【表紙】【発行登録追補書類番号】

27－投法10－２【提出書類】

発行登録追補書類【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成28年３月11日【発行者名】

ジャパン・ホテル・リート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都渋谷区恵比寿四丁目１番18号【事務連絡者氏名】

ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
取締役管理本部長 板 橋 昇【電話番号】

03-6422-0530【発行登録の対象とした募集内国投資証券に係る投資法人の名称】

ジャパン・ホテル・リート投資法人【発行登録の対象とした募集内国投資証券の形態】

投資法人債券（短期投資法人債を除く。）【今回の募集金額】

第６回無担保投資法人債

増

田要
恵比寿ネオナート

30億円【発行登録書の内容】（１）【提出日】

平成27年７月22日（２）【効力発生日】

平成27年７月30日（３）【有効期限】

平成29年７月29日（４）【発行登録番号】

27－投法10（５）【発行予定額又は発行残高の上限】

発行予定額

100,000百万円【これまでの募集実績】（発行予定額を記載した場合）
番号

提出年月日

募集金額（円）

減額による訂正年月日

減額金額（円）27－投法10－１

平成27年10月６日

6,000百万円－－

6,000百万円（6,000百万円）

減額総額（円）

なし

実績合計額（円）（注）実績合計額は、券面総額又は振替投資法人債の総額の合計額（下段（【残額】（発行予定額－実績合計額－減額総額））書きは発行価額の総額の合計額）に基づき算出しております。

94,000百万円（94,000百万円）（注）残額は、券面総額又は振替投資法人債の総額の合計額（下段（）書きは発行価額の総額の合計額）に基づき算出しております。

（発行残高の上限を記載した場合）
該当事項はありません。
【残高】（発行残高の上限－実績合計額＋償還総額－減額総額）－円【安定操作に関する事項】

該当事項はありません。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
該当事項はありません。

第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】（１）【銘柄】
ジャパン・ホテル・リート投資法人第６回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下「本投資法人債」といいます。）（２）【投資法人債券の形態等】①

社債、株式等の振替に関する法律の規定の適用
本投資法人債は、その全部について社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「社債等振替法」といいます。）第115条で準用する同法第66条第２号の定めに従い社債等振替法の規定の適用を受けることとする旨を定めた投資法人債であり、社債等振替法第115条で準用する同法第67条第１項の定めに従い投資法人債券を発行することができません。ただし、社債等振替法第115条で準用す
る同法第67条第２項に規定される場合には、本投資法人債の投資法人債権者（以下「本投資法人債権者」といいます。）はジャパン・ホテル・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）に投資法人債券を発行することを請求できます。この場合、投資法人債券の発行に要する費用は本投資法人の負担とします。かかる請求により発行する投資法人債券の形式は、無記名式利札付に限り、本投資法人債権者は当該投資法人債券を記名式とすることを請求することはできないものとし、その分割又は併合は行いません。

②

信用格付業者から提供され、もしくは閲覧に供された信用格付
本投資法人債について、本投資法人は株式会社日本格付研究所（以下「ＪＣＲ」といいます。）からＡの信用格付を平成28年３月11日付で取得しています。
ＪＣＲの信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものです。
ＪＣＲの信用格付は、債務履行の確実性の程度に関してのＪＣＲの現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性の程度を完全に表示しているものではありません。また、ＪＣＲの信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するものではありません。ＪＣＲの信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リ
スクなど、債務履行の確実性の程度以外の事項は含まれません。
ＪＣＲの信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動します。また、ＪＣＲの信用格付の付与にあたり利用した情報は、ＪＣＲが格付対象の発行体及び正確で信頼すべき情報源から入手したものですが、当該情報には、人為的、機械的又はその他の理由により誤りが存在する
可能性があります。
本投資法人債の申込期間中に本投資法人債に関してＪＣＲが公表する情報へのリンク先は、ＪＣＲのホームページ(http://www.jcr.co.jp/)の「格付情報」の「当月格付」(http://www.jcr.co.jp/top_cont/rat_info02.php)に掲載されています。なお、システム障害等何らかの事情により情報を入手することができない可能性があります。その場合の連絡先は以下の通りです。
ＪＣＲ：電話番号03-3544-7013（３）【券面総額】
本投資法人債についての投資法人債券は原則として発行しません。
なお、振替投資法人債の総額は金30億円です。
（４）【各投資法人債の金額】
金１億円（５）【発行価額の総額】
金30億円

- 1 -

（６）【発行価格】
各投資法人債の金額100円につき金100円（７）【利率】
年0.935パーセント（８）【利払日及び利息支払の方法】①

本投資法人債の利息は、払込期日の翌日（この日を含みます。）から別記「（９）償還期限及び償還の方法②」記載の償還期日（この日を含みます。）までこれをつけ、平成28年５月26日を第１回の支払期日としてその日までの分を支払い、その後毎年５月及び11月の各26日にその日までの前半か年分を支払います（以下、これらの支払期日を「利払期日」といいます。）。

②

利払期日が銀行休業日にあたるときは、その支払は前銀行営業日にこれを繰り上げます。かかる繰り上げにより、利息の減額は行われません。

③④

半か年に満たない利息を計算するときは、その半か年の日割をもってこれを計算します。
償還期日後は利息をつけません。ただし、本投資法人が、償還期日に本投資法人債の投資法人債要項に従った
償還を怠ったときは、当該元本について、償還期日の翌日（この日を含みます。）から償還が実際に行われる日（この日を含みます。）までの期間につき、別記「（７）利率」に定める利率による遅延損害金を支払います。

（９）【償還期限及び償還の方法】① 本投資法人債の償還金額は、各投資法人債の金額100円につき金100円とします。
②③

本投資法人債の元金は、平成38年３月19日にその総額を償還します。
本投資法人債を償還すべき日（以下「償還期日」といいます。）が銀行休業日にあたるときは、その支払は前④

銀行営業日にこれを繰り上げます。
本投資法人による本投資法人債の買入消却は、払込期日の翌日以降、別記「（１８）振替機関に関する事項」
記載の振替機関が別途定める場合を除き、いつでもこれを行うことができます。

（１０）【募集の方法】
一般募集（１１）【申込証拠金】
各投資法人債の金額100円につき金100円とします。
申込証拠金は、払込期日に払込金に振替充当します。
申込証拠金には利息をつけません。
（１２）【申込期間】
平成28年３月11日（１３）【申込取扱場所】
別記「（１６）引受け等の概要」記載の引受人の本店及び国内各支店（１４）【払込期日】
平成28年３月22日（１５）【払込取扱場所】
該当事項はありません。

- 2 -（１６）【引受け等の概要】
本投資法人債の引受け等の概要は以下のとおりです。
引受金額
（百万円）

引受人の氏名又は名称

住所

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目５番１号

1,000

－

3,000

引受けの条件１

2,000

共同して買取引受を行います。
２

計

引受人は、本投資法人債の全額につき
本投資法人債の引受手数料は各投資法
人債の金額100円につき金45銭とします。
－（１７）【投資法人債管理者又は投資法人債の管理会社】
該当事項はありません。
（１８）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１９）【投資法人の登録年月日及び登録番号】
登録年月日：平成17年12月１日
登録番号：

関東財務局長第48号（２０）【手取金の使途】
本投資法人債の払込金額の総額（3,000百万円）から発行諸費用の概算額（22百万円）を減じた手取概算額（2,978百万円）は、全額を既存借入金の返済資金の一部として、平成28年３月末日までに充当する予定です。
（２１）【その他】
１．投資法人債管理者の不設置
本投資法人債には投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。
以下「投信法」といいます。）第139条の８ただし書に基づき、投資法人債管理者は設置されておらず、本投資法人債権者は本投資法人債を自ら管理し、又は、債権の実現を保全するために必要な行為を行います。
２．財務代理人、発行代理人及び支払代理人（1）本投資法人は、三井住友信託銀行株式会社を財務代理人として、本投資法人債の事務を委託します。
（2）別記「（１８）振替機関に関する事項」記載の振替機関が定める業務規程等に基づく、本投資法人債にかかる発行代理人及び支払代理人としての業務は、財務代理人が行います。
（3）財務代理人は、本投資法人債権者に対していかなる義務又は責任も負わず、また本投資法人債権者との間にいかなる代理関係又は信託関係も有していません。
（4）財務代理人を変更する場合には、本投資法人は別記「（２１）その他

７．投資法人債権者に通知する

場合の公告の方法」に定める方法により本投資法人債権者に対し、通知します。
３．担保・保証の有無
本投資法人債には担保及び保証は付されておらず、また本投資法人債のために特に留保されている資産はありません。
４．財務上の特約（1）担保提供制限
本投資法人は、本投資法人債の未償還残高が存する限り、本投資法人債発行後、本投資法人が国内で既に発行した、又は国内で今後発行する他の無担保投資法人債（次号で定義する担付切換条項が特約されている無担保投資法人債を除きます。）のために、担保を提供する場合（本投資法人の資産に担保権を設定する場合、本投資法人の特定の資産につき担保権設定の予約をする場合又は本投資法人の特定の資産につき特定の債務以外の債務の担保に供しない旨を約する場合をいいます。以下「担保提供」といいます。）には、本投資法人債のために投信法及び担保付社債信託法（明治38年法律第52号、その後の改正を含みます。以下「担保付社債信託法」といいます。）に基づき、当該資産の上に同順位の担保権を設定します。
（2）その他の特約
本投資法人債には担付切換条項等その他の財務上の特約は付されていません。担付切換条項とは、純資産額維持条項等、本投資法人の財務指標に一定の事由が生じた場合に期限の利益を喪失する旨の特約を解除- 3 -するため担保提供をする旨の特約、又は本投資法人が自らいつでも担保提供をすることができる旨の特約をいいます。
５．担保権設定の手続き
本投資法人が別記「（２１）その他 ４．財務上の特約 （１）担保提供制限」により本投資法人債のために担保権を設定する場合、本投資法人は、直ちに登記その他必要な手続きを完了し、かつ、その旨を担保付社
債信託法第41条第４項の規定に準じて公告します。
６．期限の利益喪失に関する特約（1）本投資法人は、次の各場合には、本投資法人債権者からの書面による請求を受けた日から５銀行営業日を経過した日に、請求を受けた各本投資法人債につき期限の利益を喪失します。ただし、本投資法人が当該請求を受けた日から５銀行営業日以内に当該事由が補正又は治癒された場合は、その限りではありません。
①本投資法人が別記「（９）償還期限及び償還の方法」の規定に違背し、３銀行営業日を経過してもその履行ができないとき。
②本投資法人が別記「（８）利払日及び利息支払の方法」の規定に違背し、７銀行営業日を経過してもその履行ができないとき。
③本投資法人が別記「（２１）その他
き。

４．財務上の特約（１）担保提供制限」の規定に違背したと④本投資法人が本投資法人債以外の投資法人債（当該投資法人債の元利金の返済及び附帯費用の支払が特定の資産及びその資産から得られる収益に限定され、本投資法人の有する他の資産には一切及ばない旨の特約が有効に契約されている投資法人債を除く。）について期限の利益を喪失し、又は期限が到来してもその弁済をすることができないとき。
⑤本投資法人が投資法人債を除く借入金債務について期限の利益を喪失したとき、又は本投資法人以外の者の発行する社債、投資法人債もしくはその他の借入金債務に対して本投資法人が行った保証債務について履行義務が発生したにもかかわらず、その履行をすることができないとき。ただし、以下の場合は、この限りではありません。
(a) 当該債務の合計額（外貨建ての場合はその邦貨換算後）が10億円を超えない場合。
(b) 当該債務の元利金の返済及び附帯費用の支払が特定の資産及びその資産から得られる収益に限定され、本投資法人の有する他の資産には一切及ばない旨の特約が有効に契約されている借入金債
務である場合。
（2）本投資法人は、次の各場合には本投資法人債全額について、何らの手続を要することなく、当然に期限の利益を喪失します。
①本投資法人が破産手続開始、民事再生手続開始その他適用ある倒産手続開始の申立をし、又は解散決議（合併の場合を除きます。）を行ったとき。
②本投資法人が破産手続、民事再生手続もしくはその他適用ある倒産手続の開始決定、又は特別清算開始の命令を受けたとき。
③本投資法人が、投資法人としての登録を取り消されたとき。ただし、合併による場合で、合併後の投資法人が本投資法人債上の債務全額を承継する場合はこの限りではありません。
④本投資法人の純資産の額が、投信法上の最低純資産額を下回り、内閣総理大臣から投信法第215条第２項に基づく通告を受けた場合で、当該通告に規定された期間内に治癒を図ることができなかったとき。
（3）期限の利益を喪失した本投資法人債の元利金は、直ちに支払われるものとします。
（4）本投資法人債が本項に従い期限の利益を喪失した場合には、本投資法人は直ちにその旨を別記「（２１）その他 ７．投資法人債権者に通知する場合の公告の方法」の規定に従い公告します。
７．投資法人債権者に通知する場合の公告の方法
本投資法人債に関し、本投資法人債権者に通知する場合の公告は、法令に別段の定めがあるときを除き、本
投資法人規約所定の方法によりこれを行います。本項に基づく公告の費用は本投資法人の負担とします。
８．投資法人債要項の変更（1）本投資法人債の投資法人債要項に定められた事項（ただし、別記「（２１）その他 ２．財務代理人、発行代理人及び支払代理人(１)及び(２)」、別記「（２１）その他 11．一般事務受託者」ないし別記「（２１）その他 13．資産保管会社」を除きます。）の変更は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資法人債権者集会の決議を要するものとし、さらに当該決議にかかる裁判所の認可を必要とします。
（2）裁判所の認可を受けた前号の投資法人債権者集会の決議は、本投資法人債の投資法人債要項と一体をなすものとします。

- 4 -９．投資法人債権者集会に関する事項（1）本投資法人債及び本投資法人債と同一の種類（投信法第139条の７で準用する会社法（平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第681条第１号に定める種類をいいます。）の投資法人債（以下「本種類の投資法人債」と総称します。）の投資法人債権者集会は、本投資法人がこれを招集するものとし、投資法人債権者集会の日の３週間前までに本種類の投資法人債の投資法人債権者集会を招集する旨及び投信法第139条の10第２項で準用する会社法第719条各号所定の事項を公告します。
（2）本種類の投資法人債の投資法人債権者集会は東京都においてこれを行います。
（3）本種類の投資法人債総額（償還済みの額を除きます。また、本投資法人が有する本種類の投資法人債の金額の合計額はこれに算入しません。）の10分の１以上にあたる本種類の投資法人債を有する投資法人
債権者は、法令に定める手続を経たうえ、投資法人債権者集会の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を本投資法人に提出して本種類の投資法人債の投資法人債権者集会の招集を請求することができます。
10．投資法人債要項の公示
本投資法人は、その本店に本投資法人債の投資法人債要項の謄本を備え置き、その営業時間中、一般の閲覧に供します。
11．一般事務受託者（1）本投資法人債に関する事務を除く一般事務受託者（投信法第117条第２号ないし第６号関係）
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
PwC税理士法人（2）本投資法人債に関する一般事務受託者①本投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務（投信法第117条第１号関係）
ＳＭＢＣ日興証券株式会社
みずほ証券株式会社②別記「（２１）その他

２．財務代理人、発行代理人及び支払代理人(１)及び(２)」に定める財務代理

人、発行代理人及び支払代理人に委託する発行及び期中事務（投信法第117条第３号及び第６号関係）
三井住友信託銀行株式会社
なお、投信法施行規則第169条第２項第４号に規定する投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務は、社債等振替法及び別記「（１８）振替機関に関する事項」記載の振替機関が定める業務規程等の規定に従って支払代理人及び口座管理機関を経て処理されます。
③本投資法人債の投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務（投信法第117条
第２号関係）
三井住友信託銀行株式会社
12．資産運用会社
ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
13．資産保管会社
三井住友信託銀行株式会社
14．元利金の支払
本投資法人債にかかる元利金は、社債等振替法及び別記「（１８）振替機関に関する事項」に定める振替機
関の業務規程その他の規則に従って支払われます。

- 5 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法第27条において準用する同法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類を参照すること。

１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間

第15期（自平成26年１月１日

至

平成26年12月31日）平成27年３月20日関東財務局長に提出

２【半期報告書】
計算期間

第16期中（自平成27年１月１日

至

平成27年６月30日）平成27年９月18日関東財務局長に提出

３【臨時報告書】
１の有価証券報告書提出後、本発行登録追補書類提出日（平成28年３月11日）までに、金融商品取引法第24条の５第４項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第29条第１項及び第２項第２号に基づき、臨時報告書を平成27年８月28日に関東財務局長に提出

４【訂正報告書】
訂正報告書（上記１の有価証券報告書の訂正報告書）を平成27年６月４日に関東財務局長に提出

第２【参照書類の補完情報】
参照書類である平成27年３月20日付の有価証券報告書及び同年９月18日付の半期報告書（以下「参照有価証券報告書等」といいます。）に関し、参照有価証券報告書等提出日以後本発行登録追補書類提出日（平成28年３月11日）までに補完すべき情報は以下のとおりです。
なお、以下の記載の事項を除き、参照有価証券報告書等に記載されている将来に関する事項については、本発行
登録追補書類提出日現在、その判断に変更はありません。
１

新投資口の発行
本投資法人は平成28年１月４日及び平成28年１月13日に開催した役員会において、新投資口の追加発行に関する決議を行い、平成28年１月20日及び平成28年２月17日に払込が完了し、下記条件にて発行しました。この結果、出資総額は100,088,808,209円、発行済投資口の総口数は3,321,907口となっています。
（ａ）新投資口発行（一般募集）
発行新投資口数：170,000口

発行価格
発行価格の総額：１口当たり85,020円：14,453,400,000円

払込金額（発行価額）
払込金額（発行価額）の総額：１口当たり82,273円：13,986,410,000円

払込期日（ｂ）新投資口発行（第三者割当）：平成28年１月20日

発行新投資口数
払込金額（発行価額）：7,680口：１口当たり82,273円

払込金額（発行価額）の総額
払込期日：631,856,640円：平成28年２月17日

割当先（ｃ）資金使途：ＳＭＢＣ日興証券株式会社

今回の一般募集及び第三者割当による新投資口発行により調達した資金については、本投資法人が平成27年
12月18日付で取得したアクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）の取得資金（取得に係る諸費用を含みます。）の一部として手元資金を充当したため、当該充当による手元資金の減少分の一部を補うもの
として手元資金に充当する他、カンデオホテルズ上野公園の取得資金の一部に充当しました。

- 6 -

２

運用資産の取得及び譲渡
本投資法人は、参照有価証券報告書等提出日以後本発行登録追補書類提出日までの間に下記（１）、（２）、（３）及び（４）の運用資産をそれぞれ取得及び譲渡しました。
（１）アクティブインターシティ広島（シェラトンホテル広島）を信託財産とする信託受益権を平成27年12月18日付で取得（取得価格17,320百万円）しました。
（２）カンデオホテルズ上野公園を信託財産とする信託受益権を平成28年２月１日付で取得（取得価格6,705百万円）しました。
（３）ホテルセントラーザ博多を信託財産とする信託受益権を取得する売買契約（取得価格7,197百万円）を平成
28年２月18日付で締結しました。取得予定日は平成28年４月１日です。
（４）コンフォートホテル新山口、ダイワロイネットホテル秋田及びホテルサンルート新潟を信託財産とする信託受益権を平成27年10月30日付で譲渡（譲渡価格合計4,890百万円）しました。なお、個別の譲渡価格について譲渡先からの同意を得られていないため非開示としています。

３

資金の借入状況
本投資法人は、参照有価証券報告書等提出日以後本発行登録追補書類提出日までの間に、金融機関からの借入金の返済並びに投資法人債の償還及び発行を行っており、下表は平成28年３月11日現在における本投資法人の借入れ及び投資法人債に係る債務（以下「有利子負債」といいます。）の概要です。
（単位:百万円）（注）
平成27年
６月30日現在

平成28年
３月11日現在

増減

短期借入金

1,000

10,700+9,700

長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む）

84,48582,007▲2,478

借入金合計

85,48592,707+7,222

投資法人債（１年内償還予定の投資法人債を含む）

6,000

12,000+6,000

投資法人債合計

6,000

12,000+6,000

有利子負債合計

91,485

104,707

13,222（注）数値は、単位未満切捨てにより記載しています。従って、記載されている有利子負債額を加算又は減算しても合計値又は増減値とは一致しない場合があります。

４

投資リスク
参照有価証券報告書「第一部ファンド情報第１

ファンドの状況

３

投資リスク」（参照半期報告書「２投資法人の運用状況 （３）投資リスク」による変更又は追加を含む。）に記載されたリスクについて、参照有価証
券報告書等提出日後、その内容について変更又は追加があった箇所は下記のとおりです。
なお、下記の見出しに付された項目番号は、参照有価証券報告書における「第一部ドの状況 ３ 投資リスク （１）リスク要因」の項目番号に対応するものです。
①

ファンド情報第１

ファン

投資証券の性格に関するリスク（ロ）本投資法人の投資口の市場での取引に関するリスク
本投資法人の投資口は金融商品取引所に上場されていますが、当該金融商品取引所の定めた規程、規則等に定める一定の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資法人の投資口の上場が廃止される可能性があります。上場が廃止された場合には、投資口は金融商品取引業者による口座における保護預かりの対象にならず、投資主は投資証券を自ら保管する必要が生じる他、保有する本投資口を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資口の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。
（ヲ）本投資法人の関係者による信用失墜に関するリスク
平成25年６月12日に上場投資法人の発行する投資口等へのインサイダー取引規制の導入等を定めた金融商品取引法等の一部を改正する法律が成立し、平成26年４月１日に同法が施行されたため、本投資法人の発行する投資口等の取引は、金融商品取引法が定めるインサイダー取引規制の対象となりました。本投資法人の関係者が禁止されるインサイダー取引を行った場合には、本投資口に対する投資家一般の信頼を害し、ひいては本投資口の市
場価格の下落や流動性の低下等の悪影響を及ぼす可能性があります。
また、本投資法人の関係者は個人情報の保護に関する法律（平成15年法律第57号。その後の改正を含みます。
以下「個人情報保護法」といいます。）及び行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関す- 7 -

る法律（平成25年法律第27号。その後の改正を含みます。以下「マイナンバー法」といいます。）の適用を受けます。そのため、法令等に基づき個人情報保護法及びマイナンバー法順守体制を整える必要がありますが、これらの関係者において個人情報の漏洩・紛失があった場合、問題の解決に一定の費用を要する可能性があるとともに、本投資法人あるいは金融商品市場の風評が害されることにより、投資口価格の低迷などを招いて投資家が損失を被る可能性があります。
（カ）本投資法人の倒産、登録抹消又は清算のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服します。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
なお、本投資法人は投資主総会の決議により解散することがあります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配からしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
②

本投資法人の仕組み及び関係者への依存に関するリスク（ホ）ポートフォリオ全体において特定のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者に依存することによるリスク
本投資法人はその保有するホテルの用に供される不動産を１棟全体として１つのホテル賃借人に賃貸すること、あるいは１つのホテル運営受託者に運営を委託することで運用を行うことが多く、そのポートフォリオ全体に占める個々のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者の割合が相対的に大きくなります（すなわち、ポートフ
ォリオ全体におけるホテル賃借人あるいはホテル運営受託者数が相対的に少ないといえます。）。このように、
本投資法人の収入は、特定のホテル賃借人あるいはホテル運営受託者に依存する傾向があり、これらのホテル賃
借人あるいはホテル運営受託者の営業状況、財務状況が悪化した場合には、ホテル賃借人としての賃料負担力の悪化やホテル収益の低下を招き、結果として賃料支払が遅延すること、変動賃料が大きく減少すること、運営委託による不動産運用収入が大きく減少あるいは赤字になること、当該ホテル賃借人からの請求等による賃料の減額が発生することがあります。さらには物件から当該ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者が退去することとなった場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響を及ぼす可能性があります。
③ 本投資法人の投資対象であるホテルに関するリスク（イ）ホテル賃借人あるいはホテル運営受託者等が行うホテル営業に関するリスク
本投資法人の収益は、賃貸借方式による運用の場合、ホテルの賃貸料収入に依拠しており、賃貸料の支払いの安定性、特に変動賃料は、運用資産からのホテル収益に依存するところがあります。また、運営委託方式による運用の場合、ホテル収益に直接依拠します。従って、ホテルをその用途とする運用不動産の価値はホテル収益に依拠するところがあります。
ホテル事業については、以下のようなリスクがあります。ホテル事業は、主として宿泊、料飲、物販及びテナ
ントの４つの売上部門により構成されており、テナント部門以外は継続的契約ではなく、不定期顧客との随意かつ一時契約による営業です。このように４つの売上部門により構成されていることから、各部門を合計した全体の事業収入は、各部門個別の事業収入と比して安定した事業収入といえますが、ホテル収益を正確に予測することは容易でなく、大きな変動の可能性もあります。特に、ホテル収益に関しては、過去における収益状況と将来の収益状況が異なる可能性が比較的高いことに注意を要します。さらに、本投資法人の収益及び運用不動産の価値等は、以下のようなホテル事業固有の要因により、大きく悪影響を受ける可能性があります。
一般的にホテル事業は労働集約的・資本集約的な事業であることから、固定費負担が重く損益分岐点が高いた
め、売上げ上昇時の収益性の向上が見込みやすい反面、売上減の場合の利益落ち込みリスクが比較的高いといえます。
海外旅行を含む、観光地間の競争や、同地域内におけるホテルその他の宿泊施設間、あるいは結婚式場、宴会・催事場や飲食・物販店との競争は激しく、新規に開業するホテルその他の宿泊施設との競争を含め、ホテル
業界は競争による影響を強く受けます。
ホテル業界は、全世界、各国、各地域の経済、景気、市場動向といった一般景気変動の影響を強く受けるほか、ビジネス顧客の動向、立地周辺の観光施設やイベントの状況等にも左右される観光客の動向の影響を強く受けます。また、消費者の消費性向を含むライフスタイルの変化や、著名レストラン、スパの有無といった、消費者の嗜好性の変化による影響を受ける可能性があります。

- 8 -戦争やテロなどの不安定な社会情勢を含むカントリーリスク、地震や風水害など不測の自然災害、ＳＡＲＳ（重症急性呼吸器症候群）などの伝染病・疫病の流行のほか、航空会社、空港施設、鉄道会社等のストライキといった交通機関のトラブルや、交通運賃の上昇、天候不順などの外的要因により、ホテル業界は長期間にわたり悪影響を受ける可能性があります。
（ハ）物件単位での単一あるいは核となるホテル賃借人あるいはホテル運営受託者がいる物件に関するリスク
本投資法人はその保有するホテルの用に供される不動産を１棟全体として１つのホテル賃借人に賃貸するか、１つのホテル運営受託者に運営を委託することが多いため、ポートフォリオを構成する各物件は、単一のホテル
賃借人へ当該物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件、又は少数の核となる大規模なホテル賃借人が存在する核テナント物件、不動産の大半を１つのホテル運営受託者に運営委託する物件が多数を占めることとなりがちです。このため、本投資法人は特定のホテル賃借人の支払能力や特定のホテル運営受託者の運営能力、これらのホテル賃借人あるいはホテル運営受託者の退去その他の事情により大きな影響を受けるという傾向があります。
一般的に、シングルテナント及び核となる大規模ホテル賃借人は、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペースの広さと個別のホテル賃借人向けの特別仕様の物件が多いことや、代替となるホテル賃借人となりうる者が限定されていることから、代替となるホテル賃借人が入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少すること、あるいは代替となるホテル賃借人確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。
また、１つのホテル運営受託者に運営を委託している場合においても、ホテル運営受託者が退去した場合、代替となるホテル運営受託者が運営を引き継ぐまでには一定の期間が必要となる場合があり、不動産収入に大きな影響を受ける可能性があります。
④ 不動産としてのホテルに関するリスク（ロ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、土地の地盤及び地質並びに建物の杭や梁等の構造、設計及び施工等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に発生する可能性もあります。本投資法人は、不動産又は不動産信託受益権を取得するに当たっては、売主に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させる場合もあります。しかし、本投資法人は、売主が特定目的会社であり他に見るべき資産が無い場合等のほか、物件の状況や他の条件により、売主からの表明及び保証又は瑕疵担保責任の全部又は一部を取得することなく、不動産又は不動産信託受益権を取得することを余儀なくされる可能性があります。また、
たとえ表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を売買契約上負担させたとしても、瑕疵担保責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、元所有者又は元受益者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もありえます。これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他の対応に係る予定外の費用が甚大となる可能性があるとともに、当該不動産の買主である本投資法人が当該費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。また、本投資法人では、不動産を取得しようとする場合、当該不動産について調査を行うほか、売主に対する資料の徴求を行い、また宅地建物取引業者が作成する重要事項説明書（信託受益権の場合は、第二種金融取引業者が作成する書面）等の関係書類の調査を行います。さらに、建物の構造、耐震性、法令や条例の遵守状況、有害物
質の有無、隣地との境界等につき、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者に調査を依頼し、エンジニアリング・レポート（建物状況評価報告書）、市場レポートその他の報告書等を取得し、欠陥ないし瑕疵につき調査を行うことを検討します。その他建物の耐震性能の評価に当たり、本投資法人は、必要に応じ、独立の第三者専門機関に構造計算書を含む耐震構造に問題がないことについての確認の調査を依頼することがあります（参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針
（１）投資方針 ⑤投資基準 （ロ）取得基準 g. デュー・デリジェンスの基準」をご参照下さい。）。しかしながら、これらの調査には限界があり、提供される資料の内容や精度、売主・前所有者やホテル賃借人あるいはホテル運営受託者並びにホテル運営支援会社の協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的・物理的な制約等から、不動産に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。また、専門家であっても想定し難い過誤を犯さないとはいえません。したがって、本投資法人による取得の後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。その他、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。更には、不動産の形状や用途によっては、当該不動産の存在や利用状況によって意図しない第三者の権利の侵害が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
- 9 -また、不動産登記には公信力がないため、その記載を信じて取引したとしても買主が不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項
が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。他方、本投資法人が不動産を売却する場合には、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上宅地建物取引業者とみなされるため、不動産の売却の相手方が宅地建物取引業者でない場合、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を原則として排除できません。従って、本投資法人が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。
また、一般的に、不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できず又は境界の確認ができないまま、当該不動産を取得する事例が少なからずあり、今後本投資法人が取得する物件についてもその可能性は小さくありません。そして、そのような不動産を取得した場合には、後日不動産の利用等に支障が生じ、また境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限される可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。
（ホ）不動産の地域的な偏在に関するリスク
本投資法人の保有する不動産であるオリエンタルホテル東京ベイ及びヒルトン東京ベイは、いずれも千葉県浦安市に所在しており、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化、特に東京ディズニーリゾートの集客力の悪化により、本投資法人の全体収益にも著しい悪影響を及ぼす可能性があります。また、本投資法人が保有する不動産が一定の地域に偏在した場合には、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の全体収益にも著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
また、ホテル市場において運用資産相互間で競合し、結果としてホテル営業収入が減少し、その結果、本投資法人の不動産運用収入が減少し、本投資法人の収益等に影響を与える可能性があります。
（ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
不動産には様々な法令及び条例が適用され、これを遵守する必要があります。但し、建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定については、その改正の施行又は適用の際、原則として改正後の規定に適合しない
現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該改正後の規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の改装や建替え等を行う場合には現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、その他様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制
施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じること、あるいはこれらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が都市計画の対象であり、運用資産の土地の一部が道路等の都市施設用地とされている場合には、当該部分に建築制限が付されること、建築基準法上建物の敷地に算入できる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
以上のほか、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）の改正、新たな立法、収用、市街地再開発事業、土地区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為
又はその変更等が本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、国有財産法（昭和23年法律第73号。その後の改正を含みます。）により、国有財産のうちの普通財産（国有財産法により定義されます。）が売払い・譲与の対象とされる場合、当該財産を所管する各省庁の長はその買受人又は譲受人に対して用途並びにその用途に供しなければならない期日及び期間を指定することが原則として要請され、また、大蔵省国有財産局長から各財務局長宛の「普通財産にかかる用途指定の処理要領について」（昭和41年２月22日蔵国有第339号。その後の改正を含みます。以下「普通財産通達」といいます。）により、普通財産の売払い又は譲与等の場合、原則として10年間の期間につき用途指定を行い、さらに売払いの契約に買戻特約を付すること等が要請されます。この場合における買戻しの期間は10年間とされ、当該契約の相手方が倒産等し、解散し、営業停止し、又は合併等を行う場合（以下併せて本項において「倒産・合併等」といいます。）には当初の売却代金を支払うことにより当該財産を現状に回復した上これを買戻すことができる旨定める- 10 -

ものとされており、かつその旨の登記をなすべきものと規定されています。同様に、地方公共団体の保有する財産が売払い・譲与される場合にもこれに準じた制限が売払い・譲与の契約において定められることがあります。
その他、法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の要件を満たす不動産の所有者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度創設又は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事や義務を達成できない場合の排出権の購入等の負担を負う可能性があります。
（ル）共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で決するものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、ほかの共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法
人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
さらに、共有の場合、ほかの共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第２項）があり、ある共有者の意
図に反してほかの共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約を第三者に対抗するためには登記が必要で、かつ、５年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続が開始された場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。但し、共有者は、倒産手続の対象となったほかの共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といいます。）第60条、民事再生法第48条第１項）。
ほかの共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。従って、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、ほかの共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、ほかの共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合にほかの共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
他方、共有持分については、共有者が自己の持分を原則として自由に処分することにより、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、運用不動産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書又は規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一定の手続きの履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
共有されている不動産を賃貸する場合には、共有者たる賃貸人の賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、各共有者は他の共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
また、共有不動産を運営委託に供する場合、一般的な議論はなされていませんが、本投資法人のホテル運営受
託者に対するホテル売上の支払請求権が不可分債権となり、本投資法人のホテル運営受託者に対する運営委託料の支払債務及び営業保証金返還債務が不可分債務になる可能性があります。そのような場合には、上記の賃貸借方式と同様のリスクが発生します。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。従って、本投資法人は共有物を希望する時期
及び価格で売却できない可能性があります。もっとも、共有者には共有物の分割を請求する権利があり（民法第256条）、これにより単独の処分又は使用収益を行うことが可能ですが、現物分割が不可能である場合は、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。また、本投資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まないときでも、他の共有者からの請求にも服さなければならない可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが、その場合であっても、合意の有効期間（民法第256条により、５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります（民法第256条）。また、共有者について破産手続、会社更生手続若しくは民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（但し、共有- 11 -

者は、破産手続、会社更生手続若しくは民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。）。
また、共有不動産を運営委託に供する場合、一般的な議論はなされていませんが、本投資法人のホテル運営受
託者に対するホテル売上の支払請求権が不可分債権となり、本投資法人のホテル運営受託者に対する運営委託料の支払債務及び営業保証金返還債務が不可分債務になる可能性があります。そのような場合には、上記の賃貸借方式と同様のリスクが発生します。
さらに、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、当該不動
産やその持分が法的手続きの対象となる、あるいは、劣化する等の可能性があります。
（ヲ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）、共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法に管理方法に関する規定があるほか、同法の認める範囲で管理規約（管理規約中に管理方法の定めがある場合）によって管理方法が定められます。共用部分の管理に関する事項は、区分所有法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決するものとされています（区分所有法第39条）。管理規約等の変更は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によらなければ変更できません。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の決議が必要とされます（区分所有法第62条）。このように、区分所有建物
は、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。従って、本投資法人の意向にかかわりなく他の区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属性等の如何によっては、運用不動産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、管理規約等において当該不動産の区分
所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続きの履践義務等が課されている場合があります。また、区分所有者間の協定書等において、当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の同意を要する旨が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行い、又は、他の区分所有者の同意を得る等の制約を受け、区分所有権を適時に処分できなくなる可能性があります。
区分所有建物とその敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。但し、敷地権の登記がなされていない場
合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場
合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するために、区分所有法第22条で、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています（但し、管理規約等で別段の定めをすることができます。また、昭和59年１月１日当時に存在する専有部分及び敷地利用権については、法務大臣の指定がない場合には、管理規約
等で分離処分ができるものと定められたものとみなされます。）。そして、敷地権（敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分されても、当該分離処分は無効となります。しかし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません（区分所有法23条）。そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。
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また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、
本投資法人の運用不動産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
加えて、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場
合、当該区分所有権や運用不動産が法的手続きの対象となり又は劣化する等の可能性があります。
（ワ）借地物件に関するリスク
借地権（ここでは、地上権と土地の貸借権をいうものとします。）とその借地上に存在する建物からなる物件については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。なお、ホテル
京阪ユニバーサル・シティは区分所有建物であり、当該建物の敷地利用権には借地権が含まれますが、事業用借地権設定契約の終了に際して、他の区分所有者とともに、その借地権の準共有持分割合に応じて、借地権の対象である土地を地主から購入する義務を負担しています。本投資法人は、かかる購入を行うよう努めますが、購入資金の手当てができないこと等を原因として、当該土地を購入することができない可能性があります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。）第４条）を除き、借地人は、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなけ
ればなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の資産取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、ほかに転売されたり、借地権設定時に既に存在する
土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合において、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります（民法第612条第１項）。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払いが予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（タ）有害物質に関するリスク
本投資法人が土地、土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が存在する可能性があり、かかる有害物質が存在する場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。）に関しては、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性があるときやポリ塩化ビフェニール（ＰＣＢ）が保管されているとき等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有- 13 -

害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
（ネ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約においては、買主の事情により契約が解約された場合に、売買価格に対する一定割合の違約金が発生する旨の合意がなされることが少なくありません。資産取得のためにフォワード・コミットメント等を行った場合、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定期間があるため、その期間における市場環境の変化等に
より本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金の支払いにより、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があります。なお、フォワード・コミットメントには該当しないものの、前記「（ワ）借地物件に関するリスク」に記載のとおり、ホテル京阪ユニバーサル・シテ
ィに関し、事業用借地権設定契約の終了に際して、借地権の対象である土地を地主から購入する義務を負担していますが、当該義務の不履行に対して、違約金等の定めはありません。
⑦

その他のリスク（ホ）取得予定資産の取得ができないリスク
本投資法人は、本書の日付以降、前記「２運用資産の取得及び譲渡」の（３）に記載の取得予定資産の取得を予定しています。
しかし、本書の日付以降、取得予定資産に係る売買契約において定められた条件が成就しない場合等においては、取得予定資産を取得することができない可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産を取得する
ための努力を行う予定ですが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得できず、かつかかる資金を有利に運用できない場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
５

課税上の取扱い
以下は、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報第１

ファンドの状況４

手数料等及び税金（５）課税上の取扱い」に記載された課税上の取扱の全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日後、その内容について変更又は追加があった箇所を下線で示しています。
本書の日付現在、日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
①

投資主の税務（イ）個人投資主の税務
ａ．配当等の額に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時差異等調整引当額の増加額からなる金額（以下本「５ 課税上の取扱い」において「配当等の額」といいます。）の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。
（ⅰ）源泉徴収
分配金支払開始日

源泉徴収税率

平成26年１月１日～平成49年12月31日

20.315％（所得税15.315％

平成50年１月１日～

20％（所得税15％

住民税５％）

住民税５％）（注１）平成26年１月１日～平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
（注２）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有）に対しては、上記税率ではなく、所得税20%（平成26年１月１日～平成49年12月31日は20.42%）の源泉徴収税率が適用されます。

- 14 -

（ⅱ）確定申告
確定申告をしない場合

金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能（確定申告不要制度）

確定申告を行う場合

総合課税か申告分離課税のいずれか一方を選択（注１）総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受け取る配当等の額については、配当控除の適用はありません。
（注２）上場株式等に係る譲渡損失の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記（i）の源泉徴収税率と同じです。
（注３）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有）が１回に受け取る配当金額が10万円超（12ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります（この場合には申告分離課税は選択できません。）。

（ⅲ）源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。
（注）配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

（ⅳ）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
平成26年１月１日から平成35年12月31日までの期間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課
税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間100万円を上限。ただし、平成28年１月
１日以後に設けられる非課税管理勘定については120万円を上限。）に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年以内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
なお、非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上である方に限ります。
（注１）配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。
（注２）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有）が受け取る配当金については、本非課税制
度の適用はありません。

（ⅴ）未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA : ジュニアニーサ）
平成28年4月1日から平成35年12月31日までの期間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した未成年者口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間80万円を上限。）に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から５年以内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20未満である方又はその年中に出生した方に限ります。
（注１）配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。
（注２）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有）が受け取る配当金については、本非課税制
度の適用はありません。

ｂ．出資等減少分配に係る税務投資法人が行う利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のもの（以下本「５課税上の取扱い」において「出資等減少分配」といいます。）は、投資法人の出資総額等の減少額に該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
（ⅰ）みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記「a.配当等の額に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。
（ⅱ）みなし譲渡収入出資等減少分配のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各
投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益（注２）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｃ.における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。
（注１）譲渡原価の額＝従前の取得価格×純資産減少割合※

純資産減少割合は、本投資法人から通知します。

（注２）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額（注３）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額- 15 -

ｃ．投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が本上場投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等に係る譲渡所得等として、申告分離課税の対象となります。本上場投資口の譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等の金額との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。
（注）平成28年１月１日以降、株式等は上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式等や国債、地方債、公募公社債等をいいます。）と一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に区分され、株式等を譲渡した場合はそれぞれ別々の申告分離課税制度となりました。

（ⅰ）税率
譲渡日

申告分離課税による税率

平成26年１月１日～平成49年12月31日

20.315％（所得税15.315％

平成50年１月１日～

20％（所得税15％

住民税５％）

住民税５％）（注）平成26年１月１日～平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（ⅱ）上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等したことにより生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係る配当所得等の金額（上場株式等に係る利子所得の金額および配当所得の金額で、申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。また、上場株式等に係る譲渡損失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得等の金額から繰越控除することができます。
（注）繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

（ⅲ）源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、上記（i）の申告分離課税による税率と同じです。また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、上場株式等に配当等の額の総額からその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。
（ⅳ）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
平成26年１月１日から平成35年12月31日までの期間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課
税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間100万円を上限。ただし、平成28年１月
１日以後に設けられる非課税管理勘定については120万円を上限。）を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年以内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上である方に限ります。
（注）非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記（ⅱ）及び（ⅲ）の損益通算や繰越控除には適用できません。

（ⅴ）未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA : ジュニアニーサ）
平成28年４月１日から平成35年12月31日までの期間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した未成年者口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間80万円を上限。）を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年以内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20未満である方又はその年中に出生した方に限ります。
（注）非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記（ⅱ）及び（ⅲ）の損益通算や繰越控除には適用できません。

- 16 -

（ロ）法人投資主の税務
ａ．配当等の額に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る配当等の額については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る配当等の額については、下記の税率により所得税の源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税および復興特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となり、法人税の額から控除されます。
分配金支払開始日

源泉徴収税率

平成26年１月１日～平成49年12月31日

15.315％

平成50年１月１日～

15％（復興特別所得税0.315％を含みます。）

ｂ．出資等減少分配に係る税務投資法人が行う出資等減少分配は、投資法人の出資総額等の減少額に該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
（ⅰ）みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記「a.配当等の額に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。
（ⅱ）みなし譲渡収入出資等減少分配額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。
各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
（注）譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

ｃ．投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。
②

投資法人の税務（イ）配当等の額の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること

国内50％超募集要件

投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること

借入先要件
所有先要件

機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。次の所有先要件において同じです。)以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること

非同族会社要件

事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口
総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと

出資制限要件

他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（一定の海外子会社を除く。）- 17 -

（ロ）不動産流通税の軽減措置
ａ．登録免許税
一定の要件を満たした投資法人が平成29年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。
不動産の所有権の取得日

平成24年４月１日～平成29年３月31日

土地（一般）

1.5％

建物（一般）

2.0％（原則）

投資法人が取得する不動産

平成29年４月１日～

2.0％（原則）

1.3％

ｂ．不動産取得税
一定の要件を満たした投資法人が平成29年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。
（注）共同住宅及びその敷地にあっては、建物のすべての区画が50㎡以上のものに限り適用されます。

６

規約の変更
参照有価証券報告書等提出日後、平成27年11月26日開催の本投資法人第７回投資主総会において、規約の変更の承認決議を行い、規約の一部が変更されました。
主な変更内容及び変更理由は、以下のとおりです。
①

平成26年12月１日付で施行された投信法の改正に関連して、以下のとおり規定の新設及び修正を行いました。
i）

一定の日及びその日以後、遅滞なく投資主総会を招集する旨の定めとして、本投資法人の投資主総会は、平成29年10月31日及び同日以後、遅滞なく招集され、以後、隔年毎の10月31日及び同日以後、遅滞なく招集される旨の規定を新設するとともに、かかる定めに従って開催された直前の投資主総会の日から25ヶ月を経過する前に開催される投資主総会については、投資主総会の２ヶ月前までに公告を行うことを要しない旨の規定を新設しました。また、本投資法人は必要があるときは随時投資主総会を招集することができる旨の規定を新設しました。

ii） 上記i）の新設に伴い、一定の日から３ヶ月以内に開催される投資主総会において権利を行使することができる投資主を定める基準日に関する規定を新設しました。
iii）上記i）の新設に伴い、投資主総会の決議によって、法令で定める限度において、役員の任期を延長することを可能とするために規定の修正を行いました。
②

投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）の改正に関連して、以下のとおり規定を新設及び修正し、必要な規定の整備を行いました。
i）

資産を主として投信法施行規則第105条第１号ヘに定める不動産等資産に対する投資として運用することを目的とする旨を明確にするために、該当する規定を修正しました。また、これに伴い、関連する字句の修正等を行いました。
ii） 海外不動産保有法人の発行済株式又は出資の総数又は過半数を取得することができる旨を明確にするために、規定を新設しました。
iii）上記ii）の新設に併せ、本投資法人が海外不動産への投資に際して多様なスキームの選択を可能とすること、また、海外での投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の権利を追加するための規定を新設しました。
③

投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）の改正により特定資産に該当する資産が追加されたことに伴い、再生可能エネルギー発電設備及び公共施設等運営権を本投資法
人の投資対象として追加する規定を新設しました。

④

海外不動産保有法人の発行済株式及び外国の法令に基づき、又は外国の法令に準拠して組成された不動産関連資
産その他の資産を投資対象に加えることに伴う為替変動リスク及び台風等天候変動によってもたらされるホテル業
績への悪影響といった天候変動リスクをヘッジすることを目的としたデリバティブ取引への投資を内容とする運用を可能とするために、規定の修正を行いました。

- 18 -

⑤

投資法人における税会不一致の問題に関して、租税特別措置法等の改正に伴い、本投資法人における課税負担の軽減を目的として、利益を超えた金銭の分配を行うことを可能とするために、規定の修正を行いました。

⑥

新投資口予約権の無償割当てに関する費用を本投資法人が負担することを明確化するために、該当する規定を変更しました。

⑦

その他、租税特別措置法施行規則（昭和32年大蔵省令第15号。その後の改正を含みます。）の改正に伴い不要となった規定の削除、特定の期間の経過により不要となった規定の削除、投信法の改正の施行により不要となった附則の削除を行うとともに、必要な表現の変更及び明確化、字句の修正及び条項数の整備等のために、所要の変更を行いました。

７

役員の選任
参照有価証券報告書等提出日後、平成27年11月26日開催の本投資法人第７回投資主総会において、以下のとおり執
行役員及び監督役員が選任されました。
また、執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備えて、以下のとおり補欠執行役員が選任されました。
①②

執行役員及び監督役員
執行役員
監督役員

増田
松澤

要（新任）
宏（重任）

監督役員
監督役員

御宿
香椎

哲也（重任）
裕人（新任）

古川尚志

補欠執行役員
補欠執行役員（注）

上記補欠執行役員は、本資産運用会社の代表取締役社長です。

- 19 -

８

本投資法人及び株式会社ホテルマネージメントジャパン（以下「ＨＭＪ」といいます。）の間の定期建物賃貸借契約の変更
ＨＭＪは、ＨＭＪ５ホテルについてアビリタスホスピタリティ株式会社（以下「ＡＨ社」といいます。）を運営支援会社として起用してきましたが、ＨＭＪはＡＨ社との運営支援に係る契約を平成27年12月末の契約満了をもって終了し、自主運営体制に移行することとなりました。それに伴い、本投資法人とＨＭＪの間のＨＭＪ５ホテルに係る定期建物賃貸借契約について、平成28年１月１日より以下のとおり変更しています。（下線は参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ５ 運用状況 （２） 投資資産 ③その他投資資産の主要なもの（ニ）ホテル事業の概要
示しています。）。

＜参考情報１＞ＨＭＪの定期建物賃貸借契約及びホテル事業の概要」からの変更箇所を

変更後契約

現行契約

変動賃料の算出方法〔ＨＭＪ５ホテルの年間合計ＧＯＰ－ＧＯＰ
基準額（3,351百万円）〕×85.0％〔ＨＭＪ５ホテルの年間合計ＧＯＰ－ＧＯＰ基準額（3,351百万円）〕×81.5％

預り敷金の額1,010百万円

2,010百万円

ホテルの売上・収入等から、次の営業費用をホテルの売上から、次の営業費用（但し、各控除した残額をいいます。①売上・収入等に係る原価、②ホテル従業員の人件費・福利厚

物件の営業に関して直接発生したものに限ります。）を控除した残額をいいます。①売上

生費、③備品費、④営業部門に係る費用（外部委託費、各種手数料等を含みます。）、⑤

原価、②ホテル従業員の人件費・福利厚生費、③備品費、④営業部門に係る費用（外部

一般管理費、⑥販売促進・広告宣伝費、⑦修繕維持費（施設保守・管理費用を含みま

委託費、各種手数料等を含みます。）、⑤一
般管理費、⑥販売促進・広告宣伝費、⑦修繕

す。）、⑧水道光熱費、⑨運営管理に関する保険料、⑩ホテル運営管理に関する公租公課

維持費（施設保守・管理費用を含みます。）、⑧水道光熱費、⑨運営管理に関する（印紙税等）、⑪ホテル売上債権に係る貸倒引当金並びに貸倒損失、⑫その他ホテル運営

保険料、⑩ホテル運営管理に関する公租公課（印紙税等）、⑪ホテル売上債権に係る貸倒管理に関する経費

引当金並びに貸倒損失、⑫その他ホテル運営
管理に関する直接経費

ＧＯＰの定義（注）本変更契約に係る取引は、資産運用会社の利害関係人等との取引に該当しますが、投信法、本投資法人の規約並びに資産運用会社の定めるスポンサー関係者取引の自主ルールに従い、外部専門家が出席するコンプライアンス委員会及び本投資法人役員会における承認に基づく本投資法人の同意の取得等の適正な手続きを経ています。

９

投資法人債の発行及び投資法人債に関する事務の委託
本投資法人は、参照有価証券報告書等提出日後、平成27年10月23日に、第５回無担保投資法人債（投資法人債間限
定同順位特約付）（愛称「ホテル・リート・ボンド」）を発行しました。
名称：第５回無担保投資法人債

発行総額
発行価格

：60億円
：額面100円につき金100円

利率
発行日：年0.82％：平成27年10月23日

償還期限
担保

：平成34年10月21日
：無担保

使途

：既存の短期借入金の返済資金に充当するため（管理報酬等）
本投資法人は、第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者である株式会社みずほ銀行に対して以下の業務を委託しています。
（イ）買取引受をした者から受領した払込金額の交付（ロ）投資法人債原簿の作成（ハ）投資法人債原簿の調製及び備置その他の投資法人債原簿に関する事務（ニ）投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払い（ホ）租税特別措置法に基づく利子所得税の納付（ヘ）買入消却に関する事務（ト）投資法人債権者からの請求等の受付及び取次（チ）投資法人債管理者としての業務（リ）その他協議のうえ必要と認められる事務- 20 -

上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
本投資法人は、発行・支払代理に関する業務手数料として第５回無担保投資法人債に関して5,400,000円を支払うものとし、投資法人債発行時に支払済みです。
この他に、元利金支払いに関する業務手数料として、支払元金金額の10,000分の1.1及び支払利金の対象となる元金金額の10,000分の1.1を投資法人債に関する一般事務受託者を経由して口座管理機関に支払います。
（投資法人債に関する一般事務受託者の概況）①名称、資本金の額及び事業の内容（イ）名称
株式会社みずほ銀行（ロ）資本金の額
1,404,065百万円（平成27年９月30日現在）（ハ）事業の内容
預金業務、貸出業務、商品有価証券売買業務、有価証券投資業務、内国為替業務、外国為替業務、社債受託及び登録業務、附帯業務②関係業務の概要
前記「管理報酬等」に記載のとおりです。
③資本関係
該当事項はありません。
（契約の更改等）
本投資法人と第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者（株式会社みずほ銀行）との間で、第５回無担保投資法人債に関する管理委託契約証書及び事務委託契約証書を締結しました。
ａ．契約期間期間の定めはありません。
ｂ．解約に関する事項
解約の定めはありません。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
管理委託契約証書及び事務委託契約証書に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び一般事務受託者は相互にこれに関する協定をするものとし、当該協定は管理委託契約証書及び事務委託契約証書と一体をなすものとします。
１０

本資産運用会社役職員向け職場積立NISA制度の導入
本資産運用会社は、平成27年12月18日付で同社の役職員を対象として本投資口を対象に含む職場積立NISA制度を導入することといたしました。
①

資産運用会社職場積立NISA制度の概要
これは、本資産運用会社の役職員が自己の給与から一定額を拠出して証券会社を通じ本投資口を含む金融商品を取得することができる制度です。
なお、当該制度によって行われる本投資口の取得及び売却については、内部者取引管理規程等によって制限され、リスク管理を図ることとしています。
② 職場積立NISA制度により取得させ、又は売り付ける予定の投資口の総数又は総額③

特段の定めは設けていません。
職場積立NISA制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲
本資産運用会社の役職員です。

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第３【参照書類を縦覧に供している場所】
ジャパン・ホテル・リート投資法人 本店（東京都渋谷区恵比寿四丁目１番18号 恵比寿ネオナート）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）- 22 -