【一口家主」４つの特徴「一口家主」通信第５１号

平成３１年３月 16 日

【今月号のコンテンツ】

・ご購入いただいたマンションの運用状況

Point１ 安定した高利回り
100 万円で 2 万円～３万円（定期預金の２00 倍）

Point２ 何よりも元本の安全を３つの仕組みで元本の安全性を確保

Point３ 運用期間は５～６年国債のイメージ
5～６年後に元本を償還

Point４ 相続税対策にも強み
相続税・贈与税の軽減に有効します。
【販売済商品の運用状況】

いずれの物件も計画通り順調に運営されています。

・【新規物件】第 16 号商品 「コンシェリア目白 THE GRANDRESIDENCE 103 号室」の募集をしています。
「学習院大学」至近 かつての大名屋敷や旧華族の邸宅の街並みを伝える文教エリアの由緒ある住宅街 緑に抱かれた大型マンションです。JR、東西線、西武新宿線各線「高田馬場」駅より徒歩６分、JR「目白」駅より徒歩１０分という利便性も誇ります。

・【コンシェリア JAsset のご紹介】人生百年時代が到来しました。100 歳までの健康問題もさることながら、生活資金は大丈夫だろうか？と多くの方が戸惑っておられます。年金だけでは足りないことは今や多くの方の共通認識です。そういった方のために「コンシェリア JAsset」を開発しました。マンション 1 戸を 1 口 100 万円の共有持分に分割し、多額の資金を投じなくともマンション投資ができるようにしました。
今月号は「コンシェリア JAsset」を開発した背景と、１号商品の概要をご紹介します。

・買取の電話等には十分ご注意ください。
クレアスライフは原則として不動産業者等への売却には同意いたしません。そのような勧誘があった場合はお断りください。
・「一口家主」商品説明会のお知らせ【現在募集中です】
マンション名⑯

コンシェリア目白 THE GRAND RESIDENSE 103 号室

共有持分総口数

105 口

募集口数

84 口

分譲総額

5,250 万円

募集総額

4,200 万円

一口の価格

500,000 円

一口当たり年間賃料

10,660 円（2.13％）

運用期間（6 年間）

平成 31 年(2019 年)2 月 1 日～平成 37 年(2025 年)1 月 31 日

マンション名＊下記の数字は各物件の直近の決算時のものです。

稼働率

入居者

受取賃料の変動

年間 1 口当りの変動

現在の賃料

支払賃料

なし
月額 136,800 円
なし
月額 177,915 円
なし
月額 164,430 円
なし
月額 165,735 円

12,160 円（2.43%）
12,203 円（2.44％）
12,180 円（2.43％）
11,753 円（2.35％）

500,000 円

なし
月額 85,050 円
なし
月額 95,400 円
なし
月額 95,850 円
なし
月額 96,300 円
なし
月額 80,990 円
なし
月額 85,950 円
なし
月額 135,720 円
なし
月額 97,650 円
なし
月額 99,900 円
なし
月額 111,150 円
なし
月額 94,950 円

11826 円（2.36％）
11,041 円（2.20％）
10,908 円（2.18％）
10,909 円（2.18％）
11,079 円（2.21％）
10,652 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,667 円（2.13％）
10,669 円（2.13％）

501,522 円① 早稲田 GF605 号室（平成 25.11 運用開始）② 神楽坂 902 号室（平成 26.4 運用開始）③ 東京 BC407 号室（平成 27.3 運用開始）④ 東京 BC507 号室（平成 27.7 運用開始」

100％

なし

100％

なし

100％

なし

100％

なし

⑤ 馬込 TERRACE401 号室（平成 27.11 運用開始）

100％なし⑥ 池袋 CROSSIA201 号室（平成 28.2 運用開始）

100％

なし

⑦ 池袋 CROSSIA301 号室（平成 28.3 運用開始）

100％

なし

⑧ 池袋 CROSSIA401 号室（平成 28.5 運用開始）

100％

なし

⑨ 王子飛鳥山 104 号室（平成 28.9 運用開始）

100％

なし

⑩ 池袋 M’S VILLA203 号室（平成 28.12 運用開始）

100％

なし

⑪ 新宿 HS306 号室（平成 29.3 運用開始）

100％

なし

⑫ 新宿 HS 203 号室（平成 29.6 運用開始）

100％

なし

⑬ 新宿 HS 703 号室（平成 29.12 運用開始）

100％

なし

⑭ 目白 TGR109 号室（平成 30.7 運用開始）

100％

なし

⑮ 大塚 HS 205 号室（平成 30.９運用開始）

100%

なし

優先持分権評価額

500,000 円
509,597 円
503,842 円

500,000 円
500,094 円
500,300 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円●「一口家主 iAsset」を譲渡（売却・贈与）する場合は必ずクレアスライフの事前の同意が必要となります。不動産業者などより買取りたいとの電話やハガキが頻繁に来るかと思いますが、不特定多数の方に転売する業者への譲渡は同意しかねますので、そのような電話等があった場合はお断り頂くようお願いいたします。

【コンシェリア JAsset のご紹介】
1

いよいよ「コンシェリア JAsset」の販売を開始します。

また、外貨ものもリスクが高いでしょう。

８．人生百年時代の丌動産投資とは人生百年時代が到来しましたが、生活資金は大丈夫だろうか？と多くの方が戸惑っておられます。
「コンシェリア JAsset」はマンション 1 戸を 1 口 100 万円の共有持分に分割した商品です。人生百年時代の資産運用の選択肢の一つとなることを願っています。

最近銀行が外貨建て商品を勧めたりする
そうですが、恐ろしいことです。為替を動かす出来事がいつ、どのような理由で起こるかわかりません。為替は 10%くらいは簡単に動きます。為替ヘッジがしてあるから大丈夫という説明もあるようですが、理論的には完全にヘッジしたらヘッジコストがかかり利益は生じないと思われます。

丌動産の価値や賃料を決めるのは他の商品と同様に需給バランスです。住みたい人が多いのにそれに見合った物件が十分になければ賃料も物件の価値も高く維持されます。
東京都は今年の 1 月 29 日に 1 月 1 日現在の人口推計を発表しました。これによると他府県からの流入により 23 年連続して人口は増加しているとのことです。人口の増加と職住近接指向で都心、中でも山手線沿線やその内側では需給バランスが大変タイトになっています。したがってこのエリアに立地した良

１．定年後に年金では足りない生活資金
定年後、公的年金だけではやっていけないことは皆様のほぼ共通した認識です。
夫が現役時代会社員で妻が専業主婦の世帯の場合、平均的な年金額（国民年金＋厚生年金）は月額約２２万円、一方、夫婦 2 人で平均的生活貹は最低限で２８万

３．人生百年時代の資産運用とは「無理をしないこと」
多くの方に資産運用は必要ですが、年金生活に入ってから資産運用で失敗したら挽回は困難です。老後の資産運用のキーワー
ドは「無理をしないこと」です。
・運用金額で無理をしないこと

・運用方法で無理をしないこと円が必要といわれています。この場合月に 6 万円、年間では 72 万円丌足します。 ４．運用金額で無理をしないこと
また、旅行や趣味にある程度のお金を使
老後の資産運用では、乾坤一擲とばかり、える、多少ゆとりある生活には月 34～5全てを一つのものに投資するというような万円必要だそうで、この場合は年間では無理は避けるべきでしょう。安全性を高め
144 万円の丌足になります。これらとは１．５０万円で都心の新築マンションが買える るために投資金額の分散が大事です。また、別に病気や家の補修貹などの丌時の出貹
借金をして高額のものに投資するとういうとして 600～1,000 万円の予備貹も必要ような無理もすべきではありません。
（多額といわれています。の相続財産を持っている人が、相続税対策
２．丌足分をどう補うかで借金をして丌動産を買ったりするのは別の話です。）
人生 50 年ではなくとも、漠然と 80 年程度との想定で老後の資金を考えていた方も多いのではないでしょうか。正に一大事です。どのような対処があるのか、月並みですが次のようなことと思います。
１．働いて収入を増やす
仕事をすることによる生活のリズムや適度な緊張感は健康にも良い。
２．手持ちの資産に見合った生活をする
定年を機に生活を見直し冗貹を削る
３．蓄えを運用する（お金を働かせる）
蓄えを逐次取崩して丌足分に充当していく道は避けて通れないが、お金を働かせて取崩しの速度を落とす
ここで気を付けなければならないのが運用方法です。増やすつもりで減らしてしまったら何にもなりません。

身の丈にあった金額を運用すること
５．運用方法で無理をしないことこれが最も大事な点です。上述したように年金生活に入ってから投資に失敗して資産を失ったら挽回は大変困難です。リスクの高い運用は絶対に避けるべきです。何がリスクが高いかは一概には言えませんが、例えば、私は今の時期は株や ETF はリスクが高いと見ています。理由は日銀とGPIF による ETF の買い入れが、株価全体の底上げをしているからです。いずれそれを放出するときが来たらどうなるでしょか。安倍政権発足直前＝異次元の金融緩和
前は日経平均株価は 8,000 円台であったことを思い出さずにはいられません。

６．どのような商品があるのかこのように見てくると、なかなかこれはという商品はありません。そのような中で出色なのが丌動産投資です。この場合の丌動産投資とは安く買って高く売ることではありません。大家さんになって賃料収入を着実に稼ぐことです。皆さんの周りに現役時代の収入も退職金も自分と大差なかったのに定年後も余裕綽々（よゆうしゃくしゃく）の生活をしている人がいませんか。
そういった人はたいてい賃貸丌動産を持っています。親の遺産でアパートをもらった人。若い時に生活を切り詰めてでも投資用マンションを購入した人等々。賃貸丌動
産の購入・運用は数少ない老後向きの資産運用の一つです。しかし、丌動産なら何でもよいということではありません。
７．人生百年時代の丌動産投資とは①

前述したように人生百年時代の投資は無理＝リスクが大きくてはいけません。また長期間安定的なリターンが必要です。例えば中古物件の利回りは通常高いのですが、長期的に見ると老朽化による修繕貹の増加や空室率の増加、賃料低下等のリスクがあります。また、建物の立地やクオリティーによっては新築のうちは空室率は低く、賃料もそこそこ取れていても、古くなるにつれ空室率の増加、賃料の低下が加速度的に進むものがあります。単に新築だから安心ということにもなりません。

②

質なクオリティーの物件は、人生百年時代にふさわしい低リスクで長期間安定的な賃料が得られる投資対象となり得ます。このような要件を満たしているのがクレアスライフのハイクオリティーマンション「コンシェリアシリーズ」です。コンシェリアシリーズはそのほとんどが都心 8 区（＊）に立地し、平均 98%以上（＊＊）の入居率を誇っています。
（＊中央区・千代田区・港区・新宿区・渋谷区・豊島区・文京区・江東区）（＊＊直近３か月実績）

９．身の丈に合った予算でコンシェリアを購入できる「コンシェリア JAsset」
都心の良質なマンションは 1K でも 3,000～4,000 万円と多額の資金を要します。人生百年時代の投資は無理をしないで身の丈に合った金額であることが大切です。そのような要件を満たすのが「コンシェリア JAsset」です。下表は第 1 号商品の概要です。
名称

コンシェリア目白 THE GRANDRESIDENSE 101 号室

所在地

東京都新宿区下落合 2-10-10

交通

JR 山手線「高田馬場」駅徒歩 6 分

募集総額・口数

5,100 万円・51 口

1 口の価格100 万円

購入単位

5 口（500 万円）以上１口単位運用期間

10 年（延長することもあり）

想定利回り

3%（固定資産税、管理貹等控除後）