不動研コラム

Vol. 2017-08

国際部 主任専門役
武内 朋生（不動産鑑定士）

バンコクの住宅市場
今回のコラムでは、日本と異なる住宅分譲の慣アムは竣工に向けて価格が上昇することが通常で行を持つタイ・バンコクの住宅市場と今後の見通すので、竣工までの間にこの購入する権利に利ざしについてご紹介いたします。

やをのせて売却することで転売益を得ることが可

１．最近のバンコクの住宅市場

能となります。これが「ゲンガムライ」とよばれる

バンコクの住宅市場はマクロ経済の影響を受竣工前の転売行為で、転売に成功した場合には少けやすい傾向があります。最近のタイ経済は、軍ない自己資金で利益を得ることが可能です。一方、部のクーデター（2014 年 5 月）や輸出不振の影転売できずに契約をキャンセルすることになった

響で、2014 年から 2016 年中頃までは他の ASEAN場合には支払った頭金等は没収となります。これ主要国と比べて低迷状態が続きました。住宅市況

は自ら使用することを目的とした購入者（実需購もこうしたマクロ経済と歩調を合わせ、低調に推入者）の場合も同じです。住宅購入に際しての一移してきましたが、2016 年後半以降、景気が回復

般的な資金調達形態としては、頭金を自己資金でしはじめ、住宅市場にも底打ちの兆しが見えてい準備し、残金は住宅ローンで借入れることが通常ます。当研究所の「国際不動産価格賃料指数」におですが、住宅ローンの審査が通るか否かは竣工のいてもマンション価格の上昇率は 2015 年頃から1～2 ヶ月前までわかりません。プレセールの時点鈍化しましたが、2016 年後半からは少しずつ回復

から竣工までは 1～2 年かかることが通常で、状況しています。

が変わることもあり、金融機関は竣工直前になら図表Ⅰ バンコクのマンション価格動向（対前回変動率）ないとローン審査を決定しないのです。実需に基4.0%

づく購入者もプレセールに申込むことは可能です

3.0%

が、住宅ローンが下りずに頭金を没収されるリス

2.0%

クを避けるためには、竣工直前に住宅ローンを申1.0%
0.0%

込み、資金計画を確定させたうえで住宅を購入することになります。ただし、このようなタイミン
グにおいては良い住戸はすでに売れていることが（資料）当研究所「国際不動産価格賃料指数」

多く、場合によっては「ゲンガムライ」によって転２．住宅市場の特徴“ゲンガムライ”売されている住戸を購入することになります。こバンコクの住宅市場を理解するうえで欠くこのように「ゲンガムライ」による購入者にとってとのできない要素が「ゲンガムライ」とよばれるは実需購入者も「出口」としての売却先ともなり竣工前の転売行為です。タイのコンドミニアム販ます。このため、表向きはプレセール段階で完売

売においては竣工前から「プレセール」とよばれとなったはずのプロジェクトが、実は購入者の大る予約販売を行うことが通常で、購入希望者はこ半が「ゲンガムライ」狙いの人々で、民間の不動産の段階で契約を行い、頭金等、物件価格の 1～2 割

ウェブサイトではリセール物件として大量に売ら程度を前払い金（ダウンペイメント）として竣工れていることもよくあります。

までに支払います。その後、竣工時に残金を支払

３．金融機関の融資姿勢厳格化の影響って決済を行い所有権を移転しますが、予約販売

ただ、ここ最近は状況に変化が生じており、「ゲの契約によって得た「購入する権利」は転売（リセンガムライ」が困難になりつつあります。その背ール）することが認められています。コンドミニ

景には金融機関の住宅ローンに対する姿勢の厳格

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Vol. 2017-08

国際部 主任専門役
武内 朋生（不動産鑑定士）

バンコクの住宅市場化があります。タイ住宅事業協会（HBA）によると、す。このためゲンガムライを狙った購入者も転売

本年、商業銀行の住宅ローン申請の却下率は 1～4の確実性が高い物件以外は購入を避けるようにな

月期に 40%に達し、例年の平均 23%から大きく上昇っています。市場全体にわたって購入者による物しました。このように金融機関が融資姿勢を厳格

件の選別が厳しさを増しており、優勝劣敗が鮮明化しているのは不良債権が近年増加しているためになっているのです。

です。タイ中央銀行によると、タイにおける住宅４．デベロッパーのビジネスモデルの変化

ローンの不良債権比率はアジア通貨危機後は減少

このような市場の変化に対して、デベロッパしたものの、2014 年以降は再び上昇に転じていまーの中にはビジネスモデルを変化させる動きも見す。2017 年第 3 四半期時点における住宅ローンのられます。その一つは高級物件への注力です。ま

残高は約 2 兆 550 億バーツ（1 バーツ＝約 3.4 円）た、外国人向けに販路を拡大する動きも多くのデですが、このうち不良債権比率は 3.25%、残高にしベロッパーがとっています。こうした購入者は住て約 668 億バーツにのぼっています。タイでは宅ローンを借りずに現金で購入することが通常で2011 年頃からインラック政権が低所得者向けの自あるため、デベロッパーは住宅ローン否決に伴う動車及び住宅取得優遇政策を行ったことで家計債リスクを回避することができます。また、開発ア務が急増しており、現時点において家計債務の GDPセットについて複合開発や戸建て住宅の比率を増に対する比率は BIS（国際決済銀行）の統計では約やす動きも見られます。従来、コンドミニアム開70％、タイ中央銀行の統計では約 80％と高水準に発は資金回収が比較的早いことと投資採算性の高達しています。このため、金融機関は新規貸出しさからデベロッパーにとってはビジネスの中心とに慎重な姿勢をとっているのです。

なってきましたが、より実需者の割合が多い戸建図表Ⅱ 住宅ローン残高及び不良債権比率の推移て住宅や中長期的な投資期間の中で短期的な市況変動要因を緩和できるオフィス・商業との複合施（単位：10億バーツ）
2,500

4%

2,000

3%

1,500

2%

1,000
500
0
Q1
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

住宅ローン残高Q2設の比率も増やしており、リスクを分散する狙いがあると考えられます。

1%

５．今後の見通し

0%2017 年のタイ経済は、輸出や観光業が牽引するQ3

2017

不良債権比率（資料）タイ中央銀行「Performance of the Thai Banking System」

形で堅調に推移しています。10 月には前国王の葬儀が執り行われ、服喪期間が正式に明けました。
今後は総選挙による民政復帰も予定されており、住宅市場に対するセンチメント改善が本格化する

このような住宅ローンに対する融資姿勢の厳格化は住宅市場にも大きな影響を与えています。
従来はプレセールの初期段階において「ゲンガムライ」を狙った購入者が一定割合で存在し、住宅市場を支えていました。ところが最近では彼らにとって転売の「出口」である実需者が住宅ローンと考えられ、概ね見通しは明るいといえます。ただし、かつてのように「CBD 立地」「高グレード」といった要素だけで住宅が売れた時代に戻ることは考えづらく、今後もエンドユーザーの厳しい選別は継続し、売行きが好調な物件とそうでない物件の二極化は継続すると考えられます。

を否決されるケースが増加しているため、ゲンガ【国際部 武内 朋生（不動産鑑定士）】

ムライによる竣工前転売が困難になりつつありまCopyright © 本資料の記載内容（図表、文章を含む一切の情報）の著作権を含む一切の権利は一般財団法人日本不動産研究所に属します。また、記載内容の全部又は一部について、許可なく使用、転載、複製、再配布、再出版等をすることはできません。