借家の空き家率と家賃上昇率との関係についての一考察獨協大学 経済学部
教

１．はじめに－本稿の目的と構成

授

倉橋

透

かし、家主が経営への意欲を失い、空き家のまま放置していることも考えられる。そ空き家に対する社会的な注目度が増してこで本稿では、都道府県ごとに借家の空家おり、条例を制定して対策に乗り出す地方率を求め、それが家賃の上昇率と関係して自治体もでてきている。総務省統計局の「住いるかどうか検討することを目的とする。

宅・土地統計調査」をみても、住宅総数に労働市場においては、失業率と賃金の上占める空き家の割合は、昭和 63 年 9.4%、昇率との関係を示すフィリップス曲線（図平成 5 年 9.8%となった後、平成 10 年 11.5%、1）が描かれる。本稿においては、失業率

15 年 12.2%、20 年 13.1%と増勢を強めてきを借家の空き家率に、賃金の上昇率を家賃ている。の上昇率に置き換える（空き家とは資源の空き家について、「住宅・土地統計調査」

遊休であり失業と同じである）。
換言すれば、

では、居住世帯のない住宅を、「一時現在者

本稿は借家市場においてフィリップス曲線のみの住宅」、「空き家」、「建築中」に区分を描く試みである。なお、本稿は借家市場し、「空き家」をさらに「賃貸用の住宅」、全体の傾向をみることが目的である。

「売却用の住宅」、「二次的住宅」（別荘等）、賃金上昇率(%)

「その他の住宅」に分けている。倉橋(2012)においては、地方圏の「その他の住宅」を取り上げ、高齢化との関係を分析した。それは、「その他の住宅」は「たとえば大都市居住者が相続したものの、自ら利用せず、失業率(%)

また賃貸も売却もしない（あるいはできない）地方の住宅が考えられ、経済的なコントロールなしに増加していくことが懸念さ

図1

フィリップス曲線のイメージれる」からである。
本稿においては、「賃貸用の住宅」につい本稿の構成を示すと、2 では借家の空きて分析する。
「賃貸用の住宅」は原則的には家率を定義し、都道府県の借家の空き家率

市場家賃等の収益環境に応じて、家主が家を概観する。3 では家賃の上昇率について、賃の改定や借家市場への参入、退出を行う「住宅・土地統計調査」の「一畳あたり家ことから、経済原則が働くはずである。し賃・間代（共益費を含む）」の上昇率をとっ1た場合の推計結果を示す。4 では家賃の上

これらの 5 都県の借家の空き家率が低い

昇率について、「消費者物価指数」の「持家ことの理由として、借家を需要すると考えの帰属家賃を除く家賃」の上昇率をとった

られる 15~29 歳人口の全人口に占める割場合の推計結果を示す。5 ではパネル分析合が高いことが考えられる。この点を確認を行い結果を示す。6 では推計結果を考察するため、総務省統計局「平成 22 年国勢し、推計上の課題や空き家を調査するうえ調査」よりその割合を求めると図 3 のとおでの課題を示す。7 では借家の空き家につりである。

いての政策提言を行う。8 では本稿全体をまとめる。

（％）

20

２．借家の空き家率の定義と概観

17.7 17.3

15
借家の空き家率を以下のとおり定義した。
空き家率

151416.6

15.4

105=（空き家のうち賃貸用の住宅）／｛（居住世帯のある住宅のうち借家総数）＋（空き0

家のうち賃貸用の住宅）｝
この式に基づき、総務省統計局「住宅・土地統計調査」のデータを用いて都道府県
別に借家の空き家率を計算すると付表のと図3おりである。平成 10 年までは、賃貸用の15～29 歳人口の全人口に占める割合（その 1、平成 22 年）

空き家と売却用の空き家が同一区分になっ（注）総務省統計局「国勢調査」より計算。

ていたため、平成 15 年、平成 20 年の二時点のデータのみ利用可能である。

沖縄県、東京都、愛知県は予想したとお平成 20 年について借家の空き家率が低り 15~29 歳人口の割合が全国よりも高か

い 5 都県を挙げると図 2 のとおりである。

った。一方、佐賀県、宮崎県では低く、人（％）

口以外の要因が強く働いているものと考え

2015105011.6

14.5

15.6

15.7

16られるが、この点の考察は別の機会に譲ることとしたい。
次に、平成 20 年について借家の空き家率が高い 5 県を挙げると図 4 のとおりである。

図2

借家の空き家率（その 1）（注）総務省統計局「住宅・土地統計調査」により計算。

2

（％）

は、「西日本の県で住宅総数に占めるその他40の空き家の割合が高い」ことを指摘してい30.8 28.230る。その際、東日本と西日本で割合が異な27.5 27.3 25.5る理由を明確に示し得ていない。図 4 の計

20算のもととなった「賃貸用の住宅」の空き10

家には「その他の住宅」の空き家になりうるものが含まれている可能性もある。また、

0山梨県、長野県の数字が高いが、これは貸別荘が「賃貸用の住宅」に算入されていることが大きいと考えられる。

図4

借家の空き家率（その 2）
３．借家の空き家率と家賃上昇率（その１）（注）総務省統計局「住宅・土地統計調査」により計算。

以下では、借家の空き家率と家賃上昇率すべて東日本の県である。これらの県のとの関係を検討する。もちろん、借家の空15~29 歳人口の全人口に占める割合をみる

家率には家賃上昇率以外にもさまざまな変と図 5 のとおりである。

数が関係するであろうが、ここではフィリップス曲線を意識して、家賃上昇率との関（％）

係のみ検討する。

1615 14.2
1415.414.915.4

家賃の指標としてもさまざまなものがあるが、ここでは 1）「一畳当たりの家賃・間13.413.8代（共益費を含む）」（「住宅・土地統計調査」による）、2）「持家の帰属家賃を除く家賃」

13（総務省統計局「消費者物価指数」による）

12の二つをとった。第 3 節では、前者の上昇率をとる。すなわち、横軸には平成 15 年、平成 20 年の借家の空き家率、縦軸にはそれぞれ平成 10 年から 15 年までの 5 年間上

図5昇率、15 年から 20 年までの 5 年間上昇率

15～29 歳人口の全人口に占める割合（その 2、平成 22 年）をとる。都道府県全体をとることはメリットがあるが、5 年の間には住宅の品質や市（注）総務省統計局「国勢調査」より計算。

場構造の変化が起こり得、それらに対応で茨城県が全国と同水準であるほかは、すきない点はデメリットである。

べて全国水準を下回っており、人口要因が働いていると考えられる。一方、倉橋(2012)
3

は、図とは反対に、借家空き家率を被説明

15変数、家賃上昇率を説明変数とする。すな

家 10賃
上 5昇率 0

わち、家賃上昇率の大小により借家空き家率が説明されると考える。また、借家空き（）％ -5家率と家賃上昇率はあまりに絶対的な水準

0102030が異なるので、式においては借家空き家率を自然対数を用いて変換したものを用いる。

-10

さらに、相互の関係は線形的な（直線的な）借家空き家率（％）

ものではなく、非線形的な（曲線的な）も図6

借家空き家率と家賃上昇率のと考える。

（平成 15 年）以上の前提のもと、関数を推計すると以下のとおりである。

（注）1.総務省統計局「住宅・土地統計調査」による。
2.家賃上昇率は「一畳当たり家賃・間代（共益費平成 15 年について含む）」の平成 10 年から 15 年までの上昇率であln（借家空き家率）= 2.945539 －0.015997×（家賃上昇率）る。

(93.91897***) (－2.173274**)
自由度修正済み R2 =0.074877
D.W.=0.83906615()内は t 値。

家賃 10上昇 5率あることを示す。なお、5%有意とはここで0率は対数変換した借家空き家率に関係な

ここに、***は 1%有意、**は 5%有意で（は家賃上昇率の係数が 0 である（家賃上昇）％

0-520い）確率が 5%未満であることをいう。家

40

賃上昇率は 5%有意であった。

借家空き家率（％）

平成 20 年については
図7ln（借家空き家率）

借家空き家率と家賃上昇率= 3.082168 －0.012448×（家賃上昇率）（平成 20 年）(55.25571***) (－1.308001)（注）1. 総務省統計局「住宅・土地統計調査」による。
2. 家賃上昇率は「一畳当たり家賃・間代（共益自由度修正済み R2 =0.036627

費含む）」の平成 15 年から 20 年までの上昇率でD.W.=0.819038
平成 20 年については家賃上昇率は有意ある。

でなかった。
次に、借家空き家率と家賃上昇率との関

借家空き家率を対数変換したものと家賃係を表す関数を推計し、家賃上昇率が有意上昇率との関係は年によって異なり、安定な変数かどうか確認する。推計にあたってしていない。
4なお、青森市では平成 13 年から 15 年ま４．借家の空き家率と家賃上昇率（そのでの上昇率が 11.0%と高い値になっている。

２）

第 4 節では家賃上昇率として「持家の帰属家賃を除く家賃」（総務省統計局「消費者物価指数」による）をとった。すなわち、横軸には平成 15 年、平成 20 年の借家の空き家率、縦軸にはそれぞれ平成 13 年から15 年までの 2 年間上昇率、平成 18 年から20 年までの 2 年間上昇率をとる。家賃の改定は一般的に 2 年ごとと考えたため、2 年

図9間上昇率とした。借家全体の消費者物価指借家空き家率と家賃上昇率（平成 20 年）

数は、民営借家、公営借家、都市再生機構・（注）1．総務省統計局「住宅・土地統計調査」、「消費公社家賃といった品目別、また民営家賃に者物価指数」による。

ついて規模別、木造・非木造の構造別消費

2．家賃上昇率は「持家の帰属家賃を除く家賃」の者物価指数の加重平均であることから市場平成 18 年から 20 年までの上昇率である。

構造の変化の影響を受けている点（詳しく参考までに平成 20 年の図について、借は総務省統計局(2011)参照）や、数値は県家の空き家率を対数変換した図（図 10）を庁所在地のものであるのでこれを都道府県挙げておく。

全体に敷衍せざるを得ない点はデメリットである。

図 10

借家空き家率と家賃上昇率（平成 20 年）（注）1. 総務省統計局「住宅・土地統計調査」
、「消費者

図8

借家空き家率と家賃上昇率物価指数」による。

（平成 15 年）

2. 借家空き家率は自然対数に変換したものであ（注）1. 総務省統計局「住宅・土地統計調査」、「消費者る。

物価指数」による。

3．家賃上昇率は「持家の帰属家賃を除く家賃」

2. 家賃上昇率は「持家の帰属家賃を除く家賃」のの平成 18 年から 20 年までの上昇率である。

平成 13 年から 15 年までの上昇率である。

5

次に、第 3 節にならって関数推計を行う。の通りである。
ln（借家空き家率）

ここでは青森市についても除外せずにサンプルに含めた。

= 2.955295 +0.003118×（家賃上昇率）

平成 15 年について(177.9086***) (0.870760)

ln（借家空き家率）

自由度修正済み R2 =0.731564= 2.912621 －0.004215×（家賃上昇率）

D.W.=3.916667(99.53020***) (－0.304851)(

自由度修正済み R2 =－0.020115)内は t 値。
家賃上昇率は有意でないばかりか、プラ

D.W.=0.795499

スの方向に作用している。すなわち、符号(条件をみたしていない。

)内は t 値。
平成 15 年については、家賃上昇率は有次に、家賃上昇率として「持家の帰属家意ではなかった。

賃を除く家賃」（「消費者物価指数」）の 2

平成 20 年については年間上昇率をとった場合は次の通りである。

ln（借家空き家率）

ln（借家空き家率）= 2.975418 －0.075667×（家賃上昇率）= 2.957103－0.022849×（家賃上昇率）(99.45090***) (－2.966771***)(271.4884***) (－2.432660**)

自由度修正済み R2 =0.145009

自由度修正済み R2 =0.758241

D.W.=0.876295

D.W.=3.916667

平成 20 年については家賃上昇率は 1%有()内は t 値。
今度は家賃上昇率は 5％有意となった。

意であった。
借家空き家率を対数変換したものと家賃

ただし、係数の絶対値は小さく、借家空き上昇率との関係は年によって異なり、安定家率に家賃上昇率が及ぼす影響は小さい。

していない。

なお、家賃上昇率が 0 になる空き家率を求めると 19.2%である。
この式をもとに、個体効果（この場合は５．パネル分析

家賃上昇率では説明できない都道府県ごとの効果）を求めると付図のとおりである。
個体効果の低い 5 都県を挙げると図 11

これまでの分析から、借家空家率（対数変換）と家賃上昇率の関係は年によって不のとおりである。

安定になることがわかった。そこで第 5 節

0では、時系列データとクロスセクションデ-0.2ータ（ここでは都道府県別データ）の分析を一括して行うパネル分析を行う。

-0.4

まず、家賃上昇率として「一畳当たり家賃・間代（共益費を含む）」（「住宅・土地統-0.6計調査」）の 5 年間上昇率をとった場合は次

図 116

個体効果の低い 5 都県

興味深いことに、鹿児島県を除き、図 2代（共益費を含む）」の 5 年間上昇率をとで挙げた借家の空き家率が低い都県と一致った場合、家賃上昇率は有意とはならなかする。

った。

一方、個体効果の高い 5 県を挙げると図(4)12 のとおりである。

パネル分析において、家賃上昇率の算定に「持家の帰属家賃を除く家賃」の 2 年間上昇率をとった場合、家賃上昇率は 5%有意となった。係数の絶対値は小さく、借家空き家率に家賃上昇率が及ぼす影響は小さい。家賃上昇率が 0 になる空き家率は19.2%である。都道府県ごとの個体効果を求めると、個体効果の低い都県は借家空き家率の低い都県に、個体効果の高い県は借図 12

個体効果の高い 5 県

家空き家率の高い県にほぼ一致する。
以上から、インプリケーションとして「借こちらも、和歌山県を除いて、図 4 に掲家の空き家率はそもそも高く、またデータげた借家の空き家率が高い県に一致する。

により家賃上昇率に関係がある可能性は否定できないが、その場合でも家賃上昇率に対し非感応的である（影響を受けづらい）」

６．結果の考察と調査・研究上の課題ことがいえる。
その理由として考えられるのは以下であ

ここまでの分析結果をまとめると以下のる。

とおりである。

(1) 「貸別荘」が「賃貸用の住宅」に分類(1)されている。

家賃上昇率の算定に「一畳当たり家賃・間代（共益費を含む）」の 5 年間上昇

(2)率をとった場合、平成 15 年については家い家主がいる可能性がある。陳腐化してし賃上昇率は 5%有意であったが、20 年におまった賃貸用の住宅はそのままでは、入居いては有意ではなかった。

者がいない。経済合理的な家主であればリ(2)

家賃上昇率の算定に「持家の帰属家賃フォームを行うなり、設備を更新するなりを除く家賃」の 2 年間上昇率をとった場合、して入居してもらうよう努力するであろう

平成 15 年については（青森市が高い値をが、経営意欲のない家主はそのままにしてとったこともあり）家賃上昇率は有意ではおくであろう。（なお、「住宅・土地統計調

なかったが、20 年においては 1%有意とな査」では、調査員が住宅の管理人にヒアリった。

ングして空き家の分類を行っている。）

(3)

(3)

(1),(2)において結果が年により異なり貸す意志はあっても経済合理的でな(2)と同じであるが、市場相場動向によ不安定であるため、パネル分析を行った。っては、行動を変えない家主がいる可能性

家賃上昇率の算定に「一畳当たり家賃・間がある。筆者が空き店舗について以前ヒア
7リングを行った際の結果によれば、「家主が７．政策提言

バブル期の家賃水準を基準にしてしまって、市場相場が下がっても募集賃料を下げよう

ここまでの結論は借家空き家率はそもそとしない。したがって空き店舗のままであも高く、家賃上昇率にあまり影響を受けなる」、「大家会で家賃を下げる決定がないと、いということであった。借家に限らず空き個別の店舗では周辺店舗への影響を考えて家には、維持管理水準の低下による倒壊の家賃を下げづらい」等のコメントがあった。

危険性、ゴミ屋敷化、また放火の危険性や一部の借家においても類似の傾向があると犯罪の現場になる危険性があると思われる。

すれば、市場機能が十分働いてない可能性

加えて利用可能な住宅の場合にはストックがある。のムダであるとともに、都市という限られこうした理由を考慮して、借家空き家率た空間を考える場合にはスペースのムダでと家賃上昇率との関係を求めるには、以下もある。このようなことから借家市場におの調査・研究上の課題に対応する必要があいても空き家対策を行うことが必要である。

る。

全般的な空き家対策と重なるものであるが、(1)「賃貸用の住宅」から、「貸別荘」やここでは二点提言したい。

半ば「その他の住宅」になっている住宅を除外したデータをつくり厳密化すること。

(1)「住宅用地に対する固定資産税の課税標データ作成にあたって家主の意識を詳細に準の特例」の適用の除外ヒアリングする必要がある。
(2)

住宅用地の固定資産税の課税標準は、本(1)にはコストもかかることであるの則の課税標準となるべき価格の三分の一、で、「住宅・土地統計調査」の「賃貸用の住住宅用地でその面積が二百平方メートル以宅」を住宅の構造（木造、鉄筋コンクリー下であるもの（小規模住宅用地）は六分のト造等）や建築後経過年数により区分し、一である（詳しくは地方税法第三百四十九

おおよそ市場機能の働く借家市場を作成し条の三の二参照）。これは空き家にも適用さ分析する。ただし、住宅の構造や建築後経れてしまい、賃貸収入がなくても税負担が過年数で市場機能の働く借家か働かない借小さいので、結果的に空き家が温存される家か区別することが妥当かは吟味する必要ことになる。また、借家の新陳代謝が進まがある。

ず、新たなニーズにこたえ得る賃貸住宅が(3)

住宅情報誌に掲載された物件を追跡

建築されないことになる。したがって、住調査し、おおよそ市場機能の働く借家市場民票等で居住を確認し、空き家になっていを作成し分析する。

るものには特例を適用しないこととすべき(4) 「住宅・土地統計調査」で空き家の中である。

で「賃貸用の住宅」がとれるのは、平成 15年と 20 年の 2 時点に限られている。デー(2)建築基準法の第十条「保安上危険な建築タの蓄積が必要である。

物等に対する措置」の積極的活用等
建築基準法第十条第一項及び第三項では、
8

「特定行政庁は、建築物の敷地、構造又はィリップス曲線を推計しようというもので建築設備（カッコ内省略）が著しく保安上あった。パネル分析も含めた推計を行った

危険であり、又は著しく衛生上有害である

結果、「借家の空き家率はそもそも高く、まと認める場合においては、当該建築物又はたデータにより家賃上昇率に関係がある可

その敷地の所有者、管理者又は占有者に対能性は否定できないが、その場合でも家賃して、相当の猶予期限を付けて、当該建築上昇率に対し非感応的である（影響を受け物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様づらい）」ことがいえる。調査・研究上の課替、使用禁止、使用制限その他保安上又は題としては、家主の意識をヒアリングする

衛生上必要な措置をとることを命ずることことによる「賃貸用の住宅」の厳密化やデができる」としている。しかしながら、こータの蓄積等をあげ、また政策提言としての措置は十分活用されていない。一方、「住空き家についての固定資産税の課税標準のみ替え・二地域居住支援サイト」に掲載さ特例の適用除外、建築基準法の保安上危険れている、「国土交通省による都道府県へのな建築物等に対する措置の積極的活用等を聞き取り調査結果（平成 24 年 7 月）によあげた。

れば、全国 73 以上の地方公共団体で、空借家の空き家率と家賃上昇率との関係は、き家等の適正管理に関する条例が制定・施データを整備、蓄積したうえで再度推計す行されている（平成 24 年 7 月 1 日時点でる必要がある。

施行済みのもの）」としている。保安上危険な建築物等について、地方公共団体は条例付表で対応しようとしているようにみえる。

借家空き家率の推移（％）
15 年

20 年

保安上危険な建築物等については、上述

北海道

16.1

20.0のように法律上の定めがあるので、特定行

青森県

22.4

25.5

政庁である地方公共団体（法律上は首長）

岩手県

18.4

23.0

は建築基準法の規定を積極的に活用すべき

宮城県

18.7

21.4である。判例が積みあがる中で運用の基準

秋田県

18.6

24.0

ができてくると思われる。地域、地域で事

山形県

18.9

21.5

情が異なり、別に地方公共団体ごとに条例

福島県

20.7

22.5を制定して運用する必要があるのかもしれ

茨城県

23.5

27.3

ない。しかしその場合であっても本来は建

栃木県

25.0

24.2

群馬県

23.1

24.8

埼玉県

16.8

18.3

千葉県

19.6

20.5

東京都

14.5

14.5

神奈川県

15.5

16.1

新潟県

17.9

21.2

築基準法で条例に委任する旨を明示的に述べるべきである。

８．おわりに

本稿では、借家の空き家率と家賃上昇率の関係を明らかにし、借家市場におけるフ
9

富山県

22.9

23.8

石川県

21.1

23.4

福井県

25.1

30.8

山梨県

26.0

28.2

長野県

23.0

27.5

岐阜県

24.0

25.4

静岡県

17.9

18.8

愛知県

17.0

16.0

三重県

21.7

20.6

滋賀県

19.7

17.5

京都府

17.0

17.3

大阪府

20.7

19.9

兵庫県

19.2

19.8

奈良県

21.9

24.4

和歌山県

24.2

24.2

鳥取県

17.8

22.4

島根県

12.9

18.6

岡山県

18.4

18.5

広島県

17.9

18.1

山口県

16.0

19.1

徳島県

19.8

21.4

香川県

20.9

24.4

愛媛県

17.9

20.8

高知県

15.6

21.8

福岡県

14.5

18.8

佐賀県

13.7

15.6

長崎県

15.6

17.9

熊本県

14.6

17.6

大分県

16.9

18.0

宮崎県

13.9

15.7

鹿児島県

13.3

17.0

沖縄県

11.4

11.6

付図 個体効果（注）総務省統計局「住宅・土地統計調査」より計算。

10

（参考文献）総務省統計局「住宅・土地統計調査」

倉橋透(2012)「地方圏における「その他の空き家」と高齢化の関係についての一考察」、国土交通省国土交通政策研究所『PRI Review』第 44 号
所収 pp.18-27
総務省統計局「消費者物価指数」

総務省統計局(2011)「平成 22 年基準

消費者物価指数の解説」
住み替え・二地域居住支援サイト
http://www.sumikae-nichiikikyo
ju.net/akiya
なお、推計にあたっては計量ソフト
EViews7 を用いた。

11