都市再生研究助成事業
不動産等の遺贈および現物寄付に関する国際比較～未使用不動産等を公益活動等へ転用する上での税法上の課題と展望～（概要）

研究責任者 立命館アジア太平洋大学
准教授

上原優子

共同研究者 特定非営利活動法人 NPO 会計税務専門家ネットワーク理事長
税理士

脇坂誠也

特定非営利活動法人 NPO 会計税務専門家ネットワーク理事
税理士

瀧谷和隆

NPO のための弁護士ネットワーク理事
弁護士

芝池俊輝

１．はじめに－未使用不動産等の活用に対局が平成 27 年 2 月 26 日に公表した平成 25

する問題意識年住宅・土地統計調査によると、平成 25
年時点における空き家数は 820 万戸であり、わが国では今日、人が流入する都市部でそのうち賃貸用や売却用、別荘を除いた「そは｢過密｣の問題が，人が流出する地方ではの他の住宅」は 318 万戸で、その数は増加｢過疎｣の問題が重い課題として存在し、の一途をたどっているi。管理が行き届かな個々の問題はますます複雑化・高度化してい空き家が、防災、衛生、景観等の生活環いる。将来を見据え、都市・地域の再生・境に悪影響を与えることが懸念されるとと活性化を効果的かつ円滑に進めるための条

もに、少子高齢化が進展する中で、空き家件や、その整備方法を検討することは、わをいかにして有効活用すべきかについてのが国における重要課題の 1 つである。課題

検討が喫緊の課題とされている。

解決に向けては、都市・地域が抱える諸問

そのような問題意識から、国土交通省は、

題を多角的に考察すると同時に、問題 1 つ

平成 28 年 8 月、「土地政策の新たな方向性

1 つに対する丹念な解決策の検討が必要で2016」の中で、不要になった空き家・空きある。

地について所有者が地方自治体などに寄付

例えば空き家問題は、近年非常に注目さできる仕組み作りを行う方針を示したii。空れている問題の 1 つであるが、都市や地域

き家情報の全国一元化を併せて進め、寄付の再生のために空き家等の未使用不動産をされた物件の再流通や民間の利用促進を図利用し、これを非営利・公益組織が有効活るというものであり、平成 29 年度の予算に用することによって地域の活性化に繋げる

おいて、その制度設計に向けた調査費用がことも解決策の 1 つになり得ると考える。

盛り込まれている。

総務省統計局によれば、わが国の「空きしかしながら、利用見込みや資産価値の家」の状況と、現在進行中の議論をまとめ

低い不動産の処分に苦慮する所有者が地方ると、次のようになる。まず、総務省統計
Urban Study Vol.64 June 20171

自治体に寄付を申し出たとしても、そのよ

施設、シェルター等として利用したり、大うな寄付を受け付ける自治体はほぼ皆無で学をはじめとする教育機関が学生寮としてあり、個人からの不動産寄付を受け取るの利用するなど、未使用不動産を有効に活用

は、道路用地など公共的な利用見込みのあすることは十分に可能である。また実際にるごく一部の事例に限られているiii（なお、

そのような不動産の受取りを希望する非営国については、行政目的で使用する予定の

利・公益組織も少なくない。

ない土地等を個人から受け取ることには合国土交通省は、新制度の下、自治体に寄理性がないため、そのような寄付は受け付付された未使用不動産を不動産業者と連携けていない）。

することにより再流通させ、非営利・公益

ところで、国土交通省による平成 27 年

組織の活動拠点等として利用することを一度「土地問題に関する国民の意識調査」につの選択肢として検討しているが、個人がよれば、人口減少により利用されない土地

非営利・公益組織に直接寄付することがでが増えた場合、そのような土地を管理すべ

きれば、その寄付者の意思をより反映させ

き主体について、「土地の所有者もしくは所ることができるとともに、受け取る非営有者の家族・親族」と答えた者の割合が利・公益組織としても、その不動産をより

44.3％で最も高く、以下、「地方公共団体」

柔軟に活用することが可能となる。

（25.7％）、「国」（16.1％）、「町内会や自治

しかしながら、現状、非営利・公益組織会、管理組合など」（5.5％）、「NPO（民間に対する空き家等の遺贈寄付の促進を図る

非営利組織）」（2.8％）の順になっているiv。

には、多くの制度整備が必要である。税制

この統計からは、全体の約半数が家族・の側面から見れば、使用されない不動産を、親族以外に未使用不動産の管理を委ねる意

所有者が誰かに託して有効に活用すること思を有していることが伺われるが、地方自を検討する場合、後述する「みなし譲渡課

治体および国が未使用不動産の寄付を受け税」が課される場合がある。みなし譲渡課

付けていない事実は広く知られていないこ

税は含み益がある不動産等を法人に寄付をとに鑑みると、未使用不動産を「地域社会した場合、その含み益部分に関して譲渡をに役立ててほしい」という思いを自治体でした人が課税される制度である（所得税法はなく非営利・公益組織に託したいという

第 59 条）。未使用の空き家を寄付しようと者の数は決して少なくないものと推測する

しても、その空き家が昔から所有するもの

ことができる。

である場合、物件の時価が上がって含み益

では、受け取る側の非営利・公益組織にが生じることが多い。従って、寄付者にはついてはどうか。例えば環境保全活動に取税金を支払う責任が生じる。これでは寄付り組む団体であれば、その対象となる不動を前向きに検討しようとしても、この税負産の寄付を受けることがまさに本来事業で担が不動産の有効活用を促進する上での阻あるが、それ以外でも、まちづくりを目的

害要因となる可能性がある。

とする団体がその不動産を地域のために有本稿は、わが国の非営利・公益組織に対効活用したり、福祉団体が就労支援や介護する不動産等の遺贈や現物寄付に関する税
2

Urban Study Vol.64 June 2017

務の制度整備は未だ脆弱であり、不動産等

所得と短期譲渡所得の 2 つに区分され、税の資産の循環を公益活動、都市再生に対すの計算も別々に行われるv。

る堅固な基盤とするためには、特にみなし・ 長期譲渡所得－ 課税長期譲渡所得金額×15％（住民税 5%）

譲渡課税の見直しが重要であるとの認識か

・ 短期譲渡所得－ 課税短期譲渡所得金

ら、諸外国で活発に行われる不動産等の現額×30％（住民税 9%）

物寄付や遺贈寄付に対する税制度を調査し、調査結果を基に遺贈寄付促進に向けての提②言を試みるものである。

居住用財産を譲渡した場合の特例
個人が居住用家屋またはその家屋の敷地

まず、第 2 章ではみなし譲渡課税とはど等（以下、居住用財産）を売却した場合にのようなものであるかを中心に、わが国のは、所有期間の長短に関係なくその譲渡し非営利・公益組織に対する不動産寄付の税た資産の譲渡所得の金額から 3,000 万円が制上の取り扱いについて示す。第 3 章では控除される（租税特別措置法第 35 条、居住

英国および米国における非営利・公益組織

用財産を譲渡した場合の 3,000 万円の特別に対する不動産寄付の税制上の取り扱いの控除の特例）。

概要、制度比較に必要ないくつかの要素、③

例えば米国のプランド・ギビングなどにつ渡した場合の特例

被相続人の居住用財産（空き家）を譲いて説明を加え、遺贈寄付等を実施する場

相続または遺贈によって取得した被相続合に想定されるケースを取り上げて、わが人居住用家屋また被相続人居住用家屋の敷国と英国および米国の制度比較を行う。第地等を、平成 28 年 4 月 1 日から平成 31 年

4 章では、それまでの議論を踏まえ、不動

12 月 31 日までの間に売却し、これが一定産の遺贈および現物寄付の促進に向けた税の要件に当てはまる場合は、譲渡所得の金制のあり方を提案したい。

額から最高 3,000 万円まで控除することができる（租税特別措置法第 35 条 3 項、被相２．わが国における不動産を非営利・公益

続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所

組織に寄付する場合の税制上の取り扱い

得の特別控除の特例）。

(1) 譲渡所得税の取り扱い①(2) 相続税の取り扱い

概要

相続税は、亡くなった人から各相続人等

個人が土地や建物を譲渡して所得が生じが相続や遺贈によって取得した財産の価額た場合には、「譲渡所得」として所得税およの合計額が基礎控除額を超える場合、そのび住民税が課される（所得税法第 33 条）。

超えた部分に対して課される。

譲渡所得は、土地や建物を売却した金額

ただし、個人が相続または遺贈によってから取得費、譲渡費用を差し引いて計算取得した財産で、相続の開始直前に被相続する。

人等の事業に使用されていた宅地等、また土地や建物を売却した場合の譲渡所得は、
以下のように所有期間によって、長期譲渡

Urban Study Vol.64 June 2017は被相続人等が居住していた宅地等のうち、一定の限度面積までの部分（以下、小規模

3宅地等）については、課税価額の一定割合

譲渡した場合には、その不動産等は時価でが、減額されて相続税が計算される（租税

譲渡したものとみなされ、所得税および住特別措置法第 69 条の 4－小規模宅地等につ民税が課される。これをみなし譲渡課税といての相続税の課税価格の計算の特例）。

いう（所得税法第 59 条vii）。

(ｲ) 特定の小規模宅地等－被相続人もし②

くは被相続人と生計を一にしていた税制優遇団体である特定公益増進法人

等に寄付した場合親族が不動産貸付け以外の事業に使寄付金控除の対象となる特定寄付金には、用していた宅地等で、相続後も居住・国、地方公共団体、特定公益増進法人、認事業を継続する場合は、一定の面積ま

定 NPO 法人等に対する寄付金がある（所得での部分の課税価格が 80%減額される。

税法第 78 条 2 項）。特定公益増進法人とは、(ﾛ) 貸付事業用宅地等－被相続人もしく

公共法人、公益法人等（一般社団法人およは被相続人と生計を一にしていた親び一般財団法人は除く）、その他特別の法律

族が不動産貸付けに使用していた宅によって設立された法人のうち、教育また地等で、200 ㎡までの部分の課税価格

は科学の振興、文化の向上、社会福祉へのが 50％減額される。

貢献、その他公益の増進に著しく寄与する法人のことであり、具体的には以下に挙げ(3) 寄付金控除の仕組み

るような法人を指す（所得税法第 78 条 2
項 3 号、所得税法施行令第 217 条）。

国や地方公共団体、特定公益増進法人な(ｲ) 独立行政法人通則法第 2 条 1 項に規定どに対して支出する寄付金（以下、特定寄付金）に関して、個人は所得控除を受けする独立行政法人

ることができる。これを寄付金控除とい(ﾛ) 地方独立行政法人法第 2 条 1 項に規定う。認定 NPO 法人や公益社団法人等に対する地方独立行政法人で一定のもの

する寄付金のうち一定のものについては、(ﾊ) 自動車安全運転センター、わが国赤十所得控除に代替して税額控除を選択する

字社などこともできる（所得税法第 78 条、租税特(ﾆ) 公益社団法人および公益財団法人

別措置法第 41 条の 18 の 2,3）。所得控除(ﾎ) 私立学校法第 3 条に規定する学校法人の場合の控除額は以下のように計算されで一定のものる。

(ﾍ) 社会福祉法人

・ 年間に支出した特定寄付金額の合計(ﾄ) 更生保護法人

額-（2 千円）=（寄付金控除額）vi

以下では、認定 NPO 法人を含めて寄付金控除の対象となる非営利法人を「特定公益(4) 非営利・公益組織に生前に不動産等を増進法人等」と表記し、特定公益増進法人

寄付した場合の所得税の取り扱い

等に寄付金控除の対象にならない一般社団

みなし譲渡課税法人や一般財団法人、NPO 法人等を含めた①

個人が、非営利・公益組織に不動産等を非営利法人を「非営利・公益組織」と表記

贈与または遺贈、著しく低い価額の対価でして区別する。
4

Urban Study Vol.64 June 2017

寄付先が特定公益増進法人等である場合、の所得税について非課税とする制度が設

寄付者は寄付金控除を受けることができる。

けられている（租税特別措置法第 40 条）。

この寄付金控除は金銭以外の寄付も対象と⑤するため、不動産の贈与や遺贈も対象にな関係みなし譲渡課税非課税と寄付金控除のる。寄付金控除の対象となる金額（特定寄租税特別措置法第 40 条を適用した場合、付金の額）は、寄付した時点の資産の時価みなし譲渡は非課税になる。この場合、租となるため、みなし譲渡課税における資産税特別措置法第 40 条を適用して非課税にviii

価額と同額が寄付金控除の対象となる 。

なった部分については寄付金控除の適用は③ない。取得費相当額についてのみを特定寄居住用財産や被相続人の居住用財産（空き家）を寄付した場合

付金の額に含めることができる（租税特別措置法第 40 条 19 項）。

贈与または遺贈をした財産が贈与者または遺贈者が居住していた不動産等であり、(5) 相続・遺贈に伴い非営利・公益組織に居住用財産を譲渡した場合の特例の要件（2.1（1）②参照）を満たす場合や、被相寄付をした場合

続人居住用財産を相続人が贈与または遺贈

遺贈寄付の場合、上述の譲渡所得税以外をし、被相続人の居住用財産（空き家）をにも相続税が関係してくる。遺贈寄付には譲渡した場合の特例の要件（2.1（1）③参遺言による寄付と、相続人による相続財産照）を満たす場合は、当該不動産につきの寄付があり、両者の課税関係は異なるた

3,000 万円の特別控除を受けることができめ、以下ではこれを分けて説明する。また、る。また、寄付先が特定公益増進法人等で相続した不動産等を無償で非営利・公益組ある場合には、寄付金控除の適用を受ける

織に貸す場合の相続税の取り扱いについてこともできる。

も説明を加える。

④①

みなし譲渡課税非課税の取り扱い

遺言により不動産を寄付した場合の譲個人が土地、建物などの資産を法人に渡所得税、相続税

寄付した場合、資産は寄付時の時価で譲(ｲ) 相続税の取り扱い

渡があったとみなされ、当該資産の取得

遺言による寄付の場合、寄付先が特定公時から寄付時までの値上がり益に対して益増進法人等であるか、一般社団・財団法

は所得税が課される（所得税法第 59 条 1

人、認定を受けていない NPO 法人などの税項 1 号）。

制優遇団体ではない組織であるかにかかわ

ただし、これらの資産を非営利・公益らず、原則として相続税の課税対象にはな組織に寄付した場合で、その寄付が教育らない。また、遺言によって寄付を受けた

または科学の振興、文化の向上、社会福法人の側も、収益事業課税の適用を受ける

祉への貢献その他公益の増進に著しく寄法人である場合、原則として当該寄付は収与するなど一定の要件を満たすものとし

益事業の益金とはならず、法人税は課税さて国税庁長官の承認を受ける場合は、これない。
(ﾛ) 譲渡所得税の取り扱い

Urban Study Vol.64 June 20175

寄付する財産が不動産等で、その不動産

利・公益組織に不動産を賃貸する場合、こ等が含み益のある場合には、その含み益部の賃貸に対する寄付金控除の適用はない。

分にみなし譲渡課税が適用される（所得税

無償（あるいは固定資産税相当額のみ）で

法第 59 条）。みなし譲渡課税の申告は、遺賃貸をしている状態で賃貸人が死亡した場言による寄付の場合には、遺贈者（被相続合は、遺言でその不動産等を非営利・公益人）が準確定申告で行うことになる。

組織に寄付することにしていない限り、そ②の死亡した者の相続財産になる。

相続人が不動産を寄付した場合の譲渡所得税、相続税

この場合、不動産は使用貸借（無償の賃(ｲ) 相続税の取り扱い貸）であると考えられ、有償の賃貸の場合

遺言ではなく、相続人が遺族の意志を汲に適用される「貸家建付地」ではなく、更んで、あるいは相続人の判断で相続財産を地の場合等に適用される「自用地」として寄付した場合、寄付をした財産は原則とし評価される。不動産の評価額は有償の賃貸て相続税の課税対象になる。しかし、相続の場合よりも高く評価される。さらに相続または遺贈により取得した財産を、相続税

税評価額が 50%減額される小規模宅地等のの申告期限までに特定公益増進法人等に寄特例（貸付事業用宅地等の場合）も受ける付をした場合、相続税は原則非課税となる。

ことができない（2.1（2）③参照）。

(ﾛ) 譲渡所得税の取り扱い(6) 特定寄付信託（日本版プランド・ギビ

相続人が相続によって取得した不動産等
を、相続税の申告期限までに寄付をした場

ング）合で、その不動産等に含み益がある場合は、

特定寄付信託は、信託された資産を運用相続人にみなし譲渡課税が課される。

益とともに、信託銀行等と契約した特定公相続人がその不動産等に居住する場合は、益増進法人等のうち、委託者である寄付者

居住用財産を譲渡した場合の特例の適用をが指定した特定公益増進法人等へ寄付し、受けることができるが、居住していない場

公益のために活用するというものである。

合は、被相続人が居住していた不動産等をこの制度は 2011 年 の 税 制 改 正 で 導 入

相続後に寄付したとしても、居住用財産をさ れ 、日 本 版プランド・ギビングとも呼譲渡した場合の特例の適用を受けることはばれる。

できない。要件を満たしていれば、被相続

しかし、税制上の優遇措置は特定寄付信人の居住用財産（空き家）の特別控除の適託で運用した収益が非課税となるというこ用を受けることはできる。

とのみであり、後述する米国のプランド・

なお、不動産等の寄付先が特定公益増進

ギビングのように、キャピタルゲインの非法人等である場合には、寄付金控除を受け課税や信託設定時に寄付金控除を受けるなることができる。

どの税制優遇はない。このため、現状では③相続した不動産等を無償で非営利・公利用実績が非常に少ない。また、不動産は益組織に貸す場合

特定寄付信託の対象となっていない。

無償（あるいは固定資産相当額）で非営
6

Urban Study Vol.64 June 2017

３．非営利・公益組織における不動産の有遺産に対して課税されるためである。この

効活用と税制－日・英・米の制度比較ため、わが国では「相続税」と呼ぶのに対し、英国や米国では「遺産税」と称される(1) 英国の制度①ことになる。

譲渡所得税と遺産税の概要

生前贈与が行われた場合には、そのほと

英国の所得税と譲渡所得税は、わが国とんどが「潜在的免税贈与（Potentially Exempt

は違い、異なる税として扱われている。所Transfer）」として取り扱われるx。潜在的免得税は 1 年間に獲得した所得に対して課税

税贈与は、贈与された後 7 年内に贈与者がされ、収入の源泉に応じて不動産所得

死亡した場合、遺産額に加算して遺産税の（ Property Income ）、 事 業 所 得 （ Trading

対象となるため、贈与者の死亡時には、死Income）、雇用所得（Employment Income）

亡時よりさかのぼって７年内になされた生などいくつかに分類され、20％、40%、45%

前贈与相当額が累積加算されることになる。

の三段階の税率が適用されるix。不動産のまた、遺産税は£325,000（約 4,518 万円xi）

売却等により生じるキャピタルゲインに対を超える資産に対して、税率は一律 40%でしては、譲渡所得税が課される。

課税されるxii。

譲渡所得税は、資産を譲渡した者に対し②て、そのキャピタルゲインの内、特別控除

い額を超えた金額を課税標準として課税する。
また、個人が主たる住居であった資産を譲

英国における民間公益活動の主体はチャ
リティと呼ばれ、その制度は 400 年を超え渡したことによってキャピタルゲインが実る伝統を誇る。チャリティに対する寄付総現した場合は、非課税となる。

額は、年間約£106 億（約 1.47 兆円）であり、被相続人が処分する権限を有する資産に個人による支援がチャリティ活動の大きなついては、その死亡の際に、人格代表者ま支えとなっている。

たは人格代表者からその資産を取得した者

チャリティの活動を支える個人寄付に対が、その死亡の日の市場価格でこれを取得

しては、ギフト・エイド（Gift Aid）や、給したものとされるが、被相続人については

与天引きによって毎月一定額を寄付するペその死亡の時にその資産を譲渡したものとイロール・ギビング（Payroll Giving）など、みなされることはない。従って、みなし譲

さまざまな税制優遇が整備されている。

渡課税は発生しない。

不動産をチャリティに寄付をした場合

次に遺産税（Inheritance Tax）であるが、には、所得税と譲渡所得税の両方で税のわが国では贈与を受けた受遺者または相続優遇措置を受けることができる。所得税

財産を取得した相続人が贈与税、相続税をについては、不動産の時価相当額の控除納めるが、英国では贈与をした贈与者またを受けることができるxiii。わが国では、は被相続人が税金を納める遺産税方式を採寄付金控除の対象となる特定寄付金は、用している。これは、後述する米国も同様

総所得金額の 40%が限度になるが、英国であり、英国・米国の相続税は被相続人のUrban Study Vol.64 June 2017

チャリティへの寄付した場合の取り扱にはそのような制限はない。
7

不動産の寄付をチャリティに申し出た

不動産を贈与した場合や低額で譲渡したが、チャリティから不動産を売却した上場合でも、わが国のようなみなし譲渡課税で寄付をするように依頼された場合は、は適用されない。ただし、低額譲渡の場合チャリティから依頼されたという記録がはその市場価額と譲渡価額との差額が贈与あれば、譲渡所得税は非課税になるxiv。

税（Gift Tax）の対象になる。

次に、相続・遺贈により受け取った資産

次に贈与税および遺産税についてである。

をチャリティに寄付をした場合の取り扱い

まず、連邦贈与税（Federal Gift Tax）は、であるが、被相続人が遺言に、金銭その他

財産を移転する権利に関する課税であるこの財産を自分の死後チャリティに寄付するとから、原則として財産の贈与者側が納税意思を認めた場合は、その寄付額を遺産税義務を負う。

の計算から除外する。また 2012 年から、所米国の連邦遺産税は被相続人が納税義務有財産の 10%以上をチャリティに寄付するを負う。遺産の評価は、原則として非相続場合、遺産税の税率を軽減（40％→36％）

人の死亡時の公正な市場価額で評価するこ

xv

することができるようになっている 。

とになるが、代替評価法を選択した場合には、死亡時から 6 ヶ月目の該当日と、遺産(2) 米国の制度が実際に処分された日（相続人等への分配①

も含む）のいずれか早い時点における公正譲渡所得税と贈与税・遺産税の概要
米国ではわが国と同様に、不動産のキャな市場価額で評価することもできる。

ピタルゲインに対しては譲渡所得税が課さ

連邦贈与税と連邦遺産税はもともと異なれ、キャピタルゲインは不動産を「処分」

る租税体系であったが、1976 年租税改革法（Disposition）した時点で実現したことにによって統一され、統一移転税制（Unified

なる。処分の典型な行為が売却であるが、Transfer Tax System）が創設された。統一移売却以外にも交換、収用、被災、盗難等も転税制は、1 人の贈与者が生涯にわたって

所得税法上の処分とみなされる。ただし、行った贈与を累積的に計算し、これに統一

贈与や遺贈については、所得税法上の処分移転税率（Unified Transfer Tax Rate）を乗じに該当しない。

て全体の税額を計算し、そこから前年度ま

居住用不動産を譲渡した場合、売却時点

でに申告納税した統一移転税額を控除して、以前 5 年間所有していたと共に、そのうち当年度の申告納税額を確定する仕組みにな

2 年間においてその売主が主たる居住用住っている。

宅（Principal Residence）として居住してい②た時には、キャピタルゲインの計算時に、い

夫婦分離申告で 1 人 25 万ドル、夫婦合算申

米国における非営利団体の設立に関して

告で 50 万ドルの所得控除が適用される。
まは、基本的に各州の法律等に定められておた、売却時から遡って 2 年以内にこの控除り、全国で統一した基準や定義があるわけを受けていなければ、生涯何度でもこの控ではない。また、内国歳入庁（IRS）に認除を受けることができる。

定申請をしていない非営利団体も数多く存
8

非営利団体へ寄付した場合の取り扱

Urban Study Vol.64 June 2017

在する。

③

プランド・ギビングの概要

非営利団体のうち、寄付税制上の優遇措

個人資産の管理・運用の概念を応用しつ置が適用されるのは 501 条(c)項(3)号（以下、つ、個人寄付者が生前に遺言等の法的契約

501(c)(3)）に規定される約 112 万団体であによって、指定した非営利団体あるいは法り、それ以外の約 45 万の非営利団体につい的受益者に対し、終身あるいはその死亡時ては、一部例外を除き原則として寄付税制に資産が譲渡されるように計画した寄付を上の優遇措置は適用されない。また、個人

プランドギフト（Planned Gift）と総称し、が一定の条件の下で、「適格団体（Qualified

その調達に関わる概念と諸活動をプラン

Organization）」に寄付をした場合には慈善

ド・ギビング（Planned Giving）と呼ぶxvi。

寄付金として項目別控除ができるが、適格

プランド・ギビングは、1990 年台に金融機

団体は主に 501(c)(3)の対象となる非営利団

関等が、特に中高年世代に対して退職後の体である。

資産運用・管理や、相続対策等のニーズに501(c)(3)に該当する非営利団体である、

応えるような金融商品を開発したことで急パブリック・チャリティや私立財団へ個人

速に普及した。

が不動産（評価性資産）を寄付した場合、プランド・ギビングにはさまざまなもの

パブリック・チャリティでは、所得の 50％があり、寄付者のメリットには、所得税やを限度に所得から控除できる。ただし、時贈与税、遺産税等の税務上の優遇措置を選価評価が可能な資産の譲渡については、そ択適用する機会を与えること、計画的に生の限度額が 30％となる。

前や死後においても自分が支援したいと思私立財団の中でも事業型私立財団に対う非営利団体等に寄付することが可能となする寄付は、所得の 30％を限度に所得かることなどが挙げられる。

ら控除でき、助成型私立財団に対する寄ここでは代表的なプランド・ギビングで付では、所得の 20％、または所得の 30％

ある、チャリタブル・リメインダー・トラ

からパブリック・チャリティに寄付した

ストとチャリタブル・リード・トラストを全ての不動産等の寄付を差し引いた金額

紹介しておきたい。

の何れか低い金額までしか控除すること■ チャリタブル・リメインダー・トラストができない。控除制限超過額は、翌年以（Charitable Remainder Trusts：CRT）－寄付

降 5 年間にわたって繰り越して将来の所者（信託設定者）は当該信託に不動産等を得と相殺することが可能である。

譲渡し、生存中はその運用益等を定期的に

キャピタルゲインが生じている長期保有

寄付者やその家族が受け取り、寄付者が死の不動産を寄付する場合には、米国ではみ亡した時点で残余財産を非営利団体等に寄なし譲渡課税もないため、キャピタルゲイ

付するように設計した信託である。また、ン課税を回避し、時価相当額の寄付控除を

寄付者やその家族が生存中は不動産へ自宅受けることができる。また、非営利団体にとして住み続ける、当該不動産を使用し続不動産を遺贈した場合、遺産総額からそのけて寄付者の死亡時点等に残余財産を非営全額を控除できる。

利団体等に寄付する、といった居住権付き

Urban Study Vol.64 June 20179

の寄付とすることも可能である。

非営利団体への寄付終了後、当該信託のチャリタブル・リメインダー・トラスト

残余財産が寄付者やその家族に移転されるの税制上の取り扱いについては、所得税は際の資産価値については、信託設定時の贈生前に、公益目的に使用する予定の当該信与金額から一定期間行われる予定の寄付金

託残余財産に係る現在価値相当額を控除す

総額の現在価値を差し引いて算定されるることができる。また、寄付者から譲渡された財産を売却してもキャピタルゲインの(3)

係る譲渡所得税も課されることはない。遺度比較

ケース・スタディ－日・英・米の制

産税につても原則として当該信託は非相続

英国・米国の遺贈寄付における税制は、人の個人財産には含まれないので、生前にわが国と比較すると、非営利・公益に係る計画的に遺産税の課税対象を減額すること

活動に対して、さまざまな優遇措置がなさができる。

れ、遺贈を促進するスキームも多種多様で■ チャリタブル・リード・トラスト

ある。そしてそれらスキームの活用あるい（Charitable Lead Trust）－チャリタブル・

はその組み合わせによって、遺贈が促進さ

リメインダー・トラストとは逆に、寄付者れている。

（信託設定者）は、当該信託に不動産等を社会に有用な非営利・公益組織（以下、

譲渡した後、一定期間はその運用益等を定NPO 等と記載するxvii）の活動に不動産を有期的に非営利団体に寄付し、その一定期間

効活用するという視点から考えた場合、不終了後に、当該信託の残余財産を寄付者や動産の所有者あるいはその相続人としては、その家族が受け取るように設計した信託で①不動産を寄付する、②不動産を賃貸する、ある。

の 2 つの方法が考えられる。一方、不動産

チャリタブル・リード・トラストの税制を活用する側となる NPO 等としては、①不上の扱いについては、受益者が課税主体と動産を自ら活用する、②寄付された不動産なる単純信託として設定した場合は、当該を他の不動産と交換する、③寄付された不信託が非営利団体に寄付した金額は所得控動産を売却する、の 3 つの方法が考えられ除の対象となるが、その運用益は寄付者のる（図表 1 参照）。

所得になるため、所得税のインセンティブ【図表 1】

は限られたものとなる。一方、当該信託を不動産所有者あるいは
相続人
寄付する
賃貸する

信託自体が課税主体となる複合信託として設定した場合は、その運用益は寄付者の所

NPO 側の不動産の活用方法

得にはならず、非営利団体への寄付も当該
信託自体の所得から控除される。ただし、その残りの所得に対しては、当該信託自体

不動産を
自ら活用
不動産の
交換
不動産の
売却

①

②

③

－

④

－

が課税主体になる。また、当該信託が不動
以下では、遺贈等に係る不動産の有効活産等を売却した場合にも、キャピタルゲイ

用に関する潜在的ニーズを想定し、NPO 等ンに対して課税されることになる。
10

Urban Study Vol.64 June 2017

が不動産を実際に活用する場合について検

当該不動産に含み益がある状況ではいくつ討する。

かの問題が発生する。含み益があって不動産を寄付した場合、含み益部分については①

不動産所有者あるいは相続人が使用しみなし譲渡課税が適用される。ただし、居なくなった不動産を NPO 等に寄付する

住用不動産については 3,000 万円の特別控

ケース：①-１

除があり、3,000 万円の含み益部分について

・不動産所有者がこれまで使用していたは課税がされない。しかし、この居住用不不動産を使用しなくなり、NPO 等に寄動産を譲渡した場合の特例は、直前に住ん付をする。

でいた家屋や敷地等を寄付するか、以前に所有していた投資物件について、投資住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まの必要がなくなったため、NPO 等に寄なくなった日から 3 年を経過する日の属す付をする。

る年の 12 月 31 日までに寄付することが条

・

件である。
実際の事例としては、一人暮らしの高齢

従って、上記の例では、介護施設に入所者が老人介護施設に入所した、あるいは引してから 3 年が経過する日の 12 月 31 日まっ越しことなどにより居住用の不動産を使でに寄付が行われない限り特例は適用され用しなくなった場合や、賃貸用マンションない。特例を受けられないことで、相続人や別荘などの投資物件に対し、投資の必要にみなし譲渡課税の税負担が発生することがなくなった場合などである。これらの不も考えられる。また、含み益が 3,000 万円

動産を NPO 等へ寄付し、活用する。

を超えれば、特例を受けられる場合でも、

このような場合で、例えば高齢者が老人相続人にみなし譲渡課税の税負担が発生す介護施設に入所したケース等では、その高る。

齢者の入所時点では施設に対する代金支払

不動産が NPO 等の公益目的事業直接供い等があるため、不動産をすぐに寄付するされている場合には、租税特別措置法 40

ことは難しく、生前は不動産を活用して家条を適用することでみなし譲渡課税を非課

賃相当額を得たいと考える場合も多いと思

税にすることは可能である。しかし、そのわれる。つまり、不動産所有者の生前には場合に NPO 等は、寄付を受けた不動産を、収入の保証が必要であるため、この不動産

売却や公益目的事業以外の用途に転用する

を NPO 等が活用して家賃相当額を賃料とことができず、使途が大幅に制限される。

して不動産の所有者に支払い、所有者の死

また、相続人も非課税の適用を受けるため亡した後に当該 NPO に不動産を寄付するに、国税庁の認定を受ける必要があり、こなどの取り決めが可能となれば、双方にとの認定には通常 2~3 年の時間を要することって有効な不動産の活用が可能となる。

になるため、負担も大きいxviii。

(ｲ) わが国の税制の問題点(ﾛ) 英国の場合
英国の場合には、同じような使い方をす

わが国でこのようなケースを扱う場合、る場合でもみなし譲渡課税はない。また、
Urban Study Vol.64 June 201711

遺言によるチャリティへの寄付は遺産税が等は個人とみなされ、相続税が課税される

非課税になるため、遺産税の税負担も発生ことがある。

しない。また、相続財産の 10%以上をチャ

一方で、被相続人の所得税については、

リティに寄付する場合には、相続税の税率

その不動産が含み益のある資産である場合が軽減されるため、要件を満たせば相続人には、ケース①-1 と同様に、みなし譲渡課にもメリットが生じる。

税の問題が生じる。居住用不動産の 3,000(ﾊ) 米国の場合万円控除を受けられる場合の取り扱いもケ

米国ではこのような不動産の活用を実現

ース①-1 と同様である。

するために、2.3（6）の③および④で説明

遺言による遺贈の場合のみなし譲渡に係したチャリタブル・リメインダー・トラス

る税額は、包括遺贈の場合には遺贈を受けトやチャリタブル・ギフト・アニュイティ

る法人が、特定遺贈の場合には相続人がその制度を活用することが可能である。

の税額を支払う義務がある。
(ﾛ) 英国の場合

チャリタブル・リメインダー・トラスト
やチャリタブル・ギフト・アニュイティの英国の場合、チャリティに対する遺贈寄どちらの制度も信託設定後の変更は基本的

付は、遺産税は非課税で、さらに相続財産に不可となっている。 つまり、残余公益信の 10%以上をチャリティに遺贈する場合は、

託や公益寄付年金を活用すれば、信託を設

相続税の税率が軽減される。みなし譲渡課

定した段階（つまり生前）で控除を受けら

税はない。

れる。

(ﾊ) 米国の場合



ケース：①-2

・所有者が遺言により不動産を NPO 等

は、遺産税は非課税であり、みなし譲渡課へ寄付する。

税はない。自宅を、死後に NPO 等に寄付を米国の場合も、NPO 等に対する遺贈寄付

したいが、生前に寄付金控除を受けたい場
このケースは、生前は不動産に居住し続合には、居住する権利を持ったまま NPO

けたいが、自分の死後はその不動産に居住等に寄付をすることができる。その場合、する予定の相続人もいないため、地域で活寄付金控除は生前に受けることができる。

動する NPO 等へ寄付をする遺言を遺す場合である。投資用で所有していた不動産を遺言で遺贈するケースも考えられる。



ケース：①-3

・相続して得た不動産を NPO 等へ寄付する。

(ｲ) わが国の税制の問題点

相続人が、親から不動産を相続したもの遺言で NPO 等へ不動産を遺贈する場合の、自分自身は不動産の所在地から離れたには、遺贈した財産は原則として相続税の場所に居住しており、不動産の管理等を続対象にはならない。ただし、遺贈したこと

けることが難しいため、子ども時代を過ごで相続税の負担が不当に減少する結果となした故郷で活動する NPO 等に寄付をする

ると認められる場合は遺贈を受けた NPOことが想定される。

12

Urban Study Vol.64 June 2017

(ｲ) わが国の税制の問題点

書として譲渡をすれば、変更証書の下で原則として、不動産を取得した相続人に寄付は死亡者によって行われたかのよう相続税が課税されるが、相続税の申告期限に扱われる。相続人がチャリティに寄付をまでに特定公益増進法人等にその不動産をした場合、みなし譲渡課税の適用はなく、寄付した場合には、その寄付をした不動産

不動産の時価相当額の寄付金控除が受けらは相続税の課税対象から外れる。

れる。
(ﾊ) 米国の場合

不動産に含み益がある場合には、みなし譲渡課税が発生する可能性がある。相続人

相続人が NPO 等へ寄付した場合、みなしが居住していれば、居住用財産の特別控除

譲渡課税の適用はなく、不動産の時価相当を受けられる可能性があるが、相続人が不額の 30%を限度として寄付金控除が受けら動産の所在地から離れた場所に居住していれる。寄付金控除は 5 年間の繰越をできる

る場合には、居住用財産の特別控除を受け制度がある。

ることはできない。その代わり、被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合の②

不動産所有者あるいは相続人が使用し特例を受けられる可能性がある。

ていない不動産等を NPO 等に賃貸する

ただし、この特例は、一定の不動産等に



ケース：②

ついては耐震リフォームをするか取り壊し

・使用していない不動産を NPO 等に無をしなければいけない等の厳しい要件があ

償あるいは低額で賃貸する。

る。また、その不動産が寄付を受ける NPO
例えば、親から受け継いだ不動産を当面等の公益目的事業に直接供される見込みが使用する予定がなく、社会的な貢献も考慮ある場合等、一定の要件を満たせば租税特して、その不動産を NPO 等に無償あるいは別措置法 40 条の適用を受け、みなし譲渡課

低額な賃料で賃貸するケースである。具体

税が非課税になることがあるが、その場合

的には、NPO 等に貢献したいと考える一方には、寄付をする相続人が国税庁長官の承で、将来に何が起こるか不安であるため、認を受けなければならない。

寄付を決断するに至れず、賃貸という形態

相続人は不動産の時価相当額の寄付金控をとり、自身の死後には、当該不動産を子除が受けられるが、寄付金控除の対象となや孫に残したいと思っている場合が考えらる特定寄付金の額は、総所得金額の 40%がれる。賃貸借であれば、NPO 等との間で契限度であり、みなし譲渡所得以外に所得が約の内容を柔軟に決めることができるため、ない場合には、特定寄付金の額でみなし譲本人の経済状況を考慮した現実的な対応が渡益が相殺できず、結果的に課税がされる

可能となる。

ケースが多いと思われる。
(ﾛ) 英国の場合(ｲ) わが国の税制の問題点

英国の場合は、 個人が遺産を受け取っ不動産等を NPO 等に無償で賃貸した場て、それをチャリティに譲ることを選択

合には、不動産所有者について税制上の優する場合、死亡日付の 2 年以内の変更証
Urban Study Vol.64 June 201713

遇はない。死亡した時にその不動産を寄付けたが，受領した不動産を自身では有効にすることを遺言で遺している場合、あるい

活用することができないため、その不動産

は NPO 等と死因贈与契約を結んでいる場を自身の活動に有効な不動産と交換して、合には、その不動産について、相続税の課

不動産を積極的に活用ケースである。

税はないが、遺言や死因贈与契約がなけれ(ｲ) わが国の税制の問題点

ば、相続税の評価上は、有償で賃貸してい寄付を受けた不動産を交換する場合には、る場合の貸家建付地の評価とはならず、自原則として租税特別措置法 40 条のみなし

用地評価になり、小規模宅地等の特例の対譲渡の非課税の規定を受けることはできな

象ともならないため、多額の相続税の納税い。交換をした不動産に含み益がある場合が発生する可能性がある。

には、みなし譲渡課税が課される可能性が

ただし、相続人が相続税の申告期限まである。

にその不動産等を税制優遇団体に寄付をす(ﾛ) 英国の場合

れば、相続税は非課税になる。また、所得

英国にみなし譲渡課税の制度はなく、チ税については、NPO 等に寄付をすればみなャリティが取得した資産をどのように処分

し譲渡課税の問題が発生する可能性がある

するかは自由である。寄付者は寄付金控除

ことは前述と同様である。

を受けることもできる。

(ﾛ) 米国の場合(ﾊ) 米国の場合

米国にはこのようなケースに対応する手

米国にはみなし譲渡課税の制度はなく、法として、チャリタブル・リード・トラス

NPO 等が取得した資産をどのように処分トがある。公益先行信託では、通常、信託するについては自由である。寄付者は寄付の設定後に寄付者の存命中には NPO 等に金控除を受けることもできる。

信託から一定比率・定期支払で寄付がなされる。そして信託期間終了後の残余額が委託者の指定する個人、例えば、死後は親族に財産が渡され、寄付控除が受けられる制④

寄付された不動産を売却する



ケース：④

・NPO 等が寄贈された不動産を、有効に使度である。

うことができる NPO 等へ売却③

寄付された不動産を NPO 等が交換する不動産を寄贈された NPO 等が、
その活動

場合

内容からは不動産を使用するニーズが低く、



ケース：③

自身の活動では有効活用する方法がない場

・

不動産の寄付を受けた NPO 等が、寄付

合に、不動産を活用できるように第三者にされた不動産そのものを自身で活用せ売却するといったケースが想定される。まず、他の不動産と交換する

た、その不動産売却によって、自身の活動に有効な不動産を取得することによって、想定される事象は、NPO 等が不動産の所

その不動産を積極的に活用することもこれ

有者あるいは相続者から不動産の寄付を受

14

Urban Study Vol.64 June 2017

に含まれる。

条）になるが、その手続きは膨大であり、非課税とするために労力や費用を考慮して、(ｲ) わが国の税制の問題点

寄付をためらうケースも多いと思われる。

寄付を受けた不動産を売却した場合には、租税特別措置法 40 条の適用を受けること

不動産を受け取った非営利・公益組織側も、不動産の使途が非常に制限され、使いにくはできない。みなし譲渡所得税が発生する

い。

場合には、不動産の寄付者、あるいはその一方で、居住用財産の譲渡に係る特例や、相続人の方に税負担が生じることになる。

空き家の譲渡に係る特例を適用できる場合(ﾛ) 英国の場合には 3,000 万円の特別控除があり、さらに英国にはみなし譲渡課税の制度はなく、寄付先が特定公益増進法人等の税制優遇団

チャリティが取得した資産を売却すること体である場合には、寄付金控除の限度額はは自由である。寄付者は寄付金控除を受け特別控除適用前の金額で計算されるため、ることもできる。

租税特別措置法の適用を受けなくても、最(ﾊ) 米国の場合

低でも含み益が 5,000 万円程度までが非課

米国にはみなし譲渡課税の制度はなく、税となる。

NPO 等が取得した資産を売却することはしかし、第 3 章で事例として挙げたよう自由である。寄付者は寄付金控除を受ける

な、施設に入居した方が死亡時に寄付することもできる。

ような場合、非営利・公益組織に無償貸与
した後に寄付をする場合、被相続人から相４．おわりに－不動産等の遺贈および現物続した不動産を寄付する場合など、寄付者

寄付の促進に向けての提言が寄付する直前に居住していないケースも現実には多く、3,000 万円の特別控除が使用

本稿を締めくくるにあたり、わが国で不できない案件は多い。

動産等が有効に活用されるため、日・英・米の税法の比較を踏まえた上で、今後のわ

このため英米のように、非営利・公益組が国の税法のあり方について提言を試みた

織に寄付をした場合には、その後の用途をい。

問わず、みなし譲渡課税を非課税とすることが望ましいと考える。もしこれが難しけ①

れば、非営利・公益組織に対する不動産のみなし譲渡課税について
非営利・公益組織へ不動産を寄付する上寄付については、居住用財産の特別控除等

で、みなし譲渡課税がわが国では大きなネと同様に、3,000 万円の特別控除を新設するックになっている。善意で不動産を寄付すことを提言したい。

ることを検討しても、税負担が生じるので②

あれば、寄付を躊躇することは容易に想像

寄付を促進するための税制のあり方できる。また、一定の要件を満たせばみなみなし譲渡課税は、非営利・公益組織へし譲渡課税は非課税（租税特別措置法 40

不動産等を寄付するにあたっての大きな阻害要因となっており、これを除去すること

Urban Study Vol.64 June 201715

は大きなテーマである。しかし一方で、みと言われている特定寄付信託の制度がすでなし譲渡課税がなくなったとしても、それに存在するものの、残念ながら不動産には自体は不動産の寄付を促すインセンティブ

適用がなく、また金銭の場合でも信託を設とはならない。寄付者が不動産の寄付を推定した年度ではなく、実際に非営利・公益進するためのインセンティブになる方法と組織へ寄付をされた年度で寄付金控除を受して、英国と米国の 2 つの方法を検討し、けることになっている。特定寄付信託の制

わが国に相応しいあり方を考える。

度は、平成 23 年度の税制改正で新しくでき(ｲ) 英国の場合た制度であるにもかかわらず、税制の優遇

英国では不動産寄付に関してみなし譲渡が運用益非課税しかないため、ほとんど使課税の適用はなく、また不動産の時価相当

われていないというのが現状である。この額の寄付金控除を受けることができる。た

特定寄付信託の制度を、不動産にも適用可だし、米国のような繰越控除の制度はない

能とし、さらに信託設定時に寄付金控除がため、寄付金控除を受けられるのは、寄付

でき、繰越控除もできるようにすることはをした年度のみである。

有効であると考えられる。

また不動産に限らないが、遺言による寄わが国では現在、高齢者が老後不安のた付を行い、これが相続財産の 10%以上であめに死ぬまで財産を持ち続けることが多く、る場合には、相続税の税率が 40%から 36%

それが経済の活性化しない大きな理由になへ軽減される。

っている。生前に財産を処分するインセン(ﾛ) 米国の場合ティブを税制で与えることは、経済活性化

米国の場合、不動産の寄付に関してみなにも大きく貢献するのではないかと考える。

し譲渡課税の適用はなく、また不動産の時

また遺贈寄付の推進の観点からは、英国

価相当額について、一定金額を限度としたの制度も大いに参考になる。平成 27 年から寄付金控除を受けることができる。また、5相続税の基礎控除が下がったことで、相続年間の繰り越し控除も認められる。

税への関心が非常に高まっている。遺贈寄さらに、チャリタブル・リメインダー・付をした場合に相続税の優遇があれば、遺トラストなど、プランド・ギビングの仕組

贈寄付の大きなモチベーションになるのでみを活用したり、居住権付の寄付の仕組みはないだろうか。英国のように、財産の一を採用することで、実質的に死亡後に寄付

定金額（不動産だけとは限らない）を、国される不動産についても、生前に寄付金控や地方公共団体、非営利・公益組織に寄付除を受けることができる。

をした場合に、相続税の税率が軽減される(ﾊ) わが国への適用ということであれば、相続人にも遺贈寄付

不動産の寄付を生前に行う場合、所得税のメリットがあり、相続人にとって使い道が数年間大幅に減額または免除されるといが乏しい不動産の寄付が進むのではないか

うことであれば、多くの人にとってはとてと考える。

も魅力的なものとなるであろうと思われる。
わが国には、日本版プランド・ギビング
16

Urban Study Vol.64 June 2017

注
参考文献

i

総務省「平成 25 年住宅・土地統計調査 特別集計」参照。
ii
国土審議会土地政策分科会企画部会「土地政策の新たな方向性 2016」参照。
iii
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iv
国土交通省「平成 27 年度『土地問題に関する国
民の意識調査の概要について』」参照。
v
平成 25 年から平成 49 年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の 2.1％を所得税と併せて申告・納付することになる。
vi
特定寄付金の額の合計額は総所得金額の 40％相
当額を限度とする。
vii
次に掲げる事由により居住者の有する山林（事
業所得の基因となるものを除く。
）または譲渡所得の基因となる資産の移転があった場合には、その者の山林所得の金額、譲渡所得の金額または雑所得の金額の計算については、その事由が生じた時に、その時における価額に相当する金額により、これらの資産の譲渡があったものとみなす。(a)贈与（法人に対するものに限る。
）または相続（限定承認に係るものに限る。
）もしくは遺贈（法人に対するものおよび個人に対する包括遺贈のうち限定承認に係るものに限る。
）(b)著しく低い価額の対価として政令で定める額による譲渡（法人に対するものに限る。
）
viii
脇坂誠也（2016b）の内容を参照。
ix
GOV.UK「Income Tax rates and Personal
Allowances」参照。
x
海外住宅・不動産税制研究会（2010）参照。
xi
本稿ではすべて£1＝139 円で円換算している。
xii
GOV.UK「Inheritance Tax」参照。
xiii
GOV.UK「Tax Relief - when you donate to acharity [4.Donation land, property or shares]」参照。
xiv
GOV.UK「Tax Relief - when you donate to acharity [4.Donation land, property or shares]」参照。
xv
GOV.UK「Tax Relief - when you donate to a charity[5. Leaving gifts to charity in your will]」参照。
xvi
大西たまき（2006）参照。
xvii
第 3 章はわが国と、英国・米国の制度を比較しているが、比較対象は英国のチャリティ、米国の非営利組織（501(c)(3)に該当する組織など）、各国
で制度・名称が異なるため、第 3 章は「NPO 等」で統一して示すこととした。
xviii
平成 29 年度の税制改正で、一定の要件を満たす（公益社団・財団法人の場合には、公益目的事
業を行うために不可欠な特定財産の寄付）場合には、申請の日から 1 月以内に承認又は不承認の通知がなかった場合には承認があったものとされることになった。不可欠特定財産には、歴史的価値があり、再生不可能な建造物等が考えられる。

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