不動研コラム

不動研（上海）投資諮詢有限公司
董事総経理 粕谷 孝治（不動産鑑定士）

中国のマンション価格動向と今後の行方
１．はじめにVol. 201７-0１

への選好性の高い消費者の需要は改善し、マーケ（一財）日本不動産研究所が 2016 年 11 月 29 日ットは好転回復した。特に「北京」「上海」は、に公表した「国際不動産価格賃料指数」（2016 年

土地の新規供給が少なく在庫量は徐々に減少し、10 月現在）の調査結果によれば、「北京」・「上需給が逼迫したため、2016 年まで住宅価格は著し海」の住宅価格は他の北東アジアの主要都市と比く上昇した。なお、2016 年の新築分譲住宅の成約較して、桁違いの上昇率を示した（図表Ⅰ）。昨

量は、北京が約 5.8 万戸（前年は約 8.4 万戸）、年の中国の住宅市場を振り返ると、特に新築住宅上海が約 10.8 万戸（前年は約 12 万戸）で、2016の分譲市場は近年稀に見る活況を呈した。

年は供給不足などから前年と比較すると成約量に

本稿では、昨年、空前の活況を呈した中国のマ減少傾向があるものの、日本全体の新築分譲マンンション価格と今後の見通しについて紹介したい。

ションの新規供給が約 9.2 万戸（首都圏は約 4.9

図表Ⅰ 日中韓台の住宅価格変動率（対前年比）万戸）であることを鑑みると、両市の住宅市場の東京

ｿｳﾙ

北京

上海

香港

台北

大きさには驚愕させられる。

4.1%

3.6%

29.6%

24.9%

-3.2%

-8.0%

(資料)日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」（2016 年 10 月）（※）（※）調査対象物件の新築想定の価格等を評価し、これを指数化。

２．北京と上海のマンション価格の動き
図表Ⅱは前述の「国際不動産価格賃料指数」のうち「北京」と「上海」のマンション価格指数である。この指数によると、両市共に 2010 年 10 月以降、基本的に上昇基調で推移し、特に 2015 年後半以降は、価格上昇のペースが急激に強まった。
図表Ⅱ 北京・上海のマンション価格指数(※)高級住宅が建ち並ぶ上海浦東「商城路」地区（左手奥は上海タワー）

230
2010 年 10 月=100.0
北京

180

３．中国 70 大中都市の住宅価格推移

上海
177.6

このように中国を代表する 2 大都市は、空前の149.7

活況を示したが他の都市はどのような動きを示し130たのだろうか。図表Ⅲは、中国国家統計局が発表する「70 大中都市の住宅価格の動向」。日本でも80
2011.102012.102013.102014.102015.102016.10(資料)日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」

多くのメディアや経済誌等が紹介しており馴染みのある統計である。この 70 大中都市には「北京」

中国のマンション価格は 2008 年のリーマンシ「上海」などの 1 線級都市のほか、「南京」「蘇ョック後、中国当局の経済対策により 2013 年まで州」などの 2 線級都市、「洛陽」「楊州」などの価格高騰が続き、2013 年後半には住宅価格高騰の3 線級都市なども含まれるため、中国の全体的な社会問題化を懸念した当局の規制強化があった（2住宅マーケットの傾向を掴む上では有用である。

件目購入制限などのいわゆる限購令）。その後、図表Ⅲは「70 大中都市の住宅価格の動向」につい当局は景気刺激・経済活性化のため、2014 年後半て、前月比との価格変動が上昇（+）・横ばい・下からは規制緩和に転じ、これを受け、元々不動産落（-）の各都市数をカウントしたものである。

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董事総経理 粕谷 孝治（不動産鑑定士）

中国のマンション価格動向と今後の行方図表Ⅲ 70 大中都市の住宅価格の動向

Vol. 201７-0１

旧来型産業などへの依存度が高いことが影響し、住宅価格の伸びは小さい（図表Ⅴ参照）。

7060

図表Ⅴ50

地方圏域別の住宅価格の動向13540華南
華北
西南

130
前月比－3020

横這い

125

前月比＋120

10華東
東北華西西北【2010 年=100】

115
110

012/1

713/1

714/1

715/1

716/1

7(資料)中国国家統計局

中国 70 大中都市のマンション価格は前述の「北京」「上海」と同じく、当局の規制強化により、

105
100
12/1

713/1

714/1

715/1

716/1

7(資料)中国国家統計局

2014 年に一時「横ばい」都市数が増えたが、2015年に入ると 2、3 線級都市においても住宅ローンに５．2017 年の見通し係る規制緩和などが影響し、消費者の購入マイン2015、16 年と成約量が多かった 1、2 線級都市ドが好転した。直近の 2016 年 12 月は上昇した都は既に在庫量が少なく今後の新規供給も限られる

市数は 46 都市で同年 8 月の 64 都市と比較するとことから、今後の見通しに関して中国現地では楽減少しやや価格調整局面に入ってきた感はあるが、 観的な見方が多い。さらに、最近では土地の払下全体としては住宅価格は堅調に推移している。

価格が販売価格を上回るエリアもあり、住宅価格はさらに上昇するとの指摘もある。消費者がこう４．都市等級別・圏域別に異なる住宅価格の動きした新価格に追随できるかは当面注視していく必

一方、70 大中都市をクラス別（1 線級、2 線級、要がある。一方、3、4 線級都市には依然として在3 線級以下）でみると、2015 年は住宅価格が全国庫を多く抱えた都市も多く、当局の政策課題とも的に上昇傾向となったが、中でも 1 線級都市は 70なっている。このように中国全体でみると都市ラ大中都市の平均と比較して上昇幅は大きく、かつ、ンクや圏域によって市場動向が異なることに注意

長期にわたっており、中国でも大都市と中小都市が必要である。今年秋には共産党全国代表大会がとの二極化の兆候も出始めている（図表Ⅳ参照）。

予定され国政の安定運営が必須となり、また市場

図表Ⅳ 都市の等級別の住宅価格の動向

が政府のコントロールが効く「官製市場」という200側面もある点を勘案すれば、2017 年の住宅市場は一線級都市【2010 年=100】
二線級都市
三線級以下都市
70都市（平均）180
160

大きく崩れることはないというのが、中国現地の多くの見方である。ただ、トランプ政権下での米中関係や中国経済の先行きなどの不透明要因もあ140り、今後の動向に注目する必要がある。
〔粕谷 孝治（不動産鑑定士）〕

120
100
12/1

713/1

714/1

715/1

716/1

7

（資料）中国国家統計局

なお、これを地方圏域別で住宅価格動向をみると、特に遼寧省などの東北部は経済の不振のほか

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