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①㊦②㊦o●●㊦⑤②②o㊥㊤㊦oii◎㊥㊥㊦o@㊦②⑳㊥曾㊥歯㊧㊥㊥「鑑定おおさか固定資産評価特別号の発刊1こ当たって」一一一公白勺評価委員長足立良夫..̲.1
特別寄稿「固定資産税の評価問題」・一…・……一……一・追手門学院大学経済部米原淳七郎...̲3
協会活動と独禁法について一公的評価に関連して一一・・日本不動産鑑定協会前専務理事三宅舗̲̲5
土地(不動産)価格の本質と自肚地(不動産)の価格………不動産鑑定士公認会計士建部好治..̲.7
距離は死んだ…………・………一…・(社)岐阜県不動産鑑定士協会不動産鑑定士加藤イ「多̲...8
わが国固定資産税制度における評価の位置
一現段階におけるその特徴と役割一・・..…・………・……・一・……・不動産鑑定士高島嘉巳・…・・10
固定資産評価と独占禁止法.……・......….…・...
一…・……・不動産鑑定士梨本幸男……15
蹴資産税評価における不動産齪士等の役割・…………一.不動産鑑定士荒木正種̲.17
アンケート
平9・平12個評がどのように行われたか(また行われようとしているか)…・……̲...̲....23
固定資産標準地評価の意義一……一…・・一……一̲不動産鑑定士木。勝彦。....,25
固定資産税の土地価格水準について一…一一・…一…̲̲不動産鑑定士谷圭三..̲.27
不動産鑑定評価のご依頼・ご相談は一……一・・一…一……一“̲̲̲̲̲.̲.̲29㊨㊥@㊧★ゆ昏★★“噸★碑・噸畑壱…★★ 餌壷嚥盲蝋 ★準★“★噛坤★噛 {曹.昏脅宰盲★聖画★“奇智タ盲費榊窟世
表紙・絵
浜上俊和氏
昭和24年大阪市に生まれる
川端龍子門下柏木行徳先生に師事
堂本印象・川端龍子門下入江北宰先生主宰の研究会に学ぶ
現在元展美術協会理事'審査員
柏樹会会員〒583・0873羽曳野市桃山台1-3-10
TELIFAXO729-50-2326
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平成10年ll月中旬、(社)大阪府不動産鑑定士協会所属の多くの会員が少なくとも三つの評価業務に従事しています。平成11年度地価公示、平成11年度国税の鑑定評価(通称「相続税標準地の鑑定評価」)、平成12年度評価替えに伴う固定資産税標
準宅地の鑑定評価(我々は「平12固評」と略称しています)です。それぞれ評価の目的は、根拠となる法律により異なりますし、評価の対象となる宅地も違うのが通常です。しかし、価格判定の基準日
鑑定評価上では「価格時点」といいます)は、三者とも平成11年1月1日です。したがって、それぞれの公表される価格に均衡性が求められるばかりではなく、公表時期や方法が異なるとは言え、各々の鑑定評価価格相互間に適切なバランスが保たれていなければなりません。そのために地域に精通している不動産鑑定士を主体にそれぞれの区域を担当するようになっています。
担当者は、まず、評価対象となる地点を実際に現地で確認することから始め、刻々と変化する地
域の様子を専門家の目で適切に把握します。評価に採用する売買取引事例を市民のみなさまの協力を得ながら収集し、賃貸されている物件の内容を、現地での聴き取り調査などで賃貸事例や収益事例にしています。日常業務を通じて、役所での人[コ、世帯数動向や不動産取引件数や各種の統計などを集め、評価に活用します。資料が整った上で専門知識を使っての机上作業、計算、価格の算定、そして、再度資料や現地での確認による検証と進みます。評価主体が求めた価格は度重なる会議で検討され、精度を高めて行きます。このように我々不動産鑑定士の鑑定評価業務は、現地でのフィールドワークを中心に、高度の専門知識を活用し、共同作業の中で遂行されて行きます。
平成12年度評価替えに伴う固定資産税標準宅地の鑑定評価(以下「平12固評」と略します)について、我々は考えました。まず、一つの市町村
因みに大阪市では区単位で)を複数の不動産鑑
公的評価委員長
足立良夫
定士等(不動産鑑定士又は不動産鑑定士補)で担当することとしました。評価価格の相互検証を行う必要性があるからで魂担当者の一人には、その区域(ブロック)で平成11年度の地価公示評価員が兼務するように配置しています。その担当者をブロック副幹事(大阪市では「区幹事」)とし、まとめ役にしました。市町村を精通するベテランでもあるし、地価公示価格との均衡化を図るためです。ブロック副幹事と鑑定評価員、必要な場合には市区町村の担当者を交えて行う会議を、鑑定評価員会議といいます。約半年間で10回以上開催されるのが通常でしょう。
平12固評の実務上で最も重要な内容を決めるわけです。また、ひとりの不動産鑑定士等が2つ以上の市区町村を、極力担当しないようにしています。平12固評の作業は約半年で完了しなければなりません。短期間の中で能力を超えるような多数地点を担当しないためです。他府県ではひとりで数百地点、千を超える場合もあるようですが、大阪府下では不動産鑑定士等ひとり当たり100地点を限度にしています。こうして市区町村内での評価価格の均衡化、適正化の実現を図っています。
次に、行政的な区分や地域的に密接な関係にある市区町村を、大阪府下で14のブロックに区分けし、そこにブロック幹事を配置しました。ブロック
区分は地価公示作業に準拠しています。
ブロック幹事も地価公示の幹事と兼務するようにしました。ブロック内での広域的な価格バランスの検討と市区町村が隣接するエリアでの意見調整の場を作ったわけです。意見調整の場をブロック
別評価員会議と呼び、この会議には該当する市町
村及、大阪府及び税務署の担当者とブロック副幹事を主体に、担当評価員らで運営されます。
ブロック幹事14名の意見交換、調整のために全体評価員会議を設け、代表鑑定評価委員1名、補佐する副代表鑑定評価員2名を選出しました。平
2固評の評価運営上の最高責任者達です。

さらに、(社)大阪府不動産鑑定士協会では、大阪府下又は全国的なものとして固定資産税の標準
宅地の鑑定評価に関わる評価、理論上の問題点を研究、検討するための研究委員会を設置しました。
実は、研究委員会の活動は平成8年から始め、平成6年度の固定資産税評価に対する不服申立をされた市民の代表の方からの意見、苦言を拝聴するところがら活動を開始しました。面的な価格均衡と価格の適正化を第一義にする固定資産税標準
宅地の鑑定評価の実現を図るため評価員研修会も積極的に実施しています。
以上の運営組織を、我々は「固評分科会体制」と呼んでいます。平12固評では、地価公示や相続税
標準宅地の鑑定評価のように法令や通達がないので、この固評分科会体制について、平成9年秋から大阪府下44市町村と大阪府のご理解を求め、実現することができました。我々、大阪府下で平12
固評を担当する235名は、この体制の下、鑑定評
価実務を行っています。現時点で、この分科会体
制以上に固定資産税評価において、市民の税負担の公平性を担保する価格の均衡化、適正化を図る組織はないと考えています。
肝心なことがありま寓評価運営組織は固評分科会体制でできたとしても、実際の評価業務の遂行
2が肝要で寓フィールドワークと適切で的確な資料の収集、作成等に裏打ちされた実践実証的で理論的な鑑定評価書の責任ある作成です。鑑定評価書に係る責任は、根源的には、発行した不動産鑑定業者及び担当の不動産鑑定上等です。しかし、固評分科会体制の下で、一丸となって鑑定評価業務を行うわけですから、いわば、共同的な責任もあります。大阪府下の235名の評価員の英知の結集と日夜の研鑽、努力により、評価の目的を達することができると信じています。
勿論、平成11年3月末に鑑定評価書を提出した後の依頼者に対する説明義務も忘れるわけではありません。平12固評の鑑定評価書の責任は、提出後も継続するのです。
この「鑑定おおさか」は平12固評の特別号として発刊されました。刊行する目的は、2つあります。
大阪府民のみなさま、並びに関係諸団体の方々に
平12固評全般に対するご理解を深めていただきた
いと考えたことです。もうひとつは、実際に鑑定評価を担当する235名ばかりでなく、全ての(社)大阪
府不動産鑑定士協会会員が平12固評の業務を遂行することの公共的公益的使命を再確認していた
だきたいと考えたからで魂担当する委員長として、
この2つの目的が達成できることを切望しています。
不動産鑑定士足立良夫事務所)
瞬臨1
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矯
夢
固定資産税の評価問題が鴫
バブルと固定資産税
最近のバブルによる地価の急騰とバブル崩壊後の地価の急落をみて、土地に対する固定資産税評価額のありかたが、種々問題にされている。それは、バブルが発生して地価が急騰した昭和60年頃から平成2年頃にかけて、地価が急騰した根本的な理由は、固定資産税の土地評価額が市場価格にくらべて低すぎ、したがって税負担も安すぎるからだ、というおかしな理論が・世の中に流行したことからはじまっている。
この理論がおかしなものであることは、酒でもタバコでも税金が高くなると売値が高くなるというのが、経済理論の常識であるのに、土地に重い税金を課すと地価は下がる、と全く逆のことを言っていることからもあきらかである。
今日では、バブルで地価が急騰したのは、銀行をはじめとして、住専等のノンバン久それに信金や農協等、多くの金融機関が、顧客に、「土地を買いませんか、
資金はいくらでも融資しますよ」といって、土地融資にのめり込んでいったのが原因であることは、周知の事実である。しかし当時は、それに気付いた人はほ
とんどいなかった。気付いていれば、今日のような金融機関の経営危機もおこらずに済んでいただろう。
しかし、いずれにしろこのおかしな議論が世の中に広まったために・大蔵省は地価税を作ることになり、またそれに対抗して自治省は、固定資産税の土地の評価水準を、平成6年の評価替えから、地価公示価
格の7割水準に定めることにした。
7割評価に向けての鑑定評価
固定資産税の評価水準を地価公示価格の7割水準に定めるといっても・土地のすべての区画に地価公示価格がつけられているわけではない。地価公示価
格は、日本全国で約3万地点しかつけられていない。
しかもそれは、東京、大阪、名古屋、札幌、福岡…
といった大都市地域を中心にしてつけられている。このため地方に行くと地価公示価格が一つもない、といった町や村がたくさんある。
しかし、固定資産税は、民有地のほとんどすべてに課税される税である。東京や大阪の土地はいうに追手門学院大学経済部
米原淳七郎
及ばず・過疎地や離島の土地にも課税される税である。このため、地価公示価格のない地点については、
もしそれがつけられるとしたらいくらになるかを、
不動産鑑定士にお願いして推定してもらうことにした。
これは・かってない程大量の地点を一斉に、しかも同じ基準で評価するという大変困難な仕事であった。
7割評価の問題点
周知のように固定資産税における評価額は、3年に1度改正される。したがって、平成6年の前の評価
替は平成3年に行われていた。
ところがで次に示す表1からあきらかなように、
平成3年はバブルの絶頂期にあたり、土地の市場売買
価格はかってない程急上昇していた。しかし自治省
は・固定資産税の税負担をいっきょに、5割も6割も引上げることはできない、という税の常識にしたがって、平成3年の評価替えは、3年前の昭和63年の評価額に比較した、2ないし3割程度しか上げていなかった。そしてまた、これと同じようなことは、昭和60年の評価替においても行われていた。
このため、平成6年における7割評価は、評価額を全国平均でいっきょに4倍近く引上げる、ということになった。
全国市街地6大都市6大都市
全用途指数住宅地指数商業地指数
985(昭和60)100.0100.0100.0988(昭和63)119.3171.6244.5
鋤倖成3)161.6268.4403.5994(平成6)143.0163.9216.0
g95(平成7)137.8151.0163.7996(平成8)131.8146.6129.3
997(平成9)126.4138.611L3
998(平成10)122.0133.7100.0
表1昭和60年を100とした地価指数財)日本不動産研究所、「市街地価格指数」による。なお、地価は3月末日時点の地価である。6大都市とは東京区部、横浜、名古屋、京都、大阪および神戸を指している。
3

そして東京や大阪の都心近くでは、10倍を超えて引上げるという地点さえ出た。たしかに、土地の評価額を大幅に引上げることは、当時の世論が要求したことであった。
しかし、現実に、固定資産税の税負担を1年で4倍も10倍も重くすることはできない。
そこで自治省は、評価額は大幅に引上げるが実際の税負担は1年に5%から25%の問で上昇するという、負担調整措置をとることにした。しかし税負担が1年に25%重くなるということは、税負担は3年で2倍になり、5年で3倍になるということである。
納税者は、こんな大幅な税負担の上昇にはとても堪えられないと考えた。それに平成6年以降地価は下がり
続け、景気も益々冷えこんできた。
このため多くの納税者が、「地価が下落しているのにどうして固定資産税の負担は上昇するのか」、「実際の取引
価格は、固定資産税の評価額を下回っているのではないか」といったことを根拠にして、固定資産税の評価に関する不服審査を申し出た。事業用の土地を多く所有する中小企業経営者の中には、不況のなか自分の事業は固定資産税で潰されるのではないかと心配する人も出た。
このような動向を受け自治省も、平成6年度に続いて、
7年度、8年度、9年度と負担調整措置を強め、税負担の上昇をゆるめることにした。しかし制度を毎年毎年変えたために、評価額と税負担との関係が全くといっていいほどわからなくなってしまった。現在では、評価額が同じでも税負担は違うといったおかしな現象があたかも当然のことのように世の中をまかり通っている。
収益還元価格による課税
昭和の終りから平成のはじめにかけての地価の動向をみるとき固定資産税の評価額を地価公示価格を基準にして定めることはやめた方が良いと思われる。表1にしめされているように、地価公示価格は、1年に20%を超えて変化することのある数値である。しかし毎年経常的に支払ねばならない税が、このように大きく変動したのでは、納税者はそれについて行けなくなる。
法人にしろ個人にしろ、毎年経常的に支払う固定資産税は、その経常的な所得から支払っている。すなわち今年の所得から今年の固定資産税額を支払っている。したがって、今年の固定資産税額は、その固定資産が生み出す今年の収益を基準にして決めるのが一番望ましいのである。
私はこれまで何人かの不動産鑑定士に、固定資産税の課税標準は、その不動産が生み出す年々の収益を基準にして決めた方が良いと思うが、個々の土地について収益還元価格を求めることはできないのだろうかと尋ねてきた。答えはおおむね否定的であり、わが国の不動産の賃貸市場には、借地権や借家権などが複雑にからみあっており、類似の土地であっても個々の物件毎にその収益には大きな差異があり、バランスのとれた評価は到底できない、ということであった。
事実は多分その通りであろうと思う。しかし不動産の専門家である不動産鑑定士は、その卓越した知識と豊富な経験から、主観的であっても良い、個別の土地について、平均的にみてこれくらいの年収益を生み出す可能性が高い、と判断する力を持っていると思う。
私は、固定資産税は、不動産鑑定士のこのような判断を基準にして課税するのが一番良いと思っている。
売買実例価格の特異性
土地の評価額は、その土地を売りに出したときに売れる価格とて決められるべきである、と言われている。
私もこの考えは正しいと思う。しかし、現在わが国で1年間に売買される土地は、全体の1%か2%にすぎない。
このほんのわずかの土地についた価格を基にして、残りの98ないし99%の土地も、おおよそそれと同じ価格で売れるだろうと考えて評価するのは間違っているのではないか、と私は思う。というのは、商品の価格はすべて供給量が増え取引量が増加すると下落するとい(・う事実があるからである。農産物は豊作のとき安くな
るし、魚の価格も大漁のときに安くなる。土地でも売りが増え取引量が多くなれば、価格は必ず下がると思う。
先日も北海道の農地は取引が盛んであるため本州、四国、九州の農地と同じ位の生産力を持っていても、その価格は半分から3分の1くらいである、という話を聞いた。
宅地の場合でもきっと同じことがおこると思う。そして宅地に関する固定資産税の評価は、すべての宅地に評価額をつけるわけだから、すべての宅地を売りに出した
ときの価格として評価されるべきだと思う。当然のこと
これは現在の売買実例価格よりずっと安いはずである。
土地の取引において、当然売手は一番高く買ってくれる人に売る。したがって取引価格は世間一般の人が評価する価格よりずっと高くなる。それを基準にして、世間搬の人が所有する土地を評価することは・結果密として高すぎる評価になると思われる。ハブルの最中に高値で土地を購入した人は、現在その値下がりに困っている。中には破産した人もいる。
このようなことを考えると、売買実例価格はときとして大変危険な値になると認識すべきと思う。このよ
うな価格を基準にして、土地所有者全員に課す固定資産税の負担を決めてはいけないのではなかろうか。
私は、不動産の専門家である不動産鑑定士に、売買実例価格を無視して、彼自身が考える正常な収益と正常な価格とを決めてもらい、それで固定資産税の課税標準を定めるのが一番良いと思っている。
売買実例価格は、不動産にうとい素人が、そのときどきのムードに酔い、確たる根拠もなしに決めた、信頼性のない、いいかげんな価格ではないか、と思えるのである。
4
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一(一
項
協会活動と独禁法について
一公的評価に関連して一
独禁法については素人で、余り自信は無いが、せっかくのご依頼であり、いささかでも皆様方のご参考になればと、在職中とその前後のことの経過を当時考えていたことなどを含め、ふり返ってみることにする。
.最初に、Y県、丁県両部会独禁法違反事案
資料等によれば、両部会は固定資産評価に関し規約類を作り、これに基づき部会受託していたが、これが独禁法第8条第1項第1号及び第4号
違反のおそれありとして、平成2年4月、公取委から同規約類は廃止し、部会による共同受託は行わないこととの口頭の警告を受けた。
齢本会に対し・(イ)部会の共同受注は一括覚注になり、独禁法第8条第1項第i号及び第4号に抵触しカルテルとなる。法的には警告・課徴金ということも有るが、今回は両部会に対する口頭の警告に止め、これ以上の追求はしない。
口)両部会以外にも同様の行為があれば、是正措置を識・今後かかる行為が起きなし・よう指導する。(ハ)部会に対し委任状の交付はしない。
二)将来同様の問題が起これば本手各的な調査を行う。との口頭の注意があった。
この間に、合取委と本会の間で次のような質疑応答があった。
1)受託希望業者リストの提出について部会で取捨選択せずそのまま全部を提出するのであれ
ば問題なし・特定数の業者の推せんの要言青があっても部会で当該数の業者を選定し提出すれば斡旋になり問題。(2)価格バランスの調整について評価員が集まり調整を行うのは問題なし。
部会が行うのは会場の提供等で、具体的に調整するのは問題。(3)評価員からの委任状に基づく報酬の代理請求、受領について独禁法上部会が行っても問題なし。評価員に対する差別的取扱いにならないよう注意の必要あり。(4)報酬改訂の要望について人件費、諸経費の上昇等の
鵬
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社)日本不動産鑑定協会前専務理事
三宅豊博
情報を提供する方法であれば問題なし。改訂単価等を具体的に明示し要望するのは問題。
2.この出来事は、協会にとり不幸、不名誉なことだったが、やがて来る固定資産評価の全標準
宅地、相続税路線の重要標準地の実施に当たり貴重な指針となった。
平成3年11月頃、自治省から平成6年度評価替
えから全標準宅地につき鑑定評価をそテいたいと、協会に協力依頼があった。当時協会では前述の事情から協会(部会)受託はいかなる形でも不可能という考え方が支配的であったので、自治省との話し合いの結果、(イ)市町村の業者選定、そのため必要な県の助言・推せん、調整等に資するため・部会が業者作成の評価員希望者名簿をそのままとりまとめ県に提出。(口)契約は市
町村・業者間、(ハ)県が地価公示分科会類似の組織を設置し、地域間の価格バランスの調整を図る等を骨子とする体制が作られ(平4.L22自治
省通達)、鑑定評価が実施された。
一槍討期間がないまま業者契約としたが、協会
受託は絶対に駄目か、固定資産評価についても
地価公示と同様の方法で粛々と進めることはできないのかが課題とて残った.いろいろ思案を動た末・公取委が問題としたのは部会の共同受注(丸受け)という契約形式で、協会が「人と金」の決定に関わらない形でなら契約も可能ではないかという考えに次第に確信が持てるよ
つになった。
時あたかも平成5年1月頃、国税庁から路線重要標準地の鑑定評価に関し来年度の予算措置ができたのでと協会に協力依頼があった。評価体制について国税庁と話し合い、(イ)業者から本会を通じ評価希望者名簿を提出(契約の申込)、量れを参考に国税局が評価員の委嘱(契約の受諾)、報酬は本会を通じ支払う。(ロ)契約は国税庁と本会、本会は評価の付随的事務の履行義務5を負う。(ハ)その他は以来毎年実施されていて皆様ご承知の体制が作られた(国税庁内部通達)。
これについては事前の国税庁対公取委の協議で形式的には独禁法上問題なしとされている。
また自治省でも、契約当事者を市町村と県協会又は部会(以下「県協会」という)とする外は、
ほぼ国税方式を踏襲した評価体制を定め、平成9年度評価替え以降はこれにより実施することとした(平6.10.12自治省通達)。これについても事前の自治省対公取委の協議で体制自体は独禁法上の問題はないが、国税の場合と異なり、契約当事者が市町村、県協会であることと県協会の違法状態が市町村の要請、県の指導に基づくものであって制裁を受けるのは県協会であるということから、自治省・本会双方で次の点の周知徹底を図るよう要請された。(1)県協会は共同受注をしないこと。(2)評価員の選定は市町村が行うものであるので、県協会は評価員の調整、
推せん、斡旋等をしないこと。(3)非会員を排除したり、差別的な扱いをしないこと。(4〉独翼董6
禁法に抵触するか否かは形式的ではなく実質的にどうなっているかで判断されること。
3.この自治省通達は平成9年12月限り廃止され、必要な場合に従前の体制によっていいとされたと聞いている。この通達はその枠内で行動する
限り独禁法上問題はないという役割も果たしていた。この防波堤がなくなった今、県協会が今後特に留意すべきことは一「人」の面では、県協会が受託する場合は従前の体制により行うべきであり、将来独禁法に無理解のまま市町村から丸投げの要請があってもそのまま共同受注はしないこと。
「金」の面では、従来路線価にあっては予算単価で国税庁が決め、固定資産にあっては自治省の示す参考価格(地価公示価格〉により市町村が決めることになっていたが、後者の基準はなくなった。だが県協会はその報酬単価に関し規定
制定や決議は絶対にしないこと。
以上である。キイ・フレーズは「人と金には手をだすな」である。
艦轡
土地(不動産)価格の本質と自用土地(不動産)の価格
土地(不動産)価格の本質
経済現象としての土地(不動産)取引だけに日を奪われていると土地(不動産)価格の本質は、見えて来ず80年代後半のようなバブル発生を見抜くことができなくなる。
土地(不動産)価格は、その上昇率が付加価値ないし可処分所得の上昇率を超えて上昇し続けた場合には、必ずその反動がくることが今回のバブルで明らかになっている。(注1)
その理由は、これらの付加価値ないし可処分所得は、収益還元法の公式の分子である地代(家賃)の支払財源だからである。(注2)
土地(不動産)価格は、その分母である利回りの影響も受けるが、利回りは、景気状況により政策的に一定の範囲内で上下されるものであるから、長期的にはその分子の地代(家賃)による影響が決定的である。したがって、土地不動産)価格の本質は、収益価格(擬制資本価格)であるという認識が重要である。
不動産鑑定評価理論には、周知の通り土地価格に接近する方法として三方式があり、三方式三者鼎立といわれている。しかしながら・①取引事例比較法は、いくら追求しても土地価格の後追いにしかならず、理論的には循環論であるし、②原価法は、供給者側に立つもので、土地の供給が希少であっても、素地と造成のコストが高いと市場で通用しなくなることに留意しなければならない。①②に対して、③収益還元法は、需要者側に立つもので、競争下にある一般商品と同じく、最終的には、将来期待される純収益と利回りに基づく需要者の購入可能価格が市場で形成されるのである。近時に一般化してきた自由化・国際化
空洞化と製品輸入等)の動きが漸くこの側面を見えやすくしてきている。
n賃貸借土地(不動産)の収益価格と自用土地(不動産)の価格
理論的には・収益物件にあっては、建蔽率・容積率をフルに利用しているものが最有効使用されたものであり、それぞれの収益物件において、先ずそれぞれの収益価格が成立
し、それらの収益価格との比準によって、自用物件の価格が成立しているといえる。したがって、収益還元法による収益価格は・各種地域の地価水準を根底において支えるノ,鱈
不動産鑑定士公認会計士
建部好治
ものである。すなわら、土地〔不動産)価格は、いろいろな側面を持つものであるが、本質的には、収益価格が各種土地(不動産)価格の地価水準を根拠づけている。それゆえ、各種の用途地域毎に、個々の自用物件の価格は、このように形成された収益価格水準との比較において、価格形成要因の差により、その水準より、ある土地(不動産)は上に、また他のある土地(不動産)は下に位置しているのである。
個々の土地(不動産)価格の性格をこのようにとらえると、第一種・第二種低層住居専用地域(容積率150%以下のもの)の土地(不動産)に対して収益還元法(間接法)を適用することの意義が再確認されることになる。具体的には、典型的なものとして、第一種・第二種・準住居地域
または第一種・第二種中高層住居専用地域(容積率200%以上のもの)の収益物件と第一種・第二種低層住居専用
地域の自用物件とにおいて最有効使用の内容が異なっていることに着目したい。
すなわち、収益物件にあっては、建蔽率、容積率をフルに利用しているものが最有効使用されたものであるが、自用物件にあっては、建蔽率・容積率をフルに利用する
ことなくむしろそれらに余裕を持たせて、その余裕部分を庭園等として利用しているものが最有効使用なのである。
したがって、自用物件の単価は、収益物件において成立した単価との比準により形成されているのである(注3)。
このようにしてその自用物件の単価が成立し、さらにその総額を形成するが、そこには「使用支配権」(注4)としての価格の作用か働いている。
この考え方と方法により、自用が主である第一種・第二種低層住居専用地域の土地(不動産)の収益価格を求める
場合の悩みは解決するものといえる。
現状の収益還元法(直接法)では、第一種・第二種低層
住居専用地域の土地の収益価格は、公示価裕の半値にも満たないものが多くなるから、誤解を招く虞があってそれを公表するところまできていないが、この考え方と方法によれば、収益価格を公示価格とともに公表することも可能となるのではないか。
株式会社建部会計不動産事務所甲南大学経済学部非常勤講師)
注1)建部好治著『土地価格形成賎」(経済学博士授与著書一清文社
997、9刊)第ユ部第V章3参照(注2〉同書第2部第1章4参照
注3)同書第2部第、皿章4参熊(注4)同書第2部第W章2参照
7

『帰りなんいざ。田園まさに…』当然に予想されたことですが、我家も高齢化
社会が現実化し、長男である私はかの陶淵明の気持を思い浮かべながら長年住みなれた大阪を後にし、郷里の関市へ帰ったのは平成9年3月のことでした。実家には80才近い老母が一人いるだ
けで、「食うあて」など一つもなく、大変な決断を伴った、まさに「体一つ」の帰郷でもありました。
その後1年半余をふり返りながら、地方における鑑定業界、更には本号のテーマでもある固定資産評価の実情等についてふれてみたいと思います。
私の故郷の関市は名刀「関の孫六」で有名な刃物の町(人口約7.2万人)ですが、郊外に4年制大学1
校、短大2校、航空専門学校1校があり、若者の姿も結構見ることができます。
特筆すべきは、毎年週刊ダイヤモンドが編集している全国都市ランキングです。本年も「全693都市ランキング」の中で、①「暮らしやすさ」
1000人当たりの小売商店数、医師数、公共下水普及率(以上、生活利便性の統計指標)、1000人当たりの都市公園面積、持ち家世帯比率、世帯当たり延べ住宅面積(以上、生活快適性の統計指標)、
それに双方に係わる指標として住宅地最高地価を採用。((注)地価が高ければ暮しにくいという評価となります)、②「豊かさ」…1人当たり製造品出荷額、預貯金額、小売業年間販売額、労働力
人口比率の4指標、③「成長度」…製造品出荷額
伸び率、着工建築物伸び率、(5年間)、生産年齢
人口伸び率、人口集中地区(DID)人口伸び率の統計指標の、『3項目すべて平均以上の都市』について評価をしているのですが、関市は東海地方において、3年連続で本年もトップにランクされていることです。(なお、総合力では全国ランキン
グ第21位です)。ちなみに、関西では彦根市、長浜市、八日市市、守山市、西脇市、小野市の6都市がランクされており、残念なことに大阪府下の市町村は見当たりません。
為一
傘㌧
蝿☆鯵
社)岐阜県不動産鑑定士協会
不動産鑑定士)加藤修『距離は死んだ』
エコノミスト誌はこう書いている。「距離が死んで、コンピュータや電話で済む仕事はすべて、地球上のどこにいてもできるようになる」……ス
イス航空や英国航空などは既に、バックオフィス
機能をインドに移している。と、トム・ピーターズ
は『起死回生』の中で述べています。似たようなことを私達は随所で経験しているのではないでしょうか。例えば、関市の自宅から大阪や神戸へ祝電や弔電を打つ時、静岡市のNTTが受け付
けてくれているのですから…。
さて、大阪府の交野市に家族を残し、単身赴任で関市へ来た私は一体どうしたのでしょうか?
突然帰って来た田舎に「飯のタネ」があるわけ
でなし、結局、関市から大阪へ出勤(?)とあいなりました。つまり、現場は大阪、デスクワーク
は交野市の自宅と関市といった変則的なスタイルが出来上りました。朝6時に家を出れば、7時1分の岐阜羽島発の新幹線に間に合い、1時間弱で新大阪に到着。8時半には北区の法務局へ入れるという次第です。新幹線は片道4,930円ですが、事務所は自宅ですから家賃は不用で、その分を新幹線代に充てれば帳尻が合うという寸法です。
幸いなことに4月の県の地価動向調査を手始めに、地価調査、地価公示、相続税評価等を担当させてもらえ、結構忙しく、あっという問に1年半余が過ぎてしまいました。これらの仕事を通じて、痛い程体で知ったのは『岐阜県は車社会だ』ということです。大阪では鉄道が発達していますから、車を運転するといったことは少なかったのですが、こちらでは「車がなければ何も出来ない社会」
なのです。更に、付け加えるならば、「岐阜県はとにかく広い」ということです。昨年の地価公示は、
岐阜市、関市等の外に県の最北端の神岡町を担当しました。神岡町は有名な鉱山の町ですが、事例調査等を終えて帰宅すると車のメーターは400kmで、関の自宅と交野市の自宅を往復した距
8霧②
離より長い距離を走行したことになります。(ちなみに関市の自宅より交野市の自宅間は192kmです)こうした広い県内の距離を克服する道具が現れました。前述したパソコンです。岐阜県不動産鑑定士協会は本年4月にWAN(ワイドエリアネット
ワーク)システムを完成させ、距離の問題を解決したのです。(今はこのシステムを構築した先輩達に敬意を表するのみ…)
会員は協会をサーバーにしてパソコン通信が出来ることはもち論、取引事例等のデータがW
ANによってやりとり出来るようになりました。
また、データの量が多いため、FDではなくMO
MOドライブを設置)によってデータを保存し、図面等はCDによりモニターで見ることも印刷することも可能となりました。更に、岐阜県地図システム(マップインフォー)により県下の全市
町村の白地図上に公的評価地点と価格等をモニターで見ることが出来、対象地点をクリックすれば、その地点の詳細(地価公示官報記載事項レベル)が即座に判明し、その地図の拡大、縮小ができるという「すぐれもの」を各会員がパソコンに内蔵しています。
『固定資産評価について』
大阪では都市計画区域といえば、①全てが市街化区域か②市街化区域と市街化調整区域とに線引されているというのが一般的といえましょう。こちらでは、線引されている市は少なく、私が担当する市町村は、①未線引で用途地域のみ、②都市計画区域のみ、③都市計画区域外、の市
町村といった状況です。③都計外の町村ですと、
地価調査が実施されているのみですから取引事
例カード等は年1回作成されることになります。
この為最新情報不足の感が否めないといえましょう。ところが、全県下の土地の売買による異動について、照会表が買主から回収されたものについては、直近の情報が前記のWANにより入手できまずから、その心配はいりません。しかしながら、大阪と違って地方ではそれ程多くの土地の取引があるわけではなく、また景気変動の波をモロに受けませんので、地価変動率については若干のタイム・ラグがあるように思います。この為、前年、前々年の取引事例等が重要な役割を持ち、作成した事例カードは捨てるわけにはいきません。(大阪では情報量が多く、また変化する
為に、古い情報は捨てるものだと割り切っていましたが…。)
かくして、「データベースの構築」が必然化し、全県下の事例カードをCDに収めることが実現したのです。(守秘義務等の難しい問題はここでは省略します。)さて、本論ですが前述したような市町村の形態ですから、①市街地評価法(路線価方式)と、②その他の宅地評価法(標準宅地比準方式)の2種類の評価手法がとられることになります。即ち、市であっても外延部は当然に②その他の宅地評価法によることになり、町、村も同様です。(本稿執筆時では)、まだ標準宅地の点検作業段階ですが、気がついた点を少しばかり述べてみたいと、思います。
イ)資料不足……町村においては、1万分の1の白地図が完備していないところが多く(2万5000分の1の地図はある)、距離等の計測に正確さを期す為、森林基本図(5000分の1、但し、古い)で代用しようかと考えているところです。
口)状況類似地区の区分……1つの町は数個の村の合併から成立しており、その後の地域要因の変化は余りなく、旧村落(或いは字)単位の区分を承継せざるを得ない側面があることは否定できず、範囲の確定は都会と比べて一層難しいと思います。
ハ)隣接宅地の均衡……同一街路で隣接する市町村間の隣接宅地の均衡は、果たして合理的に説明できるのでしょうか?
この問題は前述した都市ランキングで使用している各種の指標を使用しないと、都市間格差を説明できないのではないでしょうか?
『アカウンタビリティー』
毎朝新聞を広げる度に、グローバリゼーションという言葉の実感が地方へもひしひしと伝わっ
てきま曳オープン、ディスクロージャーといった横文字が踊る時代の変わり目の中で、私達は客観的に計量化できるものは、できるだけ共通の物差しを持つ必要があることは言うまでもありません。また、例えば前述した「暮らしやすさ」
といった一見計量化できないと思われるものについても、他の指標を用いて計量化を試みる作業が必要になってきたように思います。
即ち、従来許容されてきたであろう「専門家の判断事項だ」とか「これは経験値だ」といった分野についても、出来るだけわかり易く依頼者に説明していくことが、今後の業務の中で問われていくのではないでしょうか?
加藤不動産鑑定士事務所)
9鰻紳一噛働㈱㈱曝嚇噛拗鰻麟鯉囎鱒申㈱鰻嚇鰻榊曹鰯y難欝
わが国固定資産税制度における評価の位置
現段階におけるその特徴と役割̲
一興購㈱曹艸難鰯鰻囎興紳申㈱曹鱒騰勢、紳曹紳紳紳軸
はじめに
平成12年度固定資産評価にむけての諸作業がすでに始まっている。
この小論は、固定資産(とくに土地)税制度において評価が担うべき重要な位置・役割について、
主につぎの二つの点から考えてみようとするものである。第一に、わが国の固定資産税制度の沿革をふまえつつ、その現段階において鑑定評価が担うべき枢要な役割についてその由来と背景を確認することである。そのうえで第二に、そうしたなかで鑑定評価と不動産鑑定士とが置かれた諸条件とともに、いわばそこでの代表的な論点とでもいうべきものを諸外国の例をもまじえながら、より客観的・具体的にに紹介・検証・考察してみようとすることである。
こうして固定資産税制度における評価の枢要な位置と役割が浮き彫りにされ、あわせてさらなる理解と論議の素材を提供できるならば幸いである。同時に、にわか仕立ての本稿が孕むであろう誤りや不十分さにたいしては、大阪府不動産鑑定士会内外の諸賢のご教示を心からお願いす
る次第である。
不動産鑑定士高島嘉巳にあたり、したがって地租は国税として徴収されていた(ただし、市町村制、府県制の発足にともない地租付加税が付随した)。一方、戦後の地方税制度下にあっては、課税・評価主体ともに市町村長であることは、周知のとおりである。
ロ)つぎに、課税標準としては、地租条例と現行地方税法のもとではともに「土堆価格」であるが、地租法のもとでは今やご存知の人も少なくなった「賃貸価格」に課せられた。これは「価格」とはいうものの、「土地の貸主が公課、修繕費その他必要な経費を負担する条件でその土地を賃貸する場合に拾得すべき1年分の金額」をさし、内容的には「地代(または小作料)」のことである。
ハ)さらに評価方法としては、地租条例にあっては土地にかかる純収益を資本還元して地価の理論値を求めるようにされた。その後の地租法では、さきの「賃貸価格」の規定内容を「賃貸価格調査法」にもとづいて調査し土地台帳に1筆ごとに記載された。そして現在の固定資産税制度においては地方税法(第341条)および自治省『固定資産評価基準』のもとで「売買実例価格」にもとづく「適正な時価」によるものとされてていること、これまた周知のとおりである。
.沿革と現段階の特徴
1)沿革の概観
明治以来のわが国の固定資産(とくに不動産、
土地)税制の法制的根拠は、大きく分けて①地租改正条例(1873(明治6)年)、②地租法(1931(昭和6)年)、③シャウプ勧告にもとづく現行地方税法1950(昭和25)年)、にそれぞれ発している。それらの成り立ちの委細はさておき、ここでは本稿
テーマとの関連でそれぞれの(イ)課税・評価主
体、(ロ)課税標準、および(ハ)評価方法についてのみ簡単に確認しておくことにする。
イ)まず、課税・評価主体としては、地租条例と地租法のもとにあっては、いずれも国家がこれ
2)戦後土地政策のなかでの現段階の特徴
以上のような推移をうけて、現在の固定資産税制度における評価の位置の到達点は、土地政策と租税政策の新たな合流によってもたらされた。
それを土地政策の側からの動因としてみるならば、なによりも「土地基本法」(1989(平成1)年)の施行に由来する。
私見によれば、戦後の土地政策と土地法制の展開のなかで、「不動産鑑定法」(1963(昭和38)年)と「地価公示法」(1969(昭和44)年)とは「適正な地価の形成に寄与する」という共通の理念を共有する「一卵性双生児」であった。それは高度経済成長にともなう持続的・傾向的な地価上昇に0㊨○
たいして、土地政策のうえから抑制的で合理的な地価の)「指標を与える」ことを不可欠にしたからである。それとの関連で、評価の実務担当
者=職業専門家であるべき不動産鑑定士への社会的ニーズが認められ、法制化に至った、といえよう。
その端的な事実経過として、宅地制度審議会第1回の答申(1963(昭和38)年)はこれら2制度の確立の提起をセットで行っている。たまたま諸般の事情で6年間の「時間差出産」となったのであるが……。しかし、ここはこの間の経緯の論証の場ではない。
その後も、地価高騰の基調と「土地神話」への信仰はやまず、官民ともに地価への関心が高まるなかで、実態としての土地価格と各種公的土地価格とがないまぜに喋々されて巷間「一物四価」とか「一物五価」などと揶揄や不信感が飛び交ったりもした。
こうした経過を経て、「土地基本法」は、土地について「公共の福祉の優先」や「適正な利用」等
を基本理念として高らかに宣揚した(第1〜3条)。
そのうえでまた、「公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られる」ことを求めた(第16条)。
これとの関連でその具体化としての「固定資産評価」の分野についてみれば、一連の「地方税法」、『固定資産評価基準』、「依命通達」改正'追加等の手順を経て、その結論は「当分の間公示価格の7割をメドとする」、「標準宅地の評価については
不動産鑑定士等による鑑定評価を導入する」ということにつきる。それは平成6年度の評価替から実施された。
こうして固定資産評価額のみならず、相続税路
線価(公示価格比8割)をも交えて一連の公的評
価は公示価格を座標軸として、秩序的な価格評価)体系として再編成・再構築されるにいたったことも、これまた周知のとおりである。このことは、さきにみた「不動産鑑定法」と「地価公示法」との「双子の魂」が新たな活力注入をえて、「土地基本法」によって鼓舞された舞台上で、本格的に発動するに至ったことを意味しないだろうか。
そして、これを固定資産税制度における評価体
制と評価体系とにひきつけてみるならば、①公示価格への比率7割の枠組設定と、②全標準宅地にたいする鑑定評価の実施、は両々あいまって、固定資産(土地)価格評価の骨格全体にわたって、公示価格と鑑定評価とによる「二重の裏打ち」が施されることにほかならない。
それはとりもなおさず、その双方の実務担当者である不動産鑑定士と鑑定業界全体にたいしては改めて本格的に「二重の責務」が要請されるところとなる、と考えられる。
H.鑑定評価と鑑定士をめぐる諸条件と論点
固定資産税(とくに土地税)は、税源の普遍性や税収の安定性のゆえをもって地方税のなかではつねに基本的な税目となっている。それだけに地方自治体行政と納税者・住民の双方にとって、この税をめぐる公平(公正)性、効率性、透明性、信頼性・納得性等からの諸観点は重要である。
この小論は、固定資産税(とくに土地税)の本
質や根拠、さらには適用税率等について全般的に論じるものではない。また、評価結果をうけての「負担調整措置」や「小規模住宅地特例」のようなそれ自体論議の多い諸問題に踏み込むものでもない。ただ、さきに確認したような、現段階において鑑定評価が担うにいたった新たな状況下でのいくつかの項目について、鑑定評価と不動産鑑定士の立場から卑見を述べてみようとするものである。
1)整備された濃密な評価体制のなかでの重責
租税制度の確立とその執行体制の整備は、近代国家にとって必須の要件である。日本の場合も、租税全体のなかで固定資産(とくに土地)税は大きな柱として、明治維新以来1世紀以上にわたって営々と築き上げられてきた。そして現在、全国的には総数約1億8千万筆(うち宅地約6千5百万筆)といわれる膨大な課税客体(土地)の管理体制が濃密に整備されている。この管理体制のなかには当然のこととして『固定資産評価基準』にもとづく評価事業の全般が組み込まれている。
現在経過しつつある転換点は、このような従来の整備された評価体制に加えて、標準宅地約40万地点への「不動産鑑定士等による鑑定評価の導入」によってもたらされた。
もちろんこれら標準宅地評価への指標・規準となるものは、不動産鑑定士が元来から担当してきたそれぞれ約3万点の地価公示標準地および地価調査基準地(代表標準地としての重複を含む)の価格である。
「整備された体制」の一つのバロメーターとしては、評価替の間隔の問題がある。同じ日本の場合でも、歴史的にはかつての地租条例では5年ごと、地租法では10年ごとの評価替がそれぞれ法定されていたが、これとて規定通りにはきちんと実施されることはなかった。一方、海外に
1

目を転じるならば、歴史的背景のちがいはともあれ、日本ほど几帳面に評価替を実施しているところは少ない(例:スイスは10年、フランスでは法定6年だが実際にはさらにのびている)。日本のように現行の3年ごとの評価替の厳格な実施は、整備された体制のいまひとつの証左である。
こうして、今般の標準宅地への鑑定評価の導入
は、これまでの整備された評価体制に、新たに内容的な革新を注入するものとしてもきわめて重要である。それを相続税路線価標準地の鑑定評価とあわせて、不動産鑑定士のサイドからみるならば、そしてまた土地価格についての前述の「一物四価」になぞらえるならば、つぎのようにいうことができる。すなわち、鑑定評価の実務担当者としての不動産鑑定士というプレイヤーにとっては、一般の依頼者(一般鑑定)、国土庁
公示価格)、自治省(固定資産)、および大蔵省
路線価)という相互関係のなかで「四監督一選手」の体制に突入した、と。そのもとでさきの「双子の魂」のますますの発揮が求められている、と。
このような事態のなかで固定資産評価における不動産鑑定士と鑑定評価の「二重の責務」もいよいよ加重されざるをえない。
2)情報公開への動向によせて
前項では、監督と選手の関係になぞらえて鑑定
評価(および不動産鑑定士)のおかれた新たな状況を例示した。そのうえさらに、試合の観客にも相当すべき住民・納税者との関係にも留意しなければならない。それは、一般的にいって情報公開の問題である。
情報公開推進への大きな流れのなかで、公的な
地価公示標準地や固定資産標準宅地の鑑定評価書の公開が間近な予定表上にある。この流れは基本的に肯定しなければならないとともに、それとあわせて公開に耐えうる鑑定書の質的水準が要求されるのは当然であろう。これは、鑑定評価書発行後の「出口」以降の問題である。
一方同時に、鑑定評価書作成段階およびそれ以前の、いわば情報入手の「入口」以前の段階においても各種の情報公開は重要である。現在、地価公示等の作業にあたっては、各市町村当局等によって与えられる便宜のおかげで、異動通知
やアンケート等をとおしての取引事例作成が大いに進捗可能になっている。
ひるがえって国際的動向にも一瞥すれば、土地の売買価格はすべからく法制的に捕捉・登録・公開されている国や州も少なくない(例:オーストラリア、カナダ、韓国、イギリス、アメリカ等)。
わが日本では一挙にそこまですすむ見通しはい
まのところない。しかし、ほんの一例として現在
第三者には禁じられている固定資産税額の閲覧
次元での情報公開はすくなくとも不動産鑑定士には早急にすすめられる必要があるのではなかろうか。現に、弁護士にのみはそれが許されているし、公認会計士や税理士の業界団体もそれを要求している。
借地人や借家人による当該借地・借家の税額閲覧も可能になる方向にある。
いずれにせよ情報公開の大きな流れに沿って、鑑定評価にたいする上記の「観客」や「諸監督」
からの一層の信頼獲得が求められているのは事実である。
3)課税標準をめぐる論点イ)土地に課税する場合、土地の何にどのように課税するかは理論的にも実践的にも重要課題でありつづけてきた。「土地の何に」の問題は、いわゆる「課税標準」として、端的にはその面積、収益(賃貸価格)、あるいは価格のいずれかがあげられている。
まず、面積を単位とすることは価格評価等から無縁であるから、ある意味では最も単純である
例:イスラエル、ひところのオランダ)。つぎに、収益を課税標準とする例は、かつての地租法のもとでの日本や、現在でも諸外国でも多く見られる(例:フランス、イギリス等)。最後に、価格を課税標準とする場合でも、現実に市場で成立した売買価格=取得価格がある。現にわが国でも特別土地保有税においては取得価格が(取得と保有の双方において)基本的な課税標準となっている。諸外国でも、たとえばアメリカ・カリ
フォルニア州の住民投票による「提案13号」よって取得価格ベースの課税が採用された。
しかしここで「土地価格」が課税標準となるという場合、その多くは当該「土地価格」なるもの
が何者かによる「評価」によるものである点に問題の核心があり、ここにこそ複雑な諸問題が伏在せざるをえない根源がある。項を改めて検討しよう。
ロ)すでにみた「固定資産標準宅地への鑑定評
価の導入」によって、ここでは主に三つの価格評価の範疇が登場することになる。すなわち①「正常価格」(不動産鑑定評価基準)、②「正常な価格」(地価公示法第1条)、および③「適正な時価」
地方税法第341条および固定資産評価基準)でマ2φ○ある。このうち前二者、すなわち「正常価格」と「正常な価格」とはほぼ同等な概念だと一般にみなされている。これにたいして前二者と後者「適正な時価」とがどのような位置関係にあるのか、が多くの論者によって論議されている。
鑑定評価(基準)による「正常価格」は、通常いわゆる「最有効使用」を前提とした原価、比較
および収益の「三方式」によって得られる、とされている。これにたいして後者「適正な時価」は、「特殊な事情を修正」するとはいえ「売買実例価格」にもとづいて求めるられる、とされる。そのため、これはまさにいうところの「比準価格」にほかならない、と論定する論者のほうが多い。
こうして、価格範疇間の整序と確定がまだ不十分のところへもってきて、いまの公示価格は「取引事例追随主義」だからという理由で、上記の「適正な時価」をもってこともあろうに「信頼すべき収益価格」とみたてて、そのうえでこの間の開差の“論証"ともあわせて予定調和的に「7割評価」の“根拠"にする、という議論も一部にはある。
それは価格範疇論がまだ十分整理されていない
ところに乗じて、そこへ無理矢理「7割論」を混入させる不可解な立論であると思われる。しかし、ここでもこれらの議論に深く立ち入ることはできない。ただ、課税標準をめぐる論点はほかにも評価とのかかわりにおいて依然多く残されているのではないだろうか。
ハ)諸外国でも、土地の課税標準については多くの論議が積み重ねられてきたようである。それらの動向をうかがうとき、われわれ日本からみて土地と建物との別個の不動産としての区別の問題とか、あるいはそのなかで土地自体の市場価値(MarketValue)、資本価値(CapitalValue)、
および賃貸価値(RentalValue)等々の区別と関連の問題などは、なかなか正確には理解しにくい面もあるのも事実である。
これらについての委細はともあれ、海外論調においても土地自体への課税(SVT=SiteValue
Tax、もしくはSVR=SiteValueRating)における課税ベースをめぐっては大きく分けて二つの見解の流れがあるように見受けられる。ひとつは土地の現行使用(ExistlngUse)状態を前提とする
資産価値をベースとする立場であり、いまひと
つはいわゆる最高・最善の使用(HighestBestUse)を想定して将来にわたる潜在的な収益力をも見込んだ資産価値をベースとする立場である。
これに、細かくいえば「空閑地」(税)の取り扱いが絡んでくる。
これとの対応でわが国の価格概念を見渡せば、「不動産鑑定評価基準』における「正常価格」の前提としての最有効使用は、地域の標準的使用と深く有機的に関連して規定されるものであり、また個別的要因の検討では「建付減価」の有無やその程度も関連してくるものと思われる。そのうえで地方税法上の「適正な時価」との関わりをどうとらえるか、がここでの問題であろう。
そして固定資産(土地)の課税標準としてふさわ
しい「在りどころ」を明確にする立場からは、上記内外にわたる価格種類の次元、位相、相互関連等を整序してそのなかからしかるべき手がかりを探ることがまず必要のように思われる。私見によればそれは、日本では存在感がやや薄い?)「現行使用にもとづく資産価値」を中心に調整されて概念規定されたうえで実地に適用される、という理論構成が可能であり適切ではないだろうか。
しかし以上はまったくの私論=試論の走り書きにすぎず、課税標準をめぐる諸問題はこの小論で論じ尽くせるものではない。
4)再び評価体制:韓国との類似性と差異
この節の最後に、現在われわれが到達した固定資産税制における評価制度は、お隣の韓国のそれにきわめて類似していることを簡単に紹介しておこう。
韓国においては、「地価公示及び土地等の評価に関する法律(地価公示法)」(1989年)の制定によって、土地評価にかかる資格者はそれまでの「土地評価士」や「公認鑑定士」等が「鑑定評価士」という資格に一元化された。同様に、土地評価の価
格種類においても「一物?価」という輻輳した状
況にあったが、同法により一元化・体系化された。
「地価公示法」の導入によって毎年1月1日を価格時点とする約30万地点の標準地公示価格が、鑑定評価士の評価作業の結果をうけて、国(建設部)により発表される。これを固定資産評価との関係で見ると、市・郡・区長はこれら標準値公示
価格と「土地価格比準表」とにもとづいて標準値以外の約2千5百万地点の個別土地価格を算定・公示するが、公示価格との規準のうえで鑑定業者を起用する場合がある、という。したがってこ
こにも日本と同様に、部分的ではあるが公示価格と鑑定評価士によるある種の「二重の裏打ち」があることを見てとれる。
しかし反面、韓国においては「土地公概念関連
3

法」(1989年)体制の急速な確立によって、土地政
策全般にわたってかなりラヂカルな実効性をともなう諸施策が導入された。例えば「宅地所有の上限規制」とか「開発利益の還収」などがある。
また、固定資産税についていえば全国的な名寄せにより、大土地所有者には累進税率を適用する、などが大きな違いであろう。
国土面積と人口密度、都市化と経済の高成長、そのなかでの地価の高騰と反動等々多くの共通点を有する両国が、土地税制や鑑定評価全般についても相互交流のうえ学びあうことが有意義である、と思われる。
おわりに、以上では固定資産評価の現段階にまつわるいく
つかの特徴を浮き彫りにすべく各テーマにわたって論述した。
ここで本稿を閉じるにあたり、あらためて「まとめ」として以下の所見をのべてみたい。
第一は、ほぼ完備された枠組のなかにおける重責と、それにもかかわらず現実における地価の制御困難性(←気まぐれ、放逸性、Volatlity)への鑑定評価の側からの対応と対処の問題である
例:取引価格追随主義と反面、DueDiligence)。
日本では(韓国でも?)、歴史的に地価「高騰」への対策が土地政策の主柱として位置づけられてきた。それが現下のバブル崩壊による未曾有の土地不況の真っ只中にあって、さきにみた課税標準との関係でいえば「適正な時価」把握についても鑑定評価とその担当者である不動産鑑
定士にたいして多くの理論的・実践的諸問題が否応なく提起されている。
第二に、地方分権推進法(1995(平成7)年)のさししめす方向によっても、そのなかで独自財源としてしめる固定資産(とくに土地)税の重要[生は増しこそすれ減ることはないであろう。そこでの公正(公平)、効率、納得等の諸指標は、いずれも地方自治をささえる根幹であるだろう。
情報公開の拡大傾向のもとで固定資産評価当事者への関心・注視・要請はこれまた累増してくるだろう。
そうして第三に、以上のことはすべて不動産鑑
定士の職業的な専門性と専門能力への問いかけと注文とにならざるをえない。したがってこれまでに培われたいくたの実績と蓄積のうえに、
新たな自覚のもとに、一層の錬磨と熟達とが求められている、と考えられる。
《参考文献》
1)現行制度に関して自治省固定資産税課編『固定資産評価基準解説土地篇)』(財団法人地方財務協会)
監修:自治省税務局固定資産税課『平成10年度
固定資産税のしおり』((財)資産評価システム研究センター)
咲財)資産評価システム研究センター『土地評価に関する調査研究』(社)大阪府不動産鑑定士協会『固定資産税標準
宅地に係る研修会』(同・公的評価委員会)
2)諸外国の事情に関して
目良/坂下/田中/宮尾共著『土地税制の研究』(財)日本住宅総合センター)
J.M.ヤングマン、J.H.マルメ「土地建物税制の国際比較」(岩崎訳「エコノミア」第47巻1号、2号)
宮本/植田編『東アジアの土地問題と土地税制」
勁草書房)
同『日本の土地問題と土地税制」(同上)
砂川/権共著土地税制と土地対策一日・韓の比較一』
有信堂)
宋賢富「最近の韓国経済と土地政策」(「不動産研究月報」No.188,Dec.1993)
3)土地課税の経済理論に関して
A.R.プレスト(田中監訳)『都市の土地課税論』
住宅新報社)
米原淳七郎『土地と税制』(有斐閣)
麟灘轟〜・■詐も.、■・4
固定資産評緬と独占禁読法
はじめに
固定資産評価と独占禁止法との関連についての意見を求められたが、いざこのテーマを真正面から論述す
ると、与えられた紙数では到底無理なことである。そこで、編集子の意図とする不動産評価について法律(不動産の鑑定評価に関する法律第36条)により、独占的資格をもつ不動産鑑定士等が、特定行政庁の上地等の公的評価を行うのに、なぜ独占禁止法とのかねあいが問題になるのか、そこが、どうも釈然としないということに帰着する。そこで、この問題点を固定資産税の標準宅地の評価と独占禁止法との関係において見てみよう。
1)固定資産評価員とは
地方税は、市町村長の指揮を受けて固定資産を適正に評価し、かつ、市町村長が行う価格の決定を補助するため、市町村に固定資産評価員(以下「評価員」という。)を置くことを定めている(地税404条)。注1
その趣旨は、固定資産の評価が特殊な知識と経験を要するものであり、また、その評価すべき課税客体も多数にのぼり、かつ、短期間に評価しなければならない事
情を考慮して、これらの事務に精通している者を選んで評価しなければならない事情を考慮して、これらの事務に精通している者を選んで評価せしめるためである。評価員の職は、地方公務員法3条が規定する特別職に該当するものと解されている。短期間に多数の課税客体を評価させるためには多数の評価員を置いていいと思えるが、明文の規定はないが、評価の適正統一を期す
るうえから1人とし、評価件数の多い市町村では固定資産評価補助員を置いているようである(地税405条)。注2
市町村長は、評価員が評価により作成した評価調書に基づいて価格を決定することになっているが、仮に、評価調書に記載された評価額に変更を加えて価格を決定しうると解すれば、この点に拘泥する必要はないであろう。市町村長との関係でそれを補助機関とするな
ら、評価の統一性を論拠にすることは説得的ではない。
評価員は、資産の評価にあたっては、アメリカの例にみるように行政庁的地位が与えられていることでその数は1人だと解する。評価員は、単なる市町村長の下級機関ではなく、固定資産の評価に関する知識及び経験を有する者の中から議会の同意を得て選任する(地税404条2項)としてその政治的中立性を保障し、兼職禁不動産鑑定士梨本幸男
止規定(地税406条)及び欠格条項(地税407条)を定めて公正な評価を担保することにしているのである。
確かに地方税法は、評価員を市町村長の指揮を受けて固定資産を適正に評価し、市町村長が行う価格の決定を補助するものと規定し(地税404条1項、市町村長は固定資産評価基準(自治大臣告示)により資産の価格を決定する(地税403条)と規定されているが、自治大臣に評価基準(告示)の設定を授権する規定(地税388条)等
は、自治大臣又は知事に対し市町村の評価員に対し指揮する権限を与えるものと解してはならない(地税402
条)。その評価についての知識と経験にかんがみ、その評価における独立性を尊重しようとするものであると解釈されている。
注1固定資産評価員の設置(第404条)
市町村長の指揮を受けて固定資産を適正に評価し、且つ、市町村長が行う価格の決定を補助するため、市町村に、固定資産評価員を設置する。
2固定資産評価員は、固定資産の評価に関する知識及び経験を有する者のうちから、市町村長が、当該市町村の議会の同意を得て、選任する。
3二以上の市町村の長は、当該市町村の議会の同意を得て、その協議によって共同して同一の者を当該各市町村の固定資産評価員に選任することができる。この場合の選任については、前項の規定による議会の同意を要しないものとする。
4市町村は、固定資産税を課される固定資産が少ない場合においては、第一項の規定にかかわらず、
固定資産評価員を設置しないで、この法律の規定による固定資産評価員の職務を市町村長に行わせることができる。
*具体的には、行政庁の固定資産評価員には、市町村長により総務部長、政令都市においては財政局長等が指名される。
注2.固定資産評価補助員(第405条)市町村長は、必要があると認める場合においては、固定資産の評価に関する知識及び経験を有する者のうちから、固定資産評価補助員を選任して、これに固定資産評
価員の職務を補助させることができる。
*具体的には行政庁の固定資産評価補助員には、固定資産税課
長及び土地評価係長、家屋評価係長、資産税係長等が指名される。
5

2)固定資産税の法律構造
固定資産税は、土地、家屋及び償却資産を課税客体、その所有者を納税義務者、比例税率を適用税率として、固定資産が所有する市町村(課税団体)において課す市
町村の普通税である。その課税標準は、固定資産の価格を「適正な時価」で固定資産評価員が評価して作成した評価調書に基づいて市町村長が決定し固定資産課税台帳に登録したものである(地税349条)。しかし、特定の固定資産については、この価格に一定率を乗じた額を課税標準とする特例が設けられているほか、土地については、昭和39年度以降には負担調整措置ないし週正化措置の実施に伴う特例が設けられている。これは昭和39年に新評価基準による資産の価格(課税標準)の評価替えが行われて評価額が大幅に上昇したことから負担の激変を避けるために採られた措置である。この特例は、市町村問の課税徴収の不均衡、土地評価格の実
勢価格の乖離を生み出し、平成3年1月25日の閣議決定による総合土地政策推進要綱により、(ア)公的上地評
価の均衡化、適正化(イ)固定資産税評価について、平成6年度以降の評価替えにおいて、土地基本法第16条の現定の趣旨を踏まえ、相続税評価との均衡にも配慮しつつ、速やかに地価公示価格の一定割合を目標にその均衡化、適正化を推進する。
更に、これを受けて平成3年11月14日中央固定資産評価審議会了承による平成6年度の土地の評価替えにおいては一定割合の具体的数値については、固定資産税の性格と地価公示制度の趣旨との差異、昭和50年代の地価定期における地価公示価格に対する固定資産税
評価の割合等から7割程度とし、依命通達等の改正によって明示する。そして、その依命通達(自治省)によって始めて不動産鑑定士等の登場になるのである。
即ち、「固定資産税評価基準の取扱いについて」の依命通達の一部攻正により、宅地の評価にあっては、地価公示法による地価公示価格、国土利用計画法施行令による都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格を活用することとし、これらの価格の一定割合(当分の間、この割合を7割程度とする)を目途とする…。と明記されたが、ここで注意するのは地価公示価格、地価調査価格の標準地と固定資産税評価の標準宅地が同一、又は近接している場合(同一現況類似地域内にある)宅地においては行政庁の評価員、又は補助負によって、自己査定することが可能となる。
さて以上から不動産鑑定士等の鑑定評価を行政庁市町村)の評価業務に活用されることは理解できるが、この活用はあくまで行政庁の裁量行為にとどまるということである。然し、現実的には固定資産税評価をめぐる不服申立や行政訴訟、等々全国的にも極めて多く、この対応に全国の行政庁は不動産評価の専門家である。不動産鑑定士等にその評価業務の基本となる、標準宅地の鑑定評価を委託しているのが現状である。
ここから本論の固定資産評価とその評価業務の委託をめぐって独占禁止法との規則がでてくることになる。
3)固定資産評価と独占禁止法(私的独占の禁止及び公正取引の確保に関する法律)の関係
固定資産評価に係わる不動産鑑定士等は、その資格法が先づ不動産鑑定業法であることで事業者団体を鑑定の主体としているのに対し、弁護士、会計士等の士法と異なることに注目したい。
例えば、不動産鑑定業を主目的としない事業者でも定款に不動産鑑定業を規定し、不動産鑑定士等を置けば、行政庁の公的評価業務の委託が受けられること、又、個人事業者として不動産鑑定業を兼営するものも同様である。これに対して、不動産鑑定業を主目的とし、その組織団体(例えばOO県不動産鑑定士協会、日本不動産鑑定協会OO部会)に所属して鑑定評価の専門家として従事している不動産鑑定士等も固定資産税評価
においては同一の範疇にある専門家の活用になるのである。ここにおいてその公的評価の委託業務をめぐって、独占禁止法第2条9項の条文が関わりあってくるのである。同条では、不公正な取引方法として、
L不当に他の事業者を差別的に取り扱うこと
2.不当な対価をもって取引すること
3.不当に競争者の顧客を自己の取引するように誘引し、又は強制すること
5.自己の取引にその地位を不当に利用して相手方と取引すること又、第3章事業者団体の第8条事業者団体は、一定の取引分野における競争を実質的に制限することをしてはならない。更に、第3章の2独占状態、第8条の4独占的状態にあるときは、公正取引委員会は事業者に対し、営業の一部を譲渡その他…として競争者が自由に事業できるよう措置することができる。このように、独占禁止法の条文を見ると.常に事業者という文言がでてきます。
私達不動産鑑定士等の準拠する法律が業法であることと一致が見られます。これは、現実の、公正な公的評価業務との実態からみると不動産鑑定士等の納得のゆかないところです。
これを回避するには、不動産鑑定士法の制定か、自治省の依命通達に代わって法律による、例えば地価公
示法第2条第1項のように「正常な価格は土地鑑定委員会が2人以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、その結果を実査し、必要な調整を行って判定する」のように法律で明定する必要が課題となりましょう。
有限会社梨本不動産研究所〉
6
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督
、)・
固定資産税評価における不動産鑑定士等の役割〔1〕固定資産税評価に不動産鑑定士等が関わることとなった背景の主な各種答申等は次のとおりである。
、土地基本法(平成元年12月22日法律第84号〉(公的土地評価の適正化等)第i6条国は、適正な地価形成及び課税の適正化に資するため、土地の正常な価格を公示するとともに、公的
土地評価について相互の均衡と適正化が図られるように努めるものとする。
2・土地対策審議会答申(平成2年10月29日)
土地の適正な評価の推進(公的土地評価の均衡化、適正化)地価公示、相続税評価及び固定資産税評価の公的土地評価に、ついては、相互の均衡と適正化を図るべきであり、その際、国民が理解しうるように明確かつ具体的に推進する必要がある。(不動産鑑定評価制度)
不動産鑑定評価制度については土地鑑定委員会から、土地基本法を踏まえ、かつ収益還元法を重視する等の観点に立った新しい不動産鑑定評価基準が答申されたところであり、今後、新しい基準にのっとってより適正な鑑定評価が推進されることが必要である。
3.総合土地政策推進要綱(平成3年1月25日閣議決定)
公的土地評価の均衡化・適正化
固定資産税評価について、平成6年度以降の評価替えにおいて、土地基本法第16条の規定の趣旨を踏まえ、相続税評価ζの均衡にも配慮しつつ、速やかに、地価
公示価格の一定割合を目標に、その均衡化・適正化を推進する。
4,「固定資産評価基準の取扱いについて」の依命通達の一部改正
宅地の評価にあたっては、地価公示法(昭和44年法第49号)による地価公示価格、国土利用計画法施行令(昭和49年政令第387号)による都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価
から求められた価格(以下「鑑定評価価格」という。)
を活用することとし、これらの価格の一定割合(当分の間この割合を7割程度とする。)を目途とすること。
以上、土地基本法制定以来の経緯からみても明らかなよ
うに、固定資産税評価における不動産鑑定士等の関わりは、「標準宅地の鑑定評価」にある。これは、標準宅地の不動産鑑定士荒木正種
適正な時価の評定について、従来の売買事例の正常価格から求める方式に代え、不動産鑑定士等による鑑定評価を活用することとした「固定資産評価基準の取扱いについて」依命通達の一部改正に基づくものである。
この通達改正は平成元年の土地基本法の制定を受けた固定資産税評価の均衡化、適正化を推進するためのものであるが、税務担当者が適正な時価について売買事例から評定するだけでは、納税者に対する理解が得られにくく、逆に責任と不服への対応に苦慮する場面がしばしばあったのではないかと推測されるところがら、鑑定評価の専門家である不動産鑑定士等の高度の知識、豊富な経験と技術力及び説得性に期待したのとする課税当局の実情に応えたものといえよう。ところで、固定資産税評
価において不動産鑑定士等が関わるのは「標準宅地ゴの鑑定評価であり、標準宅地の適正な時価を決定するための参考資料として求めるものである。(別紙参考資料鑑
定評価害(様式一)鑑定評価の依頼目的には固定資産税
標準宅地の評価額算定の基礎資料と明記されている。)
一方、自治省税務局資産評価室長通達(平成7年9月8日)
で平成9年度における路線価の公開が実施されることとなったが、公開される路線価の全てについて、不動産鑑
定士等が鑑定評価を行ったものではない。
社団法人大阪府不動産鑑定士協会では平成8年より協会
内に公的評価委員会固評研究委員会を設置し、固定資産税評価に関わる諸問題について調査研究を続けているが、外部諸団体リーダーとの意見交換の中で判明した事柄に、日頃から固定資産税問題に取り組み、専門的知識を有する方々でさえも、標準宅地の鑑定評価業務と路線価付設業務全てについて不動産鑑定土等が関与したかのように誤解されていることです。いうまでもなく、固定資産税評価の均衡化・適正化を推進するためには、標準宅地の評価のみならず路線価付設業務についても不動産鑑定士等の直接的な関与あるべきとの論議もある
が、今後不動産鑑定士等の周辺業務(コンサルタント業務)として制度化されることに期待したいものである。
〔H〕鑑定評価書に係る「1平方メートル当たりの標準価格」の取扱い等について
平成7年9月19日付自治省税務局資産評価室土地係長事
務連絡のなかから画地計算法を例示すれば次のとおりである。
可7

〔参考事例1】
問下の図のような場合、主要な街路の路線価の付設はどうなるか。
主要な街路笏普通商業地区NC〔IO×18m〕
B、〔5×35m〕鑑定地点(標準宅地)A〔5×40m〕
94,000円/㎡
当該地域では、Aのように奥行の長い画地が一般的であり、鑑定士が判断した標準的画地は5×35mである。(Bの画地と一致)
Aはr標準的画地」と比較して画地がやや細長いため、標準価洛200,000円/㎡に対して鑑定評価上△3%の補正がなされている。
固定資産税の画地計算上、Aは奥行価格補正率0,94(奥行40m)、奥行長大補正率O.90(間口:奥行=:8)、間[コ狭小補正率0.97(間口5m)が適用される。
また、5×35mという「標準的画地」については、奥行き価格補正率O.98(奥行35m)、奥行長大補正率
0.92間口:奥行=1二7)、間口狭小補正率0.97(間口5m)が適用される。
注)画地計算法の各種補正率は、改正後(平成9年度から適用)のものである。
問題点)
鑑定価格の基礎となった標準価格200,000円/㎡の7割を路線価として付設すると、この路線価には実際には奥行が長い」、r間口が狭い」という要素が含まれており、画地計算法上の奥行等を考慮する必要のないCのような土地についても価格水準が低くなってしまう。
画地計算法上の奥行価格補正率、奥行長大補正率、間口狭小補正率が適用される形状の画地については、当該補正がさらになされることになり、二重に考慮されてしまう。
例えばA地点では、140,000×0.94xO.90×0・97=114・887円/㎡)
答)
鑑定評価における1㎡当たり標準価格の基礎となったr標準的画地」においても画地計算法上の補正率が適用されることから、1㎡当たり標準価格をこれらの率で除した額の7割を主要な街路の路線価として付設する。
〔標準価格〕〔奥行価格〕〔奥行長大〕〔間口狭小〕
200,000÷O.98÷0.92÷0,97×70%=160・082≒し60,000
なお、地価公示価格、都道府県地価調査価格を活用する場合についても、それぞれの価格の標準化補正を行い・上記と同様に取り扱うこととする。
8
魯
へ一
一
レ
『曳
【参考事例2】筒下の図のような場合、標準発地の評点数の付設はどのように行うべきか。
街路
標準宅地A宅地B宅地C
標準宅地Aは、接面道路との間に若干の高低差が認められ、鑑定評価上△3%の補正がなされている。
鑑定価格:29,IOO円/㎡)
宅地B、Cについては、道路との高低差はない。
当該市町村の採用している「宅地の比準表」では、道路との高低差は考慮していない。
道路との高低差以外に、AとBとの差はない。
問題点)
標準宅地Aから宅地B、cの価格を「宅地の比準表」を用いて評価する際、標準宅地Aの価格(鑑定価格29,100円×70%=20,370円/㎡)に道路との高低差が考慮されている結果、道路との高低差のない宅地B、Cの評価にもその影響が反映されてしまう。
宅地Bを標準宅地として選定することも可能(画地条件としては同じ)であるが、どちらを選定するかによって、当該状況類似地区内すべての宅地の価格水準が左右されてしまう。(Bを鑑定すると、30,000円×70%=
21,000円/㎡と比率して評価することになる。)
答)道路との高低差が価格に影響を及ぼすと判断される場合には、「宅地の比準表」について再度検討しこれを反映させるべきである。
なお、場合によっては「市町村長の所要の補正」による対応も考えられるが、この場合にはr宅地の比準表」
による比準の際に用いる標準宅地の評点数に道路との高低差が反映されていると上記のような問題が生じることから、比準に当たっては、道路との高低差による補正を行わなかった場合の価格(設問の場合は標準価格30,000円/㎡)を用いることが適当である。
9

Nα
鑑定評価書
(1)基本的事項及び鑑定評価額等
価格時点平成11年1月1日
鑑定評価の依頼目的固定資産税標準宅地の評価額算定の基礎資料
不動産の種別・類型更地として価格の種類正常価格
評価条件当該標準宅地上に建物等が存する場合には建物等がなく、かつ使用収益を制約する権利の付着していないものとしての鑑定評価
鑑定評価の依頼目的本件鑑定評価は、上記依頼目的及び条件により、合理的な市場で及び条件と形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を求めるもの
8
価格の種類との関係であり、求めるべき価格は正常価格である。
利害関係と縁故関係の有無
鑑定評価を行った日
評価対象不動産の確認
無・有(
平成年月
実地調査日
確認に用いた資料
照合の結果
提出先
発行年月日第平成年口万月日
不動産鑑定業者の住所及び名称
資格氏名不動産鑑定士(補)印
)
日
平成年月日
標準宅地調書、貴庁**課備付の土地課税台帳・同付属図面
上記確認資料と照合し、一致を確認
地番(3)住居表示(4)1平方メートル当たり{5)鑑定評価額
lD標準宅地番号(2)所在及び標準価格総額1平方メートル当たり価烙
円円i円
(様式一)
.⑪.
ゴぜ
紅)
N」
(2)標準宅地価格評価の内訳(その■)Nαω標準宅地番号(2)所在及び地番(3)地積㎡(4)所在(5}地積(61取引時点(!⑳比準価格円/㎡(7}(8}(9}(10)(ID(1の取引事情時点建付減価事例地の個地域価格補正修正の補正別的要因の格差標準化補正(14)比準価格決定の理由の要旨
取引事例比較法a㎡年月●X100[][]100100100×一××(=)×=100[][][]
b●100[]100100100×一×一×一×一(=)×一=[]!00[][][]
C●×[]100[]100100!00×一×一×一(=)×=100[][][](15)総収益(i6)総費用(1η純収益(㈹一(16))(18)建物に帰属する純収益(1窃標準的画地の純収益((m一(181)②9}還元利回り(r-9)㏄1収益価格円/㎡
直接法@①未収入期間修正後の標準的画地の純収益((1田×α)61)収益価格を求めることができなかった場合にはその理由円円円円円円(円/㎡)%
収益還元法間接法⑳所在⑳事例地に帰属する純収益㈱⑳￠萄㈱⑳㈱未収入期間修正事例地の個事情時点地域標準的画地後の純収益別要因の補正修正格差の純収益(⑳xα)標準化補正円/nf円/㎡100[]×一××[〕100}100100×[][]}円/㎡=
働区分G3)G甫G田素地の事情時点取得原価補正修正3㊦Gη働事情補正造成時点及び標準工事費修正化補正㎝㈹鋤事情補正付帯時点及ぴ標準費用修正化補正㈹有効画地化率補正㈱地域格差㈹熟成度修正㈲円/㎡積算価格
原価法傷η積算価格を求めることができなかった場合にはその理由
X一100[]X一100[]×100[]1100円/㎡
直接法間接法[]100=X一[]100=×一×一[]100禺×一[]=×一[][]×一100
穣式乙。Z
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牽躍掛(』{)賢葛鋼筆軍要㊧国章翠暑攣e図臨ヨ、閑ヂ四過髪善諺牽摩(樹齢)懸“寄ゆお翼掛(潮)攣毒
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麟・躍鶴く40簾(士醸,にアンケ略論霧識憾謡躍翻豊麗撃鯛・翁i縄寒露式
今回の「特別号」の企画のなかで、固評が各府県で実際にどのように行われたか調査することになり、広報委員会から各県の部会あるいは士協会にアンケートをお願いしました。
東京・近畿各府県を除く1道39県のうち、33の道県から回答を頂きました。
以下のとうり、質問がやや紋切り型だったかも知れませんが、頂いた回答をできるだけ忠実にまとめてみました。
※東京・近畿をアンケートの対象から外したのは、大体様子が分かっているだろうという委員会の判断によるもので、他意はありません。
※回答をお寄せ頂いた部会(士協会)はつぎのとうりです。(10.22現在)
北海道・青森・岩手・秋田・山形・宮城・福島・栃木・埼玉・群馬・茨城・静岡・千葉・新潟・山梨・石川・富山・
福井・愛知・三重・岡山・広島・鳥取・島根・山口・徳島・愛媛・香川・高知・佐賀・熊本・大分・鹿児島.平成9年の固評についてお尋ねしました。
囲部会または士協会としての対応
協会が、各市町村との間で鑑定評価させる事業として受託契約をした…・…一・一・…28
一括契約はしていない・………………・・・・………………・………・・・・……・・…………・・……・・・・…一・一…・・一…・……一・一5
しなかった理由として、個別の契約によった(秋田・山形・高知)組合による(秋田)などで、概ね部会が関与した契約となっている。
会員の固評への参加状況
囲総論峯薩藤漢ていないがほぼ全員参加(栃木)市町村の指名に任せている(山形・埼玉・富山・高知・熊本)
隠然鷺黙鍵謙5
市町村の指名で何も問題がない・…・………2
露盤翻蒲湯'あるい1ましなかったことで会員間に別に間題はない・・・・・・・……・・…………・・・・……・・・・・・…30ある・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・…3
地点数の不均衡、公示担当の異動の関係で市町村との調整etc)鴎鞭ll礁ζ瀬ll鞭無
一部だがある(青森・秋田・山形・高知・熊本)
いづれも競争入札は好ましくない、固評になじまないという意見が付されている。
一■蝿'
総'一年=・'灘醗愉・i灘鑓翻・一・窪.'鐵雛鰹…
鋸
23
届
鵬
卓
説
猟
嚢

囲
不服審査の申出等で協会または担当者が説明・出席を求められたことは若干ある・・一・一…・・…・…・一・一一・・・…17
北海道・青森・山形・福島・宮城・埼玉・群馬・千葉・石川・愛知・山梨・鳥取・
島根・佐賀・大分・茨城・静岡)
不明・・…・一………・…・…・一…・・・・・・……・…・…2
なV、・・……一・…・……一…・一・・・……・・…一・・14
2.つぎに平成12年度の評価替えについてお尋ねしました。
囲部会・協会が何らかの形で受託契約するかする一…・・……・一・一・………・…・・…・・一一26
しない・…・……・……………・……・…・………・・7
しない理由として、組合がある・独禁法との関係を考慮・個別業者による契約等があげられている。(なお、このような組織的調査?を行うことも独禁法に触れるのではないか、というご指摘もありましたが、私どもはそういう解釈はしていません。念のため)躍墾欝鰍鯵鵜一部分科会方式による・…一・・・・・・・・…3
組合方式による(岩手・山梨)
個々の契約による(山形・茨城)
市町村の指名による(栃木・埼玉・高知)
採らない(山口)鴎
平成9年度の評価体制と変わった点はなレ、・・……………・…・・・・……・・・・・………・一・・・・…19
ある……・・…一・…・・………・・・……・・…一・・・・…14(契約のあり方、報酬の額、市町村の地点数・指名数等)
新人が参入しにくくなった、県外からの働きかけが多くなった等の意見がありました。
園
自治省通達の廃止によって、市町村との契約に変化が生じたか変化ない・・・・………・・・・……・一・・・・・・・・・・・・・……17
変化があった・・・・……一・・・・・・・・……………16(契約自由をいわれた、特定個人・業者の指名、競争入札の意向を仄めかす、市町村が強気、報酬が低くなったところがある、県の主導性が減少)鴎
固評について、現在会員の間で何か問題になっていることがあるか
とくにない・………・・・・・・………・……・…・一19
ある………・・…一・・…一…・・…一・・・・・・・・・・……・14(受注の点数の不均衡、単価の相違、組合員と非組合員の関係、全員参加になっていない、会員の営業活動による混乱、市街化調整区域内の宅地の評価)ほかに、都道府県主導のH9方式に戻した方がいい、というご意見がありました。
以上がアンケートのまとめです。各道県の会長・事務局の皆様、お忙しいところ
ご協力有難うございました。この誌上をかりて厚く御礼申上げます。
98.10.22渉外広報委員会)
騨轍・.撚、"弼'■、期」
勇座:∈・藻'写'・臣籍■溺、
24
難
馨
艶麗
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ぐ
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固定資産標準地評価の意義
1)概観
固定資産税は毎年1月1日現在で、土地家屋事業
用償却資産について、固定資産税台帳に所有者として、登録されている人に課せられる市町村税である。(地方税法5条2項)
その税額は課税標準額に税率を乗じて計算する
が、土地と家屋の課税標準額は、原則として基準
年度(直近は平成9年度)に於いて市町村が評価の上決定し(1月1日現在)これを課税台帳に登録したもの(これを基準価格と言い自後3ヶ年間据置き)を基礎として決定される。
従って3年に一度これらの課税対象の評価替えを行うこととなるが、宅地については、此の3ヶ年の間に著しい価格変動があるので、わずかの期間に大きな税負担の変動があってはならないから、評価替えにともなう負担調整措置が設けられ、地方税法附則18条)特に住宅地については税負担軽減の為課税標準の特例が設けられている。
2)固定資産税の性格
固定資産税は上記のように土地等の所有者に課されるいわゆる保有税であり、主として所得の額に対して課税される法人税や所得税、事業税等とは異なる。最近の打ち続く不況の中では、企業活動に基づくこれらの諸税の税源が枯渇して、国家財政を始め、地方財政にも深刻な影響を与えており、このため固定資産税等保有税の税源がきわめて重要視され、従って、その評価は重大な意
義をもつ訳である。
しかも主として不動産の保有に対して課される固定資産税はその起源がきわめて古く、律令制度の昔より存在したものと考えられ、幕藩体制のもとでも年貢として取り立てられその時期時期において中央又は地方政治の大きな財源を為して来たものである。
近く明治政府に至っては、地租として国の財政に
不動産鑑定士
木口勝彦
寄与し、第二次大戦後は、しわゆるシャープ勧告
により、市町村税とはなったが、その歴史的考察によれば、各時代毎にその課税並びに徴収方法に種々の工夫がこらされていたことは明らかに感じとれる処である。
3)固定資産税の徴収について
諸税一般の話であるが、課税の公平はいつの時代においても、最も重要な課題である。
課税の公平さが失われた場合、納税者の不満が爆発して、古来一揆などの原因となり為政者に対する大反揆となって現れる。
此のため我が国では憲法第三〇条に租税法律主義を定め、以下各法律により、きめ細かな徴税体
勢を整えている。
前述したように固定資産税は主として不動産の所得者に対し、その価格に応じて課税される訳であるから、各不動産の評価が適正厳格であることは勿論、全体として各価格が、均衡し、そこに平均的なバランスが要求されることは勿論である。
4)固定資産税標準地の評価について
以上の観点から、固定資産税の課税対象たる不動産、なかんずく、土地について、全国的に分布する不動産鑑定士等が、夫々標準地の鑑定評価の作業に従事していることは、鑑定士の一人としてまことにその責任の重大さを感ずるものである。只鑑定士協会が後見的に各地域毎の評価員たる鑑定士をグループ化する分科会方式を採用することにより評価員相互に、夫々の評価額相互間の均衡化を図り、又、市区町村の境界線付近
において相互の評価に均衡性が保てるよう協議を怠らず、各幹事が大処高処より、そのバランスに留意していることは誠に有意義なことである。
これらの諸点が、個々の不動産鑑定士が、自らの判断と意見を述べる一般の鑑定評価と異なる
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処であり、各自の意見はもとより、尊重されるが、その上各評価のバランスをはかるいわゆる面的評価は、固定資産税標準地評価には、必要不可欠の事である。
そして此のように評価の万全を期した場合においても、なお、納税者の異議が発生した場合、自己の行った鑑定については夫々鑑定士がその責任をもつということはきわめて画期的なことであると考える。
5)鑑定士の責務
それにしても未曾有の不況は既に6ヶ年近く続いている。バブル崩壊後は、特に地価の下落、処によっては地価の暴落現象が顕著である。
此のような時に3ヶ年に一度の評価替えはその都
度おおきな価格差を生ずることであろう。
その上昨今の政治問題として、金融機関の不良債権の整理が焦眉の急となっている。
金融機関がバブル時にかかえこんだ、担保不動
産は速やかに処理しなければ金融機関はその後の企業融資を行うことができない。この為かなりの優良企業も資金不足を生じ生産の実を上げることはできない。このようにして今日の不況は何時まで立っても曙光を見ることができず、
加うるにアジア各地の深刻な金融不安が我が国
経済の足を大きく引っ張っており景気回復はまことにおほ1つカ・ない。
以上の経済事情の下では、担保の早急な処分が急がれるのは当然であり、今後も地価の大幅下落が見込まれるので、固定資産評価に当たる鑑
定士等の益々の研鑽が期待される処である。
興亜不動産研究所
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滴定資産税の土地価格水準について1
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不動産鑑定士谷圭三).昭和62年に、拙著「トクするわが家の固定資産税の本」を、ビジネス社より、出版して以来、早くも10年以上経過した。全く、年をとるのは、アツトいう問で、この分だと、「老いて学べば、死して朽ちず」と言って等いないで、老いて遊べば、死して後悔せず」で生きねばなるまい。
2).さて、昭和62年頃といえば、地価高騰の最盛期で、プラザ合意による円高不況を脱し、金融超緩和の直前の時期であった。当時は、土地税制をとりまく論議が盛んであり、この頃、今をときめく、菅直人代議士を囲んで、たしか大阪駅前第三ビル(大阪市立大学)で土地問題の議論も行なわれた記憶もある。
3).その頃は、「いかにして地価を抑制下落させるか、高い地価こそが諸悪の根源である」という意見が大勢であった。そして、土地税制については、「譲渡益課税を高く、保有税課税も高くすべし」とか、「譲渡益課税は安く、保有税課税こそ高くすべし」などの意見が多かった。
「地価が下がれば、日本経済のシステムが、ガタガタになる。土地保有税の課税強化は、中小企業や個人事業の経営に支障をきたし、市民生活も苦しくなる。」という小生の意見は、希少価値さえ認められず白眼視された。
4).土地保有税の強化については、「固定資産税(都市計画税)は、本来、収益課税であり、また居宅や生計的店舗については、生活拠点であるため、従来方法以上の固定資産税のアップは、困難である。」というのが、当初の、中央固定資産審議会と自治省の意見であった。しかし、大蔵省主導による地価税導入が決定されると、突然なぜか!急遽として、固定資産税の土地評価額が、地価公示価格の7割水準にアップすることとなった。
5).従前の土地時価に対する固定資産評価額の割合は、0%〜30%であり、一部の工業地帯で60%もあったものの、まず、すべての土地で固定資産評価額が、時価よりも、はるかに、低く、まず半値以下のため、納税者も納得的であった。
6).ただ、当時の固定資産評価額の決定方法も各市町村により、精粗があった。もちろん、昭和38年自治省告示による固定資産評価基準は、その後の改正も得て、かな
り、しっかりした基準となってきていた。しかし、何分にも、土地の筆数は多く、土地には地域性と個別性があるため、評価作業は、困難であり、各市町村の実務担
当は、苦労されていた。
7).拙著「トクするわが家の固定資産税の本」P120。
より、抜粋。「市町村全域にわたる何万というきわめて数の多い土地の価格バランスを適性にとる作業を、不動
産鑑定士等に依頼される場合がありますが、さきほどから述べておりますように、この作業は理論・技法とも充分吟味され、検討されたものが開発されておりません。一中略一残念なことは、そのなかには不動産の評価
理論の立場から見て、また、統計学の立場から見て、きわめて不充分なものが多くあり、基礎の理解さえ一略一」8).同じく、P60。「偏差値30の市町村」より、抜粋。「たいていの市町村は、この膨大な作業を外部に一部委託
しています。ところが、問題はその委託先なのです。評
価を専門としていないナントカ屋さんが全国の各所から委託を受けて、えいやえいやと路線価を決めている
例もあるのです。これが偏差値の低い例です。一方、評価の専門家である不動産鑑定士に委託している市町村もあり、これは概して偏差値は高いといえますもしかし、不動産鑑定士も一個一個の各地の評価の得意な人もあれば、多数地点の評価の得意な人もいます。多数
地点の評価が得意でコンピューターを使っていても、統計的素養がなければ重回帰分析万能主義でこれをやって、相関係数が高いからいつでも絶対的に正しいと主張するかもしれません。」
9),この拙著を、読んだ、複数の行政(市町村)の固定資産税課の入は、「このような本を書かれると困るが、この本に書いてある程度の内容は、行政としてもやらなければ、ならないでしょう。」という意見であった。
0).時代は変化する。「男子は三日見ざれば刮目してみるべし」「女心と秋の空」オットトこれは違ったかな。固
定資産の評価方法も、この10年で改善された。標準宅地の適性な時価も路線価の付設もそしてまた、情報公開も格段の改善が行なわれた。こんご10年では、さら27なる進歩が見られるであろう。
拙著にて、「情報公開」と「納得いかねば不服審査の申し出を!」と主張したかいがあったというものである。
1).もっとも、平成6年の固定資産評価審査委員会への不服審査の申し出が多発したのは、拙著のせいではなく、また、評価方法の不適切なためでもない。それは、固定資産税の地価水準である基準年度価格を公示
地価の7割と大幅に、引き上げられたからである。
2).即ち、固定資産税の基礎になる評価額であるところの、固定資産税課税標準額は、3年毎に決定される基準年度の土地価格に、住宅地等の軽減措置を行なった
額か、又は、前年度の固定資産税課税標準額に、負担調整率を乗じた額の、いずれか低い額となる。
3).従来であれば、基準年度の土地価格が、時価のほぼ30%程度であり、地価上昇も比較的マイルドであったので、この「負担調整率」は、前基準年度と今回基準年度の間の、地価上昇率を、次の基準年度迄の2〜3年間に平準化するものであった。
4).しかるに、前述の通り、平成6年度より、基準年度の土地価格を、地価公示価格の7割としたため、負担調
整率で多少は、なだらかになるとはいえ、大幅な課税
標準額の持続的上昇となり、これは、当然、固定資産税の上昇となった。
5).折しも、景気低迷中であり、しかも、地価下落中という環境にあって、固定資産税の大幅上昇に対して、
不平不満の声が、大となったのも無理からぬところである。平成6年には、固定資産税に対する不服審査の申し出が、空前の大量続出となったのである。税金を徴収する以上、ある程度は嫌われるのは、仕方がない面もあるにしても、この固定資産税の重課税はひどかった。
6).平成9年度、10年度の固定資産税課税標準額では、これが評価価格に対して80%以上の負担水準となる場
合は、商業地等は負担水準80%の額に引下げ、住宅地
等は、前年度の負担水準に据え置いているが、これは、
そもそも、固定資産税の評価価格自体が、高すぎると自認されていると考えざるをえない。小規模住宅用地に対する課税標準の特例は、以前は1/4であったが、今では1/6となっているが、これも固定資産税土地価格が高すぎるから、その矛盾を塗布するためである。しかし、商業地工業地は、軽減の特例はないため、もろに、高負担となり、連関累積効果による事業収益悪化を招来している。
7).さて、日本経済は、大不況の真っ只中にある。恐慌とさえいってもあながち過言とも言い切れない状態である。破産件数金額もホームレスも激増している。この大不況の原因でも結果でもあるのが、不動産と株の下落である。株の下落には、不動産の下落も大きく寄与している。つまり、不動産の信用力で成長してきていた日本経済は、不動産との相関関係を急に断つと経済が破壊されかねない。元も子もなくしかねないのである。不動産が下落を続ける限り、株も、そして消費者マ
インドも、上向かない。企業の設備投資マインドも弱くなる。そして、貸し渋りもあって、不動産が下落する。そして、またこの繰り返しである。この、累積的悪循環を断ち切るには、各種の諸策が必要であるが、その重要な対策の一つが、不動産対策であり、固定資産税の価格水準の適正化(低率化)である。固定資産税の価格水
準70%が諸悪の根源の一つではないのか。
8).例えば、高度商業地等に民家が散在しているが、
もしもここで、店舗等の事業を始めれば、固定資産税の小規模住宅用地の特例がなくなるため、最悪の場合固
定資産税は、6倍になる。逆に事業や店舗を廃業して、
いわゆる「しもたや」として住居にすると、固定資産税が1/6に軽減される。今の時代、これほど確実な赤字削減策が他にあろうか。事業のための賃借りスペースにも、高い固定資産税が賃料のコストを構成する。新規に事業を開始すると、事業経営に苦労が多く、失敗すれば、個人破産を招く。いつでも、高額の固定資産税が、足をひっぱる。開業率が低下してきている原因は、いろいろあろうが、高額の固定資産税もその一因ではな
いのか。閉業率の上昇も高い固定資産税がその一因ではないか。閉業率が、開業率を上回ってきたのと、固定資産税の上昇と相関しているのは、統計の嘘と断定して良いのか。経済の地盤沈下を放置して良いのか。
9).結論。固定資産税評価価格の算定方法は、相当改善され、また、情報公開も、格段に進歩してきている。
しかし、土地価格の水準が、地価公示価格の7割は、高すぎる。そもそも、中央固定資産審議会、そして自治省も当初は、7割は高すぎるという結論であったのだから、元の結論に戻してはどうかと考える。
7割にしたのが、仮に当時は緊急避難的でやむを得なかったとしても、目的の地価の抑制下落は達成されたのだから、このまま放置しておく理由はない。
日本経済の現状と将来を考えても、百害あって一利(地方財政への寄与)のみとさえ、言いたいのが、7割水準の固定資産税の土地価格水準である。
大蔵省主導の地価税も課税の停止(本当は廃止が望ま
しいが)となったことでもあるし、固定資産税の土地価格水準も、地価公示価格の3割水準に戻すべきであると考える。
註)固定資産評価審査委員会に対する審査申出状況.
審査申出書の枚数〉平成6年度22,229件・平成9年度13,208件.
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不動産鑑定評価のご依頼・ご相談は②㊤⑬⑱一⑫
当協会の会員である不動産鑑定業者及び協会事務所へ
お気軽にお問い合せ下さい。
不動産の無料相談会
相談日:毎月第1・3水曜日
午後1時〜4時
場所:(社)大阪府不動産鑑定士協会
大阪市中央区北浜2丁目1番3号北浜清友会館3階
電話:06-203-2100
F八沢:06-203-0505
社)大阪府不動産鑑定士協会への案内図
至新大阪
N斗
北浜
至天六
堺筋憂暗号1蕎一一-一辺二証券取引所------地下鉄堺筋線-+iIIIIII」[[「■-一-匹監」
北浜ホームA階段
清友会館3「券証村野
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一一一・一蹴…一一一一出一号一20,]]車電阪京一一一一一一一」」『一一』II捺印
島堂之会中公聾照三休橋筋館書図『HZ
所阪役大市照斎z嶺貞.藷,̀…----地下鉄御堂筋線---{日、日」---・土翠五御堂筋''淀屋橋ホームA階段
至天王寺
至動物園前
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影
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編集後記
渉外広報委員長田村周治「鑑定おおさか固定資産評価特別号」をお届け致します。内容につきましては、現在、作業中である固定資産評価に焦点を合わせたもので、多くの方々に執筆をお願いさせて頂きました。
お忙しいにも拘わらず、快くご寄稿頂きました方々に対し、ここ
で、厚く御礼申し上げます。
この号は、多くの方々に固定資産評価の意味・重要性及び不動産鑑定士の役割などについてのご理解を得ることを目的としております。なお、表紙の絵は、浜上俊和元展理事に描いて頂きました。
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