M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

3
MARCH

2021

2021年の不動産市況の見通し［巻頭 特 集１］

［特集２］

コロナ禍で見られた
日本人口、地方分散のきざし［特集３］

住み放題 を提供するサービスでいまや住居は所有から共有 する時代に［不動産トラブル事例と対処法］

過去の自死事故の告知をめぐるトラブル
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

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法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

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・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

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お客様

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協会

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会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
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売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和２年度 第６回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、損害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

5社

5件

92,822,949 円

認証（条件付認証）

1社

2件

9,246,952 円

保

留

2社

2件

否

決

1社

1件

23社

24件

令和２年度認証累計

不動産保証協会

76,181,645 円

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02
MONTHLY RE AL E STATE

3 2021

保証のお知らせ特集 1

04

2021年の不動産市況の見通し
日本不動産研究所

MARCH

吉野 薫

特集 2

08

コロナ禍で見られた
日本人口、
地方分散のきざし
みずほ総合研究所 岡田 豊
特集 3

12

住み放題 を提供するサービスでいまや住居は所有から共有 する時代に
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

14

マンション内でのフラワーアレンジメント教室
弁護士

渡辺 晋

＜売買仲介営業＞

16

コロナ禍でもポータルサイトからの面談率を高める方法
船井総合研究所

松田 崇＜賃貸管理ビジネス＞

18

コア事業に専念して、一歩先の管理会社へ
ideaman

今井 基次

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

20

権利関係
行政書士
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

22

過去の自死事故の告知をめぐるトラブル

ＴＭ不動産トラブル研究所
写真：北川孝次 /アフロ

COVER PHOTO

梅とメジロ＜物件調査のノウハウ＞

24

梅の時期になるとメジロがその木にとまって花いえるだろう。
メジロは警戒心が低く、枝にとまっ26ている姿を見ることができるが、メジロと混同され28るウグイスは警戒心が強く、木の葉や藪の中に29隠れているのを好むという。

施設調査をめぐる紛争

不動産コンサルタント 津村 重行
その他の蜜を食べる姿をよく見かける。木から木へ、花から花へと飛び回る姿は、春を告げる風物詩とも

村川 隆生

30
31

全日保証eラーニング研修システムのご紹介
新入会員名簿地方本部の動き
地方本部の動き・協会からのお知らせ
NEWS FILE

2021年の不動産市況の見通し
巻頭特集1

吉野 薫

一般財団法人日本不動産研究所

一般財団法人日本不動産研究所にて国内外のマクロ経済と不動産市場に関する調査を担当するとともに、大妻女子大学非常勤講師、国際基督教大学非常勤講師を兼務。東京大学
空間情報科学研究センター協力研究員、麗澤大学都市不動産科学研究センター研究員として研究活動にも従事している。

新型コロナウイルス感染症によって世界の経済情勢は一変しました。日本の不動産市場が調整局面をたどることは避けられない情勢です。しかし、「バブル崩壊」のような極端な市況の変化が訪れる可能性も低そうです。マクロ経済動向に着目しながら、その見通しの背景を読み解きます。

とどまっています。2020年12月 以 降、

いった話題も、しばしばメディアに取り

Go To トラベルキャンペーンが一時停上げられました。
もっともこうした現 象

止となり、また本稿執筆時点（2021年1

は、人々が外出のためにお金を使わなく新型コロナウイルス感染症は世界中

月）
では、すべての外国人の新規入国をなったことの裏返しでもあります。商業で猛威を振るっており、2021年を迎え停止する措置に踏み切る可能性が取り施設の中でも、対面型サービスを主体てもなお、収束の兆しは見られません。

沙汰されています。宿泊施設が苦境からとした施設や百貨店については、依然とちょうど 1 年 前の今 頃は、不 動 産 市 場

脱する時期が全く見通せない状況が続して厳しい状況が続いています。

を巡るトピックとして、東京五輪への期いています。

一変した市場の風景

実体経済の悪化が地価に影響

待 や 消 費 税 率 引 上 げ（2019年10月）

商業施設については、「巣ごもり消費」の影響などが話題となっていました。
しの需 要を受けた食 品スーパー、ホーム

かし、
コロナ禍はそうした話題を一気にセンター、家電量販店などはむしろ好調

2020年の地価動向を振り返ります。

塗りつぶすような衝撃を不動産市場にです。年末に高額おせちがよく売れたと

コロナ禍による直接的な悪影響を受け

図表１ 半年間の地価変動率

緊 急 事 態 宣 言 が 再 発出され1.0ました。今 後も当分は、
コロナ

0.8

５月に過去最低を記録した後、回復はしていますが低水準に

04 月刊不動産 ｜ 2021.3

全国・商業地

全国・住宅地

東京圏・住宅地

大阪圏・住宅地2020.92020.32019.92019.32020.92020.32019.92019.32020.92020.32019.9

全国の客室稼働率が2020年

10

2019.3す。
まず宿泊施設については、-0.6
2020.9設 や 商 業 施 設 に表 れていま

-0.4

2020.3

禍の直接的な影響は、宿泊施

0.0
-0.2

2019.9

不動産市場に対するコロナ

0.2

2019.3でしょう。

住宅地：圏域別

0.4

2020.9

大の関心 事であり続けること

全国：用途別0.6

2020.3

禍 が 不 動 産 市 場 における最（％）

2019.9年 1 月 7日、一都三県において2019.3もたらしました。そして2021

名古屋圏・住宅地

出所：日本不動産研究所「市街地価格指数」

た宿泊施設や商業施設は、地価 の 用 途 でいえば「商 業 地」

図表２ 雇用に関するマインド指標に 立 地しています。
したが って、商業地の地価に変調をきたしているという憶測ができます。
しかし実際には、商業地のみならず住宅地の地価も無傷ではいられませんでした。
日本
不動産研究所がとりまとめる「市 街 地 価 格 指 数」によると、

70（判断の分かれ目＝50）

60
50
40
30
20
10

2020年 9月末までの 半 年 間

0の地 価 変 動 率は全 国の商 業

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

「消費動向調査」の「雇用環境」指標

地でマイナス0.5％、全国の住宅地でマイナス0.2％という結「景気ウォッチャー調査」の「景気の現状判断（水準）DI雇用関連」
注：「消費動向調査」
は2013年4月の調査方法の変更により、
同年3月以前とは数値が連続しない。

果となりました。いずれも前回

出所：内閣府

（2020年 3月 末）時 点 のプラスから一 気にマイナスに陥ったものでは、すなわち、業容拡大に向けた前向きます。たとえば、失業率は上昇したものす。特に地域別に住宅地の動向に着目な意欲を失っていることにほかなりませのそのペースは鈍く、また求人倍率も既すると、名 古 屋 圏における変 調が顕 著ん。
そして、企業がオフィスや店舗などをに底を打ったものとみられます。
しかしであったことがわかります（図表１）。

拡張する需要も弱まっているものと類推ながら、緊急事態宣言の再発出に伴っ

されます。

て、
その先行きが危ぶまれます。今後、たこうした地価動向の背景として、実体経済が悪化しているという点が見逃せ

また、住宅市場を見通す上では、
とりとえ更なる指標の悪化が生じなくても、ません。2020年の前半は、特に自動車

わけ雇用・所得環境の先行きが気にな

人々が雇用に対する漠然とした不安を産業を中心に日本の製造業が不振に陥ります。コロナ禍以前の数年間、日本の抱いている以 上、コロナ禍 以 前の住 宅りましたので、これを受けて名古屋圏の住宅市場は息の長い回復過程にあり、市場の活況を支えてきた前提条件は崩住宅地地価も強めのマイナスとなったと

そこには雇用情勢の改善が伴っていまれたと見るべきでしょう。

指 摘されています。
もっとも2020年 後した。
ところが2020年 以 降、人々の 雇半以降は、自動車産業が足早に回復し用に対する不安感は急速に高まりましており、名古屋圏とその他地域との間のた。内 閣 府 の 消 費 動 向 調 査 における地価変動の格差は解消されていく可能「雇用環境」指数は、2020年4月に過去

それでは住宅価格が手の届きやすい

性が高そうです。

最 低に至った後、12月調 査でも、東日水準にまで落ちてくるかというと、そうい

本大震災の時期を下回る水準で推移しうわけでもなさそうです。
まず首都圏やています（図表２）。

大阪圏の新築分譲マンションについて、

それでもなお、全 般 的に日本の景 気が弱まっていることもまた事実であり、新築分譲マンション価格は高止まりへ

実体経済が地価の重石になる状況は当内閣 府の景 気ウォッチャー 調 査（街コロナ禍を受けて2020年の分 譲 戸 数

分 続きそうな情 勢です。景 気 低 迷の予角景 気）における景 気の現 状 判 断（水が 減 少しました。それ 以 前からの減 少兆が最も色濃く出ているのは、企業の設準）DIの「雇 用 関 連」指 標 も 同 様 に、傾 向 が、
コロナ禍によって一 層 顕 著と備 投 資 計 画 です。日銀 短 観 によると、2020年4月に過去最低を記録した後、なったのです（図 表３）。
このことは、新2020年12月調査時点における今年度

ようやく東日本大震災頃の水準にまで

築分譲マンションが富裕層・高所得層の設備投資計画は、前年度実績との対回復したにすぎません。

を主要なターゲットとした限定的なマー比でマイナスに陥りました。
これは2010

これまで、雇用調整助成金の特例措

ケットになりつつあったこと、そしてコロ

年以来10年ぶりの出来事です。企業が置などの政策効果が奏功し、雇用情勢ナ禍においてその性格が一段と強まっ

設備投資計画を弱めているということが大きく悪化する事態は避けられていたことを意味しています。また供給側の2021.3 ｜ 月刊不動産 05

図表3

金 利 水 準 が「 上 昇 」したと認

新築マンション分譲戸数識する不動産業者が増えてい（戸）
100,000

る様 子もありません。不 動 産

90,000

市場をとりまく資金環境は、良80,000

好な状態にあるといえます。比70,000較のためにリーマンショック

60,000の直前期を振り返ると、2006

50,000

年頃から2007年にかけて「借

40,000

入金利水準DI」が急上昇し、

首都圏

20

19

20

18

20

17

20

16

20

15

20

14

近畿圏

20

13

20

12

20

11

20

10

20

09

20

20

20

20

20

20

20

20

08

込んでいきました。高い金 利

07

れ目となるゼロを大幅に割り
06

0
05

の貸出態度DI」が判断の分か
04

10,00003

追って2008年から
「金融機関

02

20,00020

30,000

注：2020年は11月までの値。
出所：不動産経済研究所

マンションデベロッパーの寡占化も進んでおり、資金力に余裕のある大手事業者は、売り急がずにじっくりと販売を進で借り入れた不動産業者が、
金 融 機 関の貸出態 度の硬 化によって苦境に立たされた様子が如実に表れています。当時の状況とれます。

不動産投資家の投資意欲の底堅さ

比べると、現在の状況とは明確に異なることがわかります。

市場構造があるため、たとえ雇用情勢

リーマンショック後の不動産市場に

日本不動産研究所が実施する「不動
産投資家調査 ® 」からも、不動産投資家が悪化した場合でも、価格が頭打ちにおいては、金融・資本市場の動揺によっの投資意欲が高いままであることがわなることはあっても、明確に下落するとて、投資家や金融機関が不動産への投かります（図表５）。今後1年間の不動産は考えられません。当面、新築分譲マン

融資を手控え、その結果不動産の投げ投資に対する考え方として、「 新規投資ション価格は高止まりの様相を示すこ売りが起こり、
それを観察した投資家やを積 極 的に行う」とした投 資 家の割 合とになるでしょう。

金 融 機 関が不 動 産に対する投 融 資のは、2020年４月時点ではわずかに減少

新築分譲マンションが富裕層・高所態度をますます硬化させる、という「悪ししたものの、同10月調査では早くも反転得層向けの商品となる一方、多くの人々

きスパイラル」を通じて、不動産市況のしています。
「 既存所有物件を売却する」の住宅需要は、中古マンションや戸建悪化が増幅しました。
しかし現在は、金とした投資家が増加した様子も見られ住宅に向かっています。特に2020年は融・資本市場は安定性を維持しており、ません。
これらの数値も、
リーマンショッ

戸建住宅市場の活況が目立ちました。

不動産投資家の投資意欲も高い状況

ク前後の状況とは全く異なります。そしこれらの市場では需要のボリュームはが続いています。
したがって、「 バブル崩て市況の先行きに対する不透明性が高厚いのですが、その分雇用情勢の悪化

壊」的な極端な市況の変化が訪れる可

い現在、賃料の安定性が見込める賃貸が、一定程度市況の下押しに効いてくる

能性は低いといえるのです。

住宅には、とりわけ多くの投資家の関心める姿勢に傾斜しています。このようなが集まっています。

可能性があります。中古マンションにつ

その状況をデータからも確認してみま

いては、新築分譲マンションとの相対的しょう。まずは日銀短観における「金融な価格差を織り込む形で、今後の市況

機関の貸出態度DI」と「借入金利水準は足踏みすることが避けられません。戸DI」
をたどってみます（図表４）。2020年

建住宅については、そもそも価格がリー12 月調査に至るまで、金融機関の貸出

2020年は多くのワーカーがテレワー

ズナブルなことが消費者にとって魅力で態度が「緩い」と認識する不動産業者がクを経験する１年となりました。今後、平あったこともあり、先行き、価格が上昇し「厳しい」と認識する不動産業者よりも時の働き方としてテレワークが普及するていくような情勢にはならないと考えら多い状況が続いていますし、また借入には、さまざまな企業が経営上の課題

06 月刊不動産 ｜ 2021.3

東京からの人口流出は
テレワーク普及の結果？

を克服していく必要があるでしょう。
ししたがって、「テレワークの普及によってとおり需要の質的な多様化にも注意をかし、実際にワーカーがテレワークを体

人々が都市から郊外に住み替えている」

払う必 要があります。日本の住 宅 市 場

験したこと自体がとても重要な事実でといった単純な図式で捉えるべきでは

は競争力の乏しい物件から順に需要をす。多くのワーカーがテレワークのメリッ

ありません。

失うという、いわば 優 勝 劣 敗の構 造にトを感じたのではないでしょうか。
もしそ

原因はともかくとしても、人口動態のあります。先が見通しづらい現在の状況

うであれば、アフターコロナ時代の働き変化が一定期間にわたって定着するのであるからこそ、柔軟に人々のニーズに方としても、物理的なオフィスとテレワーであれば、それに伴う住宅需要の変化応えることができるか、住 宅 市 場 関 係

クとを相互補完的に活用していくというに目配りすることは有益です。そして住者の真価がこれまで以上に問われてい流れが予想されます。

宅需要の量的変化のみならず、前述の

ます。

問題は、
どこでテレワークを
図表4 日銀短観の「金融機関の貸出態度DI」「借入金利水準DI」

禍における「テレワーク」は、-30

金融機関の貸出態度（「緩い」−「厳しい」）

設計の多様性にきちんと向き

借入金利水準（「上昇」
−
「低下」）

20

19

20

18

20

17

禍を通じて、住宅業界が商品

20

16

20

15

20

20

14

13

20

12

20

11

20

10

20

09

-40
20

にしていたともいえます。
コロナ

-20

08

という人々のニーズを置き去り

-10

20

牲にしてでも広さを優先したい

007のような“ 常 識 ”は、立 地を犠

1020が“常識”となっていました。そ20

06にしてでも立地を優先すること

30

20の住宅市場では、広さを犠牲

4005いえるのでしょうか。これまで

50

20

ワークの場としてふさわしいと（判断の分かれ目＝0）04

た。しかし自宅 が 平 時 のテレ

60

20「 在 宅 勤 務 」とほぼ 同 義 でし20

するのかという点です。コロナ

注：全規模・不動産業。
出所：日本銀行

合っていなかったという課 題が浮き彫りにされたのです。
また、2020年以降の人口動態について、東 京からの流出

図表5
100
90

超 過（ 流 入 人口よりも流出人

80

口が 多い状 態 ）を記 録する月

70

が 相 次いでいることが 話 題と60なっています。テレワーク普及に伴う構造的な人口動態の変化であると指 摘されがちですが、短絡的に結論づけるのは

今後1年間の不動産投資に対する考え方（％）

50
40
30
20
10

早計です。たとえば、名古屋市

0や大阪市については同様の流

07/4 08/4 09/4 10/4 11/4 12/4 13/4 14/4 15/4 16/4 17/4 18/4 19/4 20/4

出超 過は見られないので、東新規投資を積極的に行う。

京 からの 人 口 流 出 につ いて

当面、新規投資を控える。

は、雇用機会の減少によること

既存所有物件を売却する。

が主因であると考えられます。

注：複数回答あり。

出所：日本不動産研究所「不動産投資家調査®」

2021.3 ｜ 月刊不動産 07

巻頭特集２コロナ禍で見られた
日本人口、地方分散のきざし
コロナ禍の人口への影響は、2020年４月に発令された緊急事態宣言下でのリモート化の進展等により、東京圏の転入超過数が急減し、大きな注目を浴びました。その後、状況はさらに進展し、夏頃からはついに東京
圏や東京都は転出超過に転じています。政府は東京一極集中是正を主な目的とする地方創生の好機とみており、移住への政策支援が期待されます。そのため、人口の地方分散はコロナ収束後も続くと思われます。
みずほ総合研究所

主任研究員

岡田 豊

慶應義塾大学卒業後、現在のみずほ総合研究所の前身である旧富士銀行系シンクタンク・富士総合研究所に入社。地域政策、地域活性化等を研究する。趣味の世界では、2000年のモノ
ポリー世界選手権でチャンピオンに輝き、
日本モノポリー協会専務理事を務める。
モノポリー
大阪版・横浜版の開発を監修し、各地元企業の知名度向上にも貢献。

東京圏、東京都は転出者が軒並み増加

東京圏について、2020年4月から12月

人が減少するだけでなく転出する人もにかけての毎月の転入者数と転出者数増加することで、人口が東京圏以外にを前年同月比で見ますと、転入者数は６

分散していることがわかります。

総務省統計局「住民基本台帳人口移月を除いてマイナスになっており、特に4次に、2020年４月〜12月の転入超動報告」によると（最新データは2020

月と5月は大きなマイナスとなっていま

過 数について都 道 府 県 別に見ますと

年12月分まで。本稿では特に言及のなす。一方、転出者数は転入者数と同様に（図表1）、東京都が前年同期比で大幅

い限り、日本人の移動が対象）、2020４月と５月に大きなマイナスを記録したに減 少している一 方で、北 関 東（ 茨 城

年４月〜12月の東京圏（東京都、神奈

後、7月を除いてプラスに転じています。

県、栃木県、群馬県）や甲信越（山梨県、川県、千葉県、埼玉県）の累計転入超過

そのため、8月以降は前年同月比で転入

長野県、新潟県）、地域経済の中心とな

数は15,687人で、前年同期比の4分の者数はマイナス、転出者数はプラスといる大都市を抱える北海道、宮城県、大阪

1という大幅な減少を記録しています。

う形が続いており、東京圏へ転入する

府などで増加が顕著です。

図表1

都道府県別に見た転入超過数（2019年、2020年）（人）
40,0002019年４〜12月
2020年４〜12月

35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000
0▲5,000▲10,000
沖縄県
鹿児島県
宮崎県
大分県
熊本県
長崎県
佐賀県
福岡県
高知県
愛知県
香川県
徳島県
山口県
広島県
岡山県
島根県
鳥取県
和歌山県
奈良県
兵庫県
大阪府
京都府
滋賀県
三重県
愛知県
静岡県
岐阜県
長野県
山梨県
福井県
石川県
富山県
新潟県
神奈川県
東京都
千葉県
埼玉県
群馬県
栃木県
茨城県
福島県
山形県
秋田県
宮城県
岩手県
青森県
北海道

▲15,000

08 月刊不動産 ｜ 2021.3

特に、東京都は、2019年４月〜12月
累計の転入超過数が38,213人ですが、
2020年の同期が▲11,199人と転出超
過に転じています。

図表２ 21大都市別に見た転入超過数（2019年、2020年）
30,00025,000

また、東京都について、2020年４月

20,000から12月にかけての毎月の転入者数と15,000

転出者数を前年同月比で見ると、転入者数は4月と5月にかけて大幅なマイナ

10,000
5,000
0

熊本市

福岡市

図表３ 東京都区部の転入者数、転出者数（2020年、前年同月比）

北九州市

広島市

岡山市

神戸市

体間移動が対象）を見ますと（図表2）、

堺市

指定都市＋東京都区部。データは自治

大阪市

転入超過数について21大都市（政令京都市

増加が目立つ東京都区部の転出者

名古屋市

は1,396万人となっています。

浜松市

り、直近の2021年1月1日現在の人口

静岡市

人口は2020年５月に1,400万人に達し

新潟市

その結果、毎月1日現在の東京都の相模原市▲20,000

川崎市

以降はプラスに転じました。

横浜市▲15,000
東京都区部

月に大幅なマイナスとなりましたが、
６月

千葉市▲10,000

仙台市にとどまっています。一方、転出者数は５

さいたま市▲5,000札幌市

スでしたが、7月以降は小幅のマイナス

たものの、７月から減少続きとなってお2019年４〜12月
2020年４〜12月

（人）

転入者数
転出者数

（人）
10,0005,000
0▲5,000▲10,000

4月

５月

６月

７月

８月

９月

10月

11月

12月

東京圏の大都市のうち、東京都区部と都 心に近い川崎 市は、2 0 2 0 年４月〜12月の転入超過数が前年同期と比べて大きく減少しました。
そのうち、最も大きく減少している東京都区部について、2020年４月から12月にかけての毎月の転入者数と転出者

図表４ 移動前の居住地と移動後の居住地別に見た、
東京都区部をめぐる人口移動（2020年、前年同月比）
（人）

８月

９月

１０月

１１月

１２月

0
▲4,000

たが、コロナ禍で東京都区部への人口

７月

2,000

東京圏、東京都と同様に、８月以降の転部に人口が集中する傾向が見られまし

６月

4,000

▲2,000

東京都は近年、都心近くの東京都区

５月

6,000

数を前年同月比で見ますと（図表３）、出者数の増加が目立ちます。

４月▲6,000▲8,000

東京圏からの
転入

東京圏への
転出

それ以外からの転入

それ以外への転出（資料）：上３点全て総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」
より、
みずほ総合研究所作成

居住地、移動後の居住地別に人口移動（東京圏以外）からの転入」「 それ以外を見てみます（図表４。なお、
このデータ（東京圏以外）への転出」に分けると、
８

は外国人を含む）。2020年の４月〜12

月以降は東京圏（東京都区部以外）へ

月の毎月の人口移 動を「 東 京 圏（ 東 京の転出者数の増加が大きいほか、それ前述のようなコロナ禍の東京都区部

都区部を除く）からの転入」「 東京圏へ以外への転出者数も大きく増加していの転出超過を分析するため、移動前のの転出（東京都区部を除く）」「それ以外

るのがわかります。

集中が一服しているといえます。

東京都区部からの地方分散が顕著に

2021.3 ｜ 月刊不動産 09

企業や大学のリモート化は定着するのかこれまで見てきましたように、人口のがり、就職による人口移動に影響を与えると推測されます。
次に、大学のリモート化は定着するのでしょうか。

東京一極集中はコロナ禍で変化しつつ大学のリモート化は国公立大学を中あります。
このような人口の地方分散は心に今なお続いています。ただし、2020

今後定着するのでしょうか。その鍵とな

年の秋は新型コロナウイルス感染症のる企業や大学の「リモート化」の今後の流行状況が落ち着いていたこともあり、動向を推察します。

私立大学を中心に対面型授業に戻り、まず、企業でリモートワークは広がる

政府から自粛を求められる中、新たな働き方として注目を集めた
リモートワーク

後 期の授 業 が 開 始されるのに合わせて、学 生も大 学に戻りました。実 際に、のでしょうか。
現在、深刻な感染状況を経験した大2020年9月の年齢階級別の東京都の都 市の企 業を中心に、徐々にリモート

転 入 超 過 数を前 年同月と比較すると、ワークの導入が進みつつありますが、深20〜24歳や25〜39歳は減少している

刻な感 染 状 況にない地 方の企 業 へのものの、15〜19歳における転入超過数

広がりに欠けます。
したがって、感染がは、後期の授業開始に合わせたように、収束すれば、
リモートワーク導入の機運

前年同月に比べて大幅に増加しましたが 醸 成できない可 能 性があります。ま（図表５）。

リモートワークの普及で、一時は通勤時間帯の人出も減少傾向となったことも記憶に新しいた、人々が生活する上で欠かせない業

人口の地方分散を考えますと、
リモー

接種状況とその効果の行方にも左右さ務に従事するエッセンシャルワーカーをト授業が多い方が良いのですが、文部れますが、当面は3月と4月の人口動向

中心に、
リモートワークが難しい職種が科学省はリモート授業よりも対面授業が注目されます。それは、例年、大学へ一部にあるのは間違いありません。

を重視していると推察されるため、大学の進学や企業への就職により、月別ででのリモート化の行方は不透明になっは3月と4月の人口移動が他の月に比べています。

て圧倒的に多いからです。

リモートワークが生産性に与える影響は、現段階で定かではありませんが、リモートワークは就職時の企業選びの決め手の一つとなりつつあり、優秀な人
材確保を目指す企業にとって、リモート

東京圏の転入超過数は久しぶりのマイナスに1月に緊急事態宣言が再度発出されたこともあり、2021年は春まで新型コロ
ナウイルス感染症が収束するのは難し

ワークは避けて通れないでしょう。その2021年の人口動向は、新型コロナウ

そうです。その結果、大学や企業ではリ

ため、リモートワークは今後も徐々に広イルス感染症の流行状況や、ワクチンのモート化が進展するでしょう。新入社員や新 入 学 生が 通 勤や通 学のために転

図表5 男女別年齢階級別の転入超過数（2019年9月、2020年9月）
15〜19歳（人）

20〜24歳

居しなくて済むようになり、東京圏への転入者は大きく減少する可能性が高い

25〜39歳2,500と見られます。2020年は4月に緊急事

2,000

態宣言が発出されましたが、1月から3

1,500

月の東京圏の転入超過数は2019年を1,000上回るペースでした。
そのため、2020年

500の東京圏の通年の転入超過数はコロナ

0禍にも関わらず、
プラスとなりました。

▲5,00

しかし、2021年は3月と4月の人口移▲1,000▲1,5002019年 男2020年 男

2019年 女2020年 女（資料）総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」
より、
みずほ総合研究所作成

10 月刊不動産 ｜ 2021.3

動にコロナ禍の影響が及びます。
そのため、2021年の東京圏の通年の転入超
過数はマイナスに転じる可能性が高そうです。東京圏の転入超過数が通年でマイナスとなるのは、バブル崩壊後の90年代半ば以来となります。

「職場と住まいの切り離し」がもたらす影響
90年代半ば以降、若者、特に若い女性を中心に東京圏への転入超過数が増加しました。若者が望むサービス業の仕事を多く抱える大都市は、若者にとって大きな魅力となっています。
とりわけ、大都市の中でもサービス業の賃金の高い東京圏は、大きな人口の吸引力を有しており、新 卒 者だけでなく、サービス

人口分散により、企業が集中する東京のオフィス街がどのように変貌するか注目される業においてステップアップを図ろうとす

その際、厳しい立場に置かれるる転職者に大きなチャンスとなっていま可能性が高いのはいわゆる「ベッドす。実際に、東京圏は、25〜39歳においタウン」です。ベッドタウンはこれまて東京圏以外の政令指定都市や県庁で、「 職場に少し近い」「 住居が少し所在地といった地域経済の中心都市か広い」「 緑が少し多い」など、郊外やらの転入が多いです。

都 心と比べた相 対 的なメリットをところが、コロナ禍はそのような状況「ウリ」に、大きな人口を抱えてきまに転換をもたらす可能性があります。
リ

した。
しかし、
アフターコロナでは住モートワークが職場と住まいの切り離し

まい方には住民の価値観が強く反に成功しつつあるからです。

映されやすいため、ベッドタウンの相対デメリットを詳細に把握し、住民の価値

東京一極集中是正を大きな目標とす的なメリットはそれほど大きな魅力とな観とマッチングさせることが重要になっる地方創生は「まち・ひと・しごと創生」

らないはずです。実際に、東京都の月別てきます。
また、郊外と都心、地方と大都と呼ぶように、職場と住まいを一体と考の人口は2020年5月に1,400万人を初市など違う二地域で住居を構える二拠え、人口移動のメインである若者に地方めて突破した後に減少していますが、減点居住、シェアハウスとコワーキングスに住んでもらえるよう、国や自治体は仕少数が多い地域は、世田谷区など都心ペースを合わせた「コリビング」、毎月定事づくりを大きな目標にしていますが、を除く東京都区部となっています。

額の家賃を支払えば全国各地の様々な

これまで東京圏の転入超過数が減少していません。
しかし、「 住まい」が「職場」と切り離されるのであれば、地方居住は

若い世代の住まいに対する価値観はすでに変わり始めてるという

不動産業界で予測される変化

住宅を月単位で利用できる「住宅のサブスクリプション」など、様々な住まい方が顕在化しています。不動産業界として

コロナ禍はリモートワークを促進し、は多様化する住民の価値観を反映させ住まいと職場を切り離しつつあります。

た住まい方を提案していく必要もあるで一方、
アフターコロナの「住まい方」にリモートワークは、従業員だけでなくオしょう。

ついては、これまで以上に住民の価値

フィスや通勤のコスト減少など企業にもアフターコロナは、約7,000万人に及観が大きな影響を与えると思われます。

メリットがあり、徐々に進 展していくでぶ就業者の住まいをめぐって、大競争時

単身世帯であれば個人の趣味が住まい

しょう。そのため、アフターコロナの住ま代に突入します。その際、大都市のベッ方に色濃く反映されるでしょうし、子育

い方は住民の価値観が色濃く反映されドタウンの住民が移住する可能性が高て世帯であれば家族の嗜好が住まい方ると思われます。

く、彼らこそが不動産業界のメインター

今まで以上に容易になるのは間違いないでしょう。

を変えると思われます。

不動産業界としては、地域のメリット・

ゲットとなるかもしれません。

2021.3 ｜ 月刊不動産 11

巻頭特集3

住み放題 を提供するサービスでいまや住居は 所有から共有 する時代に「2033年までに20万物件を確保することが私たちの目標です」。そう語るのはサブスク型※1 多拠点居住サービス『ADDress』を展開する株式会社アドレス 拠点開発 兼 UXデザイン事業部長の後藤氏。サー
ビス当初は、11物件ほどだったいう家はわずか2年ほどで120を超えるまでに増加。なぜ、所有が目的だった住居に、サブスクの概念が成立したのでしょうか。その背景等を後藤氏に伺いました。
※1 サブスク型：料金を支払うことで、製品やサービスを一定期間自由に利用することができるビジネスモデル「サブスクリプション」

大きな社会問題となっていた時期でし

固定概念を払拭したシェアするという概念た。創業前から、仲間内で「増えていく空―人々の価値観の変化がサービス開始の追い風になったと。

き家をどうにか活用できないか」
「 都市

はい。
その頃から勤め先の近くに家を部に住んでいる人に地方の空き家を活構えるのではなく、もう少し自由に、時に用してもらえないか」という話をよくしては移動しながら暮らすといったスタイル

クラウドファンディングで会員を募っいたんです。移住しないまでも都市部にの準備が出来上がりつつありました。加たのが2019年4月で、一般募集開始が住んでいる人にも地方に足を運んでもえて、デジタルノマド※2の増加、二拠点

同年の10月下旬。すでに世の中は、地らいたい。都市にも地方にも人の流れを生活や移住の需要が高まってきている方から都市部への人口流出が加速して作って人口をシェアしようと、話し合ってこともアンケート調査等で把握していまいる状況で、全国的な空き家増加がいるうちに、シェアという言葉がヒントにした。その後、いろいろと検証した結果、なって、『 ADDress』の多拠点居住＆定額住み放題サービスを構想ができたのです。

立ち上げれば、十分な利用者を見込め

あれは2 0 1 0 年 頃でるのではないか。
と同時に、空き家の増

しょうか。
「 所 有から共加や人口の一 極 集中等の社 会 問 題も有 」、い わ ゆ る モノを解決する一助になるのではないか、
そう

シェアするといった時代

考えて『ADDress』というサービスが立の波 が 生まれて、住 宅ち上がったのです。

をその他大勢が共有す―やはりユーザーは、若い世代が多い―多拠点居住サービス『ADDress』
立ち上げの経緯を教えてください。

図表1 『ADDress』の仕組みと流れ¥
家賃

空き家を提供オーナー

ADDress
多拠点居住

¥
会費

る
「シェアハウス」という
リノベーション

会員

家を提供

拠点（物件）のオーナーは空き家を『ADDress』に貸し出すことで家賃収入を得ることができます。個室を確保しつつ、リビングやキッチンなどを共 有し、快 適 な 空 間を提 供 。共 有となる家 具・
wi-ﬁ・光熱費を含めて月額4万円（税別）で利用が可能です。

12 月刊不動産 ｜ 2021.3

ですか。

概念が都市部で浸透しいえ、20〜70代と幅広くご利用いた

始めたのは。高いローン

だいています。ただ、最近は20〜30代を組んで都内で土地をの会員が非常に増えています。
リモート

購入し、家を建てる、そワーク、ワーケーション、将来の移住先の後、ローンを返すため検討等、いろいろなニーズがあるようでに働くといったこれまです。50代以上でいえば、セカンドライフの価値観は少しずつ薄や仕事をしながら全国を旅して暮らすとれてきたとも感じていま

いった会員が多くいます。

した。

※2 デジタルノマド：ITを活用して仕事をしながら旅をするライフスタイルのこと

引退したブルートレインの車両をリノベして活用。3車両のうち2車両を滞在施設、1車両を共有スペースに。

暮らしを提供するという新たに感じた気づき―会員が利用する物件数が急ピッチで増えていますが、どのような仕組みを構築しているのか教えてください。

人気温泉地、大分県別府市の家には、24時間利用可能な露天風呂も完備。徒歩圏内には鉄輪温泉がある。

―これまでを振り返って、『 ADDress』

が世の中に与えている価値をどのようにとらえていますか。

住み放題の家を提供するだけではな

株式会社アドレス
拠点開発 兼 UXデザイン事業部長

後藤 伸啓 氏く、暮らしを提供しているんだと強く感じます。我々は住居というハード面の整備

らしが一変してしまったことが影響して何通りかありますが、ひとつは公式サに徹してきましたが、人が住む空間を構いると思いますが、『 ADDress』立ち上

イトで空き家物件をエントリーする仕組

えたことで、家守 ※3と会員同士の交流、げ当初に得たヒント“モノをシェアする”

みです。全国の不動産所有者がエント

さらには地 元の人との交 流が 生まれ 、ことで生まれた産物が、好循環を与えてリーした物件から、条件に見合ったオー『ADDress』には新たなコミュニティ形

いるのであれば、これほどうれしいこと

ナー様にこちらから連絡をして、活用さ成の役割があるといった話を会員からはありません。

せてもらっています。あとは、業務提携しよく聞きます。コロナの影響で日々の暮※3 家守：『ADDress』の家での生活をサポートする地
域コミュニティ・マネージャー

や もりている不動産事業者からの紹介や自治体からの紹介。最近では、不動産投資をしている方からの連絡というのも増えています。当社のビジネスが世間的に認知され、その輪が広がっていることを実感しています。
―不動産事業者とはどのようなやり取りをしているのですか。

通常の賃貸と同様で、設備面はオー
ナー様負担、家具や備品などは当社が揃えて、会員が利用できる準備をしてい

ADDressが掲げる今後の目標

全47都道府県の家開設と2030年までに20万物件の確保『ADDress』の家は120まで増加（2021年2月時点）
し、年内に300物件の確保を目指すといいます。そして2033年までに“家は20万物件、会員数は100万人”という具体的な数字を掲げます。その理由は、いま、全国に約800万戸あるといわれている空き家の件 数が 2 0 3 3 年には2,000万戸以上に及ぶと推測されており、その1％に当たる20万戸を『ADDress』が確保することで、より多くの人に、新たなライフスタイルを構築してもらいたいという考えがあるからです。

『ADDress』
の家がある
都道府県

ます。初期費用がかかったのであれば、数年で回収できるように家賃設定をしてオーナー様にお返ししています。
また、不動産事業者にはオーナー様と当社をつなぐ役割をしてもらっています。仲介のみ行う事業者もいますし、その後の管理を行う事業者もいます。
その点は、一般的な市場と変わりはありません。

2021.3 ｜ 月刊不動産 13

法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

マンション内でのフラワーアレンジメント教室

法律
相談山下・渡辺法律事務所 弁護士

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。マンション管理士試験委員。近著に『民法改正の解説』（2017年6月、住宅新報出版）など多数。

Vol.59estionQu

渡辺 晋

マンション購入を検討している顧客から、居室でフラワーアレンジメント教室を開くことができるかどうか質問を受けました。ある程度の人数を集めて週５日程度実施したいとのことです。管理規約では専有部分の用途は住居専用とされています。どのように回答したらよいでしょうか。

Answer
事業用としての利用の禁止、フロー

理規約に違反するかどうかが問

リングへの貼替工事、ペット飼育、題とされた裁判例が公表されて管理規約で専有部分の用途が住ピアノ使用等の禁止又は制限に関い ま す（ 東 京 地 判 平 成 元 . 5 . 1 7

居専用とされている場合には、ご質する規約上の定めが該当する」と解（2019WLJPCA05178016））。

問のようなフラワーアレンジメン

説されています（宅地建物取引業法「毎月５回から７回程度、午前10

ト教室を開くことは管理規約違反の解釈・運用の考え方第35条第１

時30分から午後３時までまたは午になると考えられます。購入を検討

項第６号関係３）。

後１時30分から午後５時までの時

１．回答

している顧客には、このような行為

したがって、仲介業者は、管理規間帯で開催され、参加人数は少な

は管理規約に違反する旨をあらか

約において、専有部分の用途が住居

くとも２名から６名程度、費用はじめ説明する必要があります。

専用とされていることを購入検討

通常のコースで１回当たり8,800

2．宅建業法の定め

客に説明しなければなりません。

円程度（指導料・花材費込み。入会

さて、宅建業法では、マンションの一室の売買の仲介を行うにあたって「専有部分の用途その他の利

3．フラワーアレンジメント
教室の開催

1. 住居専用規定に違反するかど

金5,400円）」というフラワーアレ
ンジメント教室（本件教室）について、「 本件居室において、不特定多数の者が参加できる形で、事業と用の制限に関する規約の定めがあうか

してフラワーアレンジメントの教るときは、その内容」を重要事項と次に、フラワーアレンジメント教室を営んでいるというべきであして説明しなければならないもの

室を開催することが、住居専用とさり、専有部分を住居の目的以外にと定められています（宅建業法３５

れている管理規約に違反するかど

使用するものといわざるを得ず、

条１項６号、同法施行規則16条の2

うかを考える必要があります。

本件教室は住居専用規定に違反す第3号）。ここで「専有部分の用途そマンションの専有部分（本件での他の利用の制限に関する規約のは居室）で行うフラワーアレンジ

定め」には、「 例えば、居住用に限り

メント教室が、住居専用とする管14 月刊不動産 ｜ 2021.3

る」と判断されました。
2. 居住用建物としての平 穏 さ がは違反しない」との主張がされてどまらず、それらの者から口コミ反しないのかいました。

で 紹 介 を 受 け た 受 講 者 も 通 い 、Xは、本件マンションの住民らの平金や指導料を受け取り、体系的なのための居住用建物としての平穏

穏で静謐な居住環境を維持するた

レッスンコースを設けて、毎月５さが確保されているか否かで判断めに、本件マンションの用法を居回から７回にわたって定期的に開されるべきであり、住居専用規定

住用に限定し、不特定又は多数人催しているものである。Xが実際にも『主として住宅として使用するが出入りすることが想定される事利益を得ているかどうかはともかものとし、他の用途に供すること

業用として利用することを一律にく、本件教室の運営が事業の性質を主としてはならない』と読むべ禁止する趣旨の規定であると解すを有していることは明らかであきところ、本件教室は、毎月５回かるのが相当であり、平穏な用法あり、本件教室を『ホームパーティ』

ら７回、１回当たりせいぜい数時

るいは主たる用法でなければ事業や『友人を招いて一緒に飲食した間程度しか開催されておらず、趣のために利用することを許容してり共通の趣味を行ったりする社交

味のフラワーアレンジメントの技

いるものとは解されない。そして、の場』と同列に考えるのは無理が術を友人・知人に教えるものにす

Xが供述するところによっても、本あるというべきである」として、X

ぎない」として、「 住居専用規定に

件教室には直接の友人・知人にとの主張を認めませんでした。

物件調査

図表

管理規約によるマンションの利用制限※区分所有法6条1項

区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない

マンションの利用制限

管理規約による
制限

共用部分の
利用制限

・倉庫などの設置禁止
・物を放置することの禁止
・美観の保持 など

専有部分の
利用制限

・店舗営業の禁止
・楽器演奏の禁止
・ペット飼育の禁止

海外共同の利益に反する行為※

トラブル

定に違反するかは、日常的な寝食

宅建士

は、受講者から材料費以外に入会

管理

しかし、判決では「住居専用規定

仲介

区分所有者Xからは「住居専用規法律確保されていれば管理規約に違など

今回のポイント●宅建業法により、マンションの専有部分の仲介業務を行う仲介業者は、重要事項として、「専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め」の説明をしなければならない。
●「専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め」としては、例えば、居住用に限り事業用としての利用の禁止、フローリングへの貼替工事、ペット飼育、ピアノ使用等の禁止または制限に関する規約上の定めが該当する。
●毎月５回から７回程度、午前10時３０分から午後３時まで、または午後１時30分から午後５時までの時間帯で開催され、参加人数が２名から６名程度というフラワーアレンジメント教室に居室を供することは、「専有部分の使用を居住用に限る」という管理規約に違反する。

2021.3 ｜ 月刊不動産 15

仲介 ー

不動産お役立ちQ & A

Brokerage

コロナ禍でもポータルサイトからの面談率を高める方法

売買仲介営業

株式会社船井総合研究所
マネージング・ディレクター

松田 崇

不動産売買、分譲会社のコンサルティング実績を持つ。中古＋リフォームビジネス研究会、不動産売却ビジネス研究会、空き家再生ビジネス研究会、分譲住宅ビジネス研究会を通じ、集客・営業力向上
や媒介取得強化、
中古再販、分譲事業強化等に注力する。

Vol.12

estionQu

この１年、コロナの影響もあるのか、ポータルサイトからの面談率が落ちてしまいました。
このままでは費用対効果が悪くなってしまいます。面談率を上げるために、どのような対策をすればよいでしょうか？

Answerオンライン対応なども一部効果はありますが、それ以上に、電話反響時・資料請求時の電話対応を行ううえで「７つのポイント」を整備することが成果につながります。
これを以下に解説しましたので参考にしてください。

図表１

す。まずは電話対応で目標値に近い【ポータルサイトからの面談率 指標】

ポータル反響初回面談（案内）水準までもっていき、それを超える際に次の面談率を上げるツールを活用

売買契約

することが、望ましいステップです。

電話反響
来場予約反響1 反響件数 20件

資料請求反響1 反響件数 30件

【面談率】

70%

では 、目標 面 談 率 が 50 %である
【2】資料請求反響時をベースにした

2 面談件数 14件
合計面談件数 29件

【面談率】

50%

【面談率】

58%

2 面談件数 15件

電話対応の７つのポイントについて解説していきます（図表２）。
①まず最 初に「内覧 希 望かどうか」を確認する

ポータルサイト反響からの目標面
談率は、【 1】電話反響・来場予約反イントをもとに整備していくことをお勧めします。

資料請求時であっても、その一部には内覧希望のお客様も含まれてい響の場合70%、【 2】資料請求反響の現在、オンライン対応やメール追ます。最初にお客様の希望を確認す場合50%を目安にしてください（図表客 システム、マ ー ケティングオートることで、「 内覧希望」
もしくは「内覧１）。まずはこれらの目標値を上回っ

メーションなど、面談率を上げるツー

してもいい 」と考えているお客 様にているかどうか確認しましょう。
このルはいくつかありますが、現時点ではは、この時点で案内のアポイントを取

目標値を下回っている場合は「電話面 談（ 案 内 ）アポイントにつながるります。

対応」を優先課題とし、次の７つのポケースの多くは「電話」によるもので②「まずは資料を見たい」というお客

16 月刊不動産 ｜ 2021.3

【反響時の電話対応 7つのポイント】

認できているかどうかをヒアリングします。住宅ローン審査の重要性を説明するとともに、来店時に資金計画も② 問合せ物件のPRポイントを説明③ 問合せ物件への問合せ数や内覧状況の伝達④ 他物件も来店で紹介できることの説明⑥ 仮予約の設定と理由の説明⑦ アポ確定後の契約に向けた本格的なヒアリングの実施⑥日程が確定できないお客様に対して仮予約を行う
お客様の中には「家族の予定がわからない」「 仕事の予定が確定していない」などの理由で、その場ですぐに日時を決めることができない方もい日こちらから連 絡するようにします

トを説明する④お客 様が 探している状 況や希 望

が、既存の物件見学の場合は売主の「ちょっと気になる」という状態か条件、ほかに気になっている物件予定もあるため、予約の必要がある

ら、電話で物件内容の説明を聞くこを改めてヒアリングし、地 域の全ことを伝えます。
そうすると、お客様にとで「やっぱり現地を内覧したい」と物件から紹介できることを伝えるも理解してもらえ、アポイントのキャいう気持ちになってもらうようにお話②③を伝えても内覧予約にならなンセル率が減少していきます。
⑦アポイント確定後、契約に向けたグを行います。お客様の希望条件やヒアリングを本格的に行う

確 認してもらえる日当たりや収納の動きがわかった段階で、問合せ物件

顧客対応は面談率を上げることが大きさ、また、中古 物 件の場 合は過だけではなく、希望エリアの数多くの目的ではなく、契約を行うことが目的

去のリフォーム状況を伝えると、「現物件から条件を検索し紹介できるこです。そのため、アポイントが確定し地で見たほうがいい」と判断してもらとを伝え、来店を促していきます。

たら、改めてヒアリング不足となって社内の物件検索システムやレインいるお客様の希望条件、動機、内覧③他のお客様からの問合せ数や内ズを活用して、駅や価格帯、広さで絞した経験の有無、過去内覧した物件

覧状況・予定を伝え、早めの内覧り込んで 1 件 1 件 確 認し、その 場でと決定しなかったポイントを聞き、当を勧める

案 内することで、問合せ物件だけで日の接客に活かしていきます。

問合せ物件に対して、自社だけではなく、物件探しのパートナーとしてはなく、他 社も含めてお客様から問サポートできることを伝えると、面談合せが何件入っているか、また近々につながりやすくなります。

て電話対応を行っていくと、3カ月程内覧予約が何件入っているかを伝え⑤資金面のヒアリングを行い、来店度で面談率は向上していきます。反時に資金計画ができることを伝える

響対応に課題を感じている場合は、そうすることで、「 少しでも気になっ上記④と併せて、住宅ローンを活上記を実践していただければと思いている物件であれば、早めに見学し用する予定かどうか、住宅ローンをたほうがよさそうだ」と、お客様に実活用する場合は借入可能金額を確いやすくなります。

ます。

このように７つのポイントを踏まえ

ます。

ポイント
●ポータルサイトからの面談率に課題がある場合は、
まずは「電話対応」
を再整備する。
●電話対応については、①〜⑦のポイントを踏まえて実践する。

2021.3 ｜ 月刊不動産 17

海外

この際に、内覧したほうがしっかり

物件調査

感してもらえます。

トラブル

様 へ は 問 合 せ 物 件 の P R ポイン

宅建士

ます。
その際は仮予約日時を決め、後いお客様に対しては、改めてヒアリン

管理⑤ 来店時に資金計画ができることの伝達できることを伝え、来店を勧めます。

仲介① まず、内覧希望かを確認

します。

法律

図表２

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

コア事業に専念して、一歩先の管理会社へ
賃貸管理
ビジネス
Vol.36
estionQu

株式会社ideaman
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、2008年
からは全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演活動を行ってきた。不動産業者・
不動産オーナーの経験をもとにしたコンサルティングや講演・研修には、
これまで１万人を超える業
界関係者や不動産オーナーが聴講し、業界内外からも好評を得ている。所有資格はCPM®、CFP®、
不動産コンサルティングマスターなど多数。

順調に管理受託が増えつつあるのですが、人材不足により現場の業務が追いついていません。
「 DX（デジタル・トランスフォーメーション）」や「RPA（ロボティック・プロセス・オート
メーション）」などで、これまで非効率だった仕事は減らすことができているようですが、結局はどこまでいっても「人が人を管理」
しなければならないようです。限られた人材でどのようにすれば会社全体の労働生産性が向上するのか、良いアドバイスはないでしょうか。

Answer
管理会社の役割は、「オーナーの資産（収益）を最大化」
させることです。オーナーの目標を達成できるようにするためには、作業的な仕事ばかりではなく、高い収益性が見込める労働生産性の高い仕事にシフトする必要があります。人数体制を無理に広げようとするのではなく、限られた人員で労働生産性の高い仕事に集中し、「コンサ
ルタント」へのシフトを実践してみましょう。

ここ数年、賃貸管理業へ事業をシフトさせている会社が増えていますのスキルが 衰えるばかりとなってしム対応など）、②納期のある業務（出

まいます。

納業務、
レポート提出など）、③オー

が 、管 理が 増えることでそれなりの管理会社がオーナーから与えられナー への改 善 提 案（ 空 室 対 策 ）、④人 材 補 充が 必 要となります。しかしている命 題は「 資 産（ 収 益 ）の最 大

コンサルティング（ 資 産 活用や節 税

管 理 が 増えるのはよくても、その分化」です。
これは、不動産管理会社が対策）となります。
しかし労働生産性

人を増やしていけば、利益体質にな

オーナーのブレーンとなり、収益（家を考えた場合、どうなるでしょう。緊ることがなかなか難しくなります。DX

賃や稼働率）を高め、経費を下げて急 性のある業 務や納 期のある業 務やRPAのおかげで業務効率を上げ

経常利益を上げていく、つまり「経営は、当たり前にこなす必 要はありまることは良いのですが 、手が 空いた

コンサルティング」をすることにほかすが、そこから新たなる収 益を生む分、どの業務をやるべきかがいちばなりません。日常的に賃貸管理で発可能性は非常に低いはずです。それんの課題となります。DXを進めるよ

生するような細かな作業に没頭してとは逆に、オーナー提案やコンサル

りも前に社員自体が「 作 業 体 質 」か

いては、到底経営コンサルティングをティングなど、資 産 設 計に食い込むら「思考体質」へ「PX（パーソナル・ト

するスキルは身に付けられないといようなことができれば 、生 産 性が 高

ランスフォーメーション）」
しないこと

うことです。

まります。
したがって、多くの管理会には、労働生産性が上がるどころか日常的な管理業務の優先順位と社 が 行っている仕 事の優 先 順 位と業 務がただラクになるだけで、社員

しては、①緊急性のある業務（クレー

労働生産性は、実は「負の相関関係」

18 月刊不動産 ｜ 2021.3

法律となるのです（図表１）。
つまり、細かな作業に真面目に没員のスキルアップも図 れなくなりま

労働生産性
高

労働生産性が高い仕事ほど、優先順位が低くなる

仲介

頭するほど、労働生産性は下がり社

図表１

す。やがて仕事への面白みも消えて、離職へとつながり、会社の戦力も下優先順位の高い業務ほど、
労働生産性が低いてを他社に再委託をかけて（または管理がってしまいます。例えば、業務の全
テクノロジーの活用とあわせて）、少注力したほうが、クリエイティブ（ 創造的）な時間を作ることもでき、社員
管 理に集 約して資 産 設 計や売買仲
介、タックスプランニング、建築企画
プロデュース、オーナーとのリレー

低

図表2

高

最良のシナリオ

シナリオ

売却の媒介

良

○

収益的にも価値が出やすくなります。

普

通

○

また 、管 理 戸 数 が 増 えていくと

普通

オーナーとの接点が減り、いつの間

最

悪

購入の媒介

○

管

理

○

（既存の OW） （そのまま残る）

オーナーとの
関係性

○

物件調査

最

ション構築をしていくほうが、自社の管理会社の業務における
優先順位

トラブルの満足度も上がります。さらに、経営低

宅建士

ないフィーでもオーナーとの接点に○

海外にか 物 件の管 理 離 れが 発 生してしまいます。
これは、オーナーが必要としている情報やコンタクト回数が減を継続してもらうことです。逆に最悪

ほかなりません。つまり、管理戸数がることで、オーナーが発信しているはのシナリオは、①オーナーから売却増えたことで、むしろ機会損失を起こずの課題や必要な情報を管理会社する旨の連絡が届き、②すでに買主しているのです（図表２）。

がつかみ切れていないことに原因がが決定しており、③買主が委託する管理受託を増やすことは非常に重あります。

管 理 会 社 がすでに決まっているこ

要な課題である一方、まずは増やす

管理会社にとって最良のシナリオと、となります。せめて、買いか売りのための体制作りが必要となります。
そとは、①オーナーから物 件 売 却（ 資媒 介をもらうか、管 理がそのまま継の最たるものが労働生産性であり、産設計）の相談を受け、②売却が決続できればよいのですが、両 方とも可能であれば社員の８割が「経営コ定したら専任媒介をもらい、③自社失うということは、すでにオーナーとンサルタント」になれることが、管理の管理物件オーナーに物件を検討

管理会社との距離が離れており、一会社の生労働産性が最も高まること／ 購 入してもらい、④そのまま管 理番の稼ぎどころを失っていることににつながるといえるでしょう。

今回のポイント●ルーティンワークをこなすのは大前提。
オーナーの「経営コンサルティング」
を意識することが肝要。
そのためにはオーナーとの接点を緊密にする。
●オーナーから発信される課題やニーズを常につかむことが、オーナーと管理会社、双方の収益の最大化につながる。

2021.3 ｜ 月刊不動産 19

宅建士 ー

権利関係

Real Estate Notary

宅建士講座〜区分所有法〜

宅建士試験合格のコツ
区分所有法に関する問題は、毎年１問出題されています。以前に比べると難Vol.10Vol.2４

易度が上がってきている印象がありますが、理論的な難解さはなく、出題頻度が高い項目を正確に押さえておけば得点することができます。そこで、今回は区分所有法の重要ポイントを押さえていきましょう。

共用部分の管理・変更等
変更行為が軽微変更と重大変更に区別されているのがポイント。共用部分の管理・変更等についての重要ポイントは、次のとおりです。民法の共有との違いに注意してください。
項目

共用部分

使用

民法上の共有持分に関係なく全部を使用

持分に応じた使用

※1

持分の割合

専有部分の床面積 の割合

均等推定

持分の処分

専有部分との分離処分の禁止

自由

保存行為

単独で可

単独で可

共用部分の管理区分所有者および議決権の各過半数

持分価格の過半数

共用部分の変更※2

軽微→区分所有者および議決権の各過半数
重大→区分所有者および議決権の各3/4 以上

全員の同意

共用部分の処分

共用部分のみの分離処分の禁止

全員の同意

費用の負担

持分に応じて負担

持分に応じて負担

分割請求

不可

可能

※1 この場合の専有部分の床面
積は、壁その他の区 画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積をいう。
※2 軽 微 変 更とは「 形 状または効用の著しい変更を伴わない場合」をいい、重大変更とは「 形 状または効 用の著しい変更を伴わないものを除く場合」をいう。

集会招集
集会を招集する場合、集会の日より少なくとも１週間前に、会議の目的事項を示して、通知しなければなりま
せん。
ただし、区分所有者全員の同意があれば招集手続を省略することができます。
通常

少なくとも年１回、管理者が招集

臨時

区分所有者および議決権の各1/5（この数字を規約で減ずることはできるが増やすことはできない）以上で招集を請求できる決議（1）決議の方法

区分所有者および議決権の各過半数により決議するのが原則ですが（普通決議）、
この要件は規約で軽減することができます（たとえば、集会に出席している区分所有者の議決権の過半数の賛成があればよいとするなど）。議決権は、書面（規約の定めがあれば電磁的方法も可）で、また、代理人によって行使することもできます。
区分所有者全員の承諾があれば、集会の開催を省略して、書面または電磁的方法によって決議することができます。
また、区分所有者全員の書面または電磁的方法による合意があったときは、集会の決議があったものとみなされます。

20 月刊不動産 ｜ 2021.3

法律

植杉 伸介
仲介

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

管理

必要数
1/5以上

規約による軽減

集会招集の請求○

共用部分の管理
敷地等の管理管理者の選任・解任
建物の使用方法
小規模（建物価格の1/2以下）滅失の共用部分の復旧など
共用部分の重大変更※○

規約の設定・変更・廃止
管理組合の法人化
大規模（建物価格の1/2超）滅失の共用部分の復旧義務違反者に対する措置（専有部分の使用禁止・競売・引渡し請求訴訟の提起）※区分所有者の定数のみ、規約によって過半数まで軽減することができる。

建替え

多数決の原則は「過半数」なので、「過半数」以外のものを覚えさえすれば、
あとはすべて「過半数」と考えてよい。
「過半数」以外のものを覚えるためのゴロ合わせは、次のとおり。
①集会の招集請求 1/5②建 替 え 決 議 4/5③特 別 決 議 事 項 3/4

論点の確認とを
知識の定着「集会に来い（5・1）」「建替えいいよ（5・4）」「妻子（３・４）大変（重大変更）法事（管理組合の法人化）客（規約の設定等）
大福（大規模復旧）使用（使用禁止請求）拒（競売請求）否（引渡し請求）」過去問を解いてみよう！

【Ｑ１】 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。
（H24 問13）【Ｑ２】 規約の設定、変更又は廃止を行う場合は、区分所有者の過半数による集会の決議によってなされなければならない。
（H30 問13）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】共用部分の重大変更の決議要件のうち過半数まで減ずることができるのは、区分所有者の定数だけであり、議決権を減ずることはできない。

Answer 2 【解説】規約の設定・変更・廃止は、区分所有者

および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によってなされなければならない。

2021.3 ｜ 月刊不動産 21

海外

4/5以上

○

物件調査

特別決議
3/4以上

トラブル

普通決議
過半数

決議事項等

宅建士

（2）決議等における必要数のまとめ

トラブル対応 ーTrouble shooting

過去の自死事故の告知をめぐるトラブル

！

不動産

トラブル

事例と対処法

売買・賃貸に限らず、取引物件で発生した過去の事故・事件について媒介業者が知っており、なおかつ当該事故・事件が買主等の取引の判断に重要な影響を及ぼすものである場合、媒介業者には告知義務があります。今回は、過去の自死※事故の媒介業者の※自死＝自殺を「自死」と呼ぶ取組がされていますので、本稿は自死とします。
告知について考えます。

事例から対処法と防止法を探る

Vol.8

トラブル事例から考えよう〈事例1〉 隣接地の建物での3カ月前の自死事故
Ａは、宅建業者Ｂの媒介で中古一戸建て住宅を購入し、引渡しを受けた。入居後、知り合いになった住民から、3カ月前頃に隣家の家族の１人がＡ宅との境界近くに建っている小屋の中で自死したことを聞いた。
ＡはＢに対し「隣の家の小屋で自死事故があったことを聞いた。事故のあった小屋はこちらとの敷地境界線近くに建っており、家族が怖がっている。隣の家で自死事故があったことを知っていたら購入しなかった」と言い、Ｂには告知義務違反があるとして、仲介手数料の全額返還
および売買代金の10％相当の損害金の支払いを求めている。
これに対し、
Ｂは「隣の家の自死事故については知っていたが、取引物件に直接関係することではなく、告知義務違反はない」
として、Ａの請求を拒否している。

取引物件の隣地建物における自死事故についての告知はどう考えたらよいか。
自死事故があった小屋

取引建物
買主Ａ

小屋

隣の自宅

境界近くに建っている
隣地との境界道路〈事例2〉 アパート貸室の4年前の自死事故
Ｃは、宅建業者Ｄの媒介でアパートの一室を借りて入居した。入居後、隣の部屋に入居の挨拶に行ったところ、居住者から、Ｃが借りた部屋では4年前に当時の入居者が自死したことを聞いた。
ＣはＤに対し「この部屋が事故物件であることをどうして説明しなかったのか。事故物件であることを知っていたら契約しなかった」
として、貸主に対しては契約の解除を求め、媒介業者Ｄに対しては、告知義務違反があるとして、仲介手数料の返還および解除により生ずる引っ越し料等の損害金の支払いを求めている。
これに対しＤは「事故は4年前であり、その間、2人の借主がそれぞれ2年間居住して何の問題も生じていないことから、特段に説明はしなかったもので、告知義務違反はない」
として、Ｃの請求を拒否している。
自死事故

1年

2年

3年

貸室の過去の自死事故につ4年

いての媒介業者の告知はどう考えたらよいか。
最初の賃借人

二番目の賃借人

通常に2年間居住

22 月刊不動産 ｜ 2021.3

自死事故の
告知は？？
三番目の賃借人

法律

隣接地建物での自死事故の告知〈事例１〉01■告知方法についてり、嫌悪感は希釈されていくものと35 条の重要事項説明は、必ず書面

自死事故が、購入者等の取引の判時の経過により希釈する類のものを交付してこれを行うことが義務付

断に重要な影響を及ぼすものであであると考えられることに加え、一けられているが、法 47 条１号によるるときには、売主は当然のこと、その般的に、自殺事故の後に新たな賃

告 知は、書 面によるものに限らず、ことを知っている媒 介 業 者にも告借人が居住をすれば、当該賃借人相手方が『重要な事項』
を認識し得

知 義 務がありますが、取引対 象 物

がごく短 期 間で退 去したといったる状態に置くことを指す。たとえば、件に隣接する物件での自死事故は特段の事情がない限り、新たな居口頭で告げるだけでも告知に該当どう考えたらよいでしょうか。

住者である当該賃借人が当該物件し、また説明をしないまま書面を相隣地建物であっても嫌悪感等ので一定期間生活をすること自体に手方に交付しただけでも告知した

感じ方は人それぞれであり、気にな

より、その前の賃借人が自殺したとことになる」（「わかりやすい宅 地 建 物

らない人がいる反 面 、事 例の買主

いう心理的な嫌悪感の影響もかな

取引業法」著：周藤利一・藤川眞行編集：のように恐怖感や嫌悪感を抱く人

りの程度薄れるものである」との考

一般財団法人不動産適正取引推進機構

もいます。
しかし、
自死事故があった

え方を示しています。そのうえで、裁294頁 2（2））とされています。

建物に生じる嫌悪感とその隣地建

判 所は、「 事 故 後の最 初の賃 借 人

このように、過去の事故・事件等物に生じる嫌悪感とは程度に大きに対しては、貸 室内で自殺 事 故がの「取引の判断に重要な影響を及な差があり、一般的には、隣地建物あったことを告知すべき義務がある

ぼす事項」の告知方法は、必ずしもに心理的欠陥といえるまでの嫌悪が、当該賃借人がごく短期間で退重要事項説明書に記載のうえで行感は生じないと考えられます。そう

去したといった特段の事情が生じうことまでは要 求されておらず、買すると、告知を必要とする特段の事ない限り、当該 賃 借 人が 退 去した

受 希 望 者 等 がその 事 項 について

情がない限り、売主や媒介業者に、後に、本件貸室をさらに賃貸するに「認識できる状態」に置けばよいと隣地建物での自死事故についての当たり、賃 借 希 望 者に対して本 件されています。
したがって、過去の事

告知義務はないといえます。

貸室内で自殺事故があったことを故・事件等の存在について重要事告知する義務はない」と判示してい項説明書に記載せずに、口頭で告ます。

知することでも宅建業法上の説明

なお、
トラブル防止の観点からは説明しておくことが望ましいとはいえますが、事 故があった隣 地 建 物

本事例をこの裁判所の考え方に

義 務を果たすことを知っておきまが空き家ではなく居住者がいる場

照らすと、賃 貸 人および媒 介 業 者

しょう。ただし、口頭のみで説明した

合には、居住者のプライバシーや平は、事 故 後 、当該 貸 室に特 段の問

場合に告知の有無が争われたとき

穏な生活を害する言動は許されま

題が生じていないことから、3番目には、告知したことの立証が必要にせんので、説明することはできないの賃借人に対し、告知義務はない

なりますので、実務は、書面に記載ことに注意します。

といえます。

して告知することを原則として対応

02

しましょう。

貸室の自死事故の告知〈事例2〉

過去に自死事故があった部屋を賃貸する場合、賃貸人およびそのこ

一般財団法人不動産適正取引推進機構客員研究員
TM不動産トラブル研究所 代表

村川 隆生とを知っている代 理・媒 介 業 者に

1973年大学（法学部）卒業後、住宅、不動産業界で住宅・仲介営業等には、入居希望者にそのことを告知す

究部、2016年11月退職、2017年１月より現職。業界団体主催の各種る義務がありますが、年数の経過、入居者の入れ替わり等の要因によ従事、2000年12月より一般財団法人不動産適正取引推進機構調査研
研修会、消費者団体主催の相談員養成講座、その他の講師として全国で講演。宅地建物取引士・一級建築士。著書に『わかりやすい！不動産トラブル解決のポイント』
【売買編】
【賃貸編】
ほか
（住宅新報）。

2021.3 ｜ 月刊不動産 23

海外「自殺事故による嫌悪感も、
もともと

物件調査

取引対象物件に存在する過去のトラブル

す事 項の告 知 方 法は、
「宅建業法

宅建士

京地裁平成19年8月10日判決は、管理取引の判断に重要な影響を及ぼ仲介

考えられます。
このことについて、東

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.24

Research

不動産物件調査技術の基礎 〜設備調査編〜

設備調査をめぐる紛争
設備調査では、思わぬトラブルが発生したという事例がたくさんあります。そこで、今回は設備調査について述べます。

給水装置所有者変更をめぐる紛争をもって構成されており、量水器と、ていると考えられることが 認められ

給 水 装 置に備えられる付 属 用具のる」
として、前所有者の訴えを棄却しこんな事 件がありました。競 売で一つにすぎない。給水管及びこれとました。

売 却 処 分 され た 住 宅 の 前 所 有 者一体となっている分水栓、止水栓及区分所有マンションの場合は、給は、「 給水装置の所有権は移転して

び給水栓は、本件建物に付合してお

水 装 置をめぐる紛 争は聞 かれませいない 」として、競 落 人 を 相 手 に 、り、本件建物の所有者に属しているん が 、一 戸 建 ての 場 合 は 、売 主 が「給水加入金相当額の165,000円をと認めるのが 相 当である（ポイント

引っ越し先の住 宅に量 水 器を移 転支払え」と訴訟を起こしました。平成１）。本 件 不 動 産についての競 売 手

してしまい、買主が引っ越したときに19年9月28日、千葉地方裁判所は、

続における評価書には、本件不動産

は、「 量 水 器 がなく、水も出ない」と「 給 水 装 置は、配 水 管から分 岐しての概況として『上水道有』とされておいったトラブルがありました。
この給設けられた給 水 管 並びにこれに直り、給水装置が使用可能であること

水 装 置の設 置 工 事の際 、給 水 加 入

結する分 水 栓 、止 水 栓 及び給 水 栓が本件不動産の評価額に反映され金（ 地 域により、「 局 納 金 」ともいわれる）を納めさせる水 道局は多くあポイント 1
下記の「給水装置」とは、水道の本管から各家庭の蛇口までの給水管などを指しています。水道メータの所有者は水道局で、定期的に、交換されます。
道路

宅地

め、不動産の所有権移転の後、新しい名義人の登記事項証明書を持参し、「 給 水 装 置 所 有 者 変 更 届 」の提

蛇口
量水器

止水栓

水道メータ

（給水用具）

給水管
排水管（本管）ります。このようなトラブル防止のた給水装置 お客さま所有（水道メータは除く）（給水用具）

出を勧めることが大切です（ポイント２・３）。

取出し口径が小さいことは
契約不適合
水 道 局 調 査では、調 査 対 象 地の
「 前 面 道 路内の水 道 本 管の敷 設 状
況と敷地内への引込状況」を調べる
ことは基本です。
しかし、今回の民法改正で、買主の契約内容によっては

24 月刊不動産 ｜ 2021.3

法律ポイント 2

ポイント 3

写真は量水器で、ふたの裏に水栓番号が書かれています。所有者が変わったときには変更届が必要です。

仲介

新登記名義人の名前の登記事項証明書とともに、水道局に下記の「給水装置所有者変更届」の名義変
更手続きを勧めることが大切です（下記の届出書は千葉県水道局の場合）。

管理
宅建士
トラブル

トラブルが発生します。例えば、買主
容で、解 体 予 定の既 存 建 物が 一 戸建て住宅の場合、「 現在の水道メー
タは直径20㎜であり、共同住宅の建
かし、水道本管からの取出し口径は
直径20㎜しかないため、新たに、本管からの取出し口径を大きくする工事が必要になった。想定外の費用が敷地内に、黄色いカバ
ーのついた電柱を支える
支線柱が敷設されていることがあります。簡 単に移設撤去ができるとは限らないため、管轄の電柱担当課に連絡をして、事前に、移設撤去の可否について現地調査を依頼しておくことが大切です。

海外

築には直径45㎜のメータが必要。
し物件調査

ポイント 4が共同住宅建築を計画する契約内発 生したので、これは契 約 不 適 合 」
といった 苦 情 が 出るかもしれません。
したがって、水道引込メータは直径20㎜という調査だけではなく、必ず、「 本管からの取出し口径」の聞きから引っ張られて、敷地内に敷設さ柱担当課に現地調査を依頼して、移取りをすることが大切です。

れていることがあります。
これは電柱

設 撤 去が 可 能か否かの回答をもらを 支えるための 支 線 柱というもの

うことが 大 切です。万 一 、移 設 撤 去

で、建築工事の際に障害物となる場ができないときは、重要事項説明の合があります。
しかし、近隣の同意が際、「 移設撤去はできません。○○電

敷地内に電柱が建っていることや得られないなどの理由で、簡単に移力・○○ 氏 」との説 明が 必 要になり

黄色いカバーのついた電線が電柱

設撤去ができない場合は、管轄の電ます（ポイント４）。

電柱・電気配線の移設撤去の調査

不動産コンサルタント

津村 重行

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取
引の物件調査を主な事業とする有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動産調査入門基礎の基礎４訂版』（ 住宅新報出版）などがある。

2021.3 ｜ 月刊不動産 25いつでもどこでも学べる！

全日保証
e ラーニング
研修システムのご紹介

民法改正が実務に及ぼす影響【賃貸編】−3
全日保 証eラーニング研 修では、2020年４月１日より施行された改正民法の解説を公開しています。今号では、立川正雄弁護士が講義する「民法改正が実務に及ぼす影響」の賃貸編の内容をピックアップして紹介します。
＊受講の際は、アクセス概要（「月刊不動産」2020年６月号P28）や、「 全日保証eラーニ
ング」内の操作マニュアルを参照してください。

敷金◆借家権譲渡と敷金・保証金の承継

Q1. 店舗ビルのテナントが、造作と借家権を売らせてほしいと言ってきたので承諾した。売却して１ヶ月ほど経ってから、退店したテナントから「保証金を返してほしい」と言ってきた。貸主側としては、保証金の返還は、造作と借家権を買った買主にすれば良いと思っていたので、何も特約をしなかった。退店したテナントに返すべき義務があるか？

A1. ・何も特約をしないと退店したテナントに敷金・保証金を返さなければならない。
・民法が改正されると、「賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき」は、貸主が退去した借主に、敷金・保証金を返さなければならないのが原則となる（改正民法６22条の2第1項2号）。これは従来の最高裁判例（最高裁
昭和53年12月22日判決）を踏襲したものである。貸し地や賃貸建物が譲渡されたときに、貸主側の敷金返還義務が当然に貸し地・貸家の買主に移転するのと逆になるので注意しなければならない。
・貸し地や賃貸建物が譲渡されたときに、貸主側の敷金返還義務が当然に貸し地・貸家の買主に移転するのは、例外的で、前記借地や借家に対抗要件が認められ、貸し地や賃貸建物の譲渡人に借地権・借家権が対抗できるからである。
①その結果、敷金の返還義務を含めた貸主の地位は買主に移転される。
②ところが、本問のように、借地権や借家権が譲渡される場合、敷金の返還を前の借地人・借家人に返すべきだとするのは、当初敷金を差し入れた借主にとって敷金返還請求権が借地・借家の譲受人に当然に移転してしまうと、敷金を差し入れた当初の借主が不利な立場に立たされると最高裁が考えたからである。
③ただ、実務的には、貸主は借主の地位が譲渡される場合、当然に前の借主の敷金と同額でなければ、貸主は借主の地位の譲渡に同意しないので、少なくとも前の敷金以上の敷金を貸主に差し入れることになる。
④従って、この最高裁の考え方（改正民法で、敷金は前の借主に返すという考え方）で前の借主の保護になるとは考えにくい。
・もちろん、この改正民法は強行法規ではないので、特約をすれば、敷金返還請求権は借家権の譲受人に移転し、借家権を譲渡した借主に敷金保証金は返さず、借家権を譲り受けた新しい借家人に返せばよいとすることができる。
・改正前民法下の実務では、借家権譲渡の際には、現金の授受はなくとも、一旦は退去した借主から敷金・保証金の返還の領収書をもらい、借家権を譲り受けた借主に敷金保証金の預かり証を差し入れる場合が多いが、これが民法の原則として明文となった。このように処理するなら、Ａ案（P27）の処理がわかりやすい。
・あくまで、借家権・造作の譲渡と共に、敷金･保証金の返還請求権も新借主に譲渡させる特約を作りたいのであれば、Ｂ案（P27）の処理となる。

26 月刊不動産 ｜ 2021.3

【改正後】民法第622条の2（敷金）・賃貸人は、敷金（いかなる名義をもってするかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）
を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

【注】下線は筆者が加筆【特約文例Ａ案】 実質的には借家権・造作の譲渡であるが契約は新規に作り直す方法。
第○条
・本契約は、貸主〇〇と旧借主〇〇との間で〇〇〇〇年〇〇月〇〇日付賃貸借契約を合意解除し、本日新たに、貸主〇〇と新借主〇〇との間で本日付で、賃貸借契約書を締結したものである。
【注】このようにすれば、改正民法の定めと一致し、「 借家権の譲渡に伴い、敷金・保証金は退店した借主に一旦返し、新しい借主から新規に敷金・保証金の預け入れを受ける」
ことができる。

【特約文例Ｂ案】 借家権・造作の譲渡と共に、敷金･保証金の返還請求権も新借主に譲渡させる特約。
第○条
・本契約は、貸主〇〇と旧借主〇〇との間の〇〇〇〇年〇〇月〇〇日付賃貸借契約の借主としての地位が、〇〇〇〇年〇〇月〇〇日譲受人（借主〇〇）に譲渡されたため、旧契約を承継するため作成されたものである。
・旧借主〇〇が、貸主〇〇に対し、旧契約により預託していた敷金･保証金○○万円は、その敷金･保証金の返還請求権を旧借主〇〇が、借主〇〇に譲渡するものとし、貸主〇〇はこの敷金･保証金の返還請求権の譲渡に同意するものとする。なお、貸主〇〇は旧借主〇〇に敷金･保証金から控除する滞納家賃・共益費等の未払金がないことを確認し、借主は旧借主の原状回復義務も本件敷金･保証金で担保されることを承諾するものとする。

◆貸主の敷金充当Q2. 家賃10万円で敷金を20万円預かっていた。賃貸借契約が終了し、建物は返還してもらったが滞納家賃が１
か月分10万円あった。滞納家賃の10万円を敷金から差し引くには相殺の通知をしなければならないのか？
「充当（相殺）通A2.・貸主はわざわざ、相殺通知をする必要はない。貸主が未払い賃料に敷金を充当するのに、知」を借主に出す必要はない。ただ、貸主は敷金の返還時に充当の内訳を明示すればよい。
第6条

全日の敷金条項（敷金または保証金）

2 貸主は、借主が本契約から生じる債務を履行しないときは、敷金等をその債務の弁済に充てることができます。
4 ・・・貸主は、当該債務の額を敷金等から差し引いた額を返還するものとします。
この場合には、貸主は、敷金等から差し引く債務の額の内訳を借主に明示しなければなりません。

・最高裁判例（最高裁昭和48年2月2日判決）によれば、滞納家賃や原状回復義務の未履行による損害賠償請求権がある場合、敷金返還請求権は、これら滞納家賃や原状回復義務の未履行による損害賠償請求額を差し引いた残額について、返還義務が生ずるとされる。
・言い換えると、借家契約が終了すると「まず借主からの20万円の敷金返還請求権が発生し、反対に貸主は10万円の滞納家賃の請求権で相殺通知をする」ことで、残10万円の敷金返還義務となるという考え方はしない。貸家が返還された後に、貸主は残敷金10万円の敷金返還義務を負うという考え方をする。
【最判昭和48年2月2日】
家屋賃貸借における敷金は、賃貸借終了後家屋明渡義務履行までに生ずる賃料相当額の損害金債権その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得する一切の債権を担保するものであり、敷金返還請求権は、賃貸借終了後家屋明渡完了の時においてそれまでに生じた右被担保債権を控除しなお残額がある場合に、その残額につき具体的に発生するものと解すべきである。

・改正民法は貸主は借主に対し、「その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない。」と定めて、この最高裁判例の趣旨を定めた（民法第622条の2第1項本文）。

2021.3 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

新入会員名簿［令和３年 1月］

都道府県

市区町村

商号名称

都道府県

市区町村

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

株式会社 アステート

東京都

江戸川区

株式会社 クラスリード

岐阜県

岐阜市

札幌市

株式会社 アットツリー

墨田区株式会社 グローバル絆

静岡県

浜松市

Ｓｕ
ｉ
ｄｏｂ
ｉ 株式会社

札幌市

株式会社

Ｗｅハウス

新宿区

株式会社 Ｋコンフィアンス

静岡市

Ｌ
ｉ
ｂ
ｒ
ｉ
ｄｇｅ

札幌市

株式会社 Ａｉｍトラスト不動産

大田区

株式会社 ＫＢＪ

三重県

鈴鹿市

合同会社 マーモ

札幌市

合同会社

渋谷区

株式会社

建築商売

滋賀県

蒲生郡

楽土地

札幌市

株式会社 ジェイワン不動産

渋谷区

株式会社 Ｃｏｇ
ｉ
ｔ
ｔｏ

京都府

京都市

ＳＧリアルティ 株式会社

江別市

株式会社

住まいる研究所

足立区

株式会社

小西工務店

京都市

株式会社 Ｇ−ｉ
ＬＤ．

札幌市

ファーストハウス 合同会社

目黒区

株式会社

サザン東京

京都市

株式会社

登別市

株式会社 ブルーウッド

千代田区

株式会社

サンライズ

京都市

株式会社 ローズマリー

帯広市

株式会社 プロテクト

千代田区

ＧＡインベストメント 株式会社

虻田郡

Ｍａｎａ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｇｒｏｕｐ Ｊａｐａｎ 株式会社

新宿区

Ｇ５パートナー

宮城県

絆

商号名称

株式会社

大阪府

商号名称
株式会社 ライズ

新星住建

宇治市

株式会社 ＯＮＥ

池田市

ｉ−ｃｏ
ｒ
ｐｏ
ｒ
ａｔ
ｉ
ｏｎ 株式会社

札幌市

合同会社 ＲＥＡＬ ＨＥＡＬ

港区

スマートレジデンシャル

大阪市

株式会社

気仙沼市

あきつ不動産新宿区

株式会社 ゼル建築工房

大阪市

株式会社 エイダス

株式会社

株式会社

AZUREPLANNING

仙台市

有限会社

港区

第一興産

株式会社

大阪市

株式会社 エンリープ

秋田県

秋田市

サンワ重搬

株式会社

羽村市

有限会社

大成産業

大阪市

株式会社 キャメルエステート

山形県

山形市

有限会社 Ｌ
ＩＧＨＴＵＳ

葛飾区

株式会社 タカハシファーム

大阪市

九天国際

茨城県

北相馬郡

龍一商事

株式会社

新宿区

ｔａｐ 株式会社

大阪市

株式会社 Ｋ´ｓ

栃木県

鹿沼市

株式会社

栃木建築社

大田区

データフューチャー

高槻市

株式会社 コネクト

埼玉県

さいたま市

株式会社 アズプラ

台東区

テンル

堺市南

有限会社

富士見市

株式会社 アセット・パートナーズ

渋谷区

ドゥラックアセットマネジメント 株式会社

松原市

株式会社 すみれプランニングＴ
ＩＡＬ
ＩＺＥ ＪＡＰＡＮ 株式会社
さいたま市 ＩＮＩ

港区

株式会社 ナデシコ

大阪市

株式会社 ＰａｒｋＬａｂ

所沢市

MEマイホーム計画所沢

中央区

株式会社 ニチヨー

大阪市

株式会社 ブルームス

川口市

株式会社 カームプロパティ

港区

日本置産マネジメント 株式会社

大阪市

有限会社

北本市

合同会社

港区

株式会社 ｎｏｍｅｌ

大阪市

御船ホールディングス 株式会社

草加市

咲くライフ 株式会社

府中市

ハチミリ 株式会社

大阪市

株式会社

蕨市

株式会社 ＦｏｇＬａｍｐ

千代田区

株式会社 ＶＩＳＩＯＮ

大阪市

有限会社 ｗｒｅａｔｈｅ

狭山市

松本工業

豊島区

株式会社 ビルマネＭＡＴＥ

神戸市

株式会社 ＫＯＢＥ ＫＵＲＡＳ

熊谷市

株式会社 ＹＡＺ−ＴＥＣＨ

中央区

株式会社 Ｆ
ＩＮＤＥＲＳ

姫路市

株式会社 ＳＵＭＡＩ情報館

千葉市

ＭＥ不動産千葉豊島区

株式会社 ファミリア

神戸市

株式会社 ななつ星

船橋市

MＥマイホーム計画京葉中央区

フラット・ファイブ 株式会社

姫路市

ユーワホーム 株式会社

船橋市

草道産業

株式会社

千代田区

プレインアセット 株式会社

神戸市

株式会社 ライブデザイン兵庫

市川市

三敬リアルエステート 株式会社

大田区

株式会社 プログラント

尼崎市

株式会社 ｒ
ｅ
ｉ
ｎｅ

千葉市

株式会社

中野区

株式会社 ＨＯＭＥ ＰＡＲＴＮＥＲＳ

桜井市

ＡＩ企画

野田市

株式会社 ＵＰコラボ

国立市

株式会社 Ｍａｒ
ｔ
ｉ
ａ
ｌ Ａｒ
ｔｓ

目黒区

株式会社 ＩＢＯ

渋谷区

株式会社

千代田区

株式会社 ＡＶＩ
Ｌ

江戸川区

Ｍｉ
ｃｈｅ
ｌ
ｌ
ｅ Ｒｅａ
ｌ Ｅｓｔａｔｅ 株式会社

千葉県

東京都

池田企画

株式会社

埼北

株式会社

株式会社
株式会社

友進

株式会社

株式会社

丸高アドバイザーズ

兵庫県

奈良県

島根県

広島県

株式会社

粋設計室

古宗

万事屋

橿原市

株式会社 タハト

松江市

グリーン不動産

雲南市

合同会社

広島市

クレジオ・パートナーズ 株式会社

株式会社

八雲屋

港区

株式会社

町田市

みらいコンサルタント 株式会社

中央区

株式会社 ＡＴＨＬＥＡＤ

台東区

株式会社 ヤザワエステート

広島市西部トラスト興産

立川市

ＡｓｓｅｔＤｅｓｉｇｎ 株式会社

北区

祐澤

広島市

フォレストガンプ 株式会社

世田谷区

アップデートハウス 株式会社

豊島区

株式会社 ライクホーム

高知県

府中市

雄大不動産

渋谷区

株式会社 アドバンス

新宿区

株式会社 ラリーホームズ

福岡県

高知市

株式会社

立川市

株式会社 イエリス

千代田区

株式会社 リンクパートナー

佐賀県

大野城市

ＴＥＮホーム 株式会社株式会社 ＳＵＮ

あかるいみらいアセット

株式会社

株式会社

建商

渋谷区

株式会社 ウェストヴィレッジ

目黒区

株式外社 レゴリス

西松浦郡

千代田区

株式会社 ＡＹホームズ

新宿区

株式会社 ロンブル

佐賀市

有限会社

新宿区

合同会社 エコロジカル・ライフ・テクノロジー

渋谷区

株式会社

長崎県

東彼杵郡

ＰＯＬＥＳＴＡＲ 株式会社

中央区

株式会社 Ｓ＆Ｙリアルティ

川崎市

アンドラボ 株式会社

熊本県

熊本市

株式会社

渋谷区

株式会社 エスリアン

横浜市

FTP

熊本市

株式会社 セイカホーム

世田谷区

株式会社 エムアイ

横浜市

ＬＢＨ ＪＡＰＡＮ 株式会社

熊本市

ハイプランニング

新宿区

株式会社 エムアイシー

横浜市

株式会社 ＣＯＳＭＯ

大分県

大分市

大分やはたの杜不動産

千代田区

株式会社 ＭＳｐ
ｌ
ａｎｎ
ｉ
ｎｇ

横浜市

株式会社 ジーコーポレーション

鹿児島県

大分市

株式会社

杉並区

株式会社 ＭＫホールディングス

横浜市

株式会社 シンセイトラスト

沖縄県

大島郡

うみかぜ不動産

豊島区

遠航

横浜市

株式会社 ＤＩＳＣＯＶＥＲＲＥＡＬＴＹ

糸満市

朝日工業

渋谷区

株式会社 クーマ

川崎市

合同会社 フェリックス

那覇市

株式会社 アップルートエステート

練馬区

株式会社 クオリオ

横浜市

株式会社 マザーライク

沖縄市

有限会社 ロータリーインターナショナル足立区

株式会社 グッドホーム

新発田市

株式会社

28 月刊不動産 ｜ 2021.3

神奈川県

株式会社

新潟県

ＷＡＭ建築研究所

株式会社

サカイハウジング

大徳

隈建築創造社

サンライト不動産株式会社

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

大阪市と（公社）全日本不動産協会大阪府本部との「自治会・町内会への加入促進に関する協力協定締結式」

大阪府本部（公社）全日本不動産協会大阪府本部・公益事業推力協定書を締結することにより、当協会の会員が居住者進委員会では、大阪市と「自治会・町内会への加入促進

へ自治会・町内会へ参加することを呼びかけることによっに関する協力協定書」を締結し、令和２年10月８日（木）にて加入者が増え、地域コミュニティが活性化することによ

協定書締結式を執り行いました。近年、自治会・町内会とり、大阪市民と不動産業者が地域コミュニティで「つながいう身近な地域で人と人とが直接顔を合わせるコミュニり」や「きずな」
を深め、元気な大阪になることを願い締結

ケーションの機会が減少し、地域コミュニティの基礎となるしたものです。協定書締結式には大阪市より副市長の朝人と人との「つながり」や「きずな」が希薄化しています。そ川様が出席され、地域コミュニティの重要性を確認した

こで大阪市と（公社）全日本不動産協会大阪府本部が協上、滞りなく協力協定締結書が締結されました。

日 時：令和２年10月８日（木）午前11時〜午前11時30分
場 所：大阪市役所５階
出席者：大阪市 副市長 朝川 晋
大阪市 市民局長 馬場 泰子
大阪市 区政支援室長 高橋 由佳（公社）全日本不動産協会大阪府本部
本部長 堀田 健二（公社）全日本不動産協会大阪府本部
公益事業推進委員長 妹尾 和江（公社）全日本不動産協会大阪府本部
公益事業推進副委員長 八木場 正寛（公社）全日本不動産協会大阪府本部
広報委員 浦中 晴美（一社）大阪府宅地建物取引業協会
会長 高村 永振
（一社）大阪府宅地建物取引業協会
副会長 尾久土 治（一社）大阪府宅地建物取引業協会
総務財政委員長 難波 啓祐

大阪市副市長 朝川 晋（左中央）
本部長 堀田 健二（右中央）
公益事業推進委員長 妹尾 和江（右から2番目）
公益事業推進副委員長 八木場 正寛（右端）（一社）大阪府宅地建物取引業協会会長
大阪市副市長 朝川 晋（中央）本部長 堀田 健二（右端）

高村 永振（左端）

REPORT

児童養護施設四恩学園へ寄付

児童養護施設 四恩学園は、家庭の事情で両親と一緒に暮らす事が困難な
18歳までの子供達が共同で暮らす施設です。
（公社）全日本不動産協会大阪府本部なにわ南支部では毎年、同学園に対して少しでも協力したいと考え、寄付を行っております。令和２年は10月27日（火）に、
コロナ禍の影響で違う形で寄付を行いました。四恩学園への寄付にご協力頂ける方がいらっしゃいましたら、下記の連絡先までお問合せ下さい。
四恩学園本部

担当：西田

TEL：06-6607-2220

2021.3 ｜ 月刊不動産 29

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

岐阜県本部

不動産無料相談会の開催

岐阜県本部では、10月１日（木）に不動産無料相談会を岐阜市役所、可児市役所の２会場で開催しました。
コロナ禍で、相談者がどのくらいお見えになられるか不安もありましたが、来場者は岐阜市役所
７名、可児市役所４名お見えになりました。
相談者の方が少なかったこともあり、１人、１人
じっくり対応させて頂く事ができました。

! 協会からのお知らせ Information
契約書式の操作方法に関する
コールセンターの委託先変更について

全日版契約書ひな形をご利用いただいている会員の皆様へ
令和3年4月1日より全日契約書作成時のパソコン操作に関する
コールセンターの委託先が変更となります。

令和3年4月1日から、契約書作成に関するパソコン操作問い合わせは
新コールセンターへお願いいたします。

操作に関するコールセンター（契約書作成に関するパソコン操作）

TEL : 03-6625-4717
毎週月曜・火曜・木曜・金曜日 10:00 〜16:00（祝日、年末・年始、お盆、GW 期間を除く）
問い合わせ内容：
書式の操作方法、簡単なパソコン操作方法

30 月刊不動産 ｜ 2021.3

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

売買IT重説が2021年4月から本格運用
国交省ではデジタル書面の新社会実験もケートの回収件数）が2,289件。当初の登録事業者数は59社で、期間は同年10月までの１年間としていたが、新型コロナウイルス感染症の拡大を受けてIT活用やこれにかんする実験へのニーズや注目度が上昇したた
め、登録事業者や実施件数も急増し、期間を延長した

国土交通省は、
これまで行ってきたIT重説(ITを活経緯がある。

用した重 要 事 項 説 明 )の社 会 実 験 結 果をふまえて、

同検討会で報告された結果概要によると、実証実験

2019（ 平成31）年から実用化されてきた賃貸取引に続におけるトラブルは宅建士・説明の相手方共に約９割がき、売買取引についてもIT重説を本格運用する方針を「なかった」と答え、トラブルが発生した場合でも、結果示した。併せて、新たに売買取引におけるデジタル書面

的には対処、解決がなされている。
とはいえ、
この中で

（宅建業法35条および37条書面の電磁的交付)につい

I T 重 説に要した 時 間 が「 3 0 分 未 満 」という回 答 がての新社会実験も開始することとした。

19.7%あったことなどに懸念を示す声も複数あがった。

現 在すでに実 施している賃 貸 取引におけるデジタ

こうした結果と検証議論もふまえ、同省は実験のサンル書面の社会実験については、今後も継続することとプル数とトラブル発生状況については問題ないと判断。

した。

今後も取引態様を注視しつつ、売買におけるIT重説も同省は2021（ 令和３）年１月25日に「ITを活用した重本格運用へと移行することとした。

要事項説明に係る社会実験に関する検証検討会」の今年２月には「宅建業法の解釈・運用の考え方」を改

第７回会合を開催し、2019（ 平成31）年10月から行わ

正し、本格運用に向けた実施マニュアルを作成。
４月のれている「個人を含む不動産売買取引におけるIT重本格運用に向けて準備を進める。

説社会実験」と「賃貸取引における書面のデジタル交付社会実験」の結果を報告した。

併せて２月のガイドライン作成後、３月に参加事業者の募集を行ってデジタル書面についての社会実験を開

それによると、売買取引社会実験は、2020（ 令和２）年12月時点の登録事業者数が854社、実施件数（アン始することとした。
（『住宅新報』2021年２月２日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、松井皇一、
石原孝治、竹林香代、後藤義慶、正田雅史

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL http://www.zennichi.or.jp/

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発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

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全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2021（令和3）年3月15日（毎月1回15日発行） 第49巻第3号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

写真や図解で解り易く説明 ！

プロローグ 不動産調査の全体像と調査の流れ
第1章 不動産情報の入手と現地調査前の情報収集
第2章 現地調査
第3章 法務局調査第4章 役所調査第5章 インフラ（ライフライン）調査
第6章 区分所有建物（分譲マンション）調査