本日公表の「資産の取得及び譲渡」に関するプレスリリースについての補足説明資料
2016年3月29日

サスティナブル・ポートフォリオの構築
本投資法人の目指すポートフォリオ
総合デベロッパーをスポンサーに有する強みを活かし、資産入替サイクルによってクオリティ、パフォーマンスを高位安定させるサスティナブル・ポートフォリオの構築を目指す
築浅

中長期的収益力

外部からの取得▶ 安定したキャッシュフローの確保
新築

高い競争優位性

ブランド物件

再開発

投資

SPR

▶ 強いテナントニーズが期待できる
スペック・立地

（※）

築 年 数

▶ 中長期的な修繕コスト上昇

売却
再開発可

運用

外部売却
再開発不適
※ 2015年11月9日に実施した「運用方針説明会」において公表した戦略的資産入替（Strategic Property Replacement）をいいます。詳細については次ページ以降をご参照ください。

タイミング▶ 収益性・売買マーケットの見通し
再開発可能性▶ 土地のポテンシャル・規模2

戦略的資産入替（SPR）の概要
SPRとはStrategic Property Replacement の略。ポートフォリオの質的向上を図るための戦略的資産入替を指し、本投資法人の中長期運用戦略(※)の主軸
目標✔ ポートフォリオ・クオリティの向上✔ 分配金マネジメント（売却損益・期間収益）
■入替目標
3～5年

10年後

Qualityフェーズ

Growthフェーズ

総額500億円

年間100億円

Masterフェーズ
高いクオリティの維持

ポイント✔ クロスオーバー・ディール✔ セクター・タイミングの最適化✔ スポンサーパイプラインの活用※ 2015年11月9日に実施した「運用方針説明会」における「中長期運用戦略」を指します。

3戦略的資産入替（SPR）第一弾
総合型への転換・大型化による安定性向上等のメリットを活かし、戦略的資産入替(SPR)をスタート
SPR第一弾のポイント
1.

ポートフォリオ・クオリティの向上▶ 築古物件を売却し、築浅物件を取得

2.

分配金マネジメント

中長期的な修繕費の増加、競争力低下に対応

売却物件の規模・収益性に配慮した新規取得▶ 売却にあわせた優先交渉権行使(枚方樟葉LC)
3.

クロスオーバー・ディール
総合型ならではのセクターを跨いだ取引▶ オフィス・住宅を売却し、物流・住宅を取得
資産入替の概要

ポートフォリオの変化
物件数

セクター価格築年数

NOI利回り平均築年数の低下

売却

8

オフィス・住宅

5,350百万25.3年(※1)

3.7%(※2)▲0.1年(※1)(19.2年)

取得

3

物流・住宅

5,680百万(※1) 本件資産入替公表時点(2016年3月29日)を基準として算出した築年数です。
(※2) 合併前各REITの決算短信に掲載されている直近2期のNOIを本投資法人の取得価格で除することにより算出しています。
(※3) 鑑定評価書に記載された直接還元法上の運営純収益(NOI)を取得予定価格で除することにより算出しています。

10.9年(※1)

5.2%(※3)

売却価格と帳簿価格との差異

修繕コストの低下＋286百万円(※4)▲293百万円(※5)

長期修繕費用見積額(※4) 売却予定価格から2015年10月1日時点(第1期初)の想定帳簿価格を差し引いたものです。会計上の譲渡益の金額とは異なります。
(※5) 本件資産入替対象物件における建物状況調査報告書に記載された長期的修繕費用予測(12年)の合計金額を比較しています。

4売却物件一覧
築年数が経過し、今後の内部成長を見込みにくい、小規模8物件を「競争入札＆バルクセール」で売却
セントラル新富町ビル

東宝江戸川橋ビル

東信目黒ビル

プライムアーバン落合

所在地

東京都中央区湊3丁目5番10号

所在地

東京都文京区関口1丁目24番8号

所在地

東京都目黒区下目黒2丁目20番28号

所在地

最寄駅

東京メトロ有楽町線「新富町」駅 徒歩4分

最寄駅

東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅 徒歩5分

最寄駅

最寄駅

築年数

26.0年
2,465.86㎡

築年数
賃貸可能面積23.0年
2,058.95㎡

賃貸可能面積JR山手線「目黒」駅 徒歩7分
26.5年
1,341.17㎡

賃貸可能面積プライムアーバン中野

プライムアーバン江古田

所在地

東京都中野区上高田2丁目17番1号

所在地

最寄駅

西武新宿線「新井薬師前」駅 徒歩7分

最寄駅

築年数

31.1年
801.30㎡ 51戸

築年数

賃貸可能面積／戸数※ 最寄駅は主要駅のみの記載としています。

賃貸可能面積／戸数

東京都練馬区旭丘1丁目10番5号
西武池袋線「江古田」駅 徒歩9分
26.7年
872.49㎡ 35戸

築年数

プライムアーバン浦安Ⅱ

築年数
賃貸可能面積／戸数

東京都新宿区中井2丁目17番9号
西武新宿線「中井」駅 徒歩7分
30.0年
517.53㎡ 32戸

プライムアーバン山鼻

所在地

千葉県浦安市当代島2丁目11番5号

所在地

北海道札幌市中央区南17条西14丁目1番27号

最寄駅

東京メトロ東西線「浦安」駅 徒歩5分

最寄駅

築年数

22.9年
437.94㎡ 27戸

築年数

札幌市電「西線16条」駅 徒歩1分
11.0年
1,518.58㎡ 33戸

賃貸可能面積／戸数

賃貸可能面積／戸数

5新規取得物件の概要
ひらかた くずは枚方樟葉ロジスティクスセンター

ブリッジファンドの活用

取得年月日

2016年4月27日

所在地

枚方市招提田近一丁目7番地

建築時期

2003年4月 (築13.0年)

賃貸可能面積19,807.18㎡

取得価格(A)3,460百万円

テナント数／
主要テナント

1社／伊藤忠ロジスティクス

鑑定評価額(B)

3,690百万円(A)/(B)93.8%

取得ハイライト✔ 関西圏の二大消費地(大阪・京都)をカバーし、24時間稼働可能且つ雇用確保が容易な希少性の高い
立地特性✔ 長期契約に基づく安定したキャッシュフローと段階賃料による継続的な内部成長余地✔ 梁下有効高7.5mを活用した内部成長余地(メザニン床設置等)
未消化容積率(142%／200%)に基づく再開発可能性✔ ブリッジファンドを活用し2015年3月に先行投資。本件資産入替のタイミングにあわせて優先交渉権を行使し、取得競争に晒されずにスムーズに投資を実行

6

新規取得物件の概要
相対取引

プライムアーバン目黒三田

相対取引

プライムアーバン千種

取得年月日

2016年4月25日

所在地

東京都目黒区三田2丁目7番9号

取得年月日

2016年4月5日

所在地

名古屋市東区葵3丁目9番8号

建築時期

2008年7月 (築7.7年)

賃貸可能面積1,106.31㎡

建築時期

2008年8月 (築7.6年)

賃貸可能面積2,287.07㎡

取得価格(A)

1,058百万円

戸 数28戸

取得価格(A)

1,110百万円

戸 数60戸・店舗1区画

鑑定評価額(B)

1,080百万円(A)/(B)98.0%

鑑定評価額(B)

1,130百万円(A)/(B)98.2%

取得ハイライト✔ 住んでみたい街ランキング第1位(※)に輝く「恵比寿」エリア所在。

取得ハイライト✔ 名古屋市随一の住宅地「千種」エリア所在。

恵比寿ガーデンプレイスに寄り添う閑静な住宅地にありながら、恵比寿・目黒両駅利用可、その中でも名古屋中心地に隣接し、2駅3路線利用可能な最も交通利便性の高い立地特性。

かつフラットアプローチの希少性の高い立地特性

かつて旧尾張藩主の別邸が所在し、家紋に因んだ由緒あるブランド立地でもある。

✔ 1Rからメゾネットタイプの1LDKまで幅広い住戸タイプ。

✔ 広めの1K中心の住戸タイプ。単身社会人や単身赴任ニーズにマッチした間取構成。

洗練されたファサードがテナントニーズを擽る。
✔ 資産運用会社独自のルートで物件情報を入手。取得競争に晒されずに相対取引を実現。

✔ 資産運用会社独自のルートで物件情報を入手。取得競争に晒されずに相対取引を実現。

(※)新築マンションポータルサイトMAJOR7（メジャーセブン＝住友不動産・大京・東急不動産・東京建物・野村不動産・三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンスの7社～五十音順）で、全国のマンション購入意向者約72万人を対象に実施したアンケート結果

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戦略的資産入替（SPR）のアクションプラン

アクショ
ン
プラン

SPRコンセプト
公表

SPR
第一弾

累計500億円の入替実現

スポンサーとの交換ディール検討

売却候補
選定完了

▶ サスティナブル・ポートフォリオの構築

強力なスポンサーコミットメント

継続的なSPRの推進

ブランド物件の取得

売買マーケットを見極め
計画前倒しも検討

スポンサーによる再開発

合併

第2期

第1期

Quality フェーズ

合併後3～5年
約

資産
入替イメージ

19.4年500億円

19.2年
ポートフォリオ平均築年数

目標：15年

外部物件厳選投資

前倒し検討

53.5億円スポンサーパイプラインの有効活用

8本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業者所定の手数料を必要とする場合があります。
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