鉄道駅周辺地区における超高層集合住宅を伴う市街地再開発事業のコンパク
トシティ形成への影響に関する評価（概要）研究責任者

横浜国立大学

大学院都市イノベーション研究院
教授

１．はじめに美帆子

負の影響が指摘されている一方、駅周辺に建設される場合はコンパクトシティ化の推

1-1 研究の背景と目的
近年、いわゆるタワーマンションと呼ばれる、超高層集合住宅(1)の建設が進んでいる。超高層集合住宅の建設は、小学校などの地域のインフラへの負担と自治体によるインフラの追加整備の必要性、地域の防災能力への負荷、日照や風害、景観への影響、
区分所有者の多さより建て替え時の合意形
成の困難さなど、多くの問題が指摘されてきた。1)2)
市街地再開発事業においても、従来のように商業系での保留床の処分が困難になり、低層の商業系利用の上に超高層集合住宅を建設する事業が多くみられる。近年は大都市圏の都心部のみならず、大都市圏の郊外部や地方都市でも、このような超高層集合住宅を伴った市街地再開発事業が見られるようになっている。
市街地再開発事業は土地の高度利用を伴うため、駅の周辺で行われることが多い。
駅周辺の市街地再開発事業において、超高層集合住宅を建設することは、コンパクト
シティ化を推進することが期待されているが、超高層集合住宅を伴う市街地再開発事
業が本当にコンパクトシティ化を推進しているのかは、十分に評価・検討がされていないのが現状である。
このように、超高層集合住宅は地域へのUrban Study Vol.76 JUNE. 2023

松行

進が期待されている。市街地再開発事業へは多額の補助金が投入され、超高層集合住宅を伴う場合は、容積率ボーナスも与えられている場合が多いため、その効果や影響を十分に評価した上で、判断を行うことが重要である、
そこで、本研究では、特に超高層集合住宅を伴う市街地再開発事業に着目し、そのコンパクトシティ形成への寄与およびその効果・影響について検討するとともに、今後の鉄道駅周辺地区における市街地再開発事業の在り方について検討することを目的とする。

1- 2 既 往研究 の 整 理
超高層集合住宅が地域に与える影響に関する既往研究としては、岡 3)が大阪市都心
6 地区を対象に立地動向とその実態を検証し、超高層集合住宅の建設が世帯数増加に
必ずしもつながらないことを明らかにした。
また、和田ら 4)は超高層建築物が景観に及ぼす影響に着目し、建物までの距離と景観の印象の関係性について明らかにした。さらに、宗方ら 5)は居住者及び近隣住民による超高層マンションの内外環境に対する印象を調査し、居住者と近隣住民の差、及び知人の有無の差による違いがあることを明− 32 −

らかにした。

に関しても多くの研究があるが、超高層集市街地再開発事業が地域に与える影響に合住宅を伴う市街地再開発事業とコンパク関する既往研究としては、志村 2)が佃・月

トシティの関係性に着目した研究は見られ島地区を事例として、再開発ビッグプロジない。

ェクトが住民税増加等の効果をもたらした一方で、人口のバランスの悪さやコミュニ
ティの変容などの問題点を指摘している。

2．研究の方法
2-1

研究の流れ

また、三上ら 6)は、都心 3 区を対象に、超本研究では、まず文献調査による事例収高層マンション建設を伴う市街地再開発事

集を基に、研究対象とする市街地再開発事

業による公共貢献の実態と課題について検業を選定する。次に、コンパクトシティ形

証し、人口増加・税収増加の効果が見られ成への寄与およびその効果・影響に関するるものの、オープンスペース等の創出効果

評価指標を設定する。研究対象とした市街については用途について公共貢献に差があ

地再開発事業に対して、統計調査と詳細調ることを明らかにした。さらに、沼田ら 7)査を実施し、指標に即して評価を行う。さは、二子玉川再開発事業と武蔵小杉再開発

らに、駅周辺の超高層集合住宅の居住者を事業を対象に、再開発事業による人口動態対象としたオンライン・アンケート調査をを検証するとともに、地価への影響を把握行い、指標に即して評価を行う。

した。また、宮本ら 8)は地方都市における再開発事業による建築物の特性と周辺商業

2-2 研究対象事例の選定

集積の変化について明らかにした。

(1)研究対象事例の選定基準

コンパクトシティの効果の評価に関する

本研究では、東京都（東京 23 区を除く）、

既往研究としては、越川ら 9)がコンパクト

神奈川県、埼玉県および千葉県の首都圏郊

シティ政策によってもたらされクロスセク

外を対象とする。コンパクトシティ形成へ

ターベネフィットの存在可能性とその特性の効果を検討するため、鉄道駅周辺への集について検証した。また、高橋ら 10)は、環約が特に必要とされる郊外を対象とした。

境会計の考え方を援用して、コンパクトシ

また、データの収集可能性、影響の評価を

ティ形成の費用便益を定量化できるシステ行うため竣工年が 2010 年~2019 年の 10ムを構築した。さらに、中道ら 11)はコンパ年間である事業を対象とする。

クトシティ政策を評価するシステムである

関連文献 12)13)14)、各自治体の Web サイ

SLIM CITY を用いて、実際の都市に適用

ト等をもとに、超高層集合住宅を伴う市街して、その実用性を検証した。

地再開発事業のリストアップを行い、上記

このように、超高層集合住宅や市街地再の基準より 29 事業を選定した（表-4）。

開発事業に関する研究は行われているものの、超高層集合住宅を伴う市街地再開発事
業が地域や都市に与える影響について論じ

2 - 3 評 価指標 の 設 定

た研究は少ない。また、コンパクトシティ

本研究では、コンパクトシティ形成への寄− 33 −

Urban Study Vol.76 JUNE. 2023

表-1 各市街地再開発事業および超高層集合住宅への転居による変化に関する評価指標（各市街地再開発事業に関する評価指標）
評価軸
コ ン パクト シ
テ ィ 形成へ の寄与

コンパクトシティの観点
居住の交通結節点周辺への集約
都市施設の交通結節点周辺への集約

再開発による人口の変化

国勢調査

再開発施設内の公共施設（新設か移転か）

生活利便性の向上

再開発施設内の商業施設の整備

行政資料、ヒアリ
ング調査
行政資料、現地踏査

地域経済の活性化
コ ン パクト シ
ティ化の効果

行政コスト削減
環境負荷削減
健康増進
防災機能

評価指標

主な使用データ

再開発前後における事業所・従業員
経済センサス
数の変化
再開発施設内の公共施設（新設か移 行政資料、ヒアリ
転か）ング調査
歩行者環境の整備
行政資料
公共交通の活性化（交通広場の整備） 行政資料
行政資料、参考文
公共空間率の変化
献 11)、12)表-2 各市街地再開発事業および超高層集合住宅への転居による変化に関する評価指標（超高層集合住宅への転居による変化に関する評価指標）
評価軸
コンパクトシティ形成への寄与

コンパクトシティ化の効果コンパクトシティの観点
居住の交通結節点周辺への集約
都市施設の交通結節点周辺への集約

居住地の駅への近接性の変化

アンケート

生活利便性の向上

商業施設・医療施設へのアクセス性
の変化

アンケート

通勤交通手段、自家用車の保有の変
化

アンケート

地域経済の活性化
行政コスト削減
環境負荷削減
健康増進
防災機能

評価指標

主な使用データ

与と、コンパクトシティ化の効果という二性の向上、地域経済の活性化、行政コスト

つの観点に分けて、その影響を評価する。

削減、環境負荷削減、健康増進、防災の観コンパクトシティ形成への寄与に関しては、点で評価する。これらのコンパクトシティ

国土交通省の『都市構造の評価に関するハの観点に関して、市街地再開発事業に関す

ンドブック』15)や『市街地再開発事業におる評価と、超高層集合住宅への転居によるける事後評価手法マニュアル（案）〈令和元

変化に関する評価の二つの観点で評価を行

年度改訂版〉』16)、国土交通省の資料 17)、う。それぞれのコンパクトシティの観点に

越川ら 9)、高橋ら 10)等をもとに、居住及び関して、表-1、表-2 に示すような指標を設

都市施設の交通結節点周辺への誘導という定した。指標は、各市街地再開発儀業に関観点から評価する。コンパクトシティ化のする評価に関しては、既存の資料で入手で効果に関しては、同様の資料より生活利便きる指標とした。使用したデータも表-1、Urban Study Vol.76 JUNE. 2023

− 34 −

表-2 にまとめた。また、超高層集合住宅へ

また、転居前の住宅の形態としては、19 階の転居による変化に関する指標は、やはり以下の集合住宅が 71%と最も多かった。

オンライン・アンケートで聴取できる情報
表-3 アンケート回答者の個人属性
年齢
49
6.5%
20 代
188
25.0%
30 代
223 29.6%
40 代
148 19.7%
50 代
108 14.3%
60 代
37
4.9%
70 代
性別
509 67.4%
男性
246 22.6%
女性
現在の居住地251 33.4%
東京 23 区74
9.8%
東京 23 区以外の東京都
212 28.2%
神奈川県
112 14.9%
埼玉県
103 13.7%
千葉県
転居前の居住地
427 56.6%
現在と同じ市区町村
現在と同じ都県の他の市 205 27.2%
区町村
89 11.8%
1 都 3 県内の他の都県
344.5%
1 都 3 県外の他の都道府県
転居前の住宅の形態
97 12.8%
20 階以上の集合住宅
536 71.0%
19 階以下の集合住宅
97 12.8%
一戸建て
25
3.3%
その他

から指標を設定した。

2- 4 アン ケートの概要
本研究では、オンライン・アンケート業者に依頼して、登録しているモニターを対象として、超高層集合住宅の居住者を対象に、転居前／現在の住居（場所、形態、転居前住宅の現状）、生活利便性（商業施設、利便施設へのアクセス性）、交通行動（外出頻度、利用交通手段）、現居住地での買い物行動などについてオンラインでアンケート
を 2022 年 11 月に実施した。具体的な対象
者は、過去 10 年以内に 1 都 3 県（都心 10区を除く）の超高層集合住宅へ転居した人（学生除く）」であり、1,000 サンプルを収集した。なお、本研究の対象は超高層集合住宅を伴う市街地再開発事業であるが、アンケート調査においては住民が自分の居住する超高層集合住宅が市街地再開発事業の一部であるかどうか不明な場合が多いと予想されたため、本アンケート調査では対象を超高層集合住宅の居住者とした。本研究では、この 1,000 名の回答者のうち、首都

3．各市街地再開発事業に関する評価結果

圏の市街地再開発事業は駅の近くで行われ

ここでは、まず 29 の市街地再開発事業

ることが大部分であることから、駅徒歩 10を対象として、コンパクトシティ形成への分以内の範囲に住んでいる 755 名の回答者

寄与、コンパクトシティ化による効果につを分析対象とする。表-3 にアンケート回答

いて評価を行う。

者 755 名の個人属性を示す。年齢は平均

まず、対象事例の超高層集合住宅内の全47.2 歳、30 代～50 代の割合が多く、性別ての住戸に人が住んでいると仮定して、そは男性の割合が 67.4%と多く、居住地は東の戸数(2)と各市町村の平均世帯人数 18)より、

京 23 区の割合が多い傾向となった。
また、居住人数を推定した。次に、着工 1 年前の同一市区町村内での転居が半数以上である

国勢調査の小地域の人口データより、鉄道という結果になった。という結果になった。

駅 500m 圏における人口(3)を求めた。そし− 35 −

Urban Study Vol.76 JUNE. 2023

表-4 再開発前後における各市街地再開発事業の変化
人口
推計居住 着工前地
事業名
着工年 竣工年
A/B
公共施設 商業施設者数(A) 区人口(B)
八王子駅南口地区
2008 2010
848
10,7807.87%〇〇
府中駅南口第一地区
2014 2017
240
17,0611.41%〇〇
立川駅北口西地区
2013 2016
682
11,646
5.86%〇－
武蔵小金井駅南口第 1 地区 2006 2011
416
15,5362.68%〇〇
国分寺駅北口地区
2015 2018
1,245
15,0148.29%〇〇
鶴見駅東口地区
2008 2010
632
15,9293.97%〇－
上大岡 C 南地区
2007 2010
708
15,5204.56%〇〇
二俣川駅南口地区
2015 2018
980
11,9478.20%〇〇
東神奈川一丁目地区
2017 2019222
14,1431.57%〇－
長津田駅北口地区
2010 2013
496
10,3484.80%〇－
日ノ出町駅前Ａ地区
2013 2015
340
15,4952.19%－－
武蔵小杉駅南地区東街区
2011 2014
1,000
20,4194.90%〇〇
武蔵小杉駅南地区西街区
2007 2013
644
16,5883.88%〇〇
小杉町 3 丁目中央地区
2011 2015
1,164
20,4195.70%〇－
鹿島田駅西部地区
2012 2016
1,433
18,9667.55%－〇
相模大野駅西側地区
2009 2013
1,004
14,4466.95%〇〇
小田急相模原駅北口 B 地区 2011 2013
563
17,9303.14%－〇
大滝町二丁目地区
2013 2015
691
8,239
8.39%
－
－
小田急相模原駅前西地区
2016 2019358
18,4661.94%〇－
武蔵浦和駅第 1 街区
2010 2017
1,130
15,2167.42%〇－
武蔵浦和駅第 3 街区
2012 2016
1,789
15,988 11.19%－－
川口金山町 12 番地区
2011 2014
832
24,777
3.36%
－
－
越谷駅東口
2010 2012
1,036
11,2579.21%〇〇
北戸田駅東 1 街区
2011 2013
506
8,546
5.92%
－
－
上尾中山道東側地区
2010 2013744
12,3146.04%－－
蕨駅西口地区 7 番街区
2008 2010
597
19,142
3.12%〇－
本八幡 A 地区
2010 2015
990
15,6696.32%〇－
柏駅東口 A 街区第二地区
2007 2010
475
10,5614.50%－－
柏駅東口 D 街区第一地区
2013 2016
685
11,951
5.73%〇－て、駅 500m 圏内の従前人口に占める超高て公共施設が確認された。表-5 に再開発施

集合住宅の推計居住人口の割合を算出した

設内の公共施設が新設か市内からの移転か（表-4）。推計居住人口の占める割合は、をまとめる(4)。対象事例の施設内に 59 の施

府中駅南口第一地区の 1.41%から武蔵浦和設が整備され、特に、多くの施設内に集会

駅第 3 街区の 11.19%まで差があるが、約施設、庁舎等、駐輪場が整備されていた。

半数の 14 の事業で 5%以下であり、大幅な59 施設のうち 37 施設が新設、18 施設が市

駅 500m 圏内の人口増には繋がっていると内からの移転という結果になった。市街地は言い難い。

再開発事業により鉄道駅周辺の施設が整備され、都市機能が鉄道駅周辺へ集積された(2)都市施設の交通結節点周辺への誘導が、それは必ずしも郊外から移転されたも今回対象とした 29 事例中 20 事例においUrban Study Vol.76 JUNE. 2023のではなく、新設されたものも多いという− 36 −

ことが明らかになった。

表-6 より、事業所密度に関して、本八幡

表-5 再開発施設内の公共施設に関する調
査結果
施設の種類
新設 移転 不明 総計
集会施設
13
3
1
17
庁舎等
7
7
14
駐輪場
7
3
10
駐車場
4
1
5
高齢福祉施設
2
1
3
図書館
1
1
2
文化施設
1
1
2
幼児・児童施設
1
1
2
幼保・こども園
1
1
2
公園
1
1
消防施設
1
1
合計
37
18
4
59

A 地区の 77.0%から小杉町 3 丁目中央地区の 174.5%まで幅が広く、19 事例のうち 14
事例で事業所密度が減少していた。従業員密度に関しても、長津田駅北口地区の67.8% か ら 小 杉 町 3 丁 目 中 央 地 区 の198.9%と幅広く、19 事例のうち 10 事例で減少する結果となった。これより、再開発事業の前後で、事業所数や従業員数が必ずしも増加するわけではなく、減少している事例も多いことが示された。
(5)行政コスト削減の効果(3)生活利便性の向上の効果

表-5 に示す結果と重なるが、再開発施設

表-4 に商業施設整備の有無をまとめた。

内の 59 の公共施設のうち 37 施設が新設、ここでの商業施設の定義は一般社団法人日18 施設が市内からの移転という結果にな

本ショッピングセンター協会によるショッった。新設された施設は高齢者施設や子育

ピングセンターの定義 (5)19) に準じ、面積て支援施設であり、時代のニーズに沿って1500m2 以上のものとした。29 事例中商業

新設されたと考えられる。しかしながら、施設が整備されていたのは 12 事例のみで行政コストの観点からは、行政の公共施設あり、市街地再開発事業によって、必ずしの維持管理費が膨らみ、行政の財政負担のも大規模な商業施設が整備されるわけでは

増加につながっていると言えよう。

ないことが分かった。
(6)環境負荷削減および健康増進の効果(4)地域経済の活性化の効果

次に、環境負荷削減および健康増進の効

ここでは、2009 年～2016 年の経済セン果として、歩行者環境の整備、交通広場のサスを用いて、大分類「I 卸売業、小売業」

整備について述べる。歩行者環境の整備にのみを対象として、着工時に対する竣工 1

ついては、壁面後退等含め、29 事例全てで年後の鉄道駅 500m 圏における事業所密度実施される結果となった。交通広場の整備

および従業員密度を算出した(3) （表-6）。

については、29 事例中 11 事例で実施され

尚、経済センサスのデータが無い年度に関る結果となった（表-6）。

しては、前後の年度間の傾きから事業所密

これらから、市街地再開発事業は歩行者

度および従業員密度を算出した。尚、経済

環境の向上に寄与し、歩行を促進すること

センサスのデータが 2009 年~2016 年まで

により環境負荷の軽減、健康増進に寄与ししかないため、29 事例中 19 事例のみでのていると言えよう。また、多くの事例で交分析となった。

通広場の整備を行うことにより、公共交通− 37 −

Urban Study Vol.76 JUNE. 2023

表-6

再開発前後における各市街地再開発事業の変化
事業所数・従業員数
公共空間率
事業所密 従業員密 歩行者 交通
事 業名
従前
従後
増減
度変化率 度変化率 環境 広場
八王子駅南口地区
97.2%
92.2%
〇
〇 40.4%47.4%
7.0%
府中駅南口第一地区〇〇 26.9%35.7%
8.8%
立川駅北口西地区〇－ 13.3%14.1%
0.8%
武蔵小金井駅南口第 1 地区
96.4%
93.6%
〇
〇 11.1%
46.5% 35.5%
国分寺駅北口地区〇〇 16.1%
58.0% 42.0%
鶴見駅東口地区
94.4%
97.3%
〇
〇 13.2%
34.5% 21.3%
上大岡 C 南地区
105.8%
106.1%〇－ 25.4%
36.5% 11.1%
二俣川駅南口地区
〇
〇
6.4%
6.5%
0.1%
東神奈川一丁目地区〇－ 26.9%32.9%
6.0%
長津田駅北口地区
81.8%
67.8%
〇
〇 19.5%46.0% 26.5%
日ノ出町駅前Ａ地区
93.6%
106.4%〇－ 46.8%50.5%
3.7%
武蔵小杉駅南地区東街区
158.5%
179.0%〇〇 10.5%48.0% 37.4%
武蔵小杉駅南地区西街区
140.7%
156.6%〇－ 25.9%47.1% 21.2%
小杉町 3 丁目中央地区
174.5%
198.9%〇－ 10.4%18.1%
7.6%
鹿島田駅西部地区〇〇 33.8%
47.9% 14.1%
相模大野駅西側地区
125.5%
142.4%〇－
9.0%
32.2% 23.2%
小田急相模原駅北口 B 地区
94.4%
99.4%
〇
－ 21.0%37.8% 16.8%
大滝町二丁目地区
98.8%
86.6%
〇
－ 34.4%34.4%
0.0%
小田急相模原駅前西地区〇－ 29.1%
22.9% -6.2%
武蔵浦和駅第 1 街区〇
〇 27.8%
64.6% 36.8%
武蔵浦和駅第 3 街区〇
－ 20.9%26.1%
5.2%
川口金山町 12 番地区
100.0%
104.2%〇－ 15.6%
24.2%
8.6%
越谷駅東口
97.2%
117.8%〇〇 35.6%
51.9% 16.3%
北戸田駅東 1 街区
95.3%
89.7%
〇
－ 35.7%35.7%0.0%
上尾中山道東側地区
99.2%
108.8%〇－ 11.3%11.3%
0.0%
蕨駅西口地区 7 番街区
95.2%
93.1%
〇
－ 22.1%24.6%
2.5%
本八幡 A 地区
77.0%
84.6%
〇
－ 15.2%17.2%
2.0%
柏駅東口 A 街区第二地区
99.2%
98.4%
〇
－ 10.7%24.2% 13.5%
柏駅東口 D 街区第一地区
〇
－
7.5%
17.1%
9.6%
の利用を促進し、環境負荷の削減につながするという結果になった。多くの事例で公ると考えられる。

共空間率が上がり、地区の防災機能が向上したと言えよう。

(7)防災機能への効果
防災対策へ効果として、表-6 に再開発の従前と従後における公共空間率の変化を示

4．超高集合住宅への転居による変化に関する評価結果す。尚、ここでの「公共空間率」は、再開
発敷地に占める公共施設用地（道路や公園、広場、水路などを指し、建築物は含めない）の割合と定義する。表-6 より、再開発前後
において公共空間率が、29 事例中 25 事例
で増加、3 事例で変化なし、1 事例で減少
Urban Study Vol.76 JUNE. 2023

次にアンケート調査の結果より、駅周辺の超高層集合住宅への転居による変化に関するコンパクトシティ形成への寄与、コン
パクトシティ化への効果に関して評価を行う。

− 38 −

(1)居住の交通結節点周辺への誘導

分以内の商業施設をよく利用していた。転転居前の自宅から最寄り駅までの平均徒居により、よく行く商業施設が自宅から

歩時間は 10.7 分だったのに対し、現在は500m 以内にあるという人が 46.2%から

6.0 分と、転居後に最寄り駅への距離が短

61.7%へと増加し、500m-1km は 31.4%か縮される傾向にあることが示された。図-1

ら 26.4%へ、1km 超は 22.4%から 11.9%へに転居前後における最寄り駅までの徒歩時と減少した。

間を示す。これより、転居前は、駅徒歩 10分圏内に住んでいたのは 71.7%であり、

図-2

元々多くの人が駅から徒歩 10 分圏内に住離自宅からよく行く商業施設までの距んでいたことが分かった。残りの 28%は転居により駅徒歩 10 分圏内に住むことにな

図-3 に最もよく行く商業施設までの交った。また、徒歩時間が 4 分以上増加した

通手段をまとめた。転居前より、徒歩や自場合は遠くなった、4 分以上短縮した場合は近くなった、3 分以内の増減は変わらないとすると、この転居により最寄り駅までが近くなったのは 43.4%、変わらないのは
49.3%、遠くなったのは 7.3%であった。このように、駅から徒歩 10 分圏内の超高層集合住宅に転居することにより、より駅に近い場所に人口が集約したことになった。
また、転居前の住宅の形態ごとの駅までの転車利用が 75.2%と多い状況だった。徒歩の全体に占める割合が 61.3%から 71.8%に増加した一方、自転車は 13.9%から 10.5%
へ、自家用車は 17.2%から 11.1%へと減少した。

平均徒歩時間は、20 階以上の集合住宅が6.9 分、19 階以下の集合住宅が 9.8 分、一戸建て住宅が 13.8 分であった。

図-3

自宅から商業施設までの主要交通手段

次に、医療施設へのアクセスについて、

図-1 転居前後の最寄り駅までの徒歩時間

図-4 に体調を崩した際に行く医療施設（内(2)生活利便性の向上の効果
商業施設へのアクセスについて、図-2 に自宅からよく行く商業施設までの距離を示
科を有する病院・診療所）から自宅までの距離を示す。転居前より、よく行く医療施設が 1 ㎞圏内にある回答者が 75.9%を占めていた。転居により、よく行く医療施設がす。転居前より、77.6%の回答者が徒歩 10

自 宅 か ら 500m 以 内 に あ る と い う 人 が43.6%から 57.1%へと増加し、500m-1 ㎞− 39 −

Urban Study Vol.76 JUNE. 2023

は 32.3%から 28.2%へと、1km 超は 24.1%と、平均保有台数、保有率ともわずかに減から 14.7%へとそれぞれ減少した。

少した。図-6 にあるように、とくに転居前
戸建て住宅であった回答者が最も自家用車

図-4

体調を崩した際に行く医療施設（内を減らしている。これは、戸建ては駐車場科を有する病院・診療所）から自宅までの代がかからないのに対し、集合住宅は駐車距離

場代がかかること、戸建ての方が駅から遠い傾向があり、自家用車の必要性が高かっ

また、図-5 に自宅から体調を崩した際にたことが理由として推測される。

行く医療施設（内科を有する病院・診療所）
までの主要交通手段を示す。転居前は70.3%が徒歩か自転車で通院をしていた。

図-6

転居によって、徒歩が 60.1%から 71.3%へ

有台数の変化

転居前の住宅の形態と自家用車の所と増加した一方、自転車が 10.2%から 7.8%、
自家用車が 15.8%から 7.9%へと減少した。

続いて、転居前も現在も通勤している回
答者 589 名の通勤手段を図-7 にまとめた。

図-5

自宅から体調を崩した際に行く医療

転居前から鉄道利用が 62.3%を占めており、施設（内科を有する病院・診療所）までの転居後は 63.3%と微増した。徒歩は転居前

主要交通手段は 15.6%であったが、転居後は 17.7%と微増した。自家用車は転居前は 9.5%であった(3)環境負荷削減および健康増進の効果

が、転居後は 7.3%と微減した。

次に、環境負荷削減効果として、自家用車の保有に関して見ていく。転居前の平均
保有台数は 0.65 台、保有率は 57.9%、現在の平均保有台数は 0.57 台、保有率は 53.6%

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− 40 −

図-7 転居前後の通勤交通手段

健康増進効果として、転居前と現在の通ことが明らかになった。また、駅近くの超勤・通学以外の外出頻度について図-8 にま

高層集合住宅への転居により、全体としてとめた。週 5 日以上外出する人の割合は減

駅への近接性は上がるが、転居前から 7 割

り、週に 3-4 日外出する人の割合が増えた

以上が駅徒歩 10 分以内に住んでおり、その影響は大きいとは言い難い。また、生活利便性については、大規模な商業施設の整備は対象事例の半分以下であり、駅周辺居住者や駅利用者の生活利便性の向上につな結果となった。これは新型コロナウイルスの流行による、外出の自粛や通販による買い物など新しい生活スタイルの浸透も影響

集合住宅への転居により、居住者のよく行
く商業施設や医療施設への近接性は上がり、
徒歩でのアクセスも多くなるが、転居前かしていると考えられる(6)。

図-8がる事例は限られている。駅近くの超高層

ら 7 割以上が徒歩 10 分以内によく行く商

転居前後の通勤・通勤以外の外出頻業施設や医療施設があり、かつ 7 割以上が徒歩か自転車でアクセスしており、居住者

度のアクセス性の向上の効果も限られたもの
次に、図-9 に駅からの徒歩時間の変化とである。地域経済の活性化については、半数以上で駅周辺の従業員密度や事業所数は減少しており、再開発の波及効果として駅周辺に商業機能を集積させる効果も限られていると言えよう。行政コストの削減につ外出頻度の変化の関係をまとめた。これより、駅からの徒歩時間が 4 分以上短くなった回答者で外出頻度が増えた人が多いことが分かった。

図-9

いては、再開発施設内の公共施設の多くは新設されたものであり、時代のニーズに合わせて新設をされたとは言え、行政コストの増加につながっていることが指摘できる。
環境負荷削減、健康増進機能については、駅からの距離の変化と外出頻度の変化

歩行者環境や交通広場の整備により、駅周辺居住者や利用者がより公共交通を利用しやすく、徒歩で移動しやすい環境が整備できたと言えよう。駅近くの超高層集合住宅

5 ．結論

居住者は、転居により大幅な通勤交通手段

以上より、超高層集合住宅を伴う市街地の変化は見られず、この点では環境負荷削再開発事業により、駅周辺への人口の集約

減効果は限られていると言えよう。しかしについては効果が見られるが、大きなものながら、自家用車保有率は減少しており、ではなく、都市施設の集約については、数

自家用車への依存は軽減されている。防災は増えるが集約という点では効果が少ない

機能については、公共空間率が増加してお− 41 −

Urban Study Vol.76 JUNE. 2023

り、駅周辺地域の防災機能は向上したと言わせて調査し、総合的に評価をする必要がえる。

ある。また、アンケート調査では新型コロ

このように、超高層集合住宅を伴う市街

ナウイルス感染症により、人々の生活行動

地再開発事業自体のコンパクトシティ形成が大きく変化し、転居前後における生活のに対しての影響は、事業により直接もたら変化を単純比較することが難しく、その影される効果である歩行者環境や交通広場な

響が少ない時期の調査が必要である。

どの整備による効果は大きかったが、他については大きな効果があるとは言い難い結果となった。また、駅近くの超高層集合住

補注

宅への転居による効果についても、もとか(1) 本研究では、超高層集合住宅を「高さら駅近くに居住していた人が多く、大きな60m 以上（高さが不明の場合は 20 階以上）効果はなく、かつ効果があったものも、超の住宅用途を伴う建築物」と定義する。

高層集合住宅という住宅の形態ではなく、(2) 野村不動産ソリューションズ Web サイ

駅の近くという場所の特性による効果であト 21)を参考に超高層集合住宅の戸数を求ったと考えられる。

め、このサイトに載っていない物件は各不

市街地再開発事業は、多くの補助金が投動産サイトや関連資料を参照した。

入されるものであり、それが地域にもたら(3) 小地域（町丁・大字）の国勢調査・経す影響について、直接的な影響だけではな

済センサスを用いて、鉄道駅 500m 圏のバ

く、波及効果、長期的効果・影響、負の影ッファーで面積按分した。

響も含め、明確に予測、評価し、意思決定(4) 総務省『公共施設現況調査 調査票ひなを行っていくことが必要となる。とくに、型について ～活用に当たっての留意事項

超高層集合住宅を伴う市街地再開発事業に～』22)を基に、施設分類を行った。また、は大幅な容積率ボーナスが与えられている

再開発以前に当該敷地にあった施設は移転

ケースが多く、住宅部分を超高層にする必と見なした。

要があるのかを含め、慎重な評価、意思決(5) 一般社団法人日本ショッピングセンタ

定が求められると言えよう。

ー協会によるショッピングセンターの定義

本研究の課題としては、本研究では市街は、『1.小売業の店舗面積は、1,500 ㎡ 以

地再開発事業で建設された施設や、駅周辺上であること。2.キーテナントを除くテナの超高層集合住宅に居住する人を対象としントが 10 店舗以上含まれていること。3.

ており、市街地再開発事業により取り壊さ

キーテナントがある場合、その面積がショれた施設や超高層集合住宅建設によりそのッピングセンター面積の 80％程度を超え地区から転居した住民の行動の変化についないこと。但し、その他テナントのうち小ては対象としていない点である。本来であ売業の店舗面積が 1,500 ㎡以上である場合

れば、事業前後、転入者、転出者を合わせには、この限りではない。4.テナント会（商て評価するべきであり、今後市街地再開発

店会）等があり、広告宣伝、共同催事等の前の施設や転出した住民の行動の変化を合共同活動を行っていること。』（一般社団法

Urban Study Vol.76 JUNE. 2023

− 42 −

人日本ショッピングセンター協会 Web サ

業による公共貢献の実態と課題

イト 19）より引用）とする。

区の 2003 年以降に都市計画決定された事(6) 新型コロナウイルスの感染拡大後の業を対象に―」，都市計画報告集，Vol.15,

2020 年以降転居した回答者 257 名を対象

No.3, pp. 142-147とした分析でも、全体として外出傾向が減7）沼田 麻美子, 小場瀬 令二（2011 年）,

少するという同様の結果が得られた。

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