不動産公正取引協議会連合会（社)北海道不動産公正取引協議会(社)近畿地区不動産公正取引協議会

東北地区不動産公正取引協議会

中国地区不動産公正取引協議会(社 )首 都 圏 不 動 産 公 正 取 引 協 議 会
北陸不動産公正取引協議会
東海不動産公正取引協議会

四国地区不動産公正取引協議会
九州不動産公正取引協議会

不動産広告あらかると
目
Ⅰ

次

広告をみる前に１ なぜ住宅を買うのか

１

２ 住みたい地域はどこか

２

３ 資金はいくら用意できるのか２

４ 販売情報を多く集める

２

５ 信頼できる不動産会社を選ぶ

３

Ⅳ
Ⅱ

Ⅲ

広告をするときのきまり
５

２ 公正競争規約のきまり

５１７ 用途地域、建ぺい率・容積率

１５

１８ 利用の制限や欠陥のある物件

１５

１９ 建築条件付の土地

１７

２０ 土地の利用を制限する法律

１８

契約の重さ

１ 広告主

７

２ 免許証番号

７

３ 取引態様７

４ 売主と事業主

７

５ 不動産の所在地

７

６ 交通の利便

８

７ 面

積

８

８ 地

目

９

９ 青田売りと主たる設備の概要

１０

１０ 新築と建築年月

１０

１１ 団地の規模とその施設

１０

１２ 環

境

１１

１３ 写真・完成予想図

１２

１４ 価

１２
１３

１９

２ 知ったかぶりや無用の遠慮は
事故のもと

Ⅴ

広告の読み方

１５ 予告広告

１４

１ 権利と義務は契約から

１ 法律によるきまり

格

１６ 住宅ローン

１９

トラブルがおきたら１ 要求を明確にして話し合うこと

２０

２ 無理難題は失敗のもと

２０

３ 契約書に明記していないことは「ないこと」と思え
４ 相談所を活用する

２０
２０

Ⅵ

中古住宅の広告の見方

２１

Ⅶ

新築分譲住宅の広告の見方

２２

Ⅷ

分譲マンションの広告の見方

２３

不動産公正取引協議会連合会
及び各地区不動産公正取引協議会

２４

各地区不動産公正取引協議会とその加盟団体
２５

Ⅰ 広告を見る前に住まいは私たちの暮らしになくてはならな
いものですが、失敗した！と思っても、そう
簡単に買い替える訳にはいきません。

１

なぜ住宅を買うのか目的をはっきりとですから、どんな住宅などを買うのかを決

住宅を買う目的はいろいろあります。マイ

める前にあなたのライフスタイルをよくみき

ホーム、別荘のほか書斎や応接室代わりに使わめることが大切です。

うために購入したり、あるいは投資のために

消費者の皆さんが住まい探しをする場合の購入することもあるでしょう。まず、住宅の最も身近な情報源は、新聞やチラシ、インタ

購入目的をはっきりさせることが大切です。

ーネットなどの広告です。

というのは目的により住宅を選ぶ場合の条件

不動産広告には「不動産の表示に関する公正競争規約」（表示規約）という名のきめ細が異なるからです。

住まいに何を求めるのか

かいルールが決められています。このルール

住まいには様々な役割があります。一言では、消費者の利益と不動産業界の公正な競争

いえば「食う寝るところに住むところ」です

秩序を守るために、公正取引委員会の認定をが、時代、国、地域により食べ方、寝方、住受けて昭和３８年に設定された自主規制基準

まい方が違います。具体的には食事・就寝・です。これまで時代の変化に対応して改正を

育児・教育・団らん・読書・休養・交際・通行っていますが、現在の表示規約は平成１７

勤・通学など、およそ人が世間を円満、快適

年１１月に変更認定を受け、平成１８年１月にわたっていくためのあらゆる基盤となるの４日から施行されています。

が住まいです。

公正競争規約は、全国９地区の不動産公正理想の住まいはこれらを過不足なく満たし取引協議会（ ２４ペ ー ジ）で構成する 「不動てくれるものですが、住宅は大変高価なもの

産公正取引協議会連合会」が公正取引委員会ですから、おのずと購入できる限界がありまの認定を受け、各地区の不動産公正取引協議す。「夢」と「財布」の両方を満足させてく会が運用しており、万一、会員事業者がルーれるものはなかなかないのが現実です。

ル違反をしたときは、警告や違約金の課徴な

そこで、住まいの様々な役割のうち何を優どの厳しい措置をとって広告の適正化に努め先するかを決めなければなりません。たとえています。

ば、共働き家庭では保育園に近い住宅が、呼不動産公正取引協議会では、消費者の皆さ

吸 器 官の弱 い人 にはきれいな空気 が必 要でんが安心して住まい選びができるよう、このす。

小冊子を作りました。少しでも皆さんのお役

自分の生活にあった住まいはどんなものかに立てば幸いです。

ライフスタイルは各人各様です。人それぞ‑ 1 ‑れの生き方にふさわしい住まいがあります。

記費用、各種の保険料や住宅の維持費などが年齢、職業、家族構成、性格、趣味などに必要ですから、これも忘れずに資金計画を立よってふさわしい住まいが決まります。たとててください。住宅購入に付帯する費用は価

えば、音に過敏な人、共同生活が苦手な人、格のおよそ１０パーセント、維持費は修繕費等

高所恐怖症の人などにはマンションは不向きを含め年に建物価格の１パーセント程度は積でしょうし、庭いじりがおっくうな人などはみ立てておくのが望ましいでしょう。

一戸建てよりマンションの方が向いています。

４
２

住みたい地域はどこか

販売情報を多く集める

住まい探しの原点は販売情報をより早く、「住めば都」。この言葉は、どんなところ

より多く集めることです。消費者が入手できでも慣 れ れ ば住みやすいというたとえです

る販売情報は不動産広告が唯一だといってもが、反面、人は住み慣れた場所からは離れに過言ではありません。不動産広告にもいろい

くいということも表わしています。

ろあります。新聞広告、新聞折込チラシ、雑しかし、現実の住宅事情の中で自分にふさ

誌広告、インターネット上の情報サイトや各

わしい住まいを手に入れるには、今住んでい社のホームページなどのほか、不動産会社のる地域にこだわらず、もっと広い範囲に目を友の会の会報などがあります。各社の友の会

向けなければならないでしょう。知らない地

は通常、誰でも無料で入会できますからぜひ

域にあなたの求める住まいがあるかも知れま

活用したいものです。

せん。

誰もができるだけ早く販売情報を入手した

そのためには、あらゆる地域の情報を集めて、ドライブやハイキング代わりに実際にそいと考えるのは当然ですし、不動産会社も早く情報を提供したいと考えています。

の地域を探訪することです。

３

しかし、不動産広告には「宅地建物取引業法」や「不動産の表示に関する公正競争規約」

資金はいくら用意できるかによって「広告表示の開始時期の制限」とい大半の人は住宅資金のほとんどを金融機関

う規制が行われています。つまり、未完成のから借り入れて調達せざるを得ません。つま宅地や建物の広告は開発許可や建築確認を受り、購入資金をいくら用意できるかは、いく

けるまでは広告できません。

らまでの借金なら無理なく返済できるかということになります。

また、公正競争規約では原則として確定価格を表示しない限り広告ができないことにな

返済計画も２０年、３０年という長い年 月のっていますが、広告表示の開始時期の要件を間に予想される生活の変化を前提として考え満たしていれば、仮に物件の価格等が確定しなければなりません。たとえば、子供の学費、ていなくても「シリーズ広告」や「予告広告」

結婚費用、働き手の病気や事故などにも対応

によって情報の早期提供ができるようにしてできる生活設計が必要です。

います。ただし、いずれの広告も、予約など

また、住宅の価格のほかに引越し費用、登申込順位の確保につながる行為は一切できな‑ 2 ‑いことになっています。焦らずに自分のライ

おとり広告をする業者は絶対に避ける

フスタイルにふさわしいかどうかを検討しておとり広告にもいろいろな手口があって、みてください。

消費者が見分けることは難しいと思われるか

シリーズ広告も知れません。確かに難しいのですが、これシリーズ広告は、早いものは販売日の１年に引っかからない方法がひとつあります。そぐらい前から物件の特徴をいろいろな角度かれは「不動産には格安物件などうまい話は絶ら、連続的に説明して、消費者にきめ細かい情対にない」ことを銘記することです。

報をより早く提供することを目的としています。

おとり広告に共通しているのは、他社の広告物件と比べ面積や立地条件がほぼ同じなの

つまり、連続ドラマのように、各回の広告に価格が安く、誰もが「掘出し物」だと感じ全部をひとつの広告としてとらえ、各回の広る広告です。しかし、行って見ると崖下の物

告では物件のある面を掘り下げて説明し、最件だったり建物が建たない土地であったり、終回の広告はいわば総集編的に普通の販売広あるいははじめから売る気がないので価格だけ告をするものです。

は相場の半値で広告したりしているのです。

予告広告

万一こんな広告に釣られて店舗へ出向いた

予告広告は、価格を確定して販売を開始す

ときは、広告物件以外の物件を勧めること多る前に、消費者が購入の検討をする余裕を持いでしょうから、すぐに帰って来ることです。

てるように販売予定日と価格等の取引条件以

せっかく来たのだから、見るだけでも見てい外の物件内容を知らせるためのものです。ここうなどと考えてはいけません。

の場合、予告広告である旨、いつから販売を契約を急がせる業者は危険開始する予定であるなど大きく明示の上、「価契約を急がせたり、何でも安請け合いする

格／未定」、「予定最低価格／○○○万円・予業者は要注意です。良心的な不動産業者は、定最高価格／○○○万円・予定最多価格帯／

消費者が住宅を購入するために必要な判断材○○○万円台」、「販売戸数／未定」などと表料を提供して、購入者に検討する時間的余裕示されます（詳細は１３ページ参照）。

を与えてくれるはずです。「いますぐ手付金５を払わないと売り切れてしまいますよ」など

信頼できる不動産会社を選ぶと言われたらそのまま帰って来ることです。

信頼のおける不動産会社と取引できるかど

営業年数の長い会社は一応安心

うかは、快適なマイホームを購入するために同じ場所で長く営業していることは、信用は大変大切なことです。ほとんどの不動産会のひとつの目安になるといえるでしょう。不社はまじめに消費者の住まい探しのお手伝い

動産業（正確には宅地建物取引業）を営むにをするよう努力しているのですが、残念ながらごくごく一握りの業者がときどき問題を起こしているのが現状です。

は、都道府県知事か国土交通大臣の免許を受けなければなりません。この免許は５年ごと（平成８年３月３１日以前は３年ごと）に更新されますが、業を続けさせることが不適当‑ 3 ‑だと判断される場合は更新されません。

告主が「売主」だと思って物件の案内をしても免許証番号は「国土交通大臣免許（２）第○らったところ、後で媒介報酬が必要だと言われ○○号」、「○○知事免許（１）第○○○○号」

た。
」との苦情が寄せられたことがあります。

等と表示されますが、この（）内の数字は免許の更新回数を表します。たとえば（１）は免許取得後５年未満、（２）は１回免許更新 をしており免許取得後５年以上１０年未満という

昨今、コンプライアンス(法令遵守)が叫ばれていますが、違法な広告をする業者は、取引に つ い て も信頼度は 極め て低いといえます。決して電話をしたりせず、一切関わらなことになります。
つまり、一般的には、この（）内の数字が大きければ大きいほど長く営業していること

いことです。

インサイダーを選ぶになります。

「不動産の表示に関する公正競争規約」に事務所や役員などが頻繁に変わる会社は危険参加している不動産会社は適正な広告表示を形式的な営業年数が長くとも、頻繁に事務することを約束しているわけですから一応安所が移転したり、商号が変わったり、または

心できます。

役員が入れ替わったりしているなど実質的な「公正競争規約」は、北海道、東北、首都

同一性や継続性のない会社は要注意です。

圏、北陸、東海、近畿、中国、四国及び九州

これを調べるには、免許を与えた都道府県の宅地建物取引業法の担当課に備えられていの９ブロックにそれぞれ設置された「不動産公正取引協議会」が運用しています。

る業者名簿を見れば分かります。

不動産会社がこの公正競争規約に参加して違法な電柱ビラなども危険いる場合は、広告に「○○不動産公正取引協

街角の電柱等に貼付されたビラや街路灯、議会加盟」と表示され、併せて２５ページの街路樹、信号機などに、針金でくくりつけた一覧表にある業界団体の会員である旨が表示

りした看板を見かけることがありますが、こされます（新聞案内広告などは除きます。）。

れらの広告は、屋外広告物法や道路法などの

現在、全国で約１３.１万の不動産会社が法律に違反する行為です。これらの違法な屋

公正競争規約に参加しており、会員の店頭に

外広告物には、「未公開物件」などと書かれたは次のマークが掲示されています。

ものが多くありますが、その中には、まだ商品化していないもの、あるいは、その物件自体が存在しないおとり広告などの不当表示もみられます。
また、これらの広告には取引態様（売主、貸主、代理、媒介[仲介]の別）をはじめ物件に関する情報（物件概要）がほとんど記載されていません（会社名さえ記載されていないものもあります。
）。このような広 告を見た消費者から「取引態様が記載されていないため、広‑ 4 ‑※ この「公正表示ステッカー」は公正競争規約に参加している不動産会社の証です。

Ⅱ 広告をするときのきまりから、不動産広告には物件の種類と媒体別に

１

法律によるきまり必ず表示すべき事項が定められているほか、

不動産広告は「宅地建物取引業法」と「不文字の大きさは原則として７ポイント以上と当景品類及び不当表示防止法」によって、誇しています。

大広告などの不当表示が禁止されています。

シリーズ広告と予告広告

このほか、宅地建物取引業法では青田売り

不動産の販売に先立ち、より早く消費者に（未完成）物件の広告の開始時期を制限した

物件情報を提供するためにシリーズ広告や予り、取引態様の明示義務を課しています。

告広告ができることとなっているのは前に述

誇大広告などをした場合には、宅地建物取引業法によって業務の停止命令や免許の取消

べたとおりです。

表示の基準または６月以下の懲役などの罰則があります。

通常、不動産広告に表示される次の一般的また、不当景品類及び不当表示防止法によっな事項についてまちまちな表示とならないよて「排除命令」が行われます。この命令に従うに５０の表示基準を定めています。

わないときは２年以下の懲役または３００万①

円以下の罰金などの罰則があります。

物件の内容・取引条件等に係る表示基準
ア

取引態様

イ

物件の所在地ウ

交通の利便性

公正競争規約は、一般消費者の利益と不動エ

各種施設までの距離又は所要時間

産業界の公正な競争を確保するために様々な

オ

団地の規模

広告のルールを定めています。

カ

面積

キ

物件の形質

ク

写真・絵図

未完成の宅地や建物は、開発許可や建築確

ケ

設備・施設等認を受けるまでは広告その他の表示をしてはコ

生活関連施設ならないことになっています。ときどき「新

サ

価格・賃料

築フリープラン」などといって、建築確認のシ

住宅ローン等

ない新築住宅の広告が見受けられますが、こス

その他の取引条件

２

公正競争規約のきまり

その主なしくみは次のとおりです。

広告表示の開始時期の制限

れは公正競争規約に違反するものです。

②

節税効果等の表示基準

必要な表示事項③

入札及び競り売りの方法による場合の表
示基準

正しい広告とは、ただ嘘をつかないだけではなく、消費者が不動産を選ぶ場合に必要とこの表示基準において、たとえば①エでは、考えられる事項を表示することだという立場

徒歩時間は８０メートルにつき１分として表‑ 5 ‑示することとしています。

特定事項の明示義務
豆知識

都市計画法、建築基準法その他の法令による利用制限や傾斜地、地形が著しく悪い不整取引態様が媒介（仲介）の場合は、買主、売主とも媒介報酬（手数料）を不動産会社に支払う必要があります。その限度額は宅建業
法で次のように定められています。

形地など消費者が通常予期することができない物件の欠陥で、消費者にとって著しく不利益となる事項については広告に表示する義務

報酬の料率を課しています。

売買代金の区分

特定用語の使用基準
抽象的な用語や他の物件又は他の不動産会社と比較するような次に挙げる用語について
は、表示内容を裏付ける合理的な根拠がある場合を除き、その使用を禁止しています。
完全、完ぺき、絶対などの用語②

日本一、抜群、当社だけなどの用語③

特選、厳選などの用語④

最高、最高級など最上級を意味する用語⑤

格安、堀出、土地値などの用語⑥

完売など著しく人気が高く、売行きがよいことを意味する用語

２００万円以下の金額

Ａ ５
○
.２５％
(５ ％)

２００万円を超え
４００万円以下の金額

Ｂ ４
○
.２％
(４ ％)

４００万円を超える金額①

上 段＝課税業者( )内＝非課税業者

Ｃ ３
○
.１５％

(３%)

注：消費税の課税対象となる物件の場合
は、売買代金から消費税相当額を除いた金額が報酬の料率の基礎となります。
《３,０００万円の住宅を購入した場合》【計算例１】
消費税の課税対象とならない物件を課税業者の媒介で購入した場合の媒介報酬額
Ａ の部分
２００万円×5.25％＝ 10.5万円…○
Ｂ の部分
２００万円×４.2％ ＝ 8.4万円…○
Ｃ の部分
２，６００万円×3.15％＝81.9万円･･･○〔合 計〕＝100.8万円【計算例２・速算法】
物件の価格が４００万円以上の場合は、次の速算法により計算できます。
① 課税業者の場合：
（代

金）

（料率）

３,０００万円×3.15％＋6.3万円＝100.8万円② 非課税業者の場合：
（代

金）

（料率）

３,０００万円×3％＋6万円＝96万円‑ 6 ‑Ⅲ 広告の読み方
では、公正競争規約の表示基準をもとに、広告を正しく読みとるポイントを説明しましょう。

とになります（前頁「豆知識」参照）。

４

売主と事業主たとえば、Ａ社が開発した分譲地やマンシ

１

広告主

ョンの全部または一部をＢ社が買い取って売広告の責任などを明確にするため、広告主

主として販売する場合、「事業主Ａ社

売主の名称が表示されます。新築分譲住宅や分譲

Ｂ社」と表示されます。会社によっていろい

マンションなどの販売広告では、２以上の会

ろな企画や設計の特徴がありますから、もと社が共同の広告主になることがありますが、もとの事業の主体を明らかにして消費者の判普通同じ程度の大きさの文字で会社名が表示

断の目安にするためのものです。

されます。
また、売主から販売をまかされた不動産会
社だけが広告主となる場合は、売主の商号と５

不動産の所在地

登記地番と住居表示

免許証番号が物件概要欄に表示されます。広

不動産の所在地の表わし方には、登記地番告主の取引態様が代理や媒介の場合は、物件と住居表示があります。地番は１筆の土地ご概要欄をみて売主が誰かを確認しましょう。

とにつけられています。広告や売買契約書に２記載されるのは登記地番です。不動産の所有

免許証番号者が誰かあるいは抵当権があるかどうかなど「国土交通大臣免許 （２）第○ ○ ○号」「○は登記を見なければ分からないからです。

○県知事免許（３）第○○○○号などと表示されます。信託銀行は「国土交通大臣届出第○Ａ は登記地番で、○Ｂ は住居
たとえば、次の○表示番号です。

○号」と表示されます。

３

Ａ 東京都千代田区九段南３丁目１８番地４○
Ｂ 東京都千代田区九段南３丁目７番７号○

取引態様

広告主が売主（貸主）なのか、代理なのか

豆知識

または媒介（仲介）なのかが表示されます。

道路

売主または代理の場合は、広告主が購入者

12

13

14

15

と直接契約ができますが、媒介の場合は、い

16

17

18

19

わば結婚の仲人のようなもので買主と売主を引き合わせて契約の成立を手伝うだけですか
ら、直接買主と契約できません。なお、この場合、買主は媒介業者に媒介報酬を支払うこ‑ 7 ‑上の図で12、13など地番のついた
１区画を１筆といいます。

団地の所在地ラッシュ時には日中時より時間が多くかか

大きな団地の場合は、たくさんの区画があ

る路線がありますが、この場合は「○○駅まりますから、その団地の中心地とか入口など

で快速で４０分（ラッシュ時。日中時は３０分）」の区画の地番だけを代表地番として表示されなどと表示されます。

ます。団地が２以上の市町村にまたがってい

また、バス便の場合には、「○○駅からバる場合は、区画によって通学できる学校が異

ス○分、停留所下車、徒歩○分」と表示されなったりしますので自分の希望する区画はどます。ただし、鉄道未整備地域ではバス停名の自治体に属するかをよく確認しましょう。

とそこからの徒歩時間が表示されますが、バ

６

ス便もない場合は、著名な公共・公益施設、交通の利便

商業施設等の名称とそこからの道路距離が表示されることがあります。

徒歩時間
道路距離８０メートルを１分として計算し、鉄道会社が公表した新設予定駅は、その整

１分 未 満の 端数は 切り 上げて 表示 されます
（たとえば、８１０ｍ÷８０＝１０.１２５分→１１分）。

備予定時期を明らかにして表示されます。な．．
● ●お、公表していない場合は、勝手に電車の予想

なお、信号待ちや坂道などは考慮されません。

所要時間を表示してはならないことになって大きな団地の場合、駅やスーパーマーケッ
トまでの徒歩時間は、販売する部分の最も近いところが起点として表示されます。

います。

７

面

積

土地の面積

電車、バスの所要時間
運行ダイヤによる時間が表示されますが、土地の面積は、水平投影面積で表示されま

待ち時間や乗換え時間は表示されません（待す。水平投影面積とは、下図のように凹凸やち時間等が含まれない旨は明記されます。）。

斜面の土地でも、その土地が水平だとして測った面積をいいます。
Ｃ〔表示例〕
Ｃ駅からＡ駅まで３５分(通勤時
Ｂ駅で急行に乗換。日中時は２７分。
乗換・待ち時間は含みません 。）
Ｃ駅下車バス１０分停歩３分。
なお、来年３月にはＤ駅(仮称）が開業予定。Ｄ駅より徒歩６分。

D

Ｂ

Ａ
水平投影面積＝ＡＢ×ＢＣ（の部分）

分譲宅地や新築分譲住宅の場合は、「敷地面積／１４２㎡〜２１０㎡」などと最小面積と最大面積だけで表示されます。
土地面積のほかに私道負担部分の面積があるときは、「土地面積／１２０㎡（ほ か に 私道

‑ 8 ‑

１２㎡あり）〜１４０㎡（ほかに私道１８㎡あり）」

４畳半の和室と、８畳相当の洋間とダイニンなどと表示されます。１平方メートル当たり

グキッチンがあることを意味します。

の価格を比べるときは私道部分を除いた面積「２ＤＫ」とか「３ＬＤ・Ｋ」と表示されで計算してください。

ますが、「２ＤＫ」は寝室が２部屋に一体型

建物の面積のダイニングキッチン があることを、「３Ｌ

建物の面積は、延べ面積で表示されます。

Ｄ・Ｋ」は寝室が３部屋に相互に独立したリ

延べ面 積と は各階 の床面積の 合計面積で 、ビングダイニングとキッチンがあることを意

２階建ての場合は１階、２階の合計面積です。

味します。また、ＤＫやＬＤＫの広さの具体

床面積とは、建物の壁などの区画の中心線

的な基準はありませんが、その機能を有するで囲まれた部分の面積をいいます。つまり、ためにはＤＫは４畳半以上（１ＤＫの場合）、

壁の厚さの半分は面積に含まれます。

ＬＤＫは １０畳前後 （３ＬＤＫの 場合）を目

また、バルコニー、ベランダなどの面積は安として表示するよう指導しています。
居室等の広さを畳数に換算する場合は、原含まれません。
一戸建住宅の場合は床面積がそのまま登記則として１畳は１.６２㎡以上（壁心面積）とされますが、マンションの場合は専有部分のして計算します。畳の大きさには統一規格が壁の内側の部分の面積が登記されます。これなく、部屋の形と広さに合わせて作られます。

は、壁は入居者全員の共有部分になるため一

このため、中古住宅の場合には、１畳当たり人の名義では登記できないからです。

の面積が原則に満たないものについて、その下図の場合、広告や契約書ではｃ×ｄが表示されますが、登記される面積はａ×ｂとなります。

旨及び「畳１枚当たり１.５４㎡」などと表示される場合もあります。

ｃ

８

地

目

ａ

地目は、土地の用途（利用状況）を表わし
ｄｂます。広告には登記されている地目が表示され、現況がこれと異なるときは「地目／山林（現況宅地）」などと表示されます。登記上の地目を表示するのは造成地の以前の利用状

マンションでは専有部分と専用部分があり

況を知る手がかりとするためです。

ますが、専有部分とは自分だけのものになる

たとえば田や池沼であった土地を造成した部分で、専用部分とは自分だけのものではな

場合は、地盤改良をした上で造成し数年そのいが自分だけが使用できる部分のことで、バまま放置して地盤の固まるのを待つ必要があ

ルコニーや専用庭などがこれに当たります。

りますし、田や畑であれば農地法の転用許可

間取りを受けているかどうかも調べる必要がありま

間取りについて、たとえば「和６、４.５、す。

洋８、ＤＫ８」と表示された場合は、６畳と

‑ 9 ‑

９

などとその材料が使われている部位を明確に青田売りと主たる設備の概要

して表示されます。

青田売りとは新築住宅や分譲マンションは工事の完了前

10

新築と建築年月に販売されるものも多いのですが、これを青新築とは、建築後１年未満で、一度も入居

田売りといいます。青田売りの場合には建築されたことがないものをいいます。た と え

確認番号、工事の完了による入居予定年月、１年未満でも一旦入居されたものは新築とは主たる設備の概要などが表示されます。

いえません。建物の建築年月は、新築か中古業者が売主の場合、代金の５パーセント（完にかかわらず、いずれも表示されます。

成済の場合は１０パーセント）か１，０００万円を超える手付金等を受領するときは、手付金等

なお、未完成の建物については入居予定年
月が表示されます。

の保全措置をして保証会社や銀行など、国土交通省が指定した保証機関が発行する保証書等を交付することになっていますから、必ず

11

団地の規模とその施設

開発面積、総区画数、販売区画数

受け取ってください。

団地全体の大きさはどのぐらいか、どのよ

建物の工事の完了

うな施設が団地内につくられるかは、とても建物本体の工事が完了し、電気、ガス、上重要なポイントになります。開発面積や総戸下水道などが整備されており、すぐにその建数・総区画数などで大きさを知ることができ物を使用できる状態、つまり入居できる状態ます。

になったことをいいます。

開発面積は、開発する団地全体の総面積を主たる設備の概要

いい、道路、学校、公園、病院などの用地も青田売りの場合、どのようなものが造られ含まれます。

るかが表示されます。

総区画数は、団地内のすべての区画数をい

新築分譲住宅の場合は、排水施設、上下水

い、過去に販売済みの区画、現在広告して販

道施設、汚水の処理方法、道路の幅と舗装の売中の区画（販売区画数）、将来販売する区

状況、ガス設備など、新築分譲マンションの画の全部を表示します。大きな団地の場合は

場合は、ガス、厨房などの設備や建物の主要多少変更となることがあります。広告には、構造部の材質、内装、外装の材質や塗装の方

分譲宅地の場合、総区画数と販売区画数が表

法、集会室などの整備状況、エレベーターの示されます。

基数、駐車場の台数とその利用条件など主たる設備の概要が表示されます（一部の項目は

新築分譲住宅の場合は分譲宅地と同じ要領
で、総戸数と販売戸数が表示されます。

パンフレット以外の広告には表示されていな
い場合があります。
）。

団地型の分譲マンションの場合には、広告時に実際に販売しようとする建物ごとに、たなお、建築材料の一部を強調して表示する

とえば、「Ａ棟＝総戸数７５戸・販売戸数７４ときは、「 桧造り 。和室 の柱 は檜を 使用。」

戸、Ｂ棟＝総戸数７０戸・販売戸数７０戸」‑ 10 ‑

等と表示されますが、管理員室や事務所等に来確実に利用できると認められるものにあっついては「総戸数７０戸、ほかに管理員室、ては、その整備予定時期を明らかにして表示

集会室各１戸あり。１階は全フロア事務所及することができることにしています。

び店舗となっています。
」等と表示されます。

環境のマイナス要素
当然のことですが、住まいとしてよい環境

団地内の公共・公益施設
団地全体を一つの商品とみることができまと悪い環境とがあります。たとえば、買った

すが、この場合、学校、図書館、診療所など

マンションの隣に大きな建物がたち、日当たの公共・公益施設の有無やその内容は、商品

りや風通しが悪くなることがありますし、近の品質内容を表すものといえます。

くに鉄道や高速道路が建設され騒音に悩まさ

団地内の施設が未完成のときは、その完成れることもあるでしょう。このように、住ま（整備）予定時期が明示されますが、大きないとして好ましくないものが将来出現するこ団地の場合は、当初予想できなかった事情にとが客観的にはっきりしているときは、パン

よって、多少遅れたり、内容が少し変わるこ

フレットに必ず表示することになっていますともあります。

から、よく読んでください。

12

環

特に、市街地型のマンションは、工場跡地境に建設されることがあり、周囲には騒音や煤

団地外の公共・公益施設

煙などの発生する工場が残っていることがあ団地の外にある学校、病院、市役所、公会

りますから、よく現地をみることが大切です。

堂などの公共・公益施設は、広告する時に利

パンフレットのほかにできるだけ詳しい地

用できるものを物件までの道路距離を明らか

図を用意しておくことも必要です。

にして表示されます。ただ、広告時には利用

現地にはできるだけ平日に行くことをおすできなくとも、工事中であったり、国や県なすめします。日曜、祝日などには工場は休み

どの公共団体が建設を決定しているものは、なのが普通ですから、平日でなければ本当の現に利用できるものと併せて表示する場合に環境がわからないでしょう。

限り、その整備予定時期を明らかにして表示

環境の良し悪しは一概にはいえない
普通、幼稚園、学校、公園などはよい環境してもよいことになっています。
学校は、近いかどうかに関係なく、地元のの部類に入りますが、すぐ近くにあると子供教育委員会 で通学区域 を定め る も の で す かの声がうるさいと思う人もいるでしょう。公ら、広告では、通学できる学校が表示されま園の場合でも夜、暴走族の集合場所になったす。

りして悪い環境になるかも知れません。

団地外の商業施設

反対に墓地が近くにあっても緑がたくさん

デパート、スーパーマーケット、商店等のあって好まれる人もいるでしょう。

商業施設については、現に利用できるものを環境の良し悪しの判断は人によって違いが物件までの 道路距離を 明示し て表 示さ れ まあるものです。よく検討して物件を選びたい

す。ただし、工事中であるなどその施設が将ものです。

‑ 11 ‑

1３

写真・完成予想図

14

物件の写真は、広告するときに実際に販売価

格価格の表示の仕方するものでなければ掲載してはならないこと

宅地の価格は、１区画の総額（上下水道施になっています。ただ、建物が建築工事の完

設・都市ガス供給施設のための費用等を含み了前であるなどの事情がある場合は、実際にます。）を表示し、マンションや一戸建て住販売する建物と同じものであれば、他の物件宅の価格は敷地の価格を含んだ１戸当たりのの写真をその旨を明らかにして使用できるこ総額で表されます。

とになっています。モデル・ルームの写真もまた、住宅の敷地が借地のときは、その借同様です。他の建物の外観写真の場合、建物

地権の種類（普通借地権、定期賃借権など）、本体は同じでも門、塀、植栽などが実際に販

借地権の価格、借地期間、地代（１か月単位）、売する 建物 と異なることの方 が多 いのです

保証金、権利金等などの条件も明示されます。

が、この場合はその旨を表示することになっ分譲宅地、新築分譲住宅、分譲マンションています。

の場合は、区画（戸）数が多いので新聞広告

完成予想図は、事実と違う表示でなければなどでは、全部のものの価格を表示すること

建物本体のみを描けばよく、周囲の建物などが難しいときがあります。この場合は、一番までは 描かなくてもよいことになっていま

安い価格と一番高い価格（いずれも電気、上す。完成予想図は、実際のものよりもよく見

下水道及び都市ガス供給施設のための費用をえるのが普通ですから、絵にまどわされず、含みます。）のほかに、販売数が１０区画（戸）現地の周囲の状況をしっかり確認しておきま以上の場合は１００万円単位（高額な物件のしょう。

場合は、任意に単位を設定できることになっています。）でみて一番多い価格帯（最多価格帯）とその区画（戸）数が表示されます。
たとえば、
価格／２,６５０万円〜３,３９０万円
最多価格帯／２,９００万円台(５０戸）と表示されます。
なお、消 費 税の課 税 対 象 物 件 の 場 合 は、
「 価 格 ／３,０６０万 円（消費税込み）」等と消費税を含んだ総額を表示することになっています。価格に含まれる消費税額は契約締結時までに書面により明示されます。

‑ 12 ‑

二重価格表示・割引表示「相 場の２０％引き」などの表示を 二重価

15

予告広告

格表示といいますが、これは原則として禁止

予告広告とは、販売戸数や価格等の取引条

されています。その理由は、不動産は同じも件以外の情報を消費者になるべく早く知らせのが二つとなく他のものと比較できないからるためのものです。
予告広告は、分譲宅地、新築分譲住宅、新です。
しかし、次の二つの場合は、事実であり、

築分譲マンション、新築賃貸用マンションし他の不動産会社の 物件 との比 較で も な い のか認められていません。実際に販売を開始すで、例外的に二重価格表示が認められていまる本広告に先立ち、その販売開始時期をあらす。

かじめ知らせる広告ですから、この間にゆっ①

旧価格（値下げの３か月以上前に公表さくりと検討することができます。

れ、かつ、値下げ前３か月以上にわたり実業者は、価格（賃料）が確定したときに本際に販売していた価格であることが明らか

広告をしますが、この広告を見逃すこともあなもの。）を比較対照価格とする場合で、りますので、予告広告の時点で資料請求をし次のアからウに掲げる要件のすべてに適合ておくと便利です。価格が決まったら直接資するとき料を送ってもらえます。予告広告には、次のア５つの事項が必ず表示されます。

旧価格の公表時期及び値下げの時期を明示したものであること。

イ

値下げの時期から６か月以内に表示す①

予告広告である旨②

価格若しくは賃料（入札・競り売りの場

るものであること。
ウ

合は、最低売却価格又は最低取引賃料）が建築後２年以内の建物で、居住したこ未定である旨又は予定最低価格、予定最高とがない 建物 に つ い て の表 示で あ る こ②

価格及び予定最多価格帯と。

③

販売予定時期又は取引開始予定時期

代金の全額を自己資金で支払うとか、新④

本広告を行うまでは、契約又は予約の申婚３か月以内の者など、一定の条件に適合込みに一切応じない旨及び申込みの順位のする買主に対し、販売価格、賃料等から一確保に関する措置を講じない旨

定率又 は一定額の 割引 を す る場 合に お い⑤

予告広告をする時点において、すべてのて、当該条件を明示して、割引率、割引額

予定販売区画、予定販売戸数又は予定賃貸

又は割引後の額を表示するとき戸数を一括して販売（取引）するか、又は数期に分けて販売（取引）するかが確定していない場合は、その旨及び当該予告広告以降に行う本広告において販売区画数、販売戸数又は賃貸戸数を明示する旨‑ 13 ‑

16

提携ローンの表示例

住宅ローン〈○○ホームローンのご案内〉◇提携金融機関／○○銀行、△△銀行◇融資限度／価格の８０％以内で、最高○○万円 ※年間支払額が前年度年収の２５％〜４０％以内（年収により異なります）◇年利／○○％（固定期間選択型・１０年）◇返済期間／○年〜○年◇事務手数料／○万円◇ローン保証料／○○円◇火災保険料／○○円◇年齢制限／満２０歳以上６５歳まで（完済時
７０歳未満）◇支払例／３ＬＤＫ・Ａタイプ（３，５００万円）を頭金７００万円（２０％）、２５年払いでお求めの場合）証券化ローン「証券化住宅ローン（フラット３５）」とは、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と金融機関の提携による長期固定金利型住宅ローンです。
住宅金融支援機構は、フラット３５を取り扱っている民間金融機関から住宅ローン（フラット３５）を買い取り、それを担保とする債券を発行することで長期の資金調達を行う
一方、金融機関は、住宅金融支援機構とこの住宅ローンの利用者との窓口業務を行っているものです。

民間融資

毎月返済年１２回
元金１４００万円

ボーナス時年２回
元金１４００万円

○○○○円

○○○○円

民間融資には、銀行、信託銀行、信用金庫、生命保険会社、農協などがあります。

※一部の項目は表示されない場合があります。

民間の住宅ローンには、「提携ローン」と契約に当たっては、提携、紹介を問わず、「紹介ローン」の二つがあります。
「提携ローン」とは、不動産会社と金融機関との間で、その不動産会社から住宅などを購入する人に対して、その資金を金融機関がもし融資が受けられない場合は、売買契約は白紙になり、手付金なども全額戻すことを契約書に明記されるようにしましょう。

融資することを書面で協定していることをいいます。この場合は、購入者が借入資格さえあれば必ず融資を受けることができます。
「紹介ローン」とは、提携ローン以外のものをいいます。広告には、「紹介ローン」などと表示されます。これは金融機関が独自に行うもので、これを借りるには、住宅などがその金融機関の融資基準に適合しているか、購入者が借入資格があるかの両方を審査して融資するもので、不動産会社とは直接関係はありません。

‑ 14 ‑

1718

用途地域、建ぺい率･容積率

利用の制限や欠陥のある物件

用途地域には、第１種低層住居専用地域、都市計画法、建築基準法その他の法令によ

第２種低層住居専用地域、第１種中高層住居

る重 大な利 用の 制限や 物 理 的な物 件の 欠陥専用地域、第２種中高層住居専用地域、第１（瑕疵）があるものや、消費者にとって著し

種住居地域、第２種住居地域、準住居地域、

く不利益となる事項について、明確に表示す

近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業るよう義務付けています。このような物件は、地域、工業専用地域の１２種類があります。

欠陥のない普通の物件に比べ、利用価値や資建築基準法では、用途地域ごとに、建築で産価値はかなり低いものです。悪質な業者はきる建物の種類、建ぺい率、容積率、北側斜瑕疵があることを隠して「おとり広告」にし

線制限、建築物の高さ制限などの規制をしてばしば利用しています。

います。

ですから、一見して安い物件は何らかの欠１２種類の用途地域のうち、工業専用地域にだけは、住宅が建てられません。

陥があるのではないかと疑ってみる必要があります。案内された物件が瑕疵物件だったら、建ぺい率とは、建築面積（建坪のこと）の他の物件をすすめられても見ないで帰った方

敷地面積に対する割合をいい、用途地域と建築がよいでしょう。そんな業者は信用できませする建物の種類などによってその最高限度が定ん。

められています。たとえば、敷地が１２０平

市街化調整区域の土地

方メートル、建 ぺ い 率 が ４ ０ パーセントの と市街化調整区域内の土地は、原則として造き、 建 築 面 積は 、４８平方メートル（１２０

成工事を行ったり、住宅などを建築すること㎡×４０％）以下にしなければなりません。

はできないという厳しい制限があります。一容積率とは、延べ床面積の敷地面積に対す定の要件に適合すれば都市計画法に基づき認る割合をいいます。たとえば、敷地が１２０平められる場合がありますが、これは例外的な方メートル、容積率が８０パーセントのとき、ものです。
このため、広告には、市街化調整区域の土延べ床面積は、９６平方メートル（１２０㎡×８０％）以下にしなければなりません。

地については、「市街化調整区域 。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と、原則
として１６ポイント以上（約５.６ｍｍ四方の大きさ）の文字で表示することとし、さらに、文字による表示はもちろん、写真や絵図等による表示によっても、あたかも住宅を建築することができるかのように誤認される表示を禁止しています。

‑ 15 ‑

山林、原野などの現況有姿分譲地④

２ｍ接しているが、路地状部分（網掛部分）の幅員とその長さの関係の制限が地方公共団体の条例で定められていて、これに不適合のもの。

山林や原野などを造成工事をしないで販売することを現況有姿分譲といい、市街化調整

公 道︵４ｍ︶

区域の土地分譲はこれになりますが、市街化区域や都市計画区域外にも現況有姿分譲地は

２ｍ

２５ｍ

あります。
現況有姿分譲地には、電気、ガス、水道などの生活施設は一切ありませんから仮りに住(注)④の制限は、地方公共団体によって異なります。制限してないところもありま宅を建てたとしても生活することはできないす。東京都の場合の制限は、次のとおり

のです。

です。

道路づけの悪い欠陥物件
建築基準法では、原則として、幅員４メート

路地状部
分の 長さ

ル以上の道路に、敷地の間口が２ メートル以

路地部分の幅員
建物面積２００㎡未満建物面積
２００㎡以上上接していなければならないものと定めてい

２０ｍ以下

２ｍ以上

３ｍ以上

ます。この規定に適合していない場合は、建

２０ｍ超過

３ｍ以上

４ｍ以上

物を建てるときに必要とされる建築確認を受
い ず れ も現 地に 行け ば大体 は分 かります

けられません。
このような物件については「再建築不可」、

が、建築確認が受けられるかどうかは、市役「建築不可」と表示することにしています。

所、区役所などの建築行政の担当課で調べら代表的なものに次のようなものがあります。

れます。

路地状部分が３０パーセント以上の物件①

道路に２ｍ以上接していないもの。

４ｍ

１ｍ

路地状部分（上記④参照）のみで道路に接

１．
.５ｍ

４ｍ

する土地であって、その路地状部分の面積が５ｍ

全体の土地面積のおおむね３０パーセント以上を占めるときは、その土地の利用が制限されますから、その旨及びその割合または面積②２ｍ以上接しているが、法律上の道路には接していないもの。

を表示することにしています。

セットバックを要する物件
１ｍ

敷地は幅員４メートル以上の道路に接していなければならないのが原則ですが、例外として幅員４メートル未満の道であってもよい③

敷地が道路に全く接していないもの。
公道

場合があります。このような道路は、建築基準法４２条２項に規定されていることから、「２項道路」とか「みなし道路」といわれています。「２項道路」に接している場合は、‑ 16 ‑

原則として道路の中心線から２メートル後退

高圧線下にある物件

した線 が道 路と敷 地の 境界線 とみなされま

土地の全部又は一部が高圧電線路下にあるす。後退（セットバック）する部分は、道路

ときは、その旨及びそのおおむねの面積を表として取り扱われますから、建て替えなどの示することとしています。通常は、その部分際にはその部分は、建ぺい率や容積率の基礎に電力会社の地役権が設定されます。高圧線

数値から除外されます。下図の場合、点線部

下部分の土地に、建物その他の工作物の建築分が境界線、網掛け部分がセットバック部分が禁止されているときは、併せてその旨を明となります。

示することにしています。

セットバックを要する場合はその旨を表示

その他

し、セットバック部分の面積がおおむね１０

朽廃した建物が存在する土地は、「売地。

パーセント以上である場合は、その面積も表

ただし、古家あり」等と、沼沢地や湿原、泥示することにしています。

炭地等、土地の利用が著しく阻害される不整
形画地、計画道路にかかっている土地等につ４ｍ

道路の中心線

２ｍ（現在の幅員）

いては、その旨を表示することにしているほか、建築工事着工後、工事を相当期間にわた

２ｍ

り中断していた新築住宅や分譲マンションについては、着工時期や中断していた期間を明示することにしています。

傾斜地を含む物件
おおむね３０パーセント以上の傾斜地を含19

建築条件付の土地

む土地については、その旨及びその割合また自己の所有する土地を販売するに当たり、は面積を表示することにしています（分譲マ

その土地に自己の指定する建設業者（建設業

ンションおよび別荘地等を除く。）。ただし 、者を指定しない場合もあります。）との間に、

３０パーセント以上を占めるか否かにかかわ

一定期間内に建物を建築することを停止条件

らず、傾斜地を含むことにより土地の有効利（または解除条件）とするものを「建築条件用が著しく阻害される場合（マンションを除付土地」といいます。土地のみの販売はされく。）には、その旨とその割合または面積をません。なかには建物のプラン例（間取図）

表示することにしています。

を大きく掲載するなどして、新築住宅の広告

がけ上・がけ下の物件のように見えるものもありますので注意して土地が擁壁によっておおわれないがけのください。契約は、土地については売買契約、

上又はがけの下にあるときは、その旨を表建物については建築請負契約の２つになりま

示 することにしています。 なお、 地方公共す。

団体によっては、条例により、建物の主要構

この建築条件付土地取引に関して広告に表造部分を鉄筋コンクリート造にするなどの処示する場合は、①取引の対象が建築条件付土置が必要となる場合があります。

地である旨、②建築請負契約を締結すべき期‑ 17 ‑

限及び③建築条件が成立しない時は、土地売買契約は、解除され、土地の買主から受け取

20

土地の利用を制限する法律

った金銭はすべて遅滞なく返還する旨が表示

土地は、所有者でも全く自由に使ってよいされるほか、建物の設計プランを示すときは、ものではなく、民法では「法令の制限内に於参考のための一例でこのプランを採用するかて自由」に扱うことができるとされています。

否かは、土地購入者の自由である旨、建物価

そして、種々の法律によって、土地の利用が格などが表示されます。

制限されています。その目的は、都市の健全な発達と整備を図ったり、自然環境を守った

建築条件付売地 ３,０００万円●所在地／○市○町○丁目●交通／○駅徒歩８分●土地／１３０㎡●地目／宅地●建
ぺい率・容積率／６０％・２００％●用途地域／第一種住居地域●取引態様／売主※

この土地は、土地売買契約後３か月以
内に、○工務店と建物の建築請負契約を締結することを条件に販売します。この期間内に建築請負契約を締結されなかった場合は、土地売買契約は白紙となり、受領した手付金等の土地代金 は全てお返しいたします。

り、あるいは、有効な土地利用を図り、人間が安全にそして快適に住めるようにすることにあります。
土地の利用を制限する法律の主なものは次のとおりです。
①都市計画法、②建築基準法、③宅地造成等規制法、④急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律、⑤農地法、⑥自然公園法、⑦土地区画整理法、⑧森林法、⑨砂防法、⑩
土地収用法、など。
このような法律によって宅地の造成や住宅〈当社建物推奨プラン〉の建築が制限または禁止されているのに、そ
間 取 図

間 取 図

１階

２階

の旨を広告に表示しないときは不当表示として規制されますが、宅地建物取引業法は、不動産会社にこれらの制限の内容を「重要事項

建物本体価格１,５００万円※

上記プランは一例です。プランはお客様が自由に決定できます。

※

上記プランの場合、建物本体価格 のほ
かに 外 構 工 事 費、 建 築 確 認 費 用 等が 約○○万円必要です。

説明書」で契約する前に購入者へ説明することを義務付けています。

‑ 18 ‑

Ⅳ 契約の重さ
今日の社会は、人はそれぞれ相互に個人の利益を尊重し合うことによって成り立ってい2

知ったかぶりや無用の遠慮は事故のもとます。もしこの利益が侵害された場合は、国家が法による強権を発動してその侵害行為を

契約内容をよく検討するといっても、普通排除することができるという社会的な約束がの人は法律用語にうといせいもあって、意味あり、大ざっぱにいえばこの約束が法だと言が分 からないのについ 知ったかぶりをした

うことができますし、法律の力で守られていり、あまり細かいことを聞くのは相手に悪いる利益を権利ということができるでしょう。

ような気がしたりしてついつい遠慮しがちで● ● ●す。しかしこれは無用どころか有害な遠慮で1

権利と義務は契約からす。分からないところは納得できるまで説明

私たちは、経済活動や消費生活を営む上でを求める必要があります。もし説明をおっく

様々な権利をもち、義務を負っています。こうがったり、曖昧な説明をするような業者だの権利と義務は各人の自由な意思に基づく契としたら、取引をやめるのが賢明です。

約によって発生します。契約に際して詐欺や一旦契約するとよほどの事情がない限りこ強迫などによって自由な意思が妨げられた場

れを守らないわけにはいかないのですから、合には契約を取消すことができますが、その十分納得できるまでは絶対にハンコを押した

ような事情がない限り契約は守らなければな

り、署名したり、手付金を支払ってはいけま

りません。

せん。

ときどき、不動産を買ってはみたものの突

また、相手がいろいろ法律用語を使って、然気が変わったのでやめたい、違約金も払い「あなたにはこんな義務がある。」などといたくないという人がいますが、これは通りまっても常識的に考えておかしいと感じたら、せん。ですから、数千万円から数億円もの大相手のいいなりにならず、すぐに公的な相談金が動く不動産の取引では、慎重に契約内容

所や弁護士などの専門家へ相談に行くことでとその契約を守れるかどうかを慎重に検討しす。

なければなりません。軽々しく契約することは生活の破綻に直結します。

‑ 19 ‑

Ⅴ トラブルがおきたら万一トラブルが生じたときはどうすればよいでしょうか。いくつかの注意点を挙げてみ
ましょう。

1

枚提供することで解決しました。

３

要求を明確にして話し合うこと

契約書に 明記 していないことは「ないこと」と思え

よく、口頭で約束したことを守らないといあなたが不動産会社と交渉するときに、相うことで、もめごとがおきることがあります。

手の担当者が必要以上に警戒心を持つようなしかし、口約束はまず立証することができ

やり方は得策ではありません。あなたが要求ません。ですから、特別な約束はその場で書したいと思っていることを明確にしてから交面にしてもらうことです。売主に本当にその渉するのが上手なやり方といえましょう。よ

気があれば躊躇なく書面で約束してくれるはく、手の内を見せると損だという考え方をすずです。もし、書面化をしぶるようでしたら、る人がいますが、これは、いたずらに事態をあてにできないということですし、そんな業紛糾させる結果となりがちです。

者とは契約しないことが大切です。

2

４

無理難題は失敗のもと相談所を活用する一つの交渉をするときに、最初からこちら

当事者間で解決できないときは、ためらわの要求をはっきりさせると不利だと思うあまずに相手の不動産会社の加盟している団体へり、過大な要求をすることがありますが得策

相談することです。また、その会社がどの団ではありません。

体にも入っていないときは、免許を与えた都こんなケースがありました。専用庭付のマンションを買い、いざ引渡を受けてみると庭

道府県や国土交通省へ相談してください。一人で思い悩んでいる必要はありません。

にマンホールが三つもあったので、いろいろ

また、市役所などで無料法律相談を実施しやりとりしているうちにお互いが感情的になているところもありますので、相談内容を整り「マンホールを撤去するか、代わりの物件理してから相談に行ってください。

を寄こせ」というところまでこじれてしまいました。買主から事情をよく聞いてみると、「このマンションがとても気に入っている。
ただ、美観もそこなわれるし、小さな子供がころんでケガでもすると困るので、それさえなんとかなればかまわない」とのこと。結局、売主がマンホールを隠せるような人工芝を３‑ 20 ‑

Ⅵ 中古住宅の広告の見方
一 戸 建
a 京浜東北線

大b

宮
万３,９５０円a交通／大宮駅 からバス１５分「三橋６丁目」下車徒歩 ６分
c土地面積 ／１３９.１２㎡（セットバック１５㎡要す）
ほかに私道負担 ２０㎡有り
d建物面積／１０３.３㎡（１階／和６、Ｌ１０、ＤＫ９、２階／和８、洋６、６）
e平成１０年６月建築f屋根付カーポート有り、東南角地
g所在地／さいたま市大宮区三橋 ６丁目
h〈仲介〉

a

最寄駅の大宮からバスに１５分乗り、「三橋６丁目」というバス停から徒歩６分かかるということです。バスの所要時間はダイヤグラムに従って表示されていますが、交通事情は一定ではありませんから 時間も変化します 。なお、この場合、バス
停名は省略してもよいことになっています。
ちなみに、公共交通機関を利用しないことが 通例の場合には、最寄駅までの道路距離で表示されることがあります。
c この物件は建築基準法の「みなし 道路」（４ｍ未満の道路）に面しているため、将来建て替える場
合は道路の中心線 から２ｍの位置まで後退しなけ
れ ば な ら ず 、そ の部分 の面積 が１５㎡あるということです。（１６ページ参照）

マンション
a 京王新線

初
b

a

台
万

４,９８０円f

この住宅が建築された年月です。増改築されたものがあっても 最初の建築年月が表示されます。

f

カーポートにスレート葺などの屋根がついているということです 。「車庫」とは屋根、壁のある建物をいいます。

bh 広告主 の取引態様 です。仲介（媒介）の場合は売買代金の３ .１５％＋６.３万円以内の報酬（手数料）を支払わなければなりません。

a交通／初台駅 から徒歩８分。京王新宿駅からは徒歩１８分
c専有面積／６８.９９㎡ ３ＤＫdバルコニー／３.９４㎡
e鉄筋コンクリート 造１４階建ての６階部分
f平成１５年４月建築g管理費／１４，５００円
h修繕積立金／１２，０００円
i管理方式 ／巡回管理
j所在地／新宿区西新宿４丁目
k〈仲介〉徒歩時間 は、８０ｍ＝１分として 計算し、１分未満の端数は切り上げます 。信号待ちや坂道などは考慮されていません 。

cd 壁の中心線 から測った面積で、登記面積はこれより 若干少なくなります。バルコニー 面積は登記されません。
ee

マンションの構造、階数とこの 広告で販売する住戸が何階にあるかを示しています。

gh １か月当たりの管理費と、修繕積立金は分離して表示されます。また、敷地が借地の場合はその借地料 は管理費 に含まれます。
i

管理員が常駐している場合は「常駐」、日中通勤
は「日勤」、複数のマンションを巡回している場
合は「巡回」、いない場合は「自主管理」などと表示されます 。
bk 広告主の取引態様です。仲介（媒介）の場合
は売買代金の３.１５％＋６.３万円以内 の報酬（手数料）を支払わなければなりません。

このマンションが建築された年月です。

‑ 21 ‑

Ⅶ 新築分譲住宅の広告の見方
a

販売戸数のうち、代表的なものの区画の登記地番です。
住居表示ではありません。隣の市町村に属する区画がある
か、通学校はどこかなどを確認しましょう。

b

乗り換え時間、待ち時間は含まれていません。実際に乗車するなどしてロスタイムを調べてください。
徒歩１分＝８０ｍです。信
号待ちや坂道などは考慮されていません。

c

将来は９５０世帯（１世帯４人とすると人口３，８００人）の住む街になります。
この団地の開発事業は甲乙不動産が開発許可を受けて実施し、○△□不動産が２５０区画購入して建売住宅を建築、販売するものです。

d

この広告で販売される物件
数が７５戸ということです。

eo 最も安い住宅が４,９９８万円、最も高い住宅が６,９８５万円です。最も物件が多い価格
帯は５,１００万円台（１００万円
単位）で２６戸あります。
取引条件の有効期限とは、
少なくとも、その期限がくるまでは値上げなどしないということです。
fh 最小区画面積が１６５.３２㎡、最大区画面積が１９８.２６㎡で、私道負担を含まない正味面積です。また、この団地の場合、道路はいずれも自治体に寄附され公道となるものです。
建物面積は延べ面積です。
g

第１種低層住居地域内にあるという意味です。この地域
は、主に１戸建て住宅が建ち並んでいます。

■ 物件概要a所在地／○○県○○市○○町２丁目４３
４番地１８ほか
b交 通／Ｊ
Ｒ根岸線「本郷台」駅下車徒歩１５分。本郷台駅から横浜駅まで２１分、東京駅まで５１分、大船駅で東海道線に乗り換え（乗り換え時間含まず。）。
c総区画数／９５０区画（事業主：甲乙不動産㈱ 。当社取得区画数２５０区画）
d今回販売戸数／７５戸
e価 格／４,９９８万円〜６,９８５万円
最多価格帯／５，１００万円台（２６戸）※価格は建物についての消費税を含んだ額です。
f敷地面積 ／１６５.３２㎡〜１９８.２６㎡（私道負担無し）
g用途地域／第１種低層住居専用地域
h建物面積／１２０.５６㎡〜１３５.９６㎡
i建物の構造／木造２階建瓦葺モルタル
ガン吹
j設備の概要／市営水道、東京ガス、東
京電力、下水道（団地内集中汚水処理施設）、雨水（Ｕ字溝、Ｌ字溝）、流し台、調理台、吊り戸棚（台所）、瞬間湯沸器、バランス釜付浴槽、シャワー付洗面化粧台、換気扇、床下収納庫、門扉、生垣、
カーポートほか
k道 路／４ｍアスファルト舗装道路
l建築確認番号／第○○○○号ほか
m入居予定／平成○年○月下旬
n手付金等の保全機関／○○信用保証㈱o取引条件の有効期限／○年○月○日まで
p○○県知事免許（２）５４３２１号
q社団法人○○○協会会員
r○○不動産公正取引協議会加盟
s売 主○△□ 不動産株式会社○○県○○市○○町２丁目１７番７号
お問い合わせ０３−３２６１−３８１１i

柱その他の主要構造部は木造の２階建てです。外壁は防水モルタルを（ガン＝吹付機
で）吹き付けて仕上げたものです。モルタルはセメント・
砂・水を練り混ぜたものをいいます。

j

これらの施設や設備はすべて価格に含まれています。
汚水と雨水は別系統の配管を通って排水され、雨水は汚水 処 理 施 設には流 されません。

k

団地内の道路は幅４ｍ、道
路側溝は Ｌ字型と Ｕ字型です。

lm 建築基準法の建築確認の番号です。入居予定時期の表示に加え、完成予定時期が併記されることがあります。
npqrs 取引態様は○△□不動産㈱が売主となります。また、この免許証番号によって○○県庁へ行けば会社の内容を調べることができます。
この会社は、○○○協会の会員で、公正競争規約に参加しています。２５ページの「各地区不動産公正取引協議会とその加盟団体」を参照してください。取引上の疑問などがあればこの協会に相談してみるのもよいでしょう。
※‑ 22 ‑

代金の５％（完成済の場合は１０％）か１,０００万円を超える手 付 金 等を受領 するときは、○○信用保証㈱ が発行する保証書等を交付するということです。

一部の項目は、パンフレッ
ト以外の広告には表示されていない場合があります。

Ⅷ 分譲マンションの広告の見方a

マンションの敷地の登記地番です。まれに以前建っていた建物の住居表示番号が併記されることがあります。

b

乗り換え時間、待ち時間は含まれていません。実際に乗車するなどしてロスタイムを調べてください。バスの所要時間はダイヤに基づいて表示されますが、天候などにより交通事情が変化しますから時間が一定しません。
徒歩１分＝８０ｍです。信号
待ちや坂道などは考慮されていません。

cd 管理員室は販売の対象外なので販売戸数は８４戸になります。また、団地型の分譲
マンションの場合は広告時に販売 しようとする建物 ごとに、総戸数と販売戸数が表示されます。
et 最も安い住宅が２,４６０万円、最も高い住宅が３,６５０万円です。最も物件が多い価格
帯は２,５００万円台で３０戸あります。
取引条件の有効期限とは、
少なくとも、その期限がくるまでは値上げなどしないということです。

■ 物件概要a所在地／○○県○○市○町２丁目１１番地１ほか
b交 通／阪急神戸線「塚口 」駅 下 車バス１０分。
○停下車徒歩５分。塚口駅から阪急梅田駅まで
１３分
c総戸数／８５戸（管理人室１戸含む）

建築面積にはバルコニーな
どの面積（バルコニーの奥行きが１ｍを超えるとき端から１ｍまでの部分の面積）は入りません。延べ面積とは、この場合１階から９階までの床面積の合計面積です。

d今回販売戸数／８４戸

lm 専有面積は建築基準法にしたがって壁などの中心線で最多価格帯／２,５００万円台（３０戸）
囲まれた部分の面積が表示さ※価格は建物についての消費税を含んだ額です。
れます。売買契約書でも同一の面積が記載されます。しかf管理費 ／１戸当たり月 額 ７,０００円 〜１０,０００円
し、登記される面積は壁など修繕積立金／月額７００円〜１,０００円の内側の部分ですから、表示
修繕積立基金／１９８，０００円〜２３８，０００円（入居面積より少なくなりますが、
時一括払い）
実態は変わりません。バルコ
g駐車場の利用条件／４３台（機械式屋外 、月額使
ニーの面積は含まれません。
用料：１万円）e価 格／２,４６０万円〜３，６５０万円

h敷地面積／２,０９８.２６㎡
i建築面積／９２０.５６㎡
建築延べ面積／６，７９０.４５㎡
j用途地域／第１種中高層専用地域
k構 造／鉄筋コンクリート
造地上９階建l専有面積／７１.５６㎡〜８０.７２㎡※壁芯計算ですから登記面積はこの面積より少なくなります。
mバルコニー面積／６.２２㎡〜１０.１４㎡
n分譲後の敷地の権利形態／専有面積 の割合による所有権の共有（敷地権）
o建築確認番号／第○○○○号
p管 理／入居後管理組合と○○管理㈱との間で管fgp この場合は○○管理㈱に管理を委託することになっており、管理費は予定月額です。本来、管理の内容は入居者全員で構成する管理組合で決定することです。管理費を安くすれば自分たちで行う管理業務が増えることになります。修繕積立金が少ないと実際に修繕をする際に別途負担金が多くなります。
駐車場の敷地は全員の共有財産ですが、特定の人に専用権を与え、その使用料金は管理組合が受け取りその管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金、管理費に充当されるものが大半です。

i

理委託契約を結んで頂きます。
qエレベーター ／９人乗り２基r入居予定／平成○年○月下旬
s手付金等の保全機関 ／○○信用保証㈱t取引条件の有効期限／○年○月○日
施 工／ XYZ 建設㈱売 主／ＥＦ開発㈱ ・国土交通大臣免許（１）○○号○○県知事免許（２）５４３２１号
社団法人○○○協会会員○○不動産公正取引協議会加盟
販売提携（代理）○△□不動産株式会社○○県○○市○○町２丁目１７番７号
お問い合わせ０６−６９４１−９５６１‑ 23 ‑

hn 敷地２，０９８㎡全体を区分所有者が専有面積の割合に応じて所有権を共有するということです。
or 建築基準法の建築確認を受けた番号です。
入 居 予 定 時 期の表 示に加え、完成予定時期が併記されることがあります。
s 代金の５％（完成済の場合は１０％）か１,０００万円を超える手 付 金 等を受領 するときは、○○信用保証㈱ が発行する保証書等を交付するということです。
施 工 会 社の名称。 一括下
請 負 人 により施工さ れ る 場
合 はその会社名も表 示されます。
売主はＥＦ開発㈱で、○△□不動産㈱は同社の代理人として行動します。
この免許証番号によって○○県庁 へ行けば会 社の内容を調べ る こ と が で き ます。○△□ 不動産㈱は ○○○協会の会 員で、公 正 競 争
規約 に 参 加 し て い ま す 。
※

一部の項目は、パンフレ
ット以外の広告には表示されていない場合があります。

不動産公正取引協議会連合会及び各地区不動産公正取引協議会

名称

不動産公正取引協議会連合会

郵便番号102-0074

所

在

地

電話番号

千代田区九段南３−９−１２03（3261）381１（九段ニッカナビル）(社)首都圏不動産公正取引協議会内(社)北海道不動産公正取引協議会

060-0001

札幌市中央区北１条西１７丁目
011（621）0747（北海道不動産会館）

東北地区不動産公正取引協議会

030-0861

青森市長島３−１１−１２017（722）4７0１（青森県不動産会館）(社)首都圏不動産公正取引協議会

102-0074

千代田区九段南３−９−１２03（3261）3811（九段ニッカナビル）

北陸不動産公正取引協議会

921-8047

金沢市大豆田本町ロ４６−８076（291）2255（石川県不動産会館）

東海不動産公正取引協議会

451-0031

名古屋市西区城西５−１−１４052（529）3300（愛知県不動産会館）(社)近畿地区不動産公正取引協議会 540-0036

大阪市中央区谷町２−９−３（ガレリア大手前ビル）

中国地区不動産公正取引協議会

730-0046

広島市中区昭和町１１−５082（243）9906（広島県不動産会館）

四国地区不動産公正取引協議会

780-0901

高松市松福町１−１０−５087（823）2300（香川県不動産会館）

九州不動産公正取引協議会

812-0054

福岡市東区馬出１−１３−１０092(631）5500（福岡県不動産会館）‑ 24 ‑

06（6941）9561

各地区不動産公正取引協議会とその加盟団体
社団法人

北陸不動産公正取引協議会

中国地区不動産公正取引協議会

北海道不動産公正取引協議会(社)石川県宅地建物取引業協会(社)広島県宅地建物取引業協会(社)富山県宅地建物取引業協会(社)岡山県宅地建物取引業協会(社)福井県宅地建物取引業協会(社)山口県宅地建物取引業協会(社)全日本不動産協会富山県本部(社)鳥取県宅地建物取引業協会(社)全日本不動産協会石川県本部(社)島根県宅地建物取引業協会(社)全日本不動産協会福井県本部(社)全日本不動産協会広島県本部(社)北海道宅地建物取引業協会(社)全日本不動産協会北海道本部(社)北海道住宅都市開発協会(社)不動産流通経営協会北海道支部

東北地区不動産公正取引協議会(社)青森県宅地建物取引業協会(社)秋田県宅地建物取引業協会(社)岡山県不動産協会

東海不動産公正取引協議会(社)全日本不動産協会山口県本部(社)愛知県宅地建物取引業協会(社)全日本不動産協会鳥取県本部(社)宮城県宅地建物取引業協会(社)静岡県宅地建物取引業協会(社)全日本不動産協会島根県本部(社)福島県宅地建物取引業協会(社)岐阜県宅地建物取引業協会(社)日本住宅建設産業協会中国支部( 社)日本住宅建設産業協会東北支部(社)三重県宅地建物取引業協会(社)岩手県宅地建物取引業協会(社)山形県宅地建物取引業協会(社)全日本不動産協会青森県本部(社)全日本不動産協会秋田県本部(社)全日本不動産協会岩手県本部(社)全日本不動産協会静岡県本部(社)全日本不動産協会愛知県本部(社)全日本不動産協会山形県本部(社)全日本不動産協会三重県本部(社)全日本不動産協会宮城県本部(社)全日本不動産協会岐阜県本部(社)全日本不動産協会福島県本部(社)東海住宅宅地経営協会(社)不動産流通経営協会東北支部

四国地区不動産公正取引協議会(社)徳島県宅地建物取引業協会(社)香川県宅地建物取引業協会(社)愛媛県宅地建物取引業協会(社)高知県宅地建物取引業協会(社)全日本不動産協会高知県本部(社)静岡県都市開発協会

社団法人(社)中部不動産協会

九州不動産公正取引協議会

首都圏不動産公正取引協議会(社)プレハブ建築協会中部支部(社)福岡県宅地建物取引業協会(社)不動産協会(社)ナゴヤハウジングセンタ−(社)佐賀県宅地建物取引業協会(社)日本住宅建設産業協会(社)東京都宅地建物取引業協会(社)長崎県宅地建物取引業協会
社団法人(社)熊本県宅地建物取引業協会

近畿地区不動産公正取引協議会(社)大分県宅地建物取引業協会(社)神奈川県宅地建物取引業協会(社)滋賀県宅地建物取引業協会(社)宮崎県宅地建物取引業協会(社)埼玉県宅地建物取引業協会(社)京都府宅地建物取引業協会(社)鹿児島県宅地建物取引業協会(社)千葉県宅地建物取引業協会(社)大阪府宅地建物取引業協会(社)沖縄県宅地建物取引業協会(社)兵庫県宅地建物取引業協会(社)九州住宅建設産業協会(社)奈良県宅地建物取引業協会(社)プレハブ建築協会九州支部(社)不動産流通経営協会(社)全日本不動産協会東京都本部(社)茨城県宅地建物取引業協会(社)栃木県宅地建物取引業協会(社)群馬県宅地建物取引業協会(社)新潟県宅地建物取引業協会(社)和歌山県宅地建物取引業協会(社)長野県宅地建物取引業協会(社)全日本不動産協会滋賀県本部(社)山梨県宅地建物取引業協会(社)全日本不動産協会京都府本部(社)全日本不動産協会埼玉県本部(社)全日本不動産協会大阪府本部(社)全日本不動産協会千葉県本部(社)全日本不動産協会神奈川県本部(社)全日本不動産協会兵庫県本部(社)全日本不動産協会茨城県本部(社)全日本不動産協会奈良県本部(社)全日本不動産協会栃木県本部(社)全日本不動産協会和歌山県本部(社)全日本不動産協会群馬県本部(社)関西住宅宅地経営協会(社)全日本不動産協会山梨県本部(社)全日本不動産協会新潟県本部(社)全日本不動産協会長野県本部(社)大阪住宅産業協会(社)日本住宅建設産業協会関西支部‑ 25 ‑(社)不動産流通経営協会九州支部(社)全日本不動産協会福岡県本部(社)全日本不動産協会佐賀県本部(社)全日本不動産協会長崎県本部(社)全日本不動産協会熊本県本部(社)全日本不動産協会大分県本部(社)全日本不動産協会宮崎県本部(社)全日本不動産協会鹿児島県本部(社)全日本不動産協会沖縄県本部

※ この「公正表示ステッカー」は公正競争規約に参加している不動産会社の証です。

発行 平成２０年１２月

不動産公正取引協議会連合会〒１０２-００７４ 東京都千代田区九段南３−９−１２ 九段ニッカナビル（社団法人首都圏不動産公正取引協議会内）

http://www.rftc.jp/