ICTを活用した”Smart＆Safety“なFMの実践
NTTファシリティーズ新大橋ビル概要

ICTを活用した遠隔運営の実証実験

自社所有ビルであるNTTファシリティーズ新大橋ビルでは、インハウスFM’erによるICTを活用した遠隔運営を行っている。
ファシリティマネジメント実験場としての機能を果たす実証実験型オフィスとしてFM手法のPDCAサイクルを実践している。

遠隔地（新大橋ビル）

ICTを活用した遠隔運営

本社

建築設計者

所有者 ： ㈱NTTファシリティーズ（自社利用）
所在地 ： 東京都江東区新大橋1-1-8
階数・構造： -1＋4 鉄骨造（地下RC一部SRC造）
延床面積 ： 4,342.4㎡
竣工： 2014年4月
入居開始 ： 2014年7月（運用開始から2年7か月）

利用者

不動産
コンサルタント

研究開発者

ファシリティマネジャー

建物設備
維持管理者

入居者

総務人事部

経営者

FM技術部

ＩＣＴシステム部

研究開発部

インハウスFM’erによる一元運営
蓄積したＦＭノウハウ

運営関係者(自社社員)による活発な意見交換

ＩＣＴ活用によるＦＭ実践

今までサプライヤーとしてＦＭを実践してきたノウハウ、自社社員だからできる活発な意見交換、ＩＣＴの活用等実験的なＦＭの実践により、新しいＦＭ手法の構築と市場展開が可能となっている。

FMの導入とPDCAサイクル ～経営者と利用者への貢献～
ICT・エネルギー・建築のワンストップサービスのノウハウを最大限生かし、社内外パートナーとの連携、コラボレーションから知見を積み重ね竣工前からFM導入・検討を重ねてきた。

PlanDo運営関係者がそれぞれの立場で実践
・経営者（情報入手、判断）・利用者（オフィス・会議室利用、設備操作、入退室）
・FM’er （関係者対応、マネジメント）
・維持管理者（建物点検）

・新規ＦＭ施策検討会議（FM’er、入居者）
・計画書作成・業務手順書作成

ファシリティマネジャー

Action・省エネ施策実施
・レイアウト変更
・建物設備点検方法改良 ・会議室利用状況改善
・ＢＩＭデータ改良

建物構築
スケジュール

2012

～2011
施設条件
集約

基本計画

▼2/6
[PJ開始]・アンケート、ヒアリング ・対応記録チェック
・モニタリング結果分析 ・課題管理表チェック
・運営定例会議での検討 ・エネルギー使用量分析

2013

基本設計

実施設計 ▼着工ビル建設▼7/23 ▼12/1[基本計画] [構築発表]
BIMによる設計図書作成

Check

▼4/20

2014

建物竣工

▼ﾊﾞｰﾁｬﾙ竣工

2015

経営者への貢献

コスト削減

・ファシリティコスト削減
・点検の効率化

サービス品質向上

・情報共有の円滑化
・モニタリング技術による震災への備え

利用者への貢献意識改革

・ビル利用状況等の見える化
・ペーパーレス化

利便性向上

・設備操作のどこでも化・レイアウト最適化
・多様なワークスタイルへの対応

2016

7/21 運営開始▼BIMによる点検開始

BIMを活用したFM手法の検討
ICT活用

BEMSを活用したFM手法の検討▼ｼﾝｸﾗｲｱﾝﾄ検討開始
働き方ｺﾝｾﾌﾟﾄ検討

運営取組▼BEMSによる管理開始 ▼電気基本料金見直し

ﾜｰｸｽﾀｲﾙ検討▼無線LAN運用ﾎﾟﾘｼｰ作成
ｵﾌｨｽﾚｲｱｳﾄ検討・什器選定▼位置情報活用によるｵﾌｨｽ分析▼ｻｲﾈｰｼﾞによる情報共有 ▼ﾚｲｱｳﾄ変更▼運営体制構築▼運営仕様策定
RFPによる協力会社選定▼書類削減ｶﾞｲﾄﾞ発出▼整理整頓ｶﾞｲﾄﾞ制定▼働き方ｶﾞｲﾄﾞ･館内規則制定▼第一回ｻﾂﾏｲﾓ収穫祭▼ｽﾍﾟｰｽ有効活用2017…

FMサイクル実践から得られた効果ビル運営情報・費用の一元把握

・ビル運営費用、トラブル、行政届出状況等の一元管理
・毎月の運営会議での情報共有
・利用者からビル関連部門への問い合わせルート一元化（10→1ルート）【導入ICT技術】

タブレット
点検結果をクラウド上でリアルタイム共有

スマホ
スマートフォン
による設備操
作・入退室

位置情報
位置情報モニタ
リングによる行動分析

シンクラ
無線LAN・
シンクライアント環境の導入振動モニター
災害に備える
常時建物振動モニタリング

サイネージ
建物情報のリア
ルタイム共有BEMS,DCIM
エネルギー・設
備の管理、遠隔制御

・ゴミ排出量26％削減・リサイクル率12％改善
・紙購入量29％削減
・CS向上施策（サツマイモ収穫祭等）【ICT活用の効果】※

BIM

設計、施工時のBIMデータを建物運営に活用

FM施策の活発な推進【FM’erによる一元運営の効果】

累計コスト
単位：百万円ICT（BIM・BEMS）活用のファシリティコスト効果

900

ICT活用によるLCC比較

累計削減額
単位：百万円

90800

累計削減額

80700

ICT活用時の累計コスト

7060060

ICT未活用時の累計コスト

500

50400

40300

30200

20100

100

5年目でICT導入コスト回収
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

-100

1,000
0-1,000

点検結果のリアルタイム共有

・点検項目、点検スケジュールの確実な履行

累計削減額（35年間）
23百万円（ファシリティコストの3％）ICT活用による増分
ICT活用による減分

6,000

2,000

・設備情報・モデルと現況との一致率100％

ICT活用による運営コストの増減

7,000

3,000

BIM活用による業務品質向上

(年数)

8,000

4,000

設計、施工、運営まで一気通貫のBIM活用

BIM導入コスト

累計削減額

・BIMデータ作成、修正
・BIMデータ移行処理
・BIM操作トレーニング

累計削減額
単位：千円

80,00070,00060,00030,00020,00010,0000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 (年数)-2,000

設備管理台帳作成コスト削減

・設備調査（▲20人日）-3,000・台帳作成（▲10人日）-10,000

BIMによる維持管理で11%削減-20,000

・報告書作成、報告業務の効率化（▲2人日×12ヶ月）-30,000
・事前シミュレーションによる点検効率化（▲0.5人日×12ヶ月）
・BIMモデルの確認によるFM’er稼働削減（▲3人日）

BEMS遠隔操作による管理で3%削減

・1階の低利用率会議室(40㎡)を外部貸出スペースとして有効活用
・ビーコンによる入居者の行動把握を行い、レイアウト最適化実施

スペース利用状況のリアルタイム把握
・最終退館時に警戒セット忘れ 0件
・リアルタイムに会議室使用状況（≠予約状況）が把握できることによって、実際の利用率が向上

・移転前50%→移転後83%に向上
・移転前後で8カテゴリのCSアンケート実施（快適性、利便性、交流・協働のしやすさ等）

利用者（研究職）の知的生産性向上
・部門間ミーティング時間移転前後で1.9倍に増加
・特許出願件数が移転前後で2.6倍に増加

50,00040,000

15年毎の設備更改に合わせたBIMデータ移行処理

利用状況モニタリングでスペース活用

オフィス環境満足度向上-10ICT活用による増減
単位：千円

5,0000※光熱水費除く

・冷暖切替（▲4人日） ・不具合現地駆け付け（▲1人日）

地震時、利用者の建物の不安感解消
・「建物の健全さをリアルタイムに把握することができ、安心できた」（2015年3月24日地震発生時の利用者の声）

電気基本料金の31％削減（契約電力の見直し）

・2015年度電気料金31％削減（8百万円削減）（使用電力同量想定・2014年度比）

エネルギー消費量の約60%削減（オフィスエリア）※一次消費エネルギー量実績値（2014年9月～2015年8月）
744MJ/㎡、DECC公表統計値との比較