第40回 住まいのリフォームコンクール

工期２年の給排水設備再生プロジェクトで配管の長寿化と光熱費を削減

タイトル

独立行政法人 住宅金融支援機構理事長賞【住宅リフォーム部門】

所有・建方形式

持家共同建

設計会社

三機テクノサポート（株）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造

施工会社

三機テクノサポート（株）

リフォーム前後の写真【概要説明】

POINT

1【建物概要】
用途：マンション(共同住宅)
規模：360戸＋管理棟
・A棟 220戸 地上16階
・B棟/C棟 各 62戸
地上14階相当(ﾒｿﾞﾈｯﾄﾀｲﾌﾟ)
・D棟 16戸 地上4階

管理組合・営繕専門委員会
からのご要望①劣化状況調査及び長期修繕計画の見直しと大規模改修計画②現状の温水循環による給湯シス
テム老朽化に伴う改修方法立案

総会決議前に新型コロナ発生！室内入室作業を最終工程へ

全工期 ２年
排水管更新工事（共用部＋室内専有部）

給水立管更新工事

48年が経過したセントラル給湯配管。漏水の多発と高い光熱費が問題となっていた。
POINT

給湯システム変更工事

4【3期工事】給湯システム変更工事 工期：令和4年 1月〜5月

給湯設備の温水循環システムの老朽化の問題を個別給湯方式への給湯方式変更で工費を大幅に削減し、熱効率化により各戸約4000円/月×360戸の光熱費削減。

Before

室内工事分離【従来の給湯システム】 温水循環給湯システム【室内設備】

竣工当初、セントラル空調及びセントラル給湯を完備したマンションであったが近年、配管の老朽化による漏水が懸念されていた。

給水立管 排水管更新工事 給湯システム 排水管更新工事（室内専有部)
変更工事
更新工事
（共用部)
共用排水管更新工事【１期工事】共用給水立管更新工事 工期：令和３年 4月〜8月
POINT

2

高耐久のステンレス管を採用してプレハブ化による工期短縮と長寿化で建物寿命100年に対応

室内に排水の立管があるA・D棟では漏水による影響が大きく早急な対応が必要であった。

【4期工事】AD棟専有部内排水管更新・更生工事

工期：令和4年6月〜令和5年3月
室内の雑排水立管は防音性と高耐久を兼ね備えた耐火二層管を採用！排水立管はB.C棟が外壁設置の為、専有部の影響と予算を考慮してA.D棟を先行更新。

POINT

6

【汚水立管・横枝管】

調査の結果、壁材がアスベストレベル２と判明！壁開口による更新は市の許可が出ず、更生工事へ計画変更となった。

Before【洗濯系統雑排水管】

横枝接続継手を集合管に変更して排水負荷を再計算。立管を100A→80Aに減径して材料費及び施工費削減！
※FRPﾗｲﾆﾝｸﾞ46ｍは新記録！
Before （管材＝鉄管）

After

横枝管
白ガス管

更新前
100Aアルファー鋼管

壁材＝ケイ酸カルシウム板★アスベスト レベル２

流し台

After

50A

緯80A

【サブステーション】=温水ボイラー設備

50A

AD棟は梁がガス溜まりの原因となる為、設置基準により延長ダクトを設置。

リフォーム後の平面図

A棟、D棟の排水

築48年当時では珍しい集中ボイラーの給湯システムとマンショ 立管は室内に配管されており、漏水による居住スペースの被害①共用給水立管倉
電気室

統あり、室内の入室作業日数については新提案の工程サイクル

配電盤室【設計・施工上の工夫】多数の新提案で資金不足を解消

庫庫を防ぐ為、早急な改修が必要であった。室内の雑排水立管は2系

B棟

62戸

C棟

62戸

Nの削減を同時に行った。 ②給湯システム変更工事

220戸

16戸

全系統で水理計算を行い、適切な管径に減径 により7日間→4日間に短縮し、住民の負担軽減に寄与した。

する事により、給水の不要な滞留による塩素不足の解消と工費 【施主の満足度】配管の長寿化と給湯システムの変換に

A棟

D棟

マンション全体図

集中ボイ より給湯費用が約4000円/月安くなり住民に喜ばれている。

千葉県千葉市

該当工事床面積
居住者構成

新築竣工年

32,20 ㎡ ／総工事床面積

1975 年

32,292 ㎡

B棟

62戸

C棟

62戸

N

マンション全体図【汚水管】
FRPﾗｲﾆﾝｸﾞ（更生）

流し台

白ガス管

特に配慮した事項Iw 値 ､Is 値
給排水管の長寿化と個別給湯器設置に 再度の改修が無いように更新時にステンレスや樹脂配管など、長寿の管材を リフォーム前
よる各住戸の光熱費の削減。
採用して建物以上の耐久性管材採用と個別給湯設置による光熱費の削減。 リフォーム後
データ

所在地

220戸

16戸

【雑排水管/洗濯系統】
アルファ―鋼管

ラー給湯方式から個別給湯システムに変更して、工費と住民負性能向上の特性

→

A棟

D棟

【汚水管】
アルファ―鋼管

流し台①給水立管 ステンレス管(全棟対象 360戸）②共用排水管 耐火二層管(全棟対象 360戸）③給湯設備 給湯器新設 (全棟対象 360戸）④専有部排水管 (全棟対象 A棟、D棟 236戸）
・雑排水管＝耐火二層管＋集合管
・通気管＝耐火塩化ビニル管（FSVP)
・ 汚水管 =ＦＲＰﾗｲﾆﾝｸﾞ（更生）庫①給水立管 ﾗｲﾆﾝｸﾞ鋼管②共用排水管 白ガス管＋ｱﾙﾌｧｰ鋼管③給湯設備 循環温水＝黒ガス管④専有部排水管
・雑排水管＝白ガス管＋ｱﾙﾌｧｰ鋼管
・通気管 = 白ガス管
・汚水管 =ｱﾙﾌｧｰ鋼管

倉

ン全体の給排水管の老朽化による漏水問題を解決したい【ﾘﾌｫｰﾑ後 配管・改修詳細】
給水管=ｽﾃﾝﾚｽ 排水管＝樹脂管

倉【ﾘﾌｫｰﾑ前 配管詳細】
竣工時 給排水管材質＝鉄管

庫

担の光熱費を大幅に削減した。 ③排水立管

リフォーム前の平面図★高齢者住戸へは各戸個別事前打ち合わせの際に工事の際の荷物移動のお手伝いの他、困り事などについて事前に打ち合わせて、丁寧に対応した。
★工事日は実施の10か月前に工事説明会で開示して、施設入居等で長期不在となっている住戸には、親族等へ連絡を取って準備を進め、工程通り236戸の排水立管改修工事が終了した。

耐火塩化ビニル管

延長ダクトについてはモデルを作成しダクトルートを説明して住民の理解をた得た。

築後年数

該当部分工事費

4 8 年 施工期間

7 3 0 日間

54,230 万円 ／総工事費54,230 万円

65 歳以上：280 人 ／ 40 〜 64 歳：210 人 ／ 15 〜 39 歳：140 人 ／ 14 歳以下：70 人 ／ ペット 猫4匹

80A【雑排水管/洗濯系統】
耐火二層管＋合流部集合管
白ガス管

50A

100A

80A

50A

大便器

大便器

【通気管】白ガス管

100A

65A

洗面台取替えもしくは脱着【通気管】FSVP

給水立管・ﾒｰﾀｰ廻り
ﾗｲﾆﾝｸﾞ鋼管（鉄管）

50A

白ガス管

【雑排水管/洗面・UB・流し系統】
アルファ―鋼管

室内平面図 (更新前）

100A

熱交換器

ユニットバス

50A

洗面台

50A

防水パン

熱交換器

ユニットバス

給湯器
20号新設

100A

100A

防水パン

80A→65A

工事は立て系統４フロアー毎に更新し、騒音が発生する。
近年リモートワークによる在宅者が増加している為騒音影響範囲を工事説明資料に分かりやすく記載した

居住者の高齢化に対する取り組み

流水音が著しい雑排水立管及び1階天井排水管に防音性の高い耐火二層管を採用し、樹脂材変更により耐久性と防音性が向上した。
耐火二層管

４戸/１日の工程で予定でご在宅をお願いしている為、給湯器の納入が遅れるとご在宅の再調整等、居住者様に多大なご迷惑がかかる。

延長ダクトモデル

リフォームの動機／設計・施工の工夫点／施主の感想・満足度／住宅の価値を向上させた内容など

雑排水管長寿化に対する取り組み

コロナ禍の影響で給湯器の納入が困難であったが早期発注と分割納入計画でクリア。

騒音作業に対する取り組み

横枝管
耐火塩化ビニル管

横枝管
白ガス管
POINT

通気立管
(耐火塩ビ管)65Aに減径!

100A

100A

5

【リフォームの動機】給湯システムと給排水管の老朽化

80A（管材＝塩ビ）集合管

新設配管＝耐火二層管

After（管材＝鉄管）雑排水立管耐(火二層管 )【B棟・C棟給湯器設置状況】

竣工当初使用していた不用なセントラル空調の室外機置き場と室外機を撤去し外装を補修して新設給湯器設置場所を確保。

延長ダクト
新設給湯器

天井内共用部排水管を鉄管から樹脂管に更新して長寿化へ！
耐火二層管を採用して静音性も配慮。

Before 既存管＝鉄管(白ガス管) After

Before)3

雑排水合流部に集合管を採用し、通気管立管の減軽及び各系統８階設置の天井内の連結通気管を更新範囲から削減した(POINT

横枝管
集合管
耐火塩化ビニル管

室内平面図【洗面・流し・UB系統雑排水管+通気立管】【給湯方式変更】 全住戸３６０箇所へ個別給湯器を新設設置【2期工事】共用排水管更新工事 工期：令和３年 9月〜12月

65A

ＳＡジョイント★マンション全域を循環している温水配管の老朽化に伴い漏水が頻発。
配管更新とシステムの維持費は多額の費用負担が問題となっていた。

【A棟・D棟給湯器設置状況】

水理再計算
により立管を減径100A50A

倉After

洗面台雑排水立管ア(ルファー鋼管 )ステンレス管に変更

ステンレス管

大便器

洗面台取替えもしくは脱着
80A→65A

電気室

After（管材＝塩ビ）

更新後
80A耐火二層管

100A

防水パン

マンション内に温水を循環させて各戸（360戸）に設置された熱交換器で給湯を供給していた。※全戸改修後、解体。

Before 鉄管

100A

ユニットバス

配電盤室

経給水立管・ﾒｰﾀｰ廻り
ステンレス管＋ﾒｰﾀｰﾕﾆｯﾄ

80A→65A

洗面台
100A

65A

50A

FSVP

【雑排水管/洗面・UB・流し系統】
耐火二層管＋合流部集合管

ＳＡジョイント

室内平面図 (更新後）ﾘﾌｫｰﾑ部位： □居室/ □台所/ □浴室/ ■便所/ ■洗面所/ □廊下/ □階段/ □玄関/ □ｴｸｽﾃﾘｱ/ ■ﾏﾝｼｮﾝ共用部分/ ■その他
2−①

第40回 住まいのリフォームコンクール

タイトル

工期２年の給排水設備再生プロジェクトで配管の長寿化と光熱費を削減

独立行政法人 住宅金融支援機構理事長賞【住宅リフォーム部門】

所有・建方形式

持家共同建

設計会社

三機テクノサポート（株）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造

施工会社

三機テクノサポート
（株）

■ 講 評
築48年の４棟360戸からなるマンションにおいて、築100年を目指して２年の工期をかけて給排水設備と給湯設備の更新・再生工事を実施し、マンションの長寿命化に取り組んだ作品である。

二層管を採用して防音性に配慮している。
給湯システムは集中ボイラー方式であったが、この方式はお湯を建物内で常に循環させて水温を維持する必要があるため、熱ロスが発生

住民には、老朽化した給排水管や給湯管の漏水を解決したい想いがし、配管への負担も大きかった。配管の老朽化による漏水と維持費のあり、特に室内の排水立管は早急な工事が必要であったことから、住高さに悩まされていたため、個別給湯システムに変更した。これによ民の合意形成をして工事を実施することになった。工事期間はコロナり省エネルギー性が向上すると共に月々の給湯費用が大幅な減額とな禍であったため、給湯器が入手困難な時期であったが、早期発注と工り、住民の満足度も高い。また、不要となったセントラル空調の室外程を工夫して分割納入としたため、給湯器の納入遅れを回避している。

機置き場と室外機を撤去して個別給湯器と置き換えたことで共用廊下

また、リモートワークにより在宅者が増加していたため、騒音の影響のスペースが広がり、すっきりとした空間となった。なお、次回の大範囲を工事説明資料に加えて分かりやすく住民に伝えた。

規模修繕工事では、玄関ドアやサッシの省エネルギー化を予定してい住戸の専有部分内の工事にあたって、住民に対して工事説明会を行る。

うとともに上階から順に短期間で工事を進めるため、各住戸に足を運専用部内の排水管更新・再生工事について、雑排水立管に防音性とんで丁寧に説明して日程調整を行っている。専有部分の工事時におけ耐久性を兼ね備えた耐火二層管を採用している。住戸のPS内にあったる荷物の移動のお手伝い等、住民の困りごとについても事前にきめ細汚水立管は、壁材のアスベストレベルが高かったため交換は行わず、かな打ち合わせを行っている。このような対応により、住民の理解をFRPライニング工法による更生工事を実施している。

得て、計画通りに工事を行うことができた。

以上のように、本作品は、築100年のマンションを目指して給排共用給水立管の更新工事では、ステンレス管を採用して工期短縮と水・給湯を更新・再生するリフォームを実施することでマンションの長寿命化を図るとともに、水理計算を行って適切な管径に減径して給資産価値を向上させ、給湯システムの省エネルギー化が図られた。随水に不要な滞留による塩素不足の解消と工事費の削減が行われている。

所に工夫を施してコロナ禍の中で円滑な工事を実施し、快適な生活を天井内共用排水管の更新工事では、鉄管から樹脂管に更新し、耐火実現しているため、独立行政法人住宅金融支援機構理事長賞に値するものとして評価する。
2−②