【一口家主」４つの特徴「一口家主」通信第４６号平成３０年１０月 16 日
【今月号のコンテンツ】

・ご購入いただいたマンションの運用状況

Point１ 安定した高利回り
100 万円で 2 万円～３万円（定期預金の２00 倍）

Point２ 何よりも元本の安全を３つの仕組みで元本の安全性を確保

Point３ 運用期間は５～６年国債のイメージ
5～６年後に元本を償還

Point４ 相続税対策にも強み
相続税・贈与税の軽減に有効します。
【販売済商品の運用状況】

いずれの物件も計画通り順調に運営されています。

・第１５号商品「コンシェリア大塚 HILLSIDE SQUARE 205 号室」を募集中です。
「住みたい沿線」ランキング１位に輝く JR 山手線。その山手線「大塚」駅から徒歩４分。「大塚」駅は、再開発により美しく生まれ変わった駅周辺、主要駅へのアクセスのよさから注目の街として人気を集めています。

・【一口家主をもう少し詳しく】9 月 15 日、16 日に東京ビッグサイトで催された「投資ＥＸＰＯ」に出展しました。「50 万円で都心新築マンションが買える“新しいタイプの不動産投資”」に沢山の来場者が興味を示してくださり、「これはおもしろい」とのコメントを頂戴しました。

・【やさしい資産運用のお勉強】前回はスポンサー（仕掛け人）が SPC の設立等の仕組みを作り、アレンジャーが資金調達をして不動産を購入し、AMが運用するという不動産ファンド組成の流れの概略をお話ししましたが、今回は資金調達の中でも重要なノンリコースローンについてご説明します。

・「一口家主」商品説明会のお知らせ【新規募集を開始しました！！】マンション名⑮

コンシェリア大塚 HILLSIDE SQUARE205 号室

共有持分総口数

65 口

募集口数

52 口

分譲総額

3,250 万円

募集総額2,600 万円

一口の価格

500,000 円

一口当たり年間賃料

10,669 円（2.13％）

運用期間（6 年間）

平成 30 年(2018 年)10 月 1 日～平成 36 年(2024 年)9 月 30 日

マンション名＊下記の数字は各物件の直近の決算時のものです。

稼働率

入居者

受取賃料の変動

年間 1 口当りの変動

現在の賃料支払賃料なし
月額 136,800 円
なし
月額 177,915 円
なし
月額 164,430 円
なし
月額 165,735 円

12,167 円（2.43%）
12,203 円（2.44％）
12,180 円（2.43％）
11,753 円（2.35％）

500,000 円

なし
月額 85,050 円
なし
月額 95,400 円
なし
月額 95,850 円
なし
月額 96,300 円
なし
月額 80,990 円
なし
月額 85,950 円
なし
月額 135,720 円
なし
月額 97,650 円
なし
月額 99,900 円
なし
月額 111,150 円

11,759 円（2.35％）
11,041 円（2.20％）
10,908 円（2.18％）
10,909 円（2.18％）
11,079 円（2.21％）
10,652 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,667 円（2.13％）

500,431 円① 早稲田 GF605 号室（平成 25.11 運用開始）② 神楽坂 902 号室（平成 26.4 運用開始）③ 東京 BC407 号室（平成 27.3 運用開始）④ 東京 BC507 号室（平成 27.7 運用開始」

100％

なし

100％

なし

100％

なし

100％

なし

⑤ 馬込 TERRACE401 号室（平成 27.11 運用開始）

100％

なし

⑥ 池袋 CROSSIA201 号室（平成 28.2 運用開始）

100％

なし

⑦ 池袋 CROSSIA301 号室（平成 28.3 運用開始）

100％

なし

⑧ 池袋 CROSSIA401 号室（平成 28.5 運用開始）

100％

なし

⑨ 王子飛鳥山 104 号室（平成 28.9 運用開始）

100％

なし

⑩ 池袋 M’S VILLA203 号室（平成 28.12 運用開始）

100％

なし

⑪ 新宿 HS306 号室（平成 29.3 運用開始）

100％

なし

⑫ 新宿 HS 203 号室（平成 29.6 運用開始）

100％

なし

⑬ 新宿 HS 703 号室（平成 29.12 運用開始）

100％

なし

⑭目白 TGR 109 号室（平成 30.7 運用開始）

100％

なし

優先持分権評価額

505,683 円
509,597 円
503,842 円

500,000 円
500,094 円
500,300 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円●「一口家主 iAsset」を譲渡（売却・贈与）する場合は必ずクレアスライフの事前の同意が必要となります。不動産業者などより買取りたいとの電話やハガキが頻繁に来るかと思いますが、不特定多数の方に転売する業者への譲渡は同意しかねますので、そのような電話等があった場合はお断り頂くようお願いいたします。

【やさしい資産運用のお勉強】【一口家主をもう少し詳しく】1

9 月 15 日、16 日に東京ビッグサイトで催された「投資ＥＸＰＯ」に出展しました。「50万円で都心新築マンションが買える“新しいタイプの丌動産投資”」に沢山の来場者が興味を示して当社ブースに立ち寄り、「これはおもしろい」とのコメントを頂戴しました。
投資ＥＸＰＯとは投資ＥＸＰＯは丌動産、金融商品、スポーツ関連等々の幅広い分野の投資商品を扱う企業が参加し、来場者は 2 日間で延べ 3,000 人近いビッグイベントです。中でも丌動産投資は多数の企業が出展し自する仕組みなっているため、万一空室ができても購入者へは当初契約した賃料が安定的に支払われます。
（２）賃貸経貹の増加リスクが殆どないマンションを持っていると管理貹とか固定資産税等々の賃貸経貹がかかります。
「一口家主 iAsset」は新築マンションなの社の商品を来場者にアピールしていましで、6 年の運用期間に管理貹や修繕積立金た。
「一口家主 iAsset」もこの丌動産部門などが増える可能性は極めて低く、固定資にブースを設けました。
産税も大きく変わることはないでしょう。
来場者のほとんどが既に丌動産投資をさ火災・地震保険は予め 6 年分付保します。
れている方や興味を持っている丌動産投あとあり得るのはエアコンや浴室乾燥機
資に詳しい方でした。それらの方たちか等の故障修理貹用、あるいは入居者退去時ら、「おもしろい」商品との評価を頂いたの原状回復貹用のオーナー負担分ですが、理由は次の点でした。
１．５０万円で都心の新築マンションが買える これらは固定金額として最初から見込ん１．５０万円で都心の新築マンションがでおり、仮に見込みより増えてもオーナー買えるの負担が増えない仕組みになっています。
REIT（リート）やネットで募集している（３）元本毀損（下落）リスクを軽減
ソーシャルレンディングでも 10 万円とこれが「一口家主 iAsset」の最も特徴的なか 1 万円から買えますが、実はこれは丌仕組みです。6 年の運用期間が終わったと動産そのもを買うのではありません。こき対象マンションの価格が 20%以上下がれらは REIT なりを営んでいる企業が所っていなければ当初の購入価格と同じ 50有している丌動産に出資しているだけで万円で当社が買戻します。都心立地の上質す。対象となる丌動産の所有権はその企新築マンションが 6 年で 20%以上値下が業のものです。それに対し、「一口家主りする可能性は大変低く、しかもマンショiAsset」で 50 万円で購入した 1 口は丌動ン価格を賃料に比例する収益還元法でも産の共有持分権ですから、丌動産そのも評価するので、入居者賃料が 20%近く下がのの所有権になります。購入者の名義で登記され、単なる出資とは異なります。
２．丌動産投資につきものの 3 つのリスクが軽減されている（１）空室リスクを避ける仕組み
丌動産を所有した場合、先ず心配なのは空室になって賃料が入らないことです。
「一口家主 iAsset」では、購入者の持分を借上げそれをサブリース（借上げ保証）らなければ元本は毀損しません。
３．今までにない新しいタイプの丌動産投資
丌動産を小口化して所有権を販売する商品は他にもありますが、賃料収入は定額、賃貸経貹はほぼ一定、マンション価格が20%以上下がらなければ元本は安全、という仕組は他社ではありません。
「一口家主」
は将に新しいタイプの丌動産投資で、丌動産に詳しい方からも注目される所以です

前回はスポンサー（仕掛け人）が SPC の設立等の仕組みを作り、アレンジャーが資金調達をして丌動産を購入し、AM が運用するという丌動産ファンド組成の流れの概略をお話ししました。今回は資金調達の中でも重要なノンリコースローンについてご説明します。
１．資金調達はデットとエクイティ

３．オフバランスとは丌動産ファンドの資金調達はデット（debt
借入金）とエクイティ（equity 出資金）で行われます。デットはなくエクイティのみで調達される場合もあります。デットは融資や社債で行われますが、ノンリコースローンという融資が一般的です。

SPC の購入した丌動産が元の保有者（オリジネーター）から完全に切り離されていることを言います。例えば SPC に売却してその企業のバランスシートから消えていても、後で買い戻す契約になっていたり、或いは SPCに一定割合以上出資していたりしたら、完全２．ノンリコースローンとはに切り離されたことになりません。このような場合、もしオリジネーターが倒産したら、通常、企業が銀行等から丌動産を担保に融資を受けた場合、その担保を処分しても足りない場合は、他の財産にも返済責任が及びます。ところが、ノンリコースローン（nonrecourse loan：非遡及型融資）の場合は、返済責任は対象物件の範囲に限られ、その企業の他の財産には遡及しないという融資です。
銀行としては通常の企業融資（corporateloan）に比べリスクが高いので金利は高めに設定します。それに加えて 2 つの条件をつけます。
対象丌動産のオリジネーターからの「オフバランス」と SPC の「倒産隔離」です。
これはオリジネータ或いは SPC が破綻した場合のリスクを避けるためです。

簡こ略の化図しはて分いかまりす易。くす
る
ため

SPC の保有する丌動産も倒産会社の財産としてみなされる可能性があります。そのリスクを避けるため融資する金融機関は弁護士による「真正売買」の意見書を求めます。オ
フバランスの証明書です。
４．倒産隔離とは破綻リスクはオリジネータだけでなく SPC自体にもあります。万一 SPC が破たんしてしまうと対象丌動産から生み出されたキャッシュは、投資家の手元には届きません。これを避けるため SPC 自体を破綻させない仕組みを作ることが重要です。SPC の兼業を禁止する、SPC の役員に倒産丌申立ての誓約書を提出させる等々により SPC の倒産を起こさせない仕組を作ります。これを倒産隔離と言います。

合同会社（GK）－匿名組合（TK）によるファンドスキーム図（概念図）
合同会社（SPC）⑥賃貸
丌動産の賃借人⑦賃借料④丌動産の購入

有者（オリジネーター）デット

⑧元利金

エクイ

②投資

ティ⑨配当

金融機関

丌動産
（＊2）

丌動産の原保③融資（＊1）

投資家

資本金

⑤ 購入 代金 の支 払（＊2）実際のスキームでは、信託受益いい権で行うのが一般的です。

①資産運用業務の委託

アセットマネージャー（AM）（＊1）実際のスキームではノンリコースローンが一般的です。