RESEARCH

地方住宅都市の課題解決に向けて―高蔵寺リ・ニュータウン計画から学ぶ―

目次
1. はじめに
2. 高蔵寺ニュータウンの現状と課題

4.「流入促進」から「住み替え需要の地区内完結」へ（1）ニュータウン住民の住み替え需要（1）高蔵寺ニュータウンの概要（2）住民のニーズ把握に向けた「ファンクラブ」構築の提案（2）高蔵寺ニュータウンは 地方住宅都市のミニチュア版（3）高蔵寺ニュータウンの人口動態の課題（3）ファンクラブの「情報発信力」の活用

3. 高蔵寺ニュータウンの再生への取り組み（1）「高蔵寺リ・ニュータウン計画」の策定（2）
リ・ニュータウン計画の人口・世帯目標と考え方「住み替え需要の地区内完結」モデルの必要性（4）

5. おわりに（3）
リ・ニュータウン計画における住宅施策

1. はじめに

人口3 , 0 0 0 人 以 上または計 画 戸 数

多くのニュータウンでは、子育て世

1,000戸以上の住宅・宅地開発事業

代が一斉に入居したが、およそ半世

わが国では高度経済成長期より、で、地区面積16ha以上のもの）は、

紀を経て、住民の高齢化、子ども世

都市部に流入した人口の受け皿とし全国に約2,000カ所ある（2014年3月

代の減 少、地 域コミュニティー機 能て、全国各地で「ニュータウン」と呼時点）。東海地方では、愛知県春日の低下、空き家の増大等の課題を抱ばれる、郊外の大規模住宅地が開

井市の「高蔵寺ニュータウン」が代えるようになった。
これを受けて、高蔵発されてきた。

表格で、千里（大阪府）、多摩（東京寺をはじめ各地のニュータウンでは、

都）と並んで「日本3大ニュータウン」

まちの再生を目指して様々な取り組に数えられる（図表1）。

みが始まっている。

国土交通省によると、1955年度以降に開 発されたニュータウン
（計画

03

ニュータウンは、市区町村内の一部のエリアに開発されたケースが多地方の住宅都市の課題解決に求め

初期のニュータウンの一つで、開発がられる視点を探る。

早い順から藤山台、岩成台、高森台、

いものの、ベッドタウン（住宅都市）的

中央台、高座台、石尾台、押沢台の7な性格を持つ地方都市の「住まい」

つの住区で主に構成される（注1）。7住2. 高蔵寺ニュータウンのそのものをめぐる課題が先行して生区の合計人口は2016年10月1日現在

現状と課題

じていると言える。

の 住 民 基 本 台 帳 に 基 づく人 口でそこで本稿では、東海地方にとっ（１）高蔵寺ニュータウンの概要て身近な高蔵寺ニュータウンの現状

高蔵寺ニュータウンは、愛知県春と課題を改めて考察し、ニュータウン

日井 市の東 部に位 置し、面 積は約

再 生に向けた取り組みについて主702ha（ 市域の7.6％）に及ぶ。

に住宅施策の面から見ていく中で、

43,560人（市全体の14.0％）となっている。
住宅戸数は約22,000戸で、都市再生機構（ＵＲ）の賃貸住宅と分譲集合住宅、一般の戸建住宅のエリアがあ1968年に入居が始まった全国でもる。ニュータウン中心部に、商業・住民

図表1 「日本３大ニュータウン」の比較
所在地
千

里

大阪府吹田市・豊中市

高蔵寺

愛知県春日井市

多

東京都多摩市・稲城市・八王子市・町田市

摩サービス機能（ショッピングセンター、飲

施行面積
（ha）

人口
（人）

入居開始

1,160

99,574

1962年

702

43,5601968年

市民センター等）
を集約しているのが

2,861

224,625

1971年

特徴で、
「ワンセンター方式」
と言われ

食店、
ホームセンター、
スポーツクラブ、ている。

出所：国土交通省および東京都、大阪府、春日井市、吹田市、豊中市の各自治体資料よりＯＫＢ総研にて作成
人口は吹田市以外は2016年10月1日現在、吹田市は同年9月30日現在の住民基本台帳からニュータウン地区を抽出した。
（注）

図表２ 高蔵寺ニュータウンと千里ニュータウンの鉄道状況※●は鉄道駅（モノレールを含む）【高蔵寺ニュータウン】

N【千里ニュータウン】

小牧市
高蔵寺ニュータウン

豊山町
春日井市

多治見市

北千里
名古屋市

瀬戸市

高森台

大阪モノレール
石尾台

春日井市
藤山台

千里中央
至大阪空港

中央台

山田

押沢台

豊中市

吹田市

岩成台

ＪＲ中央本線
桃山台

高座台

至名古屋

瀬戸市
高蔵寺

愛知環状鉄道

阪急千里線
南千里

北大阪急行

（地下鉄御堂筋線直結）

至新大阪

出所：春日井市、吹田市、豊中市の各自治体資料よりＯＫＢ総研にて作成（注）
地図の縮尺は同一ではない。

04

RESEARCH
地方住宅都市の課題解決に向けて―

高蔵寺リ・ニュータウン計画から学ぶ ―（２）高蔵寺ニュータウンは
地方住宅都市のミニチュア版

ニュータウン中 心 部 の 商 業・住 民マンションの新規開発が加速していサービス機能が集まるエリアは、駅かるところも多い。千里は大阪、多摩は

高 蔵 寺ニュータウンは、最 寄りのら約2.4㎞離れており、バスで約10分

東京の各都心部に近いというメリットかかる。

が、近 年になって「 民 間による再 投

鉄 道 駅である高 蔵 寺 駅から、名 古資」を生み出し、新しい居住者を呼屋 駅までＪＲでおおむね2 6 〜 2 8 分

高 蔵 寺 駅 前には 商 店 や 民 間 の（平日ダイヤ・快速電車の場合、2017

マンション等があるが、ニュータウン

年1月現在）で到着できる。高蔵寺駅の 居 住 者を含む駅 利 用 者 等 が 長

高蔵寺では、ニュータウン内へのには愛 知 環 状 鉄 道も乗り入れてお時間滞在して、消費やにぎわいを創新たな大型投資は見られず、千里やり、愛知県豊田市・岡崎市方面へ直出するエリアにはなっていない。
さら

多摩の一部エリアのような、民間投結している。

に、近 年はニュータウン周 辺にも大資が牽引する再生は期待できない。

従って、駅を起点にすると、ビジネ型商業施設が増えて、ニュータウン

また、郊外の住宅地近くの大型商

ス・商業集積地である名古屋や、自中心部の商業施設との競合が激し

業 施 設が競 合し、駅 前の集 客 力に動車関連企業が多い豊田・岡崎へ

くなっている。

欠けるといった状 況は、地 方の多く

び寄せている面がある。

の 移 動 が 比 較 的 便 利な環 境にあ一 方 、高 蔵 寺とともに日本 3 大のまち に 共 通し て い る 。高 蔵 寺

り、名 古 屋 市 周 辺の春日井 市 以 外

ニュータウンと言われる千里と多摩

ニュータウンの立地特性や現状は、の自治体と比べても、アクセスの良さ

は、いずれも複 数の鉄 道 路 線やモ

地 方 住 宅 都 市のミニチュア版 ので優位性がある。

ノレールがニュータウン内に乗り入ようにも見えてくる。

しかしながら、高蔵寺駅はニュータれており、複数の駅がある（図表2）。

ウンの南端に隣接しており、ニュータ

千里、多摩ともニュータウン再生に

ウン内に鉄道駅はない。

取り組んでいるが、両ニュータウン内（３）高蔵寺ニュータウンの
人口動態の課題

駅からニュータウン内の移 動は、の駅前エリアに関しては、民間企業

高 蔵 寺 ニュータウンの 人 口は 、公 共 交 通 機 関ではバスが基 本だ。

による複 合 商 業ビル等の再 整 備や

1995年の約52,000人をピークに減

図表３ 春日井市全体とニュータウン地区の人口推移（2001年の人口を100とした場合）
市全体

ニュータウン地区

120

110
105.3

106.4

103.2

100

100.0
100.0
97.9
93.7

90
88.0

80
2001年

2006年

出所：春日井市住民基本台帳に基づく人口よりＯＫＢ総研にて作成。各年10月1日現在

05
00

2011年

2016年

ループ（5歳階級）に分けて、2001年の高 齢 化 がニュータウン全 体の高また、ニュータウン地区（藤山台をから5 年ごとの推 移を見ると、2 0 0 1

齢化率の上昇につながっている。

はじめとする7住区）の高齢化率（人

年時点では50〜54歳のグループ人

2 0 0 1 年 時 点で、5 0 〜 5 4 歳 のグ

口に占 める6 5 歳 以 上 の 割 合 ）は口が最も多く、人口の「山」になってループに次いで2 番目の「 山 」を形

3 2 . 3 ％ で 、市 全 体 の 高 齢 化 率いることが分かる（図表4）。

成しているのは、第 1 世 代の子ども

少に転じている。

（ 2 4 . 7 ％ ）を 大きく上 回 って いる

高蔵寺ニュータウンは、入居開始の 年 齢 層にあたる2 5 〜 2 9 歳 のグから5 年 後の1 9 7 3 年に人口が 2 万ループである。ここを「 第 2 世 代 」とニュータウンの人口や世帯につい人を超えて以 降 、急 速に人口が増すると、「第2世代」は「第1世代」とての主な分 析は、後 述 する春日井

えて1975年には3万人、1980年には

比 べて、5 年ごとに一つ上のグルー

市の「高蔵寺リ・ニュータウン計画」

4万人をそれぞれ突破した。

プへ移行する際の人口減少の度合（2016年10月1日現在）。

等でなされており、参 照されたい。

2 0 0 1 年 時 点 で 5 0 〜 5 4 歳 のグ

ここでは、ニュータウンの2 0 0 0 年 代

ループは、1975〜80年に20代後半

人口が増 減 する理 由は、自然 増

以降の人口構成について考察を加から3 0 代 前 半だった世 代で、結 婚

減（ 出 生と死 亡 ）と社 会 増 減（ 引っえる。

等を機にニュータウンへ大量入居し越し等による転 入と転 出 ）がある。

まず、春日井市全体と、ニュータウ

たと考えられる。
ここを「第1世代」と例えば、ある年の0〜4歳のグループ

ン地 区の人口について、2 0 0 1 年かすると、
「 第 1 世 代 」は5 年ごとに一は、5 年 後には全 員 一 つ上の5 〜 9

ら5年ごとに直近の2016年までの推つ上のグループへ 移 行し、2 0 1 6 年

歳のグループへ 移 行する。
この間、移を見ると、市全体では増え続けて時点では65〜69歳のグループを形

死 亡や転出が多いとグループ人口

いるが、ニュータウン地 区では減 少成している。

は減り、転入が多いとグループ人口が続いている（図表3）。

「 第 1 世 代 」は一 貫してグループは増える。

いが大きい。

次に、ニュータウン地区の人口の人口が最も多く、いわゆるボリューム

従って、高 蔵 寺ニュータウンの場

年齢別構成について、5歳刻みのグゾーンであることから、
このグループ合、「第2世代」は「第1世代」と比べ

図表４ ニュータウン地区の人口構成の推移（５歳階級）
2001年

（人）
6,000

2006年

2011年

2016年

5,500

第1世代

5,000
4,500

第2世代

4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
0〜4歳

5〜9歳

10〜14歳 15〜19歳 20〜24歳 25〜29歳 30〜34歳 35〜39歳 40〜44歳 45〜49歳 50〜54歳 55〜59歳 60〜64歳 65〜69歳 70〜74歳 75〜79歳 80〜84歳 85〜89歳 90〜94歳 95〜99歳 100歳以上

出所：春日井市住民基本台帳に基づく人口よりＯＫＢ総研にて作成。各年10月1日現在

06

RESEARCH
地方住宅都市の課題解決に向けて―

高蔵寺リ・ニュータウン計画から学ぶ ―て、20代以降にニュータウンから出と、若年層で違いが見られる（図表

名 古 屋 方 面 へ 通 勤しやすく、市 内て、別の場所へ移り住むケースが多5）。

にも企 業 集 積があり一 定の雇 用がいことが推測される。

市 全 体では、1 5〜2 9 歳が5 年 後あることから、若い世代が転入してく

さらに、市 全 体とニュータウン地に一つ上のグループへ 移 行した際ると考えられる。

区のグループ人口の変化について、の人口増加率が大きく、20代を中心

一 方 、ニュータウン地 区では、1 55年ごとの増減率ベースで比較するに若 年 層の流 入 傾 向が見られる。

〜2 9 歳が5 年 後に一つ上のグルー

図表5 春日井市全体とニュータウン地区の人口増減率の比較（５歳階級）
2001→2006年（%）
10

2006→2011年

2011→2016年※実線はニュータウン地区、点線は市全体

0

-10

-20
30〜54歳が一つ上のグループへ移行した際の増減率-30

15〜29歳が一つ上のグループへ移行した際の
増減率

-40

-50
0〜4歳→
5〜9歳

5〜9歳→
10〜14歳10〜14歳→ 15〜19歳→ 20〜24歳→ 25〜29歳→ 30〜34歳→ 35〜39歳→ 40〜44歳→ 45〜49歳→ 50〜54歳→ 55〜59歳→ 60〜64歳→ 65〜69歳→ 70〜74歳→ 75〜79歳→ 80〜84歳→ 85〜89歳→
15〜19歳 20〜24歳 25〜29歳 30〜34歳 35〜39歳 40〜44歳 45〜49歳 50〜54歳 55〜59歳 60〜64歳 65〜69歳 70〜74歳 75〜79歳 80〜84歳 85〜89歳 90〜94歳

出所：春日井市住民基本台帳に基づく人口よりＯＫＢ総研にて作成。各年10月1日現在（注）
90〜94歳→95〜99歳および95〜99歳→100歳以上は、
ニュータウン地区、市全体ともに増減率が−50％を超え、値が近似してくるため割愛した。

図表6 春日井市全体とニュータウン地区の人口増減数（2011→2016年）
市全体

（人）
1,500

ニュータウン地区
1167
921

1,000

569
500

0
-250

-500

-573

-457

-1,000-1,500-2,000-2,500
0〜4歳→
5〜9歳

5〜9歳→
10〜14歳10〜14歳→ 15〜19歳→ 20〜24歳→ 25〜29歳→ 30〜34歳→ 35〜39歳→ 40〜44歳→ 45〜49歳→ 50〜54歳→ 55〜59歳→ 60〜64歳→ 65〜69歳→ 70〜74歳→ 75〜79歳→ 80〜84歳→ 85〜89歳→
15〜19歳 20〜24歳 25〜29歳 30〜34歳 35〜39歳 40〜44歳 45〜49歳 50〜54歳 55〜59歳 60〜64歳 65〜69歳 70〜74歳 75〜79歳 80〜84歳 85〜89歳 90〜94歳

出所：春日井市住民基本台帳に基づく人口よりＯＫＢ総研にて作成。各年10月1日現在

07

プ へ 移 行した 際 の 人 口 減 少 率 が大きく、若 年 層 の 流 出 傾 向 がうかがえる。

3. 高蔵寺ニュータウンの再生への取り組みる想定で算出したもの」（原文抜粋）としている。
本稿でも、ニュータウンにおける若から2016年の変化について人口の（１）「高蔵寺リ・ニュータウン
計画」の策定ある。高蔵寺リ・ニュータウン計画で増減数ベースで見ると（図表6）、市

春日井 市は2 0 1 6 年 3月、高 蔵 寺

は、若年層の流入を促すために、住全体では15〜29歳が5年後に一つ

ニュータウンの再生計画である「高宅をはじめ、公 共 交 通、医 療 福 祉、上のグループへ移行した際、2,657

蔵 寺リ・ニュータウン計 画 」を策 定

子育て支援・教育、買い物等の生活人増えている。
この数値にはニューした。住 民の高 齢 化の進 展に伴う

環 境 、住 民 交 流など様々な分 野でタウン地区の人口増減も含まれてお衰 退から脱 却し、多 様な世 代が暮施策を進めていくことになっている。

り、市 全 体で見れば、多くの若 者がらすまちづくりを進めるのが狙いで

次項では、このうち住宅に関する施

市 外 から転 入していることが 確 認ある。

策について見ていく。

できる。

「リ・ニュータウン」という言 葉に

参考までに、図表5のうち、2011年

年層の流出傾向は指摘したところで（３）
リ・ニュータウン計画における住宅施策

さらに、図表5を見ると、ニュータウ

は、計画的に整備されてきたニューン地区は、30〜54歳についても、5年

タウンの資 産（ストック）を活 かしつ

後のグループ人口の減少率が市全つ、更新（リノベーション）を重ねるこ

ニュータウン内に若年層の流入を体より大きい。市 内で地 区ごとに死とで、まちとしての新たな価値を提供増やすためには、若い人たちがニー

亡率が大きく異なる可能性は低い。

し続けるという基本理念が反映されズに合った住まいや土地を確保しや従って、ニュータウン地区では、20代ている。

すいようにする必要がある。同時に、に限らず 、3 0 〜 5 0 代においても、

計画期間は2016年度から10年間

新たに住みたい人や、いま住んでいニュータウン以外の場所へ移り住む

で、この間に着手、実施または検討る人たちが良いと感じる環境を保っケースが比較的多い現状が見えてするプロジェクトや施策について示していくことが求められる。

くる。

ている。

具体的には、ニュータウンの「第2そこで、高蔵寺リ・ニュータウン計
画では、「住宅・土地の市場流通の（２）
リ・ニュータウン計画のが 、子 育 て や 所 得 増 加 に 伴 い 、
人口・世帯目標と考え方を目指して、以下の5つの取り組みを

ニュータウン以外の場所に自宅を購

高蔵寺リ・ニュータウン計画では、進めていくとしている。

入して住み替えるといったケースが2 0 2 5 年の人口を4 8 , 0 0 0 人に増や①地区の実情を踏まえた上で、新た考えられる。

すとともに、子 育て世 帯（ 1 8 歳 未 満に土地を分割して住宅等を建てる

ニュータウンの課題は、住民の高の 子どもが いる世 帯 ）の 割 合を、場合の敷地面積の最低限度（最齢化という「現象」面で語られること

2 0 1 5 年 時 点の約 2 0％から2 0 2 5 年

低敷地面積）
を現行より引き下げが多い。
しかし、課題の解決に向けには2 5％に引き上 げる目標を掲 げる等の見直しを行い（注2）、
ニュータては、住民の世代交代や、住民の定ている。

ウン内の不動産を取得しやすくす

世 代 」を中 心としたファミリー世 帯

着の動きが鈍くなっているという「構造」面にも注目すべきだろう。

促進」と「良好な環境の保全・創造」

この目標は、「若年ファミリー世帯

るとともに、建物の形態等を定めるの流 入を図る施 策を積 極 的に講じ

計 画 等によって良 好な住 環 境をることにより、高 蔵 寺ニュータウンで守る【 戸 建・分 譲エリアの敷 地 分

新築される住宅及び流通する中古割規制の緩和、地区計画等による住宅に若年ファミリー世帯が流入す

住環境の保全（検討中）】

08

RESEARCH
地方住宅都市の課題解決に向けて―

高蔵寺リ・ニュータウン計画から学ぶ ―②リノベーション提案付きの中古物取り組みだ。

会」が行っている。商工会議所会員

件情報を提供するシステムを作り、まず、②の具 体 的な取り組みは、の不 動 産 仲 介、建 築 設 計、住 宅 工

中古住宅の流通促進を図る【リノ

2 0 1 6 年 2月にスタートした「 高 蔵 寺

事 等の事 業 者の協 力を得て、空きベーション提案付き空き家バンクのニ ュ ータウン 空 き 家 バ ンク 」

家 物 件のリノベーション案を考えて開設・運営】（http://k-akiyabank.com/）である

もらってサイトに掲載し、物件を利用（図表7）。

したい人から問い合わせがあれば、③造成当時の集合住宅、
テラスハウ
ス（ 複 数の建 物 が 連 続してつな

空き家バンクは、自治 体が空き家

バンクから事業者を紹介する。

がっている長 屋 建 ての 住 宅 ）との所有者から物件の登録を募り、空空き家の所有者にとっては、市やいった現代の住宅にはないニューき家の利用（買う、借りる等）を希望

地 元 事 業 者に任 せられるという安タウンならではのデザインや間取りする人に情報を提供する仕組みで、心感があり、空き家を使いたい人に等を積極的に評価し、価値に反映

インターネット上のサイト等を通じてとっては、物 件 探しから購 入 、リノする仕組みの構築を図る【ＵＲ賃

情報発信する。

ベーション工事までバンク内で完結

貸住宅のモダン・リノベーション】

一 般 的には、中古 住 宅も不 動 産するメリットがある。実際に地元事業④金融機関との連携により、ニュータ

事業者の仲介等で取引されている者が改 装 工 事 等を行えば、地 域のウンにおける中古を含めた住宅購が、全国的に空き家が増えてきたこと産業にとってもプラスになる。

入者に対して、優遇金利等のインに加えて、過疎化に悩む自治体が古高蔵寺ニュータウンにとって、居住センティブを適用する【 地域金融民家等を活用して移住者を呼び込者の獲得における ライバル は、同じ

機 関によるニュータウン専用ロー

む動きが広がり、空き家バンクも増え

春日井市内や名古屋市、
日進市、長

ン等】

てきている

久手市等にある住宅地である。従っ

。

（注3）

⑤子育て世帯の移住・定住促進の高蔵寺ニュータウン空き家バンクて、単なる空き家 物 件の掲 載サイト

ために 、
（ 住 宅 以 外 の ）施 設 やは、ニュータウン内の物件のみが対ではなく、周辺の住宅地との差別化

サービスを充実するとともに、子育象であることと、物件情報に地元のが不可欠だ。ニュータウン内の物件てしやすいまちとしてのプロモー建 築 士 等によるリノベーション案がに限定して、
リノベーションまで提案

ションを展 開 する【 住 環 境を取り付いていることが特徴である。

する仕組みは、こうした背景を踏まえ巻くまち全 体の整 備と、まちの魅

バンクの運営は、春日井商工会議

た競争力アップの方策とも言える。

力発信】所や春日井 市 等で構 成する「 高 蔵

次に、③の具体的な取り組みは、

ここで特 記したいのは、②と③の寺ニュータウン住 宅 流 通 促 進 協 議

現代の子育て世帯等のニーズをとら

図表7 「高蔵寺ニュータウン空き家バンク」
ホームページ（http://k-akiyabank.com/）

えたＵＲ賃貸住宅のリノベーションである。
ＵＲはニュータウン内に約8,000戸の賃貸住宅（ニュータウンの総戸数の約 3 6％）を管 理している。その大半は1960〜70年代に建てられ、エレベーターが設置されていない5階建て住 宅が多いこと等から、空き家も発生している。
ＵＲはこれまでも、賃 貸 住 宅の改修のほか、親世帯の近くのＵＲ賃貸09

住宅に子ども世帯が入居した場合の家賃割引の拡充や、ニュータウン
に近い中部大学と連携した学生の入居促進等を進めてきた。
さらに高蔵寺リ・ニュータウン計画

4.
4.「流入促進」から「住み替え需要の地区内完結」へ（１）ニュータウン住民の住み替え需要が求められる。
春日井 市が地 元・近 隣の大 学の参加を得て2014年に行った高蔵寺
ニュータウンの戸 建 住 宅・分 譲マン
ション居住者アンケート調査（回収数の 策 定・公 表と相 前 後 するかたち

３．
では、高蔵寺ニュータウンに若2,231）によると、定住意向について

で、2 0 1 6 年 度 から賃 貸 住 宅のリノ

年層等の流入・定着を促す住宅施「このまま住み続けたい」と回答した

ベーションを始めた。2 0 1 7 年 2月現策について見てきた。

人は全体の72％に上った。

在、岩成台と藤山台でそれぞれ3戸

しかしながら、ニュータウン地区で一 方、「 住み替えの予 定がある」

ずつ実施したところで、将来は年50

は、本稿で検証した通り、「第2世代」「住み替えに関心がある」「住み替

戸のペースで供給する目標という。

が20代に限らず、30〜50代になってえざるをえなくなると思う」と回答した「懐かしいけど、新しい。」というコも住み替えを機に流出する傾 向が人は合わせて21％になった。

ンセプトのもと、システムキッチン等の見られることから、さらなる取り組み

設備更新だけでなく、かつての「団地」のレトロ感を残しつつ、
ダイニングと居室の間仕切りを取り去って広い

同調査からも、
ニュータウン住民に

図表8 団地のレトロ感を残しつつ現代風にリノベーションした岩成台のＵＲ賃貸住宅（ＵＲ中部支社提供）

ＬＤＫ（リビング・ダイニング）にする、藍色や市松模様のふすまを採用する等、現代の若者層の生活様式や好みを踏まえたモダンな改装を行っている（図表8）。
まとめると、①と④は、規制の見直
しや資金面の支援を通じて、中古を含めた住 宅や土 地を取 得しやすくする取り組みである。一 方 、②と③は、中古 住 宅や古い団 地ならではのリノベーションを通じて、新たな付加価値を引き出す取り組みである。
⑤ は 、総 合 的なまちづくり・まちの魅 力向 上に関 する取り組みと位 置づけられる。
従って、高蔵寺リ・ニュータウン計
画における住 宅 施 策は、住 宅や土地の「取得のしやすさ」と、既存住宅ストックの「付加価値の向上」という二本柱の取り組みで、若年層をはじめとする新しい住民の流入を促進していくものだと言える（図表9）。

10RESEARCH
地方住宅都市の課題解決に向けて―

高蔵寺リ・ニュータウン計画から学ぶ ―も定住志向はあるが、常に一定程度の住み替え需要が発生していることがうかがえる。

（２）住民のニーズ把握に向けた「ファンクラブ」構築の提案らう）
とともに、それまで住んでいた住ニュータウン住民の住み替え需要

適切な管理や売却、賃借等を促して宅が空き家化するような場合には、

この 状 況をマイナスととらえず 、に対応するには、将来住み替える可

いく姿が望ましいからだ。

ニュータウン内にある住宅ストックや能 性がより高い層、すなわち「 住みそこで本稿で提案したいのは、高住民サービスが、住民の住み替え需替え予備軍」をあらかじめ把握する

蔵寺ニュータウンの「ファンクラブ」の要により的確に対応していけば、「住必要がある。

ような仕組みの構築だ。

まいを変えながらニュータウン内に住様々な理由から住み替えることにファンクラブと言うと、芸 能 人やス

み続ける」可能性が高まると考えらなった住民に対して、地域全体で次ポーツチーム等特定の個人、団体、れる。

の住まい探しを支援する（できれば施設等の後援会がイメージされるが、次の住まいもニュータウン内にしても広い意味で「顧客の確保とニーズの図表9 「高蔵寺リ・ニュータウン計画」の住宅施策のイメージ

高蔵寺ニュータウンへ流入・定着

若年ファミリー世帯等

住宅や土地を取得しやすく

既存住宅ストックの付加価値の向上①敷地分割規制の緩和、地区計画等
による住環境の保全（検討中）②リノベーション提案付き空き家バンクの開設・運営（高蔵寺ニュータウン空き家バンク）④地域金融機関によるニュータウン
専用ローン等③ＵＲ賃貸住宅のモダン・リノベーション

総合的なまちづくり・まちの魅力向上⑤住環境を取り巻くまち全体の整備と、まちの魅力発信

出所：「高蔵寺リ・ニュータウン計画」
よりＯＫＢ総研にて作成

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把握」
を目的とした仕組みである。

得られる点にある。

ファンクラブのイメージ（図表10）が最近は、自治体でも観光地の活性

一 方 、ファンクラブの運 営 側のメ考えられる。

化 策 等で採用する例が出てきていリットは、会員登録を通じて、より関心【会員対象】

る。会員に対して旬な観光情報を提が高い人々のデータを集められる点

高蔵寺ニュータウンに住んでいる人

供し、実際に訪問してもらった際に飲が挙げられる。いわばマーケティング

や勤務している人、
かつて住んでいた

食や土産物等の割引を受けられるよの手法であり、会員データを分析す

人、家族等がニュータウンに住んでいうにしたり、会員限定のイベントを開ることで、ニーズに合った効 果 的なる人等が主な対象として考えられる。

いたりするといった具合だ。

サービスの提供に役立てることがでまた、ニュータウンやその近 隣に

ファンクラブの会員側のメリットは、

引っ越しを考えている人、買い物やきる。

自分が支持している（ファンになって高蔵寺ニュータウンでの実施を想

公共施設の利用、イベント等で訪れいる）対象の情報や特典を優先的に定した場 合 、一 例として次のようなる人、近隣の中部大学の学生、さらに図表10 高蔵寺ニュータウン版ファンクラブのイメージ

高蔵寺ニュータウンの魅力を全国へ発信

ＳＮＳ（会員個人のフェイスブック等）

高蔵寺ニュータウン版ファンクラブ
⇒インターネットやＳＮＳを活用した「緩いコミュニティー」

特別イベント

会員登録促進策（例）
ニュータウンや市 内の商業施設、飲食店
での割引等

特典

参加
住んでいる人

ニュータウンに引っ越したい人

市内事業者等との連携

ニュータウン内で働いている人

買い物等で
訪れる人

希望、
ニーズ

かつて
住んでいた人近隣の大学生

家族がニュー
タウンに住む人

団地が好きな人等

住宅関連を含む生活情報、
イベント情報等（住宅関連の例）● 空き家見学ツアー

会員同士の交流（住宅関連の例）● 空き家マッチング● サロン、
オフ会

ＳＮＳ内容、参加者の分析によるニュータウンの現状把握

事務局（市役所等）

住民目線のニュータウンの現状データ

行政施策の推進に活用
出所：ＯＫＢ総研にて作成

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RESEARCH
地方住宅都市の課題解決に向けて―

高蔵寺リ・ニュータウン計画から学ぶ ―は古い団地の写真を撮るのが趣味と育て女性会員限定のニュータウン内

るほか、住民ニーズの基礎資料の一いった人等、「 高蔵寺」や「ニュータウの空き家見学ツアーや、会員間でのつとして、様々な行政施策の推進にン」というキーワードで広く結びつく人

空き家マッチング、衣食住に関する共活用できるだろう。

が対象になり得る。

通の趣味や関心を持つ会員同士の住民の流入・定着策の面から考えサロンやオフ会といった、独自性のあ

ると、進学や就職を機に賃貸住宅にるイベントが実現する可能性もある。

（４）「住み替え需要の地区内完結」モデルの必要性

入居する等、住まいとのかかわりがまた、当面引っ越しや住み替え予

先述のニュータウンの居住者調査

出てくるおおむね18〜20歳以上を対定のない会員に対しても、定期的にでは、住み替えの理由は「もっと利便象とすることが適当だろう。

住宅関連情報を提供することで、空性 の 高 い 地 域に住 みたいため 」【参加形態】き家バンク等がより知られるようにな（37％）、「医療や介護の充実を求め

れば、バンクの物件登録や利用者が

て」
（24％）
と、立地面での不満・不安増えることが期待できる。

が1位、2位を占めた。3位は「現在の会員登録はインターネットのサイト
やスマートフォンのアプリ等で行う。
まちの情 報 提 供やイベントの告 知 等
は、電子メールや、
フェイスブック等のＳＮＳ（交流サイト）を中心に行う。

め」
（21％）
だった。
立地面の課題解決（地区内の公会費等は設けずに、
インターネット

ファンクラブを構築することで、運共交通機関の拡充、医療・介護施設

やＳＮＳを活 用した「 緩 いコミュニ営側は会員の「情報発信力」を活用の整備等）には、時間や費用がかかティー」のような仕組みにすれば、気できるようになる。特に近年は、ＳＮＳることが多いが、ゆっくりでも住民等の軽に登録してもらいやすい。

の普及によって、「口コミ」の影響力

ニーズを着実に反映させていけば、
まが大きくなっている。

ちに対する満足度は上がるだろう。

一方、会員登録を促進するため、状況に応じて、
ニュータウンや春日井

具体的には、会員に対して「ニュー本稿は、ニュータウン版ファンクラ

市内の商業施設や飲食店等と連携

タウンで素敵だと感じた場所やサーブの構築を通じた、住民やニュータを図り、会員になると割引サービスがビスがあれば、ＳＮＳ等で全国へ紹介

ウンに関心がある人のデータ把握を受けられるといった特典を検討するする」という 任務 を与えることで、提案した。
これは一例であり、他の方ことが必要だろう。

情報発信自体を楽しんでもらうような法であっても、行政をはじめまちづく【運営内容】

手法が考えられる。

りを推進していく側が、住民のライフ

ファンクラブを管理・運営する事務

住 民やファン層 からの情 報 発 信

スタイルの変化や、住民がまちに求は、行 政 等からの情 報 発 信に気 づめるものをリアルタイムに把握できれ事務局側は、会員データを踏まえ

いていなかったり、無関心だったりす

ば、住み替えを機に流出する人を減て、ニュータウンの生活情報の提供、る層を取り込める可能性があり、
まちらし、ニュータウンに住み続ける人をイベントの開催、会員アンケートによるのプロモーションの一つとして位 置増やす「住み替え需要の地区内完ニーズ調査等を行う。

づけることができる。

結」とも言うべき状況を生み出すチャ

局は市役所等に設ける。

1300（３）ファンクラブの「情報発信力」の活用

住居の広さや設備に不満があるた

住宅施策関連では、ニュータウン

事務局側は、会員がＳＮＳ等で発内の「住み替え予備軍」や、ニュータ信している内 容を分 析することで、将来の高蔵寺ニュータウンでは、

ウンへの引っ越し希望者を定期的に

ニュータウンが評価されている点、逆「 流 入 促 進 」モデルをさらに発 展さ把握して、空き家バンクやＵＲ物件、に不便や不満だと思われている点をせて、「 住み替え需 要の地 区 内 完

行政や金融機関による支援等の情把握できる。内容分析の結果は、
ファ結」モデルを構築できるかがカギとな報を提供する場として活用できる。子ンクラブのサービス改善に反映させるのではなかろうか。

ンスが広がる。

5. おわりに

わないという回答が多い。

国立社会保障・人口問題研究所

シェアハウスが注目される等、家といの推計では、
わが国は2020年以降、

うモノの「所有」以上に、「暮らし方」

人口だけでなく世帯数も減少に転じや「人とのつながり」に重きを置くようる。
これに伴い、住宅需要が縮小すな価値観も広がりつつある。

また、若 者の間でルームシェアやる局面に入ると、大都市周辺のベッ

こうした時代の変化を考えれば、ドタウン同 士 が 、減っていく住 民を「新築とは限らないが、新しいことや引っ張り合うような競争が一層激しく好きなことができる住まい」という価なると考えられる。

値を提供しようという高蔵寺ニュータ

こうした将来を見据えて、高蔵寺
ニュータウンでは、団地の全面建て

ウンの試みは、支持が広がる可能性を十分持っていると考える。

替えといった「新築の再量産」だけ

高 蔵 寺ニュータウンの再 生は始に頼らない再 生を目指しているが、まったばかりだが、地方の多くのまち

今の時 点では、
日本 人の根 強い新にとって参考になる要素を含んでい

築 志 向や、中古 住 宅 取引に対するる。先進的なまちづくりを進めてきた

関 心 の 低さが 見えないハードルとニュータウンが、今後も住宅都市のなっている面もある。

課題解決のあり方を示す一つの指しかしながら、近年、若い世代を中針となっていくことに期待したい。

心に、新築住宅へのこだわりが薄れつつある傾向も見られる。
例えば内閣府の「住生活に関す（注2）国土交通省の地価公示によると、高蔵寺ニュータウン内（藤山台など7住区）の住宅地の標準地（調査地点）価格は2016年1月1日現在、1㎡あたり52,300〜
71,800円と、春日井市全体の住宅地平
均価格（1㎡あたり97,400円）と比べて割安な評価となっている。
一方で、ニュータウン内の戸建住宅は敷
地規模が200㎡（約60坪）を超えるような
ものもあることから、高蔵寺リ・ニュータウ
ン計画では、
中古住宅の価格帯が敷地の広さから高く設定されて、流通しにくい傾向にある等の課題が指摘されている。
なお、最低敷地面積の見直しに関しては、広い敷地のまま分譲することで住環境を保ち、高 所 得 層を誘 致 す べきといった意見もある。
（注3）国土交通省の調査によると、2015年10月1日現在、空き家対策を具体的に実施している全国の950自治体の約7割（68.3％）が「空き家バンク」を開設していると回答している。国交省は早ければ2017年度にも、各地の自治体が個別に運営する空き家バンクの情報を集約し、統一した様式で紹介する全国版サイトを設けて、
自治体のバンクに登録された物件が自動的に全国版サイトにも（注1）都市計画上の高蔵寺ニュータウン
（春

掲載される仕組みを作るとしている。

日井都市計画高蔵寺土地区画整理事〈参考文献〉

業）の区域は、藤山台をはじめとする7

よると、購入したい住宅について、20住区のほか、高蔵寺町北の一部と、白春日井市まち・ひと・しごと創生総合戦略（2016年2月）

山町の一部が含まれる。春日井市の「ま代（20〜29歳）の15.7％が「中古のち・ひと・しごと創生総合戦略」や「高蔵春日井市空き家等対策計画（2016年2月）

る世論調査」（2015年10月実施）に一戸建住宅」あるいは「中古のマンション」がよいと回答しており、年代別で最も高い。理由としては、価格の割
安感のほか、適切なリフォームが行
われて外観や内装がきれいならば構COLUMN

寺リ・ニュータウン計画」内では、7住区の合計人口に高蔵寺町北の一部、白山町の一部の人口を加えた数値を用いている箇所があるが、本稿では、藤山台をはじめとする7住区をニュータウ
ンの主要な構成区域として、7住区の合計人口で分析を行った。

春日井市高蔵寺リ・ニュータウン計画（2016年3月）
3ページの写 真は、高 蔵 寺ニュータウン内の風景（UR中部支社提供）

ＯＫＢ総研（2017.2.27）
調査部 中村 紘子

高蔵寺ニュータウンにおける居住促進とＯＫＢ大垣共立銀行

ＯＫＢ大垣共立銀行は1970年、現在の藤山台3丁目に高蔵寺ニュータウン出張所（現・ニュータウン特別出張所）を開設し、高蔵寺ニュータウンの開発初期から金融サービスを提供してきた。2015年8月に春日井市と「地方創生に関する連携協定」
を結び、同年11月には市、春日井商工会議所、都市再生機構（ＵＲ）中部支社、ＯＫＢ大垣共立銀
行の「4者連携」で高蔵寺ニュータウンにおける居住促進に取り組むことを発表した。
これに伴い、ＯＫＢ大垣共立銀
行は高蔵寺ニュータウンへの移住・定住者向けの専用ローン「住宅ローン 移住・定住プラン 」
を取り扱っている。

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