美しい弐番街(No.58, 平成 20 年 3 月 10 日）

コープ野村南流山弐番街管理組合・保全専門委員会《3 月 2 日の「給排水設備の改修工事」の説明会の概要を報告します》「給排水設備の改修工事」の概要■「建物調査診断」の概要
平成 19 年度の建物調査・設備診断の結果は次のとおりです。
【建物診断の総合所見】
・ 本建物は継続的な保全活動で築年数に対して概ね良好な状態に保たれている。
・ コンクリートの中性化の進行は予測より遅く、良好な結果が得られた。
・ 外壁塗装面は改装下地として十分な強度を有している。なお、経年による劣化があるため、２～３年先が改修の目途と考えられる。
・ 防水は相応の経年劣化があり、今後、適切に保全を行う必要がある。
【設備診断の総合所見】
・ 専有部（住居）の給水管は 1998 年に更生工事を実施した。内視鏡調査で管継手部にサビの発生が認められたが、現在のところ、問題となるレベルではない。
・ 図１の住居を通る共用部の縦排水管と専有部のキッチン横引き排水管の抜管検査の結果、キッチン系統の排水管の内面の腐食による減肉が進んでいる。漏水事故防止のために早急に改修工事が必要である。図２の浴室・洗面所系統の排水管はキッチン系統ほどではないが、やはり減肉が進んでいる。
表１[キッチンの配管図][流し台背面の排水管]

長期修繕計画の見直し[減肉しネジ部が欠損した配管]
図１ キッチン系統の排水管を行い、これに新しい配管（DVLP：排水用硬質塩化ビニルライニング鋼管。公共建築などで使用実績多）を DVLP 用継手で接続することで計画します。図３に配管系統
図、キッチン周囲の工事概要を示します。

図２

洗面所系統の排水管[キッチン排水管系統図]

今回の調査診断の結果に基づき、長期修繕計画を見直し、2012 年に予定していた排水設備の改修工事を 2008 年度に前倒します。そして 2009 年に予定の２回目の大規模修繕工事は、2005 年実施の外壁コンクリート軒先部の爆裂・ひび割れ補修工事によって延期が可能で、資金計画もあり、2011年度に繰り下げることにしました。
■ 「給排水設備の改修工事」の概要【排水管改修】
調査のためにキッチン系統の排水管のサンプルを採取する際、床のコンクリートと配管の間に充填されたモルタルが硬く、除去するのに大きな音と粉塵を発生させました。キッチン系統の排水管は更新（既存の配管を撤去して新しい配管を設備）とすることが望ましいですが、この騒音や粉塵から居住しながらの工事は困難と考えられ、配管を床の上下の部分で切断して更生工事

図３

キッチン排水管系統の改修工事

浴室・洗面所系統の排水管は残存肉厚があるため、更生工事で対応します。なお、
縦排水管は SGP（亜鉛メッキ鋼管）ですが、床下の配管は VP（塩ビ管）で、更生工事で必要な研摩工程に耐えられないため、SGPと VP 管の接続部で一旦、配管を外して更生工事を行い、配管を復旧します。図４に系統図、工事のための開口を示します。
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[浴室・洗面系統の排水管系統図]

図５

図４

更生工事の概念（他マンション）

図５に更生工事の概念を示します。排水管を最下部で外し、内部の堆積物などを除去・研摩してライニング剤を注入してピグと呼ばれるものを圧送して管内壁面に塗膜を形成します。
排水管改修工事の日数は４日間でそのうち２日間は日中の工事中、排水ができなくなります。また、図３、４に示すように１～９階までをまとめて工事する必要があるため、居住者の皆様に工事に合わせて在宅をお願いすることになります。給水管改修
工事は１日間を予定しています。

浴室・洗面系統の排水管改修工事【給水管改修】
給水管の劣化は排水管ほど深刻ではありませんが、居室への立ち入りや工事期間、居住者に在宅をお願いしなければならないこと、また、仮設工事費の面から排水管の改修工事と同時に行うものとします。

■

説明会での Q＆A
3 月 2 日の「給排水設備改修工事」の説

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明会での質問と回答を次に紹介します。とを予定しており、皆様にご協力いただきたい。
Q：更新部分の管材料は同じものを使うのか？

Q：リフォームした住宅の改修はどうするのか？

A：ＤＶＬＰ（排水用硬質塩化ビニルライニング

A：例えばシステムキッチンとした場合、流し台鋼管）という SGP（亜鉛メッキ鋼管）より耐久の部分まで排水管を更新する予定。防火区画を性のあるものを使用する。

貫通する部分から１ｍの範囲は耐火仕様とし

Q：給水管は更生工事をしたのになぜ錆が発生すなければならないが、リフォーム時にこの対応るのか？

がされていないものもあり、この対応を図る。

A：水中を流れる鉄分が内面に付着して「もらいQ：工事に際して流し台下や冷蔵庫の移動などが錆」となる場合と、ライニング材のエポキシ樹必要か？

脂は完全に水を遮断するものでないため、気流

A：標準タイプの流し台の場合、前方に移動する工法（前回の給水管更生工事実施時の一般的工ため、内部のものを出す必要がある。詳細は工法）では継ぎ手部で塗膜を厚くすることができ事説明会で説明を行う。

ず、その部分での発生が考えられる。今回はピ

Q：費用負担は発生するのか？

グ工法という塗膜厚を確保できる工法で改修

A：修繕積立金の積立額で工事できると考えていを計画している。

るが、キッチンや洗面所をリフォームして標準

Q：システムキッチンの場合、洋室の納戸側からタイプから変わっている場合、工事費が別に発行うと聞いたがどうなのか？

生する可能性がある。また、リフォームで給水

A：システムキッチンの扉側からアプローチして管を樹脂管に交換している場合、更生工事はで奥の板に開口を設け、そこから配管工事を行う

きないことから、この工事費を減額する場合もことを想定している。現地調査で決定する。

考えられる。これらについては理事会で取り扱

Q：トイレの汚水管は大丈夫なのか？

いを検討中である。

A：トイレの汚水管は鋳鉄管で表面に錆が発生し

Q：今回、工事をした場合の耐用年数はどれくらても内部へ腐食が進行しにくい性質があり、45いか？

年経つマンションでも問題は起きていない。

A：25～30 年は大丈夫と考えられる。なお、工事

Q：階で排水管の腐食の度合いは違うのか？の保証は更生工事部分は 10 年、更新工事部分

A：今回の調査では６階、７階で配管サンプルをは 5 年となる。

取ったため、階の比較はできない。

Q：耐震性能は大丈夫か？

Q：工事期間はいつ頃を想定しているか？

A：事務所建築の場合、パイプシャフトで配管をA：9 月～12 月を想定している。

支持することから地震について考慮の必要がQ：日曜日も工事をするのか？

あるが、当マンションでは上下階のスラブで配A：改修工事という性格から月～土曜日を想定し、管が固定されるため、地震の影響を考慮しない日曜日は休みと考えている。

でもよい。また、更新で使う継手内部にはパッ

Q：リフォームの考え方を示して欲しいキンが入っていて構造的にも信頼性がある。

A：住居の水周りのリフォーム工事は給排水設備

Q：継手のパッキンの耐用年数は？

改修工事（正式決定は 4 月の管理組合総会）が

A：配管の耐用と同程度に考えてよい。

完了した後に行うのがよい。事情でそれ以前の

Q：工事時、在宅する必要があるのか？

工事となる場合、図３のように開口部を設ける

A：１階から９階まで縦系統をまとめて実施する

ため、流し台の配置が標準と異なったり壁面のため、在宅していただかないとその系統の工事仕上げをパネルとした場合など、別途工事費がができない。早い段階で工事工程を作成するこ発生したりする。詳細は管理組合に問合わせを。

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