研究報告
研究報告
法令上の「都市開発」の今後
都市研究センター研究主幹
吉田 英一

１．はじめに我が国において、いわゆる「都市開発」が推進され始めて以来、相当期間を経過したが、社会経済情勢の変化を踏まえ、今な
お、その内容を変化させつつ、「都市開発」
が活発に計画され、実施されているところ
である。
この間、
「都市開発」を巡る様々な法制度も整備されてきたが、「都市開発」の内容は、に掲載した次の拙稿を基に加筆再編集したものである。
・「法令上の「都市開発」について」
（2016
年２月）
・
「竣工予定の事業から見た今後の都市開発の動向について」（2016 年４月）

２．法令上の「都市」及び「都市開発」の用例

これら法令における「都市開発」の字句をここでは、法令上の「都市」及び「都市超えて変化してきているように思われる。

開発」の用例とその内容を明らかにするこ

本稿においては、
これまでの法令上の「都ととする。なお、当該用例の調査方法につ市開発」の用例とその内容を明らかにする

いては、補注を参照頂きたい。

とともに、最近の「都市開発」の内容の変化を踏まえ、今後促進すべき法令上の「都（１）「都市」の主な用例

市開発」について考察を加えることとする。
なお、本稿は、都市研究センター研究コ
ラム「Research Memo」（ http://www.minto.or.jp/print/urbanstu
dy/research.html）

法令上の「都市」の主な用例は、他法令に定められた用語の引用等を除き、図表１のとおりであった。

【図表１】法令上の「都市」の主な用例

これらの用例を見ると、「都市」という語
句は、特段の定義や略称を定める規定を設

上記グループごとの具体的な用例は、次のとおりである。

けて使われている場合を除き、次のア又はイの意味で使われているものと思われる。
ア

土地や建物だけでなく、機能や景観、①区域の名称の一部として使用されているもの

環境、住民、活動など都市を形成してい次のアからウまでの「都市開発区域」とる様々な要素を含めて「都市」と呼称しいう名称の一部として使われているもので

ているもの

ある。

イ

アの都市を形成している土地の区域という意味で「都市」と呼称しているもア

首都圏整備法（昭和 31 年法律第 83 号）の第 25 条第１項の「都市開発区域」

なお、今回の調査対象法令には該当しな

首都圏の地域のうち、都市として発展さい法令におけるものも含めると、定義が設せることを適当とする区域とされている。

けられたものであるが、地方自治法（昭和なお、昭和 31 年の首都圏整備法公布当

22 年法律第 67 号）第 252 条の 19 第１項

時は、「市街地開発区域」という名称とされに規定する「指定都市」（政令で指定する人ていたが、その後、首都圏整備法及び首都口 50 万以上の市）など、上記ア及びイ以圏市街地開発区域整備法の一部を改正する

外に、一定の地方公共団体という意味で使法律（昭和 40 年法律第 138 号）によってわれている例がある。

首都圏整備法が改正され、現行の「都市開発区域」という名称とされたものである。

（２）「都市開発」の用例「都市開発」については、今回調査対象とした現行法令及び廃止法令上に「都市開発」単独の用例はなかったが、現行の法律において、一連の語句中の一部として使用されている用例があり、その「都市開発」の使い方は、次の４つのグループに整理することができた。
①区域の名称の一部として使用されているもの②資金の名称の一部として使用されているもの③事業の名称の一部として使用されてい
るもの
④その他

その趣旨については、首都圏整備法及び首都圏市街地開発区域整備法の一部を改正する法律案の国会における当時の提案理由及び趣旨の説明（昭和 40 年３月 18 日参議
院建設委員会・昭和 40 年５月 18 日衆議院
建設委員会）によると、「現在の市街地開発
区域を都市開発区域と改称し、従前のように工業都市または住居都市としての機能のみならず、研究学園都市その他の性格を有する都市としても発展せしめることができるものとし」とされている。
※参考 首都圏整備法（都市開発区域の指定）第二十五条 国土交通大臣は、既成市街地への産業及び人口の集中傾向を緩和し、首都圏の地域内の産業及び人口の適正な配置を図るため必要があると認めるときは、既成市街地及び近郊整備地帯以外の首都圏

の地域のうち、工業都市、住居都市その他の都市として発展させることを適当とする区域を都市開発区域として指定することができる。
２ 略※参考 制定当初の首都圏整備法の市街地開発区域関係規定（市街地開発区域の指定）第二十四条 委員会は、既成市街地への産業
及び人口の集中傾向を緩和し、首都圏の地
域内の産業及び人口の適正な配置を図る
ため必要があると認めるときは、工業都市
又は住居都市として発展させることを適当とする既成市街地の周辺地域内の区域
を市街地開発区域として指定することが
できる。
２・３ 略

イ

近畿圏整備法（昭和 38 年法律第 129号）第 12 条第１項の「都市開発区域」
近畿圏の地域のうち、都市として開発することを必要とする区域とされている。

第十四条 国土交通大臣は、中部圏の均衡ある発展を図るため、都市整備区域以外の中部圏の地域のうち、工業等の産業都市その他当該地域の発展の中心的な都市として開発整備することを必要とする区域を都
市開発区域として指定することができる。
２ 略

以上のように「都市開発区域」という語句中の「都市開発」は、いずれも「都市として開発（整備）する」の意味で使われている。

②資金の名称の一部として使用されているもの
具体的には、都市開発資金の貸付けに関する法律の「都市開発資金」である。
同法の規定中に「都市開発資金」を定義

なお、この近畿圏整備法が、今回、調査する部分はないが、法律の題名及び第１条

した中では、「都市開発」の字句が使われたの見出しにおいて一定の資金を「都市開発最も古い法令であった。

資金」と呼称している。

※参考 近畿圏整備法（都市開発区域の指定）第十二条 国土交通大臣は、既成都市区域への産業及び人口の過度の集中傾向を緩和
し、近畿圏の地域内の産業及び人口の適正な配置を図るため必要があると認めるときは、既成都市区域及び近郊整備区域以外の近畿圏の地域のうち、工業都市、住居都
市その他の都市として開発することを必要とする区域を都市開発区域として指定することができる。
２ 略

昭和 41 年の同法制定当初においては、
次に掲げる資金が「都市開発資金」とされていた。
・首都圏の既成市街地における工業等の制限に関する法律（昭和 34 年法律第 17 号）
又は近畿圏の既成都市区域における工場等の制限に関する法律（昭和 39 年法律第 144号）に規定により、工場等制限区域内において新設が制限されていた制限施設（一の中部圏開発整備法（昭和 41 年法律第団地内にある作業場又は教室で、その床面

102 号）第 14 条第１項の「都市開発区

積の合計がそれぞれ基準面積以上であるも域」の）等の敷地で、都市の機能を維持し、及中部圏の地域のうち、当該地域の発展のび増進するため計画的に整備改善を図る必中心的な都市として開発整備することを必要がある重要な市街地の区域内にあるもの

要とする区域とされている。

の買取りに必要な資金

ウ※参考 中部圏開発整備法（都市開発区域の指定）

・人口の集中の著しい一定の大都市（その周辺の地域を含む。
）の秩序ある発展を図る

ために整備されるべき主要な道路、公園、緑地、広場等の公共施設で、都市計画法（大正８年法律第 36 号）の規定により都市計画として決定されたものの区域内の土地の買取りに必要な資金
制定時の都市開発資金の貸付けに関する第一は、国は、地方公共団体に対し、首都圏の工業等制限区域または近畿圏の工場等制限区域内の工場等の敷地で、計画的に整備改善をはかる必要がある区域内にあるもの及び政令で定める大都市の秩序ある発展をはかるために整備されるべき主要な道路、公園等の公共施設で都市計画として決定された
ものの区域内の土地の買い取りに必要な資金を貸し付けることができるものとしてお
ります。
（以下略）
」

法律案の提案理由及びその要旨の説明（昭和 41 年２月 23 日衆議院建設委員会・昭和

その後の法改正により、貸付対象は変化

41 年３月 10 日参議院建設委員会）によれし、現行の都市開発資金の貸付けに関するば、これらの資金は、大都市における都市

法律においては、次に掲げる資金が「都市の機能を維持し、及び増進するために行わ開発資金」とされているところである。

れる事業の用に供される土地の先行取得に・道路、公園、緑地、広場等の公共施設で、要する資金を貸し付けるものであった。

都市計画において定められたものの区域内※参考 制定時の都市開発資金の貸付けに関する法律案の提案理由及びその要旨の説
明【抜粋】（昭和 41 年２月 23 日衆議院建設委員会・昭和 41 年３月 10 日参議院建設委員会）の土地の買取りに必要な資金「最近における大都市への著しい人口の集中に伴い、市街地の再開発を推進するとともに、都市形成の骨格となるべき主要な公共施設を計画的に整備することが緊急の要請となっております。
東京、大阪等の既成市街地には多数の工場が混在して公害を発生させるなど、環境悪化の原因となっておりますので、これらの地域か
ら他の地域へ移転しようとする工場等の敷地を地方公共団体が買い取ることによって、工場等の移転を促進するとともに、移転あと地を将来総合的な計画に基づいて行なわれる市街地の整備改善のために利用することにより、市街地の再開発を計画的に推進することが必要であります。
また、都市計画として決定された主要な公共施設の予定地については、地方公共団体がこれを買い取ることによって予定地内における建築等を抑制し、将来主要な公共施設の整備の計画的な施行を確保する必要があります。
このように、大都市における都市の機能を維持し、及び増進するために行なわれる事業の用に供される土地を地方公共団体が先行的に取得する場合において、国が地方公共団体に対して、長期、低利の資金を貸し付けることとする必要がありますので、ここにこの法律案を提出した次第であります。
以下、この法律案の要旨を御説明申し上げます。

る重要な市街地の区域内にあり、その計画

・都市計画に定められた一定の区域内にある土地で、都市の機能を維持し、及び増進するため計画的に整備改善を図る必要があ

的な整備改善を促進するために有効に利用できるもの買取りに必要な資金
・地方公共団体が防災街区整備推進機構、
中心市街地整備推進機構、都市再生推進法
人、独立行政法人都市再生機構、土地開発
公社、民間都市開発推進機構等による一定の事業に要する費用に充てる資金又は市街
地再開発事業若しくは土地区画整理事業に関する一定の資金の貸付けを行うときにおける当該貸付けに必要な資金
以上のような資金の内容にかんがみると、現行の「都市開発資金」は、広く「都市にとって有益な事業のための資金」といった意味で使われているものと思われる。
※参考 都市開発資金の貸付けに関する法
律（都市開発資金の貸付け）
第一条 国は、地方公共団体に対し、次に掲げる土地の買取りに必要な資金を貸し付

けることができる。
一 人口の集中の著しい政令で定める大都市（その周辺の地域を含む。）又は地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律 （平成四年法律第七十六号）第四条第一項の規定により指定された地方拠点都市地域の中心となる都市で政令で定めるもの（その周辺の地域を含む。）の秩序ある発展を図るために整備されるべき主要な道路、公園、緑地、広場その他の政令で定める公共施設で、都市計画において定められたものの区域内の土地
二 次に掲げる土地（イからニまでに掲げる土地にあつては都市計画法 （昭和四十三年法律第百号）第十二条の四第一項第二号に規定する防災街区整備地区計画の区域で政令で定めるもの及び同法第八条第一項第三号に規定する高度利用地区の区域その他の政令で定める区域の内にあるものに限る。）で、都市の機能を維持し、及び増進するため計画的に整備改善を図る必要がある重要な市
街地の区域内にあり、その計画的な整備改善を促進するために有効に利用でき
るもの
イ～ヘ 略
２ 国は、地方公共団体が次に掲げる資金の貸付けを行うときは、当該地方公共団体に対し、当該貸付けに必要な資金を貸し付けることができる。
一 密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（平成九年法律第四十九号）第三百条第一項の規定により指定された防災街区整備推進機構で政令で定めるものに対する同法第三百一条
第三号に規定する土地で政令で定めるもののうち前項第二号に掲げる土地に該当するものの買取りに要する費用に充てる資金の貸付け
二 中心市街地の活性化に関する法律第六十一条第一項の規定により指定された中心市街地整備推進機構で政令で定めるものに対する同法第六十二条第三号に規定する土地のうち前項第二号に掲げる土地に該当するものの買取りに要する費用に充てる資金の貸付け
３ 国は、市街地再開発事業（都市再開発法（昭和四十四年法律第三十八号）による市
街地再開発事業をいう。以下同じ。）による土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新に資するため、地方公共団体
が次に掲げる貸付けを行う場合において、特に必要があると認めるときは、当該地方公共団体に対し、当該貸付けに必要な資金の二分の一以内を貸し付けることができ
る。
一・二 略

４

国は、土地区画整理事業（土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）による土地区画整理事業をいう。以下同じ。）に関し地方公共団体が次に掲げる貸付けを行う場合において、特に必要があると認めるときは、当該地方公共団体に対し、当該貸付けに必要な資金の二分の一以内を貸し付けることができる。
一～四 略
５ 国は、地方公共団体に対し、土地区画整理組合が国土交通省令で定める土地区画整理事業の施行の推進を図るための措置を講じたにもかかわらず、その施行する土地区画整理事業を遂行することができな
いと認められるに至つた場合において、当該地方公共団体が、その施行地区となつている区域について新たに施行者となり、土地区画整理法第百二十八条第二項の規定により当該土地区画整理組合から引き継いで施行することとなつた土地区画整理事業（前項第一号から第三号までに規定する土地区画整理事業で、施行地区の面積、公共施設の種類及び規模等がそれぞれ当該各号の政令で定める基準に適合するものに限る。）に要する費用で政令で定める範囲内のものに充てる資金を貸し付けることができる。
６ 国は、地方公共団体が、都市再生特別措置法（平成十四年法律第二十二号）第百十八条第一項の規定により指定された都市再生推進法人又はまちづくりの推進を図る活動を行うことを目的とする法人（いずれも政令で定める要件に該当するものに限る。）に対する同法第百十九条第三号に規定する事業に要する費用で政令で定める範囲内のものに充てるための無利子の資金の貸付けを行うときは、当該地方公共団体に対し、当該貸付けに必要な資金の二分の一以内を貸し付けることができる。
７ 国は、独立行政法人都市再生機構に対し、独立行政法人都市再生機構法（平成十五年
法律第百号）第十一条第一項第一号から第五号まで、第七号、第九号及び第十号に掲げる業務（委託に基づき行うものを除く。
）に要する資金の一部を貸し付けることができる。
８ 国は、土地開発公社に対し、公有地の拡大の推進に関する法律 （昭和四十七年法
律第六十六号）第六条第一項の手続による土地の買取りに必要な資金を貸し付けることができる。
９ 国は、民間都市開発の推進に関する特別措置法（昭和六十二年法律第六十二号。以
下「民間都市開発法」という。）第三条第一項の規定により指定された民間都市開発推進機構（以下「民間都市機構」という。）
に対し、同法第四条第一項第一号及び第二号 に掲げる業務に要する資金の一部を貸し付けることができる。
※参考 制定当初の都市開発資金の貸付けに関する法律第１条（都市開発資金の貸付け）
第一条 国は、地方公共団体に対し、次に掲げる土地の買取りに必要な資金を貸し付けることができる。
一 次に掲げる施設及びこれと密接な関連を有する政令で定める施設並びにこ
れらの施設の附帯施設の敷地で、都市の機能を維持し、及び増進するため計画的に整備改善を図る必要がある重要な市
街地の区域内にあるもの
イ 首都圏の既成市街地における工業等の制限に関する法律（昭和三十四年
法律第十七号）第三条に規定する工業等制限区域内の同法第二条第四項に規定する制限施設
ロ 近畿圏の既成都市区域における工場等の制限に関する法律（昭和三十九年法律第百四十四号）第三条に規定す
る工場等制限区域内の同法第二条第四項に規定する制限施設
二 人口の集中の著しい政令で定める大都市（その周辺の地域を含む。）の秩序ある発展を図るために整備されるべき
主要な道路、公園、緑地、広場その他の政令で定める公共施設で、都市計画法（大正八年法律第三十六号）第三条の規定により都市計画として決定されたものの区域内の土地とは、民間事業者によつて行われる次に掲げる事業をいう。
一 都市における土地の合理的かつ健全な利用及び都市機能の増進に寄与する建築物及びその敷地の整備に関する事
業（これに附帯する事業を含む。）のう
ち公共施設の整備を伴うものであつて、政令で定める要件に該当するもの
二 都市計画法（昭和四十三年法律第百号）
第四条第六項の都市計画施設のうち政令で定めるものの整備に関する事業であって、同法第五十九条第四項の認可を
受けたもの

イ

規定する「都市開発事業」※参考 都市再生特別措置法（定義）
第二条 この法律において「都市開発事業」とは、都市における土地の合理的かつ健全な利用及び都市機能の増進に寄与する建築物及びその敷地の整備に関する事業（これに附帯する事業を含む。）のうち公共施設の整備を伴うものをいう。
２ この法律において「公共施設」とは、道路、公園、広場その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。
３～５ 略

ウ③事業の名称の一部として使用されているもの
次のアからエまでの事業の名称の一部として使われているものである。
いずれも、それぞれの法律において定義が定められている。
ア

民間都市開発の推進に関する特別措置法第２条第２項に規定する「民間都市開発事業」※参考 民間都市開発の推進に関する特別措置法（定義）第二条 この法律において「公共施設」とは、道路、公園、広場その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。
２ この法律において「民間都市開発事業」

都市再生特別措置法第２条第１項に都市の低炭素化の促進に関する法律（平成 24 年法律第 84 号）第９条第１項に規定する「集約都市開発事業」※参考 都市の低炭素化の促進に関する法
律（低炭素まちづくり計画）
第七条 市町村は、単独で又は共同して、基本方針に基づき、当該市町村の区域内の区域（都市計画法 （昭和四十三年法律第百号）第七条第一項に規定する市街化区域の区域（同項に規定する区域区分に関する都
市計画が定められていない同法第四条第二項に規定する都市計画区域にあっては、同法第八条第一項第一号に規定する用途地域が定められている土地の区域。第五十三条第一項において「市街化区域等」という。
）に限る。）であって都市の低炭素化の促進に関する施策を総合的に推進することが効果的であると認められるものについて、低炭素まちづくり計画を作成することができる。
２～８ 略（集約都市開発事業計画の認定）

第九条 第七条第二項第二号イに掲げる事項が記載された低炭素まちづくり計画に係る計画区域内における病院、共同住宅その他の多数の者が利用する建築物（以下「特定建築物」という。）及びその敷地の整備に関する事業（これと併せて整備する
道路、公園その他の公共施設（次条第一項
第三号において「特定公共施設」という。
）の整備に関する事業を含む。）並びにこれに附帯する事業であって、都市機能の集約を図るための拠点の形成に資するもの（以下「集約都市開発事業」という。）を施行
しようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、当該低炭素まちづくり計画に即して集約都市開発事業に関する計画（以下「集約都市開発事業計画」という。
）
を作成し、市町村長の認定を申請すること
ができる。
２ 略

開発その他都市計画の適切な遂行」という字句が、都市再開発法の題名及び第２条の３においては「都市再開発」という字句が用いられている。いずれも、これらを定義する規定は置かれていない。
都市計画法第３条第１項の規定は、「都市の整備、開発」と「都市計画の適切な遂行」
を並べて、国及び地方公共団体に努力を義務付けた規定であり、内容を問わずに「都市」という区域内の整備、開発の努力を定めたものとは解しにくく、上記①と同様、「都市として開発（整備）する」という意
味で使われているものと思われる。

エ

株式会社海外交通・都市開発事業支援

また、都市再開発法に「都市再開発」の機構法第２条第２項に規定する「都市開発ための手法として定められている市街地再事業」

開発事業は「市街地の土地の合理的かつ健※参考 株式会社海外交通・都市開発事業支
援機構法
（定義）
第二条 略
２ この法律において「都市開発事業」とは、次に掲げる事業をいう。
一 都市における土地の合理的かつ健全な利用及び都市機能の増進に寄与する建築物及びその敷地の整備又は維持管理を行う事業であって、次に掲げる要件に該当するものイ 道路、公園、下水道その他の国土交
通省令で定める公共の用に供する施設の整備を伴うものであること。
ロ 当該事業が行われる区域の面積が国土交通省令で定める規模以上であること。
二 公園、下水道その他の都市機能の増進に資するものとして国土交通省令で定める施設の運営又は維持管理を行う事
業
３ 略

全な高度利用と都市機能の更新とを図るた
め、都市計画法（昭和四十三年法律第百号）
及びこの法律（第七章を除く。）で定めるところに従って行われる建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事業並びにこれに附帯する事業をいい」と規定され（同法第２条第１号）、また、同法により都道府県知事の認定を受けることができる「再開発事業」が「建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事業並びにこれに附帯する事業であつて、市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新に資するもの（市街地再開発事業を除く。以下この章において「再開発事業」という。）」と規定されている（同法④その他

第 129 条の２第１項）ことから、これらは上記③に類する用例と考えられる。

「都市開発」という字句そのものではな
ないが、都市計画法（昭和 43 年法律第 100号）第３条第１項においては「都市の整備、※参考 都市計画法（昭和 43 年法律第 100号）（国、地方公共団体及び住民の責務）

第三条 国及び地方公共団体は、都市の整備、開発その他都市計画の適切な遂行に努めなければならない。
２・３ 略※参考 都市再開発法（都市再開発方針）
第二条の三 人口の集中の特に著しい政令で定める大都市を含む都市計画区域内の市街化区域（都市計画法第七条第一項に規定する市街化区域をいう。以下同じ。）に
おいては、都市計画に、次の各号に掲げる事項を明らかにした都市再開発の方針を定めるよう努めるものとする。
一 当該都市計画区域内にある計画的な再開発が必要な市街地に係る再開発の目標並びに当該市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用及び都市機能の更新に関する方針
二 前号の市街地のうち特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区及び当該地区の整備又は開発の計画の概要
２ 前項の都市計画区域以外の都市計画区
域内の市街化区域においては、都市計画に、
当該市街化区域内にある計画的な再開発が必要な市街地のうち特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区及び当該地区の整備又は開発の計画の概要を明らかにした都市再開発の方針を定めることができる。
３ 国及び地方公共団体は、前二項の都市再開発の方針に従い、第一項第二号又は前項の地区の再開発を促進するため、市街地の再開発に関する事業の実施その他の必要な措置を講ずるよう努めなければならない。

①土地を都市として開発すること。
具体的には、土地を、都市を成立させるために必要な公共施設や建物というハードに加え、機能や活動といったソフトを備えた区域とすることを意味するものと考えられる。なお、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号）第４条第 12 項において、「この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう」と定義しているように、「土地」と「開発」は、法令上の用語としても、また、
一般的な用語としても、イメージとして関連性が強いように思われる。
この意味での「都市開発」の中の「都市」
は、上記２（２）で述べた「都市」の意味のうち、同アの「土地や建物だけでなく、機能や景観、環境、住民、活動など都市を形成している様々な要素を含めて「都市」と呼称しているもの」であると考えられ、基盤整備を行わず、又は不十分なままに実施される乱開発と言われるようなものは、
この意味での「都市開発」には該当しないこととなる。

３．これまでの法令上の「都市開発」の意
味②都市のために有益な建物その他の施設
以上のように、法令上の「都市開発」のの整備等を行うこと。

用例は名称の一部として使用されているものに限られ、直接的に「都市開発」を定めこの意味で「都市開発」と使用する場合た規定は存在しなかったが、上記の用例をには、都市のために有益かどうかが重要な踏まえると、「都市開発」とは、次の①又は要件となり、個々の法令の目的するところ②のいずれかに該当する意味で使用されてに従って、さらに具体的な要件が設定されいるものと考えられる。

ることとなる。この意味での「都市開発」の中「都市」も、上記２（２）で述べた「都市」の意味のうち、同アの「土地や建物だ

けでなく、機能や景観、環境、住民、活動

上記①及び②ともに「都市開発」は基本など都市を形成している様々な要素を含め的にプラスイメージを伴うものであることて「都市」と呼称しているもの」である。

も理由の一つであろうか、
その「都市開発」

したがって、単に外形的に高層のビルをを具体的に実施するために法令上定められ

新築することのみをもっては、この意味でた事業については、当該事業の目的な内容、の「都市開発」には該当しないこととなる。

性格等に異なるとはいえ、一定の事業反対

なお、整備を行わずに建築物及びその敷者がいても行政的に実施を強制することが地の維持管理を行う場合を含む用例も見ら許容されたり、資金的な援助が認められたれることから、「都市開発」という用語を使りと幅は広いものの法令上当該事業を促進用したからといって、建築物とその敷地のする何らかの効果が認められている。

いずれか一方のみを整備する場合や維持管

今後も法令上促進すべき「都市開発」の理のみを行い、施設の建設や改良、修繕等

内容を考えるに当たっては、上記①及び②を行わない場合を排除しなければならない

いずれの意味においても、「都市」とはどのものではなく、個々の法律の目的に沿って、ようなものであるべきか、何をもって「都実態を的確に反映した定義を行えば足りる市」にとって有益と考えるべきかという、と考えられる。ただ、整備を行う場合を含

その時々の社会経済情勢や地域によって異

まずに、維持管理のみの意であれば、「都市なりうる価値に関する部分が含まれている開発」ではなく、他の呼称が使われること概念であることに留意する必要がある。

が想定される。
また、公共施設等の整備を伴うことを要件とする場合としない場合があるが、公共施設の整備を伴わない場合も、前述したとおり、建物の用途、性能等において都市にとって有益なものあることが要件とされていれば、公共施設の整備を伴わない場合であっても、これまでの法令上の「都市開発」の使われ方に反するものではないと考えられる。一方、公共施設の整備のみで「都市開発」と呼称した法令の用例はなく、建物の整備等と合わせて「都市開発」と総称した用例であること等を踏まえると、公共施設の整備等のみの意であれば、「都市開発」
ではなく、他の呼称が使われることが想定される。

４．竣工予定の事業からみた今後の「都市開発」の動向
ここでは、今後の「都市開発」とは、どのような内容のものとなっていくであろう
か、平成 28（2016）年３月末までに、事業者自ら又は所在地方公共団体が発表したもの、新聞記事として掲載されたもの等何らかの方法で当該計画が公表されている都
市開発事業のうち、筆者において把握することができた都市開発事業 369 件（竣工時
期未定のもの 15 件を含む。）を対象として考察することとする。

（１）対象事業の概況対象とした都市開発事業を主たる用途別に分類すると、オフィス 112 件（構成比30.4%）、商業施設 82 件（同 22.2%）、物流

13 件（同 3.5%））、その他 29 件（同 7.9%）

施設 70 件（同 19.0%））、住宅 32 件（8.7%）、であった（図表２）。

ホテル 31 件（同 8.4%））、医療・介護施設【図表２【図表２】対象事業の主たる用途別割合

なお、「その他」を主たる用途とする事業

福岡県 13 件（3.5％）％）、宮城県 11 件（3.0%）、

として分類したものは、日帰り温泉施設、兵庫県９件（同 2.4%））、北海道・広島県各

屋内運動場、テーマパーク、大学院、大学、８件（同各 2.2%）、その他 63 件（同 17.1%）

専門学校、劇場、研究所、コンベンションであった（図表３）。

施設、図書館、スポーツアリーナ、城郭施三大都市圏プラスアルファ（ブロック中

設、文化芸術施設等及び主たる用途が未定

枢都市）を中心とする傾向が続く（拙稿「近のものである。

年の建築着工の状況から見た都市開発の動地域別には、東京都 146 件（構成比向について」都市研究センター
向について」都市研究センターResearch

39.6%）、神奈川県 31 件（同 8.4%）、埼玉

Memo 平成 28（2016）年２月）年２月

県・千葉県各 22 件（同各 6.0%）
6.0% 、愛知県

http://www.minto.or.jp/print/urbanstudy/

19 件（同 5.1%）、大阪府 17 件（4.6%）、

pdf/research_30.pdf）。

【図表３【図表３】対象事業の都道府県別割合

オフィスを主たる用途とする事業につい大阪府 12 件（同 16.9%））、神奈川県９件（同ては、全都道府県のうち 10 都道府県にし12.7%）、東京都７件（同 9.9%
9.9%）、茨城県・か見られず、特定地域に集中している上、兵庫県各４件（同各 5.6%））などとなってお中でも東京都が 88 件（構成比 78.6%）とり、首都圏周辺や近畿圏周辺において引き圧倒的であり、これに次ぐのは神奈川県、続き、積極的に実施が予定されている。

愛知県、大阪府の各４件（同各 3.6%）であ住宅を主たる用途とする事住宅を主たる用途とする事業については、った。三大都市圏が大部分を占める状況と

東京都 14 件（構成比 43.8%
43.8%）、その他の地なっている。

域では多い地域でも３件以下となっている。

商業施設を主たる用途とする事業については、東京都 16 件（構成比 19.5%）、神奈

住宅は、主たる用途というよりも、他の主たる用途に併設される場合が多い。

川県８件（同 9.8%））、宮城県６件（同 7.3%）、

ホテルを主たる用途とする事業について

埼玉県４件（同 4.9%））などとなっているが、は、東京都が最も多く、10 件（構成比 32.3％）

全体では 29 都道府県と比較的広汎に実施であるが、別途、他の用途を主たる用途とされる予定であり、地方部において行われり、地方部において行われする事業についてホテルを併設するものがる都市開発事業としては、商業施設を主た30 件あることから、これらも含めて都道府る用途とする事業が中心的なものとなって県別に見ると、東京都 21 件（同 34.4%）、いる。

愛知県・沖縄県各５件（同各 8.2%）、石川

物流施設を主たる用途とする事業につい県・福岡県各４件（同各 6.6%
6.6%）、広島県３ては、全都道府県のうち９都府県と限られ件（同 4.9%））、宮城県・神奈川県・福井県・た地域でしか見られなかったが、千葉県 18

京都府・大阪府・熊本県各２件（同各 3.3%）、

件（構成比 25.4%）、
埼玉県 14 件（同 19.7%）、

その他７件（同 11.5%）となっている。大）となっている。大

都市圏のほか、観光客への対応を図ろうと支援センター、起業支援施設（インキュベする各地方において実施されようとしていートオフィス等）、子育て支援施設（保育所るものと考えられる。また、ホテルのタイ等）、ボランティアセンター、福祉施設、老プも、ラグジュアリーホテル、リゾートホ

人ホーム、温浴施設、大学、専修学校、放テル、
シティホテル、
ビジネスホテルと様々

送局、観光関連施設（観光ステーション等）、となっている。

展望施設、消防署出張所、交番、区役所、

医療・介護施設を主たる用途とする事業

神社、教会、サービスアパートメント（フについては、東京都・神奈川県各３件（構

ロントサービスやハウスクリーニングサー

成比各 23.1%）、北海道２件（同 15.4%）

ビス等ホテルのようなサービスを利用するなどとなっている。

ことができる高級賃貸マンション）、多言語に対応可能な医療・生活コンシェルジュ機（２）対象事業の特色能等がある。
従来は比較的専用の施設が多かったと思

ここでは、対象事業の内容からみて、その特色と思われる事項を挙げる。

われる物流施設についても、当該建物の全部を倉庫として利用するのではなく、事務所や飲食施設、コンビニエンスストア、託①複合用途
対象事業の内容を見ると、その多くが２児所等を併設する複合用途のものが見られる。

以上の用途に供する部分を有する事業である。主たる用途として前述したオフィス、
商業施設、物流施設、住宅、ホテル、医療・介護施設、その他を主たる用途としつつ、これらを組み合わせたり、
さらに、他の様々な用途が複合したものが多く見られる。
併設される様々な用途としては、多目的ホール、劇場、能楽堂、展示場、会議場、映画館、結婚式場、博物館、美術館、図書館、体育館、スポーツクラブ、海外企業等②公共空間との融合
必ずしも、事業により整備される公共施設すべてが公表された資料によって明らかになっているわけではないが、事業により何らかの公共施設が整備されることが明らかな例は多く存在し、整備される公共施設
は、図表４のとおりである。

【図表４【図表４】対象事業により整備される公共施設
単位：件

これまでも都市開発事業により整備され路付替えによる街区分割）
路付替えによる街区分割）を行う事業も見てきた広場や公園・緑地に加え、東日本大受けられる。昨今の自転車通勤需要に対応

震災を踏まえ、多目的ホールや広場等の帰するため、駐輪場の確保とともに、ビル到宅困難者受入スペースとしての活用を予定

着後、リフレッシュ用のシャワー室も完備

したり、防災用備蓄倉庫、マンホールトイ

する事例もあった。

レ、防災井戸等の防災設備を設置する事業

これらは、時間や場面を限ってではあるが、特にオフィスを主たる用途とする事業

ものの、本来の施設利用者でない者に開放に目立つ。

することを前提とし、また、公共空間とのまた、上空・地上・地下の重層的な歩行融合を強めることにつながり、さらには、空間（ペデストリアン・デッキ、歩行者通

公共空間を介して、当該事業の区域内に限路、地下連絡通路）、歩行者動線のバリアフ

らず、周辺地域や都市全体との連続性を確リー化等により歩行者空間の充実を図り、保することとなるように思われる。

回遊性の高い歩行者ネットワークを実現しなお、「その他」の公共施設としては、浮きようとする事業が多い。

桟橋、下水ポンプ場、変電所、地域総合防水辺空間や緑の遊歩道の整備、地区周辺

災拠点（災害時に行政・周
災拠点（災害時に行政・周辺の事業者等が道路の電線類地中化、バス関連施設（バス

集まり災害対策会議等を開催）等があった。

ターミナル（空港リムジンバスの発着場を含む。）、観光バス乗降口）や駅関連施設（駅③保存・復元・リノベーション

施設、駅地下連絡通路、駅広場等）の整備、
さらに、数は少ないものの、街区再編（道路廃止による大街区化、二街区一体化、道対象事業のほとんどは建物を新築するものであるが、歴史の継承による景観づくり
や残された緑と歴史的・文化的環境の保全、

文化歴史への配慮、地域・歴史性をふまえ保、周辺から見た良好な景観への配慮や景た開発を事業のテーマの一つとして掲げる観の創造、古都の格式と風情・情緒を体感

ものが見受けられる。

できるエントランスやロビーの意匠などが具体的には、事業と連動した隣接地の神挙げられる。

社の改修や緑化等、隣接神社と一体となっまた、対象事業が評価認証を既に取得し、た広場空間の整備、地区内の歴史的建造又は取得を予定している場合が目立つ。そ物・土木遺構の保全活用、歴史的建造物ののような評価認証制度として挙げられたも再現、オフィスビルのリノベーションによのとしては、次のものがあった。

るホテルへの再生を行うものがあった。
これらの事業は、そのような事業内容を

ア CASBEE（Comprehensive Assessment

セールスポイントとして挙げていることか

System for Built Environment Efficiency

ら、今後、既存の建物、遺構等の現物保存、キャスビー：建築環境総合性能評価システ

解体後復元保存、復元、再現等によって文ム）

化・歴史承継を図ろうとする事例やリノベ

建築物や街区、都市などに係わる環境性ーション、改築等と新築を複合的に実施す能を様々な視点から総合的に評価するもの

るなどの事例が増加していくものと思われであり、一般財団法人 建築環境・省エネ

る。

ルギー機構の認定による認証機関が認証す
る CASBEE 評価認証制度が設けられてい④スペックと評価認証制度
対象事業においては、ハイスペックな施る。

イ

設を整備することとしている場合が多く見受けられる。
具体的には、大規模かつ整形な無柱空間等高品質で快適なオフィス空間の提供等に加え、免震構造や制震装置の採用、電力とDBJ Green Building 認証
日本政策投資銀行（DBJ）により創設された認証制度であり、建物の環境性能に加え、テナント利用者の快適性、リスクマネ
ジメント、周辺環境・コミュニティへの配慮等も踏まえた総合評価を行うものである。

水の自立型システムの導入、断水時に利用できる災害用トイレの整備、被災度判定シ
ステム（建物躯体の被害を即時に判断するシステム）の導入等による高い災害対応能力、コジェネレーションや地域冷暖房プラ
ントの整備等による低炭素化とエネルギー
セキュリティの向上等高い環境性能、入退館管理システム、常時有人警備等によるセキュリティの確保、眺望の良い屋上テラス
やスカイラウンジの提供等良好な眺望の確ウ

東京都建築物環境計画書制度
東京都の都民の健康と安全を確保する環

境に関する条例に基づくものであり、一定以上の延べ床面積を有する建築物の新築・増築の場合には計画書の提出が義務付けられる。建築主が自主的に取り入れた環境配慮の設計内容を、建築物総体として建築物
環境計画書に記載し、それらの概要を公表
していくことに主眼が置かれている。

エ JHEP 認証（Japan
Japan Habitat Evaluation

キ HPR 基準（Highly
Highly Protected Risk 基準）

and Certification Program：ハビタット評：ハビタット評

米国の保険会社が、高度な防火技術等に価認証制度）

よる財産保全を目的として、法令とは別個

公益財団法人 日本生態系協会により開に独自に作成している基準である。この基発・運営されている認証制度であり、生物準の遵守を前提として引き受けられる火災

多様性の保全や回復に資する取組みを定量

保険は通称「HPR 保険」と呼ばれ、使用開的に評価するものである。

始後も徹底した現地調査等が実施される。
災害リスクを許容できるレベルに抑えるこオ ABINC 認証（Association
Association for Businessとを意味する。

Innovation in harmony with Nature andCommunity エイビンク：いきもの共生事
業所認証）

ただし、これらの評価認証制度は、「都市開発」プロジェクト総体の評価と比べると総体の評価と比べると企業における生物多様性に配慮した緑地

ごく一部の分野を対象とするにとどまってづくりや管理・利用等の取組について、一いる。今後、「都市開発」によって実現すべ

般社団法人 いきもの共生事業推進協議会

き様々な価値に関する評価基準の作成・進（ABINC））が評価・認証を行うものである。

化への一層の取組が必要となると考えられる。

カ TAPA 認 証 （ Transported Asset
Protection Association タパ認証）⑤規模

製品の輸送・保管中の紛失、盗難を防ぐための保安基準であり、米国の非営利団体
輸 送 資 産 保 護 協 会 TAPA （ Transported
Asset Protection Association）が定めた保Association
安に関する要求事項をクリアすることで与対象事業のうち敷地面積が判明している
事業 300 件及び建物の延べ床面積が判明している事業 298 件を見ると、それらの面積の状況は、図表５のとおりであった。
のとおりであった。

えられ、倉庫や保管庫などの物流施設ごとに認証されるものである。
【図表５】対象事業の敷地面積及び建物延べ床面積の状況】対象事業の敷地面積及び建物延べ床面積の状況
単位：㎡

平均敷地面積がもっとも大きかった事業

多さ、鉄道路線や路線バスの利用、専用バ

は、商業施設又は物流施設を主たる用途とスの運行等により、従業員にとって利便性する事業であり、40,000 ㎡を超えている。

が高く、雇用環境に優れていることが挙げ

ただし、これらの事業による建物延べ面積

られている。

は相対的に小さく、低層の建物であること

また、商業施設を主たる用途とする事業がわかる。これに対し、オフィスを主たるについても地域の交通結節点にある立地環用途とする事業は、平均敷地面積は 8,000

境にあること、また、ホテルを主たる用途㎡程度と比較的小規模であるが、建物延べとする事業についても歴史ある観光スポッ

床面積は平均 90,000 ㎡を超えている。

トから新しい観光スポットなどに至近なだ

このように主たる用途に応じた特徴は見けでなく、官公庁へのアクセスも容易で、られるものの、棟を分けつつ敷地を一体的ビジネスや観光の拠点として幅広い利用がに利用する複数建物を建築する事業も多く、期待できることなどが挙げられている。

また、大規模であれば工区を分割すること

なお、事業によって整備されるオフィス

も通常であり、ペンシルビルや過小敷地ののユーザーである企業が自ら開示している防止といった別の観点を除くと、大規模でオフィスの新設・開設や移転等に関する情あればあるほど、内容が高度なものとなる

報に記載されたオフィスの立地地域の現在というような、これらの面積と当該事業の及び将来の条件と上記の立地条件を比較す

内容によって実現すべき価値との相関を見ると、よく対応している（拙稿「オフィス出すことは困難であった。

移転等の理由・目的と立地条件について」
都市研究センター研究誌「アーバンスタデ⑥立地

ィ」58 号（平成 26（2014）年６月）p135
http://www.minto.or.jp/print/urbanstudy/

立地については、周辺環境や眺望、駅等とのアクセスが良好であること、地震、液状化、水害等災害のリスクが少ない地盤であること、まちづくりの重点地区に位置付けられている区域内にあることを事業の特徴として挙げる事例が多く見受けられた。
特に物流施設を主たる用途とする事業については、利便性や効率性の理由として立地に関する事項を挙げる事例が多く、具体的には、高速道路等を利用した良好なアクセスにより広範囲への配送が可能であることや大消費地を目前に控えていること等物
流好適地であること、24 時間の物流業務可
能な工業専用地域であること、周辺人口のpdf/u58_09.pdf）。
少なくともオフィスに関しては、需用者サイドと供給者サイドで立地に関して大きなずれはなく、最近の立地傾向が当面続くと思われる。
立地に関しては、個々の事業ごとに、施設の用途等に応じてその機能を十分に発揮し、都市機能の向上に寄与するために必要な条件は、それぞれ異なることから、事業がその価値を実現することができるかどうか個別に評価することが必要となると思われる。

建設会社 13 件（同 3.7%））、商社 12 件（同

⑦事業者

3.5%）
）
、特別目的会社・共同事業会社 10 件
対象事業の事業者を見ると、デベロッパ
ーが最も多く、107 件（構成比 30.8%）、次に鉄道会社 32 件（同 9.2%）
9.2% 、物流施設会
社 31 件（同 8.9%））、商業施設会社 23 件（同（同 2.9%））、ホテル運営会社８件（同 2.3%）、
資産運用会社７件（同 2.0%2.0%）、その他 88
件（同 25.4%）であった（図表６）であった（図表６）。

6.6%）、ハウスメーカー16 件（同 4.6%）、【図表６【図表６】対象事業の事業者属性別割合（注１）複数の事業者による事業については、代表的な１社に限った。
（注 2）計画の進捗に応じ、事業者の変更がありうる。
）計画の進捗に応じ、事業者の変更がありうる。
（注 3）四捨五入のため、合計が）四捨五入のため、合計が 100%にならない場合がある。

「その他」の事業者としては、事業会社、⑧事業の目標・効果

医療法人、学校法人等による所有不動産を利用した事業や独立行政法人による事業、
都市再開発法（昭和 44 年法律第 38 号）に基づく再開発会社による市街地再開発事業などがあった。
なお、地元金融機関とデベロッパーが提「都市開発」によって実現すべき「都市」
にとって有益なこと、
すなわち
なわち「都市開発」
によって実現すべき価値としては、次のアとしては、次のアからウまでに掲げるものが考えられる。
までに掲げるものが考えられる。
ア

ナスの除去）

携してまちづくりの検討を行うこととした事業が見られ、また、大規模物流施設投資

イがあるなどの新しい動きもあった。

従後における良好な状況の実現（プラスの付加）について、物流施設会社やデベロッパーに加え、新業種（生命保険）による新規参入

従前の劣悪な状況の解消・改善（マイウ

計画及び実施に係る適切な過程

ア

従前の劣悪な状況の解消・改善（マイナスの除去）について
従前の状況が良好であれば従後の状況がより良好な状況にならない限り、土地や市街地の改変の意義は乏しいと思われるが、従前の状況が危険、不衛生等劣悪であればその原因を除去するだけでも価値はあると考えられる。
したがって、従前の状況がどのようなものであったかを評価に加えることが必要である。
ただ、現行法令においては、除却のみをもって「都市開発」と取り扱っている例はなく、次の②に掲げる従後における良好な状況の実現の効果と合わせて「都市開発」
として取り扱っている。
なお、従前の劣悪な状況を示す具体的な条件（評価基準）が事業の要件等として法令で定められている例がある。
※参考 空家等対策の推進に関する特別措置法（平成 26 年法律第 127 号）第 14 条
（特定空家等に対する措置）
第十四条 市町村長は、特定空家等の所有者等に対し、当該特定空家等に関し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置（そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態にない特定空家等については、建築物の除却を除く。次項において同じ。）をとるよう助言又は指導をすることができる。
２ 市町村長は、前項の規定による助言又は指導をした場合において、なお当該特定空家等の状態が改善されないと認めるときは、当該助言又は指導を受けた者に対し、相当の猶予期限を付けて、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを勧告することができる。
３ 市町村長は、前項の規定による勧告を受けた者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかった場合において、特に必要があると認めるときは、その者に対し、相当の猶予期限を付けて、その勧告に係る措置をとることを命ずることができる。
４～15 略※参考 民間都市開発の推進に関する特別措置法（事業用地適正化計画の認定基準）
第十四条の三 国土交通大臣は、計画の認定の申請があつた場合において、当該申請に係る事業用地適正化計画が次に掲げる基準に適合すると認めるときは、計画の認定をすることができる。
一 事業用地が次に掲げる要件に該当すること。
イ 住宅の用、事業の用に供する施設の用その他の用途に供されておらず、又はその土地の利用の程度がその周辺の地域における同一の用途若しくはこれに類する用途に供されている土地の利用の程度に比し著しく劣つていると認められること。
ロ 次のいずれかに該当する土地の区域内にあり、かつ、都市計画法第七条
第一項 に規定する市街化区域の区域（同項 に規定する区域区分に関する
都市計画が定められていない都市計
画区域にあつては、同法第八条第一項
第一号 に規定する用途地域が定められている土地の区域）内にあること。
（１）～（４） 略
ハ 面積が政令で定める規模以上であること。
ニ イからハまでに掲げるもののほか、民間都市開発事業の用に供されることが適当であるものとして国土交通
省令で定める基準に該当するものであること。
二 申請者が従前から所有権又は借地権を有する土地が、その形状、面積等からみて申請に係る民間都市開発事業の用に供することが困難又は不適当であること。
三 取得又は設定をしようとする隣接土地の権利の内容並びに隣接土地の所有権の取得等の方法及び予定時期が適切なものであること。
四 民間都市開発事業の内容が土地の合理的かつ健全な利用及び都市機能の増進に寄与するものであり、かつ、その施行の予定時期が適切なものであること。
五 隣接土地の所有権の取得等及び民間
都市開発事業の施行に必要な経済的基
礎並びにこれらを的確に遂行するために必要なその他の能力が十分であること。

※参考 住宅地区改良法（昭和 35 年法律第
84 号）
（定義）
第二条 １～３ 略
４ この法律において「不良住宅」とは、主として居住の用に供される建築物又は建築物の部分でその構造又は設備が著しく不良であるため居住の用に供することが著しく不適当なものをいう。
５～８ 略（改良地区）
第四条 国土交通大臣は、不良住宅が密集して、保安、衛生等に関し危険又は有害な状
況にある一団地で政令で定める基準に該当するものを改良地区として指定することができる。
２～５ 略※参考 都市再開発法（第一種市街地再開発事業の施行区域）
第三条 都市計画法第十二条第二項の規定により第一種市街地再開発事業について
都市計画に定めるべき施行区域は、第七条第一項の規定による市街地再開発促進区
域内の土地の区域又は次に掲げる条件に該当する土地の区域でなければならない。
一 当該区域が高度利用地区、都市再生特別地区又は特定地区計画等区域内にあること。
二 当該区域内にある耐火建築物（建築基
準法第二条第九号の二に規定する耐火建築物をいう。以下同じ。）で次に掲げるもの以外のものの建築面積の合計が、当該区域内にあるすべての建築物の建
築面積の合計のおおむね三分の一以下であること又は当該区域内にある耐火建築物で次に掲げるもの以外のものの
敷地面積の合計が、当該区域内のすべての宅地の面積の合計のおおむね三分の
一以下であること。
イ 地階を除く階数が二以下であるものロ 政令で定める耐用年限の三分の二を経過しているもの
ハ 災害その他の理由によりロに掲げるものと同程度の機能低下を生じているもの
ニ 建築面積が百五十平方メートル未満であるもの
ホ 容積率（同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その延べ面積の合計を算定の基礎とする容積率。
以下同じ。）が、当該区域に係る高度利用地区、都市再生特別地区、地区計
画、防災街区整備地区計画又は沿道地
区計画に関する都市計画において定められた建築物の容積率の最高限度の三分の一未満であるもの

ヘ

都市計画法第四条第六項 に規定する都市計画施設（以下「都市計画施設」という。）である公共施設の整備に伴い除却すべきもの
三 当該区域内に十分な公共施設がない
こと、当該区域内の土地の利用が細分されていること等により、当該区域内の土地の利用状況が著しく不健全であること。
四 当該区域内の土地の高度利用を図る
ことが、当該都市の機能の更新に貢献すること。

具体の事業に即して、その目標・効果として挙げられた事項を見ても、比較的少数
ではあるが、事業区域の現況が劣悪であることが挙げられた事例がある。
具体的には、現状は、土地の細分化や建物の老朽化が進んでおり、効率的な土地利用がなされていないこと、木造住宅が密集し、防災上の課題を抱えた状況であること、中高層建築物が多いが老朽化した建物も多く、また、地区内部は狭隘な道路や木造建物も多く、地区全体として住環境、商環境、防災等に多くの課題があること等である。
国民の生命、財産の保護という観点から伝統的にその事業の必要性が主張される事
例である。

イ

従後における良好な状況の実現（プラスの付加）について「都市開発」によって実現すべき、都市にプラスを付加する価値が法令上明らかにされているものとしては、たとえば、次のようなものがある。
・交通、衛生、保安、経済等に関し永久に公共の安寧を維持し又は福利を増進する（旧都市計画法第１条）
・美観風致（都市の美観風致を維持するための樹木の保存に関する法律（昭和 37 年

法律第 142 号）第１条）の維持向上等による充足度、土地・建物その他の・農林漁業との健全な調和、健康で文化的施設の有効利用（保全・適正利用・高度利な都市生活及び機能的な都市活動の確保

用）、都市生活を豊かにし、又は都市機能を（都市計画法第２条）

形成するソフト（業務、商業、医療、福祉、・情報化、国際化、少子高齢化等の社会経

教育、芸術、文化、スポーツ、アミューズ

済情勢の変化に対応した都市機能の高度化

メント等）の向上、当該事業区域、周辺地

及び都市の居住環境の向上、都市の防災に域や広域への影響などに細分化しての評価関する機能の確保（都市再生特別措置法第基準が求められることとなる。

１条）

具体的な事業の多くは、ア）のように事・良好な景観の形成（景観法（平成 16 年

業区域の現況の劣悪さを強調するのではな

法律第 110 号）第１条）

く、この事業による良好な状況の実現（プ・歴史的風致（地域における歴史的風致のラスの付加）が目標・効果として挙げられ維持及び向上に関する法律（平成 20 年法ている。

律第 40 号）第１条）の維持及び向上

具体的には、次のような事項である。

・低炭素化（都市の低炭素化の促進に関する法律（平成 24 年法律第 84 号）第２条第（全般的事項）１項）

・都市再生への貢献

・エネルギー消費性能（建築物のエネルギ

・都市機能の集約化

ー消費性能の向上に関する法律（平成 27

・地域貢献、地域の活性化

年法律第 53 号）第２条第２号）の向上

・中心市街地の再生と復興、活性化、魅力

具体的な「都市開発」プロジェクトにつ向上

いて、これらの価値を実現するものかどう

・事業区域を含むエリア全体の価値向上、かを判定しようとする場合には、当該判定

利便性・回遊性の向上に貢献

結果に伴って法令上付与する促進措置や強・活力と魅力ある都市拠点の形成

制力、支援措置等との兼ね合いで、それに・にぎわいと風格ある良好な都市環境整備見合った評価基準の具体化が必要となる。

・活気と賑わいのあるまちづくりへの寄与、

また、上記の法令上明らかにされたもの

賑わい創出

以外にも、都市にプラスを付加する価値は、・多様な人々が集い交流するにぎわいのあ

もちろん存在し、克服すべき課題の発見・るまちづくり増加に伴っても、新たな価値が見出されて・安全・快適で魅力ある市街地の形成いく。

・利便性の向上

これら様々な実現すべき価値の分野ごとに、それぞれ、さらに具体的なプロジェク（国際競争力関係）

トの立地、整備等を行う建物の構造、設備・国際競争力の強化等の性能（耐火性、耐震性、環境性能等）、

・国際競争力を高める都市機能（ビジネス

不十分な公共公益施設等の新規整備や能力

交流・サポート機能、宿泊機能）の導入、

国際競争力の強化に資する都市機能の導入（分断市街地の一体化関係）

・国際競争力を備えた商業・業務・文化機・地形の高低差や鉄道、幹線道路による地能等の再生・高度化

域の分断の解消

・国際的なビジネスセンターの機能強化

・東西市街地の一体的な高度利用、街の東・国際カンファレンス機能の強化

西をつなぐ動線の多様化と流動の活性化

・国際交流拠点の形成
・交通・観光サポート機能の導入（都市基盤関係）

・外国人滞在者支援機能の導入

・うるおいのある快適な都市基盤の創出

・外国人のコミュニケーションの支援（多・利用者の憩い空間づくり

言語の案内看板設置、国際交流支援機能の・緑豊かな都市空間の創出、みどりの創出、

誘導等）

緑豊かな都市環境づくり

・日本の地域資源を活用した産業の育成と・快適な歩行者ネットワークの形成、歩行

海外展開を支援する機能の導入

者空間の拡充・充実、歩行者の利便性・快適性・安全性の向上、
歩行者の環境の改善、（都市機能関係）

乗換え利便性の向上

・都市機能の更新及び高度化

・駅・周辺市街地との回遊動線の構築

・業務機能、商業機能の更新・高度化

・自動車交通の円滑化

・商業機能の集積、駅利用者や地域住民が気軽に利用できる商業空間の形成（防災関係）

・経済のグローバル化、高度情報化に対応

・災害に強いまちづくり

するための業務中枢機能の強化

・都市防災の強化、地域の防災性・防災機・研究開発・人材育成・ビジネス交流機能能の向上、地域の防災力・防災対応力の強の整備化、災害対応能力の強化、防災支援機能の・産業振興

整備、災害時支援機能の強化

・交流・観光支援機能の導入

・帰宅困難者等の支援機能の整備

・文化交流拠点の形成

・業務継続能力の向上、業務継続機能の強・芸術・文化拠点の形成

化

・都心居住の推進、定住人口の回復を図る
居住機能の導入、定住者の増加（環境負荷低減関係）

・交通結節機能の強化

・環境負荷低減・自立分散型エネルギーの導入、エネルギ（土地の高度利用関係）

ーネットワークの構築

・土地の高度利用、低未利用地の土地利用

・環境共生型市街地の形成

転換の誘導、都心に相応しい高密度で良好

・エネルギーの効率的な利用

な土地利用（運営関係）

・開業以降も地域の活性化・発展に貢献で土地の高度利用関係や分断市街地の一体きる運営化については、都市計画に定められた内容

・エリアマネジメントの実施によるまちのを通じて、その規模や形状が判明し、それ

魅力・活力の向上

らの効果を予測することも、ある程度、可・地域ぐるみの活動を推進する「エリアマ能となる。

ネジメント」の導入

都市基盤関係についても、表現ぶりは抽象的であっても、都市計画に定められた内これらの事項は、当該事業が行われる区

容や施設設計を通じて、その規模や形状が域や当該事業によって整備される施設の特判明し、それらの効果を予測することも、定の利用者の利益だけでなく、周辺地域や可能となる。ｔだし、今後は、単に整備さ都市全体に及ぼす影響に関わるものであり、れれば足りるというものではなく、その使その実現には当該事業を支援すべき公共的われ方が重要視されることになる。

な価値を見出すことができると思われる。
しかし、全般的事項や国際協力関係事項
については、それら相互の関係にもあいま

防災関係や環境負荷低減関係については、
近年、急速に基準化が進みつつある事項であろう。

いな点があるばかりでなく、いずれも方向

運営関係については、近年、その取組が性こそ示すものの、個別事業が本当にその拡大しつつあり、質的にも向上しているが、全般的事項を実現するものであるかどうか

現時点では、まだ評価基準までは見当たらについての具体的基準として用いるには抽ない。今後の「都市開発」において、ます

象的すぎるものと思われる。都市計画に定ます重要視されていくものと考えられる事められた内容を見ても、これらの事項との項である。

関係は、判断することはできない。

一方、事業の中には、上記のような周辺

都市機能関係事項については、関係法令

地域や都市全体に及ぼす影響ではなく、新上も基準化が進んでいるとは言い難く、ま本社の整備によって当該企業の業務の効率た、都市計画に定められた内容からも判断

化やエネルギー効率の向上、耐震性や災害することができないものの、個別事業ごとへの備えを強固なものとし、その企業価値に分析をして該当するものであるかどうかの更なる向上に努めるとする事例や当該事を判定することは不可能ではないと思われ業により整備されるビル内のオフィスワー

る。今後の基準化が求められる。

カーの安全・安心の確保等を挙げた事例も

いずれも、これらの事項をもって強制力見られた。

を備えることができる程度の公共性を有す

当該事業を支援すべき公共的な価値は、るものかどうかについては、別途、日本国

周辺地域や都市全体に及ぼす影響に着目し憲法上の議論を経る必要があり、直ちにそた公共的な価値とは性格的に異なり、そののような公共性を有するとは言えないが、実現を促進する必要があるとしても、異なソフトな支援措置を講ずる程度の公共的なる手段の活用が考えられるべきものと考え価値を有すると言うことはできよう。

られる。

ウ

計画及び実施に係る適切な過程についてていない土地を都市として開発するようなものは少なく、また、当該事業により整備等が行われる施設単独で都市のために有益「都市開発」は、事業者や建物その他の施設の利用者のみならず、周辺地域や広域の多数の者にも影響を及ぼすものであるた
め、「都市開発」プロジェクト総体の評価を行おうとする場合には、その計画及び実施について、適正な過程を経ることが求められる。法令に基づく「都市開発」プロジェ
クトに関しては、当該法令においてその実施手続も併せて定められている場合も多く見受けられるところである。
ただ、現行では、そのような法定手続が定められているものを除いては、どのような手続を経ることが適切であるかの一般的かどうかが明確になるものでもなく、事業区域を超えた周辺地域や都市全体との関係性が一層重要なものとなっていると思われる。
上記の事業の目標・効果として挙げた事項を踏まえると、当該事業が行われる区域
や当該事業によって整備される施設の特定かつ少数の利用者の利益だけでなく、周辺地域や都市全体に及ぼす影響に関わるもの
であり、その実現のために当該事業を政策的に促進すべき公共的な価値を見出すことができる事業に共通する要件としては、次のものが考えられる。

な評価基準はなく、また、具体の事業においても、その手続や過程の正当性を強調す（１）都市との関係性

る事例は見られなかった。
将来においては、たとえば通則的な「ま単に一定の種類の施設を整備するというちづくり法」において、一般的まちづくり

ことではなく、周辺の公共空間との融合、の計画及び実施に関する任意の通則的手続

事業区域を超えた周辺地域や都市全体とのの認証制度を設けるとともに、各個別の法関係性を深化させるなど、周辺地域や都市律において当該通則的手続に関する必要な全体の機能を十分に発揮させ、その維持向特例を定める必要性について検討すること上に及ぼす影響としての都市との関係性にが必要となると思われる。

おいて適切と認められるものであることが要件の一つとして考えられる。

５．今後促進すべき事業の要件

なお、施設の機能を十分に発揮し、都市機能の向上に寄与する場所に立地するもの

前述したように、法令における「都市開発」とは、「土地を都市として開発すること」

であることという当該施設の立地に関する要件を含む。

又は「都市のために有益な建物その他の施設の整備等を行うこと」のいずれかに該当（２）用途と分離した都市機能する意味で使用されているものと考えられるが、竣工予定の「都市開発事業」は、上「都市開発」に関して「用途」と言った

記で見てきたように、もはや都市を形成し場合には、建築基準法（昭和 25 年法律第201 号）別表第２（用途地域等内の建築物が求められるべきであろう。

の制限）に定められた用途制限に適合するかどうかの問題を指すことが通常であろう。

（３）スペック

しかしながら、同法による用途制限の基
本は、用途混在による最低限の生活環境を確保する上でその支障の防止を図ろうとするものである。すなわち、同法によって許容される範囲内であれば、都市のために有益であり、役立つ、その実現を促進すべき
公共的な価値があると理解することには問題がある。また、競争社会である以上、各用途の容量を制限につながることは、都市にとって有益でもなく、役立つものでもない。
したがって、同法による用途制限とは別事業単体として、建築物等の最低限の基準である建築基準法に適合しているだけでは、もはや都市にとって有益な事業であるとは言い難い。このため、事業単体としても、より上位のスペックを目指すべきであり、当該スペックの充足については進歩に柔軟に対応しうる民間による評価認証制度をできるだけ活用すべきである。なお、現時点においては、活用可能な評価認証制度は少なく、今後、活用できるような評価認証制度を開発していくことが必要となる。

に、都市にとって有益であり、役立つ機能を果たすものであることを別途証明するこ（４）施設との関係性とを要件の一つとすることが必要である。

支援措置の内容にもよるであろうが、主

具体的に、用途と分離した都市機能とは、たる対象事業としては、工作物その他の施どのようなものであろうか。たとえば、同設の新築、増築、改築、移転、修繕又は模

じ道路という用途であっても、高速道路と様替えを伴うものであることを要件の一つ

歩行者通路で果たす都市機能は異なるし、とすべきであろう。

同じ店舗でも、その業態や内容によって、「都市開発」において、これらのみなら同じ病院施設でも、その機能によって、やず、施設やその周辺地域を巻き込んだエリ

はり果たす都市機能には違いがある。

アとしての運営の重要性は高まる一方であ

都市計画において定められる内容としてる。運営（効果・機能の維持及び向上）をも、用途ではなく、これらの都市機能の違主体とするだけの場合でも支援措置の内容

いを明らかにすることが必要となる。それによっては、促進すべき法令上の事業とす

ぞれの都市機能ごとに公共的な価値を示すべき場合もあると思われる。

基準を実現するものであることを要件の一つとして設定する必要がある。

なお、建築基準法に定義された「建築物」に対象を限定することに必然性はなく、まなお、当該事業の機能としては、現況とた、保存・復元・リノベーションを排除せの比較により、当該事業区域内を現況のまず、促進すべき法令上の事業に含まれるもま放置するよりも都市の防災、交通、情報のとすることが必要である。

通信、衛生その他の機能において、都市を維持又は向上・増進させるものであること

（５）その他区域か準都市計画区域か、用途地域か等とする必然性はなく、そのような意味では都「都市にとっては」という観点からは、地域や規模、事業者を限定する必然性は認められない。今後の事業者については、原則として民間主体となるべきであり、支援措置の内容が民間主体向けのものとなれば、自ずから事業者もそうなるであろう。また、
個別事業ごとには、支援措置の内容等に応じて、経済的実施可能性、事業遂行能力、適正手続性等について必要とされる場合もあると思われる。

市を明示する必然性はない。ただし、用途と分離した都市機能等を考えた場合に「機
能」、
「作用」、
「価値」、
「性能」、
「要素」、
「環
境（自然的環境に限らない）」等と「都市」を組み合わせるべきか、「都市」
単独又は「都市空間」のように他の言葉との組合せでそのような意味となるかは、検討を要すると思われる。
さて、今後の事業が都市機能等をどのようにするものであるかを適確な表現で明らかにするためには、できる限り、その実態（６）「都市開発」に替わる呼称を適確に反映する言葉が必要となる。たとこのように公共的な価値を有する事業のえば、都市機能等の方向性を示すための「先要件の考え方が変化しつつある中、引き続

導」、
「改進」、
「改良」、
「改善」、
「良化」、
「更

き、このような事業に「都市開発」という

新」、
「更改」、
「付加」、
「増進」、
「向上」、
「亢

呼称を用いるべきかという問題がある。こ

進」、
「新生」、
「進化」、
「整備」、
「形成」、
「確

こでは、施設や整備は、必須の要件とはし

保」、
「維持」、
「高度化」等が考えられよう。

ない新たな事業の要件を踏まえて、仮に促

これらを、できれば簡潔に組み合わせれ進すべき法令上の事業の新たな名称を考えば、たとえば、「都市事業」「、都市要素事業」、てみよう。

「都市空間向上事業」、「都市機能増進事業」、

まず、事業者については民間事業者によると規定した場合、近年増加している地方「都市機能維持向上事業」、「都市環境形成事業」等となる。

公共団体と民間事業者の共同又は連携によ

あるいは、これらのような意味を想起さる事業の該当性について疑義が生ずるおそ

せる、まったく別の言葉を使うことも考えれがあるので、わざわざ民間事業者によるられる。たとえば、「まちづくり事業」、「まと明示する必要性は低く、支援措置の規定

ち機能向上事業」、「まちかど形成事業」等に際して必要であれば、民間事業者に対すである。

るものである旨を規定すれば足りると思われる。

呼称と言えど、その規定される法令の内容に従ったものとされることは当然であり、次に、事業の立地については、上述のと呼称単独で決めることはできないであろう

おり、当該施設の機能や都市機能の向上とが、できる限り、呼称単独でも適切なものの関係において議論されるべきであって、となることを期待したい。

単にその施設の立地場所の属性が都市計画

事業関係者に限らず、広く多くの方々にも考えて頂ければ幸いである。

６．おわりに語を含むと指定し、「検索対象」は「憲法・法律・政令・勅令」、「検索単位」は「本則中近年、上記のように、「都市開発」をめぐる現行の法令と今後の事業の内容にはずれが生じてきている。
都市のあり方の変化には、時間を要するものであり、現実の社会経済を適確に反映した法令をもって、未来の都市を切り拓いていくことが重要である。
都市法の建築基準法離れ、自立化とでも言うべき大幅な応対系の見直しにもつながっていくかもしれないが、「都市開発」をめぐる事業及び法令の見直し等について、関係方面における今後の取組に期待したい。

の条単位」、「公布年月の範囲指定」は「しない」として、法令用語検索を行い、その結果、該当した 738 件の内容について、それぞれの規定ごとに調査を行った。
次に、「法令名」に「都市」の用語が含まれている法令を法令索引検索により検索し、該当した 125 件の法令のうち、省令・府令・委員会規則を除いた法律 41 件、政令 32 件の規定（改正部分の規定を含む。）について調査を行った。
さらに、廃止法令については、国立国会図書館日本法令索引を用いて、平成 28（2016）
年１月に、対象となる「法令の形式」を「憲法・法律」とし、「公布年月日」及び「廃止年月日」は限定せずに、「法令名」に「都市」という用語が含まれていた廃止法令を検索し、該当した 30 件の廃止法律の規定（廃止＜補注＞法令上の「都市」及び「都市開発」の用例の調査方法
法令上の「都市」の主な用例については、
総務省法令データ提供システムを用いて法
令中の「都市」の用語を検索すると、該当件数が 1,000 件を超え、検索結果が示されないことから、ここでは、（１）の現行法令及び廃止法令のうちその法令名中に「都市」という用語が含まれるものの各規定における「都市」の主な用例を調査した。
また、法令上の「都市開発」の用例を調査するに当たっては、現行法令及び廃止法令それぞれについて、次の方法によった。
まず、現行法令については、総務省法令データ提供システムによる法令用語検索を用
いて、平成 28（2016）年１月に、「検索指定用語」を「都市」及び「開発」のすべての用前における改正部分の規定を含む。）について調査を行った。
また、法令名中に「都市」という用語は含
まれていないものの、都市との関係が深いと思われる次の廃止法令の規定（廃止前における改正部分の規定を含む。）についても、その内容について調査を行った。
・東京市区改正条例（明治 21 年勅令第 62 号）
・京都市、大阪市其ノ他ノ市ノ市区改正ニ関シ東京市区改正条例及東京市区改正土地建物処分規則ヲ準用シ得ルノ法律（大正７年法律第 36 号）
・市街地建築物法（大正８年法律第 37 号）
・不良住宅地区改良法（昭和２年法律第 14号）
・首都建設法（昭和 25 年法律第 219 号）
・防災建築街区造成法（昭和 36 年法律第 110号）
・公共施設の整備に関連する市街地の改造に関する法律（昭和 36 年法律第 109 号）＜参考文献等＞・総務省法令データ提供システム（http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxsearch.cgi）
・国立国会図書館日本法令索引（http://hourei.ndl.go.jp/SearchSys/）
・国立国会図書館国会会議録検索システム（http://kokkai.ndl.go.jp/）
・「都市問題辞典」磯村英一編修 鹿島研究所出版会（昭和 40 年 11 月）
・一般財団法人 建築環境・省エネルギー機構ホームページ CASBEE 評価認証制度（ http://www.ibec.or.jp/CASBEE/certification/ce
rtification.html）
・日本政策投資銀行ホームページ DBJ Green
Building 認証（http://www.dbj.jp/service/finance/g_building/）
・東京都環境局ホームページ 建築物環境計画書
制度（ http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/outline.html）
・公益財団法人 日本生態系協会ホームページ（http://www.ecosys.or.jp/）
・一般社団法人 いきもの共生事業推進協議会ホームページ（http://www.abinc.or.jp/）
・一般社団法人 TAPA アジア日本支部ホームペー
ジ（http://www.tapa-japan.org/）