所有者不明土地問題等の原因・背景と対策の方向(各論その２)
元都市研究センター専任研究員
丹上

はじめに
所有者不明土地問題等に関し、昨年 12 月、「所有者不明土地問題等の原因・背景と対策の方向」と題して、「総論」（以下「総論」という）を当機構誌「URBAN-STUDY」2018

DECEMBERvol.67 に、「各論」（公的主体による土地の受入れ（土地所有権の放棄と相続放棄）、土地の所有者とその所在の明確化（相続登記と住所変
更登記の義務化）。以下「各論」という）を当機構

ＨＰ都市研究センター研究コラム「Resear
ch-Memo」にそれぞれ掲載した。

関係機関においては、その後も、昨年 6 月の「所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議」において決定された「所有者不明土地等対策の推進に関する基本方針」
及び「所有者不明土地等問題対策推進のたに向けて～」2019.2.28

また、本年 2 月 22 日には、変則型登記の解消に係る法制的な措置として、「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律案」が閣議決定され、国会に提出されている。
所有者不明土地問題等について正に様々な取組が進められている状況にあるが、本稿では、このうち上記②の「国土調査のあり方に関する検討小委員会中間とりまとめ」（以下「中間とりまとめ」という）を踏まえて、「各論その２」として、今後の地籍調査と地籍整備のあり方について取り上げ、検討してみたい。

〔全体目次〕〈総論〉

めの工程表」に即して鋭意検討が進められ、

１．所有者不明土地等の実態

その結果が次のとおり取りまとめられてい(1)所有者不明土地等の現況る。

(2)空き地所有者の意識①国土審議会土地政策分科会特別部会「国土審議会土地政策分科会特別部会とりまとめ」2019.2.27②国土審議会土地政策分科会企画部会国土調査のあり方に関する検討小委員会「国土調査のあり方に関する検討小委員会
中間とりまとめ」2019.2.27③登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会「登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究報告書～所有者不明土地問題の解決

健

２．所有者不明土地等の問題点
３．所有者不明土地問題等の発生の原因と背景(1)所有者不明土地問題等の発生の原因(2)所有者不明土地問題等の発生の背景
４．土地所有者の責務
５．所有者不明土地問題等に対する対策の全体像〈各論〉
６．公的主体による土地の受入れ（土地所有権の放
棄と相続放棄）(1)土地所有権の放棄(2)相続放棄
７．土地の所有者とその所在の明確化（相続登記と住所変更登記の義務化）～所有者不明土地問題の解決に向けて～」2019.2(1)問題の所在

寶金 敏明(2)土地情報基盤整備の必要性①「境界の理論と実務」2009.4 日本加除出版株式会社。

(3)相続登記等の義務化の目的・根拠

鮫島 信行(4)相続登記等の義務化の実効性確保①「新版 日本の地籍－その歴史と展望」2011.3 古今書院。

(5)相続登記義務化の制度設計

舟橋 諄一(6)住所変更登記義務化の制度設計①「物件法」1960.12 有斐閣。

(7)登記の公開のあり方

幾代 通①「不動産登記法」1982.2 有斐閣。

（各論その２）

山野目 章夫

８．地籍調査と地籍整備のあり方①「不動産登記法概論―登記先例のプロムナード」2013.5(1)地籍整備の意義(2)所有者不明土地問題等と地籍整備(3)地籍整備の受け皿の整備(4)土地の所有者と境界の現況の公示(5)地籍調査の迅速化（一筆地調査の見直し）(6)官民境界等先行調査の促進と地籍調査以外の測量成果の活用(7)地籍整備の全体像の提示と推進体制の構築〔参考文献〕本文における引用・紹介はこれによる。
所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会
議(内閣官房)「所有者不明土地等対策の推進に関する基本方針」「 所有 者不 明土 地等 問題 対策推 進の ため の工 程表 」
2018.6、議事資料。

国土審議会土地政策分科会特別部会(国土交通省)「とりまとめ」2019.2、議事資料。

国土審議会土地政策分科会企画部会国土調査のあり方に関する検討小委員会(国土交通省)「中間とりまとめ」2019.2、議事資料。
「報告書～国土調査の今後のあり方について～」2009.8。
「報告書」2014.8。

国土審議会土地政策分科会企画部会地籍調査促進検討小委員会(国土交通省)「都市部及び山間部における地籍整備の促進策」2008.8。

中長期的な地籍整備の推進に関する検討会(国土交通省)「中間とりまとめ」2018.1。

登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会(金融財政事情研究会)「登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究報告書

有斐閣。

８．地籍調査と地籍整備のあり方(1)地籍整備の意義
各論 7.に記したように、土地は、その所有者と境界（所有権界。以下、特に断らない限り同じ）が明らかであることによって初めて有効かつ適切に利用・管理することができる。
これらの情報をフォローし、常に最新の状況を把握・提供することのできるシステ
ムを本稿では「土地情報基盤」と呼んでいる。国の最も基礎的なインフラの一つと考えられるが、現在、我が国にはこうした土地
情報基盤は存在しない。土地の境界（筆界）
等を明らかにする地籍調査は、未だ進捗率
52％（Ｈ29 年度末現在）であり、いつ完了す
るとも目途が立たない。また、土地の所有者
情報は、これを積極的に把握するシステムがなく、今まさに所有者不明土地問題等（所有者不明土地、権利者多数土地、境界不明土地）として顕在化し、今後の更なる深刻化が懸念される状況にある。
土地情報基盤をどう整備するかは種々の方法があり得るが、不動産登記制度を活用する方法が最も合理的かつ現実的と考えられる。不動産登記制度を活用した土地情報基盤の整備を本稿では「地籍整備」と呼び、広く地籍整備に資する土地の所有者や境界（所有権界又は筆界）を明らかにする事業・行為（地籍調査、国土調査法 19 条 5 項指定、登記所
備付地図作成作業、民間ＡＤＲ、筆界特定、地積測量図等の作成等）を「地籍整備事業」を呼ぶこととする。
(2)所有者不明土地問題等と地籍整備
かつて土地の所有者と境界は、地域住民、
特に相隣接地所有者間の相互承認関係によって把握・確認されていたと考えられる。公図（土地台帳附属地図等）は、土地の境界（所有権界ないし筆界）を即地的に指し示すことはほとんどできないが、そのような中でも土地台帳や登記簿が機能し、また、社会生活
上、土地の取引や利用・管理が混乱なく行われてきたのは、地域社会に確固とした相互承認関係が存在していたためであり、その意味で、この相互承認関係こそが長きにわたり我が国の土地情報基盤の機能を果たしてきたと捉えることができる。
（そもそも登記所には、旧不動産登記法が施行された明治 32 年から昭和 25 年に至るまで、登記された土地の位置や境界を示す資料は存在していない。税務官署から土地台帳と土地台帳附属地図が移管されたのが昭和 25 年、不動産登記法上、「地図」の備付けが定められたのが昭和 35 年、土地台帳附属地図等が「地図に準ずる図面」として「地図」が整備されるまでの間備え付けるとされたのが平成 5 年である。また、地籍調査により作成され登記所に送付された地籍図が特別の事情がない限り「地図」として備え付けることとされたのが昭和52 年である。）

しかし、この土地の相互承認関係は、伝統的な地域社会が存在し、土地の所有者等がそこに居住して日々その土地を利用・管理することによってこそ保持される。人口の大都市集中と過疎化の進展、人の移動の活発化等により地域社会が変容し、少子高齢化・人口減少、経済成長の鈍化等により土地の需要や保有意識が低下することによって、この相互承認関係は徐々に希薄化しつつあると考えられる。その具体的現れが、土地の所有者やその所在が判明しない所有者不明
土地問題であり、これと並んで土地の境界
さらには所在地まで不明化しつつある問題である。

所有者不明土地問題等は、近年、広く一般

対抗要件とする公示の原則、より円滑な流にも認識されるようになったが、我が国の通が求められる動産物件については公示の少子高齢化・人口減少は、まだ始まったばか

原則と公信の原則によって取引の安全を図りであり、今後も 50 年・100 年単位で進展っている（民法 177 条、178 条・192 条）。

すると見込まれている。これに伴い土地の（物権変動を生じさせる法律行為の成立について、相互承認関係は更に弱体化し、所有者不明

その旨の当事者の意思表示があれば足り、他に何土地問題等は深刻さを増していくと懸念さらの形式も必要としないとする立法主義を「意思れる。それは適切な国土利用や経済発展を主義」、当事者の意思表示のほか、登記・引渡しの阻害し、将来の国民に深刻な負担を強いる

ような一定の形式を必要とするという立法主義をおそれのある問題である。

「形式主義」と言う。フランス民法は意思主義、ド

地籍整備は、こうした状況に対処するた

イツ民法は形式主義によっている。
）

め、かつて機能した土地の相互承認関係に

不動産登記法は、もとよりこの民法 177

代わる新たな土地情報基盤として、常に最条の規定を受け、不動産の物権変動につい

新の土地の所有者と現地再現性のある境界て対抗要件を備えるための登記制度についを把握・提供するシステムを不動産登記制て定めた法律であり、同法 1 条は、「この法度を活用して整備しようとするものであり、律は、不動産の表示及び不動産に関する権その目指すべき姿を分説すれば、次のとお利を公示するための登記に関する制度につりである。

いて定めることにより、国民の権利の保全①国土全域にわたり土地の所有者と境界のを図り、もって取引の安全と円滑に資する

現況を把握して明らかにする。

ことを目的とする」と規定している。

②①の現況を不動産登記に反映させる。

登記は、登記官が登記簿に登記事項を記③以後、土地について物権変動（土地の所有録することによって行われるが、登記が行者・境界の変動）があったときは、直ちにこわれる契機には、ⅰ当事者の申請又は官庁・れを不動産登記に反映させる。

公署の嘱託を待って行う申請主義と、ⅱこ(3)地籍整備の受け皿の整備

れらを待たずに、登記官がその職権により地籍整備の目指すべき姿②③を実現する行う職権主義の二つの方式がある。不動産

ためには、不動産登記について、その受け皿

登記法は、「登記は、法令に別段の定めがあとなるにふさわしい機能を付加することがる場合を除き、当事者の申請又は官庁若し必要である。

くは公署の嘱託がなければ、することがで周知のとおり、我が国民法は、フランス民きない」と規定し（同法 16 条）、申請主義に法に倣って物権変動を生じさせる法律行為よることを原則としている。権利に関するの成立について「意思主義」を採用し、当事登記については、この規定どおり、ごく一部

者の意思表示があれば他に何らの形式も必の例外を除いて申請主義が適用される。他

要としないとするとともに（民法 176 条）、こ方、表示に関する登記については、上記 16れにより第三者に不測の損害が生じること

条の「法令に別段の定めがある場合」としのないよう、不動産物件については登記をて、「表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができる」とされ（同法 28 条）、

に関する登記は、一面では権利の登記に奉仕すべ

広く職権主義が適用されている。また、登記き前提としての機能を果たすほかに、税法上そのは国家が行う公証行為であるから、実体的他もろもろの国家施策のために全国の不動産の現権利関係と符合するよう努むべきは言うま況を客観的に把握するという地籍簿・家屋籍簿とでもないが、その正確と迅速の兼ね合いかしての機能―かつて土地台帳・家屋台帳が有してら、登記官は、権利に関する登記についてはいた機能を引き継いだもの―をも有するからであ

形式的審査しか行わないのに対し、表示にる」と説明している。
）

関する登記については実質的審査を行って、このように現行の不動産登記法では、表登記原因が真実存在することを確認した上示に関する登記（通常の分合筆の登記を除く）

で初めて登記すべきものとされている。

については職権主義と土地所有者に対する（幾代①は、権利に関する登記について、「登記は、申請義務が適用されるが、権利に関する登

不動産法上の私権を公示し保護することをもって、記については申請主義が適用され、登記をその本来的な目的とするものであるから、そこに行うか否かは当事者の任意の判断に任されは私的自治の原則が支配する。すなわち、登記の申ている。これは、上記のとおり、登記はあく

請については、公法上登記申請が義務づけられるまでも私人が対抗要件を備えるための制度ことはないのが原則である」、表示に関する登記にであり、その利用については私的自治の原

ついては、「表示の登記がかつての台帳制度を吸収則が支配するとの考え方に基づくものであし、不動産の物理的現況の客観的把握という、本来る。しかし、その結果、昨今の土地を巡る社の私法的目的以外の各種目的にも奉仕すべき機能

会経済情勢の変化を受けて、(図表 18)のとをも具有するところから、表示に関する登記につおり、相続登記と住所変更登記の未登記をいては所有者に申請義務が課せられており、これ主因として約 2 割の土地が登記簿のみではについては罰則による制裁がついている。～表示

所有者の所在が判明しない所有者不明土地(図表 18)平成 29 年度地籍調査における土地所有者等に関する調査

資料：国土交通省「平成 29 年度地籍調査における土地所有者等に関する調査」
注：調査地区には、様々な地帯（DID、宅地、農地、林地）が含まれるため、地区内で最も割合の多い地帯で区分。

(広義)となっている。こうした傾向は、今後

籍整備の目指すべき姿②③を実現すべく、の少子高齢化・人口減少の進展によって、更可能な限りこのギャップを縮小する仕組みに顕著になっていくことが予想される。

とすることが必要である。また、その仕組み

こうした状況に対処するため、各論７．に記したように、可能な限り早期に相続登記如何が①の地籍整備事業のあり方にも大きく影響する。

と住所変更登記の申請を義務化するととも

地籍整備事業の中心を成すのは、言うまに、これらの登記を職権主義の対象とするでもなく地籍調査である。国土調査法は、こことが必要である（これに対し売買・交換等のれを「毎筆の土地について、その所有者、地未登記は、所有者不明土地の 1.0％を占めるに過ぎ

番及び地目の調査並びに境界及び地積に関ず、現時点おいて義務化する必要は乏しい。他方、する測量を行い、その結果を地図及び簿冊

通常の分筆登記・合筆登記については、所有権界をに作成すること」と定義している（同法 2 条

画するものに関し登記を義務化することが必要と

5 項）。しかし、この法文上は必ずしも明ら考えられる）。

かではないが、ここに言う「所有者」とはこれは、不動産登記に、①取引の安全と円「所有権の登記名義人」（所有権の登記がない

滑に資するため、私人が対抗要件を備える

場合は表題部所有者、表題登記がない場合は所有ための機能だけでなく、②土地の適切な利者）を指し、「境界」とは「筆界」を指すと用・管理に資するため、土地の現況を明らか解されている。すなわち、地籍調査は、現ににして公示する機能をも付加しようとする

ある登記の土地の所有者や境界を明らかにものであり、①土地の適切な利用・管理にはするための調査であり（ただし、地番と地目は土地の境界等の物理的現況に加え土地の所

現況）、この点は、他の地籍整備事業もほぼ有者に関する情報がセットで必要なこと、同様である（正確には、現在、地籍整備事業は、②これらを明らかにすることは土地所有者

筆界を確認・判定（筆界特定訴訟は形成）するものの責務と考えられることを根拠とするものと、所有権界を確認・判定（民間ＡＤＲは和解）すである。これにより、不動産登記は、地籍整るものに完全に分かれている。これに対し本稿は、備の受け皿としての機能をも果たすものに

地籍整備事業を現在の土地所有者と所有権界を確なると考えられる。

認・判定するものとし、これが登記と異なる場合に(4)土地の所有者と境界の現況の公示

は、当事者による登記又は地籍整備実施主体によ意思主義を採用する我が国民法の下では、る代位登記を合わせ行うことにより、土地の現況

当事者の合意のみによって物権変動が生じ、を登記に反映するものとすることを提案するもの

また、相続等の法律行為によらない物権変である）。

動は、その事実の発生によって物権変動が（現状を具体的に示せば、地積調査の結果、①登記生じるため、不動産登記によって公示され名義人の氏名や住所が変わっていた場合は、そのる土地の所有者や境界とこれらの現況との変更は地籍簿に記載され登記に反映される。②登間には不可避的にギャップが生じざるを得

記名義人が死亡していた場合は、調査の立会は相ない。しかし、社会生活上人々が必要とする続人が行うが、所有者は登記名義人のままで変更のは現況に関する情報であることから、地されない。相続登記は権利に関する登記であり、これを行うのは相続人自身であるからである。③登疑問があり、これを行うとすれば迅速な事

記名義人が土地を譲渡したが、移転登記が行われ業実施に支障が生じるおそれがあること等ていない場合は、調査の立会は登記名義人たる売を考慮したためと考えられる。

主が行い、所有者は登記名義人のままで変更されない。理由は②と同じである。

しかし、相続登記・住所変更登記の義務化と職権登記の適用によって、権利に関する

また、土地の境界については、現在の所有権界で登記についても地籍整備の受け皿としてのなく、筆界＝登記された所有権界を調査する。地積機能が整えば、こうした状況は変わっていもこの確認された筆界を基に測定する。

く。すなわち、申請が義務付けられた事項にこのように地籍調査は、登記された各一筆の土

ついては、公的に登記への途が開かれ、地籍地について行うが、その例外として、地籍調査を行

調査等はその履行を促進する重要な契機とうために土地の分割又は合併があつたものとしてなる（上記①②参照）。また、地籍整備実施主調査を行う必要がある場合において、当該土地の体と登記所が連携を深めることによって、所有者がこれに同意するときは、分割又は合併が実体的な権利関係の認定や代位登記の実施あつたものとして調査を行うことができ（同法 32

も円滑に行うことができる（上記③参照。な条）、この場合、登記所は、その成果に基づいて分

お、所有者等の認定に困難が伴うことをもって、既筆又は合筆の登記を行うこととされている(同法に所有者ではなくなった登記名義人をそのまま公20 条 3 項)。また、土地の合併があつたものとして示しておくことは、社会の必要に応える公示制度調査を行う場合において必要があるときは、登記のあり方としては不適当なものと考えられる。ま名義人やその相続人に代わり登記名義人の氏名・た、これまで不動産登記制度が依って立ってきた

住所の変更や相続による移転の登記を申請するこ

地域住民の土地に関する相互承認関係が弱体化しとができるとされている(同法 32 条の 2、代位登つつある事実を直視する必要がある）
。さらに、

記)。）

売買等の登記については当面義務化されな

現在、地籍調査を始め多くの地籍整備事いとしても、土地の現況を明示すべき土地業がこのように現況でなく登記ベースで行所有者の責務が明らかになれば、地籍整備

われているのは、①現行の不動産登記制度実施主体から登記の実施を積極的に働きかにおいては、権利に関する登記についてはけることもできる。こうした状況変化を踏申請主義が適用され、その登記を行うか否

まえ、現在の地籍整備事業を土地所有者とかがすべて私人の判断に任されていること

所有権界の現況を調査・把握し、登記に反映（私的自治の原則が適用され、公的機関が関わるして公示する事業に転換していくことが必べきではないとされる）、②仮に地籍整備事業

要と考えられる。

の実施主体が登記と異なる現況を把握した（土地の現況を調査・把握し、公示する取組は、現としても、これを登記に反映する手立てが行の制度的枠組みの中でも、既に次のとおり進め

ないこと、③権利に関する登記については、られていると捉えることができる。相続登記・住所

登記官ですら形式的審査しか行っていない

変更登記の義務化等を契機に、これを更に一般化

ところ、地籍整備事業の実施主体にどこましていくことが必要である。

で実体的な権利関係の認定できるかはなお① 地籍調査は、（図表 18）のとおり、土地の現況

を明らかにする上で大きな効果を発揮しており、人となり得る者を探索し、職権で、その旨等を所有

登記簿のみでは所有者の所在不明な土地約 2 割を権の登記に付記するとともに，相続人等の所有権

最終的に 0.44％（平成 29 年度調査。平成 28 年度の登記名義人となり得る者に対し相続登記等の申調査では 0.41％）まで低減している。しかし、制請を勧告できる制度を創設している。

度上地籍簿や登記に反映され公示されるのは、こ③ 今般国会提出された「表題部所有者不明土地ののうち「住所変更の未登記」だけであり、せっかく

登記及び管理の適正化に関する法律案」では、表題の調査成果が十分には生かされていないと考えら部所有者不明土地について、登記官が、その所有者れる。こうした状況を踏まえ、国土交通省は、中間等を探索し、所有者等を特定したときは、職権で、とりまとめⅢ(5)「地籍調査の過程で得られた情報

所要の表題部所有者の登記を行う制度等を創設すの利活用」にあるように、昨年 11 月の「所有者不ることとしている。
）

明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」(以下「所有者不明土地法」という)の一部施行に合わせ、同法に基づく地籍調査票等の情報の適切な提供等を行うための環境整備を行っている（地籍調査票には、立会人の住所・氏名、所有権登記名義人
又は表題部所有者でない者が立会人となる場合の以上、本稿に言う地籍整備の基本的あり方について述べてきた。以下では、こうした観点から、中間とりまとめを踏まえつつ、地籍整備を進めるための地籍調査等のあり方について検討する。
(5)地籍調査の迅速化（一筆地調査の見直し）

その認定根拠等が記載される）。
② 所有者不明土地法の制定により、長期相続登記

地籍調査作業規程準則（昭和 32 年総理府令等未了土地について、登記官が、所有権の登記名義

第 71 号。以下「準則」という）によれば、地籍（図表 19）

地籍調査における筆界確認

資料：地籍調査作業規程準則、中間とりまとめ等を基に筆者作成。
注：「客観的資料が存在する場合」とは、「境界標又は恒久的地物により土地の筆界点の位置が明確な土地について、
位置及び形状が誤差の範囲内で一致する地積測量図又は当該筆の位置、形状及び周辺地との関係に矛盾のない既存資料が存在する場合」をいう（地籍調査作業規定準則運用基準 15 条 3 項）。

調査は、一筆地調査、地籍測量、地籍測定、らを結ぶ直線をいう」と定義されている（同

地籍図及び地籍簿の作成の 4 つの作業から

法 123 条 1 号）
。筆界特定制度を創設した平成成り、このうち一筆地調査は、毎筆の土地に

17 年の不動産登記法の改正により明記されついてその所有者、地番、地目及び境界を調たものであり、所有権界とは別個独立の存査するものである。多くの時間を要する地在として筆界を認めてきたそれまでの通籍調査の中心的作業であり、この一筆地調説・判例の考え方を初めて立法的に明確に査とその準備作業である土地所有者等（土地規定したものと言われている。すなわち、所の所有者その他の利害関係人又はこれらの者の代

有権界が土地の所有権と所有権がぶつかり理人）の探索を如何に効率的に行うかが、地合う境であり、民事実体法理に由来する私籍調査を迅速化するポイントとなる。

的存在であるのに対し、筆界は、登記上の地

こうした観点から、中間とりまとめは、一番が示す土地の境＝地番界であり、不動産

筆地調査で行う筆界確認について、（図表 19）登記法理に由来する公的存在とされているに示す措置を、土地所有者等の探索につい（寶金①）。

て、住民票や戸籍以外のアクセスしやすい（このため、筆界は、一般に「公法上の境界」と環境の整備、土地所有者等の探索範囲の明呼ばれている。しかし、登記が対抗要件を備え、私確化、長期相続登記等未了土地解消作業の権を保護するためのものである以上、その実体は、成果の活用等を提言している。

登記を行った時点（明治初年の創設時を含む）の所

一筆地調査を巡っては、①所有権界と筆有権界であり、私的な境界と言うべきものである。

界の関係、②所有権界の登記（筆界）への反

これが真の筆界であり、測量精度等に問題のある

映、③調査対象者と調査内容、④土地所有者

公図等に示された筆界はこれを大まかに示すいわ

等の立会・承認の要否、⑤土地所有者等の協ば見かけ上の筆界と考えられる。また、不動産登記力が得られない場合の対応、⑥共有地の取法は、国が公証を行うための法律であるが、公示の扱い、⑦土地所有者等の所在が不明な場合ための技術的・手続的事項を定めた法律に過ぎず、の対応、⑧土地所有者等への調査では筆界

筆界をことさら「公法上の境界」と呼ぶのがふさわが判明しない場合の対応と登記所との連携

しいかについては、疑問がある。
）

等の多くの論点がある。

所有権界が、私人間で自由に処分され、直以下では、まず地籍整備の基本となる①ちに変動し得るのに対し、筆界＝登記され②に関する考え方を整理し、次いで③～⑧た所有権界は、原則分筆・合筆の登記が行わに関し中間とりまとめの提言の意義等を検れることのみによって変動し、それが行わ討する。

れない限り筆界は不動である。ここに所有①所有権界と筆界の関係

権界と筆界の不一致が生じる主要な契機が筆界は、不動産登記法上、「表題登記があある。

る一筆の土地とこれに隣接する他の土地（土地の所有権界は、明治初年の近代的土地所有（表題登記がない土地を含む。）との間において、権の確立と地租改正事業（官民有区分と地券の発当該一筆の土地が登記された時にその境を行）による土地所有権の確定により成立した。また、構成するものとされた二以上の点及びこれ筆界は、地租改正事業の中で、土地の所有権界をなぞって一筆限図が作成され、その土地の地番が公度不足によって、その不一致が継続・複雑化してい簿・公図等で公示されることによって、地番境としる可能性がある。このようにして公図上の筆界とて成立した。したがって、所有権界と筆界とは、成所有権界の乖離は継続・再生産されていく。
）

立時点では正に表裏の関係にあり、元来一致したものであった（寶金①）。

では、このような筆界が現地のどこに位置するかをどのように特定するか。寶金①

しかし、その後、以下を主因として乖離が生じ、は、筆界判定の考え方について次のように実態上も「別個独立の存在」となったと考えられる。

説明している(全体のごく一部を紹介する)。

①権利変動の不登記（権利変動が登記・地図等に反①所有権界と筆界の推認関係

映されないことによる所有権界と筆界の不一致）

筆界は、地番の成立とともに当然に成立し、不動所有権界は、その成立後土地の一部売却・贈与、のものとして存続するが、目に見える存在ではな

遺産分割等により変動していく。しかし、意思主い。（そのような）筆界を探す手掛かりは、地図、義・申請主義の下、分筆・合筆登記がすべて行われその淵源ともいうべき土地台帳附属地図、地積測るとは限らない。特に境界和解や時効取得につい

量図等、古くは一筆限図等であるが、現地で筆界をてはその傾向が強いであろう。昭和 35 年に表示に一義的に指し示すことのできる地図や地積測量図

関する登記が整備され、職権主義が導入されたが、等はむしろ極めてまれであろう。ましてや里道や

分筆・合筆登記については、地目や地番区域の変更

水路等の（旧）法定外公共物についての筆界は、そがあった場合等を除き、その対象とはされていなのほとんどが明治初年に形成されていることから、

い。また、分筆・合筆登記の申請義務も課されてい土地台帳附属地図や一筆限図等によってその創設ない。これら登記が行われない限り、所有権界と筆当初の位置を確定することは、一般に著しく困難

界は乖離していく。

である。

②地図等の精度不足（見かけ上の筆界と真の所有権界・筆界の不一致）

そこで、筆界を探す必要があるときは、成立時においては表裏一体であった所有権界が現地で現在地図は不可避的に一定の誤差を伴う。真に現地どこにあると認識されているかを調査すべきこと

復元性のある正確な地籍図や地積測量図が作成さとなる。その結果、確認された所有権界をそのままれるようになったのはごく最近であり、地図をも筆界とみても、登記記録・地図その他の登記図簿、ってしても、現地で一義的に筆界を示すことには

地形地物その他の資料と矛盾しないならば、当該困難が伴う。まして明治年間に関係者の申告と拙所有権界をもって筆界と推認するという手順を踏

劣な測量技術によって作成された公図によっては、むことになる。

筆界を即地的に確定することは不可能であり、そⅰ現地再現性の高い地図等が存在する場合

れはあくまでも一つの目安ないし幅を示すものにとどまる。

筆界が形成された時期が最近であって、現地再現性の高い地図・境界標識等が存在する場合であ

このような公図に表された筆界（見かけ上の筆れば、当該情報に基づいて現地で再現される筆界

界）は、真の所有権界・筆界とその成立時から原初の存在し得る範囲は、限りなく線に近いものとな的に不一致をきたしていたと考えられる。その後る。その場合、隣接地所有者間等において所有権界の分筆・合筆の登記においても、ベースとなる公図と認識されている境界が、上記筆界の存在し得るの粗雑さに加え、新たな登記のための測量等の精範囲をはみ出しているとすれば、特段の事情がな

い限り、所有権界についての認識が誤りである可③①において所有権界について認識が一致能性が高いことから、筆界に適合するよう所有権しないとき、又は②において所有権界が界についての認識を改めるのが筋であろう。

示す境界が資料と矛盾するときは、資料

ⅱ筆界の現地再現に係る情報が乏しい場合

その他から一義的に筆界が特定できる場

筆界が形成された時点が明治初年にさかのぼる

合を除き、筆界は未定となる。

原始筆界の場合であり、しかも古来雑木林や荒野

明治初年の創設以来、所有権界も筆界もなど財産価値の低い土地であった場合などにおい様々な変遷を辿ってきたと考えられるが、ては、当該筆界を形成した時点での情報それ自体自分が携わったもの以外、現在の土地所有が粗雑である可能性を否めない。そのようなケー者がこれを遡って認識することはまず不可スにおいては、現地で再現される筆界の存在し得能であろう。はっきりと分かるのは、土地のる範囲は、相当の幅を持つ帯状の土地範囲となら

利用・管理の現況、塀・垣根・境界標等の地ざるを得ない。このように、地図情報のみでは許容物、登記済権利書等の書類、隣接地所有者とされてしまう大幅なブレの範囲を解消ないし縮小の相互承認関係等によって確認される現在する役割を果たすのが、所有権界である。

の所有権界だけであり、土地が登記されて②筆界判定の基準時

いるのでれば、それが筆界だと言う以外に筆界には、明治初年における近代的土地所有権ないであろう。他方、筆界については、登記の生成時に創設・形成された原始筆界と、その後、によってのみ変遷し、本来登記所の記録に分筆のたびに新たに形成されていった後発的筆界よって判明されるべきものであるが、現地がある。いずれにせよ、筆界が現地のどこに位置すを特定できる形では記録されていない。上るかについての判定作業の基本は、「現在、現地で記の筆界判定の考え方は、こうした現実を

地番界がどこに認識されているか」でなく、「かつ踏まえ、妥当性が失われない範囲で現実的て筆界形成の時点で認識されていたはずの筆界の整理を行ったものと理解される。

位置はどこか」を判定することである。

筆界は、公的かつ不動の存在であるから、その基本を忘れ、「現在の土地所有者が筆界はこ

私人が所有権界やこれを反映した筆界につこだと指示しているから、そこを筆界と判定していて合意したり認識を示したりしたところよいのだ」という「悪しき現況主義」は、筆界のゆで、変動することはないと言われる。それはがみの元凶となり、やがて筆界の不接合やミニ地

理論的に正しい。しかし、地図・公図等の登図混乱地域の発生原因となる。

記資料によって一義的に筆界を特定できな

これを簡潔に要約すれば次のようになる

い場合、上記の方法により筆界を認定せざであろう。

るを得ず、結果的に、相隣接地所有者の所有①まず、隣接地所有者間等において認識さ

権界や筆界に関する認識が筆界を特定する

れている所有権界を明らかにする。

機能を持つことになる。地籍調査等地籍整②この所有権界を筆界とみても登記記録・備のあり方を検討するに当たっては、所有

地図その他の登記図簿、地形地物その他

権界と筆界に実体上こうした関係があるこの資料と矛盾しないならば、当該所有権とを正面から認識することが極めて重要と界をもって筆界と認定する。

考えられる。

（なお、上記②・筆界判定の基準時の「かつて筆界た事実上動かせない土地が発生することは形成の時点で認識されていたはずの筆界の位置は

極めて不都合であり、地籍調査と合わせてどこかを判定する」は、現在の土地所有者に期待し早急に解消を図る必要がある。その方策と得るものではなく、現実には困難と思われる。また、して考えられるのが、次の方法である。

「悪しき現況主義」は、このような基準時の問題で①相隣接地所有者が認識する現在の所有権なく、登記資料が示す筆界の存在し得る範囲を超界を正式に所有権界として相互に認め合えて筆界を認定したこと、街区等の広域的な広がう和解契約を締結する。

りの中で一体的・整合的に境界を認定する取組が②登記資料から伺える筆界( 現実には特定不不十分であったことによるのではないかと考えら

能)を①の所有権界に変更する分筆・合筆れる。
）

登記と和解による移転登記を行う。

②所有権界の登記（筆界）への反映
本稿の提案は、不動産登記を土地の現況③②の登記は、当事者が行うほか、必要に応じ地籍調査実施主体が代位登記できるもを記録し、公示するものに改めようとするのとする。

ものである。そのためには、上記(2)の地籍②③に関し、現在、同一所有者に属する土整備の目指すべき姿②③に示すとおり、現地については、土地の分割又は合併があっ在の所有権界を可能な限り筆界とするととたものとしての調査（国土調査法 20 条 3 項・もに、今後、所有権界に変動が生じた場合に32 条・32 条の 2 及び準則 24 条～27 条）によりは、直ちにそれを登記に反映させることが分筆・合筆登記が行われ、必要な場合は地籍必要である。

調査実施主体による代位登記も認められてこうした観点に立つと、相隣接地所有者

いる（分割：土地の一部が明らかに管理上分割さが認識する現在の所有権界が登記資料が示れているとき等。合併：二筆以上の土地が接続し、す筆界の存在し得る範囲内にある場合には、筆界が現地について確認できないとき等。一部合地籍調査を行うことにより、地図が整備さ

併：甲地が分割があったものとして調査できる場

れ、現在の所有権界を即地的に明確な筆界合で、甲地の一部と乙地について筆界が現地につとすることできると評することができる。

いて確認できないとき）。また、筆界未定地の問題は、現在の所有権界が筆界の存在し一部を市町村等が買収しようとする場合に得る範囲外にある場合である。準則は、「筆は、法務省の通達に基づき、一定の条件の下界は、慣習、筆界に関する文書等を参考とで分筆登記の申請を受理する例外的取扱い

し、かつ、土地の所有者等の確認を得て調査が行われている。これらを踏まえ、相隣接地する」とのみ規定し（準則 30 条 1 項）、必ず所有者の土地相互間についても、分筆・合筆

しも明らかではないが、寶金①による限り、登記等により筆界未定地の発生を防止する

筆界未定とせざるを得ないであろう。筆界措置を講じることができるものとすること

未定地は、表題部にその旨記載されるととが必要である（なお、寶金①が指摘する「悪しきもに、原則分筆登記・地積更正登記・地目変現況主義」については、その実態を明らかにすると更登記ができず、売買・融資等の取引は実施

ともに、問題発生の原因を分析して、その防止に役困難となる。地籍調査の実施により、こうし立てていくことこそが重要と考えられる）。

筆界未定は、このほか相隣接地所有者間等他の筆界調査においても同様）。土地の境界にの境界争いや一筆地調査への立会拒否など関する関係者の認識を誤りなく正確に確認によっても生じるが、事の重大性を周知し、するためには、現地での立会に勝る方法は

筆界特定制度・筆界特定訴訟の利用や立会ないためと考えられる。

の実現を促すとともに、当事者間で所有権現在認められている例外の一つが、①立界が確定した場合には、上記に準じ、速やか会が得られないことについて相当の理由がに登記を行うよう促すことが必要である。

あり、かつ、②筆界を確認するに足る客観的③調査対象者と調査内容な資料が存在する場合であり、③当該資料

現在、一筆地調査の対象者は、土地の所有により作成された筆界案を用いて確認を求者等（土地の所有者その他の利害関係人又はこれめることができるとされている(準則 30 条 2

らの者の代理人。以下同じ）であり、その調査項)。そして、①の具体例として、国土交通

内容は、上記のとおり、毎筆の土地について省通知により、土地所有者等の所在が遠方の所有者、地番、地目及び境界であるが、こである場合や調査地域の地形が急峻である

こに「所有者」とは「登記簿上の所有者」、場合等が挙げられている。

「境界」とは「筆界」を意味する。

中間とりまとめは、これに、例えば「土地これに対し、土地の現況を把握し、公示す

所有者等が現地での立会いではなく郵送等る本稿の地籍整備の観点からは、一筆地調による確認を希望する場合」を加えること

査の対象者は、現在の土地所有者（登記簿上によって、筆界案の確認や調査をこれまでの所有者が死亡している場合はその相続人、売買以上に柔軟に実施できるようにしようとすがあった場合は買主）、調査内容は、現在の土るものである。

地所有者と所有権界等とし、可能な限りこ

地籍調査実施主体は、土地所有者等に立れを登記に反映させることがふさわしいと会や出頭を求めることができ、これは罰則考えられる（権利に関する登記は、本人による登をもって担保されている(国土調査法 25 条、37

記又は代位登記により行う）。

条 4 号)。このため、現行制度は立会を要し

中間とりまとめは、現行の不動産登記制ない場合をかなり限定的に規定したものと度を前提としたものであり、こうした点に考えられる。しかし、立会・承認の眼目は、は触れていないが、相続登記・住所変更登記

土地の境界に関する相隣接地所有者の認識の義務化等を念頭に置きつつ、今後の地籍が一致していることを確認することにあり、調査のあり方について検討していくことが土地所有者には様々な事情や意向があるこ必要と考えられる。

と、そしてこの傾向はますます強くなって④土地所有者等の立会・承認の要否

いくであろうことを勘案すれば、これを弾一筆地調査を行うに当たっては、土地所力化することは適切な方向と考えられる。

有者等に立会を求めるとともに、その経緯⑤土地所有者等の協力が得られない場合のを地籍調査票に記録し、相隣接地所有者に対応

同意（承認）する旨の署名押印を求めること

土地所有者等の所在が判明しているにもとしている（準則 23 条。法 14 条地図作成作業かかわらず、立会拒否や反応が示されないことによって境界の確認ができない場合、それは単に事実の確認を行ったに過ぎず、現在は、筆界未定とせざるを得ない。

和解が成立したとまでは言えない（このため、

中間とりまとめは、これに対処するため、後日、これと異なる所有権界の主張を行うことは

上記④の筆界案の送付により確認を求めて可能である。ただし、こうした事実の確認を行ったも回答がないなど土地所有者等の協力が得ことは、その後の訴訟等において、一つの証拠としられない場合は、例えば、地籍図案の閲覧とての価値は有する）。したがって、共有地につ意見提出機会の付与（これは、国土調査法 17 条

いてこうした境界の確認を行うことは、保に基づき現に行われていると思われる）など一定

存行為又は管理行為に該当し、単独又は過の手続を確保することによって、調査を進

半数の同意によって行うことができると解めることができる仕組みを設ける必要があするのが妥当と考えられる（共有者のうち現るとするものである。

に土地を占有して土地を管理している者が境界を積極的に不承認の意思が示されない限り、確認する場合、境界を示す境界標等の地物が存在客観的な資料により作成された筆界案をもしこれによって境界を確認する場合等は保存行為、って筆界と取り扱う措置と解され、その方

これら以外の場合は管理行為と解する）。

向は妥当なものと考えられる。ただし、立現在、共有地について地籍調査を行う場

会・承認の例外のもう一つ、土地所有者等の合、原則共有者全員の立会・承認が必要とさ所在が不明な場合は、客観的資料の存在にれ、これが調査実施の大きな負担になって加え、関係行政機関との協議が要件とされいると言われる（他の筆界調査も同様）。

ているところ、両者の関係を明らかにしてこうした筆界実務の取扱いは、境界調査

バランスをとる必要があると考えられる。

に立ち会い、境界を承認する行為は、①所有⑥共有地の取扱い権を処分する行為、あるいは②事実上所有

相隣接地の所有権界について疑義や争い権を処分するに等しい結果を招く行為と解があり、両当事者が「この際、境界を確定しすることによるものと考えられる（筆界確定て争いの種を無くそう」との意図で合意が訴訟については、非訟事件として新たに筆界を形成立したとすれば、それは所有権界につい成するものであり、「土地の境界は、土地の所有権て和解が成立したと解することができる。

と密接な関係を有するものであり、かつ、隣接する和解には確定効があり、「仮に合意した境界

土地の所有者全員について合一に確定すべきものの向こうに自己の所有地があったとしても、であるから」、共有者全員が当事者となる必要があ

その土地は相手方に移転したものとする」

り、参加を拒む者がいる場合は、被告の一人とすべとの法的効果が相互に生じる(民法 696 条)。

きものとされている。最判Ｓ46.12.9、Ｈ11.11.9）。

このため、共有地について所有権界の和解

しかし、地籍調査の立会・承認に、①所有を行うことは、一般に処分行為に該当し、共権の処分すなわち和解の成立まで認定する有者全員の同意が必要と考えられる。

ことは、当事者を過剰に拘束することとな

しかし、両当事者間に特段の争いが無い

り、適切ではない（地籍調査の機会に、長年懸場合に、例えば土地の売却準備作業として、案であった境界を確定することはあり得るが、そ両者が立会って境界を確認したとしても、のためには、別途、両当事者で和解契約を締結する

ことが必要である）。また、②事実上所有権を標等の地物がある場合と解される。
）

処分するに等しい結果を招く面があることしたがって、②の客観的資料が存在しなは否定できないが（その点で、共有者全員で立い場合は、一義的に境界を特定し得ず、筆界会・承認を行うことは望ましいが）、上記のとお未定とせざるを得ない。

り、法的には、あくまで事実の確認を行うも所在が不明な土地所有者等がいる場合は、のに過ぎず、地籍調査に当たっても、保存行

一部の土地所有者等の所在が判明している

為又は管理行為に該当するものとして、単場合も、現在は、以上の規定がそのまま適用

独又は過半数の同意によって行うことがでされ、客観的資料が存在しない限り筆界はきるとするのが妥当と考えられる（ただし、未定となる。

相隣接地所有者が認識する現在の所有権界が登記

中間とりまとめは、これに対し、客観的資資料が示す筆界の存在し得る範囲外にある場合に、料が乏しい場合でも、所在が判明した一部

これを筆界として登記するためには、和解契約を所有者等により筆界案の調査・確認が可能

締結する必要があり、共有者全員の同意が必要でなときは、例えば、筆界案の公告等の一定のある）。

手続を経ることによって、調査を進めるこ

中間とりまとめは、共有地の取扱いについて、次に関するものを除き触れていない。

とができる仕組みを検討する必要があるとするものである。

しかし、実務において最も困難な課題の一

筆界未定を避ける方策として妥当な方向

つと考えられるのが共有地であり、これをと考えられるが、問題は、ここに言う「所在正面に据えて明確な整理を行うことが期待が判明した一部所有者等により筆界案の調される。

査・確認が可能なとき」がどのようなときを⑦土地所有者等の所在が不明な場合の対応

指すのか明らかでなく、また、「筆界案の公立会・承認の例外のもう一つが、①土地所告等の一定の手続」が上記⑤の土地所有者

有者等の所在が明らかでないため立会が求等の協力が得られない場合の「地籍図案のめられない場合で、かつ、②筆界を明らかに閲覧と意見提出機会の付与」（これは、現行制する客観的な資料が存在する場合であり、度で既に行われているものと思われる）とどう異③関係行政機関と協議の上、土地所有者等なるのかも明らかでないことである。

の確認を得ずに調査することができるとさ

思うに、この問題は、結局上記⑥の共有地れている(準則 30 条 3 項)。

の取扱い如何に帰着する。すなわち、「一部（ここに「客観的資料が存在する場合」とは、ⅰ境所有者等による筆界案の調査・確認」が共有

界標又は恒久的地物により土地の筆界点の位置が者の一人で可能なのか、過半数を要するの

明確な土地について、ⅱ位置及び形状が誤差の範か、さらには全員の同意がなければならな

囲内で一致する地積測量図又はⅲ当該筆の位置、

いのか、あるいは共有者の一部に所在不明

形状及び周辺地との関係に矛盾のない既存資料が者がいる場合にどのようにして意思決定を存在する場合である（地籍調査作業規定準則運用行うのか、こうした共有地問題の整理によ

基準 15 条 3 項）
。要は、登記資料が示す筆界の存るべきものと考えられる（「何はともあれ所在在し得る範囲内に一義的に境界を特定できる境界が判明した一部所有者等との間で筆界案を調査・確認する」では、その確認された筆界案の意義を説設け、法務局との連携の仕組みを設ける必明できないであろう。また、「筆界案について公告要があるとしている。極めて適切な提言で等の一定の手続を経ることによって、調査を進めあり、早急に実現が図られることが期待さることができる」では、一方所有者の主張によってれる。

特定された筆界案について公告等を行う場合とのこのほか登記所は、その専門能力を活か相違が説明できないであろう）。なお、上記⑤のして、①地図混乱地域等の公図と現況が異土地所有者等の協力が得られない場合にも、なる地域における法 14 条地図作成作業、②所在の判明している共有者の一部に立会拒

所有者不明土地法に基づく長期相続登記等

否や反応を示さない者がいる場合もあると未了土地の所有権登記名義人となり得る者

ころ、これらを含め、共有地の取扱いを明確の探索等、③「表題部所有者不明土地の登記にすることは極めて重要である。

及び管理の適正化に関する法律案」に基づ⑧土地所有者等への調査では筆界が判明し

く表題部所有者不明土地の所有者等の探索ない場合の対応と登記所との連携等を行うこととしており、地籍調査を実施

筆界が現地のどこに存在するかを調査・するに当たっては、これら事業と連携する

審理する手法・内容は、地籍調査、法 14 条とともに、定型的な基準によっては処理し地図作成作業、登記官の筆界調査、筆界特難い事案について緊密に連絡調整を行って定、さらには筆界確定訴訟を通じ、基本的にいくことが必要である。特に今後、相続登異なるものではないと言われる（寶金①）。

記・住所変更登記を義務化し、地籍調査や不しかし、地籍調査の場合、その実施主体に動産登記を土地の現況を調査・公示する地は実態上様々な主体があるとともに、大量籍整備の仕組みに転換するためには、現在の調査を迅速・強力に推進する必要があるの土地所有者と所有権界を調査・把握し、代ことから、その筆界確認基準は、現場で迷い

位登記によって登記に反映する必要があり、の生じることのない明瞭で網羅的な基準と両者の連携は一層重要な意義を持つものにする必要がある。こうした観点から、現在のなると考えられる。

準則や運用基準については、法制的位置付(6)官民境界等先行調査の促進と地籍調査

けを含め、更に体系的に充実・改善していく以外の測量成果の活用ことが必要と考えられる。

地籍調査は、昭和 26 年の国土調査法制定

現在、相隣接地所有者の境界に関する認以来 70 年近くにわたり営々と実施されて識が一致しない場合は、筆界未定とせざるきた。しかし、その進捗率は、(図表 20)のを得ないが、当事者の意思や個別の事情にとおり、未だ 52％にとどまり、地域別には、関わらず筆界を認定する一般的基準を設け都市部（DID：人口集中地区）が 25％、山村部

ることは困難であり、この点はやむを得な（林地）が 45％と特に低い状況にある（平成

いと考えられる。

29 年度末現在）。これまでのペースを単純に中間とりまとめは、こうした状況に対処倍にすれば、完了は今世紀末ということにするため、地籍調査の実施主体に筆界特定なるが、少子高齢化・人口減少の進展とこれの申請を可能とする不動産登記法の特例をによる所有者不明土地等の更なる増加の懸念を勘案すれば、とてもそうした猶予はな（H30 年 4 月 1 日現在）
。法 14 条地図は約 56%であく、正に時間との競争の状態にあると考えり、
その 7 割以上が地籍調査による地籍図である。

られる。

精度の低い地図に準ずる図面がなお約 44％を占め、（国立社会保障・人口問題研究所の平成 29 年推計

地籍調査等を推進することによって、可能な限りによれば、人口は 2015 年の 1 億 2700 万人から 2050

早期に地図に置き換える必要がある。
）

年は 8 割水準、2100 年は 5 割水準まで減少する。

こうした状況を踏まえ、地籍整備を強力

高齢化率は 2015 年の 27％から 2050 年の 38％までに推進するためには、一筆地調査の見直し

上昇し、以後はほぼ横ばいで推移する（図表 10））。

等による地籍調査の迅速化と合わせて、以（(図表 21)は、登記所備付けの図面の現状である

下にみるように、効果が早期に発現し短期(図表 20)

全国における地籍調査の進捗率（H29 年度末現在）

資料：国土交通省資料(図表 21)

資料：国土交通省資料

登記所備付けの図面の現状（H30 年 4 月 1 日現在）

間で広範囲を調査することのできる新たなされたものである。

地籍調査の促進、民間の地積測量図や確定①都市部の地籍調査では、特に民民間の測量図等地籍調査以外の測量成果の活用な一筆地調査や測量に多大の時間と経費を要

ど、各般の対策を総合的に講じていくことするところ、官民境界等のみの確認であれが必要である。

ば、3.4 倍以上の速さで調査が可能と言われ①官民境界等先行調査の促進ている(地籍調査課による試算)。②都市部では通常の地籍調査が民民境界を含むすべて街区単位でまちづくりが進められることがの筆界を一括して確認するものであるのに多く、災害時には道路等のライフラインの対し、官民境界等先行調査は、（図表 22）の早期復旧が重要となることから、立ち遅れ

とおり、官民境界・官官境界のみを先行してた都市部で地籍調査を推進するに当たって確認する調査であり、平成 14 年度から開始

は、官民境界情報の先行的整備が重要な意(図表 22)

現在の地籍調査の流れと官民境界等先行調査

資料：国土交通省資料(図表 23)

資料：国土交通省資料

都市部での地籍調査の進め方（イメージ）

義を持つ。また、③(図表 23)のとおり、官（それ以前は、土地の分筆を行う場合、土地台帳を

民境界が明らかになれば、民間はこれを利取り扱う市町村役場に図面等を添付して申告する

用して円滑に地積測量図等の作成ができ、形式をとっていた。
「申告図」と呼ばれたが、納税先行調査の成果と整合した民間測量成果がのための面積を示す図面であり、境界の位置を明蓄積されれば、民民境界を確認するその後確にするものではなかった。保存期間も 10 年であの地籍調査は、その測量成果を活用して効ったため（地積測量図は永久）、ほとんどが廃棄さ率的に調査を行うことができる。

れ現存していないと言われる）。

このように官民境界等先行調査は、今後

地積測量図の作成方法は、測量技術の発の地籍調査において大きな役割を果たすこ達とともに逐次基準が見直され、劇的な進とが期待されるが、現在は、地籍調査の途中化を遂げている。特に、昭和 52 年の改正で段階のものに過ぎず、国土調査法上の認証はまだ完全に義務化されなかったものの境の対象となっていないことから、成果の閲

界標や引照点の表記が規定され、平成 5 年

覧や公表等も十分に行われていないという。

の改正でこれが義務化された（境界標がない

中間とりまとめは、こうした状況を踏まときは、適宜の筆界点と近傍の恒久的地物との位えて、①先行調査の成果を認証・公表の対象

置関係を記載）。また、平成 17 年の改正では、とするなどその位置付けを明確にすること、

公共基準点（基本三角点等）に基づく筆界点②整合性の高い民間測量成果の蓄積の促進の座標値が記録事項とされるとともに（近傍や土地取引等の円滑化の観点から、広くそに基本三角点等がないときは、近傍の恒久的地物の成果の活用を促す方策等についても検討に基づく筆界点の座標値を記載）、分筆登記の際すること等を提言している。これら提言がの全筆求積が義務化された（それ以前は、分筆着実に実施され、官民境界等先行調査が一する土地のみを求積して公簿面積から差し引く残層積極的に推進されることが期待される。

地求積が認められ、残地にすべての誤差が集約さ②民間等の測量成果（地積測量図等）の活れる結果を招いていた。義務化により、分筆に係る用土地のすべての境界を確認し、求積することにな

地積測量図は、①土地の表題登記、②分筆

った）。

登記、③地積の更正・変更登記、④地図又はこれらの改正により、地積測量図は、単に地図に準ずる図面の訂正の申出に際し提出

納税等のための土地の面積を明らかにするが義務付けられている添付書類（添付情報）

ものから、私権を保護し、適切な利用・管理の一つであり、「一筆の土地の地積に関するを実現するための土地の境界を明らかにす

測量の結果を明らかにする図面であって、るものに変貌し（その結果、面積が正確に算定法務省令で定めるところにより作成されるされる）、平成 5 年以降、特に平成 17 年以降もの」と定義されている（不動産登記令 2 条 3は極めて高い現地復元性を持つ図面となっ号）。土地台帳等と不動産登記を一元化したている。

昭和 35 年の不動産登記法の改正によって（現在の地積測量図は、法 14 条地図と同じ原則

登記所備付地図とともに法定化されたもの

250 分の 1 の縮尺の図面に、地番区域の名称、方位、である。

縮尺、地番、地積及びその求積方法、筆界点間の距

（図表 24）

地籍整備プラットフォーム・オープンデータシステムの構築

資料：国土交通省資料

離、平面直角座標系の番号・記号、筆界点の座標値、と思われる事項を挙げれば、次のとおりで境界標の表示、測量年月日を記録したものであり、ある。

誤差の限度は地図と同じである。平成 13 年の測量

①認証された官民境界等先行調査の成果の法の改正によって（平成 14 年 4 月 1 日施行）
、公提供方法（登記所への送付の有無）

共基準点は日本測地系から世界測地系へと移行し、

官民境界等先行調査を国土調査法の認証

新基準点網の骨格となる電子基準点の整備も進ん対象とした場合、その成果を登記所に送付でいる。現在の地積測量図は、この公共基準点に基し、備え置くものとすれば、地積測量図の作

づく座標値等を介して、地図作成への活用が図り成等にこれを利用しようとする者は、登記得るものになっている。
）

所を通じて官民境界に関する情報を入手す

こうした状況を踏まえ、中間とりまとめることとなる。送付しないとすれば、地籍整は、①官民境界等先行調査の実施により、当備プラットフォームから直接情報を入手す

該成果と整合した民間等の測量成果の蓄積ることになるが、この限りでは大きな差異を図ること、②各種の測量成果を可能な範はないように思われる。

囲で活用して後続の地籍調査における調査②地積測量図等の測量成果の収集方法

や測量を効率化するため、2018 年度予算に地積測量図は、分筆登記等の手続の中でより開発に着手した地籍調査の効率化のた

随時登記所に提出される。地籍整備プラッ

めのシステムの構築やその地方公共団体へ

トフォームが別途独自にこれを収集するこの導入等について検討することを提言してとも考えられるが、登記所とのリンクによいる。
（図表 24）がそのシステムの概要であって入手することとする方法が漏れもなくり、国土交通省は、2019 年度予算により、効率的と考えられる。

地籍調査以外の民間測量成果等を蓄積・共国や地方公共団体の測量成果については、有する地籍整備プラットフォーム（仮称）の地籍調査担当部局と公共事業担当部局の連本格導入に向けた実証実験等を行うことと携を強化し、地籍整備プラットフォームへしている。

の提供をルール化することが重要である。

いずれも地籍整備を強力に進めるための重要な対策であるが、これに関しポイント③地積測量図等の精度確認と活用方法
地積測量図が官民境界等先行調査の成果

を活用して作成されたものである限り、こ家屋調査士が相隣接地所有者の立会・承認

れを地籍図の作成に活用しても基本的に齟を得て作成し、その内容・精度は同等のもの

齬は生じないと考えられるが、地積測量図と考えられる。地籍調査の一筆地調査に基の精度確認の要否や方法、地籍図の正確性

づき作成される測量図に相当するものであについての責任主体、その認証方法等に関り、作成手順も同様である。これに対し現況し合理的で明確なルールを設定する必要が測量図は、境界について隣接地所有者の確ある。これは国や地方公共団体の測量成果認を得ずに作成される測量図であり、簡易の活用についても同様である。

に作成できる一方、後日境界を巡ってトラ④蓄積された地積測量図の有効活用

ブルが生じるリスクをはらむものである。

地積測量図は、昭和 35 年以来（正確には、問題は、地積測量図が上記のとおり土地

移行期間経過後の 35 年～41 年以来）
、分筆登記の表題登記や分筆登記の申請等に限って登等が行われる度に作成され、登記所に膨大

記所に提出され、備え置かれるのに対し、確に蓄積されている。その精度は作成時期に

定測量図はあくまで私人限りのものとされ、応じ様々であるが、上記のとおり、平成 5 年

当事者のみが保有するにとどまっているこ

ないし平成 17 年以降に作成されたものでとである。その結果、一方では土地の取引のあれば（今後、官民境界等先行調査が行われる前

都度高精度の確定測量図が作成されているに作成されるものを含む）、現在の地籍図ないにもかかわらず、古い地積測量図がそのまし法 14 条地図の作成にも十分活用できる

ま登記所に留め置かれ（確定測量の結果面積に水準にあると考えられる。

修正が生じても、地積の更正登記が行われないこ

このため、官民境界等先行調査の成果にともあるという）、また、昭和 35 年当時以来基づくものでなく、接合に微妙な不突合が分筆等が行われないことによって、地積測生じ得るとしても、公図と比較すればはる量図が無い土地も少なからず存在している。

かに正確であり、地籍図に準ずる調査図素こうした状況を改善し、登記の公示機能図等として地図化し有効活用する方策を積を高めるとともに、民間の測量成果をより極的に検討する必要がある。また、世界測地

広く地籍図の作成、ひいては法 14 条地図の系に基づく地積測量図については、白地図整備に有効活用するため、現行の地積測量

プラットフォームに当てはめてそのまま地図の制度を拡張し、所有権の移転登記等に籍図の作成に役立てることができないか検際し確定測量図が作成されている場合には、証する必要がある。

これを地積測量図として登記所に提出させ⑤確定測量図を有効活用する仕組みの構築る仕組みを整備する必要がある。また、確定

一般に民間が作成する土地の測量図は、測量図の作成・提出を義務付けることまで①確定測量図、②地積測量図、③現況測量図は困難と思われるが、これが当然のこととの 3 種類に区分されている。このうち確定

して行われる不動産の取引慣行を形成・定測量図が最も精度が高く、不動産売買等の着させることが重要と考えられる。

取引には必須と言われるが、現在作成され（土地の売買を行う場合、契約に際して面積を実る地積測量図と確定測量図は、ともに土地測し、これを基に売買価額を算定して取引を行う

「実測売買」と、登記簿に表示されている地積を基所を通じて広く一般に情報提供するものと準として取引を行う「公簿売買（登記簿売買）」のすることがふさわしいと考えられる。

二つの方法があり、実測売買にも、確定測量図に基また、地籍整備プラットフォームの公開

づく場合と現況測量図に基づく場合の二つのケー基準については、登記所と連携した情報にスがあると言われる。手間がかからないのは、公簿

ついては登記制度と同じものとし、それ以売買や現況測量図に基づく実測売買であり、地価外の情報についてもこれに準じたものとすの低い地域で大規模な土地取引を行う場合や境界ることが適切と考えられる（なお、登記の公開の確認が困難な場合はやむを得ない面もあるが、のあり方については、（各論）7.(7)を参照）。

隣地所有者とのトラブルを避け、土地所有権の明

なお、（図表 24）にみる地籍整備プラット

確な確立を図るためには、可能な限り確定測量図

フォームは、土地の境界（筆界）に係る測量に基づく実測売買によることが望ましい。多くのデータ（地籍整備成果・民間測量成果・公共測量

土地取引はこの方法によっていると言われるが、成果）のみを蓄積するためのもののようであ

その徹底を図ることは、地籍調査を促進する観点

るが、将来的には土地の現況（土地の所有者からも、重要な意義があると考えられる。
）と所有権界＝筆界）を明らかにし、関連情報と⑥地籍整備プラットフォームの位置付けとともに分かりやすく提供する土地情報基盤

公開基準として整備することが期待される。

上記②④⑤を踏まえれば、地籍整備プラ③19 条 5 項指定制度の活用促進

ットフォームは、登記所から、制度改正後の国土調査法に基づく 19 条 5 項指定制度

確定測量図を含め幅広く地積測量図を収集

は、(図表 25)のとおり、公共事業や民間開し、地籍図や地籍図に準ずる調査図素図等

発事業等で作成された地図及び簿冊が地籍の作成に役立てるものとすることが合理的調査と同等以上の精度又は正確さを有するである。また、こうした登記所との連携関係

場合に、認証された地籍調査の成果と同一を勘案すれば、上記①の官民境界等先行調の効果があるものとして取り扱われるよう査の成果についても、登記所に送付し、登記国土交通大臣等が指定できる制度である。

(図表 25)

資料：国土交通省資料

地籍調査以外の測量成果の活用（19 条 5 項指定）

(図表 26)

公共事業及び民間開発事業等の 19 条 5 項指定の状況

資料：国土交通省資料(図表 27)19 条 5 項指定の市区町村別、地域別の申請状況（H28 地籍整備課調べ）

資料：国土交通省資料

法令により指定の申請が義務付けられて

い測量・調査が行われているにもかかわらいる事業（新住宅市街地整備事業、工業団地造成

ず、19 条 5 項の指定に結び付いているのは事業、流通業務市街地整備事業）や通達により申未だ年間 4～5 ㎢程度にとどまっている。

請するものとされている事業（土地改良事業、

その理由として、申請に係る事務作業の土地区画整理事業）については有効に活用さ負担、指定にメリットが感じられない、事業れているが（（図表 21）、登記所備付地図の約 1/4

実施に必須ではない等が挙げられるほか、を占める）、それ以外の事業についてはほと

国土交通大臣等に直接申請される仕組みとんど申請が行われない状況にある。このたなっているため、地籍調査の実施主体とのめ、国土交通省は、平成 22 年度に指定申請

連携が十分に図られていないことが挙げらを行う地方公共団体や民間事業者等に対しれている。

測量・調査等に要する経費の一部を補助す

中間とりまとめは、こうした認識から、①る制度（地籍整備推進費補助金）を創設すると19 条 5 項指定申請等があった場合に、国土

ともに、平成 23～25 年度に各種マニュアル

交通大臣等がその旨を関係地方公共団体にを整備して、その周知と活用促進を図って通知する仕組みや、②民間等が行った測量

きた。しかし、現状はなお(図表 26)のとお

成果について、地籍調査の実施主体等が代りであり、公共事業や民間開発事業等によわりに 19 条 5 項指定申請を行うことができって少なくとも年間 70 ㎢以上の精度の高る制度等の検討を提言している。

(図表 27)は、平成 22～28 年度に 19 条 5

理事業等では当然のこととして行われ、高項指定が行われた申請件数の内訳である。

精度の地積測量図や確定測量図は作成され

全 236 件のうち、174 件（34 市区町村）が 2ているにもかかわらず、19 条 5 項の指定申回以上申請している市区町村からの申請で請にどのような困難が伴うのかを改めて検あり、地域別には中部地方からの申請が 124証し、これを克服すべく民間開発事業者等

件と過半を占めている。19 条 5 項の指定申と地籍調査担当部局の的確な連携・支援体

請が進まない理由に事務作業の負担等の一制を構築していくことが重要と考えられる。

般的事情があるにせよ、これだけ地域的な(7)地籍整備の全体像の提示と推進体制の差がみられるということは、市町村等の地構築

籍調査担当部局の取組如何や公共事業担当①地籍整備の全体像の提示

部局・民間との連携如何がいかに重要な意既に述べたとおり、我が国は今後 22 世紀

味を持つかを如実に示すものと考えられる。

に向けて本格的な少子高齢化・人口減少が

上記①②の提案は、いま一つ分かりにくい

進むと見込まれる。これに伴い所有者不明

ところがあるが、地籍調査の実施主体にこ土地等が更に増加し、将来の国民に国土のうした積極的取組を行うよう促進する趣旨

劣化という大きな負担を残すことが懸念さと理解される。

れる。地籍調査をはじめとする地籍整備は

また、都市部における地籍調査面積が平これを防止するための最も根幹的な政策で

均約 50 ㎢/年程度であるところ、(図表 26)あるが、伝統的な地域社会が担ってきた土によれば、開発許可に係る測量・調査は 62

地の相互承認関係の弱体化や所有者不明土㎢/年程度であり、19 条 5 項の指定が行え地等の増加は地籍調査等の実施自体を困難

れば、法 14 条地図の整備を図る上で極めて化するものであり、地籍整備は正に時間と大きな効果を発揮する。土地区画整理事業の競争の状況にあると考えられる。

等と同様に指定申請を行うことを開発許可

こうした状況に関連し、中間とりまとめの条件とすることについては、なお慎重なは、「調査区域の重点化」として、次のとお意見もあるが、①任意のものである限り現り提言している。
「今後、人口減少・高齢化状を画期的に転換することは困難であるこが加速度的に進むであろうことに鑑みると、と、②土地所有者には土地の境界を明らか

調査をより迅速化させるための手法の見直にして適切に利用・管理する責務があり、土しと併せて、調査がより緊急性の高い地域

地所有者がこの責務を果たすことができるから実施されるよう、調査区域の重点化をようにすることは民間開発事業者の当然の更に進めるとともに、当該地域での実施を責務と考えられること、③19 条 5 項の指定促進する仕組みが必要である」。
「このため、を受けることにより、開発地は将来にわた

例えば、第 6 次国土調査事業十箇年計画策って境界の明確な良好な市街地となり得る

定時に定めた優先実施地域等について、整こと等を踏まえれば、可能な限り早急に 19理を行い、より明確化を図るとともに、緊急条 5 項の指定申請を開発許可の条件とする性の高い地域における地籍調査の進捗状況

ことが適切と考えられる。また、土地区画整や直近の取組状況が明らかになるよう、適（図表 28）

政策課題に即した優先地域での地籍調査の推進

資料：国土交通省資料

切な指標の設定を検討する等の必要があけ増加し、土地の利用・管理に支障を及ぼしる」。

ているか、そこから国土を健全な状態に回

具体的には、（図表 28）にあるように、重復できるのかが重大な問題となる。

点化対象の 4 施策と連携する地籍調査等をこうした事態を避けるためには、手遅れ重点的に推進するものと理解される。同じが生じることのないよう如何に効率的に地量の地籍調査を実施するのであれば、より籍整備を進めるのかの全体像を明らかにす

政策効果の高いものから優先的に実施するることが不可欠であり、その検討に当たっことが合理的であり、その進捗管理を行うては、特に以下の諸点が重要になると考えために適切な指標を設定することも有効で

られる。

あろう。

①地籍調査の完了時期の目標設定

しかし、問題は、限られた時間軸の中でそ今後の急速な少子高齢化・人口減少を踏の余を含めた地籍調査をどう進めるのかの

まえれば、地籍整備の中心を成す地籍調査

全体像、さらには 19 条 5 項指定等を含めたについて、進捗ペースを高め、完了時期を早

地籍整備の全体像については少しも触れらめることが何よりも必要である。完了時期れていないことである。昭和 26 年以来の進の目標設定とこれを実現するための推進方

捗ペースを単純に延長すれば地籍調査の完策の検討がすべての出発点と考えられる。

了は今世紀末になる（ただし、人口が減少し、②地籍整備の総合的推進

地域社会が変質する中で、これまでと同じペース

地籍整備を強力に推進するためには、地で調査が進められるかについては大いに疑問があ

籍調査に加え、幅広く民間等の測量成果をる）。その場合、所有者不明土地等がどれだ活用する必要がある。特に、開発許可制度を見直し 19 条 5 項指定を積極的に行うこと、籍調査の成果については一般の閲覧に供す

登記所に蓄積されている過去の地積測量図

るとともに（国土調査法 21 条 2 項）
、地籍調査

や確定測量図を含め地積測量図を有効活用

後の土地の異動等については継続的に補正することが重要であり、その早期実現を図するものとされているが（準則 89 条 2 項）、

るとともに、地籍整備上の意義を定性的・定地籍整備の全体像を検討するに当たっては、

量的に明確にすることが必要である。

過去に実施された地籍調査について、その③地籍調査の推進方法

精度と管理状態を丹念に検証し、対応措置

地籍調査の推進方法については、中間とりまとめが提言するように重点化することが一般に合理的と考えられる。ただし、その進捗率が絶対的に低い都道府県も多数存在する現状を踏まえれば（（図表 20）参照）、重点化対象 4 施策等に限らず地籍調査を強力に推進し、進捗率を格段に引き上げることが必要であり、地域の実情を踏まえた各地
方公共団体の意向を尊重することも重要と考えられる。
また、所有者不明土地等の増加を防止する観点からは、高齢化や人口減少の著しい地方部や農山村部・都市郊外部を優先すべきとも考えられる。この場合、地籍図の作成
以上に、境界標識の保全と設置、地物や土地利用の現況を記録する地形図、現況測量図、
航空写真等の保存が重要であり、山村境界基本調査等の手法の広範な適用が有効と考えられる。
④過去の地籍調査の精度と管理状態の検証
地籍調査の進捗率は単純に累計で示されているが、地積測量図と同様、早い時期に作成された地籍図には、測量の精度や境界の確認方法（寶金①のいう「悪しき現況主義」等）に関し、現在レベルからみれば正確さに不足するものがあると考えられる。また、一度地籍調査を行っても、常に最新の状況を現わすよう維持・更新されない限り、その効果
は時の経過とともに逓減する。このため、地の要否と的確な管理方法を明らかにすることが必要と考えられる。
今般の中間とりまとめは、関係閣僚会議の基本方針を受け、地籍調査を円滑かつ迅速に進めるための措置や地籍調査等の過程で得られた情報の利活用の促進策等の方向性を取りまとめたものであり、2020 年度からの次期 10 箇年計画のあり方等について
は、今後検討されることになっている。その検討の中で、まずは地籍調査と地籍整備の全体像を明らかにし、次期 10 箇年計画の意
義を明確に位置付け、長期的に的確な地籍調査等の推進を図るものとすることが期待される。
②地籍整備の推進体制の構築
上記のとおり限られた時間の中で地籍整備を実現するためには、地籍調査等の実施
ペースを格段に向上させる必要があり、このための強力な推進体制を構築することが必要である。
地籍調査の推進が困難な理由として、例
えば、都市部では、地価が高く土地所有者等の権利意識が強いこと、土地が細分化されており権利関係も複雑であるため、土地所有者等による境界確認が困難であること等がそれぞれに挙げられている。地籍調査の推進を図るためには、こうした課題にいずれの地域でも共通して対応する必要がある

が、（図表 20）のとおり、地籍調査の進捗率

題を抱える市町村等にとっても、地籍調査

は都道府県によって大きく異なっており、の政策順位を低下させる最大の原因と考え

各地方公共団体の取組如何に負う部分が大られる。しかし、必要な対策を先送りしてい

きいことが伺われる。また、19 条 5 項の指ると、知らず知らずのうちに拡大し、気が付定申請についても、先に(図表 26・27)でみいた時には手に負えないものになっている

たとおりであり、状況は同様である。

のが所有者不明土地問題等の特徴である。

この点に関し、中間とりまとめは、①国土こうした事態を回避し、地籍調査等を着

交通省ＨＰ（地籍調査 Web サイト）の充実を実かつ強力に推進するためには、所有者不図ること等により国民への情報発信等の普明土地等の発生原因、現状のまま推移した

及啓発に努めること、②引き続き様々な機

場合の国土の将来像、これによる国民生活会を通じて地籍調査の進捗が遅れている市や経済活動への影響、所有者不明土地問題

区町村に国及び都道府県から働きかけるこ等に対処するための対策の意義と全体像等と、③計画準備や工程管理も含めた包括的を明確に整理して提示し、広く人々の理解な民間委託制度の活用促進、地籍アドバイと協力を求めていくことが必要であり、すザーの活用、国の基本調査や都道府県の取べての対策の基本になるものと考えられる。

組を通じた支援等に引き続き取り組むこと

現在、所有者不明土地問題等については、政を提言している。

府を挙げて各種対策の検討が進められていいずれも重要な対策であるが、基本的にるところであり、相続登記・住所変更登記の既に進められている取組であり、地籍調査義務化等、その早期実現を図る観点からも、等の推進体制をこれまでとは異なる次元に関係省庁が協力してこうした整理と情報発引き上げるためには、これらと合わせて、更信を行っていくことが期待される。

に新たな取組を検討することが必要である。

②地籍整備計画制度の改善・充実

そうした取組の一つとして考えられるもの

地籍調査は、昭和 37 年の国土調査促進特を挙げれば次のとおりである。

別措置法の制定以来、同法に基づき策定さ①所有者不明土地問題等の重大性とこれにれる国土調査事業十箇年計画に基づき実施対処するための対策の明確な提示されている。この十箇年計画は、国土交通大所有者不明土地等の問題は、今でこそ広臣が関係行政機関の長との協議、関係都道く認知されるようになったが、個人が土地府県の意見聴取を経て案を作成し、閣議決の取引に関わるのは一生に一度あるかない

定されるものであり、これに基づき実施さかの程度であり、元来人々の関心が向かいれる地籍調査には、国土調査法の特定計画

にくい分野と考えられる。また、地籍調査がを十箇年計画と読み替えて同法が適用され行われないことの社会的コストがどれだける。すなわち、都道府県は、十箇年計画に基に上るかは個々には分かりにくく、少子高づき都道府県計画（調査地域・調査面積・調査

齢化・人口減少の進展によって将来どのよ期間）を定め、国土交通大臣に報告するととうな結果が招かれるかも想像がつきにくい。

もに、同計画に基づき、関係市町村又は土地

こうした事情が、様々な政策課題と財政問改良区等と協議し、国土交通大臣の同意を得て、毎年度の事業計画（調査を行う者、調査地・表題部所有者不明土地の所有者等の探目的、調査地域、調査面積、調査期間、費用の総額）索作業等を含め、広く地籍整備を強力に推を定める。都道府県、市町村又は土地改良区

進するための計画制度とすることが有効か

等は、この事業計画に基づく地籍調査を行つ適切と考えられる。

うとされている（同法 6 条の 3・6 条の 4）。

③土地情報基盤としての地籍整備プラット

この過程の中で特に重視されるのが十箇フォームの構築

年計画の案の策定である。これまでの状況

上記(6)②⑥末尾に記したように、地籍整を転換するためには、国と都道府県・市町村

備プラットフォームについては、将来的にの間で、地籍調査の進捗率、地籍調査実施上

土地の現況（土地の所有者と所有権界＝筆界）をの課題等を踏まえつつ、地籍整備の強化に明らかにし、関連情報とともに分かりやす

向けた合意形成を図ること、都道府県別のく提供する土地情報基盤として整備するこ

将来像を想定して地籍整備の全体像を明らとが期待される。

かにし、これを実現するための 10 箇年の事

その場合の情報データの候補は、次のと業量を積み上げることが重要と考えられる。

おりである。

また、都道府県計画の策定についても、都道ⅰ 土地の表示に関する登記

府県と市町村・土地改良区等の間で、地籍整ⅱ 土地の所有権に関する登記備の全体像を明らかにし、これを実現する

ⅲ 地図及び地図に準ずる図面ための 10 箇年の事業量を具体的に積み上ⅳ 土地所在図及び地積測量図（確定測量図をげることが重要と考えられる。こうした意
味において、国→都道府県→市町村の流れではなく、十箇年計画の策定段階から都道
府県・市町村の参画を得て、関係者の意思疎含む）

ⅴ 地籍調査成果、公共測量成果及び民間測量成果（19 条 5 項指定成果等）
ⅵ 官民境界等先行調査成果及び世界測地通を図り、協力して地籍整備を推進する計系白地図画制度とすることが必要である。

このうち、ⅰ～ⅳは登記所の情報であり、また、国土調査事業十箇年計画は、十箇年

平成 16 年の不動産登記法の改正により、不に実施すべき国土調査事業の量（基準点測量

動産登記・地図及び地図に準ずる図面の電の基準点の数、基本調査、地籍調査の調査面積等）

子化、インターネットを利用したオンライを定めなければならないとされているがン申請の導入等が図られ、平成 18 年度以降、（特別措置法 3 条 3 項）
、これに加えて、既に地図情報システムの全国展開が行われてい地籍調査の進捗率、調査未実施・休止市町村

る。この情報との連携を図ることにより、次の解消、19 条 5 項指定による国土調査以外のような活用が考えられる。

の成果の活用についても記載している。今ⅰ 過去に実施した地籍調査成果の効率的後は、官民境界等先行調査の促進、地積測量

管理（最新の状況の把握と情報の更新）

図の活用、地籍整備プラットフォームの整ⅱ 地籍調査や地積測量図・確定測量図作成

備等、さらに場合によっては、法務省の法のための効率的な調査図素図の作成

14 条地図作成作業、長期相続登記等未了土

ⅲ 平成 5 年ないし平成 17 年以降に作成された地積測量図・確定測量図を活用した備」である。平成 15 年 6 月の都市再生本部

地籍図に準ずる調査図素図の作成

会合（首相官邸）において「民活と各省連携

ⅳ 世界測地系の地積測量図・確定測量図をによる地籍整備の推進」の会合指示が出さ

白地図プラットフォームに当てはめた地

れ、平成 16 年の施政方針演説において「土籍図の作成、その蓄積を活用した地籍調地の境界や権利関係を示す地籍の調査を集査の効率的実施（要検証）中して実施する」旨の小泉首相の方針が示

ⅴ 官民境界等先行調査の成果を活用したされた。この会合指示は、国において、全国

円滑・迅速な地積測量図・確定測量図の作の都市部における登記所備付地図の整備事成、その蓄積を活用した地籍調査の効率業を強力に推進し、5 年間で都市部の約 5 割

的実施を実施、10 年で概成するというものである。

ⅵ 一筆地調査から地籍図及び地籍簿の作

この方針を受け、平成 16～18 年度にかけて成に至る事務処理の効率化

都市再生街区基本調査が強力に実施され、こうした多様な機能を発揮する地籍整備

平成 17 年の不動産登記法等の改正によりプラットフォームを登記所と連携しつつ構

筆界特定制度と民間ＡＤＲ（調査士会ＡＤＲ）

築するためには、国・都道府県・市町村の協が創設された。もとより地籍調査の眼目は力が不可欠であり、これを最も効率的・実効

相隣接地所有者が土地の境界を相互確認す

的に実現する情報システムの設置・管理主

ることにあり、会合指示の目標は未だ達成

体や運営方法のあり方を今の時点から検討されていないが、それまで注目されることし、所要の体制を計画的に整備していくこの少なかった地籍整備の重要性が広く認知とが必要である。

されるとともに、同時に実施された山村境④国民・関係機関等の連携体制の充実・強化

界保全事業等とともに地籍整備の新たな展

もとより地籍整備の推進は、一人地籍調開が図られるようになったことは、極めて査担当部局の努力によってなし得るもので重要な意義があったと考えられる。

はなく、国民の理解と協力を基本として、関その意味では、骨太の方針に所有者不明

係機関等が連携して取り組むことが必要で土地問題等が取り上げられ、関係閣僚会議ある。具体的には、国・都道府県・市町村をにおいて基本方針等が決定される昨今の状通じ、登記所、農林担当部局、固定資産税担

況は、それ自体に大きな意義がある。この状

当部局、公共事業担当部局、都市整備・開発

況を活かし、今後長期にわたり本格的な少許可担当部局、民間都市開発事業者、不動産

子高齢化・人口減少が進む我が国において、仲介業者、土地家屋調査士、測量士、司法書

国土を健全な状態に維持し、さらに増大す

士等との連携を充実・強化することが必要

る一人当たり国土面積を人々の豊かさの実である。また、こうした広範な協力体制を構

現に結び付けることができるよう、国民も築するためにも、首長や議会の理解や姿勢

関係機関等も確固とした意識をもって相協が重要である。

力する体制を充実・強化していくことが切

国政レベルでこうした広範な取組が行われたのが小泉内閣のいわゆる「平成地籍整に期待される。
（以上）