土地総合研究 2024年冬号

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特 集  土 地 ・ 空 間 DX 

不動産 ID の役割と課題
麗澤大学 未来工学研究センター 教授  宗 健
そう たけし．はじめにを識別し、同定する ,'（,GHQWLILHU）の必要性も近年の $, 技術の進歩をどうやってビジネスや高まってくる」と指摘しており、現代の $,・';

社会課題解決につなげていくか、
単なる ,7 化ではにおけるデータの重要性を先取りした先進的な提ない新しい価値を生み出すことを目的とした ';言だったと言えよう。

をどう実現するかに様々な組織が多様な取り組みを重ねている。

さらにこの報告書では金融機関や不動産会社、行政機関等でのニーズ・ユースケースについても不動産領域でも様々な取り組みがなされている

まとめられており、
不動産 ,' ルールガイドライン

が、$, や '; のために必要となるデータを整備すで ,' として用いることとされている、不動産登記るためには、不動産物件を特定するためのキーと情報に含まれる  桁の不動産番号についても言なる ,' の必要性が高まっている。

及されている。

不動産を特定するための ,' としては、 年 

また、米国及び英国でも不動産 ,' に対する一定

月から国土交通省の「不動産 ,' 検討会」が  回にの社会的需要はあるが実際の稼働は極めて限定的渡って開催され、 年  月に「不動産 ,' ルーであることも指摘しており、日本で不動産 ,' を稼ルガイドライン」が発表されている。

働させることの難しさを示唆している。

本稿では、国土交通省の不動産 ,' を中心に、そそして、不動産 ,'・(', 研究会報告書から  年の検討経緯、役割、民間での取り組み、各種デー後の  年  月から国土交通省の「不動産 ,' ル

タへの ,' 付与に関する実務的課題、制度的課題にール検討会」が開始され、 年  月に「不動産ついて整理してみたい。,' ルールガイドライン」が発表されたが、注意す

．不動産,'の検討経緯

べきなのは、不動産 ,' に不動産登記情報に含まれる  桁の不動産番号を使うという原則と付番に不動産を特定するキーが必要であるという議論関するルールを示しただけで、実際の ,' がデータは昔から行われている。 年には国土交通省がベースとして構築されているわけではないことで「不動産 ,'・(', 研究会」を開催しており、そのある。

検討結果は「不動産 ,'・(' 研究会報告書」として公表されている。

それでも、不動産 ,' をルール通りに利用するための登記簿情報の一部は、 年  月に始まった

この報告書では、「不動産情報の電子的交換（(',：(OHFWURQLF'DWD,QWHUFKDQJH）の整備により、不動産情報の交換、流通が進むと、不動産こうした経緯については一橋大学清水千弘教授の「何のための不動産 ,' か？目的と可能性を再考する」
KWWSVZZZKRPHVFRMSFRQWSUHVVRSLQLRQRSLQLRQB に詳しい。

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国土交通省の「不動産 ,' 官民連携協議会」の会員

ンリン、大東建託パートナーズ（株）、大和リビンのうち「不動産 ,' を活用したモデル事業」の採択

グ（株）によって  年  月に賃貸住宅情報管理事業者に対して、「不動産 ,' 確認システム（プロ機構株式会社が設立されている。
ただし、民間事業としても現実的に ,' を普及さトタイプ版）」として、 自治体を対象に提供されている。

せる見込みは今のところ立っていない状況である。


ただし、システムとして提供されているのは、あくまで登記簿情報の検索だけであり、どの登記

．不動産,'の役割

簿情報をどのように不動産 ,' として使うかは、
利

国土交通省の「不動産 ,' 概要資料」によれば、用側に任されており、特定の不動産の不動産 ,'不動産 ,' の役割は、不動産物件を一意に特定するが容易に特定できるわけではない。

ことにあり、「『不動産 ,'』を情報連携のキーとし不動産 ,' モデル事業に採択された  件のモデて、『建築・都市の ';』と官民データの連携を促

ル事業は公表されているが、不動産 ,' をデータベ進し、不動産取引・都市開発の活性化、物流・流ースとして構築することを目指しているのは、（一通の高度化、インシュアテックの推進、行政の ';社）住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会・（一社）など、官民の幅広い分野における成長力強化を図

リノベーション協議会の「住宅履歴情報蓄積・活る。
」とされている。

用推進協議会が発行する共通 ,' と不動産 ,' の連

具体的なユースケース・イメージとしては、「不携」と、（株）
ゼンリン、大東建託パートナーズ（株）、動産取引（物件調査負担の軽減）」「物流（自動配大和リビング（株）、積水ハウス不動産ホールディ送による物流効率化）」「空き家（空き家の把握・ングス（株）の  者の連名による賃貸住宅 ,' 管理推計の迅速化・精緻化）」「防災（被災者台帳の迅事業会社設立準備委員会の「登記前の新築賃貸住速な整備）」といったものがあげられている。
ただし、具体的にどのような公的データ・民間宅に対して独自の ,' を付与しつつ、不動産 ,' との照合実証を行う」の  件だと思われる。

データにどうやって不動産 ,' を付与するのか、
そ国土交通省は不動産 ,' の本格普及は  年度の真正性をどうやって担保するのか、そのための以降を見込んでおり、 年度予算でもモデル事コストや運用体制をどうするのか、といった点は業のために 億 万円の予算が当初予算として今後の検討課題とされている。
また、不動産 ,' に関連して話題になることが多は初計上される見込みである。
国全体としても、デジタル庁が  年  月にデい住所表記揺れ（自由が丘と自由ヶ丘、 丁目 

ジタル庁が管理する不動産登記ベース・レジスト番  番と  の違いなど）は、不動産関係ベリ、アドレス・ベース・レジストリと国交省の不ース・レジストリでもアドレス・ベース・レジス

動産 ,' の  つを不動産関係ベース・レジストリとトリと不動産 ,' が区別されているように、不動産して指定している。

,' とは別の課題であることに注意が必要である。


こうしたデジタル庁や国土交通省の取り組みととはいえ、不動産物件を一意に特定することがは別に民間での取り組みもいくつか存在する。

できる ,' がマスタデータとして存在し、それが最初の取り組みは  年  月に始まった不動産

様々な公的・民間データに付与されれば、$,・';テック協会による不動産オープン ,' に関する取だけでなくデータの利活用の利便性が飛躍的に向り組みであり、 年  月には（株）/,8)//・上することは間違いないだろう。
全保連 株 ・（株）ゼンリンによって一般社団法人
不動産情報共有推進協議会が設立されている。
また、国土交通省のモデル事業として採択された住宅 ,' 管理事業会社設立準備委員会の（株）ゼ筆者は賃貸住宅情報管理機構株式会社の代表取締役である。

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．不動産,'の実務的課題

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この時、不動産 ,' 確認システムで地図上に情報

不動産 ,' を普及させるための前提としては以を表示することができるものの、建物の物理的位下に述べるような課題があり、こうした課題を解置関係を理解してなければ不動産 ,' を付番する決することが普及のための前提条件となるだろう。
ことは、ほぼ不可能である。

 不動産,'の付与手順の煩雑さの解消

このように、不動産 ,' をルールに従って付与し前述のように国土交通省の「不動産 ,' ルールガようとしても、その作業は極めて煩雑かつ難易度

イドライン」は、不動産登記簿に含まれる  桁のが高く、ルールが決まったからすぐに使えるとい不動産番号を不動産 ,' として使うためのルールう状態ではない。この煩雑さを解消するためにはを示しているだけで、具体的な不動産 ,' のデータ

物件名を含む不動産 ,' のマスタデータを整備すベースがあるわけではない。

る必要がある。

そのルールもかなり複雑で、賃貸共同住宅や戸 真正性担保のためのマスタデータ整備Ө

建て住宅のように建物所有者が単独の場合には、

不動産 ,' は登記簿情報を一定のルールで利用棟を特定する ,' として登記簿の不動産番号  桁することで物件を一意に特定できるキーとして機をそのまま使うが、分譲マンションのような区分能させようとするものだが、各種データに対する所有建物の場合には、建物全体の登記情報はない,' の付与は事業者毎にバラバラに行われ、必ずしため、棟を特定する ,' としては建物が建つ土地のもルールに厳密に準拠しているとは限らず、同じ不動産番号  桁を用いることになっている。

物件であっても事業者によって ,' が異なるといさらに建物が複数筆の土地に建っている場合にう事態が想定される。

は、建物の登記簿の所在欄の先頭に示されている

このとき、どちらの ,' が正しいのかは登記簿情地番の土地の不動産番号を用い、 桁のあとに報を参照すれば判断可能だが、膨大な不動産デー「区分所有建物の建物全体」であることを示すたタに対してそうした個別対応は現実的ではない。

めの符号として「%」を付与することになってそのため、どちらの ,' が正しいかを判別し、,'いる。の真正性を担保するためには誰かが、その ,' が正

この際、同一筆の土地に複数の区分所有建物がしいことを保証する仕組みが必要であり、,' のマ存在する場合は、不動産 ,' が重複することもある。


スタデータを構築、維持する必要があるが、現状

このように不動産 ,' の付番ルールは相当複雑の不動産 ,' ではそうした枠組みは想定されていで、だれでも簡単に付番できるものではない。

ない。

また、前述の「不動産 ,' 確認システム（プロトそして、マスタデータ整備のためには、そのたタイプ版）」
は全国  自治体の不動産登記情報をめの組織が必要であり、組織を維持するための費検索できるが、検索結果が「不動産 ,' ルールガイ用を確保しなければならず、その費用をだれがどドライン」に従って表示されるわけでも、物件のうやって負担するのかといった枠組みを検討する存在が保証されているわけでもない（滅失済みで必要がある。

登記が抹消されていない物件はたくさんある）。 照合のための住所コードの普及促進

しかも、検索結果には物件名が表示されないた

前述のようにアドレス・ベース・レジストリとめ（そもそも区分所有マンションの場合には物件不動産,' は別の概念だが、実務的には,' の付与、名が登記されていることが多いが、賃貸共同住宅照合のための住所マッチングでは住所の表記揺れ

では物件名が登記されていないことも多い）、検索はシステム対応の負荷が大きい。

結果を見ても、物件名がないため同一住所に複数の建物がある場合には ,' を特定することができない。

ただし、住所の表記揺れのほとんどは実は住所コードを使うことで解消することができる。
住所コードは、都道府県コード  桁と市区町村

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コード  桁については、-,6 住所コードで規定さ

．不動産,'の制度的課題

れており誰でも無償で使うことができ、町名・字・不動産 ,' の実務的な課題がある程度解決した

丁目等については有償だが、いくつかの住所コーとしても、普及させるためには、,' を付与する事ドが運用されている。

業者、,' を利用する事業者の動機形成と利害調整

代表的な住所コードのひとつに公益財団法人国が必要で、そのためには、一定の制度的な枠組み

土地理協会が有償で提供している全国町・字ファが必要となる。

イルという  桁の住所コードがある。

 コスト負担の枠組み

この住所コードを使えば、例えば「東京都目黒

不動産 ,' の付与を効率的に行うためには登記区自由が丘  丁目」まではコードで表現すること

簿情報に物件名を付与したり地番を住所表示に変ができ「自由が丘、自由ヶ丘」といった表記揺れ換したりといったことが必要となるが、そのためが起きない。のコストを誰がどのように負担するのか、という

ただし、こうした住所コードは安価とは言えな課題である。
前述の公益財団法人国土地理協会が有償で提供い利用料が必要であるため、あまり普及していないのが現実である。
それでも住所コードを普及させることは不動産している全国町・字ファイルという住所コードマ
スタは、デジタル庁がベース・レジストリの一つ,' の利用の効率化に繋がるだろう。

であるアドレス・ベース・レジストリとして指定

 各種システム改修

した国土地理院の住所表示に関する告示を元に不動産 ,' を利用するためには、例えば不動産事更新されていると思われるが、そのコストを担保業者は、自社のシステムに不動産 ,' を格納し、広するために、住所コードは有償での提供となって告出稿システムに ,' を付与したデータを送信すいる。
不動産 ,' についても、マスタデータを整備するるといったシステム改修を行う必要がある。
売買・仲介の現場でもシステムに ,' を入力できとなれば相応のコストがかかるため、そのコストるようにしたり、契約書や重説等にも ,' を表示すをだれがどう負担するのか、といった枠組みを整るといったシステム改修が必要になる。

備する必要がある。

ポータルサイトでも、広告データに付与された

 データ保有者と利用者の利害調整Ө

,' を取り込み、その ,' を元に名寄せを行ったり、不動産 ,' が付与された各種データが整備され掲載状態の制御を行ったりするといったシステムれば、そのデータを利用する立場であればそのメ改修が必要となる。

リットは大きい。

こうしたシステム改修は一気に行えるわけでは

しかし、そのためには、データの保有者が手間ないが、不動産 ,' はみんなが使えばネットワークとコストをかけてデータに ,' を付与し、そのデー効果によって利用価値が高まりシステム改修コスタを流通させる必要がある。このとき、データのトをまかなえる可能性があるが、利用の初期段階
ではシステム改修コストを不動産 ,' による業務効率化等ではすぐに回収できない可能性もある。
そのため、,' 利用規模が大きな事業者が協力する必要があるだろう。
公的機関による公的データに対する ,' 付与は、法律に基づく枠組みがあれば実現可能だが、民間事業者に法律で義務づけることは難しく、ビジネスとして成り立つための枠組みが必要になる。ただし、法律を定めるとしても、データの指定や ,' 付与方法の検討など、難易度は相当高いだろう。
国土地理協会（公益財団法人）と国土地理院（国土交通省の組織）は別の組織である。

価格はホームページでは「お問い合わせください」となっており公表されていないが、小さな会社が気軽に使えるような金額ではない模様。

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保有者自身はあまりデータを利用するわけではな

また不動産物件情報については、レインズの &69いケースもあり、その場合データ保有者のメリッダウンロード機能が  年に廃止されたように、トはほとんどなく、コストの持ち出しとなる。

不適切なデータ取得が問題となっている。

こうしたデータ保有者と利用者の利害調整が必

こうした状況は好ましいとはいえず、あるポー要であり、,' マスタデータの整備のためのコスト

タルサイトではウェブサーバーの処理量のうち相とは別に、,' マスタデータから実データに ,' を当量がクローリングのために消費されているとい

付与するためのコストをだれがどうやって負担すう話もあり、ホームページ等で公開されているデるのか、ということが検討される必要がある。

ータを含めてデータの所有権と利用ルールの整備

このとき、データ保有者と利用者は  対  の関を行う必要があるだろう。

係ではなく、多対多の関係となるため、個別の契 複数の,'体系の共存

約によって解決することは難しい。そのため、音国土交通省の不動産 ,' モデル事業には「不動産楽著作権を管理し、その利用料の徴収と分配を行,' と連携した自動配送 ';」としてヤマト運輸（株）

う -$65$&（一般社団法人日本音楽著作権協会）のも採択されているが、大手宅配事業者は日本に存ような枠組みが必要になるかもしれない。

在する住宅・オフィス・工場等の住所・建物情報 データ所有権と利用ルールの整備の相当量を保有していると思われ、住所コードの音楽の場合は、著作権で権利が保護されている
ため -$65$& のような枠組みも成立するが、不動産利用と併せて独自の ,' マスタを作成することができる可能性がある。

物件情報については、著作権で保護される対象と同様のことは、電力会社でもできる可能性があなる著作物ではないため、-$65$& と同じような枠り、そうした業界特化型の ,' のほうが使い勝手組みは想定しにくい。

が良いことも考えられる。
この場合、一つの建物に対して複数の ,' が存在むしろ ,' と同様に著作権では保護されない住所コードの枠組みが参考になる。
前述の公益財団法人国土地理協会が提供している全国町・字ファイルという住所コードは、住所コード自体を著作権で保護しているわけではない。

個別の契約書で住所コードの利用を許諾しており、住所コード付のデータを第三者に提供する場
合には、提供先も国土地理協会と全国町・字ファイルの契約があることが条件となっている。
また、住所コードが著作権で保護されているわ
けではないため、住所コード自体をホームページ等の KWPO で表示することもできない。
不動産物件情報の場合には、情報自体はネットで公開されているためその利用を制限することはかなり難しいため、考え方としては ,' の利用を契約に基づくものとすることが考えられる。
現状の不動産 ,' もガイドラインで付番のルールが決まっているだけでマスタデータがあるわけではなく、マスタデータが整備された場合は、契約に基づく利用となる可能性も考えられる。



公益財団法人東日本不動産流通機構・中部圏不動産流通機構の  年  月  日の「次期レインズシステム構築について主な追加・変更・削除機能の概要」では、検索 &69 データダウンロードの廃止について「二次利用等の不正利用防止の為、レインズ ,3 型ホームページ検索機能にて物件情報を取得する事を前提とする」と記載されている。
不動産ポータルサイト等では、番地・号といった詳細住所や物件名・部屋番号は公開されていないにもかかわらず、そうしたデータを大量に保有していることをホームページで謳っている事業者もいる。
例えば、不動産物件情報については適切な方法で取得すること、データを受領・購入する場合も適切な方法で取得されたものであることを確認する義務を負わせるといったことが考えられる。実際、自社ではクローリングせず、他社がクローリングしたデータを購入していることをもって、不適切な方法ではないと主張する場合もあるようだ。
ただし、電力自由化によって発電・送電・小売が分離されたことで、配電先である個別の建物データが小売り事業者に分散し始めているため簡単では無くなっている。なお、ガスは都市ガスとプロパンに分かれており、全国の建物情報が一括管理されているわけではない。水道についても事業者が細分化されていることから建物情報を集約することは簡単ではない。

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することになるが、それぞれの ,' でマスタが存在

また、民間の事業として運営するとしても、ベし住所コードが付与されていて、物件名も含まれース・レジストリのような極めて公的な要素が強ているのであれば、,' 同士の対応データベースをい事業は、特定の個人や企業が自由に経営するよ作成することは可能だろう。

うなものではなく、一定の社会的な公益性、ガバ

実際、民間で使われている住所コードには、国ナンスが担保されるべきだろう。

土地理協会の  桁の全国町・字住所コード以外に実務的な面での課題解決とともに、そうした制も、 桁や  桁、 桁といった住所コードが存在

度的な枠組みの検討も、モデル事業と並行して行し、それらを変換するための照合テーブルも存在われるべきだろう。

する。
コスト負担の枠組みや、データ保有者と利用者そして、不動産 ,' はそうした努力を超える大きな新しい価値を生み出すだろう。の利害調整、データの所有権や利用ルールの整備



等を考えれば、公的データには国交省がルールを定めた不動産 ,' を使い、権利を保護する必要があ

る民間データには民間独自の ,' を使い、その照合が可能となる ,' 変換テーブルを用意する、ということも考えられる。
 個人情報保護法との関係整理
個人情報保護法では、「他の情報と容易に照合することができ、それにより特定の個人を識別することができるもの」も個人情報とされている。
そのため、それ単体では個人を識別できない電話番号やクレジットカード番号も、氏名等と容易に照合でき、個人を識別することができるとなれば個人情報となる。
このため不動産物件情報も場合によっては個人情報に該当する場合がある。そのため場合によっては個人情報保護法との関係整理も必要になる可能性がある。


．おわりに 年以上前から議論されてきた不動産 ,' に一定のルールが決まり、予算が付いて普及に向けたモデル事業が行われていること、デジタル庁によってベース・レジストリとして指定されたこと、などは大きな進歩だと言えるだろう。
しかし、実際に ,' を普及させ、使えるようにするためにはまだまだ多くの課題がある。
こうした課題の多くは、民間の事業として成立するように解決されるべきであり、すべてを国の公的事業として運営することは現実的ではない。