令場合とそうでない場合との相続税額からは、配偶者居住権等を設定した

和２年４月１日から施行されました。

の差異について解説いたします。

ほうが税負担が減少することが想定

配偶者居住権とは、被相続人の死亡時にその被相続人の財産であった

2．配偶者居住権のポイント

建物に居住していた配偶者が、遺産下図の場合、建物の所有は子、建分 割または遺 言により、その居 住していた建物の全部につき、無償で居配偶者居住権
（妻）
建物所有権
（子）
配偶者敷地利用権（妻）

16 月刊不動産 ｜ 2021.4

物の居住権は配偶者です。

次頁で、具体例を挙げて相続税の計算上、二次相続において配偶者居住権がどのように評価されるかをみ

配偶者居住権等は配偶者の死亡

配偶者の
死亡により
消滅

されます。

ていきます。

価値増加分
建物所有権（子）

価値増加分

敷地所有権
（子）

土地所有権（子）夫死亡時（一次相続発生時）

妻死亡時（二次相続発生時）

配偶者居住権等の消滅による価値の増加分は相続税の課税対象外

法律

事例 「配偶者居住権」の設定の有無による相続税額の差異
下記のような財産内容の被相続人Xに相続が発生した場合、配偶者居住権を設定しない場合と設定した場合とで相続税額はどの程度異なるでしょうか。
【前提条件】
・夫Xの相続において、金融資産は妻Yと子Zが2分の1ずつ取得する・自宅には被相続人X、妻Y、子Zが同居していた・妻Yの所有財産は8,000万円である・一次相続・二次相続ともに小規模宅地等の特例を適用する

妻Y
税務【被相続人の財産内容】
自宅土地（面積150㎡） 1億円
自宅建物
3,000万円
金融資産
1億6,000万円
計 2億9,000万円

夫X
子Z
同居

相続

１.「配偶者居住権」を設定せず、配偶者が自宅の所有権を相続した場合

妻所有
相続税評価額
3,000万円

一次相続
相続税発生

賃貸管理

夫所有
相続税評価額
3,000万円

子所有
相続税評価額
3,000万円

二次相続
相続税発生

宅建士

夫所有
相続税評価額
1億円

妻所有
相続税評価額
1億円

子所有
相続税評価額
1億円

相続発生前

一次相続発生後二次相続発生後【一次相続・二次相続合計相続税額】
一次相続

二次相続

相続税額合計

母

０万円

ー

０万円

子

1,387万円

5,260万円

6,647万円

相続税額合計

1,387万円

5,260万円

6,647万円

２.「配偶者居住権」を設定し、子が自宅の所有権を相続した場合

夫所有
相続税評価額
3,000万円

一次相続
相続税

妻 配偶者居住権
2,446万円
建物所有権（子）554万円
妻 配偶者敷地利用権
4,460万円

夫所有
相続税評価額
1億円

相続発生前

二次相続
自宅の
相続税なし

配偶者居住権消滅
建物所有権（子）二次相続発生時には、自宅に関する
相続税は発生しません。

配偶者敷地利用権消滅

敷地所有権（子）5,540万円

敷地所有権（子）

一次相続発生後二次相続発生時

一次相続発生時に配偶者居住権を設定した場合は、子が建物所有権および敷地所有権を相続するため、設定しない場合と比較して一次相続時の相続税が多額になります。
しかし、二次相続発生時には妻の配偶者居住権および配偶者敷地利用権が消滅するため、土地および建物に相続税が生じません。
その結果、配偶者居住権を設定しない場合に比べ、二次相続時の相続税額が低くなります。

納税者

一次相続

二次相続

相続税額合計子

1,675万円

3,260万円

4,935万円

母

相続税額合計０万円

1,675万円

ー3,260万円

０万円

4,935万円

配偶者居住権を設定しない場合と比べ、相続税額は -1,712万円

上記の事例のように配偶者居住権を設定した場合には、二次相続の際に配偶者居住権に該当する部分が相続税の対象外となることで、相続税の負担が減少することが想定されます。
一方で、一次相続時の小規模宅地等の特例適用額（評価減の金額）が減少することで、相続税負担が増える場合も考えられます。
このため、配偶者居住権を設定する際には、一次相続・二次相続の相続税額のシミュレーションを行った上で、総合的に判断する必要があります。

2021.4 ｜ 月刊不動産 17

物件調査

納税者

IT

配偶者居住権を設定せずに土地および建物を一次相続発生時に夫から妻へ、二次相続発生時に妻から子へと相続した場合には、土地および建物の全体に対して2回相続税がかかることになります。
一次相続・二次相続ともに小規模宅地等の特例の適用（居住用宅地として330㎡まで80％の評価減）を受けることが可能な事例ですが、配偶者の税額の軽減があった一次相続に比べて、二次相続発生時には多額の相続税が生じてしまいます（注：一次相続・二次相続発生時の土地・建物の評価額に変更がないという前提で計算しています）。

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

無駄のない研修で、アウトプット力を高める
賃貸管理
ビジネス
Vol.37
estionQu

株式会社ideaman
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、2020年株式会社ideamanを設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業
へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに２万人を超え、好評を得ている。
CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。

新年度になり、今年も新入社員が入社してきます。毎年この時期は繁忙期と重なり、入社しても満足に業務を教えることもできず、手持ち無沙汰にさせてしまっています。実務研修（OJT）だけではなく、
まずは机上の学習（OFF-JT）
も教えていきたいのですが、社内研修はなかなか時間的に余裕がありません。社外研修を積極的に活用するには、どのような方法がよいのか教えてください。

Answerコロナ禍の制限もあり、例年のようにリアルでの研修があまり開催されていないようです。
「リアル」「 e-ラーニング」「 オンライン」と大きく分けて３種類の研修スタイルがありますが、それぞれの特徴を把握して、効率よくインプットしていきましょう。

新 型コロナウィルスの 影 響 により、大手企業を初め中小企業におい修など）での研 修を検 討するとよいで 終 わる、⑤ 交 通 費 などで 余 分 なでしょう。

費用負担がかかるといった問題点もても、2021年度の新卒や中途採用

上記のような種類の研修スタイル

あることを認識する必要があります。

の枠 が 減ると予 測されています。しのうち１つは「リアル研 修 」です。実

２つめの、「 視聴型e-ラーニング」

かし、新 入 社員が 減ったからといっ際に顔を合わせて、従業員同士またはどうでしょうか。
リアル研修とは違て、先 輩 社員や上司が教えなくてもは社外の人と共に研修をすることにい、仕事の時間を最優先にすることよいというわけではありません 。従なりますが、前向きな姿勢を持ったができるため、「 スキマ時間を活用」

業 員教 育は、「 会 社の質の維 持 」と人にとっては、
このリアル研修での内して「必要な情報だけインプット」すいう観 点からも最 重 要です。とはい容をインプットして、会社に持ち帰っることができます。日本がコロナ禍にえ、目の前の売上や生産性を考えるてアウトプット（ 実 践 ）してくれるのなって一気に普及したのが、この視と、二の次となってしまいがちです。

で、非常に費用対効果が高いといえ

聴型e-ラーニングですが、研修を受

そこで、大 手 企 業はさておき、中 小ます。
しかし一方で、①長時間拘束さけるためにわざわざ何時間も飛行機

企 業 、特 にその中でも小 規 模 企 業れる、②研修開催に予定を合わせなに乗らなければならない欧米では以（５名以下の企業）が中心の不動産ければならないため仕 事の調 整 が前から大いに活 用されてきました。

業 者では 、なかなか 社 内での 教 育

難しい、③１日拘束されるためスキマ

現 在のコロナ禍の下では非 常に有体 制を維 持することが 難しいため、時間を使えない、④研修を受けるこ

効ですし、YouTubeなどを通じて動

積 極 的に外 部機関（協会主催の研とが目的になりやすく、受けっぱなし

画慣れしている若い世代には有効な

18 月刊不動産 ｜ 2021.4

法律

当者の意識の乖離はこの辺りからすう。例えば「空室対策」をテーマとしころまでインプットしにくい 、② 受

でに始まっているのかもしれません。

た場合、ただ空室対策について学ぶ

けっぱなしになりやすく、習熟 度 がそこで、これらを補うのに適していのではなく「どのオーナー」に対して測りづらい、③ 一 方 的に聞くことにるのが「オンライン型ライブ研修」と行うのか、事前に想定しておきます。

終始するためマンネリになりがち、④いえるでしょう。この方法は、Zoom

実在の課題がなければ、ただの研修

ライブ感がなく机上の話になりがちのようなプラットフォームを用いてので終わってしまうからです。その後、で、研修に緊張感が生まれにくい、とリアル研 修です。
リアル研 修の無 駄

空室要因をさらに深めていき問題をいった問題点があります。例えば、鍵を省き、e -ラーニングのように一 方探ります。空室を解決できる方法は、

シリンダー交換の方法は、動画の解

通行的な内容を補うことが可能とな

お金をかけるもの、かけないものなど説を見れば内容は理解することがでるのです。ディスカッションや質問をに分かれますが、それぞれの特徴をきるでしょう。
しかし細かなイレギュ

受 け 付 けるには 、「ブレイクアウト

捉えて問題解決ができるのかを管理

ラーの部分は相互的に聞くことがでルーム（グループ分け）」のような相して行く必要があります。そこで出たきないため、結局は誰かにライブで互的な対話の機能もあるため、教え意 見をマニュアル化して、研 修プロ

教えてもらうことになり、そこにひとる側からも、受講者側からも都合がグラムやレジュメ・テキストなどを手間がかかります。経営者や上司かよいのがメリットです。

作ってしまえば、そのあとは追加していけばよいため、最初の仕組みを構ら、内容を理解しているはずだ」と考

イブ研修」を行うのであれば、あらか

築することが重要といえるでしょう。

えてしまいますが、現実はそうではな

じめ研修テーマ、目的、ゴール（どのまたは外 部 機 関に依 頼をして、このいようです。

ようにアウトプットできるようになる

ようなプログラムを作ってもらうこと「成果を期待する上層部」と、「研か）、所用時間、参加人数などを、明も一つの方法でしょう。

テーマ

準備

研修

宿題

研修

宿題

研修

空室対策

リアル研修

e-ラーニング

スキルアップ
（習熟度）

◎

◎

△

スキマ時間の
活用

○

×

◎

講師による
相互的な
理解度確認

○

◎

×

実務への
レスポンス
（進捗把握）◎△

×

スキルの実務
への貢献度

○

○

×

価格
（コスト）

○

△

◎

事前の資料配布と課題を提示

第１回

空室対策要因分析（グループ）

要因をもとにした解決策を調査

第２回

空室対策解決策発表（各自にて）解決策の具体的コンテンツ収集と研究

第３回

コンテンツ研究発表（各自にて）

ミーティング

選抜メンバーにて意見を集約及び編集

製作マニュアル・提案資料・社内共有情報に集約（紙面・WEB）

マネジメント

オンライン
研修

上記を活用した、営業進捗管理

2021.4 ｜ 月刊不動産 19

物件調査

社内でこのような「オンライン型ラIT

らしてみれば、「 研修を受けているか

宅建士

方法でも、①リアル感がなく細かなと賃貸管理

確に決めておくことが望ましいでしょ相続

修を受講することが目的」の現場担

税務手段なのかもしれません。
しかしこの宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

権利関係
〜不動産登記法〜

宅建士試験合格のコツ

Vol.25

不動産登記法に関する問題は、毎年１問出題されています。難易度は年度ごとにバラつきがあります。受験対策としては、細かい知識を問う難問まで追いかける必要はなく、基本的な知識を正確に押さえることによって「基本的な知識を正確に」を目標にしましょう。今回は、不動産登記法のうち、比較的に出題頻度が高く、正解率アップに結びつきやすい知識を押さえていきたいと思います。

本登記と仮登記１. 登記申請の手続き（１）申請主義の原則

原則

当事者の申請または官公署の嘱託がない限り、登記官が職権で登記することはない

例外

表示に関する登記は、登記官の職権により登記することができる（２）共同申請の原則

原則

登記の申請は登記権利者※と登記義務者※とが共同して行わなければならない

例外①相続または法人の合併による登記②所有権保存登記③表示に関する登記④判決による登記⑤仮登記義務者の承諾があるとき、または仮登記を命ずる裁判所の処分があるときの仮登記⑥登記名義人の氏名（名称）・住所の変更・更正の登記は、単独で申請することができる※登記権利者とは、登記上、直接に利益を受ける者をいう。登記義務者とは、権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に不利益を受ける登記名義人をいう。例えば、売買により土地の所有権を移転する登記を申請する場合、買主は、登記簿上の権利を取得するという利益を得るので登記権利者、その反対となる売主が登記義務者となる。

２. 仮登記（１）仮登記とは

通常行う本来の登記のことを本登記といいますが、その本登記を直ちに行うことができないときに行う仮の登記をいいます。次の２つの場合に仮登記ができます。

①登記すべき権利の変動は生じているが、登記申請に必要な情報を登記所に提出できないとき②登記すべき権利の変動は生じていないが、将来、権利変動が生じる予定があり、その請求権を保全する必要があるとき
例えば、①は登記義務者が登記識別情報を失念して提出できないときなどであり、②は売買の予約や停止条件付き売買契約を締結している場合などである。

（２）仮登記の申請

仮登記の場合も共同で申請するのが原則ですが、
１.（２）の共同申請の原則で述べたとおり、例外もあり、単独で申請することもできます。
（３）仮登記の効力

仮登記そのものでは第三者に権利を対抗することはできません。将来、本登記が可能になって仮登記を本登記にした時

点で、初めて第三者への権利主張ができるようになります。また、その時点で、仮登記で押さえておいた登記の順位が生きてきます。すなわち、仮登記を本登記に改めたとき、その本登記の順位は仮登記の順位によることになるのです。

20 月刊不動産 ｜ 2021.4

法律

植杉 伸介
税務

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上行う。
『マンガはじめて建物
区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士
2021』
（三省堂）
など。

相続
賃貸管理

（４）仮登記を本登記にする場合の問題点

順位が劣後することになる他の登記は抹消されるため、その登記名義人の承諾が必要

所有権以外の権利を本登記にする場合

他の登記が抹消されることはないため、他の登記の登記名義人の承諾は不要

宅建士

所有権の仮登記を本登記にする場合

例えば、Ａ→Ｂの所有権移転仮登記の後に、Ａ→Ｃの所有権移転登記がされていた場合、Ａ→Ｂの仮登記が本登記になると、これと矛盾するＡ→Ｃの登記は抹消されます。
そこで、この場合は、Ｃの承諾がないと、仮登記を本登記にすることはできません。
記があって、
その後に別の抵当権の登記がされたとします。
この仮登記を本登記にしたとしても、他の抵当権は一番抵当から二番IT

これに対して、所有権以外の仮登記を本登記にする場合は、他の登記が抹消されることはありません。例えば、抵当権の仮登
抵当に順位が下がるだけで、抵当権そのものは否定されません。
したがって、登記の抹消はないため、この者の承諾は不要です。

仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人が単独で申請することができます。
また、仮登記の登記名義人の承諾があれば、当該仮登記の登記上の利害関係人（その仮登記の設定をした仮登記義務者など）が単独で仮登記の抹消を申請することもできます。

３. 表示に関する登記の申請義務
所有権の移転などの権利変動が生じたとしても、その権利に関する登記を申請する法的な義務はありません。
これに対し、
表示に関する登記の必要が生じたとき（建物を新築した場合や、建物の増築、滅失などの場合）は、当事者は、１カ月以内に登記の申請をしなければなりません。

論点の確認とを知識の定着

過去問を解いてみよう！

【Ｑ１】 登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。
（H30

問14）

【Ｑ２】 仮登記の抹消は、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。
（ H23

問14）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 申請主義の原則を述べた記述であり、正しい内容。

Answer 2【解説】 登記の抹消は、登記権利者と登記義務者の共同で申請するのが原則だが、仮登記はあくまで仮の登記なので、仮登記名義人の単独申請による抹消が認められている。

2021.4 ｜ 月刊不動産 21

物件調査（５）仮登記の抹消

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.17

DXとは何か最近よく聞く「DX」という言葉。
今後は６回にわたり、「DXとは何か」「不動産業界でDXが求められている理由」「DXに失敗しないためのコツ」「毎月の売上をコントロールできる会社とDX」「10年後に生き残る不動産会社とは」「不動産業界全体のDXを阻むもの」という内容でお伝えします。

■DXが注目を集めたきっかけ

ものの中には、厳密な意味でのDXで自動化できるようにしたり、仕事

2020年は、
とにかくDX（＝デジに至っていないものが非常に多く存の進め方をデジタル化することをタル・トランスフォーメーション）と在しています。真のDXに至るには３指します。

いう言葉をよく聞く１年でした。DX

つのステップを経る必要があります

２つ目のステップは「デジタライとは、経済産業省によると「企業がので、段階的にご説明しましょう。

ゼーション」と呼ばれます。
「デジタ

ビジネス環境の激しい変化に対応

１つ目のステップ は「 デ ジタイ

ライゼーション」とは、デジタイゼー

し、データとデジタル技術を活用しゼーション」と呼ばれます。
「 デジタ

ションしたデータを部署間で連携て、顧客や社会のニーズを基に、製

イゼーション」とは、今まで紙でやりさせ、事業全体をデジタル化するこ品やサービス、
ビジネスモデルを変とりしていたものをデータ化したり、とを指します。

革するとともに、業 務そのものや、

手 作 業 で して い た ことを R P A

そして３つ目、デジタイゼーショ

組織、プロセス、企業文化・風土を（Robotic Process Automation）

ン、デジタライゼーションを経て、会変革し、競争上の優位性を確立すること」と定義されています。
DXという言 葉 が 最 初に大きな注目を集めたのは、2018年９月に経済産業省が発表した「DXレポー
ト ITシステム『2025年の崖』の克服とDXの本格的な展開」というレポートです。
この中では、日本がDXを実現できない場合、2025年以降には年間最大12兆円の経済損失が 生まれ 、デジタル時 代の敗 者となるという衝撃的な内容が記載されていました。
■DXに至るまでの３つのステップ
実は世の中でDXと呼ばれている

22 月刊不動産 ｜ 2021.4

DXを実現できるかどうかが、日本の今後を左右する

査では、大まかな顧 客ニーズはわ

することをDXと呼ぶのです。

す。商 売 繁 盛のためには顧 客ニー

かるものの、実際にどれくらいの人

DXの本質を理解するためには、ズを捉える必要があります。
しかし数の顧客が、
どれくらいサービスを

この３つの違いを認識する必要が現 代では、多くの企 業がすでに顧利用しているかを知ることはできまあります。

客ニーズを捉えた商品開発やサーせん。

ニーズを捉えただけでは勝つこと

は、会 社 全 体で顧 客データ、商 品

DXがなぜ今の日本に必要なのができません。ニーズに加え、サーデータを連動させ、日ごとに顧客体でしょうか。その理由は「他社に生ビス利用時の体 験をより良いもの

験の実 態を把 握することができま

産 性で勝つため」「 他 社に顧 客 体にする必要があるのです。
これまです。つまり顧客体験を向上させるた

験で勝つため」という２点に集約さは、顧客ニーズを把握するためにアめに行った施策の結果を毎日知るれます。

ンケート調 査を行っている企 業がことができ、高速でニーズの最適化ほとんどでした。
しかしアンケート調を行い続けることができるのです。

■DXがなぜ必要なのか

１点目の「他社に生産性で勝つ

宅建士ため」については、世界規模で考え

賃貸管理

しかしDXを進めている企 業で相続

ビス開 発を行っており、単に顧 客

税務

アップデートを考えることが大切で

法律

社全体や世の中全体をデジタル化る必要があります。1989（平成元）年の時点では、世界の時価総額ランキング上位50位の中に日本企業

IT

が 3 0 社 ほどランクインしていました。
ところが近年、世界の時価総額ランキング50位以内に入る日本企

物件調査

業はトヨタ自動 車だけという状 況が 続いています。また2 0 2 1（ 令 和３）年1月現在、世界１位の時価総額を誇るApple社は、1989（平成元 ）年に世 界 1 位であったN T Tの
当時の時価総額と比べ、約14倍の時価総額となっています。海外の企業が 生 産 性を大きく伸ばしている
ことがわかります。
我 々が日々の 生 活 で 利 用する

DXは「他社に生産性で勝つため」「他社に顧客体験で勝つため」に必要

サービスに目をとめると、G o o g l eやAmazonなど、海外企業のサービスがその多くを占めるのではないでしょうか。そのような海外企業は
デジタル 技 術 に莫 大 な 投 資 を行い、生産性を高めているのです。日
本企業が海外企業に肩を並べるた
めには、日本企業もデジタル技術に投資を行い、生産性を上げる必要があります。
２点目の「他社に顧客体験で勝つため」については、商売の基本の株式会社Housmart

代表取締役

針山 昌幸
大手不動産会社、楽天株式会社を経て、株式会社Housmartを設立。テクノロジーとデザイン、不動産の専門知識を融合させ、売買仲介向けの顧客
自動追客サービス「プロポクラウド」を展開する。著書に『中古マンション本
当にかしこい買い方・選び方』（ 実業之日本社）など。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2021.4 ｜ 月刊不動産 23

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.25

Research

売買重要事項の調査説明 〜ガイドライン編〜

売買重要事項説明における宅建業者の立場
宅建業法にはグレーゾーンがあり、宅建業者の業務の方法、責任の範囲は、法令上は原則論のみしか語られておらず、具体的なこととなると曖昧なままに放置されてしまっているのが現状です。
そのため、何かトラブルが起きた場合には、即、宅建業者の責任とされてしまう風潮があります。
このような状況下で、「 宅建業者が消費者を保護すべき」ということになっても、業務の方法や責任の範囲が明確ではないた
め、適切に対応できず、宅建業者が不利な立場になってしまうことが多いのではないでしょうか。
これは、宅建業者が売買重要事項の調査説明をする際のガイドラインが存在しないためです。さらに、2020
年４月１日に民法が改正・施行され、従来まで“瑕疵”といわれてきたものが“契約の内容不適合”という言葉に変更されるなど、宅建業者のガイドラインの問題の複雑化に、さらに拍車がかかっています。
このガイドラインについて、皆さんとともに構築していけたらという思いで、説明していきたいと思います。

れ、
しかも、右告示が売買成立の十とが安全です。
しかし、売買重要事項

数年以前になされたという事情をも説明をしなければならない主体はあ考 慮するときは、買主が 、本 件 土 地

くまで売主個人である、ということを

この問題は、「 売主個人ではなく、の大部分が都市計画街路の境域内

覚えておかなければなりません。

宅建業者である」といった、一見当たにあることを知らなかった一 事により前のような答えが待っているようにり過 失 があるとはいえないから、本見えますが、本当にそうでしょうか？

件 土 地の瑕 疵は民 法 5 7 0 条（ 改 正

売買重要事項説明は、
誰がしなければならないか？

こんな事件がありました。

前）にいう隠れた瑕疵に当る」(最高「買主は本件土地を自己の永住す

裁裁判長・長部謹吾)。

宅建業者の調査説明義務違反は、業者だけの責任ですか？
それでは、宅建業者が犯した調査
説明義務違反は宅建業者だけの責る居 宅 の 敷 地として使 用する目的

この判 例からわかることは、売 主

で、そのことを表示して売主から買いが 法 律 上の説 明を満 足にできる知受けたのであるが、本件土地の約８

識がない個 人であったとしても、法こんな事件がありました。

割が 東 京 都 市 計 画 街 路として施 行

律上の瑕疵がある場合は、買主から1997（平成９）年当時、東京都中される道路敷地に該当し、同地上にの損害賠償請求が認められるという野区の宅地細分化防止に関する指建物を建築しても、早晩その実施にことです。法令上の瑕疵がある場合、導要綱があり、本件土地の属する用より建物の全部または一部を撤去し売主は、公示されているからといって途地域では宅地分割計画による敷地

なければならない事情があるため、逃れられません。このような形で損最低面積が60㎡以上必要だったとこ

契約の目的を達することができない

害賠償請求に応じなければならない

ろ、その事実を仲介業者が買主に説のである。また、都 市 計 画 事 業の一ことを未 然に防ぐために、土 地の売

明をせずに売却したため、買主は建環として都市計画街路が公示された買に際しては、不動産の専門家であて替えができない、ということが起きとしても、それが 告 示の形 式でなさる宅建業者に調査説明を依頼するこました。

24 月刊不動産 ｜ 2021.4

任でしょうか？

動 産 売 買については素 人であるかおける信義則から導かれる契約上の玉越義雄）という判決でした。

ら、説明義務はない旨主張するが、仲付随義務の一種（この解釈は最高裁

したがって、「 仲介業者は、説明義介業者に本件売買契約の成約に向も採用）と考えられるところ、売主は、務を有する売 主のための履 行 補 助

けて委任している以上、仲介業者は右契約上の義務を履行しなかったも者」という立場にすぎず、主体はあく

売主の履行補助者であるから、仲介のであるから、買主は売主に対し、右まで売 主ということが、重 要 事 項 説

業者の不履行の責めは売主も負うこ

不履行を理由として契約の解除をす

明の基本ということになります。

下記のように「都市計画街路」が敷地上の大半に計画されている場合、十数年前に公示されているからといって「売
主には説明義務がない」などと言い逃れをすることはできません。
この場合は、契約解除が認められます（最高裁）。

賃貸管理

ポイント

相続

ることができる」（ 東京地裁裁判長・税務ととなる。右説明義務は、売買契約に法律

これについては、「 売 主 個 人は不

宅建士
IT
物件調査

都市計画街路敷地

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラ社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産調査入門 実務編』
（住宅新報社）、『不動産調査入門 取引直前編』（住宅新報社）、など。

2021.4 ｜ 月刊不動産 25

新機能 満載！

ラビーネット
のご紹介

令和３年３月１８日にラビーネット契約書類作成システムを大幅バージョンアップ！
ラビーネット契約書類作成システムは、令和３年３月18日に大幅バージョ

是非
ご確認くださいンアップを行いました！
より便利になるラビーネット契約書類作成システムをぜひご活用ください！

印刷後レイアウトの変更
これまでのラビーネット契約書類作成シ
ステムの印刷レイアウトは、Excel版と同様としていました。
しかしながら、罫線の複雑化や文字の大きさが小さいため、「 見づ
らい」「 読みづらい」等のご意見を頂いてい
ました。
このたび、
システムであることの特徴を活かし、操作性を維持したまま、罫線や文字の大きさを見直した見やすいレイアウトに変更しました。

操作画面レイアウトの変更
以前のシステムでは、書式の選択や項目の選択時に横のスクロールが必要になる場合がありました。新システムでは、マウスオーバーで簡単に書式の選択ができるようになりました。

26 月刊不動産 ｜ 2021.4

〔変更前〕

〔変更後〕

署名欄枠のレイアウト変更及び住所入力機能・法人等切り替え機能の追加
重要事項説明書や契約書の署名欄に〔変更前〕

ついて、大きさが小さく書ききれないというご意見を多く頂いておりました。新バージョンでは、
レイアウトを見直すとともに、
住 所 の 入 力 欄を追 加しました。また、法人・宅建業者用の欄に切り替えることができる機能追加を行いました。

〔変更後初期表示〕〔変更後

一般法人・テキスト入力〕

〔変更後

〔変更後

宅建業者・テキスト入力〕

個人・テキスト入力〕

備考欄等の入力欄の高さを自動調整
以前は、備考欄に複数の項目や長文を入力した際に、スクロールをしないと、全文の確認ができませんでしたが、新バージョン
では、自動的にスクロールバーが伸び、全文を一目で確認することができます！

〔変更前〕

作成書類のPDF一括保存〔変更後〕※「複製」機能の廃止について
複 製 機 能を使 用したトラブルが発 生して

以前は、作成した書類を書類ごといるため、令和３年３月17日22時をもって、にP D F 保 存 する必 要 がありました「既存書類の呼出」内にある、書類の複製機が、複数の書類を一括で保存できる能を廃止いたしました。

ようになりました。

今後同様の書類を作成したい場合については、「 基本情報の登録」「自分で作成した文
章の登録」「 Cチャンネル（賃貸）」をご活用いただきますようお願い申し上げます。
最新の法令改正等に対応した適切な契約
書類作成のため、ご理解・ご協力をお願い申し上げます。

2021.4 ｜ 月刊不動産 27

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

山口県本部

山口県本部で不動産開業セミナー実施

山口県本部では、令和２年11月15日
（日）
に
『不動産開
業セミナー』を実施いたしました。
コロナ禍での開催につき、当本部の組織委員会において、会場とともにオンライン（Zoom）
での参加も可能とした開業セミナー【名付けて… 不動産開業ハイブリッドセ
ミナー 】の開催が提案・企画されました。

初の試みであり、実施にあたっては会場の山口グランドホテルスタッフの方を交えた通信状態等の打ち合わせやリハーサルを何度も行うことにより、当日はスムーズに進行することが出来ました。
出席者は、会場が11名、
オンライン（Zoom）参加が３名、合計14名で・ 掘り下げた質問ができ、詳しく聞けた。
・ 具体例が良かった。
・ 実務に基づいたもので分かりやすかった。
などのご意見をいただいております。
ご協力いただいた方に心より感謝するとともに、今回の取り組みが、今後のセミナーのあり方の一つになることを確信した一日でした。

セミナーの様子REPORT

下関・宇部・山口の３地区で法定研修会を開催

従来、参集型の法定研修会を実施してきた山口県本部において、
コロナ禍での同研修会のあり方を大きく見直す必要に迫られました。
場所・参加人数の制限・経費等を含め、
コロナウイルスの感染拡大の防止を第一に考慮し、県内を３地区（下関会場、宇部会場、山口会場）に分けて、当該地区の会員対象に原則として１事業所１名の参加を呼びかけました。開催日程は下記の通りです。
山口会場

2020年10月22日（木）13：30〜15：30

宇部会場

2020年11月13日（金）14：00〜16：00

下関会場

2020年11月24日（火）14：00〜16：00

１会場につき、30〜40名の参加者にとどめ、体温チェックと消毒の徹底を図るととも下関地区会場の様子

宇部・山陽小野田地区会場の様子にソーシャルディスタンスや 密 になることを避けた対 応に心がけての実 施に取り組
み、無事終了することができました。
今後、暫くはeラーニングと併せて、このような対応で法定研修会を実施したいと考
えております。

28 月刊不動産 ｜ 2021.4

山口県北部・東部地区会場の様子

Initiate Member
都道府県 市区町村
北海道

青森県

商号名称

新入会員名簿［令和３年２月］

都道府県 市区町村

商号名称

都道府県 市区町村

商号名称

八王子市

株式会社 Ｊｕｂ
ｉ
ｌ
ａｔ
ｉ
ｏｎ

名古屋市

株式会社 Ｙ´ｓはうす

北区株式会社 ジョイフィオ

渋谷区

株式会社 ＳＣＡＴ
Ｉ

札幌市

株式会社

落合建設

札幌市

常葉不動産

札幌市

株式会社 リヴァイ

青森市

株式会社 セントラルホーム

世田谷区

株式会社 スムーズ

むつ市

タケショウ 株式会社

練馬区

合同会社 ＴＫＣ

株式会社

京都府

岩手県

宮古市

ランドスケープ 合同会社

練馬区

東和興業

宮城県

仙台市

コペルハウス 株式会社

板橋区

トリニティ不動産販売

大崎市

株式会社

豊島区

仙北建設

滋賀県

株式会社
株式会社

一宮市

株式会社

大津市

ＡｚｕＭａｒｕリアルエステート 合同会社

大津市

日本リーシング不動産

京都市

株式会社 Ａ−Ｌ
ｉ
ｆｅｔ
ｉｍｅ

城陽市

森山一級建築設計事務所

和光

高槻市

株式会社 ＩＫＹ

株式会社 Ｎｏａ不動産

大阪市

アシュレア 株式会社

大田区

合同会社 バルス

東大阪市

株式会社

港区

ピーチ 株式会社

守口市

株式会社 ウォール株式会社 ｈｐ−ｓｔ
ｙ
ｌ
ｅ

大阪府

株式会社

岩沼市

芙蓉興産

山形県

酒田市

斎藤ビル

天童市

よしみ不動産台東区

株式会社 日向

東大阪市

福島県

須賀川市

株式会社 Ｅ．
ｓｕｍａ
ｉ

千代田区

フォルソン・インターコンチネンタル 株式会社

大阪市

株式会社 エコエネ

茨城県

牛久市

株式会社

いえなび

台東区

福蘭

高石市

ＳＡ ＨＯＭＥ 株式会社

水戸市

株式会社 グランメゾン水戸

栃木県

株式会社

株式会社

品川区

株式会社 フューチャーリアルティ

堺市

株式会社 ＮＳリビング

ひたちなか市 有限会社

甲賀設計事務所

渋谷区

株式会社 ブライトアベニュー

寝屋川市

株式会社 エヌホーム

龍ケ崎市

HATANO千代田区

株式会社 Ｐｌａｎｅｔ

大阪市

株式会社 ＥＰＩＣＫ

大田区

株式会社 Ｂｌｕｅ

羽曳野市

株式会社 オルソーハウジング

池田市

株式会社 カネヒロ

株式会社

那須塩原市 有限会社 ウッドマン那須

群馬県

前橋市

株式会社 ＴＳＵＮＡＧＵ

中野区

株式会社 プレイス

埼玉県

さいたま市

株式会社 エスポワール

豊島区

株式会社 プロシード

さいたま市

株式会社 ＦＢ

港区

株式会社 マーベリックユニオン

草加市

株式会社 エレファント

新宿区

株式会社 ＭＩＲＡＮＯＢＥ

川口市

株式会社 ＧＯＥＭＯＮ堂

八王子市

ミレイ不動産

上尾市

住宅比較

株式会社

渋谷区

株式会社 ＭＯＶＥ Ｓ

熊谷市

株式会社

住まいる館

板橋区

明和商事

秩父市

有限会社

太陽不動産

日野市

ｌ
ｉａ ｈｏｍｅ朝霞市

株式会社 トップランド

杉並区

株式会社 リアルエステートアナリティクス株式会社 ハットリ

昭島市

株式会社 ＲＥＮＯＴＥＱ

株式会社 ワコウハウス

渋谷区

株式会社 リベリオール

千葉市

株式会社 エステートパートナー

新宿区

株式会社 リロ・エクセルインターナショナル市川市

こころ不動産品川区

株式会社 ｌ
ｕｃｒｕｍ

佐倉市

株式会社

昭和不動産

船橋市

株式会社

藤本

山武市

さいたま市
加須市
千葉県

東京都

新井不動産販売

株式会社

株式会社

株式会社

横浜市

株式会社 ＩＮＡ

相模原市

株式会社 Ｅｓｔａｔｅ＆ｙｏｕ

株式会社 ミラクルファンタジー

横浜市

ＮＥＸＴ ＯＮＥ 株式会社

船橋市

株式会社 ＲＥＭ

川崎市

株式会社 ハッピーハウス

豊島区

ＡＩＹＥＳ不動産

横浜市

ＨＩＭＩＣＡコンサルティング 株式会社

千代田区

Ａｉ
ＥＮ 株式会社

横浜市

富士工業

株式会社

町田市

合同会社

横浜市

株式会社

ベストエンジニア

葛飾区

株式会社 アセットバンク

川崎市

株式会社 ＨＯＭＥ ＰＡＲＫ ＳＴＡＲ

神奈川県

株式会社

あさひまち不動産

中央区

株式会社 アファブル

新潟県

新潟市

株式会社 不動産パートナーズ

葛飾区

ｅ ＧｏｏｄＬｉｆｅ 株式会社

長野県

北佐久郡

株式会社 ニューアート・リゾート

新宿区

株式会社 ＩＮＣＬＵＤＥ

静岡県

浜松市

株式会社 エーアイ不動産

台東区

株式会社 インターハウジング

沼津市

株式会社 Ｓｈｏｗ不動産

世田谷区

株式会社 インベストクリエイト

沼津市

株式会社

東信堂査定調査事務所

新宿区

株式会社 ウイッツコミュニティ

焼津市

良知樹園

株式会社

港区

株式会社 ＡＭＧ

常滑市

アイセー不動産

愛知県

渋谷区

株式会社 ＡＴＭ

名古屋市

株式会社 イディア

杉並区

ＳＷ不動産

名古屋市

ＵＮＯ ＨＯＭＥ 株式会社

葛飾区

株式会社 ＳＹＰ不動産

名古屋市

エスワイトラスト不動産

渋谷区

株式会社 エッセンシャルホーム

北名古屋市

合同会社 カインドネクサス

台東区

合同会社 エレファンテ

名古屋市

有限会社 カネヒサコーポレーション

台東区

大江戸不動産

長久手市

株式会社

間山

中央区

株式会社 オフィス久保

春日井市

株式会社

京倫トラスト不動産

中央区

カイハツフドウサン

名古屋市

豊島区

カオス 合同会社

名古屋市

武蔵野市

亀山社中

兵庫県

大阪市

有限会社 キムチランド

大阪市

ケイツー

茨木市

株式会社 ＫＴコーポレーション

大阪市

株式会社

sungrow

吹田市

株式会社

サンライフ

大阪市

株式会社

翔コーポレーション

大阪市

株式会社 スピネーカー

大阪市

住いるらいふノア

株式会社

大阪市

株式会社 セイトホーム

大阪市

ＴＲ不動産

大阪市

株式会社 ドミナス

大阪市

株式会社 ＮｅｗＬ
ｉ
ｎｅ

大阪市

株式会社 ＢＡＧＵＳ

大阪市

株式会社 フェット

大阪市

富士技研工業大阪市

株式会社 ＨＯＭＥＳＴ

和泉市

株式会社 ＭｉＨＯＭＡ

貝塚市

株式会社 ミライフ建築工房

大阪市

株式会社 ラッドコーポレーション

大阪市

株式会社 Ｌ
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名古屋市

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ｌ
ｏｖｅ
ｒ

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ｌ
ｏｏｍ

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サン・ランド

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品川区

ＧＬスマート企画

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マネジメントプラン

2021.4 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

政府提出予定の不明地対策法案
相続土地の登記義務化へやすい環境を整備する。
住所変更等については登記事項を追加してほかの公的機関の持つ情報とも連携し、登記官が登記名義人に確認の上、必要に応じて変更登記を行う仕組みを

政府は２月24日に第７回「所有者不明土地等対策の導入する。

推進のための関係閣僚会議」を開き、所有者不明土地

相続土地国庫帰属法案は、相続等により取得した土（不明地）への対策に向けて提出予定の法案を明らか地に限り、所有権を放棄して国庫に帰属させることを可にした。

能にする新法案。国の調査等によると、相続した土地を今回の報告では、法務省所管の「民法等の一部を手放したいと考える人が増加しており、登記や管理の改正する法律案」（民法等改正案）と「相続等により取不全化を招いていることから、条件付きで土地の放棄

得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律案」を認める方針に舵を切った。

(相続土地国庫帰属法案)。不明地の発生予防に主眼

国庫に帰属させられる土地は、相続・遺贈により取得を置いた法改正案および新法案で、相続登記の義務したものに限られるほか、建物等や土壌汚染、崖、権利化や土地所有権の放棄が柱となる。近く閣議決定し、関係の争い、担保権等がなく、また通路などとして他人国会へ提出される見通し。

に使用されていない土地。
また審査手数料に加え、相民法等改正案のうち、不動産登記法部分では、不明

場を基に国の算出した土地管理費用10年分相当額の地 が 相 続 時や住 所 変 更 時の未 登 記により発 生 する「負担金」を支払う必要がある。条件や負担金の設定ケースが多いことを受け、不動産についての相続登記により、安易な土地放棄を防ぐ狙い。

や住所変更等登記を法的に義務付ける。相続による不このほか民法改正案においては、不明地の土地・建動 産 取 得を知った日から３年 以 内に登 記申請をしな物管理に特化した新たな財産管理制度を創設する。
まかった場合、最大10万円の過料。同様に、氏名や住所

た不動産共有者の所在等が不明な場合に、所定の金等の変更登記は２年以内の申請を義務づけ、違反時銭の供託により共有関係を解消する仕組みや、遺産分の過料は最大５万円が科される。

割が10年以上の長期にわたり未了状態の場合に法定併せて登記申請の負担軽減策を講じ、実効性の担相続分で画一的に分割する仕組みも導入。更に隣地

保を目指す。相続人が登記申請を簡易に行えるよう、添所有者が不明な場合にもライフライン設備等を引き込付書面を簡略化するなどした「相続人申告登記制度」

めるようにするなど、相隣関係規定も見直した。

を新設。登録免許税の負担軽減措置も設ける見込み

いずれの法案も、成立した場合には原則として公布だ。
また登記漏れの防止策として「所有不動産記録証から２年以内に施行される。

明制度」
も新設し、相続登記が必要な不動産を把握し（『住宅新報』2021年３月２日号より抜粋・編集）

30 月刊不動産 ｜ 2021.4
2021.2

! 協会からのお知らせ Information
契約書式の操作方法に関する
コールセンターの委託先変更について

全日版契約書ひな形をご利用いただいている会員の皆様へ
令和3年4月1日より全日契約書作成時のパソコン操作に関する
コールセンターの委託先が変更となりました。

契約書作成に関するパソコン操作問い合わせは
新コールセンターへお願いいたします。

操作に関するコールセンター（契約書作成に関するパソコン操作）

TEL : 03-6625-4717
毎週月曜・火曜・木曜・金曜日 10:00 〜16:00（祝日、年末・年始、お盆、GW 期間を除く）
問い合わせ内容：
書式の操作方法、簡単なパソコン操作方法

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● 発行人

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● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
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2021（令和3）年4月15日（毎月1回15日発行） 第49巻第4号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

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プロローグ 不動産調査の全体像と調査の流れ
第1章 不動産情報の入手と現地調査前の情報収集
第2章 現地調査
第3章 法務局調査第4章 役所調査第5章 インフラ（ライフライン）調査
第6章 区分所有建物（分譲マンション）調査