【「一口家主 iAsset」４つの特徴】「一口家主」通信号

第５５号

令和元年７月 16 日

令和元年７月 16 日

１． iAsset
・ご購入いただいたマンションの運用状況

Point１ 安定した高利回り
100 万円で 2 万円～３万円（定期預金の２00 倍）

Point２ 何よりも元本の安全を３つの仕組みで元本の安全性を確保

Point３ 運用期間は５～６年国債のイメージ
5～６年後に元本を償還

Point４ 相続税対策にも強み
相続税・贈与税の軽減に有効

いずれの物件も計画通り順調に運営されています。右表をご参照ください。
【販売済商品の運用状況】

・お陰様で 16 号商品は完売しました。
・第 17 号商品の募集を開始しました。

マンション名＊下記の数字は各物件の直近の決算時のものです。
運用年数

稼働率

一口当り優先持分

事業開始後

事業開始後

支払賃料

評価額

賃料ダウン

元本割れ

① 早稲田 GF605 号室6 年目

100%

12,160 円

500,000 円

なし

なし② 神楽坂 902 号室

6 年目

100%

12,203 円

500,000 円

なし

なし③ 東京 BC407 号室

5 年目

100%

12,180 円

510,512 円なし

なし④ 東京 BC507 号室

4 年目

100%

11,753 円

503,842 円

なし

なし⑤ 馬込 TERRACE401 号室

4 年目

100%

11826 円

501,522 円

なし

なし⑥ 池袋 CROSSIA201 号室

4 年目

100%

11,041 円

500,000 円

なし

なし⑦ 池袋 CROSSIA301 号室

4 年目

100%

10,908 円

500,094 円

なし

なし

・「一口家主 iAsset」第 17 号商品募集概要⑧ 池袋 CROSSIA401 号室

4 年目

100%

10,909 円

500,300 円

なし

なし

マンション名コンシェリア品川南 THE GRAND RESIDENCE 205 号室⑨ 王子飛鳥山 104 号室

3 年目

100%

11,079 円

500,032 円

なし

なし

共有持分総口数

104 口

募集口数

83 口

⑩ 池袋 M’S VILLA203 号室

3 年目

100%

10,652 円

500,000 円

なし

なし

募集総額

5,200 万円

一口の価格

50 万円

⑪ 新宿 HS 306 号室

3 年目

100%

10,660 円

500,000 円

なし

なし⑫ 新宿 HS 203 号室

2 年目

100%

10,660 円

500,000 円

なし

なし

最小購入単位

1 口（50 万円）

予定利回り

2.13％

⑬ 新宿 HS 703 号室

2 年目

100%

10,660 円

500,000 円なし

なし

運用期間（6 年間）

2019 年 8 月 1 日～2025 年 7 月 31 日（予定）⑭ 目白 TGR 109 号室

1 年目

100%

10,667 円

500,000 円

なし

なし

第 1７号商品 「コンシェリア品川南 THE GRAND RESIDENCE 205 号室」① 東京の明日を拓くビッグターミナル品川と空の玄関羽田の中間に位置② 豊かな緑が点在する穏やかな街並みが広がる住宅街に立地する大型マンション③ 京浜急行「立会川」駅まで徒歩 6 分④ 「立会川」駅→「品川」駅５分、「立会川」駅→羽田空港国際線ターミナル 14 分と新幹線、飛行機での旅行、出張にも高い利便性を誇ります。

注1

賃料は借上げ保証となっています。

⑮ 大塚 HS 205 号室

1 年目

100%

10,669 円

500,000 円

なし

なし

注2

運用終了時はお客様の持ち分をクレアスライフが買取ります。

⑯ 目白 TGR103 号室

1 年目

100%

10,660 円

500,000 円

なし

なし

２． 「コンシェリア JAsset」第 1 号商品募集概要【コンシェリア JAsset とは】マンション名

コンシェリア目白 THE GRAND RESIDENCE 101 号室

共有持分総口数

51 口

募集口数

51 口

募集総額

5,100 万円

一口の価格

100 万円

最小購入単位（＊）

5 口（500 万円）

想定利回り（＊＊）

３％

運用期間（10 年間）

2019 年７月 1 日（予定）～・最低５００万円～
都心の新築コンシェリアマンションの共有持分を購入できる・安定利回りクレアスレント管理物件の入居率は９８％以上（＊２０１９年４月当社データ）
・手間なし
不動産投資一体サポート２０年超のクレアスライフグループが管理・運用期間１０年～２０年
中途売却可、延長もあり（＊）5 口以上は、６口、７口・・・等１口単位で購入できます。
（＊＊）賃貸経費控除後、現況賃料で１００％稼働想定時の利回りです。

「一口家主 iAsset」、「コンシェリア JAsset」についてご興味のある方は、0120-375-558（大島・武藤・元土肥）までお問い合わせください

・相続対策
概ね時価の１／４から１／５の資産圧縮効果あり（＊物件により異なります。）（この商品では賃料の借上げ保証及び解約時・終了時のクレアスライフによる持分の買取はありません）

【不動産小口化商品のあれこれ】【やさしい資産運用のお勉強】

今回は最近、不動産の小口化商品の主流となりつつある不動産特定共同事業の任意組合型についてご説明します。

金融庁の金融審議会の報告書の「年金の他に 2,000 万円必要」の数字が一人歩きして大騒動になっていますが、ぎりぎりの生活でも年金の他に月に 6 万円、多少ゆとりのある生活には10 万円必要等々の話は既に常識です。この「一口家主通信」でも何度も取り上げており、何をいまさらの感がします。むしろ重要なのは資産寿命をいかに延ばすかということです。

小口化不動産

出資型商品

所有型商品

・不動産特定共同事業 匿名組合型
・私募ファンド

・不動産特定共同事業 賃貸型
お客様（持分）入居者
・不動産特定共同事業 任意組合型

・上場 REIT（リート）１．所有型商品（①任意組合型商品）

３．任意組合型事業の特徴

不動産特定共同事業の中の任意組合型の商品が増えています。投資の対価として（投資証券ではなくて）不動産そのもの（実物不動産）を所有するタイプです。
１棟なり１戸が小口化され、他の投資家と共有する形をとります。後述するように実物不動産投資にはいろいろなメリ投資家は民法 667 条に規定する任意組合を組成し、そこに金銭あるいは現物の出資をします。任意組合はその出資によって運用する不動産を取得します。不動産は組合の所有物となり、投資家はその不動産を含む組合財産を共有します。組合は法人格がないため、運用不動産は理事長名義で登記されます。理事長は不動産特定共同事業の事業者が兼ねます。

１．金融審議会報告の要旨

３．不動産運用で資産寿命を延ばす

人生 100 年時代に高齢社会の金融サービスや個々人の資産形成・管理のあり方について述べています。その中で 65 歳以

65 歳で 2,000 万円の蓄えがある人が、年金だけでは毎月５万円足りないのでその対策を考えました。下図の左は毎月不足分の 5 万

上夫婦 2 人無職の平均的な世帯の場合、年金を主とした収入では毎月約 5 万の不足となり、20 年で約 1,300 万円、30 年で約 2,000 万円の取崩しが必要としています。ここではマクロ経済スライドによる将来的な年金の減少を見込んでいないので実際の不足額はもっと大きくなるでしょう。長寿化社会を 3 つのステージ、現役期・リタイヤ期前後・高齢期に分け円（年間 60 万円）を単純に取崩していく場
合、右は 2,000 万円で利回り３％の不動産(例えば JAsset)を購入した場合です。

運用不動産は形式的には理事長名義で登記されますが、実質的には各投資家の共有物なので、投資家は実物不動産を所有することになります。その結果、① 減価償却ができるので課税所得を減らてそのステージですべきことをアドバイスしています。筆者の感想としてはまともな提言であり、与党・野党の議員たちが何を見当はずれな論争をしているのか訳が分かりません。まさか年金だけでゆったりとした老後が過ごせるはずだと思っていたわけではないでしょう。
ないでしょう。
２．資産寿命とはいでしょう。
上記報告書を読んで感ずるのは、以前か③ 投資家は共有持分を組合に出資すことができます。
② 相続や生前贈与の際に相続税評価額（＊）が適用されるため時価よりも安くなり、節税効果があります。
③ 万一事業者が破綻しても実質的な所有者なので自己の組合財産持分として保全されます。
上記３点は不動産特定事業の匿名組合型やリートなどの出資型商品では得られなら申し上げているように、特にリタイヤ期前後・高齢期にあっては自分が持っている資産の寿命を延ばすことがいかに大切かということです。
例えば、2,000 万円の現金を持っている人が、毎月の生活費が 5 万円足りないので、1 ヶ月に 5 万円、年間で 60 万円取崩していくと 33 年間で０になります。
ところが、1 年間に 2％の利回りで運用し上図の左側、単純に取崩すだけではもし 95歳よりも長生きしたらどうなるのでしょうか。不安な毎日になります。右側の図では賃料や元本部分が多少上下することがあるかもしれませんが、左側のように確実に減っていくわけではありません。30 年後の売価が半分になったとしてもまだ 1,000 万円残りま④ 事業者は理事長として組合を代表して不い特徴です。て不足分を取崩していくと０になるのは55 年後です。つまり当初あった 2,000 万円の資産寿命が 22 年も延びます。

す。逆に値上がりすることもあり得ます。安
定した賃料で価値の下がりにくい物件を選ぶことで資産寿命を延ばすことができます。

ットがあるのですが、不動産は高額で自宅の他に資産運用として持つのは容易ではありません。その難点を克服するもののひとつがこの任意組合型商品です。
２．任意組合型事業の仕組（現物出資型）
不動産分
譲業者

①

投資家

②
③

②

⑤

任意組合（理事長）

投資家∥（事業者）

投資家

売却等
不動産市場

④

賃貸

入居者

① 投資家は共有持分を購入② 各投資家及び事業者との間で任意組合契約を締結し任意組合を組成

４．任意組合型事業の効用動産取引（賃貸・売却等）を行う（＊）相続税評価額は特に都心部のマンション⑤ 理事長は不動産取引の利益を分配場合などは相場価格より大幅に低くなります。