2024 年 3 月 27 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 中 央 区 日 本 橋 三 丁 目 1 番 8 号
ス タ ー ツ プ ロ シ ー ド 投 資 法 人
代 表 者 名執 行 役 員平出和也
（コード番号：8979）
資産運用会社名
ス タ ー ツ ア セ ッ ト マ ネ ジ メ ン ト 株 式 会 社
代 表 者 名代表取締役
平出和也
問 合 せ 先管 理 部 長浜口英樹
TEL. 03-6202-0856

2024 年 4 月期（第 37 期）及び 2024 年 10 月期（第 38 期）の運用状況及び分配金予想の修正に関するお知らせ
スターツプロシード投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2023 年 12 月 15 日付「2023 年 10 月期決算短信（REIT）」にて公表しました 2024 年 4 月期（第 37 期：2023 年 11 月 1 日～2024 年 4 月 30 日）及び 2024年 10 月期（第 38 期：2024 年 5 月 1 日～2024 年 10 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想を、下記のとおり修正しましたので、お知らせいたします。
記1.

2024年4月期（第37期）の運用状況及び分配金の予想の修正

前回発表
予想(A)
今回修正
予想(B)
増 減 額(B-A)=(C)
増 減 率
(C/A)

営業収益

営業利益

経常利益

当期
純利益

3,548
百万円
3,706
百万円
157
百万円
4.4％

1,512
百万円
1,647百万円
135百万円
8.9％

1,228
百万円
1,360百万円
132
百万円
10.8％

1,220百万円
1,352百万円
132百万円
10.9％

1口当たり
分配金(利益超過分配金は含まない)
4,319円
4,789円
470円
10.9％

1口当たり
利益超過分配金
331円
331円
円
-％

1口当たり分配金(利益超過分配金を含む)
4,650円
5,120円
470円
10.1％(注1) 2024年4月期：予想期末発行済投資口数 282,477口(注2) 上記予想は、別紙「2024年4月期（第37期）及び2024年10月期（第38期）の運用状況及び分配金の予想の修正の前提条件」の前提条件の下に算出した現時点のものであり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は、今後の不動産等の追加取得若しくは譲渡、不動産市場等の推移、運用環境又は本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、変動する可能性があります。また、上記予想は実際の業績や分配金の額を保証するものではありません。
(注3) 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
(注4) 単位未満の数値は切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。

12.

2024年10月期（第38期）の運用状況及び分配金の予想の修正
1口当たり
営業
営業
経常
当期
分配金(利益収益利益利益純利益超過分配金は含まない)
前回発表
3,530
1,514
1,228
1,220
4,319
予想(A)
百万円
百万円
百万円
百万円
円
今回修正
3,717
1,656
1,363
1,355
4,799
予想(B)
百万円
百万円
百万円
百万円
円
増 減 額
186
142
135
135
480
(B-A)=(C)
百万円
百万円
百万円
百万円
円
増 減 率
5.3％
9.4％
11.1％
11.1％
11.1％
(C/A)

1口当たり
利益超過
分配金
331円
331円
円
-％

1口当たり分配金(利益超過分配金を含む)
4,650
円5,130円
480円
10.3％(注1) 2024年10月期：予想期末発行済投資口数 282,477口(注2) 上記予想は、別紙「2024年4月期（第37期）及び2024年10月期（第38期）の運用状況及び分配金の予想の修正の前提条件」の前提条件の下に算出した現時点のものであり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は、今後の不動産等の追加取得若しくは譲渡、不動産市場等の推移、運用環境又は本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、変動する可能性があります。
また、上記予想は実際の業績や分配金の額を保証するものではありません。
(注3) 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
(注4) 単位未満の数値は切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入して記載しています

3.

修正の理由
本日付で別途公表しました「国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ」に記載の通り、特定資産の取得による収益等の増加並びに特定資産の譲渡による譲渡益の発生等に伴い、2024年4月期（第37期）及び2024年10月期（第38期）の運用状況の予想に関する前提条件に変動が生じたため、運用状況及び分配金の予想の修正を行うこととしました。

以 上※ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.sp-inv.co.jp

2

【別紙】
2024 年 4 月期（第 37 期）及び 2024 年 10 月期（第 38 期）の運用状況及び分配金の予想の修正の前提条件
項目
営業期間
・運用資産

・営業収益・・・・・営業費用・・・営業外費用

・・・・

有利子負債

発行済投資口の総口数

・・・

前提条件
2024 年 4 月期：2023 年 11 月 1 日～2024 年 4 月 30 日（182 日）
2024 年 10 月期:2024 年 5 月 1 日～2024 年 10 月 31 日（184 日）
本投資法人が本日現在保有している 108 物件の取得済資産（以下「取得済資産」といいます。）に、2024 年 3 月 27 日付「国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ」で公表した国内不動産信託受益権の取得及び譲渡を反映
し、2024 年 4 月期については 111 物件の資産を、2024 年 10 月期については 110 物件の資産を前提としています。また、2024 年 10 月期末までに本件取得及び譲渡以外の異動（新規物件の取得、既存物件の譲渡等）がないことを前提としています。なお、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
賃貸事業収入に関しては、本日現在で保有している取得済資産に関する賃貸借契約に基づき毎月発生する賃料や共益費、駐車場収入、付帯収入等から売却予定資産の営業収益を除き、取得予定資産の営業収益を加えたものを前提としています。
本件譲渡による不動産等売却益については、2024 年 4 月期に 143 百万円、2024 年 10 月期に 144 百万円を想定しています。
減価償却費以外の賃貸事業費用に関しては、取得済資産については、過去の実績値及び将来の予想を基に費用の変動要素を反映して、取得予定資産（不動産等）については、現所有者等より提供を受けた資料に基づき、過去の実績値を基に費用の変動要素を反映して、それぞれ算出しています。
管理業務費については 2024 年 4 月期に 242 百万円、2024 年 10 月期に 239 百万円を見込んでいます。
修繕費については、当該営業期間において必要と想定される額を費用として計上しており、2024 年 4 月期に 125 百万円、2024 年 10 月期に 120 百万円を見込んでいますが、予想しがたい事象による修繕費が発生する可能性があること、年度による金額の差異が大きいこと、定期的に発生する金額でないこと等から、予想する金額と大きく異なる可能性があります。
固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、原則として賦課決定された税額のうち当該営業期間中に納税する額を（各期毎に分割納付回数の異なる物件にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を）賃貸事業費用として算出しており、2024 年 4 月期に 203 百万円、2024 年 10 月期に 205 百万円を見込んでいます。なお、取得予定資産（不動産等）にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税については前所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当分を取得原価に算入するため、取得時には費用計上されません。取得予定資産（不動産等）の固定資産税、都市計画税及び償却資産税等は、2025 年 4 月以降に納付するものから費用計上されることとなります。
減価償却費については、取得時の付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出し、2024 年 4 月期に679 百万円、2025 年 10 月期に 700 百万円を計上することを前提としています。
賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）については、2024 年 4 月期に 491 百万円、2024 年 10 月期に 490 百万円を見込んでいます。
支払利息（投資法人債利息を含みます。）として 2024 年 4 月期に 239 百万円、2024 年 10 月期に 241 百万円を見込んでいます。
融資関連費用として 2024 年 4 月期に 44 百万円、2024 年 10 月期に 47 百万円を見込んでいます。
投資法人債の発行にかかる費用については、繰延資産として計上し、償還までの期間にわたり定額法により償却することを前提としており、2024 年 4 月期に 4 百万円、2024 年 10 月期に 4 百万円を見込んでいます。
投資口公募増資関連費用については、繰延資産として計上し、定額法により 3 年間で償却することを前提としており、2024 年 4 月期に 2 百万円、2024 年 10 月期に 2 百万円を見込んでいます。
2024 年 4 月期については、本日現在の借入金残高 47,846 百万円に、本日付で別途公表しました「資金の借入に関するお知らせ」記載のとおり、4,000 百円の新たな借入を行いますが、プロシード都立大学の譲渡代金より 915 百万円の期限前返済を行い、2024 年 4 月期末の借入金残高 50,931 百万円を前提としております。
2024 年 10 月期については、プロシード錦糸町の譲渡代金より 2,385 百万円の期限前返済を行うとともに、返済期限が到来する借入金 5,061 百万円については全額の借換えを行い、2024 年 10 月期末の借入金残高 48,546 百万円を前提としております。
本日現在の投資法人債残高 5,000 百万円について、2024 年 10 月末まで変動がないことを前提としています。
本日現在の発行済投資口数の総口数 282,477 口を前提として、その後 2024 年 10 月期末まで変動がないことを前提としています。

3

項目
1 口当たり分配金
1 口当たり利益超過分配金・・・・・その他
・前提条件
分配金（1 口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
1 口当たり分配金は、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予想しがたい現象による修繕費の発生等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
1 口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い算出しています。
2024 年 4 月期に 331 円、2024 年 10 月期に 331 円を見込んでいます。
その他については、法令、税制、会計基準、上場規則及び投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

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