有価証券報告書
事業年度
（第１期）

自 平成13年３月16日
至 平成13年12月31日

日本ビルファンド投資法人（１２２１３）

目

次

頁

第１

ファンドの状況

主要な経営指標等の推移……………………………………………………………………………………………１
１．概況……………………………………………………………………………………………２（イ）ファンドの目的及び基本的性格……………………………………………………………………………２（ロ）ファンドの沿革 ……………………………………………………………………………………………２（ハ）ファンドの関係法人 ………………………………………………………………………………………３
事業の状況……………………………………………………………………………………………７
２．投資方針……………………………………………………………………………………………10（イ）投資の基本方針 ……………………………………………………………………………………………10（ａ）基本方針……………………………………………………………………………………………10（ｂ）投資態度……………………………………………………………………………………………10（ｃ）リスク要因及び留意点……………………………………………………………………………………15（ロ）投資対象……………………………………………………………………………………………28（ハ）投資制限……………………………………………………………………………………………29（ニ）分配方針……………………………………………………………………………………………32
３．管理及び運営の仕組み…………………………………………………………………………………………34（イ）資産管理等の概要……………………………………………………………………………………………34（ロ）利害関係人との取引制限……………………………………………………………………………………50
４．投資主の権利行使等……………………………………………………………………………………………53（イ）投資主の権利……………………………………………………………………………………………53（ロ）課税上の取扱い ……………………………………………………………………………………………55
５．運用状況
……………………………………………………………………………………………58（イ）投資状況……………………………………………………………………………………………58（ロ）運用実績……………………………………………………………………………………………59（ハ）販売及び買戻しの実績………………………………………………………………………………………60

第２投資法人の概況……………………………………………………………………………………61（イ） 投資法人の目的 ……………………………………………………………………………………………61（ロ） 投資法人の沿革 ……………………………………………………………………………………………61（ハ） 投資法人の出資総額…………………………………………………………………………………………61（ニ） 投資法人の機構………………………………………………………………………………………………61（ホ） 所有者別状況 ……………………………………………………………………………………………62（ヘ） 主要な投資主の状況…………………………………………………………………………………………62（ト） 役員及び従業員の状況………………………………………………………………………………………63（チ） 事業の内容及び営業の概況…………………………………………………………………………………64（リ） その他……………………………………………………………………………………………64

第３

その他の関係法人の概況………………………………………………………………………70（イ） 日本ビルファンドマネジメント株式会社…………………………………………………………………70（ロ） 中央三井信託銀行株式会社…………………………………………………………………………………76（ハ） 平成会計社 須貝 信………………………………………………………………………………………78

（ニ） 株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント……………………………………………………78（ホ） 三井不動産株式会社…………………………………………………………………………………………80（ヘ） 農林中央金庫 ………………………………………………………………………………………………83

第４ファンドの経理状況……………………………………………………………………………85[監査報告書]……………………………………………………………………………………………86
１．財務諸表等……………………………………………………………………………………………89(１) 財務諸表……………………………………………………………………………………………89(イ) 貸借対照表……………………………………………………………………………………………89(ロ) 損益計算書……………………………………………………………………………………………91(ハ) 金銭の分配に係る計算書…………………………………………………………………………………92(ニ) 附属明細表……………………………………………………………………………………………99(２) その他………………………………………………………………………………………… 101(ホ) キャッシュ・フロー計算書[参考情報] …………………………………………………………………102(ヘ) 個別物件の収益状況[参考情報] …………………………………………………………………………104
２．ファンドの現況 ……………………………………………………………………………………………106（イ） 純資産額計算書……………………………………………………………………………………………106（ロ） 投資有価証券の主要銘柄…………………………………………………………………………………106（ハ） 投資不動産物件……………………………………………………………………………………………106(a) 投資不動産物件及び信託不動産の価格及び投資比率…………………………………………………106(b) 投資不動産物件及び信託不動産の内容…………………………………………………………………107(c) 信託受益権の内容…………………………………………………………………………………………127（ニ） その他の投資資産の主要なもの ……………………………………………………………………… 130

第５

委託会社等の経理状況………………………………………………………………………130

第６

参考情報 ……………………………………………………………………………………………130

第１ ファンドの状況
主要な経営指標等の推移
期
決算年月
営

業

収

第１期
平成 13 年 12 月

益

う ち 賃 貸 事 業 収 益

百万円

12,561〃

12,561

用

〃

6,395

う ち 賃 貸 事 業 費 用

営

業

費

〃

5,737

営

業

利

益

〃

6,166

経

常

利

益

〃

5,342

当

期

利

益

〃

5,340

出

資

総

額

〃

148,899

発 行 済 投 資 口 総 数

口280,700

純

資

産

額

百万円

154,239

総

資

産

額

〃

256,847

1

口 当 た り 純 資 産 額円

549,482

1

口 当 た り 当 期 利 益〃

29,054(22,270)(注 3)

分
1

配

総

額

百万円

5,340

口 当 た り 分 配 金 額

円

19,026

うち 1 口当たり利益分配金〃

19,026

うち 1 口当たり利益超過分配金

〃

−

自

己

自

己

資

比

率

％

60.1

益

率

(注 4)

％

4.22（6.91）(注 5)

総 資 産 経 常 利 益 率

(注 4)

％

2.25（3.68）(注 5)

％

99.9
24

資

本
本

利

【その他参考情報】

配

当

性

向

期

末

投

資

物

件

数

(注 6)

件

期

末

テ

ナ

ン

ト

数

(注 6)

件

411

㎡

277,054

％

97.5

百万円

2,169

〃

494

〃

8,993

期 末 総 賃 貸 可 能 面 積
期
当

末
期

稼
減

価

働
償

率
却

(注 6)

費

当 期 資 本 的 支 出 額
賃

貸

N

O

I

(注 4)

（注）１．営業収益等には、消費税等は含まれておりません。
２．記載した数値は、特に記載のない限りいずれも記載未満の桁数を切り捨てにより表示しています。
３．1 口当たり当期利益は、当期利益を日数加重平均投資口数で除することより算定していますが、第 1 期については関東財務局登録完了後実際に運用を開始した日である平成 13 年 5 月 23 日時点を期首とみなして日数加重平均投資口数により算定した 1 口当たり当期利益を括弧内に併記しています。
４．記載した指標は以下の方法により算定しています。
自己資本利益率

総資産経常利益率
賃貸 NOI（Net Operating Income）

当期利益
´ 100
（小数点第2位未満四捨五入）（期首出資の部合計＋期末出資の部合計）
¸2
経常利益
´ 100
（小数点第2位未満四捨五入）（期首総資産＋期末総資産）¸2
当期賃貸営業利益(賃貸事業収益−賃貸事業費用)＋当期減価償却費

５．括弧内の数値は、当期は平成 13 年５月 23 日より運用を開始したため、実質的な運用日数 223 日により年換算した数値です。
６．期末投資物件数は、社会通念上オフィスビルとして一体と認められる単位で記載しています。また、期末テナント数はビルごとの延べ賃貸先の合計数を、期末稼働率は総賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。

1

１．概況
（イ）ファンドの目的及び基本的性格
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（以下「投信法」といいます。）に基づき、資産を主として特定資産（下記「２．投資方針(ロ)投資対象」をご参照下さい。）に対する投資として運用することを目的として設立された法人であり、その資産の運用を委託する資産運用会社（日本ビルファンドマネジメント株式会社）がこれを運用するものです。
本投資法人は、主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産に投資をすることによって、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして運用を行います。
（注）本有価証券報告書中で、東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部とは、それぞれ以下の地域を指すものとします。

東京都千代田区、港区、中央区、新宿区、品川区、渋谷区、豊島区、

東京都心部

文京区及び目黒区
１都６県（東京（上記の東京都心部を除きます。）、神奈川、千葉、

東京周辺都市部

埼玉、茨城、群馬及び栃木）に所在する都市（武蔵野、立川、横浜、
川崎、千葉、柏、さいたま等）

地方都市部（ロ）ファンドの沿革
平成13年３月16日

平成13年５月10日
平成13年５月23日
平成13年９月10日

上記以外の道府県に所在する主要都市（札幌、仙台、新潟、静岡、浜松、名古屋、京都、大阪、神戸、岡山、広島、高松、福岡、熊本等）

本投資法人設立（設立企画人は中央三井信託銀行株式会社、三井不動産株式
会社及び日本ビルファンドマネジメント株式会社（当時エム・エフ資産運用株式会社）の３社）
投信法第187条に基づく登録
資産運用開始（22棟のオフィスビル等を信託財産とする信託受益権を取得）
東京証券取引所不動産投資信託証券市場に投資証券が上場

2

（ハ）ファンドの関係法人
本投資法人の関係法人は、ファンドの運営に関与する関係法人として投資法人の資産の運用を行う投資信託委託会社（以下、「資産運用会社」といいます。）、投資法人の一般事務受託者、資産保管会社、投資法人債管理会社等をいい、以下ではその名称及び関係業務の内容を記載しています。
(注)以下の各契約に付した番号は、下記「第１ ファンドの状況 ３．管理及び運営の仕組み（イ）資産管理等の概要（ｄ）その他（６）関係法人との契約の更改等」における契約の番号に対応します。

①資産運用
委託契約

日本ビルファンド
マネジメント株式会社（資産運用会社／機関の運営に関する一般事務受託者）

日本ビルファンド
投資法人④機関の運営に関する一般事務委託契約(信託受益者)⑩第１回適格機関投資
家限定投資法人債財
務代理契約

⑪投資口
引受契約

⑥物件移管
業務委託契約⑦オフィスマネジメント
契約

⑬物件取得
助言補佐
契約

中央三井信託銀行
株式会社（名義書換等に関する一般事務受託者／
資産保管会社）③会計事務等に関する
平成会計社 須貝 信
一般事務委託契約

執行役員
監督役員

⑫物件取得
助言契約

（物件取得助言補佐業者／新規テナント一般媒介業者／オ
フィスマネジメント業務受託者／物件移管業務受託者）⑤資産保管委託契約（本投資法人）役員会

三井不動産株式会社②名義書換等に関する一般事務委託契約

不動産信託契約（会計事務等に関する一般事務受託者）

農林中央金庫（第１回適格機関投資家限定
投資法人債財務代理人）

引 受 人

信託銀行
（信託受託者）⑧新規テナント
一般媒介契約⑮オフィス
マネジメント
業務再委託
契約（注）本図は、本有価証券報告書提出日現在において、本投資法人が信託の受益権を保有している場合の本投資法人を中心とした主要な契約
関係及び当事者を示したものです。本投資法人が直接に不動産を所有する場合については、⑦及び⑧の契約の当事者が本投資法人と三井不動産株式会社、⑨の契約の当事者が本投資法人と株式会社エヌ・ビ
ー・エフ・オフィスマネジメントとなります。その他保有形態により契約関係及び当事者が異なる場合があります。
本図の契約関係及び当事者以外にも、例えば、建物の警備、保守等
については、建物管理会社が建物管理請負契約に基づいてこれらを行います。同契約は、本投資法人が不動産を取得する場合は、建物管理会社と本投資法人及びオフィスマネジメント業務受託者との間で、本投資法人が信託の受益権を保有する場合は、建物管理会社と信託受託者及びオフィスマネジメント業務受託者との間で締結されます。
なお、今後、本投資法人が取得する物件によっては、契約関係及び当事者が本図とは異なることがあります。
⑪の投資口引受契約は本有価証券報告書提出日現在において効力を生じているものはありません。

⑨既存テナント
一般媒介契約

⑭物件移管
業務再委託
契約

株式会社エヌ・ビー・エフ
・オフィスマネジメント（物件取得助言業者／
既存テナント一般媒介業者／
オフィスマネジメント業務再受託者／物件移管業務再受託者）

3

（ａ）日本ビルファンド投資法人（本投資法人）
投資法人として、投資主より募集した資金等を、主として不動産並びに不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産に投資することにより運用を行います。
（ｂ）日本ビルファンドマネジメント株式会社（資産運用会社兼機関の運営に関する一般事務受託者）
・資産運用委託契約（上記①）に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産運用会社として、本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、本投資法人の資産（以下「運用資産」といいます。）の運用を行います。
・機関の運営に関する一般事務委託契約（上記④）に従い、本投資法人からの委託に基づき、機関の運営に関する一般事務受託者として、投資主総会の運営に関する一定の業務及び役員会の運営に関する事務を行います。
（ｃ）中央三井信託銀行株式会社（名義書換等に関する一般事務受託者兼資産保管会社）
・名義書換等に関する一般事務委託契約（上記②）に従い、本投資法人からの委託に基づき、名義書換等に関する一般事務受託者として、投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置、投資口の名義書換、投資証券の交付、投資主総会の招集通知等の作成、金銭の分配の計算及び支払いのための手続並びに新投資口の発行等に関する事務を行います。
・資産保管委託契約（上記⑤）に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産保管会社として、本投資法人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利を行使する際に必要となる当該資産に係る権利を証する書面（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書類）その他の書類の保管等の業務を行います。
（ｄ）平成会計社 須貝 信（会計事務等に関する一般事務受託者）
会計事務等に関する一般事務委託契約（上記③）に従い、本投資法人からの委託に基づき、会計事務等に関する一般事務受託者として、計算、会計帳簿の作成及び納税に関する事務を行います。
（ｅ）株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント（物件取得助言業者、既存テナント一般媒介業者、オフィスマネジメント業務再受託者兼物件移管業務再受託者）
・資産運用会社が運用資産の運用の一環として、不動産又は本投資法人が取得する有価証券及び信託の受益権その他資産（不動産及び不動産の賃借権等並びに信託の受益権その他の資産の主たる裏付けとなる不動産及び不動産の賃借権等を総称して、以下「運用不動産」といいます｡）の取得を検討するにあたり、不動産等の取得に関する助言契約（上記⑫「物件取得助言契約」）に基づき、資産運用会社に対して、当該運用不動産の取得に関する助言（以下「物件取得助言業務」といいます｡）を行います。
・本投資法人が取得した運用不動産の空室情報等を現に入居しているテナントに配布し、引合い情報の確保を行い、賃貸借契約の締結を媒介します（以下「既存テナント斡旋業務」といいます｡）。
・三井不動産株式会社から再委託を受け、物件移管業務再委託契約（上記⑭）に従い、物件移管再委
託業務（以下に定義します。）を、オフィスマネジメント業務再委託契約（上記⑮）に従い、オフィスマネジメント再委託業務（以下に定義します。）を、それぞれ行います。
(注)株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントは、本有価証券報告書提出日現在、三井不動産株式
会社の100％子会社です。

（ｆ）三井不動産株式会社（オフィスマネジメント業務受託者、物件取得助言補佐業者、物件移管業務受託者兼新規テナント一般媒介業者）
・オフィスマネジメント契約（上記⑦）に基づき、本投資法人が直接に取得した不動産につき、「不動産運営管理業務」を行います。また信託の受益権の主たる裏付けとなる不動産及び不動産の賃借権等（以下「信託不動産」といいます｡）の「運営管理業務」を行うとともに、「信託代行業務」

4

を行います。本投資法人が取得するその他資産の裏付けとなる不動産についても同様の業務を提供します。
(注)以下では、本投資法人が直接に取得した不動産に係る「不動産運営管理業務」並びに信託不動産に係る「運営管理業務」及び「信託代行業務」を「オフィスマネジメント業務」と総称します。なお、三井不動産株式会社は、自己の責任と負担のもとに、本投資法人が取得した運用不動産に関する収益管理、賃貸営業施策及び運営管理方針の独立性を確保することを目的として、オフィスマネジメント業務のうち、一部の業務を除く全ての業務（以下「オフィスマネジメント再委託業務」といいます｡）を、また、同様の趣旨で、物件移管業務のうち、一部の業務を除く全ての業務（以下「物件移管再委託業務」といいます｡）を、それぞれ株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに再委託します（上記⑭及び上記⑮）。オフィスマネジメント業務及び物件移管業務に関する再委託の範囲の詳細については、下記「第３ その他の関係法人の概況（ホ）三井不動産株式会社（ｂ）関係業務の概要 ①オフィスマネジメン
ト業務 及び ③物件移管業務」をご参照下さい。

・不動産等の取得に関する助言補佐契約（上記⑬「物件取得助言補佐契約」）に基づき、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントが資産運用会社に対して物件取得助言業務を行うために必要な資料の作成及び収集、調査等を行います（以下「物件取得助言補佐業務」といいます｡）。
・物件移管業務委託契約（上記⑥）に従い、本投資法人が運用不動産を取得するに際して、取得後の不動産の管理の委託に支障が生じないよう、本投資法人から委託を受け、不動産の引渡し前に行うべき不動産に存在する瑕疵等の治癒の手配及び不動産の管理の委託に先立ち必要となる各種届出の手配等（以下「物件移管業務」といいます｡）を行います。
・新規テナント一般媒介契約（上記⑧）に従い、本投資法人が取得した運用不動産の空室情報等を現に入居しているテナント以外のテナント候補に配布し、引合い情報の確保を行い、賃貸借契約の締結を媒介します（以下「新規テナント斡旋業務」といいます。）。
（ｇ）農林中央金庫（第１回適格機関投資家限定投資法人債財務代理人）
本投資法人が平成13年５月23日に発行した日本ビルファンド投資法人第１回無担保投資法人債（適格機関投資家限定及び投資法人債間限定同順位特約付）につき、日本ビルファンド投資法人第１回無担保投資法人債（適格機関投資家限定及び投資法人債間限定同順位特約付）財務代理契約(上記⑩「第１回適格機関投資家限定投資法人債財務代理契約」)に基づき、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。
以上の関係法人及びその業務のうち、本投資法人の資産運用及び管理に関連する業務の関係をまとめると大要以下のとおりです。
① 資産運用及び不動産の取得に関連する業務
資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社が本投資法人の資産運用の一環として運用不動産の取得の適否を検討します。資産運用会社は、物件取得助言業者である株式会社エヌ・ビ
ー・エフ・オフィスマネジメントに対し、運用不動産の取得に関する助言の提供を求めることができます。物件取得助言業者は、かかる助言を行うために物件取得助言補佐業者である三井不動産株式会
社から必要な資料等の提供を受けることができます。
本投資法人が運用不動産を取得するにあたり、物件移管業務受託者である三井不動産株式会社が、不動産の引渡し前に行うべき不動産に存在する瑕疵等の治癒の手配及び不動産の管理の委託に先立ち必要となる各種届出の手配等を行います。かかる業務のうち一部の業務を除く全ての業務は物件移管
業務再受託者である株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに対して再委託されます。
② 不動産の管理等に関連する業務
本投資法人が不動産を直接取得した場合には、オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社が本投資法人の委託を受けて、当該不動産の運営管理を行います。

5

信託不動産に関しては、信託受託者が管理権限を有するとともに、一定事項について受益者である
本投資法人が指図権を有していますが、オフィスマネジメント業務受託者が本投資法人の委託を受けて、本投資法人が受益者として有する指図権を行使するとともに、信託受託者の委託を受けて、信託不動産の管理に関する信託受託者の業務の代行を行います。
本投資法人が取得した運用不動産に係るオフィスマネジメント業務のうち、一部の業務を除く全ての業務はオフィスマネジメント業務再受託者に対して再委託されます。
また、本投資法人が取得した運用不動産に関する空室情報等の配布、引合い情報の確保、賃貸借契約の締結の媒介は、現に入居しているテナントに対しては既存テナント一般媒介業者である株式会社
エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントが、現に入居しているテナント以外の者に対しては新規テ
ナント一般媒介業者である三井不動産株式会社がそれぞれ行います。

6

事業の状況
(ａ)業績等の概要
景況感の悪化、デフレ経済が引続き進行しつつあるとの認識が強まる中で、オフィス賃貸マーケットは、
都心部の需要の牽引役であった外資系企業や IT 関連企業の旺盛な需要が一巡し、リストラによる事務所の統廃合や人員削減による需要の後退に、平成 13 年 9 月の米国同時多発テロも加わり、平成 13 年度中は全体として軟調に推移しました。
このような環境下、本投資法人は、立地・規模・設備インフラ面からテナント競争力が高く、かつ優良なテナントが入居していることにより、相対的に賃貸キャッシュ・フローが安定的で、資産価格の下落リ
スクが少ないことが期待される優良なオフィスビルへの投資を基本方針・戦略として策定しています。当期は、市場規模・需要が相対的に大きい東京都心部を中心に、地域的な分散投資を考慮し、24 物件（約2,265 億円、売買価格ベース）への投資を実施し、総賃貸可能面積約 27.7 万㎡（約 8.3 万坪）の投資不動
産ポートフォリオを構築いたしました。
本投資法人は、収益性・投資資産価値の維持・向上のため、テナントの顧客満足度向上を取得後の基本戦略としており、① 入居テナントへのアンケート調査を行い、オフィスワーカーの声を反映した共用部や設備の改修工事をタイムリーかつ効率的に実施したこと② オフィスマネジメント業務を委託する三井不動産グループ（三井不動産㈱、㈱エヌ・ビー・
エフ・オフィスマネジメント）の強力なテナント営業インフラを活用し、高稼働率の維持に努めたこと③ 各種研修や防災訓練を通じて各ビルの管理責任者のマネジメント力の向上を図ると共に、テナントとのリレーションシップの向上に努めたこと
等の戦略的な活動に努めた結果、全不動産ポートフォリオの期末稼働率は、97.5％と高い水準を維持しています。
このような施策の結果、当期の運用実績として、営業収益 12,561 百万円、賃貸に関する営業総利益 6,824
百万円、資産運用報酬・保管及び事務委託コスト等の経費控除後の営業利益は、6,166 百万円となり、本投資法人が発行する投資証券の東京証券取引所への上場に伴う一時的な公募・上場費用（245 百万円）等の要因を反映した結果、経常利益は 5,342 百万円となりました。
また、規約に定める分配方針に従い、本投資法人は、当期未処分利益の概ね全額を分配（1 口当たり
19,026 円）することにより、当該利益分配金が損金算入される税制の特例（租税特別措置法第 67 条の15）が適用されることを企図し、当期利益は 5,340 百万円となりました。
なお、借入金等の有利子負債の調達につきましては、機動性の高い無担保・無保証の銀行借入金を中心とし、財務の安全性に配慮しつつ（期末有利子負債比率 34.6％（注））、将来の金利上昇リスクの軽減・固定長期適合の観点から、積極的に短期借入金の長期借入金への借換を進めた結果、期末有利子負債に占める長期性資金の割合は 73.5％に達しています。
(注) 有利子負債／（有利子負債＋出資総額）： 78,900 百万円／(78,900 百万円＋148,899 百万円)

また本投資法人は、平成 13 年 9 月に公募による投資口の追加発行を実施し、約 500 億円の資金を調達するとともに、発行する投資証券が東京証券取引所不動産投資信託証券市場（J−REIT 市場）に上場し（銘柄コード 8951）、同市場での売買が可能となっています。
(ｂ）対処すべき課題
今後の首都圏のオフィスマーケットは、需要の停滞と平成 15 年（「2003 年」）をピークとして見込まれている新規大型ビルの大量供給の影響で、全体では空室率の上昇と賃貸料の下落傾向が続くことが懸念されています。一方、地方都市部においても、一部堅調なマーケットは見られるものの、地元企業収益の悪化、東京への一極集中の進行等に起因して、全般的に軟調な状況にあります。
このような状況下、本投資法人においても短期的には賃貸収入の伸びが期待しづらく、物件によっては一時的な空室率の上昇も懸念されますが、次のような投資戦略を実現することによって、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指します。
第一に、既存物件に関しましては、第１期と同様、高い稼働率の維持に努めるとともに、必要な追加投資を行い物件の競争力の維持・向上を図り、併せて更なるコストの削減を実施する予定であります。具体7

的な運用上の数値目標といたしましては、稼働率に関しては最低でも各物件が立地するエリアの平均稼働率を上回るよう努め、費用削減については、平成 15 年度を目途にした 10％の建物管理委託費削減計画を策定、これに則り、今年度は５％の削減を実施する予定であります。
第二に、新規物件については、よりポートフォリオのリスク・リターンのバランスに留意した資産規模の拡大によって運用利回りの中長期的な安定と投資効率の向上を目指します。具体的には、以下のような投資戦略に沿って中長期的な保有に適した競争力のある物件に厳選して積極的に投資を行う予定であります。
①東京の一極集中傾向に鑑み、引続き東京都心部を中心とした投資を継続しますが、都心部への過度の集中の回避、テナント属性・分布等のポートフォリオの分散の観点から、都心 3 区（千代田、中央、
港）以外の東京都区部においても幅広く投資を検討します。
②東京周辺都市部、地方都市部においては、よりエリアを厳選して投資を行います。
③物件の選定においては以下の要素を重視します。
・築年数が浅く充実した設備を持ち、中・大型以上の規模であり、広範なテナントの使用ニーズに対応できること
・交通の便に優れた、又は、テナント候補となる優良企業の経営戦略や立地戦略の見地から、そのニーズにあう立地に位置すること・テナント構成、賃貸借契約の形態から「2003 年」の収益が安定的と予想され、将来的に収益性の向上が見込まれること
また、新規物件の取得方法については、入札による過度な価格競争を極力避け、企業の財務リストラ
による本社ビルの売却や不動産事業からの撤退による物件売却のチャンスをタイムリーに捉えるとともに、物件情報ルートや情報収集力の強化に努めます。
第三に、財務面では特に借入れによる資金調達について、金利の上昇に備え、第 1 期と同様、長期・固定の資金調達を基本とします。また、金融機関からの間接金融による調達に加えて、格付の取得により、投資法人債の円滑な発行など直接金融による資金調達手段の確保にも努めます。
加えて、本投資法人は、運用状況に関する情報開示の一層の充実を図っており、東京証券取引所における適時開示に加え、ホームページ（http://www.nbf-m.com/nbf/ ）において、各種ディスクロージャー資料の掲示、物件性能などの既存物件の詳細情報、稼働率等の月次の運用状況、新規取得物件の紹介、分配金に関する情報、Q＆A 等、本投資法人について投資判断上有用と思われる情報がご覧いただけるよ
うに努めます。
なお本投資法人は、決算日後に以下３件でオフィスビル２物件に投資することを決定しています。
(1) 平成 14 年２月１日付で取得【取得物件の概要（区分所有）】
中野坂上サンブライトツイン所
在地： 東京都中野区本町二丁目 46 番１（住居表示）
敷 地 面 積： 敷地全体の面積 10,331.90 ㎡のうち敷地権持分 100 万分の 271,058
建 物 面 積： 建物全体の延床面積 63,396.95 ㎡（共用部分を含む）のうち区分所有
部分の床面積合計 10,955.90 ㎡
構造： 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 地下２階付 30 階建（うち区分所有部分は南ウイングの 16 階〜30 階）
建 築 年 月： 平成８年 11 月 15 日（登記簿上の表示）
テナント数：１
総賃貸可能面積： 11,073.06 ㎡
総賃貸面積： 11,073.06 ㎡
稼
働率： 100％【売買条件】
取 得 価 格： 8,433 百万円
取 得 方 法： UFJ 信託銀行を受託者とする不動産信託受益権の取得
取得日： 平成 14 年２月１日

8

(2) 平成 14 年３月 12 日付で取得【取得物件の概要】
サンマリオン大阪ビル
所
在地： 大阪府大阪市中央区南本町二丁目６番 12 号（住居表示）
敷 地 面 積： 2,150.36 ㎡
建 物 面 積： 23,755.80 ㎡
構造： 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 地下２階付 22 階建
建 築 年 月： 平成８年１月 30 日
テナント数
： 32
総賃貸可能面積： 14,252.01 ㎡（3 階 774.88 ㎡貸ホール部分の面積を除く）
総賃貸面積： 13,247.26 ㎡
稼
働率： 92.95％【売買条件】
取 得 価 格： 10,500 百万円
取 得 方 法： 三菱信託銀行を受託者とする不動産信託受益権の取得
取得日： 平成14年３月12日(3) 平成 14 年３月 26 日付で取得【取得物件の概要（区分所有）】
中野坂上サンブライトツイン((１)と同一)
所
在地： 東京都中野区本町二丁目 46 番１（住居表示）
敷 地 面 積： 敷地全体の面積 10,331.90 ㎡のうち敷地権持分 100 万分の 24,516
建 物 面 積： 建物全体の延床面積 63,396.95 ㎡（共用部分を含む）のうち区分所有
部分の床面積合計 984.32 ㎡（共有持分考慮後）
構
造： 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 地下２階付 30 階建（うち区分所有部分として北ウイングの 16 階及び 17 階。ただし北ウイン
グの 16 階の共有持分比率は百万分の 745,404）
建 築 年 月： 平成８年 11 月 15 日（登記簿上の表示）
テナント数： １((１)と同一)
総賃貸可能面積： 1,001.18 ㎡（共有持分考慮後）
総賃貸面積： 1,001.18 ㎡（共有持分考慮後）
稼働率： 100％【売買条件】
取 得 価 格： 546 百万円
取 得 方 法： UFJ 信託銀行による不動産の取得（上記(1)の不動産管理処分信託内への本投資法人からの追加金銭信託による不動産の取得）
取得日： 平成 14 年３月 26 日
注１. 物件の概要に記載した面積・建築年月等は総賃貸可能面積、総賃貸面積、稼働率を除き、いずれも不動産登記簿上の表示によるものです。
注２. 取得価格は、取得諸経費（手数料、公租公課等）を含まない売買価格を、百万円未満を切捨てにて表示しています。

これらオフィスビルの取得等に伴い、当期末と比較して、短期借入金20,650百万円、長期借入金2,000
百万円が増加しております。この結果、有利子負債比率は40.5％、有利子負債に占める長期性資金の割合
は59.1％になっています。

9

２．投資方針（イ）投資の基本方針（ａ）基本方針
本投資法人は、主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産に投資をすることによって、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして運用を行います（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅰ）。
（ｂ）投資態度
資産運用会社は、以下記載の本投資法人の投資態度に基づき本投資法人の資産の運用等を行います。
なお、資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて、本投資法人の投資態度に従った資産運用ガイ
ドラインを社内規程として制定しています。
(注)以下の（１）から（４）における中期とは５年以上10年未満、長期とは10年以上の期間を意味します。

（１）投資対象の特性
日本国内の収益不動産の中においてオフィスビルは他の用途に供される不動産と比較して相対的に均質で豊富なストックがあります。本投資法人は、この特性がポートフォリオを構築する面及びオフィスビルの運営管理（オフィスマネジメント）業務を効率的に行う面において有利に働くと考え、その点を重視して前項の基本方針を採用しています。なお、投資対象の特性については、下記「（ｃ）リスク要因及び留意点」欄もあわせてご参照下さい。
（２）ポートフォリオ構築方針① 運用不動産の選別によるポートフォリオ構築については、わが国の地域別のオフィススト
ックの量的割合を踏まえて、中長期的な観点から、ポートフォリオ全体の運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして行います。
② 地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、不動産、不動産の賃借権、地上権並びに信託の受益権の裏付けとなる不動産、土地の賃借権、地上権の価額の合計額の70％以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部から、30％以下を目途として地方都市部から、それぞれ選別して取得することにより地域分散を図ります。

10

エ
リ
ア
東
京
都
心
部
東
京
周
辺
都
市
部
地
方
都
市
部

具体的なエリア

都心
９区

エリアの基本特性

・地方都市部と比較し、相対的に賃料水準は高く、空室率は低い。また、相対
千代田区・港区・中央区・
的にマーケット（賃貸・売買）の規模
新宿区・品川区・渋谷区・が大きく、成長性が高い。
豊島区・文京区・目黒区
・利回りは相対的に低い。
・売却時における流動性は相対的に高
い。

その他
23 区

上記以外の 14 区

都下・
郊外
（注）

武蔵野・立川・横浜・
川崎・千葉・柏・さいたま
等

主要な
地方
都市

・地域特性によるが、東京都心部と比較し、相対的に賃料水準は低く、空室率
札幌・仙台・新潟・静岡・は高い。また、相対的にマーケットの浜松・名古屋・京都・大規模が小さく、成長性が低い。
阪・神戸・岡山・広島・高・利回りは相対的に高い。
松・福岡・熊本等
・売却時における流動性は相対的に低
い。

組入れ
率

70%
以上

・東京都心部と地方都市部の中間的な基本特性を有する。

30％
以下（注）「都下・郊外」とは１都６県（東京（東京23区を除きます。)、神奈川、千葉、埼玉、茨城、群馬、
栃木）を指します。

③ 資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記のような運用ができない場合があります（規約「資産運用の対象及び方針Ⅱ」（２）⑧）。

（３）取得方針① 本投資法人が取得する資産の組入れ比率は、以下のア．及びイ．の方針によるものとします。
ア．特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいう。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割合」という。）は 100 分の 75 以上とする。
イ. 資産の総額のうちに占める不動産等（不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、土地の賃借権及び地上権のみに信託をするものに限る。）及び匿名組合出資持分（不動産、不動産の賃借権、地上権のみに運用するものに限る。））の価額の割合として財務省令第３条（平成 13 年６月６日財務省令第 44 号）で定める割合を 100 分の 75 以上とする。
② 個々の運用不動産に投資する際には、当該運用不動産の取得価格と収益予想から想定される投資利回り、立地エリアの将来性及び安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスクに対する対応状況並びに保険付保状況等を総合的に判断して選別するものとします。選別に際しては、
建物規模、建築及び設備スペック、耐震性能、権利関係への対応、入居テナント属性、建物管理関係及び環境・地質等を考慮の上総合的に判断します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）①）。
建物規模、建築及び設備スペック、耐震性能、権利関係への対応、入居テナント属性、建物管理関係及び環境・地質等を考慮する際には、以下の表に記載する項目を考慮します。

11

なお、以下の表に記載する項目は考慮にあたっての検討事項であり、本投資法人が取得した又は取得する運用不動産が結果的に以下の項目の全てを満たさないこともあります。
項目
建物規模

建築及び設備スペック
耐震性能

権利関係への対応

入居テナント属性
建物管理関係
環境・地質等内容
専有面積（当該物件における専有面積）及び基準階専有面積（１フロ
アでの専有面積）・総専有面積の目安は約 1,650 ㎡（約 500 坪）以上
・基準階専有面積の目安は約 330 ㎡（約 100 坪）以上
貸付床の形状・分割対応・階高・意匠・電気容量・空調方式等
新耐震基準(昭和 56 年に改正された建築基準法に基づく基準を指します。)又はそれと同水準以上の性能の確保（構造評定・構造評価（(財)日本建築センターが建築基準法に基づいて行う建物構造の評
定・評価）を取得していること等）
共有、区分所有、借地物件等、本投資法人が完全な所有権を有しない物件についての、・敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置
・共有持分分割請求及び共有者持分売却等に関する適切な措置
・取得時以前に設定された担保の設定状況等
テナントの信用力、テナントの使用目的及び形態並びに賃料収納状況
等
関係法規の遵守状況等
アスベストス等の有害物質の使用状況、土壌汚染状況等③ 各年度において、本投資法人が取得する不動産の価額の合計額が当該年度に本投資法人が取得する特定資産の価額の合計額に占める割合を上記第①号に定義する「特定不動産の割合」の２分の１以上とすることを方針とします（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑤）。
④ 上記第③の方針は、平成14年４月１日から不動産取得税の軽減措置の適用期限まで適用するものとします（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑩）。なお、不動産取得税の軽減措置については、下記「４．投資主の権利行使等（ロ）課税上の取扱い」欄をご参照下さい。
⑤ 取得する運用不動産については、原則として取得時点において稼働中（貸付可能である状態を含みます。）のものとします。未稼働の運用不動産については、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、本投資法人の運用資産の運用に与える影響を考慮の上、未稼
働資産の投資額が、資産総額の10％を限度として取得する場合があります。また、かかる場
合とは別に老朽化・機能劣化又は再開発等の事情による建物等の建替え又は大規模修繕による資産の取得においては、未稼働期間が発生することがあります（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）③）。
⑥ 上記第⑤における未稼働資産の取得の実行の検討は、資産総額が約3,000億円に到達した時点から行うものとします。
⑦ 資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記各号に従った運用ができない場合があります（規約「資産運用の対象及び方針Ⅱ」（２）⑧）。

12

（４）運営・売却方針① 取得した運用不動産においては、中長期視点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の維持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化等）と費用逓減（外注委託費、水道光熱費等の削減）による運用収益の安定的な成長を目指します(規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑥)。
② 本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます(規約第16条第１項第２号)。

③ 上記第②のうち、修繕・修理・貸付工事の一部に対応する積立金は、物件毎に定める工事計画に基づき決定します。なお、本有価証券報告書提出日現在において予定されている
積立ては以下のとおりです。
項目

積立額(年間予定額)エンジニアリングレポートを参考にした
約 10 年間の長期修繕コストの年平均額①長期修繕積立金②貸付工事準備金（テナントに賃貸するにあたり将来必要となる工事費用の積立金）

根拠1,810 百万円

・フリーアクセスフロア対策費
・その他入居工事（間仕切り等）対策費④ 災害やテナントの退去等による収益の大幅な減少や変動を回避するため、地域分散をはじめとする適切な投資配分比率の維持や損害保険（火災保険、地震家賃保険、賠償責任保険等）の付保等の諸手段を講じるよう努めます。
⑤ 本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として運用資産に属する全ての運用不動産を賃貸（駐車場、看板等の設置等を含みます。）するものとします。かかる賃貸に際して、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れることがあり、かかる金銭は、規約「資産運用の対象及び方針」の定めに基づいて運用されます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅳ（１）（２））。
⑥ 個々の運用不動産の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測、
並びにポートフォリオの構成等を考慮のうえ総合的に判断します。なお、売却若しくは保有の検討は、保有する全ての運用不動産について定期的に実施します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑦）。
⑦ 資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記のような運用ができない場合があります（規約「資産運用の対象及び方針Ⅱ」（２）⑧）。

13

（５）財務方針① 運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として投資口の追加発行を機動的に行うことができます。
② 運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑨）。
③ 上記第②に基づき資金を借入れる場合は、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れに限るものとします。また、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします。借入れ又は投資法人債の発行につき、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第17条）。
④ 本投資法人は、上記第②に記載した借入れ又は投資法人債の発行を行うに当たり、新規物件取得に伴う機動的な資金調達手段としての短期借入金の借入れと、安定的な資金調達手段としての中長期かつ固定金利での借入れ又は投資法人債の発行を原則とします。また、
本投資法人の資産総額のうち、借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合（以下「ローン・トゥ・バリュー・レシオ」といいます。）の上限については、60％を目途としますが、資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。
⑤ 運用資産の価格変動リスク及び金利変動リスクを回避するために、わが国における金利に係る先物取引、金利に係るオプション取引、金利に係るスワップ取引及び金利先渡取引を行うことができます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（１）ｂ．）。
（６）開示方針① 「開かれた透明性のある投資法人」であることを自ら示し、社会の認知を得ることを開示の方針とします。
② 全ての投資主に対して正確で偏りのない情報を遅滞なく伝達できる環境を常に整えることに努めます。
③ 本投資法人は投信法、証券取引法、東京証券取引所、社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する様式に従って開示を行います。
④ 不動産、土地の賃借権及び地上権（信託の受益権、有価証券及び匿名組合出資持分の主たる裏付けとなるものを含みます。）について、資産運用報告書等により評価額を開示する目的で評価する場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額等をもって開示評
価額とします（規約「資産評価の方法及び基準」Ⅳ（２））。
⑤ 上記第④につき、物件取得時からその後最初に到来する決算日に係る鑑定評価額等を開示するまでの期間においては、物件の売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます。）をもって開示評価額とします。

14

（ｃ）リスク要因及び留意点
以下では、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる裏付けとする信託の受益権その他の資産についてもほぼ同様に当てはまります。
また、本投資法人が取得した個別の不動産又は個別の信託の受益権の裏付けとなる不動産に特有のリスクについては、下記「第４ ファンドの経理状況 ２．ファンドの現況（ハ）投資不動産物件（ｂ）投資不動産物件及び信託不動産の内容」及び「（ｃ）信託受益権の内容」欄をあわせてご覧下
さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本有価証券報告書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
（１）一般的なリスク① 金銭の分配に関するリスク
本投資法人は下記「（ニ）分配方針」欄に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。
② 投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
不動産又は不動産を主たる裏付けとする信託受益権等を主な運用対象とする投資法人の設立は、投信法並びに政令及び規則の改正により平成 12 年 11 月以降可能になりました。かかる投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い及び解釈には現段階において未確定な点があります。今後、その取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな立法が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、投資主にとっての投資判断や手続等に影響を及ぼすほか、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
③ 投資証券の商品性に関するリスク
本投資法人の投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エン
ド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段としては、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し、清算される場合の残余財産分配請求権等を除き、原則として取引市場を通じた売却によることとなります。本投資証券の取引市場における売却が困難又は不可能となった場
合、投資主は、本投資証券を希望する時期及び条件で換価できない可能性があります。
また、本投資証券は、元本の保証が行われる商品ではなく、換価時に投資金額以上の回収を図ることができる保証もありません。
さらに、本投資証券は、本投資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合、その元本の全部又は一部の支払が行われない可能性があります。
また、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の取引市場の上場規程、規則等に定める一定の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止される可能性があります。上場廃止後は取引市場における本投資証券の売却は不可能となり、投資家の換価手段が大きく制限されます。
④ 投資証券の価格変動に関するリスク
本投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢その他市場を取り巻く様々な要素の影響を受けます。
本投資法人は、不動産並びに不動産を主たる裏付けとする信託の受益権及び有価証券等の資産を15

主な投資対象としていますが、不動産の価格は、不動産市況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動産の流動性は一般に低く、望ましい時期に不動産を売却することができない可能性、売却価格が下落する可能性等もあります。これらの要因により本投資法人の資産の価値が下落する可能性があり、かかる資産の価値の下落が本投資証券の市場価格の下落をもたらす可能性があります。
また、不動産投信市場の将来的な規模及び同市場における流動性の不確実性、法制や税制の変更
等が本投資証券の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
これらの諸要素に起因して本投資証券の市場価格が下落した場合、投資家が損失を被る可能性があります。
⑤ 投資口の希薄化及びローン・トゥ・バリュー・レシオに関するリスク
本投資法人は、資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資家が有する投資
口の本投資法人の全投資口に対する割合は希薄化する可能性があります。また、追加発行された
投資口に対して、その保有期間にかかわらず、既存の投資家が有する投資口と同額の金銭の分配が行われる可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の１口当たりの純資産額が影響を受けることがあります。
また、本投資法人は、ローン・トゥ・バリュー・レシオの上限については、60％程度を目途としますが、資産の取得等に伴い、60％を超えることがあります。ローン・トゥ・バリュー・レシオが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなります。
（２）商品設計及び関係者に関するリスク① 収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク
本投資法人の収益は、主として本投資法人が保有する運用不動産の賃料収入に依存しています。
運用不動産に係る賃料収入は、運用不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少する可能性があります。
運用不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料は、一般的な賃料水準であるとは限りません。特に、定期賃貸借契約が締結される場合、通常の賃貸借契約に比し、契約期間中の賃料収入の安定が期待できる反面、通常の賃貸借契約に比べて賃料が低く抑えられることがあります。
運用不動産に係るテナントによる賃料の支払が遅延し、又は不履行となる場合、本投資法人は予定した収入を予定した時期に得られないことになります。
テナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。また、テナントが賃貸人に対し、借地借家法第 32 条に基づく賃料減額請求権を行使した場合、賃貸人の同意なしに賃料が引き下げられる可能性があります。このような賃料減額の可能性は、オフィスビルに関する賃料水準が一般的に低下した場合に、より増大するとともに、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸
借契約に基づいて支払われる賃料が従前の賃料に比して低額となり、賃料収入の減少をもたらす
可能性があります。
また、上記収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金の返還、多額の資本的支出、未稼
動運用不動産の取得等はキャッシュフローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
運用不動産の売却に伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありません。
一方、運用不動産に関する費用としては、減価償却費、運用不動産に関して課される公租公課、運用不動産に関して付保された保険の保険料、水道光熱費、清掃委託費用、警備委託費用、設備管理委託費用、造作買取費用、修繕費用等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
16

このように、運用不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、運用不動産に関する費用は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が悪影響を受けることがあります。
② 借入れ及び投資法人債に関するリスク
本投資法人は、本有価証券報告書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入
れ及び投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。その上限は、借入れについては１兆円、投資法人債については１兆円（ただし、合計して１兆円を超えない。）とされています。
借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受けるた
め、今後本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる
保証はありません。
また、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、ローン・トゥ・バリュ
ー・レシオに応じて投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、本投資法人のキャッシュフロー、金利情勢その他の理由により、本投資法人が保有する運用資産を処分しなければ借入れ及び投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。
③ 本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき投信法上の善管注意義務及び忠実義務を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、一定の場合には、資産運用会
社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者への委託が制度化されているため、委託契約が解約された場合には、本投資法人が新たな受託者に委託する必要があります。しかし、新たな受託者を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
このほかに、資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託
者から委託を受けている業者として、物件取得助言業者、オフィスマネジメント業務再受託者、
既存テナント一般媒介業者及び物件移管業務再受託者を兼ねる株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントがあります。さらに、物件取得助言補佐業者、オフィスマネジメント業務受託者、新規テナント一般媒介業者及び物件移管業務受託者を兼ねる三井不動産株式会社があります。
また、本投資法人又は信託受託者が委託する建物管理会社等もあります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

17

④ インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク
本有価証券報告書提出日現在、上場投資証券は、上場株式等と異なり、証券取引法に定める会
社関係者の禁止行為（いわゆる「インサイダー取引規制」）の対象ではありません。従って、本投資法人の関係者が重要事実を立場上知り、その重要事実の公表前に本投資証券の取引を行った場合であっても証券取引法上はインサイダー取引規制に抵触しません。しかし、本投資法人の関係者が証券取引法で禁じられているインサイダー取引に類似する取引を行った場合には、取引市場における本投資証券に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資証券の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。このような取引が行われることを未然に防止するため、資産運用会社は、内部者取引管理規則及びコンプライアンス・マニュアルを通じて、その役職員による本投資法人の投資口、投資証券、投資法人債及び投資法人債券の売買を禁止しています。また、本投資法人においても、役員会にて内部者取引管理規則を採択し、執行役員及び監督役員による本投資法人の投資口、投資証券、投資法人債及び投資法人債券の売買を禁止しています。資産運用会社の役職員並びに本投資法人の執行役員及び監督役員は、かかる規則を遵守し、投資家の信頼を確保するように努めます。
また、上場投資証券については、上場株式等と異なり、大量保有報告書制度及び公開買付けに関する規制は設けられていません。従って、本投資証券につき支配権獲得を意図した取得が情報開示なしに行われる可能性があり、支配権を獲得した後の投資主総会での決議等の結果として、
本投資法人の運用方針、運営形態等が投資家の想定し得なかった方針、形態等に変更される可能性があります。
⑤ 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、その規約における投資方針において、「特定不動産の割合」を 100 分の 75 以上とすること（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）④）及び平成 14 年４月１日以降、不動産取得税及び登録免許税の軽減措置が適用される各年度において本投資法人が取得する不動産の価額の合計額が当該年度に本投資法人が取得する特定資産の価額の合計額に占める割合を「特定不動産の割合」の２分の１以上とすること（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑤及び⑩）としています。本投資法人は、本有価証券報告書提出日現在において、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場
合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
⑥ 運用不動産の取得方法が制限されるリスク
本投資法人は、上記⑤に記載したとおり、その規約における投資方針において、平成 14 年４月１日以降、不動産取得税及び登録免許税の軽減措置が適用される各年度において、本投資法人が取得する不動産の価額の合計額が当該年度に本投資法人が取得する特定資産の価額の合計額に占める割合を「特定不動産の割合」の２分の１以上とすることを定めています（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑤及び⑩）。従って、本投資法人が信託受益権の形式により取得することが望ましい物件であっても、直接に不動産を取得せざるを得ない可能性があります。また、売主が信託受益権の形式により売却を希望する物件を本投資法人が取得できない可能性があります。
その結果、本投資法人が希望する不動産を、希望する時期及び条件により取得できない可能性があり、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
⑦ 運用資産の取得過程における資産運用会社の利益相反に関するリスク
本投資法人は、平成 13 年５月 23 日に、信託受益権をファンド・アルファ有限会社、ファンド・ベータ有限会社、ファンド・ガンマ有限会社、ファンド・デルタ有限会社、ファンド・イプ
シロン有限会社、ファンド・ゼータ有限会社及びファンド・エータ有限会社（以下、これらの一
18

又は複数を「原所有法人」といいます｡）から購入しました。
資産運用会社は、平成 13 年４月６日に本投資法人との間で資産運用委託契約を締結する一方で、
平成 13 年５月 24 日までの間、各原所有法人との間の業務委託契約及びモア東京支店との間のコンサルティング契約に基づいて、それぞれから報酬を受領していました。従って、資産運用会社
は、各原所有法人が保有していた信託受益権を当該原所有法人又はモア オフィスビルファンドに有利な条件で本投資法人に取得させることにより、各原所有法人、モア東京支店又は自己の利益を図ることが可能な立場にありました。しかし、本投資法人が原所有法人から信託受益権を取得するにあたっては、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を踏まえた投信法第 34 条の４に基づく価格の調査手続が適切に履践されています。
⑧ 資産運用会社に関するリスク
本投資法人にとって適切な運用資産を確保するためには、特に資産運用会社の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、資産運用会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が常に維持されるとの保証はありません。
本投資法人は、投資主総会の承認を得て資産運用会社との資産運用委託契約を解除することができます。また、資産運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に資産運用会社との資産運用委託契約を解約することができるほか、資産運用会社が投信法上の投資信託委託業
者でなくなったときその他一定の場合には資産運用会社との資産運用委託契約を解約しなければなりません。資産運用会社との資産運用委託契約が解約された場合、本投資法人は、新たな投資信託委託業者に対して資産運用業務を委託しなければなりませんが、適切な投資信託委託業者との間で時機を得て新たな資産運用委託契約を締結できる保証はありません。新たな投資信託委託
業者に業務が承継されない限り、本投資法人の収益等に悪影響が生じ、場合によっては本投資証券が上場廃止となる可能性があります。また、資産運用会社の変更は、本投資法人の借入金債務及び投資法人債の期限の利益の喪失事由となることがあります。
また、後述のように、三井不動産株式会社は、本投資法人から物件移管業務の委託を受けているほか、本投資法人が本有価証券報告書提出日現在保有する運用不動産についてオフィスマネジ
メント業務の委託を受けており、今後本投資法人が取得する運用不動産についても原則としてオ
フィスマネジメント業務を行うことが予定されています。資産運用会社は、三井不動産株式会社
に対する物件移管業務及びオフィスマネジメント業務の報酬につき、合理的な水準よりも高く設定することにより、資産運用会社の出資者である三井不動産株式会社の利益を図ることが可能な立場にあります。
本投資法人は、投信法に定める利害関係人等に該当する三井不動産株式会社及びその他資産運用会社の株主又はそれらの関連会社等（以下「資産運用会社関係者」といいます｡）から資産を取得する可能性があります。この場合、資産運用会社は、資産運用会社関係者に有利な条件で、本投資法人にかかる資産を取得させることにより、資産運用会社関係者の利益を図ることが可能な立場にあります。
資産運用会社関係者は、自ら不動産投資、運用業務を行っており又は行うことがあるほか、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。本投資法人と資産運用会社関係者が特定の資産の取得又は処分に関して競合する場合、資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、資産運用会社関係者又はその顧客の利益を優先し、その結果本投資法
人の利益を害することとなる可能性が存在します。
しかし、投信法上、資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し、善良な管理者の注意をもって本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられているほか（投信法第 34 条の２）、資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため投資法人の利益を害することとなる取引を行うことが明示的に禁止されています（投信法第 34 条の３第２項第２号）。

19⑨ オフィスマネジメント業務受託者に関するリスク
オフィスマネジメント業務受託者は、原則として本投資法人が保有する全ての運用不動産につき、テナント募集活動その他不動産の管理及び運営に関する業務（オフィスマネジメント業務）を行います。また、オフィスマネジメント業務は、一部の業務を除きその全てがオフィスマネジ
メント業務再受託者に対して再委託されます。一般に、テナント募集業務を含め、不動産の管理及び運営業務の成否は、オフィスマネジメント業務受託者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。同様に、オフィ
スマネジメント業務再受託者である株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントにおいてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。しかし、三井不動産
株式会社は、オフィスマネジメント契約及びオフィスマネジメント業務再委託契約において、株
式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントがオフィスマネジメント再委託業務を履行するために必要な人員及び不動産の運営管理に関するノウハウと業務システムを提供することを約束
するとともに、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントによるオフィスマネジメント
再委託業務の履行について責任を負い、かつ、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメン
トの作為又は不作為を原因として本投資法人等が損害を被った場合に賠償の責を負うものとされています。
オフィスマネジメント業務受託者にオフィスマネジメント契約に基づく義務違反がある場合その他一定の場合、本投資法人は、オフィスマネジメント契約を解除することができますが、その場合、適切な代替のオフィスマネジメント業務受託者を見つけることができない可能性があります。
オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社は、自ら若しくはその子会社等を通じて、又は第三者から賃借しテナントに転貸する形式で、多数のオフィスビルの貸主になっています。また、複数のオフィスビルに関して、他の顧客からオフィスビルの管理及び運営業務を受託し、他の不動産投資ファンドにおいても、本投資法人が保有する運用不動産に係るオフィス
マネジメント業務受託者と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、三井不動産株式会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
また、資産運用会社が三井不動産株式会社以外の者に対してオフィスマネジメント業務を委託する場合には、三井不動産株式会社以外のオフィスマネジメント業務受託者についても同様のリ
スクがあります。
⑩ 本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
本投資法人の一般事務受託者若しくは資産保管会社又は資産運用会社の株主若しくは資産運用会社の役職員の出向元企業等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人は、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。
ａ．三井不動産株式会社は、次のそれぞれの立場において本投資法人に現在関与しています。
(1)オフィスマネジメント業務受託者(2)株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに対する物件取得助言補佐業務の提供
者(3)本投資法人に対する物件移管業務の提供者(4)新規テナント斡旋業務の提供者(5)運用不動産売買の仲介業者(6)資産運用会社の株主（本有価証券報告書提出日現在における出資割合は 43％）(7)資産運用会社の役職員の出向元企業（本有価証券報告書提出日現在における常勤の出向役
職員は９名）(8)投資証券の投資家（本有価証券報告書提出日現在における出資割合は約 5.7％）
20

(9)本投資法人が保有する運用不動産の元所有者
ｂ．中央三井信託銀行株式会社は、次のそれぞれの立場において本投資法人に現在関与しています。
(1)資産保管会社(2)名義書換等に関する一般事務受託者(3)貸付人(4)資産運用会社の株主（本有価証券報告書提出日現在における出資割合は５％）(5)資産運用会社の職員の出向元企業（本有価証券報告書提出日現在における出向職員は１名）(6)投資証券の投資家（本有価証券報告書提出日現在における出資割合は約 1.4％）(7)本投資法人が保有する信託受益権に係る信託受託者
ｃ．住友生命保険相互会社は、次のそれぞれの立場において本投資法人に現在関与しています。
(1)貸付人(2)資産運用会社の株主（本有価証券報告書提出日現在における出資割合は 35％）
(3)資産運用会社の役職員の出向元企業（本有価証券報告書提出日現在における常勤の出向役
職員は３名）(4)投資証券の投資家（本有価証券報告書提出日現在における出資割合は約 3.5％）(5)本投資法人が保有する運用不動産の元所有者
以上の各社は、以上の立場において本投資法人に現在関与していますが、将来別の立場で本投資法人に関与する可能性があり、そのそれぞれの立場において、自己又は第三者の利益を図ることが可能です。また、以上の各社以外の会社も、本投資法人に将来関与する可能性があり、その立場において、自己又は第三者の利益を図ることが可能です。
しかし、投信法上、一般事務受託者や資産保管会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し、善良な管理者の注意をもって事務ないし業務を遂行することが義務づけられています。また、本投資法人は、それらとの間の契約において、可能な限り、本投資法人に対する忠実義務ないし善管注意義務を課すこととしています。詳細は、下記「第３ その他の関係法人の概況」をご覧下さい。
（３）不動産に関するリスク
以下に記載するリスクは、主として本投資法人が不動産を直接に取得する場合を念頭においていますが、本投資法人が不動産を主たる裏付けとする信託の受益権及びその他の資産を取得する場合
であってもほぼ同様にあてはまります。
① 不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般的に、不動産は代替性がない上、流動性が低く、またそれぞれの物件の個性が強いため、類似の物件が類似の価格で売買されるとは限らず、不動産鑑定士による鑑定や関係者との交渉等、売却及び取得に多くの時間と費用を要します。本投資法人は保有する運用不動産からの収益獲得を主な目的としており、かかる不動産の売買に予想よりも多くの時間と費用が費やされた場合又は不動産が取得若しくは売却できなかった場合には、本投資法人の収益等につき悪影響をもたらす可能性があります。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別人の所有に属する場合等権利関係の態様によっては、取得又は売却に、より多くの時間と費用を要することがあり、場合によっては取得又は売却ができない可能性があります。また、経済環境や不動産需給関係の影響により、本投資法人が取得を希望する運用不動産を希望通りの時期・条件で取得できず、又は本投資法人が売却を希望する運用不動産を希望通りの時期・条件で売却できない可能性があり、その結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、収益等が悪影響を受ける可能性があります。
21

② 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります（アスベストスやＰＣＢなどの有害物質による土壌汚染等を含む。）。資産運用会社が運用不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる運用不動産について専門業者からエンジ
ニアリングレポートを取得するとともに、原則として当該運用不動産の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得するとともに、一定の瑕疵担保責任を負担させることとしています。しかし、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はなく、また、その期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例です。また、エンジニアリングレポートで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。さらに、当該運用不動産の売主が表明及び保証を行わない場合又は瑕疵担保責任を負担しない場合であっても、本投資法人が当該運用不動産を取得する可能性があります。その他、運用不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できない
まま、当該運用不動産を取得する可能性もあります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
また、売主に対して表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や売主が負担する瑕疵担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任又は瑕疵担保責任の負担期間が限定されていたり、売主の資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。
③ 共有物件に関するリスク
不動産が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、共有者間で締結される協定書ないし規約等による一定の制限に服する場合があります。
共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第 252 条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第 256 条）、共有者の請求により不動産が分割される可能性があります（分割の方法は現物分割とは限りません）。共有者間で不分割の合意（民法第 256 条）がある場合であっても、合意の有効期間が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間で不分割の合意がある場合であっても、共有者が破産した場合又は共有者について会社更生手続もしくは民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第 67 条、会社更生法
第 61 条、民事再生法第 48 条）。
共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第 249 条）、
他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
また、共有者と共同して不動産を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等による差押等の対象となる可能性があります。
さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人の意
向にかかわりなく不動産の共有者が変更される可能性があります。
共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
これらの他にも、共有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがあり得ます。
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人が保有する運用不動産には、共有物件である興和西
新橋ビルＢ棟及び横浜ＳＴビルが含まれています。これらのビルに関する共有関係の詳細につい22

ては下記「第４ ファンドの経理状況 ２．ファンドの現況（ハ）投資不動産物件（ｂ）投資不動産物件及び信託不動産の内容」をご覧下さい。
④ 信託の受益権の共有等に関するリスク
本投資法人が保有する信託の受益権が準共有されている場合又は分割された受益権を他の者とそれぞれ保有する場合には、共有者間の規約又は信託契約により、信託の受益者としての本投資法人が有する指図権の行使が制約され、その結果、本投資法人の資産運用が影響を受ける場合があります。
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人が保有する信託の受益権のうち、つくば三井ビルデ
ィングを主たる信託財産とする信託の受益権は準共有され、本投資法人は 75％部分を保有しています。当該受益権の詳細については下記「第４ ファンドの経理状況 ２．ファンドの現況（ハ）投資不動産物件（ｂ）投資不動産物件及び信託不動産の内容」をご覧下さい。
⑤ 区分所有物件に関するリスク
不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があります。
しかも、管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によって変更できるため（建物の区分所有等に関する法律第 31 条参照）、本投資法人が議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があります。
他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に
賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本投資法人が影響を受ける可能性があります。
これらの他にも、区分所有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがあり得ます。
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人が保有する運用不動産のうち、区分所有物件であり、他の区分所有者が存在するビルは興和西新橋ビルＢ棟及び日本橋室町センタービルです。これらのビルに関する区分所有関係の詳細については下記「第４ ファンドの経理状況 ２．ファンドの現況（ハ）投資不動産物件（ｂ）投資不動産物件及び信託不動産の内容」をご覧下さい。
⑥ 借地物件に関するリスク
本投資法人が建物の敷地の所有権を有しないことがあります。この場合、敷地利用権について
民法、建物保護法又は借地借家法等の適用のある法令に従い対抗要件が具備されていないときは、
本投資法人は、敷地利用権を敷地の新所有者に対して対抗できず、敷地の明渡義務を負う可能性があります。また、敷地利用権が解除その他の理由により消滅した場合、本投資法人は、敷地の明渡義務を負う可能性があります。さらに、建物の処分に付随する敷地利用権の処分に関して、敷地の所有権者の同意等が要求されることがあります。このため、本投資法人が建物を処分できなかったり、本投資法人が希望する価格、時期等の条件で建物を処分することができない可能性があります。また、敷地の所有者の資力の悪化や倒産等により、本投資法人が差し入れた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。本投資法人が有する敷地の所有者に対する敷金・保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人が保有する運用不動産のうち芝 NBF タワー（旧 東京生命芝ビルディング）が借地物件です。このビルに関する借地関係の詳細については下記「第４ ファンドの経理状況 ２．ファンドの現況（ハ）投資不動産物件（ｂ）投資不動産物件及び23

信託不動産の内容」をご覧下さい。
⑦ 開発物件に関するリスク
本投資法人は、上記「（ｂ）投資態度（３）取得方針」欄に記載のとおり、その資産総額が約3,000 億円に到達するまでは未稼動資産の取得の実行について検討を行いませんが、将来、規約に定める投資方針に従って開発段階にある物件を取得する可能性があります。
この場合、既に完成した物件を取得する場合に比べて、次に例示するような固有のリスクが加わります。
ａ）開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となる可能性
ｂ）工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性ｃ）開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性
ｄ）天変地異により開発が遅延、変更又は中止される可能性ｅ）行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性
ｆ）開発過程において事故が生じる可能性ｇ）その他予期せぬ事情により開発の遅延、変更又は中止が必要となる可能性ｈ）開発中に物件完成引渡時の売買価格を決定して売買契約（予約を含む。）を締結する場
合に、契約締結時点での期待収益及び利益が物件完成・引渡後に獲得できない可能性
これら以外の理由によっても、開発物件からの収益等が予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が被る可能性があります。このため本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
⑧ 鑑定評価額に関するリスク
不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士、
評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額をもって売却されるとは限りません。
⑨ 賃料収入の減少に関するリスク
本投資法人の収益の原資は、主として本投資法人が保有する運用不動産の賃料収入に依存しています。運用不動産に係る賃料収入は、運用不動産に係る稼働率の低下、賃料水準の低下、テナ
ントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により減少する可能性があります。
テナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが賃貸人に対し、借地借家法第 32 条に基づく賃料減額請求権を行使する可能性があります。このような賃料減額の可能性は、オフィスビルに関する賃料水準が一般的に低下した場合に、より増大するとともに、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約に基づいて支払われる賃料の額も低額となり、賃料収入の減少をもたらす可能性があります。さらに、運用不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準ではないことがあります。
本投資法人が賃貸している運用不動産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接賃貸借契約関係を持つこととなった場合、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
⑩ わが国における不動産の賃貸借契約に関するリスク
日本におけるオフィスビルのテナントとの賃貸借契約の期間は２年が一般的であり、賃貸借期
24間経過後に契約が更新される保証はありません。また、テナントが一定期間前の通知を行うこと
により賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合も多く見受けられます。また、賃貸借契約において期間内に賃借人が解約した場合の違約金について規定する場合がありますが、かかる規定が場合によっては無効とされる可能性があります。賃貸借契約の更新がなされず、又は賃貸借期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居する保証はなく、その結果、賃料収入が減少し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。これに対し、不動産の賃貸人からの賃貸借契約の解約及び更新拒絶は、正当事由が認められる等の特段の事情がある場合を除いて原則として困難です。
定期賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能です。また、定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められられた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。また、定期賃貸借契約において契約期間中は賃料改訂を行わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般的な賃料水準に対する当該定期賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。
⑪ 火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故に関するリスク
火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故
等の災害により、運用不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。本有価証券報告書提出日現在、本投資法人が保有する運用不動産に関しては、火災保険等の保険契約が締結されており、今後本投資法人が取得する運用不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、運用不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契
約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した
場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない場合には、本投資法人は著しい悪影響を受ける可能性があります。また、火災、洪水等の災害によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。
また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが不可能である可能性があります。
⑫ 地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波等に関するリスク
地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波等の災害により運用不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。また、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波等の災害によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。なお、災害発生時の影響と保険料負担を随時比較考慮して付保方針を決定します。本有価証券報告書提出日現在、
本投資法人が保有する運用不動産については地震保険を付保していませんが、家賃担保特約条項
により、運用不動産について地震等により損害を受けた結果生じた家賃の損失に関し、復旧に要する期間（ただし最大６ヵ月分）の賃料相当額の保険金が支払われることとなっています。
⑬ 不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、下記「２．投資方針（ハ）投資制限（ｃ）その他（３）集中投資」欄に記載された投資方針を定めているため、運用不動産が東京都心部及び東京周辺都市部に偏在する可能性があります。従って、特に東京都心部及び東京周辺都市部における地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
また、資産総額に占める個別の運用不動産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で一般に低下していくと考えられます。しかしながら、資産総額に占める割合が大きい運用不動産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法
人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
25

⑭ テナント集中に関するリスク
本投資法人が保有する運用不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナントの支払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、１テナントしか存在しない運用不動産においては、本投資法人の当該運用不動産からの収益等は、当該テナン
トの支払能力、当該運用不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、
賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、空室率が高くなり、他のテナントを探しその空室率を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、本投資法人の収益等がより悪影響を受ける可能性があります。
⑮ 不動産に係る所有者責任、費用等に関するリスク
本投資法人が保有する運用不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人が保有する運用不動産に関しては、施設賠償責任保険等の保険契約が締結されており、今後本投資法人が取得する運用不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、運用不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない場合、原状復旧に時間を要する場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない又は支払が遅れる場合には、本投資法人は重大な悪影響を受ける可能性があります。
また、運用不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる可能性があります。
かかる修繕に多額の費用を要する場合、又はかかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、運用
不動産からの収入が減少し、運用不動産の価値が下落する可能性があります。
信託不動産の場合には、信託受託者は、信託事務の遂行に関して被った損害につき、信託財産から支弁を受け又は受益者に請求することができます。このため、信託財産からの支弁又は受益者に対する請求がなされた場合、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
⑯ 法令の変更に関するリスク
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、運用不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。また、消防法その他オフィスビルの管理に影響する関係法令の改正により、オフィスビルの管理費用等が増加する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開
発、区画整理等の行政行為等により運用不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令又は行政行為の変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
⑰ 信託受託者が運用不動産の所有者であることに関するリスク
本投資法人が本有価証券報告書提出日現在、保有する資産の大部分は、不動産を主な信託財産とする信託の受益権です。
信託受託者につき破産、民事再生、会社更生その他の倒産手続が開始された場合、裁判所又は管財人等により、信託財産である不動産その他の資産が破産財団、再生債務者又は更生会社の財
産その他信託受託者の固有の財産であると主張される可能性がないとは限りません。しかし、信託に関する法令の諸規定から導かれる「信託財産の独立性」の原則から、かかる不動産が信託受
託者の固有財産に属するという判断がなされるリスクは小さいものと考えられます。
信託受託者が何らかの債務負担を行った場合や信託契約に違反した場合において、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。しかし、信託受託者は信託契約において原則として受益者の指図に従って行為することとされているため、そのリスクは低いと考えられます。

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⑱ 売主の倒産等の影響を受けるリスク
一般的に、不動産を売却した後に売主が倒産手続に入った場合当該不動産の売買が管財人により否認されることがあります。また、財産状態が健全でない売主が不動産を売却した場合に当該不動産の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消されることがあります（いわゆる否認及び詐害行為のリスク）。さらに、当該取引を担保取引であると法的に性格づけることにより、当該不動産は破産者である売主の破産財団を構成し、又は更生会社若しくは再生会社である売主の財産に属するとみなされることがあります（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリス
ク）。
（４）税制に関するリスク① 利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「利益配当等の損金算入要件」といいます｡）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資家との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。本投資法人は、かかる要件を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により利益配当等の損金算入要件の全てを満たすことができない可能性があります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資家への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。なお、課税上の取扱いについては、下記「４．投資主の権利行使等（ロ）課税上の取扱い」をご覧下さい。
② 会計処理と税務処理との乖離により支払配当要件が満たされないリスク
利益配当等の損金算入要件のうち、配当可能所得あるいは配当可能額の 90％超の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の会計上の利益と税務上の所得との比較により支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異により、この要件を満たすことが困難となる場合があります。
③ 税務調査等による更正のため、支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税所得計算について税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が全額税務否認され、投資法人の税負担が増大し、投資家への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
④ 同族会社に該当するリスク
利益配当等の損金算入要件のうち、事業年度終了時に同族会社に該当していないこと（発行済
投資口の総口数の 50％以上が上位３位以内の投資主グループによって保有されていないこと）とする要件については、投資証券が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、
結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資家への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
⑤ 一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税
制又はかかる税制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法
人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻
し、譲渡等に関する税制が変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。

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（ロ）投資対象
規約に規定する本投資法人の投資対象は以下のとおりです（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（１））。
（ａ）主たる投資対象とする特定資産
本投資法人は、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目的として、以下に掲げる特定資産に主として投資します。
① 不動産、不動産の賃借権及び地上権② 不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託（不動産に付随する金銭とあわせて信託する
包括信託を含みます｡）の受益権③ 匿名組合出資持分（ただし、主として上記①又は②を裏付けとするものに限ります。）④ 特定目的会社に係る優先出資証券（証券取引法第２条第１項第５号の３で定めるものをいいます。ただし、主として上記①又は②を裏付けとするものに限ります。）⑤ 特定目的信託に係る受益証券（証券取引法第２条第１項第７号の４で定めるものをいいます。
ただし、主として上記①又は②を裏付けとするものに限ります。）⑥ 投資信託の受益証券（証券取引法第２条第１項第７号で定めるものをいいます。ただし、主として上記①又は②を裏付けとするものに限ります。）⑦ 投資証券（証券取引法第２条第１項第７号の２で定めるものをいいます。ただし、主として上記①又は②を裏付けとするものに限ります。）⑧ 金銭の信託の受益権（信託財産を主として上記①に対する投資として運用するものに限ります。）（ｂ）その他の特定資産
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、以下に掲げる特定資産に投資することがあ
ります。
① 預金
② コール・ローン③ 国債証券④ 地方債証券⑤ コマーシャル・ペーパー⑥ 特定目的会社に係る特定社債券（証券取引法第２条第１項第３号の２で定めるものをいいます。
ただし、主として上記第（ａ）項①又は②を裏付けとするものに限ります。）⑦ 前各号に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権⑧ 金銭債権（投信法施行令第３条第１号、第12号及び第14号に該当するものを除きます。）
また、本投資法人は、運用資産の価格変動リスク及び金利変動リスクを回避するために、わが国における金利に係る先物取引、金利に係るオプション取引、金利に係るスワップ取引及び金利先渡取引を行うことができます。
（ｃ）特定資産以外の資産
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、わが国の法人が発行する譲渡性預金証書に投資することがあります。
（ｄ）有価証券に対する投資
本投資法人は、主として有価証券に対する投資として運用することを目的とするものではありません。

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（ハ）投資制限（ａ）規約による投資制限は次のとおりです。なお、上記「（イ）投資の基本方針（ｂ）投資態度」もご参照下さい。
（１）本投資法人は、わが国以外に所在する運用不動産への投資は行わないものとします（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅲ（１））。
（２）本投資法人は、外貨建資産への投資は行わないものとします（規約「資産運用の対象及び方針」
Ⅲ（２））。
（ｂ）本投資法人は、投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。
（１）登録を行った投資法人は、投資信託委託業者（資産運用会社）にその資産の運用に係る業務の委
託をしなければなりませんが、資産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、下記「３．管理及び運営の仕組み（ロ）利害関係人との取引制限」
欄に記載される利害関係人との取引制限を除く主なものは次のとおりです。
① 投資法人相互間の取引
資産運用会社が資産の運用を行う投資法人相互間において取引を行うこと（投信法第 34 条の３
第１項第５号）。
ただし、双方の投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる以下の場合を除きます（投信法施行令第 33 条）。
一 次に掲げる要件の全てを満たす取引
イ 次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
Ａ．資産運用委託契約の終了に伴うものである場合
Ｂ．投資口の払戻しに伴う払戻金の支払に応ずるために行うものである場合
Ｃ．その資産について、法令の規定又は規約に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合
Ｄ．投資法人相互間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合
ロ 有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。
二 個別の取引ごとに双方の投資法人の全ての投資主の同意を得て行う取引
三 その他投資主の保護に欠けるおそれのないものとして監督官庁の承認を受けて行う取引② 投資信託財産と投資法人の取引
運用指図を行う投資信託財産と資産の運用を行う投資法人との間において取引を行うこと（投信法第 15 条第１項第３号）。
ただし、投資信託財産に係る受益者又は投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる取引として政令で定める以下の取引を除きます（投信法施行令第 18 条）。
一 投資信託財産について、次に掲げる要件の全てを満たす取引
イ 次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
Ａ．投資信託契約の終了に伴うものである場合
Ｂ．投資信託契約の一部解約に伴う解約金の支払いに応ずるために行うものである場合
Ｃ．法令の規定又は投資信託約款に定められている投資の割合を超えるおそれがある場
合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合
Ｄ．投資法人との間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合
ロ 有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。
二 投資法人について、次に掲げる要件の全てを満たす取引
イ 次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
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Ａ．資産運用委託契約の終了に伴うものである場合
Ｂ．投資口の払戻しに伴う払戻金の支払いに応ずるために行うものである場合
Ｃ．その資産について、法令の規定又は規約に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合
Ｄ．投資信託財産との間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合
ロ 有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。
三 個別の取引ごとに全ての受益者及び全ての投資主の同意を得て行う取引
四 その他受益者及び投資主の保護に欠けるおそれのないものとして監督官庁の承認を受けて行う取引③ 第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の有価証券等に関し、当該投資法人の資産の運用としての取引に基づく価格、指数、数値又は対価の額の変動を利用して資産運用会社又は当該投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うこと（投信法第 34 条の３第１項第６号）。
④ 投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が当該投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うこと（投信法第 34 条の３第１項第７号）。
⑤ その他投信法施行規則で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資主の保護に欠け、若しくは投資法人の資産の運用の適正を害し、又は投資法人の信用を失墜させるおそれのあるものとして投信法施行規則
で定める以下の行為（投信法第 34 条の３第１項第８号、投信法施行規則第 52 条）。
Ａ．資産の運用の範囲及びその実行に関する事項、報酬の額又は支払の時期その他の資産運用
委託契約の内容の重要な部分の変更を、投信法第 34 条の７において準用する有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律（以下「投資顧問業法」といいます。）第 15 条第１項に規定する書面に準ずる書面を交付しないで行うこと（当該書面の交付に代えて、電磁的方法により当該書面に記載すべき事項を提供する場合にあっては、当該事項を提供しないで行うこと。）。
Ｂ．投資信託委託業者が資産運用委託契約を締結した投資法人以外の者の利益を図るため、当該投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
Ｃ．他人から不当な制限又は拘束を受けて投資法人の資産の売買その他の取引を行い、又は行
わないこと。
Ｄ．特定の銘柄の有価証券等について、不当に売買高若しくは取引高を増加させ、又は作為的に値付けを行うことを目的とした取引を行うこと。
Ｅ．投資法人のために投資顧問業法第２条第 13 項に規定する証券取引行為を行う場合において、当該証券取引行為の相手方の代理人となること。ただし、投資信託委託業者が証券業を営んでいる場合はこの限りではありません。
（２）同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式を、当該株式の発行済総数の100分の50を超えて取得
してはなりません（投信法第194条、投信法施行規則第142条）。

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（３）自己投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。
ただし、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。
Ａ．合併によるとき。
Ｂ．投資法人の権利の実行に当たりその目的を達成するため必要であるとき。
Ｃ．投信法の規定により投資口の買取りをするとき。
（４）子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該他の投資法人は、取得することができません（投信法第81条第１項）。
Ａ．合併によるとき。
Ｂ．投資法人の権利の実行に当たりその目的を達成するため必要であるとき。
（ｃ）その他（１）有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
（２）借入れ（規約第17条）① 本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。なお、資金を借入れる場合は、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れに限るものとします。
② 上記①の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
③ 借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えない
ものとします。
（３）集中投資
集中投資について制限はありません。なお、運用不動産の選別については、地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺
都市部及び地方都市部の３地域に分類し、不動産、不動産の賃借権、地上権並びに信託の受益権の裏付けとなる不動産、土地の賃借権、地上権の価額の合計額の70％以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部から、30％以下を目途として地方都市部から、それぞれ選別して取得することにより地域分散を図ります。
（４）他のファンドへの投資
他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）については、主として以下の①又は②を裏付けとするものに限ります（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（１）ａ．⑥及び⑦）。なお、以下に記載する不動産は、日本国以外に所在する不動産は含みません（規約「資産運用の対象及び方針」
Ⅲ（１））。
① 不動産、不動産の賃借権及び地上権② 不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託（不動産に付随する金銭とあわせて信託する
包括信託を含みます｡）の受益権

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（５）流動性に欠ける資産への投資
流動性に欠ける資産への投資に制限はありません。
（６）法令諸規則の遵守
本投資法人の運用資産は、規約中の「資産運用の対象及び方針」の定めのほか、投信法並びに関係法令及び社団法人投資信託協会に定める規則等（改正を含む。）を遵守し運用されます（規約「資産運用の対象及び方針」Ｖ）。
（ニ）分配方針（ａ）利益の分配
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第16条第１項）。
（１）本投資法人の運用資産の運用によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、運用不動産から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設利用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金又はそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収入、利子・配当収入、並びにこれらに類する収益に運用資産の売買損益及び償還差損益を加減し、諸経費（減価償却費を含みます。）、支払利息、資産運用報酬等を控除し、繰越欠損金のあるときはその全額を補填した後の金額とします。なお、損失が生じた場合は次期へ繰り越すものとします。
（２）分配金額は、租税特別措置法第67条の15（「投資法人に関する課税の特例」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得金額」といいます。）の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（ただし、分
配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます。
（３）分配金に充当せず留保した利益又は決算日までの分配可能利益については、規約中の「資産運用の対象及び方針」に基づき運用を行うものとします。
（ｂ）利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、以下の場合、出資の戻しとして分配可能金額を超えて金銭で分配することができます。ただし、社団法人投資信託協会の規則等において定める額を限度とします（規約第16条第２項）。
（１）分配可能金額が配当可能所得金額に満たない場合、投資法人の課税の特例の適用要件を充足する目的で出資の戻しを行う場合には、当該適用要件を充足するものとして本投資法人が決定した金額（２）経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、当期における減価償却額から当期における適切な積立金等を控除した額を限度として本投資法人が決定した金額
なお、利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度譲渡損益の算定を行うことが必要となる現行の税務の取扱いがなされる限りにおいては、本投資法人は投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わないものとします。
ただし、本投資法人が「利益配当等の損金算入要件」（「第１ ファンドの状況 ４．投資主の権
利行使等 (ロ)課税上の取扱い (ｃ)投資法人の税務（1）利益配当等の損金算入要件」の①に記載する要件）を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると
本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。詳細は、「４．投資主の権利行使等 (１)課税上の取扱い」をご参
照下さい。
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（ｃ）分配金の分配方法
分配金は金銭により分配するものとし、原則として決算日から３ヶ月以内に、決算日現在の最終の投資主名簿に記載のある投資主又は登録質権者を対象に、投資口の所有口数に応じて分配します（規約第16条第３項）。
（ｄ）分配金の時効等分配金はその支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れる
ものとします。なお、未払分配金には利息を付さないものとします（規約第16条第４項）。

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３．管理及び運営の仕組み（イ）資産管理等の概要（ａ）資産の評価（１）基準価額
本投資法人の基準価額は投資口１口当たりの純資産額をいい、本投資法人の資産総額から、負債総額を控除した金額（以下「純資産総額」といいます｡）をその時点における本投資法人の発行済投資口総数で除して算出します。
投資口１口当たりの純資産額は、下記「（ｄ）その他（２）計算期間」欄記載の計算期間の末日（以下「決算日」といいます｡）ごとに算出し、決算日後に作成される計算書類に記載され、投資主に送付されるほか、証券取引法に基づいて決算日後３か月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。また、投資口１口当たりの純資産額は社団法人投資信託協会の規則に従って、公表されます。
（２）純資産総額
純資産総額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて次のとおりとするほか（規約「資産評価の方法及び基準」Ⅲ及びⅣ（１））、投信法､「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」並びに社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従います。なお、運用資産の評価に当たっては、投資主のために慎重かつ忠実にかかる業務を行い、また、評価の信頼性の確保に努めるものとします（規約「資産評価の方法及び基準」Ⅰ（２）及び（４））。また、運用資産の評価に当たっては、継続性を原則とします（規約「資産評価の方法及び基準」Ⅰ（３））。
① 不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分について定額法により算定します。
② 不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権
信託財産中の不動産、土地の賃借権及び地上権については、上記①と同様とします。
③ 匿名組合出資持分
匿名組合出資持分相当額をもって評価します。
④ 有価証券
Ａ．証券取引所に上場されている有価証券
証券取引所が開設する取引所有価証券市場又は外国有価証券市場における最終価格に基づき算出した価格により評価します。
Ｂ．店頭売買有価証券
証券業協会（店頭売買有価証券が２以上の証券業協会に備える証券取引法第 75 条第１項に規定する店頭売買有価証券登録原簿に登録されている場合には、当該店頭売買有価証券が主として取引されている証券業協会とします。）が開設する店頭売買有価証券市場又はこれに類似する市場で外国に所在するものにおける最終価格に基づき算出した価格により評価します。
Ｃ．上記以外の有価証券証券会社等から気配相場が提示されている場合には、当該気配相場で評価することを原則とします。気配相場が提示されていない場合は、社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額をもって評価することを原則とします。
⑤ 金銭の信託の受益権
信託財産構成物を上記①ないし④に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。
⑥ 金銭債権取得価額から貸倒見積高に基づいて算定された貸倒引当金を控除した額をもって評価します。

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⑦ その他
上記①ないし⑥に定めがない場合については、社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥当と認められる会計基準により付されるべき評価額をもって評価します。
（３）その他
不動産、土地の賃借権及び地上権（信託の受益権、有価証券及び匿名組合出資持分の主たる裏付けとなるものを含みます。）について、資産運用報告書等により評価額を開示する目的で評価する
場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額等をもって開示評価額とします（規約「資産評価の方法及び基準」Ⅳ（２））。ただし、物件取得時からその後最初に到来する決算日に係る鑑定評価額等を開示するまでの期間においては、物件の売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます。）をもって開示評価額とします。
（ｂ）管理報酬等
当期（平成 13 年 3 月 16 日から平成 13 年 12 月 31 日）において本投資法人が支払うこととなった主な管理報酬及び支払手数料の総額は 1,467,479 千円でした。
（注）１．管理報酬及び支払手数料の総額及び以下の個別の金額に消費税等は含まれておりません。
２．主な管理報酬及び支払手数料の総額には以下（11）の第１回新投資口の引受人に対する買取引受契約（「スプレッド方式」）による募集価額と発行価額との差額手取金は含んでいません。

（１）執行役員及び監督役員
執行役員及び監督役員の報酬は、執行役員及び監督役員の各々について１人当たり月額700千円を限度とし、当該職務と類似の職務を行う取締役及び監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額とし、当月分を当月末までに支払います。本有価証券報告書提出日現在、本投資法人は、執行役員及び監督役員に対する報酬として、それぞれ月額350千円及び300千円を支払っています。なお、当期における報酬額は12,499千円です。
（２）資産運用会社（日本ビルファンドマネジメント株式会社）① 運用報酬１
決算日毎に算定される本投資法人の運用資産中の運用不動産から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設利用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金又はそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収益の額（ただし、運用資産中の不動産その他の資産の売却による収益を除きます。以下、本第①項において「賃貸収益」といいます。）の３％に相当する金額（１円未満切捨）とします。なお、資産運用会社が投資法人との間の資産運用委託契約に従い本投資法人に対して１年毎に年初に提出する年度運用計
画に基づいて、毎年３月、６月、９月及び 12 月の各末日（かかる末日が銀行休業日の場合は直前の営業日）までに、それまでの３ヶ月分の賃貸収益の３％に相当する金額を支払い、決算確定後遅滞なく過不足を精算します。
なお、当期における報酬額は 376,844 千円です。
② 運用報酬２
決算日毎に算定される運用報酬２控除前の分配可能金額の３％に相当する金額（１円未満切捨）とし、決算確定後遅滞なく支払います。なお、報酬の対応する期間が計算期間に満たない場合については、日割計算により精算します。
なお、当期における報酬額は 165,225 千円です。

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③ 運用報酬３
運用資産として新たに運用不動産（ただし、本投資法人が原所有法人から取得する信託受益権の裏付けとなる不動産を除きます。）を取得した場合、当該不動産の取得価額（土地・建物一体の取得価額をいい、複数の不動産が同時に取得される場合はそのそれぞれの取得価額とします。ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用は除きます。）に応じて、原則として以下の料率を乗じた金額の合計額（１円未満切捨）を、取得日の属する月の翌月末までに支払います。ただし、本投資法人の役員会の承認を経た上で、以下の料率を上限とする範囲内で決定した料率とすることができます。
・100 億円以下の部分に対して、0.5％・100 億円超 300 億円以下の部分に対して、0.2％・300 億円超 500 億円以下の部分に対して、0.05％・500 億円超の部分に対して、なし
なお、当期における運用報酬３の金額は 103,275 千円ですが、当該金額は費用として計上されず個々の投資不動産の取得減価に算入しています。
（３）名義書換事務等に関する一般事務受託者（中央三井信託銀行株式会社）
下表のとおりとし、毎月末日に締切り、翌月末日までに送金又は口座振替による方法により支払います。なお、当期における報酬額は29,462千円です。
(注)契約日より本投資法人の発行する投資証券が東京証券取引所に上場された９月の末日までは、下表によらず、平成13年４月１日から月額50千円を支払っています。

Ⅰ．通常事務手数料
手数料項目

１基
本
手 数 料

２名義書換
手 数 料

３投資証券
不所持取
扱手数料

手数料計算単位及び計算方法(1)毎月末現在における投資主及び実質投資主の名寄せ合算
後投資主数を基準として､投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額の６分の１とする。
ただし、月額の最低料金は 200,000 円とする。
5,000 名まで
480 円
10,000 名まで
420 円
30,000 名まで
360 円
50,000 名まで
300 円
100,000 名まで
260 円
100,001 名以上
225 円(2)除籍の投資主票及び実質投資主票
１件につき
70 円
(1)書換等の投資証券

１枚につき

110 円

(2)書換等の投資口数

１口につき

120 円

(1)投資証券不所持申し出取扱料
投資証券１枚につき80 円(2)投資証券発行又は返還料
投資証券１枚につき

80 円

36

事務範囲
投資主名簿等の管理
投資主票及び実質投資主票の管理
平常業務に伴う月報等諸報告
期末現在における投資主及び実質投資主の確定と各名簿を合算した諸統計表の作成
新規及び除籍の投資主票、実質投資主票の整理投資証券の名義書換
質権の登録及び抹消
改姓名、商号変更、その他投資証券の表示変更に関する投資証券及び投資主
名簿への記載投資証券不所持制度にもとづく不所持申し出の受理投資証券寄託先への寄託又は投資証券の廃棄不所持取扱中の投資主より交付請求があった場合の投資証券交付及びそれに付随する事務４分配金事
務手数料

５投資証券
分合交換
手 数 料
６分配金支
払手数料

７諸届・調
査・証明
手 数 料

８諸通知発
送手数料

９還付郵便
物 整 理
手 数 料

10投 資 主総会関係
手 数 料

11 投資主一
覧表作成
手 数 料
12 複
写
手 数料
13 分配金振込投資主
勧 誘料
14 投資証券
廃棄
手 数料(1)期末現在における投資主及び実質投資主の名寄せ合算後
投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額とする。ただし、最低料金は
350,000 円とする。
5,000 名まで
120 円
10,000 名まで
110 円
30,000 名まで
100 円
50,000 名まで
80 円
100,000 名まで
60 円
100,001 名以上
50 円(2)指定振込払いの取扱い
1 件につき150 円(3)郵便振替支払通知書の分割
1 枚につき100 円(4)特別税率の適用
1 件につき150 円(5)分配金計算書作成
1 件につき15 円(1)回収投資証券
1 枚につき80 円(2)交付投資証券
1 枚につき80 円

分配金の計算及び分配金明細表の作成
分配金領収証及び郵便振替支払通知書の作成
印紙税の納付手続
分配金支払調書の作成
分配金の未払確定及び未払分配金明細表の作成
分配金振込通知及び分配金振込テープ又は分配金振込票の作成
一般税率以外の源泉徴収税率の適用
分配金計算書の作成(1)分配金領収証及び郵便振替支払通知書
１枚につき(2)毎月末現在における未払の分配金領収証
及び郵便振替支払通知書
１枚につき
(1)諸
届
１件につき

取扱期間経過後の分配金及び分配金の支払い
未払分配金及び分配金の管理

3円
600 円

(2)調

600 円

査

１件につき

450 円

(3)証
明
１件につき
600 円
(1)封入発送料 封入物２種まで(機械封入)
１通につき25 円
１種増すごとに5 円加算(2)封入発送料 封入物２種まで
(手封入)
１通につき
40 円
１種増すごとに
10 円加算(3)葉書発送料
１通につき8円(4)宛名印書料
１通につき15 円(5)照 合 料
１照合につき
10 円
１通につき

200 円

分割、併合等による投資証券の回収、廃棄及び新投資証券の交付

住所変更届、特別税率適用届及び銀行振込指定書並びに実質投資主管理番号
変更届等諸届出の受理
税務調査等についての調査、回答
分配金支払証明書等諸証明書の発行
封 入･･･招集通知、決議通知等
発送料 の封入、発送、選別及び書留受領証の作成
葉書発送料･･･葉書の発送
宛 名･･･諸通知等発送のため
印書料 の宛名印書
照合料･･･２種以上の封入物についての照合
投資主総会関係書類、分配金、投資証
券その他還付郵便物の整理、保管、再送議決権行使書(又は委任状)の作成
議決権行使書(又は委任状)の集計
投資主総会受付事務補助(1)議決権行使書(委任状)作成料
行使書(委任状)１枚につき15 円(2)議決権行使書(委任状)集計料
行使書(委任状)１枚につき70 円
ただし、最低料金は 70,000 円とする。
(3)投資主総会受付補助
派遣者１名につき
10,000 円(1)全投資主を記載する場合
大口投資主一覧表等各種投資主一覧表
１名につき 20 円 の作成(2)一部の投資主を記載する場合
該当投資主１名につき 20 円
投資主一覧表及び分配金明細表等の複複写用紙１枚につき30 円
写
分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入
投資主１名につき
50 円 並びに発送投資証券１枚につき15 円
ただし、最低料金は 30,000 円とする。

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予備投資証券等の廃棄

Ⅱ．保管振替制度関係手数料
手数料項目

１実質投資
主管理料

２新規預託
投資口数
データ処
理手数料
３投 資 主
通
知
データ処
理手数料

手数料計算単位及び計算方法
毎月末現在における名寄せ後の実質投資主１名につき、下記段階に応じ区分計算した合計額。
ただし、月額の最低料金は 50,000 円とする。
5,000 名まで
50 円
10,000 名まで
45 円
30,000 名まで
40 円
50,000 名まで
30 円
50,001 名以上
25 円
新規預託投資口数データ

１件につき

200 円

照合用実質投資主データ及び実質投資主通知データ
１件につき
150 円

事務範囲
実質投資主の実質投資主管理番号単位の管理
投資主と実質投資主及び実質投資主間の名寄せ
実質投資主の抹消・減少通知に係る処
理

新規預託投資口数データの作成及び仮
実質投資主名簿への登録

データの入力及び仮実質投資主名簿、
実質投資主名簿との照合並びに登録（４）会計事務等に関する一般事務受託者（平成会計社 須貝 信）
報酬は、月額2,500千円とし、本投資法人は会計事務等に関する一般事務受託者の請求に基づき当月分を当月末までに送金により支払います。ただし、本投資法人の資産総額が１億円を超える日までは、月額50千円とします。なお、当期における報酬額は18,297千円です。
（５）機関の運営に関する一般事務受託者（日本ビルファンドマネジメント株式会社）① 役員会の運営に関する事務の報酬は、年額 3,000 千円とし、６ヶ月分を当該６ヶ月経過後の末日までに送金により後払いします。
② 投資主総会の運営に関する事務の報酬は、投資主総会の１開催当たり 5,000 千円とし、当該総会の終了の月の翌月末までに送金により支払います。
（注）平成 13 年６月 12 日開催の第１回投資主総会及び平成 13 年８月 29 日開催予定の第２回投資主総会の運営に関する事務の報酬は、それぞれ 50 千円でした。

なお、当期における上記①及び②の報酬額合計は 2,292 千円です。
（６）資産保管会社（中央三井信託銀行株式会社）
資産保管手数料は、１年間当たり、資産保管の対象資産額の期初残高×0.01％（１円未満切捨）を日割計算にて求めるものとします。毎年１月１日から６月末日までの期間に対応する手数料を６月末日まで、７月１日から12月末日までの期間に対応する手数料を12月末日までに、当該期間の手数料を支払うものとします。なお、第１期の計算期間については契約日より平成13年12月末日まで
であり、また資産保管会社は上記の手数料を支払期日の10営業日前までに、本投資法人に対し手数料を請求するものとします。
（注）１．上記において期初残高は、本投資法人の規約に定める決算日における本投資法人の決算により定めます。
２． 資産保管の対象資産額は、本投資法人が資産保管会社に保管を委託する資産のうち、次の①から③までの価額の合計額をいいます。
① 不動産、不動産の賃借権及び地上権② 不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権のうち上記①にかかるもの③ 金銭の信託の受益権（ただし、信託財産を主として①に対する投資として運用するものに限ります。）の信託財産のうち上記①又は②にかかるもの
３．なお、本投資法人が上記①又は②を主たる投資対象とする匿名組合出資持分を取得する場合には、別途協議の上、資産保管の対象資産額を決定するものとします。

なお、当期における報酬額は11,706千円です。
38

（７）会計監査人（朝日監査法人）
会計監査人の報酬は、監査の対象となる計算期間毎に20,000千円以内で役員会で決定する金額とし、毎年３月、６月、９月及び12月の各末日までにそれまでの３ヶ月分を支払うものとします。
なお、当期における報酬額は10,000千円です。
（８）物件取得助言業者、既存テナント一般媒介業者、オフィスマネジメント業務再受託者兼物件移管
業務再受託者（株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント）
物件取得助言業務に対する報酬は、資産運用会社から支払われ、またオフィスマネジメント再委
託業務及び物件移管再委託業務に対する報酬は、オフィスマネジメント業務受託者兼物件移管業務受託者である三井不動産株式会社から支払われ、本投資法人からは直接には支払われません。既存
テナント一般媒介業務に対する報酬は、既存テナント一般媒介業者の媒介により、本投資法人が保有する不動産又は信託不動産に関し賃貸借契約が成約した場合（館内テナント増床時を含みます。）には、媒介手数料として当該賃貸借契約に係る賃料の１ヶ月相当分が、不動産の場合には本投資法人から、信託不動産の場合には信託不動産に係る信託財産からそれぞれ、賃貸借契約締結後の翌月末日に全額支払われます。なお、当期における報酬額は2,707千円です。
（９）オフィスマネジメント業務受託者、物件取得助言補佐業者、物件移管業務受託者兼新規テナント
一般媒介業者（三井不動産株式会社）
オフィスマネジメント業務及び物件移管業務に対する報酬は、以下のとおりです。
① 業務委託料
本投資法人が保有する不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、①オフィスマネジメント契約に基づく発生主義会計報告書における収益（ただし、資産売却による収益を除きます。）の３％及び②｛オフィスマネジメント契約に基づく発生主義会計報告書における営業利益（減価償却費控除後、ただし、資産売却による利益を除きます。）+（業務委託料・減価償却費）｝の３％（ただし、各不動産又は信託不動産毎に下限は０とします。）の合計額が、不動産の場合には本投資法人から、信託不動産の場合には信託不動産に係る信託財産からそれぞれ月次払いで支払われます。なお、上記①の当期における報酬額は675,561千円です。
② 工事管理業務料
本投資法人が保有する不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、オフィスマネジメント業務
受託者が管理工事、貸付工事、大規模修繕工事の計画作成及び工事を実施する場合、不動産の場合には本投資法人から、信託不動産の場合には当該信託不動産に係る信託財産から、以下のとおり工事管理業務料が支払われます（なお、大規模リニューアルの企画及び工事管理、テナ
ント、近隣、行政等工事実施にあたり各種折衝業務が多大な工事等、工事管理業務が通常工事に比して大きなものについては、別途協議の上、工事管理業務料を決定します。）。
・１件50万円未満（税別）工事
なし
・１件50万円以上1,000万円未満(税別)
工事金額（税別）の５％
・１件1,000万円以上１億円未満(税別)50万円＋工事金額（税別）のうち1,000万円を超える部分の３％
なお、上記②の当期における報酬額は 34,199 千円ですが、このうち費用として計上したのは 10,952 千円であり、残りの 23,247 千円は資産計上しています。
③ 管理移管業務料
本投資法人が保有する不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、本投資法人が保有する不動産又は信託不動産（当該信託不動産に係る信託の受益権を含みます。）の売却をオフィスマネ
ジメント業務受託者に委託する場合、管理移管業務料（金額は協議の上別途決定します。）が、不動産の場合には本投資法人から、信託不動産の場合には当該信託不動産に係る信託財産から、それぞれ支払われます。なお、上記③の当期における支払額はありません。
39

物件取得助言補佐業務に対する報酬は、物件取得助言業者である株式会社エヌ・ビー・エフ・オ
フィスマネジメントから支払われ、本投資法人からは直接支払われません。
新規テナント一般媒介業務に対する報酬は、新規テナント一般媒介業者の媒介により、本投資法
人が保有する不動産又は信託不動産に関し賃貸借契約が成約した場合には、媒介手数料として当該賃貸借契約に係る賃料の１ヶ月相当分が、不動産の場合には本投資法人から、信託不動産の場合には信託不動産に係る信託財産から、それぞれ賃貸借契約締結後の翌月末日に全額支払われます。な
お、当期における報酬額は4,391千円でした。
物件移管業務に対する報酬は、１物件当たり単独所有物件については、2,700千円、単独所有物件
以外の物件については、本投資法人及び物件移管業務受託者との間で別途合意する額がそれぞれ、
本投資法人から支払われます。なお、当期における報酬額は5,400千円です。
（10）第１回適格機関投資家限定投資法人債財務代理人兼引受人（農林中央金庫）
第１回適格機関投資家限定投資法人債財務代理人に対する報酬は9,514千円であり、元利金取扱手数料400千円及び当初登録手数料4,000千円を加えた全額が平成13年５月23日に本投資法人から支払われています。またこの他に引受手数料として20,000千円を支払っています。
（11）引受人（第１回新投資口買取引受契約の相手先であった野村證券株式会社、メリルリンチ日本証
券株式会社、大和証券エスエムビーシー株式会社）
本投資法人から上記引受人に対して直接報酬は支払われませんでした。平成 13 年 9 月 7 日払込の一般募集による第１回新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」）によっており、
当該スプレッド方式による募集価額と発行価額との差額手取金は 1,813,437 千円です。
（12）その他の費用
本投資法人は、運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに一般事務受託者、資産保管会社
及び資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合、かかる遅延利息又は損害金を負担します（規約第29条第１項）。
これに加えて、本投資法人は、以下に掲げる費用を負担します（規約第29条第２項）。
① 投資証券の発行に関する費用（券面の作成、印刷及び交付に係る費用を含みます。）② 有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用③ 目論見書及び要約（仮）目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用④ 法令に定める財務諸表、運用報告書等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）⑤ 本投資法人の公告に係る費用及び広告宣伝等に関する費用⑥ 専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、鑑定評価、資産精査、及び司法書士等を含みます。）⑦ 執行役員及び監督役員に係る実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う諸費用⑧ 運用資産の取得又は管理・運営に関する費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）⑨ 借入金及び投資法人債に係る利息⑩ 本投資法人の運営に要する費用⑪ その他上記①ないし⑩に類する本投資法人が負担すべき費用

40

（ｃ）販売、買戻し及び保管（１）投資証券の買戻し
本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）。
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人及び資産運用会社は、本投資証券の上場を東京証券取引所に申請しています。本投資証券の上場後は、本投資証券を東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。
（２）投資証券の保管① 投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主保管の委託を受けた本投資証券を財団法人証券保管振替機構（以下「機構」といいます。）に預託することができます。この場合、機構はこれらの預託された本投資証券について分別保管せず混蔵保管により集中保管します。機構は、これらの預託された本投資証券について預託後の相当の時期に機構名義への書換の請求を本投資法
人又は本投資法人の名義書換事務受託者に対して行います。機構に本投資証券を預託した投資主は、本投資証券の保管を委託した証券会社等に申し出ることにより、機構に預託した本投資証券の券面の交付及び返還を受けることができます。
② 投資主は証券会社との間で保護預り契約を締結し、投資証券の保管を委託することができます。保護預りの場合、投資証券は混蔵保管され、投資主に対しては預り証が交付されます（保護預り証券について預り証を省略し、取引の都度、その時点での残高が掲載された「取引明細書」を交付する方法によることも可能です。）。
③ 投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできますが、この場合投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することとなります。
（ｄ）その他（１）存続期間及び解散事由
本投資法人は、投信法に従い、下記に掲げる事由が発生した場合には解散します（投信法第143条）。
① 規約で定めた存立時期の満了又は解散事由の発生② 投資主総会の決議
③ 合併
④ 破産
⑤ 解散を命ずる裁判⑥ 投信法第187条の登録の取消し
本投資法人の規約に存続期間及び解散事由の定めはありません。
（２）計算期間
本投資法人の設立当初の決算期間は、本投資法人設立の日（平成13年３月16日）から平成13年12月31日までとし、第２期以降の決算期間は、毎年１月１日から６月30日まで及び７月１日から12月31日までの各６ヶ月間とします（規約第15条）。
（３）増減資に関する制限① 投資口の追加発行
本投資法人は、200万口を上限として、役員会の承認を得た上で投資口の追加発行を行うことができます（規約第６条第１項及び第３項）。ただし、下記「（５）規約の変更」欄に記載の方法によって、規約を変更することにより追加発行の口数の上限を変更することができます。
41

なお、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ハに規定される要件を満たすため、本投資法
人が発行する投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は100分の50を超えるものとします（規約第６条第２項）。
② 最低純資産額の変更
本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度額（以下「最低純資産額」といいます｡）として保持します（規約第11条）。最低純資産額を減少させることを内容とする規約の変更を行う場合には、下記「（５）規約の変更」欄に記載の方法によるほか、本投資法人の債権者に対する異議申述手続を行う必要があります（投信法第142条、商法第100条）。
（４）オプションの発行
本投資法人は、投資口を買い付けるオプションを発行することができません。
（５）規約の変更
規約を変更するには、発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席者の議決権の３分の２以上により可決される必要があります。ただし、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき下記「４．投資主の権利行使等（イ）投資主の権利（ｅ）議決権」欄をご参照下さい。
本投資証券の上場日以降に投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限
又は配当の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。また、かかる規約の変更により投信法第188条第1項第1号に規定される事項に変更があった場合には、その旨は内閣総理大臣に届けられ、投資法人登録簿に登録されます。
（６）関係法人との契約の更改等
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は次のとおりです。
① 日本ビルファンドマネジメント株式会社（資産運用会社）との間の資産運用委託契約
・契約の有効期間は、本投資法人の登録完了日から１年間とする。ただし、期間満了３ヶ月までに双方いずれからも文書による別段の申出がないときは、さらに１年間延長されるものとし、以後も同様とする。
・契約を解約する場合は、いずれか一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知する。解約は双方が協議し、その協議結果は、本投資法人の投資主総会の承認を得るものとする。
・本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により契約を解除することができるものとし、この場合、本投資法人の投資主総会の承認を得ることを要しないものとする。
Ａ．資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき
Ｂ．上記Ａに掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引続き委託することに堪えない
重大な事由があるとき・本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、契約を解除しなければならない。
Ａ．投資信託委託業者でなくなったとき
Ｂ．投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき
Ｃ．解散したとき
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・契約は、本投資法人及び資産運用会社の合意並びに法令に従って変更することができる。
② 中央三井信託銀行株式会社（名義書換等に関する一般事務受託者）との間の名義書換等に関する一般事務委託契約
・契約は期限を定めない。
・契約は合意により解約することができ、両当事者が合意した日をもって終了する。
・委託契約は、いずれか一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知することにより解約することができる。ただし、名義書換等に関する一般事務受託者が契約を解約す
る場合は、本投資法人が法令に基づき名義書換等の事務の委託を義務付けられていることに鑑み、本投資法人が名義書換等に関する一般事務受託者以外の者との間で当該事務の委託に関する契約を締結することができるまで、契約は引続き効力を有するものとする。
・本投資法人及び名義書換等に関する一般事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに契約を解約することができる。
Ａ．契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた
場合
Ｂ．破産、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき・契約は、本投資法人及び名義書換等に関する一般事務受託者の協議により変更することができる。
③ 平成会計社 須貝 信（会計事務等に関する一般事務受託者）との間の会計事務等に関する一般
事務委託契約・契約期間は、契約締結日から１年間とする。ただし、期間満了３ヶ月までに双方いずれからも文書による別段の申出がないときは、さらに１年間延長されるものとし、以後も同様とする。
・契約を解約する場合は、いずれか一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知する。ただし、会計事務等に関する一般事務受託者が契約を解約する場合は、本投資法人
が法令に基づき会計帳簿の作成等の事務の委託を義務付けられていることに鑑み、本投資法
人が会計事務等に関する一般事務受託者以外の者との間で当該事務の委託に関する契約を締結することができるまで、契約は引続き効力を有するものとする。
・本投資法人及び会計事務等に関する一般事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに契約を解約することができる。
Ａ．契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた
場合
Ｂ．破産、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき・契約は、本投資法人及び会計事務等に関する一般事務受託者の合意及び法令に従って変更することができる。
④ 日本ビルファンドマネジメント株式会社（機関の運営に関する一般事務受託者）との間の機関の運営に関する一般事務委託契約
・契約期間は、契約締結日から１年間とする。ただし、期間満了３ヶ月までに双方いずれからも文書による別段の申出がないときは、さらに１年間延長されるものとし、以後も同様とする。
・契約を解約する場合は、いずれか一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知する。ただし、機関の運営に関する一般事務受託者が契約を解約する場合は、本投資法人
43

が法令に基づき機関の運営に関する事務の委託を義務付けられていることに鑑み、本投資法
人が機関の運営に関する一般事務受託者以外の者との間で当該事務の委託に関する契約を締結することができるまで、契約は引続き効力を有するものとする。
・本投資法人及び機関の運営に関する一般事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに契約を解約することができる。
Ａ．契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた
場合
Ｂ．破産、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
Ｃ．本投資法人と機関の運営に関する一般事務受託者の間で別途締結されている資産運用
委託契約が終了したとき・契約は、本投資法人及び機関の運営に関する一般事務受託者の書面による合意並びに法令に従って変更することができる。
⑤ 中央三井信託銀行株式会社（資産保管会社）との間の資産保管委託契約・契約の有効期間は、契約締結日より平成13年12月末日までとする。ただし、この期間満了の３カ月前までに本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方から文書による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より１年間延長するものとし、その後も同様とする。
・契約は、本投資法人と資産保管会社が合意した場合、又は本投資法人と資産保管会社のいず
れか一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知することにより解約することができる。ただし、契約は、本投資法人が資産保管会社以外の資産保管業務を受託する者（以下「後任保管会社」といいます。）との間で資産保管委託契約を締結するまで、90日間引続き効力を有するものとする。なお、90日経過後、本投資法人がその期間内に後任保管会
社との資産保管委託契約締結に向けて真摯な努力をしていないと資産保管会社が合理的に判断した場合には、資産保管会社は、文書による通知のうえ契約を解約することができる。
・本投資法人及び資産保管会社は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに契約を解約することができる。
Ａ．契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた
場合
Ｂ．破産、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき・契約の内容が法令その他当事者の一方若しくは双方の事情によりその履行に支障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは本投資法人と資産保管会社は協議のうえ、これを改定することができる。改定に当たっては関係法令及び本投資法人の規約との整合性及び準則性を遵守するものとし、書面（本投資法人については役員会での承認があったことを示す書類を含む。）をもって行うものとする。
⑥ 物件移管業務受託者としての三井不動産株式会社との間の物件移管業務委託契約
・契約の期間は資産運用委託契約が終了する日までとする。
・前項にかかわらず、本投資法人は、14日前の事前の書面による通知により、いつでも契約を解約することができる。ただし、物件移管業務受託者が個別の物件について物件移管業務を遂行中である場合、本投資法人は、その完了まで物件移管業務の遂行を続行するよう求める
ことができる。
・法令の変更その他の事情により契約を変更する必要が生じた場合は、本投資法人及び物件移管業務受託者は誠意をもって協議し、書面による合意により契約を変更することができる。

44

⑦ 本投資法人、（信託不動産の場合のみ）信託受託者、及びオフィスマネジメント業務受託者としての三井不動産株式会社との間のオフィスマネジメント契約
ａ．本投資法人が保有する不動産に関して締結される本投資法人及びオフィスマネジメント業務受託者としての三井不動産株式会社との間のオフィスマネジメント契約
・契約の期間は資産運用委託契約が終了する日までとする。
・オフィスマネジメント業務受託者が次の各号に該当する場合で、本投資法人が催告を行った後30日を経過しても是正のない場合には、本投資法人は何らの手続をすることなく、契約の一部又は全部を解約することができる。
Ａ．オフィスマネジメント業務受託者の責に帰すべき事由により不動産運営管理業務の遂行に著しく障害をきたしたとき
Ｂ．オフィスマネジメント業務受託者の責に帰すべき事由により、自己又は第三者の財
産、信用又は身体に著しい損害が生じたとき
Ｃ．オフィスマネジメント業務受託者が契約に関し重大な違反をしたとき
Ｄ．オフィスマネジメント業務受託者の財産・信用又は事業等に重大な変更を生じ、契約の継続が困難であると判断したとき・本投資法人が次の各号に該当する場合で、オフィスマネジメント業務受託者が本投資法人に対して催告を行った後30日を経過しても是正のない場合には、オフィスマネジメント業
務受託者は、契約の一部又は全部を解約することができる。
Ａ．本投資法人の責に帰すべき事由により不動産運営管理業務の遂行に著しく障害をきたしたとき
Ｂ．本投資法人の責に帰すべき事由により、自己又は第三者の財産、信用又は身体に著しい損害が生じたとき
Ｃ．本投資法人が契約に関し重大な違反をしたとき
Ｄ．本投資法人の財産・信用又は事業等に重大な変更を生じ、契約の継続が困難であると判断したとき・上記に従って契約が解約される場合で、本投資法人が要望したときは、不動産運営管理業
務を引き継ぐ第三者が新たに選任されるまでの相当の期間、オフィスマネジメント業務受
託者は契約に基づき不動産運営管理業務を継続するものとする。
・本投資法人が不動産を第三者へ売却した場合にはオフィスマネジメント業務受託者は契約を解約することができる。
・天変地異、その他本投資法人及びオフィスマネジメント業務受託者の責に帰すべからざる
事由により、不動産の全部が滅失又は毀損して契約の目的を達することが不可能になった
場合、契約は当然に終了するものとする。
・経済情勢・社会情勢等の著しい変化が生じた場合は、当事者が誠意をもって協議の上、契約を変更することができる。
ｂ．信託不動産に関して締結される本投資法人、信託受託者及びオフィスマネジメント業務受託者としての三井不動産株式会社との間のオフィスマネジメント契約
・契約の期間は信託不動産に係る信託契約（以下「信託契約」といいます。）の契約期間の末日までとする。
・オフィスマネジメント業務受託者が次の各号に該当する場合で、本投資法人が催告を行った後30日を経過しても是正のない場合には、本投資法人は何らの手続をすることなく、契約のうち本投資法人がオフィスマネジメント業務受託者に委託した運営管理業務に関する部分について、契約の一部解約をすることができる。かかる場合、本投資法人はその旨を信託受託者に対し書面にて通知するものとする。
Ａ．オフィスマネジメント業務受託者の責に帰すべき事由により運営管理業務の遂行に著しく障害をきたしたとき

45

Ｂ．オフィスマネジメント業務受託者の責に帰すべき事由により、自己又は第三者の財
産、信用又は身体に著しい損害が生じたとき
Ｃ．オフィスマネジメント業務受託者が契約に関し重大な違反をしたとき
Ｄ．オフィスマネジメント業務受託者の財産・信用又は事業等に重大な変更を生じ、契約の継続が困難であると判断したとき・オフィスマネジメント業務受託者が次の各号に該当する場合で、信託受託者が催告を行った後30日を経過しても是正のない場合には、信託受託者は書面にて本投資法人に通知し、本投資法人の書面による承諾を得た上で、契約のうち信託受託者がオフィスマネジメント
業務受託者に委託した信託代行業務に関する部分について、契約の一部解約をすることができる。
Ａ．オフィスマネジメント業務受託者の責に帰すべき事由により信託代行業務の遂行に著しく障害をきたしたとき
Ｂ．オフィスマネジメント業務受託者の責に帰すべき事由により、自己又は第三者の財
産、信用又は身体に著しい損害が生じたとき
Ｃ．オフィスマネジメント業務受託者が契約に関し重大な違反をしたとき
Ｄ．オフィスマネジメント業務受託者の財産・信用又は事業等に重大な変更を生じ、契約の継続が困難であると判断したとき
Ｅ．オフィスマネジメント業務受託者の信託代行業務受託者として能力が著しく低下し、これによって信託不動産の管理状況に相当な影響が生じているものと、信託受託者が合理的な理由に基づき判断した場合
・本投資法人は、オフィスマネジメント業務受託者の信託代行業務受託者としての能力が著しく低下し、これによって信託不動産の管理状況に相当な影響が生じていると認められる場合、信託受託者に対し、契約のうち信託受託者がオフィスマネジメント業務受託者に委託した信託代行業務に関する部分について、契約の一部解約をすることを請求するための指図の通知（以下「ＯＭ委託解約指図通知」といいます｡）を交付することができる。この場合、信託受
託者は信託代行業務に関し契約を一部解約するものとし、オフィスマネジメント業務受託者
は予めその旨確認する。ただし、信託受託者は、契約の一部解約により信託不動産の管理状
況が改善することが見込まれないと合理的に判断した場合には、ＯＭ委託解約指図通知の受領にかかわらず、契約の一部解約を行わないことができ、本投資法人に対し、契約の一部解約を行わない旨及びその理由を、書面をもって報告するものとする。
・本投資法人が次の各号に該当する場合で、オフィスマネジメント業務受託者が本投資法人に対して催告を行った後30日を経過しても是正のない場合には、オフィスマネジメント業務受
託者は、契約のうち本投資法人がオフィスマネジメント業務受託者に委託した運営管理業務に関する部分について、契約の一部解約をすることができる。ただし、オフィスマネジメン
ト業務受託者がオフィスマネジメント契約の一部解約をする場合、信託受託者が要望するときは、運営管理業務を引き継ぐ第三者が新たに選任されるまでの相当の期間、又は当該第三者が新たに選任されない場合には信託受託者が自ら運営管理業務を実施するために信託受託者がオフィスマネジメント業務受託者から運営管理業務を引き継ぐために必要な相当の期間、オフィスマネジメント業務受託者は運営管理業務を継続するものとする。
Ａ．本投資法人の責に帰すべき事由により運営管理業務の遂行に著しく障害をきたしたとき
Ｂ．本投資法人の責に帰すべき事由により、自己又は第三者の財産、信用又は身体に著しい損害が生じたとき
Ｃ．本投資法人が契約に関し重大な違反をしたとき
Ｄ．本投資法人が当事者であるいずれかの契約の条項につき、本投資法人が重大な違反をしたとき・信託受託者が次のＡ号ないしＣ号のいずれかに該当する場合で、オフィスマネジメント業務
受託者が信託受託者に対して催告を行った後30日を経過しても是正のない場合、又はＤ号に46該当する事実が発生した場合には、オフィスマネジメント業務受託者は、契約のうち信託受託者がオフィスマネジメント業務受託者に委託した信託代行業務に関する部分について、契約の一部解約をすることができる。ただし、オフィスマネジメント業務受託者がオフィスマ
ネジメント契約の一部解約をする場合、本投資法人が要望するときは、信託代行業務を引き継ぐ第三者が新たに選任されるまでの相当の期間、又は当該第三者が新たに選任されない場
合に信託受託者が自ら信託代行業務を実施するために信託受託者がオフィスマネジメント業
務受託者から信託代行業務を引き継ぐために必要な相当の期間、オフィスマネジメント業務
受託者は信託代行業務を継続するものとする。
Ａ．信託受託者の責に帰すべき事由により信託代行業務の遂行に著しく障害をきたしたときＢ．信託受託者の責に帰すべき事由により、自己又は第三者の財産、信用又は身体に著しい損害が生じたとき
Ｃ．信託受託者が契約に関し重大な違反をしたとき
Ｄ．信託受託者が当事者であるいずれかの契約につき、信託受託者が重大な違反をしたと
き
・本投資法人が信託不動産に係る信託受益権を第三者へ売却した場合にはオフィスマネジメン
ト業務受託者は契約を解約することができる。
・天変地異、その他本投資法人、信託受託者及びオフィスマネジメント業務受託者の責に帰すべからざる事由により、信託不動産の全部が滅失又は毀損して契約の目的を達することが不可能になった場合、契約は当然に終了するものとする。
・経済情勢・社会情勢等の著しい変化が生じた場合は、当事者が誠意をもって協議の上、契約を変更することができる。
⑧ （本投資法人が保有する不動産の場合）本投資法人又は（信託不動産の場合）信託受託者と新規テナント一般媒介業者としての三井不動産株式会社の間の新規テナント一般媒介契約
・契約の期間は、オフィスマネジメント契約が終了する日までとする。
・新規テナント一般媒介業者が次の各号に該当する場合で、本投資法人又は信託受託者が催告を行った後30日を経過しても是正のない場合には、本投資法人又は信託受託者は何らの手続をすることなく、契約の解除をすることができる。
Ａ．新規テナント一般媒介業者の責に帰すべき事由により、自己又は第三者の財産、信用又は身体に著しい損害が生じたとき。
Ｂ．新規テナント一般媒介業者が契約に関し違反をしたとき。
・法令の変更その他の事情により契約を変更する必要が生じた場合は、本投資法人又は信託受託者及び新規テナント一般媒介業者は誠意をもって協議し、書面による合意により契約を変更することができる。
⑨ （本投資法人が保有する不動産の場合）本投資法人又は（信託不動産の場合）信託受託者と既存テナント一般媒介業者としての株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントとの間の既存テナント一般媒介契約
・契約の期間は、オフィスマネジメント契約が終了する日までとする。
・既存テナント一般媒介業者が次の各号に該当する場合で、本投資法人又は信託受託者が催告を行った後30日を経過しても是正のない場合には、本投資法人又は信託受託者は何らの手続をすることなく、契約の解除をすることができる。
Ａ．既存テナント一般媒介業者の責に帰すべき事由により、自己又は第三者の財産、信用又は身体に著しい損害が生じたとき。
Ｂ．既存テナント一般媒介業者が契約に関し違反をしたとき。

47

・法令の変更その他の事情により契約を変更する必要が生じた場合は、本投資法人又は信託受託者及び既存テナント一般媒介業者は誠意をもって協議し、書面による合意により契約を変更することができる。
⑩ 第１回適格機関投資家限定投資法人債財務代理人としての農林中央金庫との間の第１回投資法
人債に関する財務代理契約
・期間の定めはない。
・本投資法人又は第１回適格機関投資家限定投資法人債財務代理人は、両者合意のうえ、いつでも契約を解除することができる。
・契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、その都度本投資法人及び第１回適格機関投資家限定投資法人債財務代理人は、相互にこれに関する協定をする。
⑪ 引受人との間の投資口引受契約
本有価証券報告書提出日現在、効力を生じている引受契約はない。
なお、本投資法人と関係法人との間で締結されている契約ではありませんが、本投資法人の関係法人が本投資法人以外の者と締結している契約のうち、本投資法人の運営上重要な契約における当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は次のとおりです。
⑫ 資産運用会社と物件取得助言業者としての株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントとの間の物件取得助言契約
・契約の期間は資産運用委託契約が終了する日までとする。
・前項にかかわらず、資産運用会社は、14日前の事前の書面による通知により、いつでも契約を解約することができる。ただし、物件取得助言業者が個別の物件について物件取得助言業
務を遂行中である場合、資産運用会社は、その完了まで物件取得助言業務の遂行を続行するよう求めることができる。
・法令の変更その他の事情により契約を変更する必要が生じた場合は、資産運用会社及び物件
取得助言業者は誠意をもって協議し、書面による合意により契約を変更することができる。
⑬ 物件取得助言業者としての株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントと物件取得助言
補佐業者としての三井不動産株式会社との間の物件取得助言補佐契約
・契約の期間は物件取得助言契約が終了する日までとする。
・前項にかかわらず、物件取得助言業者は、14日前の事前の書面による通知により、いつでも契約を解約することができる。ただし、物件取得助言補佐業者が個別の物件について物件取得助言補佐業務を遂行中である場合、物件取得助言業者は、その完了まで物件取得助言補佐
業務の遂行を続行するよう求めることができる。
・法令の変更その他の事情により契約を変更する必要が生じた場合は、物件取得助言業者及び物件取得助言補佐業者は誠意をもって協議し、書面による合意により契約を変更することができる。
⑭ 物件移管業務受託者としての三井不動産株式会社と物件移管業務再受託者としての株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントとの間の物件移管業務再委託契約
・契約の期間は、物件移管業務委託契約が終了する日までとする。
・天変地異、その他物件移管業務受託者及び物件移管業務再受託者の責に帰すべからざる事由により、個別の物件移管再委託業務が完了する前に運用不動産の全部が滅失又は毀損して契約の目的を達することが不可能になった場合、契約は当然に終了するものとする。
・経済情勢・社会情勢等の著しい変化が生じた場合は、当事者が誠意をもって協議の上、契約を変更することができる。
48

⑮ オフィスマネジメント業務受託者としての三井不動産株式会社とオフィスマネジメント業務再受託者としての株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントとの間のオフィスマネジメ
ント業務再委託契約
・契約の期間は、オフィスマネジメント契約が終了する日までとする。
・天変地異、その他オフィスマネジメント業務受託者及びオフィスマネジメント業務再受託者の責に帰すべからざる事由により、本投資法人が保有する不動産又は信託不動産の全部が滅失又は毀損して契約の目的を達することが不可能になった場合、契約は当然に終了するものとする。
・経済情勢・社会情勢等の著しい変化が生じた場合は、当事者が誠意をもって協議の上、契約を変更することができる。
（７）公告
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載します（規約第４条）。
（８）内国投資信託証券事務の概要① 名義書換の手続、取扱場所、取次所，代理人及び手数料
本投資証券の所持人は、本投資法人及び本投資法人の名義書換等に関する一般事務受託者である中央三井信託銀行株式会社の定める手続に従って本投資証券の名義書換を本投資法人に請求することができます。本投資証券の譲渡等は、かかる名義書換によらなければ、本投資法人に対抗することができません。名義書換手続の取扱場所、取次所、代理人及び手数料は次のとおりです。
取扱場所
東京都港区芝三丁目33番1号
中央三井信託銀行株式会社
本店
取次所
中央三井信託銀行株式会社 全国各支店
日本証券代行株式会社 本支店、出張所
代理人の名称
東京都港区芝三丁目33番1号
中央三井信託銀行株式会社
手数料なし（注）中央三井信託銀行株式会社に対して直接名義書換手続を行う場合には、手数料はかかりません。なお、他の証券会社等を通じて名義書換手続を行う場合、当該証券会社等に対する手数料が別途必要となることがあります。

②

投資主名簿の閉鎖の時期
該当事項はありません。

③

投資主総会の開催時期、場所及び手続
本投資法人の投資主総会は２年に１回以上開催されます。開催時期については確定していません。開催場所は東京都中央区又はその隣接地です。投資主総会は、会日の２ヶ月前までに公告を行い、かつ会日の２週間前までに各投資主に対して通知を発する方法により招集されます（投信法第91条第１項）。

④

投資主に対する特典
該当事項はありません。

⑤

内国投資信託証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

49

⑥

その他内国投資信託証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

（ロ）利害関係人との取引制限（ａ）資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について次の行為を行うことが禁じられています（投信法第 34 条の３関連）。ここで「利害関係人等」とは、資産運用会社の過半数の株式を所有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者を指します。
① 資産運用会社の利害関係人等である次のイからトまでに掲げる者の当該イからトまでのそれぞれに定める顧客等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
イ 投資信託委託業者
投資信託委託業に係る受益者又は投資法人資産運用業に係る投資法
人
ロ 信託会社
信託の引受けを行う業務に係る受益者
ハ 信託業務を営む金融機関 信託の引受けを行う業務に係る受益者
ニ 投資顧問業者
投資顧問業に係る顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約に係る顧客ホ 宅地建物取引業者
宅地建物取引業に係る顧客
ヘ 不動産特定共同事業者
不動産特定共同事業の事業参加者
ト 上記イからヘまでに掲げる者のほか、特定資産に係る業務を営む者として投信法施行令で定めるもの
投信法施行令で定める顧客等② 資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
③ 資産運用会社の利害関係人等である次に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方
針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと。
イ 証券会社
ロ 登録金融機関
ハ 宅地建物取引業者
ニ 上記イからハまでに掲げる者のほか、投信法施行令で定めるもの④ 資産運用会社の利害関係人等である証券会社が有価証券の引受けに係る主幹事会社である場合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しない作為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと。
⑤ 資産運用会社の利害関係人等である証券会社又は登録金融機関が有価証券の募集若しくは売出し
又は募集、私募若しくは売出しの取扱いを行っている場合において、当該証券会社又は登録金融機
関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該証券会社又は登録金融機関が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該証券会社又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって取得し、又は買い付けること。
⑥ 資産運用会社の利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産特定共同事業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産特定共同事業者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
⑦ 資産運用会社の利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結に係る勧誘をする場
合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見50

込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契約に係る匿名組合出
資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
⑧ 資産運用会社の利害関係人等である信託会社等が信託契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該信託契約に係る信託財産の額が当該信託会社等が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託会社等の要請を受けて、当該信託契約に係る受益権を投資法人の資産をもって取得すること。
（ｂ）利益相反のおそれがある場合の書面の交付（投信法第 34 条の６第２項）
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法
人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下本項において同じ。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます。
（ｃ）資産の運用の制限（投信法第 195 条関連）
登録投資法人は、①その執行役員又は監督役員、②その資産の運用を行う投資信託委託業者、③その執行役員又は監督役員の親族、④その資産の運用を行う投資信託委託業者の取締役若しくは監査役
若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません。
① 有価証券の取得又は譲渡② 有価証券の貸借③ 不動産の取得又は譲渡④ 不動産の貸借⑤ 不動産の管理の委託（ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせることが認められています。）⑥ 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引（ｄ）利害関係人等に対する支払手数料
第１期における利害関係人等に対する支払手数料の内容は次のとおりです｡

区分
不動産売買媒介手数料等
オフィスマネジメント報酬
建物管理委託報酬

業務委託手数料等

支払手数料
総額Ａ
（千円）
370,000
675,561
1,049,154

19,452

利害関係人取引の内訳 (注 1)
支払額 B
支払先
（千円）
三井不動産株式会社
370,000
三井不動産株式会社
675,561
三井不動産株式会社
202,517
三井不動産住宅リース株式会社
449
株式会社ｴﾑ･ｴﾌ･ﾋﾞﾙ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
15,552
三井不動産株式会社
9,791
三井不動産販売株式会社
829
株式会社ｴﾇ･ﾋﾞｰｴﾌ･ｵﾌｨｽﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
2,707
51

Ｂ／Ａ
（％）
100.0
100.0
19.3
0.04
1.5
50.3
4.3
13.9

投資口引受手数料等 (注２) 1,813,487
投資法人債財務代理手数料等
33,914

野村證券株式会社
農林中央金庫1,269,456
33,91470.0
100.0（注）１．利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第 20 条に定める本投資法人と資産運用委託契約を締結している投資信託委託業者の利害関係人等をいい、当期に支払手数料の支払実
績のある三井不動産株式会社、三井不動産販売株式会社、三井不動産住宅リース株式会社、株式会
社ｴﾑ･ｴﾌ･ﾋﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ、株式会社ｴﾇ･ﾋﾞｰ･ｴﾌ・ｵﾌｨｽﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ、野村證券株式会社、農林中央金庫及びについて記載しています。
２．平成 13 年 9 月 7 日払込の一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」）によっており、投資口発行引受手数料には、当該スプレッド方式による募集価額と発行価額との差額手取金が含まれています。
３． 上記記載の支払手数料以外に、当期中に利害関係人等へ発注した修繕工事等の支払額は以下のとおりです。
三井不動産株式会社

175,303 千円

三井不動産建設株式会社

42,232 千円

株式会社エム・エフ・ビルマネジメント

17,456 千円

三井デザインテック株式会社

4,086 千円

４．支払手数料の金額には当期中に実際に支払いがなされていないものも含まれます。また支払手数
料に消費税等は含まれておりません。

52

４．投資主の権利行使等（イ）投資主の権利
投資主が有する主な権利の内容及び行使手続の概要は次のとおりです。
（ａ）投資口の処分権
投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます（投信法第78条
第１項）。
（ｂ）投資証券交付請求権及び不所持請求権
投資主は、投資法人の成立（その成立後に投資口を発行するときは、その払込期日）の後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます（投信法第83条第２項）。また、投資主は、投資証券の不所持を申し出ることもできます（投信法第83条第５項、商法第226条の２）。
（ｃ）金銭分配請求権
投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた金銭の分配方針に従って作成された金銭の分配に係る計算書に従い、金銭の分配を受ける権利を有しています。金銭の分配方針に関しては、
上記「２．投資方針 （ニ）分配方針」欄をご参照下さい。
（ｄ）残余財産分配請求権
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています（投信法第163条第１項、商法第425条本文）。
（ｅ）議決権投信法又は本投資法人の規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される投資主総会で決議されます。
投資主は投資口１口につき１個の議決権を有しています（投信法第94条第１項、商法第241条第１項）。投資主総会においては、原則として発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する
投資主が出席し、その議決権の過半数をもって決議されますが、規約の変更その他一定の重要事項
に関しては、発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資主が出席し、その議決権の３分の２以上により決議されなければなりません。なお、投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第92条第１項）。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第23条第５項）。
その他、投資主総会において権利を行使すべき投資主は、本投資法人が役員会の決議を経て法令に従いあらかじめ公告し定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載された投資主とします（規約第23条第６項）。なお、議決権は、代理人をもって行使することができますが、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を行使することができる投資主に限られます（規約第23条第７項）。
（ｆ）その他投資主総会に関する権利
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引続き当該投資口を有するものに限ります。）は、会議の目的たる事項及び招集の理由を記載した書面を執行役員に提出して投資主総会の招集を請求することができます（投信法第94条第１項、商法第237条）。
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引続き当該投資口を有するものに限ります。）は、執行役員に対して会日より６週間前に書面をもって一定の事項を総会の会議の目的となすべきことを請求することができます。ただし、その事項が総会の決議すべきものでない場合はこの限りではありません（投信法第94条第１項、商法第232条の２）。
53

発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引続き当該投資口を有するものに限ります。）は、投資主総会招集の手続及びその決議の方法を調査させるた
め、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができます（投信法第94条第１項、商法第237条の２）。
投資主は、①招集の手続若しくは決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、②決議の内容が規約に違反するとき、又は③決議につき特別の利害関係を有する投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときは、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます（投信法第94条第１項、商法第247条）。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます（投信法第94条第２項）。
（ｇ）代表訴訟提起権、違法行為差止請求権及び役員解任請求権６か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面にて執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えを提起することができるほか（投信法第110条、商法第267条）、執行役員
が投資法人の目的の範囲外の行為その他法令又は規約に違反する行為を行い、その結果投資法人に回復困難な損害を生ずるおそれがある場合には、執行役員に対してその行為を止めるよう請求することができます（投信法第110条、商法第272条）。
執行役員及び監督役員は投資主総会の特別決議（商法第343条の規定による決議を意味します。以
下同じ。）により解任することができますが、執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行
為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員
又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を監督官庁に請求することができます（投信法第99条第１項、第104条、
商法第257条）。
（ｈ）帳簿等閲覧請求権
投資主は、執行役員に対して、理由を付した書面により、会計の帳簿及び書類の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第138条第１項、第２項）。

54

（ロ）課税上の取扱い
投資法人投資家及び投資法人に関する課税上の取扱いは下記のとおりです。税法等が改正された場
合は、以下の内容が変更になることがあります。
（ａ）個人投資家の税務（１）利益の分配に係る税務
個人投資家が本投資法人から受取る利益の配当は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われます。従って、分配金を受取る際に20％の税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。ただし、二重課税の調整措置を目的として設けられている配当控除の適用はありません。なお、本投資法人から１回に受取る配当金額が５万円以下の場合は、20％の源泉徴収だけで納税手続きを終了させる確定申告不要の選択が可能となります。、この場合住民税は課されません｡
また、35％の源泉分離課税の選択（100分の５以上の持分を有さず、かつ、本投資法人から１回に受取る配当金額が25万円未満の場合）も認められており、この場合には35％の源泉徴収だけで所得税の納税手続きが終了します（ただし、住民税は総合課税の対象となります。）。この35％の源
泉分離課税を選択するためには、氏名、住所、経由すべき証券会社名等を記載した「株式等に係る配当所得の源泉分離課税の選択申告書」が名義書換事務受託者を経由してその配当に関する最初の事業年度終了の日から起算して15日以内に本投資法人の所轄税務署に提出される必要があります。
手続きの詳細につきましては名義書換事務受託者またはお取引証券会社等にお問い合わせください｡（２）利益を超える金銭の分配に係る税務
個人投資家が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記（１）における利益の配当と同様の課税関係が適用されます。
また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資家はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の扱いは下記（３）の投資口の譲渡の場合と同様になります。但し、この場合源泉分離課税及び100万円特別控除の適用はありません。
（３）投資口の譲渡に係る税務① 個人投資家が投資証券を譲渡した際の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡所得として申告分離課税（所得税 20％、地方税６％）の対象となります。
この場合において、平成 13 年 11 月 30 日から平成 17 年 12 月 31 日までの間にその譲渡の日において 1 年超保有した上場投資証券を証券会社を通じて譲渡する場合で、本投資法人が一定の規約記載要件（規約において、投資主の請求により投資口の払戻をしない旨が記載され、かつその資産の総額に占める不動産等の価額の割合として財務省令に定める割合が 75％以上に定められていること）を満たす場合には、確定申告書への明細書添付等を要件として、その年中の長期所有上場特定株式等の譲渡にかかる譲渡所得の金額から 100 万円（当該譲渡所得の金額
が 100 万円に満たない場合は、当該譲渡所得の金額）の控除が認められます。本投資法人の規約にはかかる記載があり、この 100 万円特別控除制度の適用が可能です。
また、平成 15 年 1 月 1 日以後に上場投資証券である本投資法人の投資口を証券会社等を通じて譲渡する場合等には、申告分離課税の税率が所得税 15％、地方税 5％に軽減されます。
さらに、平成 15 年 1 月 1 日から平成 17 年 12 月 31 日までの間に、その譲渡の日において 1
年超保有の上場投資証券である本投資法人の投資口を証券会社等を通じて譲渡する場合等には、確定申告書への明細書の添付等を要件として、申告分離課税の税率が所得税 7％、地方税 3％に軽減されます。
平成 13 年 11 月 30 日から平成 14 年 12 月 31 日までの間に購入した上場投資証券である本投
資法人の投資口を含む上場株式等を、平成 17 年 1 月 1 日から平成 19 年 12 月 31 日までの間に、証券会社等を通じて譲渡する場合等において、一定事項を記載した「特定上場株式等非課税適55

用選択申告書」を翌年 1 月 1 日から 3 月 15 日までの間にその者の住所地の所轄税務署長に提出した場合には、取得対価の額の合計額が 1,000 万円までのものについては、譲渡所得は非課税とされます。
個人投資家が申告分離課税を適用する場合、本投資口の譲渡に際し譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡に係る譲渡所得等の金額との通算は認められますが、株式等の譲渡に係る譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と通算することはできません。
ただし、平成 15 年 1 月 1 日以後に証券会社等を通じて上場投資証券である本投資法人の投資口を譲渡したこと等により生じた譲渡損失のうち、その譲渡日の属する年分の株式等の譲渡に係る譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額は、一定の要件の下で、その年の翌年以後 3
年内の各年分の株式等の譲渡に係る譲渡所得等の金額からの繰越控除が認められます（株式等の譲渡所得の金額を限度）。この規定の適用を受けるためには、上場株式等に係る譲渡損失の金額が生じた年分の所得税につき一定の明細書等を添付した確定申告書を提出し、かつ、その後において連続して確定申告書及び控除を受ける金額の計算に関する明細書等を提出する必要があります。
② 上場投資証券の証券会社を通じての譲渡に関しては源泉分離課税（譲渡価格×1.05％）の選択が認められています（平成 14 年 12 月 31 日までの適用）。なお、投資証券の公開に際し取得した投資口を、上場の日以後 1 年以内に譲渡する場合の源泉分離課税は、一定の要件を満たした上場投資口の譲渡に限って認められています。本投資法人の投資証券の公開に際し取得した
投資口を、上場の日以後１年以内に証券会社を通じて譲渡する場合には、源泉分離課税が選択が可能です。
（ｂ）法人投資家の税務（１）利益の分配に係る税務
法人投資家が本投資法人から受取る利益の配当は、原則として分配の決議のあった日の属する投資家の事業年度において収益計上されます。利益分配を受取る際には20％の税率により源泉徴収がされますが、この源泉税は利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、
受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
（２）利益を超える金銭の分配に係る税務
法人投資家が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当(注１）として上記（１）における利益の配当と同様の課税関係が適用されます。
また、出資の払戻しの額のうちみなし配当以外の金額は投資口の譲渡に係る収入金額(注２)として取扱われます。各投資家はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注３)を各自算定し、投資口の譲渡損益（注４）の額を計算します。この譲渡損益の額の取扱いは下記（３）の投資口の譲渡の場合と同様となります。
（３）投資口の譲渡に係る税務
法人投資家が投資証券を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
（ｃ）投資法人の税務（１）利益配当等の損金算入要件
税法上、一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資家との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。
利益の配当等を損金算入するために留意すべき主要な要件は次のとおりです。
56

(イ)
(ロ)
(ハ)
(ニ)
(ホ)
(ヘ)

配当等の額が配当可能所得の 90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の 90％超）であること
他の法人の株式又は出資の 50％以上を有していないこと
借入は、適格機関投資家からのものであること
事業年度の終了時において同族会社に該当していないこと発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が 50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること
設立時における投資証券の発行が公募でかつ発行価額の総額が１億円以上であること、又は事業年度の終了時において 50 人以上の者によって所有されていること（２）不動産流通税の軽減措置① 登録免許税不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課
税価格の５％の税率により課されます。ただし、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合である「特定不動産の割合」を 100 分の 75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人は、平成 16 年３月 31 日までに取得する不動産に対しては、登録免許税の税率が原則の５％から 1.6％に軽減されます。
② 不動産取得税不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価額の４％の税率により課されます。ただし、規約において、資産の運用方針として、「特定不動産の割合」を
100 分の 75 以上とする旨、かつ平成 14 年４月１日以降の各年度において取得する不動産の割合が「特定不動産の割合」の２分の１以上である旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人は平成 15 年３月 31 日までに取得する不動産に対しては、不動産取得税の課税価額が３分の１に軽減されます。また、この不動産取得税が軽減される場合においては、不動産の取得に係る特別土地保有税は免除されています。
（注）１. みなし配当の金額は次のように計算されます。なお、この金額は投資法人からお知らせします。
みなし配当の金額＝出資払戻し額−投資家の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額
２. 投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり算定されます｡
投資口の譲渡に係る収入金額 = 出資の払戻し額 − みなし配当金額(注１)３. 投資家の譲渡原価は次の算式により計算されます。
出資払戻し直前の取得価額

投資法人の出資払戻し総額
投資法人の前期末の簿価純資産価額

×※ この割合は小数点１位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、投資法人からお知らせすることになっています。
４．投資口の譲渡損益は次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額 ＝ 譲渡収入金額（注２）−譲渡原価の額（注３）57

５．運用状況（イ）投資状況（平成13年12月31日現在）
資産合計に 純資産総額
資産の種類

内容等に

地 域 等

よる区分

価格合計

貸借対照表計対する投資 に対する投（千円）

上額(千円)

比率（％）

資比率
（％）

不動産

その他の資
産

東京周辺都市部

2,700,000

2,597,190

1.0

1.7

不動産等 東京都心部
を主な信 東京周辺都市部

178,046,000

175,008,946

68.1

113.5

25,377,000

24,391,005

9.5

15.8

地方都市部

25,021,000

23,669,424

9.2

15.3

小 計

228,444,000

223,069,376

86.9

144.6

31,180,623

12.1

20.2

259,624,623

254,249,999

99.0

164.8

資産合計

262,324,623

256,847,190

100.0

166.5

純資産総額

−

154,239,777

―

100.0

託財産と
する信託
受益権

預金・その他資産
その他の資産合計（注）１．上記における不動産及び不動産等を主な信託財産とする信託受益権の「価格合計」は、当該地域に所在するそれぞれ不動産及び不動産等を主な信託財産とする信託受益権の不動産鑑定評価額の合計値です。かかる
不動産及び信託受益権の評価は平成13年12月31日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所作成の不動産鑑
定評価書に基づいています。１つの信託受益権に係る信託不動産が複数である場合は、信託受益権の評価額を個々の信託不動産の評価額で地域別に配分しています。
２．上記における不動産及び不動産等を主な信託財産とする信託受益権に係る信託不動産は、いずれもテナン
トに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。上記においては、その地域別の投資比率を記載しています。「資産合計に対する投資比率」ならびに「純資産総額に対する投資比率」とは、それぞれファンドの資産合計ならびに純資産総額に対する貸借対照表計上額の比率をいいます。
３．上記における「貸借対照表計上額」は土地、建物、構築物、機械装置、工具器具備品もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、施設利用権など）と長期前払費用の合計の取得価額（取得にかかわる諸費用を含む）から減価償却累計額を控除した価額です。
４．上記における「預金・その他資産」には信託財産内の預金26,298,836千円及び差入敷金保証金351,520千円が含まれています。なお、上記における「不動産等を主な信託財産とする信託受益権」には信託財産内の預金は含まれていません。
５．純資産総額の算定方法については、下記「（ロ）運用実績（ａ）純資産の推移（注）１．ないし(注)４．」をご参照下さい。

58

（ロ）運用実績（ａ）純資産の推移
平成13年12月期の各月末における本投資法人の純資産総額及び投資口１口当たりの純資産額の推移
は次のとおりです。
年月日

純資産総額

１口当たりの純資産額

（千円）

（円）

平成13年３月末日

99,512497,560

４月末日

96,975484,879

５月末日

98,881,780(注1)499,907(注2)６月末日

98,881,780(注1)499,907(注2)７月末日

98,881,780(注1)499,907(注2)８月末日

98,881,780(注1)499,907(注2)９月末日

148,880,843(注1)530,391(注2)10月末日

148,880,843(注1)530,391(注2)11月末日

148,880,843(注1)530,391(注2)12月末日

154,239,777

549,482（注）１．平成13年５月末日から11月末日までについては、「純資産総額」を確定することが極めて困難であるため、５月末日から８月末日までについては平成13年５月23日時点の純資産額を、９月末日から11月末日までについては平成13年５月23日時点の純資産額に平成13年９月７日の新投資口発行による出資総額増分である49,999,062千円を加えて記載しています。実際には上記の５月末日から11
月末日の純資産額は前月末の純資産額に当月中に運用損益等が加減算されることになります。
２．「１口当たりの純資産額」については、純資産額を平成13年３月末日から８月末日までは197,800
口で、９月末日から11月末日までについては280,700口で除して算出しています。
３．繰延資産のうち、創立費は支出時に費用処理しています。
４．「１口当たりの純資産額」は小数点以下を切り捨てにて表示しています。

（投資証券の取引所価格の推移）
最近５年間の期

第１期

事業年度別最決算年月

平成13年12月

高・最低投資最高616,000円

口価格

最低480,000円

最近６箇月間月別の月別最高・

平成13年
７月

８月

９月

10月

11月

12月

最低投資口価最高――616,000円

598,000

589,000

564,000

格

最低

―

―

549,000円

572,000

544,000

480,000(注) 最高・最低投資口価格は東京証券取引所不動産投資信託証券市場の終値によります。

（ｂ）分配の推移
計算期間
第１期

年月日

１口当たりの利益分配金

１口当たりの利益超過分配金

（円）

（円）

平成13年12月31日

19,02659−

（ハ）販売及び買戻しの実績
本投資法人の投資口の発行実績は次のとおりです。
計算期間

発行日

発行口数（口）発行済口数（口）

200

200

（200）

（200）

平成13年３月16日

第１計算期間

197,600

197,800（197,600）（197,800）

82,900280,700(82,900)(280,700)

平成13年５月23日

平成13年９月８日（注）１．括弧内の数値は本邦内における発行口数及び発行済口数です。
２．本投資法人による投資口の払戻しの実績はありません。
３．平成13年３月16日に1口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。また平成13年５月23日に1口当たり発行価格500,000円にて私募投資口の追加発行を行い、22物件の取得資金の調達を目的とする運用を開始いたしました。さらに、平成13年９月８日に１口当たり発行価格625,000円（引受価額603,125円）にて、物件取得等を目的とする借入金の返済資金及び新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募新投資口を発行いたしました。

60

第２ 投資法人の概況（イ）投資法人の目的「第１ ファンドの状況 １．概況（イ）ファンドの目的及び基本的性格」欄をご参照下さい。
（ロ）投資法人の沿革「第１ ファンドの状況 １．概況（ロ）ファンドの沿革」欄をご参照下さい。
（ハ）投資法人の出資総額
平成13年12月31日現在の本投資法人の出資総額、投資口の総口数及び発行済投資口総数は次のとおりです。
出資総額148,899,062千円
投資口の総口数
2,000,000口
発行済投資口総数280,700口
最近５年間における出資総額の増減は次のとおりです。
年月日

出資総額（千円）

平成13年３月16日

100,000

平成13年５月23日

98,900,000

平成13年９月８日

148,899,062（ニ）投資法人の機構
本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は４名以内（ただし、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第24条第１項）。
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員２名、監督役員４名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会により構成されています。
（ａ）投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。本投資法人の投資主総会は２年に１回以上開催されます。開催時期については確定していません。開催場所は東京都中央区又はその隣接地です。投資主総会は、会日の２ヶ月前までに公告を行い、かつ会日の２週間前までに各投資主に対して通知を発する方法により招集されます（投信法第91条第１項）。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については上記「第１ ファンドの状況 ４．投資主の権利行使等（イ）投資主の権利（ｅ）議決権」欄
をご参照下さい。原則として発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の過半数をもって決議されますが、規約の変更等一定の重要事項については、発行
済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（特別決議）を経なければなりません。
本投資法人の資産運用の方針及び基準は、本投資法人規約に定められています。かかる規約中に定められた資産運用の方針及び基準を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議により規約が変更される必要があります。
また、本投資法人は、資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意61

を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です。
（ｂ）執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、投資法人を代表して投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています。ただし、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約
又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければなりません。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています。また、役員会は一定の業務執行に関する上記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています。役員会の決議は、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます。
本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員
は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した
執行役員及び監督役員の数に参入しないことが定められています。

（ホ）所有者別状況（平成13年12月31日現在）
単位未
満投資
口の状
況

投資口の状況
区分

政府及び
公共団体

金融機関

証券会社

その他の
法人

外国法人
等(うち
個人)

個人
その他

計

投資主数

人
―

99

5

515

104
(2)

10,231

10,954―

所有投資口数口―

98,957

15,90773,71550,349(8)

41,772

280,700

―

比率

％
―

35.2

5.6

26.2

17.9
(0.0)

14.8

100

―

(注)「その他の法人」の欄には、財団法人証券保管振替機構名義の株式が、110口含まれています。

（ヘ）主要な投資主の状況（平成 13 年 12 月 31 日現在）
発行済投資口数
名

称

住

所

所有投資

に対する所有投口数

資口数の割合(％)

三井不動産株式会社

東京都中央区日本橋室町二丁目１番１号

16,2005.7

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目９番１号

14,523

5.1

株式会社ｵｰﾋﾞｯｸﾋﾞｼﾞﾈｽｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ

東京都新宿区西新宿二丁目１番１号

10,406

3.7

鹿島建設株式会社

東京都港区元赤坂一丁目２番７号

10,0003.5

住友生命保険相互会社

東京都中央区築地七丁目18番24号

10,0003.5

株式会社あおぞら銀行

東京都千代田区九段北一丁目13番10号

10,0003.5

62発行済投資口数
名

称

住

所

所有投資

に対する所有投口数

資口数の割合(％)

ｺﾞｰﾙﾄﾞﾏﾝ･ｻｯｸｽ証券会社東京支店

東京都港区赤坂一丁目12番32号ｱｰｸ森ビル

8,040

2.8

株式会社大和銀行

大阪府大阪市中央区備後町二丁目２番１号

7,459

2.6

ｻﾞ ﾁｪｰｽ ﾏﾝﾊｯﾀﾝ ﾊﾞﾝｸ ｴﾇｴｲ ﾛﾝﾄﾞ

ｳｰﾙｹﾞｰﾄﾊｳｽ, ｺｰﾙﾏﾝｽﾄﾘｰﾄ ﾛﾝﾄﾞﾝ EC2P 2HD,

ﾝ（常任代理人㈱富士銀行兜町ｶｽ

ｲﾝｸﾞﾗﾝﾄﾞ(東京都中央区日本橋兜町６番７

7,046

2.5

ﾄﾃﾞｨ業務室）

号)

安田生命保険相互会社

東京都新宿区西新宿一丁目９番１号

6,712

2.3

100,38635.7

計(注)「比率」は、小数点第２位以下を切り捨てにより表示しています。

（ト）役員及び従業員の状況
（ａ）役員
役
職
名

執
行
役
員

執
行
役
員

（本有価証券報告書提出日現在）

氏
名
（生年月
日）

略

昭和34年３月
昭和34年４月
ふか せ としひこ
昭和38年８月
深瀬 俊彦 昭和58年４月（昭和９年 昭和61年４月
４ 月 22 日 平成５年６月
生）
平成10年６月
平成11年６月
平成13年３月
昭和49年３月
昭和49年４月
平成元年４月
平成５年10月にしやま こういち
西山 晃一 平成７年４月（昭和26年 平成９年４月
７ 月 ２ 日 平成12年４月
平成12年９月
生）
平成12年12月

監
督役
員

平成13年８月
昭和34年３月
昭和34年４月にいざわ ただし
昭和40年11月
新沢 忠
昭和44年４月（昭和７年 昭和44年７月
２ 月 17 日 昭和60年４月
生）
平成11年９月
平成13年３月

歴小樽商科大学商学部卒業
北海道炭礦汽船株式会社入社
三井不動産株式会社入社
三井不動産販売株式会社取締役人事部長
同社常務取締役
同社専務取締役
同社顧問
同社退社
本投資法人執行役員就任
東京大学法学部卒業
三井不動産株式会社入社
同社ビルディング事業本部ビルディング事業部事業課長
同社ビルディング事業本部ビルディング第二営業部営業課長
同社ビルディング営業本部ビルディング第二営業部営業企画課長
三井不動産住宅リース株式会社出向
三井不動産株式会社ビルディング本部ビルファンド事業室長
日本ビルファンドマネジメント株式会社（当時エム・エフ資産運用株
式会社）代表取締役社長就任
日本ビルファンドマネジメント株式会社（当時エム・エフ資産運用株
式会社）出向本投資法人執行役員就任
一橋大学商学部卒業
墨水産業株式会社入社
公認会計士尾澤修治共同事務所入所
公認会計士登録
監査法人朝日会計社(現朝日監査法人)入社
同社代表社員
同社退任後、現在東邦生命保険相互会社監査役、新むつ小川原株式会
社非常勤監査役、日本商品先物取引協会監事
本投資法人監督役員就任

63

所有
投資
口数

−

−

−

役
職
名

監
督
役
員

監
督
役
員

監
督
役
員

氏
名
（生年月
日）

ひろ た

とみ お

廣田 富男

略
昭和37年３月
昭和37年10月
昭和40年４月
昭和48年６月（昭和14年２ 月 ６ 日 昭和51年10月
生）
昭和58年４月
平成５年６月
平成13年３月
昭和41年３月
昭和41年4月
昭和49年11月
昭和52年３月にしざわ あきら
昭和53年４月
西沢 昭（昭和16年 昭和53年７月
８ 月 22 日 昭和63年８月
生）
昭和63年９月
平成３年４月
平成11年４月
平成13年８月
昭和41年３月
昭和41年４月
こづか
昭和44年９月
小塚
昭和48年４月の ぶ と し埜武壽
昭和61年３月(昭和17年７ 昭和61年６月
月16日生)
昭和63年９月
平成４年１月
平成13年８月

歴

東京大学法学部卒業
司法試験合格
判事補任官、東京地方裁判所に補職
弁護士登録、東京第二弁護士会入会
弁護士としての事務所：虎の門法律事務所
建設省中央建設工事紛争審査会特別委員（現在は委員）
神奈川大学法学部非常勤講師就任
東京都公害審査会委員就任
本投資法人監督役員就任
新潟大学人文学部経済学科卒業
東芝化学工業株式会社入社
財団法人日本不動産研究所入所
不動産鑑定士登録
国土交通省地価公示委員
東京都地価調査委員
同研究所依願退職
株式会社日本橋合同鑑定設立
同社代表取締役・専任不動産鑑定士に就任
千葉地方裁判所・千葉家庭裁判所調停委員
東京地方裁判所指定評価人
本投資法人監督役員就任
一橋大学商学部卒業
東海銀行入行監査法人朝日会計社(現朝日監査法人)入社
公認会計士・税理士・中小企業診断士登録 小塚会計事務所開設
有限会社事業承継コンサルタント設立、代表取締役に就任
有現会社ピーシーエステート企画設立、取締役就任
大有監査法人代表社員
小塚会計事務所を発展的に解消し、御苑会計事務所筆頭代表パートナー
本投資法人監督役員就任

所有
投資
口数

−

−

−

（注）１．平成 13 年３月 16 日の投資法人設立時に就任した執行役員深瀬俊彦氏、監督役員新沢忠氏及び廣田富男
氏に加え、平成 13 年８月 29 日開催の投資主総会において、資産運用会社の代表取締役である西山晃一
氏を執行役員、並びに西沢昭氏及び小塚埜武壽氏を監督役員として、新たに選任しました。
２． 西山晃一氏は、本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社「日本ビルファンドマネジメント株式会社」の代表取締役であり、投信法第 13 条に従い監督官庁から兼職承認を受けています。
３． 監督役員は、他の法人の代表者でありますが、当該法人と本投資法人は、利害関係はありません。

（ｂ）従業員
投信法上、本投資法人が使用人を雇用することは認められていません（投信法第63条第２項）。
（チ）事業の内容及び営業の概況
本投資法人は、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的として投信法に従って設立された投資法人です。上記「第１ ファンドの状況 １．概況（イ）ファンドの目的及び基本的性格」欄をご参照下さい。なお、本投資法人は、資産の運用以外の行為を営業として行うことができません（投信法第63条第１項）。
（リ）その他（ａ）役員の変更
執行役員及び監督役員の任期は就任後２年です。ただし、補欠又は増員のために選任された執行役
員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一です（規約第24条第３項）。
執行役員及び監督役員は投資主総会で選任されます（投信法第95条、第100条、規約第24条第２項）。
64ただし、本投資法人設立の際に投信法の規定に基づいて選任されたものとみなされる者はこの限りではありません（投信法72条、規約第24条第２項）。
執行役員及び監督役員は投資主総会の特別決議で解任することができます。執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を監督官庁に請求することができます（投信法第99条第１項、第104条、商法第257条）。
（ｂ）規約の変更
本投資法人の規約を変更するためには投資主総会の特別決議が必要です（投信法第140条）。
なお、本投資法人は、平成13年８月29日に開催した投資主総会において以下の変更を行いました。
規約の一部変更

１

変更後

従前の規約

資産運用の対象及び方針（２）投資態度④ 本投資法人が取得する資産の組入れ比率は、以下のア．
及びイ．の方針によるものとする。
ア．特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいう。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割合」という。）は 100 分の 75 以上とする。
イ．資産の総額のうちに占める不動産等（不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、土地の賃借権及び地上権のみに信託をするものに限る）
及び匿名組合出資持分（不動産、不動産の賃借権、地上権のみに運用するものに限る。））の価額の割合として財務省令第 3 条（平成 13 年 6 月 6 日財務省令第 44 号）で定める割合を 100 分の 75 以上とする。

資産運用の対象及び方針（２）投資態度④ 特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動
産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権
若しくは地上権を信託する信託の受益権をいう。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割合」という。）
は 100 分の 75 以上とすることを方針とする。

（理由）上場等の日以後1年以内の譲渡が上場株式等に係る譲渡所得等の源泉分離選択課税の適用対象となる株式等の範囲に、その公開に際し取得した不動産投資法人の投資口を加えることとする旨の税制の改正を受け、係る税制の適用要件として規定される投資法人の規約に記載すべき事項を、イ号として規約に追加するため

65

２

変更後

従前の規約

第16条（金銭の分配の方針）
１．分配方針本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとする。
(1)本投資法人の運用資産の運用によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」という。）は、不動産（本投資法
人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含む。）から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設利用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金若しくはそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収入、利子・配当収入、並びにこれらに類する収益に運用資産の売買損益及び償還差損益を加減し、諸経費（減価償却費を含む。）、支払利息、資産運用報酬等を控除し、繰越欠損金のあるときはその全額を補填した後の金額とする。なお、損失が生じた場合は次期へ繰り越すものとする。
(2)分配金額は、租税特別措置法第 67 条の 15（以下「投資法
人の課税の特例」という）に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得金額」という。）の100 分の 90 に相当する金額を超えて分配するものとして、
本投資法人が決定する金額とする（但し、分配可能金額を上限とする。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができる。
(3)分配金に充当せず留保した利益又は決算日までの分配可能利益については、第 12 条に定める資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとする。
２．利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、以下の場合、出資の戻しとして分配可能金
額を超えて金銭で分配することができる。但し、社団法人
投資信託協会の規則等において定める額を限度とする。
(1) 分配可能金額が配当可能所得金額に満たない場合
で、投資法人の課税の特例の適用要件を充足する目的で出資の戻しを行う場合には、当該適用要件を充足するものとして本投資法人が決定した金額(2) 経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、当期における減価償却額から当期における適切な積立金等を控除した額を限度として本投資法人が決定した金額

第16条（金銭の分配の方針）
１．分配方針本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとする。
(1)本投資法人の運用資産の運用によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」という。）は、不動産（本投資法
人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含む。）から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設利用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金若しくはそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収入、利子・配当収入、並びにこれらに類する収益に運用資産の売買損益及び償還差損益を加減し、諸経費（減価償却費を含む。）、支払利息、資産運用報酬等を控除し、繰越欠損金のあるときはその全額を補填した後の金額とする。なお、損失が生じた場合は次期へ繰り越すものとする。
(2)分配金額は、租税特別措置法第 67 条の 15 に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得金額」という。）の 100 分の 90 に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とする（但し、分配可能金額を上限とする。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕
積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができる。
(3)分配金に充当せず留保した利益又は決算日までの分配可能利益については、第 12 条に定める資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとする。
２．利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、以下の場合、出資の戻しとして分配可能金額
を超えて金銭で分配することができる。但し、社団法人投資信託協会の規則等において定める額を限度とする。
(1)分配可能金額が配当可能所得金額に満たない場合には、かかる配当可能所得金額から分配可能金額を控除した額を限度として本投資法人が決定した金額(2)経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法
人が適切と判断する場合、当期における減価償却額から当期における適切な積立金等を控除した額を限度として本投資法人が決定した金額（理由）利益を超えた金銭の分配について、租税特別措置法67条の15に基づく投資法人の課税の特例の法文の引用により、分配の範囲を明確化するため

66

３

変更後

従前の規約

第18条（投資信託委託業者に対する資産運用報酬の計算方法及び支払の時期）
本投資法人が資産の運用を委託する投資信託委託業者（以下「資産運用委託会社」という。）に支払う報酬の計算方法及び支払の時期は、次のとおりとする。
(1) 運用報酬１
決算日毎に算定される運用資産中の不動産（本投資法人が取得する信託の受益権その他資産の裏付けとなる不動産を含む。以下本号において「不動産等」という。）から生
じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設利用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金若しくはそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収益の額（但し、運用資産中の不動産その他の資産の売却による収益を除く。以下本号において「賃貸収益」という。）の３％に相当する金額（１円未満切捨）とする。なお、資産運用委託会社が資産運用委託契約に従い本投資法人に対して１年毎に年初に提出する年度運用計画に基づいて、毎年３月、６月、９月及び 12 月の各末日（かかる末日が銀行休業日の場合は直前の営業日）までに、それまでの３ヶ月分の賃貸収益の３％に相当する金額を支払い、決算
確定後遅滞なく過不足を精算する。

第18条（投資信託委託業者に対する資産運用報酬の計算方法及び支払の時期）
本投資法人が資産の運用を委託する投資信託委託業者（以下「資産運用委託会社」という。）に支払う報酬の計算方法及び支払の時期は、次のとおりとする。
(1) 運用報酬１
決算日毎に算定される運用資産中の不動産（本投資法人が取得する信託の受益権その他資産の裏付けとなる不動産を含む。
以下本号において「不動産等」という。）から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設利用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金若しくはそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収益の額（但し、運用資産中の不動産その他の資産の売却による収益を除く。以下本号において「賃貸収益」という。）の３％に相当する金額（１円未満切捨）とし、資産運用委託会社が資産運用委託契約に基づき
本投資法人に対して１年毎に年初に提出する年度運用計画、及び期中に不動産等を取得した場合には、その都度資産運用委託
会社が本投資法人に対して提出する期中運用計画（仮期中運用計画を含む。）にて記載する１ヶ月当たりの賃貸収益の３％に相当する金額を毎月末日（かかる末日が銀行休業日の場合は直前の営業日）までに支払い、決算確定後遅滞なく過不足を精算する。
(2) 運用報酬２
決算日毎に算定される運用報酬２控除前の分配可能金額（以下本号において「分配可能額」という。）の３％に相当する金額（１円未満切捨）とし、直前の決算日における分配可能額の２分の１に相当する金額に３％を乗じた金額（１円未満切捨）を、毎四半期末日（３月末日、６月末日、９月末日及び 12 月末日をいう。）経過後遅滞なく支払い、決算確定後遅滞なく過不足を精算する。なお、報酬の対応する期間が決算期間に満たない場合については、日割計算により精算する。
(3) 運用報酬３
運用資産として新たに不動産（本投資法人が取得する有価証
券、信託の受益権（但し、本投資法人が、ファンド・アルファ
有限会社、ファンド・ベータ有限会社、ファンド・ガンマ有限会社、ファンド・デルタ有限会社、ファンド・イプシロン有限会社、ファンド・ゼータ有限会社及びファンド・エータ有限会
社の各社から取得する信託の受益権は除く。）その他資産の裏付けとなる不動産を含む。）を取得した場合、当該不動産の取得価額（土地・建物一体の取得価額をいい、複数の不動産が同時に取得される場合はそのそれぞれの取得価額とする。但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用は除く。）に応じて以下の料率を乗じた金額の合計額（１円未満切捨）を、取得日の属する月の翌月末までに支払う。
・100 億円以下の部分に対して、0.5％・100 億円超 300 億円以下の部分に対して、0.2％・300 億円超 500 億円以下の部分に対して、0.05％・500 億円超の部分に対して、なし(2) 運用報酬２
決算日毎に算定される運用報酬２控除前の分配可能金額の３％に相当する金額（１円未満切捨）とし、決算確定後
遅滞なく支払う。なお、報酬の対応する期間が決算期間に満たない場合については、日割計算により精算する。

(3) 運用報酬３
運用資産として新たに不動産（本投資法人が取得する有価証券、信託の受益権（但し、本投資法人が、ファンド・アルファ有限会社、ファンド・ベータ有限会社、ファンド・ガンマ有限会社、ファンド・デルタ有限会社、ファンド・イプシロン有限会社、ファンド・ゼータ有限会社及びファンド・エータ有限会社の各社から取得する信託の受益権は除く。）その他資産の裏付けとなる不動産を含む。）
を取得した場合、当該不動産の取得価額（土地・建物一体の取得価額をいい、複数の不動産が同時に取得される場合
はそのそれぞれの取得価額とする。但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用は除く。）に応じて、原則として以下の料率を乗じた金額の合計額（１円未満切捨）
を、取得日の属する月の翌月末までに支払う。但し、本投資法人の役員会の承認を経た上で、以下の料率を上限とする範囲内で決定した料率とすることができる。
・ 100 億円以下の部分に対して、0.5％・ 100 億円超 300 億円以下の部分に対して、0.2％・ 300 億円超 500 億円以下の部分に対して、0.05％
・ 500 億円超の部分に対して、なし（理由）・運営事務効率化の観点から、運用報酬１については、毎月末を３ヵ月毎に、運用報酬２については四半期毎を決算期毎に、それぞれ報酬の支払時期を変更するもの。
・運用報酬 3 については、従来どおり料率体系による報酬を原則とするが、報酬の柔軟性を確保するため、例外的に役員会でかかる料率を上限とする場合で決定できる体系とした。

67

４

変更後

従前の規約

第24条（執行役員及び監督役員に関する事項）
１．本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は４名以内（但し、執行役員の数に１を加えた数以上とする。）とする。

第24条（執行役員及び監督役員に関する事項）
１．本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は３名以内（但し、執行役員の数に１を加えた数以上とする。）とする。

（理由）執行役員並びに監督役員の増員予定に伴うもの。

５

第26条（執行役員、監督役員及び会計監査人の報酬の支払基準及び支払の時期）本投資法人の執行役員、監督役員及び会計監査人の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりとする。
(1) 執行役員及び監督役員の報酬は、執行役員及び監督役員の各々について1人当たり月額700,000円の以内で、当該職務と類似の職務を行う取締役・監査役等の報酬水準、
一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額とし（但し、本投資法人成立当初は執行役員について月額300,000円及び監督
役員について月額250,000円とする。）、当月分を当月末までに支払う。

第26条（執行役員、監督役員及び会計監査人の報酬の支払基準及び支払の時期）本投資法人の執行役員、監督役員及び会計監査人の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりとする。
(1) 執行役員及び監督役員の報酬は、当該職務と類似の職務を行う取締役・監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額とし（但し、本投資法人成立当初は執行役員について月額 300,000 円及び監督役員について月
額 250,000 円とする。）、当月分を当月末までに支払う。

（理由）執行役員並びに監督役員の支払の基準として、報酬の上限額を追加するもの。

６

資産運用の対象及び方針（１） 投資対象
b．その他の特定資産
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、以下に掲げる特定資産に投資することがある。
①預金②コール・ローン③国債証券④地方債証券⑤コマーシャル・ペーパー⑥特定目的会社に係る特定社債券（証券取引法第２条第１項第３号の２で定めるものをいう。但し、主として a 項①号又は②号を裏付けとするものに限る。）⑦金銭債権（投信法施行令第 3 条第 1 号、第 12 号及び第 14号に該当するものを除く）⑧前各号に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
また、本投資法人は、運用資産の価格変動リスク及び金利変動リスクを回避するために、わが国における金利に係る先物取引、金利に係るオプション取引、金利に係るスワップ取引及び金利先渡取引を行うことができる。

資産運用の対象及び方針（１） 投資対象
b．その他の特定資産
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、以下に掲げる特定資産に投資することがある。
①預金②コール・ローン③国債証券④地方債証券⑤コマーシャル・ペーパー⑥特定目的会社に係る特定社債券（証券取引法第２条第１項第３号の２で定めるものをいう。但し、主として a 項①号又は②号を裏付けとするものに限る。）⑦前各号に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
また、本投資法人は、運用資産の価格変動リスク及び金利変動リスクを回避するために、わが国における金利に係る先物取引、金利に係るオプション取引、金利に係るスワップ取引及び金利先渡取引を行うことができる。

（理由）余資運用対象資産の充実のため

７

資産運用の対象及び方針（２）投資態度② 不動産等の選別については、地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、不動産、不動産の賃借権、地上権並びに信託の受益権の裏付けとなる不動産、土地の賃借権、地上権の価額の合計額の 70％以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部から、30％以下を目途として地方都市部から、それぞれ選別して地域分散を図る。
（理由）字句の整理・整合のため

68

資産運用の対象及び方針（２）投資態度② 不動産等の選別については、地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、投資総額（運用資産の資産総額から現金部分を控除した額をいう。）の 70％以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部から、30％以下を目途として
地方都市部から、それぞれ選別して地域分散を図る。

８

変更後

従前の規約

第12条（資産運用の対象及び方針）
本投資法人は、末尾に定める資産運用の対象及び方針に従って、その資産運用を行うものとする。

第12条（資産運用の対象及び方針）
本投資法人は、別に定める資産運用の対象及び方針に従って、その資産運用を行うものとする。

第14条（資産評価の方法、基準及び基準日）
１．本投資法人の資産評価の方法及び基準は、末尾に定める資産評価の方法及び基準のとおりとし、基準日は、第 15 条に定める決算日とする。

第14条（資産評価の方法、基準及び基準日）
１．本投資法人の資産評価の方法及び基準は、別に定める資産評
価の方法及び基準のとおりとし、基準日は、第 15 条に定める決算日とする。

（理由）字句の整理・整合のため

９

資産運用の対象及び方針
Ⅳ．組入資産の貸付けの目的及び範囲(1)本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として運用資産に属するすべての不動産（本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含む。）を賃貸（駐車場、看板等の設置等を含む。）
する。
(2)前号の不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭（以下「敷金等」という。）を受け入れ又は差し入れることがあり、受け入れた敷金等は、本運用方針の定めに基づき運用する。
(3)運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含む。）以外の資産の貸付けは行わない。

資産運用の対象及び方針
Ⅳ．組入資産の貸付けの目的及び範囲(1)本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として運用資産に属するすべての不動産（本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含む。）を賃貸（駐車場、看板等の設置等を含む。）する。
(2)前号の不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭（以下「敷金等」という。）を受け入れることがあり、かかる敷金等は、本運用方針の定めに基づき運用する。
(3)運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含む。）以外の資産の貸付けは行わない。

（理由）敷金等については、不動産を賃貸するにあたり敷金等の預託を受けることが原則であるが、所有形態等によっては、差し入れる場合もあり得ることに対応したもの。

10

第 19 条（成立時の一般事務受託者及び締結すべき契約の概要）
全文削除
第 20 条（成立時の資産運用委託会社及び締結すべき契約の概要）全文削除第 22 条（成立時の資産保管会社及び締結すべき契約の概要）全文削除

第 19 条（成立時の一般事務受託者及び締結すべき契約の概要）(略)第 20 条（成立時の資産運用委託会社及び締結すべき契約の概要）(略)第 22 条（成立時の資産保管会社及び締結すべき契約の概要）(略)（理由）本投資法人が設立時のみに必要とした条項について、内容整備の観点から、原始条項について削除することとしたもの。

(注)下線部が変更点です。

（ｃ）訴訟その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実該当事項はありません。

69

第３ その他の関係法人の概況（イ）日本ビルファンドマネジメント株式会社（資産運用会社兼機関の運営に関する一般事務受託者）（ａ）名称、資本の額及び事業の内容① 名称
日本ビルファンドマネジメント株式会社② 資本の額
４億9,500万円（本有価証券報告書提出日現在）③ 事業の内容
・投信法第２条第16項に規定する投資信託委託業
・投信法第２条第17項に規定する投資法人資産運用業
・投信法第２条第16項に規定する投資信託委託業及び投信法第２条第17項に規定する投資法人資産運用業に付随する宅地建物取引業法第50条の２第１項第１号に規定する取引一任代理等の業
務
・投信法第111条第１項第４号に規定する投資法人の機関の運営に関する事務の受託
・前各号に付帯する一切の業務（ｂ）関係業務の概要① 資産運用会社としての業務（詳細につきましては下記「（ｅ）資産運用会社の概況」欄をご参照下さい。）
・本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用資産の管理及び運用を行うこと、並びに本投資法人のために資金の借入れ等を行うこと
・運用資産を資産運用会社の資産を含む他の資産と合同せず単独で管理及び運用すること・運用資産の運用状況について、法令の定めるところに従い本投資法人に対して定期的に報告すること
・運用資産の年度運用計画を１年毎に年初に及び期中運用計画（仮期中運用計画を含む。）をその都度本投資法人に対して提出すること
・上記に定めるもののほか、本投資法人から運用資産の運用状況に関し報告を求められたときには、正当な理由がない限りその指示に従い報告を行うこと② 機関の運営に関する一般事務受託者としての業務
・投資主総会の運営に関する事務（投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考資料等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）に関する事務を除く。）
・役員会の運営に関する事務（ｃ）資本関係
該当事項はありません。
（ｄ）役員の兼職関係
資産運用会社の代表取締役である西山晃一氏が本投資法人の執行役員を兼職しています。
（ｅ）資産運用会社の概況（１）会社の沿革
資産運用会社は、日本法上の株式会社として設立された投資信託委託業者です。主な変遷は以下のとおりです。
70平成12年９月19日
平成12年11月17日
平成12年11月22日
平成13年１月26日
平成13年１月29日
平成13年２月15日
平成13年３月７日
平成13年５月23日

会社設立
宅地建物取引業者としての免許取得
事業目的の変更（投資法人資産運用業、委託代行業務の追加等）
事業目的の変更（投資法人の機関の運営に関する業務の受託の追加）
宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得
不動産投資顧問業登録規程上の総合不動産投資顧問業登録
投信法上の投資信託委託業者としての認可取得
商号変更（エム・エフ資産運用株式会社から現商号へ変更）（２）株式の総数及び資本の額の増減（ａ）発行する株式の総数（本有価証券報告書提出日現在）
39,600株（ｂ）発行済株式の総数（本有価証券報告書提出日現在）
9,900株（ｃ）最近５年間における資本の額の増減
平成13年３月22日に資本の額を１億円から１億9,800万円に増額しました。
平成13年６月16日に資本の額を１億9,800万円から４億9,500万円に増額しました。
（３）会社の機構① 経営体制資産運用会社の業務運営の組織体系は以下のとおりです。
株主総会
監査役
取締役会
経営会議

内部監査機関代表取締役社長
運用審査会議

投資本部

不動産運用ﾁｰﾑ

不動産投資ﾁｰﾑ

ﾘｻｰﾁﾁｰﾑ

ﾘｽｸ管理会議運営本部

ﾌｨﾅﾝｼｬﾙﾁｰﾑ

ﾌｧﾝﾄﾞｵﾍﾟﾚｰｼｮﾝ
ﾁｰﾑ

企画総務ﾁｰﾑ

ﾘｽｸ管理･ｺﾝﾌﾟﾗ
ｲｱﾝｽﾁｰﾑ

取締役会は、資産運用会社の基本的な経営方針について決定を行うとともに、代表取締役の職務の執行を監督します。代表取締役である社長は、資産運用会社の業務を統括し執行します。
投資本部長及び運営本部長は、各々取締役が兼任し、社長の指揮・監督のもと、各々投資本部
及び運営本部を統括します。監査役は、資産運用会社の会計監査及び業務監査を行います。内部監査機関は取締役会の命により、資産運用会社の業務及び部門の全般にわたる内部監査を行います。各チームには、本部長の指示を受けて分担された業務を行うゼネラルマネジャー、ゼ
ネラルマネジャーの指示を受けて分担の業務を行うマネジャー、及びマネジャーの指示を受けて分担の業務を行うアソシエイトを配置することができます。
② 業務分掌体制
各チームの業務分掌体制は以下のとおりとなっています。

71

組

織

投資本部
不動産運用
チーム
不動産投資
チーム

業
務
分
掌
運用資産の運用方針策定並びに運用、インベスターリレーション
ズに関する業務の執行・運用資産の管理運営計画策定・実行の承認に関する事項
・運用資産の賃貸計画策定・実行に関する事項
・大規模修繕計画策定・実行の承認に関する事項
・運用資産の取得計画策定・実行に関する事項
・運用資産の売却計画策定・実行に関する事項

リサーチ
チーム

・調査に関しての計画策定に関する事項
・経済全般の動向･不動産マーケットに関する調査実施･報告に関する事項
・運用資産の運用手法の研究･開発に関する事項

フィナンシャル
チーム

・ファイナンス計画策定に関する事項
・借入金調達計画策定・実行に関する事項
・投資法人債発行・償還計画策定に関する事項
・投資口発行計画策定・投資口発行に係る投資家対応に関する事
項
・ファイナンスストラクチャリング全般に関する事項
・配当計画策定に関する事項
・余資の運用計画策定・実行に関する事項
・インベスターリレーションズに関する事項
資産運用管理事務、経営方針・計画策定及びその他の会社運営全般に関する業務・投資法人対応に関する事項
・資産運用管理事務全般に関する事項
・ファンドの資金管理全般に関する事項
・ファンドの計理の統括に関する事項
・投資法人の機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務に関する事項・ディスクロージャー全般に関する事項
・経営方針・予算策定等経営企画全般に関する事項
・株主総会・取締役会・経営会議の運営に関する事項
・諸規程・規則等の制定改廃に関する事項
・当社の人事全般に関する事項
・当社の経理・財務全般に関する事項
・当社の総務全般に関する事項
・システム情報機器の運用・保全・管理に関する事項
・広報に関する事項
・行政機関及び業界諸団体等対応に関する事項
・リスク管理、コンプライアンス、検査方針・計画策定実行に関する事項
・運用審査会議・リスク管理会議の運営に関する事項
・運用状況の分析・評価及びリスクモニタリングに関する事項
・その他リスク管理全般に関する事項
・訴訟行為、執行保全行為に関する事項
・コンプライアンス・マニュアル等の策定・見直しに関する事項
・コンプライアンスに関する社員研修等の実施に関する事項
・内部監査機関の運営に関する事項

運営本部
ファンド
オペレーション
チーム

企画総務
チーム

リスク管理・
コンプライアンスチーム

72

③ 投資運用の意思決定機構
Ａ．投資法人の資産の運用に係る運用方針の決定を行う社内組織
運用資産の運用方針は、投資本部において起案され、投資本部長を通じて、各チームのマネジャー以上で構成される運用審査会議に提出されます。運用審査会議は、期初及び必要に応じて開催され、投資本部長の起案について、その詳細につき議論を行います。運用
審査会議における検討結果は、社長、投資本部長及び運営本部長にて構成される経営会議に提出され、経営会議において審議を行います。運用資産の運用方針は、経営会議の審議
結果を踏まえて社長が決裁を行うことで成立します。
Ｂ．投資法人の資産の運用を行う部門における運用体制
投資法人の資産の運用を行う部門は、投資本部です。投資本部は、不動産運用チーム、
不動産投資チーム、リサーチチーム、フィナンシャルチームで構成されます。不動産運用
チーム、不動産投資チームでは、運用資産の運用方針に則って、運用資産の取得・売却、管理運営及び賃貸計画策定及び実行等を行います。フィナンシャルチームでは、運用資産に係る資金調達、配当・償還、余資運用、ファイナンスストラクチャリングに関する業務等を行います。上記の業務の企画、実行に当たっては、原則運用審査会議及び経営会議を経て、社長の決裁を必要とします。具体的な運用事例として、運用資産の取得及び売却について、以下のプロセスを経ます。（なお、資産運用業務のリスク管理については、その実効性を高めることを目的とし、リスク管理を統括するリスク管理会議が定期的かつ必要に応じて開催されます。）
イ．運用資産の取得及び売却に関する企画プロセス
運用資産の取得及び売却の企画にあたり、不動産投資チームにおいて運用資産の取得
又は売却企画決裁書案を作成し、投資本部長に提出します。投資本部長は、運用資産の取得の場合は運用資産の運用方針に合致しているか等の確認を行ったうえで、決裁書を起案し、運用審査会議及び経営会議に提出します。運用資産の売却の場合も取得と原則として同じ過程を経ます。運用審査会議において詳細な決裁書の検討を行ったうえで、経営会議にて審議を行い、決裁は社長が行います。
ロ．運用資産の取得及び売却に関する実行プロセス
運用資産の取得及び売却の実行にあたり、不動産投資チームにおいて決裁書案を作成し、投資本部長に提出します。投資本部長は新規取得・売却物件の詳細を記載した決裁書を起案します。運用審査会議において詳細な決裁書の検討を行ったうえで、経営会議にて決裁書の審議を行います。この審議結果を踏まえて社長が決裁し、運用資産の取得及び売却が実行されます。

73

（４）大株主の状況（本有価証券報告書提出日現在）
発行済株式
名

称

住

所

所有株

総数に対す

式数

る所有株式

（株）

数の比率
（％）

三井不動産株式会社

東京都中央区日本橋室町二丁目１番１号

4,257

43.0

住友生命保険相互会社

東京都中央区築地七丁目18番24号

3,465

35.0

中央三井信託銀行株式会社

東京都港区芝三丁目33番１号

495

5.0

株式会社三井住友銀行

東京都千代田区有楽町一丁目１番２号

495

5.0

大同生命保険相互会社

大阪府大阪市西区江戸堀一丁目２番１号

297

3.0

三井住友海上火災保険株式会社

東京都千代田区神田駿河台三丁目９番地

297

3.0

三井生命保険相互会社

東京都千代田区大手町一丁目２番３号

297

3.0

297

3.0

9,900

100.0

ブリテル・ファンド・トラステ 英国、ロンドン、ポートソークン・ストィーズリミテッド
リート、ロイズ・チェンバース
合計（５）役員及び従業員の状況① 役員（本有価証券報告書提出日現在）
氏

名にし やま こう いち

西 山 晃 一

役職名
代表取締役

略

第２ 投資法人の概況（ト）役員及び従業員の状況（ａ）役員の欄をご参照ください。

社長
昭和53年３月
昭和53年４月
平成５年４月
平成５年10月

いい

の

けん

じ

飯野 健司

取締役
投資本部長

平成12年10月
平成12年11月

平成12年12月
昭和53年３月
昭和53年４月
昭和62年７月
やま なか

山 中

さとる

智

歴

取締役
運営本部長

平成６年４月
平成９年10月
平成12年４月
平成13年５月
平成13年６月

74

一橋大学商学部卒業
三井不動産株式会社入社
同社ビルディング事業本部ビルディング営業
部法人営業課長
同社ビルディング事業本部ビルディング第一
営業部営業課長
同社ビルディング本部ビルファンド事業室課長
日本ビルファンドマネジメント株式会社（当時エム・エフ資産運用株式会社）取締役就任
日本ビルファンドマネジメント株式会社（当時エム・エフ資産運用株式会社）出向
東北大学経済学部卒業
住友生命保険相互会社入社
スミトモライフリアルティ（ニューヨーク）
副社長（ロサンゼルス勤務）
住友生命保険相互会社 不動産部部長代理
同社 個人ローン部（本社）個人ローン課長
同社 不動産部上席部長代理
日本ビルファンドマネジメント株式会社（当時エム・エフ資産運用株式会社）出向

所有
株式数
−

−

−

氏

名

役職名

略

歴

所有
株式数

日本ビルファンドマネジメント株式会社 取締
役就任

た

なか

田 中

けん

健

取締役
（非常勤）

昭和48年３月
昭和48年４月
昭和63年４月
平成２年４月
平成４年４月
平成９年４月
平成11年４月
平成13年４月
平成13年６月

たき もと ひろ ゆき

瀧 本 博 之

たか

す

高須

ひろし

洋

取締役
（非常勤）

監査役
（非常勤）

昭和48年３月
昭和48年４月
昭和63年10月
平成８年10月
平成９年10月
平成13年６月
昭和55年３月
昭和55年４月
平成12年４月
平成12年９月
昭和45年６月
昭和45年７月
平成元年７月
平成４年４月すえ みつ まさ ひこ

末 光 正 彦監査役
（非常勤）

平成７年４月
平成10年５月
平成11年７月
平成13年６月

慶應義塾大学経済学部卒業
三井不動産株式会社入社
同社 ビルディング事業部営業課長
同社 札幌支店次長
三井不動産ファイナンス株式会社出向
三井不動産株式会社 商業施設事業本部 ス
ポーツ・レジャー事業室長
同社 ビルディング本部プロパティマネジメ
ント二部長
同社 グループ経営本部グループ経営企画部
長
日本ビルファンドマネジメント株式会社 取締役就任
神戸大学法学部法律学科卒業
住友生命保険相互会社入社
株式会社住友生命総合研究所出向
住友生命保険相互会社 不動産部担当部長
同社 不動産部長
日本ビルファンドマネジメント株式会社 取
締役就任
東京大学法学部卒業
三井不動産株式会社入社
同社 グループ経営本部グループ経営企画部業
務課 兼監査室課長
日本ビルファンドマネジメント株式会社（当時エム・エフ資産運用株式会社）監査役就任
横浜国立大学経済学部卒業
住友生命保険相互会社入社
同社 不動産開発部長代理
同社 金融関連事業部上席部長代理 兼（東京本社）不動産部上席部長代理
同社 金融関連事業部次長兼金融関連事業課長
同社 運用審査第２部長
同社 運用審査部長
日本ビルファンドマネジメント株式会社 監査
役就任

−

−

−

−

② 従業員の状況
資産運用会社の従業員数は13名です（本有価証券報告書提出日現在）。
（６）事業の内容及び営業の概況
資産運用会社は、投信法に定める投資信託委託業者として、本投資法人の資産の運用に関する業
務を受託している他、本投資法人の機関の運営に関する業務の受託しています。本有価証券報告書
提出日現在、資産運用会社の運用するファンドは、本投資法人のみです。

75

（７）経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
ａ．最近の事業年度における主な資産、負債の概況

総
総
総

資
負
資

産
債
本

（単位：千円）
平成 13 年３月 31 日現在
434,807
228,527
206,279ｂ．最近の事業年度における損益の概況

営
経
当

業
常
期

収
利
利

益
益
益

（単位：千円）第1 期
自 平成 12 年９月 19 日
至 平成 13 年３月 31 日
273,155
14,7418,279（８）その他① 役員の変更
資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権のある発行済株式の総数の３分の１以上に当たる株式を有する株主が出席し、その議決権の過半数の決議によって選任します。
取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、就任後２年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時まで、監査役の任期は、就任後３年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、任期満了前に退任した取締役の補欠として、又は増員により選任された取締役の任期は、前任者又は他の在任取締役の任期の残存期間と同一とし、任期満了前に退任した監査役の補欠として選任された監査役の任期は、前任者の任期の残存期間と同一とします。役員の変更があった場合には、監督官庁へ遅滞なく届け出ることが必要です（投信法第10条の３第２項第１号）。また、資産運用会社の常務に従事する取締役が他の会社の常務に従事し又は事業を営もうとする場合には、監督官庁の承認を必要とします（投信法第13条）。資産運用会社の代表取締役西山晃一氏は、本投資法人の執行役員を兼職することにつき、監督官庁から承認を受けています。
② 定款の変更
資産運用会社の定款を変更するためには株主総会の特別決議が必要です（商法第342条第１項）。本有価証券報告書提出日現在において、資産運用会社に関し、定款の変更、営業譲渡及び営業譲受、出資の状況その他の重要な事項はありません。
③ 訴訟その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本有価証券報告書提出日現在において、資産運用会社に関し、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
（ロ）中央三井信託銀行株式会社（名義書換等に関する一般事務受託者兼資産保管会社）（ａ）名称、資本の額及び事業の内容① 名称
中央三井信託銀行株式会社

76

② 資本の額
3,228億7,598万円（平成13年３月31日現在）③ 事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律に基づき信託業務を営んでいます。
（ｂ）関係業務の概要① 名義書換等に関する一般事務受託者としての業務
・投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項
・投資口の名義書換及び質権の登録又はその抹消に関する事項
・実質投資主通知及び実質投資主の抹消・減少通知の受理に関する事項
・投資証券不所持の取扱いに関する事項
・投資主、実質投資主及び登録質権者又はこれらの者の代理人等の氏名、住所及び印鑑の登録に関する事項
・投資主及び実質投資主の提出する届出の受理に関する事項
・投資証券の交付に関する事項
・投資主及び実質投資主の名寄せに関する事項
・投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）の作成に関する事項
・金銭の分配の計算及びその支払いのための手続に関する事項
・分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の未払分配金の確定及びその支払いに関する事項
・投資口に関する照会応答、諸証明書の発行及び事故届出の受理に関する事項
・委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事項
・新投資口の発行（投資口の併合又は分割を含みます。）に関する事項
・法令又は委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項
・上記に掲げる事務のほか、協議のうえ定める事項② 資産保管会社としての業務・本投資法人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利行使をする際に必要とする当該資産に係る権利を証する書類（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券
その他の証書、書類）その他の書類の保管事務
・預金口座の入出金の管理及び振替管理事務
・投信法に定める帳簿等の作成事務
・上記に関して必要となる配送及び輸送事務
・本投資法人の印鑑の保管業務等
・その他前号に準ずる業務又は付随する業務（ｃ）資本関係
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人の投資口を4,000口保有しています。
（ｄ）役員の兼職関係
該当事項はありません。

77

（ハ）平成会計社 須貝 信（会計事務等に関する一般事務受託者）（ａ）名称、資本の額及び事業の内容① 名称
平成会計社 須貝 信
② 資本の額
該当事項はありません。
③ 事業の内容
監査、税務、財務及びコンサルティング業務（ｂ）関係業務の概要
・計算に関する事務・会計帳簿の作成に関する事務
・納税に関する事務（ｃ）資本関係
該当事項はありません。
（ｄ）役員の兼職関係
該当事項はありません。
（ニ）株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント（物件取得助言業者、既存テナント一般媒介業者、
オフィスマネジメント業務再受託者兼物件移管業務再受託者）（ａ）名称、資本の額及び事業の内容① 名称
株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント② 資本の額
1,000万円（平成13年３月31日現在）③ 事業の内容
・不動産の管理、売買、賃貸及び利用に関する事務の代行業務
・宅地及び建物の売買、交換及び賃貸の代理及び媒介・前各号に付帯関連する一切の業務（ｂ）関係業務の概要① 物件取得助言業務
・資産運用会社に対して以下の内容の助言を提供すること。株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィ
スマネジメントは、本投資法人及び資産運用会社のために忠実にかつ善良なる管理者の注意をもって、物件取得助言業務を遂行することが物件取得助言契約上求められています。
(1) 運用不動産を取得する場合のスケジュール(2) 運用不動産を取得した場合の賃貸収支状況(3) 運用不動産の所有権、抵当権等の権利関係状況(4) 運用不動産の原所有者等関係者の動向(5) 運用不動産の法令制限状況（違反等がある場合の是正方法、是正可能性（必要期間）及び是正に要する費用を含みます。）及び法令により定められた届出・申請・認可等の内容(届出の書式、記載内容等を含みます。)
78

(6) 運用不動産の利用制限状況（違反の場合の是正方法及びその可能性を含みます。）(7) 運用不動産の土地の敷地境界状況（不存在、不完全な場合の隣接地権者の状況の確認、是正方法及びその可能性（必要期間）を含みます。）(8) 運用不動産及び隣接の建物・構築物の越境状況（越境の場合の是正方法、是正可能性（必要期間）、是正に要する想定費用を含みます。）(9) 運用不動産の貸室賃貸借契約状況（現状との齟齬があった場合の是正方法を含みます。）(10) 運用不動産のオフィスマーケット及びオフィスマーケットレポートの評価(11) 運用不動産のエンジニアリングレポート(12) 運用不動産の修繕積立金(13) 運用不動産の建物管理状況(14) 運用不動産の原所有者の保有履歴(15) 運用不動産の譲渡に際して原所有者に求める表明・保証内容（違反がある場合の是正方法
及び原所有者の是正対応可能性を含みます。）(16) 運用不動産の譲渡に際して原所有者に求める瑕疵担保責任の内容・範囲（原所有者の対応
可能性を含みます。）(17) 運用不動産の譲渡に際して原所有者に求める適式手続（原所有者の対応可能性を含みます。）(18) 運用不動産の真正売買該当性(19) 運用不動産の原所有者の債務状況（債務超過可能性がある場合の対応方法を含みます。）② 既存テナント斡旋業務
・本投資法人が取得した運用不動産の空室情報等を現に入居しているテナントに配布し、引合い情報の確保を行い、賃貸借契約の締結を媒介します。株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマ
ネジメントは、善良なる管理者の注意をもって既存テナント斡旋業務を履行することが既存テ
ナント一般媒介契約上求められています。
③ オフィスマネジメント再委託業務
・三井不動産株式会社が受託した、下記「（ホ）三井不動産株式会社（ｂ）関係業務の概要 ①
オフィスマネジメント業務」欄記載の業務のうち、一部の業務を除く全ての業務の再委託を受け、かかる業務を提供します。株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントは、本投資法人、三井不動産株式会社及び（信託不動産の場合）信託受託者のために忠実にかつ善良なる管理者の注意をもって、オフィスマネジメント再委託業務を遂行することがオフィスマネジメ
ント業務再委託契約上求められています。
④ 物件移管再委託業務
・三井不動産株式会社が受託した、下記「（ホ）三井不動産株式会社（ｂ）関係業務の概要 ③
物件移管業務」欄記載の業務のうち、一部の業務を除く全ての業務の再委託を受け、かかる業務を提供します。株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントは、本投資法人、資産運
用会社及び三井不動産株式会社のために忠実にかつ善良なる管理者の注意をもって、物件移管
再委託業務を遂行することが物件移管業務再委託契約上求められています。
（ｃ）資本関係
該当事項はありません。
（ｄ）役員の兼職関係
該当事項はありません。

79

（ホ）三井不動産株式会社（オフィスマネジメント業務受託者、物件取得助言補佐業者、物件移管業務受託者兼新規テナント一般媒介業者）（ａ）名称、資本の額及び事業の内容① 名称
三井不動産株式会社② 資本の額1,344億3,320万円（平成13年３月31日現在）③ 事業の内容(1) 貸借事業
オフィスビル、ショッピングセンターおよび住宅等の所有・賃貸(2) 分譲事業
住宅地等の開発･分譲、住宅およびオフィスビル等の建設･販売(3) その他の事業
スポーツ･レジャー施設の運営、オフィスビル・住宅等の総合企画・設計･施工・管理等の受託およびテナントからの内装工事の請負など（ｂ）関係業務の概要① オフィスマネジメント業務
本投資法人が直接に所有する不動産に関しては、本投資法人との間のオフィスマネジメント契約に基づいて不動産運営管理業務を提供します。また、信託不動産に関しては、本投資法人及び信託受託者との間のオフィスマネジメント契約に基づいて運営管理業務及び信託代行業務を提供します。それぞれの業務の概要は以下のとおりです。ただし、以下の概要はオフィスマネジメン
ト契約の全てにあてはまるものではなく、運用不動産が特定のテナントに一棟貸しされている場
合、共有物件又は区分所有物件である場合その他の事情により以下と内容が異なる場合があります。また、本投資法人が取得するその他資産の裏付けとなる不動産についても同様の業務を提供することがあります。
三井不動産株式会社は、善良なる管理者の注意義務をもってオフィスマネジメント業務を履行することがオフィスマネジメント契約上求められています。
なお、下記において「本投資法人の行う承諾等」とは、本投資法人の代理人として行動する資産運用会社の行う承諾等を指します。
Ａ．本投資法人が直接に所有する不動産の場合
a.不動産運営管理業務（本投資法人が直接に所有する不動産の運営管理に関する以下の業
務）
・収益管理業務・運営企画業務・運営業務（運営企画された計画を実行するために、必要又は合理的と考えられる諸契約の締結又は解約を本投資法人に依頼すること）
・リーシングマネジメント業務（不動産についてリーシングマネジメント業務を行うこと）・資金移動の指図業務
・危機管理業務・会計・経理補助業務
・賃貸借契約管理業務
・建物管理委託契約管理業務
・その他不動産関係契約管理
・資産保全業務80

・賃貸窓口業務（不動産の賃貸営業について営業情報の配布、テナント引合情報の受付、及び既存テナントに対する折衝を行うこと）
Ｂ．信託不動産の場合
a.運営管理業務（信託不動産に係る受益者たる本投資法人による指図権の行使等に関する以下の業務）・信託不動産の売却・処分の売却通知業務（本投資法人から書面にて信託不動産に関する売却指図を受領した場合に限り、信託受託者に対して当該信託不動産売却指図書の送付を行うこと）
・収益管理業務・運営企画業務・運営業務（運営企画された計画を実行するために、必要又は合理的と考えられる諸契約の締結又は解約を信託受託者に指図すること）
・リーシングマネジメント業務（信託不動産についてリーシングマネジメント業務を行
うこと）・資金移動の指図業務（オフィスマネジメント契約で規定される口座にて管理される金銭を、必要と認めた場合、同契約に規定する口座に資金移動するように信託受託者に指図すること）・危機管理業務b．信託代行業務（信託受託者による以下の業務の代行業務）
・会計・経理補助業務
・賃貸借契約管理業務
・建物管理委託契約管理業務
・その他信託不動産関係契約管理
・資産保全業務・賃貸窓口業務（信託不動産の賃貸営業について信託受託者を代行して営業情報の配布、テナント引合情報の受付、及び既存テナントに対する折衝を行うこと）
Ｃ．運用不動産に係るオフィスマネジメント業務の再委託
オフィスマネジメント業務受託者は、自己の責任と負担のもとに、運用不動産に関する収益管理、賃貸営業施策及び運営管理方針の独立性を確保することを目的として、上記の業務のうち、「再委託対象外」と記載した業務を除く全ての業務（オフィスマネジメント
再委託業務）をオフィスマネジメント業務再受託者である株式会社エヌ・ビー・エフ・オ
フィスマネジメントに再委託します。ただし、オフィスマネジメント業務受託者は、オフィスマネジメント業務再受託者が実施するオフィスマネジメント再委託業務の範囲と内容が、同様のオフィスビルの運営管理業務代行者又は運営管理者及び信託代行者の業務水準を下回らないことを目的として、オフィスマネジメント業務再受託者がオフィスマネジメ
ント再委託業務を履行するために必要な人員及び運用不動産の運営管理に関するノウハウと業務システムを提供するものとし、また、オフィスマネジメント業務再受託者の業務品
質の維持・向上を目的として、本投資法人から指示があった場合、又はオフィスマネジメ
ント業務受託者が本投資法人の承諾を得た場合に、オフィスマネジメント業務再受託者が実施するオフィスマネジメント再委託業務の結果（会計、報告、記録保管等）に限り、オ
フィスマネジメント再受託者に対して、業務監査を行います。なお、オフィスマネジメン
ト業務再受託者の作為又は不作為を原因として本投資法人、信託受託者又はその他の第三者が損害を被った場合には、オフィスマネジメント業務受託者はオフィスマネジメント再受託者とともに賠償責任を負うものとされています。

81

② 物件取得助言補佐業務
・以下に記載する物件取得助言補佐業務を行うこと。なお、三井不動産株式会社は、本投資法
人、資産運用会社及び株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントのために善良なる管理者の注意義務をもって物件取得助言補佐業務を遂行することが、物件取得助言補佐契約
上求められています。
(1) 運用不動産を取得する場合のスケジュールの策定(2) 運用不動産を取得した場合の賃貸収支表の作成(3) 運用不動産の所有権、抵当権等の権利関係の調査・確認(4) 運用不動産の原所有者等関係者の動向の調査・確認(5) 運用不動産の法令制限に関する調査・確認(6) 運用不動産の利用制限に関する調査・確認(7) 運用不動産の土地の敷地境界に関する調査・確認(8) 運用不動産及び隣接の建物・構築物の越境に関する調査・確認(9) 運用不動産の貸室賃貸借契約に関する調査・確認(10) 運用不動産のオフィスマーケットに関する調査・確認(11) 運用不動産のエンジニアリングレポートに関する調査・確認(12) 運用不動産の修繕積立金に関する調査・確認(13) 運用不動産の建物管理に関する調査・確認(14) 運用不動産の原所有者の保有履歴に関する調査・確認(15) 運用不動産の原所有者の表明・保証に関する調査・確認(16) 運用不動産の原所有者の瑕疵担保責任に関する調査・確認(17) 運用不動産の原所有者の適式手続に関する調査・確認(18) 運用不動産の真正売買に関する調査・確認(19) 運用不動産の原所有者の債務超過に関する調査・確認③ 物件移管業務
・本投資法人において取得する運用不動産に関し、取得後の不動産の管理の委託に支障が生じないよう、本投資法人からの委託に基づき、以下の業務を行うこと（なお、以下に記載する「治癒の手配」とは、原所有者等と折衝の上当該原所有者等が瑕疵等の治癒を行うことの手配をいいます。）。三井不動産株式会社は、本投資法人及び資産運用会社のために忠実にかつ善良なる管理者の注意をもって、物件移管業務を遂行することが物件移管業務委託契約上求められています。
(1) 賃貸借契約関係(2) 建物管理体制(3) 管理状況の確認(4) 建物使用状況の確認(5) 法定選任状況の確認(6) 法定届出状況の確認(7) ユーティリティ関係(8) 賃貸営業準備業務（再委託対象外）(9) 運用不動産引渡し関係
・なお、物件移管業務受託者は、自己の責任と負担のもとに、運用不動産に関する運営管理方
針の独立性を確保することを目的として、上記の業務中、再委託対象外と記載した業務を除く全ての業務（物件移管再委託業務）を株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに再委託します。ただし、物件移管業務受託者は、物件移管業務再受託者が物件移管再委託
業務を履行するために必要な人員及び不動産の運営管理に関するノウハウと業務システムを82

提供するとともに、本投資法人から指示があった場合、その指示された事項に限って、物件
移管業務再受託者に対して業務監査を行います。なお、物件移管業務再受託者の作為又は不作為を原因として本投資法人、資産運用会社又はその他の第三者が損害を被った場合には、物件移管業務受託者は物件移管業務再受託者とともに賠償責任を負うものとされています。
④ 新規テナント斡旋業務
・本投資法人が取得した運用不動産の空室情報等を現に入居しているテナント以外のテナント
候補に配布し、引合い情報の確保を行い、賃貸借契約の締結を媒介します。三井不動産株式
会社は、善良なる管理者の注意をもって、新規テナント斡旋業務を遂行することが新規テナ
ント一般媒介契約上求められています。
（ｃ）資本関係
本有価証券報告書提出日現在、本投資法人の投資口を16,200口保有しています。
（ｄ）役員の兼職関係
該当事項はありません。
（へ）農林中央金庫（第１回適格機関投資家限定投資法人債財務代理人）（ａ）名称、資本の額及び事業の内容① 名称
農林中央金庫② 資本金の額
1兆1,249億9,900万円（平成13年３月31日現在）③ 事業の内容
農林中央金庫法に定める業務（ｂ）関係業務の概要① 投資法人債の発行事務(1) 投資法人債要項の作成事務を行うこと。
(2) 投資法人債の投資法人債券を調製し、投資法人債の払込を行った引受人にこれを交付すること。ただし、あらかじめ本投資法人に対して投資法人債の登録の請求を書面（以下「応募者登録請求書」といいます。）により行っているものについては、この限りではありません。
(3) 応募者登録請求書に各投資法人債の金額、払込金額、投資法人債券を発行すべき場合の投資法人債券の記番号その他必要事項を付記し、投資法人債要項に定める登録機関に送付すること。
(4) 投資法人債発行後、遅滞なく投資法人債原簿を作成すること。
(5) その他協議のうえ必要と認められる事務を行うこと。
② 元利金支払事務(1) 投資法人債要項に定める元金の償還の場合、元金の支払日が属する月の前月末日における投資法人債の総額に投資法人債要項に定める償還金額を乗じた金額（以下「支払基金」といいます。）を元金の支払日の２週間前までに本投資法人に請求すること。
(2) 上記第(1)の規定は、投資法人債要項に定める利息支払の場合にこれを準用すること。

83

(3) 投資法人債の元金の支払日及び利息の支払日の属する月の前月末日の翌日以降当該支払日までに、支払基金を本投資法人に返戻する事由が生じた場合には、すみやかにその相当額を返戻すること。
(4) 財務代理契約に定める元利金支払事務取扱者（以下「元利金支払事務取扱者」といいます。）からの請求に基づき支払基金を交付すること。
(5) 乙が上記第(4)により元利金支払事務取扱者に支払基金を交付した場合、遅滞なく償還
済投資法人債券又は支払済利札（登録したものについては、その支払済元利金領収書。
以下「支払済投資法人債券等」といいます。）の提出を受け、その確認及び取りまとめを行ったうえ、計算書を添えて本投資法人に返戻すること。
(6) 上記第(5)の確認は、支払済投資法人債券等の精査、交付した支払基金との照合、支払済投資法人債券等の記番号の記帳等をいいます。
③ 期中事務(1) 登録の抹消により投資法人債券の交付を本投資法人が請求された場合又は投資法人債券の喪失等の事由により代り投資法人債券の交付を本投資法人が請求された場合には、当該投資法人債券の調製及び交付を行うこと。
(2) 上記第(1)の投資法人債券を交付する場合には、その手数料（印紙税を含みます。）を投資法人債権者から徴収すること。
(3) 投資法人債発行後、投資法人債原簿に記載すべき事由が生じたとき並びに変更が生じた
ときには、本投資法人からその通知を受け、投資法人債原簿にその旨の記載を行うこと。
(4) 租税特別措置法の定めにより利子所得税を納付する場合の手続を行うこと。
(5) その他本投資法人と協議のうえ必要と認められる事務を行うこと。
（ｃ）資本関係
該当事項はありません。
（ｄ）役員の兼職関係
該当事項はありません。

84

第４ ファンドの経理状況
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和 38 年大蔵省令第 59 号）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」(平成 12 年総理府令第 134 号)に基づいて作成しております｡
２．監査証明について
本投資法人は、証券取引法第 193 条の２の規定に基づき、第１期計算期間(平成 13 年３月 16 日から平成
13 年 12 月 31 日まで)の財務諸表について、朝日監査法人の監査を受けており、その監査報告書は、財務諸表の直前に掲げております｡
３．連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成しておりません｡

85

86

88

１．財務諸表等（１）財務諸表（イ）貸借対照表（単位: 千円）
期
科

別

目

資産の部
Ⅰ 流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
未収消費税等その他の流動資産
流動資産合計Ⅱ 固定資産1.有形固定資産
建物
減価償却累計額
信託建物
減価償却累計額
土地
信託土地
その他の有形固定資産 ※１
減価償却累計額
有形固定資産合計
2.無形固定資産
信託借地権
その他の無形固定資産
無形固定資産合計
3.投資等差入敷金保証金
長期前払費用
投資等合計
固定資産合計Ⅲ 繰延資産投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計

第 １ 期（平成 13 年 12 月 31 日現在）
金
額
構成比
％

1,368,559
26,298,836
108,9392,929,296
100,861
30,806,493

1,465,410
39,36764,771,757
2,043,021

804,256
81,92289

12.0

1,426,043
62,728,735
1,167,510
142,783,542
722,333
208,828,165

81.3

16,763,973
57,727
16,821,701

6.5

351,520
16,700368,220226,018,087

0.1
88.0

22,60922,609256,847,190

0.0
100.0

期
科

別

目

（単位：千円）
第 １ 期（平成 13 年 12 月 31 日現在）
金
額
構成比
％

負債の部
Ⅰ 流動負債
営業未払金
短期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等
前受金
その他の流動負債
流動負債合計Ⅱ 固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金保証金
信託預り敷金保証金
その他の固定負債
固定負債合計負債合計
出資の部※３
Ⅰ 出資総額
※２
出資総額
Ⅱ 剰余金
当期未処分利益（うち当期利益）
剰余金合計
出資合計
負債・出資合計

90

581,785
20,900,000
548,793219,925
1,062
1,522,898
151,364
23,925,830

9.3

8,000,000
50,000,000
263,542
20,402,120
15,91978,681,583
102,607,413

30.6
39.9

148,899,062

58.0

5,340,714( 5,340,714 )
5,340,714
154,239,777
256,847,190

2.1
60.1
100.0

(ロ)損益計算書
期

別科
目
経常損益の部
Ⅰ 営業損益の部
1.営業収益賃貸事業収入※１
その他賃貸事業収入 ※１
2.営業費用
賃貸事業費用※１
資産運用報酬
役員報酬
会計監査人報酬
資産保管委託報酬
一般事務委託報酬
その他費用
営業利益
Ⅱ 営業外損益の部
1.営業外収益受取利息
2.営業外費用
支払利息
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
新投資口発行費
投資口公開関連費用
創業費償却
経常利益
税引前当期利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期利益
当期未処分利益（単位：千円）
第 １ 期
自 平成 13 年 3 月 16 日
至 平成 13 年 12 月 31 日
金額
百分比

11,555,506
1,005,970
5,737,215
542,069
12,49910,00011,70650,052
31,707

2,765
536,707
32,91011,30458,563
186,934
283

91

12,561,476

100

6,395,251
6,166,225

50.9
49.1

2,765

0.0

826,704
5,342,287
5,342,287
1,607△34
5,340,714
5,340,714

6.6
42.5
42.5
0.0
42.5

（ハ）金銭の分配に係る計算書（単位：円）
自 平成 13 年 3 月 16 日
Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 分配金の額（投資口１口当たり分配金の額
Ⅲ 次期繰越利益

至 平成 13 年 12 月 31 日
5,340,714,686
5,340,598,200

19,026 円）
116,486

分配金の額の算出方法：
本投資法人の規約第 16 条第 1 項に定める「当期未処分利益（分配可能金額）を上限とし、租税特別措置法第 67 条の 15 に規定される本投資法人の配当可能所得の金額 100 分の 90 に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である 5,340,598,200 円を利益分配金として分配しております。なお、規約第 16 条第 2 項に定める利益を超えた金銭の分配は行っておりません。

92

〔重要な会計方針〕
第1 期
自 平成 13 年 ３月 16 日
至 平成 13 年 12 月 31 日
１．固定資産の減価償却の方法

２．繰延資産の処理方法

３．収益及び費用の計上基準① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建物
16〜50年② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
① 創業費
支出時に全額費用として処理しております。
② 投資法人債発行費3 年間で均等額を償却しております。
③ 新投資口発行費
支出時に全額費用として処理しております。
なお、平成13年9月10日付一般募集による新投資口の発行
は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっております。
「スプレッド方式」では、募集価額と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、当投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平成13年
9月10日付一般募集による新投資口発行に際し、募集価額と発行価額との差額の総額は、1,813,437千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。）による新投資口発行であれば、新投資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、新投資口発行費は、1,813,437千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期利益は同額多く計上されております。
固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却
資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得
原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税相当額は88,680千円であります。

４．その他財務諸表作成のための基本 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましとなる重要な事項ては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表
93

及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。
① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託土地、信託借地権③ 信託預り敷金保証金② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によってお
ります。

94

〔注記事項〕（貸借対照表関係）
第1 期（平成 13 年 12 月 31 日現在）
※１ その他の有形固定資産の内訳
その他の有形固定資産の内訳は、以下のとおりです。
科 目
構築物
工具器具備品
信託構築物
信託機械装置信託工具器具備品
計

取得価額
281
1,625
283,234
358,113161,002804,256※２ 発行する投資口の総数及び発行済投資口数
発行する投資口の総数
発行済投資口数

減価償却累計額
2
37
26,21431,28624,38381,922（単位：千円）
貸借対照表計上額
278
1,587
257,020
326,827
136,619722,333

2,000,000 口
280,700 口※３ 投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条第 4 項に定める最低純資産額

9550,000 千円

（損益計算書関係）
第1 期
自 平成 13 年 ３月 16 日
至 平成 13 年 12 月 31 日
※１ 不動産賃貸事業損益の内訳
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
（家
賃）
（共
益
費）
（その他賃貸収入）
その他賃貸事業収入（駐 車 場使 用 料）

（単位：千円）

9,922,483
1,590,238
42,784

11,555,506

307,415（施 設 使 用 料）（付 帯 収 益）
（解
約
金）
（雑
収
益）
不動産賃貸事業収益合計
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用（外 注 委 託 費）
（公 租 公 課）
（修
繕
費）
（保
険
料）
（諸
経
費）
（減 価 償 却 費）
不動産賃貸事業費用合計
C.不動産賃貸事業損益（A−B）

49,634
624,053
4,525
20,3401,779,972
485,753369,208
52,020880,7172,169,543

1,005,970
12,561,476

5,737,215
5,737,215
6,824,261（リース取引関係）
第1 期
自 平成 13 年 ３月 16 日
至 平成 13 年 12 月 31 日
１． オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
1 年内
4,671,428 千円
1 年超
18,605,826 千円
合計
23,277,255 千円（有価証券関係）
第1 期（平成 13 年 12 月 31 日現在）
本投資法人は、有価証券取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。

96

（デリバティブ取引関係）
第1 期
自 平成 13 年 ３月 16 日
至 平成 13 年 12 月 31 日
本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。
（退職給付関係）
第1 期（平成 13 年 12 月 31 日現在）
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

（税効果会計関係）
第1 期（平成 13 年 12 月 31 日現在）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
34 千円
繰延税金資産合計
34 千円（繰延税金資産の純額）
34 千円
２． 法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
法定実効税率39.39％（調整）
支払配当の損金算入額△39.38％
その他
0.02％
税効果会計適用後の法人税等の負担率0.03％（持分法損益等）
第1 期
自 平成 13 年 ３月 16 日
至 平成 13 年 12 月 31 日
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。

（関連当事者との取引）
第1 期
自 平成 13 年 ３月 16 日
至 平成 13 年 12 月 31 日
(1) 親会社及び法人主要株主等
該当事項はありません。
(2) 役員及び個人主要株主等
該当事項はありません。
(3) 子会社等
当社が出資する子会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
(4) 兄弟会社等
該当事項はありません。
97

（投資口 1 口当たり情報）
第1 期
自 平成 13 年 ３月 16 日
至 平成 13 年 12 月 31 日
1 口当たり純資産額549,482 円
1 口当たり当期利益
29,054 円（22,270 円）
なお、1 口当たり当期利益は、当期利益を日数加重平均投資口数で除することより算定しておりますが、関東財務局登録完了後実際に運用を開始した日である平成 13 年 5 月 23 日時点を期首とみなして日数加重平均投資口数により算定した 1 口当たり当期利益を括弧内に併記しております。
また、潜在投資口調整後 1 口当たり当期利益金額については、転換社債、新株引受権付社債を発行していないため記載しておりません。

（重要な後発事象）
第1 期
自 平成 13 年 ３月 16 日
至 平成 13 年 12 月 31 日
該当事項はありません。

98

（ニ）附属明細表①有価証券明細表
該当事項はありません。
②特定取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。
③不動産等明細表のうち総括表（単位：千円）

資産の種類

流動資産

前期末

当

期

当 期

当期末

残

増加額

減少額

残

高

減価償却累計額

高

差

引

又は償却

当

期

当期末

累計額

償却額

残 高

摘

要

有形固定資産

‑

‑

‑

‑

‑

‑

建物

‑

1,465,410‑

1,465,410

39,36739,367

1,426,043 物件の取得

構築物

‑

281

‑

281

2

2

278 物件の取得

工具器具備品

‑

1,625

‑

1,625

37

37

1,587 物件の取得

土地‑

1,167,510‑

1,167,510‑‑

1,167,510 物件の取得

信託建物

‑

64,771,757‑

64,771,757

2,043,021

2,043,021

62,728,735 物件の取得

信託構築物

‑

283,234‑

283,234

26,214

26,214

257,020 物件の取得

信託機械装置‑358,113‑358,113

31,286

31,286

326,827 物件の取得

信託工具器具備品‑

161,002‑

161,00224,38324,383

136,619 物件の取得

信託土地

‑

‑

142,783,542‑

142,783,542

‑

‑

小計

‑

210,992,477‑

210,992,477

2,164,311

2,164,311

信託借地権
無形固
その他無形固定資産
定資産
小計

‑

16,763,973‑

16,763,973‑‑

16,763,973 物件の取得‑

62,276‑62,276

4,548

4,548

57,727 物件の取得

投資等

142,783,542 物件の取得
208,828,165‑

16,826,250‑

16,826,250

4,548

4,548

‑

17,383‑

17,383682

682

16,700 物件の取得

小計‑

17,383‑

17,383682

682

16,700

総計‑

227,836,110‑

227,836,110

2,169,543

2,169,543

225,666,567

長期前払費用

16,821,701④その他特定資産の明細表
該当事項はありません。
⑤投資法人債明細表(平成 13 年 12 月 31 日現在)
発
銘

柄

行

前期末

当

期

当期末

年月日

残 高
(千円)

減少額
(千円)

残 高
(千円)

第 1 回無担保投 平成 13 年
資法人債
５月 23 日−−8,000,000

合−−8,000,000

計

−

利

率

償還期限

使

0.68%

平成 16 年５月 21 日

（注）

−

−

−

−

−

途

（注）資金使途は、不動産又は不動産信託受益権の購入資金、借入金の借換資金及び運転資金等です。

99

担

保

⑥借入金等明細表(平成 13 年 12 月 31 日現在)
区

分

前期末
残 高
(千円)

借入先
中央三井信託銀行
株式会社

−

短期借入金

株式会社三井住友銀行−−

株式会社大和銀行−

株式会社富士銀行
株式会社東京三菱銀行
合 計

−
−

長期借入金

住友生命保険相互会社−

住友生命保険相互会社−

住友生命保険相互会社−

中央三井信託銀行
株式会社
中央三井信託銀行
株式会社−−

安田生命保険相互会社

−

合 計

当 期
減少額

当期末
残 高

(千円)

(千円)

(千円)

25,000,000 18,000,000

7,000,000

87,900,000 82,800,000

5,100,000

5,000,000−

5,000,000

15,000,000 12,800,000

2,200,000

68,100,000 66,500,000

1,600,000

平 均
利 率
(％)

返 済
期 限
平成 14 年
0.5 ５月 23 日
平成 14 年
0.5 ５月 23 日
平成 14 年
0.3 ５月 23 日
平成 14 年
0.5 ５月 23 日
平成 14 年
0.5 １月 21 日

使 途

摘 要

無担保
･
無保証
・
(注 1)
同順位
・
変動金
利

201,000,000 180,100,000 20,900,000−

住友信託銀行株式会社

当 期
増加額

−

12,000,000− 12,000,000

5,000,000−

5,000,000

5,000,000−

5,000,000

10,000,000− 10,000,000

9,000,000−

9,000,000

6,000,000−

6,000,000

3,000,000−

3,000,000

50,000,000− 50,000,000

平成 20 年
1.7 ５月 23 日
平成 21 年
1.7 ７月 16 日
無担保
平成 23 年・
2.1 ７月 16 日
無保証・
平成 18 年
(注１)
同順位
1.3 ５月 23 日
・
平成 19 年
固定金
1.3 ７月 16 日利
平成 19 年
1.3 ７月 16 日
平成 23 年
2.1 12 月 21 日（注）１.資金使途は、いずれも不動産又は不動産信託受益権の購入資金、借入金の借換資金及び運転資金等です。
２.長期借入金（１年以内に返済のものを除く。）の貸借対照表日以後５年以内における 1 年ごとの返済予定額の総額は以下のとおりです｡(単位：千円)

長期借入金

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

−

−

−

10,000,000⑦出資総額増減明細表及び出資剰余金増減明細表（単位：千円）

出
合

区

分

資

総

期首残高

当期増加額

当期減少額

期末残高

額

−

148,899,062−

148,899,062

計−

148,899,062−

148,899,062

100

摘

要
−

(２)その他
以下に添付する本投資法人のキャッシュ･フロー計算書(参考情報)は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和 38 年大蔵省令第 59 号)に基づいて作成されております。
ただし、本投資法人では、同規則第２条の規定により、財務諸表は、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」(平成 12 年総理府令第 134号)に基づいて作成されるため、当該キャッシュ･フロー計算書は、財務諸表の範囲外であり、このため朝日監査法人による監査は受けておりません｡

101

（ホ）キャッシュ・フロー計算書[参考情報]（単位：千円）期

別第1期
自 平成 13 年 ３月 16 日
至 平成 13 年 12 月 31 日
金額科
目Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期利益
減価償却費
長期前払費用償却額
投資法人債発行費償却額
受取利息
支払利息
営業未収入金の増加・減少額
未収消費税等の増加・減少額
営業未払金の増加・減少額
未払金の増加・減少額
前受金の増加・減少額
長期前払費用の支払額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額営業活動によるキャッシュ・フロー

5,342,287
2,169,543
1,171
11,304△2,765536,707△108,939△2,929,296
581,785548,793
1,522,898△18,554
66,458
7,721,392
2,221△316,781
7,406,832

Ⅱ

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出
預り敷金保証金の支出
預り敷金保証金の収入
差入敷金保証金の支出
差入敷金保証金の収入
投資活動によるキャッシュ・フロ−△2,634,826△208,357,650△1,955△16,824,294△620,302
21,285,966△363,320
11,799△207,504,584

Ⅲ

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入
短期借入金の返済による支出
長期借入金の借入による収入
投資法人債の発行による収入
投資法人債発行費の支出
投資口の発行による収入
財務活動によるキャッシュ・フロー

Ⅳ
Ⅴ
Ⅵ

201,000,000△180,100,000
50,000,000
8,000,000△33,914
148,899,062
227,765,147

現金及び現金同等物の増加・減少額
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高

27,667,395−
27,667,395

102

〔重要な会計方針〕[参考情報]
キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現キャッシュ・フロー計算書における金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可
資金の範囲
能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得
日から 3 ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)[参考情報]（単位：千円）第1期
自 平成 13 年 ３月 16 日
至 平成 13 年 12 月 31 日
1.

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成 13 年 12 月 31 日現在）
現金及び預金1,368,559
信託現金及び信託預金
26,298,836
現金及び現金同等物

27,667,395

103

（ヘ）個別物件の収益状況[参考情報]（平成 13 年３月 16 日〜平成 13 年 12 月 31 日）

物件の名称

第 1 期中の営業日数

芝 NBF
タワー
日本鋼管
(旧 東京生本社ビル
命芝ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝ
ｸﾞ)
223

180

2,644,224

1,533,887

084,9212,644,224

公租公課（うち固定資産税・償却資産税）

GSK ビル(注)223（単位：千円）

日本橋室町ｾ 三田シティ
興和西新橋
新宿余丁町
高輪一丁目
ビル
ﾝﾀｰﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝ
ビル B 棟
ビル
ビル
(注)
ｸﾞ
(注)

新宿三井
ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ
ニ号館
223

223

223

223

841,208

406,861

503,461

96,75323,235

42,1091,618,808

937,962

430,097

1

133

88,770‑‑88,649

223

223

横浜ＳＴ
ビル

つくば三井 大同生命大ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ
宮ビル

223

223

223

137,269

794,504

472,572

154,457

13,630134,245

56,53923,443545,570

150,899

928,750

529,111

177,900

34,52062,765

15,786203

30,42540

34,45962,534

15,766‑30,350‑

賃貸事業収入賃貸料(含共益費)
その他収入
賃貸事業収入小計 Ａ
賃貸事業費用（うちその他諸税）
諸経費

1

133

120

60

231

20

203

75

40

172,907446,564

253,833

115,490130,352

52,389285,106

218,577

53,083（うち水道光熱費）‑

59,486

63,60030,28433,296

14,29975,49877,469

9,151（うち建物管理費）‑

162,518

97,22931,65957,38017,904

94,22889,881

15,202

158,212

86,33447,453

21,982

27,773

7,235

57,21525,046

9,382（うちｵﾌｨｽﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄﾌｨｰ）（うち修繕費）‑

23,19430,89324,905

1,714

10,945

43,521

17,318

16,718（うち借地借家料）‑

106,198

‑

‑

‑

‑

‑

‑

‑

14,470

7,663

13,326

5,985

5,156

1,825

7,648

6,817

1,867

224

1,167

1,330

672

5,031

177

6,992

2,044

760

（うち保険料・信託報酬）（うちその他諸経費）

403,443

287,866

146,446

64,48843,19230,290180,886

150,499

28,232

賃貸事業費用 小計 Ｂ
賃貸事業損益Ａ−Ｂ

減価償却費

576,352
2,067,872

734,564
884,243478,661

489,051448,911410,169

214,499
215,598

236,311309,259

151,208

98,46652,433

466,195
462,554399,502129,60981,35696,544

個別物件ﾈｯﾄｵﾍﾟﾚｰﾃｨﾝｸﾞｲﾝｶﾑ(NOI)

2,471,315

1,172,109

662,805

595,358

519,136

280,086

352,452

234,315

82,723

643,440

280,108

124,776

087,09821,551

46,674

4,249

10,89317,8009,825

14,56645,57912,625

13,076

当期中の資本的支出額

104

(前頁より続く) 個別物件の収益状況[参考情報]（平成 13 年３月 16 日〜平成 13 年 12 月 31 日）

物件の名称

第 1 期中の営業日数

稲毛海岸
ビル

松戸シティ 札幌南二条 仙台大同生 ユニックス
ビル
ビル
命ビル
ビル

新潟ﾃﾚｺﾑﾋﾞﾙ（単位：千円）京町堀
大手前
博多祇園 21
四条烏丸南
ｾﾝﾀｰ
ｾﾝﾀｰ
ﾋﾞﾙ
ビル
ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ
ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

浜松シティ 堺東ｾﾝﾀｰ
ビル
ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

223

215

223

223

223

223

223

223

223

223

223

223

賃貸料(含共益費)

140,286

146,811

149,457

264,951

337,640

320,119

104,606

168,450

175,937

122,079

58,048180,244

その他収入

36,991

18,583

23,83444,85664,89835,422

20,663

24,771

21,591

17,72010,144

16,149

賃貸事業収入小計Ａ

177,278

165,395

173,292

309,807402,539

355,542

125,270

193,221

197,529

139,800

68,192

196,394

公租公課

19,256

20

22

41

43

32,64225

5

4

10,406

4

22,702（うち固定資産税・償却資産税）

19,236‑‑‑‑32,527‑‑‑

10,404‑

22,662

賃貸事業収入賃貸事業費用（うちその他諸税）

20

20

22

41

43

114

25

5

4

2

4

40

諸経費

71,10046,50753,43488,808145,875

108,505

51,261

55,26872,931

47,152

26,81876,249（うち水道光熱費）

26,79913,517

13,74027,21447,74130,296

12,507

14,27018,861

8,668

6,737

20,245（うち建物管理費）

24,092

16,564

17,76626,00859,553

41,52918,246

19,85024,621

15,1198,617

24,503（うちｵﾌｨｽﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄﾌｨｰ）

8,181

8,797

9,075

16,433

20,40017,634

6,189

10,246

9,974

6,878

3,390

9,098

（うち修繕費）

9,309

5,709

9,572

15,553

13,257

12,71911,672

8,403

17,072

13,452

6,013

19,131

‑

‑

‑

‑

‑

‑

‑

‑

‑

‑

‑

‑

2,047

753

1,666

2,429

3,752

3,821

1,742

1,703

1,692

1,877

1,295

2,300

669

1,165

1,613

1,168

1,170

2,502

902

793

710

1,156

764

969

（うち借地借家料）（うち保険料・信託報酬）（うちその他諸経費）

30,40939,591

29,20743,185

87,10754,19433,25132,181

32,76235,057

6,314

34,713

賃貸事業費用 小計 Ｂ
賃貸事業損益Ａ−Ｂ

減価償却費

120,766
56,512

86,11879,276

82,66490,627132,034
177,773

233,026
169,512

195,342
160,199

84,53840,73187,455
105,766

105,699
91,82992,61647,18333,13735,055

133,665
62,728

ﾈｯﾄｵﾍﾟﾚｰﾃｨﾝｸﾞｲﾝｶﾑ(NOI)

86,921

118,867

119,834

220,958

256,620

214,394

73,983

137,948

124,592

82,241

41,36997,442

資本的支出

6,774

11,105

11,24910,244

12,16936,205

21,57415,151

24,447

19,566

18,55023,997(注) １．個別物件ﾈｯﾄｵﾍﾟﾚｰﾃｨﾝｸﾞｲﾝｶﾑ(NOI)は個別物件ごとの不動産賃貸事業損益（Ａ−Ｂ）＋減価償却費により算出しています。
２．賃貸事業損益、ﾈｯﾄｵﾍﾟﾚｰﾃｨﾝｸﾞｲﾝｶﾑ（NOI）及び資本的支出の金額の記載のみであるのは、当物件については、一の主要テナントとの賃貸借契約による契約賃料収入が当物件の契約賃料合計の 80％以上を占めていますが、本投資法人は、かかる主要テナントから契約賃料を開示することにつき同意を得られていない
ため、やむを得ない事情により開示できない場合として開示していません。

105

２．ファンドの現況（イ）純資産額計算書
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ

資産総額
負債総額
純資産総額（Ⅰ−Ⅱ）
発行済数量

Ⅴ

１単位当たり純資産額（（平成13年12月31日現在）
256,847,190,665円
102,607,413,479円
154,239,777,186円
280,700口
Ⅲ）Ⅳ

549,482円（注）単位当たりの純資産額は小数点以下を切り捨てにより表示しています。

（ロ）投資有価証券の主要銘柄
該当事項はありません。
（ハ）投資不動産物件
本投資法人は、投資資産のうち、下記「（ｂ）投資不動産物件及び信託不動産の内容（１）投資不動産物件及び信託不動産の概要 B‑5．松戸シティビル」欄記載の土地及び建物のみを直接に所有しており、それ以外の投資資産については該当する不動産を主な信託財産とする信託受益権により所有しています（以下、本投資法人が所有する信託受益権を「本信託受益権」といいます。
本投資法人が所有する他投資資産の主要なものは、本信託受益権のみであり、かつ本信託受益権については「（ｃ）信託受益権の内容」を除いて、基本的に投資不動産物件と同様の記載内容となります。
このため、参照の便宜上、本投資法人が直接に所有する投資不動産に加え、本信託受益権にかかる信託不動産をあわせて「（ハ）投資不動産物件」に含めて記載しています（以下、本投資法人が取得又は保有する不動産及び信託不動産の一又は複数を「本件不動産」といいます。）。
（ａ）投資不動産物件及び信託不動産の価格及び投資比率
以下は本件不動産の価格及び投資比率を示しています。本件不動産を構成する投資不動産物件及び信託不動産（ただし、下記 A‑2記載の芝 NBF タワー（旧 東京生命芝ビルディング）については敷地の賃借権を含みます。）は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである
建物及びその敷地です。
(平成13年12月31日現在)
地域
区分

物件名称

A‑1
A‑2

東京
都心
部

東京
周辺
都市
部

A‑3
A‑4
A‑5
A‑6
A‑7
A‑8
A‑9
B‑1
B‑2
B‑3
B‑4

日本鋼管本社ビル
芝 NBF ﾀﾜｰ（旧 東京生
命芝ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ）
ＧＳＫビル
新宿三井
ビルディング二号館
興和西新橋ビルＢ棟
高輪一丁目ビル
日本橋室町
センタービル
三田シティビル

売買価格（千円）

貸借対照表計上額(千円)

価格（不動産鑑
定評価額）
（千円）

投資
比率
(％）

74,131,000

73,728,181

73,826,000

31.9%

32,000,000

32,366,689

31,500,000

13.6%

15,616,000

15,454,511

17,100,000

7.4%

16,285,400

16,186,670

16,700,000

7.2%

13,217,000

13,113,215

13,880,000

6.0%

6,667,200

6,614,371

6,980,000

3.0%

9,945,000

9,920,493

10,300,000

4.5%

5,365,000

5,292,415

5,280,000

2.3%

新宿余丁町ビル

2,347,500

2,332,397

2,480,000

1.1%

横浜ＳＴビル
つくば三井ビルディング
大同生命大宮ビル

13,529,300

13,398,295

14,195,000

6.1%

6,865,500

6,728,345

6,742,000

2.9%

2,361,000

2,346,175

2,630,000

1.1%

稲毛海岸ビル

1,941,200

1,918,188

1,810,000

0.8%

106

地域区
分毎の
投資比
率

77.0%

12.2%

地方
都市
部

B‑5
C‑1
C‑2
C‑3
C‑4
C‑5
C‑6
C‑7
C‑8
C‑9
C‑10

松戸シティビル

2,455,000

2,597,190

2,700,000

1.2%

札幌南二条ビル

1,870,300

1,852,963

2,030,000

0.9%

仙台大同生命ビル

3,566,000

3,533,974

3,640,000

1.6%

ユニックスビル

4,028,900

3,954,696

4,260,000

1.8%

新潟テレコムビル

3,957,500

3,940,224

4,310,000

1.9%

浜松シティビル
堺東センタービルディ
ング
大手前センタービルディング
四条烏丸南ビル

1,377,000

1,365,951

1,299,000

0.6%

2,227,200

2,210,795

2,450,000

1.1%

1,825,600

1,817,905

2,090,000

0.9%

1,627,000

1,612,131

1,760,000

0.8%

749,000

761,858

710,000

0.3%

京町堀センタービルデ
ィング
博多祇園21ビル
合 計

2,629,000

2,618,922

2,472,000

1.1%

226,583,600

225,666,567

231,144,000

100.0%

10.8%(注)１．上記の「価格」は、平成13年12月31日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所作成の不動産鑑
定評価書に基づいています。A‑5、A‑7、B‑1及び B‑2については、それぞれ本投資法人の持分に関する不動産鑑定評価額です。不動産鑑定評価においては、テナント入居中という現況を踏まえ、積算
価格を検証手段として、全て収益価格での不動産鑑定評価額を決定しています。
２．上記の「売買価格」は、本投資法人と売主の間の受益権譲渡契約に表示された数値であり、取得
諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます（ただし、物件 A‑6、A‑9、B‑4、C‑4、C‑8
及び C‑10は１つの信託契約により信託が設定されており、これらの合計価格のみが受益権譲渡契約に記載されています。）。
３．上記の「貸借対照表計上額」は土地、建物、構築物、機械装置、工具器具備品もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、施設利用権など）と長期前払費用の合計の取得価額（取得にかかわる諸費用を含む）から減価償却累計額を控除した価額です。なお本投資法人による差入敷金･保証金は上記の「貸借対照表計上額」に含めておりません｡
４．A‑5及び A‑7については、敷地及び建物の一部分のみに信託が設定され、当該部分の売買価格、貸借対照表計上額を記載しています。本投資法人の所有部分（信託設定部分）の詳細は下記「（ｂ）
投資不動産物件及び信託不動産の内容（１）投資不動産物件及び信託不動産の概要」欄をご参照下
さい。
５．B‑1の敷地及び建物は、いずれも信託受託者と他の共有者との共有となっており、信託受託者の持分割合はいずれも75％です。上記の「売買価格」、「貸借対照表計上額」には当該75％部分を記載しています。
６．B‑2は、その敷地及び建物全体に信託が設定されていますが、その信託受益権は75％及び25％の割合で準共有されており、本投資法人は信託受益権のうち75％の持分を保有しています。上記では信託受益権の当該75％部分の「売買価格」、「貸借対照表計上額」を記載しています。

（ｂ）投資不動産物件及び信託不動産の内容（１）投資不動産物件及び信託不動産の概要
本件不動産の概要は下記記載のとおりです。本件不動産はいずれもテナントに対するオフィス
を主たる用途とした賃貸を主要な目的とする建物及びその敷地ですが、部分的に下記 A‑5記載の興和西新橋ビルＢ棟及び下記 A‑8記載の三田シティビルには住居を主たる用途とした賃貸部分が含まれています。なお、下記の地積、延床面積、建物構造、建物用途はいずれも登記簿の記載に基づいており、本件不動産には、隣地所有者と越境に関する確認書等が締結されているものがありますが、下記には記載していません。また本有価証券報告書記載のビル名はいずれも本有価証
券報告書提出日現在のものです。

107

A‑1．日本鋼管本社ビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

東京都千代田区丸の内一丁目１番２号

土地：

5,495.49㎡

地

建物：

特

記
①

積：

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

1,000％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：62,949.13㎡

構

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付18階建

造：

建 物 用 途：事務所、駐車場

築 年 月 日：昭和49年６月10日

事

項：

都市計画について敷地の一部は、都市計画道路に指定されています。都市計画法等に基づく地区計画の区域内にあり、また、本物件の建替え時には、計画段階において「大手町・丸の内・有楽町まちづくりガイドライン」に基づき、大手町・丸の内・有楽町まちづくり
懇談会による個別建替え検討を経る必要があります。

②

賃貸借・転貸借関係について
建物は、信託受託者と日本鋼管株式会社の間の定期賃貸借契約に基づいて、日本鋼
管株式会社に一棟貸しされています。下記「（４）主要テナントに関する情報

日本

鋼管株式会社」欄をご参照下さい。
③

境界確認について
当初委託者である日本鋼管株式会社が隣地所有者との境界同意書付きの測量図を現在作成中です。

A‑2．芝 NBF タワー（旧東京生命芝ビルディング）

取 得 年 月 日： 平成13年７月５日
所在地（住居表示）： 東京都港区芝大門一丁目１番30号
土地： 地
積：6,475.44㎡
用 途 地 域：
商業地域
法定容積率：
600％
建 ぺ い 率：80％
建物： 延 床 面 積：
44,437.17㎡
構
造：
鉄骨、鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付18階建
建 物 用 途：事務所・倉庫・電気室・機械室・倉庫作業所
築 年 月 日：昭和61年10月１日
特記事項：
信託受託者は芝 NBF タワーの建物（以下本特記事項中において「本建物」といいます。）及びその敷地の一部（6,475.44㎡のうち400.06㎡）（以下本特記事項において「自己所有地」といいます。）の所有権を有していますが、敷地の大部分（6,475.44㎡のうち6,075.38㎡）（以下本特記事項において「本借地」といいます。）は日本赤十字社（東京都港区芝大門一丁目１番３号）（以下本特記事項において、「本土地所有者」といいます。）が所有しています。
本建物及び自己所有地の信託と同時に、本借地にかかる賃借権（以下本特記事項において「本借地権」といいます。）が信託受託者に対して信託譲渡されました。本借地権の信託については、本土地所有者の同意が得られています。

108

本建物にかかる信託契約において、信託が終了する場合は、信託不動産の処分又は財産の交付に先立って、信託建物に係る借地権を譲渡することにつき、信託建物の敷地所
有者の承諾を得る必要があるとされています。
本借地権にかかる土地賃貸借契約（以下本特記事項中において「本土地賃貸借契約」といいます。）の主な内容は、次のとおりです。
（１） 期間は昭和51年１月９日から60年間です。定期借地契約ではありません。
（２） 使用目的は堅固建物所有目的です。
（３） 借地料は、一定の金額に本土地所有者が支払った租税公課の金額を加えた額とされています。
（４） 本賃借権は登記されています（昭和51年１月９日受付第239号、原因：昭和49
年７月30日設定）。平成13年７月５日信託を原因とする信託受託者への移転の付記登記がなされています。
（５） 敷金・補償金の定めはありません。ただし、権利金として売主から本土地所有者に対して一定の金銭が支払われています。
（６） 信託受託者が本土地賃貸借契約に違反した場合、本土地所有者は本土地賃貸借契約を解除することができます。
（７） 本借地の隣地居住者の通行権が認められています。
（８） 原状回復は信託受託者の負担とされています。
（９） 本借地内に建物の新築、増築、改築等賃借物の現状を変更し、又は加工する工事を行うときは、予めその構造、規模及び用途を明示して本土地所有者の書面による承諾を得る必要があります。
（10） 本借地の転貸又は賃借権を譲渡しようとするときは予め本土地所有者の書面による承諾及び承諾料の支払いが必要です。
（11） 本借地上の建物その他工作物を他人に譲渡し又はその上に担保権を設定しようとするときは、本土地所有者の書面による承諾が必要です。
本借地権は登記されているため、信託受託者は、第三者（本土地所有者の管財人を含みます。）に対して本借地権を対抗することができます。しかし、本土地賃貸借契約が解除された場合、信託受託者は、本敷地を利用する権限を有せず、本敷地を明け渡す義務を負います。
本借地の一部（45.038㎡）（以下本特記事項において「本転貸借地」といいます。）
は、第三者に対して転貸されています。本転貸借地に係る借地権（以下本特記事項において「本転借権」といいます。）は堅固な建物の建築を目的とし、その期間は昭和59年
８月24日から昭和111年１月８日までです。本転貸借地には、堅固な建物が存在します。
本転借権は、本借地権の終了と同時に終了することとされています。
自己所有地及び本借地部分に関して、隣接所有者との間で敷地境界に関する確認が行われておりません。また敷地境界に関する確認が行われていないため越境に関する確認ができず、本敷地から建物・構築物・擁壁等が隣接地に越境し、また隣接地から建物・構築物・擁壁等が本敷地内に越境している可能性があります。
関連する信託契約及び信託受益権の受益権譲渡契約において、当該信託の当初の委託者兼受益者及び当該信託受益権の売主は、本建物、自己所有地及び本借地について表
明・保証を行っておらず、かつ、瑕疵担保責任を負担しないこととされています。
A‑3．ＧＳＫビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目６番15号

土地：

5,335.28㎡

地

積：用 途 地 域：

商業地域、近隣商業地域、第２種中高層住居専用地域

法定容積率：

600％・500％・300％
109

建物：

建 ぺ い 率：80％・60％延 床 面 積：29,137.86㎡

構

鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下４階

造：

付18階建

特

建 物 用 途：事務所、駐車場、診療所、倉庫

築 年 月 日：平成２年11月28日

記
①

事

項：

土地利用について
敷地南端部に位置する土地の一部に土地使用貸借権が付着しており、34.44㎡が隣地の敷地の一部として当該地上の建物の容積率・建ぺい率に利用され、56.80㎡が駐車場として利用されています。上記使用貸借契約の期限は、「明治通り」拡幅のために土地明渡し請求があった日までとされています。

②

擁壁の越境について隣接地との境界について、ＧＳＫビルに係る擁壁の一部が隣接地に越境し、また隣接地の塀の一部がＧＳＫビル敷地内に越境している件について、現在対応を検討中で
す。

③

④

境界について
ＧＳＫビルの敷地である渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番15、同６番17及び同６番34と国土交通省所管国有地との間の境界について、東京都知事に対し境界確定及び境界確認の申請を行い、境界確定（平成13年６月28日付境界確定通知書（12財財国申第5496号））ならびに境界確認（平成13年７月４日付土地境界確認協定書（12建総用申第498号））を行いました。これによりＧＳＫビルの敷地に関しましては、境界確認をすべての隣接敷地所有者との間で行ったことになります。
都市計画について敷地の一部に関し、幅員約22メートルが約30メートルに拡幅される道路計画（環状線５ノ１計画幅員30メートル）が決定しています。

⑤

優先買取請求権及び優先交渉権について
ＧＳＫビルは、グラクソ・スミスクライン株式会社（以下本第⑤号において「賃借人」といいます。）に一棟貸しされています。申入可能期間（平成14年10月１日から
平成19年９月30日における各年10月１日から11月30日までの２ヶ月間）に賃借人からＧＳＫビルの買取りの申込みを受けた場合、賃借人を最優先人として交渉することになります。なお、価格決定方法等は別途定められていますが、売却の義務を負うもの
ではありません。ただし、賃貸人である信託受託者が、ＧＳＫビルを第三者に平成19
年９月30日より前に売却する旨の契約をする場合、当該第三者に優先買取交渉権を承継させることが必要です。
また、賃貸人である信託受託者が、賃貸借契約期間中、ＧＳＫビルを売却する場合には、賃借人が買取りの申込通知をなしている期間を除き、まず賃借人に対して、売却を申入れ、賃借人を最優先人として交渉することになります。賃借人は、かかる申入れの受領後、１ヶ月以内に賃貸人の申入価格で買い取るか否かの回答をします。買い取らない場合には、賃貸人は第三者に対して、提示した申入価格以上で売却をすることができます。なお、賃貸人は当該第三者に対して、優先買取交渉権を承継させることが必要です。

A‑4．新宿三井ビルディング二号館
取

得

年

月

日：

所在地（住居表示）：

平成13年５月23日
東京都新宿区西新宿三丁目２番11号

110

土地：

地

建物：

積：

2,980.64㎡

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

800％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：27,685.90㎡

構

鉄骨、鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階

造：

付18階建
建 物 用 途：

事務所、店舗、診療所、駐車場、機械室

築 年 月 日：昭和58年10月19日

A‑5．興和西新橋ビルＢ棟
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

東京都港区西新橋二丁目14番１号

土地：

2,449.40㎡

地

建物：

特

記
①

積：

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

700％・600％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：20,180.42㎡

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付16階建

造：

建 物 用 途：事務所、共同住宅、駐車場、管理人室、倉庫、作業所、休憩所

築 年 月 日：平成６年８月29日

事
項：
信託受益権保有割合について
興和西新橋ビルＢ棟の敷地のうち、本信託受益権に係る信託受託者の持分は次のとおりです。上記の地積欄は敷地全体の地積を示しています。
地 番
東京都港区西新橋二丁目

②

地積（㎡）

信託受託者持分

303−1
303−5
303−6
303−7
303−8
303−9
303‑10303‑12303‑16303‑21
303‑23303‑26303‑28303‑29303‑35
303‑43
303‑46
303‑48303‑50303‑52

1,272.02
34.94
8.27
15.52
54.77
86.47
201.4851.01
55.53
192.8274.51
141.55
30.21
93.02
23.66
45.74
29.78
7.47
27.77
2.86

1/1
68,250/100,000
1/1
1/1
68,250/100,000
814,814/1,000,000
68,250/100,000
1/1
885/1,000
768/1,000
1/2
8,333/10,000
1/2
1/2
1/1
1/2
0
0
0
0

合計

2,449.40‑

区分所有建物について
また、興和西新橋ビルＢ棟の建物は、区分所有建物であり、信託受託者は、住宅部分（床面積2,237.25㎡）の100％、事務所部分及び倉庫部分（床面積12,435.64㎡）の111

1,000,000分の799,475、駐車場部分（床面積1,101.77㎡）の1,000,000分の830,050、
及び規約共用部分（234.10㎡）の1,000,000分の830,050の持分を有しています。上記の延床面積欄には建物全体の延床面積を記載しています。
③

用途制限について住宅部分は、「東京都港区開発事業に係る定住促進指導要綱」に基づき、付置住宅、要請住宅、隣接する興和西新橋ビルＡ棟の隔地住宅としてその用途について制限され
ています。

④

賃貸借関係及び使用貸借関係について
建物の事務所部分、駐車場部分及び規約共用部分のうち、信託受託者以外の共有者（以下本第④号において「共有者」といいます｡）の共有持分部分は、共有者から興和不動産株式会社に賃貸され、さらに興和不動産株式会社から信託受託者に転貸され、信託受託者は、テナント等に対し、信託受託者の共有持分部分とともに賃貸しています。また、信託受託者及び共有者は、興和西新橋ビルＢ棟の土地の共有持分につき、興和西新橋ビルＢ棟の建物の区分所有権の共有者に対してそれぞれ相互に使用貸借をしています。

⑤

信託受益権の先買権（優先的に取得の交渉をする権利）について
本投資法人が信託受益権を第三者に売却しようとするときは、遅滞なくその旨を先買権保有者に書面で通知し、先買権保有者は、本投資法人に対して、購入の条件を具体的に書面で提示して、信託受益権の購入を申し込むことができます。先買権保有者が信託受益権の購入を申し込んだ場合は、先買権保有者と本投資法人は、誠意をもって購入条件について協議することになります。協議が整った場合、両当事者間で合意された条項に従い、先買権保有者と本投資法人との間で売買契約を別途締結し、これに対して、協議開始後14日以内に協議が整わない場合、本投資法人は、協議を継続する義務を負わず、爾後第三者に対して任意の条件で信託受益権を売却し又は売却を中止することができます。

⑥

共有持分の処分について共有者は、信託受託者に対し、興和西新橋ビルＢ棟に関し、興和西新橋ビルＢ棟が信託された日以後、共有持分の処分等に関する協定書及びケー・エヌ・ビル変更管理
規約に拘束されることに同意しています。これらにおいて、信託受託者又は共有者が、興和西新橋ビルＢ棟につき譲渡・貸与・抵当権の設定等をする場合には、興和西新橋
ビルＢ棟の土地と建物を分離して行うことはできないとされています。また、信託受
託者及び共有者は、各共有持分に関して、上記協定書締結の日から原則として５年間共有物の分割請求をすることができないとされています。

A‑6．高輪一丁目ビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

東京都港区高輪一丁目３番13号

土地：

2,618.77㎡

建物：

地

積：

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

500％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：12,847.59㎡

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建

造：

建 物 用 途：事務所、駐車場、倉庫塵芥置場、ポンプ室

築 年 月 日：昭和62年11月26日

112

A‑7．日本橋室町センタービル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

東京都中央区日本橋室町三丁目２番15号

土地：

3,097.74㎡

地

建物：

特

積：

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

800％・700％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：23,019.01㎡

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建

造：

建 物 用 途：事務所、駐車場、倉庫、防災管理室、管理人室、物置

築 年 月 日：昭和61年10月31日

記
①

事
項：
区分所有及び相互賃貸借について
日本橋室町センタービルの敷地14筆（地積合計3,097.74㎡）のうち、本投資法人が保有する本信託受益権に係る信託受託者は３筆（地積合計1,590.07㎡、全敷地の地積の約51.33％）を保有しています。上記の地積欄はかかる３筆の地積合計を示しています。
また、日本橋室町センタービルの建物は、区分所有建物であり、信託受託者は、６階から12階の事務所部分（床面積7,755.94㎡）の100％、駐車場部分（床面積1,141.83㎡）の45.11％及び規約共用部分（床面積合計244.74㎡）の45.11％の持分を有しています。上記の延床面積欄には建物全体の延床面積を記載しています。
なお、信託受託者は、他の区分所有者である昭和地所株式会社との間で、それぞれが有する建物の敷地について、相互に賃借権（敷地利用権）を付与しています。

②

優先交渉権について
日本橋室町センタービルについては、建物の区分所有等に関する法律に基づき、日本橋室町センタービルの建物、その敷地及び附属施設の管理又は使用等に関し、日本
橋室町センタービル規約が昭和61年８月22日に定められています。同規約では、区分所有者がその専有部分の全部又は一部を第三者に譲渡しようとする場合は、他の区分所有者に対し、第三者に優先して譲渡の申込みをすることが義務付けられています。
同規約はまた、共用部分の共有持分の分割請求ができないこと、専有部分と分離して単独処分することができないこと及び専用部分と建物の敷地の所有権を分離して譲渡できないこと等を定めています。

A‑8．三田シティビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

東京都港区三田三丁目11番28号

土地：

1,458.95㎡

地

積：用 途 地 域：

建物：

特

記
①

商業地域

法定容積率：

600％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：9,185.13㎡

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建

造：

建 物 用 途：事務所、共同住宅、店舗、駐車場

築 年 月 日：平成３年６月27日

事
項：
用途制限について「東京都港区大規模建築物等の建設計画の事前協議に関する指導要綱」に基づく付

置住宅が設置されており、その用途について制限されています。

113

②

建築制限について敷地の一部に道路計画（一部事業完了済）が計画決定されており、都市計画法第50条及び第54条に基づき建築制限があります。
A‑9．新宿余丁町ビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

東京都新宿区余丁町10番10号

土地：

1,984.82㎡

地

建物：

特

記
①

積：

用 途 地 域：

近隣商業地域、第１種住居地域

法定容積率：

400％・300％

建 ぺ い 率：80％・60％延 床 面 積：7,185.38㎡

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建

造：

建 物 用 途：事務所、駐車場

築 年 月 日：平成元年１月30日

事
項：
道路計画について敷地の一部に、都市計画道路放射25号線設置の計画があります。また、敷地の一部に都市計画道路環状４号線設置の計画があります。東京都は事業実施に向け、説明会を実施し、敷地の測量を行なっています。
B‑1．横浜ＳＴビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番15号

土地：

6,348.45㎡

地

積：用 途 地 域：

建物：

特

記
①

商業地域

法定容積率：

600％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：42,568.77㎡

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付18階建

造：

建 物 用 途：

事務所、店舗、駐車場

築 年 月 日：昭和62年10月31日

事
項：
共有関係について
横浜ＳＴビルの敷地及び建物は、いずれも信託受託者と戸田建設株式会社及び戸田不動産株式会社（以下本第①号において「他の共有者」といい、信託受託者とあわせて「共有者」といいます｡）の共有となっており、信託受託者の持分割合はいずれも75％です。上記の地積及び延床面積欄はいずれも敷地及び建物全体の数値を記載しています。
横浜ＳＴビルの建物のうち、他の共有者の共有持分部分は、他の共有者から信託受託者に賃貸され、信託受託者は、テナントに対し、信託受託者の共有持分部分とともに、一括して一棟の建物を賃貸しています。
②

優先交渉権及び先買権について
信託受託者、他の共有者及び元所有者住友生命保険相互会社は、平成13年３月23日

付で、横浜ＳＴビルの保存、管理及び処分に関し、共有物に関する協定書（以下「横浜ＳＴビル協定書」といいます。）を締結しています。横浜ＳＴビル協定書に基づき、
114

信託受託者は、横浜ＳＴビルの賃貸借において、原則としてテナントの決定、契約締
結、解除、賃料改定その他一切のテナントとの賃貸借契約に関する法律関係及び事実関係につき他の共有者と協議の上、意思決定を行うことが義務付けられています。また、同協定書に基づき、各共有者は、自己以外の共有者全員の書面による同意なくして横浜ＳＴビルの自己の持分の全部又は一部を第三者に譲渡、質入れ、担保設定又はその他の処分をすることができません。この同意を得て持分が第三者に譲渡される場
合、譲渡人である共有者は、売買契約締結にあたって、譲受人である第三者に対して、
横浜ＳＴビル協定書の存在及び内容を告知した上で、第三者に横浜ＳＴビル協定書の効力を承継させることが義務付けられています。また、共有者は、横浜ＳＴビルの自己の持分を第三者に譲渡しようとする場合、第三者に優先して自己以外の共有者に時価をもって譲渡の申し出をすること、かつ、申し出の結果、契約条件について協議が成立しなかったときといえども、当該共有者が別途第三者に譲渡しようとするときは、改めて確定した売却条件を自己以外の共有者に示し、かかる共有者のうちいずれかが当該条件で買受けることを希望した場合は、これを売渡すことが義務付けられています。その他、共有者は、横浜ＳＴビルについて協定書締結後５年間は分割請求をしな
いこと、５年を経過した後も、５年毎の期間経過時点の６か月前までに共有者のいずれかから分割に関する何らかの申し出がない場合には引続き分割制限の効力が継続されること、及び横浜ＳＴビルの分割請求は、共有者全員の事前の合意がある場合にのみこれを行うことができること等が横浜ＳＴビル協定書に定められています。
③

地下の蓄熱槽について
横浜ＳＴビルの地下の蓄熱槽への塩分を含んだ地下水の侵入により、塩化物イオン濃度が上昇していることが判明し、原因と対策を調査しましたが、その結果、地下蓄熱槽については、設計施工、及び、本投資法人が引渡を受けるまでの管理においても瑕疵は認められませんでした。ただし、本投資法人は、今後の管理コストの低減や資産価値向上を目的とし、蓄熱槽の改修工事を行なうことといたしました。また、一部の配管については更新時期が到来していることもあり、更新工事も同時に行なうことといたしました。

B‑2．つくば三井ビルディング
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

茨城県つくば市竹園一丁目６番１号

土地：

6,280.82㎡

地

建物：

特

記
①

積：

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

400％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：26,266.10㎡

構

鉄骨造陸屋根地下２階付19階建

造：

建 物 用 途：

事務所、店舗、駐車場

築 年 月 日：平成２年３月14日

事
項：
受益権の共有について
つくば三井ビルディングは、その敷地及び建物全体に信託が設定されていますが、その信託の受益権は75％及び25％の割合で準共有されており、本投資法人は75％の持分を有しています。信託契約上、信託不動産の管理・運用・処分及びその他信託財産の管理・運営は、本投資法人の指図に従って行われます。なお、上記の地積及び延床面積欄はいずれも敷地及び建物全体の数値を記載しています。

115

B‑3．大同生命大宮ビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

埼玉県さいたま市吉敷町一丁目23番１号

土地：

1,290.21㎡

建物：

地

積：

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

400％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：6,155.16㎡

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建

造：

建 物 用 途：事務所

築 年 月 日：平成３年10月31日

B‑4．稲毛海岸ビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

千葉県千葉市美浜区高洲３丁目23番２号

土地：

1,884.29㎡

建物：

地

積：

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

400％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：7,175.12㎡

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根７階建

造：

建 物 用 途：

体育館、事務所、店舗、駐車場

築 年 月 日：平成４年11月24日

B‑5．松戸シティビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月31日

所在地（住居表示）：

千葉県松戸市本町18番４号

土地：

1,064.25㎡

建物：

地

積：

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

600％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：6,386.17㎡

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建

造：

建 物 用 途：事務所

築 年 月 日：平成４年８月20日

C‑1．札幌南二条ビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

北海道札幌市中央区南二条西二丁目18番１号

土地：

積：

970.42㎡

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

800％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：8,149.78㎡

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付９階建

建物：

地

造：

116

建 物 用 途：

事務所、店舗、駐車場、診療所

築 年 月 日：平成２年11月26日

C‑2．仙台大同生命ビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

宮城県仙台市青葉区本町二丁目16番10号

土地：

1,658.99㎡

地

建物：

積：

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

600％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：10,585.42㎡

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付14階建

造：

建 物 用 途：事務所

築 年 月 日：昭和62年６月５日

C‑3．ユニックスビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

福島県福島市栄町６番６号

土地：3,112.75㎡

地

建物：

積：

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

650％

建 ぺ い 率：70％

延 床 面 積：23,420.12㎡

構造：

建 物 用 途：

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付11階建
事務所、店舗、駐車場、倉庫、防災センター、仮眠室、管理室、更衣室

築 年 月 日：平成６年９月30日

C‑4．新潟テレコムビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

新潟県新潟市万代四丁目４番27号

土地：

2,385.83㎡

地

建物：

特

積：

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

600％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：14,146.71㎡

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建造：

建 物 用 途：

店舗、事務所

築 年 月 日：平成元年５月11日

記
①

事
項：
地上権について
敷地の一部(地番2449−6)に横断歩道橋階段施設のための地上権が設定されています(範囲は土地西隅の地点の地上8.3メートルから地下28.5メートルの間)。

②

建物の容積について
建物の容積に関する建築基準法の適合性を確認中でしたが、元所有者である住友生

117

命保険相互会社による１階共用部（駐車場出入口）の一部改修工事が完了し適合性が確認されました。
C‑5．浜松シティビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

静岡県浜松市伝馬町312番１

土地：

1,144.81㎡

建物：

地

積：

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

600％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：6,931.30㎡

構

鉄骨造陸屋根９階建造：

建 物 用 途：事務所

築 年 月 日：平成２年12月11日

C‑6．堺東センタービルディング
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

大阪府堺市北瓦町一丁３番11

土地：

1,978.53㎡

建物：

地

積：

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

400％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：7,294.35㎡

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建

造：

建 物 用 途：事務所、車庫築 年 月 日：平成３年６月20日

C‑7．大手前センタービルディング
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

大阪府大阪市中央区大手前一丁目２番15号

土地：

1,038.25㎡

地

積：用 途 地 域：

建物：

商業地域

法定容積率：

600％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：7,580.74㎡

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付13階建

造：

建 物 用 途：事務所、駐車場

築 年 月 日：平成４年６月22日

C‑8．四条烏丸南ビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

京都府京都市下京区綾小路通烏丸西入童侍者町167番

土地：

地

積：

761.21㎡

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

700％

118

建物：

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：5,792.21㎡

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建

造：

建 物 用 途：事務所、駐車場

築 年 月 日：平成３年９月６日

C‑9．京町堀センタービルディング
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

大阪府大阪市西区京町堀一丁目17番16号

土地：

積：

530.21㎡

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

800％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：3,919.95㎡

構

鉄骨鉄筋コンクリート造地下１階付地上10階建

建物：

地

造：

建 物 用 途：事務所

築 年 月 日：昭和62年４月９日

C‑10．博多祇園21ビル
取

得

年

月

日：

平成13年５月23日

所在地（住居表示）：

福岡県福岡市博多区祇園町２番１号

土地：

1,394.88㎡

建物：

地

積：

用 途 地 域：

商業地域

法定容積率：

600％・500％・400％

建 ぺ い 率：80％

延 床 面 積：7,477.69㎡

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建

造：

建 物 用 途：事務所、駐車場

築 年 月 日：平成５年４月１日

119

（エンジニアリングレポートにおける数値）
本件不動産に関しては、それぞれ下記の日付でエンジニアリングレポートが作成されています（本投資法人による取得以前の報告書も含みます。）。そのうち長期修繕の費用見積合計（将来12年間（ただし、A‑1については15年間、A‑2については17年間）の総修繕費）及び地震リスクの分析における予想最大損失率（ＰＭＬ）は以下のとおりです。

物件名称

A‑1

報告書日付

長期修繕
の費用見積合計（千円）

地震リスク
分析における
予想最大損失率(ＰＭＬ)(％)

平成12年12月

7,969,606

10.0

平成13年６月14日

5,768,602

6.8

平成12年８月11日

309,000

2.2
10.0

A‑3

日本鋼管本社ビル
芝 NBF タワー（旧 東京生命
芝ビルディング）
ＧＳＫビル

A‑4

新宿三井ビルディング二号館

平成11年９月30日

677,491A‑5

興和西新橋ビルＢ棟

平成11年12月24日

521,238

6.0

A‑6

高輪一丁目ビル

平成11年10月20日

403,21415.0

A‑7日本橋室町センタービル

平成12年８月４日

360,164

12.6

A‑8

三田シティビル

平成12年10月31日

210,75912.9

A‑9

新宿余丁町ビル

平成11年10月20日

251,870

14.0

B‑1

横浜ＳＴビル

平成12年11月20日

842,1226.4

B‑2

つくば三井ビルディング

平成11年９月30日

608,72911.0

B‑3

大同生命大宮ビル

平成12年10月31日

168,627

14.8

A‑2

B‑4

稲毛海岸ビル

平成11年10月20日

303,64013.0

B‑5

松戸シティビル

平成13年１月23日

115,40110.8

C‑1

札幌南二条ビル

平成12年11月20日

374,537

6.8

C‑2

仙台大同生命ビル

平成12年12月12日

299,020

3.9

C‑3

ユニックスビル

平成12年11月20日

312,686

1.6

C‑4

新潟テレコムビル

平成11年10月20日

404,05412.0

C‑5

浜松シティビル

平成12年11月20日

251,5766.1

C‑6

堺東センタービルディング

平成12年11月20日

230,337

10.2

C‑7

大手前センタービルディング

平成12年11月20日

158,9025.4

C‑8

四条烏丸南ビル

平成11年10月20日

187,60017.0

C‑9

京町堀センタービルディング

平成12年11月20日

167,3228.6

C‑10博多祇園21ビル

平成11年10月20日

244,245

13.0

ポートフォリオＰＭＬ

4.8（注）１．上表の数値は、A‑1を除く本件不動産については株式会社イー・アール・エス作成の建物状
況調査報告書に、A‑１の本件不動産については日建設計株式会社作成の建物調査業務調査報告書によるものです。
２.

PML 値（Probable Maximum Loss）は、通常「予想最大損失率」として訳されており、一般に不動産・保険業界において建物又は建物群に関する耐震性能の評価指標として用いられています。（但し、統一された厳密な定義はなく、目的や用途に応じて様々に定義されています。）
株式会社イー・アール・エス作成の本報告書においては、株式会社イー・アール・エスが応用ＲＭＳ株式会社所有の RiskLinkRを用いて分析した、損失率と年超過確率の関係を表す「リスクカーブ」上の「再現期間475年に対する建物の予想損失率」を読み取った値を「予想最大損失率」と定義しています。
ここで再現期間475年とは、建物の使用期間50年（＝一般的建物の耐用年数）に10%の確率で起こる事象に相当します。

また、損失率は建物（構造部材、非構造部材、建築設備）のみ

に関する震災後の復旧費用の再調達価格に対する割合であり、生産設備機器、家具、什器等

120

の被害や、水又は火災による損害、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的な被害は含まれておりません。
３．予想最大損失率の合計欄は、株式会社イー・アール・エス作成の「ポートフォリオ分析レポート」による、24棟のポートフォリオにおいて生じる最大規模の損失額（475年に一度、その損失額を超える程度）の、再調達価格に対する比率で示しています。
株式会社イー・アール・エスはポートフォリオ分析を行うに際して、日本鋼管本社ビルついては日建設計株式会社作成の建物調査業務調査報告書記載の数値によらず、当該不動産について独自に RiskLinkRを用いて分析し（ＰＭＬ=14.0％）、そのリスクカーブ上での再現期
間475年に対応する数値を用いています。
４．エンジニアリングレポートは、本有価証券報告書提出日現在、本投資法人の持分にかかわりなく、各物件の全体につき作成されており、上記ではかかる全体の数値を記載しています。
５．長期修繕の費用見積合計の金額は千円未満を切り捨てにより表示しています。

（本件不動産の資本的支出）①資本的支出の予定について
既存投資物件に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称
目的
予定期間
当期
既支払
総額
支払額
総額
芝 NBF タワー中央監視盤
自 平成 14 年 10 月
（旧 東京生命芝ビ
350
−
−
取替工事
至 平成 14 年 12 月
ルディング）
蓄熱槽改修・ 自 平成 14 年１月
横浜ＳＴビル280−−
配管更新工事 至 平成 14 年６月②期中に行った資本的支出について投資した不動産等において、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は 494 百万円であり、当期費用に区分された修繕費 369 百万円と併せ、863 百万円の工事を実施しています。
また当期の特徴としましては、定常的に支出される建築・設備関係の修繕・更新工事に加えて、テナント満足度調査や近隣競合ビルのスペック調査などの結果を踏まえて、ほぼ全投資物件においてマーケットの中での競争力維持向上、テナント満足度の維持向上を目的としたリニューアル工事の実施があげられます。
不動産等の名称
概ね全投資物件

目的期間

リ ニ ュ ー ア ル 工 平成 13 年５月〜
事（注）平成 13 年 12 月

その他の工事
当期合計

支出金額
（百万円）
240
254
494

（注） リニューアル工事に関する資本的支出の内容・金額は概略以下のとおりです。
■ 基準階廊下・エントランス等の壁塗装・床タイルカ
94 百万円ーペット貼りかえ工事など■ トイレ改修工事など（和便器から洋便器への変更、
105 百万円
ウォッシュレット・ウォームレット敷設など）■ 視認性・親しみやすさの向上を目的とした各種サイン工事（ビル名サイン、共用部フロアプレート、サ17 百万円ービスセンター案内サインの更新・新設など）■ 競争力向上のためＯＡフロア（二重床）の敷設
13 百万円■ エレベータ籠内の照明・壁・床などの変更工事
9 百万円

121

③計算期間末毎に積み立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、当期の余剰キャッシュフ
ローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
第1期
営業期間
(百万円)
前期末積立金残高
−
当期積立額
1,317
当期積立金取崩額
386
次期繰越額
931
（注）本投資法人は、信託受益権の売買に伴い従前の所有者が信託財産内で積み立てた積立金を承継しており、当期積立額（第 1 期）に、当該承継額を含めて記載しています。

（２）テナント等の概要
本件不動産に関する賃貸状況の概要は次のとおりです。
（平成13年12月31日現在）
地域
区分

A‑1
A‑2

東京
都心部

総賃貸可能
面積（㎡）

物件名称

A‑3
A‑4
A‑5
A‑6
A‑7
A‑8
A‑9

日本鋼管本社ビル
芝 NBF タワー（旧芝ビルディング）
ＧＳＫビル

東京生命

東京
周辺
都市部

地方
都市部

延べ
テナント数

65,28065,280100.0

124,56024,560100.0

220,406

20,406100.0

114,945

14,945100.0

27

興和西新橋ビルＢ棟

10,08810,088100.0

2

高輪一丁目ビル

10,472

10,472100.0

4日本橋室町センタービル

8,040

7,645

95.1

7

三田シティビル

6,001

6,001

100.0

1

新宿余丁町ビル

5,176

5,167

99.8

4

164,972

164,568

99.8

49

横浜ＳＴビル

20,064

19,56497.5

72

つくば三井ビルディング

12,62911,55091.5

57

大同生命大宮ビル

3,604

3,446

95.6

7

稲毛海岸ビル

5,882

4,700

79.9

12

松戸シティビル

4,770

4,585

96.1

25

46,951

43,84793.4

173

札幌南二条ビル

5,376

5,265

97.9

7

仙台大同生命ビル

7,510

7,498

99.8

7

ユニックスビル

13,495

13,143

97.4

63

新潟テレコムビル

10,257

9,711

94.7

34

浜松シティビル

5,152

4,005

77.7

21

堺東センタービルディング

5,366

5,245

97.7

15

大手前センタービルディング

5,532

5,532

100.0

7

四条烏丸南ビル

3,917

3,659

93.4

16

京町堀センタービルディング

3,104

2,385

76.8

12

小計

C‑1
C‑2
C‑3
C‑4
C‑5
C‑6
C‑7
C‑8
C‑9
C‑10

稼働率
（％）

新宿三井ビルディング二号館

小計

B‑1
B‑2
B‑3
B‑4
B‑5

総賃貸
面積（㎡）

博多祇園21ビル

5,416

5,287

97.6

7

小計

65,12961,733

94.8

189

合計

277,054

270,150

97.5

411

122

延べ テ ナン ト の総 数（Ａ）

411

全 賃 貸 可 能 面 積（Ｂ）（㎡）

277,054

全270,150賃

貸面積（Ｃ）（㎡）

最 近 ５ 年 の 稼 働 率 （％）

平成13年12月31日（注１）

97.5

平成13年５月23日

96.9

平成12年６月30日−

平成11年６月30日−

平成10年６月30日−（注）１．本件不動産については、いずれも本投資法人における過去１年間における賃料収入の実績がないため、各本件不動産の総賃料収入及びその合計である全賃料収入は記載していません。
２．本有価証券報告書において、「総賃貸可能面積」とは、一定の時点における一の土地に係る建物・施設における貸付が可能な事務所、店舗、倉庫及び住宅の合計面積（共用部分等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。）のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。「総賃貸面積」とは、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付が行われている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。「全賃貸可能面積」とは、一定の時点における全ての本件不動産における貸付が可能な事務所、店舗、倉庫及び住宅の合計面積（共用部分等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。）のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。「全賃貸面積」とは、全賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付が行われている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。 なお、「一の土地に係る建物・施設」とは、土地及び建物の使用方法等に鑑み、社会通念上一体として利用されていると認められる土地（複数の筆から構成される場合を含みます。）に係る建物・施設を意味します。
３．各本件不動産の総賃貸可能面積、総賃貸面積は小数点以下を切り捨てにより表示しています。
各本件不動産の稼働率は総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、最近５年の稼働率欄は全賃貸可能面積に占める全賃貸面積の割合をそれぞれ示しています。なお、ともに小数点第２位を四捨五入しています。なお、最近５年の稼働率欄では、本投資法人による資産運用の実績がない平成12年以前の稼働率は記載していません。
４．テナント数について、一テナントが複数の物件を賃借している場合、同一物件については一
テナントとして、複数の物件にわたる場合は、複数テナントとする方法で延べテナント数を算定しています。テナント数については本投資法人の持分にかかわりなく、各本件不動産全体の数値を記載しています。
５．A‑5の建物は、建物の事務所及び倉庫部分のうち、1,000,000分の799,475が本信託受益権に係る信託の対象となっています。上記においては、かかる事務所及び倉庫部分全体の79.9475％相
当の数値に住宅部分の100％の数値を加えて記載しています。
６．A‑7について信託受託者は６階から12階の事務所部分を区分所有しています。上記の数値の算定に当たっては当該事務所部分のみの数値を用いています。
７．B‑1の建物について信託受託者の持分割合は75％です。上記においては、建物の事務所・店
舗・倉庫部分合計26,866.03㎡の75%相当の数値を記載しています。
８．B‑2は、その敷地及び建物全体に信託が設定されていますが、その信託の受益権は75％及び25％の割合で準共有されており、本投資法人は受益権のうち75％の持分を有しています。上記
においては、建物の事務所・店舗・倉庫部分合計（16,848.20㎡）の75％相当の数値を記載して
います。

123

（３）主要な不動産の物件に関する情報
本件不動産の各物件（一の土地に係る建物・施設）につき、当期の総賃料収入合計の10％以上を占める物件は日本鋼管本社ビル（約21.1％）と芝 NBF タワー（旧 東京生命芝ビルディング）（約12.9％）です。
（イ）日本鋼管本社ビル
テ ナ ン ト 数：１
総 賃 料 収 入：本投資法人における過去１年間における賃料収入の実績はありません。なお、第1期の総賃料収入は、2,644,224千円です。
総 賃 貸 面 積：65,280㎡
総賃貸可能面積：65,280㎡
最近５年間の稼働率の推移：平成13年12月31日
平成13年５月23日
平成12年６月30日
平成11年６月30日
平成10年６月30日（ロ）芝 NBF タワー（旧

100％
100％
−％
−％
−％

東京生命芝ビルディング）

テ ナ ン ト 数：２
総 賃 料 収 入：本投資法人における過去１年間における賃料収入の実績はありません。なお、第1期の総賃料収入合計は1,618,809千円です。
総 賃 貸 面 積：24,560㎡
総賃貸可能面積：24,560㎡
最近５年間の稼働率の推移：平成13年12月31日
平成13年６月30日
平成12年６月30日
平成11年６月30日
平成10年６月30日

100％
−％
−％
−％
−％

（注）上記において稼働率は、総賃貸面積の総賃貸可能面積に占める割合を示しています。最近５年の稼働率欄は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。

（４）主要テナントに関する情報
一つのテナントに対する賃貸面積が、平成13年12月31日時点の全賃貸面積の10％以上を占める
テナントは日本鋼管株式会社（約23.6％）の１社です。
日本鋼管株式会社
入 居 ビ ル 名：日本鋼管本社ビル
業
年

種：鉄鋼業
間

賃

料：本投資法人における過去１年間における賃料収入の実績はありません。なお、第1期の総賃料収入は、2,644,224千円です。

賃 貸面

積：65,280㎡

124契 約 満 了 日：

平成23年３月31日を期間満了日とする定期賃貸借契約（以下「（４）主要テナントに関する情報」において「マスターリース契約」といいます。）です。
ただし、賃借人は、平成18年から平成20年までの３月中に書面にて賃貸人に通知する方法により、それぞれの翌年３月末日を解約日として解約することができます。また、賃借人は、賃貸借期間残存期間の賃料相当額を違約金として賃貸人に支払うことによって解約することができます。

契約更改の方法： 定期賃貸借契約のため更新はありません。ただし、賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の満了日の翌日を始期とする新たな定期賃貸借契約の締結を期
間満了日の６か月前までに合意したときは、再契約を締結することができます。
賃貸借契約に関して特記すべき事項：
契契約期間中の管理維持費・修繕費・維持更新費等は日本鋼管株式会社が負担することとなっているため共益費は収受しません。また、契約期間の終了時又は上記の解約時における全館明渡しの際には、日本鋼管株式会社
による原状復旧義務は原則として免除されることとなっています。
賃借人である日本鋼管株式会社は、賃貸人の事前の書面による承諾を得ることなくして、建物を有償無償にかかわらず転貸することができないものとされています。ただし、賃貸人及び賃借人はマスターリース契約締結
時に、賃借人が建物の一部を第三者（以下、「既転借人」といいます。）に賃貸していることを確認し、また賃貸人は、賃借人が転貸先・転貸条
件・転貸借契約の内容についてあらかじめ賃貸人の書面による承諾を得た
うえで、建物の一部を今後転借人（既転借人を含みます。）に転貸することを承諾しています。マスターリース契約上、既転借人との関係では賃借人のみが貸主として転貸し、貸主としての全ての義務を負担するとともに、敷金返還債務を賃借人が単独で負担することに同意する旨の確認書を既転借人より入手して賃貸人に交付することが賃借人に義務付けられています。
賃借人は、本有価証券報告書提出日までに、既転借人17名中16名からこの確認書を取得しています。

125

(参考情報)平成13年12月31日時点の本件不動産のテナントのうち、賃貸面積（複数の本件不動産に入居している場合にはその合計）が大きい順に上位10位までのテナントは以下のとおりです。なお、賃貸面積の算定にあたっては、各本件不動産につき、本投資法人が持分を有する部分（信託受益権を通じて保有する場合を含みます。）に相当する面積を合計しています。
(平成13年12月31日現在)
テナント名

賃貸面積
（㎡）

賃貸物件

１

日本鋼管株式会社

日本鋼管本社ビル

65,280２

グラクソ・スミスクライン
株式会社

ＧＳＫビル

20,406３松下興産株式会社

４

５

ＮＴＴコミュニケーション
ズ株式会社
ティ・アンド・ディ・フィ
ナンシャル生命保険株式会社（旧 東京生命保険相互会社）

芝 NBF タワー（旧東京生命芝ﾋﾞﾙﾃﾞｨ
ﾝｸﾞ）
興和西新橋ビルＢ
棟
芝 NBF タワー（旧東京生命芝ﾋﾞﾙﾃﾞｨ
ﾝｸﾞ）
三田シティビル
つくば三井ビルディング
ユニックスビル
横浜ＳＴビル等、計７物件
新宿三井ビルディ
ング二号館
つくば三井ビルディング
浜松シティビル

契約満了日及び契約に関する特記事項
平成 23 年３月 23 日
（注２）
平成 22 年９月 30 日
（注３）

全賃貸面積に占める賃貸面積の
割合（％）
23.6
7.4

17,854

平成 14 年９月 30 日

6.4

8,493

平成 14 年 12 月 31 日

3.1

6,705

平成 14 年７月４日
(注４)

2.4

6,682

平成 15 年７月 31 日

2.4

6,272

平成 14 年３月 31 日

2.3

5,684

平成 14 年３月 31 日

2.1

６

キヤノン販売株式会社

７

住友生命保険相互会社

８

富士ゼロックス株式会社

９

東電工業株式会社

高輪一丁目ビル

5,411

平成 14 年７月 31 日

2.0

10

大日本印刷株式会社

新宿余丁町ビル

3,966

平成 14 年５月 31 日

1.4（注）１．賃貸面積は小数点以下を切り捨てにより表示しています。また全賃貸面積に占める賃貸面積の割合は小数点第２位を四捨五入しています。
２．日本鋼管株式会社との賃貸借契約は、平成23年３月31日を期間満了日とする定期賃貸借契約です。
ただし、賃借人は、平成18年から平成20年までの３月中に書面にて賃貸人に通知する方法により、それぞれの翌年３月末日を解約日として解約することができます。また、賃借人は、賃貸借期間残存期間の賃料相当額を違約金として賃貸人に支払うことによって解約することができます。
３．グラクソ・スミスクライン株式会社との賃貸借契約の契約期間は、一般の賃貸借契約に比して長期ですが、定期賃貸借契約ではありません。
４． ティ・アンド・ディ・フィナンシャル生命保険株式会社（旧

東京生命保険相互会社）との間の賃貸借契約の契約期間は１年間であり、１年間毎の自動更新条項、借主からの３ヶ月前予告で解約を可能とする条項が付されています。
５．上記テナントが本件不動産につき複数の賃貸借契約を結んでいる場合の契約満了日は最も早く契約満了日が到来するものを記載しています。

126

（ｃ）信託受益権の内容
本投資法人は、以下の本信託受益権を保有しています。その概要は以下のとおりです。
① 信託不動産の表示(平成13年12月31日現在)
地域
区分

信託の対象となる不動産（物件の名称）

東京
都心部

東京
周辺
都市部

地方
都市部

A‑1

日本鋼管本社ビル

A‑2

芝 NBF タワー（旧 東京
生命芝ビルディング）

A‑3

ＧＳＫビル

A‑4

新宿三井ビルディング
二号館

A‑5

興和西新橋ビルＢ棟

A‑6

高輪一丁目ビル

A‑7

日本橋室町センタービル

A‑8

三田シティビル

A‑9

新宿余丁町ビル

B‑1

横浜ＳＴビルB‑2

つくば三井ビルディング

B‑3

大同生命大宮ビル

B‑4

稲毛海岸ビルC‑1

札幌南二条ビルC‑2

仙台大同生命ビル

C‑3

ユニックスビルC‑4

新潟テレコムビル

C‑5

浜松シティビル

C‑6
C‑7

堺東センター
ビルディング
大手前センター
ビルディング

C‑8

四条烏丸南ビルC‑9

京町堀センター
ビルディングC‑10

博多祇園21ビル

信託
設定日

信託受託者の名称

信託期間
満了日

平成13年
３月22日
平成13年
７月５日
平成12年
８月31日
平成12年
３月17日
平成12年
６月１日
平成12年
３月17日
平成12年
９月28日
平成13年
３月16日
平成12年
３月17日
平成13年
３月23日
平成12年
３月17日
平成13年
２月１日
平成12年
３月17日
平成13年
３月23日
平成13年
２月１日
平成13年
３月23日
平成12年
３月17日
平成13年
３月23日
平成13年
３月23日
平成13年
３月23日
平成12年
３月17日
平成13年
３月23日
平成12年
３月17日

住友信託銀行株式会社
三菱信託銀行株式会社
中央三井信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
中央三井信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
日本信託銀行株式会社
中央三井信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
東洋信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
東洋信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
住友信託銀行
株式会社

平成23年
３月31日
平成23年
９月30日
平成22年
９月30日
平成22年
３月31日
平成22年
５月31日
平成22年
３月31日
平成22年
９月30日
平成23年
３月31日
平成22年
３月31日
平成23年
３月31日
平成22年
３月31日
平成23年
１月31日
平成22年
３月31日
平成23年
３月31日
平成23年
１月31日
平成23年
３月31日
平成22年
３月31日
平成23年
３月31日
平成23年
３月31日
平成23年
３月31日
平成22年
３月31日
平成23年
３月31日
平成22年
３月31日

（注）１．本投資法人は、A‑2を除いて、本信託受益権をいずれも平成13年５月23日に取得しています。A‑2の本信託受益権については平成13年７月５日に取得しています。
２．上記の「信託設定日」及び「信託期間満了日」は、それぞれ関連する信託契約の記載をもとにしています。関連する信託契約の規定に従い、信託期間が延長又は短縮されることがあります。

127

②

信託受益権の概要
本信託受益権は、いずれも上表記載の信託契約締結日における不動産の所有者（以下「当初委託者」といいます｡）が、当該不動産につき、上表記載の信託受託者との間で信託契約を締結して設定した不動産管理処分信託の受益権の全部又は一部です。不動産に対する信託設定と同時に当初委託者等は当該不動産に係る賃借人に対する敷金返還債務相当額の金銭を信託の受託者に対して交付しています。本信託受益権の受益者の権利義務の内容は、関連する信託契約並びに信託法及び民法等の適用のある法令により定められています。本信託受益権に係る信託契約は、当初委託者、信託受託者等の交渉を経て締結されたものであるため、その内容は必ずしも一様ではありませんが、概要、次の特徴を有しています。以下の特徴は本信託受益権に係る信託契約の全てにあてはまるもの
ではなく、信託不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、信託不動産を特定のテナントに一棟貸ししている場合その他の特殊事情により以下と異なる内容を規定している場合もあります。また、今後本投資法人が取得する信託受益権に係る信託契約には以下の特徴があてはまらない可能性があることにもご留意下さい。
（１）所有権の帰属、受益権の権利内容
信託不動産の所有権は信託受託者に帰属し、不動産登記簿上も信託受託者が所有者として表示されます。受益者は、信託財産に対する給付請求権（元本に係る受益権及び収益に係る受益権）を有するほか、信託事務の処理に関する信託受託者に対する一定の指図権や信託事務の処理につき信託受託者に説明を求める権利（信託法第 40 条２項）、信託財産への不法な強制執行等に対する異議権（同法第 16 条２項）、信託受託者の信託違反処分に対する取戻権（同法第 31 条）等、信託受託者及び信託不動産に対する一定の権利を有しています。なお、
本投資法人は、オフィスマネジメント契約に基づいて、信託受託者に対する一定の指図権の行使等をオフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社に委託しています（三井不動産株式会社はさらにその一部を株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィス・マネジメントに再委託しています。）。上記「第３ その他の関係法人の概況（ホ）三井不動産株式会社（ｂ）関係業務の概要①オフィスマネジメント業務」欄をご参照下さい。
（２）信託期間
本信託受益権に係る信託期間は信託契約中に個別に定められています。本信託受益権の信託期間の満了日は上表記載のとおりです。なお、信託期間は信託受託者及びその時点での受益者による協議の上、延長されることがあります。
（３）信託不動産の管理及び運用
信託財産は、信託契約に定められる信託期間中に、信託契約の規定に従って、信託受託者により管理、運用及び処分され、本信託受益権に係る収益の配当及び元本の交付が行われます。信託受託者による信託不動産の管理及び運用の方法は大要以下のとおりです。
① 信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産のうち建物部分の全部又は一部を第三者（信託の当初委託者である場合も含まれます。）に賃貸して運用します。
② 信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産について、一定の損害保険を付保します。
③ 信託受託者は、上記の他、信託不動産の価値及び機能を維持するために、受益者の指図により信託不動産の管理・運用を行います。また、受益者からの指図がない場合であっても信託受託者が自己の判断により信託不動産の管理・運用を行うことができる場合があります。
④ 信託受託者は、オフィスマネジメント契約に基づいて、オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社に対し、信託不動産に係る運用及び管理業務を委託しています。上記「第３ その他の関係法人の概況（ホ）三井不動産株式会社（ｂ）関係業
務の概要①オフィスマネジメント業務」欄をご参照下さい。
⑤ 信託受託者は、受益者から指図を受けた場合であっても、(i)信託目的の遂行上著しく不都合であると認めた場合、(ii)法令、通達若しくはそれらの解釈に明らかに抵触すると認めた場合又は(iii)かかる指図に基づく管理・運用・処分若しくはその他の管理・運128

営が客観的に不可能若しくは著しく困難であると認めた場合には、その指図に従わないことができます。
⑥ 受益者が指図を行うことが信託契約上予定されているにもかかわらず指図がない場合には、信託受託者に故意又は過失がある場合を除き、信託受託者が受益者に指図を促したにもかかわらず、相当期間内に指図が行われなかったことにより信託財産に生じた損害等の責任を負いません。また、信託受託者が受益者に催告したにもかかわらず受益者が合理的期間内に指図を行わない場合は、信託受託者は受益者に対する事前の書面による通知を行った上で、善管注意義務及び忠実義務を負担する信託受託者として合理的であると判断したところに従って行動することができることとされている場合があります。
⑦ 信託受託者は、信託不動産について修繕・保守・改良等が必要な場合には、受益者の指図が特にない場合であっても、第三者に対して損害を与えるおそれがある場合等（所有者としての第三者賠償責任の発生を未然に防ぐ場合等）において、信託受託者の判断により信託不動産の修繕・保守・改良等を行うことができます。
（４）信託不動産の処分
信託受託者は、受益者の指図に従い、信託契約に定める売却要領に従った売却活動を行います。一般に売却活動の方法は、(i)入札業務受託業者による入札形式による売却活動、(ii)
複数の一般媒介業務受託業者による一般媒介売却活動及び(iii)専任媒介業務受託業者による専任媒介売却活動のいずれかの方法のうち受益者が指定する方法によるものとされています。
また、信託受託者に売却活動を一任できることとされている場合もあります。なお、売却に際して、買受人を宅地建物取引業者に限定し、信託受託者が買受人に対して瑕疵担保責任を負わない旨の特約を付すること等を条件としている場合があります。
（５）信託に関する費用
本信託受益権に係る信託に関する主な費用は大要以下のとおりです。
① 信託財産に関する公租公課、営繕費用、管理費用、管理委託手数料、損害保険料、テ
ナント募集に伴う募集費用、テナント仲介手数料、パソコンバンキング手数料、信託土
地の収用又はこれに類する手続に関する費用及びその他信託事務の処理に必要な費用② 信託不動産の賃貸借に伴う敷金・保証金返還債務及びその他の債務の履行に係る費用③ 賃貸借契約に基づき支払義務のある賃料並びに共益費・付帯収益、駐車料・施設利用料及び敷金運用益相当額等その他の債務④ 信託事務の処理にあたり、信託受託者が受けた損害等の補填及び復旧に要する費用、並びに信託受託者が第三者に対し支払義務を負うことになった損害賠償金等⑤ オフィスマネジメント契約及び建物管理請負契約に関する請負代金及び業務委託料等、これらの契約に関する費用⑥ 不動産鑑定報酬、建物調査・診断費用及び信託不動産売却のために係る費用⑦ 信託報酬
⑧ 訴訟関連費用⑨ 信託契約の変更に係る費用⑩ 信託不動産が受益者に交付される場合に信託不動産上に設定されることがある抵当権の設定及び登記費用⑪ その他これらに準ずる費用
信託費用、信託不動産の修繕、保存又は改良に必要な資金、敷金及び保証金等の債務の元本返済等の支出は、信託財産から支弁されますが、信託財産から支弁できない場合には、信託受託者は受益者に対して請求できます。また、一定の場合（信託受託者の要請にもかかわらず受益者が金銭を追加信託しない場合等）において、信託受託者は、信託された不動産の全部又は一部を売却して、信託費用又は信託のための立替金に充当することができます。
（６）計算期間及び利益の分配
本信託受益権に係る信託の計算期間は、いずれも毎年３月、６月、９月及び 12 月末日を末129日とする３か月間です。信託が終了する場合には、その直前の計算期間末日の翌日から当該信託終了日までを計算期間とします。
信託受託者は、受益者に対し、信託収益から信託費用、積立金、保険料及び修繕費、信託
報酬等を差し引いた残金を交付します。ただし、信託受託者は、一定の金額を信託勘定内に留保できる場合があります。
（７）信託の終了と信託財産の交付
信託受託者は、信託期間の満了により信託契約が終了した場合、信託財産を現状有姿のま
ま受益者に交付します。
信託不動産の全部の処分が完了し、売却代金金額を受領した場合にも信託契約が終了します。この場合、信託受託者は、かかる代金から信託費用等を控除して受益者に交付します。
（８）信託受益権の譲渡制限
受益者は、信託受託者の事前の承諾を得た場合を除き、本信託受益権を譲渡、質入れ、担保供与その他の方法により処分することができません。
（９）信託報酬
当期において費用計上された信託報酬の金額は 55,939 千円でした。また、信託不動産を処分する際には別途処分報酬を信託受託者に支払いますが、処分報酬の額は、当該処分に対する信託受託者の関与度、処分価格等により決定します。
（ニ）その他投資資産の主要なもの
不動産を主な信託財産とする信託受益権は「（ハ）投資不動産物件」に一括表記しており、同項記載以外に本投資法人によるその他投資資産の組入れはありません。

第５委託会社等の経理状況
該当事項はありません。

第６

参考情報
当計算期間の開始日から本有価証券報告書提出日までの間に、本投資法人が提出した証券取引法第25条第１項各号に掲げる書類は以下のとおりです。
(1) 有価証券届出書(新投資口)及びその添付書類
同 訂正届出書
同

訂正届出書及びその添付書類

同 訂正届出書平成13年８月３日
関東財務局長に提出。
平成13年８月24日
関東財務局長に提出。
平成13年８月29日
関東財務局長に提出。
平成13年９月３日
関東財務局長に提出。

(2) 臨時報告書
投資法人規約の変更に関する特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令第29条第２項第３号に基づく臨時報告書です。
平成13年８月29日
関東財務局長に提出。

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