【一口家主」４つの特徴「一口家主」通信

第４２号

平成３０年６月 16 日

【今月号のコンテンツ】

・ご購入いただいたマンションの運用状況
いずれの物件も計画通り順調に運営されています。
第１２号商品コンシェリア新宿 HILLSIDE SQUARE 203 号室は、５月３１日に第１期が終了しました。現在公認会計士に決算内容の調査を受けています
が、賃貸利益、一口当たり評価額ともに計画通りの見込みです。

・新規物件 「コンシェリア目白 THE GRAND RESIDENCE 109号室」の募集を開始しました。第 14 号商品です。
「学習院大学」「早稲田大学」至近 かつての大名屋敷や旧華族の邸宅の街並みを伝える文京エリアの由緒ある住宅街 緑に抱かれた大型マンションです。
JR、東西線、西武新宿線各線「高田馬場駅」より徒歩６分、JR「目白駅」より徒歩１０分 という利便性も誇ります。

・【 一 口 家 主 を も う 少 し 詳 し く 】 は 今 回 は 話 題 を 変 更 し ま す 。
5 月２１日の政府公表の推計によると、２０４０年に社会保障費は１９０兆円となり、２０１８年に比べ２２年間に約７０兆円増加する見通しです。これは私たちの老後の生活設計にも大きな影響を与えそうです。

・【やさしい資産運用のお勉強】不動産投資は、長期にわたり安定的に利益を生むので、将に人生１００年時代に適したものだと言えます。前号（第 41号）のおさらいと不動産投資に当たっての注意事項をお話しします。

・「一口家主」商品説明会のお知らせ【新規募集を開始しました！！】マンション名⑭

コンシェリア目白 THE GRAND RESIDENCE 109 号室

共有持分総口数

72 口

募集口数

57 口

分譲総額

3,600 万円

募集総額2,850 万円

一口の価格

500,000 円

一口当たり年間賃料

10,667 円（2.13％）

運用期間（6 年間）

平成 30 年(2018 年)7 月 1 日～平成 36 年(2024 年)6 月 30 日

Point１ 安定した高利回り
100 万円で 2 万円～３万円（定期預金の２00 倍）

Point２ 何よりも元本の安全を３つの仕組みで元本の安全性を確保

Point３ 運用期間は５～６年国債のイメージ
5～６年後に元本を償還

Point４ 相続税対策にも強み
相続税・贈与税の軽減に有効【６月１日現在の販売済商品の運用状況】
マンション名

稼働率

入居者

受取賃料の変動

年間 1 口当り

6 月１日現在の変動

現在の賃料

支払賃料

優先持分権評価額なし
月額 136,800 円
なし
月額 177,915 円
なし
月額 164,430 円
なし
月額 165,735 円

12,167 円（2.43%）
12,203 円（2.44％）
12,180 円（2.43％）
11,728 円（2.34％）

500,000 円

なし
月額 85,050 円
なし
月額 95,400 円
なし
月額 95,850 円
なし
月額 96,300 円
なし
月額 80,990 円
なし
月額 85,950 円
なし
月額 135,720 円
なし
月額 97,650 円
なし
月額 99,900 円

11,759 円（2.35％）
11,041 円（2.20％）
10,908 円（2.18％）
10,909 円（2.18％）
11,079 円（2.21％）
10,652 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）

500,431 円① 早稲田 GF605 号室（平成 25.11 運用開始）② 神楽坂 902 号室（平成 26.4 運用開始）③ 東京 BC407 号室（平成 27.3 運用開始）④ 東京 BC507 号室（平成 27.7 運用開始」

100％

なし

100％

なし

100％

なし

100％

なし

⑤ 馬込 TERRACE401 号室（平成 27.11 運用開始）

100％

なし

⑥ 池袋 CROSSIA201 号室（平成 28.2 運用開始）

100％

なし

⑦ 池袋 CROSSIA301 号室（平成 28.3 運用開始）

100％

なし

⑧ 池袋 CROSSIA401 号室（平成 28.5 運用開始）

100％

なし

⑨ 王子飛鳥山 104 号室（平成 28.9 運用開始）

100％

なし

⑩ 池袋 M’S VILLA203 号室（平成 28.12 運用開始）

100％

なし

⑪ 新宿 HS 306 号室（平成 29.3 運用開始）

100％

なし

⑫ 新宿 HS 203 号室（平成 29.6 運用開始）

100％

なし

⑬ 新宿 HS 703 号室（平成 29.12 運用開始）

100％

なし

505,683 円
509,597 円
500,119 円

500,000 円
500,094 円
500,300 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円

クレアスライフは１９８４年創業の東京都心に特化した投資用マンションのディベロッパーです。本業は自社で開発したマンションを１戸単位で販売することです。しかし１K のマンションでも 3,000 万円以上するものもあります。そこでどなたにでも買いやすいように小口化したものが「一口家主 iAsset」です。当社が開発した新築マンションの一室を選んで「一口家主 iAsset」の事業を行っております。都心マンションの大家さんになってみませんか。

【やさしい資産運用のお勉強】【今月のトピックス】
5 月２１日の政府公表の推計によると、２０４０年に社会保障費は１９０兆円となり、２０１８年に比べ２２年間に約７０兆円増加する見通しです。しかしその財源は大丈夫なのか。結局は年金は減り、医療費・介護費の自己負担は増えることになりそうです。
どうなるのか。
１．社会保障費の財源は社会保険料と税金そしてもう一つ考えられるのが、既に受給している年金額の実質的引き下げです。
社会保障費を賄うための財源は個人や企
２００４年に導入されたマクロ経済スラ業が負担する社会保険料と税金です。全イド制です。現役加入者数の減少と平均余体の約６割が保険料で、4 割が国庫負担
命の伸びに合わせて給付水準を毎年実質つまり税金で賄われています。その時々の現役世代が支払う保険料や税はマクロ的には経済成長の伸び率に依存します。
しかし、生産年齢人口が減少していく我が国にあって、社会保障費の増大に見合った経済成長を期待することは現実的とは思えません。
２．現実的に起こりうることは政府の推計のように社会保障費が増えるためには、それを支える社会保険料と税収があればこそで、それがなければ、そのような社会保障費を負担の仕様がないということになります。
財源が足りなければ、国としては支払うもの（支出）を減らし、受け取るもの（収入）を増やすということにならざるを得ません。
このような状況で、社会保障費の中の大物である年金・医療費・介護費が今後どうなりそうか、が私たちにとって最大の関心事です。
３．減っていく年金
年金の国庫負担の増加を減らすには２つの方法があります。
一つは支給開始年齢を引き上げること。
厚生年金の報酬比例部分の受給開始年齢は、順次６５歳まで引き上げられることになっていますが、これが更に７０歳、７５歳と引き上げられることになるかもしれません。

的に引き下げていくものです。
４．高齢者医療費・介護費用の自己負担の増加
医療や介護の公的保険制度では、利用者はサービスの費用の１～３割を負担し、残りは税金や保険料で賄っています。
医療では原則として７０～７４歳の高齢者は 2 割、75 歳以上の後期高齢者は 1 割となっています。しかし、後期高齢者の窓口負担を 1 割から 2 割、3 割に上げるなど負担増はまぬがれないでしょう。
介護費も同様に、自己負担を現在の原則１割から２割、３割にする、要支援者や要介護度が低い人への生活援助サービスを自己負担にするなどの方向に行かざるを得ないと思われます。
５．結局は自助努力が重要に減っていく年金、増える医療費・介護費の自己負担。人生 100 年時代を生きていくには結局は自助努力しかないようです。
iDeCo、つみたて NISA、株式指数投資、トンチン年金、不動産投資など、自分の年齢、資金、経験、リスク等を勘案して自らの老後保障を図っていくことが重要です。

不動産投資は、長期にわたり安定的に利益を生むので、この不安定な時代のあって将に人生１００年時代に適したものだと言えます。前号（第 41 号）では不動産投資の商品の種類とその内容についてご説明しました。今回は不動産投資の注意事項についてご説明します。
１．前号（第 41 号）のおさらい

３．不動産投資で気を付けること（１）不動産を所有する３つの形区分所有マンションを例にとると、大きく分けて３つの投資の形があることをご投資では利回りの良いものを選びたいのは当然ですが、他の商品と同様、利回りの良いものはリスクが大きい、と考えた方が良いでしょう。また目的によっても選び方が変わり説明しました。
①マンション 1 戸を購入する②マンション 1 戸を何人かで単純に共有する③マンション 1 戸を金融商品的にアレンジされた条件で何人かで共有する上の②と③のタイプを小口化不動産と言い、多額な資金がなくとも自分の懐具合に合せて投資しやすくしたものです。

ます。次の点に気を付けてください。
①利回りの表示表面（グロス）利回りでの表示が多い
・空室率を見込んでいない（稼働率 100%）
・固定資産税や修繕費などの賃貸経費を差引かず、収入だけで計算している②立地は不動産の命。賃貸のつき易い立地か、建物のクオリティーや間取りは？
③新築を買うつもりか中古か（２）小口化不動産を扱う事業を不動産特定共同事業といいます。
不動産を小口化した商品を投資家に提供するには都道府県知事あるいは国交省大臣の許可・登録が必要です。この商品の中には、自分で不動産を所有するのではなく出資だけをして配当を受け取るタイプのもの（匿名組合型）もあります。

④ずっと持ち続けるつもりか、一定期間後に現金化する予定か⑤小口化商品の場合、都道府県知事あるいは国交省大臣の許可・登録を正規に受けた業者が扱っているか⑥小口化商品の場合、実際の不動産の共有持分（上記１の②、③のタイプ）か。（匿名組合型のものでは、相続税評価額による資産圧縮効果がない、事業者の倒産リスクもある）

また、リート（J－REIT）は見た目は似ていますが、ここで言う不動産の小口化商品ではありません。尚、小口化不動産には、任意組合型、匿名組合型、賃貸型の３つのタイプがあります。

⑦不動産の種類は何か
一般的には、ⅰ）店舗（商業ビル）、ⅱ）事務所（オフィスビル）、ⅲ）住居（マンション）の順でハイリスクハイリターン◆不動産特定共同事業、３類型の商品例の比較（クレアスライフの「一口家主 iAsset」は賃貸型です）
任意組合型

匿名組合型

賃貸型（一口家主）

米国での統計ですが、株式などの投資に失敗し投資による取得物

不動産

配当を受取る権利

不動産て財産の多くを失った人は、同年代の人に比べ運用不動産の所有権投資家（購入者）事業運営企業投資家（購入者）て早死する割合が極めて高いそうです。人生

元本の安全性高める仕組

無し

有り

有り

100 年に備えるつもりが何のための資産運用期中での事業者の買取無し

有り

有り

か分かりません。気を付けたいものです。

相続資産圧縮効果有り

無し

有り