鑑定おおさか
No.47■表 紙／中之島図書館■裏表紙／ウェストミンスター寺院、タワーブリッジ、
レドンホールマーケット、ロンドンの街並み

鑑定おおさか No.47
会報第47号／平成２8年9月発行
編

集

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 広報委員会
http://www.rea-osaka.or.jp/

発行 公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0042
大阪市中央区今橋1丁目6番19号コルマー北浜ビル9階
T E L（06）6203-2100

印

刷 尼崎印刷株式会社〒661-0975
尼崎市下坂部３丁目9番20号
T E L（06）6494-1122 ㈹

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

相 続 ・ 売 買・ 賃 貸 ・ 有 効 活 用 等

不動産鑑定士 による 無料相談会
12 水 ･19 水 ･26 水
北浜会場 10/5 水 ･13：00〜16：00（公社）大阪府不動産鑑定士協会/大会議室
大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル9階

交

通 地下鉄堺筋線「北浜」駅・京阪本線「京阪北浜」駅３号出口より徒歩約3分

国家資格者である不動産鑑定士
が、大 切 な 不 動 産 の 疑 問 や 知 り
たいことについてお答えします。

鑑定おおさか第47号
特集

もくじ

インバウンド需要について

１．動向
インバウンドの動向・・・・・・・・・・・・・・ 2

エクスポート・ジャパン㈱代表取締役 /CEO

高岡

謙二

猪股

賢・

原田

進歩

大阪府行政書士会 事業部
保健風営担当 副部門長

雨堤

孝一

広報委員会

田村

周治

２．民泊

平成28年度

岩井コスモ証券

民泊の現状と課題・・・・・・・・・・・・・・・ 9

土地月間

コルマー
北浜ビル

民泊の現状と法規制・・・・・・・・・・・・・・13（9F 大会議室）

豊中会場

10/4 火 10：00〜16：00

豊中市役所第二庁舎/1階ロビー

豊中市
ロビー相談

豊中市中桜塚3-1-1

交

通 阪急宝塚線「岡町」駅より徒歩約10分

和泉会場

10/15 土 10：00〜16：00

和泉シティプラザ/3階 学習室４

和泉市いぶき野５-４-７

交

３．影響
インバウンドの推移とこれからの方向・・・・・・17

通 泉北高速鉄道「和泉中央」駅より徒歩約３分

日本コミュニティサポート株式会社
エリアマネージメント事業 BALUE

・
阪神高速

大阪のインバウンドの現状・・・・・・・・・・・20

今井

牧子
・

各種データにみる大阪市内のインバウンド需要の動向・ ・・・23

号池田線

11

176

守口会場

広報委員会

10/22 土 10：00〜16：00

守口文化センター（エナジーホール）/３階 研修室

東大阪会場 10/29 土 10：00〜16：00
布施駅前市民プラザ/５階 大中会議室

守口市河原町８−22

東大阪市長堂１−８−37 ヴェル・ノール布施

交

交

通 京阪電鉄「守口市」駅より徒歩約2分

通 近鉄奈良線・大阪線「布施」駅北口より徒歩約５分

布施駅前市民プラザ

広報委員会

山際

智裕

田畑

慶裕

各種寄稿・行事開催・参加報告
鑑定評価の要注意落し穴・・・・・・・・・・・・・・ 32
大阪の田園風景・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 34

広報委員会

山口

知彦

平成28年度「不動産鑑定評価の日」無料相談会・・・・ 36

府民サービス事業委員会

笠井靖彦

通常総会開催報告・・・・・・・・・・・・・・・・・ 38

総務財務委員長谷友博（5F 大中会議室）
ホテル・
アゴーラ大阪守口

三井住友銀行
近鉄奈良線

近鉄布施駅

近鉄

大阪

線

※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。※ご相談は30分を目安でお願いいたします。
※同一の内容での複数回のご相談はご遠慮ください。※終了時間30分前までにお越しください。

公 益 社 団 法 人 大 阪 府 不 動 産 鑑 定 士 協 会
TEL ( 06 ) 6203-2100 URL:http://www.rea-osaka.or.jp/
公 益 社 団 法 人 日本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会・豊 中 市※
共催
国 土 交 通 省·大 阪 府 ·大 阪 市·和 泉 市·東 大 阪 市· 守 口 市
後援

主催

第13回

事務局だよりそろりの畫・・・・・・・・・ 40（公社）大阪府不動産鑑定士協会 事務局長

谷口孝太郎

親睦行事だより・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 43

親睦委員会

小野愼太郎

落語鑑賞、プロ野球ナイター観戦、チャリティーゴルフ大会

編集後記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 46※10月４日のロビー相談は豊中市との共催事業です。

定例の不動産無料相談会

毎月第1・第3水曜日 13:00〜16:00 （受付は15:30頃までに窓口へお越しください｡）(公社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。

※開催場所は北浜会場を参照してください。（祝日・年末年始はお休みです｡）

予約
不要

1
鑑定おおさか No.47

横崎

博一

富田

浩二

特集 インバウンド需要について

１．動向

国

インバウンドの動向
エクスポート・ジャパン㈱代表取締役/CEO 高岡

レンドとして続いていくことは間違いないでしょう。更に、

１．訪日外国人（インバウンド）
を取
り巻く概況

日本の人口構造・経済構造の変化によって、国内消費が頭打ちになり、製品輸出による貿易黒字の蓄積がで

図-1 訪日外国人数の推移（単位：万人）きなくなった現在、
インバウンド消費は貴重な外貨獲得
1,974

2,000
1,500
1,000
500

673 733521 614835 835

679

861

622

謙二

836

の手段として位置づけられるべきものになっています。

1,341
1,036

2．訪日外国人の消費動向れています。
また、中表-1 消費動向調査の回答者国別属性
名

韓国
台湾
香港
中国
タイ
シンガポールマレーシア
インドネシア
フィリピン
ベトナム
インド
英国
ドイツ
フランス
イタリア
スペイン
ロシア
米国
カナダ
オーストラリアその他

回答者数15,723
4,224
1,104
6,181
833
442
956
630
729
222
666
649
474
517
719
341
488
2,945
681
756
480

割合（%）

20.3
18.5
7.8
25.4
4.0
1.8
1.5
1.0
1.3
0.9
0.5
1.4
0.8
1.1
0.5
0.4
0.3
5.3
1.2
2.0
3.9

平均消費単価国を除く平均消費単¥ 70,443¥139,292¥171,650¥277,972¥152,477¥213,641¥166,213¥178,717¥145,444¥218,085¥138,086¥243,844¥264,895¥230,422¥232,697¥217,818¥214,532¥198,459¥209,903¥252,249¥196,247

価をアジアと欧米で比較してみると、
日本への旅行で１回あたりの滞在日数が多くなる欧米からの旅行者の方が、当然ながら平均消費単価は高くなる傾向にあります。
次に、
男女や年齢別で平均消費額の傾向を見てみると（表-３）、

出典：日本政府観光局

思ったより各 層ごと

かなりの割合を占めている事が見て取れるでしょう。

に大きな違いは見ら

表-2
日本への旅行回数

1回目
2回目
3回目
4回目
5回目
6~9回目
10回~19回目
20回目以上

平均消費額¥192,986¥169,456¥161,955¥150,666¥157,863¥154,861¥171,057¥173,745

出典：日本政府観光局

表-3
性別・年代別

男性：
20歳未満
20代
30代
40代
50代
60代
70代以上
女性：
20歳未満
20代
30代
40代
50代
60代
70代以上

平均消費額

¥176,166¥158,381¥182,079¥170,563¥174,988¥189,221¥171,369¥154,482¥176,443¥159,644¥174,434¥177,899¥175,341¥180,356¥188,189¥174,680

その中で、実際に消費した金額についても2015年

れませんでした。平

では、訪日外国人の消費動向はどのようになっていトータルでは３兆4,771億円と推計され、一昨年（2014

均 支出額は、男性・るのでしょうか？政府では、訪日外国人に対して、主要年）の２兆278億円から約72%も増加しています。一人

女 性 共に平 均は17

近年、メディアを通じて盛んに訪日外国人（インバウ

空港やクルーズ船の寄港地などを中心に、四半期ごと当たりの平均消費金額は約17万６千円と、こちらも前万６千円でほとんど同じです。年代別では50代の旅行

ンド）の話題が多く取り上げられています。図-１のデーに詳細なアンケートを実施しています。今回は、2015年

年の15万１千円から増加しています。国別の平均消者が18万円代とやや単価は高いものの、際立った違タでも明らかなように、確かに訪日外国人数は近年大の通年データ（サンプル数４万人弱）
を用います。
まず、費単価では、韓国が約７万円と突出して小さいのです

いは見られません。

きな伸びを見せています。震災後には、
一旦大きく落ち

表-１は、
このアンケートに協力してくれた旅行者の国が、これは距離が近いために多頻度で短期間の訪日

更に、旅行者の世帯年収（表 -４）
でセグメントしてみ込みましたが、その後2012年から急激に増加し、2015

別属性を示した一覧表です。
この表にある国別回答が多いためでしょう。一方、同じく近隣でリピーターも多ると、500万円未満の世帯の平均支出額が約14万１千

年には2,000万人近くに達し、50年ぶりに日本人出国者者の割合は、入国統計における国別の割合とほぼ一い台湾では13万９千円、香港では17万２千円、タイは円であるのに対して、
3,000万円以上という富裕層の平数を上回りました。
これは、日本の観光地としてのポテン

致しています。

15万２千円となっています。
そして、やはり「爆買い」が均支出額は27万１千円でした。確かに、違いは明らか

0年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

出典：日本政府観光局

出典：日本政府観光局

シャルが再評価されているという点はもちろんあります2015年に日本を訪れた外国人の内、国別で最も多話題になっている中国からの旅行者については、調査ですが、世帯年収が６倍以上であっても平均支出額がが、アジア全体の経済成長によって海外旅行に出掛けかったのは、
中国で約499万人。訪日客全体の約25%国の中で最も高い27万８千円が一人あたりの平均消２倍を超えていないというのは、日本独特のサービス提られる中間所得層の人口が急増したことと、円安といで４人に１人が中国からの来訪者だったという計算に費額となっています。
これは、中国本土からの観光客は供形態（富裕層向けの特別なプラン等が少ない）にもうマクロ的な要因が大きく働いています。
また、
アベノミ

なります。そして、
この値は一昨年（2014年）の241万

まだ初回の訪日割合が多く、友人や親戚に購入する

その原因があるのかも知れません。

クスによる経済効果を訪日外国人数という分かりやす人、18%から大きく増加しています。次に多かった国はおみやげなどが増えて支出額も多くなるからだと推測い数値で表せるという利点もあり、現政権が大胆なビ

韓国で約400万人。全体の約20%にあたり、2014年の出来ます。表-２にまとめた訪日回数別の平均消費額

ザの緩和等でそれを推進しているという側面も見逃せ

246万人から大きく増加しているものの、訪日客全体がでも分かるように、初回の訪日では、
平均消費単価が高ません。
ただ、いずれにしても、
これは2020年までの一2015年に同じ割合で増加している為、全体に占めるくなる傾向にあります。
しかし、2016年になって中国政過性の出来事ではなく、アジア全体が経済発展し、LCC

割合はほぼ同じです。その次に台湾（19%）
、香港（８

府が始めた海外旅行時の購入商品に対する課税強（ロー・コスト・キャリア）が台頭する中で、中長期的なト

%）
、
アメリカ
（５%）
、
タイ
（４%）
と続き、
アジアからの流入が化によって、
この流れは少し収束していくものと予測さ

表-4
世帯年収

500万円未満500万円以上1,000万円未満
1,000万円以上2,000万円未満
2,000万円以上3,000万円未満
3,000万円以上
出典：日本政府観光局

23

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

回答者数

4,530
3,372
1,775
368
440

平均消費額
¥140,940¥159,295¥183,490¥183,559¥270,764

3．訪日外国人の消費対象

図-3 買物した場所（全回答者39,782人の複数回答）
回答人数

図-2 2015年 訪日外国人の国内消費額（単位：億円）百貨店・デパート

その他

10,0004,850

スーパーマーケット

18,80322,141

ドラッグストア

17,583

ディスカウントストア

1,058
3.0%

交通費

5,425

アウトレットモール

6,710

都心の複合商業施設

6,249

その他ショッピングセンター

22,677

その他

1,339

買物はしなかった

1,504

図-4 訪日外国人が利用した宿泊施設（全回答者39,782人の複数回答）
利用人数

0

泊料金、
②飲食費、
③交通費、
④娯楽・サービス費、⑤

ホテル（洋室中心）

買物代、⑥その他の６つに大きく分類出来ます。2015

別荘・コンドミニアム

5,000

旅館（和室中心）

学校の寮や会社の宿泊施設

親族・知人宅年に訪日外国人全体が消費したと推計される３兆

ユースホステル・ゲストハウス
その他

4,771億円の内訳を見ていくと、買物代が１兆4,539億

10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000
31,973
6,972

435
1,074
3,289
2,545
1,337

出典：日本政府観光局

円で全体の42%を占め首位でした。
この買物消費の内、全体の約40%は中国人観光客によるものと推計さ旅行者から高い支持を得ています。

れています。

4．訪問地域（目的地）ごとの特性
れどの都道府県に訪問したか（予定があるか）につい出典：日本政府観光局

内消費の内訳については、
図-２で見て頂くように①宿らの訪日客については、
友人・知人宅の利用割合が比

表-５は、４万人弱のアンケート回答者の内、それぞ

出典：日本政府観光局

次に、支出の対象を見ていきます。訪日外国人の国

でしょう。
また、
国ごとの違いでは、
フィリピンやベトナムか較的高めになっています。

3,772

空港の免税店

3,678
10.6%

ホテル以外の宿泊施設としては、和室が中心の旅

4,775

鉄道駅構内

6,420
18.5%

都道府県

北海道
青森県
岩手県
宮城県
秋田県
山形県
福島県
茨城県
栃木県
群馬県
埼玉県
千葉県
東京都
神奈川県
新潟県
富山県
石川県
福井県
山梨県
長野県
岐阜県
静岡県
愛知県
三重県
滋賀県
京都府
大阪府
兵庫県
奈良県
和歌山県
鳥取県
島根県
岡山県
広島県
山口県
徳島県
香川県
愛媛県
高知県
福岡県
佐賀県
長崎県
熊本県
大分県
宮崎県
鹿児島県
沖縄県

合、
興味があっても機会がないという事も関係している

10,921

宿泊施設

るでしょう。

まっています。
これは、都心等での短期間の滞在の場

1,787

観光地の土産物店

表-5 訪日外国人の都道府県別訪問率
回答者数：39,783人

館が挙げられていますが、回答は全体の２割以下に留

7,722

高速道路のSA・道の駅

飲食費

25,0008,282

コンビニエンスストア

娯楽・サービス費

20,000

6,951

100円ショップ

8,974
25.8%

15,00020,779ファッション専門店

宿泊料金

14,539
41.8%

5,000

家電量販店

102
0.3%

買物代

0

所によって賃貸相場にも大きな影響を及ぼすことになての回答をまとめた内容になります。
最も訪問率が高いのはやはり東京で、その次が千葉県となっているのは、出入国時に利用する空港が成田であるからに他なりません。
また、
関西でも、
最も観光
地として外国人に人気が高い場所は京都ですが、実際の出入国は関西国際空港を利用することが多いた
め大阪への訪問率が高くなっています。
ただ、この内容を見ても、北海道と沖縄を除くといわゆるゴールデン
ルートという場所に訪日外国人が集中していて、未だ

訪問者数

2,778
164
65
307
86
82
137
331
601
204
554
16,685
19,443
3,977
279
394
655
50
1,753
1,022
856
1,696
3,060
191
213
8,778
13,082
2,536
1,842
395
48
43
265
1,262
529
66
244
108
56
5,106
255
1,368
1,306
2,314
95
323
2,158

訪問割合

8.1
0.4
0.2
0.8
0.2
0.2
0.4
0.9
1.5
0.5
1.4
44.4
52.1
11.3
0.7
1.4
1.9
0.1
6.3
3.2
2.5
5.4
9.8
0.5
0.7
24.4
36.3
6.5
5.2
1.2
0.2
0.1
0.8
3.0
0.9
0.3
0.7
0.3
0.2
9.5
0.6
2.6
3.0
4.2
0.3
0.9
6.1

次に訪日外国人が利用する宿泊施設
（図-４）
を見て

に地域を訪れる外国人がそれほど多くないという実情

次にその買物について、購入場所の内訳を示したもみると、全体の８割以上は滞在中に洋室中心のホテルが見て取れます。
ただ、地域によって、
特定の国から多のが図-３になります。
これは、今回のアンケート対象者

を利用しています。特に2012年以降の訪日外国人のくの外国人を呼び込んでいるケースもあります。例え４万人弱が複数回答で答えた結果です。百貨店・デ急増によって最も恩恵を受けたのはホテル業界かも知

ば、広島県を訪れる外国人の国別割合は、
日本全体

パートと空港の免税店が主要な買物場所であることは

れません。
これは、
ほぼ一定の国内需要に対して、新へ訪れる外国人の国別割合と大きく異なっています。

一般的ですが、コンビニエンスストアがほぼ同じぐらいたなインバウンド需要がホテルの稼働率を押し上げて日本全体では、中国と韓国からの旅行者を合わせるとの回答数で上位に食い込んでいるのは日本独特の現くれることで、日本人を含む宿泊者全体の客単価を上

全体の45%を占めますが、広島県の場合は合わせてことと深く関わっています。欧米人の比率で広島と少し象かも知れません。特に2015年は、
コンビニ各社が免げることが出来たからです。
しかし、今後、民泊の解禁

17%弱に過ぎません。逆に、アメリカからの訪問者は全だけ近い特徴があるのが和歌山県で、来訪者の国別税機能を本格導入し始めた年になりますので、今後もによって、別の分野の競争相手が出現する事になりま

体の15%超で、
スペイン、
イギリス、
フランス、
ドイツの欧

割合は、
フランス６%、
アメリカ９%、
イタリア７%となっていこの割合は増えていくと予測できます。
また、
ドラッグストす。一部の伝聞では、観光地でマンションを購入し、そ州４カ国で全体の約23%となり、圧倒的に欧米からのますが、これらの外国人はかなりの割合で高野山を訪アは中国人観光客に特に人気ですし、100円ショップ

れを民泊専用に貸し出すことで、通常の家賃収入の３

来訪者比率が高くなっています。
これはもちろん、広島

れていると推測されています。韓国からの旅行者につはコストパフォーマンスの高い買い物として世界中の倍程度の収入を得ているという話も聞きますので、場が世界史の中で重要な意味を持つ土地であるという

いては九州と山口県に特に集中していて、
上記の地域

出典：日本政府観光局

45

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

では、韓国１ヶ国からの訪問だけで７割超が占められ

海外旅行中での利用が一般化してきていると言えるでが重なり、特に公共の機関では経済合理性だけでなく、ています。四国全体への訪日外国人の内、
韓国からの

しょう。
（ 表-７）
こういった状況に伴って、無料Wi-Fi環

ユニバーサル対応という国からの命題も与えられて、現比率が24%に過ぎないのを考えると、
いかに大きな地

境の国内での整備は、国の補助金等も使用して、通信

在、急激に新たな方向性が生まれています。

域偏重があるかがよく理解できます。

各社がかなり急ピッチで進めています。
しかし、外国人そういった状況を見据えた上で、施設等の外国語の目線で国内のWi-Fiを利用した際、英語画面の使表記に関するこれまでの「失敗例」
も少しだけ見ていき

いにくさやメールアドレス登録の煩雑さなどで、「 設備ましょう。写真-１は日本の玄関口にあたる成田空港内があっても使いにくい」という評価はなかなか改善されのショッピングゾーンの入り口です。
このゾーンでは、
アていません。

ニメグッズ等日本で“クール・ジャパン”と呼ばれるような

5．訪日外国人対応の課題
訪日外国人が何に最も不満を感じるかについては、別に様々な調査が行われています。総務省と観光

２位と３位に挙げられている外国語でのコミュニケー

各種の店舗が入居しているので、そのエリアの名前を庁が今年の１月に発表した資料によると、訪日外国人

ションや多言語案内板の整備については、実はずっと“COOL ZONE”と名付けました。
しかし、
そもそもクー

が旅行中に困ったことの上位は、
１位：無料公衆無線

昔から恒常的に「不満・不便」の上位に挙げられていル・ジャパンという言葉に馴染みのない外国人がこのLANの環境（46.6%）、
２位：施設等スタッフとの英語等る項目です。それなのに、何故今まで改善されてこな

表示を見ると、その色合いも手伝って、例外なく「夏ででのコミュニケーション（35.7%）、
３位：観光案内板等のかったのかについては、やはり経済合理性からの判も冷房の良く効いたエリア」だと思うでしょう。

多言語表示（20.2%）
でした。
（表-６）

断でしょう。昨年、訪日外国人の数がやっと２千万人と

写真-2

写真-1

１位 の 無 料 公 衆 無 線LANとは、無 料 で 使えるいう数字に近づきましたが、それでも日本全体の人口

Wi-Fi設備の事を指しますが、これはスマートフォンの１億２千万人の６分の１に過ぎません。
しかも彼ら
（彼

女性にも見え、「トイレにあるこのような台は子供のおむ普及とともに常に不満や不便の上位に挙げられるよ

女ら）の平均滞在日数は約10日間であり、日本人が365

つを替えるためにある」事を常識として認識していない

うになりました。前出の日本政府観光局の調査では、日間で消費する金額全体と比較すると、100分の１に外国人にとっては、大きな混乱を呼び起こします。

日本旅行中に最も役立った情報源として、回答者の満たなかったのです。
その上、外国語対応には日本語よ

これらの写真の例について言えるのは、双方とも「日

59.1%がスマートフォンを挙げていますので、それだけりも当然コストがかかり、その言語も複数用意するとなる

本人なら誰しも持っている先入知識がない人が見たと、経済的な判断だけでは「整備する必要性を感じな場合にどう思うか？」という観点が欠けているという事かった」というのが本音でしょう。
しかし、日本の人口がです。前述の２例については、外国人利用者が「変だ右肩上がりから減少に転じて、内需の伸びが頭打ちにな」と思ってもそれだけで特別に不都合は生じません

なり、
訪日外国人の数は中長期的にも増加するのが明が、人の命に関わるような間違いがあれば大変です。

表-6 訪日外国人が旅行中に困ったこと（複数回答）
項目

無料公衆無線LAN環境
SIMカードの入手、利用手順
ATMの利用両替
クレジットカード/デビットカードの利用
多言語表示（観光案内板等）
多言語地図、パンフレットの入手場所が少ない
多言語で表示されている内容がわかりにくい施設等のスタッフとのコミュニケーションが取れない（英語が通じない）
空港から目的地への交通アクセス手段
公共交通の利用方法（乗換方法を含む）
公共交通の乗り場情報（鉄道駅、バス）
目的地までの公共交通の経路情報の入手
割引チケット、企画乗車券の情報の入手
割引チケット、企画乗車券の利用
飲食店、宿泊施設の情報の入手
飲食店、宿泊施設の予約
観光地におけるツアー、旅行商品の少なさ
観光案内所の場所がわかりにくい
外国語の通じる病院情報の入手
その他

選択率

46.6%
11.9%
12.1%
10.2%
10.8%
20.2%
18.8%
12.2%

らかな状況になって、
そのマインドセットを変えざるを得な

写真-２については、
日本の有名な観光地のトイレに

過去に実際にあった例として、
ホテルの「避難はしご」

くなってきました。
そこに2020年のオリンピックという要素ある表示です。
これは私の知合いのスウェーデン出身の英語表記が（多分、「非常用タラップ」
を訳そうとされの女性が「日本で色々不思議なものを見た中でも最もたのでしょうが）“Emergency Trap”（緊急時のわな）摩訶不思議なサイン」と言った表示案内板でした。
日と表記されていた事がありました。
また、海外で起きた本人である私は、一見、どこが変なのかわからなかっ有名な例としては、三菱パジェロに装着されていた有たのですが、
少し考えてようやく理解できました。皆さん

名メーカーのタイヤの溝の模様が、アラビア語の「神（アはいかがでしょうか？写真-２を見て、
日本人は、
日本の

ラー）」
という文字に酷似していた為に発売先の中東

どこにでも見かける普通の表記だと思うでしょう。
しかし諸国で問題になり、回収を余儀なくされたという事件が表示には“Multipurpose table”（多目的に利用できる

あります。
これは、
すべての管理監督プロセスが日本人

台）と書いてあり、
しかも寝そべっている人らしきアイコンだけで行われている組織内では、どうしても容易に気のサイズが立っている人とほぼ同じです。尚且つ見方付かない点なのでしょう。

表-7 日本滞在中に役立った旅行情報源（複数回答）

35.7%
11.5%
14.8%
10.8%
13.0%
14.9%
9.9%
8.0%
7.5%
3.5%
7.3%
5.1%
6.5%

空港の観光案内所
観光案内所（空港除く）
宿泊施設
旅行ガイドブック（有料）フリーペーパー（無料）インターネット（パソコン）
インターネット（タブレット）
インターネット（スマートフォン）
日本在住の親族・知人
その他
特になし
出典：日本政府観光局

出典：総務省・観光庁

によっては立っているのが男性で寝そべっているのが

選択人数

3,517
4,502
3,360
2,262
2,935
4,299
2,303
13,230
1,900
740
2,700

選択率（%）
18.0
20.4
17.1
9.4
14.4
20.3
12.2
59.1
8.3
3.7
10.9

6

7

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

6.

２．民泊

語の問題を、新しい技術を使って解決していく動きも課題解決と今後の展望

民泊の現状と課題多く見られるようになりました。訪日外国人に人気の京

今後、日本社会がより多くの外国人を受け入れてい都の伏見稲荷大社や関西国際空港では、多言語対く中で、このような課題を解決していくには、
日本での応のQRコードを使って、読み取った人がスマートフォン

様々なビジネスプロセスの中にも、多国籍の外国人目の設定言語で翻訳が読めたり音声を聞いたり出来る

線による事前チェックを入れていく必要が生じてくるもサービスを提供しています。
（写真-３）
また、京都では、のと予測しています。

日本語で流れる館内放送などを、外国人が専用のア＜民泊とは＞

例えば、施設のネーミングひとつとっても、カタカナでプリを入れて受信すると、使用しているスマートフォンに「なんとなくひびきが良い」ので名付けられるケースが翻訳された文章がリアルタイムで表示されるようにする

民泊とは、ホテルや旅館といっ

これまで無かったとは言えないでしょう。
さすがに大規実証実験に取り組もうとしています。
その他にも、より単た宿泊施設ではなく、一般の民家模な施設では英語の明らかな間違いは少ないと思い

純で効果的な手段として、文字による案内を万国共通に宿泊することを指す言葉であますが、他の外国語で「印象の良くない音」がカタカのピクトグラムに変換したり、駅や路線のナンバリングをる。2008年頃から、Airbnbなどにナのネーミングに利用されているケースは数多くありま

徹底したりすることで、訪日外国人にやさしい環境が整代表される新たなビジネスモデルす。

いだしています。

が出現し、「 世界中の空き部屋な

更に、現時点であまり意識されていないのは、中国

インバウンドは、様々な表示の多言語化など、これか語によるネーミングです。
ご存知の通り、
中国語にはカタどを持つ宿泊場所の提供者（ホスらも日本のユニバーサルな環境整備を促すと同時に、カナは存在しないので、
レッド=红のようにそのままの意

ト）と、宿泊場所を探している旅行

それらの人々を受け入れる日本人の多文化理解に関

味で変換できるものを除いて、近い音を漢字に変換しする意識も変えていく可能性を持っています。
ビジネス者（ゲスト）をつなぐインターネットて表します。
しかし、よく似た音を表す漢字の種類は数としても、所得水準が大きく増加していくアジアの富裕多くあり、その中でより意味的に合致する漢字を選択層が、今後の日本市況に大きな影響を与えていく割合する事が重要なのです。例えば、中国語でコカ・コーラ

はどんどん高まっていくでしょう。
メディアやマスコミの報は“可口可乐”と書きますが、その発音をローマ字で表道は常に過熱と冷却を繰り返しますが、
インバウンドのすと“ke kou ke le”で英語と同じではありません。
しか中長期のトレンドはなだらかな右肩上がりに推移していし“可口”が“美味しい”という意味を表し、“可乐”も楽しくものと見ています。

さを表現しているので、コカ・コーラ本来のイメージとう日本コミュニティサポート株式会社 猪股
エリアマネージメント事業BALUE 原田〔図表1〕

上のサービス」
を民泊と呼ぶようになった。

し、ゲストとの多言語対応が必要の為、多くのケースは実際にどの様な仕組みで運営がされているかを簡

民泊運営代行会社に丸投げされており、民泊が社会

単に説明すると、図表１に表すことができる。
ホストとゲ問題となっている根源はここにある。

ストをネット上で繋ぐだけでなく、貸し手と借り手の双方が、お互いに評価される相互システムになっており、宿＜民泊物件運用事例＞

泊施設の設備、宿泊者の信用度、
または、
ホストの人

民泊運営代行会社で多い形態として、
賃貸マンショ

間性などが計れる仕組みである。

まく合致し、
成功した中国語のネーミング例としてよく引

写真-3

き合いに出されます。弊社でも、最近、
ジャン・ルソー（英語名：Jean Rousseau）というフランスの新興ブランドの中国語ネーミングを引受けました。
いくつかの案の内、最終的には「匠瑞狮」（発音はJiang Rui Shi）に決定されましたが、「匠」は品質に対する職人的なこだわり

日本でも2015年頃から爆発的に利用者が増えておンを社員寮などと偽り契約を行い、民泊施設として貸り、2016年６月時点では約37,000件の物件がAirbnb出しを行うケースである。大阪市浪速区の築16年のワに登録されている。本来、旅行者とホストとのコミュニンルームの事例では、
51,000円の家賃で貸し出されてケーションがAirbnbなどの民泊の醍醐味であり、このいた物件が、
月々120,000円以上で民泊物件として運様なホームステイ型の民泊では、一般的にホストが自用されている。
大阪市福島区にある一戸建を民泊施設として貸出宅の一部を開放し、ゲストは現地での日常生活を感じを表し、「瑞」は縁起の良さ、「狮」は野性的なカッコ良を行う業者によると、通常家賃が100,000円であるとこる事が出来る。

さを表しています。
（注：ジャン・ルソーは男性向けのブラ
ンド）
その他に、訪日外国人の受け入れ体制に関する言賢
進歩

しかしながら、実際はホスト不在の収益物件としてろ、大人数や家族連れが一緒に宿泊出来る施設が少運営が行われている事例が大半であり、掃除や鍵渡ない事から、
月々500,000円の収益をあげているケース

8

9

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

もあり、大阪市住之江区にある、駅から徒歩３分の築

こういった状況を打開する為に、新たに物件を建設

よる最低宿泊日数は入国時の問題とし、宿泊日数につング店を利用することで、地域にお金が落ちる仕組み

40年のマンションでも（エレベーター無・エアコン有）
、
１

し、
一棟丸々
「民泊型ホテル」
として運用を進める業者

いて、
移民・テロ拠点としての危険性から、上限を設けにしている。

年以上空き部屋になっていた１DKの部屋を民泊使用も増えてきている。
インバウンド需要が2020年までの一ている場合が多くみられる。
日本においても、国策とし民泊運営に対する経営的課題を解決しただけでなの物件として運用を行い、毎月コンスタントに90,000円

過性のものであり、天災や疫病などの社会的な不安材ての民泊規制の基本について考える必要がある。

く、地域全体で収益構造を作ったことは評価するべきの収益をあげており、市内の繁華街の物件や、築年数料に大きく影響される可能性があるとの懸念から、民民泊により宿泊施設を確保し、高額な料金を請求すの経っているマンションを民泊で運用する実例が増加

泊を合法的に行える様に旅館業法の申請を行い、簡る海外旅行業者の存在、
民泊宿泊施設を利用した違しているという。

易宿泊所として民泊の運営を行いながら、収益が得ら法輸入や輸出拠点としての利用等は、
今後、
問題視さ

訪日外国人や観光客だけでなく、大阪市北区にあれなくなれば、賃貸マンションとして利用する提案を行れるであろう。

る事務所使用可能都心型マンションでは、宿泊料金

う事業者もあり、今後、
このような事業提案が増加するが一泊あたり10,000円以上で運営されている物件もあものと考えられる。

り、
実際にはラブホテル化しているとの事例もある。

＜収益物件として運営＞＜一棟丸貸し＞民泊の大きな問題である近隣住民に対する問題、
特に民泊が行われているマンションの住民への影響
は、大阪や京都の民泊業者摘発など、様々なケースで取り上げられている。特に京都市や軽井沢市など、地域自治体レベルで民泊禁止を進めている市町村も多く見られ、京都市では、旅館業法の許可を取得した宿
泊施設を増やすための法制度について説明をしていく事が必要という考えのもと、市民の民泊に対する不安や問題に対応をする事を目的とした「民泊通報・相談窓口」の設置がされた事はご存知の通りである。
リオデジャネイロ五輪の公式サプライヤーのAirbnbのケースの様に、宿泊施設を補う為に大きなイベント単位で民泊を容認するといった事も考えられる。
しかしな
がら、
世界的観光都市の京都や国内有数の避暑地で＜大田区の事例＞

これまで、自治体や地域としての民泊への対応、民泊業者による巧妙な手法などを検討してきた。
しかしな

旅館やホテルなどの宿泊施設と、民泊が共存していがら、
分譲マンションなどのケースに見られる、資産を守く方法が無いわけではない。大田区の事例では、民泊の根本的概念である、
シェアリングエコノミーを上手くを運営する業者やオーナーの大きな動機である。
しか利用した、旅館業界と民泊業者の住み分けが行われしながら、現状は制度として非合法な民泊を行う業者ている。長期滞在をする観光客は民泊施設での宿泊が大半であり、用途変更を行い、旅館業法を取得してを行い、短期滞在の場合は、今まで通り旅館・ホテルでの民泊運営事例は、
まだまだ数えるほどである。

滞在するという図式だ。

「民泊型ホテル」の様な事例であれば、いつでも賃

発展的な事例として、
協力する民泊運営業者は、
民

貸マンションに戻す事が出来る為、投資物件としてのリ泊物件の鍵をホテルのフロントに預けて、24時間チェッ

スクを回避でき、近隣住民への悪影響は大きく軽減す

クインを行える体制を整え、ホテル側はそれに見合ったると想定される。
もちろん、消防法などの関係で、容易報酬を受けるという仕組みである。
また、ホテル側も夜に用途変更を行い旅館業法の取得が出来ない事な

勤スタッフの休憩場として民泊物件を利用したり、
ホテ

ど、ハードルがあるのは事実ではあるが、通常賃貸を

ルスタッフが民泊物件の掃除を行ったり、相乗効果をも行うケースよりも２倍から３倍の収益を生む投資物件とたらすスキームになっている。

＜地域で守る＞

事例にあると言っても良いのではないか。

＜マンションの管理規約で縛る＞

上記の事例の様に、収益物件としての魅力は民泊

しての魅力は大きいと言える。

ポイントである。今後の民泊についての方向性が、このるという視点でも民泊を論じる必要がある。
また、先程から述べている様に、住民への影響ということを深く考慮し、民泊の負の部分にも焦点を当てたいと考える。
ニュースや新聞で取り上げられているブリリアマーレ
有明の事例のように、マンションの管理規約で民泊を禁止・抑圧するケースもあり、最近の事例では、
新築マ
ンション建築時から管理規約での禁止を謳い、他のデベロッパーとの差別化を図っている。
不特定多数の観光客が、自分の住んでいるマンションに泊まることを不安に思う住人に対する対応であるが、実際の所、ペット不可のマンションであっても、ペットを飼ってトラブルを起こしている住人がいるマンションが少なくないことを考えると、管理規約で民泊を完全に排除することは難しいと考えられ、今後は裁判などで＜地域との連携＞の解決が多発することが予想される。

民泊業者と旅館業界の共存だけでなく、地域との関超高層マンションの高層階が外国人により購入されある軽井沢が、単純に宿泊施設が足りないという理由

民泊賛同者の熱が上がる一方、民泊解禁の行方

わりを模索しているという点でも、大田区の事例が参る事例が増加しているが、相続対策としての高層マンで、民泊を推し進めていくのではなく（もちろん他の要が怪しくなりつつある。政府は解禁に向けたルール案

考になる。民泊物件で使用したリネンの洗濯に、各民ション高層階購入に歯止めがかけられたため、
超高層

因もある）
、観光地での環境作りという視点から、住民をまとめたものの、公正な競争条件を保てないという旅泊事業者が個々でリネン業者や清掃代行会社と契約

マンション高層階購入層は収益物件としての外国人や地域の生活を考慮した民泊の方針を決めた事は興館業界からの主張などがあり、年間営業日数の上限をしていたものを、単一の企業に依頼をする仕組みを

投資家の割合が増加するものと考えられるなか、標準味深い。

が決めきれていない。海外の事例では、検疫の問題に構築し、個別のコストを抑えるだけでなく、
地元クリーニ

管理規約の改正に伴う動きにおいても問題点が内在

10

11

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

２．民泊
している。
この動きによると、議決権を価格によることがる物件の売り逃げ、
違法民泊の継続が社会問題化す示唆されている。超高層マンションの場合は、低層階とると考えられる。
また、
オリンピック後の、外国人観光客

高層階の価額格差が大きくなる。高層階は賃貸需要が一時的に減少する時期に、民泊収益構造の悪化にが高く、収益率は高いため、外国人投資家による購入

よる不動産価額に対する影響について考慮しておくが増加している。すなわち、収益物件としての、外国人必要がある。

民泊の現状と法規制
大阪府行政書士会

投資家の議決権割合が増加する可能性がある。同じ
く、議決権行使の代理人制度が方針として挙げられ＜これからの民泊＞ている。超高齢化社会、認知症対策としての意味があるが、外国人投資家は日本法人に税務、収益管理を最後に、これまで都会型の民泊を論じてきたが、地一任する事が多い現状から、前述の価額による議決

方型の民泊についても言及をする必要があると考え権と相まって、外国人投資家とその代理人による、総る。特に地方の一戸建ての民泊事例と地域活性化と会運営、議決がされる可能性を含むものである。

いう視点から話を進めたい。

収益率からすれば、賃貸住宅としての収益より、民豊田市にある古民家で、英語を全く話せない70代

泊運営が有利である現状において、投資家目線で、
民の女性が認知症の旦那さんを介護しながら、民泊のホ泊が可能であるマンションの需要は増加することが予ストをしている事例がある。
「知らない人を家に入れる想される。民泊可能マンションは高く売れる時代が来る

なんて嫌だ」と当初は協力的ではなかったが、ゲストとのではないか？

のコミュニケーションを図る中で、認知症の旦那さんの民泊を規制する方向と、表裏一体として、民泊が可

介護をするだけの将来に希望を見出せない状態だっ

能なシステムを内包するマンションの可能性を検証すた女性が、月間200,000円前後の収入を得ており、家る必要がある。管理組合・管理会社による民泊をサにいながらも世界とつながるという喜びと希望を得ていポートする仕組みを組み入れることにより実現可能でる。
高齢者が介護しながら稼ぐことが出来る民泊サービある。民泊禁止一辺倒の風潮があるが、今後の選択

スの可能性は、地方自治体等の補助金に依存するの肢として検討を必要とする問題である。
実際のところ、分譲マンションの管理費の補填収益としての収益源である駐車場の使用料の減少が問題

民泊の現状

事業部

保健風営担当副部門長 雨堤

孝一

行客が訪れることとなります。
本来、一般住宅地は平穏なものであるべきですが、短期滞在などの旅行者が頻

最近では、
「 民泊」
という単語があちらこちらで聞こ繁に出入りし、平穏な住居環境維持に支障が生じてえてくるようになりました。
これは一定の条件の下で、空いるケースもあり、近隣住民からの苦情など民泊にまき民家を旅行客に宿泊用に提供できるようにするサー

つわるトラブルが発生し、民泊反対を掲げる住民も多く

ビスの総称です。近年、外国人観光客の大幅な増加なってきています。元々、都市計画法の観点では、
住居により、既存の宿泊施設だけでは客室数が不足状態

は住宅系地域に、宿泊施設は商業系地域に存在するとなっています。
そのため、民泊が行われることで、空きものと考えられていますが、住居を用いた民泊におい家の有効活用と同時に、多くの旅行客の受け入れがてはこの概念が成り立たなくなります。

可能となり、経済的メリットが多いと言われています。
ま

中には、家主から自己居住用として借りたマンション

た、
インターネットを用いた「貸したい人と借りたい人」の一室を家主や管理組合の同意なく民泊に使用したのマッチングのための専用サイトも存在し、旅行会社をり、集合住宅一棟を丸ごと使用した実質的にはホテル介さずに契約を行うこともできます。
さらには、
民泊の運

運営に近い状態を民泊と称するケースなども見受けら営を代行する業者も存在し、ホテル経営の経験がない

れるようになり、民泊は一部の住居施設における空き人でも民泊に参入することができるようになりました。
こ

部屋貸しとはとても言い難い状態になってきました。

のように民泊は、
ホテル経営等に関するノウハウの無い人でも空き家があれば参入することができる気軽さ

ではない、
お金を稼げる仕組みの構築と、地域活性化

からサイドビジネスとして行う人が増加し、１人が何部の起爆剤として注目すべき事例である。

屋も民泊ビジネスを行うケースや、中には企業までもが民泊と法規制関係
民泊を行うということは人を宿泊させることになりま視されているマンションなどでは、
インバウンド需要を逆

民泊（シェアリングエコノミー）の可能性は無限であ

手にとった画期的な事例も存在する。
マンションを維持り、利害関係や権益だけではなく、公益性を持って、そしかしながら、民泊はメリットだけではありません。一

要素が揃った段階で旅館業法の適用を受けるとされ管理していく為に、管理組合で協力をして、空き部屋をの利活用の方法を考えて行く必要があるのではない

般住民が居住する集合住宅等で、一部の部屋を民泊ています。
この規定は、後述する外国人滞在施設経

民泊物件として貸し出し、管理・運営を住民で行いなか。
日本のシェアリングエコノミーにおいてのガラパゴス

として使 用する場 合、一 般

営事業の認定を受けた場合を除き、例外なく適用されがら売上を管理費・修繕積立金に補てんしているケー

化は回避しなければならない。

住民の隣の部屋に旅行客がることとなっており、空き部屋を用いた民泊においても、出入りすることになります。
ま例外なく適用されることとなります。

民泊の規制が厳格化することにより、外国人投資家

た一軒家の場合においても、「寝具」はベッドや布団、毛布や枕等が対象となりまが購入して、
違法民泊により収益構造が維持されてい一般住宅地に毎日様々な旅

す。
「 施設」は場所を提供していることと解され、住居スである。

参入するケースも目立つようになりました。

す。現在の法律では「寝具」+「施設」+「宿泊料」の３1213鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

用の建物であっても対象となります。
「宿泊料」は名目が出入りすることから、
住居施設よりも厳しい施設や設

旅館営業とは主に和式の寝具を用いた施設のこと

最後に下宿営業ですが、
これは１ヶ月以上の期間をの如何を問わず、実質的に宿泊料と捉えられるものは備の基準が適用されています。法令で厳しい基準をで、全客室の過半を和式（布団敷の部屋）にする必要定めて宿泊させる営業となっており、今回のテーマで全て対象となります。

設けているにもかかわらず、
数年に一度犠牲者がでてがあり、
最低部屋数は５室です。各客室は和式の場合

ある民泊とは大きくかけ離れていますので詳細は割愛

しまうような火災が起こっている現実から、行政によるで７㎡、洋式の客室で９㎡と最低面積基準はホテル営

させて頂きます。

厳しい指導も行われています。

業と同じですが、ロビーに関しての面積基準はホテル

これらの規定は法律によるものと各自治体の条例に

宿泊施設に関しては旅館業法、消防法、建築基準

営業と比べ規制は緩く、食堂に関しての設置義務は多よるものが存在します。
また地域によって独自の規定を

旅館業法の適用を巡っては、現在の民泊問題より法の３法が代表的な規制となっていますが、それ以外くの自治体で存在しません。近年は実体がホテルであ設けている場合もありますので、注意が必要です。

前に、ウイークリーマンションが不動産賃貸借契約かにも偽装ラブホテル問題、地域の景観問題、バリアフ

るにも関わらず、許可要件の問題から和室としての申旅館業法の適用を受ける宿泊業かの議論がなされたリー対応や駐車場・駐輪場設置等の問題が生じるこ請を行い、旅館営業で許可を取得しようとする事業者経緯がありますが、
ウイークリーマンションにおいても、とがあり、様々な法律や条例の規制を受けることになりも多いことから、床は畳敷きであること、布団は押入にベッドや布団の提供があれば「寝具」提供、水道光熱ます。

収納できること、押入は各客室に存在することなど和

旅館業法に基づく許可を取得するには、旅館業法

室の概念を厳しく解釈する運用が行われています。

及び地域の旅館業法施行条例等に定める基準を満

ホテル営業や旅館営業は宿泊客に対して部屋を提たす施設かの確認がまず必要になります。
これらの基供するのに対し、簡易宿所は多人数が共用する客室準が定められている地域では、条例等により許可を取

旅館業法では、施設の種類に応じて許可要件等をにおいて営まれる営業とされており、簡易宿所営業は得するための要件、手続の手順、必要な書面、
手続のまた、旅館業法は法律ですが、細部の規定は地域

定めています。現在の旅館業法において施設は「ホテ寝具を提供する営業とされています。簡易宿所営業に期間が大きく異なっており、許可取得を行う地域毎にの特性に応じて運用を行えるよう地域の条例に委ねらル」、「 旅館」、「 簡易宿所」、「 下宿」の４つに分類されおける多人数の定義は、国においては２名以上とされ確認が必要です。旅館業法に基づく許可申請手続はれている部分が多く、同じ構造の施設でも地域によっています。

ていますが、
自治体では条例で４名以上とするところも規定では、工事等が完了して竣工直前に許可申請を

いずれの分類においても旅館業法の目的である衛存在し、簡易宿所営業においては宿泊客に対して部行うこととされていますが、工事を行う前に保健所にお民泊は宿泊施設であると解されることから、旅館業

生の観点から、
自然光を採光できる窓の設置義務が屋を提供するのではないことから、部屋の鍵を客に渡いて事前協議を行うのが一般的な流れとなります。
な法以外に消防法や建築基準法においても、住居ではあり、地下等の無窓客室は認められません。
また、
帳場

さずに客を入室させ、寝台がまだ空いている場合は別

お、
自治体によっては事前協議等を義務付けているとなく宿泊施設として扱われます。旅館業法は公衆衛生の設置義務や他施設との導線混在禁止といった要件の客に残りの寝台を提供するといった追い込み式営ころもあります。

の観点から定められた法律ですが、消防法や建築基も課されています。
その他にも風呂、
トイレ、
洗面に関す

業が基本とされています。簡易宿所営業における最低

旅館業法以外にも建築基準法に基づく諸手続き

準法は安全の観点から定められた法律であり、一般る規定があり、客室内に個別の風呂、トイレ、洗面が存

面積基準は、部屋貸しの概念が存在しないことから、や、消防法に基づく諸手続きも当然必要となり、多くのの住宅では同

在せず共同にする場合は、それらの数量等に関して客室の延べ面積で33㎡（但し収容人員が10名に満た

自治体においては旅館業法に基づく許可申請の際じ人が長 期の規定もあります。

ない場合は人数×3.3㎡）とされています。簡易宿所営に、建築基準法及び消防法に適合していることの疎

旅館業法の適用を受ける施設を営むには、同法の規定による許可を受ける必要があり、この許可を受けずに営業すると無許可営業罪として処罰されます。

費や清掃費を利用者から施設の使用料として一括徴収すれば「宿泊料」にあたり、
これら旅館業法の要件

旅館業法における施設の分類に該当する場合は一般の不動産賃貸借契約にはあたらず、
旅館業許可が必要と解されました。

て認められるケースとそうでないケースもあります。

旅館業法許可の手続に関して間にわたってホテル営業とは主に洋式の寝具を用いた施設のこ業の中でも小規模施設においては、帳場に関しては、

明資料の提出が求められます。特に消防法に関して居住するのにとで、全客室の過半を洋式（ベッドを設置した部屋）に現在、設置を免除する規定の導入が増えている傾向

は、旅館業法に基づく許可申請前に消防法による立ち

対し、宿 泊 施する必要があり、部屋数は10室以上必要とされていまにあります。民泊が増える中で、民泊＝簡易宿所と解さ入り検査があり、その後に消防法令適合通知書が交設では短期間す。各客室は壁内寸計算で９㎡以上（和室は７㎡以れる方も多いですが、この考え方は危険です。
もちろ

付され、
それを旅館業法に基づく許可申請書類に添に利 用 者が上）の床面積が必要です。
また、ホテルは公共性の高ん、簡易宿所営業の要件等に合致していれば問題は付するケースが多いことから、既存建築物を用いた旅

入れ替わるのい施設であることから、ロビーの広さに関する規定及ありませんが、部屋貸しを行うホテル営業や旅館営業

館業許可申請の場合、一般的な流れは「各種事前協に加えて不特び食堂の設置義務があり、ホテル営業は旅館業法のに該当する場合は当然に該当する許可が必要となり

議→建築確認申請→消防法令適合通知書交付申請

定多数の人

中で最も要件が厳しいとされる営業形態です。

ます。

→消防検査→消防法令適合通知書交付→旅館業

14

15

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

３．影響
許可申請→保健所立入検査→旅館業法に基づく許

この日数に満たない利用であり、この制度の認定を受可」となります。
なお、施設付近に学校等が存在する場

ける施設の数が伸びない大きな要因となっています。

合には、許可審査中に意見照会が行われることが多この制度においても施設の構造的要件が定められていです。

おり、一室の最低面積は25㎡とされています。更に客

旅館業許可を取得する際、地域によっては、関係機

室内には台所、トイレ、洗面、冷暖房、家具、調理器具

関を集め公聴会や審議会が開催されるケースや、近等の設置が義務付けられており、短期的な宿泊施設

隣の同意が必要とされるケースもあり、許可取得までにというより長期滞在施設として住居に似た想定がなさ

長い期間を要することもあります。

れています。
この制度の認定を受ける場合、建築基準法上の考え方としては、短日滞在でなく施設要件も住居に近い

外国人滞在施設経営事業に関して
国家戦略特別区域法に基づく外国人滞在施設経
営事業の認定を受けた施設に関しては、旅館業法の１．はじめに人民元を持っているだけで、円に対しては人民元高となっていった。19円／人民元と12円／人民元を比較すると５割以上も価値が大きくなり、
それは日本の物価支えないとされています。
しかし、消防法上の考え方とこないかもしれないが、これからも観光客数が増加しが中国人から見れば、安くなったということだ。
これが、しては宿泊施設として取扱うとされており、マンションのていくことは確かであろう。

「爆買い」の核心部分であろう。

度に関する条例が制定された自治体内に限ります。現

過去の記事等を見ていると、
2014年から2015年の２．昨年の夏時点での様子をみる

秋までというのが、中国人による「爆買い」が流行した
期間ではあるまいか。

時点で条例が制定されている自治体は、東京都大田

民泊法規制の今後

区、大阪府（保健所を設置している市を除く）、大阪市と限定的であり、更には地域内であっても用途地域等

現在、多くの民泊と称されるビジネスは、本来必要でによる制限があるなど、大阪府の場合では対象地域

ある旅館業許可の取得ができていないこと等から、早内の市町村によって適用できないケース等多くの制限

ければ次期通常国会において民泊に対応すべく新法があります。
また、
平成28年１月に東京都大田区においが成立される予定です。
この新法が成立し施行されるてスタートしたこの制度ですが、実際に認定を受けたと、民泊を考えている多くの施設が、構造要件等の点

施設は未だ多いとは言えず、将来的にもこの制度の見では要件をクリアできるようになる可能性があります。
こ直しが行われない限り認定を受ける数は伸びないともれにより違法民泊が排除されると期待される反面、新言われています。

法では、一施設において年間に民泊として使用できる

ここで、人民元／円のチャートを見てみよう。
2015年７月時点の記事を抜粋して、昨年夏頃の状

2012年末では、
12円／人民元であったものが、2014

況を思い出してみよう。

年初めには16円／人民元となり、2015年夏には、
19円― 引用開始 ―／人民元となったのだ。

日本を訪れる外国人■人民元／円の推移

観光客が激増。
政府観光局によると、15年 の 上 半 期（１～６月）の訪日外客数は、前日数の上限を定められるようです。

この制度の認定を受けるにはまず滞在者が、７日～

周治

もうバブルはこないと記事となっていた。
もうバブルは等は宿泊施設の要件に適合しなければなりません。

同法において規定される特別区域のうち、同認定制

広報委員会 田村ことから、宿泊施設ではなく住居としての用途で差し一室を用いて同認定を受けようとする場合、消防設備適用が除外されます。
この認定を受けられるエリアは、

インバウンドの推移とインバウンドの推移とこれからの方向
これからの方向

10日以上（この日数は各地域の条例で定めるとされて新法では全日民泊として旅行客等に宿泊施設の目

年 同 期 比46%増の914

います）対象施設に滞在することが前提条件とされて的で部屋を提供した場合、ホテルや旅館に該当すると万人に達し過去最高をいます。将来的に日数を引下げられる見込みもありま考えられることになりますが、年間の半分以下で民泊

更新。

すが、
現段階においては滞在者が１泊や２泊の利用をを行う場合は、原則は住居で一時的に民泊となり、旅行う場合は、旅館業法に基づく許可が必要となります。

館業法に規定される業態との区別が行えると共に、
本

外国人観光客が日本に滞在する場合、長期的に同一来の民泊の考え方である通常住居を一時的に旅行宿泊施設を利用するケースもありますが、多くの場合は者等に貸し出す形が構築されることになります。

ボリュームが多いのは中国人観光客。
訪日滞在中に「中国人」が消費した金額は中国・韓国・台湾・香港

16

17

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

全国のデパートの外国人観光客向けの売り上げ■百貨店売上高（大阪地区）前年同月比の推移

は、
中国経済の減速などを背景に、先月は去年の同月

2014/05 2014/06 2014/07 2014/08 2014/09 2014/10 2014/11 2014/12

－0.3

－3.4

－0.5

2.5

2.7

0.4

2.4

0.5

－22

18.3

8.4

3.2

6.2

5.3

3.8

6.9

－1.2

0.7

2016/01 2016/02 2016/03 2016/04 2016/05

－3.9

－0.5

－2.2

－2.6

28年１月時点では、
前年から9.3％上昇）

を９％余り下回り、３年３か月ぶりに減少に転じ、
「 爆買

1.1

2015/01 2015/02 2015/03 2015/04 2015/05 2015/06 2015/07 2015/08 2015/09 2015/10 2015/11 2015/12

2.2

グラフからは、やや強めの上昇がみてとれる。
（平成

－4.7

しかし、
中国経済が減速しており、人民元は安くなりい」が曲がり角を迎えた。

つつある。

日本百貨店協会によると、全国のデパート84店舗のでは、これからどうなるのだろうか。

外国人観光客向けの売り上げを示す「免税売り上げ」

中で最も高く、「20万円～ 40万円」がボリュームゾーン。

2016/04/20（水）「台湾」が3.8万円～ 7.6万円、「韓国」は６万円程度

中国で４月８日から突然、海外で購入した商品を中と10万円程度の２つの山があり、「 香港」は男女ともに国内へ持ち込む際の課税を強化。

７万円程度、15万円程度の男性も多い。

これを知らなかった中国人観光客は税関検査の前は、先月は179億円余り。

では、総数1171万3800人で、昨年より増加している。

買い物をした客の数は26万人と去 年の同月より

国別で最も大きいのは中国の26％（307万6600人）。

7．
8％増えたが、１人当たりの買い物額は６万8000円と中国と台湾、韓国、香港の東アジアからの訪日客が全なり、15.9％減少した。

体の３分の２以上を占める。

買い物で重視する点も、「安全・安心だから（54%）」に、課税率が高い酒や化粧品を空港内に捨て、ゴミと中国経済の減速・円高の影響に加え、中国政府がや「コストパフォーマンスがいいから（47%）」が上位をなった商品が散乱。
空港係員が掃除に走り回っている。

海外で購入した商品を国内に持ち帰る際の関税を引占め、「日本製だから（25%）」「母国では買えない日本

中国財政省は８日から関税を品目によって最高で倍ならではの製品だから（18%）」などを上回った。

以上に引き上げた。

「メイドインジャパン」であるかどうかよりも、「 品質の酒や化粧品は従来の50％から60％に、高級時計は高い製品を安く買うことができること」が重視される。

30％から60％。衣類や自転車、
ビデオカメラなどは20％― 引用終わり ―から30％に、カメラや食品、飲料水、玩具などが10％か記事にある中国人の行動の原因は、中国国内の流ら15％に税率が引き上げられた。

観光庁発表による2016年１～６月の訪日外客数統計

また、４月１日現在の訪日客向け消費税免税店の認可数は、全国で３万5000店余りに達した。

き上げたことが影響している。

2014年から2015年にかけての中国人の「爆買い」また、品目別に見ると、バッグや宝飾品などの「一般というものは、日本の円安政策、中国の不動産バブル

物品」が22.5％減少し、価格が比較的安い化粧品や等がたまたま重なっての現象で再発しないであろう。

食品などの「消耗品」は56.1％増加。

日本の百貨店などで、中国人をターゲットにして店舗― 引用終わり ―を改装したところもあったようだ。
しかし、日本人にも中国人にもそっぽを向かれたとのこと。

4．まとめ

その反省等が記事になっていた。

通というものを中国人が信用していないことによるよう

中国国内では、売られる輸入品に対し関税のほか、だ。一旦流通すれば正規商品であるという信用がな

増値税やぜいたく品への税金がかかり、海外で直接いためという。
また、
チャートで分かるように、将来的に購入した方が安い場合がある。
しかし、今回の増税に2012年から2016年までの推移をみてきた。

『爆買い』は日本人向けに販売していた商品が偶

人民元が安くなる可能性が大きいことで、今の内に、もより、メリットも半減し、日本を訪問する中国観光客の爆中国人観光客による爆買いというものは、
どうやら円

然、
中国人にたくさん売れたということにすぎなかった。

のに替えたいという気持ちがあったようだ。

買いにも影響。

安人民元高によってもたらされたミニバブルのようだ。

そのバブルが終わったのに、中国人に向けて再びバ

大阪地区の百貨店の売上高の推移を見てみよう。

さらに、
2000元
（約３万3000円）
を超える海外商品を

大阪地区の百貨店の売上高の推移をみてみると、
所

買ったり、
年間２万元
（約33万円）を超えた場合、
通常の

謂爆買いというものは、
主として2014年の８月から始まっ貿易と同じ関税をかけるなど、外国商品に課税強化。

て、
2015年の10月までと考えれば妥当だろうと思える。

海外に出かけた中国人観光客が昨年使った金額― 引用開始 ―この外国人による購買行動を受けて、大阪市中心部の地価も上昇傾向を示している。

今年の春に、突然、中国側から国外での買物に対そして、とうとう爆買いも曲がり角を迎えた。

する課税が強化された。

― 引用開始 ―― 引用開始 ―2016年５月の記事からスの王道。
先を見越して、
新しいマーケットを生み出していくこと価格（千円）― 引用終わり ―向けに商品を開発し、販売していくことが百貨店ビジネ

阪市北区角田町）の推移を見てみよう。

問した外国人観光客の消費金額は3846億元で１兆元近い赤字となっている。

中国人観光客をアテにせず、地道に日本人の顧客

大阪市北区中心部の地価公示（大阪北５―１ 大は前年比53％増の１兆3500億元に上るが、中国を訪3．中国での課税強化→ 爆買いの曲がり角

ブルを起こそうとしても無理。

10,000
9,000
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0

大阪北５‑１の価格の推移

が商売の鉄則。
― 引用終わり ―（たむら しゅうじ・㈲タムラ不動産鑑定）

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

18

19

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

中には日本人らしきお客はいませんでした。外国人

３．影響

観光客向けのお店のようです。

大阪のインバウンドの大阪のインバウンドの
現状
現状

その他にも、洋品店、カバン店、
貴金属店など、
たくさんの免税店がありました。
日本人が普段購入するようなお店でも、免税の扱い
広報委員会 今井牧子

を行っているお店が増えているように感じました。

近年、訪日外国人旅行者の数が増加し、「インバウン

特にドラッグストアは店舗数が増えているように思い

ド」という言葉が話題に上ることが多くなってきました。

ます。大小様々なドラッグストアがありますが、
戎橋筋商

大阪では、心斎橋周辺の地価が大幅に上昇し、不動店街の中だけで、
７店舗見つけました。
そのどれもが免産市場も今までとは異なった要因により、形成されつつ税店となっています。

あります。
一方で、直近では、英国のEU脱退がニュースにな

また、
あきらかに外国人観光客をターゲットにしたおりましたが、今後、中国の爆買いが落ち着いてきたこと店も見られるようになっており、ちょっと見ただけでは、何や、円高も懸念されており、
インバウンド需要についてものお店かわからない店舗もありました。
中をのぞいてみ大きな変化が見られそうです。

ると、化粧品やハンドクリーム、お茶などが売られていま

このような状況の中、現在の大阪のインバウンド需要した。
日本人のお客はいませんでした。

の中心地のひとつである「難波・心斎橋」エリアはどのようになっているのでしょうか。外国人観光客をターゲッ

道頓堀まで来ました。かに道楽のお店の前では、焼トにしたお店や免税店はいったいどのくらいあるのか

きガニが売られていて、いい匂いがたちこめていまし興味がわきました。
そこで、実際に歩いて、街の様子をた。周辺には、たこ焼き屋さんもあり、
アジア系の観光客

観察してみようと思います。

の方々が多く見られ、購入したたこ焼きや焼きガニをベ

まずは、南海難波駅近くの「戎橋筋商店街」です。

ンチに座って食べていました。

戎橋筋商店街の南端は「なんばマルイ」になっており、ここを出発点とし、北上していくことにします。

戎橋を渡って北上します。

さっそく歩いてみると、
なんばマルイを過ぎてすぐ、
左

ここから心斎橋筋商店街に入っていきます。

手にドラッグストアが見えます。
こちらも免税店となっています。

心斎橋筋商店街に入ってすぐ、左手にドラッグスト
アの「マツモトキヨシ」があります。
このお店も免税店にこのドラッグストアの向かいにもコスメ系の店舗がありなっています。
お店の中はアジア系の観光客の方々がますが、こちらも免税店です。

多いですが、
日本人と思われるお客も見られました。

20

21

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

心斎橋筋商店街の中でも、外国人観光客を顧客と３．影響して特化した店舗がいくつか見られます。
スーツケー

各種データにみる各種データにみる
大阪市内のインバウンド需要の動向
大阪市内のインバウンド需要の動向

スや魔法瓶など、外国人観光客向けの商品のみを販売しているお店がありました。お店の中には何人かの中国系の観光客の方が見られました。

広報委員会 山際

心斎橋筋商店街の中でも、多数の免税店が見られ

智裕

ました。

１．訪日外国人数は過去最高水準を更新中ドラッグストアだけでなく、
洋品店、
靴屋、
貴金属店、
ア
クセサリー店、キャラクターショップ、眼鏡店のほか、お茶の販売店も免税店になっていました。

いて、
各種公表データをもとに検討したいと思います。

２．大阪の外国人宿泊者数は
前年比約1.5倍（平成27年）

日本政府観光局の調査によると、平成27年度の訪外国人観光客を意識したお店が増えているのがよ

日外客数は2,000万人に迫り（グラフ１参照）、過去最

くわかります。

高記録を更新したとのことです。
これを受け、政府はさらに、商店街の中の広告までもが中国語や韓国語などの外国語表記になっています。
なんだか不思議な感覚になりました。

今回、
戎橋筋商店街と心斎橋筋商店街を実際に歩いてみて、街のいたるところでインバウンドの影響が非常に大きく現れているのを感じました。大阪では有名な
老舗の昆布販売店も免税店となっており、驚きました。

戎橋筋商店街の方がドラッグストアが多く、心斎橋

また、観光客向けのお店も多くなっているように思い

筋商店街では衣類や靴、
貴金属、
時計など、
ファッション系の免税店が多く見られました。

ました。

2020年の訪日外国人観光客数の目標を年間2,000万

関西圏に絞ると、
関西国際空港への外国人入国者人から4,000万人に倍増、2030年には6,000万人を目標

数が国際線就航便数の増加等を背景に全国を大きくとすることを発表しました。
また、今年５月には政府が上回るペースで増加しており、国内で入国者数が最も民泊の全面解禁に向けた新法の原案をまとめ、６月に多い成田国際空港に迫りつつあります。

は国土交通省が地方自治体にホテル用地の容積率

宿泊旅行統計調査（観光庁）によると、平成27年度を緩和するよう促す通知を行うなど、2020年の東京オの外国人宿泊者数は大阪府9,338千人（対前年比＋リンピックを控え観光客誘致のための施策が実施され50.6％）、
京都府4,811千人（同＋46.2％）
と、
大幅な伸び

ています。

を示しています（グラフ２参照）。平成28年度に入って本稿では、大阪を中心に、外国人観光客の増加とも、前年を上回るペースで外国人宿泊者数は増加しそれに伴う不動産市場（特にホテル市場）
の動きにつ

ており、
関西国際空港の離発着枠がまだ４割程度残っていることを考慮すると、今後観光客数の伸びる余地■グラフ１：訪日外客数の推移（年別推移）■グラフ２：関西圏における外国人延宿泊者数の推移（年別）

今後、
インバウンド需要の変化により、街の店舗の形
態がどのように変わっていくのか、
これからも注目してい実際の免税店の数としては、１階の店舗で、百貨店

きたいと思います。

などの複合型の大型店舗を除き、外観から確認できるもののみのカウントになりますが、
以下の通りになります。

（いまい まきこ・なつみ不動産鑑定）【戎橋筋商店街】
免税店：22店（うちドラッグストア７店）【心斎橋筋商店街】
免税店：57店（うちドラッグストア５店）〔データ出典：宿泊旅行統計調査（観光庁）〕〔データ出典：日本政府観光局〕

2223

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

の効果が表れています。

はまだあるものと思われます。

ホテル客室稼働率は東日本■表１：REIT保有物件にかかる客室稼働率（平成27年）

国籍別にみると、大阪はアジア諸国からの訪日客が例えば、
平成25年７月のタイ・マレーシアのビザ免除

大震災前を超えています。特多いのが特徴で、総宿泊客の約7.5割が中国、台湾、

後は、
その後１年間の旅行者数がタイからの旅行者＋に、大 阪 府の平 成27年 度の

１月

２月

３月

４月

５月

６月

７月

８月

９月

10月

11月

12月

香港、韓国、
タイ等アジア諸国からの訪日となっていま

76％、
マレーシアからの旅行者＋57％と大きく増加して

客 室 稼 働 率はビジネスホテ

90.3％

94.6％

96.8％

95.7％

95.0％

96.3％

96.0％

94.4％

92.4％

92.4%

89.2%

90.3%

す。一方で、京都ではアメリカや欧州からの訪日が多います。

ル・シティホテルともに全国１

今後、政府は重視する20カ国・地域のうち現在もビ位（86.8％）であり極めて高いザが必要な中国、
フィリピン、
ベトナム、
インド、
ロシアの５

水準にあります（グラフ５・６参カ国の発給条件緩和を加速させる方針です。

照）。

いのが特徴です（グラフ３参照）。
■グラフ３：地域別国籍別外国人宿泊者割合（平成27年１～12月）

ホテルマイステイズ堺筋本町

ホテルマイステイズ大手前
１月

２月

３月

４月

５月

６月

７月

８月

９月

10月

11月

12月

89.1％

91.9％

96.0％

97.8％

95.4％

96.0％

97.7％

96.3％

95.6％

96.7%

92.4%

92.6%

ホテルビスタプレミオ堂島
１月

２月

３月

４月

５月

６月

７月

８月

９月

10月

11月

12月

83.0％

90.9％

95.4％

95.0％

90.3％

93.5％

95.1％

96.9％

94.8％

95.3％

92.7％

93.4％

は、
ＲＥＩＴの公表資料によると

１月

２月

３月

４月

５月

６月

７月

８月

９月

10月

11月

12月

91.6％

94.6％

94.1％

95.3％

91.0％

91.8％

―

―

―

―

―

―

便数が増加し、安価に訪日できる環境が整備されまし

保有ホテルの稼働率はいず〔データ出典：各REIT公表の決算短信〕

た。

れも平均で90％を超え、平日④

国際線発着枠の拡大

アジアを中心にＬＣＣ（格安航空会社）の国際線の中でも大阪市内について

なんばオリエンタルホテル

においても稼働率は100％近い状態にあります（表１参

４．インバウンド観光需要増
加の恩恵（ホテル収益性の高まり）①〔データ出典：宿泊旅行統計調査（観光庁）〕

訪日外客の消費動向
平成27年度の一人当たり旅行消費額は約176,000■グラフ６：シティホテルの客室稼働率照）。稼働率が90％を超えると予約が取りにくいとされ、旺盛な観光需要に対して宿泊施設の不足する状況が続いています。
③

ホテルの客室料金
旺盛な観光需要によりホテル不足が続く中、宿泊

料金は対前年比概ね＋５～10％の伸びを示しています（グラフ７参照）。

大阪は、東京より物価が安く、商店街が充実し買い円となっており（グラフ４参照）、前年と比較して約16％物に便利なこと、京都をはじめとした他の観光地に近増加しています。
これは、支出額が他の国籍・地域に

特に大阪では民間の予約サイトの調査によると対前いことなどを理由にアジア諸国の訪日客の人気を集め比べ多い中国からの訪日客が大幅に増加したことによ

年比で概ね2.5割程度上昇しているとのデータもあり、ているものと思われます。

るものと思われます。

ホテルの収益性の高まりに大きく寄与しているものと思

②

われます。

〔データ出典：宿泊旅行統計調査（観光庁）〕■グラフ５：ビジネスホテルの客室稼働率■グラフ７：宿泊料の推移〔データ出典：宿泊旅行統計調査（観光庁）〕〔データ出典：小売物価統計調査（統計局）〕

３．外国人観光客増加の背景

ホテルの客室稼働率
好調なインバウンド観光需要を背景として、全国の■グラフ４：訪日外国人一人あたりの旅行支出の推移

以下の要因から、外国人観光客数の増加が続いて
います。
①

円安傾向

アベノミクス以降の円安傾向に歩調を合わせる形で旅行者数は増加しています。
②

アジア諸国の経済成長

アジア諸国における１人当たりのＧＤＰの増加、所得水準の上昇は、訪日外客数の増加に拍車をかけています。
③

ビザ発給要件の緩和
政府は段階的にビザの発給要件を緩和しており、
そ〔データ出典：訪日外国人消費動向調査（観光庁）〕

24

25

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

５．活況を呈するホテル投資市場①■表２：ホテル新規開発件数【大阪市・京都市】
ホテル建築計画数（大阪市）

ホテル建築計画数
（京都市）

平成26年

３件

９件

平成27年

29件

31件

平成28年1～6月

26件

19件

ホテルの新規開発件数
上記のように、観光実需の増大、ホテル事業における収益環境の著しい向上を受け、特に大阪市内では（平成27年）
No.

届出日

名称

成27年度のホテル新規開発計画は29件、今年に入っ

種類

階層

延床面積

ホテル建築計画数（東京23区）

ホテル建築計画数（名古屋市）

6

Ｈ27.12 （仮称）平野町3丁目計画

ホテル

中央区平野町39階建

1849.85㎡

7

Ｈ27.9

HOTEL四季靱公園

ホテル

西区靱本町312階建

999.71㎡

8Ｈ27.7（仮称）大阪船場横田ビル

ホテル

中央区南久宝寺2

14階建

3238.93㎡

9Ｈ27.3（仮称）三井住友銀行会館（大阪）

事務所・
ホテル・
駐車場

西区江戸堀1

地下1階付9階建

13386.54㎡

種類

所在

階層

延床面積

てからは６月までの段階で26件と前年を大きく上回る

平成26年

25件

６件

平成27年

60件

４件

ペースで増加しています（表２参照）。他の主要都市と

平成28年1～6月

46件

５件〔データ出典：株式会社建設データバンク関西版ホームページより弊社集計〕

比較しても、
その増加率は顕著となっています。

所在〔本町・船場地区〕【東京都23区・名古屋市】

ホテルの新規建設が活発です。右記に示すように、平②【本町・船場地区】

大阪市におけるホテル新規開発計画一覧（平成27年及び平成28年１～６月）

以下は大阪市内の平成27年、28年１～６月における建築計画をプロットしたものです。
ホテル開発が盛んなのはやはり観光客の多い心斎橋・難波エリアですが、梅田をはじめ他のエリアでも駅至近の商業エリアを中心にホテルの新規開発がみられます（表３参照）。

（平成28年１～６月）
No.

■表３：地区別ホテル建築計画（大阪市）

届出日

名称

【梅田地区】〔本町・船場地区〕（平成27年）
No.

届出日

名称

1

Ｈ27.11 （仮称）新梅田研修センターホテル

2

Ｈ27.6

北区堂山ビル3

Ｈ27.8（仮称）小松原町ビジネスホテル

4

Ｈ27.7

（仮称）北区曽根崎ビジネスホテル

5

Ｈ27.11 （仮称）天満2丁目ホテル

種類

所在

階層

延床面積

ホテル

福島区福島6

地下1階付9階建

1888.69㎡

ホテル

北区堂山町

7階建

592.06㎡〔梅田地区〕

ホテル・店舗 北区小松原町1

12階建

4930㎡

ホテル

北区曽根崎1

10階建

1774.06㎡

ホテル

北区天満2

9階建

3712.83㎡

種類

所在

階層

延床面積

（平成28年１～６月）
No.

届出日

名称

〔梅田地区〕Ａ

Ｈ28.4（仮称）北区堂島一丁目計画

ホテル

北区堂島1

地下2階付15階建

5455.06㎡

Ｂ

Ｈ28.3（仮称）ホテルユニゾ大阪梅田

ホテル

北区芝田1

13階建

4821.57㎡

ＣＨ28.2（仮称）イルクルーズ梅田EAST

ホテル

北区万歳町

15階建

4830.04㎡（プロット図１）ＤＨ28.5（仮称）大阪市中央区本町3丁目ホテル

ホテル

中央区本町314階建

3493.11㎡

ＥＨ28.5（仮称）大阪市中央区南船場2丁目ホテル

ホテル

中央区南船場213階建7765.06㎡

ＦＨ28.3（仮称）中央区本町4丁目計画

ホテル

中央区本町4

地下1階付19階建

5034.98㎡

ＧＨ28.2（仮称）イルクルーズ本町

ホテル

中央区久太郎町3

11階建

3664.86㎡

ＨＨ28.2（仮称）アパホテル（御堂筋本町駅前東）ホテル

中央区瓦町213階建

2385.39㎡

ＩＨ28.1（仮称）南船場二丁目プロジェクト

ホテル

中央区南船場210階建

3360.83㎡

ＪＨ28.1（仮称）淀屋橋プロジェクト

ホテル

中央区北浜2

地下1階付11階建

5973.02㎡（プロット図２）2627

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

【心斎橋・難波地区】【天王寺・今宮地区】（平成27年）（平成27年）

No.

届出日

名称

種類

所在

階層

延床面積

No.

届出日

名称

〔心斎橋・難波地区〕
10

Ｈ27.11 （仮称）東心斎橋1丁目ホテル

ホテル

中央区東心斎橋19階建

2071.44㎡

11

Ｈ27.6

（仮称）西心斎橋ホテル

ホテル

中央区西心斎橋113階建

4486.46㎡

12

Ｈ27.10

エビス興産株式会社（仮称）西心斎橋ホテル

ホテル

中央区西心斎橋29階建

2479.75㎡

13

Ｈ27.12 （仮称）心斎橋グランドホテル増築

ホテル

中央区東心斎橋29階建

3442.38㎡

14

Ｈ27.9

ホテル

中央区東心斎橋217階建

14677.20㎡

15

Ｈ27.10 （仮称）ツアーホテル心斎橋EAST

ホテル

中央区島之内28階建

1296.61㎡

16

Ｈ27.12 （仮称）浪速区稲荷1丁目計画

ホテル

浪速区稲荷1

13階建

1754.19㎡

17

Ｈ27.12 （仮称）ベルコ難波ホテル

地下1階付19階建

26490.90㎡

18

Ｈ27.3

（仮称）御宿

19

Ｈ27.9

20

Ｈ27.8

（仮称）東心斎橋ホテル計画

ホテル・店舗 中央区難波4

野乃なんば計画

ホテル

中央区日本橋1

地下1階付12階建

5805.72㎡（仮称）アパホテル（なんば駅東）

ホテル

中央区難波千日前

14階建

5851.95㎡（仮称）日本橋Crystal Hotel

ホテル

浪速区日本橋410階建

1287.86㎡（平成28年１～６月）
No.

届出日

種類

所在

階層

延床面積

〔天王寺・今宮地区〕
21

Ｈ27.12（仮称）浪速区大国2丁目（北棟）ビジネスホテル

ホテル

浪速区大国210階建

1343.44㎡

22

Ｈ27.11（仮称）浪速区大国2丁目
ビジネスホテルホテル

浪速区大国29階建

768.60㎡

23

Ｈ27.12（仮称）浪速区・恵美須東
ビジネスホテルProject

ホテル

浪速区恵美須東3

9階建

3407.45㎡

24

Ｈ27.7

（仮称）天王寺区四天王寺
ビジネスホテルホテル

天王寺区大道17階建

860.37㎡

25

Ｈ27.7

ヴィアイン天王寺地下1階付13階建

8132.97㎡

所在

階層

延床面積

ホテル・店舗 阿倍野区旭町1（平成28年１～６月）
名称

種類

所在

階層

延床面積

No.

届出日

名称

〔心斎橋・難波地区〕
Ｋ

Ｈ28.5

（仮称）大阪日本橋ホテル

ホテル

中央区高津29階建

1895.80㎡

ＬＨ28.5（仮称）中央区島之内2丁目
ビジネスホテルホテル

中央区島之内210階建

1562.43㎡

Ｍ

Ｈ28.5（仮称）ビルト開発株式会社
道頓堀2丁目プロジェクト

ホテル

中央区道頓堀2

8階建

2490.89㎡

ＮＨ28.5（仮称）天王寺区生玉町
ビジネスホテル

ホテル

天王寺区生玉町

地下1階付11階建

Ｏ

Ｈ28.4

（仮称）西心斎橋二丁目ホテル

ホテル

中央区西心斎橋2Ｐ

Ｈ28.3（仮称）SARASA HOTEL日本橋

ホテル

Ｑ

Ｈ28.2

（仮称）ホテルユニゾ大阪心斎橋

ホテル

種類〔天王寺・今宮地区〕

Ｒ

Ｈ28.6

（仮称）大阪恵美須町ホテル

ホテル

浪速区恵美須西114階建

10186.61㎡

Ｓ

Ｈ28.4

（仮称）萩之茶屋ホテル

ホテル

西成区萩之茶屋1

9階建

2817.27㎡

Ｔ

Ｈ28.4（仮称）プラザラピート

ホテル

西成区花園北19階建4868.37㎡

1386.19㎡

Ｕ

Ｈ28.4（仮称）WBF様日本橋五丁目PJ

ホテル

浪速区日本橋59階建

2061.11㎡

9階建

3534.19㎡

ＶＨ28.2（仮称）浪速区下寺3丁目計画

ホテル

浪速区下寺38階建

504.72㎡

浪速区日本橋312階建

3800.26㎡

中央区西心斎橋1

地下1階付10階建

4169.86㎡（プロット図３）（プロット図４）2829

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

③【その他地区】（平成27年）
No.

届出日

名称

種類

所在

階層

延床面積

〔その他地区〕
26

Ｈ27.12 （仮称）アパホテル新大阪駅南ホテル

淀川区西中島714階建

997.60㎡

27

Ｈ27.11 （仮称）Tプロジェクト

ホテル

大正区三軒家東19階建3954.75㎡

28

Ｈ27.7

ユニバーサルシティ駅前プロジェクト

29

Ｈ27.2

（仮称）大阪アカデミア宿泊棟増築計画

ホテル・結婚式場 此花区島屋6

地下1階付17階建

20808.73㎡

ホテル

住之江区南港北19階建3747.68㎡

種類

所在

階層

延床面積

9階建

665.49㎡

6階建

2516.42㎡（平成28年１～６月）
No.

届出日

名称

Ｗ

Ｈ28.5

（仮称）東野田町プロジェクト

Ｘ

Ｈ28.2

（仮称）西三国ビジネスホテル〔その他地区〕

Ｙ

Ｈ28.1（仮称）ユニゾイン新大阪

Ｚ

Ｈ28.4

（仮称）島屋6丁目計画

共同住宅・簡易宿所 都島区東野田町3
ホテル

淀川区西三国3ホテル

淀川区西中島7

ホテル・結婚式場 此花区島屋6（プロット図５）

14階建4659.61㎡

地下1階付16階建

35271.47㎡

ホテル建設に対する容積率の緩和

末日時点の旅館業法の許可を受けた施設数は836施

国土交通省は平成28年６月、宿泊施設の整備に着設（ホテル営業許可：307、
旅館営業許可：371、
簡易宿

目した容積率緩和制度の創設に係る通知を各地方自泊所許可：155、
下宿許可：３）であるため、
ここ１年半で

治体宛に発出しました。

現在のホテルストックの約18％（≒開発計画数55÷ホテ

具体的には、既存の容積率緩和制度を参考とし、

ル許可施設数307）に相当する施設計画が発表され宿泊施設部分の床面積の合計の当該建築物の延べたこととなります。
また、客室数については、
詳細が不明

面積に対する割合に応じて、指定容積率の1.5倍以ですが有効率80％、平均客室面積を30㎡とすると、約下、かつ、指定容積率に300パーセントを加えたものを

7,300室（≒約27.5万㎡×80％÷30㎡）が供給されること上限として緩和する方針とのことです。

となり、現ホテルストックの客室数（平成28年３月末日時

なお、当該緩和措置は、地方都市も含めた全国に点：49,728室）の約15％の客室が供給されることとなり

おいて、新築のみならず増改築・用途変更も含めて、大ます。

規模なものから小規模なものまで多様な宿泊施設のアジア諸国の景気減速、
イギリスのＥＵ離脱等によ供給に対応することが予定されています。

り海外経済に下振れリスクが潜在しており、好調な市

実際に適用するか否か、どの程度緩和するかは自治

況がいつまで続くかについては不透明といえますが、体の判断に委ねられていますが、
この規制緩和により、2020年の東京オリンピックを控え訪日客は増加するこ

ホテルや旅館の大型化を促す効果があると思われます。

とが見込まれ、上記容積率の緩和措置も相まって、
当

④

面の間、
ホテル市場は堅調に推移するものと思われま

まとめ
上記の通り、
平成27年度及び平成28年１～６月間にす。

おける宿泊施設（大部分がホテル）の新規開発件数（やまぎわ ともひろ・㈱東亜立地鑑定）

は55件、延べ床面積は約27.5万㎡となっています。
大阪市保健所へのヒアリングによると、
平成28年３月■容積率緩和制度イメージ（国土交通省HPより）

30

31

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

独立開業しました

鑑定評価の

意
注

要

落し穴
不動産鑑定士

１ 「対象不動産の確定」ができていない！
？

目的部分を含む
一棟建物

田畑

同一敷地上の目的外建物

慶裕

ことがほとんどです。建物賃料の場合、通常はその建評価対象部分

「そんなことあるの？」と思ってしまうのですが、あるの物の所在する土地については何も表示されていませんです。
（ ※以下、実際の事案と条件設定等は異なりま（所在だけでなく範囲等も）。鑑定評価側からは積算す）
建物賃料鑑定において対象建物範囲は依頼者か賃料を求める際の土地部分はこちらで特定しなけれ

ら特定されているのですが、鑑定評価の一環として必ばいけません。建物完成、登記後土地が分筆されたよ

要な対象建物に対応する土地の範囲（あるいは持分）

うな場合の建物所在と土地地番が一致しないことはよ

算賃料を出す前の土地建物全体価格の内訳で土地要書」からのアプローチも考えられますが、先ほどと同を誤ってしまうもので、厳密には「対象不動産の確定」

くあるのですが、これは気づくのです。注意しないとい割合が高いことには気づくのでしょうが、
古い公共共同様公共物件では出てきません。住宅地図等に表示さではないかもしれませんが…。

けないのは、建物所在土地上に他の建物（特に未登住宅では容積率を半分以下しか使っていないことも多れているものや航空写真で建物かどうか確認、最終

通常の価格評価では、鑑定評価の対象である不動記や集会室等の共用建物）もある場合です。大規模

く、見逃してしまうのでしょう。

的には、現地確認の際、敷地上に目的部分を含む一産は依頼者が特定するもので、まれに思い違い等で敷地上の住宅団地等では１敷地上に複数棟の建物

また、一般に訴訟になるような古い住宅団地等では棟建物以外の建物がないかどうかを確認するしかあ

筆漏れや地番違いを鑑定士サイドで発見することはあが存在します。
したがって、土地と建物を対応させるな

間取りが今風に合っていないとか使い勝手が悪い等りません。
また、建物延床面積が判明しても、今度は専りますが、そういったことではありません。案件は裁判

ら、地上建物を全部洗い出すか、何らかの方法で対の理由から比準賃料は低くなりがちで、積算賃料が高有部分面積（割合）がわかりません。

所依頼の建物（の一室）の賃料評価です。
この場合、応敷地分（区分建物なら敷地持分にあたるもの）を特くなっているのをそのせいにされがちです。

区分建物でないと、裁判所からの依頼物件は「目的不定する必要があります。建物が２、３棟なら前者の方法

チェック１ ： 積算価格を求める際、比較的古い共同

簡単と思っておられるフシがあるようですが、積算価格

動産」欄に下記のように記載されます。

で可能ですが、未登記の機械室があったり、十数棟と住宅などでは、
元々容積率の未消化はよくあります。土

算定の際の基礎価格部分の不動産範囲は登記記載

かになってくるとこの方法は困難になってきます。
また、地ウェイトが高いことを低容積率のせいだけにしないの表示だけでは、正しく対応しているか否か判らず、

所

在○○市○○○※丁目○○番地

対象建物を含む１筆の土地

依頼者サイドでは建物（の一部）の賃料評価なので

家屋番号

○○番○

国、
都道府県の建物では建築計画概要書もなく、往々で、建物に土地部分が正しく対応しているか確認する

依頼範囲の建物分に対応する土地持分の特定は意

種

類

店舗

構

造

鉄筋コンクリート造○階建にして建物図面のうちの一棟建物の配置図もないとい必要があります。

外とやっかいなものです。

うこともあります（不動産登記法で必須ではないため）。

チェック２ ：土地上の建物を全部リストアップする。建本来、不動産鑑定士の作業でないことを伴い、しか物登記からその敷地は「所在」欄でわかりますが、土もその確定のためのデータが不十分である場合は要地登記では地上建物すべての存否は確認できません。

注意です。

床 面 積

１階○○㎡、
２○○㎡、……

上記のうち、○階○○㎡（別添建物見取図にABCDで囲まれた部分）

２ 依頼建物範囲に対応する土地持分の特定が意外とむずかしい！

たいていは主要部分については登記記載のまま書したがって、所在を記入して、その所在上の建物登記

いてあることがほとんどで、訴訟の対象となっている部

落し穴の１つは、積算賃料を求める場合の敷地分を請求するしかありません。
これも建物登記が未了で分は区分所有建物等でなければ図面で表示してあるを他の建物も含めた１筆土地にしてしまうことです。積

すとどうしようもありませんが…。同様に「建築計画概（たばた よしひろ）

32

33

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

会員寄稿

う。不動産鑑定士は、不動産を通して、経済や社会を客観的に見ることが求められる立場でもあります。
だか

大阪の田園風景ら、
もっと世の中を大局的に見て、人々がより幸せに生きていくために、バランスを図りながら客観的に“あるべき”方向性をメッセージとして発信できないだろうか、
そうすればもっとこの業界のことを知ってもらえるのではないだろうか、
そんなことを考えたりします。
広報委員会

山口 知彦

最後に、私が風景の綺麗だと感じた地区を一つご紹介いたします。堺市南部の上神谷地区です。
（現在

大阪府は、
都道府県の中で２番目に小さい面積であす。
イギリスでは昔から盛んに行われているようです。
どの堺市南区泉田中、富蔵付近）
ご存知の方も多いとりながら、
キタ・ミナミに代表される、西日本屈指の高度

うしても、観光となると目新しいもの（例えば、新しくでき思います。
ニュータウンの狭間にこんな田園風景があの商業地域を抱える一方、繁華街を抜けて急行電車

たショッピングセンターや、
流行の食べ物、ドラマで舞台るのも、ある意味面白いなあと感じます。
ニュータウンとで30分も行けば、農村・田園地帯も広がっていて、土として取り上げられた場所等）に目が向いてしまいがち

地利用が本当に多様なところだと常々感じます。大阪

ですが、一方で、昔から残る田園風景を楽しみながら

府の不動産鑑定士は、日々、その中を津々浦々、鑑定

歩いてみるのも面白いと思います。
田んぼでは、
水路を

評価地や事例地の実地調査等として出かけているわ

水が流れ、餌となる昆虫を探している野鳥がいたり、農けです。

家の人が働いていたりします。

私もその端くれとして業務に携わっていますが、実

今は、
グーグルマップのストリートビューによって、
部屋地調査の中でふと思わず風景が綺麗だなと思う場所に居ながらにしてパソコンで世界中の風景を楽しむこに出くわすことが多々あります。そして、それは特別にとができる便利な時代です。
もちろん、それはそれで素観光地化されている所ではありません。
しかし、
鑑定業

晴らしいことで、
そのサービスも十分に活用したら良い

務をしていれば、そういう経験、場所というのはみんなと思いますが、一方でその場を歩いて空気を吸ってみ心の中に持っているものだと思います。

てはじめて感じることもたくさんあります。

ところで、私が大学時代にお世話になった先生が不動産鑑定士は、仕事の中で最先端の設備の建執筆されたもので「カントリーウォーク」という本がありま物の内部を見ることもありますが、昔ながらの地域のす。20年ほど前に書かれたものですが、最近になって風景を歩いて見ることもあります。
ビジネスとレクリエー

もう一度読み返してみると、今でも本当にそのとおりだ

ションでは、見方、感じ方に違いがあるのかもしれませと思うことがたくさんあります。
カントリーウォークというのんが、不動産鑑定士は、仕事として常に関わっているいえば、ご存じのとおり、戦後の混乱期から高度成長

は、余暇活動の一つとして、ありのままの農村を、風情分、他の人より感受性はとても強く、風景から多様な視期を迎え住宅需給が逼迫していた時代に大規模供給や文化、四季折々の草花等を楽しみながら歩くことで点で感じとる心も持っていると思います。

された住宅団地です。今は、高齢化、人口減少等の問

これから、世の中はAI（人工知能）が多くの分野で題を抱え今後のまちの在り方が問われています。
このよ

活躍していくようですが、
カントリーウォーク等、AIではうな田園風景を見ていると、開発当時の目的を十分果対応できないような、
もっと自然的な価値観も見直されたし終えたのであれば、まちを里山や田畑に戻して自ていくと思います。

然にお返しするのも一つの在り方ではないかなあと考

また、
もっと広い視点で考えると、相反する軸があっ

えたりします。
これも一つのバランスの図り方ではないて、一方の軸だけに偏ってしまえば、弊害が生じて、一でしょうか。

方の軸に戻されて調整される場合がよくあると思います。
時計の振子のようなものです。
それは、
グローバルと（やまぐち ともひこ・やまぐち不動産かん定）

ローカル、
自由と平等、
都市と農村等々、色々あるでしょ34

35

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

不動産鑑定評価の日

平成28年度

無料相談会
府民サービス事業委員会 笠井

今年の春の無料相談会は（公社）
大阪府不動産鑑定士協会のほか、枚方会場、堺会場、東大阪会場、豊中会場で行われました。そのうち平
成28年４月16日、布施駅前市民プラザで行われた東大阪会場の様子をご紹介します。
このところ財政的な制約もあって

来場者総数

H16.10

H17.4

H17.10

H18.4

H18.10

48

27

109

93

151

120

29

10

H19.4

H19.10

H20.4

H20.10

H21.4

H21.10

171

240

170

95

131

58

33

14

11

H22.4

H22.10

H23.4

H23.10

H24.4

H24.10

63

81

71

39

109

82

東大阪会場

来場者総数

7

東大阪会場

広報活動が十分でないためか、無料相談会の来場者数は下降気味。

来場者総数

東大阪会場も同様に来場者は右記

東大阪会場の通り下降気味となっています。

午前９時10分

H16.4
東大阪会場

来場者総数

靖彦

12
H25.4

H25.10

H26.4

H26.10

H27.4

H27.10

74

56

54

65

65

66

3
H28.4

来場者総数

49

東大阪会場

9

事務局の佐賀さん、相談担当のお二人の先生と受付

午後4時

担当の府民サービス事業委員会の二人の委員が会撤収開始。会議室の状態を朝の状態に戻し返却。

場に集合。会場設営を行う。
来場者は平成19年10月の33人に比べ数は少なく東大阪市固定資産税課の鴛海課長が視察に来場さ他会場のアンケートも少し。

このようなアンケートを頂くと、対費用効果等々問題

・不動産のこと以外にも色々アドバイス下さりとてはあるでしょうけど、無料相談会を止めるわけにはいきも参考になりました。とても感じの良いカウンセませんね。良い智恵を出しながら、これからも無料相談

ラーでした。有難うございます。

会を続けていきましょう。

・心配で食事ものどを通らず、眠れない日々が続きれました。

なっていますが、相談終了後のアンケートに以下の回

各相談担当の先生は二人ずつの相談者に対応し答がありました。

ましたが、相談して安心できました。有難うございて頂きました。

・（今後問題解決に向け）いろいろ大変だと思うけ

ました。

ど、
（アドバイスを）参考に前に進みたいと思います。有難うございました。

午後０時45分
午後の相談担当のお二人の先生が会場に到着。

・肩の荷が下りました。有難うございました。

午後になって一時的に相談者が重なり、急遽受付担

・また、
何かの機会があれば使わせて頂きたいで最後になりましたが、東大阪会場のみならず相談担当として参加頂いた先生方、有難うございました。無・このような相談の機会があるのは有り難いです。

料相談会を企画・運営頂いた府民サービス事業委員

有難うございました。

会の先生方、有難うございました。
また府民サービス事・お聞きしたいことに対して的確な回答を頂き安心

業委員会の企画・運営を強力にバックアップ頂いた事できました。

務局の皆さん、
大変有難うございました。

す。マンツーマンで良い相談会でした。

当者が対応することになりました。

・日頃あまり接することのないお話が聞けて大変良午後も各相談担当の先生は二人ずつの相談者に対（かさい やすひこ・㈱笠井不動産鑑定）

かったです。有難うございました。

応して頂きました。

36

37

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

通常総会開催報告

総務財務委員長 谷

友博

●報告事項

表彰規程第2条第5号
小野

愼太郎

藤田 辰夫

平成28年度事業計画の件

会員

橋本

隆吉

会員

光岡正史会長から基本方針についての説明があ

会員

藤原

忠顯

会員

り、
その後に谷 友博総務財務委員長が各委員会活動方針の説明を行った。
●報告事項

平成28年度予算の件

谷 友博総務財務委員長から予算資料に基づき説明を行った。
以上で議案審議及び報告が終了し、午後５時に閉
会した。

【第三部

懇親会】

18：00～19：30（担当：親睦委員会）
参加人数：99名（内大阪士協会：60名、来賓：39名）○議案審議●議案第1号※光岡正史会長による挨拶のあと、ご来賓の方を
平成27年度事業報告承認の件

交え建設的な意見交換を行い、有意義な懇親の場となりました。

光岡正史会長から平成27年度事業の総括的な報告があり、その後に谷 友博総務財務委員長が詳細報告を行った。
議案第１号について質疑応答（質問なし）のあと異議なく承認された。
●議案第2号【第二部会】

谷 友博総務財務委員長から決算資料に基づき説益社団法人大阪府不動産鑑定士協会第21回通常

15：45～17：45（担当：総務財務委員会）

明を行った。
小川哲男監事から監査の結果、その内容

総会が以下の通り行われました。

出席会員数：80名

が正確・適正であった旨の監査報告があった。

平成28年６月６日（月）新阪急ホテルにおきまして公総平成27年度決算承認の件

委任状提出会員数：219名

【第一部

研修会】

議案第２号について質疑応答（質問なし）のあと異

総出席数：299名

議なく承認された。

14：00～15：30（担当：研修委員会）

正会員数：449名（平成28年６月６日現在）

■テーマ

議

孝彦

会員

の最高議決機関です。
より多くの会員の皆様の意見を「マイナス金利と不動産の鑑定評価」

議事録署名人：光岡 正史

会員

反映し、
より良い協会運営を行いたいと考えております

会員

ので多数の方々の参加を期待します。

■講

長：北井

師

神戸大学名誉教授平岩
大野喜久之輔宗晴

総会は、公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会○光岡正史会長の挨拶の後、次の表彰等受章者の氏最後になりましたが、お手伝いをいただきました理事

参加人数：133名（大阪士協会：122名、他士協会：11名）

紹介がありました。

及び研修委員会・総務財務委員会・親睦委員会の委※マイナス金利と不動産の鑑定評価との関係につい表彰規程第2条第3号

員の皆様並びに事務局の皆さん本当に有り難うござて、世界的な経済情勢等とも絡めてご講演をいた

八杉

茂樹

会員

だきました。

内藤

善彦

会員

田中 敏行

会員

いました。
（たに ともひろ・㈱谷総合鑑定）

3839

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

第13回

第13回

そろりの畫
（公社）大阪府不動産鑑定士協会

事務局長

この鰻、実は三千年の劫を経た鰻で黒雲を呼び、男とから堤の連中に喧嘩を売るが、相手から背の低いこともども天へ昇って行ってしまった。
このあとサゲがあるをからかわれ、悔しがっていると友達が「サンショは小が現在に通じないので割愛する。

粒でヒリリと辛いわい」とタンカを教えられたが、慌てて「サンショはヒリヒリ辛いわい」と言うと、堤の男が「小谷口 孝太郎粒が落ちてるぞ」と言い返し、小男が舟の中で俯いて

２．尻餅
鰻の「柴藤」に４曲２隻の屏風が所蔵されている。

つまり祖父は「髪結い亭主」そのものであったらし

１面に３枚の絵を貼り付けたもので合計24枚、絵に歌い。場所はキャバレー「メトロポリタン」の隣であった。祖が添えられている。

父は生後すぐに本家の猪里家から谷口家の養子に出「柴藤」の先代治兵衛氏の需めに応じて曾呂利がされたが、父曽呂利の落語は面白くないと口癖のよう揮毫したもの。絵の題材は落語。

に言っていたことが現在の私にまで伝わっている。

「どーこーにー？」
今年初めに亡くなった三代目・桂春団治の十八番のネタであった。

大晦日を前に、餅をつかないのは外聞が悪いと女房

各絵はB5程度の大きさで描かれている。

さて、屏風絵に戻ろう。

をひとり芝居で演じる。餅搗く音を出すため女房の尻描いた曾呂利は明治初期の落語家で二世曽呂利

24枚すべての紹介はできないが、今でも演じられてを叩くがあまりの痛さに耐えきれず「あとの二臼は白蒸

新左衛門と改名した初代桂文之助のこと。当時の上４．馬の田楽がボヤクので夜半に亭主が起き出し、賃搗き屋の真似いる落語を中心に説明しよう。

しで」。少し色気もある滑稽話である。

１．鰻の天上３．野崎参り方落語四天王のひとりではあるが目立つ噺家ではなく小品に味がある大人しい噺家と云われていた。
曽呂利は筆者の曾祖父にあたるが、家族構成が非常に複雑でややこしいので系譜等の説明は省く。要は別家となるが血のつながった曾爺さんである。

堺筋のある商家の店前に味噌樽を背中につけた馬が一頭繋いである。近所の悪ガキ連中が集まり、馬の尻尾を抜いて遊んでいると馬が驚いて逃げてしまう。
店から馬子が出てくると馬がいない。悪ガキとのやりとりが面白いが、馬を探し歩くことになり、酔っ払いに「味この噺は「月宮殿星の都」の発端の部分で「鰻屋」

噌を附けた馬はご存じおまへんか」とたずねると、「わとして知られている。

しゃまだ、
この年になるまで馬の田楽は見たことはな

５月初旬に行われる野崎参りは全国でも有名であるい」

祖父（曽呂利の実子）
は、筆者が生まれる前に他界が、その昔、堤道の参拝者と舟の参詣者の間で口喧した日本畫家・谷口桃僊で、玉屋町にて写真館を営

嘩をして俯いた方が負け、言い勝った方はご利益にあ故桂米朝師が復活させた可笑しい咄。

りつけるという風習があった。

米朝演じる様々な子供と馬子、そして訪ね歩く町のみ、妻つまり祖母は宗右衛門町の芸者の髪結いを生友達から鰻料理を頼まれた男が鰻を掴もうとする業としていた。

が、上へ上へ逃げようとして屋根上まで行ったところ、人々。懐かしい風景と生意気ながら可愛い子供の笑

口のまわりにくい小男が友達の後押しのもと舟の中4041

鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

親睦委員会

顔が浮かんでくる一品。

５．百年目

落語鑑賞・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（小野愼太郎・おのプロ野球ナイター観戦・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（横崎博一・よこさきチャリティーゴルフ大会・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（富田浩二・とみたしんたろう）
ひろかず）
こうじ）

落語鑑賞
「クワー クワー」。
「あっ、
鍬忘れるとこやった。
こんなもん一晩中置いといたら錆ついてしまうとこや。
おおきにおおきに。
お前には餌一つもやったことないのに、
ありがとう」
烏に礼を言って帰ります。
家に着くと鶏が「クウ、クウ」。
「やかましいわい。餌ばっかりねだりやがって、烏を見習え烏を。餌一つやったことないのに、鍬忘れてること

店では堅物で通っている番頭、店から抜け出し、満

教えてくれたぞ」

開の桜の宮で大散財をしている最中に旦那と鉢合わすると鶏が「トッテコーカー」。

せをする。番頭気が動転して「ながらくご無沙汰しておお百姓「もう遅いわい」。

ります」とトンチンカンな挨拶をしてしまう。
店に戻った番頭、
いつ首を言い渡されるかビクビクし屏風に貼った絵のほとんどを、今演じる噺家はいなて気が気でない。

い。そして、上方の噺家は大人しく真面目な輩が多く翌朝、旦那は番頭の日頃の働きぶりを褒め、下の者なっているように思えるのは筆者だけか。

にはもう少し優しくするよう諭す。最後に「昨日は、何で落語の誕生は江戸のほぼ同時期、京都の露乃五

長いこと会うていないような挨拶をしたんや？」と聞くと、

平成28年４月１日（金）、
午後６時30分より、天満天神繁昌亭で落語鑑賞が開催されました。
参加者は例年より多く、計35名の会員及びその家
族・友人が参加しました。今回は「第100回創作落語の会」と題して、桂三風、桂小春團治、桂塩鯛、
月亭八方、
笑福亭仁智、桂文枝（出演順）の６名による創作落
語を楽しみます。
メンバーは筆者のような『ヤングおー！
おー！』世代にとっては、少しワクワクするような名前がズラリと並んでいます。特に仁智さんは、
あの「ジンチさんかな？」と配布されたチラシの写真を見ましたが、どうもお姿が昔と比べて頭のあたりが少し変で
（失礼！
！）
、
高座を拝見するまでは半信半疑でした。
当日の演目は、順に「アバタラ人がやってきた」、「教
科書戦士スーパーカリキュラム」、「 妻の旅行、三枝（現：文枝）
作」、「天神さん」、「めざせ甲子園」、「昔は良かったＤＡＹ」と古典落語好きの筆者にはやや馴染みの薄い名前ばかりです。
ほぼ定刻に始まった高座は、小気味よいテンポで進行していきます。筆者もだんだん「新作（創作）もエエ
やん！、
なかなかオモロイやん！」と、気が付いたらすっかり創作落語の世界に引き込まれていました。八方さん

はやや声の調子が良くないとのことでしたが、仁智さん
もあのジンチさんで間違いなく、得意の野球ネタを熱演してくれ、場内は爆笑に包まれて雰囲気がドンドン盛り上がっていきます。
そして最後にトリの文枝さんの登場です。
「あれ？こ
ないだの
『新婚さんいらっしゃい！』の時より髪がさらに短くなってるやん！」と思いましたが、すかさず例の件のみそ（？）
ではなくＮＨＫ某大河ドラマの千利休役のため
禊ぎだとの説明があり、納得致しました。文枝さんは、現在もネタを磨いているという自作の新ネタを披露してくれ、
大爆笑のうちに閉演となりました。
筆者は天満天神繁昌亭は初めての体験ですが、演者と客席との距離感がとても近く、
すばらしい寄席であることを痛感しました。
そして、閉演後の皆さんのお顔はとても和やかで、あっという間に過ぎた楽しい２時間半でした。
最後になりましたが、個人的には桂塩鯛（シオダイと読みます、桂ざこば門下、旧：都丸）さんが特に面白
かったことを付け加えさせて頂きます。次回も沢山の会
員のご参加をお待ちしております。

郎兵衛、
やや遅れて大坂の米沢彦八、大坂を離れ江番頭「あんなとこ見られたんで百年目やと思いました」。

戸の座敷に生き場所を求めた鹿野武左衛門、
この三名であるといわれている。

６．鍬烏

原点に戻り、ハングリー精神旺盛な、一風変わった噺家の登場を期待する。
（たにぐち こうたろう・（公社）大阪府不動産鑑定士協会 事務局）

これはご存じ、有名な小咄。
お百姓が野良仕事を終え、家に帰ろうとすると烏が42

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鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

プロ野球ナイター観戦
本年度のプロ野球ナイター観戦は、
平成28年６月14

セ・リーグのペナントレース争いは広島カープが独走日（火）
セ・パ交流戦『阪神タイガース対オリックスバファ

で首位、
その他５チームは団子状態。
この原稿作成時

ローズ』（阪神甲子園球場開催）
を参加者25名で行い（７月６日）阪神は最下位ですが、２位まで僅か2.5ゲー

ました。梅雨の晴れ間の絶好のコンディションの中、球ム差。今期の阪神は金本監督の元、５月度月間ＭＶＰ

場内は満員の中、３塁側アルプス席上段からの観戦と賞 打者部門の原口選手を筆頭とした若手の台頭も見なりました。

られ、今後も大いに期待が膨らみます。

「鑑定おおさか」への寄稿を募集いたします
広報委員会では、年に２回、会報「鑑定おおさか」を発行しております。その内容については、どのようなテーマにするか、堅い方が良いのか、柔らかい方が喜ばれるのかetc、委員一同、常に頭を悩ませています。

阪神が能見投手、
オリックスは西投手の先発。試

来年度も引き続き、プロ野球ナイター観戦の企画を当委員会では、常に会員の皆さんからの寄稿文をお待ちしております。お題目は、

合開始前、能見投手がいったんベンチに下がり、お考えておりますので、皆様お誘いの上多数のご参加を業務にまつわるエピソード、近況報告、紀行文etc、
なんでも結構ですので、不動産鑑

や？！っと思いましたが、すぐに出てきて試合開始（翌日お待ちしております。

定士ならではの視点が光るものをどしどしお寄せください。

過呼吸に似た状態だったことが判明）、
試合内容は毎また、「鑑定おおさか」の表紙・裏表紙などを飾るお写真も募集いたします。写真に回のようにランナーを背負い２度の満塁のピンチもなん

まつわるエピソード等を書き添えてご応募ください。

とか内野ゴロでしのいだ能見投手が勝利投手となる５回を投げ切り、
６回以降は安藤投手以下が毎回走者を背負いながらもオリックスの拙攻にも助けられて１イ「鑑定おおさか」へのご意見、ご要望等もお待ちしております。

ニング１投手ずつの細切れの完封リレー。攻撃の方は協会宛、郵送またはメール（main＠rea-osaka．
or．
jp）
でお送りください。

２回に高山選手の併殺打の間に１点を先制、７回に代寄稿文は1，
000文字程度でお願いします。
また、写真もあれば添付してください。

打狩野選手の内野安打で加点。計10安打を放ちながら、スカッとしたヒットやホームランでの得点は見られま

内容によっては、掲載できない場合もございます。
タイトルの変更や小見出しをつけせんでしたが、
結果２対０で我が阪神の勝利。

ることもあります。
ご了承ください。
当会HPで、過去に発行しました「鑑定おおさか」を全てPDFで御覧いただけます。

チャリティーゴルフ大会のご参加をお待ちしています。

平成28年６月24日（金）、堺カントリークラブ（大阪府堺市）
においてチャリティーゴルフ大会を開催しました。

※成績上位者は次の通りです。

参加者は８名で、大阪市内から好立地のゴルフ場で、【個人戦】

丘陵地帯に展開する全体的にフラットなコースでした。

●優

不安定な空模様が続く梅雨の季節での開催となり、前●準優勝

半（竹コース）のラウンド終盤より雨が降り始めました。

●第３位

そして昼食中に雨足が強くなったため、苦渋の決断を行い、後半（梅コース）のラウンドはキャンセルし、入浴

当協会ホームページ内の「会員名簿」
会員（業者名）から各業者会員のホームペー･････ 山内

正己 会員

ジへリンクを行っております。
リンクを希望

･････

八家

和也

会員

される方は、下記のメールアドレス宛、業●ベスグロ ････

渡邊

邦雄

会員

者名、
リンク先のホームページアドレスを

勝

･････

渡邊

邦雄

当協会HPに会員各社のHPのリンクを希望される方も募集しております

お知らせください。
（ 募集の内容は会員

後に懇親会及び表彰式とスケジュールを前倒しするこ

業 者のホームページへのリンクのみでとになりました。私は素振り、打ちっ放し等の練習を数日前から行って当日のラウンドに臨みましたが、バンカーす。業者及び会員個人のメールアドレス

での大叩き等の影響で成績は下位に低迷しました。
メの掲載・リンクは行いません。）

ンバーは大阪士会精鋭の優秀な先輩方でしたが、気メール宛先：main＠rea-osaka．
or．
jp

さくに接して頂き楽しいラウンドとなりました。
また、熊本地震への募金も懇親会で参加者全員よりお預かりし大変感謝しています。次回、沢山の会員

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鑑定おおさか No.47

鑑定おおさか No.47

平成28年度

土地月間記念講演会

記念講演テーマ

日本経済の嘘と真実！ ～日本は最後に勝者となる～
何故マスコミで言われている様に日本は破綻しないのか ?
TPP への参加は日本にどのような影響をもたらすのか ?
日本・世界経済を豊富な数学的データから紐解き、これから強い日本になるために今話題の経済評論家が熱く語ります。
デフレ問題、TPP、就職難、安全保障 今抱える日本経済の嘘と真実を斬る !
経歴
東京都立大学（現：首都大学東京）経済学部卒業。
外資系IT企業、NEC、日本IBMなどを経て2008年に中小企業診断士として独立、
三橋貴明診断士事務所（現、㈱経世論研究所）を設立した。
2007年、インターネット上の公表データから韓国経済の実態を分析し、内容をまとめた『本当はヤバイ！韓国経済』（彩図社）がベストセラーとなる。その後も意欲的に新著を発表している。
当人のブログ『新世紀のビッグブラザーへ』の一日のアクセスユーザー数は12万人を超え、推定ユーザー数は36万人に達している。
2015年5月現在、人気ブログランキングの「政治部門」 1位である。
単行本執筆と同時に、雑誌への連載・寄稿、各種メディアへの出演、全国各地での講演などに活躍している。

鑑 定おおさか第4 7号をお届けいたします。本 号は全 国 的に見て特に好 調なインバウンド
需 要に沸く地 元 大 阪の現 状 、動 向 等を特 集しました。京 都 、奈良、高 野山等の観 光 地に近く、ユニバーサル・スタジオ・ジャパンやブランドショップ等 見どころ満 載な大 阪は、関 西 国 際
空港発着のLCCアジア便増便のおかげもあって、2012年以降外国人観光客が急増しました。ホテル不足を補うため「民泊条例」が初めて可決されたのも大阪市でした。
しかしラオックスの営業利益９割減、赤字転落のニュースが円高や中国の税制強化による爆買い失速をWeb上の文筆活動
ブログ「新世紀のビッグブラザーへ」
メルマガ「三橋貴明の「新」日本経済新聞」、「週刊三橋貴明〜新世紀のビッグブ
ラザーへ〜」
Web連載「三橋貴明の『経済記事にもうだまされない！』」

象徴するように、
インバウンドは新たなステージに入ったようです。
そこで今回の特集は、『インバウンド需要について』
として、①訪日外国人向けポータルサ
イトを運営されているエクスポート・ジャパン㈱高岡さま、②実際に民泊の運営実績のある日
本コミュニティサポート㈱猪股さま、原田さま、③大阪府行政書士会事業部の雨堤さまに、そ最新刊「全国民が豊かになる

れぞれの専 門 分 野のテーマで執 筆をお願いしました。特に民 泊は、大 正 区 、西 成 区 、生 野

最強の地方創生」（日本文芸社）

基調報告テーマ

区等の下町の民家にも広がりをみせていること

講師

近畿・大阪の地価動向
講 師 真里谷 和美 氏

から、不動産鑑定士だけでなく、一般の方々にとっても十分興味を持ってご覧いただけるのではないでしょうか。

日

本 年の「 土 地月間 記 念 講 演 会 」（平成28年10月６日）は、テレビでおなじみの経済評論家、

時：平成

三橋

貴明 氏

㈱経世論研究所

所長

28 年10 月6 日(木） 場 所：朝日生命ホール

大阪市中央区高麗橋4−2−16（大阪朝日生命館ビル 8階）

13:00〜15:00(受付12:00〜）

参加者募集
定員 400 名
入場無料

三 橋 貴 明 氏を講 師 にお 招きして 、朝日生 命
ホールで定員400人で開催いたします。テーマ【定は「日本 経 済の嘘と真 実！〜日本は最 後に勝 者員】400名〈入場無料〉（応募多数の場合は先着順、満員時お断りの場合はメール又はFAXにて連絡します。）となる〜 」、日本・世 界 経 済を豊 富な数 字 的【申込方法】下記の当協会ホームページ（http://www.rea-osaka.or.jp/）からお申込戴くか、
下記入場申込書にご記入の上FAXにてお申込ください。

データから紐解きます。ぜひご参加ください。

【申込締切】平成28年9月30日（金）必着※空席がある場合のみ当日参加も可です（ホームページでご確認の上、お越し下さい）

第47号編集担当委員

松田嘉代子、山際智裕、今井牧子、田村周治、柳貴之、山口知彦（順不同）【主 催】近畿不動産鑑定士協会連合会・(一財）土地情報センター・(公社）大阪府不動産鑑定士協会【後 援】国土交通省・大阪府・大阪市（公社）大阪府不動産鑑定士協会

大阪府不動産鑑定士

検索〒541-0042 大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル９F ＴＥＬ 06-6203-2100

30
お住まいの市区46
鑑定おおさか No.47

電話

3名以上ご希望の場合は、用紙をコピーのうえお送りください。住所等は行事開催記録集計のためにのみ使用します。

【ご注意】必ず事前にFAX送付願います。FAX送付のないものは、入場証になりません。FAX後、そのまま入場証となります。当日、本用紙をお持ちください。お断りの場合のみ
連絡FAXをさせていただきます。