【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成28年１月４日【発行者名】

ジャパン・ホテル・リート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都渋谷区恵比寿四丁目１番18号 恵比寿ネオナート【事務連絡者氏名】

ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社

増 田 要

取締役管理本部長

板 橋 昇【電話番号】

03-6422-0530【届出の対象とした募集

ジャパン・ホテル・リート投資法人

内国投資証券に係る投資法人の名称】【届出の対象とした募集

形態：投資証券

内国投資証券の形態及発行価額の総額：その他の者に対する割当

び金額】（注）発行価額の総額は、平成27年12月11日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

該当事項はありません。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所

691,000,000円（東京都中央区日本橋兜町２番１号）(1) ／ 2015/12/28 16:40 (2015/12/28 16:40) ／ g04735_wn_15169923_0000000_表紙_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】（１）【投資法人の名称】
ジャパン・ホテル・リート投資法人（英文表示：Japan Hotel REIT Investment Corporation）（以下「本投資法人」といいます。）（注）本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。

（２）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集の対象である有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。
その後の改正を含みます。以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第２項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
8,500口（注１）上記発行数は、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載のオーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に際し、Ｓ
ＭＢＣ日興証券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）の発行数です。ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
（注２）割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は、以下のとおりです。

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割当予定先の氏名又は名称

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

割当口数8,500口

払込金額

691,000,000円（注）

割当予定先
の内容

本店所在地

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

代表者の氏名代表取締役社長

資本金の額（平成27年３月末日現在）

10,000百万円

久保

哲也

事業の内容

金融商品取引業

大株主（平成27年３月末日現在）

株式会社三井住友銀行

100％

本投資法人が保有している
割当予定先の株式の数

該当事項はありません。

出資関係 割当予定先が保有している
本投資法人の投資口の数

4,103口

（平成27年11月末日現在）

本投資法人
との関係

一般募集（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 オーバーアロットメントによ

取引関係る売出し等について」に定義されます。以下同
じです。）の共同主幹事会社です。

人的関係

該当事項はありません。

本投資口の保有に関する事項

該当事項はありません。

（注）払込金額は、平成27年12月11日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（４）【発行価額の総額】
691,000,000円（注）上記の発行価額の総額は、平成27年12月11日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注）発行価格は、平成28年１月13日（水）から平成28年１月18日（月）までのいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に一般募集において決定される発行価額と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位とします。
（８）【申込期間】
平成28年２月16日（火）（９）【申込証拠金】
該当事項はありません。

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（１０）【申込取扱場所】
本投資法人 本店
東京都渋谷区恵比寿四丁目１番18号 恵比寿ネオナート（１１）【払込期日】
平成28年２月17日（水）（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 神田支店
東京都千代田区神田小川町一丁目１番地（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
本第三者割当における手取金上限691,000,000円については、手元資金とし、将来の特定資
産の取得資金の一部、その他の借入金の返済資金の一部又は既存物件の競争力維持・向上のための資本的支出に充当します。
なお、本第三者割当と同日付をもって決議された一般募集における手取金13,834,000,000円
については、本投資法人が平成27年12月18日付で取得した特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。）である「アクティブインターシティ広島（シェラトン
ホテル広島）」（注１）の取得資金（取得に係る諸費用を含みます。）の一部として手元資金を充当したため、当該充当による手元資金の減少分の一部を補うものとして手元資金に充当す
る他、本投資法人による新たな特定資産である「カンデオホテルズ上野公園」（注１）の取得
資金の一部に充当します。残余が生じた場合には、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部、その他の借入金の返済資金の一部又は既存物件の競争力維持・向上のための資本的支出に充当します。
（注１）アクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）及びカンデオホテルズ上野公園の詳細については、後記「第二部 参照情報 第２ 参照書類の補完情報 ４ 取得（予定）資産の概要」をご参照下さい。
（注２）上記の各手取金は、平成27年12月11日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
（注３）調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。

（１６）【その他】（イ）申込み申込みは、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に、前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ申込みを行い、前記「（11）払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金額を払い込むものとします。
（ロ）ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 オー
バーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。

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第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
オーバーアロットメントによる売出し等について
本投資法人は、平成28年１月４日（月）開催の本投資法人役員会において、本第三者割当とは別に、本投資口170,000口の一般募集（以下、「一般募集」といいます。）を決議していますが、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、ＳＭＢＣ日興証券株式会社が本投資法人の投資主から8,500口を上限として借り入れる本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメント
による売出しの売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロット
メントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。本第三者割当は、オーバーア
ロットメントによる売出しに際し、借入投資口の返還に必要な本投資口をＳＭＢＣ日興証券株式会社に取得させるために行われます。
また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間終了日の翌日から平成28年２月12日（金）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下、「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする
本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。Ｓ
ＭＢＣ日興証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けた全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、ＳＭＢＣ日興証券
株式会社の判断で、シンジケートカバー取引を全く行わない場合、又はオーバーアロットメント
による売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
更に、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴い安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
この場合、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジ
ケートカバー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、
ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。
そのため本第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
上記に記載の取引に関しては、ＳＭＢＣ日興証券株式会社が、大和証券株式会社及びみずほ証券株式会社と協議の上、これを行います。
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第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第５条第１項第２号に掲げる事項については、
以下に掲げる書類をご参照下さい。

１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第15期 自平成26年１月１日 至平成26年12月31日
平成27年３月20日、関東財務局長に提出。

２【半期報告書】
計算期間 第16期中 自平成27年１月１日 至平成27年６月30日
平成27年９月18日、関東財務局長に提出。

３【臨時報告書】
１の有価証券報告書提出後、本書提出日（平成28年１月４日）までに、金融商品取引法第24条の５第４項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。以下「特定有価証券開示府令」といいます。）第29条第１項及び第２項第２号の規定に基づき、平成27年８月28日、臨時報告書を関東財務局長に提出。

４【訂正報告書】
訂正報告書（上記１の有価証券報告書の訂正報告書）を平成27年６月４日、関東財務局長に提出。

第２【参照書類の補完情報】
参照書類である平成27年３月20日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）及び同年９月18日付の半期報告書（以下「参照半期報告書」といい、参照有価証券報告書と参照半期報告書を、以下「参照有価証券報告書等」と総称します。）に関して、参照有価証券報告書等提出日後本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の記載には将来に関する事項が記載されていますが、当該事項は本書の日付現在において判断したものです。
また、参照有価証券報告書等には将来に関する事項が記載されていますが、当該事項は以下の記載を除き本書の日付現在においてもその判断に変更はありません。
（注）以下の文中において記載する数値は、別途注記する場合を除き、割合については小数点以下第二位を四捨五入した数値を記載していま
す。

－ 5 －
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１ 本投資法人の仕組み（１）本投資法人の仕組図
本書の日付現在における本投資法人の仕組図は以下のとおりです。

① 資産運用委託契約② 一般事務委託契約③ 財務代理契約（投資法人債）／投資法人債管理事務委託契約④ 一般事務委託契約（納税事務等）⑤ 資産保管業務委託契約／投資主名簿等管理人委託契約／特別口座の管理に関する契約⑥ 不動産等取得のサポート（情報提供）に関する協定書⑦ 収益不動産の仲介等情報提供に関する基本協定書－ 6 －(6) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

⑧ 情報提供契約⑨ 技術アドバイザリー契約⑩ バックアップ・オペレーティングの意向表明書⑪ 新投資口買取引受契約（注） 本投資法人の特定関係法人（特定有価証券開示府令第12条第３項に定める特定関係法人をいいます。）は、Rockrise Sdn Bhd（本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）の発行済株式の87.6％を保有する親会社）、SC J-Holdings Pte. Ltd.（Rockrise Sdn Bhdの出資持分の100％を保有する法人）、株式会社ホテルマネージメントジャパン（SC J-Holdings Pte. Ltd.が間接的に発行済株式の100％を保有する株式会社）です。

（２） 本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要
以下の内容は、本書の日付現在における本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割
及び関係業務の概要のうち、参照有価証券報告書等提出日後、その内容について変更又は追加があった箇所を下線で示しています。
運営上の役割名称

一般事務受託者（但し、投資法人債に係る業務を除きます。）／資産保管会社

三井住友信託銀行
株式会社

一般事務受託者（投資法人債）

株式会社みずほ銀
行

関係業務の概要
平成17年11月10日付で本投資法人との間で経理等に係る一般事務
委託契約及び資産保管業務委託契約をそれぞれ締結しています。
上記一般事務委託契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条。以下同じです。）として、①本投資法人の計算に関する事務（本投資法人と投資主名簿等管理人の間で締結される事務委託契約（投資主名簿等管理人委託契約）に基づき投資主名
簿等管理人に委託される業務を除きます。）、②本投資法人の会
計帳簿の作成に関する事務、③本投資法人の納税に関する事務（PwC税理士法人へ委託された業務を除きます。）、④本投資法
人の機関の運営に関する事務及び⑤上記①ないし④に掲げる事務のほか、本投資法人と一般事務受託者が協議のうえ定める事項を行います。
また、上記資産保管業務委託契約に基づき、投信法上の資産保管会社（投信法第208条第１項）として、①本投資法人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利行使をする際に必要とする当該資産に係る権利を証する書類等その他の書類等の保管、②預金口座の入出金の管理及び振替管理事務、③法定帳簿等の作成事務、④上記に関して必要となる配送及び輸送事務、⑤本投資法人の印鑑の保管事務並びに⑥その他上記①ないし⑤に準ずる業
務又は付随する業務を行います。
平成27年10月６日付で本投資法人との間で第５回無担保投資法人
債に関する管理委託契約証書及び事務委託契約証書を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号のうち、投資法人債に関する事務。）として、上記管理委
託契約及び事務委託契約に基づき①投資法人債の買取引受をした者から受領した払込金額の交付、②投資法人債原簿の作成及び備
置その他の投資法人債原簿に関する事務、③投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払いに関する事務、④投資法人債権者からの申出の受付に関する事務、⑤投資法人債管理者としての業務を行います。

－ 7 －(7) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

運営上の役割

名称

一般事務受託者（納税事務等）

PwC税理士法人

投資主名簿等
管理人

三井住友信託銀行
株式会社

関係業務の概要
平成17年11月10日付で本投資法人との間で納税等にかかる一般事
務委託契約を締結しています。
上記一般事務委託契約に基づき、投信法上の一般事務受託者として、①本投資法人の税務申告書（法人税、地方税及び消費税）の作成業務、②その他別途本投資法人及び一般事務受託者が協議のうえ合意する事務を行います。
本投資法人との間で平成20年12月30日付にて締結した投資主名簿
等管理人委託契約（その後の変更契約を含みます。）に基づき、投信法上の一般事務受託者として、①投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項、②投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事項、③投資主等の氏名、住所の登録に関する事項、④投資主等の提出する届出の受理に関する事項、⑤
投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類
等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）の作成等に関する事
項、⑥金銭の分配（以下「分配金」といいます。）の計算及びその支払いのための手続きに関する事項、⑦分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事項、⑧投資口に関する照会応答、諸証明書の発行に関する事項、⑨委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類（以下「使用済書類」といいます。）及び未達郵便物の整理保管に関する事項、⑩募集投資口の発行に関する事項、⑪投資口の併合又は分割に関する事項、⑫投資主の権利行使に関する請求
その他の投資主からの申出の受付に関する事項（①ないし⑪の事
項に関連するものに限ります。）、⑬法令又は投資主名簿等管理人委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項、⑭その他振替機関との情報の授受に関する事項、⑮行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（平成25年法律第27号。その後の改正を含みます。以下「マイナンバー法」といいます。）に係る個人番号関係事務に関する事項、⑯上記①ないし⑮に掲げる事項のほか、本投資法人
及び一般事務受託者が協議のうえ定める事項を行います。

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運営上の役割

特別口座管理機関

名称

関係業務の概要

三井住友信託銀行
株式会社

本投資法人との間で平成20年12月30日付にて締結した特別口座の管理に関する契約（その後の変更契約を含みます。）に基づき、投信法上の一般事務受託者として、①振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事項、②総投資主報告に関する事項、③新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事項、④株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）からの本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の保管振替機構に対する情報提供請求に関する事項、⑤振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事項、⑥特別口座の開設及び廃止に関する事項、⑦加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の保管振替機構への届出に関する事項、⑧特別口座の加入者本人のために開設された他の口座又は本投資法人の口座との間の振替手続に関する事項、⑨社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。以下「社債株式等振替法」といいます。）で定める取得者等による特別口座開設等請求に関する事項、⑩加入者からの個別投資主通知の申出に関する事項、⑪加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事項、⑫①ないし⑪に掲げるもののほか、加入者等（「加入者等」とは、投資主、投資口質権者
及びこれらの法定代理人又は以上の者の常任代理人をいいます。
以下同じです。）による請求に関する事項、⑬①ないし⑫に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事項、⑭加入者等からの照会に対する応答に関する事項、⑮投資口の併合又は分割に関する事項、⑯
マイナンバー法に係る個人番号関係事務に関する事項、⑰上記①
ないし⑯に掲げる事項のほか、振替制度の運営に関する事項並びに本投資法人及び一般事務受託者が協議のうえ定める事項を行い
ます。

－ 9 －
(9) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

運営上の役割
特定関係法人（Rockrise
Sdn Bhdの出資者）

名称

関係業務の概要

SC J-Holdings
Pte. Ltd.

Rockrise Sdn Bhdの出資持分の100％を保有する法人です。

特定関係法人（SC JHoldings
Pte. Ltd.の間接子会社）

株式会社ホテル
マネージメントジャパン

SC J-Holdings Pte. Ltd.が間接的に発行済株式の100％を保有する株式会社です。
株式会社ホテルマネージメントジャパンは、神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、なんばオリ
エンタルホテル、ホテル日航アリビラ、オリエンタルホテル広島につき、平成24年３月30日付で本投資法人及び各物件にかかる信託受託者との間で定期建物賃貸借契約を締結し、金融商品取引法
施行令第29条の３第３項第４号に該当する取引を行います。
上記定期建物賃貸借契約の概要につきましては、参照有価証券報
告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ５ 運用
状況 （２）投資資産 ③その他投資資産の主要なもの （ニ）ホテル事業の概要 ＜参考情報１＞ＨＭＪの定期建物賃貸借契約
及びホテル事業の概要」及び後記「10 その他 （３）本投資法
人及びＨＭＪの間の定期建物賃貸借契約の変更」をご参照下さい。

引受人

ＳＭＢＣ日興証券
株式会社
大和証券株式会社
みずほ証券株式会
社

引受人は、発行価格等決定日付で本投資法人及び本資産運用会社との間で新投資口買取引受契約を締結し、投信法上の一般事務受
託者（投信法第117条第１号。但し、投資法人債に関する事務を除きます。）として、一般募集に係る本投資口の買取引受けを行います。

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２ 本募集のハイライト（１） 本投資法人のミッション「挑戦と創造を継続し、ホテルへの魅力的投資機会を提供します。」この文章は、本資産運用会社のミッション・ステートメントです。
本投資法人は、日本最大のホテル特化型J-REIT（注）として、今後も更なる成長が期待される日本の観光産業に関連するホテル・アセットへの魅力的な投資機会を提供することを重要な使命と考えており、
本資産運用会社の役職員ともこの使命を共有し、実現に向けて取り組んでいます。
所得上昇やレジャー志向の高まり等による日本人のレジャー需要の増加に加え、日本政府による観光立国推進政策の実施、それを受けた訪日外国人（以下「インバウンド」といいます。）旅行者の増加等の追い風にも恵まれ、今後も大きな成長が期待されるホテル・アセットは、投資対象としての魅力が更に高まっていると本投資法人は考えています。本投資法人は、この市場環境の下、平成27年６月の公募増資（以下「前回公募増資」といいます。）に続き、５期連続通算６度目の公募増資となる一般募集及び本第三者割当（以下「本募集」といいます。）を決定しました。
（注）平成27年11月30日現在における資産規模（取得価格の合計）を基準としたものです。以下同じです。

（２） ホテル・アセットの特性と本投資法人のターゲット
本投資法人は、個別ホテルの特性に合わせた多様な賃料スキームの設定を行うことで、ホテル・ア
セットの特性からもたらされる「安定性とアップサイド・ポテンシャル（注１）の両立」を追求しています。
「安定性」は固定賃料収入を源泉とし、「アップサイド・ポテンシャル」は変動賃料等による収入（運営委託収入及び歩合賃料収入を含みます。以下同じです。）を源泉とします。ホテルの業績にかかわらず基本的に一定額の賃料を収受できる固定賃料は、分配金の安定性を確保するものです。また、国内外のレジャー需要等によって牽引される宿泊部門を中心としたホテル業績の向上は、ホテルの売上又はＧＯＰ（注２）に連動する変動賃料等の増加に直接繋がり、分配金増加の原動力となっています。
（注１）アップサイドとは、ホテルの業績向上によりもたらされる変動賃料等の増加をいい、アップサイド・ポテンシャルとは、アップサイドの実現可能性をいいます。以下同じです。
（注２）ＧＯＰとは、売上高営業粗利益であり、ホテルの売上高から、人件費・一般管理費等ホテル営業に関して直接発生した費用を控除した残額をいいます。以下同じです。

本投資法人では、ホテルを含む観光産業は21世紀の成長産業であり、ホテル・アセットはアップサイ
ド・ポテンシャルの追求に適したアセットクラスであると考えています。
かかるアップサイド・ポテンシャルの追求のキーワードは「交流人口」です。
日本においては、総人口の減少、少子高齢化により、居住人口や就労人口といった定住人口が減少していく可能性が高くなる一方、その地域を訪れる人の数である「交流人口」は、定住人口のトレンドにかかわらず増加するポテンシャルを有していると本投資法人は考えています。実際に、日本の「交流人口」は近年増加しており、その結果、ホテルの宿泊需要が高まっているものと本投資法人は考えています。
観光庁公表の「宿泊旅行統計調査」によると、平成26年の延べ宿泊者数は約473百万人泊余りで前年比1.6％増と過去最高を記録しました。延べ宿泊者数は、平成27年に入っても１月から９月までの累計
で前年同期比7.3％増と増加率が上昇し、ホテルの宿泊需要が着実に増加していることが見て取れます。
これまでの「交流人口」の増加要因及び今後の更なる増加を期待される要因は、主に以下に記載する「国内レジャー需要の増加」及び「レジャー需要に牽引されるインバウンド数の増加」の２つにあると本投資法人は考えています。

－ 11 －(11) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

＜国内宿泊施設の延べ宿泊者数の推移＞

出所：観光庁「宿泊旅行統計調査（平成27年10月30日付）」（注１）平成27年の数値は１月～９月の増加率により試算（注２）百万人未満を四捨五入しています。

① 国内レジャー需要の増加
国内レジャー需要は、レジャー志向の高まり等から堅調に推移しているものと考えられます。すな
わち、内閣府の行った平成26年度「国民生活に関する世論調査」によると、「今後の生活で重点を置きたい分野」として「レジャー・余暇生活」を挙げる割合が最も高く、37.5％に達しています。同様に経済産業省公表の「特定サービス産業動態統計調査」によると、平成26年度の遊園地・テーマパークの売上高、入場者数は前年度比それぞれ6.8％増、4.8％増と堅調な増加を記録しています。また、観光庁公表の「主要旅行業者の旅行取扱状況速報」によると、平成26年度の国内旅行取扱高は2.1％
増加と３年連続増加をしています。こうした需要の増加は、消費税増税以降低迷の可能性が指摘される一般の個人消費とは異なる傾向を示しており、本投資法人は、国内レジャー需要は今後も堅調に推移するものと考えています。更に、数年前から「団塊の世代」が退職時期を迎え、旅行に費やす時間とお金を持ったシニア人口が増えているということも、中期的には観光産業にプラスであると本投資法人は考えています。
＜主要旅行業者取扱高（国内需要のみ）の推移＞

出所：観光庁「主要旅行業者の旅行取扱状況速報（平成27年11月13日付）」（注） 平成27年度の数値は４月～９月の増減率により試算②

レジャー需要に牽引されるインバウンド数の増加
日本政府観光局（以下「JNTO」といいます。）によると、ビジット・ジャパン・キャンペーンが開始した平成15年に５百万人であったインバウンド数は、平成25年に史上初めて10百万人を超えました。
平成26年には前年比29.4％増となる13百万人に達し、平成27年は１月から10月までで既に前年同期比
48.2％増となる16百万人を記録しており、仮にこのペースが続けば、本年中にも19百万人を超え、政－ 12 －(12) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

府が2020年の達成目標としている20百万人に迫る見込みです。また、宿泊旅行統計調査によると、平
成26年の外国人延べ宿泊者数は前年比33.8％増の45百万人と大幅に増加しており、平成27年９月までの累計も前年同期比50％を超える水準になっています。本投資法人は、インバウンド数の増加は一過性のものではなく、デスティネーション（旅行目的地）としての日本の魅力に支えられたものであり、加えて、アジア地域の経済成長による個人所得の増加、ビザの免除・発給要件の緩和や国際線の発着枠増加等のインフラ整備による持続的なものであると考えています。インバウンド数の増加は、新たな宿泊需要を創出し、ホテルの稼働率を向上させ、かかる稼働率の向上はＡＤＲ（注）の上昇、ひいてはホテル業績の向上に寄与するものと考えています。
（注）ＡＤＲとは、平均客室単価であり、一定期間の宿泊部門売上高合計を同期間の販売客室数で除した値をいいます。以下同じです。

＜インバウンド数の推移＞

出所： 日本政府観光局（JNTO）（注） 平成27年の”年間累計（試算）”は、平成27年１月～10月の各月の増加率の平均により試算

また、JNTO公表の「訪日外客数の動向」によると、平成26年のインバウンド総数のうちレジャー
目的のインバウンド数は前年比36.6％増と総数の伸びを上回っており、レジャー需要がインバウンド数の増加を牽引していることがわかります。さらに、国連世界観光機関（以下「UNWTO」といいます。）発表の世界観光動向によると、全世界を見ても、平成26年の国際観光客到着数は前年比4.3％増、平成27年も３％～４％増加することが見込まれており、レジャー目的の旅行増加は世界的な流れといえます。
本投資法人は、国内外の旺盛なレジャー需要が「交流人口」を増加させ、その結果、宿泊需要が増加し、ホテルの業績が向上してきたものと考えています。本投資法人は、一貫して「国内外のレジャー需要の取込みが可能な競争力を持つホテル」を取得及び保有のターゲットとしており、上述のビジネス環境の変化はまさに本投資法人が想定したとおりの動きになってきていると考えています。
（３） 一貫した成長戦略の実行
本投資法人は、平成24年４月にジャパン・ホテル・リート投資法人として再スタート（注１）して以降、「安定性とアップサイド・ポテンシャルの両立」を追求し、外部成長戦略、内部成長戦略及び財務戦略の３つの成長エンジンを通じて、一貫した成長戦略を実行してきました。
外部成長戦略としては、①日本最大のホテル特化型J-REITとしての高い認知度、②継続的な物件取得
による売買市場での高いプレゼンス及び信用力、③リブランド（注２）、オペレーター（注３）の変更、
賃貸スキームの変更等、それぞれの物件に合わせた成長ストーリーを描くことのできるホテル特化型JREITならではの多様な取得スキームの提案／実行力を活かしながら、外部成長を実現してきました。その結果、本投資法人が定める「戦略的投資対象地域」（北海道エリア、東京及びベイエリア（注４）、－ 13 －(13) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

大阪・京都エリア、福岡エリア及び沖縄エリア等）において、再スタート以降、継続的に15軒の「国内外のレジャー需要の取込みが可能な競争力を持つホテル」（取得価格総額約990億円）を取得しました。
（注１）再スタートとは、平成24年４月１日を合併効力発生日として行われた旧日本ホテルファンド投資法人（以下「旧ＮＨＦ」といいます。）と旧ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人（以下「旧ＪＨＲ」といいます。）の合併（以下「本合併」といいます。）
をいいます。以下同じです。
（注２）リブランドとは、ホテルの名称変更、ブランドの再構築等をいいます。以下同じです。
（注３）オペレーターとは、ホテルの運営者をいいます。以下同じです。
（注４）ベイエリアとは、東京を除く関東をいいます。以下同じです。

内部成長戦略としては、安定性とアップサイド・ポテンシャルを両立させるべく、変動賃料物件においては、優良なオペレーターとのコラボレーションを図り、国内外のレジャー需要の高まりを考慮した
広範な需要を取り込むための営業施策や、販売単価の維持・向上のための施策、複数物件を保有することのシナジー効果によるコスト削減等の実践をオペレーターに対して要請し、協働していくことで、変動賃料等の増加を実現してきました。その結果、変動賃料等による賃料収入増加のドライバーである主
要変動賃料等導入ホテルのRevPAR（注）は、平成27年（１月から10月まで）前年同期比で11.9％と高い成長を達成しています。
（注） RevPARとは、販売可能客室数当たり宿泊部門売上であり、一定期間の宿泊部門売上高合計を同期間の販売可能客室合計で除した値をいいます。また、当該数値はＡＤＲ×稼働率の値と同値となります。以下同じです。

＜主要変動賃料等導入ホテルの宿泊部門の主な指標＞（注１）ＨＭＪ５ホテルとは、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、なんばオリエンタルホテル、ホテル
日航アリビラ及びオリエンタルホテル広島の５ホテルをいいます。
（注２）アコー５ホテルとは、イビス東京新宿、イビス スタイルズ 京都ステーション、イビス スタイルズ 札幌、メルキュールホテル札幌
及びメルキュールホテル沖縄那覇の５ホテルをいいます。
（注３）ザ・ビー５ホテルとは、ザ・ビー 八王子、ザ・ビー 博多、ザ・ビー 赤坂見附、ザ・ビー 池袋、及びザ・ビー お茶の水の５ホテ
ルをいいます。
（注４）アコー５ホテルのうち、イビス スタイルズ 札幌は平成26年７月に、メルキュールホテル札幌及びメルキュールホテル沖縄那覇は平成26年９月に取得しているため、平成26年１月～３月の数値は、前所有者から入手した未監査のデータを一部使用して算出しています。ザ・ビー５ホテルは平成27年１月に取得しているため、平成26年１月～３月の数値及び平成27年１月～３月の数値は、前所有者から入手した未監査のデータを一部使用して算出しています。

固定賃料物件においては、運営状況のモニタリングのみならず、賃借人の賃料負担力に注目し、業績が向上したホテルの賃借人に対しては、契約更改時期等において状況に応じた賃料スキームの変更（主に売上歩合（アップサイド・シェアリング）の導入）やリブランドを実施し、既存の固定賃料を下限とすることにより収益の安定性を保持しつつ、将来のアップサイドを取込むための取り組みを進めており、
本投資法人が取得後に変動賃料等を導入又は固定賃料から賃料スキームを変更したホテルは６物件にのぼります。
加えて、昨年10月には、運用資産のうち「戦略的投資対象地域」外に位置する、コンフォートホテル
新山口、ダイワロイネットホテル秋田及びホテルサンルート新潟の３物件を簿価及び鑑定評価額を上回る価格で売却し、ポートフォリオの質の一層の向上を実現しました。また、資本的支出の投下による競争力の維持又は強化を図ることにより、ホテル業績の向上に努めました。
更に、財務戦略としては、４期連続５度の公募増資の実行、新規貸付人の招聘、投資法人債の発行等により資金調達手段の多様化を図ると共に、資金調達コストの低減に努めてきました。特に、投資法人－ 14 －(14) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

債については、個人に親和性の高いホテルの特性を活かして、昨年10月にJ-REITでは２例目であり、本投資法人としては初となる個人向け投資法人債60億円を「ホテル・リート・ボンド」の愛称で発行しました。加えて、ＬＴＶ（注）の引き下げ、借入期間の長期化、返済期限の分散化及び金利の固定化を含む金利上昇リスクのヘッジ等を進め、財務面の安定性も着実に強化してきました。
このような取り組みの結果、昨年10月に株式会社格付投資情報センターより発行格付の方向性に関する公表があり、本投資法人の格付のアウトルックが、Ａ－＜安定的＞からＡ－＜ポジティブ＞に変更され、また昨年11月には株式会社日本格付研究所による本投資法人の格付のアウトルックが、Ａ＜安定的＞からＡ＜ポジティブ＞に変更される等外部からの評価も向上しました。
本投資法人は、今後も従来同様、一貫した成長戦略を実行することにより、更なる分配金の増加を目指しています。
（注） ＬＴＶ（総資産有利子負債比率）＝期末有利子負債額（期末借入金額＋投資法人債残高）／期末総資産額（４） 本投資法人の成長の軌跡及び本募集の効果
こうした成長戦略を継続して実行した結果、再スタート以降の約４年間で、本投資法人は大きな成長を遂げました。アクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）及びカンデオホテルズ上野公園（以下「取得（予定）資産」と総称します。）の取得後（取得（予定）資産を全て取得した時点をいいます。以下同じです。）、本投資法人が保有する物件数は、再スタート当初の28物件から37物件に増加する予定です。また、資産規模（取得（予定）価格ベース）（注１）は、再スタート当初の1,222億円から取得（予定）資産取得前（平成27年10月末日現在をいいます。以下同じです。）で2,084億円へと約1.7倍に拡大し、本投資法人が再スタート当初に中期的な目標としていた資産規模2,000億円に到達しました。取得（予定）資産取得後には約2,324億円となる見込みであり、本投資法人は、今後も資産規模拡大へ向けて着実に歩んでいきます。
また、本投資法人は、高い競争力を有する物件を継続的に取得することによる規模の拡大のみならず、地域やオペレーターの分散、インターナショナル・ブランドの拡充等に取り組み、ポートフォリオの質の向上を図ってきました。その結果、取得価格ベースのＮＯＩ利回り（注４）は再スタート当初の5.9％（注４）から取得（予定）資産取得前で6.6％へと向上し、償却後ＮＯＩ利回り（注４）についても3.9％から5.2％へと向上しました。同様に１口当たりＮＡＶ（注６）についても32,509円から取得（予定）資産取得前で55,948円へと増加し、総資産ＬＴＶ（注５）も46.3％から41.7％へと低下する等、
ポートフォリオの安定性及び収益性の両面の改善を図りました。

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こうした一連の成長戦略の実行が評価され、本投資法人の投資口価格の上昇率は、ベンチマークとなる東証REIT指数の上昇率を一貫して上回り、再スタート当初の18,670円から平成27年11月末日現在で89,700円へと380％上昇しました。併せて時価総額の面でも再スタート当初の29位／33社から平成27年
11月末日現在で12位／52社へとJ-REIT上位を占める位置まで成長しました（注８）。
＜本投資法人の成長の軌跡及び本募集の効果＞（注１）取得（予定）価格の合計には、信託受益権売買契約書又は不動産売買契約書に記載された売買代金（消費税及び地方消費税相当額並びに媒介手数料等の取得に要した費用を含みません。）を合計して算出した数字を記載しています。なお、当該算出にあたっては、
合併により受け入れた物件については受入価格を、取得予定資産であるカンデオホテルズ上野公園については取得予定価格をそれぞれ用いています。
（注２）合併効力発生日時点である平成24年４月１日（以下「合併効力発生日」ということがあります。）の鑑定評価額の合計は、平成24年
３月末日を調査の時点とする鑑定評価額又は本合併時の評価替えによる受入価格を用いて算出しています。各期末現在の鑑定評価額の合計は、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会が定める規則に基づき、該当期末現在を価格時点とする鑑定評価額を用いて算出しています。なお、ドーミーインなんばは、平成26年１月24日付で譲渡しました。このため第14期（平成25年12月期）末の鑑定評価額における鑑定評価額の合計の算出にあたっては、当該譲渡価額を用いています。取得（予定）資産取得前の鑑定評価額の合計は、平成27年６月中間期末を価格時点とする鑑定評価額から平成27年10月30日に売却したコンフォート
ホテル新山口、ダイワロイネットホテル秋田及びホテルサンルート新潟（以下「売却３物件」といいます。）の鑑定評価額を除き、
オキナワ マリオット リゾート＆スパの鑑定評価額を加えて算出した数字を記載しています。取得（予定）資産取得後の鑑定評価額の合計については、取得（予定）資産取得前の鑑定評価額の合計とアクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）及びカンデオホテルズ上野公園の鑑定評価額を加えて算出した数字を記載しています。なお、平成27年７月10日付で取得したオキナワ マ
リオット リゾート＆スパの鑑定評価額は、平成27年４月１日を価格時点として一般財団法人日本不動産研究所が作成した不動産鑑
定評価書に基づく鑑定評価額を用いています。また、平成27年12月18日付で取得したアクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）及び取得予定資産であるカンデオホテルズ上野公園は、平成27年11月１日を価格時点として、大和不動産鑑定株式会社が作成した不動産鑑定評価書に基づく鑑定評価額を用いています。
（注３）合併効力発生日時点における含み損益は、平成24年３月末日を調査の時点とする鑑定評価額又は本合併時の評価替えによる受入価格
から合併効力発生日時点の帳簿価格を控除した金額を記載しています。各期末現在における含み損益は、各期末に保有する資産に係
る期末鑑定評価額から各期末現在の帳簿価格を控除した金額を記載しています。取得（予定）資産取得前における含み損益は、平成
27年６月期末現在を価格時点とする鑑定評価額の合計（但し、売却３物件の鑑定評価額を除きます。）から平成27年６月末日時点の帳簿価格（但し、売却３物件の鑑定評価額を除きます。）を控除した金額とオキナワ マリオット リゾート＆スパの含み損益の合計を記載しています。取得（予定）資産取得後における含み損益は、取得（予定）資産取得前における含み損益とアクティブインター
シティ広島（シェラトンホテル広島）及びカンデオホテルズ上野公園の含み損益の合計を記載しています。なお、オキナワ マリ
オット リゾート＆スパ及びアクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）の含み損益は鑑定評価額と取得価格の差額とし、カンデオホテルズ上野公園の含み損益は鑑定評価額と取得予定価格の差額としています。
（注４）各時点のＮＯＩ利回り及び償却後ＮＯＩ利回りは以下の前提により算出しています。
ＮＯＩ＝不動産運用収益（＊）－不動産運用費用＋減価償却費＋固定資産除去損
ＮＯＩ利回り＝ＮＯＩ÷取得（予定）価格
償却後ＮＯＩ＝不動産運用収益（＊）－不動産運用費用
償却後ＮＯＩ利回り＝償却後ＮＯＩ÷取得（予定）価格（＊）不動産運用収益は営業収益から不動産等売却益を控除した金額です。
なお、各時点のＮＯＩ及び償却後ＮＯＩの算出の前提条件は以下のとおりです。

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合併効力発生日時点
旧ＮＨＦ保有物件のＮＯＩ及び償却後ＮＯＩについては、第12期（自 平成23年10月１日 至 平成24年３月31日）のＮＯＩ及び減価償却費の実績値を年換算して算出しています。ＨＭＪ５ホテル（＊）のＮＯＩ及び償却後ＮＯＩについては、固定賃料は、旧Ｊ
ＨＲの第７期（自 平成23年９月１日 至 平成24年３月31日）（以下「旧ＪＨＲの第７期（平成24年３月期）」といいます。）の実績値を年換算して算出し、変動賃料は、平成23年４月１日から平成24年３月31日までのＨＭＪ５ホテルのＧＯＰ実績値5,435百万円を基に算出した変動賃料1,698百万円を用い、その他費用項目等は旧ＪＨＲの第７期（平成24年３月期）のその他費用項目等の実績値を年換算して算出し、償却後ＮＯＩについては、旧ＪＨＲの第７期（平成24年３月期）のＨＭＪ５ホテルの減価償却費及び固定資産除却損の実績値を年換算して算出しています。ＨＭＪ５ホテル以外の旧ＪＨＲ保有物件に係るＮＯＩについては、旧ＪＨＲの第７期（平成24年３月期）のＨＭＪ５ホテル以外の旧ＪＨＲ保有物件のＮＯＩ実績値を年換算して算出し、また償却後ＮＯＩについて
は、旧ＪＨＲの第７期（平成24年３月期）におけるＨＭＪ５ホテル以外の旧ＪＨＲ保有物件の減価償却費及び固定資産除却損の実績
値を年換算して算出しています。
（＊）ＨＭＪ５ホテルとは、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、なんばオリエンタルホテル、
ホテル日航アリビラ及びオリエンタルホテル広島の５ホテルをいいます。以下同じです。
第13期（平成24年12月期）末
第13期（平成24年12月期）末のＨＭＪ５ホテルのＮＯＩについては、固定賃料は、第13期（平成24年12月期）の実績値を年換算して算出し、変動賃料は、ＨＭＪ５ホテルにおける平成24年１月１日から平成24年12月31日までのＧＯＰ実績値5,645百万円を基に算出した数値1,869百万円を用い、その他費用項目等は、第13期（平成24年12月期）のその他費用項目等の実績値を年換算して算出し、また償却後ＮＯＩについては、ＨＭＪ５ホテルの第13期（平成24年12月期）の減価償却費及び固定資産除却損の実績値を年換算して算出しています。ＨＭＪ５ホテル以外の保有物件（ホテルリソル札幌 南二条及びミレニアホテル松山を除きます。）に係るＮＯＩについては、第13期（平成24年12月期）のＮＯＩ実績値を年換算して算出し、また償却後ＮＯＩについては、ＨＭＪ５ホテル以外の保有物件（ホテルリソル札幌 南二条及びミレニアホテル松山を除きます。）の減価償却費及び固定資産除却損の実績値を年換算して算出しています。なお、第13期譲渡済み資産であるホテルリソル札幌 南二条及びミレニアホテル松山においては、年間を通じて所有していないことを前提にしています。
第14期（平成25年12月期）末
第14期（平成25年12月期）末のＮＯＩについては、第14期（平成25年12月期）のＮＯＩ実績値を用いて算出し、また償却後ＮＯＩについては、第14期（平成25年12月期）の減価償却費及び固定資産除却損の実績値を用いて算出しています。なお、償却後ＮＯＩを算出するにあたっては、ホテルビスタ橋本及びパールホテル茅場町に係る売却損及びドーミーインなんばに係る減損損失を除いた数
値を用いています。
第15期（平成26年12月期）末
第15期（平成26年12月期）末のＮＯＩについては、第15期（平成26年12月期）のＮＯＩ実績値を用いて算出し、また償却後ＮＯＩについては、第15期（平成26年12月期）の減価償却費及び固定資産除却損の実績値を用いて算出しています。なお、償却後ＮＯＩを算出するにあたり、ドーミーインなんばに係る売却益を除いた数値を用いています。
取得（予定）資産取得前
取得（予定）資産取得前のＮＯＩ及び償却後ＮＯＩについては、第15期（平成26年12月期）末のＮＯＩ及び償却後ＮＯＩ実績値から第15期中に取得したイビス スタイルズ 札幌、メルキュールホテル札幌、メルキュールホテル沖縄那覇及び売却３物件の第15期（平成26年12月期）末のＮＯＩ及び償却後ＮＯＩ実績値を除き、イビス スタイルズ 札幌、メルキュールホテル札幌、メルキュール
ホテル沖縄那覇、ザ・ビー５ホテル（＊）、ホテル フランクス、メルキュールホテル横須賀及びオキナワ マリオット リゾート＆スパのＮＯＩ及び償却後ＮＯＩを合計して算出した数値を用いています。
なお、イビス スタイルズ 札幌、メルキュールホテル札幌、メルキュールホテル沖縄那覇、ザ・ビー５ホテル、ホテル フランクス及びメルキュールホテル横須賀は平成27年６月中間期末を価格時点、オキナワ マリオット リゾート＆スパは平成27年４月１日を価格時点として作成された不動産鑑定評価書に記載されたＮＯＩを用い、また償却後ＮＯＩの算出には、耐用年数に応じた定額法の償却率により本投資法人が取得時に試算した年間の減価償却費を用いています。
（＊）ザ・ビー５ホテルとは、ザ・ビー 八王子、ザ・ビー 博多、ザ・ビー 赤坂見附、ザ・ビー 池袋及びザ・ビー お茶の水の５ホテルをいいます。以下同じです。
取得（予定）資産取得後取得（予定）資産取得後のＮＯＩ及び償却後ＮＯＩについては、取得（予定）資産取得前のＮＯＩ及び償却後ＮＯＩにアクティブ
インターシティ広島（シェラトンホテル広島）及びカンデオホテルズ上野公園のＮＯＩ及び償却後ＮＯＩを加えた数値を用いています。アクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）及びカンデオホテルズ上野公園は平成27年11月１日を価格時点として、
大和不動産鑑定株式会社が作成した不動産鑑定評価書における直接還元法による収益価格の算出の前提とされているＮＯＩ（運営純収益）を用い、また償却後ＮＯＩの算出には、耐用年数に応じた定額法の償却率により本投資法人が試算した年間の減価償却費を用いています。
（注５）総資産ＬＴＶは以下の前提により算出しています。
総資産ＬＴＶ＝有利子負債の総額（＊）÷総資産額（＊＊）×100（＊）有利子負債の総額
合併効力発生日：平成24年４月１日現在の有利子負債額
各期末現在：各期末現在の有利子負債額
取得（予定）資産取得前：平成27年10月末日現在の有利子負債額
取得（予定）資産取得後：取得（予定）資産取得前の有利子負債額＋本募集に際して調達を予定している有利子負債額11,000百万円（＊＊）総資産額
合併効力発生日：平成24年４月１日現在の総資産額
各期末現在：各期末現在の総資産額取得（予定）資産取得前：平成27年６月期末現在の総資産額＋前回公募増資における第三者割当分の出資金292百万円＋平成27年
６月中間期末現在以降平成27年10月末日現在までの有利子負債純増額2,368百万円－売却３物件の敷金・保証金の減少額295百万円取得（予定）資産取得後：取得（予定）資産取得前の総資産＋アクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）及びカンデオホテルズ上野公園に係る敷金・保証金見込額487百万円＋一般募集による手取金見込額13,834百万円＋本第三者割当による手取金上限見込額691百万円＋本募集に際して調達を予定している有利子負債見込額11,000百万円－ 17 －(17) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

上記一般募集による手取金は、一般募集による発行価額の総額として13,834百万円、上記本第三者割当による手取金は、本第三者割当における発行価額の総額として691百万円を見込んでいます。なお、当該見込額は、平成27年12月11日現在の東京証券取引所
における本投資口の普通取引の終値を基準として、発行価額を本投資口１口当たり81,380円と仮定して算出したものです。また、
本第三者割当については、本第三者割当による新投資口発行の全部についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により払込みがなされることを前提としています。したがって、一般募集若しくは本第三者割当における実際の発行価額が上記仮定よりも低額となった場合
又は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、一般募集による手取金及び本第三者割当による手取金は上記金額よりも減少することとなり、実際の取得（予定）資産取得後の総資産ＬＴＶは上記の数値よりも高くなります。逆に、実際の発行価額が上記仮定よりも高額となった場合には、一般募集による手取金及び本第三者割当による手取金は上記金額よりも増加する可能性があり、その場合、実際の取得（予定）資産取得後の総資産ＬＴＶは上記の数値よりも低くなります。
（注６）ＮＡＶとはNet Asset Valueの略称であり、「１口当たりＮＡＶ」とは、本投資法人の各決算期に係る貸借対照表記載の純資産額に、
当該決算期末現在でのポートフォリオ全体の含み損益を加算又は減算し、当該決算期末現在の発行済投資口の総口数で除した金額を指しており、会計上の１口当たり純資産額とは異なります。なお、合併効力発生日の「１口当たりＮＡＶ」は、平成24年４月１日現
在の純資産額及び含み損益、発行済投資口の総口数を用いて算出しています。取得（予定）資産取得前の「１口当たりＮＡＶ」は、
平成27年６月中間期末現在の純資産額に前回公募増資における第三者割当分の出資金292百万円及び取得（予定）資産取得前の含み損益（注３）を加算した金額を発行済投資口の総口数で除して算出しています。
（注７）第13期（平成24年12月期）末は、決算期変更により平成24年４月１日から平成24年12月31日までの９ヶ月間の変則決算となっています。第13期（平成24年12月期）末における１口当たり分配金1,427円を年換算した１口当たり分配金は1,621円となります。年換算を算出するにあたってのＮＯＩについては、前記（注４）をご参照下さい。ＮＯＩより下に計上されている販売費及び一般管理費、営
業外収益、営業外費用については、第13期（平成24年12月期）の実績値を負ののれんの発生益（18,578百万円）がないことを前提に年換算して算出しています。また、第13期（平成24年12月期）譲渡済み資産であるホテルリソル札幌 南二条及びミレニアホテル松山においては、年間を通じて所有していないことを前提としています。
（注８）平成27年11月30日現在の東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した時価総額を表示しています。
（注９）百万円未満の数値は切り捨て、百分比率は小数点以下第二位を四捨五入して表示しています。

（５） 本募集の意義と目的
本募集の意義と目的は、①質の高い大型物件の取得及び②成長サイクルの更なる推進の２点です。
本投資法人は、昨年２度の公募増資により８物件を取得しました。これらの８物件は取得時に見込んだとおりのパフォーマンス（客室稼働率、ＡＤＲ、RevPAR等）を示しており、本投資法人の物件取得戦
略は、宿泊マーケットの動き及び物件が有する競争力を的確に捉えたものと考えています。
今回の物件取得においても、以下に記載するとおり、質の高い大型物件を取得することにより、国内
外のレジャー需要の取込みによるアップサイド・ポテンシャルを追求するとともに、安定的な需要が見込める物件を取得することでポートフォリオ全体の安定性を高め、成長サイクルを更に推進させることを主眼としています。
① 質の高い大型物件の取得
本募集における取得（予定）資産は、周辺で大型再開発が進むＪＲ広島駅新幹線口徒歩１分に位置するホテル棟、オフィス棟及び商業ゾーンからなる大型複合施設「アクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）」及びＪＲ山手線鶯谷駅から徒歩３分に位置するリミテッドサービスホテル（注）「カンデオホテルズ上野公園」であり、これらの２物件はそれぞれ平成22年築、平成21年築と築浅の物件です。
（注） 本投資法人は、ホテル営業の業態に応じて、ホテルのタイプ（業態）区分を、「リミテッドサービスホテル」（宿泊主体型ホテル）、「フルサービスホテル」（総合型ホテル）及び「リゾートホテル」（総合型ホテルの中でリゾートエリアに位置するホテル）の３区分に分類しています。以下同じです。

アクティブインターシティ広島のテナントはホテル、オフィス、商業に分かれ、平成26年のその他収入を除いた賃料比率はそれぞれ51％、32％、17％となり、ホテルの占める割合が大きな施設です。中心
施設はハイスペックなフルサービスホテルであるシェラトンホテル広島であり、同ホテルは世界有数のインターナショナル・ブランド「シェラトン」を冠するハイエンド（高価格帯）の顧客層をターゲットとするホテルです。本ホテルは、世界最大級の旅行口コミサイトであるトリップアドバイザーの口コミ
評価で広島市124軒のホテル中１位の評価を得ている（平成27年11月30日現在）ホテルです。株式会社
KPMG FAS（以下「KPMG」といいます。）作成のマーケットレポートによると、ＡＤＲ及びRevPARの観点でも市内最高水準を維持しており、広島市No.１のホテルであると、本投資法人は考えています。
－ 18 －(18) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

広島市は、中国・四国地方の観光及びビジネスにおける中核都市であり、その宿泊マーケットの需給は安定したものでしたが、インバウンドを中心とする観光入込客数の増加の影響により、宿泊需要は高まりを見せています。STR Global社の調査によれば、平成27年（１～９月）のRevPAR成長率は前年同期
比11.9％を記録しました。こうしたマーケットの成長に加え、周辺で進む再開発による繁華性の向上も寄与することで、広島の宿泊マーケットは、今後更なる成長が期待されるものと本投資法人は考えています。
本投資法人は、このような広島マーケットにおいてエリアNo.１の競争力を有すると本投資法人が考えるシェラトンホテル広島の賃料形態を取得前の運営委託方式から固定賃料と変動賃料を組み合わせた賃料形態に変更することで、安定性を確保しつつ、アップサイド・ポテンシャルを追求することを目指しています。
米国や欧州からのインバウンドが相対的に多い広島において、運営客室数の面で世界７位（平成27年
11月現在）であり、Sheraton、Westin、St.Regis、Ｗ Hotels等の著名ブランドを有するスターウッド・ホテル＆リゾーツの旗艦ブランドであるシェラトンを冠するホテルを取得することは、本投資法人が所有するホテルのブランドの拡充及び本投資法人の認知度向上にも寄与するものと考えています。
アクティブインターシティ広島のオフィス棟及び商業ゾーンについては、立地の利便性、建物内に存在する自走式駐車場等設備の優位性もあり、稼働率が100％（平成27年11月末現在）となっていることから、ＪＲ広島駅隣接の利便性や築浅物件に対するニーズを背景に高い競争力を有すると考えています。
本投資法人は、オフィス・商業テナントからの固定賃料により安定性を確保しつつ、ホテルテナントとの賃料体系については、固定賃料と変動賃料を組み合わせることにより、安定性に配慮しつつアップ
サイドの追求を企図しています。
また、カンデオホテルズ上野公園については、インバウンド需要の増加の恩恵を受ける東京中心部に位置する駅近、築浅の固定賃料物件で長期にわたり安定した賃料が期待できることから、本投資法人のポートフォリオの安定性向上に寄与するものと本投資法人は考えています。テナントである株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメントは、平成27年11月末日時点で全国13のホテルを運営するオペレーターで、本ホテルは同社が運営するカンデオホテルズの中で最大規模の旗艦ホテルです。
② 成長サイクルの更なる推進
本投資法人の考える成長サイクルとは、外部成長・内部成長・財務戦略を３本の柱とする循環的なサイクルです。本投資法人は、高い取得能力を活かした物件取得による資産規模の拡大及びポートフォリ
オの質の向上（外部成長）を図ります。また、本投資法人は、オペレーターとのコラボレーション及びホテルの特性に応じた賃料スキームの変更やリブランド等を通じて、保有ホテルの収益力及びポートフォリオの収益力向上（内部成長）を図ります。その成果として、資金調達コストの低減をはじめとした資金調達力を強化（財務戦略）し、これらの取り組みを更なる「物件取得力」の強化に繋げていくという成長サイクルを推進することで、分配金の更なる上昇を実現していきたいと本投資法人は考えています。
本投資法人は、再スタート以降、この成長サイクルを継続的に実行し、中期的な資産規模目標として
いた2,000億円を達成しました。本投資法人は、一貫した成長戦略の手を緩めることなく、今後も資産規模の拡大へ向けて進んでいきます。
本投資法人の、今回の取得（予定）資産の取得のコンセプトは、競争力の高い物件の取得によるポートフォリオの質の更なる向上です。本投資法人は、アクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）において、オフィス・商業テナントからの固定賃料を安定性の源泉とする一方、ホテルテナントからの賃料を固定賃料と変動賃料との組み合わせとすることにより、安定性を確保しつつアップサイドを享受することを目指しています。加えてカンデオホテルズ上野公園については固定賃料とし、東京エリアでの固定賃料物件を組み入れることによって、本投資法人のポートフォリオ全体の安定性向上を企－ 19 －(19) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

図しており、これらの施策はポートフォリオの質の向上に資するものと考えています。
また、ＨＭＪ（注）がアクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）の賃借人兼ホテル運
営会社の株式を100％取得し、親会社となっています。本投資法人は、ＨＭＪと協働し、アセットマネ
ジメント戦略（以下「ＡＭ戦略」といいます。）の実行により、変動賃料の更なる増加等により力強い
内部成長の実現を目指します。本投資法人は、再スタート以降昨年まで通算５度の公募増資によって、エクイティ市場での認知度を高めると共に、ポートフォリオの質の向上に伴い本投資法人の財務基盤を強化することでデット市場での信用力を高めてきました。その結果、有利子負債の平均残存年数の長期化と固定化比率の引き上げを図りながら、有利子負債コストの低下を実現させることができました。再スタート以降６度目となる本募集を通じて、更なる資産規模の拡大及びポートフォリオの質の向上によりエクイティ、デットの両面で資金調達力の一層の強化を目指し、成長サイクルを推進します。
（注） ＨＭＪとは、株式会社ホテルマネージメントジャパンの略称です。

３ 宿泊マーケット（１） 国内宿泊マーケットの需給状況
観光庁公表の「宿泊旅行統計調査」によると、国内宿泊施設の延べ宿泊者数は年々増加しており、平
成26年における延べ宿泊者数は調査開始以来最高値を記録しました。平成27年に入っても９月までの前年同期比で7.3％増と順調に増加しています。特に外国人延べ宿泊者数は51.7％増と伸びが大きく、宿泊需要の増加を牽引していることが分かります。
国内需要の観点では、同庁が集計する「主要旅行業者の旅行取扱状況速報」によると、海外旅行の取扱高が近年減少傾向である一方、国内旅行の取扱高は東日本大震災の翌年である平成24年から増加を続け、平成27年９月までの前年同期比で8.1％増と伸び幅を増加させていることが分かります。前述の遊園地・テーマパークの好調等に裏づけられた日本人のレジャー志向の高まり等から、国内需要は今後とも堅調な増加を示すものと本投資法人は考えています。
インバウンドに目を向けると、ビジット・ジャパン・キャンペーンが始まった平成15年に５百万人余りであったインバウンド数は、平成25年におよそ２倍の10百万人を突破しました。平成26年は前年比
29.4％増の13百万人を記録しています。平成27年に入ってもその勢いは衰えず、10月までの累計で前年同期比48.2％増の16百万人となっており、この増加率が継続すると同年中に20百万人に迫る計算になります。また、インバウンドの目的別内訳は、平成26年で80％超がレジャー目的となっています。この割合も年々増加し続けていることから、レジャー需要がインバウンド増加を牽引しているものと本投資法
人は考えています。UNWTO発表の世界観光動向によると、平成26年の国際観光客到着数は前年比4.3％増の1,133百万人に上ります。平成21年から５年間の年平均成長率は4.5％に達しており、全世界的にもレジャー需要の旺盛さが見て取れます。UNWTOの将来予測では、今後も国際観光客の増加が続くものとされ、その中でも日本の属するアジア・パシフィックの伸び率が高く予想されています。また、UNWTOは
国際観光客数の中心が域内移動であると分析しており、訪日インバウンド数の80％を超えるアジア地域
からのインバウンドは、今後も増加が期待できるものと本投資法人は考えています。平成26年の世界各
国のインバウンド数において、日本は世界では22位、アジアでは７位となっていますが、政府による観光立国推進政策、日本の人口、観光資源、今後のアジアの経済成長等を考慮すれば、その順位はまだ低い位置にあり、今後も訪日インバウンド数が持続的に増加していく余地が大きいものと本投資法人は考えています。このようなことから、本投資法人は、堅実な成長を示す国内需要に支えられながら、力強いインバウンドの伸びに牽引される形で宿泊需要が今後も更に高まっていくものと考えています。
一方、厚生労働省の「衛生行政報告例」による日本の客室数（ホテル及び旅館）の推移を見ると、ここ数年ほぼ横這いであり、新規供給（客室数）の増加を需要（延べ宿泊者数）の増加が大きく上回っていることが分かります。みずほ総合研究所株式会社の平成27年８月10日付「インバウンド観光と宿泊施－ 20 －(20) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

設不足」と題されたレポートにおいては、インバウンドの増勢が続く中、インバウンド一人当たりの都
道府県訪問数及び滞在日数が増加しており、宿泊需要はインバウンド数の増加テンポを上回って拡大している一方、供給面では新規供給が限られているため、宿泊施設の不足感が強まる旨が述べられています。
＜全国のホテル・旅館施設数、客室数の推移＞

出所：厚生労働省「衛生行政報告例」

こうした状況から本投資法人は、国内宿泊マーケットは、こうした需給の逼迫を背景に今後も堅調に推移していくものと考えています。
＜国別の訪日インバウンド数＞

出所： 日本政府環境局（JNTO）（注） 平成27年1月～10月までの累計値－ 21 －(21) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

＜世界各国の人口とインバウンド数＞

出所：国連世界観光機関（UNWTO）、日本政府観光局（JNTO）、国連人口基金「世界人口白書 2014」（注） 表中のパーセンテージは、上記各国のインバウンド数に対する人口対比（２） 日本の主要都市別宿泊マーケット
本投資法人が保有するホテルは、宿泊部門を中心に業績が向上しており、宿泊マーケットの好調さから、近時その傾向は顕著になっています。
宿泊ビジネスにおいては、稼働率がＡＤＲに先んじて動き、稼働率の上昇後にＡＤＲの上昇が始まる
傾向があると本投資法人は考えています。つまり、稼働率が低い状況では、部屋を埋めることが優先されるため、ＡＤＲを上げることは困難で、稼働率が上昇し十分な宿泊需要が確認できれば、ＡＤＲの上昇が徐々に始まるという関係です。そして、稼働率が十分に高い水準を維持できるようになれば、ＡＤ
Ｒの上昇をドライバーとする成長期に入るものと考えます。現在、全国的に宿泊ビジネスは成長を示していますが、その成長の局面は一様ではありません。平成25年、平成26年及び平成27年（１月～９月まで）の各都市のRevPARの成長率を稼働率、ＡＤＲの要因別で見ると、成長の初期段階にある都市は稼働率を主要因としているのに対し、大きな成長局面に入った都市はＡＤＲを中心に伸ばしていることが分かります。
本投資法人は、従来からホテル特化型J-REITとしてこうしたマーケットの成長局面の違いを踏まえつ
つ、個々のホテルの競争力を見極めた上で資産取得及び資産運用を行っています。
＜各都市の宿泊部門の主要指標の成長率＞

出所：STR Global社 のデータより本資産運用会社作成（注１）円の大きさはRevPARの前年比成長率を示しています。
（注２）OCCとは、客室稼働率をいいます。以下同じです。

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（３） ＡＤＲの上昇可能性
本投資法人は、日本の主要都市のＡＤＲは、他国の主要都市と比べて低いため、今後上昇する余地を有していると考えています。STR Global社によると、平成27年（１月～８月）のデータでは、東京は客室稼働率が他の都市と比べて高い一方、欧米のゲートウェイシティであるパリ、ニューヨーク及びロン
ドンのＡＤＲは東京と比較し、それぞれ、2.0倍、1.7倍及び1.5倍（注）にもなっています。同じアジアのシンガポールや香港等のＡＤＲも東京より高い水準です。
（注） 下記計算方法により算出しています。
倍率＝（各都市のＡＤＲ）÷（東京のＡＤＲ）
なお、各都市のＡＤＲは以下のとおりです（数値については平成27年８月末日時点の為替レートでSTR Global社 がUSドル換算しています。以下同じです。）。
東京：145.2、パリ：284.3、ニューヨーク：244.1、ロンドン：213.5、シンガポール：209.6、香港：204.5、台北：203.4＜世界主要都市のＡＤＲ比較（平成27年１月～８月）＞

出所：STR Global社 のデータより本資産運用会社作成（注１）円の大きさ及び数値はRevPARを示しており、数値については平成27年８月末日時点の為替レートでSTR Global社ています。
（注２）倍率は各都市のＡＤＲと東京のＡＤＲとの比較です。

がUSドル換算し現在の、日本の主要都市のＡＤＲが他国の主要都市と比べて低いという状況は、インバウンドから見ると日本の宿泊費が低水準で魅力的に映ることから、日本への旅行を後押しするものと本投資法人は考えています。
一方で、最近は出張時の宿泊予約が取りづらくなっている状況から、国内企業が定める出張時の宿泊費の予算上限金額が引き上げられつつある状況であると本投資法人は認識しています。インバウンドの増加に加え、平日の宿泊を底支えするビジネス客の宿泊費が上昇すれば、上記のとおり国際的には低い水準にある日本の主要都市のＡＤＲが更に上昇していく可能性があると本投資法人は考えています。
４ 取得（予定）資産の概要（１） アクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）① 広島エリアのマーケット動向ⅰ）ホテルマーケット
広島県公表の平成26年の広島県総観光客数は61百万人であり、平成25年と比べて1.2％増加し、３年連続で過去最高を更新しています。その中で広島市は、平成17年以降10百万人を超える観光入込客が来訪しており、その数は、平成26年は11.6百万人、前年比1.2％増と４年連続で過去最高となっています。
国内の一般観光客が0.2％の微増に留まる一方、インバウンドが24.0％増となっており、インバウンド－ 23 －(23) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

が観光客数の増加を牽引しています。なお、広島市を訪れるインバウンドの地域別割合は、アメリカ大陸、オセアニア及び欧州が大きいのが特徴で、JNTOによると上記３地域の割合は、平成26年で66.3％にも達しています。地域ごとに月次動向に特徴があり、アメリカ大陸は３月から７月、オセアニアは12月から１月、欧州は４月及び10月とそれぞれピークの時期が異なっており、宿泊ニーズの分散が効いています。このような状況から、広島市においては幅広いエリアからのインバウンド取込みが期待できると本投資法人は考えています。
＜広島市の観光入込客数の推移＞

出所：広島市＜広島市内の宿泊者数の推移＞

出所：広島市－ 24 －(24) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

＜広島市における外国人観光客の分類（平成26年）＞

出所： 日本政府観光局（JNTO）、広島市

政策面では、広島市公表の「広島市観光客数について」によると、広島市は広島県や中国運輸局と連携し、海外現地旅行業者等の招聘等のプロモーション活動を積極的に展開するとともに、無料のWi-Fi
環境の整備等のインバウンド受入環境の充実化を進めています。広島県には世界的に認知度の高い２つの世界遺産（原爆ドーム（広島市：平成８年登録）及び厳島神社（廿日市市：平成８年登録））をはじ
め観光客に人気の高い訪問先が多くあること等から、広島県へのインバウンドの増加は継続していくものと考えられます。

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＜ホテルマーケット＞

供給に関しては、厚生労働省の衛生行政報告例によると、広島市内のホテル・旅館の客室数は、13千室余りと、ここ数年ほぼ横這いとなっています。KPMG作成のマーケットレポートによると、広島市内では今後の供給として３軒800室余りが挙げられていますが、いずれもリミテッドサービスホテルであり、シェラトンホテル広島の直接的な競合にはならず、今後の供給増によるインパクトは限定的であると本投資法人は考えています。

－ 26 －(26) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

＜広島市内のホテル・旅館施設数、客室数の推移＞

出所：厚生労働省「衛生行政報告例」

ⅱ）オフィスマーケット
広島市は、人口100万人を超える中国・四国地方における商業の中核都市となっており、国の出先機
関や大企業の支店、マツダ株式会社をはじめとする広島に基盤を置く上場企業の本社が集積しています。
とりわけ主要駅であるＪＲ広島駅は一大ターミナル駅であり、新幹線の利用により関西圏及び九州圏へ１時間余りでアクセスが可能な立地性を有しています。新幹線の利便性向上等により、東京からの来訪者も平成21年度にはＪＲ利用者が飛行機利用者を逆転し、その後もＪＲ利用者が伸び続けています。アクティブインターシティ広島はそのＪＲ広島駅に隣接する利便性の高い施設です。
シービーアールイー株式会社のMARKET VIEW Japan Officeによると、広島市のオフィス空室率は平成23年第３四半期に最高となって以来低下し続け、平成27年第２四半期には4.9％と、需給の逼迫ラインとされる５％を下回っています。全国展開する大手企業に加えて、地場企業においても人員増による床需要が旺盛であり、景況感の改善によるオフィス需要の拡大トレンドが浸透しているとされています。
また、想定成約賃料も前期比1.1％増であり、オフィス賃料は本格的な上昇局面に入ったと述べられています。加えて、供給面でも平成24年以降新規供給は見られません。このように、オフィス需要の拡大により空室率が低下し、かつ賃料も上昇トレンドにある広島オフィスマーケットにおいて、ＪＲ広島駅
隣接の利便性、築浅物件に対するニーズ等から、アクティブインターシティ広島に対する需要はさらに高まっていくものと本投資法人は考えています。
＜広島市内の想定成約賃料の推移＞

出所：シービーアールイー株式会社（注）各数値は、各年末時点における想定成約賃料を表しています。

－ 27 －(27) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

＜広島市内の需給バランスの推移＞

出所：シービーアールイー株式会社

また、アクティブインターシティ広島が位置するＪＲ広島駅北側の新幹線口に隣接した二葉の里地区
では、広島の玄関口としてふさわしい地区への再生を目的として大規模な再開発が行われており、多様な都市機能が集積した街づくりが進められています。駅の南側でも市街地再開発事業として、住宅を中心に商業、公共施設等が入る超高層ビル２棟の建築が予定されています。また、広島高速道路５号線の広島駅北口出入口建設計画があり、完成すると山陽自動車道、広島空港へのアクセスが向上します。先にＪＲ駅前再開発が進んだ名古屋市、札幌市及び福岡市等ではＪＲ駅周辺の繁華性が大きく向上する現象が生じていることから、広島においても同様にＪＲ広島駅前の繁華性が向上し、アクティブインター
シティ広島にも好影響が期待できるものと本投資法人は考えています。
② 取得資産の個別の概要
KPMG作成のマーケットレポートによると、アクティブインターシティ広島の主要施設であるシェラト
ンホテル広島の特徴は以下のとおりです。
ⅰ）ロケーションの優位性
本ホテルは、大規模な再開発が進むＪＲ広島駅新幹線口から徒歩１分の至近距離に位置する複合施設「アクティブインターシティ広島」内にある広島市内では稀少なフルサービスホテルであり、周辺には高層の建築物がないため、ホテルとしての視認性が高くなっています。ＪＲ広島駅とはペデストリアン
デッキの整備が進んでおり、アクティブインターシティ広島の２階部分で駅と直結する予定です。宿泊客にとっては、特に新幹線を利用した移動に際して利便性が極めて高くなっています。また、観光名所の平和記念公園、広島城跡、縮景園や市内中心部まで路面電車やバスによりアクセスも容易です。
ⅱ）ハード面の優位性
本ホテルは、平成23年開業と広島市内のフルサービスホテルの中では最も開業の新しいホテルであり、238室の客室を擁しています。淡いピンク系の色調の外装に大きめの窓が設置された上品な外観から、グレードの高いホテルであることが印象付けられます。全室が35㎡以上と市内で最大の客室面積を有し、荷物の多い外国人旅行者には競争力の高い広さとなっています。また、主力商品はキングと呼ばれる部屋であり、エクストラベッドを使用することで３名までの利用が可能となっています。宴会場は７施設あり、照明のデザインや壁の色調に統一感が施されて、全般的に明るく透明感の高い造りになっています。高単価の中小規模のパーティーやブライダル利用に適した質感を有しています。また、スパ、プー
ル＆ジャグジー及びフィットネスジムを備えており、特に宿泊者無料のフィットネスジムは外国人客に支持されています。

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ⅲ）ソフト面の優位性
本ホテルは、世界有数のインターナショナル・ホテルチェーンであるスターウッド・ホテル＆リゾー
トワールドワイドのブランドである「シェラトン」を冠したフルサービスホテルです。
本投資法人は、国際的に認知度の高いシェラトンブランドは、欧米系の旅行者の多い広島においては
特に、インバウンド取込みという点で優位性があると考えています。また、本ホテルの平成27年１月～９月までのＡＤＲは約18千円と広島市内でもハイエンドの顧客セグメントの取込みに成功しており、本投資法人の定めるグレード区分（注）において、ラグジュアリーに属します。本投資法人の取得済資産であるオリエンタルホテル広島は、広島駅エリアではなく市内中央エリアに位置し、異なる価格帯の顧客セグメントが中心となっており、平成27年１月～９月までの、前年同期比RevPAR成長率は8.7％と堅実な成長を遂げています。ＨＭＪが本ホテルの賃借人兼ホテル運営会社の株式を取得していることから、
本投資法人が深い知見を持つ広島マーケットにおいて同じＨＭＪグループであるオリエンタルホテル広島とのシナジー効果により、より幅広い顧客層を取り込むこと等によって、更なる成長を目指せるものと本投資法人は考えます。
（注） 本投資法人は、主に平均客室販売単価等の観点から、ホテルのグレード区分を「ラグジュアリー」、「アッパーミドル」、「ミッドプライス」及び「エコノミー」クラスの４種類に分類しています。以下同じです。

＜Starwood Hotels and Resorts Worldwide, Inc.（注１）の概要＞（注１）Starwood Hotels and Resorts Worldwide, Inc.及びMarriott International,Incの合併につき、両社の取締役会において正式に承認された旨が、平成27年11月16日付プレスリリースにより公表されています。
（注２）Starwood Hotels and Resorts Worldwide, Inc.がフランチャイズ運営しているホテルを含みます。

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＜オリエンタルホテル広島との主要指標比較＞（注１）平成27年の値は平成27年１月～９月までの実績値となります。
（注２）外国人比率は販売客室数ベースで算出しています。

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本物件の概要は、以下のとおりです。
物件番号

44

物件名称

アクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）

１．特定資産の概要 （注１）
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

取得年月日

平成27年12月18日

取得価格

17,320,000千円
17,900,000千円 （詳細は、後記「９. 鑑定評価書の概要」をご参照下

鑑定評価額

さい。）

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要 （注２）
不動産の用途
所有形態

土地

ホテル／フルサービス （注３）
土地

敷地権（共有）建物

区分所有権 （注４）

地番

広島県広島市東区若草町1704番地

住居表示

広島県広島市東区若草町12-１号

地積

6,379.02㎡ （注５）

用途地域等

商業地域、準防火地域

指定建蔽率

80%

指定容積率
（注６）

建物

400%

構造／階数

Ｓ造、ＲＣ造、ＳＲＣ造／地下１階付地上21階建

建物用途

ホテル

建築時期

平成22年8月

延床面積39,540.75㎡ （注７）

設計者

株式会社竹中工務店

施工者

株式会社竹中工務店

建築確認機
関日本ERI株式会社
受託者：三井住友信託銀行株式会社（信託期間満了日：平成38年12月31

現所有者

日）
受益者：本投資法人

３．交通

（注８）

ＪＲ山陽本線・山陽新幹線他「広島」駅下車 徒歩１分

－ 31 －(31) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

４．賃貸借の状況
テナント総数

33（平成27年10月末日時点）

賃貸可能面積31,181.05㎡

賃貸面積31,181.05㎡
ホテル固定
賃料

契約賃料（年間）

348,000千円

ホテル変動

ＧＯＰがＧＯＰ基準値468,000千円を超えた場合に、その賃料超えた額に82.5％を乗じた額

事務所賃料

289,903千円

店舗賃料

135,150千円（売上連動賃料部分を除く。）

敷金・保証金408,559,050円

最近５年間の稼働率の推

平成23年

平成24年

平成25年

平成26年

平成27年

移

12月末

12月末

12月末

12月末

11月末

92％

98％

98％

97％

100％

（面積ベース、ホテルを除く）
５．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社Ａ・Ｉ・Ｃ広島マネジメント

建物等管理業務受託者

株式会社ザイマックス九州

６．ホテルのホームページアドレス （注９）
http://www.sheraton-hiroshima.jp/
７．建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

調査時点

平成27年９月25日

修繕費

緊急

0千円

１年以内

0千円

今後12年の合計

地震ＰＭＬ値 （注10）８．特記事項447,312千円
2.0％

（注11）

本投資法人、受託者、ホテル賃借人及びＨＭＪの間の合意により、本投資法人が取得資産に係る不動産信託受益権を第三者に譲渡する場合には、原則として、ホテル賃借人及びＨＭＪの事前の承諾が必要となります。また、同合意により、受託者が取得資産を第三者に譲渡する場合には、ホテル賃借人及びＨＭＪの事前の同意の取得が必要となる場合があります。
（注１）「特定資産の概要」欄の記載について「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産信託受益権及び不動産信託受益権と一体として取得するホテル用動産（以下総称
して「不動産等資産」といいます。）の種別を記載しています。
「取得予定価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（不動産売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２）「不動産（若しくは信託不動産）の概要」欄の記載について「構造／階数」、「建物用途」及び「建築時期」には、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しています。但し、調査の結果、
当該記載に誤りがあることが判明している場合には、この限りではありません。
「構造」について、「Ｓ」は鉄骨造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
「用途地域等」には、都市計画法第８条第１項第１号、第２号及び第５号に掲げる「用途地域」、「特別用途地区」及び「防火地域又は準防火地域」に基づき記載しています。
（注３）「不動産の用途」欄の記載について
主要施設であるシェラトンホテル広島の用途に応じて記載しています。
（注４）「建物の所有形態」欄の記載について
アクティブインターシティ広島の建物は、シェラトンホテル広島、事務所、店舗、駐車場及び駐輪場等を構成する一棟の建物とする
区分所有建物であり、本投資法人の敷地利用権の共有持分割合は10,000,000分の9,862,454（約98.62％）です。

－ 32 －(32) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

（注５）「地積」欄の記載について
アクティブインターシティ広島の土地は、共有者全員持分敷地権で構成されており、地積については、対象土地の全体面積（6,468.28㎡）のうち本投資法人の敷地利用権の共有持分割合（10,000,000分の9,862,454、約98.62％）に相当する面積（6,379.02㎡）を記載しています。
（注６）「指定容積率」欄の記載について
都市再生特別地区（若草町第一地区）は、容積率の最高限度600％以下、最低限度300％以上、建蔽率の最高限度80%、建築面積の最低限度200㎡以上、高さの最高限度100ｍ、壁面の位置等が定められています。
広島駅新幹線口周辺地域 地区計画（Ｅ地区）は、広域的な拠点性を高めるため、業務機能及び宿泊機能を主体に、商業や都心居住棟の機能が複合した土地利用とされ、具体的には、建築物等の用途制限（勝ち馬投票券発売所、店舗型性風俗特殊営業等に係る建築物の制限）や建築物等の形態または意匠の制限が定められています。
（注７）「延床面積」欄の記載について
延床面積は不動産登記簿謄本に記載されたホテル、事務所、店舗、駐車場の専有面積を記載しています。
（注８）「交通」欄の記載について
ホテル賃借人が現在開設しているホームページ記載の情報に基づき記載しています。
（注９）「ホテルのホームページアドレス」欄の記載について
ホテル賃借人が現在開設しているホームページアドレスを記載しています。
（注10）ＰＭＬについて
ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想損失率を意味します。ＰＭＬについては統一された定義はありませんが、
ここでは475年に一度起こる可能性のある大地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出にあたっては個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。なお、当該ＰＭＬは調査会社による詳細評価版（Phase ２）のＰＭＬを記載しています。
（注11）「特記事項」欄の記載について原則として（１）当該不動産等資産に付着しているテナント以外の第三者の権利及びかかる権利に基づく制限等、（２）区分所有建物及び共有土地等において、他の共有者等との間に存する管理規約、協定書及び覚書等に記載された重要な事項、（３）当該不動産等資産に関する行政法規における重要な制限等を記載しています。

－ 33 －(33) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

９．鑑定評価書の概要
物件名称

アクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）

鑑定評価額

17,900,000千円

鑑定評価機関の名称

大和不動産鑑定株式会社

価格時点
項 目
収益価格

平成27年11月１日
内 容

概 要 等

17,900,000千円

直接還元法による価

18,300,000千円

格
運営収益
可能総収益

1,396,601千円
1,421,748千円

事務所賃料

371,750千円

店舗賃料

167,856千円

ホテル賃料

588,075千円

内、固定賃料348,000千円

その他収入

294,066千円

水光熱費収入、駐車場収入、その他

空室等損失等

25,146千円

運営費用
維持管理費

468,250千円
90,550千円

類似不動産を参考に賃貸可能面積当り月額800円／坪と査定水道光熱費

215,056千円

実績額に基づき賃貸可能面積当り月額1,900円
／坪と査定

修繕費

13,308千円

ＰＭフィー

10,394千円

テナント募集費

4,551千円

用等

建物再調達価格の0.12％相当額と想定して計上
類似不動産の契約内容を参考に、賃料収入の2.0％相当額を計上
類似不動産のテナント募集費用を参考に、新規入居テナントの1.0ヶ月分と査定

公租公課

126,703千円

平成27年度の実績額に基づき査定

損害保険料

3,161千円

実績額を基準に計上

その他費用

4,527千円

消耗品費、その他雑費等について賃貸可能面
積当り月額40円／坪と査定

運営純収益
一時金の運用益928,351千円
9,983千円

運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを2.0％と査定
建物再調達価格の0.28％相当額にＦＦ＆Ｅ一

資本的支出

61,939千円

式に係る更新費用（対象不動産に係る賃貸借内容を勘案し査定したＦＦ＆Ｅリザーブを含む）等のその他の経費を考慮して計上

純収益
還元利回り

876,396千円
4.8％－ 34 －(34) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

ＤＣＦ法による価格

17,700,000千円

割引率

4.6％

類似不動産の利回り等を勘案のうえ査定

最終還元利回り5.0％

類似不動産の利回り等を勘案のうえ査定

積算価格

20,000,000千円

土地比率

47.0％

建物比率

53.0％

動産含む

その他、鑑定評価機関が対象不動産の収益力、投資採算性を適切に反映した収益価格がより説鑑定評価に当たって留意

得力を有する価格であると判断し、収益価格を重視し、積算価格を参した事項

考として、鑑定価格を決定（２） カンデオホテルズ上野公園① 東京（上野）エリアのマーケット動向
東京都によると訪都観光入込客数は平成23年以降増加傾向にあり、平成26年は515百万人と前年比0.5％増となっています。うち日帰り客は475百万人と前年比0.2％減少しているのに対し、宿泊客は39
百万人と9.7％増加しており、宿泊需要が高まっていることが分かります。また、訪都外国人旅行者数
は、平成26年で前年比30.3％増の8.8百万人と過去最高を記録しています。東京都は、都市戦略の一つとして、「年間18百万人の外国人旅行者で賑わう世界有数の観光都市・東京の実現」として、平成32年に15百万人、平成36年に18百万人の目標値を策定し、多言語対応の改善・強化等、その受入環境の整備を進めています。また、上野エリアは訪都外国人旅行者に人気のエリアであり、東京都が実施した国別
外国人旅行者行動特性調査によると訪都外国人旅行者の37.1％が上野を訪れ、また、上野エリアに隣接する浅草、秋葉原、東京駅周辺エリアへの訪問率も高いことから、本物件の所在するエリアへの訪問割
合が高いことが分かります。
＜東京都におけるインバウンドの訪問先＞

出所：東京都「国別外国人旅行者行動特性調査」（注） 平成26年度。複数回答を含みます。（総回答数=13,321）＜東京都の観光推進戦略＞

出所：東京都「東京都長期ビジョン」－ 35 －(35) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

新規供給に関しては、KPMGのマーケットレポートによると、今後３年間で、東京全体において既存の客室数約14万室に対し約8,500室、上野・浅草エリアにおいて約2,000室が見込まれているに過ぎず、依然として逼迫した需給バランスが続くものとされています。本ホテルは東京駅及び秋葉原駅等へのアクセスが優れていることから、上野・浅草エリア以外の宿泊需要も取り込むことができるため、上野・浅草エリアにおける新規供給による影響は軽微であるといえます。
② 取得予定資産の個別の概要
KPMG作成のマーケットレポートによると、本物件の特徴は以下のとおりです。
ⅰ）ロケーションの優位性
本ホテルは、ＪＲ山手線鶯谷駅から徒歩３分の至近距離に立地し、大きな屋上看板を設置していることにより鶯谷駅からの高い視認性を有しています。山手線で隣接するＪＲ日暮里駅及び上野駅はともに徒歩圏内であり、東京駅、秋葉原及び浅草に加えて、成田空港及び羽田空港へのアクセス性がともに優れていることから、レジャー、ビジネス両面で利便性の高い立地となっています。また、ＪＲ鶯谷駅南口から連絡する上野恩賜公園は都内有数の文化施設が集中した公園であり、特に、国立西洋美術館、国立科学博物館、東京都美術館は至近です。また、四季を通してイベントも充実していることから国内外の観光客にとって魅力的な立地となっています。加えて、本ホテルは大型バスが停車可能な幹線道路沿いに立地していることから、団体客への対応も十分可能です。

ⅱ）ハード面の優位性
本ホテルは、平成22年開業のリミテッドサービスホテルであり、268室の客室を擁しています。明るい色調のデザインと築浅のフレッシュ感、行き届いたメンテナンスにより快適な客室となっています。
268室のうちシングルルームは27室のみで、241室は２名以上での利用が可能な客室構成となっています。
全室にアメリカのベッドメーカーであるシモンズ製のベッドマットレスが標準装備されており、32型液晶テレビと合わせて客室の訴求力を高めています。客室階の廊下は十分な幅があり、荷物の多いレジャー客に配慮した造りとなっています。
ⅲ）ソフト面の優位性
株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメントが運営するカンデオホテルズは、平成17年設立の比較的新しい宿泊特化型ホテルチェーンであり、同社は、全国で13のホテル（1,800室余り）を運営し－ 36 －(36) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

ています（平成27年11月現在）。本ホテルは同社が運営するホテルの中で最大規模の旗艦ホテルとなります。
カンデオホテルズでは、快眠ベッド及び朝食で差別化を図っており、特に「健康朝食バイキング」として約60種を提供する朝食は、利用顧客からのインターネットアンケート等で高い評価を得ています。

－ 37 －(37) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

本物件の概要は、以下のとおりです。
物件番号

45

物件名称

カンデオホテルズ上野公園

１．特定資産の概要 （注１）
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産取得予定年月日

平成28年２月１日

取得予定価格6,705,000千円

鑑定評価額

6,820,000千円 （詳細は、後記「９. 鑑定評価書の概要」をご参照下
さい。）

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要 （注２）
不動産の用途

ホテル／リミテッドサービスホテル

所有形

土地

所有権

態

建物

所有権

地番

東京都台東区根岸１丁目７番22、７番24、７番32、７番65、24番20

住居表示

東京都台東区根岸１丁目２-13

地積

1,559.03㎡

用途地域等

商業地域、防火地域

指定建蔽率

80％

土地

600％／400％（対象地は、指定容積率の異なる地域に跨っており、各地
指定容積率

域の指定容積率を土地の面積割合で加重平均した基準容積率は約487％
である。）

建物

構造／階数

Ｓ造／12階建 （注３）

建物用途

ホテル・店舗

建築時期

平成21年12月

延床面積7,030.10㎡ （注４）

設計者

株式会社市毛建築設計事務所

施工者

西松・勝村特定建設工事共同企業体

建築確認機関台東区建築主事
受託者：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（信託期間満了日：平成38年２月

現所有者

末日）
受益者：合同会社ウエノ・パークサイド

３．交通 （注５）
ＪＲ山手線・京浜東北線「鶯谷」駅徒歩約３分－ 38 －(38) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

４．賃貸借の状況
テナント総数１

賃貸可能面積7,934.26㎡ （注６）

賃貸面積7,934.26㎡ （注６）

契約賃料（年間）

固定賃料

敷金・保証金非開示 （注７）

最近５年間の稼働率の推

平成23年

平成24年

平成25年

平成26年

平成27年

移

12月末

12月末

12月末

12月末

12月末

（面積ベース）

100％

100％

100％

100％

100％

316,716千円

５．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメント

建物等管理業務受託者

ジョーンズ ラング ラサール株式会社

６．ホテルのホームページアドレス （注８）https://www.candeohotels.com/ueno/
７．建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

調査時点

平成27年11月４日

修繕
費

緊急

0円

１年以内

0円

今後12年の合計

92,718千円

地震ＰＭＬ値 （注９）3.1％

８．特記事項 （注10）
該当事項はありません。
（注１）「特定資産の概要」欄の記載について「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産信託受益権及び不動産信託受益権と一体として取得するホテル用動産（以下総称
して「不動産等資産」といいます。）の種別を記載しています。
「取得予定価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（不動産売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２）「不動産（若しくは信託不動産）の概要」欄の記載について「構造／階数」、「建物用途」及び「建築時期」には、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しています。但し、調査の結果、
当該記載に誤りがあることが判明している場合には、この限りではありません。
「構造」について、「Ｓ」は鉄骨造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
「用途地域等」には、都市計画法第８条第１項第１号、第２号及び第５号に掲げる「用途地域」、「特別用途地区」及び「防火地域又は準防火地域」に基づき記載しています。
（注３）「構造／階数」欄の記載について別途、附属建物の駐車場（Ｓ造・56.58㎡）があります。
（注４）「延床面積」欄の記載について
延床面積は不動産登記簿面積を記載しており、附属建物56.58㎡（駐車場）を含んでいます。
（注５）「交通」欄の記載について
ホテル賃借人が現在開設しているホームページ記載の情報に基づき記載しています。
（注６）「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」欄の記載について
ホテル賃借人との建物賃貸借契約に基づき検査済証の延床面積を記載しています。なお、機械式駐車装置の床面積を含みます。
（注７）「敷金・保証金」欄の記載について
ホテル賃借人より同意が得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、非開示としています。
（注８）「ホテルのホームページアドレス」欄の記載について
ホテル賃借人が現在開設しているホームページアドレスを記載しています。
（注９）ＰＭＬについて
ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想損失率を意味します。ＰＭＬについては統一された定義はありませんが、
ここでは475年に一度起こる可能性のある大地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出にあたっては個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。なお、当該ＰＭＬは調査会社による詳細評価版（Phase ２）のＰＭＬを記載しています。
（注10）「特記事項」欄の記載について原則として（１）当該不動産等資産に付着しているテナント以外の第三者の権利及びかかる権利に基づく制限等、（２）区分所有建物及び共有土地等において、他の共有者等との間に存する管理規約、協定書及び覚書等に記載された重要な事項、（３）当該不動産等資産に関する行政法規における重要な制限等を記載しています。

－ 39 －(39) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

９．鑑定評価書の概要
物件名称

カンデオホテルズ上野公園

鑑定評価額

6,820,000千円

鑑定評価機関の名称

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

平成27年11月１日
項 目

収益価格

内 容

概 要 等

6,820,000千円

直接還元法による価格
運営収益

6,920,000千円
316,716千円

可能総収益

316,716千円

固定賃料

316,716千円

変動賃料

0円

空室等損失等0円

運営費用

現行賃料水準に基づき本ホテルの賃料負担可能
額及び中長期的競争力を勘案のうえ計上

27,965千円

維持管理費

0円

水道光熱費

0円
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・

修繕費

2,318千円

レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考
慮して計上

ＰＭフィー
テナント募集費用等
公租公課

1,200千円

23,896千円
528千円

その他費用

23千円

一時金の運用益別性等を考慮して計上

0円

損害保険料

運営純収益

類似不動産における報酬料率、対象不動産の個

平成27年度の実績額に基づき査定
対象不動産の保険料見積額及び類似建物の保険料率等を考慮して計上

288,751千円
1,584千円

運用利回りを2.0％として査定
類似不動産における資本的支出の水準、築年数

資本的支出

5,409千円

及びエンジニアリング・レポートにおける修繕
更新費の年平均額等を勘案のうえ査定

ＦＦ＆Ｅリザーブ
純収益
還元利回り
ＤＣＦ法による価格

8,232千円

類似不動産におけるＦＦ＆Ｅリザーブの水準に修繕・更新計画等を参考に査定

276,694千円
4.0％

類似不動産の利回り等を基準とし、対象不動産の個別性を考慮のうえ査定

6,770,000千円

割引率

3.8％

類似不動産の投資利回り等を勘案のうえ査定

最終還元利回り

4.2％

類似不動産の取引利回り等を勘案のうえ査定－ 40 －(40) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

積算価格

3,980,000千円

土地比率

59.2％

建物比率

40.8％

動産を含む

その他、鑑定評価機関が収益性及び投資採算性を適切に反映した収益価格がより説得力を有す

鑑定評価に当たって留意

ると判断し、収益価格を標準に積算価格を参考として、鑑定評価額を

した事項

決定

－ 41 －(41) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

５ 本投資法人の特徴（１）本投資法人の特徴
本投資法人の最大の特徴は、ホテル・アセットに特化したJ-REITであるということです。ホテル・ア
セットは、いくつかの点でオフィス、住居といった他のアセットクラスとは異なる特徴を有しており、これらを通じて投資主価値の最大化及び投資主還元の充実を目指します。
① 安定性とアップサイド・ポテンシャルの両立
本投資法人のポートフォリオは、賃貸収入の安定性を重視する固定賃料物件、ホテル収益に賃料が連動する変動賃料物件と運営委託物件及び固定賃料と変動賃料を併用した物件により構成されており、一部の固定賃料物件には売上歩合賃料が導入されています。このように多様な賃料体系等を持つ物件から構成されるポートフォリオにより、本投資法人は、固定賃料物件からの安定的な賃料収入を源泉とした賃貸ＮＯＩや分配金の安定性向上を目指しつつ、変動賃料物件、運営委託物件や固定・変動賃料併用物件、売上歩合賃料を通じて、好調なホテルマーケットのもたらす賃料収入のアップサイドを即座に享受できるという特徴を有しています。
第15期（平成26年12月期）末現在の本投資法人の賃料収入のうち、変動賃料及び運営委託方式によるものは約29％、固定賃料によるものは約71％であり、固定賃料が賃料収入の主たる源泉になっています。取得（予定）資産取得前で当該割合は、ホテルの業績向上等を主要因として、変動賃料及び運営委託収入が約38％、固定賃料が約62％となっています（注）。ホテルの特性に合わせた賃料スキー
ムを採用し、変動賃料割合をコントロールすることで、安定性にも配慮しつつ、好調な宿泊マーケッ
トを背景としたホテル収益のアップサイドをより本投資法人に取り込むことが可能なポートフォリオであると考えています。
（注） 取得（予定）資産取得後の変動賃料及び運営委託収入、固定賃料の割合の算出方法については、後記「７ 取得（予定）資産取得後のポートフォリオ （２）投資資産 ②ポートフォリオの分散状況 vi）賃料種別分散」をご参照下さい。

＜本投資法人の特徴＞－ 42 －(42) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

＜本資産運用会社の運用手法＞（注１）物件数、取得（予定）価格及び対象ホテル名は、取得（予定）資産取得後です。
（注２）スマイルホテル日本橋三越前は平成26年４月１日より固定賃料から、固定賃料＋売上歩合に変更しました。
（注３）ホテル京阪ユニバーサル・シティは平成26年７月１日より固定賃料から、固定賃料＋売上歩合に変更しました。
（注４）ドーミーイン水道橋は平成27年７月よりザ・ビー 水道橋にリブランドの上、固定賃料から、固定賃料＋変動賃料に変更しました。

本投資法人は、本資産運用会社を通してホテルマーケット、保有ホテルの運営状況及びホテル賃借
人の賃料負担力等の定期的なモニタリング並びにホテル賃借人等との間で行う協議等を通じ、保有物件に応じた適切なＡＭ（アセットマネジメント）戦略の立案を行うと共にその実施の要請をホテル賃借人等に対して行います。このＡＭ戦略の一例として、ビジネス環境の変化を考慮した賃料体系の改定、また、競争力及び資産価値の維持・向上のための資本的支出の実行によるホテル賃借人等の賃料負担力の維持・向上等があげられます。
更に、ホテルを取り巻く事業環境や運営状況、業績改善の見通し、あるいは物件が位置するマー
ケットの将来性等を総合的に判断の上、アップサイド・ポテンシャルが存在すると本投資法人が判断する場合には、変動賃料方式や運営委託方式といった賃料体系も選別的に採用します。
また、本投資法人は、適切な資本的支出で資産価値及び足元の収益維持を図るとともに、ホテルの競争力の向上を目的とするリノベーション（室内改装等）やリブランド等を含む戦略的な資本的支出についても計画的に実施することでホテルの業績を向上させ、景気動向及び交流人口の拡大等変動す－ 43 －(43) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

る外部環境に対応した国内外のレジャー需要等の取込みに努めています。
② 本資産運用会社の高い専門性
本資産運用会社は、「挑戦と創造を継続し、ホテルへの魅力的投資機会を提供します。」を自らのミッション・ステートメントと定めて、本投資法人の資産運用の受託を通じてホテル用不動産等の運用及び管理を行うための高度な専門性を高めてまいりました。
本投資法人が投資対象とするホテル用不動産等は、建物及び設備を含むホテルの施設等の運営及び管理に係る高い専門性やノウハウが求められる不動産等である上、保有する物件も固定賃料物件のみ
ならず、変動賃料物件、運営委託物件及び固定・変動賃料併用物件、売上歩合賃料物件と多様な賃料体系を導入しています。固定賃料物件については、各地のホテルの事業環境、ホテル賃借人の運営状
況、及び賃料負担力等を十分に把握し、モニタリングを行っています。
変動賃料物件、運営委託物件及び固定・変動賃料併用物件については、より細部に亘る状況を把握した上で、ホテルの競争力を維持、向上するために必要なリノベーションやリブランド等のＡＭ戦略の策定及び実行について、ホテル賃借人及びホテル運営受託者と密接に協働しています。
また、物件の取得については、ホテル特化型J-REITとしての高い認知度や継続的な物件取得による売買市場での高いプレゼンス及び信用力を最大限に活かしながら、売買マーケットに参加するホテル
用不動産等の投資家や全国の有力なホテルの所有者及び運営会社等との関係を構築し、迅速かつ幅広い情報の収集及び活用に努めています。
ホテル・アセットの運用は、他のアセットとはやや異なる特性を持つことから資産運用会社には高い専門性が要求されます。本資産運用会社には不動産投資会社、不動産アセットマネジメント会社、
ホテル・コンサルタント、ホテル運営会社、金融機関、コンサルティング会社等様々な分野での経験を有する人材が集結しており、それぞれの経験を活かして本投資法人の資産運用に従事しています。
＜高い専門性＞
・前例に囚われることなく本投資法人の資産運用に係る施策を企画し、実行した実績を有する（投資主優待制度の導入、運営委託方式の導入等）。
・ホテル賃借人やホテル運営受託者等との協働によるリノベーションやリブランド等の豊富な経験と企
画力及び実行力等を有している。
・多数のホテル賃借人やホテル運営受託者等と長期に亘り友好な取引関係を構築している。
・非常勤取締役を除き、従業員にメインスポンサーからの出向者は存在せず、メインスポンサーからの経営の独立性を確保することで、本投資法人の成長に強い関わり合いと責務を担っている。
・ホテル産業及び観光業に対する独自の調査を行い、公表している。
＜ＡＭ戦略の事例＞
・イノベーションを生むホテル組織の構築への提言
過去の経験に囚われることなく、各ホテルの現場において、様々な部門やスタッフから色々なアイ
ディアを出し合い議論できる場を作り、それを迅速に実際の商品やサービスに作り込むことを可能とする組織の構築について提言を行うことが非常に重要だと考え、既にその実践に着手している。
・プロパティマネジメント業者、ビルマネジメント業者等の集約による物件管理体制の強化及び費用削減の実施によるＮＯＩの向上
・設備投資の実施による資産価値の向上
ＧＯＰに連動した変動賃料導入物件においては、省エネ効果を図るための設備機器の更新、他のホテルとの差別化による競争力強化のための客室・レストラン・宴会場等の戦略的なリノベーションを実施することにより、ホテル収益の向上と賃料の最大化を進めている。

－ 44 －(44) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

・リブランド、契約形態の変更等による資産価値の向上
例えば、イビス東京新宿においては、リブランド実施と共に契約形態の変更（ＧＯＰに連動した変動賃料の導入、運営委託方式の導入）を行う等、必要に応じて適切なリノベーションを実施することにより収益性の改善への取り組みを図っている。
③ 負ののれん（注）の活用
本投資法人は、平成27年６月末日時点で13,928百万円の負ののれんを有しています。負ののれんについては、以下に掲げる活用方針（負ののれんの主な活用方針）に基づいて活用する予定です。
・資産の入替え等を目的とした物件売却に伴い生じる譲渡損失への対応
・期中での新投資口発行に伴い発生する１口当たり分配金の希薄化への対応
・改装等により発生する固定資産除却損への対応
負ののれんを活用することにより１口当たり分配金への一時的な影響を回避しつつ、時宜を得たタ
イミングでこれらの施策を機動的に実施することで、更なる成長を志向することが可能となるという強みを有しています。負ののれんの活用は、本投資法人の戦略に大きな柔軟性をもたらすものです。

（注） 投資法人の合併の際に、合併対価が、時価ベースの受入資産から受入負債及び合併諸費用を控除した金額を下回る場合に発生する帳簿上の利益をいいます。

④ 投資主優待制度の実施
本投資法人は、既存投資主の満足度の向上及び投資主の裾野の拡大を図ること等を目的として、投資主優待制度（以下「本優待制度」といいます。）を実施しており、毎年６月末日の中間決算期末時点に所定の条件を満たす投資主の皆様に対して投資主優待券を送付しています。
本優待制度の特徴として、投資主の皆様に「オーナー」という立場のみならず、ホテルのお客様として実際にホテルを利用していただき、アンケートを通してホテルに対するご意見をいただいています。そして、本資産運用会社が、アンケートの結果を踏まえ、ホテル賃借人やホテル運営支援会社による日々のホテル運営に活かすことで、投資主の皆様にも間接的にホテルの運営にご参加いただき、
本投資法人が所有するホテル用不動産等の資産価値向上にご協力いただいています。
本優待制度は、投資主の皆様が実際に利用できるホテル用不動産等に投資を行うJ-REITならではの特徴であり、投資主の皆様に本投資法人をより身近に感じていただく効果をもたらしていると本投資法人は考えています。
（注） 本優待制度については、後記「８ 投資リスク （１）リスク要因 ⑦その他のリスク （ロ）優待制度に関するリスク」をご参照下さい。

６ 本投資法人の戦略（１） 外部成長戦略① 基本方針足元でも着実に増加し今後も継続的な増加が期待される「国内レジャー客」及び「訪日レジャー客」の取込みが可能なホテル用不動産等の取得を基本方針としています。また、安定的な収益を確保すると共に、アップサイドの実現を図るため将来の成長性を意識したポートフォリオを構築してまいります。

－ 45 －(45) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

② 主要な施策
取得に際しては、当該ホテル用不動産等の建物及び設備といったハード面、ホテル賃借人及びホテル運営受託者の信用力、運営及び管理能力といったソフト面並びに需要の安定性及び成長性の基盤となるロケーションの面での優位性を重視します。
具体的には、ホテルの運営を行うにあたって求められる運営及び管理のノウハウ、投下資本及び立地の制約から新規開業に係る参入障壁が高い「フルサービスホテル」及び「リゾートホテル」を投資対象とする他、「リミテッドサービスホテル」は、ホテル賃借人及びホテル運営受託者の信用力及び運営能力並びに物件の築年、ロケーション、客室構成及び収益性を重視しています。また、競争力の源泉が価格にのみ依存するようなシングルルームを主体とするバジェットタイプ（低価格帯）の宿泊特化型ホテルについては、特に選別的な対応を行っています。
また、投資対象地域の観点では、本投資法人の戦略的投資対象地域を、東京及びベイエリア、大阪
市、京都市、福岡市、北海道及び沖縄県等といった観光資源に恵まれ、当該地方公共団体も国内外の観光客誘致に熱心な地域としており、結果として全国に分散したポートフォリオが構築できています。
＜ポートフォリオのエリア別分散＞

更に、新規物件取得の際の足元の利回りだけでなく、物件取得後のＡＭ戦略を立案し、将来的な収益及び資産価値の向上に関する検証にも注力しています。具体的には契約改定時における適切な賃料水準・スキームの検討、不動産運用費用の削減の可能性、ハード面での改善可能性の検討を行い、特に変動賃料・運営委託方式導入物件では、オペレーターとの協働による内部成長促進の可能性といったことを事前に検証しておき、取得後の内部成長の中でこれを実践し積極的に具現化していくことを重要視しています。
③ ホテル売買市場に対する認識
本投資法人は、ホテル特化型J-REITとしてホテル用不動産等の売買情報を網羅的に入手し、選別的な対応を行うことが可能な立場にあると自負しています。結果として、本合併後、戦略上重要性のある立地に競争力のある物件をほぼ半年毎に継続して取得し、ポートフォリオの質を向上させてまいりました。
今後のホテル売買市場は、引き続き、取得競争が厳しさを増していくと想定され、それに伴い取得
利回りの低下も予想されます。このような状況の中、ホテル特化型である本投資法人の強み、すなわ
ち、ⅰ）日本最大のホテル特化型J-REITとしての高い認知度、ⅱ）継続的な物件取得による売買市場での高いプレゼンス及び信用力、ⅲ）運営委託方式を含めた多様なスキームの提案／実行力、ⅳ）主要プレイヤーとしての物件情報収集力、ⅴ）ホテルマーケットの情報収集／分析力、ⅵ）主要ホテル
オペレーターとの良好なネットワーク、ⅶ）長期保有を前提とした信頼性を活かすことによって、売買市場で引き続き優位性を保ちながら物件を取得し、外部成長を継続していくことが可能であると考－ 46 －(46) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

えています。
（２） 内部成長戦略① 基本方針
固定賃料物件においては、各ホテルが立地するマーケットの賃料水準あるいは賃料負担力を踏まえた適正賃料の設定に注力していくと共に、最近の好調な宿泊マーケットを背景に賃料引上げ（売上歩合賃料の導入を含みます。）についても目指していく方針です。
変動賃料物件や運営委託方式の物件においても、最近の好調な宿泊マーケットを背景に賃料増額、売上歩合賃料の増加を図っていきます。また、費用削減を含む収益管理並びにホテルの建物及び設備といったハード面の適切な維持管理による資産価値の最大化を基本方針とします。
② 主要な施策
ホテル事業に対する深い理解に基づくホテルの運営状況のモニタリング、またそれを踏まえたＡＭ
戦略を立案し、実施します。具体的には、ホテル賃借人の信用力の分析及びホテル収支のモニタリン
グをきめ細かく行う等、各ホテル賃借人の賃料負担力を把握しておくことで、予期せぬ事態発生時の機動的な対応による収益低下の防止や抑制に繋げ、ホテル用不動産等の収益性の向上を図っていきます。また、業績が向上し賃料負担力が増加したホテルに対しては、賃料増額、売上歩合賃料の導入等
ホテル収益の向上を本投資法人の収益アップに繋げられるよう交渉を行っていきます。
また、変化する顧客ニーズの把握と変化への的確な対応やホテル利用者に対するグローバルレベルのサービスを提供することにより、「価格競争」ではなく「価値競争」を可能とする差別化戦略を図っていきます。
更に、資本的支出については、ホテルの建物及び設備等の資産価値及び足元の収益力の維持のみならず、収益及び競争力の向上を目的として行う戦略的資本的支出の立案及び実施を検討します。保有するホテル用不動産等のうち、足元の収益の維持及び中長期的な競争力強化に繋がるものに対し厳選して立案及び実施を行い、これらの資産価値の向上に努めます。
（３） 財務戦略① 基本方針財務の健全性及び安定性の確保を重視していきます。そのため、バンクフォーメーション及び金融機関との関係の強化を図っていきます。

－ 47 －(47) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

＜バンクフォーメーション等＞（注） 平成27年11月末日時点② 主要な施策（イ）安定した財務基盤の構築
ＬＴＶは、保守的な水準を維持することを基本とし、総資産ベースで35～55％をターゲットレ
ンジとして運用を行っていきますが、当面は50％を上限として運用を行っていく予定です。また、
既存取引金融機関との良好な取引関係を維持しつつ、新規金融機関の招聘によりバンクフォー
メーションの一層の強化を図っています。有利子負債については、資金調達コストや金利マー
ケットの状況を考慮しつつ、返済期限の分散化等についても検討していきます。本募集後の総資産ベースＬＴＶ水準は取得（予定）資産取得前の水準を概ね維持する見込みです。
また、本合併以降計４回の無担保投資法人債を発行しています。特に昨年10月には本投資法人
初の個人向け投資法人債を発行し、資金調達手段の多様化を図っています。
＜総資産ＬＴＶの推移＞（ロ）将来の金利上昇に備え、有利子負債の固定化及び返済期限の分散を推進
本投資法人は将来の金利上昇をはじめとした将来の資金調達環境の変化に備え、有利子負債の平均残存年数は本合併時の2.3年から取得（予定）資産取得前では3.5年へと長期化しました。固
定化比率（金利キャップ購入分を含みます。）は同時点において約90％となっています。
また、返済期限については、分散化を推進しています。今後も財務安定性と維持向上を重視した資金調達を進めていく方針です。

－ 48 －(48) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

＜平均借入残存年数と有利子負債コスト＞（注） 各期末時点における有利子負債コスト（アップフロントフィー等を含みます。）の加重平均値及び各期末時点における平均残存年数値を記載しています。

＜有利子負債の返済スケジュール＞（注） 平成27年11月末日現在。平成27年については、11月末日までに返済した金額は含みません。

－ 49 －(49) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

③ 投資法人債の状況及び個人向け投資法人債の発行
本投資法人は、資金調達手段の多様化を図るべく投資法人債の発行を行っています。平成27年10月には、より幅広く安定的な資金調達を企図して、個人投資家の方を対象とした投資法人債を発行しました（第５回無担保投資法人債（愛称「ホテル・リート・ボンド」））。
本書の日付現在における発行済投資法人債の状況は以下のとおりです。

－ 50 －(50) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

７ 取得（予定）資産取得後のポートフォリオ（１）投資状況
本投資法人の取得（予定）資産取得後における投資状況の概要は以下のとおりです。
資産の
種類

業態分類
（注１）

所在
都道府県

名称

取得（予定）価格（百万円）（注２）

投資比率（％）（注３）

イビス東京新宿

7,243

3.1

カンデオホテルズ上野公園

6,705

2.9

ザ・ビー 池袋

6,520

2.8

ザ・ビー 赤坂見附

6,250

2.7

ホテルサンルート新橋

4,800

2.1

コンフォートホテル東京東日本橋

3,746

1.6

ザ・ビー 八王子

2,610

1.1

ザ・ビー お茶の水

2,320

1.0

スマイルホテル日本橋三越前

2,108

0.9

Ｒ＆Ｂホテル上野広小路

1,720

0.7

Ｒ＆Ｂホテル東日本橋

1,534

0.7

ホテルビスタ蒲田東京

1,512

0.7

ザ・ビー 水道橋

1,120

0.5

ドーミーインEXPRESS浅草

999

0.4

チサンイン蒲田823

0.4

なんばオリエンタルホテル

15,000

6.5

イビス スタイルズ 札幌

6,797

2.9

メルキュールホテル札幌

6,000

2.6

イビス スタイルズ 京都ステーション

6,600

2.8

ザ・ビー 博多

2,300

1.0

博多中洲ワシントンホテルプラザ

2,130

0.9

東横イン博多口駅前本館・シングル館

1,652

0.7

沖縄県

メルキュールホテル沖縄那覇

3,000

1.3

熊本県

ドーミーイン熊本

2,334

1.0

奈良県

奈良ワシントンホテルプラザ

2,050

0.9

97,873

42.1

東京都

リミテッド
サービス
ホテル

大阪府
北海道

信託
不動産

京都府

福岡県

小計
オリエンタルホテル東京ベイ

19,9008.6

ホテル フランクス

3,105

1.3

アクティブインターシティ広島（シェラトン
ホテル広島）（注４）

17,320

7.5

オリエンタルホテル広島

4,100

1.8

兵庫県

神戸メリケンパークオリエンタルホテル

10,9004.7

神奈川県

メルキュールホテル横須賀

1,650

0.7

56,975

24.5

千葉県

フルサービ
ス ホテル

広島県

小計

－ 51 －(51) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

資産の
種類

業態分類
（注１）

所在
都道府県
千葉県

信託
不動産

取得（予定）価格（百万円）（注２）

名称

投資比率（％）（注３）

ヒルトン東京ベイ

26,05011.2

ホテル日航アリビラ

18,900

8.1

オキナワ マリオット リゾート ＆ スパ

14,950

6.4

ザ・ビーチタワー沖縄

7,610

3.3

大阪府

ホテル京阪ユニバーサル・シティ

6,000

2.6

神奈川県

箱根強羅温泉 季の湯 雪月花

4,070

1.8

小計

77,58033.4

信託不動産合計

232,428

100.0

沖縄県

リゾート
ホテル

（注１）ホテル営業の業態に応じて、リミテッドサービスホテル、フルサービス及びリゾートホテルの３区分に分類しています。
（注２）「取得（予定）価格」には、信託受益権売買契約書又は不動産売買契約書に記載された売買代金（消費税及び地方消費税相当額並びに媒介手数料等の取得に要した費用を含みません。）を記載しています。なお、合併により受け入れた資産については受入価格を、取得予定資産であるカンデオホテルズ上野公園については取得予定価格をそれぞれ記載しています。
（注３）「投資比率」欄には、取得（予定）価格の総額に対する各資産の取得（予定）価格の割合を記載しており、小数点以下第二位を四捨五入しています。
（注４）アクティブインターシティ広島の業態分類については、主要施設であるシェラトンホテル広島の業態に応じて分類しています。

（２）投資資産① 投資不動産物件の概要
取得（予定）資産取得後における本投資法人の投資不動産物件の概要は以下のとおりです。
組入資産の明細１（所在地・所有形態・面積・構造規模等）
所有形態（注１）
物件
番号

名称

所在地

面積

土地

建物

敷地面積
（㎡）
（注２）

延床面積
（㎡）
（注３）

構造／階数
（注４）

建築時期
（注５）

総客
室数
（注６）

１

神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル

兵庫県神戸市
中央区

借地権
（注７）

区分
所有権
（注７）

22,660.09（注７）48,701.82
（注７）

Ｓ 14Ｆ

平成７年
７月

319室

２

オリエンタルホテル
東京ベイ

千葉県浦安市

所有権

所有権

9,914.00

44,833.11

ＳＲＣ・Ｓ・ＲＣ
Ｂ２／12Ｆ

平成７年
５月

503室

３

なんばオリエンタル
ホテル

大阪府大阪市
中央区

所有権

所有権

4,505.23

19,364.33

Ｓ・ＳＲＣ
Ｂ１／９Ｆ

平成８年
３月

257室

４

ホテル日航アリビラ

沖縄県中頭郡
読谷村

所有権／
借地権
（注８）

所有権

65,850.05（注８）

38,024.98（注８）

ＳＲＣ
Ｂ１／10Ｆ

平成６年
４月

396室

５

オリエンタルホテル広島

広島県広島市
中区

所有権

所有権

1,792.84

13,752.22

ＳＲＣ
Ｂ２／23Ｆ

平成５年９月
平成18年９月
増築

227室

６

イビス東京新宿

東京都新宿区
西新宿

所有権

所有権

937.67

7,398.19

ＳＲＣ・
ＲＣ・Ｓ
Ｂ１／11Ｆ

昭和55年
９月

206室

280室

８

ザ・ビーチタワー沖縄

沖縄県中頭郡
北谷町

所有権

所有権

10,242.00

20,140.01

ＳＲＣ 24Ｆ

平成16年３月
平成17年６月
増築
平成18年５月
増築

９

箱根強羅温泉 季の湯
雪月花

神奈川県足柄下郡
箱根町

所有権

所有権

10,478.89

10,655.03

ＲＣ
Ｂ１／５Ｆ

平成18年
10月

158室

10

ドーミーイン熊本

熊本県熊本市

所有権

所有権

1,295.85

7,701.19

ＳＲＣ 13Ｆ

平成20年
１月

294室

－ 52 －(52) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

所有形態（注１）
物件
番号

名称

所在地

面積

土地

建物

敷地面積
（㎡）
（注２）

延床面積
（㎡）
（注３）

構造／階数
（注４）

建築時期
（注５）

総客
室数
（注６）

12

ザ・ビー 水道橋

東京都文京区
本郷

所有権

所有権

723.86

3,097.25

昭和61年８月
ＳＲＣ・ＲＣ
平成元年９月
Ｂ１／８Ｆ
増築

99室

13

ドーミーインEXPRESS
浅草

東京都台東区
花川戸

所有権

所有権

287.66

2,006.51

ＳＲＣ・ＲＣ
10Ｆ

平成９年
３月

77室

14

博多中洲ワシントン
ホテルプラザ福岡県福岡市
博多区

所有権

所有権

1,128.46

5,692.24

Ｓ 12Ｆ

平成７年
３月

247室

15

奈良ワシントンホテルプラザ奈良県奈良市

所有権

所有権

2,322.28

5,385.82

Ｓ ７Ｆ

平成12年
３月

204室

16

Ｒ＆Ｂホテル
上野広小路

東京都台東区
上野

所有権

所有権

446.293,060.21

Ｓ 13Ｆ

平成14年
４月

187室

17

Ｒ＆Ｂホテル
東日本橋

東京都中央区
東日本橋

所有権／
借地権

所有権

507.83（注９）3,715.26

Ｓ 10Ｆ

平成10年
３月

202室

18

コンフォートホテル
東京東日本橋東京都中央区
日本橋馬喰町所有権

所有権

823.67

5,765.26

Ｓ 11Ｆ

平成20年
１月

259室

22

スマイルホテル
日本橋三越前東京都中央区
日本橋本町

所有権

所有権

512.583,097.85

ＳＲＣ・ＲＣ
Ｂ１／10Ｆ

平成９年
３月

164室

24

東横イン博多口駅前
本館・シングル館

福岡県福岡市
博多区

所有権

所有権

本館：
565.98
別館：
152.37

本館：
3,566.46
別館：
856.68

本館：ＳＲＣ
14Ｆ
別館：ＳＲＣ
９Ｆ

本館・別館
ともに
平成13年９
月

257室

25

ホテルビスタ蒲田東京

東京都大田区
西蒲田

所有権

所有権

743.46

3,831.80

ＳＲＣ・Ｓ
Ｂ１／９Ｆ

平成４年
１月

106室

26

チサンイン蒲田東京都大田区
蒲田

所有権

所有権

240.35

1,499.87

ＳＲＣ
12Ｆ

平成15年
４月

70室

29

ホテル京阪
ユニバーサル・シティ

大阪府大阪市
此花区

所有権／
借地権
（注10）

区分
所有権
（注10）

3,350.14（注10）

17,252.71
（注10）

Ｓ・ＳＲＣ
21Ｆ

平成13年
６月

330室

30

ホテルサンルート新橋

東京都港区
新橋

所有権

所有権

761.01

5,476.39

Ｓ・ＳＲＣ
16Ｆ

平成20年
３月

220室

31

ヒルトン東京ベイ

千葉県浦安市

所有権
（注11）

所有権
（注11）

36,121.00（注11）

72,146.60
（注11）

ＳＲＣ
Ｂ１／11Ｆ

昭和63年
６月

818室

32

イビス スタイルズ
京都ステーション京都府京都市
南区

所有権

所有権

1,107.77

5,003.99

ＲＣ
10Ｆ

平成21年
３月

215室

33

イビス スタイルズ
札幌

北海道札幌市
中央区

所有権

所有権

2,515.22

14,992.49

ＲＣ
Ｂ１／16Ｆ

平成22年
７月

278室

34

メルキュールホテル札幌

北海道札幌市
中央区

所有権

所有権

2,016.27

16,145.79

Ｓ
Ｂ１／15Ｆ

平成21年
４月

285室

35

メルキュールホテル
沖縄那覇

沖縄県那覇市

所有権／
借地権

所有権

2,860.69（注12）

10,884.25

ＲＣ
14Ｆ

平成21年
８月

260室

36

ザ・ビー 赤坂見附

東京都港区
赤坂

所有権

所有権

625.46

2,867.04

Ｓ ８Ｆ

平成14年
11月

122室

－ 53 －(53) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

所有形態（注１）
物件
番号

名称

37

ザ・ビー 池袋

38

所在地

面積
延床面積
（㎡）
（注３）

構造／階数
（注４）

建築時期
（注５）

総客
室数
（注６）

土地

建物

敷地面積
（㎡）
（注２）

東京都豊島区
東池袋

所有権

所有権

718.715,650.01

ＳＲＣ・Ｓ
Ｂ２／10Ｆ

昭和57年
６月

175室

ザ・ビー お茶の水

東京都千代田区
神田淡路町

所有権

所有権

357.47

1,742.23

ＳＲＣ
９Ｆ

平成11年
８月

72室

39

ザ・ビー 八王子

東京都八王子市

所有権

所有権

1,227.29

7,847.65

ＳＲＣ
Ｂ２／12Ｆ

昭和61年
８月

196室

40

ザ・ビー 博多

福岡県福岡市
博多区

所有権

所有権

719.46

3,986.09

ＳＲＣ
８Ｆ

平成９年
９月

175室

41

ホテル フランクス

千葉県千葉市
美浜区

所有権

所有権

4,828.00

19,213.39

ＳＲＣ
Ｂ１／13Ｆ

平成３年
８月

222室

42

メルキュールホテル
横須賀

神奈川県横須賀市

敷地権
（共有）
（注13）

区分
所有権
（注13）

1,887.86（注13）

16,881.82
（注13）

ＳＲＣ・Ｓ
Ｂ３／21Ｆ

平成５年
11月

160室

43

オキナワ マリオットリゾート ＆ スパ

沖縄県名護市

所有権

所有権

52,988.00

36,430.15

ＳＲＣ
14Ｆ

平成17年２月
平成18年12月
増築

361室

44

アクティブインターシ
ティ広島（シェラトン
ホテル広島）

広島県広島市
東区

敷地権
（共有）
（注14）

区分
所有権
（注14）

6,379.02

39,540.75

Ｓ・ＲＣ・
ＳＲＣ
Ｂ１／21Ｆ

平成22年
８月

238室
（注15）

45

カンデオホテルズ
上野公園

東京都台東区
根岸

所有権

所有権

1,559.03

7,030.10

Ｓ
12Ｆ

平成21年
12月

268室

（注１）「所有形態」欄には、保有資産たる不動産の所有者（信託されている物件については信託受託者）が保有する権利の種類を記載しています。
（注２）「敷地面積」欄には、敷地全体の面積を、登記簿又は登記記録上の記載に基づいて記載しています。なお、登記簿又は登記記録における記載は、当該土地の現況とは一致しない場合があります。
（注３）「延床面積」欄には、建物の面積を、登記簿又は登記記録上の記載に基づいて記載しています。附属建物がある場合には、別途記載がない限り当該附属建物の面積を含みます。なお、登記簿又は登記記録における記載は、当該建物の現況とは一致しない場合があります。
（注４）「構造／階数」欄の記載について、「Ｓ」は鉄骨造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造をそれぞれ意味します。主となる建物の構造を記載していますが、別棟で建物附属の駐車場や倉庫がある場合があります。
（注５）「建築時期」欄は、登記簿又は登記記録上の記載に基づいて記載しています。
（注６）「総客室数」欄は、それぞれ本書の日付現在における販売可能客室数（長期自社使用は除きます。）を記載しています。
（注７）神戸メリケンパークオリエンタルホテルの土地は、神戸市からの借地及び神戸市より神戸市港湾施設条例等に基づき本投資法人が使用許可を得ている土地であり、上記土地面積は、建築確認申請書記載数量に基づいて記載しています。なお、当該使用許可を得ている土地面積は、2,804.18㎡であり、このうち1,188.32㎡は上記土地面積に含まれています。また、神戸メリケンパークオリエンタル
ホテルの建物は、本投資法人と神戸市の２者を区分所有者とする区分所有建物であり、上記数値は区分所有建物の一棟の建物の延床面積（附属建物764.83㎡を含みます。）を記載しており、本投資法人が所有する専有部分（附属建物764.83㎡は除きます。）は
31,899.07㎡、神戸市が所有する専有部分は13,960.11㎡、本投資法人と神戸市の共用部分は2,077.81㎡（共用部分の持分割合は72.18％（本投資法人）及び27.82％（神戸市）です。）となっています。なお、建物のうち神戸市が所有する専有部分に関して、本投資法人が当該使用許可を得ている建物面積は694.00㎡（平成22年４月１日に当該使用許可を得ている建物の一部返却に伴い、建物面積は824.00㎡から694.00㎡に変更されています。）であり、上記建物面積48,701.82㎡に含まれています。
（注８）ホテル日航アリビラの土地は、本投資法人の所有地及び株式会社沖縄うみの園からの借地又は転借地であり、上記土地面積は各土地の不動産登記簿謄本に記載された面積の合計です。なお、当該借地又は転借地の中には、一筆の土地の一部のみを賃借又は転借しているものもあり、上記土地面積には、本投資法人が株式会社沖縄うみの園から借地又は転借していない面積が一部含まれています。
また、当該転借地が一部分筆されたことに伴い、上記土地面積は平成24年６月12日付で67,038.05㎡から65,850.05㎡に変更されています。本投資法人の所有地、不動産登記簿謄本及び株式会社沖縄うみの園との賃貸借契約書等に基づき算出した借地又は転借地の土地面積の合計は57,406.26㎡です。上記建物面積には附属建物120.10㎡を含み、株式会社沖縄うみの園から賃借している建物493.50㎡を含みません。
（注９）Ｒ＆Ｂホテル東日本の敷地面積のうち賃借している土地の面積は77.38㎡です。
（注10）ホテル京阪ユニバーサル・シティの土地は、他の権利者と共有する土地（8,785.43㎡）と大阪市から他の権利者と準共有する借地（8,788.67㎡）で構成されており、当該敷地面積は、共有の土地のうち本投資法人の共有持分1,674.76㎡（共有持分割合は約9.06％）、及び大阪市からの借地のうち本投資法人の借地権の準共有持分1,675.38㎡（準共有持分割合は約19.06％）の合計を記載
しています。また、ホテル京阪ユニバーサル・シティの建物は、ホテル２棟、業務施設及び商業施設等から構成される「ユニバーサ
ル・シティウォーク大阪」を一棟の建物（86,888.64㎡）とする区分所有建物であり、本投資法人の専有部分（規約共用部分を含みます。）は15,749.32㎡、共用部分（15,648.98㎡）のうち本投資法人の共有持分は3,466.56㎡（共有持分割合は約22.15％）となっています。なお、上表における「延床面積」欄には、「ホテル京阪新築工事竣工図」に基づく延床面積を記載しています。
（注11）ヒルトン東京ベイの土地は他の権利者と共有する土地であり、当該敷地面積は共有の土地の総面積です。当該敷地面積のうち、本投資法人の共有持分は32,508.90㎡（共有部分の持分割合は10分の９）です。また、ヒルトン東京ベイの建物は、他の権利者と共有する建物であり、当該延床面積は共有の建物の総面積です（附属建物37.38㎡を含みます。）。当該延床面積のうち、本投資法人の共有持分は64,931.94㎡（共有部分の持分割合は10分の９）です。

－ 54 －(54) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

（注12）メルキュールホテル沖縄那覇の敷地面積は借地125.67㎡を含んでいます。
（注13）メルキュールホテル横須賀の土地は、共有者全員持分敷地権で構成されており、当該敷地面積は対象土地の全体面積（10,408.79㎡）のうち本投資法人の敷地利用権の共有持分割合（1,000,000分の181,372）に相当する面積を記載しています。また、建物は、ホテル、劇場、店舗、共同住宅、事務所、及び駐車場から構成される「ベイスクエアよこすか一番館」を一棟の建物（67,019.04㎡）とする
区分所有建物です。延床面積には不動産登記簿謄本に記載されたホテルの専有部分の面積を記載しています。
（注14）アクティブインターシティ広島の土地は、共有者全員持分敷地権で構成されており、地積については、対象土地の全体面積（6,468.28㎡）のうち本投資法人の敷地利用権の共有持分割合（10,000,000分の9,862,454、約98.62％）に相当する面積（6,379.02㎡）を記載しています。また、建物は、シェラトンホテル広島、事務所、店舗、駐車場、及び駐輪場等から構成される「アクティブ
インターシティ広島」を一棟の建物とする区分所有建物です。延床面積には不動産登記簿謄本に記載されたホテル、事務所、店舗、駐車場の専有面積を記載しています。
（注15）アクティブインターシティ広島の総客室数については、主要施設であるシェラトンホテル広島の総客室数を記載しています。
（注16）譲渡済資産の物件番号は欠番となります。

組入資産の明細２（取得（予定）価格ほか）
鑑定
機関
（注４）

投資
比率
（％）
（注５）

担保
設定
（注６）

12,800Ｎ

4.5

無19,90029,100Ｎ

10.3

無ミッドプライス15,00022,000Ｎ

7.8

無ホテル日航アリビラ

ラグジュアリー

18,90022,100

Ｎ

7.8

無

５

オリエンタルホテル広島

アッパーミドル

4,100

4,150

Ｎ

1.5

無

６

イビス東京新宿ミッドプライス

7,243

8,430

Ｎ

3.0

無

８

ザ・ビーチタワー沖縄

ミッドプライス

7,610

8,720

Ｎ

3.1

無

９

箱根強羅温泉 季の湯 雪月花

ミッドプライス

4,070

4,490

Ｎ

1.6

無

10

ドーミーイン熊本

ミッドプライス

2,334

2,830

Ｍ

1.0

無

12

ザ・ビー 水道橋

ミッドプライス

1,120

1,670

Ｎ

0.6

無

13

ドーミーインEXPRESS浅草

エコノミー

999

1,140

Ｍ

0.4

無

14

博多中洲ワシントンホテルプラザ

ミッドプライス

2,130

3,110

Ｎ

1.1

無

15

奈良ワシントンホテルプラザ

ミッドプライス

2,050

2,200

Ｎ

0.8

無

16

Ｒ＆Ｂホテル上野広小路

エコノミー

1,720

1,700

Ｍ

0.6

無

17

Ｒ＆Ｂホテル東日本橋

エコノミー

1,534

1,890

Ｍ

0.7

無

18

コンフォートホテル東京東日本橋

エコノミー

3,746

4,830

Ｍ

1.7

無

22

スマイルホテル日本橋三越前

エコノミー

2,108

2,680

Ｍ

1.0

無

24

東横イン博多口駅前本館・シングル館

エコノミー

1,652

2,360

Ｔ

0.8

無

25

ホテルビスタ蒲田東京

エコノミー

1,512

1,700

Ｔ

0.6

無

26

チサンイン蒲田

エコノミー

823

1,070

Ｔ

0.4

無

29

ホテル京阪ユニバーサル・シティ

ミッドプライス

6,000

12,000

Ｒ

4.3

無

30

ホテルサンルート新橋

ミッドプライス

4,800

6,750

Ｄ

2.4

無

31

ヒルトン東京ベイ

ラグジュアリー

26,05032,100Ｄ

11.4

無取得（予定）
価格
（百万円）
（注２）

物件
番号

名称

グレード区分
（注１）

１

神戸メリケンパークオリエンタルホテル

アッパーミドル

10,900２

オリエンタルホテル東京ベイ

ミッドプライス３

なんばオリエンタルホテル

４

鑑定評価額
（百万円）
（注３）

－ 55 －(55) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

鑑定
機関
（注４）

投資
比率
（％）
（注５）

担保
設定
（注６）

7,460

Ｄ

2.6

無

6,797

7,400

Ｎ

2.6

無

ミッドプライス

6,000

6,720

Ｎ

2.4

無

メルキュールホテル沖縄那覇

ミッドプライス

3,000

4,000

Ｎ

1.4

無

36

ザ・ビー 赤坂見附

ミッドプライス

6,250

6,420

Ｎ

2.3

無

37

ザ・ビー 池袋ミッドプライス

6,520

6,790

Ｎ

2.4

無

38

ザ・ビー お茶の水

ミッドプライス

2,320

2,480

Ｎ

0.9

無

39

ザ・ビー 八王子ミッドプライス

2,610

2,740

Ｎ

1.0

無

40

ザ・ビー 博多ミッドプライス

2,300

2,430

Ｎ

0.9

無

41

ホテル フランクス

ミッドプライス

3,105

3,740

Ｄ

1.3

無

42

メルキュールホテル横須賀

ミッドプライス

1,650

1,680

Ｄ

0.6

無

43

オキナワ マリオット リゾート ＆ スパ

アッパーミドル

14,95015,400

Ｎ

5.5

無

44

アクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）

ラグジュアリー

17,32017,900

Ｄ

6.4

無

45

カンデオホテルズ上野公園

ミッドプライス

6,705

6,820

Ｄ

2.4

－

232,428

281,800

取得（予定）
価格
（百万円）
（注２）

物件
番号

名称

グレード区分
（注１）

32

イビス スタイルズ 京都ステーション

ミッドプライス

6,600

33

イビス スタイルズ 札幌

ミッドプライス34

メルキュールホテル札幌

35

合計

鑑定評価額
（百万円）
（注３）

100.0

（注１）本投資法人は、主に平均客室販売単価等の観点から、ホテルのグレード区分を「ラグジュアリー」、「アッパーミドル」、「ミッドプライス」及び「エコノミー」クラスの４種類に分類しています。
（注２）「取得（予定）価格」には、信託受益権売買契約書又は不動産売買契約書に記載された売買代金（消費税及び地方消費税相当額並びに媒介手数料等の取得に要した費用を含みません。）を記載しています。なお、合併により受け入れた物件については受入価格を、取得予定資産であるカンデオホテルズ上野公園については取得予定価格をそれぞれ記載しています。
（注３）「鑑定評価額」には、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会が定める規則に基づき、平成27年６月期末を価格時点とする鑑定評価額を、オキナワ マリオット リゾート ＆ スパについては、平成27年４月１日を価格時点とする鑑
定評価額を、取得（予定）資産であるアクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）及びカンデオホテルズ上野公園についてはそれぞれ平成27年11月１日を価格時点とする鑑定評価額を用いています。
（注４）「鑑定機関」に記載されている「Ｍ」は森井総合鑑定株式会社、「Ｔ」は株式会社谷澤総合鑑定所、「Ｎ」は一般財団法人日本不動産研究所、「Ｒ」は株式会社立地評価研究所、「Ｄ」は大和不動産鑑定株式会社を表しています。
（注５）「投資比率」には、鑑定評価額の総額に対する各資産の鑑定評価額の割合を記載しており、小数点以下第二位を四捨五入しています。
（注６）「担保設定」には、信託受益権に対する質権設定の有無を記載しています。カンデオホテルズ上野公園の担保設定の有無については、
現時点未定のため記載していません。
（注７）譲渡済資産の物件番号は欠番となります。

組入資産の明細３（ポートフォリオのテナントの総数及び稼働率の推移）
過去５年間及び取得（予定）資産取得後における本投資法人の投資不動産物件のテナントの総数及び稼働率は以下のとおりです。
第10期
第11期
第12期
第13期
第14期
第15期
取得（予定）
平成23年３月 平成23年９月 平成24年３月 平成24年12月 平成25年12月 平成26年12月 資産取得後
テナント数
（注１）
稼働率
（注２）

18

21

24

37

38

57

114

100.0％

99.5％

100.0％

100.0％

100.0％

99.9％

99.9％

（注１）テナント数には、各期末日現在における各信託不動産物件にかかる賃貸借契約書に基づくテナント数（駐車場等は含みません。）の合計を記載しています。但し、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受取るパススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数（駐車場等は含みません。）を合計しています。
なお、取得（予定）資産取得後のテナント数には、平成27年10月31日時点における各信託不動産物件にかかる賃貸借契約書に基づく
テナント数（駐車場等は含みません。）の合計を記載しています。
（注２）稼働率には、各期末日現在における各信託不動産物件の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。

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組入資産の明細４（主要な不動産の情報）
物件名称
（注１）

テナントの総数

ヒルトン
東京ベイ

１

年間（予定）
賃料総額（注２）

総賃貸面積

固定賃料
64,931.94㎡
1,872百万円（注５）
変動賃料（注４）

総賃貸可能面積
64,931.94㎡
（注５）

最近５年の
稼働率の推移（注３）
平成25年
100.0％
平成26年
100.0％
平成27年
100.0％（注１）年間（予定）賃料合計がポートフォリオ全体の年間（予定）賃料総額の10％以上を占める主要な不動産について記載しています。
（注２）ポートフォリオ全体の年間（予定）賃料総額は、平成27年10月31日時点における賃貸借契約上の固定賃料収入（建物本体の賃料のみで、共益費や看板、駐車場の使用料を含みません。なお、当期中における賃料の変更は考慮していません。）の月額に12を乗じた金額と変動賃料、運営委託収入の合計を記載しており、変動賃料若しくは運営委託収入については、平成26年１月１日から平成26年12月31日までに実際に発生した金額を用いています。但し、イビス スタイルズ 札幌についてはホテル部分における平成26年７月９日から平成26年12月31日までの176日間に実際に発生した運営委託収入及び変動賃料の総額を176で除して365を掛けた額、メルキュー
ルホテル札幌及びメルキュールホテル沖縄那覇については、ホテル部分における平成26年９月30日から平成26年12月31日までの93日間に実際に発生した運営委託収入の総額を93で除して365を掛けた額をもって算出しています。
また、ザ・ビー５ホテル及びメルキュールホテル横須賀は平成27年６月30日、オキナワ マリオット リゾート ＆ スパは平成27年４月１日、取得（予定）資産であるアクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）及びカンデオホテルズ上野公園について
は平成27年11月１日を価格時点として作成された不動産鑑定評価書に基づいて変動賃料を算出しています。
（注３）「最近５年間の稼働率の推移」は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しており、各期末日現在における各信託
不動産物件の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
（注４）ヒルトン東京ベイの変動賃料については、テナントの同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
（注５）ヒルトン東京ベイの建物は、他の権利者と共有する建物であり、本投資法人の共有持分は64,931.94㎡（共有部分の持分割合は10分の９）です。

組入資産の明細５（主要なテナントの賃料設定状況）

テナント名
（注１）

ＨＭＪ
（株式会
社ホテル
マネージ
メント
ジャパ
ン）
（注６）
（注７）

物件名

業種

契約開始（予定）日
契約終了（予定）日

賃貸（予定）面積（㎡）（ホテル別）
（注２）

比率
（注３）

賃貸（予定）面積（㎡）（テナント別）
（注２）

比率
（注３）

年間（予定）
賃料（ホテル別）（注４）

年間（予定）
賃料総額（テナント別）
（注４）

固定賃料
（注５）
変動賃料

固定賃料
（注５）
変動賃料

神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル

平成24年４月１日
平成31年12月31日

32,663.90

6.5％

645百万円（注８）百万円

オリエンタルホテル
東京ベイ

平成24年４月１日
平成31年12月31日

44,833.11

8.9％

631百万円（注８）百万円

平成24年４月１日
平成31年12月31日

19,364.33

3.9％

ホテル日航アリビラ

平成24年４月１日
平成31年12月31日

38,024.98

7.6％

804百万円（注８）百万円

オリエンタルホテル広島

平成24年４月１日
平成31年12月31日

13,752.22

2.7％341百万円（注８）百万円

なんばオリエンタル
ホテル

ホテル

148,638.54

29.7％

3,221百万円
797百万円（注８）百万円（注８）百万円－ 57 －(57) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

テナント名
（注１）

物件名

業種

契約開始（予定）日
契約終了（予定）日

賃貸（予定）面積（㎡）（ホテル別）
（注２）

比率
（注３）

年間（予定） 年間（予定）
賃料
賃料総額（ホテル別） （テナント別）
（注４）
（注４）

賃貸（予定）面積（㎡）（テナント別）
（注２）

比率
（注３）

固定賃料
（注５）
変動賃料

固定賃料
（注５）
変動賃料

イビス東京新宿平成24年７月１日
平成36年６月30日

5,789.26

1.2％

－百万円
（注９）百万円

イビス スタイルズ
京都ステーション

平成25年10月31日
平成30年10月30日

4,628.32

0.9％

－百万円
（注９）百万円

イビス スタイルズ
札幌

平成26年12月27日
平成31年12月27日

14,076.45

2.8％

－百万円
（注９）百万円

平成26年９月30日
平成41年９月29日

12,888.36

2.6％

メルキュールホテル
沖縄那覇

平成26年９月30日
平成36年４月26日

10,833.95

2.2％

－百万円
（注９）百万円

メルキュールホテル横須賀

平成27年４月２日
平成31年８月31日

16,881.82

3.4％

－百万円
（注９）百万円

平成22年７月１日
平成27年６月30日

64,931.94

13.0％

主要なテナントの合計

278,668.64

55.6％ 278,668.64 55.6％

5,093百万円－百万円

5,093百万円－百万円

ポートフォリオ全体の合計

501,160.19

100.0％ 501,160.19 100.0％

11,084百万円－百万円

11,084百万円
－百万円

アコー
（エイ・
エイ・
ピー・
シー・
ジャパン
株式会
社）

株式会社
第一ビル
ディング

メルキュールホテル
札幌

ヒルトン東京ベイ

旅館・
ホテル

不動産の
賃貸及び
管理

65,098.16

64,931.94

13.0％

13.0％

－百万円
－百万円
（注９）百万円（注９）百万円

1,872百万円
1,872百万円（注10）百万円 （注10）百万円（注１）ポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占める主要なテナントについて記載しています。
（注２）賃貸（予定）面積は、平成27年10月31日時点における、原則として建物の賃貸借契約書上に記載された賃貸面積を記載していますが、賃貸借契約上賃貸面積の記載がない物件については、当該建物の登記簿上に記載された面積を記載しています。但し、アクティブイ
ンターシティ広島の主要施設であるシェラトンホテル広島及びカンデオホテルズ上野公園については各取得（予定）資産の取得（予定）日において効力を有する賃貸借契約書上に記載された賃貸面積を記載しています。
（注３）小数点以下第二位を四捨五入しています。
（注４）各ホテル別又はテナント別の年間賃料の比率は、変動賃料及び運営委託収入の金額により変動するため記載していません。
（注５）固定賃料は、本投資法人と主要なテナントとの間の平成27年10月31日時点において効力を有する賃貸借契約に基づく固定賃料収入（建物本体の賃料のみで、共益費や看板、駐車場の使用料を含みません。なお、当期中における賃料の変更は考慮していません。）の月額に12を乗じた金額を記載しており、変動賃料及び運営委託収入を含みません。なお、各ホテル別又はテナント別の年間賃料の比率は、変動賃料及び運営委託収入の金額により変動するため記載しておりません。
（注６）ＨＭＪは、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社のスポンサー関係者取引管理規則に定めるスポンサー関係者に該当します。
（注７）ＨＭＪは、オキナワ マリオット リゾート ＆ スパの賃借人兼ホテル運営会社である株式会社ラグーンリゾート名護及びアクティブ
インターシティ広島の主要施設であるシェラトンホテル広島の賃借人兼ホテル運営会社である株式会社Ａ・Ｉ・Ｃ広島マネジメントの全株式を取得しています。よって、株式会社ラグーンリゾート名護及び株式会社Ａ・Ｉ・Ｃ広島マネジメントは、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社のスポンサー関係者取引管理規則に定めるスポンサー関係者に該当します。
オキナワ マリオット リゾート ＆ スパ及びアクティブインターシティ広島の主要施設であるシェラトンホテル広島の賃貸借の条件
は以下のとおりであり、ＨＭＪ及びその完全子会社である株式会社ラグーンリゾート名護及び株式会社Ａ・Ｉ・Ｃ広島マネジメント
を含む賃貸面積及びその比率並びに年間賃料総額は、それぞれ206,959.02㎡及び41.3％並びに4,119百万円となります。
年間賃料
賃貸
賃貸
固定賃料
契約開始日
面積（㎡）
面積比率
テナント名
物件名
業種
（＊３）
契約終了日
（＊１）
（＊２）
変動賃料
株式会社ラグーン
リゾート名護オキナワ マリオットリゾート ＆ スパ

ホテル

平成27年７月10日
平成32年12月31日

36,430.15

7.3％

550百万円（＊４）百万円

株式会社
アクティブインターシティ広島
Ａ・Ｉ・Ｃ広島
ホテル（シェラトンホテル広島）
マネジメント

平成27年12月18日
平成38年12月31日

21,890.33

4.3％

348百万円（＊５）百万円（＊１）賃貸面積には、建物の賃貸借契約書上に記載された賃貸面積を記載しています。
（＊２）小数点以下第二位を四捨五入しています。
（＊３）固定賃料は、各取得資産の取得日において効力を有する賃貸借契約に基づく固定賃料収入（建物本体の賃料のみで、共益費や看板、駐車場の使用料を含みません。なお、当期中における賃料の変更は考慮していません。）の月額に12を乗じた金額を記載しており、変動賃料及び運営委託収入を含みません。
（＊４）オキナワ マリオット リゾート ＆ スパに関する変動賃料の取り決めの詳細については、後記「④ 第16期取得済資産の概要」をご参照下さい。
（＊５）アクティブインターシティ広島に関する変動賃料の取り決めの詳細については、前記「４．取得（予定）資産の概要（１）－ 58 －(58) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

アクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）②取得資産の個別の概要」をご参照下さい。
（注８）ＨＭＪに関する変動賃料の取り決めの詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ５運用状況 （２）投資資産 ③その他投資資産の主要なもの （ニ）ホテル事業の概要 ＜参考情報１＞ ＨＭＪの定期建物賃貸借契約及びホテル事業の概要」及び後記「10 その他 （３）本投資法人及びＨＭＪの間の定期建物賃貸借契約の変更」をご参照下さい。
（注９）アコー（エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社）に関する変動賃料は運営委託収入及び変動賃料を意味します。運営委託収入の取り決めの詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ５ 運用状況 （２）投資資産 ③その他投資資産の主要なもの （ニ）ホテル事業の概要 ＜参考情報２＞ アコー５ホテルの事業の概要」をご参照下さい。
メルキュール横須賀に関する変動賃料の取り決めの詳細については、後記「④ 第16期取得済資産の概要」をご参照下さい。
（注10）株式会社第一ビルディングに関する変動賃料については、テナントの同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、記載していません。このため、主要なテナントの合計についても記載していません。

② ポートフォリオの分散状況
ⅰ）業態分散取得（予定）資産取得後における保有資産の業態毎の年間（予定）賃料総額、取得（予定）価格の合計及び投資比率は、以下のとおりです。
年間（予定）賃料総額（注１）（百万円）

取得（予定）価格（注２）（百万円）

リミテッドサービス
ホテル

6,594

97,87342.1

フルサービスホテル

4,676

56,975

24.5

リゾートホテル

5,629

77,58033.4

合 計

16,900232,428

100.0

業態

投資比率（注３）（％）ⅱ）地域分散取得（予定）資産取得後における保有資産の所在する地域毎の年間（予定）賃料総額、取得（予定）価格の合計及び投資比率は、以下のとおりです。
地域（注４）

年間（予定）賃料総額（注１）（百万円）

取得（予定）価格（注２）（百万円）

投資比率（注３）
（％）

北海道

807

12,797

5.5

東京

3,146

50,01021.5

関東（東京を除く）

4,308

54,775

23.6

関西

3,228

40,550

17.4

沖縄

3,224

44,460

19.1

その他

2,184

29,83612.8

合 計

16,900232,428

100.0－ 59 －(59) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

ⅲ）グレード分散取得（予定）資産取得後における保有資産のグレード毎の年間（予定）賃料総額、取得（予定）価格の合計及び投資比率は、以下のとおりです。
グレード

年間（予定）賃料総額（注１）（百万円）

取得（予定）価格（注２）（百万円）

投資比率（注３）（％）

ラグジュアリー

4,291

62,27026.8

アッパーミドル

2,539

29,950

12.9

ミッドプライス

9,092

126,11454.3

977

14,094

6.1

16,900232,428

100.0

エコノミー
合 計

ⅳ）築年数分散取得（予定）資産取得後における保有資産の築年数毎の年間（予定）賃料総額、取得（予定）価格の合計及び投資比率は、以下のとおりです。築年数は、登記簿又は登記記録において新築年月として記載されている年月から平成27年10月31日までの期間によっています。
築年数

年間（予定）賃料総額（注１）（百万円）

取得（予定）価格（注２）（百万円）

投資比率（注３）
（％）

―

―

―

５年超10年以内

3,913

61,372

26.4

10年超20年以内

4,499

65,316

28.1

20年超

8,488

105,74045.5

合 計

16,900232,428

100.0

５年以内

ⅴ）契約残存期間分散取得（予定）資産取得後における保有資産の契約残存期間毎の年間（予定）賃料総額及び取得（予定）資産取得後における保有資産全体の年間（予定）賃料総額に占める該当物件の年間（予定）賃料総額の比率は、以下のとおりです。なお、契約残存期間は、平成27年10月31日から賃貸借期間満了日までの期間を指します。
契約残存期間年間（予定）賃料総額（注１）（百万円）

年間（予定）賃料総額比率
（％）

５年未満

10,011

59.2

５年超10年以内

4,503

26.6

10年超20年以内

2,384

14.1

20年超

―

―

合 計

16,900100.0－ 60 －(60) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docxⅵ）賃料種別分散取得（予定）資産取得後における保有資産の賃料種別毎の年間（予定）賃料総額及び取得（予定）資産取得後における保有資産全体の年間（予定）賃料総額に占める該当物件の年間（予定）賃料総額の比率は、以下のとおりです。なお、固定賃料は固定賃料契約、変動賃料等
は変動賃料契約及び運営委託契約を指します。
賃料種別

年間（予定）賃料総額（注１）（百万円）

年間（予定）賃料総額比率
（％）

固定賃料

11,084

65.6

変動賃料等

5,816

34.4

合 計

16,900100.0（注１）「年間（予定）賃料総額」には、上記「組入資産の明細４（主要な不動産の情報）」の（注２）により算出されたポートフォリオ全
体の年間（予定）賃料総額を記載しています。
（注２）「取得（予定）価格」には、信託受益権売買契約書又は不動産売買契約書に記載された売買代金（消費税及び地方消費税相当額並びに媒介手数料等の取得に要した費用を含みません。）を記載しています。なお、合併により受け入れた物件については受入価格を、取得予定資産であるカンデオホテルズ上野公園については取得予定価格をそれぞれ記載しています。
（注３）「投資比率」には、取得（予定）資産取得後における保有資産の取得（予定）価格の総額に対する各タイプの取得（予定）資産取得後における保有資産の取得（予定）価格の合計額の割合を記載しており、小数点以下第二位を四捨五入しています。
（注４）「東京」は東京都、「関東（東京を除く）」は、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県、「関西」は、京
都府、大阪府、滋賀県、兵庫県、奈良県及び和歌山県、「沖縄」は沖縄県をいいます。

－ 61 －(61) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

③

エンジニアリング・レポートの概要

本投資法人では、運用資産の取得にあたり、本投資法人との間に利害関係のない独立した外部業者に建物調査を委託し、当該調査に係る報告書（以下「エンジニアリング・レポート」といいます。）
を取得しています。また、地震リスク分析における予想最大損失率（ＰＭＬ）についても別途独立した外部業者により作成された地震ＰＭＬ評価報告書及び建物状況報告書による算出数値を採用しています。
以下の見積金額等は平成27年11月30日時点に受領しているエンジニアリング・レポートの作成日現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。エンジニアリング・レポートの内容及び地震ＰＭＬ評価報告書における算出数値は、その作成者の意見に過ぎず、内容の正確性は保証されていません。また、エンジニアリング・レポートでは修繕費用を算出する上で、物価の変動及び消費税は考慮されていません。
取得（予定）資産取得後における保有資産に係るエンジニアリング・レポート等の概要は次のとお
りです。
修繕費
（千円）

建物
再調達価格
（百万円）
（注２）

地震リスク
ＰＭＬ
分析における 地震 建物調査算出
予想最大損失率 保険の
機関
機関
（ＰＭＬ）
有無 （注４）（注４）（注３）（％）

物件
番号

名称

１

神戸メリケンパークオリエンタルホテル

平成23年９月21日

65,82913,631

11.6

無

Ｐ

Ｐ

２

オリエンタルホテル東京ベイ

平成23年９月21日

54,193

12,316

14.2

無

Ｐ

Ｐ

３

なんばオリエンタルホテル

平成23年９月21日

33,804

4,608

13.4

無

Ｐ

Ｐ

４

ホテル日航アリビラ

平成23年９月21日

64,576

8,216

7.3

無

Ｐ

Ｐ

５

オリエンタルホテル広島

平成23年９月21日

52,750

4,404

10.7

無

Ｐ

Ｏ

６

イビス東京新宿平成26年７月22日

37,489

1,996

8.8

無

Ｋ

Ｓ

８

ザ・ビーチタワー沖縄

平成26年７月18日

24,125

5,252

2.7

無

Ｋ

Ｓ

９

箱根強羅温泉 季の湯 雪月花

平成23年９月21日

6,241

2,656

14.4

無

Ｐ

Ｐ

10

ドーミーイン熊本

平成23年１月24日

1,205

1,844

5.6

無

Ｋ

Ｓ

12

ザ・ビー 水道橋

平成26年７月18日

16,599

788

5.4

無

Ｋ

Ｓ

13

ドーミーインEXPRESS浅草

平成26年７月18日

3,615

486

4.9

無

Ｋ

Ｓ

14

博多中洲ワシントンホテルプラザ

平成26年７月18日

19,470

1,445

8.2

無

Ｋ

Ｐ

15

奈良ワシントンホテルプラザ

平成26年７月18日

9,234

1,360

13.7

無

Ｋ

Ｐ

16

Ｒ＆Ｂホテル上野広小路

平成24年10月30日

5,443

679

3.6

無

Ｔ

Ｓ

17

Ｒ＆Ｂホテル東日本橋

平成26年７月18日

10,363

813

5.9

無

Ｋ

Ｓ

18

コンフォートホテル東京東日本橋

平成23年１月24日

841

1,648

6.7

無

Ｋ

Ｓ

22

スマイルホテル日本橋三越前

平成26年７月18日

7,898

783

7.5

無

Ｋ

Ｓ

24

東横イン博多口駅前本館・シングル館（注５）

平成26年７月18日

本館： 0
別館： 0

本館： 874
別館： 196

合算：3.8

無

Ｋ

Ｓ

25

ホテルビスタ蒲田東京

平成25年10月28日

11,993

960

9.0

無

Ｋ

Ｓ

26

チサンイン蒲田平成25年６月13日

4,318

341

4.2

無

Ｋ

Ｓ

29

ホテル京阪ユニバーサル・シティ（注６）

平成24年７月12日

29,026

3,811

8.7

無

Ｐ

Ｐ

30

ホテルサンルート新橋

平成24年７月10日

5,403

1,091

6.8

無

Ｐ

Ｐ

31

ヒルトン東京ベイ（注７）

平成24年11月13日

71,218

13,773

3.2

無

Ｔ

Ｔ

32

イビス スタイルズ 京都ステーション

平成25年８月５日

10,608

1,197

10.5

無

Ｔ

Ｔ

33

イビス スタイルズ 札幌

平成26年５月７日

9,319

3,311

1.0

無

Ｔ

Ｔ

34

メルキュールホテル札幌

平成26年５月16日

13,678

3,757

1.0

無

Ｔ

Ｔ

35

メルキュールホテル沖縄那覇

平成26年６月12日

9,323

2,303

0.5

無

Ｔ

Ｔ

エンジニアリング・
レポート作成日長期（注１）－ 62 －(62) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

物件
番号

修繕費
（千円）

エンジニアリング・
レポート作成日

名称

長期
（注１）

建物
再調達価格
（百万円）
（注２）

地震リスク
ＰＭＬ
分析における 地震 建物調査算出
予想最大損失率 保険の
機関
機関
（ＰＭＬ）
有無 （注４）（注４）（注３）（％）

36

ザ・ビー 赤坂見附

平成26年10月９日

12,985

667

3.2

無

Ｔ

Ｔ

37

ザ・ビー 池袋

平成26年10月９日

25,189

1,443

5.3

無

Ｔ

Ｔ

38

ザ・ビー お茶の水

平成26年10月９日

7,588

397

8.0

無

Ｔ

Ｔ

39

ザ・ビー 八王子

平成26年10月９日

32,570

1,786

4.9

無

Ｔ

Ｔ

40

ザ・ビー 博多

平成26年10月10日

17,577

839

3.3

無

Ｔ

Ｔ

41

ホテル フランクス

平成26年７月15日

51,302

4,356

2.5

無

Ｔ

Ｔ

42

メルキュールホテル横須賀（注８）

平成27年１月28日

28,686

4,276

7.1

無

Ｔ

Ｔ

43

オキナワ マリオット リゾート ＆ スパ

平成27年３月４日

65,634

9,928

0.7

無

Ｔ

Ｔ

44

アクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）（注９）

平成27年９月25日

37,276

11,090

2.1

無

Ｔ

Ｔ

45

カンデオホテルズ上野公園

平成27年11月４日

7,726

1,843

3.1

無

Ｔ

Ｔ

865,107

131,174―

ポートフォリオ全体（注１）長期修繕費には、12年以内に必要と思われる修繕費用の年平均額を記載しています。
（注２）「建物再調達価格」とは、評価対象たる建物を調査時点において再建築することを想定した場合に必要と見込まれる適正な原価総額をいいます。なお、百万円未満を切り捨てています。
（注３）「ＰＭＬ」とは、想定された予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度起こる可能性のある大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。本投資法人は、ＰＭＬが15％以上である場合には、当該物件について地震保険の付保を検討することとされており、本書の日付現在、地震保険を付保する物件の予定はありません。
（注４）「建物調査機関」及び「ＰＭＬ算出機関」欄に記載されている「Ｐ」は株式会社プロパティ・リスク・ソリューション、「Ｏ」は株
式会社大林組、「Ｋ」は株式会社東京建築検査機構、「Ｓ」は損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社、「Ｔ」は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社を表しています。
（注５）東横イン博多口駅前本館・シングル館の修繕は全てテナント負担であるため、修繕費の計上予定はありません。
（注６）ホテル京阪ユニバーサル・シティの修繕費及び建物再調達価格には、共用部分の持分割合である約22.15％を乗じた金額を記載しています。
（注７）ヒルトン東京ベイの修繕費及び建物再調達価格には、持分割合である10分の９を乗じた金額を記載しています。
（注８）メルキュールホテル横須賀の修繕費及び建物再調達価格には、持分割合である1,000,000分の181,372を乗じた金額を記載しています。
（注９）アクティブインターシティ広島の修繕費及び建物再調達価格には、持分割合である10,000,000分の9,862,454を乗じた金額を記載しています。
（注10）譲渡済資産の物件番号は欠番となります。

④

第16期取得済資産の概要

本投資法人は、第16期（平成27年12月期）において、前述した取得資産を除き、以下の不動産信託受益権（ホテル８棟）（取得価格の総額39,705百万円）を取得しました。
なお、取得価格には取得経費、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税等は含まれていません。
・ザ・ビー 赤坂見附
物件番号 36
１．特定資産の概要

物件名称

特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産取得年月日

平成27年１月30日

取得価格

6,250,000千円

信託受託者
信託受益
信託期間満
権の概要
了日

みずほ信託銀行株式会社

株式会社イシン・アカ
ホテル賃借人サカ・オペレーションズ
ホテル運営支援会社
該当事項なしジョーンズ ラング
建物等管理業務受託者
ラサール株式会社
４．収支状況（千円）（注１）

平成37年１月31日

運用期間

ザ・ビー 赤坂見附
３．ホテル運営の関係会社－ 63 －(63) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

（A）不動産運用収益
小計

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
所有形
態

土地
建物
地番
住居表示

土地

地積
用途地域
指定建蔽率
／容積率
構造／階数
建築時期
延床面積

建物

設計者

施工者

－

ホテル／リミテッドサー
固定賃料
ビスホテル
所有権
変動賃料
所有権
その他収入
東京都港区赤坂３丁目（B）不動産運用費用
2114番２ほか
小計
東京都港区赤坂３丁目21支払地代・その他賃
７
借料
625.46㎡
公租公課
商業地域
外注管理費

－
－

80％／500％

損害保険料－

Ｓ造／８階建平成14年11月（新築）平成26年４月（増築）2,867.04㎡
株式会社入江三宅設計事
務所（新築・増築）
清水建設株式会社 東京
支店（新築）
フジミビルサービス株式会社（増築）

減価償却費－

固定資産除却損－

その他費用（C）不動産運用損益＝（A）－（B）

－
－
－
－
－

－
－

５．特記事項
該当事項なし６．賃貸借契約の概要
賃貸人
みずほ信託銀行株式会社
賃借人
株式会社イシン・アカサカ・オペレーションズ
定期借家契約（借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。
賃貸形態
以下「借地借家法」といいます。）第38条に規定する定期建物賃貸借契約）
賃貸面積2,867.04㎡
契約期間
平成27年１月30日から平成34年１月31日までの７年間
固定賃料
102,000千円／年
契約賃料
変動賃料（注２）
ＧＯＰに連動敷金・保証金非開示（注３）
契約更改賃料改定等の特記事項
期間満了時の更新に非開示（注３）
ついて賃料改定について非開示（注３）
特記事項
該当事項なし（注１）第16期の実績が確定していないため記載していません。
（注２）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、変動賃料の内容については記載していません。
（注３）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、非開示としています。

－ 64 －(64) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

・ザ・ビー 池袋
物件番号 37
１．特定資産の概要

物件名称

特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

取得年月日

平成27年１月30日

取得価格

6,520,000千円
信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託受益権の概要 信託期間満平成37年１月31日
了日

所有形態

土地
建物
地番
住居表示

土地

４．収支状況（千円）（注４）
運用期間

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態

ザ・ビー 池袋
３．ホテル運営の関係会社
株式会社イシン・イ
ホテル賃借人ケブクロ・オペレー
ションズ
ホテル運営支援会社
該当事項なしジョーンズ ラング
建物等管理業務受託者
ラサール株式会社

ホテル／リミテッドサービ
スホテル
所有権
所有権（注１）
東京都豊島区東池袋１丁目
39番７ほか
東京都豊島区東池袋１丁目
39-４
718.71㎡
商業地域（A）不動産運用収益
小計

－

固定賃料

－

変動賃料
その他収入
（B）不動産運用費用
小計
支払地代・その他
賃借料
公租公課
外注管理費

地積
用途地域
指定建蔽率
80％／800％
損害保険料／容積率
ＳＲＣ・Ｓ造／地下２階付10
構造／階数
減価償却費
階建（注２）
建築時期
昭和57年６月
固定資産除却損
延床面積5,650.01㎡（注３）
その他費用
株式会社久米建築事務所（新築）（C）不動産運用損益＝
建物
設計者
鹿島建設株式会社一級建築（A）－（B）
士事務所（増築）
鹿島建設株式会社・木田建業株式会社共同企業体（新施工者
築）鹿島建設株式会社（増築）５．特記事項
該当事項なし

－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－

－ 65 －(65) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

６．賃貸借契約の概要
賃貸人
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
賃借人
株式会社イシン・イケブクロ・オペレーションズ
賃貸形態
定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）
賃貸面積5,650.01㎡
契約期間
平成27年１月30日から平成34年１月31日までの７年間
固定賃料
163,000千円／年
契約賃料
変動賃料（注５）
ＧＯＰに連動敷金・保証金非開示（注６）
契約更改賃料改定等の特記事項
期間満了時の更新に非開示（注６）
ついて
賃料改定について非開示（注６）
特記事項
該当事項なし（注１）「建物」について、権利上は区分所有建物ですが、受託者がその専有部分を全て所有しています。
（注２）別途、附属建物の駐車場（Ｓ造・36.23㎡）があります。
（注３）延床面積は附属建物36.23㎡（駐車場）を含んでいます。
（注４）第16期の実績が確定していないため記載していません。
（注５）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、変動賃料の内容については記載していません。
（注６）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、非開示としています。

－ 66 －(66) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

・ザ・ビー お茶の水
物件番号 38
１．特定資産の概要

物件名称

特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

取得年月日

平成27年１月30日

取得価格

2,320,000千円

信託受託者
信託受益
権の概要 信託期間満了日

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

４．収支状況（千円）（注１）

平成37年１月31日

運用期間

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
所有形態

土地
建物
地番
住居表示

土地

建物

地積
用途地域
指定建蔽率
／容積率
構造／階数
建築時期
延床面積
設計者

施工者
５．特記事項
該当事項なし６．賃貸借契約の概要
賃貸人
賃借人
賃貸形態
賃貸面積
契約期間

ザ・ビー お茶の水
３．ホテル運営の関係会社
株式会社イシン・オ
ホテル賃借人チャノミズ・オペ
レーションズ
ホテル運営支援会社
該当事項なしジョーンズ ラング
建物等管理業務受託者
ラサール株式会社（A）不動産運用収益
小計

ホテル／リミテッドサービ
固定賃料
スホテル
所有権
変動賃料
所有権
その他収入
東京都千代田区神田淡路町 （B）不動産運用費用
１丁目７番５ほか
小計
東京都千代田区神田淡路町
支払地代・その他
１丁目７-５
賃借料
357.47㎡
公租公課
商業地域
外注管理費
80％／500％
ＳＲＣ造／９階建
平成11年８月
1,742.23㎡
株式会社陣設計

－
－
－
－
－
－
－
－

損害保険料

－

減価償却費
固定資産除却損
その他費用（C）不動産運用損益＝（A）－（B）－－－－

株式会社白石

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
株式会社イシン・オチャノミズ・オペレーションズ
定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）
1,742.23㎡
平成27年１月30日から平成34年１月31日までの７年間
固定賃料
69,000千円／年
契約賃料
変動賃料（注２）
ＧＯＰに連動敷金・保証金非開示（注３）
契約更改賃料改定等の特記事項
期間満了時の更新に非開示（注３）
ついて賃料改定について非開示（注３）
特記事項
該当事項なし（注１）第16期の実績が確定していないため記載していません。
（注２）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、変動賃料の内容については記載していません。
（注３）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、非開示としています。

－ 67 －(67) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

・ザ・ビー 八王子
物件番号 39
１．特定資産の概要

物件名称

特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

取得年月日

平成27年１月30日

取得価格

2,610,000千円
信託受託者

信託受益
権の概要 信託期間満了日

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

４．収支状況（千円）（注１）

平成37年１月31日

運用期間

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
所有形態

土地
建物
地番
住居表示

土地

地積
用途地域
指定建蔽率
／容積率
構造／階数
建築時期

建物

延床面積
設計者

施工者
５．特記事項
該当事項なしザ・ビー 八王子３．ホテル運営の関係会社
有限会社イシン・ハ
ホテル賃借人チオウジ・オペレー
ションズ
ホテル運営支援会社
該当事項なしジョーンズ ラング
建物等管理業務受託者
ラサール株式会社（A）不動産運用収益
小計

ホテル／リミテッドサービ
固定賃料
スホテル
所有権
変動賃料
所有権
その他収入
東京都八王子市明神町４丁 （B）不動産運用費用
目447番１小計
東京都八王子市明神町４丁
支払地代・その他
目６-12
賃借料
1,227.29㎡
公租公課
商業地域
外注管理費
80％／600％

損害保険料

ＳＲＣ造／地下２階付12階
減価償却費
建
昭和61年８月（新築）
固定資産除却損
昭和62年４月（増築）7,847.65㎡
その他費用
ライベックス一級建築士事 （C）不動産運用損益＝
務所（A）－（B）
住友建設株式会社

－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－

－ 68 －(68) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

６．賃貸借契約の概要
賃貸人
賃借人
賃貸形態
賃貸面積
契約期間

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
有限会社イシン・ハチオウジ・オペレーションズ
定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）
7,847.65㎡
平成27年１月30日から平成34年１月31日までの７年間
固定賃料
98,000千円／年
契約賃料
変動賃料（注２）
ＧＯＰに連動敷金・保証金非開示（注３）
契約更改賃料改定等の特記事項
期間満了時の更新に非開示（注３）
ついて賃料改定について非開示（注３）
特記事項
該当事項なし（注１）第16期の実績が確定していないため記載していません。
（注２）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、変動賃料の内容については記載していません。
（注３）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、非開示としています。

－ 69 －(69) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

・ザ・ビー 博多
物件番号 40
１．特定資産の概要

物件名称

取得年月日

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産
平成27年１月30日

取得価格

2,300,000千円

特定資産の種類

信託受託者
信託受益権の概要 信託期間満了日

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社

４．収支状況（千円）（注１）

平成37年１月31日

運用期間

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
所有形態

土地
建物
地番
住居表示

土地

建物

地積
用途地域
指定建蔽率
／容積率
構造／階数
建築時期
延床面積
設計者
施工者

ザ・ビー 博多３．ホテル運営の関係会社
株式会社イシン・ハカ
ホテル賃借人タ・オペレーションズ
ホテル運営支援会社
該当事項なしジョーンズ ラング
建物等管理業務受託者
ラサール株式会社（A）不動産運用収益
小計

ホテル／リミテッドサービ
固定賃料
スホテル
所有権
変動賃料
所有権
その他収入
福岡県福岡市博多区博多駅 （B）不動産運用費用
南１丁目29番ほか
小計
福岡県福岡市博多区博多駅
支払地代・その他
南１丁目３-９
賃借料
719.46㎡
公租公課
商業地域
外注管理費
80％／561％

損害保険料

ＳＲＣ造／８階建
減価償却費
平成９年９月
固定資産除却損
3,986.09㎡
その他費用
株式会社ナカノコーポレー （C）不動産運用損益＝
ション（A）－（B）
株式会社ナカノコーポレー
ション 九州支店

－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－

－ 70 －(70) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

５．特記事項
該当事項なし６．賃貸借契約の概要
賃貸人
賃借人
賃貸形態
賃貸面積
契約期間

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
株式会社イシン・ハカタ・オペレーションズ
定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）
3,986.09㎡
平成27年１月30日から平成34年１月31日までの７年間
固定賃料
82,000千円／年
契約賃料
変動賃料（注２）
ＧＯＰに連動敷金・保証金非開示（注３）
契約更改賃料改定等の特記事項
期間満了時の更新に非開示（注３）
ついて賃料改定について非開示（注３）
特記事項
該当事項なし（注１）第16期の実績が確定していないため記載していません。
（注２）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、変動賃料の内容については記載していません。
（注３）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、非開示としています。

－ 71 －(71) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

・ホテル フランクス
物件番号 41１．特定資産の概要

物件名称

特定資産の種類

不動産信託受益権取得年月日

平成27年３月31日

取得価格

3,105,460千円

ホテル フランクス
３．ホテル運営の関係会社
株式会社ブライダルプ
ホテル賃借人ロデュース
ホテル運営支援会社
該当事項なしジョーンズ ラング
建物等管理業務受託者
ラサール株式会社

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
信託受託者
社
信託受益
権の概要 信託期間満平成36年10月31日
了日

４．収支状況（千円）（注１）
運用期間（A）不動産運用収益
小計
ホテル／フルサービスホテル
固定賃料
所有権
変動賃料
所有権
その他収入
千葉県千葉市美浜区ひび野 （B）不動産運用費用
２丁目10番２
小計
千葉県千葉市美浜区ひび野
支払地代・その他
２丁目10-２
賃借料
4,828.00㎡
公租公課
商業地域
外注管理費

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要

－

用途／業態
土地
所有形態
建物

－
－
－

地番
住居表示
土地

－
－

地積
－
用途地域
－
指定建蔽率
80％／400％
損害保険料
－
／容積率
ＳＲＣ造／地下１階付13階
減価償却費
－
構造／階数
建
建築時期
平成３年８月
固定資産除却損－
建物
延床面積
19,213.39㎡
その他費用－
株式会社熊谷組 一級建築 （C）不動産運用損益＝
－
設計者
士事務所
（A）－（B）
施工者
株式会社熊谷組 東京支店
５．特記事項
該当事項なし６．賃貸借契約の概要
賃貸人
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
賃借人
株式会社ブライダルプロデュース
賃貸形態
定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）
賃貸面積19,213.39㎡
契約期間
平成26年10月31日から平成36年10月30日までの10年間
固定賃料
非開示（注２）
契約賃料
変動賃料－
敷金・保証金非開示（注３）
契約更改賃料改定等の特記事項
期間満了時の更新に非開示（注３）
ついて賃料改定について非開示（注３）
特記事項
該当事項なし（注１）第16期の実績が確定していないため記載していません。
（注２）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、固定賃料の内容については記載していません。
（注３）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、非開示としています。

－ 72 －(72) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

・メルキュールホテル横須賀
物件番号 42
物件名称
１．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
取得価格
信託受託者
信託受益
信託期間
権の概要
満了日

平成27年４月２日
1,650,000千円
三井住友信託銀行株式会社

メルキュールホテル横須賀
３．ホテル運営の関係会社
エイ・エイ・ピー・
ホテル賃借人シー・ジャパン株式会社
ホテル運営支援会社
該当事項なし建物等管理業務受託者 日本管財株式会社
４．収支状況（千円）（注４）

平成37年４月30日

運用期間

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産（A）不動産運用収益
小計
ホテル／フルサービスホテル
固定賃料
敷地権（共有）
変動賃料
区分所有権（注１）
その他収入神奈川県横須賀市本町３丁 （B）不動産運用費用
目27番
小計
支払地代・その他
神奈川県横須賀市本町３-27
賃借料
1,887.86㎡（注２）
公租公課
商業地域、防火地域、高度
外注管理費
利用地区、第三種高度地区

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要

－

用途／業態
土地
所有形
態
建物

－
－
－

地番
住居表示
土地

地積
用途地域
指定建蔽率
／容積率
構造／階数

建物

建築時期
延床面積
設計者
施工者

90％／600％
ＳＲＣ造 一部Ｓ造／地下３階付地上21階建
平成５年11月
16,881.82㎡（注３）
丹下健三・都市・建築設計研究所
鴻池・飛島・五洋・真柄建設工事共同企業体

－
－
－
－

損害保険料

－

減価償却費

－

固定資産除却損
その他費用（C）不動産運用損益＝（A）－（B）－－－

５．特記事項
本建物の区分所有者は、その専有部分を譲渡又は賃貸するときは、事前の書面による管理組合の管理者への届出及び承諾の取得が必要です。

－ 73 －(73) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

６．賃貸借契約の概要
賃貸人
賃借人
賃貸形態
賃貸面積
契約期間

三井住友信託銀行株式会社
エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社
定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）
16,881.82㎡
平成26年８月31日から平成31年８月30日までの５年間
固定賃料
―
契約賃料
変動賃料
ＧＯＰ連動の賃料が発生します。
敷金・保証金非開示（注５）
契約更改賃料改定等の特記事項
期間満了時の更新につ 本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約のいて更新はありませんが、当事者間の協議により再契約を行うことができます。
賃料改定について借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
特記事項
一定条件の場合、本投資法人は原則として契約解除できる権利を得ます。
（注１）メルキュールホテル横須賀の建物は、ホテル、劇場、店舗、共同住宅、事務所、及び駐車場等から構成される「ベイスクエアよこす
か一番館」を一棟の建物（延床面積：67,019.04㎡）とする区分所有建物であり、議決権割合は1,000分の272（27.2％）です。
（注２）メルキュールホテル横須賀の土地は、共有者全員持分敷地権で構成されており、地積については、対象土地の全体面積（10,408.79㎡）のうち本投資法人の敷地利用権の共有持分割合（1,000,000分の181,372、約18.13％）に相当する面積（1,887.86㎡）を記載しています。
（注３）延床面積は不動産登記簿謄本に記載されたホテルの専有部分の面積を記載しています。
（注４）第16期の実績が確定していないため記載していません。
（注５）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、やむを得ない事情により開示できない場合として、非開示としています。

－ 74 －(74) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

・オキナワ マリオット リゾート ＆ スパ
物件番号 43
物件名称
オキナワ マリオット リゾート ＆ スパ
１．特定資産の概要
３．ホテル運営の関係会社
株式会社ラグーンリ
不動産信託受益権及びホテ
特定資産の種類
ホテル賃借人ルに付随する動産
ゾート名護
ソラーレ ホテルズ ア
取得年月日
平成27年７月10日
ホテル運営支援会社
ンド リゾーツ株式会社
建物等管理業務受託
取得価格
14,950,000千円
日本管財株式会社者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
信託受託者
４．収支状況（千円）（注３）
社
信託受益権の概要 信託期間
平成36年７月末日
運用期間満了日（A）不動産運用収益
２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
－
小計
用途／業態
ホテル／リゾートホテル
固定賃料
－
土地
所有権
変動賃料
－
所有形
態
建物
所有権
その他収入
－
沖縄県名護市字喜瀬赤道原
1490番１、1491番、1492
番、沖縄県名護市字喜瀬伊（B）不動産運用費用
地番
部原2018番３、2019番、沖－小計
縄県国頭郡恩納村字名嘉真
ヤーシ原2690番７、2690番
11
支払地代・その他
住居表示
沖縄県名護市喜瀬1490-１
－
賃借料
土地
地積
52,988㎡
公租公課－
名護市部分：非線引き都市計画区域、用途地域の指定
用途地域
はない
外注管理費
－
恩納村部分：都市計画区域
外
名護市部分： 60％、恩納
指定建蔽率 村部分：定めなし／
損害保険料
－
／容積率
名護市部分：200％、恩納村部分：定めなし
構造／階数 ＳＲＣ造／14階建（注１）
減価償却費－
平成17年２月（新築）
建築時期
固定資産除却損－
平成18年12月（増築）延床面積36,430.15㎡（注２）
その他費用－
一級建築士事務所瀬長建築
建物
設計（新築）（C）不動産運用損益＝設計者－
株式会社仲本工業一級建築（A）－（B）
士事務所（増築）
株式会社仲本工業（新築・施工者
増築）－ 75 －(75) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

５．特記事項
本投資法人、受託者及びＨＭＪの間の合意により、本投資法人又は受託者が本物件又は本物件に係る不動産信託受益権を第三者に譲渡する場合には、ＨＭＪの事前の同意を取得する必要があります。
また、本投資法人、ホテル賃借人及びフランチャイザーであるGlobal Hospitality Licensing
S.a.r.lの間の合意により、本投資法人及びホテル賃借人は、本物件に係る不動産信託受益権の譲渡、ホテル賃借人の賃貸借契約上の地位の譲渡その他本投資法人の本物件に係る権利義務の喪失についてフランチャイザーの事前の承諾を取得する必要があります。その他、本投資法人は競業他社に対する本物件に係る不動産信託受益権の譲渡について一定の制限を受けています。
６．賃貸借契約の概要
賃貸人
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
賃借人
株式会社ラグーンリゾート名護
賃貸形態
定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）
賃貸面積36,430.15㎡
契約期間
平成27年７月10日から平成32年12月31日まで
固定賃料
550,000千円
ＧＯＰがＧＯＰ基準額（年間700,000千円）を
契約賃料
変動賃料
超えた場合に、その超えた額に90％を乗じた額（注４）
敷金・保証金０円
契約更改賃料改定等の特記事項
期間満了時の更新につ 本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約のいて更新はありませんが、当事者間の協議により再契約を行うことができます。
一定の重大な事由（注５）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものと賃料改定についてし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
特記事項
該当事項なし（注１）別途、附属建物の店舗（ＲＣ造・16.28㎡、ＲＣ造・48.57㎡）があります。
（注２）延床面積は附属建物16.28㎡（店舗）及び48.57㎡（店舗）を含んでいます。
（注３）第16期の実績が確定していないため記載していません。
（注４）平成27年７月10日から平成27年12月31日までの変動賃料は、ＧＯＰがＧＯＰ基準額（365,000千円）を越えた場合に、その超えた額に90％を乗じた額となります。
（注５）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

－ 76 －(76) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

８ 投資リスク
以下は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ３ 投資リスク」（参照半期報告書「２ 投資法人の運用状況 （３）投資リスク」による変更又は追加を含む。）に記載されたリスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書等提出日後、その内容について変更又は追加があった箇所を下線で示しています。
（１）リスク要因
以下には、本投資法人が発行する投資口（以下「本投資口」といいます。）又は本投資法人が発行する投資法人債（以下「本投資法人債」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口又は本投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が本書の日付現在までに取得した又は取得を予定している不動産又は個別の信託の受益権の信託財産である不動産特有のリスクについては、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ファンドの状況 ５ 運用状況 （２）投資資産 ③その他投資資産の主要なもの （ロ）投資不動産物件の詳細な情報」及び参照半期報告書「２ 投資法人の運用状況」、前記「４ 取得（予定）資産の概要」及び前記「７ 取得（予定）資産取得後のポー
トフォリオ （２）投資資産」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格は下落すると考えられ、その結果、元本の欠損が生じる可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本「８ 投資リスク」を含む本書の記載事項を慎重に検討した上で本投資口又は本投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
本「８ 投資リスク」には、将来に関する事項が含まれていますが、当該事項は、別段の記載のない限り、本書提出日現在において判断したものです。
本「８ 投資リスク」に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
① 投資証券の性格に関するリスク（イ）投資口の市場価格の変動に関するリスク（ロ）本投資法人の投資口の市場での取引に関するリスク（ハ）投資法人債の償還・利払いに関するリスク（ニ）投資法人債の価格の変動に関するリスク（ホ）収入及び支出の変動に関するリスク（ヘ）金銭の分配に関するリスク（ト）借入及び投資法人債による資金調達に関するリスク（チ）投資口の追加発行時の価値の希薄化に関するリスク（リ）余裕資金の運用に関するリスク（ヌ）本投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないことによるリスク（ル）役員の職務遂行に関するリスク（ヲ）本投資法人の関係者による信用失墜に関するリスク（ワ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク（カ）本投資法人の倒産、登録抹消又は清算のリスク－ 77 －(77) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

②

本投資法人の仕組み及び関係者への依存に関するリスク（イ）賃貸借契約に関するリスク（ロ）ホテルの運営委託契約に関するリスク（ハ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者並びにホテル運営支援会社への依存に関するリスク（ニ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク（ホ）ポートフォリオ全体において特定のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者に依存することによるリスク（ヘ）本投資法人の仕組み及び関係者に関するリスク③

本投資法人の投資対象であるホテルに関するリスク（イ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が行うホテル営業に関するリスク（ロ）投資対象をホテルに特化していることによるリスク（ハ）物件単位での単一あるいは核となるホテル賃借人あるいはホテル運営受託者がいる物件に関するリスク（ニ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等の業態の偏りに関するリスク（ホ）季節要因により本投資法人の収益等が変動するリスク（へ）施設及び設備等の維持に関するリスク（ト）マーケットレポートへの依存に関するリスク（チ）フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク（リ）周辺施設への依存に関するリスク④ 不動産としてのホテルに関するリスク（イ）不動産を取得又は処分できないリスク（ロ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク（ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク（ホ）不動産の地域的な偏在に関するリスク（ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク（チ）転貸等に関するリスク（リ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等による不動産の利用・管理状況に関するリスク（ヌ）ホテルとしての建物使用態様に関するリスク（ル）共有物件に関するリスク（ヲ）区分所有建物に関するリスク（ワ）借地物件に関するリスク（カ）借家物件に関するリスク（ヨ）開発物件に関するリスク（タ）有害物質に関するリスク（レ）不動産の売却における制限に関するリスク（ソ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク（ツ）敷金・保証金等に関するリスク（ネ）フォワード・コミットメント等に係るリスク－ 78 －(78) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

（ナ）専門家による報告書（不動産鑑定評価書等）に関するリスク（ラ）運用資産の取得方法に関するリスク⑤ 信託の受益権特有のリスク（イ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク⑥ 会計、税制に関するリスク（イ）減損会計の適用に関するリスク（ロ）導管性の維持に関する一般的なリスク（ハ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク（ニ）利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク（ホ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク（ヘ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（ト）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク（チ）借入に係る導管性要件に関するリスク（リ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク（ヌ）一般的な税制の変更に関するリスク（ル）適格合併が否認されるリスク（ヲ）本合併により生じた負ののれん発生益の調整のため支払配当要件を満たせないリスク⑦ その他のリスク（イ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク（ロ）優待制度に関するリスク（ハ）本合併に関するリスク（ニ）負ののれんによって生じる剰余金の活用方針に関するリスク（ホ）取得予定資産の取得ができないリスク①

投資証券の性格に関するリスク（イ）投資口の市場価格の変動に関するリスク
本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資口を換金する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます。
本投資口の市場価格は、本投資法人が上場する金融商品取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動するため、本投資口を投資主が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、また本投資口を取得した価格以上の価格で売却できない場合や本投資口の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
（ロ）本投資法人の投資口の市場での取引に関するリスク
本投資法人の投資口は金融商品取引所に上場されていますが、当該金融商品取引所の定めた規程、規則等に定める一定の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資法人の投資口の上場が廃止される可能性があります。上場が廃止された場合には、投資口は金融商品取引業者による口座における保護預かりの対象にならず、投資主は投資証券を自ら保管する必要が生－ 79 －(79) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

じる他、保有する本投資口を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資口の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。
（ハ）投資法人債の償還・利払いに関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の理由により本投資法人債について元本や利払いが滞ること、あるいは支払不能が生じるリスクがあります。
（ニ）投資法人債の価格の変動に関するリスク
本投資法人債は金融商品取引所に上場されておらず、相対で譲渡する他に換金の手段がな
いため、本投資法人の信用力や本投資法人債の諸条件に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資法人債の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。本投資法人債の市場価格は、投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動するため、本投資法人債を投資家が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、その結果、投資家が損失を被る可能性があります。
（ホ）収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「（１）リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃料収入及び運営委託による不動産運用収入に主として依存しています。賃料収入のうち、固定賃料の契約の場合は、主として賃借人の退去に伴う不動産の稼働率の低下（建物の建替え及び大規模修繕等を要因とする場合も含みます。）、変動賃料が採用されている場合は、賃借人の売上減等により、賃料が大きく減少する可能性、運営委託が採用されている場合は、運営委託による不動産運用収入が大きく減少する可能性があるほか、固定賃料の場合においても、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されること、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「② 本投資法人の仕組み及び関係者への依存に関するリスク （イ）賃貸借契約に関するリスク」を、運営委託に関するリスクは後記「② 本投資法人の仕組み及び関係者への依存に関するリスク （ロ）ホテルの運営委託契約に関するリスク」をご参照下さい。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去する賃借人への預り敷金及び保証金の返還、大規模修
繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、個別の資産及び運用資産全体の過去の収支の状況が必ずしも将来の収支の状況と一致し又は同様の傾向を示すとは限りません。何らかの理由によりこれらの収支に変更が生じた場合、投資主への分配金額が減少すること、あるいは本投資口の市場価格が下落することがあります。
（ヘ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は、その分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。上記－ 80 －(80) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

（ホ）の収入及び支出の変動に関するリスクに加えて、不動産の売却に伴う損益や建替えや改装等に伴う除却損等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
（ト）借入及び投資法人債による資金調達に関するリスク
本投資法人は、新投資口の発行に加え、機関投資家からの金銭の借入及び本投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。その限度額は、規約上金銭の借入及び投資法人債については１兆円（うち短期投資法人債発行の限度額は、2,500億円)とします。但し、合計して１兆円を超えないものとします。
金銭の借入及び本投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で金銭の借入及び本投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
また、本投資法人が新たな金銭の借入、既存債務の借換又は投資法人債の発行を希望する
場合にも、これらが可能であるとの保証はありません。またこれらが可能な場合にも、当該金銭の借入、借換又は本投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本書の日付現在、本投資法人が行っている金銭の借入に際しては、一定の財務制限条項が設定されています。
さらに、借入及び投資法人債の金利は、借入時及び本投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入及び本投資法人債の金利が上昇し、又はこれらの元本額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。
このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
借入又は投資法人債の発行において運用不動産に担保を設定した場合（本書の日付現在、
本投資法人は借入に際して運用不動産に担保を設定しておりません。また、当初は無担保の借入又は投資法人債であっても、一定の条件のもとに担保設定を要求される場合もあります。）、本投資法人が担保の設定された運用不動産の売却を希望したとしても、担保の解除
手続きその他の事情により、希望どおりの時期に売却できない又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により担保不動産の評価額が借入先によって引き下げられた場合あるいは他の借入を行う場合等、一定の条件のもとに運用不動産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、借入先より借入金の早期返済を強制され、本投資法人の希望しない条件で借換え資金を調達せざるを得なくなったり、借入先より担保不動産の売却による返済を強制され、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用不動産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
契約上金利が固定されておらず何らかの指標に連動するとされている場合等には、契約期間中に金利が上昇する可能性がありますが、金利が上昇しても本投資法人の受取る収入等が連動して上昇するわけではありませんので、分配可能金額が減少する可能性があります。
金利の上昇により支払利息が増加するリスクを軽減するために、金利スワップや金利－ 81 －(81) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

キャップを購入する場合がありますが、こうした取引を行った場合、スワップ、あるいは、キャップの取引相手方が万が一破綻した際には、当該取引が中途解約され、金利リスク軽減のメリットを受けられない可能性があります。また、取引相手方に現金担保を差入れる場合、相手方の破綻により差入れた現金担保が回収できない可能性があります。
借換えや運用不動産の売却等によって借入金の期限前返済を行う場合には、違約金等がその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動により投資主に損害を与える可能性があります。
さらに、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、運用不動産を処分しなければ借入の返済及び投資法人債の償還ができなくなる可能性があります。この場
合、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用不動産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人は、ＬＴＶ（注）については、原則として65％を上限の目処として運用します。
ＬＴＶが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、また、
金利が上昇した場合についての上記記載のリスクが高まります。
本投資法人が借入又は投資法人債について債務不履行になった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産手続等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。
（注） ＬＴＶ（総資産有利子負債比率）＝期末有利子負債額（期末借入金額＋投資法人債残高）／期末総資産額（チ）投資口の追加発行時の価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追加発行された投資口に対して、当該計算期間の期初から存する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの純資産価格や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。
（リ）余裕資金の運用に関するリスク
本投資法人は、余裕資金を投資資金として運用する場合があります。このような場合には、想定した運用利益を上げることができず、又は、元本欠損が生じる可能性があります。その
結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ヌ）本投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないことによるリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、本投資法人の意思決定に参画できる他、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。たとえば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、
当該投資主はその投資主総会に提出された議案について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業
務を資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性があります。
－ 82 －(82) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

（ル）役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う監督役員は、投資法人からの受任者として善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っています（投信法第97条、第109条、第111条、会社法第330条、第355条、民法644条。）。しかし、本投資法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行い、結果として投資主が損害を受ける可能性があります（なお、執行役員及び監督役員の業務の詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 １ 投資法人の概況 （４）投資法人の機構 ① 投資法人の統治に関する事項 （イ）
投資法人の機関の内容 ｂ．執行役員、監督役員及び役員会」をご参照下さい。）。
（ヲ）本投資法人の関係者による信用失墜に関するリスク
平成25年６月12日に上場投資法人の発行する投資口等へのインサイダー取引規制の導入等を定めた金融商品取引法等の一部を改正する法律が成立し、平成26年４月１日に同法が施行されたため、本投資法人の発行する投資口等の取引は、金融商品取引法が定めるインサイ
ダー取引規制の対象となりました。本投資法人の関係者が禁止されるインサイダー取引を行った場合には、本投資口に対する投資家一般の信頼を害し、ひいては本投資口の市場価格の下落や流動性の低下等の悪影響を及ぼす可能性があります。
また、本投資法人の関係者は個人情報の保護に関する法律（平成15年法律第57号。その後の改正を含みます。以下「個人情報保護法」といいます。）及びマイナンバー法の適用を受けます。そのため、法令等に基づき個人情報保護法及びマイナンバー法順守体制を整える必要がありますが、これらの関係者において個人情報の漏洩・紛失があった場合、問題の解決に一定の費用を要する可能性があるとともに、本投資法人あるいは金融商品市場の風評が害されることにより、投資口価格の低迷などを招いて投資家が損失を被る可能性があります。
（ワ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、
投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
（カ）本投資法人の倒産、登録抹消又は清算のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服します。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
なお、本投資法人は投資主総会の決議により解散することがあります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含－ 83 －(83) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

みます。）後の残余財産の分配からしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
②

本投資法人の仕組み及び関係者への依存に関するリスク（イ）賃貸借契約に関するリスク
ａ. 賃貸借契約の解約リスク、更新又は再契約がなされないリスク
わが国の賃貸借契約では、期間の定めがあっても、賃借人が契約上解約権を留保している例が多く見られ、このような場合には契約期間中であっても賃貸借契約が終了することがあります。また、通常の賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされず、又は定期建物賃貸
借契約の期間満了時に再契約がなされない場合もあります。そのため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。なお、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナルティが減額されること、あるいはかかる条項の効力が否定される可能性があります。以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、賃貸借契約が解約により終了し、賃借人が不動産の原状回復義務を履行しなかった
場合、本投資法人が原状回復費用を負担することになる可能性があります。このような場合には、本投資法人の資産が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
ｂ. 賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが滞る可能性があり、この延滞
賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況では投資主に損害を与える可能性があります。賃料の不払いを理由として賃貸人から賃貸借契約を解除することもありえますが、かかる場合のリスクについては後記「③ 本投資法人の投資対象であるホテルに関するリスク （ロ）投資対象をホテルに特化していることによるリスク」をご参照下さい。
ｃ. 変動賃料に関するリスク
ホテルの売上げ又はＧＯＰに応じた変動賃料の支払いを受ける場合には、ホテルの売上げ
又はＧＯＰの減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ホテル賃借人は株主等に対する忠実義務を負っているため、ホテルの売上げ並びにＧＯＰを極大化させるインセンティブを有しています。さらに、ホテル運営支援会社は一般的にホテル収益に連動して報酬を受け取ることとなっていることから、ホテルの売上げ並びにＧＯＰの増加を目指してホテル運営の支援を行うことになります。それにもかかわらず、売上を過小に計上し、又は営業費用を過大に見積もる等によりＧＯＰをより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性は否定できません。
また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料計算の基礎となる売上高又はＧＯＰ等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得ます。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法
人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、資産運用会社は、変動賃料を導入しているホテル賃借人からホテルの売上げ等の業
績について、定期的に報告を受け、かかる報告に基づき、月次又は中間決算、期末決算時等－ 84 －(84) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

に公表することがあります。これらの公表数値は、ホテル賃借人から提示された数字であり、
本投資法人や本資産運用会社はこの数字の正確性を担保することができません。
ｄ. 賃料改定に係るリスク
本投資法人の主たる投資対象であるホテルに関するホテル賃借人との賃貸借契約の期間は、
比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
従って、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、ホテル賃借人との交渉いかんによっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。賃料の増額についてホテル賃借人との間で協議が調わず、ホテル賃借人が相当と認める額の賃料しか支払わなかった場合は、本投資法人は増額を正当とする裁判が確定するまで、不足額につき支払いを受けられないことになります。また、本投資法人がホテル賃借人が相当と認める額の賃料の受領を拒絶し、ホテル賃借人が当該賃料額を供託した場合には、本投資法人は増額を正当とする裁判が確定するまで、賃料全額について支払いを受けられないことになります。このような場合、賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
ｅ. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。
請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
ｆ. ＦＦ＆Ｅの更新投資に関するリスク
後記「③ 本投資法人の投資対象であるホテルに関するリスク （ヘ）施設及び設備等の維持に関するリスク」記載のとおり、ホテルは競争力維持のためには特に、いわゆるＦＦ＆Ｅ（注）の定期的な更新投資が必要となります。ＦＦ＆Ｅはその資産アイテム毎に、賃貸人とホテル賃借人の間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸借契約において規定されることが一般的です。かかる取り決めにより、本投資法人がその多くを所有し、その負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかるＦＦ＆Ｅの初期投資、修繕、更新等がホテルの売上げ若しくは利益増につながらず、期待どおりの効果が得られない場合、ホテル賃借人の財務状態の悪化等を招くことを通じて、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（注） ＦＦ＆Ｅは、Furniture、Fixture＆Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいいます。原則的にＦＦ＆Ｅは償却資産です。

（ロ）ホテルの運営委託契約に関するリスク
本投資法人は、その保有するホテルをホテル運営受託者に運営委託することにより運用することがあります。ホテル運営委託契約に関しては、以下のとおりのリスクがあります。
ａ. 運営委託契約の解約リスク、更新又は再契約がなされないリスク
本投資法人は、投資対象であるホテルをホテル運営受託者に運営委託する場合があります。ホテルの運営委託契約の場合、運営委託契約の解除又は終了により、ホテル運営を行－ 85 －(85) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

うホテル運営受託者が不在となると、ホテルの運営ができなくなり、本投資法人に重大な悪影響が及びます。また、運営委託契約において期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても運営委託契約を終了することが可能であるため、ホテル運営受
託者から運営委託契約が解除される場合があり得ます。また、運営委託契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。このような理由により、運営委託契約が終了する場合、本投資法人は新たなホテル運営受託者と運営委託契約を締結することにより、ホテル運営が継続して行われるようにしなければなりませんが、優れたホテル運営能力を有する新たなホテル運営受託者と運営委託契約を締結できる保証はなく、もしこれができない場合、ホテル運営に重大な支障を来し、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
ｂ. 運営委託に関わる支払いのリスク
運営委託契約において、本投資法人は、ホテル運営受託者のホテル事業（運営）から生
じるホテル収益の成果を、運営委託による不動産運用収入としてホテル運営受託者から受け取ることになります。そのような中、ホテル運営受託者の業績が悪化あるいはその他の要因によりホテル運営受託者の信用状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象になった場合、不動産運用収入が本投資法人に支払われない可能性があり、これにより投資主に損害を与える可能性があります。このようなことから、運営委託契約において、本投資法人の収益はホテル運営受託者の支払い能力に依存することになります。
このため、運営委託契約において、ホテル運営受託者が本投資法人に対して営業保証金を差し入れる場合があります。営業保証金が差し入れられている場合は、営業保証金の限度で不動産運用収入は営業保証金により担保されますが、営業保証金が十分でない場合、あるいは営業保証金を受けられない場合又は営業保証金の全部若しくは一部が運用資産の取得資金の一部若しくは借入金等の債務の弁済に充当され、事実上担保として機能しない場合もあり、これにより投資主に損害を与える可能性があります。
ｃ. 運営委託による不動産運用収入に関するリスク
運営委託による不動産運用を行う場合、ホテル収益が本投資法人の不動産運用収入に反映されるため、ホテル収益の上昇局面において、その収益向上の成果を直接、本投資法人に取込むことが可能になる一方、ホテル収益の下降局面において、本投資法人の収益が大幅に減少する可能性があります。特に、賃貸借方式では、ホテル賃借人の支払能力に基づく固定賃料の支払いによる一定の本投資法人の収益の下支えがあるのに対して、運営委託
方式では、固定賃料による本投資法人の収益の下支えがなく、不動産運用収入がマイナスになる可能性があります。このようなことから、運営委託方式の導入は本投資法人の最終損益にも重要な影響を及ぼす可能性もあります。
また、資産運用会社は、運営受託者からホテルの売上げ等の業績について、定期的に報告を受け、かかる報告に基づき、月次又は中間決算、期末決算時等に公表することがあります。これらの公表数値は、運営受託者から提示された数字であり、本投資法人や本資産運用会社はこの数字の正確性を担保することができません。
ｄ. 法令、金融庁の解釈等で運営委託方式の適用ができなくなるリスク
運営委託方式の導入にあたり、投信法、税務上の導管性等の関係法令等の適否に関して
は、関係各省庁等との間で確認を得ていますが、将来において関係法令やその解釈・運用－ 86 －(86) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

等が変更になった場合は、運営委託方式の適用又は運用ができなくなる可能性があります。
ｅ. 運営委託料改定に係るリスク
ホテル運営受託者との運営委託契約の期間が比較的長期間である場合には、運営委託料について、定期的に見直しを行う場合があります。従って、当初の運営委託料が、それ以後維持される保証はありません。運営委託料改定により運営委託料が増額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。また、運営委託契約の期間満了に伴い再契約を行う場合、従来の運営委託料水準で再契約できる保証はなく、増額された運営委託料で再契約しなければならない場合もあり得ます。
ｆ. ＦＦ＆Ｅの更新投資に関するリスク
後記「③ 本投資法人の投資対象であるホテルに関するリスク （ヘ）施設及び設備等の維持に関するリスク」記載のとおり、ホテルは競争力維持のためには特に、いわゆるＦ
Ｆ＆Ｅの定期的な更新投資が必要となります。ＦＦ＆Ｅはその資産アイテム毎に、本投資法人とホテル運営受託者との間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が運営委託契約において規定されることが想定されます。かかる取り決めにより、本投資法人がその多くを所有し、その負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場
合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかるＦＦ＆Ｅの初期投資、修繕、更新等がホテルの売上げ若しくは利益増につながらず、期待どおりの効果が得られない場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ハ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者並びにホテル運営支援会社への依存に関するリスク
不動産運用収入は、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者のホテル運営、さらにホテル賃借人あるいはホテル運営受託者によるホテル運営がホテル運営支援会社のノウハウ等に依拠している場合には、ホテル運営支援会社によるホテル運営支援に依存する場合があります。
従って、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者がその業務の遂行能力に欠ける場合、又は、業務の適切な遂行を怠る場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が旅館業の許可等の必要な許認可を取り消され、あるいは営業停止処分を受けた場合には、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が破産手続、民事再生手続、会社更生手続、特別清算その他の倒産手続き等により業務執行能力を喪失する場合においては、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者から本投資法人に支払われるべき賃料あるいは運営委託による不動産運用収入の支払いが困難になり、また、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。
ホテル賃借人は、ホテル運営支援会社とホテル運営支援委託契約を締結し、これに基づきホテル運営支援会社が、ホテル賃借人によるホテル運営業務を支援することを目的として、ホテル運営支援業務を行うことがあります。ホテル経営を成功させるには非常に高度なノウ
ハウが必要とされ、従って、この様な場合にホテル賃借人が行うホテル事業の成否は、ホテル運営支援会社及びホテル運営支援会社の派遣する人材（ホテル総支配人等）の能力、経験、ノウハウに強く依拠することになります。しかし、ホテル運営支援会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。ホテル運営支援会社について業務の懈怠その他義務違反があった場合には、ホテル賃借人が運営するホテルの収益等に－ 87 －(87) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

悪影響を及ぼす可能性があります。また、ホテル運営支援会社との運営委託契約が終了ある
いは解除された場合、代替する能力を持つホテル運営支援会社が見つからない可能性、あるいは高額の費用負担が必要となる可能性があり、結果としてホテル収益等あるいは本投資法
人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ニ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。
また、一定の場合には、本投資法人と本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事
務に関しては第三者に委託することが制度上要求されているため、委託契約が解約された場
合には、本投資法人が新たな受託者に委託する必要があります。しかし、新たな受託者を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には運用が実質的に機能しない可能性があり、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人の運営は、本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。
このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、ＰＭ会社、建物の管理会社等があります。
本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。
ホテルにおいては、不動産の保守管理、転借人の管理等の業務を不動産のホテル賃借人（例えばシングルテナント及び核テナント）あるいはホテル運営受託者並びにホテル運営支
援会社に大きく依存することがあり、このような場合に、ホテル賃借人あるいはホテル運営
受託者並びにホテル運営支援会社が何らかの理由により適切な管理を行えなくなった又は行
わなくなった場合、本投資法人の収益や運用資産である不動産の資産価値等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、資産運用会社は他の投資法人等の資産運用会社となる可能性があり、その場合、上記の善管注意義務や忠実義務等の存在にもかかわらず、本投資法人に不利益となる意思決定をする可能性があります。
また、本投資法人の資産運用会社の株主若しくは資産運用会社の役職員の出向元及び出向
先企業等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人その他投信法に定める利害関係人等に該当する法人及びその関連会社等（以下「資産運用会社関係者」といいます。）は、資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。加えて、資産運用会社関係者は、
自ら不動産投資、運用業務を行い又は将来行うことがあるほか、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行い又は将来行う可能性があります。そのため、本投資法人と資産運用会社
関係者が特定の資産の取得に関して競合する場合、本投資法人が当該資産を取得できない場
合があります。その場合には、本投資法人の利益を害することとなる可能性があります。

－ 88 －(88) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

（ホ）ポートフォリオ全体において特定のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者に依存することによるリスク本投資法人はその保有するホテルの用に供される不動産を１棟全体として１つのホテル賃
借人に賃貸すること、あるいは１つのホテル運営受託者に運営を委託することで運用を行うことが多く、そのポートフォリオ全体に占める個々のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者の割合が相対的に大きくなります（すなわち、ポートフォリオ全体におけるホテル賃借人
あるいはホテル運営受託者数が相対的に少ないといえます。）。このように、本投資法人の収入は、特定のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者に依存する傾向があり、これらのホテル賃借人あるいはホテル運営受託者の営業状況、財務状況が悪化した場合には、ホテル賃借人としての賃料負担力の悪化やホテル収益の低下を招き、結果として賃料支払が遅延する
こと、変動賃料が大きく減少すること、運営委託による不動産運用収入が大きく減少あるいは赤字になること、当該ホテル賃借人からの請求等による賃料の減額が発生することがあります。さらには物件から当該ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者が退去することとなった場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響を及ぼす可能性があります。
（ヘ）本投資法人の仕組み及び関係者に関するリスク
本書の日付現在、本資産運用会社の株主（スポンサー）はRockrise Sdn Bhd（ＲＥＣＡＰ
グループの100％出資子会社）、株式会社共立メンテナンス及びオリックス株式会社（以下併せて「スポンサー企業」といいます。）です。本資産運用会社の発行済株式につき、それぞれ87.6％、10.3％、2.1％を保有しています。さらに、ＲＥＣＡＰグループは平成23年12月に、ＨＭＪの発行済株式の100％を取得しています。
現在及び将来において、本投資法人及び本資産運用会社につき、更なる再編や資本構成の再構築がなされないとの保証はなく、かかる再編や資本構成の再構築に係る決定がなされた場合には、法令及び上場規則に従い引続き適時開示に努めることとなりますので、本投資法
人やスポンサー企業の再編の決定が本書提出から間もない時点で公表される場合がないとの保証はありません。また、スポンサー企業の利益は必ずしも本投資法人又は本投資法人の他の投資主の利益と一致するとは限らず、利益相反の問題が生じる可能性があります。スポンサー企業は、本投資法人がスポンサー企業、その子会社若しくは関連会社から資産を取得する場合、物件の賃貸又はその他の業務を行う場合に、本投資法人に対して影響力を行使する可能性があり、また、本投資法人は、スポンサー企業、その子会社又は関連会社と資産の取得等に関し直接競合する場合もあります。加えて、本投資法人やスポンサー企業の更なる再編がなされた後においても、本投資法人が期待したシナジー効果が得られるとの保証はなく、想定外の費用や負担が生じる可能性もあります。かかる場合、本投資法人の業務、財政状態
又は経営成績に重大な悪影響を及ぼす可能性があり、本投資法人の投資口価格や分配金が減少する可能性があります。
③

本投資法人の投資対象であるホテルに関するリスク（イ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が行うホテル営業に関するリスク
本投資法人の収益は、賃貸借方式による運用の場合、ホテルの賃貸料収入に依拠しており、賃貸料の支払いの安定性、特に変動賃料は、運用資産からのホテル収益に依存するところがあります。また、運営委託方式による運用の場合、ホテル収益に直接依拠します。従って、ホテルをその用途とする運用不動産の価値はホテル収益に依拠するところがあります。
ホテル事業については、以下のようなリスクがあります。ホテル事業は、主として宿泊、料飲、物販及びテナントの４つの売上部門により構成されており、テナント部門以外は継続－ 89 －(89) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

的契約ではなく、不定期顧客との随意かつ一時契約による営業です。このように４つの売上部門により構成されていることから、各部門を合計した全体の事業収入は、各部門個別の事
業収入と比して安定した事業収入といえますが、ホテル収益を正確に予測することは容易でなく、大きな変動の可能性もあります。特に、ホテル収益に関しては、過去における収益状
況と将来の収益状況が異なる可能性が比較的高いことに注意を要します。さらに、本投資法
人の収益及び運用不動産の価値等は、以下のようなホテル事業固有の要因により、大きく悪影響を受ける可能性があります。
一般的にホテル事業は労働集約的・資本集約的な事業であることから、固定費負担が重く
損益分岐点が高いため、売上げ上昇時の収益性の向上が見込みやすい反面、売上減の場合の利益落ち込みリスクが比較的高いといえます。
海外旅行を含む、観光地間の競争や、同地域内におけるホテルその他の宿泊施設間、あるいは結婚式場、宴会・催事場や飲食・物販店との競争は激しく、新規に開業するホテルその他の宿泊施設との競争を含め、ホテル業界は競争による影響を強く受けます。
ホテル業界は、全世界、各国、各地域の経済、景気、市場動向といった一般景気変動の影
響を強く受けるほか、ビジネス顧客の動向、立地周辺の観光施設やイベントの状況等にも左右される観光客の動向の影響を強く受けます。また、消費者の消費性向を含むライフスタイ
ルの変化や、著名レストラン、スパの有無といった、消費者の嗜好性の変化による影響を受ける可能性があります。
戦争やテロなどの不安定な社会情勢を含むカントリーリスク、地震や風水害など不測の自
然災害、ＳＡＲＳ（重症急性呼吸器症候群）などの伝染病・疫病の流行のほか、航空会社、
空港施設、鉄道会社等のストライキといった交通機関のトラブルや、交通運賃の上昇、天候不順などの外的要因により、ホテル業界は長期間にわたり悪影響を受ける可能性があります。
（ロ）投資対象をホテルに特化していることによるリスク
本投資法人は、不動産の中でも、ホテルを主たる投資対象としています。
一般的にホテルの賃貸借契約の賃貸借期間は比較的短期なものから10年以上の長期のものまであり、また、賃料が固定のものからその一部又は全てがホテル収益に連動するものまで様々な内容のものがあり、それら契約条件如何によりホテルを用途とする不動産に係る賃料
収入は影響を受けることがあります。また、賃貸借契約ではなくホテル運営受託者との間で運営委託契約を締結する場合もあり、この場合、当該ホテルからの収入はホテル収益に連動することになるため、経済的要因、季節的要因等によりその収入が大きく変動するおそれがあります。
ホテルは、装置産業としての性格が強く、また、運営に当たり高度な知識が要求されることから、賃貸借契約において既存ホテル賃借人が退去した場合、代替するホテル賃借人となりうる者が少ないために、代替ホテル賃借人が入居するか、あるいは運営受託契約に変更後
ホテル運営受託者が運営を開始するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下すること、代替するホテル賃借人確保のために賃料水準を下げざるを得なくなること、運営の移行期間において十分なホテル収益が実現できないこと、あるいはホテル運営受託者との運営委託契約の条件が不利になることがあり、その結果、賃料収入あるいは不動産収入が大きな影響を受ける可能性があります。
本投資法人は、賃貸借契約における代替するホテル賃借人の確保のため、バックアップオ
ペレーターとの間で「バックアップ・オペレーティングの意向表明書」を締結し、既存のホテル賃借人の退去の場合に備えることとしていますが、実際にホテル賃借人が退去した場合に、速やかにバックアップオペレーターとの間で既存のホテル賃借人との契約条件と同等又－ 90 －(90) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

はそれ以上の条件で賃貸借契約を締結できるとの保証はありません。
また、本投資法人がホテル賃借人との間で変動賃料を採用している場合、あるいはホテル
運営受託者との間で運営委託契約を締結している場合、賃料や運営委託収入は変動しますので、当該ホテル賃借人の売上減少やホテルの運営収入の減少が、賃料収入や運営委託収入に直接的な影響を与えることになり、赤字となる可能性もあります。
（ハ）物件単位での単一あるいは核となるホテル賃借人あるいはホテル運営受託者がいる物件に関するリスク本投資法人はその保有するホテルの用に供される不動産を１棟全体として１つのホテル賃
借人に賃貸するか、１つのホテル運営受託者に運営を委託することが多いため、ポートフォ
リオを構成する各物件は、単一のホテル賃借人へ当該物件全体を賃貸するいわゆるシングル
テナント物件、又は少数の核となる大規模なホテル賃借人が存在する核テナント物件、不動産の大半を１つのホテル運営受託者に運営委託する物件が多数を占めることとなりがちです。
このため、本投資法人は特定のホテル賃借人の支払能力や特定のホテル運営受託者の運営能
力、これらのホテル賃借人あるいはホテル運営受託者の退去その他の事情により大きな影響を受けるという傾向があります。
一般的に、シングルテナント及び核となる大規模ホテル賃借人は、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペースの広さと個別のホテル賃借人向けの特別仕様の物件が多い
ことや、代替となるホテル賃借人となりうる者が限定されていることから、代替となるホテ
ル賃借人が入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少すること、あるいは代替となるホテル賃借人確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。
また、１つのホテル運営受託者に運営を委託している場合においても、ホテル運営受託者が退去した場合、代替となるホテル運営受託者が運営を引き継ぐまでには一定の期間が必要となる場合があり、不動産収入に大きな影響を受ける可能性があります。
（ニ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等の業態の偏りに関するリスク
ホテルの場合、用途に応じた構造の特殊性からホテル賃借人あるいはホテル運営受託者の業態を大きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ホ）季節要因により本投資法人の収益等が変動するリスク
リミテッドサービス及びフルサービスホテルの場合、周辺のイベント（カンファレンス等）の有無及び婚礼、宴会の繁忙期の存在の為、季節によりホテル収益が変動します。観光地に位置するホテルのホテル収益は、一般的に夏休みや年末年始といった観光、休暇シーズンに大きくなります。特に、本書の日付現在の運用資産のうち沖縄のビーチリゾートに位置する
変動賃料物件のホテル収益は７月、８月が突出して大きいのが一般的特徴です。このような季節的要因により、本投資法人の収益等は営業期間内で大きく変動する可能性があります。
また、ポートフォリオ全体としては、季節要因が軽減できている状態でも、今後追加取得するホテルによっては、季節要因の影響により、本投資法人の収益等は大きく変動する可能性があります。

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（へ）施設及び設備等の維持に関するリスク
一定規模以上のシティホテルやリゾートホテルでは、施設及び設備が重装備であり、その運営維持費がかさむのが一般的です。また、これらの陳腐化が比較的激しいため、相応の資本的支出が必要となります。特にホテルでは、固定資産に区分される建物、付属設備等だけ
でなく、ＦＦ＆Ｅと呼ばれる家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がホテルの競争力維持のために不可欠となります。また、ホテ
ルにはトータルのグレードとイメージがあり、例えば客室に一定の質感をもたせれば、それに伴いレストラン、宴会場等に対してもそれ相応の質感を整える必要があります。
施設及び設備の運営維持費、並びにその更新投資の負担がホテルの売上げ等に比べ過大な場合、あるいは施設及び設備の更新投資がホテルの売上げ若しくはホテル収益の増加につながらず、期待どおりの効果が得られない場合、本投資法人が直接これを負担することが予定されている場合のみならず、ホテル賃借人・ホテル運営受託者並びにホテル運営支援会社の負担による場合であっても当該ホテルのホテル賃借人あるいはホテル運営受託者並びにホテル運営支援会社がグレード等維持のために必要な施設維持運営費を負担しない場合、ホテルの価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ト）マーケットレポートへの依存に関するリスク
ホテルに関する市場評価その他の各種比較資料において入手可能な資料や情報は概して公表例が少ないといえます。また例え存在した場合にも、第三者によるホテル関連のマーケッ
ト分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示した
ものに留まり、客観的に適正と思われるエリア特性、供給・需要等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法、収集した情報・資料等の範囲若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
（チ）フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク
ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者はホテル事業に関するフランチャイズ契約やブランドライセンシング契約を締結することがありますが、これらの契約においては、一定のオ
ペレーティングスタンダードや他の基準・条件の遵守が要求されることが一般的です。また、使用しているブランドのイメージが一般的に低下するようなことが起こった場合、業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、何らかの理由により、こういった契約が終了し、ブランド名の使用が不可能となった場合、当該ホテルのブランド価値が低下することにより、
本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（リ）周辺施設への依存に関するリスク
近隣に著しく大きい集客能力を有する施設が存在するホテルの場合、ホテルの集客力も当
該施設の集客力に大きく依存している場合が多く、当該施設の移転、閉鎖や営業停止あるいは集客力の低下によりホテル営業収入が減少し、その結果ホテルの価値が減少し、若しくは不動産運用収入が減少する可能性があり、本投資法人に影響を与える可能性があります。本投資法人の運用資産であるオリエンタルホテル東京ベイ及びヒルトン東京ベイは近隣の東京
ディズニーリゾートの集客力に、また、ホテル京阪ユニバーサル・シティは近隣のユニバー
サル・スタジオ・ジャパンの集客力に、それぞれ著しく依存しているため、これらの施設の移転、閉鎖や営業停止あるいは集客力の低下によりこれらのホテルの営業収入に著しい悪影
響を及ぼす可能性があります。

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④

不動産としてのホテルに関するリスク（イ）不動産を取得又は処分できないリスク
本投資法人は、不動産投資信託その他のファンド及び国内外の投資家等との間で、本投資法人が投資対象とするような不動産の取得競争にさらされている一方で、ホテルの用に供される不動産の市場は、オフィスビルその他の用途向け不動産市場に比べ、市場規模が相対的には小さく、不動産についての賃料情報、空室率等の情報整備が確立しているとはいえず、また取引事例も少ないため、オフィスビルその他の用途向け不動産に比べて、ホテルの用に供される不動産の流動性は低い傾向にあります。従って、本投資法人が不動産及びこれを裏付けとする資産の取得を希望した場合にも、これらを取得できるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。さらに、本投資法人が不動産及びこれらを裏付けとする資産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性があります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
（ロ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、土地の地盤及び地質並びに建物の杭や梁等の構造、設計及び施工等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に発生する可能性もあります。本投資法人は、不動産又は不動産信託受益権を取得するに当たっては、売主に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させる場合もあります。しかし、本投資法人は、売主が特定目的会社であり他に見るべき資産が無い場合等のほか、物件の状況や他の条件により、売主からの表明及び保証又は瑕疵担保責任の全部又は一部を取得することなく、不動産又は不動産信託受益権を取得することを余儀なくされる可能性があります。また、たとえ表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とす
る損害賠償責任や瑕疵担保責任を売買契約上負担させたとしても、瑕疵担保責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、元所有者又は元受益者が解散したり
無資力になっているために実効性がない場合もありえます。これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他の対応に係る予定外の費用が甚大となる可能性があるとともに、当該不動産の買主である本投資法人が当該費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。また、本投資法人では、不動産を取得しようとする場合、当該不動産について調査を行うほか、売主に対する資料の徴求を行い、また宅地建物取引業者が作成する重要事項説明書（信託受益権の場合は、第二種金融取引業者が作成する書面）等の関係書類の調査を行います。さらに、建物の構造、耐震性、法令や条例の遵守状況、有害物質の有無、隣地との境界等につき、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者に調査を依頼し、エンジニアリング・レポート（建物状況評価報告書）、市場レポートその他の報告書等を取得し、欠陥ないし瑕疵につき調査を行うことを検討します。その他建物の耐震性能の評価に当たり、本投資法人は、必要に応じ、独立の第三者専門機関に構造計算書を含む耐震構造に問題がないことについての確認の調査を依頼することがあります（参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針

（１）投資方針 ⑤投資基準 （ロ）取得基準 g. デュー・デリジェンスの基準」をご参照下さい。）。しかしながら、これらの調査には限界があり、提供される資料の内容や精度、売主・前所有者やホテル賃借人あるいはホテル運営受託者並－ 93 －(93) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

びにホテル運営支援会社の協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的・物理的な制約等から、不動産に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。また、専門家であっても想定し難い過誤を犯さないとはいえません。したがって、本投資法人による取得の後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。その他、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。更には、不動産の形状や用途によっては、当該不動産の存在や利用状況によって意図しない第三者の権利の侵害が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、不動産登記には公信力がないため、その記載を信じて取引したとしても買主が不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。他方、本投資法
人が不動産を売却する場合には、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。
その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上宅地建物取引業者とみなされるため、不動産の売却の相手方が宅地建物取引業者でない場合、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を原則として排除できません。従って、本投資法人が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。
また、一般的に、不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定
同意が取得できず又は境界の確認ができないまま、当該不動産を取得する事例が少なからずあり、今後本投資法人が取得する物件についてもその可能性は小さくありません。そして、そのような不動産を取得した場合には、後日不動産の利用等に支障が生じ、また境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限される可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。
（ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下併せて「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化若しくは毀損し、又は周辺環境の悪化等の間接被害により、その価値又は収益が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされ、又は建替え若しくは修繕が困難であることなどにより、賃料収入が減少し若しくは得られなくなり、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会
社による支払いがほかの何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、
本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等に損害を与えた場合には、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。
特に、土地の工作物の所有者は、その設置又は保存の瑕疵により生じた損害につき民法上無－ 94 －(94) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

過失責任を負うこととされています。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合
等には、上記（ハ）と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な
場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管
理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
（ホ）不動産の地域的な偏在に関するリスク
本投資法人の保有する不動産であるオリエンタルホテル 東京ベイ及びヒルトン東京ベイ
は、いずれも千葉県浦安市に所在しており、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化、特に東京ディズニーリゾートの集客力の悪化により、本投資法人の全体収益にも著しい悪影響を及ぼす可能性があります。また、本投資法人が保有する不動産が一定の地域に偏在した場合には、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の全体収益にも著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
また、ホテル市場において運用資産相互間で競合し、結果としてホテル営業収入が減少し、その結果、本投資法人の不動産運用収入が減少し、本投資法人の収益等に影響を与える可能性があります。
（ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
不動産には様々な法令及び条例が適用され、これを遵守する必要があります。但し、建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定については、その改正の施行又は適用の際、原則として改正後の規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該改正後の規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の改装や建替え等を行う場合には現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、その他様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じること、あるいはこれらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が都市計画の対象であり、運用資産の土地の一部が道路等の都市施設用地とされている場合には、当該部分に建築制限が付されること、建築基準法上建物の敷地に算入できる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
以上のほか、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。
さらに、建築基準法、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）の改正、新たな立法、収用、市街地再開発事業、土地区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更－ 95 －(95) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

等が本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、国有財産法（昭和23年法律第73号。その後の改正を含みます。）により、国有財産のうちの普通財産（国有財産法により定義されます。）が売払い・譲与の対象とされる場合、当該財産を所管する各省庁の長はその買受人又は譲受人に対して用途並びにその用途に供しなければならない期日及び期間を指定することが原則として要請され、また、大蔵省国有財産局長から各財務局長宛の「普通財産にかかる用途指定の処理要領について」（昭和41年２月22日蔵国有第339号。その後の改正を含みます。以下「普通財産通達」といいます。）により、普通財産の売払い又は譲与等の場合、原則として10年間の期間につき用途指定を行い、さらに売払いの契約に買戻特約を付すること等が要請されます。この場合における買戻しの期間は10年間とされ、当該契約の相手方が倒産等し、解散し、営業停止し、又は合併等を行う場合（以下併せて本項において「倒産・合併等」といいます。）には当初の売却代金を支払うことにより当該財産を現状に回復した上これを買戻すことができる旨定めるものとされており、かつその旨の登記をなすべきものと規定されています。同様に、地方公共団体の保有する財産が売払い・譲与される場合にもこれに準じた制限が売払い・譲与の契約において定められることがあります。その他、法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の要件を満たす不動産の所有者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度創設又は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事や義務を達成できない場合の排出権の購入等の負担を負う可能性があります。
（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が債務超過の状況にある等、財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について破産手続、民事再生手続又は会社更生手続が開始した場合（以下併せて「倒産等手続」といいます。）には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は更生管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取り消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が取り消され、又は否認された場合に、その効果を主張される可能性があります。
さらに、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会
社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
（チ）転貸等に関するリスク
本投資法人の主たる運用不動産はホテルですが、ホテルの一部はホテル賃借人等のテナン
トとの賃貸借契約により、当該不動産の賃借人であるホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等から他のテナントに対し転貸・賃貸されることがあります。このような転貸・賃貸においては、転借人等のテナントの信用状態の悪化による賃料の不払い、回収不能の可能性や、転借人等のテナント退去後の新規テナント獲得（市況により、競争が厳しい場合があります。）が容易ではない可能性、あるいは賃料減額請求を受ける可能性があり、その結果ホテル収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、建物そのものが法令や条例等の基準を満－ 96 －(96) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

たす場合であっても、テナントによる建物への変更工事、内装の変更等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する可能性があります。
また、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者に、不動産の一部又は全部を転借人等のテ
ナントに対し転貸・賃貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居する転借人
等のテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃貸借方式において、ホテル賃借人の賃料が、転借人等のテナントからホテル賃借人に対する賃料に連動する場合、又は運営委託方式を採用した場合、テナントの信用状態等が、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、賃貸借契約あるいは運営委託契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約・運営委託契約上、賃貸借契約・運営委託契約の終了の場合にホテル賃借人あるいはホテル運営受託者のテナントに対する敷金等の返還義務が本投資法人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、本投資法人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は本投資法人の負担となり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（リ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等による建物への変更工事、内装の変更、賃借人あるいはホテル運営受託者等による設備（看板等）の設置、その他のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等による建物の使用方法により、建物の状況が建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。この場合、マスコミ等により、当該建物がかかる状態にあることが公表され、風評リスクにさらされる可能性もあります。本投資法人は、かかる事態が生じないようホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等に要請、指示等をしていく所存ですが、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が所有する資産が関連する場合、本投資法人は当
該資産についての管理処分権限を持たないため、上記要請、指示等が必ず遵守されるとの保証はありません。また、本投資法人が建物の所有者であるが故に違反を是正するための費用
や事故により発生した損害の負担を余儀なくされる可能性も否定できません。
さらに、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等の属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
本投資法人は、係るリスクを低減するため、各物件に係るホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等による予想収支、賃料負担力、当該ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等のコンプライアンス体制、ノウハウや業歴等を基準としてホテル賃借人あるいはホテル運営受
託者等を選定しています。また、本投資法人は、運用資産において、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が原則として完全な裁量をもってホテル経営を行うことに鑑み、本資産運用会社によるホテル賃借人あるいはホテル運営受託者の管理を通じて、運用資産の適切な維持・管理に努めることとしています。しかしながら、このような対応策をとったとしても、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
（ヌ）ホテルとしての建物使用態様に関するリスク
運用不動産は、ホテルを中心とする複合施設として、不特定多数の利用者に対し宿泊や飲食等の各種サービスを提供する施設であり、また、ホテル顧客以外の公衆に対してもロビー、トイレ等の共用部分を開放しているため、清掃・維持修繕の費用が通常の建物より多額にな－ 97 －(97) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

る可能性があるとともに、ホテル施設内で予期できない不法行為を行うものが出現する可能性は常にあります。これにより、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が不測の損害を蒙る場合、あるいは、ホテル自体に損害が発生した場合、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ル）共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で決するものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、ほかの共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
さらに、共有の場合、ほかの共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反してほかの共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約を第三者に対抗するためには登記が必要で、かつ、５年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続が開始された場合には、管財人
等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。但し、共有者は、倒産手続の対象となったほかの共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といいます。）第60条、民事再生法第48条第１項）。
ほかの共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。従って、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、ほかの共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、ほかの共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合にほかの共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
他方、共有持分については、共有者が自己の持分を原則として自由に処分することにより、
本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、運用不動産の価値や収益が減少する可能性があります。
これに対し、共有者間の協定書又は規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一定の手続きの履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
共有されている不動産を賃貸する場合には、共有者たる賃貸人の賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、各共有者は他の共有者の－ 98 －(98) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

信用リスクの影響を受ける可能性があります。
また、共有不動産を運営委託に供する場合、一般的な議論はなされていませんが、本投資法人のホテル運営受託者に対するホテル売上の支払請求権が不可分債権となり、本投資法人のホテル運営受託者に対する運営委託料の支払債務及び営業保証金返還債務が不可分債務になる可能性があります。そのような場合には、上記の賃貸借方式と同様のリスクが発生します。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。従って、本投資法人は共有物を希望する時期及び価格で売却できない可能性があります。もっとも、共有者には共有物の分割を請求する権利があり（民法第256条）、これにより単独の処分又は使用収益を行うことが可能ですが、現物分割が不可能である場合は、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。また、本投資法人が分割を請求できる
反面、本投資法人が分割を望まないときでも、他の共有者からの請求にも服さなければならない可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが、その場合であっても、合意の有効期間（民法第256条により、５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できない
ことがあります（民法第256条）。また、共有者について破産手続、会社更生手続若しくは民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（但し、共有者
は、破産手続、会社更生手続若しくは民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。）。
また、共有不動産を運営委託に供する場合、一般的な議論はなされていませんが、本投資法人のホテル運営受託者に対するホテル売上の支払請求権が不可分債権となり、本投資法人のホテル運営受託者に対する運営委託料の支払債務及び営業保証金返還債務が不可分債務になる可能性があります。そのような場合には、上記の賃貸借方式と同様のリスクが発生します。
さらに、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、当該不動産やその持分が法的手続きの対象となる、あるいは、劣化する等の可能性があります。
（ヲ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）、共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法に管理方法に関する規定があるほか、同法の認める範囲で管理規約（管理規約中に管理方法の定めがある場合）によって管理方法が定められます。共用部分の管理に関する事項は、区分所有法又は規約に別段の定めがない
限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決するものとされています（区分所有法第39条）。
管理規約等の変更は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によらなければ変更できません。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以
上の多数の決議が必要とされます（区分所有法第62条）。このように、区分所有建物は、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

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区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。従って、本投資法人の意向にかかわりなく他の区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属性等の如何によっては、運用不動産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続
きの履践義務等が課されている場合があります。また、区分所有者間の協定書等において、当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の同意を要する旨が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行い、又は、他の区分所有者の同意を得る
等の制約を受け、区分所有権を適時に処分できなくなる可能性があります。
区分所有建物とその敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。但し、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、
区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するために、区分所有法第22条で、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています（但し、管理規約等で別段の定めをすることができます。また、昭和59年１月１日当時に存在する専有部分及び敷地利用権については、法務大臣の指定がない場合には、管理規約等で分離処分ができるものと定められたものとみなされます。）。そして、敷地権（敷地利用権をもとに、
区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分されても、当該分離処分は無効となります。しかし、敷地権の登記がなされていない場
合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません（区分所有法23条）。
そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、不動産の鑑定評価
及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。
また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、本投資法人の運用不動産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
加えて、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積－ 100 －
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立てを履行しない場合、当該区分所有権や運用不動産が法的手続きの対象となり又は劣化する等の可能性があります。
（ワ）借地物件に関するリスク
借地権（ここでは、地上権と土地の貸借権をいうものとします。）とその借地上に存在する建物からなる物件については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。なお、
ホテル京阪ユニバーサル・シティは区分所有建物であり、当該建物の敷地利用権には借地権が含まれますが、事業用借地権設定契約の終了に際して、他の区分所有者とともに、その借地権の準共有持分割合に応じて、借地権の対象である土地を地主から購入する義務を負担しています。本投資法人は、かかる購入を行うよう努めますが、購入資金の手当てができないこと等を原因として、当該土地を購入することができない可能性があります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。）第４条）を除き、借地人は、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来
時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の資産取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、ほかに転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。
この場合において、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていな
いときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります（民法第612条第１項）。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払いが予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場
合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（カ）借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（区分所有建物の専有部分を含みます。）を第三者から賃借のうえ又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、賃借人へ転貸又はホテル運営受託者に運営委託す－ 101 －
(101) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

ることがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が本投資法人又は信託受託者の債務不履行により解除されて終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者と賃借人の間の転貸借契約又は運営委託契約も終了するとされていますので、転貸あるいは運営委託した転借人又は運営受託者から、転貸借契約又は運営委託契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
（ヨ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費
用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法
人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（タ）有害物質に関するリスク
本投資法人が土地、土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が存在する可能性があり、かかる有害物質が存在する場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。）に関しては、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエ
チレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性があるときやポリ塩化ビフェニール（ＰＣＢ）が保管されているとき等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

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将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される
可能性があります。
（レ）不動産の売却における制限に関するリスク
本投資法人が運用不動産を売却しようとする際、賃貸借契約において賃借人に対し、あるいは運営委託契約においてホテル運営受託者に、契約期間中は売却をしない旨や土地と建物を分離譲渡しない旨を約したり、第三者に売却する前に賃借人あるいはホテル運営受託者に対して買取りについての優先交渉権を与えたりする場合があり得ます。そのような場合、不動産市場の動向を見ながら最も有利な条件で売却することが難しくなり、本投資法人は、通常であれば得ることができる利益を得ることができなくなるおそれがあります。
（ソ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人は、法律の規定上の瑕疵担保責任以外に、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明保証責任や瑕疵担保責任を負う可能性があります。
これらの契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任を負う場合には、買主から売買契約を解除され、又は買主が被った損害の賠償をしなければならず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予定外の出費を強いられる場合があり得ます。
運営委託方式に係る不動産の売却においては、別途契約上の地位の移転を行なわない限り、
本投資法人とホテル運営受託者の間の運営委託契約は、新所有者に承継されません。このような場合、運営委託契約を解約する必要がありますが、継続的契約関係に基づく信義則等により、運営委託契約上の解約権の行使が制限される可能性があります。このような状況の下で解約した場合、本投資法人は損害賠償債務を負う可能性があります。
（ツ）敷金・保証金等に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人あるいはホテル運営受託者が無利息又は低利で預託した敷金、権利金又は保証金等を運用資産の取得資金の一部又は借入金等債務の弁済充当資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃借人あるいはホテル運営受託者との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人あるいはホテル運営受託者からの敷金及び保証金等の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金等を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金等の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ネ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約においては、買主の事情により契約が解約された場合に、売買価格に対する一定割合の違約金が発生する旨の合意がなされる－ 103 －
(103) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

ことが少なくありません。資産取得のためにフォワード・コミットメント等を行った場合、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金の支払いにより、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があります。なお、フォワード・コミットメントには該当しないものの、前記「（ワ）借地物件に関するリスク」に記載のとおり、ホテル京阪ユニバーサル・シティに関し、事業用借地権
設定契約の終了に際して、借地権の対象である土地を地主から購入する義務を負担していますが、当該義務の不履行に対して、違約金等の定めはありません。
（ナ）専門家による報告書（不動産鑑定評価書等）に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるＰＭＬも個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
（ラ）運用資産の取得方法に関するリスク
税制上の軽減措置に要する手続との関係で、本投資法人が今後不動産を取得するに当たり、譲渡代金支払日後直ちには当該不動産についての所有権等の移転本登記申請を行わない場合があり得ます。この場合、売主が譲渡代金支払後本登記申請までの間に当該不動産を二重譲渡し、担保提供し、又は売主が倒産すること等により、本投資法人が運用不動産の完全な所有権を取得できなくなる可能性があり、また、同時に支払済みの譲渡代金の全部又は一部につき返還を受けられなくなる可能性があります。なお、本投資法人は、将来取得する不動産については、上記軽減措置に関する手続きのために10日程度要する場合がありますが、このような場合においては、運用不動産の購入実行時（代金支払時）から上記軽減措置に関する手続き終了時（終了後直ちに移転本登記申請を行います。）までの間は仮登記を経ることにより本登記の順位を保全して上記のリスクを可能な限り回避する方針でいます。但し、仮登記はそれに基づく本登記がなされるまでは順位保全効果しかなく、仮登記に基づき本登記がなされる前に売主が倒産した場合において本投資法人が保護されない可能性もあり、上記のリスクを完全に排除できるとは限りません。
⑤

信託の受益権特有のリスク（イ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人が、不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権又は金銭の信託の受益権（但し、主として当該金銭により不動産、地上権又は土地の賃借権を取得して信託財産とする信託に限ります。以下、これらを本項において「信託の受益権」と総称します。）を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。なお、以下、平成19年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号）を「新信託法」といい、その施行前の信託法（大正11年法律第62号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正を含みません。）を「旧信託法」といいます。原則と－ 104 －
(104) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

して、平成19年９月30日より前に効力を生じた信託については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条）。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
本投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分するときは、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。
さらに、信託受益権は有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
信託受託者が倒産手続の対象となった場合における信託財産の取扱いについては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定や信託財産の独立性という観点から、信託財産が破産財団、再生債務者又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に属すると解釈される可能性は、極めて小さいものと考えられていました。新信託法においては、信
託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、不動産の場合、当該不動産が信託財産に属することを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託の登記が必要とされます。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者がかかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
⑥

会計、税制に関するリスク（イ）減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号平成15年10月31日）が適用されることになったことに伴い、
本投資法人においても第１期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用不動産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の業績は悪影響を受ける可能性があります。なお、平成27年
４月１日以後に開始する営業期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額及び配当等の額（一時差異等調整引当額の増加額及び配当等の額については、後記「９ 課税上の取扱い」をご参照下さい。）として取－ 105 －
(105) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
（ロ）導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、営業期間毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努めていますが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない営業期間が生じる可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、後記「（ト）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク」に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、配当等の額を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資口の市場価格に影響を及ぼすこともあります。なお、課税上の取扱いについては、後記「９課税上の取扱い」をご参照下さい。
（ハ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
平成21年４月１日以後終了した事業年度に係る導管性要件のうち、租税特別措置法施行令に規定する配当可能額の90％超の金銭の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異により、又は90％の算定について税務当局の解釈・運用・取扱いが本投資法人の見解と異なること等により、過大な税負担が発生した場合には、この要件を満たすことが困難となる営業期間が生じる場合があり得ます。なお、平成27年４月１日以後に開始する営業期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
（ニ）利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク
本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入又は投資法人債の発行に際しての財務制限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保する場合があります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当等の額が配当可能利益の額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（ホ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、過年度における支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスクがあります。現行税法上このような場合の救済措置が設けられていないため、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資－ 106 －
(106) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（ヘ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得
税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。
（ト）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
各営業期間毎に判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるもの（投資法人の投資主の一人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法人の発行済投資口の総数若しくは議決権の総数の100分の50を超える数を有する
場合における当該投資法人をいいます。）に該当していないこととする要件、即ち、同族会
社要件については、本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及
ばないところで、結果として満たされなくなる営業期間が生じるリスクがあります。
（チ）借入に係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の各営業期間毎に判定を行う導管性要件のひとつに、借入を行う場合には租税特別措置法に規定する機関投資家（以下本「⑥ 会計、税制に関するリスク」において「機関投資家」といいます。）のみから行うべきという要件があります。従って、本投資法
人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入を行わざるを得ない場合、又は、保証金
若しくは敷金の全部若しくは一部が賃借人からの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（リ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
税法上、導管性要件のひとつに、営業期間末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる場合には、導管性要件を満たせないことになります。この結果、
本投資法人の税負担が増大し、投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（ヌ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。
（ル）適格合併が否認されるリスク
本投資法人は平成24年４月１日付で旧ＪＨＲと合併していますが、本合併は国税庁より公－ 107 －
(107) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

表されている文書回答事例「投資法人が共同で事業を営むための合併を行う場合の適格判定について」（平成21年３月19日回答）における取扱いに従っており、税制適格合併に該当するものと考えています。しかし、税務当局との見解の相違により、非適格合併と認定された
場合には、差額負債調整勘定の５年均等償却により課税所得が増加する結果、本投資法人の税負担が増加し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（ヲ）本合併により生じた負ののれん発生益の調整のため支払配当要件を満たせないリスク
本投資法人は本合併により負ののれん発生益を計上していますが、当該負ののれん発生益のうち一定額（控除済負ののれん発生益の額×当期月数／1200）を合併後100年間にわたり、
上記（ハ）の支払配当要件の判定において配当可能利益の額に含める必要が生じます。負ののれんによって生じる剰余金を各事業年度の配当の上乗せ又は当期純損失金額との相殺等により使い切った場合、その後の各事業年度の配当等の額だけでは、支払配当要件を満たせない可能性があります。なお、平成27年４月１日の属する営業期間以前の営業期間に負ののれんによって生じた剰余金を、平成27年４月１日から起算して２年を経過する日までの間に終了するいずれかの営業期間において、一時差異等調整積立金として積み立てた場合は、以後の営業期間における上記（ハ）の支払配当要件の判定については、負ののれん発生益のうち一定額を配当可能利益の額に含めることが不要になるという手当てがなされています。
⑦

その他のリスク（イ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行います。
本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資します
が、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名組合が投資あるいは開発する不動産が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合
出資持分より得られる運用益や分配させる残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありま
せん。
（ロ）優待制度に関するリスク
本投資法人は、現在の法令、税務の取扱い、優待の内容及び利用状況の推定等に基づくホテル賃借人との合意を前提に、優待制度を導入しています。従って、これらの前提条件に変更がある場合、本優待制度の内容等が変更、若しくは、実施が停止される場合があります。
また、本優待制度の利用に伴って本投資法人の不動産運用収入に影響が有る場合があります。
（ハ）本合併に関するリスク
本投資法人は、平成24年４月１日を効力発生日として、旧ＪＨＲを合併消滅投資法人とする本合併を行いました。
しかしながら、本合併により期待された合併による費用面のシナジー効果による分配金の底上げや「負ののれん」の活用による分配金の安定化及び物件の入替によるポートフォリオの収益性・安定性向上が得られる保証はなく、本投資法人の財務状況等に悪影響が生じ、投－ 108 －
(108) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
さらに、本投資法人は、本合併に係る合併契約の締結及びその実現にあたり、旧ＪＨＲ物件に対する精査（デュー・デリジェンス）を行っていますが、かかる精査等によって旧ＪＨ
Ｒ物件に存する瑕疵等の全てを認識しているとの保証はなく、将来旧ＪＨＲ物件の瑕疵その他の問題が明らかとなった場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ニ）負ののれんによって生じる剰余金の活用方針に関するリスク
本投資法人は本合併により負ののれん発生益を計上していますが、投資法人に関する負ののれんの会計処理又は剰余金の取扱いに関する解釈、運用又は取扱いが変更された場合、負ののれん発生益の金額が変更される可能性及び剰余金の活用が困難になるなど本投資法人の収益及び分配金等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、負ののれんはキャッシュの裏付けのない会計上の利益であるため、剰余金の分配に関する負ののれんの活用方針は、分配可能なキャッシュの額による制約を受けます。本投資法人は、公表した剰余金の分配額（以下「公表済剰余金分配額」といいます。）を分配すべ
く、本投資法人のキャッシュ・マネジメントに最大限留意しますが、本投資法人が金銭の分配を行う時点において公表済剰余金分配額分のキャッシュが存在するという保証はなく、公表済剰余金分配額よりも低い金額が実際の剰余金の分配額となる可能性があります。また、公表済剰余金分配額の分配が可能であっても、公表済剰余金分配額までの分配を行わない可能性もあります。
（ホ）取得予定資産の取得ができないリスク
本投資法人は、本書の日付以降、前記「４ 取得（予定）資産の概要」に記載の取得予定
資産の取得を予定しています。
しかし、本書の日付以降、取得予定資産に係る売買契約において定められた条件が成就しない場合等においては、取得予定資産を取得することができない可能性があります。この場
合、本投資法人は、代替資産を取得するための努力を行う予定ですが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得できず、かつかかる資金を有利に運用できない場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
９ 課税上の取扱い
以下は、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報第１

ファンドの状況４

手数料等及び税金（５）課税上の取扱い」に記載された課税上の取扱の全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日後、その内容について変更又は追加があった箇所を下線で示しています。
本書の日付現在、日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、
以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
① 投資主の税務（イ）個人投資主の税務
ａ.配当等の額に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る金銭の分配のうち、本投資法－ 109 －(109) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

人の利益及び一時差異等調整引当額の増加額からなる金額（以下本「９ 課税上の取扱い」
において「配当等の額」といいます。）の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。
（ⅰ）源泉徴収
分配金支払開始日

源泉徴収税率

平成26年１月１日～平成49年12月31日

20.315％（所得税15.315％ 住民税５％）

平成50年１月１日～

20％（所得税15％ 住民税５％）（注１）平成26年１月１日～平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
（注２）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有）に対しては、上記税率ではなく、所得税20%（平成26年１月１日～平成49年12月31日は20.42%）の源泉徴収税率が適用されます。

（ⅱ）確定申告
確定申告をしない場合確定申告を行う場合

金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能（確定申告不要制度）
総合課税か申告分離課税のいずれか一方を選択（注１）総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受け取る配当等の額については、配当控除の適用はありません。
（注２）上場株式等に係る譲渡損失の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記（i）の源泉徴収税率と同じです。
（注３）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有）が１回に受け取る配当金額が10万円超（12ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります（この場合には申告分離課税は選択できません。）。

（ⅲ）源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れる
ことができます。
（注）配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

（ⅳ）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
平成26年１月１日から平成35年12月31日までの10年間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間100万円を上限とし、平成28年１月１日以後に設けられる非課税管理勘定については120万円を超えないもの等一定のものに限ります。）に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
（注１）非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上である方に限ります。
（注２）平成28年１月１日以後、満20歳未満である方についても非課税口座を開設できるようになります。
（注３）配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。
（注４）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有）が受け取る配当金については、本非課税制度の適用はありません。

ｂ.出資等減少分配に係る税務投資法人が行う利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のもの（以下本「９課税上の取扱い」において「出資等減少分配」といいます。）は、投資法人の出資総額等の減少額に該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
（ⅰ）みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記「a.配当等の額に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。
（ⅱ）みなし譲渡収入出資等減少分配のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額と－ 110 －
(110) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

みなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益（注２）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｃ.における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。
（注１）譲渡原価の額＝従前の取得価格×純資産減少割合※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
（注２）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額（注３）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

ｃ. 投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等に係る譲渡所得等として、申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。
（ⅰ）税率
譲渡日

申告分離課税による税率

平成26年１月１日～平成49年12月31日

20.315％（所得税15.315％ 住民税５％）

平成50年１月１日～

20％（所得税15％ 住民税５％）（注）平成26年１月１日～平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（ⅱ）上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等したことにより生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。また、上場株式等に係る譲渡損失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。
（注）繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

（ⅲ）源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、上記（i）の申告分離課税による税率と同じです。また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の年初に還付されます。
（ⅳ）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
平成26年１月１日から平成35年12月31日までの10年間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間100万円を上限とし、平成28年１月１日以後に設けられる非課税管理勘定については120万円を超えないもの等一定のものに限ります。）を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年以内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。
（注１）非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上である方に限ります。
（注２）平成28年１月１日以後、満20歳未満である方についても非課税口座を開設できるようになります。
（注３）非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記（ⅱ）及び（ⅲ）の損益通算や繰越控除には適用できません。

（ロ）法人投資主の税務
ａ.配当等の額に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る配当等の額については、受取配当等の益金不算入の－ 111 －
(111) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

適用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る配当等の額については、下記の税率により所得税の源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となり、また復興特別所得税は復興特別法人税（復興特別法人税の課税期間終了後は法人税）からの控除対象となります。
分配金支払開始日

源泉徴収税率

平成26年１月１日～平成49年12月31日

15.315％

平成50年１月１日～

15％（復興特別所得税0.315％を含みます。）

ｂ.出資等減少分配に係る税務投資法人が行う出資等減少分配は、投資法人の出資総額等の減少額に該当し、投資主に
おいては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
（ⅰ）みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記「a.配当等の額に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。
（ⅱ）みなし譲渡収入出資等減少分配額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
（注） 譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

ｃ. 投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

－ 112 －
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② 投資法人の税務（イ）配当等の額の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件
国内50％超募集要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載
又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定

借入先要件するものをいいます。次の所有先要件において同じです。)以外の者
から借入れを行っていないこと

所有先要件

事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者によ

非同族会社要件

り発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと

出資制限要件

他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（一定の海外子会社を除く。）（ロ）不動産流通税の軽減措置
ａ. 登録免許税
一定の要件を満たした投資法人が平成29年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。
不動産の所有権の取得日

平成24年４月１日～平成29年３月31日

土地（一般）

1.5％

建物（一般）

2.0％（原則）

投資法人が取得する不動産

平成29年４月１日～

2.0％（原則）

1.3％

ｂ. 不動産取得税
一定の要件を満たした投資法人が平成29年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。
（注）共同住宅及びその敷地にあっては、建物のすべての区画が50㎡以上のものに限り適用されます。

10 その他（１）規約の変更
参照有価証券報告書等提出日後、平成27年11月26日開催の本投資法人第７回投資主総会において、規約の変更の承認決議を行い、規約の一部が変更されました。
主な変更内容及び変更理由は、以下のとおりです。

－ 113 －
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① 平成26年12月１日付で施行された投信法の改正に関連して、以下のとおり規定の新設及び修正を行いました。
i） 一定の日及びその日以後、遅滞なく投資主総会を招集する旨の定めとして、本投資法人の投資主総会は、平成29年10月31日及び同日以後、遅滞なく招集され、以後、隔年毎の10月31日
及び同日以後、遅滞なく招集される旨の規定を新設するとともに、かかる定めに従って開催された直前の投資主総会の日から25ヶ月を経過する前に開催される投資主総会については、
投資主総会の２ヶ月前までに公告を行うことを要しない旨の規定を新設しました。また、本投資法人は必要があるときは随時投資主総会を招集することができる旨の規定を新設しました。
ii） 上記i）の新設に伴い、一定の日から３ヶ月以内に開催される投資主総会において権利を行使することができる投資主を定める基準日に関する規定を新設しました。
iii）上記i）の新設に伴い、投資主総会の決議によって、法令で定める限度において、役員の任期を延長することを可能とするために規定の修正を行いました。
②

投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）の改正に関連して、以下のとおり規定を新設及び修正し、必要な規定の整備を行いました。
i） 資産を主として投信法施行規則第105条第１号ヘに定める不動産等資産に対する投資として運用することを目的とする旨を明確にするために、該当する規定を修正しました。また、これに伴い、関連する字句の修正等を行いました。
ii） 海外不動産保有法人の発行済株式又は出資の総数又は過半数を取得することができる旨を明確にするために、規定を新設しました。
iii）上記ii）の新設に併せ、本投資法人が海外不動産への投資に際して多様なスキームの選択を可能とすること、また、海外での投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の権利を追加するための規定を新設しました。
③

投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）の改正により特定資産に該当する資産が追加されたことに伴い、再生可能エネルギー発電設備及び公共施設等運営権を本投資法人の投資対象として追加する規定を新設しました。
④ 海外不動産保有法人の発行済株式及び外国の法令に基づき、又は外国の法令に準拠して組成された不動産関連資産その他の資産を投資対象に加えることに伴う為替変動リスク及び台風等天候変動
によってもたらされるホテル業績への悪影響といった天候変動リスクをヘッジすることを目的としたデリバティブ取引への投資を内容とする運用を可能とするために、規定の修正を行いました。
⑤ 投資法人における税会不一致の問題に関して、租税特別措置法等の改正に伴い、本投資法人における課税負担の軽減を目的として、利益を超えた金銭の分配を行うことを可能とするために、規定の修正を行いました。
⑥ 新投資口予約権の無償割当てに関する費用を本投資法人が負担することを明確化するために、該当する規定を変更しました。
⑦ その他、租税特別措置法施行規則（昭和32年大蔵省令第15号。その後の改正を含みます。）の改正に伴い不要となった規定の削除、特定の期間の経過により不要となった規定の削除、投信法の改－ 114 －
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正の施行により不要となった附則の削除を行うとともに、必要な表現の変更及び明確化、字句の修正及び条項数の整備等のために、所要の変更を行いました。
（２）役員の選任
参照有価証券報告書等提出日後、平成27年11月26日開催の本投資法人第７回投資主総会において、以下のとおり執行役員及び監督役員が選任されました。
また、執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備えて、以下のとおり補欠執行役員が選任されました。
① 執行役員及び監督役員
執行役員

増田 要（新任）

監督役員

松澤 宏（重任）

監督役員

御宿 哲也（重任）監督役員

香椎 裕人（新任）② 補欠執行役員
補欠執行役員 古川 尚志（注） 上記補欠執行役員は、本資産運用会社の代表取締役社長です。

新たに執行役員となった増田要、新たに監督役員となった香椎裕人及び新たに補欠執行役員として選任された古川尚志の略歴等については以下のとおりです。
役職名

氏名

主要略歴
平成２年４月
平成10年10月
平成12年11月
平成13年３月
平成14年８月
平成15年５月
平成18年９月
平成20年２月

執行役員

増田 要

平成20年６月
平成22年９月
平成24年２月
平成26年３月
平成26年６月
平成26年10月
平成27年11月

所有
投資口数

弁護士登録（第一東京弁護士会）
西村総合法律事務所（現西村あさひ法律事務所）
メリルリンチ日本証券株式会社
同社 法務部長 （ジェネラル・カウンセル）
同社 執行役員 （兼務）
米国コロンビア大学 法科大学院 入学
同大学 法科大学院 修了 （LL.M.）
米国ニューヨーク州弁護士登録
増田パートナーズ法律事務所 設立 代表パート
ナー （現職）株式会社じぶん銀行 社外監査役 （現職）
ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人
執行役員
コモンズ投信株式会社 社外監査役（現職）
GMOインターネット株式会社 社外監査役 （現職）
株式会社カンドー 社外取締役 （現職）
株式会社クロスワープ 社外監査役 （現職）
ジャパン・ホテル・リート投資法人 執行役員
（現職）

－ 115 －
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0

役職名

氏名

主要略歴
昭和46年４月
平成９年４月
平成10年４月
平成14年４月

監督役員

香椎 裕人

平成15年６月

平成21年６月
平成24年６月
平成25年３月
平成25年６月
平成27年11月
昭和57年４月
昭和59年１月
平成２年７月補欠執行役員

平成12年４月
古川 尚志

平成16年５月
平成25年８月
平成26年６月

日本開発銀行（現株式会社日本政策投資銀行）
出融資担当
同行 本店流通部長
株式会社ホテル小田急 常務取締役経理部長
株式会社小田急ホテルズアンドリゾーツ（合併により現株式会社ホテル小田急） 常務取締役（マーケティング担当）
関西国際空港株式会社（現新関西国際空港株式会社） 執行役員（ターミナル営業担当、子会社管理・ホテル事業管理担当）
協和株式会社 代表取締役
日本カーボンファイナンス株式会社 常務取締役
同社 代表取締役
DBJアセットマネジメント株式会社 監査役
ジャパン・ホテル・リート投資法人 監督役員
（現職）
住友不動産株式会社 ビル事業部
同社 米国子会社
モルガン・スタンレー証券会社（現三菱ＵＦＪモ
ルガン・スタンレー証券株式会社） 投資銀行本部 不動産グループ エグゼクティブ・ディレク
ター
ウォーバーグ・ディロン・リード証券会社（現UBS
証券株式会社） 企業金融本部 不動産セクター
チーム 共同責任者 エグゼクティブ・ディレク
ター
Rockpoint Group L.L.C. 日本オフィス代表 プリンシパル
株式会社リバー・フローズ 設立 代表取締役
ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 （現職）

所有
投資口数

0

456

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（３）本投資法人及びＨＭＪの間の定期建物賃貸借契約の変更
ＨＭＪは、ＨＭＪ５ホテルについてアビリタスホスピタリティ株式会社（以下「ＡＨ社」といいます。）を運営支援会社として起用してきましたが、ＨＭＪはＡＨ社との運営支援に係る契約を平成27年
12月末の契約満了をもって終了し、自主運営体制に移行することとなりました。それに伴い、本投資法
人とＨＭＪの間のＨＭＪ５ホテルに係る定期建物賃貸借契約について、平成28年１月１日より以下のとおり変更しています。（下線は参照有価証券報告書「第一部５ファンド情報第１

ファンドの状況

運用状況 （２） 投資資産 ③その他投資資産の主要なもの （ニ）ホテル事業の概要 ＜参考情報１＞ ＨＭＪの定期建物賃貸借契約及びホテル事業の概要」からの変更箇所を示しています。）。

変動 賃料の算 出
方法
預り敷金の額ＧＯＰの定義変更後契約〔ＨＭＪ５ホテルの年間合計ＧＯＰ－ＧＯＰ基準額（3,351百万円）〕
×85.0％
1,010百万円
ホテルの売上・収入等から、次の営
業費用を控除した残額をいいます。
①売上・収入等に係る原価、②ホテル従業員の人件費・福利厚生費、③
備品費、④営業部門に係る費用（外部 委 託 費 、 各 種 手 数 料等 を 含 み ま
す 。 ） 、 ⑤ 一 般 管 理 費、 ⑥ 販 売 促
進・広告宣伝費、⑦修繕維持費（施設保守・管理費用を含みます。）、⑧水道光熱費、⑨運営管理に関する保険料、⑩ホテル運営管理に関する公租公課（印紙税等）、⑪ホテル売
上債権に係る貸倒引当金並びに貸倒損失、⑫その他ホテル運営管理に関
する経費

現行契約
〔ＨＭＪ５ホテルの年間合計ＧＯＰ－ＧＯＰ基準額（3,351百万円）〕
×81.5％
2,010百万円
ホ テ ル の 売 上 か ら 、 次の 営 業 費 用（但し、各物件の営業に関して直接発生したものに限ります。）を控除した残額をいいます。①売上原価、②ホテル従業員の人件費・福利厚生費、③備品費、④営業部門に係る費用（外部委託費、各種手数料等を含みます。）、⑤一般管理費、⑥販売
促 進 ・ 広 告 宣 伝 費 、 ⑦修 繕 維 持 費（施設保守・管理費用を含みます。）、⑧水道光熱費、⑨運営管理に関する保険料、⑩ホテル運営管理に関する公租公課（印紙税等）、⑪
ホテル売上債権に係る貸倒引当金並びに貸倒損失、⑫その他ホテル運営
管理に関する直接経費（注） 本変更契約に係る取引は、資産運用会社の利害関係人等との取引に該当しますが、投信法、本投資法人の規約並びに資産運用会社の定めるスポンサー関係者取引の自主ルールに従い、外部専門家が出席するコンプライアンス委員会及び本投資法人役員会における承認に基づく本投資法人の同意の取得等の適正な手続きを経ています。

（４）投資法人債の発行及び投資法人債に関する事務の委託
本投資法人は、参照有価証券報告書提出日後、平成27年10月23日に、第５回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付）（愛称「ホテル・リート・ボンド」）を発行しました。第５回無担保投資法人債の概要については、前記「６ 本投資法人の戦略 （３） 財務戦略 ③ 投資法人債の状況及び個人向け投資法人債の発行」をご参照下さい。
（管理報酬等）
本投資法人は、第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者である株式会社みずほ銀行に対して以下の業務を委託しています。
（イ）買取引受をした者から受領した払込金額の交付（ロ）投資法人債原簿の作成（ハ）投資法人債原簿の調製及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務（ニ）投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払い（ホ）租税特別措置法に基づく利子所得税の納付－ 117 －
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（ヘ）買入消却に関する事務（ト）投資法人債権者からの請求等の受付及び取次（チ）投資法人債管理者としての業務（ヌ）その他協議のうえ必要と認められる事務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
本 投資法人 は、発行 ・支 払代理に 関する業 務手 数料とし て第５回 無担 保投資法人債に関して
5,400,000円を支払うものとし、投資法人債発行時に支払済みです。
この他に、元利金支払いに関する業務手数料として、支払元金金額の10,000分の1.1及び支払利金の対象となる元金金額の10,000分の1.1を投資法人債に関する一般事務受託者を経由して口座管理機関に支払います。
（投資法人債に関する一般事務受託者の概況）①名称、資本金の額及び事業の内容（イ）名称
株式会社みずほ銀行（ロ）資本金の額
1,404,065百万円（平成27年９月30日現在）（ハ）事業の内容
預金業務、貸出業務、商品有価証券売買業務、有価証券投資業務、内国為替業務、外国為替業
務、社債受託及び登録業務、附帯業務②関係業務の概要
前記「管理報酬等」に記載のとおりです。
③資本関係
該当事項はありません。
（契約の更改等）
本投資法人と第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者（株式会社みずほ銀行）との間で、第５回無担保投資法人債に関する管理委託契約証書及び事務委託契約証書を締結しました。
ａ．契約期間期間の定めはありません。
ｂ．解約に関する事項
解約の定めはありません。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
管理委託契約証書及び事務委託契約証書に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び一般事務受託者は相互にこれに関する協定をするものとし、当該協定は管理委託契約
証書及び事務委託契約証書と一体をなすものとします。
（５）本資産運用会社役職員向け職場積立NISA制度の導入
本資産運用会社は、平成27年12月18日付で同社の役職員を対象として本投資口を対象に含む職場積立
NISA制度を導入することといたしました。

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①

資産運用会社職場積立NISA制度の概要

これは、本資産運用会社の役職員が自己の給与から一定額を拠出して証券会社を通じ本投資口を含む金融商品を取得することができる制度です。
なお、当該制度によって行われる本投資口の取得及び売却については、内部者取引管理規程等によって制限され、リスク管理を図ることとしています。
②

職場積立NISA制度により取得させ、又は売り付ける予定の投資口の総数又は総額

特段の定めは設けていません。
③

職場積立NISA制度制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲

本資産運用会社の役職員です。

－ 119 －
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第３【参照書類を縦覧に供している場所】
ジャパン・ホテル・リート投資法人（東京都渋谷区恵比寿四丁目１番18号 恵比寿ネオナート）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）－ 120 －
(120) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0201010_第二部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１．投資主名簿への記載又は記録の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並
びに手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、
総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法
第79条第１項）。投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のとおりです。

取扱場所

三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号

取次所

該当事項はありません。

投資主名簿等管理

三井住友信託銀行株式会社

人の住所及び名称

東京都千代田区丸の内一丁目４番１号

手数料

該当事項はありません。

２．投資主に対する特典
本投資法人は、投資主優待制度を継続して実施することを決定しています（投資主優待制度に関する詳細については、前記「第二部 参照情報 第２ 参照書類の補完情報 ５ 本投資法人の特徴 （１）本投資法人の特徴 ④投資主優待制度の実施」をご参照下さい。）。
３．内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。
４．その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
投資主総会の開催時期、場所及び手続
本投資法人の投資主総会は原則として２年に１回以上開催されます。本投資法人の投資主総会は、
平成29年10月31日及び同日以後遅滞なく招集され、以後、隔年毎の10月31日及び同日以後、遅滞なく招集されます。また、本投資法人は、必要があるときは随時投資主総会を招集することができます。
開催場所は東京都区内です。
投資主総会は、投資主総会の日の２ヶ月前までに公告を行い、かつ当該日の２週間前までに各投資主に対して書面で通知を発する方法により招集されます（投信法第91条第１項）。ただし、規約第９条第２項第１文の定めに従って開催された直前の投資主総会の日から25ヶ月を経過する前に開催される投資主総会については、公告を行うことを要しません。

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第２【その他】
該当事項はありません。

－ 122 －
(122) ／ 2015/12/28 16:41 (2015/12/28 16:41) ／ g04735_wn_15169923_0301010_第三部_os7不動産_ジャパンホテルリート_届出書（第三者）.docx