110 土地総合研究 2013 年春号

講演録
講演録
24 年度⼟地⽉間講演会（第168 回講演会）
第 平成
169 回定期講演会
講演録
日時：平成
24
年
10
⽉
22
日（⽉）
日時:平成 25 年 1 月 31 日（木）場所：アルカディア市ヶ⾕（千代⽥区九段北）
会場:東海大学校友会館「ユーカリが丘開発の実践を踏まえた街づくり」「ユーカリが丘開発の実践を踏まえた街づくり」「東日本⼤震災からの復興における⾼齢社会にむけたコミュニティのデザイン」

山万株式会社 常務取締役

林 新⼆郎

たようですが、結果的には約戸、約 1 万人
ただいまご紹介いただきました山万の林でござ
東京⼤学⼤学院工学系研究科都市工学専攻准教授 3,300
小泉秀樹氏の宅地造成になりました。今日ではほとんど分譲
います。どれだけ皆さんのためにお話しが出来るが終わっておりますが、当時としては画期的な開か分かりませんが、土地総合研究所様にお招きい皆さんこんにちは。東京大学の小泉です。よろしくお願いいたします。今日は私と私の発だったと思うところもあります。全くの素人のただきましたことをまず御礼申し上げます。
グループ、東大や関連する実務家の皆さんとの協働的な被災地への支援活動を中心にお話
ディベロップメントでございましたけれども、「横須賀市ハイランド」という最初のカタカナ住居表
I しをしたいと思います。被災地の中で高齢社会に向けたコミュニティ、地域社会というも
山万の歴史（ユーカリが丘に至るまで）示が認められてもいます。ほぼ街の中心部にショのをどうやって作っていったら良いのかということをテーマにお話ししたいと思います。
ッピング施設、テニスコートやプールといったも今日のテーマについて、土地総合研究所様からのを置きましたので、素人ながらに思い切ったこ「ユーカリが丘開発の実践を踏まえた街づくり」
皆さんご存じだとは思うのですが、改めて被災の状況について振り返っていきたいと思とをやったのかなとも思いますが、一戸建てばかということで、ご提案をいただいております。そり販売をしましたので、他のディベロッパー同様れを話すには、我が社の歴史から入らなければいいます。
に、街の中の新陳代謝までは考えられていません
けないだろうと思いますので、今日に至るまでの
一つは、500km に渡るような非常に広範な範囲が被災をしているということです。そうでした。
歴史を少しご紹介申し上げます。
いう広い範囲に対して、非常に壊滅的な状況が生まれている。今日は原発の話はあまりし
この「湘南ハイランド」のプロジェクトが「ユ最初からユーカリが丘をやっていたかというと、ませんが、地震と津波と原発ということで非常に壊滅的な状況になっています。
ーカリが丘」の原点になったわけでございます。
そうではございません。
会社そのものが 1951 年（昭
被災地を北の方から南の方まで見ていくと、非常に多様な被災の状況があると思います。
私どもは、ユーカリが丘で本当の意味での街づく
和 26 年）に設立され、当時は大阪が本社でございりをやってみようという気付きの部分を「湘南ハました。それも繊維の卸問屋からスタートを切っリアス式のところは一番奥まったところが壊滅的にやられているような状況です。陸前高
イランド」から与えられました。今は見えませんております。イトマンさんのように「万」のつく田の方が大船渡より壊滅的な状況になっています。石巻市は規模で言えば最大規模だと思が、久里浜駅から昔はハイランドという地名を岩
会社は糸屋さんが多くございまして、ご多分に漏います。工場や商業集積、住宅地もあり、従前の土地利用から見ても非常に多様な状況、肌に書いたのが見えました。駅から歩くと約 30～
れず私どもも繊維問屋でございました。それから被災の状況から、被災のデパートとか言われています。こ岩沼は、水田や農村集落がある
40 分かかります。それからさらに山の上に登って13、4 年程繊維会社として続き、1964 年に現社長
いくというようなロケーションでございましたが、の嶋田が不動産部を作りまして、結果的に大阪か漁村集落が中心にやられていて、仙台以南のところでは、比較的平野部が多いので奥まっ
最終分譲の頃になってやっとバス便が開通したり、ら東京に本社を移すことになりました。翌年のたところまで被災してしまっているという状況です。陸前高田は何もないような状況にな
同世代が同時に入居し新陳代謝がないと一気に高1965 年に「湘南ハイランド」という我が社にとっってしまっているということです。
齢化が進むといった現象が生じてもきました。そては最初のディベロッパーとしての産声を揚げた
ういった社会問題をベースとして、ユーカリが丘
プロジェクトに着手いたしました。このプロジェ開発を一つ一つ考えてきたわけでございます。
クトについては、「カンブリア宮殿」というテレビ
被災後 1 週間くらいに、東大の高齢社会総合研究機構という高齢者問題もしくは少子化開発に着手したのが 1971 年でございますので、番組で現社長嶋田哲夫が色々語っております。
問題等を総合的に研究している研究組織のメンバーが集まって、我々としてどういう支援
今年で 42 年目になります。会社そのものも未上場
元々繊維会社であった時代に担保で取った土地がをすべきか、ということを話しました。被災状況がこういうような状況でしたので、例えでございます。そういったところも今の街づくりございました。その土地が、実際にはなかなかおば、中越の時は、我々はどちらかというと現地に直接入らず後方支援に回っておりましたを可能にしているところの一つではないかと思い金にならないようなところであったため、造成工が、今回の場合はおそらく被災地に専門家が足りなくなるだろうということを想定しまします。思い切ったことをやるためには、長期的な事をして、付加価値を付けて販売することを考え

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展望の下にやろうということがベースにありました。同業他社さんが 5 年ないし、長くても 10 年く
らいを目途にディベロップメントを終わるわけですが、それでは本当の意味での街は出来ないのではないか、あるいは人口バランスも考えながらやるとなると、長期的な街づくりの視点とその先の街のサイクルも考えなければいけないのではないか、といったところがベースになっております。
これから話をするのは、そういったところの考え方でございます。

完売しましたが、それ以外は売るのも買うのもストップしていました。
もう一つのこだわりは、いわゆる 3 万人の街づくりにあります。昭和 40 年代、3 万人と言えば一つの行政単位になれましたから、今日で言うコン
パクトシティをつくろうとしたわけです。したがって、街としての機能は行政機関から小学校等を含めて一通りの整備をしてきたわけですけども、単なる住宅団地ではなくて、街そのものをつくれないかということを社会実験として永年やってきたという歴史でございます。

II ユーカリが丘の概要
III 街づくりの方向性
まず、ユーカリが丘の全体概要でございます。
ユーカリが丘駅からテニスのラケット状に「山万ユーカリが丘線」という新交通システムを採用するところから始まりました。戦後、おそらく今日
でも、純粋民間会社では私どもだけしか免許をいただけていないのではないかと思いますが、新交通システムということで鉄道免許を取得しております。6 駅を 13 分 35 秒で繋いでおり、その周りを開発しております。ユーカリが丘駅の南口もありますが、基本になるところは北口でございます。6
駅をつくり、そこに徒歩 10 分でアプローチできるのが基本的な都市計画でございます。駅前は容積率 500%で超高層群を含めて全ての都市機能を集約する一方、その他は全て平面開発の一戸建てのみにしようというのが基本的なマスタープランでございました。その通りにつくってきたわけですけ
れども、245ha、8,400 戸、3 万人の街づくりということを当初から標榜して参りました。現在は
6,507 世帯、16,841 人ということで、後でも触れますが、年間 200 戸ずつの定量分譲で、入居が始まってから今年で 33 年目になります。従って 200
× 33 を計算していただくと丁度 6,600 になるわけです。昨年は一戸建ての供給が中心でしたので、昨年末で 6,507 戸でしたが、今年は超高層タワー
マンションが新しく竣工いたしまして、年内に 300戸近くの引き渡しを行いますので、プラス 300 で6,800 世帯に今年の末にはなります。要するにそういう定量分譲をしてきました。これは、一気に売
ろうと思えば売れる時期ももちろんあったわけですが、それをあえて控えてきました。バブルの前も後も同じような考え方でやって参りました。駅前の 244 戸のタワーマンションが平成元年に即日

少し教条的になるかも知れませんが、今回は「ユーカリが丘開発の実践を踏まえた街づくり」ということでございますので、我々がどういう事を考えながらやってきたのかということをご紹介申し上げようと思います。
大上段に構えて申し上げるつもりは毛頭ございませんが、私どもは国内ではなかなか事例がないものですから、近年における世界的な街づくりの傾向や海外の事例等で、良い物は輸入しようという考え方でやっております。発想のヒントとしてきたものをご紹介申し上げようと思います。
世界的には公共交通指向型の開発になってきているのではないかと我々は考えております。この傾向は顕著になっていくだろうと思っておりましたので、冒頭で申し上げた山万ユーカリが丘線の敷設から始まったわけでございます。最近の事例としては、フロリダのセレブレーションやカリフ
ォルニアのクロッシングス等がございますが、セレブレーションは規模も違いますし、景観的にも大変素晴らしい。ただし、この街が将来どうなるかなということでは、色々問題が出てくるかもしれないと思っております。またイギリスでは、ご案内の通りレッチワースがございます。この街は100 年以上経っておりますけれども、計画人口が 3万 2 千人ということで私どもは一つのモデルと捉えております。国の事情はだいぶ違いますが、都市計画的な要素として、単なる住宅団地をつくるのではなくて街をつくるという発想としては、このレッチワースは大いに参考になってきたと思っています。ヨーロッパではいわゆるコンパクトシ
ティが叫ばれて久しくなっていますけども、日本

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もその方向であろうと我々は捉えているところです。
ではなぜ、そういう伝統回帰傾向がこのところ続いているのかという整理をしてみますと、大体五つくらいが挙げられます。ご案内の通りまちづ
くり三法を作り、中心市街地を何とかしよう、疲弊は止めなければいけないという大きな流れになっています。その前提になっているのが、地方都市も含めたコミュニティの崩壊、あるいはモータ
リゼーションの進行でございます。また環境問題
や、行政サービスコストの増大化に伴う諸問題がございます。国レベルでの議論が必要になっておりますけれども、こういったところが背景になっていると思っています。いわゆるサスティナブル
コミュニティ、持続可能な街をどうつくっていく
かということが大きな問題だと思います。富山や青森に代表されるように、コンパクトシティを推進していくというのが日本全体の流れかなと思っております。
次に、それをどのように具現化していくか。我々はユーカリが丘で何を考えていたかということについてざっくりとご紹介申し上げますと、タウンマネージメント手法については一つの事例としてアメリカの管理組合形式の HOA がございます。
我々はこの住民主体型の管理組合形式が大いに街づくりにも活かされても良いと思います。マンシ
ョンなどは端的ですけども、アメリカは直接民主主義なのでこういったところがございます。マイ
ナスの部分としては、住民の合意形成が難しいことであると思っています。ちなみに、アメリカ・
オレゴン州にポートランドという行政圏があります。メトロ行政圏と言っていますけど、このポー
トランドも我々はレッチワースと同じく大いに参考にしているところでございます。これは住民の合意形成という意味で参考にして参りました。イ
ギリスのレッチワースは専門会社型、または財団型と言われていますけれども、住民の主体性が本来の地域主権、地方分権化の中では必要だろうと思っております。レッチワースはそういった部分
では若干主体性が育ちにくいという面があるのかなと思います。
そうなると日本版はどうしたら良いかということで考えますと、我々はその折衷型、いわゆる市民・行政・企業であろうと思います。ここで我々企業が出てくるわけですけども、この部分が日本型の街づくりとしては一番良いのではないかと思っております。行政的にも国レベルでも住民協働、企業協働といったトレンドが顕著になってきているのではないかと思います。市民協働の推進に関する条例等が全国的に作られてきておりますので、住民の合意形成という意味では企業サイドがそこに多少なりとも関与しながら行政に当たって行くというやり方が日本の DNA に合っているのではな
いかと思いながら街づくりをやっているところでございます。それが、我々の申し上げるところの三位一体型の開発でございます。我々の捉え方は三位一体型の開発が成長戦略だと考えながらやって参りました。具体的には自治会、あるいは街づ
くり協議会、NPO、社会福祉協議会等、地域には色々な各種団体があります。私どもはこういった団体にほとんど関わっております。今申し上げた団体に、私自身も参加しておりますが、これはなかな
か大変でございます。一般企業で本当にそこまでやるかというところまで、実際には我々は踏み込んでしまっているというところでございます。それを是とするか否とするか、それは別の問題として、現実の問題として住民の合意形成を図るには、そこまで踏み込まないとなかなか難しいのではな
いかなと思います。
次はユーカリが丘におけるコミュニティづくりのベースになっているタウンマネジメント手法でございます。これは先ほど申したように、会社としては分譲撤退型から街の成長管理型へ、完全に頭の中を切り替えております。そうするために、私自身もユーカリが丘に住んでいますし、社宅だとか独身寮といったものも全てユーカリが丘にシフトいたしました。住民になりきらないと本当の意味での情報というのは集まってこないものでございます。東日本の震災後の街づくりに関して色々お話しを頂戴することがございます。私どもはもちろん応援することはやぶさかではありませんけども、机上の空論では街おこし、街づくりは出来ないと思います。ですから、現実に街に住んで住民の方々と寝食を共にし、利害関係人として同調して、その中で始めて本当の住民ニーズが出てくると思いますし、把握が出来るものと思います。ですから、住民や行政へ我々の考えていることの周知徹底も必要でございますし、その中でお互いの信頼関係の醸成が出てくると本当に良い意
味で相乗効果が出てくるものと思っています。そ土地総合研究 2013 年春号 113

こへ行くまでが本当に大変です。33 年かけてやってきましが、この信頼関係を崩すのはおそらくわ
けのないことだと思います。今までこういったビ
ジネスモデルがなかったので、我々が本当にこの街から逃げないぞというスタンスを持っていないといけない。当初、実は「山万に騙されるな」と言うのが住民の合言葉でございました。特に地主の方々でございます。私も家に帰って女房と喧嘩をすることがしょっちゅうありました。帰りますと、不機嫌な顔をしているのでどうしたのか話を聞くと、「山万は酷い会社だ」と言うのです。どこでそんな話が出たのか聞くと、地主さんから、山万はずっとこの街にいて、鉄道をつくるだとか、超高層をつくるだとか、テレビ局をつくるだとか、夢物語を言っているけれども、そんなものに騙されてはいけない、適当なことを言って売り逃げるのだから、ということを大分吹き込まれて、毎晩のように喧嘩をしておりました。今となっては、
それも笑い話になるのですけれども、洒落にならないような話も随分ありました。購入した土地も、今で言うアセットマネージメントを随分やらせてもらいましたけれども、我々をご信頼いただけるのであれば、土地を預けていただいて運用します、というようなビジネスを当時からやっておりました。その積み重ねが、一つ一つ住民の皆さんとの信頼関係、地主の皆さんとの信頼関係になってきたというところです。
私どもはユーカリが丘をフィールドにしてやってきましたけども、千葉県下ですと、当時なぜユーカリが丘だったのかという話をよく聞かれます。
千葉県では、県全体の新産業三角構想というのが叫ばれておりました。幕張メッセ、成田空港、上総アカデミアパークの 3 拠点です。ユーカリが丘
は、そのほぼ中央部に位置します。なおかつ印旛沼という千葉県の水瓶を後背に位置できるということで、自然と都市機能の調和した理想の街がつくれるのではないかという思いがありました。それがユーカリが丘開発のきっかけでございます。
私どもは、社長の嶋田が先頭になって農家の方々から農地を含めて山林等を買い求めたという歴史がございます。その買収の時、用地部の人間が、
朝長靴を履いて出社してきました。行ってきますと言って出て行って、顔を真っ赤にして帰ってくるのです。この光景を見ていると、当時は、大変だなと思いながらも、酒を飲んできて何をやっているのだと思っていました。しかし、今日考えると、彼らが当時毎日のように酒を酌み交わして、あるいは社長が地主さんに追いかけられたこともありますけども、そういった一つ一つの苦労が、
本当にこの土地を立派な街にしなければいけないのだという思いを社員一同、一にした源泉であろうと思っています。したがって、タウンマネジメ
ント手法として、短期利益獲得型から長期安定経営型へと会社の経営方針そのものを修正する必要がありました。
30 年前に上場をする、しないという議論もありましたが、この会社でユーカリが丘という本当に理想の街をつくるためには、上場すると無理があるだろうという判断をしました。そういった中で短期的な安定よりも長期的な安定を求めないと、
街づくりというのは出来ないのではないかという議論をした記憶があります。したがって、出来るだけグループ会社も現地法人化しました。当時はコミュニティビジネスという言葉はほとんどありませんでしたし、考えの中におそらくなかったのだと思います。私どもは、その地域で色々な潜在的需要を顕在化させ、その中でビジネスをやっていく、タウンマネジメントの中からビジネスを発掘していく、つまり、無から有を生ぜしめるような開発をし、ビジネスを展開しなければいけない
だろうという発想でやって参りました。それがいわゆる街の成長管理型の実践ということに集約されると思います。これには我々がハードを一生懸命整備するのと同時に、ソフトも同時進行で作っていかないと、街づくりとは言えないだろうと考
えて取り組んで参りました。

IV ユーカリが丘の街づくり手法
私どもは、住民、行政、ディベロッパーの三位一体による循環型地域経済システムを構築したいと考えています。我々は開発・生産・雇用を今までやってきましたし、これからもやるわけでが、その中で、住民の皆様によって所得・納税・消費が培われます。さらに行政の財政規模もそれに伴って大きくなってくるわけです。我々が出来ないのは収税の部分です。これだけはやろうと思っても出来ません。ですから、本当は特区を取りたいと思っていますが、特区を取るにしても地元行政から持ち上げなければいけませんので、なかなか114 土地総合研究 2013 年春号

難しい。したがって、収税の機能がない以上、我々はその部分をある程度考えながら、街づくりをしなければなりません。
ユーカリが丘は千葉県佐倉市にございますが、昨年の財政状況を見ますと 423 億 2,600 万円の一般会計予算があります。昨年で約 35%が既に民生費割合になっています。あと 10 年もすると民生費割合が 50%を超します。そうなると、財政的な措置を確保するようなものをどこかが考えていないと、
このスキームは成り立たなくなるということになります。山万はそこまで考えなくて良いと言われるかも知れませんが、我々のやっていることは大いなる社会実験でもありますし、社会実験が功を奏すれば、おそらくプロトタイプとして存在できると思います。今日お越しの中にも大学の先生方がたくさんおられるようでございますが、学会等でご注目をいただいてきたのは、こういう考え方をベースにやっている街が少ないからではないか
なと思います。
山万はグループ会社を作って地元の雇用を促進
してきました。そういったのも結果的に所得・納税・消費につながっております。例えば、グループの中には法華倶楽部というホテル運営会社があり全国展開しているのですが、それとは別にウィ
シュトンホテルユーカリというユーカリが丘駅前のホテルを別会社にして、現地法人として立ち上
げております。それを例に取って申し上げますと、
我々のサービスがホテル業として充実してくれば、住民の皆さんにご利用いただけます。ご利用いた
だければ、地方法人税も含めて納税効果が上がります。ですから、社会福祉法人も含めて出来るだけ現地法人化するという考え方をして参りました。
この考え方を事ある毎に住民の皆様にお話しを申し上げております。
そういった考え方を、防災、防犯等にも導入しております。住民商店会、自治会、街づくり協議会、自主防災組織等の住民サイドに活発な活動をしていただいているわけです。私どもとして 3.11の前から山万グループ災害対策本部を立ち上げて、災害に備える形をとっておりましたが、全国的に見て、行政サービスコストの増大化に伴い、公助の部分ではなかなか賄いきれないという流れがありますので、このような考え方がもっと出てこな
ければいけないだろうと思います。
防犯という観点では、駅前に交番が欲しかったのですが作っていただけませんでした。中にはもちろん交番はありますが、駅前に作って貰えない
以上作らざるを得ないだろうということで、私どもは駅前の事務所を割愛して防犯・防災パトロー
ルセンターを作り、そこに警備車両を 4 台ほど用意して、365 日 24 時間のセキュリティ業務を開始
しています。また、住民の皆さんにクライネスサ
ービスという、いわゆるニューヨークのガーディ
アンエンジェルスと同じような組織ですが、防犯組織を立ち上げていただいて、私どもと一緒になって街の防犯活動に活躍していただいています。
この共助の部分、自分達でやれるところは自分達でやるという考え方が重要です。全て役所に頼ることなく、あるいは役所に頼っていたとしても本当の意味での現代の安心、安全な街づくりはなか
なか具現化しないということもありますので、出来るだけこのような組織が必要になってくるだろうと思っております。
まとめますと、ユーカリが丘開発の例は「三位一体型街づくり」と「街の成長管理の実践」の二つになるわけですが、今までもこれからも統一の開発理念ということでやって参ります。これによって自立した循環型地域社会をつくっていこうということでございます。

V ユーカリが丘の街づくり事業と山万グループ
先に申し上げた関連会社が地元でどういう業務をやっているかについて、お手元の資料にございます。中核になるのが私どもの山万という会社でございます。ワイ・エム・メンテナンスという会
社がございますが、この会社は元々私どもの資産管理、つまりマンションや所有しているビルの管理業務を中心にやっておりました。昨今では行政の指定管理者制度も積極的に受けておりますし、
セキュリティ業務、保育業務等も展開しております。近い将来には、介護事業も展開するようになると思います。街の住民の皆さんとは一番接点の深い会社でございます。出来るだけ住民のニーズをこの会社を通じてピックアップしようという考
え方でございます。
光陽という会社がありますけども、これは元々土木関係の会社でございます。最近では、私どもの住宅部門の新築あるいは中古のリフォーム・リ
ニューアルを担当しています。

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他に、社会福祉法人として 2 施設を運営しています。来年からは多分 3 施設になると思います。
またアミューズメント部門として、温浴施設、ボーリング場等をやっている会社、やホテル部門を現地法人として立ち上げております。先ほど言いましたように、皆さんのお耳に馴染みのある会社
がひょっとしたら法華倶楽部という会社かも知れません。北海道から沖縄まで 16 店舗展開をさせていただいております。

VI ユーカリが丘における人口推移
昭和 55 年に第 1 期の入居が始まったわけですけども、グラフにありますように、33 年間ずっと定
量的に供給して参りました。このグラフを見ていただくと、毎年 200 戸ずつ定量的に供給されてきた歴史がご理解いただけると思います。中には 100戸強だったり、300 戸近かったりということがございますが、これは先ほど申したように、一戸建てはどうしても単価が高くなり、マンションは単価が若干低くなります。そういったところで調整をしています。一戸建て中心の供給年ですと 200 戸を切りますし、今年度はマンションが中心ですが、
マンションが中心だと 300 戸近い供給をさせてい
ただいてございます。

VII ユーカリが丘における少子高齢化状況
次に開発による結果でございます。テレビ等で「高齢化しない街」というような紹介のされ方もしていただいたのですが、高齢化しないわけではなくて、高齢化率が国・県・市の常にアベレージを下回っているということでございます。ユーカ
リが丘の高齢化率は現在 19.5%でございますけれ
ども、今年には 20%を越えるであろうことがコーホート分析の中から明白になっております。一方、佐倉市の昨年の高齢化率は 23.4%で、今年は 24%を間違いなく越えます。要するに佐倉市あるいは千葉県のアベレージからすると 4 ポイントから 5 ポ
イント常に下回っているということでございます。
また、この直近 5 年間だけをピックアップして見ても、ユーカリが丘の中で小学生以下が 344 人
増えています。このところマスコミ等で、地方都市は人口減少に転じるという紹介がありますけども、これは事実でございます。後でご紹介します

が、私どもは少子化対策を相当やって参りました。
ご案内の通り、先進諸国の中で少子化対策に対す
る財政出動が一番低いのが日本でございました。
このところ多少は改善されていますけども、そういったところにお金を多少なりともつぎ込んでい
くと、こういった現象は、ミクロ的には改善できます。344 人が現実に増えていますけれども、佐倉
市全体ではユーカリが丘を除くと 713 人減じているわけです。小学校 2 校分くらい減っています。
これだけユーカリが丘が頑張っても、その歯止めはなかなか地方都市ベースでは改善が出来ないというのが実態だと思います。国レベル、県レベル
で、こういった財政出動も含めた対策を講じていかないと、なかなか少子化の歯止めがかからないのではないかなと思います。一方では欧米諸国が示していますように、財政出動や制度の枠組みを変えていくと、改善されるのだということも、この結果が表していると思います。
次に、グラフを見るとユーカリが丘では実は高齢化率は上がっているのです。平成 29 年 3 月の予測値としては、ユーカリが丘の中でも 1,892 人の後期高齢者が誕生します。団塊の世代はもう高齢化に入っていますけども、その世代が 75 歳になる
頃には 2,000 人近い人口が後期高齢者になってしまいます。
最低でも 10 年先の予測をしながら街をつくっていくということをやって参りましたので、高齢者施設はある程度充実してきているのですが、次の10 年向けての施策として、今年も新たな挑戦をしなければいけない時期になっております。

VIII 「街づくりトレンド」をキーワードとした街づくり展開何をキーワードとしてやってきたかというと、五つのトレンドをずっと意識しながら街をつくってきました。すなわち、少子高齢化、環境共生化、
地方分権化、高度情報通信化、国際化の五つです。
皆さんには釈迦に説法だと思いますが、このトレンドを本気になって考えいかないと、街づくりは絵に描いた餅になってしまうだろうと思います。
1. 少子高齢化対策
では、ユーカリが丘では何をやってきたのかということになりますけれども、具体的には、1990

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年くらいから色々なことを構想し始めました。少子高齢化対策に関しては、2000 年を迎えるまでに
とにかく実施しようということで、子育て支援として 1999 年に駅前の認可保育所をつくりました。
これは当初、認可保育所としては認めて貰えませんでした。私の記憶では、同じような時期、当時の石原都知事が知事になられたばかりの頃だったと思いますが、読売新聞の夕刊に、北千住かどこかで認可保育所が出来て 1 面を飾ったことがございました。私どもはその前につくっていたのですが、この時、全くニュースにもならず、行政からも待機児童はいないから必要ないとまで言われました。先ほどから申し上げているように、我々は自ら住んでいたり、あるいは定期的にアンケート調査をしたりしておりますので、そのニーズがどれだけあるかを実需として把握をしております。
ですから、保育所を実際につくった時点ですぐに一杯になりました。行政としては、待機児童はいないと言い張っていましたが、結果的に 5 年後に認可保育所にしていただきました。今日では認可
保育所を民間がやるのは当たり前になっているわ
けです。また、働く女性を支援しようということで、22 時まで開けていたのですが、認可になったとたんに行政からは 20 時で閉めろということも言われました。他の保育所と同じにしなくてはいけないのだと。強引に 22 時まで開けておりましたけ
れども、行政からはそういう指導もありました。
また保育園児が小学生になったら、また鍵っ子に戻ってしまう現実もありましたので、他の少子化対策としては、いわゆる託児だけではなくて、民間の学童保育も必要だろうということでつくりました。結果的に、認可保育所、認可外保育所、総合子育て支援センターと学童保育所をつくってきました。昨年の末にも認可保育所をもう一つ増やしましたが、これは病後児保育も含めた施設としました。さらに、六つ目の子育て支援施設として新たに認可外保育所を作っていく予定でございます。ここまでやって始めてお子様方が増えたというような歴史でございます。
先ほど申し上げました駅前の認可保育園をやる
ときも、全国色々と今の社長と見て周りました。
駅前託児所となると、マンションの一室やビルの一角といったところばかりでございましたが、私どもの社長曰く「子供は外に出るものだ」ということでした。我々は、子育てにしても高齢者施設にしても、外に出ることが前提だろうと思っておりますので、駅前でも園庭を付けております。駅型保育として園庭を付けたのが、後になって分かったのですが、私どもが最初のようでございます。
次が、総合子育て支援センター「ユー！キッズ」です。ここだけでも、保育士が十数名おります。
センター長はドクターでございます。天井高が 8mくらいある施設なので、大型の遊具が置けるわけですけども、朝から晩の 6 時の終わりまで、お子さん方が汗を大変かきながら遊ばれています。これをオープンしたときに、私は忘れもしないのですが、3、4 歳の男の子が来まして、「ありがとう。
僕、生きていて良かった」と言ったのです。いつかのオリンピックで水泳選手から聞いたようなフレーズだなと思ったのですが、それを聞いたときに何を感じたかというと、元々この施設を作りましたのも、いわゆる「公園デビュー」という言葉がもう死語になり、我々が開発行為で、近接公園
あるいは児童公園をたくさん作らされたわけです
けども、実際、このところ公園で遊ぶ姿というのは、あまり見られなくなりました。犬の糞がどうのこうのとか、そういう理由でなかなか親子で遊ぶ姿が見られなくなりました。一方では、そういう言葉が死語になったが故に、こういう施設が必要なのです。お母さん方のコミュニティの場、井戸端会議をやる場所が無くなってしまったのです。
ですから、このコンセプトは、子育て、親育ち、地域子育てと言っていますけども、お子さん方を育てると言うよりも、お母さん方、お父さん方を育てなければいけないだろう、それを地域として育てていかなければいけないだろうということです。暑いときや寒いときには大変混んでいます。
食事等の持ち込みも全部自由にしていますし、お母さん方が食べたり飲んだりしながら、お子さん
を保育士に預けながら 1 日のんびり出来るというような施設です。こういった施設も行政から多少なり補助金がいただければありがたいのですが、これも全くいただけずに運営している施設でございます。
次に、福祉関係の方はそんなに多くないようですけども、この施設も全国から視察が本当に多い施設でございますので少しご紹介しておきます。
これは「ユーカリ優都ぴあ」といいまして、幼老統合型の施設で、「少子化対策ハード編」と謳っていますが、実は少子化対策ではなくて本来は高齢

土地総合研究 2013 年春号 117化対策です。これは何が良いかというと、シンメ
トリーに 9 床 + 9 床 = 18 床のいわゆる認知症のグループホームになっています。両側の認知症のグループホームの真ん中に学童保育を置いているわけです。託児所をずっとやってきて、その託児機能としては、認可保育所も認可外保育所もある
いはそれ以外の施設も充分にご満足いただけたのですが、小学生に入ったとたん預かるところがな
いというところから、こういった施設が必要になってきたわけです。なおかつ、これをやるときに行政からだいぶ反対がありました。認知症の老人と子供を一緒にするとは何事だ、というのが行政の見解でございました。私も実際に認知症の老人と同居していましたが、良い記憶だけあって、悪い記憶なんて全くありませんでしたので、なぜ行政がそういうことを言うのか不思議でなりませんでした。結果的には、2007 年に開所し 6 年が経ちますが、全く問題ありません。
グループホームと学童保育を入れて定員 40 人ですけど、夏は押すな押すなの状態になっています。
ここに 3,000 坪のケアガーデンという高齢者のリ
ハビリアップのための庭をつくっているのですが、高齢者がお子さん方と一緒になって外に出て行かれるのです。高齢者施設も社長と私で全国を見に行く中で、立派な施設は沢山あったのですが、む
しろ立派な施設過ぎると、入所者の方があまり幸せな顔をしておられないように私は感じました。
それが故に結果的にはオーストラリアまで行くことになったのですが、オーストラリアに行って、目から鱗だったことがあります。高齢者施設の中でベッドに 1 日寝かせられていることがほとんどないのです。皆外へ出るのです。あるいはアクテ
ィビティや色々なことをやっておられるのです。
その中には、とても生き生きした入所者の顔があるのです。それを見たときに、日本の福祉では駄目だと思いました。2000 年の介護保険法が施行になる前でしたけども、日本には日本型の福祉があるべきだということで考えたのが、このケアガー
デン、いわゆる日本の庭文化です。考古学上、日本は柱を探していくようですけども、欧米は壁を探していくようです。日本の場合には柱を探していく。その中には、パブリックとプライベートのファジーな部分、いわゆる縁側という文化があったわけです。その先に何があるかというと、庭がある。そういった日本の DNA を具体化しようというのが、この発想です。外へどんどん出してやる。
お子さん方にしても、先ほど言ったように、駅前の託児所がマンションの一角やビルの一室で良いのかという疑問から園庭をつくってきたわけです
し、高齢者施設もベッドに縛り付けていてはダメだというのがこういうケアガーデンの発想につながっているわけです。戦後核家族化が進んできて、我々はお爺ちゃんお婆ちゃんと過ごしたことが全
くないお子さん方に介護を受けることになるのです。それで良いのかという疑問がありました。ですから、こういう環境であれば、社会インフラとして、お爺ちゃんお婆ちゃんとお子さん方が戯れる、そういう施設が必要ではないかと考えたわけです。現実にここの中でどういう光景があるかというと、お爺ちゃんお婆ちゃんは認知症でおられても、お子さん方を見るとにこやかになるのです。
お子さん方は認知症を前提にしていないですから、すっと入って行かれるのです。その中でお互いにプラスになる光景が日々繰り広げられています。
また現地に行くと多分驚きます。段ボールがぐち
ゃぐちゃになって積み上がっているのです。これは先ほどのユー！キッズを作るときに多くの実験をしたのですが、1 日中監視をして、何が一番子供達の興味を引くかという実験をしたのですが、それが段ボールだったのです。今日来られている方の多くにも、そういう記憶はおありだと思います
が、私も子供の頃に段ボールを使って色々なことをやりました。それが子供の想像力をもの凄くか
き立てることに繋がりますし、それで充分ではな
いかと思います。ですから、先ほどの総合子育て支援センターの中では、ボーネルンドさんのものもありますが、学童保育の中にはそれ程高いもの
ではなくても、段ボールで自分の世界を作ることが出来ます。それと、ここの施設では 3,000 坪の中にツリーハウスをつくっていたり、グランドを作っていたり、外に出やすいような環境を色々と工夫しています。あるいはリハビリも五つのテーマを設けて、高齢者がステップアップしていって、最終的には在宅に戻れる。そのモチベーションア
ップのため仕掛けが色々されていますので、ご興味がおありの方がおられれば是非現地をご覧いただければと思います。
もう一つ、「みやのもりハローキッズ」を昨年の11 月にオープンさせていただきましたけれども、これは 2 施設目の認可保育所になりました。クリ118 土地総合研究 2013 年春号

ニックがすぐ隣にございますので、それと連携しております。
ソフト部分での子育て支援の工夫も色々やっておりまして、ユーカリ祭りが昨年 30 回目を迎えました。これは住民の皆さんが主体となってやっておりますが、最近では、順天堂大学の大学生もこの街の中に入ってきていただいています。7 月の最終土、日曜日ですが、お子さん方がとにかく多いことが特徴です。お子さん方が多いという意味では、最近では非常に希有なお祭りではないかと思います。大学生あたりになると、外に出ている方も随分多いのですが、そういう大学生なども必ず
この祭りには帰ってくる。ちなみに、大学、あるいは就職されるまで、都内へ出たりしますけども、結婚を機にユーカリが丘に戻ってこられるというケースが最近とても増えています。
次に、高齢化対策についてです。先ほど 1999 年に子育て支援を具体的にやっていったと申しましたが、高齢者対策として福祉の街づくり構想を発表したのが 1997 年でございました。日本には事例があるようでなかったものですから、最終的にはオーストラリアを最後の視察地として、総合福祉
計画をまとめました。それを住民の皆さんに発表したのが 1997 年ということです。その翌年から
色々な施設を作ってきたのですが、当時ディベロッパーの中で介護施設をやろうというところはありませんでしたので、自前でやらざるを得ないなと思っていたのですが、最初の 1998 年に、私どもが直接、社会福祉法人を作ったわけではなくて、特養施設を誘致しました。そこから始まっているのですが、こういう施設をやるには医療法人格が必要だったり、社会福祉法人格が必要だったりす
るわけです。色々と試行錯誤で、県にも随分打ち合わせに行き、2005 年に社会福祉法人「ユーカリ
優都会」を設立いたしました。また、2005 年に開設した介護老人保健施設「ユーカリ優都苑」です
が、普通は医療法人がやります。私どもより以前
は、千葉県でも全て医療法人がやっておられました。色々ご相談に行ったところ、山万であれば新設の社会福祉法人でもやってよいということでしたので、社会福祉法人を作って、社福の運営に入っていったというところです。
また、子育てと高齢者の同時支援ということで「ユーカリ優都ぴあ」を開設いたしましたが、今年はいよいよ特定施設やサ高住もあわせて更なる
高齢化対策をしていこうという計画をしています。
1997 年にまとめた構想の全体像がありますが、現在この通りにつくってきました。特徴的なのは、高齢者福祉と、別法人ですが障害者福祉を一緒にやっているところとしても希有なエリアだと思います。最終的に 15ha 程展開して参りますけども、
第 2 期としては、インディペンデントハウス等も含めて健常者に近い方々のための施設を進めて参ります。このベースとして、先ほど申し上げました 3,000 坪のケアガーデンを用意しているのですが、これが非常に特徴的なランドスケープになっています。
2. 環境共生化対策
その次に、五つのトレンドの二つ目ですが、環境共生化対策ということで色々な取り組みをして参りました。極めつけは電気バスを走らせようということで、この 2 年間程で社会実験を終了いたしました。我々は鉄道事業免許を持っていてもバス事業免許は持っていません。関連会社のホテルやアミューズメント施設がバスそのものは持っているのですが、新しくバス事業用のバスを購入しなければいけません。国交省の規定によると、5 台
ないし 6 台買わなければいけない。我々環境共生にこだわってきましたので、1 台今 6,000 から
7,000 万円する電気バスを 6 台買うとなると、事業収支をたてましても、全くもって合わないのです。
当然のことながら、インカムよりはるかに出る方が多い。そうなると、国土交通省としては、最初から赤字になるのを分かっていて認可を下ろすわ
けにはいかないということでございます。地域公共交通会議という自治体の会議を経るという条件付けがあって、台数を減らすことは出来るのです
が、なかなか行政の理解が得られず、残念ながらいまだ実現しておりません。これは、近々実現させたいと思っております。私どものような会社が、こういうものを進めていかないと、全国的に環境
共生のトレンドに歯止めがかかってしまうだろうと思いますので、出来るところからやっていこうと思います。
3. 高度情報通信化対策
高度情報通信化という三つ目のトレンドについてです。昭和 62 年にケーブルテレビ局を開局した

土地総合研究 2013 年春号 119

わけでございますが、現在は第 3 セクターになっておりますので関連会社の中にはカウントしていませんけども、これも千葉県下では最初に都市型
ケーブルテレビを作りました。それが 2000 年から
インターネットのプロバイダー事業を始めたわけですが、現在は山万独自で「ユーカリアプリ」というものを始めています。
4. 国際化対策
四つ目は国際化についてです。これは、先ほどから申し上げていますように、国内に事例がなければ、海外に求めるしかないというところでございますので、福祉の考え方の中ではオーストラリ
アをモチーフにしましたし、2005 年には順天堂大
学さんと組んで WHO の指定を受けたヘルスプロモーションリサーチセンターを開設致しました。毎年国際シンポジウムをユーカリが丘のホテルで行っています。地元の方々がオーディエンスになって、国際シンポジウムをやっているわけですけども、大学サイドは地元の方々を招くのはどうなのかという意見もあったのですが、全く問題なく行われております。
また、最終的にはいわゆる CCRC (Continuing
Care Retirement Community) をユーカリが丘全体に、大学を中心として福祉の街をつくっていこうというのが構想として進んでいるところでございます。
5. 地方分権化対策
次に、地方分権化、地域主権化と言いますけど、公共とどう我々が取り組んでいくかというところ
でございます。1997 年に、PFI がまだ法律になってなかったと思いますが、我々が主体となって「街並まちづくり総合支援事業（通称街まち事業）」
といった民間発注型の公共整備もやりました。先ほど申し上げました、駅前の防犯防災パトロール
センター等の拠点などは、なかなか理解を得られず、いまだに独自でやらざるを得ないというところですが、共助の部分を住民の方々と一緒になって拡大していこうと思っています。

IX 今後のユーカリが丘の展開
今後の展開としては、三位一体の開発を我々は推進していくわけでございます。

今まで産・官・民の三位一体と申し上げてきま
したが、そこに大学を入れて、四位一体にしていこうというのが、今の構想でございます。
今日お集まりの皆さんの中にも関係先の方も沢山おられるようでございますが、今後も皆さんのお力添えをいただく中で、ユーカリが丘を一つの街づくりのモデルだと言っていただけるような街づくりを進めて参ります。今後とも引き続きよろし
くお願いします。ありがとうございました。

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122 土地総合研究 2013 年春号

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124 土地総合研究 2013 年春号

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126 土地総合研究 2013 年春号

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128 土地総合研究 2013 年春号

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130 土地総合研究 2013 年春号

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ϯ 䛂⾤䛵䛟䜚䝖䝺䞁䝗䛃䜢䜻䞊䝽䞊䝗䛸䛧䛯⾤䛵䛟䜚ᒎ㛤䚾ᑡᏊ໬ᑐ⟇䝋䝣䝖⦅ẍ䝴䞊䜹䝸⚍䜚䞉䞉䞉䠄ẖᖺ㻣᭶᭱⤊ᅵ᪥㻞᪥㛫㛤ദ䠅䝴䞊䜹䝸⚍䜚ᐇ⾜ጤဨ఍ ୺ദ

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132 土地総合研究 2013 年春号

ϯ 䛂⾤䛵䛟䜚䝖䝺䞁䝗䛃䜢䜻䞊䝽䞊䝗䛸䛧䛯⾤䛵䛟䜚ᒎ㛤䚾ᑡᏊ໬ᑐ⟇䝋䝣䝖⦅ẍ䝴䞊䜹䝸䛜ୣ୐ኤ䜎䛴䜚䞉䞉䞉䠄ẖᖺ㻤᭶㛤ദ䠅䝴䞊䜹䝸䛜ୣၟᗑ఍㐃ྜ఍ ୺ദ䛣䛾㈨ᩱ䛻䛿䚸ᒣ୓䞞䛜ಖ᭷䛩䜛⛎ᐦ᝟ሗ䛜ྵ䜎䜜䛶䛔䜎䛩䚹䛣䛾㈨ᩱ䛻ྵ䜎䜜䜛᝟ሗ䛿䚸ᒣ୓䞞䛾㈨⏘䛷䛒䜚䚸チྍ䛺䛟౑⏝䞉㛤♧䛩䜛䛣䛸䛿䛷䛝䜎䛫䜣䚹25

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土地総合研究 2013 年春号 133ϯ 䛂⾤䛵䛟䜚䝖䝺䞁䝗䛃䜢䜻䞊䝽䞊䝗䛸䛧䛯⾤䛵䛟䜚ᒎ㛤䚾㧗㱋໬ᑐ⟇⦅ẍ⥲ྜ⚟♴䛾⾤䜶䝸䜰䛾ᩚഛ
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2005ᖺ ♫఍⚟♴ἲே䛂䝴䞊䜹䝸ඃ㒔఍䛃タ❧
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134 土地総合研究 2013 年春号

ϯ 䛂⾤䛵䛟䜚䝖䝺䞁䝗䛃䜢䜻䞊䝽䞊䝗䛸䛧䛯⾤䛵䛟䜚ᒎ㛤
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136 土地総合研究 2013 年春号

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土地総合研究 2013 年春号 137ϰ ௒ᚋ䛾䝴䞊䜹䝸䛜ୣ䛾ᒎ㛤䠄䝡䝆䝵䞁䠅୕఩୍య䛾⾤䛵䛟䜚䛛䜙ᅄ఩୍యᆺ⾤䛵䛟䜚䜈䕔኱Ꮫ䛸䛾㐃ᦠ䛻䜘䜛⾤䛾άᛶ໬

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138 土地総合研究 2013 年春号

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140 土地総合研究 2013 年春号

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YAMAMAN CO.,LTD.
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