都市研究センター講演会記録

ご存じかと思いますが、コンバージョ
ンの定義をしておきます。コンバージ
ョンとは、「用途転換」とか「転用」

コンバージョンと社会動向
講師：大成建設株式会社
塩谷 尚斉氏平成 15 年１１月６日（木）あるいは「用途変更」等と言われています。言ってみれば、現況の建物用途を変更して、新たな用途で建物を再生、活用する手法と言えます。
最近注目されていますのが、オフィスビルからマンションへの転換です。

大成建設の塩谷でございます。今日

これは建築基準法上で言いますと 87

は「コンバージョンと社会動向」とい条の規定にある用途変更に該当しまうタイトルです。振り返れば、今年のす。コンバージョンはこの 87 条の規

３月ぐらいから当社がコンバージョ

定と、それ以外のものも含めまして、

ンに関しまして本格的に取り組み始

建物の用途を変更すれば全てコンバめました。その中でいろいろと得た事

ージョンというふうに位置付けておや問題点などを交えながら、今後のコります。例えば、オフィスビルからデンバージョンに対する問題点や現在ータセンターといったものに転換すの状況などをお話しさせていただきるとき、これは基準法上は用途変更のたいと思います。

申請は必要ないですけれども、明らか

今日の内容は、大きく三つから成っに使用形態が変わっていくといったております。一つ目は、コンバージョ

ところでこれもコンバージョンの一ンと社会背景、或いは国内外の事例、

つというふうに位置付けています。そそういったものをご紹介したいと思

れでオフィスビルからホテルとか、倉います。二つ目は、当社がコンバージ

庫からホテル、用途を変えてしまえば

ョンにどういうふうに取り組んで、今全てコンバージョンになるといったどういった感じで問題点が出てきてところです。

いるかといったところをお話しさせコンバージョンの特徴としましてていただきたいと思います。三つ目は、は、リニューアルの一種であるというまとめという形で進めたいと思いまことが言えます。ただ、今までどおりす。

のリペアとか設備更新、修繕更新といそれではまず一つ目の「コンバージ

う、機能を維持していくものとはちょョンと社会背景」です。これは皆様もっと違います。最近流行っているというか注目を浴びているのが、リニュー銀行の店舗を物販店舗とか飲食店舗

アルのバリューアップ、或いはコンバに変えていった。これは数年前からのージョン、こういったものが非常に注

銀行の統廃合による支店の統廃合、そ目を浴びております。

ういったところで不要となった店舗

リニューアルのバリューアップというものは現況の用途での収益性・資を変えていくといった動きがあります。

産価値を向上させていくといった形

次に、ＩＴバブルの頃ですが、事務で、例えばオフィスビルであればオフ所とか倉庫をデータセンターに変え

ィスの性能を上げていく、耐震とかＩていった事例があります。また、企業Ｔ対応をする、或いは外観を変えていの資産売却といった意味での寮や社くといった形で資産価値或いは収益宅をケア付きマンションへ、或いは老力をアップさせる。

人ホームに変えていく事例がありま

コンバージョンはそうではなくてす。少子化対策としまして、最近よく用途を変更していくといった形です。

話題に出るのが学校です。学校をどうこれの特徴としては、建替えに比べていった施設に変えていくか、コミュニ

安いということが言えます。そして短ティー施設とか福祉施設とか、これは工期に仕上がっていく、この 2 点が一立地によっていろいろありますけれ

番大きな特徴になっております。

ども、こういったことも地方都市や都

それともう一つ、リニューアルの特心でも行われております。

徴であります建物全体、一部分を使用

最近話題のオフィスからマンショ

しながら改修していく。例えば、低層ンへのコンバージョンという意味で部にテナントさんが入っているけれ

は、これは社会現象が二つあります。

ども、三層から上を全部コンバージョ

2003 年問題と、都心居住のニーズでンして別の用途にしていくという形す。この二つの現象をマッチングさせで、上は立ち退きをせずに用途を変えていけば問題が解決するのではないていくといったことも特徴として挙かといったところで、これに対する取げられます。

組みを行っている段階です。

コンバージョンと言いましても特2003 年問題とは、六本木ヒルズ等に新しいわけではなくて、今までもい概ね都心５区で今年 200 万平米のオ

ろいろな形で行われてきていました。

フィスビルが新規に供給されておりそれはいろいろな社会現象とリンクます。森トラストさんの資料とかを見して行われてきていたのです。例えば、

ると、100 万平米を超えて毎年供給されていくと、そういった中で競争力のた中で、省資源化やＣＯ２排出削減、なくなってくる小さなビル、或いは設

建築廃材の削減といったリニューア

備が老朽化したビル、そういったもの

ル、コンバージョンというものが非常の空室率がアップしていく、そういっに有効であるというふうに位置付けたことが 2003 年問題と言われていまられ、国としてもそれを推奨するといす。これは今顕在化しているのではな

う動きがあります。

くて、2003 年の大量供給を始めとしそして、不動産に関わる環境変化とて今後 10 年間ぐらいの間にどんどんいうところで、不動産価値の変革があ顕在化していくオフィスの供給過剰、ります。従来の土地担保制から最近は

空室率のアップといったところを収益還元法が主体になってきました。

2003 年問題と呼んでおります。

不動産の評価をきちんとやっていかあと 2010 年問題というものがありなければいけない。それで収益をしっ

まして、これはオフィスワーカーが減

かりと上げていかないと収益還元的っていくという話です。概ね東京 23には価値がなくなっていくというか、

区で 340 万人ぐらいいるのですが、価値を生み出せない、といったところ

2010 年には 15 万人ぐらい就業人口がで不動産の運用自体をどうするか、と減っていく。そうするとまたオフィス

いう形でコンバージョンが注目されの面積は余っていきます。15 万人とています。

いうことは大体 200 万平米です。今年

それと似ていますが、不動産の流動供給された新築ビルの総数と同じく化です。企業の合併、支店統廃合、そらいの床がまた余っていくというこ

ういったもので資産が市場に沢山出とがあります。こうした中で、供給過てくる。或いは減損会計、証券化等の剰になったオフィスビルをどうしよ

手法、そういったものが確立されてきうかといったところでコンバージョているといったところでも不動産のンということが注目されております。

流動化が進んできています。もう一つ

それ以外では、地球環境問題や不動は、修繕とか建替えが不能になったビ産に関わる環境が変わってきている。

ルは多数利害関係者による調整が不そういったところもコンバージョン

可能で建物を使い続けなければいけが注目される理由になっております。

ないといったような状況も多数出て

例えば、循環型社会への転換というこきています。そういった時にリノベーとでスクラップ＆ビルドからストッション、リニューアルしながら使ってク型の社会に変わっていく。そういっいくというような社会環境になってきているということが言えます。

商品として面白いという意味では、

これまでの話は、オフィスからマン

オフィスの階高が高いものを住宅にション以外のビルへ、建物をどうやっ変えるということなので、中のインテて生き延ばしていくかというところ

リア、空間が非常に面白いものができからの話です。次にオフィスからマンてくる。一般の分譲マンションに比べションの話をします。2003 年問題、て、建物自体は古いですけれども、イ

2010 年問題、都市再生、職住近接のンテリアを変えてしまえば非常に階

町づくり、コンパクトシティ、そうい

高の高い気持ちの良い空間が供給でったものへの需要・要望が出てきていきるということで、かえって新築のマるというところがあると思います。こンションよりも高い値段が付いていこで、国内外の事例を見ていきたいとるといったような事例もあります。

思います。オフィスからマンション、或いは倉庫からマンションという意＜シカゴ：ディアボーン・タワー・ロ

味では海外ではかなり実績がありま

フト＞

す。

これなども倉庫をマンションに変えていったシカゴの事例です。同じく＜シカゴ：ワン・リバープレイス＞

これも行政側のインセンティブをもこれはシカゴのもともとオフィスらっているということと、インテリアだったビルをリニューアルして、コンを階高の高いロフトスタイルというバージョンした形のものです。これはような形で、スケルトンぽい形で仕上

海外に共通することなのですが、海外げていっているということで人気がでこういった超都心の古くなったオ

出たというふうに聞いております。

フィスをマンションに転換した成功事例があるのですが、これは基本的に＜ウィーン：ガゾメーター＞

は行政による誘導策があったという

これはウィーンの事例ですけれどことが言えます。シカゴについても、も、古いガスタンクをマンション或い

やはり外壁保存に対する補助金など

はホテル、そういった複合施設に変えを出しているというような話がありていった事例です。これなども、やはます。それと税制優遇、或いは建築基

り古いものをいかに使っていくかと準法関係の規制緩和を行って住宅をいうヨーロッパの土壌、日本と違うよ誘導していったというところがありうな土壌があったというのがまず前ます。

提にあると思います。

＜ダウンタウン・ロサンゼルス・スタ

バージョンならではの醍醐味がある

ンダードホテル＞と思います。

当社はロサンゼルスのほうでコンバージョンを結構行っております。こ＜フラワー・アパートメント＞

れはオフィスビルをホテルに変えてこちらはオフィスからマンション

いったものです。ホテルもデザイナーに変えていった事例です。これも外壁

ズホテルというコンセプトで、そのまはそのまま使って改修しています。もま普通のホテルにしても面白くない

ともと真ん中に吹き抜けがあったよので、インテリアあたりに趣向を凝らうな事務所ビルでしたので、住宅を両して面白いものをつくっていってお側に張り付かせたようなプランで成ります。これはロスの建築賞とか歴史立しております。日本と違うところは、的保存物保護賞もいただいた事例で日本では仕上げなどで、例えばコーナ

す。

ー部分はきちんとボードとボードを

12 階建てだったものをそのままホ

つき合わせてとか、サッシのまわりはテルに転用しまして 207 室のデザイ

枠をとってとか、かなり手の込むよう

ナーズホテルにしました。外壁を保存な仕事をしている。でも海外では結構することによってやはり行政側から簡単な仕上げで施工の手間がかから

改修費用の 20％相当の税額控除があないようなことをやったりしてコスったということを聞いております。そトを下げるといった工夫と言いますの他、一般にホテルをつくるときよりか、そういうものが許されるような土も規制を緩くしてもらっているとい壌があるというところも日本との違ったところも成立した理由になっていだというふうに聞いております。

います。そして、結構面白いプランニ
ングをして商品価値を高めています。

＜セボンアダージオ文京＞

例えば、部屋の真ん中にバスタブなんでは日本ではどうかという話です

かを持ってきたりしてかなり斬新なが、日本でコンバージョンというのがデザインです。バー、ラウンジ、或い

昨年ぐらいから非常に注目を浴びては屋上にプールを付けたり、そういっはいますが、実際の竣工事例というのたところで今非常に人気が出ているは非常に少ないです。これの問題点に

ホテルになってきています。これもやついては後でご説明いたしますが、今、

はり既存のものを使いながら面白い

竣工して成功した事例というのは多空間をつくり上げていくという、コン分この１点ぐらいではないかと思います。これはセボンさんがやられた文うまく回避するような形で成功した

京区のマンション、オフィスを分譲マ

事例で、最近は非常に注目を浴びておンションに変えた事例です。うまく売ります。

れたということで成功事例と言われています。

まとめますと、海外における誘導政策としては、事例には出てきませんで＜ＦＩＴ後楽園＞

したが、ロンドンでは 1994 年に付加

これは最近、野原産業さんという材

価値税の減免、これはリニューアルに料メーカーさんが買われてコンバー

対する付加価値税をとらないといっ

ジョンを自分たちの手で設計、施工したことが政策として出されました。そて分譲するといったところで、モデル

れ以外に規制緩和なども一緒に行う

ルームがようやく完成したところでことによって都心部で空洞化したオす。途中ですけれども、うまく行ってフィスビルを住宅に変えていくといいる例ということが言えます。

うプログラムが爆発的に増えたということがあります。

＜ＲＯＯＰ虎ノ門＞

シドニーにおいても、やはり 1994

これはコンバージョンと言えばコ

年に都心の空洞化が大変問題になり

ンバージョンなのですが、ちょっとグました。それに対して、規制緩和或いレーゾーンの建物で話題を呼んでおは基準法の性能規定、使用規定ではなります。これは建築基準法上、事務所

く性能規定を導入することによってビルだったものに、キッチンとトイレ

弾力的に転用を行えるような土壌をと洗濯機置場、シャワールームといっつくっていったということが言えまた水回りを入れました。それでこれがす。

住宅かというと、これは住宅ではなくそれからシカゴですが、規制緩和とて事務所ビルであると。ＳＯＨＯなの補助金制度によって行政側からの後だと。在宅勤務者のための事務所ビル

押しがありました。

といった形で、法的には用途変更なし

ロサンゼルスでも同じようなことで工事をしてうまくいっているといで税制優遇或いは規制緩和によってうものです。ただこれが実際に住宅に1999 年からロサンゼルスではコンバ

なると二方向避難とかバルコニー、或ージョンが非常に盛んになっていっ

いは避難器具、その他かなり厳しいよ

たということが言えます。

うな行政指導を受けますので、そこをそういった背景の中、欧米と日本の違いをお話します。基本的には、欧米た後で述べさせていただきますが、そでは社会資本、もともと石の文化だとれに対する規制緩和として、昨年６月

いうことが大きく影響しております。

に国交省のほうで告示を出したので地球環境や社会ストックに対する意

すが、これでもまだまだ不十分だとい識の高さがありました。それでもともう話が出ております。

と質の高い建物があり、そういったもこれはどういったものかといいまのに対して保存建築物の指定があり、すと、道路側に部屋があったものに対

それをどうやって有効利用していく

して奥に部屋をつくった場合、今までかといった土壌がありました。そこに

これは無窓居室ということで納戸部

1990 年代に都心部の空洞化が起こっ屋というふうに呼んでいた。その部屋てきて、基本的には周辺部に人の移動の上部に窓をつけることによって窓が起こり、その中心部の犯罪率がアッ側の部屋を通して光が入ってくるとプしていき、さらには税収減、いわばいうことで、ここもベッドルームとか空洞化していくことによる税収減に部屋として認めようという緩和が出

よって行政側が何かをやらなければました。ただこれは、もともとこれをいけないということでコンバージョ

納戸部屋という形で供給していたデンを誘導するような先ほどの政策をベロッパーさんもいますので、基本的、

とりにいったというのが流れです。開

根本的には何も変わってはいない。む発側も、商品企画力や空間のデザイン、しろ、例えばですけれども、商業地域

そういったものを売りとして事業がだと採光の規定をなくしてしまうと成り立っていったということが言え

かそういった思い切ったことをやらます。

なければなかなか進んで行かないの

それに対しまして、日本では転用にではないかということが言えます。

ついて、行政の後押し策がまだ不十分

それ以外にもう一つの問題点としであり、助成金制度などもまだ不備でましては、建築基準法関係がよく改定あるということが言えます。それが日されるということがあります。特に耐本ではコンバージョンが進んで行か

震性、1981 年に新耐震の改定が行わない一つの理由になっております。基れましたが、それよりも古いものに対準法関係で一番ネックになるのが採しては既存不適格の扱いになって構

光の規定です。採光の規定によってオ

造遡及が多くなる。そういったものにフィスから住宅に転用できない建物

すごくお金がかかってきます。そこのが非常にたくさんあります。それはま

規定がやはり厳しいのでコスト的になかなか合っていかないというのがあと財政難とかでこの制度を使わあります。そうした理由で古い建物はないような行政庁もたくさん出てく

取り壊すしかないのではないかといるのではないかというふうに思われった流れになっていくのですけれどております。税制制度についても再生も、それに対して国交省のほうは今年

賃貸住宅供給促進税制（所得税・法人の８月ぐらいから何か勉強会を始め

税：特別償却１０％）、これを 2003 年まして、「既存不適格建築物の取扱に度、国交省のほうで制定する予定です。

ついてどういった緩和があれば皆さ

ただこの辺が全てひととおり揃わなんがそれを使うようになるか」といっいとなかなか進まないという状況だ

たようなヒアリングを行うようになと思います。

ってきております。この辺に期待しな
がら、コンバージョンの土壌が育ってそれでは次の話題ですが、当社のコ

いくのではないかというふうに期待

ンバージョンの取組みを簡単に説明しています。

させていただきたいと思います。コン

助成金制度につきましても現段階

バージョンと言いましてもなかなかでは、昨年度、国交省のほうでは制定

ハードルが高いといいますか、検討すはしておりますが、これの運用を地方ることがたくさんあり、それをクリア

行政のほうに任せておりまして、地方するのがなかなか少ないのが現状で行政のそれぞれの行政庁のほうで取す。大きく分けまして三つを判断して扱いを決めるということになっていいく必要があります。

ます。ただ、これを今使うというふう

一つは、市場性の評価です。その建に表明している行政庁はなくて、検討

物の立地によって、どういう用途に変中だということになっております。でえていくのが一番望ましいのかといすからこれが使えるようにならなけうことを評価していく必要がありま

ればなかなか進んで行かないというす。もう一つは、建物の計画評価です。

形です。ただ、これも対象建物として用途を転用する際に法的に適用でき面積が決まっていまして、50 平米かるかどうか、基本的に適用できるかど

ら 125 平米の住戸、要はファミリータ

うかといったものを計画する必要が

イプの住宅にしか補助金がつきませあります。三番目は、そういった計画ん。この辺が一つの問題になっていく案に対して果たして収支が合うかどのではないかというふうに見ておりうかろを判断する必要があります。

ます。

そういった中で当社としては、設計

に移る前、意志決定までの間に簡単にフィスの供給側がどれぐらいになっそういった評価ができるように市場ているか。競争力がどうなっていくか。

性の評価、建物の計画評価、事業性の将来的にもオフィスで持ち続けた場

評価、この３つを評価するコンバージ合の競争力などもこれで量っておりョンの適正診断をします。

ます。

市場性の評価ですが、オフィスから二つ目ですが、これはエリアの人口住宅へ変えるときのものにつきまし

増加率、加速度です。これによってもては概ね三つの資料で判断していっ住宅に向いているエリアなのかどうております。これは国土技術研究センかといったことを量っていっていま

ターが出しているものですが、資料左す。それからこれが賃料格差です。表がオフィスの空室率です。供給側がどにありますのがワンルームマンショ

れぐらいあるか。真ん中がレント・ギ

ンからファミリータイプまでのもの

ャップと言われています。要はオフィとオフィスの賃料が出ております。こスの賃料と住宅の賃料のどちらが高れは 26 のエリアについて詳細に出ていか。そういったものでグレーに塗っおりまして、例えばこれは三田地区でてある所がオフィスよりも住宅のほすが、三田地区の場合はワンルームマ

うが賃料が高いエリアで、こういうエンションだと 22000 円ぐらいの賃料

リアでは基本的には転用していったがとれて、オフィスの場合は 10000 円ほうが得だということが言えます。そぐらいしか取れない。要は、この賃料れから夜間人口の増加率なども見な

格差としても 12000 円ぐらい出てく

がら、そのエリアが本当に住宅に適しるので、こういったエリアだと転用しているのかどうか、或いは住宅インフていったほうがいいという判断をこラが整ってきているのかどうかといういうデータで行っております。

ったものも、こういったもので判断しこれら三つのデータを掛け合わせていっております。これは一般的に公たものがこの表になります。これによ表されているものですが、当社は都心ってエリアのポテンシャルが分かっ

３区についてそういったデータを詳ていくというようなシステムをとっ

細に調べました。それを 26 のエリアております。今のが部分的ですけれどに分けまして、建物の規模と竣工年度、も市場性の評価です。

それから空室率を事細かに調べたデ

次に建物の計画評価になります。基ータを使いましてポテンシャル評価

本的には用途が決まった上でその建を行うようにしております。これはオ物に転用が可能かどうかといったことを評価していっております。これはれていきます。支出についても土地の簡単なフローですが、基準法と消防法、 固定資産税が事務所を住宅に変える
あとは地方条例への適合性をチェッことによって減ります。修繕維持費もクするということで敷地と建物の関一回リニューアルをかけるという意

係性のチェックを行い、それから建物味で下がっていきますので、キャッシの避難や居室関係のチェックを行っ

ュアウトも 40％ダウン、合計で概ねていきます。それでコンバージョンが100％程度改善される、こういった珍可能な場合については企画案をつくしい事例ですけれども、事務所よりもっていきます。これが数日間から１週住宅が得だといったようなことをこ間ぐらいでできるような企画案ですの表などを使いながら判断していっけれども、ここまで法的に適合してどております。

ういった商品企画でいくかといったフローは先ほどご説明いたしましところまでこれで出して、面積表をつたが、簡単な検討依頼がありましてか

けてという形で提案させていただいらそういった適性診断を行って、先方ております。

の意志決定を待つ。それによって最終

そういった計画案に対しまして事的な設計・施工につなげていく。それ

業性がどうなっていくかといったシの出口としてもファンド系に組みこミュレーション、要は事務所の扱いをんだり、証券化、或いは売却していっ続けたほうがいいのか、住宅のほうがたほうがいいのか、或いは自社運営さいいのかというシミュレーションをれる場合はサブリース等をを紹介し

この簡単な表計算によって行っていたり、そういったことを行ったりしてます。これは収入が、貸室面積が事務います。それで推進組織としては検討

所の場合は 393 坪のものが、住宅に変がいろいろ多岐にわたりますので、社えることによって共用部の面積が出

内横断的なプロジェクトチームをつますので坪数は減ります。ただ賃料はくりまして設計或いは都市開発本部、

先ほどのレントギャップという意味

リニューアル本部といったところとで 10000 円から 14000 円にアップして連携しながら行っています。

いきます。或いは稼働率も事務所だとそれでは、今まで行ってきましたケ

空室率が激しかったものが住宅だとーススタディをご説明したいと思い埋まるという前提ですので、ここもアます。

ップしていきます。年額の収入、キャッシュインのほうが概ね 64％改善さ【オフィスからマンションへの転用

不可によりデータセンターへ変更しに転用した事例になっています。

た例】
これは都内のあるオフィスビルで【オフィスから住宅への転用不可のす。当初はマンション転用を考えてお例】

りましたが、マンションに転用するに①先ほど採光の話を出しましたが、こ当たりましてバルコニーを付けていれなども同じような話になっていま

く、或いは一番問題になったのは東京

す。前面道路、あと三方が隣地境界線

都の安全条例の窓先空地という規定になっています。これはもともとオフがあります。バルコニーの前に空地をィスなのですが住宅に変えたいといとりなさいといった指導があります。

う依頼が入りました。検討したのです

それに対しまして、基本的に事務所ビが、結局、この前面道路に面している

ルというのは三方隣地の場合は一面ところのものしか住宅には転用できだけしか道路に面していないというない。これも採光の規定と窓先空地とような場合が多いです。そういった場

いう二つの点から、結局奥は窓として合、三方の面については窓先空地がと認めてもらえないし、或いは空地もなれないといった問題が出てきます。或いといったところで住宅への転用が

いは採光の規定も同じです。隣地斜線

難しいという形になった事例です。

の場合についてはそこの窓が住宅に

実はこういったビルがほとんどで有効であるというふうに認められまして、なかなか住宅に転用できるようせんので、結局道路側の窓しか住宅となビルが少ないのが現状です。

して有効な窓というふうに認めてもらえません。そういった中ではマンシ②このビルは先ほどと違いまして二ョンに転用するというのはもう敷地

面道路、そして窓面積が大きい、接道ぎりぎりに立っている建物について

面積が大きいのでいけるのかなと思はなかなか厳しいというのが現状でったのですが、1970 年前後の古い建す。

物で階段が一つしかないという状況

このケースもそういった中で法的です。この規模で階段が一つしかないに成り立たなかったわけです。行政にというのは今の基準法ではあり得な

掛け合って緩和をしてくださいといい話でして、階段を二つ以上付けなさう話をしたのですが、それは認められいと。階段を二つ以上付ければいいん

ないという形で、最終的にはあきらめですけれども、一つ増やすことによっ

ましてオフィスからデータセンターてこれが基準法上の大規模修繕というものに当たります。
要は、主要構造物を過半以上さわる

体して新たに分譲マンションをつくるような方向になりました。

場合は大規模修繕に当たるので用途変更だけではだめだという話になっ【改修コスト削減の例】てきまして、大規模修繕に当たると今

これは究極安く仕上げていこうと度は構造的なもの全てを見直しなさいう方針で既存の事務所ビルに対しいということになる。そうすることにて使っている空調機などを転用してよってコストが非常にかかっていく。

いく。そういった中でどこまでコストといった、先ほどご説明しましたが、が下げられるかといったところをちそういった中で基準法の改定によるょっと検証した事例です。

遡及関係が非常に多くなって、これはあきらめた建物です。

住宅もなるべく１フロアに１住戸といった規模にしまして、間仕切りを置かずに可動の家具によって間仕切【電算センターから分譲マンションっていくといったものを提案してみへ新築になった例】

ました。空調は先ほど言ったように使これはちょっと変わった事例です

い回しで、給水関係を一部増圧にして、が、これも古い建物でして既存不適格

なるべく改修コストをかけないといで、何が不適格かといいますと、昔はったところで調整してみましたが、こ日陰規制というものがない時代に容れで結局、坪 30 万台中盤ぐらいだっ

積いっぱいに建てたものが最近ではたと思います。新築マンションが一般

その日陰規制が施行されまして、今だ

的に 45 万から 50 万ぐらいと言われてとこんなボリュームが建たないよういる中でやはり７割ぐらいにしか落な建物になっています。ただこれにつちない。なかなか半額には落ちていか

いては用途変更のみの申請であればないというのが現状です。

建物自体の都市計画上の集団規定に

実際、先ほどご紹介したアメリカの

ついては遡及しなくてもいいというマンションの事例を見ていっても、やのがありますので、これなどはどちら

はり新築に比べて７割ぐらいの改修

かと言うと用途変更したほうが得に費がかかっております。基本的には使なる。用途変更しないで壊して建てる

えるのは外壁と躯体関係で中の水回とこれだけのボリュームが建てていりは全部やりかえたので、意外とお金

けないというような事例もあります。

がかかってきているというのが現状

しかし、性能的に折り合わずに結局解です。

こういった中、マンションが成り立いった中で、元ある建物のデザインにちにくいという理由をご説明したい

対する評価というようなことも行政と思います。

サイド或いはどこか独立的な機関か

一つは、繰り返して言いますが、コら行うようなこともやっていないとンバージョンを支援する税制優遇策

いうところで、その建物の価値という等の制度がまだまだ足りないのではのがなかなか出てこないような状況ないか。

があります。

それから二つ目が法的に満足する

四つ目ですが、改修費用の調達が不建築物が少ない。これは先ほど申し上能である。よく問題になっているのがげました採光の規定、或いは窓先空地、

平成元年前後に建てたビルのオーナ

消防の二方向避難、バルコニーを付けーさんです。彼らは高い時期にお金をるというようなケースもある。そうい借りてつくっていまして、未だにお金ったところがあります。

を返しきっていない状態です。それに三つ目はベースビルのポテンシャ

対してオフィスビルが空っぽになっ

ル不足、これは要は事務所ビルで陳腐てきたからどうしようといった時に、化したものが本当に面白い住宅に転借金があるのに転用する費用まで銀換できるかどうかということで、一つ行は追加融資してくれないわけです。

は売りは階高になっていきます。階高

そこが一番の問題になってきているが高いビルがあれば住宅的には面白というところもあります。

いものができていくのですが、日本のさらに言えば、全棟一帯が空室にな場合は結構ぎちぎちに容積をとるとっていく。８階建ての建物で全棟一帯いうような命題の下にもともと設計とは言わず３階から８階まで全部がされている建物が多いので、事務所ビ

空っぽになるというような条件が揃ルであっても階高がかなり低い。住宅

うようなこともなかなか少ないといに変えたところでそれほど面白いもったことがあります。そういった中で、のにならないようなビルが多いです。

今、我々のほうに飛び込んでくる物件

それからさらに外壁関係ですが、保存としましては大体もう破産した会社

建築物みたいなものがヨーロッパ、ア或いは手放した物についてある投資

メリカでは結構指定されていますが、家が買おうとしていて、それをコンバ

日本はそういった概念はなく、いい建

ージョンしてやったらどうかという

物でもぶっ壊してまたつくり替える

ような検討依頼が来るのが多い状況

といったような動きがあります。そうですので、ビルオーナーさんが直接、

自分の困ったビルを何とかしてくれーアップするのかといったもののシといったようなことは意外と少ない

ミュレーションの年度収支を表したのが現状です。

ものです。この段階でちょっとシミュ
レーションといいますか、築 19 年の

ここからは実現のポイントとしま

段階でコンバージョンしていったほ

して、すごくレアなケースの中で、どうがいのかどうかということをシミういった物を狙っていけば成り立つ

ュレーションしております。

可能性が高いのかといったところをご説明したいと思います。

敷地関係につきましては、接道の問題が一番ネックになっていくという一つはレントギャップのあるエリ話をしましたが、基本的には二面接道アです。これは最近分かってきたので以上あれば住宅には転用しやすい。一すが、住宅の賃料でおそらく 15000 円

面接道で奥行きの長い建物について以上とれないエリアについてはもうは奥のほうが住宅に転用できないとコンバージョンは成り立たないといいうことが起こります。そういった意

うことが断言できます。いくらレント

味では最大でも 20ｍの奥行きまでのギャップがあったとしても、事務所で建物でないと住宅への転用は無理で貸して 8000 円ぐらいで住宅にするとはないかというふうに思います。

12000 円ぐらいだといった中でもなか外壁面につきましても、外壁面の窓

なかその差額では改修費用を回収す

面積が大きいことというのがポイン

ることは無理だということが分かっ

トになります。それとその窓が開けばてきました。ですので、やはり住宅となるべく開いたほうが改修コストがして非常に魅力のあるエリアである

下げられるといったこと。それからという所を狙っていくしか、今の補助

10 階以下の建物であること。これは金制度などない状態ではなかなか成

バルコニーを付けずに避難器具によ立しないのではないかということがる避難を行うという方針で基本的に言えます。

コンバージョンをやるのですが、10次にシミュレーション的に言いますと、もともと 15 年、20 年ぐらいを階以下ではないと消防法では認定されないということがあります。

オフィスビルで使ってきた建物をそ

築年数的には新耐震のほうが基本のまま使い続けるのか、それともリニ

的にはいいと言えます。これもあくま

ューアルしてバリューアップするのでも現状の法規、現状の指導の下でのか、或いはコンバージョンしてバリュ分析です。ですから今後、法規が変わっていくとこういった傾向が変わっとでバリアフリーを適用するというていく可能性があります。

のが結構大変なことになっていくと用途的に申し上げますと、住宅への思います。これもクリアできなくはな

転用という意味ではマンション系で

いと思いますが、コストアップの要因

言うと、やはり分譲マンションとの競になったり、場合によっては廊下幅が合を避けるという意味では単身者用とれないとかそういったことになるのワンルームマンション、或いは学生

かもしれません。

の賃貸マンションといったものが今

分譲マンションについてはその要のところ望ましい。或いは都心居住型

求性能です。最近非常に高くなっていのディンクス用の賃貸マンションとますので、あまり市場としては出てこいったものです。ファミリー向けの賃ないのではないかというふうに見て貸マンションについては、日本人が性おります。

能に対して非常にうるさい。最近のママンションが無理な場合などもホ

ンションデベロッパーさんのほうで

テル系、ビジネスホテル或いはサービも、非常に性能を売りにしているよう

スアパートメント、ウィークリーマンな建物がありますので、そういったもションといったものに転用が可能でのに対してコンバージョン住宅といす。それとあとは事務所系です。先ほうのは明らかに性能が落ちるわけでどお話ししましたけれど、「ＲＯＯＰす。例えば、遮音の問題にしても、オ虎ノ門」のようなスケルトン賃貸で、フィスの床の厚さというものが住宅

要は職場と住宅が一体化したようなに比べましてやはり薄いですので、上ものを「事務所」というふうに呼んで、の階の音が気になったりします。そのマンションに転用できない場合につ辺を割り切って借りていただける人

いてはＳＯＨＯという形で法的に逃がいればいいんですが、なかなかまだげるといった動きが最近はあります。

そこまで皆さんが割り切りがついて

これも基準法の矛盾点になっている

いない方が多いので、ファミリー向け

ので、最近ちょっと問題化され始めてが本当に日本で成り立っていくのかおります。

というのが、今の段階では疑問になっています。

最後に、立地とニーズさえあればどんなものにも転用できる。都内で当社

シルバー系のマンションについてが行ったもので、ホテルを有料老人ホ

は、バリアフリーにする必要がありまームにした事例があります。また、中すので、既存のオフィスを改修するこ部地方のターミナルビルのホテル宴

会場を衣料モールに変えていった事ます。

例もあります。本当にその立地と、あその中の一つが、これも見開きの中とはテナントさんに当たればうまくにありますが、いろいろな診断手法をこういった形でコンバージョンが成使いましてニーズに合ったものを提り立つという面白さがあります。

案していこうということをやってい今日お配りしているパンフレットます。劣化診断、或いは投資評価、「大成建設のビル再生」のほうの見開

T-PALET によるヒヤリング調査、これ

きにありますが、基本的にはコンバー

は応用心理学みたいなものを使った

ジョンというのは一つのソリューシ

ようなヒヤリング手法とか、いろいろ

ョンでしかなく、ビルをどうやって運

メニューがありますので、いろいろな用、活用していくかといった中での一問題点をそこで抽出してどういったつの手法がコンバージョンであって、診断をするかといったことで考えて今、注目されてすごく天下の宝刀のよいます。

うに言われていますが、実はそうでは最後になりますが、ここで簡単にコなくてなかなか成立しない。その中でンバージョンが無理な場合のいろい

ほかのソリューションとしてやはりろな方法を説明したいと思います。

バリューアップ、そのままの用途で価これは都内のオフィスビルで、ファン値を上げていくような手法、或いは左ドに入れるため、旧耐震の建物だった

下にありますように運営改善によっのですが、耐震性をアップさせなけれて省エネルギーとか、あとマネージメ

ばいけないということで中間階免震ント系で支出を抑えていくといったを採用しております。建物を１階部分

ようなこと、そういったことを総合的の柱を切って、そこに免震装置をかまに考えてビルを活用していく必要がせていっています。それによって建物あるのではないかという中で、我々はの安全性が非常に上がり、上にサーバ

コンバージョンが全てではなくて一ー関係といったものを入れることにつのソリューションとして捉え、これよって賃料が非常にアップした。要はが無理な場合はほかのものを提案し建物の安全性を保証することによっていく。それでほかにやりようがなけて賃料がアップした事例です。ＰＭＬ

れば解体して建て替えたほうがいい

つまり地震に対するリスクの値も非とか、売却したほうがいいとか、コン

常に下がったので、地震保険もゼロに

サルティング業務みたいなものを含なりました。地震保険だけでも年間

みながら提案するように行っており

2000 万円ぐらい浮いたという話を聞いております。こういった形で生き延びさせるような方法もあります。或いは、これは外壁のリニューアルです。
内装もやっておりますが、それによって資産価値をアップさせる。或いは熱負荷を低減してランニングコストを下げていくような事例です。あとはエントランスホールとかトイレを改修していくとか、設備の容量、或いはＯ
Ａ化対応を行っていくといった中でもバリューアップは図れます。こうい
う形で賃料をアップするような事例も多々あります。
そういった中で先ほどの話になりますが、そのビルに何がふさわしいのか。コンバージョンが全てではなく、コンバージョンよりもバリューアップのほうがいい場合もあるし、運営管
理・改善をしただけのほうがいい場合もある。その中の一つのソリューショ
ンとしてコンバージョンがあるという形で捉えております。
これで今日の話は終わりになります。