2024 年 4 月 26 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 3 番 1 号
ユ ナ イ テ ッ ド ・ ア ー バ ン 投 資 法 人
代 表 者 名執行役員
朝谷健
民（コード番号：8960）
資産運用会社名
丸 紅 リ ー ト ア ド バ イ ザ ー ズ 株 式 会 社
代 表 者 名代表取締役 社長執行役員
馬躰純一
問い合わせ先ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ上薗
秀一
TEL. 03-5402-3680

国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（ランドーホテル広島プレステージ）
ユナイテッド・アーバン投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社である丸紅リートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記資産の取得を決定しましたのでお知らせいたします。
記
１．資産の取得の概要
本投資法人は次の不動産を信託する信託の受益権（以下「取得予定資産」といいます。
）を取得します。
物件番号C23

用途
（注 1）

ホテル
（ホテル）

物件名称
ランドーホテル
広島プレステージ

所在地
広島県
広島市

取得予定価格（注 2）

2,580 百万円

想定 NOI利回り

想定償却後利回り

（注 3）

（注 4）

5.5%

4.4%

取得予定日
2024 年6月3日（注 1）本投資法人の定める「用途」区分を記載しています。なお、下段括弧内は、登記簿上に表示されている種類のうち主要なものを記載しています。
（注 2）取得予定価格は、売買契約書に基づく売買価格を記載しており、取得経費、固定資産税・都市計画税並びに消費税及び地方消費税等を含みません。以下同じです。
（注 3）想定 NOI 利回りは、「想定 NOI（年間）」を取得予定価格で除して算出したものであり、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。「NOI」とは、不動産賃貸事業収入から不動産賃貸事業費用（但し、減価償却費を除きます。）を控除した金額をいい、「想定 NOI（年間）」とは、本投資法人取得後の賃貸借条件を基に算出した本投資法人取得時から 1 年間の想定の NOI です。
（注 4）想定償却後利回りは、「想定 NOI（年間）」から「想定減価償却費」を控除した額を取得予定価格で除して算出したものであり、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。
「想定減価償却費」とは、本投資法人の会計方針に則り、取得予定資産の減価償却資産の耐用年数に応じた定額法の償却率により本投資法人が試算した、本投資法人取得時から 1 年間の減価償却費の試算値です。

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２．取得の詳細
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき、本投資法人のポートフォリオのさらなる拡充を目的として、以下の取得予定資産を取得します。
当該取得決定に際しては、特に以下の点を評価しました。
（１）取得の理由① 立地について
本物件は山陽新幹線、山陽本線をはじめとする JR 各線が利用可能な「広島」駅から徒歩 5 分、路面電車として日本最大規模のネットワークを運行する広島電鉄「的場町」電停（「広島駅」電停から3 つ目）から徒歩 3 分の交通利便性の高い立地に所在しています。
広島市中心部の相生通りと平和大通りの間にある特に繁華性の高い流川エリアや八丁堀エリアまで徒歩圏内です。また、ユネスコ世界文化遺産である原爆ドームを中心とする平和記念公園や広島城等の観光スポットへのアクセスにも優れています。
広島市は、中国地方の中心都市として MICE（注 1）を含むビジネス需要が底堅くあります。また、広島市は日本三景の一つであり、かつ修学旅行先として定番の宮島への玄関口でもあり、車やバス、JR 線で約１時間でアクセス可能です。中国地方はもちろん、瀬戸内海を挟んで南側の四国地方は観光資源が豊富にあり、それらには広島駅から車・公共交通機関を使用して約 1～2 時間でアクセス可
能です。また、広島市は米国、欧州、豪州等の欧米系を中心にインバウンドの認知度も高く、ビジネス・観光いずれも宿泊需要があります。
② 建物について本物件は 2023 年 3 月竣工の 10 階建のアパートメントホテル（注 2）です。竣工時より現在のホテルオペレーター（詳細は後記③をご参照ください。）が「ランドーホテル広島プレステージ」として営業を開始しました。
総客室数は 43 室、4 名以上の利用が可能な客室を中心に構成されており、平均客室面積は 40 ㎡とゆとりある広さを確保しています。また、客室には家具やキッチン、洗濯機を含む家電が設置されており、インバウンドを含むグループやファミリーが分室することなく中長期の宿泊が可能な仕様になっています。
③ テナント等について
本物件のテナントである株式会社 Satisfill（以下、「ホテルオペレーター」といいます。）は、現在、国内主要都市で 15 カ所のアパートメントホテルの運営のほか、マンション管理事業、リフォーム事業等を手掛けており、各事業で培ったノウハウを活かした事業運営を行っています。
本物件においては、本日時点で取得先とホテルオペレーターとの間で長期の定期建物賃貸借契約（賃貸借期間 30 年）が締結されています。また、広島市のホテル客室稼働率は 67%（2023 年）（注 3）で、全国平均 57%を上回っており、ホテルオペレーターとの契約内容、ホテルの稼働状況の点からも中長期的に安定した収益が見込まれます。
（注 1）Meeting（会議・研修）・Incentive travel（研修旅行）・Convention（国際・学術会議）・Exhibition（展示会）/Event（イベント）の頭文字。
（注 2）客室内に家具、キッチン、家電等を備えた長期滞在型のホテル。
（注 3）観光庁「宿泊旅行統計調査」を基に MRA 推計。

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（２）取得の概要①

取得予定資産： 不動産を信託する信託の受益権(注 1）

②

物件名称

： ランドーホテル広島プレステージ③

取得予定価格： 2,580 百万円

④

取得決定日

： 2024 年 4 月 26 日

⑤契約締結日： 2024 年 4 月 26 日（不動産信託受益権譲渡契約の締結）

⑥

取得予定日

： 2024 年 6 月 3 日⑦取得先： 非開示（注 2）

⑧

取得資金

： 借入金及び自己資金（予定）（注 3）

⑨

支払予定日

： 2024 年 6 月 3 日⑩媒介の有無： 有(注 1） 取得予定資産は、本日現在信託設定されていませんが、取得予定日付で三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を信託受託者とする信託設定を行う予定です。
(注 2） 取得先より開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
(注 3） 取得資金については、後述の「４.決済方法」をご参照ください。

（３）取得予定資産の内容
物件名称

ランドーホテル広島プレステージ

資産の種類

不動産を信託する信託の受益権（注 1）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（注 1）

広島県広島市南区西荒神町 159 番 1
地番（注 2）
住居表示広島県広島市南区西荒神町一丁目 38 番
交通
JR「広島」駅徒歩 5 分、広島電鉄「的場町」電停徒歩 3 分
種類（注 2）
ホテル（43 室）土地
437.49 ㎡（132.34 坪）
面積（注 2）
建物
2,025.28 ㎡（612.64 坪）
構造・規模（注 2）
鉄筋コンクリート造陸屋根 10 階建
所有形態（注 2）
土地：所有権 建物：所有権
建築時期（注 2）
2023 年 3 月
建築主
株式会社 MARU
施工者
株式会社太昭組
取得予定価格2,580 百万円
鑑定評価額
2,820 百万円
価格時点
2024 年 4 月 1 日
鑑定評価機関（評価方法） 一般財団法人日本不動産研究所による鑑定評価
地震 PML9%
担保設定の有無なし
特記事項なしテナントの内容（注 3）
テナントの総数
1
敷金・保証金非開示（注 4）
総賃料収入（年間）非開示（注 4）（固定賃料）
総賃貸可能面積
2,352.06 ㎡
総賃貸面積2,352.06 ㎡
稼動率
100%
参考
想定 NOI(年間)（注 5）142 百万円
想定 NOI 利回り（注 5）
5.5％
所在地

（注 1） 取得予定資産は、本日現在信託設定されていませんが、取得予定日付で三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を信託受託者とする信託設定を行う予定です。
（注 2） 「所在地（地番）」「種類」「面積」「構造・規模」「所有形態」及び「建築時期」は登記簿上の記載に基づいています。
（注 3） 「テナントの内容」は、取得予定日時点における予定に基づき記載しています。

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（注 4） テナントより開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
（注 5） 「想定 NOI（年間）」及び「想定 NOI 利回り」については、前記「１．資産の取得の概要（注 3）」をご参照ください。なお、稼働率は 100%と想定しています。

（４）取得先の概要
取得先は国内事業会社です。当該取得先から開示することにつき同意が得られないため、詳細については開示していません。なお、当該取得先は、本日現在、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号、その後の改正を含みます。）に定める利害関係人等（以下「利害関係人等」といいます。）並びに本資産運用会社の自主ルール（利益相反対策ルール）に定めるスポンサー関係者（以下「スポンサー関係者」といいます。）のいずれにも該当しません。また、本投資法人及び本資産運用会社と当該取得先との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、当該取得先は本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者でもありません。
（５）物件取得者等の状況
取得予定資産は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にあるものからの取得ではありません。
（６）媒介の概要
媒介者は国内事業会社です。なお、媒介者は本日現在、利害関係人等及びスポンサー関係者のいずれにも該当しません。
（７）利害関係人等及びスポンサー関係者との取引該当事項はありません。
３．フォワード・コミットメント等（１）フォワード・コミットメント等（注）に該当する取得予定資産
取得予定資産の 取得はフォワード・コミットメント等に該当します。
（注）「フォワード・コミットメント等」とは、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。

（２）フォワード・コミットメント等を履行できない場合の本投資法人の財務への影響等
本投資法人は取得予定資産の取得の確実な履行を担保するため、取得先と本日付で不動産信託受益権譲渡契約を締結しました。
不動産信託受益権譲渡契約において、当事者は、相手方当事者に当該契約上の重大な義務の違反がある場合、その違反を具体的に示した書面による通知を取得予定日までに相手方当事者に対して行うことにより、当該契約を解除することができ、当該契約を解除した当事者は、相手方当事者に対して、売買代金（取得予定価格）の 2 割に相当する金額を上限とする違約金を請求できるものとされています。
本投資法人は、現在の金融市況及びその財務状況等に鑑み、取得予定資産の取得に係るフォワード・コミットメント等は本投資法人の財務及び分配金の支払等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。
４．決済方法取得資金については借入金及び自己資金を予定しており、取得予定資産引渡時に一括決済する予定です。
（注）取得資金の一部は現時点においては借入金を予定していますが、今後、決定次第改めてお知らせいたします。

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５．運用状況の見通し
本取得が業績に与える影響は軽微であり、東京証券取引所の定める開示項目の軽微基準の範囲内です。
そのため、本投資法人が 2024 年 3 月 27 日付で公表した 2024 年 11 月期（第 42 期）の分配予想の修正（注）からの修正はありません。
（注）詳細については、2024 年 3 月 27 日付「2024 年 11 月期（第 42 期）分配予想の修正に関するお知らせ」及び「2024 年 3 月 27 日
公表のプレスリリースに関する補足説明資料」をご参照ください。

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６．鑑定評価書の概要
鑑定評価額

2,820,000 千円

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2024 年 4 月 1 日（単位：千円）
項目

収益価格
直接還元法による収益価格（１）運営収益（有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥）①潜在総収益
賃料収入・共益費収入②水道光熱費収入③駐車場収入④その他収入⑤空室損失相当額⑥貸倒損失相当額（２）運営費用（⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）⑦維持管理費⑧水道光熱費⑨修繕費⑩公租公課⑪プロパティ・マネジメントフィー⑫テナント募集費用等⑬損害保険料⑭その他費用（３）運営純収益（NOI（１）-（２））（４）一時金の運用益（５）資本的支出（経常的な修繕費を含む）（６）正味純収益(NCF（３）+（４）-（５））

内容

根拠等

2,820,000
2,830,000
非開示
（注）
非開示
（注）
非開示
（注）
非開示
（注）
非開示
（注）
非開示
（注）
非開示
（注）
非開示
（注）
非開示
（注）
非開示
（注）
非開示
（注）
非開示
（注）
非開示
（注）
非開示
（注）
非開示
（注）
非開示
（注）

－－－－－－－－－－－－－－－－－

141,126

－

非開示
（注）
非開示
（注）

－－

138,716（７）還元利回り

4.9%

DCF法による収益価格

2,800,000

割引率－
鑑定機関が設定する各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件、契約条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定。
－－－

4.7%

最終還元利回り
積算価格

－

5.0%
1,900,000

土地比率49.7%、建物比率50.3%

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって特になし
留意した事項（注）本項目を開示することにより、本投資法人に競争上悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると判断し、非開示としています。

以

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上【添付資料】
参考資料 1
参考資料 2

ポートフォリオサマリー
外観写真、位置図＊

本投資法人のホームページアドレス：

7 / 9

https://www.united-reit.co.jp

参考資料 1
ポートフォリオサマリー
2024 年 6 月 28 日時点（予定）[用途別]
取得（予定）価格（注 2）比率
金額（百万円）

用途

物件数（注 1）

商業施設

38

200,55429.4%

オフィスビル

38

194,582

28.5%

ホテル

24

165,832

24.3%

住居

25

52,328

7.7%

その他

19

68,707

10.1%

合計

140

682,003100.0%[投資地域別]取得（予定）価格（注 2）比率
金額（百万円)投資地域（注 3）

物件数

東京都心 6 区

30

149,524

21.9%

東京 23 区

14

47,503

7.0%

首都圏地域

38

216,349

31.7%

地方

58

268,626

39.4%

合計

140

682,003100.0%（注 1）商業施設とオフィスビルの複合用途物件である「maricom-ISOGO・システムプラザ横浜（敷地）」及び「大阪ベイタワー」、オフィスビルとホテルの複合用途物件である「新大阪セントラルタワー」及び「ＳＳ30」は、各用途欄においてそれぞれ 1物件としてカウントしていますが、合計欄においては各物件をそれぞれ 1 物件としてカウントしています。そのため、用途別の物件数を足し合わせても、合計欄の物件数とは一致しません。
（注 2）金額は、単位未満を四捨五入して記載しています。したがって、記載されている金額を足し合わせても、合計値と一致しない場合があります。また、取得（予定）価格の合計値に占める比率は、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。
したがって、記載されている比率を足し合わせても、合計値と一致しない場合があります。
（注 3）「投資地域」の区分は下記のとおりです。
首都圏（注a）

地方（注b）

東京都心6区
東京23区
首都圏地域
政令指定都市（首都圏所在のものを除きます。）をはじめとする日本全国
千代田区、港区、中央区、
東京都内23区から東京都心
首都圏から東京都内23区をの主要都市（周辺部を含みます。）
新宿区、渋谷区、品川区
6区を除いた地域除いた地域（注a）首都圏とは、1都7県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）をいいます。
（注b）「地方」とは「大阪圏：大阪府、京都府及び兵庫県」、「名古屋圏：愛知県、三重県及び岐阜県」及び「その他：首都圏、大阪圏、名古屋圏に含まれない地域の総称」をいい、それぞれ「地方（大阪圏）」「地方（名古屋圏）」及び「地方（その他）」と表記しています。

（注 4）上表に含まれる取得予定資産は以下のとおりです。
用途

種類

投資地域

ホテル

ホテル

地方

オフィスビル

事務所

物件名称

取得予定日

ランド―ホテル広島

2024 年

プレステージ

6月3日

東京都心

飯田橋プラーノ2024 年

6区（追加取得）

6 月 26 日

取得予定価格金額(百万円)
比率
2,580

0.4%

383

0.1%

（注 5）「川崎東芝ビル」（譲渡予定日 2024 年 6 月 28 日、譲渡予定価格 19,000 百万円（取得価格 19,200 百万円））については、譲渡が予定どおり実施されることを前提として上表から除外しています。詳細は 2024 年 3 月 27 日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（川崎東芝ビル）」をご参照ください。
（注 6）直近のポートフォリオ一覧については、本投資法人のホームページでもご確認いただけます。
https://www.united-reit.co.jp/ja/portfolio/index.html

8 / 9参考資料 2【

【外観写真 】

位置図 】

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