【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2021年８月16日【発行者名】

サンケイリアルエステート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区大手町一丁目７番２号【事務連絡者氏名】

株式会社サンケイビル・アセットマネジメント
取締役財務・IR部長 向井 篤

【電話番号】

03-5542-1316【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券に係る投資法人の名称】

サンケイリアルエステート投資法人【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
12,563,000,000円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
651,000,000円

太田裕一（注１）発行価額の総額は、2021年８月５日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。但し、今回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は、上記の金額とは異なります。
（注２）売出価額の総額は、2021年８月５日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

１. 今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
２. 上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京
証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【証券情報】

第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】（１）【投資法人の名称】
サンケイリアルエステート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文ではSANKEI REAL ESTATE Inc.と表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集（以下「一般募集」といいます。）及び下記「（３）発行数」に記載のオーバーアロットメントによる売出しの対象となる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）
です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。）（以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することはできません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エン
ド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
105,047口（注１）一般募集においては、発行投資口数105,047口のうちの一部が、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国及びカナダを除きます。）の海外投資家に対して販売（以下「海外販売」といいます。）されることがあります。上記の発行数（募集内国投資証券の発行数）は、本書の日付現在における、日本国内における販売（以下「国内販売」といいます。）に係る投資口数（以下「国内販売口数」といいます。）の上限数（一般募集における発行投資口の全口数）であり、海外販売に係る投資口数（以下「海外販売口数」といいます。）は未定です。
なお、国内販売口数及び海外販売口数は、一般募集（海外販売を含みます。）の需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日（後記「（13）引受け等の概要」に定義します。以下同じです。）に決定します。但し、本投資法人が既に発行した本投資口及び一般募集における本投資口の発行価額の総額の合計額のうち、国内において募集（販売）される本
投資口の発行価額の総額の占める割合は、100分の50を超えるものとします。
海外販売の内容については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／３ 本邦以外の地域において開始される募集に係る事項について」をご参照ください。
（注２）後記「２ 売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）」に記載のとおり、一般募集における需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、大和証券株式会社が株式会社サンケイビル（以下「サンケイビル」又は「スポンサー」ということがあります。）から5,252口を上限として借入れる本投資口の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１
オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

（４）【発行価額の総額】
12,563,000,000円（注）後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「（13）引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2021年８月５日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として、本書の日付現在における国内販売口数の上限数（一般募集における発行投資口の全口数）に基づき算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注１）発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）から2021年８月期に係る１口当たりの予想分配金2,862円を控除した金額に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満端数切捨て）を仮条件とします。
（注２）日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、上記の仮条件により需要状況等を勘案した上で、2021年８月24日（火）から2021年８月27日（金）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に、一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より本投資口１口当たりの払込金として受け取る金額）を決定します。

- 1 -今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同
じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内販売口数）、海外販売口数、発行価額の総額、国内販売における手取金、海外販売における手取金、本件第三者割当（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１ オーバーアロットメントによる売出し等について」に定義します。以下同じです。）による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数、オーバーア
ロットメントによる売出しの売出価額の総額及び海外販売に係る発行価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト
（［URL］https://www.s-reit.co.jp/ja/news/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
（注３）後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額の総額は、引受人の手取金となります。

（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位とします。
（８）【申込期間】
2021年８月25日（水）から2021年８月26日（木）まで（注）申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間については、需要状況等を勘案した上で、繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2021年８月19日（木）から、最短で2021年８月24日（火）まで、最長で2021年８月27日（金）までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、2021年８月24日（火）から2021年８月27日（金）までを予定しています。
したがって、申込期間は、① 発行価格等決定日が2021年８月24日（火）の場合、上記のとおり② 発行価格等決定日が2021年８月25日（水）の場合、「2021年８月26日（木）から2021年８月27日（金）まで」③ 発行価格等決定日が2021年８月26日（木）の場合、「2021年８月27日（金）から2021年８月30日（月）まで」④ 発行価格等決定日が2021年８月27日（金）の場合、「2021年８月30日（月）から2021年８月31日（火）まで」となりますので、ご注意ください。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、１口につき発行価格と同一の金額とします。
（１０）【申込取扱場所】
引受人の本店並びに全国各支店及び営業所で申込みの取扱いを行います。
（１１）【払込期日】
2021年９月１日（水）（注）払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記払込期日については、需要状況等を勘案した上で、繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2021年８月19日（木）から、最短で2021年８月24日（火）まで、最長で2021年８月27日（金）までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、2021年８月24日（火）から2021年８月27日（金）までを予定しています。
したがって、払込期日は、① 発行価格等決定日が2021年８月24日（火）の場合、上記のとおり② 発行価格等決定日が2021年８月25日（水）の場合、上記のとおり③ 発行価格等決定日が2021年８月26日（木）の場合、上記のとおり④ 発行価格等決定日が2021年８月27日（金）の場合、「2021年９月２日（木）」となりますので、ご注意ください。

（１２）【払込取扱場所】
株式会社みずほ銀行 大手町営業部
東京都千代田区丸の内一丁目３番３号（注）上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。

- 2 -（１３）【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、2021年８月24日（火）から2021年８月27日（金）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行います。
引受人は、払込期日に発行価額の総額を本投資法人に払い込みます。引受手数料は支払われず、発行価格と発行価額との差額の総額は引受人の手取金となります。
引受人の名称住所

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目９番１号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目５番１号

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目13番１号

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

引受投資口数未定

合計

105,047口（注１）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している株式会社サンケイビル・アセットマネジメントは、
発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
（注２）引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
（注３）以下、大和証券株式会社、みずほ証券株式会社及び野村證券株式会社を併せて「共同主幹事会社」と総称します。
（注４）各引受人の引受投資口数及び引受投資口数の合計は発行価格等決定日に決定されます。なお、引受投資口数の合計は、本書の日付現在における国内販売口数の上限数（一般募集における発行投資口の全口数）（引受投資口数は未定）に係るものです。

（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
国内販売における手取金12,563,000,000円については、海外販売における手取金（未定）と併せて、本投資法人が本書の日付現在において取得を予定する不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。その詳細については、後記「第二部 参照情報／第２ 参照
書類の補完情報／１ 投資方針／（１）インベストメント・ハイライト／（ア）スピード感をもって着実な外部成長を継続 －資産規模は約1,000億円へ－／b．取得予定資産の概要」
をご参照ください。）の取得資金の一部に充当する予定です。なお、本件第三者割当による
新投資口発行の手取金上限628,000,000円については、手元資金とし、支出するまで金融機関に預入れの上、将来の特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。）の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です。
（注１）本件第三者割当については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１ オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
（注２）上記の手取金は、2021年８月５日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。なお、上記の国内販売における手取金は、本書の日付現在における国内販売口数の上限数（一
般募集における発行投資口の全口数）に係るものです。

（１６）【その他】① 申込みは、申込期間内に申込取扱場所へ申込証拠金を添えて行うものとします。
② 申込証拠金のうち発行価額相当額は、払込期日に新投資口発行払込金に振替充当します。
③ 申込証拠金には、利息をつけません。
④ 一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
したがって、受渡期日は、（ア） 発行価格等決定日が2021年８月24日（火）の場合、「2021年９月２日（木）」（イ） 発行価格等決定日が2021年８月25日（水）の場合、「2021年９月２日（木）」（ウ） 発行価格等決定日が2021年８月26日（木）の場合、「2021年９月２日（木）」（エ） 発行価格等決定日が2021年８月27日（金）の場合、「2021年９月３日（金）」となりますので、ご注意ください。
一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口
座での振替により行われます。

- 3 -２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
前記「１ 募集内国投資証券／（１）投資法人の名称」と同じです。
（２）【内国投資証券の形態等】
前記「１ 募集内国投資証券／（２）内国投資証券の形態等」と同じです。
（３）【売出数】
5,252口（注）オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に伴い、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、大和証券株式会社がサンケイビルから5,252口を上限として借入れる本投資口の売出しです。したがって、上記売出数はオーバー
アロットメントによる売出しの上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１ オ
ーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
今後、売出数が決定された場合には、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内販売口数）、海外販売口数、発行価額の総額、国内販売における手取金、海外販売における手取金、本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバー
アロットメントによる売出しの売出数、オーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額及び海外販売に係る発行価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人
ウェブサイト（［URL］https://www.s-reit.co.jp/ja/news/）（新聞等）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

（４）【売出価額の総額】
651,000,000円（注）売出価額の総額は、2021年８月５日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【売出価格】
未定（注）売出価格は、前記「１募集内国投資証券／（５）発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位とします。
（８）【申込期間】
2021年８月25日（水）から2021年８月26日（木）まで（注）上記申込期間は、前記「１募集内国投資証券／（８）申込期間」に記載の一般募集の申込期間と同一とします。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、１口につき売出価格と同一の金額とします。
（１０）【申込取扱場所】
大和証券株式会社の本店及び全国各支店（１１）【受渡期日】
2021年９月２日（木）（注）上記受渡期日は、前記「１募集内国投資証券／（16）その他／④」に記載の一般募集の受渡期日と同一とします。

（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。

- 4 -（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
該当事項はありません。
（１６）【その他】① 申込みは、申込期間内に申込取扱場所へ申込証拠金を添えて行うものとします。
② 申込証拠金には、利息をつけません。
③ オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

- 5 -第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

オーバーアロットメントによる売出し等について
一般募集に伴い、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、大和証券株式会社がサンケイビルから5,252口を上限として借入れる本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーア
ロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連して、大和証券株式会社に借入投資口の返還に必要な本投資口を取得させるため、本投資法人は2021年８月16日（月）開催の役員会において、一般募集とは別に、大和証券株式会社を割当先とする本投資口5,252口の第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を、2021年９月29日（水）を払込期日として行うことを決議しています。
大和証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間（以下「申込期間」といいます。）中、本投資口について安定操作取引を行う場合があり、当該安定操
作取引で買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当する場合があります。
また、大和証券株式会社は、申込期間終了日の翌日から2021年９月24日（金）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」（注）といいます。）、オーバーアロットメントによる売出しを行った口数を上限として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）
において本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があり、大和証券株式会社がシンジケートカバー取引で買い付けた本投資口は、全て借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内においても、大和証券株式会社の判断で、シンジケートカバー取引を全く行わないか、又はオーバーアロットメントによる売出しを行った口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
大和証券株式会社は、オーバーアロットメントによる売出しを行った口数から上記の安定操作取引及びシンジケートカバー取引に係る借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、本件第三者割当に応じる予定です。
そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロットメ
ントによる売出しが行われない場合は、大和証券株式会社によるサンケイビルからの本投資口の借入れは行われません。したがって、大和証券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本件第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
なお、安定操作取引及びシンジケートカバー取引に関して、大和証券株式会社は、みずほ証券
株式会社及び野村證券株式会社と協議の上、これらを行います。
（注）シンジケートカバー取引期間は、① 発行価格等決定日が2021年８月24日（火）の場合、「2021年８月27日（金）から2021年９月24日（金）までの間」② 発行価格等決定日が2021年８月25日（水）の場合、「2021年８月28日（土）から2021年９月24日（金）までの間」③ 発行価格等決定日が2021年８月26日（木）の場合、「2021年８月31日（火）から2021年９月24日（金）までの間」④ 発行価格等決定日が2021年８月27日（金）の場合、「2021年９月１日（水）から2021年９月24日（金）までの間」となります。

２

売却・追加発行等の制限について（１）

一般募集に関連して、サンケイビルは、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日に始まり、一般募集の受渡期日以降180日を経過する日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の売却等（但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸渡し等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
共同主幹事会社は、上記の期間中であっても、その裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有しています。
（２） 一般募集に関連して、本投資法人は、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日に始まり、一般募集の受渡期日以降90日を経過する日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面に- 6 -よる同意なしには、本投資口の発行等（但し、一般募集、本件第三者割当及び投資口の分割に伴う新投資口発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
共同主幹事会社は、上記の期間中であっても、その裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有しています。

３

本邦以外の地域において開始される募集に係る事項について
一般募集に係る発行投資口数105,047口のうち一部が、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国及びカナダを除きます。）の海外投資家に対して販売されることがあります。かかる海外販売の内容は次のとおりです。

（１）当該特定有価証券の名称
投資証券（社債株式等振替法の規定の適用を受ける振替投資口）（２）海外販売に係る発行数（海外販売口数）
未定（注）上記の発行数は、一般募集（海外販売を含みます。）の需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に決定します。

（３）海外販売に係る発行価格
未定（注１）発行価格等決定日の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ
直近日の終値）から2021年８月期に係る１口当たりの予想分配金2,862円を控除した金額に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満端数切捨て）を仮条件として需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より本投資口１口当たりの払込金額として受け取る金額）を決定します。
（注２）海外販売に係る発行価格及び発行価額は、それぞれ前記「第１ 内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券
を除く。）／１ 募集内国投資証券／（５）発行価格」に記載の発行価格及び発行価額と同一とします。

（４）海外販売に係る発行価額の総額未定（５）引受人の名称
前記「第１ 内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）／１
国投資証券／（13）引受け等の概要」に記載の引受人

募集内（６）募集をする地域
欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国及びカナダを除きます。）（７）海外販売に係る発行年月日（払込期日）2021年９月１日（水）（注）海外販売に係る発行年月日（払込期日）は、前記「第１ 内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）／１ 募集内国投資証券／（11）払込期日」に記載の払込期日と同一とします。

（８）安定操作に関する事項① 今回の募集に伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。）第20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
② 上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所
は、東京証券取引所です。

- 7 -第二部【参照情報】

第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。）（以下「金商法」といいます。）第27条において準用する金商法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照ください。

１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間
長に提出

第４期（自

2020年９月１日

至２【半期報告書】
該当事項はありません。

３【臨時報告書】
該当事項はありません。

４【訂正報告書】
該当事項はありません。

- 8 -2021年２月28日）2021年５月27日

関東財務局

第２【参照書類の補完情報】
参照書類である2021年５月27日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関し、参照有価証券報告書提出日後、本有価証券届出書の提出日である2021年８月16日（以下「本書の日付」といいます。）現在までに補完すべき情報は以下のとおりです。
なお、以下に記載の将来に関する事項は、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項
については、本書の日付現在においてもその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事
項もありません。

１

投資方針（１）インベストメント・ハイライト
本投資法人は、本書に従って行われる公募増資（以下「本募集」といいます。）において以下の３つのインベストメント・ハイライトを掲げており、取得予定資産の取得並びに本募集後（注１）における各取得済資産及び各取得予定資産（注２）（以下、併せて「取得（予定）資産」といいます。）の内部成長を通じて投資主価値の最大化を目指します。
（ア）スピード感をもって着実な外部成長を継続 －資産規模（注３）は約1,000億円へ－（イ）ポートフォリオ・マトリクス（注４）を意識した分散投資を実践（ウ）実績に裏付けられた内部成長戦略を継続（注１）「本募集後」とは、本書による本投資口の一般募集の払込後において、本書に記載の取得予定資産を取得した時点を指します。以下同じです。
（注２）「取得済資産」とは、本書の日付現在において本投資法人が保有する資産を指し、「取得予定資産」とは、後記「（ア）スピード感をもって着実な外部成長を継続 －資産規模は約1,000億円へ－／ｂ．取得予定資産の概要」に記載の本投資法人が取得を予定する資産を指します。以下同じです。なお、取得済資産及び取得予定資産の詳細については、後記「２ 取得予定資産の概要」をご参照ください。
（注３）「資産規模」とは、取得（予定）価格（*）合計をいい、億円未満を四捨五入して記載しています。以下同じです。
*「取得（予定）価格」とは、取得済資産の取得価格及び取得予定資産の取得予定価格を指します。「取得（予定）価格」は、各取得済資産及び各取得予定資産に係る売買契約に記載された各不動産及び信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて計算しています。また、「取得（予定）価格合計」は、億円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。以下同じです。
（注４）「ポートフォリオ・マトリクス」とは、本投資法人の取得（予定）資産全体におけるエリアや利回り等のバランス
や分散状況をいいます。以下同じです。

（ア）スピード感をもって着実な外部成長を継続 －資産規模は約1,000億円へ－
ａ．着実な外部成長の継続により資産規模は約1,000億円へ
本投資法人は、新規上場（2019年３月12日）以来、スポンサーの保有・開発物件やス
ポンサーから提供される売却・仲介情報の対象物件を含む豊富なパイプライン（注１）を背景に、着実な外部成長を継続しています。
本投資法人の資産規模（取得価格（注２）合計）は、2019年９月２日を払込期日とする公募増資に伴う４物件（追加取得１物件を含みます。）の取得により、新規上場時の８物件434億円から11物件673億円（取得物件の取得日である2019年９月３日時点）へと既に拡大しており、また、2020年10月１日には借入金により１物件を取得し、資産規模は12物件715億円へと拡大しました。
本投資法人は、本書の日付にて、本募集を決議し、かつ、取得予定資産の取得につき売主との間でそれぞれ売買契約を締結しています。これにより、本募集後の本投資法人の資産規模（取得（予定）価格合計）は、14物件966億円まで拡大する見込みです。
本投資法人は、引き続き中期目標として2,000億円～3,000億円への資産規模の拡大を目指します（注３）。
なお、新規上場時から取得予定資産の取得予定日までに取得した又は取得を予定している資産は、全てサンケイビルからのスポンサーサポートによる取得であり、強力なス
ポンサーサポートが本投資法人の外部成長力として大きく機能しています。
本投資法人は、引き続きスポンサーサポートを活用することで、迅速な資産規模拡大
とともに投資主価値の着実な向上を目指します。
（注１）「パイプライン」とは、スポンサーが、本投資法人に対して、本投資法人の投資対象（候補物件）となる不動産等を供給する流れをいいます。以下同じです。

- 9 -（注２）「取得価格」とは、取得済資産の取得価格を指します。「取得価格」は、各取得済資産に係る売買契約に記載された各不動産及び信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて計算しています。また、「取得価格合計」は、億円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。以下同じです。
（注３）本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している株式会社サンケイビル・アセットマネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。）は、スポンサーとの間で保有物件の売却情報の提供サポートの他、各種のサポートを受ける旨のスポンサーサポート契約を締結済みであり（詳細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限／（５）利害関係人等との取引状況等／⑤ スポン
サーサポート契約」に記載のとおりです。）、かかるスポンサーサポート契約を前提とした本資産運用会社とスポンサーとの協議状況を踏まえ、本投資法人は、引き続きさらなる資産規模の拡大を目指し、中期目標として資産規模2,000億円～3,000億円を目指すこととしました（本資産運用会社は、2019年６月14日、同社内での協議を踏まえ同社にてかかる目標を設定したものです。）。しかしながら、かかる資産規模の中期目標は、あくまで目標であって、その達成自体及び達成時期を決定又は保証するものではありません。また、投資環境や不動産市況等の変動、その他諸般の事情によっては、かかる目標の達成時期が延長される可能性もあります。

＜資産規模拡大イメージ＞（注１）「スポンサーサポート比率」とは、スポンサーサポート契約に基づき提供されたスポンサー保有物件又は第三者保
有物件の売却情報を活用して取得した割合（取得（予定）価格ベース）をいいます。
（注２）「取得余力」とは、本投資法人がLTVを財務戦略上の基本方針の上限である60％まで引き上げると仮定した場合に、追加的に調達できる負債金額をいいます。
（注３）「グローバルインデックス」とは、国内外の機関投資家によって株式等投資のベンチマークとして世界的に採用されている指数をいいます。

＜オフィス系J-REIT各社（資産規模3,000億円未満）の上場来年平均資産規模成長率＞
本投資法人のオフィスビルを中心とした資産規模の増加額は、新規上場日の翌日（2019年３月13日）から本募集後までにおいて532億円となる見込みです。かかる資産規模の増加額（532億円）のうち251億円は2021年９月２日付（予定）の物件取得による増加です。オフィス系J-REIT各社（資産規模3,000億円未満）（注１）における、それぞれの上場来年平均資産規模成長率（注２）は以下のとおりです。

（出所）本資産運用会社において作成（注１）「J-REIT」とは、上場不動産投資法人を指し、また、「オフィス系J-REIT各社（資産規模3,000億円未満）」とは、2021年６月30日時点の直近決算期末における各投資法人の資産規模（取得価格ベース）が3,000億円未満であり、また、ポートフォリオにおけるオフィスビル比率（*）が50％を超えるJ-REITをいい、具体的には、本投資法人の他、Oneリート投資法人、日本リート投資法人、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人、投資法人みらい、ザイマックス・リート投資法人、タカラレーベン不動産投資法人、NTT都市開発リート投資法人、
東急リアル・エステート投資法人、グローバル・ワン不動産投資法人、いちごオフィスリート投資法人、ジャパンエクセレント投資法人が該当します。
*「オフィスビル比率」とは、投資法人のポートフォリオ全体のうち、「オフィスビル」が占める割合（取得（予定）価格ベース）をいいます。

- 10 -

（注２）「上場来年平均資産規模成長率」とは、オフィス系J－REIT各社（資産規模3,000億円未満）の上場以降直近決算期末までの資産規模面での年平均成長率を表したものであり、上場日を含む決算期の決算期末の資産規模（取得価格ベース）に対する、直近決算期末までの資産規模（取得価格ベース）の割合（成長率）を、上場日を含む決算期の決算期末から起算して直近決算期末までの決算期間合計数から１を引き２分の１を乗算した数
値の逆数でべき乗することで算出しています。

＜オフィス系J-REIT各社（資産規模3,000億円未満）の資産規模とP/NAV分布図＞
J-REIT市場においては、資産規模が拡大し、流動性が向上することに伴い投資主価値が向上する傾向が見られます。本投資法人は投資主価値向上を実現するため、可能な限り早いタイミングでの資産規模拡大を目指します。以下は、オフィス系J-REIT各社（資産規模3,000億円未満）のP/NAV（注１）と資産規模の分布図です。

（出所）本資産運用会社において作成（注１）「P/NAV」とは、2021年６月30日時点の投資口価格を１口当たりNAV(*)で除して算出した数値をいいます。以下同じです。
*「１口当たりNAV」とは、2021年６月30日時点の計算対象となるJ-REITの直近決算期末時点における１口
当たり純資産額に対し、保有する不動産関連資産の鑑定評価合計額から不動産関連資産の簿価合計額を減じた金額を発行済投資口数で除して算出した金額を加算した金額をいいます。以下同じです。
（注２）グラフ内の点線は、オフィス系J-REIT各社（資産規模3,000億円未満）の資産規模とP/NAVの関係性を最小二乗法に基づき誤差（想定する線形と分布上の各座標との距離）の和が最小限になるように統計学的に算出された直線であり、両者の関係性を線形にて近似させたものです。

- 11 -

＜１口当たりNAV推移＞
本投資法人は、新規上場後、外部成長及び内部成長を行うことで投資主価値の向上に努めてきました。以下は、2019年８月末（第１期）から本募集後（見込み）までの１口
当たりNAVの推移です。

（注１）2019年８月末（第１期）、2020年２月末（第２期）、2020年８月末（第３期）及び2021年２月末（第４期）の１口当たりNAVは実績値を記載したものです。各期における１口当たりNAVの実績値は、それぞれ以下の計算式
により算出しています。
１口当たりNAVの実績値 ＝ 各期末における１口当たり純資産額（*）＋各期末における含み損益（**） ÷ 各
期末時点の発行済投資口数（***）*
「１口当たり純資産額」は以下の計算式により求めています。上記グラフでは単に「純資産」と記載しています。以下同じです。
１口当たり純資産額 ＝ 各期末における純資産額（各期末における分配金控除後） ÷ 各期末時点の発行済投資口数**「各期末における含み損益」とは以下の計算式により求めており、計算の結果がプラスの場合を「含み益」といい、マイナスの場合を「含み損」といいます。上記グラフでは単に「含み益」又は「含み損」と記載しています。
各期末における含み損益 ＝ 各期末における本投資法人の保有資産の鑑定評価額合計－各期末における
本投資法人の保有資産の帳簿価格合計***「各期末時点の発行済投資口数」とは、各期末時点における発行済投資口数をいいます。
（注２）本募集後（見込み）の１口当たりNAVは以下の計算式により算出しています。
本募集後（見込み）の１口当たりNAV ＝（2021年２月末（第４期）における純資産額（2021年２月末（第４期）における分配金控除後）＋ 本募集後における含み損益（*）＋本募集における発行価額の総額（**）（***）） ÷ 本募集及び本件第三者割当後の発行済投資口数（****）*「本募集後における含み損益」は以下の計算式により求めており、計算の結果がプラスの場合を「含み益」といい、マイナスの場合を「含み損」といいます。
本募集後における含み損益 ＝ 2021年２月末（第４期）における含み損益＋取得予定資産の2021年７月
１日を価格時点とする鑑定評価額の合計－取得予定資産の取得予定価格の合計**「本募集における発行価額の総額」は、一般募集における発行価額の総額12,563百万円（***）に、本件第三者割当における発行価額の総額628百万円（***）（上限）を加えた数値を使用しています。
***
一般募集における発行価額の総額及び本件第三者割当における発行価額の総額はいずれも、2021年８月５日（木）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。また、本件第三者割当については、募集投資口数の全部について大和証券株式会社により申込まれ、払込みがなされることを前提としています。実際の一般募集及び本件第三者割当における発行価額の総額が前記見込額と異なる場合又は本件第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、実際の一般募集における発行価額の総額及び本件第三者割当における発行価額の総額も、変動することがあります。すなわち、実際の本募集における発行価額の総額が前記見込額よりも少額となった場合には、その分、実際の１口当たりNAVは上記の数値よりも低くなることがあります。また、実際の本募集における発行価額の総額が前記見込額よりも多額となった場合には、その分、実際の１口当たりNAVは上記の数値よりも高くなることがあります。
**** 「本募集及び本件第三者割当後の発行済投資口数」とは、本書の日付現在における発行済投資口数（356,800口）に、本募集における発行口数105,047口及び本件第三者割当における発行口数の上限5,252
口を加えた467,099口をいいます。
（注３）年平均成長率は、2019年８月末（第１期）の１口当たりNAV108,184円から本募集後（見込み）の１口当たり
NAV121,913円への増加率を年率換算した数値を記載しています。
（注４）本図における記載数値は単位未満を四捨五入、比率は小数第２位を四捨五入しています。

- 12 -

＜巡航状態（注１）を示す2021年２月期（第４期）のDPU（１口当たり分配金）：新
規上場時の予想値から実績値までの推移＞
本投資法人が上場に際して巡航水準と捉えていた2021年２月期（第４期）の１口当たり分配金は、業績予想の修正の都度上昇し、最終的な実績は、2,849円となりました。

（注１）「巡航状態」（「巡航水準」ということもあります。）とは、本投資法人の運用開始直後の一時的な時期においての水準ではなく、運用が安定した時期においての水準をいいます。
（注２）上図は、2021年２月期（第４期）の１口当たり分配金に関して、各時点において公表済みの分配金予想及び実績を比較したものです。各分配金予想は、一定の前提条件を元に算出されたものであり、前提条件につきましては、各公表時点の業績予想に関する公表資料に記載のとおりです。

ｂ．取得予定資産の概要
以下は、取得予定資産の概要です。その詳細については、後記「２ 取得予定資産の概要／（２）取得予定資産に係る個別不動産の概要」をご参照ください。

用途

物件
番号

物件名称

Ａ-８

品川シーサイド
ＴＳタワー（注５）Ａ-10

S-GATE赤坂（注５）

オフィス
Ａ-11
ビル
Ａ-12
-

宮崎台ガーデンオフィス（注６）
日立九州ビル

所在地
東京都
品川区
東京都
港区
神奈川県
川崎市宮前区
福岡県
福岡市早良区

合計／平均

取得予定
鑑定
鑑定NOI
稼働率
価格
評価額
利回り
（％）
（百万円） （百万円） （％）（注４）（注１） （注２） （注３）
10,90011,000

3.9

100.0

1,400

1,422

3.3

100.0

2,800

2,830

5.0

100.0

10,000

10,2004.8

100.0

25,10025,452

4.4

100.0（注１）「取得予定価格」は、各取得予定資産に係る売買契約に記載された各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
（注２）「鑑定評価額」は、2021年７月１日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各取得予定資産の鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所及び一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。
（注３）「鑑定NOI利回り」は、不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得予定価格に対する比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、合計欄は、取得予定価格に基づく加重平均を記載
しています。
（注４）「稼働率」は、2021年５月末日現在における各取得予定資産に係る総賃貸可能面積（※１）に対して総賃貸面
積（※２）が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。また、合計欄は、各取得予定資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（※１）「総賃貸可能面積」は、2021年５月末日現在における各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積（倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。）の合計です。
（※２）「総賃貸面積」は、2021年５月末日現在における各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約（但し、賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を除きます。）に表示された賃貸面積（倉庫、看板、駐車- 13 -

場等に係る面積は含みません。）の合計です。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され、かつ賃貸借期間が開始している面積の合計です。
（注５）「品川シーサイドＴＳタワー」及び「S-GATE赤坂」に係る取得予定価格及び鑑定評価額は、本投資法人が取得を予定している各物件の建物区分所有権等の準共有持分（それぞれ25％及び20％）（※）に相当する数値を記載しています。
（※）「品川シーサイドＴＳタワー」については、オフィス部分の建物区分所有権及び駐車場部分の建物区
分所有権の共有持分、並びに、それらの敷地利用権（敷地所有権及び相互利用権）を信託財産とする
信託受益権の25％の準共有持分を取得済みであり、同信託受益権の25％の準共有持分を追加取得する予定です。また、「S-GATE赤坂」については、土地及び建物を信託財産とする信託受益権の60％の準共有持分を取得済みであり、同信託受益権の20％の準共有持分を追加取得する予定です。
（注６）宮崎台ガーデンオフィスの一部（賃貸面積1,157.72㎡）に関し、沖電気工業株式会社は、2021年９月末日を解約日として退去予定です。

＜本募集に伴うポートフォリオの変化＞（注１）「本募集後」は、取得予定資産取得後のポートフォリオの数値に基づき記載しています。
（注２）「１物件当たり取得（予定）価格」は、資産規模（取得（予定）価格ベース）を物件数で除した数値であり、億円未満
を切り捨てて記載しています。
（注３）「平均鑑定NOI利回り」は、取得済資産については2021年２月28日現在を、取得予定資産については2021年７月１日現在を、それぞれ価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益に基づき、取得（予定）価格に対する比率を取得（予定）価格ベースで加重平均した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）「平均稼働率」は、2021年５月末日現在における各取得（予定）資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。

（イ）ポートフォリオ・マトリクスを意識した分散投資を実践
本投資法人は、エリア・利回りのバランスを意識した分散投資を行うことで、ポートフ
ォリオの収益性と安定性の向上を図っています。
本募集後において、本投資法人のポートフォリオの平均鑑定NOI利回り（取得（予定）
価格ベース）及び平均稼働率（賃貸面積ベース）は本募集前と同等の水準を維持することが見込まれ、１物件当たり取得（予定）価格は本募集前よりも上昇することが見込まれます。
さらに、本投資法人のポートフォリオの強みであるクォリティ（交通利便性の高さ、築年数の浅さ、床面積の大きさ）を表す指標として捉えている最寄駅からの徒歩分数並びに所在エリア、平均築年数及び平均基準階（注）面積に照らしても、高い水準にあり、長期的な競争力を有しているものと本投資法人は考えています。
また、新型コロナウィルス感染症の感染拡大が懸念される環境下においても、テナントから選好されやすいオフィスビル・ポートフォリオを維持していると本投資法人は考えています。
- 14 -

本投資法人は強力なスポンサーサポートのもと、ポートフォリオの収益性と安定性のさらなる向上を図ります。
（注）「基準階」とは、中高層建築において、代表的な平面をもつ階をいいます。以下同じです。

＜本募集後のポートフォリオ・マトリクス＞（注１）「Cap. Rate」とは、鑑定NOI利回りをいい、取得済資産については2021年２月28日現在を、取得予定資産については2021年７月１日現在を、それぞれ価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得（予定）価格に対する比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。以下同じです。
（注３）「中核市」とは、人口20万人以上の市（東京圏、大阪市及び名古屋市並びにその他の政令指定都市を除きます。）をいいます。以下同じです。
（注４）「地方主要都市」とは、人口20万人未満の市町村で、特定の用途において一定の需要が認められると本資産運用会社が判断した都市をいいます。以下同じです。
（注５）「品川シーサイドＴＳタワー」、「S-GATE赤坂」、「宮崎台ガーデンオフィス」及び「日立九州ビル」は取得予定資産となります。

＜本募集後のポートフォリオの特徴＞■駅徒歩分数別比率（注）「駅徒歩分数別比率」は、本投資法人が本募集後において保有することとなる取得（予定）資産について最寄駅
からの徒歩での所要時間を道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして徒歩分数別に分類した上、取得（予定）価格による割合を記載しており、また、平均については、当該算出した数値を各物件の取得（予定）価格に基づいて加重平均した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。

- 15 -

■所在エリア別比率（注）「所在エリア別比率」は、本投資法人が本募集後において保有することとなる取得（予定）資産について所在エリア別に分類した上、取得（予定）価格による割合を記載しています。

■築年数別比率（注）「築年数別比率」は、本投資法人が本募集後において保有することとなる取得（予定）資産について2021年５月末日時点の築年数別に分類した上、取得（予定）価格による割合を記載しており、また、平均については、当該算出した数値を各物件の取得（予定）価格に基づいて加重平均した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。

■基準階面積別比率（オフィスビル）（注）「基準階面積別比率（オフィスビル）」は、本投資法人が本募集後において保有することとなる取得（予定）資産のうち用途がオフィスビルのものについて基準階面積別に分類した上、取得（予定）価格による割合を記載しており、また、平均については、当該算出した数値を各物件の取得（予定）価格に基づいて加重平均した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。

- 16 -

■業種別テナント別比率（注）「業種別テナント別比率」は、本投資法人が本募集後において保有することとなる取得（予定）資産についてテ
ナント業種別に分類した上、賃貸面積による割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。

■業種別テナント別比率（メーカー）（注）「業種別テナント別比率（メーカー）」は、本投資法人が本募集後において保有することとなる取得（予定）資産についてメーカー内でテナント業種別に分類した上、賃貸面積による割合を、小数第２位を四捨五入して記載
しています。

- 17 -

■コロナ禍におけるオフィスビルに対する選好条件
以下は、シービーアールイー株式会社（以下「CBRE」といいます。）がコロナ禍以降の2020年10月に行った、オフィスビルに対する選好条件についてのアンケート結果です。本投資法人の取得（予定）資産は、かかるアンケート結果の上位５項目（「交通利便性」、「コスト」、「立地」、「ビルのセキュリティ」、「ビルのBCP（事業継続計画）対応の有無」）についてその多くを充足しているものと考えます。
＜アンケート結果＞（出所）CBRE公表の「オフィス利用に関するテナント意識調査（2020年10～11月調査）」（注１）本グラフは、CBREが日本国内に拠点を置く企業に在籍する主にオフィス戦略に関わる担当者に対して行ったアンケート
結果（調査月：2020年10月）のうち、「移転先ビルの条件について重視する項目（全国）」（有効回答数150件）を上位から順に並べたものです。
（注２）「賃貸借契約におけるオプション内容」は、中途解約、増床、優先交渉権等のオプションが賃貸借契約上付与されることをいいます。

- 18 -

＜アンケート結果に対する本投資法人の充足状況（オフィスビル対象）＞（出所）本資産運用会社において作成（注１）本図は、前記の「移転先ビルの条件について重視する項目（全国）」のアンケート結果上位５項目（「交通利便性」、「コスト」、「立地」、「ビルのセキュリティ」、「ビルのBCP（事業継続計画）対応の有無」）につき、本投資法人の取得（予定）資産の本書の日付現在における充足状況を本資産運用会社が定めた上記の基準に従い分類して一覧にしたものです。
（注２）「三鬼商事ビジネス地区内」とは、三鬼商事株式会社がビジネス地区として指定している地区をいい、東京について
は、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を、大阪については、梅田地区、南森町地区、淀屋橋・本町地区、船場
地区、心斎橋・難波地区、新大阪地区を、福岡については、赤坂・大名地区、天神地区、薬院・渡辺通地区、祇園・呉服町地区、博多駅前地区、博多駅東・駅南地区をそれぞれビジネス地区として指定しています。
（注３）「物件名称」は取得（予定）価格による降順で表示しています。

（ウ）実績に裏付けられた内部成長戦略を継続
ａ．ポートフォリオの稼働実績＜稼働率の推移＞
本投資法人のポートフォリオ全体の稼働率の推移は下図のとおりであり、コロナ
禍においても高稼働を維持しています。

（注１）「稼働率」は、各時点において保有する各取得（予定）資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、本募集後の時点は、本募集後のポートフ
ォリオの2021年５月末日現在における稼働率を記載しています。
（注２）「コロナ・ショック」とは、本書においては、新型コロナウィルス感染症の感染拡大の状況下において東証REIT指数が急落した局面をいい、2020年３月を指します。

- 19 -

＜ポートフォリオの実績NOI利回りとオフィスビル平均賃料の推移＞
本投資法人のポートフォリオの実績NOI利回りとオフィスビルにおける平均賃料の推移は下図のとおりであり、コロナ禍においても収益性は向上しています。

（注１）「実績NOI利回り」とは、取得（予定）資産につき、各時点において保有している全ての資産の以下の計算式により算出した実績NOI利回りをいいます。なお、本募集後の時点については、本募集後のポートフォリオの2021年５月末日現在における実績NOI利回りを記載しています。
実績NOI利回り（※）＝実績NOI（年換算）÷取得（予定）価格（※）2019年８月期、2020年２月期、2021年２月期及び本募集後については、取得資産の固定資産税のうち費用化されていないものがあるため、これが費用化されたものと仮定し調整した巡航状態の水準を記載しています。
（注２）「オフィスビル平均賃料」とは、用途がオフィスビルである取得（予定）資産につき、各時点に保有している資産の坪当たり平均賃料をいいます。なお、本募集後の時点については、本募集後のポートフォリオの2021年５月末日現在における平均賃料を記載しています。

ｂ．オフィスビル・ポートフォリオ賃料改定実績＜オフィスビルテナントの賃料改定実績（賃貸面積ベース）＞
本投資法人のオフィスビル・ポートフォリオは、2020年９月１日から2021年５月末日までの間において、賃貸面積ベースで26.6％の賃料増額改定（2021年５月末日
現在締結済の賃貸借契約ベース）を実現しました。

（注１）本投資法人の取得済資産のうち「オフィスビル」に分類される10物件（「東京サンケイビル」（共有持分２％）、「ブリーゼタワー」（オフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分45％）、「S-GATE日本橋本町」（共有持分51％）、「S-GATE秋葉原」、「日比谷サンケイビル」、「八丁堀サンケイビル」、「東陽パークビル」、「品川シーサイドＴＳタワー」（建物区分所有権等の準共有持分25％）、「大森パークビル」、「SGATE赤坂」（準共有持分60％））を対象としています。対象とする10物件において、2020年９月１日から2021
年５月末日までの間に賃貸借契約の賃料改定の時期を迎えたもの（当該期間において賃貸借契約の締結又は更新があったものに限ります。）は対象テナント31件で合計3,179坪（単位未満を切り捨てて記載しています。）
であり、当該改定面積を100％とした場合、その月額賃料について、賃貸面積ベースで26.6％が増額改定され、72.4％が据置更新（維持）され、1.0％が減額（※）となったことを示しています。なお、各割合については、
小数第２位を四捨五入して記載しています。
（※）館内増減床は、現行賃料単価に変動がない場合、維持としています。
（注２）「賃料改定前比増額率」は、2020年９月１日から2021年５月末日までの間に増額改定をした賃貸借契約（既存テナントとの契約更改・更新について算出しています。また、当該期間において賃貸借契約の締結又は更新があったものに限ります。）について、改定後の月額賃料総額と改定前の月額賃料総額の差額を改定前の月額賃料総額で除して算出した数値をいい、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）括弧内の数値は、2021年２月末日（第４期末）時点との比較を掲載しています。

- 20 -

ｃ．内部成長戦略＜契約更改・更新の予定と進捗状況＞
以下は、本投資法人の取得（予定）資産のうち、オフィスビルに係る本投資法人の各営業期間における賃貸借契約更改・更新予定面積及びその総賃貸面積に占める割合並びに当該更改・更新（テナントの入替えを含みます。）が完了した面積の予定面積に対する進捗率を、2021年５月末日時点で締結済の賃貸借契約ベースで集計して算出したものです。

（注１）2020年９月１日から2021年５月末日までの間に締結した賃貸借契約を対象として、2021年８月期（第５期）及び2022年２月期（第６期）の各期中において、契約更改・更新となる面積を記載しています。なお、2022年２月期（第６期）については、本募集後の総賃貸面積に占める割合を記載しています。
（注２）2022年２月期（第６期）については、本投資法人が各取得予定資産を取得した以降の期間を集計対象とするため、各取得予定資産に関して、2022年２月期（第６期）（2021年９月１日から2022年２月末日まで）においては、本投資法人の各取得予定資産の取得予定日である2021年９月２日から2022年２月末日までを対象として、それぞれ集計しています。
（注３）「契約更改・更新予定面積」の対象となるオフィスビルの賃貸面積は、各物件における本投資法人の取得済みの持分及び取得予定の持分に相当する数値を用いています。
（注４）「総賃貸面積に占める割合」は、賃貸借契約更改・更新時期毎の契約更改・更新予定面積の合計を各期の総賃貸面積で除して算出した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注５）「進捗率」は、2021年５月末日時点で締結済の更改・更新が完了した賃貸借契約に係る賃貸面積の合計を賃貸
借契約更改・更新時期毎の契約更改・更新予定面積の合計で除して算出した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。

＜オフィスビルの賃料ギャップ＞
本投資法人の本募集前における10物件のオフィスビル・ポートフォリオに係る賃料ギャップ（注）は下図のとおりです。また、本募集後における12物件のオフィス
ビル・ポートフォリオについても、2021年６月時点において6.2％の賃料ギャップがあります。本投資法人は、サンケイビルのスポンサーサポートを受け、着実な内部成長を目指していく方針です。

（注）「賃料ギャップ」とは、本投資法人のオフィスビル・ポートフォリオの平均賃料（※１）とマーケット賃料（※２）の差額を、マーケット賃料で除して算出した数値をいいます。本投資法人は、かかる数値がマイナスの場合、賃料改定の際に賃料を増額するようテナントと交渉する余地があると考えています。なお、「オフィスビ
ル10物件」は前記＜オフィスビルテナントの賃料改定実績（賃貸面積ベース）＞の（注１）記載のオフィスビル
10物件を対象としており、「オフィスビル12物件（本募集後）」は「オフィスビル10物件」に「品川シーサイド
ＴＳタワー」（追加取得分の建物区分所有権等の準共有持分25％）、「S-GATE赤坂（追加取得分の準共有持分20％）」、「宮崎台ガーデンオフィス」及び「日立九州ビル」を加えたオフィスビル12物件を対象としています。
（※１）「オフィスビル・ポートフォリオの平均賃料」とは、オフィスビル・ポートフォリオについて、2021年２月末日及び2021年５月末日現在で締結済の賃貸借契約に定める月額賃料（共益費を含みます。また、
同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとし、将来において賃料の変更の合意が- 21 -

ある場合には2021年２月末日及び2021年５月末日時点での賃料額を基準としています。また、テナントとの合意において変動賃料が含まれているものについては、変動賃料を考慮に入れず算定しています。
なお、消費税等は含みません。）の総額を、賃貸面積を基準に加重平均して算出しています。なお、「オフィスビル12物件（本募集後）」の数値は、2021年５月末日を基準として、取得予定資産を取得したと仮定して算出しています。
（※２）「マーケット賃料」とは、CBRE作成のマーケットレポートに記載された本投資法人の取得（予定）資産のうち、賃料ギャップ算出の対象とするオフィスビルについて、2021年３月及び2021年６月現在の新規想定成約賃料（基準階）（共益費を含みます。）の中央値の合計値を、賃貸面積を基準に加重平均して算出しています。
マーケット賃料は、CBREが、同社の収集した情報に基づき、2021年３月及び2021年６月現在で新規入居
テナントが成約すると仮定した上で同社独自の方法で査定したものであり、査定の客観性、査定内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。特に、実際の成約賃料は、新規入居であるか既存テ
ナントとの賃料改定であるか、賃料改定時期、入居時期、成約面積、地域等の諸要素により変動するた
め、今後、CBRE査定賃料での賃貸が実現することを意味するものではありません。また、オフィスビ
ル・ポートフォリオについて実際の成約賃料の金額又はその水準を保証するものではなく、「賃料ギャップ」に相応した賃料増額がなされることを保証し又は約束するものではありません。

（２）財務ハイライト
本投資法人は、財務の基本方針として、投資主価値向上に向けた機動的かつ安定的な財務運営を目指します。
（ア）LTVコントロール
本投資法人は、財務健全性確保のため、LTV（注１）の上限を60％とすることを基本方針とし（但し、新たな資産の取得等に伴い、一時的に60％超となる場合があります。）、巡航水準では40～50％程度を維持していく方針です。
本投資法人は、取得予定資産の取得に当たり、134億円の借入れ（以下「本借入」といいます。）を実施する予定です。また、本借入のうち短期借入金の一部について、本件第三者割当の手取金又は手元資金を原資としてその全額を弁済する予定です。
これらを踏まえ、2022年２月末（第６期）のLTV（注２）は47.3％を見込んでいます。
なお、本借入の詳細については、後記「（イ）財務運営の状況」をご参照ください。
（注１）「LTV」とは、有利子負債残高÷総資産額×100により算出した数値をいい、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）「2022年２月末（第６期）のLTV」とは、以下の計算式により求められる割合を、小数第２位を四捨五入して算定した、2022年２月末（第６期）における本投資法人のLTV（見込み数値）です。以下同じです。
2022年２月末（第６期）のLTV＝〔2022年２月末（第６期）見込みの有利子負債総額（*）÷（2021年８月期（第５期）末時点の貸借対照表上の総資産額（見込額）＋本有利子負債増減額（以下に定義します。）＋本募集における発行価額の総額（**）＋取得予定資産に係る敷金増加額等）〕×100* 「2022年２月末（第６期）見込みの有利子負債総額」とは、2021年８月期（第５期）末時点の貸借対照表上の有利子負債総額（見込額）に対して、本借入を実行することを前提とした、2021年８月期（第５期）末時点か
ら本件第三者割当の手取金を原資とする借入金の弁済を行うまでの有利子負債増減額（「本有利子負債増減額」といいます。）を加除した数値を使用しています。最終的な本借入による借入金の額は、本募集における手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点までに変更される可能性があります。なお、2021年10月１日に長期借入金43億円の返済期限が到来しますが、同額の借換え等により残高に変更がないことを前提としています。
** 「本募集における発行価額の総額」は、一般募集における発行価額の総額12,563百万円（***）に、本件第三者割当における発行価額の総額628百万円（***）（上限）を加えた数値を使用しています。
***一般募集における発行価額の総額及び本件第三者割当における発行価額の総額はいずれも、2021年８月５日（木）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。また、本件第三者割当については、募集投資口数の全部について大和証券株式会社により申込まれ、払込みがなされることを前提としています。実際の一般募集及び本件第三者割当における発行価額の総額が前記見込額と異なる場合又は本件第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、実際の一般募集における発行価額の総額及び本件第三者割当における発行価額の総額も、変動することがあります。すな
わち、実際の本募集における発行価額の総額が前記見込額よりも少額となった場合には、その分、実際のLTVが上記の数値よりも高くなることがあります。また、実際の本募集における発行価額の総額が前記見込額よりも多額となった場合には、その分、実際のLTVは上記の数値よりも低くなることがあります。

- 22 -

（イ）財務運営の状況
本投資法人は、借入れに際し、借換リスクや金利変動リスクに留意の上、借入期間の長期化、金利の固定化、返済期限の分散化及び借入先の分散化等を考慮し、最適な資金調達を検討します。
本投資法人は、本募集による調達資金と併せて取得予定資産の取得及びそれらの付帯費用等の支払資金の一部に充当することを目的として、2021年９月２日を借入実行日とする
本借入を行う予定です。また、本投資法人は、2021年10月１日に返済期限を迎える43億円の既存借入金の返済資金に充当することを目的として、2021年10月１日を借入実行日とする借入れ（以下「本借換」といいます。）を行う予定です。但し、本借入及び本借換の実施は、各借入先による貸出審査手続における最終的な決裁の完了、借入れに係る契約の締結及び当該契約に定められる貸出実行の前提条件の充足を条件とします。
本借入及び本借換の概要は以下のとおりです。
＜本借入の概要＞
区分
（注１）

借入先

借入予定
金額
（百万円）
（注２）
400

短期

株式会社みずほ銀行及び株
式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団

長期

600

6,200

6,200

利率
（注３）
基準金利（全銀協１か月物日本円TIBOR）に
0.150％を加えた利率
基準金利（全銀協１か月物日本円TIBOR）に
0.150％を加えた利率
基準金利に0.250％を加えた利率（固定金利）
基準金利に0.300％を加えた利率（固定金利）

借入予定日
（注４）
2021年
９月２日
2021年
９月２日

返済期限
（注４、５）
2022年
８月31日
（注６）
2022年
８月31日
（注７）

返済
方法
（注８）

摘要

期限
一括
弁済

無担保
無保証
（注９）

2021年
９月２日

2025年
９月２日

2021年
９月２日

2026年
９月２日

利率
（注３）

借入予定日
（注４）

返済期限
（注４、５）

返済
方法
（注８）

摘要

基準金利に
0.275％を加えた利率（固定金利）

2021年
10月１日

2026年
４月１日

期限
一括
弁済

無担保
無保証
（注９）

＜本借換の概要＞
区分
（注１）

借入先

長期

株式会社みずほ銀行及び株
式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団

借入金額
（百万円）

4,300

（注１）「短期」とは、借入予定日から返済期限までが１年以下の借入れをいい、「長期」とは、借入予定日から返済期限までが１年超の借入れをいいます。
（注２）「借入予定金額」は、一般募集及び本件第三者割当による手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。
（注３）基準金利は、固定金利の場合、借入予定日の２営業日前の時点における借入予定日から最終返済期日までの期間に対応したスワップオファードレートにTibor－Liborスプレッド（365日換算）を加算した金利を、変動金利の場
合、直前の利払日（初回の利息計算期間については、借入予定日）の２営業日前の時点における利息計算期間に対応した一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する全銀協日本円TIBORを予定しています。但し、当該期間に対応するレートが存在しない場合には、個別ローン契約に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。なお、各借入れの利率は、本書の日付現在における予定を記載したものであり、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。
（注４）「借入予定日」及び「返済期限」は、本書の日付現在の予定であり、最終的な借入実行までに変更される可能性があります。
（注５）当該日が営業日以外の日に該当する場合には、翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には、前営業日とします。
（注６）取得予定資産の取得に関連して支払った消費税・地方消費税の還付金を受領した場合には、当該還付金相当額をもって期限前弁済することとされています（消費税還付対応借入金）。
（注７）本件第三者割当の手取金を受領した場合には、当該手取金をもって期限前弁済する予定です。
（注８）上記借入れ実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前弁済することができます。

- 23 -

（注９）本投資法人は、資金借入れに関する基本合意書を2019年３月７日に締結しており、当該基本合意書（その後の変更
等を含みます。）に基づき、上記借入先との間で個別ローン契約を締結することとなります。かかる個別ローン契約において、借入時に担保提供は想定されていませんが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持すること等の財務制限が設定されることとなります。
（注10）本借入の資金使途は、取得予定資産の取得及びそれらの付帯費用の支払、本借換の資金使途は、既存借入金の返済です。

＜財務ハイライト（本募集並びに本借入及び本借換後）＞
本借入及び本借換においては、借入期間の長期化及び返済期限の分散化を図るとともに、長期借入の全額を固定金利とする予定です。
本借入の長期借入を借入期間４年及び５年、本借換を借入期間4.5年で行うことにより、平均残存期間は本募集前（本書の日付現在）の1.8年から2.7年に伸長します。また、
本借入134億円のうち124億円及び本借換43億円の全額を固定金利での借入れとすることにより、本投資法人の借入金に占める固定金利の比率は本募集前（本書の日付現在）の73.0％から86.5％へ増加します。
なお、本借入においては、これまでに借入実績のある金融機関に加え、新たな金融機関からの調達も行う予定であり、借入先の分散化にも取り組んでいます。
有利子負債残高（注１）512億円

長期負債比率（注２）75.6％平均調達金利（注３）0.38％

固定金利比率（注４）86.5％

平均残存期間（注５）2.7年（注１）「有利子負債残高」は、本募集並びに本借入及び本借換後である2021年10月１日時点における数値を記載しています。以下同じです。
（注２）「長期負債比率」とは、本募集並びに本借入及び本借換後である2021年10月１日時点における有利子負債残高のうち、長期有利子負債残高（１年内返済予定の長期借入金を含みません。）の割合をいいます。
（注３）「平均調達金利」とは、本募集並びに本借入及び本借換後である2021年10月１日時点における各有利子負債の想定
適用金利を各有利子負債の残高で加重平均して算出しています。支払利息ベースで計算しており、アレンジメント
フィー等の融資関連費用は含みません。
（注４）「固定金利比率」とは、本募集並びに本借入及び本借換後である2021年10月１日時点における有利子負債残高のうち、固定金利の有利子負債残高の割合をいいます。以下同じです。
（注５）「平均残存期間」とは、本募集並びに本借入及び本借換後である2021年10月１日時点における各有利子負債の返済
期日又は償還期限までの期間を各有利子負債の残高で加重平均した期間をいいます。以下同じです。
（注６）本借入に係る実際の金額並びに本借入及び本借換に係る実際の金利により、実際の本借入及び本借換後の長期負債比率、平均調達金利、固定金利比率及び平均残存期間と一致するとは限りません。

＜調達先金融機関（2021年７月末日時点）＞- 24 -

＜マチュリティラダー（本募集並びに本借入及び本借換後）＞（注）「マチュリティラダー」とは、各有利子負債の金額を返済期限別に一定の期間毎に集計して時系列順に並べた図をいいます。マチュリティラダーは、本募集並びに本借入及び本借換後である2021年10月１日時点の見込みを示したものであり、実際の分散状況と一致するとは限りません。

＜本投資法人の投資口価格及び出来高の推移＞
以下は、本投資法人の投資口価格及び出来高の推移を示したものです。

（注）「東証REIT指数」は、2019年３月12日の東証REIT指数の終値を同日の本投資法人の投資口価格の終値100,700円と同数値と仮定して、同日以降の推移を記載しています。

- 25 -

（３）スポンサーによる強力な支援体制（ア）サンケイビルの主な物件開発実績
スポンサーであるサンケイビルは、東京23区・大阪市を中心とした「S-GATE」シリーズ
を含むオフィスビルの開発に加え、物流施設、住宅、ホテル等の開発を積極的に推進しており、その一例を挙げると以下のとおりです。かかるスポンサーによる開発物件は、スポンサーサポートを通じたパイプラインとなりうる物件であると本投資法人は考えています。
＜スポンサーの主な開発物件（2021年５月末日時点）＞（注１）「スポンサーの主な開発物件」とは、サンケイビル、サンケイビルが匿名組合出資、優先出資その他の手法により出資する特別目的会社及び特定目的会社、並びにサンケイビルの関係会社が開発し若しくは開発を予定するものをいい、本投資法人へ売却したものも含まれます。
（注２）上記に掲載した開発計画は、サンケイビルの目標又は予定のものであり、今後変更又は中止される可能性があります。本投資法人が、当該計画の実現を保証又は約束するものではありません。
（注３）上記に掲載した物件については、「取得予定資産」又は「取得済」と表示した物件を除き、本書の日付現在、本投資法人が保有している物件又は取得を予定している物件ではなく、また、将来本投資法人が取得を決定し又は取得できることを保証するものでもありません。なお、上記に掲載した物件のうち未竣工建物については、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異なる場合があります。

（イ）第三者からの物件ソーシング力本投資法人は、スポンサーサポートを通じたパイプラインとなりうるスポンサー開発物
件を取得していくだけでなく、スポンサーの物件ソーシング力を生かし、第三者が保有する物件の取得を継続的に実施していく方針です。

- 26 -

＜スポンサーによる第三者保有物件のソーシング力＞（注１）「公募増資時取得済」と記載の物件は、2019年９月２日を払込期日とする公募増資の際に取得した物件を指します。
（注２）「スポンサー保有」と記載の物件は、本書の日付現在、本投資法人が保有している物件又は取得を予定している物
件ではなく、また、将来本投資法人が取得を決定し又は取得できることを保証するものでもありません。

（４）ESGへの取組み
本投資法人は、本資産運用会社とともに、社会の持続可能性（サステナビリティ）及び中長期的な投資主価値の向上を目的として、環境（Environment）、社会（Social）、内部統制（Governance）を意味する「ESG」に配慮した運用を行う意向です。
本資産運用会社は2021年３月にサステナビリティへの取組みの強化を目的に、本資産運
用会社の運用ガイドラインにおいて、新たに「サステナビリティ方針」を制定し、またその実践のための各種ルールを整備しました。
本投資法人は、不動産セクターの会社・ファンド単位でのESG配慮を測り、投資先の選定や投資先との対話に用いるためのツールとして創設された、国際的な投資のベンチマー
クとなっているGRESBリアルエステイト評価について、2021年７月に参加手続を行いました。
（ア）環境（Environment）
本投資法人は、2021年５月末日時点の運用資産12物件のうち以下の５物件（スポンサーが認証を受けた２物件を含みます。）につき、環境・社会への配慮がなされた不動産を評価する「DBJ Green Building 認証」(注）を取得しています。本投資法人は、本資産運用会社とともに、社会の持続可能性及び中長期的な投資主価値の向上を目的として、ESGに配慮した運用を行う意向です。
＜「DBJ Green Building 認証」を取得した５物件＞（注）「DBJ Green Building 認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（「Green Building」）を支援するために、2011年４月に日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュ
ニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組みを支援しています。以下同じです。

- 27 -

（イ）社会（Social）
社会に対する取組みの一環として、新型コロナウィルス感染症対策やステークホルダーに配慮した取組みを実施しています。具体例は以下のとおりです。
＜具体例＞（ウ）内部統制（Governance）
サンケイビルは、本投資法人と更なる連携を深めるとともに、投資主の利益とスポンサーであるサンケイビルの利益の一致を積極的に推進させることで、本投資法人の投資主価値の最大化を目指します。かかる取組みの一環として、サンケイビルは新規上場時から本投資法人に対するセイムボート出資を行っています。2021年２月期（第４期）において、スポンサーであるサンケイビルは、本投資法人の投資口の市場での追加取得を実施し、2021年２月期（第４期）末時点においてスポンサーによる保有割合は、4.89％となっています。

- 28 -

２

取得予定資産の概要（１）取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
取得予定資産の取得後における本投資法人の保有資産（不動産又は不動産を信託財産とする
信託受益権）の概要は以下のとおりです。
（注）取得予定資産の取得先は、投信法第201条及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人等並びに本資産運用会社の利害関係者
取引規程に定める利害関係者に該当するため、各売買契約の締結に当たり、本資産運用会社は、利害関係者との取引に当たっての利益相反対策のための自主ルールである「利害関係者取引規程」に定めるところに従い、必要な審議及び決議等の手続を経ています。「利害関係者取引規程」の詳細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／
２ 利害関係人との取引制限／（４）本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限」に記載のとおりです。

（ア）ポートフォリオ一覧
取得予定資産の取得後における本投資法人の保有資産に係る物件名称、所在地、取得（予定）価格、投資比率、鑑定評価額及び取得（予定）年月日は以下のとおりです。

用途

取得（予定）価格
（注１）

物件
番号

物件名称

Ａ-１

東京サンケイビル（注４）

Ａ-２

ブリーゼタワー（注４）

Ａ-３

S-GATE日本橋本町
（注４）

所在地

鑑定評価額
（百万円）
（注２）

取得（予定）
年月日
（注３）

価格
（百万円）

投資比率
（％）

東京都
千代田区

2,509

2.6

2,690

大阪府
大阪市
北区

①8,600②4,500
合計13,100

13.6

17,235

6,698

6.9

7,470

2,055

2.1

2,530

5,829

6.0

6,340

4,959

5.1

5,500

3,782

3.9

3,610

東京都
品川区

①10,040②10,900
合計20,940

21.7①11,000②11,000
合計22,000

Ａ-９ 大森パークビル

東京都
大田区

5,400

5.6

5,490

S-GATE赤坂
（注４）

東京都
港区

①4,200②1,400
合計5,600

5.8①4,266②1,422
合計5,688

2,800

2.9

2,830

2021年
９月２日

10,000

10.3

10,200

2021年
９月２日

83,674

86.6

91,583-Ａ-４ S-GATE秋葉原
Ａ-５ 日比谷サンケイビル
Ａ-６ 八丁堀サンケイビル
オ
フ
Ａ-７ 東陽パークビル
ィスビ
品川シーサイド
Ａ-８
ル
ＴＳタワー（注４）

Ａ-10

Ａ-11 宮崎台ガーデンオフィス

Ａ-12 日立九州ビル
小計

東京都
中央区
東京都
千代田区
東京都
千代田区
東京都
中央区
東京都
江東区

神奈川県
川崎市
宮前区
福岡県
福岡市
早良区
-

- 29 -

2019年
３月12日①2019年
３月12日②2019年
９月３日
2019年
３月12日
2019年
３月12日
2019年
３月12日
2019年
３月12日
2019年
３月12日
①2019年
９月３日②2021年
９月２日
2019年
９月３日
①2020年
10月１日②2021年
９月２日

用
途

物件
番号

取得（予定）価格
（注１）
物件名称

所在地

鑑定評価額
（百万円）
（注２）

取得（予定）
年月日
（注３）

価格
（百万円）

投資比率
（％）

東京都
中央区

8,961

9.3

8,970

2019年
３月12日

広島県
広島市
中区

3,990

4.1

4,080

2019年
９月３日

小計

-

12,951

13.4

13,050-

合計-

96,625

100.0

104,633-

サホテルインターゲート
ブ Ｂ-１ 東京 京橋
アセ
ホテルインターゲート
ッ Ｂ-２ 広島
ト

（注１）「取得（予定）価格」は、取得（予定）資産に係る各売買契約に記載された不動産及び各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。また、「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各取得（予定）資産の取得（予定）価格の割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）「鑑定評価額」は、取得済資産については2021年２月28日現在を、取得予定資産については2021年７月１日現在を、それぞれ価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各取得（予定）資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に委託しています。
（注３）「取得（予定）年月日」は、取得（予定）資産に係る各売買契約に記載された取得年月日又は取得予定年月日を記載しています。な
お、取得予定資産の取得予定年月日は、一般募集の払込期日の変動に応じて変更されることがあるほか、本投資法人及び売主の間で合
意の上、変更されることがあります。
（注４）取得（予定）価格及び鑑定評価額については、本投資法人が保有し又は取得予定の共有持分（「東京サンケイビル」２％、「S-GATE日
本橋本町」51％）及び準共有持分（「ブリーゼタワー」45％）に相当する数値を記載しています。但し、取得予定資産のうち、準共有
持分の追加取得を行う２物件（「品川シーサイドＴＳタワー」及び「S-GATE赤坂」）については、上段（①とある箇所）に既保有部分（「品川シーサイドＴＳタワー」25％、「S-GATE赤坂」60％）の数値を記載し、下段（②とある箇所）に今回の取得予定部分（「品川シーサイドＴＳタワー」25％、「S-GATE赤坂」20％）の数値を記載しています。各物件の共有持分及び準共有持分の詳細については、
後記「（２）取得予定資産に係る個別不動産の概要」及び参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／５ 運用状況／（２）投資資産／③ その他投資資産の主要なもの／④ 個別不動産の概要」における各物件の個別物件表に記載のとおりです。以下同じです。
（注５）用途の区分については参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針／③ 本投資法人の特徴及び投資方針／＜投資方針＞」に記載のとおりです。以下同じです。

- 30 -

（イ）建物及び賃貸借の概要
取得予定資産の取得後における本投資法人の保有資産に係る物件名称、建築時期、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は以下のとおりです。
用
途

物件
番号
Ａ-１
Ａ-２
Ａ-３
Ａ-４

Ａ-５
オ
フ
Ａ-６
ィ
ス
Ａ-７
ビ
ル
Ａ-８
Ａ-９
Ａ-10
Ａ-11
Ａ-12

物件名称
東京サンケイビル（注７）
ブリーゼタワー（注７）
S-GATE日本橋本町（注７）
S-GATE秋葉原
日比谷サンケイビル
八丁堀サンケイビル
東陽パークビル（注８）
品川シーサイド
ＴＳタワー（注７）
大森パークビル
S-GATE赤坂（注７）
宮崎台ガーデンオフィス（注10）
日立九州ビル

2000年
９月28日
2008年
７月１日
2018年
10月31日
2017年
９月29日
1992年
６月25日
1965年
９月１日
1991年
６月18日
2003年
７月25日
1993年
５月31日
2015年
７月31日
1993年
２月４日
1996年
２月29日

総賃料収入
（百万円）
（注２）

敷金・保証金
（百万円）
（注３）

総賃貸
可能面積
（㎡）
（注４）

総賃貸面積
（㎡）
（注５）

稼働率
（％）
（注６）

97

81

881.69826.25

93.7

1,042

932

12,146.02

12,146.02

100.0

307

307

3,171.83

3,171.83

100.0

130

130

1,681.55

1,681.55

100.0

382

324

3,439.61

3,439.61

100.0

319

261

5,594.90

5,594.90

100.0

208

168

4,224.52

4,224.52

100.0

非開示
（注９）
289
非開示
（注９）
173
非開示
（注９）

非開示
（注９）
269
非開示
（注９）
161
非開示
（注９）

非開示
（注９）

非開示
（注９）

100.0

7,469.72

7,469.72

100.0

2,646.48

2,646.48

100.0

3,685.53

3,685.53

100.0

26,513.33

26,513.33

100.0

-

4,732

3,811

非開示
（注９）

非開示
（注９）

99.9

ホテルインターゲート
東京 京橋

2018年
１月18日

413

206

6,006.53

6,006.53

100.0

ホテルインターゲート
広島

2018年
10月31日237

118

9,160.15

9,160.15

100.0

小計／平均

-

651

325

15,166.68

15,166.68

100.0

合計／平均

-

5,384

4,136

非開示
（注９）

非開示
（注９）

99.9

小計／平均
サ
ブ Ｂ-１
ア
セ
ッ Ｂ-２
ト

建築時期
（注１）

（注１）「建築時期」は、各取得（予定）資産に係る主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合
は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。「品川シーサイドＴＳタワー」については、家屋番号100番１の９の建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
（注２）「総賃料収入」は、2021年５月末日現在において有効な各取得（予定）資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料（倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費等を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデー（※１）は考慮しないものとします。また、テナントとの合意において変動賃料が含まれているものについては、変動賃料を考慮に入れず算定しています。なお、消費税等は含みません。以下同じです。）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未
満を切り捨てて記載しています。なお、取得（予定）資産につきパス・スルー型マスターリース（※２）契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
（※１）「フリーレント」とは、主として新規入居のテナントに対し、転居に係るコストを一時的に低減させて移転を促進するための賃料等の一時的減額措置をいい、「レントホリデー」とは、テナントの入居期間中の一定時期につき定期又は不定期に賃料等の一時的減額措置を合意することをいいます。以下同じです。本書における月額賃料等の計算においては、別段の記載のない限り、フリーレント及びレントホリデーを考慮しないで算定しています。
（※２）「パス・スルー型マスターリース」とは、賃料保証のないマスターリースをいいます。以下同じです。
（注３）「敷金・保証金」は、2021年５月末日現在における各取得（予定）資産に係る賃貸借契約に基づく敷金・保証金の合計額（各賃貸借契約に基づき受領見込みの額を含みます。また、倉庫、看板、駐車場等に係る敷金・保証金は含みません。）につき、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、取得（予定）資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合において、
パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借
契約上の敷金を記載しています。

- 31 -

（注４）「総賃貸可能面積」は、2021年５月末日現在における各取得（予定）資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積（倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。）につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。
（注５）「総賃貸面積」は、2021年５月末日現在における各取得（予定）資産に係る賃貸借契約（但し、賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を除きます。）に表示された賃貸面積（倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。）の合計につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され、かつ賃貸借期間が開始している面積の合計につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。
（注６）「稼働率」は、2021年５月末日現在における各取得（予定）資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。また、各小計及びポートフォリオ合計欄は、各取得（予定）資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注７）総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積及び総賃貸面積については、本投資法人が保有し又は取得予定の共有持分（「東京サンケ
イビル」２％、「S-GATE日本橋本町」51％）及び準共有持分（「ブリーゼタワー」45％、「品川シーサイドＴＳタワー」50％、「SGATE赤坂」80％）に相当する数値を記載しています。
（注８）東陽パークビルの一部（賃貸面積1,696.05㎡）に関し、株式会社日立リアルエステートパートナーズとの間で、2021年６月末日を解約日とし、同年８月末日までの期間に係る賃料相当額、共益費相当額及び解約金等の支払等を受けることについて合意しています。また、東陽パークビルの一部（賃貸面積726.91㎡）に関し、株式会社明治は、2021年６月末日を解約日として退去済みです。
（注９）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により開示していません。
（注10）宮崎台ガーデンオフィスの一部（賃貸面積1,157.72㎡）に関し、沖電気工業株式会社は、2021年９月末日を解約日として退去予定です。

- 32 -

（ウ）建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
取得予定資産の取得後における本投資法人の保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、下表に記載の調査業者により行われた建物状況評価の結果に基づき作成された評価結果に係る報告書（建物状況調査報告書）及び地震リスク分析の結果に基づき作成された評価結果に係る報告書（地震リスク評価報告書）の概要は、以下のとおりです。なお、これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
建物状況調査報告書
用
途

物件
番号

Ａ-１

Ａ-２

Ａ-３
Ａ-４
オ
フ
ィ
ス
ビ
ル

Ａ-５
Ａ-６
Ａ-７
Ａ-８
Ａ-９
Ａ-10
Ａ-11
Ａ-12

物件名称
調査業者
東京
サンケイビル
（注３）
ブリーゼ
タワー
（注３）
S-GATE
日本橋本町（注３）
S-GATE
秋葉原
日比谷
サンケイビル
八丁堀
サンケイビル東陽
パークビル
品川シーサイド
ＴＳタワー
（注３）
大森
パークビル
S-GATE
赤坂（注３）
宮崎台ガーデンオフィス
日立九州ビル
小計

サ
ブ
ア
セ
ッ
ト

Ｂ-１

Ｂ-２

ホテル
インターゲート
東京 京橋
ホテル
インターゲート広島

東京海上
ディーアール株式会社（注４）

地震リスク評価報告書

調査書
日付

緊急・短期
修繕更新費用
（千円）
（注１）

中長期修繕
更新費用
（千円）
（注２）

2018年
12月

-

2019年
７月
2018年
12月

評価
報告書
日付

PML値
（％）

55,735

2018年
12月

2.3

-

515,872

2019年
７月

2.8

-

34,111

2018年
12月

2.0

-

28,774-

343,715-

399,998-

127,146

2021年
７月

-

702,833

2019年
７月

-

2021年
７月

2018年
12月
2018年
12月
2018年
12月
2018年
12月

東京海上
ディーアール
株式会社
（注４）

2018年
12月
2018年
12月
2018年
12月
2018年
12月

2.2
3.1
0.3
9.0

2019年
７月

3.2

209,686

2019年
７月

5.6

-

42,016

2020年
８月

4.6

-

67,061-

615,549

株式会社
東京建築検査機構
東京海上
ディーアール
株式会社
（注４）

2021年
７月
2021年
７月

-

-

-

3,142,497

2018年
12月

-

2019年
７月

東京海上
ディーアール
株式会社
（注４）

調査業者

2021年
７月
2021年
７月

9.5
2.5

-

-

36,848

2018年
12月

1.8

-

53,983

2019年
７月

2.1

小計

-

-

-

90,831---

合計／ポートフォリオ
PML値（％）（注５）

-

-

-

3,233,328

-

-

1.5

（注１）「緊急・短期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して緊急及び概ね１年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用のうち、本投資法人の負担する費用を、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）「中長期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注３）緊急・短期修繕更新費用及び中長期修繕更新費用については、本投資法人が保有し又は取得予定の共有持分（「東京サンケイビル」
２％、「S-GATE日本橋本町」51％）及び準共有持分（「ブリーゼタワー」45％、「品川シーサイドＴＳタワー」50％、「S-GATE赤坂」80％）に相当する数値を記載しています。
（注４）旧商号は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社ですが、現在の商号で記載しています。
（注５）「ポートフォリオPML値」は、東京海上ディーアール株式会社が試算した2021年７月付「地震リスク評価報告書―ポートフォリオ評価版―14物件」に基づき記載しています。

- 33 -

（エ）設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関、構造計算適合性判定機関、構造計算検証・確認機関
取得予定資産の取得後における本投資法人の保有資産に係る物件名称、設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算適合性判定機関又は構造計算検証・確認機関は、以下のとおりです。
物件
番号

物件名称

設計者
（注１）

Ａ-１

東京
サンケイビル

株式会社
竹中工務店

株式会社
竹中工務店

株式会社
三菱地所設計
株式会社
鴻池組
株式会社
プランテック
総合計画事務所

株式会社
三菱地所設計
株式会社
鴻池組
株式会社
プランテック
総合計画事務所

ブリーゼ
タワー
S-GATE
Ａ-３
日本橋本町
Ａ-２

構造設計者
（注１）

施工者
（注１）
竹中工務店・
北野建設
共同企業体
鹿島建設
株式会社
株式会社
鴻池組

確認検査機関（注１）

東京都

構造計算適合性判定機関（又は構造計算
検証・確認機関）（注１）－（注２、３）

一般財団法人
日本建築センター
一般財団法人
日本建築センター－（注２）
ビューローベリタス
ジャパン株式会社

五洋建設
株式会社

ビューローベリタス
ジャパン株式会社

日本建築検査協会
株式会社

Ａ-４

S-GATE
秋葉原

Ａ-５

日比谷
サンケイビル

鹿島建設
株式会社

鹿島建設
株式会社

鹿島建設
株式会社

東京都

株式会社
東京建築検査機構
（注４）

Ａ-６

八丁堀
サンケイビル

株式会社
山下寿郎
設計事務所

株式会社
山下寿郎
設計事務所

株式会社
竹中工務店

東京都

－
（注５）

Ａ-７

東陽
パークビル

清水建設
株式会社

清水建設
株式会社

清水建設
株式会社

東京都

株式会社
ERIソリューション
（注４）

株式会社
アール・アイ・エー

株式会社
アール・アイ・エー

大成・鹿島・
清水特定
東京都
建設工事
共同企業体

株式会社
アール・アイ・エー
株式会社
プランテック
総合計画事務所

株式会社
アール・アイ・エー
株式会社
プランテック
総合計画事務所

品川シーサイド
Ａ-８
ＴＳタワー

Ａ-９

大森
パークビル

Ａ-10

S-GATE
赤坂

Ａ-11

宮崎台ガーデン 東急建設
オフィス
株式会社
株式会社
日建設計

Ａ-12 日立九州ビル

ホテル
株式会社
Ｂ-１ インターゲート
久米設計
東京 京橋
ホテル
株式会社
Ｂ-２ インターゲート 安井建築
広島
設計事務所

－
（注２）

大成建設
株式会社

東京都

株式会社
東京建築検査機構
（注４）

東急建設
株式会社

日本ERI株式会社

一般財団法人
日本建築センター

東急建設
株式会社

東急建設
株式会社

川崎市

株式会社
東京建築検査機構
（注４）

株式会社
日建設計

大成・竹中・
鹿島・清水
福岡市
共同企業体

株式会社
久米設計

東急建設
株式会社

ビューローベリタス
ジャパン株式会社

株式会社
建築構造センター

株式会社
竹中工務店

株式会社
竹中工務店

ビューローベリタス
ジャパン株式会社

株式会社ジェイ・
イー・サポート－（注２）（注１）設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算適合性判定機関（又は構造計算検証・確認機関）の社名は、当時の名称等を記載しています。なお、構造計算適合性判定は、2007年６月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事による構造計算適合性判定、すなわち、構造計算が適正に行われたものか否かを判定することとされています。
（注２）「東京サンケイビル」、「ブリーゼタワー」及び「品川シーサイドＴＳタワー」は、国土交通大臣より建築認定を取得し、「日立九州ビル」は、一般財団法人日本建築総合試験所（旧商号：財団法人日本建築総合試験所） 建築技術安全審査委員
会の評価結果に基づき、構造計算の適合性の判定を得ているため、構造計算適合性判定を受ける必要はなく、また、構造計
算検証・確認機関による検証又は確認を行いません。
（注３）「東京サンケイビル」の建物の３階の一部（Ⅱ期工事跳出部分）につき、KYB株式会社グループ製造の制振用オイルダンパ
ーが本建物Ⅰ期工事竣工後に設置されていますが、本建物の構造安全性は、かかる制振用オイルダンパー性能に頼らない設計となっているため、その不具合が仮に将来発生したとしても、建物への影響はない旨、株式会社竹中工務店（本建物の設
計・構造設計・施工者）より確認を得ています。
（注４）「日比谷サンケイビル」については、構造計算適合性判定制度の導入前に建築されたことから、構造計算検証機関の株式会
社東京建築検査機構に、第三者的な立場から検証を委託したところ、構造設計概要書及び構造図等を検証した結果、構造計- 34 -

算ルートの設定は妥当であり、また許容応力度設計（第１次設計）及び保有水平耐力計算（第２次設計）はいずれも所定の安全率を確保しているため、構造設計概要書等上において構造安全性が確保されているとの所見を得ています。また、「東陽パークビル」については、構造計算適合性判定制度の導入前に建築されたことから、第三者専門機関である構造計算確認機関の株式会社ERIソリューションに、構造計算書及び構造図の確認業務を委託し、構造計算書及び構造図には、設計者の故意による構造計算の改ざんが行われている懸念、及び構造計算の過程について特に不適切と思われる内容が見受けられなかった旨の総合所見を取得しています。また、「大森パークビル」については、構造計算適合性判定制度の導入前に建築されたことから、構造計算検証機関の株式会社東京建築検査機構に、構造計算書及び構造図等の調査業務を委託し、構造計算書及び構造図等には特に故意の改ざん、偽造等の不正はない旨、構造計算ルートの設定は妥当である旨、並びに、許容応力度設計（第１次設計）及び保有水平耐力計算（第２次設計）はいずれも所定の安全率を確保している旨の所見を得ています。「宮崎台ガーデンオフィス」については、構造計算適合性判定制度の導入前に建築されたことから、構造計算検証機関の株式会社東京建築検査機構に、構造計算書及び構造図等の調査業務を委託し、取得予定資産の構造計算書及び構造図等には特に故意の改ざん、偽造等の不正はない旨、構造計算ルートの設定は妥当である旨、並びに、許容応力度設計（第１次設計）及び保有水平耐力（第２次設計）はいずれも所定の安全率を確保している旨の所見を受けています。
（注５）「八丁堀サンケイビル」は、建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成７年法律第123号、その後の改正を含みます。）に基づき、東京都中央区により耐震改修計画の認定を受けており、その際、一般財団法人日本建築防災協会により、改修に
より建物は地震に対して安全な構造となる旨の耐震判定書を受けています。したがって、構造計算検証・確認機関による検証又は確認を行いません。

- 35 -

（オ）不動産鑑定評価書の概要
取得予定資産の取得後における本投資法人の保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株
式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、各鑑定機関と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
鑑定評価書の概要
用
途

物件
番号

Ａ-１

Ａ-２

Ａ-３

オ
フ
ィ
ス
ビ
ル

物件名称

東京
サンケイビル
（注２）
ブリーゼ
タワー
（注２）
S-GATE
日本橋本町
（注２）

Ａ-４

S-GATE
秋葉原

Ａ-５

日比谷
サンケイビル

Ａ-６

八丁堀
サンケイビル

Ａ-７

東陽
パークビル

Ａ-８

品川シーサイド
ＴＳタワー
（注２）

Ａ-９

Ａ-10

Ａ-11

Ａ-12

直接還元法

DCF法
割引率
（％）

最終
還元
利回り
（％）

積算
価格
(百万円)

2,640

2.2

2.6

2,750

3.8

17,055

3.4

4.0

15,795

7,590

3.3

7,340

3.0

3.5

6,650

2,530

2,560

3.5

2,490

3.3

3.7

2,570

6,340

6,480

3.0

6,200

2.8

3.2

6,970

5,500

5,660

4.1

5,430

4.2

4.3

5,660

3,610

3,650

4.0

3,560

3.7

4.1

2,990

株式会社
①11,000 ①11,400
谷澤総合鑑定所 ②11,000 ②11,425

①3.6
②3.6

①10,825②10,825

①3.7
②3.7

①3.8
②3.8

①10,275②10,425

鑑定評価機関一般財団法人
日本不動産研究所
一般財団法人
日本不動産研究所
一般財団法人
日本不動産研究所
一般財団法人
日本不動産研究所
一般財団法人
日本不動産
研究所
株式会社
谷澤総合鑑定所
一般財団法人
日本不動産研究所

一般財団法人
日本不動産
研究所
S-GATE
一般財団法人
赤坂
日本不動産
（注２）
研究所
一般財団法人宮崎台ガーデン
日本不動産
オフィス
研究所
一般財団法人日立九州ビル
日本不動産
研究所
大森
パークビル

小計
サ
ブ
ア
セ
ッ
ト

鑑定
評価額
(百万円)
（注１）

収益価格
(百万円)

還元
利回り
（％）

収益価格
(百万円)

2,690

2,730

2.5

17,235

17,370

7,470

5,490

5,590

3.8

5,380

3.6

4.0

5,530

①4,266②1,422①4,362②1,454①3.2②3.2①4,170②1,388

①3.0
②3.0

①3.4
②3.4

①3,954②1,318

2,830

2,870

4.8

2,780

4.6

5.0

2,340

10,20010,400

4.3

10,000

4.1

4.5

10,90091,58393,541-

90,083--

88,127

Ｂ-１

ホテル
インターゲート
東京 京橋

大和不動産鑑定
株式会社

8,970

9,100

3.8

8,910

3.6

4.0

8,860

Ｂ-２

ホテル
インターゲート
広島

一般財団法人
日本不動産
研究所

4,080

4,120

4.6

4,030

4.4

4.8

4,320

小計

13,05013,220-12,940--13,180

合計

104,633

106,761-

103,023--

101,307（注１）「鑑定評価額」は、取得済資産については2021年２月28日現在を、取得予定資産については2021年７月１日現在を、それぞれ価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。

- 36 -

（注２）鑑定評価額、直接還元法による収益価格、DCF法による収益価格及び積算価格については、本投資法人が保有し又は取得予定の共有持分（「東京サンケイビル」２％、「S-GATE日本橋本町」51％）及び準共有持分（「ブリーゼタワー」45％）に相当する数値を記載しています。但し、取得予定資産のうち、準共有持分の追加取得を行う２物件（「品川シーサイドＴＳタワー」及び「S-GATE赤坂」）については、上段（①とある箇所）に既保有部分（「品川シーサイドＴＳタワー」25％、「SGATE赤坂」60％）の数値を記載し、下段（②とある箇所）に今回の取得予定部分（「品川シーサイドＴＳタワー」25％、「S-GATE赤坂」20％）の数値を記載しています。

- 37 -

（カ）主要な不動産等の物件に関する情報
取得予定資産の取得後における本投資法人の保有資産のうち、2021年５月末日現在において、「総賃料収入」が「ポートフォリオ全体の総賃料収入総額」の10％以上を占める不動産の概要（各物件の共有持分割合及び準共有持分割合を考慮した数値を基準とします。）は、以下のとおりです。
物件番号

Ａ-２
Ａ-８

物件名称
ブリーゼタワー（注６）品川シーサイド
ＴＳタワー（注６）

テナント数
（注１）

総賃料収入
（百万円）
（注２）

総賃貸可能面積
（㎡）
（注３）

総賃貸面積
（㎡）
（注４）

稼働率
（％）
（注５）

38

1,042

12,146.02

12,146.02

100.0

非開示
（注７）

非開示
（注７）

100.0

非開示
（注７）

非開示
（注７）

（注１）「テナント数」は、2021年５月末日現在における各取得（予定）資産に係る賃貸借契約に基づき、当該資産のテナント数を記載しています。但し、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分についてはエンドテナントの総数を記載しています。また、同一のテナントが同一の資産において用途の異なる賃貸借契約を締結している場合、当該テナントについてはその用途毎にテナント数として数えるものとします。
（注２）「総賃料収入」は、2021年５月末日現在において有効な各取得予定資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料（倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費等を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。また、テナントとの合意において変動賃料が含まれているものについては、変動賃料を考慮に入れず算定しています。なお、消費税等は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該取得（予定）資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンド
テナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
（注３）「総賃貸可能面積」は、2021年５月末日現在における各取得（予定）資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積（倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。）につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。
（注４）「総賃貸面積」は、2021年５月末日現在における各取得（予定）資産に係る賃貸借契約（但し、賃貸借期間が開始していな
い賃貸借契約を除きます。）に表示された賃貸面積（倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。）の合計につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され、かつ賃貸借期間が開始している面積の合計につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。
（注５）「稼働率」は、2021年５月末日現在における各取得（予定）資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注６）総賃料収入、総賃貸可能面積及び総賃貸面積については、本投資法人が保有し又は取得予定の準共有持分（「ブリーゼタワ
ー」45％、「品川シーサイドＴＳタワー」50％）に相当する数値を記載しています。
（注７）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により開示していません。

- 38 -

（キ）主要なテナントに関する情報
取得予定資産の取得後における本投資法人の保有資産につき、2021年５月末日現在の情報をもとに、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）（各物件の共有持分割合及び準共有持分割合を考慮した数値を基準とします。）は、以下のとおりです。
テナント名

株式会社
日立製作所

業種

物件
番号

製造業
（電気
機器）

Ａ-12 日立九州ビル

物件名称

総賃料
敷金・
賃貸面積
契約
収入
保証金
（㎡）
満了日
（百万円） （百万円）
（注１）
（注４）
（注２） （注３）26,513.33

非開示
（注９）

非開示
（注９）

東京サンケイビル（注７）
ブリーゼタワー
Ａ-２（注７）
S-GATE日本橋本町
Ａ-３
（注７）

826.2597

81

12,146.02

1,042

932

3,171.83

307

307

Ａ-４ S-GATE秋葉原

1,681.55

130

130

非開示
（注９）
非開示
（注９）

非開示
（注９）
非開示
（注９）

非開示
（注９）

非開示
（注９）

Ａ-１

株式会社
サンケイビル
（注６）

不動産
賃貸業

Ａ-10

ソニーグループ
株式会社

製造業
（電気
機器）

Ａ-８

S-GATE赤坂（注７）2,646.48

合計

20,472.13

品川シーサイド
ＴＳタワー（注７）

非開示
（注９）

契約更改の
方法等
（注５）

非開示
（注９）

非開示
（注９）

（注８）
2029年
３月31日
2028年
10月31日
2029年
３月31日
2030年
９月30日

普通建物
賃貸借契約
普通建物
賃貸借契約
普通建物
賃貸借契約
普通建物
賃貸借契約
普通建物
賃貸借契約

-

-

非開示
（注９）

非開示
（注９）

（注１）「賃貸面積」は、2021年５月末日現在における各取得（予定）資産に係るテナントを賃借人とする賃貸借契約（但し、賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を除きます。）に表示された賃貸面積（倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。）の合計につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され、かつ賃貸借期間が開始している面積の合計につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。
（注２）「総賃料収入」は、2021年５月末日現在において有効な各取得（予定）資産に係るテナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料（倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費等を含みます。また、
同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。またテナントとの合意において変動賃料が含まれているものについては、変動賃料を考慮に入れず算定しています。なお、消費税等は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該取得（予定）資産につきパス・スルー
型マスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
（注３）「敷金・保証金」は、2021年５月末日現在における各取得（予定）資産に係るテナントを賃借人とする賃貸借契約に基づく
敷金・保証金の合計額（各賃貸借契約に基づき受領見込みの額を含みます。また、倉庫、看板、駐車場等に係る敷金・保証金は含みません。）につき、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、取得（予定）資産につきパス・スル
ー型マスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金を記載しています。
（注４）「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された又は表示される予定の契約満了日を記載しています。
（注５）「契約更改の方法等」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。
（注６）投信法第201条及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人等並びに本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、利害関係者との取引に当たっての利益相反対策のための自主ルールである「利害関係者取引規程」に定めるところに従い、必要な審議及び決議等の手続を経ています。「利害関係者取引規程」の詳細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限／（４）
本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限」に記載のとおりです。
（注７）賃貸面積、総賃料収入及び敷金・保証金については、本投資法人が保有し又は取得予定の共有持分（「東京サンケイビル」
２％、「S-GATE日本橋本町」51％）及び準共有持分（「ブリーゼタワー」45％、「品川シーサイドＴＳタワー」50％、「SGATE赤坂」80％）に相当する数値を記載しています。
（注８）契約満了日は、本投資法人と株式会社サンケイビルとの間で2019年３月５日付で締結済みの共有者間協定書（東京サンケイビル）の効力終了時までとされています。なお、「東京サンケイビル」が単独の者に帰属することになった時又は当事者全員の書面による合意がなされた時に、上記共有者間協定の効力は終了します。
（注９）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により開示していません。

- 39 -

（ク）賃貸面積上位エンドテナント
取得予定資産の取得後における本投資法人の保有資産につき、2021年５月末日現在の情報
において、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10社を占めるエンドテナント（各物件の共有持分割合及び準共有持分割合を考慮した数値を基準とします。）は以下のとおりです。
なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の内容を記載しています。
エンドテナント名

総賃貸面積
（㎡）
（注１）

面積比率
（％）
（注２）

株式会社日立製作所

26,513.33

ソニーグループ株式会社

非開示
（注５）

非開示
（注５）

株式会社グランビスタ
ホテル＆リゾート（注４）15,166.68

14.9

非開示
（注５）
非開示
（注５）

非開示
（注５）
非開示
（注５）

日本ハム株式会社
バイエル薬品株式会社

物件
番号

物件名称

26.0 Ａ-12 日立九州ビル
Ａ-８

品川シーサイド
ＴＳタワー

Ｂ-１ ホテルインターゲート東京
京橋
Ｂ-２ ホテルインターゲート広島
ブリーゼタワー（注６）
ブリーゼタワー
Ａ-２
（注６）
Ａ-２

株式会社鴻池組

2,542.73

2.5 Ａ-３ S-GATE日本橋本町

株式会社博報堂DY
ホールディングス

2,517.69

2.5 Ａ-10 S-GATE赤坂

株式会社日立リアル
エステートパートナーズ

2,422.96

2.4 Ａ-７ 東陽パークビル

東洋産業株式会社

1,509.72

1.5 Ａ-９ 大森パークビル

横河ソリューションサービス
株式会社

非開示
（注５）

非開示
（注５）

Ａ-２

ブリーゼタワー
（注６）

契約満了日
非開示
（注５）
非開示
（注５）
2038年
１月31日
2038年
10月31日
非開示
（注５）
非開示
（注５）
2028年
10月31日
非開示
（注５）
2021年
10月31日（注７）
2022年
11月30日
非開示
（注５）

契約形態
（注３）
非開示
（注５）
非開示
（注５）
定期建物
賃貸借契約
定期建物
賃貸借契約
定期建物
賃貸借契約
定期建物
賃貸借契約
定期建物
賃貸借契約
普通建物
賃貸借契約
普通建物
賃貸借契約
定期建物
賃貸借契約

（注１）「総賃貸面積」は、2021年５月末日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約（但し、賃貸借期間が開始していない
賃貸借契約を除きます。）に表示された賃貸面積（倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。）の合計につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。また、「S-GATE日本橋本町」については、本投資法人が保有している共有持分51％に相当する数値、「S-GATE赤坂」については、本投資法人が保有し又は取得予定の準共有持分80％に相当する数値を記載しています。
（注２）「面積比率」は、総賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積に占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）「契約形態」は、2021年５月末日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
（注４）「株式会社グランビスタ ホテル＆リゾート」に係る総賃貸面積は、「ホテルインターゲート東京 京橋」及び「ホテルイン
ターゲート広島」の総賃貸面積の合計を、物件番号、物件名称及び契約満了日は、「ホテルインターゲート東京 京橋」に係る数値を上段に、「ホテルインターゲート広島」に係る数値を下段に、それぞれ記載しています。
（注５）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により開示していません。
（注６）「ブリーゼタワー」に係る「総賃貸面積」及び「面積比率」の計算に際しては、当該物件のマスターレッシーたるサンケイ
ビルがエンドテナントと締結している賃貸借契約に表示された賃貸面積に基づき、本投資法人が取得している共有持分を考慮せずに算出しています。
（注７）東陽パークビルの一部（賃貸面積1,696.05㎡）に関し、株式会社日立リアルエステートパートナーズとの間で、2021年６月
末日を解約日とし、同年８月末日までの期間に係る賃料相当額、共益費相当額及び解約金等の支払等を受けることについて合意しています。

- 40 -

（ケ）ポートフォリオの概況
取得予定資産の取得後における本投資法人の保有資産に係るポートフォリオの状況は、以下のとおりです。
a．用途別比率
用途区分（注１）

取得（予定）価格
（百万円）
（注２）

比率（％）
（注２）

物件数

オフィスビル

83,67486.6

12

サブアセット12,951

13.4

２

ホテル

12,95113.4

２96,625

100.0

14

合計

（注１）「用途区分」の詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針／③ 本投資法人の特徴及び投資方針／＜投資方針＞」に記載のとおりです。
（注２）「取得（予定）価格」は、取得（予定）資産に係る各売買契約に記載された不動産及び各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。また、「比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各用途区分の取得（予定）価格の割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。

b．地域別比率（A） ポートフォリオ全体
地域区分（注１）

取得（予定）価格
（百万円）
（注２）

比率（％）
（注２）

物件数

東京圏・大阪市・名古屋市

82,63585.5

12

政令指定都市（上記を除く）・中核市・地方主要都市13,990

14.5

２

合計

96,625100.014（B） オフィスビル
地域区分（注１）

取得（予定）価格
（百万円）
（注２）

比率（％）
（注２）

物件数

東京圏・大阪市・名古屋市

73,67488.0

11

政令指定都市（上記を除く）・中核市・地方主要都市

10,000

12.0

１

合計

83,674100.0

12（C） サブアセット
地域区分（注１）

取得（予定）価格
（百万円）
（注２）

比率（％）
（注２）

物件数

東京圏・大阪市・名古屋市

8,961

69.2

１

政令指定都市（上記を除く）・中核市・地方主要都市

3,990

30.8

１

合計

12,951

100.0

２（注１）「地域区分」の詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針／③ 本投資法人の特徴及び投資方針／＜投資方針＞」に記載のとおりです。
（注２）「取得（予定）価格」は、取得（予定）資産に係る各売買契約に記載された不動産及び各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。また、「比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各地域区分の取得（予定）価格の割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。

- 41 -

c．賃貸借期間別状況（A） 用途別
テナント数（件）（注１）

平均賃貸借期間（年）（注２）

ポートフォリオ全体

非開示（注３）

6.4

オフィスビル

非開示（注３）

4.1

サブアセット２

20.0（B） 賃貸借期間別
テナント数（件）（注１）

総賃料収入（百万円）
（注４）

10年以上

10

1,051

５年以上10年未満

35

1,548

３年以上５年未満

50

996

３年未満

非開示（注３）

非開示（注３）（注１）「テナント数」は、2021年５月末日現在における各取得（予定）資産に係る賃貸借契約に基づき、当該資産の延べテナ
ント数を記載しています（倉庫等のみのテナントは除きます。）。但し、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、当該マスターリース契約が締結されているもののうちパス・スルー型マスターリースの対象となっている部分についてはエンドテナントの総数を記載しています。また、同一のテナントが同一の資産において用途の異なる賃貸借契約を締結している場合、当該テナントについてはその用途毎にテナント数として数えるものとします。なお、「東京サンケイビル」において、マスターレッシーである株式会社サンケイビルが自ら事務所として使用している部分がありますが、この部分については「（B）賃貸借期間別」のテナント数の算出対象から除いています。
（注２）「賃貸借期間」とは、2021年５月末日現在における各取得（予定）資産に係る各エンドテナントとの賃貸借契約上の賃貸借期間を指します。また、「平均賃貸借期間」とは、ポートフォリオの用途毎の賃貸借契約上の賃貸借期間を平均したもので、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、「東京サンケイビル」において、マスターレッシーである株式会社サンケイビルが自ら事務所として使用している部分がありますが、この部分については賃貸借期間の算出対象から除いています。
（注３）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により開示していません。
（注４）「総賃料収入」は、2021年５月末日現在において有効な各取得（予定）資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料（倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費等を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。またテナントとの合意において変動賃料が含まれているものについては、変動賃料を考慮に入れず算定しています。なお、消費税等は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該取得（予定）資産につきパス・スルー
型マスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出 した金額を 基 準としていま す。加えて、「東京サンケイビル」、「S-GATE日 本橋本町」、「ブリーゼタ ワー」、「品川シーサイドＴＳタワー」及び「S-GATE赤坂」に係る総賃料収入は、本投資法人が保有し又は取得予定の共有持分（「東京サンケイビル」２％、「S-GATE日本橋本町」51％）及び準共有持分（「ブリーゼタワー」45％、「品川シーサイドＴＳタワー」50％、「S-GATE赤坂」80％）に相当する数値を基準としています。なお、「東京サンケイビ
ル」において、マスターレッシーである株式会社サンケイビルが自ら事務所として使用している部分がありますが、この部分については総賃料収入の算出対象から除いています。

（コ）担保の状況
取得（予定）資産につき、取得時において担保は設定されていません。

- 42 -

（２）取得予定資産に係る個別不動産の概要
以下の表は、各取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいます。）。また、個別物件表において用いられている用語は、各個別物件表において別途定める場合を除き以下のとおりであり、個別物件表については以下に掲げる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2021年５月末日現在の状況を記載しています。
（ア）区分に関する説明
・「用途」は、本投資法人の各取得予定資産について、本投資法人の投資方針において定められる用途に応じて記載しています。
（イ）特定資産の概要に関する説明
・「所在地」は、各不動産の住居表示を記載しています。また住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）に基づき、駅等からの徒歩分数
について道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値、又は不動産鑑定評価書に記載された数値を記載しています。
・「特定資産の種類」は、各取得予定資産の種類を記載しています。
・「取得（予定）年月日」は、各取得予定資産に係る各売買契約に記載された取得年月日
及び取得予定年月日を記載しています。
・「取得（予定）価格」は、各取得予定資産に係る各売買契約に記載された不動産及び各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
・「信託受益権の概要」は、各取得予定資産の取得時（取得に伴い変更が予定される場合には、変更後）における信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日の概要を記載しています。なお、本書の日付後に締結される予定の信託契約については、各取得予定資産の取得予定時における信託受託者となる予定の者、予定の信託設定日及び予定の信託期間満了日の概要を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載
しています。
・土地の「容積率」及び「建ぺい率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法
令に従って定められた緩和措置又は制限措置による加減前の数値を記載しています。な
お、取得予定資産によっては、本書に記載の「容積率」及び「建ぺい率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・土地の「所有形態」は、各取得予定資産に関して本投資法人（不動産信託受益権の場合は不動産信託の信託受託者）が保有し、又は保有する予定の権利の種類を記載しています。
・建物の「構造／階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「建築時期」は、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。なお、「延床面積」
は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、区分所有又は準共有等にかかわらず一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
・建物の「用途」は、登記簿上の建物種類のうち主要なものを記載しています。
・建物の「所有形態」は、各取得予定資産に関して本投資法人（不動産信託受益権の場合は不動産信託の信託受託者）が保有し、又は保有する予定の権利の種類を記載しています。
・「ＰＭ会社」は、各取得予定資産についてプロパティマネジメント契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。
- 43 -

・「環境評価」は、別途定める場合を除き、建物の保有者（前主、その他本投資法人以外の保有者を含みます。）がDBJ Green Building認証の申請を行っているものについては、そのレポート記載の評価結果を記載しています。なお、「DBJ Green Building認証制度」とは、ビルの環境性能に加えて防犯や防災その他の不動産を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請に配慮した不動産の普及促進を目的に、株式会社日本政
策投資銀行が独自に開発したスコアリングモデルにより５段階で評価し、時代の要請に応える優れた不動産を選定・認証する制度です。DBJ Green Building認証における評価
ランクは５段階（「５つ星」から「１つ星」）であり、「５つ星」は国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされたビル、「４つ星」は極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「３つ星」は非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「２つ星」は優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「１つ星」は十分な「環境・社会への配慮」がなされたビルであることの認証とされています。当該評価結果の内容は、一定時点における一定の判断手法を用いて行った評価結果であり、評価の第三者性、評価内容の妥当性及び正確性、並びに評価対象たる建物の性能を保証するものではありません。
・「ＭＬ会社」は、各取得予定資産についてマスターリース契約を締結し又は締結する予定の会社を記載しています。なお、各取得予定資産の共有者がＭＬ会社となる場合があり得ます。
・「ＭＬ種別」は、各取得予定資産の取得後のマスターリース種別（パス・スルー型又は固定型の別をいいます。以下同じです。）を記載しています。なお、「パス・スルー型」とは、賃料保証のないマスターリースをいい、「固定型」とは、賃料保証のあるマ
スターリースをいいます。
（ウ）特記事項に関する説明・「特記事項」には、2021年５月末日現在において各取得予定資産の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載
しています。
（エ）テナント賃貸借の概要に関する説明
・「賃貸可能面積」は、2021年５月末日現在における各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積（倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。）につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。
・「稼働率」は、2021年５月末日現在における各取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
・「テナント数」は、2021年５月末日現在における各取得予定資産に係る賃貸借契約に基づき、当該資産のテナント数を記載しています。但し、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部
分についてはエンドテナントの総数を記載しています。また、同一のテナントが同一の資産において用途の異なる賃貸借契約を締結している場合、当該テナントについてはその用途毎にテナント数として数えるものとします。
・「代表的なテナント名称」は、各取得予定資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きい
テナントを記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分における固定型マスターリース契約上のマスターリース会社を記載しています。また、エンド
テナント又は関係者より開示の承諾を得られていない場合、「代表的なテナント名称」
欄を非開示としています。
・「総賃料収入」は、2021年５月末日現在において有効な各取得予定資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料（倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室
賃料に限り、共益費等を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデー
は考慮しないものとし、将来において賃料の変更の合意がある場合には2021年５月末日
現在での賃料額を基準としています。またテナントとの合意において変動賃料が含まれているものについては、変動賃料を考慮に入れず算定しています。なお、消費税等は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨- 44 -

てて記載しています。なお、取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている
場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきマスターリ
ース契約上の月額賃料を、それぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載
しています。
・「敷金・保証金」は、2021年５月末日現在における各取得予定資産に係る賃貸借契約に基づく敷金・保証金の合計額（各賃貸借契約に基づき受領見込みの額を含みます。また、倉庫、看板、駐車場等に係る敷金・保証金は含みません。）につき、それぞれ百万
円未満を切り捨てて記載しています。
（オ）本物件の特徴に関する説明
・「本物件の特徴」は、本投資法人が、各不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の記載に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づき、各取得予定資産の特徴等を本資産運用会社において記載したものです。当該調査及び分析は、一定時点における不動産鑑定機関の評価等をもとに作成した本資産運用会社の判断と意見です。したがって、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
（カ）鑑定評価書の概要に関する説明
・「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、各不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定
評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、同欄において、数値については、単位未満を切り捨てて記載し、比率については、小数第２位を四捨五入して記載しています。

- 45 -

物件番号 Ａ-８ 物件名称 品川シーサイドＴＳタワー
所在地
最寄駅
特定資産の種類
取得（予定）年月日（注１）
取得（予定）価格
（注１）

敷地面積

用途地域
土地

容積率

建ぺい率

所有形態

ＰＭ会社
ＭＬ会社

特記事項

用途

オフィスビル

特定資産の概要
東京都品川区東品川四丁目12番３号
東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅 徒歩１分
不動産信託受益権
信託受託者 株式会社ＳＭＢＣ信託銀行①2019年９月３日
信託受益権 信託設定日 2017年４月28日②2021年９月２日（注２）の概要①10,040百万円
信託満了日 2029年９月28日②10,900百万円①鉄骨鉄筋コンクリート造／
地上１階②鉄骨鉄筋コンクリート・鉄17,386.11㎡（注３）構造／階数
筋コンクリート・鉄骨造陸屋根／地上25階地下２階③鉄骨鉄筋コンクリート造／
地上１階（注５）
準工業地域
建築時期
2003年７月25日（注６）①7,698.76㎡
建物
300％
延床面積
②43,337.23㎡③1,941.74㎡（注５）
①駐車場
60％
用途
②店舗・事務所③駐車場（注５）
所 有 権（共 有 持 分 約 45％）、相
互 利 用 権（い ず れ も 敷 地 利 用
所有権（準共有持分50％）
所有形態権）（準共有持分50％）
（注４）
（注４）
三菱地所プロパティ
環境評価なし
マネジメント株式会社
なし
ＭＬ種別
なし
本物件は、建築基準法上の一団地認定を受けて開発された品川シーサイドフォレストに属しており、信託受託者は、本物件の敷地部分を第三者と共有しています。また、品川シーサイドフォレストの全体敷地は信託受託者を含む各地権者により分有されていますが、
品川シーサイドフォレストに属する各建物の区分所有者のために区分所有規約に基づき相互利用権が設定されています。
本物件の区分所有建物の一部の専有部分（駐車場部分）は、信託受託者及び第三者との間の共有となります。
建物区分所有権等に係る信託受益権の準共有者である合同会社エス・ケー・ビー２号（準共有持分50％）と本投資法人（準共有持分50％）の間では、準共有者間協定を締結していますが、準共有者間協定には以下の事項が規定されています。
・意思決定受益者としての行為につき、原則として全準共有者の合意によって決定されます。
・不分割特約準共有者は、信託受益権について、５年間（自動更新あり）分割請求しないこととします。
・優先交渉権
各準共有者は、準共有持分を売却しようとする場合には、第三者に優先して他の準共有者との間で売買条件の協議を行うものとします。
・承諾事項
各準共有者が、準共有持分につき担保権の設定その他譲渡以外の処分を行う場合には、他の準共有者の事前の書面による承諾を必要とします。

- 46 -

賃貸可能面積
非開示
（注７）

稼働率
100.0％

テナント数
非開示
（注７）

テナント賃貸借の概要
総賃料収入
敷金・保証金
非開示
非開示
（注７）
（注７）

代表的なテナント名称
ソニーグループ株式会社（注１）本投資法人が取得済みの準共有持分25％の取得年月日及び取得価格については上段（①とある箇所）に、本投資法人が追加取得を予定する同準共有持分25％の取得予定年月日及び取得予定価格については下段（②とある箇所）に記載しています。
（注２）一般募集の払込期日の変動に応じて変更されることがあるほか、本投資法人及び売主の間で合意の上、変更されることがあります。
（注３）所有権（共有持分）を有する敷地面積を記載しています。かかる敷地面積のほか、本物件の敷地である第三者が所有する土地部分（相互利用権の対象部分）21,990.11㎡が存在します。
（注４）本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する信託財産は、①敷地のうち、三井住友信託銀行株式会社及び三菱ＵＦJ信託
銀行株式会社と共有する土地の共有持分100万分の451,984、②敷地のうち、相互利用権部分の相互利用権の準共有持分、③オフィ
ス部分の建物区分所有権並びに④駐車場部分の建物区分所有権の共有持分（100番１の６の建物の専有部分については、共有持分100万分の204,513、100番１の15の建物の専有部分については、共有持分100万分の459,017）です。本投資法人は、かかる信託受益権の25％の準共有持分を2019年９月３日に取得済みであり、同信託受益権の25％の準共有持分の追加取得を予定しています。
（注５）区分所有建物に係る延床面積を記載しています。本物件の建物は家屋番号がそれぞれ100番１の６、100番１の９、100番１の15の３つの建物により構成されています。構造／階数、延床面積及び用途については、上段（①とある箇所）に100番１の６を、中段（②とある箇所）に100番１の９を、下段（③とある箇所）に100番１の15を、それぞれ記載しています。
（注６）最も延床面積の大きい100番１の９の建築時期を記載しています。なお、100番１の６、100番１の15の建築時期は、それぞれ2002年
９月30日、2003年７月25日です。
（注７）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により開示していません。

本物件の特徴＜特徴＞
・本物件は、大型再開発により誕生した、高層オフィスビル群や大型商業施設からなり、IT・メーカー等の企業の本社やバックオフィスが集積している「品川シーサイドフォレスト」に所在する高層オフィスビルです。
・東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅から徒歩１分に位置し、「渋谷」駅へ約15分、「新宿」駅へ約20分と都心ターミナル駅までのダイレクトアクセスが可能（「大崎」駅でＪＲ線と相互直通運転を実施）です。また、京急本線にて羽田空港や「品川」駅へのアクセスも良好です。
・基準階面積約446坪、天井高2,700mm、OAフロア（100mm）等の高いビルスペックを有します。
＜東品川へのオフィス移転事例＞
・東品川へのオフィス移転事例10事例中７事例が品川シーサイドフォレスト（品川SSF）への移転となっており、都心近郊、広い基準階面積、ハイスペックビルへのニーズの高さが確認できます。

出所：「日経不動産マーケット情報」に基づき本資産運用会社において作成（注）「東品川」とは、東京都品川区東品川をいいます。

＜品川シーサイドフォレスト街区図＞- 47 -

＜北品川・東品川エリアの募集賃料推移＞

出所：三幸エステート株式会社（以下「三幸エステート」といいます。）「相場データ エリア別時系列データ」に基づき本資産運用会社
において作成（注１）「北品川・東品川エリアの募集賃料推移」は、品川区・大田区内の各エリアに所在する賃貸オフィスビルの平均募集賃料（※１）につき、2020年１月末日の大規模ビル（※２）の平均募集賃料を100として、指数化のうえ表示しています。
（※１）「平均募集賃料」は、三幸エステートが入手した募集賃料の平均値をいい、共益費を含みます。
（※２）「大規模ビル」は、本図において、基準階（３階以上）オフィスフロアの最大貸室面積が200坪以上のビルをいいます。
（注２）品川区・大田区内の各エリアは、三幸エステートが定めた分類に準じています。

＜基準階平面図（約446坪）＞＜所在地＞- 48 -

鑑定評価書の概要
物件名
鑑定評価機関
鑑定評価額
価格時点
項目
収益価格
直接還元法による価格
①運営収益
可能総収益
空室等損失等
②運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
ＰＭフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益（NOI：①－②）④一時金の運用益⑤資本的支出純収益（NCF：③＋④－⑤）

品川シーサイドＴＳタワー
株式会社谷澤総合鑑定所
11,000百万円
2021年７月１日
内容
11,000百万円
11,425百万円
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）428百万円
３百万円
21百万円

運用利回りは1.0％として査定
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準を考慮して査定

411百万円還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り原価法による積算価格
土地比率
建物比率
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

概要等
DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定

3.6％
10,825百万円
3.7％
3.8％
10,425百万円
83.2％
16.8％

対象不動産の市場性、類似不動産の取引利回り等を考慮して査定
対象不動産の競争力等を考慮して査定
経年リスク、市況リスク等を考慮して査定

特になし（注１）上記の金額についてはいずれも建物区分所有権等の準共有持分（25％）に相当する数値を記載しています。
（注２）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により開示していません。

- 49 -

物件番号 Ａ-10 物件名称 S-GATE赤坂
所在地
最寄駅
特定資産の種類
取得（予定）年月日（注１）
取得（予定）価格
（注１）
敷地面積
土地

用途地域
容積率
建ぺい率
所有形態

ＰＭ会社
ＭＬ会社

特記事項

賃貸可能面積稼働率

2,646.48㎡

100.0％

用途

オフィスビル

特定資産の概要
東京都港区赤坂六丁目２番４号
東京メトロ千代田線「赤坂」駅 徒歩１分
不動産信託受益権
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社①2020年10月１日
信託受益権 信託設定日 2020年10月１日②2021年９月２日（注２）の概要①4,200百万円
信託満了日 2030年９月30日②1,400百万円
鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋
775.63㎡（注３、４）
構造／階数 コンクリート・鉄骨造陸屋根／地上８階
商業地域、第二種住居地域
建築時期
2015年７月31日
建物500％、400％
延床面積
3,918.05㎡
80％、60％
用途
事務所・店舗所有権（準共有持分80％）
所有権（準共有持分80％）
所有形態
（注５）
（注５）
DBJ Green Building 認 証
株式会社サンケイビル
環境評価「2020 ３つ星」取得
株式会社サンケイビル
ＭＬ種別
パス・スルー型
本物件に係る信託受益権の準共有者である株式会社サンケイビル（準共有持分20％）と本投資法人（準共有持分80％）の間では、準共有者間協定を締結していますが、準共有者間協定には以下の事項が規定されています。
・意思決定受益者としての行為につき、原則として全準共有者の合意によって決定されます。
・不分割特約準共有者は、信託受益権について、５年間（自動更新あり）分割請求しないこととします。
・優先交渉権
各準共有者は、準共有持分を売却しようとする場合には、第三者に優先して他の準共有者との間で売買条件の協議を行うものとします。
・承諾事項
各準共有者が、準共有持分につき担保権の設定その他譲渡以外の処分を行う場合には、他の準共有者の事前の書面による承諾を必要とします。
テナント賃貸借の概要（注６）
テナント数
総賃料収入
敷金・保証金代表的なテナント名称
非開示
非開示
２
株式会社博報堂DYホールディングス
（注７）
（注７）

（注１）本投資法人が取得済みの準共有持分60％の取得年月日及び取得価格については上段（①とある箇所）に、本投資法人が追加取得を予定する同準共有持分20％の取得予定年月日及び取得予定価格については下段（②とある箇所）に記載しています。
（注２）一般募集の払込期日の変動に応じて変更されることがあるほか、本投資法人及び売主の間で合意の上、変更されることがあります。
（注３）所有権（準共有持分）を有する敷地面積を記載しています。
（注４）本土地の敷地面積には、私道負担部分（27.55㎡）が含まれます。
（注５）本投資法人は、60％の準共有持分を2020年10月１日に取得済みであり、20％の準共有持分の追加取得を予定しています。
（注６）テナント賃貸借の概要のうち、賃貸可能面積については、準共有持分（80％）に相当する数値を記載しています。
（注７）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により開示していません。

- 50 -

本物件の特徴＜特徴＞
・株式会社サンケイビルがデザイン、スペック（性能）、サービス水準を統一化して開発・運営管理を行い、快適性、安心・安全・環境性、BCP（事業継続計画）対策及びソフト面のテナントサービス等を充実させたハイグレード
ミッドサイズオフィスビル「S-GATE」シリーズの第１号物件です。
・オフィスエリアとして人気の高い赤坂地区に立地しており、最寄りの東京メトロ千代田線「赤坂」駅徒歩１分の利
便性に加え、「溜池山王」駅、「赤坂見附」駅、さらには「永田町」駅も徒歩圏にあり、４駅６路線が利用可能です。
・重厚なグリッドデザイン（注１）の外観に加え、基準階の賃室床面積は約525㎡、天井高2,800㎜、アウトフレーム構造の採用による完全無柱空間を実現。環境に配慮したLow-e（Low emissivity）ペアガラス（注２）、LED照明、
完全個別空調を実装しています。エントランスには心地よいアロマの演出と、壁面緑化、デジタルサイネージを設
置、パウダースペースを備えたホテルライクなトイレやリフレッシュコーナー、開放感のある屋上テラスの設置により、快適なオフィス環境を実現しています。BCP（事業継続計画）対策の面でも、非常用発電機の装備、異系統２回線受電の採用、１階を除く各階には防災備蓄倉庫を備え、建築基準法で定められた耐震基準の1.25倍相当の強度の耐震構造を採用する等、中規模ではありますがＡクラスビルと同水準の仕様・設備水準を誇り、築浅の大規模ビ
ルと比べ遜色ない競争力を有していると考えます。
・本物件はDBJ Green Building認証「2020 ３つ星」を取得しています。
（注１）「グリッドデザイン」とは、建物の外観に施された格子状の意匠をいいます。
（注２）「Low-e（Low emissivity）ペアガラス」とは、低放射（Low emissivity）膜を施した複層ガラスを意味します。

＜再開発エリアに隣接＞・本物件が隣接する東京メトロ「赤坂」駅周辺地域は、株式会社TBSホールディングスを中心に2028年竣工を目指し、再開発計画が進行しています。
・再開発ビルにはホテルやオフィス、商業施設が入るほか、劇場やホール新設が予定され、さらなる繁華性の向上が期待されます。

＜所在地＞- 51 -

鑑定評価書の概要
物件名
鑑定評価機関
鑑定評価額
価格時点
項目
収益価格
直接還元法による価格
①運営収益
可能総収益
空室等損失等
②運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
ＰＭフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益（NOI：①－②）④一時金の運用益⑤資本的支出純収益（NCF：③＋④－⑤）

S-GATE赤坂
一般財団法人日本不動産研究所
1,422百万円
2021年７月１日
内容
1,422百万円
1,454百万円
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
46百万円
０百万円
０百万円

運用利回りは1.0％として査定
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準を考慮して査定

46百万円

還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り原価法による積算価格
土地比率
建物比率
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

概要等
DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定

3.2％
1,388百万円
3.0％
3.4％
1,318百万円
85.2％
14.8％

対象不動産の市場性、類似不動産の取引利回り等を考慮して査定
対象不動産の競争力等を考慮して査定
経年リスク、市況リスク等を考慮して査定

特になし（注１）上記の金額についてはいずれも準共有持分（20％）に相当する数値を記載しています。
（注２）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により開示していません。

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物件番号 Ａ-11 物件名称 宮崎台ガーデンオフィス
所在地
最寄駅
特定資産の種類取得予定年月日
取得予定価格
敷地面積
土地

用途地域
容積率
建ぺい率
所有形態

ＰＭ会社
ＭＬ会社
特記事項
賃貸可能面積稼働率

3,685.53㎡

100.0％

用途

オフィスビル

特定資産の概要
神奈川県川崎市宮前区宮崎二丁目６番10号
東急田園都市線「宮崎台」駅 徒歩３分
不動産信託受益権
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
信託受益権
2021年９月２日（注１）
信託設定日 1991年３月25日の概要
2,800百万円
信託満了日 2030年９月30日
鉄筋コンクリート造陸屋根／
1,867.00㎡
構造／階数
地上４階地下１階
近隣商業地域、第一種中高層住
建築時期
1993年２月４日
居専用地域
建物300％、200％
延床面積4,404.55㎡
80％、60％
用途
事務所
所有権
所有形態
所有権
株式会社サンケイビルマネジメ
環境評価
なし
ント
合同会社エス・ケー・ビー宮崎
ＭＬ種別
なし
台（注２）
該当事項ありません。
テナント賃貸借の概要（注３）
テナント数
総賃料収入
敷金・保証金代表的なテナント名称
沖電気工業株式会社
８
173百万円
161百万円（注３）（注１）一般募集の払込期日の変動に応じて変更されることがあるほか、本投資法人及び売主の間で合意の上、変更されることがあります。
（注２）本書の日付現在、合同会社エス・ケー・ビー宮崎台がＭＬ会社となっていますが、本投資法人が本物件を取得するまでに同社との間のマスターリース契約は解約される予定です。
（注３）沖電気工業株式会社は、本物件（賃貸面積1,157.72㎡）につき2021年９月末日をもって解約予定であり、かかる解約後において当該区画に後継テナントが入居しない場合の代表的なテナントは、株式会社日鉄コミュニティとなる予定です。

本物件の特徴＜特徴＞
・本物件は、東急田園都市線「宮崎台」駅徒歩３分の視認性の高い角地に所在する、駅周辺における希少性の高いオ
フィスビルです。
・大手教育関連や保育・福祉関連等の、地域ニーズに合致した安定的なテナント構成となっています。
・基準階面積約350坪、天井高2,600mm、個別空調対応等のテナントニーズを満たすフロアスペースとスペックを備えているビルです。
＜地域ニーズに合致したテナント構成＞
・社会福祉関連事務所
・食品関連事務所
・IT・通信関連事務所
・学習塾
・保育園
・建築工事事務所＜所在地＞- 53 -

鑑定評価書の概要
物件名
鑑定評価機関
鑑定評価額
価格時点
項目
収益価格
直接還元法による価格①運営収益

宮崎台ガーデンオフィス
一般財団法人日本不動産研究所
2,830百万円
2021年７月１日
内容
2,830百万円
2,870百万円
184百万円

可能総収益

194百万円

空室等損失等
②運営費用

９百万円
44百万円

維持管理費

11百万円

水道光熱費

12百万円

修繕費

１百万円

ＰＭフィー

３百万円

テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益（NOI：①－②）④一時金の運用益⑤資本的支出純収益（NCF：③＋④－⑤）

１百万円
12百万円
０百万円
－
140百万円
１百万円
３百万円

長期的に安定的と認められる賃料収入、共益費収入等を考慮して査定
長期的に安定的と認められる空室率を考慮して査定
過年度実績、現行契約条件に基づき、類似不動産の費用水準を考慮して査定
過年度実績に基づき、稼働率等を考慮して査定
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の費用水準を考慮して査定
過年度実績、現行契約条件に基づき、類似不動産の費用水準を考慮して査定
賃借人の想定回転期間を考慮して査定
過年度実績、類似不動産の水準を考慮して査定
類似不動産の費用水準を考慮して査定

運用利回りは1.0％として査定
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準を考慮して査定

137百万円還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り原価法による積算価格
土地比率
建物比率
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

概要等
DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定

4.8％
2,780百万円
4.6％
5.0％
2,340百万円
82.6％
17.4％

対象不動産の市場性、類似不動産の取引利回り等を考慮して査定
対象不動産の競争力等を考慮して査定
経年リスク、市況リスク等を考慮して査定

特になし- 54 -

物件番号 Ａ-12 物件名称 日立九州ビル
所在地
最寄駅
特定資産の種類取得予定年月日
取得予定価格
敷地面積
土地

用途地域
容積率
建ぺい率
所有形態

ＰＭ会社
ＭＬ会社
特記事項
賃貸可能面積稼働率

26,513.33㎡

100.0％

用途

オフィスビル

特定資産の概要
福岡県福岡市早良区百道浜二丁目１番１号
西鉄バス「医師会館・ソフトリサーチパーク前」バス停下車 徒歩１分
福岡市営地下鉄空港線「西新」駅 徒歩17分
不動産信託受益権
信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
信託受益権
2021年９月２日（注１）
信託設定日 2018年３月30日の概要
10,000百万円
信託満了日 2030年９月30日
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
9,960㎡構造／階数
造陸屋根／地上14階地下１階
商業地域
建築時期
1996年２月29日
建物
400％
延床面積
26,518.63㎡
80％
用途
事務所
所有権
所有形態
所有権
シービーアールイー株式会社
環境評価
なし
なし
ＭＬ種別
なし
本物件は、隣地建物とともに建築基準法上の一団地認定を受けており、隣地斜線制限の緩和を受けています。
テナント賃貸借の概要
テナント数
総賃料収入
敷金・保証金代表的なテナント名称
非開示
非開示
１
株式会社日立製作所
（注２）
（注２）

（注１）一般募集の払込期日の変動に応じて変更されることがあるほか、本投資法人及び売主の間で合意の上、変更されることがあります。
（注２）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により開示していません。

本物件の特徴
＜特徴＞
・情報通信産業の集積地である百道浜エリアに立地する視認性の高い大規模オフィスビルです。
・本物件は、高い情報機密性を有しており、情報通信産業のリーディングカンパニーの１社である「日立製作所」に一棟貸しがなされています。
・本物件が所在する博多湾を臨む百道浜エリアは、「シーサイドももち」として開発され、住宅・商業を含む総合的な都市環境を形成した副都心として発展しています。
＜百道浜の坪単価推移＞

出所：国土交通省「都道府県地価調査」に基づき本資産運用会社において作成（注）本図は、福岡県福岡市早良区百道浜の各年の都道府県地価調査（※）における坪単価を表示したものです。
（※）「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令第９条に基づき、都道府県での土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定の規準とすること等を目的として、都道府県知事が毎年７月１日における標準価格を判定し公表するものです。

＜産学官連携による研究開発拠点を形成＞
・「シーサイドももち地区」の「福岡ソフトリサーチパーク」内には、九州先端科学技術研究所（ISIT）が入居し、テクノロジー分野での産学官連携による地域経済の発展を推進しています。
・周辺には、本物件のテナントである日立製作所を始め、富士通、ＮＥＣ等の情報通信産業のリーディングカンパニーが集積しており、国内有数の研究開発拠点となっています。
＜職住近接エリアとしても発展＞
・地区内での高層マンション開発等により当該地域の人口増加が期待され、職住近接型オフィスのニーズを取り込
み、さらなるエリア競争力の向上が見込まれます。

- 55 -

＜基準階平面図（約322坪）＞＜所在地＞- 56 -

鑑定評価書の概要
物件名
鑑定評価機関
鑑定評価額
価格時点
項目
収益価格
直接還元法による価格
①運営収益
可能総収益
空室等損失等
②運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
ＰＭフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益（NOI：①－②）④一時金の運用益⑤資本的支出純収益（NCF：③＋④－⑤）

日立九州ビル
一般財団法人日本不動産研究所
10,200百万円
2021年７月１日
内容
10,200百万円
10,400百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
480百万円
２百万円
36百万円

運用利回りは1.0％として査定
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準を考慮して査定

446百万円還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り原価法による積算価格
土地比率
建物比率
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

概要等
DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定

4.3％
10,000百万円
4.1％
4.5％
10,900百万円
82.9％
17.1％

対象不動産の市場性、類似不動産の取引利回り等を考慮して査定
対象不動産の競争力等を考慮して査定
経年リスク、市況リスク等を考慮して査定

特になし（注）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により開示していません。

- 57 -

３

投資リスク
以下の内容は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／３ 投資リスク」に記載の投資リスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、その内容について変更又は追加があった箇所は下線で示しています。
以下において、本投資口への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
項を記載しています。また、本投資法人が投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債への投資に関してもリスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資法人への投資に関する全てのリ
スクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがある他、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の額が低下する
可能性があります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した
場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載
事項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。

（１）リスク要因
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
①

投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク（イ）市場価格変動に関するリスク（ウ）金銭の分配に関するリスク（エ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに関するリスク②

投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク（ア）投資法人の組織運営に関するリスク（イ）投資法人の制度に関するリスク（ウ）スポンサーとの連携に関するリスク（エ）資産運用会社におけるインサイダー取引規制に関するリスク③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク（ア）不動産の価格変動、流動性等に関するリスク（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク（ウ）物件取得の競争に関するリスク（エ）テナントの獲得競争に関するリスク（オ）投資対象にホテルが含まれていることによるリスク（カ）投資対象に商業施設が含まれていることによるリスク（キ）投資対象にヘルスケア施設が含まれていることによるリスク（ク）投資対象に物流施設が含まれていることによるリスク（ケ）不動産の偏在に関するリスク（コ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク（サ）土地の境界等に関するリスク（シ）建物の事故又は天災地変に関するリスク（ス）建築基準法等の規制に関するリスク（セ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク- 58 -

（ソ）埋立地に関するリスク（タ）不動産の所有者責任に関するリスク（チ）共有物件に関するリスク（ツ）区分所有建物に関するリスク（テ）借地権に関するリスク（ト）底地物件に関するリスク（ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク（ニ）専門家報告書等に関するリスク（ヌ）マーケットレポートへの依存に関するリスク（ネ）収入及び支出に関するリスク（ノ）ＰＭ会社に関するリスク（ハ）少数のテナントやシングル・テナントに関するリスク（ヒ）特定の物件への依存度が高いことに係るリスク（フ）敷金及び保証金に関するリスク（ヘ）転貸に関するリスク（ホ）フォワード・コミットメント等に関するリスク（マ）地球温暖化対策に関するリスク（ミ）開発物件に関するリスク④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク（ア）信託受益者として負うリスク（イ）信託受益権の流動性に関するリスク（ウ）信託受託者に関するリスク（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク⑤

匿名組合出資持分への投資に関するリスク⑥

特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク⑦

税制等に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（エ）一般的な税制の変更に関するリスク（オ）減損会計の適用に関するリスク⑧

その他（ア）資産を組み入れ又は譲渡することができないリスク（イ）本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク（ウ）投資法人の合併に関するリスク（エ）内部留保の活用に関するリスク①

投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク
本投資口へ投資した後、換金又は投資回収を行う際、本投資口につき、取得時の価格より低廉な価格で譲渡することを余儀なくされ、又は希望した時期と条件では譲渡できない場合があります（注１）。また、本投資法人が本投資法人債を発行した場合、本投資法人債には確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません（注２）。
（注１）本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。したがって、本投資口の換金・投資回収には、上場している金融商品取引所を通じて又は取引所外にて第三者へ売却する等の必要があります。また、投資家の希望する時期や条件で取引できる保証も、常に買主が存在するとの保証もな
く、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。さらに、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場- 59 -

合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。
（注２）投資法人債は一般に上場されないことから、流動性は低く、希望する時期や価格で売却することができません。

（イ）市場価格変動に関するリスク
近時、世界的な新型コロナウイルスの感染症の拡大により、業務の停滞や経済活動への悪影響が生じています。経済活動の停滞が継続することで中長期的に本投資法人の業
績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、日本経済全体のみならず、世界の状況に鑑みても、市場の株価全体が大きく悪影響を受けており、本投資口もその例外ではありません。今後の感染症の拡大や、その影響の長期化の懸念が広がる中、さらに市場全体が悪影響を受けるおそれもあります。以上に加え、戦争やテロといった社会情勢による悪影響が生じることがあります。これらにより、本投資口の市場価格が悪影響を受け、下落することがあります。
また、新型インフルエンザ等対策特別措置法に基づく緊急事態宣言等に従った措置・対応が必要となった場合や感染症等の流行が長期化した場合や役職員に感染者が発生した結果、本資産運用会社の役職員が出社できず、在宅勤務（テレワーキングシステムでの業務）を行うことが余儀なくされ、しかしテレワーキングシステムに適さない業務も存在するため、従前どおりの業務効率を維持できる保証はありません。その結果、本資産運用会社の業務が滞り、本投資法人の資産の運用に悪影響が出る可能性があります。
以上のほか、本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額の回収が保証されているものではありません。本投資口の市場価格は、様々な要因により変動し、例えば、金融情勢（注１）、不動産市況（注２）、本投資法人による新投資口の追加発行（注３）、その他市場を取り巻く様々な要因（注４）の影響を受けて変動することがあります。
（注１）本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境の変化のほか、投資口の売買高及び需給バランス、
不動産投資信託証券以外の金融商品に対する投資との比較における優劣、不動産投資信託証券市場以外の金融商品市場の変動、市場環境や将来的な景気動向等の金融情勢による影響を受け、本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあり、場合によっては大幅に変動することがあります。特に、本投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資口の市場価格が大幅に下落する可能性があります。
（注２）本投資口の市場価格は、一般的な不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受け、本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。
（注３）本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行又は新投資口予約権の無償割当てにより行われ、本投資口１口当たりの分配金の減少・純資産額が希薄化する場合には、本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。また、期中において本投資口が追加発行される場合でも、その期の本投資口の保有期間にかかわらず、既存の本投資口と同額の金銭の分配がなされるため、既存の投資口への分配額に影響を与える可能性があり、かかる可能性により市場価格が下落するおそれがあります。
（注４）例えば、本投資法人又は本資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。さらに、他の投資法人又は他の資産運用会
社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、その悪影響が不動産投資信託証券市場に及ぶことを通じて、本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。

（ウ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人による分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません（注）。
（注）本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、特に、想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合のほか、資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じる場合があり、したがって、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。

（エ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに関するリスク
本投資法人の投資主は、法令上の一定の権利を有していますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません（注）。
（注）本投資法人の投資主は、投資主総会において議決権を行使し、規約の変更や役員の選任等の重要事項の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して投信法で定められた権利の行使を行うことができます。しかし、株式会社における場合と異なり、投資法人においては、役員会の承認のみをもって金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等が確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認は必要とされていません。また、投資主総会は決算期ごとに招集されることも想定されていません。また、投資主総会が開催された場合にも、ある投資主がその総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、一定の例外を除き、原則として、当該投資主は当
該投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案が- 60 -

あるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項、第３項及び第４項）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。

②

投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。
（ア）投資法人の組織運営に関するリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
ａ．役員の職務遂行に関するリスク及びインサイダー取引規制に関するリスク
本投資法人の執行役員及び監督役員は、法令上、善管注意義務及び忠実義務を負いますが、それらの義務が遵守されるとの保証はありません（注１）。本投資法人の執行役
員及び監督役員が、法規制（注２）や内部管理態勢（注３）にもかかわらず、本投資法
人や投資口に関する未公表の内部情報を知りつつ本投資口の取引を行う可能性があります。また、これらの者が、本投資法人に係る未公表の重要事実を第三者に伝達し又はその売買等を推奨する可能性があります。これらの場合には、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。
（注１）投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役
員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しかし、これらの義務が遵守されるとの保証はありません。執行役員は、本資産運用会社の代表取締役が兼職しています。
（注２）本投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受けます。
（注３）本投資法人は内部規程を設け、執行役員及び監督役員がかかる取引を行うことを制限しています。

ｂ．投資法人の資金調達及び金利変動に関するリスク
本投資法人は、資金調達を目的として、新投資口を発行することがありますが、新投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右されることから本投資法人が必要とする時期及び条件で新投資口を発行できるとの保証はありません。
また、新投資口の発行の方法によるほか、本投資法人は、投資方針に従い、継続的に借入れの実施及び投資法人債の発行を行う方針ですが、本投資法人が必要とする時期及び条件で借入れ及び投資法人債を発行できるとの保証はありません（注１）。
なお、本投資法人が借入れ及び投資法人債を発行するに当たっては限度額や借入先等に関する制限があり（注２）、また、その資金調達に際し財務制限条項等の制約を受けることがあるため（注３、４）、その結果、本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。
さらには、資金調達に際して受ける制約のため、本投資法人が希望した価格や時期その他の条件で保有資産の処分や建替等ができないおそれもあります（注５）。
加えて、本投資法人が、借入金につき期限前返済を行う場合、その時点における金利情勢により、期限前返済コスト（違約金等）が発生する等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人は、財務指標のうちLTVの上限を60％としていますが、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に
LTVはその上限を超えることがあります。LTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配金額が減少する
おそれがあります。
また、本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワッ
プ取引及び長期借入れや返済期限の分散化等の取組みを行っています。しかし、これらの取組みによっても金利変動の影響を軽減できない場合があり、その場合には、本投資法人の財務状況に悪影響を及ぼす可能性があります。
（注１）借入れ及び投資法人債の発行は、政府や日本銀行における資金・通貨の供給政策、経済環境、市場動向、金利
実勢、本投資法人の収益及び財務状況のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。また、借入れについて返済期限が到来した場合に、同一の借入先からほぼ同一の条件で新規の借入- 61 -

れを行う借換えについても、かかる借換えができないことや、金利、担保提供、財務制限条項等の点でより不利な条件での借入れを余儀なくされることがあります。借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法
によるほか、新投資口予約権の無償割当てによる、いわゆるライツ・オファリングでの資金調達方法もありえますが、ライツ・オファリングでの資金調達が本投資法人において適切な資金調達手法であるとの保証はありません。
（注２）本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法
人債を合わせた限度額は１兆円と定められています。また、借入れに当たり、税法上の配当等の額の損金算入要件（以下「導管性要件」といいます。）（導管性要件の詳細については、後記「⑦ 税制等に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を
機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限定することが要請されるため、規約上、借入先は適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと定められており、借入先は事実上、制限されています。
（注３）借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対する担保提供の制限、担保提供義務、現金等の留保義務その他本投資法人の業務に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限等の結果、本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があり、それにより本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。
（注４）本投資法人は、本書の日付現在、金融機関との間でローン契約を締結しています。かかる契約において当初の借入時における担保及び保証の提供は想定されていませんが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の一定の数値を維持すること等の財務制限条項や一定の場合の担保提供義務等が規定されています。
（注５）本投資法人の保有資産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有資産の処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が希望した時期及び条件で保有資産の処分や建替等ができないおそれがあります。

ｃ．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク
本投資法人は倒産手続の対象となり（注１）、また投信法上の登録を取り消されることがあり（注２）、これらの場合、本投資口の上場が廃止されます。また、本投資法人が解散し、清算手続に入る場合、投資主は、全ての債権者への償還の後でなければ、その投資額を回収できません。したがって、清算手続において、投資主は投資額の全部又は一部につき償還を受けられないことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられる保証はありません。
（注１）投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性があり、本投資法人は、現行法上、破産法（平成16年
法律第75号、その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続の適用を受けて倒産手続に入ることがあります。
（注２）本投資法人は、投信法に基づき投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。

（イ）投資法人の制度に関するリスク
投資法人の制度上の主なリスクは、以下のとおりです。
ａ．業務委託に関するリスク
本投資法人の業務を受託する者において、必要な業務が適正に遂行できない事態が生じた場合には、本投資法人の業務に支障が生じ、その結果、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります（注）。
（注）投資法人は、資産の運用以外の営業行為を行うことができず、資産の運用、資産の保管及び一般事務の第三者への委託が義務付けられており、また、使用人を雇用することはできません。そこで、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。したがって、本投資法人の業務執行全般は、これらの業務受託者（以下、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を併せて、「業務受託者」と総称します。）の能力や信用性に依存することになります。資産運用会社となるためには金融商品取引法上、投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、本投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、今後、業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により本投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合には、本投資法人に対し、適時適切な業務の提供ができないこととなり、その結果、投資法人の業務に悪影響を及ぼす可能性があります。また、業務受託者
が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。さらには、業務受託者との委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。

- 62 -

ｂ．資産の運用に関するリスク
投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないとされており、本投資法人は、その資産の運用成果につき、その資産の運用を委託する本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。本資産運用会社についての主なリスクは、以下のとおりです。
ⅰ．資産運用会社の運用能力に関するリスク
本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に当たり、投信法、金融商品取引法
及び東京証券取引所が定める上場規則の適用を受けることとなるほか、法令上善管
注意義務及び忠実義務を負った資産の運用を行いますが、これらをもって、運用成果に対して何らの保証を行うものではなく、またその運用能力を保証するものでもありません（注１、２）。
（注１）本資産運用会社が、資産の運用を行うためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受けます。
（注２）本資産運用会社は、本投資法人以外にも不動産私募ファンドからアセットマネジメント業務を受託することがあります。不動産私募ファンドの投資対象が本投資法人の投資対象と競合することがあります。
もっとも、本資産運用会社は、利益相反防止体制を構築し、一定の例外的取扱いを除き、原則として本投資法人が優先的に物件情報を検討できることとされています。また、かかる一定の例外的取扱いについては、スポンサーとの関係では、あくまでスポンサーサポート契約に定められているスポンサーによる物件売却情報提供サポートの例外に該当する場合に限って行われるものであり、スポンサーによるス
ポンサーサポート契約に基づく本投資法人のための物件の売却情報提供のサポートは、今後も変わりな
く行われます。

ⅱ．資産運用会社の行為に関するリスク
本資産運用会社の親会社であるスポンサー及びそのグループ会社（以下「スポンサー等」といいます。）を含む利害関係人等と本投資法人との間で取引を行うに際して、本資産運用会社が、金融商品取引業者及び資産運用会社としての行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、本投資法人に損害が発生する可能性があります（注１、２）。本資産運用会社は、利害関係人等との取引により投資主又は投資法人債権者の利益を害されることがないよう適切と考えられる体制を整備しています。しかし、これらの体制が有効に機能しない場合には、投資主又は投資法人債権者の利益に反する取引が行われ、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については
後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。
また、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行うことは法令上禁止されておらず、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません（注３）。
（注１）本資産運用会社の主要な役職員の多くは、スポンサーからの出向者です。
（注２）資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務及び忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。
（注３）執行役員は、本資産運用会社の代表取締役が兼職しています。

ⅲ．資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク
本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行しますが、本資産運用会社において定めた投資方針・社内体制等の変更により、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります（注）。
加えて、本投資口について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合にも、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運用形態等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
（注）本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規程である運用ガイドラインにおいて、本投資法人の投資対象となる不動産等の取得・運用資産の運営管理・売却の方針及び財務上の方針等の投資方針に係る事項等を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく、適宜、見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、運用ガイ
ドラインに従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後も随時その見直しがなされる場合があります。

- 63 -

（ウ）スポンサーとの連携に関するリスク
スポンサーは、本投資法人との間で各種の密接な関係を有しています（注）。したがって、本投資法人が、スポンサーとの間で本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又はサービス、助言等の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。また、スポンサーの業績が悪化した場合や、スポンサーの市場での信頼や評価（レピュテーション）が風評等により損なわれた場合
等にも、本投資法人に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。また、スポンサーグル
ープは、不動産の賃貸事業及び収益不動産への投資事業等を行う事業会社で構成されるグループであるため、本投資法人と重複する事業を営んでおり、将来競合する可能性もあります。
スポンサーはスポンサーサポート契約に基づき、スポンサー等が保有する本投資法人の投資方針等に合致する不動産等を売却しようとする場合、一定の場合を除き、遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して当該不動産に係る売却情報を提供する前に本資産運用会社に対して、その売却情報を提供するものとされていますが、本投資法人への売却を義務づけるものではありません。
また、スポンサーは、第三者が保有する本投資法人の投資方針等に合致する不動産等に係る売却・仲介情報を得た場合、一定の場合を除き、スポンサーが負う義務に反しない限りにおいて、本資産運用会社に対して当該情報を提供するものとされていますが、常に本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。
上記に加え、スポンサーサポート契約の有効期間は、スポンサーサポート契約の締結日である2018年12月14日から５年とされ、更新拒絶の通知がない限り自動更新されることとされていますが、契約の更新がなされない、又は、本資産運用会社の交代、スポンサーによる本資産運用会社の持株比率が50％以下になったこと若しくは本投資法人の支配権をスポンサー等以外の特定の第三者が取得したこと等により契約が終了した場合、スポンサーからの情報の提供が受けられなくなるおそれがあります。
（注）具体的には、スポンサーは本投資法人の投資主であり、本資産運用会社の株主であり、テナント・リーシング及びプロパティマネジメント業務の受託者であり、不動産等の売却情報の提供等をはじめとする各種支援の本資産運用会社への提供者であり、本資産運用会社の主要な役職員の出向元であるほか、本投資法人は、「サンケイビ
ル」ブランドの商標使用許諾をスポンサーから受ける等、本投資法人は、スポンサーと強く連携し、多くのサポートを受けています。本投資法人とスポンサーとの間の商標使用許諾契約の詳細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限／（５）利害関係人等との取引状況等／⑥ 商標使用許諾契約」をご参照ください。

（エ）資産運用会社におけるインサイダー取引規制に関するリスク
本資産運用会社の役職員その他の内部者が、法規制（注１）や内部管理態勢（注２）にもかかわらず、本投資法人や投資口に関する未公表の内部情報を知りつつ本投資口の取引を行う可能性があります。また、これらの者が、本投資法人に係る未公表の重要事
実を第三者に伝達し又はその売買等を推奨する可能性があります。これらの場合には、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。
（注１）本投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受けています。
（注２）本資産運用会社は内部規程を設け、その役職員がかかる取引を行うことを制限しています。

③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
本投資法人は、主として不動産等を投資対象とする投資法人であり、そのため、以下のリ
スクがあります。
（ア）不動産の価格変動、流動性等に関するリスク
本投資法人がその運用の対象とする不動産は、一般に、価格変動にさらされているほか（注１）、相対的に他の資産に比較し流動性は低いため（注２）、本投資法人は、常にその投資方針に従った運用ができるとの保証や収益を上げられるとの保証はありません。
（注１）不動産も、それ以外の資産と同様、経済状況の変動等によりその市場価格は変動します。特に、需要の変動や競争激化等市場環境の動向や、投資採算の観点から、希望した価格や時期その他の条件での物件取得ができず、又は物件取得資金を調達できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポートフォリオの組成や、物件の取得による外部成長を達成できない可能性があります。また、- 64 -

本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望した価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。
（注２）不動産は、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有しています。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査（デューディリジェンス）
したにもかかわらず、本投資法人の取得後、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性がさらに低下したり、売買価格が下落したりする可能性があります。

（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する
不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は、以下a．乃至e．を含む
様々なリスクにより影響を受けることがあります。
a．不動産等の稼働・解約等に関するリスク（注１）b．不動産等の賃借人の信用力及び賃料不払いに関するリスク（注２）c．賃借人による賃料減額のリスク（注３）d．テナント集中に関するリスク（注４）e．変動賃料に関するリスク（注５）（注１）不動産等の稼働・解約等に関するリスクとして、賃借人が一定期間前の通知により契約を解約できる賃貸借契約上の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了する場合があります。我が国におけるオフィスビル及び賃貸用住居の賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意思表示がな
い限り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、賃貸借契約の期間が終了しても別段の意思表示がない限り自動的に更新されることが定められている場合でも、賃貸借契約期間が満了する際、常に賃貸借契約が更新されるとの保証はありません。これらの場合、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少す
ることがあります。
また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。その他、契約上、賃料の増額改定の規定が設けられている場合でも、契約どおりの増額改定がなされる保証もありません。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等が悪影響を受ける結果、投資主に損害を与える可能性があります。
（注２）不動産等の賃借人の信用力及び賃料不払いに関するリスクとして、賃借人の財務状況が悪化した場合や賃借人について倒産手続が開始された場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があるほか、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一の賃借人からの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。
（注３）賃借人による賃料減額のリスクとして、賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。したがって、一定時点の賃料が将来も維持される保証はありません。また、建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない
場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息を付して賃借人に返還しなければなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法第32条の賃料増減額
請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況では賃借人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
（注４）テナント集中に関するリスクとして、本投資法人の保有する不動産等のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化することがあります。
また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。
本投資法人の保有資産には、単一のテナントに対し一棟全体を賃貸しているものが含まれていますが、既存テナントが退去した場合、その立地及び構造から代替テナントとなりうる者が少ないために、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
（注５）変動賃料に関するリスクとして、賃貸借契約において、固定賃料以外に、不動産等のテナントの収益等に応じた変動賃料の支払を伴う場合には、不動産等のテナントの収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
また、変動賃料の支払を伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得る上、テナントが売上等をより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性も否定できません。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払がなされず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
商業施設、ホテル等において、テナントの売上又はホテルにおけるGOP（※）等の利益に応じた変動賃料の支払いを受ける場合には、テナント又はホテルの売上若しくは利益の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、テナント、ホテルオペレーター等の賃借- 65 -

人が売上を過小に計上し、又は営業費用を過大に見積もる等によりGOP等の利益を低位に計上することにより、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性は否定できません。また、変動賃料の支払いを受ける際に、変動賃料計算の基礎となる売上高又は利益の数値について、賃貸人である本投資法人又は信託受託者がその正確性について十分な検証を行うことができない場合があり得ます。その結果、本来支払われるべき変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（※）「GOP（Gross Operating Profit）」とは、ホテル事業における部門別利益（宿泊・料飲及びその他）から非配賦部門の費用（部門ごとの営業費用に含めることのできない管理部門、営業部門等の人件費や水道光熱費等）を控除したホテル運営に係る売上高営業粗利益を指します。

（ウ）物件取得の競争に関するリスク
物件取得の競争が激化し、物件取得がそもそもできず又は投資採算の観点から希望した価格での物件取得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現できない可能性（注）、その他投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（注）本投資法人は、その規約において、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことをその投資の基本方針としています。しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資は今後活発化する可能性があり、その場合、物件取得の競争が激化することがあります。

（エ）テナントの獲得競争に関するリスク
テナントの獲得競争により賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります（注）。
（注）通常、投資対象不動産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合する不動産の新築、リニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により賃料引下げや稼働率の低下をもたらします。特に、立地条件や建物仕様等の点で本投資法人の投資対象不動産に優る競合不動産がある場合、その傾向は顕著になるものと予想されます。

（オ）投資対象にホテルが含まれていることによるリスク
a．ホテルの賃借人等が行うホテル営業に関するリスク
一般的にホテルの賃貸借契約の賃貸借期間は比較的短期なものから10年以上の長期のものまであり、また、賃料も固定のものからオペレーターの売上に連動するものまで様々な内容のものがあり、それら契約条件如何に加え、季節的要因、経済的要因、制度的要因、社会的要因等により、ホテルを用途とする不動産に係る賃料収入及び運用資産
たるホテルそのものの価値は影響を受けることがあります。賃料収入は、ホテルの営業収益に依拠することとなり、賃貸料の支払の安定性、特に変動賃料を採用している場合については、運用資産からのホテルの営業収益に大きく左右されることとなります（注１、２、３、４）。
本投資法人が保有する日本国内のホテルは、ビジネス利用が大半であるものの、訪日外国人旅行客の宿泊需要も取り込んで運用されているため、ビジネス顧客の動向だけでなく、諸外国の社会情勢、経済状況、旅行客の嗜好の変化、伝染病等の流行や為替相場等に影響を受ける可能性があります。足元では、新型コロナウイルスの感染症及びこれに伴う経済活動への影響を引き続き受けていますが、本書の日付現在において、その影響の程度や期間について予測することは困難な状況にあります。
（注１）ホテル事業は、主として宿泊売上に依存しており、不定期顧客との随意かつ一時契約による営業がその大部分を占めます。そのため、ホテルの収益を正確に予測することは容易でなく、大きく変動する可能性もあります。特に、ホテルの収益に関しては、上記の要因等により、過去における収益状況と将来の収益状況が異なる
可能性が比較的高いといえます。さらに、本投資法人の収益及び運用不動産の価値等は、以下のようなホテル
事業固有の要因により、大きく悪影響を受ける可能性があります。
まず、一般的にホテル事業は労働集約的・資本集約的な事業であることから、固定費負担が重く損益分岐点が高いため、売上上昇時の収益性の向上が見込みやすい反面、売上減の場合の利益が落ち込むリスクが比較的高
いといえます。また、海外旅行を含む、観光地間の競争や、同地域内におけるホテル間の競争は激しく、新規に開業するホテルとの競争を含め、ホテル業界は競争による影響を強く受けます。その他、ホテル業界は、全世界、各国、各地域の経済、景気、市場動向といった一般景気変動の影響を強く受けるほか、ビジネス顧客の動向、立地周辺の観光施設やイベントの状況等にも左右される観光客の動向の影響を強く受けます。また、消費者の消費性向を含むライフスタイルの変化や、消費者の嗜好性の変化による影響を受ける可能性があります。さらに、運用資産であるホテルが国際観光ホテル整備法（昭和24年法律第279号、その後の改正を含みます。）に定める登録を受けている場合、当該ホテルの所有者は税制上の優遇措置を受けることがありますが、その登録が取消し又は抹消された場合には、当該優遇措置を受けることができず、本投資法人の収益等が悪影響を受けることがあります。
戦争やテロ等の不安定な社会情勢を含むカントリーリスク、地震や風水害等不測の自然災害、SARS（重症急性呼吸器症候群）やMERS（中東呼吸器症候群）、2019年末に中国で確認され、日本を含む世界的に流行が拡大している新型コロナウイルス等の伝染病・疫病の国内外における流行及びこれに伴う各国の移動・渡航制限等の- 66 -

政策措置のほか、航空会社、空港施設、鉄道会社等のストライキといった交通機関のトラブルや、交通運賃の上昇、天候不順等の外的要因により、ホテル業界は長期間にわたり悪影響を受ける可能性があります。
（注２）ホテルでは、周辺のイベント（カンファレンス等）の有無や夏期・冬期休暇シーズン等、季節により収益が変動します。観光地に位置するホテルの収益は、一般的に夏休みや年末年始といった観光、休暇シーズンに大きくなります。このような季節的要因により、本投資法人の収益等営業期間ごとの収益に大幅な変動が生じる可能性があります。
（注３）ホテルでは、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、FF&Eと呼ばれる家具、什器、備品、装飾品
及び厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がホテルの競争力維持のために不可欠となります。また、ホテルにはグレードとイメージがあり、これらを維持するために相応の資本的支出が求められる場
合があります。施設及び設備の運営維持費、並びにその更新投資の負担がホテルの売上等に比べ過大な場合、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があり、また、施設及び設備の更新投資がホテルの売上若しくは収益の増加につながらず、期待どおりの効果が得られない場合があります。また、ホテルの賃借人及びホテル運営支援会社が運営維持費や更新投資を負担する場合であっても、当該ホテルの賃借人及びホテル運営支援会
社がグレード等維持のために必要な施設維持運営費を負担しない場合、ホテルの価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
（注４）近隣に大きい集客能力を有する施設が存在するホテルの場合、ホテルの集客力も当該施設の集客力に大きく依存している場合が多く、当該施設の移転、閉鎖や営業停止あるいは集客力の低下によりホテルの営業収入が減
少し、その結果変動賃料部分が減少し、又は物件価値が減少する可能性があり、本投資法人に影響を与える可能性があります。

b．テナントの集中に関するリスク
ホテルは、既存テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下
することや代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります（注）。
（注）ホテルは、装置産業としての性格が強く、運営に当たり高度な知識も要求されることから、既存テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないという特性があります。また、ホテルは、１棟全体として１つの賃借人に賃貸することが一般的です。このようなシングル・テナントの場合、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止
期間が設定されている場合もありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペースの広さと個別のホテルの賃借人向けの特別仕様の物件が多いことや、代替となるホテルの賃借人となりうる者が限定されていることから、代替となるホテルの賃借人が入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。

c．フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク
ホテル事業に関するフランチャイズ契約やブランドライセンシング契約を締結される
場合、これらの契約が終了又は解除される事態が生じたことにより、ホテルの収益が悪影響を受けることがあります（注）。また、使用しているブランドのイメージが一般的に低下するようなことが起こった場合、業績に悪影響を及ぼす可能性があります。
（注）ホテルの賃借人はホテル事業に関するフランチャイズ契約やブランドライセンシング契約を締結することがあり
ますが、これらの契約においては、一定のオペレーティングスタンダードや他の基準・条件の遵守が要求されることが一般的であり、これらの基準・条件が満たされない場合には、当該契約を解除され、ホテルの収益が悪影響を受ける可能性があります。また、何らかの理由により、こういった契約が終了し、ブランド名の使用が不可能となった場合、当該ホテルのブランド価値が低下することにより、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

d．ホテルの賃借人等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
ホテルの賃借人等による建物の使用方法により、建物の状況が建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となることで、業績に悪影響を及ぼす可能性があります（注）。さらに、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のホテルの賃借人等の属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する
可能性があります。
（注）建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、ホテルの賃借人等による建物への変更工事、内装の変更、賃借人等による設備（看板等）の設置、その他のホテルの賃借人等による建物の使用方法により、建物の状況が建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。この場合、マスコ
ミ等により、当該建物がかかる状態にあることが公表され、風評リスクにさらされる可能性もあります。本投資法人は、かかる事態が生じないようホテルの賃借人等に要請、指示等をしていく所存ですが、ホテルの賃借人等が所有する資産が関連する場合、本投資法人は当該資産についての管理処分権限を持たないため、上記要請、指示等が必ず遵守されるとの保証はありません。また、本投資法人が建物の所有者であるが故に違反を是正するための費用や事故により発生した損害の負担を余儀なくされる可能性も否定できません。

（カ）投資対象に商業施設が含まれていることによるリスク
商業施設の場合、既存テナントの退出後新規テナントの入居までの間やフロア、店舗
位置の入替えの間に、相当期間の改装期間が必要となる場合があり、また、代替テナン
トが確保できない等により、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります（注）。
- 67 -また、その立地条件により、テナントの業態を大きく変更することは困難であることが多く、投資対象不動産のテナントの業態が、総合スーパーマーケット、百貨店等の特定の業態に偏った場合には、当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競争力を失うことにより、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
（注）商業施設は、賃貸期間が長期にわたることが多く賃料の安定性が比較的高い反面、テナントが独自の仕様に内装、設備等を整えたうえで利用することが多いため、既存テナントの退出後新規テナントの入居までの間やフロ
ア、店舗位置の入替えの間に、相当期間の改装期間が必要となる場合があり、かかる改装期間中においては、次期入居予定のテナントや対象テナントから賃料を得られない場合もあるため、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。さらに、商業施設において核となる大規模テナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もあり、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。

（キ）投資対象にヘルスケア施設が含まれていることによるリスク
a．オペレーターに関するリスク
ヘルスケア施設は、本投資法人の投資適格となりうるテナント候補は、一定の範囲に限られ、投資判断後においてオペレーターが交替することを余儀なくされる場合にも、代替オペレーター候補は限定されることとなります（注１）。また、ヘルスケア施設の場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります（注２）。その結果、稼働率が大きく低下すること、あるいは代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなること等賃貸借契約の条件が不利となることがあり、
本投資法人の収益及び当該物件の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
（注１）一般的にヘルスケア施設は、テナントがオペレーターとして一定のサービスを提供することが想定されます。
これらオペレーショナルアセットについては、かかる観点より、各種の業法規制や、事業遂行のノウハウ、さらにはオペレーターとしての事業継続性の観点からの財務体質等といった各種の見地で本投資法人はその投資判断を行うこととなり、その結果、本投資法人の投資適格となりうるテナント候補は、一定の範囲に限られま
すし、投資判断後においてオペレーターが交替することを余儀なくされる場合にも、代替オペレーター候補は限定されることとなります。したがって、テナントによる運営管理が適切に行われなかった場合又はテナントに一定の交代事由が生じた場合であっても、機動的にテナント交代ができず、結果的に、当該物件及び本投資法人のレピュテーションを損ない、ひいては、本投資法人の収益及び市場価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。
また、本投資法人は、本書の日付現在、ヘルスケア施設のオペレーショナルアセットの取得を具体的に決定していませんが、今後、その投資判断を行うに当たり、バックアップオペレーターを選任するかを決定する際、バックアップオペレーターの財務基盤、実績、業容、社内態勢等を検討し、その結果、バックアップオペレー
ターを選任するとの保証はありません。しかしながら、バックアップオペレーターを選任しなかった結果、後に当該オペレーターの業務運営に支障が生じた場合に、機動的にテナント交代ができず、そのため、本投資法
人の収益等は、悪影響を受ける可能性があります。
（注２）ヘルスケア施設は原則としてテナントと長期の賃貸借契約の締結が想定されるため、退去する可能性は比較的低いと考えられますが、万一退去した場合には、賃貸面積の広さや、テナント向けの個別仕様の物件が多いこと及び代替テナントとなりうる者が限定されていることから、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。

b．物件の汎用性に関するリスク等
ヘルスケア施設は、建物の構造、間取り、付帯施設、立地、建築基準法による用途制限等の点で、テナント又はオペレーターのニーズに応じて、その業務特性を反映した建物の構造や設備を有することが一般的です。そのため、将来テナントやオペレーターが退去した際には、その建物を、オフィスや住居等の用途に容易に転用が可能でないことが一般的です。その際、ヘルスケア施設の用途の変更には、多額の費用が掛かり又は転用自体が困難な場合があり、また、用途が限定されているため購入先が限られて想定した価格で売却できない可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
c．制度改正に関するリスク
ヘルスケア施設については、オペレーターの事業の運営に関連した固有の法令等の規制が存在し、法令、ガイドラインの改正や介護保険等の制度改正等がオペレーターの運営や競争環境に影響を及ぼし、本投資法人が保有する施設の収益に影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。

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（ク）投資対象に物流施設が含まれていることによるリスク
物流施設については、需要と供給のバランスによる影響を受けるほか（注１）、物流施設特有のリスクを抱えており（注２）、これらによって本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（注１）電子商取引市場の拡大等を背景とした消費物流の需要を高めていると考えられる要因に変動が生じることや、物流施設の供給が想定以上に増加し競合状況に変化が生じること等により、物流施設について需要状況が変化する可能性があります。
（注２）周辺環境や主要な輸送手段変化などの要因により、物流施設のテナント需要が後退した場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、当該物流施設の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅
や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあり、その結果、テナント需要が後退する可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の規制等により大きく変化し、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が変化することがあり、テナント需要が低下する可能性があります。更に、物流施設に海外への輸出又は海外からの輸入拠点として使用される物件が含まれる場合、それら物流施設に係るテナント需要は、為替相場や経済情勢に左右される可能性があります。その他、景気減速により物流業界全体における景気が悪化した場合や今後の物流市場の変化に伴い、テナントのニーズそのものが変化した場合には、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。物流施設スペースの供給過剰若し
くは需要の低下又は賃料水準の低下等物流施設に関する市況悪化により物流施設が不採算となる可能性や、他の物流施設との競争の状況、物流施設への潜在的テナントの誘致力並びに既存物流施設の保守、改修及び再開
発能力等によっても、本投資法人の収益は左右されます。更には、用途指定・用途制限、収用及び再開発等に関連する法令及び税法等の改正により、これらに関する規制が変更又は強化され、物流施設運営に影響を与え、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、港湾労働法（昭和63年法律第40号。その後の改正を含みます。）（以下「港湾労働法」といいます。）に規定する港湾に所在する物流施設については、
港湾労働法その他関係法令の適用を受け、また一定の事業慣行の影響を受けるため、テナントの人件費及び営業費用が他の地域に比べ高額となる場合があり、テナントの事業への悪影響を通じ本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。上記のほかにも、その建物の特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ケ）不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針」に記載の方針に基づき資産の運用を行いますが、その結果、本投資法人の運用資産は、一定地域に偏在する見込みです（注）。したがって、一定地域の不動産マーケットの変動や不動産等における収益環境等の変化が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（注）本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針」に記載の方針に基づき資産の運用を行う結果、本投資法人の運用資産は、特に東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県）、大阪市及び名古屋市に偏在することが見込まれます。

（コ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク
本投資法人が取得する不動産（不動産信託受益権の原資産たる不動産を含みます。以下同じです。）に一定の欠陥や瑕疵があった場合又は種類、品質若しくは数量に関して契約の内容に適合しない場合、本投資法人に損害が発生する可能性があります（注１、２、３、４、５）。これらの欠陥や瑕疵は、取得前にその物理的状況や権利関係等を詳細に調査（デューディリジェンス）したにもかかわらず、取得後に判明する可能性もあります。加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産に第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はなく、本投資法
人に予想外の損害が発生する可能性があります。
（注１）かかる瑕疵又は契約不適合が存在する場合として、権利、地盤、地質、構造、基礎工事部分（基礎杭打ちパイ
ル等を含みます。）、免震・制振装置、機械設備等に関する欠陥や瑕疵があり、それら瑕疵は建物の構造に関しない場合もあれば、構造に決定的な影響を与える場合もあり得ます。また、建物の施工を請負った建設会社
又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。さらに、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。
（注２）民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）による民法（以下「民法改正法」といいます。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」といいます。）が施行された2020年４月１日より前に締結された不動産の売買においては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第１項
等）、本投資法人が旧民法の適用される特定の不動産の売買契約において買主であった場合において、不動産に係る物理的又は法的な瑕疵があり、それが隠れたものであるときは、本投資法人は、瑕疵があることを知った日から１年以内に売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。旧民法下では、不動産の売買においては、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、旧民- 69 -

法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負うとされていたためです。しかし、上記期間制限を超えて瑕疵
担保責任を追及することはできません。
これに対し、民法改正法が施行された2020年４月１日以降に締結された不動産の売買においては、改正後の民法が適用され、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場
合には、特約で排除されていない限り、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負うことになります。買主は、契約不適合を知った時から１年以内に、売主に対して契約不適合であることについて通知をした
場合、責任を追及することができ、また、売主が不動産の引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときには、かかる期間制限なく、契約不適合による担保責任を追及することができます。
買主は、契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものである場合を除き、責任の追及として、契約不適
合が売主の責めに帰すべき事由によるものであるか否かを問わず、履行の追完請求権や代金減額請求権を行使することができます。また、買主は、不履行の程度が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときを除き、契約を解除することができます。さらに、買主は、契約不適合について売主の責めに帰すべき事由がある場合、履行利益も含み得る損害賠償責任を追及することができます。したがって、本投資法人が特定の不動産の買主となる場合、上記に従い、本投資法人は売主に対して契約不適合による担保責任を追及することができますが、上記一定の場合を除き期間制限を超えて責任を追及することはできません。
（注３）上記に加え、本投資法人が買主であるときに、売主が既に解散・清算されている場合、又は売主が倒産し、若しくはその主要な資産が本投資法人に売却した不動産のみであったためにその資力が十分でない場合には、買主である本投資法人は、実際には売主との関係において上記の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任による保護を受けることができず、本投資法人に損害が発生することになります。また、個別の事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する期間又は補償金額を限定し、又はこれを全く負わない旨の特約をすることがあります。本投資法人は、状況によっては、売主に対して一定の事項について表明・保証を要求する場合もありますが、売主が表明・保証した事項が真実かつ正確であるとの保証はなく、表明・保証は法律上の制度ではないため、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補償責任の期間又は補償金額が一定範囲に限定される場合があり、また、売主が解散し、又は無資力になっているために実効性がない場合もあります。
（注４）不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた
瑕疵又は契約不適合があった場合については、上記と同様のリスクがあります。不動産の信託契約及び受益権譲渡契約においても、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵又は契約不適合について瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても、上記のように実効性がない場合があり、また、そもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、当該瑕疵又は契約不適合の程度によっては、補修その他の措置をとったとしても、不動産の評価額が下落するおそれがあります。
（注５）本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うことになる場合があります。投資法人は、宅地建物取引業法上、宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条の２第２項）、投資法人が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、民法の改正の前後を問わず宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。

（サ）土地の境界等に関するリスク
我が国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、土地の境界が曖昧なために予想外の費用又は損失が発生する可能性があります（注１）。同様に、越境物の存在により、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります（注２）。
（注１）土地の境界が曖昧な不動産において、隣地の所有者若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる
書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等の本投資法人に予想外の損害が発生する可能性があります。
（注２）越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（シ）建物の事故又は天災地変に関するリスク
建物は、事故又は地震・津波・火山活動や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性があります。このような場合には、毀損、滅失した個所を修復する
ため予期せぬ費用が発生するばかりでなく、一定期間建物が稼働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少して、費用が増加することで本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、不動産の評
価額が下落するおそれもあります。
本投資法人は、建物に関する災害・事故等による損害を補償する火災保険又は賠償責任保険等を付保する方針ですが、災害・事故等のリスクが顕在化した場合に、保険金によって、必ずしも原状回復を行うことができるとは限りません（注１）。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波が起こった場合も全てのケースにおいて損害が保険等でカバーされるとは限りません（注２）。
また、天災地変が起こった場合、本投資法人の保有する物件に大きな影響がなかったとしても、道路網の寸断や地盤の液状化等により、テナントの事業活動に大きな支障が- 70 -

生じる可能性や、電力供給不足等により物件の稼働に大きな支障が生じる可能性もあり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（注１）火災保険又は賠償責任保険等を付保することによって、災害・事故等のリスクが顕在化した場合にも、保険金をあてることで、原状回復を行うことが一定程度期待できます。しかしながら、個々の不動産に関する状況により保険契約が締結されない可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない
災害や事故が発生する可能性等があります。また、通常の火災保険では地震による火災はカバーされていません。さらに、保険会社が保険金を完全に支払わず、又は支払が遅れる可能性もあります。保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
（注２）天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波が起こった場合、本投資法人の保有する複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性があります。本投資法人は、取得する資産について、専門家による地震リスク診断に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付保しないこととした物件については、天災地変によりこれらの資産に損害が生じた場合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保することとした物件であっても、全てのケースにおいて損害が保険でカバーされるとは限りません。

（ス）建築基準法等の規制に関するリスク
建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。また、建物は、様々な規制のもとにあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等（以下、建築基準法と併せて「建築基準法等」と総称します。）による規制を受けることもあります（注１）。そして、建築基準法等は、随時改
正・変更されています。
また、その建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、建築基準法等の規制上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格になることがあります（注２）。このような場合には、不動産の評価額が下落するおそれがあります。
以上のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の評価額が下落するおそれがあります。
（注１）例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。
（注２）例えば、建築基準法は、耐震基準について昭和56年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。法規制の変化により、かつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建ぺい率・容積率・高さ・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。

（セ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋蔵されている場合、当該土地やその上の建物の価格に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損
害を賠償する義務を負担する可能性があります（注１）。
また、本投資法人が取得した建物にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合、又はPCBが保管されている場合等にも、同様の問題があります（注２）。
さらに、原子力発電所の事故等により、不動産又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的乃至経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産の使用収益性やその評価額が大幅に下落するおそれがあります。
また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に
大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され、又は過失がなくても責任を問われることとなる可能性があります。
（注１）土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命じられることがあります。この場合、本投資法人に- 71 -

多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は支出を余儀なくされた費用についてその原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
（注２）本投資法人が取得した建物にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合、又はPCBが保管されている場合等には、当該不動産の評価額が大幅に下落するおそれがあります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。

（ソ）埋立地に関するリスク
本投資法人は、埋立地に立地する不動産に投資することがありますが、埋立地に所在する不動産には、土地に有害物質が含まれているリスクや災害等により被害を受けるリ
スクがあります（注１、２）。これらの理由により当該不動産が被害を受けた場合、本投資法人に予想外の損害が発生する可能性があるほか、当該不動産の評価額が下落する
おそれがあります。
（注１）埋立地に所在する不動産には、埋立に使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土地に有害物質が含まれている可能性があります。当該土地に有害物質が含まれる場合のリスクの詳細については、前記「（セ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク」をご参照ください。
（注２）埋立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被害を受ける可能性があります。さらに、埋立地の地盤は、軟弱である可能性があることから、当該土地上の建物について、不等沈下
その他の沈下を生じる可能性があるほか、地震の際には液状化による沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります。かかる災害が生じた場合のリスクの詳細については、前記「（シ）建物の事故又は天災地変に関するリスク」をご参照ください。

（タ）不動産の所有者責任に関するリスク
本投資法人の不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります（注１）。
本投資法人は、その運用資産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険等を付保する方針ですが、全てのケースにおいて損害が保険等でカバーされるとは限りません（注２）。
（注１）土地の工作物（建物を含みます。）の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています（民法第717条）。
（注２）個々の不動産に関する状況により保険契約が締結されない可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない損害が発生する可能性等があります。また、保険会社が保険金を完全に支払わず、又は支払が遅れる可能性もあります。

（チ）共有物件に関するリスク
本投資法人が保有する不動産が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履行義務等、共有者間で締結される協定書又は規約等による一定の制限に服することがあります。
また、不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有不動産において、特に本投資法人が持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない
可能性があります（注１）。また、他の共有者によって、本投資法人の当該不動産の利用が妨げられる可能性があります（注２）。
共有不動産を賃貸する場合、他の共有者（賃貸人）の債権者が当該共有者の持分の割合を超えて賃料債権全部の差し押さえを行うおそれがある等、本投資法人に予想外の損害が発生する可能性があります（注３）。
さらに、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求（民法第256条）
を受けるおそれがありますが、その場合、本投資法人の意向にかかわらず、当該共有不動産を分割せざるを得なくなる等の可能性があります（注４）。
共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法
人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。

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また、本投資法人の不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の本投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶ可能性があります（注５）。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあり、その結果、流動性が低くなるおそれや不動産の評価額が減殺されるおそれがあります。
（注１）共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数で決定する（民法第252条）ものとされています。
（注２）共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるかかる権利行使によって、本投資法人の当該不動産の利用が妨げられる可能性があります。
（注３）共有不動産を賃貸する場合、賃料債権は不可分債権と解されるおそれがあり、また、敷金返還債務は不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の共有者（賃貸人）の債権者が当該共有者の持分の割合を超えて賃料債権全部を差し押さえ、又は他の共有者がテナントからの敷金返還債務をその持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が敷金全額を返還せざるを得なくなる可能性があります。これらの場合、
本投資法人は、差し押さえられた賃料のうち自己の持分に応じた金額の支払や返還した敷金のうち他の共有者の持分に応じた金額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。共有不動産に課税される固定資産税等の公租公課、共有不動産の修繕費、保険料等にも、他の共有者が債務を履行しない場合についても、同様の問題があります。
（注４）他の共有者から共有物の分割請求（民法第256条）を受け、他の共有者から共有物の分割請求が権利の濫用等として排斥されない場合で、現物による分割が不可能である場合又は著しくその価値を損なうおそれのある場合
は、本投資法人の意向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民法第256条）、合意の有効期間は５年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、その旨の登記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できないことがあります。また、共有者において、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割の請求をすることができます。但し、共有者
は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
（注５）他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。

（ツ）区分所有建物に関するリスク
本投資法人が保有する不動産等が区分所有建物（注１）である場合には、建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）及び管理規約に従い、管理、処分、費用負担等の一定の権利制
限や経済的負担を伴います。この結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります（注２）。また、使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意がある場
合にあっては、かかる合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません（注３）。さらに、本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本投資法人が影響を受ける可能性があります。
（注１）「区分所有建物」とは、区分所有法の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。
（注２）管理規約が定められていない場合を除き、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があります。しかも、管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によって変更できるため（区分所有法第31条）、本投資法人が議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限
り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されます。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分- 73 -

の所有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
（注３）使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第８条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場
合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。

（テ）借地権に関するリスク
本投資法人は借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物（以下「借地物件」といいます。）に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、期限の到来等の事由により消滅します（注１）。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して敷地を返還しなけ
ればなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望した価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分される場合において、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できない可能性があります（注２）。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、本投資法人が希望した価格や時期その他の条件で建物を処分することができないおそれがあります（注３）。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を預託することもあり得ます
が、敷地を返還する際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
（注１）敷地利用権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合は期限の到来時に借地権設定者側に更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。
（注２）敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されると、本投資法人が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるもの
である場合には、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できません。
（注３）借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要ですが、かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望した価格や時期その他の条件で建物を処分することができないおそれがあります。

（ト）底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続
その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える可能性があります。

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（ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク
本投資法人が不動産を取得した直後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等の倒産手続が開始された場合、当該不動産の売買契約等が否認される等により本投資法人に予想外の損害が発生する可能性があります（注１）。倒産手続が開始されない場合であっても、売主の財務状況が劣悪である場合には、当該不動産に係る売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
また、上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合にも生じ得ます（注２）。
本投資法人においては、売主等の財務状況等も十分に検討したうえで投資を決定しま
すが、売主又はその前所有者に関する正確な財務情報が入手できる保証はなく、上記リ
スクが現実化することにより、本投資法人に予想外の損害が発生する可能性があります。
（注１）本投資法人が不動産を取得した直後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等の倒産手続が開始された場合、当該不動産の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。この場合、不動産は、破産財団等に取戻される一方で、本投資法人が売主に支払った売買代金等の返還請求権は、倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。また、売主につき倒産手続が開始された場合、裁判所又は管財人等が、本投資法人を買主とす
る、ある売買取引を、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産がなおも売主（倒産手続であればその財団等）に属すると判断することがあります。この場合には、本投資法人は、あたかも当該不動産についての担保権者であるかのように取り扱われ、担保権（とみなされた権利）の行使に対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手続では、担保権の実行は会社更生手続に従って行われ、弁済金額が切下げられることとなる等、担保権の実行を手続外で行える破産手続等に比較して、本投資法
人により大きな損害が発生する可能性があります。
（注２）本投資法人が、不動産を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である本投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。

（ニ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価を示したものに留まり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません（注１）。また、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではな
く、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。
建物の構造、耐震性、法令や条例の適合状況、有害物質等の有無、隣地との境界等に関するＥＲ（エンジニアリング・レポート）や地震リスク評価報告書についても、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に土壌汚染等の環境上の問題又は欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません（注２）。
また、不動産の地震リスク分析の結果算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づ
く予想値に過ぎません。PML値は、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されます
が、将来地震が発生した場合、予想以上に多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
その他、不動産に関しては、様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を遂行していますが、全ての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証はありません。本資産運用会社は、資格を有する外部専門家の判断や報告に依拠して、本投資法人による資産取得を行いますが、その専門家の判断や報告が後に誤っていたとされるおそれがあり、その場合、本投資法人に予想外の損害が発生する可能性があります。
（注１）不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格における、その評価の目的・方法は、必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。したがって、同じ不動産について鑑定等を行った
場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。
（注２）ＥＲ（エンジニアリング・レポート）や地震リスク評価報告書は、個々の専門家が行った分析に基づく意見の表明であり、評価方法、調査の方法等によってその内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に土壌汚染等の環境上の問題又は欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではなく、本投資法人による取得後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。

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（ヌ）マーケットレポートへの依存に関するリスク
本投資法人は、物件の取得や売却に際し、第三者である専門家によるマーケットレポートでの分析を投資判断の材料とする場合があります。しかしながら、マーケットレポ
ートは、個々の専門家の分析に基づく意見の表明であり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け等と一致するとは限りません（注）。
（注）同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマー
ケットレポートの内容が異なる可能性があります。ホテル及びヘルスケア施設等の比較的サンプルの少ない不動産に関する情報は、投資判断に必要な全ての情報が網羅されている訳ではありません。

（ネ）収入及び支出に関するリスク
本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産の賃料収入に主として依存します。不動産に係る賃料収入は、様々な要因により減少する可能性があります（注１、２）。現時点において、新型コロナウイルスを起因とした賃料減額請求や賃料支払いの猶予等の依頼を一部テナントから受けている状況ですが、かかる新型コロナウイルスを起因とした依頼に応じざるを得ない場合やテナント退去が発生した場合には不動産に係る賃料収入が減少する可能性があります。
一方、本投資法人の主要な営業費用は減価償却費、固定資産税や都市計画税等の固定的な費用で構成されており、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、退去するテナントへの敷金及び保証金の返還、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大する可能性があります（注３）。
さらに、賃貸借契約上、賃借人が解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了する場合があります。また、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。これらの場合、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予想外の収入の減少をもたらす可能性があります。
（注１）不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により大きく減少する可能性があるほか、市場環境の影響も受けやすく、また、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されること等により減少する可能性があります。さらに、賃借人の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があるほか、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、新型コロナウイルス等の感染症が、本投資法人の保有する不動産
又はその所在周辺地域において発生した場合や感染の拡大に伴う政府の方針・措置により、当該不動産の閉鎖
又は運営停止をせざるを得ない可能性があります。当該感染症等の拡大や流行の長期化による賃借人の売上の減少や財務状況の悪化に伴い、賃借人による賃料減額請求が行われたり、賃料支払いが滞ったりする可能性があるほか、テナント退去に伴う稼働率の低下が顕在化する可能性があります。また、テナントは、定期賃貸借契約において明文で排除されている場合を除き、賃料が不相当に高い場合には借地借家法に基づく賃料減額請求権を行使することができます。したがって、賃料水準が今後も維持される保証はなく、賃料改定又は賃料減額請求により賃料が減額されることにより不動産に係る賃料収入が減少する可能性があります。
（注２）賃貸借契約において、保証人を要求することがありますが、民法改正後の民法下において、かかる保証人が法人でない場合であって、一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約である場合、当該保証契約は個人根保証契約に該当し、以下の制約を受けることとなります。すなわち、個人根保証契約に該当する
場合、保証債務の上限額として極度額を定めなければならず、これを定めない場合には当該保証の効力が生じません。また、保証人の死亡や破産手続開始決定等が個人根保証の元本確定事由となり、この結果、保証人は元本確定後に発生する賃料債務について保証債務を負わないこととなります。さらに、主債務者には、保証人に対する契約締結時の一定の事項に係る情報提供義務等が課され、これらの違反により、保証人が当該事項について誤認をし、それによって保証契約の申込み又はその承諾の意思表示をした場合であって、債権者がかかる情報提供義務違反を知り又は知ることができた場合には、保証人は保証契約を取り消すことができます。期限の利益を喪失した場合における情報提供義務に違反がある場合には、債権者は、期限の利益を喪失した時から情報提供通知を現に行うまでの遅延損害金に係る保証債務の履行を請求できなくなります。
（注３）民法改正後の民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行うおそれがあり、かかる費用の請求を受けるおそれがあります。

（ノ）ＰＭ会社に関するリスク
本投資法人は、建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動産の管理の委託先として、その資質、経験、ノウハウ、テナント・リレーション等を総合的に勘案して選定す- 76 -

る方針としていますが、選定したＰＭ会社における業務遂行能力が低下した場合等においては、当該不動産の管理状況が悪化し、収益の悪化等により本投資法人に予想外の損害が発生する可能性があります（注）。
（注）建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動産の管理は、本投資法人の収益性を確保する観点から重要ですが、その良否は、建物を管理するＰＭ会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、その結果、ＰＭ会社の業務遂行能力に大きく依拠することになります。また、選定したＰＭ会社における人的・財産的基盤が今後とも優良であるとの保証はありません。したがって、ＰＭ会社の業務遂行能力が低下した場合やＰＭ会社が交替する場合には、当該不動産の管理状況が悪化し、収益の悪化等により本投資法人に予想外の損害が発生する可能性があります。

（ハ）少数のテナントやシングル・テナントに関するリスク
本投資法人は、その保有する不動産につき、一部の少数のテナント又は単一のテナン
トに物件全体を賃貸することがあります。このような物件においては、様々な要因により、賃料収入が大きく減少するリスクや一度に多額の支出を余儀なくされるリスクがあります（注１）。
さらに、このようなシングル・テナント又は少数の核となる大規模テナントに賃貸す
る物件においては、当該テナントとの合意に基づき、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります（注２）。かかる合意がなされている場合、本投資法人が希望した時期及び条件で取得及び売却することができない可能性や不動産の評価額が減殺される可能性があります。
（注１）少数のテナントやシングル・テナント物件においては、既存テナントの営業状況又は財務状況が悪化し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場合に、当該物件の稼働率が大きく減少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入に大きな影響を及ぼす可能性があり、さらに敷金等の返還のため一度に多額の資金の支出を余儀なくされる可能性もあります。また、新たなテナントの要望にあわせ本投資法人の負担で大規模な工事を行わざるを得なくなる可能性もあります。特に、特定のテナントのニーズに合わせて開発されるビルド・トゥ・スーツにおいて、これらのリスクが顕著となる可能性があります。
（注２）シングル・テナント又は少数の核となる大規模テナントに賃貸する物件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先購入権が与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。

（ヒ）特定の物件への依存度が高いことに係るリスク
本投資法人のポートフォリオは、比較的大型の物件により構成されており、全体の10％超を占める物件も存在しています（詳細については、前記「２ 取得予定資産の概要／（１）取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要」をご参照ください。）。したがって、そのうちのいずれかの物件が何らかの理由で毀損、滅失若しくは劣化し、又はオペレーションが困難となる事由が生じた場合、さらにはその主要なテナントの営業状況又は財務状況が悪化したり、物件から退去した場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（フ）敷金及び保証金に関するリスク
不動産賃貸においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、今後、これらの資金を資産の取得資金や資産の運用に係る支出の一部として活用することを想定しています。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ヘ）転貸に関するリスク
ａ．転借人に関するリスク
本投資法人は、その保有する不動産につき、転貸を目的として賃借人に賃貸することがあります（注）。このように、賃借人に不動産の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、転貸を目的として賃借人に賃貸する場合、賃借- 77 -

人の財務状態の悪化により、賃借人の債権者が賃借人の転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、本投資法人に予想外の損害が発生する可能性があります。
（注）投資対象となる不動産において、ＰＭ会社等が当該不動産の所有者である本投資法人又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、そのうえでエンドテナントに対して転貸する場合があります。

ｂ．敷金等の返還義務に関するリスク
転貸借関係における賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には本投資法
人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が本投資法人に承継される可能性があります。
（ホ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コミットメント等（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）を行うことがあります。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない等の理由により、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人に予想外の損害が発生する可能性があります（注）。
（注）フォワード・コミットメント等において、買主の事情により不動産売買契約が解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。

（マ）地球温暖化対策に関するリスク
法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス
排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度の創設又は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事を実施したり、排出権等を取得する等の負担を余儀なくされる可能性があります。
（ミ）開発物件に関するリスク
開発中の段階で売買契約を締結する場合には、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があるほか、入居率において不確実性が存在する可能性があります。この結果、当該物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費
用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場
合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります（注）。
（注）以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、従前の信託法（大正11年法律第62号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号、
その後の改正を含みます。）（以下「信託法整備法」といいます。）による改正を含みません。）を「旧信託法」といいます。信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。

（ア）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、一旦不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産、不動産の賃借権又は地上権である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります（注）。
（注）旧信託法のもとでは、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人が不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合に- 78 -

は、信託財産に関する十分なデューディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産、不動産の賃借権又は地上権である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになります。他方、新信託法のもとでは、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（イ）信託受益権の流動性に関するリスク
本投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、契約上、信託受託者の承諾が必要とされるのが通常です。
さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金
融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券と同等の流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託財産である不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
（ウ）信託受託者に関するリスク
ａ．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク
信託法上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が信託受託者の破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます（注）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があります。したがって、本投資法人は、不動産を信託する信託の信託受益権については、信託設定登記がなされるものに限り投資を行う予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
（注）信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法のもとでは、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、上記のとおりと解されています。新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。

ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うこととなった場合には、信託受益者である本投資法人に予想外の損害が発生する可能性があります（注）。
（注）かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。

（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、準共有されている信託受益権の信託財産である不動産の管理及び運営について
は、準共有者全員の承諾がない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受
益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります（注１）。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められている保証はなく、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
準共有持分の処分については、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります（注２）。一方で、準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履行義務等が課されることがあります。この場
合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
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また、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金
請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります（注３）。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。
（注１）旧信託法のもとでは所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法のもとでは信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解される
ため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。旧信託法のもとでは、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。したがって、本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。一方、新信託法のもとでは、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条第１項本文）。
（注２）旧信託法及び新信託法いずれのもとでも、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。
（注３）別段の合意のない限り、信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分債権と解されるおそれがあり、また、信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、不可分債務であると一般的には解されています。

⑤

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産に投資しますが、当該不動産に係る収益が悪化した場合、当該不動産の価値が下落した場合や匿名組合に係る不動産が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により、本投資法人に損害が発生する可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場
合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、希望した価格や時期その他の条件で譲渡できる保証はありません。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。

⑥

特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社の優先出資証券への投資を行うことがありますが、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合
や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場
合等には、本投資法人が投資した当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財
産の減少等により、本投資法人に損害が発生する可能性があります。また、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、希望した価格や時期その他の条件で譲渡できる保証はありません（注）。
（注）本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場
合には、本投資法人は、導管性要件（導管性要件の詳細については、後記「⑦ 税制等に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。

- 80 -

⑦

税制等に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に関する課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件
国内50％超募集要
件
借入先要件

所有先要件

非同族会社要件

会社支配禁止要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。次の所有先要件において同じです。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されている
こと
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口（その投資法人が有する自己の投資口を除きます。）の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資（匿名組合に対する出資を含みます。）の50％以上（割合の判定に当たっては、匿名組合を通じて間接的に保有する株式等を含めます。）を有していないこと（一定の海外子会
社を除きます。）

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
a．会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配
当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差
異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。

- 81 -

b．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
c．借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場
合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件のもとにおける借入金の定義が税法上において明確ではないためテナ
ント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
d．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところ
で、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権
又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第29条第３項）としています。本投資法人は、上記内
容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置（詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／４ 手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い／② 投資法人の税務／（イ）不動産流通税の軽減措置」をご参照ください。）の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場
合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（エ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
（オ）減損会計の適用に関するリスク
本投資法人においても、企業会計の基準・慣行に従い「減損会計」が適用されることから、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります（注）。
（注）固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）が、平成17年４月１日以降に開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期計算期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性- 82 -

を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。なお、平成27年４月１日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／４ 手数料等及び税金／（５）課
税上の取扱い」をご参照ください。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

⑧

その他（ア）資産を組み入れ又は譲渡することができないリスク
本投資法人は、現在保有する資産のみを投資対象とする投資法人ではなく、上場以来、外部成長、すなわち、その資産ポートフォリオの拡大や、内部成長、すなわち、その質の向上を図り、これをもって、中長期的な安定運用を目指し運用行為を行っています。本書の日付現在も、常に新たな資産取得に向けた市場調査や資産売却情報を入手することがあり、また、潜在的な売主又は買主や関係権利者との間での資産の取得又は譲渡等に向けた検討や交渉等も行うことがあります。したがって、本投資法人は、今後、新たな資産の取得を決定し、あるいは資産の売却や交換等の決定に向けた活動を行うことがあります。かかる決定がなされた場合には、引続き適時開示に努めますが、かかる資産取得又は譲渡等の決定が、本書提出から間もない時点で公表される場合もあり得ます。
また、実際に物件取得又は売却を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事
や修繕、資産の特性、売主又は買主等の権利者との協議の結果、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得又は売却の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入又は売却することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。そのため、本投資法人は、資産を予定どおりの条件と時期において購入し取得することができず、又は資産を予定どおりの条件と時期において譲渡することができず、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
また、本投資法人が信託受益権として取得予定の資産の一部については、本投資法人
による取得に先立ち信託が設定される場合があります。しかし、何らかの理由により、取得予定の資産が予定どおり信託されない可能性があります。このような場合、停止条
件付信託受益権譲渡契約の停止条件が成就しないとされるため、本投資法人が当該取得予定の資産を取得することができず、その結果、投資主に損害が発生する可能性があります。
（イ）本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
本投資法人は、租税特別措置法に規定する機関投資家である金融機関からの借入れをこれまで行っており、また今後も行うことがあります。しかしながら、本投資法人が必要とする額及び条件による貸出しの実行が金融機関から常になされるとの保証はありません。本投資法人が想定する条件及び時期において借入れができるとの保証もありません。これら想定外の事象が借入れにおいて発生したことにより、借入金利が著しく変更
され、資金の借入れに時間を要し、又は取得予定の資産を購入することが遅れることが生じたときには、投資主に損害が発生する可能性があります。
（ウ）投資法人の合併に関するリスク
本投資法人が他の投資法人と合併した場合には、本資産運用会社の運用ガイドラインに定めるポートフォリオ構築方針とは異なる資産構成となる可能性や、LTVが悪化し資金調達条件に変化が生じることがあります。また、投信法上、合併に反対する投資主又は新投資口予約権者から自己の有する投資口又は新投資口予約権を公正な価格で買い取ることを請求される可能性があり、かかる請求がなされた場合、本投資法人の財務状況に悪影響を及ぼす可能性があります。他方、本投資法人が投信法に定める簡易合併の手続により投資主総会の承認を受けずに合併を行う場合、本投資法人の投資主は当該合併に反対する場合においても買取請求権を行使することはできません。さらに、本投資法
人が合併した後においても期待された効果が得られる保証はなく、想定外の費用や負担が生じる可能性のほか、合併の条件によっては本投資法人の投資主の持分が希薄化される可能性もあります。
- 83 -

これらの結果、本投資法人の投資主及び投資法人債権者に損害を及ぼす可能性があります。
（エ）内部留保の活用に関するリスク
本投資法人は、内部留保を保有しており、法令等の定めにより分配金に加算するほか、機動的な資本調達や物件取得又は物件売却による損失発生やテナント退去による一時的な賃料の減少による分配金への悪影響の緩和、さらには税務と会計の取扱いの不一
致により生ずるおそれのある課税への対応のために活用し、中長期的観点に立ったポー
トフォリオの戦略的運営と成長を目指す方針です（以下「内部留保の活用方針」といいます。）。しかしながら、投資法人に関する内部留保に係る会計処理又は取扱いに関する解釈、運用又は取扱いが変更された場合、内部留保の金額が変更される可能性及び内部留保の活用が困難になる等本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、内部留保のうち負ののれん発生益に由来する一時差異等調整積立金はキャッシ
ュの裏付けのない会計上の利益であるため、内部留保の活用方針は、分配可能なキャッシュの額による制約を受けます。本投資法人は、内部留保の取崩予定額を公表することがあり（以下、公表した内部留保の取崩予定額を「公表済内部留保取崩予定額」といいます。）、公表済内部留保取崩予定額を分配すべく、本投資法人のキャッシュ・マネジ
メントに最大限留意しますが、本投資法人が金銭の分配を行う時点において公表済内部
留保取崩予定額分のキャッシュが存在するという保証はなく、公表済内部留保取崩予定額よりも低い金額が実際の内部留保からの取崩額となる可能性があります。また、公表済内部留保取崩予定額の分配が可能であっても、公表済内部留保取崩予定額までの分配を行わない可能性もあります。
さらに、本投資法人は、内部留保の活用方針に基づく運用上の施策や、想定外の損失の発生等により、公表済内部留保取崩予定額以上の取崩を行う可能性があります。その場合、本投資法人の想定以上に内部留保が減少することとなり、将来的に、内部留保の活用方針が重大な影響を受ける可能性や、公表済内部留保取崩予定額の分配を行うことができなくなる可能性があります。
（２）リスクに対する管理体制
本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取り組みは、以下のとおりです。
①

投資法人について
本投資法人は、執行役員１名以上及び監督役員２名以上により構成される役員会により運営されます。役員会は３か月に１回以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業
務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。
なお、執行役員は、本投資法人の資産運用会社の代表取締役が兼職しています。
そして、本投資法人は、「インサイダー取引防止規程」（注）を制定し、本投資法人の役員によるインサイダー取引の防止に努めています。
（注）「インサイダー取引防止規程」では、本投資法人の役員は、本投資口及び投資法人債について売買等を行ってはならないものとされ、本投資法人の役員でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。

②

資産運用会社について
本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」を制定し、顧客又は本資産運用会社に重大な影響を及ぼす可能性が顕在化し又は顕在化する可能性が高まった場合には、直ちに所属部室長を経由し、リスク管理統括責任者たるコ- 84 -

ンプライアンス室長及び代表取締役社長に情報伝達を行うとともにリスク管理統括責任者たるコンプライアンス室長は遅滞なく取締役会に報告する旨定めています。
加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
そして、本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」（注）を制定し、本資産運用
会社の役員及び従業員その他本資産運用会社の業務に従事する全ての者（以下「役職員等」といいます。）によるインサイダー取引の防止に努めています。
（注）「インサイダー取引防止規程」では、本資産運用会社の役職員等は、本投資口及び投資法人債について、法令又は内規等で許容される場合を除き、売買等を行ってはならないものとされ、本資産運用会社の役職員等でなくなった後も１年間
は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。

以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しな
いことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は本投資法人投資主若しくは本投資法人
債権者に損失が生じるおそれがあります。

- 85 -

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
サンケイリアルエステート投資法人本店（東京都千代田区大手町一丁目７番２号）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）- 86 -

第三部【特別情報】

第１【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、事務受託者及び手数料

本投資口は振替投資口であり、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人であるみずほ信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第１項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のと
おりです。
取扱場所
：
東京都中央区八重洲一丁目２番１号
みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部
取次所：
該当事項はありません。
投資主名簿等管理人の名称及び住所：
東京都中央区八重洲一丁目２番１号
みずほ信託銀行株式会社
手数料：
該当事項はありません。

２

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

- 87 -

第２【その他】
１．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙、表紙裏及び裏表紙に本投資法人の名称並びに英文名称又はその略称及び理念等を記載し、それらのロゴマーク並びに取得済資産及び取得予定
資産の写真及び図表・図案等を使用することがあります。
２．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり、金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号、その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。
運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
３．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて（１）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。以下「金商法施行令」といいます。）第26条の６の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の５に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間（注１））において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の２の２第７項に規定する私設取引システムにおける空売り（注２）又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ（注３）の決済を行うことはできません。
（２）金融商品取引業者等は、（１）に規定する投資家がその行った空売り（注２）に係る有価証券の借入れ（注３）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
（注１）取引等規制府令第15条の５に定める期間は、2021年８月17日から、発行価格及び売出価格を決定したことによる有価証券届出書の訂正届出書が2021年８月24日から2021年８月27日までの間のいずれかの日に提出され、公衆の縦覧に供された時までの間となります。
（注２）取引等規制府令第15条の７各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）、投資法人債券等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り（注３）取引等規制府令第15条の６に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」- 88 -

４．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり記載します。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内販売口数）、海外販売口数、発行価額の総額、国内販売における手取金、海外販売における手取金、本件第三者割当による新投資口発行の手取金上
限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数、オーバーアロットメントによる売出しの売
出価額の総額及び海外販売に係る発行価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネ
ット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://www.s-reit.co.jp/ja/news/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」
５．参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／５ 運用状況／（２）投資資産／③ その他投資資産の主要なもの」及び本書「第二部 参照情報／第２ 参照書類の補完情報」に記載される取得予定資産及び取得済資産の主な内容を要約して新投資口発行及び投資
口売出届出目論見書に記載することがあり、また、かかる取得予定資産及び取得済資産の写真、並びに所在分布図等を新投資口発行及び投資口売出届出目論見書に掲載することがあります。
６．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙以降に、以下の内容をカラー印刷して記載します。

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