有 価 証 券 報 告 書
計算期間
(第５期)

自 平成15年７月１日
至 平成15年12月31日

日本ビルファンド投資法人（１２２１３）

有

価

証

計算期間
(第５期)

関東財務局長

券

自
至

報

告

書

平成15年７月１日
平成15年12月31日

殿

平成16年3月23日提出

発

行

者

名

日本ビルファンド投資法人

代表者の役職氏名執行役員 深 瀬

本店の所在の場所

東京都中央区八重洲二丁目７番２号

事 務 連 絡 者 氏 名

日本ビルファンドマネジメント株式会社
ゼネラルマネジャー 弘中 聡

事 務 連 絡 者 の
連
絡
場
所

上記に同じ

電

03(3281)8810

話

番

号

俊 彦

有価証券報告書の写しを縦覧に供する場所
名称
株式会社東京証券取引所（本書面の枚数

所在地
東京都中央区日本橋兜町２番１号

表紙共 82 枚）

目

次
頁

第１

投資法人の状況

１．投資法人の概況 ·····································································(１) 主要な経営指標等の推移 ··························································① 主要な経営指標等の推移 ·························································② 事業の状況 ····································································(２) 投資法人の目的及び基本的性格 ····················································(３) 投資法人の沿革 ··································································(４) 投資法人の仕組み ································································(５) 投資法人の機構 ··································································(６) 投資法人の出資総額 ······························································(７) 主要な投資主の状況 ······························································(８) 役員の状況 ······································································(９) その他 ··········································································
２．投資方針 ···········································································(１) 投資方針 ········································································(２) 投資対象 ········································································(３) 分配方針 ········································································(４) 投資制限 ········································································
３．投資リスク ·········································································(１) 一般的なリスク ··································································(２) 商品設計及び関係者に関するリスク ················································(３) 不動産に関するリスク ····························································(４) 税制に関するリスク ······························································(５) 投資リスクに対するリスク管理体制について ········································
４．手数料等及び税金 ···································································(１) 申込手数料 ······································································(２) 買戻し手数料 ····································································(３) 管理報酬等 ······································································(４) その他の手数料等 ································································(５) 課税上の取扱い ··································································
５．運用状況 ···········································································（１） 投資状況 ·······································································（２） 運用実績 ·······································································① 純資産等の推移 ································································② 分配の推移 ····································································③ 自己資本利益率(収益率)の推移 ···················································（３）販売及び買戻しの実績 ·····························································
６．管理及び運営 ·······································································（１）資産管理等の概要 ·································································① 資産の評価 ····································································② 申込（販売）手続等 ·····························································③ 買戻し手続等 ··································································④ 保管 ··········································································⑤ 存続期間 ······································································⑥ 計算期間 ······································································⑦ その他 ········································································

１
１
１
２
７
８
９
13
15
15
17
19
20
20
25
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27
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33
38
45
46
48
48
48
48
55
55
59
59
60
60
61
62
62
63
63
63
64
64
64
65
65
65

（２）利害関係人との取引制限 ···························································（３）投資主・投資法人債権者の権利 ·····················································

第２

関係法人の概況

１. 資産運用会社の概況 ································································（１）名称、資本の額及び事業の内容 ·····················································（２）運用体制 ·········································································（３）大株主の状況 ·····································································（４）役員の状況 ·······································································（５）事業の内容及び営業の概況 ·························································
２. その他の関係法人の概況 ····························································（１）名称、資本の額及び事業の内容（２）関係業務の概要（３）資本関係
一 中央三井信託銀行株式会社 ·······················································
二 税理士法人平成会計社 ···························································
三 三井不動産株式会社 ·····························································
四 株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント ·································
五 税理士法人中央青山 ·····························································
六 農林中央金庫 ···································································
七 株式会社三井住友銀行 ···························································
八 大和証券エスエムビーシー株式会社 ···············································
九 メリルリンチ日本証券株式会社 ···················································
十 しんきん証券株式会社 ···························································
十一農中証券株式会社 ·······························································
十二みずほ証券株式会社 ·····························································

第３投資法人の経理状況

参考情報

77
77
77
80
80
81
85

85
88
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95
98
99
100
101
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104
105

···················································· 106[監査報告書] ·········································································
１．財務諸表 ···········································································(１) 貸借対照表 ·······································································（２）損益計算書 ·······································································（３）附属明細表 ·······································································
２．投資法人の現況 ·····································································（１）純資産額計算書 ···································································（２）投資有価証券の主要銘柄 ···························································（３）投資不動産物件 ···································································① 投資不動産物件及び信託不動産の価格及び投資比率 ·································② 投資不動産物件及び信託不動産の内容 ·············································
A. 投資不動産物件及び信託不動産の概要 ············································
B. エンジニアリングレポートにおける数値の抜粋 ····································
C. 運用資産への資本的支出 ························································
D. テナント等の概要 ······························································
E. 主要な不動産の物件に関する情報 ················································
F. 主要テナントに関する情報 ······················································③ 信託受益権の内容 ······························································（４）その他投資資産の主要なもの ·······················································

第４

68
72

107
111
111
113
122
133
133
133
134
134
135
135
148
149
151
153
153
156
159

·································································· 160

第１【投資法人の状況】
１【投資法人の概況】(1）【主要な経営指標等の推移】①

主要な経営指標等の推移
回次

第１期

第２期

第３期

第４期

第５期

決算年月

平成13年12月

平成14年６月

平成14年12月

平成15年６月

平成15年12月

百万円

12,561

11,25911,845

12,23812,453

百万円

12,561

11,25911,845

12,23812,453

百万円

6,395

6,251

6,656

7,195

7,464

百万円

5,737

5,622

6,031

6,547

6,891

営業利益

百万円

6,166

5,007

5,189

5,043

4,989

経常利益

百万円

5,342

4,493

4,563

4,314

4,094

当期純利益

百万円

5,340

4,492

4,562

4,313

4,093

出資総額

百万円

148,899

148,899

148,899

148,899

148,899

営業収益
うち不動産賃貸事業収益
営業費用
うち不動産賃貸事業費用

発行済投資口総数

口280,700

280,700

280,700

280,700

280,700

純資産額

百万円

154,239

153,391

153,461

153,212

152,992

総資産額

百万円

256,847

278,975

290,725

307,688314,361円

549,482

546,459546,709545,823

545,038円

29,054(注２) (22,270)

16,003

16,25315,367

14,582

１口当たり純資産額
１口当たり当期純利益

(注３)

分配総額

百万円

5,340

4,492

4,562

4,313

4,093

円

19,026

16,003

16,25315,367

14,582

うち１口当たり利益分配金額円

19,026

16,003

16,25315,367

14,582

うち１口当たり利益超過分配金額

円

−

−

−

−

−

％

60.1

55.0

52.8

49.8

48.7

％

4.2
(6.9)

2.9
(5.8)

3.0
(5.9)

2.8
(5.6)

2.7
(5.3)

１口当たり分配金額

自己資本比率
自己資本利益率(注４)[その他参考情報]
当期運用日数

日

223

181

184

181

184

総資産経常利益率

(注４)

％

2.2
(3.7)

1.7
(3.4)

1.6
(3.2)

1.4
(2.8)

1.3
(2.6)

配当性向

(注５)

％

99.9

100.0

99.9

100.0

100.0

期末投資物件数

(注６)

件

24

26

28

29

33

㎡

277,054

303,486

322,344

340,497358,940

期末総賃貸可能面積
期末テナント数

(注６)

件

411

448

441

446

511

％

97.5

97.4

95.0

94.8

92.3

当期減価償却費

百万円

2,169

1,946

2,072

2,365

2,402

当期資本的支出額

百万円

494

454

368

1,166

2,313

期末稼働率

賃貸ＮＯＩ

(注４) 百万円

１口当たりＦＦＯ

(注４)

円

8,993

7,583

7,886

8,056

7,964

40,857(注２) (31,317)

22,93823,63523,794

23,140（注）１．営業収益等には、消費税等は含まれておりません。
２．１口当たり当期純利益及び１口当たりＦＦＯは、当期純利益及びＦＦＯを日数加重平均投資口数で除することより算定していますが、第１期については実際に運用を開始した平成13年５月23日時点を期首とみなして日数加重平均投資口数により算定した値を括弧内に併記しています。
３．潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、１口当たり当期純利益金額が希薄化していないため記載しておりません。
４．記載した指標は以下の式から算定しています。また第１期は運用日数により、６ヶ月決算である第２期以降は月数により年換算した数値を括弧内に表示しています。
・自己資本利益率（純資産当期純利益率）＝（当期純利益／期首出資の部合計と期末出資の部の合計の平均）×100
・総資産経常利益率＝（経常利益／期首総資産と期末総資産の平均）×100

・賃貸ＮＯＩ（ネットオペレーティングインカム）＝不動産賃貸事業損益（不動産賃貸事業収益−不動産賃貸事業費用）＋当期減
価償却費
・１口当たりＦＦＯ（ファンズフロムオペレーション）＝（当期純利益＋当期減価償却費）／発行済投資口数
５．配当性向については小数点第１位未満を切捨てにて表示しています。
６．期末投資物件数は、社会通念上オフィスビルとして一体と認められる単位で記載しています。また、テナント数はビル毎延べ賃貸先数を記載しており、稼働率は決算日時点における総賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しております。

− 1 −

②

事業の状況
Ａ．業績等の概要(a)投資環境と運用実績
当期の日本経済は、緩やかなデフレ傾向が続き、雇用情勢は依然として厳しいものの、個人消費に底固さと持ち直しの動きが見られ、企業収益の継続的な改善と輸出並びに設備投資に支えられた緩やかな景気回復の兆候が現れてきました。
オフィスビル賃貸市場については、継続していた新規需要低迷に加え、東京都心部では2003年のオフィスの大量新規供給により、空室率の上昇と賃料水準の低下傾向が続きました
が、オフィスの新規供給も一巡し、賃料水準はなお軟調に推移しているものの、比較的ニー
ズの高い東京23区の新築、築浅ビルを中心として、空室率に改善の兆候が見られました。一
方、東京周辺都市部、地方主要都市部の主要都市では金融機関を初めとした営業拠点の統廃合といったオフィス需要縮小の動きの中、空室率は引き続き上昇しており、市場全体としては、依然として厳しい環境にありました。
不動産流通市場では、企業の財務体質改善、金融機関の不良債権処理及び今後の減損会計導入を睨んでの資産売却の他にも、低金利の継続による運用難からプライベートファンド等による活発な不動産投資の動きが散見されました。
このような環境下、本投資法人は立地・規模・設備インフラ面から物件競争力が高く、かつ優良なテナントが入居していることにより、相対的に賃貸キャッシュ・フローが安定的で資産価格の下落リスクが少ないことが期待される優良なオフィスビルへの投資を基本方針として、資産運用を継続してまいりました。
当期は、かかる方針に従い、多数の物件情報の中から物件を厳選し、平成15年9月に「中目黒ＧＴタワー」（追加取得 区分所有権の共有持分、売買価格(以下、同様)2.9億円）、「ＮＢＦ広島立町ビル」（29.3億円）、平成15年11月に「札幌エルプラザ」（区分所有権、
31.9億円）、「広島袋町ビルディング」（区分所有権の共有持分、8.3億円）、平成15年12月に「須田町ヴェルデビル」（23.8億円）の５物件を取得いたしました。
この結果、当期末の本投資法人の全不動産ポートフォリオは、33物件、投資額2,856億円（売買価格ベース）、総賃貸可能面積は35.9万㎡（10.9万坪）に達しております。
また、平成15年12月に「渋谷ガーデンフロント」（共有持分、87.0億円、平成16年２月２日取得済）、平成15年９月に「白金一丁目東地区第一種市街地再開発事業業務棟」（信託受益権、276.0億円（最大310.0億円までの増額変更あり）、平成18年３月31日取得予定）の取得決定をいたしました。
一方、平成15年８月に東京都に対し、「新宿余丁町ビル」の敷地の一部の譲渡（3.4億円）を決定しており、平成16年１月22日に引渡し済みです。
既存ポートフォリオについては、平成15年は「芝ＮＢＦタワー」、「住友電設ビル（旧三田シティビル）」の大口テナントの解約により生じた空室への後継テナントの誘致が最重要課題でしたが、この機を捉えた競合物件との差別化を図った全面リニューアル工事の実施と強力なテナント営業力を背景に後継テナントとの契約は順調に推移いたしました。（「芝ＮＢＦタワー」の当期末稼働率は27.2％ですが、空室については、後継テナントとほぼ100％契約締結済みです。また、「住友電設ビル」は平成15年7月より、一棟全体をテナントに一括賃貸し100％の稼働率になっております。）
この結果、全不動産ポートフォリオの期末稼働率は、「芝ＮＢＦタワー」の期末の低稼働率を主因として92.3％（前期比2.5ポイントの低下）となりましたが、引き続き高い水準を維持しております。
建物管理については、管理グレードの適正化を図りつつ、入札等による管理会社の選定及び管理委託契約内容の見直しにより、前期に引き続きコスト削減を実施し、平成14年及び平成15年の２年間で上場時保有していた24棟合計の10％のコスト削減目標に対し、契約ベース
で目標を上回る22％の削減を達成しております。

− 2 −(b)資金調達の概要
借入金等の有利子負債の調達につきましては、機動性の高い無担保・無保証の銀行借入金を中心とし、財務の安定性に配慮しつつ行っております（期末総資産有利子負債比率
43.3％）。また、将来の金利上昇リスク軽減の観点から、積極的に長期固定金利借入金の導入を進め、また資金調達手段の多様化を図るべく、投資法人債を発行しております。（発行済無担保投資法人債の当期末残高は280億円です。第２回及び第３回投資法人債についてはス
タンダード＆プアーズ：Ａ、 ムーディーズ・インベスターズ・サービス：Ａ３の格付を取得しております。）
この結果、期末有利子負債に占める長期性資金の割合は69.8％に達しております。
更に、借換えリスク軽減等、安定的な調達基盤を確保するために、極度額300億円のコミッ
トメントラインを設定しております。
なお、当期末時点における本投資法人の格付等の状況は以下のとおりです。
格付機関

格付内容
長期会社格付：A 短期会社格付：A-1

スタンダード＆プアーズ

アウトルック：安定的

ムーディーズ・インベスターズ・サービス

発行体格付：A3 アウトルック：安定的（注）ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、平成16年1月26日付で本投資法人の発行体格付及び無担保長期債格付Ａ３のアウトルックを安定的からポジティブに変更いたしました。

(c)業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の運用実績として、営業収益12,453百万円（前期比214百万
円増、1.8%増）、不動産賃貸事業利益5,561百万円（前期比128百万円減、2.3％減）、資産運用報酬・保管及び事務委託コスト等の費用控除後の営業利益は、4,989百万円（前期比54
百万円減、1.1％減）となり、経常利益は4,094百万円（前期比220百万円減、5.1％減）でした。当期は、「芝ＮＢＦタワー」において、平成15年8月に大口テナントが退出した後、当期末まで当該部分を中心とした高層階のリニューアル工事を実施した結果、当該部分の収益が発生しなかったことによる収益減少の一方で、当該テナントからの解約金収入（863百万円）、当期に取得した「中目黒ＧＴタワー」追加取得分、「ＮＢＦ広島立町ビル」、「札幌
エルプラザ」、「広島袋町ビルディング」、「須田町ヴェルデビル」が新規稼働したことによる収益増加（169百万円）、及び前期に取得した「中目黒ＧＴタワー」と「つくば三井ビ
ルディング」の追加取得分が通期稼働したことによる収益増加等により、営業収益は微増となりましたが、「芝ＮＢＦタワ−」のリニューアル工事等に伴う修理費の増加（239百万円）並びに支払利息の増加（102百万円）等により、結果として前期比で減益となりました。
また、規約に定める分配方針に従い、本投資法人は、当期未処分利益の概ね全額を分配（１口当たり14,582円）することにより、当該利益分配金が損金算入される税制の特例（租税特別措置法第67条の15）が適用されることを企図し、当期純利益は4,093百万円（前期比5.1％減）となりました。

− 3 −Ｂ．今後の運用方針及び対処すべき課題
米国を初めとした世界経済の回復にともない、日本経済は、設備投資の緩やかな増加、雇用・所得環境の持ち直しに向かい、デフレ傾向は継続するおそれがあるものの、引き続き民需中心の緩やかな回復過程を辿るものと思われます。
今後のオフィスビル賃貸市場は、首都圏においては「2003年問題」と呼ばれた新規オフィ
スビルの新規床の大量供給は峠を越え、供給が安定したことにより、比較的底堅いニーズの
大型のハイスペックな築浅ビルに対してテナント誘致が進み、空室率の上昇に歯止めがかかる兆しが見られましたが、賃料水準は依然として低下傾向が継続しており、景気拡大により本格的な需要が顕在化するまでは、マーケットは依然として厳しい状況が継続していくものと認識しております。一方、地方都市部においては、大阪、名古屋、福岡などの一部の主要都市では空室率の上昇に一服感がでてきてはいるものの、東京への一極集中化と地方経済の低迷により、全体としては弱含みで推移するものと思われます。
また、テナントの営業拠点の統廃合、集約化の動きは今後も継続するものと考えられます
が、営業拠点としての立地、オフィス環境（ＩＴ化対応・空調設備・セキュリティ等）に対するテナントニーズは更に高水準化しており、これらのニーズを先取りし、迅速に対応していく高度な運用能力が必要とされております。今後、マネジメント力の更なる強化により、
本投資法人保有物件の付加価値の向上に努め、「ＮＢＦ」ブランドの構築を進めて、競合物
件との差別化戦略を推進してまいります。
オフィスビルの売買マーケットにおいては、金融機関の不良債権処理の加速、企業の財務体質の改善、減損会計導入を睨んで、今後不動産の処分の動きは更に加速すると予想され、優良売却物件を取得するチャンスも増加していく環境であると考えております。
このような状況下において、本投資法人は、以下の運用方針のもと中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指し適正な運用を実施いたします。
(a)既存物件の運用戦略
高い運営管理力の発揮を裏付けとして、既存テナントとの継続的な信頼関係の維持・強化を最重視し、テナントの満足度向上に努め、「ＮＢＦ」ブランドの浸透を進めていきます。
その結果、賃貸借契約の長期化を初めとする契約条件の向上等につなげ、賃貸収益の安定化
及び長期の安定的な運用を図っていきます。
具体的には、中長期視点に立って、以下の差別化戦略を実施いたします。
・テナント満足度調査等を今後も継続的に実施し、テナントの要望を的確に把握して、対応策にフィードバックしていきます。
・「ホスピタリティ」を新たなキーワードとして、テナントサービスの質と好感度を高める施策を実施いたします。
・既存テナントについては、コミュニケーションを強化してテナント動向の把握に努め、館内増床や解約の防止を図ります。
・空室については、市場動向を見極めた機動的に賃料設定を行いながら稼働率の改善を図り、物件特性等に応じた潜在的なテナント需要を掘り起こすべく積極的な営業活動を展開していきます。
・管理会社に対しては、継続的に研修活動等を実施することにより、知識・技術のみならず、
管理能力全般の標準化・高度化を図り、かつ「テナント満足度の向上」の方針を浸透させてテナントとの信頼関係の強化に努めます。
・建物管理委託費については、今後とも継続的に、入札等の効果的な手法による建物管理会
社の選定並びに管理グレードの適正化を図り、コストの削減に努めます。
(b)新規物件の投資戦略
本投資法人の運用方針に基づき、中長期の１口当たりの分配金額等も重視しつつ、運用
資産の着実な成長と安定収益の確保をめざして運用を行うことを基本とします。
新規取得物件の情報ルート及び検討方針については、以下のとおりです。
− 4 −・入札による過度な価格競争を極力避けるために、売却情報の早期入手や有力な物件情報
ルートの開拓に引き続き努めるとともに、三井不動産株式会社等の物件収集力も最大限に活用してまいります。
・中期的な収益に寄与できる優良で希少性の高い新築ビルを取得するために、ゼネコンやデベロッパーが開発する物件について、収益が発生する稼働資産になった時点での取得を企図して、竣工前段階の物件についてもリスクマネジメントを十分に行った上で、積極的に取得の意思決定を行ってまいります。
・既保有の区分所有物件、共有物件については、他の区分所有者、共有者に売却の意向がある場合、優先交渉権を活用し積極的に取得を検討していきます。
・物件取得競争が激しい状況下での入札案件については、本投資法人のテナント営業等のマ
ネジメント力が発揮できるビルを重点的に検討していきます。
また、取得エリア戦略につきましては、「投資方針」に基づき、地域分散を考慮しながら、以下の通り進めます。
東京都心部においては、大型の新規ビルが大量供給に一服感はあるものの、空室率はなお高水準にあり、賃料下落傾向も継続している中で、ビル設備や管理、サービスの向上といったテナントニーズに対応できる競争力のある優良な物件（最寄駅からの距離が近く、築年数が浅く、ワンフロアが広く、整形であり、電気容量・空調設備等の仕様が高く、ＩＴ対応可能であり、十分な駐車場台数が確保できる等を具備している物件）を厳選して取得してまい
ります。また、テナント移転による空室発生リスクを軽減する為、テナントが長期契約を締結することが見込まれる物件やマルチテナントビルを優先して取得いたします。あわせて、市場動向を精査し、競争が特に激化している地区を避け、比較的安定的な地区への投資に重点をおきます。
東京周辺都市部及び地方都市部においては、マーケット規模が小さく需要が停滞ないし減退している中で、新規供給によるマーケットへの影響が大きいことから、優良な物件というだけでなく立地の希少性やそのエリアの新規供給見込みを勘案した上で、収益に対する寄与を重視しながら、厳選して投資を検討いたします。
(c)財務戦略等
財務面では、借入金による資金調達については、金利の上昇に備え、引き続き長期・固定金利の資金調達を基本とします。また、安定的な調達基盤拡充の観点から、引き続き投資法
人債発行等の検討を行います。
なお、本投資法人は、財務情報及び運用状況に関する情報開示の一層の充実を図るため、当期から通常の決算期に加え半期決算を実施し、上半期の３ヶ月間の業績情報等の自主的な開示を開始いたしました。
また、運用状況については、東京証券取引所における適時開示に加え、ホームページ（http://www.nbf-m.com/nbf/ ）において、各種ディスクロージャー資料の掲示、物件性能などの既存物件の詳細情報、稼働率等の月次の運用状況、新規取得物件の紹介、分配金に関する情報及び Q＆A 等、本投資法人について投資判断上有用と思われる情報がご覧いただけるように努めております。

Ｃ．決算日後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

− 5 −（参考情報）（ａ）平成15年12月12日付で、以下の資産の取得についての売買契約を締結しており、平成16年２月２日に引渡しを行いました。
渋谷ガーデンフロ ［取得物件の概要］（以下のうち、本投資法人の取得部分は共有持
ント
分50％）
所在地
：東京都渋谷区渋谷三丁目25番18号、26番３号（住
居表示）
敷地面積
：3,750.71㎡
建物面積：渋谷ガーデンフロント：22,393.57㎡
渋谷ガーデンフロントアネックス：256.97㎡
構造：渋谷ガーデンフロント：鉄骨・鉄骨鉄筋コンク
リート造陸屋根地下１階付14階建
渋谷ガーデンフロントアネックス：鉄骨造合金
メッキ鋼板葺平屋建
竣工年月：平成15年９月30日
テナント数：１
総賃貸可能面 ：16,516.06㎡
積
総賃貸面積：16,516.06㎡
稼働率：100％（平成15年12月31日現在）［売買条件］
売買価格：8,700百万円
資産の種類
：不動産
取得日
：平成16年２月２日（ｂ）平成15年９月30日付で、以下の資産の取得についての売買契約を締結しており、平成18年３月31日の引渡しを予定しております。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
白金一丁目東地区 ［取得物件の概要］
第一種市街地再開 所在地：東京都港区白金一丁目340番
発事業業務棟
敷地面積： 4,373.93㎡
建物面積：50,630.91㎡
構造：鉄骨造一部鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付26階建竣工年月：平成17年11月（予定）
テナント数
：未定
総賃貸可能面 ：33,395.79㎡（予定）
積
総賃貸面積
：−
稼働率
：−
［売買条件］
売買価格：27,600百万円（ただし、売主によるテナント誘致の結果によって収益性が向上した場合、最大31,000百万円までの増額変更の場合がありま
す。）
資産の種類
：不動産を主な信託財産とする信託受益権取得日：平成18年３月31日（予定）− 6 −（ｃ）平成15年８月20日付で、以下の資産の譲渡についての売買契約を締結しており、平成16年１月22日に引渡しを行いました。
新宿余丁町ビル［譲渡物件の概要（敷地の一部）］
所在地：東京都新宿区余丁町105番１の一部
敷地面積：1,984.82㎡（公簿面積）のうち435.83㎡（実測面
積）［売買内容］
譲渡理由：当該敷地の一部は、東京都市計画道路事業幹線街路環状第四号線の事業対象地となっており、今般
当該都市計画の決定及び事業認可に基づき、当該土地の取得を企図する東京都に対し、譲渡を行う
ものです。
譲渡方法
：信託受託者住友信託銀行株式会社が売主、東京都が買主となる土地売買契約書を締結し、履行することにより譲渡いたします。
［売買条件］
売買価格：344百万円
資産の種類：特定資産である信託受益権にかかる信託財産である不動産の一部
譲渡日：平成16年１月22日(注)１．物件の概要に記載した敷地面積、建物面積及び竣工年月はいずれも不動産登記簿上の表示によるものです。ただし、「白金一丁目東地区第一種市街地再開発事業業務棟」の建物面積につきましては、当該建物が未竣工・未登記であるため、建築基準法第６条の２第１項の規定による確認済証の内容によるものです。
２．売買価格は、いずれも取得諸経費（手数料、公租公課等）を含まない売買価格を記載しております。
３．「白金一丁目東地区第一種市街地再開発事業業務棟」の売買契約には条件が付されており、引渡しまでに条件が成就しない場合、当該売買契約が解除となる場合があります。

Ｄ．その他
該当事項はありません。
(2）【投資法人の目的及び基本的性格】
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（以下、「投信法」といいます。）に基づき、資産を主として特定資産（下記「２投資方針(2）投資対象」をご参照下さい。）に対する投資として運用することを目的及び基本的性格として設立された法人であり、その資産の運用を委託する資産運用会社（日本ビルファンドマネジメント株式会社）がこれを運用するものです。
本投資法人の特色は、主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産（以下、「不動産等」といいます。）に投資をすることによって、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして運用を行うことです。
なお、本投資法人は、資産の運用以外の行為を営業として行うことができません（投信法第63条第１項）。
（注）１．不動産等とは不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、土地の賃借権及び地上権のみに信託をするものに限る。）及び匿名組合出資持分（不動産、不動産の賃借権、地上権のみに運用するものに限る。）をいいます。
２．本有価証券報告書中で、東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部とは、それぞれ以下の地域を指すものとします。

− 7 −東京都心部

東京都千代田区、港区、中央区、新宿区、品川区、渋谷区、豊島区、文京区及
び目黒区

東京周辺都市部

１都６県（東京（上記の東京都心部を除きます。）、神奈川、千葉、埼玉、茨城、群馬及び栃木）に所在する都市（武蔵野、立川、横浜、川崎、千葉、柏、さいたま等）

地方都市部

上記以外の道府県に所在する主要都市（札幌、仙台、新潟、静岡、浜松、名古屋、京都、大阪、神戸、岡山、広島、高松、福岡、熊本等）(3）【投資法人の沿革】
平成13年３月16日

本投資法人設立（設立企画人は中央三井信託銀行株式会社、三井不動産株式会社及び日本ビルファンドマネジメント株式会社（当時エム・エフ
資産運用株式会社）の３社）

平成13年５月10日

投信法第187条に基づく登録

平成13年５月23日

資産運用開始（22棟のオフィスビル等を信託財産とする信託受益権を取得）

平成13年９月10日（注）

東京証券取引所不動産投資信託証券市場に投資証券が上場

平成15年12月31日時点の投資物件数は33棟です。

− 8 −(4）【投資法人の仕組み】
本投資法人の関係法人は、投資法人の運営に関与する関係法人として投資法人の資産の運用を行う投資信託委託会社（以下、「資産運用会社」といいます。）、投資法人の一般事務受託者、資産保管会社等をいい、以下ではその名称及び関係業務の内容を記載しています。
(a)資産運用
委託契約

日本ビルファンド
マネジメント株式会社(b)機関の運営に関する一般事務委託契約（資産運用会社／機関の運営に関する一般事務受託者）(c)資産保管委託契約

日本ビルファンド
投資法人（本投資法人）(信託受益者)(e)会計事務等に関する一般事務委託契約

役員会(j)物件取得
助言契約(d)名義書換等に関する一般事務委託契約(f)納税事務等に関する一般事務委託契約

執行役員
監督役員

中央三井信託銀行
株式会社（名義書換等に関する一般事務受託者／
資産保管会社）

税理士法人平成会計社（会計事務等に関する一般事務受託者）

税理士法人中央青山(納税事務等に関する一般事務受託者)(o)事務代行業務
委託契約(k)物件移管
業務委託契約
投資法人債に関する(g)オフィスマネジメント
契約

三井不動産株式会社（オフィスマネジメント業務
受託者／物件移管業務受託者／新規テナント一般媒介業者／物件取得助言補佐業者）（i）物件取得
助言補佐
契約(m)新規テナント
一般媒介契約（h）オフィス
マネジメント
業務再委託
契約(l)物件移管
業務再委託
契約(n)既存テナント
一般媒介契約

不動産信託契約

一般事務受託者

信託銀行（信託受託者）

建物管理
請負契約

建物管理会社株式会社エヌ・ビー・エフ
・オフィスマネジメント（オフィスマネジメント業務再受託者／
事務代行業務受託者／物件移管業務再受
託者／既存テナント一般媒介業者／
物件取得助言業者）

本図は、本投資法人が信託の受益権を保有している場合の本投資法人を中心とした主要な契約関係及び当事者を示したものです。本投資法人が直接に不動産を所有する場合については、(g)及び(m)の契約の当事者が本投資法人と三井不動産株式会社、(n)の契約の当事者が本投資法人と株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントとなります。その他保有形態により契約関係及び当事者が異なる場合があります。
本図で建物の警備、保守等については、建物管理会社が建物管理請負契約(点線で表示)に基づいてこれらを行います。同契約は、本図では本投資法人が信託の受益権を保有する場合を示
しておりますが、本投資法人が不動産を取得する場合は、建物管理会社と本投資法人及びオ
フィスマネジメント業務受託者との間で締結されます。
− 9 −また、本投資法人が取得する物件によっては、契約関係及び当事者が本図とは異なることがあります。
①

日本ビルファンド投資法人（本投資法人）
投資法人として、投資主より募集した資金や借入れにより調達した資金等を、主として不動産並びに不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産に投資することにより運用を行います。

②

日本ビルファンドマネジメント株式会社（資産運用会社および機関の運営に関する一般事務受託者）
・資産運用委託契約（上記関係者図(a)）に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産運用会社として、本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、本投資法人の資産（以下、「運用資産」といいます。）の運用を行います。
・機関の運営に関する一般事務委託契約（上記関係者図(b)）に従い、本投資法人からの委託に基づき、機関の運営に関する一般事務受託者として、投資主総会の運営に関する一定の業
務及び役員会の運営に関する事務を行います。

③

中央三井信託銀行株式会社（名義書換等に関する一般事務受託者および資産保管会社）
・資産保管委託契約（上記関係者図(c)）に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産保管会社として、本投資法人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利を行使する際に必要となる当該資産に係る権利を証する書面（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書類）その他の書類の保管等の業務を行います。
・名義書換等に関する一般事務委託契約（上記関係者図(d)）に従い、本投資法人からの委託に基づき、名義書換等に関する一般事務受託者として、投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置、投資口の名義書換、投資証券の交付、投資主総会の招集通知等の作成、金銭の分配の計算及び支払いのための手続並びに新投資口の発行等に関する事務を行います。
・投資法人債に関する一般事務受託内容については、「⑧ 投資法人債に関する一般事務受託者」の欄をご参照ください。

④

税理士法人平成会計社（会計事務等に関する一般事務受託者）
会計事務等に関する一般事務委託契約（上記関係者図(e)）に従い、本投資法人からの委託に基づき、会計事務等に関する一般事務受託者として、計算、会計帳簿の作成及び納税に関する事務の補助を行います。

⑤

三井不動産株式会社（オフィスマネジメント業務受託者、物件取得助言補佐業者、物件移管
業務受託者および新規テナント一般媒介業者）
・オフィスマネジメント契約（上記関係者図(g)）に基づき、本投資法人が取得した不動産等につき、「オフィスマネジメント業務」を行います。オフィスマネジメント業務のうち、一部の業務を除く全ての業務（以下、「オフィスマネジメント再委託業務」といいます。）を、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに再委託します（上記関係者図(h））。
（注）オフィスマネジメント業務とは三井不動産グループでの呼称であり、オフィス資産の総合的な管理運営を指します。
本投資法人が取得した不動産等に係る収益管理業務、テナントとのインターフェイス、修繕の企画、危機管理などの「不動産運営管理業務」並びに信託不動産に係る指図業務を含む「運営管理業務」及び会計業務の補助を含む「信託代行業務」をオフィスマネジメント業務と総称します。

・不動産等の取得に関する助言補佐契約（上記関係者図(i)）に基づき、株式会社エヌ・− 10 −ビー・エフ・オフィスマネジメントが資産運用会社に対して物件取得助言業務を行うために必要な資料の作成及び収集、調査等を行います（以下、「物件取得助言補佐業務」といいます。）。
・物件移管業務委託契約（上記関係者図(k)）に従い、本投資法人が不動産等を取得するに際して、取得後の不動産の管理の委託に支障が生じないよう、本投資法人から委託を受け、不動産の引渡し前に行うべき不動産に存在する瑕疵等の治癒の手配及び不動産の管理の委託に先立ち必要となる各種届出の手配等（以下、「物件移管業務」といいます。）を行います。
物件移管業務のうち、一部の業務を除く全ての業務（以下、「物件移管再委託業務」といいます。）を株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに再委託します（上記関係者
図(l)）。
・新規テナント一般媒介契約（上記関係者図(m)）に従い、本投資法人（信託受託者を含む）
に対して賃貸市場状況全般の情報や新規テナントの潜在入居情報を提供するなどにより、賃貸借契約の締結を媒介します（以下、「新規テナント斡旋業務」といいます。）。
⑥

株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント（物件取得助言業者、既存テナント一般
媒介業者、オフィスマネジメント業務再受託者および物件移管業務再受託者）
・三井不動産株式会社から再委託を受け、オフィスマネジメント業務再委託契約（上記関係者
図(h)）に従い、オフィスマネジメント再委託業務を行います。
・オフィスマネジメント業務の委託を行っていない物件について、本投資法人との間で締結された事務代行業務委託契約（上記関係者図(o)）に従い、当該物件の所有者及び建物賃貸人としての事務代行業務を行います。
・三井不動産株式会社から再委託を受け、物件移管業務再委託契約（上記関係者図(l)）に従い、物件移管再委託業務を行います。
・既存テナント一般媒介契約（上記関係者図(n)）に従い、既存テナントに対し本投資法人（信託受託者を含む）が取得した不動産等の情報等を配布したり、本投資法人に対して既存テナントの移動や増床に関する情報を提供することを含む賃貸借契約の締結の媒介業務を行います（以下、「既存テナント斡旋業務」といいます。）。
・資産運用会社が運用資産の運用の一環として、不動産等の取得を検討するにあたり、不動産等の取得に関する助言契約（上記関係者図(j)）に基づき、資産運用会社に対して、当該不動産等の取得に関する助言（以下、「物件取得助言業務」といいます。）を行います。

⑦

税理士法人中央青山（納税事務等に関する一般事務受託者）
・納税事務等に関する一般事務委託契約（上記関係者図(f)）に従い、本投資法人からの委託に基づき、納税事務等に関する一般事務受託者として、納税に関する事務を行います。

⑧

投資法人債に関する一般事務受託者
本有価証券報告書提出日現在の投資法人債に関する一般事務受託者は以下のとおりです。
農林中央金庫（第１回無担保投資法人債財務代理人）
・日本ビルファンド投資法人第１回無担保投資法人債（適格機関投資家限定及び投資法人債
間限定同順位特約付）財務代理契約等に基づき、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。
株式会社三井住友銀行（第２回無担保投資法人債管理会社、事務受託会社、元利金支払事務取扱者）− 11 −

・日本ビルファンド投資法人第２回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）管理委託契約
及び事務委託契約等に基づき、投資法人債管理業務ならびに投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。
大和証券エスエムビーシー株式会社（第２回及び第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）
・日本ビルファンド投資法人第２回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約及び第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。
中央三井信託銀行株式会社（第３回無担保投資法人債管理会社、事務受託会社、元利金支払事務取扱者）
・日本ビルファンド投資法人第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）管理委託契約
及び事務委託契約等に基づき、投資法人債管理業務ならびに投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。
メリルリンチ日本証券株式会社（第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）
・日本ビルファンド投資法人第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。
しんきん証券株式会社（第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）
・日本ビルファンド投資法人第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。
農中証券株式会社（第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）
・日本ビルファンド投資法人第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。なお、平成16年３月15日をもちまして、みずほ証券株式会社に営業の全ての譲渡が行われております。
みずほ証券株式会社（第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）
・日本ビルファンド投資法人第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。
以上の関係法人及びその業務のうち、本投資法人の資産運用及び管理に関連する業務の契約上の関係をまとめると大要は以下のとおりです。
資産運用及び不動産の取得に関連する業務
資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社が本投資法人の資産運用の一環として不動産等の取得の適否を検討します。資産運用会社は、物件取得助言業者である株式会
社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに対し、不動産等の取得に関する助言の提供を求めることができます。物件取得助言業者は、かかる助言を行うために物件取得助言補佐業者である三井不動産株式会社から必要な資料等の提供を受けることができます。
本投資法人が不動産等を取得するにあたり、物件移管業務受託者である三井不動産株式会社
が、不動産等の引渡し前に行うべき不動産等に存在する瑕疵等の治癒の手配及び不動産等の管理の委託に先立ち必要となる各種届出の手配等を行います。かかる業務のうち一部の業務を除− 12 −

く全ての業務は物件移管業務再受託者である株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメン
トに対して再委託されます。
不動産の管理等に関連する業務
本投資法人が不動産を直接取得した場合には、オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社が本投資法人の委託を受けて、当該不動産の運営管理を行います。
信託不動産に関しては、信託受託者が管理権限を有するとともに、一定事項について受益者である本投資法人が指図権を有していますが、オフィスマネジメント業務受託者が本投資法人の委託を受けて、本投資法人が受益者として有する指図権を行使するとともに、信託受託者の委託を受けて、信託不動産の管理に関する信託受託者の業務の代行を行います。
本投資法人が取得した不動産及び信託不動産に係るオフィスマネジメント業務のうち、一部の業務を除く全ての業務はオフィスマネジメント業務再受託者に対して再委託されます。
また、本投資法人が取得した不動産等に関する空室情報などの配布、引き合い情報の確保、賃貸借契約の締結の媒介は、現に入居しているテナントに対しては既存テナント一般媒介業者である株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントが、現に入居しているテナント以外の者に対しては新規テナント一般媒介業者である三井不動産株式会社がそれぞれ行います。
(5）【投資法人の機構】
本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は４名以内（ただし、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約）。
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員２名、監督役員４名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会により構成されています。
①

投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。本投資法人の投資主総会は２年に１回以上開催されます。開催時期については確定していません。開催場所は東京都中央区又はその隣接地です。投資主総会は、会日の２ヶ月前までに公告を行い、かつ会日の２週間前までに各投資主に対して書面で通知を発する方法により招集されます（投信法第91条第１項）。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については下記「第１ 投資法人の状況 ６ 管理及び運営 (3）投資主・投資法人債権者の権利①投資主の権利Ｅ．議決権」欄をご参照下さい。投資主総会の決議は、法令又は本規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数でこれを行います。規約の変更等一定の重要事項については、発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（特別決議）を経なければなりません。
本投資法人の資産運用の方針及び基準は、本投資法人規約に定められています。かかる規約中に定められた資産運用の方針及び基準を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の決議（特別決議）により規約が変更される必要があります。
また、本投資法人は、資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。資産運用
会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります。また、
本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です。

− 13 −

②

執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、投資法人を代表して投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています。ただし、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の業務執行について
は、役員会の承認を得なければなりません。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています。
また、役員会は一定の業務執行に関する上記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています。役員会の決議は、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます。
本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督
役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に参入しないことが定められています。

③

業務の外部委託
投信法において投資法人の外部運用の性格により本投資法人の役員会の主な機能は以下の事
項等の承認等です。
・投資主総会の招集の決定
・執行役員及び監督役員の報酬の額の決定
・執行役員の解任・計算書類及び附属明細書の承認
・投資主名簿の閉鎖及び基準日の設定/名義書換事務受託者及びその事務取扱場所の選定
・投資口の追加発行
・投資法人債の発行・資産運用委託契約、資産保管委託契約の締結または契約内容の変更
・資産運用報酬、資産保管手数料その他の資産の運用または保管に係る費用の支払・一般事務の委託・長期借入金の借入れ
投信法の下で本投資法人は運用及び管理の機能を第三者を指名して行わせなければなりません。本投資法人の関係法人は、ファンドの運営に関与する関係法人として投資法人の資産の運用を行う資産運用会社、資産保管会社、投資法人の一般事務受託者、投資法人債管理会社等をいいます。

− 14 −

(6)【投資法人の出資総額】
本有価証券報告書提出日の直近日である平成15年12月31日現在の本投資法人の出資総額、投資口の総口数及び発行済投資口総数は次のとおりです。
出資総額
148,899,062千円
投資口の総口数

2,000,000口

発行済投資口総数280,700口

最近５年間における発行済投資口数及び出資総額の増減は次のとおりです。
払込年月日

発行済投資口数（口）出資総額（百万円）

増減数

増減数

摘要

備考
残高

残高

平成13年３月15日

私募設立

200

200

100

100

(注１)

平成13年５月22日

私募増資

197,600

197,800

98,80098,900(注２)

平成13年９月７日

公募増資

82,900280,700

49,999148,899(注３)（注）１．１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
２．１口当たり発行価格500,000円にて私募投資口の追加発行を行い、22物件の取得資金の調達を目的とする運用を開始しました。
３．１口当たり発行価格625,000円（引受価額603,125円）にて、借入金の返済資金及び新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募
新投資口を発行しました。

(7）【主要な投資主の状況】①

主要な投資主の状況
本有価証券報告書提出日の直近決算日である平成15年12月31日現在の主要な投資主は以下のとおりです。
発行済投資
氏名又は名称

住所

所有

口に対する

投資口数

所有投資口

（口）

数の割合
（％）

三井不動産株式会社

東京都中央区日本橋室町二丁目1番1号

16,2005.7

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社

東京都中央区晴海一丁目8番11号

14,4545.1

東京都中央区日本橋一丁目9番1号

11,5024.0(信託口)
野村證券株式会社
株式会社オービックビジネスコンサルタント

東京都新宿区西新宿二丁目1番1号

11,0003.9

住友生命保険相互会社

東京都中央区築地七丁目18番24号

10,0003.5

株式会社常陽銀行

茨城県水戸市南町二丁目5番5号

7,002

2.4

株式会社池田銀行

大阪府池田市城南二丁目1番11号

6,946

2.4

安田生命保険相互会社

東京都新宿区西新宿一丁目9番1号

6,712

2.3

株式会社中国銀行

岡山県岡山市丸の内一丁目15番20号

6,712

2.3

株式会社あおぞら銀行

東京都千代田区九段南一丁目3番1号

6,630

2.3

97,158

34.6

合 計
（注）

発行済投資口に対する所有投資口数の割合は、小数点第２位以下を切捨てにより表示しております。

− 15 −

②

所有者別状況
（平成15年12月31日現在）
投資口の状況

区分

証券会社

外国法人
等(うち個
人)

140

9

364

134
(4)

12,13012,777−−

148,611

12,50848,81833,133(15)

37,630280,700

−

−

52.9

4.5

17.4

11.8
(0.0)

13.4

100.0

−

金融機関

投資主数
（人）

−

所有投資口数
（口）
比率
（％）
（注）

１口未満投資
口の状況

その他の
法人

政府及び
公共団体

個人
その他

「その他の法人」の欄には、株式会社証券保管振替機構名義の投資口が、16口含まれています。

− 16 −

計(8）【役員の状況】
本投資法人の役員は以下のとおりです。また投信法上、本投資法人が使用人を雇用することは認められていません（投信法第63条第２項）。
（本有価証券報告書提出日現在）
氏名（生年月日）

深瀬 俊彦（昭和９年４月22日生）

西山 晃一（昭和26年７月２日生）

役職名

執行役員

主要略歴
昭和34年３月

小樽商科大学商学部卒業

昭和34年４月

北海道炭礦汽船株式会社入社

昭和38年８月

三井不動産株式会社入社

昭和58年４月

三井不動産販売株式会社取締役人事部長

昭和61年４月

同社常務取締役

平成５年６月

同社専務取締役

平成10年６月

同社顧問

平成11年６月

同社退社

平成13年３月

本投資法人執行役員就任（現職）現在に至る

昭和49年３月

東京大学法学部卒業

昭和49年４月

三井不動産株式会社入社

平成12年４月

三井不動産株式会社ビルディング本部ビルファンド事業室長

平成12年９月

エム・エフ資産運用株式会社（現日本ビルファンドマネジメ
ント株式会社）代表取締役社長就任

執行役員
平成12年12月

エム・エフ資産運用株式会社（現日本ビルファンドマネジメ
ント株式会社）出向

新沢 忠（昭和７年２月17日生）

監督役員

平成13年８月

本投資法人執行役員就任（現職）

平成15年６月

社団法人投資信託協会理事就任（現職）現在に至る

昭和34年３月

一橋大学商学部卒業

昭和34年４月

墨水産業株式会社入社

昭和40年11月

公認会計士尾澤修治共同事務所入所

昭和44年４月

公認会計士登録

昭和44年７月

監査法人朝日会計社(現朝日監査法人)入社

昭和60年４月

同社代表社員

平成11年９月

同社退任後、東邦生命保険相互会社監査役（現職）、新むつ
小川原株式会社非常勤監査役（現職）、社団法人ジェイエイ
バンク支援協会監事（現職）

平成12年２月

公認会計士・税理士新沢忠事務所開設

平成13年３月

本投資法人監督役員就任（現職）現在に至る

昭和37年３月

東京大学法学部卒業

昭和37年10月

司法試験合格昭和40年４月

判事補任官。以後、東京地方裁判所、釧路家庭・地方裁判所、東京地方裁判所に補職

廣田 富男（昭和14年２月６日生）

監督役員

昭和48年６月

判事補依願免官、弁護士登録、第二東京弁護士会入会（弁護士としての事務所：虎の門法律事務所）

昭和51年10月

建設省中央建設工事紛争審査会特別委員（現在は委員）

平成５年６月

東京都公害審査会委員就任（現在は会長）

平成13年３月

本投資法人監督役員就任（現職）

平成15年１月

廣田富男法律事務所開設 現在に至る− 17 −

氏名（生年月日）

西沢 昭（昭和16年８月22日生）

役職名

監督役員

主要略歴
昭和41年３月

新潟大学人文学部経済学科（現経済学部）卒業

昭和41年４月

東芝化学工業株式会社入社

昭和49年11月

財団法人日本不動産研究所入所

昭和52年３月

不動産鑑定士登録

昭和53年４月

国土庁（現国土交通省）地価公示鑑定評価員（現職）

昭和63年８月

財団法人日本不動産研究所退職

昭和63年９月

株式会社日本橋合同鑑定設立
同社代表取締役・専任不動産鑑定士に就任（現職）

平成３年４月

千葉家庭裁判所調停委員（現職）
東京都地価調査鑑定評価員（現職）

平成11年４月

東京地方裁判所競売不動産評価人（現職）

平成13年８月

本投資法人監督役員就任（現職）

平成15年１月

東京地方裁判所鑑定委員（現職）現在に至る

昭和41年３月

一橋大学商学部卒業

昭和41年４月

東海銀行入行

昭和44年９月

監査法人朝日会計社(現朝日監査法人)入社

昭和48年４月

公認会計士・税理士・中小企業診断士登録
小塚会計事務所開設

小塚 埜武壽（昭和17年７月16日生）

監督役員

昭和61年３月

有限会社事業承継コンサルタント設立、代表取締役に就任（現職）

昭和61年６月

有限会社ピーシーエステート企画設立、取締役就任（現職）

昭和63年９月

大有監査法人代表社員（現職）

平成４年１月小塚会計事務所を発展的に解消、御苑会計事務所筆頭代表
パートナーに就任（現職）

平成13年８月

本投資法人監督役員就任（現職）現在に至る（注）１．西山晃一は、本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社「日本ビルファンドマネジメント株式会社」の代表取締役社長であり、投信法第13条に従い監督官庁から兼職承認を受けています。
２．執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。また、監督役員は、上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。
３．執行役員全員（２名）及び監督役員全員（４名）は平成15年３月14日開催の第３回投資主総会において選任されました。任期は平成15年３月17日から２年間です。
４．「朝日監査法人」は、平成１６年１月１日付で「あずさ監査法人」に名称変更しております。

− 18 −

(9）【その他】①

役員の変更
執行役員及び監督役員の任期は就任後２年です。ただし、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一です（規約第24条第３項）。
執行役員及び監督役員は投資主総会で選任されます（投信法第95条、第100条、規約第24条第２項）。ただし、本投資法人設立の際に投信法の規定に基づいて選任されたものとみなされる者はこの限りではありません（投信法72条、規約第24条第２項）。
執行役員及び監督役員は投資主総会の特別決議で解任することができます。執行役員又は監
督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第99条第１項、第104条、商法第257条）。

②

規約の変更
本投資法人の規約を変更するためには投資主総会の特別決議が必要です（投信法第140条）。

③

営業譲渡又は営業譲受
該当事項はありません。

④

出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。

⑤

訴訟その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実該当事項はありません。

− 19 −

２【投資方針】(1）【投資方針】①

基本方針
本投資法人は、主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途
がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする
有価証券及び信託の受益権その他の資産に投資をすることによって、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして運用を行います（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅰ）。

②

投資態度
資産運用会社は、以下記載の本投資法人の投資態度に基づき本投資法人の資産の運用等を行います。なお、資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて、本投資法人の投資態度に従った資産運用ガイドラインを社内規程として制定しています。
Ａ．投資対象の特性
日本国内の収益不動産の中においてオフィスビルは他の用途に供される不動産と比較して相対的に均質で豊富なストックがあります。また本投資法人は、この特性がポートフォリオを構築する面及びオフィスビルの運営管理（オフィスマネジメント）業務を効率的に行う面において有利に働くと考え、その点を重視して前項の基本方針を採用しています。
Ｂ．ポートフォリオ構築方針
不動産等の選別投資によるポートフォリオ構築については、わが国の地域別のオフィスス
トックの量的割合を踏まえて、中長期的な観点から、ポートフォリオ全体の運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして行います。

− 20 −

地域分散
地震リスク、空室リスク等のキャッシュ・フローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、不動産等の価額の合計額の70％以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部から、30％以下を目途として地方都市部から、それぞれ選別して取得することにより地域分散を図ります。

エリア

東京都心部

東京周辺
都市部

地方都市部

都心９区

具体的なエリアエリアの基本特性

千代田区・港区・中央区・新宿区・品川区・渋谷区・豊島区・文京区・目黒区

・地方都市部と比較し、相対的に賃料水準は高く、空室率は低い。また、相対的にマーケット（賃貸・売買）の規模が大きく、成長性が高い。
・利回りは相対的に低い。
・売却時における流動性は相対的に高い。

その他23区

上記以外の14区

都下・郊外
（注）

武蔵野・立川・横浜・川崎・千葉・柏・さいたま
等

主要な地方
都市

札幌・仙台・新潟・静岡・浜松・名古屋・京
都・大阪・神戸・岡山・
広島・高松・福岡・熊本
等

組入
れ率

70％
以上

・東京都心部と地方都市部の中間的な基本特性を有する。

・地域特性によるが、東京都心部と比較し、相対的に賃料水準は低く、空室率は高い。また、相対的にマーケットの規模が小さく、成長性が低い。
・利回りは相対的に高い。
・売却時における流動性は相対的に低い。

30％以下（注）１．「都下・郊外」とは１都６県（東京（東京23区を除きます。）、神奈川、千葉、埼玉、茨城、群馬、栃木）を指します。
２．資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記のような運用ができない場合があります（規約）。

Ｃ．取得方針不動産の投資割合
本投資法人は「特定不動産の割合」と「不動産等の割合」（定義は以下のとおり）につき、ともに75％以上を維持します。本有価証券報告書提出日現在、本投資法人はこれら２つの比率を満たしています。
・特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下、「特定不動産の割合」といいます。）は75％以上とします。
（注）

特定不動産とは本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権
若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。

・資産の総額のうちに占める不動産等（不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、土地の賃借権及び地上権のみを信託をするものに限ります）及び匿名組合出資
持分（その出資された財産を不動産、不動産の賃借権、地上権のみに運用することを定めた契約に係るものに限ります。））の価額の割合として財務省令で定める割合（「不動産等の割合」といいます。）を75％以上とします。
デューディリジェンス
個々の不動産等に投資する際には、当該不動産等の取得価格と収益予想から想定される投資利回り、立地エリアの将来性及び安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスクに対する対応状
況並びに保険付保状況等を総合的に調査・判断して選別するものとします。選別に際しては、
建物規模、建築及び設備スペック、耐震性能、権利関係への対応、入居テナント属性、建物− 21 −

管理関係及び環境・地質等を考慮の上総合的に判断します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)①）。
なお、以下の表に記載する項目は考慮にあたっての検討事項であり、本投資法人が取得した又は取得する不動産等が結果的に以下の項目の全てを満たさないこともあります。
項目

内容

建物規模

専有面積（当該物件における専有面積）及び基準階専有面積（１フロアでの専有面積）
・総専有面積の目安は約1,650㎡（約500坪）以上
・基準階専有面積の目安は約330㎡（約100坪）以上

建築及び設備スペック

賃貸に適した貸付床の形状・分割対応、十分な階高・意匠・電気容量・空調方式等

耐震性能

新耐震基準（昭和56年に改正された建築基準法に基づく基準を指します。）又はそれと同水
準以上の性能の確保（構造評定・構造評価（(財)日本建築センターが建築基準法に基づいて行う建物構造の評定・評価）を取得していること等）

権利関係への対応

共有、区分所有、借地物件等、本投資法人が完全な所有権を有しない物件についての、以下の点が適切であること
・敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置
・共有持分分割請求及び共有者持分売却等に関する適切な措置
・取得時以前に設定された担保の設定状況等

入居テナント属性

適正なテナントの信用力、テナントの使用目的及び形態並びに賃料収納状況等

建物管理関係関係法規の遵守状況等

環境・地質等

アスベスト等の有害物質の使用状況がないこと、もしくはその対応策のあること。土壌汚染
状況が環境基準等に適合していること等

未完成・未稼働資産
本投資法人は、原則として、引渡時点において稼働資産である不動産等を取得します。引
渡時点において未稼働資産である不動産等については、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、本投資法人の運用資産の運用に与える影響を考慮の上、本投資法人はこれを取得することができます。ただし、当該未稼働資産の引渡直後において引渡済の未稼働資産（稼働資産となった未稼働資産を除く。）の契約上の取得価格の合計が、直近の決算日における本投資法人の貸借対照表上の資産総額の10％を超えない範囲に限ります。なお、稼働資産とは、建物が竣工しており賃貸中または賃貸可能である不動産等をいい、本投資法人が保有する不動産等のうちある時点において稼働資産となった不動産等は引き続き稼働資産とみなします（建物の建替え又は大規模修繕等が行われる場合を含む。）。
不動産の直接取得
各年度において、本投資法人が直接に取得する不動産の価額の合計額が当該年度に本投資法人が取得する特定資産の価額の合計額に占める割合を「特定不動産の割合」の２分の１以上とすることを方針とします（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)⑤）。この方針は、
平成14年４月１日から不動産取得税の軽減措置に係る当該要件の存する限り適用するものとします。なお、本有価証券報告書提出日現在、税制改正により、当該要件は撤廃されております。
Ｄ．運営・売却方針
取得した不動産等においては、中長期視点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の維持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び− 22 −

固定化等）と費用逓減（外注委託費、水道光熱費等の削減）による運用収益の安定的な成長を目指します(規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)⑥）。本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として運用資産に属する全ての不動産等を賃貸（駐車場、看板等の設置等を含みます。）するものとします。かかる賃貸に際して、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れることがあり、かかる金銭は、規約の定めに基づいて運用されます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅳ）。
本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準
備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます（規約第16条第１項(2)）。
長期修繕
修繕・修理・貸付工事の一部に対応する積立金は、物件毎に定める工事計画に基づき決定します。なお、本有価証券報告書提出日現在において予定されている平成16年１月〜12月間の積立額（大規模リニューアル等に伴う一時的積立金額を含む）は以下のとおりです。
積立額（年間予定額）項目

エンジニアリングレポートを参考にした

長期修繕積立金

約10年間の長期修繕コストの年平均額
1,555百万円

貸付工事準備金（テナントに賃貸するにあたり将来必要

・フリーアクセスフロア対策費
・その他入居工事（間仕切り等）対策費となる工事費用の積立金）（注）

根拠

上記に記載した積立金とは別に、区分所有ビル等の管理規約等に基づく修繕積立金として、積み立てられる金額があります。

収益の減少・変動を回避する為の方策
災害やテナントの退去等による収益の大幅な減少や変動を回避するため、地域分散をはじめとする適切な投資配分比率の維持や損害保険（火災保険、地震家賃保険、賠償責任保険等）の付保等の諸手段を講じるよう努めます。
鑑定評価額等
不動産、土地の賃借権及び地上権（信託の受益権、有価証券及び匿名組合出資持分の主たる裏付けとなるものを含みます。）について、資産運用報告書等により評価額を開示する目的で評価する場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額等をもって開示評価額とします（規約「資産評価の方法及び基準」）。
売却
個々の不動産等の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測、並びにポートフォリオの構成等を検討のうえ総合的に判断します。なお、売却若しくは保有の検討は、保有する全ての不動産等について定期的に実施します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)⑦）。
Ｅ．財務方針新投資口の発行資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並− 23 −

びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として投資口の追加発行を機動的に行うことができます。
デットファイナンス
資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並
びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)⑨）。本投資法人は、借入れ又は投資法人債の発行を行うに当たり、新規物件取得に伴う機動的な資金調達手段としての短期借入金の借入れと、安定的な資金調達手段としての長期かつ固定金利での借入れ又は投資法人債の発行を原則とします。資金を借入れる場合は、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機
関投資家からの借入れに限るものとします。また、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします。借入れ又は投資法人債の発行につき、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第17条）。
ローン・トゥー・バリュー・レシオ
本投資法人の資産総額のうち、借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合（以下、「ローン・トゥ・バリュー・レシオ」といいます。）の上限については、60％を目途としま
すが、資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。
デリバティブ
運用資産の価格変動リスク及び金利変動リスクを回避するために、わが国における金利に係る先物取引、金利に係るオプション取引、金利に係るスワップ取引及び金利先渡取引を行うことができます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(1)ｂ.）。
Ｆ．開示方針「開かれた透明性のある投資法人」であることを自ら示し、社会の認知を得ることを開示の方針とします。また全ての投資主に対して正確で偏りのない情報を遅滞なく伝達できる環
境を常に整えることに努めます。
本投資法人は投信法、証券取引法、株式会社東京証券取引所、社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する様式に従って開示を行うほか、自主的に投資判断上重要と考える情報を積極的に開示します。
このような方針に従い、本投資法人は、平成15年12月期から、通常の決算期に加え上半期（３ヶ月間）の業績情報等の自主的な開示を開始しました。
不動産鑑定評価等
不動産、土地の賃借権及び地上権（信託の受益権、有価証券及び匿名組合出資持分の主たる裏付けとなるものを含みます。）について、資産運用報告書等により評価額を開示する目的で評価する場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額等をもって開示評価額とします（規約「資産評価の方法及び基準」Ⅳ(2)）。物件取得時からその後最初に到来する
決算日に係る鑑定評価額等を開示するまでの期間においては、物件の売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます。）をもって開示評価額とします。

− 24 −

(2）【投資対象】
規約に規定する本投資法人の投資対象は以下のとおりです（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(1)）。「第１投資法人の状況 ２投資方針 （１）投資方針 ②投資態度」を併せてご覧ください。
①

主たる投資対象とする特定資産
本投資法人は、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目的として、以下に掲げる特定資産に主として投資します。
Ａ．不動産、不動産の賃借権及び地上権
Ｂ．不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託（不動産に付随する金銭とあわせて信託する包括信託を含みます。）の受益権
Ｃ．匿名組合出資持分（ただし、主として上記Ａ.またはＢ.を裏付けとするものに限ります。
以下ＤからＧについても同様とします。）
Ｄ．特定目的会社に係る優先出資証券（証券取引法第２条第１項第５号の３で定めるものをいいます。）
Ｅ．特定目的信託に係る受益証券（証券取引法第２条第１項第７号の４で定めるものをいいます。）
Ｆ．投資信託の受益証券（証券取引法第２条第１項第７号で定めるものをいいます。）
Ｇ．投資証券（証券取引法第２条第１項第７号の２で定めるものをいいます。）
Ｈ．金銭の信託の受益権（信託財産を主として上記Ａ.に対する投資として運用するものに限
ります。）

②

その他の特定資産
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、以下に掲げる特定資産に投資することがあります。
Ａ．預金
Ｂ．コール・ローン
Ｃ．国債証券
Ｄ．地方債証券
Ｅ．コマーシャル・ペーパー
Ｆ．特定目的会社に係る特定社債券（証券取引法第２条第１項第３号の２で定めるものをいいます。ただし、主として上記第①項Ａ.またはＢ.を裏付けとするものに限ります。）
Ｇ．金銭債権（投信法施行令第３条第１号、第12号及び第14号に該当するものを除きます。）
Ｈ．前各号に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
また、本投資法人は、運用資産の価格変動リスク及び金利変動リスクを回避するために、わが国における金利に係る先物取引、金利に係るオプション取引、金利に係るスワップ取引及び金利先渡取引を行うことができます。

③

特定資産以外の資産
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、わが国の法人が発行する譲渡性預金
証書に投資することがあります。また、本投資法人が主たる投資対象とする特定資産への投資に付随して、民法第667条に規定される任意組合の出資持分（不動産、不動産の賃借権及び地上権を出資することにより設立され、その賃貸・運営・管理等を目的としたものに限ります。
以下「任意組合出資持分」といいます。）に投資することがあります。

− 25 −

④

有価証券に対する投資
本投資法人は、主として有価証券に対する投資として運用することを目的とするものではありません。

(3）【分配方針】①

利益の分配
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第16条第１項）。
Ａ．本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」という。）は、投資信託及び投資法人に関する法律又は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して決算日毎に計算される利益（貸借対照表上の純資産額から出資総額、出資剰余金及び評価差額金の合計額を控除した額をいいます。）の金額とします。
Ｂ．分配金額は、租税特別措置法第67条の15（以下、「投資法人に関する課税の特例」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下、「配当可能所得金額」といいます。）の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（ただし、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積
立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます。
Ｃ．分配金に充当せず留保した利益又は決算日までの分配可能利益については、規約中の「資産運用の対象及び方針」に基づき運用を行うものとします。

②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、以下の場合、出資の戻しとして分配可能金額を超えて金銭で分配することができます。ただし、社団法人投資信託協会の規則等において定める額を限度とします（規約第16条第２項）。
Ａ．分配可能金額が配当可能所得金額に満たない場合で、投資法人の課税の特例の適用要件を充足する目的で出資の戻しを行う場合には、当該適用要件を充足するものとして本投資法人が決定した金額
Ｂ．経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、当期における減価償却額から当期における適切な積立金等を控除した額を限度として本投資法人が決定した金額
なお、利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度譲渡損益の算定を行うことが必要となる現行の税務の取扱いがなされる限りにおいては、本投資法
人は投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わないものとします。
ただし、本投資法人が「利益配当等の損金算入要件」（「４ 手数料及び税金 (5)課税上の取扱い③投資法人の税務

Ａ．利益配当等の損金算入要件」に記載する要件）を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員− 26 −

会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。詳細は、「４ 手数料等及び税金 (5）課税上の取扱い」をご参照下さい。
③

分配金の分配方法
分配金（上記本項①及び②を問いません。）は金銭により分配するものとし、原則として決算日から３ヶ月以内に、決算日現在の最終の投資主名簿に記載のある投資主又は登録質権者を対象に、投資口の所有口数に応じて分配します（規約第16条第３項）。

④

分配金の時効等
第１項（（注）上記本項①を指します。）に規定する分配金はその支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息を付さないものとします。（規約第16条第４項）(4）【投資制限】①

投資法人規約等による投資制限
本投資法人の投資法人規約等による投資制限は次のとおりです。なお、上記「(1）投資方針②投資態度」もご参照下さい。
投資ロケーションと通貨
本投資法人は、わが国以外に所在する不動産等への投資は行わないものとします（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅲ(1)）。本投資法人は、外貨建資産への投資は行わないものとします（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅲ(2)）。
借入
本投資法人が資金を借入れる場合は、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れに限るものとします。また、この場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第17条）。
集中投資
集中投資について制限はありません。なお、不動産等の選別については、地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、
東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、不動産、不動産の賃借権、地上権並びに信託の受益権の裏付けとなる不動産、土地の賃借権、地上権の価額の合計額の70％以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部から、30％以下を目途として地方都市部から、それぞれ選別して取得することにより地域分散を図ります。
他のファンドへの投資
他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）については、主として以下のＡ.又はＢ.
を裏付けとするものに限ります（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(1)ａ．⑥及び⑦）。なお、以下に記載する不動産は、日本国以外に所在する不動産は含みません（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅲ(1)）。
Ａ．不動産、不動産の賃借権及び地上権− 27 −

Ｂ．不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託（不動産に付随する金銭とあわせて信託する包括信託を含みます。）の受益権
有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
法令諸規則の遵守
本投資法人の運用資産は、規約中の「資産運用の対象及び方針」の定めのほか、投信法並びに関係法令及び社団法人投資信託協会の定める規則等（改正を含む。）を遵守し運用されます（規約「資産運用の対象及び方針」Ｖ）。
②

投信法による制限
本投資法人は、投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。
Ａ．登録を行った投資法人は、投資信託委託業者（資産運用会社）にその資産の運用に係る業
務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、下記「６ 管理及び運営 (2）利害関係人との取引制限」欄に記載される利害関係人との取引制限を除く主なものは次のとおりです。
(a）投資法人相互間の取引
資産運用会社が資産の運用を行う投資法人相互間において取引を行うこと。
ただし、双方の投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる以下の場
合を除きます（投信法第34条の３第１項第５号、投信法施行令第33条）。
ⅰ）次に掲げる要件の全てを満たす取引イ

次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
・資産運用委託契約の終了に伴うものである場合
・投資口の払戻しに伴う払戻金の支払に応ずるために行うものである場合
・その資産について、法令の規定又は規約に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである
場合
・投資法人相互間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合

ロ

有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。

ⅱ）個別の取引ごとに双方の投資法人の全ての投資主の同意を得て行う取引ⅲ）その他投資主の保護に欠けるおそれのないものとして監督官庁の承認を受けて行う取引(b）投資信託財産と投資法人の取引
運用指図を行う投資信託財産と資産の運用を行う投資法人との間において取引を行うこと。
ただし、投資信託財産に係る受益者又は投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少な
いと認められる取引として政令で定める以下の取引を除きます（投信法第15条第１項第３− 28 −

号、投信法施行令第18条）。
ⅰ）投資信託財産について、次に掲げる要件の全てを満たす取引イ

次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
・投資信託契約の終了に伴うものである場合
・投資信託契約の一部解約に伴う解約金の支払いに応ずるために行うものである場
合・法令の規定又は投資信託約款に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合
・投資法人との間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合

ロ

有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。

ⅱ）投資法人について、次に掲げる要件の全てを満たす取引イ

次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
・資産運用委託契約の終了に伴うものである場合
・投資口の払戻しに伴う払戻金の支払いに応ずるために行うものである場合
・その資産について、法令の規定又は規約に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである
場合
・投資信託財産との間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合

ロ

有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。

ⅲ）個別の取引ごとに全ての受益者及び全ての投資主の同意を得て行う取引ⅳ）その他受益者及び投資主の保護に欠けるおそれのないものとして監督官庁の承認を受けて行う取引(c）第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の有価証券等に関し、当該投資法人の資産の運用としての取引に基づく価格、指数、数値又は対価の額の変動を利用して資産運用会社又は当該投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第６号）。
(d）投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が当該投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第７号）。
(e）その他投信法施行規則で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資主の保護に欠け、若しくは投資法人の資産の運用の適正を害し、又は投資法人の信用を失墜させるおそれのあるものとして投信法施行規則で定める以下の行為（投信法第34条の３第１項第８号、投信法施行規則第52条）。
ⅰ）資産の運用の範囲及びその実行に関する事項、報酬の額又は支払の時期その他の資産運用委託契約の内容の重要な部分の変更を、投信法第34条の７において準用する有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律（以下、「投資顧問業法」といいま− 29 −

す。）第15条第１項に規定する書面に準ずる書面を交付しないで行うこと（当該書面の交付に代えて、電磁的方法により当該書面に記載すべき事項を提供する場合にあっては、当該事項を提供しないで行うこと。）。
ⅱ）投資信託委託業者が資産運用委託契約を締結した投資法人以外の者の利益を図るため、当該投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
ⅲ）他人から不当な制限又は拘束を受けて投資法人の資産の売買その他の取引を行い、又は行わないこと。
ⅳ）特定の銘柄の有価証券等について、不当に売買高若しくは取引高を増加させ、又は作為的に値付けを行うことを目的とした取引を行うこと。
ｖ）投資法人のために投資顧問業法第２条第13項に規定する証券取引行為を行う場合において、当該証券取引行為の相手方の代理人となること。ただし、投資信託委託業者が証券業を営んでいる場合はこの限りではありません。
Ｂ．同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式を、保有する当該株式に係る議決権の総数が当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には取得してはなりません（投信法第194条、投信法施行規則第142条）。
Ｃ．自己投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。
ａ）合併によるとき。
ｂ）投資法人の権利の実行に当たりその目的を達成するため必要であるとき。
ｃ）投信法の規定により投資口の買取りをするとき。
Ｄ．子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該他の投資法人は、取得することができません（投信法第81条第１項）。
ａ）合併によるとき。
ｂ）投資法人の権利の実行に当たりその目的を達成するため必要であるとき。

− 30 −

３【投資リスク】
以下では、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではな
く、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる裏付けとする信託の受益権その他の資産についてもほぼ同様に当てはまります。
また、本投資法人が取得した個別の不動産又は個別の信託の受益権の裏付けとなる不動産に特有のリスクについては、下記「第３ 投資法人の経理状況 ２ 投資法人の現況 (3）投資不動産物
件 ②投資不動産物件及び信託不動産の内容」及び「③信託受益権の内容」欄をあわせてご覧下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本有価証券報告書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
(1)一般的なリスク①

金銭の分配に関するリスク②

投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク③

投資証券の商品性に関するリスク④

投資証券の価格変動に関するリスク⑤

投資口の希薄化及びローン・トゥ・バリュー・レシオに関するリスク(2)商品設計及び関係者に関するリスク①

収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク②

借入れ及び投資法人債に関するリスク③

本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク④

インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク⑤

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク⑥

資産運用会社に関するリスク⑦

オフィスマネジメント業務受託者に関するリスク⑧

本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク(3)不動産に関するリスク①

不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク②

不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク③

共有物件に関するリスク④

信託の受益権の共有等に関するリスク⑤

区分所有物件に関するリスク⑥

借地物件に関するリスク⑦

未稼働物件の取得に関するリスク⑧

民法上の組合の組合員となることに関するリスク⑨

鑑定評価額等に関するリスク⑩

賃料収入の減少に関するリスク⑪

わが国における不動産の賃貸借契約に関するリスク⑫

火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事− 31 −

故に関するリスク⑬

地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波等に関するリスク⑭

不動産の偏在に関するリスク⑮

テナント集中に関するリスク⑯

不動産に係る所有者責任、費用等に関するリスク⑰

法令の改正等に関するリスク⑱

信託受託者が不動産等の所有者であることに関するリスク⑲

売主の倒産等の影響を受けるリスク(4)税制に関するリスク①

利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク②

会計処理と税務処理との乖離により支払配当要件が満たされないリスク③

税務調査等による更正のため、支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク④

同族会社に該当するリスク⑤

一般的な税制の変更に関するリスク(5)投資リスクに対するリスク管理体制について①

投資法人について②

資産運用会社について(1）一般的なリスク①

金銭の分配に関するリスク
本投資法人は上記「２ 投資方針 (3）分配方針」欄に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。

②

投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
不動産又は不動産を主たる裏付けとする信託受益権等を主な運用対象とする投資法人の設立は、投信法並びに政令及び規則の改正により平成12年11月以降可能になりました。かかる投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い及び解釈には現段階において未確定な点があります。今後、その取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな立法が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、投資主にとっての投資判断や手続等に影響を及ぼすほか、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

③

投資証券の商品性に関するリスク
本投資法人の投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段としては、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し、清算される場合の残余財産分配請求権等を除き、原則として取引市場を通じた売却によることとなります。本投資証券の取引市場における売却が困難又は不可能となった場合、投資主は、本投資証券を希望する時期及び条件で換価できない可能性があります。
また、本投資証券は、元本の保証が行われる商品ではなく、換価時に投資金額以上の回収を図ることができる保証もありません。
さらに、本投資証券は、本投資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合、その− 32 −

元本の全部又は一部の支払が行われない可能性があります。
また、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の取引市場の上場規程、規則等に定める一定の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止される可能性があります。上場廃止後は取引市場における本投資証券の売却は不可能となり、投資家の換価手段が大きく制限されます。
④

投資証券の価格変動に関するリスク
本投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、
経済情勢その他市場を取り巻く様々な要素の影響を受けます。
本投資法人は、不動産並びに不動産を主たる裏付けとする信託の受益権及び有価証券等の資産を主な投資対象としていますが、不動産の価格は、不動産市況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動産の流動性は一般に低く、望ましい時期に不動産を売却することができない可能性、売却価格が下落する可能性等もあります。これらの要因により本投資法人の資産の価値が下落する可能性があり、かかる資産の価値の下落が本投資証券の市場価格の下落をもたらす可能性があります。
また、不動産投信市場の将来的な規模及び同市場における流動性の不確実性、法制や税制の変更等が本投資証券の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
これらの諸要素に起因して本投資証券の市場価格が下落した場合、投資家が損失を被る可能性があります。

⑤

投資口の希薄化及びローン・トゥ・バリュー・レシオに関するリスク
本投資法人は、資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資家が有する投資口の本投資法人の全投資口に対する割合は希薄化する可能性があります。また、追加発行された投資口に対して、その保有期間にかかわらず、既存の投資家が有する投資口と同額の金銭の分配が行われる可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の１口当たりの純資産額が影響を受けることがあります。
また、本投資法人は、ローン・トゥ・バリュー・レシオの上限については、60％程度を目途としますが、資産の取得等に伴い、60％を超えることがあります。ローン・トゥ・バリュー・レシオが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなります。

(2）商品設計及び関係者に関するリスク①

収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク
本投資法人の収益は、主として本投資法人が保有する不動産等の賃料収入に依存しています。
不動産等に係る賃料収入は、不動産等の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少する可能性があります。
不動産等に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料は、一般的な賃料水準であるとは限りません。特に、定期賃貸借契約が締結される場合、通常の賃貸借契約に比し、契約期間中の賃料収入の安定が期待できる反面、通常の賃貸借契約に比べて賃料が低く抑えられることがあります。
不動産等に係るテナントによる賃料の支払が遅延し、又は不履行となる場合、本投資法人は予定した収入を予定した時期に得られないことになります。
テナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、− 33 −

賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。また、テナントが賃貸人に対し、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を行使した場合、賃貸人の同意なしに賃料が引き下げられる可能性があります。このような賃料減額の可能性は、オフィスビルに関する賃料水準が一般的に低下した場合に、より増大するとともに、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約に基づいて支払われる賃料が従前の賃料に比して低額となり、賃料収入の減少をもたらす可能性があります。
また、上記収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金の返還、多額の資本的支出、未稼働不動産等の取得等はキャッシュフローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
不動産等の売却に伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありません。
一方、不動産等に関する費用としては、減価償却費、不動産等に関して課される公租公課、不動産等に関して付保された保険の保険料、水道光熱費、清掃委託費用、警備委託費用、設備管理委託費用、造作買取費用、修繕費用等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
このように、不動産等からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産等に関する費用は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配
金額が悪影響を受けることがあります。
②

借入れ及び投資法人債に関するリスク
本投資法人は、本有価証券報告書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。その上限は、借入れについては１兆円、投資法人債については１兆円（ただし、合計して１兆円を超えません。）とされています。
借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。
また、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、ローン・トゥ・バ
リュー・レシオに応じて投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、本投資法人のキャッシュフロー、金利情勢その他の理由により、本投資法人が保有する運用資産を処分しなければ借入れ及び投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。
この場合本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。

③

本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。資産運用− 34 −

会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき投信法上の善管注
意義務及び忠実義務を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった
場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者への委託が制度化されているため、委託契約が解約された場合には、本投資法人が新たな受託者に委託する必要があります。しかし、新たな受託者を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
このほかに、資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託者から委託を受けている業者として、物件取得助言業者、オフィスマネジメント業務再受
託者、既存テナント一般媒介業者及び物件移管業務再受託者を兼ねる株式会社エヌ・ビー・エ
フ・オフィスマネジメントがあります。さらに、物件取得助言補佐業者、オフィスマネジメン
ト業務受託者、新規テナント一般媒介業者及び物件移管業務受託者を兼ねる三井不動産株式会
社があります。また、本投資法人又は信託受託者が委託する建物管理会社等もあります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法
人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
④

インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク
本有価証券報告書提出日現在、上場投資証券は、上場株式等と異なり、証券取引法に定める会社関係者の禁止行為（いわゆる「インサイダー取引規制」）の対象ではありません。従って、
本投資法人の関係者が重要事実を立場上知り、その重要事実の公表前に本投資証券の取引を行った場合であっても証券取引法上はインサイダー取引規制に抵触しません。しかし、本投資法人の関係者が証券取引法で禁じられているインサイダー取引に類似する取引を行った場合には、取引市場における本投資証券に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資証券の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。このような取引が行われる
ことを未然に防止するため、資産運用会社は、内部者取引管理規則及びコンプライアンス・マ
ニュアルを通じて、その役職員による本投資法人の投資口、投資証券、投資法人債及び投資法
人債券の売買を禁止しています。また、本投資法人においても、役員会にて内部者取引管理規則を採択し、執行役員及び監督役員による本投資法人の投資口、投資証券、投資法人債及び投資法人債券の売買を禁止しています。資産運用会社の役職員並びに本投資法人の執行役員及び監督役員は、かかる規則を遵守し、投資家の信頼を確保するように努めます。
また、上場投資証券については、上場株式等と異なり、大量保有報告書制度及び公開買付けに関する規制は設けられていません。従って、本投資証券につき支配権獲得を意図した取得が情報開示なしに行われる可能性があり、支配権を獲得した後の投資主総会での決議等の結果として、本投資法人の運用方針、運営形態等が投資家の想定し得なかった方針、形態等に変更される可能性があります。

⑤

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、その規約における投資方針において、「特定不動産の割合」を100分の75以上とすること（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2）④）としています。本投資法人は、本有価証券報告書提出日現在において、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免− 35 −

許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
⑥

資産運用会社に関するリスク
本投資法人にとって適切な運用資産を確保するためには、特に資産運用会社の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、資産運用会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が常に維持されるとの保証はありません。
本投資法人は、投資主総会の承認を得て資産運用会社との資産運用委託契約を解除することができます。また、資産運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に資産運用会社との資産運用委託契約を解約することができるほか、資産運用会社が投信法上の投資信託委託業者でなくなったときその他一定の場合には資産運用会社との資産運用委託契約を解約しなければなりません。資産運用会社との資産運用委託契約が解約された場合、本投資法人は、新たな投資信託委託業者に対して資産運用業務を委託しなければなりませんが、適切な投資信託委託業者との間で時機を得て新たな資産運用委託契約を締結できる保証はありません。新たな投資信託委託業者に業務が承継されない限り、本投資法人の収益等に悪影響が生じ、場合によっては本投資証券が上場廃止となる可能性があります。また、資産運用会社の変更は、本投資法人の借入金債務及び投資法人債の期限の利益の喪失事由となることがあります。
また、三井不動産株式会社は、本投資法人から物件移管業務の委託を受けているほか、本投資法人が本有価証券報告書提出日現在保有する不動産等についてオフィスマネジメント業務の委託を受けており、今後本投資法人が取得する不動産等についても原則としてオフィスマネジ
メント業務を行うことが予定されています。資産運用会社は、三井不動産株式会社に対する物
件移管業務及びオフィスマネジメント業務の報酬につき、合理的な水準よりも高く設定することにより、資産運用会社の出資者である三井不動産株式会社の利益を図ることが可能な立場にあります。
本投資法人は、投信法に定める利害関係人等に該当する三井不動産株式会社及びその他資産運用会社の株主又はそれらの関連会社等（以下、「資産運用会社関係者」といいます。）から資産を取得する可能性があります。この場合、資産運用会社は、資産運用会社関係者に有利な条件で、本投資法人にかかる資産を取得させることにより、資産運用会社関係者の利益を図る
ことが可能な立場にあります。
資産運用会社関係者は、自ら不動産投資、運用業務を行っており又は行うことがあるほか、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。本投資法人と資産運用会社関係者が特定の資産の取得又は処分に関して競合する場合、資産運用会社
が本投資法人の利益を優先せず、資産運用会社関係者又はその顧客の利益を優先し、その結果
本投資法人の利益を害することとなる可能性が存在します。
しかし、投信法上、資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し、善良な管理者の注意をもって本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられているほか（投信法第34条の２）、資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため投資法人の利益を害することとなる取引を行うことが明示的に禁止されています（投信法第34条の３第２項第２号）。

⑦

オフィスマネジメント業務受託者に関するリスク
オフィスマネジメント業務受託者は、原則として本投資法人が保有する全ての不動産等につき、テナント募集活動その他不動産の管理及び運営に関する業務（オフィスマネジメント業− 36 −

務）を行います。また、オフィスマネジメント業務は、一部の業務を除きその全てがオフィス
マネジメント業務再受託者に対して再委託されます。一般に、テナント募集業務を含め、不動産の管理及び運営業務の成否は、オフィスマネジメント業務受託者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。
同様に、オフィスマネジメント業務再受託者である株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネ
ジメントにおいてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。
しかし、三井不動産株式会社は、オフィスマネジメント契約及びオフィスマネジメント業務再委託契約において、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントがオフィスマネジメン
ト再委託業務を履行するために必要な人員及び不動産の運営管理に関するノウハウと業務シス
テムを提供することを約束するとともに、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント
によるオフィスマネジメント再委託業務の履行について責任を負い、かつ、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントの作為又は不作為を原因として本投資法人等が損害を被った場合に賠償の責を負うものとされています。
オフィスマネジメント業務受託者にオフィスマネジメント契約に基づく義務違反がある場合
その他一定の場合、本投資法人は、オフィスマネジメント契約を解除することができますが、その場合、適切な代替のオフィスマネジメント業務受託者を見つけることができない可能性があります。
オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社は、自ら若しくはその子会社等を通じて、又は第三者から賃借しテナントに転貸する形式で、多数のオフィスビルの貸主になっています。また、複数のオフィスビルに関して、他の顧客からオフィスビルの管理及び運営業務を受託し、他の不動産投資ファンドにおいても、本投資法人が保有する不動産等に係るオフィスマネジメント業務受託者と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場
合、三井不動産株式会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
また、資産運用会社が三井不動産株式会社以外の者に対してオフィスマネジメント業務を委託する場合には、三井不動産株式会社以外のオフィスマネジメント業務受託者についても同様のリスクがあります。
⑧

本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
本投資法人の一般事務受託者若しくは資産保管会社又は資産運用会社の株主若しくは資産運
用会社の役職員の出向元企業等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人
は、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。
Ａ．三井不動産株式会社は、次のそれぞれの立場において本投資法人に現在関与しています。
(a）オフィスマネジメント業務受託者(b）株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに対する物件取得助言補佐業務の提供者(c）本投資法人に対する物件移管業務の提供者(d）新規テナント斡旋業務の提供者(e）不動産等売買の仲介業者(f）資産運用会社の株主（本有価証券報告書提出日現在における出資割合は43％）(g）資産運用会社の役職員の出向元企業（本有価証券報告書提出日現在における常勤の出向
役職員は10名）− 37 −

(h）投資証券の投資家（本有価証券報告書提出日現在における出資割合は約5.7％）(i）本投資法人が保有する不動産等の元所有者
Ｂ．中央三井信託銀行株式会社は、次のそれぞれの立場において本投資法人に現在関与しています。
(a）資産保管会社(b）名義書換等に関する一般事務受託者(c）貸付人(d）資産運用会社の株主（本有価証券報告書提出日現在における出資割合は５％）(e）資産運用会社の職員の出向元企業（本有価証券報告書提出日現在における出向職員は１名）(f）投資証券の投資家（本有価証券報告書提出日現在における出資割合は約0.7％）(g)本投資法人が保有する信託受益権に係る信託受託者(h)第３回無担保投資法人債に関する投資法人債管理会社、事務受託会社及び元利金支払事
務取扱者
Ｃ．住友生命保険相互会社は、次のそれぞれの立場において本投資法人に現在関与しています。
(a）貸付人(b）資産運用会社の株主（本有価証券報告書提出日現在における出資割合は35％）(c）資産運用会社の役職員の出向元企業（本有価証券報告書提出日現在における常勤の出向
役職員は３名）(d）投資証券の投資家（本有価証券報告書提出日現在における出資割合は約3.5％）(e）本投資法人が保有する不動産等の元所有者
以上の各社は、以上の立場において本投資法人に現在関与していますが、将来別の立場で本投資法人に関与する可能性があり、そのそれぞれの立場において、自己又は第三者の利益を図ることが可能です。また、以上の各社以外の会社も、本投資法人に将来関与する可能性があり、その立場において、自己又は第三者の利益を図ることが可能です。
しかし、投信法上、一般事務受託者や資産保管会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し、善良な管理者の注意をもって事務ないし業務を遂行することが義務づけられています。また、本投資法人は、それらとの間の契約において、可能な限り、本投資法人に対する忠実義務ないし善管注意義務を課すこととしています。詳細は、下記「第２関係法人の概況」をご覧下さい。
(3）不動産に関するリスク
以下に記載するリスクは、主として本投資法人が不動産を直接に取得する場合を念頭においていますが、本投資法人が不動産を主たる裏付けとする信託の受益権及びその他の資産を取得する場合であってもほぼ同様にあてはまります。
①

不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般的に、不動産は代替性がない上、流動性が低く、またそれぞれの物件の個性が強いため、類似の物件が類似の価格で売買されるとは限らず、不動産鑑定士による鑑定や関係者との交渉
等、売却及び取得に多くの時間と費用を要します。本投資法人は保有する不動産等からの収益獲得を主な目的としており、かかる不動産の売買に予想よりも多くの時間と費用が費やされた場合又は不動産が取得若しくは売却できなかった場合には、本投資法人の収益等につき悪影響− 38 −

をもたらす可能性があります。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別人の所有に属する場合等権利関係の態様によっては、取得又は売却に、より多くの時間と費用を要することがあり、場合によっては取得又は売却ができない可能性があります。また、経済環境や不動産需給関係の影響により、本投資法人が取得を希望する不動産等を希望通りの時期・条件で取得できず、又は本投資法人が売却を希望する不動産等を希望通りの時期・条件で売却できない可能性があり、その結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、収益等が悪影響を受ける可能性があります。
②

不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります（アスベストやＰＣＢなどの有害物質による土壌汚染等を含む。）。資産運用会社が不動産等の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産等について専門業者からエンジニ
アリングレポートを取得するとともに、原則として当該不動産等の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得するとともに、一定の瑕疵担保責任を負担させることとしています。しかし、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はなく、また、その期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例です。また、エンジニアリングレポートで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。さらに、当該不動産等の売主が表明及び保証を行わない場合又は瑕疵担保責任を負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産等を取得する可能性があります。
その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できないまま、当該不動産等を取得する可能性もあります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
また、売主に対して表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任
や売主が負担する瑕疵担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任又は瑕疵担保責任の負担期間が限定されていたり、売主の資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。

③

共有物件に関するリスク
不動産が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、共有者間で締結される協定書ないし規約等による一定の制限に服する場合があります。
共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求により不動産が分割される可能性があります（分割の方法は現物分割とは限りません）。共有者間で不分割の合意（民法第256条）がある場合であっても、合意の有効期間が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間で不分割の合意がある場合であっても、共有者が破産した場合又は共有者について会社更生手続もしくは民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第67条、
会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249− 39 −

条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
また、共有者と共同して不動産を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等による差押等の対象となる可能性があります。
さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人の意向にかかわりなく不動産の共有者が変更される可能性があります。
共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、
本投資法人が影響を受ける場合があります。
これらの他にも、共有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがあり得ます。
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人が保有する不動産等には、共有物件である興和西
新橋ビルＢ棟、渋谷ガーデンフロント、横浜ＳＴビル、中野坂上サンブライトツイン及び広島
袋町ビルディングが含まれています。これらのビルに関する共有関係の詳細については下記「第３ 投資法人の経理状況 ２ 投資法人の現況 (3）投資不動産物件 ②投資不動産物件
及び信託不動産の内容」をご覧下さい。
④

信託の受益権の共有等に関するリスク
本投資法人が保有する信託の受益権が準共有されている場合又は分割された受益権を他の者とそれぞれ保有する場合には、共有者間の規約又は信託契約により、信託の受益者としての本投資法人が有する指図権の行使が制約され、その結果、本投資法人の資産運用が影響を受ける
場合があります。

⑤

区分所有物件に関するリスク
不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があります。しかも、管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によって変更できるため（建物の区分所有等に関する法律第31条参照）、本投資法人が議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意
向を反映させることができない可能性があります。
また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があります。
他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本投資法人が影響を受ける可能性があります。
これらの他にも、区分所有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがあり得ます。
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人が保有する不動産等のうち、区分所有物件であり、他の区分所有者が存在するビルは興和西新橋ビルＢ棟、日本橋室町センタービル、中野坂上サ
ンブライトツイン、西新宿三井ビルディング、中目黒ＧＴタワー、札幌エルプラザ及び広島袋町ビルディングです。これらのビルに関する区分所有関係の詳細については下記「第３投資法人の経理状況 ２ 投資法人の現況 (3）投資不動産物件 ②投資不動産物件及び信託不動
産の内容」をご覧下さい。

− 40 −

⑥

借地物件に関するリスク
本投資法人が建物の敷地の所有権を有しないことがあります。この場合、敷地利用権について民法、建物保護法又は借地借家法等の適用のある法令に従い対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、敷地利用権を敷地の新所有者に対して対抗できず、敷地の明渡義務を負う可能性があります。また、敷地利用権が解除その他の理由により消滅した場合、本投資法人
は、敷地の明渡義務を負う可能性があります。さらに、建物の処分に付随する敷地利用権の処分に関して、敷地の所有権者の同意等が要求されることがあります。このため、本投資法人が建物を処分できなかったり、本投資法人が希望する価格、時期等の条件で建物を処分することができない可能性があります。また、敷地の所有者の資力の悪化や倒産等により、本投資法人が差し入れた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。本投資法人が有する敷地の所有者に対する敷金・保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人が保有する不動産等のうち芝ＮＢＦタワーが借地物件です。このビルに関する借地関係の詳細については下記「第３ 投資法人の経理状況 ２
投資法人の現況 (3）投資不動産物件 ②投資不動産物件及び信託不動産の内容」をご覧下さい。

⑦

未稼働物件の取得に関するリスク
本投資法人は、上記「２ 投資方針 (1)投資方針 ②投資態度 Ｃ．取得方針」欄に記載のとおり、原則として、引渡時点において稼働資産である不動産等を取得します。引渡時点において未稼働資産である不動産等については、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、本投資法人の運用資産の運用に与える影響を考慮の上、本投資法人はこれを取得することができます。ただし、当該未稼働資産の引渡直後において引渡済の未稼働資産（稼働資産となった未稼働資産を除く。）の契約上の取得価格の合計が、直近の決算日における本投資法人の貸借対照表上の資産総額の10％を超えない範囲に限ります。
未稼働資産がその多くが開発段階にあることも想定され、この場合、既に完成した物件を取得する場合に比べて、次に例示するような固有のリスクが加わります。
Ａ．開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となる可能性
Ｂ．工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性
Ｃ．開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性
Ｄ．天変地異により開発が遅延、変更又は中止される可能性
Ｅ．行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性
Ｆ．開発過程において事故が生じる可能性
Ｇ．その他予期せぬ事情により開発の遅延、変更又は中止が必要となる可能性
これら以外の理由によっても、未稼働資産からの収益等は稼働状態になった後も、予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、予定されていな
い費用、損害若しくは損失を本投資法人が被る可能性があります。このため本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
なお、未稼働資産の取得にあたりませんが、本投資法人は上記リスクを排除して、開発中に物件完成引渡時の売買価格を決定して売買契約（予約を含む。）を締結し、稼働資産を取得する場合がありますが、この場合、賃貸借契約の成就が停止条件として付されていない売買契約− 41 −

などの下では、市場環境の変化により契約締結時点での期待収益及び利益が物件完成・引渡後に獲得できない可能性があります。
本有価証券報告書提出日現在、当該ケースに該当する資産はありませんが、白金一丁目東地
区第一種市街地再開発事業業務棟については、賃貸借契約の成就が停止条件として付されていない売買契約を、開発中に、物件引渡時の売買価格を決定して締結しております。このビルに関する詳細については上記「１ 投資法人の概況 (1）主要な経営指標等の推移 ② 事業の状況 （参考情報） (ｂ)」をご覧下さい。
⑧

民法上の組合の組合員となることに関するリスク
民法上の組合の組合財産は、全組合員の共有に属するとされていますが（民法第668条）、
通常の組合とは異なって全組合員に合有的に帰属すると考えられています。組合員は、組合財産の分割請求権を有せず、組合財産に対する自らの持分の譲渡、質入その他の処分を組合及び第三者に対抗することができません（民法第676条）。組合員は、組合の債務につき、損益の分担割合に応じて、直接的かつ無限の責任を負担します。組合の債権者がその債権の発生時に組合員の損益分担割合を知らなかった場合には、各組合員に対して均一の部分について請求することができます（民法第675条）。組合の業務執行は、業務執行を委任された者がいればその者が、かかる者がいない場合には組合員の過半数で決します（民法第670条）。
本有価証券報告書提出日現在、中目黒ＧＴタワー事務所棟の６，７階の共有持分については、
中目黒ＧＴタワー共有床組合（民法667条に規定する組合）に出資されています。

⑨

鑑定評価額等に関するリスク
不動産の鑑定評価額等（不動産の調査価格を含む）は、個々の不動産鑑定士の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額等が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が、現在及び将来において当該鑑定評価額等による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑
定評価額等をもって売却されるとは限りません。

⑩

賃料収入の減少に関するリスク
本投資法人の収益の原資は、主として本投資法人が保有する不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等に係る賃料収入は、不動産等に係る稼働率の低下、賃料水準の低下、テナン
トによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により減少する可能性があります。
テナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが賃貸人に対し、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を行使する可能性があります。このような賃料減額の可能性は、オフィスビルに関する賃料水準が一般的に低下した場合に、より増大するとともに、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約に基づいて支払われる賃料の額も低額となり、賃料収入の減少をもたらす可能性があります。さらに、不動産等に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準ではないことがあります。
本投資法人が賃貸している不動産等を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接賃貸借契約関係を持つこととなった場合、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

⑪

わが国における不動産の賃貸借契約に関するリスク− 42 −

日本におけるオフィスビルのテナントとの賃貸借契約の期間は２年が一般的であり、賃貸借
期間経過後に契約が更新される保証はありません。また、テナントが一定期間前の通知を行う
ことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合も多く見受けられます。また、賃貸借契約において期間内に賃借人が解約した場合の違約金について規定する場合がありますが、かかる規定が場合によっては無効とされる可能性があります。賃貸借
契約の更新がなされず、又は賃貸借期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居する保証はなく、その結果、賃料収入が減少し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。これに対し、不動産の賃貸人からの賃貸借契約の解約及び更新拒絶は、正当事由が認められる等の特段の事情がある場合を除いて原則として困難です。
定期賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能です。
また、定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められられた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。また、定期賃貸借契約において契約期間中は賃料改訂を行わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般的な賃料水準に対する当該定期賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。
⑫

火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事
故に関するリスク
火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事
故等の災害により、不動産等が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。本有価証券報告書提出日現在、本投資法人が保有する不動産等に関しては、火災保険等の保険契約が締結されており、今後本投資法人が取得する不動産等に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、不動産等の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない場合には、本投資法人は著しい悪影響を受ける可能性があります。また、火災、洪水等の災害によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。
また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが不可能である可能性があります。

⑬

地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波等に関するリスク
地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波等の災害により不動産等が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。また、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波等の災害によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。なお、災害発
生時の影響と保険料負担を随時比較考慮して付保方針を決定します。本有価証券報告書提出日
現在、本投資法人が保有する不動産等については地震保険を付保していませんが、家賃担保特約条項により、不動産等について地震等により損害を受けた結果生じた家賃の損失に関し、復旧に要する期間の賃料相当額の保険金が支払われることとなっています。

⑭

不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、上記「２ 投資方針 (4）投資制限」欄に記載された投資方針を定めている
ため、不動産等が東京都心部及び東京周辺都市部に偏在する可能性があります。従って、特に東京都心部及び東京周辺都市部における地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等− 43 −

が、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
また、資産総額に占める個別の不動産等の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で一般に低下していくと考えられます。しかしながら、資産総額に占める割合が大きい不動産等に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
⑮

テナント集中に関するリスク
本投資法人が保有する不動産等のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナントの支払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、１テナントしか存在しない不動産等においては、本投資法人の当該不動産等からの収益等は、当該テナン
トの支払能力、当該不動産等からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、
賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、空室率が高くなり、他のテナントを探しその空室率を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、本投資法
人の収益等がより悪影響を受ける可能性があります。

⑯

不動産に係る所有者責任、費用等に関するリスク
本投資法人が保有する不動産等を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。
特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人が保有する不動産等に関しては、施設賠償責任保険等の保険契約が締結されており、今後本投資法人が取得する不動産等に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、不動産等の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない場合、原状復旧に時間を要する場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない又は支払が遅れる場合には、本投資法人は重大な悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産等につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる可能性があります。
かかる修繕に多額の費用を要する場合、又はかかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、不動産等からの収入が減少し、不動産等の価値が下落する可能性があります。
信託不動産の場合には、信託受託者は、信託事務の遂行に関して被った損害につき、信託財産から支弁を受け又は受益者に請求することができます。このため、信託財産からの支弁又は受益者に対する請求がなされた場合、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

⑰

法令の改正等に関するリスク
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、不動産等につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。また、消防法その他オフィスビルの管理に影響する関係法令の改正により、オフィスビルの管理費用等が増加する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産等に関する権利が制限される可能性があります。
このような法令又は行政行為の変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
特に、建築基準法・条例等の改正、土地収用法・土地区画整理法の改正や適用等により、法令等に不適合（既存不適格）となる可能性があり、既存建物と同一の容積率や高度等では建替えができなくなり、事実上、建替え自体が困難となる可能性があります。かかる場合には、本− 44 −

投資法人が所有する不動産の資産価値が下落する可能性があります。
⑱

信託受託者が不動産等の所有者であることに関するリスク
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人が保有する資産には不動産を主な信託財産とする信託の受益権が含まれています。
信託受託者につき破産、民事再生、会社更生その他の倒産手続が開始された場合、裁判所又は管財人等により、信託財産である不動産その他の資産が破産財団、再生債務者又は更生会社の財産その他信託受託者の固有の財産であると主張される可能性がないとは限りません。しかし、信託に関する法令の諸規定から導かれる「信託財産の独立性」の原則から、かかる不動産
が信託受託者の固有財産に属するという判断がなされるリスクは小さいものと考えられます。
信託受託者が何らかの債務負担を行った場合や信託契約に違反した場合において、本投資法
人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。しかし、信託受託者は信託契約において原則として受益者の指図に従って行為することとされているため、そのリスクは低いと考えられます。

⑲

売主の倒産等の影響を受けるリスク
一般的に、不動産を売却した後に売主が倒産手続に入った場合当該不動産の売買が管財人により否認されることがあります。また、財産状態が健全でない売主が不動産を売却した場合に当該不動産の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消されることがあります（いわゆる否認及び詐害行為のリスク）。さらに、当該取引を担保取引であると法的に性格づけることにより、当該不動産は破産者である売主の破産財団を構成し、又は更生会社若しくは再生会社である売主の財産に属するとみなされることがあります（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）。

(4）税制に関するリスク①

利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下、「利益配当等の損金算入要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資家との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。本投資法人は、かかる要件を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により利益配当等の損金算入要件の全てを満たすことができない可能性があります。かかる
場合、利益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資家への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。なお、課税上の取扱いについては、下記「４ 手数料等及び税金 (5）課税上の取扱い」をご覧下さい。

②

会計処理と税務処理との乖離により支払配当要件が満たされないリスク
利益配当等の損金算入要件のうち、配当可能所得あるいは配当可能額の90％超の分配を行う
べきとする要件（以下、「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の会計上の利益と税務上の所得との比較により支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異により、この要件を満たすことが困難となる場合があります。

③

税務調査等による更正のため、支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税所得計算について税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における支払配当要件が事後的− 45 −

に満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が全額税務否認され、本投資法人の税負担が増大し、投資家への分配額や本投資法人の存続等に重大な悪影響をもたらす可能性があります。
④

同族会社に該当するリスク
利益配当等の損金算入要件のうち、事業年度終了時に同族会社に該当していないこと（発行済投資口の総口数の50％以上が上位３位以内の投資主グループによって保有されていないこと）とする要件については、投資証券が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資家への分配額
等に悪影響をもたらす可能性があります。

⑤

一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制が変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。

(5）投資リスクに対するリスク管理体制について
本投資法人及び資産運用会社は、以下のとおりリスク管理体制を構築し、投資に関するリスクの回避及び最小化を図っております。
①投資法人について
本投資法人は、執行役員２名及び監督役員４名により構成される役員会により運営されております。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催し、法令及び本投資法人の役員会
規則に定める承認事項の決議や業務の執行状況等の報告を行っております。これにより、資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっております。
また、監督役員は必要に応じて資産運用会社及び資産保管会社から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、または必要な調査を行うことができるものとしております。
なお、執行役員のうち１名は投信法第13条に基づく兼職承認を得たうえで、本投資法人の資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社の代表取締役社長が兼務しております。
②資産運用会社について
本投資法人の資産運用にあたり遵守する方針、計画として「経営方針」、「運用資産の中長期運用方針」及び「年度運用計画」を策定しております。また、遵守すべき基準として「資産運用ガイドライン」を定めております。
「資産運用ガイドライン」は、資産の運用・取得・売却方針に関する「運用ガイドライン」、
資金の調達・運用方針に関する「財務ガイドライン」、会計税務・分配方針に関する「計理ガイドライン」、情報開示方針に関する「開示ガイドライン」及び利益相反の恐れがある取引に対する基本方針に関する「利益相反の恐れがある取引に対するガイドライン」から構成されております。

− 46 −

リスク管理の基本方針及び管理すべきリスク項目については「リスク管理規程」を制定し、３ヶ月に一度を目処に、開催する「リスク管理会議」において各リスクの有無の確認と対応方法の検討を行うこととしております。
また、法務・コンプライアンスに関しては、「コンプライアンス規程」及び「コンプライア
ンス・マニュアル」を制定し、年度毎の実施計画として毎年策定する「コンプライアンス・プ
ログラム」により、達成状況の確認と問題点の把握を行っております。
個別の不動産等資産の取得・運用、資金の調達・運用等にあたっては、社長、投資本部長、運営本部長、ゼネラルマネージャー及びマネジャーで構成される「運用審査会議」、社長、投資本部長及び運営本部長で構成される「経営会議」においてこれらの基準・方針等を遵守し、リスクへの対応が図られているかの検証を行っております。

− 47 −

４【手数料等及び税金】(1) 【申込手数料】
該当事項はありません。
(2）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）ので、該当事項はありません。
(3）【管理報酬等】①

管理報酬及び支払手数料の支払実績
第４期（平成15年１月１日から平成15年６月30日）及び第５期（平成15年７月１日から平成
15年12月31日）に本投資法人若しくは信託財産から支払われた主な管理報酬及び支払手数料のうち、一般事務受託者に支払われたもの及び継続的な契約に基づくもののみを以下に記載しています。なおここには含まれない管理報酬及び支払手数料として、不動産売買媒介手数料、新規テナント一般媒介業者である三井不動産株式会社以外の者に対する新規テナントの媒介に関する報酬などがあります。
自至Ａ．役員報酬
Ｂ．資産運用報酬

Ｃ．名義書換事務委託報酬
Ｄ．会計事務委託報酬
Ｅ．機関の運営委託報酬
Ｆ．資産保管報酬
Ｇ．会計監査人報酬
Ｈ．オフィスマネジメント報酬

運用報酬１
運用報酬２
運用報酬３（注２）

業務受託料
工事管理業務料（注３）
売却時物件移管料

Ｉ．事務代行業務報酬
Ｊ．物件移管手数料
Ｋ．既存テナント一般媒介報酬
Ｌ．新規テナント一般媒介報酬
Ｍ．税務委託報酬
Ｎ．投資法人債管理委託手数料
Ｏ．投資法人債発行事務に関する手数料（注４）Ｐ．投資法人債元利金支払事務取扱手数料
Ｑ．投資法人債私募取扱い手数料

第２回
第３回
第２回
第３回
第２回
第３回
第２回
第３回

上記の管理報酬及び支払手数料の総額

第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日
金額（千円）
11,400367,164
133,434
67,57623,095
15,847
6,557
12,767
11,500603,634
46,506
−
5,160
2,700
2,970
10,124
1,500
765
98
13,80012,500−−40,00055,0001,444,097

自至第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日
金額（千円）
11,400311,331
126,622
48,165
17,597
17,2471,500
13,732
11,500539,392
78,134−
5,784
10,80016,363
17,552
1,500
999
1,000
−
−
74
200
−
−
1,230,892（注）１．管理報酬及び支払手数料の総額及び以下の個別の金額に消費税等は含まれておりません。
２．運用報酬３の金額は費用として計上されず個々の投資不動産の取得原価に算入しております。
３．工事管理業務料のうち、第４期の46,506千円のうち、費用として15,803千円を、資産として30,703千円を計上しております。また、第５期の78,134千円のうち、費用として21,321千円を、資産として56,813千円を計上しております。
４．投資法人債発行事務に関する手数料のうち、第４期の第２回13,800千円のうち、費用として2,124千円を、資産として11,675千円
を、第３回12,500千円のうち、費用として874千円を、資産として11,625千円を計上しております。また、第５期の第２回のうち、費用として2,183千円を、資産として9,491千円を、第３回のうち、費用として1,083千円を、資産として10,541千円を計上しております。

− 48 −

②

管理報酬等の主要なものについての料率等
以下には管理報酬等の主要なものについての料率等を記載しています。

管理報酬等の名称

算出方法・料率

支払方法・支払時期

Ａ．役員報酬

執行役員及び監督役員の報酬は、執行役員及び監督役員の各々について１人当た当月分を当月末までに支払う。

執行役員及び監督役員

り月額700千円を限度とし、当該職務と類似の職務を行う取締役及び監査役等の支払先

報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額（本有価証券報告書提出日現在、執行役員及び監督役員に対する報酬は、それぞれ月額350千円及び300千円）。
Ｂ．資産運用報酬

運用報酬１

運用報酬１
決算日毎に算定される運用資産中の不動産（本投資法人が取得する信託の受益

資産運用委託会社が資産運用委（日本ビルファンドマ

権その他資産の裏付けとなる不動産を含む。以下本条において「不動産等」とい託契約に従い本投資法人に対して

ネジメント㈱）う。）から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設利用料、施設設

１年毎に年初に提出する年度運用

置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金若しくはそれに類する金銭計画に基づいて、毎年３月、６

その他賃貸業務から生じる収益の額（但し、運用資産中の不動産その他の資産の月、９月及び12月の各末日（かか売却による収益を除く。以下本号において「賃貸収益」という。）の2.5％に相る末日が銀行休業日の場合は直前当する金額（１円未満切捨）とする。

の営業日）までに、それまでの資産運用会社

３ヶ月分の賃貸収益の2.5％に相運用報酬２当する金額を支払い、決算確定後

決算日毎に算定される運用報酬２控除前の税引前当期純利益（但し、繰越欠損

遅滞なく過不足を精算。

金がある場合は、その全額を補填した後の金額）の３％に相当する金額（１円未満切捨。ただし、負の値の場合は０円とする。）。

運用報酬２

運用報酬３

酬の対応する期間が計算期間に満決算確定後遅滞なく支払う。報運用資産として新たに不動産等を取得した場合、当該不動産等の取得価額（注）に応じて、以下の料率を乗じた金額の合計額（１円未満切捨）を支払う。

たない場合については、日割計算により精算。

ただし、本投資法人の役員会の承認を経た上で、以下の料率を上限とする範囲内運用報酬３で決定した料率とすることができる。

原則として、取得日の属する月

・100億円以下の部分に対して、0.5％
・100億円超300億円以下の部分に対して、0.2％
・300億円超500億円以下の部分に対して、0.05％
・500億円超の部分に対して、なし（注）土地・建物一体の取得価額をいい、複数の不動産が同時に取得される場合
はそのそれぞれの取得価額とする。ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用は除く。

− 49 −の翌月末までに支払う。

管理報酬等の名称算出方法・料率

支払先
Ｃ．名義書換事務委託

別表参照

支払方法・支払時期
毎月末日に締切り、翌月末日まで

報酬に送金又は口座振替による方法により支払う。

名義書換事務等に関する一般事務受託者(中央三井信託銀行㈱)Ｄ．会計事務委託報酬

月額①②の合計額の12分の１（千円未満切捨）

会計事務等に関する一般事務受託

会計事務等に関する一

①

固定部分

10,900千円

者の請求に基づき当月分を当月末

般事務受託者（税理士

②

変動部分

毎年４月１日及び10月１日の不動産の物件数に応じ、30物件までに送金により支払う。

以下の物件数に対し１物件当たり金800千円と30物件超の物

法人平成会計社）

件数に対し１物件当たり金600千円の合計額

Ｅ．機関の運営委託報酬機関の運営に関する一
般事務受託者

役員会の運営に関する事務の報酬

役員会の運営に関する事務の報酬

年額3,000千円。

６ヶ月分を当該６ヶ月経過後の投資主総会の運営に関する事務の報酬末日までに送金により後払い。

投資主総会の１開催当たり5,000千円。

投資主総会の運営に関する事務の報酬（日本ビルファンドマ

当該総会の終了の月の翌月末ま

ネジメント㈱）でに送金により支払う。
Ｆ．資産保管報酬

１年間当たり、資産保管の対象資産額の期初残高×0.01％（１円未満切捨）を日

毎年１月１日から６月末日までの資産保管会社

割計算にて求める。

期間に対応する手数料を６月末日(中央三井信託銀行㈱)（注）１．上記において期初残高は、本投資法人の規約に定める決算日におけるまでに、７月１日から12月末日ま本投資法人の決算により定める。
２．資産保管の対象資産額は、本投資法人が資産保管会社に保管を委託す
る資産のうち、次の①から④までの価額の合計額。
①

不動産、不動産の賃借権及び地上権②

不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権のうちでの期間に対応する手数料を12月末日までに、当該期間の手数料を支払う。

上記①にかかるもの③

金銭の信託の受益権（ただし、信託財産を主として①に対する投資として運用するものに限ります。）の信託財産のうち上記①又は②にかかるもの④ 民法第667条に規定される組合の出資持分のうち上記①を出資することにより設立され、その賃貸・運営・管理等を目的としたもの３．なお、本投資法人が上記①又は②を主たる投資対象とする匿名組合出
資持分を取得する場合には、別途協議の上、資産保管の対象資産額を決定するものとする。
Ｇ．会計監査人報酬

監査の対象となる計算期間毎に20,000千円以内で役員会で決定する金額。なお、

毎年３月、６月、９月及び12月の会計監査人

第５期の会計監査人報酬を、規約に定める第26条第１項第(2)号に定める範囲内

各末日までにそれまでの３ヶ月分（朝日監査法人）

で、11,500千円とした。

を支払う。

− 50 −

管理報酬等の名称算出方法・料率

支払先
Ｈ．オフィスマネジメ
ント報酬

業務委託料

支払方法・支払時期
業務委託料

以下の合計額。

不動産の場合には本投資法人かオフィスマネジメント

・不動産等の賃貸事業から生じる各期末に計上される収益の2.5％

ら、信託不動産の場合には信託不業務受託者

・当該業務委託料及び減価償却費控除前のNOIの３％（ただし不動産等その他の動産に係る信託財産からそれぞれ（三井不動産㈱）

運用資産売却による利益を除く。ただし各オフィスマネジメント契約等毎に下月次払いで支払われる。

限は０とする。）

工事管理委託料

工事管理業務料

不動産の場合には本投資法人かオフィスマネジメント業務受託者が管理工事、貸付工事、大規模修繕工事の計ら、信託不動産の場合には当該信画作成及び工事管理を行う場合、以下のとおり工事ごとにその金額（税別、以下

託不動産に係る信託財産から、支同じ）により工事管理業務料が支払われる。

払われる。

①１件50万円未満（税別）工事

工事金額（税別）の０％②１件50万円から1,000万円未満（税別）

工事金額（税別）の５％③１件1,000万円〜12,000万円未満（税別）②＋1,000万円を超える部分（税別）の３％④１件12,000万円（税別）〜

売却時物件移管料
不動産の場合には本投資法人から、信託不動産の場合には当該信託不動産に係る信託財産から、それぞれ支払われる。

③＋12,000万円を超える部分（税別）の［13.5×0.4÷（√√√(Ａ÷1,000,000)）］％＊Ａは工事総額(税別)。また料率は小数点以下第３位を四捨五入して算出する。
大規模リニューアルの企画及び工事管理、テナント、近隣、行政等工事実施にあたり各種折衝業務が多大な工事等、工事管理業務が通常工事に比して大きなものについては、別途協議の上、工事管理業務料を決定する。
売却時物件移管料
別途協議の上、売却時物件移管料を決定する。
Ｉ．事務代行業務報酬
事務代行業務受託者

業務委託料

当月分の請求書を翌月10日までに

西新宿三井ビルディング及び中目黒ＧＴタワーについてそれぞれ月額401千円

本投資法人に送付し、本投資法人（㈱エヌ・ビー・エ

及び586千円。

は請求書に基づき翌月末日までに

フ・オフィスマネジメ

管理移管費支払う。また、１ヶ月未満の業務

ント）

物件の売却に伴う物件の移管費用について、金額は協議の上別途決定。

委託料については日割り計算とする。

Ｊ．物件移管手数料

１物件当たり単独所有物件については、2,700千円、単独所有物件以外の物件に物件移管業務受託者

ついては、本投資法人及び物件移管業務受託者との間で別途合意する額がそれぞ(三井不動産㈱)れ、本投資法人から支払われる。

Ｋ．既存テナント一般

既存テナント一般媒介業者の媒介により、本投資法人が保有する不動産又は信託不動産の場合には本投資法人か不動産に関し賃貸借契約が成約した場合（館内テナント増床時を含みます。）にら、信託不動産の場合には信託不は、媒介手数料として当該賃貸借契約に係る賃料の１ヶ月相当分が支払われる。

動産に係る信託財産からそれぞ

媒介報酬
既存テナント一般媒介―業者（㈱エヌ・ビー・

れ、賃貸借契約締結後の翌月末日

エフ・オフィスマネジ

に全額支払われる。

メント）
Ｌ．新規テナント一般
媒介報酬

新規テナント一般媒介業者の媒介により、本投資法人が保有する不動産又は信託

媒介手数料として当該賃貸借契約

不動産に関し賃貸借契約が成約した場合に支払う。

に係る賃料の１ヶ月相当分が、不新規テナント一般媒介

動産の場合には本投資法人から、業者（三井不動産㈱）信託不動産の場合には信託不動産に係る信託財産から、それぞれ賃貸借契約締結後の翌月末日に全額支払われる。

− 51 −

管理報酬等の名称算出方法・料率

支払先
Ｍ．税務委託報酬

一計算期間当たり金1,500千円（消費税等別途）。

支払方法・支払時期請求に基づき、請求月の翌月末ま納税事務に関する一般

でに、指定する口座への送金によ

事務受託者

り支払う。

(税理士法人中央青山)
Ｎ．投資法人債管理委

毎１か年額面100円につき２銭。手数料計算期間は、毎年６月及び12月までの各計算期間の最終月の25日（銀行各々前６か月間とする。ただし、初回の手数料については、発行日の翌日から最休業日にあたるときはその前銀行

無担保投資法人債管理

初の手数料支払月の月末までとし、また、最終の手数料についてはその直前の支営業日）。ただし、本投資法人債

会社（第２回 ㈱三井

払月翌月初から満期償還日まで、若しくは買入消却により本投資法人債の総額がの総額が消滅した場合は、消滅し住友銀行）、（第３回

消滅した月の月末までとする。

た日の翌日から10営業日目。

第２回無担保投資法人

発行事務・期中事務に関する手数料として、平成15年２月10日に13,800千円を支

第４期に支払済

債事務受託者払った。

託手数料

中央三井信託銀行㈱）Ｏ．投資法人債発行事務に関する手数料（㈱三井住友銀行）
第３回無担保投資法人

発行事務・期中事務に関する手数料として、平成15年６月12日に12,500千円を支債事務受託者払った。

第４期に支払済(中央三井信託銀行㈱)Ｐ．投資法人債元利金支払事務取扱手数
料
第２回無担保投資法人

元金償還に対しては支払金額の10,000分の10（ただし、取扱１件につき、上記手㈱三井住友銀行を経由して各取扱

債元利金支払事務取扱

数料率で計算される手数料額が100千円を超える場合は100千円とする）。利息支者に支払う。

者（㈱三井住友銀行、払に対しては利息金額の10,000分の20。

大和証券エスエムビー
シー㈱）第３回無担保投資法人

元金償還に対しては支払金額の10,000分の10（ただし、取扱１件につき、上記手

中央三井信託銀行㈱を経由して各債元利金支払事務取扱

数料率で計算される手数料額が100千円を超える場合は100千円とする）。利息支取扱者に支払う。

者（中央三井信託銀行払に対しては利息金額の10,000分の20。

㈱、メリルリンチ日本
証券㈱、しんきん証券㈱、大和証券エスエム
ビーシー㈱、農中証券㈱、みずほ証券㈱）Ｑ．投資法人債私募取扱い手数料
第２回無担保投資法人

額面100円につき40銭を平成15年２月10日に支払った。

第４期に支払済

額面100円につき55銭を平成15年６月12日に支払った。

各取扱い者を代表して、メリルリ

債私募の取扱い者（大和証券エスエム
ビーシー㈱）
第３回無担保投資法人
債私募の取扱い者

ンチ日本証券㈱に第４期に支払（メリルリンチ日本証済。

券㈱、農中証券㈱、しんきん証券㈱、みずほ
証券㈱、大和証券エス
エムビーシー㈱）− 52 −

［名義書換一般事務受託手数料の別表］
Ⅰ．通常事務手数料
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲(1）毎月末現在における投資主及び実質投資主の名寄せ合算後投資主数を

・投資主名簿等の管理基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額の・投資主票及び実質投資主票の管理６分の１とする。

・平常業務に伴う月報等諸報告

ただし、月額の最低料金は200,000円とする。

１．基本手数料

・期末現在における投資主及び実質投資
5,000名まで480円

主の確定と各名簿を合算した諸統計表

10,000名まで

420円

の作成

30,000名まで

360円

50,000名まで

300円

100,000名まで

260円

100,001名以上

225円

１件につき

70円

(2）除籍の投資主票及び実質投資主票

・新規及び除籍の投資主票、実質投資主
票の整理・投資証券の名義書換

２．名義書換手数料(1）書換等の投資証券

１枚につき

110円

(2）書換等の投資口数

１口につき

120円

・質権の登録及び抹消
・改姓名、商号変更、その他投資証券の表示変更に関する投資証券及び投資主
名簿への記載・投資証券不所持制度にもとづく不所持申し出の受理３．投資証券不所持取
扱手数料(1）投資証券不所持申し出取扱料

投資証券１枚につき80円(2）投資証券発行又は返還料

投資証券１枚につき80円

・投資証券寄託先への寄託又は投資証券の廃棄・不所持取扱中の投資主より交付請求があった場合の投資証券交付及びそれに付随する事務

４．分配金事務手数料(1）期末現在における投資主及び実質投資主の名寄せ合算後投資主数を基・分配金の計算及び分配金明細表の作成

準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額とす

・分配金領収証及び郵便振替支払通知書る。ただし、最低料金は350,000円とする。

５．投資証券分合交換
手数料
６．分配金支払手数料の作成
5,000名まで120円

・印紙税の納付手続

10,000名まで

110円

・分配金支払調書の作成

30,000名まで

100円

・分配金の未払確定及び未払分配金明細50,000名まで

80円

100,000名まで60円

100,001名以上50円(2）指定振込払いの取扱い

１件につき

150円

・一般税率以外の源泉徴収税率の適用(3）郵便振替支払通知書の分割

１枚につき

100円

・分配金計算書の作成(4）特別税率の適用

１件につき

150円

(5）分配金計算書作成

１件につき

15円

(1）回収投資証券

１枚につき

80円

・分割、併合等による投資証券の回収

表の作成
・分配金振込通知及び分配金振込テープ又は分配金振込票の作成(2）交付投資証券

１枚につき

80円

・廃棄及び新投資証券の交付(1）分配金領収証及び郵便振替支払通知書

１枚につき

450円

・取扱期間経過後の分配金及び分配金の(2）毎月末現在における未払の分配金領収証及び郵便振替支払通知書

支払い

１枚につき

3円

・未払分配金及び分配金の管理・住所変更届、特別税率適用届及び銀行

７．諸届・調査・証明
手数料

(1）諸

届

１件につき

600円

振込指定書並びに実質投資主管理番号

(2）調

査

１件につき

600円

変更届等諸届出の受理

(3）証

明

１件につき

600円

・税務調査等についての調査、回答
・分配金支払証明書等諸証明書の発行− 53 −

手数料項目

手数料計算単位及び計算方法(1）封入発送料

事務範囲（機械封入）封入物２種まで１通につき25円

１種増すごとに５円加算（手封入） 封入物２種まで１通につき40円

１種増すごとに10円加算

８．諸通知発送手数料(2）葉書発送料

１通につき

8円

(3）宛名印書料

１通につき

15円

(4）照

１照合につき

10円

１通につき

200円

合

料

９．還付郵便物整理手数料(1）議決権行使書（委任状）作成料

15円(2）議決権行使書（委任状）集計料

数料

入、発送、選別及び書留受
領証の作成
葉書発送料…葉書の発送
宛名印書料…諸通知等発送のための宛名
印書
照合料………２種以上の封入物についての照合
投資主総会関係書類、分配金、投資証券
その他還付郵便物の整理、保管、再送・議決権行使書（又は委任状）の作成

行使書（委任状）１枚につき10．投資主総会関係手

封入発送料…招集通知、決議通知等の封・議決権行使書（又は委任状）の集計
・投資主総会受付事務補助

行使書（委任状）１枚につき70円

ただし、最低料金は70,000円とする。
(3）投資主総会受付補助
11．投資主一覧表作成
手数料12．複写手数料
13．分配金振込投資主
勧誘料
14．投資証券廃棄手数料

派遣者１名につき(1）全投資主を記載する場合(2）一部の投資主を記載する場合

10,000円

１名につき

20円

大口投資主一覧表等各種投資主一覧表の該当投資主１名につき

20円

作成

複写用紙１枚につき30円

投資主１名につき50円

投資証券１枚につき15円

投資主一覧表及び分配金明細表等の複写
分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入並
びに発送
予備投資証券等の廃棄

ただし、最低料金は30,000円とする。

Ⅱ．保管振替制度関係手数料
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

毎月末現在における名寄せ後の実質投資主１名につき、下記段階に応じ区・実質投資主の実質投資主管理番号単位分計算した合計額。

の管理

ただし、月額の最低料金は50,000円とする。
１．実質投資主管理料

２．新規預託投資口数
データ処理手数料
３．投資主通知データ

・投資主と実質投資主及び実質投資主間
5,000名まで50円

10,000名まで

45円

30,000名まで

40円

50,000名まで

30円

50,001名以上

25円

１件につき

200円

１件につき

150円

新規預託投資口数データ
照合用実質投資主データ及び実質投資主通知データ

処理手数料− 54 −の名寄せ
・実質投資主の抹消・減少通知に係る処
理

新規預託投資口数データの作成及び仮実
質投資主名簿への登録
データの入力及び仮実質投資主名簿、実質投資主名簿との照合並びに登録

(4）【その他の手数料等】
本投資法人は、運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合、かかる遅延利息又は損害金を負担します（規約第29条第１項）。
これに加えて、本投資法人は、以下に掲げる費用を負担します（規約第29条第２項）。
・投資証券の発行に関する費用（券面の作成、印刷及び交付に係る費用を含みます。）
・有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用・目論見書及び要約（仮）目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用
・法令に定める財務諸表、運用報告書等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）
・本投資法人の公告に係る費用及び広告宣伝等に関する費用・専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、鑑定評価、資産精査、及び司法書士等を含みます。）
・執行役員及び監督役員に係る実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う諸費用
・運用資産の取得又は管理・運営に関する費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕
費用、水道光熱費等を含みます。）
・借入金及び投資法人債に係る利息・本投資法人の運営に要する費用
・その他上記各号に類する本投資法人が負担すべき費用(5）【課税上の取扱い】
投資法人投資家及び投資法人に関する課税上の取扱いは下記のとおりです。平成15年度税制改正により、投資法人投資家課税上の取扱いが大きく変わっておりますのでご留意ください。
①

個人投資家の税務

Ａ．利益の分配に係る税務
個人投資家が本投資法人の投資口に係り受取る利益の分配は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われます。従って、分配金を受取る際に20％の税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。ただし、二重課税の調整措置を目的として設けられている配当控除の適用はありません。
平成15年度税制改正により配当課税の見直しが行われ、上場株式等の配当等にかかる源泉徴収税率等の特例が新設されました。
これにより、平成15年４月１日から同年12月31日までに受取るべき分配金については、10％の所得税が源泉徴収されます（地方税は課されません。）。また、平成16年１月１日から平成20年３月31日までの間に受取るべき分配金については、所得税７％、地方税３％が源泉徴収されます。この特例の対象となる個人投資家は、本投資法人の事業年度終了の日における本投資法人の発行済投資口総数の100分の５以上を有する個人以外の者に限られます。
なお、上場株式等の配当については、少額配当所得申告不要制度の５万円の上限が撤廃されましたので、平成15年４月１日から平成20年３月31日までに支払を受けるべきものについては、10％の源泉徴収のみで課税関係を終了させることができます。ただし、この配当所得申告不要制度における上限撤廃の対象となる個人投資家は、本投資法人の事業年度終了の日における本投資法人の発行済投資口総数の100分の５以上を有する個人以外の者に限られます。
本投資法人から支払を受ける利益の分配について、その分配金に係る事業年度終了の日における本投資法人の発行済投資口総数の100分の５以上を有する個人については、20％の税率で源泉徴収された後、配当所得として総合課税の対象となります。その際所得税額控除等の適用はありますが、配当控除の適− 55 −

用はありません。
Ｂ．利益を超える金銭の分配に係る税務
個人投資家が本投資法人から受取る分配金のうち利益を超える部分の金額は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして取扱われ、この金額のうち払戻しの対象となった本投資法人の出資等に相当する
金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資家はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは下記Ｃ．の投資口の譲渡の場合と同様になります。
Ｃ．投資口の譲渡に係る税務(a）申告分離課税制度
個人投資家が投資口を譲渡した際の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡所得として申告分離課税（所得税20％、地方税６％）の対象となります。
この場合において、平成15年１月１日以後に上場投資口を証券会社等を通じて譲渡する場合等には、申告分離課税の税率が所得税15％、地方税５％に軽減されます（さらに、平成15年１月１日から平成19
年12月31日までの間に行われる譲渡については、その税率が所得税７％、地方税３％に軽減されています。）。
平成13年11月30日から平成14年12月31日までの間に購入した本投資法人の投資口を含む上場株式等を、
平成17年１月１日から平成19年12月31日までの間に、証券会社等を通じて譲渡する場合等において、一定事項を記載した「特定上場株式等非課税適用選択申告書」を翌年１月１日から３月15日までの間にその者の住所地の所轄税務署長に提出した場合には、取得対価の額の合計額が1,000万円までのものについては、譲渡所得は非課税とされます。
個人投資家が申告分離課税を適用する場合、本投資口の譲渡に際し譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡に係る譲渡所得等の金額との通算は認められますが、株式等の譲渡に係る譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と通算することはできません。ただし、平成15年１月１日以後に証券会社等を通じて上場投資口を譲渡したこと等により生じた譲渡損失のうち、その譲渡日の属する年分の株式等の譲渡に係る譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額は、一定の要件の下で、その年の翌年以後３年内の各年分の株式等の譲渡に係る譲渡所得等の金額からの繰越控除が認められます（株式等の譲渡所得の金額を限度）。この規定の適用を受けるためには、上場株式等に係る譲渡損失の金額が生じた年分の所得税につき一定の明細書等を添付した確定申告書を提出し、かつ、その後において連続して確定申告書及び控除を受ける金額の計算に関する明細書等を提出する必要があります。
(b）源泉分離課税制度
株式等の譲渡に係る源泉分離課税は平成14年12月31日をもって廃止されました。
②

法人投資家の税務

Ａ．利益の分配に係る税務
法人投資家が本投資法人の投資口に係り受取る利益の分配は、原則として分配の決議のあった日の属する投資家の事業年度において収益計上されます。分配金を受取る際には20％の税率により源泉徴収がされます。
平成15年度税制改正により、平成15年４月１日から同年12月31日までに受取るべき本投資法人の利益の分配については、所得税の源泉徴収税率が10％に軽減され、さらに平成16年１月１日から平成20年３− 56 −

月31日までに受取るべき分配金については、所得税７％に軽減されています。
法人税の計算上、本投資法人から受取る分配金については、受取配当等の益金不算入の規定の適用はな
く、源泉税については納付すべき法人税の計算上、所得税額控除の対象となります。
Ｂ．利益を超える金銭の分配に係る税務
法人投資家が本投資法人から受取る分配金のうち利益を超える部分の金額は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして取扱われ、この金額のうち払戻しの対象となった本投資法人の出資等に相当する
金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
また、出資の払戻しの額のうちみなし配当を上回る金額は投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資家はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは下記Ｃ．の投資口の譲渡の場合と同様となります。
Ｃ．投資口の譲渡に係る税務
法人投資家が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則として約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
③

投資法人の税務

Ａ．利益配当等の損金算入要件
税法上、一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資家との間の二重課税を排除する
ため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。
利益の配当等を損金算入するために留意すべき主要な要件は次のとおりです。
・配当等の額が配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること
・他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと
・借入は、適格機関投資家からのものであること・事業年度の終了時において同族会社に該当していないこと・発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合
が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること・設立時における投資口の発行が公募でかつ発行価額の総額が１億円以上であること、又は事業年度の終了時において50人以上の者によって所有されていること
Ｂ．不動産流通税の軽減措置
登録免許税

平成15年４月１日以後不動産を取得した際の所有権の移転登記に対して、原則として登録免許税が不動産の価額に対し２％の税率により課されます。なお、平成15年４月１日から平成18年３月31日までの３年間は、税率は１％となります。ただし、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合である「特定不動産の割合」を100分の75以上とする旨の記載がある
ことその他の要件を満たす投資法人は、平成16年３月31日までに取得する不動産に対しては、登録免許税の税率が0.6％に軽減されます。（平成16年度税制改正により２年間の延長の可能性があります。）
不動産取得税

不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が不動産の価格に対し４％の税率により課されます。なお、この税率は、平成15年４月１日から平成18年３月31日までの３年間に不動産を取得した場合に限り、３％となります。ただし、規約において、資産の運用の方針として、「特定不− 57 −

動産の割合」を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人は平成17年３月31日までに取得する不動産に対しては、不動産取得税の課税標準が３分の１に軽減されます。また、特別土地保有税については平成15年以降当分の間、その課税が行われないこととなりました。
（注）１．みなし配当の金額は次のように計算されます。なお、この金額は投資法人からお知らせします。
みなし配当の金額＝出資払戻し額−投資家の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額
２．投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり算定されます。
投資口の譲渡に係る収入金額＝出資の払戻し額−みなし配当金額（注１）３．投資家の譲渡原価は次の算式により計算されます。

投資法人の出資払戻し総額
出資払戻し直前の取得価額

× 投資法人の前期末の簿価純資産価額（前期期末時から当該払戻し等の直前の時までの間に、資本等の金額または連結個別資本等の金額が増加しまたは減少した場合には、その増加した金額を加算しまたはその減少した金額を控除した金額となります）※この割合は小数点３位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、投資法人からお知らせすることになっています。
４．投資口の譲渡損益は次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額＝譲渡収入金額（注２）−譲渡原価の額（注３）− 58 −

５【運用状況】(1）【投資状況】（平成15年12月31日現在）
資産の種類

内容等による区分

地域等

価格（貸借対照表計上額）
（百万円）

投資比率
（％）

東京都心部

30,9409.8

東京周辺都市部

2,516

0.8

地方都市部

7,238

2.3

小計

40,694

12.9

東京都心部

173,64855.2

東京周辺都市部

34,867

11.1

地方都市部

33,16710.6

小計

241,68376.9

預金・その他資産

31,98310.2

その他の資産合計

273,666

87.1

314,361

100.0

不動産

不動産等を主な信託財産とする信託受益権
その他の資産

資産総額

金額（百万円）

資産総額に対する比率（％）

負債総額

161,369

51.3

純資産総額

152,992

48.7（注）１．上記における不動産及び不動産等を主な信託財産とする信託受益権に係る信託不動産は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
２．投資比率は、投資法人の資産総額に対する当該資産の価格の比率です。「価格」として、不動産は規約に規定された評価方法である「貸借対照表計上額」を、その他の資産も同様に「貸借対照表計上額」を採用しております。
３．上記における不動産及び不動産等を主な信託財産とする信託受益権に係る信託不動産の「貸借対照表計上額」は土地、建物、構築物、機械装置、工具器具備品もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、施設利用権など）16,814百万円と長期前払費用53百万円の合計の取得価額（取得にかかわる諸費用を含む）から減価償却累計額を控除した価額です。
４．上記における「預金・その他資産」には信託財産内の預金23,189百万円及び差入敷金保証金310百万円、建設仮勘定7百万円が含まれています。なお、上記における「不動産等を主な信託財産とする信託受益権」には信託財産内の預金は含まれていません。
５．当期中に取得した「中目黒ＧＴタワー」共有床組合（民法第667条に規定する組合）への出資分（以下「任意組合出資持分」といいます。）295百万円（対資産総額比率0.1％）につきましては、不動産（東京都心部）に含めて記載しております。

− 59 −

(2）【運用実績】①【純資産等の推移】
本有価証券報告書提出日の前月末現在及び同日前１年以内における各月末の本投資法人の総資産額、純資産総額及び投資口１口当たりの純資産額の推移は次のとおりです。
年月日

総資産額
（百万円）

純資産総額
（百万円）

１口当たりの純資産額（円）

平成15年１月から５月までの各月末

（注１）

（注１）

（注１）

平成15年６月末日

307,688

153,212545,823（注２）

平成15年７月から11月までの各月末

（注１）

（注１）

（注１）

平成15年12月末

314,361

152,992

545,038（注２）

平成16年１月から２月までの各月末

（注１）

（注１）

（注１）

平成15年12月期の直近５計算期間末日の本投資法人の総資産額、純資産総額及び投資口１口当たりの純資産額の推移は次のとおりです。
計算期間

総資産額
（百万円）

純資産総額
（百万円）

１口当たりの純資産額
（円）

第１期

自
至

平成13年３月16日
平成13年12月31日

256,847

154,239

549,482

第２期

自至

平成14年１月１日
平成14年６月30日

278,975

153,391

546,459

第３期

自至

平成14年７月１日
平成14年12月31日

290,725

153,461546,709

第４期

自至

平成15年１月１日
平成15年６月30日

307,688

153,212545,823

第５期

自至

平成15年７月１日
平成15年12月31日

314,361

152,992

545,038（注）１．平成15年１月末日から５月末日まで、平成15年７月末日から11月末日までならびに平成16年１月末日から２月末日については、総資産額及び純資産総額を期中では正確に把握することが困難であるため、記載しておりません。
２．「１口当たりの純資産額」については、純資産額を発行済投資口数の280,700口で除して算出しています。
３．各月末及び各計算期間末に分配は行われておりません。第１期については平成14年３月に、第２期については平成14年９月に、第３期については平成15年３月に、第４期については平成15年８月に、第５期については平成16年３月に分配が行われております。
４．「１口当たりの純資産額」は小数点以下を切り捨てにて表示しています。

− 60 −

なお、投資証券の取引所価格の推移は次の通りです。
最近３年間の事業年度別最高・最低投資口価格

最近６ヶ月間の月別最高・最低
投資口価格

（注）

回次
決算年月

第１期
平成13年12月

第２期
平成14年６月

第３期
平成14年12月

第４期
平成15年６月

第５期
平成15年12月

最高（円）616,000

581,000

624,000

694,000

696,000

最低（円）

480,000

474,000

537,000

570,000

631,000

月別

平成15年
７月

平成15年
８月

平成15年
９月

平成15年
10月

平成15年
11月

平成15年
12月

最高（円）

655,000

658,000

667,000

683,000

690,000

696,000

最低（円）

631,000

639,000

638,000

669,000

678,000

680,000

最高・最低投資口価格は東京証券取引所不動産投資信託証券市場の終値によります。

②【分配の推移】
平成15年12月期の直近５計算期間の本投資法人の分配総額、投資口１口当たりの分配の額の推移は次のとおりです。
計算期間

分配総額（百万円）

１口当たりの利益分配
金（円）１口当たりの利益超過分配金（円）

第１期

自至

平成13年３月16日
平成13年12月31日

5,340

19,026

−

第２期

自
至

平成14年１月１日
平成14年６月30日

4,492

16,003

−

第３期

自
至

平成14年７月１日
平成14年12月31日

4,562

16,253

−

第４期

自
至

平成15年１月１日
平成15年６月30日

4,313

15,367

−

第５期

自
至

平成15年７月１日
平成15年12月31日

4,093

14,582−− 61 −

③【自己資本利益率（収益率）の推移】
平成15年12月期の直近５計算期間末日の本投資法人の自己資本利益率（純資産当期純利益率）の推移は次のとおりです。
計算期間

自己資本利益率（％）（注）

第１期

自
至

平成13年３月16日
平成13年12月31日

4.2（6.9）

第２期

自至

平成14年１月１日
平成14年６月30日

2.9（5.8）

第３期

自至

平成14年７月１日
平成14年12月31日

3.0（5.9）

第４期

自至

平成15年１月１日
平成15年６月30日

2.8（5.6）

第５期

自至

平成15年７月１日
平成15年12月31日

2.7（5.3）（注） 括弧内の数値は、第１期は平成13年５月23日より運用を開始したため、実質的な運用日数223日により年換算した数値です。また、６ヶ月決算である第２期以降については月数により年換算した数値です。

(3）【販売及び買戻しの実績】
平成15年12月期の直近５計算期間の本投資法人による販売、買戻し及び払戻しの実績はありません。なお、平成15年12月期の直近５計算期間の本投資法人の投資口の発行実績は次のとお
りです。
計算期間

自
至

第１期
平成13年３月16日
平成13年12月31日

発行日

発行口数（口）発行済口数（口）平成13年３月16日

200

（200）

200

（200）

平成13年５月23日

197,600（197,600）

197,800（197,800）

平成13年９月８日

82,900（82,900）

280,700（280,700）

自至第２期
平成14年１月１日
平成14年６月30日

該当なし

自
至

第３期
平成14年７月１日
平成14年12月31日

該当なし

自
至

第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

該当なし

自
至

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

該当なし（注）１．括弧内の数値は本邦内における発行口数及び発行済口数です。
２．平成13年３月16日に1口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。また平成13年５月23日に22物件の取得資金の調達を目的として１口当たり発行価格500,000円にて私募投資口の追加発行を行い、運用を開始しました。さらに、平成13年９月
８日に１口当たり発行価格625,000円（引受価額603,125円）にて、物件取得等を目的とする借入金の返済資金及び新規物件の取得
資金の調達等を目的とする公募新投資口を発行しました。

− 62 −

６【管理及び運営】(1）【資産管理等の概要】①【資産の評価】
Ａ．基準価額本投資法人の基準価額は投資口１口当たりの純資産額をいい、本投資法人の資産総額から、負債総額を控除した金額（以下、「純資産総額」といいます。）をその時点における本投資法人の発行済投資口総数で除して算出します。
投資口１口当たりの純資産額は、下記「⑥計算期間」欄記載の計算期間の末日（以下、「決算日」といいます。）ごとに算出し、決算日後に作成される計算書類に記載され、投資主に送付されるほか、証券取引法に基づいて決算日後３か月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。また、投資口１口当たりの純資産額は社団法人投資信託協会の規則に従って、公表されます。
Ｂ．純資産総額
純資産総額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて次のとおりとするほか（規約「資産評価の方法及び基準」Ⅲ及びⅣ(1））、投信法、「投資法
人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」並びに社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従います。なお、運用資産の評価に当たっては、投資主のために慎重かつ忠実にかかる業務を行い、また、評価の信頼性の確保に努めるものとします（規約「資産評価の方法及び基準」Ⅰ(2）及び(4））。また、運用資産の評価に当たっては、継続性を原則とします（規約「資産評価の方法及び基準」Ⅰ(3））。
(a）不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分について定額法により算定します。
(b）不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権
信託財産中の不動産、土地の賃借権及び地上権については、上記(a)と同様とします。
(c）匿名組合出資持分
匿名組合出資持分相当額をもって評価します。
(d）有価証券ⅰ）証券取引所に上場されている有価証券
証券取引所が開設する取引所有価証券市場又は外国有価証券市場における最終価格に基づき算出した価格により評価します。
ⅱ）店頭売買有価証券
証券業協会（店頭売買有価証券が２以上の証券業協会に備える証券取引法第75条第１項に規定する店頭売買有価証券登録原簿に登録されている場合には、当該店頭売買有価証券が主として取引されている証券業協会とします。）が開設する店頭売買有価証券市場又はこれに類似する市場で外国に所在するものにおける最終価格に基づき算出した価格により評価します。
ⅲ）上記以外の有価証券証券会社等から気配相場が提示されている場合には、当該気配相場で評価することを原則とします。気配相場が提示されていない場合は、社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額をもって評価することを原則とします。

− 63 −

(e）金銭の信託の受益権
信託財産構成物を上記(a)ないし(d)に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。
(f）金銭債権
取得価額から貸倒見積高に基づいて算定された貸倒引当金を控除した額をもって評価します。
(g）任意組合出資持分
組合財産構成物を上記に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。
(h）その他
上記(a)ないし(g)に定めがない場合については、社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥当と認められる会計基準により付されるべき評
価額をもって評価します。
Ｃ．その他
不動産、土地の賃借権及び地上権（信託の受益権、有価証券及び匿名組合出資持分の主たる裏付けとなるものを含みます。）について、資産運用報告書等により評価額を開示する目的で評価する場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額等をもって開示評価額とします（規約「資産評価の方法及び基準」Ⅳ(2））。ただし、物件取得時からその後最初に到来する決算日に係る鑑定評価額等を開示するまでの期間においては、物件の売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます。）をもって開示評価額とします。
②【申込(販売)手続等】
該当事項はありません。
③【買戻し手続等】
本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）。
④【保管】投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を株式会社証券保管振替機構（以下、「保振機構」といいます。）に預託することができます。この場合、保振機構はこれらの預託された本投資証券について分別保管せず混蔵保管により集中保管します。
保振機構は、これらの預託された本投資証券について預託後の相当の時期に保振機構名義への書換の請求を本投資法人又は本投資法人の名義書換事務受託者に対して行います。保振機構に本投資証券を預託した投資主は、本投資証券の保管を委託した証券会社等に申し出ることにより、保振機構に預託した本投資証券の券面の交付及び返還を受けることができます。
投資主は証券会社との間で保護預り契約を締結し、投資証券の保管を委託することができます。保護預りの場合、投資証券は混蔵保管され、投資主に対しては預り証が交付されます（保護預り証券について預り証を省略し、取引の都度、その時点での残高が掲載された「取引明細書」を交付する方法によることも可能です。）。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできますが、この場合投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することとなります。

− 64 −

⑤【存続期間】
本投資法人の規約に存続期間の定めはありません。
⑥【計算期間】
本投資法人の設立当初の決算期間は、本投資法人設立の日（平成13年３月16日）から平成13
年12月31日までとし、第２期以降の決算期間は、毎年１月１日から６月30日まで及び７月１日
から12月31日までの各６ヶ月間となっています（規約第15条）。
⑦【その他】
Ａ．増減資に関する制限(a）投資口の追加発行
本投資法人は、200万口を上限として、役員会の承認を得た上で投資口の追加発行を行うことができます（規約第６条第１項及び第３項）。ただし、下記「Ｃ．規約の変更」欄に記載の方法によって、規約を変更することにより追加発行の口数の上限を変更することができます。
なお、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ハに規定される要件を満たすため、本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は100分の50を超えるものとします（規約第６条第２項）。
(b）最低純資産額の変更
本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度額（以下、「最低純資産額」といいます。）として保持します（規約第11条）。最低純資産額を減少させることを内容とする規約の変更を行う場合には、下記「Ｃ．規約の変更」欄に記載の方法によるほか、本投資法
人の債権者に対する異議申述手続を行う必要があります（投信法第142条、商法第376条）。
(c）自己投資口の取得及び質受けの制限
本投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、または質権の目的として受けることができません。ただし次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときはこの限りではありません（投信法第80条第１項）。
ａ）合併によるとき
ｂ）投資法人の権利の実行に当たりその目的を達成するため必要であるとき
ｃ）投信法の規定により投資口の買取りをするとき
Ｂ．解散
本投資法人は、投信法に従い、規約で定めた存立時期の満了又は解散事由の発生、投資主総会の決議、合併、破産、解散を命ずる裁判、投信法第187条の登録の取消しのいずれかの事由が発生した場合には解散します（投信法第143条）。なお、本投資法人の規約に存続期間及び解散事由の定めはありません。
Ｃ．オプションの発行
本投資法人は、投資口を買い付けるオプションを発行することができません。
Ｄ．規約の変更
規約を変更するには、発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出− 65 −

席した投資主総会において、出席者の議決権の３分の２以上により可決される必要があります。ただし、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき下記「(3）投資主・投資法人債権者の権利 ①投資主の権利 (Ｅ）議決権」欄をご参照下さい。
投資法人が、規約の変更を行うことを決定した場合、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は配当の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。また、かかる規約の変更により投信法
第188条第1項第1号に規定される事項に変更があった場合には、その旨は内閣総理大臣に届けられ、投資法人登録簿に登録されます。
Ｅ．関係法人との契約の更改等
下記「第２ 関係法人の概況 １資産運用会社の概況 (5)事業の内容及び営業の概況」
並びに「２ その他の関係法人の概況 (2）関係業務の概要」をご参照ください。
Ｆ．公告
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。
Ｇ．内国投資信託証券事務の概要(a）名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
本投資証券の所持人は、本投資法人及び本投資法人の名義書換等に関する一般事務受託者である中央三井信託銀行株式会社の定める手続に従って本投資証券の名義書換を本投資法人に請求することができます。本投資証券の譲渡等は、かかる名義書換によらなければ、
本投資法人に対抗することができません。名義書換手続の取扱場所、取次所、代理人及び手数料は次のとおりです。
取扱場所

東京都港区芝三丁目33番１号
本店

中央三井信託銀行株式会社

全国各支店

取次所

中央三井信託銀行株式会社
日本証券代行株式会社
代理人の名称

本店及び全国各支店

東京都港区芝三丁目33番１号
中央三井信託銀行株式会社

手数料

なし

（注）中央三井信託銀行株式会社に対して直接名義書換手続を行う場合には、手数料はかかりません。なお、他の証券会社等を通じて名義書換手続を行う場合、当該証券会社等に対する手数料が別途必要となることがあります。

(b）投資主名簿の閉鎖の時期
該当事項はありません。
(c）投資主総会の開催時期、場所及び手続
本投資法人の投資主総会は２年に１回以上開催されます。開催時期については確定していません。開催場所は東京都中央区又はその隣接地です。投資主総会は、会日の２ヶ月前までに公告を行い、かつ会日の２週間前までに各投資主に対して書面で通知を発する方法
により招集されます（投信法第91条第１項）。

− 66 −

(d）投資主に対する特典
該当事項はありません。
(e）内国投資信託証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。
(f）その他内国投資信託証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

− 67 −

(2）【利害関係人との取引制限】①

利害関係人等との取引の禁止
資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について次の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の３関連）。ここで「利害関係人等」とは、資産運用会社の総株主の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者を指します。
Ａ．資産運用会社の利害関係人等である次の(a)から(g)までに掲げる者の当該(a)から(g)までのそれぞれに定める顧客等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
(a）投資信託委託業者

投資信託委託業に係る受益者又は投資法人資産運用業に係る投資法人(b）信託会社

信託の引受けを行う業務に係る受益者(c）信託業務を営む金融機関

信託の引受けを行う業務に係る受益者(d）投資顧問業者

投資顧問業に係る顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約に係る顧客(e）宅地建物取引業者

宅地建物取引業に係る顧客(f）不動産特定共同事業者

不動産特定共同事業の事業参加者(g）上記(a)から(f)までに掲げる者のほ

投信法施行令で定める顧客等

か、特定資産に係る業務を営む者として投信法施行令で定めるもの
Ｂ．資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
Ｃ．資産運用会社の利害関係人等である次に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと。
(a）証券会社等(b）登録金融機関(c）宅地建物取引業者(d）上記(a)から(c)までに掲げる者のほか、投信法施行令で定めるもの
Ｄ．資産運用会社の利害関係人等である証券会社が有価証券の引受けに係る主幹事会社である
場合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しな
い作為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと。
Ｅ．資産運用会社の利害関係人等である証券会社又は登録金融機関が有価証券の募集若しくは売出し又は募集、私募若しくは売出しの取扱いを行っている場合において、当該証券会社又は登録金融機関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該証券会社又は登録金融機関が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該証券会社又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって取得し、又は買い付けること。
Ｆ．資産運用会社の利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業契約の締− 68 −

結に係る勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産特定共同事業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産特定共同事業者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
Ｇ．資産運用会社の利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
Ｈ．資産運用会社の利害関係人等である信託会社等が信託契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該信託契約に係る信託財産の額が当該信託会社等が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託会社等の要請を受けて、当該信託契約に係る受益権を投資法人の資産をもって取得すること。
Ｉ．資産運用会社の利害関係人等である有限責任組合契約の業務執行組合員が有限責任組合契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該有限責任組合契約の出資額が当該有限責任組
合契約の業務執行組合員が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該業務執行組合員の要請を受けて、当該有限責任組合契約に係る投資事業有限責任組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付（投信法第34条の６第２項ないし第４項）
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本項において同じ。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とす
るものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません。た
だし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載
すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます。

③ 資産の運用の制限（投信法第195条関連）登録投資法人は、その執行役員又は監督役員、その資産の運用を行う投資信託委託業者、その執行役員又は監督役員の親族、その資産の運用を行う投資信託委託業者の取締役、執行役若しくは監査役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません。
Ａ．有価証券の取得又は譲渡Ｂ．有価証券の貸借
Ｃ．不動産の取得又は譲渡− 69 −

Ｄ．不動産の貸借
Ｅ．不動産の管理の委託（ただし、投信法第34条の10第２項の届出を行った資産運用会社に、不動産の管理の委託をすることが認められています。）
Ｆ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引④

利害関係人等に対する取引状況等
当期における利害関係人等との取引状況等は以下のとおりです。
Ａ．取引状況
売買金額等（注２）(注３)
区分買付額等（千円）

売付額等（千円）
9,633,000

総額−

うち利害関係人からの買付額

うち利害関係人への売付額

1,247,476（13.0）−（−）

1,247,476（100.0）−（−）

1,247,476（100.0）−（−）

利害関係人等との取引状況の内訳
三井不動産株式会社
合計

Ｂ．支払手数料
区分

不動産売買媒介手数料
オフィスマネジメ
ント報酬等(注４)

利害関係人等との取引の内訳

支払手数料
総額Ａ
（千円）
251,685

支払先

支払額Ｂ
（千円）

Ｂ／Ａ
（％）

三井不動産株式会社

163,72565.1

三井不動産株式会社

617,526

99.1

株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント

5,784

0.9

10,800三井不動産株式会社

10,800100.0

1,011,649

三井不動産株式会社

220,03621.8

第一整備株式会社

137,275

13.6

株式会社いずみテック

80,9178.0

三井不動産ビルマネジメント株式会社

11,7491.2

三井不動産住宅リース株式会社

1,640

0.2

707

0.1

三井不動産株式会社

17,55214.0

株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント

16,363

13.1

オフィスマネジメント報酬
623,310
事務代行業務報酬

物件移管手数料
建物管理委託報酬

株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント
賃貸借媒介手数料等

125,175（注）１．利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第20条に定める本投資法人と資産運用委託契約を締結している投資信
託委託業者の利害関係人等をいい、当期に取引実績または支払手数料の支払実績のある三井不動産株式会社、三井不動産ビルマネジメ
ント株式会社（平成15年８月１日付で株式会社エム・エフ・ビルマネジメントより社名変更）、三井不動産住宅リース株式会社、第一整備株式会社、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント及び株式会社いずみテックについて記載しております。
２．上記数値は、売買契約書に記載された売買価格を記載しており、上記以外に、三井不動産株式会社に対し固定資産税等の精算金
1,601千円を支払っております。
３．（）内の数値は、買付額・売付額の各々総額に対する比率（％）を記載しています。

４．中目黒ＧＴタワー及び西新宿三井ビルディングについては、本投資法人は三井不動産株式会社に建物を賃貸し、同社がこれを転借人に転貸しております。このため、これらの物件については本投資法人は同社にオフィスマネジメント業務の委託を行わず、物件の所有者及び建物賃貸人としての事務代行業務を株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに委託しております。
５．上記記載の手数料以外に本投資法人が第三者（投資法人債管理会社）に支払った第２回投資法人債及び第３回投資法人債の元利金支− 70 −

払事務取扱手数料の一部が、投資法人債管理会社から大和証券エスエムビーシー株式会社に対して支払われております。
６．上記記載の支払手数料以外に、当期中に利害関係人等へ発注した修繕工事等の支払額は以下のとおりです。
株式会社いずみテック

136,437千円

第一整備株式会社

76,801千円

三井不動産株式会社

73,862千円

三井不動産ビルマネジメント株式会社

27,252千円

三井不動産住宅リース株式会社

5,672千円

三井デザインテック株式会社

3,559千円− 71 −

(3）【投資主・投資法人債権者の権利】①

投資主の権利投資主が有する主な権利の内容及び行使手続の概要は次のとおりです。
Ａ．投資口の処分権
投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます（投信法
第78条第１項）。
Ｂ．投資証券交付請求権及び不所持請求権
投資主は、投資法人の成立（その成立後に投資口を発行するときは、その払込期日）の後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます（投信法第83条第２項）。また、投資主は、投資証券の不所持を申し出ることもできます（投信法第83条第５項、商法第226条の２）。
Ｃ．金銭分配請求権
投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた金銭の分配方針に従って作成された金銭の分配に係る計算書に従い、金銭の分配を受ける権利を有しています。金銭の分配方針に関しては、上記「２投資方針 (3）分配方針」欄をご参照下さい。
Ｄ．残余財産分配請求権
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています（投信法第163条第１項、商法第425条本文）。
Ｅ．議決権
投信法又は本投資法人の規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される投資主総会で決議されます。
投資主は投資口１口につき１個の議決権を有しています（投信法第94条第１項、商法第241条第１項）。投資主総会においては、原則として投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数でこれを行います。
規約の変更その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資主が出席し、その議決権の３分の２以上により決議されなければなりません。なお、投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第92条第１項）。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）
について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第23条第５項）。
その他、投資主総会において権利を行使すべき投資主は、本投資法人が役員会の決議を経て法令に従いあらかじめ公告し定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載された投資主とします（規約第23条第６項）。なお、議決権は、代理人をもって行使することができますが、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を行使することができる投資主に限られます（規約第23条第７項）。また、本投資法人が、役員会の決議をもつて、投資主総会に出席しない投資主が電磁的方法により議決権を行使することができる旨を定めた場合は、投資主総会に出席しない投資主は、本投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます（投信法第92条の２）。

− 72 −

Ｆ．その他投資主総会に関する権利
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引続き当該投資口を有するものに限ります。）は、会議の目的たる事項及び招集の理由を記載した書面を執行役員に提出して投資主総会の招集を請求することができます（投信法第94条
第１項、商法第237条）。
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引続き当該投資口を有するものに限ります。）は、執行役員に対して会日より８週間前に書面をもって一定の事項を総会の会議の目的となすべきことを請求することができます。ただし、その事項が総会の決議すべきものでない場合はこの限りではありません（投信法第94条第１項、商法第232条の２）。
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引続き当該投資口を有するものに限ります。）は、投資主総会招集の手続及びその決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができます（投信法第94条第１項、商法第237条の２）。
投資主は、①招集の手続若しくは決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公
正なとき、②決議の内容が規約に違反するとき、又は③決議につき特別の利害関係を有する
投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときは、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます（投信法第94条第１項、商法第247条）。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます（投信法第94条第２項）。
Ｇ．代表訴訟提起権、違法行為差止請求権及び役員解任請求権６か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面にて執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えを提起することができるほか（投信法第110条、商法第267条）、執行役員が投資法人の目的の範囲外の行為その他法令又は規約に違反する行為を行い、その結果投資法人に回復困難な損害を生ずるおそれがある場合には、執行役員に対してその行為を止めるよう請求することができます（投信法第110条、商法第272条）。
執行役員及び監督役員は投資主総会の特別決議（商法第343条の規定による決議を意味します。以下同じ。）により解任することができますが、執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主
総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第99条第１項、第104条、商法第257条）。
Ｈ．帳簿等閲覧請求権
投資主は、執行役員に対して、理由を付した書面により、会計の帳簿及び書類の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第138条第１項、第２項）。
②

投資法人債権者の権利
投資法人債権者が有する主な権利の内容及び行使手続の概要は次のとおりです。
Ａ．投資法人債の処分権
本投資法人は、無記名式の投資法人債券のみを発行しております。

− 73 −

無記名式の投資法人債券の場合、投資法人社債権者は、（登録債でない場合は）投資法人債
券を交付することにより、（登録債の場合は）譲渡人及び譲受人間の意思表示により、投資法人債を第三者に譲渡することができます。譲受人がかかる譲渡を投資法人に対抗するためには、（登録債でない場合は）投資法人債券の引渡及び継続占有が、（無記名式の投資法人債券であって登録債の場合は）移転の登録が、それぞれ必要となります。
適格機関投資家向け勧誘として投資法人債の勧誘が行われた場合は、投資法人社債権者は適格機関投資家に対してのみ当該投資法人債を譲渡することができます。
Ｂ．元利金請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
本投資法人が過去に発行し、本有価証券報告書提出日現在、残高がある投資法人債にかかる元利金及びそれらの支払日は次の通りです。
(a）銘

柄：日本ビルファンド投資法人第１回無担保投資法人債（適格機関投資家限定及び投資法人債間限定同順位特約付）

元

本：80億円利 率：0.68％
償還日：平成16年５月21日
利払日：毎年５月23日及び11月23日(b）銘柄：日本ビルファンド投資法人第２回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）
元 本：100億円
利 率：0.75％
償還日：平成19年２月９日
利払日：毎年２月９日及び８月９日(c）銘

柄：日本ビルファンド投資法人第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）

元 本：100億円
利 率：2.00％
償還日：平成30年６月12日
利払日：毎年６月12日及び12月12日
Ｃ．投資法人債管理会社
投資法人が投資法人債を募集する場合には、投資法人は、投資法人債管理会社を定め、投資法人債権者のために弁済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなくてはなりません。ただし、募集にかかる各投資法人債の金額が１億円以上である場合
は、この限りではありません（投信法第139条の３）。
本投資法人は、第１回投資法人債の各投資法人債の金額が１億円であることに鑑み、第１回無担保投資法人債について投資法人債管理会社を設置しておりません。
第２回無担保投資法人債に関しては、各投資法人債の金額は１億円ですが、投資法人債管理会社を設置しており、株式会社三井住友銀行がこれを務めています。
第３回無担保投資法人債に関しては、各投資法人債の金額は１億円ですが、投資法人債管理会社を設置しており、中央三井信託銀行株式会社がこれを務めています。

− 74 −

Ｄ．投資法人債権者集会
投資法人債権者の権利に重大な関係がある事項について、投資法人債権者の総意を決定するために、投信法及び商法に従って、投資法人債権者集会が設置されます。
投資法人債権者集会における決議事項は、法定事項及び裁判所の許可を得た事項に限られ（投信法第139条の６、商法第319条）、決議がなされた場合であっても裁判所の認可によって効力が生じるものとされています（投信法第139条の６、商法第327条）。
法定の決議事項には、投資法人債の元利金の支払いを怠った場合に期限の利益を喪失させる措置に関する事項が含まれています（投信法第139条の６、商法第334条第１項）。
Ｅ．担保提供制限条項
当投資法人が発行した日本ビルファンド投資法人第１回無担保投資法人債（適格機関投資家限定及び投資法人債間限定同順位特約付）、第２回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）及び第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）には、それぞれ以下の担保提供制
限条項が含まれています。ただし、本投資法人が日本ビルファンド投資法人第１回無担保投資法人債（適格機関投資家限定及び投資法人債間限定同順位特約付）、第２回無担保投資法
人債（適格機関投資家限定）及び第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）の社債権者との間でそれぞれ定める一定の格付けを有している場合にはこの限りではありません。
第１回無担保投資法人債：「本投資法人は、本投資法人債の未償還残高が存する限り、本投資法人債権者の同意なくして、本投資法人債発行後、本投資法人が国内で今後発行する他の投資法人債に担保提供する場合には、本投資法人債のためにも、担保附社債信託法に基づき、同順位の担保権を設定します。担保提供とは、本投資法人の資産に担保権を設定すること、本投資法人の特定の資産につき特定の債務以外の債務の担保に供しない旨を約することをいいます。」
第２回無担保投資法人債及び第３回無担保投資法人債：「(1）本投資法人は、本投資法人債の未償還残高が存する限り、本投資法人債発行後、本投資法人が国内で既に発行した、または国内で今後発行する他の投資法人債のために担保を提供する場合（本投資法人の資産に担保権を設定する場合、本投資法人の特定の資産につき担保権設定の予約をする場合または本投資法人の特定の資産につき特定の債務以外の債務の担保に供しない旨を約する場合をいう。以下「担保提供」という。）には、本投資法人債のために投信法及び担保附社債信託法に基づき同順位の担保権を設定する。
(2）前号に基づき設定する担保権が本投資法人債を担保するのに十分ではないと投資法人
債管理会社が認めた場合、本投資法人は本投資法人債のために投信法及び担保附社債信託法に基づき投資法人債管理会社が適当と認める担保権を設定する。」
Ｆ．財務制限条項
本投資法人は、日本ビルファンド投資法人第１回無担保投資法人債（適格機関投資家限定
及び投資法人債間限定同順位特約付）、第２回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）及び第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）について一定の財務制限条項に従います（ただし、第１回無担保投資法人債については、当初の社債権者が当該投資法人債の全額を保有し、かつ、本投資法人債の未償還残高が存する限り。）。ただし、本投資法人が日本ビ
ルファンド投資法人第１回無担保投資法人債（適格機関投資家限定及び投資法人債間限定同順位特約付）、第２回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）及び第３回無担保投資法人
債（適格機関投資家限定）の各社債権者との間でそれぞれ定める一定の格付を有している場− 75 −

合にはこの限りではありません。
Ｇ．商法等の社債に関する規定の準用
上記(Ｄ）の他にも、投資法人債には商法の社債に関する複数の規定が準用されます（投信法第139条の６）。例えば、投資法人債が二人以上の共有にかかる場合の権利義務関係（商法第203条）、投資法人債の応募者又は投資法人債権者に対する通知催告（商第224条第１項ないし第３項）、払込未了の投資法人債がある場合の募集制限（商法第298条）、同一種類の投資法人債における金額の均一性（商法第299条）、投資法人債の割増償還の場合の金額の均一性（商法第300条）、投資法人債の総額引き受けの方法（商法第302条）、投資法
人債の払い込み（商法第303条）、投資法人債券の発行及び記載事項（商法第306条）、記名式投資法人債の移転（商法第307条）、記名式投資法人債と無記名式投資法人債の間の転換（商法第308条）、投資法人債の利札欠缺（商法第315条）、投資法人債元利金請求権の時効（商法第316条）、投資法人債原簿の記載事項（商法第317条）、投資法人債権者集会に関する事項（商法第319条から第341条まで）、投資法人債権者集会に関する公告方法（商法中改正法律施行法第61条）、記名式投資法人債権質の対抗方法（民法第365条）。

− 76 −

第２【関係法人の概況】
１【資産運用会社の概況】(1）【名称、資本の額及び事業の内容】①

名称
日本ビルファンドマネジメント株式会社②

資本の額
本有価証券報告書提出日現在、資産運用会社の資本の額は４億9,500万円です。

③

事業の内容
・投信法第２条第16項に規定する投資信託委託業
・投信法第２条第17項に規定する投資法人資産運用業
・投信法第２条第16項に規定する投資信託委託業及び投信法第２条第17項に規定する投資法人
資産運用業に付随する宅地建物取引業法第50条の２第１項第１号に規定する取引一任代理等の業務
・投信法第111条第１項第４号に規定する投資法人の機関の運営に関する事務の受託
・前各号に付帯する一切の業務④

その他
本投資法人との資本関係はありません。

(2）【運用体制】①

資産運用会社の業務運営の組織体系
株主総会
監査役
取締役会
経営会議

内部監査機関代表取締役社長
運用審査会議

投資本部

不動産運用ﾁｰﾑ

不動産投資ﾁｰﾑ

ﾘｻｰﾁﾁｰﾑ

ﾘｽｸ管理会議運営本部

ﾌｨﾅﾝｼｬﾙﾁｰﾑ

ﾌｧﾝﾄﾞｵﾍﾟﾚｰｼｮﾝ
ﾁｰﾑ

企画総務ﾁｰﾑ

ﾘｽｸ管理･ｺﾝﾌﾟﾗ
ｲｱﾝｽﾁｰﾑ

取締役会は、資産運用会社の基本的な経営方針について決定を行うとともに、代表取締役の職務の執行を監督します。代表取締役である社長は、資産運用会社の業務を統括し執行します。
投資本部長及び運営本部長は、各々取締役が兼任し、社長の指揮・監督のもと、各々投資本部
及び運営本部を統括します。監査役は、資産運用会社の会計監査及び業務監査を行います。内部監査機関は取締役会の命により、資産運用会社の業務及び部門の全般にわたる内部監査を行います。各チームには、本部長の指示を受けて分担された業務を行うゼネラルマネジャー、ゼ− 77 −

ネラルマネジャーの指示を受けて分担の業務を行うマネジャー、及びマネジャーの指示を受けて分担の業務を行うアソシエイトを配置することができます。
②

業務分掌体制
各チームの業務分掌体制は以下のとおりとなっています。
組織

投資本部

業務分掌
運用資産の運用方針策定並びに運用、インベスターリレーションズに関する業務の執
行

不動産運用

・運用資産の管理運営計画策定・実行の承認に関する事項

チーム

・運用資産の賃貸計画策定・実行に関する事項
・大規模修繕計画策定・実行の承認に関する事項

不動産投資・運用資産の取得計画策定・実行に関する事項

チーム

・運用資産の売却計画策定・実行に関する事項

リサーチ・調査に関しての計画策定に関する事項

チーム

・経済全般の動向・不動産マーケットに関する調査実施・報告に関する事項
・運用資産の運用手法の研究・開発に関する事項

フィナンシャル

・ファイナンス計画策定に関する事項

チーム

・借入金調達計画策定・実行に関する事項
・投資法人債発行・償還計画策定に関する事項
・投資口発行計画策定・投資口発行に係る投資家対応に関する事項
・ファイナンスストラクチャリング全般に関する事項
・配当計画策定に関する事項
・余資の運用計画策定・実行に関する事項
・インベスターリレーションズに関する事項

運営本部

資産運用管理事務、経営方針・計画策定及びその他の会社運営全般に関する業務

ファンド・投資法人対応に関する事項

オペレーション

・資産運用管理事務全般に関する事項

チーム

・ファンドの資金管理全般に関する事項
・ファンドの計理の統括に関する事項
・投資法人の機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務に関する事項
・ディスクロージャー全般に関する事項

企画総務

・経営方針・予算策定等経営企画全般に関する事項

チーム

・株主総会・取締役会・経営会議の運営に関する事項
・諸規程・規則等の制定改廃に関する事項
・当社の人事全般に関する事項
・当社の経理・財務全般に関する事項
・当社の総務全般に関する事項
・システム情報機器の運用・保全・管理に関する事項
・広報に関する事項
・行政機関及び業界諸団体等対応に関する事項

リスク管理・

・リスク管理、コンプライアンス、検査方針・計画策定実行に関する事項

コンプライアンス・運用審査会議・リスク管理会議の運営に関する事項

チーム・運用状況の分析・評価及びリスクモニタリングに関する事項
・その他リスク管理全般に関する事項
・訴訟行為、執行保全行為に関する事項
・コンプライアンス・マニュアル等の策定・見直しに関する事項
・コンプライアンスに関する社員研修等の実施に関する事項
・内部監査機関の運営に関する事項− 78 −

③

投資運用の意思決定機構
Ａ．投資法人の資産の運用に係る運用方針の決定を行う社内組織
運用資産の運用方針は、投資本部において起案され、投資本部長を通じて、各チームのマ
ネジャー以上で構成される運用審査会議に提出されます。運用審査会議は、期初及び必要に応じて開催され、投資本部長の起案について、その詳細につき議論を行います。運用審査会
議における検討結果は、社長、投資本部長及び運営本部長にて構成される経営会議に提出され、経営会議において審議を行います。運用資産の運用方針は、経営会議の審議結果を踏ま
えて社長が決裁を行うことで成立します。
Ｂ．投資法人の資産の運用を行う部門における運用体制
投資法人の資産の運用を行う部門は、投資本部です。投資本部は、不動産運用チーム、不動産投資チーム、リサーチチーム、フィナンシャルチームで構成されます。不動産運用チー
ム、不動産投資チームでは、運用資産の運用方針に則って、運用資産の取得・売却、管理運
営及び賃貸計画策定及び実行等を行います。フィナンシャルチームでは、運用資産に係る資金調達、配当・償還、余資運用、ファイナンスストラクチャリングに関する業務等を行います。上記の業務の企画、実行に当たっては、原則として運用審査会議及び経営会議を経て、社長の決裁を必要とします。具体的な運用事例として、運用資産の取得及び売却について、
以下のプロセスを経ます。（なお、資産運用業務のリスク管理については、その実効性を高めることを目的とし、リスク管理を統括するリスク管理会議が定期的かつ必要に応じて開催されます。）(a）運用資産の取得及び売却に関する企画プロセス
運用資産の取得及び売却の企画にあたり、不動産投資チームにおいて運用資産の取得又は売却企画決裁書案を作成し、投資本部長に提出します。投資本部長は、運用資産の取得の場合は運用資産の運用方針に合致しているか等の確認を行ったうえで、決裁書を起案し、運用審査会議及び経営会議に提出します。運用資産の売却の場合も取得と原則として同じ過程を経ます。運用審査会議において詳細な決裁書の検討を行ったうえで、経営会議にて審議を行い、決裁は社長が行います。
(b）運用資産の取得及び売却に関する実行プロセス
運用資産の取得及び売却の実行にあたり、不動産投資チームにおいて決裁書案を作成し、投資本部長に提出します。投資本部長は新規取得・売却物件の詳細を記載した決裁書を起案します。運用審査会議において詳細な決裁書の検討を行ったうえで、経営会議にて決裁書の審議を行います。この審議結果を踏まえて社長が決裁し、運用資産の取得及び売却が実行されます。

− 79 −

(3）【大株主の状況】（本有価証券報告書提出日現在）
名称

住所

所有株式数
（株）

発行済株式数に対する所有株式数の比率（％）

三井不動産株式会社

東京都中央区日本橋室町二丁目１番１号

4,257

43.0

住友生命保険相互会社

東京都中央区築地七丁目18番24号

3,465

35.0

中央三井信託銀行株式会社

東京都港区芝三丁目33番１号

495

5.0

株式会社三井住友銀行

東京都千代田区有楽町一丁目１番２号

495

5.0

大同生命保険株式会社

大阪府大阪市西区江戸堀一丁目２番１号

297

3.0

三井住友海上火災保険株式会社

東京都中央区新川二丁目27番２号

297

3.0

三井生命保険相互会社

東京都千代田区大手町一丁目２番３号

297

3.0

ブリテル・ファンド・トラスティーズ
リミテッド

英国、ロンドン、ポートソークン・スト
リート、ロイズ・チェンバース

297

3.0

9,900

100.0

合計

(4）【役員の状況】
本有価証券報告書提出日現在の役員の状況は以下のとおりです。なお、資産運用会社の従業員数は14名です。
氏名
西山（本有価証券報告書提出日現在）

役職名

晃一

代表取締役
社長

所有株式
数

主要略歴
第１

投資法人の状況

１．投資法人の概況(8）役員の状況の欄をご参照ください。
昭和53年３月

一橋大学商学部卒業

昭和53年４月

三井不動産株式会社入社

平成５年４月

同社ビルディング事業本部ビルディング営業部法人営

−

業課長
飯野

健司

取締役
投資本部長

平成５年10月

同社ビルディング事業本部ビルディング第一営業部営−

業課長
平成12年10月

同社ビルディング本部ビルファンド事業室課長

平成12年11月

日本ビルファンドマネジメント株式会社（当時エム・
エフ資産運用株式会社）取締役就任

平成12年12月

日本ビルファンドマネジメント株式会社（当時エム・
エフ資産運用株式会社）出向

昭和53年３月

東北大学経済学部卒業

昭和53年４月

住友生命保険相互会社入社

昭和62年７月

スミトモライフリアルティ（ニューヨーク）副社長（ロサンゼルス勤務）

山中

智

取締役

平成６年４月住友生命保険相互会社

不動産部部長代理

運営本部長

平成９年10月

同社

個人ローン部（本社）個人ローン課長

平成12年４月

同社

不動産部上席部長代理

平成13年５月

日本ビルファンドマネジメント株式会社（当時エム・
エフ資産運用株式会社）出向

平成13年６月

日本ビルファンドマネジメント株式会社− 80 −

取締役就任

−

氏名

喜多川

役職名

保夫

取締役
（非常勤）

所有株式
数

主要略歴
昭和48年３月

早稲田大学商学部卒業

昭和48年４月

三井不動産株式会社入社

昭和63年４月

同社商業施設事業部営業課課長

平成元年４月同社商業施設事業本部ＳＣ事業部営業課課長

平成５年４月株式会社ららぽーと出向

平成10年４月

三井不動産株式会社札幌支店支店長

平成12年４月

同社資産マネジメント本部流通事業室室長

平成15年４月

同社関連事業本部関連事業部部長（現任）

平成15年４月

日本ビルファンドマネジメント株式会社取締役就任

昭和53年３月

東京大学法学部卒業

昭和53年４月

住友生命保険相互会社

平成３年１月同社（東京本社）不動産部不動産業務課調査役兼不動

−

入社

産部長代理
新山

西辻

保

芳紀

取締役
（非常勤）

監査役
（非常勤）

平成８年４月

同社

不動産部（本社）不動産課長

平成10年10月

同社

不動産部不動産業務課長

平成11年７月

同社

不動産部（東京本社）不動産課長

平成12年７月

同社

不動産部次長兼（東京本社）不動産課長

平成13年10月

同社

不動産部次長平成14年４月

同社

不動産部長

平成14年４月

日本ビルファンドマネジメント株式会社

昭和60年３月

小樽商科大学商学部卒業

昭和60年４月

三井不動産株式会社入社

平成14年５月

三井不動産株式会社グループ経営本部グループ経営企

−

取締役就任

画部業務課長平成15年４月−

同社関連事業本部関連事業部業務グループ 主事（現
任）

諸町

典明

監査役
（非常勤）

平成15年４月

日本ビルファンドマネジメント株式会社監査役就任

昭和58年４月

早稲田大学政治経済学部卒業

昭和58年４月

住友生命保険相互会社入社

平成11年10月

同社運用審査部事業審査課長

平成13年10月

同社運用審査部（東京本社）運用審査課長

平成15年１月

同社運用審査部次長兼（東京本社）運用審査課長（現−任）
平成15年４月（注）日本ビルファンドマネジメント株式会社監査役就任

資産運用会社の代表取締役社長である西山晃一は本投資法人の執行役員を兼職しています。

(5）【事業の内容及び営業の概況】①

会社の沿革
資産運用会社は、日本法上の株式会社として設立された投資信託委託業者です。主な変遷は
以下のとおりです。
平成12年９月19日

会社設立

平成12年11月17日

宅地建物取引業法上の宅地建物取引業者としての免許取得

平成12年11月22日

事業目的の変更（投資法人資産運用業、委託代行業務の追加等）

平成13年１月26日

事業目的の変更（投資法人の機関の運営に関する業務の受託の追加）

平成13年１月29日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得

平成13年２月15日

不動産投資顧問業登録規程上の総合不動産投資顧問業登録− 81 −

平成13年３月７日

投信法上の投資信託委託業者としての認可取得

平成13年３月22日 資本の額を１億円から１億9,800万円に増額
平成13年５月23日

商号変更（エム・エフ資産運用株式会社から現商号へ変更）

平成13年６月16日 資本の額を１億9,800万円から４億9,500万円に増額②

事業の内容及び営業の概況
資産運用会社は、投信法に定める投資信託委託業者として、下記の様に本投資法人の資産の運用に関する業務を受託している他、本投資法人の機関の運営に関する業務を受託しています。
本有価証券報告書提出日現在、資産運用会社の運用するファンドは、本投資法人のみです。
Ａ．資産運用会社としての業務
業務内容
・本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用資産の管理及び運用を行うこと、並びに本投資法人のために資金の借入れ等を行うこと
・運用資産を資産運用会社の資産を含む他の資産と合同せず単独で管理及び運用すること・運用資産の運用状況について、法令の定めるところに従い本投資法人に対して定期的に報告すること・運用資産の年度運用計画を１年毎に年初に及び期中運用計画をその都度本投資法人に対して提出すること
・上記に定めるもののほか、本投資法人から運用資産の運用状況に関し報告を求められたときには、正当な理由がない限りその指示に従い報告を行うこと
資産運用委託契約の期間
・契約の有効期間は、本投資法人の登録完了日から１年間とします。ただし、期間満了
３ヶ月までに双方いずれからも文書による別段の申出がないときは、さらに１年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、本有価証券報告書提出日現在、延長により、有効に継続しております。
資産運用委託契約の更新、解約、変更等に関する規定
・契約を解約する場合は、いずれか一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知します。解約は双方が協議し、その協議結果は、本投資法人の投資主総会の承認を得るものとします。
・本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により契約を解除することができるものとし、この場合、本投資法人の投資主総会の承認を得ることを要しないものとします。
ａ）資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったときｂ）上記ａに掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引続き委託することに堪えない重大な事由があるとき・本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、契約を解除しなければなりません。
ａ）投資信託委託業者でなくなったとき
ｂ）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき
ｃ）解散したとき・契約は、本投資法人及び資産運用会社の合意並びに法令に従って変更することができます。

− 82 −

Ｂ．機関の運営に関する一般事務受託者としての業務
業務内容
・投資主総会の運営に関する事務（投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考資料等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）に関する事務を除く。）
・役員会の運営に関する事務
機関の運営に関する事務の契約の期間
・契約期間は、契約締結日から１年間とします。ただし、期間満了３ヶ月までに双方いずれからも文書による別段の申出がないときは、さらに１年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、本有価証券報告書提出日現在、延長により、有効に継続しております。
機関の運営に関する事務の契約の更新、解約、変更等に関する規定
・契約を解約する場合は、いずれか一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知します。ただし、機関の運営に関する一般事務受託者が契約を解約する場合は、
本投資法人が法令に基づき機関の運営に関する事務の委託を義務付けられていることに鑑み、本投資法人が機関の運営に関する一般事務受託者以外の者との間で当該事務の委託に関する契約を締結することができるまで、契約は引続き効力を有するものとします。
・本投資法人及び機関の運営に関する一般事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに契約を解約することができます。
Ａ．契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合
Ｂ．破産、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
Ｃ．本投資法人と機関の運営に関する一般事務受託者の間で別途締結されている資産運用委託契約が終了したとき・契約は、本投資法人及び機関の運営に関する一般事務受託者の書面による合意並びに法令に従って変更することができます。
③

経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
Ａ．最近の事業年度における主な資産、負債の概況
第３期（平成15年３月31日現在）（単位：千円）

区分
総資産1,055,131

総負債

183,892

総資本

871,238− 83 −

Ｂ．最近の事業年度における損益の概況
自
至

区分

④

第３期
平成14年４月１日
平成15年３月31日（単位：千円）

営業収益

1,129,810

経常利益

574,692

当期利益

318,834

その他
Ａ．役員の変更
資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権のある発行済株式の総数の３分の１以上に当たる株式を有する株主が出席し、その議決権の過半数の決議によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、就任後２年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時まで、監査役の任期は、就任後４年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、任期満了前に退任した取締役の補欠として、又は増員により選任された取締役の任期は、前任者又は他の在任取締役の任期の残存期間と同一とし、任期満了前に退任した監査役の補欠として選任された監査役の任期は、前任者の任期の残存期間と同一とします。役員の変更があった場合には、監督官庁へ遅滞なく届け出ることが必要です（投信法第10条の３第２項第１号）。また、資産運用会社の常務に従事する取締役が他の会社の常務に従事し又は事業を営もうとする場合には、監督官庁の承認を必要とします（投信法第13条）。資産運用会社の代表取締役社長西山晃一は、
本投資法人の執行役員を兼職することにつき、監督官庁から承認を受けています。
Ｂ．定款の変更
資産運用会社の定款を変更するためには株主総会の特別決議が必要です（商法第342条第１項）。
Ｃ．訴訟その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本有価証券報告書提出日現在において、資産運用会社に関し、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

− 84 −

２【その他の関係法人の概況】
一

中央三井信託銀行株式会社（名義書換等に関する一般事務受託者及び資産保管会社、第３回無担保法人債に関する投資法人債管理会社、事務受託会社および元利金支払事務取扱者）(1）【名称、資本の額及び事業の内容】①

名称
中央三井信託銀行株式会社②

資本の額
351,261百万円（平成15年９月30日現在）

③

事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律に基づき信託業務を営んでいます。

(2）【関係業務の概要】
Ａ．資産保管会社としての業務
業務内容
・本投資法人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利行使をする際に必要とする当該資産に係る権利を証する書類（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書類）その他の書類の保管事務
・預金口座の入出金の管理及び振替管理事務
・投信法に定める帳簿等の作成事務
・上記に関して必要となる配送及び輸送事務
・本投資法人の印鑑の保管業務等
・その他前号に準ずる業務又は付随する業務
契約の期間
・契約の有効期間は、当初契約では契約締結日より平成13年12月末日までとなっております。
ただし、この期間満了の３カ月前までに本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方から文書による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より１年間延長するものとし、その後も同様とします。なお、本有価証券報告書提出日現在、延長により、有効に継続しております。
契約の更新、解約、変更等に関する規定
・契約は、本投資法人と資産保管会社が合意した場合、又は本投資法人と資産保管会社のいずれか一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知することにより解約することができます。ただし、契約は、本投資法人が資産保管会社以外の資産保管業務を受託する者（以下、「後任保管会社」といいます。）との間で資産保管委託契約を締結する
まで、90日間引続き効力を有するものとします。なお、90日経過後、本投資法人がその期間内に後任保管会社との資産保管委託契約締結に向けて真摯な努力をしていないと資産保管会社が合理的に判断した場合には、資産保管会社は、文書による通知のうえ契約を解約することができます。
・本投資法人及び資産保管会社は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当− 85 −

該相手方に対する文書による通知により、直ちに契約を解約することができます。
ａ）契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合ｂ）破産、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき・契約の内容が法令その他当事者の一方若しくは双方の事情によりその履行に支障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは本投資法人と資産保管会社は協議のうえ、これを改定することができます。改定に当たっては関係法令及び本投資法人の規約との整合性及び準則性を遵守するものとし、書面（本投資法人については役員会での承認があったことを示す書類を含む。）をもって行うものとします。
Ｂ．名義書換等に関する一般事務受託者としての業務
業務内容
・投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項
・投資口の名義書換及び質権の登録又はその抹消に関する事項
・実質投資主通知及び実質投資主の抹消・減少通知の受理に関する事項
・投資証券不所持の取扱いに関する事項
・投資主、実質投資主及び登録質権者又はこれらの者の代理人等の氏名、住所及び印鑑の登録に関する事項
・投資主及び実質投資主の提出する届出の受理に関する事項
・投資証券の交付に関する事項
・投資主及び実質投資主の名寄せに関する事項
・投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）の作成に関する事項
・金銭の分配の計算及びその支払いのための手続に関する事項
・分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の未払分配金の確定及びその支払いに関する事項
・投資口に関する照会応答、諸証明書の発行及び事故届出の受理に関する事項
・委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事項
・新投資口の発行（投資口の併合又は分割を含みます。）に関する事項
・法令又は委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項
・上記に掲げる事務のほか、協議のうえ定める事項
契約の期間
・契約は期限を定めません。
契約の更新、解約、変更等に関する規定
・契約は合意により解約することができ、両当事者が合意した日をもって終了します。
・委託契約は、いずれか一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知することにより解約することができます。ただし、名義書換等に関する一般事務受託者が契約を解約する場合は、本投資法人が法令に基づき名義書換等の事務の委託を義務付けられていることに鑑み、本投資法人が名義書換等に関する一般事務受託者以外の者との間で当該事務の委託に関する契約を締結することができるまで、契約は引続き効力を有するものとし− 86 −

ます。
・本投資法人及び名義書換等に関する一般事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに契約を解約することができます。
ａ）契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合ｂ）破産、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき・契約は、本投資法人及び名義書換等に関する一般事務受託者の協議により変更することができます。
Ｃ．投資法人債管理業務
業務内容
・投資法人債権者のために弁済の受領、債権の保全その他本投資法人債の管理。中央三井信託銀行株式会社は投信法第112条に従い、善良なる管理者の注意義務をもって、本投資法
人のために忠実に管理委託契約に定める義務を負う。
Ｄ．発行事務及び期中事務
業務内容（発行事務）・投資法人債申込証の作成、取りまとめ。
・応募者からの払込金の受領。
・投資法人債券の調製並びに本投資法人が指定する者に対する当該投資法人債券の交付。
・応募者登録請求があった場合の必要事項の登録機関への通知。
・投資法人債原簿の作成。
・その他本投資法人と中央三井信託銀行株式会社が協議のうえ必要と認めら得る事務。
業務内容（期中事務）・喪失、毀損、汚染等による投資法人債券の再発行及び登録抹消による投資法人債券の発行にかかる投資法人債券の調製及び交付。
・投資法人債券の発行または再発行を請求する投資法人債権者からの実費（印紙税を含む。）の徴収。
・租税特別措置法に基づく利子所得税の納付。
・投資法人債原簿の管理、記帳。
・本投資法人債償還時の社債等登録法施行令第65条に基づく登録機関への通知。
・その他本投資法人と中央三井信託銀行株式会社が協議のうえ必要と認められる事務。
Ｅ．元利金支払事務
業務内容
・投資法人債の元利金支払に関する事務。
上記Ｃ.からＥ.の業務に関する契約の期間
・本投資法人第３回無担保投資法人債が存する期間。

− 87 −

上記Ｃ.からＥ.の業務に関する契約の更新、解約、変更等に関する規定
・管理委託契約に変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人および中央三井信託銀行
株式会社は相互にこれに関する協定をする。ただし、本投資法人債の投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更は、裁判所の許可を得たうえ、投資法人債権者集会の決議を要するものとし、さらに当該決議に係る裁判所の認可を必要とする。
(3）【資本関係】
本有価証券報告書提出日の直近日である平成15年12月31日現在、本投資法人の投資口を2,000口保有しています。また役員の兼職関係はありません。
二

税理士法人平成会計社（会計事務等に関する一般事務受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容①

名称
税理士法人平成会計社②

資本の額
該当事項はありません。

③

事業の内容
監査、税務、財務及びコンサルティング業務(2）関係業務の概要
業務内容・計算に関する事務・会計帳簿の作成に関する事務
・納税に関する事務の補助
契約の期間
・契約期間は、契約締結日から１年間とします。ただし、期間満了３ヶ月までに双方いずれからも文書による別段の申出がないときは、さらに１年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、本有価証券報告書提出日現在、延長により、有効に継続しております。
契約の更新、解約、変更等に関する規定
・契約を解約する場合は、いずれか一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知します。ただし、会計事務等に関する一般事務受託者が契約を解約する場合は、本投資法
人が法令に基づき会計帳簿の作成等の事務の委託を義務付けられていることに鑑み、本投資法人が会計事務等に関する一般事務受託者以外の者との間で当該事務の委託に関する契約を締結することができるまで、契約は引続き効力を有するものとします。
・本投資法人及び会計事務等に関する一般事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに契約を解約することができます。
ａ）契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場
合ｂ）破産、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは特別清算開始− 88 −

の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき・契約は、本投資法人及び会計事務等に関する一般事務受託者の合意及び法令に従って変更することができます。
(3）資本関係
該当事項はありません。また役員の兼職関係はありません。
三三井不動産株式会社（オフィスマネジメント業務受託者、物件移管業務受託者、新規テナント
一般媒介業者および物件取得助言補佐業者）(1）名称、資本の額及び事業の内容①

名称
三井不動産株式会社②

資本の額
134,433百万円（平成15年９月30日現在）

③

事業の内容
・賃貸事業（オフィスビル、ショッピングセンター及び住宅等の所有・賃貸）・分譲事業（住宅地等の開発・分譲、住宅及びオフィスビル等の建設・販売）
・その他の事業（スポーツ・レジャー施設の運営、オフィスビル・住宅等の総合企画・設計・施工・管理等の受託及びテナントからの内装工事の請負など）(2）関係業務の概要
三井不動産株式会社は、善良なる管理者の注意義務をもって関係業務を履行することが以下の各契約上求められています。
Ａ．オフィスマネジメント業務
業務内容「オフィスマネジメント業務」は個々の不動産等若しくは複数の不動産等ごとに締結されてオフィスマネジメント契約に基づき、本投資法人が取得した不動産等に係る収益管理業務、テナントとのインターフェイス、修繕の企画、危機管理などの「不動産運営管理業務」並びに信託不動産に係る指図業務を含む「運営管理業務」及び会計業務のサポートを含む「信託代行業務」から構成される包括的なオフィス資産の管理運営業務を指します。
本投資法人が直接に所有する不動産（下表のａ））に関しては、本投資法人との間のオフィスマネジメント契約に基づいて不動産運営管理業務を提供します。また、信託不動産（下表のｂ））に関しては、本投資法人及び信託受託者との間のオフィスマネジメント契約に基づいて運営管理業務及び信託代行業務を提供する。下表はそれぞれの業務の概要を示しています。
（注）１．オフィスマネジメント業務は三井不動産グループにおける呼称です。
２．以下の概要はオフィスマネジメント契約の全てにあてはまるものではなく、不動産等が特定のテナントに一棟貸しされている場合、共有物件又は区分所有物件である場合その他の事情により以下と内容が異なる場合があります。
また、本投資法人が取得するその他資産の裏付けとなる不動産についても同様の業務を提供することがあります。
また下記において「本投資法人の行う承諾等」とは、本投資法人の代理人として行動する資産運用会社の行う承諾等を指します。

− 89 −

ａ）本投資法人が直接に所有する不動産の場合
不動産運営
管理業務

不動産に係る以下の業務
・収益管理業務（運営管理計画及び変更計画の作成、承認済の運営管理計画に基づく不動産運営管理業務の履
行、不動産運営管理業務の進捗に関する報告、修繕積
立金使用計画の立案など）
・運営企画業務（運営コンセプトの立案、収益・維持向
上策の立案、資産保全・改修工事計画の立案など）・運営業務（運営企画された計画を実行するために、必要又は合理的と考えられる諸契約の締結又は解約を本投資法人に依頼すること）
・不動産についてのリーシングマネジメント業務（マーケティング業務（再委託対象外）、賃貸営業計画の作成、新規テナントの決定、既存テナント対応方針の決定など）
・資金移動の指図業務

信託代行業
務（信託受
託者による
業務の代行
業務）

・危機管理業務（罹災対応、訴訟・紛争事件対応）
・会計・経理補助業務
・賃貸借契約管理業務（賃貸人の代行業務、請求代行など）・建物管理委託契約管理業務（建物管理委託契約等の準備・手配、建物管理会社変更時対応など）
・その他不動産関係契約管理
・資産保全業務（建物設備の予防保全業務、テナントの室内工事承認など）
・賃貸窓口業務ⅰ）テナント引合情報の収集（再委託対象外）
ⅱ）賃貸営業に関するコンサルティング業務（再委託対象外）
ⅲ）新規テナント空室営業関係業務（再委託対象外）
ⅳ）既存テナント対応業務（既存テナントの賃貸借契約の更新、改定、解約に関して折衝を行うこと）
──────

− 90 −

ｂ）信託不動産の場合
信託不動産に係る受益者たる本投資法人による指図権の行使等に関する以下の業務
・収益管理業務（同左）

・運営企画業務（同左）・運営業務（運営企画された計画を実行するために、必要又は合理的と考えられる諸契約の締結又は解約を信託受託者に指図すること）
・信託不動産についてのリーシングマネジメ
ント業務（内容は同左）

・資金移動の指図業務（オフィスマネジメン
ト契約で規定される口座にて管理される金銭を、必要と認めた場合、同契約に規定する口座に資金移動するように信託受託者に指図すること）・危機管理業務（同左）・信託不動産の売却・処分の売却通知業務（本投資法人から書面にて信託不動産に関する売却指図を受領した場合に限り、信託受託者に対して当該信託不動産売却指図書の送付を行うこと）

・会計・経理補助業務
・賃貸借契約管理業務（上記不動産運営管理
業務「ａ）本投資法人が直接に所有する不動産の場合」の同項目の内容と同じ。）
・建物管理委託契約管理業務（同上）・その他信託不動産関係契約管理（同上）・資産保全業務（同上）・賃貸窓口業務ⅰ）テナント引合情報の収集（再委託対象外）
ⅱ）賃貸営業に関するコンサルティング業
務（再委託対象外）
ⅲ）新規テナント空室営業関係業務（再委
託対象外）
ⅳ）既存テナント対応業務（既存テナントの賃貸借契約の更新、改定、解約に関して信託受託者を代行して折衝を行うこと）

オフィスマネジメント業務の再委託
オフィスマネジメント業務受託者は、自ら所有若しくは他者から受託する資産に関し、本投資法人から受託する業務と同種の業務を受託していることに鑑み、自己の責任と負担のもとに、本投資法人に係る不動産等に関する収益管理、賃貸営業施策及び運営管理方針等の情報管理並びに独立性を確保することを目的として、上記の業務のうち、「再委託対象外」と記載した業務を除く全ての業務（オフィスマネジメント再委託業務）を本投資法人からの受託業務を専業とするオフィスマネジメント業務再受託者である株式会社エヌ・ビー・エフ・
オフィスマネジメントに再委託します。ただし、オフィスマネジメント業務受託者は、オ
フィスマネジメント業務再受託者がオフィスマネジメント再委託業務を履行するために必要な人員及び不動産等の運営管理に関するノウハウと業務システムを提供し、再委託後も当該業務の履行について責任を負います。
「再委託対象外」業務は、リーシングマネジメント業務のうちマーケティング業務、また賃貸窓口業務のうち新規賃貸営業に係る情報収集・営業関係業務です。
オフィスマネジメント業務受託者は、本契約存続中はもちろん本契約終了後においても、本契約による業務を通じて知り得た情報等について、第三者に漏らしてはならないとされており、オフィスマネジメント業務再受託者についても同様の守秘義務を遵守させることとなっています。
なお、オフィスマネジメント業務再受託者の作為又は不作為を原因として本投資法人、信託受託者又はその他の第三者が損害を被った場合には、オフィスマネジメント業務受託者はオフィスマネジメント再受託者とともに賠償責任を負います。
契約の期間ａ）本投資法人が保有する不動産に関して締結されるオフィスマネジメント契約
・契約の期間は資産運用委託契約が終了する日までとします。
ｂ）信託不動産に関して締結されるオフィスマネジメント契約
・契約の期間は信託不動産に係る信託契約（以下、「信託契約」といいます。）の契約
期間の末日までとします。
契約の更新、解約、変更等に関する規定
ａ）本投資法人が直接に所有する不動産の場合
オフィスマネジメント業務受託者に起因する右の場合で本投資法人が催告を行った後30日を経過しても是正のない場合には、本投資法人は何らの手続をすることなく、契約の一部又は全部を解約することができる。（注）
本投資法人に起因する右の場合で、オフィスマネジメント業務受託者が本投・不動産運営管理業務の遂行に著しく障害をきたしたとき・自己又は第三者の財産、信用又は身体に著しい損害が生じたとき資法人に対して催告を行った後30日を経過しても是正のない場合には、オ・契約に関し重大な違反をしたとき

フィスマネジメント業務受託者は、契約の一部又は全部を解約することがで・財産・信用又は事業等に重大な変更を生じ、契約の継続が困難であると判断きる。（注）

したとき
本投資法人が不動産を第三者へ売却した場合にはオフィスマネジメント業務受託者は契約を解約することができる。
天変地異、その他本投資法人及びオフィスマネジメント業務受託者の責に帰すべからざる事由により、信託不動産の全部が滅失又は毀損して契約の目的を達することが不可能になった場合、契約は当然に終了するものとする。
経済情勢・社会情勢等の著しい変化が生じた場合は、当事者が誠意をもって協議の上、契約を変更することができる。
（注）

上記に従って契約が解約される場合で、本投資法人が要望したときは、不動産運営管理業務を引き継ぐ第三者が新たに選任されるまでの相当の期間、オフィスマネジメント業務受託者は契約に基づき不動産運営管理業務を継続するものとします。

− 91 −

ｂ）信託不動産の場合
オフィスマネジメント業務受託者が右の各号に該当する場合で、本投資法人
が催告を行った後30日を経過しても是正のない場合には、本投資法人は何らの手続をすることなく、契約のうち本投資法人がオフィスマネジメント業務
受託者に委託した運営管理業務に関する部分について、契約の一部解約をすⅰ）運営管理業務の遂行に著しく障害をきたしたときⅱ）自己又は第三者の財産、信用又は身体に著しい損害が生じたときることができる。かかる場合、本投資法人はその旨を信託受託者に対し書面ⅲ）契約に関し重大な違反をしたときにて通知するものとする。（注）ⅳ）財産・信用又は事業等に重大な変更を生じ、契約の継続が困難であると判断したとき

オフィスマネジメント業務受託者が右の各号に該当する場合で、信託受託者

ⅰ）からⅳ）（同上）が催告を行った後30日を経過しても是正のない場合には、信託受託者は書面ｖ）能力が著しく低下し、これによってにて本投資法人に通知し、本投資法人の書面による承諾を得た上で、契約の信託不動産の管理状況に相当な影響がうち信託受託者がオフィスマネジメント業務受託者に委託した信託代行業務

生じているものと、信託受託者が合理に関する部分について、契約の一部解約をすることができる。（注）的な理由に基づき判断した場合

本投資法人が右の各号に該当する場合で、オフィスマネジメント業務受託者

ⅰ）からⅲ）（同上）が本投資法人に対して催告を行った後30日を経過しても是正のない場合にⅳ）財産・信用又は事業等に重大な変更

は、オフィスマネジメント業務受託者は、契約のうち本投資法人がオフィスを生じ、契約の継続が困難であると判

マネジメント業務受託者に委託した運営管理業務に関する部分について、契断したとき約の一部解約をすることができる。ただし、オフィスマネジメント業務受託者がオフィスマネジメント契約の一部解約をする場合、信託受託者が要望するときは、運営管理業務を引き継ぐ第三者が新たに選任されるまでの相当の期間、又は当該第三者が新たに選任されない場合には信託受託者が自ら運営管理業務を実施するために信託受託者がオフィスマネジメント業務受託者から運営管理業務を引き継ぐために必要な相当の期間、オフィスマネジメント
業務受託者は運営管理業務を継続するものとする。
信託受託者が右のⅰ号ないしⅲ号のいずれかに該当する場合で、オフィスマ

ⅰ）からⅲ）（同上）

ネジメント業務受託者が信託受託者に対して催告を行った後30日を経過してⅳ）信託受託者が当事者であるいずれかも是正のない場合、又はⅳ号に該当する事実が発生した場合には、オフィスの契約につき、信託受託者が重大な違マネジメント業務受託者は、契約のうち信託受託者がオフィスマネジメント反をしたとき

業務受託者に委託した信託代行業務に関する部分について、契約の一部解約をすることができる。ただし、オフィスマネジメント業務受託者がオフィス
マネジメント契約の一部解約をする場合、本投資法人が要望するときは、信託代行業務を引き継ぐ第三者が新たに選任されるまでの相当の期間、又は当該第三者が新たに選任されない場合に信託受託者が自ら信託代行業務を実施するために信託受託者がオフィスマネジメント業務受託者から信託代行業務を引き継ぐために必要な相当の期間、オフィスマネジメント業務受託者は信託代行業務を継続するものとする。
本投資法人が信託不動産に係る信託受益権を第三者へ売却した場合にはオフィスマネジメント業務受託者は契約を解約することができる。
天変地異、その他本投資法人、信託受託者及びオフィスマネジメント業務受託者の責に帰すべからざる事由により、信託不動産の全部が滅失又は毀損して契約の目的を達することが不可能になった場合、契約は当然に終了するものとする。
経済情勢・社会情勢等の著しい変化が生じた場合は、当事者が誠意をもって協議の上、契約を変更することができる。
（注）

本投資法人は、オフィスマネジメント業務受託者の信託代行業務受託者としての能力が著しく低下し、これによって信託不動産の管理状況に相当な影響が生じていると認められる場合、信託受託者に対し、契約のうち信託受託者がオフィスマネジメント業務受託者に委託した信託代行業務に関する部分について、契約の一部解約をすることを請求するための指図の通知（以下、「ＯＭ委託解約指図通知」といいます。）を交付することができます。この場合、信託受託者は信託代行業務に関し契約を一部解約するものとし、オフィスマネジメント業務受託者は予めその旨確認します。ただし、信託受託者は、契約の一部解約により信託不動産の管理状況が改善することが見込まれないと合理的に判断した場合には、ＯＭ委託解約指図通知の受領にかかわらず、契約の一部解約を行わないことができ、本投資法人に対し、契約の一部解約を行わない旨及びその理由を、書面をもって報告するものとします。

− 92 −

Ｂ．物件移管業務
業務内容
・本投資法人との間で包括的に不動産等に関して締結されている物件移管業務委託契約に基づき、本投資法人において取得する不動産等に関し、取得後の不動産の管理の委託に支障が生じないよう、不動産の引渡し前に行うべき不動産に存在する瑕疵等の治癒の手配及び不動産の管理の委託に先立ち必要となる各種届出の手配等につき、本投資法人からの委託に基づき、以下の業務を行うこと。
（注）上記に記載する「治癒の手配」とは、原所有者等と折衝の上当該原所有者等が瑕疵等の治癒を行うことの以下の手配をいいます。
ａ）賃貸借契約関係ｂ）建物管理体制ｃ）管理状況の確認
ｄ）建物使用状況の確認
ｅ）法定選任状況の確認
ｆ）法定届出状況の確認
ｇ）ユーティリティ関係ｈ）賃貸営業準備業務（再委託対象外）
ｉ）不動産等引渡し関係

物件移管業務の再委託
物件移管業務受託者は、自己の責任と負担のもとに、不動産等に関する運営管理方針の独立性を確保することを目的として、上記の業務中、再委託対象外と記載した業務を除く全ての業務（物件移管再委託業務）を株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに再委託します。ただし、物件移管業務受託者は、物件移管業務再受託者が物件移管再委託業務を履行するために必要な人員及び不動産の運営管理に関するノウハウと業務システムを提供するとともに、本投資法人から指示があった場合、その指示された事項に限って、物件移管業
務再受託者に対して業務監査を行います。なお、物件移管業務再受託者の作為又は不作為を原因として本投資法人、資産運用会社又はその他の第三者が損害を被った場合には、物件移管業務受託者は物件移管業務再受託者とともに賠償責任を負うものとされています。
契約の期間
・契約の期間は資産運用委託契約が終了する日までとします。
契約の更新、解約、変更等に関する規定
・上記契約の期間にかかわらず、本投資法人は、14日前の事前の書面による通知により、いつでも契約を解約することができます。ただし、物件移管業務受託者が個別の物件について物件移管業務を遂行中である場合、本投資法人は、その完了まで物件移管業務の遂行を続行するよう求めることができます。
・法令の変更その他の事情により契約を変更する必要が生じた場合は、本投資法人及び物件
移管業務受託者は誠意をもって協議し、書面による合意により契約を変更することができます。
Ｃ．新規テナント斡旋業務
業務内容
・本投資法人若しくは信託受託者との間で包括的に不動産等に関して締結されている新規テ
ナント一般媒介契約に基づき、本投資法人（信託受託者を含む）に対して賃貸市場状況全− 93 −

般の情報や新規テナントの潜在入居情報を提供するなどにより、新規のテナントと本投資法人若しくは信託受託者との間の賃貸借契約の締結を媒介します。
契約の期間
・契約の期間は、オフィスマネジメント契約が終了する日までとする。
契約の更新、解約、変更等に関する規定
・新規テナント一般媒介業者が次の各号に該当する場合で、本投資法人又は信託受託者が催告を行った後30日を経過しても是正のない場合には、本投資法人又は信託受託者は何らの手続をすることなく、契約の解除をすることができます。
ａ）新規テナント一般媒介業者の責に帰すべき事由により、自己又は第三者の財産、信用又は身体に著しい損害が生じたとき。
ｂ）新規テナント一般媒介業者が契約に関し違反をしたとき。
・法令の変更その他の事情により契約を変更する必要が生じた場合は、本投資法人又は信託受託者及び新規テナント一般媒介業者は誠意をもって協議し、書面による合意により契約を変更することができます。
なお、本投資法人と関係法人との間で締結されている契約ではありませんが、関係法人間で締結している契約に基づく業務のうち、以下はその主要なものです。
Ｄ．物件取得助言補佐業務
業務内容
・物件取得助言業者である株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントとの間で原則として個々の不動産等取得案件ごとに関して締結される物件取得助言補佐契約に基づき、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントが資産運用会社に対して物件取得助言業務を行うために必要な資料の作成及び収集、調査等の物件取得助言補佐業務を行うこと。
契約の期間
・契約の期間は物件取得助言契約が終了する日までとします。
契約の更新、解約、変更等に関する規定
・上記契約の期間にかかわらず、物件取得助言業者は、14日前の事前の書面による通知によ
り、いつでも契約を解約することができます。ただし、物件取得助言補佐業者が個別の物
件について物件取得助言補佐業務を遂行中である場合、物件取得助言業者は、その完了まで物件取得助言補佐業務の遂行を続行するよう求めることができます。
・法令の変更その他の事情により契約を変更する必要が生じた場合は、物件取得助言業者及び物件取得助言補佐業者は誠意をもって協議し、書面による合意により契約を変更することができます。
(3）資本関係
本有価証券報告書提出日の直近日である平成15年12月31日現在、本投資法人の投資口を16,200
口保有しています。また役員の兼職関係はありません。

− 94 −

四株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント（物件取得助言者、既存テナント一般媒介業者、オフィスマネジメント業務再受託者、事務代行業務受託者及び物件移管業務再受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容①

名称
株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント②

資本の額
1,000万円（平成15年９月30日現在）

③

事業の内容
・不動産の管理、売買、賃貸及び利用に関する事務の代行業務
・宅地及び建物の売買、交換及び賃貸の代理及び媒介・前各号に付帯関連する一切の業務
なお、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントは、本投資法人のオフィスマネジ
メントに係る事業（付随関連する業務を含む）にのみ従事しています。

(2）関係業務の概要
株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントは、忠実にかつ善良なる管理者の注意をもって、関係業務を遂行することが以下の各契約上求められています。
Ａ．オフィスマネジメント再委託業務
業務内容
・オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社との間で個々の不動産等もしくは複数の不動産等ごとに締結されるオフィスマネジメント業務再委託契約に基づき、上記「三三井不動産株式会社(2）関係業務の概要

Ａ．オフィスマネジメント業務」欄記載の業務のうち、一部の業務を除く全ての業務の再委託を受け、かかる業務を提供します。
契約の期間
・契約の期間は、オフィスマネジメント契約が終了する日までとします。
契約の更新、解約、変更等に関する規定
・天変地異、その他オフィスマネジメント業務受託者及びオフィスマネジメント業務再受託者の責に帰すべからざる事由により、本投資法人が保有する不動産又は信託不動産の全部が滅失又は毀損して契約の目的を達することが不可能になった場合、契約は当然に終了するものとします。
・経済情勢・社会情勢等の著しい変化が生じた場合は、当事者が誠意をもって協議の上、契約を変更することができます。
Ｂ．事務代行業務
業務内容
・オフィスマネジメント業務の委託を行っていない物件について、本投資法人との間で締結された事務代行業務委託契約に従い、当該物件の所有者及び建物賃貸人としての事務代行業務を行います。

− 95 −

契約の期間・契約にかかる物件を取得した時から開始し、建物賃貸借契約が終了するまでとします。
契約の更新、解約、変更等に関する規定
・本投資法人または事務代行業務受託者が、やむを得ない理由により本契約を解約する場合、解約日の６ヶ月前までに書面をもってその旨を相手方に通知し、本契約を解約することができます。
・上記にかかわらず、物件が売却される時には、当然に本契約は売却時に解約されます。
・経済情勢・社会情勢等の著しい変化が生じた場合は、当事者が誠意をもって協議の上、契約を変更することができます。
Ｃ．物件移管再委託業務
業務内容
・物件移管業務受託者である三井不動産株式会社との間に包括的に不動産等に関して締結されている物件移管業務再委託契約に基づき、上記「三 三井不動産株式会社 (2）関係業
務の概要

Ｂ．物件移管業務」欄記載の業務のうち、一部の業務を除く全ての業務の再委託を受け、かかる業務を提供します。
契約の期間
・契約の期間は、物件移管業務委託契約が終了する日までとします。
契約の更新、解約、変更等に関する規定
・天変地異、その他物件移管業務受託者及び物件移管業務再受託者の責に帰すべからざる事
由により、個別の物件移管再委託業務が完了する前に不動産等の全部が滅失又は毀損して契約の目的を達することが不可能になった場合、契約は当然に終了するものとします。
・経済情勢・社会情勢等の著しい変化が生じた場合は、当事者が誠意をもって協議の上、契約を変更することができます。
Ｄ．既存テナント斡旋業務
業務内容
・本投資法人もしくは信託受託者との間で包括的に不動産等に関して締結されている既存テ
ナント一般媒介契約に基づき、本投資法人もしくは信託受託者との間の本投資法人が取得した不動産等の空室情報等を現に入居しているテナントに配布し、引合い情報の確保を行い、現に入居しているテナントと本投資法人もしくは信託受託者との間の賃貸借契約の締結を媒介します。
契約の期間
・契約の期間は、オフィスマネジメント契約が終了する日までとします。
契約の更新、解約、変更等に関する規定
・既存テナント一般媒介業者が次の各号に該当する場合で、本投資法人又は信託受託者が催告を行った後30日を経過しても是正のない場合には、本投資法人又は信託受託者は何らの手続をすることなく、契約の解除をすることができます。
ａ）既存テナント一般媒介業者の責に帰すべき事由により、自己又は第三者の財産、信用− 96 −

又は身体に著しい損害が生じたとき。
ｂ）既存テナント一般媒介業者が契約に関し違反をしたとき。
・法令の変更その他の事情により契約を変更する必要が生じた場合は、本投資法人又は信託受託者及び既存テナント一般媒介業者は誠意をもって協議し、書面による合意により契約を変更することができます。
なお、本投資法人と関係法人との間で締結されている契約ではありませんが、関係法人間で締結している契約に基づく業務のうち、以下はその主要なものです。
Ｅ．物件取得助言業務
業務内容
・資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社との間で原則として個々の不動産等取得案件ごとに関して締結される物件取得助言契約に基づき、資産運用会社に対して以下の内容の助言を提供すること（ただし、(a)不動産等の原所有者からのみ取得できる情報又は原所有者に関する情報等は、物件取得助言業者は①一般に入手可能な情報源か
ら入手したもの、②資産運用会社若しくは仲介会社から提供されたもの又は③物件取得助言業者が現に有するものの限度で資産運用会社に対して報告又は助言を行えば足りるものとし、(b)助言業務には宅地建物取引業（宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その他の改正を含む。））に規定する媒介を含まないものとし、(c)助言業務には資産運用業（投信法34条の2に規定する業務をいいます。）に該当する行為を含まないものとします。）。
(1）不動産等を取得した場合の賃貸収支状況(2）不動産等の所有権、抵当権等の権利関係状況(3）不動産等の原所有者等関係者の状況(4）不動産等の貸室貸借契約状況及び動向(5）不動産等のオフィスマーケットレポート(6）不動産等のエンジニアリングレポート(7）不動産等の建物（計画中のものを含む）及び管理の状況(8）不動産等の譲渡に際して（6）等に関連して原所有者が行うべき表明・保証内容に関する調査または確認(9）不動産等の譲渡に際して（6）等に関連して原所有者が負担すべき瑕疵担保責任の内
容・範囲（原所有者の対応可能性を含む）に関する調査または確認(10）その他の権利関係、法令制限、利用制限等の状況(11）不動産等の売買マーケットに関する一般情報の調査
契約の期間
・契約の期間は資産運用委託契約が終了する日までとします。
契約の更新、解約、変更等に関する規定
・前項にかかわらず、資産運用会社は、14日前の事前の書面による通知により、いつでも契約を解約することができます。
・法令の変更その他の事情により契約を変更する必要が生じた場合は、資産運用会社及び物
件取得助言業者は誠意をもって協議し、書面による合意により契約を変更することができます。なお、平成15年９月12日付で業務内容等の変更契約を締結しております。

− 97 −

(3）資本関係該当事項はありません。また役員の兼職関係はありません。
五税理士法人中央青山（納税事務等に関する一般事務受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容①

名称
税理士法人中央青山②

資本の額
該当事項はありません。

③

事業の内容
税理士法第２条第１項に定める税務代理、税務書類の作成及び税務相談に関する事務等の業務を行っています。

(2）関係業務の概要
業務内容
・納税に関する事務として、法人税申告書、地方税申告書及び消費税申告書の作成及び申告に関する事項、その他法令上必要と認められる書類・資料等の作成等を行います。
契約の期間
・当初契約では平成15年３月31日までとなっております。ただし、期間満了３ヶ月前までに双方いずれからも文書による別段の申出がないときは、期間満了日の翌日から１年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、本有価証券報告書提出日現在、延長により、有効に継続しております。
契約の更新、解約、変更等に関する規定
・本契約を解約する場合は、双方いずれかの一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知する。但し、乙（税理士法人中央青山）が本契約を解約する場合は、甲（投資法
人）が法令に基づき本業務の委託を義務付けられていることに鑑み、甲が乙以外の第三者との間で本業務の委託に関する契約を締結できるまで、本契約は引続き効力を有するものとします。
・甲及び乙は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書
による通知により、直ちに本契約を解約することができます。
ａ）本契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合ｂ）破産、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき(3）資本関係
該当事項はありません。また役員の兼職関係はありません。

− 98 −

六

農林中央金庫（第１回無担保投資法人債財務代理人）(1）名称、資本の額及び事業の内容①

名称
農林中央金庫②

資本の額
1,224,999百万円（平成15年９月30日現在）

③

事業の内容
農林中央金庫法に定める業務(2）関係業務の概要
Ａ．投資法人債の発行事務
業務内容
・投資法人債要項の作成事務を行うこと。
・投資法人債の投資法人債券を調製し、投資法人債の払込を行った引受人にこれを交付すること。ただし、あらかじめ本投資法人に対して投資法人債の登録の請求を書面（以下、「応募者登録請求書」という。）により行っているものについては、この限りではない。
・応募者登録請求書に各投資法人債の金額、払込金額、投資法人債券を発行すべき場合の投資法人債券の記番号その他必要事項を付記し、投資法人債要項に定める登録機関に送付すること。
・投資法人債発行後、遅滞なく投資法人債原簿を作成すること。
・その他協議のうえ必要と認められる事務を行うこと。
Ｂ．元利金支払事務
業務内容
・投資法人債要項に定める元金の償還の場合、元金の支払日が属する月の前月末日における投資法人債の総額に投資法人債要項に定める償還金額を乗じた金額（以下、「支払基金」という。）を元金の支払日の２週間前までに本投資法人に請求すること。また、投資法人
債要項に定める利息支払の場合にこれを準用すること。
・投資法人債の元金の支払日及び利息の支払日の属する月の前月末日の翌日以降当該支払日までに、支払基金を本投資法人に返戻する事由が生じた場合には、すみやかにその相当額を返戻すること。
・財務代理契約に定める元利金支払事務取扱者（以下、「元利金支払事務取扱者」といいます。）からの請求に基づき支払基金を交付すること。また、元利金支払事務取扱者に支払基金を交付した場合、遅滞なく償還済投資法人債券又は支払済利札（登録したものについては、その支払済元利金領収書。以下、「支払済投資法人債券等」という。）の提出を受け、その確認（支払済投資法人債券等の精査、交付した支払基金との照合、支払済投資法
人債券等の記番号の記帳等をいいます。）及び取りまとめを行ったうえ、計算書を添えて
本投資法人に返戻すること。
Ｃ．期中事務
業務内容
・登録の抹消により投資法人債券の交付を本投資法人が請求された場合又は投資法人債券の− 99 −

喪失等の事由により代り投資法人債券の交付を本投資法人が請求された場合には、当該投資法人債券の調製及び交付を行うこと。
・上記の投資法人債券を交付する場合には、その手数料（印紙税を含む。）を投資法人債権者から徴収すること。
・投資法人債発行後、投資法人債原簿に記載すべき事由が生じたとき並びに変更が生じたときには、本投資法人からその通知を受け、投資法人債原簿にその旨の記載を行うこと。
・租税特別措置法の定めにより利子所得税を納付する場合の手続を行うこと。
・その他本投資法人と協議のうえ必要と認められる事務を行うこと。
上記Ａ.からＣ.の業務に関する契約の期間
・期間の定めはありません。
上記Ａ.からＣ.の業務に関する契約の更新、解約、変更等に関する規定
・本投資法人又は第１回適格機関投資家限定投資法人債財務代理人は、両者合意のうえ、いつでも契約を解除することができます。
・契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、その都度本投資法人及び第１回
適格機関投資家限定投資法人債財務代理人は、相互にこれに関する協定をします。
(3）資本関係
該当事項はありません。また役員の兼職関係はありません。
七

株式会社三井住友銀行（第２回無担保投資法人債管理会社、事務受託会社、元利金支払事務取扱者）(1）名称、資本の額及び事業の内容①

名称
株式会社三井住友銀行②

資本の額
560,000百万円（平成15年９月30日現在）

③

事業の内容
銀行法に基づく銀行業(2）関係業務の概要
Ａ．投資法人債管理業務
業務内容
・投資法人債権者のために弁済の受領、債権の保全その他本投資法人債の管理。株式会社三井住友銀行は投信法第112条に従い、善良なる管理者の注意義務をもって、本投資法人のために忠実に管理委託契約に定める義務を負う。

− 100 −

Ｂ．発行事務及び期中事務
業務内容（発行事務）・投資法人債申込証の作成、取りまとめ。
・応募者からの払込金の受領。
・投資法人債券の調製並びに本投資法人が指定する者に対する当該投資法人債券の交付。
・応募者登録請求があった場合の必要事項の登録機関への通知。
・投資法人債原簿の作成。
・その他本投資法人と株式会社三井住友銀行が協議のうえ必要と認めら得る事務。
業務内容（期中事務）・喪失、毀損、汚染等による投資法人債券の再発行及び登録抹消による投資法人債券の発行にかかる投資法人債券の調製及び交付。
・投資法人債券の発行又は再発行を請求する投資法人債権者からの実費（印紙税を含む。）の徴収。
・租税特別措置法に基づく利子所得税の納付。
・投資法人債原簿の管理、記帳。
・本投資法人債償還時の社債等登録法施行令第65条に基づく登録機関への通知。
・その他本投資法人と株式会社三井住友銀行が協議のうえ必要と認められる事務。
Ｃ．元利金支払事務
業務内容
・投資法人債の元利金支払に関する事務。
上記Ａ.からＣ.の業務に関する契約の期間
・本投資法人第２回無担保投資法人債が存する期間。
上記Ａ.からＣ.の業務に関する契約の更新、解約、変更等に関する規定
・管理委託契約に変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び株式会社三井住友銀
行は相互にこれに関する協定をする。ただし、本投資法人債の投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更は、裁判所の許可を得たうえ、投資法人債権者集会の決議を要するものとし、さらに当該決議に係る裁判所の認可を必要とする。
(3）資本関係
該当事項はありません。また役員の兼職関係はありません。
八大和証券エスエムビーシー株式会社（第２回及び第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）(1）名称、資本の額及び事業の内容①

名称
大和証券エスエムビーシー株式会社②

資本の額
205,600百万円（平成15年９月30日現在）− 101 −

③

事業の内容
証券取引法に基づく証券業(2）関係業務の概要
Ａ．私募取扱業務
業務内容
・投資法人債の私募の取扱いに関する事務
契約の期間
・本契約締結日から本発行日まで契約の更新、解約、変更等に関する規定
・本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び大和証券エスエムビーシー株式会社は相互にこれに関する協定をするものとする。協定は書面をもって合意されるものとする。
Ｂ．元利金支払事務
業務内容
・投資法人債の元利金支払に関する事務
契約の期間・本投資法人第２回及び第３回無担保投資法人債が存する期間(3）資本関係
本有価証券報告書提出直近日である平成15年12月31日現在、本投資法人の投資口を576口保有
しています。また役員の兼職関係はありません。
九

メリルリンチ日本証券株式会社（第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）(1）名称、資本の額及び事業の内容①

名称
メリルリンチ日本証券株式会社②

資本の額
87,768百万円（平成15年９月30日現在）

③

事業の内容
証券取引法に基づく証券業(2）関係業務の概要
Ａ．私募取扱業務
業務内容
・投資法人債の私募の取扱いに関する事務− 102 −

契約の期間
・本契約締結日から本発行日まで契約の更新、解約、変更等に関する規定
・本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及びメリ
ルリンチ日本証券株式会社は相互にこれに関する協定をするものとする。協定は書面をもって合意されるものとする。
Ｂ．元利金支払事務
業務内容
・投資法人債の元利金支払に関する事務
契約の期間・本投資法人第３回無担保投資法人債が存する期間(3）資本関係
本有価証券報告書提出直近日である平成15年12月31日現在、本投資法人の投資口を42口保有しています。また役員の兼職関係はありません。
十しんきん証券株式会社（第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）(1）名称、資本の額及び事業の内容①

名称
しんきん証券株式会社②

資本の額
20,000百万円（平成15年９月30日現在）

③

事業の内容
証券取引法に基づく証券業(2）関係業務の概要
Ａ．私募取扱業務
業務内容
・投資法人債の私募の取扱いに関する事務
契約の期間
・本契約締結日から本発行日まで契約の更新、解約、変更等に関する規定
・本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及びしんきん証券株式会社は相互にこれに関する協定をするものとする。協定は書面をもって合意されるものとする。

− 103 −

Ｂ．元利金支払事務
業務内容
・投資法人債の元利金支払に関する事務
契約の期間・本投資法人第３回無担保投資法人債が存する期間(3）資本関係
該当事項はありません。また役員の兼職関係はありません。
十一

農中証券株式会社（第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）(1）名称、資本の額及び事業の内容①

名称
農中証券株式会社②

資本の額
30,000百万円（平成15年９月30日現在）

③

事業の内容
証券取引法に基づく証券業。なお、平成16年３月15日をもちまして、みずほ証券株式会社に
営業の全ての譲渡が行われております。

(2）関係業務の概要
Ａ．私募取扱業務
業務内容
・投資法人債の私募の取扱いに関する事務
契約の期間
・本契約締結日から本発行日まで契約の更新、解約、変更等に関する規定
・本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び農中証券株式会社は相互にこれに関する協定をするものとする。協定は書面をもって合意されるものとする。
Ｂ．元利金支払事務
業務内容
・投資法人債の元利金支払に関する事務
契約の期間・本投資法人第３回無担保投資法人債が存する期間(3）資本関係
該当事項はありません。また役員の兼職関係はありません。

− 104 −

十二

みずほ証券株式会社（第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）(1）名称、資本の額及び事業の内容①

名称
みずほ証券株式会社②

資本の額
150,200百万円（平成15年９月30日現在）

③

事業の内容
証券取引法に基づく証券業(2）関係業務の概要
Ａ．私募取扱業務
業務内容
・投資法人債の私募の取扱いに関する事務
契約の期間
・本契約締結日から本発行日まで契約の更新、解約、変更等に関する規定
・本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及びみずほ証券株式会社は相互にこれに関する協定をするものとする。協定は書面をもって合意されるものとする。
Ｂ．元利金支払事務
業務内容
・投資法人債の元利金支払に関する事務
契約の期間・本投資法人第３回無担保投資法人債が存する期間(3）資本関係
本有価証券報告書提出直近日である平成15年12月31日現在、本投資法人の投資口を254口保有
しています。また役員の兼職関係はありません。

− 105 −

第３【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」（平成12年総理府令第134号）に基づいて作成しております。
２．監査証明について
本投資法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、第４期計算期間（平成15年１月１日から平成15年６月30日まで）の財務諸表については、朝日監査法人の監査を受け、第５期計算期間（平成15年７月１日から平成15年12月31日まで）の財務諸表については、あずさ監査法人の監査を受けております。なお、従来から本投資法人が監査証明を受けている朝日監査法人は、平成16年１月１日に名称を変更し、あずさ監査法人となりました。
３．連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成しておりません。

− 106 −

１【財務諸表】(1）【貸借対照表】

区分

注記
番号

第４期
（平成15年６月30日）

第５期（平成15年12月31日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

資産の部
Ⅰ

流動資産
現金及び預金6,534,925

7,228,379

信託現金及び信託預金

26,913,481

23,189,391

営業未収入金159,701

135,914

未収消費税等

94,9692,981

その他の流動資産186,520

流動資産合計Ⅱ

33,889,597

196,733
11.0

30,753,399

9.8

固定資産
１．有形固定資産
建物

16,401,811

減価償却累計額

426,630

信託建物

7,775,654

土地

有形固定資産合計

788,405
9,706,009

151,680,597

1,724,010
336,261

72,265,464
19,223,717

151,680,597※１

20,996,581

81,971,473
72,063,079
14,616,410

信託土地
減価償却累計額

15,975,180

79,838,733

減価償却累計額

その他の有形固定資産

21,784,986

1,777,295
1,387,748
255,723,017

425,608
83.1

1,351,687
265,518,048

84.5

２．無形固定資産
信託借地権

16,763,973

その他の無形固定資産
無形固定資産合計

16,763,973

53,614
16,817,588

50,571
5.5

16,814,545

5.3

３．投資その他の資産差入敷金保証金

329,708

310,519

長期前払費用65,494

61,959

その他の投資その他の資産

751,873

818,784

投資その他の資産合計
固定資産合計Ⅲ

1,147,076

0.4

1,191,263

0.4

273,687,682

89.0

283,523,858

90.2

繰延資産
投資法人債発行費111,127

繰延資産合計111,1270.0

84,3800.0

307,688,406

100.0

314,361,638

100.0

資産合計

− 111 −

84,380

区分

注記
番号

第４期
（平成15年６月30日）

第５期（平成15年12月31日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

負債の部
Ⅰ

流動負債
営業未払金

1,229,182

1,290,940

短期借入金

26,950,000

33,150,000

一年以内償還予定投資法人債

8,000,000

8,000,000

未払金

577,440

2,768,063

未払費用

335,080

347,599

未払法人税等
前受金
その他の流動負債
流動負債合計
Ⅱ

913

952

1,820,149

1,830,050

164,145

220,087

39,076,912

47,607,692

投資法人債

20,000,000

20,000,000

長期借入金

74,000,000

75,000,000

668,889

1,379,247

20,699,687

17,350,474

預り敷金保証金
信託預り敷金保証金
その他の固定負債

30,302

固定負債合計
負債合計
出資の部

※４

Ⅰ

※３

出資総額
出資総額

Ⅱ

12.7

15．1

固定負債

31,982

115,398,879

37.5

113,761,703

36.2

154,475,791

50.2

161,369,396

51.3

148,899,062

48.4

148,899,062

47.4

剰余金
当期未処分利益

4,313,552

剰余金合計

4,313,552

4,093,179
1.4

4,093,179

1.3

出資合計

153,212,615

49.8

152,992,24148.7

負債・出資合計

307,688,406

100.0

314,361,638

100.0− 112 −

(2）【損益計算書】

区分

注記
番号

自
至

第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

自
至
構成比
（％）

金額（千円）

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日
構成比（％）

金額（千円）

経常損益の部Ⅰ

営業損益の部
１．営業収益賃貸事業収入※１

11,111,223

その他賃貸事業収入※１

1,127,576※１

10,476,044
12,238,800

100.0

1,977,227

12,453,272

100.0

7,464,133

59.9

4,989,139

40.1

1,299

0.0

896,3137.2

２．営業費用
賃貸事業費用

6,547,893

6,891,302

資産運用報酬

500,598

437,954

役員報酬11,40011,400

会計監査人報酬11,50011,500

資産保管委託報酬

12,767

13,732

一般事務委託報酬

46,99937,844

その他費用

64,339

営業利益
Ⅱ

7,195,499

58.8

5,043,301

41.2

60,399

営業外損益の部
１．営業外収益
受取利息

167

その他営業外収益

158

154
326

0.0

1,144

２．営業外費用
支払利息

612,856

616,551

投資法人債利息

66,109165,282

投資法人債発行費償却

26,747

26,747

その他営業外費用

23,519729,2336.0

経常利益

4,314,394

35.3

4,094,12432.9

税引前当期純利益

4,314,394

35.3

4,094,124

32.9

947

0.0

983

0.0

35.2

4,093,143

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益

2
4,313,444

前期繰越利益
当期未処分利益

87,732

△1

108

35

4,313,552

4,093,179− 113 −

32.9

〔金銭の分配に係る計算書〕

区分

自
至

第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日
金額（円）

自
至

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日
金額（円）

Ⅰ

当期未処分利益

4,313,552,809

4,093,179,109

Ⅱ

分配金の額

4,313,516,900

4,093,167,400（投資口１口当たり分配金の額）Ⅲ

次期繰越利益分配金の額の算出方法（15,367）(14,582)

35,90911,709

本投資法人の規約第16条第１項に

本投資法人の規約第16条第１項に定める「当期未処分利益（分配可能定める「当期未処分利益（分配可能金額）を上限とし、租税特別措置法

金額）を上限とし、租税特別措置法

第67条の15に規定される本投資法人

第67条の15に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の100分の90の配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」に相当する金額を超えて分配する」

旨の方針に従い、当期未処分利益の旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である4,313,516,900円を概ね全額である4,093,167,400円を利益分配金として分配することとい

利益分配金として分配することといたしました。なお、規約第16条第２

たしました。なお、規約第16条第２項に定める利益を超えた金銭の分配

項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

は行いません。

− 114 −

〔重要な会計方針〕
項目
１．固定資産の減価償

自
至
①

第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

有形固定資産（信託財産を含む）

却の方法

自
至
①

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

有形固定資産（信託財産を含む）
同

定額法を採用しております。

左

なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建物②

16〜50年

無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。

２．繰延資産の処理方法
３．収益及び費用の計
上基準

投資法人債発行費②

無形固定資産（信託財産を含む）
同

左投資法人債発行費３年間で均等額を償却しております。

同左固定資産税等の処理方法

固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市

同左計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする

なお、不動産又は不動産を信託財産とする

信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡

信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税相当額につ人に支払った初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原

いては、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しております。当期において不動産価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税相当額は等の取得原価に算入した固定資産税相当額は95,539千円であります。

18,924千円であります。

４．不動産等を信託財保有する不動産等を信託財産とする信託受産とする信託受益

益権につきましては、信託財産内の全ての資権に関する会計処

産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全て

理方針の収益及び費用勘定について、貸借対照表及

同

左

同

左

び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしております。

５．消費税等の処理方
法①

信託現金及び信託預金②

信託建物、信託土地、信託借地権③

信託預り敷金保証金

消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。

− 115 −

〔表示方法の変更〕
自至第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

自至「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」の改正により、当期から、「投資等」は「投資その他の資産」、「税引前当期利益」は「税引前当期純利益」、「当期利益」は「当期純利益」とそれぞれ表示しております。

− 116 −

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日
──────

〔注記事項〕（貸借対照表関係）
第４期（平成15年６月30日）※１

第５期（平成15年12月31日）

その他の有形固定資産の内訳※１

その他の有形固定資産の内訳（単位：千円）（単位：千円）

構築物

構築物

取得価額

314,416

取得価格

349,806

減価償却累計額

16,543

減価償却累計額

34,173

貸借対照表計上額

297,873

貸借対照表計上額

315,633

機械装置

機械装置

取得価額

26,026

取得価格

減価償却累計額

3,044

減価償却累計額

7,163

貸借対照表計上額

22,982

貸借対照表計上額

143,350

工具器具備品

工具器具備品

取得価額

4,387

取得価格

15,989

減価償却累計額

730

減価償却累計額

1,619

貸借対照表計上額

3,657

貸借対照表計上額

14,370

信託構築物

信託構築物

取得価額

395,951

取得価格

421,849

減価償却累計額

96,240

減価償却累計額

111,604

貸借対照表計上額

299,711

貸借対照表計上額

310,244

信託機械装置信託機械装置取得価額562,360

取得価格

565,284

減価償却累計額

122,926

減価償却累計額

155,035

貸借対照表計上額

439,433

貸借対照表計上額

410,248

信託工具器具備品

信託工具器具備品

取得価額243,443

取得価格

266,434

減価償却累計額

96,777

減価償却累計額

116,011

貸借対照表計上額

146,666

貸借対照表計上額

150,422

建設仮勘定

建設仮勘定

177,423

7,417

（合計）

（合計）
取得価額

２

150,513

取得価額

1,724,010

1,777,295

減価償却累計額

336,261

減価償却累計額

425,608

貸借対照表計上額

1,387,748

貸借対照表計上額

1,351,687

特定融資枠に係る借入未使用枠残高等

２

特定融資枠に係る借入未使用枠残高等

本投資法人は、リファイナンスリスクの軽減を図る

同左ことを主たる目的として取引銀行等と特定融資枠（コミットメントライン）契約を締結しております。
（単位：千円）（借入コミットメント）
特定融資枠の総額
当期末借入残高
当期未使用枠残高（単位：千円）（借入コミットメント）

30,000,000−
30,000,000− 117 −

特定融資枠の総額
当期末借入残高
当期未使用枠残高

30,000,000−
30,000,000

第４期（平成15年６月30日）※３

発行する投資口の総数及び発行済投資口数
発行する投資口の総数
発行済投資口数※４

第５期（平成15年12月31日）※３

2,000,000口発行する投資口の総数

280,700口

投資信託及び投資法人に関する法律第67条第６項に発行する投資口の総数及び発行済投資口数

発行済投資口数※４2,000,000口
280,700口

投資信託及び投資法人に関する法律第67条第６項に定める最低純資産額定める最低純資産額

50,000千円

50,000千円（損益計算書関係）
自
至
※１

第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

自至不動産賃貸事業損益の内訳※１

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益

Ａ．不動産賃貸事業収益

賃貸事業収入賃貸事業収入（家賃）

9,598,013（家賃）

9,154,410（共益費）

1,447,838（共益費）

1,253,664（その他賃貸収入）
計65,370（その他賃貸収入）

11,111,223

計

その他賃貸事業収入（駐車場使用料）

67,96910,476,044

その他賃貸事業収入
280,917（駐車場使用料）（施設使用料）

60,996（施設使用料）

59,945（付帯収益）

555,035（付帯収益）

683,530（解約金）

212,482（解約金）

938,294

18,144

（雑収益）

（雑収益）
計
不動産賃貸事業収益合計

1,127,576

計

12,238,800

不動産賃貸事業収益合計

Ｂ．不動産賃貸事業費用

Ｂ．不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用

賃貸事業費用284,360

11,097
1,977,227
12,453,272（外注委託費）

1,683,855（外注委託費）

1,632,295（公租公課）

1,093,283（公租公課）

1,096,811（修繕費）

408,490（修繕費）

647,765（保険料）

47,026（保険料）

46,019（諸経費）

949,595（諸経費）

1,065,891（減価償却費）

2,402,518（減価償却費）

2,365,641

不動産賃貸事業費用合計

6,547,893

不動産賃貸事業費用合計

6,891,302

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ−Ｂ）

5,690,907

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ−Ｂ）

5,561,970− 118 −（リース取引関係）
自至第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

自至

オペレーティング・リース取引（貸主側）

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

オペレーティング・リース取引（貸主側）

未経過リース料

未経過リース料

１年内6,608,995千円

１年内7,940,325千円

１年超

18,390,101千円

１年超

17,609,007千円

合計

24,999,097千円

合計

25,549,333千円（有価証券関係）
自至第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

自至本投資法人は、有価証券取引を全く行っておりませんの第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日
同

左で、該当事項はありません。

（デリバティブ取引関係）
自至第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

自至本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っておりませ第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日
同

左んので、該当事項はありません。

（退職給付関係）
自至第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

自至本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事
項はありません。

− 119 −

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日
同左（税効果会計関係）
第４期（平成15年６月30日）

第５期（平成15年12月31日）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

訳（繰延税金資産）（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額

17千円

未払事業税損金不算入額

18千円

繰延税金資産合計

17繰延税金資産合計

18（繰延税金資産の純額）

17（繰延税金資産の純額）

18

２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

な項目別の内訳

法定実効税率39.39％（調整）

法定実効税率39.39％（調整）

支払配当の損金算入額△39.38支払配当の損金算入額△39.38

その他

0.01

その他

0.01

税効果会計適用後の法人税等の
負担率

0.02

税効果会計適用後の法人税等の
負担率

0.02

（持分法損益等）
自至第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

自至本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はあ

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日
同

左

りません。

（関連当事者との取引）
自至第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

自至親会社及び法人主要株主等

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日
同

該当事項はありません。
役員及び個人主要株主等
該当事項はありません。
子会社等当社が出資する子会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
兄弟会社等
該当事項はありません。

− 120 −

左（投資口１口当たり情報）
自至第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

自
至

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

１口当たり純資産額

545,823円

１口当たり純資産額

545,038円

１口当たり当期純利益

15,367円

１口当たり当期純利益

14,582円

なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重

平均投資口数で除することにより算定しております。

平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注）

なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。

１口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

自至当期純利益（千円）

第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

自
至

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

4,313,444

4,093,143

普通投資主に帰属しない金額（千円）−−

普通投資口に係る当期純利益（千円）

4,313,444

4,093,143

280,700

280,700

期中平均投資口数（口）（重要な後発事象）
自
至
該当なし

第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

自至同左− 121 −

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

(3）【附属明細表】
Ａ．有価証券明細表
該当事項はありません。
Ｂ．特定取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。
Ｃ．不動産等明細表のうち総括表
減価償却累計額
資産の種類（流動資産）

前期末残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

−

−

−

16,401,811

5,383,175

差引当期末
残高
（千円）

又は償却累
計額
（千円）

当期償却額
（千円）

−

−

−

−

−

21,784,986

788,405

361,775

20,996,581

摘要（有形固定資産）
建物
構築物

314,416

35,390−349,806

34,173

17,630315,633

機械装置

26,026

124,487−

150,513

7,163

4,119

143,350

工具器具備品（注）

4,387

11,601−

15,9891,619

889

14,370

土地

14,616,410

4,607,306−

19,223,717−−

19,223,717

（注）

信託建物

（注）

79,838,733

2,198,554

65,814

81,971,473

9,706,009

1,941,493

72,265,464

信託構築物

395,951

32,6986,801

421,849

111,604

21,825

310,244

信託機械装置562,360

2,924−

565,284

155,035

32,109410,248

243,443

22,990−266,434

116,011

19,234150,422

151,680,597−−

151,680,597−−

151,680,597

信託工具器具備品
信託土地
建設仮勘定
小計

177,423

7,417

177,423

7,417

−

−

7,417

264,261,563

12,426,547

250,038

276,438,072

10,920,023

2,399,077

265,518,048（無形固定資産）
信託借地権
その他無形固定資産
小計
長期前払費用合計（注）

16,763,973−−

16,763,973−−

16,763,973

68,468399−

68,867

18,295

3,441

50,571

16,832,442

399−

16,832,841

18,295

3,441

16,814,545

65,494−

3,535

61,959−−61,959281,159,500

12,426,946

253,574

293,332,872

10,938,318

2,402,518

282,394,553

当期増減額の主要な内訳は以下のとおりです。
１．建物等の増加（売買等に伴う増加）
東京都目黒区所在「中目黒ＧＴタワー（共有床）」

建物等

168百万円広島県広島市中区所在「ＮＢＦ広島立町ビル」

建物等

1,279百万円

北海道札幌市北区所在「札幌エルプラザ」

建物等

2,590百万円

広島県広島市中区所在「広島袋町ビルディング」

建物等

505百万円

東京都千代田区所在「須田町ヴェルデビル」

建物等

884百万円

２．土地の増加（売買等に伴う増加）
東京都目黒区所在「中目黒ＧＴタワー（共有床）」

土地

128百万円広島県広島市中区所在「ＮＢＦ広島立町ビル」

土地

1,801万円
736百万円北海道札幌市北区所在「札幌エルプラザ」

土地

広島県広島市中区所在「広島袋町ビルディング」

土地345百万円

東京都千代田区所在「須田町ヴェルデビル」

土地

1,574百万円

信託建物等

1,807百万円

３．信託建物等の増加（売買等以外による主要な増加）
東京都港区所在「芝ＮＢＦタワー」− 122 −

Ｄ．その他特定資産の明細表
該当事項はありません。
Ｅ．投資法人債明細表（平成15年12月31日現在）
銘柄

発行年月日

前期末残高
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

利率

償還期限

使途

担保

第１回無担保
投資法人債

平成13年
５月23日

8,000,000−

8,000,000

0.68％

平成16年
５月21日

（注１）

−

第２回無担保
投資法人債

平成15年
２月10日

10,000,000−

10,000,000

0.75％

平成19年
２月９日

（注１）

−

第３回無担保
投資法人債

平成15年
６月12日

10,000,000−

10,000,000

2.00％

平成30年
６月12日

（注１）

−

合計

−

28,000,000−

28,000,000

−

−

−

−

（注）１．資金使途は、不動産又は不動産信託受益権の購入資金、借入金の借換資金及び運転資金等です。
２．投資法人債の貸借対照表日以後５年以内における１年ごとの返済予定額の総額は以下のとおりです。

（単位：千円）
１年以内
投資法人債

１年超２年以内

２年超３年以内３年超４年以内４年超５年以内−−

10,000,000−

8,000,000

Ｆ．借入金等明細表

区分

借入先

前期末残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

平均利率

返済期限

中央三井信託銀行㈱10,800,000−−

10,800,000

0.5％

H16.5.21㈱東京三菱銀行

5,400,000

32,400,000

32,400,000

5,400,000

0.5％

H16.1.9−

1,000,000−

1,000,000

0.5％

H16.11.4

農林中央金庫3,300,000−−

3,300,000

0.5％

H16.5.21㈱三井住友銀行

3,150,000−−

3,150,000

0.5％

H16.5.21㈱八十二銀行

1,300,000

2,600,000

2,600,000

1,300,000

0.5％

H16.3.5㈱八十二銀行−

700,000―

700,000

0.5％

H16.2.6

信金中央金庫1,000,000

2,000,000

2,000,000

1,000,000

0.5％

H16.3.22㈱中国銀行

1,000,000

2,000,000

2,000,000

1,000,000

0.5％

H16.3.22㈱山梨中央銀行

500,000

1,000,000

1,000,000

500,000

0.5％

H16.3.16㈱群馬銀行

500,000−−

500,000

0.5％

H16.2.3㈱鹿児島銀行−

1,000,000

500,000

500,000

0.5％

H16.2.27㈱福岡銀行−

2,000,000

1,000,000

1,000,000

0.5％

H16.2.27㈱福岡銀行−

1,000,000−

1,000,000

0.5％

H16.2.5㈱山口銀行−

2,000,000

1,000,000

1,000,000

0.5％

H16.2.27㈱静岡銀行−

1,000,000−

1,000,000

0.5％

H16.2.5

合計

26,950,000

48,700,000

42,500,000

33,150,000

住友生命保険（相）12,000,000−−

12,000,000

1.7％

H20.5.23(株)みずほコーポレー
ト銀行

使途

注1
短期借入金

長期借入金
注2

− 123 −

注1

摘要

無担保・
無保証・
同順位
変動金利

無担保・
無保証・

住友生命保険（相）5,000,000−−

5,000,000

1.7％

H21.7.16

住友生命保険（相）5,000,000−−

5,000,000

2.1％

H23.7.16

住友生命保険（相）3,000,000−−

3,000,000

1.2％

H22.2.3

中央三井信託銀行㈱10,000,000−−

10,000,000

1.3％

H18.5.23

中央三井信託銀行㈱9,000,000−−

9,000,000

1.3％

H19.7.16

安田生命保険（相）3,000,000−−

3,000,000

2.1％ H23.12.21

安田生命保険（相）4,000,000−−

4,000,000

2.2％

H24.4.27

安田生命保険（相）1,000,000−−

1,000,000

2.2％

H24.5.23

安田生命保険（相）2,000,000−−

2,000,000

1.2％

H22.2.26

住友信託銀行㈱6,000,000−−

6,000,000

1.3％

H19.7.16

日本生命保険（相）3,000,000−−

3,000,000

0.7％

H17.8.9

日本生命保険（相）2,000,000−−

2,000,000

0.7％

H17.9.30㈱三井住友銀行

2,000,000−−

2,000,000

1.2％

H19.3.12㈱常陽銀行

1,000,000−−

1,000,000

0.9％

H18.5.23㈱常陽銀行

1,000,000−−

1,000,000

1.4％

H20.5.23

大同生命保険㈱2,000,000−−

2,000,000

1.2％

H22.2.3

第一生命保険（相）2,000,000−−

2,000,000

0.7％

H18.3.31

第一生命保険（相）−1,000,000−

1,000,000

0.9％

H18.9.29

1,000,000−−

1,000,000

0.7％

H18.3.31

74,000,000

1,000,000−

75,000,000

㈱伊予銀行
合計

同順位
固定金利

（注）１．資金使途は、いずれも不動産又は不動産信託受益権の購入資金、借入金の借換資金及び運転資金等です。
２．長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の貸借対照表日以後５年以内における１年ごとの返済予定額の総額は以下のとおりです。

（単位：千円）

長期借入金

１年超２年以内

２年超３年以内３年超４年以内４年超５年以内

5,000,000

15,000,000

17,000,000

13,000,000

期末残高
（千円）

摘要

Ｇ．出資総額増減明細表及び出資剰余金増減明細表
区分

期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

出資総額

148,899,062−−

148,899,062−

合計

148,899,062−−

148,899,062−− 124 −

その他
以下に添付する本投資法人のキャッシュ・フロー計算書［参考情報］は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づいて作成されております。
本投資法人では、同規則第２条の規定により、財務諸表は、「投資法人の貸借対照表、損益計
算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」（平成12年総理府令第134号）に基づいて作成されております。このため、当該キャッシュ・フロー計算書は、財務諸表の範囲外であり、第４期計算期間（平成15年１月１日から平成15年６月30日まで）のキャッシュ・フロ−計算書については、朝日監査法人による監査を、第５期計算期間（平成15年
７月１日から平成15年12月31日まで）のキャッシュ・フロ−計算書については、あずさ監査法人による監査は受けておりません。
なお、従来から本投資法人が監査証明を受けている朝日監査法人は平成16年１月１日に名称を変更し、あずさ監査法人となりました。

− 125 −

①

キャッシュ・フロー計算書［参考情報］
自
至
区分

Ⅰ

第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日
金額（千円）

金額（千円）

税引前当期純利益

4,314,394

4,094,124

減価償却費

2,365,641

2,402,518

長期前払費用償却額

3,838

3,127

投資法人債発行費償却額

26,747

26,747

受取利息

△167

△154

支払利息

678,966

781,833−

55,015

営業未収入金の増加・減少額△54,641

23,786

未収消費税等の増加・減少額△94,969

91,987

未払消費税等の増加・減少額△20,223−

営業未払金の増加・減少額△13,20961,75898,0082,190,622

前受金の増加・減少額

73,0669,900

長期前払費用の支払額△11,415−

未払金の増加・減少額

その他
小計

18,557

46,5797,384,594

9,787,847

利息の受取額167154

利息の支払額△617,556△769,315

法人税等の支払額

△867

△944

6,766,337

9,017,742

有形固定資産の取得による支出△14,159,676△10,161,961

信託有形固定資産の取得による支出△3,312,815△2,087,162

営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー

信託無形固定資産の取得による支出△6,192△399

預り敷金保証金の支出△4,397,177△5,259,495

預り敷金保証金の収入

2,914,046

2,620,639

差入敷金保証金の支出△10,361△5,976

差入敷金保証金の収入

21,39525,165△35,202△66,910△18,985,983△14,936,100

その他投資等取得による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー

固定資産除却損

Ⅱ自至

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入

125,150,000

48,700,000

短期借入金の返済による支出△136,650,000△42,500,000

長期借入金の借入による収入

10,000,000

1,000,000

投資法人債の発行による収入

20,000,000−

投資法人債発行費の支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー

△126,570−△4,559,693△4,312,277

13,813,736

2,887,722

Ⅳ

現金及び現金同等物の増加・減少額

1,594,091△3,030,636

Ⅴ

現金及び現金同等物の期首残高

31,854,315

33,448,406

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高

33,448,406

30,417,770− 126 −

〔重要な会計方針〕［参考情報］
自至第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

自至キャッシュ・フロー計

キャッシュ・フロー計算書における資金算書における資金の範（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信囲

託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日
同

左金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

（キャッシュ・フロー計算書に関する注記事項）[参考情報]
自至第４期
平成15年１月１日
平成15年６月30日

自至

１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記さ

第５期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係れている科目の金額との関係（平成15年６月30日現在）（平成15年12月31日現在）

（千円）

（千円）

現金及び預金6,534,925

現金及び預金7,228,379

信託現金及び信託預金

26,913,481

信託現金及び信託預金

23,189,391

現金及び現金同等物

33,448,406

現金及び現金同等物

30,417,770− 127 −

− 128 −1,769,036

賃貸ＮＯＩ（ネットオペレーティングイン
カム）−

1,476,734

不動産賃貸事業損益Ａ−Ｂ

資本的支出

698,265

292,301169

不動産賃貸事業費用小計Ｂ

減価償却費（うちその他経費）

14,514−（うち借地借家料）（うち保険料・信託報酬）−（うち修繕費）

110,769−（うち建物管理費）（うちオフィスマネジメントフィー）−

125,4538

280,501

280,5092,175,000−

2,175,000

184（うち水道光熱費）

諸経費（うちその他諸税）（うち固定資産税・償却資産税）

公租公課

不動産賃貸事業費用

不動産賃貸事業収入小計Ａ

その他収入

賃貸料（含む共益費）

不動産賃貸事業収入

第５期中の営業日数

ＪＦＥビル
ディング
（千円）

1,807,334

686,066

368,308

1,006,173

317,758

73,542

5,644

85,460259,604

63,152

79,73444,054

611,192

5,089

72,13377,222

1,374,482

899,681474,801

184

芝ＮＢＦタ
ワー
（千円）

31,667496,774

386,866

377,255

109,907

1,783

10,650−28,98736,39072,722

46,746

197,280870,05970,067764,122

122,881641,241184

新宿三井ビルディング二号館（千円）

10,704515,296378,745

136,551

184

ＧＳＫビル
（千円）

−

451,193286,752

379,797

164,440

3,050

2,204

−

42

3,492

144,21361,988214,991

365

−

365

666,550

83,890582,660

184

7,195

362,735

279,593

83,141184

興和西新橋ビ
ルＢ棟
（千円）

東京都心部
中目黒ＧＴタワー(注３)（千円）② 個別物件の収益状況[参考情報] （平成15年７月１日〜平成15年12月31日）

17,814

349,173

211,542

401,652

137,631

22

2,619

−

40,94528,13375,80565,786

213,313−50,70850,708613,194

64,313548,880184

第２新日鐡ビル（千円）

38,831

261,770

233,275

183,255

28,495

24,699

4,495

−

3,017

18,92737,807

22,665

111,612460

42,68643,147

416,530

27,999388,531184

日本橋室町セ
ンタービル
（千円）

1,136

239,132

190,257

151,231

48,875

174

5,182

−

9,269

16,46319,19626,33776,6248

25,72325,731

341,488

24,138317,350184

高輪一丁目ビ
ル
（千円）

4,276

105,496

51,41254,083184

住友電設ビル(旧三田シティビル）（千円）

− 129 −−（うちその他経費）

3,618

賃貸ＮＯＩ（ネットオペレーティングイン
カム）
−

1,737

不動産賃貸事業損益Ａ−Ｂ

資本的支出

2,393

不動産賃貸事業費用小計Ｂ

1,880

15

（うち保険料・信託報酬）

減価償却費

−

（うち借地借家料）

218（うちオフィスマネジメントフィー）−

278（うち建物管理費）（うち修繕費）−（うち水道光熱費）

513−（うちその他諸税）

諸経費

−

−

4,131

98

4,033

7

（うち固定資産税・償却資産税）

公租公課

不動産賃貸事業費用

不動産賃貸事業収入小計Ａ

その他収入

賃貸料（含む共益費）

不動産賃貸事業収入

第５期中の営業日数

須田町ヴェル
デビル
（千円）

6,550

67,07742,95677,03024,121

2,607

1,398

−

8,579

5,456

12,246

11,292

41,580011,327

11,328

119,987

10,606109,381184

新宿余丁町ビ
ル
（千円）

東京都心部

106

47,35932,261

32,95615,098

18

270

−

8

2,292

8,470

−

11,059

−

6,798

6,798

65,217−65,217184

西新宿三井ビルディング（千円）

− 130 −41,32818,633（うちオフィスマネジメントフィー）（うち修繕費）

9,972

278,013

賃貸ＮＯＩ（ネットオペレーティングイン
カム）

資本的支出

371,975

154,112

不動産賃貸事業損益Ａ−Ｂ

40,813516,361

380,946

不動産賃貸事業費用小計Ｂ

144,385

2,499（うちその他経費）

減価償却費

5,922

（うち保険料・信託報酬）−

46,234（うち建物管理費）（うち借地借家料）

61,368

175,98682

60,49260,574752,921（うち水道光熱費）

諸経費（うちその他諸税）（うち固定資産税・償却資産税）

公租公課

不動産賃貸事業費用

不動産賃貸事業収入小計Ａ

76,856

その他収入

184

676,065

123,901184

横浜ＳＴビル（千円）

賃貸料（含む共益費）

不動産賃貸事業収入

第５期中の営業日数

中野坂上サンブライトツイン（千円）

163,142

277,736

132,368

386,451

145,368

3,077

6,703

−

43,671

24,23553,19980,480211,369

8

29,706

29,714

518,819

54,696464,123184

つくば三井ビ
ルディング
(千円)

4,367

94,97873,73757,581

21,241

727

1,309

−

911

6,321

11,965

7,435

28,671

8

7,660

7,668

131,318

19,104112,213184

大同生命大宮ビル（千円）

東京周辺都市部

個別物件の収益状況[参考情報]（平成15年７月１日〜平成15年12月31日）

23,01575,59844,87576,75930,723

2,166

560

−

6,491

5,721

11,470

10,581

36,993

20

9,022

9,042

121,634

19,777

101,856184

松戸シティビル（千円）

15,547

68,46445,34396,98323,120

459

1,578

−

9,817

6,171

18,061

23,90959,998−13,864

13,864

142,326

32,360109,966184

稲毛海岸ビル（千円）

− 131 −

49,560

賃貸ＮＯＩ（ネットオペレーティングイン
カム）−

35,609

不動産賃貸事業損益Ａ−Ｂ

資本的支出

37,181

13,950

不動産賃貸事業費用小計Ｂ

減価償却費

4

（うち保険料・信託報酬）（うちその他経費）−
71（うち借地借家料）（うちオフィスマネジメントフィー）
−

3,408

（うち建物管理費）（うち修繕費）

9,554

10,192（うち水道光熱費）

23,231−

諸経費（うちその他諸税）−−（うち固定資産税・償却資産税）

公租公課

不動産賃貸事業費用

72,791

11,973

不動産賃貸事業収入小計Ａ

60,817

その他収入

57

賃貸料（含む共益費）

不動産賃貸事業収入

第５期中の営業日数

札幌エルプラ
ザ
（千円）

9,795

77,091

55,40980,404

21,682

1,136

1,082

−

12,802

6,418

13,055

11,663

46,159812,554

12,562

135,813

19,862

115,951184

札幌南二条ビ
ル
（千円）

5,105

169,664

141,313

101,983

28,350

389

1,403

−

856

11,517

18,35820,91553,4408

20,184

20,192

243,297

34,549208,748184

仙台大同生命ビル（千円）

10,662

171,965

113,599

210,282

58,366

893

2,153

−

8,600

13,97245,48940,274111,38368

40,46440,532323,881

53,562

270,319184

ユニックスビル（千円）

個別物件の収益状況[参考情報] （平成15年７月１日〜平成15年12月31日）

12,045

171,533

129,482

142,924

42,051

778

2,824

−

8,041

12,56428,74624,874

77,8290

23,04323,043

272,407

28,513

243,894184

新潟テレコムビル（千円）

17,58949,075

22,814

76,14826,261

1,033

1,253

−

8,978

4,385

13,791

11,31040,753

8

9,126

9,134

98,962

20,96178,001184

浜松シティビ
ル
（千円）

地方都市部

37,820273,129

94,099372,088

179,030

13,2794,764−

20,06821,33242,222

43,694145,361

32

47,66347,695466,187

101,045

365,141184

サンマリオン
ＮＢＦタワー（千円）

7,428

72,951

49,311

96,18823,639

602

1,117

−

29,363

7,059

13,584

11,592

63,318

8

9,222

9,230

145,500

20,423125,076184

堺東センター
ビルディング（千円）

7,433

75,29650,332

84,52924,964

206

1,084

−

5,001

5,936

17,807

16,40946,445

8

13,111

13,119134,861

17,125

117,735

184

大手前セン
タービルディ
ング（千円）−-7,925-16,391

67,607

8,465

1,016

901

−

36,551

2,594

5,874

6,818

53,756

8

5,376

5,384

51,215

10,71040,505184

京町堀セン
タービルディング（千円）

− 132 −27,551（うち修繕費）

42,101

賃貸ＮＯＩ（ネットオペレーティングイン
カム）
15,19049,62832,51738,385

17,111

671

194

54

2,843

3,399

11,343

2,743

21,25024−

2470,902

7,853

63,04992

ＮＢＦ広島立町ビル（旧大和広島ビル）（千円）−

10,100

6,383

6,071

3,716

8

32

−

28

633

817

833

2,353

1

−

1

12,455

1,125

11,32955

広島袋町ビル
ディング
（千円）

8,028

94,42868,66887,61625,759

1,167

1,674

−

3,435

7,047

17,036

16,16846,530015,32615,326

156,285

14,726

141,559184

博多祇園２１ビル（千円）

３．平成15年９月１日付の追加取得部分の取得日以降の収入及び費用を含めております。

合として開示していません。

収入が当物件の契約賃料合計の80％以上を占めていますが、本投資法人は、かかる主要テナントから契約賃料を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場

２．不動産賃貸事業損益、賃貸ＮＯＩ（ネットオペレーティングインカム）、減価償却費及び資本的支出の金額の記載のみであるのは、当物件については、一の主要テナントとの賃貸借契約による契約賃料（注）１．ネットオペレーティングインカム（ＮＯＩ）は個別物件ごとの不動産賃貸事業損益（Ａ−Ｂ）＋減価償却費により算出しています。

120

15,960

資本的支出

88,004

不動産賃貸事業損益Ａ−Ｂ

26,140204

1,360

不動産賃貸事業費用小計Ｂ

減価償却費（うちその他経費）（うち保険料・信託報酬）

−

5,161

（うちオフィスマネジメントフィー）（うち借地借家料）

7,906

12,024（うち建物管理費）

54,208

0

7,654

7,654

（うち水道光熱費）

諸経費（うちその他諸税）（うち固定資産税・償却資産税）

公租公課

不動産賃貸事業費用

103,965

11,760

不動産賃貸事業収入小計Ａ

92,204

その他収入

184

賃貸料（含む共益費）

不動産賃貸事業収入

第５期中の営業日数

四条烏丸南ビ
ル
（千円）

地方都市部

２【投資法人の現況】(1）【純資産額計算書】（平成15年12月31日現在）
Ⅰ

資産総額

314,361,638,011円

Ⅱ

負債総額

161,369,396,402円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ−Ⅱ）

152,992,241,609円

Ⅳ

発行済数量

280,700口

Ⅴ

１単位当たり純資産額(Ⅲ／Ⅳ)

545,038円（注）

１単位当たりの純資産額は小数点以下を切り捨てにより表示しています。

(2）【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。

− 133 −

(3)【投資不動産物件】
本投資法人は、平成15年12月31日現在の投資資産（下記「②投資不動産物件及び信託不動産の内容

Ａ．投資不動産物件及び信託不動産の概要」）のうち、「中目黒ＧＴタワー、第２新日鐵ビル、須田町ヴェルデビル、西新宿三井ビルディング、松戸シティビル、札幌エルプラザ、
ＮＢＦ広島立町ビル及び広島袋町ビルディング」欄記載の土地及び建物のみを直接に所有しており、それ以外の投資資産については該当する不動産を主な信託財産とする信託受益権により所有しています（以下、本投資法人が所有する信託受益権を「本信託受益権」といいます。）。
本投資法人が所有するその他投資資産の主要なものは、本信託受益権のみであり、かつ本信託受益権については下記「③信託受益権の内容」を除いて、基本的に投資不動産物件と同様の記載内容となります。なお、任意組合出資持分につきましては、不動産に含めて記載しております。
このため、参照の便宜上、本投資法人が直接に所有する投資不動産に加え、本信託受益権にかかる信託不動産をあわせて「(3）投資不動産物件」に含めて記載しています（以下、本投資法人が取得又は保有する不動産及び信託不動産の一又は複数を「本件不動産」といいます。）。
①

投資不動産物件及び信託不動産の価格及び投資比率
以下は平成15年12月31日現在の本件不動産の価格及び投資比率を示しています。本件不動産を構成する投資不動産物件及び信託不動産（ただし、下記芝ＮＢＦタワーについては敷地の賃借権を含みます。）は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
（平成15年12月31日現在）

地域区分

東京都心部

物件名称

売買価格
（千円）

貸借対照表
計上額
(千円)

価格（不動産鑑
定評価額）
（千円）

投資
比率
(％)

ＪＦＥビルディング

74,131,000

72,527,568

74,700,000

26.7

芝ＮＢＦタワー

32,000,000

33,688,352

22,400,000

8.0

新宿三井ビルディング二号館

16,285,400

15,864,675

16,400,000

5.9

ＧＳＫビル

15,616,000

14,937,996

17,600,000

6.3

中目黒ＧＴタワー

14,056,000

14,062,793

14,100,000

5.0

興和西新橋ビルＢ棟

13,217,000

12,800,115

13,500,000

4.8

第２新日鐵ビル

12,614,118

12,743,325

12,800,000

4.6

日本橋室町センタービル

9,945,000

9,864,696

10,000,000

3.6

高輪一丁目ビル

6,667,200

6,436,631

7,160,000

2.6

住友電設ビル

5,365,000

5,267,227

5,190,000

1.9

須田町ヴェルデビル

2,380,000

2,457,257

2,380,000

0.9

新宿余丁町ビル

2,347,500

2,261,663

2,410,000

0.9西新宿三井ビルディング

1,603,393

1,676,808

1,630,000

0.6

中野坂上サンブライトツイン

8,979,142

9,068,745

9,410,000

3.4

横浜ＳＴビル13,529,300

13,186,854

13,900,000

5.0

つくば三井ビルディング

8,875,500

8,479,714

8,650,000

3.1

大同生命大宮ビル

2,361,000

2,275,342

2,270,000

0.8

松戸シティビル

2,455,000

2,516,275

2,600,000

0.9

稲毛海岸ビル

1,941,200

1,856,928

1,940,000

0.7

東京周辺都市部

地域区
分毎の
投資比
率(％)

71.6

13.9

− 134 −

地方都市部

札幌エルプラザ

3,195,000

3,313,192

3,270,000

1.2

札幌南二条ビル

1,870,300

1,787,168

1,960,000

0.7

仙台大同生命ビル

3,566,000

3,428,111

3,610,000

1.3

ユニックスビル

4,028,900

3,719,486

4,350,000

1.6

新潟テレコムビル

3,957,500

3,815,855

4,260,000

1.5

浜松シティビル

1,377,000

1,307,517

1,210,000

0.4

サンマリオンＮＢＦタワー

10,500,000

10,298,031

9,260,000

3.3

堺東センタービルディング

2,227,200

2,147,215

2,360,000

0.8

大手前センタービルディング

1,825,600

1,765,701

1,950,000

0.7

京町堀センタービルディング

749,000

851,851

630,000

0.2

四条烏丸南ビル

1,627,000

1,515,888

1,520,000

0.5

ＮＢＦ広島立町ビル

2,930,000

3,078,375

2,900,000

1.0

広島袋町ビルディング

835,000

846,839855,000

0.3

博多祇園21ビル
合計

2,629,000

2,530,353

2,370,000

0.8

285,686,254

282,378,561

279,545,000

100.0

14.5

100.0

(注)１．「中目黒ＧＴタワー」、「興和西新橋ビルＢ棟」、「日本橋室町センタービル」、「西新宿三井ビルディング」、「中野坂上サンブライトツイン」、「横浜ＳＴビル」、「札幌エルプラザ」及び「広島袋町ビルディング」については、それぞれ本投資法人の持分に関する売買価格、貸借対照表計上額及び価格(不動産鑑定評価額)です。上記の「価格」は、平成15年12月31日を価格時点とする㈱谷澤総合鑑定所作成の不動産鑑定評価書に基づいています。不動産鑑定評価においては、テナント入居中という現況を踏まえ、積算価格を検証手段として、全て収益価格での不動産鑑定評価額を決定しております。
２．上記の「売買価格」は、本投資法人と売主の間の譲渡契約に表示された数値であり、取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除いております（ただし、「高輪一丁目ビル」、「新宿余丁町ビル」、「稲毛海岸ビル」、「新潟テレコムビル」、「四条烏丸南ビル」及び「博多祇園21ビル」は１つの信託契約により信託が設定されており、これらの合計価格のみが受益権譲渡契約に記載されております。）。
３．上記の「貸借対照表計上額」は土地、建物、構築物、機械装置、工具器具備品もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、施設利用権など）と長期前払費用との合計の取得価額（取得にかかわる諸費用を含む）から減価償却累計額を控除した価額です。なお建設仮勘定及び本投資法人による差入敷金･保証金は上記の「貸借対照表計上額」に含めておりません｡
４．「第２新日鐵ビル」は「東館及びメゾンニューリバー」と「西館」から構成されておりますが、合計の数値を記載しております。
５．「住友電設ビル」は、平成15年７月１日付で「三田シティビル」から名称変更しております。
６．「中野坂上サンブライトツイン」の売買価格は平成14年２月１日及び３月26日の２回の売買価格の合計額です。
７．「つくば三井ビルディング」の売買価格は平成13年５月23日及び平成15年３月28日の２回の売買価格の合計額です。
８．「中目黒ＧＴタワー」の売買価格は平成15年２月３日及び平成15年９月１日の２回の売買価格の合計額です。
９．投資比率及び地域区分毎の投資比率は価格（不動産鑑定評価額）合計に対する比率の小数点第２位を四捨五入して求めております。
10．「仙台大同生命ビル」は、平成16年2月１日付で「ＮＢＦ仙台本町ビル」に名称変更しております。

② 投資不動産物件及び信託不動産の内容
Ａ．投資不動産物件及び信託不動産の概要
本件不動産の概要は下記記載のとおりです。本件不動産はいずれもテナントに対するオフィスを主たる用途とした賃貸を主要な目的とする建物及びその敷地ですが、「興和西新橋ビルＢ棟」、「住友電設ビル」及び「第２新日鐵ビル」には住居を用途とした賃貸部分が部分的に含まれています。なお、下記の地積、延床面積、建物構造、建物用途はいずれも登記簿の記載に基づいており、本件不動産には、隣地所有者と越境に関する確認書等が締結されているものがありますが、下記に全ては記載していません。また記載の不動産概要はいずれも平成15年12月31日現在のものです。

物件の名称 ＪＦＥビルディング
所在地
土地

建物

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

（住居表示）東京都千代田区丸の内一丁目１番２号
地積5,495.49㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付18階建

延床面積62,949.13㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場

建築時期

昭和49年６月10日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

74,131,000,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

ＪＦＥアーバンプラス㈱− 135 −

（特記事項）①

都市計画について敷地の一部は、都市計画道路に指定されています。都市計画法等に基づく地区計画の区域内にあり、また、本物件の建替え時には、計画段階において「大手町・丸の内・有楽町まちづくりガイドライン」に基づき、大手町・丸の内・有楽町まちづくり懇談会による個別建替え検討を経る必要があります。

②

賃貸借・転貸借関係について
建物は、信託受託者とＪＦＥスチール㈱の間の定期賃貸借契約に基づいて、ＪＦＥスチール㈱に一棟貸しされています。
下記「Ｆ．主要テナントに関する情報③(a）主要テナント

ＪＦＥスチール㈱」欄をご参照下さい。

境界確認について
ＪＦＥスチール㈱が隣地所有者との境界同意書付きの測量図を現在作成中です。

物件の名称
所在地
土地

建物

芝ＮＢＦタワー

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

（住居表示）東京都港区芝大門一丁目１番30号
地積6,475.44㎡（敷地全体）

所有形態

借地権6,075.38㎡

所有権400.06㎡

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付18階建

延床面積44,437.17㎡（リニューアル工事前）

所有形態

所有権100％

用途

事務所・倉庫・電気室・機械室・作業所

建築時期

昭和61年10月１日

取得年月日

平成13年７月５日

売買価格

32,000,000,000円

信託受託者

三菱信託銀行㈱建物管理会社

第一整備㈱（特記事項）
信託受託者は「芝ＮＢＦタワー」の建物（以下本特記事項中において「本建物」といいます。）及びその敷地の一部（6,475.44㎡のうち400.06㎡）（以下本特記事項において「自己所有地」といいます。）の所有権を有しておりますが、敷地の大部分（6,475.44㎡のうち6,075.38㎡）（以下本特記事項において「本借地」といいます。）は日本赤十字社（東京都港区
芝大門一丁目１番３号）（以下本特記事項において、「本土地所有者」といいます。）が所有しております。
本建物及び自己所有地の信託と同時に、本借地にかかる賃借権（以下本特記事項において「本借地権」といいます。）が信託受託者に対して信託譲渡されました。本借地権の信託については、本土地所有者の同意が得られております。
本建物にかかる信託契約において、信託が終了する場合は、信託不動産の処分又は財産の交付に先立って、信託建物に係る借地権を譲渡することにつき、信託建物の敷地所有者の承諾を得る必要があるとされております。
本借地権にかかる土地賃貸借契約（以下本特記事項中において「本土地賃貸借契約」といいます。）の主な内容は、次のとおりです。
(1）期間は昭和51年１月９日から60年間です。定期借地契約ではありません。
(2）使用目的は堅固建物所有目的です。
(3）借地料は、一定の金額に本土地所有者が支払った租税公課の金額を加えた額とされております。
(4）本賃借権は登記されております（昭和51年１月９日受付第239号、原因：昭和49年７月30日設定）。平成13年７月５日信託を原因とする信託受託者への移転の付記登記がなされております。
(5）敷金・補償金の定めはありません。ただし、権利金として売主から本土地所有者に対して一定の金銭が支払われております。
(6）信託受託者が本土地賃貸借契約に違反した場合、本土地所有者は本土地賃貸借契約を解除することができます。
(7）本借地の隣地居住者の通行権が認められております。
(8）原状回復は信託受託者の負担とされております。
(9）本借地内に建物の新築、増築、改築等賃借物の現状を変更し、又は加工する工事を行うときは、予めその構造、規模及び用途を明示して本土地所有者の書面による承諾を得る必要があります。
(10）本借地の転貸又は賃借権を譲渡しようとするときは予め本土地所有者の書面による承諾及び承諾料の支払いが必要です。
(11）本借地上の建物その他工作物を他人に譲渡し又はその上に担保権を設定しようとするときは、本土地所有者の書面による承諾が必要です。
本借地権は登記されているため、信託受託者は、第三者（本土地所有者の管財人を含みます。）に対して本借地権を対抗することができます。しかし、本土地賃貸借契約が解除された場合、信託受託者は、本敷地を利用する権限を有せず、本敷地を明け渡す義務を負います。
本借地の一部（45.038㎡）（以下本特記事項において「本転貸借地」といいます。）は、第三者に対して転貸されております。本転貸借地に係る借地権（以下本特記事項において「本転借権」といいます。）は堅固な建物の建築を目的とし、その期間は昭和59年８月24日から昭和111年１月８日までです。本転貸借地には、堅固な建物が存在します。本転借権は、本借地権の− 136 −

終了と同時に終了することとされています。
自己所有地及び本借地部分に関して、隣接所有者との間で敷地境界に関する確認が行われておりません。また敷地境界に関する確認が行われていないため越境に関する確認ができず、本敷地から建物・構築物・擁壁等が隣接地に越境し、また隣接地
から建物・構築物・擁壁等が本敷地内に越境している可能性があります。
関連する信託契約及び信託受益権の受益権譲渡契約において、当該信託の当初の委託者兼受益者及び当該信託受益権の売主
は、本建物、自己所有地及び本借地について表明・保証を行っておらず、かつ、瑕疵担保責任を負担しないこととされており
ます。

物件の名称

新宿三井ビルディング二号館

所在地（住居表示）東京都新宿区西新宿三丁目２番11号

土地

建物

地積

2,980.64㎡

所有形態

所有権100％

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付18階建

延床面積27,685.90㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、店舗、診療所、駐車場、機械室

建築時期

昭和58年10月19日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

16,285,400,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

三井不動産㈱

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域、近隣商業地域、第２種
中高層住居専用地域（特記事項）
平成16年１月１日より建物管理会社を第一整備㈱に変更しております。

物件の名称

ＧＳＫビル

所在地

（住居表示）東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目６番15号

土地

建物

地積

5,335.28㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下４階付18階建

延床面積29,137.86㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場、診療所、倉庫

建築時期

平成２年11月28日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

15,616,000,000円

信託受託者

中央三井信託銀行㈱建物管理会社

第一整備㈱（特記事項）①

都市計画について敷地の一部に関し、幅員約22メートルが約30メートルに拡幅される「明治通り」の道路計画（環状線５ノ１計画幅員30メートル）が決定しております。

②

土地利用について
敷地南端部に位置する土地の一部に土地使用貸借権が付着しており、34.44㎡が隣地の敷地の一部として当該地上の建物の容積率・建ぺい率に利用され、56.80㎡が駐車場として利用されております。上記使用貸借契約の期限は、「明治通り」拡
幅のために土地明渡し請求があった日までとされております。

③

優先買取請求権及び優先交渉権について「ＧＳＫビル」は、グラクソ・スミスクライン㈱（以下本第④号において「賃借人」といいます。）に一棟貸しされております。申入可能期間（平成14年10月１日から平成19年９月30日における各年10月１日から11月30日までの２ヶ月間）に賃借人から「ＧＳＫビル」の買い取りの申込みを受けた場合、賃借人を最優先人として交渉することになります。なお、
価格決定方法等は別途定められていますが、売却の義務を負うものではありません。ただし、賃貸人である信託受託者が、「ＧＳＫビル」を第三者に平成19年９月30日より前に売却する旨の契約をする場合、当該第三者に優先買取交渉権を承継させることが必要です。
また、賃貸人である信託受託者が、賃貸借契約期間中、「ＧＳＫビル」を売却する場合には、賃借人が買い取りの申込通知をなしている期間を除き、まず賃借人に対して、売却を申入れ、賃借人を最優先人として交渉することになります。賃
借人は、かかる申入れの受領後、１ヶ月以内に賃貸人の申入価格で買い取るか否かの回答をします。買い取らない場合には、賃貸人は第三者に対して、提示した申入価格以上で売却をすることができます。なお、賃貸人は当該第三者に対して、優先買取交渉権を承継させることが必要です。

− 137 −

物件の名称

中目黒ＧＴタワー

所在地（住居表示）東京都目黒区上目黒二丁目１番１号

土地

特定資産の種類

不動産

用途地域

商業地域

地積

6,971.15㎡（敷地全体。事務所棟、住宅棟、店舗・住宅・公共施設棟を含む）

所有形態

所有権（敷地権割合約47.85％）

構造

鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付25階建

延床面積56,171.33㎡（事務所棟、住宅棟、店舗・住宅・公共施設棟を含む建物全体。各共用部分を含
む）

所有形態
建物

取得年月日
信託受託者

所有権（区分所有）
建築時期
平成14年３月25日
建物全体の延床面積（共用部分を含む）のうち① 区分所有部分の床面積合計13,536.35㎡（うち区分所有部分は事務所棟の地下１階・地下２階の店舗、14〜25階の事務所）
所有階・床面② 区分所有部分（共有持分）の床面積合計1,916.2㎡に対する共有持分15.5553％
積・用途等（事務所棟の６階、７階の事務所）
所有割合：①専有面積割合で約59.16％に相当 ②専有面積割合で約1.3％に相当① 平成15年２月３日① 13,763,000,000円
売買価格② 平成15年９月１日②
293,000,000円−
建物管理会社
三井不動産㈱（特記事項）①

一元運用区画について
本投資法人は、本物件を三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱は転借人にこれを転貸しております。また、当物件の４階から25階は各区分所有者間と三井不動産㈱の間で、長期にわたり本物件を良好な資産として保全し、共同の利益を実現することを目的として締結された「一元運用に関する覚書」の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸
収益、賃貸費用は、各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担しております。（本投資法人保有部分のうち6階、７階および14階〜25階は一元運用区画内にあり、一元運用権利割合は①55.6971％ ②1.4168％（共有持分相当）です。
なお、②につきまして、本投資法人は、取得と同時に当該部分を「中目黒ＧＴタワー共有床組合」（民法第667条に規定する組合）に出資しております（任意組合出資持分）。

②

優先交渉権について「中目黒ＧＴ管理規約」におきまして、区分所有権を譲渡する場合はあらかじめ譲渡先、譲渡希望価格を全体管理者に届け、全体管理者から通知を受けた、買取を希望する他の区分所有者は、区分所有権の優先的な買取権を有すること等が定められております。

物件の名称

興和西新橋ビルＢ棟

所在地（住居表示）東京都港区西新橋二丁目14番１号

土地

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

地積

2,449.40㎡（敷地全体）

所有形態

所有権（所有割合

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付16階建

延床面積20,180.42㎡（１棟全体）

所有形態

所有権（区分所有）

建物
所有階・床面
積・用途等

約84.8％

注）

建築時期

平成６年８月29日

事務所及び倉庫部分

12,435.64㎡ 持分1,000,000分の799,475

駐車場部分

1,101.77㎡ 持分1,000,000分の830,050

住宅部分

2,237.25㎡ 持分100％

合計

15,774.66㎡

所有割合：ビル１棟全体区分所有面積15,774.66㎡の約83％相当分
取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

13,217,000,000円

信託受託者

中央三井信託銀行㈱建物管理会社

興和ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄｱﾝﾄﾞｺﾝｻﾙﾀﾝﾂ㈱（注）

信託不動産（敷地）の保有割合「興和西新橋ビルＢ棟」の敷地のうち、本信託受益権に係る信託受託者の持分は次のとおりです。上記の地積欄は敷地全体の地積を示しております。
所在
地番

東京都港区西新橋二丁目
地積（㎡）303−１，６，７，12，35

信託受託者持分
1,370.48

1/1

303−５，８，10

291.1968,250/100,000

303−９

86.47

814,814/1,000,000

303−1655.53

885/1,000

303−21

192.82

768/1,000− 138 −

303−23，28，29，43

243.481/2

303−26141.558,333/10,000

303−46，48，50，52
合計

67.88

0

2,449.40−（特記事項）①

用途制限について住宅部分は、「東京都港区開発事業に係る定住促進指導要綱」に基づき、付置住宅、要請住宅、隣接する「興和西新橋ビル
Ａ棟」の隔地住宅としてその用途について制限されております。

②

賃貸借関係及び使用貸借関係について
建物の事務所部分、駐車場部分及び規約共用部分のうち、信託受託者以外の共有者（以下本第④号において「共有者」といいます。）の共有持分部分は、共有者から興和不動産㈱に賃貸され、さらに興和不動産㈱から信託受託者に転貸され、信託受託者は、テナント等に対し、信託受託者の共有持分部分とともに賃貸しております。また、信託受託者及び共有者は、「興和西新橋ビルＢ棟」の土地の共有持分につき、「興和西新橋ビルＢ棟」の建物の区分所有権の共有者に対してそれぞれ相互に使用貸借をしております。

③

信託受益権の先買権（優先的に取得の交渉をする権利）について
本投資法人が信託受益権を第三者に売却しようとするときは、遅滞なくその旨を先買権保有者に書面で通知し、先買権保有者は、本投資法人に対して、購入の条件を具体的に書面で提示して、信託受益権の購入を申し込むことができます。先買権保有者が信託受益権の購入を申し込んだ場合は、先買権保有者と本投資法人は、誠意をもって購入条件について協議することになります。協議が整った場合、両当事者間で合意された条項に従い、先買権保有者と本投資法人との間で売買契約を別途締結し、これに対して、協議開始後14日以内に協議が整わない場合、本投資法人は、協議を継続する義務を負わず、爾後第三者に対して任意の条件で信託受益権を売却し又は売却を中止することができます。

④

共有持分の処分について共有者は、信託受託者に対し、「興和西新橋ビルＢ棟」に関し、「興和西新橋ビルＢ棟」が信託された日以後、共有持分の処分等に関する協定書及びケー・エヌ・ビル変更管理規約に拘束されることに同意しております。これらにおいて、信託受
託者又は共有者が、「興和西新橋ビルＢ棟」につき譲渡・貸与・抵当権の設定等をする場合には、「興和西新橋ビルＢ棟」の土地と建物を分離して行うことはできないとされております。また、信託受託者及び共有者は、各共有持分に関して、上記協定書締結の日から原則として５年間共有物の分割請求をすることができないとされております。

物件の名称

第２新日鐵ビル東館及びメゾンニューリバー、西館

所在地（住居表示）東京都中央区新川二丁目31番１号、31番７号、20番15号

土地

建物

特定資産の種類不動産

地積

東館及びメゾンニューリバー2,775.23㎡
西館1,532.18㎡

所有形態

所有権100％構造

東館及びメゾンニューリバー：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付15階建
西館：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建

用途地域

延床面積

東館及びメゾンニューリバー17,586.10㎡、西館8,352.69㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、共同住宅（36戸）及び車庫

商業地域

建築時期

平成１年11月30日

取得年月日

平成14年12月25日

売買価格

12,614,118,907円

信託受託者

−

建物管理会社㈱日鉄コミュニティー

（注）

本投資法人の開示書類においての本物件の呼称は、「第２新日鐵ビル東館及びメゾンニューリバー」、「第２新日鐵ビル西館」を併せて「第２新日鐵ビル」といたします。

（特記事項）①

建物賃貸借契約について
本投資法人は、新日本製鐵株式會社との間で本物件東館（事務所）・西館（事務所）の合計15,333.29㎡（賃借人は全てを転借人に転貸）に関する借地借家法第38条に規定する定期賃貸借契約（契約期間：平成15年３月１日から平成21年11月30日まで）を、三井不動産住宅リース㈱（賃借人は全てを転借人に転貸）との間でメゾンニューリバー（住宅）の賃貸面積
2,005.20㎡に関する賃貸借契約（契約期間：平成15年３月１日から平成21年２月28日まで）を締結しております。

②

瑕疵担保責任について
本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して、瑕疵担保責任は負いません。

③

土壌調査結果について
本敷地は土壌汚染対策法（平成15年２月施行）及び東京都環境確保条例（平成13年10月施行）の適用は受けないと考えられますが、土壌調査を行った結果、敷地の一部について自然由来と推定される原因により、砒素の溶出量が平成３年８月− 139 −

環境庁告示第46号による土壌環境基準を、鉛の含有量が平成14年９月20日中央環境審議会答申による土壌含有基準を上回っております。本投資法人は取得にあたり、①本敷地は現在舗装措置が施されており人体に与える影響がないこと、②
将来本敷地において建物を再建築する際に、汚染土壌の除去等の措置により対策が可能であること及びその費用及び内容、について㈱イー・アール・エスに確認済みです。

物件の名称

日本橋室町センタービル

所在地（住居表示）東京都中央区日本橋室町三丁目２番15号

土地

地積

3,097.74㎡（敷地全体）

所有形態

所有権（割合51.33％）

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建

延床面積23,019.01㎡（１棟全体）

所有形態

所有権（区分所有）

建物
所有階・床面
積・用途等

建築時期

事務所部分

６階の一部および７階から12階部分

駐車場部分

地下１階

昭和61年10月31日
7,755.94㎡（持分100％）
1,141.83㎡（持分45.11％）

倉庫、防災管理室、管理人室、物置の規約共用部分244.74㎡（持分45.11％）
所有割合：ビル１棟全体区分所有面積合計17,137.26㎡の約48.6％相当分

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

9,945,000,000円

信託受託者

三菱信託銀行㈱建物管理会社

昭和地所㈱（特記事項）①

区分所有及び相互賃貸借について「日本橋室町センタービル」の敷地14筆（地積合計3,097.74㎡）のうち、本投資法人が保有する本信託受益権に係る信託受託者は３筆（地積合計1,590.07㎡、全敷地の地積の約51.33％）を保有しております。上記の地積欄はかかる３筆の地積合計を示しております。
なお、信託受託者は、他の区分所有者である昭和地所㈱との間で、それぞれが有する建物の敷地について、相互に賃借権（敷地利用権）を付与しております。

②

優先交渉権について「日本橋室町センタービル」については、建物の区分所有等に関する法律に基づき、「日本橋室町センタービル」の建物、その敷地及び附属施設の管理又は使用等に関し、「日本橋室町センタービル」規約が昭和61年８月22日に定められております。同規約では、区分所有者がその専有部分の全部又は一部を第三者に譲渡しようとする場合は、他の区分所有者に対し、第三者に優先して譲渡の申込みをすることが義務付けられております。同規約はまた、共用部分の共有持分の分割請求ができないこと、専有部分と分離して単独処分することができないこと及び専用部分と建物の敷地の所有権を分離して譲渡できないこと等を定めております。

物件の名称

高輪一丁目ビル

所在地（住居表示）東京都港区高輪一丁目３番13号

土地

建物

地積

2,618.77㎡

所有形態

所有権100％

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

昭和62年11月26日

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建

延床面積

12,847.59㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場、倉庫、塵芥置場、ポンプ室

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

6,667,200,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

いずみビルクリエイト㈱物件の名称

住友電設ビル

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）東京都港区三田三丁目12番15号
用途地域

商業地域

土地

建物

地積

1,458.95㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建

延床面積9,185.13㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、共同住宅、店舗、駐車場

建築時期

平成３年６月27日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

5,365,000,000円

信託受託者

中央三井信託銀行㈱建物管理会社

東急ファシリティサービス㈱− 140 −

（特記事項）①

用途制限について「東京都港区大規模建築物等の建設計画の事前協議に関する指導要綱」に基づく付置住宅が設置されており、その用途について制限されています。

②

建築制限について敷地の一部に道路計画（一部事業完了済）が計画決定されており、都市計画法第50条及び第54条に基づき建築制限があります。

③

賃貸借契約について
信託受託者と住友電設株式会社との間の定期賃貸借契約（契約期間：平成15年７月１日から平成20年６月30日まで）に基
づいて、住友電設株式会社に一棟貸しされております。
なお、上記③に伴い、名称を「三田シティビル」から「住友電設ビル」に変更しております。

物件の名称

須田町ヴェルデビル

所在地（住居表示）東京都千代田区神田須田町二丁目３番地

土地

建物

地積

515.04㎡

所有形態

所有権100％

特定資産の種類

不動産

用途地域

商業地域

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建

延床面積

4,196.61㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場

建築時期

昭和63年３月19日

取得年月日

平成15年12月25日

売買価格

2,380,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社

三井不動産ビルマネジメント㈱物件の名称

新宿余丁町ビル

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）東京都新宿区余丁町10番10号
用途地域

近隣商業地域、第一種住居地域

土地

建物

地積

1,984.82㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建

延床面積

7,185.38㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場

建築時期

平成１年１月30日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

2,347,500,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

いずみビルクリエイト㈱（特記事項）①

道路計画について敷地の一部に、都市計画道路放射25号線設置の計画があります。また、敷地の一部に都市計画道路環状４号線設置の計画があります。なお、上記都市計画道路環状４号線の計画に基づき、その当該土地（敷地全体1,984.82㎡（公簿面積）のうち435.83㎡（実測面積））に関して、平成15年８月20日付で、信託受託者住友信託銀行株式会社が売主、東京都が買主となる土地売買契約を締結し、平成16年1月22日に東京都への引渡しを行いました。

②

既存不適格について
上記①により、「新宿余丁町ビル」の建物は容積率超過の既存不適格建物となっております。このため、将来、増改築等を行う際には、現在の建物と同一規模の建物が建築できない可能性があります。

− 141 −

物件の名称

西新宿三井ビルディング

所在地（住居表示）東京都新宿区西新宿六丁目24番１号

土地建物

特定資産の種類

地積

10,014.02㎡（敷地全体。事務所棟、住宅
用途地域
棟を含む）

所有形態

所有権（敷地権割合約3.67％）

不動産

商業地域

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付27階建

延床面積84,634.02㎡（建物全体。事務所棟、住宅棟、共用部分を含む）

所有形態

所有権（区分所有）

所有階・床面
積・用途等

所有階：18階の区分所有権1,558.18㎡（事務所）

建築時期

平成11年４月28日

所有割合：事務所棟の専有面積割合で約4.06％に相当

取得年月日

平成14年９月30日

売買価格

1,603,393,173円

信託受託者

−

建物管理会社

三井不動産㈱（特記事項）① 「西新宿三井ビルディング」の３階から25階の賃貸可能面積36,702.24㎡（以下「一元運用区画」）については、長期にわたり良好な資産として保全し、共同の利益を実現することを目的として、区分所有者間にて一元運用が約されており、
一元運用区画から生じる賃貸収益及び賃貸費用は、一元運用権利割合に応じて収受・負担されます。本投資法人の一元運
用権利割合は約4.28％です。また、他の区分所有者とともに区分所有部分（賃貸可能面積1,576.23㎡）を三井不動産㈱１社に対して賃貸しており、三井不動産㈱はこれを転借人に転貸しております。
②

境界確認について敷地については、北側に接する都道が道路拡幅事業中であるなどの理由により、現時点において官民の境界確認を行っておりません。

③

買取優先交渉権について「西新宿三井ビルディング管理規約」におきまして、区分所有者が区分所有権の全部または一部を第三者に譲渡しようとする場合には、譲渡を希望する区分所有者（譲渡希望者）は、他の事務所区分所有者に対し、第三者に優先して譲渡の申出をすること等が定められております。

物件の名称

中野坂上サンブライトツイン

所在地（住居表示）東京都中野区本町二丁目46番１号

土地

地積

10,331.90㎡（敷地全体）

所有形態

所有権（敷地権割合29.5574％）

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付30階建

延床面積

63,396.95㎡（１棟全体）

所有形態
建物

所有権（区分所有）① 南ウイング16階から30階部分事務所

所有階・床面
積・用途等

②

建築時期

平成８年９月30日

10,955.90㎡

北ウイング16階事務所

563.95㎡ （うち持分74.5404％）

北ウイング17階事務所

563.95㎡

所有割合：ビル１棟全体区分所有面積37,768.51㎡の約31.6％相当分
取得年月日① 平成14年２月１日② 平成14年３月26日

売買価格

①
②

8,433,006,284円
546,136,262円

信託受託者

ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社

サンブライトビル管理㈱他（特記事項）①

境界確認について敷地の東、南、北側の各道路の官民境界は、中野坂上本町二丁目地区第一種市街地再開発事業施行区域として確定しておりますが、敷地の西側の道路の官民境界を除いて各道路の道路境界査定書は取得しておりません。

②

持分権の譲渡制限について「共有物に関する協定書」におきまして、共有物である北ウイング16階事務所につきまして、共有者に対し優先して譲渡の申出を行う必要があり、また、共有者の書面による同意無く、第三者に譲渡、質入れ及び担保設定等が行えないこと等が定められております。

− 142 −

物件の名称

横浜ＳＴビル

所在地（住居表示）神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番15号

土地

建物

地積

6,348.45㎡（敷地全体）

所有形態

所有権の共有持分75％

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付18階建

延床面積42,568.77㎡（１棟全体）

所有形態

所有権の共有持分75％

用途

事務所、店舗、駐車場

建築時期

昭和62年10月31日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

13,529,300,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社㈱ヨコハマティービーエス（特記事項）①

共有関係について「横浜ＳＴビル」の敷地及び建物は、いずれも信託受託者と戸田建設㈱及び千代田土地建物㈱（以下において「他の共有者」といい、信託受託者とあわせて「共有者」といいます。）の共有となっており、信託受託者の持分割合はいずれも75％です。上記の地積及び延床面積欄はいずれも敷地及び建物全体の数値を記載しております。
「横浜ＳＴビル」の建物のうち、他の共有者の共有持分部分は、他の共有者から信託受託者に賃貸され、信託受託者は、テナントに対し、信託受託者の共有持分部分とともに、一括して一棟の建物を賃貸しております。

②

優先交渉権及び先買権について
信託受託者、他の共有者及び元所有者住友生命保険相互会社は、平成13年３月23日付で、横浜ＳＴビルの保存、管理及び処分に関し、共有物に関する協定書（以下「横浜ＳＴビル協定書」といいます。）を締結しております。横浜ＳＴビル協定書に基づき、信託受託者は、「横浜ＳＴビル」の賃貸借において、原則としてテナントの決定、契約締結、解除、賃料改定その他一切のテナントとの賃貸借契約に関する法律関係及び事実関係につき他の共有者と協議の上、意思決定を行う
ことが義務付けられております。また、同協定書に基づき、各共有者は、自己以外の共有者全員の書面による同意なくして「横浜ＳＴビル」の自己の持分の全部又は一部を第三者に譲渡、質入れ、担保設定又はその他の処分をすることができません。この同意を得て持分が第三者に譲渡される場合、譲渡人である共有者は、売買契約締結にあたって、譲受人である第三者に対して、横浜ＳＴビル協定書の存在及び内容を告知した上で、第三者に横浜ＳＴビル協定書の効力を承継させることが義務付けられております。また、共有者は、「横浜ＳＴビル」の自己の持分を第三者に譲渡しようとする場合、第三者に優先して自己以外の共有者に時価をもって譲渡の申し出をすること、かつ、申し出の結果、契約条件について協議が成立しなかったときといえども、当該共有者が別途第三者に譲渡しようとするときは、改めて確定した売却条件を自
己以外の共有者に示し、かかる共有者のうちいずれかが当該条件で買受けることを希望した場合は、これを売渡すことが義務付けられております。その他、共有者は、横浜ＳＴビルについて協定書締結後５年間は分割請求をしないこと、５年を経過した後も、５年毎の期間経過時点の６か月前までに共有者のいずれかから分割に関する何らかの申し出がない場合には引き続き分割制限の効力が継続されること、及び「横浜ＳＴビル」の分割請求は、共有者全員の事前の合意がある場
合にのみこれを行うことができること等が横浜ＳＴビル協定書に定められております。

物件の名称

つくば三井ビルディング

所在地（住居表示）茨城県つくば市竹園一丁目６番１号

土地

建物

地積

6,280.82㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨造陸屋根地下２階付19階建

延床面積26,266.10㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、店舗、駐車場

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成２年３月14日

取得年月日

平成13年５月23日、平成15年３月28日

売買価格

8,875,500,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

東京美装興業㈱− 143 −

物件の名称

大同生命大宮ビル

所在地（住居表示）埼玉県さいたま市大宮区吉敷町一丁目23番１号

土地

建物

地積

1,290.21㎡

所有形態

所有権100％

特定資産の種類

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建

延床面積

6,155.16㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成３年10月31日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

2,361,000,000円

信託受託者

ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社

毎日興業㈱

物件の名称

松戸シティビル

特定資産の種類不動産

所在地（住居表示）千葉県松戸市本町18番４号
用途地域

商業地域

建築時期

平成４年８月６日

土地

建物

地積

1,064.25㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建

延床面積

6,386.17㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所

取得年月日

平成13年５月31日

売買価格

2,455,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社

三井不動産ビルマネジメント㈱物件の名称

稲毛海岸ビル

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）千葉県千葉市美浜区高洲三丁目23番２号
用途地域

商業地域

建築時期

平成４年11月24日

土地

建物

地積

1,884.29㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根７階建

延床面積

7,175.12㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、体育館、店舗、駐車場

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

1,941,200,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

東京ビジネスサービス㈱物件の名称

札幌エルプラザ

特定資産の種類不動産

所在地（住居表示）北海道札幌市北区北八条西三丁目28番地
用途地域

商業地域

土地

建物

地積

4,759.69㎡

所有形態

所有権（敷地権割合23.2161％）

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造地下２階付13階建

延床面積32,601.54㎡（１棟全体）

所有形態

所有権（区分所有）

所有階・床面
積・用途等

地下１階・１階・６階および９階の各一部、７階、８階、12階および13階
合計8,127.54㎡（事務所・店舗）

建築時期

平成15年３月７日

取得年月日

平成15年11月５日

売買価格

3,195,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社

有楽土地㈱（特記事項）①

優先交渉権について
札幌エルプラザ管理規約において区分所有者は、区分所有権の全部又は一部を譲渡しようとする時には、他の区分所有者に対し、第三者より優先して譲渡することが定められております。

②

東地区再開発について
隣接する北８西３東地区第一種市街地再開発事業において本物件敷地との間にある中道を廃道にする予定があります。これにより、本物件の①車両出入口の確保②建築基準法による隣地斜線の抵触解消を目的とし、「北８西３東地区第一種市街地再開発準備組合から本物件土地所有者に対し、177.75㎡の土地の無償譲渡する」旨の協定が同再開発準備組合と本物件所有者組合間で締結されております。当該土地は、「札幌エルプラザ」の規約敷地として敷地権の登記がなされ、持分は敷地権持分割合となる予定です。

− 144 −

物件の名称

札幌南二条ビル

所在地（住居表示）北海道札幌市中央区南二条西二丁目18番１号

土地

建物

地積

970.42㎡

所有形態

所有権100％

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付９階建

延床面積

8,149.78㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、店舗、駐車場、診療所

建築時期

平成２年11月26日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

1,870,300,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

北海道メディカルサービス㈱物件の名称

仙台大同生命ビル

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）宮城県仙台市青葉区本町二丁目16番10号
用途地域

商業地域

土地

建物

地積

1,658.99㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付14階建

延床面積

10,585.42㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所

建築時期

昭和62年６月５日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

3,566,000,000円

信託受託者

ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社

陽光ビルサービス㈱（特記事項）
平成16年２月１日よりビル名称を「ＮＢＦ仙台本町ビル」に変更しております。

物件の名称

ユニックスビル

所在地（住居表示）福島県福島市栄町６番６号

土地

建物

地積

3,112.75㎡

所有形態

所有権100％

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付11階建

延床面積

23,420.12㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、店舗、駐車場

建築時期

平成６年９月30日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

4,028,900,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

日東カストディアル・サービス㈱物件の名称

新潟テレコムビル

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）新潟県新潟市万代四丁目４番27号
用途地域

商業地域

建築時期

平成１年５月11日

土地

建物

地積

2,385.83㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建

延床面積14,146.71㎡

所有形態

所有権100％

用途

店舗、事務所

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

3,957,500,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

新潟放送興業㈱（特記事項）
地上権について
敷地の一部（地番2449番６）に横断歩道橋階段施設のための地上権が設定されております（範囲は土地西隅の地点の地上8.3メートルから地下28.5メートルの間）。

− 145 −

物件の名称

浜松シティビル

所在地（住居表示）静岡県浜松市伝馬町312番地の32

土地

建物

地積

1,144.81㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨造陸屋根９階建

延床面積

6,931.30㎡

所有形態

所有権100％

用途事務所

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成２年12月11日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

1,377,000,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

東海美装興業㈱物件の名称

サンマリオンＮＢＦタワー

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）大阪府大阪市中央区南本町二丁目６番12号
用途地域

商業地域

土地

建物

地積

2,150.36㎡

所有形態

所有権 100％

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付22階建

延床面積

23,755.80㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、車庫建築時期

平成８年１月30日

取得年月日

平成14年３月12日

売買価格

10,500,000,000円

信託受託者

三菱信託銀行㈱建物管理会社㈱いずみテック

物件の名称

堺東センタービルディング

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）大阪府堺市北瓦町一丁３番17号
用途地域

商業地域

建築時期

平成３年６月20日

土地

建物

地積

1,978.53㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建

延床面積

7,294.35㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、車庫

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

2,227,200,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社㈱いずみテック

物件の名称

大手前センタービルディング

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）大阪府大阪市中央区大手前一丁目２番15号
用途地域

商業地域

土地

建物

地積

1,038.25㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付13階建

延床面積

7,580.74㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場

建築時期

平成４年６月22日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

1,825,600,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社㈱いずみテック

物件の名称

京町堀センタービルディング

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）大阪府大阪市西区京町堀一丁目17番16号
用途地域

商業地域

土地

建物

地積

530.21㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建

延床面積

3,919.95㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所

建築時期

昭和62年４月９日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

749,000,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社㈱いずみテック− 146 −

物件の名称四条烏丸南ビル

所在地（住居表示）京都府京都市下京区綾小路通烏丸西入童侍者町167番

土地

建物

特定資産の種類

地積761.21㎡

所有形態

所有権100％

用途地域

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建

延床面積

5,792.21㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場

不動産信託受益権
商業地域

建築時期

平成３年９月６日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

1,627,000,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社㈱いずみテック

物件の名称

ＮＢＦ広島立町ビル

特定資産の種類不動産

所在地（住居表示）広島県広島市中区立町２番27号
用途地域

商業地域

土地

建物

地積

1,013.35㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建

延床面積

8,656.97㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、店舗、駐車場

建築時期

平成３年11月12日

取得年月日

平成15年９月30日

売買価格

2,930,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社㈱アサヒ ファシリティズ

物件の名称

広島袋町ビルディング

特定資産の種類不動産

所在地（住居表示）広島県広島市中区袋町５番25号
用途地域

商業地域

建築時期

平成14年１月30日

土地

建物

地積

2,039.20㎡

所有形態

所有権の共有持分10％構造

鉄骨造陸屋根14階建

延床面積16,411.08㎡（全体）

所有形態

区分所有権の共有持分12.5％

用途

事務所

取得年月日

平成15年11月７日

売買価格

835,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社

合同産業㈱（特記事項）①

優先交渉権
共有規約および区分所有規約それぞれに、持分を譲渡する場合には他の共有者・区分所有者に対し、第三者より優先して譲渡することが定められております。

②

共有分割
共有規約に分割請求の禁止が定められております。

物件の名称

博多祇園21ビル

所在地（住居表示）福岡県福岡市博多区祇園町２番１号

土地

建物

地積

1,394.88㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建

延床面積

7,477.69㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成５年４月１日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

2,629,000,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社㈱東急コミュニティー

− 147 −

Ｂ．エンジニアリングレポートにおける数値の抜粋
本件不動産に関しては、それぞれ下記の日付でエンジニアリングレポートが作成されています（本投資法人による取得以前の報告書も含みます。）。そのうち長期修繕の費用見積合計（将来12年間（ただし、ＪＦＥビルディングについては15年間、芝ＮＢＦタワーについて
は17年間）の総修繕費）及び地震リスクの分析における予想最大損失率（ＰＭＬ）は以下のとおりです。
報告書日付

長期修繕の費用見積
合計（千円）

地震リスク分析における予想最大損失率（ＰＭＬ）（注２）（％）

ＪＦＥビルディング（注１）

平成12年12月

7,969,606

10.0

芝ＮＢＦタワー

平成13年６月14日

5,768,602

6.8

新宿三井ビルディング二号館

平成11年９月30日

677,491

10.0

ＧＳＫビル

平成12年８月11日

309,000

2.2

中目黒ＧＴタワー

平成14年８月５日

245,965

3.7

興和西新橋ビルＢ棟

平成11年12月24日

521,238

6.0

第２新日鐵ビル（注３）

平成14年10月18日

1,012,249

7.4

日本橋室町センタービル

平成12年８月４日

360,164

12.6

高輪一丁目ビル

平成11年10月20日

403,21415.0

住友電設ビル

平成12年10月31日

210,759

12.9

須田町ヴェルデビル

平成15年10月31日

133,652

8.1

新宿余丁町ビル

平成11年10月20日

251,870

14.0

西新宿三井ビルディング

平成14年７月19日

1,098,910

4.8

中野坂上サンブライトツイン

平成14年１月18日

705,705

2.8

横浜ＳＴビル

平成12年11月20日

842,1226.4

つくば三井ビルディング

平成11年９月30日

608,72911.0

大同生命大宮ビル

平成12年10月31日

168,62714.8

稲毛海岸ビル

平成11年10月20日

303,640

13.0

松戸シティビル

平成13年１月23日

115,401

10.8

札幌エルプラザ

平成15年９月18日

82,131

1.5

札幌南二条ビル

平成12年11月20日

374,537

6.8

仙台大同生命ビル

平成12年10月31日

299,020

3.9

ユニックスビル

平成12年11月20日

312,686

1.6

新潟テレコムビル

平成11年10月20日

404,05412.0

浜松シティビル

平成12年11月20日

251,576

6.1

サンマリオンＮＢＦタワー

平成13年11月26日

290,256

2.3

堺東センタービルディング

平成12年11月20日

230,33710.2

大手前センタービルディング

平成12年11月20日

158,902

5.4

京町堀センタービルディング

平成12年11月20日

167,3228.6

四条烏丸南ビル

平成11年10月20日

187,600

17.0

ＮＢＦ広島立町ビル

平成15年６月23日

295,723

4.3

広島袋町ビルディング

平成15年６月27日

78,4093.6

博多祇園21ビル

平成11年10月20日

244,245

13.0

ポートフォリオＰＭＬ（注４）

4.1

物件名称

（注）１．上表の数値は、ＪＦＥビルディングを除く本件不動産については㈱イー・アール・エス作成の建物状況調査報告
書に、ＪＦＥビルディングの本件不動産については日建設計㈱作成の建物調査業務調査報告書によるものです。
２．ＰＭＬ値（Probable Maximum Loss）は、通常「予想最大損失率」として訳されており、一般に不動産・保険業界において建物又は建物群に関する耐震性能の評価指標として用いられています（ただし、統一された厳密な定義はなく、目的や用途に応じて様々に定義されています。）。㈱イー・アール・エス作成の本報告書においては、㈱イー・アール・エスが応用ＲＭＳ㈱所有のRiskLink®を用いて分析した、損失率と年超過確率の関係を表す「リスクカーブ」上の「再現期間475年に対する建物の予想損失率」を読み取った値を「予想最大損失率」と定− 148 −

義しています。ここで再現期間475年とは、建物の使用期間50年（＝一般的建物の耐用年数）に10%の確率で起こる事象に相当します。また、損失率は建物（構造部材、非構造部材、建築設備）のみに関する震災後の復旧費用の再調達価格に対する割合であり、生産設備機器、家具、什器等の被害や、水または火災による損害、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的な被害は含まれていません。
３．第２新日鐵ビルについては東館事務所棟、東館住宅棟及び西館事務所棟ごとに建物状況調査報告書が作成されていますが、上表の数値は３棟合計のものです。
４．予想最大損失率の合計欄のポートフォリオＰＭＬは、㈱イー・アール・エス作成の「ポートフォリオ分析レポート」による、33棟のポートフォリオにおいて生じる最大規模の損失額（475年に一度、その損失額を超える程度）の、再調達価格に対する比率で示しています。株式会社イー・アール・エスはポートフォリオ分析を行うに際して、ＪＦＥビルディングについては日建設計㈱作成の建物調査業務調査報告書記載の数値によらず、当該不動産について独自にRiskLink®を用いて分析し（ＰＭＬ=14.0％）、そのリスクカーブ上での再現期間475年に対応する数値を用いています。
５．エンジニアリングレポートは、本投資法人の持分にかかわりなく各物件の全体につき作成されており、上記ではかかる全体の数値を記載しています。

Ｃ．運用資産への資本的支出(a）資本的支出の予定について
本件不動産に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
また、今後とも定常的に支出される建築・設備関係の修繕・更新工事に加えて、テナン
ト満足度調査や近隣競合ビルのスペック調査などの結果を踏まえて、マーケットの中での競争力維持向上、テナント満足度の維持向上を目的としたリニューアル工事を実施します。
不動産等の名称（所在）

目的

工事予定金額（百万円）
当期
既支払
総額
支払額
総額

予定期間

大同生命大宮ビル
駐車場・駐輪場改修工（埼玉県さいたま市） 事

自至

平成16年３月
平成16年５月

34−−(b）期中に行った資本的支出について
本件不動産において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は2,313百万円であり、当期費用に区分された修繕費647百万円と併せ、2,961百万円の工事を実施しています。
当期の特徴は、「芝ＮＢＦタワー」における競争力維持向上を目的とした空室部分のリ
ニューアル工事等1,807百万円や、「つくば三井ビルディング」における防犯・危機管理工事等（中央監視設備工事等）163百万円、「浜松シティビル」における館内移転に伴う貸付整備工事、屋上補修工事等17百万円の実施、テナント満足度調査の結果を踏まえた空調工
事、防犯・危機管理工事等（機械警備システム工事、防犯カメラの設置、中央監視盤工事
等）、トイレ改修工事、ＯＡフロア工事等、マーケットの中での競争力の維持向上とテナ
ント満足度の維持向上を目的としたリニューアル工事他325百万円の実施が挙げられます。
不動産等の名称（所在）
芝ＮＢＦタワー（東京都港区）

目的

期間

競争力維持向上のためのリ
ニューアル工事等

つくば三井ビルディング
中央監視設備工事等（茨城県つくば市）
浜松シティビル（静岡県浜松市）

1,807
自
至

館内移転に伴う貸付整備工事、屋上補修工事等− 149 −

支出金額
（百万円）

平成15年７月
平成15年12月

163
17その他のビル

テナント満足度維持向上のためのリニューアル工事等

325

合計

2,313

(c）計算期間末毎に積み立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フ
ローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
第１期
（百万円）

第２期
（百万円）

第３期
（百万円）

第４期
（百万円）

第５期
（百万円）

−

877

1,409

1,984

2,113

1,260

1,129

934

1,635

1,104

当期積立金取崩額

382

597

359

1,505

1,069

次期繰越額

877

1,409

1,984

2,113

2,148

計算期間
前期末積立金残高
当期積立額（注）１．他の共有者と合同で積み立てている積立金については、当該他の共有者の持分相当額を除いた本投資法人の持分相当額のみを記載しております。
２．上記に記載した積立金とは別に、区分所有ビル等の管理規約等に基づく修繕積立金として、平成15年12月31日現在811
百万円を積み立てております。

− 150 −

Ｄ．テナント等の概要
平成15年12月31日現在の本件不動産に関する賃貸状況の概要は次のとおりです。
地域

第５期総賃料収入(百万円)

総賃貸可能面
積（㎡）

総賃貸面積
（㎡）

稼働率（％）

延べ
テナント数

ＪＦＥビルディング

2,175

65,28065,280100.0

1

芝ＮＢＦタワー

1,374

24,912

6,787

27.2

6

764

14,946

14,847

99.3

30

−

20,407

20,407

物件名称

新宿三井ビルディング二号館
ＧＳＫビル

東京都心部

100.0

1

100.0
(100.0)100.0(96.9)
100.0(98.6)

1
(15)
2
(10)
2
(32)

中目黒ＧＴタワー666

13,924

13,924

興和西新橋ビルＢ棟−

10,08810,088

第２新日鐵ビル

613

17,33817,338日本橋室町センタービル

416

8,041

8,041

100.0

9

高輪一丁目ビル

341

10,473

9,469

90.4

3

住友電設ビル

−

5,978

5,978

100.0

1

須田町ヴェルデビル

4

2,971

2,961

99.7

7

119

5,155

5,155

100.0

5
1
(11)

新宿余丁町ビル
西新宿三井ビルディング

65

1,576

1,576

100.0
(97.9)

中野坂上サンブライトツイン−

12,22012,220100.0

1

横浜ＳＴビル

752

20,08918,89594.1

76

つくば三井ビルディング

518

16,863

15,72493.2

61

大同生命大宮ビル

131

3,604

3,447

95.6

9

松戸シティビル

121

4,772

3,842

80.5

22

稲毛海岸ビル

142

5,878

4,795

81.6

13

札幌エルプラザ

72

8,461

8,461

100.0

11

札幌南二条ビル

135

5,376

5,266

97.9

8

仙台大同生命ビル

243

7,510

7,498

99.8

7

ユニックスビル323

13,47913,15497.6

59

新潟テレコムビル

272

10,221

9,679

94.7

32

浜松シティビル

98

5,085

5,060

99.5

26

サンマリオンＮＢＦタワー

466

13,974

13,66297.8

27

堺東センタービルディング

145

5,332

5,100

95.6

16

大手前センタービルディング

134

5,532

5,398

97.6

7

京町堀センタービルディング

51

3,110

2,734

87.9

13

四条烏丸南ビル

103

3,925

3,520

89.7

14

ＮＢＦ広島立町ビル

70

5,693

4,814

84.6

19

広島袋町ビルディング

12

1,310

1,280

97.8

15

博多祇園21ビル

156

5,416

4,992

92.2

6

331,39292.3(92.2)

511(575)

東京周辺都市部

地方都市部

合計

12,453358,940− 151 −

511

延べテナントの総数（575）
総賃貸可能面積の合計（㎡）

358,940

総賃貸面積の合計（㎡）

331,391
平成15年12月31日

92.3(92.2)

平成15年６月30日

94.8(94.7)

最近５年の稼働率（％）

平成14年12月31日

95.0

平成14年６月30日

97.4

平成13年12月31日

97.5

平成13年５月23日

96.9

平成12年６月30日−

平成11年６月30日−(注)１．総賃貸収入は各物件の営業収益の合計であり、百万円未満を切り捨てで表示しております。
２．「総賃貸可能面積」とは、一定の時点における一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設における貸付が可能な事務所、店舗、倉庫及び住宅の合計面積（共用部分等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。）のう
ち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。ただし、建物の建替えの場合には当該建物の従来の総賃貸可能面積はゼロとしますが、大規模リニューアル等で建物・施設における貸付が可能でない場合に、これが一時的と判断される場合には、リニューアル等実施以前の「総賃貸可能面積」を記載します。「総賃貸面積」とは、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付が行われている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。各本件不動産の総賃貸
可能面積、総賃貸面積はともに小数点未満を四捨五入しています。各本件不動産の稼働率は総賃貸可能面積に占める総賃
貸面積の割合を、最近５年の稼働率欄は全賃貸可能面積に占める全賃貸面積の割合をそれぞれ示しております。なお、ともに小数点第２位を四捨五入しております。なお、最近５年の稼働率欄では、本投資法人による資産運用の実績がない平成12年以前の稼働率は記載しておりません。
３．「稼働率」及び「延べテナント数」欄での括弧内には賃借人が転借人に転貸借（サブリース）を行っている物件のうち、転借人への賃貸借状況により本投資法人の受領する賃料が変動しうるもののみにつき、賃借人への賃貸を反映した「稼働率」及び「延べテナント数」の代わりに、転借人の入居状況に基づく稼働率及び転借人数を記載しております。
４．テナント数について、一テナントが複数の物件を賃借している場合、同一物件については一テナントとして、複数の物件にわたる場合は、複数テナントとする方法で延べテナント数を算定しております。テナント数については本投資法人の持分にかかわりなく、各本件不動産全体の数値を記載しております。
５．「中目黒ＧＴタワー」の4階から25階は一元運用区画（各区分所有者は区分所有部分を三井不動産株式会社に賃貸、同社が転借人にこれを転貸し、同区画から生じる賃貸収益、賃貸費用を各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担します。以下同じ。）です。本投資法人保有部分のうち、一元運用対象は①６階、７階および②14〜25階部分で、その一元
運用権利割合は①55.6971％②1.4168％です。なお、一元運用区画以外で本投資法人が保有する地下1階、地下2階の店舗部分についても同社に賃貸し、同社はこれを転借人１社に転貸しております。
６．「興和西新橋ビルＢ棟」の建物は、建物の事務所及び倉庫部分のうち、1,000,000分の799,475が本信託受益権に係る信託の対象となっております。上記においては、かかる事務所及び倉庫部分全体の79.9475％相当の数値に住宅部分の100％の数値を加えて記載しております。
７．「第２新日鐵ビル」は「東館及びメゾンニューリバー」と「西館」から構成されていますが、合計の数値を記載しております。
８．「日本橋室町センタービル」について信託受託者は６階から12階の事務所部分を区分所有しております。上記の数値の算定に当たっては当該事務所部分のみの数値を用いております。
９．「住友電設ビル」については、平成15年7月1日より住友電設㈱に定期借家契約で一棟賃貸としたことに伴い、ビル名称を「三田シティビル」から改称しております。
10．「西新宿三井ビルディング」について本投資法人は18階部分を区分所有しております。上記の数値の算定に当たっては当該部分のみの数値を用いております。
11．「中野坂上サンブライトツイン」について信託受託者は、①南ウイング16−30階の事務所部分と②北ウイング16−17階の事務所部分(一部共有)をそれぞれ区分所有しており、上表では本投資法人の持分相当の数値合計を記載しております。
12．「横浜ＳＴビル」の建物について信託受託者の持分割合は75％です。上記においては、建物の事務所・店舗・倉庫部分合計の75%相当の数値を記載しております。
13．第５期総賃料収入欄が「−」となっている物件については、一の主要テナントとの賃貸借契約による契約賃料収入が当該物件の契約賃料合計の80％以上を占めており、かかる主要テナントから賃料収入を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載しておりません。
14．「仙台大同生命ビル」は、平成16年２月１日付で「ＮＢＦ仙台本町ビル」に名称変更しております。

− 152 −

Ｅ．主要な不動産の物件に関する情報
本件不動産の各物件につき、当期の総賃料収入合計の10％以上を占める物件は「ＪＦＥビルディング」（約17.5％）及び「芝ＮＢＦタワー」（約11.0％）です。
ＪＦＥビルディング
テ ナ ン ト 数１

総 賃 貸 面 積

65,280㎡

総賃貸可能面積

65,280㎡

総 賃 料 収 入第５期

最近５年間の稼働率の推移（％）
平成15年12月31日
100.0

2,175百万円

テ ナ ン ト 数６

総 賃 貸 面 積

6,787㎡

総 賃 料 収 入

24,912㎡
第５期

100.0

平成14年12月31日

100.0

平成14年６月30日

100.0

平成13年12月31日

100.0

平成13年５月23日

100.0

平成12年６月30日−

平成11年６月30日−

最近５年間の稼働率の推移（％）
平成15年12月31日
27.2

芝ＮＢＦタワー

総賃貸可能面積

平成15年６月30日

1,374百万円

平成15年６月30日

87.3

平成14年12月31日

72.7

平成14年６月30日

99.4

平成13年12月31日

100.0

平成13年５月23日−

平成12年６月30日−

平成11年６月30日−（注）上の表において稼働率は、総賃貸面積の総賃貸可能面積に占める割合を示しております。最近５年の稼働率欄は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しております。

Ｆ．主要テナントに関する情報(a）主要なテナント
一つのテナントに対する賃貸面積が、平成15年12月31日時点の全賃貸面積の10％以上を占めるテナントはＪＦＥスチール株式会社 （約19.7％）の１社です。
テ ナ ン ト 名
入 居 ビ ル 名
年間賃料

ＪＦＥスチール株式会社
ＪＦＥビルディング
4,350百万円

業
種
賃 貸 面 積契約満了日

平成23年３月31日を期間満了日とする定期賃貸借契約（以下「（Ｆ）主要テナ
ントに関する情報」において「マスターリース契約」といいます。）です。
ただし、賃借人は、平成18年から平成20年までの３月中に書面にて賃貸人に通知し、所定の違約金を払うことにより、それぞれの翌年３月末日を解約日として解約することができます。また、賃借人は、賃貸借期間残存期間の賃料相当額を違約金として賃貸人に支払うことによって解約することができます。

契約更改の方法

定期賃貸借契約のため更新はありません。ただし、賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の満了日の翌日を始期とする新たな定期賃貸借契約の締結を期間満了日の６か月前までに合意したときは、再契約を締結することができます。

− 153 −

鉄鋼業
65,280㎡

契約期間中の管理維持費・修繕費・維持更新費等はＪＦＥスチール㈱が負担することとなっているため共益費は収受しません。また、契約期間の終了時又は上記の解約時における全館明渡しの際には、ＪＦＥスチール㈱による原状復旧義務は原則として免除されることとなっております。
賃借人であるＪＦＥスチール㈱は、賃貸人の事前の書面による承諾を得ることなくして、建物を有償無償にかかわらず転貸することができないものとされております。ただし、賃貸賃貸借契約に関して特記すべき事項

人及び賃借人はマスターリース契約締結時に、賃借人が建物の一部を第三者（以下、「既転借人」といいます。）に賃貸していることを確認し、また賃貸人は、賃借人が転貸先・転貸
条件・転貸借契約の内容についてあらかじめ賃貸人の書面による承諾を得たうえで、建物の一部を今後転借人（既転借人を含みます。）に転貸することを承諾しております。マスター
リース契約上、既転借人との関係では賃借人のみが貸主として転貸し、貸主としての全ての義務を負担するとともに、敷金返還債務を賃借人が単独で負担することに同意する旨の確認
書を既転借人より入手して賃貸人に交付することが賃借人に義務付けられております。賃借
人は、平成15年12月31日までに、既転借人17名中16名からこの確認書を取得しております。

− 154 −

(b)主要テナント含め上位10テナント[参考情報]
平成15年12月31日現在の主要テナントを含む賃貸面積ベースの上位10社は以下の表の通りです。
契約満了日及び契約に関する
テナント名

賃貸物件

賃貸面積（㎡）
特記事項

１.ＪＦＥスチール㈱ＪＦＥビルディング

２.グラクソ･スミスクライン㈱ＧＳＫビル

全賃貸面積に占める賃貸面積の割合（％）

65,280平成23年３月31日（注２）

19.7

20,407（注４）

平成22年９月30日（注３）

6.2

18,032

平成16年３月31日

5.4

15,500平成24年３月31日

4.7

新宿三井ビルディング二号館
つくば三井ビルディング
３.富士ゼロックス㈱中野坂上サンブライトツイン
浜松シティビル
中目黒ＧＴタワー
４三井不動産㈱西新宿三井ビルディング
５.新日本製鐵㈱第2新日鐵ビル

15,333

平成21年11月30日(注５)

4.6

６.ｴﾇ･ﾃｨ･ﾃｨ･ｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝｽﾞ㈱興和西新橋ビルＢ棟

8,493

平成17年３月31日

2.6

７．住友電設㈱住友電設ビル

5,978

平成20年６月30日(注６)

1.8

5,516

平成17年３月31日

1.7

横浜ＳＴビル等
８.住友生命保険(相)計６物件
９.東電工業㈱高輪一丁目ビル

5,411

平成16年12月31日

1.6

10.㈱ＮＥＣファシリティーズ

札幌エルプラザ

4,176

平成18年４月30日

1.3(注)１．テナントが本件不動産につき複数の賃貸借契約を結んでいる場合の契約満了日は最も早く契約満了日が到来するものを記載しております。
２．ＪＦＥスチール㈱との契約は定期賃貸借契約です。ただし、賃借人は、平成18年から平成20年までの３月中に書面にて賃貸人に通知し、所定の違約金を支払うことにより、それぞれの翌年３月末日を解約日として解約することができます。また、賃借人は、賃貸借期間残存期間の賃料相当額を違約金として賃貸人に支払うことによって解約することができます。また契約期間中の管理維持費・修繕費・維持更新費等はＪＦＥスチール㈱が負担することとなっているため共益費は収受しません。また、契約期間の終了時又は上記の解約時における全館明渡しの際には、ＪＦＥスチール㈱による原状復旧義務は原則として免除されることとなっております。
３．グラクソ・スミスクライン㈱との賃貸借契約の契約期間は、日本の一般の賃貸借契約に比して長期ですが、定期賃貸借契約ではありません。グラクソ・スミスクライン㈱の優先買取請求権及び優先交渉権は申入可能期間（平成14年10月１日から平成19年９月30日における各年10月１日から11月30日までの２ヶ月間）であり、賃借人から「ＧＳＫビル」の買取りの申込みを受けた場合、賃借人を最優先人として交渉することになります。なお、価格決定方法等は別途定められていますが当社は売却の義務を負うものではありません。
４．グラクソ・スミスクライン㈱に対して実際に賃貸している面積です。
５．新日本製鐵㈱との賃貸借契約は、上記契約満了日までを契約期間とする定期賃貸借契約です。「第２新日鐵ビル」は「東館及びメゾ
ンニューリバー」と「西館」から構成されていますが、合計の数値を記載しております。
６．住友電設㈱との賃貸借契約は、上記契約満了日までを契約期間とする定期賃貸借契約です。
７．全賃貸面積に占める賃貸面積の割合は小数点第２位を四捨五入して求めております。
８．共有に係る賃貸物件の賃貸面積は、本投資法人が保有する共有持分の割合に相当する数値です。

− 155 −

③

信託受益権の内容
本投資法人は、以下の本信託受益権を保有しています。その概要は以下のとおりです。
Ａ．信託不動産の表示（平成15年12月31日現在）
信託の対象となる不動産（物件の名称）

信託設定日
（注1）

信託受託者の名称

信託期間満了日（注1）

ＪＦＥビルディング

平成13年３月22日

住友信託銀行㈱平成23年３月31日

芝ＮＢＦタワー

平成13年７月５日

三菱信託銀行㈱平成23年９月30日

新宿三井ビルディング二号館

平成12年３月17日

住友信託銀行㈱平成22年３月31日

ＧＳＫビル

平成12年８月31日

中央三井信託銀行㈱平成22年９月30日

興和西新橋ビルＢ棟

平成12年６月１日

中央三井信託銀行㈱平成22年５月31日

日本橋室町センタービル

平成12年９月28日

三菱信託銀行㈱平成22年９月30日

高輪一丁目ビル（注2）

平成12年３月17日

住友信託銀行㈱平成22年３月31日

住友電設ビル

平成13年３月16日

中央三井信託銀行㈱平成23年３月31日

新宿余丁町ビル（注2）

平成12年３月17日

住友信託銀行㈱平成22年３月31日

中野坂上サンブライトツイン

平成14年２月１日

ＵＦＪ信託銀行㈱平成34年６月30日

横浜ＳＴビル

平成13年３月23日

住友信託銀行㈱平成23年３月31日

つくば三井ビルディング

平成12年３月17日

住友信託銀行㈱平成22年３月31日

大同生命大宮ビル

平成13年２月１日

ＵＦＪ信託銀行㈱平成23年１月31日

稲毛海岸ビル（注2）

平成12年３月17日

住友信託銀行㈱平成22年３月31日

札幌南二条ビル

平成13年３月23日

住友信託銀行㈱平成23年３月31日

仙台大同生命ビル

平成13年２月１日

ＵＦＪ信託銀行㈱平成23年１月31日

ユニックスビル

平成13年３月23日

住友信託銀行㈱平成23年３月31日

新潟テレコムビル（注2）

平成12年３月17日

住友信託銀行㈱平成22年３月31日

浜松シティビル

平成13年３月23日

住友信託銀行㈱平成23年３月31日

サンマリオンＮＢＦタワー

平成14年３月12日

三菱信託銀行㈱平成24年３月31日

堺東センタービルディング

平成13年３月23日

住友信託銀行㈱平成23年３月31日

大手前センタービルディング

平成13年３月23日

住友信託銀行㈱平成23年３月31日

京町堀センタービルディング

平成13年３月23日

住友信託銀行㈱平成23年３月31日

四条烏丸南ビル（注2）

平成12年３月17日

住友信託銀行㈱平成22年３月31日

博多祇園21ビル（注2）

平成12年３月17日

住友信託銀行㈱平成22年３月31日

地域区分

東京都心部

東京周辺都市部

地方都市部（注）１．上記の「信託設定日」及び「信託期間満了日」は、それぞれ関連する信託契約の記載をもとにしています。関連する信託契約の規定に従い、信託期間が延長又は短縮されることがあります。
２．高輪一丁目ビル、新宿余丁町ビル、稲毛海岸ビル、新潟テレコムビル、四条烏丸南ビル及び博多祇園21ビルは一つの信託契約を構成しています。

− 156 −

Ｂ．信託受益権の概要
本信託受益権は、いずれも上表記載の信託契約締結日における不動産の所有者（以下、「当初委託者」といいます。）が、当該不動産につき、上表記載の信託受託者との間で信託契約を締結して設定した不動産管理処分信託の受益権の全部又は一部です。不動産に対する信託設定と同時に当初委託者等は当該不動産に係る賃借人に対する敷金返還債務相当額の金銭を信託の受託者に対して交付しています。本信託受益権の受益者の権利義務の内容は、関連する信託契約並びに信託法及び民法等の適用のある法令により定められています。本信託受益権に係る信託契約は、当初委託者、信託受託者等の交渉を経て締結されたものであるた
め、その内容は必ずしも一様ではありませんが、概要、次の特徴を有しています。以下の特徴は本信託受益権に係る信託契約の全てにあてはまるものではなく、信託不動産が共有物件
又は区分所有物件である場合、信託不動産を特定のテナントに一棟貸ししている場合その他の特殊事情により以下と異なる内容を規定している場合もあります。また、今後本投資法人が取得する信託受益権に係る信託契約には以下の特徴があてはまらない可能性があることにもご留意下さい。
(a)所有権の帰属、受益権の権利内容
信託不動産の所有権は信託受託者に帰属し、不動産登記簿上も信託受託者が所有者として表示されます。受益者は、信託財産に対する給付請求権（元本に係る受益権及び収益に係る受益権）を有するほか、信託事務の処理に関する信託受託者に対する一定の指図権や信託事務の処理につき信託受託者に説明を求める権利（信託法第40条２項）、信託財産への不法な強制執行等に対する異議権（同法第16条２項）、信託受託者の信託違反処分に対する取戻権（同法第31条）等、信託受託者及び信託不動産に対する一定の権利を有しています。なお、本投資法人は、オフィスマネジメント契約に基づいて、信託受託者に対する一定の指図権の行使等をオフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社に委託しています（三井不動産株式会社はさらにその一部を株式会社エヌ・ビー・エフ・オ
フィスマネジメントに再委託しています。）。上記「第２ 関係法人の概況 ２ その他の関係法人の概況 三 三井不動産株式会社 (2）関係業務の概要 Ａ.オフィスマネジ
メント業務」欄をご参照下さい。
(b）信託期間
本信託受益権に係る信託期間は信託契約中に個別に定められています。本信託受益権の信託期間の満了日は上表記載のとおりです。なお、信託期間は信託受託者及びその時点での受益者による協議の上、延長されることがあります。
(c）信託不動産の管理及び運用
信託財産は、信託契約に定められる信託期間中に、信託契約の規定に従って、信託受託者により管理、運用及び処分され、本信託受益権に係る収益の配当及び元本の交付が行われます。信託受託者による信託不動産の管理及び運用の方法は概ね以下のとおりです。
ⅰ）信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産のうち建物部分の全部又は一部を第三者（信託の当初委託者である場合も含まれます。）に賃貸して運用します。
ⅱ）信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産について、一定の損害保険を付保します。
ⅲ）信託受託者は、上記の他、信託不動産の価値及び機能を維持するために、受益者の指図により信託不動産の管理・運用を行います。また、受益者からの指図がない場合で− 157 −

あっても信託受託者が自己の判断により信託不動産の管理・運用を行うことができる
場合があります。
ⅳ）信託受託者は、オフィスマネジメント契約に基づいて、オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社に対し、信託不動産に係る運用及び管理業務を委託しています。上記「第２ 関係法人の概況 ２ その他の関係法人の概況 三 三井不動産株式会社(2）関係業務の概要

Ａ．オフィスマネジメント業務」欄をご参照下

さい。
ｖ）信託受託者は、受益者から指図を受けた場合であっても、(i)信託目的の遂行上著しく不都合であると認めた場合、(ⅱ)法令、通達若しくはそれらの解釈に明らかに抵触すると認めた場合又は(ⅲ)かかる指図に基づく管理・運用・処分若しくはその他の管理・運営が客観的に不可能若しくは著しく困難であると認めた場合には、その指図に従わないことができます。
ⅵ）受益者が指図を行うことが信託契約上予定されているにもかかわらず指図がない場合には、信託受託者に故意又は過失がある場合を除き、信託受託者が受益者に指図を促したにもかかわらず、相当期間内に指図が行われなかったことにより信託財産に生じた損害等の責任を負いません。また、信託受託者が受益者に催告したにもかかわらず受益者が合理的期間内に指図を行わない場合は、信託受託者は受益者に対する事前の書面による通知を行った上で、善管注意義務及び忠実義務を負担する信託受託者として合理的であると判断したところに従って行動することができることとされている場
合があります。
ⅶ）信託受託者は、信託不動産について修繕・保守・改良等が必要な場合には、受益者の指図が特にない場合であっても、第三者に対して損害を与えるおそれがある場合等（所有者としての第三者賠償責任の発生を未然に防ぐ場合等）において、信託受託者の判断により信託不動産の修繕・保守・改良等を行うことができます。
(d）信託不動産の処分
信託受託者は、受益者の指図に従い、信託契約に定める売却要領に従った売却活動を行います。一般に売却活動の方法は、(i)入札業務受託業者による入札形式による売却活動、(ⅱ)複数の一般媒介業務受託業者による一般媒介売却活動及び(ⅲ)専任媒介業務受託業者による専任媒介売却活動のいずれかの方法のうち受益者が指定する方法によるものとされています。また、信託受託者に売却活動を一任できることとされている場合もあります。
なお、売却に際して、買受人を宅地建物取引業者に限定し、信託受託者が買受人に対して瑕疵担保責任を負わない旨の特約を付すること等を条件としている場合があります。
(e）信託に関する費用
本信託受益権に係る信託に関する主な費用は以下のとおりです。
ⅰ) 信託財産に関する公租公課、営繕費用、管理費用、管理委託手数料、損害保険料、テ
ナント募集に伴う募集費用、テナント仲介手数料、パソコンバンキング手数料、信託
土地の収用又はこれに類する手続に関する費用及びその他信託事務の処理に必要な費
用ⅱ）信託不動産の賃貸借に伴う敷金・保証金返還債務及びその他の債務の履行に係る費用
ⅲ) 賃貸借契約に基づき支払義務のある賃料並びに共益費・付帯収益、駐車料・施設利用料及び敷金運用益相当額等その他の債務ⅳ）信託事務の処理にあたり、信託受託者が受けた損害等の補填及び復旧に要する費用、− 158 −

並びに信託受託者が第三者に対し支払義務を負うことになった損害賠償金等ⅴ) オフィスマネジメント契約及び建物管理請負契約に関する請負代金及び業務委託料等、これらの契約に関する費用
ⅵ）不動産鑑定報酬、建物調査・診断費用及び信託不動産売却のために係る費用
ⅶ）信託報酬
ⅷ）訴訟関連費用ⅸ）信託契約の変更に係る費用
ⅹ) 信託不動産が受益者に交付される場合に信託不動産上に設定されることがある抵当権の設定及び登記費用xi）その他これらに準ずる費用
信託費用、信託不動産の修繕、保存又は改良に必要な資金、敷金及び保証金等の債務の元本返済等の支出は、信託財産から支弁されますが、信託財産から支弁できない場合には、信託受託者は受益者に対して請求できます。また、一定の場合（信託受託者の要請にもかかわらず受益者が金銭を追加信託しない場合等）において、信託受託者は、信託された不動産の全部又は一部を売却して、信託費用又は信託のための立替金に充当することができます。
(f）計算期間及び利益の分配
本信託受益権に係る信託の計算期間は、いずれも毎年３月、６月、９月及び12月末日を末日とする３か月間です。信託が終了する場合には、その直前の計算期間末日の翌日から
当該信託終了日までを計算期間とします。
信託受託者は、受益者に対し、信託収益から信託費用、積立金、保険料及び修繕費、信託報酬等を差し引いた残金を交付します。ただし、信託受託者は、一定の金額を信託勘定内に留保できる場合があります。
(g）信託の終了と信託財産の交付
信託受託者は、信託期間の満了により信託契約が終了した場合、信託財産を現状有姿のまま受益者に交付します。
信託不動産の全部の処分が完了し、売却代金金額を受領した場合にも信託契約が終了します。この場合、信託受託者は、かかる代金から信託費用等を控除して受益者に交付します。
(h）信託受益権の譲渡制限
受益者は、信託受託者の事前の承諾を得た場合を除き、本信託受益権を譲渡、質入れ、担保供与その他の方法により処分することができません。
(i）信託報酬
当期において費用計上された信託報酬の金額は54,147千円でした。また、信託不動産を処分する際には別途処分報酬を信託受託者に支払いますが、処分報酬の額は、当該処分に対する信託受託者の関与度、処分価格等により決定します。
(4）【その他投資資産の主要なもの】
不動産を主な信託財産とする信託受益権は上記「(3）投資不動産物件」に一括表記しており、同項記載以外に本投資法人によるその他投資資産の組入れはありません。
− 159 −

第４【参考情報】
当計算期間の開始日から本有価証券報告書提出日までの間に、本投資法人が提出した証券取引法第25条第１項各号に掲げる書類は以下のとおりです。
(1）有価証券報告書及びその添付書類
計算期間
自 平成15年１月１日
（第４期）

至

平成15年６月30日− 160 −

平成15年９月26日
関東財務局長に提出。