MONTHLYRE AL E STATE

2018

10

［題字］故 野田卯一 会長

OCTOBER［ 特集1 ］

住みたい街、魅力ある街

鳥取県［ 特集2 ］
ニュースの解説

最新の不動産市況と今後の展望［ You Tubeで学ぶ宅建士講座 ］
権利関係編-10［ 建築基礎知識 ］
木造住宅の断熱［ 不動産会社経営術 ］
内見時に何をどう語るか［ＩＴ重説実施レポート ］
新コーナー［ 集客と成約につなげる不動産広告の作り方 ］
集客で差がつく物件撮影テクニック

昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

平成30年10月15日（毎月1回15日発行） 第46巻第10号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

MONTHLY RE AL ESTATE
COVER PHOTO

水木しげるロード
JR境港駅から延びる800ｍの商店街「水木しげるロード」
は、漫画家の水木しげるの作品である「ゲゲゲの鬼太郎」（写真）などのキャラクターが並ぶ通りである。大阪で生まれて境港で育った水木しげるのゆかりの地として、「緑と文化のまちづくり」
を推進する境港市が1993年にオープンした。2018年のリニューアルで、増設・移転されたオブジェもあるが、現在は177体の妖怪が観光客を迎えている。

CONTENTS

2018

10

PAGE

04

特集 1

住みたい街、魅力ある街
特集 2

08

OCTOBER

ニュースの解説鳥取県

最新の不動産市況と今後の展望

不動産市況
アナリスト

幸田 昌則

不動産お役立ち Q＆A＜法律相談＞

10

売買契約書における「瑕疵」という言葉の使用 弁護士 渡辺 晋

＜税務相談＞

12

平成30年度税制改正
相続税の貸付事業用宅地等に係る小規模宅地特例の見直し 税理士 山崎 信義＜賃貸相談＞

14

アパートの庭に借家人が無断駐車した場合の措置 弁護士 江口 正夫
You Tubeで学ぶ宅建士講座

16

権利関係編－10 合格請負人 氷見 敏明
連載＜建築基礎知識＞

18

木造住宅の断熱

タクミプランニングサポート
一級建築士事務所

溝渕 匠＜不動産会社経営術＞

20

内見時に何をどう語るか 住まい総研 上野 典行

21

IT重説実施レポート

22

集客と成約につなげる不動産広告の作り方 日本スキルズ 吉田 貴司

プリンシプル

その他

24

TOPICS 政策及び税制改正に関する要望書

26

TOPICS 平成30年7月豪雨による義援金の寄贈／地方本部の動き

29

保証のお知らせ30

新入会員名簿31

NEWS FILE

人気の街の魅力を探る

Vol.16

住みたい街、魅力ある街

鳥取県
全 国 の 自 治 体 が 移 住・定 住 促 進 を 進 め るな か、大 手 新 聞 社 やNHKの 番 組 等で、移 住 者 数 全 国 屈 指と紹 介されているのが鳥取県です。その理由を探ってみました。
森のようちえん

子育て王国
とっとり条例もあるそうよ！
森のようちえん

森のようちえん

巻頭特集 1

鳥取県
Tottoriken

若い世代の移住者が目立つ「スタバ※はないがスナバ（砂場）はある」。平井鳥取県知事の発言が話題を呼んだ鳥取県は、実は移住者数が全国屈指といわれ、大手メディアの各調査で何度も１位と紹介されています。
その数は平成29年度で2,127人、1,536世帯。県全体の人口が約56万人ということを考えると、とても大きな数値であることがわかります。
しかも、移住者の年代は30代以下が７割近くを占めており、この地で職を得て働こうとする子育て世帯が多いことも注目されています。県をあげ、手厚い子育て支援を行っているこ

出会いから見守っていく子育て王国とが功を奏していると思われます。
鳥取県が子育て支援に特に力を入れるきっかけは、平成10年代の合計特殊出生率の低下にありました。全国的には後半、やや持ち直したのに対し、鳥取県は平成20年に過去最低となる1.43を記録してしまったのです。
これに危機感を持ち、平成22年に「子育て王国とっとり」の建国を宣言。26年に条例化し、県・市町村・保護者・県民・支援団体などを含めた地域全体で子育てを応援していこうと様々な独自施策を打ち出してきました。
※

04 月刊不動産 ｜ 2018.10

スターバックスコーヒーは現在、県内に4店舗あり（平成30年9月現在）

巻頭特集 1

鳥取県

Tottoriken

全国に先駆けた多様な施策
最初に注目したいのは、平成26年度より始めた「中山
間地域市町村保育料無償化等モデル事業」です。
これは人口減少の危機に直面する中山間地域と連携し、保育所や認定こども園などの保育料を市町村が独自に無償化（軽減）
する場合、県がその経費の１／２を支援します。
これは若い世代の移住・定住を促進する狙いがありました。

鳥取砂丘

27年度には全国初となる「第３子以降の保育料無償化」
を掲げ、多子世帯の第３子以降の子どもの保育料を市町村が無償化する場合、県がその経費の１／２の支援も始めました。
これは国の施策と重なる部分もありますが、対象者の所得制限や年齢制限を設けなかったことが大きな注目を集めました。
そして「第２子の保育料無償化（第１子同時在園の低所得者世帯）」
も28年度より始め、全市町村で保育料の無償化を実現しています。
一方、保育所等を利用していない１歳に達するまでの児童のいる世帯向けには「在宅育児世帯への支援」
（ 29年
度～）
として、
１人あたり月額３万円を上限にした現金給付、

1 鳥取県庁

2 鳥取駅『孫 育てのススメ』は三 世 代
同 居 の 方 やこれから考えている方 へ、具 体 的に孫 へ の関わり方を掲載→

もしくはサービス利用料の軽減措置を行うようにしました。

豊かな自然の中での子育て支援
自然が豊富なので、県内にはその環境を生かした独自の保育・幼児教育を実践している施設があります。1950
年代にデンマークで始まった自然体験活動を基軸にした「森のようちえん」と呼ばれるもので、森や里山の自然環
境を中心とした野外で自然保育を行う園のことです。つまり、従来の幼稚園・保育所の枠組みに入らない認可外施設になります。
しかし、反響が非常に大きく、森のようちえんに通わせるために移住してくる世帯も少なくありません。
そこで県は独↑『お父さんのための子育て応援手帳』は、子育てを経験している先輩パパ・ママからのアドバイスを盛り込み、妊娠から小学校就学前までにおける育児参加の仕方を掲載

自の認証基準を作り、智頭町や鳥取市、倉吉市、伯耆町にある７つの施設に対し、運営費や保育料の支援を行っています。
また、一般の保育所や幼稚園が行う自然体験活動に対しても、県独自の「保育所、幼稚園等とっとり自然保育
認証制度」
を創設。認証をした施設（現在22園）の活動に対し、平成29年度より支援を始めています。
そのほか、学校教育の充実策として、小中学校の１学級あたりの人数を国の基準より少なく設定。小中９年間を見通した学習指導、学校外部の人材を活用した教育環
境の整備なども取り入れています。

「子育て王国とっとり条例」は、子どもを安心して産み育て、愛情を持って支える地 域 社 会の実 現を目的に平成26年に制定（平成28年改正）「子育て王国とっとり」
ウェブサイト（http://www.kosodate-ohkoku-tottori.net/）

2018.10 ｜ 月刊不動産

05

4

5

1
3

森のようちえんは
親子体験もできるそうよ！

2

出会いもサポートし婚活・妊活支援へ
移住希望者はもちろん、県内在住者、勤務者も対象にした１対１の出会いを支援する「えんトリー（とっとり出会いサポートセンター）」の存在もユニーク。開設から２年半での会員同士の成婚は28組ありました。
さらに、妊活への支援も県独自のものがあり、国の「不妊治療費助成」に上乗せし、助成回数の拡大や不妊検査の助成の3 とっとり出会いサポートセンター

4 鳥取城天球丸跡

すべてを行っているのは鳥取県のみ。
このような取組み
により、鳥取県の合計特殊出生率はその後上昇に転じ、
平成29年は1.66まで上昇しました。
そして本年度からは事業主に対して、全国初の不妊治療（プレ・マタニティ医療）休暇取得に対する奨励金の支給も始めました。

子育てに優しいタクシーが走ってます
鳥取県では日本財団と共同で、「みんなでつくる“暮らし日本一”の鳥取県」を目指した取組みを進めています。

5 仁風閣

これは自治体や民間団体が連携して、中山間地域の暮らしの充実や障がい者の社会参画など、これからの日本の地域課題を解決するモデルづくりを進めているものです。
この取組みの１つにユニバーサルデザインタクシーの導入があり、誰もが使いやすい地域交通モデルの構築を目指しています。現在、県内小型タクシーの約半数にあた
る200台を導入。室内が広く乗降しやすい特徴を生かして、高齢者はもとより妊娠中の方、ベビーカーを利用している子育て中の方も使いやすい設計になっています。
取材協力・写真提供：鳥取県

06 月刊不動産 ｜ 2018.10
2017.05

UDタクシー

巻頭特集 1

鳥取県

Tottriken

この 街 の ことを教 え てくだ さ い

鳥取県に詳しい人にお聞きしました。
地方本部長からひとこと

鳥取県は中国地方の北東部に位置し、北側は青く美しい日本海に面し、南は中国地方最高峰の大山をはじめ緑豊かな中国山脈が連なっています。海水浴や魚釣り、登山、スキーなど年中アウトドアが楽しめる自然豊かな県です。魚介類が豊富で夏の代表は天然岩牡蠣の「夏輝」、白イカ、冬は松葉ガニを食すことができ、私も鳥取在住の「幸せ感」を満喫しています。肉類では大山鶏や牛鳥取県本部長

丹波 恭子氏

肉、特に「鳥取和牛オレイン55」は絶品。
“じゅわ～”と口に広がる肉汁をお試しください。土地が比較的安価なので若い世代も戸建て志向が強く、伸び伸びと子育てができます。
「ＬＯＶＥ鳥取」わが愛する街に一度おいでください。

Recommend

国太建設（株）

ワンストップで丁寧な対応を〒680-0851
鳥取県鳥取市大杙220-2
tel： 0857-26-6662
fax：0857-26-6614

代表取締役

細砂 修二さん

弊社の創業は昭和52年。住宅や公共工事の建築が主体

40坪ほどの土地に3LDK～4LDKを建てる方が多いです。土

の建設会社として始めました。一般住宅の建築は、土地から地で1,000万円以内、建物で2,000万円以内が目安です。

探すお客様が多いので、社内に住宅事業部（巴ホーム）を設

もちろん駐車場は車２台以上のスペースが必須条件です。

け、20年ほど前に不動産業に参入。住宅事業部では土地の鳥取市での商売が基本ですし、地元の方が相手。狭い地売買をメーンに扱い、その後、建築工事を請け負う国太建設

域ゆえに会社の評価は良い面も悪い面もすぐに広がりますへ引き継いだ形のワンストップで対応しています。

ので、しっかりと対応することを心がけています。
その一環としお客様のほとんどは地元の30歳前後のファミリー層です。
人気エリアは市内の国府町側、もしくは駅南側のエリアで、

医療支援

鳥取県

の取り組み

て、完成予想図はすべての購入予定者に見ていただき、イ
メージを共有することも大切にしています。

Medical Support

子育て家庭に安心な助成制度を整備
医療関連のデータも目を見張るものがあり、鳥取県は人口10万人当たりの小児科専門医数、産科・婦人科専門医数は全国１位。同助産師、保健師数も全国平均を大きく上回っています。

■小児特別医療費助成

県内のお子様が県内の医療機関を受診すると、自己負担額の上限が医療機関ごとに通院日額530円（１
保険医療機関ごとに負担上限は月４回まで、最高負担額 月2,120円）、入院日額1,200円（低所得者世帯については負担上限が月15日まで、最高負担額 月18,000円）になり、上限を超えた分は県と市町村で負担する制度。平成28年に小児特別医療費助成制度が改正され、それまで15歳までを対象としていた年齢を18歳まで引き上げました。鳥取県では一切の制限を排しているのも特徴で、収入制限等がなく、就職や結婚をしていてもOK。若い人たちが安心して暮らせる体制づくりが整っています。
■特定疾病医療費助成

特定の病気を患っている20歳未満の方が医療を受けた場合、一部負担金を除いて医療費を助成する制度。現在、悪性新生物、血液疾患、免疫疾患等の14疾患群が対象となっています。

鳥取県概要
豊かな自然に恵まれ、らっきょう、二十世紀梨などの農産物が生産されている。Uターン、Iター
ンにも力を入れており、県 立のハローワークを設 立。大 学など
で奨 学 金の貸 与を受けた者が県 内に定 住し、対 象 業 種での正 規 雇 用 時に、返 還 額を助 成（最大216万円）する先進的な施 策を進めている。人 口 約56
万人（平成30年8月１日）。

※医療費助成・子育て支援制度の内容は、2018年9月現在の情報で、今後変更となる場合がございます。詳しくは、鳥取県ホームページをご覧ください。
2018.10 ｜ 月刊不動産07

消費税増税と 2020 年問題を目前に控えた巻頭特集 2

最新の不動産市況と今後の展望

ニュースの解説
Explanation of News

第２次安倍政権の誕生後、一段の金融緩和と相続税の課税強化という追い風に恵まれ、不動産市場は空前の活況を呈しました。特に、３大都市圏と地方中枢都市には、余剰資金が大量に流入し、地価が高騰しましたが、今春以降は変化が生まれ、減速感が漂い始めています。2019年の消費税増税と2020年のオリンピック開催前後における不動産市場について解説します。
不動産市況アナリスト

幸田昌則

不動産全体の需要は、緩やかな減退傾向が続くことが予想されます！

懸念される2020年問題、
価格はピークアウトから調整局面に220

この数年間、超低金利政策と異次元の金融緩和によっりして、現在では、普通のサラリーマンでは買うことが難しくて、需要が喚起され、大都市圏では土地や住宅など、不動なりました。
その結果、最近では売れ残り「完成在庫」が増

産全体の価格が大幅に上昇し、「バブル」状態になりまし加してきました。
なお、安価なマンションは、利便性が良けれた。図表１を見てもわかるとおり、
デフレ経済下で商業地価

ば、新築・中古を問わず、売れ行きは堅調といえます。

の急騰に拍車がかかっています。
これは2019年の消費税

一方、地方圏に目を転じると、金融緩和による資金流入

増税を前にした駆け込み需要の増加や、2020年のオリンは少なく、価格の下落が続き、二極化がさらに進行していま

ピック開催が決定したことで、各種施設の建設やマンションす。図表２は、圏域別に見た地価動向を示したものです。大

建設ラッシュが起こったことも一因といえるでしょう。大都市

都市と地方圏とでは、大きな差異が生まれていて、地域に圏では地価が上昇し、新築マンションの分譲価格も値上がよる価格格差が拡大しています。

図表１ 商業地・基準地価の価格指数の推移

図表２ 2018年地価公示の上昇・横ばい・下落地点数割合（2012年=100）

■ 上昇

■ 横ばい

■ 下落

東京都中央区銀座2-6-7

200

3大都市圏
住宅地

名古屋市中村区名駅4-6-23
大阪市北区梅田1-8-17

180

26.2%

48.4%

25.3%

福岡市中央区天神1-12-3
3大都市圏
商業地

京都市中京区烏丸通四条上る笋町６８９番
仙台市青葉区中央2-1-1

160

13.6%

78.6%

7.7%

広島市中区本通5-9
札幌市中央区北３条西２丁目１番13外

140

120

地方圏
住宅地

18.7%

地方圏
商業地

19.5%

27.2%

54.2%

30.7%

49.8%

100
2012

2013

2014

2015

2016

2017 （年）

出典：国土交通省「都道府県地価調査」

08 月刊不動産 ｜ 2018.10

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100（％）

出典：国土交通省「地価公示」

ニュースの解説

巻頭特集 2

Explanation of News

しかし、大都市の不動産価格にも、昨年からは限界が見する動きが強まっています。
日銀短観「金融機関の貸出態られるようになってきました。高額なマンション、利回りの低度」
を見ても、今年に入って急激に変化していることが読み

い収益物件、割高な業者の再販物件では、売れ行きが鈍取れます。
メガバンクばかりか、最近では地銀でも不動産に化し、市場に滞留しているものが増加し、一部では値下げ

対する融資は厳しくなっていて、取引の成立しない例が増処分も出てきています。
また、投資家によるマンションの売

加しています。
その中でも、不動産投資の分野での引き締

り抜けや、
オリンピック前後にはさまざまな特需が終息に向めが明白となってきました。
ただ、現在の段階では、買主やかうこと、そして大会終了後には選手村の建物（部屋）が市対象不動産の属性を考慮した選別融資にとどまっていて、場に出てくることもあり、価格の下落が予測されます。

全面的な融資規制ではないため、市況の減速感は緩やか

加えて、金融機関の不動産に対するこれまでの融資姿になっています。
そのため、2020年に突如として市場の大勢に大きな変化が生まれて、取引にブレーキがかかってきま

暴落が起こるのではなく、今後は取引量が減退し、高くなりした。従来の「誰にでも、
いくらでも貸す」という姿勢を転換

過ぎた物件の価格調整が始まることが必至といえます。

今後の市場動向
消費税増税前の需用拡大は？
まず、売買事業における低価格帯の住宅需要は、超低される中で、来年に消費税の増税が実施されれば、多少の金利政策下では堅調に推移するものと考えます。
ただ、賃

駆け込みの需要も期待されますが、住宅等は、この数年間貸市場では、アパートの大量供給による空室の増加、賃の大量購入で需要はすでに一巡しており、大きな需要喚起

料の緩やかな低下が続き、賃貸オーナーが苦境に陥るこは期待できず、期待しないことが得策であると思われます。

とは不可避といえます。

オリンピックについても、
ホテル建設など、
この数年間で一方、オフィスビルの需要は、企業業績の良さもあり、好需要は先取りされていて、さらに拍車がかかることは期待調に推移していくものと考えられます。
また、ビルの供給ができません。加えて、地価の高騰、用地の取得難、融資環少ない地方の中核都市では、
テナント料の値上げも否定

境の変化など、供給面から見ても、今以上の需要の拡大できません。

は難しくなっています。

不動産投資の市場では、融資環境が厳しく、取引の減

また、
これまで活発だった外国人投資家の動きについ少傾向が続くことが見込まれます。
その結果、利回りの改ても、世界経済の行方が不透明なことに加え、日本の不善が予想され、資金調達力のある個人富裕層や企業の動産の収益性から考えても、大きな期待はできない段階

取得意欲を高めるものと思われます。

になっていて、購入よりも売却へと動く可能性が高くなっ

今後、不動産全体の需要は減退傾向が続くことが予想ていくことも否定できません。

事業の転換期を迎えている
日本社会の構造的な変化は著しく、人口は「増加から減少」へ、住宅は「不足した時代から余る時代」へ、高齢者や少人数世帯の急増、建物の老朽化の進行など、激変しています。
そのため、業界の事業分野ごとの盛衰は人から企業」へと、顧客対象を拡大していくことができれば、業容の拡大を実現できます。
市場ニーズの変化をしっかり把握して、まずは経営者
自身が変化していくことが求められています。

避けられません。例えば、新規の住宅供給事業は減少しますが、リフォーム、再生、解体事業の拡大は続きます。
また、相続の発生件数が増加していくことは明らかであり、賃貸管理業は「物件」の管理から、オーナーの「資産」管

不動産市況アナリスト
こうだ

まさのり

理業へと変わることで、大きなチャンスをつかむことができ幸田 昌則

るはずです。

三大都市圏の住宅情報誌の創刊責任者を歴

また、個人住宅の市場の縮小が不可避となる一方、企業による事業用の市場は活発化していくことから、「個任。不動産市況の流れと予測、事業の経営戦略について、長年、発信を続けている。著書に『東
日本大震災後の不動産の鉄則』
ほか、多数。

2018.10 ｜ 月刊不動産09

不動産お役立ち

Q &A

法律
相談
Vol.31

Q質 問

売 買 契 約 書にお ける「 瑕 疵 」と い う 言 葉 の 使 用
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

Watanabe Susumu

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。日本大学
理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017
年6月、住宅新報出版）など多数。

10 月刊不動産 ｜ 2018.10

A

民法が改正されたことによって、瑕疵担保責任の仕組みが廃止されたと聞きました。民法改正後において、売買契約書には「瑕疵」という言葉を使うことができなくなるのでしょうか。

回 答１．
「 瑕疵」を使うことができる
民法改正後にも、売買契約書に「瑕疵」
とい３．伝統的な瑕疵担保責任に対する考え方う言葉を使うことは可能です。ただし、民法改正によって売 主の責 任に対する考え方が転取引の当事者が物の個性に着目して、取引換していますから、これを意識したうえで、「瑕の対象とする売買を特定物売買といいます。

疵」という言葉を使う必要があります。

不動産売買は特定物売買です。
現行民法のもと、瑕疵担保責任について、

２．民法改正伝統的には、（１）特定物売買では、目的物をありのままの状態で引き渡すことが売主の義

民法は、市民社会における市民相互の関係務であって、売主には、本来この本来的義務を規律する私法の一般法です。1896（明治29）を超えて、目的 物をキズのない状 態にして買年に制定された後、約120年間ほとんど改正が主に引き渡す義 務を負わない、（２）買主は、なされず、これまで社会経済情勢の変容とともキズのある状態で目的物の引渡しを受けるこに、主に特別法を制定することによって、修正がとになるが、売 買 契 約 上は売 買 代 金 全 額の図られてきました。

支払い義務を負う、
（３）
しかし、
（１）
と
（２）の

しかし、民法は、取引社会を支える最も基本と法 理をそのまま適用するならば、売 主と買主なる法的基礎ですから、現代社会に即したものの衡平性を保つことができず、ひいては売買にすることは、社会的にみて必要なことです。
そに対 する信 用を失うことになってしまう、（４）

こで、改正作業が進められ、2017（平成29)年５

そこで、法律によって、目的物のキズについて

月26日、民法の一部を改正する法律が国会で買 主の被った損 害を売 主に賠 償させる（ 契可決成立し、同年６月２日に公布されました。契約の目的不達成なら契約解除も可能）という

約に関する規定を中心に、社会・経済の変化へのがその 基 本 的な考え方とされてきましたの対応を図り、併せて、民法を国民一般にわか（法定責任説）。

りやすいものとするという観点から、実務で通用

つまり、この伝統的な法定責任説からは、買している基本的なルールを明文化する見直しが主に認められる権 利は損 害 賠 償 請 求（ 契 約

なされています。改正された民法（以下「新民の目的不達成の場合の契約解除）だけという法」という）は、2020年４月１日に施行されます。

ことになります。

不動産お役立ち

４．新民法における売主の責任

５．新民法における売買契約書における用語

Q &A 法 律

相談疵」という言葉が残置されます。
さらに、不動産の売買契約書では、
これまで「瑕疵」という言葉は、売主の引き渡すべき目的物に欠陥・欠点があった状

しかし、伝統的な法定責任説は、
キズ

ところで、
「瑕疵」
という言葉は、瑕疵担態の総称として利用されています。
これがあっても売主がそのまま引き渡せばよ

保責任と結びついた法律用語として使わは、目的物において生じる可能性のあるいなどの点において、一般常識からみてれてきましたが、他方で、一般的な言葉と様々なキズを抽象的に表す概念として、不自然さが否めません。そこで、新民法してみたときに、欠陥・欠点という意味を有不動産取引において浸透しているというでは、伝統的な法定責任説を見直し、売しています。
新民法のもとでは、「瑕疵」
といことができましょう。

主は、契約で定められている目的物を引う用語を瑕疵担保責任と結びつけたもの

これらを勘案すれば、新民法におけるき渡す義務を負うものとされました。すなとして使用することは不適切ですが、これ

売買契約書における「瑕疵」という言葉のわち、新民法のもとでは、瑕疵担保責任

を一般用語として、欠陥・欠点を表すもの

使用には、合理性があると考えられます。

の仕組みは廃止され、目的物にキズがとして使用することは差し支えありません。

もちろん、新しい法律のもと、新しい用あって、キズが契約に適合しないものでまた、法律用語としても、住宅品質確保

語を使用するべきだ（新しい酒は新しいあるならば、売主は責任（契約不適合責法では、「この法律において『瑕疵』とは、革袋に盛れ）という考え方もあります。
「瑕

任）を負います。
また、買主には、損害賠

種類又は品質に関して契約の内容に適疵」という言葉に代わる的確な表現を見

償のほか、修補請求や代金減額請求な合しない状態をいう」（改正後の同法２条

いだすことができれば、より新民法の趣旨どが認められます（図表）。

５項）との定義づけがなされたうえで、「瑕に沿うものということができるでしょう。

図表

現行民法と新民法の違い（現行民法）（新民法）（売主の責任＝瑕疵担保責任）（売主の責任＝契約不適合責任）（買主）
損害賠償請求＋契約の目的不達成の場合の解除（買主）①修補請求（代替物の請求）②代金減額請求③損害賠償請求（契約不履行による）④解除（契約不履行による）今回のポイント●民法が改正されて、売買契約における売主の責任について、瑕疵担保責任の仕組みが廃止される。
●新民法では、売主は、契約に適合する目的物を引き渡す義務を負うことになる。この売主の義務に違反した場
合、買主には、①修補請求（あるいは代替物の請求）、②代金減額請求、③損害賠償請求、④解除の４つの救済が認められる。
●新民法のもとでの売買契約書においては、「 瑕疵」という言葉を使わず、売買契約における売主の義務の内容を特定したうえで、売主がこの義務を果たさなかった場合には契約不適合の責任を負うものとする条項を作成することが考えられる。
また、従来のとおり、売買契約書の中で「瑕疵」という言葉を用いることも可能である。
●改正された新民法は、2020年4月１日に施行される。

2018.10 ｜ 月刊不動産11

不動産お役立ち

Q &A

税務
相談
Vol.22Q質 問

平成 年度税制改正
相 続 税の貸 付 事 業 用 宅 地 等 に係 る
小 規 模 宅 地 特 例の見 直 し30

税理士法人タクトコンサルティング
情報企画室室長 税理士

山崎 信義

Yamazaki Nobuyoshi

1993年税理士試験合格。2001年タク
トコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。
東京商工会議所「事業承継の実態に 関 する調 査 研 究 会」委 員（2014年）等 歴 任。著 書に『ポイント整理
不動産組替えの税務Q&A』（2016年１月、大蔵財務協会）など多数。

12 月刊不動産 ｜ 2018.10

A

平 成30年 度 税 制 改 正により見 直しがされた、相 続 税 の貸付事業用宅地等に係る小規模宅地特例について教えて
ください。

回 答

貸付事業用宅地等のうち、相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地については、小規模宅地特例の対象外とされました。ただし、相続開始の日まで３年を超えて事業的規模（準事業（注）以外）で貸付事業を行っている者が貸付事業の用に供している宅地は除かれます。
①相続等により取得した個人が、その宅地に１．小規模宅地特例とは係る被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること。

（１）特例のあらまし②相続等により取得した個人が、その宅地を相続税の申告期限まで有していること。

小規模宅地特例とは、個人が相続または遺贈（以 下「相 続 等」）
により被 相 続 人（亡くなった人）の自宅の敷地や事業用の宅地を取得した場合に、一定の要件のもと、相続税の計算
上、課税対象となる価額を一定割合減額して優遇しようという特例措置です。個人が相続

２．平成30年度改正による貸付事業用宅地等の範囲の見直し（１）改正のあらまし等により取得した宅地が、貸付事業用宅地等

貸付用不動産は、居住用不動産や事業用に該 当し、かつ一 定の要 件を満たす 場 合に

不動産に比べて売買における制約が少ないこ

は、被相続人に係る相続税の課税価格の計とから、小規模宅地特例の適用を受けるため算上、その宅地等の地積200㎡まで、その宅地に、相続開始の直前にあえて貸付用不動産を等の評価額の50％相当額が相続税の課税価

購入して一時的に現金を不動産に換え、上記格から減額されます［租税特別措置法（措法）

１.（２）の要 件を満たすため相 続 税の申告 期69条の４第１項］。

限後までその不動産を保有して特例の適用を（２）貸付事業用宅地等とは受け、その後短期間で売却するという事例が
見 受けられました。
しかしこれは、「 相 続 人の「貸 付 事 業 用宅 地 等」とは、その宅 地が被（貸付）事業を維持するための特例」という小規

相続人の貸付事業の用に供されていた宅地

模宅地特例の制度趣旨から逸脱したものとしである場合、次の要件をすべて満たすものをて、課税当局から問題視されていました。

いいます。

そこで、平成30年度税制改正により、貸付事

不動産お役立ち

貸付事業用宅地等における問題点

Q &A 税 務

相談

一時的に現金を不動産に換え、小規模宅地特例を適用して相続税負担を軽減※貸付用不動産は、居住用不動産や事業用不動産に比べて制約が少ないことから、購入しやすく売却もしやすい。

50％軽減

平成３０年度税制改正による見直し〇相続開始前３年以内に新たに貸付けを開始した不動産は、小規模宅地特例の対象から除く（ただし、事業的規模で貸付けを行っている場合を除く）。
〇平成３０年４月１日以後の相続より適用し、同日前に賃貸を開始した不動産を除く。
※

業用宅地等のうち、相続開始前３年以内（注）準事業とは、事業と称するに至らない不動産の貸に新たに貸付事業の用に供された宅地

継 続 的に行うものをい います（措 法 施 行 令40条 の２については、小規模宅地特例の対象外とされました（措法69条の４第３項４号）。
このため、相続開始直前に貸付用不動産を購入して、相続税の申告では小規模宅地特例の適用により税負担を軽減し、相続税の申告期限経過後すぐにその不動産を売却するという事例に対して、歯止めがかけられました。
ただし、相続開始の日まで３年を超えて引き続き準事業（注）以外の貸付事業を行っていた被相続人の貸付事業に供されていた宅地は、今回の見直しの対象外とされ、改正前と同様に貸付事業用宅地等として小規模宅地特例の対象とされます。

付け その 他これに類 する行 為 で、相 当 の 対 価を得 て第１項）。

財務省資料を基に作成

事 業 以 外の貸 付 事 業を行っていた被相 続 人の貸 付 事 業に供されていた宅地は、今 回の見 直しの対 象 外とされます。 この場 合の「準 事 業 以 外の貸 付（２）改正の時期
この改正は、平成30年４月１日以後に相続等により取得した宅地に係る相続税について適用されます。ただし、平成30年３月31日までに新たに貸付事業の用に供された宅地については、左記２．
（１）の見直しが適用されません
（改正法

事業」
に当たるかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模でその貸付事業が行われていたかどうかにより判定されます。
この 判 定 にあたり、被 相 続 人 等 が行っていた貸付事業が不動産の貸付

附則118条１項・３項）。

けである場合において、その不動産の（３）「 準事業以外の貸付事業」の判定基準

動産所得を生ずべき事業として行われ

左 記2.（１）のただし書きのとおり、相続開始の日まで３年を超えて引き続き準貸付けがその者の所得税の計算上、不ているときは、その貸付事業は「準事業
以外の貸付事業」に該当することとされます（措法通達69の４-24の４）。

今回のポイント●上記２.（３）の「その不動産（建物）の貸付けがその者の所得税の計算上、不動産所得を生ずべき事業として行われている」
かどうかの判定については、所得税基本通達26－９の取扱いに留意が必要です。同通達では、その判定について「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかにより判断すべき」としつつ、建物の貸付けが次のいずれかの基準に当てはまる場合、または賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとして取り扱うとしています。
①貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数が、おおむね10以上であること。
②独立家屋の貸付けについては、おおむね５棟以上であること。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸仲介営業Q&A」となります。
2018.10 ｜ 月刊不動産13

不動産お役立ち

Q &A

賃貸
相談
Vol.22

Q質 問

アパー ト の 庭 に 借 家 人 が
無 断 駐 車 し た 場 合の措 置

A

６世帯用のアパートを賃貸しています。敷地はそれほど広くありませんが、各隣地との境にはブロック塀を設置して区分しています。先日、入居者から、別の入居者の１人が車を購入し、庭部分に駐車を始めたが迷惑なのでやめさせてほしいとの連絡がありました。早速、現地に行ってみると、確かに狭い庭の半分以上を占める
場所に車が駐車されていたため、持ち主である借家人に駐車をやめるよう注意したところ、持ち主は「建物を借りた者は、当然、建物使用の目的の範囲内で敷地を利用できるはずだ。建物を自宅として利用する以上、昨今では車を使用するのは当たり前であり、目的の範囲内の使用であるから文句を言われる筋合いはない」と言って応じてくれません。建物を賃貸した以上、敷地を駐車場として利用することを認めなければならないのでしょうか。

回 答

借家人は、賃貸借契約の目的とされた建物だけではなく、その建物を利用する

ため必要な限度で、その敷地の通常の方法による使用を随伴してすることができると解されており、例えば、借家人が庭に草花を植えることは敷地の通常の使用と解されています。他方で、賃借人は、建物の性質により定まる用法に従って利用をする義務も負うと解されています。駐車場として敷地を利用することは、例
えば一軒家の貸家であれば、具体的な事情のもとでは、その建物を利用するため必要な限度で、その敷地の通常の方法による使用であると判断されることはあり得ますが、６世帯のアパートの狭い庭の半分以上を占有する態様での使用となると、当該借家人の借家権の割合を超え、他の借家人の使用を妨げる形での使用として、用法違反と解されるおそれが高いと考えられます。賃貸人は、用法違反をしている借家人に違反行為をやめるよう求めることができ、何度も請求したにもかかわらず、賃貸人の指示を無視して駐車を続ける場合には、借家人の用法違反が信頼関係の破壊に至ったものとして契約の解除をすることも可能です。

海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫
Eguchi Masao

1952年広島県生まれ。東京大学法学部 卒 業。弁 護 士（東 京 弁 護 士 会 所属）。不動産流通促進協議会講師、
東 京 商 工 会 議 所 講 師 等を歴 任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプライアンス』（2009年８月、にじゅういち出版）など多数。

14 月刊不動産 ｜ 2018.10

１．賃貸借契約における賃借人の義務

めがない場合は、建物の性質により定まる用法に従った使用収益をする義務を負うことになります。
この用法遵守義務に違反した場合は、借建物賃貸借契約を締結したことにより賃借

家人の債務不履行となり、賃貸人は用法違反

人の負う義務は、賃貸人に対する賃料支払義による使用収益の停止を請求できます。
また、務だけではありません。
その建物の使用方法に借家人が賃貸人の指示に従わず、当事者間のついて契約や慣習により定めがある場合には信頼関係を破壊するに至ったときは、賃貸人は定められた用法に従い、契約や慣習による定契約の解除をすることができるとされています。

不動産お役立ち

２．建物借家人による建物敷地の利用
借家人は、賃貸人との間で、建物のQ &A 賃 貸

相談

その家 屋に居 住し利 用するため必 要

じ、敷地を共同利用する関係に立ちまな限 度で、その敷 地の通 常の方 法にす。
したがって、６世帯のアパートで、
１

よる使 用は当然に認められることにな

人の借 家 人が敷 地の半 分 以 上の土るといってよいと思われます。

地に自己 の 車 両を駐 車させ 、他 の 借賃貸借契約を締結してはいますが、土

一 軒 家で、板 垣やブロック塀などで家 人 からクレームが出されるという状地について賃貸借契約を取り交わして

区 画されている場 合 は 、その 敷 地に

態は、「その家 屋に居 住し利 用するたいるわけではありません。
しかし、建物の草 花を植えたり、自家 用車を駐 車させめ必 要な限 度で、その敷 地の通 常の借家人は、賃借建物に出入りするためたりすることも、原 則として、その家 屋

方 法による使 用 」とはいえず 、当 該 借には敷地を通行しなければならず、敷地に 居 住し 利 用 するた め 必 要 な 限 度

家 人の用 法 遵 守 義 務 違 反になると解を利用することなく建物を使用収益するで 、その 敷 地 の 通 常 の 方 法による使されます。

ことは不可能です。
このため、家屋の賃用と認められることになるものと考えら

貸借においては、その家屋に居住し利れます。

４．用法遵守義務違反をした
借家人に対する措置用するため必要な限度で、その敷地のしかし、アパートのような集合住宅に通常の方法による使用は随伴的なもの

おいては、その敷 地もアパートの入 居として認められるというのが裁判所の考者全員が使用するものですから、自ず

賃貸人は、用法違反をしている借家え方です（ 東 京 高 判 昭 和 3 4 年４月2 3と制 限 があることになります 。例えば 、人に違反行為をやめるよう求めることが日）。
「 その家屋に居住し利用するためアパートの賃貸借契約において、各借でき、何 度も請 求したにもかかわらず、

必要な限度で、その敷地の通常の方法

家 人が使 用できる敷 地 部 分が区 画さ

賃貸人の指示を無視して駐車を続けるによる使用」とは、一般的には借家人がれている場合は、借家人はそれに従う

場 合には、借 家 人の用法 遵 守 義 務 違

庭に植栽をすることなどと解されます。

ことになりますが、そうした定めがなけ

反が信頼関係の破壊に至ったものとしれば、各 借 家 人は借 家 権の割 合に応て契約の解除をすることも可能です。

３．アパートの借家人による敷地の利用①賃貸

アパートの借 家 人は、アパートの居室を使 用収 益する上で必 要な範 囲で敷 地を利 用することは認められています 。また、一 軒 家の貸 家のような場 合には、貸家の敷地を利用するのは当該借家人だけということになりますので、賃貸人⑤信頼関係破壊↓契約解除可能借家人③借家人の違反行為をやめるよう何度も注意②借家人の用法違反④賃貸人の注意を無視

今回のポイント●賃借人の義務は賃料支払義務に限られず、契約や慣習または建物の性質により定まる用法に従って使用収益をしなければならない、という用法遵守義務を負う。
●建物の賃借人は、建物のみではなく、その建物を利用するため必要な限度で、その敷地の通常の方法による使用を随伴してすることができる。
●アパート等の集合住宅の借家人は、借家権の割合に応じ、敷地を共同利用する関係に立つため、借家人の１人が敷地のかなりの部分を自己の専用駐車場として使用することは用法遵守義務に違反する。
●賃貸人は、用法遵守義務に違反した借家人に対し、その違反行為の停止を請求し、借家人がそれに従わず、当事者間の信頼関係を破壊するに至った場合は、当該借家人との賃貸借契約を解除することができる。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。
2018.10 ｜ 月刊不動産

15

で学ぶ宅建士講座 ［ Vol.19 ］

権利関係編 - 10

（Y ou Tubeでは権利関係全15回の第14回）

You Tubeで『楽学宅建士基本書』
を使って無料動画（WEB講座）を配信しています。
前回は、借地借家法の借地関係でしたが、今回は、借家関係の重要な部分を勉強します。

１．借家権とはPOINT

民法が適用される
一時賃貸借一定期間だけ賃貸借する一時賃貸借は、借地借家法が適用されず、民法の規定が適用される。

建物の賃貸借契約をした場合の借家人の賃借権を借家権といい、借地借家法が適用されます。
ただし、例えば選挙対策事務所として選挙期間中のみ借りるというように、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合（一時賃貸借）には、借地借家法の適用はなく、民法が適用されます。

２. 借家権（建物賃借権）の対抗力
POINT

新家主に
対抗できるか？

建物の引渡しがあれば、賃借権の登記なしに、第三者に建物賃借権を対抗できる。

建物賃借権を登記すれば、借家権を第三者に対抗することができます。
しかし、賃借権の登記には、家主の協力が必要であり、協力しないのが通常です（そもそも家主に賃借権の登記に協力する義務はない）。
そこで、借地借家法は、建物賃借権の登記がなくても建物の引渡しがあったときは、
その後その建物について所有権を取得した第三者に対し、対抗できると定めて、借家人を保護しました。引渡しとは、支配を移転することであり、具体的には、建物の鍵を渡せば引渡しをしたといえます。
例えば、家主ＡがＢに建物を賃貸し引渡しをすれば、その後、ＡがＣに建物を売却した場合でも、Ｂは、Ｃに借家権を対抗できます（図１）。
また、家主ＡがＢに建物を賃貸し引渡しをした後、銀行から借金をして建物に抵当権を設定し登記したとします。
その後、抵当権が実行され競売されてＣが買受人となった場合でも、Ｂは、Ｃに借家権を対抗できます（図２）。
図1

家主

A

②売却
①建物の引渡し

B
①賃借権

図2

C

銀行

家主

②借金

A

③競売
①建物の引渡し②抵当権設定③借家権を対抗できる

動画公開中！
！
16 月刊不動産 ｜ 2018.10

買主

楽学宅建士講座

B
①賃借権

検索

買受人

C
④借家権を対抗できる

合格請負人氷見 敏明
Himi Tosiaki

宅建士試験指導歴20年、専門学校、不動産会社、金融機関、大学、財団法人、社団法人、住宅新報などで延べ１万人以上を指導。
また、宅建士以外の国家試
験の民法の論文指導・解説を行う。
『楽学宅建士基本書』など著書も多数。

３. 借家権の存続期間

正当事由が必要か不要か？

POINT

期間の定めがないときの家主からの解約申し入れと、期間の定めがある家主からの更新拒絶には正当事由が必要。

建物賃貸借契約の締結には、存続期間を定めない場合と、定める場合とがあります。
（１）存続期間の定めのない建物賃貸借
建物の賃貸借契約をし、存続期間を定めない場合、家主または借家人から解約の申入れをしない限り、いつまでも続く建物賃貸借となります。
家主から解約の申入れをするには、正当事由が必要です。正当事由がない場合、解約の申入れをすることができません。家主が正当事由をもって解約の申入れをした場合、６カ月後に借家契約が終了します（図３）。借家人からの解約の申入れをするには、正当事由は不要です。いつでも解約の申入れをすることができ、３カ月後に終了します（図４）。
図3

図4

家主からの解約の申入れ

借家人からの解約の
申入れ
3カ月

6カ月

終了

家主に正当
事由必要

終了

借家人に正当事由不要（２）存続期間の定めのある建物賃貸借
存続期間を定める場合、期間は１年以上無制限となります。
１年未満の存続期間を定めた場合には、期間の定めのない建物賃貸借となり、法的には（１）と同じ扱いとなります。民法604条によれば、賃貸借契約は20年を超えてはならないと定めていますが、借家関係においては制限がないため、20年を超える建物賃貸借も有効ということになります。
存続期間の定めのある建物賃貸借において、当事者が期間の満了の１年前から６カ月前までの間に、相手方に対して更新をしない旨の通知、または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件
で契約を更新したものとみなされます。
ただし、その期間については、存続期間の定めのないものとなります
（図5）。
なお、家
主から更新拒絶の通知をするには、正当事由が必要です。
期間満了

図5

1年

満了日以後は存続期間の定めのないものとなる｛

6カ月

この期間内に更新拒絶の通知をしないと更新したものとみなす

2018.10 ｜ 月刊不動産17

不動産業者が知っておきたい

Vol.4

建築基礎知識木造住宅の断熱溝渕 匠（タクミプランニングサポート一級建築士事務所）

建物状況調査において、断熱に関する仕様は調査項目になっていませんが、物件の購入予定者からは大きな関心が寄せられています。そこで今回は木造住宅の断熱について解説したいと思います。

地球環境に配慮した
断熱性能観点からも室内の冷えた空気、暖かい

図1

住宅の熱の流出割合

屋根 5％

空 気 は 外 部に逃 がしたくないわけです。例えば冬に建物のどの部位から熱が逃げていくかをみると、「 窓」が58％、

窓

換気
15％

気密性と断熱性が同時に求められる「外壁」が15％、「 床」が７％、「 屋根」が建 物 状 況 調 査では、劣 化 事 象の有

断 熱 性 能の向 上 が 最も効 果 的で、最無を確認することが求められますが、そ近はガラスの間に密閉空気層を設けたの原因を特定することは求められていま「複層ガラス」
を用いることが一般的でせん。ただ、
どのような仕様であれば劣す。
また既 存の窓に樹 脂 製のサッシをの際 、中身が 飛び 出しているケースも化を抑えることができるかを知っておくこ

室内側に設けて二重窓とするケースも散見されます（写真２）。
グラスウールはとは大切なことです。

あり、エコポイント制度が運用されてい水 分を含むと断 熱 性 能 が 低 下 するた

たころは、多くの改修が行われました。

め、注意が必要です。
また小屋裏の断

前回までは１階床下の換気、外壁内５％となります（図１）。
このことから窓のの通気、小屋裏空間の換気について解説しました。いずれも湿気を帯びた空気が滞留して起こる腐朽や、白蟻による劣化を防ぐためのものです。
日本の気候を

58％
床
7％

外壁
15％

熱を、天井裏ではなく屋根の野地板下

断熱材の種類と性能で行う場合もあります。斜めの面に断熱材を設けるため、近年では発泡系の吹付タイプの断 熱 材が使われることも増えています（写真３）。
この場合、小屋裏が重要である一方、近年は省エネや地

小屋裏の断熱材は発泡系の吹付タイプが増加傾向

球環境に配慮した断熱性能も同時に求窓については現地で目視にて仕様をなるため、小屋裏換気口は設けないこ

められるようになりました。つまり人が生

確 認 することができますが 、小 屋 裏や活する室内空間は、熱が逃げないよう

外 壁 、床 下の断 熱 材の状 態についてにしっかり断熱する、
また隙間をなくしては、点検口等からのぞかないと確認で気密性を高める仕様となっています。

きません。
まず小屋裏の断熱材として、考えると、特に木造住宅では「風通し」

窓からの熱の流出が多くを占めるとになります。
写真 1

一般的には天井裏にグラスウール等の断熱材が敷き込まれる形となります（写真１）。私は、インスペクションを行う際、近年日本では、窓を開けて過ごすこと

断熱材の種類や厚み等を確認し、図面ができる快 適な季 節はどんどん短くながある場 合は一 致しているかどうかをり、夏は冷房、冬は暖房を利用すること確認しています。
グラスウールの場合、が多くなっています。
ですから、省エネのビニールの袋に入っていますが、施 工

18 月刊不動産 ｜ 2018.10

空 間は室 内と同じ断 熱されたエリアと断熱材（グラスウール）
を敷き込み

不動産業者が知っておきたい
建築基礎知識写真 2

外壁と床下の断熱材

断熱材（グラスウール）の中身が飛び出している

写真 3

野地板下を発泡系吹付タイプの断熱材で断熱床下地裏ではなく基礎の立ち上がり部
分で断熱する場合もあります（写真６）。

外壁の断熱材設置状況は、小屋裏

この場合、床下空間は室内と同じ断熱で確認できる場合もありますが、屋根のされたエリアとなるため、床下換気口を形 状が寄 棟の場 合や、防 火 措 置の関設けません。基礎断熱を行う場合は配係で石こうボードが張られていて、目視管が貫通する部分等の断熱処理が重できないケースがあります。最も確 認し要になります。断熱材は一部でも隙間がやすいのは１階のユニットバスの天 井

あると熱が伝わってしまうため、隙間は点検口です（写真４）。
ここからのぞくと

発泡系の吹付タイプの断熱材で埋める

外壁側の断熱材が見えますが、小屋裏ことが必要です（写真７）。

と同じく防火措置の関係で確認できな

このように建物の断熱方法にはいろいケースもあります。小屋裏に比べて意

いろな方 法 があり、それにより小 屋 裏

外と外壁の断熱材は目視できないケーや 床 下 の 換 気 の 設 け 方も変わります

スがあります。

が 、点 検 口 からの目視と図 面 が あれ

床下については床下地裏に断熱材をば、参照することで、ある程度の内容を設けるケースが多いです。断熱性能のあ

把 握 することができます 。断 熱に関 する成形板が使用されることが多いのです

る質問に対して備えておくことも必要とが、成形板がずれ落ちているケースもあ思われます。

写真 5

写真 4

るため、注意が必要です（写真５）。
また

写真 6

基礎立ち上がり部に断熱性能がある成形板（コンクリートは見えない）

ビニールの袋に入った断熱材が確認できる成形板がずれ落ちている

写真 7

タクミプランニングサポート
一級建築士事務所

発泡系の吹付タイプの断熱材で埋める必要あり溝渕 匠

Mizobuchi Takumi

一級建築士、既存住宅現況検査技術者、公認ホームインスペクター（住宅診断士）
1990年（株）巴組鐵工所［現（株）巴コーポレー
ション］入社。2003年に建築設計事務所として独立。現在は住宅の検査・診断を中心に活動。

2018.10 ｜ 月刊不動産

19

TM

Tactics of Management

内見時に何をどう語るか

不動産会社

経営術

セルフ内 見やタクシーを利 用した内 見、あるいはバ ーチャルリアリティなど、
内見のスタイルが大きく変わってきました。今回は、賃貸における内見は何を目

Vol.19

的としているのかについて解説します。

本当に内見は必要？
今、内見の在り方を見直すとき

望者は「ここで生活する」という実感がな」と思ってもらえるよう背中を押す場

わくことが少なく、大して感動もなく見面でもあるのです。

学しているのも事実です。

入居希望者が自分１人で内見を行図面に書いてあることより、生活シーンを語るう「セルフ内見」が始まっています。ス
マートキーなどを活用して、入居希望者だけで内見する方法は業務効率の軽減にもつながります。
また、繁忙期における内勤スタッフ

また、部屋を見た入居希望者の反応で「本当はもっと広いほうがいいのか」「２LDKよりも３LDKのほうがいいのか」などの意思を確認する場ともい

そもそも、部屋の内見は、「 新しい生

えます。仮に代行案内でも、そうした感

活をここで始めよう」という物件との出触を営業に伝えて、上手にトス上げが会いのひととき。図面に書いてあることできるよう教育していきましょう。

の代理案内はこれまでもありましたが、を読んでも何も心に響きません。

タクシーによる内見を始める会社も登「ここは畳の部屋ですよ」と和室であ

望者に部屋を見せるだけであれば、確場しています。VR内見も始まっている

ることを紹介するだけでなく、「 赤ちゃ

かにセルフ内見で十分といえるでしょう

昨今、内見の必要性すら疑う声がある

んが転んでも安心ですね」「 布団をたが、入居希望者の意思確認をし、
ここ

状況です。

ためば部屋が広く使えますね」「 友達で生活することのイメージを持ってもらを呼 んで 、こた つで 鍋とかどうで すえるような内 見を訓 練して実 践 すれか？」と入居希望者に生活イメージをわば、成約率の上昇につながっていくの

かせることが本来の内見です。

ではないでしょうか。

「見ないで決める」ことがよいとは思えない
実際に借りて、毎日生活していく家。
ホテルや旅館のように「見ないで決める」のはリスクがあります。
とはいえ、“がらんどうの部屋”
を見ても、実は入居希

これまでの紹介するだけの内見ならば担当者がカギの手配をして入居希

入居の意思決定に導く動機づけと、入居者の反応の確認の場
すなわち内見は、「ここに住みたい

内見に人手とパワーをかける以上、内見を入居希望者の意思の確認をする
重要な場として、生活シーンの提案をするなどの工夫をする努力が必要
プリンシプル住まい総研所長

上野 典行

セルフ内見、
タクシー内見、バーチャル内見などの新しい試み

20 月刊不動産 ｜ 2018.10

ただ単に、部屋へ連れて行くだけなら、改革が必要。業務効率化や生産性改善という流れで考えるとセルフ内見やタクシー内見は、当然の流れともいえる

Ueno Noriyuki

慶應義塾大学法学部政治学科卒業後、リクルートで『住宅情報タ ウ ン ズ』等 の 編 集 長 や 現「SUUMO」等の開発責任者として従 事。退 職 後、現 在は講 演・執筆活動等を行っている。

Ｉ
Ｔ重説実施レポート

さまざまな制約がある
法人客から、効率化の面で好感触

Vol.3

株式会社アースウィンドでは、
リーシング事業部で手がける
オフィス・店舗の賃貸仲介でＩＴ重説の社会実験に参加しました。
お客様の属性が法人や個人事業主ということで、組織的・時間的制約があるため、ＩＴ重説はかなり有効だったようです。今回は、同社の松本慧士さんにお話を伺いました。

松本 慧士さんの手間がかかったりしましたが、そのが未整備だったことで設備一式を持ち後システムを変 更したことでトラブル込んで実施。
ところがネット環境を確認も解消。多少のタイムラグが発生した

していなかったため、設定・接続に時

実験は神田店を窓口とし、本社にとはいえ、「 対面での重説と変わらな間がかかってしまいました。松本さんは在籍している宅地建物取引士がＩＴ

い感 覚で対 応できました」と同 事 業「ルーターを持っていけばよかったので

重 説を担 当する形で実 施しました。

部・五 反田店（ 実 験 時は神田店 ）のすが、やはりお客様側のネット環境に

期 間中に対 応した件 数は７～８件 、松本慧士さんは振り返ります。お客様

依存してしまう点は、認識しておくべき

都 内を中心に一 部 他 県のお客 様とからも「事務所で対応できたのでタイだと思いました」と言います。

の対 応もあったといいます 。3 0～6 0

ムロスがなくてよかった」「 何度も東京代と幅 広い年 齢 層で、日頃からパソに出る手間が省け、経費を抑えること

コンやスマホ（スマートフォン）
を利用

ができた」
と好評だったようです。

「時間・経費が抑えられた」と好評価

解決策として“設備貸与”もしていること、複数回事務所を移転しまたオフィス仲 介の場 合 、社 印をた経 験から重 説に慣れていることも持ち出 せない企 業もあり、重 説と賃これらを社内検証した結果、
ＩＴ重あり、「 来店の手間が省けるなら」と、

貸 借 契 約を交わすために担当者が説に関わったメンバーから「 重 要 事

すんなりＩＴ重 説を受け入れてもらえ

訪 問することも多いことから、「ＩＴ重

項説明書を送るときにiPadも同封しました。

説であれば、宅建士は店舗にいながたほうがお客 様のＩＴ環 境に依 存す

実験当初は、マイクとスピーカーのら対 応 ができ、当 社 側にとっても人ることなく、お互いの利便性が高い」

音が重複してしまい、お客様から「聞

的・時間的ロスが減るというメリットがとの指摘もあったといいます。
また、実

こえづらい」との指 摘を受けたり、録ありました」（ 松本さん）。

際の現 場ではお客 様・説 明 者 双 方が画面でなく、書類を見ていることが画のためのカメラの設置と撮影作業

お客様側の通信環境がネック（株）
アースウィンド 神田店
このカウンターでIT重説が実施された多いため、松 本さんは「 現 状は対 面
前 提ですが、宅 建 士 証の提 示 方 法などの工夫ができれば、将来は音声

ただ、やはり課題は通信環境。
スマのみでも十分対応可能ではないかと

ホ利用のお客様との実験では、説明中感じました」とのこと。今後、現場ニーに通信が遮断してしまうこともあり、「そズを拾い上げて制 度 全 体を見 直 せ

うなると最初から説明をし直さないといば、「 お客様・不動産業者ともに利便けなかったので焦りました」。
また、起業性の高いサービスになると思います」

直後の会社では、お客様側のＩＴ設備と期待を寄せています。

2018.10 ｜ 月刊不動産21

集客と成約につなげる不動産広告の作り方

Vol.１

集客で差がつく物件撮影テクニック
ネットや紙媒体における不動産広告は、大変重要な営業ツールです。
来年の繁忙期に向けて、集客と成約につなげる不動産広告の作り方を連載します。
不動産業界におけるＩＴ研修会の内容やタイトルの相談を受けているなかで、一番使われるワードの１つが「集客」です。今回は「集客」と「不動産写真」について、
日本スキルズ株式会社の撮影研修会の内容から抜粋してご説明いたします。
日本スキルズ株式会社

吉田 貴司

１．不動産写真の集客効果
毎年行われているRSC（不動産情報サイト事業者連ます。真剣に検討している消費者ほどそういうところを見

絡協議会）のアンケート結果によると、「 不動産会社を選逃しません。消費者が必要としている情報提供ができてぶときのポイントは？」という質問に、５年連続で「写真のいるか、顧客側に立った営業ができているかということも点数が多い」
が１位となっています。
ではなぜ「写真の点含め、会社選びの大きなポイントになっているといえます。

数が多い」会社が選ばれるのでしょうか。

写真点数を多く掲載しても、見栄えが悪いのは逆効果

ネットで商品を探すとき、たくさんの情報は何よりも商品です。先ほどのアンケートでも「写真の見栄え」
が良い会のアピールになるだけでなく、売る側の熱意が伝わってき社の評価が高いのが最近の傾向です。

２．物件写真の基本的な撮り方（１）
タテの線を真っすぐに撮る〈対角撮り〉

建物にはたくさんのタテの線があります。
これをしっかり垂直に表現することが重要です。
どの線を真っすぐに撮るか。物件写真を撮る際、すべてのタテ線を真っすぐには撮れないときがあります。室内の場合は、四角い部
屋を対角線方向に撮る「対角撮り」と、部屋の中央から正面の壁を撮る「中央撮り」の２パターンがあり、いずれ

広範囲に撮る（狭い部屋）
ときは、角から対角方向に撮る〈中央撮り〉

も壁と壁をつなぐ奥のタテ線を垂直に撮ります。外観の場合は一番手前の角をタテに撮るのが基本です。
不動産写真を撮るときは、カメラのグリッド線表示機
能をオンにします。
スマートフォンにもiPhoneを含め、多くの機種にグリッド線表示機能がありますので、オンにし広いスペースや細長い部屋の場合、左右の壁の中央・正面から撮る〈グリッド線表示〉て撮影すると簡単に真っすぐの写真が撮れます。

（２）明るく撮る
不動産写真は不動産公正取引協議会の規約に則るべきなので、撮影後の編集はおすすめしません。多くのカメラには露 出 設 定という明るさ調 整 機 能があります。デジカメでオートとマニュアルしかないタイプのものだと、オートでは露出設定機能が使えないものもあります。
機種などにより「EV機能」という表示のものがあります

22 月刊不動産 ｜ 2018.10

青い矢印が
グリッド線

集客と成約につなげる不動産広告の作り方
ので、確認してください。
スマートフォンの場合、画面内をタップすると明るさが

〈スマホの
露出設定〉

変わるものや、露出設定の数値で調節するもの、画面に表示される☀マークをずらして調節するものなどがありますので、試してみてください。画面をタップする機能は画面内の暗いところをタップすると全体が明るくなります。
明るく撮ろうとするとシャッタースピードが遅くなります。
デジカメの場合は必ず半押しをしてから撮るようにしてください。
スマホには半押しがないため、遅れることを想定して撮り終えるまでスマホを動かさないように注意してください。

（３）広く撮る①カメラ設定の露出設定でプラスの数値を上げる（アンドロイドのみ）（機種により可否あり）②カメラ画面内の暗いところをタップすると明るさを変更できる③☀を上にずらすと明るさが増す（機種により可否あり）〈撮影位置による工夫〉

住宅室内をできるだけ広く写るように撮影位置を探す
努力も必要です。
トイレやユニットバスなどの狭いところ
では上から撮ることで多少は補えます。スマホの中でも画角が狭いのはiPhoneシリーズです。

3．不動産写真の見せ方
ネットで不動産写真を見せるとき「見やすい順番」
を意

いちばん大切なことは、集客、成約を増やすことです。

識して掲載してください。順番の中に突然割り込んでいる物件を良く見せるには、
アピールポイントを確認し、生活イような写真があると、「 仕事が雑」
な印象を与えます。
またメージが伝わりやすいように家具小物で簡易的な演出をどこを撮影したのかわからない写真をポツンと掲載しないすること。見やすい並び方であればよいのですが、逆に雑ようにしましょう。
１枚で撮り切れない狭いスペースや設備な撮り方や見せ方を感じさせてしまうと、会社としてマイナなどは２枚で伝える方法もあります。周辺環境の写真やコスイメージにもなります。
ということは、写真の撮り方と見メントを追加して、何を見せているのかを明確にしましょう。

せ方だけでも「丁寧な仕事をする会社」というイメージを伝

掲載後、お客様目線で見て確認する作業も大切です。

えることが可能なのです。

おとり広告の措置事例と注意点 その１（公社）首都圏不動産公正取引協議会

事務局長

佐藤 友宏

●売買物件広告の措置件数
おとり広告というと「賃貸ばかりですよね？」という話を聞きますが、実は、そうでもないのです。首都圏不動産
公正取引協議会で2017年度に「厳重警告・違約金」の措置を講じた59件のうち24件（40.6％）は、実は売買物件の違反なのです。最も多い事例として、契約済み物件の長期間掲載があります。中には２年以上も前に契約が済んだ物件を掲載し続けていた例がありました。また、販売戸数10戸のうち２戸売れて８戸となったにもかかわらず、10戸のまま掲載し続けていたという例もあります。

●不当表示と架空物件
もう１つの事例として挙げられるのが、売地物件であるのに新築住宅として広告し、さらに架空の建築確認番号を記載して広告していたものがあります。中には、同業他社に当該広告が違反であると察せられないように、
意図的に土地面積や徒歩時間等を改ざんして広告しているケースがあり、取引物件が存在しない架空物件として措置を受けたものもあります。契約済物件の掲載は、適切な情報更新が行き届かない「仲介の先物物件」で特に多く、新築住宅と偽って広告した業者は、意図的であるものの、単に反響を取りたいという安易な気持ちでやっているようです。広告に至る経緯等の理由は、原則問いません。結果責任ですので気をつけてください。

2018.10 ｜ 月刊不動産23

政策及び税制改正に関する要望書
全日本不動産協会では、平成31年度土地住宅政策及び税制改正に関する要望事項を取りまとめました。今年度より政策・税制改正の要望をはっきりと区分けし、端的にわかりやすい内容としました。今後、全日本不動産政治連盟と協力し、関係者への要望陳情活動に努めてまいります。

●政策要望について
昨今の問題として話題になっている空き家、所有者不明土地や未利用空地に焦点を当て、それら物件の流通促進を図るため、以下の政策要望を提案していきます。

① 行政と民間による情報交換並びに連携の促進
空き家等に関する問題解決を図るため、不動産所有者情報の開示について、官民が協力した地方自治体の先進的な取り組み事例を集約し、統一した実現の可能性が高い方策により、全国への展開を要望する。
また取り組み等を効率的に運用するため、官民が連携しながら調査に必要な登記情報、固定資産課税台帳、農地台帳等の不動産に関わる所有者等の情報について、宅地建物取引士に対し開示を要望する。

② 空き家や未利用空地の積極的な国庫への帰属促進と利活用
土地の資産価値が低いとされる「所有者不明土地」「 空き家」「 未利用空地」の不動産に付随する法的、経済的な障壁を取り除き、地方自治体や宅地建物取引業者等民間による新たな利活用を促す
環境を構築するため、空き家や未利用空地等に関して所有権の放棄を認める新たな制度を制定するとともに、いったん、国庫に帰属させる等の早期解決に向けた具体的な施策を要望する。
また、併せて既存の相続放棄等の手続きの簡素化を要望する。

●税制改正要望について主軸として、現在特例措置等が適応されていますが、平成32年３月末に期限が切れる措置の延長及び拡充を要望し、その他にも、政策要望における所有者不明土地の利用を促進するための特例措置や、住宅取得の消費税に対する特例措置の創設といった実務に直結する以下の特例措置を要望していきます。

１．住宅・土地に係る適用期限を迎える各種税制特例措置の延長等を要望（継続案件）① 土地の所有権移転登記等に係る特例措置の延長【登録免許税】土地の所有権移転登記等に係る税率軽減の延長を要望する。
所有権移転登記 ２％→1.5％ 信託登記 0.4％→0.3％② 買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置の延長
買取再販事業者が土地及び既存住宅を買い取って、一定の質の向上を図るための改修工事を行った後、その土地及び住宅を再販売する場合に、築年数に応じて以下の金額に税率を乗じた額を減額（最大36万円）
する特例措置の延長を要望する。
【不動産取得税】
新築年月日

減額する額

昭和29年7月1日～昭和38年12月31日

100万円×（税率）3％＝30,000

昭和39年1月1日～昭和47年12月31日

150万円×（税率）3％＝45,000

昭和48年1月1日～昭和50年12月31日

230万円×（税率）3％＝69,000

昭和51年1月1日～昭和56年6月30日

350万円×（税率）3％＝105,000

昭和56年7月1日～昭和60年6月30日

420万円×（税率）3％＝126,000

昭和60年7月1日～平成元年3月31日

450万円×（税率）3％＝135,000

平成元年 4月1日～平成 9年3月31日

1,000万円×（税率）3％＝300,000

平成 9年4月1日～

1,200万円×（税率）3％＝360,000

24 月刊不動産 ｜ 2018.10

③ 空き家の発生を抑制するための特例措置の延長等
相続等により取得した旧耐震基準の空き家又は当該空き家の除却後の敷地等の譲渡所得から3,000万円を特別控除する措置について、適用期限の延長や、実態を踏まえた更なる活用を促進する措置を要望する。
※その他、下記の税制優遇の特例措置について、延長を要望しています。
④ サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の延長⑤ 防災街区整備事業に係る特例措置の延長⑥ Ｊリート及びＳＰＣが取得する不動産に係る特例措置の延長⑦ 不動産特定共同事業において取得される不動産に係る特例措置の延長⑧ 都市再生緊急整備地域に係る課税の特例措置の延長

２．所有者不明土地の利用を促進するための特例措置の創設を要望
所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（平成30年法律第49号）に基づく所有者不明土地を利用して行う地域福利増進事業について、事業者による土地等の権利取得や事業者への立ち上げ支援に資する税制上の特例措置の創設を要望する。
また、同法に基づいて行う土地収用法の特例による収用について、土地収用法による収用に係る税制上の特例措置と同様の措置を講じることを要望する。

３．住宅取得の消費税に対する特例措置の創設を要望
消費税率が引き上げられる場合、住宅取得も対象とした軽減税率の適用、または、住宅ローン減税、す
まい給付金の拡充など何らかの負担軽減の特例措置を要望する。
※その他にも以下の税制改正要望を提案していきます。
４．住宅ローン控除等の要件緩和を要望① 築年数要件の廃止② 家屋の床面積（50㎡以上）の引き下げ③ 一定の住宅用家屋・用地購入における抵当権設定時の登録免許税廃止

５．長期譲渡所得の100万円特別控除制度の復活を要望
６．新規住宅ローンの創設並びにローン控除適用を要望
７．固定資産税の課税標準方法の見直しを要望
８．印紙税・登録免許税の定額制導入による見直しを要望

本会報誌『月刊不動産 』に「 政 策・税 制 改正要望に関するアンケート調 査 」が同封されております。
皆 様 の 声と協会からの要望に反映させるべく、ご協力のほどよろしくお願いします 。

2018.10 ｜ 月刊不動産25

平成30年7月豪雨による義援金の寄贈
原嶋理事長と県本部長らが被災地へ
台風７号および梅雨前線等の影響により、近畿や四国を中心に記録的な大雨をもたらした平成30年7月豪雨。各地で土砂崩れや河川の氾濫が

表

特に被害の大きかった県へ寄贈した義援金
日程

県

義援金

8月20日

広島県（湯崎県知事）

2,500万円

8月23日

愛媛県（中村県知事）

2,000万円

8月24日

岡山県（伊原木県知事） 2,500万円

相次ぎ、死者200人を超える甚大な被害となりました。
全日本不動産協会と不動産保証協会では、会員から義援金を募り、被害の特に大きかった県（県知事）を原嶋理事長および県本部長等が訪ね、義援金を直接寄贈しました（表）。
さらに、住宅被害が大きかった岐阜県、山口県、高知県へは50万円、京都府、兵庫県、福岡県へは100万円の義援金を寄贈しました。

義援金を手に、原嶋理事長と湯崎広島県知事（右から３人目）

中村愛媛県知事（右）へ義援金を手渡す原嶋理事長

岡山県での贈呈式（中央が伊原木岡山県知事）

Activit� Condition

地方本部の動き

岩手県本部

TOPIC

Iwate

本年７月に発生した平成30年7月
豪雨災害により、亡くなられた方々の

平成30年7月豪雨災害における義援金募金活動を実施
義 援 金 募 金 箱を設 置し、募 金 活 動を行いました。

寄付させていただきます。
東日本 大 震 災の際 、全 国の会員

ご冥福をお祈りするとともに、被災さ

今 回 寄 せられた義 援 金につきまの皆さまから温かいご支援をいただ

れた皆さまに心よりお見 舞いを申ししては、これまでに県 本 部に寄 せらいた県本部として、微力ではござい上げます。

れた義 援 金と合わせて、総 本 部のますが、今後も支援活動を継続して

当県本部では、
８月30日
（木）に開

義援金口座へ送金し、全国の地方

まいります。

催した第２回法定研修会の受付に、本部から集められた義援金とともに受付に設置された義援金募金箱

26 月刊不動産 ｜ 2018.10

会員の善意が寄せられた

第２回法定研修会の様子

兵庫県本部REPORT

Hyogo

第1回法定研修会
神戸・姫路・阪神会場の３カ所で開催

平 成 3 0 年 度 第１回 法 定 研 修 会
が、７月２日（月）神 戸 会 場 、
７月９日

１．
「 低廉な空家等に係る報酬額の特例と実務上の留意点」兵庫県本部長 南村忠敬氏（月）姫路会場、
７月13日（金）阪神会２．
「 全日ラビー少額短期保険について」全日ラビー少額短期保険株式会社 担当者

場で開催されました。講義内容と講３．
「 平成30年の税制改正について」税理士法人KTリライアンス 税理士 小礒ゆかり氏

師は右のとおりです。

神戸会場での小礒税理士の講義

京都府本部

７月９日の姫路会場での様子

TOPIC

Kyoto

阪神会場にて講義する南村兵庫県本部長

空き家バンク運営に関する協定の締結式

京都府の中央部に位置する南丹す。
こうしたなか、南丹市は定住促進ても積極的に協力することとし、去る

市は、平成18年１月に旧園部町、旧を重要課題の１つとして位置づけ、８月６日に南丹市役所で、西村良平

八木町、旧日吉町および旧美山町の「南丹市定住促進プラン」
を作成して市長と当本部の坊雅勝本部長およ４町が合併してできました。同市は自さまざまな対策を講じています。空きび中西雅敬三丹支部長が協定書に然環境に恵まれ、交通環境も良く、付家バンクの運営もその一環として行署名しました。

加価値の高い農業や医療環境も充

われていますが、空き家バンクの一今 後は、三 丹 支 部 会 員が中心と実した学生のまちでもあります。

層の充実を図るため、当本部に対しなって登録空き家の売買または賃貸

一方、緩やかではありますが、人口「空き家バンク運営に関する協定」締

借の仲介等に取り組み、同市の定住減少が続いているという問題がありま結の申入れがありました。当本部とし促進に寄与することになります。

南丹市役所で行われた締結式

2018.10 ｜ 月刊不動産27

Activit� Condition

地方本部の動き

大阪府本部

TOPIC

Osaka

平成30年９月５日、大阪府庁本館３階特別会議室において、当本部と大犯罪被害者等への民間賃貸住宅の仲介等に関する支援に係る協定締結式
帰を図ることを目的としています。

副 本 部 長 、松 倉 総 務 委 員 長 、そしこの協 定の主な内 容は次のとおて、大阪府のマスコットキャラクター

阪府庁との「犯罪被害者等への民間り。

「もずやん」、当協会のマスコットキャ

賃貸住宅の仲介等に関する支援に・「犯罪被害者等が希望する民間賃

ラクター「ラビーちゃん」が出席し、和係る協定」の締結式を執り行いました。協 定の目的は、犯 罪 等により現

貸住宅物件の情報提供」
・「犯罪被害者等の入居契約時におやかなムードの中、協定書の交換を行いました。

在、
または従前のお住まいに居住す

ける仲介手数料の免除」

ることが困難となった犯罪被害者等

締結式当日は、大阪府から竹内副を図り、この支援制度について会員の居住の安定を図るため、民間賃貸

知事、川崎青少年・地域安全室長、皆様のご理解・ご協力をいただき、公住宅への入居に関する支援を行うこ

高井青少年・地域安全室治安対策益事業の一環として社会貢献に努めとにより、早期に平穏な日常生活へ復課長、当本部から堀田本部長、齋藤てまいります。

竹内大阪副知事（左）と堀田大阪府本部長

静岡県本部「もずやん」（左）と「ラビーちゃん」

TOPIC

Shizuoka

当本部は、引き続き大阪府と連携

大阪府庁で行われた協定締結式

静岡県立こども病院へ寄附

静岡県本部では、社会貢献活動の一環として病気と闘う子どもたちを支援するために、毎年、静岡県立こども病院に寄附を行っております。
今 年 は、
７月13日（金）に同 病 院
で贈呈式が行われ、前田静岡県本部 長より坂 本 喜 三 郎 院 長に目録を手渡しました。
この支援は2012年から毎年行っており、今年で７回目です。

28 月刊不動産 ｜ 2018.10

前田静岡県本部長から坂本院長（右）へ目録が手渡された

贈呈式の様子

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物
件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領■ 制度に関するお問い合わせする手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

超え、売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦（公社）不動産保証協会ホームページ▶▶

不動産保証協会済※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の弁済移行決定宅建業法上の取引により生じた債権弁ができます。

総本部

認証審査ることで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けること

地方本部

苦情解決業務

一般消費者からの申出情の解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証す

苦情解決
指導による
調停解決

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

2018.10 ｜ 月刊不動産

29

Initiate Member List

新入会員名簿 ［平成 30年 8月］
都道府県 市区町村
北海道

千歳市

株式会社

商号名称

都道府県 市区町村

生杉建設

東京都

商号名称

北区

株式会社 ジャパン・エンタープライズ

北広島市 株式会社 エンタープライズ

渋谷区

株式会社

札幌市

株式会社

黒猫ハウジング

大田区

城南アセットコンサルティング 合同会社

都道府県 市区町村
大阪府

翔栄リアルエステート

商号名称

大阪市

栄興土地

大阪市

栄昇

株式会社

株式会社

寝屋川市 エイチ・エヌ・プラス 合同会社

札幌市

株式会社

森田不動産

千代田区 シリオン・パートナーズ 株式会社

大阪市

株式会社 エクセイト

岩手県

盛岡市

株式会社

サザンソリューションズ

渋谷区

スクエアワン 株式会社

堺市

環境技術開発

宮城県

仙台市

株式会社

桜エージェンシー

荒川区

株式会社 スターセブン

摂津市

株式会社 クランズマネジメント

福島県

いわき市 ソルトコーポレーション 株式会社

茨城県

練馬区

株式会社 スターライトプラン

大阪市

株式会社 グローバルトラスト

郡山市

株式会社 ピーチ

渋谷区

株式会社 スティング

豊中市

ＣＲＯＳＳ大阪

水戸市

ＡＫ不動産コンサルオフィス

千代田区 セタニーハウス 株式会社

大阪市

株式会社 ジェイステージ

中野区

株式会社

中央城西建物堺市

有限会社 ジャスティス

大田区

株式会社 デザインラボ

大阪市

株式会社 シリウス

中央区

株式会社 デプロ

高槻市

株式会社

江東区

株式会社 ドアーズ

大阪市

株式会社 ゼクラスリレーション

港区

Ｔｏｔａ
ｌ
ｉ
ｔｙ・Ｇｒｏｕｐ 株式会社

土浦市

ｎａｐ

栃木県

小山市

株式会社

群馬県

沼田市

住まいの GEN

利根郡

株式会社

越谷市

株式会社 アマネ不動産

川越市

株式会社 ａｒｒｏｗｓ

埼玉県

いおりハウジング
有限会社

松商

鈴木コーポレーション

大阪市

ゼネラルホールディングス 株式会社

千代田区 株式会社 ニコー

大阪市

T&M DOUBLE NINE DELUXE 合同会社

川人工務店

世田谷区 日総不動産トラスト 株式会社

枚方市

株式会社

TM

鴻巣市

株式会社

河野工務所

中野区

株式会社 日本不動産トラスト

大阪市

株式会社

帝塚山夢工房

所沢市

株式会社

サン・シン

中央区

株式会社 ＮＥＸＴ－ＷＯＲＬＤ

枚方市

株式会社

NATTOKU

豊島区

株式会社 ＨＩＮＯＤＥ

大阪市

株式会社 ニューウォール工務店

新宿区

株式会社 ファサード

東大阪市 株式会社 ハウスナビ

葛飾区

株式会社 フォースエステート

大阪市

株式会社

ｉ
ｎ
ｉ
ｔ
ｙ・Ｌ
さいたま市 株式会社 Ｔｒ

港区

株式会社 フュージョン・イノベイト

大阪市

株式会社 ファイブラボ

合同会社 ネコンサル

川越市

高橋産業

川口市

株式会社 デュアルアシスト

川越市

さいたま市 株式会社
千葉市

株式会社

木更津市 株式会社

株式会社

美想空間不動産

足立区

フューチャークラフト 株式会社

大阪市

株式会社 プランドゥ

村田工務店

杉並区

株式会社 プラスワンホーム

大阪市

ＴＨＥ ＢＲＩＤＧＥ 株式会社

共栄エステート

新宿区

株式会社 Ｂｒｅａｋ Ｏｕｔ

大阪市

株式会社

京浜美装

港区

株式会社 ミヤビキャピタル

東大阪市 ほそかわ不動産

新宿区

株式会社 ＭＯＲＥ Ｌ
ＩＮＫ

大阪市

株式会社

大阪市

株式会社 ライオンズホーム

八千代市 ティーズ販売

東京都

株式会社

さいたま市 有限会社

さいたま市 株式会社 シー・ビジネス

千葉県

株式会社

株式会社
株式会社

平梅
Mid City Kansai

松戸市

なかやま不動産

千葉市

ファーストアップレジデンス 株式会社

渋谷区

堺市

株式会社 ラインエステート

成田市

株式会社

邦栄

江戸川区 株式会社 ライフスマイル

大阪市

株式会社 リードイナフエステート

市川市

株式会社

美和商建

立川市

株式会社 ランドエージェント

東大阪市 合同会社 Ｒｅハウゼ

世田谷区 株式会社

祐玄ワークス有限会社 ゆうちゃん

渋谷区

株式会社 アーバンエンタープライズ

渋谷区

株式会社

Rezonate

新宿区

ＩＯファンディング 株式会社

港区

合同会社

Refree渋谷区

株式会社 アイセットジャパン

新宿区

株式会社 リライアンスター

品川区

株式会社 アイナオフィス

渋谷区

株式会社 レスメッド

奈良県

渋谷区

株式会社 Ａｃｔ
ｉｖｏ

横浜市

ウルトラ地所和歌山県 和歌山市 岩本不動産

足立区

株式会社 アストラス

横浜市

株式会社 ＡＨＣコーポレーション

新宿区

株式会社 アセット建設

相模原市 株式会社

豊島区

株式会社 アセットコンサル

川崎市

昭

港区

株式会社 アトラスパートナーズ

川崎市

台金不動産

中央区

株式会社 アルケミスト

横浜市

株式会社

美創ホーム

横浜市

株式会社

複合物流

千代田区 ｅ－Ｄｏ建築不動産

神奈川県

株式会社

株式会社

髙麗

兵庫県

アマミ・エージェンシー

芦屋市

ＪＵＳＥＴＺプロパティ 株式会社

加古川市 株式会社 ＮＡＫＡＭＵＲＡ
奈良市

株式会社 ライフプランナー

和歌山市 有限会社
島根県

株式会社
株式会社

宍粟市

岡山県
広島県

柴山建設

松江市

株式会社 ＬＯＣＡＬ不動産

仁多郡

スカイカラーズ 合同会社

岡山市

つなぐ 株式会社

都窪郡

和気商店

福山市

株式会社 ＳＪ

有限会社

中央区

イエスリノベーション 株式会社

相模原市 ＭｙＨｏｕｓｅ 株式会社

広島市

有限会社 グリーンエンジニアリング

小平市

諫早建設

株式会社

横浜市

合名会社

みなと企画

広島市

ＴＳデザイン 株式会社

一真円

川崎市

株式会社

猛徳

広島市

株式会社 ニシムラ

横浜市

株式会社 Ｌｕｍｉ
ｎｅＪａｐａｎＰＬＵＳ

尾道市

株式会社

山本工務店

新潟県

新潟市

有限会社

徳島県

三好市

合同会社

藤本・高橋事務所

千代田区 株式会社 ウェルズポイント

石川県

金沢市

イナリ不動産香川県

丸亀市

京都ライフ 株式会社

千代田区 栄泰不動産

千代田区 株式会社

千代田区 イメージ・アップ 株式会社
港区

株式会社 ＷＩＮ ＷＩＮ ＰｒｏｐｅｒｔｉｅｓＪａｐａｎ

佐藤丸源工務店
株式会社

株式会社

福井県

鯖江市

株式会社 カイセイ

文京区

ＨＫ建物コンサルタント 合同会社

山梨県

北杜市

合同会社

中央区

株式会社 エージェントシステム

長野県

上田市

豊島区

株式会社 エーホーハウス

岐阜県

豊島区

株式会社

静岡県

港区

オスカープロパティ 株式会社

中央区

さぬき市 株式会社

DAIICHI

松山市

松栄企画

株式会社

株式会社 アライ不動産プランニング

松山市

株式会社

仟都

羽島市

有限会社 テクノエー

四国中央市 マンション売却ショップ

富士市

エヌエステート 株式会社

沼津市

株式会社 なないろ

オリエンタルホールディングス 株式会社

静岡市

株式会社

中央区

株式会社 ＫＩＺＵＫＵ

静岡市

株式会社 メテックス建築事務所

新宿区

株式会社 ＫＩ
ＴＯＳ

新宿区

株式会社 キノアーキテクツ

東海市

荒川区

株式会社 グローバル

名古屋市 合同会社 ＤＣ－ｅｓｔａｔｅ

清瀬市

合同会社 グローバルホーム東埼

名古屋市 株式会社

豊島区

株式会社 クロスポイント

千代田区 株式会社

大山商事

京王アーバンエステート

葛飾区

株式会社 ＫＴＫＣ

杉並区

ココレア 株式会社

台東区

三友産業

港区

株式会社 シノケンアセットマネジメント

30 月刊不動産 ｜ 2018.10

株式会社

愛知県

金子商会

愛媛県

松山市
福岡県

Home Re

名古屋市 株式会社 ＡＮＹＯＮＥ株式会社 グッドライフ
邦友

沖縄県

サリーレ

大野城市 有限会社

友健開発

福岡市

ユニバーサル不動産

糟屋郡

株式会社

大分市

コスパルームセレクト

大分市

株式会社 ティーオーシー

株式会社

うるま市

伊波不動産

那覇市

エスタス

Lio Smile

滋賀県

彦根市

株式会社

京都府

京都市

株式会社 エール不動産販売

那覇市

くらしデザイン研究所

京都市

大翔建設

株式会社

国頭郡

株式会社

長堂屋 GROUP

京都市

株式会社 リアルマネージメント

糸満市

株式会社

南国不動産

大阪市

株式会社 アジア商事

大阪市

株式会社 ウィナーズ・プロパティ

大阪府

青春カンパニー

大分県

株式会社 ミハマ

北九州市 株式会社株式会社

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

NEWS FILE

不動産情報
ニュースファイル

●改善が遅れ気味の自社ホームページ

おとり広告違反取り締り

掲載停止が抑止力に

おとり広告の判別の難易度も増しているという。
「指摘内
容の２、
３割を占める掲載情報の誤りは、複雑化する条件
面などの影響も少なくない。最近は退去時発生費用や短主に賃貸住宅のおとり広告違反により首都圏不動産公期解約違約金など、お金のもらい方が多種多様になって正取引協議会から「厳重警告・違約金」の措置を受けたいるため、記載漏れが起こりやすい状況があり、悪意によ事業者に対し、同協議会のポータルサイト広告適正化部

るものか表記ミスかの見分けが難しい」（リクルート住まいカ会メンバー各社のポータルサイトへの原則１カ月以上の広ンパニー情報適正化グループマネージャー伊吹弘幸氏）。

告掲載停止措置が講じられてから、１年８カ月が経過し現状では月間1,000件前後の成約済み物件を削除していた。
この間、近畿地区不動産公正取引協議会、九州不動るというが、裏を返せば、事業者間の指摘がなければエン

産公正取引協議会がそれぞれ同措置の運用を開始。更ドユーザーには違反が顕在化しにくい側面も示している。

に東海不動産公正取引協議会でも、今後導入する方向

一方、「業者が自社ホームページに掲載する物件情報ので準備が進められている模様で、おとり広告撲滅の網は中には、依然として管理が行き届かないケースも目立つ」と四大都市圏に広がりを見せそうだ。

首都圏公取協の佐藤事務局長は指摘する。
ポータルサイト

先行した首都圏公取協の佐藤友宏事務局長は、「複数の対応は改善が見られるが、自社のホームページには規約の主要ポータルサイトが情報を共有し、足並みをそろえていに違反すると思われる物件情報が掲載され続けている

るため、広告停止は違反業者にとってまさに死活問題。法

ケースがあるという。更に、「ポータルサイトで違反が発覚し

人単位の停止措置となるため、店舗が多い業者ほど影響た場合のみ、
ポータルサイトの掲載が停止になると多くの業は大きく、抑止効果は高い。導入後は、明らかに広告掲載

者が誤解している。
自社のホームページやチラシも、違反がする業者の意識が変わった。
メンテナンス可能な範囲の物

発覚した場合は、
ポータルサイトの掲載停止の対象となりえ件数にとどめるなど、利用業者が広告掲載に非常に慎重にることに変わりはない」（佐藤事務局長）と警鐘を鳴らす。

対応している様子がうかがえる」と手応えをつかんでいる。

（『住宅新報』2018年９月11日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、宮嶋義伸、
後藤博幸、出口賢道、日比照康、丹波恭子

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 印刷・製本

亜細亜印刷株式会社● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL http://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2018年10月号

平成30年10月15日発行
定価500円（本体価格463円）
会員の方は、会費に購読料が含まれています。

※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

鳥取県

絶 品グ ルメ ＶＳ ご 当 地グ ルメ
ble

nable

Reaso

蟹すき

とうふちくわMONTHLY
REAL ESTATEValua

OCTOBER

2018

VS

10
（一社）鳥取県物産協会

山陰地方の冬の味覚の王様といえば松葉ガニ（ズワイガニ）。兵庫県北部にある浜坂漁港の仲買人をしている店主が、その日に揚がった旬の松葉ガニを、最高の状態で食べてもらいたいとコース料理を提供しています。予 算は１万 5 , 0 0 0 円～5 万 5 , 0 0 0 円（ 税 別 。
サービス料10％あり）。

同協会のHPでは、食品、民工芸品など、鳥取県ならではの商品等の情報を紹介しています。写真は、豆腐と魚肉のすり身を混ぜて蒸し上げた「とうふちくわ」。元は豆腐から作る新しい食品として考案された郷土料理
で、生姜やわさび、醤油などでそのまま食べるのが定番。安価で、低カロリー、高タンパクなヘルシー食品としても注目を集めています。

［住所］鳥取県鳥取市末広温泉町271［電話］0857-22-7738［営業時間］17:30 ～ 22:30［定休日］不定休［住所］鳥取県鳥取市末広温泉町160［電話］0857-29-0021［URL］http://tottori.info/

至市ヶ谷

新宿通り

2018 October
発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

全日会館

所 在 地

●

公益社団法人 全日本不動産協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL：03-3263-7030（代） FAX：03-3239-2198

中央線・総武線：「四ッ谷駅」から徒歩 15 分

都バス：
（橋 63 系統）バス停 「平河町 2 丁目」（新橋～市ヶ谷～小滝橋車庫間）●

JA共済ビル

●砂防会館

青山通り
赤坂見附駅

半
蔵
門
駅
通
り

永田町駅
至国会議事堂至三宅
坂

500 円（本体463円）

南北線：「永田町駅」9 番出口から徒歩 4 分

東
京
会
舘

●ホテル ルポール麹町●東京ガーデンテラス●都道府県会館
紀尾井町

至
青
山

●

平一中央通り 全日秋

定価

丸ノ内線・銀座線：「赤坂見附駅」D 出口（紀尾井町口）から徒歩 7 分

東京FM通り●都市センターホテル

アクセス

有楽町線・半蔵門線：「永田町駅」4 番・5 番出口から徒歩 5 分

プ
リ
ン
● ス
文 通 ●厚生会館
藝
春 り●全国都市会館

公益社団法人 不動産保証協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL：03-3263-7055（代） FAX：03-3239-2159
有楽町線：「麹町駅」1 番出口から徒歩 3 分

半蔵門駅

麹町駅

至
皇
居

2018年10月15日発行 発行所 公益社団法人 全日本不動産協会〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

かに吉

原嶋 和利

鳥取県のいいもの、おいしいものを大紹介！

発行人

C 鳥取県

山陰の海の幸を堪能できる