不動研コラム

Vol. 2016-0５

研究部
主席研究員 手島 健治（工学博士）

東京のオフィス賃料予測
１．はじめに

３．オフィス賃料予測の調査方法

当研究所は、10 月 27 日、「東京・大阪・名古この調査では、東京ビジネス地区(都心 5 区)／屋のオフィス賃料予測(2016～2020 年、2025 年)・大・中型ビル(基準階面積 100 坪以上)の 1985～2016 秋」の調査結果を公表した。この調査は、東2015 年の成約事例データ等(約 4,400 件)、大阪ビ京・大阪・名古屋について、今後 10 年程度の賃料ジネス地区(主要 6 地区１）)／大・中型ビル(延床及び空室率の予測を公表している。本稿では、オ面積 1,000 坪以上)の 1985～2015 年の成約事例デフィス賃料予測の経緯や調査方法、東京に着目しータ等(約 3,500 件)、名古屋ビジネス地区(主要４た最近の市況や予測結果について紹介したい。

地区２）)／大・中型ビル(延床面積 500 坪以上)の2000～2015 年の成約事例データ等(約 950 件)をも

２．オフィス賃料予測の開始の背景と経緯とに、以下の手順で 2016～2020 年及び 2025 年の「オフィス市場動向研究会」
は、1997 年 9 月に、賃料及び空室率を予測した。
注１）主要６地区：梅田、南森町、淀屋橋・本町、船場、心斎橋・難波、新大阪地区
注２）主要４地区：名駅、伏見、栄、丸の内地区

三鬼商事株式会社と当研究所が共同研究の場として設置された。この研究会では、不動産市場の構造変化が指摘される中、今後のオフィス市況を見①賃料指数の作成（ヘドニック型指数の作成）

通す上での着眼点や市場動向の大局的な動きを把成約事例データ等を基に、共益費込み賃料のヘ握することを目的として、計量的アプローチによドニック分析を行い、その結果を利用してヘドニり将来のオフィス市況動向を推計している。

ック型の賃料指数を作成している。

1998 年からオフィス賃料予測結果を不定期に公②オフィス賃料変動モデルの構築表していたが、2007 年以降は年 1 回、2012 年から実質 GDP、法人企業の売上高等のマクロ経済指は年 2 回定期公表している。図表 1 は 2016 年秋期

標を使ってオフィス床の需要量及び供給量、賃料の東京の予測結果である（大阪・名古屋はホーム指数を求める式を推定し、これらを合わせたオフページの記者発表資料を参照されたい）。

ィス賃料変動モデルを構築している。

図表１

東京ビジネス地区の賃料及び空室率の予測結果(2010年=100)
160

14.0%
予測

140

12.0%

120
賃料100
指数
80

10.0%

60

4.0%

40

2.0%

空8.0% 室率

賃料指数(標準)

賃料指数
標準シ
変動率
ナリオ
空室率
賃料指数
改革シ
変動率
ナリオ
空室率

2004 2007
101145-2.1% 16.7%
6.1%
2.6%

賃料指数(改革)2008 2009 2010 2011 2012
1491141009292
2.8% -23.3% -12.2% -7.7% -0.8%
4.7%
8.1%
8.9% 9.0% 8.7%

空室率(標準)

2013
95
3.7%
7.3%

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2014
100
5.2%
5.5%

2015
104
4.3%
4.0%

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

6.0%

(年)

空室率(改革)

2016
111
6.7%
3.7%
113
8.1%
3.7%

2017 2018 2019 2020
117
117
116
115
5.6% -0.1% -1.4% -0.8%
3.6% 4.0% 4.4% 4.6%
120122123124
6.3% 2.0% 0.5% 0.9%
3.6% 3.7% 3.9% 3.8%

2025
116
4.5%
138
3.2%

不動研コラム研究部
主席研究員 手島 健治（工学博士）

東京のオフィス賃料予測③オフィス賃料等の予測作業

Vol. 2016-0５①短期予測（2016～2017 年）

マクロ経済指標の予測値や今後の新規供給量

2016 年は、新規供給が約 36 万坪と過去平均(30等を前提に、②のモデルを使ってオフィス賃料万坪/年)よりやや多いが、標準シナリオ・改革シ等を 2025 年まで予測する。

ナリオは空室率が 3.7％まで低下し、賃料は 6～

マクロ経済指標の予測値は、日本経済研究セ8％上昇。2017 年は、新規供給が過去平均より少ンターの 2016 年 3 月 23 日公表の「第 42 回中期なく、消費税増税も延期され、どちらのシナリオ経済予測」、同年 9 月 8 日公表の「第 167 回改訂も空室率が若干低下、賃料は 6％前後上昇。

短期経済予測」から、図表 2 の標準シナリオと②中期予測（2018～2020 年）改革シナリオを両方を採用する。2016～2019 年

2018 年は、新規供給が 47 万坪の大量供給となの新規供給量は、図表 3 の予測値を採用していり、空室率は標準シナリオで 4.0％まで上昇し、る。

賃料はほぼ横ばい。改革シナリオでも空室率は微増、賃料も上昇幅が大きく低下。2019 年は、新規

４．東京ビジネス地区のオフィス市況供給が 48 万坪と大量供給が続き、空室率は標準シ

オフィス市場動向研究会では、現状のオフィナリオで 4.4％まで上昇、賃料は 1％強下落。改革

ス市況を把握するために、22 エリアを設定し、シナリオでも空室率は 3.9％、賃料もほぼ横ばい。

大型ビルと中型ビルの賃料動向を年 2 回モニタ

2020 年は、前年の二次空室等から空室率は概ね横リングしている。

ばいで、賃料は標準シナリオで 0.8％下落、改革2016 年は新規供給がやや多かったが、空室率シナリオは 0.9％上昇。

は順調に低下を続け、2016 年 9 月に 3.70％まで③長期予測（2025 年）低下している。賃料は、上記から横ばいの地点

標準シナリオでは 2025 年までは経済成長率がが多いが、大型ビルや中型ビルの一部の地点は0.5％より小さくなることから、空室率も賃料もほ半年で 5％前後上昇している。

ぼ横ばいで推移し、2025 年の賃料指数は 116 となり、2009 年頃と同水準。

５．東京ビジネス地区の予測結果
東京ビジネス地区の予測結果は図表 1 のように、改革シナリオでは 2025 年に 2％近い経済成長を実現するため、空室率は低下して 2025 年に 3.2％、標準シナリオでは 2018 及び 2019 年にで調整が入賃料は年率 2％前後の上昇が続き、2025 年に賃料りその後は概ね横ばい推移という結果となった。

指数は 138 まで上昇。

図表２

日本経済研究センターの中期経済予測における標準シナリオと改革シナリオのポイント

標準シナリオ
改革シナリオ
長 力：現状は1％以下、2030年度にはマイナス ・労働生産性の向上にICT活用と省エネ推進、ムダな投に、人口減少が大きく。
資の回避も不可避。
・経済成長率：20年代後半にマイナス成長時代へ。
・外資の呼び込みや競争促進で成長加速、GDP600兆予測の ・消費者物価：需給ギャップの解消で下落傾向に歯止め。 円の実現は2024年度に。
ポイント
上昇幅は1％弱。
・高齢者は70歳まで現役、女性は北欧並み、移民は8・経 常 収 支：2030年度に赤字へ、成長力の低下が要因 万人増、それでも労働力減。
・財 政 赤 字：悪化の一途。国・地方の債務残高のGDP ・消費税率の大幅引き上げで、国・地方の債務残高の比率は250％に拡大。
GDP比率は200％以下へ
・成

図表３
東京ビジネス地区
大阪ビジネス地区
名古屋ビジネス地区

東京・大阪・名古屋ビジネス地区の新規供給量予測（単位：坪）2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
294,687 220,052 265,409 478,691 245,136 254,748 239,719 358,675 250,000 470,000
133,357 139,167 94,067 60,398 162,158 10,952 41,051
0 55,000 30,000
48,497 19,563
9,608 20,995 17,997
0 99,916 15,063 125,000 15,000

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2019年
480,000
75,0005,000