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土地総合研究 2020年秋号

特集 人口減少社会における土地の管理不全防止を目指す制度の構築その２ 

世界の制度との比較から所有者不明土地問題の本質と対策を考える―特に引き取り手のない不動産の受取制度と相続開始後の管理及び登記制度を中心に―

司法書士総合研究所 主任研究員・司法書士  石田 光曠いしだ みつひろ



はじめに

１．本稿の目的

いささか人類本位の発想ではあるが、人は、地

長期的な人口減少期に入り、所有者不明土地問

球上の空や海、大地の自然循環サイクルの中で生題が大きな社会的課題として浮上している。
戦後、活している。いや、生かされていると言ってもよ

都市だけでなく農村や山村においても、こぞってい。この循環サイクルは、それぞれが正常な状態

土地を所有することに経済的価値を見出してきたでこそ正常な循環を生み出すもので、一つでも異我が国において、要らなくなった土地（その上に常があれば、すべてが異常な循環に変わる。

建つ建物も）が不法投棄廃棄物のごとく放置され土地活用もそのファクターの一つである。山、る事案が増加している。とすれば、それは大きな川、農地、平野など、国土を形成する土地の活用

国益の損失であるとともに、この問題を解決する

連鎖に空洞化が起こり始めると、全ての循環サイ

ことは、国家的使命である。

クルに影響を与えることは、当然の帰結である。

本稿では、不動産所有並びに相続の実務専門家

土地を所有すること、それは単なる個人の利害としての視点からこの問題の本質を明らかにし、だけではなく、国、いや、地球全体に影響する責その具体的対策、特に要らなくなった土地の受け任ある経済行為なのである。

皿と管理制度、並びにそれらと連動した登記制度（相続登記の義務化の中身）について提案したい。


土地総合研究 2020年秋号

２．世界の制度から学ぶ

29

ったことを意味するものである。

まず初めに、この所有者不明土地問題が、概ね日本では相続のたびにまちの景観が変化してい人口減少期にある先進国共通の現象なのか、それることに対し、欧米先進国では見事に維持保全でとも日本特有の現象なのかに注目したい。仮に、きているのはまさにその象徴と言っても良いだろ

先進国共通の現象だとすれば、世界ではこの問題う。そこで、まず初めにこの問題の発生要素ともに対しどのように対応しているのかを調査するこいえる我が国の不動産関連制度の特殊性から、そとが重要となる。反対に、日本特有の現象だとすの本質を見つけ出したいと考える。

れば、何故世界ではこのことが大きな社会問題となっていないのかを調べる必要がある。
その答えは、どうやら後者の様相が強そうだ。
独自に調査したところ、一部の地域における特殊《本稿の項目》
Ⅰ 制度の特殊性から問題の本質を考える
１．日本の不動産所有制度における特殊性

事情で、過去に大量の空き家が発生したり、未登（１）土地と建物の権利的分離

記や遺産分割未了などによる所有者の特定が困難（２）物理的細分化と権利的分散化の進行

な土地が問題となった地域は発見できたが、日本（３）土地活用におけるマスタープランの未整備
（４）外国人所有問題の対策の未整備

のように国全体で一様に、しかも看過できない規模で問題が発生しているという報告は一つとして

２．日本の相続制度における特殊性
（１）相続したい遺産のみの手続きが可能

発見することが出来なかった。そして、その後も（２）相続開始を契機とする土地管理者不在期間のこれについての報告事例がないことから見ても、長期化

どうやら所有者不明土地問題は日本特有の現象と（３）行き過ぎた相続税対策

言って良いだろう。とすれば、所有者不明土地の

３．問題の本質から検討課題を整理する

増加は、日本の不動産所有制度に関する特殊性やその承継システム（相続を含む）が、時代の要請

Ⅱ 新しい不動産所有のカタチを考える

（所有者や相続人の意図や意思）に合致しなくな
筆者が主任研究員を務める司法書士総合研究所で、 年から世界の土地所有問題の有無とその関連制度の調査を開始。現在も継続している。
アメリカで、 年頃から始まった産業構造の変化による工場閉鎖などで、人口減少が原因で空き家の増加問題が発生した都市は存在した。5XVW%HOW（錆び付いた工業地帯）と呼ばれるアメリカ中西部のフリントやデトロイトなど、五大湖周辺の自動車や鉄鋼等の企業都市などである。
イギリス（イングランド）では、過去に土地登記制度の未整備による未登記土地問題が発生したことを受け、未登記土地の譲渡要件の緩和と同時に、土地登記制度改革に沿って全土の登記化に向けた政策を行っている。しかしながら、そもそもの英米法における土地所有制度の違いもあり、また  年の法改正まで無権限占有者による所有権の取得が容易であったため、日本のような大規模な所有者不明土地の存在は報告されていないようである（杉浦保友「イングランドにおける不動産法の概要」（）参照）。また、フランスのコルシカ島では、政策的に相続税申告が免除されていた時代があり、遺産分割未了の土地が増加し問題となったことがある（小柳春一郎「フランス法における不動産の法的管理不全への対策」 参照）。

１．不分割資産である土地の権利的分散による障害を予防する制度の検討
（１）家督相続制度
（２）共有名義を平気でする日本人
（３）権利分散による障害を起こさせないイギリスの登記制度
２．物理的に細分化された土地を、人口動向や活用計画に合わせ合理的に集約できる制度の検討
（１）国民が要らなくなった土地を受け取るべきか（２）誰が受け取るべきか（３）どのように受け取るべきか ～所有者の立場から考える～（４）どのように受け取るべきか ～所有者以外の立場から考える～
３．放置された土地及び所有権を手放したい土地の受け皿と活用プランの検討
（１）活用プランがあれば受け取れる
（２）原状回復問題をどう考えるか（３）アメリカランドバンク制度の概要
４．日本版ランドバンク構想
（１）日本版ランドバンクの目的

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土地総合研究 2020年秋号（２）マスタープランの意義

Ⅰ 制度の特殊性から問題の本質を考える

（３）受け取り方法と受け皿機関（日本版ランドバ

１．日本の不動産所有制度における特殊性ンク構想）
（１）土地と建物の権利的分離
我が国では、土地と建物を別々の不動産としてⅢ 新しい不動産相続のカタチを考える
１．相続手続から所有者不明土地問題を考える

所有権を確立させている。
当然、登記制度上も別々（１）事実上の管理清算主義の必要性

である。日本人からすればこのことは世界共通と（２）遺産共通の安易な解消は逆効果

思いがちだが、実は日本特有の制度である。世界

２．相続発生から承継者確定までの遺産の代理管理

では不動産と言えば「土地」のことであり、その制度の検討
（１）日本の遺産管理制度の実態と課題
３．世界の遺産の捉え方と相続手続

上に建つ建物はあくまで土地の一部であり、誰がお金を出して建てたとしても、原則は土地の所有

３－１ イギリスなど英米法諸国の相続手続の概要

者の所有物として扱われる。なぜ明治政府がこの

３－２ ドイツの相続手続の概要

ような制度を選択したのかは確立した答えが無く、

３－３ フランスの相続手続の概要

また諸説あるので省略するが、このことにより土

４．日本における相続開始後の遺産管理制度の検討
（１）気づくべき視点（２）事実上の無主状態を防止するためにⅣ 新しい不動産登記制度を考える
１．権利分散を防止する日本版代表共有者登記制度の提案

地と建物の一体性が計れない不動産の存在が、所有者不明土地問題の一つの足かせとなっている。
さらに、建物の所有概念（動産的感覚）と土地の所有概念（国土的感覚）が混同され、不動産所有に対する公共的感覚を麻痺させている要因になっていることも事実である。

２．相続登記の義務化の中身を考える
（１）死亡の付記登記
（２）遺産分割未了による管理占有開始の付記登記
（３）一定期間内に現状を表す登記申請をした者へのインセンティブ

世界では、不動産は私有財産であると同時に、地域住民全体の公共財産であるという感覚をベースにその所有のカタチと制度を発想しているとす
れば、この違いは大きい。
（４）事実に合致した不動産登記情報の実現とプラ
イバシーの両立

（２）物理的細分化と権利的分散化の進行

我が国の不動産所有におけるもう一つの特殊性

Ⅴ 最後に～多様性に応える発想の転換～
１．デンマークの土地所有権制度
２．外国人所有問題をどう考えるかは、世界でも類を見ないほどの物理的細分化と権利的分散化である。
物理的細分化とは、一筆の土地の単位が細かく

３．地方分権の効果
４．不動産所有制度に会社法の精神を

細分化されているという意味である。
つまり、
元々



は寺社仏閣や一部の大地主が所有・管理していた

シンプルな構造から、特に昭和以降、急速な人口増加や地価の高騰による開発的区画整理や相続などを経て、土地は細かな単位に細分化していった。
世界では、土地の分筆も都市計画や土地法による韓国と台湾も、日本が占領時代に土地と建物を別々の不動産として改正した。

明治政府は、地券だけでは戦費が賄えなかったとか、
当時の日本人は土地より建物を財産として重要視したなど諸説ある。

土地総合研究 2020年秋号

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許可制を採っていることに対し、日本では単なる「この（村における相続問題の）病弊の原因は、届出制のため所有者が農地や一部の制限地区以外

財産の平等分配を規定する民法典の相続の章にあはほぼ自由に分筆できる状態にある。さらに土地るのです。この槌が絶えず振り下ろされて、土地所有者に対する相続税課税の負担増による過度のを粉々にし、財産を個別化して、それに必要な安節税対策も手伝い、ここ数年は相続のたびに土地定性を奪っているのです。そして、それは分解す

単位が細分化していったと言っても良いだろう。

るばかりで決して組立て直すことがないために、

さらに、この細分化された土地の権利関係もま

結局のところ、フランスの息の根を止めることにた、相続のたびに分散化していった。ここでも相もなるでしょう。
」続という出来事が土地の権利状態を複雑にしてきたことが伺える。

ちなみに、この一文に対し土地の細分化は転売を促し、大きな所有権を構成することになりやす

ちなみに、世界でも相続を契機とする土地の細いという反論があることも同論文内で紹介されて分化が問題になった事例がある。 年に翻訳さいるが、土地神話によるバブル経済の崩壊を経験れたリヨン第  大学法学部ルイ＝オーギュスタ

し、長期かつ急速な人口減少期に入った現在の日

ン・バリエール教授の論文「（フランス）民法典か本の現状からは、とても同意できない。

ら見る相続財産管理の形態としての不分割および


分割について」 によれば、フランス革命直後のフ（３）土地利用におけるマスタープランの未整備

ランスは、遺産分割の平等原則を重視した。その戦後日本人は、世界で唯一「土地神話」、つまり結果、農地は細分化され、共同相続人に代償する「資産の中で一番価値が高い財産は土地であり、金銭等を持たない農家の承継相続人が閉業に追いそれは狭い国土において、今後も価値が低下する

込まれる事案が相次いだ。その後、政令（デクレ）ことはあり得ない。
」という価値観念を創り出し、による不分割遺産の安定政策が着手され、第二次

どのように使うかなど考慮せず、こぞって土地を世界大戦後の民法典改正で条文化し、現在のフラ所有していった。まさに、土地を投機の商品としンス民法第  条（遺産分割）「割当分の形成およて捉えていた。それがどうだろう、長期に渡る人び構成に当たっては、財産の経済的単位や他の統口減少期に突入してから、まだたったの数年しか一体を分割することが価値低下を招く場合は避け

経っていないのに、今では「負動産」という言葉るように努める。
」という条文につながっている。
が普通に使われるほど「要らない土地」「相続した

余談ながら、上記のバリエール氏の論文内の注

くない土地」が急増している。

釈で紹介されていたフランスの小説家オノレ・

ドイツ登記法が専門の法学者が、 年夏にドド・バルサック（～）の「村の司祭」とイツの地方裁判所を視察した際に日本の土地問題

いう小説の中で、興味深い一文を見つけたので紹の現状を紹介したところ、ドイツでは「価値のな介する。

い土地が存在するということを聞いたことが無い」と複数の関係者から言われたという。この違いは世界では、土地の所有者でも分筆することは許可を必要とし、さらに建物の解体や建築、改装もすべて許可制を採っている国が多い。そのため、土地の分筆は余程の理由がない限り地域の景観等への配慮などでその許可を取ることは容易ではない。また、不動産遺産に対する相続税課税の課税制度の違いもあり、土地の細分化は日本に比べ圧倒的に起こりにくい。
遺産分割未了による権利分散や節税のための共有などは、その代表的な事例と言えよう。

ルイ＝オーギュスタン・バリエール「財産管理の理論と実務」  年）白須真理子訳

おそらく国土の活用プラン、つまり具体的なマス
タープラン（都市計画）の有無ではないだろうかと筆者は考えている。日本で言う「都市計画」とは、市街化区域とそれに準ずる区域だけを対象とした「用途地域」に代表される大まかな区域イメージであるが、欧米では高さ制限だけでなく建築小西飛鳥「ドイツの裁判所における相続手続き」土地
総合研究所  年春号32

土地総合研究 2020年秋号

物の色や形状・建材などの細かな指定から、居住

２．日本の相続制度における特殊性

専用地区またはどのような具体的事業地区かの指定まで、かなり細かな活用制限を設けている。し次に、不動産の承継制度、その中でも相続による承継制度の特殊性を整理する。

かも、都市部だけではなく、農地や山林も含め、自治体ごとに管轄地域全体を対象に定めている。

（１）相続したい遺産のみの手続きが可能

前述の建築等許可制度や土地の分筆制限なども、我が国における遺産承継の法律的解釈は、大陸

このマスタープランからの帰結である。つまり、法を母法とする関係で「当然承継主義」を採用しそれぞれの土地にふさわしい具体的活用プランをており、英米法の「管理清算主義」とは異なった明確にすることが負動産を無くし、所有者不明土解釈を採っている。この当然承継主義の考えから地の発生を予防する不可欠の要素である。

は、「遺産共有」という共有概念があり、通常の物権共有とは一線を画している。これに関しては、

（４）外国人所有問題の対策の未整備

吉田克己教授をはじめとする他の学識研究員に任

所有者不明土地問題の将来的課題の一つに、外せるとして、筆者が申し上げたいのは、一部の遺国人所有の問題がある。近年特に増加している国産のみの遺産分割が可能なのかどうかである。

家的課題である。滅失や移動ができない財産体で本年  月に来日したフランスの民法学者に聞いある土地を外国人が所有し、その所有者に相続がたところ、フランスでも理論的には可能であるそ発生した場合、その相続人と連絡がつくのかというだ。しかしながら、実務上は、専門家（ノテー

う問題がある。この問題に対し、アジアなど植民ル）が相続開始後早い段階で関与し、遺産全部の地経験のある国を中心に何らかの所有制限を設け

リストを作成し、相続税の課税の有無を証明するている国も少なくない。タイやベトナム、フィリとともに、法定相続人全員に開示することから相ピン、インドネシアなどのように、外国人資本に続手続きが開始するケースが一般的である。したよる土地所有を原則禁止している国や、韓国のよがって、欲しい遺産だけの相続手続きをし、相続

うに軍事施設周辺など場所的制限を設けている国

したくない遺産（価値の低い土地や少額預金口座

などである 。アメリカでも州ごとに制限を設けなど）を放置することは起きにくいらしい。国家ている。他方で (8 諸国では逆に、(8 諸国内を中挙げての土地や金融口座の名寄せ制度も充実して心に制限を緩和している。もっとも、外国人であいる。遺産合有制度を採用するドイツもほぼ同ろうが自国民であろうが、前項のマスタープラン様である。遺産の管理清算主義を採る英米法のに基づく土地活用に対する厳しいルールにより対国々では、当然に一括で分割することを原則とす処するという発想のようである。その意味で、日る。

本は全くの未整備である。それにもかかわらず、

この点につき、日本の現状は異なる。遺産共有

近年、大都市の高級分譲マンションだけでなく、としながらも、それは遺産全体を指すのではなく全国の土地、山林、島などの外国人及び外国資本

遺産個別ごとの共有状態であるという解釈のもと、による所有率が高まっている。このことは、近未

実務上は相続したくない遺産（価値の低い不動産

来の日本の土地問題に大きな影を落としているこや少額金融遺産など）を外して相続手続きが出来とは疑う余地もない。これに関して、今更外国籍所有者への所有制限を創設ことは手遅れと言ってもよい。外国籍であれ日本国籍であれ、不動産の放置を許さない制度を大至急整備する他ない。
石田光曠他「時代に合致した不動産所有のカタチと制度」（）司法書士総合研究所

令和  年の改正相続法では、一部分割をみとめたよ
うにも思える。相続したくない不動産遺産の引き取り先がない日本においては、その必要性も否定できない現実もある。
司法書士総合研究所主催のシンポジュウ
ムにて、パリ第  大学法学部ムスタファ・メキ教授に聞き取り調査土地総合研究 2020年秋号てしまう。このことが、放置空き家や所有者不明

33（３）行き過ぎた相続税対策

土地の発生に繋がっている。相続したくない遺産

遺産の適切な承継を目的とする相続に対し、本はプラス財産ではなく、債務などのマイナス財産

来は二次的な問題である相続税の節税対策を過剰と同義に扱い、事実上の管理清算主義を実現するに優先して捉えてきたことが、土地の物理的細分工夫が求められる。そのためには、承継者のいな化と権利的分散化に拍車をかけてきた一つの要因

い土地の国家的受け取り制度の整備は不可欠と言であったことは忘れてはならない事実である。実

って良いだろう。

は、これも日本の特殊性であるということはあま

り知られていない。

（２）相続開始を契機とする土地管理者不在期間の長期化

世界の相続税制度を見てみると、概ね日本より非課税枠が大きいことが分かる。トランプ政権下

所有者不明土地発生の契機として、所有者の相のアメリカでは、現在非課税枠は約  億円、フ続開始が最も大きな要因であることは既に周知のランスは  億円弱である。ドイツは約  千万円ほことと思う。だからと言って、相続登記の未了だ

どであるが、居住用不動産の相続に関しては非課

けが問題なのではない。問題は、相続が開始して税扱いである。配偶者や事実婚のパートナーにから最終的な不動産の承継者（相続人または購入

対する完全非課税制度も近年では一般化している。

者等）
が決まるまでの間の管理責任者の不在化と、また、オーストラリアやカナダのように相続税をその間の時間的長期化である。原因の一つは少子

廃止した国も少なくない。勿論、資産家の相続税化や土地の価値低下による不動産遺産の承継者不対策はどこの国でも行われていると思うが、日本足であり、もう一つは相続人間の関係の複雑化まのように一般国民までが相続税対策をしているとたは希薄化である。

いう国は珍しい。

これに関し、相続開始後一定期間が経過しても近年特に増えている事例として、現金資産はさ相続登記がされない場合は、強制的に法定相続分ほどないにもかかわらず、市街地に不動産資産がで遺産分割がされたものとみなし、一刻も早く土あるばかりに多額の相続税がかかるケースがある。

地を流通市場に乗せるべきという意見もあるよう実務でも実に悩ましい問題である。土地価格が高だが、果たしてそれでこの問題が解決するだろう

騰した高度経済成長期やバブル経済期において、か。道路建設などの公共事業のように買取予算が節税対策のためだけにまだ使える建築物を壊し、確定している土地については、供託制度も併用し土地をいびつに細分化してきたことは記憶に新しながら清算できることも考えられるが、流通市場

い。このことが、現在の所有者不明土地問題の端に乗せても引き取り手が現れにくい土地に関して

緒となっていることも否定できない。また、相続は、かえってこの問題を混乱させるだけである。

税の節税を目的とした賃貸アパート建設も、周辺関係性の複雑化及び希薄化がすすむ相続人同士に地域の空き家の増加の一端となっている。

不分割財である土地の物権共有を強制させることさらに中には、所有する土地を毎年  万円のは、東北大学の水野紀子教授の改正相続法に対す

贈与税基礎控除枠内で何年にもわたり贈与登記申る論考内の表現を借りるとすれば、まさに「複雑請を繰り返す所有者もいる。勿論、目的は節税で骨折しているうえに、治療せずギブスをはめるがある。しかも一人の受贈者ではなく、複数の子どごとく」である。

もやその複数の孫たちにもである。本人は将来孫この問題に関しては、後節で検証と提案をした
い。




民主党オバマ政権時代でも約  億  円ほどであった。
日本の小規模宅地の特例のように、相続人にも居住実績を求めるものではない。

34

土地総合研究 2020年秋号

たちの喜ぶ顔を思い浮かべているのだろうが、確さらに、そこから見えてくる検討課題を整理する。


実に換価分割できなければ愛情どころか子供や孫〔本稿で検討する４つの課題〕

に将来のトラブルの元をプレゼントしているようなものである 。

第一課題 不分割資産である土地の権利的分散

筆者の知る限り、個人の相続手続きの場面で税による障害を予防する制度の検討

務会計専門の国家資格者が関与する国は、どうも第二課題 物理的に細分化された土地を、人口動

日本だけである。例えばフランスでは、登記申請

向や活用計画に合わせ合理的に集約の専門法律家が正確な財産目録を作成する一環でできる制度の検討

相続税申告もするようである。つまり、相続税の第三課題 放置された土地及び所有権を手放し仕組みが日本ほど複雑ではないとともに、正確なたい土地の受け皿と活用プランの検遺産目録を作成することにより非課税枠の範囲で討

あることが証明できるため、法定相続人の確定手

第四課題 相続発生から承継者確定までの間の続きと共に早期にこの手続きが行われる。このこ

遺産の代理管理制度の検討

とが、遺言書作成のような生前対策の促進や早期

そこで次節以降は、これらの課題に関する世界の遺産分割手続き実現の大きなきっかけともなっの参考制度を紹介し検証するとともに、日本に求ているようだ。

められる新たな考え方と制度を提案する。

何故、所有者不明土地問題が日本特有の問題な

のか、こんなところにも答えが潜んでいるものとⅡ 新しい不動産所有のカタチを考える

思われる。

１．不分割資産である土地の権利的分散による障

害を予防する制度の検討

３．問題の本質から検討課題を整理する
ではこの辺で、これまで見てきた我が国の不動（１）家督相続制度
戦前の日本において実に合理的な制度があった。

産にまつわる制度や考え方の特殊性から、所有者「家督相続制度」である。相続人間における平等

不明土地問題発生の要因に結び付く課題を整理し性の問題はさて置くとすれば、農地を含む家業のたいと思う。

事業権や不動産などの不分割遺産にとっては、実

まず、次の  つの要素が浮かび上がる。

に理にかなった制度であった。この制度が前提に〔日本の特殊性から浮び上った  つの要素〕

あることにより、俗に言う「分家対策」や「嫁入支度」などの生前対策が資産家の慣例となってい要素１ 「不動産と動産」および「過分財産と不可分財産の分割」の混同
要素２ 安易な「物理的細分」と無意味な「権利的分散」の実態たとすれば、戦前までの日本の相続制度は世界的に見ても実に合理的であったと言えなくもない。
戦前の日本で所有者不明土地が問題になりにくかったのは、兎にも角にもこの制度の効果である。

要素３ 土地の具体的活用計画（マスタープラ

世界における不動産の権利的分散問題を俯瞰しン）の未整備、並びに放置された土地にた場合、不分割資産である不動産が共有状態とな

対するペナルティと回収制度の未整備

る主な契機は、どこの国においても相続の発生に要素  相続開始による事実上の所有者不在のあると言っても良い。もっとも、換価分割を目的

発生とその長期化

に共有名義で一時的に登記することはあっても、現実的に分けることが困難な不動産を特段の目的

バブル経済期には、特に多かった。これも、所有者不明土地問題の一つの要因と言ってもよい。

なしに相続人同士が共有することは、あまり例がないようである。

土地総合研究 2020年秋号（２）共有名義を平気でする日本人35

よる老人施設の不足を受け、お一人様の高齢者が不動産は、本来、分筆または分割をしない限り気の合う仲間とプライベートグループホームを創分けることができない不分割資産でありながら、るために共同出資するケースが増えている。
また、その価値の高さから持分記載による登記申請が考報道によれば、最近ではコロナ禍のもと仲間同士案された。戦前まで家督相続制度を採っていたにで山林や原野をプライベートキャンプ場として共もかかわらず、今では共有名義での登記申請に、同購入したり、古民家を別荘やアトリエとして仲国民も専門家も違和感を持たなくなっている。例

間同士で共同購入することがブームになっている

えば、実際には一部の相続人が住み続けているにという。筆者などは、そのニーズは十分理解するもかかわらず、親の遺してくれた唯一の遺産だか

ものの、将来の権利関係の複雑化を想像してしまらと換価の予定もないのに形だけ他の兄弟姉妹のい思わず背筋が凍りつく。日本における不動産の持分を設定したり、長男が家業を継いでいるのに共同所有の新しいカタチと、それに合わせた新しもかかわらず単独名義にすれば店舗兼住宅をお金い発想の登記制度を急ぐ必要がある。

に換えてしまうかもしれないと、見張り役の目的

これに関し、イギリスに土地共有による権利分

で他の相続人の持分を設定するケースもある。更散を原因とする意思障害を防止する合理的な登記には嫁いだ女性の相続人が、自分の帰る実家が無制度があるのでご紹介する。

くなるのはさみしいと、まるで記念碑のように登記持分を要求したりと、近年特に平気で共有名義（３）権利分散による障害を起こさせないイギリで登記申請するケースが見られる。また不動産のスの登記制度

遺産分割は法定相続分で持ち合うのが一番正しい

イギリスでは、土地を単独ではなく共同で所有と信じ込んでいる人も少なくない。前述したようすることになった場合、登記情報の所有者欄に記に、換価を目的とする場合は共有名義も意味があ載するのは、共有者全員ではなく代表者のみであるのだが、その予定がない場合は、時の流れととる。実態上は数人の共有であっても、まるで法人

もに各共有者の人生も変化し、共有者にさらなるの代表者のごとく上限  名までの代表共有者の氏相続が発生し、将来ますます権利関係が複雑化す

名住所のみ登記する。当然、そこに持分記載はなるという危機意識は低いようである。それほど戦い。つまり、イギリスでは不分割資産である土地

後日本においては、不動産資産は遺産の王様だっの所有を信託法理で捉えることから、土地の共同たのかもしれない。

所有を「土地信託」とみなすようである。した

これに比べて欧米では、土地は簡単に分筆できがって代表共有者は信託の受託者のような機能をないことから、不動産遺産は換価分割以外は相続果たす。つまり、売買などの処分行為を含む対外人を明確に一本化する傾向にある。
フランスでは、的な手続きは、この代表共有者のみの法律行為で最近こそ代償分割も認められるようになったが、可能となるが、その効果は実際の共有者全員の持

それまでは、遺産の分割を話し合いで決められず

分に応じて生じる。さらに、信託受託者と同様に裁判所に持ち込む場合、くじ引きで不動産毎の単代表共有者の地位は相続の対象とならず、代表共独相続人を決めていたそうである。

有者の一人が死亡すれば、残りの代表共有者のみ

戦後の日本における相続において、土地神話ので対外的法律行為はできる。仮に、代表共有者全

影響もあり、遺産のほとんどが不動産財であると員が死亡すれば、裁判所に代わりの代表共有者のいうケースが増えている。これを平等に分けるこ

選任を申し立てれば済む。今から  年近く前とは矛盾をはらむ。改正相続法の配偶者居住権の発想も、こんな事実背景から生まれたのだろうか。

これは一つの例に過ぎないが、高齢者の増加に

杉浦保友「イングランドにおける不動産法の概要」（）参照西垣剛「英国不動産法」（）及び筆者他「時代に36

土地総合研究 2020年秋号の  年にできた制度である。

さらに、引き継ぎたくても引き継げない土地も

筆者は、この登記の事例を見つけようと試みた

増加している。今まで、住宅地だった土地が、土が、残念ながら見つけることが出来なかった。イ

砂崩れや浸水などの発生危険区域に指定され居住

ギリスでは、そもそも土地を共同所有する事案が不可になった土地などである。戦後の人口増加期

ほとんどないことも事実の様である。しかし、仮に、山を削り沼を埋め立てて開発した地盤の悪いに、現在はこの代表共有者登記制度がイギリスで住宅地、あるいは近年の気候変動による降水量のは廃止されていたとしても、今の日本には直ぐに増加から非居住地域に指定せざるを得ない土地なでも採り入れたい制度であることは間違いない。

ど、今後も増加することが予想される。最近の例

この登記制度の日本版としての具体的な提案は、

では、 年に北九州市が土砂崩れの危険が予測

後節Ⅳの「新しい不動産登記制度を考える」でする。
される斜面地の住宅地を市街化区域から市街化調



整区域に変更し、今後の住宅地開発を抑制し、既２．物理的に細分化された土地を、人口動向や活存の域内住宅地を概ね  年後を目途に無居住化用計画に合わせ合理的に集約できる制度の検討

及び更地化
（緑地化）
すると発表し話題となった。

（１）国民が要らなくなった土地を受け取るべきか

ある意味、日本においては画期的ともいえる判断

次に、土地が必要以上に細分化された結果、国である。それに伴い、危険性を理解せざるを得な

民が適切な管理者として所有しきれなくなった土い住民からは特に大きなクレームは出ていないと地をどうするべきかを考えてみたい。法務省の法のことであるが、いずれは地元自治体が一帯の制審議会で「土地所有権の放棄を認めるべきか」

土地の所有権を受け取らなければならないことをという議論が始まったことからも、もはやこの問示唆する事例である。
他にも、昨年秋の台風  号の被害状況を受け、題に答えを出さざるを得ない段階に入ってきていることは間違いない。

洪水浸水危険地区に指定された地区などは全国に

例えば過去、上下水道や電気などのインフラ設ある。これらの地域では、当然に市場価値はなく備のないただの原野を、住宅地や別荘地として分なったと言って良く、空き家率が増加し、遺産分譲した時代があった。これらの土地は、分譲当時

割（相続登記）すらされていない土地が増えるのから現在に至るまでほとんど使用もされず、管理は仕方がない帰結である。土地神話を今でも引き的にも権利的にも放置されている。このような山ずる日本において、ハザードマップを公開するこ林や原野は、全国に相当な面積で存在する。あるとすら抵抗があった時代が長く続いたが、それを意味これは国の失策と言ってもよい。また、筆者

超越する想定外の現象が起こったことで行政もよの日々の実務においても、事実上の引き継ぎ手がうやく方針転換した。このことからも、国民が承見つけられない不動産が遺産に含まれる相続案件継できない土地の受け取りスキームと、その後のは多くなっている。つまり、この様な土地の存在

再生活用プランを至急準備しなければならないこが障害となり、相続における生前対策や相続人にとは明白であろう。

よる遺産分割がスムーズに進めにくい事情に繋が（D）土地所有権の特殊性っている。もはや、一度国民が所有した土地につ「土地」と呼んでいる財産体は、そもそも地球

いては、最後まで所有者として責任をとってほし

上の陸地の一部であり、何より国家を形成する基いという今までの国の発想は、現実的には通用し礎となるインフラ資産である。
本来は境界もなく、ない段階に来ていることは明らかである。

所有者といえども移動させたり変形させたり滅失させたりすることができない特殊な性質を持つ財

合致した不動産所有のカタチと制度」司法書士総合研究所（）参照西垣剛「英国不動産法」（）参照



土地総合研究所で北九州市建築都市局の担当者に聞き取り調査（）

土地総合研究 2020年秋号産である。また土地は、小さな島でない限り必ずも創り出さなければならない。

他者の土地に接して存在するもので、言い換えれば土地とは一定範囲（地域）の他の所有者と協調

37（２）誰が受け取るべきか

して初めて価値の出る財産である。とすれば、私そこで考えるべきことは、誰が受け取るかであ人（個人や法人）の所有権が絶対的無条件に認める。日本では、民法第  条第  項の無主不動産

られるはずはなく、また永遠に私人にその所有責の国庫帰属先は財務省理財局を指す。財務省は本任を持たし続けられる性質の物ではない。
そこで、来、金銭などの金融関連財や換価できる不動産財

どのようなタイミングでどのようなカタチで、私は扱うとしても、土地そのものを管理監督する官人に帰属している土地所有権を誰に移転させるの庁ではない。したがって、差し押さえや相続人不かが問題となる。

存在等の場合の国庫帰属も、原則は不動産を公売（E）土地所有権からの離脱

等で換価し、諸費用を引いたその金銭を国庫に収土地は所有者の寿命や家族関係の存続などの年納する仕組みを採っている。

月をはるかに超越して存在し続ける財産である。

他方、欧米諸国では、土地は土地として受け取とすれば土地所有権とは、決して永遠の権利など

り、市町村や国のマスタープランに沿って処分まではなく時間に限りのある権利であり、何人もいたは利活用している。そこで、第一義的な受取機

つかは手放さざるを得ない権利ともいえる。そこ

関をその土地の管轄自治体においていることが多で、既に形成された周辺の土地との協調を損なわい。
この違いは大きい。
財務省が窓口である限り、ずに所有権から離脱する方法（所有者側の利益）、

管理上の金銭的な財政負担を避けようとする心理あるいは離脱させる方法（公共の福祉としての利が働くのは無理もない。後述する法制審議会の中益）をあらかじめ想定しなければならない。ここ

間試案における土地所有権の放棄の要件も、平成まで事実上の放置または無秩序な譲渡 がされる

 年  月  日付の「引き取り手のない不動産の不動産が増加しては、もはや、そうせざるを得な

対応について」という財務省理財局のガイドライ

い決断であろう。

ンを意識しているようにも思える。やはり、国民

私人が土地を所有し、その後その権利を手放すが活用しきれなくなった土地の受取窓口は、土地出来事としては、まず所有者の「移動」がある。

を土地として再生活用することを目的にできる機

今までその土地に家を建てて生活していたが、生関が担当すべきで、後述する活用プランとセット

活の拠点を仕事上の理由や家族の都合など何らかで考えるべきであろう。例えば、国土交通省またの理由で変えなければいけない場合である。このは地方自治体のまとめ役としての総務省の中に置場合は売却して所有権を他者に移転させるのが通いてはどうだろうか。そして欧米諸国の例のよう常であった。さらに、所有者の「死亡」という出に、国が受け入れた土地の第一義的帰属機関をそ来事がある。この場合も相続人の誰かが相続し活の土地の管轄市町村とし、その自治体が策定する用するか、売却して所有権を移転するのが一般的

地区ごとの土地活用マスタープランに当てはめてであった。ところがこれらのケースは、土地の承再生するというスキームを考える。そうすれば、継者（承継相続人や購入者等）が居ることが前提

この受け取り問題に対する考え方も大きく変わっにあってこそ可能なことであって、それらの承継ていくものと、世界の制度調査をする中で感じて者が減少している現在では、他の権利移転の方法いる。このスキームに関する具体的な提案、「日本版ランドバンク構想」は後述する。


地域や隣地との調和を無視した無秩序な譲渡は、いかに財産権の自由とは言え、土地に関しては阻止しなけ
ればならない。外国人への譲渡の増加問題も含め、注視しなければいけない課題である。





38

土地総合研究 2020年秋号（３）どのように受け取るべきか ～所有者の立れかに該当するものである場合には、するこ場から考える～

とができない。

（D）土地所有権の放棄を認めるべきか 建物が存在する土地

次に、どのような法律手続きで受け取るかであ 土地の管理又は処分を阻害する工作物、車

る。まずは、土地所有権の放棄を認めるべきかと両又は樹木その他の有体物が地上に存在いう論点がある。この問題に対し、法務省の法制する土地審議会民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）

 急傾斜地として政令で定める土地等の改正に関する改正事務局が「相続を契機にし その土壌の政令で定める有害物質によるて取得した土地の国への所有権移転（いわゆる土汚染状態が当該有害物質の種類ごとに政

地所有権の放棄）」と題した部会資料を示した 。

令で定める基準に適合しないと認める土

それによれば、「民法に所有権の放棄に関する新た地

な規律を設けることなく、次のような規律を内容

 地下に埋設物その他除去しなければ土地とする土地の所有権の国への移転に関する法律をの通常の管理又は処分をすることができ

制定することでどうか。
」という方針を出した。以ないものが存在する土地

下、法制審議会の部会資料を引用する。
１相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る。
）

 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地

により土地の所有権（その共有持分を含む。
）

 境界が明らかでない土地その他所有権のを取得した者は、この法律の定めるところに存否、帰属又は範囲について争いがある土

従い、所有権の移転の認定処分を受けること

地

によりその土地の所有権を国に移転させることができる。
２土地の共有持分を有する者のうち、１の適用

 隣接する土地の所有者その他の者との争
訟によらなければ通常の管理又は処分ができない土地を受けない者は、１の適用を受ける者と共同   から  までに掲げる土地のほか、管理して申請する場合に限って、所有権の移転の又は処分をするに当たり過分の費用又は認定処分を受けることによりその土地の所有労力を要するものとして政令で定める土権を国に移転させることができる。

地

３１の認定処分は、土地の一筆ごとにするものとする。

一見妥当のように思われるこれらの要件だが、実務的に見れば、非現実的と思えるほど厳しいも４土地が二人以上の共有に属する場合におけるのである。この要件に当てはまる土地であれば、認定処分申請（国への所有権の移転の認定処

わざわざ所有権を放棄しなくとも価格を妥協すれ分の申請をいう。以下同じ。
）は、全ての共有

ば、引き取り手を見つけることはさほど難しくな者が共同してしなければならない。

いと思うほどである。

５認定処分申請をしようとする者は、その申請

つまるところ、日本における国庫の帰属先は、に先立って、政省令で定める方法により、売前述のとおり土地管理の専門省庁ではないので、却、貸付け等の処分その他の行為を試みなけ

要件はより慎重に考えざるを得ない。
したがって、

ればならない。

この受け皿機関を見直すところから始めないと、

６１の認定処分は、認定処分申請の対象地（以下「認定処分申請地」という。
）が、次のいず令和  年  月  日付けで、法務省の +3 上で公開された部会資料  より。解決の道は開かれないだろう。
（E）世界ではどうなのか
土地所有権の放棄について、世界の考え方と制度を見てみよう。
まず、英米法を採用する国では、

土地総合研究 2020年秋号

所有権の放棄という発想はない。そもそも土地の39（F）合意契約による無償譲渡制度

所有権は「排他的にその土地を使用する権利要らない土地の回収の方法として、本当に所有（/HDVHKROG）」という債権的な考え方を採ってい権の放棄制度だけで良いのだろうか。
「放棄制度」るため、使用しなくなった土地（国土）は原始的

は、本来単独行為として権利者の一方的意思表示

帰属者（)ROGHU）である国家（英連邦では国王）で可能となる法律行為である。にもかかわらず厳に返還してもらうという考え方が原則としてある。


しい条件付きでしか認めないとすれば、いっそ所

他方、日本の母法国であるドイツやフランスな有者と受取者の合意でその可否と条件を個別に検ど大陸法を採用する国では、所有権を物権的に捉討してはどうかと思うがいかがだろうか。
つまり、えるため、その放棄が出来るかということが問題

完全な単独行為としての放棄制度が難しいのであになるものの、どちらの国においても原則としてれば、当事者双方の合意契約による無償譲渡制度認めている。受け取り先は、どちらの国も第一義を創設した方が現実的ともいえる。アメリカのラ的には管轄市町村（&RPPXQH）で、最終的には国家ンドバンク制度も、当初は資産税滞納を理由とし

機関としている 。

た差し押さえ方式から始まったが、現在では所有

さらに、興味深いのは、原状回復の問題である。
誰もが、私有財産の原状回復まで税金を投入する者や不良債権を抱えた金融機関からの無償譲渡要請が増えているという。

ことには抵抗と疑問を感じるはずである。これに活用することが出来なくなった土地の最終的な関して欧米先進国では、建物は土地の一部と考え、引き取り先があるということは、資産の「放置」

建物を壊さずにそのまま使うことを前提に、土地という選択ではなく、「管理的清算」を可能にしての所有権放棄を認めているのが原則である。だかくれる。このことは、上記のような金融機関だけ

らこそ、放置される時間をできるだけ長期化しな

でなく、個人の相続手続の場面においても有効でい政策を模索しているようにも思える。アメリカ

あることは、
実務家として特に強調しておきたい。


では、荒廃した空き家状態の建物を長期に渡り放置するよりは、税金を使ってでも一刻も早く撤去（４）どのように受け取るべきか ～所有者以外

し安全なまちづくりを実現させる方が、地域経済の立場から考える～

に資するという判断をしているようだ 。

土地所有権の放棄や契約による譲渡制度は、そもっとも、土地所有権の放棄等により、原則、の土地の所有者全員が意思を表明し、その手続き

国に所有権を返納できる制度があるドイツやイギをすることが前提である。あくまで主導権は所有

リスでも、土壌汚染された土地やあまりに原状回者側にある。しかし、制度の目的が所有者不明土復に費用を要する工作物のある土地に対し、国の地問題の解消であるとすれば、これだけでは目的方が受け取りを拒否できる制度を設けている 。

の達成はできない。今現場から求められているこ

いずれにせよ現在の日本とは、原則（土地の所有とは、所有者の一部または全員の意思が無くても、権放棄を認める）と例外（権利濫用により認めな放置された不動産を地区ごとのマスタープランにい場合もある）が真逆なのは事実である。

沿って活用できる状態に戻すこと、つまり、主導権を所有者以外の第三者の側に置く制度も合わせて検討することである。

河川や軍事施設、発電施設など、国家として活用すべき土地については、管轄自治体ではなく管轄官庁に帰属するとしていると思われる。

本節３、
（３）
「アメリカランドバンク制度の概要」
参照
このような民法の規定はあるものの、事例としては
ほとんどないと聞く。

（D）適切な占有者への時効取得特別措置制度の創造
この提案は、空き家・空き地などの放置不動産ではなく、事実上の適切な占有者が居るという状


本節３、
（３）
「アメリカランドバンク制度の概要」
参照

40

土地総合研究 2020年秋号

態を前提にするものである。真の所有者またはそているわけではなく外見的には何の問題ないこれの相続人の行為に期待せず所有権を占有者に移転

らの不動産は、「隠れた所有者不明土地」と言ってさせる法的手段として、時効取得という制度があも良い。
実務においても、共有者や相続人の一部、る。近年まで不動産登記制度が不完全だったイギ

あるいは隣家などの周辺住民による納税を含めたリスのイングランドでは、一定割合で未登記不動占有実態がある場合には時効取得による権利集約

産が存在したため、所有者不明土地の発生が問題を検討するケースは多い。しかし、常に立ちはだとなっていた。これに対し、放置された土地を無かるのが裁判手続きの困難さと納税額の問題であ権限者が適正に占有するだけで比較的に簡単に土る。

地所有権を取得できる制度があったため、所有者

本来時効取得は原始取得であり、要件に合致す

不明土地問題が大きな社会問題とならなかったとる占有者が時効援用の意思表示をするだけでよい

の報告がある 。一種の時効取得特別措置制度とはずである。ところが、不動産においては時効取言って良いだろう。

得を原因とする所有権移転登記を申請しなければまたフランスのコルシカ島では、特例的に島民

事実上の効果が得られず、そのためには裁判所にの相続税を免除する政策を採っていた時代があり、他の法定相続人全員を被告（登記義務者）としてそれにより相続手続きがされず所有者の特定が困

特定しなければならない。これが簡単ではない。

難な土地が増加した。これに対し、実際に平穏か相続人が数人であればよいが、時効の要件である

つ公然に占有使用を続けている一部の相続人の時

 年という時の経過の中で、数十人、数百人とな効取得要件を緩和し、公益機関の認定方式によっている場合はどうしようもない。中には、数千る事実上の占有相続人の時効取得を認めた政策も人になっているケースも実際にある。これではと



ある 。

ても行動を起こす気にはなれない。さらに負担な

この様に、一定期間における平穏かつ公然な占のが不動産取得税である。時効取得は原始取得の有を要件とする時効取得制度は、権利の上に眠る

ため、納税額は基礎控除以外減免の余地はない。

ものは保護しないという法秩序からの発想であり、都市部のちょっとした土地では、納税額だけで数乱暴な一面もあるものの、ある意味では不動産の百万円から数千万円になる。実務でも、これらの所有者責任を果たさない者への対応としては理に問題がネックとなり時効取得を諦める事案は少な適う考え方である。

くない。

日本でも、実際には被相続人から引き継いだ不とは言うものの、土地の所有権が  人を超える

動産に平穏かつ公然に一部の相続人が暮らし続け

ほど分散化してしまっている事案では、現実的にている例は少なくない。いろいろな理由から当該は時効取得ぐらいしか解決の道はない。そこで、相続人の努力の甲斐なく遺産分割協議がうまく進占有要件だけでなく裁判手続きや税制も含めた時まなかったり、直系尊属がいないため面識のない

効取得制度の特別措置の検討は、所有者不明土地

被相続人の傍系親族と遺産分割をしなければなら問題の解消に不可欠と言ってもよいだろう。

ないなどの理由で相続登記が出来ない。放置されもっとも、ここで言う「時効取得の特別措置」の占有者は誰でも良いということではない。適切杉浦保友「イングランドにおける不動産法の概要」
参照（）

相続人による占有の場合、遺産共有における他主占
有と自主占有の解釈が問題となる
小柳春一郎「フランス法における不動産の法的管理不全への対策：コルシカにおける相続登記未了と 年地籍正常化法」（『土地総合研究』、第  巻第  号 年春、土地総合研究所）

に活用を続けている相続人の一部または隣地所有者などの周辺住民など、あるいは地区の土地活用
マスタープランに沿って占有活用している者に限るべきであろう。これに関しては、後述する日本

土地総合研究 2020年秋号

41

版ランドバンクもその候補に挙げたい。人口減

が、何より日本との発想の違いである。そして、少期における国土の（土地）所有者とは、固定資

日本の不動産法の母法国であるフランスでも、こ産税を払ってくれるなら誰でも良いというものでの公共の福祉を重視した制度があった。そもそもはなく、出来る限り地域の環境維持等にふさわし

フランス法では、「主のない物はない」という基本い活用者に限定することが望ましい。
それこそが、概念がある。しかも、「主」とは、単に所有権を持中長期的に見た地域経済及び地域自治にとってのつだけではなく、「その物に関心を持ち、適切に使重要な要素だからである。

用・管理ができる者」のことを言う。したがって、（E）土地所有権のみなし放棄制度の創造

不適切に放置されている物は「無主」ということ

所有者不明土地問題で数的に一番多く、周辺へとなり、国家（第一義的には管轄自治体）の管理の影響も大きいのが放置状態 の不動産である。

下に置くことが可能となる。まさに、日本国民

不動産を適切に管理せず放置することは、地域の法第  条  項のお手本的解釈とも言える。そこ

他の住民の財産権を侵害するだけでなく健康や安でフランスでは、所有者が不明で不動産税を  年

全面でも損害を及ぼし、ひいては地域経済の大き以上滞納している土地を事実上の無主状態とみななマイナス要素となる。そこで、所有者の財産権す改正を  年に断行した。さらに  年にの保障と他の地域住民の財産権及び人権の保障をは、相続開始後  か月経っても知れたる相続人の比較考慮し、いわゆる「公共の福祉」の観点から全員がその物を相続する意思を表明しない場合は、所有者の放棄の意思を擬制する「不動産所有権の一種の無主状態と擬制し、その物の管理（必要的みなし放棄制度」の検討が求められる。そこで、処分も含む）を管轄自治体ができるようにする制

これについての諸外国の参考制度を見てみること

度を新設した。また、相続の意思を示した相続にする。

人が居ることが明らかな場合でも、「不活動、また

アメリカのランドバンク制度は、その参考例のは相続財産の管理における相続人の怠慢若しくは代表とも言える。放置された不動産の所有者の意

過失、相続人の不和、相続人間の利害対立又は相思が分からずとも、一定期間（固定）資産税が払続の状況の複雑さ」の場合は、裁判所に管理人のわれていないという事実から事実上のみなし放棄

選任申立てが可能となる（フランス民法第  条の意思を判定し、差し押さえによる回収を実現しの ）。さらに、相続開始後  年経っても相続ている。アメリカに住む知人が、日本で増加してする意思表示を示さない場合は相続放棄したもの

いる空き家問題の話題の中で、「うちの国では、要とみなし、無主物として所有権が国家（第一義的らない不動産は（固定）
資産税を滞納していれば、には管轄自治体）に移る制度も制定した。でき

そのうち行政が引き取ってくれるよ。
」と多少勘違る限り土地の無主状態の長期化を防ぎ、建物が朽いしている発言があったほどである。

ちる前に再生するという意思を感じる。おそらくアメリカのランドバンク制度の概要は後ほど紹介するとして、景観保全を含めた地域経済の発展と安定に資する都市計画を重視する国では、公共の福祉から見た放置不動産の回収政策を重視している。所有者への意思確認も、現地での公示送達で済ます場合もある。差し押さえの対象も、人ではなく対象物（土地）そのものにしているところ
本稿Ⅱ、４「日本版ランドバンク」及びⅢ、４「日本における相続開始後の遺産管理制度の検討」参照

管理行為がなされていない不動産ジャザベル・ジャノフランス全国公証人養成機構教育責任者「無主所有物の諸相」（）小柳春一郎訳 年改正で  年としたものを、 年にさらに 年とした。
（小柳春一郎「フランス法における不動産の法的管理不全への対策（土地総合研究  年春号）参照
原恵美「外国法制調査（フランス）」法制審議会資料
 参照
「不活動」とは、相続人が相続人たる行動をとらないことと推測する。
ジャザベル・ジャノフランス全国公証人養成機構教育責任者「無主所有物の諸相」（）小柳春一郎訳

42

土地総合研究 2020年秋号

フランスでは、 年の民法改正をもって所有者たがって活用に必要な改修や原状回復費用は、原不明土地問題への決別を宣言したものと筆者は感則、占有者側が負担し、受益がある場合は相殺す

じている。
この制度改正については、
後述するⅢ、る。

３、（４）「無主財（所有者不明土地）根絶に向け

この法定信託による占有の開始をもって、さらたフランス  年の決意」で改めて紹介する。

にその後も所有者が所有者としての主張と責任をそれに比べ現在の日本では、放置されている不果たさない場合、後述する本稿Ⅲ、４、（２）（オ）

動産の所有者及びその相続人を調査し、その者に「公益的な占有者による占有開始と時効取得制度

連絡を取り、何らかの法律行為を求めなければ始の創造」の適切な占有者の対象にもなりうる。

まらない。とても現実的ではない。近年増加傾向

にある外国人所有者の問題も見据えた時、何らか

３．放置された土地及び所有権を手放したい土地

のみなし放棄制度も準備しなければならないだろの受け皿と活用プランの検討

う。

（１）活用プランがあれば受け取れる
国や管轄自治体が、国民が必要としなくなった（F）都市計画に基づく法定信託による再生活用制度の創造

土地を受け取るべきと言いつつも、問題は、いか放置している土地等の所有者の積極的な意思表にそれを可能にすることが出来るかである。受け示を必要とせず、適切な活用者に使用権限を与え取った後、単に公有地として保有しているのではられる方法の一つとして、信託法理を採用したス

意味がない。重要なことは、受け取った後、そのキームを考えてみたい。それは放置状態にある土土地をどう活用するかをイメージできるかどうか

地や建物を、法律でパブリックトラスト（公益的である。相変わらず住宅や道路など開発的利用だ

信託受託者機関）が受託者となり、所有者に代わけが土地の活用法と考える方からは、否定的な答って管理・活用する「法定信託制度」である。

えしか出ないかもしれない。しかし世界では、人

仮に、一定期間放置されている土地と建物があ口動向に合わせて、時には思い切って自然公園にるとする。そのような不動産に限って、所有者を戻し行政サービスの効率化を図るなど、中長期的探し連絡をとることは時間的にも費用的にも至難な視点での土地活用政策（マスタープラン）を策である場合が多い。そこで、いきなり所有権にメ定し着実に実行している。まさに、これが人口動スを入れるのではなく、その地域の維持に不可欠向に合わせた公共事業である。厳格なマスター

な一定の（土地計画としての）目的に沿った公益プランを持つことで有名なドイツやフランスの関的な占有及び活用を開始しその占有者を信託のパ係者が、「国土に無用な土地などあるはずがない」

ブリックトラストと捉え、委託者（所有者）に代と言い切れるのは、まさにこの活用イメージかわり法律で信託契約が開始できる制度である。受らの帰結である。この言葉の意味を日本人は学ぶ

益者は勿論、実態上の所有者または相続人の財産べきであろう。



共同体 である。このパブリックトラストは、ア

メリカのランドバンクのような、管轄自治体ごとに設立する専門機関（日本版ランドバンク）が望ましいと考える。あらかじめ行政が定めた地区ごとの具体的な土地活用計画（マスタープラン）が信託目的となり、それに沿って、空き家・空き地を再生活用することがこの制度の前提である。し遺産共有状態の遺産を含む。

ドイツでは、道路や鉄道、あるいは展望ポイントから見える丘陵の景観を維持するために、その土地が私有にもかかわらず、美しく維持するための補助金を州政府が支出している。その結果、多くの観光客が訪れるとともに、国民に国を愛する気持ちが高まるのだという。
（田山輝明「西ドイツ農地整備法制の研究」より）筆者も、ヨーロッパ中をレンタカーで散策した際、ドイツの自然
景観の美しさには感銘を受けた思い出がある。
本稿Ⅰ、１、（３）「土地活用におけるマスタープラ
ンの未整備」

土地総合研究 2020年秋号（２）原状回復問題をどう考えるか

43もあり、先進国でありながら国全体としての人口

さて、引き取り手のない土地の行政機関によるは今も増加している。しかし、都市単位では急速受け取り制度を考えるにあたって、どうしてもネな人口減少並びにそれによる大量の空き家発生問ックになるのが建物解体などの原状回復コストで題を経験した地域がある。例えば、自動車や鉄鋼ある。日本でこの問題を議論すると、必ずと言っなどの重工業の中心であったミシガン州やオハイて良いほど「私有地の後始末に税金を使うのはおオ州など、五大湖周辺の 5XVW%HOW（錆び付いたかしい。
」ということになる。確かにそのとおりで地帯）と呼ばれる工業地帯の都市である。この辺ある。これに対し、アメリカのランドバンク制度

りは、戦後のアメリカ経済の繁栄を象徴する世界を調査する中で驚きの事実に出会った。ランドバ

屈指の工業地帯であったが、 年ごろから始まンクの管理下に入った土地の空き家の解体費用を、った海外への工場移転などにより、一気に人口は州政府などの補助金を使い自らが負担しているの減少した。行政も破綻寸前まで追い込まれ、空きである。差し押さえたのは市町村なのだから当た家率も一時 ％を超え、経済的にも治安的にも困り前と言えばそれまでだが、これは衝撃だった。

窮した。

たとえ原状回復コストを行政が負担してでも、早そこで州政府は当初、空き家を積極的に流通市期に荒廃状態を取り除いた方が中長期的に見て行場に乗せる政策をとった。今の日本の空き家政策

政の負担は少なくて済むという発想のようだ。アと同じ発想である。ところが、人口が増加しない

メリカでも、住宅を解体するには日本とほぼ同額

中で単に空き家を流通市場に乗せるだけだと、不の数百万円程度が掛かる。その費用をランドバン

動産は適切な利用者のもとへは行かず、投機が目クの収益だけでは足りるはずは無く、必然的に州的の買主に渡る比率が高くなったのである。当然政府等が補助している。結果的に土地の再生活用と言えば当然のことである。その結果、空き家はによる直接、間接的な税収の回復が実現している

再び放置され、かえって街のスラム化が進行し地から、現在も継続しているのであろう。日本の専域経済はさらに落ち込んだ。

門家を納得させる方便として、解体コストの負担

そのことに気が付いた州政府は、自治体自らがは憲法第 条第 項の正当な補償に当たると考え積極的に空き家と空き地を回収し、それを各自治てもよいかもしれない。

体が策定したマスタープラン（地区ごとの土地利

もっとも、実務でも一番困るのが空き家そのも用計画）の実現に提供できる仕組みに大転換した。

のよりも、その中に残る遺品の始末、特に仏壇やそれが  年代から始まったランドバンク制度

位牌の処分である。中には骨壺が置かれたままのである。つまり、官でも民でもない余剰不動産の空き家も決して珍しい話ではない。その場合は、受け皿兼あっせん機関（パブリックトラスト）を納骨に協力してくれる寺院もあるのでそちらにお創設することにより、安心して市町村が空き家や願いすることもある。少々余談であった。
（３）アメリカランドバンク制度の概要
先ほどから、「ランドバンク」というアメリカの
空き家、空き地の受け皿あっせん機関（不動産専門のパブリックトラスト）の名称を頻繁に使っているので、改めてここでその制度の目的と概要に触れておく。
（D）空き家バンクからランドバンクへ大転換
アメリカでは移民の受入政策を採っていること日本の空き家対策の現状は、まだこの空き家を流通市場に送りこんでいる段階である。空き家を市場に乗せることが、行政ができる限界で、その後は民間に任せるべきと考えているようだが、現実はアメリカの二の舞を踏んでいるようにも思える。現に市場に出た物件は、活用計画ではなく、個別物件の取引経済理論だけで業者間で転売され、最終的に外国人所有になっている報告事例は珍しくない。京都市中心部では、空き家がいつの間にか民泊になり、その中には町内に  軒ぐらいの割合でアジア系外国人が経営する物件がある。そのことが騒音やごみ問題など、「これなら空き家の方がましだった。
」という声も聞かれるほど、新たな地域の問題となっている。


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土地総合研究 2020年秋号

空き地を回収できる。そして、ランドバンクは特その他の活用例では、何軒かの空き家の跡地を別な法整備に従ってマスタープランに沿った適切集約して 132 等に貸し出し、質の良い低家賃住宅な活用者に随意に提供でき、マスタープランをたを建設することで周辺地域の若いファミリー層をだのプランに終わらせず、着実に実現させること誘致したり、人口増加期に無理に開発された危険を目指す画期的な仕組みである。この制度はあっな住宅地や町はずれの住宅地の空き家を集約し、という間に全米  州で採用されていった。
たとえ

スポーツ施設や公園、時には自然（緑地化）に戻

人口が減少しても、人口動向に合わせて計画的にすことも積極的に行われている。また、簡単な修土地活用ができれば、再び都市は蘇り、地域の経理で使える空き家は、非居住地区に指定された住済や自治は再生できるということが実証されたか

民の移転住宅としても活用している。つまりランらである。さらにこの制度は、その後のサブプラ

ドバンクにより人口動向に合わせた効率の良い都

イムローン問題やリーマンショックによる空き家

市計画が実現でき、そのことが魅力となり、現実発生問題にも機能し、現在もなお進化しながら続に緩やかではあるが新たな住民の誘致に繋がっていている 。

いるというのである。

債権主義（相対的所有権制度）をとるアメリカ

その後、これと同じ様な仕組みが  年にフラの場合、所有権の絶対性や所有者の特定が困難とンスのリール市にもでき、市が引き取った空き家、いう問題は大陸法の国ほどの深刻さはない。所有

空き地の再生活用の成果を生み始めているという者が資産税を滞納するなど、所有意思の消極的行報告もある。やはり、どこの国においても、行動をした場合、もともと行政が回収しやすい法体

政が土地を回収しそのまま所有者となり続けるこ系があったからこそできた制度かもしれない。もとは困難であり意味がない。そもそも行政機関にっとも近時では、ランドバンクの存在が周知され、は不動産管理機能は備わっていない。そこで、行空き家の所有者や不良債権として回収した金融機政が受け入れた土地を代わりに管理し、再生プラ

関の方から積極的にランドバンクに無償譲渡を申ンに沿って適切な活用者を選定しあっせんする専

し出るケースが増え、差し押さえの手間が少なく

門機関が別途求められることは必然である。逆になっているようだ。

この機関があれば、行政は安心して引き取り手の（E）マスタープランにのせることが経済的ない土地を受け取ることができる。
さらに言えば、行政が取得した空き家は、住宅地として維持す

たとえ引き取り手がいても、その引き取り手が地る地区においては前述のとおりランドバンクが建域にとってふさわしくない場合はその者に引き渡物を解体し、隣地の所有者にほぼ無償に近い価格さない政策も必要であるということを、アメリカで譲渡する VLGHORW（隣地同士の区画集約）方式のランドバンク制度は示唆している。

と呼ばれる活用が実際には多いようだ。人口が減（F）ランドバンクはデュープロセスとスタッフの少している状況下では、この方式が最も現実的で能力が命

集約効果が期待できるのは日本も同じである。一

ここまでアメリカのランドバンク制度の概要と見、不経済に思えるが、地区の景観や治安が回復

その意義をご紹介したが、決してその過程は順風

し（固定）資産税も入るから、結果として自治体

満帆ではなかった。中には、利害関係者や地域住の無駄な支出が押さえられ財政的にはプラスに転民から訴訟を起こされ、解散に追い込まれたラン

換しているという。

ドバンクもいくつかあった。しかし、それは決して制度に問題があった訳ではない。確かに、いか 年以降は、そもそも敵対関係に思えた民間不動
産業者とランドバンクとの協働が、いっそう進んでいるとの報告もある。
（土地総合研究所国土交通省小林正典
部長に聞き取り調査 ）

フランスのリール市などの「まちづくり会社」による回収不動産の再生。小柳春一郎ほか「空き家対策の諸相」学芸出版社（）参照

土地総合研究 2020年秋号

45にマスタープラン（指針）があるとはいえ、ランだし、その学校法人の選定に関し、一部の有力なドバンクによる処分や活用における自由裁量の幅

権力者の推薦を優先したり、不適格な学校法人には大きく、市民全員の納得が得られない場合も出譲渡したことが判明したら、間違いなくそのランてくることは容易に予測される。その際に重要なドバンクは市民から訴追され組織は廃止されるこのがスタッフのやる気と能力である。言い換えれとになろう。随意性に対する手続きの適正性を徹ば、問題を起こすランドバンクとそうでないラン

底して求められるからである。

ドバンクで何が違うかと言うと、制度の問題ではこの様にランドバンクは、その裁量の広さからなく人（スタッフ）の違いである。まちづくりの適正性を求められ、結果に対する責任を求められために熱心かつ能力のあるスタッフが集まったラる重要な機関である。そのためアメリカでは、スンドバンクは成功し、反対に、よく「お役所的な」タッフとして各担当業務におけるプロフェッショと言われるような形式重視で消極的な姿勢で臨む

ナルが様々な分野から、
概ね  年契約で集められスタッフが多いランドバンクは、やはりうまくいているのが一般的である。日本人にとって、裁かないようだ。マスタープランに沿って活用する量が広いという仕事は苦手意識がある人が多いかと言っても、物件ごとに事情は異なる。皆同じ条もしれない。誰がやっても同じ答えが出せる細か件で処分できるものではない。立地条件が異なる

な要件がないと、執行する方も監視する社会も落不動産では、完全な公平性が担保できるものではち着かないのかもしれない。しかしながら、素材ない。それでも、市民から納得のいく結果を出す（不動産）はどれ一つ同じ条件のものはない。目ことが、ランドバンクに求められている使命であ的（マスタープラン）を実現するためには、一つる。つまり、「適正性（デュープロセス）」である。

一つの判断と統一した結果が求められる。このよ

いささか不適切な例えではあるが、アメリカのうな発想と能力を持つ人材を育成するのも、所有

ランドバンク制度をイメージしやすくするために、者不明土地問題の解決には求められるのかもしれ日本の森友学園への土地譲渡問題をとり上げる。

ない。

もし、大阪府豊中市にランドバンクがあったと

なお、アメリカのランドバンク制度についてのしよう。財務省近畿理財局から移管されたある広詳細は、司法書士総合研究所が  年に発表した

大な土地の活用につき、その地区に学校を誘致す

提言書「時代に合致した不動産所有のカタチと制ることが、マスタープランにもその地区のニーズ度」をご参照いただきたい。


にも叶い有効だと判断した当該ランドバンクは、
当該地区で学校を開校してくれる学校法人を探す

４．日本版ランドバンク構想ことになったとする。その結果、適切な学校法人（１）日本版ランドバンクの目的

が見つかれば、 億円という高額な評価額にとらアメリカのランドバンク制度の実情を知り一番

われず、無理のない学校運営ができる価格で売却に頭に浮かんだことは、これこそ今の日本に必要する（随意性）。そして、ランドバンクからの譲渡な仕組みであるということである。

には、譲渡所得税も不動産取得税も非課税扱いとなる（課税免除）。場合によっては、高額な建設費のことを考え、土地は無償で提供するかもしれない。あるいは、地中の産業廃棄物の撤去費用もランドバンクだけではなく大阪府などの行政機関が補助するかもしれない。譲渡目的は、あくまでも健全な学校経営を可能にすることである。それが許されるのがランドバンク制度の意義である。た

筆者が  年に、アメリカとカナダのパブリックト
ラストと呼ばれる公益目的信託機関の視察に行った時の感想である。マスタープランという公益目的に沿った土地活用を専門とするランドバンクも、パブリックトラストの一形態である。パブリックトラストのスタッフとしては、その業務分野の専門家だけでなく、法務、広報（+3 での情報公開が特に重要）など数人から数十人で構成されている。その収益性から、その運営費用は、管轄自治体や州政府、地元金融機関などから補助されているケースが多い。

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土地総合研究 2020年秋号

ランドバンクの活動イメージ
資産税の滞納↓物件の差押え↓競売

売却

売却されない寄付

ランドバンクによる取得

金融機関等からの譲渡・物件の維持、管理、草刈り
・権原の明確化（無瑕疵権原clear titleの取得）

自治体からの移管・譲渡・滞納税の帳消し
↓

↓

建物有り

建物無し

（必要に応じ）
建物の修繕・
リフォーム

解体

↓
更地販売
（個人、事業者）

建物付販売

隣地優先譲渡（サイドロット）↓
非営利組織（アフォーダブル住宅等として利用）

公園・緑地等として利用（非営利組織・市民団体等へ譲渡・リース）

不動産事業者
（販売、
賃貸住宅）

個人
（住宅）

⇧
行政：マスタープランの策定＊藤井[2016]、及び、U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and Research,
Revitalizing Foreclosed Properties with Land Banks などを元に、司法書士総合研究所が 2017 年に作成。

前述した通り、日本は第二次世界大戦以降の急（２）マスタープランの意義

速な人口の増加と、それと伴にもたらされた経済

引き取り手のない土地及びその上にある建物を成長を背景に、国土の狭い国として土地を一番の含み行政機関等が積極的に引き取るとしても、そ経済商品と考えてきた。そして分筆とスクラッの土地の使いみちがイメージできていないと負のプ・アンド・ビルドを繰り返し、国民はこぞって印象しか持てない。換価できない土地や原状回復

新しい不動産を所有してきた。それこそが豊かさにお金がかかる土地は「負動産」でしかない。まの象徴であった。
それが  年ほど前から始まったさに現在の日本では、この問題をこの様なイメー

急速かつ長期に渡る人口減少期に入った瞬間に、ジで受け取っている。だから所有権放棄について

空き家や空き地としての余剰不動産が現出した。

も、厳格な要件、つまり国庫に負担が少ないケー

いかに必要以上に、いや、無計画に国土を開発しスに限りたいという心理は当然であろう。そうで所有してきたかということの表れである。
そこで、はなく、仮に引き取った土地等のその後の活用方

この国民から見捨てられた土地を一刻も早く回収法がイメージでき、そのことが、地域経済またはし、人口動向に合わせた再生プラン（マスタープ

地域自治にプラスになると考えられるなら、行政ラン）に沿った活用に転換することができるダイは多少の負担を覚悟してまでも受け取ろうというナミックな制度設計が求められる。

考え方に変わるはずである。それがアメリカのラ

ンドバンク制度から学んだ一番大きな視点である。
土地総合研究 2020年秋号

そこで具体的なマスタープランの中身であるが、

47

ンドバンクがほぼ無償で競り落とすという、日本

まずマスタープランを策定するのは、各市町村（山の感覚からすればやや乱暴な方法で回収したのが林や河川災害対策地域、軍事指定地域の場合は国始まりである。その後、ランドバンクの存在と意の管轄官庁）
である。
各自治体内の土地すべてに、義が認知され、所有者や債権回収で土地を取得しゾーニング（地区）ごとの活用計画を定める。あた金融機関などから、直接贈与の申し込みが来る

る地区は良好な居住エリアとして引き続き維持すようになっていったことは、前述した。

るため、空き家に居住する家族を誘致したり、あ日本とアメリカでは、差し押さえ手続きに関す

るいは更地にして隣地の増築や庭、駐車スペースる仕組みが異なるため、アメリカと同じ方法は難としてあっせんしたりすることが考えられる。土しいとして、まず初めに、現所有者からの贈与で地を集約し、商業施設のエリアを計画的に創り出市町村等が受け取る契約方式から始めるべきであ

すこともある。逆に人口増加期に無理をして山をろう。この際、担保権や用益権の抹消は当然とし削ったり、軟弱な土地を埋め立てて造ってきた分て、問題となるのは原状回復費用の負担である。

譲地など今となっては不適格になってしまった住まだ使える建造物は良いとして、解体しないと再宅地に関しては、
今後居住できない地区に指定し、利用ができない土地は、所有者の資力や取得状況、

その地区の居住者を居住維持地区の空き家に誘導

さらにマスタープランの遂行で得られる利益も考するためにも空き家の確保は有効である。さらに

慮し、事案ごとに柔軟に対応すべきであろう。要

近年多発している自然災害に備えたマスタープラ

件を明確に定めないと腑に落ちないのが日本人のンの実現が求められていることからも、行政機関

特質であるが、実務は千差万別であり、所詮、要が土地のストックを持つことは非常に意味がある。


件は机上のガイドラインであることから、地域経

マスタープランの重要性は、中世の時代から理済及び地域自治に適合する判断を個別にしていた

解されていた。日本でも、豊臣秀吉による京都のだきたい。それが、行政機関に代わる土地再生及都市計画政策などは現在でもその機能を果たして

び活用の専門機関としてのランドバンクの役割だいる。一定の地域に複数の人や家族が定住し、安からである。

心な生活及び安定した経済活動をするためには、

また、土地の公的な受け皿ができることにより、土地の活用にルールを設け計画的に行うことは不国民も安心して土地を所有することができ、相続可欠である。このまちづくりの実現と個人の財産対策や遺産分割協議、相続財産管理などの清算的権の制限は、相反する関係ではなく同じベクトル

な相続手続も各段に進めやすくなる。
このことは、の関係である。この関係を維持し実行できる機関

少子化時代並びに相続の多様化時代における国民に、引き取り手のない土地を集約させるのが、国のニーズにまさに合致する。そして、最も大きな

土計画並びに都市計画の観点からは効果的であろ

効果は、専門機関であるランドバンクが受け皿にう。

なることにより、現行の国庫の受け皿である財務

マスタープランについてはその必要性のみを言省に代わり管轄市町村が第一義的に受け取ること及し、その詳細は都市計画の専門家に委ねるとしができる。これにより所有者不明土地問題の対策て、本稿では受け皿と受け取り方法を考えてみたい。
の実効性が大きく広がる。本稿Ⅱ「新しい不動産

所有のカタチを考える」で示した土地の所有権放（３）受け取り方法と受け皿機関（日本版ランド

棄やみなし放棄制度、法定信託制度など、まるでバンク構想）

絵に描いた机上のアイデアも実現可能となる。

アメリカのランドバンクは、国民が放置した土

ところで、農地に関しては、農林水産省が既に地及び不可一体物としての建物等を、資産税滞納

農地中間管理機構による細分化された農地の集約を理由に行政が差し押さえ、その全てを管轄のラ事業をスタートさせている。日本版ランドバンク

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土地総合研究 2020年秋号

制度は、これらの機関に対抗するものではなく、

気温上昇などの気候変動、震災を含む自然災害のこれらの制度と連携し政府機関や地方自治体など

発生と照らし合わせても、この問題は国益にかかの縦割り体制に対する横串機能になることを目的

わる重要課題となっている。野生動物の行動変化とした制度であることを強調したい。このランドや土砂崩れ、山火事問題などがそれにあたる。とバンクによる横串効果は、既に本場アメリカで立ころが現実はどうだろう。第二次世界大戦後山林証されている。

の分筆は加速し、一部は遺産分割未了により放置（D）第一義的受け取り窓口は市町村

され、一部は原野商法の対象となり、一部は現地国民から持ち込まれる土地の受け取り機関は、も知らない外国人の所有となり、直近では身勝手

直接管轄のランドバンクではなく、アメリカやドなアマチュアキャンパーの遊び場として日本の山イツ、フランス同様、あくまで国の窓口機関としはますます危険な状態になっている。

ての管轄市町村がふさわしいと考える。行政機関

山林と言えば森林法共有林事件という著名な判が受け取ることで、贈与税などの所有権移転に関例を思い出す。当時も山林の分筆を危惧する反対

する税制面の課題もクリアーしやすい。

意見もあったが、状況はあれからもますます変化

管轄市町村が受け取った土地等は当該地区のマ

し、林業そのものが衰退した。本来山林は平地のスタープランごとに区分し、移管先を決定する。

土地と比べ、境界が確定しにくく物権的な分割が既存の農地中間管理機構に移管することが望まし

難しい不動産である。つまり、平地の土地と同じ

い一定規模の農地は農水省管轄の当該機構に、山発想で分筆し細分化すること自体、そもそも問題

林は林野庁に新設する専門集約機構（山林版ランがあったと言えよう。
勿論異論もあるかと思うが、

ドバンク）に、将来の災害に備えた河川整備や自現在、このことが各森林組合による管理実務を困然公園に戻す地域の土地は、国土交通省内の各専

難にしている要因になっていることは誰も否定で門機関に移管し、それぞれの機関が策定したマス

きない。これはあくまで筆者の私見であるが、山タープランに沿って再生活用される。残りの土地

林の所有形態（排他的利用権）は、あくまで債権は管轄ランドバンクに移管し、市町村が策定した的に捉えるべきであり、国が活用者に信託する方

地区ごとのマスタープランに沿って再生活用する。

法で権利移譲し、適正に活用しない場合は、国ここで言う移管とは、「信託する」と考えてよいだに権限が復活するとすべきであろう。現在の森林ろう。市町村が委託者兼受益者で、管轄ランドバ業に従事する人の数と後継者のことを考えると、ンクが受託者である。そして信託目的は各地区の現実的にはこのスキームでしか山林の管理的維持

マスタープランということになろう。

と権利的承継は不可能ではないだろうか。
以前は子孫の将来の住宅普請のためにと相続し（E）受け取った土地と移管先（贈与契約での受け取り方式を中心に）

てきた山林だが、現在ではその目的も無くなり、市町村が窓口となり、所有者からの申し出によ

どこにあるのかも不明なので引き取ってほしい、り受け取りの可否や原状回復等の条件を協議し、あるいは、親が原野商法で買わされた山林がある

贈与契約が成立した土地等はその種別ごとに移管

ので引き取ってほしいなどの申し出が増えている。

先を決定する。

これに対し、無償を条件に受け取り、林野庁に新①山林は山林ランドバンク（新設）に移管

設する山林版ランドバンク（案）に移管し、適切

日本の国土の約  割が山林である。土地事情にな活用者に信託により管理・活用してもらうスキ

おける欧米諸国との違いはまさにこの点にあり、日本は山林の経済的活用だけでなく、保全的活用を実現しないと、国土そのものの安全にかかわる問題となる。近年の我が国の降雨量の増加や夏の無償であることは当然ながら、時には国土管理の観点から、国からの維持管理補助も必要だと考える。
公図はあるが、その山林の場所と境界を特定できない山林がほとんどだと思われる。

土地総合研究 2020年秋号

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ームを早急に設けることが、日本の森林政策にと③河川浸水や土砂災害の想定地区は国交省整備局って重要だと考える。

等に移管

さらに、外国人に所有権が移っている山林は、

近年の降水量の増加傾向に対し、国土交通省が正確なデータこそないが日本全国の山林の数パー

ハザードマップ（河川浸水想定地区）を公開した。



セントを既に占めているものと推測する 。このこれらの地区では、いまだ高額の路線価や評価額対策としても、山林版ランドバンクの設置は不可が設定されているものの、実際の処分は困難であ欠であろう。

る。したがって、これらの地区における引き取り②農地は農地中間管理機構等に移管

手のない土地については、より積極的に行政が受田畑などの農地も、山林と同様に相続人が農業

け取り、将来の災害に備える環境づくりに活用す

を継がずその土地を離れたため活用できないといべきである。この指定地区の土地に関しては、市う理由で、実態的にも権利的にも放置されている町村の管轄ランドバンクではなく国土交通省内整事案が増加している。農業委員会への相続人届出

備局等に移管し、将来の災害に備える活用を実現

制度が新設されたが、そもそも相続したくない相すべきだろう。

続人ばかりの場合は届け出すら出来ない。当然、また、河川浸水指定地区だけでなく、土砂災害遺産分割（相続登記）もできていないというのがや軟弱地盤など、今後も居住不適格地区に指定さ実情である。そこで、行政が引き取ってくれるのれる土地は増える可能性が高い。筆者が調査したなら喜んで遺産分割し、譲渡手続をしたいという

京都府内の某市の一級河川沿いでは、都市の中心

ニーズは高いと推測する。この農地の長期放置に部の一角にありながら近年の予想を上回る雨量のおいては、野生動物の出没や用水路管理など、周増加を受け、 年に一級河川の氾濫による浸水

辺農地所有者への影響（損害）は空き家問題と比危険地域の指定を受けた地区がある。地元の不動類するほど大きい。

産業者の話によると、この地区では現在空き家率

これに関し農林水産省は、農地中間管理機構とが約  割に及び、その内、売りに出している物件

いう細分化された農地を大規模農家に集約するあが  軒あるものの一向に買い手は見つかっていな

っせん機関を設置した。もっとも、この農地中間い。何故、売りに出ている物件が  軒だけかと言管理機構は、アメリカのランドバンクのような受うと、他は遺産分割もされていないため売却行為

け皿機能はなく、あっせん機能のみで空き家バン

すら不可能な状態にあるとのことであった。この

クと同種の機能である。そのため大規模農地へのような土地に関しては、あらかじめ市町村または集約あっせんを主にし、実務的に一番ニーズの多国としてその後の活用方法を定め、受け取る準備

い狭小農地や変形地型農地のあっせんはなかなかをしておく必要がある。また、これらの指定地区

難しいのが現実の様である。そこで農地に関してに住む住民に対し、希望すれば代替地を提供し移は、農地中間管理機構に移管する農地と、市町村転してもらう政策も求められる。そのためにもラランドバンクに移管しマスタープランに沿って再ンドバンク制度は有効である。

生する農地に振り分ける方式が現実的かと考える。

④その他の土地は管轄ランドバンクに移管

場合によっては農地指定を外し、公園など公共的な活用がふさわしい土地もあるはずである。

前記①～③以外の土地につき、市町村が受け取りを決定した土地については、すべて市町村の管轄ランドバンクに移管する。この管轄ランドバン
クは、アメリカのランドバンク制度と同様に各自

正式なデータこそないが、筆者の住む京都市周辺の里山でも、森林組合職員の感覚では、既に数パーセントのレベルに達しているのではないかとの証言もある（ 年調査）。

治体単位、またはいくつかの自治体の連合体で設立することが考えられる。法人形態としては、新法ランドバンク法（仮称）に基づいて設立される

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土地総合研究 2020年秋号

特別な法人で、税制面では行政扱い（非課税）、契ても、自治体はその後の管理責任などの負担から

約面では民間法人扱い（随意性）を受けられるよ

断るケースがほとんどである。自治体の職員に管うに工夫したい。それにより、無理なく都市計画

理責任の中身は何かと問うと、維持保全費用の負（市町村マスタープラン）に沿った土地活用が実担以上に、所有者責任を自治体が持つことへの不現できるようにする。この点も本家アメリカ版を安であるという。こんな時にランドバンクがあれ参考にしたい。なお管轄ランドバンクに移管されば、自治体は安心して受け取ることができる。ラ

た土地の使途は、本節４、（２）「マスタープランンドバンクが選定した市民団体や民間業者に信託の意義」で紹介した通りである。

し、建物の維持管理責任と固定資産税さえ任せる

国民が所有しきれなくなった土地を市町村が積ことができれば、自治体のリスクはなくなるはず

極的に回収し、人口動向に見合った都市計画を実である。反対に市民団体や民間業者は、活用が困現するための用地として、あるいは将来の公共的難になった場合、自治体（ランドバンク）に信託

事業のストックとして土地をランドバンクに集約権を返還できるため、また、自治体（ランドバン

させることは、国や地方自治体の財政だけでなくク）も活用者の変更手続が比較的容易なため、安地域経済にもプラスに働くものと確信する。アメ

心して活用することができる。

リカにおいてもランドバンクが法人単体で事業収下記の新聞記事は、 年に筆者がお手伝いし益を上げることはその事業目的からも期待されてた文化財建築物保全のための信託スキームの実験

おらず、各州政府からの補助金で成り立っている的事例である。

のが現状である。にもかかわらず、アメリカにお＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

いて  年もの長期にわたりランドバンク制度が継続しているのは、マスタープランの実現による間接的利益が認められるようになったことが、何よりの理由であると筆者は想像している。
また、ランドバンク制度は地元不動産事業者の活動を阻害する、いわゆる民業圧迫政策ではないかという批判は当初アメリカでも出ていた。もっとも現在では地元の不動産業者や 132 法人などの民間事業者もマスタープランの実現に沿う土地の活用を生業とし、民間事業者との連携体制が確立している。この方が地域の不動産価値の低下を防ぎ、安定した不動産ビジネスにつながると理解されたからであろう。
⑤文化財的建築物もランドバンクなら受け取れる日本版ランドバンクという受け皿ができること
は、空き家や空き地対策などの消極的目的だけではない。全国に点在する文化財的建築物等の積極的受け皿としても機能することが期待される。例
えば、その町の景観を創り出している歴史的建築物等が、住み継ぐ後継者が不在のため惜しまれながら解体されるニュースは後を絶たない。元の所有者が地元の自治体に寄贈したいと申し出たとし＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
（ 年  月  日京都新聞朝刊記事）
京都市中心部にある国登録文化財建物（伝統商家京町家）の  代の所有者は、傍系親族の同意を得たうえで、死後は広く市民に活用してほしいという願いから京都

土地総合研究 2020年秋号

市に遺贈の意思を打診した。当初京都市は、維持費、維持責任を理由に受け入れに難色を示した。そこで、遺贈成立と同時に活用者及び活用案を公募し、所有者の意思に沿うと思われる活用者に、市が譲渡ではなく信託するというスキームを提案した。それにより、市側は所有者責任から解放され固定資産税も入り、活用者側も活用が困難になれば市に返還できる。この信託ならではの便宜さから、企業だけでなく権利的にも経済的にも脆弱な市民グループも応募しやすいというのがこのスキームの狙いだ。現在、将来の応募に意欲を示す市民グループ（132）が、高齢の所有者の季節ごとのしつらえ変更や建物の維持管理の手伝いを始め、所有者の思いを受け継ぐ準備を始めている。これはあくまでも実験的で単発的な提案であるが、日本版ランドバンクができることによ
り、このようなスキームを継続的に行うことが可能となる。無論、遺贈発生時点には歓迎してくれた現在の市長も退任されるかもしれないし、その時点での市議会の承認を得る必要もある。そこで所有者に、活用希望者が誰も現れない場合または火災・震災等での建物喪失の場合は市に売却を認め、換価金を市に寄贈するという遺言書に添える誓約書を書いてもらい、京都市に対し一切の負担をかけないことを約束している。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
⑥区分所有建物の空き家住戸をどうするか
所有者不明土地問題の中でも、一番厄介なのが区分所有建物ではないだろうか。躯体を一にする
運命共同体にもかかわらず、日本では権利上、個別の不動産として扱っている。勿論、管理組合という団体を結成することが課せられてはいるが、あくまで区分所有者から毎月徴収する管理費と修繕積立金で運営しており、一部が滞ると管理組合の機能が低下しスラム化の原因ともなる。それは一戸建ての空き家のように外から見て直ぐに分かるものでもなく、管理組合内でも管理費や修繕積立金などの金銭面での問題としか認識されない。
ところが実際は、空き住戸内の上下水道の配管の使用不足による劣化など、建物全体への影響は一
戸建て住宅の比ではない。あまり報道はされてい51

ラティブ集合住宅の例もある。日本の分譲マン
ションにおいても、ランドバンク制度を応用する
ことにより、放置された空き家住戸の管理、処分が管理組合の下でできる仕組みを考えたいものである。
⑦災害等復興対策にも応用可能（ランドバンクへ法定信託）
日本版ランドバンク制度は、さらにいろんな応用が創出できる。東日本大震災で津波被害にあった地区の復興問題を思い出してほしい。簡単な修繕ではなく、境界確定から始めなければならない
ほどの甚大な被害を受けた地区において、所有者による個別の復興活動は不可能と言っても過言ではない。
ましてや所有者自身が被災し不在の場合、その土地だけでなく周辺の復興にも障害となる。
予算は付けど復興活動が一向に進まないという現
実は、多くの時間と費用、さらには住民の負担を増大させるだけである。こんな時にランドバンクが役に立つ。勿論、事前に法律や条例などの法整備が前提であるが、震災や災害で一定規模の甚大な被害が発生し、所有者個別の復興が困難と思われる地区全体の土地等の所有権を、自治体の長の権限で市町村ランドバンクに法定信託させることができるとすれば、所有者に代わってランドバンクが復興活動の主体となりえる。このことは、近く発生の可能性が高いと言われる南海トラフ地震や首都直下型地震、あるいは巨大台風や大雨による河川の氾濫、土砂崩れなどの未経験の災害に対する事前対策としても有効である。実際、ランドバンク制度の本家アメリカでも、大型化するハリ
ケーンの被災復興対策としてランドバンクを活用できないかという研究が既に始まっている。

ないが、現在この様な区分所有建物は、築年数に関係なく日本中で増加している。
この区分所有建物の空き家住戸の対策に関し、日本版ランドバンクが活用できないか筆者も現在研究中である。アメリカなどでは購入時の契約により、管理費等を滞納した場合は住民組合法人が契約時に定めた計算方式の価格で回収し、次の入居者に時価で売却できる方法をとっているコーポ住居者が建設費用を出し合い、共同で集合住宅を建設する方式のこと。コーポラティブ法により、建設時の建設組合法人が建設後は住民組合法人となり、敷地や共用部分等の所有名義人となれる。独自の管理規約を作り、顔が見える共同住宅の維持を目的としている。アメリカなど欧米では、安心できる共同住宅方式として人気が高い。ジョンレノンが住んでいたニューヨーク市マンハッ
タン島のダゴタハウスなどは、特に有名。

差額は住民組合法人の収益となり、修繕費などに充てられる。

52

土地総合研究 2020年秋号（F）ランドバンクからマスタープランの実現にふさわしい活用者へ

管理を任せるケースも見られる。
さらに一定規模の土地は、マスタープランに沿市町村からランドバンクへ移管された土地等にって商業施設や特色のある集合住宅、学校法人、つき、ランドバンクは市町村が事前に策定したマ

医療・福祉法人等への譲渡も計画的に検討できる。

スタープランに沿って適切な活用者にあっせんし民間企業も、土地の仕入れに莫大な時間と資金がていく。市町村が所有者のままだと公平性が求め必要な時代とは全く違うビジネススキームを描く

られ公売にかけることしかできないが、それではことができる。

落札金額だけで活用者としての適性が考慮しにく

また、人口減少時代では公共事業の中身も変わい。そこで、ランドバンクによる随意契約機能がる。今までのように、道路や住宅を建設するので発揮される。例えば、近隣に調和した住宅建設をはなく、構造物を解体して自然公園（緑地化）に条件として不動産業者への売却や、非居住地に指戻すことも重要な公共事業になるだろう。土地を定された土地に住む住民のための代替住宅、密集

計画的に活用することがいかに無駄を減らし、住住宅地の防火公園や隣地住宅との区画結合による民の安全と福祉にかない、行政も民間も経済効率

集約（VLGHORW）など、立地の事情ごとに活用者が高まる政策なのかは、都市計画（マスタープラと譲渡価格を決めることができる。アメリカのラン）を重視するドイツやフランス、アメリカの例

ンドバンクでのあっせん事例でも、人口増加が見が教えてくれている。狭い国土の日本こそ、「引き込めない時の現実的活用策としては、隣地と区画取り手のない土地などあるはずがない」と言える

集約（VLGHORW）する処分方法が一番多いことは国に、一刻も早く戻さなければならない。日本版

前述した。また、ヨーロッパでも、空き家や空き

ランドバンクは、そのための不可欠の装置となる地を行政が回収し、市民農園として地域の住民に

だろう。


〔日本版ランドバンク構想のイメージ〕

土地総合研究 2020年秋号

Ⅲ 新しい不動産相続のカタチを考える
１．相続手続から所有者不明土地問題を考える
（１）事実上の管理清算主義の必要性

53（２）遺産共通の安易な解消は逆効果
これに対し、法制審議会「民法・不動産登記法部会」の中間試案では、相続開始後一定期間遺産

所有者不明土地問題の本質の一つは、行き過ぎ

分割がなされない場合は、特別受益や寄与分の存た土地の物理的細分化と権利的分散化であるとい在主張をできないようにしてはどうかという案がうことは冒頭で申し述べた。ここで言う「物理的出されている。当初は、相続開始後一定期間遺産細分」の要因が、安易な土地の分割にあったとす

分割がなされない場合は、法定相続分で遺産分割

るならば、もう一つの「権利的分散」の要因は、がされたものとみなしてはどうか（遺産共有から「相続開始による事実上の所有者不在状態の発生

物権共有への移行促進）という言い回しを、少しとその長期化」である。具体的に言うと、相続発結論を後退させた言い回しに変更されたが、さて生から遺産分割等を経て、不動産遺産の次の承継

この後どういう結論に持っていくかが注目される。

者が確定するまでの間が長期化する傾向にあり、ある意味、暫定的共有状態であるところの「遺産不動産遺産が権利的にも実態的にも放置される時共有」の特質を軽視し、一刻も早く「物権共有（確間が長くなっているということである。そして、定的共有状態）」にしてしまうことがこの問題の解

その長期化の中で次の相続が発生し、さらに権利決の近道と考えているとすれば、大いに反対した

関係が複雑化する。これが、所有者不明土地が増い。つまり、「法定相続分による遺産分割みなし」

加するもう一つの側面である。

は、相続人の意思を伴わない共有状態を創り出し、日本法では、相続開始と同時に法定相続人の順位に従って、暫定的ではあるが相続人全員に相続権が発生するとしている。したがって遺言書など

かえって将来の権利的分散を促進することに他ならないからである。


の被相続人による生前対策がされていない場合は、

２．相続発生から承継者確定までの遺産の管理制

相続人全員による遺産分割が完了するまでの所有度の検討

権は、事実上、宙に浮いたまま、つまり、一種の（１）日本の遺産管理制度の実態と課題

「無主状態」になる。以前の日本は、被相続人とそこで、所有者不明土地問題の本質から見えて相続人の同居率が高く、また相続人同士のつながきた検討課題の  つ目のテーマとして、現在の日りも密であった「家族」としての承継が可能であ本における相続開始後の遺産の管理制度を検証すった。それに対して法律も、「法は家庭に入らず」る。

というスタンスをとり、相続手続きは「家主義」（D）相続人不存在または行方不明の場合の代理管のままになっている。ところが近年は、少子化や理制度

婚姻関係の多様化などにより家族のカタチも変化まず知れたる相続人がいない場合、または知れし、また遺産そのものも多様化している。
これは、たる相続人の全員が相続放棄を申述し、受理され遺産（特に不動産）と相続人の関係性が遠くなった場合である。この場合は明確で、相続人不存在ていることを意味する。このことが事実上の無主として裁判所が相続財産管理人を選任し、その管状態の長期化に繋がり、放置空き家や所有者不明

理人によって清算行為がスタートすることが可能

土地問題の大きな要因となっている。そこで必要となる。ただし、この選任申立ては、民法等の規な政策としては、相続人の存在が未確定の期間、定によって自動的に開始されるのではなく、特別または遺産分割未了の期間においても、誰かが相縁故者や債権者などの利害関係人による申し立て

続人に代わり遺産の管理及び処分ができる状態にが認められて初めて開始されるものであり、それすることではないだろうか。

がない場合は、永遠に開始されることはない。また財産管理人が選任された場合でも、遺産の中に

54

土地総合研究 2020年秋号

不動産がある場合不動産遺産が自動的に国庫帰属したアメリカのランドバンク制度の趣旨目的やこになるのではなく、換価が望めない不動産などは、の後紹介するフランスの遺産管理制度からも、こ結局、元の被相続人名義のままで放置されるケーの違いは重要な視点である。



スも少なくない 。つまり所有者不明土地の誕生（E）相続人がいるにもかかわらず行動しない場合である。このことは知れたる相続人が行方不明のの代理管理制度場合も同じである。不在者財産管理人制度では、
高額の予納金の確保も問題となる。

法定で管理人選任を認めている前項のケースはまだ良い。
問題は遺言書などの生前手続きも無く、このような場合に、不動産の公的な受け取り機知れたる相続人も、何も行動しないケースである。

関（日本版ランドバンク）があれば、どれだけ遺我が国の相続法では、相続開始後一定期間が過ぎ産の清算的手続きは捗るだろう。引き取り手のなても何の意思表示も行動もしない法定相続人は、い不動産を無理やり売却することは、管理人の報遺産を単純承継したものとみなされ、その先もそ酬を捻出する意味では必要であるが、その後の地の状態は継続する。このケースにおける対策の未域の再生プランにとってマイナスとなる活用者

整備が、日本で所有者不明土地が増加している見（所有者）に渡る可能性も高まるとすれば、どち過ごせない要因の一つである。

らが合理的かを中長期的に判断する必要があるだ「法は家庭に入らず」という考え方からは、国ろうか。つまり裁判所管轄の代理管理人選任制度

家権力が個人の相続問題に介入すべきではないとではなく、行政管轄の選任制度として管理人の報いうのが原則であろう。しかしながら、近年は遺酬予算を確保した上での代理管理制度が、特に不産の性質や家族の形態が立法当時と比べ格段に多

動産遺産の場合には必要なのである 。先に紹介司法書士総合研究所が、裁判所選任の管理制度に詳しい弁護士等へ実施した聞き取り調査による（）。
行政管轄の選任制度となれば、行政は予算を付けることができる。そしてこの予算から管理人の報酬も出すことができ、予納金も不要となり無理に遺産不動産を換価する必要は無くなる。現実、管理人による無理な換価が、不適切な所有者に渡ることもある。さらに行政管轄の選任制度になることで、一部利害関係人の利益だけでなく、公共の福祉の観点からの管理・処分も可能となる。
これこそが、所有者不明土地問題に必要な視点ではないだろうか。現にアメリカやフランス、ドイツなどは、この視点を大切にしていると筆者は感じる。

土地総合研究 2020年秋号

55


様化している。世界では、この多様化に即応する

３．世界の遺産の捉え方と相続手続

ように法改正が行われているのに比べ、日本では３－１ イギリスなど英米法諸国の相続制度の概要

いまだに未整備であるとすれば、この制度改革がイギリス連邦やアメリカ合衆国など英米法を採所有者不明土地問題の解消に有効かもしれない。

用する国では、相続が開始しても直ちに相続人に

戦前の日本が採用していた家督相続制度ではこん

権利は発生せず、遺産は一旦財団化され、清算手な心配はなかったとすれば、その根底部分を変更

続きが優先される。いわゆる遺産の「管理清算主した日本は、余計に意識して取り組むべきであっ義」である。

たのではないだろうか。

イギリスでは、相続が開始すると「人格代理人」（F）遺産共有と物権共有

と呼ばれる遺産管理人が遺産裁判所によって選任

日本では、「遺産共有」は中途半端な状態と考え、され、必要な債務の支払いや被相続人の遺言など

一刻も早く通常の「物権共有」状態にすべきであの生前手続の履行、さらには遺産に対する管理・ると考える法学者や専門家もおられる。現に法制処分行為などの手続きがなされる。また、人格代審議会でもこの様な意見が出ていたように思う。

理人が選任されるまでに必要な管理行為が発生しこれに対し世界の遺産の法的性質を俯瞰してみる

た場合は、行政が管理者を立てることができる制と、逆に遺産共有という一種宙に浮いた状態だか度も用意されている。これにより、例えば周辺

らこそ、第三者が被相続人や相続人に代わって適

住民に迷惑がかかるゴミ屋敷や危険家屋などの対切な管理や処分行為ができるチャンスと捉えてい処が可能となる。つまり、何が何でも管理者不在るようにも思える。いずれにせよ、積極的な相続状態の期間をなくそうという強い意思が感じとれ

人の意思なしに法（国）が遺産を分割確定させるる法制度である。

ことは矛盾をはらみ、所有者不明土地問題から見ちなみに、アメリカやカナダ、オーストラリアても逆効果である。そこで世界の相続人に代わる遺産管理制度を検証する。




被相続人の代理人として、遺産の管理人の機能を果たす。選任は遺産裁判所が行うが、遺言執行者などがいる場合はその者、いない場合はソリシターなどの資格者が選任されるケースが多い。
杉浦保友「イングランドにおける不動産法の概要」
参照

56

土地総合研究 2020年秋号などもほぼ同様である。英米法ならではの制度で割合などが記載される。ただし、相続証明書記載はあるが、相続の多様化時代に合致した合理的制の法定相続分の割合を持って登記申請の持分記載

度と言えよう。今の日本の現状から見れば、まさに反映されることはない。法定相続分はあくまでに参考にすべき考え方である。

暫定的で、当該不動産の具体的な持分を示すもの
ではないと考えているからである。

３－２ ドイツの相続制度の概要

この相続証明書を発行するのは、区裁判所の一（１）「遺産合有」という考え方

部門である遺産裁判所である。相続証明書の申請

まず、ドイツの相続制度で特筆すべきことは、は、相続人本人が遺産裁判所に対して行うことも何といっても遺産共有関係を「合有」と捉えていできるし、専門資格者（1RWDUH）に依頼して代理る点である 。つまり、日本と同じく相続開始と申請することもできる。もっとも遺産裁判所に直同時に遺産に係る権利義務の全てが相続人全員に接申請するよりも専門資格者に依頼する方が、数移転するとしているものの（当然承継主義）、遺言的にも手続的にも圧倒的に便宜というのが実情のや遺産分割などにより相続人が確定するまでの間ようである。

の遺産は、あくまで分割請求権が制限される「合相続証明書の交付には、遺産の額に応じて交付有」状態にあるという考え方である。この考え方

手数料がかかる。したがって、相続証明書そのもが事実上の遺産の「管理清算主義」につながり、のには、遺産の内容や総額は記載されないが、申被相続人の生前対策の意義を高め、相続人の遺産

請書には、遺産目録を添付する必要がある。つま分割の際にも影響を与えている。英米法の遺産管り、ドイツにおける相続証明書は、相続手続きの理人が、被相続人の遺産の管理人という位置づけ

出発点となる書類であり、その申請の際に遺産のに対し、ドイツでは相続人の合有遺産の管理人と内容や価値を調査する必要があるため、早い段階いう立場で清算手続きを可能とするならば、まさから専門家が関与しやすい仕組みとなっている。

に同じ管理清算型相続手続と言えよう。

この点も、英米法諸国の仕組みに比類する。ただ（２）遺言主義

し、公正証書による生前の死因契約や遺言書があさらにドイツは、ローマ法からの遺言主義を強れば、相続証明書なしに手続きは開始できる。こく引き継いでおり、大陸法の原則である「当然承こからも、早期（生前）の相続対策の動機づけが継主義」にありながらも被相続人の意思を重視すうかがえる。

る法慣習がある。当然、遺言書作成率は日本より（４）相続による所有者訂正登記
次に、相続の開始により、土地の所有者が変わ高く、それにより相続開始前からの専門家の関与率も高くなる。

ったことを公示する登記の申請が求められる。こ（３）相続証明書

の登記の性質は、所有権の「移転」ではなく登記

ドイツでは、戸籍制度が日本のように整備され名義人の「訂正」の形態をとる。よく、ドイツはていないため、相続手続を開始するために必要と相続登記が義務化されていると伝えられているが、なるのが「相続証明書」である。相続証明書には、

正確には少しニュアンスが違うようである。ドイ

被相続人の氏名、最後の住所、生年月日および死亡年月日、相続人の住所氏名および法定相続分のドイツ民法第  条第  項に、「被相続人が複数の相続人を残したときは、遺産は相続人の共同財産となる」とあり、この「共同財産」の意味を「合有」と解釈するのが通説ないし実務的解釈とされている。台湾でも戦後
この考え方を採用している。



小西飛鳥「ドイツの裁判所における相続手続き」（土地総合研究  年冬号）参照

区裁判所とは、一番管轄エリアの小さな下級裁判所のことで、日本で言えば簡易裁判所のような存在である。
その中の遺産相続を扱う部署を「遺産裁判所」と呼び、同じ区裁判所の登記を扱う部署を「登記所」と呼ぶ。

小西飛鳥「相続登記の促進のためのインフラストラ
クチャー整備―ドイツ法を参考にして―」参照

土地総合研究 2020年秋号

57

ツでは、登記情報の正確さには公益がかかっておたは遺言書を開封した遺産裁判所は、遺産に不動り、常に現時点での正確な土地の所有者（責任者）

産が含まれていることが明らかな場合、管轄登記を確知できるようにする必要があると考えられて所に通知すべきとされており、相続登記の促進に

いる。
「義務化」
の要請はここからくるものであり、関する行政機関の連携が図られている。

何も相続に限ったことではない。不動産の所有者

ここで分かることは、相続登記の義務制だけをに相続が発生すると、大陸法の考え方では被相続設けても遺産分割を促すものではないということ

人の所有権は消滅する。そこで、登記上の所有者である。何故なら、登記上は「相続共同体」のま名義に齟齬が生まれるため、一刻も早く現在の所

ま放置していても問題ないからだ。
そうではなく、有者に名義を「訂正」しなさいという発想のよう合有状態のままでは事実上相続人にとって不都合だ。したがって、有効な遺言書や生前契約等があが多く、できる限り早期に合有関係を解除したい

ればその者に、既に遺産分割が成立していたら、という要請は、厳格な土地活用におけるマスター

その相続人に「訂正」（相続登記）することが求めプランと土地法等からくる帰結（必要性）ではな

られる 。

いだろうか。筆者は、まさにこのことが早期の遺ここで特筆したいのが、有効な遺言書等も無く、産分割の動機づけになっているのではないかと考一定期間内に遺産分割も成立していない場合の措えている。いわゆる遺産合有による「事実上の管置である。この場合の名義人欄には、「相続人共同理清算主義」の効果である。単なる形式的な相続体（(UEHQJHPHLQVFKDIW）」の記載がされる（相続登記の義務化だけでは、意思のない共有状態を創証明書に従って法定相続人の住所氏名は記載されり出すだけで、おそらく同じ結果は期待できない

るが、持分は記載されない）。まさに、「遺産合有」であろう。

の考えがここに見てとれる。その後遺産分割が成（５）遺産分割に影響を与える厳格な都市計画と立すれば、さらに確定した相続人に訂正される。

土地法制

この段階では共有の場合、持分が記載される。も繰り返しになるが、筆者が強調したいことは（こっともドイツでは、土地は分けることのできない

れはドイツに限らないことではあるが）、土地利用財産であり、共有はふさわしくないという考え方に対する厳しい活用計画（マスタープラン）及びが浸透しており、相続発生後は一旦「相続人共同

それに連動する土地法や建築法などが機能してお体」での相続登記を申請し、その後早期に遺産分り、日本のように自由に土地の分筆や建物の解割を済ませ、実際の活用者（実際に活用する相続体・改築をすることができないため、不動産は不人または処分後の第三者）の単独名義で登記申請

分割遺産であるという感覚が国民に浸透している

されるのが通常の様である。そして、この「相続ということである。したがって、換価が前提の場共同体」の訂正登記も含め、相続開始後  年以内

合の共同所有登記申請以外は、ほとんど共有名義

に訂正登記を申請すれば登記手数料 が免除されは見られないとのことだ。これにより間違いなく

土地の「物理的細分化」や「権利的分散化」は起るというインセンティブも効果を発揮している 。
さらに、登記所の職権による「訂正」も可能にしている。相続証明書を発行した遺産裁判所、まこりにくくなる。

３－３ フランスの相続手続の概要

ドイツは相続発生から  年、フランスでは  ヶ月で相続登記または遺産分割未了を示す登記申請を実現す
る工夫をしている。
 年を過ぎればインセンティブが無くなるだけでな
く、登記の命令や過料制度も準備されている。

小西飛鳥「相続登記の促進のためのインフラストラ
クチャー整備―ドイツ法を参考にして―」参照

ドイツもそうであるが、フランスも日本の母法
国として法律的には日本と同じであり、ましてや法定相続人の範囲は日本より広く戸籍制度もないとすれば、日本以上に相続を契機とする権利分散問題が起こってもおかしくないはずである。とこ58

土地総合研究 2020年秋号

ろが皆無ではないにしろ、いずれの国でも大きな行為は、原則として相続人全員の合意によってな

社会問題とはなっていない。何故なのか。そのヒされるが、 年改正で、相続債務又は負担の弁

ントを、フランスの相続制度からも見つけ出すこ済を目的とする遺産共有中の動産の売却は、持分とができた。

 分の  以上の多数決で足りるとの要件緩和が行（１）遺産は「独立した財産体」という考え方

われ、さらに  年の改正では、一定の要件を満

ドイツが遺産共有を「合有」としてとらえてい

たして手続きを経れば、動産に限らず土地を含むることに対し、フランスでも「遺産の独立性」があらゆる遺産共有中の財産について、持分  分の観念され始めている。フランスでは民法制定当初

 以上の多数で裁判所の許可を得て換価できるこの  世紀初頭までは、
日本と同じく相続が開始しとになった。まさに、事実上の遺産の管理清算主

遺産分割等が確定するまでの間の遺産についての義の確立であると言ってもよい。

管理に関する規定が存在せず、相続開始とともに（２）法定夫婦財産制による清算

遺産を構成する個々の財産の管理について、物権フランスでは、法定共通性と呼ばれる法定夫婦

法上の共有の規定がいきなり適用されていた。冒

財産制により、
婚姻生活中に得た資産を夫婦の「共頭で紹介した小説「村の司祭」の時代である 。

通資産」としている。そして、一方の配偶者が死

ちなみに、日本では今日でも同じ考え方を維持し、亡した時にその共通性が解消され清算が行われる。

同じような問題を抱えている。

この清算は一方配偶者の死亡を原因とした財産分

その後フランスでは、家族形態の変化や遺産の与であり、この分は遺産から外され、相続の前提

多様化とともに遺産分割が滞るようになり、判例として先に清算される。まさに、英米法採用国の等による「遺産共有論」が展開された。そして、管理清算主義と同じ考え方である。

 年の民法改正によって、遺産共有中の財産管

具体的には、共通財産と固有財産を区別するた理に関する考え方が立法化されたのである。例とめの取り戻しと償還を経て、生存配偶者は共通財

しては、相続開始後、遺産分割成立までの遺産共産の  分の  を自らの財産として優先的に取得す有中に生じた相続財産の果実は遺産の一部となり、ることができる。さらに共通財産の残りの  分

最終的な帰属は遺産分割によって確定するとした。

の  については遺産分割の対象となり、この分にさらに、その後の  年改正では、共同相続人全

ついても配偶者は法定相続人として一定の権利を員の合意による処分行為の結果生じた換価代金等取得できる。しかも、配偶者の財産分与も相続分の代償財産は、遺産に含まれることが明文化されも全て非課税である。

た。このような規定の根底には、「遺産は自立した（３）被相続人の意思の尊重

共有財産体である」という考え方がある。けっし「遺産は誰のもの？」という発想は、学問的にて英米法のような「財団」とまでは言わないまでは不適切な発想だが、実務における相続手続におも、「独立した財産体」であるという考え方が確立いては重要な指針となる視点ではある。この切りされていった 。

口からすれば、英米法採用の国では、「遺産は被相さらにフランス民法では、相続債務清算のため

続人のもの」という考えが当てはまる。相続が発の規定が存在する。例えば、相続債権者は、遺産生したら、被相続人に代わる管理者（人格代理人）

分割に先立って遺産の積極財産から弁済を受けるが選任され、その管理人による清算手続きが終わことが認められている。また、遺産共有中の処分ってからでないと相続人の権利は発生しない。相
続人の遺留分制度すらない。他方、大陸法採用国本稿Ⅰ、１．
（２）物理的細分化と権利的分散化の進行参照

宮本誠子「フランス法における遺産管理と「遺産」
概念」（）参照。

注釈  と同じ
この部分は遺産分割ではなく、一方の配偶者の死亡を原因とする財産分与と捉える。

土地総合研究 2020年秋号

59

では、「遺産は相続人のもの」という考えが原則で割合は日本より圧倒的に少ない。よって、相続ある。相続発生と同時に暫定的ではあるが、相続における相続税対策の必要性は低く、単に正確な人全員に法定相続分の範囲で包括的に権利が発生

遺産目録を作成し提出すればよい。この遺産申告するとしている。この考え方を重視し過ぎれば、義務が、相続人による事実上の遺産の管理清算主

今の日本人のように、法定相続分と異なる遺言書

義の動機となり、生前対策を含め早期かつ清算的を書くことに多少のためらいを覚えることにもつな遺産分割の促進につながっていると考えられる。

ながりかねない。

ドイツの相続証明書制度と同じ効果である。

では、日本の母法国であるドイツやフランスで（５）専門家の関与

はどうなのだろう。前述のとおり、ドイツは遺言

その相続手続に大きく関与しているのが、ノテ主義をとっている。フランスは、平等主義を生んール（1RWDLUH）と呼ばれる公証人兼登記申請の専だ国だけに、相続人の平等性を重視している。冒

門資格者である。特に遺産に不動産が含まれて頭で紹介した小説の一文によれば、フランス革命

いる場合には、必ずノテールを関与させなければ直後のしばらくの時代は、この平等主義からくるならない。ノテールは、相続手続において、相続法定相続分による遺産分割を重視したようだ。し人及び相続財産に係る各種調査を行い、公知証書

かし近年、夫婦や家族、遺産の多様化に合わせ、（包括承継人を証明する書類）や財産目録、不動

様々な生前対策が準備されはじめ、遺産の配分に産証明書、移転証明書、遺産分割協議書、相続税



関する被相続人の意思尊重の傾向がうかがえる 。

申告書等の書類を作成する。さらにノテールは、

また、フランスの民法学者に「フランスの遺産分

相続財産に含まれる積極財産だけでなく消極財産

割は、やはり法定相続分が原則か？」と聞いたと（葬儀費用等の負担も含む）を差し引いた清算後

ころ「無論、合意が原則だ。
」という回答が返っての額を計算し、各相続人に分配できる額を計算す
きた 。日本もこの考え方を再確認すべきであろう。

る実務を行う。法理論上は、日本と同じく当然承（４）相続財産申告義務

継主義であるにもかかわらず、実務的にはノテー

フランスでは、相続財産中の積極財産が  万ユーロ（約  万円）を超える場合には遺産の申告ルにより管理清算主義による相続手続が行われている。

が義務付けられており、原則として被相続人の死

またフランスでは、近年の家族形態の多様化を亡から  か月以内に、遺産分割の完了の有無とは受けて、前述の約定夫婦財産制のほか、生前贈与関係なく徴税事務所に申告書を提出しなければなや遺贈、死因贈与、恵与分割、生命保険などの生らない。日本に比べ、遺産の申告点は圧倒的に低前対策メニューも多数用意されており、これらのい。申告書には、 個  個の積極財産及び消極財

手続きにもノテールが関与している。
したがって、

産の内容とその評価額のほか、相続人や受遺者、相続人は自然と被相続人が生前に関わったノテー

受贈者全員の表示、各相続人が受けた生前贈与のルのもとに相続手続きを依頼することになる。こ

有無とその内容等を記載することになっている。

の場合ノテールは、依頼を受けた相続人に対して

ただし、相続税の非課税枠は日本より大きく、遺報酬を請求するものの、依頼者の利益を優先する

産の中身は申告するが、実際に相続税が発生するのではなく、相続人全員に対して中立を負う義務があるとされている。当事者に対して公正で公平フランスでは、遺留分の他に自由分や持ち戻し免除制度もあり、被相続人の意思を尊重し始めているようにも思える（吉田克己「新注釈民法第  巻相続  」（有斐閣）（）参照）
司法書士総合研究所主催のシンポジュウ
ムにて、パリ第  大学法学部ムスタファ・メキ教授に聞き取り調査な助言をし、事実上のまとめ役としての役割も担っている。そのため、相続手続きの初動には訴訟フランスでは、サルコジ大統領時代に、相続税廃止論が議論されたこともある。

日本の公証人制度とは、機能的に異なる。

60

土地総合研究 2020年秋号

代理権のある専門家はふさわしくないとされていない場合だけでなく、その遺産を実際に引き継ぐる 。

相続人が確定する間も「事実上の相続人不在状態」（６）無主財（所有者不明土地）根絶に向けたフと捉えている点が興味深い。

ランス年の決意

また、相続人の存在が知れたとしても、その相前述した通り、日本と同じ法体系であるフラン

続人が「相続財産の管理における相続人の怠慢若スにおいても所有者不明土地は起こりえる問題のしくは過失、相続人の不和、相続人間の利害対立はずであるが、実際はほとんど事例が見つけられ又は相続の状況の複雑さ」などにより相続手続をないほど少ない。この背景として、特にフランス開始しない場合、利害関係人は裁判所に代理管理

においては  年以降の民法改正において、いく人の選任を申し立てることができる。そして、そつかその根絶への決意がうかがえる制度を見つけの利害関係人の中には、不動産の荒廃を防ぐためたのでご紹介する。

の必要手段として市町村も含まれる（フランス民（D）主のない財産（無主財）への介入制度

法第  条の ）。さらに、この管理人に対し、裁そもそもフランスでは、「主のない物はない」と判官は相続の「良き管理に必要な処分行為」を行いう法概念が存在する。この概念の意味するとこ

う権限を与えることができるとしている（同 

ろは、何より「無主所有物の禁止」である。ここ「良き管理」とは、マスタープランなど「公条）。

でいう「主」とは、単に所有権を持つことではな

共の福祉に見合った管理」ではないかと筆者は考く、その「物」に関心を持ち、活用し、管理責任えている。

を負う者のことをいう。つまり、誰も管理する者

特にこの制度で注目したいのは、公共の福祉にがいない放置状態の「物」は、あってはならない

基づく代理管理制度として、行政機関も申立人にということである。そこでフランスでは、 年

なっている点である。つまり、行政予算の中からにこの考え方を明確にした民法改正をし、放置さ管理費用が捻出でき、日本の遺産管理人制度のよれた所有物（特に不動産や墓地など）を根絶する

うに管理人の報酬の捻出を遺産から賄う必要がな

政策を打ち出したと思われる。

く、マイナス財産の不動産も扱うことができる。

主な  つの制度を紹介する。

日本においても、申立権者に行政機関を加え土地①相続人に代わる代理管理制度

活用政策の一環としての代理管理制度を整備しな

一つ目は、相続開始後、相続人不存在の場合の代理管理制度である。
もともとフランスでは、知られた相続人がいな

いと、現実的には所有不明土地問題には機能しないだろう。
②相続選択権のみなし放棄制度

いとき、または相続人全員が相続放棄したときに、二つ目も、 年改正で修正された制度である。

市町村が遺産の管理・処分できるという民法規定

もともとフランスでは、大陸法の原則である当然はあった。それに対し、さらに  年改正で、相承継主義を採りながらも、相続人は相続権を選択

続開始後  か月以内に相続人の全部または一部がしないと相続権は消滅時効にかかると考えられて明示黙示に相続の意思表示を示さなかった場合をいる。選択とは、相続放棄か単純承認か限定承認

追加したのである 。相続が発生し、相続人がいするかのいずれかである。そこで相続発生後 
年でその選択権は消滅するとされていたところ、

一方当事者の代理人というイメージが強いためと思われる。ただし、一旦、相続人間で紛争が表面化した場
合、ノテールは当該手続きから離脱し、訴訟の専門家が当事者ごとに引き継ぐということの様である。
（ フランスノテール研修所所長パリ第  大学メキ教授への聞き取り調査）

原恵美「外国法制調査（フランス）」法制審議会資料

それではあまりに長すぎるということから、暫定（）
司法書士総合研究所調査（）
フランスにおける消滅時効期間（ 年）からの帰結として解釈されていた。

土地総合研究 2020年秋号

61
措置的ではあるが  年に短縮された。
これにより、③遺産共有者間の処分要件の緩和

遺産を行政の管理下に置くことができ、一定の管

三つめは、遺産共有者間の処分要件の緩和であ理または処分行為が可能となる。特に、不動産財る。大陸法を採用するフランスでは、日本と同様

では、長期の放置が景観破壊や周辺住民への損害に、共有財産の処分行為は共有者全員の同意が必に結び付きやすいことからの要請である。さらに要であることが大原則である。これに対し遺産の 年を待たずして、知れたる相続人に承認の催告

管理処分の停滞を少なくするため、 年改正でをすることもできる。これも  年の改正で追動産に関しては  分の  以上の意思で裁判所の許加された部分である。これなら土地だけではなく可を得て処分行為ができるように緩和した。さら休眠口座問題も解消できる。日本では、相続開始に、その後の  年改正で不動産も同様とした。

後、原則、 か月以内に相続放棄の申述受理申し

これも、遺産の管理清算主義の促進策の一環であ立てを家庭裁判所にしないと単純承認したものとり、所有者不明土地問題の発生防止にもつながっみなされる。まさに真逆の発想である。

ている。


意思のない遺産共有権の確定は、その後の手続きを硬直化させる。このことが、遺産の清算や遺４．日本における相続開始後の遺産管理制度の検討

産分割を困難にし、遺産の長期間放置の原因とも（１）気づくべき視点なっている。これも所有者不明土地問題の背景的イギリスとドイツ、フランスにおける相続開始事情である。

後の相続人に代わる遺産代理管理制度の概要を見ジャザベル・ジャノフランス全国公証人養成機構教育責任者「無主所有物の諸相」（）小柳春一郎訳

宮本誠子「フランス法における遺産管理と「遺産」
概念」（）参照

62

土地総合研究 2020年秋号てきたが、土地の所有制度だけでなく相続発生後後見制度の提案）

の遺産の捉え方と管理の仕組みを見るだけでも、無主状態発生のきっかけは、何も相続開始後と何故これらの国では放置空き家や所有者不明土地は限らない。国民の長寿化を受け、所有者が生存問題が大きな社会問題となっていないのかの理由

していながらも認知症などの事情が発生し、「主」が伺える。相続が契機となる不動産資産の管理不（所有者）としての行為が困難な場合がある。そ全は、その土地に住まない相続人にとっては特段のような場合に対しては、既に成年後見制度が用の不都合はなく、何の責任もない周辺住民だけが意されている。ところが、これが場合によっては損害を被るというまさに迷惑現象である。世界で使いづらい。つまり、日本の成年後見制度は、一はこの点、公共の福祉への配慮として他者の人権度後見人等が選任されれば、事実上、被後見人等保障も考慮し、当該法定相続人の財産権を一定程が死亡するまで止められない。この継続性は、判度制限することもやむなしと考えているとすれば、断能力が低下した本人の財産管理にとって不可欠

まさにこの発想が今の日本に抜け落ちているのでな要素ではあるが、後見人等の義務やそれに対すはないだろうか。

る報酬も続く。実務では、意外にこのことがネッ

そこで求められるのが、遺産の代理管理制度のクとなり、申立てを断念または固辞されるケース整備である。日本でも、たとえ法定相続人の存在が少なくない。そこで、単発型の成年後見制度をが戸籍上確認できたとしても、その相続人が適切提案したい。普段の生活は自分でできたり、頼れな行動を起こさない場合は、相続人に代わって第る家族がいる人でも、時には専門家等の力を借り三者が遺産の管理及び処分ができる制度を考えななければならない法律行為はある。そのような時ければならない段階に来ている。前述したフランだけの特定後見人制度が望まれる場面は実務ではスの代理管理制度も、昔からあった制度ではなく、意外にある。特に、不動産に関する管理・処分、

おそらく今の日本と同じような（決してここまで

境界確定などの法律行為では、大いにニーズがあ大規模ではなかったと思うが）相続を契機としたると思われる。そして、このことは本人（所有者）

所有権の分散現象が一定程度に社会問題化したこ側からのニーズよりも、法律行為の相手方や周辺とが、制度改革の端緒だったのではないかと想像

住民を含めた利害関係人からのニーズが高いかもする。今こそ日本は、そのことに気付き行動を開しれない。ドイツやフランスなどの諸外国では、始するべきである。

既に制度化していると聞く。これも、公共の福祉（２）事実上の無主状態を防止するために「無主状態」とは何のことかと思われると思うからの要請の一つであろう。
（E）相続発生後の無主状態への対応（その１）～
土地所有者死亡の公示

が、ここではフランスの「物の主」の法概念に倣

次に、「相続発生後の事実上の無主状態」に対すいたい。つまり単に所有権を持つだけでなく、そる対策である。この必要性については既に述べたの物に関心を持ち適切に管理活用する者が、何らので、早速、提案に入る。ちなみに、本稿では不かの理由で事実上不在の状態を「事実上の無主状

動産遺産を中心に提案する。

態」として捉え、その場合には、必要に応じて行相続開始後の不動産所有者の状態を把握する前

政機関の管轄下に置くという制度を創設してはど提として、まずは、所有者に相続が発生したことうかという意味である。
この場合の対象所有物は、を公示する必要がある。具体的には、登記情報へ

不動産だけでなく、自動車などの大型動産やペッの公示であろう。これについては、次節の「新しト等の生き物など、他の市民の生活に一定の影響

い不動産登記制度を考える」で改めて触れるが、を及ぼす可能性のある「物」をイメージする。

不動産登記情報で登記名義人に相続が開始したこ（D）相続発生前の無主状態への対応（単発型成年とを公示することが最初の手続きとして不可欠で土地総合研究 2020年秋号

63あると考える。それにより、当該不動産に対し利う事実を確認したうえで）、管轄自治体が自らの予害を持つ第三者に所有者情報の伝達が可能となる算で裁判所に（予納金なしに）当該不動産に限るとともに、地面師事件などの成りすまし詐欺を防

遺産管理人の選任を申し立てることができ、その止する効果も期待できる。

管理人による必要不可欠な管理・処分行為ができ

登記内容の詳細については、次節Ⅳ、２、（１）「死亡の付記登記」にてする。

る制度を提案したい。
繰り返しになるが、現在ではこのような場合、（F）相続発生後の無主状態への対応（その２）～

近隣住民の通報を受け、管轄自治体がその予算で特定遺産管理人の選任制度

登記名義人の生存とその法定相続人を探してから次に相続が発生した不動産につき、一定期間経でないと次の行動ができない。それには、相続開

過しても次の承継者が確定していない状態におけ始から相当年数経過している場合では少なからぬ

る代理管理制度を考える。

費用と時間がかかり、しかも一部の相続人の良心

前項で提案した登記情報への登記名義人死亡の的な行動が不可欠である。ようやく特定空き家に公示が出来れば、あとは登記情報さえ見れば、そ対する特別措置法が施行されたとはいえ、特定空の後の遺産の状態が推測できる。有効な遺言書やき家に指定されるまでは適用されない。それには遺産分割協議などで、比較的早期に当該不動産のしばらく放置状態を見過ごす必要があり、地域住

相続人が決まったのか、あるいは換価分割された民にとっては単に迷惑でしかない。しかも土地はのかなど登記情報を見れば判断でき、逆に死亡の対象とはならない。

記載のままで長期間更新が無ければ、何らかの理

そこで、前述のフランスの  年の制度改革を由で相続手続きが停滞していることが伺える。現思い出してほしい。放置による損失が大きくなる

在はここに至るまでも、第三者が費用を払って調前に代理管理人を選任し、公共の福祉に適合した査しなければならないことを思うとその効果は大管理・処分を相続人に代わって実行できる制度は、

きい。

今の日本にこそ必要な政策である。

そして死亡の付記登記のままの状態で長く放置

ちなみにここで対象としている物件は、相続登されている不動産財に対し、一定期間を区切って記がなされていなくても、一応権利の登記がされ強制的に権利確定してしまうのではなく、中途半ている不動産である。では、表題部しかない登記端な状態だからこそ相続人に代わる第三者の管理物件やそもそも登記自体がされていない未登記の人を選任できるという発想を持ちたい。遺産分割

不動産はどう考えるべきなのか。これらの物件に未了の状態を、
まだ誰も確定した所有者が居ない、は、登記名義人の死亡の公示すらできない。これ

一種、宙に浮いた準無主状態であるという解釈でに関しても、現在は登記申請が対抗要件にもかかある。また、例え知れたる相続人が一人だけの場

わらず、実体上の所有者の法定相続人の調査が必合も、その相続人が適切な手続きを理由なく怠る要とされており、とても無駄な作業を強いられて場合は、遺産分割未了の状態と同視する。これはいる。対抗要件の備わっていない未登記不動産こ決して相続人の権利を侵害するものではなく、不そ物件現場で掲示送達し、数か月しても所有者及動産財ならではの特殊性からくる他者の権利侵害

び関係者から連絡が無ければ、事実上の無主不動の防止と同時に、相続人自身の財産権の保護にも産とみなし、市町村が管理人選任申立てできるよ

つながる。具体的には、登記名義人に相続が発生うにすべきであろう。

してから一定期間経過しているにもかかわらず（G）管理の指針と管理人

（例えば  年）、
次の承継者による登記申請がされさらに、前項の管理人が選任された場合、前提ていない場合（もちろん、登記だけでなく、実際としてどのような制度が必要かを考えてみよう。

に当該不動産の管理、活用がなされていないといまずは所有者または遺産分割未了の相続人に代

64

土地総合研究 2020年秋号

わり、管理人が不動産を管理・処分するための指策は、決して乱暴な政策などではなく、人口減少

針（マスタープラン）が必要である。これに関し期及びその先の人口動向に合わせた計画的土地利ては、前述した日本版ランドバンク構想と一致さ用を可能にするための重要な国家政策であることせるべきで、その地区ごとの土地活用プランを管は言うまでもない。勿論、占有期間中、時効成立

轄自治体が策定し、そのプランに沿って対応する

前に真の所有者が所有する意思を示した場合は、ことが重要かつ合理的であろう。

その不動産の現物変換または代償返還も活用内容

次に、誰が管理人としてふさわしいのかである。

次第では考えられる。

財産管理人と言えば、弁護士や司法書士などの法

具体的な時効の成立期間であるが、ランドバン

律専門家を想像するが、遺産全部の管理・監督のクが占有開始してから  年はあまりにも長すぎ、場合は別として、遺産の一部である不動産に限る

不安定で、地域経済のマイナスが大きすぎる。フ

管理・処分行為であれば、不動産やマスタープラ

ランスの制度を参考に、出来ればランドバンクがンの内容に詳しい管轄ランドバンクそのものを管占有開始してから  年、相続開始から  年ぐらい

理人として選任することも考えられる。

で成立するぐらいが望ましい。

（H）公益的な占有者による占有開始と時効取得制
度の創造

また、知れたる相続人が居ても相続登記（遺産分割）が一向にされないケースは、空き家や空きさらに、放置されている不動産を長期にわたり地状態の案件だけではない。相続人の一部が、相警察的に保全管理するだけでなく、積極的な（マ続開始以前または以後から当該不動産を適切に承スタープランに沿っての）活用につなげていく必

継占有しているケースはいくらでもある。このケ

要性は、アメリカやフランスなど諸外国の事例でースにおいては、実務でも時効取得の主張手続をも明らかである。そこで相続開始後長期にわたり検討するのであるが、現実は難航する。その理由（例えば  年）遺産分割もされず放置状態にあるの一つは、登記申請の要件である。民法の時効主

不動産については、管轄の市町村等が占有し、マ張の要件は時効の援用を主張するだけでよいはず

スタープランに沿って活用を開始することも必要であるが、不動産の場合は登記申請をしなければとなる。管理保全だけでは、いつまでも空き家状

その効果はなく、そのために裁判所に登記名義人

態には変わりないからである。この政策を実現化の原告以外の法定相続人全員を、被告として特定するためにも（遺産管理人機能としても）地域行政

しなければならない。相続人の数が多いケースで区ごとの日本版ランドバンクの誕生が期待される。
は大変な手続きとなる。さらに一部協力してくれ

そして、ランドバンクのような公益的機関が、る相続人に対しても、裁判上の被告として扱わな

市町村が策定するマスタープランに沿って占有活ければならないのも抵抗がある。

用を開始することに対し、その後さらに所有者やもう一つの理由は税金の問題であることは既に相続人が当該不動産に関心を示す行動を起こさな述べた。時効取得は原始取得であるという理由かい場合は、市町村または国が時効取得できる制度

ら、不動産取得税は基礎控除しかない。これも占

も考えられよう 。このように国土の一部である有相続人を躊躇させる要因となっている。勿論、不動産を、所有の意思のない国民から回収する政自主占有要件の立証も簡単ではない。
そこで前述のランドバンクによる時効取得におこの場合の（法定）委託者は市町村で受託者は管轄
ランドバンク、受益者は真の所有者である。ランドバンクによる占有が開始してさらに一定期間経過しても真の所有者からの意思表示がない場合、（法定）委託者である市町村による取得時効、または受益者である真の所有者の受益権の消滅による、事実上の所有権放棄などが考えられる。

いても、相続人の一部による時効取得においても、明らかにその占有がマスタープランの観点から妥当な場合、既存の裁判手続き要件を緩和し、管轄
市町村長が有効な占有状態を認定することで被告の特定も不要とする特別措置が望まれる。すでに

土地総合研究 2020年秋号

65
施行されている認可地縁団体による登記申請の特Ⅳ 新しい不動産登記制度を考える

別措置法と同じ考え方である。

１．権利分散を防止する日本版代表共有者登記制

ちなみに私が過去相談を受けた案件で、大正時

度の提案

代に、とある目的のために有志  名が共同で購

Ⅱの１の（２）「権利分散による障害を起こさせ入し  分の  ずつの持分で登記された土地と建ないイギリスの登記制度」で紹介したイギリスの物が京都市内にある。その後一切の登記の更新は代表共有者による登記制度は、まさに現在の日本されていないため、おそらく登記名義人の法定相にこそ採用すべき制度だと筆者は考えている。そ続人の数は  人を遥かに超えることが推定さこで本稿では、その日本版を提案したい。

れる。このケースなどはとても相続人の調査など

そもそもイギリスでは、コモンロー（対外的法）

不可能だ。日本に戸籍制度があることを悔やむよとエクイティー（対内的法）の二重構造をとってうな案件である。いや、総有による登記制度に考いるため、この様な仕組みを発想できたのである

えが及ばなかった国の責任である。このケースこが、不分割財産である不動産の複数人による所有

そ相続人の一人、あるいはランドバンクが占有を形態を、信託擬制あるいは法人擬制と捉えれば、開始し、時効取得するほか解決の方法は見当たら

日本でも採用は可能であろう。そこで、民法の共ない。

有規定とは別次元の新しい発想による登記制度とイギリスやフランスでも、所有者不明土地の最して、日本版代表共有者制度を提案する。

後の解決手段は時効取得であったということは前仮に、一つの土地を $・%・&・' の  名で共同購述したが、日本でもこの手段を考える段階に来て入したとする。持分は同じである。そこで、実態いるのではないだろうか。

上は  分の  ずつの共有として登記申請しなけれ

66

土地総合研究 2020年秋号〔日本版代表共有者登記制度のイメージ〕
２番 所有権移転 代表共有者 東京都中央区一番町１番地 A           同   京都市中京区栄町１番地  B（共有者目録）
共有者 東京都中央区一番町１番地 持分４分の１ A    京都市中京区栄町１番地  持分４分の１ B    北海道札幌市三番町１番地 持分４分の１ C    沖縄県那覇市銀座町１番地 持分４分の１ Dばならないところではあるが、この関係は時間のこの代表共有者登記制度を応用して、遺産分割が経過とともに分散化する恐れがある。そこで、不長期化しそうな場合、または一定期間内に当該不動産登記法独自の制度として、共有状態を信託擬動産遺産が換価できなかった場合など、法定相続制あるいは法人擬制して、代表共有者による登記人全員から委託を受けた相続人代表を代表共有者

申請を可能とするものである。具体的には、実態として選任し、対外的な法律行為をシンプルに、上の共同所有者が何人であろうが登記簿上の代表かつ滞らさない登記制度も考えられる。

共有者の上限は  名までとし、対外的法律行為は、

いずれにせよ、不動産を公共性の高い不分割財

この代表共有者のみで可能とする。もっとも、そとして捉え、それにおける権利及び意思の分散をの効果は共有者目録に記載された実態上の共有者防止する工夫が今の日本に必要であると考えるが全員におよび、売却代金などはその持分に応じていかがだろうか。


分配される。また、代表共有者に相続が開始してもその地位は相続の対象とならず、残りの代表共

２．相続登記の義務化の中身を考える

有者のみ、または裁判所が選任する新たな追加代

この項では、前節で提案した相続開始後の不動表共有者によって法的行為が継続できる。信託登産遺産の代理管理制度に連動した登記制度を提案

記または株主に代わり業務執行を行う法人登記をする。つまり、この内容が、いわゆる「相続登記イメージしていただければ分かりやすい。

の義務化」の中身と捉えていただきたい。

この代表共有者登記制度は、不動産所有の新た繰り返すが、相続登記を強要させることは、相なニーズにも対応できる。例えば、前述したプラ

続登記促進の有効なキャンペーンとはなりえるが、イベートキャンプ用の山林や原野の共同購入や、法が遺産分割を強制し、あるいは擬制してしまう

古民家の共同購入の増加、あるいは友人同士で共ことにより、意思の伴わない物権的共有状態を作同建設するプライベートグループホームなどであり上げることになる。このことは、所有権の分散る。これらは決して歓迎できないことではなく、を促進するだけで、本来の目的にそぐわないこと

ルールさえ作れば人口減少期の土地活用として、は既に前述した。ちなみに世界でも、相続人に対ある意味歓迎すべき現象かもしれない。
ところが、して相続登記を義務化している国は一つも無い。

現在の制度の下では、これらのトレンドは将来のいろんなインセンティブとペナルティ制度により、所有者不明土地問題の種を撒いているだけである。


結果的に相続登記、しかも取りあえずの法定相続

さらに、この登記制度は、相続の場面でも応用

分による登記ではなく、確定的な承継者への移転できる。日本では現在、相続開始後一定期間を経登記を実現している。このことが、所有者不明土

過しても相続登記が未了の登記情報につき、法定相続分で遺産分割されたとみなし、それに沿った相続登記を強制する案も議論されている。
そこで、



後述Ⅳ、２．
（３）「一定期間内に相続または遺産分割の登記をした相続人へのインセンティブ」の登記イメージ参照土地総合研究 2020年秋号

地問題を発生させないさらなる視点である。
（１）死亡の付記登記

67

ジタル庁や行政改革・国家公務員制度担当庁の目的の一つに掲げていただきたい。
「とりあえず始めは、相続人の申請方式から始そこで、登記名義人に相続が発生した場合の「死めてはどうか」という声が聞こえてきそうだが、亡の付記登記」制度を提案する。まず、「相続登記待ったなしの現状を踏まえれば、「とりあえず政策」の義務化」の第一弾は、この死亡の付記登記手続

からは一刻も早く卒業したいものである。

きである。死亡の付記登記を実行することが、その後の手続きの始点となることからも重要であることは前述したとおりである。

（２）遺産分割未了による管理占有開始の付記登記
前項の「死亡の付記登記」が確実に公示される

この死亡の付記登記の申請について、相続開始

ことにより、第三者が登記名義人に相続発生の事

後一定期間内（例えば  か月以内）に相続人に対実を把握することができる。このことは、利害関し義務化するという考え方がある。確かに、この係人への情報伝達だけでなく、地面師事件などの登記申請がきっかけとなり、相続人に対して早期詐欺事件抑止にも効果が期待できることは既に述の遺産分割を促す効果は期待できる。しかしながべた。さらに、相続が発生してからどれぐらいのら、自分が法定相続人の一人であるという認識を時間が経過したかが把握でき、相続手続きの進捗

持っていない相続人のケース、あるいは当該不動状況も予測できる。つまり、年月が経過しても相産が遺産に含まれていることを知らないケース、

続登記がなされていない物件について、次なる策さらには、相続が発生したことすら知らないケーを講じる道標となる。
そこで、「相続登記の義務化」

スは実務でも少なくない。また、知っていたとしの第二弾として、相続開始後一定期間（例えば ても自分は積極的に行動したくない、あるいはで年）内に遺産分割による相続登記等（前述の代表きない場合もある。目的から逆算すれば、この特相続人登記を含む何らかの状況更新登記）がなさ

殊なケースの相続こそ所有者不明土地問題につなれない不動産に対し、行政を含む利害関係人が申がりやすく、たとえ数としては多くなくても、こ立人となり、裁判所が選任した特定遺産管理人を

こは基準をその特殊なケースに合わせる必要があ

付記登記で公示する登記制度を提案する。これにろう。そこで著者は、本年  月からスタートしたより、特定遺産管理人の当該不動産への管理・処法務局の遺言書保管制度と同様に、この「死亡の分行為を可能とするとともに、第三者である利害付記登記」も死亡届出がされたことと連動し、各関係者が、本来相続人がしなければならない登記

役所から法務局へ通知が行くような制度に初めか名義人の法定相続人の調査、連絡という過度な負ら設計すべきと考える。縦割り行政に戦いを挑む

担から開放するのが目的である。

ような提案かもしれないが、少なくとも新設のデ遺産分割が未了の場合の特定遺産管理人選任の付記登記のイメージは、次のとおりである。

本稿Ⅲ、４、（２）（E）「相続発生後の無主状態への対応（その１）～土地所有者死亡の公示」参照

68

土地総合研究 2020年秋号


さらに、当該特定遺産管理人の判断として当該（法定信託）による委託と捉えてはどうかという

不動産を管轄のランドバンクに移管し、市町村まのが筆者の提案である。信託であれば、その使用

たは国が策定したマスタープランに沿って占有・目的を限定でき、真の所有者や相続人が確定した

活用することがふさわしいと判断した場合は、登場合にも、権利の復活が可能である。この場合の記上もその事実を公示することが実情把握として登記情報の公示イメージは次のとおりである。

望ましい。この場合の移管を、法律で定めた信託









土地総合研究 2020年秋号

69（３）一定期間内に現状を表す登記申請をした者

ば、将来の所有者不明土地問題の種を撒くだけでへのインセンティブ

ある。そこで、一定期間内（例えば  年）に遺産一定期間内に確定的な承継相続人への相続登記、分割協議が整った場合と未了の場合を区別し、どまたは暫定的ではあるが何らかの現状を示す登記

ちらでも登記申請ができる制度を創設する必要がの更新をした相続人へのインセンティブ制度は、

ある。



諸外国でも有効の様である 。そこで本稿では、

具体的には、期間内に遺産分割協議が整った場

相続開始後一定期間内（例えば  年）に相続登記

合には、今まで通りの「相続」を原因とする登記

または暫定的な遺産分割の登記を申請した相続人を申請し、未了の場合は、「暫定状態」を意味するには、その後の確定的相続登記申請も含め登録免「遺産分割未了」を原因とする前述Ⅳ、１の共同許税を非課税にしてはどうかと考える。

所有における「代表共有者登記制度」の相続版をいささか執拗ではあるが、相続登記における何

創設するというものである。

らかの時間的制限を設けることで、意思の伴わな

遺産分割未了による代表相続人制度の登記イメ

い法定相続分による共有名義の相続登記が増えれージは、次のとおりである。
（４）事実に合致した不動産登記情報の実現とプ契約だけでなく登記申請が完了して初めて不動産

ライバシーの両立

に対する権利が発生する。フランスは、日本と同（D）世界における不動産登記情報の考え方

じく対抗要件としているが、ドイツとの共通点は

この節では、相続開始後の所有者状況を正確か多い。まず挙げられるのが、不動産登記情報の公つ明示的に公示することを目的とした登記情報制

益性を重視していることである。不動産登記情報度の提案をしている。そこで、ざっくりではあるは、現在および過去の国土の活用者情報として、が、世界の不動産登記制度の実態を俯瞰してみる。


その内容の正確さを重視している。具体的には、

まずドイツでは、登記を効力要件としている。

名義人の住所変更や移転情報など、変更しているにもかかわらず更新していない場合は過料を課しドイツでは、相続開始後  年以内に確定的な相続登記または暫定的な「相続人共同体」（遺産分割未了の合有状態を表す）の登記申請をすれば、登記税が免除されるというインセンティブ制度を設けており、これが効果を上げているようだ。
（小西飛鳥「ドイツの相続制度について―相続証書の機能と相続登記の義務付け―」『月
報司法書士』 年  月号参照）

ている。登録免許税は相続登記も含め、非課税または低額である。また登記申請には、専門資格者が必ずと言って良いほど関与している。特にフランスでは、本人申請を認めていない。
これにより、
申請内容の正確さや虚偽防止を担保している。

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土地総合研究 2020年秋号

さらに驚くのはアメリカである。イギリスやアメリカなどの英米法の国では、「登記制度」ではなをせず、そのまま月日が経っている事例は少なくない。

く「登録制度」と呼んでいる。つまり、土地の所

さらに、実態とは違う登記申請を故意にする場

有者、あるいは担保権者として専門機関に登録す合もある。不動産の購入資金を実際に支出したのるというイメージである。
しかも、州によっては、は夫婦按分にもかかわらず、世間体または住宅ロ

その登録内容（歴代の売買履歴や抵当権設定履歴

ーンの手続き上の便宜で夫の単独名義になっていとその価額も含む）と資産税の価額並びに納付状るものや、相続したのは単身女性の相続人なのに、

況など、不動産に関するあらゆる情報をネットで女性だけの名義では防犯上心配だと、故意に実態公然と公開しているのである。日本でも有名なのない男性の相続人の名義を入れているケースな=LOORZ という不動産情報専門の民間情報会社もどである。

その一つである。正確で信頼できる情報提供が不さらに言えば、登記情報から相続状況や外国人

動産市場を活性化させる一番の要因というのがそ所有者がどの程度所有しているのかなどのデータの趣旨の様であるが、自由経済の国アメリカでも、が取れないとすれば、日本の不動産登記制度は、

公共の資産である土地に関しては、どこかの国の不動産という公益性の高い財産の現在の活用者

ような土地の転々売買による地上げなどの非道徳（所有者）情報を正確に公示しているとはとても的な経済行為は許さないという意思が感じ取れる

言えない。この点も、諸外国との比較においては

大きな違いである。

。筆者も最初そのネット情報を見せられた時は目を疑ったが、「死者と公人と土地の情報にはプラ

これも余談になるが、アメリカでは不動産の売

イバシーはない！」と言わんばかりの事実である。


買契約から決済及び登記申請まで、相当時間をか（E）日本の不動産登記情報の精度

けて登記法律家による「人・物・意思」の調査を諸外国に比べ、日本の登記制度はその歴史の割行う。場合によれば  か月以上というのもあるよに、情報の精度は決して高いとは言えない。相続うだ。それまでは、あくまで仮契約（仮登記）状

登記の未了問題だけでなく、登記名義人の住所や態である。日本のように、古くから登記制度や氏名が変更しても、次に登記申請をする必要が発

戸籍・住民基本台帳制度、印鑑証明制度など公的生した時に一緒に変更手続きを申請すれば済む。

書面制度が整備されていなかったという側面もあ

また、法人登記のように、登記事項の変更後一定るが、登記情報だけでなく、契約と同日に決済及期間内に変更しなければ過料という規定もないたび登記申請も可能である日本の不動産取引の実態

め、ほとんど必要性が出る時まで放置するのが実も、また異常なのかもしれない。

情である。また、抵当権などの担保権情報も同様（F）不動産登記情報とプライバシー

である。例えば住宅ローンを完済しても、抵当権

近年、日本では登記情報を他人に知られたくな者である金融機関等は、抹消申請に必要な書類をいという人が増えている。事実、公開情報である

債務者に送付するだけで自ら抹消手続きをするわ

登記情報を収集し、販売している業者もいる。例

けでもなく、あくまで債務者及び設定者の自主性

えば、相続登記申請が完了すれば、間髪入れずにに任せる。したがって、その書類をもらった債務不動産業者から登記情報の住所に「空き家売却等者は、費用面や手続きの煩雑さを理由に抹消申請

ご相談は当社へ」という内容の '0 が届く。
まるで、登記申請を担当した司法書士が、その情報を業者アメリカの不動産ビジネスでは、土地を買ってホテ
ルやゴルフ場などの事業を立ち上げ、その経営権を売却することはあっても、土地だけを転売して利益を得るという日本のような地上げ商法はあまり見かけない。公共資産でもある土地で利益を得ることに対するモラルもあり、その利益に対する税率も高いと聞く。

に流しているのではと誤解されるほどの早業である。

国土交通省小林正典氏への聞き取り調査（）

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過去にこんな依頼者もいた。自分の住所を知ら

社会主義的民主主義の国デンマークならではのれたくないので、登記申請だけの住民票を作り登制度とはいえ、同じ法体系（物権主義）を採って記したいというのである。そんな理由で実態にそいても、こんな制度が可能であるということは知

ぐわない登記申請をすることは、将来の不利益をっておくべきであろう。

生み出すことにもなりかねない。ただし、そのよ
うにしたいという気持ちはわからなくもない。前
２．外国人所有問題をどう考えるか

述したアメリカの例ように、不動産所有者の情報

この原稿の締め切り直前に、政府の委員会で、をオープンにすることで公益性を確保しようと考外国籍の資本による土地購入に対し、無人島や防えている国もあれば、ドイツのように内容の正確

衛施設等の周辺土地を対象に、届け出制を検討し性は厳格に求めるが、開示は利害関係人に制限す始めたというニュースが入った。届け出制と言えるという国もある。

ば、農地の相続人に対する管轄農業委員会への届

日本の不動産登記制度において、国民の情報公出制度を思い浮かべる。結局、遺産分割すら困難

開に対するニーズと、国土管理から求められるデな農地は、届け出ることすらできていないのが現ータの精度向上という両面を満たす登記制度改革

実である。

が急がれる。


大都市のタワーマンションだけでなく、北海道
から九州の無人島まで、今や外国人による不動産Ⅴ 最後に～多様性に応える発想の転換～

所有件数は相当数に昇っている。今更外国籍の所

１．デンマークの土地所有権制度

有者だけの制限対策では間に合わないのが実情で筆者は、デンマークに土地所有に関する合理的あろう。外国人であれ日本人であれ、不動産の管制度があるという情報を某書籍の中で発見した。

理・活用を放棄した所有者に対し、一律に制限でところがその内容は、その書籍の著者に問い合わきる制度を考えるのが妥当ではないだろうか。

せても、論文検索でも発見することができなかっ

もっとも、軍事施設の周辺地などは、国籍によた。そこでデンマーク本国の法務省にメールで問る制限は必要なのかもしれない。世界でも、そのい合わせたところ、何と  年後に返事が届いたの例は少なくない。

で紹介しておく。
デンマークでは、土地の所有権は、原則、居住
３．地方分権の効果

目的でしか認められないそうだ。つまり、住民票

世界の政策的制度設計を見ると、その促進を図を置く土地に限るということのようである。そしるための税的インセンティブがセットになっていて、事業用や別荘などの目的で土地を所有したい

ることが多い。やはり人を動かすには、金銭的な場合は、行政機関に使用目的と管理者を示して許インセンティブまたはペナルティ（過料など）が可を採れば可能とのこと。つまり、ここからは推効果的なのは、どこの国でも同じである。まさに、測だが、実際に居住しなくなったり、許可された「北風と太陽作戦」だ。

目的に合致しない状態（管理不全や放置など）にでは、なぜ世界ではそれが出来るか。本稿で調なれば、理論上は管轄自治体の管理下の置くこと査した国は、みな道州制を採っていた。そのためが可能となる。国土活用計画の維持だけでなく、か、税制措置も各制度に合わせ自治体ごとに調整

外国人所有問題を含む所有者不明土地問題の対策することができる。それに比べ、日本では差ほどとしては、この制度があれば万全である。何と合金額が高くない固定資産税や都市計画税、不動産理的な制度であろうか。

取得税は地方税だが、金額の大きい相続税や贈与税、譲渡所得税などは国税庁管轄であり、なかな司法書士総合研究所  調査か効果的な地域ごとの土地政策と税制の連動が計

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りにくい。人口動向に合わせた土地政策という地法としての会社法とそれに合わせた新商業登記法

域性の高い政策において、この点も検討すべき視を創設した。それにより、例えば資本金の下限や点であろう。

取締役の最低人数制を撤廃し、実態に合わせた幅
４．不動産所有法に会社法の精神を広い株式会社の設立を可能にした。さらに、新たに設立する会社については株券発行制度を廃止し、ここまでお読みいただき、どのような感想を持 年以上登記がされていない株式会社、 年以上たれたであろうか。おそらく、今の日本では、い登記がされていない一般社団法人又は一般財団法

きなりそこまで制度変更するのは難しいとお感じ

人については、事実上の解散みなしとすることもになった方が多いと思う。正直なところ、民法を可能とした。

改正する程度で実現できる内容ではない。
ただし、

つまり、民法・不動産登記法の改正ではなく、これらの提案はけっして絵空事を書き並べている

新法「不動産所有法」と「新不動産登記法」を誕のではなく、日本で現実に起こっている問題に対生させ、民法の規定から独立した特別法としてのし、世界の国で実際に経験し、実行し、効果を上

不動産特有の所有制度やその相続制度並びに登記げている制度を日本向けにアレンジしたものに過制度を創り出すのである。このような制度改革にぎない。つまり、これぐらいダイナミックな制度

より、今まで困難だと考えられていた法体系が違改革を実行しないと、所有者不明土地問題、
いや、う世界の事例も含め、新しい、時代に合致した日

人口減少期における健全な土地活用は実現できな本の不動産所有のカタチが構築できるはずである。

いと言ってもよい。

憲法に掲げられた「公共の福祉」の趣旨を再確認

ここまで書いて筆者は、ふと、会社法制定の経し、原点に立ち返り、抜本的な制度改革を実行す

緯を思い出した。今から十数年前までの日本の法ることが、結果、国家にも国民にも負担が少ない人において、実態と公示（登記）との乖離が大き最善の方法かもしれない。
世界の制度を調査して、な問題となっていた。上場会社は別として、実際

こんな感想を持った次第である。

は、一部の出資者兼経営者と従業員で成り立ってスタート（現状）からの発想ではなく、ゴール

いた零細の株式会社がほとんどであったにもかか（目的）からの発想ができる柔軟さを、日本の法

わらず、資本金や役員の数をそろえないと設立で律実務界に期待する。

きない商法時代では、登記内容と実態が合致しない「着ぐるみ会社」が山ほどあった。登記事項の>参考文献@

取締役や監査役欄に、実態のない家族や親族の名・藤井康幸「米国におけるランドバンクによる空き家・前が並んでいた。また株券発行会社が株券を発行していなかったり、逆に株券を盗まれたりで、真空き地問題対処に関する研究」（ 年）・)6$OH[DQGHU>@/DQG%DQNVDQG/DQG%DQNLQJQG(GLWLRQ&HQWHUIRU&RPPXQLW\3URJUHVV

の株主の特定が困難な会社も沢山あった。その結・&HQWHUIRU&RPPXQLW\3URJUHVV>@7DNHLWWR

果として、会社の乗っ取り事件も珍しくなかった。

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また、経営が立ち行かなくなり、あるいはキーマンが死亡したことにより、実際は活動を停止しているにもかかわらず登記簿上は存在していることになっている幽霊会社も日本中にあふれていた。

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まさに、現在の不動産における放置空き家や所有

・西垣剛「英国不動産法」（信山社  年）

者不明土地問題とイメージが重なる。

・大澤正男「イギリス不動産法の単純化と土地移転の簡そこで、当時の法務省は、商法改正程度では時易化」（『早稲田法学』 年第  巻第  号）

代に合致した制度設計は困難という判断から、新・金子敬明「相続財産の重層性をめぐって（五）」（法学土地総合研究 2020年秋号

協会雑誌第  巻第６号  年）
・杉浦保友「イングランドにおける不動産法の概要」（ 年）・田山輝明「ドイツの土地住宅法制」（成文堂  年）
・小西飛鳥「ドイツ法における土地の相続手続きについて」（土地総合研究所、『土地総合研究』 年春号）
・小西飛鳥「ドイツの相続制度について―相続証書の機
能と相続登記の義務付け―」（日本司法書士会連合会、『月報司法書士』 年  月号）・小西飛鳥「相続登記の促進のためのインフラストラク
チャー整備―ドイツ法を参考にして―」、土地総合研究所、『土地総合研究』、 年夏号・ %HUQKDUG ) .OLQJHU ,PPRELOLHQ VFKHQNHQ XQGYHUHUEHQ(LQ5DWJHEHUIüU(LJHQWüPHUXQGLKUH
(UEHQGWY
・吉田克己「現代土地所有権論」（学術選書 年）・吉田克己「新注釈民法第  巻」（有斐閣 年）・ジャック・コンブレ小柳春一郎（訳）「相続処理におけるフランス公証人の役割：相続登記未了問題解決のために」（独協法学第  号  年  月）
・小柳春一郎「フランス法における不動産の法的管理不全への対策：コルシカにおける相続登記未了と 年地籍正常化法」（『土地総合研究』、第  巻第  号 年春、土地総合研究所）
・宮本誠子「フランス法における遺産管理と「遺産」概念」（社会科学研究  巻  号  年  月）
・宮本誠子「相続債務の処理」（水野紀子＝窪田充見編『財産管理の理論と実務』 年  月）
・山口健治「土地は公のもの」（大蔵財務協会  年）
・法務省法制審議会民法・不動産登記法部会資料「外国法制調査」（ 年）
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