2011/3/28

コープ野村南流山弐番街
弐
第２回大規模修繕工事
コープ野村南流山弐番街管理組合
プ野村南流山弐番街管理組合

説明の内容
1. 長期修繕計画と大規模修繕工事
2. 東北関東大震災と大規模修繕工事
3. 第２回大規模修繕工事の概要
4. オプション工事
5. ゴミ集積所の改修
6. 次年度以降の工事計画について

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長期修繕計画と大規模修繕工事

長期修繕計画による工事（抜粋）• 1983年3月（S.58）に当マンション竣工、居住開始• 1996年に「第１回大規模修繕工事」を実施• 軒先のコンクリート部分の落下が確認され、急遽、2005年に「外壁コンクリート軒先部分調査と爆裂・ひび割れ補修工事」を実施し、劣化部分を補修• 2007年に2009年予定の「第2回大規模修繕工事」のためため、コンクリート等の状態を調べる建物調査と共
クリ ト等 状態を調べる建物調査と共に給排水設備診断を行い、排水管の予想以上の腐食が確認され、「給排水設備改修工事」を2008年に前倒し、大規模修繕工事を2011年に繰り下げ

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現状の認識
第１回大規模修繕工事から15年経過し、壁面のチョーキング（艶が失われチョキング（艶が失われ、表面が白っぽくなる現表面が白っぽくなる現象）、軒先などのクラックなどの劣化が目立つ状況
で、「建物の耐久性の維持」、「資産価値の維持」の観点から予定通りの大規模修繕工事が必要な状況になっている。
（詳細は後述）【参考】
大規模修繕工事は一般に12年間隔で実施が計画。

東北関東大震災と大規模修繕工事

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当マンションの地震の被害状況

階段室出入口のタイル破損

ライオン公園の植込みタイル破損

東北関東大震災による当マンションの被害は、地盤沈下が地下構造が異なる部分に影響して生じました。
階段室入り口の植込みレンガ破損

東北関東大震災の影響について• 長期にわたる東電の電力供給能力の低下 （次頁）
• 建設資材などの供給能力の低下（東北・関東の製建設資材などの供給能力の低下（東北 関東の製造工場の被災状況（現在のところ不明）、計画停電などによる製造能力の制約）• 計画停電による工事期間の長期化（現在のところ、どのような状態になるかは不明）• 復興事業の影響（当面、被災地の破損した家屋など復興事業 影響（当面 被災地 破損した家屋などの撤去、道路・鉄道の復旧などが中心で、本格的な復興は災害に強い街づくりもあって長期化が予想される）42011/3/28

東京電力の電力供給• 東京電力の月別最大電力は夏期がピークで6,000万kW• 東北関東大震災により福島第一原発、火力発電所など900万kWの電力供給能力を失う• 東北関東大震災により、3月22日現在の東京電力の供給能力は3,750万kW• 休止中の火力発電所、他電休止中の火力発電所 他電力会社から電力の融通を受けても夏期のピーク時に対して1,000万kW程度、電力供給能力の不足が想定される

東北関東大震災と大規模修繕工事• 不確定要素として電力供給や建設業界の状況などがあるため 第２回大規模修繕工事の況などがあるため、第２回大規模修繕工事の実施にあたっては今後の状況の変化を見ながら、工程、工事項目の見直しを含めて対応の必要がある。

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第２回大規模修繕工事

外壁など下地補修工事

開放廊下の軒先のひび割れの発生（2011年現在）

2005年に補修工事を行うことになった、軒先の落下した破片

外壁のコンクリートのひび割れなどの補修や塗膜のぜい弱となった部分を除去します。

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外壁塗装

経年劣化による退色（晴天時）

外壁等下地補修の後、耐久性のある超低汚染アクリルシリコン塗料で塗装します。

チョーキングの発生状況

バルコニー軒天塗装替え
通気性のある塗料（水が廻り込んだ時の膨れ防止）でバルコニーや開放廊下の天井面を塗装します。

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天井ボード塗装

４・６・８階のエレベーター乗降口周辺の天井および住居の玄関前の天井（ケイカル板）を塗装します。

バルコニー腰板壁

バルコニーおよび開放廊下の手摺の腰板壁を塗装します。

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外壁タイル保護塗装

タイル補修工事の後、超低汚染型アクリルシリコン塗料仕上げでタイル面を保護塗装します。

鋼材仕上げ部補修工事

三方枠

メーターボックス

各所の鉄部の塗装工事を実施します。居住される皆様と深く関係するものに玄関ドアの三方枠（住居玄関鋼製枠）の塗装、玄関前のメーターボックスのパネルの塗装があります。

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屋上防水工事2000年の屋上防水改修工事でトップコートに「サーモコート」を塗布し、2006年に保護塗装を塗り重ねました。2010年現在、屋根の端の溝の部分の塗膜が薄くなっています。そこで屋上防水補修して保護塗装します。

バルコニーの防水工事
1996年の大規模修繕工事でバルコニーにウレタン塗膜防水を行いました。経
年劣化への対応として再び、ウレタン塗膜防水を行います。

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防水改修工事（シングル葺き）

藻が発生したシングル葺き部

変形した軒先金物

ぶつけられて変形した軒先金物とアスファルトシングルの不良箇所の補修を行い、防かび防藻性能のある樹脂塗料を塗布します。

シーリング打替え工事

外壁目地コーキング、各住居のアルミサッシュ廻りのコーキング、ベントキャップ、換気口、その他の金物廻りのコーキングは経年変化により、劣化しています。そこでシーリングの撤去・打替えを行ないます。

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エントランスホールの天井工事

１、２号棟のエントランスホール内の天井面（仕上げ材料：ソーラートン）に歪みが生じているため、この改修を行います。（埋込み照明をφ200からφ150のものにし、費用削減）

バルコニー隔板

バルコニー隔板で破損したものを交換とボルトの緩んだり外れた部分を直し、バルコニー隔板の塗装を行います。
住居の隔板の避難ステッカーが経年劣化しているため、この更新を行います。

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連結送水口の表示

消防隊専用の連結送水口の表示パネルが経年劣化で退色しているため、更新します。

1号棟前配管のカバー
１号棟エントランス
ホホール前の外壁面に前の外壁面に露出の非常通報設備、防犯カメラ用の配管をカバーします。

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集会所の玄関改修

ドアがゆがんだ状態

風除けフェンス設置

風除けフェンスを新設し、玄関ドアの歪み補修を行います。

自転車置き場

自転車置き場の位置に足場が立つため、工事期間、自転車置き場の位置が変わります。

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住居の玄関ドア三方枠のエアタイト

三方枠に取り付けられたエアタイトが経年劣化でひび割れたり、切れているため、更新します。

１階エントランスホールドア

既存のドアを開けた時にヒンジ側で子供の挟まれ事故の恐れがあるため、挟まれ防止構造のドアに更新

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階段室の手摺階段室に手摺を設備

階段室の手摺の取付位置（参考）偶数号室側の壁面に手摺を取り付ける案も考えられるが、階段下で急に開いたドアでぶつかって怪我をする可能性があります。
また、手摺への接触音などが部屋に伝わることになります。

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面格子（開放廊下）

４・６・８階の面格子は目につく位置にあり、経年劣化でアルミ特有の錆が目立っていることから更新します。

面格子（東西面）

東西面の面格子は経年劣化でブラケットの錆が進行し、アルミ特有の錆も目立っていることから、更新します。面格子のブラケットはステンレス製とし、取り付けナットは防犯ナットにします。

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１号棟1階のグレーチング

１号棟１階のエレベータ前のグレーチングが経年劣化などでガタつきがあるため、改修します。

手摺、アルミサッシの清掃

バルコニー手摺（北側及び南側共）、開放廊下手摺、階段室手摺及びエレベーターホールのアルミサッシュ枠等のアルミ製金物を清掃します。

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軒下照明、エントランスホールの照明

軒下照明

エントランスホ ルの照明
エントランスホールの照明

経年劣化で錆などがめだってきているため、更新します。

共用廊下、階段室（北側）の照明

蛍光灯は内部のコンデンサなどの部品の劣化があるため、大規模修繕に際して交換します。近年のマンションの共用部は富士型照明器具は使われていないため、シーリングライトへの更新を含めて検討中。

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第２階段室の照明

第２階段室以外の状況

第２階段前の照明器具の位置がELV寄りのため。

第２階段室は影が多い

第２階段室の階段踏面の影が多いのを照明位置を変えて改善

住宅前の照明当マンションは階段室に玄関
当ンションは階段室 玄関ドアを配置することで『戸建感覚』の得られる設計としています。各住居前に照明を配置することで『戸建感覚』を強化する案を、富士型蛍光灯に更新する案と並行して検討しています。

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住居前の照明器具（戸別案）

天井照明

非常照明

住居前の照明器具（戸別案）

各住居前に照明を配置することで、現在、背中側に照明器具があるため暗くなるのが、個別照明とすることで明るくなります。

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エレベータ乗降口前の照明器具

エレベータ乗降口前の富士型蛍光灯（非常照明内蔵）を同じ形状か、シーリングライト（非常照明内蔵）に更新を検討

開放廊下の照明器具

シーリングライト
開放廊下の富士型蛍光灯

蛍光灯は内部のコンデンサなどの部品の劣化があるため、大規模修繕の都度、交換。近年のマンションの共用部は富士型照明器具を使われていない。シーリングライトを設備し、廊下などの照度を測定評価するなどして、照明器具を従来通り、富士型のものとするか、シーリングライトとするか決定する。

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掲示板の照明スポット照明掲示板

エントランスホールの掲示板を夜間見やすくするため、スポット照明の新設を計画。

アンテナ設備の改修

TV分配器函内• VHFアンテナの撤去（地上アナログテレビ放送の終了による）• BSアンテナは1990年のアナログ時代のもののため、BSデジタルの受信性能を高めるため、110度CS共用のBSアンテナに更新。（ 9階のMB内のTV分配器函内の混合分波器をより高い帯域に対応するものに交換）

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電波障害対策設備の撤去

電波障害対策用アンテナ（2号棟）

電波障害対策用ブースター、ケーブル

地上アナログテレビ放送の終了に伴い、電波障害対策設備と近隣の住居への電波障害対策用の配線を撤去します。

避雷針設備の突針支持金物の交換

避雷針設備の突針支持金物（亜鉛メッキ鋼管）の腐食が進行のため、ステンレス製に更新します。

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非常警報設備の押しボタンの更新

表示灯（発光ダイオード内蔵）

P型2級発信機
埋込屋外型

非常警報設備の押しボタンのプレートが退色しているため、外壁塗装とあわせて現在の規格に合致した押しボタンに更新

昇降機設備

カゴ内の内装と乗降口の三方枠の仕上げを更新します。

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排水管の伸頂通気管改修• 「トイレが臭う」やトイレの使用時に便器の封水が上下するのを目にするとの報告があります。
• 最上階の全戸の伸頂通気管を内視鏡で調査した結果、排水の不具合は「天井内の通気管の横引き部分の水勾配がとれていないことによる伸頂通気管内の水（結露水）の滞留による通気の有効断面積の減」、「大規模修繕工事以前の工事で伸頂通気管の有効断面積を減じてしまう通気管構造としたこと」が原因と結論づけられました。と」が原因と結論 けられました。

排水管の伸頂通気管改修
天井内の伸頂通気管の水勾配が悪く、排水管側に排水できず、横引き部で水が溜まり、通気の有効断面積を減じています。そこでこの水を抜くドレン管を通気管につけます。

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排水管の伸頂通気管改修

コープ野村南流山弐番街の伸頂通気

コープ野村南流山壱番街の伸頂通気

第１回大規模修繕工事の以前の工事で、排水管の伸頂通気を延長するために、100Aの通気管を75Aに細くし、また、２系統を１系統にまとめられていました。伸頂通気管は排水管と同じ径とする設備設計の基本通りとし、各戸別に伸頂通気管を設けます。

排水管の伸頂通気管改修

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浴室、レンジフード用ベントキャップ

水切り、防虫網のついたベントキャップに更新します。

TESの給排気カバーのクリーニングとドレン受け及びドレンホース交換

TESの排気フードとドレンホース

TESのドレン受け

TESの排気フードを改修し、ドレンホース、ドレン受けを更新します。

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雨水竪樋及び竪樋支持金物更新

バルコニーや開放廊下のバや開放廊
雨水排水用の塩ビ管（VU）が経年劣化しているため、耐久性のあるVP管に更新し、塗装します。

ライオン公園ライオン公園は子育て環境として当マンションの魅力ですがライオン公園は子育て環境として当マンションの魅力ですが、遊具の設備として次の改修が必要です。
• 遊具と遊具間、また、遊具とフェンスなどと1.8mの離隔距離が必要であすが、これがとれていません。
• 滑り台が今日の基準に適合していません。

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ライオン公園の改修• 遊具と近くの構造物との間に必要とされる1.8m
間 必要 されるの離隔距離を設けるため、ジャングルジム、滑り台の位置を変更します。
• 滑り台は今日の安全基準に適合する製品に更新します。
• ジャングルジム、滑り台の降り部などに安全マットを新設し、落下事故に備えます。

オプション工事
専有部分に係る部分などで大規模修繕工事で画一的な取り扱いが難しいものは的な取り扱いが難しいものは、区分所有者の実区分所有者の実費負担とするオプション工事での対応を計画します。
なお、管理規約での取扱いを明確にする必要があります。
1. ドアスコープ
2 ドアクロ2.
ドアクローザザ3. インターホン
4. 物干し竿吊下げ金物
5. エアコン室外機吊下げ金物塗装

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2011/3/28【オプション工事】

コープ野村南流山弐番街管理規約【第５条（専有部分の範囲）の２】
２ 建物専用部分を他から区分する構造物および専用部分を構成する設備の帰属については、次の通りとする。
(1) 天井、壁および床部分については、主要構造部である天井・梁・柱・壁・床の躯体部分を共用部分とし、それらの上塗り部分および当該部分から内側の部分を専有部分とする。
(2) 玄関扉については、共用部分とする。但し、施錠、玄関扉内側塗装部分は専有部分とする。
内側塗装部分は専有部分とする(3) 配線、配管、ダクト、パイプシャフト等については、当該住戸部分の専用に供する部分を専有部分とする。
オプション部分を工事することについての規約上の明確化【オプション工事】

ドアスコープ標準のドアスコープの視野角は140°位で死角が野角は140位で死角があります。180°のものに交換することで死角に人が隠れられなくなり、防犯面が強化されます。DIYで交換できます。

180°の視野312011/3/28【オプション工事】

ドアクローザ
集合住宅用のドアクロー
ザはBL規格で連続開閉20万回の繰り返し開閉で油漏れがないことと耐久性がうたわれています。
規格上の数値で実際の使用条件と異なるため、あくまで目安ですが、速度調整ができなか たり度調整ができなかったり、油漏れするドアクローザは寿命です。オプションでの交換を計画します。

【オプション工事】

インターホン
当マンションは構造から今日のマンションのようなオートロックにできないため、各住居での防犯対策が重要です。防犯対策として有用なテレビドアホンをオプションとして計画しますて有用なテレビドアホンをオプションとして計画します。

親機取付部にコンセントを追加

標準のインターホン設備

テレビドアホン（例）322011/3/28【オプション工事】

物干し竿吊下げ金物

アルミバルコニー物干金物(固定式）
キョーワナスタ KS-640A-M相当品
630mm

アルミ自在物干金物 天井吊下げ型
杉田エース 780
寸法最大780mm、最小630mm

既存の物干金物の位置が高いという声があることから、既存のアンカーボルトの位置に取り付け可能な物干金物への交換をオプション工事で計画します。

【オプション工事】

エアコン室外機吊下げ金物塗装
エアコン室外機を天井面に吊下げている住居の場合 吊吊下げている住居の場合、吊下げ金物の錆びがみられます。
この塗装は高所作業となり、危険なため、区分所有者の実費によるオプション工事とする
ことを計画しています。

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2011/3/28

ゴミ集積所の改修

2003年、流山市のごみの分別が変わり、「燃やすごみ」、「プラ年、流山市の みの分別が変わり、 燃やす み」、 プラ
スチック類」、「資源ごみ」、「有害・危険ごみ」、「燃やさないごみ」、「ペットボトル」と細分化されたため、資源ごみ（ビン、缶）、ペットボトルをゴミ集積所隣の外部スペースで集積されている。
ゴミ集積所を増床してごみを全てごみ集積所内で集積できるようにする。（23年度に大規模改修と別枠で設計・改修を予定。）

次年度以降の工事計画について・ 長期修繕計画に反映して取り組みます。

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2011/3/28【平成24年度】

外灯改修

ガラスグローブのアルミ蒸着が剥がれ、また水銀灯用の回路が経年劣化で故障を発生。
（部品保有期間終了の製品）改修案（検討中の省エネタイプ）【平成24年度】

南面、北面の歩道改修

マンションの外周部の北側、南側の歩道のカラーアスファルトの表面が欠けたり、クラックが発生。

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2011/3/28【平成24年度】

１号棟北側の中央階段の段差の改修

１号棟の北側の駐車場の出入りにする階段にケヤキの根の成長により生じた段差が2002年の「外構舗装等改修工事」で改修されたが、現在、再び、20mmほどの段差ができている。

【平成24年度】

１号棟東側車止めの補修

ライオン公園側の車止めが下がりきらない36

2011/3/28

店舗棟前マンホールの補修

モルタル部分の欠けの補修

東面植え込みのタイル破損部分補修

植込み部のタイルの破損

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2011/3/28【平成24年度】

１号棟北側緑地帯斜面土留め工事

１号棟北側の駐車場脇の土留めの丸太が朽ちてきている

擬木PCの土留め（計画案）【平成24年度】

柵の改修

各所の柵の改修

擬木PCの柵（計画案）

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2011/3/28【平成24年度】

受水槽周りのU字溝の改修

受水槽周りのU字溝が地盤沈下などで排水がうまく流れない状態。また、配管のラッキングが子供たちが乗ることで変形のため、防護対策が必要。

【平成24年度】

歩道、駐車場のライン表示

マンション内の各所のラインが経年劣化で消えかかって状態にある39

2011/3/28【平成24年度】

集会所の内装の改修• 集合住宅での孤独死などが報道される今日、従来、活用が十分でなかった当マンション
従来 活用が十分でなか た当マンシ ンの「集会所」を人の集まる場とすることは重要と考えられます。
• 2011年度に集会所の有効活用に関する委員会などを自治会と協力して設置するなどして、具体的な集会所の内装の改修計画案にまとめることを計画します。

大規模修繕工事

第１回大規模修繕工事（足場）

第１回大規模修繕工事（養生シート）

第2回大規模修繕工事では外壁塗装などのために、第１回大規模修繕工事と同様に、建物全体に足場をかけてシートで覆います。
工事中、皆様の生活に様々な面でご不便をおかけしますが、ご協力をよろしくお願いします。

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