「一口家主」通信第３３号

平成 2９年９月 16 日

【今月号のコンテンツ】

・ご購入いただいたマンションの運用状況【一口家主」４つの特徴
Point１ 安定した高利回り
100 万円で 2 万円～３万円（定期預金の２00 倍）

Point２ 何よりも元本の安全を３つの仕組みで元本の安全性を確保

Point３ 運用期間は５年
国債のイメージ
５年後に元本を償還

Point４ 相続税対策にも強み
相続税・贈与税の軽減に有効

いずれの物件も計画通り順調に運営されています。
【９月１日現在の販売済商品の運用状況】

・第１２号「コンシェリア新宿 HILLSIDE SQUARE ２０３号室」
残口数が僅かになりました。購入ご希望の方は早めにお申し込みください。
（お申込受付は先着順です。本商品完売の場合には次号物件のご案内をさせていただきます。）
新宿というと、繁華で喧噪なイメージがありますが、この物件は新宿エリアの高層ビル群を見つめる高台「余丁町」に位置します。穏やかな住環境と、地下鉄４つの路線を自由に使いこなせる利便性を誇ります。

・【一口家主をもう少し詳しく】「「一口家主 iAsset」では優先劣後方式により、お客様の持分の安全性が高められています。」とご説明していますが、それはどうしてなのでしょうか。
結論から言えばクレアスライフが 20%までの価格下落リスクを保証しているからです。

・【やさしい資産運用のお勉強】「リート」はよく聞くが詳しくは分からない、という方も多いと思いますので、今回はリートのご説明をします。

・「一口家主」商品説明会のお知らせ

マンション名

稼働率

入居者

受取賃料の変動

年間 1 口当り

９月１日現在の変動

現在の賃料支払賃料

優先持分権評価額なし
月額 136,800 円
なし
月額 177,915 円
なし
月額 164,430 円
なし
月額 165,735 円

12,169 円（2.43%）
12,203 円（2.44％）
12,180 円（2.43％）
11,728 円（2.34％）

500,000 円

なし
月額 85,050 円
なし
月額 95,400 円
なし
月額 95,850 円
なし
月額 96,300 円
なし
月額 80,990 円
なし
月額 85,950 円
なし
月額 135,720 円

11,757 円（2.35％）
11,041 円（2.20％）
10,908 円（2.18％）
10,909 円（2.18％）
11,079 円（2.21％）
10,652 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）

500,407 円① 早稲田 GF605 号室（平成 25.11 運用開始）② 神楽坂 902 号室（平成 26.4 運用開始）③ 東京 BC407 号室（平成 27.3 運用開始）④ 東京 BC507 号室（平成 27.7 運用開始」

100％

なし

100％

なし

100％

なし

100％

なし

⑤ 馬込 TERRACE401 号室（平成 27.11 運用開始）

100％

なし

⑥ 池袋 CROSSIA201 号室（平成 28.2 運用開始）

100％

なし

⑦ 池袋 CROSSIA301 号室（平成 28.3 運用開始）

100％

なし

⑧ 池袋 CROSSIA401 号室（平成 28.5 運用開始）

100％

なし

⑨ 王子飛鳥山 104 号室（平成 28.9 運用開始）

100％

なし

⑩ 池袋 M’S VILLA203 号室（平成 28.12 運用開始）

100％

なし

⑪ 新宿 HS 306 号室（平成 29.3 運用開始）

100％

なし

505,683 円
506,167 円
500,119 円

500,000 円
500,094 円
500,300 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円【まもなく募集終了になります！！】マンション名⑫

コンシェリア新宿 HILLSIDE SQUARE 203 号室

共有持分総口数

71 口

募集口数

56 口

分譲総額

3,550 万円

募集総額2,800 万円

一口の価格

500,000 円

一口当たり年間賃料

10,660 円（2.13％）

運用期間

平成 29 年(2017 年)6 月 1 日～平成 34 年(2022 年)5 月 31 日

クレアスライフは１９８４年創業の東京都心に特化した投資用マンションのディベロッパーです。本業は自社で開発したマンションを１戸単位で販売することです。しかし１K のマンションでも 3,000 万円以上するものもあります。そこでどなたにでも買いやすいように小口化したものが「一口家主 iAsset」です。当社が開発した新築マンションの一室を選んで「一口家主 iAsset」の事業を行っております。都心マンションの大家さんになってみませんか。

【やさしい資産運用のお勉強】【一口家主をもう少し詳しく】「「一口家主 iAsset」では優先劣後方式により、お客様の持分の安全性が高められています。」とご説明していますが、それはどうしてなのでしょうか。
結論から言えばクレアスライフが 20%までの価格下落リスクを保証しているからです。

「リート」はよく聞くが詳しくは分からない、という方も多いと思いますので、今回はリートのご説明をします。ここでは一般的な上場リート（J リート）に限ったお話をします。分
かり易くするために通常の不動産との比較もしてみました。

１．「優先」、「劣後」とは１．リート（REIT）とは

いま、Ａさんが 800 万円、Ｂさんが 200万円出し合って、1,000 万円のマンションを買って、10 年間貸家として運用することにしたとします。このときＡさんの800 万円を優先出資、Ｂさんの 200 万円を劣後出資、と決めました。
さて、10 年が経って運用が終わり、そのマンションは 900 万円で売却されました。この 900 万円は出資金の割合の 8 対２で分けられるのでしょうか。違います。
Ａさんが先ず 800 万円を取り、Ｂさんの取り分は残りの 100 万円となります。
なぜならＡさんの出資は優先出資、つまり優先的に支払われる出資なのです。
購入額
1,000 万円

売却額
900 万円

Ｂさん出資

200 万円

Ｂさん払戻しＡさん出資

Ａさん払戻し800 万円（優先）

800 万円（優先）

100 万円「一口家主 iAsset」の場合も、上の例と全く同じです。次の例を見てください。
（運用開始時点）※１口５０万円
マンション価格 5,000 万円（100 口）
お客様
クレアス
ライフ

4,000 万円
1,000 万円

優先持分支払劣後持分支払4,000 万円
500 万円

当初金額と同じ
1 口 50 万円も変わらず
4,500 万円- 4,000 万円（優先持分）

80 口
20 口

マンション価格 5,000 万円の内、お客様の持分 4,000 万円は優先持分として事業を開始しました。ところが終了時に価格が 10％下落したらどうなるでしょうか。

３．リートと不動産投資の主な相違

リート（REIT）は Real Estate Investment
Trust の略語で文字通り不動産投資信託という意味です。この REIT という仕組

お客様の持分は優先ですから、4,500 万円のうち 4,000 万円は先ずお客様に支払われます。残りの 500 万円がクレアスライ
フに支払われます。

みはアメリカで生まれ、日本では 2001
年 3 月に東京証券取引所に J リート市場が開設されて９月に最初の 2 つの投資法人が上場されました。従って生まれてからまだ 16 年です。J リートの J は Japan

次に、終了時にマンション価格が 20%下落して 4,000 万円になった場合です。の意味です。（以下、J は省略します。）
味です。
２．リートの仕組み

優先持分支払劣後持分支払4,000 万円
０円

当初金額と同じ
1 口 50 万円も変わらず
4,000 万円- 4,000 万円（優先持分）

この場合でも優先持分相当の 4,000 万円は確保されているので、お客様への支払は当初購入金額より減ることはありません。
つまり、終了時のマンションの価格が当初価格の 20%を超えて下がらなければ、お客様の元本が毀損することはありません。
３．クレアスライフが 20%までの価格下落リスクを保証上で説明したことは、言い換えればクレア

２．「一口家主 iAsset」の場合は？

優先持分購入額
劣後持分保有額（運用終了時点）
マンション価格 4,500 万円（１０％下落）

スライフが保有する劣後持分で補完することにより、お客様の優先持分の価格下落リスクを 20%まで保証していているということです。

方です。「一口家主 iAsset」では相場変動の影響を受け難い収益還元法で評価します。次回は収益還元法の説明をします。

投資額

リート

1,000 万 円 10～100 万円
以上（通常）

程度

価格の変動*1

緩やか

激しい

売買の容易性

手間がかかる

管理の手間かかる相続時の資産圧縮効果 *2

あり

○なし

簡単に言えば投資家からお金を集めて不動産を買い、その不動産から得られる賃信用リスク*3なし○あり

料や不動産を売買して得られる利益などを投資家に分配する仕組です。
この事業を行う主体を投資法人と言い、投資家が出資するために購入する証券を投資口と言います。株式会社の株式のようなものです。また、投資法人は不動産を所有し、賃料を回収し分配金を出す一種の箱のようなもので、実際の不動産取引は投資法人の委託を受けた資産運用会

どと同様に業績だけではなく世界経済や政治の動社が行います。
不動産

４．20%の保証による安全性の高さ
では、20%の保証でどれ程安心できるのでしょうか。不動産相場の変動で容易になくなってしまうような保証では意味がありません。問題はマンション価格の評価の仕

通常の不動産

資産運用会
社

賃料

融資

投資法人
(リート)

業
務
委
託

金融機関
利息
投資

投資家

分配金

リートは通常銀行から不動産購入金額の50％程度の融資を受けます。これにより分配金の利回りが上がります。この融資に対する金利の支払いや融資の返済は投資家への分配よりも優先されます。

○

簡単

○

○

かからない○＊１リートは証券取引所で常時売買され、株式なきにも影響され乱高下することがあります。
＊2 リートは一種の有価証券であり不動産ではないので資産圧縮効果（節税効果）はありません。
＊3 投資法人には倒産リスクがあります。倒産の際は投資元本の回収は困難と言われています。

４．何を選ぶかはかはお客様の目的次第
通常の不動産とリートにはそれぞれ長短がありますが、お客様が何を重視するかによって変わってきます。例えば「価格変動が激しい」というのは投資元本の安全性を重視する方にはデメリットになります。他方、キャピタルゲイン（売買差益）を狙う方にはそのチャンスがあるのでメリットになります。投資もまた目的に応じて選択が変わります。
上表の○印の項目は、手軽で安全な資産運用を重視される方が重視される項目です。「一口家主 iAsset」には上表の○印の全ての項目が当てはまります。つまり、手軽・安全運用のために通常の不動産とリートの良い処取りをしているわけです。