空き家急増、世帯構造の変化、人口増加政策、中心市街地衰退の関連性考察
都市研究センター研究員
久繁 哲之介１

はじめに～問題提起

しかも、中心市街地の衰退や高齢者の孤立という副作用を併発している。

空き家の急増と、人口の急減が注目されこの問題の原因を示唆する次の言葉を数るが、両者を解決する政策は本来、表１の年前から、人口増加策に邁進する地方都市

公式が示すように、相性が良く、相乗効果の現場で何回も聞いてきた。

が期待できる、はずである。

「移住推進策が奏功して、移住する意欲をもってくれた時「移住したいが（私が住み表１）真の空き家数を導く公式

たい安くて広く環境も良い）住宅が無い」

空き家数＝住宅ストック数－世帯数と言われ、大都市居住者の地方移住が実現

真の空き家数＝空き家数－二次的住宅数しない。だから、郊外に住宅を新たに作る政策が必要だ。」

すなわち、空き家数は「住宅ストック数

こうして、郊外に新規住宅供給が増える－世帯数（≒人口数）」で決まる。よって、

結果、次の問題（以下、問題提起）が生じ急増する空き家数を減らす政策の大きな枠る。

組みは「住宅ストック数を減らす」および

１「世帯数（≒人口数）を増やす」という２間の人口争奪戦にすぎず、日本の総人口はつに限られる。

増えない。

住宅ストック数（特に新規住宅供給数）を減らす政策は後述するように、住宅業界
や地方都市から、あまり歓迎されない。

２

現在の「人口増加」政策は、地方都市「郊外に住宅を新たに作る」政策は、中心市街地活性化政策に逆行する。
１と２の結果、中心市街地の衰退と空き一方、世帯数（≒人口数）を増やす人口

家数の増加が加速する。

増加策は、人口減少が進む地方都市におい

本研究は以上の問題提起を踏まえて「空て今、最も重要な政策と位置づけられていき家が急増する原因と影響」を考察する。

る。特に「地方消滅」という言葉が話題に本研究が注目する関連性（原因と影響）はなった 2013 年以降、人口増加策はより必要「世帯構造の変化、人口増加政策、中心市とされている。

街地の衰退」である。

このような背景から、人口増加策と、空人口増加政策および空き家急増の解決策

き家急増を解決する政策は相乗効果が期待

は、世帯（≒人口）を「数で見る大きな枠

できる、はずである。

組み」だけではなく「構造の変化も見る枠

しかし、現実は違う。人口増加策に地方都市が邁進する中で、空き家は増えている。

Urban Study Vol.64 June 2017

153

組み」が必要である。
世帯構造は表 8 で分かるように、夫婦と子の世帯および３世代世帯が急減し、単独かつ長期的な住宅開発が始まる。

世帯や夫婦のみの世帯は急増している。求大野村はほぼ全域が「非線引き地域」。

められる住宅の質も当然に変わる。

3000 ㎡以下の開発は自由にできるので、開この対応策として現在は、郊外に住宅が発は予定通り大規模かつ長期的に進む。結

新たに作られる一方、３世代世帯など急減

果、移住者数と住宅数が急増し続ける。

する世帯が利用していた住宅は、家族数減

移住者数の急増で、人口増加政策の先進

少などを機に、空き家になる場合が多い。

地として注目される。

本稿は、この解決策として、３世代世帯

一方で、二次的住宅と移住者向け住宅のなど急減する世帯が利用していた空き家を、 急増により、空き家率が急増するという副シェアハウス（仲間との共有居住）として作用が生じた。

利活用する方法を示す。

2008 年の空き家率 29.4％は、市町村別の空き家率では全国ワースト 14 位である（表２）。

2

研究の経緯～鹿嶋市での現地調査

大野村への移住者を分析すると、市外からの移住だけではなく、安くて広く環境の本研究は、問題提起を漠然と意識してい良い住宅を求めての「市内の中心市街地かた折、茨城県鹿嶋市から次のような講演のらの住み替え」も少なくない。商業施設も依頼を受けたことに始まる。

住宅の郊外化に合わせて、郊外立地が進む。

「高齢者の孤立が深刻な地域が市内に幾つ結果、中心市街地の衰退が加速するというかある。人口は数年前まで増加基調だった

副作用が生じた。

が、人口減少に転じた。この状況下で、コ

鹿嶋市は 2008 年、中心市街地の衰退に歯

ミュニティづくりを推進したいので「人口止めをかけること、空き家を減らすこと等

減少社会の中での新しいコミュニティづくを目的に、大野村の全域を「非線引き地域

り～孤立させない地域づくり」という演題から、市街化調整区域へ線引き」を行う。

で、市民向けに講演をしてほしい。」

大野村は 2008 年以降、開発は全てが許可

講演で鹿嶋市を訪問したのを機に「人口制となり、住宅の新規開発と移住者の流入減少に転じた。高齢者の孤立が深刻化した」

が止まる。

結果に至る過程を現地で調査してみた。現

住宅建設抑制政策により、29.4％だった

地調査を進めると、問題提起との関連性お空き家率は 5 年後の 2013 年度調査で、よび解決策の糸口が見えてきた。出来事と24.3％にまで下げる成果をあげる。

対応する政策は時系列的に次のように要約

一方で、人口は増加基調が続いていたが、できる。

人口減少に転じる副作用が生じる。住宅建

鹿嶋市は 1995 年に大野村（以下、合併後

設抑制政策から 9 年後の現在にかけて、居も、大野村と記す）を編入合併する。編入

住者の高齢化が進む。移住（人口流入）が前のバブル期、大野村では別荘（二次的住止まり、孤立する高齢者が増え始める、と宅）と移住者向け住宅を新たに作る大規模いう新たな副作用が生じる。
154

Urban Study Vol.64 June 2017

以上を纏めると、鹿嶋市の政策と、政策のように、効果（現象）が出にくい政策ほの結果は次の現象の繰り返しと言える。

ど、連携すべき、ということである。

ある政策を打つと、目的の成果はあげる

実践手法とは主に「広範囲に・一斉に行ことができる。移住者（人口）増加策は、

う」か「個別に・きめ細かく行う」かの違成功例として注目を集めた。しかし、いずいをいう。大野村の例で言えば、住宅建設れの政策も違う分野に、副作用が生じた。

の抑制政策も推進政策も、全域を一斉に行った結果、副作用（現象）の程度が大きくなった。

３

鹿嶋市に学ぶべき事～政策連携の大ここから学ぶべきは、抑制と推進のどち

切さらに舵を切るにしても、きめ細かい運用が求められること。その際、違う政策と連携

鹿嶋市に学ぶべき事（特に、他の自治体させることである。

が学ぶべき事）を整理しよう。

連携の例を鹿嶋市の場合で挙げよう。高

まず「政策を連携させる大切さ」である。

齢者が孤立する集落に限り、若い世代が移後述する和歌山県和歌山市など分かりやす

住してくれるような政策を行う。例えば、い例をあげよう。

若い世代の移住者には、町内会など地域コ

自治体のある部署は、中心市街地を活性

ミュニティへの参加を条件に、移住費の一化するという視点・目的だけから、中心市部に助成金を出す。この事例は後述する。

街地活性化の政策を作る。

他の自治体が最も学ぶべきことに話を移

違う部署は、人口（移住者）を増やすとそう。今から大野村の真似をしても、大野いう視点・目的だけから、郊外の住宅開発村で起きた移住者（人口）の急増は期待で政策に邁進する。

きない。なぜなら、大野村を含む鹿嶋市は両者は目的が正反対なので、副作用が生別荘を所有する（移住する）のに、かなりじてしまう。

魅力的な立地だからである。

副作用（現象）の大きさは、政策の特性

鹿嶋市の魅力は東側が太平洋に面して、と実践手法により異なる。

黒潮の影響で、温暖な気候で過ごしやすい。

特性とは主に、中心市街地活性化のよう

西側は北浦という湖に面して、東西にマリに「効果（現象）が出にくい政策」と、人ンスポーツを楽しむ拠点がある。鹿島神宮口増加政策（郊外開発政策）のように「効やプロサッカーで実力と集客力が日本一と果（現象）が出やすい政策」があることを言われる鹿島アントラーズ等、全国区の地いう。

域資源にも恵まれている。最大の魅力は、両者が連携しないで共存する場合、効果

東京駅へ 90 分強でアクセスできる直通バが出やすい政策の現象が大きく、副作用（悪スが 15 分おき位の間隔で発着する交通のい現象）は、中心市街地活性化政策側に生利便性である。

じる。

きつい表現になるが、魅力の乏しい地域

ここから学ぶべきは、中心市街地活性化
Urban Study Vol.64 June 2017

が、成功例と同じ政策を真似しても、成果
155

はあまり出ない。

志向から「利用」志向へ変える本稿の提案

鹿嶋市に学ぶべき最後の事項は、空き家に耳を傾けてほしい。

問題の定義と解決策に関するものである。
すなわち、鹿嶋市など別荘（二次的住宅）

表２）市町村別の空き家率を所有するのに適した魅力的な都市は、二

順位
１
２
３
４
５
６

市町村名
長野県軽井沢町
栃木県那須町
静岡県熱海市
山梨県北杜市
静岡県伊東市
静岡東伊豆町

空家率
72.1
50.4
47.3
43.1
40.5
38.2

７

長野県茅野市38.1

８

千葉県勝浦市35.9９静岡県伊豆市34.4

10

北海道夕張市33.0

14

茨城県鹿嶋市

29.4

全国平均

13.1

次的住宅数の増加により「空き家率が非常に高くなる。これは悪い現象ではなく、空き家率自体を下げることを目的とする必要はない」ということである。
空き家問題の考察は、この説明から始めよう。

４

空き家の定義を「定住」志向から「利用」志向へ変える
表３）都道府県別の空き家率
表 2 は、鹿嶋市が全国ワースト 14 位になった 2008 年度「市町村別の空き家率ワー
ストランキング」。
表 3 は、同年の「都道府県別の空き家率
ワーストランキング」である。
市町村別の上位は、財政破綻した夕張市という例外を除くと、著名な別荘地が並ぶ。
しかも、東京へのアクセスが 2 時間以内と

順位
１
２
３
４
5
6
7
8

都道府県名
山梨県
長野県
和歌山県
高知県
香川県
徳島県
鳥取県
鹿児島県
全国平均

空家率
20.3
19.3
17.9
16.6
16.0
15.9
15.4
15.3
13.1

出典）住宅・土地統計調査（2008 年）

いう立地の良い別荘地に限られる。
空き家率を論じる報告書や書籍は、ほと空き家の定義として、別荘など「二次的んどが全国平均と都道府県の空き家率を示

住宅」は所有者が存在するが「定住していすに止まる。だから「空き家率は全国平均ない」ので、利用頻度の多寡に関わらず「全で、13.1％。最も高い都道府県は山梨県のてを、空き家としてカウント」する。

20.3％」という数値を見ても、なんら異常

要するに、現在の定義は「定住者がいなに気がつかない。

い住宅は全て、空き家」としてカウントすしかし、軽井沢町の空き家率 72.1%を見る「定住」志向から導かれている。

れば、いくらなんでも高すぎると異常さを空き家の解決策は後述するように、サテ

感じないだろうか？

ライト拠点をもつ２地域居住あるいは共有

空き家の分類と定義は後述するが、ここでは次のことを頭に入れて、住宅を「定住」
156

居住など「定住に固執せず、利用を推進」

Urban Study Vol.64 June 2017

する政策との連携が効果的である。

型、4 型」と呼び、それぞれ説明していく

この際、空き家の定義が「定住」志向のが、以下のキーワードを念頭に置くと、わままだと、いくら利用度を高めても、見かかりやすいと思う。

け上の空き家率は減らない。

空き家の分類基準と、問題提起を読み解

定住志向から利用志向へ変えるべきは、

くキーワードは「市場性、需要、２地域居

空き家の定義だけではなく「人口（定住者）

住、節税、心情」である。

の争奪戦を続ける地方自治体の意識」である。

1 型の「売却用の住宅」と、2 型の「賃地方自治体が定住志向から利用志向へ意

貸用の住宅」は、それぞれ売却市場、賃貸

識を変えれば、定住者向け住宅の乱造が抑市場に出ている「空き家」と定義される。

制されるだろう。

市場に出た空き家は「需要に適正な価格」

したがって、本稿は統計上の空き家数かであれば、取引が成立して、空き家でなくら、二次的住宅の数を除外したものを「真なる。つまり、1 型と 2 型の空き家は「需の空き家数」と定義して、次の公式を使う

要があるものは、問題視しなくてよい」とことにする。

いえる。
需要を重視する理由を説明しよう。空き

再掲：表１）真の空き家数を導く公式

家のうち半分以上の 52％が「賃貸用の住

空き家数＝住宅ストック数－世帯数宅」である。この中には、節税（投資も含

真の空き家数＝空き家数－二次的住宅数

む）という世間のニーズに応える形で、需要を考慮せずに乱造されているものが散見される。

5

空き家の定義と 4 分類

つまり、空き家対策という政策を論じるには、節税の政策と連携させる必要がある。

5 年毎に実施される住宅・土地統計調査

詳細は、4 型の説明と併せて行う。

は表 4 のように、空き家を 4 つの型に分けている。

3 型の別荘など「二次的住宅」は、所有者が定住用の住宅とは別に、二軒目の別

表 4）空き家の 4 分類と、割合

荘・セカンドハウスとして所有する「空き１型「売却」用の住宅（4％）

家」と定義される。

２型「賃貸」用の住宅（52％）

他の型が「定住」用の住宅であるのに対３型「二次的」住宅（5％）

して、3 型の二次的住宅は「２地域居住」

４型「その他」の住宅（39％）

用の住宅という定義もできる。

出典）住宅・土地統計調査（2013 年）

そこで先に少し触れたことを含めて、次

注）括弧内は「空き家数全体に占める割合」の提案を示したい。
２地域居住用の住宅（3 型の二次的住宅）

本稿は以下、それぞれを「1 型、2 型、3Urban Study Vol.64 June 2017

は、その利用によって利用者自身の生活の157

質が向上し、二次的住宅がある地域の活性

５つの型に分類したものといえる。市場価化に寄与するならば、他の型と同じように値が無い型を除く、４タイプに共通する空「空き家としてカウント」することは適切

き家の問題点は「市場に出ない（他人が利とはいえない。したがって、空き家数から用できない）」事に尽きる。

二次的住宅を除外した数を「真の空き家数」と定義すべきと考える。

つまり、空き家は、市場に出れば（他人が利用できる状態になれば）、1 型と 2 型の

ただし、利用の頻度が低すぎる場合は再空き家に位置づけが変わり、対策の打ち手

検討の必要があるし、二次的住宅も他の型は幾らでもある。では、打ち手の例をタイと同様に、需要を考慮せずに乱造すること

プ毎に示そう。

も好ましくない。

節税型は当然、税制で対応する。例えば、空き家は更地や青空駐車場等より、固定資

４型の「その他の住宅」は、その他と言産税と相続税がかなり優遇される。結果、

うだけあって、定義は難しい。空き家を論

空き家になりそうな時、空き家のまま放置じる報告書や書籍に目を通したが、少なくされやすい。

とも私には理解しやすい定義はなかった。

解決策のキーワードは、ここでも「所有理由は多分に「節税、心情」というキーから利用へ」が最適である。すなわち、空

ワードにあり、これは非常に説明しにくいき家として「所有したまま放置」するよりことにある。

「利用」する場合の税制こそ優遇したい。

そこで、私の研究によれば、その他の住次に、所有者不明型は今も自治体が努力

宅の空き家は「シャッター商店街（商店街している探索活動で対応する。

の空き店舗）と本質は同じ」という話を次

しかし、貸したくない型と備え型は「心項で紹介したい。

情の問題」といえる。だから「税制や補助金等お金、自治体の事務的な活動」では動かない。心情を動かすには、お金や事務的

６

その他の空き家と、シャッター商店街

な活動では無理で、心ある世話を焼くしかは本質が同じ手はないだろう。

拙著 『商 店 街再 生の 罠』（ち く ま新 書表５）シャッター商店街が生じる原因

2013）では「節税、心情」というキーワー

節税型～空き家は更地より節税できるドを使い「その他の空き家と、シャッター

貸したくない型～他人に貸したくない心情

商店街が生じる原因の本質は同じ」である

備え型～家族が帰る・継ぐ時の為に備えたことを論じた。つまり、どちらも問題は根い心情

深いが、どちらかに有効な解決策を見出し

所有者不明型～所有者が不在・不明

た時、もう一方にもその解決策は応用でき

市場価値が無い型～市場取引が成立しない

る。拙著分析の要約を表 5 に整理した。
表 5 は、4 型の「その他」の空き家を、
158

Urban Study Vol.64 June 2017

７

真の空き家数、真の空き家率

両者の違いは、3 型の空き家数が空き家
数全体に占める割合に尽きる。

空き家率および空き家数について、空き全国平均は 5％と低いのに、鹿嶋市は家の 4 型毎（表６、７では左端の４項目）

28％（2013 年度）と高い。

に、全国平均と鹿嶋市のデータを時系列にこの違いが 2013 年の空き家率が「全国平比較してみよう。

均は 13.5％なのに、鹿嶋市は 24.3％」とい

表６は、全国平均の空き家率および空き

う差に繋がる。

家数である。表７は、鹿嶋市の空き家率おしかし、空き家率を計算する数値を「空よび空き家数である。

き家数」ではなく、先述した「真の空き家数」で計算すると、鹿嶋市は空き家率：

表６）全国の空き家率と空き家数。最下段

24.3％が「真の空き家率：17.4％」にまでの囲み太字は住宅ストック数と空き家率。

下がる。

数の単位は万人、万戸。

① 真の空き家数＝空き家総数－二次的な2008 年2013 年の世帯数：5245

空き家数 割合

空き家数

住宅数：7780-2210＝5570② 空き家率 ＝空き 家数÷住 宅スト ック

割合 増減率

１)

35

5%

31

4%

▲12％

２)

413

55%

429

52%

4%

③ 真の空き家率＝真の空き家数÷住宅ス

３)

41

5%

41

5%

±0

トック数：5570÷32020＝17.4％

４)

268

35%

318

39%

19%

計

757

5759

820
13.1％

6063

数：7780÷32020＝24.3％

8％
13.5％

8

5％

空き家対策は、意識改革が大切

出典）住宅・土地統計調査（2008、2013 年）
全国平均の空き家率および空き家数（表表７）鹿嶋市の空き家率と空き家数。最下6）は、次の特性が見られる。

段の囲み太字は住宅ストック数と空き家率。
数の単位は人、戸。
2008 年

まず、2 型と 4 型が空き家全体の９割以上を占める。
そして、増減率を見ると、増加基調にあ2013 年の世帯数：26464

空き家数 割合 空き家数 割合

増減率

るのは 2 型と 4 型だけで、1 型と 3 型は増えていない。

１)

180

2%

170

3%

▲ 6％

2）

4000

41%

3290

42%

▲18％

以上より、空き家の数を減らすことを目

３)

2320

24%

2210

28%

▲ 5％

的とする場合、2 型と 4 型に特化して抑制

４)

3190

33%

2100

27%

▲34％

する政策が有効、という方向性を導くこと

計

9690

▲20％

ができる。

33010

7780

29.4％ 32020 24.3％ ▲3％出典）鹿嶋市空家等対策計画（2017 年）

以上の観点から、鹿嶋市の空き家率および空き家数（表 7）の増減程度は参考にな

Urban Study Vol.64 June 2017159

る。４つの型すべてが減少しているが、2しかし、この意識改革は、市民（居住者）

型は 18％、4 型は 34％と減少の程度が大き側で進む一方、事業者（建築会社、融資会

い。

社）と自治体側は未だ新築信仰が強く、市鹿嶋市が空き家率および空き家数を民側の意識に追いついていない。なぜなら、2008 年から 2013 年にかけて、大きく削減

空き家（中古住宅）の利活用よりも、新築できた要因は何か？

住宅を建設する方が「実践は楽で、収益を空家等対策の推進に関する特別措置法が稼げる」からである。

2015 年 2 月に施行され、様々な取り組みが要するに、空き家を削減するには、事業導入された。同法を受けて、鹿嶋市は 2017

者と自治体側の意識を「空き家の利活用」

年 3 月に鹿嶋市空家等対策計画を策定した。 へシフトしていくことが求められる。
しかし、いずれも鹿嶋市の考察期間より空き家の利活用を推進する具体的な方法

後のことである。したがって、鹿嶋市におを論じる前に、自治体が郊外に住宅を新たける空き家の削減要因は別にあると考えらに作る動向と理由、世帯構造の変化を分析れる。そこで、鹿嶋市の職員および市民にしておきたい。

聞いてみると、次のように整理できる。
鹿嶋市の空き家削減に最も効いた要因は、
第 2 項で説明したように 2008 年、大野村の9

自治体が郊外に住宅を新たに作る動向

全域を「非線引き地域から、市街化調整区と理由域へ線引き」を行ったことにある。これにより、むやみな住宅開発（住宅新規供給）

大野村は先述したように、人口（移住者）に歯止めがかかると同時に、市民が「住宅増加の成功例として、自治体の注目を集めは使い捨てるものではなく、今ある住宅をた。また、大野村は 2008 年まで、ほぼ全域

利活用しよう」という意識を醸成する契機

が「非線引き地域として放置」されていたになったようである。

ので、別荘（二次的住宅）や移住者用住宅「意識で、空き家が減る」と言うと、疑が、ほぼ自由に建築できた。結果、大野村

問を抱く人がいるかもしれない。

の人口は急増した。

しかし、環境改善（エコ）の取り組みが読売新聞 2008 年 3 月 18 日記事「市街化日本で進んだ最大の要因も「使い捨てから、

調整区域指定差止訴訟」によれば、1995 年

リサイクルやリユース」という「エコ意識」の合併から 10 年間で大野村の人口は、約が醸成されたことにある。

13700 人から 3400 人も増加している。10

物は使い捨てて新品購入よりも、リサイ

年間の人口増加率は 25％と極めて高い。

クルやリユースが格好良い、という意識がしかし、読売新聞記事の意図は別なとこ醸成された。

ろにある。市街化調整区域指定差止訴訟と同様に、住宅も新築住宅一辺倒よりも、いうタイトルから推測できるように、大野

リフォームやリノベーションが格好良い、村の地権者 80 人が、市街化調整区域へ線引という意識改革が進みつつある。

きした自治体（鹿嶋市）を訴訟した事を報160

Urban Study Vol.64 June 2017

道し、線引きの是非を問う内容である。

ここまで「市街化調整区域」や「非線引是非とは、自治体が線引きを行うデメリき地域」等、都市計画の用語を説明なく論ットとして「人口増加を止める。（新規住じた。以下で簡単に説明するが、分かって宅開発できないと不動産価値が劣化する

いる方は次項へ進んでほしい。

等）居住者の財産権侵害」という 2 点である。

日本の都市計画区域は次のように、3 つ

さて、地方自治体関係者は、鹿嶋市の事に分類される（括弧内は面積、割合）。出

例を読売新聞記事等で見て、どのように解典は国土交通省「都市計画現況調査 2015」

釈するだろうか？

である。

１① 市街化区域

中古住宅の利活用政策よりも、人口を(145 万 ha、14％)

10 年で 25％も増加できた「郊外に住宅を新② 市街化調整区域（382 万 ha、37％）

たに作る」政策に魅力を感じるだろう。

③ 非線引き地域

２(492 万 ha、49％)

１を推進後、中心市街地の衰退や空き家の増加という副作用が生じた場合であっ３つのうち、積極的に住宅開発など市街ても、訴訟されるリスクを恐れて、線引き化（以下、開発）を行ってよいのは、市街を躊躇（非線引き地域を放置）するかもし化区域だけである。

れない。

市街化区域とは、既に市街地を形成している、いわば都市の中心部である。

１と２の事例として、わかやま新報 2016

市街化調整区域は逆に、農業や自然の保

年 3 月 10 日記事「農地転用を防ぐ政策を撤護等を目的に、開発を「抑制」する為、開回～議会の反発で県」が参考になる。

発は全て知事の許可を要する。

和歌山市は、市街化調整区域での住宅建

市街化調整区域での住宅建設「推進」政設「推進」政策を 2001 年に実施、2005 年

策とは、自治体が人口を増やす（前段としには更なる推進を行った。結果、郊外（市て、住宅を増やす）目的で、許可基準を開街化調整区域）に住宅が乱造され、商業施発しやすいように緩和することをいう。

設開発も郊外で進み、中心市街地の空洞化

市街化区域と市街化調整区域に分けるこが進んだ。

とを「線引き」という。都市化が進んだ・

和歌山市による郊外における住宅建設推進みそうな大都市は、線引きが義務である。

進政策の弊害を憂う和歌山県は、2016 年 3

しかし、まだ都市化が進みそうもない小都

月の県議会で、農地転用の厳格化など郊外市は義務ではなく、線引きを行っていないでの住宅建設「抑制」政策案を打ち出す。

地域を「非線引き地域」という。

しかし、県議会は「農地を住宅へ転用でき

非線引き地域は許可を要する開発対象がないと、人口減少が加速する。農家の利益

3000 ㎡以上なので、ほぼ自由に住宅を開発を侵害する」等を理由に、抑制政策案を撤できる。非線引き地域の放置とは、開発（都回した。

市化）が進むのに、線引きを放置することをいう。

Urban Study Vol.64 June 2017

161

10

世帯構造の割合変化と、空き家が生じ増加傾向グループの住宅は、過去の住宅

る関係

ストックが少ない割に、新たな住宅需要が高い。だから、住宅の新規供給も多い。し国民生活基礎調査（2013 年）によれば、かし、このグループが居住・移住用の住宅

世帯構造の割合は約 40 年で表 8 のように変を探すと、はじめにでも言及したように「安化している。

くて広い住宅が少ない」という不満が出る

世帯を 1975 年から 2013 年の増減で次のことが意外に多い。なぜか？

2 グループに分類し、空き家が生じる関連

このグループの顧客が住宅に求める需要性を考察する。以下カッコ内の数字は 1975

（以下、顧客ニーズ）と、新規供給を含め

年から 2013 年の増減率を示す。

た住宅ストック（以下、供給）の質に、大きなミスマッチが生じていると思われる。

表 8）世帯構造の割合

単独世代の一例を挙げると、供給者側は単位：％ワンルームマンションを中心に新規供給す1975 年 1995 年 2013 年

る。一方、単独世代の顧客ニーズは非常に

単独世帯

18.2

22.6

26.5

多様化していて、仲間との共有居住が人気夫婦のみの世帯

11.8

18.4

23.2

である。

３世代世帯

16.9

12.5

6.6

あらゆる分野で、顧客ニーズと供給のミ夫婦と子の世帯

42.7

35.3

29.7

スマッチは生じるし、顧客ニーズの多様化

ひとり親と子

4.2

5.2

7.2

が進む。したがって、政策立案者および供の世帯
その他の世帯

給者側においては、顧客ニーズを的確にと
6.2

6.0

6.7

らえることが、問題解決の鍵となる。

出典）国民生活基礎調査（2013 年）

本研究は、顧客ニーズのうち「仲間との共有居住」に絞り、３世代世帯など急減す

減少傾向が続くのは、３世代世帯（▲る世帯が利用していた空き家を「シェアハ61％）、夫婦と子の世帯（▲30％）。

ウス」という形で利活用する問題解決の方減少傾向グループの住宅は概して「住宅法を示す。

そのものは広く、部屋数は多いが、それぞれの部屋は狭い」という特性が見られる。
また、減少傾向グループの住宅は、需要11が低下し続けるのに、需要が高かった過去

シェアリング・エコノミーと、空き家活用の関係に建設された住宅ストック数は多い。だから、子の独立など家族人数が減少すると、仲間と共有居住する「シェアハウス」は空き家になりやすい。

昨今とても注目されている「シェアリン

一方、増加傾向が続くのは、単独世代

グ・エコノミー（共有型経済）」という理念（46％）、夫婦のみの世帯（97％）、ひとりが具体化された一つの形である。他には、親と子の世帯（71％）、その他の世帯（8％）。

Uber 等が実践するカーシェアリング（自動162

Urban Study Vol.64 June 2017

車の共有利用）。Airbnb 等が実践する民泊2013 年、転出超過者数が全国 1 位となる等、（空いている部屋と宿泊希望者のマッチン

人口急減地域の一つである。しかし、横須グ）等がある。

賀市（特に中心市街地）は立地が良い。中

民泊は、空き家の活用および、空き家の心市街地にある駅から横浜駅へは約 30 分、発生を抑制する機能がある、と言われる。

東京駅へは 1 時間以内でアクセスできる。

事実、民泊の実践を前提に、広すぎる住宅

横須賀市の人口が急減する要因は、矢戸に「新たに住み始める。家族人数が減少し地区など車が進入できない丘・がけ地の多たけど住み続ける」という話を何人かからさにある。この地域（以下、矢戸地区）は聞いたことがある。彼らの目的は、金銭的「人口急減。空き家急増。居住者の高齢化な利益を得ることも少なからずあるが、他と孤立化」という鹿嶋市と（は原因が違う人との交流から生まれる心的満足の方が大が）同じ３つの問題に直面する。

きいと言う。これはシェアリング・エコノ

横須賀市は政策対象を矢戸地区に絞り、ミーの理念を象徴している。

空き家の共有利用（シェアリング・エコノ

シェアリング・エコノミーの詳細は、拙

ミー）を政策化した。本稿では次の２つに

稿「まちづくりに、図書館が果たす役割を、注目する。

シェアリ ング・ エコノ ミーか ら考え る」①学生シェア居住助成（Urban Study Vol63）で論じたが、その理②社宅転用リフォーム助成

念は次のように要約できる。

対象者が①は学生、②は法人に変わるだ

空いている時間や場所や、使い終えた物

けで、仕組みはほぼ同じである。すなわち、を、ひとりで非効率に所有せず、他人や仲対象者が 2 名以上の仲間と共有居住する場

間と低料金で共有（共同利用）することで、合に、購入費やリフォーム費用など初期費

顧客側と供給者側の双方が、利益と心的満用の一部を助成する仕組みである。

足を得る。

この事例は、他の自治体が学ぶべき点がつまり「ひとりで所有から、みんなで利

２つあり、それぞれを第 13 項と第 14 項で用へ」の意識改革である。

説明する。

以上より、空き家の問題解決は「空いている時間や場所や物を他人や仲間と低料金で共有したい顧客ニーズ」に応える形や政13

シェアリング・エコノミーと、子育て策をつくることが鍵となる。以下に具体例

支援政策の連携を挙げていこう。
第一に、助成する要件に「町内会への参加を義務化」していること。若者が町内会
12

シェアリング・エコノミーと、人口増に参加する要件で、居住者の高齢化と孤立

加と空き家の政策の連携化という問題の解消を期待しつつ、人口増
加策と空き家対策も連携して兼ねる１石３

神奈川県横須賀市（人口約 40 万人）は
Urban Study Vol.64 June 2017

鳥の政策といえる。
163

この背景には、若者（学生と社会人）に社宅へ空き家をリフォームして、念願の首加えて、シングルマザーの間でもシェアハ

都圏への進出を実現している。

ウスに共有居住するシェアリング・エコノ

これは大都市から地方移住の成功例としミーが人気な動向がある。

て有名な徳島県神山町とは、逆のモデルとシングルマザーは、世帯構造では「ひといえる。

り親と子の世帯」に該当する。増加傾向に神山町への移住は様々な形態があるが、あり、住宅ニーズが多様化する世帯構造の大都市に本社を置く企業のサテライトオフ

典型といえるだろう。

ィスとして進出が相次ぎ、世間の話題を集

そこで、私が首都圏で視察した「シングめた。この話題性が中央省庁のサテライト

ルマザー３組が共有居住するシェアハウ

オフィス実験や移住者の増加に繋がっていス」の例を紹介したい。

る。

母３人は全員が仕事をもつが、誰かが在横須賀市と神山町の事例は「働き方改革宅している時は、その彼女が３組の子どもと、人口増加策と空き家対策に１石 3 鳥で全員の面倒をみる。母３人全員が仕事・外効く連携的な政策」であることを示してい出の時だけ、ベビーシッターに来てもらう。

る。

これで、保育所は基本的に必要としない。

両事例の成功要因を整理しよう。対象＝更なるメリット 2 点を、彼女たちから教顧客を絞り、その顧客ニーズに応える政策

えてもらった。まず、３組の境遇が似た子を導いていることである。

どもたちが、まるで兄弟のように遊んだり

すなわち、空き家の活用を計画する段階

助け合うことで、世間から偏見をもたれがで、地域や物件毎に、どのような人たちに・

ちな子どものメンタルや成長にプラスにな

どのように利用してほしいか、対象を絞っ

ること。

ている。

そして、母３人も同様に、似た境遇にあ換言すると、移住推進（人口増加）政策

る仲間との助け合いにより、メンタルが安は予め、移住してほしい者の個性を絞る。

定するという。

すると、予め用意する住宅も絞ることがで彼女たち曰く「使える制度が無いから、きる。結果、いたずらに空き家を増やさな

自分達で制度を創った」という言葉が私のいで済む。

脳裏に刻まれた。

絞り込みの重要性は、空き家政策に限らず、顧客を相手にする事業の基本である。
対象を絞ることで、地域や物件の個性とな

14

働き方改革と、人口増加政策と空き家る。個性がある魅力的な地域や物件は、顧政策の連携

客を惹きつける。

第二に、社宅はサテライトオフィス兼用も可能であること。この制度を使い、地方の IT 企業がサテライトオフィスを兼ねた
164

Urban Study Vol.64 June 2017

15

おわりに

国土交通省「都市計画現況調査 2015」
http://www.mlit.go.jp/toshi/tosiko/toshi_tos

空き家が急増する原因と影響は多岐にお

iko_tk_000016.html

よぶが、本研究は「世帯構造の変化、人口増加政策、中心市街地の衰退」という関連

総務省「住宅・土地統計調査 2013」

性（原因と影響）に注目した。

http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/

世帯数（≒人口数）の減少を憂い、誰でもいいから移住者の「数」を増やそうと、

厚 生 労 働 省 「 国 民 生 活 基 礎 調 査 2013 」

対象を絞らない住宅を郊外に増やす人口増

http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyo

加政策では、空き家が増える。そして、中sa/k-tyosa13/

心市街地の衰退という副作用が生じる。
世帯（≒人口）の「数」よりも「質・構鹿嶋市「鹿嶋市空家等対策計画 2017」

造」の変化に着目すべきである。

http://www.city.kashima.ibaraki.jp/info/deta

以下に示す世帯構造の変化トレンドは今

il.php?no=8035&pc=1

後も変わらずに続くだろう。
３世代世帯など急減していく世帯が利用

並木厚憲「横須賀市で限界集落が生まれた理由

する住宅は今以上に、空き家になりやすい。
逆に、急増していく単独世代などは、顧東洋経済オンライン 2014/8/19」
http://toyokeizai.net/articles/-/45714

客ニーズの多様化が進む。多様化する顧客ニーズに応える政策を打たないと「空き家久繁哲之介「まちづくりに、図書館が果たす役割は多いけど、私が住みたい住宅はない」とを、シェアリング・エコノミーから考える」（Urban

いうミスマッチが生じるだろう。

Study Vol63）

本研究は、顧客ニーズのうち「仲間とのhttp://www.minto.or.jp/print/urbanstudy/pdf/

共有居住」に絞り、３世代世帯など急減す

u63_05.pdf

る世帯が利用していた空き家を「シェアハウス」という形で利活用する問題解決の方法を示唆したものである。

2017 年 6 月【参考になる書籍】

久繁哲之介

NPO 法人グリーンバレー 他『神山プロジェクトという可能性』廣済堂出版 2016

【ネットで閲覧できる参考資料】

阿部珠恵 他『シェアハウス

わたしたちが他人と住む理由』辰巳出版 2012
国土交通省「二地域居住の推進」
http://www.mlit.go.jp/kokudoseisaku/chisei/k

中川寛子『解決！空き家問題』ちくま新書 2013

okudoseisaku_chisei_tk_000073.html

Urban Study Vol.64 June 2017165

野澤千絵『老いる家崩れる街』講談社現代新書

2016

久繁哲之介『商店街再生の罠』ちくま新書 2013

久繁哲之介『競わない地方創生～人口急減の真実』
時事通信社 2016166

Urban Study Vol.64 June 2017