( 2337)
2019年2月期 決算報告書

2018年3月1日〜2019年2月28日

Business Report

株主メモ
株主名簿管理人は、従来の三菱UFJ信託銀行株式会社より、2019年5月28日付でみずほ信託銀行株式会社に変更になります。
事業
年度
定 時 株 主 総 会
株 主 名 簿 管 理 人
特別口座 口座管理機関
同連
絡
先
同

郵

送

先

上 場 証 券 取 引 所
公 告 の 方 法

3月1日〜2月28日（閏年の場合は2月29日）
毎年5月
みずほ信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社 証券代行部
0120-288-324（平日9時〜17時） www.mizuho-tb.co.jp/daikou
みずほ信託銀行株式会社 証券代行部〒168-8507 東京都杉並区和泉二丁目8番4号
東京証券取引所 市場第一部 証券コード：2337
電子公告により当社ホームページに掲載いたします。
公告掲載URL（www.ichigo.gr.jp）※ただし、電子公告によることができない事故、その他やむを得ない事由が生じた時には、日本経済新聞に公告します。

株式に関する「マイナンバー制度」のご案内

市区町村から通知されたマイナンバーは、株式の税務関係のお手続きで必要となります。このため、株主様から、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届けいただく必要がございます。法令に定められたとおり、支払調書には株主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。

〒100-0011
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
帝国ホテルタワー［マイナンバーのお届出に関するお問い合わせ先］□ 証券口座にて株式を管理されている株主様 お取引の証券会社までお問い合わせください。
□ 証券会社とお取引のない株主様 以下のフリーダイヤルまでお問い合わせください。
みずほ信託銀行株式会社 証券代行部 0120-84-0178（平日9時〜17時）

株主の皆様へ
株主の皆様には、平素より格別のご高配を賜り誠にありがたく厚くお礼申し上げます。
当社は、中期経営計画「Power Up 2019」の3年間において、「 成長と深化」
により持続的な成長を果たし、企業力をさらに深掘りすることにより、全経営指標（KPI）において計画を達成することができました。
当期におきましては、アセットマネジメント事業では、資産の入替による潜在利益の実現や不動産価値の向上に資する資本工事の実施による賃料収入の向上を図りました。心築（しんちく）事業においては、新たな取組みや不動産取得手法の創意工夫により優良物件を取得するとともに、当社の強みである心築による不動産の価値向上を実現し、高い利益率による売却と高稼働率の維持および賃料収入の向上を実現しております。クリーンエネルギー事業では、いちご初の水上太陽光発電所が売電を開始いたしました。また、いちご初の風力発電所も風況観測が完了し、建設に向け本格始動しております。さらに、持続的成長への基盤構築に向け、多くの新規事業を創出しており、新たな成長ドライバーとして着実に進捗しております。
当期の連結業績は、営業利益26,279百万円、経常利益23,076百万円、純利益15,373百万円となり、いずれにおいても過去最高益を更新することができました。また、株主の皆様への利益の還元として、前期比1円増となる7円の配当を実施させていただきます。
なお、当社は今シーズンより、Jリーグの「トップパートナー」に就任いたしました。
「企業の存在意義は社会貢献である」という考えのもと、Jリーグとともに地域の振興を目指してまいります。

代表執行役会長

岩﨑

1

代表執行役社長

謙治

長谷川

代表執行役会長

拓磨

スコット キャロン

中期経営計画「Power Up 2019」の達成
営業利益、経常利益、純利益は過去最高益を達成
当社は、2017年2月期〜2019年2月期の「Power Up 2019」の3年間において、「 成長と深化」により持続的な成長を果たし、企業力をさらに深掘りすることにより、最終事業年度において過去最高益を達成することを目指してまいりました。
「Power Up 2019」の結果については、3年間で営業利益は60％成長、純利益は19％成長となり、全経営指標にて計画を達成するとともに、最終年度の2019年2月期にて、営業利益、経常利益、純利益は創業以来の過去最高益を更新することができました。なお、繰越欠損金の解消により、法人税負担率が2016年2月期の6.9%から2019年2月期は31.8%となり、営業利益の成長率は純利益の成長率を大幅に上回っております。
また、2019年2月期の配当金は、前期比1円増となる7円とさせていただき、株主資本配当率（DOE）は、3.7%となっております。
なお、前期と同額の総額30億円の自社株買いを実施し、株主価値の向上を図っております。

（単位：百万円）

2016年2月期（Shift Up 2016実績）

営業利益

2018年2月期（前期実績）（※1）
16,387 （※1）
21,9192019年2月期
成長率
2019年2月期（Power Up 2019実績）（2016年2月期比）（Power Up 2019計画）

達成率

26,279+60.4%

25,000105.1%

経常利益

13,88919,18523,076+66.1%

21,400107.8%

純利益

12,92514,01815,373+18.9%

14,800103.9%

1株あたり純利益（EPS）

25.86円28.12円

31.14円+20.4%

29.00円

107.4%

3円
（※2）
21.0%
自己資本利益率（ROE）（税負担調整後）
15.3%

6円

7円

+133.3%7円

100.0%

16.5%

16.3%

−

15.6%

−

1株あたり配当金（DPS）（※1）
2019年2月期よりSPCのノンリコースローン金利コストを売上原価から営業外費用（固定費）に変更したため、2016年2月期および2018年2月期の数値を同条件に組替えた数値を記載（※2）
2016年2月期の法人税負担率を2019年2月期と同様の31.8%とした場合、税負担調整後の2016年2月期のROEは15.3%
2

収益モデルの特長
1. ストック収益とフロー収益の融合
当社の収益構造は、賃料収入やアセットマネジメントのベース運用フィー、売電収入等により構成される「ストック収 益 」と、主に心 築における不 動 産 譲 渡 益である「フロー収益」を融合したモデルとなっております。
「固定費」
を「ストック収益」
で大きくカバーしております。
※2019年2月期よりSPCのノンリコースローン金利コストを売上原価から営業外費用（固定費）に変更したため、2016年2月期より変更後の定義にて記載■ ストック収益（主に賃料収入、AMのベース運用フィー、売電収入）■ フロー収益（主に心築における不動産譲渡益）■ 固定費（固定販管費+支払利息）

20,833
8,986
11,847

5,846

2016年2月期

27,92526,986

14,13913,015

13,786

13,971

6,502

2017年2月期（単位：百万円）
売上総利益
33,80014,13932,126

17,952

15,186

16,9406,371

2018年2月期

7,071

2019年2月期

15,848（単位：百万円）

2. 将来収益の着実な拡大
継続的な資産の取得と取得後の心築により、単年度の会計利益には計上されない将来収益（鑑定ベースの含み益）が着実に成長しております。

8,166

2020年2月期予想

36,79728,0562016年2月期末

2017年2月期末

45,43950,9162018年2月期末

2019年2月期末（鑑定評価ベースの含み益）

3. 含み益を超える売却益を継続的に実現
資産売却においては、心築完了物件をタイミングを見て効果的に売却することにより、鑑定評価ベースの含み益を上回る売却益を実現しております。

■ 鑑定評価ベース含み益■ 売却による売上総利益
2.2倍
売上総利益率
簿価に23%
対する含み益率12% 72億円
33億円
2016年2月期

4. 高いキャッシュ創出力
当社では、事業におけるキャッシュの創出が純利益を大幅に超えております。当社の高いキャッシュフロー創出力は、成長投資と株主還元の源泉であり、その創出力の維持とさらなる強化に注力してまいります。
※「エコノミック営業キャッシュフロー」とは、営業活動によるキャッシュ・フローから販売用
不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を除く営業活動によるキャッシュ・フロー

31.6倍
売上総利益率14%
9%

105億円

64億円14%

120億円

27億円

2017年2月期

2.5倍
売上総利益率26%

4.4倍
売上総利益率34%

2018年2月期■ 純利益■ エコノミック営業キャッシュフロー

150億円

14%
59億円

2019年2月期（単位：百万円）
+66%

+44%
+32%

12,925

17,1162016年2月期末+19%

14,89425,522

21,4562017年2月期末

14,01816,722

2018年2月期末

15,3732019年2月期末

「サステナブルインフラ企業」
としての大きな成長を目指して長期VISION「いちご2030」 サステナブルインフラの「いちご」
当社は、新たに2020年2月期を初年度とし、2030年2月期までの長期VISION「いちご2030」を策定いたしました。
IoTやIT技術の目覚ましい進歩が見られる昨今、ネットワーク化により付加価値が生み出され、産業のあり方も転換点を迎えております。
この大きな変化をビジネスチャンスとして捉え、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」
として、より中長期的な価値創造に向けたビジネスモデルへの進化を推進します。そして、将来を見据えた戦略的な事業展開により事業優位性のさらなる拡充を図ることで、株主価値の最大化に向け、全力を尽くしてまいります。
サステナブルインフラ

サステナブルとは、「持続可能な」という意味であり、人類最大の課題である「人間・社会・地球環境の持続可能な発展」
を目指すうえで、重要な命題です

当社の事業は人々の暮らしに密接に関わっており、人々の生活を支える社会インフラおよび生活インフラでもあります

いちごの心築は、現存不動産に新たな価値を創造し、高効率で省資源の持続性の高い、サステナブルな事業モデルです

いちごは、入居するテナントや利用する人々の生活に目を向け、不動産を人々の健康や快適性を向上させ、暮らしをより豊かなものにするためのインフラとして捉え、徹底した心築とITの融合により、「ハード・インフラ」と「ソフト・インフラ」のさらなる融合を図ります「いちご2030」
を通じて当社の事業活動をさらに進化させ、サステナブル経営、環境保全、100年不動産等、この重要な命題の解決に真摯に向き合ってまいります「ハード」
だけでは対応できない顧客ニーズを発掘し、ニーズにオンリーワンとして的確に対応することで、顧客価値・社会価値を飛躍的に向上してまいります

サステナブルインフラの「いちご」

不動産を超え、「人・企業」を主役に、多様化するニーズに対応してまいります。
「建物」を軸「人・企業」
を主役

住居

住む

オフィス

働く

商業

買う・食べる

ホテル

泊まる

太陽光発電

エネルギーを使う

スタジアム

スポーツする・観戦する

介護

育児

教育

シニアビジネス

観光

医療

農業

エンターテインメント

公共事業

スポーツ

カルチャー

4

多様化する
ニーズへの対応

エネルギー

その他

「いちご2030」経営目標（KPI）■ 資本生産性の目標● ROE（自己資本利益率）
期間平均 15%以上（2020年2月期〜2030年2月期）

資本生産性の向上や安定収益基盤の創出により、将来のROEを向上
長期にわたるROE15%以上の収益構造の確立と、株主価値の根幹である1株利益（EPS）の成長を図る●「JPX日経インデックス400」11年間継続の組み入れ2030年8月期の定期入替時までの継続した組み入れ■ キャッシュ創出力の目標● エコノミック営業キャッシュフロー

11年間継続の当期純利益超過
当社の高いキャッシュフロー創出力は成長投資と株主還元の源泉であり、その継続的な創出に注力■ 安定収益の目標● ストック収益比率

2030年2月期 60%以上
2019年2月期のストック収益比率53%を60%以上へ向上
同時に、フロー収益も拡大させ、心築売却益中心の収益構造を分散化

配当の成長率と透明性、安定化に注力した株主還元策●「安心安定配当」の累進的配当政策（Progressive Dividend Policy）

原則として「維持か増配」のみを明確な方針とし、「減配しない」
ことにより盤石な安定収益基盤が可能にする「安心安定配当」
を実現●「DOE（株主資本配当率）3%以上」

株主資本を基準とすることで、期ごとの利益変動に左右されず、長期にわたり安定的な配当の成長を目指すことが可能（1株あたり配当金）● 機動的な自社株買い（新規）

株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、機動的な自社株買いを実施

DOE3%以上の政策により、安定的な配当成長を目指す

7期連続の増配を達成
5円

6円

7円

7円

2019年
2月期

2020年
2月期
（予想）

3円
1円
（※）

2012年
2月期
51.1円

2013年
2014年
2月期
（復配）
2月期
※株式200分割を考慮

1.3円

2015年
2月期

2016年
2月期

2017年
2月期

2018年
2月期

ESGへのコミットメント■ 地球に優しく安全性に優れたクリーンエネルギー
年間発電量 90,103,470kWh

年間CO2削減量 59,468,289kg

約25,000世帯分の年間消費電力を発電

約25,800台分の年間CO2排出量を削減※電気事業連合会資料
1世帯当たりの年間消費電力 3,600kWh※環境省資料
車の排出ガスによる年間CO2排出量 約2,300kg/台（いちごグリーンを含む2019年2月期実績）■ 心築の社会的意義■ サステナブル不動産への取組み（環境認証の取得）

建物を「壊す」から建物の価値を「活かす」
CASBEE
評価
ランク

現存ストックを有効活用し、不動産の経済耐用年数の長期化、質の向上を図る
「壊す」

省資源
高効率

いちご花京院ビル

S

CASBEE
評価
ランク

博多駅前スクエア

・ ウエイトリフティング・ ライフル射撃 ・ 陸上・ 障がい者アーティストを支援

6

博多MST

A

最高位
「Green Star」（2年連続）
その他「CASBEE」「 BELS」「DBJ Green Building認証」＜いちごオフィス（8975）＞■ 地域の活性化■ スポーツ・文化支援

誠実、真摯、実直に「世界への挑戦」
を続ける将来有望な選手を応援

パラリンアートA

CASBEE
評価
ランク

三宅宏実選手（ウエイトリフティング）

Jリー グトップ パ ートナ ー
唯 一 の 不 動 産 会 社として「不動産事業を通じた地域の活性化」に貢献©J.LEAGUE

スマ ート農 業 支 援 を 通じた 地 域 の 活 性 化 、雇 用 の創 出 、日 本 の 自 給 率 向 上に貢献

■ 指名委員会等設置会社への早期移行■ ガバナンス強化に向けた社外取締役の招聘

・グローバルベストプラクティスを志向し、2006年に移行
・ 指名、監査、報酬委員会に加え、任意のコンプライアンス委員会設置
指名委員会 5名
（うち社外取締役 3名）
監査委員会 3名
（うち社外取締役 3名）
報酬委員会 5名
（うち社外取締役 3名）
コンプライアンス委員会 4名（うち社外取締役 2名）

・ 取締役9名のうち過半が社外取締役であり、全員が独立役員
・ 東証一部上場企業の社長経験者を社外取締役として招聘
2018年2月期〜2019年2月期
松﨑正年氏（元コニカミノルタ社長）
西本甲介氏（元メイテック社長）
中井戸信英氏（元SCSK社長）
2017年2月期
川村隆氏（元日立製作所社長）
松﨑正年氏（元コニカミノルタ社長）
西本甲介氏（元メイテック社長）

連結財務諸表
連結貸借対照表（単位：百万円）

科 目

前期

当期

296,512319,599

45,51050,2252

1,218

180,789

161,322

‒28

‒2

科 目

（2018年2月28日現在） （2019年2月28日現在）

総資産
流動資産

現預金
営業投資有価証券
販売用不動産
貸倒引当金

前期

当期

203,787

216,739

118,489

143,375

67,50952,734（2018年2月28日現在） （2019年2月28日現在）

負債
借入金/社債（ノンリコースローン・社債除く）

ノンリコースローン・社債
その他
純資産

17,78920,63092,725

102,859

固定資産

その他

5,408

5,224

資本金

26,723

26,820

有形固定資産58,55894,976

資本剰余金

11,113

11,207

無形固定資産

1,968

1,993

利益剰余金

54,324

66,730

2,455

自己株式

‒2,995‒5,9882,184

投資有価証券
貸倒引当金
その他

連結損益計算書
科 目
売上高
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外損益
経常利益

‒91

‒91

2,212

2,278

（単位：百万円）（前期

2017年3月1日から2018年2月28日まで）（当期2018年3月1日から2019年2月28日まで）

171

‒21

3,389

4,111

連結キャッシュ・フロー計算書
科 目（単位：百万円）（前期

2017年3月1日から2018年2月28日まで）（

当期

2018年3月1日から2019年2月28日まで）

営業活動によるキャッシュ・フロー

10,603

21,76230,86051,413

投資活動によるキャッシュ・フロー

‒5,645‒15,602

26,98632,126

財務活動によるキャッシュ・フロー

‒6,124

4,346

5,067

5,847

現金及び現金同等物に係る換算差益‒30

21,91926,279

現金及び現金同等物の増減額（‒は減少）‒1,16910,507‒2,734‒3,203現金及び現金同等物の期首残高

41,36939,365

19,18523,076

連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少額‒834‒4,84339,36545,0292

税金等調整前利益

20,109

税金等

5,923

7,333

167

373

当期純利益

少数株主持分他

83,54023,079少数株主利益その他の包括利益累計額

57,846924

特別損益

7（単位：百万円）

14,01815,373

現金及び現金同等物の期末残高

www.ichigo.gr.jp

詳細は当社ホームページの「IR情報」にてご確認ください。

株式情報（2019年2月末現在）
発 行 可 能 株 式 総 数 ：1,500,000,000株
発 行 済 株 式 総 数 ：505,066,430株（自己株式16,556,200株含む）
株

主数 ：23,526名

所有者別株式分布状況

金融商品取引業者
32,794,992株
6.49%

金融機関
45,076,500株 8.92%所有者別株主数

その他の法人
1,076,403株 0.21%
自己名義株式16,556,200株 3.28%
個人
40,107,759株
7.94%

外国法人・個人 1.21%

その他の国内法人
0.32%

金融商品取引業者 0.14%

金融機関
0.10%
外国法人等
369,454,576株
73.15%

個人
98.23%

大株主一覧
持株数
（株）

持株比率

いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド

237,743,200

48.67%BNYM SA／NV FOR BNYM FOR BNY GCM CLIENT ACCOUNTS M LSCB RD

34,940,600

7.15%

モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社

20,107,366

4.12%

J.P. MORGAN BANK LUXEMBOURG S.A. 1300000

19,237,887

3.94%

MACQUARIE BANK LIMITED-MBL LONDON BRANCH

19,153,000

3.92%

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

10,964,400

2.24%

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

10,808,100

2.21%

STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505223

6,290,392

1.29%

STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001

5,266,543

1.08%

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口5）

4,935,200

1.01%

株主名

※上記のほか、自己株式16,556,200株があります。
※持株比率は自己株式を控除して計算しております。
8会社概要】 いちご株式会社（英文名：Ichigo Inc.）【 所 在 地 】 〒100-0011
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
帝国ホテルタワー【 資 本 金 】 26,820百万円（2019年2月末現在）【 設 立 年 月 日 】 2000年3月17日【 上 場 日 】 2002年11月8日【 主 要 子 会 社 】 いちご投資顧問株式会社
いちご地所株式会社
いちごECOエナジー株式会社
いちごオーナーズ株式会社
いちご土地心築株式会社
いちご不動産サービス福岡株式会社
いちごマルシェ株式会社
株式会社宮交シティ
株式会社セントロ
ストレージプラス株式会社
【商号

【執行役】

JPX日経インデックス400

JPX日経インデックス400は、資本の効率的活用や投資者を意識した経営観点など、グローバルな投資基準に求められる諸要件を満たした、「投資者にとって投資魅力の高い会社」で構成される株価指数であり、東京証券取引所と日本経済新聞社が共同で算出【取締役】

代表執行役会長（経営統括）

スコット キャロン

代表執行役会長（経営統括）

岩﨑 謙治

代表執行役社長（経営統括）

長谷川 拓磨

執行役副社長兼COO
石原 実（会長社長補佐、心築本部、PROPERA事業部管掌）
常務執行役（総務人財本部管掌）

村井 恵理

常務執行役
（財務本部管掌）

渡邊 豪

常務執行役
（管理本部管掌）

吉松 健行

執行役
（エンジニアリング部担当）

服部 克彦

執行役
（大阪支店管掌）

司 昭彦

執行役（事業開発部管掌）

田中 賢一

執行役
（監査部管掌）千田 恭豊

執行役（企画経理部、財務部管掌）

坂松 孝紀

執行役（エンジニアリング部、企画設計部、 栗田 和典
ファシリティマネジメント部管掌）

9

当社社員 三宅宏実選手（ウエイトリフティング）

取

締

役

スコット キャロン（指名委員、報酬委員、コンプライアンス委員）取締役

長谷川 拓磨（指名委員長、報酬委員長、コンプライアンス委員長）

取締役

石原 実

取締

役

村井 恵理

独立社外取締役

藤田 哲也（指名委員、監査委員長、報酬委員、コンプライアンス委員）

独立社外取締役

川手 典子（指名委員、監査委員、報酬委員）

独立社外取締役

鈴木 行生（監査委員、コンプライアンス副委員長）

独立社外取締役

松﨑 正年（指名委員、報酬委員）

独立社外取締役

中井戸 信英( 2337)
2019年2月期 決算報告書

2018年3月1日〜2019年2月28日

Business Report

株主メモ
株主名簿管理人は、従来の三菱UFJ信託銀行株式会社より、2019年5月28日付でみずほ信託銀行株式会社に変更になります。
事業
年度
定 時 株 主 総 会
株 主 名 簿 管 理 人
特別口座 口座管理機関
同連
絡
先
同

郵

送

先

上 場 証 券 取 引 所
公 告 の 方 法

3月1日〜2月28日（閏年の場合は2月29日）
毎年5月
みずほ信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社 証券代行部
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みずほ信託銀行株式会社 証券代行部〒168-8507 東京都杉並区和泉二丁目8番4号
東京証券取引所 市場第一部 証券コード：2337
電子公告により当社ホームページに掲載いたします。
公告掲載URL（www.ichigo.gr.jp）※ただし、電子公告によることができない事故、その他やむを得ない事由が生じた時には、日本経済新聞に公告します。

株式に関する「マイナンバー制度」のご案内

市区町村から通知されたマイナンバーは、株式の税務関係のお手続きで必要となります。このため、株主様から、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届けいただく必要がございます。法令に定められたとおり、支払調書には株主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。

［マイナンバーのお届出に関するお問い合わせ先］□ 証券口座にて株式を管理されている株主様 お取引の証券会社までお問い合わせください。
□ 証券会社とお取引のない株主様 以下のフリーダイヤルまでお問い合わせください。
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