鑑定おおさか
No.41

表紙写真／中之島フェスティバルタワー（広報推進委員会）
裏表紙写真／中之島精霊流し
写真提供者 ＳＯＲＡＭＡＲＫ 相葉幸子様

鑑定おおさか No.41
会報第41号／平成２5年9月発行
編

集

発

行 社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0042
大阪市中央区今橋1丁目6番19号コルマー北浜ビル9階
T E L（06）6203-2100

印

刷 尼崎印刷株式会社〒661-0975
尼崎市下坂部３丁目9番20号
T E L（06）6494-1122 ㈹

社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 広報推進委員会
http://www.rea-osaka.or.jp/

社団法 大阪府不動産鑑定士協会
社団法人

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます

平成25年度不動産の無料相談会

土地月間記念講演会
演会
プロフィール「日本の出番、祖国は甦る」

平成25年度ẅ‫ٻ‬ЏễɧѣငỉʙỂွբởჷụẺẟẮểầẝ

土地月間

ụộẲẺỤẆ ࠊൟỉ૾ẻẬỂễẪඥʴỉ૾ờẆấൢ᠉ỆấឭẲẪẻẰẟẇ
ẅỄỮễẰẰẟễẮểỂờẆ ᅶẺẼɧѣငỉ‫ݦ‬ᧉܼ Ẑɧѣငᦷ‫ܭ‬ٟẑ ầᚃЏ Ὁ ɠ‫ݗ‬ỆẸẲề Ẑ໯૰ẑ ỂắႻᛩỆấሉảẲộẴẇ

北浜会場

10/2 水 ･9 水 ･16 水 ･23 水 ･30 水
13：00〜16：00

豊中会場

10/19 土 10：00〜16：00（社）大阪府不動産鑑定士協会/大会議室

豊中市役所第二庁舎/1階ロビー

大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル9階

豊中市中桜塚3-1-1

交

交

通 地下鉄堺筋線「北浜」駅・京阪本線「京阪北浜」駅３号出口より徒歩約3分

通 阪急宝塚線「岡町」駅より徒歩約10分

青山【組織人として】▼ 株式会社 独立総合研究所（独研）
JAPAN'S INDEPENDENT INSTITUTE Inc.
代表取締役社長・兼・首席研究員▼ 近畿大学経済学部
客員教授（国際関係論）【個人として】▼ 作家▼ 国家戦略アナリスト【公職】▼ 経済産業大臣の諮問機関「総合資源エネルギー調査会」専門委員（核セキュリティ／エネルギー安全保障担当）▼ 海上保安庁長官任命による海上保安庁・政策アドバイザー▼ 防衛省の上級／中級幹部研修講師▼総理任命による「日本版ＮＳＣ（国家安全保障会議）創立の有識者会議」議員
文科大臣任命による文科省参与（日本原子力研究開発機構改革本部委員）【プロフィール】
昭和 27年神戸市生まれ。慶大文学部中退、早大政経学部卒。
共同通信社で事件記者や経済記者を務めたあと、政治部へ。
首相官邸や自民党、防衛庁（当時）、外務省を担当し昭和天皇の吐血や新防衛大綱、安保再定義の日米共同宣言などをいずれもスクープ。ペルー事件でリマに特派された後、依願退社、三菱総合研究所の研究員に迎えられ、安全保障・外交から金融・経済までを包括する国家戦略の立案に携わる。
2002 年春、三菱総研時代の「仲間」と共に、日本で初めての独立系、すなわち旧財閥や銀行、証券会社などのヒモ付きでないシンクタンクとして独立総合研究所を創立、代表取締役・兼・首席研究員に就任。講演や執筆活動のほか、TV タックル（テレビ朝日系列）やスーパーニュース
アンカー ( 関西テレビ系列 ) などの番組に出演している。2007 年より近畿大学経済学部客員教
授 ( 国際関係論 ) も務める。
また、作家としても小説『平成』（文藝春秋）を上梓、デビューしている。最新刊の著書は、
「ぼくら
の祖国」
（扶桑社）、「救国 超経済外交のススメ」（ＰＨＰ）、「青山繁晴 反逆の名医と日本の歯を問う」（ワニプラス／対談）、「アベノミクスが激論で解けた！」（小学館／鼎談）。さらに「希望の現場
メタンハイドレート」（ワニプラス／共著）も６月２７日発刊。

基調報告テーマ

繁晴 氏

株式会社 独立総合研究所
代表取締役社長・兼・首席研究員

近畿・大阪の地価動向
近畿
大阪 地価動向
定員800名岩井コスモ証券
コスモホール

日

コルマー
北浜ビル

10/19 土 10：00〜16：00 岸和田会場 10/26 土 10：00〜16：00

プリズムホール/八尾市文化会館４階会議室１

岸和田市立浪切ホール/４階会議室２、３

八尾市光町2−40

岸和田市港緑町1−1

交

交

通 近鉄大阪線「近鉄八尾」駅より徒歩約5分

25年10月８日(火）

13:00〜15:00(受付12:00〜）

176（9F 大会議室）

八尾会場

時：平成

場

大集会室

所：大阪市中央公会堂（ホール）〒530-0005 大阪市北区中之島1-1-27（06）6208-2002

通 南海本線「岸和田」駅より徒歩約15分

月

大阪臨海線

みずほ銀行

阪神高速湾岸線

りそな銀行

近鉄

関西アーバン銀行
西武百貨店

八尾

駅

岸和田カンカンベイサイドモール

プリズムホール/ 八尾市文化会館

岸和田市立
浪切ホール

●

駅前通商店街

近鉄八尾駅前バス停

岸和田南（４Ｆ会議室2、3）（4F 会議室 1）
南海本線

近鉄

岸和田駅

大阪

線

26

※空席がある場合のみ当日参加も可です（ホームページでご確認の上、お越し下さい）※受付は各会場15：30頃までに窓口へお越しください。※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。
※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容での複数回のご相談はご遠慮ください。

主催
共催
後援

社 団 法 人 大 阪 府 不 動 産 鑑 定 士 協 会
TEL (06)6203-2100 URL:http://www.rea-osaka.or.jp/
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会・豊中市
国 土 交 通 省･大 阪 府･大 阪 市･岸 和 田 市･八 尾 市
毎月第1・第3水曜日 13:00〜16:00 （受付は15:30頃までに窓口へお越しください｡）

定例の不動産無料相談会(社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。
※開催場所は北浜会場を参照してください。（祝日・年末年始はお休みです｡）【主 催】近畿不動産鑑定士協会連合会・一般財団法人 土地情報センター・(社）大阪府不動産鑑定士協会【後 援】国土交通省・大阪府・大阪市

大阪府不動産鑑定士

電話

予約
不要

他の近畿各府県の鑑定士協会でも相談会を実施しています。（開催日等は各鑑定士協会にお問い合わせ下さい｡）

用紙をコピーのうえお送りください。住所等は行事開催記録集計のためにのみ使用します。

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鑑定おおさか第41号 もくじ

特集
アベノミクスの大阪圏での現象の有無 ・・・・・・・2

近年の金融資本市場とアベノミクスの影響 ・・・・・8

広報推進委員会

柳
貴之
藤原 博司
田村 周治

FINANCIAL ADVISORY SERVICE 藤井
神戸大学大学院経営学研究科 教授 砂川

理
伸幸

津田

修身

飛松

智志

来島

裕

関野

肇

各種寄稿・行事開催・参加報告
会員寄稿

北陸路を走る・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12
独立開業しました

日々充実！・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14
独立開業しました

人生は一度っきりだから生まれ変わるなら生き・・・・・15
てるうちに
通常総会開催報告・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16

総務委員会

第７回 事務局だより 洛中巷談 ・・・・・・・・・・・・・18( 社 ) 大阪府不動産鑑定士協会事務局

親睦行事だより ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・20

親睦委員会

拡大屋形船、日帰り拡大バス旅行、
プロ野球ナイター観戦

谷口孝太郎

柴山

雅彦

杉本
嶋田

英樹
謙吉

府民サービス事業委員会 渡辺直人

平成 25 年度

「不動産鑑定評価の日」無料相談会にて・・・・・・・・・22
編集後記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・24

1
鑑定おおさか No.41

アベノミクスの大阪圏での現象の有無

特 集

広報推進委員会「都心に残された最後の一等地」として開発が期待されていた大阪梅田北ヤードが「グランフロント」
として４月26日に開業し、６月13日には「あべのハルカス」
が部分開業した。
日本一や大阪発の店舗等を備え、グランフロントに関してはほぼ４ヶ月、あべのハルカスに関しては約2ヶ月が過ぎても客足が途絶えず、双方とも好調のようである。
これらの開業時とアベノミクスの経済効果が重なり好スタートが切れたことは、生粋の大阪市民としては非常に喜ばしいことと胸をなでおろしているが、さて今後はどうなっていくのであろうか。その答えはまず、
これまでのアベノミクス効果の影響をじっくり検証してから考えてみたいと思う。

当程度の上昇を記録していることからもアベノミクスのこれら上昇率の大きさをみると、現時点で実行され効果はあると思われる。
しかしながら、
2013年度は3月にているアベノミクスも一定の効果を見せていると思われ

一時1,700台に到達するものの、その後はご存じの通り

るが、上記の３地点は「再開発」の効果もあるため、事下落となる。現在は1,380台と一時の勢いは見られない業者及び不動産プレイヤ−等の活躍が大きいのではため、今後の効果の持続性が問題となるであろう。

と思われる。
また、私の知り得る限り、大阪市内ではあ次に、安部政権発足後の2013年以降の各リ−トのるものの、市内南部地域では「下落又は横ばい」と上「大阪の不動産」の取得状況をみると、悲しきかな、取昇には至っておらず、横ばいの地域は、上階に住居が得物件数は少なく、物件の存する地域も、北区、中央積める路線沿いのマンション用地等に限定され、それ区、西区が中心となり、その他はＳＣ，物流施設として以外の戸建用地等は下落であるのが実情である。
さ

大阪市内湾岸エリア、大阪府下の物件が購入されてらに、「地価の回復傾向」「下落幅の縮小」
は、数年前いる。
Ｊリ−トの取得状況を見るとアベノミクスの影響をからの持続的なものであるため、昨年末からと言われ受けているのは、大阪の一部の地域、一部の物件でるとそうとも言えない。

あり、
プライベ−トファンドにしても同様ではと思われる。

従って、今のところ大阪においては、一部の地域、一

元々、投資−リタ−ンの見込める地域・物件しか地価の部の不動産でアベノミクスの一定の効果は出ているも上昇を享受しにくいため、「不動産投資」という観点かのの、全体には効果が浸透していないと思われる。
たら、市内中心部以外の地域に地価上昇が見られるにだし、現時点で実行されている（１）大胆な金融政策のは、
まだ時間がかかるのではと思われる。

みを取り上げて、
アベノミクス効果云々を述べるのは、従って、現時点でのアベノミクスの効果は大阪全体

アベノミクスの大阪の不動産への影響

酷な気が致します。

としては薄いと思われる。

四．最後に（※）東証リ−ト指数：基準日2003年3月31日の時価総今後予想される不安点としては、①物価の上昇に、額を1,000
広報推進委員会柳貴之

庶民の収入はついていくのであろうか。②長期金利

三．
地価
一．
アベノミクス

無制限の量的緩和策をとることであるが、現時点で当アベノミクスとは、昨年12月末より始まった第2次安倍

該政策は「大阪の不動産」に好影響を与えているので内閣において、安倍首相が表明した「3本の矢」を柱とあろうか。

する経済政策のことであり、政策の最大目標を経済回

二．不動産投資にみる

復、デフレ脱却と位置づけている。
アベノミクスの「3本の上昇による不動産需要の減退。③昨今の、株価の寄稿時点で、公表された公的指標としては、相続税

乱高下、円高・円安の不安定さが不動産の価格にも路線価がある。

影響を与えないか？④消費税は上げるのか？上げな

全国的には、標準宅地の平均変動率が５年連続のいのか？。等が上げられようか。

下落となったが、下落率は前年より縮小し、近畿２府４

これらは、不動産の取引、価格に影響を与えるもの

県でも、標準宅地の平均変動率は下落しているものの、であるが、私としては、効果を急ぐこと無く、日本人の良い点である「地道に少しずつ」効果を待ってみてはの矢（三大政策）」は（１）大胆な金融政策（２）機動的アベノミクスで注目を集め、実行されている（１）大胆

底打ちの兆しをみせ、大阪では0.8％減とのことである。

な財政政策（３）民間投資を喚起する成長戦略の３つな金融政策（量的緩和策）の影響を受けているともの

特に、部分開業した「あべのハルカス」前にあたる近を基本方針としているが、なかでも注目を集め、昨今のとして、不動産投資がある。

どうかと思う。

鉄大阪阿部野橋駅周辺で前年比35.1％増で全国1

東証リ−ト指数をみると、2012年度は1月時点で約位、ＪＲ大阪駅周辺が17.4％増で全国2位、ＪＲ天王寺【数値の出典】

820、12月時点で約1,120と約37％の上昇、2013年度は駅前の谷町筋が10.4％増で全国3位となり、最高路線①東証リ−ト指数：東京証券取引所（１）大胆な金融政策とは、デフレを脱却するためイ1月時点で1,120台、7月時点で1,380台と約半年で約価の上昇率全国１〜３位を大阪市内が占めたようであ②路線価上昇率等：国税庁

ンフレターゲットを導入し、その目標が達成されるまでは23％の上昇である。安部政権発足後、約半年間で、相り、生粋の大阪人である私としては嬉しい限りである。

株価、円安への影響を与えていると言われているのが（１）大胆な金融政策であろう。

（やなぎ たかゆき・柳不動産鑑定㈱）23

鑑定おおさか No.41

鑑定おおさか No.41

グランフロント大阪の開業とアベノミクス効果の影響

広報推進委員会

藤原 博司

何が売っているのかわからない状態である。来場数のミクス効果との関連は、現時点では正直なところ不明と多い割に売り上げ単価は伸び悩んでいるのは、やはりするしかない。経済学的な分析は筆者の手に余るとこ

この辺りが原因ではないかと思われた。
また、各店舗はろであるが、
ここでは若干のヒントらしきものを指摘してやや高級、商品もやや高額で気軽に買いにくい。梅田

おきたい。
それは海外からの観光客の増加の兆しであや大阪市全体の小売店舗競争のなかでオーバースト

る。最近大阪市内の繁華街を歩いていて感じること

アではないかとの危惧は拭い去れないが、
現時点では

は、
アジア方面からの観光客が目立ち始めているなということである。夏の観光シーズンに円安傾向が加わり

1.開発の概要と経緯

来場者数は761万人に達し、東京スカイツリータウン

結論出すには早急であり、店舗部分については一年「うめきた」の開発は、
オリックス不動産、三菱地所を（約581万人）
をしのぐ盛況であった。専門店街の売上

間は様子見の状態が続くものと思われる。

はじめとする大手デベロッパーグループが2006年に入高も50億円と目標を上回るペースであったが、一人あ次に目玉施設であるナレッジキャピタルであるが、面札により土地を取得して開発を進めてきたもので、たりの客単価は657円と厳しい結果であった。様子見

白そうな企画や展示はみられるが、これらが有効に機

平成25年の相続税路線価の上昇率は大阪市内の2013年4月26日にグランドオープンした。

の客が多かったのが主な要因とみられているが、大阪能するか否かは現時点ではわからない。大阪再生の

阿倍野、大阪駅前、天王寺が上位3位を独占したとい

人には高価すぎる価格設定も要因ではないかとみら切り札として世界に情報発信ができる施設となることをう。
「うめきた」
や「あべの」の再開発がアベノミクスの合れている。

期待したい。

グランフロント大阪は、大阪駅北の再開発エリア「うめきた」に開発された施設（開発面積約7ha）
で、南側

海外からの観光客が大阪を訪れ始めているのではな
いかと感じる。

流し地価上昇の期待感が近年になく上がっているもから順に広場と低層棟（うめきたSHIP）、南館（タワー

また、オフィスの入居率はグランドオープン時点ではオフィス部分については現場を見学していないのでのと考えられる。
この地価上昇の期待感も実際に店舗A）、北館（タワーB及びタワーC）、超高層マンションか

約2割程度と低調であったあが、3か月経った7月中旬

その機能性や付加価値については判断できない。
しの売り上げ増加やオフィスの空室率解消といった実態

ら構成されている。

の報道によると3割程度に上昇した。入居テナントも大かし、低迷している大阪のオフィス市場の中でこれだ

経済が伴わなければバブルで終わってしまう可能性が建物内の主な用途は、南の低層棟及び広場の地

手企業の本社、支社機能の移転など次第に動きが見けの規模の供給を価格を維持したままで消化できるの高い。

下は店舗・多目的ホール、南館（タワーA）と北館（タえてきたとのことである。
しかし、施設の大半の床面積

かどうか不安は残る。

ワーB）の低層階には店舗面積約44,000㎡、店舗数を占めるオフィス部分が3割程度の入居では満室に至266の専門店街「ショップ＆レストラン」がある。北館（タるまで相当な時間がかかると見込まれる。

ワーB）の低層階には、
『世界の
「感性」
「技術」
を持ち

一方、最高価格が4億円を超える超高級マンション

寄り、交わり、
コラボレーションすることで新たな価値を「グランフロント大阪オーナーズタワー」
は4月時点です生み出す』
ことをコンセプトに掲げ、国内外の産官学のでに完売しているとのことであり、住戸部分の好調さが「知」の交流を目指す知的創造拠点「ナレッジ・キャピタ

際立っている。

ル」が、北館（タワーC）にはインターコンチネンタルホテ

3.現地を訪問してみてル大阪が開業している。

グランフロント大阪を訪れた第一印象は、「 広すぎ

また、南館（タワーA）、北館（タワーB、
タワーC）
の上

る」
「疲れる」
であった。

層階は、
いずれもオフィスとなっており、さらに北端には大阪の再開発物件がアジア経済を引き込んで展望を開くことが出来るかが、大阪経済の浮沈を握ると4.まとめ

いっても過言ではないかと考えられる。

本稿の目的であるグランフロント大阪の開業とアベノ（ふじわら ひろし・藤原不動産鑑定事務所）

あべのハルカスにアベノミクスの影響は見られるのか。
広報推進委員会

田村 周治

まずJR大阪駅北側の広場空間に降り立ち、目の前「グランフロ
最高価格4億円を超える超高級マンションに現れたビル群を見上げるとその大きさに圧倒される。

ント大阪オーナーズタワー」
が竣工済みである。

そしてビルの中に入って行くと、これらの建物は平面的

2.オープンから現在までの状況にも空間的にも規模が大きく、さらに物販・飲食店舗だ

1.始めに

2.概要

表題のテーマで、ハルカス内で６月にオープンした近部分開業したのはタワー館部分（地下２階〜地上１

鉄百貨店を見にいった。

４階）。隣接する現阿倍野店はウイング館（地下２階〜

オープン直前には新たな街の出現と関西初の店舗

けでなくショウルームやホテル等多様な用途が複合的

このハルカスという建物、
まるでトム・ジョーンズ（例えの紹介がさかんに報道され、オープン直後は来街者のに構成されているため、一度や二度訪れただけではが古いか）の歌声のような建物だ─と感じた。
もう、細２０１４年春までに、百貨店として日本一の売り場面多さが話題になった。
それらによると、開業約1か月の到底全容は掴みきれない。物を買おうとしても何処にかいことはいい。
どんどんやるぞ─という印象なのだ。

積（１０万平方メートル）となる。
また、年間売上１,４５０

地上９階）
として順次、改装オープンする。

4

5

鑑定おおさか No.41

鑑定おおさか No.41

億円の予定。

3.ここまでの経緯

4.周辺のデータを集めてみる

開業して以降、増床ラッシュが起き、２４年度の市内百空間がある。
フロアーには、椅子も置いてある。美術館

4-1、相続税路線価の動き（近鉄百貨店東側道路）

貨店の売り場面積は２２年度の約１.５倍に膨らんだ。

のような設備もある。

平成23年：1,100千円/㎡

ただ、近鉄新本店が目標に掲げる年間売上高１,４５０

これを見ながら、好敵手の阪急百貨店の文章を思

近鉄百貨店旧館の老朽化に伴う建て替え計画は、

平成24年：1,140千円/㎡

億円は、１平方メートル当たりだと１４５万円を稼がなけい出した。─「驚きや発見、学び、感動、憧れが詰まっ

2006年の秋ごろから検討作業が始まった。計画当初

平成25年：1,540千円/㎡

ればならない。

ていたかつての百貨店の楽しさを取り戻した」価格競は高さ制限が295メートルの制限区域に入っていたた

大阪市内の百貨店でこの水準を達成しているのめ270メートル前後の高さだったが、航空法の改正

争でなく文化価値を提供する劇場型百貨店で「百貨

は、阪急百貨店梅田本店（北区）
ぐらいでハードルは4-2、大阪府内の百貨店の売上の推移（2007年春）
により制限がなくなった事を受け、日本一の高さとなるビルを建設する計画へ変更した。2007年

店の原点である価値の提供」
─と。

高い。
「売り場面積の拡大分ほどは売上高が伸びてお文化価値を提供する─というところに、今、百貨店とらず、『売り場効率』は低下している」。
アナリストは、大いうものが目指している「姿」
がありそうだ。

年度

売上高
（百万円）

従業員数
（人）

売り場面積
（千㎡）

平成１５年

1,105,477

11,789631

平成１6年

1,069,120

11,108633

平成１7年

1,075,952

12,474677

平成１8年

1,069,054

13,175681

ハルカスの核店舗として近鉄百貨店阿倍野本店が既

平成１9年

1,045,111

13,283650

り、2012年度の１日平均の７倍に達した。来店者数も３だな、と思う。世間に対するインパクトの核心部分は、存の本館と合わせて売り場面積10万m²と単独の百

平成20年

996,753

13,474664

倍の15万人と好調なスタートを切った。

「高さ日本一のビル」と、「売り場面積日本一の百貨店」

貨店としては日本最大の規模に増床して入居する。

平成21年

862,771

11,895638

平成22年

805,830

10,760644

8月に総事業費約1,300億円をかけ高さ300mの超高層ビルに建て替える計画を発表した。
あべのハルカスの低層階には近鉄百貨店阿倍野
本店と美術館が入居するほか、中層階にはオフィス、高層階はホテル（大阪マリオット都ホテル）や展望台が設置される予定。地下2階から地上14階には、
あべの

昨年、近鉄百貨店は、
あべのハルカスの全面開業に先行して低層部の百貨店タワー館部分を2013年夏に開業させると同時に、店舗名称を「あべのハルカス
近鉄本店」に改めると発表した。

平成23年

836,204

平成24年

841,712

10,685713

阪百貨店戦争をこう評する。

さて、あべのハルカスという建物は、近鉄という会社が採算面を当面、度外視して、ここに日本一の高さの6.オープン当日の報道から抜粋

建物を建てよう─と決心し実行したものであろう。

近鉄百貨店は13日、超高層ビル「あべのハルカス」

周辺からのデータを集めても、天王寺駅・阿倍野橋

内に「あべのハルカス近鉄本店タワー館」を開業した。

駅周辺で取り立てて集客力の変化を示すものはない

午後８時時点での売上高（推計値）
は13億円となようだ。
これは、
もう近鉄という会社の「意気込み」
なの

14年春にはタワー館に隣接し、専門店を中心に構という２つの日本一で、キタ、ミナミとの顧客争奪戦に挑成するウイング館の完成を予定。全面開業後の店舗

む─ということなのだ。

面積は国内最大級の10万平方メートルとなり、15年２

近鉄百貨店の文章があった。

月期は建物全体で売上高1,450億円を見込む。

─増加する周辺の都市生活者に対応する
「地域密
着」
の視点と、
ターミナル立地の超高層複合ビル「あべ

7.近鉄の社長の報道から抜粋
4-3、
阿倍野橋駅、天王寺駅の乗降客数の推移
近鉄阿倍野橋駅

ＪＲ天王寺駅

地下鉄天王寺駅

年度

合計
乗車

降車

乗車

降車

乗車

降車

平成20年

86,97088,032

139,279

139,279

134,532

131,754

719,846

平成22年

81,67682,301132,066

132,066

123,932

122,559

674,600※ＪＲ天王寺駅については、乗車・降車を同数とした。

5.近鉄百貨店社長の報道から抜粋のハルカス」のランドマーク性を活かした「広域集客」

近畿日本鉄道の小林哲也社長は、株主総会で、高の視点から、従来型の百貨店運営手法から脱却しさ日本一の超高層ビル「あべのハルカス」に近鉄百貨

た、
より魅力ある商業施設づくりに取り組みます。─と。

店の本店が開業したことに関し「（来年春の）全面開

つまり、あべのハルカスという日本一の高さの建物の業に向け積極的な情報発信をし、魅力向上に努めた「ランドマーク性」
を活かして、近鉄沿線（広く、奈良、三い」と意気込みを語った。

重、名古屋にも及ぶ）から集客しよう─という目論見な

あべのハルカスについて「百貨店やホテル、美術館のだ。

など多様な機能が相乗効果を発揮できる複合ビルだ」

この文章は、最初、アベノミクスの効果云々という切と強調。医療機関も入居する予定で、海外からの医療り口で踏み込んだ。
アベノミクスの効果も当然、遠因とツーリズムを誘致する構想も語った。

はなっているが、それよりも「近鉄という会社の意気込

8.まとめ・推論

ン」のようだ。

「高さ日本一のビル」と、「売り場面積日本一の百貨店」と飯田圭児社長は「これまで、
ヤング層を中心に、
キタいう２つの日本一で、キタ、ミナミとの顧客争奪戦に挑む。

（梅田地区）などに客を奪われていた」と打ち明ける。

大阪市内では、ＪＲ大阪三越伊勢丹が平成２３年にみ」が目立つ「あべのハルカス」「近鉄百貨店のオープ

近鉄百貨店を訪れてみると、確かに広いし充分な（たむら しゅうじ・(有)タムラ不動産鑑定）

67

鑑定おおさか No.41

鑑定おおさか No.41

近年の金融資本市場とアベノミクスの影響
FINANCIAL ADVISORY SERVICE藤井理

神戸大学大学院経営学研究科 教授

砂川 伸幸

現在、
日米金利差は拡大傾向にある。昨年6月に以下の投資不適格債をジャンク債とよぶ。
ジャンク債

0.6%まで縮小した日米10年国債の金利差は、現在

は、新興国の債券市場とリスク水準が近いため、両者

1.8%まで拡大している。
金利差の拡大によって、短期的の投資家層も近いと考えられる。新興国の債券市場には円からドルに資金が流れやすい環境にあり、円安が下落している一方、米ジャンク債市場は堅調に推移傾向が続いている。同時に、
ドル不安の払拭から金価している。米国債5年物と同期間のBB格付け債との金格が下落し、年初来の下落率は25%を上回っている。

利差は2.7%前後で推移しており、金利上昇局面であ通貨市場をみるときは、スポットと先物を区別するこるにもかかわらず、
スプレッドは拡大していない。
これとが重要である。一時的には、金利が高い国の通貨には、新興国の債券市場からアメリカジャンク債に資金資金が流れる傾向がみられる。
しかしながら、先物レーが流れているためであると考えられる。
また、
アメリカの

トは、金利が低い国の通貨が高くなる。現在、1年先の景気回復期待から株式市場が上昇し、アメリカ国内ドル円を予約すると、先物レートはスポットレートより円高

投資家のリスク許容度が大きくなっているという見方も

になる。

できる。

安倍政権の発足以来、日銀の政策変更もあり、金融格指数であるS&P/ケース・シラー指数（20大都市圏

短期的な資金が米ドルに向かう中、新興国市場の資本市場の状況が一変した。本稿では、CAPレート等が対象）は、2012年3月に134.07をつけた後反転し、債券市場は混乱の様相をみせている。Bloomberg社

3．
日本の株式と国債を通じて不動産価格にも影響する金融資本市場の最2013年3月には152.37まで上昇した。住宅価格のインフの新興国市場総合指数は、米国国債利回りの上昇

日本の株式市場は，自民党の政権復帰とアベノミ

近の状況を紹介する。
アベノミクスと日銀の金融緩和

レ懸念から金利は上昇した。理論的には、金利の上昇（債券価格の下落）とともに急落した。本年5月上旬にクスを歓迎して上昇した。日経平均株価は、衆議院に対する期待感を反映し、日本の株価は上昇し、取引は住宅販売にネガティブな影響を与える。
そして、販売は140前後で推移していた指数が、6月下旬には130を

選挙直後に1万円台を回復し、本年5月には16,000円

も活況になっている。公社債市場では、一時的に国債件数が減少すると、住宅価格は低下する。現在は、両下回る水準にまで下落した。需給関係をみると、米国に迫る局面があった。業種別指数をみても、TOPIX

利回りが急騰する場面もあったが、その後は徐々に安者の綱引きが続いている状況にある。

ファンド等が新の出口戦略による利上げ観測によって、33業種は、年初来から本稿を執筆中の7月12日の期定してきた感がある。金利の低位安定を受け、債券起

景気指標である失業率は、近年の最悪期であった興国の金融市場から資金を引き揚げたことが分かる。

間、全33業種が値上がりとなっている。上昇が大きい

債市場も活況となっている。以下では、セグメントごと2009年10月の10%から徐々に回復し、本年6月には米ドル回帰の中で、新興国の金融資本市場は、難しい業種と値上り率は、証券と商品先物取引業が73%、に、最近の動向をみていこう。

7.6%まで改善した。
しかし、FRBのターゲットである

舵取りを迫られている。

ゴム製造業が67%など、6業種で50%を超えている。

1．アメリカの金利と不動産

6.5%以下にはまだ届いていない。
このため、金利の上資金の米ドル回帰は、米ジャンク債の市況をみること

不動産業指数は48%の上昇であり、50%には届かな

昇はある程度抑制されるのではないかという見方があでも確認できる。新興国の債券市場は、先進国より低いものの、33業種中7番目の上昇率となっている。

格付けである。周知の通り、
アメリカでは、格付けがBB

日本経済と相関が高いアメリカでは、長期金利が上る。金融資本市場は、バーナンキFRB議長の発言や昇傾向にある。本年5月上旬に2.8% だった30年国債

住宅価格指標、失業率に神経質な展開となっている。

分けることができる。ここで利回りは、7月上旬に3.7%まで上昇した。
この上昇に伴その中で、アメリカの代表的な株価指数であるダウ工

は、残存期間が5年までのもい住宅ローン金利が上昇、年初に3.5%であった30年

業株30種平均指数は、市場最高値を更新している。

のを短期、5年超から10年ま最近の金利の動きは、残存期間によって三つに固定モーゲージ金利は4.5%近くまで急激に上昇した。

でのものを中長期 、それ以2．為替と新興国市場

理由は大きく二つある。一つは、6月のFOMCにおい

上を超長期とよぶことにすて、バーナンキFRB議長が、本年後半からの資産買米国金利の上昇を受け、短期的にはドルへの資金る。短 期の金 利は低位安定入額の縮小を示唆したことである。市場は、
バーナンキ

回帰が始まっている。
インド・ルピーは、1ドル=60ルピーしており、2 0 0 3 年の水 準を発言が、量的緩和政策の出口戦略を探り始めたシグと歴史的な安値を更新した。一時、1を上回っていた豪

下回っている 。中長期の金ナルではないかと受け止め、金利上昇につながった。

ドルも7月に入り、0.9を割り込む場面がある。米ドルに対利は、政策変更等に対 する

もう一つは、
アメリカ住宅市況の回復である。住宅市

する年初来の下落率は、南アフリカ・ランドが14.24%、

感応度が鈍く、黒田総 裁が況の代表的な指標である中古住宅販売件数は、2010

ブラジル・レアルが1 0 . 3 5 % 、アルゼンチン・ペソが選任された後は更なる緩和

年7月に3.45百万件まで落ち込み、
リーマン・ショック以

9.21%、
トルコ・リラが8.79%、
インド・ルピーは7.64%、
コロ

期待から低下した。国債10降で最低となった。
その後、中古住宅販売件数は上昇

ンビア・ペソが7.03%となっている。新興諸国の通貨のに転じ、本年5月には5.18百万件まで回復した。住宅価

対ドル下落が目立つ展開が続いている。

年物利回りは、一時 0 . 5%を（図表1）
日本の国債利回りの動向

下回る水準まで低下した。

（出所）Bloomberg

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鑑定おおさか No.41

鑑定おおさか No.41

超長期の中でも、20年超のゾーンは将来のイ

資金調達が行いやすい環境であったといえる。金融

オペ対象銘柄（残存1年以上3年以下、BBB格相当以

ンフレを警戒し、金利の水準は上がっていな

資本市場において、資金余剰が続いている証である。

上）は、オペ対応として年金（アクティブ系）
や投信投資

いものの、短期や中長期との金利差は拡大し本年度で目立った起債には、ユナイテッド・アーバン

顧問を中心にニーズが高い。現状では、
これら対象銘た。

投資法人（8960）が、個人向けと機関投資家向け投柄の購入額によって、ファンドの超過収益が影響されるというこれまでにはない異常な現象が起きている。

（図表1）
は、最近10年間の日本国債の利資法人債を同時発行した事例がある。期間は5年、個回りの推移を表している。黒田氏が日銀総裁

人向けが80億円、機関投資家向けが20億円の発行社債と株式のハイブリッドである転換社債（CB）のに就任し、4月4日には異次元緩和が発表されであった。発行条件は両銘柄ともに5年債、L+12bp、起債も活況である。昨年11月にソニーがユーロCBをた。緩和策には、日銀による国債買入れ対象

表面利率が0.69%である。同投資法人が昨年11月に

当時、業績悪化から株価は急落
1,500億円発行した。

を40年まで幅広く買うという内容が含まれて発行した5年債の発行条件はL+34bpであった。今回

し、国内債券市場での資金調達も不可能であった。

いた。
アベノミクスと歩調を合わせた金融政策

は，個人投資家を含めて投資家層を厚くした結果、ス

ユーロCBは発行できたが、発行直後に潜在株式の増である。
日本の金融資本市場は、この政策をプレッドの縮小という好条件の発行になった。

加によるEPS希薄化懸念から、株価は下落した。結果

好感し、国債利回りは一気に低下した。周知論かもしれないが、その後の株価上昇により、同社の5．
事業会社のファイナンス

の通り、日銀は2年間で前年比2%の物価上昇を目指すというインフレ・ターゲットも導入した。
この矛盾した政策に対し、指標銘柄である国（図表2）
日本のリート市場の動向（出所）Bloomberg

債10年物の利回りは、0.45%の低値をつけたCBの価格は当時の2倍以上となっている。

年初から事業法人による起債（社債調達）
は順調

最近では、株式市場の上昇と更なる上昇期待を背であったが、4月から5月にかけての国債金利の急上昇

景に、CBを発行する企業が相次いでいる。多くは、柔を受け、LIXILや豊田自動織機などが調達コスト上昇

軟性が高いとされるユーロ円建てCBである。
ユーロ円
建てCBは、発行後に社債と転換権（オプション）に分後に反転し、5月中旬には0.9%まで上昇した。同様の

（図表2）
は、
リートの分配金利回りと10年国債利回から起債を延期した場面もあった。国債金利が安定し動きは、満期が短い5年物国債にも及んだ。5年物国債

りのスプレッドの動向である。本年に入り、スプレッドはてくると、将来の金利上昇への懸念から、起債に踏み離されることが多い。
オプションの部分はヘッジファン

は、3月上旬に0.11%をつけた後、0.4%まで上昇した。

3.0%を下回る水準まで縮小した。
その後、長期金利上切る企業が目立ってきた。本年7月12日までの起債銘

ド、社債部分はリパッケージ債として国内投資家に販

金利のボラティティが大きくなり、社債発行を予定して昇による資本コスト（要求CAPレート）の上昇を嫌気

柄数は239、発行金額は5兆6,040億円となっている。

売される。株式のボラティリティーが高まり、
リパッケージいた企業の起債延期が相次いだ。

し、分配金利回りとスプレッドは上昇（指数は下落）に

昨年（2012年）の起債が416銘柄、金額が8兆2,120億

債のスプレッドが一般事業債を上回っているため、投一方、金余り現象の中で投資家の動きは活発であ転じた。現状では、日銀による不動産投資法人投資口円であった。現在の調子で起債が続くと、昨年度を上資家層が拡大している。好調な株式市場を追い風に、る。株価は上昇過程にあるものの、金融機関の融資はの買入れ増額が決まったものの、指数の値動きは鈍

回る発行額となる。

起債は増加傾向にある。

伸びず、ある程度の資金は債券市場に向かざるを得い。
日銀買入という需要増加と、金利上昇によるファン

本年度の目立った起債案件として、
ソニーや東芝がない。
この資金が、金利の上昇（債券価格の下落）にダメンタル価値の低下懸念が、綱引きの状態にある。

発行した個人向け社債がある。電機関連銘柄は、業対する緩和剤になるであろう。本年4月から予定利率

投資法人の起債状況を概観しておこう。市場環境

績不振を背景に株価が急落し、社債利回りは上昇し日銀の政策によって、市中の資金は余剰であるといを引き下げた生命保険各社は、株価の上昇による資の好転により、本年7月2日までに、9投資法人が13銘柄た。現状、株価と利回りが安定しつつあるものの、利回われる。銀行の企業融資の伸びが期待できない中、余6．
まとめ産効果によって、金利上昇局面でも動きやすい状態にの起債を行った。森トラスト総合リート投資法人（銘柄

りは依然として高い水準で推移している。
この環境下、

剰資金の一部が債券市場に流れるという構図は、しある。債券市場の利回りは、4月上旬から5月の半ばま

コード8961）が2月に発行した条件は、期間3年、
スプ

ソニーは個人向け5年債を1,500億円発行した。東芝

ばらく続くであろう。
ただし、金利の上昇懸念はある。筆で上昇したものの、それ以降は落ち着きを取り戻してレッドがL+20bp（1bp =0.01%）、
クーポン0.45%であっは、個人投資家と機関投資家向け社債の発行に踏み者の一人である藤井は、債券市場や為替市場でビジネスを行っている。市場関係者のコンセンサスは、
イー

いる。

4．
日本のリートた。
これは、同法人が昨年2月に発行した期間3年、ス切った。東芝は、1月と7月に個人向け4年債をそれぞれ

プレッドL+33bpに比べて、13bp低い条件での調達と300億円ずつ合計600億円発行した。機関投資家向ルド・カーブのスティープニング（急勾配化：短期金利よなった。森ヒルズリート投資法人（3234）の期間5年8回

けには、5月に3年債200億円と5年債600億円、7年債

り長期金利が大きく上昇しイールド・カーブの勾配が急

東証リート指数は、株価指数と同様に、アベノミクス

債についても昨年11月発行の5年7回債（L+61bp）
か100億円の合計3銘柄900億円を発行し、資金調達をになること）である。
イールド・カーブの形状が明らかにによるインフレ期待から上昇し、
リーマン・ショック以前

らスプレッドが大幅に縮小した。
アドバンス・レジデンス行った。将来の金利上昇に備え、大崎電工業、東京都なるまで、投資家のニーズは5年ゾーンにあり、企業のの1,700を回復した。賃料に硬直性があるため、本年1

投資法人（3269）が4月に発行した10年19回債のスプ

競馬、永谷園など、
これまで社債発行がほとんどない

起債も5年が中心になるであろう。

月上旬には4.5%だったリートの分配金利回りは、価格

レッドはL+50bpであり、昨年9月に発行した期間7年の企業の起債も目立っている。

上昇とともに低下し、一時的に3%を下回った。
これはL+67bpと比較すると、期間が長いにもかかわらずスプ

需給のテクニカル的な話になるが、起債市場では、日

2007年7月以来のことである。

レッドが縮小している。本年度は、投資法人にとって、銀による社債買入れオペが実施されている。
そのため

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鑑定おおさか No.41

鑑定おおさか No.41

寄稿

会員

北陸路を走る津田 修身

年の杉の大木、七堂伽藍を結ぶ長い長い回廊、総中心とする林泉回遊式の庭園である 小雨あがりの朝方、池畔に配された松の緑が水面にゆらぎ、頬ヒノキ造りの豪壮な仏殿とその格天井（ごうてんじょ

をなでる空気はひんやりとして心地よかった。眼下にう：梁･桁の下に格子を組んだ天井）面の花鳥画のは金沢市街が広がっていた。
ほぼ同時に入園してきらびやかさ、僧堂での若き修行僧たちのはりつめ

いた、仙台からやってきたという数人の男女の学生

た座禅の様子、そして巡回のはじめの概要説明やからシャッターを頼まれたが、お返しに唐崎の松を背各所でわかりやすい順路・帰路の掲示等参拝客へ

景に我々６人が石橋に乗っかったうまい構図の写真

心配りなど、2度目分だけじっくりと味わい心豊かなひを撮ってくれた。
ぴちぴちして気持ちのいい若者たとときをもった。
久方ぶりに加賀の名湯に浸かり、北陸路の歴史ちだった。
金沢城は、平成8年より金沢城公園として、兼六と文化の一端に触れることができたことは大変幸せ

園とともに一般に開放されている。再三の火災により

だった。

「石川門」
と｢三十間長屋｣以外のすべての建物が参考･･･山中温泉観光協会・兼六園観光協会各

消失したが、その後主要な建物が復元され、安政資料、永平寺町旅ガイド,の頃の景観を現代に蘇らせている。

2013JAFツーリングマップ関西等

兼六園から石川橋を渡ると｢石川門｣がある。石（つだ おさみ・津田不動産鑑定士事務所）

川門は、江戸時代のまま現存するもので、国の重要文化財に指定されている。兼六園側から見ると、
その屋根瓦が異様に白く光って見えるが、これは鉛が使用されており、いざと言う時には溶かして鉄砲弾
兼六園にてに作り変えるための工夫だったと言われている。

3月中旬、
まだ沿道のそこかしこに残雪が見られという景勝地の一角にあって、渓谷に旅館・ホテル

那谷寺（石川県小松市）は門前でお参りを済まる北陸路を一行が乗ったワゴン車が快走した。
メンが建ち並ぶ。近年、町内の一部国道筋が拡幅されせ、今回の最終行程である曹洞宗大本山永平寺

バーは、３世帯6人のオールシニア（アラセブ）であるなど景観整備が進み、｢ゆげ街道｣と呼ばれる温（福井県永平寺町）
へ向かった。

る。
めざすは終着、石川県加賀市｢山中温泉｣。2泊

泉情緒のある通りがメインストリートである。

永平寺は、約750年前（1244年）に道元禅師に3日の行程で山中温泉を拠点に兼六園や金沢城公

宿泊第一夜はあいにくの雨降りになったが、せせよって創建された出家参禅の道場である。
３３万㎡

園等、そして帰途で永平寺参拝をメインイベントにらぎの中で時間のたつのも忘れて、
４０年以上にもなの広大な敷地に、山門・仏殿・法堂・僧堂・大庫院・と、元気なシニアにもややハードなスケジュールである過ぎ来しこの方と子や孫の行く末に兄弟水入らず

浴室・東司など修行の中心となる｢七堂伽藍｣を中る。

の語らいを持ったことは、またとない快事だった。

心にたくさんの建物が杉の木立に囲まれて静かに

翌日は、
やはり名勝｢兼六園｣がスタートになった。

山中温泉は、行基上人による開湯と伝えられていたたずんでいる。
この静寂な別天地で現在も、長いる1300年の歴史ある温泉で、山代、片山津とともに兼六園は、
かつて加賀百万石前田家の居城であっ伝統の厳しい作法のもとに真剣な修業がなされている。

加賀温泉郷の代表的な温泉地である。
なかでも山た金沢城の外庭で、いうまでもなく岡山の後楽園、

中温泉は、北陸自動車道加賀ICから30分程度のや水戸の偕楽園とともに日本三名園の一つとされて２０年ぶりに訪ねた永平寺だが、山門周りに背の位置にあるが、その名の通り、
自然が豊かな鶴仙渓いる。おなじみの｢ことじ灯籠｣や｢唐崎の松｣などを高い太い列柱のように真っ直ぐに立ち並ぶ樹齢600

永平寺にて

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鑑定おおさか No.41

鑑定おおさか No.41

独立開業しました「人生は一度っきりだから「日々充実！」

生まれ変わるなら生きてるうちに」さくら不動産鑑定 ㈱飛松 智志㈱来島不動産鑑定所や大学の集まり、ＪＣ（青年会議所）の活動などに積

平成25年３月に約12年半勤務した大和不動産鑑

極的に参加しています。

定㈱を退職し、4月に独立開業しました飛松智志と申来島裕

10年間在職しました株式会社谷澤総合鑑定所を担してくださり、
このご恩は一生忘れることができませ

円満退社し、平成25年4月30日から独立開業致しましん。
また、同ビルには谷鑑時代の元上司、㈱立入不動

します。

休日は、３年前に我が子を地元の少年サッカーた来島裕と申します。僭越ながら開業のご挨拶をさせ

産鑑定所の立入さんが入居しておりますので、相談事☆事務所チームに入部させ、そのチームの監督をしています。

て頂きます。

等には何不自由ない職場環境になっています。

■独立経緯■独立開業して事務所の場所は、地下鉄御堂筋線「淀屋橋」駅、四完全ボランティアで週末は自分の時間が取れません

つ橋線「肥後橋」駅からそれぞれ徒歩4分、大阪瓦斯

が、我が子と常に関わっていられること、子供たちと二次試験合格後、憧れの大手鑑定機関に就職で私個人では到底独立開業できていなかったと改め

本社ビルの西側にあります。近くには桜の名所として一緒に汗を流すことが楽しく、また良いストレス発散

き、尊敬できる先生方のほか、多数の優秀な先輩・後て思いますし、皆々様の温かいご支援の賜物と深く感有名な御霊神社があり、隠れ家的な飲食店も見られにもなっています。

輩達に恵まれました。
日の出を会社で迎えることも多々謝しております。開業後は公的評価のほか、一般案件

ちなみにチームは、市内ではほぼ敵なしの最強るなど、周囲は都会のわりに落ち着いた雰囲気のあチームです！

る街並みです。

ありましたが、特に仕事が苦だなと感じることはありませ

等も皆様からご紹介頂き、今のところ手持ちがなくなるんでした。
それは谷鑑マンとしてのプライドが適当な仕ことなく、有り難く働かせて頂いております。
ただ、恥ず事をさせなかったように思います。

かしながら附属資料を自ら作ったことがなかったもので

なお、写真にある通り事務所が少し広すぎるため、

最後になりましたが、開業に当たって応援していた

残業していると一人の寂しさをひしひし感じてしまい

だいた諸先輩方、大和鑑定の皆様、同期の皆様、そし

谷鑑LOVEで30代を邁進して参りましたが、いず

ます…

て一番近くで支えてくれている家族には感謝の気持

れは独立することを念頭に置いていたのかも知れま

最後になりますが、開業に先立ちまして、自己の戒め☆開業してみて

ちでいっぱいです。

せん。
実績を積み、
ちょうど10年の節目を迎える頃、自のために鑑定五訓を事務所に掲額致しました。今後も不動産鑑定士として品位の保持及び資質の向上に大変苦労しています（笑）。

４月に開業し、まだ数ヶ月しか経っていませんが、今後も支えてくれている方々への感謝の気持ちをらの決裁で鑑定書を発行したい！経営者になりたい！

大学の先輩や友人、鑑定の同期、知り合いの士業の忘れず、日々精進していく所存です。今後ともご指導と急に加速度的に考えるようになりました。このご時努め、地域社会の貢献に努力して参りたいと考えてお方々などからご紹介をいただき、何とか細々とやってのほど、宜しくお願い申し上げます。

勢の鑑定業界で個人経営者かサラリーマンか慎重にります。引き続きご厚情とご指導を賜りたく切にお願い

悩みましたが、人生は一度っきりだから生まれ変わる

申し上げます。

います。

（とびまつ

いざ自分で開業してみると、仕事を受注する難し

さとし・さくら不動産鑑定 ㈱）なら生きてるうちに！と覚悟を決めたところです。

さや大変さを実感しますが、サラリーマン時代には（きじま ゆたか・㈱来島不動産鑑定所）■開業事務所

経験できなかったことを日々経験でき、いろんな業

事務所は、大阪市西区江戸堀（地下鉄「肥後橋」

界の方々と知り合うことができるなど非常に有意義

駅徒歩2分）に所在しておりまして、谷鑑OB御用達のな時間を過ごせています。

知る人ぞ知るタマリスビルです。築46年かつ5坪にも満

ちなみに初めての仕事を受注した時は、あまりのたない小さな事務所からのスタートとなります。

嬉しさに思わず事務所で雄たけびをあげてしまいま

実は谷鑑OB、㈱久保田不動産鑑定所の久保田さ

した！

んの旧事務所フロアなのですが、会社移転に伴い家☆仕事以外では具一式を譲り受けまして、経済的・時間的に大変助か

平日の昼間は仕事をそれなり？にこなし、メイン？

りました。
また、当初現状有姿で借りる契約だったものの夜は公私ともに人脈を広げるため、異業種交流会の、内壁塗装、カーペット張替え等は久保田さんが負1415

鑑定おおさか No.41

鑑定おおさか No.41

通常総会開催報告

委任状提出会員数：336名
総務委員会

関野

肇

●

総出席数：403名

議案第5号

平成25年・26年度役員選任の件

山川英治郎選挙管理委員長から平成25・26年度

正会員数：478名（平成23年5月31日現在）

役員選挙の経過及び結果の報告があり、質疑応答

議（質問なし）のあと異議なく承認された。

長：北井 孝彦 会員

議事録作成者：矢野 裕章 会員

●

議案第6号

公益社団法人大阪府不動産鑑定士

協会定款
（案）
附則変更の件

議事録署名人：碓井 敬三 会員、
今西 完治 会員

関野肇総務委員長から役員改選に伴い定款変更○西川和孝会長の挨拶の後、次の表彰等受章者の案附則の掲名に変更が必要であることについての説紹介がありました。
平成24年秋の藍綬褒章 都築 武保 会員

明があり、質疑応答（質問なし）のあと異議なく承認

表彰規程第2条第3号（特別決議）された。

相川 静江 会員

小川 靖衛 会員

安田 正克 会員

河井 要祐 会員

以上で議案審議が終了し、午後4時40分北井孝彦
議長は閉会を宣言した。
※多数の議案があったにも関わらずスムーズな審議木村 邦宏 会員
表彰規程第2条第4号

関野が行われました。

肇 会員

表彰規程第2条第5号
小柳津 隆夫 会員 河井 要祐 会員【第三部 懇親会】

新見

葵 会員

畑山 邦雄 会員

18：00〜19：30（担当：親睦委員会）

藤尾 光司 会員

渡邊 邦雄 会員

参加人数：94名（内大阪士協会59名、来賓30名、その他5名）※懇親会場のあちらこちらでご来賓の方を交えたコ

○議案審議
●

議案第1号

平成24年度事業報告（案）承認の件

平成25年5月31日（金）新阪急ホテルにおきまして社※福島県不動産鑑定士協会の皆様からは、原子力団法人大阪府不動産鑑定士協会第18回通常総会

災害の地価に与える影響について、地元ならでは

関野肇総務委員長が各委員会報告を行った。

が以下の通り行われました。

の視点から大変興味深いお話しをお伺いすること

●

【第一部

研修会】

ができました。
また、震災対応特別委員会委員から

13：00〜15：00（担当：研修委員会）

は、放射能汚染と不動産評価の関連について意欲■テーマ

的な取り組みが紹介されました。

①「地価動向から見える
大震災からの復興と福島県の未来」

【第二部

総 会】

西川和孝会長から総括的な報告があり、その後に総会は、社団法人大阪府不動産鑑定士協会の最及び特別会計収支決算
（案）
承認の件

高決定機関です。
より多くの会員の皆様の参加を期待

谷友博財務委員長から各収支報告資料に基づきします。

説明を行った。喜多與次監事から監査の結果、その最後になりましたが、お手伝いをいただきました理事及内容が正確・適正であった旨の監査報告があった。議び研修委員会・総務委員会・親睦委員会の委員の皆案第1号及び第2号について質疑応答（質問なし）の様並びに事務局の皆さん本当に有り難うございました。

15：15〜17：30（担当：総務委員会）

あと異議なく一括承認された。

②「不動産に関わる原子力損害額の評価」

出席会員数：67名●

震災対応特別委員会中間報告

議案第3号（せきの はじめ・関野不動産鑑定事務所）

平成25年度事業計画（案）承認の件

西川和孝会長から基本方針についての説明があ

師り、その後に関野肇総務委員長が各委員会活動方針①社団法人福島県不動産鑑定士協会
会

りました。

議案第2号 平成24年度一般会計、受託事業会計〜今、
福島県の不動産マーケットに何が起きているのか〜■講

ミュニケーションの輪ができ、有意義な懇親の場とな長

小橋 達夫 氏

副会長

鈴木 禎夫 氏の説明を行った。
●

議案第4号

平成25年度一般会計、受託事業会計及び特別会計収支予算（案）
承認の件
谷友博財務委員長から各収支予算（案）資料に基

震災復興対策室事務局 石田 英之 氏

づき説明があった。議案第3号及び第4号について質②社団法人大阪府不動産鑑定士協会

疑応答（資料閲覧体制の変更に伴う事業活動収支に

震災対応特別委員会委員

ついて）のあと異議なく一括承認された。

参加人数：93名（大阪士協会：84名、他士協会：9名）

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鑑定おおさか No.41

鑑定おおさか No.41

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洛中巷談

柄は、会津坂下・飛露喜や会津若松・会津娘、郡山・
雪小町（夢の香使用）、
白河・有の川、喜多方・太左衛門、南会津・花泉等である。
ワインは原料のブドウ成分でほとんど味わいが決まるといわれるらしいが「日本酒の場合は原料で味わいが決定するのではなく、造り手が表現したい味を、時「アル中歩けば飲み屋に当たる？」

・・・
さてさて、
このあと立て続けに三杯もいただき調子に間や温度、酵母菌、乳酸菌、醪等、これらを組み合わ

乗った感はありますが、お勘定は正直ビックリするぐら

せて完成するお酒を想像して、職人の技術力、即ち職

京都は新京極のとある居酒屋の暖簾をくぐると割烹

いお安うございました。財布の厚みがない当方には感人技で形にする」と酒造組合が主張しておられる。

着姿のおばあさん、
イヤ失礼、婀娜（あだ）な年増の女

謝の言葉が浮かぶだけ。別にお店の宣伝をしている

確かに日本は北海道から沖縄まで蔵元があり、酒造訳ではないので店名もわからずじまいにしておきます。

好適米は品種改良が加えられ、各都道府県を合計す

将さん、倅と思しき若き板さん、少し言葉が片言な感じ「味禅」

ると約百種類にもおよび、米の成分だけでは表現できの若い女性店員さん、奥の洗い場には恐らく若女将さん（昔の）がテキパキ働く姿が目にまぶしく映ります。

「福島のお酒はスッキリ系…」

板さんの前に腰を落ち着けると、「なにになさいます」

ない千差万別の味わいがある。

黙々とお仕事をお片付けになります。
「 大将のお休み

酒米の主なものを挙げると、山田錦をはじめ美山
錦、五百万石、雄町、華吹雪、若水、八反錦、出羽と音の強弱抑揚なしでお喋りになりましたが笑顔が素福島県には六十を超える酒蔵があり、その数は、東敵な方。お品書を拝見して「とりあえず注文」
はラガー

北六県では吟醸王国といわれる山形県の５３蔵を凌燦々、玉栄等が有名であるが、各都道府県では新たいでいる。酒造組合によると福島県が独自に開発したな好適米を日々研究し誕生させている。

大瓶と冷や奴。壁の貼紙を追っていくと、
アレっ
『大七』

は？」
と訊くと
「１月１日」とのこと。
お店は年中無休。
ただし、オープンは17時から。
二軒のお店を紹介してしまいましたが、店名は記しません。
拙文をヒントにお探し下さい。

がある。思わず「一杯下さい」と注文。小さなグラスの酒造好適米「夢の香」とオリジナル酵母「うつくしま夢

下には深めのお皿があります。注いでいただくと思い

酵母」を使った日本酒造りに力が入れられており、現在切り溢れ思わず手を合わせ、合掌。合計一合はござい

この酒造好適米を使って酒造りをしている蔵元の数はます。常温でいただく『大七』
はスッキリ、まったり、
旨み

二割強の15蔵程度であるらしいが、フルーティな香りともう一軒ご紹介しましょう。

たっぷり。
思わずお造りを注文、良く合います。

華やかで酸味の少ないソフトな味わいを作り出そうと四条高倉を北へ少し上がった錦通手前のビルに蕎

仏光寺下ル東側、石のドームが目印のお家、入口にコ『大七』
は福島県を代表するお酒、蔵元の大七酒造

酒蔵一体となったお酒づくりに励んでおられる姿が伝

麦屋の居酒屋がある。
お店のカウンターに座ってビック

ントラバスが置かれ「何の店や？」と思わず呟きます。

わります。

リするのは正面右半分を占める日本酒の数。私の嫌い

こちらは店名をご紹介、石臼挽き・手打ち蕎麦の「大七」の他、福島のお酒で飲酒したことがある銘

な本醸造も少しはあるがほとんどが純米酒。山形の出「味禅」
さん。店の肩書きに『大素（そ）馬（ば）鹿』とあり

羽桜をはじめ、上記の飛露喜、長野・真澄、静岡・開ます。

は全国的に生酛づくりで有名。
蔵の広報文には「世界で評価される酒とは、食事の中で活きる酒で、力強く、味わい深く、洗練された調和「蕎麦屋で日本酒一献」「・・
・あとひとつだけ・・・」
最後にもう一軒蕎麦屋を。四条烏丸西南、新町通の中に複雑さを内包しているのでなければならない」と運、福井・黒龍、滋賀・七本鎗、広島・雨後の月、岡山・ご主人は蕎麦造りに一生懸命、相当ふっくらなさっ

あるが、抽象的すぎて凡人の小生には何のことやら酒一筋、鳥取・鷹勇、福岡・こまぐら等、記載するだけた女将さんはお客さんとお喋り真最中、何かホンワカし

さっぱりわからない。印象としては油ものであっても合うでページを食み出るほど約八十銘柄はある。正面左たお店です。地鶏山椒焼きと焼きそらまめが絶品。おお酒であると感じるが「これが生酛づくりの日本酒の特半分のすべては焼酎で、芋・麦、泡盛、その他の蒸留酒は和歌山海南・黒牛をはじめ数種類、ビールは少し質ですよ」と云われても「あぁ、そうですか」としか答えよ酒を併せると、
こちらも百五十本は下らない。

値段が高い八海山・泉ビールがあり、ちょっと珍しい。

お酒に合う一品としては、普通の居酒屋の口上に

うがない。
さらに
「本当の上質感とは、まさに触感的、官能的と言いうる緻密さ、濃密さにあります。表面的な香加え、汲み上げ湯葉のお造り、ニシン茄子、京豆腐のりや味は模倣できても、この舌触りは簡易な製法の酒にステーキ、京漬物盛合せ、鯛の板わさ等々。
さらに京鴨は真似できない」と力説しておられるが、チンプンカンプ

料理が十種類以上と京都らしい料理の数々に堪能すン。
まあしかし旨い酒であることは間違いございません。

お蕎麦屋

お蕎麦アレルギーの方には申し訳なく謹んでお詫びを申し上げます。
以上、
ダラダラ拙文にお付き合い戴き、謹んでお礼を申し上げ軟筆を置きます。

ること間違いなし。〆はもちろんお蕎麦。
ご主人はにこやかで物静かな学者タイプのお方で（たにぐち こうたろう・（社）大阪府不動産鑑定士協会事務局）

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鑑定おおさか No.41

鑑定おおさか No.41

親睦委員会

日帰り拡大バス旅行
た大原美術館をはじめ、民芸館、考古館など、多数の恒例の「日帰り拡大バス旅行」が平成25年３月９日

文化的施設を思い思いに散策します。

（土）に開催されました。
拡大屋形船・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ （柴山雅彦・しばやままさひこ）

今回は、岡山県倉敷方面の観光のメインスポットで趣のある町並みを堪能した参加者は、午後3時30

日帰り拡大バス旅行・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ （杉本英樹・すぎもとひでき）ある倉敷美観地区の散策を中心としたバス旅行で分頃現地を出発し、
午後６時30分頃に帰阪しました。

プロ野球ナイター観戦・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ （嶋田謙吉・しまだけんきち）

天候にも恵まれ、美味しい料理と美しい町並みの散す。

策を満喫でき、皆さん大変ご満悦の１日になりました。

16名の参加者は午前９時に大阪を出発し、一路倉敷に向かいます。車内では冷えたビールとたっぷりのおつまみが振る舞われ、朝から小宴状態で、すでにほ

拡大屋形船

ろ酔い気分で倉敷に到着です。

平成25年4月5日（金）、初めての試みとなる屋形船

想的な風景に感動しつつ、川崎橋辺りから、
ライトアッ

倉敷では、倉敷紡績のレンガ工場を利用した「倉敷花見クル−ズが開催されました。大川に浮かぶ屋形船プされた大阪城を眺めながら八軒家浜桟橋へ戻って

アイビースクエア」の洋宴会場を貸し切り、昼食を食べに乗船し、造幣局、大阪城公園及び周辺に咲く夜桜

くるというあっという間の2時間でした。

ながらしばし歓談です。

を鑑賞しながらの船上宴会です。
屋形船の始まりは平安時代で、当時の貴人達は屋

船内では、小野副会長による乾杯のご挨拶に始まお腹を満たした参加者は食後、倉敷美観地区を自り、お造りの盛り合わせ、陶板焼き、お寿司等を頂いて

由散策します。風にそよぐ柳並木や、
白壁となまこ壁が根の付いた小舟を浮かべて、短歌を詠んだり、宴会をいる間、飲み放題のアルコ−ル類が次々と運ばれてき美しいコントラストを見せて倉敷川に影をおとし、伝統して楽しんでいたようです。江戸時代には庶民にも広ました。親しい方々は勿論、初対面の方々も徐々に親的な日本建築の美しさをよく残しているこの一帯は、江まり、当時の淀川（現：大川）
では、現在よりも大きく優交を深められ、屋形船花見クル−ズは大盛会に終わり

戸時代には米の積出地として栄えたところで、町並み

雅な屋形船が運航していたと伝えられています。

ました。

から往時をしのぶことができます。世界的名画を集め

当日は天候にも恵まれ、会員その他の皆様は満開

18時30分、大阪府不動産鑑定士協会会員その他の夜桜及び宴を十分楽しまれたことと思います。

合計32名の一行を乗せた屋形船は八軒家浜桟橋を出発しました。両岸に咲き溢れる桜を望みながら、天大川の屋形船からは四季折々の風景を望むことが神橋、川崎橋、桜ノ宮橋をくぐり、
ＯＡＰの夜景を堪能できますので、今後もさらに楽しい親睦会にしていきた

した後、さらに源八橋、ＪＲ環状線橋梁をくぐった辺りでいと思います。多くの方々のご参加をお待ちしておりまＵタ−ンし、造幣局に咲きこぼれんばかりの夜桜の幻す。

プロ野球ナイター観戦
一挙手一投足に歓声、悲鳴を上げつつ、７回は恒平成25年6月6日阪神甲子園球場へ、総勢25名でナ

例のジェット風船を飛ばし、最後は、笑顔で六甲おイター観戦に行ってきました。

ろしを歌って、みんな大満足のナイター観戦でした。

試合は、セパ交流戦「阪神 VS 西武」です。

毎年恒例の人気イベント、まだ一度も参加された

心地よい甲子園の浜風のなか、3 塁側アルプス席にもかかわらず、周りはタイガースファンでほぼ埋めことのない方は、ぜひ！

尽くされています。

（但し、タイガースが負けた場合、かなりストレスがたまります（笑）
）

阪神メッセンジャー、西武牧田の投げ合いでがっぷり四つの投手戦で試合は進みました。しかし、牧田の投じた 114 球目、そのスライダーが曲がらず
ストライクゾーンへ、マートンの鋭いライナー性の当たりは、タイガースファンの大歓声にも乗ってレフトスタンドへ一直線に突き刺さったのです。２対１のマートン初の劇的サヨナラホームラン。
お立ち台でマートン「モウイッチョ、モウイッチョ、
モウイッチョ、オネガイシマス！」。コメントの意味
はよくわからなかったが、この調子で連勝を続けていきますということらしい。
ビール片手に、たこ焼きをつまみ、タイガースの20

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鑑定おおさか No.41

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不動産鑑定評価の日

平成25年度ンデベや、ファンド関係者等と触れる機会が多いで確かに、日本は増税に向かっているようにも思いま

無料相談会にて
無料相
無料相談
無
無料相談会に
料相談会
料
相談
相談会にて
にて

すので特に感じたのかもしれません。

す。相談者の皆様も私たちの若い頃は良かったが・次に、②相続税改正ですが、これは切実！

キーワードのように連呼しております。しかし、嘆い＜例：親１人子供１人での親死亡時の控除額＞てばかりでもなく元気な方もたくさんいらっしゃいま

・改正前：6000 万円

した。無料相談会は府民の方に喜ばれ、そして私・改正後：3600 万円

も元気をいただいて帰ります。幸せな気持ちになっ

改正後はなんと６割の3600万円！相続税評価の関係て帰宅が出来ます。今後も府民サービス活動頑張っがありますが、千里ニュータウンの戸建を親が所有ていきたいと思っております。皆様、府民サービス
を今後とも宜しくお願いします。

府民サービス事業委員会

渡辺直人「ちょっと、ウチの家なんぼ ！」「家賃下げて欲し

告ですがしてたら納税の可能性大！最近の都心部のタワーマ

いねん ！」〇開催日：４月３日（水）〜４月２７日（土）※協会は水曜

ンション高層階 も納税ではないでしょうか。

無料相談会には色々な方が来ます。

日、他の会場は土曜日

末筆になりましたが、今回も多くの会員先生のご相談者の皆さんは「増税、増税、やってられへんわ！

協力と事務局の努力により、相談会を開催すること

私が府民サービス事業委員会（以下「府民サービ〇会場：①協会②和泉③協会④茨木⑤協会⑥豊中

子 供 に財 産 残さず使 いきって 死 ぬ わ！ははは。

ができました。心より感謝申し上げます。

ス」）に入会して、そろそろ２年半です。

⑦協会⑧枚方の合計８会場（笑）」でした。

（わたなべ なおと・㈱ TAFF ホールディングス）入会のきっかけは、私も不動産鑑定士の試験合格〇相談者：男38名・女36名合計74名

から15年弱になるので、そろそろ不動産鑑定業界の〇相談内容：合計119件
56名（売買・水準・鑑定含む）

恩返しのつもりもあり、社会貢献のひとつでもしよう

１位：価格を知りたいと思い当時玉原先生が委員長を勤める府民サービス

２位：家賃を知りたい

7名の門を叩きました。

３位：相続の事で聞きたい

6名

大阪府民のニーズに不動産鑑定士が応える。『大阪４位：地代を知りたい

4名

府民の為にもなるし、不動産鑑定士の事も知っても

４位：税務上の評価

4名らえる。一石二鳥やな！この活動は最高や！』と思４位：有効利用

4名

い府民サービス活動を続けておりますが、ナニワの※相談件数は相談者によって重複相談があります。

おっちゃん、おばちゃんは不動産鑑定士を知りませ・今回の特徴として私が感じたのが、①アベノミクスん。（笑）

と②相続税改正＜ケース A＞

まず、①アベノミクスですが戸建・マンションの居住

渡辺：「不動産鑑定士って知ってます？」

を前提とする住宅については大きな上昇を感じる方

相談者：「え？これ。豊中市がやってるのとちゃうは少ないように思いましたが、一方マンション素地

渡辺

不動産の
定例
無料相談会
大切な不動産の事で疑問や知りたいことなどがありましたら、市民の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

の？」や収益マンションの所有者は既に上昇を感じている

毎月第１・ 第3水曜日「不動産鑑定士って何？」方が多かったように思います。※私は仕事柄マンショ

祝日・年末年始はお休みです。

：「･･････」＜ケース B＞

13：00〜16：00 予約不要

相談者：
「相続税払うのと、売るのと、どっちがい
いのやろ」
渡辺

受付は15:30 までに窓口へお越しください。

コルマー
北浜ビル

：
「相続税改正されますからね〜。
改正後の相続税の控除額は･････････」（社）大阪府不動産鑑定士協会「詳細は税理士に･･･」

大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル9F

相談者：「ありがとう〜」
やはり、喜んでもらえると、こちらも嬉しい。
ここで、今回平成25年度春の無料相談会の結果報

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鑑定おおさか No.41

鑑定おおさか No.41

鑑定おおさか41号をお届けいたします。平成24年

後者は中之島連合新興町会とボランティアスタッフによ

12月の衆議院選挙における自民党の政権脱却から約る水の都大阪を象徴する伝統行事の伝承です。今回

７ヶ月、参議院選挙における自民党圧勝、ねじれ解消

は同会中之島精霊流し実行委員会の皆様に情報及を経て、いよいよ本格的な安倍政権がスタートする今び写真提供をいただきました。
この場を借りてお礼申しだからこそ、
この7ヶ月間のアベノミクス効果を大阪人上げます。

の目で採点しました。
「アベノミクス効果の検証」
は多く

また、本年の「土地月間記念講演会」（平成25年10のメディアが取り上げていますが、大阪はその恩恵に

月8日）
は、
スーパーニュースアンカー等でご活躍の青浴することができているでしょうか。本号では「不動産」

山繁晴氏を講師にお招きして、大阪市中央公会堂で「グランフロント」「あべのハルカス」
「 金融」
を取り上げ

800人規模で開催いたします。
テーマは「日本の出番、て、それらへのアベノミクス効果の影響を特集しました。

祖国は甦る」です。彼の講演スタイルは、①講師と受講

そして商業面だけでなく文化面にも着目し、表紙は者の双方向で行う。②臨機応変の内容構成で行うと2013年4月に開業したフェスティバルホールを、裏表紙のこと。
レジュメを見ただけではわからない、参加型講には中之島の精霊流しを配しました。前者は数々の大演会をぜひ中央公会堂で体感してください。

阪の音楽シーンを創造した名門ホールの再築であり、41

松田嘉代子、柳貴之、田畑慶裕、田村周治、藤原博司（順不同）24
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