【表紙】【提出書類】【提出先】

有価証券報告書
関東財務局長【提出日】【計算期間】

2021年３月25日
第21期（自 2020年１月１日【発行者名】【代表者の役職氏名】

ジャパン・ホテル・リート投資法人
執行役員
増 田
要

【本店の所在の場所】【事務連絡者氏名】

東京都渋谷区恵比寿四丁目１番18号 恵比寿ネオナート
ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社【連絡場所】

取締役管理本部長
板 橋昇
東京都渋谷区恵比寿四丁目１番18号【電話番号】【縦覧に供する場所】

03-6422-0530
株式会社東京証券取引所

至2020年12月31日）（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

恵比寿ネオナート

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】①

主要な経営指標等の推移
期

第17期

第18期

第19期

第20期

第21期

決算年月

2016年12月

2017年12月

2018年12月

2019年12月

2020年12月

営業収益（注１）

百万円

22,10725,47528,25328,278

13,838（うち不動産運用収益）

百万円(22,107)(25,475)(26,318)(28,278)(10,495)

営業費用

百万円

8,221

9,717

10,26011,12910,662（うち不動産運用費用）

百万円(6,589)(7,911)(8,344)(8,997)(8,717)

営業利益百万円

13,88515,757

17,993

17,148

3,176

経常利益

百万円

12,22014,006

16,211

15,291

1,398

当期純利益（注２）

百万円

12,12314,005

16,21015,290

1,527

総資産額

百万円

317,878

352,183

350,556

415,722400,296(32.3)(10.8)(△0.5)(18.6)(△3.7)

181,989

201,963

203,372

236,522

221,201(40.1)(11.0)(0.7)(16.3)(△6.5)

百万円

134,829

153,516

153,516

186,894

186,894

口

3,761,907

4,010,847

4,010,847

4,462,347

4,462,347

１口当たり純資産額

円

48,37650,35450,70553,00449,570

１口当たり当期純利益（注３）

円

3,462

3,606

4,041

3,447

342

百万円

12,865

14,771

15,602

16,4661,829

１口当たり分配金額

円

3,420

3,683

3,890

3,690

410

（うち１口当たり利益分配金）

円(3,420)(3,683)(3,890)(3,690)(410)（うち１口当たり利益超過分配金）

円

(―)

(―)

(―)

(―)

(―)

総資産経常利益率（注４）

％

4.4

4.2

4.6

4.0

0.3

自己資本利益率（注５）

％

7.8

7.3

8.0

7.0

0.7

（対前期比）
純資産額％
百万円（対前期比）
出資総額％

発行済投資口の総口数

分配金総額

自己資本比率（注６）

％

57.3

57.3

58.0

56.9

55.3

（対前期増減）

（％）

（3.2）

（0.1）

（0.7）

(△1.1)(△1.6)

配当性向（注７）

％

106.1

105.5

96.2

107.7

119.8

百万円

18,82921,424

22,10424,0876,547

１口当たりＦＦＯ（注９）（注10）

円

4,103

4,454

4,588

4,503

632

ＦＦＯ倍率（注10）（注11）

倍

19.2

17.0

17.1

18.0

83.9

倍

14.2

15.6

18.0

17.5

3.3

126,179

140,399

136,671

168,754

168,754［その他参考情報］
ＮＯＩ（注８）

デット・サービス・カバレッジ・レシオ（注10）（注12）
有利子負債額

百万円

総資産有利子負債比率（注13）

％

39.7

39.9

39.0

40.6

42.2

投資物件数

件

41

44

41

43

42

総賃貸可能面積㎡

587,481.02

687,124.54

678,714.48

746,329.68

741,083.02

当期減価償却費

百万円

3,294

3,725

4,091

4,557

4,761

当期資本的支出額

百万円

2,619

2,898

3,056

6,767

1,665

日

366

365

365

365

366

当期運用日数（注１）営業収益には、消費税等は含まれていません。
（注２）第19期の当期純利益には不動産等売却益（1,934百万円）が、第21期の当期純利益には不動産等売却益（3,158百万円）及び不動産等交換差益（184百万円）が含まれています。
（注３）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算出しています。
（注４）総資産経常利益率＝経常利益／（（期首総資産額＋期末総資産額）÷２）×100（注５）自己資本利益率＝当期純利益／（（期首純資産額＋期末純資産額）÷２）×100- 1 -（注６）自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100（注７）配当性向＝分配金総額（利益超過分配金総額は含まない）／ 当期純利益 × 100（注８）ＮＯＩ＝不動産運用収益－不動産運用費用＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用（注９）１口当たりＦＦＯ＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用±不動産等売却損益±特別損益（災害による損失を除く））／発行済投資口の総口数（注10）第19期の１口当たりＦＦＯ、ＦＦＯ倍率及びデット・サービス・カバレッジ・レシオは不動産等売却益（1,934百万円）を除いて算出しています。また、第21期の１口当たりＦＦＯ、ＦＦＯ倍率及びデット・サービス・カバレッジ・レシオは不動産等売却益（3,158百万円）、不動産等交換差益（184百万円）及び特別利益（130百万円）を除いて算出しています。
（注11）ＦＦＯ倍率＝期末投資口価格／１口当たりＦＦＯ（注12）デット・サービス・カバレッジ・レシオ＝（税引前当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用±不動産等売却損益－不動産等交換差益±特別損益（災害による損失を除く）＋投資法人債発行費償却＋投資口交付費償却±金融派生商品損益＋支払利息＋投資法人債利息）／（支払利息＋投資法人債利息＋約定元金支払額総額（ただし、元本一括返済額を除く。））（注13）総資産有利子負債比率＝期末有利子負債額／期末総資産額×100（注14）本書において特に記載する場合を除き、数値については記載未満を切り捨て、比率については四捨五入により表示しています。

②

事業の概況
(イ）投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、2005年11月10日に設立され、2006年６月14日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8985）いたしました。
本投資法人は、ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）に資産運用業務を委託しており、ホテルの持つ社会インフラとしての重要性と投資用不動産としての収益性に着目し、全部又は一部がホテルの用に供される不動産又は当該不動産に係る不動産同等物が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産（以下「ホテル用不動産等」といいます。）を主たる投資対象として投資を行ってきました。
また、本投資法人は、2012年４月１日を効力発生日としてジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人（以下「旧ＪＨＲ」といいます。）と合併（以下「本合併」といいます。）するとともに、本投資法人の名称につきましても日本ホテルファンド投資法人からジャパン・ホテル・リート投資法人に変更し、本合併以降当期末までに、９度にわたる公募増資を実施するとともに、国内外のレジャー需要が中長期的に期待できる「戦略的投資対象地域」を中心に、「高い競争力を持つホテル」を継続的に取得してきました。
こうした成長戦略の実行により、本合併以降当期末までの約９年弱の間に、合計26物件で総額275,160百万円（取得価格ベース）となる新規物件を取得し、ポートフォリオの質を向上させつつ資産規模を拡大しました。
この結果、当期末時点の保有物件は42物件で取得価格の合計は370,031百万円、発行済投資口の総口数は4,462,347口となりました。
(ロ）当期の運用実績
当期（2020年１月１日から2020年12月31日までの12ヶ月間）の日本経済は、新型コロナウイルス感染症の感
染拡大の影響により、国内外で経済活動が大幅に抑制され、2020年２月以降、厳しい状況が続きました。国内の宿泊・観光マーケットは、諸外国からの日本への渡航制限等により2020年の訪日外国人（以下「インバウン
ド」といいます。）が推計で411万人（対前年比△87.1％）と大幅に減少していることに加え、政府による緊急事態宣言の発令等に伴う全国的なイベントの自粛や大型テーマパークの営業中止等の影響を大きく受け国内需要も大きく減少し、2020年の国内宿泊施設の延べ宿泊者数は速報値で306百万人泊（対前年比△48.6％）となりました。一方、2020年７月下旬から開始された政府による国内観光需要喚起策である「Go To トラベル キャン
ペーン」等により、2020年下期は国内の宿泊需要に回復の兆しが見られたものの、11月以降の新型コロナウイ
ルス感染症の感染再拡大の影響により、12月にはGo To トラベル キャンペーンの一時停止が決定されるなど、ホテルの収益環境は不透明な状況が続いています。
このような環境下、本投資法人が保有するホテルの業績については、新型コロナウイルス感染症の感染拡大等の影響により、当期の変動賃料等導入24ホテル（注１）を含む全てのホテルのＲｅｖＰＡＲ（注２）及びＧ
ＯＰ（売上高営業粗利益）は前期を大きく下回りました。
この難局に対応するため、本投資法人は、ホテルを運営している各ホテルの賃借人及びオペレーターと緊密にコミュニケーションを取り、運営コストの削減等によるホテル収益の確保に努めました。特に本資産運用会
社のグループ会社でありホテルの賃借人である株式会社ホテルマネージメントジャパン（以下「ＨＭＪ」といいます。）及びその子会社（以下あわせて「ＨＭＪグループ」といいます。）は、本投資法人との協議・検討を経て、人件費、外注費などの大規模なリストラクチャリングを実施しました。当期については2019年度と比べ大幅なコストの削減を実行し、来期以降も恒常的なコスト削減を見込んでいます。その上で本投資法人は、
ＨＭＪグループとの間で、2020年８月25日付で定期建物賃貸借契約を締結し、ＨＭＪグループが運用する各ホ- 2 -テルに係る2020年２月以降2021年末までの固定賃料を免除すること（2022年以降は従来同様の固定及び変動賃料の賃料体系とすること）を合意しました。
イシングループホテル（注３）においては、新型コロナウイルス感染症の感染拡大等の影響による業績の悪化に伴い、契約に定める固定賃料を収受することが困難となったことから、本投資法人は、イシングループホテルの各賃借人との賃貸借契約について、当期のみならず将来にわたっての賃料に与える影響を勘案の上、2020年４月以降の賃料体系の変更を決定しました。
また、本投資法人は、保有する資産の含み益を一部顕在化させ不動産等売却益として計上すること並びに手元流動性を向上させることが適切であると判断し、2020年７月１日付で相鉄フレッサイン新橋烏森口を譲渡
し、不動産等売却益として3,158百万円を計上しました。さらに、2020年10月29日付でホテルアセント福岡の敷地の一部である底地と隣接ビル敷地の一部である底地に係る信託受益権との交換（以下「本交換取引」といいます。）を行いました。本交換取引により、相互借地関係が終了し、完全所有権の物件になることから、資産価値の向上に資するとともに、不動産等交換差益として184百万円を計上しました。
さらに、当期中に予定していた大規模改装工事を含め、資本的支出を抜本的に見直し、不動産運用費用や一般管理費等の各費用項目についても削減を図りました。
変動賃料等導入24ホテルの経営指標については、後記「④参考情報＜参考情報１＞ホテル運営指標、売上及びＧＯＰ」をご参照ください。
（注１）ＨＭＪを賃借人とする神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、なんばオリエンタルホテ
ル、ホテル日航アリビラ、オリエンタルホテル広島（以下「ＨＭＪ５ホテル」といいます。）に、ＨＭＪの子会社を賃借人とするオキナワ マリオット リゾート ＆ スパ、アクティブインターシティ広島の主要施設であるシェラトングランドホテ
ル広島、オリエンタルホテル福岡 博多ステーション、ホリデイ・イン大阪難波、ヒルトン成田、インターナショナルガー
デンホテル成田、ホテル日航奈良、ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋及びヒルトン東京お台場を加えた14ホテル（以下「ＨＭＪグループホテル」といいます。）、並びにイビス東京新宿、イビス スタイルズ 京都ステーション、イビス
スタイルズ 札幌、メルキュールホテル札幌、メルキュールホテル沖縄那覇、メルキュールホテル横須賀、ザ・ビー 水道
橋、ザ・ビー 池袋、ザ・ビー 八王子及びザ・ビー 博多を加えた24ホテルをいいます。本書において以下同じです。
（注２）ＲｅｖＰＡＲとは、販売可能客室数当たり宿泊部門売上（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を含みます。）を同期間の販売可能客室数合計で除したものをいいます。本書において以下同じです。
（注３）イシングループホテルとは、ザ・ビー 水道橋、ザ・ビー 池袋、ザ・ビー 八王子及びザ・ビー 博多の４ホテルをいいます。以下同じです。

(ハ）資金調達の状況
当期（2020年１月１日から2020年12月31日までの12ヶ月間）において、2020年１月に返済期日が到来した既存借入金の借換えを目的として合計4,700百万円の借入れを実行しました。さらに、同じく返済期日が到来した
既存借入金の借換えを目的として、同年６月に合計1,092百万円、同年９月に合計11,847百万円、そして同年12月に935百万円の借入れを実行しました。
これらにより、当期末時点における有利子負債残高は168,754百万円、うち短期借入金12,782百万円、１年内返済予定の長期借入金10,800百万円、長期借入金103,572百万円、１年内償還予定の投資法人債1,500百万円、投資法人債40,100百万円となっており、当期末総資産有利子負債比率（注）は42.2％、当期末時点における有利子負債総額に対する金利の固定化比率は91.0％となりました。
（注）期末総資産有利子負債比率＝期末有利子負債額／期末総資産額 × 100

本投資法人の発行体格付の状況は以下のとおりです。
2020年12月25日付で株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ）による長期発行体格付の方向性について、「Ａ＋（安定的）」から「Ａ＋（ネガティブ）」に変更されています。また、2021年１月５日付で株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）による発行体格付の方向性について、「Ａ（安定的）」から「Ａ（ネガティブ）」に変更されています。
信用格付業者

格付

株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ）

Ａ＋（ネガティブ）株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）

Ａ（ネガティブ）(ニ）業績の概要
上記の運用の結果、当期（2020年１月１日から2020年12月31日までの12ヶ月間）の実績として、営業収益は13,838百万円、営業利益は3,176百万円、経常利益は1,398百万円を計上し、当期純利益は1,527百万円となりました。なお、分配金については、当期未処分利益1,527百万円に一時差異等調整積立金取崩額（分配金充当額）
305百万円を加算した1,829百万円を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は410円となりま- 3 -した。なお、当期における分配金充当額の詳細については、後記「④参考情報＜参考情報２＞１口当たり分

配金及び分配金充当額について」をご参照ください。
③ 次期の見通し(イ）今後の運用方針及び対処すべき課題
日本経済は、2021年１月に政府により再び緊急事態宣言が発令される等、新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、当面は厳しい状況が続くと予想されます。国内の宿泊・観光マーケットにおいても、引き続きイン
バウンド数の大幅な減少や、国内旅行者の減少により厳しい環境が続くことが予想されます。本投資法人は、賃借人及びオペレーターと各ホテルの業務の見直し等による運営コスト削減、必要な雇用の維持、資金繰り対応、ステイケーション、ワーケーション等の新たな需要にも対応した販売施策の実施など様々な対応策を協議
及び検討し実行していきます。特にＨＭＪグループを中心とする変動賃料等を導入しているホテルでは、各ホテルのＧＯＰの最大化、その結果として本投資法人が収受できる賃料の最大化に努めます。
また、新型コロナウイルス感染症の感染拡大等の影響を受けた賃借人から、賃料の減額要請等を受けることが想定されます。賃料の減額等の要請に対しては、各賃借人からの要請や既存の賃貸借契約の内容、賃料水
準、将来の回収可能性及び財務状況を精査し、オペレーターの代替可能性も慎重に考慮しつつ、各賃借人及びオペレーターと協議の上個別に対応していきます。
一方で、本投資法人は、今後は新型コロナウイルス感染症に対するワクチンの開発や普及、また政府による
Go To トラベル キャンペーンの再開等により、国内旅行需要は徐々に回復すると考えています。また、世界的にも海外旅行の潜在的需要は大きく、特にアジア諸国の所得水準の向上、日本の旅行先としての人気等から、日本のインバウンドの宿泊需要も中長期的には回復すると予想され、宿泊・観光マーケットが中長期的に拡大していくという見方に変更はありません。本投資法人は、個別ホテルの立地や競争力、そしてオペレーターの能力（他のホテルとの差別化、コストの管理も含めた収益力の向上、回復する需要の取り込み等）が、ホテルの業績の差別化につながると考えており、従前同様の差別化戦略を継続します。
他方、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の結果、WEB会議等、非接触型の行動様式の普及により、例えば宴会需要の縮小等、ホテル産業において構造的な変化が発生する可能性もあり、本投資法人は従来以上にホテルの賃借人及びオペレーターと緊密に連携を取り、変化に対応していきます。このような環境認識の下、本投資法人は、本資産運用会社とともに、ホテル特化型Ｊ-ＲＥＩＴとしてこれまで培った経験を活かした差別化戦
略を実行し、以下の方針で運用を行っていきます。
内部成長
本投資法人は、主に固定賃料により「安定性」を確保するとともに、インターナショナル・ブランドの拡充
やＨＭＪとの連携等の多様な手段により、物件収益力と資産価値の向上を能動的に図るアクティブ・アセット
マネジメント戦略の実行を通じて、「アップサイド・ポテンシャル」を追求します。
固定賃料物件においては、各ホテルが立地するマーケットの賃料水準あるいは賃借人の信用力及び賃料負担力を踏まえた適正な賃料の設定・維持に引き続き注力していくとともに、宿泊マーケットの状況に応じて賃料引上げ（売上歩合賃料の導入を含みます。）を目指します。現況では、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の大きな影響を受けた賃借人からの固定賃料の減額要請等の可能性がある中、各賃借人及びオペレーターと協議の上、適切に対応していく方針です。
変動賃料物件や運営委託方式の物件においては、アクティブ・アセットマネジメント戦略の実践による変動
賃料等の増加や運営委託報酬の削減を図っています。
また、2021年１月には、チサンホテル蒲田（旧ホテルビスタ蒲田東京）について、賃貸借契約の解約に伴うリブランドを実施し、さらに、ホテル京阪ユニバーサル・シティ及びホテルアセント福岡については、賃貸借契約の契約終了、解約に伴うリブランドを予定しています。ホテル京阪ユニバーサル・シティ及びホテルアセ
ント福岡のリブランドにあたっては、ＨＭＪグループを新たな賃借人として迎え、既存のＨＭＪグループホテ
ルとの連携や近隣ホテルとの経営資源の共有、過去に蓄積されたホテル運営ノウハウの活用等、効率的な運営を行うことにより、収益の最大化を目指します。
Ａ．変動賃料物件
本投資法人は、アクティブ・アセットマネジメント戦略により変動賃料物件の収益力の向上を図っています。ヒルトン、マリオット、シェラトン、メルキュール並びにホリデイ・イン等の世界有数のインターナショナル・ブランド又は日本各地で展開されるオリエンタルホテル並びにホテル日航等の国内有数のブランドを採用し、優良なオペレーターとともに、ホテルの業績向上を通じた変動賃料等の増加を目指します。本投資法人は、国内及びインバウンドのレジャー需要の回復を考慮した広範な需要を取り込むための営業施策や、販売単価の維持・向上のための施策、複数物件を保有することによるコスト削減等のシナジ
ー効果の実現をオペレーターに対して要請し、オペレーターと協働してホテルの業績向上に努めていま
す。
- 4 -

一方で、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響によりホテル業績の回復には一定の時間がかかると見込まれます。このような状況に対応するため、各ホテルの賃借人及びオペレーターと緊密に連携し、各ホテルのゲスト及び従業員に対する健康配慮や環境衛生管理に引き続き努めながら、運営体制の徹底的な効率化を中心としたコスト削減諸施策によるホテル収益構造の抜本的な改革を推進するとともに、マーケット環境の大きな変化に対応した適切な商品造成やホテル施設環境の整備等、ホテル収益の回復に向けた諸施策を推進していきます。
また、宿泊・観光マーケットの状況や変化する顧客ニーズを的確に把握し、必要に応じて適切な戦略的資本的支出（ＣＡＰＥＸ）を実施し、ホテル収益の回復及び向上を図っていきます。
Ｂ．固定賃料物件
本投資法人は、適切に運営状況をモニタリングするとともに、賃借人の賃料負担力を注視し、適正な賃料の設定・維持に努めつつ、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の大きな影響を受けた賃借人からの固定賃料の減額要請に対して適切に対応していきます。また、本投資法人では、各ホテルの差別化及び資産価値の維持・向上のため、継続的な施設・設備の維持・更新を目的とした投資を実施していきます。
外部成長
外部成長戦略については、国内外のレジャー需要は中長期的に回復すると考えており、これまでと同様に「国内外のレジャー需要」が中長期的に期待できる地域における高い競争力を持つホテル用不動産等（ホテル・アセット）の取得を目指します。また、安定的な収益を確保するとともに、アップサイドの実現を図るため将来の成長性を意識したポートフォリオを構築します。
本投資法人は、物件の取得に際し、当該ホテル・アセットの建物及び設備といったハード面、ホテル賃借人
及びホテル運営受託者の信用力（ホテル賃借人の賃料負担力を含む。）、運営及び管理能力といったソフト面
並びに需要の安定性及び成長性の基盤となるロケーションの面での優位性を重視します。
具体的には、ホテルの運営を行うにあたって求められる運営及び管理のノウハウ、投下資本及び立地の制約等から新規開業に係る参入障壁が高い「フルサービスホテル」及び「リゾートホテル」を投資対象とする他、「リミテッドサービスホテル」は、ホテル賃借人及びホテル運営受託者の信用力及び運営能力並びに物件の築年、ロケーション、客室構成及び収益性を重視しています。また、競争力の源泉が価格にのみ依存するようなシングルルームを主体とするバジェットタイプ（低価格帯）の宿泊特化型ホテルについては、特に選別的な対応を行います。
ホテル売買市場においては、新型コロナウイルス感染症の影響により、ホテル運営にとって困難な環境が継続しており、国内の宿泊・観光マーケットに対する不透明感からホテル売買取引の停滞傾向が続いています。
本投資法人は、このような環境下、物件の取得は慎重に検討する必要があると考えております。また、投資法
人の収益の確保及び財務の健全の確保の観点から、必要に応じて物件の売却についても検討する予定です。一方、オペレーターの急激な財務体質悪化による資産売却、本業の業績悪化によるノンコアアセットであるホテルの売却、オペレーター不在のまま竣工したホテル又は竣工が予定されているホテルの売却等、以前とは異なる特別な投資機会が増加する可能性があり、本投資法人はＨＭＪの効率的なホテルオペレーションプラットフ
ォームを活用すること等でこのような投資機会に対して柔軟に対応していきます。また、中長期的には新型コロナウイルス感染症の感染拡大の収束、それに伴うインバウンドを含む国内の宿泊需要の回復とともに、静観していた多くの投資家がホテル投資を再開し、取得競争が再び活発化していく可能性があると本投資法人は考えています。今後も多角的にマーケット動向を注視のうえ、ホテルの収益構造の変化や投資環境の変化に臨機応変に対応しながら、本投資法人はその強みと優位性を生かし、また、物件によってはＨＭＪのプラットフォームを活用しながら、競争力の高い物件を取得し、ポートフォリオの質の向上を伴う資産規模の拡大を目指します。
財務戦略
本投資法人は、財務の安定性・健全性の確保を重視した保守的な財務戦略を基本方針とし、資金調達手段の多様化に努めつつ、これまで以上に既存の取引金融機関と緊密にコミュニケーションを取り、信頼関係の維
持・向上を図ります。総資産有利子負債比率については、これまでどおり当面50％を上限とする運用を行っていく予定です。また、物件取得のための新規借入れや借換えの際には、返済期限の分散、資金調達コストとのバランスを勘案したレンダーフォーメーションの更なる強化、グリーンボンドを含む投資法人債の発行等、資金調達手段の一層の多様化を図っていきます。
また、金利水準に急激な変化が起きる環境ではないと考えていますが、将来の環境変化に備え、資金調達コ
ストの最適化を図りつつ、返済期限の分散に配慮し、必要に応じて金利の固定化等の金利リスクマネジメント
を行い、財務の安定性・健全性の維持、向上を図っていきます。新型コロナウイルス感染症の影響を受ける
中、既存借入金の借換えについては、各借入先との良好な関係性を維持しながら、借入コストに留意しつつ、- 5 -確実な借換えの実現に向けて取り組んでいく予定です。また、資本的支出の適正なコントロール等を実施し、手元流動性を確保し、財務基盤の強化を図っていきます。
負ののれんの活用方針
本投資法人は、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。以
下「投資法人の計算に関する規則」といいます。）及び一般社団法人投資信託協会の「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」の一部改正に伴う、一時差異等調整積立金の取崩しによる分配を、2017年12月期（第18期）より開始しました。毎期、2017年12月期の一時差異等調整積立金の残高の50分の１の金額に相当す
る262百万円（以下「負ののれん50年償却額」といいます。）を一時差異等調整積立金の残高を上限に、分配金とするために取り崩す方針です（注）。
また、物件売却に伴う譲渡損失、資産の減損による損失、公募増資等に伴い発生する１口当たり分配金の希薄化、固定資産除却損及び収益への影響が大きい大規模改修工事による売り止め等が発生した場合、負ののれん50年償却額（262百万円）に上乗せして負ののれんの取崩しを行う方針です（注）。
（注）本方針は、今後の本投資法人役員会の決議等により変更される可能性があり、将来の一時差異等調整積立金の取崩しの方法、金額等を保証するものではありません。

サステナビリティへの取組み
近年、長期的な持続可能性（サステナビリティ）の観点から、投資運用業界においてもＥＳＧ（環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance））に関する配慮が一層重要視されるようになっています。本投資法人は、ＥＳＧへの配慮を踏まえた不動産投資運用を実践していくことが、投資主価値を最大化し本投資法人の魅力をさらに高める上で重要であると認識しています。また、本投資法人は、投資主、ホテル利用者（ゲスト）、賃借人、オペレーター、ＰＭ会社等をはじめとする取引先、地域コミュニティ、本資産運用会社の役職員等のステークホルダーの皆様と良好な関係を構築し、それぞれから期待される社会的責任を果たしていくことが重要だと考えています。
本投資法人は本資産運用会社とともに、こうした考えを実践するため、ＥＳＧへの取組みの指針となる「サステナビリティに関する方針」を策定しています。保有する物件においてはこの方針に基づき、環境負荷の軽減に関する取組みを進めており、2018年２月にはＪ-ＲＥＩＴのホテル物件として初めて（注１）ＢＥＬＳ（建築物省エネルギー性能表示制度：「Building-Housing Energy-efficiency Labeling System」）評価を、ホテル日航アリビラ及びメルキュール沖縄那覇の２物件について取得しました。同年９月には、環境への配慮やサステナビリティに関する取組みについて、ホテル特化型Ｊ-ＲＥＩＴとして初めてＧＲＥＳＢ（注２）による評価を受け、ＧＲＥＳＢリアルエステイト評価において３年連続で「Green Star」評価を取得しました。さらに、2020年４月には既存のホテル物件として初めてヒルトン東京お台場についてＣＡＳＢＥＥ 建築評価認証を取得し、同年のＧＲＥＳＢリアルエステイト評価において「アジア・ホテルセクター」における「セクターリーダー」に選出されました。今後も各種サステナビリティに関する取組みの拡充を積極的に進めます。
また、2019年７月には、オリエンタルホテル福岡 博多ステーションの改装工事のうち、CO２削減や水使用量削減等環境に資する投資資金及び工事代金等に充当した既存借入金の弁済を主な資金使途とするグリーンボン
ドの起債をホテル特化型Ｊ-ＲＥＩＴとして初めて行いました。
さらに、新型コロナウイルス感染症の感染拡大下における取組みとして、賃借人と協働し、東京都内で保有する２ホテルを、新型コロナウイルス感染症の陽性患者のうち入院治療が必要ない軽症や無症状の患者の受け入れ施設として提供しました。
本投資法人は、ホテル特化型Ｊ-ＲＥＩＴとして地域に対する社会的責任を認識し、ホテルの特性を生かした
積極的な社会貢献活動を行っていきます。
（注１）本資産運用会社による、公開情報に基づいた調査によります。
（注２）ＧＲＥＳＢとは、不動産会社・ファンドのＥＳＧ配慮を測る年次のベンチマークであり、個々の不動産を対象としたものではなく、不動産会社・ＲＥＩＴ・不動産ファンドを対象としてサステナビリティへの取組みを評価しています。なお、ＧＲ
ＥＳＢレーティングは総合スコアに基づく相対評価で、最上位は「５-star」です。

- 6 -(ロ）決算後に生じた重要な事実
新投資口の発行について
本投資法人は、2021年３月４日に開催した役員会において、第三者割当による新投資口の追加発行に関する決議を行い、2021年３月16日に払込が完了し、下記条件にて発行しました。この結果、出資総額は187,194,209,409円、発行済投資口の総口数は4,467,006口となっています。
（１）新投資口発行（第三者割当）
発行新投資口数：4,659口

払込金額（発行価額）：１口当たり64,400円

払込金額（発行価額）の総額：300,039,600円

払込期日：2021年３月16日

割当先：SC J-REIT Investments合同会社（２）資金使途
本第三者割当における新投資口発行の手取金300,039,600円については、資本的支出の一部に充当する予
定です。

- 7 -

④ 参考情報＜参考情報１＞ ホテル運営指標、売上及びＧＯＰ
各数値については、ホテル賃借人等から提供を受けた数値に基づいて記載していますが、これらの数値につきましては監査等の手続きを経ているものではなく、個々の数値・内容の正確性・完全性について保証できるものではありませんのでご留意ください。
ＡＤＲ（注１）及びＲｅｖＰＡＲ（注２）は円未満を四捨五入、売上及びＧＯＰは百万円未満を四捨五入して表示しています。また、客室稼働率及び百分比率は小数点以下第二位を四捨五入して表示しています。
＜１＞

変動賃料等導入24ホテル
2019年12月期
実績

客室稼働率

ＡＤＲ

ＲｅｖＰＡＲ

売上（百万円）ＧＯＰ（百万円）

2020年12月期

前期比

実績

前期比

上期

85.1%

△2.9pt34.0%△51.1pt

下期

86.9%

0.5pt

40.8%

△46.1pt

通期

86.0%△0.0pt37.4%△48.6pt

上期

15,691

0.4%

13,362△14.8%

下期

17,263△3.4%

13,354△22.6%

通期

16,492△1.6%

13,357△19.0%

上期

13,348

△3.0%

4,536

△66.0%

下期

14,993

△2.9%

5,445

△63.7%

通期

14,178

△2.9%

4,993

△64.8%

上期

28,259△2.0%

10,718△62.1%

下期

31,453△2.0%

13,378△57.5%

通期

59,712△2.0%

24,096△59.6%

上期

9,067

△5.6%

△213

△102.4%下期

11,804

△2.8%

1,867

△84.2%

通期

20,871

△4.0%

1,654

△92.1%（注１）ＡＤＲ：平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を含みます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。以下同じです。
（注２）ＲｅｖＰＡＲ：販売可能客室数当たり宿泊部門売上（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を含みます。）を同期間の販売可能客室数合計で除したものをいいます。以下同じです。

- 8 -

＜２＞

ＨＭＪグループホテル
2019年12月期
実績

客室稼働率

ＡＤＲ

ＲｅｖＰＡＲ

売上（百万円）ＧＯＰ（百万円）

2020年12月期

前期比

実績

前期比

上期

85.3%

△3.0pt33.1%△52.2pt

下期

87.9%

1.4pt

38.4%

△49.5pt

通期86.6%△0.8pt35.8%△50.8pt

上期

17,587△0.7%

15,222△13.4%

下期

19,635△4.5%

16,814△14.4%

通期

18,635△2.7%

16,081△13.7%

上期

15,005

△4.1%

5,045

△66.4%

下期

17,263

△3.0%

6,460

△62.6%

通期

16,143

△3.5%

5,757

△64.3%

上期

24,050

△2.4%

9,167

△61.9%

下期

27,137△2.0%

11,978△55.9%

通期

51,187△2.2%

21,146△58.7%

上期

7,230

△6.1%

△370

△105.1%

下期

9,886

△2.0%

1,696

△82.8%

通期

17,116

△3.8%

1,326

△92.3%＜参考情報２＞ １口当たり分配金及び分配金充当額について2019年12月期及び2020年12月期における１口当たり分配金は、下記の前提で算出しています。
2019年12月期（百万円）

2020年12月期（百万円）

当期未処分利益

15,2901,527

一時差異等調整積立金（負ののれん）利用の合計

1,176

305

負ののれん50年償却額（注１）

262

262

固定資産除却損（注２）246

5

大規模改修工事への対応（注３）357－

希薄化対応（注４）310－

商標権の償却額（注５）－3716,466

1,829

4,462,347口

4,462,347口

3,690円

410円

分配金総額
発行済投資口の総口数
１口当たり分配金（注１）毎期、262百万円（「負ののれん50年償却額」といいます。）を一時差異等調整積立金の残高を上限に、分配金とするために取り崩します。
（注２）固定資産除却損として計上される金額は、一時差異等調整積立金（負ののれん）を充当しています。
（注３）オリエンタルホテル福岡 博多ステーションは2018年10月１日から2019年４月８日まで閉館を伴う大規模改装を実施しました。当
該改装が分配金に及ぼす影響を考慮し、一時差異等調整積立金（負ののれん）を充当しています。
（注４）新投資口の発行に伴い発生する１口当たり分配金への希薄化対応です。
（注５）「オリエンタルホテル」ブランド等に係る商標権については、定額法により10年で償却します。今期計上される予定の償却額については、一時差異等調整積立金（負ののれん）を充当しています。

- 9 -（２）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、本投資法人に属する資産（以下「運用資産」といいます。）の運用を行うことを基本方針としています（規約第26条）。
本投資法人は、その資産の運用を本資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2005年11月10日に締結された資産運用委託契約（その後の変更契約を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用及び管理にかかる方針につき、その社内規程として資産運用ガイドライン（以下「資産運用ガイドライン」といいます。）を制定しています。
また、本資産運用会社は、かかる資産運用ガイドラインにおける基本方針に基づき、本投資法人の営業期間
毎に、資産の運用管理に関する資産運用計画書（以下「資産運用計画書」といいます。）を策定・更新します。

②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします（規約第２条）。
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です（規約第５条）。本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に全て委託してこれを行います（規約第40条）。

- 10 -

（３）【投資法人の仕組み】①

本投資法人の仕組図
本投資法人の本書の日付現在における本投資法人の仕組図は以下のとおりです。

①

資産運用委託契約②

一般事務委託契約③

財務代理契約（投資法人債）／投資法人債管理事務委託契約④

一般事務委託契約（納税事務等）⑤

資産保管業務委託契約／投資主名簿等管理人委託契約／特別口座の管理に関する契約⑥

不動産等取得のサポート（情報提供）に関する協定書⑦

収益不動産の仲介等情報提供に関する基本協定書⑧

情報提供契約⑨

技術アドバイザリー契約⑩

バックアップ・オペレーティングの意向表明書（注１）本投資法人の特定関係法人（特定有価証券開示府令第12条第３項に定める特定関係法人をいいます。）は、Rockrise Sdn Bhd（本資産運用会社の発行済株式の87.6％を保有する親会社）、SC J-Holdings Pte. Ltd.（Rockrise Sdn Bhdの出資持分の100％を保有する法人）、株式会社ホテルマネージメントジャパン（SC J-Holdings Pte. Ltd.が間接的に発行済株式の100％を保有す- 11 -

る株式会社。以下「ＨＭＪ」といいます。)です。なお、Rockrise Sdn Bhd、SC J-Holdings Pte. Ltd.、株式会社ホテルマネー
ジメントジャパンはSC CAPITAL PARTNERSグループ（旧RECAPグループ）に属する法人です。
（注２）2021年３月に実施した第三者割当による新投資口の発行に際し、ＳМＢＣ日興証券株式会社を新投資口の募集に関する一般事務受託者として選任いたしましたが、2021年３月16日に払込が完了しており、本書の日付現在、新投資口の募集に関する委託業務は終了しています。

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要

運営上の役割
投資法人

名称

関係業務の概要

ジャパン・ホテル・リ

ホテル用不動産等を主たる投資対象とし、中長期的な観点から、着実な成ート投資法人長と安定した収益の確保を目指し、運用資産の運用を行います。
2005年11月10日付で本投資法人との間で資産運用委託契約を締結しており、投信法上の資産運用会社（投信法第198条第１項）として、同契約に資産運用会社

ジャパン・ホテル・リ

基づき、本投資法人の定める規約及び本資産運用会社の社内規則である資産運用ガイドライン等に従い、資産の運用にかかる業務を行います。本資ート・アドバイザーズ
株式会社

産運用会社に委託された業務は、本投資法人に関する、①運用資産の運用にかかる業務、②本投資法人が行う資金調達にかかる業務、③運用資産の状況等についての本投資法人への報告業務、④運用資産にかかる運用計画の策定業務及び⑤その他本投資法人が随時委託する上記①ないし④に付随
し又は関連する業務です。
2005年11月10日付で本投資法人との間で経理等に係る一般事務委託契約及び資産保管業務委託契約をそれぞれ締結しています。
上記一般事務委託契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条。以下同じです。）として、①本投資法人の計算に関する事務（本投資法人と投資主名簿等管理人の間で締結される事務委託契約（投資主名

一般事務受託者

簿等管理人委託契約）に基づき投資主名簿等管理人に委託される業務を除きます。）、②本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務、③本投資法人（ただし、投資法人債に係る業の納税に関する事務（ＰｗＣ税理士法人へ委託された業務を除きます。）、④本投資法人の機関の運営に関する事務及び⑤上記①ないし④に

務を除きま
す。）
／資産保管会社

三井住友信託銀行株式
会社

掲げる事務のほか、本投資法人と一般事務受託者が協議のうえ定める事項を行います。
また、上記資産保管業務委託契約に基づき、投信法上の資産保管会社（投信法第208条第１項）として、①本投資法人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利行使をする際に必要とする当該資産に係る権利を証する書類等その他の書類等の保管、②預金口座の入出金の管理及び振替管理事務、③法定帳簿等の作成事務、④上記に関して必要となる配送及び輸送事務、⑤本投資法人の印鑑の保管事務並びに⑥その他上記①ないし⑤に準ずる業務又は付随する業務を行います。

- 12 -

運営上の役割

名称関係業務の概要
2014年12月５日付で本投資法人との間で第４回無担保投資法人債に関する財務及び発行・支払代理契約、及び2016年３月11日付で本投資法人との間で第６回無担保投資法人債に関する財務及び発行・支払代理契約を締結し一般事務受託者（投資法人債）

三井住友信託銀行
株式会社

ています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号のうち、投資法人債に関する事務。）として、同契約に基づき①投資法人債の買取引受をした者から受領した払込金額の交付、②投資法人債原簿の作成及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務、③投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払いに関する事務、④投資法人債権者からの申出の受付に関する事務、⑤投資法人債の財務代理人に関する事務を行います。
2015年10月６日付で本投資法人との間で第５回無担保投資法人債に関する管理委託契約及び事務委託契約、及び2019年７月23日付で本投資法人との間で第12回無担保投資法人債に関する財務及び発行・支払代理契約を締結
しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号の一般事務受託者（投資法人債）

株式会社みずほ銀行

うち、投資法人債に関する事務。）として、上記各契約に基づき、各契約に共通する業務として①投資法人債の買取引受をした者から受領した払込
金額の交付、②投資法人債原簿の作成及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務、③投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払いに関する事務、④投資法人債権者からの申出の受付に関する事務を行う他、管理委
託契約及び事務委託契約に基づき、投資法人債管理者としての業務を、また、財務及び発行・支払代理契約に基づき、投資法人債の財務代理人に関する事務を行います。
2016年11月１日付で本投資法人との間で第７回無担保投資法人債に関する管理委託契約及び事務委託契約、2018年１月23日付で本投資法人との間で第10回無担保投資法人債に関する管理委託契約及び事務委託契約、及び2019年５月24日付で本投資法人との間で第11回無担保投資法人債に関する一般事務受託者（投資法人債）

株式会社りそな銀行

管理委託契約及び事務委託契約を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号のうち、投資法人債に関する事務。）として、上記各契約に基づき①投資法
人債の買取引受をした者から受領した払込金額の交付、②投資法人債原簿の作成及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務、③投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払いに関する事務、④投資法人債権者からの申出の受付に関する事務、⑤投資法人債管理者としての業務を行います。
2016年11月１日付で本投資法人との間で第８回無担保投資法人債に関する財務及び発行・支払代理契約、及び2017年11月２日付で本投資法人との間で第９回無担保投資法人債に関する財務及び発行・支払代理契約を締結しています。

一般事務受託者（投資法人債）

株式会社三菱ＵＦＪ銀
行

投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号のうち、投資法人債に関する事務。）として、上記財務及び発行・支払代理契約に基づき①投資法人債の買取引受をした者から受領した払込金額の交付、②投資法人債原簿の作成及び備置その他の投資法人債原簿に関する事
務、③投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払いに関する事務、④投資法人債権者からの申出の受付に関する事務、⑤投資法人債の財務代理人に関する事務を行います。
2005年11月10日付で本投資法人との間で納税等にかかる一般事務委託契約

一般事務受託者（納税事務等）

ＰｗＣ税理士法人を締結しています。
上記一般事務委託契約に基づき、投信法上の一般事務受託者として、①本投資法人の税務申告書（法人税、地方税及び消費税）の作成業務、②その他別途本投資法人及び一般事務受託者が協議のうえ合意する事務を行います。

- 13 -

運営上の役割

名称関係業務の概要
本投資法人との間で2008年12月30日付にて締結した投資主名簿等管理人委
託契約（その後の変更契約を含みます。）に基づき、投信法上の一般事務受託者として、①投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項、②投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事項、③投資主等の氏名、住所の登録に関する事項、④投資主等の提出する届出の受理に関する事項、⑤投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）の作成等に関する事
項、⑥金銭の分配（以下「分配金」といいます。）の計算及びその支払いのための手続きに関する事項、⑦分配金支払事務取扱銀行等における支払投資主名簿等

三井住友信託銀行

管理人

株式会社

期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事項、⑧投資口に関する照会応答、諸証明書の発行に関する事項、⑨委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類（以下「使用済書類」といいます。）及び未達郵便物の整理保管に関する事項、⑩募集投資口の発行に関する事
項、⑪投資口の併合又は分割に関する事項、⑫投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事項（①ないし⑪の事項に関連するものに限ります。）、⑬法令又は投資主名簿等管理人委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項、⑭その他振替機関との情報の授受に関する事項、⑮行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（平成25年法律第27号。その後の改正を含みます。以下「マイナンバー法」といいます。）に係る個人
番号関係事務に関する事項、⑯上記①ないし⑮に掲げる事項のほか、本投資法人及び一般事務受託者が協議のうえ定める事項を行います。
本投資法人との間で2008年12月30日付にて締結した特別口座の管理に関する契約（その後の変更契約を含みます。）に基づき、投信法上の一般事務受託者として、①振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事項、②総投資主報告に関する事項、③新規記載又は記録手
続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事項、④株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）からの本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の保管振替機構に対する情報提供請求に関する事項、⑤振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事項、⑥特別口座の開設及び廃止に関する事項、⑦加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれ特別口座管理機

三井住友信託銀行

関株式会社

らの変更の登録及び加入者情報の保管振替機構への届出に関する事項、⑧特別口座の加入者本人のために開設された他の口座又は本投資法人の口座との間の振替手続に関する事項、⑨社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。以下「社債株式等振替法」といいます。）で定める取得者等による特別口座開設等請求に関する事項、⑩加入者からの個別投資主通知の申出に関する事項、⑪加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事項、⑫①ないし⑪に掲げるもののほか、加入者等（「加入者等」とは、投資主、投資口質権者及びこれらの法定代理人又は以上の者の常任代理人をいいます。以下同じです。）による請求に関する事項、⑬①ないし⑫に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事項、⑭加入者等からの照会に対する応答に関する事項、⑮投資口の併合又は分割に関する事項、⑯
マイナンバー法に係る個人番号関係事務に関する事項、⑰上記①ないし⑯に掲げる事項のほか、振替制度の運営に関する事項並びに本投資法人及び一般事務受託者が協議のうえ定める事項を行います。

- 14 -

運営上の役割
特定関係法人（本資産運用会

名称

Rockrise Sdn Bhd

関係業務の概要

本資産運用会社の発行済株式の87.6％を直接保有する親会社です。

社の親会社）
特定関係法人（Rockrise Sdn
Bhdの出資者）

SC J-Holdings Pte.
Ltd.

Rockrise Sdn Bhdの出資持分の100％を保有する法人です。
SC J-Holdings Pte. Ltd.が間接的に発行済株式の100％を保有する株式会社です。
株式会社ホテルマネージメントジャパンは、神戸メリケンパークオリエン

特定関係法人（SC JHoldings Pte.

株式会社ホテル
マネージメントLtd.の間接子会社）

ジャパン

タルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、なんばオリエンタルホテル、
ホテル日航アリビラ、オリエンタルホテル広島につき、2019年11月21日付
で本投資法人及び各物件にかかる信託受託者との間で定期建物賃貸借契約を締結し、金融商品取引法施行令第29条の３第３項第４号に該当する取引を行います。
上記定 期建物賃貸借 契約の概 要につ きましては、後 記「５ 運用状況
（２）投資資産 ③その他投資資産の主要なもの（ニ）ホテル事業の概要（１）変動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」
をご参照ください。

③

上記以外の本投資法人の主な関係者の役割、名称及び業務の概要

役割

名称

業務の概要

バックアップ
オペレーター

株式会社
共立メンテナンス

バックアップオペレーターは、本資産運用会社との間でバックアップ・オ
ペレーティングの意向表明書を締結しており、同意向表明書に基づき、本投資法人が現在所有し、若しくは将来取得する建物、又は現在保有し、若しくは将来取得する信託の受益権にかかる当該信託の受託者が所有する建物を賃借するホテル運営会社（以下「オペレーター」といいます。）との間の賃貸借契約が終了し、又は終了が予想される場合には、バックアップ
オペレーター又はその子会社がオペレーターとしてホテルを営業する目的
で当該建物を借り受けることを検討する旨合意しています。

物件情報提供会社

株式会社
共立メンテナンス

物件情報提供会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で不動産等取得のサポート（情報提供）に関する協定書を締結しており、同協定書に基づき、本投資法人に対し、売却が見込まれる一定の不動産又は不動産を主たる信託財産とする信託の受益権に関する情報を提供します。

仲介情報提供会社

三井住友信託銀行
株式会社

仲介情報提供会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で、収益不動産の仲介等情報提供に関する基本協定書を締結しており、同協定書に基づき、第三者が保有し又は開発及び保有を予定する収益用不動産の売却又は仲介に関する情報を提供します。

ゴールドマン・サッ
クス証券株式会社

物件情報提供会社は、旧ＪＨＲ及びジャパン・ホテル・アンド・リゾート
株式会社（以下「ＪＨＲＫＫ」といいます。）との間で不動産等の購入及び売却機会に関する情報提供契約を締結しており、同契約に基づき、本投資法人に対し、一定の不動産又は不動産を主たる信託財産とする信託の受益権等に関する情報を提供していましたが、本投資法人と旧ＪＨＲとの合併及び本資産運用会社とＪＨＲＫＫとの合併に伴い、旧ＪＨＲ、ＪＨＲＫ
Ｋ及びゴールドマン・サックス証券株式会社との間に2011年12月29日付にて締結した物件情報提供契約に関する契約上の地位を、本合併の効力発生日である2012年４月１日付をもって承継しています。

新日本空調株式会社

技術的助言業務等受託者は、本資産運用会社との間で技術アドバイザリー
契約を締結しており、同契約に基づき、本投資法人に対し物件取得に当たってのデュー・デリジェンス補助業務等を提供します。

物件情報提供会社

技術的助言業務等
受託者- 15 -

（４）【投資法人の機構】①

投資法人の統治に関する事項(イ）投資法人の機関の内容
本書の日付現在、本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上（ただし、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第16条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員３名、並びにすべての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会（規約第20条）及び会計監査人により構成されています。なお、本投資法人の会計監査人は有限責任 あずさ監査法人です。
ａ．投資主総会(ⅰ）本投資法人の投資主総会は、原則として２年に１回以上開催されます（規約第９条第１項）。
(ⅱ）本投資法人の投資主総会は、2017年10月31日及び同日以後遅滞なく招集され、以後、隔年毎の10月31日及び同日以後遅滞なく招集されます（規約第９条第２項第一文）。また、本投資法人は、必要がある
ときは随時投資主総会を招集することができます（規約第９条第２項第二文）。
(ⅲ）投資主総会を招集するには、投資主総会の日の２ヶ月前までに当該日を公告し、当該日の２週間前までに各投資主に対して、書面をもって、又は法令の定めるところに従い、電磁的方法により、通知を発するものとします。ただし、上記（ⅱ）の第一文の定めに従って開催された直前の投資主総会の日から25ヶ月を経過する前に開催される投資主総会については、（ⅲ）に定める公告を行うことを要しないものとします（規約第９条第３項）。
(ⅳ）上記（ⅱ）の第一文の定めに従って投資主総会を招集する場合には、2017年８月末日及び以後隔年毎の８月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とします（規約第15条第１項第一文）。上記（ⅱ）の第二文の定めに従って投資主総会を招集する場合には、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主
は、本投資法人が役員会の決議を経て法令に従い、予め公告して定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（規約第15条第１項第二文）。
(ⅴ）投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主
総会において決定されます（投信法第89条第１項）。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ３ 投資主・投資法人債権者の権利 （１）投資主の権利」をご参照ください。本投資法人の投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数をもって決議されます（投信法第93条の２第１項、規約第11条第１項）が、規約の変更（投信法第140条、第93条の２第２項第３号）等一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数による決議（特別決議）を経なければなりません。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。なお、上記のみなし賛成の規定は、投信法第104条第１項（役員及び会計監査人の解任）、第140条（規約の変更）（ただし、みなし賛成に関する規定の策定又は改廃に限ります。）、第143条第３号（解散）、第205条第２項（資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意）又は第206条第１項（資産の運用に係る委託契約の解約）に係る議案の決議には適用しません（規約第14条第２項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第７章）ので、かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。
(ⅵ）また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用にかかる業務を委託しています（投信法第198条、規約第40条第１項）。本資産運用会社が資産運用委
託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります（投信法第205条第１項及び第２項）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。

- 16 -

ｂ．執行役員、監督役員及び役員会(ⅰ）執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、同条第５項、会社法（平成17年法律第86号。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結、本資産運用
会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督するものとされています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。
(ⅱ）役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行われます（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第21条第１項）。
(ⅲ）投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）において、決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は議決に加わることができないことが定められています。
ｃ．会計監査人(ⅰ）会計監査人は、法令に別段の定めがない限り、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、規約第23条）。また、会計監査人が欠けた場合又は規約で定めた会計監査人の員数が欠けた場合において、遅滞なく会計監査人が選任されないときは、役員会は一時会計監査人の職務を行うべき者を選任しなければならないとされます（投信法第108条第３項）。
(ⅱ）本投資法人は、有限責任 あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法
人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の２第１項、第115条の３第１項等）。
(ⅲ）会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします（投信法第103条第１項、規約第24条第１項）。会計監査人は、当該投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（投信法第103条第２項、規約第24条第２項）。
(ロ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員１名及び監督役員３名で構成される役員会により運営されています。執行役員は、３ヶ月に１回以上の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務遂行状況の報告を行います。この報告手続きを通じ、本資産運用会社及びそのスポンサー関係者から独立した地位にある監督役員は、的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視する体制を維持しています。同時に、かかる報告により、本投資法人は本資産運用会
社のスポンサー関係者との取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行った上で原則として承認の決議を行うこととしており、利益相反等にかかるリスクの管理に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、本資産運用会社に対し、運用資産の状況等についての本投資法人への報告業務を委託しています。また、本投資法人は、本資産運用会社が保管する運用資産に関する帳簿及び記録その他の資料等について必要な調査を行い、また、本投資法人の役員及び代理人は、本資産運用会社の営業時間内に上記資料等の写しを閲覧及び謄写できます。かかる権利の行使により、本投資法人は、本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
（注）スポンサー関係者とは、スポンサー関係者取引管理規則（以下「本規則」といいます。）において定められたものであります。本規則に定めるスポンサー関係者とは、①投信法第201条第１項及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）第123条にいう「利害関係人等」に該当する者、②上記①に定める者を除く本資産運用会社の株主、③本資産運用会社の株式を50％以上有する株主に50％以上出資している、上記①又は②に定める者を除く会社（組合、パートナーシップその他これに準じた事業組織体を含みます。以下同
じです。）、④本資産運用会社の株主が50％以上出資している会社（ただし、上記①乃至③に定める者を除きます。）、⑤
本資産運用会社が資産運用委託契約、投資一任契約又は投資顧問契約を締結している顧客、⑥上記①乃至⑤に定める者で上記①乃至⑤に該当しなくなってから３ヶ月を経過しない者並びに⑦上記①乃至⑥の規定にかかわらず、コンプライアンス室- 17 -

長がスポンサー関係者取引規程及び本規則の趣旨に鑑みてスポンサー関係者として取扱うことが適当であると判断した者のいずれかに該当する者を意味します。例えば、スポンサー関係者との取引には、本投資法人が、本資産運用会社が投資助言業務を行う顧客との間で行う取引を含みます。

(ハ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査人との相互提携
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務の執行の状況、コンプライアンス及びリ
スク管理に関する事項について報告を受けます。また、本投資法人の会計監査人である有限責任 あずさ監査
法人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員及び監督役員に対して監査に関する結果報告を行うことで、監督役員と会計監査人の連携を図っています。
なお、会計監査人は、本投資法人に対して監査報告書を提出することに加えて、監査の過程において執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合には、その事実を監督役員に報告することとされています。
(ニ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
本投資法人は、３ヶ月に１回以上役員会を開催し、本資産運用会社より運用資産の状況の報告を受ける
他、執行役員は適宜本資産運用会社の運用資産に関する資料等の閲覧・調査を実施し、本資産運用会社の管理・監督を行います。また、一般事務受託者及び資産保管会社から、業務の遂行状況等につき報告を受けるなどして、管理体制を維持しています。

- 18 -

②

投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託されています。本資産運用会社は、本投資法
人との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用を行います。
(イ）本資産運用会社の組織
本資産運用会社の組織は、以下に記載のとおりです。
本資産運用会社は、かかる組織体制において、本投資法人より委託を受けた資産運用業務のほか、投資一任業務及び投資助言業務に係る顧客の資産運用及び管理並びにそれらの助言に係る業務を行います。本資産
運用会社は、規約に定める投資方針の具体化、資金調達及び分配金の支払いに関する政策、運用資産の取得
及び処分、運用資産の管理方針並びに投資一任業務及び投資助言業務の基本的な方針等を審議するための合議体として投資運営委員会を設置しています。また、法令等（法令、本資産運用会社が加入する金融商品取引業協会が定める諸規則等、本資産運用会社が運営を受託する投資法人が上場する金融商品取引所が定める諸規則等、関係省庁等の規定する規則、指針、ガイドラインその他のルール、社会規範、市場ルール、社内規程等をいいます、以下同じです。）遵守の統括責任者としてコンプライアンス室長を設置し、また、コン
プライアンス室長を委員長として法令等遵守にかかる基本的事項及び重要事項につき審議及び承認するコン
プライアンス委員会を設置しています。資産運用業務、投資一任業務及び投資助言業務に係る顧客の資産運用及び管理並びにそれらの助言に係る業務は、運用本部及び管理本部の分掌によって実施されています。また、本資産運用会社は、資産運用業務を行う本投資法人と、投資一任業務及び投資助言業務に係る資産運用及び管理等を行うファンド等との間における不動産等案件情報（本資産運用会社が入手した、本投資法人その他の各ファンド等の投資対象となり得る物件に関する売却情報をいいます。以下同じです。）の適切な取扱いを確保し、本投資法人とそれ以外のファンド等との間、及びファンド等間における利益相反を防止するため、運用本部長、アクイジション部長、公募リート部長及び私募ファンド部長により構成され、コンプラ
イアンス室長が参加するパイプライン会議を設置しています。なお、本資産運用会社において今後さらに新たな組織単位が必要となったときは、その都度、取締役会の決議によってこれを設置し又は改廃します。

組織- 19 -

(ロ）本資産運用会社の各部の業務の概要
各部の主な業務は、以下のとおりです。なお本「② 投資法人の運用体制」に記載の組織は、本投資法人の資産運用だけではなく、私募ファンド等に係る投資一任業務及び投資助言業務並びにその他の業務にも関与しますが、以下では主に本投資法人の資産運用に関する事項を記載しています。
組織名称
投資運営委員会

コンプライアンス
委員会

各組織の業務の概略①②

投資法人の資産の運用・管理に係る基本的な投資方針の策定及び変更
投資法人の資金調達及び配当政策に係る基本的な方針の策定及び変更③④

投資法人の運用資産の取得又は処分及びその条件等の決定及び変更
投資法人の運用資産の管理・運営に係る条件等の決定及び変更で重要と判断されたもの⑤⑥

その他投資方針又は資産運用に係る重要事項
会社全般の戦略その他の重要事項①②

コンプライアンスに係る規程・規則等の審議
コンプライアンス・プログラム及びコンプライアンス・マニュアルの審議と進捗状況の確認③④

リスク管理に係る規程・規則等の審議
スポンサー関係者との取引に係る規程・規則等の審議⑤⑥

スポンサー関係者との取引に係る案件等についての法令等遵守状況の観点からの審議
スポンサー関係者との取引以外の取引のうち、コンプライアンス室長がコンプライアンス委⑦

員会での審議が特に必要と判断した案件等についての、法令等遵守の観点からの審議
その他スポンサー関係者にかかる事項の審議⑧⑨

コンプライアンス室

コンプライアンスに関連するリスクの状況、内部監査、外部監査及び事務検査の結果と対応
状況、法令の遵守状況、事故、苦情及び紛争並びに反社会的勢力との取引状況等の報告についての承認及び指示規程等の改廃でコンプライアンス委員会での審議が必要とされているものについての審議⑩

その他コンプライアンス上重要な事項で、取締役会に付議又は報告することが妥当と思われるものについての審議①②

内部監査計画の策定・変更・報告に関する業務
各部署における業務の検査の方針・計画の策定・実行・報告に関する業務③④

コンプライアンス(法令等遵守)のための方針策定及び状況の監督・指導に関する業務
各会議体における方針決定事項並びに契約書、規約、報告書、資料、広告宣伝物等に関する⑤

法令その他規制の遵守状況の審査に関する業務
コンプライアンス・プログラム及びコンプライアンス・マニュアルの策定及び見直しに関す⑥

る業務
法令・市場ルール・社内規程等及び法令遵守体制についての社内への周知徹底に関する業務⑦⑧

スポンサー関係者の特定及びスポンサー関係者との取引の審査に関する業務
法人関係情報に係る管理・検査方針・計画の起案に関する業務⑨⑩

内部会計監査に関する業務
情報セキュリティ管理に関する業務⑪

投資法人の執行役員、監督役員、外部会計監査人からの苦情ないし指摘及び投資法人の投資者等からの苦情及び紛争等、並びに事故への対応に関する業務⑫⑬

個人情報及び機密情報の適切な管理並びに関係当局への報告に関する業務
法人関係情報の管理及び自己売買の管理に関する業務- 20 -

組織名称

各組織の業務の概略

運用本部
公募リート部

アクイジション部<投資法人関連>①

運用資産についての物件取得計画の策定・実行に関する業務（実行に関する業務について
は、物件取得等に関する起案に係る業務に限る。）②③

運用資産についての取得対象物件の価格の決定に関する業務
運用資産についての売却の検討・実行に関する業務（実行に関する業務については、売却等④

に関する起案に係る業務に限る。）
運用資産についての物件売却計画の策定・実行に関する業務（実行に関する業務について⑤

は、売却等に関する起案に係る業務に限る。）
運用資産についての長期計画の策定・検証・モニタリングに関する業務⑥⑦

運用資産の建物管理・PM及びBM会社等の選定・指導・監督に関する業務
運用資産についての賃貸借契約又は運営委託契約に関する締結・管理・変更・交渉・承認等⑧

に関する業務
運用資産についての転貸借契約の締結・管理・変更・交渉・承認等に関する業務⑨⑩

運用資産についてのテナント、ホテル・オペレーターの選定と指導・監督に関する業務
運用資産についてのテナント、ホテル・オペレーター、PM会社及びBM会社のモニタリングに

⑪

関する業務
運用資産についての信託契約の締結・管理・変更等に関する業務⑫⑬

動産等のリース契約等についての締結・管理・変更等に関する業務
運用資産についての保険契約の締結・管理・変更等に関する業務⑭⑮

運用資産についての鑑定及びエンジニアリング・レポート等の取得・検証に関する業務
運用資産についての鑑定及びエンジニアリング・レポート等の業者についてのモニタリング⑯

に関する業務
個別ホテルの予算の策定に関する業務⑰⑱

運用資産についての個別物件毎の資本的支出及び修繕計画の策定、実行、管理に関する業務
運用資産についての個別物件毎の資産運用計画及びポートフォリオ全体の資産運用計画の策⑲定に関する業務
運用資産についての管理・運営状況のモニタリングに関する業務⑳

運用資産の固定資産税に関する業務<投資法人関連>①

不動産・ホテル等の市場調査・分析に関する業務②

物件取得計画の実行に関する業務（実行に関する業務については、物件取得等に関する起案に係る業務を除き、当該起案の補佐に係る業務を含む。）③④

取得対象物件の開拓（仲介業者対応を含む。）に関する業務
取得対象物件の調査に関する業務⑤⑥

取得対象物件の価格評価（価格の決定を除く。）・交渉・契約締結に関する業務
運用資産についての売却の検討・実行に関する業務（実行に関する業務については、売却等⑦

に関する起案に係る業務を除き、当該起案の補佐に係る業務を含む。）
物件売却計画の実行に関する業務（売却等に関する起案に係る業務を除き、当該起案の補佐に係る業務を含む。）- 21 -

組織名称

各組織の業務の概略

管理本部
企画部

財務部

経理部

<投資法人その他運用資産関連>①②

REIT市場、金融市場等の調査・分析に関する業務
情報開示計画の策定に関する業務③④

IR及び投資家・アナリスト対応に関する業務
広告・宣伝・イベント等に関する業務⑤⑥

経営企画全般（年度経営方針等）の立案に関する業務
投資口の発行等（新投資口の発行及び自己投資口の取得をいう。以下同じ。）の計画の策定⑦

に関する業務投資法人の資金調達に関する事項のうち、投資口の発行等に関する業務⑧⑨

投資・運営に係るストラクチャー構築業務
ポートフォリオ全体の運用計画の策定並びに管理・運営・分析及びリスク管理に関する業務⑩

M&A並びに提携関係対応に関する業務<投資法人関連>① 投資法人の借入（投資法人債の発行を含む。以下同じ。）計画の策定その他投資法人の借入②に係る助言に関する業務
投資法人の資金調達に関する事項のうち、借入に関する業務③④

資金計画策定並びに資金管理（余資運用を含む。）に関する業務
余資運用計画の策定に関する業務⑤

発行体格付の取得・維持及び信用格付業者対応に関する業務<投資法人関連>① 経理・決算・税務申告及び会計監査対応に関する業務②

開示関連書類（有価証券報告書・決算短信・資産運用報告・決算説明会資料等）の作成に関
する業務

③
④

一般事務受託者に対する指示管理等に関する業務
収益予想等の予算の作成及び実績管理に関する業務⑤⑥

ベンダー管理に関する業務
配当計画（負ののれんの活用方法を含む。）の策定に関する業務<運用会社関連>①②

経理・決算・税務申告及び会計監査対応に関する業務
資金管理業務、経費精算業務等③④

予算の作成及び実績管理に関する業務
運用資産全体の借入状況の把握と管理- 22 -

組織名称
人事総務部

各組織の業務の概略<投資法人関連>① 規約変更案の策定及び手続に関する業務②③

投資主名簿の管理に関する業務
投資主優待制度の管理・運営に関する業務④⑤

ホームページの管理・運営に関する業務
監督官庁・関係諸団体対応に関する窓口業務⑥⑦

訴訟及び執行保全行為に関する業務
役員保険等の保険に関する業務⑧

投資法人の投資主総会並びに役員会の運営事務<運用会社関連>① 諸規程・規則等の制定・変更案の策定及び管理・変更手続きに関する業務②③

ホームページの管理・運営に関する業務
監督官庁・関係諸団体対応に関する窓口業務④⑤

株主総会・取締役会・委員会その他会議等の運営に関する事項
情報システムの導入・維持・管理に関する業務⑥⑦

スポンサーへの対応に関する業務
給与支払い等人事関連の事務・手続きに関する業務⑧⑨

総務・庶務・その他関連業務
役員保険等の保険に関する業務⑩⑪

訴訟及び執行保全行為に関する業務
人事制度・体制の整備等の人事に関する企画業務(ハ）委員会等
本資産運用会社には、本書の日付現在、投資運営委員会及びコンプライアンス委員会が設置されており、それらの概要は以下のとおりです。
ａ．投資運営委員会
投資運営委員会は、代表取締役社長（以下「社長」といいます。）、常勤取締役、各本部の本部長、副本部長、本部付部長及び各部署の長（コンプライアンス室長を除きます。）を委員として構成されます。
また、社長が投資運営委員会の委員長となります。また、スポンサー関係者との取引に該当する議案のう
ち、物件の売買に係る議案については、取締役会の承認を得て選任された外部の専門家を委員として構成されます。外部の専門家とは不動産鑑定士の公的資格を持った者をいい、原則として最低一名以上の参加を必須とします。また、コンプライアンス室長は、投資運営委員会で法令等を遵守した審議が行われているかを監視する目的で参加するものとしますが、議決権を有さないものとします。また、公募リート部の議案については、私募ファンド部長が、私募ファンド部の議案については、公募リート部長が参加しないものとし、議決権を有しないものとします。
投資運営委員会は委員長の招集により原則として１ヶ月に１回開催されますが、その他委員長が必要と判断した場合は随時開催されます。投資運営委員会の決定事項は、前記「（ロ）本資産運用会社の各部の業務の概要」に記載のとおりです。
投資運営委員会の承認決議は、議決権を有する委員の３分の２以上が出席し、対象となる議案について議決権を有する全ての委員の議決権の過半数の賛成をもって決せられます。ただし、本投資法人が、本資産運用会社が投資助言業務を行うファンド等との間で不動産等の売買取引を行う場合等には、投資助言業
務を行うファンド等からの同意（事前の優先交渉権等を含みます。）を得た上で、投資運営委員会において外部の専門家である委員の賛成を得ることを必須としています。また、これらの売買取引の承認決議に際し、アクイジション部長は会議に参加するものの議決権を有しないものとします。
なお、投資運営委員会の運営の詳細については、別途投資運営委員会規程において規定しています。
ｂ．コンプライアンス委員会
コンプライアンス委員会は、社長、常勤取締役、各本部の本部長及び取締役会の承認を得て選任された外部の専門家を委員として構成されます。外部の専門家とは、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士等の公的資格を持った者をいいます。また、コンプライアンス室長がコンプライアンス委員会の委員長となります。

- 23 -

コンプライアンス委員会は委員長の招集により原則として１ヶ月に１回以上開催されますが、その他必要に応じて随時開催されます。コンプライアンス委員会の決定事項は、前記「（ロ）本資産運用会社の各部の業務の概要」に記載のとおりです。
コンプライアンス委員会は、原則としてコンプライアンス室長と外部の専門家は必ず出席のうえ、議決権を有する委員の３分の２以上の出席を開催要件とします。その承認決議は、原則として、コンプライア
ンス室長と外部の専門家が賛成し、かつ、対象となる議案について議決権を有する全ての委員の議決権の過半数の賛成により決せられます。なお、コンプライアンス委員会の委員は１人につき１個の議決権を有するものとします。
なお、コンプライアンス委員会の運営の詳細については、別途コンプライアンス委員会規程において規定しています。
(ニ）コンプライアンス室長
本資産運用会社は、本資産運用会社の遂行する投資法人の資産運用業務が投資法人の投資主の資金を運用する行為であるという重要性を理解し、適正な運用体制を構築するため、コンプライアンス責任者としてコンプライアンス室長を設置し、ほかの部署に対する社内牽制機能の実効性を確保します。コンプライアンス
室長の選任及び解任については、取締役会決議によりなされるものとします。
コンプライアンス室長は、本資産運用会社における法令等遵守の統括者として、社内のコンプライアンス体制を確立するとともに、法令等を遵守する社内の規範意識を高めることに努めるものとします。このため、コンプライアンス室長は、コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムを策定するとともに、本資産運用会社による投資法人のための資産運用における業務執行が、法令等に基づいていることを常に確認し、日常の業務執行においても法令等遵守状況の監視監督を行います。コンプライアンス室長は、コンプライアンス委員会に対し、原則として１ヶ月に１回、法令等の遵守状況に関する報告を行うものとします。
上記のようなコンプライアンス室長の職責の重大性に鑑み、本資産運用会社におけるコンプライアンス室長は、コンプライアンス業務を専任に取り扱うものとします。また、コンプライアンス室長には、法令等の遵守のための十分な審査・監督能力を有する人材を選任します。

- 24 -

(ホ）本資産運用会社の意思決定手続
ａ．投資方針（資産運用ガイドライン、資産運用計画書及び資産の運用にかかるその他の計画書）の決定プ
ロセス
本資産運用会社は、本資産運用会社がその資産運用を受託する投資法人の規約に従って、当該投資法人のために行う資産の運用についての基本的な投資方針等を規定する資産運用ガイドライン（その後の改定を含みます。以下同じです。）を作成するとともに、ポートフォリオ全体又は個別の運用資産についての運用計画（その後の改定を含みます。以下同じです。）を作成します。かかる資産運用ガイドラインの策定等の基本的な投資方針の決定については、本資産運用会社の企画部により原案が起案され、コンプライアンス室長の検討・承認後、社長の検討・承認を経て、投資運営委員会において内容を審議・承認します。その後、本資産運用会社の取締役会に付議し、最終的な決定を得るものとします。なお、決定された
基本的な投資方針は、定期的に開催される投資法人役員会に対して報告します。
本投資法人の資産の運用にかかる基本的な投資方針の意思決定フローは、次のとおりです。

- 25 -

(ⅰ）企画部による起案
先ず、企画部が、部内での詳細な検討を経た後に、資産運用ガイドライン等の基本的な投資方針案（その改定案を含みます。以下同じとし、併せて「投資方針案」といいます。）を起案し、企画部長が管理本部長の承認を経て、当該投資方針案とそれに付随関連する資料をコンプライアンス室長に提出します。
(ⅱ）コンプライアンス室長による検討及び承認
コンプライアンス室長は、当該投資方針案に関する法令等及び本投資法人あるいは本資産運用会社が締結した諸契約（資産運用委託契約を含みます。以下「諸契約」といいます。）の遵守状況その他コン
プライアンス上の問題の有無を検討します。
コンプライアンス室長は、当該投資方針案に法令等及び諸契約への違反又は抵触が認められず、かつ、その他コンプライアンス上の問題がないと判断した場合には、当該投資方針案を承認します。
コンプライアンス室長は、当該投資方針案について、承認した旨を企画部に伝達し、企画部は、当該投資方針案を社長に提出します。
コンプライアンス室長が当該投資方針案について法令等及び諸契約への違反若しくは抵触が認められる又はその他コンプライアンス上の問題が存在すると判断した場合には、企画部に対して当該投資方針
案の修正及び再提出又は廃案等を指示します。
修正又は廃案の指示を受けた投資方針案については、企画部で内容を変更し、再度企画部から管理本部長の承認を経てコンプライアンス室長に提出し、コンプライアンス室長による法令等及び諸契約の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無に関する検討・承認を得た後でなければ、企画部は社長に当該投資方針案を提出することができないものとします。
また、コンプライアンス室長が当該投資方針案について、コンプライアンス委員会に付議するのが妥当と判断した場合には、社長の検討及び承認並びに投資運営委員会での審議及び承認を経た後、コンプライアンス委員会を招集し審議するものとします。
(ⅲ）社長による検討及び承認
社長は、コンプライアンス室長の承認を経て企画部から提出された当該投資方針案について内容を検討し、その採否について検討します。社長は、当該投資方針案の修正及び再提出又は廃案を企画部に指示することができます。再提出の場合には、再度コンプライアンス室長の承認を経て社長により検討・承認されることが必要となります。
社長は、当該投資方針案について、承認した旨を企画部に伝達し、企画部は、当該投資方針案を投資
運営委員会に議案として提出します。
(ⅳ）投資運営委員会での審議及び承認
投資運営委員会は、社長の承認を経て企画部から提出された投資方針案について、投資法人の規約との整合性、当該時点での不動産市場の動向、金融市場の動向、その他一般的な経済動向等、投資法人の資産運用における投資戦略等の観点から内容を検討し、投資方針案の採否につき審議します。投資運営委員会の承認が得られない場合は、投資運営委員会は企画部に投資方針案の修正及びコンプライアンス
室長への再提出又は廃案等を指示します。再提出の場合には、意思決定フローに従い、再度必要な審議及び承認を経て投資運営委員会に付議されることが必要となります。投資運営委員会の承認が得られた
場合は、下記(ⅴ）の場合を除き、企画部は当該投資方針案を取締役会に議案として提出します。
(ⅴ）コンプライアンス委員会での審議及び承認
スポンサー関係者との取引に関する基本的な投資方針の策定及び改定の場合には社長が、また、コン
プライアンス室長が当該投資方針案についてコンプライアンス委員会に付議するのが妥当と判断した場
合にはコンプライアンス室長が、それぞれ投資運営委員会での審議及び承認の後に当該投資方針案をコ
ンプライアンス委員会に付議し、同委員会は、当該投資方針案を承認するか否かを審議します。コンプ
ライアンス委員会での承認が得られない場合、コンプライアンス室長は企画部に当該投資方針案の修正及び再提出又は廃案等を指示します。再提出の場合には、意思決定フローに従い、再度必要な審議及び承認を経てコンプライアンス委員会に対して付議されることが必要となります。コンプライアンス委員会の承認が得られた場合は、企画部は当該投資方針案を取締役会に議案として提出します。

- 26 -

(ⅵ）取締役会での審議及び決議
取締役会は、付議された投資方針案について承認するか否かを決議します。取締役会での承認が得られない場合、付議を行った企画部に当該投資方針案の修正及び再提出又は廃案等を指示することができます。
再提出の場合には、指示を受けた企画部では、意思決定フローに従い、再度必要な審議及び承認を経て、取締役会に付議されることが必要であり、取締役会の決議が得られたことをもって、当該投資方針
案が本資産運用会社で決定されたこととなります。
(ⅶ）投資法人役員会への報告
取締役会で最終決定がなされた投資方針案は、定期的に開催される投資法人役員会に報告されます。
ｂ．運用資産の取得に関する運用体制
運用資産の取得に関する具体的な運用体制と意思決定フローは、以下のとおりです。

- 27 -

(ⅰ）本投資法人と各ファンド間における利益相反の防止（優先検討権の概要）
本資産運用会社は、金融商品取引法に基づき、本投資法人以外のファンド等に対しても、投資一任業
務及び投資助言業務の受託等を行うことができます。
本投資法人は、主としてホテル用不動産等を投資としていますが、本資産運用会社が投資一任業務及び投資助言業務の受託等を行うファンド等の投資対象が競合する可能性があります。
本資産運用会社は、かかる本資産運用会社の業務形態に照らし、その資産運用業務において、本投資法人とファンド等との間、及びファンド等間で投資物件を取得する機会の競合が発生する可能性があるため、「パイプライン会議規程」を制定し、「優先検討権」等に関するルールを採用することで、本資産運用会社が入手する不動産等案件情報に関して、取得のための検討を優先して行う投資法人又はファンド等を決定するルールを設け、かかるルールに則った運営を行うこととしています。
本資産運用会社は、かかるルールを適切かつ円滑に運用することで、恣意的な不動産等案件情報の配分を防止し、もって本投資法人と各ファンド等の間における利益相反を防止し、本投資法人に対する業
務の忠実性を確保することを目指しています。
なお、「優先検討権」とは、特定のファンド等の担当部署が、投資物件の取得検討を他のファンドの担当部署に優先して行うことができることをいいます。ただし、特定の不動産等案件情報が、売主等の要望又は事情等により、本投資法人以外のファンド等との関係においてのみ取得の検討が行われるべきものである場合には、優先検討権の順位付けは行われません。
「パイプライン会議」及び「優先検討権」の詳細は、以下のとおりです。
(一) パイプライン会議委員

運用本部長、運用本部副本部長、運用本部付部長、アクイジション部長、公募リート部長及び私募ファンド部長。
なお、コンプライアンス室長は、本会議において法令等を遵守した審議が行われているかを監視する目的で参加するものとします。

審議内容

・当該不動産等案件情報の取得検討を優先的に行うファンド等の決定
・その他付随関連する事項(二) 優先検討権の順位
本投資法人及び各ファンド等の優先検討権の順位は、以下のとおりに定めています。
① 常に本投資法人を優先するものとします。
② それ以降についてはファンド等の設立時点を優先するものとします。ただし、当該ファンドが新規の取得を終了している場合を除きます。
③ 上記以外の場合は、優先順位をパイプライン会議において決定するものとします。
(ⅱ）アクイジション部によるデュー・デリジェンス、公募リート部による取得計画案の起案
アクイジション部は、取得候補の運用資産に関する物件のデュー・デリジェンスを行います。当該物件に関して、公募リート部は、アクイジション部の補佐を受けて行われる当該デュー・デリジェンスの結果を踏まえた運用資産の取得計画案（その後の変更を含みます。以下同じです。）及びそれに付随関連する資料を作成して、運用本部長及び管理本部長の承認を経て、コンプライアンス室長に提出します。
(ⅲ）コンプライアンス室長による検討及び承認
コンプライアンス室長は、当該取得計画案における法令等の遵守状況その他コンプライアンス上の問
題の有無を検討します。コンプライアンス室長は、当該取得計画案に法令等への違反又は抵触が認められず、かつ、その他コンプライアンス上の問題がないと判断した場合には、当該取得計画案を承認します。
コンプライアンス室長は、当該取得計画案について承認した旨を運用本部に伝達し、運用本部は、当該取得計画案を社長に提出します。
コンプライアンス室長が当該取得計画案について法令等への違反若しくは抵触が認められる場合又はその他コンプライアンス上の問題が存在すると判断した場合には、運用本部に対して当該取得計画案の修正又は廃案等を指示します。
修正又は廃案の指示を受けた取得計画案については、アクイジション部で内容を変更し、再度アクイ
ジション部長が運用本部長及び管理本部長の承認を経てコンプライアンス室長に提出し、コンプライア
ンス室長による法令等の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無に関する検討・承認を得た後でなければ、運用本部は、社長に当該取得計画案を提出することができないものとします。
- 28 -また、スポンサー関係者との取引以外の取引であっても、コンプライアンス室長が、当該取得計画案
についてコンプライアンス委員会に付議するのが妥当と判断した場合には、当該取得計画案について、社長の検討及び承認及び投資運営委員会の審議及び承認を経た後、コンプライアンス委員会を招集し審議を行うものとします。
(ⅳ）社長による検討及び承認
社長は、コンプライアンス室長の承認を経て運用本部から提出された当該取得計画案の内容を検討し、その採否につき検討します。社長は、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案等を運用本部に指示することができます。再提出の場合、再度コンプライアンス室長の承認を経て社長により検討・承認されることが必要となります。
社長は、当該取得計画案について、承認した旨を運用本部に伝達し、運用本部は、当該取得計画案を投資運営委員会に提出します。
(ⅴ）投資運営委員会での審議及び検討
投資運営委員会では、社長の承認を経て、運用本部から提出された当該取得計画案が投資法人の投資方針に適合していることを確認するとともに、デュー・デリジェンスの結果を踏まえた適正な取得価額等の審議を行い、取得価額の承認を含めた当該取得計画案の採否について審議します。
投資運営委員会は、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案等を運用本部に指示することができます。再提出の場合、再度コンプライアンス室長及び社長の承認を経て投資運営委員会で審議されることが必要となります。投資運営委員会の承認が得られた場合、下記(ⅵ）の場合を除き、運用本部は、当該取得計画案を取締役会に付議します。
取得価額の決定については、当該運用資産の売主がスポンサー関係者である場合には鑑定評価額を取得価額（建物にかかる消費税相当額及び取得に伴う費用等を除きます。）の上限とします。
ただし、売主たるスポンサー関係者が当該不動産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、信託報酬、SPC組成費用、デュー・デリジェンス費用等）が存する場合には、当該諸費用を鑑定評価額に加算した金額を取得価額の上限とします。なお、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２
利害関係人との取引制限 （２）本投資法人の資産運用にかかる自主ルール（利益相反対策ルール）」
をご参照ください。
(ⅵ）コンプライアンス委員会での審議及び承認
スポンサー関係者との取引を行う場合には投資運営委員会の委員長が、また、スポンサー関係者との取引以外の取引を行う場合であってもコンプライアンス室長がコンプライアンス委員会に付議するのが妥当と判断した案件についてはコンプライアンス室長が、当該取得計画案をコンプライアンス委員会に付議し、同委員会は当該取得計画案を承認するか否かを審議します。コンプライアンス委員会での承認が得られない場合、コンプライアンス室長は運用本部に当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案等を指示します。再提出の場合には、意思決定フローに従い、再度必要な審議及び承認を経てコンプライア
ンス委員会に対して付議されることが必要となります。コンプライアンス委員会の承認が得られた場合は、運用本部は当該取得計画案を取締役会に付議します。
(ⅶ）取締役会での審議及び決議
取締役会は、付議された取得計画案を承認するか否かを決議します。取締役会での決議が得られない
場合、付議を行った運用本部に当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案を指示することができます。
再提出の場合、指示を受けた運用本部では、意思決定フローに従い、再度必要な審議及び承認を経て、取締役会に付議されることが必要となります。
スポンサー関係者との取引及びコンプライアンス室長が必要と認める取引においては、取締役会の決議が得られた場合は、運用本部は当該取得計画案を投資法人役員会に付議します。
スポンサー関係者との取引以外の取引においては、取締役会の決議が得られたことをもって、当該取得計画案が本資産運用会社で決定されたこととなります。
(ⅷ）投資法人役員会での審議及び決議（若しくは報告）
スポンサー関係者との取引及びコンプライアンス室長が必要と認める取引においては、投資法人役員
会は、原則として付議された取得計画案を承認するか否かを決議します。また、スポンサー関係者との取引以外の取引においては、取締役会で最終決定がなされた取得計画案を定期的に開催される投資法人
役員会に報告します。

- 29 -

(ⅸ）取得計画の実行
当該取得計画案が取締役会（スポンサー関係者との取引及びコンプライアンス室長が必要と認める取引においては、投資法人役員会）において決議された場合、当該運用資産の取得にかかる取締役会の決議内容に従って、アクイジション部は、当該運用資産の取得業務を行います。
ｃ．運用資産の譲渡及び管理に関する運用体制
運用資産の譲渡及び管理に関する業務についても、運用資産の取得と同様の運営体制で実行されます。
譲渡価額の決定については、当該運用資産の買主がスポンサー関係者である場合には、鑑定評価額を譲渡価額（建物にかかる消費税相当額及び譲渡に伴う費用等を除きます。）の下限とします。
本投資法人の運用資産の管理に関する業務については、その計画案が公募リート部において起案され、それ以外の運用体制については、運用資産の取得と同様な運用体制で実行されます。
ｄ．資金調達に関する運用体制
運用資産取得のための資金調達については、その計画案が借入（投資法人債の発行を含みます。）に係る計画は財務部、投資口の発行等（新投資口の発行及び自己投資口の取得をいいます。）に係る計画は企
画部においてそれぞれ起案され、本資産運用会社の助言に基づき本投資法人の役員会の決議を経て行われますが、それ以外の運用体制については、基本的な投資方針の意思決定と同様の運用体制で実行されます。
(ヘ）コンプライアンス体制
ａ．コンプライアンスに関する事項
本資産運用会社は、前記「（ニ）コンプライアンス室長」に記載のとおり、投資法人の資産運用業務について適正な運用体制を構築するため、コンプライアンス業務を専任に取り扱う、本資産運用会社における法令等遵守の統括者としてコンプライアンス室長を設置しています。コンプライアンス室長は、本資産運用会社における法令等遵守の統括者として、社内のコンプライアンス体制を確立するとともに、法令等を遵守する社内の規範意識を高めることに努めるものとします。このため、コンプライアンス室長は、コ
ンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムを策定するとともに、本資産運用会社による投資法人のための資産運用における業務執行が、法令等に基づいていることを常に確認し、日常の業
務執行においてもコンプライアンス遵守状況の監視監督を行います。コンプライアンス室長は、コンプラ
イアンス委員会に対し、原則として１ヶ月に１回、必要があれば随時、法令等の遵守状況に関する報告を行うものとします。
ｂ．内部監査の組織体制及び内容(ⅰ) 内部監査責任者
内部監査責任者はコンプライアンス室長とします。ただし、コンプライアンス室長の所管する業務に関する内部監査については、社長が選任する者(コンプライアンス室長を除きます。)を内部監査責任者とします。
(ⅱ) 内部監査担当者
内部監査責任者は、社長の了承を得て、被監査部門以外の部の所属員に内部監査担当者として内部監査の補助を行わせることができます。また、内部監査責任者は、内部監査の実施にあたり必要があると認める場合には、社長の了承を得て、内部監査の実行行為の一部について、社外の第三者を内部監査担
当者として業務を委託することができます。

- 30 -

(ⅲ) 内部監査の具体的内容は以下のとおりです。
(一）各部門の業務活動が法令等及び投資法人との間で締結した資産運用委託契約等に従い、適正かつ効率的に行われているかについての監査。
(二）業務管理のための組織・制度・手続等が妥当であるかの監査。
(三）会計上記録されている諸取引が事実に基づくものであるか否か、正当な証拠書類によって適正表示され、帳票が法令等に従って記録されているかについての監査。
(ⅳ）内部監査の区分は以下のとおりです。
(一) 定期監査
定期監査とは、コンプライアンス・プログラムに基づき内部監査責任者が作成する内部監査計画に基づいて定期的に継続して行う監査をいいます。
(二) 特別監査
特別監査とは、社長の指示により又は内部監査責任者が必要と認めたときに社長の承認を得て、必要に応じて随時行う監査をいいます。
定期監査は、各事業年度（毎年１月１日から12月31日を１事業年度とします。）に１回以上実施します。ただし、ある事業年度について外部監査が実施されたときは、当該事業年度の定期の監査を省略することができるものとします。
ｃ．内部監査の実施(ⅰ）内部監査は、特別監査及び下記(ⅱ）但書に該当する場合を除いて、内部監査計画書に従って実施します。
(ⅱ）内部監査責任者は、内部監査を実施するにあたって、予め被監査部門の責任者に通知するものとします。ただし、緊急又は特に必要と認められる場合には、事前に通知することなく内部監査を実施することができます。
(ⅲ）内部監査担当者は、内部監査の実施過程の状況についてリスク評価表に基づいた監査調書を作成する
ものとします。
ｄ．内部監査結果の報告と措置
内部監査責任者は、内部監査終了後遅滞なく「内部監査報告書」を取り纏め、被監査部門に報告します。なお、緊急を要すると判断される場合には社長に報告を行います。
内部監査責任者は、指摘事項、改善勧告事項及びその他必要と認めた事項について、被監査部門の責任者から指摘事項の対応状況、改善計画及び改善状況等についての回答書を回収し、内部監査報告書と併せて、社長、取締役会、コンプライアンス委員会に報告します。
その他、本資産運用会社の内部監査の実施の詳細については、内部監査規程に定めています。
③

投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
後記「３ 投資リスク （２）投資リスクに対する管理体制」をご参照ください。

- 31 -

（５）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在の本投資法人の出資総額、本投資法人の発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数は次のとおりです。
出資総額187,194,209,409円

本投資法人の発行可能投資口総口数

20,000,000口

発行済投資口の総口数

4,467,006口

本書の日付現在における最近５年間の発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口）年月日

摘要

2016年７月27日

公募増資

428,260

2016年８月23日

第三者割当増資

2017年７月５日

増減

残高

出資総額（百万円）
備考

増減

残高

3,750,167

33,813

133,902 （注１）

11,7403,761,907

926

134,829 （注２）

公募増資

236,000

3,997,907

17,715

152,544 （注３）2017年８月２日

第三者割当増資

12,9404,010,847

971

153,516 （注４）2019年１月23日

公募増資

447,800

4,458,647

33,104

186,620 （注５）2019年２月20日

第三者割当増資

3,700

4,462,347

273

186,894 （注６）2021年３月16日

第三者割当増資

4,659

4,467,006

300

187,194 （注７）

（注１）１口当たり発行価格81,536円（発行価額78,956円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注２）１口当たり発行価額78,956円にて、将来の特定資産の取得資金の一部、借入金の返済資金の一部又は既存物件の競争力維持・向上のための修繕費及び資本的支出への充当を目的として第三者割当により新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価格77,518円（発行価額75,065円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注４）１口当たり発行価額75,065円にて、将来の特定資産の取得資金の一部、借入金の返済資金の一部又は既存物件の競争力維持・向上のための修繕費及び資本的支出への充当を目的として第三者割当により新投資口を発行しました。
（注５）１口当たり発行価格76,342円（発行価額73,927円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注６）１口当たり発行価額73,927円にて、新規物件の取得資金の一部への充当を目的として第三者割当により新投資口を発行しました。
（注７）１口当たり発行価額64,400円にて、資本的支出の一部への充当を目的として第三者割当により新投資口を発行しました。

- 32 -

（６）【主要な投資主の状況】
2020年12月31日時点における主要な投資主の状況は以下のとおりです。
（2020年12月31日現在）
氏名又は名称住所

保有投資口数
（口）

保有比率
（注）

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

東京都港区浜松町２丁目11－３

739,108

16.56％

株式会社日本カストディ銀行（信託口）

東京都中央区晴海１丁目８－12

429,0059.61％

野村信託銀行株式会社（投信口）

東京都千代田区大手町２丁目２－２

226,474

5.07％

株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口）

東京都中央区晴海１丁目８－12

162,196

3.63％

ビーエヌワイエム アズ エージーテイ クライアンツ
１０ パーセント(常任代理人 株式会社三菱ＵＦＪ銀行）

東京都千代田区丸の内２丁目７－１

158,778

3.55％

SDSS K INVESTCO LIMITED（常任代理人 モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社）

東京都千代田区大手町１丁目９－７
大手町フィナンシャルシティサウスタワー

117,567

2.63％

ELLIOTT INTERNATIONAL LP（常任代理人 シティバンク、エヌ・エイ東京支店）

東京都新宿区新宿６丁目27－30

93,886

2.10％

ザ バンク オブ ニューヨーク 133970（常任代理人 株式会社みずほ銀行 決済営業部）

東京都港区港南２丁目15－１
品川インターシティＡ棟

67,2591.50％

ザ バンク オブ ニューヨーク メロン 140044（常任代理人 株式会社みずほ銀行 決済営業部）

東京都港区港南２丁目15－１
品川インターシティＡ棟

63,797

1.42％

ステート ストリート バンク ウェスト クライアント
トリ―ティー 505234（常任代理人 株式会社みずほ銀行 決済営業部）

東京都港区港南２丁目15－１
品川インターシティＡ棟

63,476

1.42％

2,121,546

47.54％

合計（注）保有比率は、発行済投資口の総口数に対する保有投資口数の割合を、小数点以下第二位未満を切り捨てて表示しています。

（参考）所有者別状況（2020年12月31日現在）
区分

個人・その他

金融機関（証券会社を含む）

その他の
国内法人

外国
法人・個人

計

所有者別投資主数（人）34,136

83

412

486

35,117比率（注）（％）

97.2

0.2

1.1

1.3

100.0

所有者別投資口数（口）498,318

1,765,849

119,8072,078,373

4,462,347

比率（注）（％）

11.1

39.5

2.6

46.5

100.0

（注）比率は、小数点以下第二位を切り捨てて表示しています。

- 33 -

（７）【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】
本資産運用会社は、2015年12月18日付で同社の役職員を対象として本投資口を対象に含む職場積立NISA制度を導入しています。
①

資産運用会社職場積立NISA制度の概要
本資産運用会社の役職員が自己の給与から一定額を拠出して証券会社を通じ本投資口を含む金融商品を定時定額にて継続的にて取得することができる制度です。
なお、当該制度によって行われる本投資口の取得及び売却については、内部者取引管理規程等によって制限され、リスク管理を図ることとしています。
② 職場積立NISA制度により取得させ、又は売り付ける予定の投資口の総数又は総額③

特段の定めは設けていません。
職場積立NISA制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲
本資産運用会社の役職員です。

- 34 -

２【投資方針】（１）【投資方針】①

基本方針
本投資法人は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、運用資産の運用を行うことを基本方針とします。
本投資法人は、ホテル特化型の不動産投資法人として主としてホテル用不動産等に対して投資するものとし、ホテルのタイプとしては、原則としてリミテッドサービスホテル、フルサービスホテル及びリゾートホテ
ルに分類されるタイプのホテルに投資します。

②

ポートフォリオ構築方針
上記「① 基本方針」に基づき、本投資法人はホテル用不動産等に対する投資を行う際に、以下の観点から
ホテル用不動産等を分類し、これらの物件から得られる高収益機会及び競争環境に係るリスクを分散することにより収益の安定化を図ります。
（イ）ホテルのタイプ
ホテル用不動産等の提供する機能やサービス、保有する施設・立地等の観点から、リミテッドサービ
スホテル、フルサービスホテル及びリゾートホテルに分類し投資を行うものとします。
（ロ）ホテルのグレード
各ホテルが属する市場における平均客室販売単価（ＡＤＲ）の価格帯の観点から「ラグジュアリー」、「アッパーミドル」、「ミッドプライス」及び「エコノミー」の4種類のクラスに分類し、投資を行うものとします。なお、ＡＤＲ（平均客室販売単価）とはAverage Daily Rateの略であり「年間客室売上高÷365日÷（総客室数×客室稼働率）」により算出されるもので、以下「ＡＤＲ」といいます。
（ハ）投資地域
可能な限り国内外に分散を図ることで、特定の地域の経済情勢やホテルマーケット動向、地震等の地
域的な自然災害等がポートフォリオ全体の収益状況に及ぼす影響を平準化し、中長期的に安定した収益性の確保を目指すものとします。
また、各マーケットにおいて商圏の状況や交通アクセス、周辺環境、都市計画における位置付け等とともに、ホテルマーケットの規模や特質、地域経済の情勢、競合ホテルの状況等の詳細な調査を行うものとします。当該調査を踏まえた分析に基づき、当該ホテルのコンセプトや開発時の商品化計画の妥当性を慎重に検討の上、投資を判断することにより、各ホテル個別の収支の安定についても考慮するものとします。
（ニ）ホテルの契約形態
投資対象となるホテルの所有者と賃借人・ホテル運営者の間の契約形態には、賃貸借方式と運営委託方式があります。取得時に各契約方式の選定が可能な場合や取得後の契約改定・契約終了による新契約
締結時には、各ホテルの運営状況、各契約方式の特徴、固定賃料による賃貸借方式・変動賃料による賃貸借方式・運営委託方式による不動産運用収入のバランス、契約期間等を考慮し、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保が可能となるポートフォリオの構築を目指すものとします。
（ホ）ホテル賃借人・ホテル運営受託者の選定
ａ．選定基準信用力及びホテル運営能力の高いホテル賃借人又はホテル運営受託者を選定することが重要であり、これらを総合的に評価のうえ、ホテル賃借人又はホテル運営受託者の選定を行います。
また、ホテル賃借人又はホテル運営受託者は、その独自の判断においてホテル運営支援会社を選任している場合があります。このような場合において、本投資法人はホテル賃借人又はホテル運営受託者がホテル運営支援会社を効率的に活用する能力を評価するとともに、ホテル運営支援会社を活用すること
によりホテルのポテンシャルが十分に引き出されているか否かを、当該ホテルへの投資に際して慎重に検討するものとします。
ｂ．バックアップオペレーター
ホテル賃借人との間の賃貸借契約の解除による、空室又は不稼働期間の長期化による損失の拡大の回避を図ることを目的として、可能な範囲でバックアップオペレーターの準備を行います。
ｃ．ホテル賃借人又はホテル運営受託者及び契約期間の分散化
ホテル賃借人との間の賃貸借契約又はホテル運営受託者との間の運営委託契約が終了した場合には、当該ホテル賃借人又はホテル運営受託者の退店に伴う費用、新規賃借人又は運営受託者の選定・入居（開業）までの空室又は不稼働期間の発生及び新規改装に伴う費用及び損失等の負担が発生することがあります。本投資法人はこのような場合に備え、特に固定賃料物件のホテル賃借人の集中に伴うリスクを回避すべく、ホテル賃借人又は運営受託者及び契約期間の分散を図ることとします。

- 35 -

③

本投資法人の成長戦略（イ）外部成長
本投資法人は、ハード面、ソフト面及びロケーション面で優位性のあるホテル用不動産等を主たる投資対象とし、ホテルのタイプ、グレード、立地、固定賃料と変動賃料あるいは運営委託方式による不動
産運用収入のバランス、契約期間等を考慮し、着実な成長と安定した収益の確保の双方が可能となるポートフォリオの構築を目指すものとします。
なお、外部成長に不可欠な新規取得対象物件に関する情報収集については、本資産運用会社自らが有するホテル投資に関するノウハウ及び不動産市場におけるネットワークを通じてこれを行うと共に、ス
ポンサー関係者(スポンサー関係者取引規程に定めるスポンサー関係者をいいます。以下同じです。) 及び第三者から得られる情報（それらの者との間で締結される情報提供に関する契約等に基づき提供される情報を含みます。）も活用し、取得機会の確保及び拡大を図るものとします。
（ロ）内部成長
本投資法人は、上記の外部成長とともに、以下の方針でその保有する不動産関連資産の価値の維持・向上を図り、運用資産の着実な成長を図ります。
ａ．適切なモニタリングの実施（ⅰ）ホテル賃借人による運営パフォーマンスのモニタリング
賃貸借方式において変動賃料を導入する場合、ホテル賃借人に対しホテルの運営収支、運営状況等について一定の報告義務等を課すことが変動賃料等のモニタリングのために必要とされ、また一般的実務であることに鑑み、本投資法人においても変動賃料に係る賃貸借契約の締結に際しては、かかる報告の内容が充実したものとなるようホテル賃借人と交渉を行います。これにより、本投資法人の賃料収入に大きな影響を与えることとなるホテル賃借人によるホテル運営のパフォーマンスについて、本資産運用会社が一定の範囲でモニタリングすることが可能となります。
賃貸借方式において固定賃料を導入する場合、変動賃料を導入する場合に比べ、ホテル賃借人からの報告内容が限定的となることが多くなりますが、ホテル賃借人と交渉を行い可能な限り変動賃料を導入する場合と同様の情報の確保に努めるものとし、これによりホテル運営のパフォーマンスについて本資産運用会社が一定の範囲でモニタリングすることが可能となります。
さらに、賃貸借方式では、ホテル賃借人につき賃料の支払状況を逐次確認すると共に、定期的な信用調査を行うと同時に風評についても留意します。
なお、ホテル賃借人と締結する賃貸借契約において、賃貸人による承諾事項が規定されることがあります。かかる承諾事項には代表的なものとして、ホテル賃借人によるホテル運営支援会社との運営支援契約の締結、解除、変更又は更新及び資本的支出を伴うホテルの造作、設備、内装等の工事等が挙げられます。ホテル賃借人からこのような事項について承諾を求められた場合には、慎重に承諾の可否を検討するものとします。
（ⅱ）ホテル運営受託者による運営のモニタリング
運営委託方式の場合、ホテル事業に係る収益がすべて本投資法人に帰属するため、ホテル運営受託者
に対しホテルの運営収支、運営状況等について報告義務を課すこととします。これにより、本投資法人の収益に大きな影響を与えるホテル運営事項について、本資産運用会社が、モニタリングをすることが可能となり、ホテル運営受託者に対して影響力を及ぼすことが可能となります。
なお、ホテル運営受託者と締結する運営委託契約においては、運営委託者による承諾事項が規定されるのが一般的です。かかる承諾事項の一例として、当該ホテルの運営にあたる主要なスタッフ（支配人等）の選任及び解任、ホテル運営受託者によるホテル運営支援会社との運営支援契約、旅行業者その他の者との業務委託契約、ベンダーとの契約等の締結、解除、変更又は更新、並びに支出を伴うホテルの造作、設備、内装等の工事等に加え、ホテルの収益に重大な影響を与える事項等が挙げられますが、具体的な承諾事項の内容は、個別の物件又は契約により異なります。このような例を含めて一定の承諾事
項が運営委託契約に規定され、ホテル運用受託者から当該事項について承諾を求められた場合には、慎重に承諾の可否を検討するものとします。
（ⅲ）金銭債権等に係る運営のモニタリング
金銭債権等に投資する場合であっても、その裏付けとなる資産であるホテルの運営収支、運営状況等
は、その結果が金利等の支払いの可否を左右することから極めて重要であり、金銭債権等への投資においても、本資産運用会社がこうした情報を取得できるよう、十分注意する必要があります。
また、金銭債権等の裏付けとなる資産等に関する直接の契約当事者でない立場であっても、債権者に一定の承諾事項が規定される場合があります。金銭債権等の債権者が持つ一定の承諾事項については、
ホテル用不動産及び金銭債権等の長期的な価値と収益向上に資する為に慎重に承諾の可否について検討するものとします。

- 36 -

ｂ．投資適格性の維持に関する管理体制
本投資法人の投資対象であるホテル用不動産等は、賃貸借方式によりホテル賃借人に賃貸され、各契約において賃貸人と賃借人との間で、躯体・設備・ホテル運営に係る什器備品等の資本的支出や修繕費用の負担区分を明確化し、かかる負担区分に基づいて資本的支出や修繕を行うこととします。また、運営委託方式によりホテル運営受託者に運営委託する物件については、資本的支出や修繕費用は運営委託者（本投資法人）が負担することを原則としますが、各物件の運営委託の状況等に応じて、それと異なる負担区分を設けることがあります。
資産取得後における運用資産の管理では、各資産の状況に応じて、その投資適格性を維持すべく負担区分に基づいた適切な資本的支出や修繕を行うとともに、ホテル賃借人又はホテル運営受託者が行う造作等の修繕、改築における建築基準法や条例等の遵守の状況についても適切に維持・管理するものとします。
ｃ．戦略的資本的支出
賃貸借契約や運営委託契約に基づく資本的支出の負担区分を考慮した上で、中長期的な観点から、運用資産の資産価値、競争力の維持・向上を図り、運営収益の安定を目指し、以下の資本的支出を慎重か
つ充分に行うものとします。
（ⅰ）資産価値・競争力の維持を目的とし、運用資産が良好な物理的状態を保ち、将来に亘り競争力を発揮できることを目的とした資本的支出（ⅱ）資産価値・競争力の向上を目的とし、客室単価・稼働率、宴会の件数・単価、料飲単価・稼働率のアップ等を図るのに必要な資本的支出（例えば、客室・宴会場のグレードアップ等）④

投資態度（イ） 本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が、本投資法人が有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とするよう資産運用を行うものとします（規約第27条第４項）。
（ロ） 本投資法人は、投信法施行令第116条の２に定める場合において、投資信託及び投資法人に関する法
律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）第221条の２第１項に定める法人（以下「海外不動産保有法人」といいます。）の発行済株式又は出資（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除きます。）の総数又は総額に投信法
施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数又は額を超えて当該発行済株式又は出資を取得することができるものとします（規約第27条第５項）。

⑤

投資基準（イ） 保有期間
原則として中長期保有を目的とします。
（ロ） 取得基準
個別の不動産関連資産の取得基準は、以下のとおりとします。
ａ．取得金額（ⅰ）一物件当たりの下限投資金額
本投資法人は、資産の取得に当たり、ホテル賃借人又はホテル運営受託者による効率的なホテル経営が可能であること、かつ、当該物件の運用管理の効率性に鑑み、１物件当たりの取得価額を原則として10億円以上とします。
なお、複数の不動産、不動産の賃借権又は地上権が社会経済上の観点において一体的に利用されうる場合には、関連するホテル用不動産等の全部をもって「１物件」として上記下限投資金額を算定します。
（ⅱ）スポンサー関係者からの取得価格の制限
原則として、本資産運用会社のスポンサー関係者に該当せず、かつ、一定の実績及び能力を有し、業界内で定評があると判断される不動産鑑定会社による鑑定評価額等（ホテル評価に関する専門的知識と経験を有する本資産運用会社のスポンサー関係者でない外部専門家の評価額を含みます。）を取得するものとし、当該鑑定評価額等を取得価格の上限とします。なお、売主たるスポン
サー関係者が当該物件取得に伴い負担した諸費用（仲介手数料、信託報酬、SPC組成費用、デュー・デリジェンス費用等）が存する場合には、当該諸費用を鑑定評価額等に加算した金額を取得価格の上限とします。ただし、本投資法人が取得に要した諸費用は含まないものとします。
- 37 -

ｂ．年数等の資産の質
投資対象とするホテル用不動産等に係るホテルの用に供される物件につき、その築年数だけではな
く、外観や過去における管理修繕・リノベーション等の状況も勘案し、資産としての質が維持されているか否かを含む総合的な判断に基づき投資します。
ｃ．区分所有建物・共有物件
本投資法人が区分所有建物又は共有物件を取得する場合には、適切なデュー・デリジェンスを行い、ほかの区分所有者又は共有者の属性、建物の特徴、資産の価値や希少性、区分所有者又は共有者としての本投資法人が保有する議決権の割合等を勘案のうえ取得するものとします。
ｄ．権利形態本投資法人は、原則として、土地の場合は完全な所有権を、建物の場合はその所有権を敷地の完全な所有権とともに取得できる場合に投資をします。ただし、土地所有者や共有者の属性と権利内容を勘案し、土地、敷地が借地である物件又は敷地を共有する物件の取得を行うことがあります。
ｅ．耐震構造本投資法人は、原則として、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）上のいわゆる新耐震基準（昭和56年改正後の建築基準法に基づく建物等の耐震基準を指します。）を満たす物件又はそれと同等と判断した物件（具体的には予想最大損失率（ＰＭＬ）15％以下とされる物件）に投資します。なお、本投資法人が予想最大損失率（ＰＭＬ）15％を超える物件を取得する場合には15％を超える部分について地震保険を付保します。
ｆ．開発物件
本投資法人は、建設中の建物につきその竣工・引渡リスクが回避できると判断され、かつ、竣工後のホテル賃借人又はホテル運営受託者の確保が十分に可能であると判断される場合には、開発中の不動産につき、建物竣工後の引渡しを条件とする売買契約を締結する場合があります。
ｇ．デュー・デリジェンスの基準
慎重な調査により個別の不動産関連資産の取得基準への適合性の有無を判断し、適切な投資対象の選定を行うものとします。
また、上記調査プロセスにおいては、公正かつ調査能力・経験のあると認められる第三者の専門会社による不動産鑑定評価書、エンジニアリング・レポート、ホテルマーケットレポート等を取得し、これらの内容についても考慮することとします。
金銭債権等の取得の検討に際しては、こうした専門会社による各種の報告書が古い、あるいは存在しない場合があり得ますが、その場合には、他の報告書類等の内容を精査することで十分と判断できる調査が完了できる場合にのみ投資を行うものとします。
これら精査の結果、取得を検討する不動産関連資産が、本投資法人の投資対象として妥当と判断される賃料収入又は運営委託による不動産運用収入を達成するために必要な運営パフォーマンスを上げている、もしくは一定の手当てにより改善を図ることで当該パフォーマンスを達成する可能性が高いことを確認するとともに、その賃料収入又は運営委託による不動産運用収入による投資採算性についても、投資主及び投資家の理解が得られるような水準に達していると合理的に判断できることを条件に、その取得を行うものとします。
なお、取得を検討する不動産関連資産において部門別管理の観点からそのオペレーションのチェックが行えることを前提としていますが、各項目について十分な情報が得られない場合も有り得ることに留
意します。
⑥

付保方針
（イ）損害保険の付保に関しては、各物件の特性に応じて適正と判断される内容の火災保険及び賠償責任保険を付保します。また、必要と判断する場合には逸失利益保険を付保することができます。
（ロ）地震保険の付保に関しては、物件の予想最大損失率（ＰＭＬ）が15％を超える場合には、当該物件について地震保険を付保します。

- 38 -

⑦

売却方針（イ）基本方針
本投資法人は、安定的な収益の確保、並びに将来の成長性を意識したポートフォリオを構築するために、運用する不動産関連資産について、下記のａ．からｄ．の内容を総合的に勘案し、収益力の改善が見
込めないあるいは物件としての優位性を維持することが困難と判断される物件については、積極的な資産の入替を行うものとします。
ａ．収益力が低下しているあるいは収益力の低下が見込まれる物件
ｂ．ロケーション面で優位性に欠けている物件
ｃ．資本的支出の実施による収益改善を図ってもその投資採算性が見込めない物件
ｄ．賃借人あるいは運営受託者の変更を行ったとしても収益の改善が見込めない物件（ロ）スポンサー関係者への売却価格の制限
原則として、本資産運用会社のスポンサー関係者に該当せずかつ、一定の実績及び能力を有し、業界内で定評があると判断される不動産鑑定会社による鑑定評価額等（ホテル評価に関する専門的知識と経験を有する本資産運用会社のスポンサー関係者でない外部専門家の評価額を含みます。）を取得するものとし、当該鑑定評価額等を売却価格の下限とします。

⑧

財務方針（イ）基本方針
本投資法人のために、財務活動の機動性と資金繰りの安定及び金利収支の改善の諸点に注意しながら最適な資金調達構造を維持し、それにより物件取得による本投資法人の外部成長を図ります。
（ロ）借入及び投資法人債発行
ａ．基本方針短期又は長期、変動金利又は固定金利及び有担保又は無担保等のバランスをとりながら、本投資法人の借入又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行を行います。
ｂ．資産の総額に対する負債比率
本投資法人の保有する資産の総額に対する借入金（投資法人債を含みます。）残高の割合（以下「ＬＴＶ」といいます。）の上限は、65％を目途とします。ただし、資産の取得状況や投資口の追加発行のタイミング等により短期的に上記数値を超えることがあります。
ｃ．借入先の選定
借入先の選定に当たっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、市場条件とも比べながら、その内容を総合的に考慮してこれを選定します。なお、借入先は、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第１項第１号ロ(２）及び同法施行規則（昭和32年省令第15号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法施行規則」といいます。）第22条の19第１項に規定される機関投資家に限ります。
ｄ．借入枠
将来のホテルの追加取得等に係る必要資金の機動的な調達を目的として、事前の借入枠設定を行い、当該借入枠より借入れを行うことができます。
ｅ．発行登録
将来のホテルの追加取得等に係る必要資金の機動的な調達を目的として、投資法人債の発行登録を行うことができます。
（ハ) デリバティブ取引
本投資法人の規約に定めるところに従い、金利変動リスク並びに為替変動リスク及び天候変動リスクその他のリスクを回避するために、わが国におけるデリバティブ取引（投信法施行令第３条第２号において定義されているものをいいます。）を行うことがあります。
（ニ) 賃借人又はホテル運営受託者からの預り金
資金効率の観点から、本投資法人又は運用資産の不動産信託受託者が運用資産について受け入れる賃借人又は運営受託者からの預り金残高は、将来のホテル資産の追加取得、運転資金、資本的支出等に係る必要資金として充当することができます。ただし、適切な流動性を確保するため、一定金額を現金として維持します。
（ホ）投資口の追加発行
本投資法人の資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境を的確に把握したうえで、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。その際投資口の発行登録制度を利用することができるものとします。
- 39 -

（へ）自己の投資口の取得
本投資法人の資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境を的確に把握したうえで、自己の投資口の取得を行うことができます。
（ト）余剰資金の運用方針
本投資法人の余剰資金の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することができます。こうした投資に際しては、安全性と換金性を重視して投資対象を選定します。
⑨

開示方針（イ） 本投資法人のために、常に投資家の視点に立った迅速、正確かつ公平な情報開示を行うことを開示の方針とします。
（ロ） 資産運用に関する情報その他投資家に対して開示すべき情報につき、上記の開示方針を実現するために必要な情報の集約体制を整え、これを維持することに努めます。
（ハ） 集約された情報については、適宜外部の専門家等の意見を求め、これを十分斟酌しつつ、開示の要否、内容及び時期について速やかに検討し、開示について決定します。
（ニ） 開示に当たっては、投信法、金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）、本投資法人が上場する金融商品取引所、本資産運用会社が所属する
認定金融商品取引業協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って開示を行います。
（ホ） 投資判断上重要と考える情報を自主的かつ積極的に開示することに努めるとともに、投資家にとって分かり易い情報の提供に努めます。
（へ） 前記(ホ)に従った自主的開示として、原則として、ホテル運営受託者又はホテル賃借人から開示について同意を得ることができるホテルについては、ホテル事業の主要指標として、月次総売上並びに宿泊部
門の客室稼働率、ＡＤＲ及びＲｅｖＰＡＲ(注）等を月次で開示するものとします。
(注）ＲｅｖＰＡＲは、販売可能客室数当たり宿泊部門売上（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を含みます。）を同期間の販売可能客室数合計で除したものをいいます。なお、ＡＤＲとは、平均客室販売単価 (Average Daily Rate) をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を含みます。）を同期間の販売
客室数合計で除した値をいいます。

（２）【投資対象】① 投資対象とする資産の種類（規約第28条）
以下、本投資法人による投資対象を示します。
(イ）本投資法人はその規約で、以下に掲げる特定資産に投資するものとしています（規約第28条第２項）。
ａ．不動産
ｂ．次に掲げる各資産（以下併せて「不動産同等物」と総称し、不動産及び不動産同等物を併せて「不動産等」と総称します。）(ｉ）不動産の賃借権(ⅱ）地上権(ⅲ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括契約を含みます。）(ⅳ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(ⅴ）当事者の一方が相手方の行う上記ａ．又はｂ．（ｉ）乃至（ⅳ）に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約にかかる出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資
持分」といいます。）(ⅵ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とす
る金銭の信託の受益権(ⅶ）投信法第194条第２項に規定する場合において、海外不動産保有法人のうち、資産のすべてが不動産及び当該不動産に係る金銭債権等である法人（外国金融商品市場に上場されているもの及び外国において開設されている店頭売買金融商品市場に登録等をされているものを除く。）が発行する株式又は出資(ⅷ）外国の法令に基づき又は外国の法令に準拠して組成された上記a.又は上記（ⅰ）乃至（ⅵ）と同様の性質を有する資産
ｃ．裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの（権利を表示する証券が発行されていない場合を含み、以下併せて「不動産対応証券」と総称します。）- 40 -

(ｉ）優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含み、以下「資産流動化法」といいます。）に定めるものをいいます。）(ⅱ）受益証券（投信法に定めるものをいいます。）(ⅲ）投資証券（投信法に定めるものをいいます。）(ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定めるもの（上記ｂ．（ⅲ）、（ⅳ）又は（ⅵ）に掲げる資産に該当するものを除きます。））(ⅴ）外国の法令に準拠して組成された上記（ⅰ）乃至（ⅳ）に掲げる資産と同様の性質を有する資産(ロ）本投資法人は、上記（イ）に掲げる特定資産のほか、以下の特定資産（権利を表示する証券が発行されていない場合を含みます。）に投資します（規約第28条第３項）。
ａ．預金
ｂ．コール・ローン
ｃ．有価証券(ｉ）（イ）ａ．又はｂ．(ｉ）乃至(ⅳ）までに掲げる資産に投資することを目的とする特定目的会社（資産流動化法に定めるものをいいます。）の発行する特定社債券(ⅱ）（イ）ａ．又はｂ．(ｉ）乃至(ⅳ）までに掲げる資産に投資することを目的とする特定目的会社、特別目的会社その他これらに類する形態の法人等に対する貸付債権等の金銭債権（以下「不動産関連ローン等金銭債権」といいます。）を主として信託財産とする信託の受益権又は不動産関連ローン等
金銭債権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(ⅲ）不動産関連ローン等金銭債権に投資することを目的とする特別目的会社その他これに類する形態の法人が発行する社債券(ⅳ）ｃ．（ｉ）乃至（ⅲ）までに掲げるもの以外の有価証券（投信法に定めるものをいいます。ただし、（ロ）で明示的に記載されるものは除きます。）
ｄ．譲渡性預金
ｅ．金銭債権(ｉ）不動産関連ローン等金銭債権(ⅱ）海外不動産保有法人に対する貸付債権等の金銭債権(ⅲ）ｅ．（ｉ）及び（ⅱ）に掲げるもの以外の金銭債権（投信法施行令に定めるものをいいます。ただし、本（ロ）で別途明示的に記載されるものを除きます。）
ｆ．約束手形（投信法施行令に定めるものをいいます。）
ｇ．信託財産を主として上記ａ．乃至ｅ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
ｈ．デリバティブ取引（ヘッジ目的に限ります。）にかかる権利（投信法施行令に定めるものをいいます。）
ｉ．外国又は外国の者の発行する証券又は証書で上記ｃ．に掲げる証券又は証書の性質を有するもの
ｊ．再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令に定めるものをいいます。）
ｋ．公共施設等運営権（投信法施行令に定めるものをいいます。）(ハ）本投資法人は、（イ）及び（ロ）に定める特定資産のほか、以下の資産に投資します。（規約第28条第４項）
ａ．商標法（昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）
ｂ．温泉法（昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。）に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備
ｃ．動産等（民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）で規定されるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加された物件等をいいます。ただし、上記（ロ）ｊ．に掲げる資産を除きます。以下同じです。）
ｄ．著作権法（昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。）に基づく著作権等
ｅ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に定める算
定割当量その他これに類するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
ｆ.民法上の組合の出資持分（ただし、不動産、不動産の賃借権又は地上権を出資することにより設立され、その賃貸・運営・管理を目的としたものに限ります。）
ｇ．資産流動化法第２条第６項に定める特定出資
ｈ．地役権（外国の法令に準拠したものを含みます。）
ｉ．不動産等の投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の権利
ｊ．信託財産として上記ａ．乃至ｉ．を信託する信託の受益権（不動産等と併せて信託する包括契約を含みます。）- 41 -

ｋ．会社法（平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。）に定める合同会社の社員たる地位
ｌ．一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（平成18年法律第48号）に定める一般社団法人の基金拠出者の地位（基金返還請求権を含みます。）
ｍ．上記に掲げるもののほか、不動産関連資産などへの投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の
権利
②

投資基準
投資基準については、前記「（１）投資方針⑤

投資基準」をご参照ください。

（３）【分配方針】
本投資法人は、毎決算期における最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者に対して、以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。
①

利益の分配
投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額等の合計額を控除して算出した金額をいい、以下同じです。）の金額は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従って計算されるものとします（規約第34条第１項第１号）。
分配金額は、租税特別措置法第67条の15（以下「投資法人にかかる課税の特例規定」といいます。）に規定される配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（規約第34条第１項第２号）。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準
備金、分配準備積立金、圧縮積立金、一時差異等調整積立金及びこれらに類する積立金等の他必要な金額を積み立てることができます。
②

利益を超えた金銭の分配
経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、当該営業期間に係る利益の金額に、法令等（一般社団法人投資信託協会（以下「投資信託協会」といいます。）の規則等を含みます）に定める金額を限度として本投資法人が決定した額を加算した額を、利益の金額を超えて、投資主に金銭で分配することができます。また、金銭の分配金額が投資法人にかかる課税の特例規定における要件を満たさない場合又は本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合等、本投資法人が適切と判断する場合には、本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます（規約第34条第１項第４号）。

③

金銭の分配の制限
本投資法人が借入を行う場合、その財務状況により、金銭の分配を制限又は停止するとの契約上の制約に服すことがあります。

④

分配金の分配方法
決算期における最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者に対して、投資口の口数に応じて金銭の分配を行います。分配金の支払いは、原則として決算期から３ヶ月以内に、必要な税金を控除した後の金額をもって行います（規約第34条第１項第５号）。

⑤

分配金の時効等
投資主に対する金銭の分配が行われずに、分配金の支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人
はその支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息を付しません（規約第34条第２項）。

（４）【投資制限】①

規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。

(イ）前記「（２）投資対象①

投資対象とする資産の種類（規約第28条）（ロ）」に定める有価証券及び金銭債権等は、安全性及び換金性又は不動産関連資産との関連性を勘案した運用を図るものとします（規約第29条第１項）。

- 42 -

(ロ）前記「（２）投資対象①

投資対象とする資産の種類（規約第28条）（ロ）」に掲げるデリバティブ

取引にかかる権利は、本投資法人にかかる負債から生じる金利変動リスク並びに為替変動リスク及び天候変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（規約第29条第２項）。
(ハ）本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、費用の支払い、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金、預託金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借り入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下本（ハ）において同じです。）を発行することができます。なお、資金を借り入れる場
合は、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）及び同法施行規則第22条の19第１項に規定される
機関投資家からの借入れに限るものとします（規約第35条第１項）。その場合には、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第35条第２項）。借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし（うち短期投資法人債発行の限度額は、2,500億円とします。）、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第35条第３項）。
②

金融商品取引法及び投信法による制限

本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。
(イ）資産運用会社による運用制限
投資法人は、資産運用会社にその資産の運用にかかる業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会
社は、本投資法人の資産の運用にかかる業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、後記「第二部 投資法人の詳
細情報 第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限」に記載される利害関係人等との取引制限を除く
主なものは次のとおりです。
Ａ．自己取引等資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。）（以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。
Ｂ．運用財産相互間の取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法
第42条の２第２号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
Ｃ．第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は本投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
Ｄ．投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が本投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第４号）。
Ｅ．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして内閣府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金融商品取引法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の３）。
（ⅰ）金融商品取引法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利- 43 -

（ⅱ）金融商品取引法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（政令で定めるものに限ります。）（ⅲ）金融商品取引法第２条第２項第７号に掲げる権利（政令で定めるものに限ります。）
Ｆ．その他業府令で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７号、業府令第130条）。
（ⅰ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。
（ⅱ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。
（ⅲ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。
（ⅳ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。
（ⅴ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。
（ⅵ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（ただし、資産運用会社が予め個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとす
る理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。
（ⅶ）その他業府令に定める内容の運用を行うこと。
(ロ）同一株式の取得制限
投資法人は、国内においては、同一の法人の発行する株式にかかる議決権につき、投資法人の保有する当該株式にかかる議決権の総数が、当該株式にかかる議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。
(ハ）自己投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、次に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。
ａ．投資主との合意により、有償で取得する場合。
ｂ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。
ｃ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合。
ｄ．その他投信法施行規則で定める場合。
(ニ）子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第１項、第２項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。
ａ．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合。
ｂ．その他投信法施行規則で定める場合。
③

その他の投資制限(イ）有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
(ロ）集中投資
集中投資について法令上制限はありません。なお、不動産の種類・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「（１）投資方針 ② ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
(ハ）他のファンドへの投資
他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

- 44 -

３【投資リスク】(１）リスク要因
以下には、本投資法人が発行する投資口（以下「本投資口」といいます。）又は本投資法人が発行する投資法人
債（以下「本投資法人債」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資口又は本投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得した不動産又は個別の信託の受益権の信託財産である不動産特有のリスクについては、後記「５
要なもの

運用状況

（２）投資資産③その他投資資産の主（ロ）投資不動産物件の詳細な情報」を併せてご参照ください。

本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格は下落すると考えられ、その結果、元本の欠損が生じる可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本「３投資リスク」を含む本書の記載事項を慎重に検討した上で本投資口

又は本投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
本「３投資リスク」には、将来に関する事項が含まれていますが、当該事項は、別段の記載のない限り、本書提出日現在において判断したものです。
本「３①

投資リスク」に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

投資証券の性格に関するリスク（イ）投資口の市場価格の変動に関するリスク（ロ）本投資法人の投資口の市場での取引に関するリスク（ハ）投資法人債の償還・利払いに関するリスク（ニ）投資法人債の価格の変動に関するリスク（ホ）収入及び支出の変動に関するリスク（ヘ）金銭の分配に関するリスク（ト）借入及び投資法人債による資金調達に関するリスク（チ）投資口の追加発行時の価値の希薄化に関するリスク（リ）余裕資金の運用に関するリスク（ヌ）本投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないことによるリスク（ル）役員の職務遂行に関するリスク（ヲ）本投資法人の関係者による信用失墜に関するリスク（ワ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク（カ）本投資法人の倒産、登録抹消又は清算のリスク②

本投資法人の仕組み及び関係者への依存に関するリスク（イ）賃貸借契約に関するリスク（ロ）ホテルの運営委託契約に関するリスク（ハ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者並びにホテル運営支援会社への依存に関するリスク（ニ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク（ホ）ポートフォリオ全体において特定のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者に依存することによるリスク（ヘ）本投資法人の仕組み及び関係者に関するリスク③

本投資法人の投資対象であるホテルに関するリスク（イ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が行うホテル営業に関するリスク（ロ）投資対象をホテルに特化していることによるリスク（ハ）物件単位での単一あるいは核となるホテル賃借人あるいはホテル運営受託者がいる物件に関するリスク（ニ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等の業態の偏りに関するリスク（ホ）季節要因により本投資法人の収益等が変動するリスク（へ）施設及び設備等の維持に関するリスク（ト）マーケットレポートへの依存に関するリスク（チ）フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク（リ）周辺施設への依存に関するリスク- 45 -

④

不動産としてのホテルに関するリスク（イ）不動産を取得又は処分できないリスク（ロ）不動産の欠陥・瑕疵・契約不適合に関するリスク（ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク（ホ）不動産の地域的な偏在に関するリスク（ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク（チ）転貸等に関するリスク（リ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等による不動産の利用・管理状況に関するリスク（ヌ）ホテルとしての建物使用態様に関するリスク（ル）共有物件に関するリスク（ヲ）区分所有建物に関するリスク（ワ）借地物件に関するリスク（カ）借家物件に関するリスク（ヨ）開発物件に関するリスク（タ）有害物質に関するリスク（レ）不動産の売却における制限に関するリスク（ソ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク（ツ）敷金・保証金等に関するリスク（ネ）フォワード・コミットメント等に係るリスク（ナ）専門家による報告書（不動産鑑定評価書等）に関するリスク（ラ）運用資産の取得方法に関するリスク⑤

信託の受益権特有のリスク（イ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク⑥

会計、税制に関するリスク（イ）減損会計の適用に関するリスク（ロ）導管性の維持に関する一般的なリスク（ハ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク（ニ）利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク（ホ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク（ヘ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（ト）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク（チ）借入に係る導管性要件に関するリスク（リ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク（ヌ）一般的な税制の変更に関するリスク（ル）適格合併が否認されるリスク⑦

その他のリスク（イ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク（ロ）優待制度に関するリスク（ハ）本合併に関するリスク（ニ）負ののれんによって生じる剰余金の活用方針に関するリスク（ホ）継続企業の前提に関する重要事象等- 46 -

①

投資証券の性格に関するリスク（イ）投資口の市場価格の変動に関するリスク
本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資口を換金する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます。
本投資口の市場価格は、本投資法人が上場する金融商品取引所における投資家の需給により影響を受ける
ほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動するため、本投資口を投資主が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、また本投資口を取得した価格以上の価格で売却できない場合や本投資口の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大により、経済活動への悪影
響が生じており、これに伴い、投資証券の市場価格も悪影響を受けています。特に、主たる投資対象がホテル等の宿泊施設である銘柄については、感染拡大の影響による市場価格の下落幅が大きくなっており、市場価格への悪影響がより長期化・深刻化する可能性があります。
（ロ）本投資法人の投資口の市場での取引に関するリスク
本投資法人の投資口は金融商品取引所に上場されていますが、当該金融商品取引所の定めた規程、規則等に定める一定の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資法人の投資口の上場が廃止される可能性があります。上場が廃止された場合には、投資口は金融商品取引業者による口座における保護預かりの対象にならず、投資主は投資証券を自ら保管する必要が生じる他、保有する本投資口を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資口の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。
（ハ）投資法人債の償還・利払いに関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の理由により本投資法人債について元本や利払いが滞ること、あるいは支払不能が生じるリスクがあります。
（ニ）投資法人債の価格の変動に関するリスク
本投資法人債は金融商品取引所に上場されておらず、相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の信用力や本投資法人債の諸条件に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資法人債の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。本投資法人債の市場価格は、投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動するため、本投資法人債を投資家が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、その結果、投資家が損失を被る可能性があります。
（ホ）収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「（１）リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃料収入及び運営委託による不動産運用収入に主として依存しています。賃料収入のうち、固定賃料の契約の場合は、主として賃借人の退去に伴う不動産の稼働率の低下（建物の建替え及び大規模修繕等を要因とする場合も含みます。）、変動
賃料が採用されている場合は、賃借人の売上減等により、賃料が大きく減少する可能性、運営委託が採用されている場合は、運営委託による不動産運用収入が大きく減少する可能性があるほか、固定賃料の場合においても、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されること、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「② 本投資法人の仕組み及び関係者への依存に関するリスク （イ）賃貸借契約に関するリスク」を、運営委託に関するリス
クは後記「② 本投資法人の仕組み及び関係者への依存に関するリスク （ロ）ホテルの運営委託契約に関するリスク」をご参照ください。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去する賃借人への預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費
用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大
し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、個別の資産及び運用資産全体の過去の収支の状況が必ずしも将来の収支の状況と一致し又は同様の傾向を示すとは限りません。何らかの理由によりこれらの収支に変更が生じた場合、投資主への分配金額が減少すること、あるいは本投資口の市場価格が下落することがあります。

- 47 -

（ヘ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は、その分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。上記（ホ）の収入及び支出の変動に関するリスクに加えて、不動産の売却に伴う損益や建替えや改装等に伴う除却損等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
（ト）借入及び投資法人債による資金調達に関するリスク
本投資法人は、新投資口の発行に加え、機関投資家からの金銭の借入及び本投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。その限度額は、規約上金銭の借入及び投資法人債については１兆円（うち短期投資法人債発行の限度額は、2,500億円）とします。ただし、合計して１兆円を超えないものとします。
金銭の借入及び本投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で金銭の借入及び本投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
また、本投資法人が新たな金銭の借入、既存債務の借換又は投資法人債の発行を希望する場合にも、これらが可能であるとの保証はありません。またこれらが可能な場合にも、当該金銭の借入、借換又は本投資法
人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本書の日付現在、本投資法人が行っている金銭の借入に際しては、一定の財務制限条項が設定されています。
さらに、借入及び投資法人債の金利は、借入時及び本投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入及び本投資法人債の金利が上昇し、又はこれらの元本額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
借入又は投資法人債の発行において運用不動産に担保を設定した場合（本書の日付現在、本投資法人は借入に際して運用不動産に担保を設定していません。また、当初は無担保の借入又は投資法人債であっても、一定の条件のもとに担保設定を要求される場合もあります。）、本投資法人が担保の設定された運用不動産の売却を希望したとしても、担保の解除手続きその他の事情により、希望どおりの時期に売却できない又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により担保不動産の評価額が借入先によって引き下げられた場合あるいは他の借入を行う場合等、一定の条件のもとに運用不動産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、担保不動産からのキャッシュ・フローが減
少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、借入先より借入金の早期返済を強制され、本投資法人の希望しない条件で借換え資金を調達せざるを得なくなったり、借入先より担保不動産の売却による返済を強制され、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用不動産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
契約上金利が固定されておらず何らかの指標に連動するとされている場合等には、契約期間中に金利が上昇する可能性がありますが、金利が上昇しても本投資法人の受取る収入等が連動して上昇するわけではありませんので、分配可能金額が減少する可能性があります。
金利の上昇により支払利息が増加するリスクを軽減するために、金利スワップや金利キャップを購入する場合がありますが、こうした取引を行った場合においても、関連する契約の内容や、取引相手方が万が一破綻した際の中途解約等により、金利リスク軽減のメリットを受けられない可能性があります。また、取引相
手方に現金担保を差入れる場合、相手方の破綻により差入れた現金担保が回収できない可能性があります。
借換えや運用不動産の売却等によって借入金の期限前返済を行う場合には、違約金等がその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動により投資主に損害を与える可能性があります。
さらに、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、運用不動産を処分しなければ借入の返済及び投資法人債の償還ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時
期及び条件で運用不動産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人は、ＬＴＶ（注）については、原則として65％を上限の目処として運用します。ＬＴＶが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、また、金利が上昇した場合についての上記記載のリスクが高まります。

- 48 -

本投資法人が借入又は投資法人債について債務不履行になった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産手続等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。
（注）ＬＴＶ（総資産有利子負債比率）＝有利子負債額（借入金額＋投資法人債残高）／総資産額（チ）投資口の追加発行時の価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追加発行された投資口に対して、当該計算期間の期初から存する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行がな
かった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの純資産価格や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。
（リ）余裕資金の運用に関するリスク
本投資法人は、余裕資金を投資資金として運用する場合があります。このような場合には、想定した運用
利益を上げることができず、又は、元本欠損が生じる可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ヌ）本投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないことによるリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、本投資法人の意思決定に参画できる他、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。たとえば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を資産運用
会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性があります。
（ル）役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う監督役員
は、投資法人からの受任者として善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っています（投信法第97条、第109条、第111条、会社法第330条、第355条、民法644条。）。しかし、本投資法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行い、結果として投資主が損害を受ける可能性があります（なお、執行役員及び監督役
員の業務の詳細については、前記「１ 投資法人の概況 （４）投資法人の機構 ① 投資法人の統治に関する事項 （イ）投資法人の機関の内容 ｂ．執行役員、監督役員及び役員会」をご参照ください。）。
（ヲ）本投資法人の関係者による信用失墜に関するリスク
2013年６月12日に上場投資法人の発行する投資口等へのインサイダー取引規制の導入等を定めた金融商品取引法等の一部を改正する法律が成立し、2014年４月１日に同法が施行されたため、本投資法人の発行する投資口等の取引は、金融商品取引法が定めるインサイダー取引規制の対象となりました。本投資法人の関係者が禁止されるインサイダー取引を行った場合には、本投資口に対する投資家一般の信頼を害し、ひいては本投資口の市場価格の下落や流動性の低下等の悪影響を及ぼす可能性があります。
また、本投資法人の関係者は個人情報の保護に関する法律（平成15年法律第57号。その後の改正を含みます。以下「個人情報保護法」といいます。）及びマイナンバー法の適用を受けます。そのため、法令等に基づき個人情報保護法及びマイナンバー法順守体制を整える必要がありますが、これらの関係者において個人情報の漏洩・紛失があった場合、問題の解決に一定の費用を要する可能性があるとともに、本投資法人あるいは金融商品市場の風評が害されることにより、投資口価格の低迷などを招いて投資家が損失を被る可能性があります。

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（ワ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
（カ）本投資法人の倒産、登録抹消又は清算のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服します。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
なお、本投資法人は投資主総会の決議により解散することがあります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配からしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
②

本投資法人の仕組み及び関係者への依存に関するリスク（イ）賃貸借契約に関するリスク
ａ. 賃貸借契約の解約リスク、更新又は再契約がなされないリスク
わが国の賃貸借契約では、期間の定めがあっても、賃借人が契約上解約権を留保している例が多く見られ、このような場合には契約期間中であっても賃貸借契約が終了することがあります。また、通常の賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされず、又は定期建物賃貸借契約の期間満了時に再契約がなされない場
合もあります。そのため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。なお、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナルティが減額されること、あるいはかかる条項の効力が否定される可能性があります。以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、賃貸借契約が解約により終了し、賃借人が不動産の原状回復義務を履行しなかった場合、本投資法
人が原状回復費用を負担することになる可能性があります。このような場合には、本投資法人の資産が減少
し、投資主に損害を与える可能性があります。
ｂ. 賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況では投資主に損害を与える可能性があります。賃料の不払いを理由として賃貸人から賃貸借契約を解除することもありえますが、かかる場合のリスクについては後記「③ 本投資法人の投資対象であるホテルに関するリスク （ロ）投資対象をホテルに特化していることによるリスク」をご参照ください。
ｃ. 変動賃料に関するリスク
ホテルの売上げ又はＧＯＰに応じた変動賃料の支払いを受ける場合には、ホテルの売上げ又はＧＯＰの減
少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ホテル賃借人は株主等に対する忠実義務を負っているため、ホテルの売上げ並びにＧＯＰを極大化させる
インセンティブを有しています。さらに、ホテル運営支援会社は一般的にホテル収益に連動して報酬を受け取ることとなっていることから、ホテルの売上げ並びにＧＯＰの増加を目指してホテル運営の支援を行うことになります。それにもかかわらず、売上を過小に計上し、又は営業費用を過大に見積もる等によりＧＯＰ
をより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性は否定できません。
また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料計算の基礎となる売上高又はＧＯＰ等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得ます。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、資産運用会社は、変動賃料を導入しているホテル賃借人からホテルの売上げ等の業績について、定期的に報告を受け、かかる報告に基づき、月次又は中間決算、期末決算時等に公表することがあります。こ- 50 -

れらの公表数値は、ホテル賃借人から提示された数字であり、本投資法人や本資産運用会社はこの数字の正確性を担保することができません。
ｄ. 賃料改定に係るリスク
本投資法人の主たる投資対象であるホテルに関するホテル賃借人との賃貸借契約の期間は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、ホテル賃借人との交渉いかんによっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。賃料の増額についてホテル賃借人との間で協議が調わず、ホテル賃借人が相当と認める額の賃料しか支払わなかった場合は、本投資法人は増額を正当とする裁判が確定するまで、不足額につき支払いを受けられないことになります。また、本投資法人
がホテル賃借人が相当と認める額の賃料の受領を拒絶し、ホテル賃借人が当該賃料額を供託した場合には、
本投資法人は増額を正当とする裁判が確定するまで、賃料全額について支払いを受けられないことになります。このような場合、賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
ｅ. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
ｆ. ＦＦ＆Ｅの更新投資に関するリスク
後記「③ 本投資法人の投資対象であるホテルに関するリスク （ヘ）施設及び設備等の維持に関するリ
スク」記載のとおり、ホテルは競争力維持のためには特に、いわゆるＦＦ＆Ｅ（注）の定期的な更新投資が必要となります。ＦＦ＆Ｅはその資産アイテム毎に、賃貸人とホテル賃借人の間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸借契約において規定されることが一般的です。かかる取り決めにより、本投資法人がその多くを所有し、その負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかるＦＦ＆Ｅの初期投資、修繕、更新等がホテルの売上げ若しくは利益増につながらず、期待どおりの効果が得られない場合、ホテル賃借人の財務状態の悪化等を招くことを通じて、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（注）ＦＦ＆Ｅは、Furniture、Fixture＆Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいいます。原則的にＦＦ＆Ｅは償却資産です。

（ロ）ホテルの運営委託契約に関するリスク
本投資法人は、その保有するホテルをホテル運営受託者に運営委託することにより運用することがあります。ホテル運営委託契約に関しては、以下のとおりのリスクがあります。
ａ. 運営委託契約の解約リスク、更新又は再契約がなされないリスク
本投資法人は、投資対象であるホテルをホテル運営受託者に運営委託する場合があります。ホテルの運
営委託契約の場合、運営委託契約の解除又は終了により、ホテル運営を行うホテル運営受託者が不在となると、ホテルの運営ができなくなり、本投資法人に重大な悪影響が及びます。また、運営委託契約において期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても運営委託契約を終了することが可能であるため、ホテル運営受託者から運営委託契約が解除される場合があり得ます。また、運営委託契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。このような理由により、運営委託契約が終了する
場合、本投資法人は新たなホテル運営受託者と運営委託契約を締結することにより、ホテル運営が継続して行われるようにしなければなりませんが、優れたホテル運営能力を有する新たなホテル運営受託者と運営委託契約を締結できる保証はなく、もしこれができない場合、ホテル運営に重大な支障を来し、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
ｂ. 運営委託に関わる支払いのリスク
運営委託契約において、本投資法人は、ホテル運営受託者のホテル事業（運営）から生じるホテル収益の成果を、運営委託による不動産運用収入としてホテル運営受託者から受け取ることになります。そのような中、ホテル運営受託者の業績が悪化あるいはその他の要因によりホテル運営受託者の信用状況が悪化- 51 -

した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象になった場合、不動産運用収入が本投資法人に支払われない可能性があり、これにより投資主に損害を与える可能性があります。このようなことから、運営委託契約において、本投資法人の収益はホテル運営受託者の支払い能力に依存することになります。
このため、運営委託契約において、ホテル運営受託者が本投資法人に対して営業保証金を差し入れる場
合があります。営業保証金が差し入れられている場合は、営業保証金の限度で不動産運用収入は営業保証金により担保されますが、営業保証金が十分でない場合、あるいは営業保証金を受けられない場合又は営業保証金の全部若しくは一部が運用資産の取得資金の一部若しくは借入金等の債務の弁済に充当され、事実上担保として機能しない場合もあり、これにより投資主に損害を与える可能性があります。
ｃ. 運営委託による不動産運用収入に関するリスク
運営委託による不動産運用を行う場合、ホテル収益が本投資法人の不動産運用収入に反映されるため、ホテル収益の上昇局面において、その収益向上の成果を直接、本投資法人に取込むことが可能になる一方、ホテル収益の下降局面において、本投資法人の収益が大幅に減少する可能性があります。特に、賃貸借方式では、ホテル賃借人の支払能力に基づく固定賃料の支払いによる一定の本投資法人の収益の下支えがあるのに対して、運営委託方式では、固定賃料による本投資法人の収益の下支えがなく、不動産運用収入がマイナスになる可能性があります。このようなことから、運営委託方式の導入は本投資法人の最終損益にも重要な影響を及ぼす可能性もあります。
また、資産運用会社は、運営受託者からホテルの売上げ等の業績について、定期的に報告を受け、かかる報告に基づき、月次又は中間決算、期末決算時等に公表することがあります。これらの公表数値は、運営受託者から提示された数字であり、本投資法人や本資産運用会社はこの数字の正確性を担保することができません。
ｄ. 法令、金融庁の解釈等で運営委託方式の適用ができなくなるリスク
運営委託方式の導入にあたり、投信法、税務上の導管性等の関係法令等の適否に関しては、関係各省庁等との間で確認を得ていますが、将来において関係法令やその解釈・運用等が変更になった場合は、運営
委託方式の適用又は運用ができなくなる可能性があります。
ｅ. 運営委託料改定に係るリスク
ホテル運営受託者との運営委託契約の期間が比較的長期間である場合には、運営委託料について、定期的に見直しを行う場合があります。したがって、当初の運営委託料が、それ以後維持される保証はありません。運営委託料改定により運営委託料が増額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。また、運営委託契約の期間満了に伴い再契約を行う場合、従来の運営委託料水準で再契約できる保証はなく、増額された運営委託料で再契約しなければならない場合もあり得ます。
ｆ. ＦＦ＆Ｅの更新投資に関するリスク
後記「③ 本投資法人の投資対象であるホテルに関するリスク （ヘ）施設及び設備等の維持に関するリスク」記載のとおり、ホテルは競争力維持のためには特に、いわゆるＦＦ＆Ｅの定期的な更新投資が必要となります。ＦＦ＆Ｅはその資産アイテム毎に、本投資法人とホテル運営受託者との間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が運営委託契約において規定されることが想定されます。かかる取り決めにより、本投資法人がその多くを所有し、その負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかるＦＦ＆Ｅの初期投資、修繕、更新等がホテルの売上げ若しくは利益増につながらず、期待どおりの効果が得られない場合、
本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ハ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者並びにホテル運営支援会社への依存に関するリスク
不動産運用収入は、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者のホテル運営、さらにホテル賃借人あるいはホテル運営受託者によるホテル運営がホテル運営支援会社のノウハウ等に依拠している場合には、ホテル運
営支援会社によるホテル運営支援に依存する場合があります。したがって、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者がその業務の遂行能力に欠ける場合、又は、業務の適切な遂行を怠る場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が旅館業の許可等の必要な許認可を取り消され、あるいは営業停止処分を受けた場合には、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が破産手続、民事再生手続、会社更生手続、特別清算その他の倒産手続き等により業- 52 -

務執行能力を喪失する場合においては、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者から本投資法人に支払われるべき賃料あるいは運営委託による不動産運用収入の支払いが困難になり、また、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。
ホテル賃借人は、ホテル運営支援会社とホテル運営支援委託契約を締結し、これに基づきホテル運営支援
会社が、ホテル賃借人によるホテル運営業務を支援することを目的として、ホテル運営支援業務を行うことがあります。ホテル経営を成功させるには非常に高度なノウハウが必要とされ、したがって、この様な場合にホテル賃借人が行うホテル事業の成否は、ホテル運営支援会社及びホテル運営支援会社の派遣する人材（ホテル総支配人等）の能力、経験、ノウハウに強く依拠することになります。しかし、ホテル運営支援会
社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。ホテル運営支援会社
について業務の懈怠その他義務違反があった場合には、ホテル賃借人が運営するホテルの収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、ホテル運営支援会社との運営委託契約が終了あるいは解除された場合、代替する能力を持つホテル運営支援会社が見つからない可能性、あるいは高額の費用負担が必要となる可能性があり、結果としてホテル収益等あるいは本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者又はホテル運営支援会社は、他の顧客からホテルを賃借し、あるいは運営又は運営支援業務を受託し、本投資法人の保有するホテルに係る業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者又はホテル運営支
援会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
（ニ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事
務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な
人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。
また、一定の場合には、本投資法人と本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者に委託することが制度上要求されているため、委託契約が解約された場合には、本投資法人が新たな受託者に委託する必要があります。しかし、新たな受託者を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には運用が実質的に機能しない可能性があり、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人の運営は、本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場
合、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。
このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託
者から委託を受ける業者として、ＰＭ会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。
ホテルにおいては、不動産の保守管理、転借人の管理等の業務を不動産のホテル賃借人（例えばシングル
テナント及び核テナント）あるいはホテル運営受託者並びにホテル運営支援会社に大きく依存することがあり、このような場合に、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者並びにホテル運営支援会社が何らかの理由により適切な管理を行えなくなった又は行わなくなった場合、本投資法人の収益や運用資産である不動産の資産価値等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、資産運用会社は他の投資法人等の資産運用会社となる可能性があり、その場合、上記の善管注意義務や忠実義務等の存在にもかかわらず、本投資法人に不利益となる意思決定をする可能性があります。
また、本資産運用会社が他の不動産ファンド等の投資一任業務及び投資助言業務の受託等を行う場合、本投資法人の投資対象と競合する可能性があります。そのため、本資産運用会社は「パイプライン会議規程」を制定し、本資産運用会社が入手する不動産等案件情報に関して、取得のための優先検討権について、特定の不動産等案件情報が、売主等の要望又は事情等により、本投資法人以外のファンド等との関係においてのみ取得の検討が行われるべきものである場合を除き、本投資法人が常に他のファンド等よりも優先されることとしています。したがって、実際に物件取得希望が競合し、他のファンド等が本投資法人に先立って優先検討権を取得することはないものと想定していますが、かかる想定とは異なり、かかるルールに反する物件の取得検討が行われる場合や、かかるルールが変更される場合には、本投資法人の取得機会が減少すること
等により、本投資法人の利益を害することとなる可能性があります。
さらに、本資産運用会社が複数のファンド等の投資一任業務及び投資助言業務を受託する場合、かかる業
務において負担することのある契約上の補償義務を負担するなどの事業上のリスクが存在します。かかる事
業上のリスクが現実化した場合には、本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社として業務を遂行する上で必要な財政的基盤等が損なわれ、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。
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また、本投資法人の資産運用会社の株主若しくは資産運用会社の役職員の出向元及び出向先企業等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人その他投信法に定める利害関係人等に該当する法人
及びその関連会社等（以下「資産運用会社関係者」といいます。）は、資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。加
えて、資産運用会社関係者は、自ら不動産投資、運用業務を行い又は将来行うことがあるほか、資産運用業
務を行う他の会社に出資を現在行い又は将来行う可能性があります。そのため、本投資法人と資産運用会社
関係者が特定の資産の取得に関して競合する場合、本投資法人が当該資産を取得できない場合があります。
その場合には、本投資法人の利益を害することとなる可能性があります。
（ホ）ポートフォリオ全体において特定のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者に依存することによるリスク
本投資法人はその保有するホテルの用に供される不動産を１棟全体として１つのホテル賃借人に賃貸すること、あるいは１つのホテル運営受託者に運営を委託することで運用を行うことが多く、そのポートフォリ
オ全体に占める個々のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者の割合が相対的に大きくなります（すなわち、ポートフォリオ全体におけるホテル賃借人あるいはホテル運営受託者数が相対的に少ないといえます。）。このように、本投資法人の収入は、特定のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者に依存する傾向があり、これらのホテル賃借人あるいはホテル運営受託者の営業状況、財務状況が悪化した場合には、ホテル賃借人としての賃料負担力の悪化やホテル収益の低下を招き、結果として賃料支払が遅延すること、変動
賃料が大きく減少すること、運営委託による不動産運用収入が大きく減少あるいは赤字になること、当該ホテル賃借人からの請求等による賃料の減額が発生することがあります。さらには物件から当該ホテル賃借人
あるいはホテル運営受託者が退去することとなった場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響を及ぼす可能性があります。
（ヘ）本投資法人の仕組み及び関係者に関するリスク
本書の日付現在、本資産運用会社の株主（スポンサー）はRockrise Sdn Bhd（SC CAPITAL PARTNERS グループ（旧RECAPグループ）の100％出資子会社）、株式会社共立メンテナンス及びオリックス株式会社（以下併せて「スポンサー企業」といいます。）です。本資産運用会社の発行済株式につき、それぞれ87.6％、10.3％、2.1％を保有しています。さらに、SC CAPITAL PARTNERSグループは2011年12月に、ＨＭＪの発行済株式の100％を取得しています。
現在及び将来において、本投資法人及び本資産運用会社につき、更なる再編や資本構成の再構築がなされないとの保証はなく、かかる再編や資本構成の再構築に係る決定がなされた場合には、法令及び上場規則に従い引続き適時開示に努めることとなりますので、本投資法人やスポンサー企業の再編の決定が本書提出から間もない時点で公表される場合がないとの保証はありません。また、スポンサー企業の利益は必ずしも本
投資法人又は本投資法人の他の投資主の利益と一致するとは限らず、利益相反の問題が生じる可能性があります。スポンサー企業は、本投資法人がスポンサー企業、その子会社若しくは関連会社から資産を取得する
場合、物件の賃貸又はその他の業務を行う場合に、本投資法人に対して影響力を行使する可能性があり、また、本投資法人は、スポンサー企業、その子会社又は関連会社と資産の取得等に関し直接競合する場合もあります。加えて、本投資法人やスポンサー企業の更なる再編がなされた後においても、本投資法人が期待したシナジー効果が得られるとの保証はなく、想定外の費用や負担が生じる可能性もあります。かかる場合、本投資法人の業務、財政状態又は経営成績に重大な悪影響を及ぼす可能性があり、本投資法人の投資口価格
や分配金が減少する可能性があります。
③

本投資法人の投資対象であるホテルに関するリスク（イ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が行うホテル営業に関するリスク
本投資法人の収益は、賃貸借方式による運用の場合、ホテルの賃貸料収入に依拠しており、賃貸料の支払いの安定性、特に変動賃料は、運用資産からのホテル収益に依存するところがあります。また、運営委託方式による運用の場合、ホテル収益に直接依拠します。したがって、ホテルをその用途とする運用不動産の価
値はホテル収益に依拠するところがあります。
ホテル事業については、以下のようなリスクがあります。ホテル事業は、主として宿泊、料飲、物販及びテナントの４つの売上部門により構成されており、テナント部門以外は継続的契約ではなく、不定期顧客との随意かつ一時契約による営業です。このように４つの売上部門により構成されていることから、各部門を合計した全体の事業収入は、各部門個別の事業収入と比して安定した事業収入といえますが、ホテル収益を正確に予測することは容易でなく、大きな変動の可能性もあります。特に、ホテル収益に関しては、過去における収益状況と将来の収益状況が異なる可能性が比較的高いことに注意を要します。さらに、本投資法人の収益及び運用不動産の価値等は、以下のようなホテル事業固有の要因により、大きく悪影響を受ける可能性があります。

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一般的にホテル事業は労働集約的・資本集約的な事業であることから、固定費負担が重く損益分岐点が高いため、売上げ上昇時の収益性の向上が見込みやすい反面、売上減の場合の利益落ち込みリスクが比較的高
いといえます。
海外旅行を含む、観光地間の競争や、同地域内におけるホテルその他の宿泊施設間、あるいは結婚式場、宴会・催事場や飲食・物販店との競争は激しく、新規に開業するホテルその他の宿泊施設との競争を含め、ホテル業界は競争による影響を強く受けます。
ホテル業界は、全世界、各国、各地域の経済、景気、市場動向といった一般景気変動の影響を強く受ける
ほか、ビジネス顧客の動向、立地周辺の観光施設やイベントの状況等にも左右される観光客の動向の影響を強く受けます。また、消費者の消費性向を含むライフスタイルの変化や、著名レストラン、スパの有無といった、消費者の嗜好性の変化による影響を受ける可能性があります。
戦争やテロなどの不安定な社会情勢を含むカントリーリスク、地震や風水害など不測の自然災害、ＳＡＲ
Ｓ（重症急性呼吸器症候群）、ＭＥＲＳ（中東呼吸器症候群）、新型コロナウイルス感染症及びジカ熱などの伝染病・疫病の流行のほか、航空会社、空港施設、鉄道会社等のストライキといった交通機関のトラブル
や、交通運賃の上昇、天候不順などの外的要因により、ホテル業界は長期間にわたり悪影響を受ける可能性があります。また、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大の影響によって、訪日客を含めた旅行者
やビジネス需要の出張者によるホテル需要が大幅に減少している結果、保有ホテルの稼働率や宿泊料金が大幅に低下しており、かかる状況が長期にわたって改善しない可能性があります。本書の日付現在においてその影響の程度や期間について予測することは困難な状況にありますが、新型コロナウイルス感染症による影響が今後も長期化し又は拡大する場合、保有ホテルからの収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があり、さらには賃借人が経営破綻に至る場合等において、ホテル賃料の支払いが停止する可能性があります。
（ロ）投資対象をホテルに特化していることによるリスク
本投資法人は、不動産の中でも、ホテルを主たる投資対象としています。
一般的にホテルの賃貸借契約の賃貸借期間は比較的短期なものから10年以上の長期のものまであり、また、賃料が固定のものからその一部又は全てがホテル収益に連動するものまで様々な内容のものがあり、それら契約条件如何によりホテルを用途とする不動産に係る賃料収入は影響を受けることがあります。また、賃貸借契約ではなくホテル運営受託者との間で運営委託契約を締結する場合もあり、この場合、当該ホテルからの収入はホテル収益に連動することになるため、経済的要因、季節的要因等によりその収入が大きく変動するおそれがあります。
ホテルは、装置産業としての性格が強く、また、運営に当たり高度な知識が要求されることから、賃貸借契約において既存ホテル賃借人が退去した場合、代替するホテル賃借人となりうる者が少ないために、代替
ホテル賃借人が入居するか、あるいは運営受託契約に変更後ホテル運営受託者が運営を開始するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下すること、代替するホテル賃借人確保のために賃料水準を下げざるを得なくなること、運営の移行期間において十分なホテル収益が実現できないこと、あるいはホテル
運営受託者との運営委託契約の条件が不利になることがあり、その結果、賃料収入あるいは不動産収入が大きな影響を受ける可能性があります。
本投資法人は、賃貸借契約における代替するホテル賃借人の確保のため、バックアップオペレーターとの間で「バックアップ・オペレーティングの意向表明書」を締結し、既存のホテル賃借人の退去の場合に備えることとしていますが、実際にホテル賃借人が退去した場合に、速やかにバックアップオペレーターとの間で既存のホテル賃借人との契約条件と同等又はそれ以上の条件で賃貸借契約を締結できるとの保証はありません。
また、本投資法人がホテル賃借人との間で変動賃料を採用している場合、あるいはホテル運営受託者との間で運営委託契約を締結している場合、賃料や運営委託収入は変動しますので、当該ホテル賃借人の売上減
少やホテルの運営収入の減少が、賃料収入や運営委託収入に直接的な影響を与えることになり、赤字となる可能性もあります。
（ハ）物件単位での単一あるいは核となるホテル賃借人あるいはホテル運営受託者がいる物件に関するリスク
本投資法人はその保有するホテルの用に供される不動産を１棟全体として１つのホテル賃借人に賃貸する
か、１つのホテル運営受託者に運営を委託することが多いため、ポートフォリオを構成する各物件は、単一のホテル賃借人へ当該物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件、又は少数の核となる大規模なホテル賃借人が存在する核テナント物件、不動産の大半を１つのホテル運営受託者に運営委託する物件が多数を占めることとなりがちです。このため、本投資法人は特定のホテル賃借人の支払能力や特定のホテル運営
受託者の運営能力、これらのホテル賃借人あるいはホテル運営受託者の退去その他の事情により大きな影響を受けるという傾向があります。
一般的に、シングルテナント及び核となる大規模ホテル賃借人は、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペ- 55 -

ースの広さと個別のホテル賃借人向けの特別仕様の物件が多いことや、代替となるホテル賃借人となりうる者が限定されていることから、代替となるホテル賃借人が入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少すること、あるいは代替となるホテル賃借人確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。
また、１つのホテル運営受託者に運営を委託している場合においても、ホテル運営受託者が退去した場
合、代替となるホテル運営受託者が運営を引き継ぐまでには一定の期間が必要となる場合があり、不動産収入に大きな影響を受ける可能性があります。
（ニ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等の業態の偏りに関するリスク
ホテルの場合、用途に応じた構造の特殊性からホテル賃借人あるいはホテル運営受託者の業態を大きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ホ）季節要因により本投資法人の収益等が変動するリスク
リミテッドサービス及びフルサービスホテルの場合、周辺のイベント（カンファレンス等）の有無及び婚礼、宴会の繁忙期の存在の為、季節によりホテル収益が変動します。観光地に位置するホテルのホテル収益
は、一般的に夏休みや年末年始といった観光、休暇シーズンに大きくなります。特に、本書の日付現在の運用資産のうち沖縄のビーチリゾートに位置する変動賃料物件のホテル収益は７月、８月が突出して大きいのが一般的特徴です。このような季節的要因により、本投資法人の収益等は営業期間内で大きく変動する可能性があります。また、ポートフォリオ全体としては、季節要因が軽減できている状態でも、今後追加取得するホテルによっては、季節要因の影響により、本投資法人の収益等は大きく変動する可能性があります。
（へ）施設及び設備等の維持に関するリスク
一定規模以上のシティホテルやリゾートホテルでは、施設及び設備が重装備であり、その運営維持費がかさむのが一般的です。また、これらの陳腐化が比較的激しいため、相応の資本的支出が必要となります。特にホテルでは、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、ＦＦ＆Ｅと呼ばれる家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がホテルの競争力維持のために不可欠となります。また、ホテルにはトータルのグレードとイメージがあり、例えば客室に一定の質感をもたせれば、それに伴いレストラン、宴会場等に対してもそれ相応の質感を整える必要があります。
施設及び設備の運営維持費、並びにその更新投資の負担がホテルの売上げ等に比べ過大な場合、あるいは施設及び設備の更新投資がホテルの売上げ若しくはホテル収益の増加につながらず、期待どおりの効果が得られない場合、本投資法人が直接これを負担することが予定されている場合のみならず、ホテル賃借人・ホテル運営受託者並びにホテル運営支援会社の負担による場合であっても当該ホテルのホテル賃借人あるいはホテル運営受託者並びにホテル運営支援会社がグレード等維持のために必要な施設維持運営費を負担しない
場合、ホテルの価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ト）マーケットレポートへの依存に関するリスク
ホテルに関する市場評価その他の各種比較資料において入手可能な資料や情報は概して公表例が少ないといえます。また例え存在した場合にも、第三者によるホテル関連のマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正と思われるエリア
特性、供給・需要等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会
社、分析方法又は調査方法、収集した情報・資料等の範囲若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
（チ）フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク
ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者はホテル事業に関するフランチャイズ契約やブランドライセンシ
ング契約を締結することがありますが、これらの契約においては、一定のオペレーティングスタンダードや他の基準・条件の遵守が要求されることが一般的です。また、使用しているブランドのイメージが一般的に低下するようなことが起こった場合、業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、何らかの理由により、こういった契約が終了し、ブランド名の使用が不可能となった場合、当該ホテルのブランド価値が低下することにより、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

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（リ）周辺施設への依存に関するリスク
近隣に著しく大きい集客能力を有する施設が存在するホテルの場合、ホテルの集客力も当該施設の集客力に大きく依存している場合が多く、当該施設の移転、閉鎖や営業停止あるいは集客力の低下によりホテル営
業収入が減少し、その結果ホテルの価値が減少し、若しくは不動産運用収入が減少する可能性があり、本投資法人に影響を与える可能性があります。本投資法人の運用資産であるオリエンタルホテル東京ベイ及びヒルトン東京ベイは近隣の東京ディズニーリゾートの集客力に、また、ホテル京阪ユニバーサル・シティは近隣のユニバーサル・スタジオ・ジャパンの集客力に、それぞれ著しく依存しているため、これらの施設の移転、閉鎖や営業停止あるいは集客力の低下によりこれらのホテルの営業収入に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
④

不動産としてのホテルに関するリスク（イ）不動産を取得又は処分できないリスク
本投資法人は、不動産投資信託その他のファンド及び国内外の投資家等との間で、本投資法人が投資対象とするような不動産の取得競争にさらされている一方で、ホテルの用に供される不動産の市場は、オフィスビルその他の用途向け不動産市場に比べ、市場規模が相対的には小さく、不動産についての賃料情報、空室率等の情報整備が確立しているとはいえず、また取引事例も少ないため、オフィスビルその他の用途向け不動産に比べて、ホテルの用に供される不動産の流動性は低い傾向にあります。したがって、本投資法人が不動産及びこれを裏付けとする資産の取得を希望した場合にも、これらを取得できるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。さらに、本投資法人が不動産及びこれらを裏付けとする資産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性があります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
（ロ）不動産の欠陥・瑕疵・契約不適合に関するリスク
不動産には権利、土地の地盤及び地質並びに建物の杭や梁等の構造、設計及び施工等に関して欠陥、瑕疵、契約不適合等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵、契約不適合等が取得後に発生する可能性もあります。民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）（以下「民法改正法」といいます。）に基づき2020年４月1日に施行された民法改正（以下「2020年民法改正」といいます。）前の民法（以下「旧民法」といいます。）が適用される不動産の売買においては、特約で排除されていない限り、売主は、当該欠陥、瑕疵等について旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負う可能性があります。また、2020年民法改正後の民法が適用される不動産の売買においては、その対象となる不動産が種類、品質若しくは数量又はその権利に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、特約で排除されていない限り、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負う可能性があります。本投資法人は、不動産又は不動産信託受益権を取得するに当たっては、売主に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担させる場合もあります。しかし、本投資法人は、売主が特別目的会
社であり他に見るべき資産が無い場合等のほか、物件の状況や他の条件により、売主からの表明及び保証又は瑕疵担保責任若しくは契約不適合責任の全部又は一部を取得し、又は負担させることなく、不動産又は不動産信託受益権を取得することを余儀なくされる可能性があります。また、たとえ表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合責任を売買契約上負担させたとしても、瑕疵担保責任や契約不適合責任の期間、責任内容及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、元所有者又は元受益者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もありえます。これらの場合には、当該欠陥、瑕疵、契約不適合等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵、契約不適合等の補修その他の対応に係る予定外の費用が甚大となる可能性があるとともに、当該不動産の買主である本投資法人が当該費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。また、本投資法人では、不動産を取得しようとする場合、当該不動産について調査を行うほか、売主に対する資料の徴求を行い、また宅地建物取引業者が作成する重要事項説明書（信託受益権の場合は、第二種金融商品取引業者が作成する書面）等の関係書類の調査を行います。さらに、建物の構造、耐震性、法令や条例の遵守状況、有害物質の有無、隣地との境界等につき、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者に調査を依頼し、エンジニアリング・レポート（建物状況評価報告書）、市場レポートその他の報告書等を取得し、欠陥、瑕
疵ないし品質につき調査を行うことを検討します。その他建物の耐震性能の評価に当たり、本投資法人は、必要に応じ、独立の第三者専門機関に構造計算書を含む耐震構造に問題がないことについての確認の調査を依頼することがあります（前記「２ 投資方針 （１）投資方針 ⑤投資基準 （ロ）取得基準 g. デュー・デリジェンスの基準」をご参照ください。）。しかしながら、これらの調査には限界があり、提供され- 57 -

る資料の内容や精度、売主・前所有者やホテル賃借人あるいはホテル運営受託者並びにホテル運営支援会社の協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的・物理的な制約等から、不動産に関する欠陥・瑕疵・
品質について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。また、専門家であっても想定し難い過誤を犯さないとはいえません。したがって、本投資法人による取得の後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵、契約不適合等が判明する可能性があります。その他、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。更には、不動産の形状や用途によっては、当該不動産の存在や利用状況によって意図しない第三者の権利の侵害が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、不動産登記には公信力がないため、その記載を信じて取引したとしても買主が不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。他方、本投資法人が不動産を売却する場合には、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年
法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上宅地建物取引業者とみなされるため、不動産の売却の相手方が宅地建物取引業者でない場合、2020年民法改正の前後を問わず、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合責任を原則として排除できません。したがって、本投資法人が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負うことにな
る場合があります。
また、一般的に、不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できず又は境界の確認ができないまま、当該不動産を取得する事例が少なからずあり、今後本投資法人が取得する物件についてもその可能性は小さくありません。そして、そのような不動産を取得した場合には、後日不動産の利用等に支障が生じ、また境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限される可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。
（ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下併せて「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化若しくは毀損し、又は周辺環境の悪化等の間接被害により、その価値又は収益が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされ、又は建替え若しくは修繕が困難であることなどにより、賃料収入が減少し若しくは得られなくなり、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払
いがほかの何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等に損害を与えた場合には、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者
は、その設置又は保存の瑕疵により生じた損害につき民法上無過失責任を負うこととされています。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合等には、上記（ハ）と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる
賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
（ホ）不動産の地域的な偏在に関するリスク
本投資法人の保有する不動産であるオリエンタルホテル東京ベイ及びヒルトン東京ベイは、いずれも千葉
県浦安市に所在しており、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化、特に東京ディズニーリゾートの集客力の悪化により、本投資法人の全体収益にも著しい悪影響を及ぼす可能性があります。また、本- 58 -

投資法人が保有する不動産が一定の地域に偏在した場合には、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の全体収益にも著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
また、ホテル市場において運用資産相互間で競合し、結果としてホテル営業収入が減少し、その結果、本投資法人の不動産運用収入が減少し、本投資法人の収益等に影響を与える可能性があります。
（ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
不動産には様々な法令及び条例が適用され、これを遵守する必要があります。ただし、建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定については、その改正の施行又は適用の際、原則として改正後の規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該改正後の規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の改装や建替え等を行う場合には現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、その他様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じること、あるいはこれらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が都市計画の対象であり、運用資産の土地の一部が道路等の都市施設用地とされている場合には、当該部分に建築制限が付されること、建築基準法上建物の敷地に算入できる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
以上のほか、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）の改正、新たな立法、収用、市街地再開発事
業、土地区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、国有財産法（昭和23年法律第73号。その後の改正を含みます。）により、国有財産のうちの普通財
産（国有財産法により定義されます。）が売払い・譲与の対象とされる場合、当該財産を所管する各省庁の長はその買受人又は譲受人に対して用途並びにその用途に供しなければならない期日及び期間を指定することが原則として要請され、また、大蔵省国有財産局長から各財務局長宛の「普通財産にかかる用途指定の処
理要領について」（昭和41年２月22日蔵国有第339号。その後の改正を含みます。）により、普通財産の売払い又は譲与等の場合、原則として10年間の期間につき用途指定を行い、さらに売払いの契約に買戻特約を付すること等が要請されます。この場合における買戻しの期間は10年間とされ、当該契約の相手方が倒産等し、解散し、営業停止し、又は合併等を行う場合には当初の売却代金を支払うことにより当該財産を原状に回復した上これを買戻すことができる旨定めるものとされており、かつその旨の登記をなすべきものと規定されています。同様に、地方公共団体の保有する財産が売払い・譲与される場合にもこれに準じた制限が売払い・譲与の契約において定められることがあります。その他、法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の要件を満たす不動産の所有者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度創設又は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事や義務を達成できない
場合の排出権の購入等の負担を負う可能性があります。
（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が債務超過の状況にある等、財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について破産手続、民事再生手続又は会社更生手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は更生管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取り消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている
場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が取り消され、又は否認された場合に、その効果を主張される可能性があります。

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さらに、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
（チ）転貸等に関するリスク
本投資法人の主たる運用不動産はホテルですが、ホテルの一部はホテル賃借人等のテナントとの賃貸借契約により、当該不動産の賃借人であるホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等から他のテナントに対し転貸・賃貸されることがあります。このような転貸・賃貸においては、転借人等のテナントの信用状態の悪化による賃料の不払い、回収不能の可能性や、転借人等のテナント退去後の新規テナント獲得（市況により、競争が厳しい場合があります。）が容易ではない可能性、あるいは賃料減額となり又はその請求を受ける可能性があり、その結果ホテル収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変更工事、内装の変更等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する可能性があります。
また、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者に、不動産の一部又は全部を転借人等のテナントに対し転貸・賃貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居する転借人等のテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃貸借方式において、ホテル賃
借人の賃料が、転借人等のテナントからホテル賃借人に対する賃料に連動する場合、又は運営委託方式を採用した場合、テナントの信用状態等が、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、賃貸借契約あるいは運営委託契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約・運営委託契約上、賃貸借契約・運営委託契約の終了の場合にホテル賃借人あるいはホテル
運営受託者のテナントに対する敷金等の返還義務が本投資法人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、本投資法人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は本投資法人の負担となり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（リ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等による建物への変更工事、内装の変更、賃借人あるいはホテル運営受託者等による設備（看板等）の設置、
その他のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等による建物の使用方法により、建物の状況が建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。この場合、マスコミ等により、当該建物がかかる状態にあることが公表され、風評リスクにさらされる可能性もあります。本投資法人は、かかる事態が生じないようホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等に要請、指示等をしていく所存ですが、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が所有する資産が関連する場合、本投資法人は当該資産についての管理処分権限を持たないため、上記要請、指示等が必ず遵守されるとの保証はありません。また、本投資法人が建物の所有者であるが故に違反を是正するための費用や事故により発生した損害の負担を余儀なくされる可能性も否定できません。
さらに、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等の属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
本投資法人は、係るリスクを低減するため、各物件に係るホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等による予想収支、賃料負担力、当該ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等のコンプライアンス体制、ノウハ
ウや業歴等を基準としてホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等を選定しています。また、本投資法人
は、運用資産において、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が原則として完全な裁量をもってホテル経営を行うことに鑑み、本資産運用会社によるホテル賃借人あるいはホテル運営受託者の管理を通じて、運用資産の適切な維持・管理に努めることとしています。しかしながら、このような対応策をとったとしても、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
（ヌ）ホテルとしての建物使用態様に関するリスク
運用不動産は、ホテルを中心とする複合施設として、不特定多数の利用者に対し宿泊や飲食等の各種サービスを提供する施設であり、また、ホテル顧客以外の公衆に対してもロビー、トイレ等の共用部分を開放しているため、清掃・維持修繕の費用が通常の建物より多額になる可能性があるとともに、ホテル施設内で予期できない不法行為を行うものが出現する可能性は常にあります。これにより、ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が不測の損害を蒙る場合、あるいは、ホテル自体に損害が発生した場合、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。

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（ル）共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で決するものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、ほかの共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
さらに、共有の場合、ほかの共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反してほかの共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約を第三者に対抗するためには登記が必要で、かつ、５年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続が開始された場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となったほかの共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といいます。）第60条、民事再生法第48条第１項）。
ほかの共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、ほかの共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、ほかの共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合にほかの共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
他方、共有持分については、共有者が自己の持分を原則として自由に処分することにより、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、運用不動産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書又は規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一定の手続きの履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
共有されている不動産を賃貸する場合には、共有者たる賃貸人の賃料債権は不可分債権となり敷金返還債
務は不可分債務になると一般的には解されており、各共有者は他の共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
また、共有不動産を運営委託に供する場合、一般的な議論はなされていませんが、本投資法人のホテル運営受託者に対するホテル売上の支払請求権が不可分債権となり、本投資法人のホテル運営受託者に対する運営委託料の支払債務及び営業保証金返還債務が不可分債務になる可能性があります。そのような場合には、上記の賃貸借方式と同様のリスクが発生します。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却に
より多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。したがって、本投資法人は共有物を希望する時期及び価格で売却できない可能性があります。もっとも、共有者には共有物の分割を請求する権利があり（民法第256条）、これにより単独の処分又は使用収益を行うことが可能ですが、現物分割が不可能である場合は、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。また、本投資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まないときでも、他の共有者からの請求にも服さなければならない可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが、その場合であっても、合意の有効期間（民法第256条により、５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります（民法第256条）。また、共有者について破産手続、会社更生手続若しくは民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（ただし、共有者は、破産手続、会社更生手続若しくは民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。）。
さらに、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、当該不動産やその持分が法的手続きの対象となる、あるいは、劣化する等の可能性があります。

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（ヲ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）、共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法に管理方法に関する規定があるほか、同法の認める範囲で管理規約（管理規約中に管理方法の定めがある場合）によって管理方法が定められます。共用部分の管理に関する事項は、区分所有法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決するものとされています（区分所有法第39条）。管理規約等の変更は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によらなければ変更できません。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の決議が必要とされます（区分所有法第62条）。このように、区分所有建物は、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属性等の如
何によっては、運用不動産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先
交渉権、処分における一定の手続きの履践義務等が課されている場合があります。また、区分所有者間の協定書等において、当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の同意を要する旨が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行い、又は、他の区分所有者の同意を得る等の制約を受け、区分所有権を適時に処分できなくなる可能性があります。
区分所有建物とその敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、専有部分とそれに係る敷地利用
権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者
が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するために、区分所有法第22条で、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています（ただし、管理規約等で別段の定めをすることができます。また、1984年１月１日当時に存在する専有部分及び敷地利用権については、法務大臣の指定がない場
合には、管理規約等で分離処分ができるものと定められたものとみなされます。）。そして、敷地権（敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分されても、当該分離処分は無効となります。しかし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を
善意の第三者に主張することができません（区分所有法第23条）。そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。
また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、本投資法人の運用不動産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
加えて、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、当該区分所有権や運用不動産が法的手続きの対象となり又は劣化する等の可能性があります。

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（ワ）借地物件に関するリスク
借地権（ここでは、地上権と土地の貸借権をいうものとします。）とその借地上に存在する建物からなる物件については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権
は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。なお、ホテル京阪ユニバーサル・シティは区分所有建物であり、当該建物の敷地利用権には借地権が含まれますが、事業用借地権設定契約の終了に際して、他の区分所有者とともに、その借地権の準共有持分割合に応じて、借地権の対象である土地を地主から購入する義務を負担しています。本投資法人は、かかる購入を行うよう努めますが、購入資金の手当てができないこと等を原因として、当該土地を購入することができない可能性があります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。）第４条）を除き、借地人は、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の資産取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、ほかに転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合において、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります（民法第612条第１項）。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払いが予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（カ）借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（区分所有建物の専有部分を含みます。）を第三者から賃借のうえ又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、賃借人へ転貸又はホテル運営受託者に運営委託することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が本投資法人又は信託受託者の債務不履行により解除されて終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者と賃借人の間の転貸借契約又は運営委託契約も終了するとされていますので、転貸あるいは運営委託した転借人又は運営受託者から、転貸借契約又は運営委託契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
（ヨ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法
人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

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（タ）有害物質に関するリスク
本投資法人が土地、土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が存在する可能性があり、かかる有害物質が存在する場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）に関しては、土地の所有者、管理者
又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性があるときやポリ塩
化ビフェニール（ＰＣＢ）が保管されているとき等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
（レ）不動産の売却における制限に関するリスク
本投資法人が運用不動産を売却しようとする際、賃貸借契約において賃借人に対し、あるいは運営委託契約においてホテル運営受託者に、契約期間中は売却をしない旨や土地と建物を分離譲渡しない旨を約した
り、第三者に売却する前に賃借人あるいはホテル運営受託者に対して買取りについての優先交渉権を与えた
りする場合があり得ます。あるいは売却にあたり、第三者による承認が必要となる場合があります。そのような場合、不動産市場の動向を見ながら最も有利な条件で売却することが難しくなり、本投資法人は、通常であれば得ることができる利益を得ることができなくなるおそれがあります。
（ソ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人は、法律の規定上の瑕疵担保責任又は契約不適合責任以外に、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明保証責任や担保責任を負う可能性があります。
これらの契約上の表明保証責任や担保責任を負う場合には、契約内容に従い買主から売買契約を解除され、又は買主が被った損害の賠償等をしなければならず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、賃貸不動産の売却においては、2020年民法改正後の民法が適用される賃貸借契約に関しては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継する旨が定められています。2020年民法改正前の民法が適用される賃貸借契約に関しても、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予定外の出費を強いられる場合があり得ます。
運営委託方式に係る不動産の売却においては、別途契約上の地位の移転を行なわない限り、本投資法人とホテル運営受託者の間の運営委託契約は、新所有者に承継されません。このような場合、運営委託契約を解約する必要がありますが、継続的契約関係に基づく信義則等により、運営委託契約上の解約権の行使が制限される可能性があります。このような状況の下で解約した場合、本投資法人は損害賠償債務を負う可能性があります。
（ツ）敷金・保証金等に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人あるいはホテル運営受託者が無利息又は低利で預託した敷金、権利金又は保証金等を運用資産の取得資金の一部又は借入金等債務の弁済充当資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃借人あるいはホテル運営受託者との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人あるいはホテル運営受託者からの敷金及び保証金等の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があ- 64 -

り、この場合、必要な資金を借入等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金等を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金等の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ネ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約においては、買主の事情により契約が解約された場合に、売買価格に対する一定割合の違約金が発生する旨の合意がなされることが少なくありません。資産取得のためにフォワード・コミ
ットメント等を行った場合、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金の支払いにより、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があります。
なお、フォワード・コミットメントには該当しないものの、前記「（ワ）借地物件に関するリスク」に記載のとおり、ホテル京阪ユニバーサル・シティに関し、事業用借地権設定契約の終了に際して、借地権の対象である土地を地主から購入する義務を負担していますが、当該義務の不履行に対して、違約金等の定めはありません。
（ナ）専門家による報告書（不動産鑑定評価書等）に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出される予想最大損失率（ＰＭＬ）も個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
（ラ）運用資産の取得方法に関するリスク
税制上の軽減措置に要する手続との関係で、本投資法人が今後不動産を取得するに当たり、譲渡代金支払日後直ちには当該不動産についての所有権等の移転本登記申請を行わない場合があり得ます。この場合、売主が譲渡代金支払後本登記申請までの間に当該不動産を二重譲渡し、担保提供し、又は売主が倒産すること等により、本投資法人が運用不動産の完全な所有権を取得できなくなる可能性があり、また、同時に支払済
みの譲渡代金の全部又は一部につき返還を受けられなくなる可能性があります。なお、本投資法人は、将来取得する不動産については、上記軽減措置に関する手続きのために10日程度要する場合がありますが、このような場合においては、運用不動産の購入実行時（代金支払時）から上記軽減措置に関する手続き終了時（終了後直ちに移転本登記申請を行います。）までの間は仮登記を経ることにより本登記の順位を保全して上記のリスクを可能な限り回避する方針でいます。ただし、仮登記はそれに基づく本登記がなされるまでは
順位保全効果しかなく、仮登記に基づき本登記がなされる前に売主が倒産した場合において本投資法人が保護されない可能性もあり、上記のリスクを完全に排除できるとは限りません。
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信託の受益権特有のリスク（イ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人が、不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権又は金銭の信託の受益権（ただし、主として当該金銭により不動産、地上権又は土地の賃借権を取得して信託財産とする信託に限ります。以下、これらを本項において「信託の受益権」と総称します。）を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号）を「新信託法」といい、その施行前の信託法（大正11年法律第62号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正を含みません。）を「旧信託法」といいます。原則
として、2007年９月30日より前に効力を生じた信託については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条）。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法
人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じ
リスクを負担することになります。
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本投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分するときは、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、信託受益権は有価証券とみなされます
が、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
信託受託者が倒産手続の対象となった場合における信託財産の取扱いについては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定や信託財産の独立性という観点から、信託財産が破産財団、再生債務者又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に属すると解釈される可能性は、極めて小さいものと考えられていました。新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。ただし、不動産の場合、当該不動産が信託財産に属することを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託の登記が必要とされます。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者がかかる瑕疵担保責
任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
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会計、税制に関するリスク（イ）減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審
議会平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号平成15年10月31日）が適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用不動産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生
し、本投資法人の業績は悪影響を受ける可能性があります。なお、2015年４月１日以後に開始する営業期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額及び配当等の額（一時差異等調整引当額の増加額及び配当等の額については、後記「４ 手数料及び税金（５）課税上の取扱い」をご参照ください。）として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

（ロ）導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。
導管性要件のうち一定のものについては、営業期間毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努めていますが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない営業期間が生じる可能性があります。現行
税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、後記「（ト）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク」に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、配当等の額を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額
や純資産額が減少する可能性があり、本投資口の市場価格に影響を及ぼすこともあります。なお、課税上の取扱いについては、後記「４ 手数料及び税金 （５）課税上の取扱い」をご参照ください。
（ハ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
2009年４月１日以後終了した事業年度に係る導管性要件のうち、租税特別措置法施行令に規定する配当可能額の90％超の金銭の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。したがって、会
計処理と税務上の取扱いの差異により、又は90％の算定について税務当局の解釈・運用・取扱いが本投資法
人の見解と異なること等により、過大な税負担が発生した場合には、この要件を満たすことが困難となる営
業期間が生じる場合があり得ます。なお、2015年４月１日以後に開始する営業期間については、会計処理と- 66 -

税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額を配当等の額として取扱
い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
（ニ）利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク
本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入又は投資法人債の発行に際しての財務制
限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保する場合があります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当等の額が配当可能利益の額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（ホ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（ヘ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。
（ト）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
各営業期間毎に判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるもの（投資法人の投資主の一人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法人の発行済投資口の総数若しくは議決権の総数の100分の50を超える数を有する場合における当該投資法人をいいます。）に該当していないこととする要件、即ち、同族会社要件については、本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる営業期間が生じるリスクがあります。
（チ）借入に係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の各営業期間毎に判定を行う導管性要件のひとつに、借入を行う場合には租税特別措置法に規定する機関投資家（以下本「⑥ 会計、税制に関するリスク」において「機関投資家」といいます。）のみから行うべきという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入を行わざるを得ない場合、借入に係る債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、又は、保証金若
しくは敷金の全部若しくは一部が賃借人からの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（リ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
税法上、導管性要件のひとつに、営業期間末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる場合には、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（ヌ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。

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（ル）適格合併が否認されるリスク
本投資法人は2012年４月１日付で旧ＪＨＲと合併していますが、本合併は国税庁より公表されている文書
回答事例「投資法人が共同で事業を営むための合併を行う場合の適格判定について」（2009年３月19日回答）における取扱いに従っており、税制適格合併に該当するものと考えています。しかし、税務当局との見解の相違により、非適格合併と認定された場合には、差額負債調整勘定の５年均等償却により課税所得が増加する結果、本投資法人の税負担が増加し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
⑦

その他のリスク（イ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行います。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名組合が投資あるいは開発する不動産が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配させる残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
（ロ）優待制度に関するリスク
本投資法人は、現在の法令、税務の取扱い、優待の内容及び利用状況の推定等に基づくホテル賃借人との合意を前提に、優待制度を導入しています。したがって、これらの前提条件に変更がある場合、本優待制度の内容等が変更、若しくは、実施が停止される場合があります。また、本優待制度の利用に伴って本投資法
人の不動産運用収入に影響が有る場合があります。
（ハ）本合併に関するリスク
本投資法人は、2012年４月１日を効力発生日として、旧ＪＨＲを合併消滅投資法人とする本合併を行いました。
本投資法人は、本合併に係る合併契約の締結及びその実現にあたり、旧ＪＨＲ物件に対する精査（デュー・デリジェンス）を行っていますが、かかる精査等によって旧ＪＨＲ物件に存する瑕疵等の全てを認識しているとの保証はなく、将来旧ＪＨＲ物件の瑕疵その他の問題が明らかとなった場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ニ）負ののれんによって生じる剰余金の活用方針に関するリスク
本投資法人は本合併により負ののれん発生益を計上していますが、投資法人に関する負ののれんの会計処
理又は剰余金の取扱いに関する解釈、運用又は取扱いが変更された場合、負ののれん発生益の金額が変更される可能性及び剰余金の活用が困難になるなど本投資法人の収益及び分配金等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、負ののれんはキャッシュの裏付けのない会計上の利益であるため、剰余金の分配に関する負ののれんの活用方針は、分配可能なキャッシュの額による制約を受けます。本投資法人は、公表した剰余金の分配額（以下「公表済剰余金分配額」といいます。）を分配すべく、本投資法人のキャッシュ・マネジメントに最大限留意しますが、本投資法人が金銭の分配を行う時点において公表済剰余金分配額分のキャッシュが存在するという保証はなく、公表済剰余金分配額よりも低い金額が実際の剰余金の分配額となる可能性があります。また、公表済剰余金分配額の分配が可能であっても、公表済剰余金分配額までの分配を行わない可能性もあります。
（ホ）継続企業の前提に関する重要事象等
当期において、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響によるホテルマーケットの急激な悪化を受け、ＨＭＪグループをはじめとした一部テナントに対して固定賃料の免除や変動賃料の賃料体系の変更を行ったこと等により、大幅な減収減益となったため、取引金融機関との借入金関連契約上に定めるデット・サービス・カバレッジ・レシオが基準値を下回ることになり、財務制限条項に抵触する状況が一時的に発生したことから、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような状況が存在しております。しかしながら、本投資法人は、取引金融機関との間で財務制限条項に抵触しないとみなすことで合意をしております。来期の中間決算期以降に当該デット・サービス・カバレッジ・レシオが基準値を下回った場合、財務制限条項に抵触しますが、本投資法人と取引金融機関の良好な関係、スポンサー関係者からの継続的な支援、十分な手元- 68 -

資金、保守的な負債比率等を考慮すれば、継続企業の前提に関する重要な不確実性は認められないものと判断しています。
（２）投資リスクに対する管理体制
本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社においては適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取組みは、以下のとおりです。
①

本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員１名及び監督役員３名で構成される役員会により運営されています。執行役員は、３ヶ月に１回以上の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務遂行状況の報告を行います。この報告手続きを通じ、本資産運用会社及びそのスポンサー関係者から独立した地位にある監督役員は、的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視する体制を維持しています。同時に、かかる報告により、本投資法人は本資産運用会社のスポンサー関係者との取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける権利及び本資産運用会社の帳簿及び記録その他の資料の閲覧・調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は、内部者取引管理規程を定めて、その執行役員及び監督役員が、その業務に関して取得した法人関係情報等の公表前に本投資法人の投資口等及び上場会社等の特定有価証券等（金融商品取引法第163条
第１項に定義されるものをいいます。）の売買を行うことを禁止し、インサイダー取引防止に努めています。

②

本資産運用会社の体制
本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程としてリスク管理規程を制定し、リスクの種類毎に管理部門を定めてリスク管理を行います。
(イ) 本資産運用会社は、資産運用ガイドラインにおいて、分散投資によるポートフォリオの構築方針、投資対象の選定方針、安定した収益の確保等を目指した運用方針、投資を行う場合の取得基準、物件のデュー・デ
リジェンスの基準、物件の管理運営方針（ＰＭ会社の選定基準及びその業務のモニタリングを含みます。）、付保基準及び年度投資計画等を定めています。かかる資産運用ガイドラインを遵守することにより、不動産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
(ロ) 本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に係る重要な事項の決定プロセスの明確化を図るとともに、不動産等の調査、取得、管理運営その他の業務それぞれについて、客観的な業務手順を確立して、リスクの管理に努めます。また、投資委員会が承認した資産の運用等に関する全ての事項について、本資産運用会社の取締役会に付議され、取締役の過半数が出席のうえ、出席取締役の過半数をもって取引に係る議案を決する
ものとします。
(ハ) 本資産運用会社は、スポンサー関係者との本投資法人の間の取引については、自主ルールとしてスポンサ
ー関係者取引規程及びスポンサー関係者取引管理規則を定めており、これを遵守することにより利益相反に係るリスク管理を行います。
(ニ) 本資産運用会社は、内部者取引管理規程を定め、役職員によるインサイダー取引防止に努めています。
(ホ) 本資産運用会社は、コンプライアンスを所管するコンプライアンス室長が委員長となるコンプライアンス
委員会を設け、コンプライアンス委員会規程に定める重要な法令等遵守状況を監視します。また、コンプラ
イアンス委員会にて審議・承認された議案は、全て本資産運用会社の取締役会に付され決議されることが必要となります。
(ヘ) 本資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生について、対応を講じています。また、法令等遵守を実現させるための具体的な手引書として、コンプライアン
ス・マニュアルを定め、役職員による法令等遵守の徹底を図るとともに、法令等遵守を実現させるための具体的な実践計画であるコンプライアンス・プログラムを策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
- 69 -

以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場
合、本投資法人又は投資主に損失が生ずる恐れがあります。

- 70 -

４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第５条第１項）、該当事項はありません。
なお、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得する場合、所定の手数料が課されることがあります。
（３）【管理報酬等】
以下は、本書の日付現在の状況です。
① 役員報酬
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期は、次のとおりとします（規約第18条）。
(イ）執行役員の報酬は、１人当たり月額80万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
(ロ）監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の末日までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
（注）本投資法人は、投信法の規定に従い、役員会の決議によって、執行役員又は監督役員の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の限度において免除することができます（規約第19条）。

②

本資産運用会社への支払報酬
本投資法人は、本資産運用会社と締結した資産運用委託契約に従い、本資産運用会社に対して資産運用報酬を支払います。当該報酬は、下記（イ）ないし（ヘ）からなり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです（規約第36条）。その支払いに際しては、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いにかかる資産運用報酬、それにかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払います（規約第39条）。
(イ）運用報酬１
本投資法人が保有する総資産（注）の各営業期間中の３月、６月、９月の各末日及び各営業期間の決算期（以下「計算基準日」といいます。）に、年率0.35％を上限として本投資法人及び資産運用会社が別途合意する料率を乗じ、１年365日として前計算基準日（同日を含まない。）から当該計算基準日（同日を含みます。）までの日数（以下「対象日数」といいます。）により日割計算した金額（円単位未満切捨て）としま
す。
支払時期
毎年の各計算基準日後３ヶ月以内にそれぞれ支払います。
（注）総資産とは、現預金残高・有価証券残高・有形固定資産・無形固定資産の合計をいいます。

(ロ）運用報酬２
本投資法人の各営業期間におけるＮＯＩ（Net Operating Income）（注１）に1.0%を上限として本投資法
人及び資産運用会社が別途合意する料率を乗じた金額（円単位未満切捨て）とします。
支払時期
毎年３月、６月、９月の各末日後３ヶ月以内に仮払運用報酬２（注２）を、毎年12月末日後３ヶ月以内に運用報酬２から仮払運用報酬２の合計額を控除した残額を支払い、仮払運用報酬２の合計額が運用報酬２を超える場合は、毎年12月末日後３ヶ月以内に当該超過額を払い戻します。
（注１）ＮＯＩとは当該物件にかかる不動産運用収入の合計から不動産運用費用（減価償却費を除きます。）の合計を控除した金
額をいいます。本（ロ）において以下同じです。
（注２）仮払運用報酬２とは、毎年３月、６月、９月の各末日を最終日とする３ヶ月間におけるＮＯＩに1.0％を上限として本投資法人及び資産運用会社が別途合意する料率を乗じた金額（円単位未満切捨て）をいうものとします。

- 71 -

(ハ）運用報酬３
本投資法人の各営業期間にかかる運用報酬３控除前分配金額（注１）を毎年12月末日における発行済投資口の総口数で除した金額（円単位未満切捨て）に43,000（ただし、投資口が分割された場合、43,000に分割
割合（注２)を乗じた数値とし、複数回の投資口の分割がされた場合には、同様の処理を繰り返すものとします。）を上限として本投資法人及び資産運用会社が別途合意する係数を乗じた金額とします。
支払時期
毎年３月、６月、９月の各末日後３ヶ月以内に仮払運用報酬３（注３）を、毎年12月末日後３ヶ月以内に運用報酬３から仮払運用報酬３の合計額を控除した残額を支払い、仮払運用報酬３の合計額が運用報酬３を超える場合は、毎年12月末日後３ヶ月以内に当該超過額を払い戻します。
（注１）運用報酬３控除前分配金額とは、本投資法人の各営業期間に係る分配金額として規約第34条第１項に規定する金額（ただし、法人税、住民税及び事業税、法人税調整額、運用報酬３及びこれにかかる控除対象外消費税等控除前）をいうものとします。
（注２）分割割合とは、分割後の発行済投資口の総口数を、分割前の発行済投資口の総口数で除した割合をいいます。
（注３）仮払運用報酬３とは、毎年３月、６月、９月の各末日を最終日とする３ヶ月間にかかる税引前純利益（ただし、仮払運用報酬３及びこれにかかる控除対象外消費税等控除前）を当該３月、６月、９月の各末日における発行済投資口の総口数で除した金額（円単位未満切捨て）に43,000（ただし、投資口が分割された場合、43,000に分割割合を乗じた数値とし、複数回の投資口の分割がされた場合には、同様の処理を繰り返すものとします。）を上限として本投資法人及び資産運用会
社が別途合意する係数を乗じた金額をいうものとします。

(ニ）取得報酬
不動産関連資産等（規約第28条第２項乃至同条第４項に掲げる資産をいいます。以下同じです。）を取得した場合、当該不動産関連資産等の取得価額（消費税等（規約第39条に定義する。以下同じです。）相当額
及び取得に伴う費用等を除きます。）に0.75％を上限として本投資法人及び資産運用会社が別途合意する料率を乗じた金額（円単位未満切捨て）とします。ただし、当該不動産関連資産等をスポンサー関係者から取得した場合においては、当該不動産関連資産等をスポンサー関係者以外から取得した場合に適用されるべき料率から0.25％引き下げた料率を適用するものとします。
支払時期取得日の属する月の翌月末日までに支払います。
(ホ）譲渡報酬
不動産関連資産等を譲渡した場合、当該不動産関連資産等の譲渡価額（消費税等相当額及び譲渡に伴う費用等を除きます。）に0.5％を上限として本投資法人及び資産運用会社が別途合意する料率を乗じた金額（円単位未満切捨て）とします。ただし、当該不動産関連資産等をスポンサー関係者に譲渡した場合においては、当該不動産関連資産等をスポンサー関係者以外に譲渡した場合に適用されるべき料率から0.25％引き下げた料率を適用するものとします。
支払時期
譲渡日の属する月の翌月末日までに支払います。
(ヘ）合併報酬
本投資法人が行う合併において、資産運用会社が本投資法人の合併の相手方の保有資産等の調査及び評価
その他の合併に係る業務を実施し、本投資法人が当該相手方の保有する資産を合併により承継した場合には、本投資法人は資産運用会社に対し、資産運用会社と締結した資産運用委託契約の定めにより、合併報酬を支払います。かかる報酬は本投資法人が承継する不動産関連資産等の合併時における鑑定評価額に0.25％を上限として本投資法人及び資産運用会社が別途合意する料率を乗じた額（円単位未満切捨て）及びこれに係る消費税相当額の合計額とします。
支払時期
合併の効力発生日後３ヶ月以内に支払います。
③

経理等にかかる一般事務受託者への支払報酬
本投資法人は、一般事務受託者である三井住友信託銀行株式会社に対して以下の業務を委託しています。
(イ）経理に関する事務
ａ. 計算に関する事務
ｂ. 会計帳簿の作成に関する事務
ｃ. 納税に関する事務(ロ）機関の運営に関する事務(ハ）前各号に掲げる事務のほか、本投資法人及び本資産運用会社が協議のうえ定める事項
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
- 72 -

(イ）本投資法人は、上記委託事務遂行の対価として、別途定める資産総額に年率0.085％を乗じた額を上限として委託報酬を支払うものとします。
(ロ）上記一般事務受託者は、上記（イ）の委託報酬を、毎年６月及び12月の各末日を最終日とする各６ヶ月間について、最終日の属する月の翌月末日までに本投資法人に対して請求し、本投資法人は請求を受けた日の属する月の翌月末日までに、一般事務受託者が別途指定する一般事務受託者の口座に振込むことにより支払います。
④

納税等にかかる一般事務受託者への支払報酬
本投資法人は、納税等にかかる一般事務受託者であるＰｗＣ税理士法人に対して以下の業務を委託しています。
(イ）税務申告書（法人税、地方税及び消費税）の作成業務(ロ）その他本投資法人及び上記一般事務受託者が別途協議のうえ合意する事項
上記業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
(イ）本投資法人は、上記税務申告書の作成業務の対価として、１決算当たり金300万円の委託報酬を支払うものとし、その他の事務の対価として別途合意する委託報酬を支払います。
(ロ）本投資法人は、上記（イ）の委託報酬を、上記一般事務受託者の委託業務終了後に上記一般事務受託者が作成する請求書受領日の属する月の翌月末に一般事務委託者の指定口座に振込むことにより支払います。

⑤

投資主名簿等管理人への支払報酬

本投資法人は、投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して以下の業務を委託しています。
(イ）投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項(ロ）投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事項(ハ）投資主等の氏名、住所の登録に関する事項(ニ）投資主等の提出する届出の受理に関する事項(ホ）投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）の作成等に関する事項(ヘ）分配金の計算及びその支払いのための手続きに関する事項(ト）分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事項(チ）投資口に関する照会応答、諸証明書の発行に関する事項(リ）使用済書類及び未達郵便物の整理保管に関する事項(ヌ）募集投資口の発行に関する事項(ル）投資口の併合又は分割に関する事項(ヲ）投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事項（前各号の事項に関連するものに限ります。）(ワ）法令又は投資主名簿等管理人契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項(カ）その他振替機関との情報の授受に関する事項(ヨ）マイナンバー法に係る以下の個人番号関係事務
ａ．支払調書等の作成対象となる投資主等、新投資口予約権者等の個人番号及び法人番号（以下「個人番号等」といいます。）について、振替機構あて請求及び通知受領に関する事務
ｂ．本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等に係る個人番号等の収集に関する事務
ｃ．本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等の個人番号等の登録、保管及び別途定める保管期間経過
後の廃棄又は削除に関する事務
ｄ．行政機関等あて個人番号等の提供に関する事務
ｅ．その他、マイナンバー法に基づく上記ａ．乃至ｄ．に付随する事務(タ）前各号に掲げる事項のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ定める事項
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
本投資法人は、委託事務手数料として下記の委託事務手数料表により計算した金額を投資主名簿等管理人に支払うものとします。
また、委託事務手数料については、投資主名簿等管理人は毎月末に締切り翌月15日までに本投資法人に請求し、本投資法人はその月中にこれを支払うものとします。

- 73 -

Ⅰ．通常事務手数料
手数料項目
１．基本手数料

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲(1) 直近の総投資主通知投資主数を基準として、投資主１ 投資主名簿等の管理名につき下記段階に応じ区分計算した合計額の６分の 平常業務に伴なう月報等諸報告
１。
ただし、月額の最低料金は200,000円とします。
5,000名まで
10,000名まで480円 定と諸統計表の作成
420円

30,000名まで
50,000名まで

360円
300円

100,000名まで
100,001名以上

260円
225円

(2) 除籍投資主
１名につき２．分配金事務
手 数 料

期末、中間一定日及び四半期一定日現在(臨時確定除く)における投資主の確除籍投資主データの整理
70円(1) 基準日現在における総投資主通知投資主数を基準と 分配金の計算及び分配金明細表の作成
して、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した 分配金領収証の作成合計額。
ただし、最低料金は350,000円とします。

３．分配金支払
手 数 料

印紙税の納付手続
分配金支払調書の作成

5,000名まで
10,000名まで120円 分配金の未払確定及び未払110円 分配金明細表の作成

30,000名まで
50,000名まで100円 分配金振込通知及び分配金80円 振込テープ又は分配金振込票の作成

100,000名まで
100,001名以上60円 一般税率以外の源泉徴収税率の適用
50円 分配金計算書の作成(2) 指定振込払いの取扱
１件につき(3) ゆうちょ分配金領収証の分割

150円

１枚につき
(4) 特別税率の適用

１件につき

100円
150円

(5) 分配金計算書作成

１件につき

15円

(1) 分配金領収証及び郵便振替支払通知書
１枚につき

450円

取扱期間経過後の分配金の支払(2) 毎月末現在における未払の分配金領収証及び郵便振替 未払分配金の管理
支払通知書
１枚につき
４．諸届・調査・証明手数料

(1) 諸
(2) 調

届
査

3円

１件につき
１件につき

300円 投資主情報変更通知データの受理及び1,200円 投資主名簿の更新(3) 証明(4) 投資口異動証明

１件につき
１件につき

600円 口座管理機関経由の分配金
1,200円 振込指定の受理(5) 個別投資主通知(6) 情報提供請求

１件につき
１件につき

300円 税務調査等についての調査、回答
300円 諸証明書の発行(7) 個人番号等登録１件につき300円 投資口異動証明書の発行
個別投資主通知の受理及び報告
情報提供請求及び振替口座簿記載事
項通知の受領、報告
株式等振替制度の対象とならない投資主等及び新投資口予約権者等の個
人番号等の収集・登録- 74 -

手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

５．諸通知発送
手 数 料(1)封入発送料 封入物２種まで（機械封入)
１通につき25円
１種増すごとに5円加算(2)封入発送料
封入物２種まで
（手封入）
１通につき
40円
１種増すごとに10円加算(3)葉書発送料
１通につき8円(4)宛名印書料
１通につき15円(5)照 合 料
１照合につき10円(6)資料交換等送付料
１通につき
60円

６．還付郵便物
整理手数料

１通につき

７. 投資主総会
関係手数料(1) 議決権行使書作成料
議決権行使書１枚につき15円(2) 議決権行使集計料
a.投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合
議決権行使書１枚につき70円
議決権不統一行使集計料
１件につき
70円加算
投資主提案等の競合議案集計料
１件につき
70円加算
ただし、最低料金は70,000円とします。
ｂ.本投資法人が集計登録を行う場合
議決権行使書１枚につき35円
ただし、最低料金は30,000円とします。
(3) 投資主総会受付補助等
１名につき１日
10,000円(4) データ保存料
１回につき70,000円

議決権行使書用紙の作成(1) 全投資主を記載する場合
１名につき(2) 一部の投資主を記載する場合
該当投資主１名につき大口投資主一覧表等各種
投資主一覧表の作成

８．投資主一覧表
作成手数料

200円

20円

封 入…招集通知、決議通知等の封発送料 入、発送、選別及び書留受領証の作成
葉書発送料…葉書の発送
宛 名…諸通知等発送のため印書料の宛名印書照合料…２種以上の封入物についての照合
資料交換…資料交換及び投信資料等
等送付料 投信資料等の宛名印書、封入、発送
投資主総会関係書類、分配金、その他
還付郵便物の整理、保管、再送

議決権行使書の集計
議決権不統一行使の集計
投資主提案等の競合議案の集計

投資主総会受付事務補助
書面行使した議決権行使書の表裏イ
メージデータ及び投資主情報に関す
るCD-ROMの作成

20円

９．CD-ROM
作成手数料(1) 全投資主対象の場合
１名につき
15円
(2) 一部の投資主対象の場合
該当投資主１名につき20円
ただし、(1)(2)ともに最低料金は50,000円とします。
(3) 投資主情報分析CD-ROM作成料
30,000円加算(4) CD-ROM複写料
１枚につき27,500円

CD-ROMの作成

10．複写手数料

複写用紙１枚につき30円

投資主一覧表及び分配金明細表等の複写

11．分配金振込
投資主勧誘料

投資主１名につき50円

分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入
並びに発送- 75 -

Ⅱ．振替制度関係手数料
手数料項目
１．新規住所
氏名データ

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

新規住所氏名データ１件につき100円

新規住所氏名データの作成

総投資主通知データ１件につき150円

総投資主通知データの受領処理手数料
２．総投資主通知データ処理手数料
３．個人番号等

及び投資主名簿への更新
個人番号等データ処理1件につき

300円

データ処理
手数料

個人番号等の振替機関への請求
個人番号等の振替機関からの受領
個人番号等の保管および廃棄、削除
行政機関等に対する個人番号等の提供⑥

特別口座管理機関への支払報酬
本投資法人は、本合併以前の本投資法人の投資主にかかる特別口座に関して、特別口座管理機関である三井住友信託銀行株式会社に対して以下の業務を委託しています。
(イ）振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事項(ロ）総投資主報告に関する事項(ハ）新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事項(ニ）保管振替機構からの本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の保管振替機構に対する情報提供
請求に関する事項(ホ）振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事項(ヘ）特別口座の開設及び廃止に関する事項(ト）加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の保管振替機構への届出に関する事項(チ）特別口座の加入者本人のために開設された他の口座又は本投資法人の口座との間の振替手続に関する事項(リ）社債株式等振替法で定める取得者等による特別口座開設等請求に関する事項(ヌ）加入者からの個別投資主通知の申出に関する事項(ル）加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事項(ヲ）前各号に掲げるもののほか、加入者等による請求に関する事項(ワ）前各号に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事項(カ）加入者等からの照会に対する応答に関する事項(ヨ）投資口の併合又は分割に関する事項(タ）マイナンバー法に係る以下の個人番号関係事務ａ．加入者の個人番号等の収集、登録に関する事務
ｂ．加入者から収集した個人番号等の保管及び別途定める保管期間経過後の廃棄、削除に関する事務
ｃ．振替機関に対する加入者に係る個人番号等の通知に関する事務
ｄ．その他、マイナンバー法に基づく上記ａ．乃至ｃ．に付随する事務(レ）前各号に掲げる事項のほか、振替制度の運営に関する事項並びに本投資法人及び特別口座管理機関が協議のうえ定める事項
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
本投資法人は、委託事務手数料として下記の委託事務手数料表により計算した金額を特別口座管理機関に支払うものとします。
また、委託事務手数料については、特別口座管理機関は毎月末に締め切り、翌月15日までに本投資法人に請求し、本投資法人はその月の末日までにこれを支払うものとします。

- 76 -

手数料項目
１．特別口座手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

毎月末現在における該当加入者数を基準として、加入者 特別口座の管理１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額。
ただし、月額の最低料金は20,000円とします。

管理料

振替・取次の取扱の報告
保管振替機構との投資口数

5,000名まで
10,000名まで

150円
130円

残高照合
取引残高報告書の作成

10,001名以上

110円

２．振替手数料振替請求１件につき800円

振替申請書の受付・確認
振替先口座への振替処理

３．諸届取次手数料

諸届１件につき300円

住所変更届、分配金振込指定書等の受付・確認変更通知データの作成及び保管振替機構あて通知

４．個人番号等
登録手数料

個人番号等の登録1件につき300円

個人番号等の収集、登録
個人番号等の保管および廃棄、削除
振替機関に対する個人番号等の通知⑦

資産保管会社への支払報酬
本投資法人は、資産保管会社である三井住友信託銀行株式会社に対して、以下の業務を委託しています。
(イ）本投資法人の保有する以下の資産に関して、それぞれの資産にかかる権利行使をする際に必要とする当該資産にかかる権利を証する書類等（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書類）その他の書類等の保管
ａ. 不動産、不動産の賃借権及び地上権
ｂ. 不動産、地上権及び不動産の賃借権を信託する信託（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括信託を含みます。）の受益権
ｃ. 匿名組合出資持分（ただし、主としてａ号又はｂ号を裏付けとするものに限ります。）
ｄ. 特定目的会社にかかる優先出資証券（ただし、主としてａ号又はｂ号を裏付けとするものに限ります。）
ｅ. 特定目的信託にかかる受益証券（ただし、主としてａ号又はｂ号を裏付けとするものに限ります。）
ｆ. 投資信託の受益証券（ただし、主としてａ号又はｂ号を裏付けとするものに限ります。）
ｇ. 投資証券（ただし、主としてａ号又はｂ号を裏付けとするものに限ります。）
ｈ. 預金
ｉ. コール・ローン
ｊ. 国債証券、地方債証券及びコマーシャル・ペーパー
ｋ. 特定目的会社にかかる特定社債券（ただし、主としてａ号又はｂ号を裏付けとするものに限ります。）
ｌ. 金銭の信託の受益証券（ただし、信託財産を主としてａ号に対する投資として運用するものに限ります。）
ｍ. その他本投資法人の規約に定める資産で本投資法人と資産保管会社が別途協議の上定める資産(ロ）預金口座の入出金の管理及び振替管理事務(ハ）投信法第211条第２項及び投信法施行規則第255条に基づく有価証券保管明細簿、不動産保管明細簿、その他資産保管明細簿の作成事務(ニ）上記に関して必要となる配送及び輸送事務(ホ）本投資法人の印鑑の保管事務(ヘ）その他前各号に準ずる業務又は付随する業務
上記の業務に対して以下のとおり資産保管会社に報酬を支払います。
本投資法人は委託業務遂行の対価として資産保管会社に対し、期中報酬として、毎年6月及び12月の各末日を最終日とする各6ヶ月間について別途定める資産総額に年率0.02％を乗じた額を上限として委託報酬を支払うものとし、資産保管会社は、本投資法人の各決算期の末日の属する月の翌月末日までに本投資法人に対して請求し、本投資法人は請求を受けた日の属する月の翌月末日までに、これを資産保管会社が別途指定する資産保管会社の口座に振込むことにより支払うものとします。

- 77 -

⑧

投資法人債に関する一般事務受託者（三井住友信託銀行株式会社）への支払報酬

本投資法人は、第４回無担保投資法人債及び第６回無担保投資法人債に関する一般事務受託者である三井住友
信託銀行株式会社に対して以下の業務を委託しています。
(イ）買取引受をした者から受領した払込金額の交付(ロ）投資法人債原簿の作成(ハ）投資法人債原簿の調製及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務(ニ）投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払い(ホ）租税特別措置法に基づく利子所得税の納付(ヘ）買入消却に関する事務(ト）投資法人債権者からの請求等の受付及び取次(チ）その他協議のうえ必要と認められる事務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
本投資法人は、財務及び発行・支払代理に関する業務手数料として第４回無担保投資法人債に関して
4,000,000円及び第６回無担保投資法人債に関して4,300,000円を支払うものとし、投資法人債発行時に支払済みです。
この他に、元利金支払いに関する業務手数料として、支払元金金額の10,000分の0.075及び支払利金の対象となる元金金額の10,000分の0.075を投資法人債に関する一般事務受託者を経由して口座管理機関に支払います。
⑨

投資法人債に関する一般事務受託者（株式会社みずほ銀行）への支払報酬

本投資法人は、第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者である株式会社みずほ銀行に対して以下の業務を委託しています。
(イ）買取引受をした者から受領した払込金額の交付(ロ）投資法人債原簿の作成及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務(ハ）投資法人債券台帳の調製(ニ）投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払い(ホ）租税特別措置法に基づく利子所得税の納付(ヘ）買入消却に関する事務(ト）投資法人債権者からの請求等の受付及び取次(チ）投資法人債管理者としての業務(リ）その他協議のうえ必要と認められる事務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
本投資法人は、事務の委託並びに発行・支払代理に関する業務手数料として5,400,000円を支払うものとし、投資法人債発行時に支払済みです。
また、管理委託に関する業務手数料として毎１ヶ年につき発行現存額の10,000分の２を支払います。
この他に、元利金支払いに関する業務手数料として、支払元金金額の10,000分の1.1及び支払利金の対象となる元金金額の10,000分の1.1を投資法人債に関する一般事務受託者を経由して口座管理機関に支払います。
本投資法人は、第12回無担保投資法人債に関する一般事務受託者である株式会社みずほ銀行に対して以下の業務を委託しています。
(イ）買取引受をした者から受領した払込金額の交付(ロ）投資法人債原簿の作成及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務(ハ）投資法人債券台帳の調製(ニ）投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払い(ホ）租税特別措置法に基づく利子所得税の納付(ヘ）買入消却に関する事務(ト）投資法人債権者からの請求等の受付及び取次(チ）その他協議のうえ必要と認められる事務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
本投資法人は、財務及び発行・支払代理に関する業務手数料として3,100,000円を支払うものとし、投資法人
債発行時に支払済みです。
この他に、元利金支払いに関する業務手数料として、支払元金金額の10,000分の0.075及び支払利金の対象となる元金金額の10,000分の0.075を投資法人債に関する一般事務受託者を経由して口座管理機関に支払います。

- 78 -

⑩

投資法人債に関する一般事務受託者（株式会社りそな銀行）への支払報酬

本投資法人は、第７回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債及び第11回無担保投資法人債に関する一般
事務受託者である株式会社りそな銀行に対して以下の業務を委託しています。
(イ）買取引受をした者から受領した払込金額の交付(ロ）投資法人債原簿の作成及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務(ハ）投資法人債券台帳の調製(ニ）投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払い(ホ）租税特別措置法に基づく利子所得税の納付(ヘ）買入消却に関する事務(ト）投資法人債権者からの請求等の受付及び取次(チ）投資法人債管理者としての業務(リ）その他協議のうえ必要と認められる事務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
本投資法人は、事務の委託並びに発行・支払代理に関する業務手数料として第７回無担保投資法人債に関して
7,000,000円、第10回無担保投資法人債に関して7,000,000円及び第11回無担保投資法人債に関して6,000,000円を支払うものとし、投資法人債発行時に支払済みです。
また、管理委託に関する業務手数料として毎１ヶ年につき発行現存額の10,000分の２を支払います。
この他に、元利金支払いに関する業務手数料として、支払元金金額の10,000分の1.1及び支払利金の対象となる元金金額の10,000分の1.1を投資法人債に関する一般事務受託者を経由して口座管理機関に支払います。
⑪

投資法人債に関する一般事務受託者（株式会社三菱ＵＦＪ銀行）への支払報酬

本投資法人は、第８回無担保投資法人債及び第９回無担保投資法人債に関する一般事務受託者である株式会社
三菱ＵＦＪ銀行に対して以下の業務を委託しています。
(イ）買取引受をした者から受領した払込金額の交付(ロ）投資法人債原簿の作成(ハ）投資法人債原簿の調製及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務(ニ）投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払い(ホ）租税特別措置法に基づく利子所得税の納付(ヘ）買入消却に関する事務(ト）投資法人債権者からの請求等の受付及び取次(チ）その他協議のうえ必要と認められる事務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
本投資法人は、発行・支払代理に関する業務手数料として第８回無担保投資法人債に関して3,700,000円及び第９回無担保投資法人債に関して2,400,000円を支払うものとし、投資法人債発行時に支払済みです。
この他に、元利金支払いに関する業務手数料として、支払元金金額の10,000分の0.075及び支払利金の対象となる元金金額の10,000分の0.075を投資法人債に関する一般事務受託者を経由して口座管理機関に支払います。
⑫

不動産の管理を委託する場合の管理会社への支払報酬
本投資法人が不動産を直接保有する場合には、本投資法人は、不動産の管理を受託する会社との間で不動産管理委託契約を締結し、当該不動産について管理を委託します。
なお、本資産運用会社との間で不動産管理委託契約を締結し、本資産運用会社に対して、当該不動産について管理を委託することがありえます。ただし、その場合には、本資産運用会社は予め、投信法の規制に従い、当該業務につき必要な許認可を取得することとします。
またこの場合、本投資法人は、本資産運用会社との間で締結した不動産管理委託契約等の合意に従って、本資産運用会社に対して報酬及び費用を支払うことになります。
⑬

会計監査人報酬

会計監査人の報酬額は、１営業期間3,000万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、会計監
査人の請求を受けてから３ヶ月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支払います。（規約第25条）。

- 79 -

（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、運用資産に関する公租公課及び資産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用、並びに資産運用会社がかかる費用を立替えた場合において資産運用会社から当該立替金の遅延利息又は損害金の請求があったときはかかる遅延利息又は損害金を負担します。これに加え、本投資法
人は、以下に掲げる費用を負担します（規約第38条）。
(1) 投資口の発行、自己投資口の取得、新投資口予約権の無償割当て及び上場に関する費用(2) 有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出にかかる費用(3) 目論見書の作成及び交付にかかる費用(4) 法令に定める財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付にかかる費用（監督官庁等に提出する場
合の提出費用を含みます。）(5) 本投資法人の公告にかかる費用並びに広告宣伝等に関する費用(6) 専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問及び司法書士等の報酬並びに鑑定評価及び資産精査等の費用を含みます。）(7) 執行役員、監督役員にかかる実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用(8) 運用資産の取得・処分又は管理・運営に関する費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）(9) 借入金及び投資法人債にかかる利息(10) 本投資法人の運営に要する費用(11) その他前各号に類する本投資法人が負担すべき費用- 80 -

（５）【課税上の取扱い】
本書の日付現在、日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
①

投資主の税務(イ）個人投資主の税務
ａ. 配当等の額に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時差異等調整引当額の増加額からなる金額（以下本「（５） 課税上の取扱い」において「配当等の額」といいます。）の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。
（ⅰ）源泉徴収
分配金支払開始日

源泉徴収税率2014年１月１日～2037年12月31日

20.315％（所得税15.315％

2038年１月１日～

20％（所得税15％

住民税５％）

住民税５％）（注１）2014年１月１日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
（注２）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有）に対しては、上記税率ではなく、所得税20％（2014年１月１日～2037年12月31日は20.42％）の源泉徴収税率が適用されます。

（ⅱ）確定申告
確定申告をしない場合

金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能(確定申告不要制度)

確定申告を行う場合

総合課税か申告分離課税のいずれか一方を選択（注１）総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受け取る配当等の額については、配当控除の適用はありません。
（注２）上場株式等に係る譲渡損失の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記（i）の源泉徴収税率と同じです。
（注３）大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有)が１回に受け取る配当金額が10万円超(12ヶ月決算換算)の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります(この場合には申告分離課税は選択できません。)。

（ⅲ）源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座(以下「源泉徴収選択口座」といいます。)が開設されている金融商品取引業者等(証券会社等)に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。
（注）配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

（ⅳ）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
2014年１月１日から2028年12月31日までの期間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（新規投資額で年間100万円を上限。ただし、2016年１月１日以後に設けられる非課税管理勘定については120万円を上限。）及
び特定非課税管理勘定に係るもの（2024年１月１日から2028年12月31日までの期間における新規投資額で毎年102万円を上限。）に係る配当等で、その非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年以内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上（2023年１月１日以降は満18歳以上）である
方に限ります。
（注１）配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。
（注２）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有）が受け取る配当金については、本非課税制度の適用はありません。
（注３）2018年１月に現行NISAとの選択制で導入された累積投資勘定に係る非課税制度（つみたてNISA）では、個別銘柄株の取得はできません。

（ⅴ）未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA : ジュニアニーサ）
2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した未成年者
口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間80万円を上限。）に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から５年以内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳未満（2023年は満18歳未満）である方又はその年中に出生した方に限ります。
（注１）配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。

- 81 -

（注２）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有）が受け取る配当金については、本非課税制度の適用はありません。
（注３）2018年１月に現行NISAとの選択制で導入された累積投資勘定に係る非課税制度（つみたてNISA）では、個別銘柄株の取得はできません。

ｂ. 出資等減少分配に係る税務投資法人が行う利益を超えた金銭の分配（分割型分割及び株式分配並びに組織変更による事由を除く）のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のもの（以下本「（５） 課税上の取扱い」において「出資等減少分配」といいます。）は、投資法人の出資総額等の減少額に該当し、投資主においては、みなし配
当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
（ⅰ）みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記「a. 配当等の額に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。
（ⅱ）みなし譲渡収入出資等減少分配のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。
各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益（注２）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｃ. における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。
（注１）譲渡原価の額＝従前の取得価格×純資産減少割合※

純資産減少割合は、本投資法人から通知します。

（注２）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額（注３）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

ｃ. 投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が本上場投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等に係る譲渡所得等として、申告分離課税の対象となります。本上場投資口の譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等の金額との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。
（注）2016年1月1日以降、株式等は上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式等や国債、地方債、公募公社債等をいいます。）と一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に区分され、株式等を譲渡した場合はそれぞれ別々の申告分離課税制度となりました。

（ⅰ）税率
譲渡日

申告分離課税による税率

2014年１月１日～2037年12月31日

20.315％（所得税15.315％

2038年１月１日～

20％（所得税15％

住民税５％）

住民税５％）（注）2014年１月１日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1％相当)を含みます。

（ⅱ）上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等を金融商品取引業者等(証券会社等)を通じて譲渡等したことにより生じた損失(以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。)の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係る配当所得等の金額（上場株式等に係る利子所得の金額および配当所得の金額で、申告分離課税を選択したものに限ります。)と損益通算することができます。また、上場株式等に係る譲渡損失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得等の金額から繰越控除することができます。
（注）繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

（ⅲ）源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、上記（i）の申告分離課税による税率と同じです。また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、上場株式等に配当等の額の総額からその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。
（ⅳ）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
2014年１月１日から2028年12月31日までの期間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（新規投資額で年間100万円を上限。ただし、2016年１月１日以後に設けられる非課税管理勘定については120万円を上限。）及
び特定非課税管理勘定に係るもの（2024年１月１日から2028年12月31日までの期間における新規投資額で毎年102万円を上限。）を、その非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年以内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座- 82 -

を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上（2023年１月１日以降は満18歳以上）である方に限ります。
（注１）非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記（ⅱ）及び（ⅲ）の損益通算や繰越控除には適用できません。
（注２）2018年１月に現行NISAとの選択制で導入された累積投資勘定に係る非課税制度（つみたてNISA）では、個別銘柄株の取得はできません。

（ⅴ）未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA : ジュニアニーサ）
2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した未成年者
口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間80万円を上限。）を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から５年以内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳未満（2023年は満18歳未満）である方又はその年中に出生した方に限ります。
（注１）非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記（ⅱ）及び（ⅲ）の損益通算や繰越控除には適用できません。
（注２）2018年１月に現行NISAとの選択制で導入された累積投資勘定に係る非課税制度（つみたてNISA）では、個別銘柄株の取得はできません。

(ロ) 法人投資主の税務
ａ. 配当等の額に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る配当等の額については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る配当等の額については、下記の税率により所得税の源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税および復興特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となり、法人税の額から控除されます。
分配金支払開始日

源泉徴収税率2014年１月１日～2037年12月31日

15.315％

2038年１月１日～

15％（復興特別所得税0.315％を含みます。）

ｂ. 出資等減少分配に係る税務投資法人が行う出資等減少分配は、投資法人の出資総額等の減少額に該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
（ⅰ）みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記「a. 配当等の額に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。
（ⅱ）みなし譲渡収入出資等減少分配額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
（注） 譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

ｃ. 投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

- 83 -

②

投資法人の税務(イ) 配当等の額の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件
国内50％超募集要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される
投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。次の所有先要件において同じです。)以外の者から借入れを行っていない

借入先要件

こと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されてい所有先要件ること又は機関投資家のみによって所有されていること

非同族会社要件

事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと他の法人の株式又は出資（匿名組合に対する出資を含みます。）の50％以上（割合

出資制限要件の判定にあたっては、匿名組合を通じて間接的に保有する株式等を含めます。）を有していないこと(一定の海外子会社を除く。)(ロ) 不動産流通税の軽減措置
ａ. 登録免許税
一定の要件を満たした投資法人が2021年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。
不動産の所有権の取得日

2012年４月１日～2021年３月31日

土地（一般）

1.5％

建物（一般）

2.0％（原則）

投資法人が取得する不動産

2021年４月１日～

2.0％（原則）

1.3％

ｂ. 不動産取得税
一定の要件を満たした投資法人が2021年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。
（注）共同住宅及びその敷地にあっては、建物のすべての区画が50㎡以上のものに限り適用されます。

- 84 -

５【運用状況】（１）【投資状況】
本投資法人の当期末現在における投資状況の概要は以下のとおりです。
資産の
種類

業態分類
（注１）

東京都

リミテッド
サービス
ホテル

北海道

福岡県

名称

保有総額
（百万円）
（注２）

対総資産比率
（％）
（注３）

保有総額
（百万円）
（注２）

対総資産比率
（％）（注３）

ホリデイ・イン大阪難波

26,985

6.5

26,870

6.7

なんばオリエンタルホテル

14,5393.5

14,437

3.6

ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋

2,817

0.7

2,805

0.7

イビス東京新宿

7,908

1.9

7,830

2.0

カンデオホテルズ上野公園

6,644

1.6

6,606

1.7

ザ・ビー 池袋

6,584

1.6

6,578

1.6

相鉄フレッサイン新橋烏森口（注４）

4,801

1.2

－

－

コンフォートホテル東京東日本橋

3,527

0.8

3,491

0.9

ザ・ビー 八王子

2,680

0.6

2,664

0.7

スマイルホテル日本橋三越前

2,022

0.5

2,042

0.5

Ｒ＆Ｂホテル上野広小路

1,822

0.4

1,806

0.5

チサンホテル蒲田（旧 ホテルビスタ蒲田東京）（注５）

1,452

0.3

1,447

0.4

ザ・ビー 水道橋

1,194

0.3

1,173

0.3

ドーミーイン・global cabin 浅草

941

0.2

934

0.2

チサンイン蒲田

769

0.2

768

0.2

イビス スタイルズ 札幌

6,561

1.6

6,492

1.6

メルキュールホテル札幌

5,792

1.4

5,735

1.4

ホテルアセント福岡

5,161

1.2

5,450

1.4

ザ・ビー 博多

2,340

0.6

2,329

0.6

博多中洲ワシントンホテルプラザ

2,022

0.5

2,038

0.5

東横イン博多口駅前本館・シングル館

1,419

0.3

1,401

0.4

京都府

イビス スタイルズ 京都ステーション

6,650

1.6

6,623

1.7

沖縄県

メルキュールホテル沖縄那覇

2,833

0.7

2,801

0.7

熊本県

ドーミーイン熊本

2,139

0.5

2,170

0.5

奈良県

奈良ワシントンホテルプラザ

1,798

0.4

1,764

0.4

小計

121,41029.2

116,265

29.0

ヒルトン東京お台場

63,42915.3

63,376

15.8

東京都

千葉県

フル
サービス
ホテル

第21期
（2020年12月31日現在）

所在
都道府県

大阪府

信託
不動産

第20期
（2019年12月31日現在）

広島県

オリエンタルホテル 東京ベイ

17,486

4.2

17,190

4.3

ヒルトン成田

13,205

3.2

13,088

3.3

インターナショナルガーデンホテル成田

9,162

2.2

9,127

2.3

ホテル フランクス

3,178

0.8

3,145

0.8

アクティブインターシティ広島（シェラトングランドホテル広島）（注６）

17,327

4.2

17,215

4.3

オリエンタルホテル広島

4,099

1.0

4,048

1.0

愛知県

ヒルトン名古屋

15,6503.8

15,6953.9

奈良県

ホテル日航奈良

10,355

2.5

10,2542.6

兵庫県

神戸メリケンパークオリエンタルホテル

9,678

2.3

9,482

2.4

福岡県

オリエンタルホテル福岡 博多ステーション

9,560

2.3

9,251

2.3

神奈川県

メルキュールホテル横須賀
小計- 85 -

1,621

0.4

1,606

0.4

174,75642.0

173,483

43.3

資産の
種類

業態分類
（注１）

第20期
（2019年12月31日現在）

所在
都道府県

名称

沖縄県
リゾート
ホテル

信託
不動産

第21期
（2020年12月31日現在）

保有総額
（百万円）
（注２）

対総資産比率
（％）
（注３）

保有総額
（百万円）
（注２）

対総資産比率（％）（注３）

ホテル日航アリビラ

17,904

4.3

17,790

4.4

オキナワ マリオット リゾート ＆ スパ

14,924

3.6

14,745

3.7

ザ・ビーチタワー沖縄

6,581

1.6

6,490

1.6

千葉県

ヒルトン東京ベイ

26,408

6.4

26,2896.6

大阪府

ホテル京阪ユニバーサル・シティ

5,905

1.4

5,830

1.5

神奈川県

箱根強羅温泉 季の湯 雪月花

3,689

0.9

3,616

0.9

小計

75,41318.1

74,76318.7

信託不動産合計

371,580

89.4

364,51291.1

預金・その他の資産（注７）

44,142

10.6

35,7838.9

資産総額

415,722100.0

400,296

100.0

金額
（百万円）

資産総額に
対する比率
（％）

金額
（百万円）

資産総額に
対する比率
（％）

負債総額

179,200

43.1

179,095

44.7

純資産総額

236,52256.9

221,201

55.3（注１）ホテル営業の態様に応じて、リミテッドサービスホテル、フルサービスホテル及びリゾートホテルに分類しています。
（注２）信託不動産につき、「保有総額」欄には、取得価格（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額を記載
しています。
（注３）「対総資産比率」欄には、資産総額に対する各資産の保有総額の比率を記載しており、小数点以下第二位を四捨五入しています。
（注４）相鉄フレッサイン新橋烏森口は、2020年７月１日付で譲渡しました。
（注５）ホテルビスタ蒲田東京は、賃貸借契約の解約に伴うリブランドにより、2021年１月１日付でチサンホテル蒲田へ名称を変更しました。
本書において以下同じです。
（注６）アクティブインターシティ広島の業態分類については、主要施設であるシェラトングランドホテル広島の業態に応じて分類しています。
（注７）機械及び装置、工具、器具及び備品、建設仮勘定、信託建設仮勘定及び無形固定資産（信託借地権及び信託定期借地権を除きます。）
が含まれています。

- 86 -

（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
該当事項はありません。

- 87 -

③【その他投資資産の主要なもの】（イ）投資不動産物件（信託）の概要
当期末時点における本投資法人の投資不動産物件（信託）の概要は以下のとおりです。
組入資産の明細１（所在地・所有形態・面積・構造規模等）
所有形態（注１）
物件
番号

１
２
３

名称

土地
神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル
オリエンタルホテル
東京ベイ
なんばオリエンタル
ホテル

４

ホテル日航アリビラ

５

オリエンタルホテル広島

６

イビス東京新宿

８

ザ・ビーチタワー沖縄

９

箱根強羅温泉季の湯 雪月花

10
12
13

所在地
建物

面積
敷地面積
（㎡）
（注２）

延床面積
（㎡）
（注３）

兵庫県神戸市
中央区

借地権
（注７）

区分
22,660.09 48,701.82
所有権（注７） （注７）（注７）

千葉県浦安市

所有権

所有権

9,914.00

大阪府大阪市
中央区

所有権

所有権

4,505.23

沖縄県中頭郡
読谷村

所有権／
借地権
（注８）

所有権

65,850.05 38,024.98（注８） （注８）

所有権

所有権

1,792.84

所有権

所有権

937.67

所有権

所有権

10,242.00 20,140.01

所有権

所有権

10,478.89 10,655.03

所有権

所有権

1,295.85

広島県広島市中区
東京都新宿区
西新宿
沖縄県中頭郡
北谷町

神奈川県
足柄下郡箱根町
熊本県熊本市
ドーミーイン熊本中央区
東京都文京区
ザ・ビー 水道橋
本郷
ドーミーイン ・ global 東京都台東区
cabin 浅草
花川戸

構造／階数
（注４）

建築時期
（注５）

総客
室数
(注６)

Ｓ
14Ｆ

1995年７月

323室

1995年５月

511室

1996年３月

258室

1994年４月

397室

1993年９月
2006年９月増築

227室

1980年９月

206室

2004年３月
2005年６月増築
2006年５月増築

280室

2006年10月

158室

2008年１月

291室

1986年８月
1989年９月増築

99室

1997年３月

75室

1995年３月

247室

2000年３月

204室

2002年４月

187室

2008年１月

259室

1997年３月

164室

本館・別館ともに2001年９月

257室

ＳＲＣ・Ｓ・ＲＣ
Ｂ２／12Ｆ
Ｓ・ＳＲＣ
19,364.33
Ｂ１／９Ｆ
44,833.11

ＳＲＣ
Ｂ１／10Ｆ

ＳＲＣ
Ｂ２／23Ｆ
ＳＲＣ・ＲＣ・Ｓ
7,398.19
Ｂ１／11Ｆ

13,752.22

7,701.19

所有権

所有権

723.86

3,097.25

所有権

所有権

287.66

2,006.51

ＳＲＣ
24Ｆ
ＲＣ
Ｂ１／５Ｆ
ＳＲＣ
13Ｆ
ＳＲＣ・ＲＣ
Ｂ１／８Ｆ
ＳＲＣ・ＲＣ
10Ｆ

14博多中洲ワシントン
ホテルプラザ福岡県福岡市
博多区

所有権

所有権

1,128.46

5,692.24

15

奈良ワシントンホテルプラザ奈良県奈良市

所有権

所有権

2,322.28

5,385.82

16

Ｒ＆Ｂホテル上野広小路

東京都台東区
上野

所有権

所有権

446.293,060.21

コンフォートホテル
東京東日本橋スマイルホテル
日本橋三越前東京都中央区
日本橋馬喰町
東京都中央区
日本橋本町

所有権

所有権

823.67

5,765.26

所有権

所有権

512.583,097.85

24

東横イン博多口駅前
本館・シングル館

福岡県福岡市
博多区

所有権

所有権

本館：
565.98
別館：
152.37

本館：
3,566.46
別館：
856.6825

チサンホテル蒲田（旧 ホテルビスタ蒲田
東京）

東京都大田区
西蒲田

所有権

所有権

743.46

3,831.80

ＳＲＣ・Ｓ
Ｂ１／９Ｆ

1992年１月

105室

26

チサンイン蒲田東京都大田区
蒲田

所有権

所有権

240.35

1,499.87

ＳＲＣ
12Ｆ

2003年４月

70室

29

ホテル京阪
ユニバーサル・シティ

大阪府大阪市
此花区

所有権／
借地権
（注９）

区分
所有権
（注９）

3,350.14（注９）17,252.71
（注９）

Ｓ・ＳＲＣ
21Ｆ

2001年６月

330室

31

ヒルトン東京ベイ

千葉県浦安市

所有権（注10）

所有権 36,121.00 72,143.14（注10） （注10） （注10）ＳＲＣ
Ｂ１／11Ｆ1988年６月

828室

32

イビス スタイルズ
京都ステーション京都府京都市
南区

所有権

所有権

1,107.77

5,003.99

ＲＣ
10Ｆ

2009年３月

215室

33

イビス スタイルズ札幌

北海道札幌市
中央区

所有権

所有権

2,515.22

14,992.49

ＲＣ
Ｂ１／16Ｆ2010年７月

278室

34

メルキュールホテル札幌

北海道札幌市
中央区

所有権

所有権

2,016.27

16,145.79

Ｓ
Ｂ１／15Ｆ2009年４月

285室

35

メルキュールホテル
沖縄那覇

沖縄県那覇市

所有権／
借地権

所有権

2,860.69（注11）

10,884.25

ＲＣ
14Ｆ

2009年８月

260室

37

ザ・ビー 池袋

東京都豊島区
東池袋

所有権

所有権

718.715,650.01

ＳＲＣ・Ｓ
Ｂ２／10Ｆ1982年６月

175室

39

ザ・ビー 八王子

東京都
八王子市

所有権

所有権

1,227.29

7,847.65

ＳＲＣ
Ｂ２／12Ｆ1986年８月

196室

40

ザ・ビー 博多

所有権

所有権

719.46

3,986.09

1997年９月

175室

41

ホテル フランクス

所有権

所有権

4,828.00

19,213.39

1991年８月

222室

18
22

福岡県福岡市
博多区
千葉県千葉市
美浜区- 88 -

Ｓ
12Ｆ
Ｓ
７Ｆ
Ｓ
13Ｆ
Ｓ
11Ｆ
ＳＲＣ・ＲＣ
Ｂ１／10Ｆ
本館：
ＳＲＣ 14Ｆ
別館：
ＳＲＣ ９Ｆ

ＳＲＣ
８Ｆ
ＳＲＣ
Ｂ１／13Ｆ所有形態（注１）
物件
番号

名称

面積

土地

建物

敷地面積
（㎡）
（注２）

所在地

延床面積
（㎡）
（注３）

構造／階数
（注４）

建築時期
（注５）

総客
室数
(注６)

16,881.82
(注12)

ＳＲＣ・Ｓ
Ｂ３／21Ｆ1993年11月

160室

ＳＲＣ
14Ｆ

2005年２月
2006年12月
増築

361室

42

メルキュールホテル
横須賀

神奈川県
横須賀市

敷地権
(共有)
(注12)

区分
所有権
(注12)

1,887.86(注12)43

オキナワ マリオットリゾート ＆ スパ

沖縄県名護市

所有権

所有権

52,988.00 36,430.15

44

アクティブインターシ
ティ広島（シェラトン
グランドホテル広島）

広島県広島市
東区

敷地権
(共有)
(注13)

区分
所有権
(注13)

6,379.02(注13)

39,540.75
(注13)

Ｓ・ＲＣ・
ＳＲＣ
Ｂ１／21Ｆ2010年８月

238室
(注14)

45

カンデオホテルズ
上野公園

東京都台東区
根岸

所有権

所有権

1,559.03

7,030.10

Ｓ
12Ｆ

2009年12月

268室46

オリエンタル ホテル福岡 福岡県福岡市
博多ステーション
博多区

定期借地権
（注15）

所有権

2,163.42

18,105.42

ＳＲＣ
Ｂ３／12Ｆ1985年７月

221室

47

ホリデイ・イン大阪難波

大阪府大阪市
中央区

所有権

所有権

2,428.47

11,501.10

2008年８月

314室

48

ホテルアセント福岡

福岡県福岡市
中央区

所有権
（注16）

所有権

1,346.51（注16）

8,600.22（注16）

1999年４月

263室

49

ヒルトン名古屋

愛知県名古屋市
中区

所有権及び 区分所有
地上権権（注17） （注17）6,723.59（注17）

46,368.99（注17）

1989年２月

460室

50

ヒルトン成田千葉県成田市

所有権

所有権

32,552.84

56,817.28（注18）

1993年８月

548室

51

インターナショナル
ガーデンホテル成田

千葉県成田市

所有権

所有権

11,858.79 21,814.93

1996年５月

463室

区分
所有権
（注19）

3,049.23（注19）

21,011.31（注19）

1998年２月

330室

456.742,710.55

Ｓ
10Ｆ

2018年１月

124室

ＲＣ・Ｓ
Ｂ１/14Ｆ1996年１月

453室

52

ホテル日航奈良奈良県奈良市

敷地権
（共有）
（注19）

53

ホテルオリエンタルエク
スプレス大阪心斎橋

大阪府大阪市
中央区

所有権

所有権

54

ヒルトン東京お台場

東京都港区
台場

所有権

所有権

18,825.30 64,907.76

Ｓ
12F
Ｓ・ＲＣ・
ＳＲＣ
Ｂ２/13Ｆ
Ｓ・ＲＣ・
ＳＲＣ
Ｂ３/29Ｆ
ＳＲＣ・Ｓ
Ｂ２／13Ｆ
ＳＲＣ
Ｂ１／９Ｆ
ＳＲＣ・
ＲＣ・Ｓ
Ｂ２/11Ｆ（注１）「所有形態」欄には、保有資産たる不動産の所有者（信託されている物件については信託受託者）が保有する権利の種類を記載しています。
（注２）「敷地面積」欄には、敷地全体の面積を、登記簿又は登記記録上の記載に基づいて記載しています。なお、登記簿又は登記記録における記載は、当該土地の現況とは一致しない場合があります。
（注３）「延床面積」欄には、建物の面積を、登記簿又は登記記録上の記載に基づいて記載しています。附属建物がある場合には、別途記載がない限り当該附属建物の面積を含みます。なお、登記簿又は登記記録における記載は、当該建物の現況とは一致しない場合があります。
（注４）「構造／階数」欄の記載について、「Ｓ」は鉄骨造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造をそれぞれ意味します。主となる建物の構造を記載していますが、別棟で建物附属の駐車場や倉庫がある場合があります。
（注５）「建築時期」欄は、登記簿又は登記記録上の記載に基づいて記載しています。
（注６）「総客室数」欄は、それぞれ当期末時点における販売可能客室数（長期自社使用は除きます。）を記載しています。
（注７）神戸メリケンパークオリエンタルホテルの土地は、神戸市からの借地及び神戸市より神戸市港湾施設条例等に基づき本投資法人が使用許可を得ている土地であり、上記敷地面積は、建築確認申請書記載数量に基づいて記載しています。また、神戸メリケンパークオリエ
ンタルホテルの建物は、本投資法人と神戸市の２者を区分所有者とする区分所有建物であり、上記数値は区分所有建物の一棟の建物の延床面積（附属建物764.83㎡を含みます。）を記載しており、本投資法人が所有する専有部分（附属建物764.83㎡は除きます。）は
31,899.07㎡、神戸市が所有する専有部分は13,960.11㎡、本投資法人と神戸市の共用部分は2,077.81㎡（共用部分の持分割合は72.18％（本投資法人）及び27.82％（神戸市）です。）となっています。
（注８）ホテル日航アリビラの土地は、本投資法人の所有地及び株式会社沖縄うみの園からの借地又は転借地であり、上記敷地面積は各土地の不動産登記簿謄本に記載された面積の合計です。なお、当該借地又は転借地の中には、一筆の土地の一部のみを賃借又は転借しているものもあり、上記敷地面積には本投資法人が株式会社沖縄うみの園から借地又は転借していない面積が一部含まれています。また、当該転借地が一部分筆されたことに伴い、上記敷地面積は2012年６月12日付で67,038.05㎡から65,850.05㎡に変更されています。本投資法人の所有地、不動産登記簿謄本及び株式会社沖縄うみの園との賃貸借契約書等に基づき算出した借地又は転借地の敷地面積の合計は
57,408.85㎡です。上記延床面積には附属建物120.10㎡を含み、株式会社沖縄うみの園から賃借している建物493.50㎡を含みません。
（注９）ホテル京阪ユニバーサル・シティの土地は、他の権利者と共有する土地（8,785.43㎡）と大阪市から他の権利者と準共有する借地（8,788.67㎡）で構成されており、当該敷地面積は、共有の土地のうち本投資法人の共有持分1,674.76㎡（共有持分割合は約19.06％）、及び大阪市からの借地のうち本投資法人の借地権の準共有持分1,675.38㎡（準共有持分割合は約19.06％）の合計を記載しています。また、ホテル京阪ユニバーサル・シティの建物は、ホテル２棟、業務施設及び商業施設等から構成される「ユニバーサル・
シティウォーク大阪」を一棟の建物（86,888.64㎡）とする区分所有建物であり、本投資法人の専有部分（規約共用部分を含みます。）
は15,749.32㎡、共用部分（15,648.98㎡）のうち本投資法人の共有持分は3,466.56㎡（共有持分割合は約22.15％）となっています。な
お、上表における「延床面積」欄には、「ホテル京阪新築工事竣工図」に基づく延床面積を記載しています。
（注10）ヒルトン東京ベイの土地は他の権利者と共有する土地であり、当該敷地面積は共有の土地の総面積です。当該敷地面積のうち、本投資法人の共有持分は32,508.90㎡（共有部分の持分割合は10分の９）です。また、ヒルトン東京ベイの建物は、他の権利者と共有する建物- 89 -

であり、当該延床面積は共有の建物の総面積です（附属建物33.92㎡を含みます。）。当該延床面積のうち、本投資法人の共有持分は64,928.83㎡（共有部分の持分割合は10分の９）です。
（注11）メルキュールホテル沖縄那覇の敷地面積は借地125.67㎡を含んでいます。
（注12）メルキュールホテル横須賀の土地は、共有者全員持分敷地権で構成されており、当該敷地面積は対象土地の全体面積（10,408.79㎡）のうち本投資法人の敷地利用権の共有持分割合（1,000,000分の181,372、約18.14％）に相当する面積（1,887.86㎡）を記載しています。
また、建物は、ホテル、劇場、店舗、共同住宅、事務所、及び駐車場から構成される「ベイスクエアよこすか一番館」を一棟の建物（67,019.04㎡）とする区分所有建物です。延床面積には不動産登記簿謄本に記載されたホテルの専有部分の面積を記載しています。
（注13）アクティブインターシティ広島の土地は、共有者全員持分敷地権で構成されており、当該敷地面積については、対象土地の全体面積（6,468.28㎡）のうち本投資法人の敷地利用権の共有持分割合（10,000,000分の9,862,454、約98.62％）に相当する面積（6,379.02㎡）を記載しています。また、建物は、シェラトングランドホテル広島、事務所、店舗、駐車場及び駐輪場等から構成される「アクティブインターシティ広島」を一棟の建物とする区分所有建物です。延床面積には不動産登記簿謄本に記載されたホテル、事務所、店舗及び駐車場の専有面積を記載しています。
（注14）アクティブインターシティ広島の総客室数については、主要施設であるシェラトングランドホテル広島の総客室数を記載しています。
（注15）オリエンタルホテル福岡 博多ステーションの定期借地権の存続期間は2057年３月30日までです。
（注16）ホテルアセント福岡は2020年10月29日付で一部底地の交換取引を行いました。敷地面積のうち賃借していた土地（113.52㎡）を取得
し、賃貸していた土地（135.62㎡）を譲渡しました。なお、延床面積には附属建物44.05㎡は含みません。
（注17）ヒルトン名古屋の土地は、所有地及び地上権設定地により構成されており、敷地面積については所有地（918.39㎡）及び地上権設定地（5,805.20㎡）の合計を記載しています。また、ヒルトン名古屋の建物は、ホテル棟（店舗を含みます。）、事務所棟、駐車場等から構成される「アムナットスクエア」を一棟の建物（延床面積：91,948.34㎡）とする区分所有建物であり、延床面積は不動産登記簿謄本
に記載されたホテル・店舗の専有面積（44,552.79㎡）、９階事務所の専有面積（1,075.90㎡）に本投資法人の共有持分割合107,590分の74,030（約68.8％）を乗じて得た面積（740.30㎡）、10階事務所の専有面積（1,075.90㎡）の合計を記載しています。
（注18）ヒルトン成田の延床面積には附属建物170.40㎡は含みません。
（注19）ホテル日航奈良の土地は、共有者全員持分敷地権で構成されており、敷地面積については、対象土地の全体面積（5,402.42㎡）のうち
本投資法人の敷地利用権の共有持分割合（2兆1,011億3,100万分の1兆1,859億1,825万7,889、約56.44％）に相当する面積（3,049.23㎡）を記載しています。また、ホテル日航奈良の建物は、ホテル、店舗及び駐車場等から構成される「ＪＲ奈良駅前再開発第１ビル」
を一棟の建物（延床面積：39,843.43㎡）とする区分所有建物であり、本投資法人の議決権割合は353分の223（約63.2％）です。延床面
積には不動産登記簿謄本に記載されたホテルの専有部分及び附属建物の床面積の合計を記載しています。
（注20）譲渡済資産の物件番号は欠番となります。

- 90 -

組入資産の明細２（取得価格ほか）
物件
番号

名称

グレード区分
（注１）

１

神戸メリケンパークオリエンタルホテル

アッパーミドル

当期末
当期末
取得価格 貸借対照表
鑑定評価額
（百万円）
計上額
（百万円）
（注２） （百万円）
（注４）
（注３）
10,9009,654

13,900

鑑定
機関
（注５）

投資
比率
（％）
（注６）

Ｎ

2.9

担保
設定
（注７）
無

２

オリエンタルホテル 東京ベイ

ミッドプライス

19,90017,367

32,100

Ｎ

5.4

無

３

なんばオリエンタルホテル

ミッドプライス15,00014,51331,400

Ｎ

4.1

無

４

ホテル日航アリビラ

ラグジュアリー

18,90018,01928,800

Ｎ

5.1

無

５

オリエンタルホテル広島

アッパーミドル

4,100

4,112

4,130

Ｎ

1.1

無

６

イビス東京新宿ミッドプライス

7,243

7,903

9,900

Ｎ

2.0

無

８

ザ・ビーチタワー沖縄

ミッドプライス

7,610

6,495

10,000

Ｎ

2.1

無

９

箱根強羅温泉 季の湯 雪月花

ミッドプライス

4,070

3,622

5,300

Ｎ

1.1

無

10

ドーミーイン熊本

ミッドプライス

2,334

2,170

3,030

Ｎ

0.6

無

12

ザ・ビー 水道橋

ミッドプライス

1,120

1,186

2,280

Ｎ

0.3

無

13

ドーミーイン・global cabin 浅草

エコノミー

999

934

1,280

Ｊ

0.3

無

14

博多中洲ワシントンホテルプラザ

ミッドプライス

2,130

2,038

4,510

Ｎ

0.6

無

15

奈良ワシントンホテルプラザ

ミッドプライス

2,050

1,765

2,430

Ｎ

0.6

無

16

Ｒ＆Ｂホテル上野広小路

エコノミー

1,720

1,806

1,910

Ｊ

0.5

無

18

コンフォートホテル東京東日本橋

エコノミー

3,746

3,491

5,390

Ｊ

1.0

無

22

スマイルホテル日本橋三越前

エコノミー

2,108

2,042

2,930

Ｊ

0.6

無

24

東横イン博多口駅前本館・シングル館

エコノミー

1,652

1,401

2,750

Ｔ

0.4

無

25

チサンホテル蒲田（旧 ホテルビスタ蒲田東京）

エコノミー

1,512

1,458

2,010

Ｔ

0.4

無

26

チサンイン蒲田29

ホテル京阪ユニバーサル・シティ

エコノミー

823

771

1,370

Ｔ

0.2

無

ミッドプライス

6,000

5,833

15,400

Ｒ

1.6

無

31

ヒルトン東京ベイ

ラグジュアリー

26,05026,301

39,900

Ｄ

7.0

無

32

イビス スタイルズ 京都ステーション

ミッドプライス

6,600

6,641

10,200

Ｄ

1.8

無

33

イビス スタイルズ 札幌

ミッドプライス

6,797

6,522

11,100

Ｎ

1.8

無

34

メルキュールホテル札幌

ミッドプライス

6,000

5,789

10,500

Ｎ

1.6

無

35

メルキュールホテル沖縄那覇

ミッドプライス

3,000

2,841

6,940

Ｎ

0.8

無

37

ザ・ビー 池袋ミッドプライス

6,520

6,593

6,980

Ｎ

1.8

無

39

ザ・ビー 八王子ミッドプライス

2,610

2,681

2,560

Ｎ

0.7

無

40

ザ・ビー 博多ミッドプライス

2,300

2,347

4,330

Ｎ

0.6

無

41

ホテル フランクス

ミッドプライス

3,105

3,145

4,080

Ｄ

0.8

無

42

メルキュールホテル横須賀

ミッドプライス

1,650

1,634

3,310

Ｄ

0.4

無

43

オキナワ マリオット リゾート ＆ スパ

アッパーミドル

14,95014,87817,200

Ｎ

4.0

無

44

アクティブインターシティ広島（シェラトングランドホテル広島）

ラグジュアリー

17,32017,29421,000

Ｄ

4.7

無

45

カンデオホテルズ上野公園

ミッドプライス

6,705

6,613

7,430

Ｄ

1.8

無

46

オリエンタルホテル福岡 博多ステーションアッパーミドル

7,197

9,473

15,200

Ｄ

1.9

無

47

ホリデイ・イン大阪難波

ミッドプライス27,00026,941

26,500

Ｎ

7.3

無

48

ホテルアセント福岡（注８）

エコノミー

5,248

5,451

6,650

Ｄ

1.4

無

49

ヒルトン名古屋

ラグジュアリー

15,25015,69615,000

Ｄ

4.1

無

50

ヒルトン成田アッパーミドル

13,175

13,343

13,400

Ｎ

3.6

無

51

インターナショナルガーデンホテル成田

ミッドプライス

9,125

9,196

9,500

Ｎ

2.5

無

52

ホテル日航奈良アッパーミドル

10,373

10,357

9,790

Ｄ

2.8

無

53

ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋

ミッドプライス

2,738

2,816

2,840

Ｄ

0.7

無

54

ヒルトン東京お台場

アッパーミドル

62,40063,607

68,100Ｎ

16.9

無370,031366,760

493,330

合計

100.0（注１）本投資法人は、主に平均客室販売単価等の観点から、ホテルのグレード区分を「ラグジュアリー」、「アッパーミドル」、「ミッドプライス」及び「エコノミー」クラスの４種類に分類しています。
（注２）「取得価格」には、信託受益権売買契約書等に記載された売買代金（消費税及び地方消費税相当額並びに媒介手数料等の取得に要した費用を含みません。）を記載しています。なお、本合併により受け入れた物件については受入価格を記載しています。

- 91 -

（注３）「当期末貸借対照表計上額」には、当期末時点の帳簿価格であり、信託不動産のほか、機械及び装置、工具、器具及び備品、建設仮勘定、信託建設仮勘定及び無形固定資産の金額を含みます。
（注４）「当期末鑑定評価額」には、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会が定める規則に基づき、当期末
時点を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。
（注５）「鑑定機関」に記載されている「Ｎ」は一般財団法人日本不動産研究所、「Ｊ」はＪＬＬ森井鑑定株式会社、「Ｔ」は株式会社谷澤総合鑑定所、「Ｒ」は株式会社立地評価研究所、「Ｄ」は大和不動産鑑定株式会社を表しています。
（注６）「投資比率」には、全ての当期末保有資産の取得価格の総額に対する各当期末保有資産の取得価格の割合を記載しており、小数点以下第二位を四捨五入しています。
（注７）「担保設定」には、信託受益権に対する質権設定の有無を記載しています。
（注８）ホテルアセント福岡は、2020年10月29日付の一部底地の交換により取得価格を変更しています。
（注９）譲渡済資産の物件番号は欠番となります。

組入資産の明細３（ポートフォリオのテナントの推移）
過去５年間の投資不動産物件（信託）のテナントの総数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率等の推移は以下のとおりです。
第17期
2016年12月

第18期
2017年12月

第19期
2018年12月

第20期
2019年12月

第21期
2020年12月

テナントの総数
（注１）

128

131

126

125

121

総賃貸可能面積（注２）

587,481.02㎡

687,124.54㎡

678,714.48㎡

746,329.68㎡

741,083.02㎡

総賃貸面積
（注３）

587,050.94㎡

686,694.46㎡

677,863.00㎡

745,227.67㎡

740,146.96㎡

稼働率
（注４）

99.9％

99.9％

99.9％

99.9％

99.9％

（注１）テナントの総数には、各期末日現在における各信託不動産物件にかかる賃貸借契約書に基づくテナント数（駐車場等は含みません。）の合計を記載しています。ただし、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受取るパススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数（駐車場等は含みません。）を合計しています。
（注２）原則として建物の賃貸が可能な面積（土地（平面駐車場を含みます。）の賃貸可能面積を含みません。）を、賃貸借契約書又は各信託不動産の図面に基づいて記載していますが、賃貸借契約上賃貸面積の記載がない物件については、当該建物の登記簿上に記載された面積を記載しています。なお、賃貸借契約上に記載された面積が坪表示の場合はメートル法による面積（１坪当たり3.30578㎡）に換算した面積を記載しています。本書において以下同じです。
（注３）原則として建物の賃貸借契約に記載された賃貸面積を記載していますが、賃貸借契約上賃貸面積の記載がない物件については、当該建物の登記簿上に記載された面積を記載しています。なお、賃貸借契約上に記載された面積が坪表示の場合はメートル法による面積（１
坪当たり3.30578㎡）に換算した面積を記載しています。ただし、マスターリース会社が賃貸人等の間で賃貸借契約を締結している場
合、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの対象物件については、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。本書において以下同じです。
（注４）稼働率には、各期末日現在における各信託不動産物件の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。本書において以下同じです。

組入資産の明細４（主要な不動産の情報）
年間賃料合計がポートフォリオ全体の年間賃料総額（注１）の10％以上を占める主要な不動産は以下のとおりです。
物件名称

ヒルトン
東京ベイ

テナントの総数

１

年間
賃料総額

（注２）

総賃貸面積

64,928.83㎡（注３）

総賃貸可能面積

64,928.83㎡（注３）

最近５年間の稼働率の推移2016年12月

100.0％

2017年12月

100.0％

2018年12月

100.0％

2019年12月

100.0％

2020年12月

100.0％（注１）ポートフォリオ全体の年間賃料総額は、後記「（ハ）ポートフォリオの分散状況」の（注２）により算出した年間賃料総額を用いています。
（注２）ヒルトン東京ベイの年間賃料総額は、テナントの同意を得られなかったため記載していません。
（注３）ヒルトン東京ベイの建物は共有物件であり、共有部分（72,143.14㎡）のうち本投資法人の共有持分64,928.83㎡（共有持分割合は10分の９）を記載しています。

- 92 -

組入資産の明細５（ＮＯＩほか）
物件
番号

名称

賃料種別（注１）

不動産
運用収益
（千円）

ＮＯＩ
（注２）
（千円）

償却後ＮＯＩ
（注３）
（千円）

１

神戸メリケンパークオリエンタルホテル

変動／固定

176,149△75,480△372,925

２

オリエンタルホテル 東京ベイ（注４）

変動／固定△134,058△253,226△621,781

３

なんばオリエンタルホテル（注４）

変動／固定415,818

310,818

147,170

４

ホテル日航アリビラ（注４）

変動／固定263,662

114,808△182,738

５

オリエンタルホテル広島（注４）

変動／固定△96,585△141,251△230,949

６

イビス東京新宿

運営委託

141,133

11,211△102,802

８

ザ・ビーチタワー沖縄

固定

511,008

467,758

333,365９

箱根強羅温泉 季の湯 雪月花

固定294,940

270,927

176,232

10

ドーミーイン熊本

固定

194,460

171,991

126,234

12

ザ・ビー 水道橋

変動／固定21,24910,443△17,711

13

ドーミーイン・global cabin 浅草（注４）固定

63,99555,08741,28314博多中洲ワシントンホテルプラザ（注４）（注５）

固定240,000

224,000

199,000

15

奈良ワシントンホテルプラザ（注５）固定

150,000

134,000

98,000

16

Ｒ＆Ｂホテル上野広小路（注４）固定

97,30082,881

66,29218

コンフォートホテル東京東日本橋

変動／固定（注７）272,674

242,314205,537

22

スマイルホテル日本橋三越前

変動／固定（注７）

147,047

130,833

109,80224

東横イン博多口駅前本館・シングル館

固定

141,039

126,347

108,128

25

チサンホテル蒲田（旧 ホテルビスタ蒲田東京）（注４）

変動／固定（注７）（注８）

97,50182,54456,40726

チサンイン蒲田

変動

22,167

15,131

5,399

29

ホテル京阪ユニバーサル・シティ（注４）

変動／固定（注７）558,039

481,584

392,87130

相鉄フレッサイン新橋烏森口（注６）

変動／固定（注７）

232,363

200,048

187,17431

ヒルトン東京ベイ（注４）

変動／固定（注７）

1,978,209

1,694,658

1,509,889

32

イビス スタイルズ 京都ステーション（注４）

運営委託

45,934△1,980△40,372

33

イビス スタイルズ 札幌（注４）

運営委託

92,94014,694△68,172

34

メルキュールホテル札幌（注４）

運営委託

154,080

14,691△80,122

35

メルキュールホテル沖縄那覇（注４）

運営委託

－

△47,747△113,015

37

ザ・ビー 池袋（注４）

変動／固定187,555

159,712

127,477

39

ザ・ビー 八王子

変動／固定

204,505

175,614142,101

変動／固定

33,07919,660△2,580固定

300,000

237,804

192,61940

ザ・ビー 博多41

ホテル フランクス

42

メルキュールホテル横須賀

変動

112,624

10,456△24,779

43

オキナワ マリオット リゾート ＆ スパ（注４）

変動／固定45,833△38,612△329,030

44

アクティブインターシティ広島（シェラトングランドホテル広島）（注４）

変動／固定895,756

511,061

290,48745

カンデオホテルズ上野公園（注４）固定

349,971

323,336

283,025

46

オリエンタルホテル福岡 博多ステーション（注４）

変動／固定373,331

124,751△284,573

47

ホリデイ・イン大阪難波（注４）変動／固定48,000△1,019△192,538

48

ホテルアセント福岡（注４）固定

468,119

351,497

315,87649

ヒルトン名古屋変動

816,688

201,653

33,60950

ヒルトン成田変動／固定

123,748

35,932△185,608

51

インターナショナルガーデンホテル成田（注４）

変動／固定136,052

91,442△56,86352

ホテル日航奈良（注４）

変動／固定35,000△13,029△159,944

53

ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋（注４）

変動／固定

9,200

△2,050△14,94254

ヒルトン東京お台場（注４）

変動／固定258,300

6,320△267,118

10,480,185

6,532,452

1,800,246

合計（注１）「賃料種別」において、「固定」は固定賃料物件、「変動」は変動賃料物件、「運営委託」は運営委託契約、「変動／固定」は固定・変動賃料併用物件であることを表しています。
（注２）「ＮＯＩ」＝不動産運用収益－不動産運用費用＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用（注３）「償却後ＮＯＩ」（不動産運用損益）＝不動産運用収益－不動産運用費用（注４）新型コロナウイルス感染症の影響により、当期の一定期間において臨時休館を実施しました。

- 93 -

（注５）博多中洲ワシントンホテルプラザ及び奈良ワシントンホテルプラザについては、賃借人より千円単位での賃料開示について同意を得られなかったため、百万円未満を切り捨てた数字を記載しています。
（注６）相鉄フレッサイン新橋烏森口は、2020年７月１日付で譲渡しました。
（注７）コンフォートホテル東京東日本橋、スマイルホテル日本橋三越前、ホテルビスタ蒲田東京、ホテル京阪ユニバーサル・シティ、相鉄フ
レッサイン新橋烏森口及びヒルトン東京ベイについては、固定賃料の他、一部売上歩合賃料が設定された賃料体系となっています。
（注８）2020年12月31日までのホテルビスタ蒲田東京における賃料種別を記載しています。ホテルビスタ蒲田東京は、賃貸借契約の解約に伴うリブランドにより、2021年１月１日付でチサンホテル蒲田へ名称を変更しており、2021年１月１日以降、チサンホテル蒲田における賃料種別は変動となります。
（注９）前期以前に譲渡済資産の物件番号は欠番となります。

組入資産の明細６（主要なテナントの賃料設定状況）
総賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占める主要なテナントは以下のとおりです。

テナント名

ＨＭＪ
（株式会
社ホテル
マネージ
メントジ
ャパン）
（注４）
（注５）

物件名

業種

総賃貸面積
（ホテル別）

契約開始日
契約終了日

総賃貸面積
（テナント別）

比率
(注１)

年間賃料
（ホテル別）（注２）

年間賃料総額（テナント別）
（注２）

固定賃料
（注３）
変動賃料

固定賃料
（注３）
変動賃料

比率
(注１)

神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル

2020年１月１日
2034年12月31日

32,663.90㎡

4.4%

49百万円
（注６）百万円

オリエンタルホテル
東京ベイ

2020年１月１日
2034年12月31日

44,833.11㎡

6.1%

63百万円
（注６）百万円

19,364.33㎡

2.6% 148,638.54㎡

38,024.98㎡

5.1%

13,752.22㎡

1.9%

148,638.54㎡

20.1% 148,638.54㎡

なんばオリエンタル
ホテル
ホテル日航アリビラ
オリエンタルホテル
広島

ホテル

2020年１月１日
2034年12月31日
2020年１月１日
2034年12月31日
2020年１月１日
2034年12月31日

主要なテナントの合計
ポートフォリオ全体の合計

268百万円
70百万円（注６）百万円 （注６）百万円
67百万円（注６）百万円
17百万円（注６）百万円
268百万円
268百万円
20.1%
－百万円
－百万円
20.1%

740,146.96㎡ 100.0% 740,146.96㎡ 100.0%

7,574百万円－百万円

7,574百万円－百万円（注１）比率については、小数点以下第二位を四捨五入しています。
（注２）各ホテル別又はテナント別の年間賃料の比率は、変動賃料及び運営委託収入の金額により変動するため記載していません。
（注３）固定賃料は、本投資法人と主要なテナントとの間の2020年12月31日時点において効力を有する賃貸借契約に基づく固定賃料収入（建物本体の賃料のみで、共益費や看板、駐車場の使用料を含みません。なお、当期中における賃料の変更は考慮していません。）の月額に12を乗じた金額を記載しており、変動賃料及び運営委託収入を含みません。
（注４）ＨＭＪは、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社のスポンサー関係者取引管理規則に定めるスポンサー関係者に該当します。
（注５）ＨＭＪは、下記の賃借人の全株式を取得しているため、下記の賃借人は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社のスポンサー関
係者取引管理規則に定めるスポンサー関係者に該当します。賃貸借の条件は以下のとおりであり、ＨＭＪを含む総賃貸面積の合計及びその比率並びに年間固定賃料総額は、それぞれ403,827.37㎡及び54.6％並びに794百万円となります。
テナント名

物件名

業種

契約開始日
契約終了日

総賃貸面積
（㎡）

総賃貸
面積比率

年間固定賃料
年間変動賃料株式会社ラグーン
リゾート名護オキナワ マリオットリゾート ＆ スパ

ホテル

2015年７月10日
2020年12月31日

36,430.15

4.9%

45百万円
（＊）百万円株式会社Ａ・Ｉ・Ｃ
アクティブインターシティ広島
ホテル
広島マネジメント （シェラトングランドホテル広島）

2015年12月18日
2026年12月31日

21,890.33

3.0%

29百万円
（＊）百万円株式会社ホテル
オリエンタルホテル福岡 博多ステ
ホテル
セントラーザーション
オーダブリュー・ホテ
ル・オペレーションズ
ホリデイ・イン大阪難波
ホテル
株式会社
株式会社ナリタコス
ヒルトン成田ホテル
ゲ・オペレーションズ

2020年１月１日
2034年12月31日

18,105.42

2.4%

35百万円
（＊）百万円2016年８月１日
2031年10月31日

11,501.10

1.6%

48百万円
（＊）百万円2017年７月12日
2037年６月30日

56,817.28

7.7%

37百万円
（＊）百万円株式会社ナリタヨシク インターナショナルガーデンホテル
ホテル
ラ・オペレーションズ
成田

2017年７月12日
2027年６月30日

21,814.93

2.9%

28百万円
（＊）百万円株式会社ホテルマネジ
メント

ホテル

2017年８月１日
2020年12月31日

21,011.31

2.8%

35百万円
（＊）百万円株式会社ホテルオリエ ホテルオリエンタルエクスプレス
ンタルエクスプレス
大阪心斎橋

ホテル

2018年４月２日
2028年３月31日

2,710.55

0.4%

9百万円
（＊）百万円株式会社東京ヒューマ
ニアエンタプライズ

ホテル

2019年４月８日
2029年12月31日

64,907.76

8.8%

258百万円（＊）百万円

ホテル日航奈良

ヒルトン東京お台場（＊）オキナワ マリオット リゾート ＆ スパ、アクティブインターシティ広島（シェラトングランドホテル広島）、オリエンタルホ
テル福岡 博多ステーション、ホリデイ・イン大阪難波、ヒルトン成田、インターナショナルガーデンホテル成田、ホテル日航
奈良、ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋及びヒルトン東京お台場に関する変動賃料の取り決めの詳細については、後記「（ニ）ホテル事業の概要 （１）変動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。
（注６）ＨＭＪに関する変動賃料の取り決めの詳細については、後記「（ニ）ホテル事業の概要 （１）変動賃料、運営委託方式及び売上歩合
賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。

- 94 -

（ロ）投資不動産物件の詳細な情報
当期末保有資産の個別投資不動産物件の詳細は以下のとおりです。かかる表中における記載については、特段の記載がない限り2020年12月末日までに判明した事実につき、それぞれ下記の説明に従って概要を記載したものであり、これらの概要表については下記の用語をご参照ください。
１．「特定資産の概要」欄の記載について
・「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・「取得価格」には、信託受益権売買契約若しくは不動産売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税
相当額並びに媒介手数料等の取得に要した費用を含みません。）を、合併により受け入れた物件については受入価格をそれぞれ記載しています。
・「信託受託者」欄には、本書の日付現在における信託の受託者を記載しています。
２．「不動産（若しくは信託不動産）の概要」欄の記載について
・「用途／業態」欄の用途については、登記簿又は登記記録上の建物の種類のうち、主要なものを記載しています。
・「所有形態」欄には、本書の日付における保有資産たる不動産の所有者（信託されている物件については信託受託者）が保有する権利の種類を記載しています。
・「地積」、「構造／階数」、「建築時期」及び「延床面積」には、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しています。ただし、調査の結果、当該記載に誤りがあることが判明している場合には、この限りではありません。
・「用途地域」には、都市計画法第８条第１項第１号、第２号及び第５号に掲げる「用途地域」、「特別用途地
区」及び「防火地域又は準防火地域」に基づき記載しています。
・「指定建蔽率／容積率」欄には、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率及び容積率の上限値（指定建蔽率及び指定容積率）を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。指定
容積率は、敷地に接道する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・「構造」について、「Ｓ」は鉄骨造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
・区分所有建物及び共有土地に関しては、区分所有建物の一棟の建物の合計延床面積（他の区分所有者が所有する面積を含みます。）及び共有土地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）を記載しています。
３．「ホテル運営の関係会社」欄の記載について
・「ホテル賃借人」欄には、本投資法人が賃貸している先を、「ホテル運営支援会社」欄には当該ホテル賃借人が運営支援契約又は運営委託契約を締結している先を記載しています。また「建物等管理業務受託者」欄には、本投資法人が業務を委託している先を記載しています。
・運営委託方式を導入しているアコー５ホテル（イビス東京新宿、イビス スタイルズ 京都ステーション、イビス
スタイルズ 札幌、メルキュールホテル札幌及びメルキュールホテル沖縄那覇）については、「ホテル運営受託者」欄に、本投資法人が運営委託している先を記載しています。
４．「賃貸借契約の概要」欄の記載について・建物等に係る主要な賃貸借契約として、建物等の所有者である本投資法人（信託されている物件については信託受託者）と「ホテル賃借人」欄に記載のある先との間で締結される賃貸借契約に基づき記載することを原則とし、他のテナントとの間の賃貸借契約に基づく内容は、特に断らない限り記載していません。
・「賃貸面積」欄には、原則として建物の賃貸借契約上に記載された賃貸面積を記載していますが、契約上賃貸面積の記載がない物件については、当該建物の登記簿上に記載された面積を記載しています。
・「契約賃料」欄には、「ホテル賃借人」欄に記載する先と締結している賃貸借契約に基づき、月額賃料を原則として千円未満を切り捨てて記載していますが、やむを得ず千円単位での記載ができない場合にはその旨を注記しています。
・「契約賃料」欄に記載される変動賃料の内容において用いられることのあるＧＯＰとは、売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）です。ホテルの売上・収入等から、人件費・一般管理費等ホテル営業に関して発生した費用を控除した残額をいいます。
・運営委託方式を導入しているアコー５ホテル（イビス東京新宿、イビス スタイルズ 京都ステーション、イビス
スタイルズ 札幌、メルキュールホテル札幌及びメルキュールホテル沖縄那覇）については、ホテル運営委託契約の概要を記載しています。
５．「特記事項」欄の記載について
・特記事項の記載については、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項の他、当該資産の評価額、収益性及び処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。

- 95 -

物件番号

１

物件名称

神戸メリケンパークオリエンタルホテル

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2012年４月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

10,900百万円（受入価格）

信託期間満了日

2026年２月15日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／フルサービスホテル
所有形態

借地権

所有形態

区分所有権

地番
住居表示

兵庫県神戸市中央区波止場町２番他

構造／階数

Ｓ造／14階建

兵庫県神戸市中央区波止場町５番６号

建築時期

1995年７月

地積

22,660.09㎡（注１）

延床面積48,701.82㎡（注２）

用途地域

準工業地域、準防火地域、臨港地区

設計者

株式会社竹中工務店

60％／200％

施工者

株式会社竹中工務店

指定建蔽率
／容積率

建物

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ホテルマネージメントジャパン

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社ホテルマネージメントジャパン

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルマネージメントジャパン

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積32,663.90㎡（注３）

契約期間

2020年１月１日から2034年12月31日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

49,991千円／月（ただし、2020年２月分乃至12月分はゼロ円）（注４）
後記「（ニ）ホテル事業の概要（１）変動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。（注４）

敷金・保証金180,907千円

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

一定の重大な事由（注５）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
該当事項はありません。

５．特記事項
本ホテルは、神戸市の所有する土地上に、神戸市により設定された借地権及び神戸市の使用許可に基づき建設された、本投資法人と神戸市の２者を区分所有者（中突堤先端ビル管理規約（1995年４月１日付）により共用部分の持分割合はそれぞれ本投資法人72.18％、神戸市27.82％とされています。）とする区分所有建物です。条例、上記管理規約及び神戸市との港湾施設賃貸借契約（2003年６月24日付）等により、本投資法人はその専有部分をホテル及びこれに付帯する施設として、神戸市はその専有部分を公共旅客ターミナル及びこれに付帯する施設並びに事務所として使用すると規定され、本投資法人が専有部分の譲渡、転貸、使用目的若しくは利用計画の変更又は増改築等を行うにあたって
は、神戸市の事前の承諾又は神戸市に対する通知等が必要とされています。
（注１）神戸市からの借地及び神戸市の使用許可を得ている土地であり、土地面積については、建築確認申請書記載面積を記載しています。なお、当該使用許可を得ている土地面積は、2,804.18㎡であり、このうち1,188.32㎡は土地面積に含まれています。
（注２）区分所有建物の一棟の建物の延床面積（附属建物764.83㎡を含みます。）を記載しています。なお、本投資法人が所有する専有部分（附属建物764.83㎡は除きます。）は31,899.07㎡、神戸市が所有する専有部分は13,960.11㎡、本投資法人と神戸市の共用部分は
2,077.81㎡となっています。建物のうち神戸市が所有する専有部分に関して、本投資法人が当該使用許可を得ている建物面積は694.00㎡（2010年４月１日に当該使用許可を得ている建物の一部返却に伴い、建物面積は824.00㎡から694.00㎡に変更されています。）であり、上記建物面積48,701.82㎡に含まれています。
（注３）神戸メリケンパークオリエンタルホテルは、本投資法人と神戸市の２者を区分所有者とする区分所有建物であり、本投資法人が所有する専有部分（附属建物764.83㎡を含みます。）の面積を記載しています。なお、建物のうち神戸市が所有する専有部分に関して、本投資法人が神戸市より神戸市港湾施設条例等に基づき使用許可を得て賃貸している面積は694.00㎡（2010年４月１日に当該使用許可を得ている建物の一部返却に伴い、建物面積は824.00㎡から694.00㎡に変更されています。）であり、上記面積32,663.90㎡には含まれていません。
（注４）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書により2020年２月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。
また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は変動賃料のみ、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料49,991千円／月と変動賃料の合計と定めています。
（注５）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

- 96 -

物件番号

２

物件名称

オリエンタルホテル東京ベイ

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2012年４月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

19,900百万円（受入価格）

信託期間満了日

2022年12月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／フルサービスホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番
住居表示

千葉県浦安市美浜一丁目６番９他

構造／階数

ＳＲＣ・Ｓ・ＲＣ造／地下２階付12階建

千葉県浦安市美浜一丁目８番２号

建築時期

1995年５月

地積

9,914.00㎡

延床面積44,833.11㎡

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

株式会社長谷工コーポレーション

80％／400％

施工者

株式会社長谷工コーポレーション

指定建蔽率
／容積率

建物

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ホテルマネージメントジャパン

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社ホテルマネージメントジャパン

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルマネージメントジャパン

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積44,833.11㎡

契約期間

2020年１月１日から2034年12月31日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

63,216千円／月（ただし、2020年２月分乃至12月分はゼロ円）（注１）
後記「（ニ）ホテル事業の概要（１）変動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。（注１）

敷金・保証金

209,035千円

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書により2020年２月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。
また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は変動賃料のみ、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料63,216千円／月と変動賃料の合計と定めています。
（注２）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

- 97 -

物件番号

３

物件名称

なんばオリエンタルホテル

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2012年４月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

15,000百万円（受入価格）

信託期間満了日

2022年12月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番
住居表示

大阪府大阪市中央区千日前二丁目1550番３他

構造／階数

Ｓ・ＳＲＣ造／地下１階付９階建

大阪府大阪市中央区千日前二丁目８番17号

建築時期

1996年３月

地積

4,505.23㎡

延床面積19,364.33㎡

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

株式会社竹中工務店

80％／500％

施工者

株式会社竹中工務店

指定建蔽率
／容積率

建物

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ホテルマネージメントジャパン

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社ホテルマネージメントジャパン

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルマネージメントジャパン

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積19,364.33㎡

契約期間

2020年１月１日から2034年12月31日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

70,325千円／月（ただし、2020年２月分乃至12月分はゼロ円）（注１）
後記「（ニ）ホテル事業の概要（１）変動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。（注１）

敷金・保証金250,967千円

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書により2020年２月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。
また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は変動賃料のみ、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料70,325千円／月と変動賃料の合計と定めています。
（注２）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

- 98 -

物件番号

４

物件名称

ホテル日航アリビラ

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2012年４月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

18,900百万円（受入価格）

信託期間満了日

2022年12月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リゾートホテル
所有形態

所有権／借地権

所有形態

所有権

地番
住居表示

沖縄県中頭郡読谷村字儀間601番他

構造／階数

ＳＲＣ造／地下１階付10階建

沖縄県中頭郡読谷村字儀間600

建築時期

1994年４月

地積

65,850.05㎡（注１）

延床面積38,024.98㎡（注２）

用途地域

無指定

設計者

佐藤工業株式会社

60％／200％

施工者

佐藤工業株式会社

指定建蔽率
／容積率

建物

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ホテルマネージメントジャパン

ホテル運営支援会社

株式会社オークラ ニッコー ホテルマネジメント

建物等管理業務受託者

株式会社ホテルマネージメントジャパン

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルマネージメントジャパン

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積38,024.98㎡（注２）

契約期間

2020年１月１日から2034年12月31日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

67,008千円／月（ただし、2020年２月分乃至12月分はゼロ円）（注３）
後記「（ニ）ホテル事業の概要（１）変動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。（注３）

敷金・保証金300,263千円

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

一定の重大な事由（注４）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
該当事項はありません。

５．特記事項
本ホテルの敷地の一部の借地権及び転借地権の設定について、所有者の承諾が取得されていません。本ホテルの敷地については、隣地所有者との間で境界が確認されている一部の土地を除き、隣地との境界の確定がなされていません。本投資法人は、隣地所有者との間に境界に関する紛争を認識していません。また、本ホテルの敷地には多数の筆が存在し、本ホテルの建設当初よりこれら全ての土地について境界確定を行うことが現実的ではないことから、全ての土地についての境界確定を行うことを予定していません。
（注１）本投資法人の所有地及び株式会社沖縄うみの園からの借地又は転借地であり、土地面積は各土地の不動産登記簿謄本に記載された面積の合計です。なお、当該借地又は転借地の中には、一筆の土地の一部のみを賃借又は転借しているものもあり、上記土地面積には、本投資法人が株式会社沖縄うみの園から借地又は転借していない面積が一部含まれています。また、当該転借地が一部分筆されたことに伴い、上記土地面積は2012年６月12日付で67,038.05㎡から65,850.05㎡に変更されています。本投資法人の所有地、不動産登記簿謄本
及び株式会社沖縄うみの園との賃貸借契約書等に基づき算出した借地又は転借地の土地面積の合計は57,408.85㎡です。
（注２）附属建物120.10㎡を含み、株式会社沖縄うみの園から賃借している建物493.50㎡を含みません。
（注３）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書により2020年２月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。
また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は変動賃料のみ、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料67,008千円／月と変動賃料の合計と定めています。
（注４）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

- 99 -

物件番号

５

物件名称

オリエンタルホテル広島

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2012年４月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

4,100百万円（受入価格）

信託期間満了日

2026年３月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／フルサービスホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番
住居表示

広島県広島市中区田中町６番４外

構造／階数

ＳＲＣ造／地下２階付23階建

広島県広島市中区田中町６番10号

建築時期

1993年９月・2006年９月増築

地積1,792.84㎡

延床面積13,752.22㎡

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

佐藤工業株式会社

80％／800％

施工者

佐藤工業株式会社

指定建蔽率
／容積率

建物

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ホテルマネージメントジャパン

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社ホテルマネージメントジャパン

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルマネージメントジャパン

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積13,752.22㎡

契約期間

2020年１月１日から2034年12月31日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

17,875千円／月（ただし、2020年２月分乃至12月分はゼロ円）（注１）
後記「（ニ）ホテル事業の概要（１）変動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。（注１）

敷金・保証金69,345千円

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書により2020年２月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。
また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は変動賃料のみ、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料17,875千円／月と変動賃料の合計と定めています。
（注２）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

- 100 -

物件番号

６

物件名称

イビス東京新宿

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2006年６月16日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

7,243百万円

信託期間満了日

2024年９月24日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

旅館／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番
住居表示

東京都新宿区西新宿七丁目１番３

構造／階数

ＳＲＣ・ＲＣ・Ｓ造／地下１階付11階建

東京都新宿区西新宿七丁目10番５号

建築時期

1980年９月

地積

937.67㎡

延床面積

7,398.19㎡

用途地域

商業地域

設計者

株式会社久米建築事務所

80％／800％ ／ 600％(注１)

施工者

佐藤工業株式会社

指定建蔽率
／容積率

建物

３．ホテル運営の関係会社（注２）
ホテル賃借人該当事項はありません。

ホテル運営受託会社

エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社（以下「アコー」といいます。）

建物等管理業務受託者

株式会社ベスト・プロパティ

４．運営委託契約の概要（注２）
運営委託会社

ジャパン・ホテル・リート投資法人

運営受託者

アコー

契約形態

運営委託契約

運営委託対象面積

5,789.26㎡

契約期間

2012年７月１日から2024年６月30日まで

運営委託による不動産運
用収入

ＧＯＰ相当額（注３）

運営委託報酬

ホテル売上高及びＧＯＰに連動する報酬（注４）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新について
運営委託報酬改定について契約更改運営委託報酬改定等の特記事項

該当事項はありません。
運営委託報酬改定に関する定めはありません。
一定条件（注５）の場合、本投資法人は原則として契約解除できる権利を得ます。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）信託不動産に係る容積率は南側道路境界から20ｍまでは800％、南側道路境界から20ｍ超については600％であり、800％の部分と600％の部分の面積按分による概算として、本書の日付現在の適用容積率は約716.67％となっています。なお、建築確認申請時の適用容積率は800％でした。
（注２）本投資法人は、アコーとの間で運営委託契約を締結しています。なお、本物件は信託を通じて保有しているため、信託受託者と本投資法人間で別途建物賃貸借契約を締結しています。
（注３）本投資法人は、当該金額を「運営委託による不動産運用収入」として認識することとなり、賃貸借方式における不動産運用収入たる賃料に相当するものとなります。当該金額がマイナスになる場合は、当該マイナス分については本投資法人からアコーへ支払われます。
（注４）アコーより開示の同意が得られていないため、報酬料率を非開示としています。
（注５）ＧＯＰ実績額が２年連続して目標ＧＯＰ額の85％に到達しなかった場合において、契約に定める一定の条件を充足する場合には、本投資法人は運営委託契約を解約できる権利を有します。

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物件番号

８

物件名称

ザ・ビーチタワー沖縄

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2006年６月14日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

7,610百万円

信託期間満了日

2021年６月30日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リゾートホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番

沖縄県中頭郡北谷町字美浜８番６

構造／階数

ＳＲＣ造／24階建

住居表示

なし

建築時期

地積

10,242.00㎡

延床面積20,140.01㎡（注）

用途地域

商業地域

設計者

清水建設株式会社

80％／400％

施工者

清水建設株式会社

指定建蔽率
／容積率

建物

2004年３月・2005年６月増築・2006年５月増築

一級建築士事務所

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社共立メンテナンス

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社共立メンテナンス

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

株式会社共立メンテナンス

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積20,140.01㎡（注）契約期間

2006年６月14日から2026年６月30日まで

契約賃料

固定賃料

42,584千円／月

変動賃料

該当事項はありません。

敷金・保証金127,750千円

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。

契約更改賃料改定等の特記事項

該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注）上記面積には、軽量鉄骨造２階建の別棟の倉庫（2005年６月新築）の床面積（91.20㎡）を含みます。

- 102 -

物件番号

９

物件名称

箱根強羅温泉 季の湯 雪月花

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2012年４月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

4,070百万円（受入価格）

信託期間満了日

2021年３月24日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態

ホテル／リゾートホテル
所有形態

土地

所有権

建物

神奈川県足柄下郡箱根町強羅字強羅1300番34

地番

他

所有形態

所有権

構造／階数

ＲＣ造／地下１階付５階建

住居表示

神奈川県足柄下郡箱根町強羅1300

建築時期

2006年10月

地積

10,478.89㎡

延床面積

10,655.03㎡（注１）

用途地域

商業地域、準防火地域

設計者

東急建設株式会社

80％／300％

施工者

東急建設株式会社

指定建蔽率
／容積率

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社共立メンテナンス

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社共立メンテナンス

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社共立メンテナンス

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積10,655.03㎡（注１）

契約期間

2006年12月15日から2026年10月31日

契約賃料

固定賃料

24,528千円／月

変動賃料

該当事項はありません。

敷金・保証金9,570千円（注２）

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約期間中、賃料改定はできません。

契約更改賃料改定等の特記事項

該当事項はありません。

５．特記事項
売主から開示された資料によると、本物件の敷地内の一部から基準値を超える自然由来による鉛の存在が確認されています。しかし、本物件の取得時点で、外部専門家である株式会社プロパティ・リスク・ソリューションに調査を依頼した結果、売主による対策状況等を踏まえ本物
件における健康リスクは無いとの判断を得ています。
（注１）附属建物3,110.03㎡を含みます。
（注２）本投資法人と箱根登山鉄道株式会社間の2006年11月13日付温泉供給契約が満了した場合は、ホテル賃借人が本投資法人に代わって箱根
登山鉄道株式会社に預託した給湯保証金相当額10,000千円について本投資法人を経由して返還を受け次第、ホテル賃借人は同額を敷金として預託することになっています。

- 103 -

物件番号

10

物件名称

ドーミーイン熊本

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2011年４月８日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

2,334百万円

信託期間満了日

2021年３月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番
住居表示

熊本県熊本市辛島町３番37

構造／階数

ＳＲＣ造／13階建

熊本県熊本市辛島町３番１号

建築時期

2008年１月

地積

1,295.85㎡（注１）

延床面積7,701.19㎡（注２）

用途地域

商業地域

設計者

80％／600％

施工者

指定建蔽率
／容積率

建物

株式会社共立エステート

一級建築士事務所
清水建設株式会社

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社共立メンテナンス

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社共立メンテナンス

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

株式会社共立メンテナンス

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積7,701.19㎡（注２）

契約期間

2011年４月８日から2023年３月31日まで

契約賃料

固定賃料

16,205千円／月

変動賃料

該当事項はありません。

敷金・保証金48,615千円

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について賃料は３年ごとに双方協議のうえ改定することができます。

契約更改賃料改定等の特記事項

該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）建築基準法第42条第２項により道路とみなされる部分23.37㎡を含みます。
（注２）上記面積には附属建物（用途：駐車場、面積：85.30㎡）が含まれています。

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物件番号

12

物件名称

ザ・ビー 水道橋

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2006年６月15日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

1,120百万円

信託期間満了日

2029年12月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番
住居表示

東京都文京区本郷一丁目120番１

構造／階数

ＳＲＣ・ＲＣ造／地下１階付８階建

東京都文京区本郷一丁目25番27号

建築時期

1986年８月・1989年９月増築

地積

723.86㎡

延床面積

3,097.25㎡

用途地域

商業地域、近隣商業地域

設計者

株式会社松田平田坂本設計事務所

80％／500％／400％（注１）

施工者

東鉄工業株式会社

指定建蔽率
／容積率

建物

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社イシン・スイドウバシ・オペレーションズ

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社イシン・ホテルズ・グループ

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

株式会社イシン・スイドウバシ・オペレーションズ

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積3,097.25㎡

契約期間

2020年１月１日から2026年12月31日まで

契約賃料

固定賃料

7,083千円／月（ただし、2020年４月分乃至12月分はゼロ円）（注２）

変動賃料

ＧＯＰに連動（注２）（注３）

敷金・保証金
期間満了時の更新について賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

非開示（注４）
非開示（注４）
非開示（注４）
該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）容積率は、①南西方の区道の道路境界より20ｍ以内については500％、②同境界より20ｍ超については400％です。本物件の前面道路幅員は6.5ｍですが、幅員15ｍ以上の特定道路に近接する場合として容積率が緩和され、適用容積率は443.59％となります。
（注２）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年10月30日付で締結した定期建物賃貸借契約の変更覚書により2020年４月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は固定賃料1,083千円／月と変動賃料の合計、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料2,500千円／月と変動賃料の合計と定めています。
（注３）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、変動賃料の内容については記載していません。
（注４）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。

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物件番号

13

物件名称

ドーミーイン・global cabin 浅草

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2006年６月16日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

999百万円

信託期間満了日

2024年９月24日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番
住居表示

東京都台東区花川戸一丁目４番２

構造／階数

ＳＲＣ・ＲＣ造／10階建

東京都台東区花川戸一丁目３番４号

建築時期

1997年３月

地積

287.66㎡

延床面積2,006.51㎡

用途地域

商業地域

設計者

80％／700％

施工者

指定建蔽率
／容積率

建物

東西建築サービス株式会社東京支店
一級建築士事務所
株式会社鴻池組

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社共立メンテナンス

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社ベスト・プロパティ

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

株式会社共立メンテナンス

賃貸形態

普通借家契約

賃貸面積

2,014.90㎡

契約期間

2020年４月１日から2023年３月31日まで（注１）

契約賃料

固定賃料

5,332千円／月（注２）

変動賃料

該当事項はありません。

敷金・保証金
期間満了時の更新について賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

49,100千円（注３）
契約期間満了の１年前までに双方協議のうえ３年間更新することができます。
賃料は３年ごとに双方協議のうえ改定することができます。
該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）駐車場使用契約は、毎年７月１日から翌年６月30日までの１年契約です。
（注２）固定賃料には駐車場賃料(50千円)が含まれています。
（注３）当該敷金には、駐車場の敷金(100千円)も含まれます。

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物件番号

14

物件名称

博多中洲ワシントンホテルプラザ

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2012年４月１日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

2,130百万円（受入価格）

信託期間満了日

2024年９月24日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番
住居表示

福岡県福岡市博多区中洲二丁目119番１他

構造／階数

Ｓ造／12階建

福岡県福岡市博多区中洲二丁目８番28号

建築時期

1995年３月

地積

1,128.46㎡

延床面積5,692.24㎡（注１）

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

株式会社総合設計

80％／500％

施工者

指定建蔽率
／容積率

建物

株式会社熊谷組・株式会社辰村組建設工
事共同企業体３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人ワシントンホテル株式会社

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

ワシントンホテル株式会社

賃貸形態

普通借家契約

賃貸面積5,602.04㎡（注２）

契約期間

2018年４月１日から2021年３月31日

契約賃料

固定賃料

20百万円／月（注３）

変動賃料

該当事項はありません。

敷金・保証金
期間満了時の更新について賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

該当事項はありません。
本契約は上記期間満了後は３年間の自動更新です。
賃料は双方協議のうえ改定することができます。
該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）附属建物90.20㎡を含みます。
（注２）附属建物90.20㎡を含みません。
（注３）ホテル賃借人より千円単位での賃料開示について同意を得られなかったため、百万円未満を切り捨てた数字を記載しています。

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物件番号

15

物件名称

奈良ワシントンホテルプラザ

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2012年４月１日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

2,050百万円（受入価格）

信託期間満了日

2024年９月24日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番
住居表示

奈良県奈良市下三条町31番１他

構造／階数

Ｓ造／７階建奈良県奈良市下三条町31番１号

建築時期

地積

2000年３月

2,322.28㎡

延床面積

5,385.82㎡

設計者

株式会社アクテム

施工者

淺沼組・佐藤秀・木内建設共同企業体

建物

商業地域、防火地域／第一種住居地域、準防

用途地域

火地域

指定建蔽率

80％／400％／60％／200％／容積率

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人ワシントンホテル株式会社

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

ワシントンホテル株式会社

賃貸形態

普通借家契約

賃貸面積

4,883.79㎡

契約期間

2020年３月27日から2023年３月26日

契約賃料

固定賃料

11百万円／月（注）変動賃料

該当事項はありません。

敷金・保証金
期間満了時の更新について賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

150百万円（注）本契約は上記期間満了後は３年間の自動更新です。
賃料は双方協議のうえ改定することができます。
該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注）固定賃料には駐車場（20台）使用料（240千円）が含まれています。ホテル賃借人より千円単位での賃料開示について同意を得られなかったため、百万円未満を切り捨てた数字を記載しています。

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物件番号

16

物件名称

Ｒ＆Ｂホテル上野広小路

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2007年３月２日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

1,720百万円

信託期間満了日

2027年３月２日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番

東京都台東区上野一丁目55番２

住居表示

東京都台東区上野一丁目18番８号

構造／階数

Ｓ造／13階建

建築時期

地積

2002年４月

446.29㎡

延床面積3,060.21㎡

用途地域

商業地域

設計者

安藤建設株式会社

80％／800％

施工者

安藤建設株式会社

指定建蔽率
／容積率

建物
他５筆

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人ワシントンホテル株式会社

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

ジョーンズ ラング ラサール株式会社

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

ワシントンホテル株式会社

賃貸形態

普通借家契約

賃貸面積3,060.31㎡

契約期間

2002年４月15日から2022年４月30日まで

契約賃料

固定賃料

8,107千円／月（注）変動賃料

該当事項はありません。

敷金・保証金
期間満了時の更新について賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

44,157千円
本契約は、上記期間満了後は３年の自動更新です。
賃料は双方協議のうえ改定することができます。
該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注）固定賃料には駐車場賃料（65千円）が含まれています。

- 109 -

一級建築士事務所

物件番号

18

物件名称

コンフォートホテル東京東日本橋

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2011年４月８日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

3,746百万円

信託期間満了日

2021年３月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

土地

所有権

建物

東京都中央区日本橋馬喰町一丁目201番４

地番

他５筆

所有形態

所有権

構造／階数

Ｓ造／11階建

住居表示

東京都中央区日本橋馬喰町一丁目10番11号

建築時期

2008年１月

地積823.67㎡（注１）

延床面積

5,765.26㎡（注２）

用途地域

商業地域

設計者

清水建設株式会社

80％／700％

施工者

清水建設株式会社

指定建蔽率
／容積率

一級建築士事務所

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人

株式会社グリーンズ

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

ジョーンズ ラング ラサール株式会社

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

株式会社グリーンズ

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積5,570.68㎡

契約期間

2008年１月30日から2028年１月29日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

21,155千円／月（注３）
上記固定賃料とは別に、所定の条件が成就した場合において、売上歩合賃料が発生します。（注４）

敷金・保証金202,220千円

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について賃料は５年ごとに双方協議のうえ改定することができます。

契約更改賃料改定等の特記事項

該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）上記面積には、「日本橋問屋街地区」地区計画により、壁面線の指定を受けて建築物の建築や工作物の設置が制限される部分が含まれます。当該部分の面積は最大で約40.53㎡です。
（注２）上記面積には附属建物（用途：駐車場、面積：42.73㎡）が含まれています。
（注３）固定賃料には駐車場賃料（933千円）が含まれています。
（注４）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、売上歩合賃料の内容については記載していません。

- 110 -

物件番号

22

物件名称

スマイルホテル日本橋三越前

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2006年６月16日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

2,108百万円

信託期間満了日

2024年９月24日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態
地番

所有権

建物

東京都中央区日本橋本町一丁目７番５

他11

筆

所有形態

所有権

構造／階数

ＳＲＣ・ＲＣ造／地下１階付10階建

住居表示

東京都中央区日本橋本町一丁目４番14号

建築時期

1997年３月

地積

512.58㎡

延床面積3,097.85㎡

用途地域

商業地域

設計者

株式会社長岡設計

80％／700％

施工者

鹿島建設株式会社

指定建蔽率
／容積率

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社鴨川グランドホテル

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

ジョーンズ ラング ラサール株式会社

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

株式会社鴨川グランドホテル

賃貸形態

普通借家契約

賃貸面積3,167.82㎡

契約期間

2020年３月25日から2023年３月24日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

敷金・保証金
期間満了時の更新について賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

11,200千円／月
上記固定賃料とは別に、所定の条件が成就した場合において、売上歩合賃料が発生します。（注）63,000千円
本契約は、上記期間満了後は３年の自動更新です。
2012年４月９日以降の賃料は双方協議のうえ改定することができます。
該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、売上歩合賃料の内容については記載していません。

- 111 -

物件番号

24

物件名称

東横イン博多口駅前本館・シングル館

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2006年６月15日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

1,652百万円

信託期間満了日

2030年12月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

建物

所有形態

所有権

本館：福岡県福岡市博多区博多駅前一丁目
地番

538番

他３筆

別館：福岡県福岡市博多区博多駅前一丁目５

構造／階数

本館：ＳＲＣ造／14階建
別館：ＳＲＣ造／９階建

番
本館：福岡県福岡市博多区博多駅前一丁目15
住居表示

番５号
別館：福岡県福岡市博多区博多駅前一丁目１

建築時期

本館・別館ともに2001年９月

番15号
地積

本館：565.98㎡、別館：152.37㎡

延床面積

本館：3,566.46㎡、別館：856.68㎡

用途地域

商業地域

設計者

株式会社東横イン開発

指定建蔽率

本館：80％、別館：80％／／容積率

本館：600％（注１）、別館：800％

施工者

佐藤工業株式会社

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社東横イン

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社ベスト・プロパティ

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

株式会社東横イン

賃貸形態

普通借家契約

賃貸面積

本館：3,581.66㎡、別館：868.36㎡

契約期間

2001年９月17日から2031年９月16日まで

契約賃料

固定賃料

11,753千円／月（注２）

変動賃料

該当事項はありません。

敷金・保証金100,500千円

期間満了時の更新につい期間満了後に契約を更新するか否かについては、貸主は期間満了の３ヶ年前までに書面により借主に通知するものとてされています。

賃料改定について

賃料改定に関する定めはありません。

契約更改賃料改定等の特記事項

該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）信託不動産（本館）に係る容積率は本来600％ですが、総合設計制度により緩和され、645.9％となっています。
（注２）本館・別館につき併せて賃料を定めています。

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物件番号

25

物件名称

チサンホテル蒲田（旧 ホテルビスタ蒲田東京）（注）１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2006年６月30日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

1,512百万円

信託期間満了日

2023年10月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番
住居表示

東京都大田区西蒲田八丁目20番３

構造／階数

ＳＲＣ・Ｓ造／地下１階付９階建

東京都大田区西蒲田八丁目20番11号

建築時期

1992年１月

地積743.46㎡

延床面積3,831.80㎡

用途地域

商業地域

設計者

株式会社栄建築設計事務所

80％／500％

施工者

株式会社熊谷組

指定建蔽率
／容積率

建物

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人ソラーレホテルズアンドリゾーツ株式会社（注）ホテル運営支援会社

株式会社ＳＨＲホテルズ（注）建物等管理業務受託者

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

４．賃貸借契約の概要（注）賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

ソラーレホテルズアンドリゾーツ株式会社

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積3,831.80㎡

契約期間

2021年1月１日から2025年12月31日まで

契約賃料

固定賃料

該当事項はありません。

変動賃料

各月のＧＯＰに86％を乗じた金額（かかる金額がゼロ円を下回るときはゼロ円）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。

契約更改賃料改定等の特記事項

該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注）株式会社ビスタホテルマネジメントとの賃貸借契約の解約に伴い、ソラーレホテルズアンドリゾーツ株式会社を賃借人とする新たな賃貸借契約を締結するとともに、ホテル名称を「チサンホテル蒲田」に変更しました。

- 113 -

物件番号

26

物件名称

チサンイン蒲田

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2006年６月30日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

823百万円

信託期間満了日

2023年６月17日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

地番

東京都大田区蒲田四丁目23番10

住居表示

東京都大田区蒲田四丁目23番13号

地積
用途地域
指定建蔽率
／容積率

所有形態

所有権

構造／階数

ＳＲＣ造／12階建

建築時期

2003年４月

240.35㎡

延床面積

1,499.87㎡

商業地域

設計者

幸建設株式会社 一級建築士事務所

80％／700％

施工者

幸建設株式会社

建物
他１筆

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人ソラーレホテルズアンドリゾーツ株式会社

ホテル運営支援会社

株式会社ＳＨＲホテルズ

建物等管理業務受託者

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

ソラーレホテルズアンドリゾーツ株式会社

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積1,499.87㎡

契約期間

2020年１月１日から2026年12月31日まで

契約賃料

固定賃料

該当事項はありません。

変動賃料

各月のＧＯＰに86％を乗じた金額（かかる金額がゼロ円を下回るときはゼロ円）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。

契約更改賃料改定等の特ホテル賃貸人又はホテル賃借人は、12ヶ月前までの書面による通知をもって本契約を中途解約することができます。

記事項

ただし、解約日は2026年１月１日以降であることを要します。

５．特記事項
該当事項はありません。

- 114 -

物件番号

29

物件名称

ホテル京阪ユニバーサル・シティ

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2012年９月19日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

6,000百万円

信託期間満了日

2021年６月30日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リゾートホテル
所有形態

所有権（共有）及び借地権（準共有）所有形態

区分所有権（注２）

地番
住居表示

大阪市此花区島屋六丁目429番外

構造／階数

Ｓ・ＳＲＣ造／21階建

大阪市此花区島屋六丁目２番78号

建築時期

2001年６月

地積

3,350.14㎡（注１）

延床面積17,252.71㎡（専有部分）（注３）

用途地域

商業地域、準防火地域

設計者

80％／600％

施工者

指定建蔽率
／容積率

建物

株式会社日建設計・前田建設工業株式会
社
前田建設工業株式会社

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ホテル京阪

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社ベスト・プロパティ

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテル京阪

賃貸形態

普通借家契約

賃貸面積

16,212.40㎡

契約期間

2001年７月１日から2021年６月30日まで（注４）

契約賃料

固定賃料
変動賃料

敷金・保証金
期間満了時の更新について賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

非開示 （注５）
上記固定賃料とは別に、所定の条件が成就した場合において、売上歩合賃料が発生します。（注６）

非開示 (注５)
非開示 (注５)
非開示 (注５)
該当事項はありません。

５．特記事項
本土地及び本建物の譲渡に際しては、事業主間の協定に基づく他の事業主の承諾の取得、事業主と大阪市との間の基本協定に基づく大阪市との協議のうえの承認の取得、事業主と大阪市との借地契約に基づく賃貸人である大阪市の事前の書面による承諾の取得、及び、附属規程に基づく管理者への事前の書面による届出が必要です。
また、本物件に係る信託の受益権の第三者への譲渡に際しては、大阪市から事前の書面による承諾の取得、及び、他の事業主のうちの特定の事業主から事前の書面による承諾の取得等が必要です。
なお、本投資法人は、借地権の準共有者として、借地権設定契約に基づく債務履行に関して、その準共有持分割合に応じた連帯債務を負っており、特に、借地契約期間満了時に、その持分比率に従って借地を更地としての時価で購入する義務を負っています。
（注１）ホテル京阪ユニバーサル・シティの土地は、他の権利者と共有する土地（8,785.43㎡）と大阪市から他の権利者と準共有する借地（8,788.67㎡）で構成されており、当該敷地面積は、共有の土地のうち本投資法人の共有持分1,674.76㎡（共有持分割合は約19.06％）、並びに大阪市からの借地のうち本投資法人の借地権の準共有持分1,675.38㎡（準共有持分割合は約19.06％）の合計を記載
しています。
（注２）ホテル京阪ユニバーサル・シティの建物は、ホテル２棟（本建物及びホテル近鉄ユニバーサル・シティ）、業務施設（ユニバーサル・シティ和幸ビル）、商業施設及び冷却施設等から構成される「ユニバーサル・シティウォーク大阪」を一棟の建物（延床面積：
94,077.67㎡）とする区分所有建物であり、共用部分の共有持分割合及び議決権割合は72,946分の16,159（約22.15％）です。
（注３）延床面積はホテル京阪新築工事竣工図に基づく延床面積を記載しています。
（注４）ホテル賃借人との賃貸借契約は契約期間の満了により終了するため、2021年２月12日付でＨＭＪグループの株式会社大阪桜島オペレー
ションズとの間で定期借家契約を締結しております。契約期間は2021年７月１日から2031年12月31日までとなり、賃料は固定賃料
29,166千円／月と変動賃料ＡＧＯＰ370百万円の超過額×95％の合計と定めていますが、2021年７月１日から2022年６月30日までは固定
賃料を免除、及び変動賃料は2022年１月１日からの適用となっています。
（注５）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。
（注６）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、売上歩合賃料の内容については記載していません。

- 115 -

物件番号

31

物件名称

ヒルトン東京ベイ

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2013年４月26日

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

取得価格

26,050百万円

信託期間満了日

2023年４月30日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リゾートホテル
所有形態

所有権（共有）（注１）

所有形態

所有権（共有）（注１）

地番
住居表示

千葉県浦安市舞浜１番33

構造／階数

ＳＲＣ造／地下１階付11階建

千葉県浦安市舞浜１番地８

建築時期

1988年６月

地積

36,121.00㎡（注２）

延床面積72,143.14㎡（注３）

用途地域

準工業地域

設計者

60％／200％

施工者

指定建蔽率
／容積率

建物

日本設計事務所（現・株式会社日本設計）
清水建設株式会社

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社第一ビルディング

ホテル運営支援会社

ヒルトン・インターナショナル・カンパニー

建物等管理業務受託者

株式会社第一ビルディング

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

みずほ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社第一ビルディング

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積64,928.83㎡（注４）

契約期間

2019年１月１日から2022年12月31日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

敷金・保証金
期間満了時の更新について賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

164,843千円／月（注５）
上記固定賃料とは別に、所定の条件が成就した場合において、売上歩合賃料が発生します。（注６）

非開示 (注７)
非開示 (注７)
非開示 (注７)
該当事項はありません。

５．特記事項
本土地の譲渡に際しては、千葉県企業庁長からの承認を得る必要があります。
（注１）ヒルトン東京ベイの土地及び建物は共有物件であり、本投資法人が10分の９の共有持分を所有しており、残る10分の１の共有持分は第一生命保険株式会社が所有しています。
（注２）ヒルトン東京ベイの土地は共有物件であり、本投資法人が上記地積の10分の９の共有持分を所有しており、残る10分の１の共有持分は第一生命保険株式会社が所有しています。
（注３）延床面積は附属建物33.92㎡を含んでいます。ヒルトン東京ベイの建物は共有物件であり、本投資法人が上記延床面積の10分の９の共有持分を所有しており、残る10分の１の共有持分は第一生命保険株式会社が所有しています。
（注４）ヒルトン東京ベイの建物は共有物件であり、共有部分（72,143.14㎡）のうち本投資法人の共有持分64,928.83㎡（共有持分割合は10分の９）を記載しています。
（注５）固定賃料にはアンテナ施設設置料（1,043千円）が含まれています。
（注６）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、売上歩合賃料の内容については記載していません。
（注７）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。

- 116 -

物件番号

32

物件名称

イビス スタイルズ 京都ステーション

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2013年10月31日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

6,600百万円

信託期間満了日

2023年10月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

土地

地番

所有権

建物

京都府京都市南区東九条上殿田町47番１、47
番２

所有形態

所有権

構造／階数

ＲＣ造／10階建

住居表示

京都府京都市南区東九条上殿田町47番地

建築時期

2009年３月

地積

1,107.77㎡

延床面積5,003.99㎡（注２）

商業地域、準防火地域、31m 高度地区、沿道用途地域

型美観形成地区、市街地型美観形成地区、京設計者

都駅駐車場整備地区
指定建蔽率
／容積率

80％／400％（注１）

施工者

株式会社東洋設計事務所、大成建設株式
会社一級建築士事務所
大成建設株式会社関西支店

３．ホテル運営の関係会社（注３）
ホテル賃借人該当事項はありません。

ホテル運営受託会社

エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社（以下「アコー」といいます。）

建物等管理業務受託者

株式会社ベスト・プロパティ

４．運営委託契約の概要（注３）
運営委託会社

ジャパン・ホテル・リート投資法人

運営受託者

アコー

契約形態

運営委託契約

運営委託対象面積

4,628.32㎡

契約期間

2013年10月31日から2024年12月31日まで

運営委託による不動産運
用収入

ＧＯＰ相当額（注４）

運営委託報酬

ＧＯＰに連動する報酬（注５）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新について
運営委託報酬改定について契約更改賃料改定等の特記事項

該当事項はありません。
運営委託報酬改定に関する定めはありません。
一定条件（注６）の場合、本投資法人は原則として契約解除できる権利を得ます。

５．特記事項
本物件は「高度地区」区域内に存しており、建築物等の高さの最高限度等の内容が定められています。
（注１）本物件は建築基準法第59条の２第１項による容積緩和を受けており、消化容積率は442.32％です。
（注２）上記面積には附属建物100.01㎡（駐車場）が含まれています。
（注３）本投資法人は、アコーとの間で運営委託契約を締結しています。なお、本物件は信託を通じて保有しているため、信託受託者と本投資法人間で別途建物賃貸借契約を締結しています。
（注４）本投資法人は、当該金額を「運営委託による不動産運用収入」として認識することとなり、賃貸借方式における不動産運用収入たる賃料に相当するものとなります。当該金額がマイナスになる場合は、当該マイナス分については本投資法人からアコーに支払われます。
（注５）アコーより開示の同意が得られていないため、報酬料率を非開示としています。
（注６）ＧＯＰ実績値が２年連続して目標ＧＯＰ額の85％に到達しなかった場合において、契約に定める一定の条件を充足する場合には、本投資法人は運営委託契約を解約できる権利を有します。

- 117 -

物件番号

33

物件名称

イビス スタイルズ 札幌

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2014年７月９日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

6,797百万円

信託期間満了日

2024年７月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

地番

札幌市中央区南８条西３丁目10番10ほか

構造／階数

住居表示

札幌市中央区南８条西３丁目10－10

建築時期

2010年７月

地積

2,515.22㎡

延床面積14,992.49㎡（注２）

用途地域

商業地域

設計者

株式会社都市デザインシステムほか

100％／600％

施工者

大成建設株式会社

指定建蔽率
／容積率

建物

所有形態

所有権
ＲＣ造陸屋根／地下１階付16階建（注１）３．ホテル運営の関係会社（注３）
ホテル賃借人該当事項はありません。

ホテル運営受託会社

エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社（以下「アコー」といいます。）

建物等管理業務受託者

株式会社日本プロパティ・ソリューションズ

４．運営委託契約の概要（注３）
運営委託会社

ジャパン・ホテル・リート投資法人

運営受託者

アコー

契約形態

運営委託契約

運営委託対象面積

14,076.45㎡

契約期間

2014年12月27日から2024年12月31日まで

運営委託による不動産運
用収入

ＧＯＰ相当額（注４）

運営委託報酬

ホテル売上高及びＧＯＰに連動する報酬（注５）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新について
運営委託報酬改定について契約更改賃料改定等の特記事項

該当事項はありません。
運営委託報酬改定に関する定めはありません。
一定条件（注６）の場合、本投資法人は原則として契約解除できる権利を得ます。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）別途立体駐車場（Ｓ造・92.51㎡）があります。
（注２）上記面積には附属建物92.51㎡（駐車場）が含まれています。
（注３）本投資法人は、アコーとの間で運営委託契約を締結しています。なお、本物件は信託を通じて保有しているため、信託受託者と本投資法人間で別途建物賃貸借契約を締結しています。
（注４）本投資法人は、当該金額を「運営委託による不動産運用収入」として認識することとなり、賃貸借方式における不動産運用収入たる賃料に相当するものとなります。当該金額がマイナスになる場合は、当該マイナス分については本投資法人からアコーに支払われます。
（注５）アコーより開示の同意が得られていないため、報酬料率を非開示としています。
（注６）ＧＯＰ実績値が２年連続して目標ＧＯＰ額の85％に到達しなかった場合において、契約に定める一定の条件を充足する場合には、本投資法人は運営委託契約を解約できる権利を有します。

- 118 -

物件番号

34

物件名称

メルキュールホテル札幌

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2014年９月30日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

6,000百万円

信託期間満了日

2024年９月30日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番
住居表示

札幌市中央区南４条西２丁目２番地４ほか

構造／階数

Ｓ造／地下１階付15階建（注１）

札幌市中央区南４条西２丁目２－４

建築時期

2009年４月

地積

2,016.27㎡

延床面積16,145.79㎡（注２）

用途地域

商業地域

設計者

株式会社北海道日建設計

100％／800％

施工者

大成建設株式会社

指定建蔽率
／容積率

建物

３．ホテル運営の関係会社（注３）
ホテル賃借人該当事項はありません。

ホテル運営受託会社

エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社（以下「アコー」といいます。）

建物等管理業務受託者

株式会社日本プロパティ・ソリューションズ

４．運営委託契約の概要（注３）
運営委託会社

ジャパン・ホテル・リート投資法人

運営受託者

アコー

契約形態

運営委託契約

運営委託対象面積

12,888.36㎡

契約期間

2014年９月30日から2029年９月30日まで

運営委託による不動産運
用収入

ＧＯＰ相当額（注４）

運営委託報酬

ホテル売上高及びＧＯＰに連動する報酬（注５）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新について
運営委託報酬改定について契約更改賃料改定等の特記事項

該当事項はありません。
運営委託報酬改定に関する定めはありません。
一定条件（注６）の場合、本投資法人は原則として契約解除できる権利を得ます。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）別途立体駐車場（Ｓ造・164.66㎡）があります。
（注２）上記面積には附属建物164.66㎡（駐車場）が含まれています。
（注３）本投資法人は、アコーとの間で運営委託契約を締結しています。なお、本物件は信託を通じて保有しているため、信託受託者と本投資法人間で別途建物賃貸借契約を締結しています。
（注４）本投資法人は、当該金額を「運営委託による不動産運用収入」として認識することとなり、賃貸借方式における不動産運用収入たる賃料に相当するものとなります。当該金額がマイナスになる場合は、当該マイナス分については本投資法人からアコーに支払われます。
（注５）アコーより開示の同意が得られていないため、報酬料率を非開示としています。
（注６）ＧＯＰ実績額が２年連続して目標ＧＯＰ額の85％に到達しなかった場合において、契約に定める一定の条件を充足する場合には、本投資法人は運営委託契約を解約できる権利を有します。

- 119 -

物件番号

35

物件名称

メルキュールホテル沖縄那覇

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2014年９月30日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

3,000百万円

信託期間満了日

2024年９月30日

建物

所有形態

所有権

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権（一部借地権）

地番

那覇市壺川三丁目３番地19ほか

構造／階数

ＲＣ造陸屋根／14階建（注３）

住居表示

那覇市壺川三丁目３－19

建築時期

2009年８月

地積2,860.69㎡（注１）

延床面積10,884.25㎡（注４）

用途地域

商業地域

設計者

株式会社国建80％／400％（注２）

施工者

株式会社國場組

指定建蔽率
／容積率

３．ホテル運営の関係会社（注５）
ホテル賃借人該当事項はありません。

ホテル運営受託会社

エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社（以下「アコー」といいます。）

建物等管理業務受託者

株式会社第一ビルディング

４．運営委託契約の概要（注５）
運営委託会社

ジャパン・ホテル・リート投資法人

運営受託者

アコー

契約形態

運営委託契約

運営委託対象面積

10,833.95㎡

契約期間

2014年９月30日から2024年４月26日まで

運営委託による不動産運
用収入

ＧＯＰ相当額（注６）

運営委託報酬

ホテル売上高及びＧＯＰに連動する報酬（注７）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新について
運営委託報酬改定について契約更改賃料改定等の特記事項

該当事項はありません。
運営委託報酬改定に関する定めはありません。
一定条件（注８）の場合、本投資法人は原則として契約解除できる権利を得ます。

５．特記事項
対象物件の一部の土地（那覇市壺川三丁目３番21）は北側隣接地である地番３番20とあわせて共用通路となっており、地番３番５及び３番20を要役地とする通行地役権が設定されています。
対象物件の一部の土地（那覇市壺川三丁目３番13、125.67㎡）は借地であり、ホテルの庭として利用されています。当該土地は戦災に伴う混乱により所有者が不明となった土地であり、沖縄の復帰に伴う特別措置に関する法律第62条に基づき、沖縄県が管理している土地です。当該
土地の所有者が確定した場合は、本借地契約が解除される可能性があります。
（注１）上記面積には借地125.67㎡が含まれています。
（注２）壺川地区地区計画に基づき、容積率の最低限度（200％）が定められています。
（注３）別途、附属建物の駐車場（Ｓ造平屋建、175.05㎡）があります。
（注４）上記面積は附属建物175.05㎡（駐車場）が含まれています。
（注５）本投資法人は、アコーとの間で運営委託契約を締結しています。なお、本物件は信託を通じて保有しているため、信託受託者と本投資法人間で別途建物賃貸借契約を締結しています。
（注６）本投資法人は、当該金額を「運営委託による不動産運用収入」として認識することとなり、賃貸借方式における不動産運用収入たる賃料に相当するものとなります。当該金額がマイナスになる場合は、当該マイナス分については本投資法人からアコーに支払われます。
（注７）アコーより開示の同意が得られていないため、報酬料率を非開示としています。
（注８）ＧＯＰ実績額が２年連続して目標ＧＯＰ額の85％に到達しなかった場合において、契約に定める一定の条件を充足する場合には、本投資法人は運営委託契約を解約できる権利を有します。

- 120 -

物件番号

37

物件名称

ザ・ビー 池袋

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2015年１月30日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

6,520百万円

信託期間満了日

2025年１月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

地番

東京都豊島区東池袋１丁目39番７ほか

構造／階数

住居表示

東京都豊島区東池袋１丁目39-４

建築時期

1982年６月

地積

718.71㎡

延床面積5,650.01㎡（注３）

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

建物

所有形態

所有権（注１）
ＳＲＣ・Ｓ造／地下２階付10階建（注２）

株式会社久米建築事務所（新築）鹿島建設株式会社一級建築士事務所（増
築）
指定建蔽率
／容積率

鹿島建設株式会社・木田建業株式会社共80％／800％

施工者

同企業体（新築）
鹿島建設株式会社（増築）３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社イシン・イケブクロ・オペレーションズ

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社第一ビルディング

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社イシン・イケブクロ・オペレーションズ

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積5,650.01㎡

契約期間

2015年１月30日から2024年７月31日まで

契約賃料

固定賃料

13,583千円／月（ただし、2020年４月分乃至12月分はゼロ円）（注４）

変動賃料

ＧＯＰに連動（注４）（注５）

敷金・保証金
期間満了時の更新について賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

非開示（注６）
非開示（注６）
非開示（注６）
該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）「建物」について、権利上は区分所有建物ですが、受託者がその専有部分を全て所有しています。
（注２）別途、附属建物の駐車場（Ｓ造・36.23㎡）があります。
（注３）延床面積は附属建物36.23㎡（駐車場）を含んでいます。
（注４）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年10月30日付で締結した定期建物賃貸借契約の変更覚書により2020年４月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は固定賃料3,166千円／月と変動賃料の合計、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料6,666千円／月と変動賃料の合計と定めています。
（注５）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、変動賃料の内容については記載していません。
（注６）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。

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物件番号

39

物件名称

ザ・ビー 八王子

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2015年１月30日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

2,610百万円

信託期間満了日

2025年１月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

地番

東京都八王子市明神町４丁目447番１

建物

所有形態
構造／階数

住居表示

東京都八王子市明神町４丁目６-12

建築時期

地積

1,227.29㎡

延床面積

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

所有権
ＳＲＣ造／地下２階付12階建
1986年８月（新築）1987年４月（増築）7,847.65㎡
ライベックス一級建築士事務所（新築）青沼建築工房有限会社一級建築士事務所（用途変更）

指定建蔽率

80％／600％

／容積率

施工者

住友建設株式会社（新築）武田環境衛生株式会社（用途変更）

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人有限会社イシン・ハチオウジ・オペレーションズ

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社第一ビルディング

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

有限会社イシン・ハチオウジ・オペレーションズ

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積7,847.65㎡

契約期間

2015年１月30日から2024年７月31日まで

契約賃料

固定賃料

8,166千円／月（ただし、2020年４月分乃至12月分はゼロ円）（注１）

変動賃料

ＧＯＰに連動（注１）（注２）

敷金・保証金
期間満了時の更新について賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

非開示（注３）
非開示（注３）
非開示（注３）
該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年10月30日付で締結した定期建物賃貸借契約の変更覚書により2020年４月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は固定賃料1,750千円／月と変動賃料の合計、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料3,750千円／月と変動賃料の合計と定めています。
（注２）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、変動賃料の内容については記載していません。
（注３）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。

- 122 -

物件番号

40

物件名称

ザ・ビー 博多

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2015年１月30日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

2,300百万円

信託期間満了日

2025年１月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

土地

地番

所有権

建物

福岡県福岡市博多区博多駅南１丁目29番
ほか

所有形態

所有権

構造／階数

ＳＲＣ造／８階建

住居表示

福岡県福岡市博多区博多駅南１丁目３-９

建築時期

1997年９月

地積719.46㎡

延床面積

3,986.09㎡

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

株式会社ナカノコーポレーション

80％／561％

施工者

指定建蔽率
／容積率

株式会社ナカノコーポレーション 九州支
店

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社イシン・ハカタ・オペレーションズ

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社第一ビルディング

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社イシン・ハカタ・オペレーションズ

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積3,986.09㎡

契約期間

2015年１月30日から2024年７月31日まで

契約賃料

敷金・保証金
期間満了時の更新について賃料改定について契約更改賃料改定等の特
記事項

固定賃料

6,833千円／月（ただし、2020年４月分乃至12月分はゼロ円）（注１）

変動賃料

ＧＯＰに連動（注１）（注２）

非開示（注３）
非開示（注３）
非開示（注３）
該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年10月30日付で締結した定期建物賃貸借契約の変更覚書により2020年４月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は固定賃料2,333千円／月と変動賃料の合計、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料4,916千円／月と変動賃料の合計と定めています。
（注２）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、変動賃料の内容については記載していません。
（注３）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。

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物件番号

41

物件名称

ホテル フランクス

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2015年３月31日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

3,105百万円

信託期間満了日

2024年10月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／フルサービスホテル
所有形態

所有権

地番

千葉県千葉市美浜区ひび野２丁目10番２

構造／階数

ＳＲＣ造／地下１階付13階建

住居表示

千葉県千葉市美浜区ひび野２丁目10-２

建築時期

1991年８月

地積4,828.00㎡

延床面積19,213.39㎡

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

株式会社熊谷組

一級建築士事務所

80％／400％

施工者

株式会社熊谷組

東京支店

指定建蔽率
／容積率

建物

所有形態

所有権

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ブライダルプロデュース

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

ジョーンズ

ラング

ラサール株式会社

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ブライダルプロデュース

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積19,213.39㎡

契約期間

2005年12月27日から2024年10月30日まで

契約賃料

固定賃料

25,000千円／月

変動賃料

該当事項はありません。

敷金・保証金150,000千円

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。

契約更改賃料改定等の特記事項

該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。

- 124 -

物件番号

42

物件名称

メルキュールホテル横須賀

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2015年４月２日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

1,650百万円

信託期間満了日

2025年４月30日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／フルサービスホテル
所有形態

敷地権（共有）所有形態

区分所有権（注２）地番
住居表示

神奈川県横須賀市本町３丁目27番

構造／階数

ＳＲＣ造

神奈川県横須賀市本町３-27

建築時期

1993年11月

地積1,887.86㎡（注１）

延床面積

16,881.82㎡（注３）設計者

丹下健三・都市・建築設計研究所

建物

商業地域、防火地域、高度利用地区、

用途地域

第三種高度地区

指定建蔽率

90％／600％

／容積率

施工者

一部Ｓ造／地下３階付21階建

鴻池・飛島・五洋・真柄建設工事共同企
業体

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社（以下「アコー」といいます。）

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社第一ビルディング

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

アコー

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積16,881.82㎡

契約期間

2019年８月31日から2024年８月31日まで

契約賃料

固定賃料

該当事項はありません。

変動賃料

ＧＯＰに連動（注４）

敷金・保証金非開示（注５）

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。

契約更改賃料改定等の特記事項

一定条件の場合、本投資法人は原則として契約解除できる権利を得ます。

５．特記事項
本建物の区分所有者は、その専有部分を譲渡又は賃貸するときは、事前の書面による管理組合の管理者への届出及び承諾の取得が必要です。
（注１）メルキュールホテル横須賀の土地は、共有者全員持分敷地権で構成されており、地積については、対象土地の全体面積（10,408.79㎡）のうち本投資法人の敷地利用権の共有持分割合（1,000,000分の181,372、約18.14％）に相当する面積（1,887.86㎡）を記載しています。
（注２）メルキュールホテル横須賀の建物は、ホテル、劇場、店舗、共同住宅、事務所、及び駐車場等から構成される「ベイスクエアよこすか一番館」を一棟の建物（延床面積：67,019.04㎡）とする区分所有建物であり、議決権割合は1,000分の272（27.2％）です。
（注３）延床面積は不動産登記簿謄本に記載されたホテルの専有部分の面積を記載しています。
（注４）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、変動賃料の内容については記載していません。
（注５）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。

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物件番号

43

物件名称

オキナワ マリオット リゾート ＆ スパ

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2015年７月10日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

14,950百万円

信託期間満了日

2024年７月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態

ホテル／リゾートホテル
所有形態

土地

所有権

建物

所有形態

所有権

構造／階数

ＳＲＣ造／14階建（注１）

沖縄県名護市字喜瀬赤道原1490番１、1491
番、1492番、沖縄県名護市字喜瀬伊部原2018

地番番３、2019番、沖縄県国頭郡恩納村字名嘉真
ヤーシ原2690番７、2690番11

住居表示

沖縄県名護市喜瀬1490-１

建築時期

地積

52,988㎡

延床面積

名護市部分：非線引き都市計画区域、用途地
用途地域

域の指定はない2005年２月（新築）2006年12月（増築）36,430.15㎡（注２）
一級建築士事務所瀬長建築設計（新築）

設計者

恩納村部分：都市計画区域外

株式会社仲本工業一級建築士事務所（増
築）

指定建蔽率

名護市部分： 60％、恩納村部分：定めなし／名護市部分：200％、恩納村部分：定めな

／容積率

施工者

株式会社仲本工業（新築・増築）

し３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ラグーンリゾート名護

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社第一ビルディング

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ラグーンリゾート名護

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積36,430.15㎡

契約期間

2015年７月10日から2020年12月31日まで（注３）

契約賃料

固定賃料
変動賃料

45,833千円／月（ただし、2020年２月分乃至12月分はゼロ円）（注３）
年間ＧＯＰに82.92％を乗じた金額から45,833千円を控除した金額（かかる金額がゼロ円を下回るときはゼロ円）（注３）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

一定の重大な事由（注４）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
該当事項はありません。

５．特記事項
本投資法人、受託者及びＨＭＪの間の合意により、本投資法人又は受託者が本物件又は本物件に係る不動産信託受益権を第三者に譲渡する場
合には、ＨＭＪの事前の同意を取得する必要があります。
また、本投資法人、ホテル賃借人及びフランチャイザーであるGlobal Hospitality Licensing S.a.r.lの間の合意により、本投資法人及びホテル賃借人は、本物件に係る不動産信託受益権の譲渡、ホテル賃借人の賃貸借契約上の地位の譲渡その他本投資法人の本物件に係る権利義務の喪失についてフランチャイザーの事前の承諾を取得する必要があります。その他、本投資法人は競業他社に対する本物件に係る不動産信託
受益権の譲渡について一定の制限を受けています。
（注１）別途、附属建物の店舗（ＲＣ造・16.28㎡、ＲＣ造・48.57㎡）があります。
（注２）延床面積は附属建物16.28㎡（店舗）及び48.57㎡（店舗）を含んでいます。
（注３）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書により2020年２月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。
また、同日付で締結した新たな定期建物賃貸借契約書により、契約期間は2021年1月1日から2030年12月31日までとなり、2021年１月1日
から2021年12月31日までの賃料は変動賃料のみ、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料45,833千円／月と変動賃料の合計と定めています。2021年以降の変動賃料の詳細は、後記「（ニ）ホテル事業の概要（１）変動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。
（注４）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

- 126 -

物件番号

44

物件名称

アクティブインターシティ広島（シェラトングランドホテル広島）

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2015年12月18日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

17,320百万円

信託期間満了日

2026年12月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／フルサービス・店舗・事務所
所有形態

敷地権（共有）

所有形態

区分所有権

地番
住居表示

広島県広島市東区若草町1704番地

構造／階数

Ｓ・ＲＣ・ＳＲＣ造／地下１階付21階建

広島県広島市東区若草町12-１号

建築時期

2010年８月

地積

6,379.02㎡

延床面積39,540.75㎡

用途地域

商業地域、準防火地域

設計者

株式会社竹中工務店

80％／400％（注２）

施工者

株式会社竹中工務店

指定建蔽率
／容積率

建物

（注１）

（注３）

（注４）

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社Ａ・Ｉ・Ｃ広島マネジメント

ホテル運営支援会社

Luxury Hotels International of Hong Kong Limited

建物等管理業務受託者

株式会社第一ビルディング

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

株式会社Ａ・Ｉ・Ｃ広島マネジメント

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積21,890.33㎡

契約期間

2015年12月18日から2026年12月31日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

29,000千円／月（ただし、2020年２月分乃至12月分はゼロ円）（注５）
年間ＧＯＰに79.03％を乗じた金額から29,000千円を控除した金額（かかる金額がゼロ円を下回るときはゼロ円）（注５）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

一定の重大な事由（注６）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
該当事項はありません。

５．特記事項
本投資法人、受託者、ホテル賃借人及びＨＭＪの間の合意により、本投資法人が取得資産に係る不動産信託受益権を第三者に譲渡する場合には、原則として、ホテル賃借人及びＨＭＪの事前の承諾が必要となります。また、同合意により、受託者が取得資産を第三者に譲渡する場合には、ホテル賃借人及びＨＭＪの事前の同意の取得が必要となる場合があります。
（注１）アクティブインターシティ広島の土地は、共有者全員持分敷地権で構成されており、地積については、対象土地の全体面積（6,468.28㎡）のうち本投資法人の敷地利用権の共有持分割合（10,000,000分の9,862,454、約98.62％）に相当する面積（6,379.02㎡）を記載しています。
（注２）都市再生特別地区（若草町第一地区）は、容積率の最高限度600％以下、最低限度300％以上、建蔽率の最高限度80％、建築面積の最低限度200㎡以上、高さの最高限度100ｍ、壁面の位置等が定められています。広島駅新幹線口周辺地域 地区計画（Ｅ地区）は、広域的な拠点性を高めるため、業務機能及び宿泊機能を主体に、商業や都心居住棟の機能が複合した土地利用とされ、具体的には、建築物等の用途制限（勝ち馬投票券発売所、店舗型性風俗特殊営業等に係る建築物の制限）や建築物等の形態または意匠の制限が定められています。
（注３）アクティブインターシティ広島の建物は、シェラトングランドホテル広島、事務所、店舗、駐車場及び駐輪場等を構成する一棟の建物とする区分所有建物であり、本投資法人の敷地利用権の共有持分割合は10,000,000分の9,862,454（約98.62％）です。
（注４）延床面積は不動産登記簿謄本に記載されたホテル、事務所、店舗、駐車場の専有面積を記載しています。
（注５）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書により2020年２月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。
また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は変動賃料のみ、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料29,000千円／月と変動賃料の合計と定めています。2021年以降の変動賃料の詳細は、後記「（ニ）ホテル事業の概要（１）変
動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。
（注６）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

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物件番号

45

物件名称

カンデオホテルズ上野公園

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2016年２月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

6,705百万円

信託期間満了日

2026年２月28日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態
地番

所有権

建物

東京都台東区根岸１丁目７番22、７番24、７
番32、７番65、24番20

所有形態

所有権

構造／階数

Ｓ造／12階建（注１）

住居表示

東京都台東区根岸１丁目２-13

建築時期

2009年12月

地積

1,559.03㎡

延床面積7,030.10㎡（注２）

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

株式会社市毛建築設計事務所

施工者

西松・勝村特定建設工事共同企業体

80％
指定建蔽率
／容積率

600％／400％（対象地は、指定容積率の異なる地域に跨っており、各地域の指定容積率を
土地の面積割合で加重平均した基準容積率は約487％である。）

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメント

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

ジョーンズ ラング ラサール株式会社

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメント

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積7,934.26㎡（注３）

契約期間

2010年３月１日から2030年２月28日まで

契約賃料

固定賃料

非開示(注４)

変動賃料

該当事項はありません。

敷金・保証金非開示(注４)

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について諸般の経済情勢の変化、公租公課を考慮し、３年毎に甲乙協議の上、改定することができるものとします。

契約更改賃料改定等の特記事項

該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）別途、附属建物の駐車場（Ｓ造・56.58㎡）があります。
（注２）延床面積は不動産登記簿面積を記載しており、附属建物56.58㎡（駐車場）を含んでいます。
（注３）ホテル賃借人との建物賃貸借契約に基づき検査済証の延床面積を記載しています。なお、機械式駐車装置の床面積を含みます。
（注４）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。

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物件番号

46

物件名称

オリエンタルホテル福岡 博多ステーション

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2016年４月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

7,197百万円

信託期間満了日

2026年４月30日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／フルサービスホテル
所有形態

定期借地権（存続期間：2057年３月30日迄）

所有形態

所有権

地番
住居表示

福岡県福岡市博多区博多駅中央街42番

構造／階数

ＳＲＣ造／地下３階付地上12階建

福岡県福岡市博多区博多駅中央街４-23

建築時期

1985年７月

地積

2,163.42㎡

延床面積18,105.42㎡

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

80％／800％

施工者

指定建蔽率
／容積率

建物

大成建設株式会社九州支店一級建築士事務所
大成建設株式会社九州支店

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ホテルセントラーザ

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社日本プロパティ・ソリューションズ

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルセントラーザ

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積18,105.42㎡

契約期間

2020年１月１日から2034年12月31日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

35,416千円／月（ただし、2020年２月分乃至12月分はゼロ円）（注１）
年間ＧＯＰに96.98％を乗じた金額から35,416千円を控除した金額（かかる金額がゼロ円を下回るときはゼロ円）（注１）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
該当事項はありません。

５．特記事項
本資産は、借地借家法第22条に定める定期借地物件であり、土地賃貸人との間の借地契約が終了した場合には、自己の費用をもって本件建物を取り壊し、本件土地を更地の状態で返還する必要があります。
・借地料は年額175,000千円です。
・本投資法人は、定期土地賃貸借契約に規定される前払地代1,935,192千円を別途同額で譲受しています。前払地代は、借地権存続期限迄期間按分され、借地料に加えて地代の一部として計上されます。
（注１）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書により2020年２月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。
また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は変動賃料のみ、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料35,416千円／月と変動賃料の合計と定めています。2021年以降の変動賃料の詳細は、後記「（ニ）ホテル事業の概要（１）変
動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。
（注２）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

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物件番号

47

物件名称

ホリデイ・イン大阪難波

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2016年８月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

27,000百万円

信託期間満了日

2026年３月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番
住居表示

大阪市中央区宗右衛門町11番１ほか４筆

構造／階数

Ｓ造／12階建

大阪市中央区宗右衛門町５-15

建築時期

2008年８月

地積

2,428.47㎡

延床面積

11,501.10㎡

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

清水建設株式会社

80％／500％

施工者

清水建設株式会社

指定建蔽率
／容積率

建物

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人オーダブリュー・ホテル・オペレーションズ株式会社

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社日本プロパティ・ソリューションズ

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

オーダブリュー・ホテル・オペレーションズ株式会社

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積11,501.10㎡

契約期間

2016年８月１日から2031年10月31日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

48,000千円／月（ただし、2020年２月分乃至12月分はゼロ円）（注１）
年間ＧＯＰに90.15％を乗じた金額から48,000千円を控除した金額（かかる金額がゼロ円を下回るときはゼロ円）（注１）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
該当事項はありません。

５．特記事項
ホテル賃借人とIHG Japan Management 合同会社（以下「ライセンサー」といいます。）の間で、2016年７月７日付でライセンス契約が締結されています。同契約上、ＨＭＪがホテル賃借人の株式を譲渡する場合にはライセンサーの事前の同意の取得を含む一定の条件が付されており、本投資法人による本物件に係る信託受益権の譲渡と同時にＨＭＪがホテル賃借人の株式を売却する場合には、これらの条件を満たす必要があります。
（注１）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書により2020年２月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。
また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は変動賃料のみ、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料48,000千円／月と変動賃料の合計と定めています。2021年以降の変動賃料の詳細は、後記「（ニ）ホテル事業の概要（１）変
動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。
（注２）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

- 130 -

物件番号

48

物件名称

ホテルアセント福岡

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2016年８月19日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

5,248百万円（注１）

信託期間満了日

2025年８月９日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権（注１）

地番

福岡市中央区天神３丁目46番１他

構造／階数

住居表示

福岡県福岡市中央区天神３-３-14

建築時期

1999年４月

地積

1,346.51㎡（注１）

延床面積8,600.22㎡

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

株式会社リード・デザインシステム

80％／600％／400％（注２）

施工者

日特建設株式会社

指定建蔽率
／容積率

建物

所有形態

所有権
Ｓ造・ＳＲＣ造・ＲＣ造／地下２階付地
上13階建

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社アセントホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

シービーアールイー株式会社

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

株式会社アセント(注３)

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積6,534.53㎡

契約期間

2019年４月１日から2026年３月31日まで(注３)

契約賃料

固定賃料

22,500千円/月

変動賃料

該当事項はありません。

敷金・保証金

200,000千円

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。

契約更改賃料改定等の特ホテル賃借人は、ホテル賃貸人に対して10ヶ月前までの書面による通知をもって本契約を中途解約することができま記事項す。ただし、ホテル賃借人は違約損害金として敷金の20％相当額を支払わなければなりません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）2020年10月29日付の一部底地の交換により取得価格、所有形態及び地積を変更しています。地積面積のうち賃借していた土地（113.52㎡）を取得し、賃貸していた土地（135.62㎡）を譲渡しています。
（注２）信託不動産に係る基準容積率は、南側前面道路境界より北側30ｍまでが容積率600％（以下「Ａ」といいます。）、30ｍ超が容積率400％（以下「Ｂ」といいます。）となっています。基準容積率は、（Ａ）の区域と（Ｂ）の区域の加重平均により、565.8％となりま
すが、総合設計制度の適用により緩和され、645.38％となっています。
（注３）ホテル賃借人との賃貸借契約は2021年６月17日をもって終了するため、2021年２月12日付でＨＭＪグループの株式会社福岡天神オペレーションズとの間で定期建物賃貸借契約書を締結しております。契約期間は2021年６月18日から2031年12月31日までとなり、賃料は固定賃料12,500千円／月と変動賃料ＡＧＯＰ165百万円の超過額×97％の合計と定めていますが、2021年６月18日から2022年６月30日まで
は固定賃料を免除、及び変動賃料は2022年１月１日からの適用となっています。

- 131 -

物件番号

49

物件名称

ヒルトン名古屋

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受益権の概要

取得年月日

2016年９月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

15,250百万円

信託期間満了日

2036年４月30日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／フルサービスホテル
所有形態

所有権及び地上権（注１）

所有形態

区分所有権（注４）

地番
住居表示

愛知県名古屋市中区栄１丁目311番ほか15筆

構造／階数

Ｓ・ＳＲＣ・ＲＣ造／地下３階付29階建

愛知県名古屋市中区栄１-３-３

建築時期

1989年２月

地積

6,723.59㎡（注２）

延床面積46,368.99㎡（注５）

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

建物

株式会社竹中工務店名古屋一級建築士事
務所
三菱地所株式会社一級建築士事務所
指定建蔽率80％／800％／600％（注３）

／容積率

施工者

株式会社竹中工務店名古屋支店

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人名古屋ヒルトン株式会社

ホテル運営支援会社

ヒルトン・インターナショナル・カンパニー

建物等管理業務受託者

シービーアールイー株式会社

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

名古屋ヒルトン株式会社

賃貸形態

普通借家契約

賃貸面積

43,512.00㎡

契約期間

1989年３月１日から2029年12月31日まで

契約賃料

ホテル賃料

敷金・保証金非開示（注６）

期間満了時の更新について賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

ホテル売上高等に連動した変動賃料（注６）

非開示（注６）
非開示（注６）
非開示（注６）

５．特記事項
ヒルトン名古屋を含む区分所有建物に係る区分所有者間の2013年４月１日付協定書及び地上権設定契約により、区分所有者がその所有する専有部分又は敷地に関する権利（地上権及び共同使用権を含みます。）を第三者に譲渡する場合は、第三者に優先して他の区分所有者に譲渡を申し出なければならず、また、申出の結果、契約条件について協議が成立しなかったときといえども、区分所有者が別途第三者に譲渡しようとするときは改めて確定した売却条件を示し、他の区分所有者が当該条件で買受けを希望したときは、これを売り渡さなければならない旨が規定されています。
（注１）ヒルトン名古屋の建物は、ホテル棟（店舗を含む。）、事務所棟、駐車場等から構成される「アムナットスクエア」を一棟の建物（延床面積：91,948.34㎡）とする区分所有建物であるところ、敷地の一部については所有権及び地上権ではなく、敷地の所有者である他の区分所有者から共同使用権が付与されています。
（注２）ヒルトン名古屋の土地は、所有地及び地上権設定地により構成されており、地積については所有地（918.39㎡）及び地上権設定地（5,805.20㎡）の合計を記載しています。
（注３）信託不動産に係る基準容積率は、北側道路より30ｍまでが容積率800％（以下「Ａ」といいます。）、北側道路より30ｍ超が容積率600％（以下「Ｂ」といいます。）となっています。容積率は、（Ａ）の区域と（Ｂ）の区域の加重平均により、665.81％となります
が、総合設計制度の適用により緩和され、701.90％となっています。
（注４）ヒルトン名古屋の建物は、ホテル棟（店舗を含む。）、事務所棟、駐車場等から構成される「アムナットスクエア」を一棟の建物（延床面積：91,948.34㎡）とする区分所有建物であり、本投資法人の議決権割合は100,000分の69,330（約69.3％）です。なお、事務所棟の9階部分は共有物件であり、本投資法人が107,590分の74,030の共有持分を所有しており、残る107,590分の33,560の共有持分を他の区分所有者である株式会社竹中工務店が所有しています。
（注５）延床面積は不動産登記簿謄本に記載されたホテル・店舗の専有面積（44,552.79㎡）、９階事務所の専有面積（1,075.90㎡）に本投資法
人の共有持分割合107,590分の74,030（約68.8％）を乗じて得た面積（740.30㎡）、10階事務所の専有面積（1,075.90㎡）の合計を記載
しています。
（注６）ホテル賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。

- 132 -

物件番号

50

物件名称

ヒルトン成田１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2017年７月12日

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

取得価格

13,175百万円

信託期間満了日

2027年７月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／フルサービスホテル
所有形態

所有権

地番

千葉県成田市小菅字山田456番

住居表示

千葉県成田市小菅456

建築時期

1993年８月

地積

32,552.84㎡

延床面積

56,817.28㎡

用途地域

市街化調整区域

設計者

60％／300％

施工者

指定建蔽率
／容積率

建物
他１筆

所有形態
構造／階数

所有権
ＳＲＣ造・Ｓ造陸屋根／地下２階付13階
建

株式会社観光企画設計社／株式会社現代建築研究所
鹿島建設株式会社／株式会社竹中工務店／清水建設株式会社

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ナリタコスゲ・オペレーションズ

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社第一ビルディング

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

みずほ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ナリタコスゲ・オペレーションズ

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積56,817.28㎡

契約期間

2017年７月12日から2037年６月30日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

37,000千円／月（ただし、2020年２月分乃至12月分はゼロ円）（注１）
年間ＧＯＰに83.59％を乗じた金額から37,000千円を控除した金額（かかる金額がゼロ円を下回るときはゼロ円）（注１）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
該当事項はありません。

５．特記事項
ホテル賃借人とHilton Worldwide Franchising LP（以下「フランチャイザー」といいます。）の間で、2017年６月19日付Franchise
Agreement（以下「本フランチャイズ契約」といいます。）が締結されています。本フランチャイズ契約に関し、本投資法人が本物件に係る信託受益権を譲渡する場合及び本物件に係る賃貸借契約を合意解約又は変更する場合にはフランチャイザーの事前の同意を得る等の一定の条件が付されています。
（注１）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書により2020年２月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。
また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は変動賃料のみ、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料37,000千円／月と変動賃料の合計と定めています。2021年以降の変動賃料の詳細は、後記「（ニ）ホテル事業の概要（１）変
動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。
（注２）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

- 133 -

物件番号

51

物件名称

インターナショナルガーデンホテル成田

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2017年７月12日

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

取得価格

9,125百万円

信託期間満了日

2027年７月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／フルサービスホテル
所有形態

所有権

所有形態

所有権

地番
住居表示

千葉県成田市吉倉字往還附241番１ 他５筆

構造／階数

ＳＲＣ造／地下１階付９階建

千葉県成田市吉倉241-１

建築時期

1996年５月

地積

11,858.79㎡

延床面積

21,814.93㎡

用途地域

第１種住居地域

設計者

テクノタンク株式会社

60％／200％

施工者

株式会社フジタ

指定建蔽率
／容積率

建物

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ナリタヨシクラ・オペレーションズ

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社第一ビルディング

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

みずほ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ナリタヨシクラ・オペレーションズ

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積21,814.93㎡

契約期間

2017年７月12日から2027年６月30日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

28,000千円／月（ただし、2020年２月分乃至12月分はゼロ円）（注１）
年間ＧＯＰに95.35％を乗じた金額から28,000千円を控除した金額（かかる金額がゼロ円を下回るときはゼロ円）（注１）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

一定の重大な事由（注２）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書により2020年２月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。
また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は変動賃料のみ、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料28,000千円／月と変動賃料の合計と定めています。2021年以降の変動賃料の詳細は、後記「（ニ）ホテル事業の概要（１）変
動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。
（注２）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

- 134 -

物件番号

52

物件名称

ホテル日航奈良

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2017年８月１日

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得価格

10,373百万円

信託期間満了日

2027年12月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／フルサービスホテル
所有形態

敷地権（共有）地番

奈良県奈良市三条本町1087番

構造／階数

住居表示

奈良県奈良市三条本町８-１

建築時期

1998年２月

地積

3,049.23㎡（注１）

延床面積21,011.31㎡

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

協同組合都市設計連合

80％／600％

施工者

大林組・村本建設・浅川組共同企業体

指定建蔽率
／容積率

建物

所有形態

区分所有権（注２）
ＳＲＣ造・ＲＣ造・Ｓ造陸屋根／地下２階付11階建３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ホテルマネジメント

ホテル運営支援会社

株式会社オークラ ニッコー ホテルマネジメント

建物等管理業務受託者

東洋不動産プロパティマネジメント株式会社（注３）４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三井住友信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルマネジメント

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積21,011.31㎡

契約期間

2017年８月１日から2020年12月31日まで（注４）

契約賃料

固定賃料
変動賃料

35,000千円／月（ただし、2020年２月分乃至12月分はゼロ円）（注４）
年間ＧＯＰに90.05％を乗じた金額から35,000千円を控除した金額（かかる金額がゼロ円を下回るときはゼロ円）（注４）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

一定の重大な事由（注５）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
該当事項はありません。

５．特記事項
ホテル賃借人と株式会社オークラ ニッコー ホテルマネジメント（以下本特記事項において「運営受託者」といいます。）の間で、2010年４月28日付ホテル運営管理契約（その後の変更を含みます。）が締結されています。同契約上、ＨＭＪがホテル賃借人の株式又は当該契約上の地位を譲渡する場合には、運営受託者の事前の同意の取得を含む一定の条件が付されており、本投資法人による本物件に係る信託受益権の譲渡と同時にＨＭＪがホテル賃借人の株式を売却する場合には、これらの条件を満たす必要があります。
（注１）ホテル日航奈良の土地は、共有者全員持分敷地権で構成されており、地積については、対象土地の全体面積（5,402.42 ㎡）のうち本投資法人の敷地利用権の共有持分割合（2兆1,011億3,100万分の1兆1,859億1,825万7,889、約 56.44％）に相当する面積（3,049.23 ㎡）を記載しています。
（注２）ホテル日航奈良の建物は、ホテル、店舗及び駐車場等から構成される「ＪＲ奈良駅前再開発第１ビル」を一棟の建物（延床面積：
39,843.43㎡）とする区分所有建物であり、本投資法人の議決権割合は353分の223（約63.2％）です。
（注３）2020年８月１日付で、株式会社日本プロパティ・ソリューションズから変更しました。
（注４）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書により2020年２月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。
また、同日付で締結した新たな定期建物賃貸借契約書により、契約期間は2021年1月1日から2030年12月31日までとなり、2021年１月1日
から2021年12月31日までの賃料は変動賃料のみ、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料35,000千円／月と変動賃料の合計と定めています。2021年以降の変動賃料の詳細は、後記「（ニ）ホテル事業の概要（１）変動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。
（注５）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

- 135 -

物件番号

53

物件名称

ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2019年２月１日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

2,738百万円

信託期間満了日

2028年３月31日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／リミテッドサービスホテル
所有形態

所有権

地番

大阪府大阪市中央区南船場三丁目15番６

構造／階数

Ｓ造陸屋根／地上10階建

住居表示

大阪府大阪市中央区南船場三丁目２-13

建築時期

2018年１月

地積456.74㎡

延床面積2,710.55㎡（注１）

用途地域

商業地域、防火地域

設計者

株式会社日企設計

80％／600％

施工者

信和建設株式会社

指定建蔽率
／容積率

建物

所有形態

所有権

一級建築士事務所

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ホテルオリエンタルエクスプレス

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

シービーアールイー株式会社

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社ホテルオリエンタルエクスプレス

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積2,710.55㎡

契約期間

2018年４月２日から2028年３月31日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

9,200千円／月（ただし、2020年２月分乃至12月分はゼロ円）（注２）
年間ＧＯＰに87.11％を乗じた金額から9,200千円を控除した金額（かかる金額がゼロ円を下回るときはゼロ円）（注２）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

一定の重大な事由（注３）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
該当事項はありません。

５．特記事項
該当事項はありません。
（注１）不動産登記簿謄本に記載されたホテルの専有部分及び附属建物の床面積の合計を記載しています。
（注２）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書により2020年２月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。
また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は変動賃料のみ、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料9,200千円／月と変動賃料の合計と定めています。2021年以降の変動賃料の詳細は、後記「（ニ）ホテル事業の概要（１）変動
賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。
（注３）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

- 136 -

物件番号

54

物件名称

ヒルトン東京お台場

１．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

信託受益権の概要

取得年月日

2019年４月８日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得価格

62,400百万円

信託期間満了日

2028年４月30日

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
用途／業態
土地

ホテル／フルサービスホテル
所有形態

所有権

地番

東京都港区台場一丁目２番

構造／階数

住居表示

東京都港区台場１－９－１

建築時期

1996年１月

地積

18,825.30㎡

延床面積

64,907.76㎡（注１）

設計者

株式会社山宜設計他

施工者

佐藤工業株式会社他

建物

用途地域

商業地域、防火地域、臨海副都心台場地区地

指定建蔽率

区計画
100％／300％

／容積率

所有形態

所有権
Ｓ・ＲＣ造陸屋根／地下１階付地上14階
建

３．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社東京ヒューマニアエンタプライズ

ホテル運営支援会社

該当事項はありません。

建物等管理業務受託者

株式会社東京ヒューマニアエンタプライズ

４．賃貸借契約の概要
賃貸人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃借人

株式会社東京ヒューマニアエンタプライズ

賃貸形態

定期借家契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約）

賃貸面積64,907.76㎡

契約期間

2019年４月８日から2029年12月31日まで

契約賃料

固定賃料
変動賃料

258,300千円／月（ただし、2020年２月分乃至12月分はゼロ円）（注２）
年間ＧＯＰに92.10％を乗じた金額から258,300千円を控除した金額（かかる金額がゼロ円を下回るときはゼロ円）（注２）

敷金・保証金

該当事項はありません。

期間満了時の更新につい本契約は借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため契約の更新はありませんが、当事者間の協議にてより再契約を行うことができます。

賃料改定について契約更改賃料改定等の特記事項

一定の重大な事由（注３）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。
該当事項はありません。

５．特記事項ＨＭＪとHilton Worldwide Manage Limited（以下「フランチャイザー」といいます。）の間で、2018年12月18日付Franchise Agreement（以下「本フランチャイズ契約」といいます。）が締結されており、2019年４月８日付でホテル賃借人はＨＭＪからその地位を承継しています。
本フランチャイズ契約に関し、本投資法人が本物件に係る信託受益権を譲渡する場合及び本物件に係る賃貸借契約を合意解約又は変更する場
合にはフランチャイザーの事前の同意を得る等の一定の条件が付されています。
（注１）不動産登記簿謄本に記載されたホテルの専有部分及び附属建物の床面積の合計を記載しています。
（注２）2020年１月１日から2020年12月31日までの賃料について記載しています。2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書により2020年２月１日から2020年12月31日までは変動賃料のみとなり、ＧＯＰに連動して一定の割合を変動賃料として受領します。
また、同日付で締結した変更契約書により2021年１月1日から2021年12月31日までの賃料は変動賃料のみ、2022年１月１日以降の賃料は固定賃料133,300千円／月（12月は133,700千円／月）と変動賃料の合計と定めています。2021年以降の変動賃料の詳細は、後記「（ニ）ホテル事業の概要（１）変動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。
（注３）主な賃料の改定事由は、上半期又は下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。

- 137 -

● 個別投資不動産物件の収支状況
投資不動産物件（信託）の当期（2020年１月１日～2020年12月31日）における個別の収支状況は以下のとおりです。記載数値は千円未満を切り捨てて表示することを原則としますが、やむを得ず千円単位での記載ができない場合にはその旨を注記しています。
物件番号

-

１

ポートフォリオ

物件名合計（注１）

２

３

４

５

神戸メリケン

オリエンタルなんば

ホテル

オリエンタルパークオリエン

ホテル東京ベイオリエンタル

日航アリビラ

ホテル広島

タルホテル

（注２）

ホテル（注２）

（注２）

（注２）

運用日数

-

366

366

366

366

366

(A)不動産運用収益 小計

10,480,185

176,149△134,058

415,818

263,662△96,585

固定賃料

7,640,060

49,991

63,21670,32567,00817,875

変動賃料

1,963,664

125,187△197,275

345,493

196,654△114,460

その他収入

876,461

969

-

-

-

-

(B)不動産運用費用 小計

8,679,939

549,074

487,723

268,648

446,401

134,363

支払地代・その他賃借料

890,001

192,714--84,149-

固定資産税等

1,915,565

52,362112,958

100,507

57,526

41,164

外注委託費

423,852

960

960

960

1,920

960

損害保険料

67,271

4,271

4,240

1,747

3,234

1,381

減価償却費

4,724,515

296,932

368,554

160,357

297,271

89,697

固定資産除却損

5,701

511

-

3,290

275

-

その他費用

653,032

1,321

1,009

1,784

2,023

1,160

(C)不動産運用損益＝(A)－(B)

1,800,246△372,925△621,781

147,170△182,738△230,949（参考）稼働率

99.9%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%（参考）テナント数

121

1

1

1

1

1

物件番号
物件名
運用日数

６

８

９

10

12

13

イビス東京新宿ザ・ビーチ

箱根強羅温泉ドーミーイン

ザ・ビー

（注１）

タワー沖縄

季の湯 雪月花熊本

水道橋

ドーミーイン・
global cabin
浅草（注２）

366

366

366

366

366

366

(A)不動産運用収益 小計

141,133

511,008

294,940

194,460

21,24963,995

固定賃料

103,778

511,008

294,340

194,460

21,24963,395

変動賃料

-

-

-

-

-

-

その他収入

37,354

-

600

-

-

600

(B)不動産運用費用 小計

243,935

177,642

118,707

68,22538,961

22,711

支払地代・その他賃借料

-

-

-

-

-

-

固定資産税等

35,492

39,662

21,635

19,107

8,168

6,095

外注委託費

53,788

-

-

-

1,200

1,200

損害保険料

759

1,454

847

561

252

147

減価償却費

114,014

134,393

94,69445,75728,154

13,804

固定資産除却損

-

-

-

-

-

-

その他費用

39,880

2,132

1,530

2,799

1,185

1,465

(C)不動産運用損益＝(A)－(B)△102,802

333,365

176,232

126,234△17,71141,283（参考）稼働率

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%（参考）テナント数

4

1

1

1

1

1

- 138 -

物件番号14
博多中洲ワシントンホテルプラ

物件名ザ(注２)（注３）

15

16

18

22

奈良ワシントンＲ＆Ｂホテルコンフォートホテルプラザ

上野広小路

ホテル東京

（注３）

（注２）

東日本橋

24

スマイルホテル
日本橋三越前

東横イン博多口
駅前本館・シン
グル館

運用日数

366

366

366

366

366

366

(A)不動産運用収益 小計

240,000

150,000

97,300272,674

147,047

141,039

固定賃料

240,000

146,000

96,504

260,271

134,400

141,039

変動賃料

-

-

-

1,197

12,647

-

その他収入

0

3,000

795

11,205--(B)不動産運用費用 小計

41,00052,00031,00867,137

37,24432,910

支払地代・その他賃借料

-

-

-

-

-

-

固定資産税等

12,00011,00012,227

26,772

13,074

11,067

外注委託費

1,000

3,000

840

1,614

1,200

1,080

損害保険料

0

0

219

545

246

311

減価償却費

24,00036,00016,58936,776

21,031

18,219

固定資産除却損

-

-

-

-

-

-

その他費用

1,000

0

1,132

1,427

1,692

2,231

(C)不動産運用損益＝(A)－(B)199,000

98,00066,292

205,537

109,802108,128（参考）稼働率

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%（参考）テナント数

1

2

1

2

1

1

物件番号

25

26

29

チサンホテル蒲田（旧 ホテル

物件名

ビスタ蒲田東30

ホテル京阪
チサンイン蒲田ユニバーサル・シティ（注２）京）（注２）

31

相鉄

32
イビススタイル

ヒルトン

フレッサインズ京都ステーシ

東京ベイ

新橋烏森口

ョン

（注２）

（注５）

(注１)（注２）

運用日数

366

366

366

182

366

366

(A)不動産運用収益 小計

97,501

22,167558,039

232,363

1,978,209

45,934

固定賃料

93,534-

非開示（注４）

149,002

非開示（注４）42,334

変動賃料-

22,167

非開示（注４）

66,668

非開示（注４）

-

その他収入

3,967

-

非開示（注４）

16,692

非開示（注４）

3,600(B)不動産運用費用 小計

41,094

16,768165,167

45,188468,320

86,307

支払地代・その他賃借料--

21,110-123,720-

固定資産税等

11,8184,796

45,197

12,965

141,696

20,843

外注委託費

1,200

1,080

4,751

2,406

12,42725,370

損害保険料

296

126

2,025

183

4,255

498

減価償却費

26,137

9,732

87,08812,874

184,769

38,392

固定資産除却損

-

-

1,624

-

-

-

その他費用

1,641

1,033

3,370

16,759

1,451

1,201

(C)不動産運用損益＝(A)－(B)56,407

5,399

392,871

187,174

1,509,889△40,372（参考）稼働率

100.0%

100.0%

100.0%－

100.0%

100.0%（参考）テナント数

1

1

1

－

1

2

- 139 -

物件番号
物件名

33

34

35

イビススタイル

メルキュール

メルキュールズ札幌

ホテル札幌

ホテル沖縄那覇(注１)（注２）(注１)（注２）(注１)（注２）

37

39

40

ザ・ビー

ザ・ビー

ザ・ビー

池袋（注２）

八王子

博多

運用日数

366

366

366

366

366

366

(A)不動産運用収益 小計

92,940154,080-

187,555

204,505

33,079

固定賃料

21,19656,142-

100,967

38,24528,022

変動賃料

39,93921,484-84,575

152,238

5,057

その他収入

31,80476,453-

2,012

14,021-(B)不動産運用費用 小計

161,112234,203

113,01560,07762,40435,660

支払地代・その他賃借料

-

45

321

-

-

-

固定資産税等

37,112

49,70423,35922,291

21,363

10,030

外注委託費

8,028

23,102

20,506

1,200

1,200

1,200

損害保険料

1,182

1,399

976

515

568

321

減価償却費

82,867

94,81465,26832,23533,51322,241

固定資産除却損

-

-

-

-

-

-

その他費用

31,922

65,137

2,582

3,835

5,758

1,866

(C)不動産運用損益＝(A)－(B)△68,172△80,122△113,015

127,477

142,101△2,580（参考）稼働率

98.3%

95.9%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%（参考）テナント数

4

11

1

4

10

2

物件番号

41

42

43

44

オキナワ
物件名

ホテル

メルキュール

マリオット

フランクス

ホテル横須賀リゾート＆スパ
（注２）

45

46

アクティブ

カンデオホテル

インターシティズ上野公園

広島（注２）（注２）

オリエンタルホテル福岡 博多ステーション
(注２)

運用日数

366

366

366

366

366

366

(A)不動産運用収益 小計

300,000

112,624

45,833895,756

349,971373,331

固定賃料

300,000-

45,833509,729

非開示（注４）35,416

変動賃料-

77,111-

170,719-

337,915

その他収入-

35,513-

215,307

非開示（注４）-(B)不動産運用費用 小計

107,380

137,404

374,863

605,268

66,945657,905

支払地代・その他賃借料

-

-

-

-

-

222,206

固定資産税等

58,57035,171

78,184120,419

22,93920,911

外注委託費

1,800

19,3662,400

96,366

1,200

3,000

損害保険料

1,325

1,984

3,023

4,189

608

1,617

減価償却費

45,18535,235

290,417220,573

40,310407,711

固定資産除却損

-

-

-

-

-

-

その他費用

498

45,646

838

163,720

1,886

2,458

(C)不動産運用損益＝(A)－(B)192,619△24,779△329,030

290,487

283,025△284,573（参考）稼働率

100.0%

100.0%

100.0%

99.8%

100.0%

100.0%（参考）テナント数

1

1

1

40

1

1

- 140 -

物件番号

47

48

ホリデイ・イン
物件名

大阪難波

49

51

52

インター
ホテルアセント
福岡（注２）（注２）50

ヒルトン名古屋

ヒルトン成田ナショナル

ホテル日航奈良

ガーデンホテル（注２）

成田（注２）

運用日数

366

366

366

366

366

366

(A)不動産運用収益 小計

48,000468,119

816,688

123,748

136,052

35,000

固定賃料

48,000372,640

非開示（注４）37,00028,00035,000

変動賃料--

非開示（注４）86,748108,052

-

その他収入

-

95,478

非開示（注４）---(B)不動産運用費用 小計240,538

152,242783,078

309,357

192,916

194,944

支払地代・その他賃借料-

23,331

222,401---

固定資産税等

45,222

31,625

105,069

80,05839,40040,774

外注委託費

1,560

14,892

99,455

2,520

2,280

2,610

損害保険料

1,400

615

4,206

4,188

1,888

3,144

減価償却費

191,519

35,246

168,043

221,541

148,306

146,914

固定資産除却損

-

-

-

-

-

-

その他費用

836

46,530183,901

1,048

1,040

1,500

(C)不動産運用損益＝(A)－(B)△192,538

315,876

33,609△185,608△56,863△159,944（参考）稼働率

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%（参考）テナント数

1

6

4

1

1

1

物件番号

53

54

ホテルオリエンタルエクスプレ

物件名

ス大阪心斎橋

ヒルトン
東京お台場
（注２）

（注２）
運用日数

366

366

(A)不動産運用収益 小計

9,200

258,300

固定賃料

9,200

258,300

変動賃料

-

-

その他収入

-

-

(B)不動産運用費用 小計

24,142525,418

支払地代・その他賃借料--

固定資産税等

8,385

245,585

外注委託費

2,160

120

損害保険料

210

5,439

減価償却費

12,892

273,439

固定資産除却損

-

-

その他費用

494

834

(C)不動産運用損益＝(A)－(B)△14,942△267,118（参考）稼働率

100.0%

100.0%（参考）テナント数1

1（注１）変動賃料に運営委託による不動産運用収入を含んでいます。なお、運営委託契約の概要につきましては後記「（ニ）ホテル事業の概
要 （１）変動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。
（注２）新型コロナウイルス感染症の影響により、当期の一定期間において臨時休館を実施しました。
（注３）賃借人より千円単位での賃料開示について同意を得られなかったため、百万円未満を切り捨てた数字を記載しています。
（注４）賃貸借契約を締結したテナントより賃料収入等を開示することにつき同意を得られなかったため、記載していません。
（注５）相鉄フレッサイン新橋烏森口は、2020年７月１日付で譲渡しました。
（注６）前期以前に譲渡済資産の物件番号は欠番となります。

- 141 -

（ハ）ポートフォリオの分散状況
a.業態分散当期末保有資産の業態毎の年間賃料総額、取得価格の合計及び投資比率は、以下のとおりです。
業態（注１）

年間賃料総額（注２）（百万円）

取得価格（注３）（百万円）

投資比率（注４）（％）

リミテッドサービスホテル

3,386

117,955

31.9

フルサービスホテル

2,475

174,495

47.2

リゾートホテル

3,608

77,580

21.0

9,471

370,031

100.0

合

計

b.地域分散当期末保有資産の所在する地域毎の年間賃料総額、取得価格の合計及び投資比率は、以下のとおりです。
地域（注５）

年間賃料総額（注２）（百万円）

取得価格（注３）（百万円）

投資比率（注４）
（％）

北海道

138

12,797

3.5

東京

1,708

97,50626.4

関東（東京を除く）

2,762

77,075

20.8

中部

533

15,250

4.1

大阪

1,001

50,73813.7

関西（大阪を除く）

399

29,923

8.1

中国

598

21,4205.8

1,508

20,861

5.6

沖縄

820

44,460

12.0

合

9,471

370,031100.0

九州（沖縄を除く）

計

c.グレード分散
当期末保有資産のグレード毎の年間賃料総額、取得価格の合計及び投資比率は、以下のとおりです。
グレード

年間賃料総額（注２）（百万円）

取得価格（注３）（百万円）

投資比率（注４）（％）

ラグジュアリー

3,457

77,52020.9

アッパーミドル

914

123,095

33.3

ミッドプライス

3,726

151,607

41.0

エコノミー

1,372

17,808

4.8

合

9,471

370,031100.0

計

d.築年数分散
当期末保有資産の築年数毎の年間賃料総額、取得価格の合計及び投資比率は、以下のとおりです。築年数
は、登記簿又は登記記録において新築年月として記載されている年月から2020年12月末日までの期間によって
います。
築年数

年間賃料総額（注２）（百万円）

取得価格（注３）（百万円）

投資比率（注４）
（％）

５年以内

9

2,738

0.7

５年超10年以内－－－

10年超20年以内

3,368

116,327

31.4

20年超

6,093

250,966

67.8

合

9,471

370,031100.0

計- 142 -

e.契約残存期間分散
当期末保有資産の契約残存期間毎の年間賃料総額及び当期末保有資産全体の年間賃料総額に占める該当物件の年間賃料総額の比率は、以下のとおりです。なお、契約残存期間は、2020年12月末日から賃貸借期間満了日までの期間を指します。
契約残存期間

年間賃料総額（注２）（百万円）

年間賃料総額比率
（％）

５年以内

4,948

52.2

５年超10年以内

3,132

33.1

10年超20年以内

1,390

14.7

合

9,471

100.0

計

f.賃料種別分散
当期末保有資産の賃料種別毎の年間賃料総額及び当期末保有資産全体の年間賃料総額に占める該当物件の年間賃料総額の比率は、以下のとおりです。なお、固定賃料は固定賃料契約、変動賃料等は変動賃料契約及び運営委託契約を指します。
賃料種別

年間賃料総額（注２）（百万円）

年間賃料総額比率
（％）

固定賃料

7,574

80.0

変動賃料等

1,896

20.0

合

9,471

100.0

計

（注１）ホテル営業の態様に応じて、リミテッドサービスホテル、フルサービスホテル及びリゾートホテルに分類しています。
（注２）「年間賃料総額」には、当期末時点における賃貸借契約上の固定賃料（建物本体の賃料のみで、共益費や看板、駐車場の使用料を含みません。なお、当期中における賃料の変更は考慮していません。）の月額に12を乗じた金額と売上歩合賃
料、変動賃料、運営委託収入の合計を記載しています。
ただし、売上歩合賃料、変動賃料及び運営委託方式導入ホテルの年間賃料総額の前提条件については下記のとおりです。
2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書に基づく年間固定
ＨＭＪグループホテル

賃料と、2020年１月１日から2020年12月31日までに実際に発生した変動賃料の合計額。

アコーグループホテル

イシングループホテル

チサンイン蒲田2020年１月１日から2020年12月31日までに実際に発生した運営委託収入及び変動
賃料額。
2020年１月１日から2020年12月31日までに実際に発生した変動賃料と、当期末における月額固定賃料に12を乗じた金額の合計額。
2020年１月１日から2020年12月31日までに実際に発生した変動賃料額。

コンフォートホテル東京東日本橋
スマイルホテル日本橋三越前
チサンホテル蒲田（旧 ホテルビスタ蒲田東京）
ホテル京阪ユニバーサル・シティ

2020年１月１日から2020年12月31日までに実際に発生した変動賃料と、当期末における月額固定賃料に12を乗じた金額の合計額。

ヒルトン東京ベイ
ヒルトン名古屋
なお、売上歩合賃料、変動賃料及び運営委託方式導入ホテルの契約の詳細は、後記「（ニ）ホテル事業の概要 （１）変動
賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系」をご参照ください。
（注３）「取得価格」には、信託受益権売買契約等に記載された売買代金（消費税及び地方消費税相当額並びに媒介手数料等の取得に要した費用を含みません。）を記載しています。なお、本合併により受け入れた物件については受入価格を記載しています。
（注４）「投資比率」には、全ての当期末保有資産の取得価格の総額に対する各タイプの当期末保有資産の取得価格の合計額の割合を記載しており、小数点以下第二位を四捨五入しています。
（注５）「東京」は東京都、「関東（東京を除く）」は、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県、「中部」は愛知県、三重県、静岡県、長野県、岐阜県、新潟県、富山県、石川県及び福井県、「大阪」は大阪府、「関西（大阪を除く）」は、京都府、滋賀県、兵庫県、奈良県及び和歌山県、「中国」は広島県、岡山県、鳥取県、山口県及び島根県、「九州（沖縄を除く）」は福岡県、長崎県、宮崎県、熊本県、佐賀県、大分県及び鹿児島県、「沖縄」は沖縄県をいいます。

- 143 -

（ニ）ホテル事業の概要（１）変動賃料、運営委託方式及び売上歩合賃料導入ホテルの賃料体系
名称１

神戸メリケンパークオリエン
タルホテル

２

オリエンタルホテル 東京ベイ

３

なんばオリエンタルホテル

４

ホテル日航アリビラ

５

オリエンタルホテル広島

43
44
ＨＭＪ
グループ
ホテル
（注１）

46
47

イシン
グループ
ホテル

賃料種別
2020年度オキナワ マリオット リゾー
ト ＆ スパ
アクティブインターシティ広島（シェラトングランドホテ
ル広島）
オリエンタルホテル福岡博多
ステーションホリデイ・イン
大阪難波

変動／固定

（ＡＧＯＰ－基準額（年間655百万円））×95.0%

変動／固定
（注２）

ＧＯＰ×79.03%－１月分固定賃料

ＡＧＯＰ×93.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間360百万円））×90.0%

変動／固定
変動／固定

インターナショナルガーデン
ホテル成田

変動／固定

52

ホテル日航奈良

変動／固定

53

ホテルオリエンタルエクスプ
レス大阪心斎橋

変動／固定

54

ヒルトン東京お台場

変動／固定

６

33

イビス東京新宿
イビス スタイルズ 京都ステーション
イビス スタイルズ 札幌

運営委託
（注５）

34

メルキュールホテル札幌

35

メルキュールホテル沖縄那覇

42

メルキュールホテル横須賀

12

ザ・ビー 水道橋

37

ザ・ビー 池袋39

ザ・ビー 八王子40

ザ・ビー 博多コンフォートホテル東京東日
本橋
スマイルホテル日本橋三越前
チサンホテル蒲田（旧 ホテル
ビスタ蒲田東京）（注７）
チサンイン蒲田

ＡＧＯＰ×74.0％

ＡＧＯＰ×89.0％

51

25
その他
変動賃料
若しくは 26
歩合賃料
導入ホテル 29

ＡＧＯＰ×91.0％（ＨＭＪ５ホテルＡＧＯＰ
合計額－基準額（年間4,120百万円（注４）））
×85.0%

変動／固定

変動／固定

22

ＡＧＯＰ（注３）
×86.0％
ＡＧＯＰ×79.0％

2022年度以降

ＡＧＯＰ×89.0％

ヒルトン成田18

ＨＭＪ５ホテルＧＯＰ
合計額×89.78%－１月分固定賃料

2021年度

ＧＯＰ×82.92%－１月分固定賃料

50

32
アコー
グループ
ホテル

変動賃料及び運営委託収入の算出方法

物件
番号

ＧＯＰ×96.98%－１月分固定賃料
ＧＯＰ×90.15%－１月分固定賃料
ＧＯＰ×83.59%－１月分固定賃料
ＧＯＰ×95.35%－１月分固定賃料
ＧＯＰ×90.05%－１月分固定賃料
ＧＯＰ×87.11%－１月分固定賃料
ＧＯＰ×92.10%－１月分固定賃料
ＧＯＰ相当額ＡＧＯＰ×97.0％
ＡＧＯＰ×98.0％
ＡＧＯＰ×95.0％
ＡＧＯＰ×95.0％
ＡＧＯＰ×95.0％
ＡＧＯＰ×87.0％
ＡＧＯＰ×97.0％（ＡＧＯＰ－基準額（年間442百万円））×98.0%（ＡＧＯＰ－基準額（年間580百万円））×97.0%（ＡＧＯＰ－基準額（年間450百万円））×93.0%（ＡＧＯＰ－基準額（年間360百万円））×98.0%（ＡＧＯＰ－基準額（年間440百万円））×95.0%（ＡＧＯＰ－基準額（年間128百万円））×91.0%（ＡＧＯＰ－基準額（年間1,660百万円））×98.0%

ＧＯＰ相当額ＧＯＰ相当額ＧＯＰ相当額ＧＯＰ相当額変動

ＧＯＰに連動して算出される額（注６）

変動／固定

ＧＯＰに連動して算出される額（注６）

固定+歩合

売上基準超過部分の一定割合の額（注６）

固定+歩合

売上基準超過部分の一定割合の額（注６）
毎年１月１日から12月31日までのホテル総売上高が270百万円を超過した場合に超過額に対して32.5％を乗じて算出される額
各月ＧＯＰに86.0％を乗じた金額（かかる金額がゼロ円を下回るときはゼロ
円）

固定+歩合
変動

30

ホテル京阪ユニバーサル・シティ
相鉄フレッサイン新橋烏森口

固定+歩合

売上基準超過部分の一定割合の額（注６）31

ヒルトン東京ベイ

固定+歩合

売上基準超過部分の一定割合の額（注６）49

ヒルトン名古屋

変動

ホテル売上高等に連動した変動賃料（注６）

固定+歩合

売上基準超過部分の一定割合の額（注６）（注１）ＨＭＪグループホテルの変動賃料は、2020年８月25日付で締結した定期建物賃貸借契約に関する覚書、及び定期建物賃貸借契約変更契約書等の内容を記載しています。
（注２）アクティブインターシティ広島の主要施設であるシェラトングランドホテル広島について記載しています。
（注３）ＡＧＯＰ（Adjusted ＧＯＰ=調整後ＧＯＰ）とは、ＧＯＰから一定の支払手数料等を控除した残額をいいます。以下同じです。
（注４）各ホテルからの変動賃料の支払等を目的として、各ホテルの個別ＡＧＯＰ基準額を設定しています。ＨＭＪ５ホテルのＡＧＯＰ基準額（年間4,120百万円）の内訳は以下のとおりです。
神戸メリケンパークオリエンタルホテル 690,000千円、オリエンタルホテル 東京ベイ 1,060,000千円、なんばオリエンタルホテル
890,000千円、ホテル日航アリビラ 1,250,000千円及びオリエンタルホテル広島 230,000千円（注５）運営委託方式とは、所有するホテル不動産に関して、そのホテル運営を運営受託者に委託して、その事業結果を不動産運用収入として
本投資法人に取り込むものです。具体的には、ホテル不動産の所有者である本投資法人が、運営受託者との間で運営委託契約を締結
し、ホテル事業の運営に必要な業務を運営受託者に委託します。本投資法人では、運営受託者のホテル事業（運営）から生じるホテル
収益の成果を受け取ると同時に、運営受託者に対して運営委託報酬を支払います。このホテル収益の成果を「運営委託による不動産運
用収入」として認識することとなり、賃貸借方式における不動産運用収入たる賃料に相当するものとなります。
（注６）賃借人より同意を得られなかったため、契約の詳細内容については記載していません。

- 144 -

（注７）2020年12月31日までのホテルビスタ蒲田東京における賃料体系を記載しています。ホテルビスタ蒲田東京は、賃貸借契約の解約に伴うリブランドにより、2021年１月１日付でチサンホテル蒲田へ名称を変更しており、チサンホテル蒲田に変更後はチサンイン蒲田と同様の賃料体系となります。

- 145 -

（２）ホテル事業の主要指標
ＨＭＪグループホテルについて、2020年１月１日から2020年12月31日までを運営期間とするホテル事業関連数値
を、ホテル賃借人から提供を受けた数値に基づいて記載しています。なお、ホテルの指標は、ホテルの宿泊部門の営業状況を示す指標の一つではありますが、各販売客室の単価及び収益率等が一様ではないこと等から、必ずしも各ホテルの営業収益及び賃料負担力等そのものを示すものではなく、参考数値にすぎません。
神戸メリケンパー
クオリエンタルホテル

オリエンタルホテル東京ベイ
（注４）

売上
比率
(%)

売上
比率
(%)

なんば
オリエンタル
ホテル
（注４）
売上
比率
(%)

ホテル日航
アリビラ
（注４）

オリエンタルホテル広島（注４）

ＨＭＪ５ホテル
合計／平均

売上
比率
(%)

売上
比率
(%)

売上
比率
(%)

客室稼働率

48.8%

-

40.3%

-

17.1%

-

40.7%

-

51.5%

-

40.0%

-

ＡＤＲ（注１）

18,914-

15,293-

13,663-24,169

-

8,166

-

16,895-

RevPAR（注２）

9,225

-

6,167

-

2,330

-

9,837

-

4,208

-

6,756

-

総売上高

2,853

100.0

2,291

100.0

918

100.0

2,636

100.0

826

100.0

9,525

100.0

宿泊部門

1,091

38.2

1,153

50.3

220

24.0

1,429

54.2

350

42.3

4,243

44.5

料飲部門

1,385

48.5

740

32.3

16

1.7

837

31.8

405

49.0

3,382

35.5

77

2.7

144

6.3

622

67.8

2

0.1

22

2.6

868

9.1

その他部門（注３）

300

10.5

255

11.1

60

6.6

367

13.9

50

6.1

1,033

10.8

ＧＯＰ

195

6.8

△149

△6.5

463

50.4

294

11.1

△108

△13.0

695

7.3

テナント部門オキナワ
マリオット
リゾート＆スパ
（注４）
売上
比率
(%)

シェラトングラン オリエンタルホテ
ドホテル広島ル福岡 博多ステー（注４）（注５）
ション（注４）
売上比率(%)

ホリデイ・イン大阪難波（注４）

ヒルトン成田

売上
比率
(%)

売上
比率
(%)

売上
比率
(%)

インターナショナ
ルガーデンホテル
成田
（注４）
売上
比率
(%)

客室稼働率

31.7%

－

38.9%

－

44.5%

－

16.5%

－

43.3%

－

36.0%

－

ＡＤＲ（注１）

19,171－

22,663－

13,058－

11,792－

12,281

－

7,989

－

RevPAR（注２）

6,083

－

8,818

－

5,814

－

1,951

－

5,320

－

2,875

－

総売上高

1,403

100.0

1,670

100.0

1,145

100.0

272

100.0

1,653

100.0

712

100.0

宿泊部門

804

57.3

768

46.0

470

41.1

224

82.3

1,067

64.6

487

68.5

料飲部門

338

24.1

797

47.7

346

30.2

－

－

404

24.4

143

20.1

テナント部門

32

2.3

－

－

257

22.4

34

12.5

38

2.3

4

0.6

その他部門（注３）

229

16.3

104

6.3

72

6.3

14

5.2

144

8.7

77

10.8

ＧＯＰ

△70

△5.0

243

14.5

385

33.6

27

10.0

148

9.0

143

20.1

ホテル日航奈良
（注４）
売上
比率
(%)

ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋
（注４）
売上
比率
(%)

ヒルトン
東京お台場
（注４）
売上
比率
(%)

ＨＭＪ
グループ
合計／平均
（注６）
売上
比率
(%)

客室稼働率

29.7%

－

10.8%

－

32.6%

－

35.8%

－

ＡＤＲ（注１）

12,818

－

7,736

－

27,458－16,081－

RevPAR（注２）

3,812

－

833

－

8,951

－

5,757

－

総売上高

1,071

100.0

49

100.0

3,646

100.0

21,146

100.0

宿泊部門

460

43.0

38

76.5

1,484

40.7

10,046

47.5

料飲部門

539

50.3

2

4.0

1,584

43.4

7,535

35.6

テナント部門

11

1.1

－

－

131

3.6

1,375

6.5

その他部門（注３）

61

5.7

10

19.5

447

12.3

2,190

10.4

△102

△9.5

△35

△69.9

△109

△3.0

1,326

6.3

ＧＯＰ

- 146 -

（注１）ＡＤＲ：平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を含みます。）を同期間の販
売客室数合計で除した値をいいます。
サービス料につきましては、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル 東京ベイ、なんばオリエンタルホテル、
ホテル日航アリビラ、オリエンタルホテル広島、オキナワ マリオット リゾート＆スパ、アクティブインターシティ広島（シェラトン
グランドホテル広島）、インターナショナルガーデンホテル成田、ホテル日航奈良及びオリエンタルホテル福岡 博多ステーションは10％、ヒルトン成田は12％、ヒルトン東京お台場は13％です。なお、ホリデイ・イン大阪難波及びホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋にはサービス料はありません。以下同じです。
（注２）RevPAR：販売可能客室数当たり宿泊部門売上（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を含みます。）を同期間の販売可能客室数合計で除したものをいいます。以下同じです。
（注３）その他部門は、物販部門の売上を含んでいます。
（注４）新型コロナウイルス感染症の影響により、当期の一定期間において臨時休館を実施しましたが、客室稼働率は休館期間を含めて算出しています。
（注５）アクティブインターシティ広島の主要施設であるシェラトングランドホテル広島について記載しています。
（注６）ＨＭＪグループ合計／平均につきましては、ホテル賃借人から提供を受けた数値がありませんので、参考として本投資法人で算出した数値を表示しています。
（注７）客室稼働率については小数点以下第二位を、ＡＤＲ、RevPARについては小数点以下第一位を四捨五入して表示しています。売上高及びＧＯＰについては、百万円未満を四捨五入して表示しています。また、売上比率については、各部門の売上高の総売上高に対する比率
を小数点以下第二位を四捨五入して表示しています。

- 147 -

（ホ）資本的支出の状況①

資本的支出の予定（注）当期末時点で計画されている改修工事に伴う資本的支出の予定のうち主要なものは以下のとおりです。なお、資本的支出額3,522百万円（注）と修繕費12百万円の合計3,534百万円の支出を次期に予定しています。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称
目的
予定期間
既支払
（所在地）
総額
総額

神戸メリケンパークオリエンタル
ホテル（兵庫県神戸市）
ドーミーイン熊本（熊本県熊本市）
ホテル京阪ユニバーサル・シティ（大阪府大阪市）
オキナワ マリオット リゾート＆スパ（沖縄県名護市）
オキナワ マリオット リゾート＆スパ（沖縄県名護市）
ホテルアセント福岡（福岡県福岡市）
ホテルアセント福岡（福岡県福岡市）
ホテルアセント福岡（福岡県福岡市）
インターナショナルガーデンホテル成田（千葉県成田市）
ヒルトン東京お台場（東京都港区）
ヒルトン東京お台場（東京都港区）

客室ユニットバス改装工事
空調設備更新工事
客室改装工事
外壁塗装工事
客室等改装工事
客室等改装工事
客室什器更新工事
空調熱源設備更新工事
空調機更新工事
中央監視装置更新
情報通信設備改修工事

自 2021年４月
至 2021年７月
自 2021年３月
至 2021年７月
自 2021年４月
至 2021年７月
自 2021年３月
至 2021年４月
自 2021年10月
至 2021年12月
自 2021年４月
至 2021年６月
自 2021年４月
至 2021年６月
自 2021年４月
至 2021年５月
自 2021年10月
至 2021年11月
自 2021年３月
至 2021年６月
自 2021年４月
至 2021年６月

合計

55

―

80

―

160

―

60

―

500

―

265

―

55

―

73

―

55

―

63

―

100

―

1,467

―

（注）新設・リニューアル工事については、建物、附属設備等だけでなく、什器及び備品に区分されるものも含まれます。なお、上記の予定改修工事の実施時期及び実施の可否につきましては、変更の可能性があります。

②

期中に行った資本的支出（注）
本投資法人が当期に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。なお、当期の資本的支出額の合計は1,665百万円であり、当期費用に区分された修繕費29百万円と併せ、1,694百万円の工事を実施しています。
不動産等の名称
工事金額
目的
期間
（所在地）
（百万円）
ホテル日航アリビラ
自 2020年３月
浄化槽増設工事
72（沖縄県中頭郡）
至 2020年６月
ドーミーイン熊本
自 2020年５月
空調設備更新工事
67（熊本県熊本市）
至 2020年６月
ヒルトン東京ベイ
自 2020年５月
空調設備更新工事
52（千葉県浦安市）
至 2020年７月
ホテルアセント福岡
自 2020年３月
空調設備更新工事
90（福岡県福岡市）
至 2020年３月
ヒルトン名古屋
自 2020年３月
給排水設備工事
57（愛知県名古屋市）
至 2020年５月
ヒルトン名古屋
自 2020年６月
エレベーター更新工事
51（愛知県名古屋市）
至 2020年12月
ヒルトン東京お台場
自 2019年12月
宴会場改装工事
92（東京都港区）
至 2020年３月
合計483（注）新設・リニューアル工事については、建物、附属設備等だけでなく、什器及び備品に区分されるものも含まれます。

- 148 -

（へ）エンジニアリング・レポートの概要
本投資法人では、運用資産の取得にあたり、本投資法人との間に利害関係のない独立した外部業者に建物調査を委託し、当該調査に係る報告書（以下「エンジニアリング・レポート」といいます。）を取得しています。また、
地震リスク分析における予想最大損失率（ＰＭＬ）についても別途独立した外部業者により作成された地震ＰＭＬ
評価報告書及び建物状況報告書による算出数値を採用しています。
以下の見積金額等は作成日付現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。
エンジニアリング・レポートの内容及び地震ＰＭＬ評価報告書における算出数値は、その作成者の意見に過ぎず、内容の正確性は保証されていません。また、エンジニアリング・レポートでは修繕費用を算出する上で、物価の変動及び消費税は考慮されていません。
当期末保有資産に係るエンジニアリング・レポート等の概要は次のとおりです。

物件
番号

１

名称

神戸メリケンパーク
オリエンタルホテル

地震リスク
分析におけ
地震保
る予想最大
険の
損失率
有無
（ＰＭＬ）
（注３）（％）

建物調
査機関
（注４）

ＰＭＬ
算出
機関
（注４）

14,682

11.6

無

Ｄ

Ｐ

修繕費
（千円）
（注１）

建物再調達
価格
（百万円）
（注２）

2020年２月28日

98,622

エンジニアリング・
レポート作成日

２

オリエンタルホテル東京ベイ

2016年８月３日

66,321

14,122

14.2

無

Ｄ

Ｐ

３

なんばオリエンタルホテル

2016年７月11日

40,344

5,284

13.4

無

Ｄ

Ｐ

４

ホテル日航アリビラ

2016年７月14日

82,917

9,571

7.3

無

Ｄ

Ｐ

５

オリエンタルホテル広島

2020年３月10日

65,714

4,382

10.7

無

Ｄ

Ｏ

６

イビス東京新宿2019年４月２日

32,784

2,058

8.8

無

Ｄ

Ｓ

８

ザ・ビーチタワー沖縄

2014年７月18日

24,125

5,252

2.7

無

Ｋ

Ｓ

９

箱根強羅温泉 季の湯 雪月花

2016年７月20日

9,692

3,069

14.4

無

Ｄ

Ｐ

10

ドーミーイン熊本

2015年９月25日

4,530

1,987

5.6

無

Ｔ

Ｓ

12

ザ・ビー 水道橋

2019年４月４日

15,852

821

5.4

無

Ｄ

Ｓ

2019年４月２日

5,044

522

4.9

無

Ｄ

Ｓ

13

ドーミーイン ・ global cabin
浅草

14

博多中洲ワシントンホテルプラザ

2019年４月11日

24,758

1,714

8.2

無

Ｄ

Ｐ

15

奈良ワシントンホテルプラザ

2019年３月26日

14,321

1,317

13.7

無

Ｄ

Ｐ

16

Ｒ＆Ｂホテル上野広小路

2016年７月26日

6,215

756

3.6

無

Ｄ

Ｓ

18

コンフォートホテル東京東日本橋

2015年10月７日

4,433

1,882

6.7

無

Ｔ

Ｓ

22

スマイルホテル日本橋三越前

2019年４月４日

820

7.5

無

Ｄ

Ｓ

合算：3.8

無

Ｄ

Ｓ

24

25
26
29
31
32

東横イン博多口駅前本館・シングル館（注５）
チサンホテル蒲田（旧 ホテルビスタ蒲田東京）
チサンイン蒲田
ホテル京阪
ユニバーサル・シティ（注６）ヒルトン東京ベイ（注７）イビス スタイルズ
京都ステーション

2020年３月２日

10,010
本館：

0

本館：

975

別館：

0

別館：

248

2018年７月９日

11,409

1,028

9.0

無

Ｔ

Ｓ

2018年７月９日

4,334

361

4.2

無

Ｔ

Ｓ

2017年５月23日

64,191

4,836

8.7

無

Ｄ

Ｐ

2018年７月11日

71,466

14,428

3.2

無

Ｔ

Ｔ

2018年７月13日

10,629

1,286

10.5

無

Ｔ

Ｔ

33

イビス スタイルズ 札幌

2019年４月９日

12,024

3,967

1.0

無

Ｄ

Ｔ

34

メルキュールホテル札幌

2019年４月10日

19,577

4,549

1.0

無

Ｄ

Ｔ

35

メルキュールホテル沖縄那覇

2019年３月20日

19,480

3,268

0.5

無

Ｄ

Ｔ

37

ザ・ビー 池袋

2020年３月18日

30,055

1,762

5.3

無

Ｄ

Ｔ

39

ザ・ビー 八王子2020年３月11日

36,840

2,267

4.9

無

Ｄ

Ｔ

40

ザ・ビー 博多2020年３月３日

20,794

1,124

3.3

無

Ｄ

Ｔ

41

ホテル フランクス

2019年４月１日

55,103

5,133

2.5

無

Ｄ

Ｔ

- 149 -

物件
番号

42
43
44
45
46

名称

メルキュールホテル横須賀（注８）
オキナワ マリオット リゾート
＆ スパ
アクティブインターシティ広島（注９）
カンデオホテルズ上野公園
オリエンタルホテル福岡 博多ス
テーション

地震リスク
分析におけ
地震保
る予想最大
険の
損失率
有無
（ＰＭＬ）
（注３）（％）

建物調
査機関
（注４）

ＰＭＬ
算出
機関
（注４）

4,647

7.1

無

Ｄ

Ｔ

77,109

11,162

0.7

無

Ｄ

Ｔ

2020年３月９日

51,937

13,263

2.0

無

Ｄ

Ｔ

2020年３月２日

14,870

1,948

3.1

無

Ｄ

Ｔ

2019年４月12日

27,481

5,217

2.4

無

Ｄ

Ｔ

修繕費
（千円）
（注１）

建物再調達
価格
（百万円）
（注２）

2020年３月13日

34,2052020年３月６日

エンジニアリング・
レポート作成日47

ホリデイ・イン大阪難波

2016年４月22日

21,669

4,095

6.5

無

Ｔ

Ｔ

48

ホテルアセント福岡

2015年12月25日

18,720

1,903

3.3

無

Ｔ

Ｔ

49

ヒルトン名古屋（注10）2016年２月17日

132,645

13,962

1.7

無

Ｔ

Ｔ

50

ヒルトン成田2017年３月13日

107,855

14,284

2.4

無

Ｔ

Ｔ

2017年３月13日

34,957

6,104

5.2

無

Ｔ

Ｔ

2017年４月４日

81,291

6,258

7.5

無

Ｔ

Ｔ

2018年10月４日

2,211

632

7.3

無

Ｄ

Ｓ

2018年６月20日

165,928

18,168

4.3

無

Ｔ

Ｔ

1,632,479

215,134

51
52
53
54

インターナショナルガーデン
ホテル成田
ホテル日航奈良（注11）
ホテルオリエンタルエクスプレス
大阪心斎橋
ヒルトン東京お台場
ポートフォリオ全体（注１）修繕費には、12年以内に必要と思われる修繕費用の年平均額を記載しています。
（注２）建物再調達価格とは、評価対象たる建物を調査時点において再建築することを想定した場合に必要と見込まれる適正な原価総額をいいます。なお、百万円未満を切り捨てています。
（注３）「ＰＭＬ」とは、想定された予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度起こる可能性のある大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。本投資法人は、ＰＭＬが15％以上である場合には、当該物件について地震保険の付保を検討することとされており、本書の日付現在、地震保険を付保する物件の予定はありません。
（注４）「建物調査機関」及び「ＰＭＬ算出機関」欄に記載されている「Ｔ」は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、「Ｄ」は大和不動産鑑定株式会社、「Ｋ」は株式会社東京建築検査機構、「Ｐ」はデロイト トーマツ ＰＲＳ株式会社、「Ｏ」は株式会社大林組、「Ｓ」はＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社を表しています。
（注５）東横イン博多口駅前本館・シングル館の修繕は全てテナント負担であるため、修繕費の計上予定はありません。
（注６）ホテル京阪の修繕費及び建物再調達価格には、専用部分の金額と共有持分の金額に持分割合0.2215を乗じた額を合計して記載しています。
（注７）ヒルトン東京ベイの修繕費及び建物再調達価格には、持分割合である10分の９を乗じた金額を記載しています。
（注８）メルキュールホテル横須賀の修繕費及び建物再調達価格には、持分割合である1,000,000分の181,372を乗じた金額を記載しています。
（注９）アクティブインターシティ広島の修繕費及び建物再調達価格には、持分割合である10,000,000分の9,862,454を乗じた金額を記載しています。
（注10）ヒルトン名古屋の修繕費には、全体共用部分（駐車場部分等を除く）については持分割合100,000分の68,443、全体共用部分（駐車場部分等）については持分割合100,000分の70,120、事務所棟・店舗の部分共用部分については持分割合100,000分の19,115を乗じた額を合計して記載しています。また建物再調達価格は全体共用部分に関する議決権割合である100,000分の69,330を乗じた金額を記載しています。
（注11）ホテル日航奈良の修繕費には、全体共用部分については持分割合1,000,000分の633,466、店舗の部分共用部分については持分割合
1,000,000分の807,441を乗じた額を合計して記載しています。また建物再調達価格は全体共用部分に関する持分割合である1,000,000分の633,466を乗じた金額を記載しています。
（注12）譲渡済資産の物件番号は欠番となります。

- 150 -

（ト）長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定した長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払いに充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
（単位：百万円）
営業期間

自
至

第17期
2016年１月１日
2016年12月31日

自
至

第18期
2017年１月１日
2017年12月31日

自
至

第19期
2018年１月１日
2018年12月31日

自
至

第20期
2019年１月１日
2019年12月31日

自
至

第21期
2020年１月１日
2020年12月31日

当期首積立金残高

657

791

946

951

1,060

当期積立額

133

154

15

116

25

当期積立金取崩額

－

－

9

8

10

次期繰越額

791

946

951

1,060

1,075

- 151 -

（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
2020年12月期（第21期）以前の直近３計算期間末における本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たり
純資産額は、以下のとおりです。なお、総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。
総資産額（百万円）
（注１）

年月日

純資産総額（百万円）（注１）

１口当たりの純資産額（円）（注２）

第19期計算期間末

350,556

203,372

50,705（2018年12月31日）(334,954)(187,770)(46,815)

第20期計算期間末

415,722

236,52253,004（2019年12月31日）(399,256)(220,056)(49,314)

第21期計算期間末

400,296

221,201

49,570（2020年12月31日）(398,466)(219,371)(49,160)（注１）総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を記載しています。
（注２）１口当たりの純資産額は、円未満を切り捨てて表示しています。
（注３）括弧内の数値は、分配落ち後の金額です。

また、本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に2006年６月14日付にて上場されており、同所における市場相場は以下のとおりです。
計算期間別最高・最低投資口価格（注）
回次
第19期
第20期
決算年月
2018年12月
2019年12月
最高（円）
85,00091,800最低（円）75,00075,900

第21期
2020年12月
82,40024,700

月別最高・最低投資口価格及び本投資口売買高（注）月別
2020年１月
2020年２月
2020年３月
最高（円）82,40074,80065,800
最低（円）72,30060,40024,700
売買高（口）
536,964
672,396
2,048,928
月別
最高（円）
最低（円）
売買高（口）

2020年７月
45,70038,150906,947

2020年８月
49,20038,900694,349

2020年９月
51,70046,700750,004

2020年４月
40,10027,2401,429,705

2020年５月
44,85034,6501,020,3652020年６月
52,50043,3501,298,336

2020年10月
57,60050,300682,5632020年11月
57,70049,650904,479

2020年12月
55,80051,400664,847（注）最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の終値によります。

②【分配の推移】
計算期間

分配総額（千円）

１口当たり分配金（円）

第19期

2018年１月１日～2018年12月31日

15,602,194

3,890

第20期

2019年１月１日～2019年12月31日

16,466,060

3,690

第21期

2020年１月１日～2020年12月31日

1,829,562

410③【自己資本利益率（収益率）の推移】
自己資本利益率（％）
（注）

計算期間
第19期

2018年１月１日～2018年12月31日

8.0

第20期

2019年１月１日～2019年12月31日

7.0

第21期

2020年１月１日～2020年12月31日

0.7(注）自己資本利益率＝当期純利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２×100- 152 -

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
2005年11月４日

設立企画人（ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社）による投信法第69条に基2005年11月10日

づく設立にかかる届出
投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の成立

2005年11月11日
2005年12月１日

投信法第188条に基づく登録の申請
投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施

2006年３月28日

（登録番号
規約の変更

2006年６月14日
2007年９月11日

東京証券取引所不動産投資信託証券市場へ上場（銘柄コード8985）
規約の変更

2008年８月27日

投資口を保管振替機構において取り扱うことへの社債等の振替に関する法律（注１）第13条第１項に基づく同意（注２）2009年９月８日
2010年12月16日

規約の変更
規約の変更

2012年２月24日
2012年４月１日

規約の変更
投資口の分割、ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人と合併

関東財務局長第48号）

日本ホテルファンド投資法人からジャパン・ホテル・リート投資法人に商号変更（合併効力発生日）
2013年11月28日
2015年11月26日

規約の変更
規約の変更

2017年11月22日
2019年11月22日

規約の変更
規約の変更

2020年12月23日

規約の変更（注１）株式等の取引に係る決済の合理化を図るための社債等の振替に関する法律等の一部を改正する法律（以下「決済合理化法」といいます。）の施行により「社債等の振替に関する法律」は、その題名が「社債、株式等の振替に関する法律」に改められました。
（注２）上記同意に基づき、本投資法人の投資口は、社債株式等振替法のもとで、いわゆる「電子化」された投資口（振替投資口）となり、既に発行されている投資証券は決済合理化法の施行日（2009年１月５日）において無効となりました。また、新規の発行の際にも投資証券は発行されないこととなります。この「電子化」の後は、振替機関としての保管振替機構を頂点とする振替制度の下、口座管理機関（証券会社や銀行等）が加入者（顧客）のために開設した口座にかかる振替口座簿に投資口が電子的に記録・記載され、かかる記録・記載によって投資口の権利の帰属が決められます。「電子化」に伴って、投資法人の備える投資主に関する名簿は投資主名簿に一元化され、実質投資主名簿は廃止されました。

- 153 -

２【役員の状況】
本書の日付現在における本投資法人の役員は以下のとおりです。
役職名

氏名

所有
投資口数

主要略歴
1990年４月

弁護士登録（第一東京弁護士会）
西村総合法律事務所（現西村あさひ法律事務所）

1998年10月
2000年11月

メリルリンチ日本証券株式会社
同社 法務部長（ジェネラル・カウンセル）

2001年３月
2002年８月

同社 執行役員（兼務）
米国コロンビア大学 法科大学院

2003年５月
2006年９月

同大学 法科大学院 修了（LL.M.）
米国ニューヨーク州弁護士登録

2008年２月

増田パートナーズ法律事務所

2008年６月

株式会社じぶん銀行（現auじぶん銀行株式会社）社外監査

入学

設立

代表パートナー（現職）
執行役員

増田

要

0

役
2010年９月

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人
執行役員

2012年２月
2014年10月

コモンズ投信株式会社
株式会社クロスワープ

2015年11月
2016年３月

ジャパン・ホテル・リート投資法人

社外監査役（現職）
社外監査役

GMOインターネット株式会社

執行役員（現職）

取締役（独立役員）監査等委員（現職）
2019年４月

auフィナンシャルホールディングス株式会社

社外監査役

（現職）

監督役員

御宿

哲也

1993年４月

弁護士登録（第一東京弁護士会）
飯沼総合法律事務所

2000年12月
2002年９月

同法律事務所パートナー
中央大学兼任講師

2003年11月
2005年11月

静岡県弁護士会に登録変更・あおば法律事務所パートナー
日本ホテルファンド投資法人（現ジャパン・ホテル・リー

2005年12月

ト投資法人） 監督役員（現職）
株式会社エーツー 非常勤監査役

2007年３月

株式会社ヒーリングエンターテイメント
非常勤監査役（現職）2010年８月

葵タワー法律事務所（現御宿・長町法律事務所）代表（現職）

2010年９月
2011年８月

株式会社小池弥太郎商店 社外監査役（現職）
株式会社エーツー 社外取締役（現職）2016年11月
2018年11月

株式会社テム・リアルター 社外監査役（現職）
株式会社GRANDE 代表取締役（現職）- 154 -

0

役職名

氏名

所有
投資口数

主要略歴
1971年４月

日本開発銀行（現株式会社日本政策投資銀行）

1997年４月

出融資担当
同行 本店流通部長

1998年４月
2002年４月

株式会社ホテル小田急

常務取締役経理部長

株式会社小田急ホテルズアンドリゾーツ（合併により現株
式会社ホテル小田急）常務取締役（マーケティング担当）

監督役員

香椎

裕人

2003年６月

関西国際空港株式会社（現新関西国際空港株式会社）執行役員（ターミナル営業担当、子会社管理・ホテル事業

0

管理担当）

監督役員

梅澤

真由美

2009年６月
2012年６月

協和株式会社 代表取締役
日本カーボンファイナンス株式会社

常務取締役

2013年３月
2013年６月

同社 代表取締役
DBJアセットマネジメント株式会社監査役

2015年11月

ジャパン・ホテル・リート投資法人

監督役員（現職）

2002年10月
2006年５月

監査法人トーマツ（現有限責任監査法人トーマツ）
公認会計士登録2006年７月
2007年５月

梅澤公認会計士事務所 代表（現職）
日本マクドナルド株式会社 財務本部

2012年２月

ウォルト・ディズニー・ジャパン株式会社
ディズニーストア部門ファイナンスマネージャー

2013年５月
2015年２月

オーストラリアボンド大学経営大学院（MBA）入学
同大学大学院（MBA）修了

2016年７月

管理会計ラボ（現管理会計ラボ株式会社）代表取締役（現職）

2016年７月
2017年12月

Retty株式会社 社外監査役
同社 社外取締役監査等委員（現職）2019年11月

ジャパン・ホテル・リート投資法人0

監督役員（現職）（注）執行役員が法令で定める員数を欠くことになる場合に備え、2019年11月22日開催の本投資法人第９回投資主総会決議に基づき、本資産運用会社代表取締役社長である古川尚志が本投資法人の補欠執行役員として選任されています。

- 155 -

３【その他】（１）役員の変更
執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めのない限り、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、規約第17条第１項）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です（規約第17条第２項）。ただし、投資主総会の決議によって、その任期を延長し又は短縮することを妨げないものとします。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第２項但書）。
補欠の役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、役員が選任された直近の投資主総会）において選任された被補欠者である
役員の任期が満了する時までとします（規約第17条第３項）。ただし、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（規約第17条第３項但書）。
執行役員及び監督役員の解任は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第106条）。執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決されたときは、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６ヶ月前より引続き当該投資口を有する者に限ります。）は、30日以内に、訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
（２）規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項
a.規約の変更
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項）。
投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第90条の２第２項、第92条第１項）。また、投資主は、投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます（投信法第92条の２）。さらに、投資主は、代理人により議決権を行使することができます。ただし、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を有する投資主１名に限られます（規約第11条第２項）。また、投資主又はその代理人は、投資主総会毎に代理権を証する書
面を本投資法人に提出しなければなりません（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項、規約第11条第３項）。これらの方法にかかわらず、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。ただし、上記のみなし賛成の規定は、投信法第104条第１項（役員及び会計監
査人の解任）、第140条（規約の変更）（ただし、みなし賛成に関する規定の策定又は改廃に限ります。）、第143条第３号（解散）、第205条第２項（資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意）又は第206条第１項（資産の運用に係る委託契約の解約）に係る議案の決議には適用しません（規約第14条第２項）。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、運用体制、投資制限又は金銭の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
b.事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
c.出資の状況その他の重要事項
前記「第一部
照ください。

ファンド情報第１ファンドの状況

１投資法人の概況（５）投資法人の出資総額」をご参（３）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、本投資法人に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

- 156 -

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条第１項）。
本投資口は、東京証券取引所に上場されており、同取引所を通じて売買することができます。また、同取引所外で
本投資口を譲渡することもできます。
なお、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第５条第２項）。

- 157 -

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】① １口当たりの純資産額の算出
本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「（４）計算期間」記載の決算期毎に、以下の算式にて算出します。
１口当たりの純資産額 ＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷ 発行済投資口総数②

資産評価の方法
本投資法人の資産評価の方法は、下記のとおり運用資産の種類毎に定めます（規約第32条第１項）。
(イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権（規約第28条第２項第１号、第２号①及び②に定めるもの）
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法により算定します。ただし、設備等部分については、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、ほかの算定方法に変更することができるものとします。
(ロ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（規約第28条第２項第２号③に定めるもの）
原則として、信託財産が（イ）に掲げる資産の場合は（イ）に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
(ハ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約28条第２項第２号④に定めるもの）
原則として、信託財産の構成資産が（イ）に掲げる資産の場合は、（イ）に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
(ニ）不動産に関する匿名組合出資持分（規約第28条第２項第２号⑤に定めるもの）
匿名組合出資持分の構成資産が（イ）乃至（ハ）に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額とします。
(ホ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約第28条第２項第２号⑥に定めるもの）
原則として、信託財産である匿名組合出資持分について（ニ）に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
(へ）有価証券（規約第28条第２項第２号⑦、第３号、及び第３項第３号に定めるもの）
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（金融商品取引所における取引価格、認可金融商品取引業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引シ
ステムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。）とします。市場価格がない場合には、合理的な方法により算定された価額とします。また、付すべき市場価格又は合理的に算定された価額は、評価の精度を高める場合を除き、毎期同様な方法により入手するものとします。市場価格及び合理的に算定された価格のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができるものとします。
(ト）金銭債権（規約第28条第３項第５号に定めるもの）
取得価額から、貸倒引当金を控除した価格とします。ただし、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価格とします。
(チ）金銭の信託の受益権（規約第28条第３項第７号に定めるもの）
原則として、信託財産の構成資産が（ヘ）又は（ト）の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。

- 158 -

(リ）デリバティブ取引にかかる権利（規約第28条第３項第８号に定めるもの）
ａ．金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務基準日における当該金融商品取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、基準日において最終価格がない場合には、基準日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
ｂ．金融商品取引所の相場がない非上場のデリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額により評価します。なお、時価評価に当たっては、最善の見積り額を使用するものとしますが、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
ｃ．一般に公正妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件を充足す
るものについては、上記ａ及びｂにかかわらず金利スワップの特例処理を適用できるものとします。
（ヌ）動産等
取得価格から減価償却累計額を控除した価格をもって評価します。なお、減価償却の算定方法は、原則として定額法によるものとしますが、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ、投資家保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の算定方法により算定することができるものとします。
(ル）その他
上記に定めがない場合は、投資信託協会の評価規則等に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥当と認められる会計基準により付されるべき評価額をもって評価します。
③

資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価する
ものとします（規約第32条第２項）。
(イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価又は調査報告に基づく評価額(ロ）不動産、地上権又は不動産の賃借権を信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が（イ）に掲げる資産の場合は（イ）に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額（ハ）デリバティブ取引に係る権利（上記②（リ）ｃ．に基づき、金利スワップの特例処理を採用した場合）②（リ）ａ．又はｂ．に定める価額④

資産評価の基準日は、本投資法人の各営業期間の末日としますが、規約第28条第２項第３号及び第３項に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末日とします（規約第32条第３項）。

⑤

公表方法及び投資者による照会方法
１口当たりの純資産額については、貸借対照表に注記されることになっています（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。以下「投資法人計算規則」といいます。）第58条、第68条）。貸借対照表を含む計算書類等は、各営業期間毎に作成され（投信法第129条第２項及び第３項）、役員会により承認された場合には遅滞なく投資主に対してその旨が通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に提供されます（投信法第131条）。

（２）【保管】
決済合理化法の施行日後は、本投資法人の投資口については振替投資口（社債株式等振替法第226条に定義されます。）となり、投資証券を発行することができません。既に発行された投資証券は施行日において無効となっています（社債株式等振替法第227条第３項）。かかる施行日後は、投資口の新規発行及び権利の移転は全て社債株式等振替法に従い、振替口座簿への記録・記載によって行われることとなりましたので、投資主
は、加入者として口座管理機関に投資口を記録・記載するための口座を開設し、維持する必要があります。投資主は、保管振替機構が社債株式等振替法第３条第１項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を承継する者が存しないとき、又は投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときは、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法
第227条第２項）。

- 159 -

（３）【存続期間】
本投資法人の規約に存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年１月１日から12月末日までとし、営業期間の末日を決算期とします（規約第33条）。2012年４月１日を効力発生日とした本合併に伴い、本投資法人の１計算期間を６ヶ月から12ヶ月に変更し、また、決算期間を１月１日から12月31日の１年間に変更しています。ただし、本合併１年目の計算期間につきましては、2012年４月１日から2012年12月31日の９ヶ月間となります。
（５）【その他】① 増減資に関する制限(イ）投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、20,000,000口とします（規約第６条第１項）。本投資法人は、かかる投資口の総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができるものとします。募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。）１口と引換えに払い込む金銭の額は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額として執行役員が定め、役員会で承認した金額とします（規約第６条第３項）。
(ロ）国内における募集
本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合
は、100分の50を超えることとします（規約第６条第２項）。
②

解散事由
本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。
(イ）規約で定めた存続期間の満了又は解散の事由の発生（なお、本投資法人の規約において存続期間又は解散事由の定めはありません。）。
(ロ）投資主総会の決議(ハ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）(ニ）破産手続開始の決定(ホ）解散を命ずる裁判(ヘ）投信法第187条の登録の取消し(ト）投信法第190条第１項の規定による第187条の登録の拒否③

規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が主席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項）。ただし、書面による議決権行使及び議決権の代理行使が認められていること、並びに投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなされる場合があることにつき、後記「３ 投資主・投資法人債権者の権利 （１）投資主の権利」をご参照ください。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、運用体制、投資制限又は金銭の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
本投資法人の登録申請書記載事項が変更された場合には、関東財務局に対し変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。

④

関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定の概要は、以下のとおりです。
(イ）本資産運用会社との間の資産運用委託契約
ａ．契約期間資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日に効力を生ずるものとし、その有効期間は効力発生の日から１年間とします。ただし、期間満了の６ヶ月前までに
双方いずれからも書面による別段の申出がないときは、さらに従前と同一条件にて自動的に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。
- 160 -

ｂ．契約期間中の解約に関する事項(ｉ）本投資法人又は本資産運用会社は、相手方に対し、６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人は投資主総会の承認を得た上で、本資産運用会社は本投資法人の同意を得た上で、資産運用委
託契約を解約することができます。
(ⅱ）上記（ｉ）の記載にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により資産運用委託契約を解約することができます。
(a）本資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠った場合。
(b）上記（a）に掲げる場合のほか、資産の運用にかかる業務を引続き委託することに堪えない重大な事由がある場合。
(ⅲ）本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合、資産運用委託契約を解約しなければなりません。この場合、本資産運用会社は資産運用委託契約の解約に同意するものとします。
(a）金融商品取引業者（投信法第199条各号に掲げる場合にあっては、当該各号に定める金融商品取引業者）でなくなった場合。
(b）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなった場合。
(c）解散した場合。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、両当事者の書面による合意により変更することができます。
ｄ．解約又は契約の変更の開示方法
資産運用委託契約が解約され、資産運用会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信
法第191条）。
(ロ）経理等にかかる一般事務受託者（三井住友信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約
ａ．契約期間
委託契約の期間は、委託契約締結日から２年間とします。ただし、この期間満了の３ヶ月前までに本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方から文書による申出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より１年間延長するものとし、その後も同様とします。ただし、契約期間中に本投資法人が解散となった場合は、その解散日までとします。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項(ⅰ）委託契約を解約する場合は、いずれかの一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知します。ただし、一般事務受託者が委託契約を解約する場合は、本投資法人が法令に基づき一般事務の委託を義務付けられていることを鑑み、本投資法人が一般事務受託者以外の者（以下「後任一般事務受託者」といいます。）との間で委託事務の委託に関する契約を締結できるまで、解約通知で指定の解約日（解約の効力が発生する日をいいます。以下同じです。）よりさらに90日間解約の効力発生を延期できるものとします。具体的には以下のとおり取り扱います。
(a）解約日時点で本投資法人と後任一般事務受託者との間で一般事務委託契約が締結されている場合
は、当該解約日で委託契約は終了します。
(b）解約日時点で本投資法人と後任一般事務受託者との間で一般事務委託契約が締結されていない場合
は、当初の解約日より90日経過時に委託契約が終了するものとします。ただし、本投資法人が当該90日の期間内に後任の一般事務受託者との一般事務委託契約締結に向けて真摯な努力をしていないと一般事務受託者が合理的に判断する事由がない場合には、一般事務受託者は、解約の効力発生時をさらに延長することにつき、本投資法人と誠実に協議するものとします。

- 161 -

(ⅱ）本投資法人及び一般事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに委託契約を解約することができます。
(a）委託契約の各条項に違背し、かつ引続き委託契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合(b）破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき(ⅲ）上記（ⅰ）及び（ⅱ）の通知は、相手方の商業登記簿上の本店所在地若しくは相手方が他方当事者に届け出た住所に宛てて発信したときは、これが到達しない場合も通常到達すべき日に到達したものとみなします。
(ⅳ）一般事務受託者は、委託契約の終了に当たり、委託事務の引継ぎに必要な事務を行う等、本契約終了
後の事務の移行に関して協力する義務を負うものとします。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
委託契約は、本投資法人及び一般事務受託者の書面による合意並びに法令に従って変更することができます。
ｄ．契約の変更の開示方法
一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
(ハ）納税等にかかる一般事務受託者（ＰｗＣ税理士法人）との間の業務委託契約
ａ．契約期間
委託契約の期間は、委託契約締結日から１年間とします。ただし、契約期間満了日の60日前までに本投資法人及び一般事務受託者の双方より意思表示のない限り、１年毎に自動更新とします。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
委託契約はいずれか一方の当事者に業務条件に重大な契約不履行がありそれを矯正することを怠った場
合には、その他方の当事者による書面による通知をもって解除されるものとします。
委託契約はいずれかの当事者による書面による60日前の通知により解除できるものとします。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
委託契約の内容につき変更を生じることとなった場合は、本投資法人及び一般事務受託者は協議の上、誠意をもってこれを解決します。
ｄ．契約の変更の開示方法
委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
(ニ）投資主名簿等管理人（三井住友信託銀行株式会社）との間の投資主名簿等管理人委託契約
ａ．契約期間投資主名簿等管理人委託契約の期間は、2009年１月５日からとなっており、終期の定めはありません。
ｂ．解約に関する事項(ⅰ）(a）当事者間の文書による解約の合意。この場合には投資主名簿等管理人委託契約は当事者間の合意によって定めるときに終了します。
(b）当事者のいずれか一方より他方に対する文書による解約の通知。この場合には投資主名簿等管理人委託契約はその通知到達の日から３ヶ月以上経過後の当事者間の合意によって定める日に終了します。
(c）当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理
開始若しくは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき、他方が行う文書による解約の通知。この場合には投資主名簿等管理人委託契約はその通知において指定する日に終了します。

- 162 -

(d）当事者のいずれか一方が投資主名簿等管理人委託契約に違反し、かつ引続き投資主名簿等管理人
委託契約の履行に重大なる支障をおよぼすと認められた場合、他方が行う文書による解約の通知。
この場合には投資主名簿等管理人委託契約はその通知到達の日から２週間経過後に終了します。
(e）本投資法人及び投資主名簿等管理人はそれぞれ、現在、自ら並びに自らの取締役、執行役及び監
査役又は執行役員及び監督役員（以下本項及び次項において「役員」といいます。）が次の各号のいずれにも該当しないことを表明し、かつ将来にわたって、次の各号のいずれにも該当しないことを確約します。
①暴力団②暴力団員③暴力団準構成員④暴力団関係企業⑤総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等⑥その他前各号に準ずる者
本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者が、上記①乃至⑥のいずれかに該当（その役員が該当する場合を含みます。）し、又は本(e）の規定に基づく表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に投資主名簿等管理人委託契約は終了するものとします。
(ⅱ）（ⅰ）の通知は、契約の相手方の登記簿上の本店所在地若しくは相手方が他方当事者に届け出た住所に宛てて発信したときは、これが到達しない場合も通常到達すべきであった日に到達したものとみなします。
(ⅲ）本投資法人及び投資主名簿等管理人は、委託契約終了後においても委託契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。また契約終了後は残存債権をいつでも請求できるものとし、請求を受けた場合は、直ちに支払うものとします。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
投資主名簿等管理人委託契約は、当事者間で協議の上、変更することができます。
ｄ．契約の変更の開示方法
投資主名簿等管理人委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
(ホ）特別口座管理機関（三井住友信託銀行株式会社）との間の特別口座の管理に関する契約
ａ．契約期間特別口座の管理に関する契約の期間は、2009年１月５日からとなっており、終期の定めはありません。
ｂ．解約に関する事項(ⅰ）(a）特別口座の加入者が存在しなくなった場合、特別口座の管理に関する契約を解約することができます。この場合には特別口座管理機関は速やかにすべての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了した時に特別口座の管理に関する契約は終了します。
(b）社債株式等振替法の定めるところにより、本投資法人の発行するすべての振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなった場合、特別口座の管理に関する契約を解約することができます。この場合には特別口座管理機関は速やかにすべての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了した時に特別口座の管理に関する契約は終了します。
(c）本投資法人又は特別口座管理機関のいずれか一方が特別口座の管理に関する契約に違反し、かつ引続き特別口座の管理に関する契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合、他方が行う文書による解約の通知により特別口座の管理に関する契約を解約することができます。この場合には特別口座の管理に関する契約はその通知到達の日から２週間経過後又は当該通知において指定された日に終了します。
(d）本投資法人及び特別口座管理機関の間に投資主名簿等管理人委託契約が締結されており、当該契約について契約の終了事由又は特別口座管理機関が解約権を行使しうる事由が発生したときに、特別口座管理機関が特別口座の管理に関する契約の解約を本投資法人に文書で通知した場合、特別口座の管理に関する契約は解約されます。この場合には特別口座の管理に関する委託契約はその通知到達の日から２週間経過後又は当該通知において指定された日に終了します。
(e）経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、口座管理事務手数料表の定めにより難い事情が生じたにもかかわらず、本投資法人及び特別口座管理機関の間で口座管理事務手数料の変更- 163 -

の協議が整わなかったとき、特別口座管理機関が特別口座の管理に関する契約の解約を本投資法人に文書で通知した場合、特別口座の管理に関する契約は解約されます。この場合には特別口座の管理に関する委託契約はその通知到達の日から２週間経過後又は当該通知において指定された日に終了します。
(f）本投資法人及び特別口座管理機関はそれぞれ、現在、自ら並びに自らの取締役、執行役及び監査役又は執行役員及び監督役員（以下本項及び次項において「役員」といいます。）が次の各号のいずれにも該当しないことを表明し、かつ将来にわたって、次の各号のいずれにも該当しないことを確約します。
①暴力団②暴力団員③暴力団準構成員④暴力団関係企業⑤総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等⑥その他前各号に準ずる者
本投資法人及び特別口座管理機関のいずれか一方の当事者が、上記①乃至⑥のいずれかに該当（その役員が該当する場合を含みます。）し、又は本(f）の規定に基づく表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に特別口座の管理に関する契約は終了するものとします。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
本投資法人及び特別口座管理機関は、互いに協議の上、特別口座の管理に関する契約の各条項の定めを変更することができます。
ｄ．契約の変更の開示方法
特別口座の管理に関する契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
(ヘ）資産保管会社（三井住友信託銀行株式会社）との間の資産保管業務委託契約
ａ．契約期間
委託契約の有効期間は、委託契約締結日から２年間とします。ただし、この期間満了の３ヶ月前までに本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方から文書による申出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より１年間延長するものとし、その後も同様とします。ただし、契約期間中に本投資法人が解散となった場合は、その解散日までとします。
ｂ．解約に関する事項(ⅰ）委託契約を解約する場合は、双方いずれかの一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知します。ただし、資産保管会社が委託契約を解約する場合は、本投資法人が法令に基づき資産保管業務の委託を義務付けられていることを鑑み、本投資法人が資産保管会社以外の者（以下「後任保管会社」といいます。）との間で資産保管業務の委託に関する契約を締結できるまで、解約通知で指定の解約日（解約の効力が発生する日をいいます。以下同じです。）よりさらに90日間解約の効力発生を延期できるものとします。具体的には以下のとおり取り扱います。
(a）解約日時点で本投資法人と後任保管会社との間で資産保管業務委託契約が締結されている場合は当該解約日で委託契約は終了します。
(b）解約日時点で本投資法人と後任保管会社との間で資産保管業務委託契約が締結されていない場合
は、当初の解約日より90日間経過後に本契約が終了するものとします。ただし、本投資法人が当該90日の期間内に後任保管会社との資産保管業務委託契約締結に向けて真摯な努力をしていないと資産保管会社が合理的に判断する事由がない場合には、資産保管会社は、解約の効力発生時をさらに延長す
ることにつき、本投資法人と誠実に協議するものとします。
(ⅱ）本投資法人及び資産保管会社は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに委託契約を解約することができます。
(a）委託契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合(b）破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき(ⅲ）上記（ⅰ）又は（ⅱ）により委託契約が解約された場合、本投資法人又は代理人は、資産保管会社所
定の解約依頼書に届出の印章により記名押印のうえ、保管品を引取ることとします。なお、届出の印章- 164 -

を喪失した場合に解約するときは、このほか印章の喪失時の取扱いに関する委託契約の規定に準じて取扱うこととします。
(ⅳ）上記（ⅲ）による資産保管品の引取りが遅延したときには、遅延損害金として解約日又は契約期間の満了日の属する月の翌月から引取りの日の属する月までの委託報酬相当額を月割計算により、本投資法
人は資産保管会社に支払います。なお、資産保管会社はこの委託報酬相当額を引取日に、本投資法人が指定した預金口座等から普通預金通帳、同払戻請求書又は小切手によらずに自動引落しすることができます。
(ⅴ）上記（ⅲ）による資産保管品の引取手続が３ヶ月以上遅延したときは、内容証明郵便により本投資法
人に通知した上で、資産保管会社は資産保管品を別途管理若しくは一般に適当と認められる方法、時期、価格等により処分し、又は処分が困難な場合には廃棄することができます。これらに要する費用は
本投資法人の負担とします。
(ⅵ）委託報酬、遅延損害金その他本投資法人が負担すべき費用が支払われないときは、上記（ⅴ）の処分
代金をこれに充当することができます。この場合、不足額が生じたときは、資産保管会社からの請求があり次第、当該不足分を本投資法人は支払わなければなりません。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
委託契約の内容が法令その他当事者の一方若しくは双方の事情によりその履行に支障をきたすに至った
とき、又はそのおそれのあるときは、本投資法人及び資産保管会社協議のうえ、これを改定することができます。改定に当たっては関係法令及び本投資法人の規約との整合性及び準則性を遵守するものとし、書面（本投資法人については役員会での承認があったことを示す書類を含みます。）をもって行うものとします。
ｄ．契約の変更の開示方法
資産保管業務委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて
本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局に資産保管会社の変更が届け出られます（投信法第191条）。
（ト）投資法人債にかかる一般事務受託者（三井住友信託銀行株式会社）との間の第４回無担保投資法人債及び第６回無担保投資法人債に関する財務及び発行・支払代理契約
ａ．契約期間期間の定めはありません。
ｂ．解約に関する事項
解約の定めはありません。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
財務及び発行・支払代理契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人
及び一般事務受託者は相互にこれに関する協定をするものとし、当該協定は財務及び発行・支払代理契約と一体をなすものとします。

- 165 -

（チ）投資法人債にかかる一般事務受託者（株式会社みずほ銀行）との間の第５回無担保投資法人債に関する管理委託契約及び事務委託契約
ａ．契約期間期間の定めはありません。
ｂ．解約に関する事項
解約の定めはありません。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
管理委託契約及び事務委託契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法
人及び一般事務受託者は相互にこれに関する協定をするものとし、当該協定は管理委託契約及び事務委託
契約と一体をなすものとします。
（リ）投資法人債にかかる一般事務受託者（株式会社りそな銀行）との間の第７回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債及び第11回無担保投資法人債に関する管理委託契約及び事務委託契約
ａ．契約期間期間の定めはありません。
ｂ．解約に関する事項
解約の定めはありません。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
管理委託契約及び事務委託契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法
人及び一般事務受託者は相互にこれに関する協定をするものとし、当該協定は管理委託契約及び事務委託
契約と一体をなすものとします。
（ヌ）投資法人債にかかる一般事務受託者（株式会社三菱ＵＦＪ銀行）との間の第８回無担保投資法人債及び第９回無担保投資法人債に関する財務及び発行・支払代理契約
ａ．契約期間期間の定めはありません。
ｂ．解約に関する事項
解約の定めはありません。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
財務及び発行・支払代理契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人
及び一般事務受託者は相互にこれに関する協定をするものとし、当該協定は財務及び発行・支払代理契約と一体をなすものとします。
（ル）投資法人債にかかる一般事務受託者（株式会社みずほ銀行）との間の第12回無担保投資法人債に関する財
務及び発行・支払代理契約
ａ．契約期間期間の定めはありません。
ｂ．解約に関する事項
解約の定めはありません。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
財務及び発行・支払代理契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人
及び一般事務受託者は相互にこれに関する協定をするものとし、当該協定は財務及び発行・支払代理契約と一体をなすものとします。
(ヲ）会計監査人（有限責任 あずさ監査法人）
本投資法人は、有限責任 あずさ監査法人を会計監査人とします。有限責任 あずさ監査法人は、2012年２月24日付の投資主総会決議に基づき、同日付で就任しています。
- 166 -

会計監査人は、法令に別段の定めのない限り、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条、規約第23条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします（投信法第103条第１項、規約第24条第１項）。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（投信法第103条第２項、規約第24条第２項）。
⑤

公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います（規約第４条）。

- 167 -

２【利害関係人との取引制限】（１）法令に基づく制限①

利害関係人等との取引制限
資産運用会社の行う取引については金融商品取引法の定めにより一定の制限が課せられています。かかる制限の中でも資産運用会社の利害関係人等との取引に関する制限として以下のものが含まれます。また、投資法人とその資産運用会社の利害関係人等との間において、不動産又は有価証券の取得、譲渡又は貸借の取引が行われる
場合に、当該資産運用会社は、予め、当該投資法人の同意（役員会の承認を必要とします。）を得なければなりません（投信法第201条の２）。ただし、一定の軽微基準に該当する場合は、この限りではありません（同条第１項括弧書、投信法施行規則第245条の２）。
（イ）資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます。
（ロ）資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
（ハ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（金融商品取引法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第１号）。
（ニ）自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第２号）。
（ホ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第３号並びに金融商品取引法第44条の３第１項第３号）。

（ヘ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第４号）。
（ト）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第５号）。
（チ）以下に掲げる者が有価証券の引受け等を行っている場合において、当該者に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該者の要請を受けて、当該有価証券を取得し、又は買い付けることを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第９号）。
Ａ．資産運用会社の関係外国法人等
Ｂ．直近２事業年度において業府令に定める行為を行った運用財産に係る有価証券の合計額が当該２事業年度において発行された運用財産に係る有価証券の額の100分の50を超える者- 168 -

②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本②において同じ意味で用います。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引にかかる事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて、投信法施行令で定めるところにより、資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法
第203条第４項、第５条第２項）。

③

資産の運用の制限
投資法人は、①当該投資法人の執行役員又は監督役員、②資産運用会社、③当該投資法人の執行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、④資産運用会社の取締役、会計参与（会
計参与が法人であるときはその職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為（投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行
為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条ないし第118条、投信法施行規則第220条の２）。
(イ）有価証券の取得又は譲渡(ロ）有価証券の貸借(ハ）不動産の取得又は譲渡(ニ）不動産の貸借(ホ）以下に掲げる取引以外の特定資産にかかる取引
ａ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
ｂ．商品の生産、製造、加工及び採鉱、採取、製錬、精製その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引
ｃ．再生エネルギー発電設備の製造、設置その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為としてⅰ）資産運用会社に宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、ⅱ）資産運用会社に不動産の管理を委託すること等が認められています。
（２）本投資法人の資産運用にかかる自主ルール（利益相反対策ルール）①

一般原則
本資産運用会社は、スポンサー関係者との取引（スポンサー関係者を直接の相手方としない取引であっても、スポンサー関係者が当該取引に重要な影響を与える場合（注）を含みます。）に関しては、法令上の問題点がな
いかのみならず、本資産運用会社が本投資法人の資産の運用にかかる業務の受託者として当該取引においてその責務を果たすよう、本資産運用会社の内規であるスポンサー関係者取引規程及び本規則に②以下のような定めをおいています。
（注）例えば、物件の取得に関する取引で、当該物件を運営しているオペレーターがスポンサー関係者に該当する場合などを想定し
ています。

②

手続
本資産運用会社は、スポンサー関係者との間で下記③記載の取引を行う場合には、投資運営委員会、コンプラ
イアンス委員会における審議及び承認に加えて、取締役会及び投資法人役員会の決議を得るものとします。

- 169 -

③基準(イ）スポンサー関係者からの物件の取得
ａ. 取得価額（建物にかかる消費税相当額及び取得に伴う費用等を除きます。）は適正価格調査のため鑑定評価を取得し、その鑑定評価額を上限とします。ただし、売主たるスポンサー関係者が当該物件取得に伴い負担した諸費用（仲介手数料、信託報酬、ＳＰＣ組成費用、デュー・デリジェンス費用等）が存する場
合には、当該諸費用を鑑定評価額に加算した金額を取得価額の上限とします。
ｂ. 合理的な理由なく、スポンサー関係者を優先して取得先として選定していないこととします。また、仲介業者にもかかる指示をしていないこととします。
ｃ. 投資適格物件であり、投資不適格物件との抱き合わせあるいは物件購入と無関係な付帯条件がないこととします。
ｄ. スポンサー関係者の役員を兼務している取締役、及びスポンサー関係者出身の取締役は取締役会での議決権を有しないこととします。

(ロ）スポンサー関係者への物件の譲渡
ａ. 譲渡価額（建物にかかる消費税相当額及び譲渡に伴う費用等を除きます。）は適正価格調査のため鑑定評価を取得し、その鑑定評価額を下限とします。
ｂ. 複数の業者を入れた入札等適切な選定基準によることなく、スポンサー関係者を優先して譲渡先として選定していないこととします。また、仲介業者にもかかる指示をしていないこととします。
ｃ. スポンサー関係者の役員を兼務している取締役、及びスポンサー関係者出身の取締役は取締役会での議決権を有しないこととします。
(ハ）スポンサー関係者への投資法人所有物件の賃貸類似ケースの賃料相場に照らし当該賃料は妥当な水準とし、合理的な理由なく、スポンサー関係者を優先して賃貸先として選定していないこととします。また、仲介業者にもかかる指示をしていないこととします。
スポンサー関係者の役員を兼務している取締役、及びスポンサー関係者出身の取締役は取締役会での議決権を有しないこととします。
(ニ）スポンサー関係者による物件の仲介
ａ. 売買
仲介手数料は宅地建物取引業法に定める体系以内かつ妥当な水準であり、仲介手数料収入を得る目的で不必要な売買を行い、又は、繰り返していないこととします。
仲介依頼先としての能力・実績等に問題がないこととします。
ｂ. 賃貸
仲介手数料は宅地建物取引業法に定める体系以内かつ妥当な水準であり、仲介手数料収入を得る目的で不必要な賃貸を行い、又は繰り返していないこととします。
仲介依頼先としての能力・実績等に問題がないこととします。
（ホ）スポンサー関係者への物件の運営委託
類似ケースの運営委託の条件に照らし、条件は妥当な水準であるものとし、合理的な理由なく、スポンサー関係者を優先して運営委託先として選定していないこととします。
また、スポンサー関係者の役員を兼務している取締役、及びスポンサー関係者出身の取締役は取締役会での議決権を有しないこととします。
(ヘ）スポンサー関係者による物件の管理手数料は、能力、実績、類似ケース等に照らし妥当な水準であることとします。
また、業者選定の際、相見積りを取得する等合理的且つ適切な選定判断をすることなく、スポンサー関係者を優先して選定していないこととします。

- 170 -

(ト）スポンサー関係者による一般事務受託、資産保管業務受託、信託受託、名義書換事務受託及び調査受託手
数料は、能力、実績、類似ケース等に照らし妥当な水準であることとします。
また、受託者選定の際、合理的な理由なく、スポンサー関係者を優先して選定していないこととします。
(チ）スポンサー関係者への工事発注
発注額が工事内容に照らし妥当な水準であり、工事業者の能力・実績などに問題がないこととします。
また、業者選定の際、相見積りを取得する等合理的且つ適切な選定判断をすることなく、スポンサー関係者を優先して選定していないこととします。
(リ）スポンサー関係者による融資
融資条件は、スキーム・マーケット・経済金融環境等に照らし妥当であり、融資提供者選定の際に、合理的な理由なく、スポンサー関係者を優先して選定していないこととします。
(ヌ）スポンサー関係者による投資口・投資法人債の募集（引受）募集（引受）条件は、スキーム・マーケット・経済金融環境等に照らし妥当であり、引受人選定の際に、合理的な理由なく、スポンサー関係者を優先して選定していないこととします。
(ル）スポンサー関係者による投資口の取得募集（引受）条件は、スキーム・マーケット・経済金融環境等に照らし妥当であり、取得先選定の際に、合理的な理由なく、スポンサー関係者を優先して選定していないこととします。
(ヲ）スポンサー関係者による保険の取扱い
保険料は、相場或いは他業者オファー等と比較し妥当であり、業者選定の際に、合理的な理由なく、スポンサー関係者を優先して選定していないこととします。

- 171 -

（３）利害関係人等（注１）との取引状況①取引状況
売買金額等（注２）（注３）
区分
買付額等
総額

売付額等

不動産運用収益

1,203百万円

8,523百万円

10,495百万円

550百万円（45.7％）―百万円（―％）

635百万円（6.1％）

株式会社共立メンテナンス―百万円（―％）―百万円（―％）

1,063百万円（10.1％）

株式会社ホテルセントラーザ―百万円（―％）―百万円（―％）

373百万円（3.6％）

株式会社Ａ・Ｉ・Ｃ広島マネジメント―百万円（―％）―百万円（―％）

325百万円（3.1％）

株式会社東京ヒューマニアエンタプライズ―百万円（―％）―百万円（―％）

258百万円（2.5％）

株式会社ナリタヨシクラ・オペレーションズ―百万円（―％）―百万円（―％）

136百万円（1.3％）

株式会社ナリタコスゲ・オペレーションズ―百万円（―％）―百万円（―％）

123百万円（1.2％）

オーダブリュー・ホテル・オペレーションズ株式会社―百万円（―％）―百万円（―％）

48百万円（0.5％）

株式会社ラグーンリゾート名護―百万円（―％）―百万円（―％）

45百万円（0.4％）

株式会社ホテルマネジメント―百万円（―％）―百万円（―％）

35百万円（0.3％）

株式会社ホテルオリエンタルエクスプレス―百万円（―％）―百万円（―％）

9百万円（0.1％）

550百万円（45.7％）―百万円（―％）

3,054百万円（29.1％）

利害関係人等との取引状況の内訳
株式会社ホテルマネージメントジャパン

合計（注１）利害関係人等とは、投信法第201条第１項に定める本資産運用会社の利害関係人等（以下「利害関係人等」といいます。）を意味
しますが、上記①取引状況及び下表の②支払手数料等の金額には、これらに本資産運用会社のスポンサー関係者取引管理規則に定めるスポンサー関係者（（イ）利害関係人等に加え、（ロ）本資産運用会社の株主、（ハ）本資産運用会社の株式を50％以上保有する株主に50％以上出資している会社等、（ニ）本資産運用会社の株主が50％以上出資している会社、（ホ）本資産運用会社が資産運用委託契約、投資一任契約又は投資顧問契約を締結している顧客、（へ）上記（イ）乃至（ホ）に該当しなくなってから３ヶ月を経過しない者、並びに（ト）コンプライアンス室長がスポンサー関係者取引規程及び本規則の趣旨に鑑みてスポンサー関係者として取扱うことが適当であると判断した者）との主要な取引を含めて記載しています。
（注２）「買付額等」及び「売付額等」は、当該不動産等の取得又は譲渡に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価額等）を記載しています。
（注３）括弧内には、総額に対する比率を小数点以下第二位を四捨五入して表示しています。

②支払手数料等の金額
区分

外注委託費（注１）

利害関係人等との取引内訳
支払金額（Ｂ）

総額に対する割合
Ｂ／Ａ（％）（注２）

株式会社ホテルマネージメントジャパン

5,760千円

1.4

株式会社東京ヒューマニアエンタプライズ

120千円

0.0

支払手数料等総額（Ａ）

支払先

423,852千円（注１）プロパティ・マネジメント委託契約に基づく基本報酬のほか、建物及び設備の日常的な維持管理に係る業務委託費、運営委託費等が含まれます。
（注２）小数点以下第二位を四捨五入して表示しています。

- 172 -

３【投資主・投資法人債権者の権利】（１）投資主の権利
投資主が投信法及び本投資法人の規約により有する主な権利の内容及び行使手続の概要は次のとおりです。
（イ）投資口の処分
投資主は投資口を自由に譲渡することができます（投信法第78条第１項）。なお、投資口を譲渡するには、振替の申請により、譲受人がその口座における保有欄に当該譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受けなけ
ればなりません（社債株式等振替法第228条、第140条）（注）。
（注）後記(ロ)により投資証券が交付される場合は、投資口の譲渡に際して投資証券を交付する必要があります（投信法第78条第３項）。
（ロ）投資証券交付請求権及び不所持請求権
投資主は、保管振替機構が社債株式等振替法第３条第１項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって、当該振替機関の振替業を承継する者が存しないとき、又は投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときに、当該投資口に係る投資証券の交付を受けることができます（投信法第85条第１項、社債株式等振替法第227条第２項）。また、投資主は、投資証券が交付された場合、投資証券の不所持を申出ることもできます（投信法第85条第３項、会社法第217条）。
(ハ）金銭分配請求権
投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた金銭の分配方針に従って作成され、役員会の承認を得た金銭の分配に係る計算書に従い、保有投資口数に応じて、金銭の分配を受ける権利を有しています（投信法
第137条第１項）。決算期における最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者をもって、その決算期に関する金銭の分配を受ける権利を行使することのできる者とします（規約第34条第１項）。
(ニ）残余財産分配請求権
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する保有投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています（投信法第158条）。ただし、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻
しは行いません（規約第５条第１項）。
(ホ）議決権投信法又は本投資法人の規約により定められる一定の事項は、投資主より構成される投資主総会で決議されます（投信法第89条第１項）。投資主は、その有する投資口１口につき１個の議決権を有します（投信法第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会においては、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（投信法第93条の２第１項、規約第11条第１項）、規約の変更その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過半数の投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって、決議されなければなりません（投信法第93条の２第２項）。
投資主総会において権利を行使すべき投資主は、本投資法人が役員会の決議を経て法令に従い、予め公告して定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主とします（投信法第77条の３第２項、規約第15条第１項）。
投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第90条の２第２項、第92条第１項）。また、投資主は、投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます（投信法第92条の２）。さらに、投資主は、代理人により議決権を行使することができます。ただし、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を有する
ほかの投資主１名に限られます（規約第11条第２項）。また、投資主又はその代理人は、投資主総会毎に代理権を証する書面を本投資法人に提出しなければなりません（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項、規約第11条第３項）。これらの方法にかかわらず、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しない
ときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。ただし、上記のみなし賛成の規定は、投信法第104条第１項（役員及び会計監査人の解任）、第140条（規約の変更）（ただし、みなし賛成に関する規定の策定又は改廃に限ります。）、第143条第３号（解散）、第205条第２項（資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意）又は第206条第１項（資産の運用に係る委託契約の解約）に係る議案の決議には適用しません（規約第14条第２項）。

- 173 -

(ヘ）代表訴訟提起権、違法行為差止請求権及び役員解任請求権６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面にて資産運用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えを提起することを請求できるほか（投信法第204条第３項、第116条、第119条第３項、会社法第847条（第２項を除く）)、執行役員が投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害を生ずるおそれがあるときは、執行役員に対してその行為をやめることを請求することができます（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）。
執行役員及び監督役員は投資主総会の決議により解任することができますが、執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会
において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上に当たる投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって、当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第１項、第３項、会社法第854条第１項第２号）。
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた日から６ヶ月以内に本投資法人に対して投資口の追加発行の無効の訴えを提起することができます（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号、第２項第２号）。
投資主は、投資口の発行が法令若しくは規約に違反する場合又は著しく不公正な方法により行われる場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、投資口の発行をやめることを請求することができます（投信法第84条第1項、会社法第210条）。
投資主は、本投資法人の合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、合併の効力が生じた日から６ヶ月以内に本投資法人に対して合併無効の訴えを提起することができます（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）。
(ト）帳簿等閲覧請求権
投資主は、本投資法人の営業時間内はいつでも、請求の理由を明らかにして、会計帳簿又はこれに関連する資料の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第128条の３）。
(チ）その他投資主総会に関する権利
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前より引き続き有する投資主は、執行役員に対し、会議の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができ、請求の後遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、監督官庁の許可を得て自ら招集することができます（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）。
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を総会の目的とすることを請求することができます。ただし、その事項が総会の決議すべきものでない場合はこの限りではありません（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項）。
発行済投資口総数の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、投資主総会にかかる招集の手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため検査役の選任を監督官庁に申し立てることができます（投信法第110条、第94条第１項、会社法第306条第１項）。
投資主は、①招集の手続若しくは決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、②決議の内容が規約に違反するとき、又は③決議につき特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときは、当該決議の日から３ヶ月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます（投信法第94条第２項、会社法第831条）。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は無効である場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます（投信法第94条第２項、会社法第830条）。
(リ）投資口買取請求権（投信法第149条の３、第149条の８、第149条の13）
本投資法人が消滅投資法人として合併する場合に、合併契約承認のための投資主総会に先立って合併に反対する旨を本投資法人に通知し、かつ、当該投資主総会において合併に反対した投資主は、投資法人に対し自己の有する投資口を公正な価格で買い取ることを請求できます。
(ヌ）少数投資主権の行使手続き（振替法第228条、第154条、第140条）
振替投資口にかかる少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載又は記録により判断されます。したがって、少数投資主権等を行使しようとする投資主は、保管振替機関
が個別投資主通知（保管振替機関が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知- 174 -

をいいます。以下同じです。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます。投資主は、かかる個別投資主通知が振替機関から本投資法人に対して行われた後４週間が経過する日までに限り、少数投資主権等を行使することができます。

- 175 -

（２）投資法人債権者の権利
投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
(イ）元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
(ロ）投資法人債の譲渡
投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の譲渡は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人
債券を交付することにより行われます（投信法第139条の７、会社法第687条）。このうち、取得者が、記名式の投資法人債の譲渡を第三者に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要であり、投資法人に対抗するためには、取得者の氏名及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第２項）。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三者及び投資法
人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第３項）。
本投資法人は、投資法人債につき、社債株式等振替法に基づく一般債振替制度において、保管振替機構が取り扱うことに同意しており、社債株式等振替法の適用を受けることを決定した振替投資法人債については、新規発行及び権利の移転は全て社債株式等振替法に従い、振替口座簿への記録・記載によって行われることとな
ります。
(ハ）投資法人債権者集会における議決権
ａ．投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、投資法人債権者の利害に関する事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。
投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の合計金額（償還済みの額を除きます。）に応じて議決権を行使することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第723条第1項）。投資法人債権者は、投資法人債権者集会に出席する代わりに書面や電磁的方法によって議決権を行使することも可能です（投信法第139条の10第２項、会社法第726条、第727条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます（投信法第139条の10第２項、会社法第734条）。
ｂ．投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです（投信法第139条の10第２項、会社法第724条第１項、第２項）。
(ⅰ）法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、出席した議決権者の議決権の総額の２分の１を超える議決権を有する者の同意をもって行われます（普通決議）。
(ⅱ）投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の５分の１以上で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の議決権を有する者の同意をもって行われます（特別決議）。
ｃ．投資法人債総額（償還済みの額を除きます。）の10分の１以上に当たる投資法人債を有する投資法人債権者は、投資法人債権者集会の目的である事項及び招集の理由を本投資法人又は投資法人債管理者に対して示
して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第１項）。
かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会を招集することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。
ｄ．投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。
(ニ）投資法人債管理者
本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。ただし、各投資法人
債の金額が１億円以上である場合その他投資法人債権者の保護に欠けるおそれがないものとして投信法施行規則で定める場合は、この限りではありません（投信法第139条の８）。

- 176 -

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社（英文ではJapan Hotel REIT Advisors Co., Ltd.と表示します。）

②

資本金の額
３億円（本書の日付現在）

③

事業の内容
金融商品取引法第28条第３項に規定する投資助言・代理業及び同条第４項に規定する投資運用業を行います。
(イ）会社の沿革
年月日事項

2004年８月10日

会社設立

2004年９月24日

宅地建物取引業者免許取得（免許番号 東京都知事(３)第83613号）

2005年６月29日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号

国土交通大臣認可第38号）

証券取引法等の一部を改正する法律（平成18年法律第65号）による改正前の投信法上2005年10月４日

2007年９月30日の投資法人資産運用業の認可取得（認可番号 内閣総理大臣第54号）
投資運用業としてみなし登録（注１）（登録番号

関東財務局長（金商）第334号）

2012年４月１日

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社と合併（注２）2018年６月19日

投資助言業務の開始に関する変更登録（注３）

2018年７月17日

投資助言業務及び投資一任業務の開始に関する業務方法書の変更の届出等（注３）（注１）本資産運用会社は、証券取引法等の一部を改正する法律（平成18年法律第65号）附則第159条第1項の適用を受け、2007年９月30日付で投資運用業を行う金融商品取引業者としての登録を受けたものとみなされています。なお、本資産運用会社は、2007年11月15日付で、同附則第159条第２項に定める書類を内閣総理大臣に提出いたしました。
（注２）本資産運用会社は、2012年４月１日を効力発生日とし、本資産運用会社を存続会社、旧ＪＨＲの資産運用会社であるＪＨＲＫＫを吸収
合併消滅会社とする吸収合併を行っています。
（注３）本資産運用会社は、本投資法人以外のファンド等に対して投資助言業務を行うため、2018年６月19日付で金融庁に対して変更登録の申請を行い、同日付で受理されました。また、併せて本投資法人以外のファンド等に対して投資一任業務を行うため、これら２つの業務の開始に伴う社内体制の変更等を決定し、2018年７月17日付で業務方法書の変更の届出等を行いました。

(ロ）株式の総数及び資本金の額の増減
ａ．発行可能株式の総数（本書の日付現在）
30,000株
ｂ．発行済株式の総数（本書の日付現在）
14,500株
ｃ．最近５年間における資本金の額の増減
該当事項はありません。

- 177 -

(ハ）その他
ａ．役員の変更
資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権のある発行済株式の総数の過半数を超える株主が出席し、その株主の議決権の過半数の賛成により選任されます。取締役の選任については、
累積投票によりません。取締役の任期は、就任後２年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、就任後４年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までです。
ただし、補欠又は増員として就任した取締役の任期は、前任者又は現任者の残任期間と同一とし、補欠として就任した監査役の任期は、前任者の残任期間とします。資産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、その日から２週間以内に、その旨を関東財務局長に届け出ます（金融商品取引法第31条第１項、第29条の２第１項第３号）。また、資産運用会社の取締役又は執行役が他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役若しくは執行役に就任し又はこれらを退任した場合には、遅滞なく、その旨を関東財務局長に届け出ます（金融商品取引法第31条の４第１項。他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役又は執行役が資産運用会社の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合も同様です。）。
ｂ．訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
(ニ）関係業務の概要
本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は以下のとおりです。
ａ．運用資産の運用にかかる業務
ｂ．本投資法人が行う資金調達にかかる業務
ｃ．本投資法人の運用資産の状況等についての本投資法人への報告業務
ｄ．本投資法人の運用資産にかかる運用計画の策定業務
ｅ．その他本投資法人が随時委託する上記ａ乃至ｄに付随し又は関連する業務- 178 -

（２）【運用体制】
本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 １ 投資法人の概況 （４）投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制」を、また、投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況
クに対する管理体制」をそれぞれご参照ください。

３

投資リスク

（２）投資リス（３）【大株主の状況】（本書の日付現在）
所有株式数
（株）

比率(%)
（注）

Prof. Khoo Kay Kim, Seksyen 13, 46200
Petaling Jaya, Selangor Darul Ehsan, Malaysia

12,70087.6

株式会社共立メンテナンス

東京都千代田区外神田二丁目18番８号

1,500

10.3

オリックス株式会社

東京都港区浜松町二丁目４番１号

300

2.1

14,500100.0

名称
Rockrise Sdn Bhd（ロックライズ社）

住所
12th Floor, Menara Symphony, No. 5, Jalan

合計（注）発行済株式総数に対する所有株式数の割合を表しています。

- 179 -

（４）【役員の状況】
本書の日付現在における本資産運用会社の役員は以下のとおりです。

役職名

氏名

所有
株式数

主要略歴
1982年４月
1984年１月

住友不動産株式会社 ビル事業部
同社 米国子会社

1990年７月

モルガン・スタンレー証券会社（現三菱UFJモルガン・ス
タンレー証券株式会社）
投資銀行本部 不動産グループ
エグゼクティブ・ディレクター

2000年４月
代表取締役
社長

取締役

古川

石戸

尚志

ウォーバーグ・ディロン・リード証券会社（現UBS証券株
式会社）
企業金融本部 不動産セクターチーム
エグゼクティブ・ディレクター

共同責任者

2004年５月

Rockpoint Group, L.L.C.
日本オフィス代表者 プリンシパル

2013年８月

株式会社リバー・フローズ
代表取締役

2014年６月

ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
代表取締役社長（現職）

1999年４月

株式会社価値総合研究所

2002年７月

KPMGビジネスアドバイザリーLLC
KPMG FAS）

2003年８月
2006年９月

同社 ホスピタリティーグループ マネジャー
ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社

2007年４月

アクイジション部 シニア・マネージャー
同社 取締役運用本部長

俊啓

0

設立

東京支店（現株式会社

2012年４月

ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
運用本部長兼アクイジション部長

2013年３月
2015年３月

同社
同社

1995年４月
1998年１月

旭日産業株式会社 金属加工品部
株式会社ロスマンズ・ジャパン（現ブリティッシュ・アメ

1999年８月

リカン・タバコ・ジャパン合同会社）ファイナンス部
サン・マイクロシステムズ株式会社（現日本オラクルイン0

取締役運用本部長兼アクイジション部長
取締役運用本部長（現職）

フォメーションシステムズ合同会社）
フィールド・ファイナンス部
取締役

板橋

2006年９月

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社
財務・経理部 シニア・マネージャー

2007年４月
2012年４月

同社 管理本部長
ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社

2015年３月

経理部長
同社 取締役管理本部長兼経理部長

2019年６月
2021年３月

同社
同社

昇

取締役管理本部長兼財務部長（現職）
取締役管理本部長兼財務部長兼人事総務部長（現職）- 180 -

0

役職名

取締役

氏名

青木

陽幸

所有
株式数

主要略歴
1994年９月
1997年６月

デロイト＆トウシュＬＬＰ ニューヨーク事務所監査部
インガーソル・ランド本社監査部

2001年11月
2002年７月

アーサーアンダーセン税務事務所（現ＫＰＭＧ税理士法人）
リップルウッド・ホールディングスＬＬＣ

2005年８月

ホテル投資グループ バイスプレジデント
クリエーティブ・リノベーション・グループ・ジャパン

2008年１月

財務担当バイスプレジデント
東京ベンチャーギア株式会社

2011年11月

取締役

0

ＲＥキャピタル・サービス・ジャパン株式会社（現ＳＣキャ
ピタル・パートナーズ・ジャパン株式会社）代表取締役（現職）（注１）

2011年12月

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社
監査役（非常勤）

2012年４月

ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
取締役（非常勤）（現職）

1987年10月
1991年10月

タイ中央銀行
Temasek Holdings

1992年11月

アシスタントマネージャー
ＪＰモルガン

1998年11月

ヴァイス・プレシデント
タイ中央銀行 アドバイザー

1999年４月
Suchad
取締役会長

Chiaranussati（スチャッ
ド・チアラヌサッティ）

2007年10月

Westbrook
アジア地域投資担当プリンシパル兼マネージング・ディレク
ター
SC Management Limited

マネージング・ディレクター

（注１）

2010年５月

Rockrise Sdn Bhd

2010年８月

ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
取締役（非常勤）

2011年３月

SC Capital Partners Pte. Ltd. （現SCCP AssetManagement Pte. Ltd.）ディレクター（現職）（注１）

2015年８月
2015年10月

SC J-Holdings Pte. Ltd.

ディレクター（現職）（注１）

ディレクター（現職）（注１）

ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
取締役会長（非常勤）（現職）- 181 -

0

役職名

氏名

主要略歴
1988年３月
1995年４月

ＧＩＣ（シンガポール政府投資公社）
Rodamco PACIFIC B.V./Rodamco Asia N.V.

2007年６月

マネージング・ディレクター及び投資管理部長
Travelsky Technology Ltd.

2007年11月

独立取締役及び監査委員会委員
Stonegate China Properties Limited

2008年９月

最高経営責任者（ＣＥＯ）
SC Management Limited マネージング・ディレクター

Chua Keng Kim
取締役（チュア・ケン
グ・キム）

所有
株式数

0

（注１）

2010年８月

ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
取締役（非常勤）（現職）

2013年８月

SC Core Manager Pte. Ltd.（現SC J-Holdings Pte.
Ltd.） ディレクター（現職）（注１）

2015年12月

SC Capital Partners Pte. Ltd. （現SCCP AssetManagement Pte. Ltd.）ディレクター（現職）（注１）

監査役

岩立

澄子

1991年４月

モルガン・スタンレー証券会社（現三菱UFJモルガン・ス
タンレー証券株式会社）投資銀行部門

1995年４月
2000年12月

同社
同社

2006年６月

広報部 バイス・プレジデント
ゴールドマン・サックス証券株式会社

2014年６月

広報部 部長 バイス・プレジデント
独立行政法人中小企業基盤整備機構

2019年４月

企画部広報統括室
国際金融公社

広報部

0主幹

シニア・コミュニケーションズ・オフィサー（非常勤）（現職）
2021年３月

ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
監査役（非常勤）（現職）（注１）ＳＣキャピタル・パートナーズ・ジャパン株式会社、SC Management Limited、Rockrise Sdn Bhd、SC J-Holdings Pte. Ltd.及びSCCP
Asset Management Pte. Ltd.は、SC CAPITAL PARTNERSグループ（旧RECAPグループ）に属する法人です。
（注２）監査役であった関田成夫は、2021年３月25日開催の定時株主総会終結の時をもって任期満了により退任し、同日付で、新たに岩立澄子
が監査役に就任しました。

- 182 -

（５）【事業の内容及び営業の概況】①事業の内容本資産運用会社は、金融商品取引法に定める金融商品取引業者として投資運用業及び投資一任業務並びに投資助言業務を行っています。
②営業の概況
本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人又は運用の指図を行う投資法人は、本投資法人
のみです。
③資本関係
本書の日付現在、本資産運用会社は、本投資法人の投資口のうち3,700口（発行済投資口の総口数の0.08％）
を所有しています。
（注）比率は、小数点以下第二位未満を切り捨てて記載しています。

- 183 -

２【その他の関係法人の概況】
Ａ

経理等にかかる一般事務受託者兼資産保管会社（１）名称、資本金の額及び事業の内容① 名称②

三井住友信託銀行株式会社
資本金の額

③

342,037百万円（2020年９月30日現在）
事業の内容
銀行法（昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号、その後の改正を含みます。
以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。

（２）関係業務の概要
一般事務受託者兼資産保管会社である三井住友信託銀行株式会社は、以下の業務を行います。
①②

計算に関する事務
会計帳簿の作成に関する事務③④

納税に関する事務（ＰｗＣ税理士法人へ委託された業務を除きます。）
本投資法人の機関の運営に関する事務⑤

上記①ないし④に掲げる事務のほか、本投資法人と協議のうえ定める事項（３）資本関係
該当事項はありません。
Ｂ

納税等にかかる一般事務受託者（１）名称、資本金の額及び事業の内容① 名称②

ＰｗＣ税理士法人
資本金の額③

該当事項はありません。
事業の内容
税理士法（昭和26年法律第237号、その後の改正を含みます。）に基づき税務に関する業務を営んでいます。

（２）関係業務の概要①

納税等にかかる一般事務受託者であるＰｗＣ税理士法人は、以下の業務を行います。
本投資法人の税務申告書（法人税、地方税及び消費税）の作成業務②

その他別途本投資法人及び一般事務受託者が協議のうえ合意する事務（３）資本関係
該当事項はありません。

- 184 -

Ｃ

投資主名簿等管理人（１）名称、資本金の額及び事業の内容① 名称②

三井住友信託銀行株式会社
資本金の額

③

342,037百万円（2020年９月30日現在）
事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。

（２）関係業務の概要
投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社は、以下の業務を行います。
①②

投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項
投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事項③④

投資主等の氏名、住所の登録に関する事項
投資主等の提出する届出の受理に関する事項⑤

投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）の作成等に関する事項⑥⑦

分配金の計算及びその支払いのための手続きに関する事項
分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事項⑧⑨

投資口に関する照会応答、諸証明書の発行に関する事項
使用済書類及び未達郵便物の整理保管に関する事項⑩⑪

募集投資口の発行に関する事項
投資口の併合又は分割に関する事項⑫

投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事項（前各号の事項に関連するものに限ります。）⑬⑭

法令又は投資主名簿等管理人契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項
その他振替機関との情報の授受に関する事項⑮

マイナンバー法に係る以下の個人番号関係事務（イ）支払調書等の作成対象となる投資主等、新投資口予約権者等の個人番号及び法人番号（以下「個人番号等」といいます。）について、振替機関あて請求及び通知受領に関する事務（ロ）本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等に係る個人番号等の収集に関する事務（ハ）本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等の個人番号等の登録、保管及び別途定める保管期間経過後の廃棄又は削除に関する事務（ニ）行政機関等あて個人番号等の提供に関する事務（ホ）その他、マイナンバー法に基づく上記（イ）～（ニ）に付随する事務⑯

前各号に掲げる事項のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ定める事項（３）資本関係
該当事項はありません。
Ｄ

特別口座管理機関（１）名称、資本金の額及び事業の内容①名称
三井住友信託銀行株式会社②資本金の額
342,037百万円（2020年９月30日現在）③事業の内容銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。

- 185 -

（２）関係業務の概要
特別口座管理機関である三井住友信託銀行株式会社は、以下の業務を行います。
① 振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事項② 総投資主報告に関する事項③ 新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事項④ 保管振替機構からの本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の保管振替機構に対する情報提供請
求に関する事項⑤ 振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事項⑥ 特別口座の開設及び廃止に関する事項⑦ 加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の保管振替機構への届出に関する事
項⑧ 特別口座の加入者本人のために開設された他の口座又は本投資法人の口座との間の振替手続に関する事項⑨ 振替法で定める取得者等による特別口座開設等請求に関する事項⑩ 加入者からの個別投資主通知の申出に関する事項⑪ 加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事項⑫ 前各号に掲げるもののほか、加入者等による請求に関する事項⑬ 前各号に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事項⑭ 加入者等からの照会に対する応答に関する事項⑮ 投資口の併合又は分割に関する事項⑯ マイナンバー法に係る以下の個人番号関係事務（イ）加入者の個人番号等の収集、登録に関する事務（ロ）加入者から収集した個人番号等の保管及び別途定める保管期間経過後の廃棄、削除に関する事務（ハ）振替機関に対する加入者に係る個人番号等の通知に関する事務（ニ）その他、マイナンバー法に基づく上記（イ）～（ハ）に付随する事務⑰ 前各号に掲げる事項のほか、振替制度の運営に関する事項並びに本投資法人及び特別口座管理機関が協議のうえ定める事項（３）資本関係
該当事項はありません。
Ｅ

投資法人債に関する一般事務受託者（１）名称、資本金の額及び事業の内容①名称
三井住友信託銀行株式会社②資本金の額
342,037百万円（2020年９月30日現在）③事業の内容銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要
第４回無担保投資法人債及び第６回無担保投資法人債に関する一般事務受託者である三井住友信託銀行株式会社は、以下の業務を行います。
① 買取引受をした者から受領した払込金額の交付② 投資法人債原簿の作成③ 投資法人債原簿の調製及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務④ 投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払い⑤ 租税特別措置法に基づく利子所得税の納付⑥ 買入消却に関する事務⑦ 投資法人債権者からの請求等の受付及び取次⑧ その他協議のうえ必要と認められる事務
上記に定める事務以外の事務が発生した場合、投信法施行規則第169条第２項第８号に規定するその他金融庁長官が定める事務が定められた場合、若しくは、投信法、投信法施行令及び投信法施行規則が改正されることに- 186 -

伴い一般事務に係る規定が変更され、又は、新たな一般事務が規定された場合は、本投資法人及び一般事務受託者が、その取扱いについて協議します。
（３）資本関係
該当事項はありません。
Ｆ

投資法人債に関する一般事務受託者（１）名称、資本金の額及び事業の内容①名称
株式会社みずほ銀行②資本金の額1,404,065百万円（2020年９月30日現在）③事業の内容銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
（２）関係業務の概要
第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者である株式会社みずほ銀行は、以下の業務を行います。
① 買取引受をした者から受領した払込金額の交付② 投資法人債原簿の作成及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務③ 投資法人債券台帳の調製④ 投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払い⑤ 租税特別措置法に基づく利子所得税の納付⑥ 買入消却に関する事務⑦ 投資法人債権者からの請求等の受付及び取次⑧ 投資法人債管理者としての業務⑨ その他協議のうえ必要と認められる事務
上記に定める事務以外の事務が発生した場合、投信法施行規則第169条第２項第８号に規定するその他金融庁長官が定める事務が定められた場合、若しくは、投信法、投信法施行令及び投信法施行規則が改正されることに伴い一般事務に係る規定が変更され、又は、新たな一般事務が規定された場合は、本投資法人及び一般事務受託者が、その取扱いについて協議します。
第12回無担保投資法人債に関する一般事務受託者である株式会社みずほ銀行は、以下の業務を行います。
① 買取引受をした者から受領した払込金額の交付② 投資法人債原簿の作成及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務③ 投資法人債台帳の調製④ 投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払い⑤ 租税特別措置法に基づく利子所得税の納付⑥ 買入消却に関する事務⑦ 投資法人債権者からの請求等の受付及び取次⑧ その他協議のうえ必要と認められる事務
上記に定める事務以外の事務が発生した場合、投信法施行規則第169条第２項第８号に規定するその他金融庁長官が定める事務が定められた場合、若しくは、投信法、投信法施行令及び投信法施行規則が改正されることに伴い一般事務に係る規定が変更され、又は、新たな一般事務が規定された場合は、本投資法人及び一般事務受託者が、その取扱いについて協議します。
（３）資本関係
該当事項はありません。

Ｇ

投資法人債に関する一般事務受託者（１）名称、資本金の額及び事業の内容①名称
株式会社りそな銀行②資本金の額279,928百万円（2020年９月30日現在）- 187 -

③事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
（２）関係業務の概要
第７回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債及び第11回無担保投資法人債に関する一般事務受託者である株式会社りそな銀行は、以下の業務を行います。
① 買取引受をした者から受領した払込金額の交付② 投資法人債原簿の作成及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務③ 投資法人債券台帳の調製④ 投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払い⑤ 租税特別措置法に基づく利子所得税の納付⑥ 買入消却に関する事務⑦ 投資法人債権者からの請求等の受付及び取次⑧ 投資法人債管理者としての業務⑨ その他協議のうえ必要と認められる事務
上記に定める事務以外の事務が発生した場合、投信法施行規則第169条第２項第８号に規定するその他金融庁長官が定める事務が定められた場合、若しくは、投信法、投信法施行令及び投信法施行規則が改正されることに伴い一般事務に係る規定が変更され、又は、新たな一般事務が規定された場合は、本投資法人及び一般事務受託者が、その取扱いについて協議します。
（３）資本関係
該当事項はありません。
Ｈ

投資法人債に関する一般事務受託者（１）名称、資本金の額及び事業の内容①名称
株式会社三菱ＵＦＪ銀行②資本金の額1,711,958百万円（2020年９月30日現在）③事業の内容銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
（２）関係業務の概要
第８回無担保投資法人債及び第９回無担保投資法人債に関する一般事務受託者である株式会社三菱ＵＦＪ
銀行は、以下の業務を行います。
① 買取引受をした者から受領した払込金額の交付② 投資法人債原簿の作成③ 投資法人債原簿の調製及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務④ 投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払い⑤ 租税特別措置法に基づく利子所得税の納付⑥ 買入消却に関する事務⑦ 投資法人債権者からの請求等の受付及び取次⑧ その他協議のうえ必要と認められる事務
上記に定める事務以外の事務が発生した場合、投信法施行規則第169条第２項第８号に規定するその他金融庁長官が定める事務が定められた場合、若しくは、投信法、投信法施行令及び投信法施行規則が改正されることに伴い一般事務に係る規定が変更され、又は、新たな一般事務が規定された場合は、本投資法人及び一般事務受託者が、その取扱いについて協議します。
（３）資本関係
該当事項はありません。

- 188 -

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）並びに同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令47号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。
財務諸表に記載している金額は、千円単位で表示し、単位未満は切り捨てています。
２．監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第21期計算期間（2020年１月１日から2020年
12月31日まで）の財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人による監査を受けています。
３．連結財務諸表について
本投資法人は、子会社がありませんので連結財務諸表は作成していません。

- 189 -

１【財務諸表】（１）【貸借対照表】（単位：千円）前期(2019年12月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
未収還付法人税等
デリバティブ債権
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産ソフトウエア
商標権
信託借地権
信託定期借地権
その他
無形固定資産合計
投資その他の資産差入保証金
信託差入敷金及び保証金
長期前払費用デリバティブ債権
修繕積立金
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資口交付費
投資法人債発行費
繰延資産合計資産合計- 190 -

当期
(2020年12月31日)

22,449,911
11,894,019
2,779,730
550,28154573
88,04537,762,616

19,382,019
9,171,145
672,415533,15042－
82,69829,841,471

579,731△195,551
384,180
4,211,971△2,102,782
2,109,188－※１ 136,930,501△21,656,979
115,273,521
2,721,962△438,160
2,283,802
675,362△154,739
520,622
136,526△104,535
31,990219,901,119
18,384
340,522,811

622,365△252,877
369,487
4,373,456△2,739,679
1,633,776
2,761※１ 137,193,115△25,172,139
112,020,975
2,772,035△511,004
2,261,030
683,995△183,954
500,040
133,628△112,061
21,566
216,410,533
83,507
333,303,679

227,600－
28,532,362
5,036,941
7,756
33,804,661

162,441
523,498
28,532,362
4,765,994
7,076
33,991,374

12,520150,223
2,766,474
43,870307,5133,280,602
377,608,075

12,520150,223
2,449,539－
314,067
2,926,350
370,221,403

140,631
211,194
351,826
415,722,517

56,111
177,418
233,529400,296,404（単位：千円）
前期(2019年12月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内償還予定の投資法人債
1年内返済予定の長期借入金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
未払分配金
預り金
デリバティブ債務
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
デリバティブ債務
繰延税金負債
資産除去債務
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
出資剰余金
任意積立金
一時差異等調整積立金
圧縮積立金
圧縮特別勘定積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計
純資産合計
負債純資産合計- 191 -

当期
(2020年12月31日)

1,485,375－－
12,782,000
651,435
1,210
661,048909,293
15,852
8,696
17,22995,331
16,627,473

2,654,679
12,782,000
1,500,000
10,800,000
527,572
1,210
143,389
423,355
17,381
9,111
21,39842,76328,922,861

41,600,000
114,372,000
1,040,520
4,681,825
416,600
13,981
447,677
162,572,605
179,200,079

40,100,000
103,572,000
1,040,520
4,356,804
767,749－
335,161
150,172,234
179,095,095

186,894,169

186,894,169

21,746,398

21,746,398※２ 11,794,071※２ 10,617,580－
1,174,860
12,968,932
15,290,314
50,005,645
236,899,815

1,174,860－
11,792,441
1,527,790
35,066,630
221,960,800△377,376△377,376※３ 236,522,438△759,492△759,492※３ 221,201,308

415,722,517

400,296,404

（２）【損益計算書】（単位：千円）
自至
営業収益
不動産運用収入その他不動産運用収入
不動産等売却益
不動産等交換差益
営業収益合計
営業費用
不動産運用費用
資産運用報酬
資産保管・一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
未払分配金戻入
保険差益
固定資産税等還付金
還付加算金
金融派生商品利益
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
融資関連費用投資法人債発行費償却
投資口交付費償却
金融派生商品損失
その他
営業外費用合計
経常利益
特別利益
差入保証金回収益
特別利益合計税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）- 192 -

前期
2019年１月１日
2019年12月31日

自至

当期
2020年１月１日
2020年12月31日※１ 27,107,988※１ 9,603,724※１ 1,170,561※１ 892,001－－
28,278,550※２ 3,158,381※１ 8,997,408※１ 8,717,332

1,781,691
119,138
14,400217,357
11,129,995
17,148,555

1,479,381
125,986
17,400322,710
10,662,810
3,176,022

357
4,361
28,063
1,239
549
12,382
46,953278
3,535
34,217－95
1,138
39,266

940,789284,524
483,761
30,298151,922378
12,3091,903,983
15,291,524

963,502316,795
399,645
33,776
84,5204,802
13,9891,817,032
1,398,255－－
15,291,524
1,210
1,210
15,290,314－
15,290,314

130,000
130,000
1,528,255
1,210
1,210
1,527,045
744
1,527,790※３ 184,725

13,838,832

（３）【投資主資本等変動計算書】
前期（自2019年１月１日

至

2019年12月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金

一時差異等
調整積立金

圧縮特別勘定
積立金

任意積立金
合計

当期未処分
利益又は当
期未処理損
失（△）

12,357,644－

12,357,644

16,213,482

任意積立金

出資総額
出資剰余金

当期首残高

153,516,129

21,746,398

剰余金合計

50,317,525

投資主資本
合計

203,833,655

当期変動額
新投資口の発行

33,378,040

33,378,040

一時差異等調整積
立金の取崩圧縮特別勘定積立
金の積立△563,572
1,174,860△563,572

563,572－－

1,174,860△1,174,860－－

剰余金の配当△15,602,194 △15,602,194 △15,602,194

当期純利益

15,290,314

15,290,314

15,290,314

投資主資本以外の
項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

当期首残高

33,378,040－△563,572

1,174,860

611,287△923,168△311,880

33,066,160

21,746,398

11,794,071

1,174,860

12,968,932

15,290,314

50,005,645

236,899,815

評価・換算
差額等
繰延ヘッジ
評価・換算
損益
差額等合計

純資産合計

※１

186,894,169△461,435△461,435

203,372,219

当期変動額
新投資口の発行

33,378,040

一時差異等調整積
立金の取崩圧縮特別勘定積立
金の積立－－

剰余金の配当△15,602,194

当期純利益

15,290,314

投資主資本以外の
項目の当期変動額（純額）

84,05984,05984,059

当期変動額合計

84,05984,05933,150,219△377,376△377,376

236,522,438

当期末残高- 193 -

当期（自2020年１月１日

至

2020年12月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金

一時差異等
調整積立金

圧縮積立金

圧縮特別勘定
積立金

任意積立金
合計

当期未処分
利益又は当
期未処理損
失（△）

11,794,071－

1,174,860

12,968,932

15,290,314

50,005,645△1,176,490

1,176,490－

1,174,860△1,174,860－△1,174,860

1,174,860

－

任意積立金

出資総額
出資剰余金

当期首残高

186,894,169

21,746,398

剰余金合計

当期変動額
一時差異等調整積
立金の取崩△1,176,490

圧縮積立金の積立

1,174,860

圧縮特別勘定積立金の取崩△1,174,860

剰余金の配当△16,466,060 △16,466,060

当期純利益

1,527,045

1,527,045

投資主資本以外の
項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

－
※１

186,894,169

投資主資本
投資主資本
合計
当期首残高

236,899,815－△1,176,490

1,174,860△1,174,860

21,746,398

10,617,580

1,174,860

－

評価・換算
差額等
繰延ヘッジ
評価・換算
損益
差額等合計

純資産合計

△377,376△377,376

236,522,438

当期変動額
一時差異等調整積
立金の取崩

－

－

圧縮積立金の積立－－圧縮特別勘定積立
金の取崩

－

－

△16,466,060△16,466,060

1,527,045

1,527,045

剰余金の配当当期純利益
投資主資本以外の
項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高△382,115△382,115△382,115△14,939,014△382,115△382,115 △15,321,130

221,960,800△759,492△759,492

221,201,308- 194 -

△1,176,490 △13,762,523 △14,939,014
11,792,441

1,527,790

35,066,630

（４）【金銭の分配に係る計算書】
区分Ⅰ

当期未処分利益Ⅱ

任意積立金取崩額
一時差異等調整積立金取崩額
圧縮特別勘定積立金取崩額

Ⅲ

分配金の額

自
至

前期
2019年１月１日
2019年12月31日
15,290,314,375円

1,176,490,844円※１

1,527,790,689円※１305,694,382円－円
1,829,562,270円(3,690円)(410円)

1,174,860,958円－円

744,789円

3,922,801円

任意積立金
圧縮積立金繰入額

Ⅴ

当期
2020年１月１日
2020年12月31日

1,174,860,958円
16,466,060,430円（投資口１口当たりの分配金の額）
Ⅳ自至次期繰越利益分配金の額の算出方法

本投資法人の規約第34条第１項に定める金銭の分配方針に基づき、租税特本投資法人の規約第34条第１項に定める金銭の分配方針に基づき、租税特別措置法第67条の15に規定されている
本投資法人の配当可能利益の額の100別措置法第67条の15に規定されている
本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとし、当期未処分利益15,290,314,375円

分の90に相当する金額を超えるものとし、当期未処分利益1,527,790,689円に一時差異等調整積立金取崩額
1,176,490,844円を加算した金額に一時差異等調整積立金取崩額
305,694,382円を加算した金額

16,466,805,219円のうち、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数

1,833,485,071円のうち、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除いた全額である
16,466,060,430円を利益分配金として部分を除いた全額である
1,829,562,270円を利益分配金として分配することといたしました。なお、
本投資法人規約第34条第１項(４)に定分配することといたしました。なお、
本投資法人規約第34条第１項(４)に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

める利益を超えた金銭の分配は行いません。

- 195 -

（５）【キャッシュ・フロー計算書】（単位：千円）自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
不動産等交換差益
固定資産除却損
金融派生商品損益（△は益）投資法人債発行費償却
投資口交付費償却
有形固定資産の売却による減少額
信託有形固定資産の売却による減少額
差入保証金回収益
受取利息
支払利息
還付加算金
営業未収入金の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
長期前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
預り金の増減額（△は減少）
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
還付加算金の受取額
法人税等の支払額又は還付額（△は支払）
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
修繕積立金の支出差入保証金の回収による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資法人債の償還による支出
投資法人債発行費の支払額
投資口の発行による収入分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高- 196 -

前期
2019年１月１日
2019年12月31日

自至

当期
2020年１月１日
2020年12月31日

15,291,524
4,557,414－
246,890△12,004
30,298151,922－－－△357
1,225,314△549△305,608△22,789△78,478△240,644
116,600
164,127
27,2401,380
69,494
21,221,777
482△1,220,857
549△1,23020,000,722

1,528,255
4,761,907△184,725
5,701
3,663
33,776
84,5201,010
4,789,585△130,000△278
1,280,297△95
2,107,315
17,130316,935
1,693,683△124,063△517,659△485,938
414△153,173
15,028,266
312△1,280,097
95△1,197
13,747,378△1,332,712△71,102,935△89,263△40,453－△496
329,120△228,114△72,464,854△476,704△1,858,016△604,760△36,549
130,000－
64,941△296,047△3,077,137

8,000,000△8,000,000
37,000,000△12,917,000
10,000,000△2,000,000△69,10233,209,706△15,600,256
49,623,347△2,840,785
37,184,716※１ 34,343,930

18,574,000△5,792,000－△12,782,000－－－－△16,461,008△16,461,008△5,790,766
34,343,930※１ 28,553,164

（６）【注記表】［重要な会計方針に係る事項に関する注記］
１．固定資産の減価償
却の方法(１）有形固定資産（信託財産を含む。）
定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
機械及び装置２～17年
工具、器具及び備品
信託建物

２～20年
２～64年

信託構築物
信託機械及び装置

２～64年
３～32年

信託工具、器具及び備品(２）無形固定資産

２～27年

定額法を採用しています。なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
ソフトウエア（自社利用分） 社内における利用可能期間５年
商標権10年
また、信託定期借地権については、残存契約年数（41年及び49年）に基づく定額法を採用しています。
(３）長期前払費用定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方
法(１）投資口交付費
３年間で定額法により償却しています。
(２）投資法人債発行費
償還期間にわたり利息法により償却しています。

３．収益及び費用の計
上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当期に対応する額を不動産運用費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算
金は、不動産運用費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。不動産
等の取得価額に算入した固定資産税等相当額は、前期は249,415千円、当期は該当がありません。

４．ヘッジ会計の方法(１）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
(３）ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリ
バティブ取引を行っています。
(４）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。

- 197 -

５．キャッシュ・フロ
ー計算書における

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動に資金（現金及び現金同等物）の範囲

ついて僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

６．その他財務諸表作成のための基本と(１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産なる重要な事項

及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
①②

信託現金及び信託預金
信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託

③

建設仮勘定
信託借地権、信託定期借地権、信託差入敷金及び保証金④ 信託預り敷金及び保証金(２）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。
［追加情報］
新型コロナウイルス感染症による影響について
2020年11月以降、再び新型コロナウイルス感染症の感染者が増加する傾向に転じており、欧米で接種が始まった
ワクチンにより感染の収束に期待が高まるものの、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大及びそれによる社会・経済情勢の悪化は未だ収束せず、ホテル業績の回復には時間がかかるものと見込まれます。
このような状況の下、業績が悪化した賃借人の一部からは固定賃料の減額・支払猶予要請等を受けており、本投資法人の営業収益の減少リスク等が生じています。
新型コロナウイルス感染症の収束時期は不確実であり、予測が困難ですが、財務諸表作成日現在において入手可
能な情報に基づき、2021年12月期においても当該影響が継続し、その後の一定期間で回復すると仮定し、固定資産の減損会計の適用における会計上の見積りを行っています。
新型コロナウイルス感染症の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、回復が遅れた場合には、本投資法人の財産の状態、損益及びキャッシュ・フローに影響を及ぼす可能性があります。
［未適用の会計基準等に関する注記］
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日 企業会計基準
委員会）
（１）概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年５月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBに
おいてはTopic606）を公表しており、IFRS第15号は2018年１月１日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の１つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項
目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加するものです。
（２）適用予定日
2022年12月期の期首から適用します。
（３）当該会計基準等の適用による影響「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。

- 198 -

・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2019年７月４日 企業会計基準委
員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日 企業会計基準
委員会）
（１）概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細なガイダンス（国際財務報告基準（IFRS）においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」）を定めている状況を踏まえ、企業
会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準と国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
（２）適用予定日
2022年12月期の期首から適用します。
（３）当該会計基準等の適用による影響「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。

・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」（企業会計基準第31号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）（１）概要
国際会計基準審議会（IASB）が2003年に公表した国際会計基準（IAS）第１号「財務諸表の表示」（以下「IAS第１号」）第125項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生原因」について、財務諸表
利用者にとって有用性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討するよう要望が寄せられ、企業会計基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準（以下「本会計基準」）が開発され、公表されたものです。
企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのではな
く、原則（開示目的）を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとされ、開発にあたっては、IAS第１号第125項の定めを参考とすることとしたものです。
（２）適用予定日2021年12月期の期末から適用します。

- 199 -

・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第24号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）（１）概要「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実について検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会計方
針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を及ぼさないために、企業会計原則注解（注1-2）の定めを引き継ぐこととされております。
（２）適用予定日2021年12月期の期末から適用します。
［貸借対照表に関する注記］※１．国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
前期（2019年12月31日）
信託建物
24,921千円

当期（2020年12月31日）
24,921千円※２．一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2019年12月31日）（単位：千円）

配当積立金
（注）

当初
発生額

当期首
残高

13,127,153

12,357,644

当期
積立額

当期
取崩額
―

563,572

当期末
残高
11,794,071

積立て、取崩しの発生事由

分配金に充当（注）2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。

当期（2020年12月31日）（単位：千円）

配当積立金
（注）

当初

当期首

当期

当期

当期末

発生額

残高

積立額

取崩額

残高

13,127,153

11,794,071

1,176,490

10,617,580―

積立て、取崩しの発生事由

分配金に充当（注）2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。

※３．投信法第67条第４項に規定する最低純資産額
前期（2019年12月31日）
50,000千円- 200 -

当期
（2020年12月31日）
50,000千円

［損益計算書に関する注記］※１．不動産運用損益の内訳（単位：千円）自至前期
2019年１月１日
2019年12月31日

自至

当期
2020年１月１日
2020年12月31日

Ａ．不動産運用収益
不動産運用収入
固定賃料
変動賃料

15,931,097
8,675,885

7,640,060
1,902,240

運営委託収入2,501,004

61,423

計27,107,988

9,603,724

駐車場使用料
その他付帯収益161,660
63,016

116,458
83,051

水道光熱費収入803,012
142,873

546,450
146,041

1,170,561

892,001

28,278,550

10,495,725

898,207
1,658,930

890,001
1,915,565

外注委託費（注）
損害保険料

653,041
51,030423,852
67,271

減価償却費
固定資産除却損

4,557,414
246,890

4,761,907
5,701

修繕費
水道光熱費

41,410818,290

29,261
559,044

信託報酬

44,67927,511

42,48022,245

不動産運用費用合計

8,997,408

8,717,332

Ｃ．不動産運用損益（Ａ－Ｂ）

19,281,141

1,778,393

その他不動産運用収入

その他
計
不動産運用収益合計
Ｂ．不動産運用費用
不動産運用費用
支払地代・その他賃借料
固定資産税等その他（注）前期の外注委託費には運営委託費が296,029千円、当期の外注委託費には運営委託費が70,119千円含まれています。

※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2019年１月１日
該当事項はありません。

至

2019年12月31日）

当期（自

至

2020年12月31日）

2020年１月１日（単位：千円）相鉄フレッサイン新橋烏森口
不動産等売却収入
不動産等売却原価

8,000,000
4,790,596

その他売却費用

51,021

不動産等売却益

3,158,381- 201 -

※３．不動産等交換差益の内訳
前期（自 2019年１月１日
該当事項はありません。

至

2019年12月31日）

当期（自

至

2020年12月31日）

2020年１月１日（単位：千円）
ホテルアセント福岡（一部底地）
不動産等譲渡対価
不動産等譲渡原価

523,000
333,359

その他譲渡費用

4,915

不動産等交換差益

184,725［投資主資本等変動計算書に関する注記］
自至前期
2019年１月１日
2019年12月31日

自至

当期
2020年１月１日
2020年12月31日※１発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数

20,000,000口

20,000,000口

発行済投資口の総口数

4,462,347口

4,462,347口［金銭の分配に係る計算書に関する注記］※１．一時差異等調整積立金
前期（自 2019年１月１日 至

2019年12月31日）「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第３項の経過措置を適用し、2016年12月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
13,127,153,216円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立を行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等償却額（262,543,065円）以上の取崩しが必要とされており、当期は262,600,000円の取崩しに、固定資産除却損相当額246,890,844円、オリエンタルホテル福岡 博多ステーション（旧名称：ホテルセントラーザ博多）の大規模改修工事への対応357,000,000円及び公募増資等に伴い発生する１口当たり分配金の希薄化対
応310,000,000円を加算した1,176,490,844円の取崩しを行うこととしました。
当期（自 2020年１月１日 至 2020年12月31日）「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第３項の経過措置を適用し、2016年12月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
13,127,153,216円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立を行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等償却額（262,543,065円）以上の取崩しが必要とされており、当期は262,600,000円の取崩しに、固定資産除却損相当額5,701,616円、商標権償却費相当額37,392,766円を加算した305,694,382円の取崩しを行うこととしました。
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（単位：千円）自至前期
2019年１月１日
2019年12月31日

自至

当期
2020年１月１日
2020年12月31日

現金及び預金22,449,911

19,382,019

信託現金及び信託預金

11,894,019

9,171,145

現金及び現金同等物

34,343,930

28,553,164- 202 -

［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料（単位：千円）前期（2019年12月31日）

当期（2020年12月31日）

１年内

1,459,034

990,152

１年超2,106,234

1,213,075

合計

3,565,268

2,203,227［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項(１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は投信法第２条第12項に定める投資法人であり、資産を主として特定資産（投信法に掲げるものをいう。）に対する投資として運用することを目的としています。資金運用については短期的な預金等に限定し、かかる投資を行うため、資金調達については投資口等の発行及び銀行借入により調達する方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行いません。
(２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
営業債権である営業未収入金は、顧客の信用リスクに晒されています。当該リスクに対しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行っており、財務状況等の悪化等による回収懸念の早期把握や軽減を図っています。
変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、支払金利の変動リスクを回避し、支払利息の固定化を図る必要があると判断される場合には、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用することがあります。
なお、本投資法人において、デリバティブ取引については、本投資法人の定める規程等及び本資産運用会社のリスク管理規程等に従って行うこととしており、本資産運用会社の財務担当部門が当該案件を決裁権限表に定める決裁権者及び各会議体による決裁及び決議、及び本投資法人役員会の決議を経て、格付の高い金融機関との間で行います。
また、借入金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では本資産運用会社の財務担当部門が月次に資金繰り計画及び実績表の作成・管理を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項に抵触しないようモニタリングを行っています。また、資金調達においては、本資産運用会社の決裁権者及び各会議体による決裁及び決議、及び本投資法人役員会の決議を経て金融環境等も踏まえた長短バランスを調整すること等により、流動性リスクを管理しています。
(３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明「２．金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

- 203 -

２．金融商品の時価等に関する事項
前期（2019年12月31日）における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注２）
貸借対照表計上額
（千円）

時価
（千円）

差額
（千円）

(１）現金及び預金

22,449,911

22,449,911―(２）信託現金及び信託預金

11,894,019

11,894,019―(３）営業未収入金

2,779,730

2,779,730―

資産計

37,123,661

37,123,661―(４）短期借入金―――(５）１年内償還予定の投資法人債

―

―

―

(６）１年内返済予定の長期借入金

12,782,000

12,782,000―(７）投資法人債

41,600,000

41,480,400(119,600)(８）長期借入金

114,372,000

114,372,000―

負債計

168,754,000

168,634,400(119,600)(389,386)(389,386)―(９）デリバティブ取引（※）

当期（2020年12月31日）における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注２）
貸借対照表計上額
（千円）

時価
（千円）

差額
（千円）

(１）現金及び預金

19,382,019

19,382,019―(２）信託現金及び信託預金

9,171,145

9,171,145―

672,415

672,415―

資産計29,225,579

29,225,579―(４）短期借入金

12,782,000

12,782,000―(５）１年内償還予定の投資法人債

1,500,000

1,468,350(31,650)(６）１年内返済予定の長期借入金

10,800,000

10,800,000―(７）投資法人債

40,100,000

34,415,280(5,684,720)(８）長期借入金

103,572,000

103,572,000―

負債計

168,754,000

163,037,630(5,716,370)(789,147)(789,147)―(３）営業未収入金(９）デリバティブ取引（※）（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、（）で示しています。

（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項(１）現金及び預金、(２）信託現金及び信託預金、(３）営業未収入金、（４）短期借入金
これらは短期間で決済される性格のものであるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいといえることから、当該帳簿価額によっています。
(５）１年内償還予定の投資法人債、(７）投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(６）１年内返済予定の長期借入金、（８）長期借入金
これらは、変動金利によるものであり、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいといえることから、当該帳簿価額によっています。
(９）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。

- 204 -

（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額（単位：千円）
当期
2020年12月31日

前期
2019年12月31日

区分
預り敷金及び保証金

1,040,520

1,040,520

信託預り敷金及び保証金

4,681,825

4,356,804

合計

5,722,345

5,397,324

預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金等は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
３．金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2019年12月31日）
１年以内
（千円）

１年超
２年以内
（千円）

２年超
３年以内
（千円）

３年超
４年以内
（千円）

４年超
５年以内
（千円）

５年超
（千円）

現金及び預金22,449,911

―

―

―

―

―

信託現金及び信託預金

11,894,019

―

―

―

―

―

営業未収入金2,779,730

―

―

―

―

―

合計

37,123,661

―

―

―

―

―

１年以内
（千円）

１年超
２年以内
（千円）

２年超
３年以内
（千円）

３年超
４年以内
（千円）

４年超
５年以内
（千円）

５年超
（千円）

現金及び預金19,382,019

―

―

―

―

―

信託現金及び信託預金

9,171,145

―

―

―

―

―

672,415

―

―

―

―

―

29,225,579

―

―

―

―

―

１年以内
（千円）

１年超
２年以内
（千円）

２年超
３年以内
（千円）

３年超
４年以内
（千円）

４年超
５年以内
（千円）

５年超
（千円）

短期借入金

―

―

―

―

―

―

１年内償還予定の投資法人債

―

―

―

―

―

―

１年内返済予定の長期借入金

12,782,000

―

―

―

―

―

投資法人債

―

1,500,000

6,000,000―

3,000,000

31,100,000

長期借入金

―

10,800,000

10,900,000

15,772,000

18,650,000

58,250,000

12,782,000

12,300,000

16,900,000

15,772,000

21,650,000

89,350,000

１年以内
（千円）

１年超
２年以内
（千円）

２年超
３年以内
（千円）

３年超
４年以内
（千円）

４年超
５年以内
（千円）

５年超
（千円）

短期借入金

12,782,000

―

―

―

―

―

１年内償還予定の投資法人債

1,500,000

―

―

―

―

―

１年内返済予定の長期借入金

10,800,000

―

―

―

―

―

投資法人債

―

6,000,000―

3,000,000―

31,100,000

長期借入金

―

10,900,000

15,772,000

18,650,000

19,000,000

39,250,000

25,082,000

16,900,000

15,772,000

21,650,000

19,000,000

70,350,000

当期（2020年12月31日）

営業未収入金合計

４．借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期（2019年12月31日）

合計
当期（2020年12月31日）

合計- 205 -

［有価証券関係に関する注記］
前期（自 2019年１月１日 至
該当事項はありません。

2019年12月31日）

当期（自2020年12月31日）

2020年１月１日

至

該当事項はありません。
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年12月31日）
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
区分

市場取引
以外の取引

契約額等

デリバティブ取引の種類等
金利スワップ取引
支払固定・受取変動

該当時価の
算定方法

時価
うち１年超
3,494,000

取引先金融機関から提示さ△25,992 れた価格等によっています。

3,494,000

当期（2020年12月31日）
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
区分

市場取引
以外の取引

契約額等

デリバティブ取引の種類等
金利スワップ取引
支払固定・受取変動

該当時価の
算定方法

時価
うち１年超
3,494,000

取引先金融機関から提示さ△29,655 れた価格等によっています。

3,494,000

２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2019年12月31日）
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引
の種類等

原則的
処理方法

金利スワップ取引
支払固定・受取変動

主な
ヘッジ対象

長期借入金

契約額等
時価
うち１年超

112,654,000

101,072,000

該当時価の
算定方法

取引先金融機関から提示された価格△363,394
等によっています。

当期（2020年12月31日）
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引
の種類等

原則的
処理方法

金利スワップ取引
支払固定・受取変動

主な
ヘッジ対象

長期借入金

契約額等
時価
うち１年超

101,072,000- 206 -

90,272,000

該当時価の
算定方法

取引先金融機関から提示された価格△759,492
等によっています。

［持分法損益関係に関する注記］
前期（自 2019年１月１日 至
該当事項はありません。

2019年12月31日）

当期（自2020年12月31日）

2020年１月１日

至

該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
１．親会社及び法人主要投資主等
該当事項はありません。
２．関連会社等
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
該当事項はありません。
４．役員及び個人主要投資主等
該当事項はありません。
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（単位：千円）
当期（2020年12月31日）

前期（2019年12月31日）
繰延税金資産合併受入資産評価差額

1,712,010

1,696,476

定期借地権償却

162,810206,151

資産除去債務

14,951

15,530

商標権償却―

11,763

128,306

238,937

2,018,079

2,168,860△2,018,079△2,168,860――

繰延ヘッジ損益

13,981―

繰延税金負債 合計

13,981―

繰延ヘッジ損益繰延税金資産 小計
評価性引当額繰延税金資産 合計
繰延税金負債

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった
主要な項目別の内訳
前期（2019年12月31日）
法定実効税率当期（2020年12月31日）
31.51％

31.46％（調整）支払分配金の損金算入額△31.72％△34.09％

評価性引当額の増減

0.20％

2.63％

その他

0.03％

0.08％

税効果会計適用後の法人税等の負担率

0.01％

0.08％

- 207 -

［退職給付に関する注記］
前期（自 2019年１月１日 至
該当事項はありません。

2019年12月31日）

当期（自2020年12月31日）

2020年１月１日

至

該当事項はありません。
［資産除去債務に関する注記］
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
１．当該資産除去債務の概要
本投資法人は2016年４月１日に取得したオリエンタルホテル福岡 博多ステーション（旧名称：ホテルセント
ラーザ博多）及び2016年８月19日に取得したホテルアセント福岡において、土地にかかる定期借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。このうち、ホテルアセント福岡の資産除去
債務については、2020年10月29日付で一部底地の交換を行ったことにより、土地にかかる定期借地権設定契約が終了したため、当期末時点において資産除去債務が消滅しています。
２．当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の残存使用年数（34年及び48年）と見積もり、割引率は0.484％及び0.394％を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
３．当該資産除去債務の総額の増減（単位：千円）前期
自至当期

2019年１月１日
2019年12月31日

期首残高
有形固定資産の取得に伴う増加額
時の経過による調整額
資産除去債務の消滅による減少額
期末残高

自
至

2020年１月１日
2020年12月31日

445,622447,677

―

―

2,054

1,989

―

△114,505

447,677

335,161［セグメント情報等に関する注記］
１．セグメント情報
本投資法人はホテル不動産運用事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報前期（自 2019年１月１日

至

2019年12月31日）(１）製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
(２）地域に関する情報①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
(３）主要な顧客に関する情報（単位：千円）
顧客の名称

営業収益

関連するセグメント名

株式会社ホテルマネージメントジャパン（注）15,221,983

ホテル不動産運用事業

エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社

2,996,251

ホテル不動産運用事業（注）営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。

- 208 -

当期（自2020年１月１日

至

2020年12月31日）(１）製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
(２）地域に関する情報①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
(３）主要な顧客に関する情報（単位：千円）
顧客の名称

営業収益

株式会社ホテルマネージメントジャパン（注１）
株式会社第一ビルディング

関連するセグメント名

1,990,793

ホテル不動産運用事業

非開示（注２）

ホテル不動産運用事業（注１）営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
（注２）賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。

［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人では、ホテル用の賃貸等不動産を有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増
減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）用途

自至前期
2019年１月１日
2019年12月31日

自至

当期
2020年１月１日
2020年12月31日

貸借対照表計上額

ホテル

期首残高

306,789,379

374,314,498

期中増減額

67,525,119△7,030,802

期末残高

374,314,498

367,283,696

525,910,000

493,330,000

期末時価（注１）期中増減額のうち、前期の主な増加額はホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋（2,841百万円）及びヒルトン東京お台場（63,468
百万円）の取得によるものであり、当期の主な減少額は相鉄フレッサイン新橋烏森口（4,790百万円）の売却及び減価償却費の計上によるものです。
（注２）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりです。

用途

自
至

前期
2019年１月１日
2019年12月31日

自至（単位：千円）
当期
2020年１月１日
2020年12月31日

損益計算書における金額
ホテル

不動産運用収益28,278,550

10,495,725

不動産運用費用

8,997,408

8,717,332

不動産運用損益

19,281,141

1,778,393（注）不動産運用収益及び不動産運用費用は、不動産運用収入（その他不動産運用収入含む。）とこれに対応する費用（減価償却費、固定資産税等、信託報酬、修繕費等）であり、それぞれ「営業収益」及び「不動産運用費用」に計上されています。

- 209 -

［１口当たり情報に関する注記］
前期
2019年１月１日
2019年12月31日

自
至

自
至

当期
2020年１月１日
2020年12月31日

１口当たり純資産額

53,004円

49,570円

１口当たり当期純利益

3,447円

342円（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

前期
2019年１月１日
2019年12月31日
15,290,314

自至当期純利益（千円）

自至当期
2020年１月１日
2020年12月31日
1,527,045

普通投資主に帰属しない金額（千円）――

普通投資口に係る当期純利益（千円）

15,290,314

1,527,045

期中平均投資口数（口）4,434,849

4,462,347［重要な後発事象に関する注記］
新投資口の発行について
本投資法人は、2021年３月４日に開催した役員会において、第三者割当による新投資口の追加発行に関する決議を行い、2021年３月16日に払込が完了し、下記条件にて発行しました。この結果、出資総額は187,194,209,409
円、発行済投資口の総口数は4,467,006口となっています。
（１）新投資口発行（第三者割当）
発行新投資口数：4,659口

払込金額（発行価額）：１口当たり64,400円

払込金額（発行価額）の総額：300,039,600円

払込期日：2021年３月16日

割当先：SC J-REIT Investments合同会社（２）資金使途
本第三者割当における新投資口発行の手取金300,039,600円については、資本的支出の一部に充当する予定です。

- 210 -

（７）【附属明細表】①有価証券明細表
該当事項はありません。
②デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
2020年12月31日現在、本投資法人における特定取引の契約額及び時価の状況は以下のとおりです。
（単位：千円）
契約額等（注１）

区分

種類

市場取引以外の取引

金利スワップ取引
支払固定・受取変動

時価（注２）

うち１年超
104,566,000

93,766,000△789,147（注１）金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）取引先金融機関から提示された価格で評価しています。

③不動産等明細表のうち総括表（単位：千円）

資産の種類

当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

減価償却累計額又は償却累
計額

差引
当期末残高

摘要

当期償却額
機械及び装置579,731

43,263630

622,365

252,877

57,680369,487―

4,211,971

176,603

15,1184,373,456

2,739,679

649,065

1,633,776

―

―

4,948

2,187

2,761

―

―

2,761

―

信託建物

136,930,501

1,364,702

1,102,088

137,193,115

25,172,139

3,691,104

信託構築物

2,721,962

54,7724,700

2,772,035

511,004

73,4472,261,030―

675,362

21,31012,677683,995

183,954

32,655500,040―

136,526―

2,898

133,628

112,061

8,331

21,566―219,901,119

796,830

4,287,417

216,410,533――

18,38484,03018,906

83,507――

83,507―

小計

365,175,561

2,546,461

5,446,624

362,275,397

28,971,718

4,512,284

333,303,679―

ソフトウエア472,568

13,004―

485,573

323,131

78,164

162,441―

信託借地権

28,532,362――

28,532,362――

28,532,362―

固信託定期借地権

5,554,454―

146,233

5,408,221

642,226

137,764

4,765,994

―

定

商標権

―

560,891―

560,891

37,39237,392

523,498―

その他

13,025――13,025

5,948

679

7,076

―

34,572,411

573,896

146,233

35,000,074

1,008,699

254,001

33,991,374―

399,747,972

3,120,357

5,592,858

397,275,471

29,980,418

4,766,285

367,295,053―

工具、器具及び備品
建設仮勘定
有
形
固
定

信託機械及び装置

資

信託工具、器具及び

産

備品
信託土地
信託建設仮勘定

無112,020,975 （注１）

216,410,533 （注２）

形

資
産

小計
合計

（注１）当期減少額は、主に相鉄フレッサイン新橋烏森口の譲渡（983,149千円）によるものです。
（注２）当期減少額は、主に相鉄フレッサイン新橋烏森口の譲渡（3,954,057千円）によるものです。

④その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

- 211 -

⑤投資法人債明細表
2020年12月31日現在における発行済投資法人債の状況は以下のとおりです。
当期首
残高
（百万円）

当期末
残高
（百万円）

利率
（％）

償還期限

2014年12月19日

1,500

1,500

0.860

2021年12月17日

第５回無担保投資法人債

2015年10月23日

6,000

6,000

0.820

2022年10月21日

第６回無担保投資法人債

2016年３月22日

3,000

3,000

0.935

2026年３月19日

第７回無担保投資法人債

2016年11月29日

9,000

9,000

0.600

2026年11月27日

第８回無担保投資法人債

2016年11月29日

1,100

1,100

0.600

2026年11月27日

第９回無担保投資法人債

2017年11月24日

1,000

1,000

0.530

2024年11月22日

第10回無担保投資法人債

2018年２月21日

10,00010,0000.840

2028年２月21日

第11回無担保投資法人債

2019年６月14日

8,000

8,000

0.854

2029年６月14日

第12回無担保投資法人債（グリーンボンド）2019年７月31日

2,000

2,000

0.400

2024年７月31日

41,60041,600銘柄

発行年月日

第４回無担保投資法人債

合計

償還
方法
期限
一括
期限
一括
期限
一括
期限
一括
期限
一括
期限
一括
期限
一括
期限
一括
期限
一括

使途

担保

（注１）
（注２）
（注２）
（注３）
（注３）
（注２）
（注１）
（注２）
（注４）

無担保・無保証（注５）
無担保・無保証（注６）
無担保・無保証（注５）
無担保・無保証（注６）
無担保・無保証（注５）
無担保・無保証（注５）
無担保・無保証（注６）
無担保・無保証（注６）
無担保・無保証（注５）（注１）資金使途は、既存借入金の返済資金及び将来の特定資産の取得資金等です。
（注２）資金使途は、既存借入金の返済資金の一部に充当するためです。
（注３）資金使途は、第２回無担保投資法人債の償還資金、既存借入金の返済及び将来の不動産等の取得資金です。
（注４）資金使途は、主にCO2削減や水使用量削減等環境に資する投資資金及び工事代金等に充当した既存借入金の返済です。
（注５）特定投資法人債間限定同順位特約が付されています。
（注６）投資法人債間限定同順位特約が付されています。
（注７）投資法人債の貸借対照表日以後５年以内における１年毎の返済予定額の総額は以下のとおりです。
１年以内
（百万円）
投資法人債

1,500

１年超２年以内（百万円）

２年超３年以内（百万円）

３年超４年以内（百万円）

４年超５年以内
（百万円）

6,000

―

3,000

―

- 212 -

⑥借入金等明細表
当期首
区分

借入先

借入日

残高
(百万円)

株式会社三井住友銀行

2020年
１月31日

小計
株式会社新生銀行

2020年
１月31日

小計
株式会社みずほ銀行

2020年
１月31日

小計
三井住友信託銀行株式会社

2020年
１月31日

小計
株式会社りそな銀行

2020年
１月31日

小計
株式会社千葉銀行

短期

小計
株式会社三井住友銀行

借
入

2020年
１月31日

2020年
６月30日

小計

金
株式会社広島銀行

2020年
６月30日

－

増加額

減少額

(百万円) (百万円)

1,400

1,400

当期末

平均

残高

利率

－
0.34％

－

1,400

1,400

－

－

500

500

－
0.34％

－

500

500

－

－

1,500

1,500

－
0.34％

－

1,500

1,500

－

－

500

500

－
0.34％

－

500

500

－

－

500

500

－
0.34％

－

500

500

－

－

300

300

－
0.34％

－

300

300

－

－

100

100

－
0.33％

－

100

100

－

－

992

992

－
0.33％

－

992

992

－

株式会社三井住友銀行

－

2,787

－

2,787

株式会社新生銀行

－

1,470

－

1,470

－

3,470

－

3,470

－

1,485

－

1,485

三井住友信託銀行株式会社

2020年
９月30日

0.37％

株式会社りそな銀行

－

1,600

－

1,600

株式会社日本政策投資銀行

－

650

－

650

株式会社あおぞら銀行

－

285

－

285

小計

－

11,747－

11,747

－

100

－

100

株式会社千葉銀行

2020年
９月30日

小計
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
小計
短期借入金合計

2020年
12月30日

0.31％
－

100

－

100

－

935

－

935
0.59％

－

935

－

935

－

18,574

5,792

12,782- 213 -

返済方法

使途

摘要

(百万円) （注１）

小計

株式会社みずほ銀行

返済期限

2020年
９月30日

2020年
９月30日

2020年
９月30日

2020年
９月30日

2020年
９月30日

2020年
９月30日

2020年
９月30日

2020年
９月30日

2021年
９月30日

2021年
９月30日

2021年
６月30日

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

当期首
区分

借入先

借入日

残高
(百万円)

株式会社三井住友銀行

利率

返済期限

返済方法

648

－

－

648

－

2,516

株式会社新生銀行

３月31日

2,516

－

－

2,516

1,120

－

－

1,120

小計

6,800

－

－

6,800

株式会社三井住友銀行

800

－

800

－

株式会社みずほ銀行

1,600

－

1,600

－

1,100

－

1,100

－

970

－

970

－

三井住友信託銀行株式会社

800

－

800

－ （注２） ９月30日 （注３）

株式会社日本政策投資銀行

500

－

500

－

株式会社あおぞら銀行

285

－

285

－

小計

6,055

－

6,055

－

株式会社三井住友銀行

600

－

－

600

1,200

－

－

1,200

850

－

－

850

株式会社新生銀行

750

－

－

750 （注２） ９月30日

三井住友信託銀行株式会社

600

－

－

600

4,000

－

－

4,000

935

－

935

－

2014年
９月30日

株式会社りそな銀行

2014年
９月30日

小計

金
株式会社三菱ＵＦＪ銀行

2014年
12月30日

1.15％

935

－

935

－

株式会社三井住友銀行

1,400

－

1,400

－

株式会社みずほ銀行

1,500

－

1,500

－

株式会社新生銀行

2015年

500

－

500

－

株式会社りそな銀行

１月30日

500

－

500

－

三井住友信託銀行株式会社

500

－

500

－

株式会社千葉銀行

300

－

300

－

小計

4,700

－

4,700

－

株式会社三井住友銀行

1,700

－

－

1,700

株式会社みずほ銀行

3,000

－

－

3,000

株式会社新生銀行

2015年

1,050

－

－

1,050

株式会社りそな銀行

１月30日

1,000

－

－

1,000

1,000

－

－

1,000

株式会社あおぞら銀行

150

－

－

150

小計

7,900

－

－

7,900

- 214 -

2021年

（注２） ３月31日

0.92％

1.04％

0.56％

小計

三井住友信託銀行株式会社

使途摘要(百万円) （注１）－

株式会社みずほ銀行

入

平均

残高

2,516

株式会社新生銀行

借(百万円) (百万円)

当期末

2014年

株式会社りそな銀行

期減少額

株式会社りそな銀行

三井住友信託銀行株式会社

長

増加額

0.38％

2020年

2021年

2020年
12月30日2020年（注２） １月31日

0.90％

2022年

期限一括

期限一括

(注４)

(注５)

期限一括

(注５)

期限一括

(注４)

期限一括

(注５)

期限一括

（注２） １月31日 （注３）

(注５)

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

当期首
区分

借入先

借入日

残高
(百万円)

株式会社三井住友銀行

2015年
３月31日

小計

1,500

1,500

－

－

1,500

－

1,000

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

７月10日

500

－

－

500

1,500

－

－

1,500

株式会社三井住友銀行

2015年

100

－

100

－

株式会社広島銀行

９月30日

992

－

992

－

1,092

－

1,092

－

960

－

－

960

960

－

－

960

2015年
９月24日

960

－

－

小計

2,880

－

－

2,880

株式会社三井住友銀行

2015年

703

－

－

703

株式会社新生銀行

９月30日

189

－

－

189

892

－

－

892

株式会社三井住友銀行

2016年

1,050

－

－

1,050

株式会社みずほ銀行

３月28日

1,050

－

－

1,050

小計

2,100

－

－

2,100

野村信託銀行株式会社

1,200

－

－

1,200

株式会社千葉銀行

2016年

600

－

－

600

株式会社日本政策投資銀行

３月31日

550

－

－

550

300

－

－

300

小計

2,650

－

－

2,650

株式会社三井住友銀行

1,200

－

－

1,200

1,000

－

－

1,000

1,000

－

－

1,000

株式会社福岡銀行

株式会社みずほ銀行
株式会社新生銀行

2016年
３月31日

返済期限

0.93％

2022年

（注２） ３月31日

0.95％

2022年

（注２） ６月30日

0.52％

1.07％

2020年
６月30日

2023年

960 （注２） ９月29日

野村信託銀行株式会社

小計

金

－

利率

返済方法

1.07％

2023年

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

（注２） ９月29日 （注３）

0.77％

2024年

期限一括

（注２） ３月29日 （注３）

0.77％

2024年

（注２） ３月29日

0.68％

2023年

期限一括

期限一括

株式会社りそな銀行

500

－

－

500 （注２） ３月31日 （注３）野村信託銀行株式会社

500

－

－

500

小計

4,200

－

－

4,200

800

－

－

800

三井住友信託銀行株式会社

2016年
３月31日

小計
株式会社日本政策投資銀行
小計

2016年
３月31日

800

－

－

800

500

－

－

500

0.66％

－

－

- 215 -

500

2024年

（注２） ３月29日

0.57％
500

使途

摘要

(百万円) （注１）－

株式会社りそな銀行

入

－

平均

残高

1,000

三井住友信託銀行株式会社

借(百万円) (百万円)

当期末

2015年

小計

期

減少額

株式会社あおぞら銀行

小計

長

1,500

増加額

2024年
３月29日

(注４)

(注４)

(注４)

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

当期首
区分

借入先

借入日

残高
(百万円)

平均

残高

利率

－

2,900

株式会社新生銀行

1,700

－

－

1,700

1,700

－

－

1,700

1,000

－

－

1,000

2016年
９月１日

0.74％

2025年

野村信託銀行株式会社

500

－

－

500 （注２） ９月30日

株式会社千葉銀行

500

－

－

500

株式会社福岡銀行

1,200

－

－

1,200

9,500

－

－

9,500

1,300

－

－

1,300

三井住友信託銀行株式会社

2016年
９月１日

小計
株式会社三菱ＵＦＪ銀行

2016年
９月１日

小計
株式会社日本政策投資銀行

2016年
９月１日

小計
株式会社あおぞら銀行

2016年
９月１日

小計

1,300

－

－

1,300

2,000

－

－

2,000

2,000

－

－

2,000

700

－

－

700

0.56％

0.56％

－

－

700

500

－

－

500
0.71％

500

－

－

500

株式会社三井住友銀行

2017年

1,750

－

－

1,750

株式会社千葉銀行

７月12日

500

－

－

500

小計

2,250

－

－

2,250

株式会社三井住友銀行

1,250

－

－

1,250

株式会社新生銀行

2017年

1,250

－

－

1,250

株式会社みずほ銀行

８月１日

1,250

－

－

1,250

株式会社りそな銀行

500

－

－

500

小計

4,250

－

－

4,250

1,000

－

－

1,000

三井住友信託銀行株式会社

2017年
８月１日

小計
株式会社三菱ＵＦＪ銀行

2017年
８月１日

小計
株式会社日本政策投資銀行

2017年
８月１日

小計
株式会社福岡銀行

2017年
８月１日

小計
株式会社あおぞら銀行
小計

2017年
８月１日

1,000

－

－

1,000

700

－

－

700

700

－

－

700

500

－

－

500

0.46％

0.85％

－

－

500

500

－

－

500

500

－

－

500

500

－

－

500

500

－

－

- 216 -

500

2024年
９月30日

2024年
９月30日

2023年
６月30日

2026年

（注２） ９月30日

0.73％

2025年

（注２） ９月30日

0.68％

2025年

（注２） ９月30日

0.75％
500

2024年

（注２） ９月30日

0.59％
700

2024年

（注２） ９月30日

入
金

返済期限

返済方法

使途

摘要

(百万円) （注１）

－

小計

借

(百万円) (百万円)

当期末

2,900

株式会社りそな銀行

期減少額

株式会社三井住友銀行

株式会社みずほ銀行

長

増加額

0.73％

2025年
９月30日

2025年

（注２） ９月30日

0.73％

2025年

（注２） ９月30日

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

当期首
区分

借入先

借入日

残高
(百万円)

株式会社西日本シティ銀行

2017年
８月１日

小計
株式会社新生銀行

2017年
８月１日

金

－

－

平均

残高

利率

1,000

1,000

－

－

1,000

300

－

－

300

－

300

株式会社三井住友銀行

1,200

－

－

1,200

株式会社みずほ銀行

2017年

500

－

－

500

三井住友信託銀行株式会社

９月19日

460

－

－

460

390

－

－

390

2,550

－

－

2,550

株式会社三井住友銀行

2017年

2,500

－

－

2,500

株式会社新生銀行

11月15日

1,500

－

－

1,500

小計

4,000

－

－

4,000

株式会社三井住友銀行

1,500

－

－

1,500

株式会社新生銀行

2017年

500

－

－

500

株式会社日本政策投資銀行

11月15日

300

－

－

300

150

－

－

150

2,450

－

－

2,450

1,700

－

－

1,700

株式会社福岡銀行
小計
株式会社三井住友銀行

2018年
３月30日

1,700

－

－

1,700

株式会社三井住友銀行

650

－

－

650

950

－

－

950

500

－

－

500

株式会社千葉銀行

2018年
４月26日

250

－

－

250

損害保険ジャパン株式会社

500

－

－

500

2,850

－

－

2,850

500

－

－

500

株式会社広島銀行

2018年
４月26日

小計
株式会社静岡銀行

2018年
９月28日

0.68％

－

－

500

500

－

－

500

0.65％

500

－

－

500

株式会社三井住友銀行

1,700

－

－

1,700

三井住友信託銀行株式会社

2018年

1,400

－

－

1,400

株式会社新生銀行

９月28日

500

－

－

500

株式会社みずほ銀行

300

－

－

300

小計

3,900

－

－

3,900

- 217 -

2025年

0.57％

2024年

（注２） ３月29日

0.65％

2025年

（注２） ３月31日

0.55％

小計

2025年

（注２） ３月31日

0.52％
500

2025年

（注２） ９月30日

0.41％

株式会社西日本シティ銀行

小計

0.73％

（注２） ９月30日

0.41％

小計

株式会社新生銀行

返済期限

返済方法

使途

摘要

(百万円) （注１）－

借入(百万円) (百万円)

当期末

300

小計

期

減少額

小計

株式会社新生銀行

長

1,000

増加額

0.95％

2023年
３月31日

2023年
３月31日

2023年
３月31日

2023年
９月29日

2027年

（注２） ９月30日

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

期限一括

(注４)

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

当期首
区分

借入先

借入日

残高
(百万円)

株式会社福岡銀行

増加額

減少額(百万円) (百万円)

当期末

平均

残高

利率

返済期限

500

－

－

500

株式会社千葉銀行

2019年

500

－

－

500

株式会社西日本シティ銀行

４月８日

500

－

－

500

1,000

－

－

1,000

小計

2,500

－

－

2,500

株式会社三井住友銀行

2,500

－

－

2,500

1,500

－

－

1,500

1,500

－

－

1,500

三井住友信託銀行株式会社

1,000

－

－

1,000 （注２） ３月31日

株式会社日本政策投資銀行

1,000

－

－

1,000

小計

7,500

－

－

7,500

株式会社三井住友銀行

4,000

－

－

4,000

株式会社新生銀行

3,000

－

－

3,000

株式会社みずほ銀行

3,000

－

－

3,000

三井住友信託銀行株式会社

2,500

－

－

2,500

損害保険ジャパン株式会社

株式会社新生銀行
株式会社みずほ銀行

2019年
４月８日

長

株式会社りそな銀行

2019年

1,000

－

－

1,000

期

野村信託銀行株式会社

４月８日

500

－

－

500

借
入

株式会社日本政策投資銀行

1,000

－

－

1,000

金

株式会社福岡銀行

1,000

－

－

1,000

株式会社あおぞら銀行

1,000

－

－

1,000

株式会社西日本シティ銀行

1,000

－

－

1,000

18,000－－18,000小計
株式会社千葉銀行

2019年

200

－

－

200

株式会社広島銀行

９月30日

1,400

－

－

1,400

小計

1,600

－

－

1,600

株式会社三井住友銀行

550

－

－

550

株式会社新生銀行

450

－

－

450

株式会社みずほ銀行

1,400

－

－

1,400

三井住友信託銀行株式会社

2019年

200

－

－

200

株式会社りそな銀行

９月30日

200

－

－

200

700

－

－

700

株式会社福岡銀行

1,100

－

－

1,100

野村信託銀行株式会社

1,000

－

－

1,000

小計

5,600

－

－

5,600

長期借入金合計

127,154－

12,782

114,372

借入金合計

127,154

18,574

18,574

127,154

株式会社日本政策投資銀行

返済方法

使途

摘要

(百万円) （注１）

0.38％

0.72％

0.82％

2024年
３月29日

2027年

2028年

（注２） ３月31日

0.23％

0.68％

2024年
９月30日

2027年

（注２） ９月30日

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

期限一括

(注６)

期限一括

(注７)

期限一括

(注７)

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

（注１）平均利率は期中の加重平均を記載しており、小数点以下第三位を四捨五入して表示しています。
（注２）金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、金利スワップ取引を行った借入金については金利スワップの効果を勘案した利率を小数点以下第三位を四捨五入して表示しています。
（注３）2018年４月26日に一部期限前弁済しています。
（注４）資金使途は、借入金の借換資金等です。
（注５）資金使途は、不動産信託受益権の取得資金、借入金の借換及び関連費用等です。
（注６）資金使途は、不動産信託受益権の取得資金及び関連費用等です。
（注７）資金使途は、借入金の借換資金及び期限前弁済資金です。

- 218 -

（注８）貸借対照表上の１年内返済予定の長期借入金10,800百万円については、借入契約ごとの表示をするため、長期借入金に含めて表示しています。
（注９）損害保険ジャパン日本興亜株式会社は2020年４月１日付で損害保険ジャパン株式会社に商号を変更しています。
（注10）長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の貸借対照表日以後５年以内における１年毎の返済予定額の総額は以下のとおりで
す。

長期借入金

１年超２年以内（百万円）

２年超３年以内（百万円）

３年超４年以内（百万円）

４年超５年以内（百万円）

10,90015,772

18,65019,000- 219 -

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（2020年12月31日現在）
Ⅰ

資産総額

400,296,404千円

Ⅱ

負債総額

179,095,095千円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

221,201,308千円

Ⅳ

発行済数量

Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

4,462,347口
49,570円- 220 -

第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間

販売日

第19期

販売口数

買戻し口数

該当事項はありません。

発行済投資口の総口数
4,010,847口

2019年１月23日

447,800口(241,553口)

0口
(0口)

4,458,647口

2019年２月20日

3,700口
(0口)

0口
(0口)

4,462,347口

第20期

第21期

該当事項はありません。

（注１）括弧内の数は、本邦外における販売口数です。
（注２）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。

- 221 -

4,462,347口

第７【参考情報】
当計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に、以下の書類を提出しました。
有価証券報告書
第20期（自 2019年１月１日した。

至 2019年12月31日）有価証券報告書を2020年３月27日に関東財務局長に提出しま

臨時報告書
臨時報告書を2020年８月25日に関東財務局長に提出しました。
訂正発行登録書
訂正発行登録書を2020年８月25日に関東財務局長に提出しました。
半期報告書
第21期中（自 2020年１月１日
た。

至 2020年６月30日）半期報告書を2020年９月24日に関東財務局長に提出しまし

有価証券届出書
有価証券届出書を2021年３月４日に関東財務局長に提出しました。

- 222 -

独立監査人の監査報告書
2021年３月25日
ジャパン・ホテル・リート投資法人
役員会 御中有限責任 あずさ監査法人
東京事務所
指定有限責任社員
業 務 執 行 社 員

公認会計士

畑 岡

哲

㊞

指定有限責任社員
業 務 執 行 社 員

公認会計士

橋 爪

宏 徳

㊞

監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているジャパン・ホテル・リート投資法人の2020年１月１日から2020年12月31日までの第21期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算
書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ジャパン・ホテル・リート投資法人の2020年12月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における
当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫
理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当
監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
財務諸表に対する経営者及び監督役員の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。
財務諸表監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がな
いかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見

を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、投資法人は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている
場合はその内容について報告を行う。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（注１）上記は独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しています。
（注２）ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。