リノベーション事業を通じた遊休不動産の利活用による都心再生モデルに関する研究（概要）
研究責任者 北九州市立大学都市政策研究所・地域創生学群
准教授

片岡寛之

共同研究者 九州工業大学大学院工学研究院建設社会工学研究系
准教授

徳田光弘

1. はじめに倉地区）で設定されたエリア）の中心エリ

1-1 研究の背景と目的

アを主な対象として、①遊休化のメカニズ

近年、多くの地方都市において、中心市

ムを明らかにすること、②遊休不動産の利街地における遊休不動産の増加が深刻な問活用モデルを提案することを目的としてお題となっている。北九州市の小倉都心部もり、これら一連のプロセスを通じて、不動例外ではなく、事務所の統廃合や閉鎖等が産オーナーの意識変容を促し、遊休不動産

相次ぎ、かねてより続く小売業の低迷と相の利活用推進を図ることで、都心の再生にまって、オフィスビル等の空き床の増加と寄与することを目指している。

地域の経済活力の停滞、雇用の場の消失という深刻な問題を引き起こしている。
また、住宅・土地統計調査によると、全
国的に空き家率は増加傾向にあり、小倉都
心部の位置する小倉北区では、2008 年時点
での空き家率が 18.1％に達していることが分かった。こうした状況下では、活性化

図 1-1 全国の空き家数、空き家率の推移

事業と称した新規の施設整備やソフト事業を実施したところで、根本的な改善には繋がらないことが予想される。加えて、都心において遊休不動産を放置することは、都市のイメージを悪くし、魅力を低減させていることに他ならない。したがって、都心部における遊休不動産を積極的に利活用し、エリアの価値を向上させることが、都心部の再生を図るうえで重要なポイントになるものと考えられる。
以上を踏まえ、本研究では、小倉都心地
区（北九州市中心市街地活性化基本計画（小図 1-2 対象エリア

1-2 研究の方法
まず、第２章では、統計資料や現地調査

2-2 建設動向
着工件数（図 2-3）、着工面積（2-4）とをもとにした対象エリアの基本情報の収もに、バブル期に急増して平成 2 年（1990

集・整理を行う。次に、第 3 章では、空き年）にピークを迎えており、その後は数年テナントとチェーン店について、分布状況、おきに増減を繰り返し、平成 20 年（2008

テナント面積、路線価等を把握した上で、年）のリーマンショック後には、これまでそれらの相関関係について整理し、遊休化の２／３程度の水準に減少している。

のメカニズムを探る。
さらに、第 4 章では、遊休化のメカニズムに対して必要となるア
プローチという視点から、対象エリアにおける遊休不動産の活用に関するこれまでの取り組みを整理・検証することで、今後の遊休不動産の利活用モデルを提案する。最後に、第 5 章では本研究の総括を行う。

図 2-3 賃金別着工新設住宅件数

2. 対象エリア周辺の現況
2-1 人口の動向
小倉都心地区では、人口（図 2-1）、世帯数（図 2-2）ともに近年増加傾向にあることが分かる。また、対象エリアでは、世帯数は増加傾向にあるが、人口は概ね横ばい状態である。

図 2-4 賃金別着工新設住宅面積

2-3 歩行者通行量
魚町周辺の歩行者通行量の推移を図 2-5に示す。まず、10 地点の合計歩行者通行量
は平成 10 年から平成 21 年にかけて減少傾向を見せたものの、それ以降は平成 24 年にかけて増加傾向を見せている。
次に、地点別に見てみると、最も多かっ

図 2-1 対象エリアの町丁目別人口推移

たのが JR 小倉駅前の地点１（34,612 人）で、魚町銀天街の地点４（18,744 人）がそれに次ぐ結果となり、基本的には駅から離れるほど歩行者通行量が減少する傾向が見られる。また、平成 21 年から平成 24 年にかけて最も通行量が増えたのは、魚町銀天街（魚町２〜３丁目）で、プラス 1,151 人

図 2-2 対象エリアの町丁目別世帯数推移

であった。

図 2-6 対象エリア周辺の路線価（2000 年）

図 2-5 魚町周辺における歩行者通行量の推移（※土日月の 3 日間平均）
図 2-7 対象エリア周辺の路線価（2005 年）

2-4 路線価
国税庁の路線価図をもとに、建物別に価格を算出し注 1)、価格帯で色分けしたものが
図 2-6〜図 2-9 である。
年次別の路線価の状況について見ていくと、最も路線価が高かったのは、2000 年時
点では JR 小倉駅前及び駅前百貨店や魚町
銀天街（魚町 1 丁目）などの 140〜160 万

図 2-8 対象エリア周辺の路線価（2010 年）

円/㎡、2005 年時点では駅前百貨店と魚町
銀天街の中央部付近の 90〜100 万円/㎡、
2010 年時点では駅前百貨店とその向かい側の交差点付近の 60〜65 万円/㎡であった。
2013 年時点については 2010 年と同じ場所であったが、さらに下落して 50〜55 万円/㎡となっている。
全体的に見てみると、小倉都心地区全体
で路線価が下落しており、もともと路線価の高かった魚町エリアをはじめとする中心部では大幅に下落して周辺エリアとの差が小さくなっていることが分かる。

図 2-9 対象エリア周辺の路線価（2013 年）

2-5 遊休不動産の分布状況

で、平均家賃は 442,879 円、坪単価の平均

対象エリアで現地調査を実施し、目視には 12,431 円、敷金＋礼金の平均金額はて１階部分の遊休不動産の分布状況を調べ

2,426,905 円であることが分かった。

た注 2)結果を図 2-10 に示す。

次に、階数別では、1 階部分の平均家賃図を見てみると、空き家はどこか特定の（657,183 円）が最も高く、敷金と礼金をエリアに集中しているわけではなく、市街あわせると、入居時に 500 万円近くの費用

地内に一様に分布していることが分かる。

が必要となる状況にある。

なお、対象エリア内全ての建物の合計建築

さらに、町丁目別に見てみると、面積及面積に占める空き家の建築面積（空き家率）

び家賃の面では、魚町 1 丁目と 2 丁目が同は、6.3％（2013 年 7 月現在）であること程度であり、魚町 3 丁目がその 6 割程度とが分かった。

なっていることが分かる。

表 2-1 テナント募集状況の集計結果（上段：階数別、下段：町丁目別）

表 2-2 階数別のテナント募集状況
図 2-10 空き家の分布状況

2-6 テナントの募集状況
ここでは、まず対象エリア内の魚町１〜３丁目にて遊休不動産に関する悉皆調査を行い、テナント募集中物件の管理会社に電話インタビューを行い、その基本情報（階数、面積、家賃、敷金礼金など）を収集した。調査は 2013 年 5 月に実施し、テナント
募集中であることが確認できた 29 物件のうち 23 物件についての情報を得ることができた。調査結果を集計したものを表 2-1に示す。
現在募集中の物件の平均面積は 41.0 坪

3. 遊休化のメカニズムについて

まず、表 3-1 の集計結果を見てみると、本章では、図 1-2 に示した対象エリアに

テナント数が最も多かったのは魚町 2 丁目

おける空きテナント及びチェーン店の出現であり、全体の 3 割を超えた。また、業種特性をもとに、遊休化のメカニズムについ別のテナント数を比較すると、飲食店（399て考察する。

軒）が最も多く、小売業（328 件）がそれ

3-1 空きテナントの出現特性に次いで多い状況にある。一方、業種別に

3-1-1 テナントの業種構成

立地数を比較すると、金融業については魚

対象エリアの現地調査により確認するこ町 1 丁目（23 件／50.0％）が圧倒的に多いとのできた建物数は 364 棟で、総テナント

点、小売業、飲食業、サービス業、事務所

数は 1,242 であった。表 3-1 と図 3-1 に業については魚町 1 丁目と 2 丁目がそれぞれ種別のテナント数および構成比を町丁目別

全体の 1/3 前後を占めている点、空きテナに集計した結果を示す。

ントは魚町 3 丁目（55 件／32.0％）が最も

表 3-1 対象エリアの業種別テナント数多い点などが特徴として挙げられる。
次に、町丁目別に業種構成を見てみると、
京町 2 丁目では飲食店の割合（26.3％）が最も高いこと、魚町 1 丁目では飲食店の 2/3
近くを遊興飲食店が占めていること、空きテナントが 1 割未満であること、魚町 2 丁
目では小売業の占める割合（24.7％）が最も高く、住居の割合が 1 割を超えていること、魚町 3 丁目では小売業の割合（22.9％）が最も高く、空きテナントの割合（16.6％）も高いことなどが特徴である。
以上のことから、駅に近いエリアでは飲食店比率が高く、少し離れると小売業比率
や住居比率が高くなる傾向にあるといえる。
3-1-2 空きテナントの分布状況(1)町丁目別の空きテナント率[件数]空きテナント率[件数]を対象エリア全体
で階数別に集計したものが図 3-2、町丁目、階数別に集計したものが図 3-3 である。
まず、対象エリア全体については、概ね階数が高くなるほど空きテナント率[件数]が高くなる傾向にあること、地下 1 階の空きテナント件数率[件数]が他の階数と比べ

図 3-1 町丁目別テナント業種比率て高くなっていることなどが分かる。なお、

全体の空きテナント率[件数]を算出すると11.7％であった。

(3)町丁目別の空きテナント率[面積]対象エリア全体の空きテナント率[面積]を図 3-4、町丁目別の空きテナント率[面積]を図 3-5 に示す。なお、床面積については
登記簿情報を用い、空きテナント面積については、当該フロアにおける空きテナント
比率を床面積に乗じた値として集計した。

図 3-2 対象エリア全体の空きテナント率[件数]

次に、町丁目別にみると、テナント件数を考慮に入れた場合、京町 2 丁目では 2〜3
階での空きテナント率[件数]が高めである
こと、魚町 2 丁目では地下 1 階の空きテナ
ント率[件数]が約 5 割と極めて高く、地上

図 3-4 対象エリア全体の空きテナント率[面積]階では上階ほど空きテナント率[件数]が高くなる傾向にあること、魚町 3 丁目では全体的に他と比べて空きテナント率[件数]が高いことなどが特徴的であるといえる。

図 3-5 町丁目別の空きテナント率[面積]対象エリア全体については、中層階まで
は階数が高いほど空きテナント率[面積]が高くなる傾向にあること、地下 1 階の空き
図 3-3 町丁目別の空きテナント率[件数]テナント率[面積]が 5 割近くで極めて高い

ことなどが分かる。なお、全体の空きテナ
ント率[面積]を算出すると 10.3％であった。
町丁目別にみると、京町 2 丁目において
地下 1 階（65.5％）及び 8 階（42.3％）での空きテナント率[面積]が突出して高いこと、魚町 1 丁目及び魚町 2 丁目では中層階にかけて空きテナント率が高くなっている
こと、魚町 3 丁目では、全体的に空きテナ
ント率[面積]が高く、地下 1 階では 5 割を超えていることなどが、特徴的だといえる。
以上のように、エリア間でばらつきはあるが、全体的には中層階での空きテナント

図 3-6 テナント面積別の分布状況（左）及び率[面積]が高くなる傾向にあるといえる。

路線価別（右）の分布状況(4)ファサード空きテナント率

まず、図 3-6 の面積別分布状況について

ここでは、対象エリア内において、地図

は、空きテナントの平均面積（162.0 ㎡）

上で各テナント 1 階部分のファサード面のが全テナントの平均面積（143.1 ㎡）を約 1

長さを測定し、1 階部分の全ファサード長

割上回っていること、600 ㎡を超える空きに占める空き店舗のファサード長の割合

テナントがやや目立つということなどが特（ファサード空きテナント率）を町丁目別徴として挙げられる。

に集計した。集計結果を表 3-2 に示す。

次に、図 3-7 の散布図について見てみる

その結果、魚町 1 丁目と魚町 2 丁目ではと、多くのテナントが 200 ㎡以下で路線価

ファサード空きテナント率が 3％未満と低が 25 万円〜50 万円の範囲に集中している

い一方で、京町 2 丁目ではファサード空き

ことが分かる。また、600 ㎡以上の空きテ

テナント率が 15％を超えている。また、魚ナントは路線価が 35 万円を超える範囲に町エリアでは駅から離れる（1 丁目から 3のみ存在していることも特徴的である。

丁目）ほど、若干ではあるがファサード空きテナント率が上昇している。
表 3-2 町丁目ファサード空きテナント率

3-1-3 テナントの面積と路線価の関係
面積と路線価別に空きテナント件数を算出したものが図 3-6、テナント面積と路線価を軸にして、空きテナントと入居テナン

図 3-7 空きテナントとそれ以外のテナントのトをプロットしたものが図 3-7 である。

散布図（面積—路線価）

3-1-4 小結
本節では、空きテナントの出現特性とし

魚町 2 丁目では小売業のチェーン店比率が最も高く、5 割近くを占めていること、て以下のようなことが明らかになった。

小売業と飲食店とサービス業で全体の 9 割① 駅から離れた場所ほど発生しやすく、上を超えていることなどが特徴的であり、魚階であるほど発生しやすい。
② 面積が 200 ㎡以下に集中しており、そのなかでも 60〜80 ㎡の範囲に最も多い。
③ 路線価が高く、面積が広いところにも発生しやすい。

町 3 丁目については金融系の比率が最も高
く、半数を占めている一方で、飲食店比率（8.3％）とサービス業比率（4.2％）が極端に低いことが特徴的である。
以上のように、それぞれ特徴ある業種構成であるが、小売業のチェーン店がいずれ

3-2 チェーン店の出現特性
本節では対象エリア内で確認できた 240
件のチェーン店注 3)を対象として、業種構成

も 2 割を超えていることが共通点である。
3-2-2 チェーン店の分布状況(1)建物階数別のチェーン店分布状況と分布状況を調査し、全テナントに対する階数別のチェーン店分布状況（図 3-9）比率、面積や路線価との相関関係をもとに、を見てみると、まず、1 階部分は魚町 1 丁

チェーン店の出現特性を明らかにする。

目エリアでのチェーン店比率が特に高いこ

3-2-1 チェーン店の業種構成とに対し、魚町 3 丁目エリアではあまりチ

町丁目別にチェーン店の業種構成を整理

ェーン店に浸食されていない状況がはっき（図 3-8）した結果、京町 2 丁目では飲食りと現れている。また、2 階から 5 階にか店系のチェーン店が最も多く、4 割以上をけて、主に幹線道路の沿道建物におけるチ占めているのに対し、魚町 1 丁目について

ェーン店比率が高いことも特徴的である。

は比較的バランス良く出店していることが分かる。

図 3-9 階数別のチェーン店分布状況(2)町丁目別のチェーン店率[件数]対象エリア内におけるチェーン店件数の比率をチェーン店率[件数]と定義し、階数
図 3-8 町丁目別チェーン店業種比率

別に集計したものが図 3-10、町丁目単位で

階数別に集計したものが図 3-11 である。

(3)町丁目別のチェーン店率[面積]対象エリア全体のチェーン店率[件数]は床面積に対するチェーン店面積注４）の比

16.3％であり、エリア全体では 1 階から中率をチェーン店率[面積]と定義し、対象エ層階において、階数が高くなるにつれてチリア全体で階数別に集計したものが図ェーン店率[件数]が低くなる傾向にある。

3-12、町丁目単位で階数別に集計したもの町丁目別にみると、魚町 3 丁目以外は基が図 3-13 である。

本的に低層階でのチェーン店率[件数]が高くなる傾向にあり、魚町 1 丁目においてその傾向が顕著に表れている。また、魚町 1
丁目におけるチェーン店率[件数]が 24.3％
で最も高く、魚町 3 丁目が 7.2％で最も低いことから、駅から離れるほどチェーン店率[件数]が低くなる傾向にあるといえる。
図 3-12 対象エリア全体のチェーン店率[面積]図 3-10 対象エリア全体のチェーン店率[件数]図 3-13 町丁目別のチェーン店率[面積]対象エリア内のチェーン店率[面積]は26.6％、1 階部分では 35％を超えており、全体的には階数が高くなるにつれてその値が低くなる傾向にある。
町丁目別に見てみると、魚町 1 丁目にお図 3-11 町丁目別のチェーン店率[件数]いて全体的にチェーン店率[面積]が高く、1

階や 4 階では 5 割を超えている点が特徴的

まず、図 3-14 の面積について見てみると、である。また、京町 1 丁目では、1 階からチェーン店の平均面積（190.3 ㎡）が全テ

3 階にかけてチェーン店率[面積]が高くな

ナントの平均面積（143.1 ㎡）を大幅に上り、魚町 2 丁目では、上層階にいくほどチ回っていること、320 ㎡を超えるチェーン

ェーン店率[面積]が低くなる傾向にある。

店が比較的多く見られることなどが特徴と(4)ファサードチェーン店率

して挙げられる。一方、路線価については、

上述と同様の方法で町丁目別ファサード

チェーン店の平均路線価（41.2 万円）が全チェーン店率（表 3-3）を集計した結果、テナントの平均路線価（37.3 万円）を 4 万

全体のファサードチェーン店率は 44.4％

円近く上回っていること、チェーン店が立と半数近くを占めていることが分かった。

地する中心価格帯が 41〜50 万円であるこ

また、町丁目別では、魚町 1 丁目と魚町となどが特徴的である。

2 丁目においてファサードチェーン店率が次に、図 3-15 の散布図から、チェーン店

5 割を超えている一方で、京町 2 丁目や魚は高路線価で比較的広めの場所に出店する町 3 丁目では 3 割未満にとどまっている。

傾向が見られる。さらに、業種別にみると、

表 3-3 町丁目別ファサードチェーン店率

200 ㎡未満の場所では、路線価が 45 万円
を超えるとコンビニやファーストフード店が入居するケースが圧倒的に多く、路線価

3-2-3 チェーン店の面積と路線価の関係

が 40 万円前後であればカフェ系のテナンチェーン店のみの場合と全テナントの場

トが入居するケースが多いことが分かる。

合に分けて、面積及び路線価別にテナント加えて、200〜400 ㎡で路線価が 35 万円をの件数を算出したものが図 3-14、テナント

超える場所ではドラッグストアが入居する

面積と路線価を軸にしてチェーン店とそれケースが多く、500 ㎡を超えて路線価が 35

以外のテナントをプロットしたものが図万円以上の場所では銀行が立地するケース

3-15 である。

が多いことなどが特徴として挙げられる。

図 3-14 テナント面積別の分布状況（左）及び

図 3-15 チェーン店とそれ以外のテナントの

路線価別の分布状況（右）散布図（面積—路線価）

3-2-4 小結
本節ではチェーン店の出現特性として以結果を見ると、路線価が 40 万円／㎡以下の場合には、空きテナント及びチェーン

下のようなことが明らかとなった。

店の比率がともに 1 割程度と低いものの、① 駅に近いエリアでの飲食チェーン店の路線価が 41 万円／㎡以上になると、チェ

比率が高い

ーン店比率が 3 割を超えている。加えて、② 階数が低いほどチェーン店比率が高く、路線価が 45 万円〜50 万円／㎡の価格帯に

1 階では件数ベースで約 1/4、面積ベース

おいて、とくにチェーン店比率が高い状況

で 3 割以上を占めている。

にあることが分かる。

③ 登記年代による大きな差は見られず、

一方、テナント面積について見てみると、1990 年代のみ 3 割を超えている。

200 ㎡以下の場合、通常テナントが 7 割近

④ 1 階のファサードチェーン店率は 5 割近

くと大部分を占めているが、201 ㎡〜550

くを占めている。
⑤ コンビニやファーストフード店は 200㎡の範囲になると、チェーン店率が 35.2％
とかなり増加していることが分かる。

㎡未満で路線価 35〜45 万円、ドラッグ

また、551 ㎡以上になると、チェーン店

ストアは 200〜400 ㎡で路線価 35 万円以

比率と空きテナント比率ともに 3 割前後を上、銀行は 500 ㎡以上で路線価 35 万円

占め、通常テナントは 4 割近くまで減少し以上という条件での出店が多い。

ている。

3-3 遊休化のメカニズムに関する考察
3-3-1 面積と路線価の関係
ここでは、テナント面積と路線価に対する空きテナントとチェーン店の分布状況について把握する。面積と路線価を軸とした散布図が図 3-16、路線価の価格帯別に空き
テナント及びチェーン店率をまとめたのが

図 3-17 路線価の価格帯による空きテナント及び

図 3-17、テナント面積の広さ別に空きテナ

チェーン店比率

ント及びチェーン店比率をまとめたものが
図 3-18 である。

図 3-18 テナント面積別の空きテナント及び
図 3-16 散布図（テナント面積—路線価）

チェーン店比率

3-3-2 均質性の検証

表 3-4 1 階ファサード均質化率

本節では、通りや街に対する印象を左右する一つの大きな要因となる景観的要素に着目し、他地域でも見ることのできるチェ
ーン店のファサードと空き店舗のシャッタ
ーが街の個性を失わせ、均質化した印象を与える要因になるものと仮定した上で、それらを均質化テナントと定義して、その分
布状況について把握する。
均質化テナント率[件数]（図 3-19）については階数による目立った増減がなく、地上階で概ね 3〜4 割程度を占めている一方で、均質化テナント率[面積]（図 3-20）については、中層階まで 5 割以上を占めており、それ以上になると 2〜3 割程度に減少している状況にある。
また、町丁目別に 1 階ファサード均質化

図 3-21 1 階ファサード面

率（表 3-4）を見てみると、魚町 2 丁目

3-3-3 遊休化のメカニズムについての考察（59.6％）で最も均質化が進んでおり、そ前節までの分析結果をもとに、対象エリれに次ぐ魚町 1 丁目でも 5 割を超えている

アの特徴を整理すると以下のようになる。

ことが分かる。

① エリアに入店するテナントで、路線価がさらに、図 3-21 で均質化の状況を確認し最も高い集団（路線価 45 万円以上）のてみると、幹線道路沿道はかなり均質化し多くを占めているのが、コンビニやファた状況になっていることが確認できる。

ーストフード店などのチェーン店であり、その広さは概ね 200 ㎡以下である。
② ドラッグストアなどのチェーン店は、広さが 200〜400 ㎡の範囲で多く出店しており、路線価については比較的幅が広い状況にある。

図 3-19 均質化テナント率[件数]③ 広さが 400 平米を超えるような場所では、銀行やパチンコ店の立地が目立ち、
550 ㎡を超えると、急に空きテナントの比率が高くなる。
④ 1 階部分では、空きテナント率が 5.4％、チェーン店率が 44.4％となり、両者をあ

図 3-20 均質化テナント率[面積]わせると全体の約 5 割に達している。

以上を踏まえると、後背圏人口の規模が小さく、歩行者通行量が少ないエリアであ課題が残ると考えられる。以上の仮説を図式化したものが図 3-23 である。

れば、もともとあった店舗が閉業した後、以上を踏まえると、現在の家賃構造や利そのまま遊休化してシャッター街となる＜用形態に対して一石を投じつつ、エリア内

衰退モデル①＞可能性も高いが、対象エリに新たな価値を生み出すような、様々な利アの場合、ある程度の後背圏人口もあり、活用モデルを生み出すことが求められる。

歩行者通行量も微増傾向にあるため、チェ

このようにして、チェーン店撤退後の遊休ーン店が入居しやすい状況にあり、結果と化に備えるとともに、チェーン店の進出にしてシャッター街にならずに踏みとどまっ

依存することなく、新規事業者が参入しやている状況＜衰退モデル②＞にあるのでは

すい環境作りを進め、地域の経済的自活性

ないかと考えられる。つまり、中規模以下

や競争優位性を高めていくことが必要になの場所では高い賃料をチェーン店が支えてると考えられる。次章では、その方法論におり、表面上はかろうじて商業エリアとしついて考察を行う。

ての体裁を保っている状態だといえる。そのことを２パターンの衰退モデルとして示したのが図 3-22 である。
さらに、このような状況がもたらす地域課
題について、別の視点から考えてみたい。
通常、多くの商店街は人が集まる場所に自然発生的に商店が集積することで形成され、現在の形になったとされている。そのため、

図 3-22 想定される 2 つの衰退モデル

以前はその地域で長年商売を営む老舗や、
その地域で新しく商売をはじめたお店などが多く、チェーン店の出店はそれほど多くなかったと考えられる。しかし、様々な事情でそれらの店舗が閉業した後は、賃料設定の高さなどが要因となって、新規開業することが難しくなり、まちの人口や通行量の規模によって、そのままシャッター街になるケースと、代わりに他店舗展開をしているチェーン店などの出店が増えるケースが生まれたのだと推察される。後者のように他店舗展開しているチェーン店が数多く入居しているという状況は、域外資本に依存している状態にほかならず、地域経済の自活性や比較優位性という観点において、

図 3-23 チェーン店化が及ぼす影響のスタディ

4. 遊休不動産の利活用による都心再生モ
デルの検討
本章では、まず、対象エリアを含む小倉都心地区におけるリノベーションまちづくりの動向を整理する。次に、その中心的な役割を担ってきたリノベーションスクール
＠北九州に着目し、そこで取り上げられた
実際の遊休物件が、遊休化メカニズムの中

図 4-1 小倉家守構想の概要①

でどのように位置づけられているのかを整理する。さらに、それらの遊休物件が事業化するまでのプロセスについて検証することで、遊休化のメカニズムに対してどのよ
うなアプローチが必要なのか把握する。以上を踏まえて、遊休不動産の利活用による都心再生モデルについての提案を行う。
図 4-2 小倉家守構想の概要②

4-1 小倉都心地区におけるリノベーション（※図 4-1,4-2 は北九州市の情報を編集して作成）

まちづくりの動向

4-1-3 リノベーションスクール＠北九州

4-1-1 リノベーションシンポジウム

まず、リノベスクールの目的は、①実際

リノベーションシンポジウムは、一般社の遊休不動産に関するリノベーションの事

団法人ＨＥＡＤ研究会が主催し、リノベー業企画を立案して所有者に提案し、実際にションに関する事例調査研究と情報交流等事業化すること、②実際に再生した建物等を目的として、全国各地で開催されている。

が起爆剤となって当該エリアの価値を高め

2011 年 3 月にはリノベーションシンポジ

る波及効果を生み出すことの 2 点である。

ウム＠北九州が開催され、延べ 200 名を超

そして、図 4-3 に示すように、まちの中でえる参加者が集まった。

連続的にプロジェクトが生まれ、様々な人

4-1-2 小倉家守構想

材が持続的に排出されること、多様な都市

北九州市が策定した小倉家守構想は、遊型産業が集積することを狙いとしている。

休不動産の活用と質の高い雇用創出によって、産業振興とコミュニティの再生を図る
ことを狙いとしており、その推進役として、リノベーションスクール＠北九州（以降、リノベスクールと呼ぶ）を創設することが位置づけられている。構想の概要を図 4-1、
図 4-2 に示す。
図 4-3 リノベーションスクールの狙い次に、現在のリノベスクールの運営体制のリノベーションプロジェクトを実務としについて整理すると図 4-4 のようになる。

て担ってきたユニットマスター陣である。

リノベスクールは平成 23 年度に 1 回目おこれまで計 6 回開催されたリノベスクー

よび 2 回目がＨＥＡＤ研究会の協力によっルに参加した受講生は延べ約 300 名で、合て試験的に実施され、3 回目以降は北九州

計 32 案件（セルフリノベーションを含む）

市が主催者となり、様々な主体とともに、が取り上げられ、そのうち合計 13 案件が平成 25 年 3 月には 6 回目が開催された。

事業化している。

図を見ると、産学官の垣根がなく、様々な主体による連携体制で運営されていることが分かる。

図 4-5 スクールの流れ

4-2 遊休化メカニズムに対応したリノベーション事業のあり方
図 4-4 スクール運営のための連携体制

本節では、リノベスクールで取り上げた

さらに、リノベスクールの流れを整理し対象案件をモデルとして、遊休化のメカニたものが図 4-5 である。具体的には、小倉ズムに着目した静的要因と、事業家プロセ

都心地区に実在する遊休不動産を対象案件

スに着目した動的要因という 2 つの側面かとして、全国から集まった受講生が 7〜8

ら、遊休不動産の利活用による都心再生プ

人のチーム（ユニット）に分かれてグルー

ロセスを検討する際のポイントについて整

プワーク（ユニットワーク）を行い、最終理する。対象案件の概要を表 4-1 に示す。

日には対象案件のオーナーに対して、リノ

表 4-1 対象案件の概要

ベーション事業計画のプレゼンを行うというものである。その間わずか 4 日間であり、受講生たちは毎日 2〜3 回のレクチャーを受けながらユニットワークを進め、1 日 1回のショートプレゼンを行って提案内容をブラッシュアップし、最終プレゼンに臨むという流れである。そして、このユニット
ワークのファシリテートを行いながら、受講生たちにアドバイスを行うのが、数多く

4-2-1 遊休化メカニズムと対象案件の関係

また、衰退モデル②のなかでもコンビニ等

ここでは前章で明らかになった遊休化のが集中している高路線価で 200 ㎡未満のもメカニズムに対して、リノベスクールの対のについては対象案件③のケース、銀行等

象案件がどのような位置づけにあるのか、が多い高路線価で 500 ㎡以上のものについその関係性について整理する。
そのうえで、ては対象案件⑬のケースが再生時のモデル事業化した案件の特徴について整理し、遊ケースになるものと考えられる。タイプ別

休化のメカニズムに対応した事業化のパタの事業化パターンを整理して以下に示す。

ーンについて考察する。

1)衰退モデル①の小規模・低路線価タイプ(1)対象案件の位置づけ

このタイプに該当する対象案件⑥⑧⑮⑯

対象案件を前章で示した散布図上にプロについて見てみる。対象案件⑥については、ットしたものが図 4-6 である。対象案件にスクール後に入居テナントが見つかったた

ついて見てみると、広さについては全体的

め、服飾系のテナントが入居している。対な傾向と同様に、200 ㎡未満が多いものの、象案件⑧については、スクールでの提案を路線価については比較的低めのものが多い

活かし、当初はレンタルスペースとして事傾向にある。

業化し、その後はオーナー自らがカフェとして運営を行っている。対象案件⑮については、オーナーが商店街に更地をマスターリースし、商店街が(株)北九州家守舎にサブリースし、同社が飲食事業を行う方向で事業を進めている。対象案件⑯については、オーナーが個人に売却し、新たなオーナーが転貸して、物販及び住居として利用する
方向で事業が進められている。以上のように、このタイプは比較的リスクが低いため、

図 4-6 対象案件の位置づけ

様々なパターンが想定しやすいといえる。

(2)遊休化のメカニズムに対応した事業化

2)衰退モデル②の小規模・高路線価タイプのパターン

このタイプに該当する対象案件③につい対象エリア内で事業化した案件のほとんては、まちづくり応援団(株)がビル 1 棟をどが 200 ㎡以下であり、その多くが路線価

マスターリースし、1F を大手輸入食品会社、

25 万円前後もしくは 10 万円前後という低2F を NPO 法人にサブリース、3F は貸し価格帯であることが特徴的である。このこ会議室として運営し、4F は自社の事務所ととから、事業化のためには、規模が小さくして使用している。このケースの場合、1F家賃が安い方（対象案件⑥⑧⑮⑯）が有利

はチェーン店であり、遊休化メカニズムのであり、衰退モデル①の多くを占めている

典型的パターンに見えるが、通常大型商業

200 ㎡未満の空きテナント再生時のモデル

施設内に出店するこのテナントが西日本でケースになるのではないかと考えられる。

初めての路面店として出店している点が特徴的であり、当該エリアに大きなインパク(1)事業化プロセスの整理

トを与えていることがポイントだといえる。

事業化した対象案件は、対象案件⑥のよ

3)衰退モデル②の大規模・高路線価タイプ

うに入居希望テナントがあらわれたケース

このタイプに該当する対象案件⑬についＡ、対象案件⑧や⑫のようにオーナーが自ては、オーナーがフロアの一日単位で出店

ら事業をはじめたケースＢ、対象案件③⑨

者に貸し出すスペースとして運営し、残り⑬⑮⑯㉑のように、まちづくり会社がオーの部分については同ビルの管理人役をつと

ナーと賃貸借契約を締結して事業をはじめめる会社がマスターリースして、小売、飲たケースＣの３つに分けられる。

食系テナントにサブリースする計画で事業(2)事業化に向けた境界条件が進んでいる。このケースの場合、①フロ

リノベスクールの運営にあたり、対象案

アの面積が広く、遊休化メカニズムの中で件の事業化に向けて、様々な議論を行っては銀行やパチンコ店に依存しているパターきた。そこでの議論を踏まえ、事業化するンであるが、事業化に際してフロアを細分ための境界条件を整理すると、①案件オー化して小規模・低家賃で貸し出すという手ナーの決断力、②事業リスクの最小化、③法を用いることで、対象とする入居者層の入居者（テナント）のハードル低減という幅を広げるとともに、その出店ハードルを3 タイプに分類することができる。詳細に下げている点がポイントだと考えられる。

ついては表 4-2 に示す。

4-2-2 対象案件事業化プロセスの検証

表 4-2 事業化に向けた３タイプの境界条件(1)事業化プロセスの整理
リノベスクールを通じた事業化までのプ
ロセスを整理したのが図 4-7 である。事業化プロセスは 3 段階に分かれており、事業化手法は、オーナー自らが事業を行うケース、業務契約を締結して民間会社等が事業を行うケースなどをはじめ、様々なパターンがある。
4-2-3 小結
遊休化メカニズムに対するリノベーション事業のあり方に関する分析結果をまとめると次のようになる。
○ 衰退モデル①の小規模・低路線価タイプの場合、オーナーの理解を得ることさえできれば、事業化に向けて、事業主体や内容の面で様々な選択肢を想定することができる。
図 4-7 事業化までのプロセス○ 衰退モデル②の小規模・高路線価タイプ

の場合、企画段階でまちづくり会社等がリノベーション事業を通じた遊休不動産のオーナーのサポート役に徹し、そこで当利活用による都心再生モデルについての知該エリアにインパクトを与える店を誘

見をまとめる。現状に応じた再生パターン

致することができれば、事業化が可能とを図 4-8 のように整理した。

なり、同時に均質化も回避できる。ただし、賃料設定の見直しについての理解が得られれば、その方が理想的である。
○ 衰退モデル②の大規模・高路線価タイプの場合、まちづくり会社等がリスクを負ってオーナーの理解を得ること、面積や時間を細分化して利用する事業計画を構築して入居者のハードルを低減することで事業化の可能性が広がる。

図 4-8 現状に応じた再生パターン

まず、衰退モデル①の小規模・低路線価
4-3 リノベーション事業がもたらした効果

タイプについては、金銭面と規模の面で比対象エリアでは、小倉家守構想のリーデ

較的リスクがとりやすい条件下にあるため、ィングプロジェクトとしてメルカート三番

オーナーの理解を得ることができれば、街のリノベーション事業が実施されたこと様々なパターン（事業主体、事業スキーム、を契機として、その後はリノベスクール案

事業内容等）で再生が可能だと考えられる。

件を中心に様々なリノベーション事業が実次に、衰退モデル②の小規模・高路線価施された。その結果、2 年半で同エリア内

タイプについては、現時点でコンビニやカに新規創業者・雇用者 247 名が生まれた。

フェのチェーン店によって支えられている

その詳細を表 4-3 に示す。

状況にある。しかし、そのテナントが撤退

表 4-3 新規創業者・雇用者数一覧

した場合には、そのままの条件下で新たな別のチェーン店が入居する可能性はあるが、新規事業者やそれ以外の一般テナントが入居するのは難しいと考えられる。したがって、まちづくり会社がサポート役になって柔軟な賃料設定についての交渉を行うこと、
もしくは、インパクトのあるテナントを誘致することによって、均質化とは異なる方
向での再生が可能になると考えられる。
最後に、衰退モデル②の大規模・高路線
価タイプについても同様に、現時点では財4-4 都心再生モデル
ここでは、これまでの分析結果を踏まえ、力のあるテナント等が入店していることでかろうじて支えられているが、その店舗が撤退してしまうと、同じ条件下で新たなテ

地調査・データ収集等の面でご協力をいた

ナントが入居することは非常に厳しいこと

だいた。また、一般財団法人民間都市開発が予想される。したがって、そのような状推進機構・都市研究センターには、本研究況に転じた場合には、規模を細分化するこの機会をご提供いただいた。この場に記しとで入居者のハードルを下げるような事業て、皆様に深く感謝申し上げます。

計画を構築し、まちづくり会社等が事業リ
スクをシェアすることで、再生できる可能性が広がると考えられる。

補注
注 1) 算出にあたり、借地権割合については考慮

5. おわりに本研究を通じて明らかになったことを以下に示す。

に入れず、二路線以上に面する建物については高い方の路線価を基準とした。
注 2)エリア内の道路に面する建物の 1 階部分を対

第 2 章では、対象エリアの現況として、

象として、外観から判断できる場合以外は、電気、①人口及び歩行者通行量が年々増加傾向に

ガス、水道等の公共設備メーターの稼働状況によある、②小倉都心の路線価は 13 年間で 1/3って空き家になっているか否かを判断した。

まで下落している、③当該エリアの平均募

注 3)目視によりチェーン店の有無についての確認

集家賃は平均 44 万円で平均面積が 135.7を行ったうえで、登記簿情報から階数、面積、登㎡であることなどが分かった。

記日などの情報を抽出した。

第 3 章では、遊休化のプロセスとして、

注 4) 床面積については登記簿情報を用い、空きテナント撤退後にそのまま遊休化する衰退

テナント面積については、当該フロアにおける空モデル①、高額家賃を負担するチェーン店

きテナント件数比率を床面積に乗じた値とした。

の入居によってかろうじて維持される衰退
モデル②という２つのパターンが想定され、

参考文献

対象エリアの多くは衰退モデル②の状態に

1) 一般社団法人リノベーションまちづくりセンあることが明らかになった。
第 4 章では、想定される 3 つのパターン

ター発行：リノベーションスクール・テキスト,
2013 年 8 月（衰退モデル①の小規模・低路線価タイプ、

2) 総務省統計局：土地住宅統計調査

衰退モデル②の小規模・高路線価タイプ、

3) 山本俊哉：密集住宅市街地における空き家の課

衰退モデル②の大規模・高路線価タイプ）

題と可能性,住宅 52 号, pp.24-30, 2003 年 8 月

に対する再生シナリオを示すことができた。

4) 佐藤考一 他：コンバージョンの実施可能性評

最後に、本研究をすすめるにあたっては、価に関する研究—オフィスビルから集合住宅へ情報提供の面で(株)まちづくり応援団の二の用途変更, 日本建築学会計画系論文集第 597

宮氏、久万氏に多大なるご協力をいただい号, pp.31-36, 2005 年 11 月

た。加えて、当時の九州工業大学大学院生

5) 淡野博久：中古住宅市場の効率性向上に向けたの西原氏、同大学生の久保氏、松尾氏には、

政策デザインに関する考察, 日本建築学会計修士論文および卒業論文の一環として、現画系論文集第 607 号, pp.119-126, 2006 年 9 月

6) 中園眞人 他：地方都市中心市街地における空き家の活用意向と借家再生の可能性—定期借家方式による民家再生システムに関する研究,
日本建築学会計画系論文集第 618 号,
pp.109-116, 2007 年 8 月
7) 大島祥子：京都のストック活用の事例から見る
地域密着型住宅・不動産ビジネスの展望,都市住宅学 60 号, pp.54-57, 2008 年 1 月
8) 藤沢英軌 他：不動産利活用計画の経済的価値
評価手法, 日本建築学会学術講演梗概集 F-1 都市計画, pp.1149-1150, 2001 年 9 月
9) 北九州市住民基本台帳
10) 国土交通省：建設着工統計
11) 国税庁路線価図
12) ゼンリンブルーマップ
13) ゼンリン住宅地図
14) 北九州市産業経済局資料
15) 一般社団法人リノベーションまちづくりセン
ター発行：リノベーションスクール レポート
01-04, 2013 年 8 月