アメリカの不動産登記制度について
都市研究センター主任研究員
福田充孝

我が国の不動産登記制度がドイツ、フラげており、特に不動産権原保険は非常に特ンスの制度に倣ったものであることは、よ

徴的なものであり、注目に値する。

く知られているところである。よって、ドイツ、フランスの不動産登記制度について

1-1 アメリカ不動産登記制度の特色

はさまざまな文献で紹介されているとこ

アメリカの不動産登記制度の中心をなす

ろであるが、その一方、イギリスやアメリ

ものは、証書登録制度（recording system）でカといった英米法系の不動産登記制度にある。この制度の起源はアメリカの植民地

ついては、制度そのものが我が国とは大き時代にまで遡ることができ、公示制度としく異なっていることもあり、紹介されるこては前近代的なものである。そのため、多とが少なくなるのは致し方のないことでくの欠点を有している。

ある。

アメリカのような高度に発達した資本主

しかしながら、英米法系の不動産登記制

義国家において、このような前近代的な制度は、その歴史的経緯も含め、非常に興味度が継続していること自体不思議であるが、深い点があるので、既存の文献を参照し、その最大の理由として、不動産権原保険取りまとめてみることとした。なお、文中（title insurance）の存在を挙げることがで意見に属する部分については筆者個人のきる。

ものであり、筆者が属する組織には何ら関

しかし、不動産権原保険は証書登録制度

係がないこと、引用についての責任は引用の欠陥を根本的に解決するものではなく、者である筆者にあることを明記しておく。

弥縫策にすぎない（根本的な解決には、イ
ギリスのように、不動産権原登記制度を採11 アメリカの不動産登記制度用するほかない）。しかも、不動産権原保アメリカの不動産登記制度は、我が国の険が普及すればするほど証書登録制度の根

不動産登記制度が模範としたドイツ、フラ本的な改善が困難となり、アメリカにおけンスの制度とは異なり非常に未整備な状態

る不動産登記制度の近代化は遠のいていくにある。しかし、それゆえ独特の発展を遂

ジレンマに陥っていることに注意すべきである。

1

本稿の記述は、主に以下の文献を取りまとめたものであり、謝意を表したい。特に、②、③の吉村教授の論文に依るところが大であり、英米の不動産取引法も含めた制度の全体像について知るには③を読む必要がある。不動産権原保険会社の賠償責任については④、不動産取引の流れについては⑤が有益である。
① 新谷正夫「登記制度の比較法的研究（アメリカ）」
法律時報 24 巻 3 号（1952 年）② 吉村眸「アメリカの不動産登記制度」香川保一編『不動産登記の諸問題・上』（テイハン、1974 年）③ 吉村眸「英米法」舟橋諄一・徳本鎭『新版注釈民法(6)物権(1)』（有斐閣、1997 年）④ 中村昌美「アメリカ法における不動産権原保険会社の調査・賠償責任」法學研究 72 巻 12 号(1999 年)⑤ 板持研吾「アメリカ不動産取引法概説」神戸法学雑誌 67 巻 3 号（2017 年）−1−Urban Study Vol.71 DEC. 2020

3。①段階は、フランスにおける仮契約、ド1-2 アメリカの証書登録制度の概要

イツにおける債権契約に相当すると考えら

1-2-1 不動産取引手続れる。日本のように、意思表示だけで不動産所有権が移転するというシンプルな法制

アメリカにおける不動産取引手続は、以下のようなものである。

は、現在では少数であると解すべきである。

① 不動産の買主を A、売主を B とする。

1-2-2 証書登録制度

A、B は交渉段階において、ひとまず売買現行の証書登録制度は 1640 年頃までに契約を締結する。この段階ではまだ不動

イギリス植民地内において確立されたとさ産の権原は移転しない。

れており、イギリスの慣習にその淵源があ② 不動産売買契約においては一般的に、るとされている。

deed2（捺印証書、不動産譲渡証書）の作

これは英米法の不動産譲渡証書による不成、交付の日付、それまでに両者が行うべ動産取引の伝統に基礎を置くものであり、きこと（A は権原調査〔後述するように、現行の多くの立法例では、

権原保険会社に依頼する〕、実地調査、購①

入資金の用意等、B は引渡の準備）、権原（delivery）により権原移転は有効に行わ移転が予定通りにいかなかった場合の取れる、り決め等が定められている。

② 不動産譲渡証書を登録しないと第三者

当事者間の不動産譲渡証書の交付に対して対抗できない、③ それらが終了した後、B は代金の支払とされる4。

いと引き換えに A に対して deed を引き渡す。これにより不動産の権原が買主の B

この制度は、土地に関する権利自体を登に移転する。

記するものではなく、単に土地の処分に関④ B は、deed を recording office（登録所）

する証書の内容を登録しておいて後日の証拠とするものであるにすぎない5。

に登録する（これにより、権原移転を第三者に対抗できる）。

当事者は証書を管轄の登録所に提出し手このように、アメリカにおける不動産取数料を支払えば、証書を登録官に手渡した

引では二段階の契約が必要となっているが、瞬間に登録されたことになる。登録官はそ

これは、ドイツ、フランスでも同様であるの証書のコピーを受付の年代順に編綴する。

2
deed については、板持(2017)にサンプルが記載されている。
3
拙稿「土地の所有者把握のために－フランス、ドイツの不動産登記制度を参考に－」国土交通政策研究所報64 号（2017 年春季)、p.7
https://www.mlit.go.jp/pri/kikanshi/pdf/2017/64-1.pdf（2020年 12 月 18 日）
4
立法例は、州によって異なる。

①②

取引者に優先することである。善意かつ有償取引者が複数いる場合は最後の者が勝つとされているが、このことは登録をしないと新たに善意かつ有償取得者が現れ、不動産の権原を奪われることを意味しており、結局登録が必要である。
③

race statute は、登録所への先行登録(race)を唯一の対抗要件とする。初期の立法はすべてこのタイプ

race-notice statute と呼ばれ、対抗要件として登録であったが、現在では二州のみ。

及び未登録先行取引についての善意かつ有償取引で5あることを要する。

ンスでは、ここから近代的不動産登記制度に発展した

notice statute は、後順位の権利者の未登録先行取

が、アメリカではそのようにはならなかった。その理由は、不動産権原保険の普及に見出すことができる。

引についての善意かつ有償取引であることを対抗要件とする。①との違いは、登録をしなくても先行

Urban Study Vol.71 DEC. 2020

証書の登録という点ではフランスと同じである。フラ−2−

登録官吏は証書を受理するに当たってな

権原調査は登録簿に索引が付せられていんら実質的審査権を有せず、申請をそのまる6とはいえ、上述したようにきわめて困難

ま登録するのみである。従って、二重譲渡な作業であるため、実際は専門家が担当すに関する証書、無権利者からの譲渡証書等ることになる。不動産専門の弁護士（title

も、容易に登録されることになる。

lawyer, examining lawyer）や abstractor と呼そのため、アメリカにおける不動産登記

ばれる調査専門の機関が調査を行う。このは、単に権原の歴史を調査するための証拠機関は、依頼者の目的の不動産に関する全を提供するにすぎない。アメリカにおいてての取引について登録簿等を調査し、その不動産取引をしようとする者は、年代順に要約である“abstract”を作成する。そして、編綴された証書の中から当該不動産に関す

この abstract に基づいて弁護士が権原審査、る証書を探しだし、自分の取得しようとす

依頼者への意見の提示を行う（lawyer's

る権原が実際に譲渡人に属し有効なものでopinion system）7。

あるかを自己の責任において判断しなけれ

1-2-4 不動産権原保険会社

ばならないのである。

しかし、権原調査は必ずしも完全なもの

近年このような権原調査はインターネとはいえない。まず、当該不動産に関するットを利用してオンラインで行うことがで登録簿の全ての事項をもれなく調査できた

きるようになってきてはいるが、有料であかどうかの確認が困難であり、また、そも

るうえ、すべての記録が電子化されている

そも登録簿自体が不完全で無効の証書が登わけではないので権原の遡及に限界がある

録されていることもあれば、実際に有効なことやシステムが統一されていないなどの取引が行われていても証書を登録していな制約が存しており、リスクがあることに変い場合も存する。

わりはない。

そこで、権原調査、審査に加え、調査でまた、相続の際に裁判所により検認手続見いだせなかった権利、調査ミス、判断のが行われるが、検認手続により不動産の権

誤り等により、将来依頼者が蒙るかもしれ原が移転した場合、その文書は裁判記録とない損失（保険対象となる瑕疵に基づくもして一般に公開される。そのため、これに

のに限る）
に対して、
保険証券を発行して、ついても権原調査により見つけられるとい

その券面額まで無過失責任を負う会社が権

うことが前提とされるが、一般人にとって原調査会社から現れた。これが不動産権原は検認裁判所の記録を調べるのは面倒なこ

保険会社である。
その当時のアメリカでは、とであると考えられる。

産業革命に進展に伴い都市への人口集中が1-2-3 権原調査生じていたため、不動産取引が増大していた。その結果、不動産権原保険会社は大い6

譲受人から遡って証書の連続性を確認する（権原連がれるため、権原審査に当たって小さな瑕疵まで問題に鎖）ことも、譲渡人から譲受人を調べることもできる。

して、不動産の市場性を損ねることもある。しかも、調物的編成による索引（tract index）を提供しているカウ

査の基準や報告が標準化されておらず、この点で権原保

ンティはわずか 6 か所である（板持(2017)p.240）。

険会社には及ばない。

7

弁護士の意見、判断の誤りにより損害を蒙った依頼者は、救済されないことが多い。一方、弁護士も責任をの−3−

Urban Study Vol.71 DEC. 2020

に発展したが、1930 年代に大恐慌による不いるため当該地域において高い競争力を有

動産価値の下落等により多くの会社が破産しており、結果的に寡占状態になっている。

8

した 。しかし、不動産権原保険会社は第二利用者の立場から見ると、金融機関が抵次大戦後のアメリカ経済の飛躍的発展に伴当貸付（mortgage loan）に際し権原保険へのい息を吹き返し、現在では不動産権原保険

加入を貸付の条件としていることが権原保

会社は百数十社、その利用率の高い地域で険の需要を高めている。さらに、不動産権

は 90％以上の土地がその保険の対象とな

原保険会社は、権原調査、審査以外にも関っている9。

連業務を行っており、その一環として、保1-2-5 不動産権原保険業務の概要

険証券にカバーされた瑕疵に基づいて被保不動産権原保険は、他の種類の損害保険

険者に提起される全ての訴訟に対し、会社と大きく異なっている。それは、一般の保が一切の訴訟費用を負担し応訴するという

険は保険契約締結後に起こる将来の危険をサービスも行っている。このようなサービ

対象とするのに対し、不動産権原保険は保スの面の充実も、アメリカにおいて不動産

険契約締結時までにすでに存在する不動産権原保険が幅広い利用者を獲得している理の権利関係についての瑕疵で会社の調査に由の一つであるといえる。

より発見できなかったものを対象としてい1-2-6 不動産権原保険の問題点10

る点である（そのため、「不動産権原保険

だが一方で、不動産権原保険にも問題がは、他の種類の保険の始まるところで終わないわけではない。不動産の買主の多くはる」といわれている）。

一般人であり、もともと不動産権原保険会

したがって、会社の行う調査が完全であ社が権原調査会社から発展したという経緯

ればあるほど、会社の危険負担はそれだけもあり、買主が権原保険会社の調査を信頼小さくなることになる。そのため、不動産してしまうのはやむを得ないところである。

権原保険会社の業務のうち、最も重要なの

しかしアメリカの契約一般にも言えること

は権原調査である（その沿革からいってもであるが、約款が細かく定められており、当然である）。権原調査により集められた権原保険を付けた買主が保護されない事例

資料と審査結果は、会社の企業資産としてが少なからずあるようである。

ストックされ、今後同一不動産について再次のような事例が、中村(1999)で紹介さ調査を行う際に活用される。このため、あれている。住宅地に一軒家のレストランをる地域で古くから権原保険を行っている会

経営しようとした A が、土地購入の前提と社は、過去に収集した膨大な資料を有してして権原保険会社に権原調査を依頼した。

8有している間有効であるが、譲渡した場合は新しい所有者が改めて証券を買う必要がある。後者は抵当権（mortgage）の存続期間だけ有効であるが譲渡可能である。これにより、抵当権の市場性が増し、特に多数の不動産融資を一本化して証券化するという実務が行われるようになった。しかし、弁済能力の低いサブプライムローンが大量に焦げ付いて 2007 年以降の金融危機の引き金となったといわれる（板持(2017)pp.242-243）。

そのため、当時、トレンズシステム、権原登記制度の導入が図られたが、証書登録制度と並存したため、結局普及しなかった。
9

一般に、カリフォルニアでその利用率が最も高く、95％以上の利用であるという。ニューヨークでも 90％以上の土地がこの保険の対象となっている。
10
なお、権原保険証券には所有者証券と抵当権者証券の二つのタイプがある。前者は被保険者が不動産の権原をUrban Study Vol.71 DEC. 2020−4−

その際、権原調査だけでなく、法令によるにより拡大されており、保障範囲のより広用途規制の調査についても依頼した。権原

い、保険料の高い保険に加入することが増

保険会社は「州の規制はない」と報告した

えているという（中村(1999)p.460）。

が、実際には当該土地には未登記であるが権原保険における損失率は 1.5％を少し

土地所有者に対抗できる特約（covenant）が上回る程度であるといわれており、これは付随しており、A はレストラン建築を一時一般の保険に比べ非常に低いといえる（そ断念せざるを得なかった。しかし、保険契の分、権原保険会社の利益は増大する）。

約によると、州の法令による用途制限規制

1-2-8 不動産権原保険への評価

は保険の担保条項になっていたが、登記に不動産権原保険制度については、次のよ

出てこない用途制限の特約は担保条項からうな批判が加えられる。

除かれていた。これによれば、保険会社の① 不動産権原保険会社は、上述の例にあ責任は否定されることになる。しかし、買るように保険加入者に十分な保護を与主としては、レストラン建築を行うのだか

えていないにもかかわらず、寡占企業とら用途規制が重要であると契約前から保険して巨額の利益をあげている11。

会社に明言し、権原保険を契約したのであ② 政府機関である登録所と私企業である

るから、免責約款で責任逃れをする権原保

不動産権原保険会社がダブって存在す

険会社の主張はおかしいと考えるのは当然

るのは無駄であり、不動産所有者に税金であろう。そして、裁判の結果も権原保険と保険料の二重の支払を強いている。

会社の敗訴となった。このような免責約款

これに対し、不動産権原保険を擁護するを理由とする保険金支払い拒否については、側からは、調査機関としての権原保険会社の注意義務③ 不動産権原保険制度がアメリカの不動違反が認められるような場合は権原保険会

産取引の安全のために果たしている大社の不法行為責任が認められるようである。

きな役割は大きい12。権原保険会社が問

1-2-7 保険料

題ありとする不動産には誰も手を出さ

保険料は各社によってまちまちであるが、ないので、この会社の存在自体が不動産調査を含めない基本保険料率は、保険金額詐欺師等の横行を防いでいる。

1,000 ドルにつき、所有権者証券で 3.5 ドル④ 不動産権原保険会社の調査とサービスといわれる。上記のような問題を避けよう

は公務員である登記官吏には到底期待と保険対象を拡大するための調査費用を含できない。不経済であるというのなら、めた場合、大体 10,000 ドルの所有権者証券

公の登録事務を効率の良い私企業に委で 1％以内と、基本保険料率の 3 倍近くに託する方が良い（この考え方はいかにもなる。しかし近年、売主の開示義務が立法

アメリカ的である）。

11

12「アメリカにおける権原保険の契約金額の総額は年間

特に、権原保険の最も発達したカリフォルニアでは

約 750 億ドル、権原保険会社の利益は 2 億 5,000 万ドル「不動産上の権利についての最高裁判所は権原保険会社といわれる（七戸克彦「新『不動産登記法』の制定と司である」といわれることがある。

法書士の役割」法政研究（九大）71 巻 3 号(2005年)p.521）」。

−5−

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といった反論がなされている。

事実と結論のみが登記簿上に表示される。
したがって、登記簿記載事項には確定力が

1-3 アメリカの権原登記制度の概要

与えられる。

1-3-1 権原登記制度（トレンズシステム13）

創設登記（initial registration）に際しては、①

しかし、はじめに述べたように、不動産

土地上の権利を化体した権利証

権原保険は、証書登録制度の欠陥を是正す（certificate of title）が作成される、るものではなく、あくまでその欠陥に寄生② 権利証が登記所に編綴されて、登記簿するものにすぎず、証書登録制度自体が不（register of title）となる、

完全なものであるのは明らかであった。そ③ その副本が不動産所有者に渡される、して、その改善策として、オーストラリアという手続きをとる。

に端を発したトレンズシステム（Torrens

1-3-2-1 創設登記

system）に基礎を置く権原登記制度（Title

権利を化体する権利証を作り出す作用

Registration system）が 1890 年代に四つの州をもつ創設登記は、アメリカでは憲法ので採用された。その後、1910 年代までに、

due process of law の要請により、裁判によ

十五州とハワイがこれを立法化した。

る司法手続で行われる。登記申請訴訟（suitfor registration）は、管轄を持つ裁判所で、

ところが、この制度は強制ではなく、旧制度である証書登録制度と併存するもので対物訴訟として行われる。

あったため、その利用は一部の州の限られ証書登録制度と権原登記制度の二元的公たカウンティを除いては広がらなかった。

示制度を持つアメリカでは、この創設登記

そのため、やがて採用した州のうち八州がは単に登記簿の一頁を開設するということ制度を廃止した。

以 上 に 、 そ の 後 当 該 不 動 産 を Title

その後、大恐慌下の不動産権原保険会社

Registration Act の作用の下におくという積の倒産により、再び権原登記制度への関心

極的な意味を有している。創設登記を行わが高まったが、結局戦後の社会情勢の安定ない限り、その不動産は従来の証書登録制とともに不動産権原保険会社が息を吹き返

度の下で取引が行われることになる。

し、権原登記制度が日の目を見るには至ら

創設登記の申請を行うことのできるのは、なかった。現在、 Title registration Act を残

単純所有権（fee simple）の持主またはそのしている州は十二州であるが、その利用は代理人である。fee simple 以外の不動産権

数州の非常に限られたカウンティにとどま（ life estate( 生 涯 不 動 産 権 ) 、 estate forっている。

years(定期不動産権)、mortgage(譲渡抵当権)

1-3-2 権原登記制度の内容等）を有する者等は被告として訴訟に加えられ、それらの権原を認められれば、権利権原登記制度の本質は、不動産に関する権原そのものの登記にあり、公権力により証に記載される。

保障を与えられた、権原に関する究極的な申請があると、

この制度は、トレンズ（Sir Robert Richard Torrens、トーレンス）が考案したもので、1858 年南オーストラリ
アではじめて採用された。
13

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−6−

①

裁判所は所定の方法で公示・送達を行ことはできない。すなわち、登記は不動産

う、
②

③

に関する権原移転の効力発生要件である。

実質的職権調査をするために最低一未登記の契約書は当事者間の契約とし人の調査官を任命し、調査官は、調査・て効力をもつのみであり、登記官には登記審理を行い当該事件の法律の事実問題を請求するための証拠としての効力を有しに関する結論を提出する、ている。

この報告は公簿（public record）となり、利害関係人による閲覧、異議申立が認め所有権移転の場合、

られる、
④

①

申請人が登記に適する権原を有する②

登記官は、譲渡人名義の正副両権利証

対して登記命令を出す（この決定についに、その所有権移転の日付と新しい権利ては上訴が認められている）、証の編綴されている巻数と頁数を書き

登記官は決定に従って、登記簿に新た入れ、“cancelled”の押印をする。

な用紙を開設する、⑥

当事者は譲渡証書及び譲渡人の有する権利証を登記官に提出する。

と認められる場合は、裁判所は登記官に⑤

1-3-2-3 所有権移転登記の手続③

譲受人名義で新しい権利証を発行す権利者には登記簿の完全な写しる。また、譲渡証書も新権利証の番号と（duplicate certificate of title） が交付され登記簿中の場所を記載され、別に編綴さ

る。

れる。

ただし、これらの手続は司法手続である

1-3-3 登記の確定力ことからもわかるように、申請者である現登記簿または権利証がどの程度信頼が置

在の権利者の費用的、時間的負担が大きくけるかということは、不動産登記制度の中なる。しかも、権原登記制度で利益を得る

心的な問題である。創設登記の確定力は、のは、従来の証書登録制度におけるよりは

登記申請手続における対物訴訟の既判力

るかに容易かつ確実に権原を取得すること（estoppel by judgement）の効果である。しができる爾後の権原取得者であり、現在のたがって、裁判所の決定は当該土地に関す権利者にはそれほど大きな利益はない14。

る権利関係を対世的に確定する。虚偽の事

このようなことも、この制度が普及しなか

実を伝え裁判所を欺罔したような場合は判った一因であると考えられる。

決が破棄されるが、それ以外は何人もその1-3-2-2 登記後の土地取引効力を争えないとされている。

登記された土地の所有者は、不動産譲渡

それ以降の取引において、権利証は、証書等を用いて自由に不動産に関する契約① その保有者が詐欺または偽造の当事者を締結することができるが、このような契等である場合を除き、権利証上に記載さ約書は登記所に提出されて登記簿に記入されたとおりの権利を取得する（積極的効れない限り、有効な実質関係を発生させる

果）、

14

売主が確実に権原を有しているという証明にはなることからわかるように、買主の責任の方が大きくなってが、もともと英米では不動産購入に当たっては「買主注いる。

意せよ」の原則により売主の担保責任は否定されている−7−

Urban Study Vol.71 DEC. 2020

② 記載されていない他人の権利により自瑕疵の存在を知らずに有効な契約をもって己の権利を脅かされまたは制限される

その権利を取得し登記簿上の権利者となっことがない（消極的効果）た」ということに買主保護の理由がある点ということに関する確定的証拠として取りで異なっている。

扱われる。

1-3-4 補償基金（Assurance Fund）

権利証の確定力による保護を主張する者

権利証に確定力を与えた結果、真正権利

は善意取得者（bona fide purchaser）でなけ

者の静的安全が害されることがある。それればならない。前述のとおり、詐欺またはを予防するために、偽造の当事者及びその関係人が除外される①

ほか、判例の中には、権利証に記載されて創設登記に際しては、裁判による実質的審査を行う、いない第三者の権利で、権利証記載の権利②と矛盾していたり、これを制限するようなそれ以降の取引においては登記を権原移転の成立要件とする、権利について、現実の知（actual notice）をとされている。

持つ者は確定力の保護を受けないとするも

しかしそれにもかかわらず、不真正な登のがある。第三者の権利につき現実の知を記がなされ真の権利者が損失を蒙った場合持つ者は、衡平法によって保護を拒否されの事後的な矯正手段として補償基金によるなければならないというのである。

金銭的救済が存在する15。

しかし、このような判例の態度は、Title

創設登記の場合、既登記土地の相続また

registration Act の目的を放棄し、権利証のは遺贈の登記、譲受人が権利証の発行を受価値を減少させるという批判がある。判例

ける場合、土地見積価格の 1％の十分の一の考えは衡平法（エクイティ）により不正に相当する金額が登記官に支払われる。補義の是正を図ろうというものであるが、権償基金は、これと手数料によってまかなわ

利証の確定力を損なうことになったため、れる独立会計である16。

いくつかの州で権原登記制度は廃止される
結果を招くこととなったとされている。

1-4 まとめ

なお、確定力は、ドイツ法における公信

1-4-1

力と似通った点があるが、公信力は、登記の評価

アメリカにおける不動産登記制度所の確定に基づく「登記簿記載の前主の権「アメリカには不動産登記制度はない」

利を信頼した」という点に買主保護の理由という人もいるくらい、その不動産登記制が見いだされる。これに対し、権原登記制

度は遅れている。ほとんどの産業は不動産度における確定力は、「前主までの権利のなしでは成り立ちえないが、近代的資本主

15補償の性格を有している点がアメリカとは異なる。権原

動的安全を保障することにより静的安全が害される結果、元の不動産所有権者がこの基金による救済を受け登記を利用して不動産の所有権を守られる者の負担による。一方、不動産権原保険では、これが逆になり、現在

り補償を行うアメリカの方式の方が、一般納税者（特にの不動産上の権利者が物権的利益を喪失し、金銭的救済

不動産を所有していない納税者）の負担により補償を行を受ける。

うイギリスの方式よりもはるかに合理的であると言うこ

16とができる。

イギリスにおいても補償基金が存在するが、これは究

極的には国家の一般会計から不足分を支払うという国家

Urban Study Vol.71 DEC. 2020−8−

義が世界で最も発達しているアメリカにおきることであり、そのことにより不動産のいて、このように不動産に関する権利の保所有権を確実に取得することが制度的に可護制度が前近代的であることに驚かざるを能となっている。また権原連鎖は、フランえない。

スやドイツの不動産登記制度においても同様に重視されている19。

現在ほとんどの地域で行われている証書登録制度は、不動産権原保険という、いしかしながら、我が国の不動産登記制度

かにもアメリカらしく小さな政府・民間活は、登記官に実質的審査権がないなどの理力の活用により補完されている。この制度

由により、中間省略登記がやむを得ないこは権原登記制度に比べ劣ったものであるが、ととして認められてきたことからもわかる

不動産権原保険会社が強固に存在している

ように、権原連鎖を調査するための機能が以上、証書登録制度の廃止は困難であろう。

弱かった。しかし、平成 16 年の不動産登記

このような現実の前に、現在では 40 年前ま

法大改正により移転登記申請の際に登記原で遡ればそれ以前の権原調査は不要とする

因証明情報（同法 61 条）の提供が義務づけ

権原調査の負担軽減措置が立法的に行われられたため、今後中間省略登記は認められ

17

ている 。

ないという考えが判例・学説において支配

1-4-2 我が国が参考にすべき点的となってきており20、この面における改アメリカの証書登録制度は遅れていると善が期待できるところである。

はいえ、権原保険制度の発展と訴訟の積み

また、
アメリカの権原登記制度において、重ねによる是正により、消費者保護の観点

特別の補償基金により真正権利者の損失のからは我が国より先行しているという評価

事後的な金銭的救済措置を設けていることもある（中村(1999)p.439）。

は、我が国でも大いに参考とすべきであろ

我が国の不動産登記制度はフランスのう。

制度を継受しているが、フランスにおける不動産登記制度を支える公証人制度の活用を欠いている。そのため、我が国の不動産登記制度は信頼性が十分ではなく、不動産取引の安全性に問題がある18。アメリカの権原保険や権原登記制度で最も重要なのは、権原連鎖（chain of title）を遡及して調査で17（2020 年 12 月 18 日）
19拙稿・前掲注 3 p.6
20
近江幸治『民法講義Ⅱ物権法〔第 3 版〕』pp.132-133（成文堂、2006 年）、山野目章夫『不動産登記法』
pp.301-302（商事法務、2009 年）、七戸克彦『不動産登記法案内』p.35（勁草書房、2014 年）、石口修『民法講論 2 物権法』p.176（信山社、2015 年）、松岡久和『物権法』pp.110-111（成文堂、2017 年）。なお、判例においても中間省略登記を否定するものが現れている（最(一小)判平成 22 年 12 月 16 日民集 64 巻 8 号 2050頁）。さらに、虚偽の登記原因証明情報を作成した司法書士の懲戒事例も現れている（前掲・七戸 p.148）。

この法律は、Marketable Title Act といい、権原を何年も前に遡って調査することの困難を救うために定められたものであり、現在十数州で立法化されている。本来長期間にわたり取引の証拠を保存しておくことが困難であることを考慮して定められたものである（我が国の時効制度にも同様の立法理由があるとされている（星野英一「時効に関する覚書－その存在理由を中心として－」民法論集 4 巻 p.167 以下（有斐閣、1978 年））。
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水野紀子「相続財産の取引安全における『相続と登記』判例と表見理論」
http://www.law.tohoku.ac.jp/~parenoir/souzokuzaisan.html−9−Urban Study Vol.71 DEC. 2020