グローバル都市不動産研究所
レポート第20弾

2023.4.26“都心回帰”の傾向を徹底分析～属性やエリアの人口増減を丁寧に把握～

01 2022年の東京、２年ぶりに1400万人台を回復
02 東京都及び東京圏の転出・転入状況
03 東京圏内の市町村別にみた転入超過の状況
04 都区部では20区で人口増に転じる
05 都市政策の専門家 市川宏雄所長による分析結果統括0

01
2022年の東京、２年ぶりに1400万人台を回復
前年の4万8592人減から一転、4万6732人増へ
人口増加の主因は外国人の大幅な社会増
東京都の総人口（「東京都の人口推計」によ1月の1398万8129人から減少を続け、3月にはる）は、2023年1月1日現在、前年同月から４万1397万2039人まで低下しました。しかしこの6732人増え1403万4861人となり、2年ぶりに「第６波」で主流となったオミクロン株は重症化1400万人台を回復しました。

割合が比較的少なく、ワクチンの追加接種も行き

また、総務省の発表によると、東京都は2022年

わたるようになり、4月に2万3430人増、5月に2には転入者が転出者を上回る「転入超過」が3万万1477人増、6月に1万2780人増と、人口は急速8023人となり、超過幅が3年ぶりに拡大。新型コに増加し続けました。7月からの感染拡大「第7ロナウイルス禍の影響が薄れ、社会経済活動の正波」によって8月、9月はほぼ横ばいとなりますが、常化が進んだことで、東京への人口回帰が再び始10月以降は再び増加に転じ、11月には1404万まったとの分析がされています。

4538人まで回復しました。その後、「第８波」の2022年における東京都及び東京圏（１都３県）、そして東京都区部の人口動向、転入・転出動向について、それぞれ詳しくみていきましょう。

影響により若干の減少となりますが、2023年1月時点の総人口は1403万4861人となっています。
2021年は年間4万8592人減と26年ぶりの減少を記録しましたが、2022年は4万6732人の増加とな2022年の東京都の人口動向
2022年の東京都の人口動向は、前年12月に始り、前年の減少分をほぼ取り戻した1年だったと言えるでしょう【図１】。

まった新型コロナ感染拡大「第６波」の影響で

出典）東京都「東京都の人口（推計）」（各月1日現在の推計）をもとに作成

1しかし、この2022年の年間増加数を日本人・外自然増減数が△4万7585人とコロナ禍前（2019年

国人別にみると、驚くべき事実が浮かび上がりま△1万8761人）の約２.５倍に達しており、この自す。

然増減数のマイナス幅の拡大が日本人の人口減に日本人は1万6499人減、外国人は6万3231人増つながっているのです【表１】。と、日本人は減少している一方で、外国人が大幅2022年は社会経済活動の正常化や出入国制限のに増加しており、年間増加数にはこの外国人の増緩和が徐々に進み、東京都の人口は外国人の大幅加が大きく寄与していたことが分かります。さらな増加によって回復を遂げました。日本人についに社会増減（転入者数等－転出者数等）、自然増ては、社会増減数ではコロナ禍前の３分の１水準減（出生者数－死亡者数）で分けてみると、外国のプラスと回復傾向にありますが、自然増減数で人では社会増減数が＋6万1381人と2020年・21年の大幅なマイナス（出生者数の低下と死亡者数のの△6万4105人（△3万3362人＋△3万743人）減拡大）によって、結果的に日本人総数は前年より少分の大半を取り戻しています。日本人では社会も減少してしまいました。社会増減数の回復は喜増減数は＋3万1086人とコロナ禍前（2019年8万ばしいところですが、コロナ禍による痛手がまだ7308人）の３分の１の水準まで回復しましたが、続いていることが読み取れます。

2

02
東京都及び東京圏の転出・転入状況
転入超過の主役は15～24歳の若年女性
子育て世代層の転出超過がやや落ち着く傾向に東京都の転入超過数は前年の７倍続いて、2022年の東京都における人口の集中・（2019年の転入超過数8万2982人）の５割程度の水準まで回復しました。

分散状況を、総務省「住民基本台帳人口移動報告」を用いて詳しくみていきます。
東京都の国内他道府県との転入・転出状況【図月別でみても転入超過が多くなっている
月別にみると、3月に3万3171人、4月に4373人

２・表２】をみると、年間の転入者数は43万の大幅な転入超過となり、7 、11、12月の３カ月9787人、転出者数は40万1764人で、3万8023人を除き、転入超過の月が続きました。2021年のよの転入超過となりました。2021年の転入超過数

うに年後半に毎月3000～4000人程度の転出超過5433人の約7倍の大幅増となり、コロナ禍前が続くという状況は脱したと言えそうです。

3若年層の転入超過数はコロナ禍前と同水準、子育て層の転出超過もやや落ち着く
この東京都の転入・転出状況を年齢5歳階級

かたや、コロナ禍で大きく転出超過に転じた30～40歳代の青壮年層については、2020年に1万7027人、2021年に3万2196人の転出超過と拡大し別・男女別に分けてみていきます【図３・表３】。

ましたが、2022年には2万1016人の転出超過と前東京都には進学や就職などの要因で15～19歳、年よりも低下しています。

20～24歳、25～29歳の３つの年齢階級が多く転0～14歳の子ども層の転出超過数も2020年に入し、転入超過数に大きく寄与しています。これ8356人、2021年に1万3029人と拡大しましたが、ら３つの年齢階級（15～29歳の若年層）の転入超

2022年には1万1394人の転出超過とやや低下して過数の推移をみると、コロナ禍前2019年には9万いますので、これら30～40歳代のいわゆる「子育3036人の転入超過でしたが、2020年に7万3855人、て層」の転出超過は続いているものの、やや落ち2021年に7万1817人と、その数は2019年の８割程着きを見せはじめたと言えるでしょう。

度に低下しました。2022年には9万183人の転入

一方、50～64歳の熟年層の転出超過数は2020超過とコロナ禍前のほぼ同水準まで回復していま年に8568人、2021年に1万1697人、2022年に1万す。

468人と、この年代層の転出超過はまだ続いている状況にあると言えます。

4

女性の転入超過数は男性の1.6倍まで拡大
これら転入・転出の状況を男女別にみると、男東京都からの転出超過は隣県３県のみ、東京圏全体の転入超過数も拡大性は2021年に転出超過（△1344人）に転じてい2022年における東京都と他道府県との国内移動ましたが、2022年には1万4664人の転入超過に回状況をみると、東京都からの転出超過となったの復し、女性の転入超過も2021年の6777人からは、埼玉県（△1万2458人）、神奈川県（△6658

2022年の2万3359人とその数を大幅に拡大しまし人）、千葉県（△5683人）の隣接３県のみで、他た。コロナ禍前の2019年の転入超過数と比べて男の道府県はすべて転入超過となっています。

性は約4割、女性は約5割とその回復状況は女性の2021年との比較では、これら隣接３県での転出方が高く、女性の転入超過数は男性の1.6倍に拡超過数が大幅に低下し、他の道府県のうち39道府大しています（2019年の女性の転入超過数は男性県（長野県、島根県、佐賀県、宮崎県のみ少人数の1.35倍）。の減少）で転入超過数が拡大していることがみて15～29歳の転入超過数は女性（4万5976人）の方が男性（4万4207人）よりも1,769人上回っておとれます【図４】。
東京圏（1都3県）の転入・転出状況をみると、り、また、30～40歳代の転出超過数は女性

2022年の転入者数は50万7341人、転出者数は40（△8981人）の方が男性（△1万2035人）よりも万7822人であり、9万9519人の転入超過となって3054人低く抑えられています。コロナ禍から正常います。2021年の転入超過数8万1699人から1万化しはじめた2022年も、15～24歳の若年層の女7820人増加し、2020年時点の状況まで回復して性がより東京都に集まり、30～40歳代の青壮年層いることが分かります【表４】 。の女性が東京都により住み続ける状況が続いていると言えそうです。

5

03
東京圏内の市町村別にみた転入超過の状況
コロナ禍と首都圏マンションの価格高騰が影響か
都心30～40km圏周辺自治体の転入超過数が上位に
ここで、東京圏（１都３県）内でどの市町村に2020年まで最も転入超過数が多かった東京都特人口が集まっているのか、すなわち転入超過数が別区部は、2021年に△1万4828人の転出超過に多いのかをみていきます。以下は、2019年から陥ったものの、2022年には2万1420人の転入超過

22年にかけての転入超過数の多い上位20市町村のと首位に返り咲いています。

推移の表です【表５】。

6次に、さいたま市、横浜市が2019年以降、増減

次に、2022年における年齢階級別にみた転入超を繰り返しながらも上位にいます。また、川崎市

過数の多い上位20市町村をみていきます【表６】。

が転入超過数を減らして順位を落とす一方で、千東京圏への人口流入の中核をなす15～29歳（若葉市がその数を増やして順位を上げています。県者層）の転入超過数では、東京都特別区部が8万庁所在地の存在感が増しています。

5113人と圧倒的に多く、次に川崎市、横浜市、さ続いて、千葉県流山市、柏市、船橋市が絶えずいたま市といった政令指定都市、そして市川市、5位～11位の間をキープし、この３市の人気が強船橋市、川口市、相模原市、松戸市、大和市が続いことを示しています。その間を割って入るよういています。に2020～21年にかけて、神奈川県の湘南・県央30～49歳（青壮年層）では、トップのさいたま地域が伸びており、藤沢市、相模原市が急速に順市から、藤沢市、横浜市、流山市、柏市、千葉市、位を上げてきました。大和市も12～13位をキープ

町田市、八王子市、茅ヶ崎市、海老名市などが続しています。

いています。0～15歳（子ども層）の上位はさい東京都内では、2020年まで西東京市、調布市、たま市、町田市、流山市、印西市、八王子市、藤三鷹市などが上位20位内に位置していましたが、沢市、柏市、茅ヶ崎市、小平市などで30～49歳の2021年にこれらの市は姿を消し、2020～21年に上位と重なる市が多いです。このため「子育てかけて多摩南部の八王子市、町田市が上位に食い層」がこれらの市に転入していると言えます。

込むようになってきています。埼玉県内では、上50～64歳では八王子市、平塚市、千葉市、青梅位に位置していた川口市が徐々に順位を落とし、市、小田原市、印西市など、東京圏の周辺の市に代わって上尾市、川越市、所沢市の姿がみられる

転入が進み、65歳以上ではさいたま市、千葉市、ようになってきました。

相模原市、八王子市、青梅市、平塚市など、政令そのほか、2020～2022年にかけて、千葉県印指定都市や比較的大きな市に転入が進んでいます。

西市、八千代市、神奈川県茅ケ崎市、海老名市、

年齢階級別にみると、進学や就職などで東京に平塚市なども顔を覗かせています。

来た15～29歳の若年層は東京特別区内に転入し、2020～21年にかけてコロナ禍の影響と首都圏子育て層が多い30～40歳代の青壮年層は、さいたマンションの価格高騰による郊外人気で、全般的ま市や横浜市、千葉市のほか、流山市、柏市、町に、都心30～40km圏周辺に転入超過数の多い市

田市、八王子市、藤沢市、海老名市、茅ヶ崎市なが占めるようになってきたことが分かります。

ど東京近郊で子育て環境が整っているエリアを選択しているという違いがあることが分かります。

7

04
都区部では20区で人口増に転じる
外国人の増加が人口総数の増加に寄与
日本人の社会増は家賃相場の低い江東区、墨田区、台東区、足立区、葛飾区が中心
都区部全体では外国人の増加が東京の人口増

区別では新宿区、豊島区、江東区は外国人のに寄与（日本人に限定すると減少）

大幅増が総数増加に寄与

最後に、東京23区内のそれぞれの区別に、区別には、総数の人口が減少したのは江戸川区、2022年の人口増減の状況をみていきます【図５、世田谷区、大田区の３区のみで、他の20区で増加

表７】。となっています。多い順に江東区（6930人増）、東京都区部全体では、2021年には総数で4万豊島区（5362人増）、新宿区（5057人増）、港9891人の減少でしたが、2022年には4万6339人増区（4432人増）、墨田区（4261人増）となってと大幅な増加に転じました。日本人・外国人別にいますが、このうち新宿区、豊島区、江東区は、みると日本人が8661人減、外国人が5万5000人増

外国人の大幅増が総数の増加に寄与している状況と、外国人の人口増が圧倒的に寄与していることがみてとれます。

が分かります。

8日本人では城東・城北エリアに人口流入

これまでみたように、東京都の人口は1400万人

そこで日本人の動向に絞ってみると、日本人が台を回復しましたが、その増加には外国人の人口増加した区は、江東区、墨田区、港区、台東区、増が大きく影響を与えていることが分かりました。

文京区、豊島区、千代田区、中央区の8区のみとそれでも、国内の人口移動による東京都への転入なっています。このうち社会増が大きく目立つの超過数はコロナ禍前の５割程度の水準まで回復しは江東区、墨田区、台東区であり、城東方面の都ており、15～29歳の若年層で言えばコロナ禍前と心に比較的近い区で人口が流入しています。

ほぼ同水準まで回復しています。女性の転入超過

一方、日本人が減少した区のうち、江戸川区、数は男性の1.6倍まで拡大し、女性が東京に集ま世田谷区は大幅な社会減が人口減少の大きな要因り、かつ住み続ける状況がいっそう強まっているとなっており、この２区では東京近郊への流出がことが窺えます。

続いているものと考えられます。

また、東京圏内の市町村別にみた転入超過の状

また、足立区、葛飾区は大幅な社会増となって

況では、若年層では東京特別区部が圧倒的に多く、いるものの、自然減が大きく目立っていることか子育て層が多く占める30～40歳代では、さいたまら、結果的に人口増減数がマイナスとなっていま

市、横浜市、千葉市のほか、都心30～40km圏周す。この２区では年齢構成が高く自然減が進む一辺の東京近郊を選択していることも分かりました。

方で、家賃などの住居費が23区内で相対的に安い

東京23区内では、新宿区、豊島区、江東区などことから人口が流入しているものと推測されます。

で外国人の社会増が目立つ一方、日本人では江東2022年の東京都区部の人口動向をみると、新宿区、墨田区、台東区、足立区、葛飾区などの城区、豊島区、江東区を中心とした外国人の社会増東・城北エリアに人口が流入しています。

が人口の増加に大きく寄与し、日本人については2022年における東京の人口の回復は外国人の増家賃が相対的に安い江東区、墨田区、台東区、足加で支えられた一方で、国内での東京回帰の流れ立区、葛飾区などの城東・城北エリアに人口が流もコロナ禍前の状況を取り戻しつつあります。コ

入する一方で、江戸川区、世田谷区といった周辺ロナ禍を脱し、社会経済活動が安定化するとみら

区では東京近郊への人口流出が続いていることがれる2023年は、東京への人口集中が再加速してい分かります。

くものと考えられます。

905
都市政策の専門家

市川宏雄所長による分析結果統括

社会経済活動の正常化や出入国制限の緩和で東京都が再び人口増加
東京への人口集中がゆるやかに再加速していく予兆と考えられる
東京都では、コロナ禍で2021年に26年ぶり東京圏（1都3県）の転入・転出状況をみるに人口が減少となりましたが、翌年の2022年と、2022年の転入者数は9万9519人の転入超の4月には再び人口増加に転じました。年間過となっています。東京23区以外で人口増加で4万7000人近くの人口増が発生した原動力となったのは、神奈川県で横浜市、藤沢市、は外国人の流入復活でした。日本人が1万相模原市、大和市、茅ケ崎市、海老名市、平6499人減少する一方で、外国人は6万3231人

塚市、埼玉県でさいたま市、上尾市、川越市、増と大幅に増加したのです。社会経済活動の所沢市、千葉県で流山市、柏市、船橋市、印正常化や出入国制限の緩和が徐々に進んだこ西市、八千代市、都下では八王子市、町田市とがその背景にあります。などが目立ちます。 2020～21年にかけてコ

国内移動では、東京都は3万8023人の転入

ロナ禍の影響と東京23区のマンション価格高超過となり、大きく転出超過に転じた30～40

騰による郊外人気で、都心から30～40km圏歳代の青壮年層に対して、進学や就職などの周辺に転入超過の多い市が増えたのです。

理由による15～19歳、20～24歳、25～29歳

東京23区では外国人の増加が人口総数の増の３つの年齢階級が転入超過に寄与していま加に寄与していますが、日本人が増加した区す。コロナ禍前2019年に9万3036人の転入超は、江東区、墨田区、港区、台東区、文京区、過数がコロナ禍で８割程度に低下、しかし、豊島区、千代田区、中央区の8区のみで、家2022年にはコロナ禍前とほぼ同水準まで回復。

賃相場の低い足立区、葛飾区でも人口流入がとりわけ、女性の回復状況が高く、男性の1.6発生しています。

倍です。

2022年の人口動態は、コロナ禍を脱して社

東京都と他道府県との移動状況は、東京都会経済活動が安定化するとみられる今年に、からの転出超過となったのが、埼玉県（1万東京への人口集中がゆるやかに再加速してい2458人）、神奈川県（6658人）、千葉県くことの予兆であると考えられます。

（5683人）の隣接３県のみで、他の道府県はすべて転入超過となっています。

10取材可能事項
本件に関して、下記２名へのインタビューが可能です。
ご取材をご希望の際は、グローバル・リンク・マネジメントの経営企画部 広報担当までお問い合わせください。

・氏名：市川 宏雄（いちかわ ひろお）
・生年月日
：1947年 東京生まれ（75歳）
・略歴：早稲田大学理工学部建築学科、同大学院修士課程、博士課程（都市計画）を経て、カナダ政府留学生として、カナダ都市計画の権威であるウォータールー大学大学院博士課程（都市地域計画）を修了（Ph.D.）。一級建築士。
世界の都市間競争の視点から大都市の将来を構想し、東京の政策には30年間にわたり関わってきた東京研究の第一人者。
現在、明治大学名誉教授、日本危機管理防災学会・会長、日本テレワーク学会・会長、大都市政策研究機構・理事長、日本危機管理士機構・理事長、森記念財団都市戦略研究所・業務理事、町田市・未来づくり研究所長、Steering Board Member of Future of Urban
Development and Services Committee, World Economic Forum（ダボス会議）in Switzerlandなど、要職多数。

・氏名：金 大仲（きむ てじゅん）
・役職：株式会社グローバル・リンク・マネジメント 代表取締役
・生年月日：1974年 横浜生まれ（48歳）
・略歴：神奈川大学法学部法律学科卒業。新卒で金融機関に入社。
その後、家業の飲食店を経て大手デベロッパー企業に転職し年間トップセールスを達成。そこでの経験を経て30歳の時に独立し、グローバル・リンク・マネジメントを設立。

会社概要
会社名
：株式会社グローバル・リンク・マネジメント
会社HP：https://www.global-link-m.com/
所在地：東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号渋谷マークシティウエスト21階
代表者：代表取締役 金 大仲
設立年月日
：2005年3月
証券コード：3486（東証プライム）
資本金：553百万円（2022年12月末現在）
業務内容：投資用不動産開発、分譲、販売、仲介
免許登録：宅地建物取引業 東京都知事(4)第84454号
所属加盟団体 ：(社)東京都宅地建物取引業協会、(社)全国宅地建物取引業保証協会、(社)全国住宅産業協会、(財)東日本不動産流通機構、(社)首都圏中高層住宅協会【本件に関する報道関係の皆様からのお問合わせ先】
株式会社グローバル・リンク・マネジメント 経営企画：竹内・中里
TEL：03-6821-5944 MAIL：glmirinfo@global-link-m.com
11