不動研コラム

国際部
主席専門役
伊藤 直孝（不動産鑑定士）

Brexit と最新のロンドン不動産市場動向
１．はじめにVol. 2016-06

たアジア資本及び中東のオイルマネーによるロン

当研究所は、11 月 29 日、「国際不動産価格賃ドン市内の主要な高額物件の購入事例が相次いだ。

料指数」の最新調査結果を公表した。この調査は、この結果、ロンドンにおける上記主要サブマーケ国際的な主要都市の不動産市場動向を調査するた

ットにおいては、2014 年ないしは 2015 年にかけめに 2013 年 10 月から実施をしているが、本年 6て 2007 年以降で最高水準となる取引量を達成し月の EU 離脱に係る国民投票（いわゆる Brexit）た。しかし、2016 年に入ってからは、英国の EUで世界が注目するロンドンも調査対象都市としてからの離脱の是非を問う国民投票を 6 月に控え、いる。本稿では、Brexit とロンドンの不動産投資離脱を選択した場合の国内経済及び不動産マーケ市場動向について、当研究所「国際不動産価格賃ットに与える影響の懸念から、2016 年上半期の取料指数」のロンドンの調査結果と併せて、紹介し引市場は前年同期から一転して減少に転じた。

たい。

Brexit が明らかになってからは、英国が EU 加盟
ロ ン ド ン の中 心 地： シ テ ィ

国として従来有していた金融業の単一パスポートを失い、主要な金融機関の欧州拠点がロンドンから大陸欧州の主要都市に移転するとの懸念もあり、ロンドンの中でも金融セクターのテナントが集積するシティ及びカナリーワーフにおける今後の賃貸マーケットへの影響が注視されるところである。
図表Ⅰ ロンドンのオフィス価格と賃料の動向
200

2010 年 10 月=100.0

180

172.8

160

２．ロンドンのオフィス市場
ロンドンのオフィス市場はリーマン・ショックに端を発した世界的な金融危機の余波を脱して、主要なサブマーケットであるシティ及びウエスト

140

138.3

120
10080
2011.10 2012.10 2013.10 2014.10 2015.10 2016.10
オフィス価格指数

エンドを中心に、2010 年から 2015 年までは賃貸市場及び取引市場ともに回復局面を経て拡大傾向で推移してきた。この間、賃貸市場においては、グローバル金融機関の業績回復や、TMT と呼ばれるテクノロジー、メディア並びに通信関係の業績拡大に伴う旺盛な賃貸需要が全般的なオフィス床の不足感と相俟ってタイトな需給を形成し、力強い賃料上昇と低位な空室率の実現に寄与してきた。
一方、取引市場においては堅調な賃貸市場に加え、市場情報等の透明性の高さを選好したグローバル資本が継続的に流入し、とりわけ中国を中心としオフィス賃料指数（資料）当研究所「国際不動産価格賃料指数（2016 年 10 月現在）」
より

３．ロンドンのマンション市場
ロンドンのマンション市場は、慢性的に供給が不足しているという住宅事情を背景に、金融危機後は安定的に推移する経済を背景とした英国内の底堅い実需や、中東及び中国を中心とした海外富裕層のセカンドハウスとしての住宅需要等を背景に、これまで高い価格上昇率を示しながら推移してきた。しかし、2014 年 12 月の不動産取得印紙

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Vol. 2016-06

国際部
主席専門役
伊藤 直孝（不動産鑑定士）

Brexit と最新のロンドン不動産市場動向
税の改正による高額物件に対する税負担増や、び拠点の流出が今後あったとしても、その範囲は2016 年 4 月からは投資目的及びセカンドハウス等限定的に留まるのではとの声が現地では多く聞かとしての住宅購入に際しても高い税率の負担を課れた。また、Brexit による影響は各アセットに一せられるようになって以降、高額物件を中心に価様な影響を与えている訳ではなく、ロンドン中心格上昇率が弱含むこととなった。さらに、これに部のオックスフォード・ストリートをはじめとしBrexit が拍車をかける形で、国内経済の不透明感たハイストリートの路面店の売上は Brexit 後もから住宅購入に係るセンチメントも弱含みつつあ増加傾向にある。この点については、ポンド急落り、これまで高い上昇率をみせてきた住宅価格はを受けた外国人観光客による買物消費が旺盛にな一転下落に転じている。っていることが背景に挙げられ、リテール物件にまた、これまで供給不足で推移してきた住宅に対する投資家のセンチメントは Brexit 前と同様ついても、ロンドン西部の再開発地域の新規住宅に引き続き良好であるというのが大方の見方となプロジェクトにおいては、高額なプライシングにっている。一方、取引市場に関しては、ポンド下対して需要が追いつけないこと等を背景に、供給落により価格の割安感が既に創出されているとのの過剰感が指摘されている地域も一部にあり、こ前提で、売主サイドは Brexit 前の価格水準を意識のような状況も全般的な住宅価格の調整に作用ししているのに対し、買主サイドは一定の価格下落ていると思料する。

を前提とした Brexit 後の価格水準を意識していることから、両者の価格目線に乖離が生じてるた

図表Ⅱ ロンドンのマンション価格と賃料の動向めに、取引成立に至らないケースが増加傾向にある。この点を踏まえると、今後取引量が増加して1802010 年 10 月=100.0

164.9

160

いくためには、一定の価格調整が必要になると思料する。

140120

114.3

100

５．まとめ
今回の Brexit の投票結果を受けて、英国政権与80
2011.10 2012.10 2013.10 2014.10 2015.10 2016.10
マンション価格指数

マンション賃料指数（資料）当研究所「国際不動産価格賃料指数（2016 年 10 月現在）」
より

４．Brexit とロンドン不動産投資市場の行方
Brexit によるロンドン不動産投資市場への影響
は、金融セクターのテナント動向に係る不透明感からオフィス市場への影響が相対的に大きいと指摘されている。一方で、人口及びオフィス・住宅の供給量からみたロンドンの都市規模は、他の欧州主要都市を凌駕しており、金融セクターに携わる人材の質及び言語の点を勘案しても、ロンドン党である保守党内で党首交代がなされたが、現政権下における EU への正式な離脱通知のタイミン
グや、これを受けた条件交渉の内容如何により、不動産マーケットに与える影響がより明確になるとの見方から、現在のロンドンにおける市場参加者は総じて様子見の状況が続いており、特段大きな動きは見られない。一方で、今後の離脱通知のタイミングや、これに伴う交渉内容が明らかとなる過程において、6 月の投票直後にみられたような混乱状況に再び晒されることも否定できないことから、当面はその動向に注視していく必要があると思料する。

を代替しうる都市の存在は限定的である。このため、主要金融機関による他の欧州都市への人員及Copyright © 本資料の記載内容（図表、文章を含む一切の情報）の著作権を含む一切の権利は一般財団法人
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