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特別寄稿1
鑑定協会は土地政策提言集団たれ一
特別寄稿2
坪田先生を偲ぶ一
特別寄稿3
意匠法改正について・・
公認会計±協会が発表した販売用不動産の時価評価・・
サービスという商品のマーケティングー
椿考一
大きくジャンプしませんか
環境問題とエコロジー住宅一「カンセイレン」愚考・・
不動産鑑定シンポジウムに参加して一第17回不動産鑑定シンポジウムに参加して一不動産鑑定士が見た大阪新名所
シーサイド型店舗…岸和田ベイサイドモール…一
不動産鑑定評価のこ依頼・こ相談は・
編集後記
次欝瀞瀞簿瀞欝ン麓社)日本不動産鑑定協会副会長塩見宙一・1・不動産鑑定士渡辺秀治・一・2
不動産鑑定士大西靖生・一・4
弁理士葛西泰二・一・5
社)日本不動産鑑定協会理事岩本柄力・一・7
サービス・マーケタ一振元雄二一月2
歌人小黒世茂・一・14
国際委員会一・15
一級建築士関井弘之一一・17
天邪鬼・一・20
不動産鑑定士西井雅志・一22"不動産鑑定±原口友良・一・23
不動産鑑定士田村周治・一・24
25★㌦★㌔★㌔★㌔★㌧★㌧★㌔★㌔★㌦★㌔★㌧★㌔★㌔★㌧★+★★㌔★㍉★㌔★㌧★㌔★㌦★㌔★㌧★㌔★㌔★㌔★㌔★㌧★㌔★㌦★㌧★㌔★㌔
表紙・絵
浜上俊和氏
昭和24年大阪市に生まれる
川端龍子門下柏木行徳先生に師事
堂本印象・川端龍子門下入江北宰先生主宰の研究会に学ぶ
現在元展美術協会理事・審査員
柏樹会会員〒583-0873羽曳野市桃山台1-310
TELIFAXO729-50-2326
又.
一一ζ
嵐
特
別
寄
7秀
蓮
鑑定協会は土地政策提言集団たれ
昨年暮れ、渉外広報委員長の田村周治先生から、土地政策関連の提言について、「鑑定おおさか」へ寄稿のご依頼がありました。「わが意を得たり』とは、まさに、このことであります。
私は、1980年代の冒頭「近畿支部会報
37・38号合併号)」において、『マクロ的な視野に立って土地問題等を究明し、それがわが国の土地政策への提言ともなるような使命感をもって、(社)日本不動産鑑定協会は、大きく力強く80年代に対応すべきでありましょう』と、力説いたしました。
爾来、機会あるごとに『鑑定協会は土地政策提言集団たれ』と、声を高くしておりますことは心ある近畿の会員諸公は、ご存知のところであります。
因みに、このことに関連して投稿した機関誌は次のとおりです。
O近畿支部会報○○○○○〃〃〃〃〃
第39号(81年)
第51号(84年)
第59号(86年)
第63号(87年)
第67号(88年)
第77号(90年)
このなかで、とくに第67号では、『地価高騰が社会問題となり、NHK特集の“土地は誰のものか"という国民的論争にまで発展しましたが、あの論争に不動産鑑定士が誰一人参加しなかったことはご承知のとおりであり、不動産の専門家集団と自負する鑑定協会としては、いち早く土地政策提言をすべきであった』と、強調しました。
では、お前さん自身は、土地政策についてどのような提言をしてきたのかという声がかかることは必定。そこで、我田引水ではありま
すが、敢えて、提言実績を披露することにしましよう。
いろいろな会合で、国会議員の諸先生と同席
社)日本不動産鑑定協会副会長
塩見宙
する機会があれば、私は、その時々の土地政策を提言し、耳を傾けていただいた先生方は五十数人に及びます。
また、昨年3月26日発行の産経新聞(全国版)では、"不況打開のきめては土地政策!"というテーマで、国際大学教授宮尾尊弘氏と対談
司会は経済ジャーナリスト佐藤一段氏)いたしました。
ほとんど新聞の一面を使っての対談でありましたから、あれこれ思い切った提言をすることができました。
なお、この対談には、津島雄二・自民党税制調査会副会長と、保岡興治・自民党金融再生トータルプラン推進特別調査会長が、紙上参加していただいたことを申し添えておきます。
鑑定協会は、土地政策提言集団たれ一一と、あらためて強調するとともに、本年は幸い、衆議院議員総選挙の年でもありますから、全国各地の不動産鑑定士諸公が、立候補の諸先生に対して、いろいろな土地政策を提言してくださることを特に期待して、筆を欄きます。

坪田先生を偲ぶ
故坪田隆宏先生は、平成11年10月9日桜の花が散る如く、この世を去っていった。ここに坪田先生の在りし日の想い出をつづり、心からのご冥福をお祈りする次第です。
私と坪田さんとの出会いは、第回の不動産鑑
定士の第2次試験の時に始まる。豊中の阪大の試験場からの帰路で偶々一緒になった。駅へ至るまでの間、行政法規の答え合わせに始まり、鑑定士の将来性とか現状の生活ぶりとかに話しが及びいわゆる馬が合う仲であることを感じた。
坪田さんは姫路で司法書士を開業していたが、幸い私も坪田さんも試験にパスしていた。そこ
で私が当時勤めていた大阪鑑定所の谷澤部長に紹介し坪田さんもダイカン通いをはじめたわけであるが、新幹線のない時代の姫路からの毎日の通勤はさぞ大変なことであったものと推察された。
その後大阪鑑定所の鑑定部長であった故谷澤先生が独立して現在のタニカンを設立されその当時の6人のサムライが集まって総合鑑定事務所を四ツ橋で合同出資して開設するに至った。
私と坪田さんがタニカンでの仕事を通じ、また、私的な交際を通じもっとも親しく付合っていたのは、谷鑑設立後の約10年間であった。
谷鑑設立当初の頃鑑定部では第1班から第4班まで分かれ、第1班の班長は私で第3班の班
長は坪田さんであった。鑑定評価に関する実務も未成熟なものが多く皆が若かったので議論も百出して非常に活発なものがあった。
評価作業も年々増大し、例えば新幹線用地では加古川以西は坪田さん、以東は私と分担して全線を歩いたのもこの頃のなつかしい思い出となった。
谷鑑時代会社経営についても坪田さんと意見を異にするものがあり、故谷澤先生を困らせたこともあったようである。例えば会社の経営につ
不動産鑑定士渡辺秀治
いては坪田さんは積極派で特に営業を重視し収益にこだわる傾向が強かったが、私はその反対で支所を含めて会社内部の協調性を重視し、収益よりも成果品の品等に重きをおく傾向が強かったので、度々意見が分かれることがあった。
また人事で採用に当たっても例えば女子職員の採用では坪田さんは対外的な側面を重視する配慮から容貌等に喧しくいう傾向が強かったが、私は仕事上の能力にウエイトをおく立場から度々意見が分かれることもあった。しかしながら後でふりかえってみると何れの見解もタニカンの将来を考える点では軌を一にするもので試
行錯誤の域を脱しないものと思われた。このよ
うなことで坪田さんは営業鑑定士としては私よ
り数段上で今日の谷鑑の発展の礎を築いたのは間違いない事実である。
その後私が独立して谷鑑を離れ、坪田さんがタニカンに残って故谷澤先生を助けてその右腕となってからは公的な会合や研修会等で坪田さんとお会いする程度となった。
谷澤先生が亡くなった後、坪田さんが2代目社長となり、坪田色をどのように出すか私も関心があったのであるが、非常に円満になって若い人の意見も尊重する噂をきいて安心したものであった。坪田さんとは一度碁でもしょうと約束しながらお互いに忙しく果たすことができなかった。そのうち坪田さんが手術をしたということを聞き驚愕した。駒井先生が亡くなったお通夜の時に一緒に夕食を共にしユックリと話し合いができたのが坪田さんと会った最後であった。坪田さんは手術の後たばこも止め身体も非
常に元気そうであった。私がグローバルな大競争時代を迎えて鑑定業界も鑑定士も一大変遷をとげなければ生き残れないときに坪田さんの今後の抱負をきくと、坪田さんの展望は明るく積
極的且つ楽観的で自信に満ちたものであった。
個人的な話にも及び「宝塚の少女歌劇はええぞ、
2
ズ…』
曳ノ
あなたも一度見に行ったら」とか息子の将来の話とかに触れたりして私もすっかり健康を回復
して元気になられたことを信じていた。坪田先生の65才の短い死を聞いたときはまさに晴天の霹靂で人間の生命のはかなさを感じ惜しい人を失った思いで一杯です。いっかはシルクロードに行ってみたいと言っていた坪田先生にそのひ
まは与えられなかったでしょうが、天国で静かに安らかにお眠り下さい。
株式会社補償評価研究所)
畠
3

藤
棚
∴晃.
坪田先生を偲ぶ
不動産鑑定士大西靖生
意匠法改正についマ
弁理士葛西泰二
坪田先生との直接のお出会いはもう2昔以上も以前、1969年から74年の5年間と短いものでしたが、その後も協会の仕事などで時折お付き合いいただきましたので、かれこれ30年余の期間ということになります。
969年春、私は以前の私鉄会社を離れ、谷澤
総合鑑定所に入社し、それ以来ずっと鑑定の世界を歩むことになったのですが、当時は今日の鑑定制度が生まれてまだ数年という黎明期でホットな時期であったのでしょうか、社内は坪田先生など30歳そこそこの若手鑑定士を中心に非
常に活気に満ちていました。この活気の中で皆鍛えられていったのですが、坪田先生からは実査道中など、鑑定実務のイロハから業界の秘話まで色々と教わりました。
実査が終わった後、「後頼むで」という激しい
トレーニング法は今は懐かしい想い出の一つです。
私も含め若い補助者が多かったこともあり、討論が闘論に発展することもしばしばあり、先生もその当事者となることもあったのですが、慰安会などでは和気アイアイ。皆、坪田先生のすばらしい「河内音頭」を心待ちにし、楽しみ、大いに盛り上がったものでした。
先生を一口に言えば、豪放で反面努力家でア
イデアマン・細心の人ということでしょう。
豪放であることは大柄な体格と共に言うまでもなく、証明されています。努力家であることは昭和59年に出版された『地代家賃の鑑定評価』
学陽書房)という大作で証明されていますし、秀でたアイデアマンであることは地価上昇を利用した「公債システム」の提案が、朝日や毎日
新聞紙など多くのマスコミにとりあげられたことで十分証明されました。
また、細心であることは平成6年に谷澤総合鑑定所の社長に就任されて以降は、特に人の意見を聞き、スタッフを活かすよう努められたとのことですが、これも先生に備わった細心さを証明するものでしょう。
平成7年からは業界の役員(本部理事)にもなられ、我々業界のため、一層の活動を始められました。
従来の業務を超えて、システム評価・証券化・PFI・時価会計などの新分野の中で我々の業務を創造し、定着させるという構想を先生
はいち早く持たれていました。
いま、その構想半ばで先生は逝かれましたが、その構想は後から続く人達が継ぎ、立派に成し遂げていくことでしょう。心からご冥福をお祈りしたいと存じます。
立地評価研究所)
Fバー㌧
平成11年!月1日から、4〔)年ぶりに改正された意匠法が施行されて略1年が経った。それまで長らく改正がなった反動か、マイナーな改正ではなく大幅な改正になっている。そこで、この紙面を借りて主要な改正内容について概説しつつ、特に権利行使の観点を中心として愚見を述べたい。
、改正の背景昭和34年法の制定から、国内外の経済状況の変化を背景に我が国デザイン開発は大きく進展したが、一方、アジア諸国も急速にデザインカを付けてきている。そのため、我が国においては更なるデザインカの向上が求められているが、従来の意匠制度では、デザイン開発の多様化、デザインの模倣の実態に十分に対応できないとの指摘があった。そこで、今回の改正は、創造的デザインの積極的保護、国際化時代への対応、利用者の使い易さの向上、早期保護を大きな柱として、意匠の広く、強く、早い保護を目指している、とされている。
2.創作容易性の水準の引き上げ
創作性の低い意匠権を乱立させないために、
3条2項の創作容易性の要件を引き上げ、外国も含む公知の意匠やモチーフに基づいて容易に創作できた意匠も拒絶、無効の対象とする。従って、従来では周知形状に基づいたものではな
いとして本規定をクリアしていた、パンフレッ
ト等に記載された意匠に単に手を加えた程度の意匠は、拒絶、無効となることになる。一見す
ると、意匠の創作性を高めることに寄与できると見えるが、問題はこの従来に比べてより広くなった公知意匠を、DR1計画等により審査期間も短縮せねばならない審査官は十分に調査できるのであろうか。仮に不十分な調査で意匠権を付与されると、意匠法には、特許のような出願公開制度や異議申立制度がないため、侵害訴
訟時に本規定を根拠に無効を争われることにな
りかねない。これでは、早期権利化された意匠権に基づいて権利行使をしたとしても、並行して無効審判の請求が多くなり、結局侵害訴訟の遅延をもたらす虞が無いとも言えない。
3.類似意匠制度の廃止と関連意匠制度の創設
従来の類似意匠制度を廃止し、関連意匠制度を導入する。関連意匠とは、同一出願人によって同日にのみ出願された類似意匠であって、登録後は独自の効力を有するものである。これによって、同じデザインコンセプトから同時期に創作された意匠を同等の価値を有するものとして保護する事とする。しかし、意匠出願後、製品化された内容が意匠出願の内容と異なることは実際に良くある。このような実際の製品に即した類似の意匠はもはや出願できず、従来の類
似意匠制度のようには保護されなくなってしま
うが、出願人によって困る虞は無いか。結局、この関連意匠制度は、類似意匠制度の問題点を解決した代替制度と言えるものではなく、全く別の制度と理解した方が正確である。従って、侵害訴訟において、従来の類似意匠制度が本意
匠の類似範囲の外延を示す一手段として利用されたようなことは、この関連意匠制度では期待できない。
4.部分意匠等の保護の導入
従来では保護対象となっていなかった物品の部分に係る意匠を、意匠の定義を変更して保護することとする。確かに物品の部分の形状について、独創性の高い創作をした場合でも、従来ではその部分単独では保護されず、全体としての意匠の保護に含まれるものとしてしか取り扱われなかった。その点、今回の改正は当を得たものと言えるが、審査における取扱いはもとより、利用関係等の権利の調整が今後の課題と言える。又、部分意匠の侵害を前提に損害賠償を45

求めた場合、どこまでがその意匠権が対象製品に寄与しているかを判断することは、簡単ではない。その試算は従来に比べてまして難しくな
るのではないか。
5.システムデザイン等の適切な保護
従来の組物の登録要件及び保護対象を見直し、より現代の物品の形態に応じた保護を柔軟にかつ機動的に行なおうとするものである。各構成
物品毎には登録要件は課せられず、意匠全体としてのみ権利行使ができるものとする。全体としての登録要件のみとなったため、従来に比べて登録され易くなると考えられるが、その反面権利行使上の実効が上がるか疑問である。即ち、イ号が組物の意匠を侵害するか否かは、構成物品の個々の類否では無く、全体としてのデザインの類否が問題とされる。しかし、構成物品は互いに分離可能であるから、例えば、配置を変えることによって容易に全体イメージを変更することができる。そして、家庭で再度配置を変えることによって又別のイメージを発揮することが考えられる。間接侵害の適用に期待することは、「のみの要件」からは難しいであろう。
6.機能にのみ基づく意匠の保護除外機能にのみ基づく意匠を登録の対象から除外
し、拒絶、無効の対象とする。従来機能にのみ
基づく意匠でも、美感があり他の登録要件を満たしていれば、登録され、無効になることは無かった。そのため、一旦、このような意匠が権利になってしまうと、第三者には非常にやっか
いな権利となっていた背景がある。本来発明や考案で保護されるべき対象が意匠権として15年もの間大手を振って独占されることになるか
らである。このような意匠を保護している諸外国はほとんどなく、ハーモナイズさせる必要「生もあったのであろう。しかし、物品によってはどこまでが機能かの判断が困難となる場合が無
いかが気にかかる。
7.願書・図面記載要件の多様化、簡素化
従来の一組の図面(6面図)に基づく記載要件を見直し、多様な図法、図面の表現を容認することによって必要な図面数を減少させて要件の簡素化を図るものである。これも諸外国との調和の一環と考えられるが、必ずしも出願人、権利者側に有利とはならない改正ではないか。
意匠が明確になっていると信じて、最小限の図面で出願した場合、審査の過程でそれらの図面では不十分との拒絶を受けると、果たして、図面の補充は要旨変更の補正として却下されることは無いのか。又、登録後に図面不備を理由に無効審判を請求されても、訂正審判の採用が見送られた以上救済の余地がなくなる虞もある。
8.特徴記載制度の導入
実体審査の効率化及び権利範囲解釈の一助とするために、出願人が任意に自己の意匠の特徴
を出願時に記載できるようにするものである。
この特徴記載の内容は、意匠公報に掲載されるが、この記載内容の適否については特許庁は判断しない。この制度は出願人には両刃の剣と思われる。即ち、審査過程では、出願人の意図が審査官に伝わり易くなるが、一旦権利になると包袋禁反言のような取扱をされる虞が懸念される。意匠法が審査主義をとっている以上、例え出願人が特徴だと認識したものであっても、権利化するには客観的な判断が優先するはずである。しかし、侵害訴訟の段階になると、実際にはその意匠のいわゆる要部でもないにもかかわらず、その記載が重要視されて相手方の格好の標的になる可能性がある。このような虞を考えると、果たしてこの特徴記載制度を出願人が積極的に利用するか疑問が残る。
9.今後の展望
このように今回の意匠法改正は、期待もある
反面不安な要素も大きいと考えられたが、既に改正後1年が経過したのである。改正内容が定着するまでにはまだ時間がかかるであろうが、出願人、第三者が不測の不利益を被らないような、特許庁及び裁判所の適切でかつ柔軟な運用を今後とも期待するところである。
葛西特許事務所電話06-4705-5777)
6
摩し)c
公認会計士協会が発表した販売層不動産の時価評価社)日本不動産鑑定協会理事岩本柄力
日本公認会計士協会は、昨年12月28日、不動産鑑定士でない非専門家である会社が、地価公示価格や相続税路線価等を使って不動産の時価評価を行えば、監査証拠として認めると言う趣旨の文書(以下「公開草案」とする)を発表した。
この「公開草案」、これに対する日本不動産鑑定協会「意見」の概要と経過を紹介し、これらの問題点について若干私見を述べることとする。
.問題点
1)鑑定協会の対応が遅すぎた
公認会計士協会の「公開草案」が具体的にほぼ出てから急きょ対応しており、鑑定協会の対応が遅すぎた。
公認会計士協会が「公開草案」を出す準備をする前に、鑑定協会としての意見を出すべきであった。なぜなら、会計士協会が組織として検討し、それなりに決定したものを、後で大きく変更することは、かなり難しいからである。
今から5年程前に、公認会計士協会近畿会が、時価評価についての意見書を出している。私は、何年も前から、時価評価について鑑定協会として具体的に対応する必要があると、理事会で何度も訴えてきたが、全く取り上げようとはしなかった。
なぜなら、鑑定協会の会長は、不動産会社の社長であり、時価評価をしてもらっては困るか
らである。今まで鑑定業を主としていない人が会長になってきたことなど、私が、従来から主張しているように、鑑定協会が、鑑定業を主としているものの組織になっていないところに大きな問題点がある。
このために、わが協会は、銀行や不動産業者等の利害から距離を置いた、不動産鑑定士として第三者的立場から社会・経済にとって最も望ましいと思われる提言ができない。
2)時価評価に当たっての現実的な問題点
国際会計基準の「有形固定資産」の再評価の規定では、「土地・建物の公正価値は、…・
専門的に有資格の評価人によって決定されなければならない」とされている。また、国際評価基準(IVS)では、評価人の「独立性」が強く求められている。
「公開草案」にあるような処理の仕方(非専門家による算定)では、世界的に通用する監査証拠となり得るのかは、大いに疑問である。
しかし、時価評価が導入されるとしたら、これを全て鑑定評価で処理することは、現在の鑑定士の数からしても現実的には非常に難しい。
鑑定協会の「意見」は、概ね妥当な見解であると考えられるが、国際的に耐えうる監査証
拠となるような現実的な処理方法を、我々が主体となって検討し、早急に提示しなければならない。我々の社会的責務は非常に大きい。
具体的な提案を、私ないしは「時価評価対応委員会」に寄せていただくことをお願いする。
7

2.今までの経過
日本公認会計士協会は、昨年12月28日、「販売用不動産等の強制評価減の要否の判断に関する監査上の取扱い(案)」(12月案)を発表し、同日、「意見があれば平成12年1月13日までに連絡するように」とのFAXが鑑定協会に届いた。
鑑定協会は、昨年12月7日に設置を決めた「時価評価対応委員会」で急きょ検討し、国土庁とも協議して、当協会の「意見」を本年1月13日、公認会計士協会にFAXした。
本年1月17日、公認会計士協会の理事等が「17日案」を持って鑑定協会へ来られ、上記委員会委員
等と意見交換を行った。
月18日、鑑定協会理事会で上記「意見」が承認され、同日付で、会計士協会に対し、再度、意見書を提出した。
月19日、公認会計士協会は、「1月19日案」(以下「公開草案」とする)を発表し、同日、日本経済
新聞等で報道された。この「1月19日案」は、「12月案」・「17日案」とほとんど同じで、事前に提出している鑑定協会の「意見」は、全くといっていいほど無視されているが、4月12日までに意見があれば連絡してほしいとしている。同協会は、この3月期にできたら時価評価を行いたいもようである。
なお、鑑定協会は、上記委員会で、より詳細かつ網羅的な「意見」を作成するために作業中である。
3.「公開草案」の概要
原文の項目に沿って、とくに評価に関する部分を紹介する。
1)公開草案の基本的な考え方
バブル崩壊後地価が著しく下落し、ゼネコン等の所有する不動産は大きな含み損を抱えており、
これら業界の市場の信用改善のため、販売用不動産等の強制評価減を実施する必要がある。しかし、これら資産の時価の算定が一般に困難であるとの理由等から、処分時まで損失計上が先送りされる傾向にある。
そこで、会計士協会は、会社が強制評価減を実施する際の監査上の判断基準として、時価算定のためのガイドライン・実務指針として本報告を取りまとめた、としている。
2)強制評価減に関する諸法令等の規定
企業会計原則第三「貸借対照表原則」に、「(たな卸資産については)時価が取得原価より著しく下落したときは、回復する見込みがあると認められる場合を除き、時価をもって貸借対照表価額としなければならない」とある。また、商法第285条の2にも同様の規定がある。
3)販売用不動産等の時価に関する考え方
時価の算定にあたっては、見積もりや主観的な判断が入る場合が多いので、客観性及び合理性、開発計画の実現可能性などを検討する必要がある。
土地の時価としては、不動産鑑定士による鑑定評価額が適切と考えられるが、これに制約される必要はなく、公示価格、都道府県基準地価格、路線価による相続税評価額、固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額等も妥当。また、近隣の取引事例から比準した価格も、ある
程度客観性を備えた価格と考えられる。
「専門家の業務の利用」として、鑑定評価によって求められている場合には、鑑定士の採用した方法等が、適切であるか否かを検討する必要があるとしている。
4)時価の著しい下落の判断基準①取得価額に比べて、おおむね50%以上下落している場合②含み損の合計額が、会社の経営成績・財政状態に対して重要性を有する場合
5)時価の回復可能性に関する判断基準
6)評価の妥当性に関する判断基準
監査人は、会社が次に示した考え方で時価を算定.している場合には、その評価額は監査上妥当なものとして取り扱う。ただし、不動産によっては、会社が実施した評価が合理的か否かを検討する必要がある。
8硬②
なお、財務情報にとって重要な不動産等の評価については、不動産鑑定士等の専門家の意見求めることが望ましい。
①開発しない又は開発が完了した不動産の評価
販売用不動産の時価=販売見込額一販売経費等見込額ア)販売見込額=販売公表価格、又は販売予定価格販売可能見込額
イ)販売公表価格、販売予定価格がない場合(適切でない場合を含む)取引事例価格)(注・r1月19日案」では、r取引事例価格や一般にグや表されている地価」となっている)
近隣の取引事例から比準した価格
公示価格、都道府県基準地価格から比準した価格
路線価による相続税評価額など
収益還元価額)
賃貸中又は一時的に賃貸に供した後に販売するもの②開発後販売する不動産の評価販売事業等支出金等の時価=完成後販売見込額一(造成・建築工事原価追加発生見込額+販売経費等見込額)
開発計画の実現可能性が認められない販売用不動産については、①の開発しない不動産として評価する。
7)不動産開発計画の実現可能性に関する判断基準①不動産開発事業は、開発により付加価値を高めて投下資本を回収し、開発利益を得る事業で、長期間を要し、また、多額に資金が必要。
したがって、開発計画の合理性や、開発許可取得、販売計画等の客観性など、その実現可能性を検討する必要がある。
②実現可能性のない開発計画ア)買収が完了しないため、着工予定時からおおむね5年経過イ)買収済みであるが、買収後5年経過しても着工していない
ウ)途中で工事を中断し、この後おおむね2年経過8)強制評価減に適用する時価の選択と継続性①評価方法の選択
評価方法は一つではなく、特に、土地については、画一的に全て同一の評価方法を適用することには限界がある。
個別物件又は所有目的ごとの物件を評価単位とし、販売公表価格、鑑定評価額、公示価格、路線価による相続税評価額等の時価の中から、会社がもっとも適切と判断する時価を選択できるものとする。
②評価方法の継続性
前提条件に変更がない限り前年度と同一の方法により評価する。
なお、正確な時価の算定を意図して不動産鑑定評価を実施するなど、評価方法を変更することに合理的理由がある場合は、妥当なものとする。
③時価評価の実施の頻度
事業年度に最低!回。
9)強制評価減をしなかった販売用不動産等の開示
時価が回復すると見込まれるため、強制評価減を実施せず取得価額を付したときは、その旨を注記する。
10)販売用不動産等の保有目的変更のへの対応
販売用不動産から固定資産等に振り替える場合、事業計画に経済合理性がないと判断される
場合は、保有目的変更の会計処理は認められない。
9イ1)経営者への確認
強制評価減の要否の検討においては、会社が行った見積もりや主観的判断に依拠する場合が多い。したがって、監査人が必要と認めた場合には、開発計画の実現可能性や時価の回復可能性などについて、経営者確認書に記載を求めることとする。
「公開草案」の本文の要約は、以上のとおりであるが、この他、【付録1】・【付録2】があり、これらの要点を紹介する。
【付録!l:「販売用不動産等の評価額の例示」として、例えば、「宅地」の場合の評価額(販売見込額)
は、①販売公表価格、販売予定価格、販売可能見込額、②公示価格から比準した価格、③都道府県基準地価格から比摩した価格、④路線価による相続税評価額、⑤固定資産税
評価額の倍率による相続税評価額、⑥近隣の取引事例から比準した価格、⑦鑑定評価額と例示されている。
備考として、販売公表価格一a.マンションや住宅地等のパンフレット価格、b.不動産仲介業者の査定価格、c.ちらし広告価格(店頭表示価格)。
販売予定価格一a.売出予定物件の販売予定価格、b.具体的な引合価格。
収益還元価額一賃貸用物件の場合は、投資家による投資対象となることから、賃貸により得られる将来のキャッシュ・フローを基礎に収益還元価額を査定する。還元利回りに用いる利回りは投資利回り相場によるが、相場が不明の場合は、長期の借入金利、リスク及び投資利益率を考慮して見積もる。等々。
【付録2】「一般に公表されている地価の概要」として、公示価格・都道府県基準地価格一ほぼ実勢
価格(実勢価格が低い場合もある)、路線価一公示価格の80%(物件によりバラツキがあり、実勢価格に近い場合もある)、固定資産税評価額一公示価格の70%等々と紹介されている。
鶴
活用するのか、具体的方法が示されていない。
②「比準ずる」の語があるが、方法が示されていない(まさに専門性が問われる分野である)。
③収益還元価額は、恣意性が入りやすく、まさに客観的判断の適否が問われるものである。
3)時価の算定方法についての疑問点①取引事例価格について、)公示価格等から比準した価格等は、取引事例価格に含まれない。
i)公示価格等に対して、相続税路線価、固定資産税評価額は、概ね80%、70%程度を示しているが、これらを採用した場合整合性はとれるのか。
Hi)無資格者である企業の担当者(無資格者)によって行われる場合、対外的に適切妥当な監査証拠として耐えられない。
②収益還元価額について採用する利回り、賃料予測等により、結果に大きな開きが生じる。不動産鑑定士ではない企業が行うとすれば、監査証拠として耐えられるのか。
③その他
開発利潤、期間概念等が明確ではない。これらは極めて重要である。
不動産の経済価値を判定し、その結果を価格で表示する業務は、不動産鑑定士等の固有の専門分野であること、ならびに公認会計士と不動産鑑定士等は、相互にその専門性を尊重することについては既に貴協会と十分確認している。
以上
4.「公開草案」に対する鑑定協会の「意見」の概要.対外的な適切性・妥当性な評価(時価)を実現するために、企業が時価算定したものを、公認会計士(監査人)がその適切妥当性を判断するに当たっては、不動産鑑定士等(専門家)の鑑
定評価を取り又は意見を求めることを原則としていただきたい。
H.公開草案については、不動産の評価という観点から以下の点に疑義がある。
1)時価概念定義についての不明確さ「販売見込額」等という概念は、国際会計基準(IAS)において中心的な価値概念となっている「公正価値(fairvalue)」概念と同一か。販売用不動産等においては、市場性があることが前提とされているため、市場価値(marketvalue)概念と同一と捉えてよいのか。また、時価の算定に上げられている、公示価格、相続税路線価等は、「正常価格」
を基に評価された価格であるが、これは「正常価格」概念とも同一と判断しているのか。
いずれも不明確であり、求める価格の定義をせずして、適切妥当な評価(時価算定)が行われ得るのか疑問。
2)不動産鑑定士・同士補のあり方との抵触「不動産は、その特性のため、適正な価格を形成する合理的な市場を有することが困難である」ことを前提に、主観性や恣意性を排除する必要があるとしているが、本来、その合理的な市場に成り代わるものとして国家的に整備確立された資格こそが不動産鑑定士である。
企業(無資格者)による代替手段の適用では、対外的監査証拠としての妥当性を維持できる権威ある評価はできない。不動産鑑定士等による判断が不可欠な点の例示は以下のとおり。
①公示価格等は、標準画地の価格で、「使用目的」に応じた価格であるが、どのように竈01騰。㊥。。㊨。繋φサービスという商品のマーケティング鳶
の
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㊥。㊥㊥
目に見えない、その品質や価値を客観的に判断することが難しい・
サービスという商品を、いかに顧客に売り込んでいくか!。
璽
サービスマーケター坂元雄二.@.鍵<サービスというやっかいな商品>
まず、サービス提供者の共通の悩みである「どうずればサービスに適正な価格を付けられるか」という点について、「逆転のサービス発想法(見えない商品を売るマーケティング)」ハリー・ベックウ
ィス著/ダイヤモンド社刊の記述を紹介します。
⇔ピカソはこうして価格を決めた⇔
前略)ある友人は、自分の兄がコカ・コーラ社などの将来を予測する仕事で、年に100万ドルも稼いでいると知って驚いていた。ローレンス・トライブ法律事務所では、書類の読み込みやコンサルテ
ィング、執筆、さらに最高裁前の顧客との打ち合わせに!時間750ドルを請求している。
いったい才能や思考の真の価格とは何だろう?なぜそんな高額に値するのもが存在するのか?
どうずれば適正な請求額が割り出せるか?いい質問だ。この問いに答える前に、パブロ・ピカソの逸話をご紹介しよう。
ある婦人がパリの街並みを散策しているとき、歩道に面したカフェでスケッチをしているピカソを見かけた。その婦人は、やんわりとピカソに自分のスケッチを描いてくれないかと頼んだ。料金は言い値で払うから、と。
ピカソは了承した。ほんの数分のうちに、肖像画が描き上がった。ピカソ直筆である。
「おいくらかしら?」彼女は訪ねた。「5000フラン」ピカソは答えた。
「だって、たった3分かかっただけでは?」彼女はピカソに丁重に指摘した。
「いや」ピカソは言った。「私はここまでくるのに一生を費やしたのです」
一時問いくらで料金を請求するのはナンセンス。
㊥
さあいよいよ本題というこの場面にきて、冒頭に引用した本のことを改めて皆様にお話しします。
今回の原稿執筆に当たり、私の十数年のキャリア程度ではとても文章でアドバイスするなんて無理、
そしてたどり着いた結論が「この本を紹介すること」でした。
この「逆転のサービス発想法」という本に、昨年ある知人の紹介で出会ったのですが、もう7〜8回は読み返しています。「この本の内容だけでも本当に自分のものにできたら道が開ける」と感じています。ぜひ皆様も、ご自身の実情に照らしながらこの本をお読みになってください。必ずやお仕事の参考になるものと確信しています。
<専門的サービスのマーケティング〉
では最後に、不動産鑑定士の皆様のように専門的サービス提供についての「逆転のサービス発想法」の記述を、もう一つ紹介します。「専門的サービスのマーケティング」というと難しいものと思われがちですが、次の記述を読むと「要は自分次第なのだ」ということがわかっていただけると思います。
命専門性は売り物にならない⇔
法律事務所や病院や会計事務所などの専門的サービスを提供する事業者の多くは、クライアントは自らの専門性を買ってくれていると考えがちだ。しかし大半の見込みは、こうした複雑なサービスを受けても、それが本当に優れたものかどうか彼らにはわからないのだ。
しかし、相手の対応の良さや電話を折り返しかけてくるかどうかならわかる。クライアントは、自分たちが大切に扱われているかどうか感じ取ることについては専門家なのである。
たいていの専門的サービスでは、本当の売り物は専門性ではない。なぜなら専門性を明確に評価できないのだから。
あなたが売っているのは、むしろ人間関係なのである。そして多くの場合、この点にこそ最も注力すべきなのだ。
サービス業の本当の売り物は人間関係だ。
〒540-0027大阪市中央区鎗屋町1-3-6ヤリヤマチビル3F
株式会社スタッフワーク
TEL.(06)6942-7128FAX.(06)6942-7129
E-mailbusi@malLhlfomart.orJP
いかかですか。サービス業に従事している読者の皆様の中には、「我が意を得たり」とお感じの方もおられると思います。でも顧客の側に立って考えると「目にも見えない、形もない商品」の価格には、それが適当なのか、高いのか安いのか、常に不信感がつきまとうというのも理解できます。
このようにサービスは、「目にも見えない、形もない商品」ゆえに価格付けひとつを取っても「大変やっかいな商品」である、と言えるのです。
鐙<サービスVS物品>
人々がその商品を購入するかどうか判断する時、その商品が「目に見えるか見えないか」が大きな意味を持ちます。目に見えないサービスと目に見える物品とでは、「商品を顧客に売り込む」マーケテ
ィングの手法にはそれぞれ異なるものが求められます。TVや新聞・雑誌の広告などの多くは物品の売り込みであり、それらと同じ手法ではサービス業はうまくいきません。
ちなみに自分の職業が、サービス業であるのか物品販売業であるのか、読者の皆様は意識なさった
ことがおありでしょうか?両者の違いをまずはしっかり認識した上でマーケティングを考えないと、いくら売り込みをやっても効果が上がらない…という事態の繰り返しとなります。
皆様の職業が、サービス業であれ物品販売業であれ、'その特性をしっかり押さえることができれば、顧客にどう売り込んでいくかというマーケティングの手法が自ずと見えてきます。
ロ
謬繋
番
2
3

幡考
歌人
小黒世茂
冬ン
葬く聰ン熊蓑璽飾
細菌
鵬拶畷欝欝=一国際委員会
寒風のとどかない山裾の日溜りで、落椿をひろい集めたり、蜜を吸ったりと、ひとり遊びに興じていたのは小学生の頃だった。節分前になると、裏山に自生する、五本ばかりの薮椿がいっせいに、固い蕾を緩める風情は、毎年のことながら気持ちが昂ぶる。いまは副都心のマンションに住み、それでも共有の庭には、四種類の早咲きの椿が季を知らせてくれるが、自動車の排気ガスのなかに在る赤は、幼少の私を繁みへと誘い込んだ、あのぞくっとする鮮血の色ではけっしてない。祖母の嫌った椿、曼
珠沙華等の妖気というよりは、むしろ畏れをともなった、禁断の花が大好きである。
古来より種子油、工芸品、生薬、薪炭、そして紫色の媒染剤等、日常生活に密着していた、必要不可欠なものとしての椿。それは土俗的な精霊のよりしろとして疫病神を祓ったり、農耕予祝の法会に用いられたりと、むしろ陽木としての役割は大きい。
こせやましのはろのさかヒニりひとたり
巨勢山のつらつら椿つらつらに見つつ思はな巨勢の春野を「萬葉集』巻一坂門人足
っはいりやそらまたニたれ
紫は灰指すものそ海石榴市の八十の巷に逢える児や誰巻十二作者不詳
室町時代には権勢のもとに庭作り、立花と共に発展。江戸時代には園芸としてさらに品種が増え、着物の柄、装飾品、絵皿、蒔絵の盆、膳、建築装飾等、美術工芸や文芸ともにますます愛好者層が厚くなり、広く庶民にゆきわたった。
秋まっただなかの侘助、寒中の雪椿、早春の薮椿、乙女椿、玉椿を経て夏椿、秋一番の西王母と、一年を通じて限りなく咲き継ぎ、年間に現れる品種、絶える品種を思えば膨大な数であろう。
以前、茶席によく招かれていた折、「炉開き」「初釜」には必ず椿の蕾が床に飾られており、とりわ
けかりんの紅葉の添えられた白花には趣きがあり、いつまでも飽かず眺めていた。
日頃、一重咲き、平開咲きの静かなものを多く目にするが、ヨーロッパ、アメリカでの改良種は、薔薇にも相当する大輪が好まれるとか。牡丹咲き、獅子咲き、唐子咲き、千重咲きとその満開を誇る
さま、木の根元へぽたぽた落ちるさまは、まったく大袈裟そのものだ。
ラりくノヨラよヌ
百咲きて百の言葉の落下する夏椿へとむくふたつ耳「隠国」所収小黒世茂
すみやかにひとり抹消晩霜に落ちたる椿踏みしだきつつ同
透明な硝子の花瓶に、やや長めの枝をまとめて挿し、ゴブ
ラン織の布の上へ置くと、鹿鳴館の夜会へ行く夫人のように、備前焼の壷に一輪挿すと、そこには鄙の庭隅にように見えた。
今度は白い磁器の深皿の揺れる水に花首を浮かべてみた。まるでラファエロ前派の画家ミレー作『オフィーリア』のように溺れそうだ。自在に変幻する椿の姿はやはり魔性そのもの
に思える。
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蓋・.■
鬱
鬱
地味が取り柄の国際委員会活動にあって、今
年度実施した「タイ王国への不動産鑑定事情視察」は異彩を放っています。研修ツアーの成果については別冊としてまとめ、会員の皆様に配布する計画になっていますので、ここでは大阪の国際委員会がなぜタイ王国の勉強を考えついたのか、実際勉強していく上での困難な点はどこにあったのか、あるいは今回の視察旅行を通じて委員会として収穫できたものは何か、といった委員会の舞台裏についてお知らせします。
O大阪にしかない国際委員会を協会本部以外に国際委員会を設置しているのは、日本広しといえども大阪の鑑定士協会だけです。本部の国際委員会活動はIASC(世界会計基準)やら世界地価等調査など、グローバ
ルな問題が中心になっていますが、大阪の委員会が本部と同質的な動きをしてもどうも面白くないものです。委員会活動をどうせやるなら、大阪としての特徴を持たせた方が良いと、歴代の委員長さんは考えていた節が見受けられます。
先の委員長さん時代にもその兆候があったことは、平成7および9年度の研究報告書を読めば一目瞭然です。
そこで、平成10、11年度の国際委員会でもこの素晴らしい発想を引き継ぎ、さらに特徴を鮮明にするために調査対象国をアジアに絞ることにしたのです。具体的には「アジアを中心とする途上国へ外国企業が進出する場合の不動産取引について詳細に研究する」ことにしたのです。大
阪の委員会がアジア諸国の不動産制度を学ばな
いでどこの委員会が学ぶというのか、といった荒い鼻息で出発したものです。
Oどうしてタイ王国
次に、アジアの中で、どの国を対象として研究するかの選択が難問でした。具体的なターゲットとして考えられたは次の国でした。
☆中国
経済特別区(深川、珠海等)・経済開発区あるいは香港を対象とする。
☆タイ・マレーシア・シンガポール
外国資本受け入れの先進国としてスポットをあてたら興味深いのでは…………
☆インドネシア
最近外国資本を受け入れ始めた地域で、バリ島への外国資本進出が目覚しい☆ベトナム
外資受け入れに積極的になっている。ベトナム
外国投資法が改正された結果、米国による不動産投資も現実化しているのでは?
☆インド
インド新産業政策によって外国資本投資を促進しはじめている
国際委員会のメンバー数や制約された時間の関係から、多数のテーマを委員会で取り扱うのは困難なため、対象国を絞るのに、ああでもな
いこうでもないと議論しました。その結果、①
外資系企業の進出先として成熟している国であり②日本との関係も深いということで、タイ王
国を平成io,11年度の研究対象国として取り上げることになりました。.タイ王国の不動産取引事
情、不動産鑑定事情等について調査することになったのです。調査に当たっては、狭くてもいいから深く研究しようとの合意がなされました。
O苦しかった平成10年度
調査対象国をタイ王国に絞ったものの、具体的な研究方法についてどうずればよいか迷ったものでした。情報収集源として考えついたものを列挙すれば次のとおりです。
☆タイ王国領事館にアタックする☆大阪市立大や大阪外国語大学の留学生、タイ料理店等在日タイ人に直接話を聞く☆伊藤忠商事等在タイ日系法人の現地駐在員へ接触する☆文献を調べ、執筆者に面会を申し入れる☆インターネットで検索して現地の不動産販売
パンフ等の資料を収集する
45この外、現地でベンチャーキャピタルとしてホテルを立ち上げていった日本アジア投資(株)やJETROを訪ねたらどうだろうかとの意見もだ
されました。
“迷うより行動"とばかりに、次々に行動していったのが平成10年でした。動いていく中で貴重な情報を得ることができたのです。真剣に調査に取り組めばどんなしかめ面をした神様も微笑んでくれるようですね。何かしら一筋の光明が見出されてきました。光明の中で最も輝いたのが大阪市立大学の田坂先生との出会いでした。
高島委員が紹介した先生の論文“世界都市バ
ンコクの構造変化"をきっかけに、先生に強引な接近を試み、ついに平成11年2月、鑑定協会
にて「タイ王国における都市構造と不動産事情」を講義していただきました。タイの土地所有権について土地局が発行する土地権利証がどのようになっているか、土地の詐欺事件、ゴルフ場
ブームとかタイの再開発(スラムクリアランス)
についてお話を聞くにつれ、タイ王国の土地制度について理解がすすんできたのです。
O楽しくなった平成11年度……研修ツアー
本の勉強だけでは物足りなくなったのか、平成11年度に入ると「タイ王国への研修旅行」実
現に向けて一直線に進んでいったようです。ここで活躍したのが鈴木(雅)委員のインターネッ
トでした。タイの鑑定事務所AREA(Agencyfor
ReaIEstateAffairs)と接触できたのです。タイ不動産鑑定協会(ValuersAssociationofThailand)の理事も兼ねておられるAREAの社長、ソポン
SoponPorchokchai)さんとインターネット上で親しくなれたのです。大阪府の国際委員会の希望
タイを訪問しタイ王国の不動産鑑定評価や土地制度を勉強したいので、貴社の力を貸して欲しい一一を率直に申し入れたら、快く承諾してくれたのでした。
その後Eメール交換によって細部の打合せを整えて、いざタイへ出発となった次第です。
平成11年10月21日〜10月24日の研修日程は、
地価公示の作業が本格化する前でかつタイ王国
が雨季に突入する前を狙ったものでした。海外ツアーをもくろむ場合最低10名を必要とするのがどうも常識のようです。しかし、申込者の出足が鈍く委員長としては現地での資料収集がうまくいくかどうかよりも、ツアーそのものが成り立つかどうかの方が心配でした。鑑定協会のゴルフコンペや競売評価委員の研修といった行
事とダブっていたこともあり出足が良くなかったようです。しかし、かろうじて10名を確保できたときは内心“ほっ"としました。
日程そのものが3泊4日と強行スケジュールでしたが、内容の濃い視察旅行となりました。
パンパコン工業団地では流暢な日本語で説明してくれた現地案内者(実はれっきとした日本人の筒井康夫さん)に質問を浴びせ浴びせて、思わず予定オーバー。鑑定事務所AREAでは余り上手でない通訳さんに時々腹を立てながらも友好的にタイの鑑定評価実情を学んできました。
弁護士さんの話は都合で聞けなかったものの、タイ王国土地局法務部の係長さんから登記について興味深い話をきくことができました。
研修がおわったのは午後7時30分、空腹度は最高に達していました。AREAの研修に特別に参加されたJICAの皆さん(*)との食事やカラオケバーで大いに盛り上がったようです。
*建設省、東京都、都市基盤整備公団等から出向されていたJICA(JapanIntemationalCooperationAgency)の皆さんで、タイでは区画整理方式を指導中ということでした。
O今後の国際委員会
先日タイ国王が72回目の誕生日を迎えられたとの報道を、NHKがやっていました。今まで
なら、タイ国と聞いても左程興味をそそられる
話題ではなかったものの、研修ツアーを終えた
いま、そうはいきません。タイ国への親しみさが倍加したようです。
平成10年度、11年度の国際委員会について「大阪らしさ」を目標に活動を始めましたが、この研修ツアーを終えたことで、その第1歩が踏み出せたようにも思えます。タイに「顔も声もしぐさも良く知っている」不動産鑑定士の友達ができたのです。
日本で手に入る資料を基に対象国を入念に研究・調査する→インターネットで現地と接触→
実際に対象国を訪問し鑑定士と友達になる。こんな調子で勉強していけば、ベトナムやマレー
シア、フィリッピン、マニラ等東アジアの人々と直接的な友達関係を結ぶことも夢ではないと思われます。今回のツアーから得た経験を今後の委員会活動の中でなんとか生かしていきたいと考えています。
不動産不況はまだ続いており、鑑定業界にもその影響が日毎に強くなっている今日ですが、時には視点を変えグローバルな気持をもつのも必要です。貴方も国際委員会のメンバーとなり、
大きくジャンプしてみてはどうでしょうか。
6
轡
㊨
実。
曳〆
羅饒開題濫
麗翻鵬夢齢健審「心とは、如何なるものを言うものぞ、墨絵に画きし松風の音」この歌は、ある木で読んだ一休宗純の歌だそうである。心とは、一体何であろうか?と漠然と考えてしまう今日この頃である。それには理由がある。昨今一日一回「環境問題」に関する話題を聞かない日はない。
そしてその時わたしには次のように間こえてしまうことがある。「自分は何も悪いことをしていないのにどんどん環境は、悪くなっていく。私は、その被害者でありそれが問題だ』
大阪市税を使って市立環境学習センターで学んだ事、それは『初めに環境があるのではなく、環境への感受性があるのだ』と言う事。自分の存在そして人間の存在そのものが環境問題を作り出していると言う当たり前のこと。そして自分(人間)と言う主体があるから環境(自然環境)と言う客体があるのだ。その人の環境への対応の仕方・感じ方によって心の中ては環境そのものが一人一人違った存在としてあると言うこと。
心の中のアンテナの方向性・関心のあり方によっても住んでいる世界が違うと言うこと。そしてまたどこまで深く対象または環境と関わるか、よく知るか、に依っても世界は違ってくる。
たとえば日'本の住宅事情の場合、内地材の無垢材を使い真壁造りの土壁の家には木の香りと士の匂い、暖かい木の触覚、そんな五官を通して与えられる落ちつきとやすらぎ、生きていることの手応えのようなものがある。
その対極にあるものにハウスメーカーの作
る家がある。プラスターボードの上にビニールクロスを貼り壁と天井とし、床も柱も合成樹脂で張り合わせた合板の上に化粧材としての檜や杉を2から3mm張る集成材、もちろん防腐剤
や防かび剤としてホルマリンやそれに代わるものを入れる。そのようにして作られた空間から五感に訴える何かが生まれるだろうか?いかに
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識鋒無驚無
喝瀞・」憩や幾舞謄
奉
一級建築士関井弘之
ヂ懸
無機質空間を面白くしようかと言う発想しか生まれないかもしれない。
五感を通して味わい得るもの、それを日々体感して生きている人が体で覚えた気持ちいい空間と言語的視覚的方向から頭の中てのみ考えた
りアリティーの無い無機質空間、これから人々がどちらの世界に住むことを選択していくだろうか?これがオーバーかもしれないが日本の文化的レベルを決定してしまうかもしれない。
そして大きな問題は、まともな素材を使いまともな技術でものを作る職人たちが減少していることである。それはなぜか?理由は悲しいけ
れど簡単である。本物を少々高くても欲しいという人が少ないと言うことと偽物を本物らしく見せる技術が発達したことである。しかし本物らしく見せる技術にも限界があり家具など10年も使えばバレてしまう。本物を買えば何十年も使え年月が経つほどに味が出てくる。しかし、そんなことすら気にしないのかもしれない。ほどほどに使え飽きたら捨てるだけ。初めから生活を楽しみ家具を慈しみ、その風格を大切にする気持ちなど無いのかもしれない。現代人にとってはそのような心の余裕などもはや必要ないのだろう。結局我々が理想として描く『1生活のイメージの質『そのものが問題なのではないのだ
ろうか?その質のレベルアップのためには何をすべきだろうか?
最初に書いたことと矛盾するようだが環境への感受性を向上させるためには、やはり質の高い良い物に囲まれた環境が必要ではないだろう
か?環境の質とそれへの感受性は、互いに相乗効果をもたらすものかもしれない。そしてまた自分の置かれた環境と深く関わろうとする姿勢が大切ではないだろうか?そして素直に自分の体の声に耳を傾けることであろう。自分の体が喜んでいるものを見つけること。勿論それは一人一人違うだろう。各自が心から気持ちよいと7

思う時間と空間を体で見つければよいのだ。そこを原点として世界を作ればよいのだ。もっともらしくマスコミによって作られ、イメージ操作された“これが幸せな生活です“とか言うものに、振り回されずに自分の世界を信じよう。
そして疑おう。すべてはそこから出発するのではないだろうか?大切なことは頭を使って考えるのではなく体で考えること、五感で考えること。
それは具体的にはどう言うことか?全神経を使い、体を使いものを創ることである。指が手が足が自分が住む世界を変質させる。料理人は
材料の下拵えの時、新しい料理のアイデアが浮かぶという、大工や左官の最初の修行は現場の掃除である。そのやりかたを見れば将来どんな仕事をするかわかるという。それは本人が環境や状況をどう把握しているかと言うことの結果であり、それが彼の住む世界という事であろう。
そして、μ、師は木の中から仏を彫り出すという。
仕事が仕事を教えてくれると言うことか。
そして歩くことは、哲学する事。カントや西田は、毎朝散歩しながら考え、若者は四国四十八カ所を歩き遍路する。それが彼の住む世界を変質させる。生きているとはどういうことか?
"体という自然、体という宇宙"に問いかけながら、その声にどこまで深く素直に耳を傾けるか、それが水当に住み良い環境を創る上で大きな意
味を持つだろう。
そしてエコロジーな住宅もまた"体という自然"と寄り添うものでありたい。水や物やエネ
ルギーを有効に使い有害な廃棄物を出さない生活。そしてその生活の器である住宅の素材も省エネルギーで作られ、長持ちして壊したときゴミにならずリサイクルされる物。それはやはり、
自然素材の木や竹や紙や土である。木材を使った日本の伝統構法は、鉄やコンクリート構造物
より地震にしなやかに耐え長寿命である。長寿命であることは、資源の有効利用であり環境への負荷が少ないという事である。そして、それ故に設計においては長期間の使用に耐えうる平面計画の可変性やフレキシビリティの確保が必要になる。また断面計画では自然な風が建物全休を循環し、外壁の断熱・屋根の断熱も自然素材を使い通気層を設ける。建物をスケルトン
構造躯体)、.クラディング(外壁等)、インフィル(住戸内装)に分離した建築システムと考えデザインとディティールを追求する。
その他、エコロジカルな手法として雨水を中水として、トイレの排水や庭の散水に利用したり設備機器の配管の取替やメンテナンスを簡単にする事。屋上の緑化、生ゴミの肥料化、太陽熱温水器、太陽光電池(生産から廃棄までトータルエネルギーで考えるとまだ実用的とはいえない)などがある。以上具体的な方法を考えて見たが、やはり自然素材は割高になるし伝統構法は手間がかかる。しかし身近なものして生かして生活してゆきたい。そして、この素材と構法をいかに安く活用していくかがこれからの課題である。都市近郊に実際に日本の木造伝統構法による一戸建て都市型住宅を建設してみた
いものである。以下、試案を計画してみた。多くの方の御意見、御批判を仰ぎたい。
関井新建築研究室06-4305-0503)
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天邪鬼
蜜矯獣蜜矯蜜蜜蜜矯蜜矯輪転輪転獣緊緊蜜矯》声声声声声声声声声声≠声ヂ夢静静声声夢響
不動産鑑定政治連盟(カンセイレン)から会費の払込み請求が届くたびに、何となく落着かない気分になる。というのも「鑑政連が国会の先生がたにお願いして、地価公示の地点増・報酬増を実現しました」と言われると、会費を払っていない後ろめたさということではなく、何とも摩訶不思議な政治との係り合いが気になるからである。
大方の協会会員が、この不思議な係り合いについて釈然としないまま、当たらず触らずにいるのではないか。その証拠に会費の納入率が7%程度しかなく、あとは無関心を装うか、私同様忸怩たる気分を抱きながら抵抗の姿勢を示すために敢えて無視するか、あるいはそんな大層なことでなくても考慮外のこととして無視するかである。
とはいえ、組織の一員として、建前は別組織としても、この“気持ち悪い"状態は何とかならないかと思うし、なぜ気持ち悪いのかを一応整理してみることにした(言わずもがな、であることを承知のうえで)。
.なぜ自民党なのか
鑑政連発足当初から、連盟の支持する代議士は自民党、それも建設省とか国土庁とかに関連するセンセイがたと相場が決っていて、他の党あるいは無所属の議員のお名指しはない。
不動産鑑定士の諸氏もそれぞれに政治意識があり、支持する政党もあれば支持しな
い政党もある。50年体制と言われる自民党
中心の政治に疑問・批判をもつ人もあれば、熱狂的な支持者もあろうかと思う。
しかしなぜ自民党なのかといえば、自民党が政権を握っているからに他ならない。
時の政治を動かす権力者である自民党を支持してどこが悪いか、あるいは支持しないと損するよ、ということなのだろうが、自民党の政治が安定していていつまでも続くかというと、そうでもなかろうよと言いた
くなる。事実、前回の総選挙では敗れて一時期野に下ったこともある。折しも解散・総選挙の時期でもあり、世論は必ずしも自民党支持多数ではなくなりつつある。
そうこう考えると、自民党支持でもない
のに、組織がらみで支持を装うことは欺瞞
的で、インチキ臭いこと果多しい。それとも組織をあげて自民党支持なのだろうか。
2.政治家に恃むことの怪
不動産鑑定士以外の専門職業家の世界でも、OO政治連盟というのがあって、それなりに活動の場を得ているらしい。さすがに弁護士と医者だけは政治に関して毅然とした姿勢を保ち、司法改革や医療制度の改革についても独自の立場で政策論争を展開している。つまり、弁護士や医者を例外として、多くの職業集団が政治連盟をつくり、政治家の力を借りようとする。社会的・経済的利益を守るために。
政治家の方も、端的にいえば集票組織としてそれらの団体に恩を売り、事あれば馳せつける労を惜しまない。いわば持ちつ持
たれつ相互に利用する関係が成立している。
こうした実態について、組織内部から疑問や反撥が出てくることも稀ではない(不動産鑑定協会ではマレである)。社会的地位の向上を標榜する士団体にあって、このよ
うな政治家の力を恃むあり方が果していいことなのか、私はそうは思わない。姑息因循な日本的発想としか思えないからである。
国民的視野で見ると、一部の利益擁護は、
しばしば全体の不利益につながり、不正義でしかないことが多い。
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3.組織の決定というけれど…
5年以上もまえの総会で鑑政連をつくることが決議され、細々と会費を得ながら今日に至っているのであるが、そもそも本部の総会で上層部の決定として下されたことに反論が出るはずもなく、参加者の多くは
唯々諾々として賛成票を投じ、すべての役
員が鑑政連の役員を兼ねることになっている。
これはどう考えてもおかしい。政治に関する意見は各個人のもので、各自の良識・信念にもとづいて政党あるいは政治家個人の支持・不支持を決めるのが当り前ではないか。一組織が、会社であれ職業集団であれ、政治に関して特定個人の支持に集約す
る権利はない。
だからこそ鑑定協会ではなく鑑政連なのだろうが、鑑定協会のダミーである鑑政連
は基本的に政治団体ではあり得ない。もし政治団体なら政治的主張をもち、政策を討議するシステムを持つはずであるが、そこには利益誘導・集票のための組織があるだ
けで、政治的な機能はない。会員の政治的な意思とは別に、集団としての利益誘導・集票組織が成立つことがあってもいいのか。
これは中味のない見せかけの政治組織であり、支持をうける相手に対する、そして母体とする会員に対する二重の裏切りに他ならない、もっとも先方はそんなことは百も承知でお付き合い頂いているのかも知れない。
以上、愚にもっかぬ評論を展開したが、別に正義漢を気取っているのでも、即刻解散を要求しているのでもない。何となく釈然としないままであるのがいやで、歯にものが挟まったような状態を自分なりに解析したまでのこと、ご放念ください。
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第17回不動産鑑定,1
シンポジウムに参加して.誰̲.̲̲̲.̲̲一礫
平成11年9月22日、23日に渡り、愛媛県松山市において社団法人日本不動産鑑定協会主催による「第17回不動産鑑定シンポジウム」が開催されました。
今回のシンポジウムは全国から120名あまりの会員が参加され、1日目の午後は「公共用地の損失補償基準」、2日目の午前、午後は「情報開示と鑑定評価」の2つの議題を中心に①基調講
演、②個別研究発表、③パネルディスカッショ
ンとして会議が進められました。
以下はその報告及び感想ですが、その内容については発言者の趣旨を正確に再現するのは困難と思われますので、先日郵送されました会議
報告書を参考にしていただいて、ここでは参加
した感想を中心に述べたいと思います。
今回の中心議題は「情報公開と鑑定評価」でありました。さて「情報公開」とは何でしょう。
端的に言うならば平成11年5月14日「国の行政機関の保有する情報会関に関する法律」(情報公開法)が制定され、にわかに注目のなされた問題と思われます。この法律は交付の日から2年を超えない範囲で政令で定めるとされています。
松山大学法学部横山信二教授の講演によれば、その成立は昭和57年の山形県金山町により日本で始めて条例の制定がなされ、今では日本全国の自治体でそのような条例(要綱)の制定が見られるということです。また、今回会議を開いた松山県は都道府県で一番、最後になったとの事です。
その中で興味のある話はこれらの条例には神奈川県型と大阪型というものに分類されるということです。
神奈川県型は要約すれば、情報を公開する行為は条例によって創設された権利であり、たいてい県民、市民、住民という形で請求権者を制限している(このタイプが一番多い)。これに対して大阪型と呼ばれるものは情報公開条例、
公文書公開条例が条例の中で、知る権利に基づ
くと明記されている。つまり、請求権者が府民、市民、住民であろうがなかろうが、何人も知る権利を保障するために府が保有している行政情報を公開するとしているとの事です。恥ずかしながら始めて聞いたことです。
パネルディスカッションのなかでは、4人のパネリストの先生により様々な意見を述べられました。臼く、鑑定書は公文書か否か、著作物
か否か、公開される側のプライバシーは、そのプライバシーは所有者か、法人か、業者か、鑑定士対象か、買収前の公開の是非、等々・いずれの方も賛成か、反対かの意見を述べられていましたが、反対の方でも避けられないことであるとの認識は皆同じでした。また情報公開の実例の話では、住民は鑑定書の内容よりも取引事例がどんなものであるかに興味があるということなどをお聞きしました。
最後に東京大学名誉教授の稲本先生からも意見をいただき、先に取りまとめられた土地政策
審議会意見において、土地情報の開示・提供の必要性が述べられているが、これは主に宅地建物取引業者に対して、専任媒介契約を結んだ場
合に成約した際には取引価格等を通知するのが義務づけられているにも関わらず、開示されていないことに対してのことで鑑定評価書を対象にしたものではない、とお聞きしました。
2日間の会議に参加して感じたことは、皆が皆同じ思いを持っているということ、つまり賛成ではないが仕方がない、です。そして、特効薬、結論は誰にもない、です。ただ納得する意見があったのも確かです。
最後に、シンポジウムを主催された本部の方、四国会の方、に敬意を表するとともに、参加の機会を与えてくださった大阪士協会に感謝致します。ありがとうございました。
大和不動産鑑定株式会社)⑳.
翻.
ボ覧
先日鑑定協会から不動産鑑定シンポジウムの会議報告書が送られてきて、嫌な予感がしたその時、指導研修委員長から電話がありました。
案の定、参加報告書を書いてほしいとのことで、期待を裏切る?形になりました。ほぼ4ヶ月前のことでほとんど忘れていますけど、思い出しながら書いています。
た、だ、詳細は理解不十分な私が書くよりその会議報告書を読んで頂ければ分かるかと思いますので、ここでは簡単に私の感想を書かせて頂きます。
会議の内容は、公共用地の取得に伴う損失補償基準と情報公開等についてでした。前者について、私は補償がらみの仕事もほとんどなく、
また、勉強不足もあって、当日始めて知りました。正直に言いますと内容はあまり分からなかったのですが、借地権付建物の一体評価制度の確立等の画期的な内容もありました。その中で、立退料の算定にあたり参考にしていた借家人補償の拡充がされており、実際に評価をしていまして、疑問に思っていたところもありましたの
礎
鯵皇
威
シ
野メ
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で、納得した次第であります。ただ、3月より施行される定期借家権制度との関係で、検討する事項も出てくるのかなと考えさせられました。
後者について、会議では情報公開についてかなりの発表と意見交換が行われました。地価公示等でプレッシャーをかけられてはいますが、個人的にはまだまだ現実味がない情報公開でした。しかし、国税の精通者の意見価格調書の公開もあり得るとの情報もあり、困惑したのを覚えています。本当にいろいろな意見がありまし
たが、情報公開に応える?には、不動産鑑定士
として、今までもぞうしているつもりですが、より十分に説明できる鑑定評価書を書くことが大事だとつくづく感じました。
最後に、2日目には台風が迫ってきて、飛行機が飛ばない可能性があり、講義が終わるとすぐに飛行場に向かいました。結局、あわただし
い2日間となり、松山での自由時間はあまりありませんでした。でも、初日の夜に道後温泉に行くことができたので満足しています。
原口不動産鑑定事務所)
22
23

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不動産鑑建まが晃施大阪顯艦醗
シーサイド型店舗一岸和田ベイサイドモールー
不動産鑑定士田村周治
西一一
緩くカーブした波打ち際の向こうに見える南欧風の建物…地中海に面したスペインとかポル
トガルにでもあるような褐色の石造り風の建物とパティオ…という感じで、平成11年秋に岸和
田市の旧岸和田港地区(大阪臨海線と港に挟まれた地区)に出現した。一一岸和田ベイサイド
モール一一南海電車・岸和田駅から海側に向かって、徒歩10分というところ。
泉州地区は、ここ数年来、大型のスーパーなどの出店が目白押しであり、いささか飽和状態にある。そして、パワーセンターというか複合型の大型商業施設は、たいがい、平坦なフロア
ーに区画を区切って商品が展示してあるという形をとっている。…もっとも効率的であるし、買物客にとってすれば、カートを押して回るには便利だから…
そのような状況にあって新規に参入するだけに、このベイサイドモールは、従来型の店舗と明らかにコンセプトを異にしている。類似したものがあるとすれば、大阪海遊館の隣にあるマーケットプレイス辺りか?
一ン泌一拶・篇溜論一〜・『日■'葺〆1一..一.疑.̲.ナベイサイドモールも裏(東側)に回れば、通常型のスーパーであるCANCAN(カンカン…イ
ズミヤを核店舗とした3階建の商業施設、数年前に建築された)と接している。
つまり、西側からの、海側からみた風景にこだわったため、どうしても店舗として無駄な部
24分が多く、また効率が劣る。また、平面的な広がりを持たせられないため、従来型の店舗とドッキングさせて、一体としての顧客誘引(特に若い人達をターゲットにして)を狙っているのであろう。
建物自体は、3階建てで、石造り風となっており、上階へあがる手段として、エスカレータ
ーよりも幅の広い階段を主として利用する趣向。
緩く曲がった石造りの階段(海側に向かって下っている)の背景に青く海が広がって見えるようになっていて、晴れた日はなんとも心地よい。
また、海岸沿いは整備されたプロムナード
遊歩道)となっていて散策するのは最適となっている。
扱う商品は、不景気を反映してか、アウトレットなどの衣料品の安売り、南欧風、アメリカ風の食べ物というところが半々程度。3階部分
は、シネマコンプレックスとなっており、9つの映画館がある。
こういう形の店舗は、商業施設としては効率が劣り、とても主流とはなり得ないと考えられるが、たまたま、旧岸和田港跡ということで、
シーサイド型'"1.
の店舗の発想iが生まれ、従来型の店舗との組み合わせ』':』1憲
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不動産鑑定評価のご依頼・ご相談は一曹一一
当協会の会員である不動産鑑定業者及び協会事務所へ
お気軽にお問い合せ下さい。
不動産の無料相談会
相談日:毎月第1・3水曜日
午後1時〜4時
場所:(社)大阪府不動産鑑定士協会
大阪市中央区北浜2丁目1番3号
電話:06-6203-2100
FAX:06-6203-0505
社)大阪府不動産鑑定士協会への案内図
北浜清友会館3階
至新大阪
N塗下
御堂筋
大阪
市役所
國
中之島
公会堂
北浜清友会館
3F
土佐堀1鞍
至天六
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一一一一一一23号出口
一一一一一一京阪電車一一一5一一一一一一一一一一一一一→一1
一一"F」20万出口⊥.
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