2024 年７月 18 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名

執

行

役

員

福田 直樹
（コード番号：8963）

資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名

代表取締役社長

福田 直樹

問合せ先

企

粉生

画

部

長

潤

（ＴＥＬ 03-5411-2731）

国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社であるコンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本
日、国内ホテル 12 物件（以下「本ホテル 12 物件」といいます。）に係る不動産信託受益権の取得（以下「本取得」といいます。）及びこれに付随する賃貸借契約の締結を決定いたしましたので、下記のとおりお知らせ
いたします。
記
１. 取得の概要
物件名称

取得予定
価格
（百万円）
（注１）

鑑定
評価額
（百万円）
（注２）

D90

アートホテル大阪ベイタワー＆空庭（そらにわ）温泉

31,18531,500Ganges 特定目的会社

D91

函館国際ホテル

16,83017,000函館特定目的会社

D92

アートホテル日暮里 ラングウッド

16,335

16,500

日暮里特定目的会社

D93

ホテルマイステイズ熊本 リバーサイド

6,831

6,900

利尻特定目的会社

D94

アートホテル青森

5,672

5,730

知床特定目的会社

D95

亀の井ホテル 伊豆高原

5,563

5,620

Yakushima 特定目的会社

2024 年

D96

アートホテル大分

5,484

5,540

知床特定目的会社

７月 31 日D97

アートホテル小倉 ニュータガワ

4,672

4,720

河口湖特定目的会社

D98

アートホテル宮崎 スカイタワー

3,821

3,860

利尻特定目的会社

D99

アートホテル鹿児島

3,395

3,430

知床特定目的会社

D100 亀の井ホテル 彦根

2,603

2,630

Yakushima 特定目的会社

D101 亀の井ホテル 奈良

2,029

2,050

Yakushima 特定目的会社

物件
番号

取得先
（注３）

取得
予定日
（注４）

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

1

物件
番号

物件名称

合計

取得予定
価格
（百万円）
（注１）

鑑定
評価額
（百万円）
（注２）

取得先
（注３）

取得
予定日
（注４）

104,420

105,480--（注１） 「取得予定価格」は、各物件の信託受益権売買契約書（以下「売買契約」といいます。
）に記載された本ホテル 12 物件の売買価格を記載しています。なお、価格に消費税等は含まれません。
（注２） 「鑑定評価額」は、2024 年６月１日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、ＪＬＬ森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社による不動産鑑定評価書に基づく鑑定評価額を記載しています。詳細については、後記「４．本ホテル 12 物件の内容等 （１）本ホテル 12 物件の内容」をご参照ください。
（注３） 取得先の概要については、後記「５．取得先の概要」をご参照ください。
（注４） ①本ホテル 12 物件の全ての売買契約において、本日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」で公表した募集による新投資口の発行（以下「本募集」といいます。）における発行価格が 2024 年７月 24 日までに決定されない場合には、2024
年８月１日から 2024 年８月 14 日までの間の本投資法人が指定するいずれかの営業日に売買実行日を変更することができる旨が規定されており、かかる場合には当該規定に従って取得予定日が変更されます。また、②本ホテル 12 物件の全ての売買契約において、売買実行日（上記①により変更された場合には変更後の売買実行日）において売買契約に定める調達不足額が発生した場合には、当該調達不足額につき売買実行日後の別途合意する日に支払うことができる旨及び当該金額には利息を付さない旨が規定されており、かかる場合、本投資法人は当該規定に基づき売買実行日後に調達不足額を支払う予定です。
（注５） 新投資口発行については、本日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。以下同じです。
（注６） 本取得において、媒介はありません。
（注７） 金額は単位未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。

２. 取得及び貸借の理由
本投資法人は、新投資口発行により調達する資金及び新規借入れ（注１）により、スポンサーである
Fortress Investment Group LLC（以下「ＦＩＧ」といいます。
）の関係法人より、ポートフォリオ全体の収益の成長性及び安定性に貢献することが期待される本ホテル 12 物件を平均鑑定ＮＯＩ利回り 6.0％
（注２）
、平均想定ＮＯＩ利回り 4.8％（注３）で取得することとしました。
本投資法人は、本ホテル 12 物件の取得にあたり直近 11 年間において９度目となる公募増資を実施します。本投資法人は、強力なスポンサー・サポートを活用して外部成長戦略を推進しており、本取得後の本投資法人の資産規模（注４）は 6,530 億円に達する見込みです。また、ホテル・旅館特化型の投資法人を含む全 J-REIT のホテルポートフォリオの中で最大の資産規模（注５）6,122 億円（104 物件、ホテル客室数 19,026 室（注６））へと、更に成長する予定です。
本ホテル 12 物件は、大阪府、北海道、東京都、熊本県、青森県、静岡県、大分県、福岡県、宮崎県、鹿児島県、滋賀県及び奈良県に所在し、交通の要衝又は主要な観光エリアに近接し、設備面にも優れていると本投資法人は考えており、いずれも優良ホテル（注７）であると判断しています。
また、日本政府は、2024 年４月 17 日、2024 年の訪日外国人旅行者数が過去最高を記録した 2019 年（3,180 万人）を上回り（注８）、2025 年の目標を１年前倒しで達成する見通しであることを発表しました（注９）。日本人延べ宿泊者数も 2023 年以降、2019 年同月比でほぼ同水準で推移する等、日本のホテル市場は改善されていると本投資法人は考えています（注 10）。
さらに、近年日本において、ワーナー ブラザース スタジオツアー東京のオープン、東京ディズニー
リゾートの拡張、大阪統合型リゾートの建設及びユニバーサル・スタジオ・ジャパン（以下「ＵＳＪ」といいます。）の拡張等のエンターテイメント施設の増加や、2025 年大阪・関西万博の開催を含むＭＩ
ＣＥ（注 11）の誘致等、旅行産業を支える成長ドライバーが数多く存在していると本投資法人は考えてご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

2

います（注 12）。
他方、新・増設ホテル計画確認客室数（注 13）は、2019 年以降の減少トレンドから 2023 年 12 月に一度反発するも、2024 年６月には再び減少に転じており（注 14）、ホテルの新規供給は限定的と見込まれています。
本日現在、本投資法人が保有する国内変動賃料ホテル 81 物件（注 15）の 2024 年１月から５月累計のRevPAR（注 16）は、前年同期間比で 11.2％増加しており（注 17）、本投資法人の既存ポートフォリオの業績は回復傾向にあります。
本投資法人は、本募集に伴いフルサービス型及びリゾートタイプホテル（注 18）を中心に 12 物件のホテルを取得予定であり、本投資法人は新たに４県に投資対象地域を拡大します。本ホテル 12 物件のう
ち６物件は日本人や訪日外国人旅行者にとって魅力的な温泉施設を備えており、ポートフォリオの更なる強化が期待できると考えています。また、本ホテル 12 物件のうち 11 物件は宴会場を備えており、客室売上に加わる収益機会も得られるものと考えています。
アートホテル大阪ベイタワー＆空庭温泉は本募集に係る本ホテル 12 物件の中で取得予定価格が最大のホテルであり、本ホテル 12 物件の取得予定価格合計の 29.9％を占めます。当該ホテルの特徴として、
最寄り駅の弁天町駅（ＪＲ大阪環状線・大阪メトロ中央線）に直結し、大阪国際空港から電車で約 35 分、
関西国際空港から電車で約 60 分の場所に位置しており、また、ＵＳＪのパートナーホテル（アソシエイ
トホテル）であり、ホテルからＵＳＪまで無料シャトルバスが運行し、またＵＳＪがホテルから電車で３駅（乗り換えあり）の位置に所在している等、アクセス優位性を有することに加え、宿泊客は天然温泉、露天風呂を含む多種多様なお風呂、７種類の岩盤浴に加えて、約 1,000 坪の日本庭園、縁日、遊び処も備えた空庭温泉を割引料金で利用できることが挙げられます。
また、本投資法人は、本募集に伴い、株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント（以下「ＭＨＭ」といいます。）が全国各地に展開する天然温泉付きホテルブランドである亀の井ホテル（亀の井ホテル
伊豆高原、亀の井ホテル 彦根及び亀の井ホテル 奈良）も取得する予定です。亀の井ホテルは、全国各地に天然温泉をもつ温泉ホテルとして、幅広い世代に、心からくつろいで過ごしていただくための施設づくりとサービスを展開しています。
本ホテル 12 物件の特徴につきましては、後記「４．本ホテル 12 物件の内容等 （１）本ホテル 12 物
件の内容」をご参照ください。
本投資法人は、本日現在、資産規模 5,486 億円（注４）、134 物件（注 19）の分散したポートフォリオを有していますが、本取得を通じて、ポートフォリオの規模が拡大するとともに、エリア及びホテルタ
イプの分散が進展し、ポートフォリオの収益性と安定性が更に向上するものと考えています。
本投資法人は、立地や設備面において競争力が高いと考えられる物件を対象に、今後も厳選して投資を行う方針であり、かかる方針に基づきポートフォリオ全体の収益の成長性と安定性の向上を目指します。
（注１） 新規借入れについては、本日付「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。以下同じです。
（注２） 「平均鑑定ＮＯＩ利回り」は、以下の算定方法により算出しています。
（本ホテル 12 物件の鑑定ＮＯＩ）÷（本ホテル 12 物件の取得予定価格合計）
本ホテル 12 物件の鑑定ＮＯＩは、各物件の 2024 年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書における直接還元法で算出された運営純収益（ＮＯＩ）の合計値です。以下同じです。
（注３） 「平均想定ＮＯＩ利回り」は、以下の算定方法により算出しています。
ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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（本ホテル 12 物件の想定ＮＯＩ）÷（本ホテル 12 物件の取得予定価格合計）
本ホテル 12 物件の想定ＮＯＩは、2024 年１月～2024 年５月の調整後実績値（本投資法人が 2024 年の期初より保有していたと仮定した場合の信託報酬や保険料を考慮しています。）に本資産運用会社が試算した 2024 年６月～2024 年 12月の予想値を加算した 2024 年の運営純収益（ＮＯＩ）の見込値です。なお、予想値については本日付「2024 年６月期
（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」別紙１「営業収益」記載の前提条件を基に算出したものであり、実際は大きく変動する可能性があります。また、本投資法人による取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に前述の調整を加えて算出しています。以下同じです。
（注４） 取得（予定）価格に基づき記載しています。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産としてキングダム特定目的会社（「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る信託受益権を保有）が発行する優先出資証券（以下「優先出資証券」といいます。
）については、本投資法人の出資金額を取得価格としています。また、本投資法人は、2018 年９月 28 日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では 2018 年９月 29 日）に、匿名組合出資により J-REIT 初となる海外ホテル２物件、「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾー
ト＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」（総称して以下「本海外ホテル」ということがあります。）への投資を行っており、本海外ホテルについては、本投資法人が匿名組合契約の合意解約に伴う現物配当により本海外ホテルの土地及び建物に係る Leasehold Interest（土地及び建物に係る英領ケイマン法上の長期不動産賃借権に相当する権利）並びに家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等、ホテル運営に必要な資産（以下「Leasehold 等」と総称します。
）を英領ケイマン諸島の特別目的会社である Seven Mile Resort Holdings Ltd.（以下「資産保有ＳＰＣ」といいます。）より承継した 2019 年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では 2019 年５月 10 日）時点の各本海
外ホテルの Leasehold 等の資産保有ＳＰＣにおける帳簿価額を、資産保有ＳＰＣへの出資に際し実行した為替予約取引（2018 年７月 26 日付で為替予約契約締結、2018 年９月 26 日付で実行）により固定された為替レートである１米ド
ル＝110.45 円で邦貨換算した金額を取得価格として算出しています。また、単位未満は切り捨てて記載しています。
別段の記載がない限り、以下同じです。
（注５） 「全 J-REIT のホテルポートフォリオの中で最大の資産規模」との記載は、本投資法人が本取得後に保有するホテル
104 物件の取得（予定）価格合計、並びに本投資法人以外の上場投資法人が 2024 年６月 30 日現在において保有するホテル（旅館その他の宿泊施設を含みます。以下、本（注５）において同様です。）及び同日現在で取得を公表している
ホテルの取得（予定）価格合計の比較に基づくものです。
（注６） 本投資法人による取得後、2024 年８月１日時点の客室数を記載しています（注７） 「優良ホテル」の記載は、立地や外観、内装、仕様、付帯施設及び付帯設備等の設備面において競争力が高いと本投資法人が判断していることに基づいています。
（注８） 出所：独立行政法人国際観光振興機構（日本政府観光局（ＪＮＴＯ））（注９） 出所：観光立国推進閣僚会議（第 23 回）（注 10） 出所：国土交通省「宿泊旅行統計調査」（注 11） 「ＭＩＣＥ」とは、企業等の会議、企業等の行う報奨・研修旅行（インセンティブ旅行）、国際機関・団体、学会等が行う国際会議、展示会・見本市、イベント等のビジネスイベントの総称をいいます。以下同じです。
（注 12） 大阪統合型リゾートの建設、ＵＳＪの拡張等及び 2025 年大阪・関西万博の開催を含むＭＩＣＥについては、本日時点
において計画されている時期や規模で実施又は開催される保証はありません。また、入場者数や経済効果等の予想は困難であることから、本日時点において見込まれているものと同等の入場者数や経済効果等の実現を保証するものではありません。
（注 13） 各期で増設の計画が確認できたホテル客室数をいいます。なお、ＨＯＴＥＲＥＳによる各調査時点で把握・確認された計画に基づきます。以下同じです。
（注 14） 出所：ＨＯＴＥＲＥＳ（注 15） 本日現在、本投資法人が保有する国内ホテル 90 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付不動産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）から固定賃料等９物件を除いた 81 物件をいいます。
「スーパーホテル新橋・烏森口」、「コンフォートホテル富山駅前」、「スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、「スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「コンフォートホテル黒崎」、「コンフォートホテル前橋」、「コンフォートホテル
燕三条」、「コンフォートホテル北見」及び「高松 東急 REI ホテル」が固定賃料等の９物件に該当します。なお、当該９物件のうち、「高松 東急 REI ホテル」については 2023 年４月 25 日より主要テナントである株式会社東急ホテルズとの契約を「固定賃料型」から「固定賃料プラス変動賃料型」に変更していますが、2023 年同期間との比較の観点か
ら固定賃料等９物件に含めています。
（注 16） 「RevPAR」とは、１日当たり総客室数当たり客室収入合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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収入合計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率にＡＤＲを乗じた値と同値となります。なお、「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。以下同じです。
（注 17） 国内変動賃料ホテル 81 物件を 2023 年年初から保有していると仮定して算出しています。本投資法人による取得前の期間の実績は、売主から提供を受けた実績値を基に、本投資法人が保有していたと仮定した調整を加えて算出していますが、会計上の取扱いの差異及び当該差異に基づく調整に伴い実績値に差異が生じる場合があります。
（注 18） ホテルタイプについては、以下の分類に従っています。以下同じです。
「フルサービス型ホテル」とは、原則として朝・昼・晩の三食を提供する（予約による提供を含みます。）レストランと宴会等に使用できる会議室の両方を保有するホテルをいいます。
「宿泊特化型ホテル」とは、フルサービス型ホテルに該当しないホテルをいいます。
「リゾートタイプホテル」とは、主として観光や保養などを目的とした宿泊客が多い立地にあるホテルをいい、「フル
サービス型ホテル」と「宿泊特化型ホテル」の両方が含まれます。フルサービス型ホテルとリゾートタイプホテルの定義を同時に満たすホテルは、宴会場や会議室、結婚式や飲食サービス等の需要（宿泊客以外からの需要も含みます。）
が高い場合にフルサービス型ホテル、その他はリゾートタイプホテルと定義します。宿泊特化型ホテルとリゾートタ
イプホテルの定義を同時に満たすホテルは、すべてリゾートタイプホテルと定義します。
（注 19） 優先出資証券を１物件として計算しています。

2024 年６月末取得済資産、本ホテル 12 物件、本取得後のポートフォリオの概要（優先出資証券及び本海外ホテルを含みます。
）は、以下のとおりです。
2024 年６月末
取得済資産

本ホテル 12 物件（注１）
物件数（うちホテル数）（件）
取得（予定）価格の合計
（百万円）
（注２）

本取得後
（注１）

134（92）12（12）

146（104）

548,646

104,420

653,066（注１） 「2024 年６月末取得済資産」及び「本取得後」に係る各項目においては、優先出資証券及び本海外ホテルを含めた数値をそれぞれ記載しています。なお、物件数については優先出資証券を１物件として計算し、裏付不動産の用途区分に基づき、「ホテル」に含めて算出しています。
（注２） 「取得（予定）価格の合計」は、単位未満を切り捨てて記載しています。

2024 年６月末取得済資産、本ホテル 12 物件、本取得後のポートフォリオの概要（本海外ホテルを含
み、優先出資証券を除きます。
）は、以下のとおりです。
2024 年６月末
取得済資産
（注１）

本ホテル 12 物件

本取得後
（注１）

物件数（うちホテル数）（件）

133（91）12（12）

145（103）

取得（予定）価格の合計
（百万円）
（注２）

530,800

104,420635,220

鑑定評価額の合計
（百万円）
（注２）
（注３）

639,580

105,480745,060

ＮＯＩ利回り（注４）

7.0％

6.0％

6.8％

償却後ＮＯＩ利回り（注４）

5.3％

4.8％

5.2％

（注１） 各項目においては、優先出資証券を除外した数値を記載しています。
（注２） 「取得（予定）価格の合計」及び「鑑定評価額の合計」は、単位未満を切り捨てて記載しています。
（注３） 「鑑定評価額の合計」は、2024 年６月末取得済資産については 2023 年 12 月 31 日を価格時点とする鑑定評価書におけるご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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鑑定評価額に、本ホテル 12 物件については 2024 年６月１日を価格時点とする鑑定評価書における鑑定評価額に基づいています。なお、本海外ホテルに係る鑑定評価額は、第 42 期の決算日（2024 年６月 30 日）の為替レートである１米ドル＝161.07 円で邦貨換算して算出しています。
（注４） 「ＮＯＩ利回り」及び「償却後ＮＯＩ利回り」については、前記（注３）記載の鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益（ＮＯＩ）の合計及びその数値から本資産運用会社の試算に基づく減価償却の合計を控除したものを、それぞれ取得（予定）価格の合計で除して算出し、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。なお、本海外ホテルの鑑定ＮＯＩについては、その他の 2024 年６月末取得済資産及び本ホテル 12 物件における鑑定ＮＯＩと同様の算出方法
による数値とするため、ＦＦ＆Ｅリザーブの額を加えた額としています。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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本取得前後の用途別ポートフォリオの推移（取得（予定）価格ベース）（注１）

本取得後2024 年６月末時点（注１） 比率は小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

本取得前後のエリア別ポートフォリオの推移（取得（予定）価格ベース）（注１）

2024 年６月末日時点

本取得後（注１） 各エリアは以下のように定義しています。
首都圏（除く東京 23 区）：東京都（除く東京 23 区）、神奈川県、千葉県及び埼玉県
関西：大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、和歌山県及び奈良県
中部：愛知県、岐阜県、三重県、静岡県、長野県、山梨県、新潟県、富山県、石川県及び福井県
九州：福岡県、熊本県、鹿児島県、長崎県、大分県、宮崎県、佐賀県及び沖縄県

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

7

本ホテル 12 物件の所在エリア

３. 賃貸借契約の締結
本ホテル 12 物件につき、それぞれテナントとの間で変動賃料及び固定賃料を組み合わせた賃貸借契約を締結する予定であり、変動賃料はＧＯＰ（注１）に基づくものとします。本取得後の本投資法人が保有する国内ホテル 102 物件（注２）のうち 91 物件において上記の変動賃料スキームが採用されており（注３）、その全てについて、経験豊富なホテルオペレーターであるＭＨＭ及びＭＨＭの子会社が、徹底したレベニューマネジメント（収益管理）を実施することによる、宿泊需要の効果的な取込み等を通じ、収益の最大化を追求しており、本投資法人は、変動賃料スキームを通じたホテル収益向上によるアップ
サイドを直接的に享受することが可能となっています。また、ＧＯＰが低下した場合も、本投資法人は固定賃料により収入の減少を限定的にとどめることができます。
なお、本ホテル 12 物件のテナントに関しては、2024 年３月 28 日付提出の「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載のテナント選定方針に適合していると判断しています。
（注１） 売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）をいい、テナントのホテル売上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料（ある場合）を控除した額をいいます。
（注２） 優先出資証券の裏付不動産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
（注３） 本投資法人が保有する国内ホテルのうち、変動賃料を導入しているホテルは他に３物件ありますが、これら３物件の変動賃料スキームは上記変動賃料スキームとは異なります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

8

＜テナント及びオペレーターの概要＞
本ホテル 12 物件のテナント及びオペレーターの概要は以下のとおりです。
「アートホテ「ホテルマイステイズ熊本 リバーサイド」、「アートホテル青森」、「亀の井ホテル 伊豆高原」、
ル大分」、「アートホテル小倉 ニュータガワ」、「アートホテル宮崎 スカイタワー」、「アートホテル鹿児
島」、「亀の井ホテル 彦根」及び「亀の井ホテル 奈良」の９物件のテナント兼オペレーター並びに「アートホテル大阪ベイタワー＆空庭温泉」、「函館国際ホテル」及び「アートホテル日暮里 ラングウッド」の３物
件のオペレーター① 名

称

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

②

所

地

東京都港区六本木六丁目２番 31 号 六本木ヒルズノースタワー14 階③

代表者の役職・氏名

代表取締役社長④

事

容

ホテル、旅館の管理運営

⑤

資

金

１億円（2024 年５月末日現在）

⑥

設

日

1999 年７月８日⑦

投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社とＭＨＭとの間には記載すべき資本関係はありませんが、ＭＨＭの親会社の株式は、本資産運用会社の発行済株式資本
関
係 の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンドが間接的に保有しています。

在
業

内
本

立

年

月

人

的

関

係

取

引

関

係

関 連 当 事 者 へ の
該

当

状

況

代田

量一

本投資法人・本資産運用会社とＭＨＭとの間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会
社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、非常勤取締役であるクリストファー・リード及びその他職員１
名はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・グループ・
ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人は、本日現在において、ＭＨＭとの間で、ホテル合計 79 物件（注１）に係る賃貸借契約を締結しています。
ＭＨＭは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、ＭＨＭの関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用
会社の関連当事者には該当しません。また、ＭＨＭは、本資産運用会
社の投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。
）に規定する利害関係人等に該当しません。

（注１）ＭＨＭの子会社との契約及びＭＨＭとテナントとの間の運営委託契約を含みます。

「アートホテル大阪ベイタワー＆空庭温泉」のテナント① 名
称 大阪ベイタワー合同会社
②

所

在

③

代表者の役職・氏名

Ganges２一般社団法人

④

事

1.

業

地
内

容

大阪市港区弁天一丁目２番４―700 号

2.

職務執行者

山本

俊祐

金銭債権、有価証券（みなし有価証券を含む）、各種法人の株式、出資持分、資産の流動化に関する法律に基づく特定出資及び優先出資その他の投資用資産の取得、保有、管理及び処分
不動産の取得、保有、賃貸、管理及び処分

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

9

⑤

資

本

⑥

設

⑦

投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナントは本資産運用会社の発行済株式の資
本関係100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の人
的関係 代表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、非常勤取締役であるクリストファー・リード及びその他
職員１名はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・グ
ループ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には、記載すべき取取引関係
引関係はありません。
当該テナントは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当
関 連 当 事 者 へ の しません。また、当該テナントの関係者及び関係会社は、本投資法
人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該テナ
該当状
況 ントは、本資産運用会社の投信法に規定する利害関係人等に該当しま
せん。

立

年

月

金

10 万円（2024 年５月末日現在）日2015 年 10 月 23 日

「函館国際ホテル」のテナント① 名
称 株式会社函館国際ホテル
②

所

在

③

代表者の役職・氏名

代表取締役 山本

④

事

容

1.
2.
3.

⑤

資

金

300 万円（2024 年５月末日現在）

⑥

設

日

1971 年３月３日⑦

投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナントは本資産運用会社の発行済株式の資
本関係100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の人
的関係 代表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、非常勤取締役であるクリストファー・リード及びその他
職員１名はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・グ
ループ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には、記載すべき取取引関係
引関係はありません。

業

地
内

本
立

年

月

北海道函館市大手町５番 10 号
俊祐

ホテル及び旅館業
飲食店の経営
不動産の管理及び賃貸業

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

10

関 連 当 事 者 へ の
該

当

状

況

当該テナントは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該テナントの関係者及び関係会社は、本投資法
人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該テナ
ントは、本資産運用会社の投信法に規定する利害関係人等に該当しま
せん。

「アートホテル日暮里 ラングウッド」のテナント
①

名

②

所

③

代表者の役職・氏名

日暮里一般社団法人

④

事

⑤

資

金

1. ホテル・旅館の経営
2. レストラン・バーの経営
3. 宴会場、結婚式場、一般写真業及び理容・美容業の経営
10 万円（2024 年５月末日現在）

⑥

設

日

2021 年２月 12 日⑦

投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナントは本資産運用会社の発行済株式の資
本関係100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の人
的関係 代表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、非常勤取締役であるクリストファー・リード及びその他
職員１名はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・グ
ループ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には、記載すべき取取引関係
引関係はありません。
当該テナントは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当
関 連 当 事 者 へ の しません。また、当該テナントの関係者及び関係会社は、本投資法
人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該テナ
該当状
況 ントは、本資産運用会社の投信法に規定する利害関係人等に該当しま
せん。

在
業

内

本
立

年

月

称

日暮里ホテルマネジメント合同会社

地

東京都港区西新橋一丁目１番１号ＥＰコンサルティングサービス内

容

職務執行者

山本

俊祐

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

11

４. 本ホテル 12 物件の内容等（１） 本ホテル 12 物件の内容
本ホテル 12 物件の個別の内容、収支状況等及び鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
＜本ホテル 12 物件の内容に関する説明＞
ａ.

「特定資産及び不動産の概要」欄の記載について
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成 12 年総理府令第 129 号、その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。）の種別を記載しています。
・「取得予定日」は、不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書等に記載された売買実行日を記載しています。
・「取得予定価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書等に記載された本ホテル 12 物件の売買価格を記載しています。なお、価格に消費税等は含まれず、百万円未満を切り捨てています。
・「鑑定評価額」は、取得にあたり不動産鑑定士より取得した鑑定評価書に記載された価格を記載しています。
・「所在地」（住居表示を除きます。
）、土地の「地積」並びに建物の「延床面積」、「構造・階数」、「用途」及び「建築時期」
については、別段の記載がない限り、登記簿上に表示されているものを記載しています。なお、「延床面積」は床面積の合計を記載しており、特に注記のない限り附属建物に係る床面積は含みません。建物の「用途」については、登記簿上に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。また、「建築時期」は、登記簿上表示されている当初
新築時点を記載していますが、不詳のものは他の資料に基づき記載しています。
・「交通条件」については、不動産鑑定評価書の記載に基づく最寄り駅までの徒歩分数（不動産鑑定評価書に所要時間の記載がないものは、不動産の表示に関する公正競争規約（平成 15 年公正取引委員会告示第 2 号、その後の改正を含みます。
）（以下「公正競争規約」といいます。
）及び公正競争規約施行規則に基づき、道路距離 80 メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値によっています。）を記載しています。
・土地の「用途地域」については、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。
）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「建蔽率」については、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。
）第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合（指定建蔽率）を記載しています。
・土地の「容積率」については、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延床面積の敷地面積に対する割合（指定容積率）
を記載しています。
・「信託受託者」については、本投資法人による取得時に予定している信託受託者を記載しています。
・「信託期間」については、本投資法人による取得時に予定している信託期間を記載しています。

ｂ.

「賃貸借の概況」欄の記載について・2024 年５月 31 日現在有効なテナントとの間の賃貸借契約又は本ホテル 12 物件の取得時において締結が予定されている賃貸借契約の内容に基づき記載しています。
・「テナントの総数」は、本投資法人又は信託受託者と直接賃貸借契約等を締結している又は本投資法人の取得時において締結が予定されている賃借人を１テナントとして算出し、１テナントが同一物件において複数の貸室を賃借している
場合も、１テナントとして算出しています。
・「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産の本投資法人が所有することとなる部分における賃貸が可能な客室、住宅、事務所及び店舗等の合計面積を記載しています。なお、ホテル物件のうち、賃貸借契約書に該当の記載がない物件については、延床面積を記載しています。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

12

・「賃貸面積」は、原則として、「賃貸可能面積」のうち、実際にエンドテナントと賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積又は取得後に賃貸が予定されている面積（賃貸借契約書に記載されている数値）の合計を記載しています。但し、賃料保証型のマスターリース契約が締結されている場合は、マスターレッシーが賃借している面積を記載しています。
・「稼働率」は、「賃貸面積」の「賃貸可能面積」に占める割合を表しており、小数点以下第２位を四捨五入しています。
・「客室数」は、テナントが転貸可能な客室数を記載しています。
「（Ｓ・Ｔ・Ｄ・Ｏ）」は、客室数の内訳をルームタイプ（シングル・ツイン・ダブル・その他）別に分類し記載しています。
・「敷金等」は、締結されている又は本投資法人の取得時に締結が予定されている賃貸借契約に基づく償却後の敷金額又は保証金額を記載しています。
・「賃貸事業収入（月額）」とは、売上高営業粗利益（Gross Operating Profit（ＧＯＰ））をいい、テナントのホテル営業に係る売上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務
委託手数料（ある場合）を控除した額であり、本投資法人が賃料として収受する賃貸事業収入をいいます。

ｃ.

「賃貸借契約の概要」欄の記載について・2024 年５月 31 日現在有効なテナントとの間の賃貸借契約又は本ホテル 12 物件の取得時において締結が予定されている賃貸借契約の内容に基づき記載しています。
・「契約形態」は、オペレーターから収受する賃料の種別（固定賃料型、固定賃料プラス変動賃料型）を記載しています。
なお、ホテル営業の状況にかかわらず一定金額の賃料を受け取る契約を「固定賃料型」、固定賃料のほかホテル営業の売上高営業粗利益（ＧＯＰ）に連動する変動賃料を受け取る契約を「固定賃料プラス変動賃料型」と定義しています。
・「管理業務委託手数料」とは、契約上テナントが提供する管理業務の対価として賃貸借契約における規定に従って賃借人が賃貸人から収受する手数料のことをいいます。なお、管理業務委託手数料については、開示につきテナントの同意が得られていないため開示していません。但し、ＭＨＭが運営するホテルについては、原則として(i)月間売上高の２％相当額、(ii)テナントの本社営業部門及びテナントが管理運営する自社ホームページを経由した送客実績に基づく月間
売上高の０％から６％相当額の送客手数料、並びに(iii)手数料控除前月間ＧＯＰから上記(i)及び(ii)の金額を控除した金額の４％から６％相当額のマネジメントフィー合計額を手数料として収受することとなっています。
・「敷金・保証金」は、締結されている又は本投資法人の取得時に締結が予定されている賃貸借契約に基づく償却後の敷金・保証金等の額を記載しています。

ｄ.

「建物状況調査報告書の概要」欄の記載について
本投資法人は、本ホテル 12 物件に関して、建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法等の法令遵守状況

調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価を、東京海上ディーアール株式会社に委託し報告を受けており、本欄にはその概要を記載しています。
・「早期修繕費」とは、調査時点において劣化が著しく最低限必要となる機能を維持していない項目、又は法規上の違反
項目、指摘項目等で１年以内に修繕や更新をした方が良いと判断できるものの修繕費用を示したものです。
・「長期修繕費」は、資本的支出と修繕費に分けられます。資本的支出とは、設定した建築物機能維持レベルに建築物を維持するために必要になると予測される改修費用のうち、対象建築仕上、建築設備の使用可能期間を延長させるため及び全面的更新のための費用をいい、修繕費とは、設定した建築物機能維持レベルに建築物を維持するために必要になると予測される改修費用のうち、資本的支出以外の費用をいいます。
・「再調達価格」とは、評価対象の建物を調査時点において再建築することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。
ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

13

ｅ.

「地震リスク評価報告書の概要」欄の記載について
本投資法人は、本ホテル 12 物件に関して、地震リスク分析を東京海上ディーアール株式会社に委託し、報告を受けており、本欄にはその概要を記載しています。
・「予想最大損失率（ＰＭＬ）」とは、地震による予想最大損失率をいいます。予想最大損失率（ＰＭＬ）には個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。予想最大損失率（ＰＭＬ）についての統一された厳密な定義はありませんが、本プレスリリースにおいては、想定した予定使用期間（50 年）中に、想定される最大規模の地
震（再現期間 475 年の大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予定復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。

ｆ.

「地域特性等」欄の記載について「地域特性等」は、原則として各不動産又は信託不動産に係る鑑定評価機関の鑑定評価書又は調査会社のマーケットレポ

ートにおける記載を抜粋、要約又は参照して作成しています。

ｇ.

「特記事項」欄の記載について「特記事項」は、各不動産又は信託不動産に関する権利関係、評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。

ｈ.

「収支状況等」欄の記載について・原則として 2022 年１月１日から 2023 年 12 月 31 日までの各事業期間について、売主から受領した情報に基づいてデータが入手可能な範囲内で記載しています。また、これらは将来における収支を保証するものではありません。
・金額は、単位未満を切り捨てて記載しています。そのため、記載されている数値を足し合わせても、合計値とは必ずしも一致しません。なお、特に注記のない限り、金額に消費税等は含まれていません。
・「借地料」には、土地賃貸借契約に定められた対象期間に対応する借地料を計上しています。
・「公租公課」に含まれる、固定資産税及び都市計画税は、原則として毎年１月１日時点における所有者に課されます。
本投資法人が取得する予定の不動産関連資産に関して現所有者が取得した際に負担した固定資産税、都市計画税等については、その精算額を取得原価に算入しており、「公租公課」には含みません。
・「損害保険料」には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上しています。
・「信託報酬」には、本投資法人が信託不動産について締結予定の不動産管理処分信託契約における信託報酬額を対象期間に按分して計上しています。
・「ＮＯＩ」（Net Operating Income）は、賃貸事業収益から賃貸事業費用（減価償却費を除きます。
）を差し引いた額をいい、原則として、売主から提供を受けた実績値を記載しています。但し、信託報酬、管理報酬、減価償却費及び保険料については、本投資法人が保有する場合を想定した調整後の数値を記載しています。
・「客室収入」には、客室利用料及び賃貸利用料が含まれています。
・「その他収入」には、駐車場使用料、ランドリー利用料、自販機手数料等の上記「客室収入」項目に属さない項目が含
まれています。
・「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
・「RevPAR」とは、１日当たり総客室数当たり客室収入合計（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊収入合計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率にＡＤＲを乗じた値と同値となります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

14

・「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
・「ＧＯＰ比率」は、次の計算式により算出しています。
ＧＯＰ比率＝ＧＯＰ÷売上高
ＧＯＰは、テナントのホテル売上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料（ある場合）を控除して算出しています。
・「デイリー/ウィークリー/マンスリー」は、各宿泊形態（デイリー/ウィークリー/マンスリー）の割合をいい、各運用
期間の客室収入合計に対する同期間における各宿泊形態別の客室収入の割合をいいます。なお、デイリー＝１～６泊、ウィークリー＝７～29 泊、マンスリー＝30 泊以上として宿泊日数により区分しています。
・「海外売上比率」は、客室収入に対する海外売上高（海外オンライン・トラベル・エージェント（ウェブサイトにおいて海外からの申込みを受け付ける業者）経由の売上高）の比率をいいます。したがって、海外売上比率には国内の顧客からの売上げも含まれます。

ｉ.

「不動産鑑定評価書の概要」欄の記載について
本投資法人は、本ホテル 12 物件に関して、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号、その後の改正を含みます。以下「不動産の鑑定評価に関する法律」といいます。）及び不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、ＪＬＬ森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産
鑑定株式会社に鑑定評価を依頼しました。
不動産の調査価格又は鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
不動産の調査価格又は鑑定評価額は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するもの
ではありません。なお、金額は単位未満を切り捨てています。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

15

D90：アートホテル大阪ベイタワー＆空庭温泉
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2024年７月31日

取得予定価格

31,185百万円

鑑定評価額

31,500百万円（注１）

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

所在地
交通条件
土地

建物

（地番）

大阪府大阪市港区弁天一丁目２番１（住居表示）

大阪府大阪市港区弁天一丁目２番１号（ホテル）大阪府大阪市港区弁天一丁目２番３号（空庭温泉）

ＪＲ大阪環状線・大阪メトロ中央線「弁天町」駅直結
所有形態

所有権(敷地権持分
44.6％)

用途地域

商業地域

地積（注２）

25,031.92㎡

建蔽率/容積率80％/800％

所有形態

区分所有権

用途

ホテル/公衆浴場

延床面積（注２）

44,759.49㎡

建築時期

1990年６月29日（注
３）

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付50階建（注４）

リノベーション時期

2017年９月～2018年４月、2022年９月～2022年11月、2023年５月～2023年７月、2024年５月～2024年７月

信託受託者

新生信託銀行株式会社

信託期間

2016年３月31日から2034年７月30日

担保設定の有無

無賃貸借の概況（2024年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積44,759.49㎡

賃貸面積44,759.49㎡

稼働率

100.0％

454室（うちＴ238室・Ｄ140室・Ｏ76室）

客室数
敷金等

-

賃貸事業収入（月額）135,085千円

賃貸借契約の概要
テナント

大阪ベイタワー合同会社

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2024年７月31日から2034年７月30日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額573.6百万円（１月：月額40.7百万円/２月：月額48.5百万円/３月：月額53.9百万円/４月：月額50.1百万円/５月：月額52.3百万円/６月：月額39.7百万円/７月：月額25.8百万円/８月：月額61.4百万円/９月：月額43.7百万円/10月：月額57.7百万円/11月：月額55.5百万円/12月：月額44.3百万円））にホテル
及び空庭温泉の営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注５）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）-

レポート日付
再調達価格

2024年６月

レポート日付

2024年６月

64,387,900千円（注６）2,113,625千円

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
8.4％

地域特性等

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

16

対象不動産は、ＪＲ大阪環状線及び大阪メトロ中央線の「弁天町」駅に直結しています。
「弁天町」駅から大阪中心部の梅田エリアまでは約10分、「新大阪」駅へは約15分、また、「関西空港」駅へは約60分と大阪主要エリアへのアクセスは良好です。
ホテルの客室は50階建（注４）の建物の23階～25階、30階～49階に存しており、眺望に優れた大阪有数の夜景の綺麗なホテルであり、安定的な収益が期待できるフルサービス型ホテルです。
空庭温泉は安土桃山時代の街並みの再現をコンセプトに設計された温浴施設で、地下1,000ｍから汲み上げた天然温泉を含む９種類の風呂、個室露天風呂や岩盤浴を備えており、温泉のみならず施設全体で楽しむことのできる温泉型テーマパークです。
特記事項
対象不動産の土地については、その一部（59.48㎡）が大阪市の市道に供されています。
（注１） 本物件の他の区分所有者であり共用部の共有者である者及び売主との間で本物件の共用部に関する長期修繕プランが策定されています
が、当該長期修繕プランの一部は上記の鑑定評価額には反映されていません。なお、当該長期修繕プランの一部にかかる費用については売主が負担することとされています。
（注２） 本物件は区分所有物件ですが、土地の「地積」欄には、建物全体にかかる土地の面積を、建物の「延床面積」欄には、本投資法人が取得を予定する専有部分の面積を記載しています。本物件に含まれる土地の敷地権持分の割合は45,266.11/101,449.62であり、一棟全体の延床面積は175,604.98㎡、本投資法人が取得を予定する専有部分が本物件建物の専有部分全体の面積に占める割合は約44.6％です。
（注３） 本物件の建築時期について登記簿上は1990年６月29日と表示されていますが、検査済証上は1993年９月と記載されています。
（注４） 本物件のホテル運営上、42階は存在せず、41階の上は43階であり、最上階は51階と表示されています。
（注５） 変動賃料は、各６か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
（注６） 再調達価格には共用部・専有部の合計が記載されており、共用部については共有者の持分も含まれています。

D90：アートホテル大阪ベイタワー＆空庭温泉
収支状況等
運用期間
賃貸事業収入（=（1）－（2））（注２）
a. 借地料b. 公租公課（注２）c. 損害保険料（注２）d. 信託報酬（注２）
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）（注２）（1）営業収入（注２）
賃貸収入（注２）
その他収入（注２）（2）営業費用（注２）（上記a.～d.は含みません）(参考)
ＡＤＲ（注３）
RevPAR（注３）
客室稼働率（注３）
デイリー/ウィークリー/マンスリー（注３）
海外売上比率（注３）-2023年４月１日～
2023年12月31日（注１）
1,104,395千円
162,341千円
2,305千円
753千円
938,994千円
1,964,749千円
1,294,356千円
670,392千円
860,354千円
15,720円
13,126円
83.5％
100.0％/0.0％/0.0％

-

32.2％

（注１） 本物件が区分所有化され複数の者により区分所有されるに至った2023年４月１日以降の期間実績を記載しています。
（注２） 収支状況については本投資法人が取得を予定する専有部及び共用部の持分に係る収入及び費用等を記載しています。
（注３） 2023年４月１日から2023年12月末日までのアートホテル大阪ベイタワー（ホテル部分）の実績です。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

17

＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

81.6％

ＡＤＲ（注１）

16,421円

RevPAR（注１）

13,400円

ＮＯＩ（注２）

1,361百万円（注１） 2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）の平均値です。
（注２） 温泉施設及び駐車場（規約共用部分）の持分に基づき算出される数値も含まれます。実績ベースのＮＯＩは、2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）の運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

89.0％

ＡＤＲ

20,000円

RevPAR

17,800円

ＮＯＩ（注２）

1,662百万円（注１） 2024年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度（概ねＤＣＦ法における３年目。以下同じです。）における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。
（注２） 温泉施設及び駐車場（規約共用部分）の持分に基づき算出される数値も含まれます。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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D90：アートホテル大阪ベイタワー＆空庭温泉
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

31,500百万円

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2024年６月１日
項目

内容（単位：千円）

概要等

１．収益還元法による収益価格

31,500,000(1)直接還元法による価格

31,600,000①運営収益[(a)-(b)]3,039,267(a)潜在総収益

3,039,267(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]1,376,616(c)維持管理費

152,110(d)水道光熱費

934,000(e)修繕費52,841(f)プロパティマネジメントフィー

5,100(g)テナント募集費用等(h)公租公課

現行の賃貸借契約を前提に、過年度のホテル、温浴施設の事
業収支実績及び周辺のホテル・温浴施設の事業収支を参考に
中長期的な観点から求めた賃料収入、専有部分の水光熱費収入、駐車場収入等を計上

清掃費、設備管理費、警備費等の維持管理費について、過年度実績及び類似不動産の維持管理を参考に対象不動産の個別性を考慮して計上
専有部・共用部の水光熱費について、過年度実績及び類似不動産の水光熱費を参考に対象不動産の個別性を考慮して計上
過年度実績を参考に、今後の管理運営計画・類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上
契約条件に基づく報酬額等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性を考慮して計上

217,565

公租公課関連資料及び負担調整措置の内容を勘案し、税額を計上(i)損害保険料

5,000

類似の建物の保険料率等を考慮して計上(j)その他費用

10,000

販売促進費及び広告費を計上③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]1,662,651(k)一時金の運用益(l)資本的支出(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]還元利回り(2)ＤＣＦ法による価格

126,993

類似不動産の資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリン
グ・レポートにおける修繕更新費の年平均額を勘案して査定

48,136

類似不動産におけるＦＦ＆Ｅリザーブの水準を参考に査定

1,487,522
4.7％
31,300,000

割引率

4.4％

最終還元利回り4.8％

２．原価法による積算価格

類似不動産に係る取引利回り等を参考に将来動向、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測、不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定

27,100,000

土地比率

81.5％

建物比率

18.0％

ＦＦ＆Ｅ価格比率0.5％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

各地域の基準利回りに対象不動産の用途、事業性に係る条件、立地条件等に将来における不確実性や対象不動産に係る取引利回り等を勘案して査定

収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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D91：函館国際ホテル
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2024年７月31日

取得予定価格16,830百万円

鑑定評価額

17,000百万円

鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社

所在地
交通条件
土地

（地番）

北海道函館市大手町５番58他12筆（住居表示）

北海道函館市大手町５番10号

ＪＲ函館本線「函館」駅から徒歩約８分、函館市電「市役所前」停留場から徒歩約４分
所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

地積

17,188.04㎡

建蔽率/容積率60％/200％

所有形態

所有権

用途

ホテル

延床面積

34,511.60㎡

建築時期

1972年３月７日（東館）1994年３月４日（西館）2018年11月22日（本館）構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板ぶき・陸屋根地下１階付13階建リノベーション時期

2017年３月～2018年12月

建物

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間

2017年４月14日から2034年７月30日

担保設定の有無

無賃貸借の概況（2024年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積34,511.60㎡

賃貸面積34,511.60㎡

稼働率

100.0％

435室（うちＴ301室・Ｄ78室・Ｏ56室）

客室数
敷金等

-

賃貸事業収入（月額）106,449千円

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社函館国際ホテル

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2024年７月31日から2034年７月30日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額280.5百万円（１月：月額4.1百万円/２月：月額6.2百万円/３月：月額8.5百万円/４月：月額
19.9百万円/５月：月額29.5百万円/６月：月額26.3百万円/７月：月額35.9百万円/８月：月額46.7百万円/９
月：月額32.4百万円/10月：月額28.9百万円/11月：月額20.7百万円/12月：月額21.4百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注１）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社
早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）

東京海上ディーアール株式会社
1,440,958千円

レポート日付
再調達価格

12,385,500千円

2024年６月

レポート日付

2024年６月

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
3.7％

地域特性等
対象不動産は、函館空港から車で約30分、ＪＲ函館本線「函館」駅から徒歩約８分の位置にあり、函館山展望台、旧函館区公会堂、金森赤レ
ンガ倉庫、五稜郭公園等の主要な観光スポットへのアクセスが良好な立地にあります。
客室は全てダブル以上の広さとなっており、ビジネスからレジャーまで様々な需要に対応可能です。また、函館港と函館山を一望することがご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

20

可能な最上階にある温泉、新鮮な海鮮食材やライブキッチンを含む朝食ビュッフェ等、宿泊客に魅力度の高いコンテンツを提供しています。
団体宿泊や地元宴会等様々な需要に対応可能な宴会場・会議室に加え、チャペル、様々なレストランも備えたフルサービス型ホテルです。
特記事項なし（注１） 変動賃料は、各６か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D91：函館国際ホテル
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ(参考)
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2022年１月１日～
2022年12月31日
400,116千円－
63,953千円
2,454千円
1,000千円
332,708千円
2,240,999千円
1,282,755千円
958,243千円

2023年１月１日～
2023年12月31日
678,474千円－
63,370千円
2,454千円
1,000千円
611,648千円
3,010,635千円
1,776,868千円
1,233,766千円

1,840,883千円

2,332,161千円

13,784円
8,079円
58.6％
17.9％
100.0％/0.0％/0.0％
4.1％

15,732円
11,191円
71.1％
22.5％
100.0％/0.0％/0.0％
7.9％＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

75.9％

ＡＤＲ（注１）

16,006円

RevPAR（注１）

12,152円

ＮＯＩ（注２）729百万円（注１） 2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

84.0％

ＡＤＲ

17,000円

RevPAR

14,280円

ＮＯＩ

1,052百万円（注１） 2024年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

21

D91：函館国際ホテル
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

17,000百万円

鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2024年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

17,000,000(1)直接還元法による価格

17,300,000①運営収益[(a)-(b)]1,154,549(a)潜在総収益

1,154,549(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]-(d)水道光熱費(f)プロパティマネジメントフィー

対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ、標準化した想定賃料収入を計上

101,930(c)維持管理費(e)修繕費概要等

27,168360(g)テナント募集費用等

エンジニアリング・レポート記載の修繕費用年平均相当額を計上
対象不動産に係る予定証券化スキームにおいては、実際に金銭の授受は無いものの、賃借人を管理するに当たっての一般的なモニタリ
ング費用として、類似不動産の水準等を参考に査定し、計上-(h)公租公課

61,8232024年実績額に基づき、地価動向及び負担水準等を考慮のうえ査定
し、計上(i)損害保険料

6,192

建物再調達価格の0.05％相当額を計上(j)その他費用

6,386

類似不動産の水準等を参考に予備費を査定し、計上③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]1,052,618(k)一時金の運用益(l)資本的支出(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]還元利回り(2)ＤＣＦ法による価格

10
92,911

類似不動産の更新費の水準を参考に、エンジニアリング・レポートの12年間更新費の年平均額に基づき計上

58,356

類似不動産の水準等を参考に査定し、計上

901,360
5.2％
16,800,000

割引率

5.0％

最終還元利回り

5.4％

２．原価法による積算価格

50.9％

建物比率

48.3％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

類似不動産の取引事例等との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法を併用のうえ、投資家に対するヒアリング等も参考に査定
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定

9,730,000

土地比率
ＦＦ＆Ｅ価格比率

類似不動産の取引事例等との比較から求める方法を標準に、投資家に対するヒアリング等も参考に査定

0.8％
対象不動産の同一需給圏における競争力の程度を考慮し、現況利用を最有効使用と判定した
うえで、需要者は対象不動産の収益性及び投資採算性を重視して取引を行う傾向が強いことから、収益価格を標準に積算価格を参考として対象不動産の価格を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

22

D92：アートホテル日暮里 ラングウッド
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2024年７月31日

取得予定価格

16,335百万円

鑑定評価額

16,500百万円

鑑定評価機関ＪＬＬ森井鑑定株式会社

所在地
交通条件
土地

建物

（地番）

東京都荒川区東日暮里五丁目50番５他３筆（住居表示）

東京都荒川区東日暮里五丁目50番５号

ＪＲ山手線他「日暮里」駅から徒歩約２分
所有形態

借地権（敷地権持分73.77％）

用途地域

商業地域

地積（注１）

3,095.60㎡

建蔽率/容積率80％/700％

所有形態

区分所有権

用途

ホテル

延床面積（注１）

10,984.28㎡

建築時期

1988年11月25日

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下３階付14階建（注２）

リノベーション時期

2021年９月～2021年11月、2024年３月～2024年７月（予定）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間

2004年11月30日から2034年７月30日

担保設定の有無

無賃貸借の概況（2024年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積10,984.28㎡

賃貸面積10,984.28㎡

稼働率

100.0％

134室（注３）（うちＴ45室・Ｄ74室・Ｏ15室）

客室数
敷金等

-

賃貸事業収入（月額）52,008千円

賃貸借契約の概要
テナント

日暮里ホテルマネジメント合同会社

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2024年７月31日から2034年７月30日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額186.4百万円（１月：月額15.8百万円/２月：月額11.5百万円/３月：月額16.3百万円/４月：月額15.2百万円/５月：月額14.2百万円/６月：月額14.7百万円/７月：月額11.2百万円/８月：月額12.8百万円/９月：月額16.0百万円/10月：月額19.8百万円/11月：月額20.6百万円/12月：月額18.3百万円））にテナン
トによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注４）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）-

レポート日付
再調達価格

8,675,900千円

2024年６月

レポート日付

2024年６月

1,063,765千円

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
4.1％

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ山手線他、京成線及び都営線の「日暮里」駅から徒歩約２分の位置にあり、また、成田国際空港、羽田空港へそれぞれ１
時間以内の距離にあり、上野・浅草・秋葉原といった主要な観光スポットへもアクセスが良好な立地にあります。
客室は、ツインルームとダブルルームに加えて３名以上で宿泊可能な客室を備えていることから、ビジネス、レジャー利用はもちろん、修学旅行をはじめとした団体旅行にも対応でき安定的な収益が見込まれます。館内には最大800名収容可能な大宴会場をはじめ複数の宴会場・会議

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

23

室を備えたフルサービス型のホテルです。
特記事項
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
対象不動産は借地（一部は転借地）物件であり、対象建物の譲渡に伴う借地権（又は転借地権）持分の譲渡、当該借地（又は当該転借地）の第三者に対する転貸、対象建物についての第三者に対する賃借権その他の権利の設定、又は対象建物以外の建物の建築若しくは対象建物の増築を行う場合、賃貸人（転借地については転貸人）である荒川区の承諾が必要となります。
（注１）本物件は区分所有物件ですが、土地の「地積」欄には、建物全体にかかる土地(借地)の面積を、建物の「延床面積」欄には、本投資法
人が取得を予定する専有部分（駐車場部分を除きます。）の面積を記載しています。本物件に含まれる土地(借地)の敷地権持分の割合
は 7,377/10,000 であり、一棟全体の延床面積は 21,601.47 ㎡、本投資法人が取得を予定する専有部分が本物件建物の専有部分全体の面積に占める割合は約 72.9％です。
（注２）本物件は登記簿上 14 階建と表示されていますが、検査済証上は 13 階建と記載されています。なお、本物件のホテル運営上、13 階は存在せず、12 階の上は最上階で、最上階は 14 階と表示されています。
（注３）改装工事後の 2024 年８月１日以降の客室数であり、2024 年７月８日時点での客室は 128 室です。
（注４）変動賃料は、各６か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D92：アートホテル日暮里 ラングウッド
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ(参考)
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2022年１月１日～
2022年12月31日
46,667千円
38,556千円
24,053千円
1,726千円
1,000千円-18,668千円
809,527千円
310,912千円
498,614千円

2023年１月１日～
2023年12月31日
427,479千円
38,556千円
25,038千円
1,726千円
1,000千円
361,157千円
1,404,528千円
638,010千円
766,518千円

762,859千円

977,049千円

7,851円
6,654円
84.8％
5.8％
100.0％/0.0％/0.0％
19.3％

14,723円
13,656円
92.8%
30.4%
100.0％/0.0％/0.0％
41.1％

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

24

＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

93.3％

ＡＤＲ（注１）

16,815円

RevPAR（注１）

15,683円

ＮＯＩ（注２）489百万円（注１） 2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

93.6％

ＡＤＲ

23,700円

RevPAR

22,182円

ＮＯＩ

924百万円（注１） 2024年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

25

D92：アートホテル日暮里 ラングウッド
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

16,500百万円

鑑定評価機関ＪＬＬ森井鑑定株式会社

価格時点

2024年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

16,500,000(1)直接還元法による価格

17,100,000①運営収益[(a)-(b)]1,014,900(a)潜在総収益

1,014,900(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]マーケットレポート等に基づき中長期的に安定した賃料等を査定

90,285(c)維持管理費-(d)水道光熱費-(e)修繕費概要等

26,594(f)プロパティマネジメントフィー-(g)テナント募集費用等-

エンジニアリング・レポートの見積りを妥当と判断し平準化した額の30％を計上(h)公租公課

19,928

建物に関して中長期的な観点から標準的な税額を計上(i)損害保険料

5,206

再調達原価の0.06％相当額を計上(j)その他費用

38,557

地代を計上③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]924,615(k)一時金の運用益(l)資本的支出(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]還元利回り(2)ＤＣＦ法による価格

62,053

エンジニアリング・レポートの見積りを妥当と判断し平準化した額の70％を計上

22,710類似不動産の実績を参考に査定

839,852
4.9％

割引率

4.7％

最終還元利回り5.1％

２．原価法による積算価格

74.7％

建物比率

23.6％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

長期国債等の金利動向を踏まえ、最もリスクが低いと判断される地域に立地する標準的な基準利回りに、対象不動産の地域性・個別性に係るリスク要因等を総合的に勘案して査定
還元利回りに、将来時点における純収益の変動予測の不確実性、将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮して査定

8,820,000

土地比率
ＦＦ＆Ｅ価格比率

割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定

16,200,000

1.7％
地域分析及び個別分析並びに積算価格の特性及び収益価格との適合性に係る点を考慮し、かつ適用手法において採用した資料の相対的信頼性の判断から収益価格を採用し、積算価格を参考として評価額を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

26

D93：ホテルマイステイズ熊本 リバーサイド
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2024年７月31日

取得予定価格6,831百万円

鑑定評価額

6,900百万円

鑑定評価機関ＪＬＬ森井鑑定株式会社

所在地
交通条件
土地

（地番）

熊本県熊本市中央区紺屋今町４番14他４筆（住居表示）

熊本県熊本市中央区紺屋今町４番12号

熊本市電「辛島町」停留場から徒歩約４分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

1,621.85㎡

建蔽率/容積率80％/600％

所有形態

所有権

用途

ホテル

1984年11月26日
1995年２月28日（増築）鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根13階建、鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付
10階建

延床面積

6,347.65㎡

建物
構造・階数
リノベーション時期

建築時期

2023年３月～2023年８月、2024年１月～2024年４月

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託期間

2022年８月31日から2034年７月30日

担保設定の有無

無賃貸借の概況（2024年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積6,347.65㎡

賃貸面積6,347.65㎡

稼働率

100.0％

194室(うちＴ33室・Ｄ129室・Ｏ32室)

客室数
敷金等

-

賃貸事業収入（月額）23,681千円

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2024年７月31日から2034年７月30日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額85.6百万円（１月：月額3.9百万円/２月：月額5.3百万円/３月：月額6.6百万円/４月：月額
5.9百万円/５月：月額9.5百万円/６月：月額5.5百万円/７月：月額7.0百万円/８月：月額10.7百万円/９月：
月額7.5百万円/10月：月額8.2百万円/11月：月額9.4百万円/12月：月額6.1百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注１）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）-

レポート日付
再調達価格

2,800,100千円

2024年６月

レポート日付

2024年６月

368,908千円

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
7.4％

地域特性等
対象不動産は、熊本市電「辛島町」停留場から徒歩約４分、阿蘇くまもと空港から車で約30分であり、ファッションやアミューズメントの中心地であり県内最大のショッピングアーケードである「下通アーケード」から徒歩約３分の市内中心部に立地しています。
客室は、シングルルームやツインルーム、和洋室等さまざまなタイプを備えており、ビジネスのみならず観光目的の宿泊需要にも対応しています。また、熊本地産のメニューが好評なレストラン「Grand Cafe」の他、最大84名収容可能な宴会場・会議室も備えた宿泊特化型ホテルでご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

27

す。
特記事項
なし
（注１）変動賃料は、各６か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D93：ホテルマイステイズ熊本 リバーサイド
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）
(参考)（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2022年８月31日～
2022年12月31日（注１）30,237千円
3,711千円
195千円
235千円
26,095千円
134,453千円
118,348千円
16,104千円

2023年１月１日～
2023年12月31日
196,083千円
10,192千円
579千円
700千円
184,611千円
512,158千円
457,063千円
55,095千円

104,215千円

316,075千円

7,559円
4,959円
65.6％
22.5％
100.0％/0.0％/0.0％
8.1％

9,473円
6,656円
70.3％
38.3％
100.0％/0.0％/0.0％
12.0％（注１）2022年８月31日にリブランドオープンしているため、2022年８月31日以降のデータを記載しています。

＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

75.5％

ＡＤＲ（注１）

9,957円

RevPAR（注１）7,514円

ＮＯＩ（注２）221百万円（注１） 2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

86.9％

ＡＤＲ

12,685円

RevPAR

11,024円

ＮＯＩ

437百万円（注１） 2024年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

28

D93：ホテルマイステイズ熊本 リバーサイド
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

6,900百万円

鑑定評価機関ＪＬＬ森井鑑定株式会社

価格時点

2024年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

6,900,000(1)直接還元法による価格

7,060,000①運営収益[(a)-(b)］457,068(a)潜在総収益457,068(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]マーケットレポート等に基づき中長期的に安定した賃料等を査定

19,839(c)維持管理費-(d)水道光熱費-(e)修繕費概要等

9,223(f)プロパティマネジメントフィー-(g)テナント募集費用等-

エンジニアリング・レポートの見積りを妥当と判断し平準化した額の30％を計上(h)公租公課

8,936

土地については実績を標準とし、地価動向等を考慮のうえ査定し、建物については中長期的な観点から標準的な税額を計上(i)損害保険料

1,680

再調達原価の0.06％相当額を計上(j)その他費用-③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]437,229(k)一時金の運用益(l)資本的支出(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]還元利回り(2)ＤＣＦ法による価格

21,520エンジニアリング・レポートの見積りを妥当と判断し平準化した額の70％を計上

17,937

類似不動産の実績を参考に査定

397,772
5.6％

割引率

5.4％

最終還元利回り5.8％

２．原価法による積算価格

53.7％

建物比率

32.9％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

長期国債等の金利動向を踏まえ、最もリスクが低いと判断される地域に立地する標準的な基準利回りに、対象不動産の地域性・個別性に係るリスク要因等を総合的に勘案して査定
還元利回りに、将来時点における純収益の変動予測の不確実性、将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮して査定

2,050,000

土地比率
ＦＦ＆Ｅ価格比率

割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定

6,730,000

13.4％
地域分析及び個別分析並びに積算価格の特性及び収益価格との適合性に係る点を考慮し、かつ適用手法において採用した資料の相対的信頼性の判断から収益価格を採用し、積算価格を参考として評価額を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

29

D94：アートホテル青森
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2024年７月31日

取得予定価格5,672百万円

鑑定評価額

5,730百万円

鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社

所在地
交通条件
土地

建物

（地番）

青森県青森市本町二丁目１番46他９筆（住居表示）

青森県青森市本町二丁目１番26号

ＪＲ奥羽本線他「青森」駅から徒歩約13分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

3,904.30㎡

建蔽率/容積率80％/400％

所有形態

所有権

用途

ホテル

延床面積

9,176.79㎡

建築時期

1996年６月20日

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート造陸屋根12階建

リノベーション時期

2019年８月～2020年３月

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託期間

2019年３月18日から2034年７月30日

担保設定の有無

無賃貸借の概況（2024年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積9,176.79㎡

賃貸面積9,176.79㎡

稼働率

100.0％

211室（うちＴ78室・Ｄ131室・Ｏ２室）

客室数
敷金等

-

賃貸事業収入（月額）24,648千円

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2024年７月31日から2034年７月30日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額89.0百万円（１月：月額1.8百万円/２月：月額3.5百万円/３月：月額4.8百万円/４月：月額
11.8百万円/５月：月額7.3百万円/６月：月額8.6百万円/７月：月額7.2百万円/８月：月額21.2百万円/９月：
月額6.1百万円/10月：月額10.6百万円/11月：月額4.9百万円/12月：月額1.2百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注１）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）-

レポート日付
再調達価格

3,590,400千円

2024年６月

レポート日付

2024年６月

299,600千円

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
2.8％

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ奥羽本線「青森」駅から徒歩約13分、青森中央ＩＣから車で約15分、青森空港からバスで約30分であり、青森市の中心商業エリアへのアクセスも良好でありながら、陸奥湾や八甲田連峰を望むことができる立地にあります。
毎年８月に開催される、日本のねぶた祭りとしては最大級の「青森ねぶた祭り」のねぶた山車が通るコースで有名な「新町通り」も徒歩圏内であり、青森ねぶたの文化を客室に取り入れたユニークなコンセプトルームが好評なフルサービス型ホテルです。
特記事項

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

30

なし（注１）変動賃料は、各６か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D94：アートホテル青森
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ(参考)
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2022年１月１日～
2022年12月31日
223,460千円
20,452千円
715千円
700千円
201,592千円
675,860千円
487,235千円
188,624千円

2023年１月１日～
2023年12月31日
290,429千円
20,160千円
715千円
700千円
268,853千円
847,273千円
600,194千円
247,078千円

452,400千円

556,844千円

8,853円
6,326円
71.5％
33.1％
100.0％/0.0％/0.0％
4.8％

10,412円
7,793円
74.8％
34.3％
100.0％/0.0％/0.0％
15.1％＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

74.9％

ＡＤＲ（注１）

10,737円

RevPAR（注１）8,040円

ＮＯＩ（注２）294百万円（注１） 2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

82.0％

ＡＤＲ

11,500円

RevPAR

9,430円

ＮＯＩ

372百万円（注１） 2024年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

31

D94：アートホテル青森
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

5,730百万円

鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2024年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

5,730,000(1)直接還元法による価格

5,830,000①運営収益[(a)-(b)]402,487(a)潜在総収益402,487(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]-(d)水道光熱費(f)プロパティマネジメントフィー

対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ、標準化した想定賃料収入を計上

29,828(c)維持管理費(e)修繕費

概要等

6,521

エンジニアリング・レポート記載の修繕費用年平均相当額を計上

360

対象不動産に係る予定証券化スキームにおいては、実際に金銭の授受は無いものの、賃借人を管理するに当たっての一般的なモニタリ
ング費用として、類似不動産の水準等を参考に査定し、計上(g)テナント募集費用等-(h)公租公課

19,3862024年実績額に基づき、地価動向及び負担水準等を考慮のうえ査定
し、計上(i)損害保険料

1,795

建物再調達価格の0.05％相当額を計上(j)その他費用

1,766

類似不動産の水準等を参考に予備費を査定し、計上③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]372,658(k)一時金の運用益(l)資本的支出(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]還元利回り(2)ＤＣＦ法による価格

18,446

類似不動産の更新費の水準を参考に、エンジニアリング・レポートの12年間更新費の年平均額に基づき計上

16,027

類似不動産の水準等を参考に査定し、計上

338,1845.8％
5,680,000

割引率

5.6％

最終還元利回り6.0％

２．原価法による積算価格

20.3％

建物比率

77.4％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

類似不動産の取引事例等との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法を併用のうえ、投資家に対するヒアリング等も参考に査定
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定

1,640,000

土地比率
ＦＦ＆Ｅ価格比率

類似不動産の取引事例等との比較から求める方法を標準に、投資家に対するヒアリング等も参考に査定

2.4％
対象不動産の同一需給圏における競争力の程度を考慮し、現況利用を最有効使用と判定した
うえで、需要者は対象不動産の収益性及び投資採算性を重視して取引を行う傾向が強いことから、収益価格を標準に積算価格を参考として対象不動産の価格を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

32

D95：亀の井ホテル 伊豆高原
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2024年７月31日

取得予定価格5,563百万円

鑑定評価額

5,620百万円

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

所在地
交通条件
土地

建物

（地番）

静岡県伊東市八幡野字二タ塚1104番５他２筆（住居表示）―

伊豆急行線「伊豆高原」駅から車で約６分
所有形態

所有権

用途地域

地域指定外

地積

26,778.40㎡

建蔽率/容積率60％/200％

所有形態

所有権

用途

旅館

延床面積
構造・階数

8,891.36㎡
建築時期
1988年６月６日
鉄筋コンクリート造陸屋根３階建、鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付３階建

リノベーション時期

2020年６月～2021年３月

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間2022年４月５日から2034年７月30日

担保設定の有無

無賃貸借の概況（2024年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積8,891.36㎡

賃貸面積8,891.36㎡

稼働率

100.0％

55室（うちＴ50室・Ｏ5室）

客室数
敷金等

-

賃貸事業収入（月額）18,195千円

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2024年７月31日から2034年７月30日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額60.0百万円（１月：月額4.6百万円/２月：月額4.7百万円/３月：月額6.1百万円/４月：月額2.6百万円/５月：月額4.8百万円/６月：月額3.3百万円/７月：月額3.3百万円/８月：月額10.9百万円/９月：
月額4.9百万円/10月：月額5.5百万円/11月：月額5.1百万円/12月：月額4.2百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注１）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金
期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）-

レポート日付
再調達価格

3,815,800千円

2024年６月

レポート日付

2024年６月

338,939千円

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
16.9％

地域特性等
対象不動産は伊豆急行「伊豆高原」駅から車で約６分に位置しており、美術館等の観光スポットも多い伊豆高原エリアに所在し、首都圏から車及び電車でアクセスしやすい立地にあります。また、全室オーシャンビューで相模湾を一望できる高台に位置しています。
対象不動産は、和を基調としながら欧風なデザインも取り入れた優雅で落ち着きのある客室を有するリゾートタイプホテルであり、全55室中22室は52㎡～116㎡の温泉露天風呂付客室となっています。リゾート感溢れる「水盤テラス」や最上階のレストラン、大浴場、サウナ等の施設も充実しており、安定的な需要が見込まれるリゾートタイプホテルです。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

33

特記事項
隣接地との境界について、書面による境界確定がなされていません。
対象不動産の土地は、セットバック部分（建築基準法第42条第２項により道路としてみなされる部分）（約6.5㎡）を含みます。
（注１）変動賃料は、各６か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D95：亀の井ホテル 伊豆高原
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）
(参考)（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2022年７月１日～
2022年12月31日（注１）3,127千円－
9,574千円
370千円
504千円-7,321千円
345,651千円
198,209千円
147,441千円

2023年１月１日～
2023年12月31日
86,680千円－
10,723千円
734千円
1,000千円
74,223千円
966,819千円
515,572千円
451,246千円

342,524千円

880,138千円

28,889円
19,585円
67.8％
0.9％
100.0％/0.0％/0.0％
2.1％

30,073円
25,682円
85.4％
9.0％
100.0％/0.0％/0.0％
5.4％（注１）2022年７月１日にリブランドオープンしているため、2022年７月１日以降のデータを記載しています。

＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

86.8％

ＡＤＲ（注１）

32,059円

RevPAR（注１）27,832円

ＮＯＩ（注２）

127百万円（注１） 2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

89.0％

ＡＤＲ

41,200円

RevPAR

36,669円

ＮＯＩ

344百万円（注１） 2024年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

34

D95：亀の井ホテル 伊豆高原
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

5,620百万円

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2024年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

5,620,000(1)直接還元法による価格

5,680,000①運営収益[(a)-(b)]367,575(a)潜在総収益367,575(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]-(d)水道光熱費

9,525(f)プロパティマネジメントフィー-(g)テナント募集費用等-(h)公租公課

11,903(i)損害保険料

762(j)その他費用

1,102③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]19,050(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ

12,786(2)ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り２．原価法による積算価格

5.5％

運営収益の0.3％を計上

エンジニアリング・レポート、類似事例に基づく数値を、法人税基本通達等を参考に修繕費３：資本的支出７に配分して査定。
類似事例等を参考に、総売上（ＤＣＦ法の３年度売上）の1.0％を計
上
近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案のうえ査定

5,600,000
5.4％

類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定

5.5％

還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定

5,550,000
69.9％

建物比率

26.8％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

類似建物の保険料率等に基づく査定額

312,445

土地比率
ＦＦ＆Ｅ価格比率

2024年度課税資料に基づく実額等-(l)資本的支出

還元利回り

エンジニアリング・レポート、類似事例に基づく数値を、法人税基本通達等を参考に修繕費３：資本的支出７に配分して査定。

344,281(k)一時金の運用益④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]

過去実績、プロジェクション、マーケットレポート等を踏まえてＧ
ＯＰ、変動賃料を査定のうえ賃料収入等を計上

23,293(c)維持管理費(e)修繕費

概要等

3.3％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地（FF&E含む）」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

35

D96：アートホテル大分
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2024年７月31日

取得予定価格5,484百万円

鑑定評価額

5,540百万円

鑑定評価機関ＪＬＬ森井鑑定株式会社

所在地
交通条件
土地

建物

（地番）

大分県大分市都町二丁目７番１他２筆（住居表示）－

ＪＲ日豊本線他「大分」駅から徒歩約11分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

1,495.08㎡

建蔽率/容積率80％/600％

所有形態

所有権

用途

ホテル

延床面積

8,782.34㎡

建築時期

1987年11月10日

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根13階建

リノベーション時期

2019年８月～2020年３月

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託期間

2019年４月１日から2034年７月30日

担保設定の有無

無賃貸借の概況（2024年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積8,782.34㎡

賃貸面積8,782.34㎡

稼働率

100.0％

客室数228室（うちＴ37室・Ｄ187室・Ｏ４室）

敷金等-

賃貸事業収入（月額）

28,239千円

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2024年７月31日から2034年７月30日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額87.8百万円（１月：月額3.9百万円/２月：月額7.5百万円/３月：月額10.1百万円/４月：月額6.2
百万円/５月：月額10.0百万円/６月：月額6.2百万円/７月：月額6.2百万円/８月：月額7.8百万円/９月：月額5.8
百万円/10月：月額6.4百万円/11月：月額11.9百万円/12月：月額5.8百万円））にテナントによるホテル営業のＧ
ＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。（注１）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社
早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）
地震リスク評価報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社-

レポート日付
再調達価格

2024年６月
3,179,200千円

367,276千円
東京海上ディーアール株式会社

レポート日付

2024年６月

予想最大損失率（ＰＭＬ）
10.4％
地域特性等
対象不動産は、ＪＲ日豊本線他２線「大分」駅から徒歩約11分、大分ＩＣから車で約15分、大分空港から車で約60分の大分市中心部に位置しており、市のシンボルである府内城や県庁、市役所に近接するビジネス、観光利用に良好な立地にあります。
大分の伝統工芸や文化をデザインに取り込んだ和モダンのシングル・ダブル・クイーン・ツイン・デラックス・ファミリータイプと多様な客室
は様々な宿泊需要に対応し、館内にはモダンチャイニーズをコンセプトにしたレストラン「OPERA」のほか大小の宴会場や会議室を備えたフルサービス型のホテルです。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

36

特記事項
なし
（注１） 変動賃料は、各６か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D96：アートホテル大分
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ(参考)
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2022年１月１日～
2022年12月31日
293,398千円
15,573千円
644千円
1,000千円
276,180千円
849,663千円
602,696千円
246,967千円

2023年１月１日～
2023年12月31日
287,844千円
15,372千円
644千円
1,000千円
270,827千円
919,693千円
614,656千円
305,037千円

556,265千円

631,849千円

8,455円
7,242円
85.7％
34.5％
100.0％/0.0％/0.0％
6.7％

8,677円
7,385円
85.1％
31.3％
100.0％/0.0％/0.0％
9.0％＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

84.7％

ＡＤＲ（注１）

8,237円

RevPAR（注１）6,977円

ＮＯＩ（注２）257百万円（注１） 2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

86.1％

ＡＤＲ

9,990円

RevPAR

8,592円

ＮＯＩ

360百万円（注１） 2024年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

37

D96：アートホテル大分
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

5,540百万円

鑑定評価機関ＪＬＬ森井鑑定株式会社

価格時点

2024年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

5,540,000(1)直接還元法による価格

5,650,000①運営収益[(a)-(b)]385,124(a)潜在総収益

385,124(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]マーケットレポート等に基づき中長期的に安定した賃料等を査定

24,149(c)維持管理費-(d)水道光熱費-(e)修繕費概要等

9,182(f)プロパティマネジメントフィー-(g)テナント募集費用等-

エンジニアリング・レポートの見積りを妥当と判断し平準化した額の30％を計上(h)公租公課

13,059

土地については実績を標準とし、地価動向等を考慮のうえ査定し、建物については中長期的な観点から標準的な税額を計上(i)損害保険料

1,908

再調達原価の0.06％相当額を計上(j)その他費用-③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]360,975(k)一時金の運用益(l)資本的支出(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]還元利回り(2)ＤＣＦ法による価格

11,433

エンジニアリング・レポートの見積りを妥当と判断し平準化した額の70％を計上

21,424

類似不動産の実績を参考に査定

328,118
5.8％

割引率

5.6％

最終還元利回り6.0％

２．原価法による積算価格

61.5％

建物比率

31.1％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

長期国債等の金利動向を踏まえ、最もリスクが低いと判断される地域に立地する標準的な基準利回りに、対象不動産の地域性・個別性に係るリスク要因等を総合的に勘案して査定
還元利回りに、将来時点における純収益の変動予測の不確実性、将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮して査定

2,460,000

土地比率
ＦＦ＆Ｅ価格比率

割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定

5,430,000

7.4％
地域分析及び個別分析並びに積算価格の特性及び収益価格との適合性に係る点を考慮し、かつ適用手法において採用した資料の相対的信頼性の判断から収益価格を採用し、積算価格を参考として評価額を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

38

D97：アートホテル小倉 ニュータガワ
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2024年７月31日

取得予定価格4,672百万円

鑑定評価額

4,720百万円

鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社

所在地
交通条件
土地

建物

（地番）

福岡県北九州市小倉北区古船場町９番１他５筆（住居表示）

福岡県北九州市小倉北区古船場町３番46号

ＪＲ「小倉」駅から徒歩約11分、北九州モノレール「旦過」駅から徒歩約３分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

7,973.67㎡

建蔽率/容積率80％/400％

所有形態

所有権

用途

ホテル

延床面積

14,055.23㎡

構造・階数

1973年４月10日（本館）1997年11月20日（アネックス棟）
鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根・銅板・ガラス板ぶき地下１階付９階建

リノベーション時期

2019年２月～2019年10月

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託期間

2018年12月20日から2034年７月30日

担保設定の有無

無

建築時期

賃貸借の概況（2024年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積14,055.23㎡

賃貸面積14,055.23㎡

稼働率

100.0％

90室（注１）（うちＴ31室・Ｄ46室・Ｏ13室）

客室数
敷金等

-

賃貸事業収入（月額）19,237千円

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2024年７月31日から2034年７月30日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額90.6百万円（１月：月額1.3百万円/２月：月額3.7百万円/３月：月額6.8百万円/４月：月額
3.1百万円/５月：月額6.9百万円/６月：月額5.9百万円/７月：月額1.3百万円/８月：月額7.0百万円/９月：
月額7.4百万円/10月：月額13.8百万円/11月：月額20.2百万円/12月：月額13.2百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注２）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）-

レポート日付
再調達価格

5,335,700千円

2024年６月

レポート日付

2024年６月

669,206千円

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
3.3％

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ「小倉」駅から徒歩約11分、モノレール「旦過」駅から徒歩約３分に位置しています。北九州空港からは車で約40分と本州からのアクセスもスムーズで、山口県側の県境にある唐戸市場には車で約30分でアクセスできる等、福岡県、山口県両県の観光を楽しめ、ビジネスや観光の拠点として良好な立地にあります。
対象不動産に存する130年の歴史のある約700坪の池泉回遊式庭園はホテルのシンボルで、庭園挙式が人気であり、客室はヨーロッパ製の調度

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

39

品をしつらえた全室趣が異なる邸宅風となっています。ヨーロッパの優雅さと100年の歴史を持つ日本庭園の佇まいが融合し、また、和室は全室に檜風呂を備え、床の間や明かり取り等にも配慮した本格的な造りとなっている等和洋様々なタイプの客室を備えた、北九州市で知名度の高い伝統的なホテルであり、フルサービス型のホテルです。
特記事項
隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
対象不動産の土地の一部（約672㎡）が、登録有形文化財に登録された客室棟（百年庭園の宿 翠水）の利用に供されています。なお、当該客室棟は本投資法人による取得対象には含まれておらず、本投資法人による対象不動産の取得に際し、ＭＨＭが取得する予定です。
対象不動産の土地は、セットバック部分（建築基準法第42条第２項により道路としてみなされる部分）（約36.0㎡）を含みます。
（注１）本物件の敷地内には「百年庭園の宿 翠水」として営業を行っている建物が存在しますが、当該建物は取得対象に含まれないことから、当該建物の客室３室は含まない数値を記載しています。なお、当該建物は本投資法人による対象不動産の取得に際し、ＭＨＭが取得する予定ですが、本投資法人が当該建物の修繕費用等を負担することを前提に、「百年庭園の宿 翠水」の営業による収益は対象不動産のＧＯＰに含め、対象不動産の賃料の一部として収受する旨ＭＨＭとの間で合意しています。
（注２）変動賃料は、各６か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D97：アートホテル小倉 ニュータガワ
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）
(参考)（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2022年１月１日～
2022年12月31日-33,830千円
20,300千円
1,030千円
700千円-55,861千円
856,300千円
220,918千円
635,382千円

2023年１月１日～
2023年12月31日
103,301千円
19,975千円
1,030千円
700千円
81,595千円
1,188,591千円
325,475千円
863,116千円

890,130千円

1,085,290千円

8,257円
6,508円
78.8％－
100.0％/0.0％/0.0％
11.2％

10,990円
9,588円
87.2％
8.7％
100.0％/0.0％/0.0％
21.8％

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

40

＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

87.4％

ＡＤＲ（注１）

11,151円

RevPAR（注１）9,743円

ＮＯＩ（注２）116百万円（注１） 2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

90.0％

ＡＤＲ

13,000円

RevPAR

11,700円

ＮＯＩ

326百万円（注１） 2024年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

41

D97：アートホテル小倉 ニュータガワ
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

4,720百万円

鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2024年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

4,720,000(1)直接還元法による価格

4,860,000①運営収益[(a)-(b)]373,559(a)潜在総収益373,559(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]-(d)水道光熱費(f)プロパティマネジメントフィー

対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ、標準化した想定賃料収入を計上

47,419(c)維持管理費(e)修繕費概要等

22,387360(g)テナント募集費用等

エンジニアリング・レポート記載の修繕費用年平均相当額を計上
対象不動産に係る予定証券化スキームにおいては、実際に金銭の授受は無いものの、賃借人を管理するに当たっての一般的なモニタリ
ング費用として、類似不動産の水準等を参考に査定し、計上-(h)公租公課

19,3662024年実績額に基づき、地価動向及び負担水準等を考慮のうえ査定
し、計上(i)損害保険料

2,667

建物再調達価格の0.05％相当額を計上(j)その他費用

2,638

類似不動産の水準等を参考に予備費を査定し、計上③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]326,139(k)一時金の運用益(l)資本的支出(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]還元利回り(2)ＤＣＦ法による価格

34,620類似不動産の更新費の水準を参考に、エンジニアリング・レポートの12年間更新費の年平均額に基づき計上

28,823

類似不動産の水準等を参考に査定し、計上

262,695
5.4％
4,660,000

割引率

5.2％

最終還元利回り

5.6％

２．原価法による積算価格

76.0％

建物比率

23.5％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

類似不動産の取引事例等との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法を併用のうえ、投資家に対するヒアリング等も参考に査定
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定

3,120,000

土地比率
ＦＦ＆Ｅ価格比率

類似不動産の取引事例等との比較から求める方法を標準に、投資家に対するヒアリング等も参考に査定

0.5％
対象不動産の同一需給圏における競争力の程度を考慮し、現況利用を最有効使用と判定した
うえで、需要者は対象不動産の収益性及び投資採算性を重視して取引を行う傾向が強いことから、収益価格を標準に積算価格を参考として対象不動産の価格を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

42

D98：アートホテル宮崎 スカイタワー
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2024年７月31日

取得予定価格3,821百万円

鑑定評価額

3,860百万円

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

所在地
交通条件
土地

建物

（地番）

宮崎県宮崎市高千穂通二丁目13番他３筆（住居表示）

宮崎県宮崎市高千穂通二丁目１番26号

ＪＲ日豊本線「宮崎」駅から徒歩約５分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

1,266.85㎡

建蔽率/容積率80％/600％

所有形態

所有権

用途

ホテル

延床面積
構造・階数

8,766.25㎡
建築時期
1991年９月７日
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付18階建

リノベーション時期

2021年３月～2021年７月、2023年11月～2023年12月

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託期間

2020年３月２日から2034年７月30日

担保設定の有無

無賃貸借の概況（2024年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積8,766.25㎡

賃貸面積8,766.25㎡

稼働率

100.0％

客室数

135室（うちＳ１室・Ｔ54室・Ｄ56室・Ｏ24室）

敷金等-

賃貸事業収入（月額）17,679千円

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2024年７月31日から2034年７月30日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額71.7百万円（１月：月額5.2百万円/２月：月額10.2百万円/３月：月額6.6百万円/４月：月額
4.6百万円/５月：月額6.4百万円/６月：月額4.8百万円/７月：月額4.4百万円/８月：月額6.6百万円/９月：
月額5.0百万円/10月：月額6.0百万円/11月：月額8.0百万円/12月：月額3.9百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注１）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）-

レポート日付
再調達価格

3,456,400千円

2024年６月

レポート日付

2024年６月

411,619千円

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
4.8％

地域特性等
対象不動産は、年間を通して温暖で安定した気候なためプロ野球やJリーグのキャンプ合宿地として選ばれている宮崎県に位置し、ＪＲ「宮崎」駅より徒歩約５分、宮崎空港から車で約20分と観光の拠点として、また、県庁や市役所にも近くビジネスにも良好な立地にあります。
対象不動産は宮崎市中心部で最も高いビルであり、最大260名まで収容可能な宴会場を有し、ツインルームの他、国内レジャー、インバウンド
需要にも対応するトリプルルーム、フォースルーム等多種多様な客室を有するフルサービス型ホテルです。
特記事項

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

43

なし（注１）変動賃料は、各６か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D98：アートホテル宮崎 スカイタワー
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）
(参考)（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2022年１月１日～
2022年12月31日
93,966千円
11,346千円
676千円
700千円
81,244千円
519,015千円
311,031千円
207,984千円

2023年１月１日～
2023年12月31日
186,635千円
11,823千円
676千円
700千円
173,435千円
676,671千円
419,360千円
257,310千円

425,049千円

490,035千円

9,434円
6,504円
68.9％
18.1％
100.0％/0.0％/0.0％
13.0％

10,649円
8,763円
82.3％
27.6％
100.0％/0.0％/0.0％
15.2％＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

80.4％

ＡＤＲ（注１）

11,073円

RevPAR（注１）8,901円

ＮＯＩ（注２）

198百万円（注１） 2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

85.0％

ＡＤＲ

12,500円

RevPAR

10,625円

ＮＯＩ

271百万円（注１） 2024年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

44

D98：アートホテル宮崎 スカイタワー
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

3,860百万円

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2024年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

3,860,000(1)直接還元法による価格

3,900,000①運営収益[(a)-(b)]293,828(a)潜在総収益

293,828(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]-(d)水道光熱費

10,291(f)プロパティマネジメントフィー-(g)テナント募集費用等-(h)公租公課

11,332(i)損害保険料

610(j)その他費用-③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②](m)ＦＦ＆Ｅリザーブ④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]還元利回り(2)ＤＣＦ法による価格

対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して計上

24,011

類似不動産の資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レ
ポートにおける修繕更新費の年平均額を勘案して査定

17,304

類似不動産におけるＦＦ＆Ｅリザーブの水準を参考に査定

230,280
5.9％

各地域の基準利回りに対象不動産の用途、事業性に係る条件、立地条件等に将来における不確実性や対象不動産に係る取引利回り等を勘案して査定3,820,000
5.6％

最終還元利回り6.0％

類似不動産に係る取引利回り等を参考に将来動向、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測、
不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定

1,570,000

土地比率

27.6％

建物比率

65.2％

ＦＦ＆Ｅ価格比率7.2％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

公租公課関連資料及び負担調整措置の内容を勘案し、税額を計上-

割引率

２．原価法による積算価格

過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上

271,595(k)一時金の運用益(l)資本的支出

予定定期賃貸借契約兼管理業務委託契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点から求めた賃料を査定のうえ賃料収入を計上

22,233(c)維持管理費(e)修繕費

概要等

収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

45

D99：アートホテル鹿児島
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2024年７月31日

取得予定価格3,395百万円

鑑定評価額

3,430百万円

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

所在地
交通条件
土地

建物

（地番）

鹿児島県鹿児島市鴨池新町22番（住居表示）

鹿児島県鹿児島市鴨池新町22番１号

ＪＲ鹿児島本線他「鹿児島中央」駅から車で約12分
所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域

地積

6,561.28㎡

建蔽率/容積率60％/300％

所有形態

所有権

用途

ホテル

延床面積
構造・階数

14,854.67㎡
建築時期
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根13階建

リノベーション時期

2020年１月～2020年10月、2023年６月～2023年７月

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託期間

2004年10月１日から2034年７月30日

担保設定の有無無

1981年９月５日

賃貸借の概況（2024年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積14,854.67㎡

賃貸面積14,854.67㎡

稼働率

100.0％

客室数

208室（うちＳ32室・Ｔ72室・Ｄ40室・Ｏ64室）

敷金等-

賃貸事業収入（月額）19,109千円

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2024年７月31日から2034年７月30日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額57.3百万円（１月：月額1.5百万円/２月：月額4.3百万円/３月：月額5.8百万円/４月：月額3.0百万円/５月：月額5.9百万円/６月：月額3.3百万円/７月：月額2.0百万円/８月：月額10.5百万円/９月：
月額3.7百万円/10月：月額6.0百万円/11月：月額8.4百万円/12月：月額2.9百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注１）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）-

レポート日付
再調達価格

4,620,600千円

2024年６月

レポート日付

2024年６月

682,622千円

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
13.0％

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ「鹿児島中央」駅から車で約12分に位置し、桜島を間近に望む鹿児島湾沿いに立地しています。
客室（208室）の７割以上が、鹿児島のシンボルであり世界的に有名な活火山である桜島の雄大な姿を望むことができる「桜島ビュー」である
他、客室の３割において３名以上の利用が可能であり、多人数での宿泊需要に応えることができます。夏季に営業するプールは鹿児島市内では希少な屋外プールとして家族連れ宿泊客への魅力度が高い施設となっています。
桜島を一望でき、様々なイベントに対応できる宴会場も備えており、ビジネス、レジャー、団体旅行等多様な需要を取り込むことが可能なフルサービス型ホテルです。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

46

特記事項
なし
（注１）変動賃料は、各６か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D99：アートホテル鹿児島
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）
(参考)（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2022年１月１日～
2022年12月31日
100,279千円－
25,567千円
888千円
1,000千円
72,823千円
720,520千円
468,530千円
251,989千円

2023年１月１日～
2023年12月31日
180,182千円－
25,585千円
888千円
1,000千円
152,708千円
886,837千円
600,487千円
286,349千円

620,241千円

706,654千円

9,501円6,171円
65.0％
13.9％
100.0％/0.0％/0.0％
10.2％

11,337円
7,909円
69.8％
20.3％
100.0％/0.0％/0.0％
12.1％＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

70.8％

ＡＤＲ（注１）

10,641円

RevPAR（注１）7,533円

ＮＯＩ（注２）

140百万円（注１） 2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

82.4％

ＡＤＲ

12,200円

RevPAR

10,053円

ＮＯＩ

257百万円（注１） 2024年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

47

D99：アートホテル鹿児島
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

3,430百万円

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2024年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

3,430,000(1)直接還元法による価格

3,460,000①運営収益[(a)-(b)]303,994(a)潜在総収益

303,994(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]-(d)水道光熱費

20,790(f)プロパティマネジメントフィー-(g)テナント募集費用等-(h)公租公課

過去実績、プロジェクション、マーケットレポート等を踏まえてＧ
ＯＰ、変動賃料を査定のうえ賃料収入等を計上

46,248(c)維持管理費(e)修繕費概要等

24,230エンジニアリング・レポート、類似事例に基づく数値を、法人税基本通達等を参考に修繕費３：資本的支出７に配分して査定

2024年度課税資料に基づく実額等(i)損害保険料

924

類似建物の保険料率等に基づく査定額(j)その他費用

303

運営収益の0.1％を計上③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②](k)一時金の運用益

257,74513(l)資本的支出

51,282(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ

19,553④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]還元利回り(2)ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り２．原価法による積算価格

186,923
5.4％

5.3％

類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定

5.4％

還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定

3,670,000
76.5％

建物比率

22.9％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案のうえ査定

3,410,000

土地比率
ＦＦ＆Ｅ価格比率

エンジニアリング・レポート、類似事例に基づく数値を、法人税基本通達等を参考に修繕費３：資本的支出７に配分して査定類似事例等を参考に、総売上（ＤＣＦ法の３年度売上）の1.5％を計
上

0.6％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地（ＦＦ＆Ｅ含む）」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

48

D100：亀の井ホテル 彦根
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2024年７月31日

取得予定価格2,603百万円

鑑定評価額

2,630百万円

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

所在地
交通条件
土地

建物

（地番）

滋賀県彦根市松原町字大黒3759番（住居表示）―

ＪＲ東海道本線他「彦根」駅から車で約７分
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

地積

10,649.92㎡

建蔽率/容積率80％/400％

所有形態

所有権

用途

保養所（注１）

延床面積
構造・階数

6,060.87㎡
建築時期
鉄筋コンクリート造陸屋根７階建（注２）

リノベーション時期

2022年11月～2023年3月

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間2022年４月５日から2034年７月30日

担保設定の有無無1969年12月20日

賃貸借の概況（2024年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積6,060.87㎡

賃貸面積6,060.87㎡

稼働率

100.0％

48室（うちＴ３室・Ｄ２室・Ｏ43室）

客室数
敷金等

-

賃貸事業収入（月額）20,506千円

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2024年７月31日から2034年７月30日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額45.3百万円（１月：月額0.4百万円/２月：月額1.6百万円/３月：月額4.8百万円/４月：月額
4.7百万円/５月：月額5.9百万円/６月：月額3.1百万円/７月：月額2.2百万円/８月：月額7.4百万円/９月：
月額1.9百万円/10月：月額4.4百万円/11月：月額6.3百万円/12月：月額2.6百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注３）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）-

レポート日付
再調達価格

2,314,500千円

2024年６月

レポート日付

2024年６月

339,812千円

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
17.7％

地域特性等
対象不動産は、ＪＲ東海道本線「彦根」駅より車で約７分に位置しており、「彦根」駅からは無料シャトルバスが利用できます。日本最大の湖である琵琶湖の湖畔に所在し、また全客室レイクビューで琵琶湖を一望できる他、現存12天守の１つであり世界遺産登録を目指している彦根城まで車で約15分の立地にあります。
琵琶湖のパノラマが目の前に広がる６階の温泉大浴場の展望風呂、団体客向けの貸切宴会場やビジネス会議や研修等で利用可能な会議室等
様々な需要に応えるとともに、琵琶湖と鈴鹿山系に囲まれた豊かな自然に恵まれ、彦根城や歴史ある建造物の街並みと琵琶湖でのアクティビ
ティも満喫できるリゾートタイプホテルです。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

49

特記事項
隣接地との境界について、書面による境界確定がなされていません。
対象不動産の土地は、道路提供部分（建築基準法第42条第１項第５号により道路としてみなされる部分）（約194㎡）を含みます。
（注１）取得時に「旅館」に変更予定です。
（注２）附属建物として寄宿舎、プロパン庫（２室）、物置及びポンプ室（合計 473.81 ㎡）があり、このうちプロパン庫（3.44 ㎡）、物置（7.52 ㎡）及びポンプ室（7.20 ㎡）は未登記となっています。未登記の部分については、売主の責任と負担において登記を行う旨、売主との間で合意しています。
（注３）変動賃料は、各６か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D100：亀の井ホテル 彦根
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）
(参考)（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2022年７月１日～
2022年12月31日（注１）-5,009千円
4,452千円
229千円
504千円-10,194千円
243,752千円
101,402千円
142,350千円

2023年１月１日～
2023年12月31日
79,806千円
8,452千円
454千円
1,000千円
69,899千円
634,124千円
251,096千円
383,028千円

248,762千円

554,318千円

17,468円
13,441円
76.9％
100.0％/0.0％/0.0％
1.4％

18,950円
14,866円
78.4％
12.6％
100.0％/0.0％/0.0％
2.2％（注１）2022年７月１日にリブランドオープンしているため、2022年７月１日以降のデータを記載しています。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

50

＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

82.5％

ＡＤＲ（注１）

19,044円

RevPAR（注１）

15,717円

ＮＯＩ（注２）116百万円（注１） 2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

88.0％

ＡＤＲ

21,350円

RevPAR

18,788円

ＮＯＩ

179百万円（注１） 2024年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

51

D100：亀の井ホテル 彦根
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

2,630百万円

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2024年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

2,630,000(1)直接還元法による価格

2,660,000①運営収益[(a)-(b)]197,343(a)潜在総収益

197,343(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]過去実績、プロジェクション、マーケットレポート等を踏まえてＧ
ＯＰ、変動賃料を査定のうえ賃料収入等を計上

18,105(c)維持管理費-(d)水道光熱費-(e)修繕費概要等

9,256(f)プロパティマネジメントフィー-(g)テナント募集費用等-

エンジニアリング・レポート、類似事例に基づく数値を、法人税基本通達等を参考に修繕費３：資本的支出７に配分して査定(h)公租公課

8,189(i)損害保険料

462

類似建物の保険料率等に基づく査定額(j)その他費用

197

運営収益の0.1％を計上③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]

179,237(k)一時金の運用益-(l)資本的支出

19,669(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ

8,075④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]還元利回り(2)ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り２．原価法による積算価格

5.7％

近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案のうえ査定

2,620,000
5.7％

類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定

5.8％

還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定

2,580,000
70.4％

建物比率

26.7％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

エンジニアリング・レポート、類似事例に基づく数値を、法人税基本通達等を参考に修繕費３：資本的支出７に配分して査定類似事例等を参考に、総売上（ＤＣＦ法の３年度売上）の1.0％を計
上

151,493

土地比率
ＦＦ＆Ｅ価格比率

2024年度課税資料に基づく実額等

2.9％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地（ＦＦ＆Ｅ含む）」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

52

D101：亀の井ホテル 奈良
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定日

2024年７月31日

取得予定価格2,029百万円

鑑定評価額

2,050百万円

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

所在地
交通条件
土地

建物

（地番）

奈良県奈良市二条町三丁目135番２他１筆（住居表示）

奈良県奈良市二条町三丁目９番１号

近鉄奈良線他「大和西大寺」駅から徒歩約11分
所有形態

所有権

用途地域

地域指定外

地積

12,004.12㎡

建蔽率/容積率60％/200％

所有形態

所有権

用途

旅館

延床面積（注１）
構造・階数（注１）

5,041.02㎡
建築時期
鉄筋コンクリート造陸屋根５階建

リノベーション時期

2015年10月～2016年３月

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間2022年４月５日から2034年７月30日

担保設定の有無無1966年９月10日

賃貸借の概況（2024年５月31日）
テナントの総数

１

賃貸可能面積5,041.02㎡

賃貸面積5,041.02㎡

稼働率

100.0％

42室（うちＴ15室・Ｄ２室・Ｏ25室）

客室数
敷金等

-

賃貸事業収入（月額）9,635千円

賃貸借契約の概要
テナント

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

契約形態

固定賃料プラス変動賃料型

契約期間2024年７月31日から2034年７月30日まで

賃貸借による賃料設定

固定賃料（年額33.3百万円（１月：月額2.4百万円/２月：月額1.5百万円/３月：月額3.8百万円/４月：月額
4.1百万円/５月：月額5.0百万円/６月：月額2.6百万円/７月：月額 - /８月：月額2.0百万円/９月：月額1.4
百万円/10月：月額4.0百万円/11月：月額5.4百万円/12月：月額1.1百万円））にテナントによるホテル営業の
ＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします。
（注２）

管理業務委託手数料

開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。

敷金・保証金

-期間満了時の更新について

定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。

賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可

中途解約について賃貸借期間中の解約不可

その他特記事項-

建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

早期修繕費（１年以内）
長期修繕費（今後12年間）-

レポート日付
再調達価格

1,971,900千円

2024年６月

レポート日付

2024年６月

175,321千円

地震リスク評価報告書の概要
調査会社
予想最大損失率（ＰＭＬ）

東京海上ディーアール株式会社
17.5％

地域特性等
対象不動産は、日本最古の都であり1,000を超える国宝と世界遺産等の重要文化財を有し、世界から多くの観光客が訪れる奈良に所在しています。ターミナル駅である近鉄奈良線他２線「大和西大寺」駅から徒歩約11分、「大和西大寺」駅から車で約５分、JR「奈良」駅から車で約20分に位置し、世界遺産「平城宮跡」に隣接しており、客室からは平城宮跡及び若草山を一望でき、多くの国宝・重要文化財へのアクセスが可能である等良好な立地にあります。
客室はツイン、ダブルに加え、天然温泉かけ流しの展望風呂付の客室等レジャー、インバウンド様々な需要に対応しており、祝宴や法要、宴会やパーティ需要に応える個室宴会場も備えたリゾートタイプホテルです。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

53

特記事項
隣接地との境界について、書面による境界確定がなされていません。
対象不動産の土地の一部（約1,950㎡）について、都市計画道路（３・３・51西一坊大路線）の計画が決定されています。
（注１）未登記の付属建物が６棟（物置及びゴミ置き場他、合計 34.42 ㎡）あり、未登記の部分については、売主の責任と負担において登記を行う旨、売主との間で合意しています。
（注２）変動賃料は、各６か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。

D101：亀の井ホテル 奈良
収支状況等
運用期間
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入）（=（1）－（2））
a. 借地料b. 公租公課
c. 損害保険料
d. 信託報酬
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]）
(参考)（1）売上高客室収入
その他収入（2）営業費用（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ
RevPAR
客室稼働率
ＧＯＰ比率
デイリー/ウィークリー/マンスリー
海外売上比率2022年７月１日～
2022年12月31日（注１）43,430千円
5,351千円
192千円
504千円
37,381千円
277,453千円
122,328千円
155,125千円

2023年１月１日～
2023年12月31日
81,054千円
9,202千円
382千円
1,000千円
70,469千円
540,242千円
223,059千円
317,182千円

234,023千円

459,187千円

20,163円
15,829円
78.5％
15.7％
100.0％/0.0％/0.0％
0.7%

18,500円
14,550円
78.6％
15.0％
100.0％/0.0％/0.0％
2.8％（注１）2022年７月１日にリブランドオープンしているため、2022年７月１日以降のデータを記載しています。

＜ホテル指標＞【実績ベース】
客室稼働率（注１）

76.8％

ＡＤＲ（注１）

17,464円

RevPAR（注１）

13,418円

ＮＯＩ（注２）

59百万円（注１） 2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2024年５月末日時点の直近12か月（2023年６月１日から2024年５月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。

【鑑定評価ベース（注１）
】
客室稼働率

85.0％

ＡＤＲ

20,400円

RevPAR

17,340円

ＮＯＩ

122百万円（注１） 2024年６月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の指標を記載しています。一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度における想定指標であり、将来においてその達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

54

D101：亀の井ホテル 奈良
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

2,050百万円

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2024年６月１日
項目

内容（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

2,050,000(1)直接還元法による価格

2,050,000①運営収益[(a)-(b)]138,102(a)潜在総収益

138,102(b)空室損失等-②運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]-(d)水道光熱費

4,383(f)プロパティマネジメントフィー-(g)テナント募集費用等-(h)公租公課

10,546(i)損害保険料

930(j)その他費用-③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②](m)ＦＦ＆Ｅリザーブ④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）]還元利回り(2)ＤＣＦ法による価格

対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して計上

10,227

類似不動産の資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レ
ポートにおける修繕更新費の年平均額を勘案して査定

3,137

類似不動産におけるＦＦ＆Ｅリザーブの水準を参考に査定

108,8795.3％

各地域の基準利回りに対象不動産の用途、事業性に係る条件、立地条件等に将来における不確実性や対象不動産に係る取引利回り等を勘案して査定2,040,000
4.9％

最終還元利回り

5.3％

類似不動産に係る取引利回り等を参考に将来動向、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測、
不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定

1,990,000

土地比率

83.2％

建物比率

16.0％

ＦＦ＆Ｅ価格比率0.8％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
した事項

公租公課関連資料及び負担調整措置の内容を勘案し、税額を計上-

割引率

２．原価法による積算価格

過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上

122,243(k)一時金の運用益(l)資本的支出

予定定期賃貸借契約兼管理業務委託契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点から求めた賃料を査定のうえ賃料収入を計上

15,859(c)維持管理費(e)修繕費

概要等

収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

55

（２） 本ホテル 12 物件の耐震性等に関する事項
本ホテル 12 物件のうち、「アートホテル鹿児島」、「亀の井ホテル 彦根」及び「亀の井ホテル 奈良」
は、旧耐震基準（注１）による設計です。このうち、「アートホテル鹿児島」は 2020 年９月に耐震補強工事を終えています。「亀の井ホテル 彦根」は専門の第三者機関である東京海上ディーアール株式会社
発行の耐震 Pre 診断報告書により、また、「亀の井ホテル 奈良」は専門の第三者機関である株式会社全診研一級建築士事務所による耐震診断報告書により、それぞれ所要の耐震性能を有していることを確認しています。
「函館国際ホテル」及び「アートホテル小倉 ニュータガワ」はそれぞれ一部の建物が旧耐震基準（注１）による設計です。このうち、「函館国際ホテル」は 2018 年 11 月に、「アートホテル小倉 ニュータガ
ワ」は 2019 年 12 月にそれぞれ耐震補強工事を終えています。
残り７ホテルはいずれも新耐震基準（注１）による設計です。このうち、「アートホテル大阪ベイタワ
ー＆空庭温泉」は、東京海上ディーアール株式会社発行の構造計画についての簡易評価報告書、構造計
算書耐震関連事項評価報告書により建築基準法及び同施行令等の構造上の規定に合致している旨を確認しています。「ホテルマイステイズ熊本 リバーサイド」、「アートホテル青森」、「アートホテル大分」及び「亀の井ホテル 伊豆高原」は東京海上ディーアール株式会社発行の構造計算書耐震関連事項評価報告書により建築基準法及び同施行令等の構造上の規定に合致している旨を確認しています。
「アートホテル
日暮里 ラングウッド」は専門の第三者機関である一般財団法人日本建築センター発行の評価書により、また、「アートホテル宮崎 スカイタワー」は専門の第三者機関である一般財団法人日本建築総合試験所
発行の評価書によりそれぞれ建築基準法令の要件に合致している旨を確認しています。
加えて、本投資法人は、物件を取得する際のデュー・ディリジェンス（注２）の一環として、地震リ
スク調査を実施しています。
（注１） 建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、昭和 56（1981）年６月１日以降の建築確認において適用されている基準を新耐震基準、同日以前の建築確認において適用されている基準を旧耐震基準といいます。
（注２） 物件を取得する際のデュー・ディリジェンスには、鑑定価格調査、建物診断調査、地震リスク調査、法務調査等が含まれます。

５. 取得先の概要
本ホテル 12 物件の取得先の概要はそれぞれ以下のとおりです。
D90「アートホテル大阪ベイタワー＆空庭温泉」
①

名

②

所

③

代 表 者 の 役 職・氏 名④

事

称 Ganges 特定目的会社
在業

地 東京都港区西新橋一丁目１番１号ＥＰコンサルティングサービス内
内

取締役

目黒

正行

容 １．特定資産の流動化に係る業務
２．その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務
特定資本金 10 万円

⑤

資
本
金
（ 本 日 現 在 ）優先資本金 89 億 3,063 万円

⑥

設

日

2012 年５月 10 日

⑦

純

産

85 億 7,158 万円（2024 年３月 31 日現在）

立

年
資

月

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

56

⑧

総

資

産

328 億 8,950 万円（2024 年３月 31 日現在）

⑨

出

資

者

⑩

投資法人・資産運用会社と取得先との関係

Ganges 一般社団法人、Ganges１一般社団法人及び Ganges２一般社団法
人
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係

資

本

関

係

はありませんが、取得先は本資産運用会社の発行済株式の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファ
ンド等を通じ出資を受けています。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代

人

的

関

係

表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、非常勤取締役であるクリストファー・リード及びその他
職員１名はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・
グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関

取

引

関

係

係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と取得先の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はありません。
取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ

関 連 当 事 者 へ のん。また、取得先の関係者及び関係会社は本投資法人・本資産運用会

該社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社

当

状

況

の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
D91「函館国際ホテル」
①

名

②

所

③

代 表 者 の 役 職・氏 名④

事

称 函館特定目的会社
在業

地 東京都港区西新橋一丁目１番１号ＥＰコンサルティングサービス内
内

取締役

目黒 正行

容 １. 特定資産の流動化に係る業務
２. その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務
特定資本金 10 万円

⑤

資
本
金
（ 本 日 現 在 ）優先資本金 47 億 8,600 万円

⑥

設

日

2016 年８月 30 日

⑦

純

資

産

22 億 4,210 万円（2024 年３月 31 日現在）

⑧

総

資

産

88 億 7,203 万円（2024 年３月 31 日現在）

⑨

出

資

者

函館ホールディングス一般社団法人⑩

投資法人・資産運用会社と取得先との関係

立

年

月

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

57

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係
資

本

関

係

はありませんが、取得先は本資産運用会社の発行済株式の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファ
ンド等を通じ出資を受けています。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代

人

的

関

係

表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、非常勤取締役であるクリストファー・リード及びその他
職員１名はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・
グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係

取

引

関

係

はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会
社と取得先の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はありません。
取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ

関 連 当 事 者 へ のん。また、取得先の関係者及び関係会社は本投資法人・本資産運用会

該社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社

当

状

況

の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
D92「アートホテル日暮里 ラングウッド」
①

名

②

所

③

代 表 者 の 役 職・氏 名
事

称 日暮里特定目的会社
在業

地 東京都港区西新橋一丁目１番１号ＥＰコンサルティングサービス内
内

取締役

目黒 正行

容 １. 資産の流動化に関する法律に基づく資産流動化計画に従った特定資産の譲受並びにその管理及び処分に係る業務④

２. その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務
特定資本金 10 万円

⑤

資
本
金
（ 本 日 現 在 ）優先資本金 39 億 5,900 万円

⑥

設

日

2021 年２月５日

⑦

純

資

産

85 億 8,168 万円（2023 年９月 30 日現在）

⑧

総

資

産

154 億 8,473 万円（2023 年９月 30 日現在）

⑨

出

資

者

日暮里一般社団法人

立年

月

投資法人・資産運用会社と取得先との関係
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係
資

本

関

係

はありませんが、取得先は本資産運用会社の発行済株式の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファ
ンド等を通じ出資を受けています。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

58

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代
人

的

関

係

表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、非常勤取締役であるクリストファー・リード及びその他
職員１名はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・
グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。

取

引

関

係

本投資法人は取得先より「ホテルマイステイズ岡山」及び「ホテルマイステイズ蘇我」を 2023 年８月に取得しています。
取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ

関 連 当 事 者 へ のん。また、取得先の関係者及び関係会社は本投資法人・本資産運用会

該社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社

当

状

況

の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
D93「ホテルマイステイズ熊本 リバーサイド」及び D98「アートホテル宮崎 スカイタワー」
①

名

②

所

③

代 表 者 の 役 職・氏 名④

事

称 利尻特定目的会社
在業

地 東京都港区西新橋一丁目１番１号ＥＰコンサルティングサービス内
内

取締役

目黒 正行

容 １. 特定資産の流動化に係る業務
２. その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務
特定資本金 10 万円

⑤

資
本
金
（ 本 日 現 在 ）優先資本金 26 億 6,610 万円

⑥

設

日

2018 年７月 25 日

⑦

純

資

産

20 億 3,699 万円（2024 年３月 31 日現在）

⑧

総

資

産

37 億 1,540 万円（2024 年３月 31 日現在）

⑨

出

資

者

利尻一般社団法人⑩

投資法人・資産運用会社と取得先との関係

立

年

月

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係
資

本

関

係

はありませんが、取得先は本資産運用会社の発行済株式の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファ
ンド等を通じ出資を受けています。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代

人

的

関

係

表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、非常勤取締役であるクリストファー・リード及びその他
職員１名はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・
グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

59

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係
取

引

関

係

はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会
社と取得先の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はありません。
取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ

関 連 当 事 者 へ のん。また、取得先の関係者及び関係会社は本投資法人・本資産運用会

該社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社

当

状

況

の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
D94「アートホテル青森」、D96「アートホテル大分」及び D99「アートホテル鹿児島」
①

名

②

所

③

代 表 者 の 役 職・氏 名④

事

称 知床特定目的会社
在業

地 東京都港区西新橋一丁目１番１号ＥＰコンサルティングサービス内
内

取締役

目黒 正行

容 １. 特定資産の流動化に係る業務
２. その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務
特定資本金 10 万円

⑤

資
本
金
（ 本 日 現 在 ）優先資本金 30 億 4,000 万円

⑥

設

日

2018 年７月 25 日

⑦

純

資

産

43 億 3,862 万円（2023 年９月 30 日現在）

⑧

総

資

産

82 億 5,241 万円（2023 年９月 30 日現在）

⑨

出

資

者

知床一般社団法人⑩

投資法人・資産運用会社と取得先との関係

立

年

月

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係
資

本

関

係

はありませんが、取得先は本資産運用会社の発行済株式の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファ
ンド等を通じ出資を受けています。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代

人

的

関

係

表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、非常勤取締役であるクリストファー・リード及びその他
職員１名はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・
グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。

取

引

関

係

本投資法人は取得先より「ホテルマイステイズ青森駅前」を 2023 年８月に取得しています。
取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ

関 連 当 事 者 へ のん。また、取得先の関係者及び関係会社は本投資法人・本資産運用会

該社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社

当

状

況

の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

60

D95「亀の井ホテル 伊豆高原」、D100「亀の井ホテル 彦根」及び D101「亀の井ホテル 奈良」
①

名

②

所

③

代 表 者 の 役 職・氏 名
事

称 Yakushima 特定目的会社
在業

地 東京都港区西新橋一丁目１番１号 ＥＰコンサルティングサービス内
内

取締役

目黒 正行

容 １.資産の流動化に関する法律に基づく資産流動化計画に従った特定資産の譲受並びにその管理及び処分に係る業務④

２. その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務
特定資本金 10 万円

⑤

資
本
金
（ 本 日 現 在 ）優先資本金 145 億 5,400 万円

⑥

設

日

2021 年２月５日

⑦

純

資

産

122 億 5,218 万円（2023 年９月 30 日現在）

⑧

総

資

産

149 億 567 万円（2023 年９月 30 日現在）

⑨

出

資

者

Yakushima 一般社団法人⑩

投資法人・資産運用会社と取得先との関係

立

年

月

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係
資

本

関

係

はありませんが、取得先は本資産運用会社の発行済株式の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファ
ンド等を通じ出資を受けています。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代

人

的

関

係

表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、非常勤取締役であるクリストファー・リード及びその他
職員１名はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・
グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係

取

引

関

係

はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会
社と取得先の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はありません。
取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ

関 連 当 事 者 へ のん。また、取得先の関係者及び関係会社は本投資法人・本資産運用会

該社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社

当

状

況

の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
D97「アートホテル小倉 ニュータガワ」
名
称 河口湖特定目的会社
①
②

所

在

地 東京都港区赤坂二丁目 10 番５号税理士法人赤坂国際会計事務所内③

代 表 者 の 役 職・氏 名

取締役

山﨑 亮雄

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

61

④

事

業

内

容 １. 特定資産の流動化に係る業務
２. その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務
特定資本金 10 万円

⑤

資
本
金
（ 本 日 現 在 ）優先資本金 40 億 800 万円

⑥

設

日

2015 年７月 15 日

⑦

純

資

産

26 億 3,800 万円（2023 年８月 31 日現在）

⑧

総

資

産

38 億 1,927 万円（2023 年８月 31 日現在）

⑨

出

資

者

河口湖一般社団法人⑩

投資法人・資産運用会社と取得先との関係

立

年

月

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係
資

本

関

係

はありませんが、取得先は本資産運用会社の発行済株式の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファ
ンド等を通じ出資を受けています。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき人的関係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代

人

的

関

係

表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人、非常勤取締役であるクリストファー・リード及びその他
職員１名はＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・
グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人は取得先より「ホテルマイステイズ鹿児島天文館」
、
「ホテル

取

引

関

係

マイステイズ札幌すすきの」、「ホテルマイステイズ鹿児島天文館２番
館」及び「ホテルマイステイズ名寄」を 2019 年７月に取得しています。
取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ

関 連 当 事 者 へ のん。また、取得先の関係者及び関係会社は本投資法人・本資産運用会

該社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社

当

状

況

の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
６. 利害関係人等との取引
本ホテル 12 物件の売主である Ganges 特定目的会社、函館特定目的会社、日暮里特定目的会社、利尻
特定目的会社、知床特定目的会社、Yakushima 特定目的会社及び河口湖特定目的会社は、本資産運用会
社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者（注１）には該当しません。しかしながら、当該売主はＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じて出資を受けています（なお、ＦＩＧは、本資産運用会社の発行済株式の 100％を間接的に保有する親会社の子会社であり、スポンサー関係者に該当します。）。したがって、本資産運用会社では、当該売主をスポンサー関係者に準ずるものとして取り扱っています。
本取得については、本資産運用会社の内規であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者取引管理マニュアルに従い、鑑定評価額を超えない価格で取得するものとし、本資産運用会社において、2024 年７月 17 日開催のコンプライアンス委員会及び同日開催の投資委員会の審議及び決定を経て、2024
ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

62

年７月 18 開催の取締役会において本取得を承認する旨の決議を行い、更に同日開催の本投資法人の役員会において承認を得ています。
また、本ホテル 12 物件のうち９物件のテナント兼オペレーター及び 12 物件のオペレーターであるＭ
ＨＭは、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のス
ポンサー関係者には該当しません。しかしながら、当該テナント兼オペレーター又は当該オペレーター
はＦＩＧの関係法人が運用するファンドから間接的に出資を受けています。したがって、本資産運用会
社では、ＭＨＭをスポンサー関係者に準ずるものとして取り扱っています。また、「アートホテル大阪ベ
イタワー＆空庭温泉」、「函館国際ホテル」及び「アートホテル日暮里 ラングウッド」のテナントも、Ｆ
ＩＧの関係法人が運用するファンドから間接的に出資を受けています。したがって、本資産運用会社では、これらのテナントもスポンサー関係者に準ずるものとして取り扱っています。
テナント兼オペレーター又はオペレーターであるＭＨＭとの間で締結予定の賃貸借契約及び運営委託契約並びに「アートホテル大阪ベイタワー＆空庭温泉」、「函館国際ホテル」及び「アートホテル日暮里
ラングウッド」のテナントとの間で締結予定の賃貸借契約については、本資産運用会社の内規であるス
ポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者取引管理マニュアルに従い、第三者レポート等を取得しＭＨＭのホテル営業能力を検証し問題ないことを確認すること、賃料水準がマーケット水準を勘案して妥当であること、管理業務委託手数料及びその報酬体系が類似不動産と比較して適正水準であること等を条件とし、2024 年７月 17 日開催のコンプライアンス委員会及び同日開催の投資委員会の審議及び決定を経て、2024 年７月 18 日開催の取締役会において本契約を承認する旨の決議を行い、更に同日開催の本投資法人の役員会において承認を得ています。
（注１）スポンサー関係者とは、（a）投信法及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号、その後の改正を含みます。）で定義される利害関係人等に該当する者、（b）本資産運用会社の株主全て及び（c）（b）に該当する者
が運用の委託を受けている又は出資若しくは匿名組合出資を行っている特別目的会社をいいます。以下同じです。

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

63

７. 物件取得者等の状況① 会社名・氏名 ②特別な利害関係にある者との関係 ③取得経緯・理由等 ④取得価格 ⑤取得時期
物件名

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者
物件名

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者

前々所有者・前々信託受益者
物件名

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者

D90 アートホテル大阪ベイタワー① Ganges 特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2015 年 12 月
特別な利害関係にある者以外
D91 函館国際ホテル① 函館特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2017 年４月① 株式会社函館国際ホテル② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 自己所有・ホテル運営目的で取得④ 現所有者が１年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 1971 年８月～2009 年３月
特別な利害関係にある者以外

D92 アートホテル日暮里 ラングウッド① 日暮里特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2021 年３月
特別な利害関係にある者以外

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

64

物件名

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者
物件名

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者
物件名

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者
物件名

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者
物件名

現所有者・信託受益者

D93 ホテルマイステイズ熊本リバーサイド① 利尻特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2022 年８月
特別な利害関係にある者以外
D94 アートホテル青森① 知床特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2019 年３月
特別な利害関係にある者以外
D95 亀の井ホテル 伊豆高原
① Yakushima 特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2022 年４月
特別な利害関係にある者以外
D96 アートホテル大分① 知床特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2019 年４月
特別な利害関係にある者以外
D97 アートホテル小倉 ニュータガワ
① 河口湖特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係
法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2018 年 12 月

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

65

前所有者・前信託受益者

前々所有者・前々信託受益者
物件名

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者
物件名

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者
物件名

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者
物件名

現所有者・信託受益者

前所有者・前信託受益者① アリマ特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2018 年７月
特別な利害関係にある者以外

D98 アートホテル宮崎 スカイタワー① 利尻特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2020 年３月
特別な利害関係にある者以外
D99 アートホテル鹿児島① 知床特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2019 年９月
特別な利害関係にある者以外
D100 亀の井ホテル 彦根① Yakushima 特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2022 年４月
特別な利害関係にある者以外
D101 亀の井ホテル 奈良① Yakushima 特定目的会社② 当該会社は本資産運用会社の間接親会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けています。
③ 投資目的で取得④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2022 年４月
特別な利害関係にある者以外

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

66

８. 日程
取
契
取

得
約
得

決
締
予

定
結
定

日
日
日

取

得

資

金

決

済

方

法

2024 年７月 18 日
2024 年７月 31 日（注１）
新投資口の発行（国内一般募集及び海外募集）（注２）により調達する資金及び新規借入れ（注３）
引渡し時一括決済（注１）（注１） ①本ホテル 12 物件の全ての売買契約において、本募集における発行価格が 2024 年 7 月 24 日までに決定されない場合には、2024 年８月１日から 2024 年８月 14 日までの間の本投資法人が指定するいずれかの営業日に売買実行日を変更することができる旨が規定されており、かかる場合には当該規定に従って取得予定日が変更されます。また、②本ホテル 12
物件の全ての売買契約において、売買実行日（上記①により変更された場合には変更後の売買実行日）において売買契約に定める調達不足額が発生した場合には、当該調達不足額につき売買実行日後の別途合意する日に支払うことができる旨及び当該金額には利息を付さない旨が規定されており、かかる場合、本投資法人は当該規定に基づき売買実行日後に調達
不足額を支払う予定です。
（注２）新投資口の発行については、本日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。
（注３）新規借入れについては、本日付「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。

９. 今後の見通し
本ホテル 12 物件の取得等に伴う本投資法人の 2024 年６月期（2024 年１月１日～2024 年６月 30日）及び 2024 年 12 月期（2024 年７月１日～2024 年 12 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（2025 年１月１日～2025 年６月 30 日）の運用状況及び分配金の予想については、本日付「2024 年６月期（第 42 期）及び 2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2025 年６月期（第 44 期）の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」
をご参照ください。
１０.

その他投資者が当該情報を適切に理解・判断するために必要な事項
本ホテル 12 物件への投資に係るリスクに関しては、本投資法人が 2024 年３月 27 日に提出した 2023

年 12 月期（2023 年７月１日～2023 年 12 月 31 日）有価証券報告書に記載した「投資リスク」の記載のほか、本日提出した有価証券届出書の「第二部 参照情報 第２ 参照書類の補完情報 ５．投資リスク」の記載をご参照ください。
以＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

67

上【参考資料】
１. 本ホテル 12 物件の写真及び地図
D90

アートホテル大阪ベイタワー＆空庭温泉

D91

函館国際ホテル

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

68

D92

アートホテル日暮里 ラングウッド

D93

ホテルマイステイズ熊本 リバーサイド

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

69

D94

アートホテル青森

D95

亀の井ホテル 伊豆高原

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

70

D96

アートホテル大分

D97

アートホテル小倉 ニュータガワ

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

71

D98

アートホテル宮崎 スカイタワー

D99

アートホテル鹿児島

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

72

D100

亀の井ホテル 彦根

D101

亀の井ホテル 奈良

ご注意：本報道発表文は国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。
その場合には英文目論見書は、発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

73