2021 年以降を見据えた木造密集市街地のストック更新と共有空間の包括的評価手法の検討（概要）
研究責任者

工学院大学建築学部まちづくり学科
助教

1.はじめに

藤賀 雅人

ケースも一般化しており、こうした個別ス
トックの変化が市街地に与える影響につい1-1.研究の背景と目的
現在、東京都の木造密集市街地整備は2020 年を期限とし、都市の不燃化を進める
取り組みがなされている。その手法は、災害による危険性が著しく大きい地域を対象に、不燃化推進特定整備地区（以下、不燃化特区と略す）を指定し、未整備の主要都市計画道路整備と税制優遇措置を設けた建築ストッ
クの更新誘導を進める助成制度の運用がなされている。これに加えて、従来の各特別区・地区の状況に応じた再開発事業、地区内の道路拡幅、災害時の地域防災を担える組織形成などが設定されている。こうした動向は、面的・線的基盤整備事業が実施される中、建築ストックの更新を推進することか
ら、個別更新が行われた周辺環境や、既存の密集市街地整備によって創出される公共空ても評価を広げていく必要性がある。また、成熟社会を前提に、建替え助成を運用する
際の助成制度の設計方法や配慮点などを明らかにする研究も必要と言える。しかしながら、既往研究では個別建築物に対して助成制度を運用する上での知見も十分には蓄積されていない。
本研究では、こうした社会的・学術的な背景を前提としつつ、次の 3 点を明確にする
ことで、木造密集市街地を対象とし、公的助成を導入したストック更新の実態、公共事
業による整備空間と個別の更新空間の関係性を考察し、2021 年以降の密集市街地整備の方策を検討する上での知見を得ることを目的としている。
① 東京都木造密集市街地における建築ス
トックの建替え助成の実態把握と課題間との関係性を整理し、建築敷地間の共有
空地の活用など、地区の詳細な空間像に着目した評価方法を検討する必要性がある。

整理② 特定地区における助成制度を活用した
更新建物と敷地、周辺環境の関係性の把それにも関わらず、政策目標は建築物の除却・建替え総数と、不燃領域率の向上といった地区全体を対象とした数量的な評価に比握③ ストック更新による地区の空間変化と居住環境・防災性能の評価

重がおかれるのみである。
別の視点に立てば、近年では空き家リノ
ベーションやセルフコンバージョンといっ

1-2.研究の対象と方法た既存ストックを部分的に更新・活用する− 37 −

本研究では、不燃化特区の指定がなされUrban Study Vol.66 JUEN. 2018

ている東京都内全 19 区 53 地区を対象とす

2. 東京都における木造密集市街地整備とる。研究方法は、第一に、東京都及び各区作

不燃化推進特定整備地区

成の不燃化特区関係資料から地区指定の概
要及び助成制度の内容を整理する。次に、東2-1.木造密集市街地を対象とした整備
手法の変遷

京都及び各区不燃化特区担当課へのヒアリングを行い、従前の木造密集市街地整備と助成制度の関係性、助成内容、適用件数、制度活用上の配慮点を把握した。これに加えて、全地区の建替え動向の把握と条件の異なる 6 地区を対象とした、地区内の建替え
実態及び周辺環境調査を実施した。以上を整理し、建替え助成制度の運用実態の考察と、ストック更新による地区内の空間変化を考察した。なお、詳細調査を実施した 6 地
区は次の地区である。
・墨田区

京島周辺地区

・豊島区

東池袋四・五丁目地区

・世田谷区 区役所周辺地区
・大田区

大森中地区

・新宿区

西新宿五丁目地区

・台東区

谷中二・三・五丁目地区

木造密集市街地整備は、1970（昭和 50）
年代半ばから過密住宅地区更新事業、住環
境整備モデル事業が制定され、本格的に進められることとなった。平成に入ってからは、コミュニティ住環境整備事業などが導入され、地区内の道路・公園整備と合わせて共同住宅（コミュニティ住宅）の建設を進めるなど、基盤整備と住環境を合わせた多様なアプローチによる環境改善が取り組まれることとなった。1994（平成 6）年には密集
市街地整備促進事業と総合住環境整備事業が整理されたが、阪神・淡路大震災が発生
し、木造密集市街地の危険性が再認識されたことを背景に「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」（以下、密集法と略す）が制定された。これにより、集中的な整備を行う地区を重点密集市街地として明確に示し、密集市街地の環境整備が継続展開されることとなった。2003（平成 15）年の密集法改正
では、防災上重要な公共施設等の防災街区整備が方針として示され、防災街区整備事業が創設されている。
東京都の防災都市づくりの考え方は、阪神淡路大震災以降に、改めて策定された「防災都市づくり推進
計画」に即して展開されてきた。この計画では、「一般市街地」「木造住宅密集地域」「重点整備地域」の 3 つFig1.不燃化推進特定整備地区の分布のエリアに市街地を区分し、地域・地区の選定にあたっては不燃領域

Urban Study Vol.66 JUNE. 2018

− 38 −

率の概念が用いられることとなった。基盤

また、地区指定の要件としては東京都の建整備に加え、地区計画を設定した規制誘導

築安全条例において防火地域の一つに位置

手法、不燃化建替えなど、進捗の芳しくない付けられた、新たな防火規制（以下、新防火基盤整備に代わる取り組みも一般化するなと略す）を指定することが必要となっていど、木造密集市街地整備は手法・アプローチる注 2）。

を増やしつつ、多重的な取り組みとして展
3. 不燃化推進特定整備地区における助成

開されてきた。

制度の運用実態
2-2.不燃化推進特定整備地区制度の設定
現在進められている「木密地域不燃化 10

3-1.不燃化推進特定整備地区における密集市街地整備事業の設定

年プロジェクト」は、改めて、木造密集市街
地の不燃化を目的とし、2020（平成 32）年度を目標期限として、対象地区の不燃領域
率 70%の実現、延焼遮断帯となる対象計画道
路の 100%整備が目標として示された。こうした目標の内、不燃領域率向上を実現するための手法として、既存の沿道建替え助成を面的なストック更新を促す区域として捉え直す位置付けで、不燃化特区内の建替え助成制度が設定されている。不燃化特区の整備プログラムは各特別区が地区毎に設定
し、東京都が認可する形が取られている。整備プログラムでは再開発事業・都施行の都市計画道路整備など、不燃化を進める上で波及効果が期待できるハード整備をコア事業として設定することが求められていたが、特別区・地区の状況に応じてコア事業を広く設定できることとされ、現在は助成制度を用いた建替え促進を設定することも可能となっている。こうした変更により、全 53
地区での指定に至った注 1）。なお、指定に際して地区内の不燃化を促進することを狙いとして、概ね 20ha 以上を地区指定の面積要件とし、地区指定も重点整備地域に限定していたが、建替え助成の適用拡大に向け、地

具体的に、不燃化特区指定地区で設定されている整備事業注 3）を見れば、コア事業として建替え・意識啓発が過半の地区で設定されており、2017（平成 30）年 6 月時点で建替え助成が設定されていない新宿区・渋谷区を除けば注 4）、全ての地区でいずれかがコア事業として設定されている。一方、助成制度の設定に課題がある目黒区、墨田区など建替え施策への配慮を示す地区ではコア事業に建替え支援を設定していない状況も見られている（詳細は後述）。
東京都がコア事業として想定していた再開発事業を見れば、8 地区で計画されているが、十条駅、大山駅、京島地区（曳舟駅）、など、長年、駅前再開発が計画され、事業進捗が待たれていた地区のみであり、実態として、道路整備事業が多くの特別区・地区で設定されていることから、地区計画・新防火の設定とともに、基幹道路・生活道路の整備を行うことが木造密集市街地整備の主たる事業となっている。なお、品川区や台東区などコア事業として設定されていない地区でもその他の事業計画に道路整備が含まれている。

区拡大についても緩和措置がとられている。
− 39 −

一方で、公園・広場の整備を見れば、コア

Urban Study Vol.66 JUEN. 2018

Fig2.不燃化推進特定整備地区における事業総数とコア事業

Urban Study Vol.66 JUNE. 2018

− 40 −

事業では 9 地区に止まっており、東京都に大きく 3 分類されており、設定に幅がある

おける木造密集市街地整備において公園整ことがわかる。また、適用の条件として、備が主たる手法ではなくなっていることが1981（昭和 56）年以前の旧耐震基準の建物見て取れる。

としている。設計工事管理費助成に対して

この他、コア事業として記載がなされたは、東京都が㎡単位の助成基準を示すと共ものを確認すれば、共同建替えのほか、住みに、上限額 312.4 万円（戸建て）と設定し替え支援などの除却・建替えと連動させたている。適用物件の基準として耐用年数の事業や、公営住宅の建替えなど助成制度と2/3 を経過していることと、建替え後の建築

異なる老朽建築物の除却・建替えを設定し物が耐火か準耐火建築物であることを条件ている場合が見受けられる。

としており、除却・設計工事管理費助成で対象基準が異なっている。

3-2.東京都による助成制度の設定基準

各特別区の方針が明確化された 2017（平不燃化特区における建替え助成は建築物

成 29）年 9 月時点の不燃化特区の建替え助の（a）除却、（b）設計工事管理費に支給さ成の内容、適用基準は Fig3 のように整理され、一部の特別区では建築物除却後の敷地れる。

管理に必要な（c）柵等の設置工事費助成も含まれている注 5)。これに固定資産税・都市

3-3.除却助成制度の運用実態

計画税の減免措置が加えられる注 6)。助成適

まず、除却助成についてみれば、東京都の用は先行地区において 2013（平成 25）年度

幅が見られていた助成基準に対して、①全から実施され、2016 年度には新宿区、渋谷

額助成を基本として、㎡あたりの単価のみ区を除いた 51 地区での適用が進められて定めている世田谷区、文京区、江戸川区、②いる。助成制度を活用するにあたり、当初は

一定の規模内で全額、もしくはそれと同程

戸建て建替えが基本と考えられていたが、度の助成上限を設定している品川区、荒川

年度が進むにつれ共同建替えや小規模な共区、豊島区、中野区、東京都の基準を念頭に同住宅の建築にも適用可能とする方針転換③平均的な住宅除却に要する費用のうち、がなされた。こうした適用基準の判断を特一定割合の助成を設定する葛飾区、板橋区、別区が行うこととなっている。すなわち、台東区、江東区、足立区、杉並区、大田区、

2016（平成 28）年度までの適用状況と 2017

墨田区、④不燃化特区導入以前に設定され（平成 29）年度の助成内容及び適用条件が、ていた区独自の助成制度の継続的な運用を

各区・地区の特色を表した助成制度の運用行っている目黒区、北区となっており、さら実態となっている。

に助成の設定が細分化されていることがわ

東京都は助成制度の運用方針として助成かる。先に触れたように、新宿区、渋谷区は額の基準を示している。除却に対する助成調査時点で⑤不燃化特区による助成制度の基準を見れば、①実費、②㎡あたりの単価設定を行っていないことを踏まえれば、大（木造 26,000 円/㎡, 非木造 37,000 円/㎡）

きく 5 つの設定がなされている。こうしたを基準とした費用、③上記を下回る費用と各特別区の設定基準の違いから、不燃化特− 41 −

Urban Study Vol.66 JUEN. 2018

Fig3.不燃化推進特定整備地区における建替え助成の設定内容
助成制度
建替え(設計費•工事管物

以下のすべてを満たすもの•耐震診断の構造評点が1.0未満•旧耐震基準の木造住宅• 区事業期間内に取り壊されていること•最大210万円•実工事費又は21000円/㎡で算出した助成限度額までの小さい方以下のすべてを満たすもの•旧耐震基準の建 又は区が認定する危険な建築•取り壊す前に区の認定を受けていること• 区事業期間内に取り壊されていること

戸建住宅•最大90万円
共同住宅•最大180万円

町物•最大100万円•実工事費の5/6又は診断時の耐震概算見積額の5/6(建替えの場合26000
円/㎡か実費)・上限なし
・1㎡あたり21000円を限度額とする•最大2500万円•上限額25000円/㎡•除却建 の延べ面積1000㎡まで•旧耐震基準の建 又は区が認定する危険な建築※ 建築の 途や使況は問わない•準耐火･耐火建築 を除く木造で築15年以上経過した老朽•最大312.4万円•1〜3階までの延床面積に 木造建築 を準耐火建築 に建て替えること応じて定める※ 建 の 途は問わない※ 優先整備路線沿道は加算あり

杉並第六小学校周辺地区•最大150万円•実工事費又は22000円/㎡で算出した助成限度額までの小さい方•旧耐震基準の建な建築

区役所周辺地区
太子堂・三宿地区•実工事費又は25000円/㎡で算出した助成限度額までの小さい方•木造又は軽量鉄骨造であり耐 年数の2/3を経過している
以下のいずれかの要件を満たすもの•最大312.4万円•旧耐震基準の木造又は軽量鉄骨造の建•実費又は区が定める建替 老朽建築 を耐火又は準耐火建築 に建て替えること•延焼防止上危険である木造又は軽量鉄骨造 え後の延床面積に応じた •共同住宅,長屋の場合,4戸までのものが対象
額の小さい方※その他詳細な条件あり(柵設置工事費)

助成額

助成対象

＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿

•最大5万円•実工事費と助成限度額のいずれ
か小さい方•除却前の建築 に「除却助成対象確認 請」又は「防災上危険な老朽建築 認定 請」
どちらか一方の 請があらか
じめ行われていること

用

物

物

特

物

•旧耐震基準の木造建築物

松島3丁目地区
南小岩7•8丁目周辺地区

戸川区 南小岩南部・東松本付近地区

以下のすべてを満たすもの•最大100万円•実費又は1〜3階までの延 •耐 年数2/3を経過した木造,木造モルタル造又は軽量鉄骨
床面積に応じて定める造を耐火建築 又は準耐火建築 に建て替えること• 区事業期間内に新築されていること

特江

助成対象建築

葛飾区

助成対象建築土地管

助成額
四つ木1•2丁目地区
東四つ木地区
東立石4丁目地区
堀切2丁目周辺及び4丁目地区

助成額

その他

費)助成

理

除却助成

理

地区名

•耐火,準耐火建築 へ建て替えること•最大312.4万円•延床面積に応じて定める (建築確認済証及び検査済証を提示すること)（300㎡を上限とする）

平井2丁目付近地区

物

物

申
理

用

物

物

物

物

用

＿

物

＿

物

生

用

物

物

物

物

物

物

物

物

物

用

環

状

物

＿

理

用

物

耐 年数2/3を経過した建 で,以下の条件を全て満たすもの •最大136万円•敷地面積により
•個人所有であること•耐火,準耐火建築 へ建て替えること
上限あり•外壁面が隣地境 線から50㎝以上後退した建 であること(商業系地域を除く)•道路に面する側の垣や柵が け垣又はネットフェンスなどであること

除却助成を受けた土地で以下の要件を満たすもの•有料駐車場など土地が収益事業に使 されていないこと•ゴミの不法投棄や雑草の繁茂がなく,適正管 されること•自動車,自動二輪車や可燃延焼のおそれがあるものが保管されていないこと•最大100万円(旧耐震150万円)•実工事費又は区が別に定める除却単価に除却面積を掛けて算出した助成限度額までの小さい方•老朽建築 を全て除却するもの•耐 年限の2/3を経過した主要構造部が木造の老朽建築•最大100万円•戸建:1〜3階までの延床面積に応じて定める•共同住宅等:設計費,工事監 費に要する費 又は建築 の工事費に区が定める設計料 ,監 料を掛けた額のいずれか小さい方に補助対象床面積と2/3をかけた額

以下の要件をすべて満たすもの•老朽建築 の除却助成を受けたもの•耐火,準耐火建築 へ建て替えること•板橋区景観計 の基準に配慮したものであること•都市計 で定められた最低敷地面積以上のものであること•外壁面が隣地境 線から50㎝以上後退した建 であること•建築基準法第42条2項道路に敷地が接している場合は,板橋区細街路拡幅整備要項による後退整備事業で整備するものか,同等の整備をするもの•最大25万円•設置費 の一部•老朽建築 の除却助成を受けて除却した更地を管 する
場合

＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿

物

界

独

理

物

画

画

用

理

物

界

物

理

率

率

物

物

物

を除却し,耐火又は準耐

物

用

物

物

環

状

物

物物

物

耐 年数2/3を超過した建 で,以下の条件を全て満たすもの•耐火,準耐火建築 へ建て替えること•除却後1年以内に建築工事が完了すること•建築 の形 ,外壁等の色彩は周辺の 境に配慮すること
用物•耐 年数の2/3を経過していること
又は区が認定する危険 •最大312.4万円•実費又は1〜3階の延床面 •耐火,準耐火建築 へ建て替えること•外壁面が隣地境 線から50㎝以上後退した建 であること
積に応じて定める•戸建住宅,専 店舗又は専 事務所,店舗併 住宅,住戸が2戸以上の場合は,延床面積の1/2以上が自己居住 のいずれかに当てはまること
物

界

用

用

用

用

用

•耐 年数の2/3を経過している又は,これと •一律100万円※ 区が定める不燃建築
同等機能の建築•除却のみの場合、除却した後の土地を区でへの建替えの場合,加有効に使う場合に限る
算あり•耐 年数2/3を経過していること•耐火,準耐火建築 へ建て替えること•ガス設備にはマイコンメーターなどを設置し,ガス漏れ防止対策を行うこと•主要 活道路沿道で道路後退のあるものは,後退させること＿など延焼防止上危険と認 •最大312.4万円•自己使 の住宅で耐 年数2/3を超えた建 から自己使 の•実費の一部,1〜3階まで
住宅への建替えであることの延床面積に応じて定め •耐火,準耐火建築 へ建て替えること•建築 の延床面積の1/2以上が自己使 住宅であること
る•建築 の形 ,外壁等の色彩は周辺の 境に配慮すること•台所,水洗便所,収納設備,洗面所及び浴室を備えたもの•外壁面が隣地境 線から50㎝以上後退した建 であること•地区計 等が定められてる場合はそれに適合すること

＿

用

用

物

•最大90万円•実工事費

物•耐 年数2/3を経過していること•住居専 建築 又は住居商工併 建築 若しくは商工専
建築 であること•耐火,準耐火建築 へ建て替えること•建築 の形 ,外壁等の色彩は周辺の 境に配慮すること•敷地面積が65㎡以上であること※その他詳細な条件あり
用

以下のいずれかに該当するもの【戸建て】•区の調査によって危険であると認められた •最大90万円(耐火)
旧耐震基準の建築80万円(準耐火)•区の調査により倒壊の危険があると認めら •助成対象延床面積に応じ
れた建築
て定める
•密集法において延焼防止上危険な木造建築 【共同建替え】
として国が定める基準に該当する木造建 •最大450万円(耐火)築200万円(準耐火)•住宅部分に係る設計•監
料の2/3

物

物

•最大160万円(一部500万円)•実工事費又は国単価に老朽建築 の助成対象床面積を乗じた額の小さい方

物

物

環

状

物

物

物

物

十条駅周辺地区
志茂地区
赤羽西補助86号線沿道地区

物•旧耐震基準の建築•最大1000万円•実工事費又は26000円/㎡
な建築(木造),37000円/㎡(非木造)で算出した助成限度額までの小さい方物

池

補助26•172号線沿道地区
補助81号線沿道地区

特

池池

町

袋地区
袋地区

物

物

物

•品川区の除却支援制度で老朽建築•最大312.4万円•1〜3階の延床面積に応じ 火建築 に建て替えることて定める•旧耐震基準の木造建築 で区が危険と判断 •最大312.4万円(戸建)•最大450万円(共同)したもの•実費又は別に定める単価•共同住宅及び長屋以外の木造建築•法律で規定される延焼等危険建築の小さい方•区長が に必要があると認めた建築

理

生

物

•旧耐震基準の延焼上危険な木造建築

用•最大312.4万円(戸建て)•戸建:1〜3階までの延床面積に応じて定める•共同住宅：床面積に応じた額を超える場合,区自の計算方法により算出

物

年数の2/3を超過している老用

用•構造別の耐
朽建築

町池

雑司が谷•南
袋本 •上

理

用

物

生

用

物

用環

状

物物

町

− 42 −

物界画

Urban Study Vol.66 JUNE. 2018

物

用

用

物

町

原 1丁目•洗足1丁目地区

目黒区 目黒本 5丁目地区•旧耐震基準の建
められる建築物

物•最大80万円•老朽建築 の延床面積に応じる

物

鐘ヶ淵周辺地区物

押上2丁目地区

区 京島周辺地区

用

田

墨

申

物申

物

申

耐 年数の2/3を経過した建築で,以下いずれかを満たすものの •自己所有の老朽建築 (住宅)から自己居住の住宅(耐火建築又は準耐火建築 ）へ建て替えること•自己所有の老朽建築 から自己所有の共同住宅等(耐火建築又は準耐火建築 )へ建て替えること※ 店舗,事務所等への建て替えも助成対象•最大150万円•新しい住宅の建築費
45/100•最大 木造576万円
非木造840万円•延床面積による上限あり(整地費含む)•㎡あたりの単価ではな
く,一定の範囲毎に上限を定める•最大1300万円
旗の台4丁目•中延5丁目地区•26000円/㎡(木造),37000
戸越2•4•5•6丁目地区
西品川2•3丁目地区
円/㎡(軽量鉄骨)で算出
大井5•7丁目,西大井2•3•4丁目地区 した助成限度額までの
東中延1•2丁目,中延2•3丁目地区
小さい方
豊 4•5•6丁目,二葉3•4丁目及び西
大井6丁目地区
補助28号線沿道地区
放射2号線沿道地区
補助29号線沿道地区（品川区）•上限なし•実工事費又は25000円/㎡
大塚5•6丁目地区で算出した助成限度額までの小さい方

豊島区 東 袋4•5丁目地区

北区＿等の延焼上危険な •最大100万円(耐火建築) •耐火,準耐火建築 へ建て替えること•最大50万円(準耐火建築) •住宅,店舗等の に供する建築 として建て替えること•戸建:1〜3階までの延床 •建築 の形 ,外壁等の色彩は周辺の 境に配慮したもので面積に応じて定めるあること•共同住宅:建築設計･工事
監 費から算出した額又は区が定めた単価を いて算出した額の小さい方

用

大山駅周辺西地区
大谷口1丁目周辺地区

用中央通り沿道地区
3丁目周辺地区•最大1300万円•その他の条件は上記参照
物

町町
生

大和

中野区 弥

文京区

＿

物

田

補助29号線沿道地区(大 区)

品川区•実工事費と15600 •適正な管
円/㎡のいずれか •収益事業を行っていない•老朽建築 を除却した土地
少ない方•①最大70万円•耐 年数2/3を経過した木造又は軽量鉄骨造の建 を耐火又
②最大200万円
は条件を満たした準耐火建築 に建て替えること•1〜3階の防災上有効な延 ※ 木造の準耐火建築 は対象外•②は防災 活道路に面しているもの
床面に応じて定める※その他詳細な条件あり
用•旧耐震基準の木造建築
老朽建築
物

田

羽 2•3•6丁目地区
西糀谷,東蒲 ,大森中地区

区

板橋区

物

•最大100万円•実工事費又は21000円/㎡で算出した助成限度額までの小さい方

用

田

田

大

物

物

物

物

以下のいずれかの要件を満たすもの•旧耐震基準の木造建築 等•延焼を防止する上で危険と認められる建物•最大150万円•老朽建築 の除却に要した費物

台東区 谷中2•3•5丁目地区

物用

物

物

西新井駅西口周辺地区
足立区中南部一帯地区

物

状
用

用

•最大210万円•新耐震基準で建築された耐火又は準耐火•実工事費又は21000円/㎡
建築 を除く木造又は軽量鉄骨造の既存(木造),30000円/㎡(木造の建築 及びそれに付随する工作以外)で算出した助成限度額までの小さい方
物

足立区

特

物

沢沢

北 5丁目•大1一丁目地区
北 3•4丁目地区

物田

世 谷区 太子堂・若林地区

以下のすべてを満たすもの•最大100万円•1〜3階までの延床面積に •敷地面積が60㎡以上•助成金 請時に建築 の構造ごとに一定の築年数が経過し応じて定めるていること※ 共同住宅,寮,寄宿舎に建替える場合は除く

又は区が認定する危険物

杉並区 方南1丁目地区

物

荒川2•4•7丁目地区
屋・尾久地区

特

物

荒川区

物

江

東区 北砂3•4•5丁目地区

除却対象であるとともに以下のすべてを満たすもの•耐火建築 又は準耐火建築 に建て替え,自己所有住宅であること•検査済証の交付を受けていること• 区事業期間内に新築されていること

区の除却助成額は上限を示している荒川区なる。その他の区では 100 万円程度を上限

や品川区、豊島区では 1000 万円を超える助と設定している場合が多く、除却助成ほど成制度となっている一方、目黒区では上限ではないが、金額の開きが見られている。ま

80 万円と大きな差が生じている。加えて、た、江東区、文京区、北区では戸建て住宅だ

中野区、豊島区のように木造・非木造で異なけではなく、共同住宅についても戸建てとる助成額を設定している場合も見受けられ区分した設計工事管理費助成額が示されてる。なお、補助 29 号線沿道地区は、品川区

おり、こうした区では共同住宅に対する助及び大田区に地区がまたがるが、ここでは、

成意識が強くなっている。

助成額の高い品川区の基準が大田区でも準用されている。

特徴的な事例としては、墨田区の助成内容があげられる。墨田区は、①不燃建築物の助成対象建築物を見ても、東京都の示し

建築助成と②老朽建築物を木造準耐火等にた旧耐震基準の建物に加え、葛飾区では耐建替える際の助成に建替え状況を分類し、震診断の構造評点を設けるなど、独自の設助成額も除却費用と設計工事管理費用を合定も見られた。これは、従前の制度基準をもわせて適用し、これに特定の要件を満たすとに助成制度が運用されたためである。加場合にはさらに助成を加算することとして、えて、設計工事管理費助成の基準である耐

実際の建替え意向、地域性を反映した助成

用年数 2/3 の経過を中野区、板橋区、墨田

方針を示している。

区の 3 区が除却助成の適用条件としている。

助成対象建築物の基準は、販売目的とす

こうした設定により、除却助成だけの適用る申請を除外することは共通しているが、ではなく、設計工事管理費助成と合わせた、

板橋区、北区などで最低敷地面積を示すこ

実質的な建替え助成として制度設計が試みとで土地の細分化に配慮が見られ、その他られている。除却後の所有に対しては、引きにも隣地境界からの外壁距離を示す場合、続き同じ所有者であることを基準として示景観への配慮を求める場合も見られ、設計す場合も見られ、ヒアリングからは「明文化条件に対する適用基準も見られている。まはしていないが、実質的な建替えが行われ、た、自己所有の住宅のみ助成を適用するこ居住者がいることを前提」として除却建物ととした江東区、建物の 1/2 を自己の住宅を選定している区もみられた。

であることを要件とする目黒区のように、所有についても判断が分かれている。また、

3-4.設計工事管理費助成制度の運用実態
設計工事管理費助成に対しては、東京都の助成基準を基本として各区の財政状況に応じた設定がなされている。具体に見れば、江戸川区、荒川区、世田谷区、中野区、品川区、文京区、大田区、目黒区が 312.4 万円の上限までの基準を示しており、半数近くの特別区で上限助成を設定していることに

建物の用途を問わないとする荒川区のように、用途変更も検討可能とする区もあり、助成基準となる建替え後の設定には違いが見られている。これは、東京都の適用基準が緩やかになり、共同住宅等への助成適用が認められる影響もあるが、ヒアリングからは不動産業者による転売が進むことを是正する意図のある目黒区、転売等の影響が少な− 43 −

Urban Study Vol.66 JUEN. 2018

く、建築建替えによる安全な地区環境を優た助成を基本とする地区の中でも、除却助先する意図がある荒川区のように、結果と成と設計工事管理費助成を区別して扱う場

して建築ストックの更新可能性が建築用途

合と、セットとして運用する場合があるこ等の基準に反映されている。

と。
（4）従前の助成制度の運用により、助成額設定が難しく、運用に消極的な地区が見3-5.密集市街地整備と建替え助成制度のられること。
（5）助成制度自体を不必要と判

関係性断する場合が見られること。または、地域の以上のように除却助成・設計工事管理費

ビジョン形成をする際に、助成制度が有益助成の設定は特別区の判断基準により大きでない場合があること。以上が、密集市街地

く異なる運用がなされている。中でも、①除整備と関連した建替え助成制度の運用実

却助成、②設計工事管理費助成、これらを合態・課題として生じている。

わせた③建替え助成に区分された運用がなされている点は、今後の制度運用に際して

4. 不燃化推進特定整備地区における助成整理が必要と言える。また、こうした中で、適用と環境変化

従前の木造密集市街地整備との関係性を考慮すれば、以下の 7 つの運用がなされてい4-1.不燃化推進特定整備地区の建替え助成適用件数

ると整理できる。
① 密集事業なし, 除却・設計管理費に積極的助成（共同住宅可）

成メニューが設定されたが、こうした助成制度がどの程度活用されているのか、適用② 密集事業あり, 共同住宅可③ 密集事業あり, 共同住宅の除却のみ可④ 密集事業あり, 戸建て建替え助成（除却・設計管理を区別）⑤ 密集事業あり, 戸建て建替え助成（除却・設計管理をセット,条件加算）⑥ 密集事業あり, 助成設定はあるが使用に消極的（助成額 小）

状況を整理すれば Fig4 のようになる。先行地区として不燃化特区の事業方針検討から参加しているのは葛飾区、豊島区、品川区、墨田区などであるが、墨田区の対応を見てもわかるように、不燃化特区指定後も、すぐには助成制度を運用していない地区も見られている。実態として、2015（平成 27）年
度に多数の地区で建替え助成の内容が確立⑦ 密集事業あり, 助成設定なし
すなわち、不燃化特区による建替え助成が導入されたことにより、従来、（1）密集市
街地整備が行われていなかった地区では共同住宅に対する助成適用も含めた、積極的な助成制度の導入がなされていること。
（2）
密集事業等を導入してきた地区の中でも、共同住宅に対する助成については対応が分かれていること。
（3）戸建て住宅を対象にしUrban Study Vol.66 JUNE. 2018

各特別区で方針・運用の異なる建替え助され、2016（平成 28）年度において周知が進む地区が増える、若しくは、遅れつつ助成内容の設定が行われた時期となった、と見ることが適切と言える。各区担当者のヒアリングからも、2016（平成 28）年度から 2017（平成 29）年度の助成内容を 2020
（平成 32）
年までに展開することが基本との話が聞かれている。助成内容の周知が進んだ 2016（平

− 44 −

Fig4.不燃化推進特定整備地区における建替え助成の適用件数
地区名

助成項目
2013年度 2014年度 2015年度 2016年度
0
0
2
2
除却
1
3
3
2
設計
4
2
5
4
除却
東四つ木地区
2
3
8
6
設計
1
2
2
1
除却
東立石四丁目地区
1
2
5
4
設計
2
1
9
9
除却
堀切二丁目周辺及び四丁目地区
3
1
10
6
設計
4
12
松島三丁目地区
除却・設計※1
南小岩七・八丁目周辺地区
除却・設計※12614
南小岩南部・東松本付近地区
除却・設計※1
13
平井二丁目付近地区
除却・設計※1
4
5
35
37
除却
北砂三・四・五丁目地区
0
11
20
設計※2
52
除却
24
荒川二・四・七丁目地区
6
21
除却（寄付）
屋・尾久地区
60
53
設計
4
14
11
除却
杉並第六小学校周辺地区
8
9
11
設計
13
12
除却
方南一丁目地区
5
5
設計
19
32
57
除却
区役所周辺地区
0
1
1
設計
0
0
1
管 柵
8
26
25
除却
太子堂・三宿地区
0
7
6
設計
1
0
1
管 柵
12
27
除却
1
4
太子堂・若林地区
設計
0
0
管 柵
7
13
除却
2
8
北 五丁目・大原一丁目地区
設計
1
0
管 柵
7
17
13
除却
北 三・四丁目地区
0
3
2
設計
0
1
0
管 柵
2
6
7
除却
西新井駅西口周辺地区
5
7
11
設計
0
2
2
除却
谷中二・三・五丁目地区
1
6
3
設計
1
7
除却
羽 二・三・六丁目地区
4
4
設計
3
6
除却
西糀谷、東蒲 、大森中地区
8
9
設計
0
0
除却
補助29号線沿道地区（大 区）00設計
大和 中央通り沿道地区
除却・設計※1
1
3
弥三丁目周辺地区
除却・設計※1
1
7
8
1
1
4
除却
大山駅周辺西地区
1
2
8
設計
1
1
3
除却
大谷口一丁目周辺地区
0
3
5
設計
3
4
7
13
除却
旗の台四丁目・中延五丁目地区
7
設計
3
4
13
9
除却
戸越二・四・五・六丁目地区
6
設計
7
7
7
除却
西品川二・三丁目地区
8
設計
18
28
除却
大井五・七丁目、西大井二・三・四丁目地区
13
設計
7
10
10
21
除却
東中延一・二丁目、中延二・三丁目地区
4
設計
0
1
除却
補助28号線沿道地区
0
設計
4
2
5
2
除却
補助29号線沿道地区（品川区）
2
設計
2
0
除却
放射2号線沿道地区
0設計
豊 四・五・六丁目、二葉三・四丁目及び
除却
9
11
9
33
14
西大井六丁目地区
設計
1
4
除却
大塚五・六丁目地区
1
2
設計
0
2
除却
雑司が谷・南 袋地区
1
2
設計
4
14
9
除却
袋本 ・上 袋地区
2
4
9
設計
0
4
2
4
除却
東 袋四・五丁目地区
1
3
2
2
設計
4
13
20
除却
補助26・172号線沿道地区
1
7
20
設計
6
4
2
除却
補助81号線沿道地区
1
7
4
設計
除却
11
十条駅周辺地区
設計
6
除却
21
志茂地区
設計
39
除却
0
赤羽西補助86号線沿道地区
設計
1
0
0
除却
1
0
押上二丁目地区
不燃設計
1
2
準耐火設計
2
3
除却
1
5
京島周辺地区
不燃設計
5
2
準耐火設計
0
0
除却
3
0
鐘ヶ淵周辺地区
不燃設計
3
6
準耐火設計
9
0
3
除却
原 一丁目・洗足一丁目地区
1
2
1
設計
3
5
2
除却
目黒本 五丁目地区
005
設計
四つ木一・二丁目地区

葛飾区

江

戸川区

江

東区

杉並区

町

荒川区※3

成 28）年度の適用件数を見てみると、対象区域が大きく、基準を緩和している荒川区で除却
助成 58 件（寄付 6 件含む）、設計工事管理費助成 60 件、同様に区域が大きく所有者の建替え意欲が高い世田谷区、品川区
では年度当たり 50 件程度の両理助成が認可されている。一方、

理

田除却助成・設計工事管理費助成

理

世 谷区

沢

ともに 10 件未満の地区も珍し理沢

くなく、全体に適用件数が多い

理

足立区※4
台東区

田

区

田

田

大

田

板橋区

品川区※5

町 町
生

中野区

とはいえない。特に、除却助成と設計工事管理費助成を統合
し、建替え助成としての運用を行う場合には適用が少なくなっており、ここでは地域特性に沿わない助成基準の緩和を見送っているとの話も聞かれている。反対に、助成制度の適用件数が多くなっている地区では、除却助成のみ適用後に敷地が転用される場合、設計工事管

町

文京区

池
池

田

墨 区※6

池

北区

町

池

豊島区

町

町

目黒区

田

用

理

※1 除却助成・設計費助成の合計値 ※2 2015年度及び2016年度は共同建替え含む ※3 荒川区では2地区を合わせた集計を行なっている※4 中南部一帯地区は2017年度より助成開始 ※5 設計費助成は2017年度より開始（他区と共同の沿道地区を除く）※6 除却のみの助成を認めず、不燃設計若しくは準耐火設計と合わせた助成 ※7 管 柵設置助成については適 の見られた世 谷区のみ示している※8 2016年度助成件数について 戸川区、中野区の一部で集計作業が終了していない

江− 45 −

理費助成に対して共同住宅等が適用されている場合が多いと考えられ、当初の戸建て建替え助成の趣旨とは異なる制度
運用がなされるケースで適用件数が多くなっている。ヒアリ
ングでは、地区面積を考慮してみれば、全ての地区で助成制度の活用による不燃領域率の向上が 0.8〜2.0％/年程度と自然更新の範囲との意見も聞かれている。適用件数に関しては、
Urban Study Vol.66 JUEN. 2018

2020（平成 32）年度に向けた駆け込み状態

として、建替え助成の一部が、老朽建築物のでの助成制度の活用がなされるのではない

除却助成としての運用がなされている。こか、との話も聞かれている。

うした点は、除却・設計工事管理費助成を合

特徴的な事例を見れば、従前、密集市街地整備に取り組んでおらず、助成制度が積極わせた建替え助成としての運用を行う区との違いが現れている。

的に活用されている、江東区では除却助成
37 件、設計工事管理費助成 20 件と、ここで4-2.不燃化特区におけるストック更新とも適用件数は多いが、地権者変更のない共周辺環境変化

同住宅への建替えも少なくない。他の特別全地区の簡易視察、6 地区の建物更新実態

区では、こうした共同住宅に対する助成制及び周辺環境の詳細調査から、実際に更新

度が、市街地の特性とは適合しないケースの行われた建築物は鉄骨造の 3 階若くは 2として問い合わせがあるとの話も聞かれて

階建ての準耐火構造の個人住宅、一敷地内いる。また、世田谷区では問い合わせ物件をの建物に限定されていることが確認された。

精査する結果、除却助成のみを適用するケ

これは、新防火の基準を最低限クリアしたースが多くなっている。ここでは、戸建て住

安価な戸建て住宅が多く建設されているこ

宅から共同住宅等への建替え実施に除却助とを表している。これに加えて、一部で共同成のみが適用され、設計工事管理費助成は住宅等の建設がなされる状況にある。話が適用されないが、実質的なストック更新が聞かれた中では、建替え助成を活用してい行われている実態がある。品川区の一部のるのは子育て世代及び 40 代程度で相続を地区でもこうした適用が見られており、こきっかけとした建替え検討を行っていた場

こでは老朽化の進む小規模共同住宅等に除合が多く、共同住宅等の除却・設計工事管理

却助成が適用され、設計工事管理費助成の費に対しては、高齢の物件所有者が検討を要件に適合しない場合がこうした運用につ行う場合が多いとの話が聞かれている。

ながっているとの話が聞かれている。実態

近年のストック更新建築物と周辺の空間

Fig5.不燃化推進特定整備地区における助成適用と空間変化

Urban Study Vol.66 JUNE. 2018

− 46 −

変化を見れば、大きく 3 つの動向が確認さも点在的に活用がなされ、前面道路や周辺れた。その傾向は、詳細調査を行なった中

環境に対する効果も現れていない。すなわ

で、台東区谷中二・三・五丁目地区に見られち、不燃領域率を数値上、向上させるためのた点在的な建替え、豊島区東池袋四・五丁目

政策に止まることが確認された。

地区に見られた集中的な建替え、墨田区京（2）集中建替え型

島周辺地区に見られた隙間発生が見られる

点在的に建替えがなされる地区が大多数場合の 3 特性である。以下、3 地区を事例との中、豊島区東池袋四・五丁目地区では地区して、木造密集市街地における近年の建替計画が策定されており、加えて再開発事業・

え特性と助成制度の適用実態を整理してい防災生活道路整備による道路拡幅が行われく（Fig5）。

ている。建替えがなされている場所は、道路（1）点在建替え型

拡幅用地の周辺で、この路線と隣接街区で不燃化特区の指定を受けた多くの地区で集中的な更新が進んでいる。ここに不燃化

は、街並み誘導型地区計画によりセットバ

特区による助成も適用されている。こうしックした壁面整理や高さ規制の緩和がなさ

た更新の進む街区内では接道敷地の建物とれた上での建替えが見られたが、地区の指旗竿敷地を同時に更新する例も見られてお定要件は新防火を指定することとされていり、個別建替えを基本に無接道敷地の解消

るのみのため、防火性能を除いては、必ずしが進む状況も見られている。実態として道も規制誘導の策定が担保されていない。ヒ

路拡幅周辺用地に集中的に建替え助成がな

アリングからは、要件に指定されていない

されていることから、従来、不燃化建替え助ため、地区計画の策定を十分に考慮しない

成が沿道建替えに適用されていたものを、と話す特別区もある。こうした特別区・地区

地区内の道路拡幅用地近辺に適用しているでは建替え助成を活用した取り組みも、一こととなる。言い換えるならば、道路拡幅事

般の更新メカニズムと同様に点在的なスト業の後押しとして除却・設計工事管理費助ック更新と助成制度の活用がなされている。

成を運用することがなされている。こうし

台東区は必ずしも地区計画策定に消極的た運用は、点在的な助成制度活用に比べ、地なわけではないが、谷中二・三・五丁目地区

域ビジョンを補填する意味があり、建替え

では地区計画の指定がなされていない。こ助成と密集市街地整備を関係付ける試みとうしたことから、実質的に接道条件と新防して有益な方法と言える。

火の性能基準と用途・形態規制を満たす要（3）隙間発生型

件で更新が行われている。更新が進むにつ

墨田区京島周辺地区では、地区内で道路れセットバックが行われるが、接道義務を拡幅事業が展開されるが、地区計画の指定満たせない場所ではストック更新自体が行はなされていない。不燃化特区による助成

われず、木造密集市街地特有の課題は解決

は拡幅道路に面さない場所で適用されておされず、防災上危険な場所も残りやすくな

り、助成制度と基盤整備事業の連動がなさっている。なお、一度空き地となった敷地もれているとはいえない。拡幅道路隣接敷地

長期にわたり活用されていない。助成制度

では助成を活用しない除却がおこなわれる− 47 −

Urban Study Vol.66 JUEN. 2018

状況も見られている。拡幅に伴い、除却がな

私的動向を精査し、ストック更新と共有空された敷地では建替えはなされず駐車場利間の創出との関係性の把握を試みた。以下、用へと転換され、実態として計画決定され公的・私的動向から得られた知見を整理し、ていた道路拡幅を完成させることはできた

包括的評価の視点を提示する。

が、公共的な空地、私有地の空き空間が地区に過度な空洞化を生んでおり、こうした地

5-1.ストック更新に対する公的動向

区では、少なくとも除却助成の適用ではな

公的動向である不燃化特区の助成内容をく、除却・設計工事管理費統合型の建替え助

みれば、除却助成では各区の判断基準から成を設定とすることで、居住地として建替

細分化がなされ、特別区間の助成金額の開え助成を設定する必要がある（墨田区ではきが大きなものとなっていた。特に、従前の既にこうした設定となっている）。加えて、除却基準を踏襲する区では、助成額が著し

密集市街地においても、過度な空地化を避く低く設定されている。一方、設計工事管理

けることや空き家活用等の別事業の導入と費助成では東京都の示した金額に沿った活合わせた地区環境の検討を行うことが重要用がなされ、助成額の差も小さいものであと言える。なお、除却制度のみの活用をする

ったが、敷地形態・建築形態や建設後の用途場合には、道路拡幅用地等の住み替え助成

等、助成対象の設定に対する違いが確認さ等と合わせた制度設計を検討することも有れた。また、除却・設計工事管理費助成を個益といえよう。

別で適用する区と、建替えを念頭にセット

道路拡幅が進められた東池袋四・五丁目として活用する区に分かれており、実態的地区、京島周辺地区では、道路拡幅に伴い歩な課題から、余条件を加算方式で示す独自

道空間が創出されていた。こうした空間のの運用を行うケースも見られた。助成の適変化に対しては、両地区において道路空間用に関しては戸建て住宅に対象を限定するが創出されたこと（壁面間距離が一定距離

地区と、東京都の指針に合わせ、集合住宅を離れたこと）は、居住環境・防災性能の観点含めた対象とする地区があるなど、その対から肯定的に捉えられていた。しかしなが象を明確化する必要性がある。

ら、歩道空間は活用がなされておらず、住民基盤整備との関係を見れば、密集市街地

からは必要性も低いとの意見が聞かれてい整備を展開していなかった地区では共同住る。こうした基盤整備に伴う公共空間の設宅への積極的な除却・設計工事管理費助成

計方針は密集市街地整備を進める中で再検が見られ、その他の動向を含め、7 つの助成討を行う必要性があることを付記したい。

運用上の特徴があることを指摘した。

5-2.ストックの更新実態と地区への影響

5.まとめ

まず、助成制度の適用状況を見れば、積極本研究では、木造密集市街地の「建替え」

的な適用を行う特別区、助成制度の更新もに対して、助成制度という公的動向と、実態なされずに更新が進まない地区というよう的な空間変化と建替えに対する意向というに、地区による適用の違いが見られた。まUrban Study Vol.66 JUNE. 2018

− 48 −

た、実質的な建替えが行われるが、除却のみ須要件として地区計画の策定を位置付けるの助成適用が見られる区もあり、共同住宅ことが重要である。また、地区設定においての扱いがこうした助成の判断要因となっては町会単位・延焼遮断帯など、明確な地域性いた。

が反映される地区設定とする必要がある。

市街地の更新状況からは、一般的な助成

第二に、除却助成制度と設計工事管理費制度運用に当たる（1）点在建替え型、道路助成を別々に扱う地区、セットとして建替拡幅事業の周辺街区・敷地に集中的に助成え助成制度として扱う地区を明確に示す必制度を周知していく（2）集中建替え型、助要がある。現行の制度運用ではこれらが特成制度が活用されつつも、それ以外の空き

別区毎に設定されているが、実態として、更家・空き地化が急速に進んでいく（3）隙間

新意欲の高い地区では、建替えを前提とし発生型の 3 つの変化が見られた。

つつも共同住宅に対象を広げる際には除集中的な建替えが行われた地区では、一却・設計工事管理費助成を切り分け、除却助

部で無接道敷地の解消と更新がなされてい成のみの適用を検討するなど、新たな方針たが、地区計画を設定していない地区ではを示す必要があり、更新意欲の低い地区で建替え助成として除却・設計工事管理費助は、除却・設計工事管理費助成をセットに建成をセットで活用しつつも危険性を残した替え助成として運用し、空地化する場合の密集市街地の再生産がなされる場所も把握

除却制度の設定については再検討を行う必された。

要がある。こうした設定は、特別区毎ではな

また、公共空間の整備において計画段階

く、地区の特性に応じた設定とする必要性

で必要と考えられた歩道空間等が完成時期があることから、助成制度の設定を特別区の社会変化・ニーズ変化により必要性が低内で段階的な指定ができるよう設定を検討

くなっている実態も見られた。事前の地区することも重要と言える。こうした際、助成計画等の設定と合わせた公共空間の見直し

金額の設定に対しては、東京都一律基準とも重要と考えられる。

し、各特別区の方針に沿った加算方式にするなど、設定時点での不公平感が生じない

5-3.木造密集市街地におけるストック更新

基準設定として運用することも重要である。

と公共空間整備の包括的展開

第三に、助成制度の適用に対して地区内

以上のことから、今後、（a）ストック更新

で全体的な周知を行うことを基本としつつが進むことに配慮しつつ公共空間を整備す

も、道路拡幅や再開発事業等の計画があるること。また、（b）ストック更新を進める助場合は事業実施敷地及び周辺に周知を進め

成政策を展開する上で以下の点が重要と言ることにより、事業進捗を補助するものとえる。

して適用を検討すること（従前の沿道建て

第一に、不燃化特区のようなストック更替えを地区内部において適用する思考とし新を促す助成制度を適用する際には地区計て運用すること）。また、整備空間について画等の規制誘導手法及び地域ビジョンを明は歩道空間など必要性の有無も再検討し、確化する必要性があり、地区指定の際の必最低限の用地確保（セットバックなど含む）− 49 −

Urban Study Vol.66 JUEN. 2018

として計画を見直すこと。

参考文献

第四に、木造密集市街地においては空き

1)

朴鍾玄,佐藤滋（2012）「木造密集市街地整備に地・空き家が多くなる地区も少なくないこ

おけるまちづくり骨格道路と各種事業・自力とから、こうした地区では除却助成を明確

建替えの進行実態 事業実績と自力建替えかに廃止し、空き家活用条例に基づいて各特ら見た木造密集市街地整備プログラムに関する研究(その 1)」日本建築学会計画系論文

別区でのストック活用を導入すること。こうした際に、空き地・空き家のマネージメン

集,No.677,pp.1653-1662
2)

朴鍾玄,佐藤滋（2013）「東京都区部における地区固有の木造密集市街地整備プログラムの解トと建替え検討のサポートとなる木造密集

明 事業実績と自力建替からみた木造密集市

市街地におけるエリアマネジメント等のあ街地整備プログラムに関する研究（その 2）」

り方を検討する必要性がある。

日本建築学会計画系論文集,No.690,pp.17991808
3)

真野洋介,武田友佑,小林愛佳,佐藤滋（2003）「墨田区一寺言問地区における市街地更新、補注
注1)

住宅供給実態と地域内の住み替えの関係性 木造密集市街地における住環境整備手法と居不燃化特区において、東京都が整備を進め

住支援プログラムの連携に向けての基礎的研る特定整備路線は 28 区間指定されており、路線整備を基軸に 6 地区が指定を受けている。
注2)究-」No.28-3,pp.37-42
4)

害時避難リスク集積エリアの環境把握と改善

新たな防火規制では、東京都震災対策条例

方針の検討」日本都市計画学会論文集,No.44-

第 13 条第 2 項第二号に規定する整備地域、その他の災害時の危険性が高い地域のうち、特に知事が指定する区域に対して、（a）原則

3,pp.283-288
5)

価手法の検討-神戸市「まちなか防災空地整備（一定の技術的基準に適合する建築物は除事業」を対象として-』日本都市計画学会都市く）とする。
（b）そのうち、延べ面積が 500
う 2 点が示されている。実態として準防火計画論文集,No.52,pp.293-300
6)地域の規制内容から耐火性を広く捉え、条件が緩和される設定となっている。
注3)

不燃化特区ではコア事業・その他の事業と規制誘導を分けて区分されている。

注4)

新宿区では対象地区において地区計画・再開発事業等の検討が進められていたため、助成導入を先送りし、渋谷区では助成制度を活用せずに自立更新が進む地区特性から助成適用を見送っている。

注5)

柵等の設置工事費助成は杉並区、世田谷区、中野区、板橋区で設けられている。

注6)

減免措置は新築住宅の固定資産税・都市計
画税の全額を 5 年間、除却後の土地にかかる固定資産税・都市計画税の 80%を最長 5 年間と設定されている。

Urban Study Vol.66 JUNE. 2018

三好章太,嘉名光市,佐久間康富（2017）『密集
市街地の民有地を暫定利用する防災空地の評として、全ての建築物は、準耐火建築物以上㎡を超えるものは耐火建築物とする。とい

飯島縁,真野洋介（2009）「木造密集市街地の災− 50 −

二橋舜輝,藤賀雅人（2018）「不燃化推進特定整備地区における建替え助成制度の運用実態」
日本建築学会関東支部研究発表会,pp.423426