◆鑑定セミナー◆

不動産カウンセリング業
務の現状と今後の展望――世界の潮流と我が国の課題
不動産市場の構造的変化と顧客ニーズの変遷／不動産カウンセリ
ング業界の世界の潮流／NPO法人日本不動産カウンセラー協会の設立の動向／不動産カウンセリング業務推進上の諸課題
出 席 者（50音順）（株）浅井不動産鑑定事務所 代表取締役

浅井 敏博 氏

日本不動産カウンセラー会 事務局長

内山 眞理子 氏（株）三輪不動産研究所 代表取締役

三輪 勝年 氏（株）三菱総合研究所 主席研究員

武藤 泰明 氏

〈司会〉 （財）
日本不動産研究所
常務理事・コンサルタント部長

河野 擴 氏不動産カウンセリングとか不動産コンサルティン

切ります。従来の不動産鑑定士を中心とした組織かグと呼ばれる業務は，不動産関連業務の有力分野とら弁護士，会計士，建築士といった周辺分野で密接

位置付けられています。ですが，需要に対応する具に関係する専門家を取り込みながら，多様化・高度体的な業務展開となると様々な専門分野が複雑に絡化する様々な不動産カウンセリング需要に応えよう

み，その事業の確立はなかなか難しいのが実情です。

というものです。今回は，日本不動産カウンセラー

そんな中，
（社）
日本不動産鑑定協会の下部組織とし会の新法人への移行を機会に，我が国の不動産カウて１
９
８
９年に発足した日本不動産カウンセラー会がンセリング業務の現状と今後の課題などを探ってみ

今春にも NPO 法人として装いも新たにスタートを

ました。

はじめに
○河野
（司会） 本日のセミナーは，

カウンセラー会の副会長として，主席研究員の武藤泰明さんです。

今春を目途に同会を NPO 法人に

武藤さんは，経営コンサルタント

移行するための諸準備に関わってとして，市場戦略，企業経営等にいるところであります。

精通されておられます。実は，日こうした経験を踏まえながら，

本不動産カウンセラー会では，昨「不動産カウンセリング業務の現

本日のセミナーを進めてまいりた

年度から三菱総研さんに「法人設状と今後の展望」と題して，近年，

いと思います。本日の出席者の皆立支援業務」を委託しておりまし

確実に増大しつつある不動産カウさん，どうぞよろしくお願い致して，その委託業務の責任者とし貴ンセリング業務の需要の背景を探ます。

重なアドバイスを頂戴しているとり，世界の潮流と我が国の業務環

ところで，本日のテーマで扱う

境の変化，さらには不動産カウン「不動産カウンセリング業務」と次に，ご紹介します浅井敏博さセラー会の法人化の動きが具体化

いう言葉は，我が国では未だ確立んは，不動産鑑定事務所の代表のしたこと等を踏まえながら，不動された定義がありませんので，米ほかに，株式会社アスクの代表取産カウンセリング業務に前向きに

国 CRE（Counselors

Real

締役であり，日本不動産カウンセ

取り組もうとされておられる専門

Estate）が１
９８
３年に発行した教本

ラー会の理事で，国際委員長とし家の方々が今後どのような業務・の中に記載された定義を以下に引て，また，組織改編等推進特別委

サービスの方向性を目指し，いか用し，この定義を本日の共通概念

員会の委員として活動され，本業なる業務戦略を立てるべきか等にとして使いたいと思います。

としては東北地方を拠点に まち

ついて議論していきたいと思いま
す。

of

ころです。

つまり，
「不動産カウンセリン

づくり のカウンセリング業務をグ業務とは，不動産に関する販売，数多く実践されておられます。

私は司会を担当します（財）
日本

賃貸，管理，プランニング，融資，

３人目は，株式会社三輪不動産

不動産研究所コンサルタント部長

鑑定評価，意見陳述，その他これ研究所代表取締役の三輪勝年さんの河野と申します。私がコンサルらに類似したサービスといった，です。三輪さんは，浅井さん同様

ティング業務と関わりを持ったの

あらゆるビジネス局面のうちの一に，カウンセラー会の理事で，組は，今から３
２年前の昭和４８年でし

部あるいは全ての範囲を含む，不織改編等推進特別委員会の委員とて，以降，大半の期間をコンサル

動産の多様な領域における様々なして参画され，新法人への移行に部門に所属しながら，我が国の不問題について要求にかなった，公向けて精力的に活動されており，

動産コンサルティング，あるいは平で偏らないアドバイス，専門的

本業では名古屋を拠点に不動産金カウンセリング業務の変遷を見て指導及び適切な判断を行うことで融・証券化関連のカウンセリング

まいりました。

ある」とされております。

業務を数多く実践されておられままた，（社）
日本不動産鑑定協会

さて，本日は，いろんな側面かの中にカウンセラー部会が，平成ら不動産カウンセリング業務に関最後にご紹介しますのは，日本元年に発足した当初から委員会のわっておられる４人の方にご出席

不動産カウンセラー会事務局長の委員，委員長，役員等を仰せつかいただいております。

内山真理子さんです。内山さんは，り，現在，任意団体の日本不動産
10

Appraisal & Finance ２００
６．
３

まず，株式会社三菱総合研究所

す。

５年半前から同会の事務局長に就鑑定セミナー・不動産カウンセリング業務の現状と今後の展望

任され，会務の運営事務をはじめ，

そんなことを考えておりました

各種のイベントの企画・立案・実ら，不動産カウンセラー会さんか施等に尽力されており，特に今回ら，カウンセラーの方々が法人格の新法人への移行にあたっては特をおとりになって，今申し上げた別委員会や理事会での議論をよくような新しい事業分野に積極的に整理して，取りまとめに貢献され貢献をして行きたいというお話をています。

承ったわけであります。国家資格

それでは，ここで，本日の出席でいいますと，鑑定士は，いわゆ

者の皆さんに，ご自分の不動産カる三大士業の一つということであ

ウンセリング業務との関わりを織りますし，その中で経験が非常にり込んで，自己紹介をお願いした

豊富な方がカウンセラーであると

いと思います。

いうことですから，現状に満足し最初に，三菱総合研究所の武藤てもよい立場の，生活にも不安のさんからお願いしたいと思います。

ない方たちが何でそういう面倒なことをお始めになるのかと思いましたが，ぜひ，社会貢献に向けて出席者の不動産カウンセリ
ング業務との関わり

NPO をつくりたいというお話を伺いましたので，ある意味では意気に感じてお手伝いをさせていた○武藤 三菱総合研究所の主席研

だきたいということで今日に至っ

究員の武藤でございます。

た次第でございます。よろしくお三菱総合研究所というのはシン

願いいたします。

□浅井 敏博（あさい・としひろ）（株）
浅井不動産鑑定事務所代表取締役。
（株）アスク代表取締役。不動産鑑定士，不動産カウンセラー，再開発プランナー。
１
９
５
０年茨城県生まれ。７
３年法政大学法
学部法律学科卒業。８２年浅井不動産鑑定事務所開設。８６年，不動産のコンサルティン
グを目的とする（株）
アスクを，９４年，再開
発ビルの企画，管理運営を目的とする!みらい都市総研をそれぞれ設立。日本不動産
カウンセラー会理事・国際委員会委員長。
地価公示・地価調査幹事，国税局鑑定評価員，地裁鑑定人などのほか，岩手県土地利用審査会委員，盛岡市国土利用計画審議会委員などを務める。現在，盛岡市内で高齢社会における中心市街地のまちづくりを展開中。

クタンクでございまして，不動産○河野 どうもありがとうございとのかかわりで申し上げれば，都ました。次に，不動産カウンセ

市開発や地域開発，地域開発はまラーの浅井さんにお願いします。

ちづくり等にかかわる政策立案を○浅井 浅井でございます。私が業務の一つとして実施しておるわ

住んでいるところは，いわゆる地けであります。

方都市でありまして，しかも東京

近年，地方都市においては，い最近思っておりますのは，いわから約５００キロも離れている東北

ろんな局面で崩壊現象があらわれ

ゆるバブルの崩壊という問題もあの盛岡市というところで，そこがているわけですが，我々が地域のり，都市開発や地域開発という観生活と仕事の基盤となっておりま

最高価格を付けております最高商

点から見た場合に，日本の政策遂す。地方都市としては非常に歴史業地と言われる地方の商店街はガ行が国際的に見てちょっと劣後しがあり，いろいろな意味で地方をタガタになってきています。我々始めているということでありまし

代表する都市の一つではないかとは今まではそういう状態も踏まえて，新しいものが生まれてきてい常々感じております。

て不動産の価格決定プロセスを提ないという印象を強く感じていた

こういう中で，不動産鑑定の仕示していればよかったのですが…。

事を長くやっていますと，地方都

地元の方々から，「我々のまちは

一方，海外を見ておりますと，

市で仕事をしている方は，大体同どうすればいいのか？」とか「こ国によっていろいろでありますが，

じようなパターンだと思うのですの崩壊した商店街をどうすれば建市場原理だけではなくて，政府主が，我々の仕事のフィールドといて直せるのか？」というような，導型というのもありますし，非営

うのがかなり広くなり，金融機関

これまでとは一寸，質の変わった利組織主導型というのもあるのでから，行政，それから裁判所，マ

仕事の依頼がき始めたときに，こすが，新しい枠組みを使って都市

ンションデベロッパー，宅地開発

れは不動産鑑定士という立場のみ

開発や地域開発を進めているとい業者などいろいろな方々からの相では問題の解決ができないというう例が非常に多く見られるという談を受けて仕事をしているわけで感覚に陥りました。

ことでございます。

す。

ところであります。

地方におりますと，地元の弁護
Appraisal & Finance ２００６．
３11

士さんですとか，公認会計士さん，

ナー開催も手掛けています。

思います。

税理士さん，その他不動産に関わ第二の分野は，９８年に設立した不動産市場はバブル崩壊以降，るいろいろな方々と普段からお付

弁護士・税理士・公認会計士らと

この１０年間で大きな構造的変化をき合いをしていましたので，スの全国ネット型のコンサル会社を遂げるとともに，不動産に関わる

ピードをもって問題解決に当たる

通じての関与です。現在，本部の顧客のニーズにもいろんな形で変には，そういう枠を超えた不動産

執行役員と名古屋カンパニーの代化が現れているようであります。

の専門家を集め，彼らをコーディ

表を兼務し，企業や企業オーナー

そこで，最初の論点として，不ネートする役割を果たす立場の人に対する財務面からの改善提案や動産市場の構造的変化と顧客ニー間が必要ではないかと，考えるよ実行サポートを手掛けています。

ズの変遷という切り口で，皆さん

第三の分野は，中小企業の企業のご意見をお聞きしたいと思いま

うになりました。
そのようなニーズがある中でそ再建をサポートするコンサル集団の役に最も適しているのは，我々のコアメンバーとしての関与です。

最初に，日頃より市場戦略の視「不動産カウンセラー」であると

０１年に設立され１４０名を擁する専点からクライアントの問題解決にいう立場で社会に貢献しようとし門家集団の監事と中部支部長を兼あたっておられる三菱総研の武藤ております。こういう立場で活動

務しています。組織全体としてはさんにお尋ねしますが，武藤さん

している方々が一番地域の実情も現時点で１００件を超す案件実績がは，この１０年ぐらいで不動産を取知っていますし，それから不動産あります。

り巻く環境がどのように変化しての価格決定にかかわる問題等もよ○河野 ありがとうございます。

きたとお考えでしょうか。特徴的

くわかっております。そういう最後になりますが，カウンセラー

な現象をご指摘いただきたいと思方々が中心となった組織がうまく

会事務局の内山さんにお願いしまいます。

つながっていくことによって問題す。

解決を図っていきたいという，新○内山 日本不動産カウンセラー

しい視点から私の場合は不動産カ会の内山でございます。私は，現ウンセラーの将来性というのを見

在，日本不動産鑑定協会業務課長○武藤 ご専門の方に今さら申しております。

と日本不動産カウンセラー会事務上げるようなこともないかと思い

もちろん再開発等に関しまして

局長を兼務をしております。日本

ますが，将来にかかわるところとは，東京とか，大都市圏で行って不動産カウンセラー会の事務を兼して４点ほどご説明をしたいと思いるような，大がかりな仕掛けと務するようになりましたのは，平います。

いうのはできにくいのですが，地

成８（１
９
９
６）年からですが，事務第１点目は，不動産価格の下落方ならではの新しいかかわり方が局長を任命されましたのは，平成と安定ということでありまして，

あるのではないか。そういうこと

１
２（２
０
０
０）年７月でございます。

９
０年代になってからはご存じのとを考えながら，不動産カウンセリ

私が事務局長に任命された前後

おり，売却と価格低下の悪循環がング業務に取り組んでおります。

から，不動産業界を取巻く状況の起きて，一部底入れしたところも○河野 ありがとうございました。

変化が大きく，日本不動産カウン

あるかと思いますが，それが続い続きまして，不動産カウンセラー

セラー会もその波の中で右往左往ているということであろうと思いの三輪さんにお願いいたします。

しておりますが，現在まで未熟なます。

○三輪 おもに名古屋で活動してがら会員の皆様に助けていただい

制度面を見ましても，いわゆるおります三輪です。よろしくお願てその職務を続けております。

バブル期に不動産価格の高騰を抑ろいろつくられたのですが，では，私は大別して３分野で不動産カます。第一は，１
５年間の
（財）
日本

! 不動産を取り巻く環境変化

制する制度は税制をはじめ随分いいします。
ウンセリング業務に従事しておりす。

１．不動産市場の構造的変化と顧客ニーズの変遷

価格の適正化を目指す制度というのが果たしてその後できたかというと，必ずしもそういう状況では不動産研究所勤務を経て９６年に鑑定事務所を設立しましたが，鑑定○河野 ありがとうございました。

ないと思っております。地価はい評価以外に，不動産金融・証券化

以上，４人の方々の出席のもと

つまでも下がるものではありませ

絡みのカウンセリング等やセミに，議論を展開してまいりたいとんし，一定の安定というのは喜ば

12Appraisal & Finance ２００６．
３鑑定セミナー・不動産カウンセリング業務の現状と今後の展望

しいことでありますが，まだ大都まして，端的には証券化が現象と市と地方との状況の格差というのして見られるところでございます。

は非常に大きくて，地方について背景といたしましては，冒頭に開はまだ下がる可能性というのを残発スキームが日本でかなり劣後ししている，このようなことが申しているということを申し上げたん

上げられるのではないかと思いまですが，不動産の証券化というのす。

は，国際的に見れば，かなり普遍

それから第２点目でありますが，的な制度でありまして，これが日

１点目ともかかわりますが，中央

本にも導入をされた。その結果と並びに地方の財政状況が極めて悪して何が起きているかと申します

化してきているということです。

と，海外の資金が日本に入ってき不動産価格の高騰の時期には，公て不動産投資，不動産開発を行う。

有地の拡大という施策がとられてリートという形態をとる場合もあいたわけでありまして，これが地りますし様々ですが，これが非常価上昇を促進したという面がある。

に増えてきているということであ

これが下落をしてまいりますと，

り ま す。統 計 を 見 て お り ま す

逆に売却を促進する方向で，行政と，２００
４年には，対日直接投資がも財政状況が非常に悪いですから，

対外直接投資を久々に上回ったと

それを穴埋めするという目的もあいうことでして，このほとんどがって公有地の売却が行なわれて，不動産投資であると考えておりま

これが先ほど申し上げた悪循環をす。

□内山 眞理子（うちやま・まりこ）
日本不動産カウンセラー会事務局長。
（社）
日本不動産鑑定協会業務課課長。
１
９
７
７年
（社）
日本不動産鑑定協会入社。７８
年事業課。８
３年事業課課長代理。９７年業務課調査役。２０００年業務課課長。９６年日本
不動産カウンセラー会職員兼務。２０００年
７月同会事務局長。

促進されるであろうということでまた促進してきたということです。

それから先の話をさせていただ

す。そうなってまいりますと，各

開発面で申し上げれば，同じ理

ければ，２
０
０
７年には，海外企業の地方自治体が現在真剣に考えてお由から新しい開発がなかなか生ま

内国法人と国内企業との株式の三りますのは，大都市対地方というれにくい環境になってきていると角交換の解禁，これは２
０
０
５年のニ

枠組みではなくて，地方対地方のいうことでありまして，これに伴ッポン放送事件で１年延びたので競争，地域間競争というものがこ

う一番大きな問題は，恐らく施設

すが，こうなりますと，ますますれから非常に重要になってくる。

の老朽化であろうと思います。こ

外国資本が入りやすくなってくる競争という言葉を使いますと，勝の十数年，例えば阪神淡路大震災

ので，資本移動の規制の緩和と，つ人と負ける人がいるということの教訓として，施設改善というの国際的に標準化された開発スキーでありますので，あまり好ましく

は非常に大きなテーマであったわ

ムでありますとか，不動産投資ス

ないとお考えになる方もおられる

けですが，お金がないということ

キームが日本にも定着することにと思いますが，重要なのは競争ともありまして，なかなか建物が新よって，開発行為が促進されてくいう過程を通じて競争水準が上がしくなっていきませんので，地域る可能性が強くなってくるというるといいますか，勝ち負けは当然のインフラが非常に劣化してきてことであります。

あるわけですが，負けた側もレベいるという問題が指摘できるのではないかと思います。

それから４点目でありますが，人口減少と地域間競争。ご案内のルが上がっているということが非常に重要なんですね。

ただ，最近の傾向といたしましとおり，予想より早く，昨年日本

従いまして，都市に付加価値をて，PFI がかなり活発になってき人の総人口が減り始めました。そ付けていく，そういう行政的な行ていますので，地方も都市部も同して，減少とともに都市部への集為，開発的な行為の水準が全体とじですが，開発行為を行政とのか

中，これは大都市圏への集中といして上がってくることが，ここま

かわりの中で積極化していくという点と，地方で申しますと，地方でに申し上げた資産価格の安定でうことも次第に起き始めていると

中核都市，典型的には県庁所在地

ありますとか，規制緩和，それか思っております。

ということになりますが，ここにら国際的に通用する開発スキーム

３点目でございますが，不動産人が集中してくるという現象が既の定着ということによって実現さと金融との融合ということでありに起き始めておりまして，これがれてくるのではないかと思っておAppraisal & Finance ２００６．
３

13

ります。

下落しています。

た取引で，金融の１６．
８％と比べ三つ目は，東京と地方とで不動ると格段にシェアが小さい。この! 不動産を巡る諸問題の高度化・複雑化

産金融についてスキル差が拡大しマーケットの急成長により，「見ていることです。また，地方の不える化」に関する業務急増を伴っ動産プレーヤーには本物のプロジて流通の仕組みそのものが大変革○河野 ありがとうございました。

ェクトマネージメント（PM）にしつつあります。この「見える今ご指摘があったように，不動産

ついての認識が浸透していません。

化」は，物件の瑕疵のほか関与し価格の下落と安定，中央・地方財

地方圏の不動産マーケットを再生たプロの資質や技術の公開をも含

政の悪化，不動産の証券化の定着，するには，優れた PM 能力が必むもので，市場価値向上や消費者

あるいは人口減少，こういった社

要です。

保護に，きわめて大きな影響力を会経済現象の大きな変化を受けな

四つ目は，不動産の信託受益権

がら不動産市場も大きく変遷して取引の増加です。証券化以外でもまた，ファシリティマネージメいるわけですが，それだけに不動

都市部の高額な不動産は信託受益ントの領域における IT 化も目覚

産を巡る諸問題はますます高度化

権化して取引されるようになり，ましく，従来の概念では括れない・複雑化していると思っておりま

現物の登記に関する情報からはようなオフィスが現れトレンドをす。この点について，不動産カウ

転々と流通される足跡を追うこと形成しつつあります。これらの新ンセラーの三輪さんはどのようにが難しくなりました。また，受益領域では，マーケットの創造と並ごらんになっておられますか。

権販売業の登録制度ができました

行して各領域のフロントランナー○三輪 武藤さんのご指摘を受けが，今後，投資家勧誘をめぐるトが懸命になって問題解決しているて，問題点を整理します。

ラブル多発が懸念されます。

ところです。

最初に，!不動産と金融分野の融合の進展です。

持つものです。

次に，"地域金融機関の不良債権処理問題です。

" 社会の潮流と顧客ニーズの変遷

ファンド等によるミニバブル現地域金融機関の不良債権処理は

象は地方の新幹線停車駅の都市にこれからが本番で，ターンアラウ

まで波及しつつあります。そこでンドマネジャーなどの民間資格の○河野 ありがとうございました。

の問題点は４点と思われます。

創設も始まっています。企業再建

それでは，次の視点に移りたいと一つは，大都市部では猛烈な取では主要資産である不動産の処分

思いますが，不動産の関わりから得競争下で，投資マネーはホテルや再生をコアとした外科的な視点見てみますと，最近における社会や商業施設などのオペレーション

での自主再建計画の立案が肝要での潮流も大きく変化しております。

リスクを抱えた案件やプロフィッ

すが，ターンアラウンドマネージ

例えば，先ほどご指摘のような不トシェアを視野に入れた案件に向ャーとして参入が予定されている動産の流動化・金融化，あるいは

かっています。これらはオペレー

専門家は，必ずしも不動産に精通

グローバル化の進展，さらには官ションを熟知してリスクマネジメ

しているとはいえません。不動産

から民へのシフト，市町村合併にントやバリューアップを行わなけを熟知し，企業再建絡みの広範か

伴う公共ストックの活用等々，諸ればなりませんが，そのスキルはつ高いスキルを備え，再建スキー

課題が浮き彫りになってきており過渡期にあります。

ムが描ける不動産カウンセラーのます。顧客のニーズもそれに伴っ存在が不可欠です。

て自ずから変化してきていると思

二つ目は，投資マネーへの流入われます。

による地方圏での二極化問題。地

もう一つ申し上げますと，#ネ方の優良物件でも一部でヒートア

ットオークションやファシリティ

浅井さんから，この社会の潮流

ップがみられますが，空室率や賃マネージメント（FM）に代表さと顧客ニーズの変遷という切り口

料動向等の将来分析が甘いようにれる不動産ビジネスの IT 化です。

からお話を伺いましょう。

思えます。地方のマーケットを熟

経済産業省等の調査によれば，○浅井 不動産カウンセラーとい知したブティック型のアナリスト

平成１６年の一般消費者向け市場でうのは，社会一般の方々にとりまの輩出が喫緊の課題です。こうしの電子商取引率は２．
１％，事業者

すと非常に馴染みの薄い言葉であた一部の物件と対照的に，ほとん

向けでは１
４．
７％です。不動産でり，またそういう存在であるのか

どの地方物件は歯止めなく価格がは２．
４％がネットを介して成立しなと思います。今，潮流として規14Appraisal & Finance ２００６．
３鑑定セミナー・不動産カウンセリング業務の現状と今後の展望

制緩和に代表されるような，グでもそのような状況になっている

ローバル化に向かって進みつつあのではないかと思います。

る大都市圏の動きと，そのグロー

そこで，今度は行政のほうに目

バル化によって，また大型店の全を向けますと，私どもの所轄官庁

国展開によって廃れ行く地方都市

は国土交通省であり，それも土地という，２つの側面があるのだろ

水資源局ということで不動産の価

うと思います。ですから，我々不格を中心とした仕事に，ある意味

動産カウンセラーという存在も，では限定されていたわけです。し地方で活躍を期待される立場と中かし今，地方都市に必要なのは，

央で期待される立場という，かな

都市局，住宅局の領域が重要視さり異ったプレーヤーの役割が考えれてきています。例えば，まちづられるのだろうと思います。

くりの観点から見ても，いかにしそういう意味からいくと，先ほて都市の中央に人を居住させるのど武藤さんから社会の変遷についか，また，高齢化に対応するためてお話をいただきましたが，私もに，どういう生活の支援が必要な

全く同じような観点から考えてみのか，こういう観点から不動産とました。

いうものを把えていかなければな

１つには，高度成長期，外に向かって拡大していった時代で我々らない状況にきていると思っています。

不動産鑑定の部分も含めて，そう

昔は，その地域の高度商業地という時代での役割。次に，現在の言われる中心市街地における最高

ような地方分権が進められ，市町

価格については先ほど都市間競争

村合併もしくは道州制の導入とか，という話が出ましたが，例えば，

そういう流れの中にどういう役割

秋田県，岩手県，青森県という北が果たせるのかということ。

東北３県でどの程度の競争力に応□三輪 勝年（みわ・かつとし）
不動産鑑定士，不動産カウンセラー，再開発プランナー。
（株）
三輪不動産研究所代
表取締役，（株）
サテライト・コンサルティ
ング・パートナーズ名古屋代表取締役，（株）
サテライト・コンサルティング・パー
トナーズ執行役員，CRC・企業再建コン
サルティング協同組合監事
１９８
１年明治大学法学部卒業。同年（財）
日
本不動産研究所入所，９６年退社。日本不動
産カウンセラー会理事，（社）
愛知県不動産鑑定士協会理事。著書「固定資産税の法律実務」（共著，新日本法規），「キャッシュ
フロー経営のための資産の証券化」
（共著，
ぱる出版）
「企業再生支援の実務」（共著，
銀行研修社）など。

それから，中心市街地の再生をじた価格になるのかという観点で図ろうということで，今，まちづ見ていたのですが，全くそういうそうしますと，我々の役割といくり三法（改正都市計画法，中心

ものは役に立たないようになりま

うのは，単にそこに不動産の価格

市街地活性化法，大店立地法）のした。今まで商店街という商業性があって，それが担保力になって，改正案が国会に提出されるところにだけ目を向けていたわけですが，そこに金融機関からの融資が出てですが，そういう流れの中で，今の考え方は，そうではなくて，きて，まちの開発を進めて行くと我々にどういう仕事が想定される「生活の場」として地域にとっていう状況ではなくなっており，いのだろうかという，この３つの観必要な空間であるという，認識のかに国の進めていく今のまちづく

点からお話をしたいと思います。

一大転換を図るような「場」のとりの考え方に協力できるかという１つには，先ほどお話に出ましらえ方が出てきているのだろうとような，そういうプレーヤーの役

私は思っています。

割を担う必要があるのではないか

た人口減少時代の問題ですが，我々の地方都市では，もう既に県

我々が過去に収益の結果として，と考えています。

全体の人口は減少しておりますし，

ここの土地が一番高いというよう

もう一つ，行政との関連で申し

中心市街地を含めた県都においてな価値判断をしていたのが，そうますと，いわゆる公有財産の考えも郊外に転出していった居住者が，ではなくて，そこで生活する安全方で，耐用年数を超えるような建盛岡の場合，雪とか寒さが非常に性とか，安心性とか，快適性とか，物がどんどん出始めていますね。

厳しいところですので，そういうそういうものに価値観を求めて人新しい建物に更新しようとすると気象条件から中心部のマンションが動き，そこに新しいまちづくり

相当の費用がかかって，今の公共に移動する，要するに住まい方をの原動力が出てくる，そういう状

投資の考え方でいきますと，かな

変えるという視点で不動産が動き況に今なってきていると考えていり難しくなってきています。そう出しています。恐らく全国の都市ます。

すると，我々は，今までは財産処
Appraisal & Finance ２００６．
３

15

分という場面でいろいろ公共の仕藤さんはどのようにごらんになっについて，必ずしも適正な専門家事があったわけですが，これからておられるか，ご意見をお聞かせが対処していないのではないかとは公有財産をどのように地域に生ください。

いうお話がありましたが，誰でもかしていくのか，また，どのよう○武藤 大きく市場的な側面と制

無免許運転ができるような状況とに民間の活力を入れてその既存建度的な側面の２つに分けてお話をいうのは，消費者に被害を与え，物を高齢者から子どもに至るまで申し上げたいと思います。まず第市場の発展を損なうことになりま

幅広く役立てる施設に転換できる

一に市場的な側面から申し上げます。ですから，資格の査定とか定のかというコンバージョンの視点

すと，不動産取引というのは，典義，認証というのをどのように行が求められているような気がして型的な不完全市場であるというこっていくかというのが，消費者保おります。

とでして，情報が均質に行き渡ら護の観点からも非常に重要になっそういう意味で，先ほど申し上ない。関与しているプレーヤーのてくるでしょう。したがいまして，げましたが，中央の最先端におい方たち，開発主体も含めて情報の開発する物件でありますとか，手てグローバル化の入り口の部分で偏在が極めて大きいというのが市法でありますとか，それに携わる活躍するプレーヤーと，それらの場の大きな特徴でありますので，方の能力，こういったものをどう結果によって，まちの再生を求め

先に結論を申し上げますと，情報やってガラス張りに，これも「見られている地方のプレーヤーと，開示と消費者保護というのが重要える化」ということではないかな

不動産カウンセラーというのはかなキーワードになってきます。今と思っておりますが，そうして行なり幅広い役割を果たすべきなの申し上げた消費者というのは，個くことが非常に重要になってくるだろうと考えております。ですか

人に限らず企業や地方公共団体もであろうと，このように思います。

ら，中央の情報も必要ですが，地含めてということです。

それから大きな２点目，制度面方の実態とそれらを国の政策転換

少し解説をさせていただきますということでありますが，不動産の中でどう取り込んでいくのか，と，情報の偏在でありますが，多開発にかかわる業務で典型的なの

そういうつなぎの役割を担う不動

くの場合，開発主体は，専門の事が双方代理なんです。利害の相反

産カウンセラーが求められている業者さんに比べると不動産の取引する業務を包括的に実施されていのではないかと考えております。

機会が少ない。個人ですと，住宅るという例がかなり見られる。典をお買いになるのは一生にそう何型的なのは不動産仲介でして，両! 不動産カウンセリング業務の社会的必要性

度もある訳ではない。自治体でも方の代理人をなさるということで大きな建物をおつくりになる機会ありますし，最近問題になっていというのはあまり多くはありませ

ます耐震強度偽装事件で申します○河野 ありがとうございました。

んので，当然，知識が劣後していと，一級建築士さんの問題もあり

ただ今，三輪さんと浅井さんからる。あわせて，最前ご指摘がありますが，制度的にもっと問題なの

不動産の諸課題の高度化・複雑化

ましたように，開発スキームが極は，恐らく検査をなさる方が工務と顧客ニーズの変遷についてお話

めて複雑化してきていますので，店から対価を得ているというとこを伺いました。あわせて，それに知識的についていけないという状

ろでして，法律が変わってそうな

対応する不動産カウンセラーに何況になってきている。そうします

ったわけですけれども，これですが求められているのかといった点と，開発主体側を保護していく手と，本来は監視をなさる方がエーについても若干言及いただきまし段が必要であるという点がござい

ジェント化しているという大きな

た。

ます。

問題がある。

近年，こうした社会の潮流を受それから，市場を知識の取引のまた，別の専門家の話をさせてけて，不動産の専門家による総合場というように考えてみますと，いただくと，先にアメリカで起き的なカウンセリングを求める声がどなたが安心のできる不動産のプて日本でもそうなっておりますが，極めて高くなっております。こう

ロであるかというのが非常にわか監査法人はコンサルタントができいった状況をマクロ的な視点からりにくくなってきている。

ないというのが流れでございまし

ごらんになって，不動産コンサル

三輪さんからもプロパティマて，それに伴って米国も日本も監

ティングの，あるいはカウンセリ

ネージメントでありますとか，不査法人から経営コンサルタントのングの社会的必要性について，武動産ですとオペレーションリスク

部門を切り放して，そこで利害の16

Appraisal & Finance ２００６．
３鑑定セミナー・不動産カウンセリング業務の現状と今後の展望問題が起きないようにしている。

たのも，せいぜい２
０年前後と理解

監査をなさる方は監査に徹するとしております。ところが世界の先いうことによって監視能力を担保進団体に目を向けますと，英国のするということが起きているわけ「RICS（Royal

でありますが，申し上げたような

Chartered Serveyors」と い う

観点からの業務の適正化というの団体は１
３６年の歴史を持っており，が進んでいくべきであろう。

また，米国の「CRE」という団

このように考えてまいりますと，Instituteof

体は５２年の歴史を持って世界に通

不動産に対するカウンセリングと用するブランドを既に確立しておいうとかなり包括的になり過ぎまります。しかも，この両団体が２すが，恐らく進むべき方向として年前に提携して，今や世界の不動は２つであろうと思っております。

産分野のプロフェショナル集団と１つは完全に中立的な立場から，して大きな影響力を発揮しているですから，監査人と同じような立状況にあります。

場で意見を言うということであり

そこで，我が国の不動産カウン

ますが，それだけでは，冒頭に市セリング業務のあり方を考究し，場の件で申し上げた知識の偏在の示唆を得るために RICS と CRE問題というのは必ずしも解決されの組織の特徴と活動状況，さらにていかないという課題が残ります。

はそのブランド力の源泉を探って私が思っておりますのは，もう少みたいと思っております。

し顧客の側についた，開発主体の側についたエージェントとして専□武藤 泰明（むとう・やすあき）（株）
三菱総合研究所主席研究員。
１９５５生まれ。１
９
８
０年東京大学大学院修士課程修了。同年三菱総合研究所入社。現
在同社主席研究員。
「経営の基本」（日本経済新聞社）「NPO の一歩進んだ経営」（中央経済社）「ファンド資本主義とは何か」（東洋経済新報社）など著作多数

１
３
６年の歴史のある不動産のプロ! 英国 RICS の組織 概 要 と活動状況

フェッショナルとして広く認知さりますと，不動産カウンセリング

最初に，英国の RICS の組織概

したが，その時 RICS の本部へ行業務の意義・役割というのがもう要と活動状況についてお話を伺いき活動状況や教育システムなどを一段明確になってくるのではないたいと思いますが，英国の不動産調査してきました。今回は，日本かというように思っております。

プロフェッショナルの代表的な団で活躍しているメンバーの方にヒ体として，世界１
２０カ国に約１２万アリングしました。

門的な知識を提供するような枠組
み，これが整備，実現されてまい

れています。カウンセラー会で平成１４年にロンドンに視察に行きま人の会員を擁している「RICS」

まず RICS がそもそも設立されは，権威ある資格の付与を行ってた目的は，「マーケットにおけるいるほか，政府や業界に対する提評判づくり」であるということで

言活動，関連分野に係る調査研究，した。具体的には，政府と対話す○河野 ありがとうございました。

政策論文の発行，大学等の教育機ることなどを通して社会における皆さんに，それぞれのお立場から関との不動産教育体系の整備等を

評判づくりを行っており，現状にカウンセリング業務の現状分析を

行 っ て い る よ う で す が，こ のおいては，社会や市場から良い評していただいたわけですが，諸外RICS の日本支部にヒアリングに価を受けているとのことです。次国ではどうなっているのでしょう

行かれた浅井さんに，その組織のに RICS の使命の第二は「教育」

か。ここで，不動産カウンセリン

特徴と活動状況について，ご紹介に力を入れていることです。会員

グ業界の世界の潮流について探っ

願いたいと思います。

向けでは，外部講師による各種セてみたいと思います。

○浅井 RICS は，英国の王立勅

ミナーや自己啓発を促進するシス

日本においては，報酬を得て独許鑑定士協会という団体です。具

テムがあります。一般向けでは，立した業として不動産カウンセリ

体的には，不動産，家屋，建築お特に能力のある若者を確保するこング業務を行うようになってから，

よび環境に関する問題についてアと を 重 視 し て お り，分 野 別 の

僅か４０年前後しか経っておりませドバイスを行い，世界で指導的なRICS 資格を得られる大学・大学ん。専門家集団の団体が組成され役割を果たす専門職の集まりで，院等のカリキュラム認定に力を入

２．不動産カウンセリング
業界の世界の潮流

Appraisal & Finance ２００６．
３17

れているとのことです。通常，大るプロの集まりであるというとこ

次回テーマは「リスク」だそうで学で３年，社会に出て２年，通算

ろをいかに PR できるか，あの人す。また，CRE メンバーからの５年で資格を取得するパターンがならば信頼して仕事をお願いでき

電話には必ず対応しなければなら多いようです。

るという評判をうまくつくれればないという不文律の会員相互扶助

いいと思っています。

ルールもあります。

第三は，「建 築 コ ス ト 情 報 のデータベース事業」があり建築価

ただ，両団体とも大変歴史があ

格の実勢価格を提供するサービス

りますので，我々が努力を重ねて半期ごとのジャーナルや四半期です。これら３つの RICS のサー

追いついていかないと，今すぐにごとのニュースレター等の定期刊

ビスは，会員からみて，非常に価仕事の上で提携を結ぶというよう行物による情報提供等によって，値のあることだと思われています。

な話にはならないなという印象も会員の自己研鑽を促しています。

特に，市場における評判づくりは持ちました。

ｃ．カウンセリング・サービス

RICS の中心をなしている活動であり，RICS 自体は収益事業を行

ｂ．会員向け研修事業（コンサルティング・コーポ）
政府・非営利団体・教育機関等! 米国 CRE の組織概要と活動状況からの公益性が高い案件を対象に，いろいろ話をしてみて，どの辺○河野 ありがとうございました。

ンセリングに応ずるサービスで，に学ぶべきものがあるかというと，それでは，CRE の日本支部への期間は集中的に１週間程度です。

やはり彼等はプロフェッショナル

ヒアリング結果については三輪さ

公益性のアピールと併せて，カウなんですね。社会に対する貢献とんからご紹介願いたいと思います。

ンセリング業務自体のマーケティ

か，自分たちの立場・役割という○三輪 概略を説明すると次のよ

ングリサーチ効果も期待できます。

ものを，より高めるための PR の

うになります。

ｄ．教育開発基金事業っておらず，会員個々がやるべきものであるという認識です。

旅費程度の格安料金で不動産カウ

仕方が大変進んでいるという感じ

ま ず，CRE の 概 要 で す が，会員からの寄付や会費などを原がします。それから，若い方を取１
９５
３年の設立で，会員の要件は不資とした基金から，不動産業を発り込むシステム，この辺がしっか動産業界での業務経験１
０年以上，展させる研究に対して資金提供がりでき上がっており，これから日

不動産カウンセリング業務実績３

行われています。

本の不動産カウンセラー協会の行

年以上，所属企業・団体でシニア

ｅ．紛争解決方を考えるときに大切な問題だとポジションにあること，そして，法廷に持ち込むよりも迅速かつ思いました。現在の日本不動産カ

CRE メンバーの紹介です。審査

安価な紛争解決サービスを提供しウンセラー会は，平均年齢が高く，では膨大なアンケートへの回答のています。解決パターンには，紛

まだ活動を始めて間もない団体でほか，面接，応募者の知人へのヒ争解決策の提示に対して当事者がすから，法人化の機会に，今後大アリング調査が行われ，入会すれ契約書にサインすることで合意に学との提携とか，資格認定制度をば原則として身分は終身です。入

至る「仲介」と，当事者が選定し含めて，いかに若い方々を新しい会 金 は１，
３
０
０〜１，
４
０
０ド ル，年 会

た１〜３人の調停者が解決策を提協会組織の中に迎えるための仕掛

費は１，
１
０
０〜１，
２
０
０ドルです。

示する「仲裁」の二つがあります。

けというのが大きな課題になると思っています。
RICS にしても CRE にしても次に，CRE の業務内容について紹介します。
ａ．会員間の交流事業

仲介には拘束力はありませんが，仲裁には拘束力があります。
ゴールドカラーに位置づけられいろいろな専門家がメンバーとし

年２〜３回のナショナルミーテ

る CRE 会員の高いステイタスは，て加入しているわけで，それらのィング・セミナー・ワークショッ

１
１
０
０人という極めて少人数で高い方々とのコラボレートによって生

プ・技術セッションなど，フェイ

スキルを有する業際的なプロにメじる専門性，それから付加価値とス・トゥ・フェイスの会員交流会

ンバーを絞り込んだことに起因すいうあたりが重要でして，今後，がメインです。ナショナルミーテ

ると思います。またコンサルティ

我々の団体の売りになっていくのィングは日曜日から水曜日にかけ

ング・コーポに代表される公益事だろうと思います。ですから，先て開催され，会員の１
５〜２
０％が出

業も参考になります。私どもが創ほど武藤さんがおっしゃったよう席するのが通例です。最近のテー設しようとして い る 新 法 人 はに，社会にとって，より安心できマは「都市のグローバル競争力」，

NPO という性格上，公益性は十18Appraisal & Finance ２００６．
３鑑定セミナー・不動産カウンセリング業務の現状と今後の展望分です。広く門戸を開きますのでので，組織，団体としてこのよう業際性を満たすことも容易でしょな社会貢献的な活動を行わないと，う。問題は「高み」の形成と維持

せっかくプロ中のプロがいらっしです。資格認定会員制度の中身をゃっても，不完全市場だと世の中どのように規定するか，これが新に認知されない，活用されないと法人の運命を決めるといっても過いう問題があるだろうということ言ではないと思います。

です。したがって，それに対応する方法として，両団体とも社会貢" CRE&RICS からの提案

献を非常に重視されているということが申し上げられるだろう。

○河野 ところで，今般，日本不それから３点目でありますが，

動産カウンセラー会からの委託業

これは２点目ともやや重複すると

務 の 中 で，三 菱 総 研 さ ん に はころもございますが，RICS も，

RICS と CRE に対してヒアリン

CRE もいわゆる内向きのメン

グ調査をお願いしましたが，両団バーシップの団体ではないという体のメンバーから我が国の不動産ことです。一定の資格や権威をおカウンセリングの専門家集団に対持ちになった方がお集まりになりして貴重な示唆を受けたと聞いてますと，時としてメンバー間の交おります。武藤さんからその辺の流があればいいんだということにお話をご紹介頂きたいと思います。

なりがちですが，先ほど申し上げ○武藤 RICS と CRE はどちらた能力向上は，マネジメントやも先進国の類似の団体，そのわり

マーケティングの言葉で言えばプ

に１
２万人と１
１
０
０人というのは，今ロダクトアウトであり，社会貢献ご指摘もあったように随分性格がによって存在感を高める方はマー違うというところもあるわけです

ケットインだということになるわが，日本でこれから不動産カウン

けですが，この２つを同時に進め

セリング業務が展開していく上でていくということになりますと，

共通して重要な点があるように思内向きの組織だと多分回っていかっております。

なくなるんですね。したがって，□河野 擴（かわの・ひろし）（財）
日本不動産研究所常務理事・コンサ
ルタント部長。日本不動産カウンセラー会副会長。不動産鑑定士，不動産カウンセ
ラー，再開発プランナー。
大分大学経済学部経営学科卒。
（財）
日本
不動産研究所入所。本所システム開発部次長，審査部次長，札幌支所長，本所業務部
副部長，コンサルタント部長等を経て現職。
横浜市住宅政策審議会委員，（社）
再開発
コーディネーター協会事業企画委員会委員，
横浜 MM２
１開発事業者審査委員会常任委
員，東京都勝どき一丁目地区 PJ 審査委員
会委員などを務める。

３．NPO 法人日本不動産
カウンセラー協会の設立の動向

第１点目は，会員の教育に極め

RICS と CRE で は，組 織，団 体て熱心である。これは何度もご指として社会とどうかかわっていく○河野 不動産カウンセリング業摘があったように不動産にかかわかということが真剣に考えられて務に係る世界的な先進団体である

る業務内容が大きく変わっていっいるということですし，それが実

RICS と CRE の活動状況等をごているというところがありますの務として実行されているというの紹介頂きましたが，我が国においで，これに対応していくために，は非常に参考になるところだと思ても不動産カウンセリング業務の能力向上というものを真剣におやっております。

確立と更なる進歩発展を図るため

以上のような，先行している２に，遅まきながらも新たな専門家

団体の状況をカウンセラーの方も集団創設の動きが具体化してきてそれから２点目は政策提言であ鑑定士の方も，是非ともよくごらおります。

りますとか，公的機関に比較的低んになるとよろしいのではないか

価格で対応するという形で，社会と思っております。

りになっているということであります。

貢献によって組織の存在感を高めようという努力をどちらもしてい! 任意団体日本不動産カウン
セラー会の足跡

らっしゃる。先ほど市場という切それでは，これまで地味ながらり口で申し上げたように，誰がプ

公益活動を展開してきた日本不動

ロか判らないというところがある

産カウンセラー会の１
７年間の歩みAppraisal & Finance ２００６．
３

19

について，同会事務局長の内山さただ，この制度は，不動産鑑定会会員を委員とする「不動産カウ

んにご紹介いただきたいと思いま

士の誰でもが認定されるというもンセリング業務検討委員会」を立す。

のではありませんでしたので，鑑ち上げて，平成１
５（２
０
０
３）年４月

○内山 当会は，平成元（１９８９）

定評価業務の「屋上屋」にならなに答申を受けました。

年の１１月に日本不動産カウンセ

いかという議論が取り沙汰されたラー部会という名称で，日本不動と私は仄聞しております。

その他にも，平成１
１（１
９
９
９）年
９月には，不動産の証券化に関す

産鑑定協会の下部組織として発足

私が，カウンセラー会の兼務辞

る海外の情報収集のためにドイツ，しました。その後，汎太平洋不動令を発令された平成８（１９９６）年

フランスへ，また，平成１
４
（２
０
０
２）

産鑑定士カウンセラー会議のスポは，既に発足後６年を経ておりま

年には，PFI，まちづくりに関す

ンサリング団体として正式に登録したので，その間の事業についてる海外の情報収集のためにイギリされたのを機に，平成１０年に「日は，書類で確認できる程度のお話

ス，フランスへ視察団を派遣する

本不動産カウンセラー会」と名称をさせていただきたいと思います。

など，海外の友好団体との交流を変更して現在に至っております。

当会が発足した平成元（１９８９）

その発足の経緯は昭和６
３
（１
９
８
８）

年当時は，日本の経済は低迷期にこの中で浅井さんから紹介のあ年まで遡ります。当時，建設省で入り，不動産バブルと呼ばれる時った RICS へ訪問し，当時の研修代でした。不動産の流通はほとん

カリキュラムについて日本での対ど停滞し，不良債権が蓄積されて応ができないかということについいった時代です。戦後一貫して右て意見交換を行っています。

深めています。

肩上がりの地価上昇が続いていた

平成１
４（２
０
０
２）年以降は，不動のですが，それが見込めない時代

産カウンセリング業務検討委員会へと変化していったのです。そのへの対応と委員会からの答申を受ような状況の中で，土地の有効利

けて，実務ガイダンスの作成に取用やそのための土地価格はどの程り組み，この検討の取りまとめと

度かなという依頼者のニーズに応

して平成１
６（２
０
０
４）年３月に「不えられるような知識を得るための動産カウンセリング実務ガイダン

研修事業やカウンセリング業務のス」を発行して会員に配付する等

研究を重点的に行ったのが創成期

して，法人化に向けて準備を行っの事業の中心でした。

てまいりました。

平成１
１（１
９
９
９）年に設立１
０周年

また，当会の強みは，タイム

記念事業として，中谷巖さん（当リーな研修を行うところにあり，創設が検討されておりました不動

時（株）
ソニー取締役）の記念講演

これが一番の売りでありましたの

産コンサルタント制度に対応する

会，それから平成１
３（２
０
０
１）年２

で，平成１
４（２
０
０
２）年以降も，三ために，その年の４月に，不動産

月には，アメリカから CRE のメ

井物産戦略研究所所長の寺島実郎

鑑定協会においては不動産カウン

ンバーのブライアン・コーコラン

さんや早稲田大学大学院公共経営

セラー制度を創設しようという動さんを招いて不動産カウンセリン研究科教授の北川正恭さんの講演きが出て，アメリカにおけるカウグ・シンポジウムを開催する等，

会，各種の法改正に対応した研修

ンセリング制度に関する検討が始

対外広報への対応も行ってまいり

会のほかに，シンクタンクと連携められました。その検討の土台とました。このシンポジウムで，こして行政への働きかけを行うセミなったのは不動産鑑定評価業務ののままのカウンセラー会では依頼

ナー等も行ってきました。

防衛と拡大ということで，鑑定評者のニーズに的確に応えられる体

現在までの当会の大きな歩みは

価業務だけでなく，鑑定評価から制を確立することができないので以上のようになりますが，その他派生する多くの課題に取組み，依はないかという指摘を受けて，平

各種研究やカウンセリング事例の頼者の多様なニーズに対応できる

成１
３（２
０
０
１）年秋から「不動産カ収集等も行い，全国ネットで活用

体制と人材の育成を考えるという

ウンセリング業務」の確立を目指できる事例をそろえるなどして少ことで組織化されたのが「日本不して，東北大学法学部生田長人教

しずつ前進してきていると思いま

動産カウンセラー部会」でした。

授を座長に関連業界の有識者，当す。

20

Appraisal & Finance ２００６．
３鑑定セミナー・不動産カウンセリング業務の現状と今後の展望

以上が現在までのカウンセラー会の足跡です。

この NPO 法人は，全国にいろるため，各事務所が急速に内製化

いろな経験を持ったメンバーからの動きを採ることは容易ではあり構成されるということで，この会ません。

! NPO 法人移行の背景と新法人の骨格・特徴の特徴を最大限に生かすべきだろ新法人では，このニーズに応えうと思います。いろいろな地域でるべく，弁護士や税理士，建築士

公職をお持ちの方，それから私の等の専門家，さらに不動産関係学○河野 ありがとうございました。

場合でいいますと，不動産鑑定士，の研究者や，デベロッパー，ゼネ

ただいまご紹介をいただいた大き

それから再開発コーディネーター，

コン関係者等の幅広いプロフェッな流れで，カウンセラー会のそも

TMO のアドバイザーとか，いろショナルの参加を歓迎する体制とそもの設立の背景，目的等々をごいろな立場で仕事をしているわけしました。これによって高度多様理解いただけたと思いますが，こですが，そういう方々とのネット化する不動産問題の解決に向けて，のように任意団体で，かつ不動産

ワークも含めて，全国の活動状況

外製的な「ワンストップ・カウン

鑑定士という単一資格者集団としを情報交換できます。また一つのセリング体制」の構築が可能です。

て種々の活動を行ってきたわけで新しい成功事例をみんなで共有しもちろん重視されているのは国家

すが，激変する不動産市場に的確ながら地域の方々のお役に立てる

資格者というレッテルではなく，に対応できず，いろんな面で限界

ような，そういう主体性を持ったに直面するに至っております。

団体となる NPO 法人化を進めてそこで，まず浅井さんから，法いるところであります。

人化しようという議論を始めた背○河野 ありがとうございました。

景について，また三輪さんからは，続きまして，三輪さんにお話を伺

新法人の構成メンバーに，鑑定士います。

だけでなく弁護士や公認会計士等○三輪 高度多様化する不動産問の隣接資格者を迎え入れる等，こ題には，単独資格では対応できまういった新たな発想で組織づくりせん。依頼者の相談に対して複数をやろうとしている，この辺のおの専門家が直ちに複眼的な視点で話について，ご両人から伺いたい

対応できる「ワンストップ型のコと思います。

ンサルティング体制」を構築する

最初に浅井さんからお願いしま

ことが急務です。三菱総研によるしょうか。

調査において，数多くの専門家や○浅井 今，内山事務局長から，

クライアント層が不動産の業際的カウンセラー会が今まで歩んできなプロ集団の創設に極めて好意的

それぞれの専門領域での高い問題た経緯をお話いただいたわけですであることが明らかとなりました。

解決能力と豊富な実績を背景としが，やはり，ここ数年来，一つの反面，鑑定士だけの集団に対してた「プロとしての実力」です。各団体として社会的な活動をするたは魅力を感じないと断じています。

業種とも，資格に依存しない真剣めに，法人格が必要ではないかと業際的な集団の形成には，単独組での勝負を望む人だけが新法人へいう流れになってきておりました。

織で複数専門家を擁する内製化と，の参加資格ありということになりその法人格のあり方については，

外部専門家との有機的なネットます。

シンクタンクの方々からもいろい

ワークを形成することで多様な○河野 続きまして，今回設立すろな意見をいただいてあらゆる角ニーズに応える外製化とがあり，る新法人の骨格と組織の特徴につ度から検討してまいりました。た

大手の法律事務所や監査法人のいいて，カウンセラー会の内山さんだ，この時代においては，新たなくつかは内製化によりワンストッにご説明願えますか。

社団法人化というような方向を目

プ体制の充実を目指しているよう○内山 NPO 法人日本不動産カ

指すよりは，NPO 法人という形です。しかし，不動産カウンセ

ウンセラー協会の骨格と特徴につの中で全国的な展開をしていった

ラーおよび不動産鑑定業者，またいてお話します。新法人の骨格とほうが良いのではないかという結弁護士や税理士，建築士等の専門

しては，NPO 法第２条第１項に論に至りました。

家の多くは実質的に個人業者であ規定されている特定非営利活動にAppraisal & Finance ２００６．
３21

係る事業の種類の中から，７つをは新法人が収益業務を受託するよ

選択しておりますが，大きな柱とうに考えている事業です。

平成１
６（２
０
０
４）年１
０月に三菱総合研究所に法人設立支援業務を委しては，!まちづくりの推進を図

このように新会員の構成により託し，会員へのアンケート調査をる活動，"国際協力の活動，#職

新事業を行うことを考えています。

実施し，その結果を慎重に検討す

業能力の開発又は雇用機会の拡充を支援する活動を行うこととしています。このような活動を行うために，現在の日本不動産カウンセ

るために，三菱総研との委託契約! NPO 法人への認証手続きと今後の見通しを一時中断するなどの紆余曲折もありましたが，昨年の総会で法人化への推進の了承を得て，平成１７

ラー会と大きく違うところは，不○河野 ありがとうございました。 （２００５）年８月に三菱総合研究所

動産鑑定士以外の方も会員の対象

さて，カウンセラー会では，昨年との法人支援業務の委託契約を再に加えるというところです。新法

春に組織改編等推進特別委員会を開し，その後は組織改編等推進特人の設立の趣旨は，広く一般国民設置しまして，理事会等で議論を別委員会を中心に精力的に検討がを対象として，不動産カウンセリ

深めながら，会員の皆さんのご理

進められました。

ングに興味のある方を会員とする

解を得て NPO 法人に移行するた

設立する法人形態の検討から始ことが前提となっています。ただめの諸準備を進めてきたわけです

まって NPO 法人とすることが決が，これまでの経緯と具体的な認まり，設立の認証申請をするため

証手続，さらには今後の法人成立の各種書類の作成，法人設立後のの見通しについて，カウンセラー

運営のためのルールづくり，特に会の内山さんにお話を伺いたいと大変であったのは，任意団体をそ思います。

のまま NPO 法人に移行すること

内山さんお願いします。

について有識者への確認，定款に○内山 先ほど任意団体の日本不規定する諸々の事項の検討でした。

動産カウンセラー会の足跡についこれらの手続を済ませて，昨年てお話しましたが，平成１
５
（２
０
０
３）

の１
１月９日に設立発起人会，１２月

年に不動産カウンセリング業務検

２日に任意団体日本不動産カウン

討委員会からの答申を受けて今後セラー会の臨時総会及び NPO 法の対応を検討していた時期に，国人の設立総会を行い，１
２月２０日に土交通省の土地政策審議会不動産

内閣府へ必要書類を提出しました。

鑑定評価部会で隣接・周辺業務に

内閣府に認証申請を行ったのは，関する検討が進められ，「不動産

東京に主たる事務所を，大阪に従し，不動産カウンセリング業務を鑑定評価に関する法律」が平成１６たる事務所を置くこととしている

行うにあたっては，専門家として（２００４）年６月に改正され，不動ためで，今後，会員が増えてくれの資格を持っていないと適正に対産鑑定評価の隣接・周辺業務につば地方支部の設置も含んでいるた

応できないという理由もあり，新いて，同法第２条第２項（平成１８めです。

法人では会員の種類を４つ設けて年２月以降は「第３条第２項」に申請は既に受理されております

運営して行こうと考えています。

変更）により，不動産鑑定士が行が，NPO 法人の認証を受けるた

その４つの種類は，!一般会員，

うことのできる業務としての制度

めには，２カ月間の縦覧期間を経"資格認定会員，#個人賛助会員，的な位置づけが明記されました。

て，書類提出から２〜４カ月と聞こうした法改正の動きを背景にいておりますので，遅くとも４月

この他に，新法人が行う事業として，日本不動産鑑定協会内部で中旬には認証決定されるものと考して，特定非営利活動に係る事業も「不動産カウンセラーは屋上屋

えています。

とその他の事業を考えています。

ではないか」との議論が再燃して新法人の認証が決定し，登記を

特定非営利活動に係る事業は，こきたこともあり，当会の法人化へ完了して正式に NPO 法人日本不れまでの日本不動産カウンセラーの取り組みが加速され，積極的な動産カウンセラー協会が成立した会が行ってきた事業と大きくは変

取 り 組 み へ の 開 始 が，平 成１
６

後に，平成１
８年度の通常総会を開わらないものですが，その他事業（２００４）年の秋に始まりました。

催して任意団体である日本不動産$法人賛助会員です。

22

Appraisal & Finance ２００６．
３鑑定セミナー・不動産カウンセリング業務の現状と今後の展望

カウンセラー会は新法人に完全に協会という名前がつくと，ともは非常に大きな伸びを示しており移行することとなります。まだますれば，ビジネスとは関係ないんます。しかし，まちづくり交付金だ道半ばですが，出口が見えてきだということになってしまいがち

制度というのは，地域の人々が自たのはうれしい限りです。

なんですが，この新法人がもしそ分たちの地域をどうしたいかとい

うなってしまうと，皆様の所期のう願いを都市再生整備計画にまと! 日本不動産カウンセラー協会の目指すべき方向

目的と全然違う方向へ行ってしま

めて，市町村から国土交通大臣にうと思いますので，非営利組織だ

提出し，事業費の一部について補から，あまりビジネスと関係ない

助を受けるもので，いわゆる提案○河野 ありがとうございました。

んだとはお考えにならないように，型の事業に交付されるものです。

ただいまのご紹介によりますと，ぜひ積極的にビジネスをしていく，

今までどういう方々がこの辺の仕４月の中旬には NPO 法人の新カ中核的な役割を担うのであるとい事をしていたのかははっきりわか

ウンセラー協会が成立する見通し

う意識を持っていただきたいといらないのですが，我々が目指す不だというお話ですが，新法人の日

うように思っております。

動産カウンセラーの新たな方向性

本不動産カウンセラー協会が，今○河野 ありがとうございました。

として重要な部分になるのではな

後，何を目指して活動すべきか，

それでは，続きまして，浅井さん，

いかと考えております。

その方向性について，皆さんからいかがでしょうか。

ご意見を伺いたいと思います。

○浅井 都市型のビジネスについ最初に，武藤さんからお話をおては，後ほど三輪さんからお話が聞かせください。

あると思いますので，私は今大き○武藤 私の最大の願いは，新しな流れで動いている国のあり方，

い協会が市場でのプレーヤーとし地方のあり方という，切り口で話てビジネスをなさっていただきたをしてみたいと思います。というい，ここに尽きるわけであります。

のは，戦後６０年という期間を過ぎ冒頭に三大士業と申しましたが，まして，いろいろな制度が破綻状

弁護士さんにいたしましても，会況にあり，新しい形をつくり直す

計士さんにいたしましても，非常必要性があるということを地方にに大きな事業者がいるわけです。

いて切実に感じております。

ただ，それぞれ大きな事業者は大ある公共事業の流れをとってみ都市に集中している，こういう特ても，今までは国の指導の下に，徴があります。これに対して，不県と市町村が国に依存し過ぎると動産鑑定士ないしカウンセラーのいう状況が長く続いておりました。

○河野 それでは，引き続き三輪

方々にはそういう大きい法人が多

しかし今，地方は自立を迫られてさんにお願いしましょう。

くない。かつ事業機会も専門家のいる状況の中で，これからは国だ○三輪 不動産カウンセリングの方も全国に散在している分散型でけを頼っている状況ではなくて，仕事をしているとワクワクします。

あるというのが大きな特徴です。

国と市町村との間のパイプ役が必

これは「未知の分野を勉強できる

分散型でありますと，先ほど三輪要になってきています。それからこと」と「『ありがとう』の言葉さんからもお話があったように，

もう一つは，市町村と地域をどうを数多くいただけること」による

いろいろな新しいものを内製化ししたいという住民や商店街の人々ものです。鑑定専業の若手鑑定士てレベルを上げるということが非を支援する政策の中にもパイプ役

から「ルーティン化された仕事ば常に難しいと思われますので，新が必要になっています。我々がこかりでつまらない」という愚痴を法人が，言ってみればポータルにうした場面でパイプ役を担うこと聞くことがありますが，「知識欲なっていただいて，ネットワーク

ができれば大いに存在価値を示せの充足」と「他者に貢献しているを構築して，それによって事業をるのではないかと思っております。

実感」という本質的な喜びが欠け展開していく，そういう大きな役

一例ですが，今，いろいろな補割を果たしていただくというのが助金はカットされていく傾向にあ

鑑定業務の場合，基準という「既非常に重要でしょう。

りますが，まちづくり交付金だけ

定のモノサシ」がありますが，カているのかもしれません。

Appraisal & Finance ２００６．
３23

不動産と金融の融合領域に係る知

ウンセリング業務の場合，思考のフレームそのものから構築しなけ
ればならないことが多く，問題発

４．不動産カウンセリング
業務推進上の諸課題

見の方法も，問題解決のルートも，

識・スキル○三輪 東京・名古屋都心部等の猛烈なヒートアップとは裏腹に，当然ながら結果にも「これが正○河野 ありがとうございました。

地方圏の不動産投資革命は始まっ解」というものがありません。きそれぞれのお立場で新しいカウンたばかりで，新領域のスキルも東

わめてダイナミックな仕事で，未セラー協会がどういう方向を目指

京と地方とでは大きく差が開いて知の分野について常に勉強するこ

すべきかという示唆をいただいたいます。しかし，先端地域の鑑定とが要求されます。

わけですが，冒頭でも申し上げま

士やカウンセラーでも「不動産とまた，鑑定業務では鑑定士が関したとおり，我が国におけるカウ

金融の融合領域」について金融の与するのはプロジェクトの断面やンセリング業務の歴史はまだ日もプロと本格的に議論できるスキル瞬間であることが多く，意思決定

浅く，近年，カウンセリング業務を有しているのは，ほんの一握りそのものに直接的に関与する機会の受注機会が増大しているとは言です。その他の方々は，まだ聞きはそんなに多くありません。一方，

いながらも，不動産市場の激変，囓りの域を出ないレベルでしょう。

不動産カウンセラーは，依頼者の隣接業界との競合をはじめ，今後，

しかし不動産と金融の融合は避け

取り組むべき課題は山積しておりることが出来ない大潮流として日ます。

本全体を包んでいきます。地方のこれら諸課題への取り組みについては，不動産カウンセラー個々

カウンセラーも，出遅れのギャッ
プは今なら取り返せます。

人の対応で解決できる問題は限ら

その際に注意すべきことは，日れておりますので，ここに専門家

増しに細分化・高度化していく専集団としての新法人の役割と存在

門領域のすべてをマスターするこ意義が出てくるのではないかと思とは不可能だということです。証います。

券化等の全体像を理解することはそういったことを踏まえながら，

大切で，その基礎知識そのものが我々不動産カウンセラーが，現在

地方圏では「飯の種」になり得ま直面する諸課題について，外部環

すが，われわれは，あくまでも不境と内部環境に分けて皆さん方か

動産サイドのプロであることを肝らご指摘をいただき，併せて，そに銘ずるべきです。本来の強みをの課題の解決方向について言及し発揮できる分野で，マスターすべ

真意を聞いて問題を発見し，問題ていただければありがたいと思いきスキルを絞り込み，その分野に解決そのもののために全力を尽くます。

おけるオンリーワンを目指すべきします。依頼者と一心同体で「意思決定」の近くに身を置きつつ，
汗も涙も一緒に流しますので，たでしょう。

! 外部環境課題

不動産証券化の分野において，われわれが強みを発揮できる分野

くさんの「ありがとう」の言葉を○河野 それでは，外部環境課題

は大別して２つあると考えます。

いただけます。

について，まず最初に，三輪さん

一つは「投資分析」の分野。個々

居酒屋で有名なワタミの社是はにお尋ねしますが，我々には，不の物件やエリアごとのマーケティ「世界で一番たくさんの『ありが動産と金融の融合領域に係る知識

ン グ を 踏 ま え た 投 資 分 析 や，とう』を集める」だそうです。新・スキルが十分に備わっているで

REIT・ファンドの分析等です。

法人では実際のカウンセリングをしょうか。先ほどのお話の中に疑特定エリアの収益不動産について通して「最新の生きた知識の修得

問が投げかけられておりますので，の最新情報を網羅し，これを分析と活用」と「お客様からありがと

この辺の課題についてお話を伺いツールに併せて投資家向け情報とうの言葉をいただける」等々，数たいと思います。

して発信すれば，ブティック型ア

多くのステージが用意されること

ナリストとしての注目は集まりまを，とても楽しみにしています。

す。

24

Appraisal & Finance ２００６．
３鑑定セミナー・不動産カウンセリング業務の現状と今後の展望

もう一つは PM に関する知識えます。案件の内容によっては，ですが，不動産カウンセラーが，です。中小不動産会社が証券化ビ必要なスキルを有する第一人者をマーケットにおいて高い評価を獲ジネスに参画するには本格的なパートナー外から招聘してチーム得することは極めて重要なわけでPM 部門の強化が必須と思いますを構成するなど，柔軟な対応を心して，そういった具体的な活動とが，彼らの多くが PM の巧拙とがけています。その他，大手企業

して何が有効か，この点についてバリューの相関についての十分なの「WEB 顧問」を受託していまご指摘をいただきたいのですが。

知識を持っていません。不動産バ

す。これは WEB 上に各社ごと○浅井 今，三輪さんがおっしゃ

リューの向上に目的を絞り込んで，の相談窓口を設け，寄せられた質ったカウンセラーの目指すべき業

テナントリーシング，維持管理，問に対してパートナーが各専門領

務領域ごとに，まず，「我々の代長期修繕計画の立案，建物ファ

域独自の視点でアドバイスを書き表は彼だ」というような方が，誰サードのデザイン，レポーティン込むというものです。

からもそう思われる方々が早く数グ等々を指導しサポートできるプ

こうした経験から得たことを整ロが身近にいないのです。PM に理すると，ワンストップ体制にはついての実践知識をもつ不動産カ

以下の点がメリットとして挙げら

もう一つ，先ほどから私が言いウンセラーと地元不動産会社とがれます。!複眼的な視点の提供に続けていることですが，単一市場

提携し，個々の不動産のキャッシ

よる顧客満足度向上，"個別の事

で物を考える，そういうような時

ュフローの成長，すなわち不動産

務所では取り組めない高度かつ複代ではなくなってきています。地の再生を実現することが，地域経雑な案件への関与，#パートナー

方と中央の問題にしても，いろい済の再生に繋がる途であると思い事務所とのシナジー効果，$専門

ろな形で複数の専門家の判断によます。

家特有の狭い視点から脱出するモって新しい解決方策が出てくるとティベート，%テーマの第一人者いうところを我々が中心となってワンストップ体制の整備（隣接資との提携による最新スキルの学習

実践し，その成果を繰り返し社会格者との協業）など。反対に，失敗から得た教訓にアピールして行けば，恐らく○河野 ありがとうございました。

も数え切れないほどあります。

マーケットも注視してくれるのでもう一つ三輪さんに伺います。先多く出てくることが一番大事なことだろうと思います。

はないかと思っています。

ほどの話の中にワンストップ体制

マーケットにおける評判づくりの問題が指摘されておりますが，○河野 ありがとうございました。

し上げましたが，自ら考え，自ら今，我々がクライアントから投げ続きまして，浅井さんに，先ほど判断して，自らの責任で改革を実かけられている課題の一つがワンご紹介いただいた RICS に関連し行していかなければならないとい

ストップ体制の整備です。これにたお話の中に，そもそもの設立のう，特に市町村合併を行った地域

ついて，もう少し言及をしていた

最大目的が「マーケットにおけるの方々にとっては切実なる問題がだけますか。

評判づくり」に置いたということ生じており，新しい価値観の構築

先ほど，行政とのかかわりで申○三輪 １
０年前に前職を辞して事務所を立ち上げた際，全国ネット
型のコンサル集団から参画の誘いを受け，不動産鑑定士・弁護士・
公認会計士・税理士・一級建築士
・司法書士等の６名でワンストップ型のコンサル会社を名古屋で設立しました。パートナーは各々独立して事務所を営んでいますが，業際的な案件依頼があるとプロジェクトチームを組成し，複眼的な視点でコンサルティングを実施します。案件が終了すればチームを解散して，固定費を最小限度に抑Appraisal & Finance ２００６．
３25

とか，個人が持っている不動産の方々ともお話したことですが，不よる都市再生という，こういう切資産価値が，どんどん下がってい動産をめぐる税制上の問題とか，り口のプロジェクトのニーズも今

く，これをどうすれば食い止めら金融上の問題とかいろいろありま

後は十分増えてくると考えられる

れるのかとか，いろいろ総合的なすので，グローバル化が進んでいわけですから，その辺のノウハウ判断をしていかなければならない

るからといって，彼等のシステム

を海外の方々との交流の中から学時代になっていると思います。

を日本の津々浦々の都市に直ちにばせていただければと思っており導入するという状況ではないといます。

ですから，過去のように進むべ
き方向性がある程度ベクトルとしう感じがしました。

て決まっていた時代とは流れが全

ただ，３年前のことですが，ロ

く違ってきております。過去のパンドン，フランスに行っていろい

ターンとしては考えられないようろな方々と交流したり，まちのあ○河野 ありがとうございました。

な，例えば，お互いの相互理解のり方について勉強して来ました。

もう一つの切り口として，内部環下に，公有財産を利用していく，

日本のようなまちのつくり方とは境課題があると思います。

もしくは自分の個々の不動産を運違って本当に古い建物，もしくは用，もしくは処分して新しい住みそこに介在する文化的なもの，伝不動産カウンセラーの社会的知名方を家族とともに考えていくとい統みたいなものがうまくミックス

度・認知度

う時代背景ですので，我々は，是したまちをみてきました。そこで○河野 不動産カウンセラーの社

非ともいろいろな専門家との協業

は，建物を資産として運用してい会的知名度・認知度というのは，化によって新しい不動産の諸問題るだけではなくて，それを新しい残念ながら現段階においては必ずの解決をに当たって行きながら市

観光などの事業に活用しており，

しも高くはありません。一方，ア場の評価というものを高めていき

様々なパターンのまちづくりの事

メリカにおける CRE の称号は非

たいと私は考えております。

例がありました。そういう面にお常に高いブランドを持っている，

いては，今後も不動産カウンセ

その現状を比べてみますと大きなグローバル化対応（国際交流）

ラーの方々と，海外との交流を通

課題が浮かび上がってくるわけで○河野 もう一点，世界の潮流とじて本来，日本人が持っている不す。

して，不動産のグローバル化が急動産の価値尺度である，そこに住ところで，我が国においても，速に進展しているというご指摘をむ人がつくってきた，安全・安心

不動産カウンセラーという称号は受けておりますが，この流れに適の生活のルールといったものが正

既に商標登録されております。カ

切に対応するためにどうしたらよ

しく評価されるような不動産の考

ウンセラー会の内山さんに，そのろしいか，その辺のお考えをお聞え方を再構築して行きたいと考え

商標登録の経緯をご紹介いただき，

かせてください。

ています。また，今，三菱総研さ併せて知名度・認知度を向上させ○浅 井 こ れ は RICS，CRE のんで進めておられます産業遺産にるための方策について，ご意見を! 内部環境課題

いただきたいと思います。
○内山 任意団体の日本不動産カウンセラー部会を設立した後に，「不動産カウンセラー」という名称を当会の会員だけが独占的に使用できるようにということが議論されて，司法書士に調査を依頼したところ，登録できるということが確認されまして，平成２
（１
９
９
０）
年２月に出願し，平成４（１９９２）
年６月に公告され，平成５
（１
９
９
３）
年３月３
１日に登録が完了しました。
その後，更新をしておりまして，
現在もこの商標登録は当会のもの
26

Appraisal & Finance ２００６．
３鑑定セミナー・不動産カウンセリング業務の現状と今後の展望となっています。
ただ，商標登録をされた「不動産カウンセラー」という称号が，資格認定を受けた者でなければ使用できないということを，多分，現在のカウンセラー会の会員の方はあまりご存じではないのではないかと思いますので，今後はこの事実をもう少し強力に会員に周知する必要があると考えています。
ここ何年間か不動産カウンセ
ラーの知名度・認知度を上げるにはどうしたらよいかという問題を議論していますが，先ほど三輪さんからも何度も出ておりますけれ

必ず不動産カウンセラーという名研修体系を持っておりましたので，ども，現在の会員の方々は「不動称を使って仕事をするということ

各種のケーススタディー研修を行

産鑑定士」という肩書きの方に知が一番大事なことではないかと思ってきましたが，その後，義務研

名度を感じて，その仕事が中心にいます。そういう努力をして，協修制度を変更し，現在では年間５なっていると思います。昨年の１
１

会も個人も経験を積んでいくこと回程度，東京，大阪を中心に研修

月に，本日出席されている浅井さによって，知名度・認知度も自ずを行っております。この他に，会ん，その他の講師の方を招いてまと上がっていくのではないでしょ

員以外の各種関連団体，地方公共ちづくりに関する研修会を東北，うか。

団体の方々に呼びかけて，不動産

中国，九州で開催しました。そのカウンセラーの知名度・認知度の時にも，不動産カウンセラーがど

不動産カウンセラーのスキル・知向上を図るために，地方でのセミのような資格かということを紹介

識・意識ナーも開催しております。

して，今後，地方公共団体の取り○河野 ありがとうございました。

最近，当会が行なう研修は時宣組みに参加したいという PR をしそれでは，事務局長に引き続きを得たテーマ，時代が要請していお尋ねしたいのですが，研修委員

る制度に関するテーマなどを中心新法人に移行したとき，現会員

会でいろいろと議論をしていただに組み立てて実施していますので，は不動産鑑定士以外の方々といろいている中で，カウンセラーのス

ほとんどの研修は外部の有識者，んな形で協業したいという希望を

キル・知識・意識をいかにして高その分野の専門職業家等を講師に持っており，そのプロジェクトでめていただくか，こういった課題

迎えて行っております。

中心的な役割を担うためには不動を抱えて，現在，新法人移行後の新法人に移行した場合の研修体

産鑑定士の分野はもちろんのこと，

諸規程の素案を鋭意作成いただい系については現在検討中であり，不動産カウンセラーとしてこういております。

詳細についてはご披露できません

たところです。

うところが得意分野であるという

そこで，事務局運営の経験を踏が，特に，資格認定会員の研修体

個々人が PR できるような手助け，

まえて，今後導入しようとしてい系について議論されていることは，また，全国ネットで例えばこの案る資格認定会員に対する「更新研従来の研修体系ではとてもスキル件であれば会員の誰と組んで仕事

修」等についても言及しながら，の向上につながらないことが確認をすればいいかという判断ができ

知識・スキル・意識の向上策につされています。今までの研修は，るような情報提供の場を，協会をいてお話を伺いたいと思います。

トピックのあるものを広く浅くと挙げてつくることが必要だと思っ○内山 先ほど日本不動産カウン

いう研修をしてきましたので，先ています。

セラー会の足跡に関連してお話し

ほど三輪さんからお話があったよ

そういう意味からしても，このたように，当会は，研修事業を重うに，もう少し得意分野をつくる

商標登録が持つ意義を理解して頂点的に行ってきた経緯があります。

という意味から継続的な研修体系

き，資格認定会員となった人は，特に，設立当初は義務研修というを構築することが必要になると思Appraisal & Finance ２００６．
３

27

います。

のような方策を講じて行くべきか

ら「出口」までの業務を完遂でき

例えば，プラットフォームをつ議論して参りました。そこで，カる体制を構築するネットワーク力

くって興味のあるテーマに参加す

ウンセリング業務あるいはサービです。第三はマネジメント力です。

るとか，一つの事案を川上から川スの今後の方向性と戦略について，

いろいろな専門家を組織してプロ下までしっかり勉強するとかとい一言ずつご意見を伺いたいと思いジェクトを成し遂げていくには，う場を提供することにより，会員ます。

自身がプロであると同時に，つねのスキルアップのお手伝いを行な
うことになると考えています。

最初に，カウンセラー会の内山に高い問題意識を堅持しつつプロ

さんからお願いします。

集団を率いていくことが必要です。

さらに，不動産カウンセラーと○内山 今回の法人化への対応を

高度なスキルを磨くと同時に，しての意識の向上という面では，担当することによって，私もいろ

P２M のような技法も学びつつ他の資格者と共同して業務を行な

いろ勉強させていただきました。

リーダーシップや人間力を蓄える

う場合，そのテーマの中で，自分海外団体の会員の方からヒアリン

ことが大事です。

がどのように行動すればそのプログをした際，法制度に守られてい不動産業界での勝ち組企業のビ

ジェクトの中で最善を尽くすことる日本の専門家集団と，能力と実ジネスは，以前は「情報の非対称になるのかという認識を持って参績をベースにしている欧米の専門性」，現在は「金融市場への不動

画すれば，自ずとその事業を見る

家の意識の違いを実感しましたし，産の開放」というキーワードで整目線が違ってくるように思っていグローバル化と言われている現在

理できますが，次代は「不動産をます。また，専門研修の他にも，でも日本独自の方法でなければで勘定科目として認識する思考」が一般的な教養を修得する従来型のきないことも多いと感じました。

ビジネスモデルの鍵となるように研修の場を提供することも必要か

その中で，不動産カウンセラー思います。特定の不動産が，オーの方々が今後業務を確立していくナーである個人や企業や公的セク

最後に，資格認定会員の「更新ためにはまだまだ課題が多いとはターの BS と PL とキャッシュフ

研修」については，先ほど申し上

思いますが，少し背伸びをしてもロー上，どのように位置づけられげました専門研修の中で義務研修

グローバル化への対応を推進してるかを常に意識し，理想的な財務とするものを考えて，３年ないしいくことによって道は開けるよう状態を目指して不動産を活用し組

５年に１回その研修の受講を終了に思います。

み替えすること。その視点をコアと思います。

しないと更新を行わないとか，不いつもその時がよければよいとにしたビジネスがカウンセラーと動産カウンセラーの称号を使えないうことではなく，少し先を見つしての戦略を考えるうえで大切でいとか，いろいろ考えられますのめているようにしていれば，そしあると思います。

で，更新については今後の議論にて努力を惜しまなければよい方向○河野 非常におもしろいキー

よると思います。いずれにせよ，に向かうというふうに思います。

ワードで，今後の業務・サービス

そのときの社会情勢に的確に対応○河野 ありがとうございます。

の方向性を示唆いただきました。

できる能力を身に付けるような研続きまして，三輪さん，いかがで続きまして，浅井さんにお願い

修を行なうのがいいように思って

しょうか。

します。

います。

○三輪 不動産カウンセラーとし○浅井 今回，三菱総研さんに法ての使命は，依頼者の利益のため

人化支援業務のお手伝いをしてい! 今後のカウンセリング業務
・サービスの方向性と戦略に問題を解決し，依頼者の意思決

ただいて痛切に感じたのは，我々定そのものに強く関与しつつプロが今までカウンセラー会としてやジェクトを完遂させることです。

ってきた活動というものがあまり○河野 ありがとうございました。

カウンセリング業務を構築するにも体系化されておらず，またク

それでは，最後のテーマでそれ

うえで大事なことは次の３点だとライアントの方向性というものの思います。

絞り込みができていなかったとい

ぞれお一方ずつお話を伺いたいと思います。わが国の不動産カウン

第一は，常にプロジェクト思考

セリング業務を巡る各種の課題をに立って，「意思決定」の近くにいろいろな方面での事業展開を探っていただき，世界の潮流から身を置くことを目指すこと。第二ご提案いただいたわけですが，や置き去りにされないためには，どは，プロジェクトの「入り口」か

はりキーとなるのは，法人に対す

28

Appraisal & Finance ２００
６．
３

うことです。

鑑定セミナー・不動産カウンセリング業務の現状と今後の展望

る働きかけ，それから行政の変革

さん，そういう事例を求めているに伴う各種の支援をアピールしてのです。それから中央を見ておりいく，この２点に大きな方向性をますと，先進的な業務ですとか，向けていったほうがいいのではなあるいは優れた業務，こういった

いかと思います。

事例は，明らかに彼らの政策立案

先ほど内山事務局長のお話にもありましたが，不動産鑑定というす。

５．全体の総括（むすび）の基盤になっているということがあります。

○河野 本日は，皆さん方に，不保護された仕事をずっと続けて歩規制の業界でもありますから，

動産カウンセリングに関連して，

いてきた道から，この寒風の中を中央集権，上意下達という意識がいろんな視点からご議論いただけ

自らの力で切り開いていくという，強いんですが，少し様変わりのよ

たことに，まずは感謝申し上げま

強い意志を持っていかざるを得な

うにも思っております。どんな政す。

い局面に立って，恐らく会員の中策をつくっていくべきかについて，には非常に不安を持っている方も市場，現場に近い方が試行錯誤し四人の方々から頂戴した貴重なごいるでしょう。また，自分の能力ていらっしゃるものの中から，未意見の中に特に印象に残った言葉

が今社会が要求しているレベルで来につながるものを取り入れていを幾つかキーワードに取り纏めてすぐに対応できるかどうかという

きたいという意識が官僚も，非常みますと，武藤さんからは，会員

疑問を持っている方々もたくさんに強くなってきたと思います。ぜの教育と政策提言の重要性，社会いると思います。しかし，確実にひ，いい仕事をしていただいて，貢献による存在感，政策誘導主体

社会は我々が目指している方向性

優れた事例をお持ちになることにたれなど，浅井さんからは，都市のプレーヤーを求めているわけでよって，政策誘導主体になってい局・住宅局の領域の重要性，新しありますから，そこを他のプレー

ただきたい。

い成功事例の共有化，産業遺産に限られた時間ではありましたが，ヤーに先取りされるのではなく，

ただ，個人の単位，あるいは個よる都市再生の推進など，三輪さ

我々が自らの行動によって，社会人事務所の単位では，なかなか政んからは，地方マーケットを熟知のニーズと信頼を確保するように

策誘導というところにたどりつかしたブティック型アナリスト，複

活動していけばいいのではないか

ない面があろうかと思います。そ

眼的視点からの取り組み，不動産と思います。

れで第２点目ですが，協会の役割を勘定科目として認識する思考な○河野 ありがとうございました。

としては，スローガン的にいえば，

ど，そして，内山さんからは，最後に，三菱総研の武藤さんから，

モジュールとアーキテクチャーか

不動産カウンセラー という称

市場戦略の視点から，不動産カウと思っております。個々のカウン号の積極的使用，継続的研修体系

ンセリング業務の今後の方向性とセラーの方，あるいは協会に所属の必要性，常に少し先を見つめて戦略についてお話をお伺いしたい

なさる方は良いモジュール，良い進むことなどであります。

と思います。よろしくどうぞ。

お仕事をなさる。それをこの国の今後，不動産カウンセリング業○武藤 私が重要だと思っている

不動産にかかわる諸施策，政策と務の社会的意義と，その業務に携点を２点お話ししたいと思います。

して，どのようなものが必要かとわる不動産カウンセラーの認知度

第１点は，政策誘導主体に個々いうことについて，アーキテクチ

・知名度がますます高まることをのカウンセラーの方に，あるいは

ャー，設計思想ということですが，祈念して，本日のセミナーを締め協会にもなっていただきたいといメンバーの方が情報を集約し，議くくります。本日は，本当に有りうことであります。地方自治体を論をなさって協会として発信して難うございました。

見ておりますと，優れた事例は極いく。そういう良い組み合わせに（１月１８日，東京・霞が関の霞山会館で収録）

めて急速に横に浸透していく，皆なっていくことを期待しておりま

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３

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セ
セミ
ミナ
ナー
ーを
を終
終え
えて
て
我が国の不動産市場は，近年，グローバル化，金融との融合化等が急速に進展しており，不動産を巡る諸問題
は従来の視点だけでは解明できなくなっており，クライアントが抱えている諸課題も，単一専門分野で解決できるケ−スは稀となっています。
鑑定評価業務においては，一人の不動産鑑定士があらゆる類型の鑑定評価を単独で行うことも可能ですが，多領域に跨る不動産カウンセリング業務においては，それぞれ得意分野を持つ複数の不動産カウンセラー，あるいは他の専門資格者等が連携して，要請された業務を完成させるのが通例であります。冒頭で，米国 CRE の教本から引用した「不動産カウンセリング業務の定義」をもう一度読み直して頂ければ，その業務範囲が極めて広範であることは一目瞭然であります。そこに，不動産カウンセラ−個々人のネットワークとそのプラットホ−ムとなる専門家集団の組織の存在が重要となってまいります。
ところで，卑近な例ですが，昨年秋から日本中を騒がせている「耐震強度偽装問題」を他山の石としますと，
そもそも，一級建築士とひとくくりにされている資格者の主な専門分野は，建物の意匠，構造，設備等ですが，これらの領域は，医者に例えれば外科と内科ほど専門性が異なっており，にも拘わらず，法律上は，これらの分野が独立した資格になっていないことが問題として指摘されています。また，意匠と構造のスタンスは常に矛盾する立場にあり，従来は意匠が構造，設備等を含めて全体の整合性をチェックしていましたが，各分野の専門化が進むにつれてその役割を担うのが難しくなったことから，建築業界では，近時，PM（プロジェクトマネージ
ャー）の存在の重要性が再認識されつつあるようです。こうした動きは，我々カウンセリング業界にも示唆する
ところが大であります。
本日のセミナーで，出席者の皆さんから，我々の受託可能な不動産カウンセリング業務は大都市，地方都市を問わず至るところに発芽しており，その具体的なタ−ゲット，業務戦略，今後の課題等について貴重な示唆を頂くとともに，世界の先進団体である RICS と CRE に学ぶべき点等をご指摘頂きました。
そこで，このセミナーの締めくくりにあたって，不動産カウンセリング業務への対応スタンスについて少々言及しておきたいと思います。私見ですが，不動産カウンセリングは，クライアントから要請された問題解決をク
ライアントの立場に立って最高，最善の解決方策を検討し，クライアントにそれを提示する業務であり，不動産に関するあらゆる問題について助言，指導，支援等を，状況に応じて的確に実施することが求められます。しかし，その目的故に，ややもすると独善的になりがちで，いわゆるクライアントのエゴを満足させる方向で解を見つけてあげる可能性，危険性があることに充分留意する必要があります。
言うまでもないことですが，不動産コンサルテイング業務の成果は，常に社会に対して公正でなければならず，
したがって，クライアント・社会・不動産カウンセラーの三者の利益が一致し，しかも同時に実現できなければ，
つまり，三者が Win−Win−Win の関係でなければ当該業務が適正に実践されたことにならないと言うことであります。
我が国においても，不動産カウンセリング業務が今後，世界の潮流と社会のニーズに的確に応えながら拡充・発展することを期待し，本日のセミナーがそのための一助になれば幸甚であります。
（河野 擴）

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