一般社団法人 不動産協会広報誌

2022 年 通巻123 号

特 集 DXと持続可能性

現実空間

DXとＧＸの推進が社会を変えようとしている。
都市の持続可能な成長や国際競争力・生産性の向上にとってもDXとＧＸは欠かせない。
都市のDXは新たな価値を顕在化させ、カーボンニュートラルの実現にも有効に働く。
モビリティやエネルギー消費などに関する情報や制度を最適化し、効率的で豊かな都市空間をつくりだす。
情報のプラットフォームでもある都市というリアルな「場」にDXがどのように関与してくるかを探った。

巻頭対談………………………………… DXと正比例する
「場」
の重要性

政 策ウォッチ…………………………… まちづくりを加速するデジタルツイン

コロナと都 市…………………………… ポストコロナにおける持続可能性と都市アドバンスレビュー……………………… 規制改革と都市の生産性
まちづくりのフォーカス… ……………… 繋がるまちづくり………………………………

虎ノ門・麻布台〜まちを繋ぐ 東京と世界 現実空間と情報空間〜

不動産協会の活動記録………………… 令和4年度税制改正・主要要望項目等結果

オーストリア ウィーンP r o l o g u e
DXとＧＸの推進が社会を変えようとしている。
都市の持続可能な成長や国際競争力・生産性の向上にとってもDXとＧＸは欠かせない。
都市のDXは新たな価値を顕在化させ、カーボンニュートラルの実現にも有効に働く。
モビリティやエネルギー消費などに関する情報や制度を最適化し、効率的で豊かな都市空間をつくりだす。
情報のプラットフォームでもある都市というリアルな「場」にDXがどのように関与してくるかを探った。

特集

Contents

DXと持続可能性
現実空間

巻頭対談 1

DXと正比例する「場」の重要性

豊田啓介・東 京 大 学 生 産 技 術 研 究 所 特 任 教 授 建 築 家
木通秀樹・日 本 総 合 研 究 所 創 発 戦 略センター シニアスペシャリスト

政策ウォッチ 6

まちづくりを加速するデジタルツイン

コロナと都市 8

ポストコロナにおける持続可能性と都市アドバンスレビュー 10

まちづくりのフォーカス 12

不動産協会の活動記録 17

佐土原 聡・横 浜 国 立 大 学 大 学 院 教 授

規制改革と都市の生産性
宮川 努・学習院大学経済学部教授

繋がるまちづくり 虎ノ門・麻布台〜まちを繋ぐ

東京と世界

現実空間と情報空間〜

令和4年度税制改正・主要要望項目等結果

建築家

豊田啓介 氏
特任教授

頭

東京大学生産技術研究所

ＤＸと正比例する「場」の重要性

都市のDXは、現実の都市空間を情報化、情報空間にすることだ 。これにより、現実空間の付加価値をさらに高めることもできる 。情報空間が広がることで、現実の﹁ 場﹂の重要性をさらに高めることも可能だ 。都市
のDXがもたらしうる可能性について、大阪・関西万博の招致に関わった建築家で東京大学生産技術研究所の特任教授でもある豊田啓介氏と、DX全般に詳しい日本総合研究所の木通秀樹氏が議論した 。

ＭＥは「もう一人の自分」を意味し、目を見ていない資源や価値を、ＩＴ、ていく、という概念です。
いまは日のＩＴを使って生活や仕事の変革をし政策の立案を行っています。ＤＸは、

ト開発や、再エネ、水素に関する技術した社会システムの構想、プロジェク

研で、Ｉｏ Ｔなどの新市場開拓を目指

士号を取得後に、現在所属する日本総ニアを務めていました。
ＡＩ研究で博モデリングや情報分析を行うエンジ

木通 私はＩＨＩで制御システムのｂＭＥを通じて、高齢者が持っている

支援してくれるようになります。
ｓｕ

ような難しい意思決定や自己表現をしょう」といった提案や、遺産相続の身が、自分に見合った「散歩に行きま分「ｓｕ ｂＭＥ 」を創り出す。その分にいる分身と対話して、もう一人の自ます。
そうした高齢の方が、情報空間

えを表現することが難しくなっていといった肉体の衰えから、自分の考

社会的抑圧や、視覚・聴覚・言語能力

いたい と 考 え て い ま す。高 齢 者 は、とりわけ高齢の方々に利用してもら

とりわけモノの情報化（Ｉｏ Ｔ）で掘知識や経験、
資産をより活用してもら

潜在的な価値を顕在化するＤＸ

り起こし、情報と現実空間を一体化えるようになれば、より多くの付加価

値が生まれるかもしれません。
ＤＸにさせることで新しい価値を創出します。
例えば、日本総研は、個人の意思

よって、自分の能力が拡張していく、

潜在的な価値を顕在化できるという

NO.123

1

決定を支援する「ｓｕ ｂＭＥ」というプロジェクトを進めています。
ｓｕ ｂ

FutureofReal Estate

木通秀樹 氏
日本総合研究所 創発戦略セン タ ー シ ニ ア ス ペ シ ャ リ ス ト

1964年生まれ。1988年、石川島播磨重工業株式会社（ 現 IHI）にて知能化システム等の技術開発、環境・エネルギー・バイオ・ロボット等の制御システム開発に従事 。1997年、慶應義塾大学理工学研究科後期博士課
程修了（ 工学博士 ）。2000年、日本総合研究所に入社 。現在、創発戦略センター・部長（ IoTシステム推進担当）。主な著書に、「 脱炭素で変わる世界経済 ゼロカーボノミクス」（ 井熊均・王婷・木通秀樹・瀧口信一
郎、
日経 BP、2021年 ）、不動産協会賞受賞の「アグリカルチャー 4.0の時
代 農業 DXの革命」（ 三輪泰史・井熊均・木通秀樹、
日刊工業新聞社、
2019年 ）など多数 。

1972年、千葉県出身。1996年、東京大学工学部建築学科卒業。1996～ 2000年、安藤忠雄建築研究所を経て、2002年コロンビア大学建築学部
修士課程（AAD）修了。2002 ～ 2006年、SHoP Architects（ニューヨー
ク）を経て、2007年より東京と台北をベースに建築デザイン事務所noizを蔡佳萱と共同主宰、2016年より酒井康介とも共同主宰（2021年より兼任のためデザインアドバイザー）。コンピューテーショナルデザインを積極的に取り入れた設計・製作・研究・コンサルティング等の活動を、建築からプロダクト、都市、
ファッションなど、多分野横断型で展開している。2025年大阪・関西国際博
覧会 誘致会場計画アドバイザー（2017年～ 2018年）。現在、東京大学
生産技術研究所 人間・社会系部門（5部）豊田研究室 特任教授、大阪コ
モングラウンド・
リビングラボなど。著書に「海外で建築を仕事にする」（共著、
2013年、
学芸出版社）、「子育てしながら建築を仕事にする」（共著、
2018年、
学芸出版社 ）
。

巻

対

談

豊田啓介
（とよだ けいすけ）
東京大学生産技術研究所特任教授 建築家
木通秀樹（きどおし ひでき）
日本総合研究所 創発戦略センター シニアスペシャリスト
ソーシャルDX統括ディレクター

な能力や内在する価値をさらに掘りがって、都市のＤＸは、人間の潜在的脳を展開するための機能です。したあり、オフィスの会議室は多人数の

下鉄は人間の歩脚を拡張する機能です。わかりやすく言うと、都市の地とに様々な形式があるのですが、これ仕様にはＧＩＳやＢＩＭなど産業ごと考えています。
現状でも空間記述の汎用性を持たせることが基礎になるなものにする、さらには業態を超えただけでなくロボットやＡＩにも可読

市そのものをデジタルで記述し、ヒト

私にとって都市のＤＸというと、都転は、ＡＩがカメラなどのセンサーか性が大きいと感じます。
現在の自動運木通 コモングラウンドは、発展可能に重要になります。

産業間、ひいては産官学の連携も非常

技術を高めていく必要もありますし、ては人の情報を高い精度で抽出する

実の都市空間にあるモノの情報、ひいるところです。
開発にあたっては、現様および基礎技術の開発を進めてい木通 都市のＤＸ、都市の情報化を考

都市ＯＳが国際競争力を左右する供できるようになると思います。

ぞれの個人に合わせたサービスを提を特定せずに人の情報を取得し、それ的、中間的な情報空間があれば、個人ます。
コモングラウンドのような緩衝なりますから、個人情報の問題が生じは、人の顔や動きまで録画することに関するデータが不可欠です。現状で様々なアプリケーションが必要にな起こすことができるか、ということらの多くはスケールや単位が大きく、ら得た、限られた情報から状況判断をえる上では、実際にサービスを提供すゲームエンジン（空間記述と制御の体※1が問われます。

動かないモノを対象にしています。
人行うため、誤判断をゼロにできませるアプリ、アプリを動作させるオペ

年 に「建 築 情 報 学 会 」を 設 立 し ま しことです。

豊田 私は建築設計や都市計画に携間やロボット、拡張現実のエージェンん。
これから本格的に社会実装される

レーティングシステム、いわゆる都市

ります。
スマートフォンを使っていてわってきました。その立場から、設トのような動くモノ、相互に反応するロボットも、現状では限られたセンＯＳが必須です。
具体的には、カーボ

系）ベースで行う新しい汎用基盤を、計施工図・施行計画といったデータ

モノを対象にした、都市空間を動的にサーで動くことになります。これら

ンニュートラルの実現にあたっては、た。
建築情報学を確立できれば、ＡＩ（数値のまとまり）を、いかに現実のデジタルで記述する手法はまだありを補完するためには三次元の高精細

交通渋滞の防止やデマンドレスポン

都市も同じです。
都市のＤＸによっ

つまりモノにどう落ません。
私の考えでは、人間のスケー

マップ、コモングラウンドのようにＡスを行う多種多様なアプリと、それらも、アプリをダウンロードしなければとし込むか、あるいは逆に建物や都

ルで、物理空間と時間、反応するモノ

Ｉが理解できる動的な三次元地図のをコントロールする都市ＯＳがセッ

共通の土台を意味する「コモングラウ

市といったモノをデータとしてどを記述する手法としてはゲームエン整備が必要となりますが、このデータトです。都市ＯＳ で先行する中国でやＩｏ Ｔ、ロボットや自動運転など

う扱うかに取り組んできました。

ジンが適しています。
ゲームエンジン

はまだまだシステムや設備、目的に依は、アリババが杭州市で都市ＯＳ「都て新しい価値を創出できると思いま

建築に関する情報をデジタル化

は、モノやキャラクター、環境などの存してデータの規格などがバラバラサービスを受けられないのと同じでし、設計者も施工者も共通して扱え記述体系を用意しておき、これらを組で、連携を進めにくいのが現状です。

ンド」と名付けています。いまはそれる情報基盤（プラットフォーム）を構

み合わせてゲームをつくる開発と実市大脳 」を２０１６ 年から運用しての機械工学系の研究者とも共同研究

築できれば、建物や都市を利用する

装の環境のことです。
現実の建築物やこうした様々な情報を統合的に活用す。都市は、人間の身体能力や知的

自動運転やロボットのエンジニアの道路だけでなく、人間やロボットなどいます。都市大脳を通じて信号機をす。
そうしたアプリを創るには、人にような人々も建築や都市の情報を共するにはこれまで膨大な職人的作業

コントロールして、交通渋滞の抑制を多様な企業に呼びかけて、共同で仕通に扱えるようになります。建物との動くモノをゲームのようにリアルが必要でしたが、コモングラウンドにや緊急車両の優先通行を実現させてや作業が可能になります。

都市の情報を汎用なかたちでデジタ

タイムにマルチエージェントとしてよってそれが統合されれば相当利用います。都市大脳が利用している情能力を拡張するための空間と言えまル化し、公開化することを考えよう、

記述できれば、実空間を人間だけでなしやすいものになります。

報は、町中の監視カメラの映像です。

※2というのが私の立場です。
そこで、建く、自律型ロボットや自動運転自動車

また、都市のＤＸにおいては、人々

中国政府の発表では、２０１９年

建物や都市築の情報をどう扱うかについての学も利用できる情報空間にすることがが求めるサービスを提供するための※3

問体系を確立し、実務と教育の両面できます。
私は都市のデジタル記述を※4から普及させていくため、２０２０

—

2

巻頭対談

新興国の大都市は、人口増に伴う渋滞でしょう。
今後、アジア・アフリカの出製品として仕立てることもできる

れば、優勝劣敗で優れた都市ＯＳを輸が仮に都市ＯＳを運用することになています。
７００ものスマートシティ

マートシティの７割が中国に集中しティは１０００件ですから、世界のス

２・０」によると、世界のスマートシ

たレポート「スーパースマートシティ

２０１ 年にデロイト中国が公表しティプロジェクトは約７００件です。

９月時点で中国国内のスマートシ

で大きく先行していますが、とはいえ巨大ＩＴ企業はスマートシティ実装

リババやテンセントのような中国のす。
木通さんのおっしゃるように、アる最初の都市になる可能性がありま

ゲームエンジンで都市空間を記述す

建設を進めています。もしかしたら、セントが深圳でまるごと一つの都市

豊田 中国では、ゲーム会社のテン覇権を握ってしまうかもしれません。

産業です。
中国は、次世代の製造業のも大きい産業は、現在も将来も自動車えられます。
世界の製造業で利幅が最などを購入していくことは十分に考スペース）化してしまうことが不可欠

フェース）、すなわち接空間（インター

空間全体を情報との接面（インター世代のスマート化を目指す上では、実でしか繋がっていないのに対して、次

い、つまり情報空間と物理空間が「点」

で次元の低いデータしか使えていな

ではＩｏ Ｔデバイスによる非常に疎

抽象データに変換して扱う上で、現状

ピューターやＡＩが実空間を純粋にンドと都市ＯＳの関係ですが、コン記述する仕組みです。コモングラウ

を動くエージェントとを双方動的に

モングラウンドは、都市空間とその中一方で、我々が開発を進めているコ

減したりする全く新しいサービスと応じて実質的にホテルが移動したり増的なフレームに閉じず、需要や立地に能にしたことで、ホテルという物理住宅にもホテルにも設定を編集可

ばａ ｉｒ ｂｎｂは 空 い て い る 部 屋 を述 し て お く と い う こ と で す 。例 え

きる限り可読な形で 、情報として記

豊田 都市のＤＸは 、都市空間をで都市のＤＸで高まる場の価値いないと考えています。

い価値を創出する、までには至って市が人の潜在価値を引き出す、新しです。我々が目指す都市のＤＸ、都渡っていると自動で注意する、などものです。人が赤信号で横断歩道を増加や治安の悪化、エネルギー消費と現状で彼らが扱っているのは一般にになっていきます。
こうしたインター

して、ホテルという業態の常識を根本Ｄデータにとどまっています。

いった課題に直面していきます。
新興

都市ＯＳと呼ばれるメタデータの流スペースのうち、特にヒトスケールで間との間を繋ぐ、動的な空間記述の体

市ＯＳのように情報レイヤと物理空複合的に導入可能にするためには、都

ち各種のアプリを都市という実機ににあたって、実際のサービス、すなわ

いえば、次世代の都市のＤＸを考える型ＵＩということになります。
一言でな処理を交換する上で不可欠な没入

ネルで人やロボットとリアルタイム

ウンドです。
都市ＯＳはより多チャン

る、魅力的な写真を掲載する、といった歴史やファンのレビューを表記すのライブホールでも、人気バンドが来定義を編集できます。
例えば、不人気

うモノを動かさなくても、その価値や機能も、情報化することで不動産とい

市における
「場」
、人々が集まる場所のたことも本質的には同じことです。
都

理的に固定されたパイに対して行っに、Ｗｅ Ｗｏｒ ｋがオフィスという物

的に変えました。
Ｕｂｅｒ がタクシー※6

国が課題解決のために、中国発の都市※6

通にとどまっていて、都市の空間記述の記述に特化したものがコモングラ

現実空間

※5

ＯＳとアプリ、付随する中国製の自動という点では静的な背景としての３系が別途で必要になります。
その体系た情報の編集によって価値が上昇します。場所の価値や用途を物理空間※6がコモングラウンドです。

木通 テンセントが深圳で進めてい※7という属性だけに閉じていたら難し

かった、多様なロングテールの価値をNO.123

3

るＤＸは、知る限りではインフラの効率化や治安維持といった管理的な

FutureofReal Estate

運転自動車やスマートフォン、信号機

情報空間

9

ジタルに代替するのは実質的に不可付加価値ある都市運営の機能をアプ

世界を見回すと、Ｉｏ Ｔを通じた

リケーションとして含めたスマート

促進するのと同時に、デジタルでは再データ取得と都市ＯＳは中国が着実能でしょう。
それでも、あらゆるもの

現できない現実のモノや空間の価値にリードしています。米国もＩＴ 大

シティのモデルケース、商品ラインを相対的に上昇させることにも繋が国ですが、ＧＡＦＡはインターネッの代替は無理でも、技術の進歩によりるのです。デジタル化の促進により、

ト上の情報取得が主で、Ｉｏ Ｔ経由

ナップを国内で展開していただきた

逆に現実空間でなければできないこのリアル情報は中国ほど進んでいな

扱える情報のチャンネルとその組みとがクリアになって、価値の再編成い。しかも中国はアリババやＴ ｉｋ

い。米国や東南アジアなどの海外のするという、物理空間と情報空間とをが起こるということです。モノが移Ｔｏ ｋでネット上の情報でも米国に合わせの数はどんどん増えているの情報的に集約してマス化し、場の付加接続する汎用のプラットフォームが動しないとサービスできない世界は国・都市にも使ってもらえれば、付随価値を編集し、同様にロングテール

まだ存在していません。
現時点では各

追いつこうとしています。私は共著も事実で、新しいチャンネルの組み合のニーズとマッチングさせていくよ

サービサーが個別に空間データを取どうやっても残るし、人間が物理的書「ゼロカーボノミクス

して自動運転自動車などの製品も輸

うなことも可能です。都市を情報化得して、互換性のない空間記述体系がな存在である限り、そうしたサービ

変わる世界経済 」の中で、日本は弱

わせは大きな産業領域を創出しつつすることによって、例えば三井不動

乱立し始めている状況ですが、その次ス の 方 が 多 い。そ う す る と 今 度 は、者の戦略で強みをアピールしていく

出でき、モノづくりで世界をリードで産や森ビルといったビッグプレイの段階として、都市や建築の側からよ

情報的な編集が難しいモノが備えるべきだと主張しています。日本のスあります。
つまり、都市空間の情報化

ヤーが一元的に抑えていた大規模再り汎用な空間情報をロボットや自動情報の集約効率を優先して、現実のマートシティの強みは、企画から運きます。

開発にとどまらず、それらの周辺に運転自動車などのサービサーに提供

都市空間を再編する、まちづくりがは、これまでにない産業領域の創出を広がる雑居ビルや既存の商店街、神していくことが必要です。

可欠な、都市を空間的にデジタル記述

は、都市空間を情報として扱う上で不だし、都市のＤＸという領域においてがるほどに曖昧になっていきます。
た情報との境界は、技術的な解像度が上わるほどに感じることですが、モノと立構造ではありません。
情報技術に関もともと、モノと情報は二元的な対

ねていくことができます。

基盤として新しい機能や利便性を重漠然と持つ固有のエリアにも、情報や食事の総合的な体験をすべてデ技術が進展しても、例えば運動感覚なレベルで複雑です。今後どんなにもす べ て を 記 述 す る こ と は 不 可 能

ばれる領域をはるかに超えて、とてしている情報も、いわゆる五感とよ

持っています。人間が日常的に処理性情報まで含めれば無限大の情報をりません。
石ころ１個でも、多様な属も、すべてを抽出できるわけではあ

都市空間を情報化する、といってには、社会的包摂や多様性に配慮したと考えています。
デベロッパーの方々

市のＤＸ、つまりはスマートシティだ

木通 次世代の日本を担う産業は、都です。

ば、もっと違う形も見えてくるはず

性に議論の場を拡張してから考えれではなく、一旦情報の編集性や離散議論も、モノの世界だけに閉じるの今盛んなコンパクトシティのような求められる可能性も出てきます。昨にも有用です。デマンドレスポンス

脱炭素社会に向けた社会課題の解決

橋や大丸有のような都心のＤＸ は、

また、これからの都市のＤＸ、日本

圧倒的な強みがあります。

るのは日本のデベロッパーだけで、まで考えるまちづくりを展開してい能を集積させる稠密性です。肌感覚

万㎡の狭い面積に多種多様な都市機蓄積したノウハウと品質の高さ、数営までを担う日本のデベロッパーが

—

脱炭素で

田や五反田のような雑然とした街が都市空間の情報化は、これまでにない
産業領域の創出を促進するのと同時に、デジタルでは再現できない現実のモノや空間の価値を相対的に上昇させることにも繋がるのです 。デジタル化の促進により、逆に現実空間でなければできないことがクリアになって、価値の再編成が起こるということです 。

4

巻頭対談

コモングラウンドも、基盤はゲームエ

めている現実空間と情報空間を繋ぐが期待するでしょう。
我々が開発を進ンシティ」をつくると言えば、世界中

盤）の管理者というビジネス領域が広な情報プラットフォーム（情報都市基販売など、現時点では存在しない多様報の編集や変換、管理代行やデータのや整備に加え、それらの維持管理や情を行うには水素を活用した都市型燃

豊田 毎年この時期に開催されていンジンを使っていますし、入り口はエがっています。
もちろん、現実空間と車（ＥＶ・ＦＣＶ）が不可欠です。
大容

料電池や、
電気自動車・燃料電池自動量の燃料電池や自動運転のＥＶ・Ｆ
る米国のデジタル見本市ＣＥＳでは、ンタメを想定しています。

都市のＤＸ
ビジネスモデル

ＣＶを操作するアプリ、アプリを統
ここ数年メタバース関連が花盛りで※8制する都市ＯＳも必要です。

市の稠密化は、カーボンニュートラに集住したいと考えるでしょう。都なります。自然と、多くの人が都心

個人の潜在能力も引き出せるようにスも実現 できます。高齢者のようなし、イノベーティブな需要やサービ

ことで、都市の「場」の価値を再編集

情報空間という無限の世界に繋げる

トフォームを持つイングレスというは、その前にあったほぼ同様のプラッ

えば位置ＡＲゲーム「ポケモンＧＯ」

いる価値や物語と連携できるか。例はなく、いかに既に社会に浸透してを投じられます。
技術的な正論だけで向上のために短期に莫大な広告資金なると思います。
エンタメは、認知度にエンターテインメントが入り口に空間のリアルタイムの反映を担保します。
それらをデベロッパーが、現実ワークをある程度環境側に必要とし補助を行うＩｏ Ｔデバイスのネットの精度の空間情報と、位置測位などのトなどのフィジカル系はどれも、相応のバーチャル系、モビリティやロボッ

いるかもしれません。
ＡＲやＶＲなどを収益源とするＩＴ企業に変貌してのような情報プラットフォーム運営

広域に展開可能な、コモングラウンド

く新たな石油産業や化学製品が登場も、石油という資源が発掘されて全あります。産業革命後の歴史を見ての不動産の比ではなくなる可能性はられれば、収益性も売り上げもいま

一無二性を担保できて、価格が付け積は無限大ですから、ある場所の唯段が付いています。情報空間の床面性が証明されたアート作品に高い値

木通 最近、情報空間上で唯一無二な業態の拡張もあるでしょう。

随するサービスといった、より直接的

情報空間自体の賃貸・売買やそれに付ルを推進する上でも有利です。コン

ゲームに、ポケモンという世代をまたた空間情報として整備して、両者をスし、それまでの産業の何倍もの新し

デベロッパーは、 年後にはよりパクトシティが持続可能性に繋がる

いで誰もが知っているキャラが載る

ムーズに繋げる仕組みができれば、メ

い価値を生み出しました。デジタル

す。都市のＤＸ もメタバースのようのだとしたら、若い世代も都市に対ことで世界的なブームになりました。

タバースはｅ コマースやバーチャル

FutureofReal Estate

都市のＤＸは、現実空間の都市をしてポジティブな認識を持つはずで

もしも、日本のデベロッパーとゲーム

によって世界が広がるとすれば、石会社が合弁会社を立ち上げて「ポケモ会議などの単一機能に止まらず、人や油が出たのと同じように、新しい価

す。
世界の人々が東京に住みたい、働環境、バーチャルやフィジカルを含め値観の世界が生じます。現実空間に※ 8: 社会的繋がりに焦点を当てたオンライン 3D 仮想空間、
およびこれらを提供するサービス

た多様な存在が、多様な場面で双方向※ 7: 個人や少数の主体のニーズに即した、多品種少量生産のモノやサービス。ICT によるコスト構造の変革が、これらの供給を可能とした（総務省白書より簡約）

関わるデベロッパーの皆さんには、※ 6: 静的・動的 : 情報空間において時間経過や入力に対して変化しない、反応しないもの
を静的（static）といい、変化・
反 応 す る も の を 動 的（dynamic）という。双方動的とは、現実空間からも情報空間からも時間経過や入力が行われて変化・反応することを示す豊田教授の造語に交流する可能性を大きく広げてく※ 5: 超级智能城市 2.0

ぜひ新しい世界を追求してほしいと※ 4: 自己判断するロボットなどが複数存在する状態

思います。

NO.1235

20※ 3: モノなどを定義づけた記
述の集合体

れます。
デベロッパーにとっても未知※ 2: 地理的位置を手がかりに、位置に関する情報を持ったデータ（空間データ）を総合的に管理・加工し、視覚的に表示し、分析や判断を可能にする技術：
出典 国土地理院の領域、例えばデジタルツインの取得※ 1: https://ais-j.org/－

きたいと考えるかもしれません。

次世代の日本を担う産業は、都市のＤＸ、つまりはスマートシティだと考えています。デベ
ロッパーの方々には、社会的包摂や多様性に配慮した付加価値ある都市運営の機能をアプリケーションとして含めたスマートシティのモデルケース、商品ラインナップを国内で展開していただきたい。

政 策 ウ ォッ チ

想空間）に反映し、情報空間（仮想空

現実空間をリアルタイムに情報空間（仮期した仮想表現」と定義する。例えば、は、「物理的なモノ、人、プロセスと同社のエヌビディアは、デジタルツインと念はさらに発展している。半導体設計会だ。そして近年、デジタルツインの概積の広さだ。ＰＬＡＴＥＡＵの３Ｄ化のあたるＰＬＡＴＥＡＵの特色はカバー面

レーションを行っている。一方、後発に市内の太陽光パネルの設置可否シミュのデータを搭載。脱炭素の実現に向けたの変化や建物の温室効果ガス排出量などる。３Ｄマップに季節や時間による日照細に計測した３Ｄマップを整備していは、２０１７年にレーザー光測定器で詳で３Ｄ化が先行している。ヘルシンキでのモノに対して名称や用途、建設年、都め、３Ｄマップの利用者は、建築物などてデータ化（数値化）できる。このた

建物や街路、橋梁といったモノを区別しＵの３Ｄマップは、都市空間に存在するできない。これに対して、ＰＬＡＴＥＡ

建物や電灯といったモノと、地面を区別

一枚紙で作ったでこぼこの地図のため、モデル）だ。幾何形状モデルは、いわば再現する幾何形状モデル（ジオメトリー

ル３Ｄマップは、都市や地形のかたちを両者のビジョンが異なるからだ。グーグ間）でつくれるものを現実空間でも即座

面 積 は 、 東 京 都 の５ 個 分 に 当 た る 約

市計画といった様々な情報を加えて、よ

ンドのヘルシンキなど、いくつかの都市につくれるようにするシステムがデジタ

１００００㎞に及び、世界有数の規模をり具体的なシミュレーションを行いやす

ルタイムに再現する必要があったからルツインだということだ。

誇る。我が国は東京のような大都市だけ理空間）のモノやプロセスを、セン

デジタルツインとは、現実空間（物には出来なかった新たな価値が産業や社

フィードバックされることで、これまで結果がロボットなどを通して人間に人間の能力を超えたＡＩが解析し、そのる。具体的には「膨大なビッグデータをせたシステムにより実現する」と説明す

ジカル空間（現実空間）を高度に融合さを、「サイバー空間（仮想空間）とフィンだ。内閣府はＳｏｃ ｉｅ ｔｙ ５・０

ｙ ５・０ は、いわば社会のデジタルツイ

我が国が現在進めているＳｏｃｉｅｔ

面積は、グーグルマップには及ばない。

だ。もちろん、ＰＬＡＴＥＡＵのカバー

ジタル田園都市国家構想にも資する基盤第一歩だ。ＰＬＡＴＥＡＵは、政府のデというスマートシティを実現するためのが図られる持続可能な都市または地区」

つ、マネジメントが行われ、全体最適化

対して、Ｉ Ｃ Ｔ等の新技術を活用しつをデータ化し、「都市の抱える諸課題に

Ｄマップの整備は、都市を構成する建物

ジタル化を地方都市でも可能にした。３でなく、地方都市もカバーし、都市のデ以前）というように、築年数による色分（１９８１年以前）や赤色（１９７０年使うことで、旧耐震基準の建物を黄色可視化したことだ。Ｐ Ｌ Ａ Ｔ Ｅ ＡＵを可能にした。特色は、建物の築年数を内から屋外への避難訓練をネット上で観・屋内空間と屋外空間を再現し、屋Ｍのデータを活用し、細密な建物外

３Ｄマップと、森ビルが保有するＢ Ｉ

ミュレーションだ。Ｐ Ｌ Ａ Ｔ Ｅ ＡＵのその一例が、森ビルによる災害避難シ

くなる。

２

我が国の都市の３Ｄ化
ＰＬＡＴＥＡＵの特色サーなどデジタル技術によってリアル会にもたらされる」という。国土交通省

けが可能になった。阪神・淡路大震災でｅｔｙ ５・０の考えに沿っている。そのＤマップ（２０１６年時点）を提供して建てられた旧耐震基準建物の倒壊率が高は、１９８１年の建築基準法改正以前に宇宙開発で始まった
デジタルツインタイムに情報空間（サイバー空間）に

グーグルは世界で約 万４０００㎞の３Ａが宇宙開発の現場で発展させてきたいる。日本国内でも、人口が集中する都ー

かったという事実がある。ユーザーは、

ト

一つが、「ＰＬＡＴＥＡＵ」というプロ市・地域の３Ｄ化を完了している。グーラ

経緯がある。地球から離れた宇宙船を

ジェクト名で進められてきた全国の都市

プ

リアルタイムにコントロールするに

ネット上で実用的な訓練を行える。ま建物の築年数とそのリスクを把握でき、世界ではドイツのベルリン、フィンラ

土交通省が都市の３Ｄ化を進めるのは、

グル３Ｄマップがあるにも関わらず、国テムを、センサーも含めて地上にリアの３Ｄ化だ。

52

は、宇宙船と瓜二つとなるモノやシス２が進めているデジタルツインもＳｏｃ ｉ

国土交通省は、現実空間の事象を情報空間に再現する、いわゆるデジ
タルツインの実現を進めている。全国の都市を3D化し、3D空間上で都市計画や防災、都市再生などのシミュレーションを行えるようにすることで、持続可能な人間中心のまちづくりに繋げることを目指す。デベ
ロッパーは、この3D空間を活用した避難シミュレーションなどを行っている。都市のデジタルツインとまちづくりをウォッチする。

再現するという概念だ。米国のＮ Ａ Ｓ

まちづく
りを加速する
デジタルツイン6

デジタルツインと
まちづくり

る。

計、ひいては、まちづくりに活用でき段やエントランスの設計といった建築設ンを踏まえた避難誘導計画の策定や、階た、森ビルにとっても、シミュレーショ

き、取得も可能だ。これらのデータを

流 動 デ ー タ な ど様々な情報を表示で台風 に よ る 被 害 状 況 や 訪 日 外 国 人 の湾空港、上下水道などのインフラ、

気象、水文水質、道路、建築、河川港

イトは３Ｄマップ上に、地質、工事、フォーム」の整備も進めている。同サ

サイト「国土交通データプラットのまま情報空間に反映できる。ひいてれば、現実空間で起きている事象をそタイムな動的データを記述・表示でき

発展可能性は大きい。将来的にリアル

国土交通データプラットフォームのめる。

解を得やすくなるといった効果が見込

可視化でき、住民からまちづくりの理るロボットを活用したサービス展開」を生成技術によって屋内外を隔てず走行す

内外がシームレスに繋がる３Ｄマップのリア活動を生むＭＲ（複合現実）や、屋

トとしてデジタルとリアルが融合するエづくり協議会）は、「エリアマネジメン

楽町地区まちづくり協議会（大丸有まち

マネジメントを担う大手町・丸の内・有の自治体や民間は、をデジタル化すれば、リアルタイムの人になる。都心部では、防犯カメラの映像

行いたいとしている。ＰＬＡＴＥＡＵに「物理的なモノ、

流データとして３Ｄマップ上に表示できは現実・情報空間が双方向で影響を及人、プロセスと同期るかもしれない。また、大丸有まちづく

利用し、豪雨の際の被害想定を反映しした仮想表現」となり協議会のニーズは、高精度の測定デー

国土交通省のデジタルツインはＰ Ｌ

るデジタルツインを

タをPLATEAUが搭載すれば実現可対する茅野市のニーズはスマートフォン

望んでいる。例え能だろう。なお、大丸有まちづくり協議

ぼし合うことも可能になる。実際、国ば、長野県茅野市

会は、大丸有エリアで展開された「大丸た都市計画や、自動車交通量を踏まえは、Ｐ Ｌ Ａ Ｔ Ｅ Ａ Ｕ

有SDGs ACT5」という活動に参加

Ａ Ｔ Ｅ Ａ Ｕに止まらない。国土や経済に望むこととして、した企業や個人の活動状況をスマホ専用の移動データなどを活用することで可能「人流データをリア

アプリを通じて取得し、ＰＬＡＴＥＡＵ

土交通省のデータを利用するユーザー

ルタイムで取得でき

人流データが取得できるとすれば、の３Ｄマップ上で一目瞭然に可視化する術」によって「登山

デジタルツインに向けて国土交通プ

るツール。また、

客の人流データをリ

ラットフォームに期待される役割は、実証実験を成功させている。

アルタイムで取得ロボットや自動運転自動車が利用できデータを分析する技

し、見守りによる安るリアルタイム情報を実装していくことだろう。同時に、樹木や数㎝ 単位の心・安全を提供したい」としている。ま段差といった、ごくきめ細やかな計測

データの搭載も求められるだろう。

NO.1237た、大手町・丸の内・有楽町のエリア

FutureofReal Estate

た都市計画のシミュレーションなどを

大手町・丸の内・有楽町地区まちづくり協議会の「大丸有ＳＤＧｓ ＡＣＴ５」の特設サイト。PLATEAUを利用して人流（歩数データなど）を可視化した。

活動に関するデータを集めて公開する
森ビルが PLATEAUを活用してつくった避難訓練シミュレーション。左側のビルは BIMを使った細密な「虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」。右側のビルはPATEAU の情報により築年数を色分けして表示できている。

佐土原

聡

ポストコロナにおける持続可能性と都市コロナと 都 市
横浜国立大学大学院教授

コロナ禍は世界中で都市封鎖を引き起こし、我が国でも緊急事態宣言が発令された 。
ウィズコロナ、
アフターコロナにおいて、「 都市をいかに持続可能にしていくか」が改めて問われている 。
オフィスや商業施設、住まいには、何が求められ、どのように変わっていくのか 。
コロナ禍を経て、脱炭素に向けた持続可能性がより問われるようになった都市について、る ︒あるいは低速自動運転自動車などせる ︒人々は多くのサービスを楽しめ

ば︑その解決策もタイムリーに導き出スマートシティに詳しい横浜国立大学大学院都市イノベーション研究院の佐土原聡教授に聞いた 。

にあたっては︑個人個人の動きを把握

は賑わいの創出までも期待できる ︒例

売り上げを伸ばせる ︒のモビリティの配置の効率化︑さらにえば︑﹁みなとみらい﹂では︑地理情報シ

なお︑あるエリアや建物などの空間

例えば︑感染者個人がどう動くか︑息を吐くか︑どのような人流であれば感ステム︵ＧＩＳ ︶を使って︑道路で実際

で︑人の位置を把握するためには︑相することが大事であることを示した ︒

染を防げるか︑といったように︑個人測った人数と比較している ︒この地域

ロナ禍を経て重要性を増す
人の動きの把 握新型コロナウイルス感染症拡大によ個人の動きをシミュレーションし︑あ

人々の生活にはＩＴ︵ 情報技術 ︶の活

ＩＴ技術なしでは成立しないように︑多くの人に求められたテレワークは︑のあり方をも問い直した ︒コロナ禍で

座席間隔の設定やパーティションの導ションは︑実際の劇場や店舗におけるになった ︒我が国におけるシミュレー

追跡するといった対策が取られるようるいは諸外国では感染者をＩＴ技術でて︑﹁みなとみらい﹂全体の収益向上にるかもしれない ︒人流データを活用しせて︑人々の動きをマネジメントできことで︑大規模集客施設の竣工に合わる ︒竣工前から人流データを把握する

客施設がいくつか建つことになっていでは︑今後︑ホテルを含めた大規模集

よって︑人の動きを三次元でも把握す

ＰＬＡＴＥＡＵ の３Ｄ都市モデルにていても人の動きは理解できないが︑り︑
地下空間もある︒二次元の地図で見

都市の活動においては上下の移動があ対的な位置関係を知ることが重要だ ︒︵ 人々︶が使用するエネルギーの効率をルすることをイメージしていた ︒都市エネルギーをＩＴによってコントロー

化︑とりわけスマート化は︑人々が使う化は︑間接的なものだった︒都市のＩＴ

安全・安心にも繋がるし︑細かなエネル

きれば︑感染症の防止を含めて都市のながらも︑人の動きをしっかり把握で動きだ ︒プライバシーに十分配慮して収集できるようになった個人個人のければならないのは︑ＩＴ技術によっブに利用してもらえるかもしれない ︒

人々に﹁みなとみらい﹂全体をアクティ

雑のない場所に誘引する ︒観劇に来たクーポンにより観劇を終えた人々を混の割引クーポンをスマホに発行する ︒

場の終演時に︑劇場から離れた飲食店繋げることも期待できる ︒例えば︑劇とが期待できる ︒

活動が活性化し︑競争力が向上するこ

賑わい︑回遊性が向上すると共に経済

まちづくりを推進すれば︑その都市はし︑それをモデル化することによって流や人の振る舞いなどのデータを収集

報空間に現実の都市空間を再現し︑人※２用が不可欠になっていることが明らか

入といった解決策を示した ︒

ＩＴで向上し︑間接的に人に対して便

ギー需要を把握することで︑これまで

今後︑まちづくりにおいて重視しなになった ︒

益をもたらすという流れだ ︒

都市における人の動きや振る舞いのリアルタイムで人流を把握しておけ
しかし︑コロナ禍は︑都市の課題解決

よりも効率的なエネルギー使用を導け振り返ると︑これまでの都市のＩＴることが可能になるかもしれない ︒情※１など多方面に波及し︑経済・社会全体

るし︑感染のリスクも減らし︑企業側は

佐土原 聡（さどはら・さとる）
1958年生まれ。1980年早稲田大学理工学部建築学科卒業。1985年早稲田大学
大学院理工学研究科博士課程単位取得退学。工学博士。現在、横浜国立大学大学院
都市イノベーション研究院教授。専門は都市環境工学。地域エネルギーシステム、生態系
サービス、地理情報システム
（GIS）
の活用な
どの観点から、安全で環境と調和した都市づ
くり・地域づくりに関する研究に実践的に取り組んでいる。
また、日本建築学会総務理事、
日本都市計画学会理事、地域安全学会理事などを歴任、現在、一般社団法人都市環
境エネルギー協会理事・研究企画委員会委員長を務める。2013年日本建築学会賞(論文)受賞。

る影響は︑人々の日常生活や行動様式

コ8

禍が終息しても︑まちづくりに不可欠

モデル化︑予測に関する研究は︑コロナ
いかなければ︑技術的な陳腐化と都市

カーボンニュートラルの実現に応えての実現に大きく貢献できる ︒

体で導入していくことで︑脱炭素社会

される排熱は十分な有効利用ができてカ所ある ︒これらの清掃工場から出いない ︒熱を利用できるオフィスエリ

イメージの悪化を通じて︑国と都市のアなどと清掃工場を結ぶ熱導管ネット

要なエネルギー源として十分に利用さ

なお︑地域エネルギーシステムで重電気やガスを通す共同溝があっても︑らしている︒一方︑我が国の都市では︑

欧州各国は︑地中に熱導管を張り巡ワークを整備していくべきだ ︒

れているとは言えないごみ焼却熱があ

熱導管が﹁ 共同溝の整備等に関する特置付けられていないため︑敷設は非常別措置法﹂のインフラ︵ 公益物件 ︶に位焼却機と発電機を使っても発電効率はに困難だ ︒共同溝に熱導管を通すこと料とした発電を行っているが︑最新の％程度に過ぎず︑エネルギーの変換る︒現在の清掃工場は︑
事実上ゴミを燃

利 用に向けて
熱 導 管 整 備の推 進をなものになるはずだ ︒
国際競争力が失われていく可能性がある ︒不動産価値そのものも︑機関投資家の投資判断を通じて︑環境性能に劣る物件が淘汰され︑或いは都市全体に対する評価を左右していく可能性があーボンニュートラル実現に資する
地域エネルギーシステム

都市のスマート化は︑都市が抱えるトラルに向けて︑地域冷暖房︵ 水素化もる︒私は︑我が国都市のカーボンニュー可︶を基盤とした﹁地域エネルギーシス

課題に対してＩＴを活用してマネジす ︒したがって︑世界的な目標となっテム﹂︵ 図参照 ︶が貢献する仕組みをつメントし︑全体最適化を図ることを指ているカーボンニュートラルも︑都市

陽や風力などの再生可能エネルギー︑焼却排熱などの未利用エネルギー︑太スとしつつ︑脱炭素エネルギー源︵ゴミ火力などによる大規模発電施設をベー

この地域エネルギーシステムでは︑

区の冷暖房エネルギーをカーボンゼロ

心部に導入できれば︑みなとみらい地

では︑鶴見清掃工場の排熱を横浜市中区に清掃工場を持っている ︒私の試算ることが可能だ︒例えば︑横浜市は鶴見

ボンニュートラルの実現に大きく資す

排熱を︑周辺地域に供給できれば︑カー効率は高いとは言えない ︒清掃工場の状では︑熱導管のインフラとしての法導管整備は︑
インフラ整備にあたる︒現管を通す構想の検討を行っている ︒熱歳の清掃工場から新宿新都心まで熱導

誉教授の尾島俊雄先生と共に︑杉並︑千ロで利用できる ︒私は︑早稲田大学名ている熱をオフィスなどがカーボンゼができれば︑未利用エネルギーとなっくることが必要だと考えている ︒

水素︑メタネーション︶の利用比率を的位置付けがあいまいなために︑その※３

高め︑加えて高効率なコージェネレーで賄える計算だ ︒

ションシステム︵ 熱電併給 ︶や蓄電池することで︑よりエネルギー効率を高る ︒電気だけでなく熱を地域内で融通整備を行ってきた ︒

視点でまちづくりに合わせて熱導管の捨ててはならないと考えて︑長期的なこれまで欧州各国は︑ごみ焼却熱を設となっている共同溝の空きスペース

様の位置付けとすれば︑道路の付帯施い ︒熱導管を法的に電線やガス管と同整備に対して予算措置が講じられにくなどによる需給調整機能も組み合わせ

めることも志向する︒これにより︑都市を調整でき︑エネルギー市場の変化にが早いシステム︶③柔軟性︵ 需給の変動が途絶えにくく︑もし途絶えても復旧の効率的利用︶②強靭性︵災害時に供給したもので︑オリンピックパークの各している ︒これはバイオマスを燃料にように２カ所の地域熱供給施設を整備の会場やその周辺に︑レガシーとなる

は２０１２年のロンドンオリンピック

ごみ焼却熱ではないが︑イギリスで市のカーボンニュートラル化に向けて熱供給システムを設置している ︒大都

六本木のように︑事実上︑各地区ごとにデベロッパー各社は︑大丸有や新宿︑への併設が認められるかもしれない ︒

全体に︑①環境性︵ 脱炭素エネルギー源

対応できるシステム︶︱といった新た施設や住宅に熱を供給している ︒︵談︶

用を具現化する排熱ネットワークの整の整備に向けた法整備と︑熱の有効利は︑これを連繋・拡大する形で︑熱導管な役割が付加できる︒さらに︑都心部で我が国を見ると︑東京都心部には渋備が必要になるだろう ︒

FutureofReal Estate

熱谷や池袋を含め︑巨大な清掃工場が７

No.1239のコジェネや大規模燃料電池︑熱導管の整備を︑まちづくり︵ 都市再生 ︶と一※１：地理情報GIS（Geographic Information System）＝地理的位置を手がかりに、位置に関する情報を持った
データ（空間データ）を総合的に管理・加工し、視覚的に表示し、高度な分析や迅速な判断を可能にする技術※２：PLATEAU＝国土交通省が進める3D都市モデル整備・活用・オープンデータ化のリーディングプロジェクト※３：メタネーション＝水素と二酸化炭素から天然ガスの主成分であるメタンを合成する技術が抱える大きな課題の一つだ ︒都市が赤い線が熱導管。
熱を排出するごみ焼却場などをイメージした未利用エネルギー源施設と、需要家となるオフィスなどを繋ぎ、電力の需給調整機能も組み合わせてエネルギー効率を高める。

21

カ
地域エネルギーシステムの概略図

教授

機１台と技師 人で１００件を検査でき

主 義 国 は、 鉄 鋼 な ど の 生 産 量 を 猛 烈 にかつて、１９５０年代のソ連など社会るとした場合、技師１人当たりの検査数増やして一時的な高成長を記録したが、を「労働生産性」という。モノやサービ

１９８０年代には停滞し、崩壊を迎えた。

えずに１００件から２００件に増やしたと

ＣＲ検査数を技師の人数や機械の台数を変ば、２０２０年から２０２２年にかけてＰ上昇率で表すことが一般的である。例え

現在の全要素投入量と産出量を比較したの比率」と定義する。ＴＦＰは、過去と要素の投入量に対する産出物（付加価値）

ＴＦＰ と呼ばれ、「 労働力や資本などのする方法も編み出した。全要素生産性はの貢献を考えた「全要素生産性」を計算本）の能力や電気、土地など全ての要素

えていない。そこで、経済学は、機械（資ただし、労働生産性は機械の能力を考ないということだ。では、どうやってＴ

ＦＰを向上させないと、国は豊かになれ

ラバントとの品質の差は歴然だった。Ｔ

インと静かなエンジンを誇っており、トの技術進歩の結晶ともいえる美しいデザ

じドイツでも西ドイツ製のＢＭＷは長年撒き散らしながら走っていた。一方、同のような外見に加え、エンジンは騒音を

トは、１９９０年になっても段ボール製が進歩しないまま造られ続けたトラバン

１９５０年代末からデザインや製造技術したのは東ドイツの自動車トラバントだ。

らだ。社会主義国のＴＦＰの停滞を象徴しただけで、ＴＦＰが向上しなかったかない機械の台数を増やして一時的に成長経済学でいう「生産性」は、経済の活したら、ＴＦＰの上昇率は２倍だ。ＴＦＰのスキル、仕事を効率的に進める組織設計、ブランド、新しいアイデア、社会資本などを含む。つまり、ＴＦＰを向上・

田内閣でも生産性が重視されるのはどう安倍内閣から菅内閣を経て、現在の岸大事になる。

さらにそうした環境整備をつくることが創意工夫し、それを実践していくこと、上昇させるには、仕事において前向きに
この計算方法を使って、新型コロナウィ

してか。それは、長期的に国の豊かさをで出した数字（指標）を、経済の活力を表

ルスのＰＣＲ検査の「生産性」を測定し決定するのは、生産性、つまりＴＦＰだす「生産性」と定義した。

てみる。ＰＣＲ検査は、技師が検査機をからだ。

運行スケジュール（ダイヤ）の変更があ

ＴＦＰが上昇する例としては、鉄道の使って検査するサービスだ。仮に、検査・ ・ ・力を表す数字だ。もともと経済学者は、経済の活力を表す生産性

そして人材への投資を重点的に行っていく」と、昨年 月に行われた経済財政諮問れた言葉になりつつある。その一方で、「生産性」は多くの人にとってわかりにくい言葉でもある。そのため、「労働者の成果のこと」とか、「業務の効率化のこと」というような、精神論やスパルタ的な解釈さえ

ＴＦＰは、製造業の技術水準、従業員ＦＰを向上させるのか。

学習院大学経済学部

会議で話した。いまや「生産性」はありふ

11

生じてしまっている。

を計算する方法」だ。経済学は、この計算

は、技師のスキルや機械の性能が進歩するらだ。

ソ連などは労働力や技術的に進歩してい・

は 件になる。この１人当たりの検査数10スの量を、人数（労働）で割り算したか・

10

２００年前から経済の活力をどうやって表1956年生まれ。1978年東京大学経済学部卒業。
日本開発銀行入行。ハーバード大学国際問題研究所
客員研究員、エール大学経済成長センター客員研究員、日本開発銀行設備投資研究所主任研究員、一橋大学経済研究所助教授などを経て、現職。経済学
博士（一橋大学）。主な著書に、「生産性とは何か―
日本経済の活力を問い直す」（2018年、
ちくま新書）、「失われた10年の真因は何か」（岩田規久男氏と共編著、2003年、東洋経済新報社）、「コロナショックの経済学」（編著、2021年、中央経済社）など多数。

岸田首相は、「日本全体の生産性を引き

学習院大学経済学部

ことで上昇する。そのため、ＴＦＰは技術

宮川努（みやがわ・つとむ）

すかを考えてきた。編み出したのが、「ヒト・は何か」などの著書がある生産性研究の第一人者で、無形資産などにも詳しい学習院大学の宮川努教授に、規制改革がもたらし得る生産性の向上について聞いた。

上げていく、そのため、デジタル、グリーン、

国家戦略特区のような規制改革は、産業間の資源配分の変更
を通じて、都市の生産性を向上させる可能性がある。「生産性と進歩率とも呼ばれている。

教授

モノ・カネ・土地などの生産要素を使って、宮川 努 氏

どれだけのモノやサービスを生み出せるか

規制改革と都市の生産性

生産性をどう向上させるか

アドバンスレビュー

10

で、レールや運転手をそれほど増やさな

道の輸送量は、路線の設定やダイヤ次第

員といった労働者が生み出している。鉄

駅舎、レールといった設備と運転手や駅る。鉄道のサービス（輸送）は、車両やそこでＪ Ｒは、小田原や平塚といった湘と東京を結ぶ他の私鉄と競争関係にある。

きた。なお、湘南新宿ラインは神奈川県

客数（輸送量）を大幅に増やすことがでしいレールをそれほど敷設せずとも、乗列車の路線を使って開通した路線だ。新に与える効果を検証した。経済産業研究である「社会資本整備」の両者の生産性

造改革特区」と、いわゆるインフラ整備効だ。私は、都市の規制改革といえる「構規制改革は、都市の生産性向上にも有

スムーズになることによる生産性向上がベロッパーにとっては、各種の許認可がじている可能性が高い。少なくとも、デこちらも労働移動を伴う生産性向上が生線を旅客線に改革した

るようになった。貨物

住民もこぞって利用す

これにより湘南地区の構造改革特区の方が労働移動を伴う生産証が可能となったからだ。検証によると、

造改革特区や社会資本が与える効果の検労働や資本の移動に伴う生産性向上に構Ｊ ＩＰデータベース）を利用することで、本代表は典型だが、海外と競うために、躍が目覚ましくなっている。ラグビー日

近年、スポーツ分野における国際的な活上、という明確な目標がある。我が国は国家戦略特区は、都市の国際競争力向生じている。

現在、大都市には国家戦略特区がある。

という。

２０１５年には１５３２億円に増加した

済効果は２００５ 年の４０９ 億円からくても大きく増やすことができる。分か
南エリアや横浜から渋谷や新宿に速く到所の地域別・産業別データベース（Ｒこと、効率的なダイヤ性向上が見られた（プラスで有意な場合

都市の生産性向上に向けてりやすい例として、Ｊ Ｒ東日本の湘南新着できるような効率的なダイヤを組んだ。

を組んだことが、全要

創意工夫を活かせる環

る。ＴＦＰの上昇には、昇しなかったことになず、全要素生産性は上

宿ラインは開通でき規制があれば、湘南新ならない、という国の物線を旅客線にしてはや規制だ。もしも、貨れを実践できない環境

創意工夫をしても、そを 妨 げ る の は な に か。

では、ＴＦＰの上昇

位置付けられる。同特区を進めてきた神更を通じて、生産性向上を目指す政策と―すなわち地域内の産業間資源配分の変

くのヒト・モノ・カネ・情報を投入する

端医療産業特区は、稼げる産業により多造改革特区に誘導したということだ。先どを行った。革新的な産業の集積を、構業の支店開設などを促進する規制改革な

国や在留申請などの優先的処理や外国企

連企業の集積を目指すため、外国人の入サイエンスに関する研究機関や医療関

トアイランド地区や神戸大学で、ライフ医療産業特区」がある。神戸市内のポー

２００３年に認定された神戸市の「先端思い返すと、構造改革特区の事例には収益性が乏しい可能性が高いため、社会線の整備などと同じように、短期的にはわゆるＤＸ、広義のデジタル化は、電話あたっては、社会資本投資も必要だ。い

もちろん、都市や地方の生産性向上にる規制があれば改革していく必要がある。

動運転の実装などを推進し、実現を妨げ分けによる歩行者中心のまちづくり、自よい所―さらなる緑化や自動車との棲み考えれば、我が国の都市も海外の都市の情報をめぐる競争に晒されていることを例だ。世界の都市がヒト・モノ・カネ・されることで、創意工夫を実践している

高い評価を得ている。国際的な競争に晒思考法・身体づくりを積極的に採り入れ、海外の人材だけでなく、世界に通用するが多い）。

境づくりと規制改革が戸 医 療 産 業 都 市 推 進 機 構 に よ る と、 経する。

素生産性の上昇に相当－重要になる。

資本として整備していく必要がある。（談）FutureofReal Estate

NO.12311

宿ラインがある。湘南新宿ラインは貨物

羽田空港跡地の国家戦略特区内（先端的な自動走行技術の実用化促進）で行われている自動運転の実証実験は、将来の生産性向上に寄与する可能性がある産業にヒト・モノ・カネ・情報を投入していると言えるまちを繋ぐ 東京と世界
現実空間と情報空間

老朽化が進むまちを再生し、まちとまちを繋げ、緑あふれる街並みをつくる。
東京と世界、現実空間と情報空間を繋ぐまちづくりが始まっている。
木造密集市街地を再開発し、インターナショナルスクールを誘致、DXも推進する虎ノ門・麻布台の未来像をフォーカスする。

再開発事業」（以下、
虎麻プロジェクト）のＡ街区にあたる。かつて外苑東通り

沿いには麻布郵便局があった。虎麻プ

ロジェクトは、南側は外苑東通り、西側は麻布通り、東側は桜田通りに接す

るまちを再開発するプロジェクトだ。

、東京ドーム約１・７ 個分に虎麻プロジェクトの施行面積は約・１クセスが困難な路地裏のまちになってる「虎ノ門・麻布台地区第一種市街地

麻布台地区市街地再開発組合が施行す

森ビルや日本郵便が参画する虎ノ門・

超高層ビルが建設中だ。このビルは、と、通り沿いの外務省飯倉公館の隣に、町の交差点に行き当たる。さらに進む

は、１９８９ 年に「街づくり協議会」

た。虎麻プロジェクトの本格的な検討

昭和の終り頃から再開発を説いて回っ

ルは、旧我善坊町と旧八幡町の人々にくりを志した森泰吉郎が創業した森ビ

育った虎ノ門周辺で災害に強いまちづ

関東大震災の体験をもとに、生まれー

目指して外苑東通りを進むと、飯倉片

いた。

（車路）がなく、外苑東通りからのア

ため、我善坊町には南北を通れる道路

倉公館と旧麻布郵便局の裏手は崖地のがあった。また、外苑東通り沿いの飯の建物の老朽化が進み、防災上の課題

ビルが共存。木造建物が密集し、多く

い谷道はそのまま残り、住宅や邸宅、時代が移り変わる中で、我善坊町の細宅や商家があった。幕末から現代へと軽）の屋敷が建ち並び、八幡町には住

善坊町には谷筋の道沿いに先手組（足戸時代、現在の麻布通りから東側の我町、飯倉町と呼ばれるまちだった。江町 名 で 我 善 坊 町（ 我 善 坊 谷 ） と 八 幡相当する。かつて、このエリアは、旧

ha

30
ォ

カ

ⓒ DBOX for Mori Building Co.

まちづくりの

8

六本木の交差点から、東京タワーを

年越し 防災を志すまちづくり

繋がるまちづくり虎ノ門・麻布台ス
フ

虎ノ門・麻布台プロジェクトの完成予想図

12

を重ね、まちづくりの計画を進めてきは桜田通り、南側は外苑東通り、西側

虎麻プロジェクトのエリアは、東側

ら谷筋に沿った道路は、傾斜を緩やかを立ててきた。敷地西側の麻布通りかてから建物を配置する敷地・景観計画

るか、どこに広場を置くかを先に決めのある土地を前に、人の流れがどうな

虎麻プロジェクトは、不整形で起伏

低層複合ビル（Ｃ街区）だ。ロンドン

織物のようなドレープ状の外観を持つとなる。エントランスに建つのは、絹り、虎麻プロジェクトのエントランスの道路は、東側の桜田通りに突き当たにするために曲線を描いている。谷筋

けて約３００人を超える権利者と議論漕ぎ着けた。

た。住民と森ビルが目指したのは都市
は麻布通りに囲まれた中にありながを設立して以降だ。

再開発法に基づく第一種市街地再開発
ら、東西を貫通する道路が未整備で、地権者でもある森ビルは、約 年か事業によって、建物の更新を行うだけ
また、南北方向の主要な道路である通ウォーカブルで持続可能なまちにでなく、道路や公園などのインフラを称「尾根道」は直角に曲がり慢性的な

桜
田
通
り

整備し、防犯防災面においても都市機網が長年の課題だった。しかし、虎麻渋滞を招いているなど、不完全な交通

２ ０ １ ７ 年、 虎 麻 プ ロ ジ ェ ク ト はプロジェクトによって東西と南北の道

飯倉公館

能を更新することだ。
国家戦略特区法に基づく都市計画決でもあった道路ネットワークが完成す

路を整備することで、この地域の悲願

組合の設立認可を受けた。令和元年のる。加えて、六本木一丁目駅と神谷町定を受け、２０１８年３月には再開発

木造密集市街地だった虎ノ門・麻布台プロジェクトの開発エリア

２０１９年８月５日、ようやく着工に駅を結ぶバリアフリー アンブレラフ
リー（雨に濡れない）の歩行者ネット
ワークも整備することで、周辺地区を含む虎ノ門、麻布台エリア全体の回遊性向上に大きく貢献する。
虎麻プロジェクトは、西から東にかけて比較的緩やかな傾斜のある我善坊
谷の地形を生かして、谷筋に歩行者の

麻
布
通
り

虎ノ門・麻布台プロジェクトの位置図

動線ができるよう建物や広場、植栽を配置する。かつての旧我善坊町は崖地に樹木が生い茂るまちだった。虎麻プ
ロジェクトでは、旧我善坊町の東端にあたる敷地中央のエリアを、直径約ｍ 、約６０００㎡もの広さの中央広場にする。再開発したオフィスビルのテ

NO.123

13

り

通

東

苑

外

80
ラスに囲まれる中央広場は、緑に囲まれた景観になる。

旧麻布郵便局

/

旧八幡町

旧我善坊町

30

虎ノ門・麻布台プロジェクトの敷地計画

最終的には麻布通り沿いの東京メトロ

六本木一丁目にまで繋がる予定だ。地下通路の総延長は約７００ｍ 以上になるとみられる。

虎麻プロジェクトは、中央広場を含め、高層ビルの低層部や中高層ビルの屋上も緑化し、敷地全体の緑化率を高める。隣接地にはキツツキの仲間のコゲラなど、都心には珍しい野鳥や爬虫類、両生類が生息するアークヒルズ仙石山森タワーが立地する。同プロジェ

クトの緑地は、仙石山森タワーの庭園

や芝生広場と連続する形で整備し、生物多様性も涵養する。なお、虎麻プロ

ジェクトのオフィス、商業施設、レジデンスなど、まち全体に供給する電力（ Renewable Energy
は 全 て「 RE100）」に対応する再生可能エネル
100%
ギー由来の電力にする予定だ。虎麻プ

ロジェクトは、「地元の地権者と共に推進するまちづくりへの姿勢」「多様な都市機能を有する複合開発」「広場を中心にしたウォーカブルな街」「再

このビルは、あたかも谷筋の道を奥へ

マス・ヘザウィック氏がデザインした

オリンピックの聖火台を手掛けたトー認証を取得。また、 街区については認証のＮＤカテゴリーにおいてLEED
都内初のプラチナランクにおいて予備などが高く評価され、米国の環境認証

生可能エネルギーによる電力の供給」と誘うような曲線を描く。なお、虎麻から地下通路で桜田通りとの交差点の得する見込みだ。なお、虎麻プロジェ

認証の予備認証を取得し、竣工
WELL
後には最高ランクのプラチナ認証を取

プロジェクトは、東京メトロ神谷町駅
地下に繋がるだけでなく、そのまま谷

クトの 街区は予備認証取得済みの物

A
筋に地下通路が各建物の地下を繋ぎ、A

14

件として世界第 位の登録面積となっている。

應義塾大学が基本協定を締結し、現在備する。医療については、森ビルと慶提供する。現在、 ヵ国以上の国籍のを有し、英国式の教育カリキュラムをショナルスクールへのアクセスに乏し者が多いが、小学校以上のインターナ

は新宿区を拠点としている慶應義塾大

ら高校まで計１０００人を超える。

生徒が在籍、生徒数はプリスクールか

本と同じように小学校は徒歩圏が望まい。平野氏は「海外出身者の親も、日びインターナショナルスクール棟をの複合超高層複合ビル（Ａ街区）およ

高さ約３３０ｍ のオフィス・住宅などの旧麻布郵便局のあたりに、日本一のプロジェクトでは、Ａ街区の横に、校ル（以下、インター）の誘致だ。虎麻人を育てるインターナショナルスクー

繋げる役割を担うのは、次世代の国際

とりわけ虎麻プロジェクトを世界にてきた」という。過去、森ビルは、六る環境を整備することが重要だと考え方々の子弟が国際的な教育が受けられがるまちにするためには、海外出身の

ビ ル は、 虎 ノ 門・ 麻 布 台 を 世 界 に 繋ウェルネス推進部の平野文尉氏は、「森することは資金的なハードルが高かっ

運営者にとって、広い敷地を自己所有

校地の自己所有が原則だ。インターのて、各種学校の認可を得るには、校舎が、都心では敷地確保が難しい。加えすぐに迎えに行きたいからだ。ところ

しいと考えている。いざというときに、建設する。麻布通り沿いには約１７０
舎面積１万４０００㎡、約７００人の度の創設をきっかけに、東京都のイン森ビルでインター誘致を担当した戸のサービスアパートメントを含む計

生徒 数 と な る 予 定 の「本木ヒルズの開発の際にアメリカンス
THE
BRITISH
クールのサテライト校（幼稚園）を誘
30ⓒ DBOX for Mori Building Co.

オフィスのイメージⓒ DBOX for Mori Building Co.

た」という。それが、国家戦略特区制

１
９７ ０ 戸 の 住 宅 な ど か ら な るＢ —街区。その隣には住宅３３０戸とラグターの設置基準が緩和された。これにス・住宅などのＣ街区が建設中だ。建物の合計延床面積は、約 万１５００

万 ３ ９ ０ ０ ㎡、 住 宅 戸 数 は 約

外国人居住者に対応するサービスア

やすい生活環境の整備を特色とする。

ジェクトは、外国人にとっても暮らし

国家戦略特区に指定された虎麻プロ

は六本木ヒルズに匹敵するという。

人と予想しており、その規模や来街者

年間来街者数約２５００～３０００万

２万人、居住者数約３５００人、想定

ロジェクトの完成後の就業者数を約

１４００戸となる。森ビルは、虎麻プ

は面 積 を 上 回 る。 オ フ ィ ス 総 貸 室 面 積㎡ に 上 り、 開 業 時 の 六 本 木 ヒ ル ズ の86

パートメントだけでなく、多言語対応

屋上緑化が施された桜田通り沿いのＣ街区棟

ジュアリーホテルなどからなるＢ ２—街区。そして桜田通り沿いにはオフィ致している。実は、港区には海外出身

クト内に拡張移転する。

学病院予防医療センターが同プロジェ

50」（以下、ＢＳＴ）
SCHOOL IN TOKYOを誘致する。同校は、創立 年の歴史

虎麻プロジェクトでは、外苑東通り

世界と虎ノ門・麻布台を繋ぐ

1の医療施設、スーパーマーケットを整NO.12315ⓒ DBOX for Mori Building Co.
中央広場のイメージ

21

だ」という。東京は、シンガポールや集う、遊ぶなど多彩な施設やサービス

Ｄ をヒルズＩＤ に統合。住む、働く、り継ぎ目なく使えるようにするには、

延長のように』と、ヒルズの用途をよ

クプレイスに』『まち全体を我が家のる。利用者の方々が『まち全体をワー

各種学校認可を受けられることとなっ上海などと比較してインターが少ないをデジタル（情報空間）でシームレス

デジタルとサービスの両面で企画を実

れぞれの施設で発行していた複数のＩ

た。平野氏は「ＢＳＴは、小学校低学（金融庁調べ）。東京が国際金融都市をに繋げた。これにより、利用者は「ヒ現していくことが重要だ」という。

ＳＴがあることは安心材料になるはず

年は渋谷校、高学年以降は昭和校とい目指す上で、虎麻プロジェクトのＢＳ

ルズアプリ」を使うことで、属性や位より、校地及び校舎が借用であってもうように小学校の校舎が分散していＴ誘致は成功例だ。

ズアプリ」をダウン

フォンのアプリ「ヒルは、利用者がスマート

ヒルズネットワーク

ルズネットワーク」だ。

プラットフォーム「ヒルが提供するデジタルを象徴するのは、森ビ形”でもある。未来形

一連の“ヒルズの未来

虎ノ門ヒルズといったヒルズ、表参道ヒルズ、

アークヒルズや六本木

これまで開発してきたは、 森 ビ ル に と っ て、

虎麻プロジェクト

ど様々なまちづくりを通じて、まちにの後も表参道ヒルズや虎ノ門ヒルズなまちを育む独自の手法を導入した。そルズでは、タウンマネジメントという氏は「２００３年に開業した六本木ヒ

豊かな都市生活を提案してきた。山本様 々 な 空 間 が 繋 が る、 継 ぎ 目 の な いコンパクトシティを創出することで、は、多様な都市機能が高度に集積したタートした」と話す。これまで森ビル

現できないか、との想いから開発をス

人々の、より快適で便利な暮らしを実ズなどを繋ぎ、まちを舞台に活動する

ＤＸによりアークヒルズや六本木ヒル

山本純也氏は「ヒルズネットワークは、た森ビルタウンマネジメント事業部のヒルズネットワークの開発に携わっ

ヒルズＩＤ やヒルズアプリを活用し、る。山本氏は、「虎麻プロジェクトで、ワーク経由で提供できる可能性があかした新たなサービスをヒルズネット

ト に お い て は、 こ れ ら 実 証 実 験 を 生

２０２３年に開業する虎麻プロジェク

ズとヒルズを情報空間で繋ぐＤＸ だ。

は、森ビル社員がヒルズとヒHillsVia
ル ズ を 移 動 す る 際 に 利 用 し た。 ヒ ル

的な実証実験を多数行ってきている。

レ ー シ ョ ン な ど、 ま ち を 舞 台 に 先 進」 の 実 証 実 験 や、
サ ー ビ ス「 HillsVia
３ＤのＶＲ空間を利用した避難シミュ

用した自動配車による相乗り無料乗車う。森ビルは、これまでも、ＡＩを利新たな機能の追加を予定しているといど順次機能の拡張をしており、今後もや、イベントの予約システムの実装な

２０２１年４月にスタートしたヒル

ロード、「ヒルズＩＤ」

住み、働き、訪れる人々と共に、まちどのようなサービスを提供できるかを

置情報など様々なデータに基づく、利を取得して、アプリかと人々を繋げ、コミュニティを育んで検討している」という。虎麻プロジェ

ズ ネ ッ ト ワ ー ク の サ ー ビ ス で は、 森ら様々なサービスを受きた歴史がある。今回のヒルズネット

クトの、まちとまち、東京と世界、現用者個人個人に最適な情報やサービス

けられる仕組みだ。具

ワークは、これまでの現実空間を繋げ

実空間と情報空間を繋げるまちづくり

美術館のチケットサービスとの連携

体的には、これまでオていくまちづくりを、情報空間においは始まったばかりだ。

を受けることが可能になった。

フィスや住宅、商業施ても繋げていく、という意味合いがあ

現実空間と情報空間を繋ぐた。今回、幼稚園、小学校とも虎麻プ
ロジェクトに集約でき、運営者や親や生徒にとってもメリットが大きい。海
外出身者の親たちにとって徒歩圏にＢ設や文化施設など、そ16

不動産協会の活動記録

令和４年度税制改正・主要要望項目等結果
令和3年12月「令和4年度税制改正大綱」が取りまとめられました。
当協会が要望していた項目の結果概要は以下の通りです。

Ⅰ ポストコロナに向けた経済好循環の加速・拡大のための重点要望

・ 住宅及び住宅用土地の取得に係る不動産取得税

・ 住宅ローン減税の4年延長、環境性能等に応じた・ 認定住宅に係る特例の2年延長の特例の2年延長・ リフォーム促進税制の2年延長・拡充

借入限度額の上乗せ措置等
・ 土地に係る固定資産税等の激変緩和措置

・ 住宅の買取再販に係る登録免許税の２年延長・ 国家戦略特区に係る特例の2年延長

・ 老朽化マンションの建替え等の促進に係る特例の２年延長

Ⅱ 日本の未来を拓く都市再生の推進税制
・ ウォーカブル推進税制の2年延長・拡充

Ⅳ 不動産事業の推進等に不可欠な税制・ 都 市 の ス ポンジ 化 対 策 の た め の 特 例 の 2 年

・ 不動産売買契約書の印紙税の特例の２年延長
・ 所有者不明土地問題に対する税制上の支援措置

延長等

の拡充等

・ 地方拠点強化税制の2年延長・拡充
・ 外国人旅行者向け消費税免税制度に係る免税対象者の明確化等

Ⅴ その他
・ 住 宅ローン 控 除 に 係る確 定 申 告 手 続き等 にⅢ 未来志向の豊かな住生活を実現するための税制

ついて・ 平成２１年及び平成２２年に土地等の先行取得を

・ 新築住宅に係る固定資産税の軽減特例の2年した場合の課税の特例の規定の削除
・ 経済社会の構造変化を踏まえた税制の見直し

延長・ 居住用財産の買換え・売却に伴う特例の2年延長・ 住宅取得等資金の贈与特例の2年延長
・ 住宅の登録免許税の特例の2年延長（個人所得課税のあり方）
・ カーボンニュートラ ル 実 現 に 向 け た ポリシー
ミックス

国土交通省からのお知らせ

あなたの測量結果、将来にもっと役立ててみませんか？
一般社団法人

測量結果を活かせるよう、国からの補助金制度があります。

不動産協会

2022 年 2 月 < 通巻 123 号 >発行人 一般社団法人 不動産協会〒 100-6017 東京都千代田区霞が関 3-2-5
Tel.03-3581-9421

霞が関ビル17 階Fax. 03-3581-7530

http://www.fdk.or.jp
編集人

不動産協会広報委員会

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所
株式会社シマ・コーポレーション

レイアウト・デザイン 株式会社タクトデザイン事務所
印刷

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三美印刷株式会社

NO.123

土地に関する様々な測量・調査の成果が、地籍調査と同等以上の精度・正確さを有する場合に、地籍調査の成果と同様に取り扱うことができるよう、国による指定制度があります。指定を受けた測量・調査の成果は、登記所備付地図として公的に管理されることになります。土地の正確な情報が共有されることで、土地に関わる様々なトラブルの未然防止や、まちづくりの円滑な実施にも寄与します。
国土交通省では、指定制度の活用を推進するため、調査・測量に要する経費について、補助金による支援をしています。詳しくは以下のホームページを御覧下さい。
http://www.chiseki.go.jp/plan/hojokin/index.html

浅草駅と、とうきょうスカイツリー駅を結ぶ高架下に複合商業施設「 東京ミズマチ ® 」がある 。
ホステルやカフェ、レストランを含め多くの店舗が立ち並ぶ 。
北十間川のほとりにあるので、テラスで水辺を楽しんだり
隣接する隅田公園で緑豊かな自然を感じることもできる 。
橋上で振り返ると、天高く屹立する「 東京スカイツリー ® 」と鉄道高架下の「 東京ミズマチ」、「 北十間川」の三者が織りなす
美しいコントラストに目を奪われた 。