2024 年 2 月 15 日 31
各位
不動産投資信託証券発行者名
オリックス不動産投資法人
代表者名 執行役員（コード番号 8954）
三 浦洋

資産運用会社名
オリックス・アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長
田 中充
問合せ先 財務 IR 部
西 谷 朋 直ＴＥＬ: 03-5776-3323

国内不動産信託受益権
国内不動産信託受益権の取得（信託受益権の取得（サンマリオンタワーの取得（サンマリオンタワー）サンマリオンタワー）に関するお知らせ
本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるオリックス・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、2024 年 2 月 15 日付で下記のとおり資産の取得（以下、「本取得」といいます。）を決定しましたのでお知らせします。
記
1．本取得の概要
本取得の概要取得資産の名称
特定資産の種類
用途
地域
取得先
契約締結日
取得日
取得価格
鑑定評価額
賃貸ＮＯＩ利回り（注 4）
償却後利回り（注 5）
媒介の有無（注1）（注2）
（注3）
（注4）
（注5）

サンマリオンタワー
不動産信託受益権
オフィス
その他地域（注 2）（大阪府大阪市）
国内の特別目的会社（注 3）2024 年 2 月 15 日
2024 年 3 月 1 日
19,000 百万円
19,600 百万円
4.0％
3.4％
有

上記の物件を「本物件」といいます。
「その他地域」とは首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）以外の地域をさします。
取得先は国内の特別目的会社ですが、名称等の開示の同意が得られていません。
「賃貸ＮＯＩ利回り」は、物件取得決定時の鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益を取得価格で除して算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
「償却後利回り」は、物件取得決定時の鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益から本資産運用会社が算定する想定減価償却費を控除した金額を取得価格で除して算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。

2．今後の見通し
本取得による 2023 年 10 月 20 日付の「2023 年 8 月期決算短信(ＲＥＩＴ)」で公表済の 2024 年 2 月期（第 44 期：2023 年 9 月 1 日～2024 年 2 月 29 日）並びに 2024 年 8 月期（第 45 期：2024 年 3 月 1 日～2024 年 8 月 31 日）の運用状況及び分配予想の修正はありません。

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3．本取得
．本取得の理由
取得の理由
本投資法人は、オリックスシナジー（注 1）、ダイレクトＰＭ（注 2）及び総合型ＲＥＩＴ（注 3）の強みを活かし、成長性・収益性・安定性という 3 つの観点から厳選投資することで投資主価値の安定的成長を目指しています。足元ではポートフォリオの質向上に主眼を置いた入替を実施しています。今回、この方針に基づき、物件の取得環境が厳しい環境下であるものの、機会を逃さず外部取引先との間で、以下の理由により本物件の取得を決定しました。
（注1）
（注2）
（注3）




「オリックスシナジー」とは、オリックス株式会社及びそのグループ企業と本投資法人との協働関係をいいます。
「ダイレクトＰＭ」とは、本資産運用会社がオリックスシナジーを活用しつつ、自らリーシングや物件のバリューアップを含むＰＭ（プロパティ・マネジメント）業務の補完を行うことをいいます。
「総合型ＲＥＩＴ」とは、オフィス・商業施設・住宅・物流施設・ホテル等複数の用途に投資を行う不動産投資法人をいいます。

古くからビジネス地区としてオフィスが集積する「本町エリア」において、Osaka Metro御堂筋線・中央線・四つ橋線「本町」駅より徒歩約4分、Osaka Metro堺筋線・中央線「堺筋本町」駅より徒歩約3分に位置し、梅田や難波等の主要エリアへのアクセスに優れた高い交通利便性
大阪市の中央を東西に通る幹線道路である中央大通に面しており、公開空地を有した前面の開放感から視認性が高く、グレード感のある高層オフィス
築28年が経過しているものの、個別空調化工事・共用部のリニューアル工事等の改修が行われており、今後もテナントへの訴求力が見込まれ高い競争力を有している上記に加え、市場規模・賃貸マーケット及び中長期的に安定した需要が期待できること等を総合的に勘案し、ポートフォリオの向上に資すると判断【物件地図】

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【物件写真】4．取得資産の内容
取得資産の内容
物件名称
特定資産の種類
信託受託者（予定）所在地（注 2）
交通
地積（登記簿）
土地建物

所有形態
用途
建築時期
所有形態
延床面積
構造

耐震性に関する事項
担保の状況

サンマリオンタワー
不動産信託受益権
三菱 UFJ 信託銀行株式会社（注 1）
大阪府大阪市中央区南本町二丁目 6 番 12 号
Osaka Metro 御堂筋線・中央線・四つ橋線「本町」駅徒歩約 4 分、Osaka Metro 堺筋線・中央線「堺筋本町」駅徒歩約 3 分
2,150.36 ㎡ （ただし、敷地の一部（約 95.17 ㎡）は道路として使用されています。）
所有権
事務所・車庫1996 年 1 月
所有権23,755.80 ㎡
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 22 階建
ＰＭＬ（注 3）： 0％（ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社の評価報告に基づく）
無3/6

建物状況調査の概要
調査会社
東京海上ディーアール株式会社
調査日
2023 年 11 月 29 日
長期修繕費・更新費（調査日より 12 年間の432 百万円（注 4）合計金額）
再調達価格
8,016 百万円（注 4）
賃貸借の内容 （2023 年 12 月 31 日時点)
テナントの総数
26
総賃料収入
54 百万円/月（注 4）（駐車場等を除く）
敷金・保証金617 百万円（注 4）（駐車場を含む）
総賃貸面積
13,291.93 ㎡
総賃貸可能面積
15,001.31 ㎡
2019 年
2020 年
2021 年
12 月末
12 月末
12 月末
最近 5 年間の稼働率の推移
100％
100％
97.9％
その他特筆すべき事項なし
686 百万円/年（注 4）2022 年
12 月末
99.4％

2023 年
12 月末
88.6％

想定ＮＯＩは、本資産運用会社が、取得後の特殊要因を排除し算出した定常稼働時の想定収支です。前提は以下の通りです。（当期の予想数値ではありません。）
・稼働率 96.0％
2024年3月1日付で同社と本投資法人の間で不動産管理処分信託変更契約書を締結予定です。
「所在地」は、住居表示があるものは住居表示にて、住居表示がないものは登記簿に記載されている建物の所在にて記載しています。そのため、登記簿上記載されている地番とは異なる場合があります。
「PML」（Probable Maximum Loss）とは、確率統計論的に475年に一度起こりうる建物の損失を想定し、その損失が再調達価格に対して占める割合（%）を表したものです。建物の地震リスク評価では、予想損失額（横軸）と地震動によりその損失が生じる年超過確率（縦軸）の関係を表すリスクカーブをもとに算定します。建物の耐震性能や地震動の性状等による損傷の不確実性を考慮した損傷分布により評価しています。なお、ＰＭＬの数値は、小数点第1位を四捨五入して記載しています。
百万円未満を切り捨てて記載しています。

想定ＮＯＩ

（注1）
（注2）
（注3）

（注4）

5．取得先の概要
取得先の概要取得先は国内の特別目的会社ですが、名称等の開示の同意が得られておりませんので、開示していません。なお、取得先は本投資法人及び本資産運用会社と、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。

6．物件取得先の物件取得先の状況
先の状況
本取得は、本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者との取引ではありません。

7．決済方法等
決済方法：契約締結時 10％（手付金）、引渡時 90％
取得資金：新規借入予定の借入金（注）及び自己資金（注）なお、借入金については決定した時点で改めてお知らせします。

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8．本取得物件の鑑定評価書概要
取得物件の鑑定評価書概要
サンマリオンタワー

物件名称

2024年1月1日
19,600,000千円
株式会社中央不動産鑑定所

価格時点
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
項目
収益価格
直接還元法による価格①運営収益 [(a)-(g)](a)可能総収益 [(b)+(c)+(d)+(e)+(f)](b)貸室賃料収入(c)共益費収入(d)水道光熱費収入（単位：千円）
根拠等
ＤＣＦ法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格も19,600,000
関連づけて、収益価格を決定
21,800,000
1,049,440
1,095,418
現行の賃貸借契約等に基づく賃料や類似不動産の賃料水準等
981,993を勘案して査定
0 貸室賃料に含む
過去の実績を基に、類似不動産の水道光熱費収入の水準等を72,006
勘案して査定内容

現行契約に基づく使用料や類似不動産の使用料水準等を勘案して、新規使用料を査定(e)駐車場収入

38,184(f)その他収入

3,235 実績等に基づき査定(g)空室等損失

45,978②運営費用

対象不動産及び類似不動産の稼働実績や今後の市場動向予測等を勘案し、中長期安定的な稼働率（空室率）等を査定

291,313
予定されている契約条件を基に、過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘案して査定
82,951 過去の実績を基に、類似不動産の費用水準等を勘案して査定

69,306

維持管理費
水道光熱費

ＥＲによる修繕費用見積額と、対象建物の用途・築年・構造・管理
30,497 状況等より中長期安定的観点から求めた当社査定値を勘案して査定
14,870 予定されている契約条件に基づき査定

修繕費
プロパティマネジメントフィー
テナント募集費用等

7,542 予定されている契約条件に基づき査定

公租公課

76,176 直近の実額等に基づき査定

損害保険料

1,571 見積り等に基づき査定

その他費用

8,400 類似不動産の費用水準等に基づき査定③運営純収益 [①-②]758,127④一時金の運用益⑤資本的支出
⑥純収益 [③+④-⑤]⑦還元利回りDCF法による価格
割引率

最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

9,484 運用利回りを1.0％ として査定
ＥＲによる更新費用見積額と、対象建物の用途・築年・構造・管理47,597 状況等より中長期安定的観点から求めた当社査定値を勘案して査定
720,014
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の3.3%
立地条件・建物スペック・権利関係等の個別性を勘案して査定
18,600,000
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の3.1%個別性や評価シナリオ等を勘案して査定
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の3.5% 個別性や評価シナリオ、将来的な市場変動リスク等のリスクプレミアムを勘案して査定
14,100,000
86.5%
13.5%
対象不動産の主な需要者は収益性を重視する投資家であるため、積算価格は参考に留め、収益価格により鑑定評価額を決定

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【参考資料】
本投資法人の当期運用状況の予想（2023
本投資法人の当期運用状況の予想（2023 年 10 月 20 日付公表分）及び前期実績
営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

1口当たり
利益超過
分配金

当期予想
（2024年2月期）

26,006
百万円

12,200
百万円

11,124
百万円

11,107
百万円

3,900円-円

前期実績（2023年8月期）

25,698
百万円

8,999
百万円

7,918
百万円

7,904
百万円

3,744円-円

以上

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