シェアハウス以外の投資用不動産向け融資についての当社対応状況
2024 年 4 月 4 日
スルガ銀行[はじめに]
シェアハウス以外の投資用不動産向け融資に係る組織的交渉（以下「アパマン問題」といいます。）について、当社は一日でも早い問題解決を強く希望しており、その実現に向けた3 つの方針を、昨年 4 月に公表しました。3 つの方針とは、①早期解決案の提示、②任意売却支援等による債務者負担の軽減、および③個別案件に応じた判断です。
このうち「③個別案件に応じた判断」が必要な例として、いわゆる「収支黒字物件1」等に対する当社の考え方を、2023 年 11 月公表の資料で、以下の通り説明しています。
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収支黒字物件は、当社との借入金契約通りに約定返済を継続してもプラスの不動産収益が確保できる可能性が高い物件であり、原則として、長期間に亘って債務支払を停止する正当な理由はないと考えています。

これら収支黒字物件等への対応、および上記の３つの方針に沿った当社対応状況について、以下の通りご説明します。

[アパマン問題の全体像]
当社は、2019 年 5 月に「投資用不動産に係る全件調査結果（以下「全件調査」といいます。）を公表し2、当社の不動産投資関連融資における問題の全容を明らかにしております。
その全件調査において、投資用不動産融資総物件数（シェアハウスを含む、37,907 物件）のうち約 2 割について審査書類の改ざん・偽造等の不正が発見されたことを踏まえ、これらの債務の元本一部カット等の踏み込んだ返済支援やご相談を行ってまいりました。
現在（2024 年 2 月末時点）、スルガ銀行不正融資被害弁護団（以下「SI 被害弁護団」といいます。）等を通じて当社との間で組織的交渉が行われている件数は 8453物件（37,907 物件のうち 2.2%）ですが、これら物件の債務者（以下「組織的交渉先債務者」といいます。）は、当社に対する元利支払を長期間止め、対象不動産から得ている家賃収入を自ら留保している場合もあります。当社は、これらの債務については適切に引当金を計上することによって、財務健全性を担保しており、そのカバー率4は 99.54%です。
参考資料 1：投資用不動産融資・組織的交渉先の状況およびカバー率

1「収支黒字物件」とは、対象不動産からの家賃収入の 7 割相当をコスト控除後の不動産収入とみなし、そこから借入金支払（当社への金利および約定返済）を差し引いた金額がプラスと推定される物件のことを指します。
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https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/topics/pdf/190515_4_a.pdf

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任意売却等により 2022 年 9 月末から今年 2 月末までに 83 物件が組織的交渉先から外れました。

42023 年 12 月末時点の数値を記載しています。2024 年 3 月末時点の数値は今後お示しする予定です。
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[収支黒字物件等への対応状況について]
2023 年 11 月公表の資料でご説明の通り、当社は、これら収支黒字物件等を所有している債務者に対して、「約定返済の再開」や「物件任意売却による返済負担軽減のご検討」および「約定返済が困難な特別のご事情がある場合には当社へのご連絡」をお願いする文書を作成しました。この文書は、債務者の代理人弁護士を通じ、収支黒字物件等を保有する債務者の皆さまに対して、順次、ご案内を申し上げていきます。
参考資料２：ご案内文書のひな型（例）[その他の対応状況について]第一の方針である「早期解決案の提示」について、当社は SI 被害弁護団に対して「早期解決フレームワーク」を 2022 年 5 月に提案しました。この「早期解決フレームワーク」では、第一段階として、「いわゆる高値掴み5の問題が発生したか」、第二段階として「債務者に提示されたレントロール改ざんにスルガ銀行・行員が関与した可能性が高いか否か」、第三段階で「損害額・帰責割合等に応じた解決金の算定等」を検討することを提案しました。この協議はある程度進んだものの、依然として見解の相違が残っている状態です。
当社は今後も裁判所を交えた交渉にできる限り真摯に対応すると共に、仮に和解・調停が不調となった場合であっても、和解・調停以外の問題解決を図る場において、これまで当社が提案してきた「早期解決フレームワーク」の考え方を基本的に援用し、「当社の不法行為責任が訴訟でも認定される可能性が高いと考えられる類型に該当する案件については、当社も積極的に融資経緯等の解明に協力する」との姿勢を今後も続け、一日でも早い問題解決を図ってまいりたいと考えています。
次に、第二の方針である「任意売却支援等による債務者負担の軽減」については、様々なご提案・ご相談等を通じ、任意売却支援策を適用して物件売却に至るケースも出ております。
なお、上記（収支黒字物件等を保有する債務者の皆さま宛）のご案内文書にも記載の通り、任意売却代金を充当しても借入金返済に不足するケースについては、売却代金等充当後6の返済計画作成などについてのご相談や踏み込んだご支援を提案させて頂いています。
最後に、第三の方針である「個別案件に応じた判断」については、この方針が必要な理由の一つとして、「個別訴訟や和解等を行った債務者との公平性：既に個別事情に応じての司法判断や和解等が成立している中、それらの案件との公平性の観点から、一律解決を当社が選択することは困難」とのご説明を従来からしてまいりました。
昨年 9 月までにアパマン融資では 4 件の判決が確定していましたが、その後新たに 2 件の判決が確定しました。これらいずれにおいても当社の損害賠償責任は認められていません。

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ここでいう「高値掴み」とは、大要、改ざんされたレントロールによって本来より高い収益性を有する物件であるとの「錯誤」に陥り、その結果「錯誤」がなかった場合よりも高い価格で当該物件を購入することを指します。
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なお、対象不動産から得ている家賃収入を自ら留保して当社に対する返済を止めている組織的交渉先債務者の場合には、その留保した金額の 7 割程度（適正な必要経費控除後の金額）を、ご返済資金に加えて頂くよう要請しています。
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参考資料３：アパマン融資・当社損害賠償責任についての判決例[今後の対応について]
当社は、昨年 4 月に公表した３つの方針に沿って、引き続き全力で早期解決を図っていきます。
特に、第二の方針である「任意売却支援等による債務者負担の軽減」は、借入金返済に苦しむ組織的交渉先債務者のご負担軽減が喫緊の課題であること、また、今後の不動産市況によっては想定通りの売却代金に達しないリスクがあること等から、速やかな取組みが不可欠であると考えています。
このため、当社では、組織的交渉先債務者の皆さまに対し、当社として可能な最大限の支援メニューのご提案を行っています。速やかに債務負担を軽減頂き、返済計画作成などのご相談を申し上げ、個々案件の問題を解決する道筋をつけることで、多くの組織的交渉先債務者の皆さまに一日でも早くご安堵頂けますよう、当社は全力で努めてまいります。
以上

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<参考資料 1><参考資料 2>

p. 4

<参考資料 2>

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<参考資料 3>No

判決日(確定済)事件管轄争点裁判所の判断判決

・不動産業者の詐欺等による不法行為責任は認められない・不動産業者の以下の行為に不法行為責任が認められるか①物件価値や物件収支に関する虚偽の説明をして売買契約を締結させたこと
1

2021/6/2

東京高等裁判所②原告が借入金額を十分に認識させないまま、売買価格以上の融資を組ませたこと
・銀行が審査書類の改ざんなどに関与していた場合、原告は貸金返還債務を信義則上負わないといえるか①売買価格は不相当に高額でなく、物件収支についても虚偽の説明はなかったそもそも売買契約と金消契約は法的に別個独立のものであり、売買契約の効力が直ちに金消契約の効力に影響するものではない）②金消契約は原告の意思により真正に成立したもの

請求棄却（判決確定）

・銀行は、審査書類の偽造について、認識しておらず、また関与もしていなかった。（第三者委員会の報告書の内容が、当然に銀行が偽造を認識していたり、関与していたことに結び付くわけではない）
・不動産業者に不法行為が成立するとは認められないため、それを・不動産業者の不法行為(審査書類等の偽装)を前提に、
2

2021/10/7

東京高等裁判所

銀行の使用者責任又は共同不法行為責任は認められるか前提とした銀行の使用者責任や共同不法行為責任は認められない
・一般に銀行融資にあたり、銀行が改ざんや偽造の事実を認識して・銀行は、融資審査の際に提出された自己資金確認資料等いたことや、通常の注意を払っていれば認識することができたと認めについて、顧客に信用性の確認等をする義務を負うかられない以上、（融資希望者に対し、改ざんや偽造であることを指請求棄却（判決確定）摘する）義務はない
・銀行には以下の注意義務はなく、不法行為責任は認められない・銀行に以下の注意義務があり、共同不法行為責任は認められるか。
3 2021/11/16

東京地方裁判所①自己資金確認資料等について、原本等で確認すべき注意義務(自己資金確認資料等の改ざん、捏造の事象が頻発していることを銀行が認識していたかどうか）②不動産担保評価の確認義務及び評価方法の説明義務①自己資金確認資料等の改ざん、捏造などの事象が頻発していることが銀行の共通認識だったとは認められない。そもそも銀行が融資にあたり資力確認資料を求めるのは、顧客の返済能力を見極め、信用リスクの軽減を図るためであり、顧客に対する原本確認義務はない。

請求棄却（判決確定）②銀行が担保不動産の価値を把握するのは、返済不能になった場合に備えるためであり、不動産担保評価の確認義務及び評価方法の説明義務はない

・銀行は、不動産業者の不法行為(審査書類等の偽装)を
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2022/7/7

東京高等裁判所免れないが、銀行がその不法行為について、意を通じていたとか、認められるかその意図を知っていたと認めるに足りる証拠はなく、共同不法行為

・また銀行が不動産業者の意図を知らなかったとしても、過失により不動産業者の不法行為を幇助したと認められるか・銀行担当者が、売主である不動産業者による顧客の預金残高や収入を示す資料等の改ざん（偽装工作）を指示し、又は知りながら黙認したか
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2024/1/24

東京地方裁判所

・不動産業者の行為は、原告の権利を不当に侵害するものとの評価を認識していた、ないし認識し得たとして共同不法行為責任が責任は認められない
・銀行が過失により不動産業者の行為を幇助したと認める事情はない

・銀行担当者が、偽装工作を指示し、又は知りながら黙認したと認めるに足る証拠はない
・単に銀行担当者が偽装工作を看過したために融資が実行されたにすぎ・銀行担当者が偽装工作を知らなかったとしても、当該偽装工作ない場合、当該偽装工作を認識し、その一部について協力したことをを看過して融資が実行された場合、銀行の顧客に対する不法認める顧客との関係では、当該顧客に対する注意義務違反を理由とする行為が成立するか不法行為は成立しない・銀行に、売主である不動産業者が投資対象の不動産の取得に請求棄却（判決確定）

請求棄却（判決確定）

・融資申込を受けた金融機関が、顧客のために媒介契約ではなく売買契約係る取引を媒介契約ではなく売買契約によるべき合理的根拠をによるべき合理的根拠の有無を確認する法的義務を負うと解すべき根拠確認する法的義務があるかは見当たらない

・原告が証拠として提出した不動産の評価レポートに記載の価格が唯一適正な時価相当額を示すものとはいえず、本件において時価相当額を・銀行が、売主である不動産業者と、時価相当額を上回る売買代金で売買契約を締結させることを共謀したか。
62024/2/28

名古屋地方裁判所 ・銀行が、顧客に対して、信義則上、融資金の使途先の契約内容や目的物についての説明義務及び不測の損害を被ることがないよう配慮・保護すべき義務を負うか上回る売買代金で売買契約を締結させたとは認められない。
・金銭消費貸借契約の締結についての審査において、(i)売買代金額が改ざんされた売買契約書及び(ii)偽造のインターネットバンキングに係る請求棄却

残高明細が用いられたことは、銀行と不動業者との間の共謀を推認させ（判決確定）る事情と認められない。
・売買代金を融資した金融機関は特段の事情がない限り、当該売買契約の締結について不法行為責任を負うことはない。本件において、被告に不法行為責任が発生すると認めるに足りる事情はうかがえない。

p. 6