M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

12
DECEMBER

2019

55

回 全国不動産会議 高知県大会

はじ

龍 馬の 夢 、土 佐 か ら 創 ま る 物 語 。高 知で 心のせん た く を 。

第［特別リポート］［法律相談］

個人情報の意味［税務相談］

配偶者居住権が消滅した場合の相続税と贈与税の取扱い［賃貸相談］

所在不明の借家人とその連帯保証人に対する明渡し請求の可否［物件調査のノウハウ］

底地上の建物登記と筆界特定の登記の調べ方［海外不動産事情］

ベトナムの活況な経済と不動産市場
昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

令和元年12月15日（毎月1回15日発行） 第47巻第12号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

TEL.03-3263-7055■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の

苦情解決
指導による
調停解決

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

済

不動産保証協会

弁済移行決定宅建業法上の取引により生じた債権弁（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

総本部

認証審査

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の地方本部

苦情解決業務

被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

一般消費者からの申出解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、

特別リポート04

第55回 全国不動産会議 高知県大会
はじ

龍馬の夢、
土佐から創まる物語。
高知で心のせんたくを。

MONTHLY RE AL ESTATE

12 2019

DECEMBER

不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

10

個人情報の意味弁護士

渡辺 晋＜税務相談＞

12

配偶者居住権が消滅した場合の相続税と贈与税の取扱い
税理士 山崎 信義＜賃貸相談＞

14

所在不明の借家人とその連帯保証人に対する明渡し請求の可否
弁護士

江口 正夫

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

16

開発行為の規制
行政書士

連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

18

業界IT化の現状と今後の展望
日本スキルズ 長谷川 良光＜物件調査のノウハウ＞

20

底地上の建物登記と筆界特定の登記の調べ方
不動産コンサルタント 津村 重行＜海外不動産事情＞

写真：縄手英樹/アフロ

COVER PHOTO

22

不動産鑑定士

坂本龍馬像と桂浜
高知県を代表する景勝地である桂浜。龍頭岬と海浜一帯は桂浜公園として整備されており、和24

服姿に懐手、ブーツ姿の坂本龍馬像
（像の高さ

26

約5.3m、台座を含めると約13.5m）
や、桂浜水

28

族館、高知県立坂本龍馬記念館（ともに年中
無休）
もある。

栃岡 研悟

その他

龍王岬の間に弓状に広がる砂浜で、月の名所としても名高く、「よさこい節」にも唄われている。

ベトナムの活況な経済と不動産市場

29
30

新機能満載！ラビーネットのご紹介
地方本部の動き／協会からのお知らせ
協会からのお知らせ
新入会員名簿NEWS FILE第55回

spe ci a lr eport
特別リポート

全国不動産会議
高知県大会
はじ

龍馬の夢、土佐から創まる物語。高知で心のせんたくを。

公益社団法人全日本不動産協会と公益社団法人不動産保証協会は、10月３日（木）、高知市文化プラザかるぽーとで第55回全国不動産会議
高知県大会を開催しました。大会テーマは、「龍馬の夢、土佐から創まる物語。高知で心のせんたくを」。当日は台風による記録的な大雨で飛行機の遅れが出たにもかかわらず、全国から会員ら約1,300人が参加しました。

記念講演では、独立行政法人国立文化財機構京都国立博物館学芸部

上席研究員の宮川禎一氏が「坂本龍馬と大政奉還」
について解説し、調査研究発表では、行政と不動産業による市街地活性化の取り組みについて
げんば

パネルディスカッションしました。交流会では、
よさこい踊りや玄蕃太鼓などが披露され、会員同士の交流を深めました。

高知市文化プラザかるぽーと12時から開始された受付

高知県観光キャラクター「坂本龍馬くん」（中央）と須崎市マスコットキャラクター
「しんじょう君」（右）も応援に来を見据えた中で取り組んでまいります」と挨拶。その後、司会者

開会式

13：30～14：00

が安倍晋三内閣総理大臣からのメッセージを代読しました。
来賓においては、大雨の影響で欠席や出席者の変更がありました。赤羽一嘉国土交通大臣と井上信治全日本不動産政策推進

第55回全国不動産会議高知県大会は、木ノ内諭全日・教育議員連盟事務局長・衆議院議員は、飛行機が着陸できずに欠席、研修委員長の開会の挨拶から始まりました。最初に清水正博高

尾﨑正直高知県知事と岡﨑誠也高知市長は、災害対策会議の知県本部長が次のように歓迎の言葉を述べました。
「高知県は、

ため開会式を欠席されました。最初に司会者が赤羽大臣と尾﨑知

桂浜や四万十川、仁淀川など自然が多く、食文化も豊かです。全

事の挨拶を代読し、高知市長代理の大野正貴総務部長が挨拶

国に広まった“よさこい踊り”など元気な土佐文化をたっぷりとご後、井上衆議院議員の挨拶を司会者が代読しました。
そして、中谷堪能ください」。続いて、原嶋和利理事長が登壇し「本会では時

元衆議院議員、山本有二衆議院議員、平山耕三南国市長の挨代の変化に対応し、国の基幹産業としての責務を担っていくため拶後、野田聖子全日本政策推進議員連盟会長の祝電を披露。最の行動指針として、本年６月に『 全日本不動産協会中期ビジョ

後に清水高知県本部長から原嶋理事長を通して、次回開催県でン』
を策定しました。不動産業が直面する課題の解決に向け、未ある栃木県の稲川知法本部長に大会旗が引き渡されました。

04 月刊不動産 ｜ 2019.12

理事長挨拶

開会挨拶

歓迎挨拶

中谷元 衆議院議員
原嶋和利 理事長

木ノ内諭 全日・教育研修委員長

清水正博 高知県本部長

大野正貴 高知市総務部長

平山耕三 南国市長

総合司会の本間敏司 教育研修委員

記念講演

山本有二 衆議院議員

大会旗が稲川知法栃木県本部長に引き継がれた

14：10～15：10

坂本龍馬と大政奉還＜講師＞宮川禎一氏（独立行政法人国立文化財機構京都国立博物館学芸部上席研究員）

龍馬の将軍辞職策の真意を解説する宮川禎一氏「坂本龍馬と大政奉還」について、東アジアの考古学と坂本龍馬を主とした幕末史を専門にしている宮川禎一京都国立博物館学芸部上席研究員が講演しました。
龍馬暗殺前の最後の３カ月間（慶応３年９～11月）に焦点をあてて、龍馬の発言と行動から、大政奉還ではなく「徳川慶喜の将軍辞職」
を選択肢の１つとして考えていたのではないかなど、龍馬が目指す新しい日本の姿の考察を示しました。

会場内では著書『再考 寺田屋事件と薩長同盟』のサイン会も行われた

2019.12 ｜ 月刊不動産 05

調査研究発表

15：25～16：45「生涯活躍のまち」構想の現状と課題～行政と不動産業による市街地活性化の取り組み～
パネリスト

南泰裕 国士舘大学理工学部教授

姥浦道生 東北大学大学院
工学研究科都市建築学専攻准教授

大島芳彦 株式会社ブルースタジオ
専務取締役

受田浩之 高知大学理事（地域・国際・広報・IR担当）
・副学長

大原勝一 高知県土木部住宅課
課長補佐

森田加奈子 高知市総務部市長公室
政策企画課移住・定住促進室室長「『生涯活躍のまち』構想の現状と課題」
をテーマに「行政と不動産業による市街地活性化の取り組み」について、座長の南泰裕国士舘大学理工学部教授を含め、上記６名の方をパネリストに迎えて、調査研究発表が行われました。

図表１「生涯活躍のまち」構想の流れ

2015年以降、内閣府・内閣官房が推進する、地方創生プラン
少子高齢化／空き家の増加／市街地の衰退

最初に南氏が、内閣府・内閣官房による「地方創生プラン」に既存ストックの再生と活用／定住人口増加の工夫／市街地の再編集

おいて、施策立案から現在に至るまでの「生涯活躍のまち」構想

地域活性化のための移住誘致施策

ゆすはらちょうの流れ（図表１）
や、人口約3,600人を擁する高知県梼原町を例に挙げて、町の移住推進課や移住コーディネーターが積極的に施策立案から５年を経て、日本版CCRC（高齢者の移住コミュニティ）から、多様な世代が混合して活動する、多世代型移住へと焦点が移りつつある。

移住を推進している状況を説明しました。

また、単独施設型でなく、タウン型・大学連携型の有効性が語られることが多い。

次に、今年８月31日と９月１日に高校生・大学生を対象に行われた「高知まちづくり学生ワークショップ」について姥浦氏と南氏

出典：第55回全国不動産会議

高知県大会「調査研究発表」資料より抜粋・編集

みませが発表しました。内容は、高知市南に位置する御畳瀬地区で廃校になった小学校を、地域の強みや資源を生かして体験型キャンプ場に創り上げていく案や、
はりまや橋から徒歩約５分の距離
さえんば

にある
「菜園場商店街」の活性化策等。学生たちが実際にまちを空き家を移住者用にリフォームした事例

歩いて地元の方々から話を聞き課題を見つけ、解決策を探りました。このワークショップは、今ある資源を有効活用することで地域復興や社会貢献、ビジネスの一助となることを目的としています。
続いて、「日本版CCRC構想有識者会議」の委員を務めていた受田氏が、有識者会議の設立経緯や現在の状況を説明しまし06 月刊不動産 ｜ 2019.12

高知県梼原町のまちなみ

内部はリフォーム済み

た。
「生涯活躍のまち（日本版CCRC）」の推進エリアが減っているのは、「 当初、アクティブシニアに対象を限定していたことが原因の1つであり、全世代を対象にしていくことが今後の発展につながるのではないか」と見解を示しました。
次に、大原氏が「高知県における空き家対策」（ 図表2）
として、高知県の人口減少と空き家増加率を示し、空き家活用促進事業の推進状況や空き家の再生事例を紹介。
「高知市の移住・定住

実際に菜園場商店街周辺を歩いて取材
廃校になった御畳瀬小学校を
体感型キャンプ場に（写真はイメージ）の取組概要」については、森田氏が、大都市からの移住に不安を
内市町村に移住する「高知市二段階移住推進事業」（ 図表3）

図表3

都会から
高知県へ

抱えている希望者に対して、最初に高知市へ移住し、
その後、県

二段階移住

や高知市版「生涯活躍のまち」構想・基本計画について説明しました。続いて、大島氏が「地域の日常に潜む潜在的な価値を発掘し再編集することによる地域価値の創出」について解説。その後、姥浦氏が「生涯活躍のまちと不動産業」
をテーマに、まちづく産業であると強調しました。

2

県内をめぐり自分に合った場所へ

ディスカッションでは、「 生涯活躍のまち」の推進には、行政との協働においてお互いが当事者意識を持って自立することの必要性や、空き家の掘りおこしなどソフト面での補助のあり方などに話が及び、最後に南氏が「自発的な当事者意識を持つことや、
まちの活性化策等の情報発信が重要である」と締めくくりました。

図表2

空き家対策における専門家グループのイメージ図

出典：「れんけいこうち広域都市圏」ウェブサイトより抜粋

高知県

技術者の育成

まずは
都市部の
高知市へ

1

りのチームの一員として非常に重要な役割を担っているのが不動

居住支援協議会
空き家対策部会

連携

募集

サービス
提供者

サービス
利用者

空き家再生・活用のマッチング（空き家所有者）（ユーザー）

専門家グループ

しろあり
対策協会

携
連

蟻害調査

司法書士会

工務店

（リフォーム工事）

宅建業者

連携

（取引・管理）

FP
協会

その他

相続、登記

ファイナンシャルプランニング

移住相談員

ニーズ調査・マッチング（廃校舎等）

建築士（リフォーム設計）

連携

市町村

空き家活用の企画・リフォーム
空き家の掘りおこし

空き家
所有者

移住希望者用住宅（企画・提案）

高齢者等用住宅
シェアハウス・シェアオフィス棟
看護・介護等
人材確保用住宅
集落活動・あったか
ふれあいセンター等

多目的施設等（情報共有）

行政機関等

管理・運営

市町村

移住促進・人材確保センター

地域で活躍する事業者

出典：第55回全国不動産会議 高知県大会「調査研究発表」資料より抜粋・編集

2019.12 ｜ 月刊不動産 07

閉会式
16：55～17：10
閉会式は、次回開催の栃木県のPR
映像の上映後、稲川知法栃木県本部
長が次のように挨拶しました。
「栃木県
しもつけのくには古代より下野国と呼ばれていました。
私たちは大和朝廷時代に現在の1都6
かんはっしゅう

県である関八州を治める坂東武者の末裔です。武骨でたくましく情に厚い坂
東武者の魂を引き継ぎ、新しいまちづく

稲川知法栃木県本部長と県本部役員、栃木県マスコットキャラクター
「とちまるくん」
が栃木県をPR

次回開催県PR

大会宣言

閉会挨拶

りに精魂を傾けていきたい。そして、過去を振り返り関八州が成長してきた歴史を顧みて、未来への橋渡しをしていきたいと思い、来年のテーマを『次なる未来 へ 飛 躍 する下 野 国 』としました 。
2022年には宇都宮市で新交通シス
テム（LRT）が開設される予定です。新しいまちづくりに邁進する栃木県へぜ
ひお越しください」。

稲川知法 栃木県本部長

堀田健二 全日・副理事長

疋田貞明 保証・教育研修委員長

大会宣言（抜粋）

そして、堀田健二全日・副理事長に一．
活気ある既存住宅流通市場形成のための諸施策の推進並びに税制の実現

よる大会宣言案の発表後、採択され、一．
空き家や所有者不明土地の有効活用に向けた官民連携による施策の推進

最後に疋田貞明保証・教育研修委員

一．
防災・減災対策による災害に強いまちづくりの推進長の挨拶により、閉会となりました。

交流会
18：10～19：40
交流会においては会場が「ザ クラウ
ンパレス新 阪 急 高 知 」に移り、３階ロ
ビーではオープニングアトラクションとして、玄蕃太鼓振興会が「玄蕃太鼓」の演奏で参加者を出迎えました。
最初に、竹村俊彦高知県大会実行委員長が開会宣言をし、その後、原嶋「ザ クラウンパレス新阪急高知」3階で行われた交流会

和 利 理 事 長が 次のように挨 拶しました。
「みなさんが会場に足をお運びになったときは、記録的な大雨でしたが、開会したときは青空がのぞき、すばらし
い学びの１日を過ごすことができました。皆さん、交流会を存分にお楽しみください」。

08 月刊不動産 ｜ 2019.12「玄蕃太鼓」
で参加者をお迎え

高知名物のカツオのタタキコーナー

開会挨拶

竹村俊彦 高知県大会実行委員長

来賓挨拶

来賓挨拶

尾﨑正直 高知県知事

会場内の様子

来賓挨拶

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會の会員約20名を招待。当協会会員と記念撮影
岡﨑誠也 高知市長

林正雄 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長

乾杯の挨拶

閉会の辞

場内に鳴り響いた迫力ある玄蕃太鼓の音色

乾杯の音頭をとる
山下稔 四国地区協議会長

松岡勇一 高知県前本部長

災害対策会議で開会式を欠席された尾﨑正直高知県知事と岡﨑誠也高知市長は、
スケジュールを調整して出席し、挨拶をしていただきました。
さらに、台湾最大の不動産流通団体で当会と平成６年から交流を図っている中華民國不動產仲介經紀商
業同業公會全國聯合會理事長の林正雄氏や、桑名龍吾高知
県議会議長、黒岩正好高知県議会議員、竹村邦夫高知市議

濱長花神楽（はまちょうはなかぐら）による「よさこい踊り」

会議員の来賓挨拶後、山下稔四国地区協議会長が乾杯の音頭をとり、和やかに交流会が始まりました。会場では会員同士のはしけん

歓談のなか、土佐箸拳（箸による拳の勝負）
や民謡「しばてん音頭」に合わせて「しばてん踊り」が披露され、会員の方々も舞台に上がり、共に土佐のお座敷遊びを楽しみました。
最後に松岡勇一高知県前本部長が三本締めを行い、第55回全国不動産会議高知県大会が盛会裏に終わりました。
※次回の第56回全国不動産会議栃木県大会は、2020年10月22日となります。

最後は三本締めで幕を閉じた

2019.12 ｜ 月刊不動産 09

法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

個人情報の意味

法律相談

山下・渡辺法律事務所 弁護士

渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。
日本大学理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017年6月、住宅新報出版）など多数。

Vol.45
estionQu

５カ月前に亡くなった私の母は、
Ｙ銀行に口座を開設し、銀行印を押捺した印鑑届書を提出していました。
この印鑑届書について、私の個人情報であるとして、個人情報保護法に基づいて、
Ｙ銀行に開示を求めることができるでしょうか。

Answer
１．開示を求められない護法が制定されました。2015（平成提出した。本件印鑑届書には、ＡがＹ27）年には社会経済の情報化のさら銀行との銀行取引において使用する

印鑑届書の情報は、あなたの個人なる発展に応じて法改正がなされて銀行印の印影があり、Ａの住所、氏情報には当たりませんので、個人情います［2017（平成29）年施行］。

名、生年月日等が記載されている。

もっとも、個人情報保護法は、
その②Ａは、平成16年１月28日に死亡し定めが抽象的で、どの情報が個人情た。その法 定 相 続 人は、いずれもＡ報に当たるのか、また、個 人 情 報 保の子であるＸほか３名であったが 、護法が求めるのはいかなる行為なの相続人間で相続財産の分配に関しかの判断が容易ではありません。今て争いが生じたことから、Ｘは、Ｙ銀般、死亡した母親の印鑑届書の個人行に対して、Ａが提出した本件印鑑

現 代 社 会では、大 量の個 人 情 報

情 報 への該当性についての最 高 裁

届書の情報は個人情報保護法２条が電子化され、コンピュータやネットの判断が公表されました。以下に紹７項に規定する保有個人データに該

ワークによって人々の利便性を高め、介します。

当すると主張して、同法28条１項に

報 保 護 法に基づく開 示を当然に求めることはできません。

2．個人情報保護法による個人情報の意味基づき、本件印鑑届書の写しの交付

豊かな生活を支える役割を果たしています。
しかし、電子化された個人情報は、それがいったん本人の手から離れると、拡散され、個人のプライバ

3．最判平成31.3.18
金商1569号９頁を求めたが、Ｙ銀行がこれを拒んだ
ために、Ｘは、Ｙ銀 行には開 示 義 務があるとして、訴えを提起した。

シーや平穏な生活への脅威となりま（１）事案の概要③原審の広島高裁岡山支部は、「あす。
このような状況を受けて、誰もが①Ｘの母Ａは、平成15年８月29日、る相続財産についての情報であって安心して高度情報通信社会の便益

Ｙ銀行Ｉ支店に普通預金口座（本件被相続人に関するものとしてその生を享 受 するための 制 度 的 基 盤とし預金口座）を開設し、その際、Ｙ銀行前に個人情報保護法２条１項にいうて、2003（平成15）年に個人情報保に対し、印鑑届書（本件印鑑届書）を『個人に関する情報』であったものは、

10 月刊不動産 ｜ 2019.12

人情報保護法に対して、鋭敏な感性

より相続人や受遺者（相続人等）に容がＸに関するものであるというべをもたなければなりません。公 益 社

移転することに伴い、相続人等に帰き事情はうかがわれないから、上記

団法人全日本不動産協会では、会員属することになるから、相 続 人 等に情報がＸに関するものとして法２条の皆 様に参 照いただけるように、不関するものとして上記『個人に関する１項にいう『個人に関する情報』に当動産業者として必要な個人情報保護

情 報 』に当たる」
として、Ｘの請 求をたるということはできない」。

法に関する知識を「不動産業の個人

4．まとめ

してとりまとめています（公益社団法

本件印鑑届書の情報は、「 個人に関

不動産業は、個人の生活に深くか

動産契約書式集」参照）。
日常の業務する情報」に当たらないと判断した。

かわる業務です。いきおい、多くの個において、必要に応じてご確認いた

人情報を取り扱うことになり、特に個だくことをおすすめいたします。

④これに対し、上告審である最高裁
は、原審の判断を覆し、被相続人の賃貸情報保護法に関するガイドライン」
と

認めた。

税務

その他 、本 件 印 鑑 届 書の情 報の内

法律

その相続財産が被相続人の死亡に人全日本不動産協会ウェブサイト
「不宅建士（２）最高裁の判断
続人に関するものとしてその生前に法２条１項にいう『 個 人に関する情
そのことから直ちに、当該 情 報が当
該相続財産を取得した相続人等に関するものとして上記『個人に関するい。本件印鑑届書にある銀行印の印

保有個人データに関するルール①利用目的の特定（15条）①保有個人データに関する事項の公表等（27条）②利用目的の制限（16条）②開示（28条）③適正な取得（17条）③訂正等（29条）④取得に際しての利用目的の通知等（18条）④利用停止等（30条）⑤個人情報取扱事業者による苦情の処理（35条）⑤理由の説明・開示等の請求等（31条～34条）

海外情 報 』に当たるということはできな

個人情報の取扱いルール「不動産業の個人情報保護法に関するガイドライン」参照の仕方

影は、AがＹ銀行との銀行取引において使用するものとして届け出られたものであって、ＸがAの相続人等として本 件 預 金口座に係る預 金 契 約上の地 位を取 得したからといって、上記印影は、ＸとＹ銀行との銀行取引において使用されることとなるものではない。また、本 件 印 鑑 届 書にあるその余の記 載も、ＸとＹ銀 行との銀行取引に関するものとはいえない。

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「不動産契約書
式集」ページのキーワード検索で「701」を入力して検索ボタン「 」
をクリック。

物件調査

報 』に当たるものであったとしても、＜個人情報保護法における個人情報と保有個人データのルール＞

IT「相続財産についての情報が被相「PDF」
をクリック。

今回のポイント●個人情報は、本人の手から離れると、拡散されて個人のプライバシーや平穏な生活への脅威となることから、
個人情報保護法によって、個人情報取扱事業者が個人情報を取り扱うにあたってのルールが定められている。
●個人情報は、生存する個人に関する情報であり、他の情報と容易に照合することができ、それにより特定の個人を識別することができることとなるものを含む概念である。
●今般、相続に関連する個人情報への該当性についての最高裁の判断が示され、被相続人の印鑑届書の情報
は、「個人に関する情報」に当たらないものとされた。

2019.12 ｜ 月刊不動産 11

不動産お役立ちQ & A

税務 ー

配偶者居住権が消滅した場合の相続税と贈与税の取扱い

Tax

税務
相談

税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

1993年税理士試験合格。2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組
織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。東京商工会議所「事業承継の実態に関する調査研究会」委員（2014年）等歴任。著書に『ポイント整理 不動産組替えの税務Q&A』（2016年１月、大蔵財務協会）など多数。

Vol.29estionQu

遺産分割または遺贈（以下「遺産分割等」）により設定された配偶者居住権が消滅した
場合における、相続税と贈与税の取扱いについて教えてください。

Answer
配偶者の死亡または存続期間の満了により配偶者居住権が消滅した場合は、特に課税関係は生じず、居住建物およびその敷地の所有者に対し相続税または贈与税は課税されません。
一方、配偶者居住権の存続期間の満了前に配偶者居住権が消滅した場合は、配偶者から居住建物およびその敷地の所有者にその建物を使用・収益する権利の贈与があったものとみなされ、贈与税が課税されます。

１．配偶者居住権（配偶者2．配偶者の死亡または偶 者 居 住 権 が 消 滅します。この 場

消滅した場合の建物について使用・収益することが期間の満了により合 、居 住 建 物の所 有 者はその居 住

相続税・贈与税の取扱い可能となったことを利益と考え、相続人の財産であった建物に居住してい個人が対価を支払わないで、またの所有者に対してみなし課税をする

た配 偶 者は、遺 産 分 割 等により、そは著しく低い価額の対価で利益を受という考え方もあります。
しかしこれの居住していた建物（以下「居住建けた場合には、相続税法９条により、は配 偶 者の死 亡に伴い、民 法の規物 」）の全 部につき無 償で居 住した

原 則として、その利 益を受けたとき定により予定どおり配偶者居住権がり賃貸したりする権利（「配偶者居住に、その利益を受けたときにおけるそ

消滅するものであり、配偶者から居権 」）を取 得することができます（ 改の利益の価額に相当する金額（対価

住 建 物の所 有 者が相 続により取 得

正民法1028条1項、2020年４月１の支払いがあった場合には、その価する財産がないことから、相 続 税は日施行）。配偶者居住権の存続期間

額を控 除した金 額 ）を、その利 益を課税されません（相続税法基本通達

は、配 偶 者 が 亡くなるまで（ 遺 産 分受けさせた者から贈与により取得し９-13の２の注書き）。

割 協 議または遺 言で別 段の定めをたものとみなされます。

が無償で居住・賃貸できる権利）の概要

被相続人の死亡時にその被相続した場合には、その期間）です（同法1030条）。

12 月刊不動産 ｜ 2019.12

税 法９条の規 定と同様に居 住 建 物

配偶者居住権の存続期間が終身１.のとおり、配偶者居住権を取得ではなく、10年などの有期で設定さした配偶者が死亡した場合には、配れていた場合に、その存続期間が満ことから、相続税法９条の規定により使用・収益が終了することから、移転貸を行った場合には、居住建物の所

配偶者から贈与があったものとみなさし得る経済的価値は存在しないと考有 者は配 偶 者に対して期 間を定めれ、居住建物の所有者に対して贈与

えられ、贈与税は課税されません。

て是正の催告を行い、その期間内に税が課税されます。具体的には、前述

なお、居住建物の敷地の所有者に是 正されないときは配 偶 者 居 住 権の理由により、
その配偶者居住権は消ついても、上記と同様の取扱いがさ

を消 滅させることができます（ 改 正

滅したときにおいて、その建物の所有れます。

民法1032条３項・４項）。
また、配偶者または建物の敷地の用に供される者 が 配 偶 者 居 住 権を放 棄もしくは土地の所有者が、①対価を支払わな

居住建物の所有者と合意することにかったとき、
または②著しく低い価額

その存続期間の満了前

より、配 偶 者 居 住 権を解 除することの対価を支払ったときは、原則、そのが 可 能とされています［ 堂 薗 幹 一

建物や土地の所有者が、その消滅直贈与税の取扱い郎・野口宣大「一問一答

新しい相

前に、
その配偶者が有していた配偶者

続法」（ 商事法務）29頁Q20参照］。

居住権の価額またはその配偶者居住※改正民法1032条１項により、配偶者は従前の用法に従い、善良な管理者の注意をもって居住建物を使用することが義務付けられています。

権に基づき土地を使用する権利の価るまで（遺産分割協議または遺言で配偶者居住権の存続期間の満了いがあった場合には、その価額を控除

別段の定めをした場合には、その期前に何らかの事由により配偶者居住した金額）を、その配偶者から贈与に間 ）」と定めており、原 則として当初権が消滅することとなった場合、居住よって取得したものとして取り扱われ設定した存 続 期 間の中途で変更す

建物の所有者は、その期間満了前にます（相続税法基本通達９-13の２）。

ることはできません。

3．配偶者居住権がに消滅した場合の上記１.のとおり、民法は配偶者居住権の存続期間を「配偶者が亡くな額に相当する利益の額（対価の支払なります。
その配偶者居住権の消滅についても、上記と同様の取扱いがさに違反した場合や、居住建物の所有より、配偶者から所有者に使用・収益

れます。

図表

配偶者居住権の消滅事由と相続税・贈与税の課税

被相続人

配偶者

配偶者居住権
取得

取得後消滅

配偶者居住権消滅事由

相続税・贈与税の課税

配偶者の死亡

課税なし

存続期間満了課税なし

期間満了前の合意解除

所有者に贈与税が課税

今回のポイント
配偶者居住権が消滅した場合の相続税や贈与税の取扱いは、その消滅の時期により下記のとおり異なりますので、注意を要します。
●配偶者の死亡または存続期間の満了により配偶者居住権とその敷地の利用権が消滅した場合には、居住建物の所有者はその居住建物について使用・収益ができることになりますが、配偶者から居住建物の所有者に相続または贈与を原因として移転する財産がないので、居住建物の所有者に対し相続税または贈与税は課税されません。
●配偶者居住権の存続期間の満了前に配偶者居住権が消滅した場合には、配偶者から居住建物の所有者にその建物を使用・収益する権利が移転して、制限のない完全な所有権が回復することから、相続税法９条の規定により配偶者から贈与があったものとみなされ、居住建物の所有者に対して贈与税が課税されます。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2019.12 ｜ 月刊不動産 13

海外

なお、居住建物の敷地の所有者に

物件調査

居住建物の使用・収益ができることと※ただし、配偶者が用法遵守義務

IT

築や増 築または第 三 者に対する賃宅建士

どおり配偶者居住権に基づく建物の賃貸する権利が移転したものと考えられる

税務者の承 諾を得ないでその建 物の改法律了したときも、民法の規定により予定

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

賃貸
相談
Vol.29estionQu

所在不明の借家人とその連帯保証人に対する明渡し請求の可否
海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

1952年広島県生まれ。東京大学法学部卒業。弁護士（東京弁護士会所属）。不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産
賃貸管理業のコンプライアンス』（2009年８月、にじゅういち出版）など多数。

アパートの一室を自営業者に賃貸し、その父親に連帯保証をしてもらっています。
ところが、3カ月前から賃料が入金されないため、現地を確認すると、入居者は部屋には住んでおらず、連帯保証人である父親に確認しても所在はわからないとのことでした。窓から室内を確認すると、室内には家財道具等はかなり残っている状態です。賃貸借契約を解除したいのですが、行方不明の賃借人に対しては、どのようにすればよいのでしょうか。
また、連帯保
証人である父親に対し、貸室の明渡しを請求することはできるでしょうか。

Answer
賃借人が建物賃料を3カ月分以上滞納した場合は、原則として、信頼関係を破壊するに足りる債務不履行があったことを理由に配達証明付内容証明郵便により賃貸借契約を解除することができますが、契約解除の意思表示が賃借人に到達することが必要です。賃借人が行方不明の場合は、この方法によることができませんが、現在の民事訴訟法では、賃借人に対する建物の明渡しを求める訴状に、契約を解除する意思表示を記載し、その訴状を公示送達に付することにより、行方不明の賃借人に対しても有効に解除の意思表示を行うことができます。ただし、契約が解除されても、法的には、連帯保証人に対して建物の明渡しを請求することは認められていません。
明渡しの判決を得て、強制執行手続きにより、建物の明渡しを実現することができます。

1．賃料を滞納した賃借人

いとの判断を示しているからです。一方に到達して初めて効力が発生しま

般には、賃料の３カ月分の滞納があす（民法97条１項）。
ご質問のケース

れば 信 頼 関 係の破 壊を認め、賃 貸のように相手方が行方不明の場合に賃借人が1カ月でも賃料を滞納す

借 契 約の解 除を認めるのが判 例のは、民法は「公示の方法」によって意ることは賃借人の債務不履行に該当傾向です。
ご質問のケースでは、賃料思表示をすることができると定めていします。
しかし、だからといって、直ちが3カ月間入金がないということですます（民法98条１項）。
この方法は、簡に賃貸借契約を解除することは原則から、相当期 間を定めて催 告をし、易裁判所の滞納賃料の催告と契約として認められていません。賃 貸 借賃貸借契約を解除することが認めら解除の意思表示を記載した書面を２は、継続的な契約関係ですから、判れるケースです。

週間公示してもらうというものです。
まに対する契約解除

例は、信頼関係破壊理論を採用しており、賃借人の債務不履行が賃貸借契約の当事者間の信頼関係を破壊するに足りる債務不履行の場合でなければ、契約を解除することができな

14 月刊不動産 ｜ 2019.12

た、現在では、民事訴訟法の改正に

2．行方不明の賃借人に伴い、訴状に契約解除の意思表示が対する契約解除の手続き記載されているときは、訴状を公示送

契約解除などの意思表示は相手

示を相手方に通知することも認められ達することにより契約解除の意思表

113条）。訴状の公示送達の場合も、とはできず、建 物 明 渡しについての棄し、賃貸人が搬出・保管・処分して被告の所在が不明であることが要件

連帯保証人の債務は、明渡しの不履も何ら異議を述べない旨の特約を設ですので、賃借人が現在所在不明で行により、明渡し義務が損害賠償義

ける場 合 があります。この特 約によあることを立証する必要があります。

務に変ずることを停止条件として金り、賃貸人は契約が有効に解除され銭賠償義務として効力を生じるとのれば、残置物を処分して占有を回復

見解を示しています（大阪地判昭和できるかというと、そうではありませ

51年3月12日）。

ん。残置物放棄条項は、賃借人の占3．連帯保証人に対する建物明渡し請求の可否

帯 保 証 人の所 在が 明らかである場

有が残っている建物へ立ち入って搬に対して明渡し請求をすることは認

出・処分する場合、違法な自力救済

められておりません。

に該当するというのが判例の見解です（東京高判平成3年1月29日）。
し合に、連帯保証人に建物明渡しの請求ができれば賃貸人としては便利で務は、賃借人の一身専属的な義務でたがって、残置物の処理は明渡しの賃貸借契約書には、賃借人が残置で行うことになります。

強制執行手続きに伴い、法的手続き

物件調査

賃料を３カ月以上滞納（信頼関係破壊による債務不履行）

賃貸人

賃借人

賃借人が行方不明の場合、
建物明渡し訴状に契約解除意思を記載し、
公示送達

配達証明付
内容証明郵便が賃借人に到達

契約解除

連帯保証契約

賃借人に対する明渡し請求（賃貸人から連帯保証人への明渡し請求不可）

連帯保証人

残置物の処理は明渡しの強制執行手続きによる今回のポイント●賃料を滞納した賃借人に対しては、原則として、3カ月以上の滞納がある場合には、賃貸人は、相当期間を定めた催告の上、賃貸借契約を解除することができる。
●契約解除の通知は相手方に到達することが必要であるが、相手方が行方不明の場合は、訴状に契約解除の意
思表示を記載し、公示送達の方法により、解除の意思表示を行方不明の賃借人に到達させることができる。
●連帯保証人には法的に明渡しの権限がなく、賃貸人は連帯保証人に建物明渡し請求をすることは認められていない。
●居室内の残置物放棄条項は、賃借人の占有が残っている建物へ立ち入って搬出・処分する場合、違法な自力救済に該当し、認められないので、明渡しの強制執行手続きの中で処理することになる。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2019.12 ｜ 月刊不動産 15

海外

賃貸借契約

IT

す。
しかし、判例では、建物明渡し義4．残置物放棄条項の有効性

宅建士

賃借人が行方不明であっても、連したがって、法的には連帯保証人

賃貸した物に対して賃借人は所有権を放税務あって保証人が代わって実現するこ

法律るようになっています（ 民 事 訴 訟 法

宅建士 ー

開発行為の規制

Real Estate Notary

宅建士講座

法令上の制限1 ～開発許可制度（都市計画法）～

宅建士試験合格のコツ
例年、都市計画法からは２問の出題がありますが、そのうちの１問は開発許可

Vol.9

制度から出題されます。毎年必ず出題される論点ですから、確実に正解できるように準備しておきたいところです。

開発行為とは開発行為を行う場合は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければなりません。開発行為とは、主として建築物の建築、または特定工作物の建設を目的として行う土地の区画形質の変更をいいます。建物等を建てるた
めに行う土地の造成工事と考えればいいでしょう。
特定工作物には第一種特定工作物と第二種特定工作物があります。第一種特定工作物とは、
コンクリートプラ
ント、
アスファルトプラント、
クラッシャープラント等周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれのある工作物をいいます。第二種特定工作物とは、
ゴルフコースおよび１ha以上の野球場・庭球場・遊園地・墓園等をいいます（ゴル
フコースは１ha未満でも特定工作物にあたることに注意）。

開発許可が例外的に不要となる場合
市街化区域

市街化調整区域

1,000㎡未満

面積による
例外なし

右の例外なし

非線引区域

準都市計画区域

3,000㎡未満

区域外※

１ha未満

農林漁業用の建築物または業務従事者の住宅のための開発行為①駅舎等の鉄道施設、図書館、公民館、変電所等の公益上必要な建築物で一定の要件を満たす
建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為②都市計画事業、土地区画整理事業等の施行として行う開発行為③非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為④通常の管理行為・軽易な行為※「区域外」とは、都市計画区域でも準都市計画区域でもない区域をいいます。

16 月刊不動産 ｜ 2019.12

法律

植杉 伸介
税務

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

賃貸
宅建士

開発許可の手続きの流れ
開発許可の手続きの流れは、以下のとおりとなります。

許可

工事
開始

工事完了
届出

工事完了
検査

工事完了
の公告

（2）開発行為によって設置された公共施設
開発行為により設置された公共施設は、工事完了の公告の日の翌日において、原則として、
その公共施設が存する市町村の管理に属します。
また、
公共施設用地は、工事完了の公告の日の翌日において、その公共施設の管理者に帰属します。

論点の確認とを知識の定着

過去問を解いてみよう！

【Ｑ１】 市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
（H29年 問17）
【Ｑ2】 開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議しなければならないが、常にその同意を得ることを求められるものではない。
（H23年 問17）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 市街化区域には、農林漁業用建築物に関する例外の適用はない。
また、小規模建築物として許可不要となるのは、1,000㎡「未満」の場合である。1,000㎡ちょうどの場合は、許可が必要である。

Answer 2 【解説】 将来設置される公共施設については、管理者の同意を得る必要がないが、現在設置されている公共施設については、同意まで得ておく必要がある。

2019.12 ｜ 月刊不動産 17

海外（1）
申請前の手続き開発許可を申請するときは、
あらかじめ、開発行為に関係のある公共施設（現在設置されている公共施設）
の管理者と
協議し、
その同意を得、
かつ、将来設置される公共施設の管理者との協議を経ておかなければなりません。

物件調査

許可
の
申請

不服
申立て

IT

申請前
の
手続き

不許可

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.9

業界IT化の現状と今後の展望

不動産業界はITと相性が良いといわれていましたが、現 状では他 の 業 界と比 べてI T 化 が 遅れています 。今回は、業 界のI T 化を進めるうえでの人 材 登用の仕 方やサービス提 供 会 社の選び 方を解 説し、さらにはIT化における業界の進むべき道を考察します。

01

IT化が進んでいる業界
その理由は？

02

不動産業界におけるIT化に必要なこと

ムページ作成・運用の従事者がいない企 業にとっては有り難いサー
ビスです。経営課題、戦略等がある

IT化は、情報化や効率化を進め

不動産業界のIT化には、以下の３

場 合は、自社でホームページの管るためだけでなく、近年の人口減少

つのことを考慮する必要があります。

理や更新をするのが望ましいかもしれません。

社会に伴い、テクノロジーを活用して生 産 性を維 持 、向 上する目的も（１）ITへの投資（２）IT人材の採用・育成あります。現在、IT化が進んでいる「業務プロセスの効率化」や「迅業界はエンターテインメント、製造、速な業績把握、情報把握」をするた

IT人材とは、ITを開発できる人

物流、流通などといわれています。

めに、中期 的な経 営 課 題としてI T

材、ITを利活用できる人材のことを

これらの業界は、IoT（Internet of

投資を考える必要があります。

いいます。従来の不動産業界には、Things：パソコンやスマートフォン「IT投資」と聞くと、大 規 模なシ

IT人材の採用や専門の部署がなく、などの従来型の通信機器を除いたステム導入をイメージしますが、投その採用や育成は、ハードルが高い

あらゆる「モノ」がインターネットと資の範囲はさまざまです。中規模なと考えられてきました。
それは、具体つながる仕 組みや技 術のこと）の投 資では、他 社と差 別 化を図る意

的にどんな理由からでしょうか？

活 用で、大きな成 果を生み出した味で、自社でフロント業務の遂行や・スキル、能力がわからないといえます。これらの業界に、IT企経 営 情 報を所 有 、開 発して自社イ

・生 産 性やパフォーマンスが 見 極

業 が 技 術 開 発 やサービスを提 供

ンフラを構築する会社もあります。

し、利 用する企 業のほうもI T 化 へ

小規模であれば自社ホームページ

・短期的な結果を得られないの投資、人材育成を同時期に行っの 作 成 や 運 用もI T 投 資 の１つで・人件費が高いたことで、他業界よりもIT化が進んす。独自のホームページは最 低 限

・マネージメントが難しいだともいえるでしょう。
また「BtoB」の投 資として考える必 要 がありま

また、営業職や事務職の人材をが確立したことで、「 BtoC」のサーす。現在では不動産会社向けに専IT人材と兼任させることがよくあり

ビスが普及したことも要素となって門のホームページ作成会社が提供ますが、覚えることが多いため、
うま

います。

するサービス（月額制）があり、ホー

く機能しない要因となっています。

18 月刊不動産 ｜ 2019.12

められない

法律

から、空室となっていくと予想されてサービス提供会社の選定には、います。人口の減少から供給が需要

運用上のサポートがあるか、サービを上回り、敷金、礼金、保証金の引きスが業務にフィットするか、業務を下げや、敷金・礼金自体が消滅してい・フロント業務の構築：顧客情報のサービスにフィットさせられるかをく可能性があるといわれています。

管 理 、共 有 、営 業 チャネル の 強

考 慮することが 重 要だと考えられ化、顧客サービス強化ます（図表）。

効果は、以下が挙げられます。
・情 報システムインフラの構 築：情報活用、セキュリティ対策

空室対策以外にもインバウンド
求められます。世界で起きているさ

03

今後の展望

まざまな社会構造の変化に合わせたI Tの活用が、ビジネスの発 展につながるだけでなく、社 会の課 題

管理、
プロジェクトの進捗

動産業界にやってくる今後の大きな解決の力にもなると考えられます。

「BtoC」のサービスを確立し、上変化として、若者や学生向け物件の社会における不動産業界のデジタ記のような効果を上げるためには、需要の低下があげられます。中でもル化、IT化は重要なミッションとおI T 人 材の採 用と育 成 が中期 的な

古い部屋や利便性が低い物件など考えいただきたいと思います。

計 画として必 要とされるでしょう。

図表

業界標準のITサービス

が 必 要なケースが 多いため、実 務

物件情報
メディア

経験も必要になってきます。そのため、「 育成」というよりは、ITの経験

顧客管理
業務

実務を理解してもらうほうが適しています。そうすることで、新たに業務の効率化を生み出す可能性が出て

賃貸業務

or

くると思います。
（３）サービス提供会社の課題

仲介業務

最 新のサービスが 続々とリリーしたサービスもリリースされています。I Tに関わる会 社は常に新しいパッケージ
ソフトウェアプロパティ
マネジメント
業務
注文住宅
業務

IoT関連
サービス

ス（ 発 表 ）されています。I T 企 業のサービスや不動産会社が自ら開発

クラウド
サービス

分譲業務

海外

者を採用し、そのIT人材に不動産

物件調査

一方、
「 BtoB」のサービスは専門性

各業務を１つのソフトウェアで一元管理できるサービスで、標準向けサービスのため、月額利用などで安価に利用できる。
クラウドの利用も可能。

技術に目が行きやすく、サービス化してしまうところがあります。またその多くの会社は不動産事業に精通

日本スキルズ株式会社 代表取締役
一般社団法人日本不動産賃貸経営適正化協会 理事

長谷川 良光した人 材が少なく、不 動 産 業 界 独
特 の 商 習 慣 等 を理 解していないケースもあり、そこで生じるミスマッ
チも多く感じられます。そのため、新しいサービスを導入しても生かしきれず、月額費用だけ支払いをしていIT

少子高齢化と人口減少により、不

宅建士

会計等
・経営情報の整備：収益管理、経営

賃貸

や移住者へのグローバルな対応が・バックオフィスの構 築：業 務プロ
セスの効率化、
コンプライアンス、税務る例をよく耳にすることがあります。

IT人材の登用により期待できる

東京都生まれ。1999年日本スキルズ株式会社を設立。2000年不動産
業務用ソフトシリーズ「SUPER Links」
をリリース。2001年に間取り図作成代行サービスを開始し、2016年10月には「SUPER LinksWEB」
間取り図作成クラウドサービスを開始。全国の不動産協会、団体、企業のIT関連講師を務めるほか、大中小不動産会社問わず、社内の業務ソ
リューション構築に携わる。

2019.12 ｜ 月刊不動産 19

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.9

不動産物件調査技術の基礎 ～法務局調査編～

Research

底地上の建物登記と筆界特定の登記の調べ方
登記事項証明書等を取得する際、見落とすと重大な不動産トラブルに発展してしまうケースがあります。
トラ
ブル回避につながる法務局での書類の取得方法を解説します。
この方法はオンライン申請ではできないため、法務局に足を運ぶことをおすすめします。

底地上の建物の登記の有無の調べ方

で、「 底地上に登記なし」と記載した

月20日に施行されました。これは法申請用紙が返却されます。返却され務局の筆界特定登記官に筆界特定た申請 書には、「 法 務 局の番 号 、受を申請する制度で、例えば、「 売主が「登記事項証明書」の取得方法に付 年月日、受 付 時 間 」が 刻 印され 、100坪の土地を所有し、そのうちのおいて、現 況が 更 地の場 合 、多くの

法 務 局が「 底 地 上の建 物の登 記が50坪を分筆して売却を計画したとこ

人は、土 地の登 記 事 項 証 明 書を申ないこと」を確認した証拠となります

ろ、隣接地主の１人が境界確認書に請して交付を受けると、法務局を後（ポイント２）。これを重要事項説明

実印を押印しないため、分筆登記がにしてしまいます。実は、この段階で書の添 付 書 類とします。
「 底 地 上ナ

できず売却ができない」
ときなどに利は、調査はまだ半分です。
「 土地上のシ」として返 却された書 類 のことを用します。境界訴訟は、「 所有権確認

建物の登記の有無」は未調査なので「土地上に建物の登記がないことを訴訟」と「境界確定訴訟」があり、所す。
この交付された土地登記事項証

法務局が確認した書類」といいます。

有 権 確 認 訴 訟は、当事 者の合 意で明 書に基づき売買契 約を締 結した

反 対に、「 過 去に納 屋や倉 庫 、建 物

解 決 ができます。しかし、境 界 確 定

場合、「 土 地 上 に 、建 物 の 登 記 がが存在していて、解体処分されたが、訴訟は、当事者で合意することがで残っていた」「 土地上には、第三者所

建物登記はそのままであった」というきないため、境界確定には、数年の有 の 建 物 の 登 記 が あった 」などと

場 合は、
「 建 物の登 記 事 項 証 明 書 」

年月を要していました。筆界特定制

いった最悪の不動産トラブルに巻きが交付されます。

度を利用すると、10カ月程度で処理されるようになりました。

込まれることがあります。このトラブルを防止するためには、
まず、法務局のカウンターにある「登記事項証明書（登記簿謄本・抄本）交付申請書」

筆界特定の登記の有無の調べ方

不動産登記法の罰則規定もあり、隣 地と疎 遠な関 係でも、「 検 査を拒み、妨げ、又は忌避した者」や「質問（黒い帯の申請書）をもう１通用意し「 土 地 の 登 記 事 項 証 明 書 」の１に対し陳 述をせず、若しくは虚 偽のます。種 別は「 建 物 」にチェックを入ページの表題部の２行目に、「 筆界特陳述をした者」「 立入りを拒み、又はれ、土地の「所在」と「地番」を記載し定」欄があります。そこが「余白」と記妨げた者 」には3 0 万円以 下の罰 金ます。
「 家屋番号」欄は、建物がない

載されていることを確認します。
このがあります（ポイント４）。
この制度のので書けないため空白のまま、そこ欄に、「日付と整理番号」が記載され

問 題 点は、「 筆 界 」を特 定するだけを丸で囲み、すぐ下に、「 底地建物全ているときは、「 土地に筆界特定あり」

で、「 所有権境」はノータッチなところて」と記載します（ポイント１）。建物ということになります（ポイント３）。筆です。筆界特定されると、別途、所有の登記がなかった場合は、交付窓口

界特定制度は、2006（平成18）年１

権境も存在するという、２種類の境

20 月刊不動産 ｜ 2019.12

項証明書の２行目に「日付と整理番

有権境のいずれかが実際の所有権発足から今年３月末までに処理され号 」があるときは、必ず、「筆界特定境となる場 合がある」というように、た筆界特定件数は、全国で31,000

書の写しをください」と言って、申請

最悪の状況を想定した重要事項説

件を超えているため、土地の登記事をすることが大切です。

現況が更地の場合でも、「底地建物全て」と手書きで書き込んで、建物の登記事項証明書を申請します。底地上に建物の登記があれば、何筆でも出てきます。建物の登記がない場合は、「 底地上ナシ」と記載された申請用紙が法務局から返却されます。
この申請書は、「 土地上に建物の登記がないことを、法務局が確認した書類」となります。

「土地の登記事項証明書」の「筆界特定」欄が「余白」であることを確認します。
この欄に「日付と整理番号」が記載されているときは、筆界特定がされていることになります。

宅建士

ポイント3
賃貸

ポイント1

税務

明が必要です（ポイント５）。制度の法律

界 線が 存 在し、「 将 来 、筆 界 又は所IT

筆界特定を申請する場合、隣地地主と疎遠な人間関係であっても、調査官は職権で敷地内に立ち入ることができます。
この調査を妨害すると、罰金が科されます。

物件調査

ポイント4

不動産登記法（検査の妨害等の罪）
一

次の各号のいずれかに該当する者は、三十万円以下の罰金に処する。

第二十九条第二項（第十六条第二項において準用する場合を含む。次号において同じ。）の規定による検査を拒み、妨げ、又は忌避した者
二第二十九条第二項の規定による文書若しくは電磁的記録に記録された事項を法務省令で定める方法により表示したものの提示をせず、若しくは虚偽の文書若しくは電磁的記録に記録された事項を法務省令で定める方法により表示したものを提

ポイント2

三

示し、又は質問に対し陳述をせず、若しくは虚偽の陳述をした者

第百三十七条第五項の規定に違反して、同条第一項の規定による立入りを拒み、又は妨げた者「底地上に建物の登記がない」という結果で、法務局から返却された申請用紙は、「 法務局番号、受付年月日、受付時間」が記録されている重要な書類です。

ポイント5

不動産コンサルタント

津村 重行

筆界特定図面（参考）

所有権の境

特定した点

筆界

筆界特定がある場合
は、法務局で「筆界特定図面」
を申請します。右の図面では、所有権境と筆界の境 界 線が記 録されていますが、筆界特定制
度では、所有権境については関与しません。時効による取 得 等は、後日、
個 人の判 断で裁 判をすることが可能です。

特定した点

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とする有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動産調査入門基礎の基礎４訂版』（住宅新報出版）などがある。

2019.12 ｜ 月刊不動産 21

海外第百六十二条海外 ー

海外不動産事情 Vol.9

Overseas

海外の市況と賃貸・売買・投資状況

ベトナム編①

ベトナムの活況な経済と不動産市場
ベトナムでは、景気も不動産市場も非常に活況です。
そのダイナミックなベトナム経済と不動産マーケットの全体像を、日本との比較により、人口や工業化の状況も含
めて、わかりやすく解説したいと思います。

栃岡 研悟
不動産鑑定士、
シンガポール国立大学MBA、証券アナリ
スト補、米国公認会計士試験合格者。証券会社（現三菱UFJモルガン・スタンレー証券）
にて営業・機関投資家エクイティトレーダー・国際金融、
ゴールドマン・サックス・リア
ルティにてアクイジション（不動産投資）、都市不動産鑑定所にて、不動産鑑定業務・代表の後、現在シンガポール政府財務省の事業会社テマセクグループの不動産デベロッ
パーでベトナム事業のアソシエートディレクター。

「とにかくすごい」ばかり言ってい加中です（JETROアンケート）。ベトても伝わらないので数字でお伝えす

ナムで事業成功・拡大している企業

ると、2 0 1 8 年のG D P 成 長 率（ 図 表

としては、本 田 技 研 工 業 、ヤマハ発

ベトナムは、現在、とにかく景気が１）は+7.1%（日本は1.2%）、景気の

動 機 、日本 電 産 、エースコック（ベトいいです。街も人も会社も、
とても忙

先行指標の鉱工業生産指数（2019

ナムでのシェアはなんと約50%）、味

しく、非常に活気にあふれています。

年8月）は+10.5%（日本は1.3%）での素等が挙げられます。韓国企業で若い人が多く、中心部は数えきれなす。ベトナムの人口は約9,470万人

はサムスンがスマホの 世 界 巨 大 工

いほどのバイクがあふれ、いろいろなで、これから約 1 , 5 0 0 万 人 増 加し、場を構え、年間４億台を生産しておものがすごいスピードでエネルギッ

1.1億人に到達する予測です（2050

り、電 子 部 品を含む携 帯 電 話 部 品

シュに変化しています。

年 、図 表２）。日 本 の バブル 期 前 、の産業も急速にベトナムに集積してニュースでは毎日のように、Ａ社が1970年ごろのような、これから熱くいます。

ベトナムに新規進出、Ｂ社が生産拡なっていくであろう状況とでも例えた

大、Ｃ社が大規模工場建設決定、Ｄらわかりやすいでしょうか。

1．非常に活況な
ベトナム経済社が出資決定、Ｅグループが新規ビ

外国からの投資もベトナム経済をジネスに参入、Ｆ社がＧ社と提携、Ｈけん引している大きな要 因です。日社が上場、Ｉ社がＪ市で大規模不動

本・韓国からの投資が１位・２位と多産開発を決定、とまさに成長期で、ビ

く、日韓のみでなく世 界中の企 業がジネスチャンスにあふれ 、富 裕 層は安い人 件 費と拡 大する消 費を求め

不 動 産 投 資 話で盛り上 がっていまてベトナムに押し寄せている、といっす。
「うわっ、気づいたら新しい建物た感じです。

ホーチミン市内の様子

がこんな所にもまたできてる…」と街

ベトナムでの日系 企 業としては、の変 化や新しいプロジェクト、建 物

ベトナムで事業拡大をするという企の 建 築スピードが 速 いのに驚きま業は約 7 0 % 、現 状 維 持が約 2 9 %とす。
まだ来たことのない方はぜひホー

いう数字が示しているように、多くのチミン市に来てその活況ぶり、発展

企業が事業拡大をしていることがわ

中の激動の都市を感じていただけれかります（ 図 表３）。また、約 4 5 %の理由の１つは、やはりベトナム戦

ばと存じます。

日系 企 業が 輸出拡 大による売 上 増争による遅れにあります。ベトナム戦

22 月刊不動産 ｜ 2019.12

2．好景気の理由
なぜベトナムはこのように今景気がいいのでしょうか？

みつつあることが、他のアジアの国々～20％程度、人気物件では価格が年の経済開放政策で徐々に普通のよりも高い成長率を記録している要

３年で２～３倍になったり、１万戸の状態に戻り、かつ戦後の若い人たち因です。製造業労働者の賃金が月約大規模プロジェクトが17日間で完売が就労して収入を得るようになって

2 . 4 万円と、賃 金 水 準が 安いことかしたりという状況です。

きて、国 全 体の購買力が増 加し、経ら、チャイナプラスワン で、人件費が次回以降では、ホーチミンで増え

済自体の規模が大きくなってきまし上昇し環境規制が厳しくなった世界ている住宅需要と供給不足の状況、た。今は団 塊の世 代・ベビーブームの工場である中国から製造業がベト

深 刻 化する住 宅 不 足 問 題について世代が働き盛りに差し掛かっている

ナムに移転しています。さらに、最近解 説し、ホ ー チミンの 有 名 各プ ロ

時 期です。かつて日本がたどってきの米中貿易摩擦の影響で、中国からジェクトと相場、ベトナムでの不動産

た道と同じように、これからベトナム

ベトナムに製造業シフトが一気に進

投 資での注 意 点 等についてご説 明がどのように変化していくか、日本人んでおり、これがベトナム全 体の経いたします。

の目からもある程度想像がつくかと済を大きく発展させています。

※

思います。

宅建士

いられていたのが、戦争終結と1986

賃貸

マンション価格の年間上昇率は10

税務

ベトナムでは、工業化が急速に進法律争によって非常に貧しい暮らしを強※主に製造業等が製造拠点を中国のみに構えた集中投資によるリスク回避のため、中国以外に拠点を持ち、分散投資をする経営戦略。

また、不動産市場も非常に活況で、IT

図表１ ベトナムの実質GDP成長率の推移

図表２ アジアの総人口の予測
160

7.5

140

7.1
7.0

6.0

6.2

6.2

日本
（社人研）
2050年
9,515万人

タイ
（ピーク）
2040年
7,400万人

80

タイ
2050年
7,340万人

韓国（ピーク）
2025年 4,950万人

60

5.7

韓国
2050年
4,410万人

40

5.5

5.3

5.4
5.0

6.0

100

5.4

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018（年）

出典：独立行政法人日本貿易振興機構（ジェトロ）
ウェブサイト

0

マレーシア
2050年
3,970万人

シンガポール（ピーク）
2035年 550万人

20
1950

60

70

80

90

2000

10

20

30

40

シンガポール
2050年
520万人

50

（年）
（備考）1. 国連人口推計、国立社会保障・人口問題研究所（社人研）
より作成。
2. 前提となる出生率は、長期的に1.85に収束。
出典：内閣府ウェブサイト

図表３ アジアの事業展開の方向性
100％
90％
80％

0.8

0.6

0.9

0.9

28.8

28.7

0.2
1.4

0.5

0.5

0.4

0.8

2.3

2.8

2.7

4.2

44.5

45.6

41.1

52.2

51.3

54.0

2018年
（n＝600）2017年（n＝226）2018年（n＝263）

3.2

46.0

45.2

45.3

50.1

52.4

51.4

49.2

47.2

2018年
（n＝126）2017年（n＝434）

2018年（n＝411）

2017年（n＝619）

35.2

70％

1.0

1.6

4.6

1.5

1.5

5.9

5.1

44.3

44.8

48.3

48.7

2017年
（n＝811）

2018年（n＝752）

60％
50％
40％

69.5

30％

69.8

63.4

20％
10％
0％
2017年
（n＝650）2018年（n＝781）

ベトナム
拡大

現状維持

2017年
（n＝71）

フィリピン
縮小

インドネシア第三国（地域）
へ移転・撤退

タイ

マレーシア

中国

出典：ジェトロ「アジア・オセアニア進出日系企業実態調査」

2019.12 ｜ 月刊不動産 23

海外

6.4

6.5

日本
（国連）
2050年
1億170万人

120

6.8

6.7

フィリピン
2050年
1億4,620万人

ベトナム
2050年
1億1,170万人

日本
（ピーク）
2004年
1億2,779万人

物件調査（100万人）（％）

新機能 満載！

ラビーネット「ラビーネット契約書類作成システム」ののご紹介

スマートフォン版をリリース！
11月より「ラビーネット契約書類作成システム」のスマートフォン用に対応したページをリリースしました。

もっと便利になりました！

スマートフォン版については、入力しやすいフォームでの形式にしているため、スマートフォンの画面でも使い勝手がいいと好評です。外出先で確認したい場合など、様々な用途でご利用いただけます。
ぜひご活用ください！

「ラビーネット契約書類作成システム」スマートフォン版の利用の仕方◆アクセス方法①以下のQRコードを読み取るか、もしくは以下の②ログインすると、「 パケッ

URLを入力して「ラビーネット契約書類作成システ

ト通 信 料に関 するご 注 意 」

ム」ログイン画面を開く。ラビーネットIDおよびパスが表 示される。内 容をお読

ワードを入力し、ログインする。

み い ただき、右 下 の O K ボ
タンを押す。
※左下の「□次回からは表示しな
い」
にチェック
（✓）
を入れると、次のログインからは表示されません。

https://www.rabbynet.com/sp③「 ラビ ーネット契 約 書 類
作成システム」
トップページが表示される。

24 月刊不動産 ｜ 2019.12

スマートフォン対応版の特徴◆便利な機能スマートフォン版は、以下の機能をはじめ、スマートフォン対応版ならではの機能がたくさんあります。ぜひ、お試しください。

●外出先、出張先などいつでもどこでも契約書類を作成・確認できる。
●PC版のデータと連携している。
●フォームでの入力形式なので、使いやすい。
●音声入力も可能なので、入力が簡単に！
（スマートフォンの音声入力機能が必要）●スマートフォンで撮影した写真を簡単にアップロードし、書類へ貼付できる。

◆注意事項
・本サービスはリアルタイム保存機能など、インターネット回線を大量に使用します。
ご利用の携帯端末の契約において、多額の通信料の負担や通信速度の低下をまねく場
合があるため、利用の際には十分にご注意ください。
・リアルタイム保存機能については、スマートフォン版のみOFFにすることができます。
ログイン時の「パケット通信料に関するご注意」
をご確認の上、操作をしてください。

改正民法対応版「居住用賃貸借契約書」をリリース！
改正民法対応版の「居住用賃貸借契約書」
を11月にリリースしました。契約書・書式集（ダウンロード版）ページよりご確認・ご利用いただくことができます。

改正民法対応版の今後の公開予定「ラビーネット契約書類作成システム」の改正民法の対応については、12月下旬～１月上旬を予定しています。
「 売買契約書」や「事業用賃貸借契約書」については、準備でき次第、順次公開します。
また、改正民法対応版の利用上の注意事項については、次号の『月刊不動産』2020年１月号以降でご案内します。

ラビーネット「契約書・書式集」のお問い合わせ■年末年始休暇のご案内

12月26日（木）から１月５日（日）まで 、コールセンターならびに相談センターが年末年始休暇となります。
１月６日（月）より通常どおりの開設となります。

■操作に関するコールセンター（エクセル・ワードの書式の操作）

TEL：03-5761-4441《開設日時》月・火・木・金：10時～16時（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）■全日不動産相談センター（不動産取引に関する相談）

TEL：03-5338-0370 月・木：10時～12時、13時～16時 火・水・金：13時～16時《相談日時》（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）

2019.12 ｜ 月刊不動産 25

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

北海道本部

しりべし

「後志地区部会設立総会」を開催

北海道本部では、令和元年10月８日（火）、後志振興局

なお、本総会の前段において、同部会の地域特性（近管内（小樽市、倶知安町等）の会員（21社）
を中心とした

年、外国人らによる土地取引が盛んに行われている）に「後志地区部会設立総会」を、倶知安町のホテル第一会

鑑み、「外国人との取引における留意点」について税理館にて開催しました。

士法人平川会計パートナーズ税理士平川茂氏の講演が冒頭、主催者を代表して横山鷹史北海道本部長が、行われました。
「非居住者から不動産を取得した際、その「不動産業界は大きな変化の中にあり、今後は、外国人と購入者が所得税および復興特別所得税を源泉徴収するの取引、外国人会員共に、全国的にも増えるだろう。ニセこと」など詳細な説明をいただきました。

コはそのモデルケースになりうる」と挨拶を行った後、後志地区部会長の選任が行われ、株式会社ニセコ・アルパイ
ン・デベロップメンツの橋詰泰治氏が部会長に選任されました。橋詰部会長は「地区部会設立を機に、一層土地取引を活性化させ、後志全体の地域活性化につなげたい」と今後の抱負について語り、出席者は当地区部会が担う役割について認識しました。
総会終了後は、後志地区部会員および北海道本部役員による懇親会が行われ、会員間の懇親を深めることができました。

後志地区部会設立総会の様子

主催者挨拶を行う横山北海道本部長（左）と市下北海道本部組織委員長

REPORT

広島県本部「もっとひろしまU・Iターンフェア2019」にブース出展

全日広島県本部は、11月４日（月・祝）、千代田区の東

向 に つ いて「 最 近 は 一

京交通会館で開かれた「もっとひろしまU・Iターンフェア

度訪れた方が近況報告

2019」（主催：広島県地域政策局地域力創造課）の住まやさらに踏み込んだ質問

い相談コーナーにブースを出展しました。11時から開催をするために再度いらっした同フェアには、広島への移住・就職希望者をはじめ、しゃることも多く、移 住に広島に興味のある方たちが来場し、広島県本部のブー対する熱意が感じられまスにも多くの相談者が訪れました。今回の相談内容は、す。
このフェアがイベント

移住希望地域の中古マンションの相場をはじめ、ローンとして広く一般に根付いの一般的な審査基準や農業希望者の土地の購入方法てきたのではないでしょうなど。広島 県 本 部 取 引 相 談 士の東 氏は、相 談 者の傾か」と話していました。

26 月刊不動産 ｜ 2019.12

売却時の相場等について相談にのる東氏

REPORT

兵庫県本部「道路ふれあい月間」道路美化デーキャンペーンに参加

神戸市では毎年８月を「道路ふれあい月間」
として、道路の正しい利用や道路愛護思想の普及に努めています。
この一環として道路美化デーキャン
ペーンが神戸市中央区で８月21日（水）に実施され、兵庫県本部も参加協力しました。猛暑の中、ご参加くださった皆様お疲れさまでした。
なお、
８月23日
に予定されていた垂水区でのキャンペーンは雨天のため、中止となりました。

東遊園地（芝生エリア北側）

東遊園地北側からJR元町駅にかけて行われた

TOPIC

平成29年度以降の入会者対象「新入会者勉強会・座談会」
を開催
８月27日
（火）
、
兵庫県本部では全日兵庫会館４Ｆ大会議等を話し合いました。
また実務的な相談や、それぞれの経室において、平成29年度以降の入会者を対象とした「新験談など、南村本部長をはじめとする兵庫県本部役員が、入会者勉強会・座談会」を開催し、13名の方にご参加いた体験をもとにひとつずつ丁寧に答えていく形で、終始和やだきました。

かに進行しました。あっという間に時間が過ぎ、ご参加の勉強会では、「価格査定の具体的手法を学ぶ」
「重要

方々には、
大変有意義であったと喜んでいただきました。

事項の説明・特約の有効性と消費者契約法」の２つのテーマで、南村忠敬兵庫県本部長が講義を行い、受講された方々は熱心に聞いていました。座談会は、事前にリクエストしてもらっていたテーマのうち、「今後の不動産市
況」「空き家対策」「外国人対応」「よくある失敗の事例」

南村兵庫県本部長が講義を行った勉強会

座談会の様子! 協会からのお知らせ Information
わかりやすい！
「建物状況調査の紹介動画」を公開中!!
全日会員支援業務検討特別委員会では、昨年の宅建業法改正により制度化された建物状況調査の普及促進には、一般消費者の建物状況調査への周知・理解が重要と考え、会員事業者が行う建物状況調査の斡旋の円滑化を目的とした建物状況調査の目的や内容、全体の流れといったものをわかりやすく説明する動画を作成いたしました。
「建物状況調査の紹介動画」を動画サイト（Youtube）で一般公開しています。会員の皆様のお店にお客様が来店した際、お待ちいただく間などに動画を見てもらうことで、取引時に行う建物状況調査の斡旋の補助になると考えています。
右記QRコードより動画をご覧いただけます。ぜひご覧ください。

2019.12 ｜ 月刊不動産 27

! 協会からのお知らせ Information「全日本不動産政策推進議員連盟」総会を開催
10月17日（木）、「全日本不動産政策推進議員連盟（以下、全日議連）」総会が開催されました。野田聖子全日議連会長、井上信治
全日議連事務局長をはじめとする国会議員、全日本不動産協会（以下、全日）の原嶋和利理事長、松永幸久全日副理事長および役員の方々、国土交通省の青木由行土地・建設産業局長および小林靖住
宅局大臣官房審議官などが出席し、「令和２年度 政策及び税制改正に関する要望」をもとに活発な議論が繰り広げられました。

●特別控除制度の創設を強く要望
最初に野田全日議連会長の挨拶後、原嶋理事長が、増加している

衆議院第一議員会館の国際会議室で行われた全日議連総会

空き地や所有者不明土地について「これ以上の発生を防ぎ、低未利用物件の適切な利用・管理を促進させるために、低廉な物件等に限定した長期譲渡所得の100万円特別控除制度の創設を強く要望します」と言及。その後、松永副理事長が、Ⅰ.空き家、所有者不明土地や未利用空地の流通促進を図る政策について３項目、Ⅱ.不動産流通促進による地方活性化を図る税制改正について８項目（詳細は『月刊不動産』2019年７・10月号参照）を要望しました。

野田全日議連会長

井上全日議連事務局長

挨拶する原嶋理事長

要望事項を説明する松永副理事長

青木局長

小林大臣官房審議官

松島衆議院議員

片山参議院議員●国土交通省と協議を重ねた要望項目
上記要望に対して、国土交通省土地・建設産業局の青木局長が「現在、法務省等と所有者情報の開示や所有権放棄の仕組みの構築を進めています。また、冒頭の特例措置の創設については、全日の皆様とも何度も打ち合わせをし、空き家対策、地方創生の観点も入れた新しい政策・税制として要望しています」と現在の状況を説明。住宅局の小林大臣官房審議官からは「各種特例措置は消費税引き上げ後にはじめて期限が到来するので、マーケットを冷やすことのない
ように延長できるよう全力を尽くします」と回答がありました。

●国会議員による要望支援
松島みどり衆議院議員、片山さつき参議院議員等の国会議員から
は、住宅ローン控除の床面積要件の引き下げ、相続登記の義務付
け、相続放棄等で引き取り手のない不動産の引き受けなどの要望の推進が強調されました。
最後に、浜田靖一全日議連会長代行が「本日承った要望についてしっかりと真摯に向き合って要請していきます」と今後の活動への意
気込みを示しました。

28 月刊不動産 ｜ 2019.12

Initiate Member
都道府県 市区町村

商号名称

新入会員名簿［令和元年 10月］

都道府県 市区町村

商号名称

都道府県 市区町村

商号名称

豊中市

上原建設

株式会社 ビルランド

大阪市

株式会社 ウルル

新宿区

株式会社 ファイナンシャルクリエイト

大阪市

株式会社

Hi 企画

中央区

ベンチャーサポート不動産 株式会社

堺市

株式会社

AT

プロスパーライフワークサービス 株式会社

新宿区

株式会社 Ｍｙ不動産

羽曳野市

青森市

株式会社

荒川区

株式会社 マジックスアセット

大阪市

樹令不動産

弘前市

株式会社 ハウスリアルティ

豊島区

吹田市

Ｃｏｚｙ ｒｏｏｍ

十和田市

レ・オーラ 株式会社

千代田区

株式会社

仙台市

株式会社

学仙不動産

墨田区

メディカル・コンシェルジェ 株式会社

大阪市

株式会社 COCORO プランニング

仙台市

株式会社

城南

新宿区

株式会社

堺市

咲結ライフプランニング 株式会社

秋田市

城東ハウス 株式会社

新宿区

ライフホームズ 株式会社

山形県

山形市

株式会社

EXCEED

港区

リアルエステート麻布

福島県

いわき市

株式会社

内山不動産

新宿区

株式会社 リアル・ミンクス

福島市

トラストアーキテクツ 株式会社

豊島区

株式会社 ＬＹＹＭ

茨城県

水戸市

アインシャムス不動産研究所

新宿区

株式会社 Ｌｏｏｐ＆Ｈａｐｐ
ｉ
ｎｅｓｓ

栃木県

宇都宮市

株式会社 ＡＰホーム企画

豊島区

合同会社 レイワファースト

群馬県

太田市

株式会社 インプル

飾区

Ｒｅｖｅ Ｐｌａｎｎｉｎｇ 株式会社

埼玉県

さいたま市

アールライン 株式会社

港区

株式会社 ＬＥＶＥＬＳ

八潮市

株式会社

いち建

鴻巣市

合同会社

楽楽楽不動産横浜市

所沢市

西武ハウジング 株式会社

茅ヶ崎市

合同会社 エムアシスト

三郷市

有限会社 トータルプランニング

横浜市

エムエイ企画

朝霞市

ＮＥＸＴ ＩＮＮＯＶＡＴＩＯＮ 株式会社

横浜市

北海道

青森県

宮城県
秋田県

千葉県

東京都

江東区

株式会社 ハイブリック

株式会社 ケームライン

千代田区

札幌市

株式会社 ジェンテックス

札幌市

株式会社

札幌市

札幌市

グランツ 株式会社

札幌市

東京都

Nexus
新菱不動産

神奈川県 相模原市

大阪府

みんなのいえ嘉博商事
株式会社

合同会社 アトリ株式会社 エステートコジマ

株式会社

きぼうハウジング
株式会社

枚方市

C３ 株式会社

大阪市

スタンディングオベーション 合同会社

大阪市

株式会社 Ｚ－ＯＮＥ

大阪市

株式会社 ＴＡＩＨＯＵ

泉南市

株式会社

大阪市

合同会社 ｃｈｏｃｏ
ｌ
ａｔｅ．
ＬＬＣ

吹田市

株式会社 ハレル不動産

吹田市

株式会社 バローズ

太真興産

大阪市

株式会社 ビー・フリー

吹田市

ビスタエステート 株式会社

大阪市

株式会社

枚方市

まきハウス

合同会社 Ｌ＆Ｆパートナーズ

大阪市

山川

大阪市

株式会社 ＵＮＩ

株式会社

ベストパートナー

株式会社

鶴ヶ島市

合同会社

横須賀市

株式会社

さいたま市

東日本デベロップメント 有限会社

横浜市

有限会社 フォーラム西宮市

株式会社 アロースコーポレーション

川口市

株式会社

川崎市

ミューザハウス

芦屋市

ETP

八潮市

株式会社 やしき

藤沢市

株式会社

来希

明石市

魚住土地開発

さいたま市

株式会社

YOUWA

相模原市

株式会社 ライフデザイン

尼崎市

株式会社

志木市

合同会社

利休

新潟市

有限会社 エヌ・ピー・エス

尼崎市

近畿不動産リアルティ 株式会社

八潮市

レッツゴーエステート Ｅ+Ｌ企画

小千谷市

株式会社

宝塚市

株式会社 ステイザファクトリー

木更津市

株式会社 アットリンクホーム

新潟市

新潟不動産開発松戸市

株式会社 Ｍハウス

石川県

金沢市

ＳＥＥＤ東金沢

千葉市

ＪＫホーム 株式会社

福井県

鯖江市

松戸市

株式会社 ハウスパートナー

山梨県

上野原市

品川区

合同会社 アイアンセーフ

長野県

松本市

株式会社

中央区

アルタス・パートナーズ 合同会社

岐阜県

不破郡

伊吹きのこ農園

府中市

株式会社 アンビション・パートナー

岐阜市

株式会社 ライフタイムパートナーズ

世田谷区

Ｈ２Ｏ 株式会社

新宿区

株式会社 Ａ－Ｓ

品川区

八建
三浦不動産

新潟県

羽布津建設

郷建築事務所
株式会社

松岡建設

生駒郡

ＡＪプロパティマネジメント 株式会社

サンサン開発センター

和歌山県

橋本市

Ｋ－ＲＥＡＬＴＯＲ

シラキ企画

島根県

松江市

有限会社

前田建設

岡山県

岡山市

株式会社

両備ヘルシーケア

和気郡

和気相互建設

東広島市

合同会社

広島市

株式会社 ナカニシ・ガラス

広島市

株式会社 ＵＦ Ｄｅｓ
ｉｇｎ建築事務所

山口県

下関市

合同会社 ｅｎライズ

徳島県

鳴門市

株式会社 ウザワ

香川県

三豊市

アップル不動産

愛媛県

伊予郡

合同会社 ヒロキ

福津市

アネストホーム 合同会社

株式会社
NEXUS
株式会社

株式会社 リグスタイルカンパニー
アスノ不動産

エスエスホーム

伊東市

有限会社 オール・アクター

港区株式会社 エストグループ

静岡市

株式会社 ケーアンドオー

港区

ＭＨＩファシリティーサービス 株式会社

藤枝市

株式会社 コネクト

中央区

株式会社 エムティエステート

富士宮市

フジヤマ不動産

新宿区

株式会社 Ｏｒｉｇｉｎａｌ Ｅｘｐａｎｓ
ｉｏｎ

浜松市

株式会社 ＲＩＣＣ

豊島区

株式会社

浜松市

リミットメイク 株式会社足立区

カサイ中央管財

愛西市

株式会社 ａ
ｉ
ｌ
ａｎａ

千代田区

ククレブ・アドバイザーズ 株式会社

名古屋市

ＭＵマネジメント 株式会社

東大和市

グローワークス 株式会社

名古屋市

株式会社

サンヨー不動産

千代田区

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2019.12 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

2019年度の宅地建物取引士試験

都道府県別の受験者数は多かった順に、東京４万

受験率は前年並みに5,705人、神奈川２万248人、大阪１万9,484人、埼玉１万5,467人、千葉１万2,580人、愛知１万2,185人、福岡

全国で22万人超が受験

１万690人、兵庫9,393人などと続いた。
2019（ 令和元）年度の宅地建物取引士資格試験がまた、和歌山、島根、青森が受験率83％台と高かった

10月20日、全国で一斉に行われた。毎年、20万人規模

一 方で、東 京や神 奈川をはじめ１都 1 3 県が8 0％を下の受験者がある宅建業の登竜門となる資格試験。10月回った。

12日から13日にかけて台風19号が上陸し、関東、東北

一方、台風19号による影響として、福島県いわき市を中心に大きな被害をもたらしたが、福島県内の１会場

内の断水被害により、当初予定していた福島県立平工で会場変更があった以外はつつがなく試験が行われ業高等学校から福島県立勿来工業高等学校へ試験た。当日は全国的にまずまずの天候だった。受験率は会場を変更した。対象となった受験者（申込者）は360

80.0％とほぼ前年並みの水準で推移し、22万694人が人だった。

受験に臨んだ。合格発表は、12月４日に行われる。
試験実施機関の不動産適正取引推進機構が10月●個数問題増えるも難易度は昨年並みかやや平易に

20日、速報値としてまとめたところによると、今年度の受合格は36、37点か験者数は前年比3.1％増となる22万694人に上り、申込

今年の出題傾向について本社講師陣の分析による者 数 2 7 万 6 , 0 1 9 人（ 同 4 . 0％増 ）に対 する受 験 率はと、全般的には昨年よりもやや平易な傾向が見られたと80.0％だった。

している。分野別の出題数は「権利関係」が14問、「法一般の受験者数は16万9,021人で同3.3％増だった

令上の制限」が８問、「税」が２問、「地価公示」が１問、のに対し、問46～50の５問が免除される登録講習修了「宅建業法」が20問、登録講習修了者が免除の対象と者の受験者数は5万1,673人で同2.5％増だった。全体

なる「その他の分 野 」が５問だった。今 年は「 宅 建 業に占める修了者の受験者数の割合は23.4％と、前年よ法」で個数問題が増えていた。
また、分野横断的、総合

り0.2ポイント下回り、ほぼ同水準だった。

的な問題も目立ったが、難易度はさほど上がっていない

過去10年間の合格率と合格点
実施年

合格率

合格点

実施年

合格率

合格点

2009年

17.9％

33点

2014年

17.5％

32点

2010年

15.2％

36点

2015年

15.4％

31点

2011年

16.1％

36点

2016年

15.4％

35点

2012年

16.7％

33点

2017年

15.6％

35点

2013年

15.3％

33点

2018年

15.6％

37点

30 月刊不動産 ｜ 2019.12

向上計画の認定（容積率特例）の対象として複数建築という評価だった。
更に、権利関係分野では、出題項目として民法改正関係の論点や過去に余り出ていない論点などが出題されていたが、一方、条文に規定されているか否かを問う問題は姿を消し、難易度としては昨年並みかやや物の連携による取り組みを追加―の３項目。
またそのほか、所要の改正についても施行する。

●主な内容は３項目易しかった。問46～50は、選択肢に難しい記述があっ①は、マンション等の計画届出制度について、所管たものの、他肢から平易に正解が導けるものが目立ち、行政庁による省エネ基準への適合確認を合理化し、監例年レベルの出題だった。

督体制を強化することが狙い。

全体的なレベルとしては、昨年並みからやや易しい②は、これまで建て売り分譲戸建て住宅の大手供給水準だったと分析しており、合格基準点は昨年の37点

事業者に限られていた、住宅トップランナー制度の対象とほぼ同水準の36、37点と予想している。

を拡大する内容。注文戸建てを年間300戸以上、賃貸（『住宅新報』2019年10月22日号より抜粋・編集）アパートを同1,000戸以上供給する事業者に対しても、省エネ基準を上回る水準への適合を努力義務として

改正建築物省エネ法

一部制度を11月16日施行

トップランナー対象拡大など課す。
③については、既存の容積率特例を拡充し、複数の建築物の連携により省エネ性能を向上させる取り組みも対象として追加するもの。対象設備に係る容積率特政府は11月１日、改正建築物省エネ法（５月17日公布）の一部の施行日を11月16日と定める政令および関係政令を閣議決定した。

例の上限は、複数建築物の床面積の合計の10分の１となる。

●2021年４月施行の改正項目●改正の概要（11月16日施行）

これらのほか、同改正法で定められた「中規模オフィ

今回施行されるのは、同改正法で「公布後６カ月以スビルなどへの省エネ基準適合義務化」や、戸建て住内に施行」とされていた新制度で、主に①届出制度に宅などの新築時における「設計者（建築士）から建築おける所管行政庁による計画の審査の合理化、②住主への省エネ性能に関する説明の義務化」などについ宅トップランナー制度の対象として注文戸建て住宅と賃ては、2021年４月に施行される見通し。

貸アパートの大手供給事業者の追加、③省エネ性能（『住宅新報』2019年11月12日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、松井皇一、
石原孝治、竹林香代、後藤義慶、正田雅史

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 印刷・製本

亜細亜印刷株式会社● 発行所

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TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
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2019年12月号

令和元年12月15日発行
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第１章

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第２章

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第３章

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第３章

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公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2019年12月15日発行 発行所 公益社団法人 全日本不動産協会〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

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