長岡市を対象とした公共施設の中心市街地回帰と連鎖型市街地再開発事業の評価と活用（概要）
研究責任者 長岡技術科学大学

環境・建設系

准教授

１．研究の背景と目的樋口秀することを目的とする。

中世、堀直竒、牧野忠成の築城による城地方都市ではコンパクトシティの実現を下町を起源とする新潟県長岡市の中心市街目指して、中心市街地活性化に取り組む都

地は、これまでの長い歴史の中で戊辰戦争市は多い。しかし、単独の再開発事業等、による焼失と第二次世界大戦による空襲で箱物整備といったハード事業のみの対策や、２度も灰燼と化したが、その都度の復興事

単発のイベントなどのソフト事業のみでは業により鉄道、道路、公園、上下水道など

中心市街地の衰退を止めることは難しいのの基盤整備や公共公益施設、商業・業務施が実情である。一時的な来街者の増加では設など様々な機能の集積が進み、生活に必なく、ハード事業とソフト事業を連携させ、要なものが全てそろい、多くの人が集まる

さらにその波及効果が継続し、中心市街地

いわゆる「まち」として発展してきた。

全体に及ばなければ恒常的な中心市街地活

しかし、車社会の進展に伴い、住宅や生性化とはならない。本研究で取り上げる長活関連施設の郊外化が進む一方で、「まち」

岡市は、他都市と同様に中心市街地の衰退に蓄積された資産が有効に活用されず、老が問題視されてきたが、平成22・23年度に朽化した施設の機能更新や新規投資も不十２地区の再開発事業、およびJR駅舎と中心分であったことなどから、中心市街地は優

市街地をつなぐペデストリアンデッキが完

位性を失い、賑わいが徐々に減少してきた。

成するとともに、平成24年4月には「アオ今後、さらなる人口減少及び少子高齢化

ーレ長岡」がオープンし、中心市街地のハの進展が見込まれる中、基礎的な自治体とード整備が順調に進んでいる。また、長岡

して健全な財政を維持し、持続的な発展を

市商店街連合会や大手通商店街による歩行可能にするためには、長期にわたり投資が者天国などのイベントも長年にわたり開催

積み重ねられ、都市としてのストックの充されており、相応の実績をあげてきている。

実した中心市街地を再評価し、活用する必

しかし、これらの連携は現在でも模索され要がある。

ており、その効果は未知数である。公共投本研究は全国的に見ても先進的な事例で資の波及効果を研究的な視点から解明するある長岡市の公共施設の中心市街地回帰とことが求められている。

連鎖型市街地再開発事業の効果について研

一方、平成23年３月の東日本大震災によ究的な視点から評価するとともに、さらにり、東北地方の地方都市が多大な被害を受

来街者の増加を目指した既存駐車場の有効けた。被災地の復旧・復興は、国を挙げた

利用と公共交通利用促進の連携手法を検討

対策が必要であるが、被災地への支援を継-1-

続・強化するためには、被災地以外の地域も格段に改善されたのである（図1.図2）。

が活力を保ち続ける必要がある。長岡市の取り組みは、中心市街地の衰退に悩む他の地方都市にも参考になるところが多く、都市再生に向けた意義は大きいと考える。

２．長岡市の中心市街地活性化に向けた取り組み
ここでは、現在の市役所や再開発ビルが

図1

地下駐車場（1997 年完成）

整備されるまでの経緯と課題を整理する。
(1) ３点セットの完成(1997)と旧中心市

市民センター

街地活性化基本計画(1999)（2001 年オープン）

まず、平成５年の地方拠点都市法の第一次指定を受けて、長岡地方拠点都市地域整
備基本計画が策定され中心市街地の整備がスタートした。ここでは、中心市街地衰退への対応として複合型新都心の形成が必要

図2

アーケード・シンボルロード（1997 年完成）とされ、中心商店街に隣接する「操車場跡

他都市では中心市街地の基盤未整備が課地地区」の整備が位置付けられた。都心地

題になる場合もあるが、長岡市の中心市街

区にはこれと連動する形で「地下駐車場（特地は、戦災復興土地区画整理事業が広範囲

定交通安全施設等整備事業）」が記述されてで施行されているため、幅員４m未満の道

いるが、これ以外に都心地区での具体的な路は総延長で7.7％（H14都市計画基礎調

事業は書き込まれておらず、別途、平成６

査：中心市街地に存在する33町丁目内の道

年に「都心地区総合整備計画」が策定され

路総延長33,830mに対して幅員４m未満はた。この計画では、段階的な整備が謳われ

2,610m、逆に12m以上は14,402m（43％））ており、第一ステップには、「シンボルローに過ぎず道路基盤が整備されていること、ドの整備」、「大手通地下駐車場の建設」、「ア

民地以外の公共空間の再整備が15年前にーケードの建て替え」
が活性化の起爆剤（３

完了していたことに特徴がある。

点セット）に位置付けられた。その後、こところが、３点セットの工事期間中に消の３点セットは総事業費約100億円をかけ費者が離れてしまい、完成後も歩行者数のて実施され平成９年に全てが完成している。

減少は止まらず、中心市街地の衰退も止ま地下駐車場は計200台ではあるが雨雪に晒らなかった。駐車場や歩行環境は付属的なされずに商店街にアクセスできる魅力を持ものであり、直接の来街目的にはならなか

ち、これまで軒高が低く薄暗かったアーケ

った（図3）。

ードも一新し、さらにシンボルロードの整

このような中で、次の施策として、平成

備により歩道の舗装も統一されて歩行環境

10年に制定されたまちづくり三法の一つ-2-

である旧中心市街地活性化法に基づく基本
計画が平成11年３月に策定された（図4）。
これまで何度も計画で位置付けられながら

180,000
168,946
160,000
140,000
146,075

119,903

平日
休日

３点
セット
工事中

120,000
102,836

動かなかった３カ所の第一種市街地再開発

114,501

100,000

78,58380,000

事業と厚生会館地区、長岡操車場地区の整備を謳い、都市機能の更新を図ろうとしたものであった。詳しくは後述するが、残念

95,03687,804

83,97069,21558,66979,53160,00040,00020,00048,8720
平成元年

ながら旧計画の期間内では記述された事業

54,388

ＪＲ長岡駅及び大手通周辺の１４地点における歩行者及び自転車の通行量(中学生以上を対象)

平成5年

平成10年

平成15年

平成19年

平成23年

図 3 歩行者通行量の推移は実現せず、震災後の平成18年に策定されは地下１階～地上５階まで利用）したもの

た都市再生整備計画に則って完成をみるこである（図2）。城の本丸の位置にJRの駅舎ととなったのである。当時、外見（公共部が建設されているという特殊性もあるが、分）はきれいに整ったが、中身（民地部分）

公共交通の便が良く、車を運転しない市民の変化が対応し切れていなかったことは指にとって中心市街地は立ち寄りやすい場所

摘できよう。

であり、行政の窓口や相談・打ち合わせの

一方、市民レベルでの取り組みで脚光を場所が欲しいといった多数の要望もあがっ浴びた「ながおか市民センター」は、衰退ていたことに由来している。市民センターへの対応が求められていた現市長が、平成に導入された機能は、同年の６月に設置さ12年８月に閉店した大型店（約8,000㎡）

れた「市民委員会」と「企画運営ワーキンを借り上げて平成13年10月に開設（初年度

グ」で施設内容や運営方法についてオープ

は１～４階（約5,000㎡）、平成14年度以降

長岡操車場地区 11.5ha
JR 長岡駅
赤枠 中心市街地 104ha

図 4 長岡市旧中心市街地活性化基本計画市街地整備関係図（1999）-3-

ンまでに計５回の議論が重ねられた結果と市民の生活や様々な活動に必要な公共の場なっている。この施設には、当時、行政でと機会を提供することと定義された。次に中心市街地のまちづくりや再開発等を担当検討されたのは、これらの機能の実現手法

する「まちなか活性課」も入居しており、であった。公共側が直接整備できるのは市

まちづくりとの連携が図られていた。施設有地である「厚生会館地区」のみであるが、内の市民サービスセンター、パートバンク、

動きの鈍い再開発事業予定地２地区を含め、市民活動センター、まちの情報コーナーの３地区を先導的事業地区と位置付けた。さ

利用者数が多く、一日に約1,000人が訪れるらに、この先導的地区について、導入施設

までに成長していた。

と機能が検討され、その実現手法が３つの(2) 中心市街地構造会議の提言パターンとして提案された。民間事業に柔駐車場やアーケードの整備も終わり、豊軟に公共サービスを導入することで事業の富なソフト施策も準備されていながら、歩実現可能性を高めようとする計画であった。

行者量は減少し地価の下落も歯止めがかか(3)新中心市街地活性化基本計画による取らなかった。現市長が中心市街地の活性化

り組みに政治生命をかけて取り組むと明言したこともあり、各種の計画はあるものの事業展開が進まない中心市街地に対して、構造そのものを改編する実現性の高い先導的な事業を検討することを目的として平成15年
５月「中心市街地構造改革会議」が立ち上げられた。学識経験者、中心市街地関係者
及びアドバイザー、計10名で構成され、７回の会議の後、同年度末に市長に提言している（図5.図6）。
基本理念は「長岡広域市民の「ハレ」の場となる新しい長岡の顔づくり」である。

図 5 まちなか型公共サービス

ここでの議論は、事業を前提とせずに今後の中心市街地に求められる機能の検討から行われた。その結果「まちなか型公共サー
ビス」という概念が生み出されている。これは、多くの人と機能が集まる中心市街地
そのものを広い意味で「公の場」と捉え、各機能を効果的に連携させ、人々のふれあ
いやコミュニケーションを大切にしながら

図6

-4-

再開発事業と機能分担

図 7 長岡市中心市街地地区・都市再生整備計画（2006）

中心市街地構造改革会議の提言を受けて、踏襲した表現が用いられている。そして、長岡市では中心市街地の整備が進むはずで中心市街地の活性化に向けた課題を以下のあったが、平成16年10月23日に中越地震が５点に整理している。

発生し、約２年間はその対応に追われるこ① 新たな「まち」の魅力の創造ととなった。市町村合併も数度にわたり実② まちなか居住の利便増進施され、社会情勢は大きく変化した。

③ 商業・業務施設の立地と就業の促進

一方、中心市街地に対する取り組みは、④ 市民活動の場と機会の充実・拡大

震災復興の意味合いも追加され、平成18年⑤ 地域資源を生かした活性化の推進に都市再生整備計画が策定されて整備がス

それらを踏まえて、長岡市の中心市街地

タートした（図7）。また、同年改正された

活性化に向けた基本理念は「長岡広域市民

新中心市街地活性化法に基づき、新たに中の「ハレ」の場となる新しい長岡の「顔」

心市街地活性化基本計画が策定されている。

づくり」と設定された。また、基本方針を、その基本計画では、「長岡市の中心市街地

次の２点とした。

は、公共交通の結節点に位置し、高齢者を①市役所機能のまちなか回帰が先導する

はじめ誰もが集まりやすい場所であること「まちなか型公共サービス」の展開から、商業だけではなく公共公益施設、居②まちなかを舞台とした「市民協働」の積住、業務など様々な都市機能の集約を図る

極的な推進

ことにより、コンパクトで賑わいあふれる

上記の基本方針に基づき、次に示す４つ

まちとして再生することが求められていの中心市街地の目標像を掲げ、施策や事業る。」と、中心市街地構造改革会議の提言をを推進することとなった。

-5-

東西連絡通路とペデストリアンデッキ(2011.12.22開通）
厚生会館地区(シティホール【アオーレ長岡】）(2012.4オープン）

JR長岡駅
大手通地下駐車場・アーケード
・シンボルロード(1997.12完成）
ながおか市民センター(2001.10開館）

再開発事業地区(大手通中央地区）【フェニックス大手】(2011.9オープン）

再開発事業地区（事業中）(大手通表町地区）

図8

中心市街地での事業展開（2012 現在）①来街者の多様なニーズを満たすまち

2011年12月20日②快適で便利なまちなか居住の促進③魅力あるまちなか就業の場④まちなかで花開く「市民力」
構造改革会議の提言を実現に移す、方策が整えられたのである。
(4) 新設されたハード整備の内容
都市再生整備計画と中心市街地活性化基
本計画の両輪で整備が進められた事業が平図 9 大手スカイデッキ（2011.12 完成）

成23年以降、次々に完了を迎えた（図8）。

う最高のアクセス環境となった。商店街へ

・大手スカイデッキ

も大手通りを挟んで両側に直接アクセスで既存の長岡駅舎から直接、風雨や降雪にきるようになっている。このように、駅か当たらずに中心市街地にアクセスできるペら４方向に直接到達が可能で、横断歩道にデストリアンデッキが平成23年12月22日

より道路を横切る必要がなく、信号待ちがに開通し、「大手スカイデッキ」と名付けら不要になるなど、歩行環境が改善されていれた（図9）。既存の東西連絡通路と直線でる。また、降り口の３か所には上り専用のつながっているため、駅の東口と中心市街

エスカレーターとエレベータが設置されて地がつながったのである。

おり、バリアフリー環境が整えられている。

また、アオーレ長岡とも連結しており、・アオーレ長岡

新幹線・在来線の改札口、バスターミナル

長岡市の中心市街地活性化策で、最も象から徒歩３分で市役所の窓口に達するとい徴的なのは、市役所のまちなか回帰である。

-6-平成24年4月1日、中越地震で被災

寄付による宝田公園の両者を合わせた跡地にシティホール「アオーレ長岡」が誕生した。名称は「会いましょう」という方言で地元のアーケード・大手通商店街

した旧厚生会館と石油会社社長の↑長岡駅

市役所総合窓口
アリーナ
ナカドマ

市民交流
ホール
議場

中学生が名付け親である。また、単なる市役所の建物ではなく、従前の公会堂（厚生会館）の機能で

図 10 アオーレ長岡

あるアリーナと、廃止した都市公１階配置図

園が担っていた広場機能として屋外部分とともに大屋根で覆われた屋根付き広場「ナカドマ」を併設するという特徴を持っている（図10）。
前述の通り、平成15年に設置された中心市街地構造改革会議の提案により中心市街
地で「まちなか型公共サービス」の展開が目指され、それが具現化した施設の一つである。設計は隈研吾建築都市設計事務所、
図 11 アオーレ長岡での成人式

構造は江尻建築構造設計が担当している。

まちなか未来マップづくり
2012.6.29

大屋根は被災地の宮古市で製作され、３つの建物をつないで制震の機能も担っている。
また、施設内の案内板などに用いられている「アオーレバード」のデザインはNHKの朝ドラ「てっぱん」で有名な森本千絵氏
によるものであり、施設内には市民と一緒に作成したものがちりばめられている。市図 12 アオーレ長岡での小学生総合学習

役所も従来のハコモノとは異なり、総合窓
口でワンストップサービスが行われており、
尋ね先がわからない市民に対してはコンシ
ェルジュが案内し、担当の係員が窓口まで来て対応する仕組みとなっている。また議場が１階にありガラス越しに内部を見ることもできる。
また、雨雪の影響を受けず、年中24時間
市民が利用できる空間「ナカドマ」は市民

図 13 再開発ビル・フェニックス大手-7-

の活動の場となっており、5000人収容のア
リーナと一体利用できる特長があり、成人式やビアガーデンなど多数の催し物が開催されている（図11．図12）。
・再開発ビル「フェニックス大手」
閉店した大型店の機能更新を目指した再開発ビルは２地区で計４棟の建物となった。
中央西地区では、１階が店舗、２・３階
は子育ての駅・ちびっ子広場、４階から18
階がまちなか居住を担う分譲マンションとなっている（住宅63戸，店舗等約680㎡，
事務所約1,900㎡，駐車場52台，事業費約37億円）。隣接する中央東地区は、就業者・来街者の増加を目指した業務・公益施設が中心で、５～８階は市役所の部局が入居している（住宅14戸，店舗等約1,260㎡，業
務・公共公益施設約12,300㎡，駐車場44台，事業費約69億円）（図13）。
・まちなかキャンパス
中央東地区再開発ビルの３～５階に設け

図 14 まちなかキャンパス各階平面図

られた市民の学びと交流の場が「まちなかキャンパス」である。独自事業のまちなか
カフェ、まちなか大学、同大学院といった生涯教育とは別に、市民による一般の勉強会や研究会のほか、打ち合わせ、芸能等の練習会などが毎日のように行われている（図14-16）。まちなかキャンパスの施設は、
図 15

市民の活動ならば使用料が減免され、実質まちなかキャンパス（多目的スペース）負担は無い。そのため、連日、ほぼ空き時
間なく活用されるに至っている。また、まちなかキャンパスの学生になると、特典が付いた学生証が渡される。まちなかの店舗（平成24年９月現在97店舗）との連携が取られており割引や追加サービスなどの特典は魅力的である。
図 16 まちなかキャンパス（交流広場）-8-

平成24年度 アオーレ長岡 来場者・利用者数

３．中心市街地活性化策の評価

300,000(1) アオーレ長岡による効果分析

1,600,000

1,521,189

1,400,000

250,000

オープンからの１年間でどのような活動が行われたのかをまとめるととも

1,200,000

150,000

800,000
600,000

100,000

400,000

をみると、平成24年４月のオープンか

50,000ら平成25年３月末までに152万人を超

0

200,000
H24.4 5

6

7

8

9

10

11

12 H25.1 2

3

える集客があった。毎月10万人以上の
図 17

市民が集まる施設となっている（図17.

アオーレ長岡来場者・利用者数の推移
総合窓口利用者,
226,144

図18）。
その内訳をみると、市役所としての窓口業務は22.6万人（14.9％）と旧庁市民協働センター
利用者, 214,000

舎の実績と大きくは変わらない。自家視察・見学者数（745団体）, 14,998

用車利用に配慮して、郊外の大型店や新規開発地に夜間や休日にも対応した

イベント来場者・
ホール等利用者数,
1,066,047

窓口を開設するなどの効果が表れてい図 18 アオーレ長岡の運用状況(平成 24 年 4 月～平成 25 年 3 月末見込み）

る。窓口以外では、市民協働センター
が21.4万人（14.1％）と市民の活動拠点に

累
計
人

万
人

）

まず、アオーレ長岡全体の利用実績

1,000,000）に、その効果について分析を加える。

200,000

（

（

月
合
計

まちなかキャンパス月別利用者数の推移

12,000

もなっている。また視察・見学が1.5万人

10,000（1.0％）と新たな来街者を呼んでいる。最8,000

も多いのは、イベント・ホール利用であり

6,000

106.6万人（70％）と大台を超えている。

4,000

なお、市役所の窓口利用者には市役所地下

2,000と市営駐車場、提携駐車場の利用料金を１0

オープンスペース
会議室

3.9
H2

時間無料にして対応している。

1011

12 24.1
H

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12 25.1
H

2

図 19 まちなかキャンパス利用者数の推移

また、市役所職員は合併により全体で約301会議室300

2,600名となったが、その内、新設した市庁
合計使用時間250

舎周辺で働いている職員は約800名で臨時職員、嘱託も含めると約1,100名となってい

200
150
100
50

る（幸町の旧庁舎は、耐震補強を行った上

0
H2309 H2310 H2311 H2312 H2401 H2402 H2403 H2404 H2405 H2406 H2407 H2408 H2409 H2410 H2411 H2412

で、教育関係の部署・施設の入居が決定し

図 20 まちなかキャンパス 301 会議室使用状況ている）。まちなかの就業者の増加に大きくのは、通勤手段の変化である。自家用車で寄与するとともに、食事や買い物行動等の通う職員が７割から３割に減少している。

増加も見込まれている。また、市役所のま駐車場確保等の問題から公共交通へとシフ

ちなか回帰による職員の変化として大きいトしており地球環境への貢献も大きい。

-9-(2) まちなかキャンパスによる効果分析

500

470

n=1791（件）（複数回答）
回答者810人

450

利用状況を見ると、アオーレ長岡のオー

400

プン半年前である平成23年９月にオープ

300

346

350

243

250

233

200

ンしてから徐々に利用者が増え始め、１年

146

150

99

100

後の平成24年９月以降は毎月１万人程度

84

67

50

その他

目立った効果や変化はない

中心街での買い物 が増えた

公共交通の利用が増えた

中心街での飲食が増えた

市職員の対応が良くなった

市役所が移転して便利になったまちが賑やかに楽しくなったであり、オープンスペースもかなりの量の中心街に出かけるようになった長岡のイメージが良くなった

0が利用している。６～７割が会議室の利用

5943

利用がある（図19）。
図 21

構造改革会議の提言にあった、文化・交流機能、学習・教育機能を担っており、今のところ十分な成果を上げているといえよう。まちなかキャンパスがオープンする前

n=784（人）（複数回答除く）
164

127
47

23

機能の一部を閉鎖した為、利用者数が減少
図 22

しているものの、先のまちなかキャンパスと合わせてみると、利用者の増加が見られ400る結果となった。

300

374

350

349

来街者の交通手段
n=2119（件）（複数回答）
回答者841人

332
267

250

214

200

まちなかキャンパスには11カ所の会議

その他

徒歩・自転車・バイクていた。市民センターの利用状況を見ると、

4

送迎

電車

バス

は、市民センターがその機能の一部を担っ

来街者の中心市街地に対する意識変化
419

車

450
400
350
300
250
200
150
100
50
0

196
141

150

139

100

室等の貸し出しスペースがある。曜日によ

42

50

その他

特 に要望 なし

市役所 窓口や市職員 の
親切な案内

新規 出店者 や商店 街等
への市 の支援

商店 街の品 揃え・サービスの向上

バスの均 一料金 化
最終 バスの延 長

図 23

まちなか情 報 の発信均を求めると月当たり344時間となった。

合 併地域 の地域 資源の活用が出来ないが、実績に基づき開館時間の平駐 車料金 の低廉 化
使 い勝 手の向 上

月当たりの利用可能合計時間を求めること

本物 一流の芸術文 化に触 れる機 会の充 実

0

り休館日や開館時間に差がある為、単純に

65

まちなかに対する要望

最も利用率が高いのは、収容人数が最大のオーレ長岡の誕生により、「長岡のイメージ

301会議室（194㎡、定員84人）である（図が良くなった」と回答者の半数以上の人が20）。平成24年８月が最も使用されており、感じている。中心市街地へ来街機会の観点使用可能合計361時間に対して、利用合計

からは、「中心市街地にでかけるようになっが290時間と利用率は80％となった。そのた」という意見が４割ほどあった（図21）。

他の部屋も概ね利用率は高く、市民活動に

交通手段はやはり車が多い（図22）。年

多用されている。

代との関係を見ると、60代までは車の利用(3) 来街者の交通手段と要望が最も多くなっている。専用の駐車場が少

アオーレ長岡のオープン約半年後に長岡ないことや、イベント時は公共交通の利用

市が実施した来街者アンケート調査の個票を呼びかけていることから、20代と60代以を入手し、独自集計により来街者の交通手

上でバスの利用も一定量存在する。地方都

段とまちなかに対する要望を分析した。ア

市の場合、公共交通の利用も一定数見られ- 10 -

るものの、やはり来街は自家用車が中心でH14年あるため、現状では、来街者の増加や滞在時間の延長、回遊性の確保には駐車場施策が不可欠だと言える。
来街者の要望にはイベント機会や資源の活用といった内容が多く見受けられた。来
住宅
事務、教室
小売店
飲食店
娯楽
宿泊
倉庫
駐車場・空地・空き店舗街に関わる項目は「駐車場の改善」が４割、「バスサービスの向上」で25％の要望が寄せられている（図23）。
(4) 土地・建物利用の変化

H24年

アオーレ長岡やまちなかキャンパスの完成により、非常に多くの来街者が見られるようになった。しかし、中心市街地全体で見ると、空き店舗や建物が除去されて作られた駐車場が増加するなど、魅力は低下し

住宅
事務、教室
小売店
飲食店
娯楽
宿泊
倉庫
駐車場・空地・空き店舗ているようにも感じられる。
そこで、研究室で調査し所有している平成４年（20年前）、平成14年（10年前）の

1

図 24

中心市街地の土地・建物利用データを活用

土地建物利用の変化（H14-H24）

し、最新の調査を加えることでその変化のた。新陳代謝が進み、面的な魅力が増加す

実態を分析した。

ることが望まれる（図24）。

まちなかキャンパスやアオーレ長岡のあ中心市街地全体での変化をみると、まずる大手通沿いから奥まった街区では、やは

平成14年から平成24年では、用途変化がな

り空き店舗や駐車場の増加が顕著にみられいもの（表中の対角線）は420と全体678

表1

土地建物利用の変化（H14-H24：1 階部分・中心市街地全体）

H14
H24用途
1
1：住居：戸建住宅
16
2：住居：共同住宅
3：住居：併用住宅
4：厚生：医療・厚生施設
5：業務：事務所（一般）
6：業務：事務所（窓口営業）
7：業務：銀行等
8：業務：文化教室等
9：小売：日用雑貨等
10：小売：食品等
11：小売：サービス
12：飲食：食堂等
13：飲食：居酒屋等（酒）
14：娯楽
15：宿泊
16：倉庫
17：駐車場
6
18：空家
2
19：空き店舗
20：空地
1
21：その他
総計
25

2

3

4

5

6

7

12
1

1
8
1
3
1

8

2
4
3

2
1
1
1
2

1
6

2
5

1
1 1
1
4 18 21 108

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 総計
1
17
1
1
2
6
4
1
4
3
1 1 1
6
3
28
3 1
1
1
1
16
1
1
1
12
4 1
1
1
10
98
1 1 2 1
6
6 116
2 19
2
1
24
7
17 1
1
3
3
32
7 1
46 6
1
3
64
8 4 1 6 123 3
6
10 163
2
1 2 6
12
11
11
3
3
2
1
9
24 2 8 2 3601
1
4
22 2 2 6 28 1
10
78
1
1
5
1
1
5
9
5 159 27 24 66 172 12 12 3 24 3 44 2 39 678- 11 -

の62％となった（表1）。ただし、空き店舗や駐車場を含んでいる為、建物の18.4億円

140,000

百万円 120,000

67,649利用がされている用途番号１～16で100,000

みると全体が466、変化がないものは80,000379となり81％が継続、19％が何らか

60,000へ用途変化していることになる。一定40,000

量の空き店舗が用途変化しつつも、新20,000

たな空き店舗が発生しており、総数は0

14.7億円

建物決定価格（円）
土地課税標準額（円）12.4億円

12.1億円

11.0億円

63,56258,44558,91672,711
70,461

増加している。

63,83741,643

1996

53,556

1998

2000

29,90927,43924,880

2006

2009

2012

2003

図 25 中心市街地・固定資産税収の変化

中心市街地の魅力は、線的できれば面的課税標準額と決定価格に税率1.4％を乗に広がっていなければ来街者の回遊性は増

じて地区全体の固定資産税収を求めると、加しない。中心市街地の活性化に向けて、

平 成 12 年 の 18.4 億 円 か ら 平 成 24 年 に はアオーレ長岡やまちなかキャンパスへの来

11.0億円まで大きく税収が減少しているこ

街者をまちの中に取り込む必要があり、引とがわかる。この低下を毎年累積してみる

き続き、空き店舗の活用など新陳代謝の促とこの10数年で50億円程度の税収が消え進が求められている。

ている。都市計画税も考慮すると相当の税(5) 中心市街地での固定資産税収の変化

収減である。平成18年以降の低下が緩やか

中心市街地での市街地整備には相当の時

なのは、これらの整備が発表され、一部で間と労力および費用が必要となる。一般には工事に着手された影響とも考えられるが、自治体は財政状況が厳しく、市街地整備へ

さらに整備を進めることで、将来にわたっの投資が疎かになる傾向にあるが、財政基て安定的な税収が確保できる市街地整備が盤が健全ならば継続した投資も可能となる。

望まれるところである。

自治体の収入の中で一般財源は独自のものであり、市民税と並ぶ固定資産税は重要

４．駐車場利用・施策から見た評価と課題な財源である。土地と建物に課税されるた(1) 市営駐車場の利用実態

め、良好な市街地であれば地価も安定し税

来街者の数を継続的かつ的確に把握する収の確保も可能である。しかし、多くの自のは難しい。一方、来街者の多くが自家用

治体では中心市街地の衰退により固定資産

車を使用していることから判断すると、駐税の減収が見込まれている。

車場の利用状況から来街者の動向が把握で

長岡市の中心市街地で固定資産税収の推きると考えられる。そこで、民間の駐車場

移を確認した。中心市街地はそのほとんど

は経営実態と直結しデータの入手が難しいが商業地域で高容積率（600％・400％）がため、市営駐車場の利用データを入手し、指定されている。地区内には33の町丁目

来街者の状況を推測した。

（地区）があり、それぞれの土地課税標準

３カ所の市営駐車場の利用実態からは、額、建物決定価格を合計し、平成８年から

利用台数、ならびに料金収入が近年急激にの推移を見た（図25）。

減少していた。そのうち大手通地下駐車場- 12 -

について、月ごとの利H19.4.20
リバーサイド千秋オープン
丸専閉店

30000

用台数を集計した。平
成19年４月に、中心市
街地の大型店（丸専）

駅自動
車整理
場閉鎖

大手通地下駐車場

H22.4.25

大和閉
店

表町駐車場

25000

アオーレ
オープン

30分
100円

大手口駐車場20000

が閉店し、同日に郊外の大型店が開店しているが、ここで急激に利

15000

10000

用台数が減少している

ま た 同 22 年 ４月 大 和
長岡店が閉店し利用台
数はほぼ最低を記録し

5000

0
H17年度
2005年4月
2005年6月
2005年8月
2005年10月
2005年12月
2006年2月
H18年度
2006年4月
2006年6月
2006年8月
2006年10月
2006年12月
2007年2月
H19年度
2007年4月
2007年6月
2007年8月
2007年10月
2007年12月
2008年2月
H20年度
2008年4月
2008年6月
2008年8月
2008年10月
2008年12月
2009年2月
H21年度
2009年4月
2009年6月
2009年8月
2009年10月
2009年12月
2010年2月
H22年度
2010年4月
2010年6月
2010年8月
2010年10月
2010年12月
2011年2月
H23年度
2011年4月
2011年6月
2011年8月
2011年10月
2011年12月
2012年2月
H24年度
2012年4月
2012年6月
2012年8月
2012年10月

ことがわかる（図26）。

ている。平成23年４月

図 26

大手通地下駐車場駐車台数の推移（月別）にかけて、自動車の駐車が自由な「シャコからこれまで30分150円（一部は160円）だ

天（自動車天国）」とされ、当初は、同商店った駐車料金を100円に改定したため利用

街が面する大手通り全体について従来行っが伸びている。その後のアオーレ長岡オーてきたホコ天と同様に道路占用し、２車線

プン後は、その効果もあり、直近では平成のうちの１車線を利用して、自由に駐車し18年当時の利用台数まで持ち直している。

てもらうという企画であった（駐車可能時(2) 大手通商店街による車庫天の試み

間11:00～16:00，駐車可能台数約120台）。

平成23年６月18日（土）に大手通り商店

しかし、直前になって警察署から不特定多街が実施した大手通地下駐車場無料化の試

数の自家用車の路上駐車に対して安全上のみは、これまでの入庫台数を約２倍に引き問題が指摘され、路上での駐車が不可能と上げており、劇的な変化をもたらした（図なった。既に実施については、新聞、チラ

27．図28）。

シ等により市民に広報していたため、理事

駐車場無料化の企画は平成23年度の「中
小商業活力

600

567

向上事業」
500

に位置付け
られたもの

400

である。計

台
数 300

画での名称

200

H22.6
30 分 160 円
311
273
255
222

は歩行者が

H23.6
30 分 100 円

261

304
279

254

212

242

H23.6.18
無料

299

289

225

226

189

164

157

100

道路を自由

「ホコ天」

H23_6/17_f

日別入庫台数

図 28 大手通地下駐車場日別入庫台数の推移- 13 -

H23_6/18_s

H23_6/16_t

H23_6/14_t

H23_6/15_w

H23_6/12_s

H23_6/13_m

H23_6/4_s

H23_6/11_s

H22_6/20_s

H22_6/18_f

H22_6/19_s

H22_6/17_t

H22_6/15_t

H22_6/16_w

図 27 シャコ天 PR パンフレット

H22_6/13_s

H22_6/12_s

行者天国のH22_6/14_m

0

に歩ける歩

会で中止にすることはできないと判断され、
113

急遽、長岡市と相談の上、大手通地下駐車場を無料開放することとなった。ただし、

117

0%

20%
-30

既存の駐車場を利用するため、無料の対象

-60

141

40%
-120

68

60%
-180

-360

55

80%
-720

43 25

100%
721-

図 29 駐車時間（H23.6.18：無料日利用者）となった時間帯は6:00～24:00までに広げ
38

51

22

13

7

られ、当初の５時間から18時間へと大きく
0%

拡大されることとなった。なお、実施に当20%
一人

家族（2人）

40%

60%
家族（3人）

80%
家族（4人以上）

100%
友人たり、路上を占用する場合はガードマンの

図 30 同乗者（H23.6.18：無料日利用者）

配置等の経費は発生するものの、駐車行為

は何らかの対策が必要であろう。一方で、自体に費用は生じないが、実際には市営駐無料であっても30分未満の割合が２割、30

車場を利用することとなったこと、及び会～60分未満の割合も２割と、滞在時間１時

場変更の案内（チラシ、看板作成）に多大

間未満が４割も占めており、この割合はこな経費が生じていた。

れまでの実績値と大きく変わっていない。

波乱の実施ではあったが先述の通り実際販促事業による短時間利用を取り込み、駐の駐車台数はこれまでの実績値に比べて大車料金無料のメリットを活かして、中心市幅に増加した。当日は、商店街による販促

街地でゆっくり時間を過ごすといった利用事業（ガラポン抽選会，福島県会津若松産の変化にまで結びつける仕掛けが必要であ野菜即売会，寺泊浜焼き販売）も行われてろう。

おり、人出の増加も顕著であった。

この日の駐車場利用者に対して行ったヒ事業の効果として利用者の入庫時間をみアリング調査結果（n=133）では、乗者人

ると、１週間前の6月11日（計307台）と18

員数は運転手のみの１人が３割を占めるが、日（計567台）では、全体の利用者が増加

それ以外は２人以上であり、家族３～４人

していること以外にも、11時から14時台とでの来街も２割に上る（図30）。当日は土

いった昼間の利用や、17時以降の夜間利用

曜日でもあり、家族の利用が多く、駐車台が増えているという特徴がみられた。中心

数以上の来街者誘導効果があると考えられ市街地内の飲食店にとっては有効な時間帯る。さらに、この無料化イベントは、来街の来街者になっていると考えられる。

頻度が少なかった人に効果が見られた。ま無料化により利用者にとって最も利便性

た、当日の無料化に対しては、「大変良い」が向上するのは駐車時間である。当日の駐という回答が８割弱を占め、利用者からの車時間をみると、料金がかからないことを評価も高い。大手通り商店街が実施した店

利用した６時間以上の長時間駐車が普通の主へのアンケート調査でも、「かなり良かっ日と比べて幾分多くなっており２割強を占た」と「少し良かった」を合わせると高評めた（図29）。しかし、６時間以上も商店価が半数を超えた。高評価の店舗は、「来店街に滞在して買い物等を楽しむという行動者が増えた」、「駐車料金を気にせずゆっく

は一般的には考えにくい。今後の実施にあり買い物をしてもらえた」、「売り上げが向っては、商店街利用ではない駐車に対して上した」と回答しており、今回のイベント- 14 -

が効果的であったとコメントし、継続的な実施を希望している。全ての店舗に恩恵をもたらすのは不可能であるが、来店者を増加させ、余裕を持って買い物が楽しめた今
回の試みは店舗側にとっても有効なものと評価できよう。

５．他都市の取り組み
駐車場や公共交通を活用して来街者を取り込む事例は全国でみられる。ここでは先進的で効果を上げている事例についてまとめる。
(1)鹿児島鹿児島市では、九州新幹線の開業による
鹿児島中央駅周辺地区の開発が活発化していた。駅から離れた天文館地区では来街者の減少を防ぐ為、従来の商店街組織を超えた協議会を立ち上げて、地区全体の一体感を醸成し来街者確保に努めていた（図31）。
WeLove天文館協議会の牧野会長にその経緯や効果等を聞いた。天文館には11の商店街があるが、協議会ができるまでは、それぞれ独自の販促事業を行っていたという。
競うことでの魅力も生まれるが、連携がな
ければ地域全体としての魅力は増加しない。

図 31 鹿児島天文館協議会の取り組み(2)富山市協議会では、当初駐車場の無料化にも取り組んでいたようであるが、経費の問題で事

富山市では、㈱まちづくり富山が各種事

業の継続ができなかったという。現在では業を行っている。第一事業部主査の山下氏

市電と連携して、まちなかでの降車は100と地元の印刷会社から出向して業務にあた円に設定し、来街者の確保に努めていた。

る島崎氏に事業の概要を聞いた。

また、滞在時間を延ばすために、娯楽機能㈱まちづくり富山は、地元野菜の販売をを強化し映画館を独自に誘致している。こ中心とした地場もん屋、フォルツァ総曲輪、

れと駐車場と連動させて、映画を見た人は賑わい横丁、樹の子の運営のほか、コミュ

中央公園地下駐車場を４時間無料に設定し、ニティバス、レンタサイクル、お買い物に

映画の後の買い物や食事を誘発するなど、

よる２時間駐車サービスの管理・運営、情工夫していた。

報誌「シティーウォーカー」の発行等多彩- 15 -

な事業を展開している。
駐車場無料化による事業は「街なか感車デー」として、平成17年から年５回実施している（図32）。利用者にも好評で、現在は１日で11,000台の実績があり、ほぼ駐車容量の上限に達している。各駐車場に支払う費用は事業費220万円を駐車台数に応じて案分している。チラシ・広告・看板は㈱図 32 まちづくり富山・街なか感車デー

まちづくり富山が負担（50万円×５回、年250万円）している。現在は終日ではなく４時間等に限定することも考えているが、地元大型店からの反対もあり、終日を継続している。
(3)福井市
福井市では、まちづくり福井㈱が、中心市街地活性化に向けた各種事業を展開している。社長の宮川氏と岩崎部長のほか、市役所から２名、中小企業診断士の梅田氏、事務局員２名の計７名という体制である。

図 33

同社の岩崎部長と梅田氏にヒアリングを行った。

まちづくり福井・えきまえ感謝 DAY

えた。新聞を取らない世帯では全戸配布の駐車場の無料化に関する事業は５商店街

フリーペーパーが情報源となったようであ連合会と共同で平成22年10月から取り組る。第５回はB5版８頁で独自の冊子を作製んでいる。当初はイベントに合わせて２日した。半日にしても効果は変わらず、利用

間とも終日無料としていたが費用対効果に

客、各種事業主にも大変好評であるという。

疑問があり、第５回の平成24年10月からは(4)諏訪市及びその他の都市

半日（４時間）無料とした（図33）。

中心市街地の衰退に対して、駐車場の料

駐車場経営者には、経費の200万円を入金を低減もしくは無料化して来街者の増加

庫台数により分配する方式としているため、を図る取り組みは、全国各地に広がりを見追加の費用は発生しない仕組みとなっていせている。しかし、民間の組織で対応できる。イベントでは、広告宣伝が問題であり、る自治体は限定されるため、できるだけ容

当初はチラシ10万部、西武百貨店５万部、易に実施できる方法が望まれている。そこ

その他11万部の計26万枚を配布したが、利で着目したのは、市営駐車場の活用である。

用は7266台と歩留りが悪い状態であった。

まず、本研究で着目したのは、長野県諏

第４回は、宅配されるフリーペーパーに広訪市である。中心市街地にあった地元の百告を掲載したところ、若い女性の利用が増

貨店が閉店し、魅力の低下と来街者の減少- 16 -

が避けられない中で、市営駐車場の駐車料

では300円で以降２時間毎200円が追加さ金を無料化し、効果を上げている。

れる。和歌山市では昼間（8:00～18:00）は諏訪市が平成23年７月１日からＪＲ上

最大300円、別の駐車場は１日最大800円と、諏訪駅周辺２カ所の市営駐車場で実施して最大料金を設定して、長時間駐車が可能な

いる３時間無料化で、平成24年６月末まで

状況をサポートしている。

の１年間の利用台数は「市民会館前」が約4万1000台増の11万4781台（前年同期比

６．長岡まちなか再生研究会

55.1％増加）、「駅前」が約1万3000台増の8長岡市では、市役所のまちなか回帰と連万1641台（同19.2％増加）とそれぞれ増加

鎖型の市街地再開発事業の実施により多数している。平成23年２月の旧まるみつ百貨の来街者がまちなかに訪れるようになった。

店閉店を受け、中心市街地のにぎわいの落

しかし、各個店等事業所への調査からは、ち込みを食い止めるのが目的だという。

来客数や売上が増加せず、厳しい経営が継３時間無料化に伴い、平成23年度の料金続していることが明らかとなった。この原

収入は２カ所の合計で約2200万円、前年度

因は、来街者が短時間、単一目的でまちな

比で約1370万円減少したが、減収分は駐車かを訪れ、そのまま帰宅してしまっている

場事業特別会計への一般会計繰入金の増加

ことが想像される。また、イベントへの参で対応している。

加者も多数あるが、イベント空間のみに滞

市が平成24年１月22、23日に実施した上在し、まちなかの店舗等への回遊行動が見諏訪駅周辺15カ所の歩行者（自転車含む）

られない為だとも考えられる。

の通行量調査によると、まるみつ閉店で相

そこで、他都市の事例を参考に長岡市独

当数の減少が懸念されたが、平成20年11月

自の施策展開が出来ないかと考えた。関係の前回比で543人（6.2％）と減少は小さく、者へのヒアリングを行った結果、目的を同

３時間無料化の効果があったとみている。

じくする、商店街関係者、大型店店長、商諏訪市が無料化する前から、隣接する岡工会議所、市役所関係部局に参加いただき、谷市では無料化に取り組んでいた。中心市

任意の研究会を立ち上げた（図34）。

街地の再開発ビルが経営悪化により閉店し、その跡地利用を促す為に、隣接する市営駐第１回の議論をとりまとめたコメントは以下の通りである。

車場を活用していた（駐車台数465）。現在
では、諏訪市を上回る５時間以内無料で運用している。諏訪市、岡谷市に隣接する茅野市でも３時間無料化が実施されている。
また、21台と台数は少ないものの市営駐車場を商店街に月極で貸し出し、商店街利用者は無料で利用できる工夫がされている。
他都市でも、多様な取り組みが行われて
図 34 長岡市まちなか再生研究会いる。岐阜県土岐市では、最初の12時間ま- 17 -

・駐車場経営者の事を考えれば確かに厳し

・商工会議所が経営している駐車場は、大い現実ではあるが、これまでに中心市街地

和長岡店の閉店もあり、土日の利用が急激からなくなった店舗、業種は沢山ある。新に減少している。商店街に低金額で貸し出

しい取り組みや新陳代謝が求められている。

して、活用してもらうことも可能である。

駐車場だけを優遇していては中心市街地の関係者の焦点を絞った議論により、実現

衰退は止まらないのではないか。

可能な案が多く出された。本研究助成期間

・街が便利になれば来場者も増え土地の資内の開催は２回となったが、今後も議論を産価値が上がるはずである。駐車場経営者

継続し、実行に移すことが合意された。

の業種転換も有りうるかもしれない。
・まちなか居住は重要な課題ではあるが、７．まとめ

10年20年かかる問題である。それまでの間、

昭和30～40年代といった当初は様々なこのままでいいのか？駐車場施策はあくま

機能が中心市街地に存在し、隆盛を極めてでも短期施策である。

いたが、その後のモータリゼーションの進・今、アオーレ長岡に来街者が多く来てい展や、人口増加への対応による郊外住宅地

るが、飽きられたら終わりである。

の開発、それに伴う郊外へのロードサイド

・今、打つ一手が駐車場だとしたら、何がショップ、大型店の進出により、徐々に中出来るかを皆で考えたい。各大型店は独自

心市街地の魅力は低下していた。

で対応しているが、まちなかが衰退してし長岡市で展開されている、市役所機能のまったら大型店も1店舗では太刀打ちでき

まちなかへの回帰、連鎖型市街地再開発事なくなってしまうはず。鹿児島など県庁所業の実施は、これまで衰退により疲弊して在地でさえもエリアでの対応を考えている。

いた中心市街地の姿を一変させた。また、・長時間無料化・低廉化の事例は多くの都アリーナ、ナカドマ、市民交流ホールとい市で取り組まれている。しかし、長時間無ったイベント空間を併設したアオーレ長岡料もしくは格安に設定している都市は、まは、オープン後１年で150万人を超えるちが壊滅状態の所も多く（事後対応）、注意

人々を集客する施設となった。また、文化が必要である。そうならない為の事前対策

交流・学習機能を担うまちなかキャンパスが重要である。

は、月に１万人が集い交流していた。まち

第２回では、キーワードを、来街者を増なかで働く人を増やすという視点では、市やす、滞在時間を延ばす、個店への来店を

役所の職員約1,000人がまちなかで新たに含めた回遊性を高める、こととして少人数活動に加わった効果も大きい。停滞していでグループを形成し、議論した。

たもう一つの再開発予定地区でも、先行し・北越銀行の駐車場を土日は商店街が借りて西側半分が再開発されることとなった。

上げて30分100円の時間貸し駐車場にしてここでは、健康・福祉機能が新たに付け加いる。30分無料にしてはどうか。上限金額

えられるとともに、まちなか居住も実現さを設定し、長時間駐車を可能にするなどのれる。

方策もある。

長岡市の場合は、基金や合併特例債を有- 18 -

効に活用する「平成の米百俵」を実現させ考え方も必要となろう。中心市街地が再びたとも言える。中心市街地に一定程度の集ステイタスを持ち、企業が立地場所にこだ

中投資を行い、公共施設を複合化させながわるようになれば、民間の建築活動も進み、ら、老朽化・陳腐化した建物を更新してい投資が行われるはずである。市民意識の改く手法は有効である。特に、欧州の広場の革、「シティ・ルネッサンス」が求められてような、公共広場をまちなかに設けることいる。

は、市民に「ハレ」の場を提供する上で重本研究を実施するにあたり、各個店およ要である。

び商店街関係者、長岡市役所の関係部局、

しかし、中心市街地の衰退は20～30年前

他都市の関係者の皆様には快く調査、デーから始まったものであり、数年で賑わいが

タ提供、ヒアリングに応じていただいた。

元に戻るようなことはありえない。３点セ

データ集計には長岡技術科学大学大学院生

ットなど、十分とは言えないまでも手は打

冨澤芙友香氏に協力いただいた。また、財ってきていたが効果が上げられていなかっ

団法人民間都市開発推進機構・都市研究セたのである。新しくなった中心市街地に多ンターには、本研究の機会をご提供いただ

くの来街者はあっても、来客数や売上の増いた。皆様に、この場に記して深く感謝申

加に結びついた事業所はまだ多くはない。

し上げます。

地方都市の宿命でもあるが、来街者の多

参考文献
・中心市街地再生と持続可能なまちづくり(2003)，中出文平＋地方都市研究会編著，
学芸出版，
・定常型都市への模索－地方都市の苦闘－(2005)，「シリーズ都市再生」第３巻，矢作弘（大阪市立大）
・小泉秀樹（東大）編著，
日本経済評論社
・藻谷浩介(2006)，｢活性化の根拠が不明瞭だ
った中心市街地対策｣，地域開発，vol.498，
pp.2-8・矢作弘・瀬田史彦(2006)，｢中心市街地活性化 三法改正とまちづくり｣，学芸出版社
・特集：駐車場再考～まちづくりと駐車場～(2011)，都市計画，289
・樋口秀(2011)，地方都市における中心市街
地とその周辺部の駐車場問題 －新潟県長岡市の実態からみた課題，都市計画，289，
pp.37-40，都市計画学会
・樋口秀・松川寿也・中出文平(2011)，地方
都市における固定資産税収の推移からみた都市計画的課題－長岡市を対象とした建物立地と宅地課税標準額の関係に関する考察，日本建築学会大会学術講演梗概集，F-1分冊，p.29-32
・樋口秀・松川寿也・中出文平(2012)，長岡市中心商店街による駐車場無料化の試み，
日本建築学会大会学術講演梗概集，F-1分
冊，p.29-32

くは、自家用車を利用している。台数確保と言ったハード面だけでなく、料金設定のようなソフト施策を含め、有効な駐車場施策の展開が求められている。
駐車場の無料化、低廉化により、多くの来街者を確保している事例もあった。さらなる考察を加えて、有効な手法を見いだす
ことが求められている。
新たな空間の創造により、イベント等で多くの来街者を獲得しているが、滞在時間の確保や、回遊性を高めることが課題となっている。短期的には、有効な駐車場施策が求められよう。
また、再開発事業の実施には多大な財政負担が必要となる。長岡市の場合、独自の基金に加え、合併特例債や各種の補助金を活用することにより、直接負担が少なくなるように工夫していた。更なる開発の連鎖を継続する為には、税収の再投資といった- 19 -