2024 年 2 月 20 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 3 番 1 号
ユ ナ イ テ ッ ド ・ ア ー バ ン 投 資 法 人
代 表 者 名執行役員
朝谷健
民（コード番号：8960）
資産運用会社名
丸 紅 リ ー ト ア ド バ イ ザ ー ズ 株 式 会 社
代 表 者 名代表取締役 社長執行役員
馬躰純一
問い合わせ先ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ上薗
秀一
TEL. 03-5402-3680

国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（大阪ベイタワー：追加取得）
ユナイテッド・アーバン投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社である丸紅リートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記資産の取得を決定しましたのでお知らせいたします。
なお、今回の取得は、本投資法人が 2023 年 3 月 20 日付で取得した大阪ベイタワー（注）（以下「本物件」といいます。
）の追加取得となります。
（注）詳細は 2023 年 3 月 16 日付公表「資産の取得に関するお知らせ（大阪ベイタワー）」をご参照ください。

記
１．資産の取得の概要
本投資法人は次の不動産を信託する信託の受益権の準共有持分 10%（以下「取得予定資産」といいます。）を取得します。
物件番号
B50

用途

物件名称

（注 1）

オフィスビル（事務所）

大阪ベイタワー（追加取得）
（注 5）

所在地
大阪府
大阪市

取得予定価格（注 2）

2,637 百万円

想定 NOI
利回り

想定償却後利回り

（注 3）

（注 4）

4.2%

3.5%

取得予定日
2024 年3 月 28 日（注 1）本投資法人の定める「用途」区分を記載しています。なお、下段括弧内は、登記簿上に表示されている種類のうち主要なものを記載しています。なお、本物件はオフィスビル、商業施設等複数施設で構成されており、今回の取得予定資産の追加取得（以下「本取得」といいます。）後の本物件の用途区分の取扱いについては、本取得前の「オフィスビル」単一区分から「商業施設」及び「オフィスビル」の 2 区分に変更となる予定です。詳細については【添付資料】「参考資料 1

ポートフォリオサマリー（注 1）」をご参照ください。
（注 2）取得予定価格は、売買契約書に基づく売買価格を記載しており、取得経費、固定資産税・都市計画税並びに消費税及び地方消費税等を含みません。以下同じです。
（注 3）想定 NOI 利回りは、「想定 NOI（年間）」を取得予定価格で除して算出したものであり、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。「NOI」とは、不動産賃貸事業収入から不動産賃貸事業費用（但し、減価償却費を除きます。）を控除した金額をいい、「想定 NOI（年間）」とは、本投資法人取得後の賃貸借条件を基に算出した本投資法人取得時から 1 年間の想定の NOI です。
（注 4）想定償却後利回りは、「想定 NOI（年間）」から「想定減価償却費」を控除した額を取得予定価格で除して算出したものであり、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。
「想定減価償却費」とは、本投資法人の会計方針に則り、取得予定資産の減価償却資産の耐用年数に応じた定額法の償却率により本投資法人が試算した、本投資法人取得時から 1 年間の減価償却費の試算値です。
（注 5）本投資法人が取得するのは、本物件の一部の区分所有権を信託財産（以下「取得予定区画」といいます。）とする信託受益権の準共有持分 10%です。本物件の管理規約上、取得予定区画の専有部分が本物件全体の専有部分に占める割合（以下「取得予定区画割合」といいます。
）は 55.40%です。そのため、取得予定資産が本物件全体に占める割合は 5.54%となります。

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本取得の区分所有権の範囲・持分割合等、詳細については、後記「２.取得の詳細（３）取得予定資産の内容」をご参照ください。

２．取得の詳細（１）取得の理由
本投資法人は、2023 年 3 月 20 日付で本物件の一部の区分所有権を信託財産とする信託受益権の準共有持分 10%を取得しています（注）。当該取得理由のとおり、本物件の立地ポテンシャルやランドマーク性、建物仕様の優位性、テナント競争力に裏付けされた継続的な安定稼働状況に鑑み、本取得が本投資法人保有分全体の運用効率及び流動性の向上に資するものであると判断し、取得を決定しました。
今回追加取得する取得予定資産は、当該信託受益権の準共有持分 10%です。取得予定資産の本物件全体に占める割合は 5.54%であり、既保有分（5.54%）を含めた本投資法人の本物件全体に対する持分割合は 11.08%となる予定です。
（注）詳細は 2023 年 3 月 16 日付公表「資産の取得に関するお知らせ（大阪ベイタワー）」をご参照ください。

（２）取得の概要①

取 得 予 定 資 産 ： 不動産を信託する信託の受益権（準共有持分 10%）②物

③取 得 予 定 価 格 ： 2,637 百万円④契 約 締 結 予 定 日 ： 2024 年 3 月 1 日（信託受益権準共有持分売買契約の締結）⑤取 得 予 定 日 ： 2024 年 3 月 28 日（信託受益権準共有持分の移転）

⑥取

⑦取

⑧

支 払 予 定 時 期 ： 2024 年 3 月 28 日⑨

媒 介 の 有 無： 無件

名得得

称 ： 大阪ベイタワー（追加取得）

先 ： 非開示（注 1）
資

金 ： 自己資金（予定）（注 2）(注 1） 取得先より開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
(注 2） 取得資金については、後述の「３.決済方法及び取得の日程」をご参照ください。

（３）取得予定資産の内容（注 1）
物件名称

大阪ベイタワー

資産の種類

不動産を信託する信託の受益権（準共有持分割合 10%）

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託契約期間2016 年 3 月 31 日～2033 年 3 月 31 日

所在地
交通
種類（注 2）

面積（注 5）大阪府大阪市港区弁天一丁目 2 番 1
地番（注 2）
住居表示大阪府大阪市港区弁天一丁目 2 番 1 号
JR 大阪環状線・大阪メトロ中央線「弁天町」駅 直結
店舗・事務所・共同住宅・劇場・医療センター・スポーツセンター
25,031.92 ㎡（7,572.15 坪）
全体敷地面積（注 2）
うち取得予定区画の便宜上の13,867.68 ㎡（4,194.97 坪）
敷地面積（A）（注 3）
土地うち取得する準共有持分
1,386.76 ㎡（419.49 坪）
10%相当：（A）×10%
本取得後の便宜上の持分相当
2,773.53 ㎡（838.99 坪）
敷地面積
175,604.98 ㎡（53,120.50 坪）
全体延床面積（注 2）
うち取得予定区画の専有部分（規約共用部分を除く）の延 56,228.82 ㎡（17,009.21 坪）
床面積（B）（注 4）
建物
うち取得する準共有持分
5,622.88 ㎡（1,700.92 坪）
10%相当：（B）×10%
本取得後の持分相当延床面積 11,245.76 ㎡（3,401.84 坪）

2 / 8構造・規模（注 2）
所有形態（注 2）
建築時期（注 2）
建築主

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 3 階付き 50 階建
土地：所有権敷地権（共有） 建物：区分所有権
1993 年 9 月
弁天町駅前開発土地信託事業（代表受託者：株式会社大和銀行）
清水建設株式会社､株式会社長谷工コーポレーション､株式会社鴻池組、施工者
株式会社竹中工務店､株式会社奥村組
取得予定価格2,637 百万円（準共有持分 10%相当）
（注 5）
鑑定評価額
2,760 百万円（準共有持分 10%相当）
価格時点
2024 年 2 月 1 日
鑑定評価機関（評価方法） 一般財団法人日本不動産研究所による鑑定評価
地震 PML8%
担保設定の有無なし
特記事項なしテナントの内容（注 6）
テナントの総数
159
敷金・保証金1,265 百万円
総賃料収入（年間）1,645 百万円
総賃貸可能面積
44,286.55 ㎡
総賃貸面積41,738.47 ㎡
稼動率94.2%
想定 NOI(年間)（注 7）
想定 NOI 利回り（注 7）

参考
111 百万円（準共有持分 10%相当）
4.2%（準共有持分 10%相当）（注 1） 上表の各項目の内容は、個別に記載がない限り、本物件全体について記載しています。
（注 2） 「所在地（地番）」「種類」「面積」「構造・規模」及び「所有形態」は登記簿上の記載に基づいています。なお、登記簿上に建築時期の記載がないことから、「建築時期」は検査済証の発行日を記載しています。
（注 3） 本物件全体の土地面積に取得予定区画割合（55.40%）を乗じ、便宜上の面積を算出しています。
（注 4） 本投資法人が取得する取得予定資産は、①メインタワー地下 2 階～地上 2 階・5 階・6 階・20 階・22 階の各一部、地上 7 階～19 階の全体（いずれもオフィス）、及び地上 26～29 階の全体（住居）、②イースト棟地上 1～3 階・6 階～9 階（オフィス・商業施設）、③ウエスト棟地上 1 階～7 階（オフィス・商業施設）、④ノース棟地下 1 階・地上 1階の各一部（いずれも商業施設）を専有部分とする区分所有権 4 筆（家屋番号：大阪市港区弁天一丁目 2 番 1 の 2、10、18、19）、並びに⑤各棟の地下 1 階～3 階（駐車場）の規約共用部分（家屋番号：大阪市港区弁天一丁目 2 番 1の 22）を信託財産（取得予定区画）とする信託受益権の準共有持分 10%です。
なお、本物件の管理規約上、本物件全体の専有部分の合計面積は 101,494.93 ㎡（規約共用部分（上記⑤44,347.02㎡を除く））です。そのうち、取得予定区画の専有部分（合計面積 56,228.82 ㎡）が本物件全体に占める割合は55.40%であり、取得予定資産は信託受益権の準共有持分 10%であることから、本取得による本投資法人の持分割合は 5.54%となります。
（注 5） 本取得により、既保有分を含む「取得価格」は 5,274 百万円、同「便宜上の持分相当敷地面積」は 2,773.53 ㎡（838.99 坪）、同「床面積」は 11,245.76 ㎡（3,401.84 坪）に、それぞれなる予定です。
（注 6） 「テナントの内容」は、2024 年 1 月 31 日時点の数値を記載しています。
（注 7） 「想定 NOI（年間）」及び「想定 NOI 利回り」については、前記「１．資産の取得の概要（注 3）」をご参照ください。なお、総賃貸可能面積に対する稼働率は 94.2%と想定しています。

（４）取得先の概要
取得先は国内事業会社です。当該取得先から開示することにつき同意が得られないため、詳細については開示していません。なお、当該取得先は、本書の日付現在、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号、その後の改正を含みます。）に定める利害関係人等（以下「利害関係人等」といいます。）並びに本資産運用会社の自主ルール（利益相反対策ルール）に定めるスポンサー関係者（以下「スポンサー関係者」といいます。）のいずれにも該当しません。また、本投資法人及び本資産運用会社と当該取得先との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、当該取得先は本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者でもありません。
（５）物件取得者等の状況
取得予定資産は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にあるものからの取得ではありません。

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（６）利害関係人等及びスポンサー関係者との取引該当事項はありません。
３．決済方法及び取得の日程（１）決済方法
取得資金については自己資金を予定しており、取得予定資産引渡時に一括決済する予定です。なお、2024 年 3 月 29 日付で「プラッシングウェーブ江の島」の譲渡（注）を予定していますが、その譲渡により得られる資金を本取得に充当した自己資金の復元資金として活用することを予定しています。
（注）詳細は本日付公表「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（プラッシングウェーブ江の島）」をご参照ください。

（２）取得の日程
取得予定資産の取得に係るスケジュールは以下のとおりです。
取得決定日2024 年 2 月 20 日

信託受益権準共有持分売買契約の締結日2024 年 3 月 1 日（予定）

信託受益権の移転及び代金支払日

2024 年 3 月 28 日（予定）４．運用状況の見通し
本取得に加え、本日付公表「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（プラッシングウェーブ江の島）」のとおり 2024 年 5 月期（第 41 期）に 1 物件の資産の譲渡及び 2024 年 1 月 30 日付公表の「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー）」も決定していますが、これらの取り組みが業績に与える影響は東京証券取引所の定める開示項目の軽微基準の範囲内です。そのため、本投資法人が 2024 年 1 月 19 日付で公表した 2024 年 5 月期（第 41 期）及び 2024 年 11 月期（第 42期）の運用状況の予想について修正はありません。

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５．鑑定評価書の概要
鑑定評価額

2,760,000 千円（準共有持分 10%相当）

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2024 年 2 月 1 日※以下は、準共有持分100%を前提とした記載です。
（単位：千円）
項目
収益価格
直接還元法による収益価格（１）運営収益（有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥）①潜在総収益
賃料収入・共益費収入

内容

根拠等

27,600,000
27,900,000－－

2,366,129
1,853,187②水道光熱費収入

420,000③駐車場収入121,200④その他収入45,893⑤空室損失相当額

74,151⑥貸倒損失相当額（２）運営費用（⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）

0
1,208,199⑦維持管理費

208,000⑧水道光熱費533,000⑨修繕費

38,174⑩公租公課

282,203⑪プロパティ・マネジメント
フィー

58,460⑫テナント募集費用等

55,218⑬損害保険料

6,144⑭その他費用

27,000（３）運営純収益（NOI（１）-（２））－
現行の賃貸借契約に基づく平均賃料等、対象不動産を新規に賃貸することを想定した場合における新規賃料等の水準、入居している賃借人の属性等をもとに、中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定。
過年度実績額に基づき、貸室稼働状況を考慮した中長期的な見込み額を計上。
駐車場収入については、現行契約の継続を前提として計上。バイク置場収入、駐輪場収入等についても、現況、一括して一時使用駐輪場用土地賃貸借契約を締結し、使用料を授受しているため、当該契約の継続を前提として計上。
契約条件に基づき、入居者の年平均入替率及び平均的な契約期間を査定のうえ、更新料収入を計上したほか、Daigas賃貸料、トランクルーム使用料、看板掲出料、アンテナ等設置料、自動販売機設置料、テナント販売促進費及びロッカー・会議室使用料等の収入をその他収入として計上。なお、礼金収入はない。
各用途に関して、同一需給圏内の類似地域において代替競争等の関係にある類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動産に係る過去の稼働状況や今後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率水準を査定。なお、水道光熱費収入、駐車場収入、バイク置場収入・駐輪場収入等、その他収入については中長期的な見込額をもとに収入金額を査定しているので、空室等損失は計上しない。
賃借人の状況等を勘案し、貸倒れ損失の計上は不要であると判断。
－
清掃費、設備管理費、警備費等で構成される維持管理費については、過年度実績及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮して計上。
過年度実績額を参考に、類似不動産の水道光熱費、対象不動産の個別性等を考慮して計上。
入居者の入替えに伴い通常発生する1室あたりにおける原状回復費の水
準、賃貸人の負担割合、平均的な費用負担時期及び原状回復の程度等をもとに、原状回復費を計上したほか、修繕費の査定に当たっては、過年度実績額を参考に今後の管理運営計画、類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上。
公租公課関係資料に基づき計上。
契約条件に基づく報酬料額等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を考慮して計上。
契約条件や周辺における類似不動産の賃貸条件等を参考に、賃貸手数料等については新規入居者の募集等に必要となる賃貸手数料及び過年度実績額をもとに査定。広告宣伝費等、更新手数料については更新契約等の締結に際し、委託業者へ支払う報酬料を入居者の年平均入替率及び稼働率等を考慮して計上。
保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して計上。
販売促進費及び広告費等をその他費用として計上。なお、管理組合へ支払
う全体管理費、施設管理費はない。

1,157,930－（４）一時金の運用益

13,979現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安定した敷金月数等を査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利回りを乗じて一時金の運用益を査定。なお、預託期間中の資金運用上、適正と考えられる運用利回りは、運用及び調達双方の金利水準等を勘案して1.0%と査定。

（５）資本的支出（経常的な修繕費を含む）

82,500

建物の機能維持に必要となる更新費は、実際には不定期に発生するもので

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あるが、ここでは今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費等を勘案のうえ査定。
（６）正味純収益(NCF（３）+（４）-（５））

1,089,409（７）還元利回り

3.9%

DCF法による収益価格

27,300,000

割引率－
鑑定機関が設定する各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定。
－－－

3.6%

最終還元利回り

4.1%

積算価格

33,000,000

土地比率83.1%、建物比率16.9%

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって特になし
留意した事項

以【添付資料】
参考資料 1
参考資料 2

ポートフォリオサマリー
外観写真、位置図及び配置図（イメージ）＊

本投資法人のホームページアドレス：

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https://www.united-reit.co.jp

上参考資料 1
ポートフォリオサマリー
2024 年 3 月 29 日時点（予定）
[用途別]
用途

物件数（注 1）

商業施設

取得（予定）価格（注 2）
金額（百万円）比率38200,55428.7%

オフィスビル39

213,399

30.6%

ホテル

23

163,252

23.4%

住居

25

52,328

7.5%

その他

1968,707

9.8%

合計

140

698,240

100.0%[投資地域別]投資地域（注 3）

物件数

東京都心 6 区取得（予定）価格（注 2）
金額（百万円)比率30149,141

21.4%

東京 23 区

1447,503

6.8%

首都圏地域

39235,549

33.7%

地方

57266,046

38.1%

合計

140698,240

100.0%（注 1）商業施設とオフィスビルの複合用途物件である「maricom-ISOGO・システムプラザ横浜（敷地）」及び「大阪ベイタワー」、オフィスビルとホテルの複合用途物件である「新大阪セントラルタワー」及び「ＳＳ30」は、各用途欄においてそれぞれ 1物件としてカウントしていますが、合計欄においては各物件をそれぞれ 1 物件としてカウントしています。そのため、用途別の物件数を足し合わせても、合計欄の物件数とは一致しません。
なお、本投資法人は 2024 年 3 月 28 日付でオフィスビル、商業施設等複数施設で構成される「大阪ベイタワー」の追加取得（2,637 百万円）を予定しており、本物件の取得価格合計は既保有分（2,637 百万円。全てオフィスビル用途で表示）と合わせて 5,274 百万円となりますが、投資対象不動産を追加取得した場合の用途区分の見直しルール（＜注＞）に基づき、上表ではオフィスビル部分と商業施設部分にそれぞれ按分した金額を用いています。
＜注＞本資産運用会社の内規（資産運用業務細則）において定める追加取得時における用途区分の見直しルール
当該投資対象不動産について、追加取得後の取得価格が 50 億円超となった場合は、当該投資対象不動産の各用途の賃貸可能面積比率に基づきを按分して各用途に区分します。ただし、賃貸可能面積が当該投資対象不動産の 35%以下となる用途については、賃貸可能面積比率が最大となる用途に加えるものとします。
（注 2）金額は、単位未満を四捨五入して記載しています。したがって、記載されている金額を足し合わせても、合計値と一致しない場合があります。また、取得（予定）価格の合計値に占める比率は、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。
したがって、記載されている比率を足し合わせても、合計値と一致しない場合があります。
（注 3）「投資地域」の区分は下記のとおりです。
首都圏（注a）

地方（注b）

東京都心6区
東京23区
首都圏地域
政令指定都市（首都圏所在のものを除きます。）をは千代田区、港区、中央東京都内23区から東京首都圏から東京都内じめとする日本全国の主要都市（周辺部を含みま区、新宿区、渋谷区、都心6区を除いた地域23区を除いた地域す。）
品川区（注a）首都圏とは、1都7県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）をいいます。
（注b）「地方」とは「大阪圏：大阪府、京都府及び兵庫県」、「名古屋圏：愛知県、三重県及び岐阜県」及び「その他：首都圏、大阪圏、名古屋圏に含まれない地域の総称」をいい、それぞれ「地方（大阪圏）」「地方（名古屋圏）」及び「地方（その他）」と表記しています。

（注 4）上表に含まれる取得予定資産は以下のとおりです。なお、用途の取り扱いについては前記（注 1）をご参照ください。
取得予定価格
用途
投資地域
物件名称
取得予定日
種類
金額(百万円)比率
オフィスビル・ 事務所・商業施設

店舗

地方

大阪ベイタワー

2024 年（追加取得）

3 月 28 日

2,637

オフィスビル 0.2%
商業施設 0.2%（注 5）「プラッシングウェーブ江の島」については、2024 年 3 月 29 日付の譲渡（譲渡予定価格 2,150 百万円（取得価格 1,800 百万円））が予定どおり実施されることを前提として上表から除外しています。詳細は 2024 年 2 月 20 日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（プラッシングウェーブ江の島）」をご参照ください。
（注 6）直近のポートフォリオ一覧については、本投資法人のホームページでもご確認いただけます。
https://www.united-reit.co.jp/ja/portfolio/index.html

7 / 8参考資料 2【【外観写真 】

位置図 】

【配置図（イメージ） 】

50F

:オフィス
:商業施設
:住居:その他:駐⾞場（規約共⽤部分）:取得予定区画

29F
26F
22F
20F

9F

5F

3F

2F
1F
B1F
B3F

8 / 8

7F

6F

メインタワー

2F

イースト棟

ウエスト棟

ノース棟