所有者 ･第三者か らみた

港 北 ニ ュ ー タ ウ ン 土 地 区 画 整 理 事 業
は じめに
編集者

この事の報告書では公の立場で は言えない部分が あ る｡実 はこの部分を表現 した権利者の言糞 や新聞社等 の記事を後の世 に残 してお きたい｡公団の記述 と しては､権利者が主張 した言葉が沢 山有 って も､言 った人､聞いた人の責任 もあ って記述 しない｡
しか し､関係者が居 な くな ると､書 き残 して置かなければ何 も残 らない｡
幸 いに して横浜国大等の学生が､港北ニ ュー タウ ンの文献 を整理 してい るので､国大 に問い合わせれば分か ることが多 い.
｡川手 メモが整理 され､卒業論文､修士論文 とな って整理 され るが､ それ以後 の部分につ いて は誰の メモが あ って誰が分析す るかは
今後の課題であ る｡取 り敢えずは担 当 した人の思 いを残す ことが必要であ る｡
区画整理問題を施行者とえ ることは難
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t‑しい｡担 当者の意気込み と して答え る方が権利者 に とって大切ではないだろ うか､港北ニ ュー タウ ンを権利者 ･第三者 ･そして担 当者 と して眺めてお きたい と思 い ｢権利者 ･第三者 と して見た港北ニ ュー タウン｣を企画 した｡至 る所でそれぞれの見解が あ るだ ろ うが一つの真実であ る｡
正確に港北ニ ュー タウ ンを記録 した ものは､公団で発行 した もの､横浜市が作 った
港北ニ ュー タウ ン紙があ る｡他 に､宅地会ニ ュース と しての記録､大学生の卒業論文､修士論文 もあ る｡私の書 いたエ ッセイ もあ る｡色 々有 って良 いだろ う｡

総

第 1章

目

次

港北 ニ ュー タウ ンの街づ くり (権利者の レポー ト)

金子三千男〔1〕港北ニ ュー タウ ン事業〔2〕事業の伝換 (多機能社台♯市の事投 (昭和 6
1
年に追加)

1
6

〔3〕港北ニ ュータウ ンの街づ くりの特色〔4〕港北ニ ュー タウ ン事業のイ ンフラ〔5〕港北ニ ュータウ ン街づ くり ･区画整理事業進捗状況 と見通 し〔6〕港北ニ ュータウ ンの これか らの課題

〔7〕終わ りに (社会への貢献)

2
4

第 2章

港北 ニ ュー タウ ン事業の権利 者研 究会

1.序 (港北 ニ ュー タウ ン事 業の権利者研 究会 )2.地元 の組織 ･これか らの対応
3.地 元 の研究会(
1
) まえが さ(2
) 人 口計画 と土地利 用計画 (第‑ 部会)(
3) 日照指導要綱 と建築物等基準条例 (第 二部会)(
4) 工事 期間 中の生活対策 (第三部 会)(
5) 農 的土地利用 (第 四部会)(
6) 屋 敷林 の保 存

(
第五部会)

(
7) アパ ー トマ ンシ ョン経営 と採算性 の検討 (第六部会)(
8) 農 的土地利 用 と屋敷林 の保存 (第七部会 )(
9)

地元参加 によ るセ ンター計画 (第八部会 )(
10) 商工業者 の生活対策 (第九部会)
4. や さ しい街 づ くり (街 づ くり協定 の選択)

5. おわ りに
第 3葦

港北 ニ ュ‑ タウ ン地域 の草創期 (昭和 43
年 頃)

2. 民間宅地 造成

3.港北 ニ ュー タウ ン事業
4. 市民がつ くる都 市

6.横浜 市準備 室

7.計 画地 の周辺
8. 業者 の 割 り込み

9.勝 田団地 の造成
10, 高速 鉄 道ll
.開発協議会1
2.配水 池騒動
1
3 地価 (
地主 の大 変 な関心)

1
4.河川改修15.農業対策
16.都市化 と農業

1
7.一 般 住 民
18.除外 同盟

1
9.地元の反応20.埋 蔵 文 化 財
2
1
.むすぴ

第 4章

港北ニ ュータウ ン事業の正念場

Ⅰ､港北ニ ュー タウ ン正念場
Ⅱ､30
万人のニ ュー タウ ン (おい しいことづ くめの構想)
Ⅲ､あゆみのダイヤル
Ⅳ､大 きな うね り

1.地権者の 自主へ対策協

2.大 きな成果 をあげた対策協

V､条件つけ協力撫理強い

1.造成工事 スケ ジュール概要

2.土地供用 は5
7
‑6
2
年度

3.締 め くくりに公団 と市の確約

4.出席者の顔触 れ

Ⅵ､合同協議会で鋭 い質疑1,家屋移転質す

地下鉄 と交通で打 々発止

3.減歩率 35%は変 えない

換地操作 とダムの撤去

5.地下鉄 の計画を衝 く

地下鉄が走 らないな ら減歩修正 も

7.河川改修 を質す

関連八道路の進捗 は ?

9.生活対策 を迫 る

Ⅶ､平気で計画を変更
1.不信感の一掃必要

2.二次造成を推進す る年

3. 具体的計画示 し責任 もて

4. 三者で腹を割 り話す土壌

Ⅷ､合同協議会 と三委員会

1.推進協の事業推進機構
3. あ とが き

2. ノー減歩､ ノー精算の闘い

港北こ ユ‑タウ ンにおけ る苦悶

1.先行造成地 と仮換地
2.存置建物 と移転建物の通知

存置 と移転の区別お知 らせ

墓地換地 の申出

3.小宅地の減歩率
4.既存宅地 の減歩率の 目安

5.歩行者専用道路の評価
6.用途地域の指定 と換地計画
7. 直接移転 と中断移転

8.造成 スケ ジュール提案
9.昭和 55年 頃の想定問答
1
0.地下鉄 と区画整理土地評価の関係 (昭和55年頃)
ll.用地取得 に協力 した方への生活再建対策 につ いて (
通知案)

第 6章

権利者の区画整理感覚

1.あ る人の区画整理実践
2.区画整理事業 と地理学

3.港北ニ ュータウ ンの区画整理

4.港北ニ ュータウ ンの緑道

5.減歩率感覚再考
6. 地主対応 における柔軟姿勢
第 7章

申出換地 について

1. は じめに (申出換地 の重要 さ)
2.換地 におけ る土地利用の選択(
1) 望 ま しいまちづ くりに向けて(
2) 大規模区画整理の ｢
特別な用地｣の概念

3.現時点における ｢照応｣ に対す る視点
4.照応換地 の実務的取扱 い(1) 照応の と らえ方(
2) 申出調査

5 3
6 3
8
3

第 5章

(
3
) グル ー プ会議
5.港 北地 区で採用 した申出調 査 の原案
第 8章

港北 ニ ュー タ ウ ンの住 宅公団 の街 づ くり
東 急多 摩 田園都 市開発 と比較 して武藤孝雄

1. は じめ に ‑ 横浜 市北部地域 にお け る大 規模土地 区画整理事 業

203

2. 日本 での代 表 的土地 区画整理事業 の事 例 (東 急モ デル と公団 モデ ル )‑ 207
3.東急多摩 田園都 市開発 に於 け る東急 モデルの特 色
4.東 急方式 の 開発が成功 した理 由
5.公団 に よ る港北 ニ ュー タウ ン開発 の特 色
6. おわ りに(一 参考 ‑ )私 の土地 区画整理事 業 に関す る認識

第 9章

居住 者 の立場 か らの随想 (頃 日雑感 )1.街 づ くりは皆の もの(
1) 街 づ くりは皆 の もの(
4
) 町内会 の管理体制(
2) 港北 ニ ュー タウ ンの現 況 (3) わが まちの名称(
5) 港北ニ ュー タウ ン計画 で取 り残 され た ところ

2.住 民 に課 せ られ た街づ くり(
1) 街 づ くり(2
) 街づ くりの根源(
4) ゴ ミの収 集(
5) 街 づ くりの 目標(
3)町 内会 で の地 区計画(
6) みん なで生 きる こと

3.変 わ り行 く街 の風景(
1) 通勤途 上 の道(
2) 連 な る ミキサ ー車(3) オ リンピック開店(
4) 東 急港 北 デパ ー ト (5) 茅 ヶ崎絵 画展

4. 町内会活 動(1) 健 民祭(
2) ボラ ンテ ィア活動(
3) PTAが活 動母体

5.環境改 善(1
) 環境 爽 やか運動(
2
) バ スの運 行(
3) 自転車放 置 (4) 不法駐 車6.都筑 区 の 自然(
1
) 茅 ヶ崎 の谷 戸(
2) 規 制緩和 は住 民意 思で(
3) わが 町の水 源管理(
4) 児 童公 園 の鉄 柵

7.都築 の発展

2
51

第1
0章

おわ りに

都筑 区 に街 づ くり協議会が必要

1.事業推進協議会解散
事業推進協議会が果 た した役 割
これか らも組織が必要
港北 ニ ュー タウ ンと公団 区画整理等 の既 開発
これか らの組織

第 1章
港北ニュータウンの街づ くり
金子 三千男

第 1章

港北 ニ ュータウ ンの街づ くり (権利者の レポー ト)金子三千男

は じめに0所昔 であ った ものか 1
300世帯 にな り､新 しくお住 まい
茅 ヶ崎町内会 の町民は､昔 8にな る方 も多 くな った｡ そ こで今までの当地区の街づ くりの思 い出を綴 ってみ る｡
私 は､北山田の生 まれで学校を出て農業をす るつ もりであ ったが､時代 の波は都市化であ り､青年 に適 した頃には､ 田園都市線沿線で沢山の組合区画整理が施行 されていた｡ その‑つが北 山田に隣接す るすみれが丘の東急主体の区画整理であ る｡
中川地 区では､東急等の土地買収計画などあ って､権利者が戸惑 ってい るところに､横浜市の飛鳥 田市長は､ ここ茅 ヶ崎界隈を住民参加型の港北 ニ ュー タウ ン事業 と位置
づ けたO そ して区画整理のパ ‑ トナーに E]本住宅公団を選んだ.
このよ うな時代 に結婚 し茅 ヶ崎町に住むよ うにな った｡ この事業 には､若輩 と して協力 し､勉強 も した｡ その仲間は､今では皆 この事業を引 き継 ぎ事業の中核 にな ってい る｡ そんな意味か ら知 って いる事業情報をあま り気張 らないで語 ることにす る｡〔1〕港北 ニ ュータ ウ ン事業

1.事業の創生

0年 2月横浜 市によ り､市の六大事業 と して港北ニ ュータウンの街づ くりは､昭和 4
大黒埠 頭のベイブ リッジな どとともに発表 された｡
横浜市 は､過去 に関東大震災 と太平洋戦争の 2回にわた り市街地の大半が破壊 された｡ そ して戦後 は､港横浜 と しての生命線であ る港湾施設 を米軍 に接収 され るなど市と して苦難 の道 を歩 いた｡ このよ うな事が二度 とないよ うに､将来 に渡 って禍根 のな
い､ そ して災害 に強い街づ くりを計画 したのであ った｡

0年近 くを経て､漸 く構想 と して発この市の骨格をなす都市計画事業 は､終戦以来 2表 されたわけで､極めて時代遅れた感があ った｡ 日本住宅公団 は､構浜市の 当時の飛4年 に事業区域の決定 を し､権利者の協力を得 て大部
鳥 田市長 の要請を うけて､昭和 4
年か ら事業計画の説 明分の地域 において事業用地 の先行買収に とりかか った｡ 昭和 47

9年 8月には建設大 臣の認可を得て､土地区画整理事業 と しが全地域 で始 ま り､昭和 4ての都市開発事業が始 まった｡
横 浜市の六大事業 は､御存知の とお り､市の象徴 ともな るベイ ブ リッジ､金沢 シー
ー 1‑

サイ ドタウ ン､戸塚か ら関内を経て新横浜 ･あざみ野 に至 る地下鉄網､現在注 目を浴びているM M 2 1地区､横 浜高速道路網､そ して､港北ニ ュータウ ンであ る｡
年 に構想
これ らの事業 は､地下鉄四号線､横浜高速道路網の一部を残 して､昭和 40

0年余を経て､次 々に事業 は完成 し､或 いは完成 に近づ いている｡ ここ港を発表以来 3北ニ ュータウンと しての横浜市の都市基盤整備事業 も､区画整理 は換地処分を経 て､区画整理登記 を終 え､残 された部分 (都 田 ･早淵川沿 い) も事業認可 にな った｡最近､
世情 に併 せ るが如 く､ゆめはま 2010プラ ンが発表 され､地下鉄 四号線問題が現実味を持 ち､人 口の高齢化対策等を加味 し､既 にあ った色 々の計画に対 して､軌道修正を図 って いることが分か るが､仕事の初心 は全 う して もらいたい ものであ る｡

2.港北ニ ュータウ ン事業の区画整理が完成
港北ニ ュータウ ンの街づ くりの中心をなす土地区画整理事業は､事業開始 の昭和 49年で､今 は22年 目の平成 9年 3月に区画整理登記が完了 した､簡単 な歴史 は､昭和 49年認可､昭和51
年 申出換地､昭和52年仮換地 の供覧､昭和58年第‑回の街開 き､平成8年 3月末 に工事が概ね完了 し､平成 8年 9月に換地処分､平成 9年 3月に区画整理登記であ る｡換地処分 によ り審議会の任務 も終わ り､後で説明す る港北ニ ュー タウ ン
事業の推進協議会 も解散 されて しま った｡
使用収益 の開始 の経過 につ いて､民有地の大半 は､平成 7年度末 には最後 の仮換地の供用開始があ り､公共用地の公園などの､工事 については多少後 回 しとな り平成 9
年度未 にな って も終わ って いない ところがあ る｡ いずれに して も､一地 区 と二地区を結ぶ中央地区の事業 も始 ま り､残 された工事 は､急 ピッチで進 め られている｡
区画整理 は終わ って も､港北ニ ュータウ ンの街 づ くりに必要 な建物 (商店街 ､学校 ､
警察､体育館等) に関 して､多少問題を残 してい る｡実感 と して､沃 聞か ら､多 くの人 々は､ この区画整理の街づ くりに関 して､高 い評価 を してい るよ うであ る｡
つま り港北ニ ュータウ ンの街づ くりの苦労 に巻 き込 まれた我 々権利者 に も､果実 を受 け取 ることが 出来 る時期が来つつあ るよ うであ る｡現 に､新 しい住民が続 々と入居し､盲所帯の町内会 も千所帯 とな り､全員が その生活 に も慣れて来 たのであ る｡
そ して､先般 の新 聞発表を見 ると､セ ンター北 とセ ンター南の間､即 ち､ 中央地 区の区画整理 も事業認可 にな った し､茅 ヶ崎中央 にあ るセ ンター南 (二地区) には､東急港北店が平成十年春開店 され､一方､都筑区の庁舎 の前には､警察署の設計図が出
来､昭和大学の総合病院 も準備 され､郵便局 も検討 されている｡セ ンター北 には愛称
‑ 2‑

｢あいたい｣ と言 うタウンプラザが平成十年春開店 された｡東急デパー トに匹敵す る
阪急デパ ー トは平成十一年 に開店 され る｡都筑区の人 口は､毎年五千人か ら八千人程
増 え ることか ら市民への対応 も整備 されつつあ る｡ そ こで､新 しい街づ くりについて
私 たちの土地活用 につ いて もよ くよ く考えなければな らないのであ る｡
街づ くりは､紙芝居のよ うに､突然に画面が変わ るものではな く､ これか らも街づ
くりの仕様 について､公団､横 浜市に一段の努力をお願 い したいのであ る｡特に､四号線問題､商業施設 間題､企業が持 っている土地の早期活用等 に期待す る｡

3.港北 ニ ュータウ ン事業の概要
港北ニ ュータウ ンの土地区画整理事業 は､第‑地区約 54
8ヘ クタール と第二地区約769ヘ クタールに分かれているが､両方の地区 とも土地区画整理事業 と しては､ 日本一の規模であ る｡ この双子の区画整理 は､徒i
づ くりと して一休であ り､ ここに来て中央地 区の約 27ヘ クタールの区画整理が加わ った｡言わば､近代都市 と して極めて高 い
街 の機能を持 ってい る｡
言 うまで もないが､今後 このよ うな大規模 な区画整理事業が施行 され ることは二度とないだろ う､それ は権利者のま とま りを得 る事が不可能 と言 うこと､幾 ら規制緩和が叫ばれて も､体質的 な規制強化の行政の縦割化や資金難がネ ックとな っている｡
港北ニ ュータウ ン事業 と しての対象面積 は､発表時2530ヘ クタールで､東京都心から西南に約 25キ ロメーター､横浜市心か ら約 12キ ロメー ターにあ り､ はば､正方形のまとまった地区であ る｡公団の区画整理部分 は､前述の通 りであ るが､都筑区だけで言えば､公団以外の部分 は､開発済の所 530ヘ クタール､土地改良地区 230ヘ クター
ル､そ して未開発部分 と､面開発をす るには既 に乱開発が進み手が付 け られないよ う
な ところが約 700ヘ クタールが存在す る｡
この事業が始 ま った頃の茅 ヶ崎町は､田園都市風景が点在す る､農地 山林の地域であ った｡ しか るに､東京の都市一極化の波 に飲 まれ､株浜市郊外部が､急激 に乱開発されつつあ る現状 を見ていた｡ 当該地区は不思議 に､道路､鉄道等の交通機関に恵 ま
れなか った事が､幸 い して､ 自然状態のままの現況が戎 された場所 とな っていた｡
この内訳 は､ 1327ヘ クタールの区域 において､公団が土地区画整理事業で都市開発
を行 うことと し､既存 の開発地区 3ヵ所を除 き､概ね残 りの 960ヘ クタールは､市街化調整区域 に編入 し､ 当面開発を保留 した訳であ る｡｢港北ニ ュータウ ン｣事業につ いて区域の定義は､横浜市が計画を立てた広義の意

‑3‑

味での2
5
3
0ヘ クタールの部分を指す場合 と､公団が行 う土地区画整理事業地区 と しての1713ヘ クタールを指す狭義の意味の場合の二通 りがあ る｡
ここではとち らか とい うと､狭義の意味で使 っている｡
さて､港北ニ ュータウ ン地区 は､当時､ いわゆる農村 のお もかげを色濃 く残す 田園

0%が畑地､山林で ､ 4%が宅地､残 りの 6%が道路等地帯で､従前 の土地利用 は､94%､公有地が 6% とい う状況であ った｡
で､所有区分で は､民有地が 9
住宅 は､谷戸を中心に､区域決定当時 (昭和 44年)に 1700戸が道路に沿 って､或 は､
小規規模開発によ り散在 してお り､人 口は僅かに約 7000人程度であ った｡
高速道路交通 は､極めて恵 まれていて､東名高速道路 は､地区の西側にあ り､現在
では､川崎イ ンターまで約 6km､ また､横浜イ ンターまで約 8km とな っている｡
現在､坊浜市 と地元の意向を合わせて､道路公朗 に次のイ ンター開設 を請願 し実現 したのであ る｡ この東名のイ ンターは､横浜 ･川崎の中間に当た る､東急 田園都市線､

46号線 に接続す る青葉横浜
市が尾 と藤ケ丘の間に新設 され､東名高速道路か ら国道 2
イ ンターであ り､平成十年春 に共用開始 された｡
一方､ 当該地区の東側を走 る第三京浜道路には､地区外 (地区南方)に港北 イ ンタ
ーがあ り､川崎のイ ンター迄の中間点 に都筑 区イ ンターが新設 された｡即 ち､第二地
区東側 に接 しサー ビスエ リア もあ り既 に使用開始 にな っている｡
道路公団､住宅公団の行 う開発 につ きものの､埋蔵文化財の遺跡調査 は､発掘事業に手間取 ったが その成果物の一部 は､セ ンタ‑北の歴史 博物館に収め られてい る｡
鉄道 に対す る市民の依存 は､か って は東急 田園都市線 にあ る､あざみ野､江田､市が尾の各駅 ､及 び､JR横浜線の中山､新株浜の各駅 を最寄駅 と し､東急東横線の大倉 山 ･綱島駅等であ り､各家庭か らは全 てバ スを乗 り継 いで利用 していた｡
今 日で は､新梯浜か らあざみ野間を通 る市営地下鉄 3号線が平成 5年の春 に開通 し､0分で結 ば地区内にセ ンタ‑南駅が出来 た｡ そ して横浜市の中心地 区であ る関内 と約 3
0
世紀 中にれてい る｡更 に､横浜 4号線の中山 ･日吉間 につ いて､先般の認可 にな り2
工事が始 まると期待 されてい る｡

8
年 8月に､荏 田高校周辺の地域
港北ニ ュー タウ ンでの､大 々的な街開 きは､昭和 5で東急 田園都市線江 田駅を最寄 り駅 と して行 なわれたが､その後､順調 に､いや急激に数多 くの地域 で街づ くりが行われ､人 口が定着 し､区域 内人 口は､平成 9年末で､0年間で毎年約 5000人の人
約 8万人近 い状況 とな っている｡ これは､年率に直せば ､1口増加 とな るわけで､人 口の増加 も著 しい事であ る｡茅 ヶ崎町を取 って も前述 したよ

0
0
世帯が 1
0
0
0
世帯 にな って町内会業務 も多忙 であ る｡
うに 1
‑ 4一

横浜市の北部地域 に存在す る港北区 ･緑区は分区 され､ ここに都筑区が誕生 し､新庁舎 も出来上が った｡言わは､港北区 ･緑区を 4分割 し､東横線 を中心 に して港北区
El
閲都市線を中心 に して青糞区を､更に､と し､JR横 浜線を中心 に緑区を形成 し､E
港北ニ ュータウ ンを中心 に独立 した都筑区を誕生 させたのであ る｡
区画整理事業の中には､道路位置等で､町や市の大字の境界線が変更 されたケ ース
は多 い､又､市町村 の行政区の変更を もた らした例 もい くつかあ るが､政令指定都市の区域の変更､名称の変更 は､始 めてで､行政の調整 に苦労があ った と思 う｡
こうして眺めてみ ると､枝浜市の北部地域が際立 って早 く変貌を遂 げてい ることが伺がわれ る｡ ここに建設 され た新 しい区役所の庁舎 は､横 浜市の副都心 と して相応 しい建物であ って我 々区民が誇 りに してい るものであ る｡
これだけ大 きな事業であ るか ら､時代の変化 に対応 し､計画の一部が変更 され るこ
とも余儀 ない事 とされ る｡即 ち､研究所等が増え､集合住宅が減 り､その結果 と して､
人 口定着の減少化 を反映 して､学校計画を見直 した｡ それ は､小学校の計画が22
校(当初計画27校) にな り､ これ に対 して､現在 8校が開校 したo今後 も､学校が過密

2校 (当初計画 1
4校)にな らないよ うに更な る増設 を期待 している｡ 中学校 は､計画 1に対 し､ 4校開校 した｡高等学校 は､計画 3校 (当初計画 6校) に対 し､ 2校 開校 したO その代わ り計画 になか った高校が 1校､大学が 1校開設 されたO
公共 ･公益機関の集合住宅 は約 6000戸建設 されてお り､計画が転換 された ことにより新 たに､複合 ･多機能都 市化 を 目指 して進 め られた研究所 ･研修所 ･私立学校 ･本社機能を持つ事務所等 に付 いて は聞 くところによれば､既に誘致企業 は､32件､約37
ヘ クタールにな り､その うち開業 ･開設 された事業所 は､22件 に達 し､従業員数は､
平成 7年 当時)
約 3000人 とな った と聞いてい る｡ (残念であ るがバ ブルの影響 で他社 に譲渡 した もの もあ る｡

0ヘ クタールであ り､道路や公共用地 を除 いて約 40ヘ
タウ ンセ ンターは､総面積約 7
クタールが利用可能面横であ る｡ その規模 は､第二地区部分で､略､新宿新副都心に匹敵 し､ ここに業務核都市機能 を持つ様 々な企業の誘致が 出来 るよ うに計画 されている｡ 時間があ る方 は､公団事務所 の脇 にあ る街づ くり会館の資料 を見て欲 しい｡
横浜市内には､戸塚､上大岡､鶴 見､港北ニ ュータウ ンの タウ ンセ ンターの 4つの副都心が計画 されているが､全 く新 しく建設 され る副都心 は､ この港北ニ ュータウ ン
タウ ンのセ ンターだけであ る｡現在 は､第一地区に歴史博物館が完成 し､平成七年二月か ら市民が集 ま り､都筑 区役所､公団の事務所､熱供給の施設 ､東京 ガスの建物等､
続 々と建設 され､加えて警察署､病院､郵便局等早期着工を期待 してい る｡‑ 5‑

タウ ンセ ンターには､丘 の上の町には､東急デパ ー ト等 と言 った大 きな建物が建てられ る地域であ る｡丘の下の町には､専用店舗､言わは寿 司屋 ､焼鳥屋等個人的 に商売をす る希望者の換地で構成 され､下町風の もの とな るのであ る｡
従 って､丘 の上の土地 は､多数の権利者が短冊状 に換地を受 け､その土地 を共同で使用す る 1ブロ ックをつ くった｡更に､横浜 市 ･公団が関与 した大街区があ る｡即 ち､一人一人では建物が建て られない共 同化義務街区を二か所設定 した｡ これ らの ブ ロッ
クは､最近の商業 ビルの大型化 にあわせ るよ うに､当初 に決め られた換地規模 を拡大した ものであ るo これ にあわせて タウ ンセ ンター全体のマスタープラ ンにつ いて大幅な土地利用の変更を検討 して現在の計画 に変更 されたのであ る｡
二 カ所 の タウ ンセ ンター (セ ンター南 と北で)の共 同化義務街 区には､大手のデパー ト4杜が進 出の条件を語 めたが､セ ンター南 は高島屋 と決 ま ったかに見えたが､ このバ ブル期 に撤退 し､今 は東急デパ ー トキーテナ ン トにな っている｡ そ してセ ンター
北で は阪急デパ ー トが中心 にな って仕事が進 め られている｡何 れ も平成十年 ･平成十‑ に開店 され る運 びであ る｡ この地域の タウ ンセ ンターの計画 は､ ブロ ック毎 に多数の権利者が換地 (細か く配分) されて いることか ら､土地区画整理事業の延長線上 として再開発 の方式､建築協定等を組 み入れ ることが必要であ り､権利者の一層の団結を必要 とす る街づ くりであ り､最後の緒 めの段階にな り街の仕上 げ と考 えてい る｡
ここには､横 浜市 と公団が共同で､第三セ クターであ る(
柵港北都市開発セ ンターを設立 して､ きめ細かい対応 を練 り､我 々 と共同で更な る街づ くりを 目指 してい る｡
この他､ タウ ンセ ンター地 区での工事を見ていると､都市基盤整備水準を ｢ゆめはま 2010プラ ン｣の都市づ くりに見合 うよ うに､共同溝､地域冷暖房､立体駐車場
等の姿が見え る｡ 区役所 に通 じる歩行者専用道路 も出来て､デパ ー ト開店 に合わせて公園 も竣工 した｡
こう して見 ると横浜市都筑区 は､期待 を一杯に含んだ新 しい街で あ る｡願 い と しては､権利者の建物 も街づ くりの見本 と して地域全休を統一 したデザイ ンと色彩の調和が必要であ り､中川､仲町台にない新奇 な調和ある街づ くりを期待 したい｡特 に､公共空間であ る広場､歩行者道路 と､各 ビルは違和感のないグ レー トで仕上 げ ることを目指 さなければな らない｡ ここに新 しく住 む住民 もそれを待 ち望んで いる｡
タウ ンセ ンターの土地 は､私達の手元 に有 るのであ るか ら､私達の責任 も大 き くな
った｡結構､ ビルの立 ち上が りが進んで いるが､地下鉄 4号線の着工､竣工 に合わせて､更 に進む ことを期待 して いる｡

0年後半 の時期に､巷で語 り合 った港北ニ ュータウこ うした現状 を踏 まえて､昭和 4〜61

ンの街づ くりにつ いて､原点に立 ち戻 って どのよ うな構想､理念を考えたのかについて､当時を振 り返 り思 い出 して見たいと思 う｡

4.港北ニ ュータウ ンの街づ くりの構想 と理念(
1) 第‑の理念

0
年代の後半 にな
当時は､緊急の要請であ る街の乱 開発の防止を掲 げている｡昭和3
ると､東京都 に集 ま っていた､人 口等の一点集 中の社会増の圧力は､次第 に周辺都市に殺到 した｡中で も､川 崎市 とそれ に隣接す る横浜市北部地域 は､スプロール化の大波をかぶ りは じめ惨 めな都市にな って しま うと心配 された｡
一方で､東急電鉄を中心 とす る東急 グル ープは､東急 田園都市線の延伸工事 と平行して宅地化 を企画 し､土地区画整理組合方式で､区画室理事業を開始 してお り､ この
静かな横浜市北部地域 に も､住宅が集 中 し始 めた｡区画整理事業区域外の市街化の方
向につ いて も､時間の問題であ った (東急 グループで は今で言 う一括代行方式 とい う

8年 に有馬地区か ら順次区画整理事業に取 りかか る)
独特の区画整理方式で昭和 2
こうした局面を迎えて スプロール防止 に､何 らかの方策が必要 とな った｡例えは､都市基盤 を整備 し､開発を積極的に行い､一部の地域のみに開発を誘導す るか､或 いは､当該地域の開発 を当面凍結す るかの対策が考え られた｡
しか し､将来の横浜市の都市づ くりか らみて､未 開発の内陸部 と海岸 ･中心部 とのバ ラ ンスあ る発展を図 る観点か らは､消極策 は退 け られ､東京都心 に近 く､横浜 市の中心に至便 の立地を活用す ることが必要 にな ったか と思 う｡
乱開発の防止の面か らみれば､出来 るだけ広 い範囲を開発対象区域 に編入す ることが有効であ る｡ しか し､大規模 になればな る程 ､権利者の団結が必要な ことであ り苦
労が伴 う｡ この地区で も､権利者 の全てが賛成だ った訳で もな く､一部 には､現状維
持が良 い と､土地区画整理事業 に協 力を しない人 もいたわけであ り､何度 も話 し合 いが繰 り返 されたのであ る｡開発 と保全のバ ラ ンスを とることも､事業を進め るに当たっては大切 な要素 なのであ る｡
そこで､乱開発の防止のために､大 きな網をかけてお き､都市基盤の整備を行 うことを希望す る地域 と地区住民の生活基盤を農業 に強 く依存 したい と言 う地域 との二つの側面の人が居 ることか ら､宅地開発をす る区域 と農業基盤 を保全 ･整備す る地域 とに分離 して､都市機能 と農業 との共存を図 る方 向が模索 された｡
この結果､港北ニ ュータウンの街づ くりと しての都市開発地域 は､ ほぼ半分程度 に‑ 7‑

縮小 されたわけで､残 りの部分 は､逆 に､都市開発凍結地域 と して､開発を保留す る
こととな り､乱開発の防止 と農業確立 に役立て ることにな った｡
こうして､半分 は土地 区画整理事業の選択の方 向に進み､現在で は都市化 を逸 して残念が る空気 もあ るが､港北ニ ュータウ ン地区 は､開発 と保全の希望 どお りほぼ明確に二分 されているが､見方 に因 って は明暗が出来た｡(
2) 第二の理念

保全地区の 自然環境 を生か し開発 と調和 した都市農業の確立を図 ることであ る｡
住宅供給 の要請 は､良 い建物を提供す る事 は､何時で も強 く叫ばれてい るが､開発当時の要求 も､数の上か ら更に強か った ものであ る｡
一方で､権利者の希望 も都市政策 の上 か らも､都市内で全 く農業が不必要 であ るとの議論 は無か った.住宅地 と農業生産地のバ ラ ンスを図 りなが ら､近郊農業 を活性化
す ることと､オ ープ ンスペ ース と して､都市での農業景観を保全す ることを 目的 とする事の必要 を掲 げた｡
都市での農業には､様 々の制約かつ きまとう､先ず､第‑ に農業を住宅地 か ら分離
す ることが必要であ る｡ それは､生活排水や住宅の 日陰が作物の成育 に影響を及ぼ し､住宅 と農業の間に対立が生 じるか らであ る｡分離 しておけば､新鮮 な農産物 に対す る
需要 は､開発 によ って増加す る人 口が受 け持つのであ る｡
制約の第二 は､効果が高いが副作用の強い農薬を使用す ることがむづか しくなる｡
従 って､高度 な有機栽培 な ど､ 自然 と調和す る農業を採用 しなければな らない｡
消費者 と生産者が､お互 いに顔 をみ ることの出来 る距離 は､生産者 と消費者の コ ミュニケー シ ョンが可能 とな り､都市農業 は､強 い競争力 と継続力を持 ち得 る もの となる｡現在の農業生産物の流通 は､朝 市があ り､ ここで新住民の方 々に販売 され､街 の交流の場 に もな っている｡
港北ニ ュータウンの街づ くりで は､事業地区外 に市街化調整区域 と して､農業専用
地区 と して 230ヘ クタールの土地が あ り､事業地 区内に も生産緑地法の指定要件 に該始 めのア ンケ
当す るよ うに､集合農地 として 30ヘ クタールの土地が設 け られてい る (00ヘ クタールであ ったが､権利者の 申出の結果 は30
ヘ クタール とな り､現ー トで は 1
在では､生産緑地 と して20ヘ クタールにな った)｡ この地域の 自然特性､立地上 の特性､当時の社会上の要請であ る住宅開発､都市 と農業の在 り方等､多方面の課題 の回答を欲深 く見出そ うとす るもので､乱開発を未然 に防止す るとともに､良好 な市街地

0
万人 とす るため､人 口の計画的な誘導 を図の形成 によ り､港北ニ ュータウ ン全域で 3‑8‑Lり､一方で､農業 との共存 を図 ることを前提 と して､開発 の区域 と区域外の開発方法などにつ いて大枠 を呪んで計画の決定をみたわけであ る｡(
3) 第三の理念

この開発の大枠 を具体化す るための､権利者の発言の場を確保す ることであ った｡
権利者の発言の保証をす ることによ って､市民参加の開発 システムを導入 し､それを街づ くりに生かす ことであ る｡
これ は所謂､住民参加の ｢横 浜方式｣ と言 うものであ る｡
土地区画整理法 は､個人施行､及 び､組合施行 において､権利者 自 らが施行者になりうることが規定 されている｡言わば､権利者が都市開発の主役 にな る場が与え られているのだか ら､公団施行 において､権利者の意見を聞 き､共 に事業をす る事は特殊な例であ るとは言えない｡
区画整理事業は､そ もそ も権利者 と一休 において行 うものであ る｡又､市民参加の点で､次に述べ る港北ニ ュータウ ン事業推進連絡協議会な どで検討 された事業計画 にしたが って換地計画等を実現す ることは､合 目的の達成であ り､だか ら土地画整理審
議会のみで運営す る他の公団の土地区画整理事業 とは異 な ってい る｡
港北ニ ュ‑タウ ンの街づ くりで は､横浜市､権利者､及 び､公団の三者で港北ニ ュータウ ン事業推進連絡協議会を組織 して いる｡地元で は､ これを､三位一体の街づ く
りと言 う言葉で簡潔 に表現 して いる｡
港北ニ ュータウ ンでは､施行者 と権利者の中に､公共団体であ る横浜市が参加 していることに特徴があ るだろ う､特 に､過小宅地対策 には力を注がれて きた｡
横浜 市は､都市計画の決定者の役 だけでな く､公共事業の当事者 と して､地下鉄 3号線 や幹線道路や小 中学校 の建設等の公共 ･公益施設の建設 につ いて､ この港北ニ ュータウ ン事業推進連絡協議会 で約束 し､施行す る責任 を持 っている｡従 って､行政の監督 の立場だけでな く公団の施行す る区画整理事業の基盤整備 に協 力 して港北ニ ュー
タウ ンの街づ くりを推進 して い く使命があ った｡
この港北ニ ュータウ ン事業推進連絡協議会 は､港北ニ ュータウ ン開発構想の発表 に

2
年 に組織 した港北ニ ュータウ ン開発対策協議会が母
よ り触発 された権利者が､昭和 4
休 とな り小宅地の住民 も含 めて改組 した もので あ る｡ この事業推進連絡協議会 は､港北ニ ュータウ ンの街づ くりの事業計画書 (権利者 との合 目的)作成の役割を果た し､
具体的な実務面で は､事業の施工監理 のチ ェ ック機能を持 っている｡
更 に､換地計画の実現 に向けて (権利者 との合 目的に合 わせた換地計画)は､区画‑ 9‑

整理審議 会が機能 す るとい う､二重構造 を とって い るO
こ う して 2年 に一 回開催 され る港北ニ ュータウ ン事 業推進 連絡 協議 会 の総会が ､事業方針 の最高決定機 関 と しての力を有 して いて､ ここで 決定 され た ことは､事 業 に携
わ る三者 (
権利者 ･株浜 市 ･公団)が共 に守 る義務が あ るわ けで あ る｡
港北 ニ ュータウ ン事業推進連絡 協議会 は､合 同協議会 を中心 に して､事業対策 委員
会 ､生活対策 委員 会 ､農 業対策 委員会 の 3委員会が運 営 され､事業 の推進 ､生 活再建に必要 な事項､更 に､農 業 の振興 ･盛業地域 の検討等 を行 って い るO又 ､必要 に応 じて､各委員会 に特 別委員会 が設 け られて い る｡
昭和51年10月 に ｢事 業対策 連絡 協議会｣が ｢事業推進連絡協議会 ｣ に改称 されか ら
で も事業対策 委員会 は､延 べ 45回､生活対策 委員会 は延べ 43回､農 業対策 委員会 は延べ42回､合計 で 1
30回開催 されて きた｡
公 団が､港北 ニ ュータ ウ ン事 業 の開発 に着手す る時点 で は､権 利者が5600人 ､家屋敷2500
戸 を数 え､事業 の 円滑 な推進 に当た って､ どの よ うな コ ミュニ ケ ー シ ョンを諮るのかが課題 であ った｡ その点 で､権利者 が港北 ニ ュータウ ン事 業対策連絡 協議 会 を組織化 した ことは､事業施行上重要 な条件 で あ った｡
事業方 針 につ いての公 団 の意思 は､ この港北 ニ ュータウ ン事業推進連絡協議 会 に対して提案 し､協議 をつ くし､了解 を得 れば (それが三者 の合 目的)基 本的 に事業 を進
め る ことが 出来 る と言 うル ールがで きた｡
勿論 ､ 当初 は ｢対策協議 会｣で あ ったか ら､注文が多 く出 され､公団 も経験 に乏 しく､戸惑 った ことで あろ う｡事 務的 な負担 もか な り苦労 した ことで あ ろ う｡
権利者 は､ この港北 ニ ュータウ ン事業推進連絡協 議会 を通 じて コ ミュニケ ー シ ョンを重 ね ることによ って､港 北 ニ ュータウ ンの事業方針 が次第 に浸透 して行 った｡ 開発
情報 を公 団 と権利者 が共有 して い く過程 を経 て､権利 者 の街づ くりへの理解 と､公団と権利者 の理解 も深 ま った｡ コ ミュニケ ー シ ョンを とる手段 と して は､ この港北 ニ ュータウ ン事業推進連絡協議 会 と横 浜市が編集 し発行 して い る ｢港 北ニ ュータウ ン｣紙
等 も､既 に百号 に越 え､ ま とめてみれば相 当の ボ リュームだ ろ う､港北 ニ ュー タウ ン
事業 に関す る情報 と して大 いに役 にた った もので あ る｡

5.申出換地一 生 活 の対策 の実現一次 に､港北 ニ ュータウ ン開発事業 の根幹 をなす ｢申出換地 ｣､ いわ ば飛換 地 につ いて ご説 明す る｡
‑1
0‑

L

港北ニ ュータウ ン開発 は､我が国で有数の大規模事業であ り､又､当時の椛利者の大多数が､その所得を農業 に依存 していたか ら､長期 にわた る都市開発事業の中で､どのよ うに生計を転換 してい くのか は､賛成派 も､又､批判的な人 々も等 しく大 きな
不安を感 じていた｡
そ こで､ このよ うな大規模事業を円滑に進展 させ るために､権利者の生活上 の不安を緩和す ることが､事業の カナ メとな った｡それ は､土地区画整理事業その ものの中で解決 しなければな らない と考 えた｡
即ち､事業の中心をなす換地設計‑

土地利用の変換の仕組みを生かす ‑新方

式を考えなければな らなか った｡ この方法 は､我 々権利者か らの発想で､現位置に換
地す るな らは 自分の土地が有 るところに駅 を作れ と言 うことにな った｡
この要求 は極 めて 当た り前の ことであ り､公団 も権利者会話の解決策 と して取 り上げた､前例のない ことを施行者 と して決断す るには苦労があ ったよ うだ｡
権利者 と しての公団 も､その事業 目的であ る集合住宅の建設 や､宅地の分譲をす るためには､集合住宅建設用地や分譲宅地を､いわば ｢飛換地｣ によ って集 めた方が良い し､事業計画の土地利用計画に併 せた換地取得 は望 ま しいことであ る｡
権利者 も､農業か ら小売業や不動産業等の第 3次産業へ職種の転換 を図 るために も色 々の ことを勉強 しなければな らなか った｡希望す る事業転換 には､事業を能率 よ く
実現す るための立地条件 と､適当な用地面積が必要であ り､いたづ らに現位置換地のみの対応 では､却 って街づ くりの発展を阻害 しかねない｡
従 って､それぞれの権利者の生活再建 に併せた適地の選択が必要で､公団 も権利者
も､区画整理の換地 にお いて､お互 いに ｢飛換地｣を必要 と した訳であ る (飛 び換地
はおか しいと言 うものの筑波で は 2キ ロも離れた ところに換地 された と聞いた)0
しか しなが ら､無原則 に全 ての土地 を権利者の 自由に して ｢飛換地｣を実施す ることは､事実上不可能であ り､一定のルールが必要 であ った｡
土地区画整理事業 は､権利者の合意 によ り事業の方針を決定 してい くことが根底 になければな らない｡土地 区画整理 は､一般 に多数決合意の世界 とされていて､換地 は､それぞれの組織､例えは､組合では､総会の同意で､公団で は､土地区画整理審議会の意見を聞いて決め る ものであ る｡
先 はど述べ た港北ニ ュータウ ン事業推進連絡協議会の要 望 と して申出の方法が決定
され､港北ニ ュータウ ンで は､農業 ･商業 ･工業 ･集合住宅等の 4種類の換地 につ いては､権利者の 申出によ り ｢飛換地｣が実施 されたのであ る｡
この ｢申出換地｣の対象 は､権利者の生活基盤 とな るもので､幹線道路沿 い土地で‑1‖→

は､集合住宅 と し住居地域指定の ｢アパ ー ト･マ ンシ ョン地区｣ と して定め､更に､
港北ニ ュータウ ン区域内の既存 の工場 ･倉庫 を集約 した ｢準工業地域｣を定め､更にまた､生産緑地法の指定要件 に該 当す るよ うに農地 を集 め ｢集合農地｣ と した｡
また､付加価値の高 い商業 ･近隣商業地域 とな る ｢近隣セ ンター､駅前セ ンター､
タウンセ ンター｣等の地域を定めた｡即 ち､四区分であ る｡
ちなみに､ ｢アパ ー ト･マ ンシ ョン地域｣ は､約 80ヘ クタール､

3ヘ クタール､｢準工業地域｣は､約 1
0ヘ クタール､｢集合農地｣ は､約 3｢近隣セ ンター､駅前セ ンター､ タウンセ ンター｣ は､それぞれ､約 5ヘ クタール､

2ヘ クタールであ り､小計､約 25ヘ クタールであ った.
約 9ヘ クタール､約 100ヘ クタールにのぼ った｡
申出換地面積の総計 は､約 2申出換地の宅地 は､経済的利用価値の高い と言 う関係か ら､平均減歩率よ りも高 く､

5‑75%､ 中に
従前地 に もよるが､ タウ ンセ ンターでの平均的減歩率 は､標準地で約 60%の もの t)あ った｡近隣セ ンターは40‑50%､集合農地では約 35%､アパ マ ン等
は85‑50% とな っていた｡の用地で は､3
多摩セ ンターのよ うに､公団が業務施設用地 の全 てを所有 し､一般か ら業務施設 の利用を募 りこれを誘導 し､或 いは､建設 してい く仕組 みで はな く､港北二 ュ‑タウ ン

5%は､我 々が所
では､区画整理事業のために権利者が宅地を所有 し､ その全面積の 65%を我 々権利者が所有す る点
有 しているのであ る｡従 って､駅前の換地 も全面積の 6が当該地区の特色 にな っている｡｢申出換地｣は､土地利用面 で権利者の生活再建の政策的配慮を行 ったわけだが､申出の通 りの土地活用が権利者の義務であ り､将来の街 づ くりの中で､ その役割を義務として分担 しなければな らない｡
申出換地予定地 に､従前の土地 を持 ってい るか らと言 って も､申出を しない と､そのまま底地 に残れないルールにな っている｡逆 に､土地 を純粋 に用途 目的にあわせて申出換地 したので､ 申出換地 を受 けた権利者 は､他の用途 に使用で きない事 にな る｡
駅前の一等地 にぺんぺん草が生え る光景 は不経済であ るが､ ここでは見 られないこととす る理想 を追求 した｡
これを保証す るため､事業計画によ り平行 して都市計画法 での用途地域の指定を決定 し､ 申出換地を受付 けることが必要であ った｡
港北ニ ュータウ ンの街づ くりにつ いて､現地を視察 された方 は､幹線道路の沿道 に展開 している数多 くのアパ ー ト･マ ンション群 に驚 きと関心を もっているo これ は､‑12‑

単 に民間の活力を利用 しただけで な く､ 申出換地 によ り民間活力が最大 とな るよ う､
智恵を出 し合 い誘導 した結果であ る｡
現在､総て うま く言 った訳で は無 いが､言 うな らは 申出換地 は､町並みづ くりに貢献 した とも言え る｡他の区画整理事業で は､換地処分が終了 した後､長期 にわた り土
地活用がな されて いないケ ースが非常 に多 く見 うけ られ るのであ って､ 巨額の造成費等､公共投賢が生か されない とい う批判 にな ってい る｡
され ど､港北 ニ ュータウ ンの街づ くりで は､建物 の立 ち上が りが､極 めて早 く､街の熟成 に関 して良 い結果 を生んだ と考え らる｡
申出換地 は､生活対策 の一面の他に､実 は､街の早期実現 とい う大 きな 目的を秘めていた｡土地利用 におけ る野心的試み とい って よい､ タウンセ ンターの業務用地を種に､街の中心を作 り出す ことであ る｡
港北ニ ュータウ ンの街づ くりが､大規模であ ることは､単 に住宅を並べ るだけでな
か ったので､予想 しなか った色 々の問題が発生 した｡ これか らは､ ここでの経験 と誘導方策 の結果の果実を住んで くれ る住民 に託 さなければ仕事 は終 わ らない｡
この街では､住宅ばか りでな く､住民の生活 を豊かに､そ して楽 しく過 ごせ る施設
を､かな り大豊 に導入す る必要がある｡
一般 に土地 区画整理事業の際に､商業 ･近隣商業用地 は､総面積の 6‑ 7%程度だ
が､ これをバ ラバ ラに配置 して も､有効的 なイ ンパ ク トを持たない｡
港北ニ ュータウ ンの街づ くりでは､副都心規模 に施設を集約 して タウ ンセ ンターとしている｡ タウ ンセ ンターの機能 は､港北ニ ュータウ ンの住民にサ ー ビス範 囲を限定
す ることでな く､横浜市北部 をカバ ‑ し､今後の業務核都市 と しての機能を果たす ことを期待 した街づ くりであ る｡
港北ニ ュータウ ンの街づ くりの大 きな懸案 は､我 々権利者の生活再建 とい う問題であ り､ 申出換地 とい う方法を採用す ることによ り解 決 した と思 っている｡
街づ くりにつ いて､賛成 ･保全の対立を沈静化 (用地を売 った人 と売 らない人 ･大地主や過小宅地の対立､ そ して賛成だけれ ど申出には応 じない等) して､街づ くりへ
焦点を絞 り込む ことがで きた｡
申出換地 は､港北ニ ュータウンの街づ くりの第一歩であ った と思 う0
この結 果､道路 ･公園等や小 ･中学校 の公共 ･公益施設 の位置を決定､公団の集合
住宅 ､ 4種類の申出換地 の換地位置の決定な ど､換地設計で特別な処理を要す る換地が決定 された ことによ り､残 りの土地 は､申出換地 の用地でない一般宅地 (住宅専用案一種) に換地 を決定 した｡‑13‑

6.仮換地の供覧 (情報の公開)
申出換地 は昭和 51年 2月か ら 5月の期間に実施 され､申出換地 によ り各権利者の仮換地が決定 したが､権利者対策の と して､全ての権利者 に対 して､ 自分 の所有 して いる従前地が､ どの位置 に移動 し換地 され るか供覧 によ り明 らかに した｡
何せ 当時の権利者数 は6000名を越えて いたので､毎 日､時間を決め､昭和 52年 10月
か ら53年 5月末迄 ､ 6か月間にわた り説 明を続 けた｡
自分 の所有 している従前地が ど うな るのか は､生活の変貌 につ いては不安の種であるo例 えば､進学のため､或 いは､地 区外 に土地を買 い求め るためなど､金融機関からの融資の条件 ともなる､借金の担保 と して も知 りたい事 もあ り､権利者の直接の要
望 に応えた｡換地の使用開始迄 には､1300ヘ クタールの大工事であ り､使用収益の開始が思 うに任せず､仮移転先 も整わず生活 に苦労があ る｡
供覧結果､例 え図上であ って も全ての換地先 につ いて､全ての権利者の知 るところとな り､売買や担保 につ いて使用収益の開始 につ いて､どの よ うに した ら良 いか権利者が判断で きるよ うにな った｡
現在の言葉で言 うところの換地計画の情報公開 と同様の ことであ る｡
この ことは､事業の長期化の過程で役立 った｡即 ち､造成 スケ ジュールが遅れが ちで､計画 どお り進 まず､事業延伸 を余儀 な くされた ことが多か った｡ しか し､その原因究明よ りも､何時､換地が供用開始 され るのか､ 自己の利害 に関心が移 った｡全員が､事業を推進 して い く方向にな り造成等 に協力的にな った｡
ここに至 るまで､認可前 に土地 を買 った人の建築待 ちの問題 (建築費 の値上 り)仮
住居 に長 いこと我慢 した人の苦労が あ った｡
この よ うな､計舞が出来 ない損失 に対 しては､認可前の情報の不足 もあ った し､権利者 の非協力 もあ った し､行政指導 や公団の非能率 もあ った し､国の政治の問題 もあった し､皆で責任を振 り分 けること しか方法が無か った｡
で も一番匪 ったのは権利者で生活の変化 に苦 しんだ人が いた ことであ るが､バ ブル
が は じけた様子をみれば世相の話で もあ る｡
これか らは､区画整理情報を生活の常識 と して､手続 き様式を簡単 に し､誰で もが判断で きるよ うに計画を考えなければな らない｡即 ち､移転 ･換地を前提 と した事業計画が必要 にな って来 たのであ る｡

ー14‑

7,仮 清算 の実施 ‑事業長期化 対応 ‑市民参加 システ ム と して土地 区画整理事業 に組 み込 まれた第三の権利者対策 は仮清算の実施 で あ った｡ 事業が長期化 し､ いつ換地処分が あ るか､ その時 に清算金が支払え るのか､或 いは､徴収金の交付 はどん な ものか等 ､新 た な心配 ごとが発生 した｡権利 者 に と って は誠 に当然 の心配 であ った｡
年 8月 に建設大 臣の認可 を得 て事業 開始 して以来 ､地価上昇が著 しく清算金
昭和 49

が高騰 して､若 か った権利者が 高齢化 し支払 い能 力 に不安 を もつ よ うにな った｡
そ こで公団で は､港北 ニ ュータウ ン事業推進連絡協議 会 に諮 り､実施方 針を定 め る
事 にな った｡具体 には区画整理審議 会の なかで事務方法 を詰 め､仮構罪等の 申出を募
り権 利者 の､清算金 に対 す る不安解消 と円滑な事業収束 を図 る意 図か ら､区画整理法
第 102条 に基づ き仮 清算 の実施 に踏 み切 ったのであ る｡
この結果 ､清算対象者約 4300人 中､約 2700人の ､63% の権利 者が 申出を し､特 に清算金徴 収対象者 で は約 2400人 中､約 2000人 ､80% の方 が応 じた とい う状況 であ った､
今 に して みれば､大変 であ ったが権利者が安心 した ことであ り､実施 に踏 み切 って良か った よ うで あ る｡ この仮清算 の効果 は､実質 的 な本 宿算 につ なが る ものであ る｡
これ も､市民参加 の システ ムの一環 と して公団が事 業の 円滑 な進展 を はか るため実施 した換 地計画の 中での工夫 の一 つ の方法 で あ った｡
これ らの換地設 計 システ ムは､ 当然の如 く権利者 サ イ ドにた った換地設計方針 であって､権 利者 と公団が真剣 な議論 を続 けて採 り入 れ た ものであ る｡
この よ うな方法 は､以後 の街 づ くりに生 じた課題 を権利者 と話 し合 いで解 決 して い
こうとす る住民参加 の きっか け とな った｡

8.財 団法人､港北 ニ ュータ ウ ン生活対策協 会 の設立
この他 ､権利者 のため に､公団 の組織 とは別 に､生活対策 の一環 と して公団が 出資した財 団法人が あ り､権利 者 の土地活用 の相談 や新 旧住民 の コ ミュニ ケー シ ョン等の推進 を 目的 と して設 立 され た｡
即 ち､現在 の財団法人港北 ニ ュータウ ン生 活対策協 会が これで あ る｡
この組織 は､横 浜 市が設 立 を認可 した もので､ この基金 に よ る仕事 と して､港北ニュータ ウ ン内の権 利者が具体 に どん な ビルを建 てれば よいのか等 の相談や低利 の融資を行 い､ コ ミュニテ ィ誌 と して ｢ふ れあ い｣ の発行等 の仕 事 を行 って い る｡

‑

15 ‑

港北ニ ュータウンの最終的 な土地利用計画では､公共用地約 41
0ヘ クタールを除 く

0ヘ クタールが宅地 とな る｡ 91
0ヘ クタールの内､教育施設やその他施設 をと､約 91

6
0ヘ クタール とな り､その内､約 500ヘ クタールが普通の宅地であ る｡つ除 くと約 7
6.
6%が私有地 とな って いる｡ この ことは､港北ニ ュータウ ンの街づ くり､殊 にま り6
人 口の定着を 目的 とす る住宅開発 につ いて､民間の活力を適切 に､且つ､早期 に活用
す ることが事業の成果 を左右す ることを意味 して いる｡ この街の早期完成 に当た っては､公団の用地だけの立 ち上が りで は､如何 とも しがたい面があ り､港北ニ ュータウンの街づ くりには､ まだまだ権利者の力が必要であ る｡
この点で､今後 とも公団外 の民有地の活用をエ ンジ ョイす る､財団法人港北ニ ュー
タウ ン生活対策協会の活躍が期待 され るところであ る｡〔
2〕事業の転換 (多機能複合都市の建設‑

昭和 61年 に追加)

港北ニ ュータウ ン街づ くりに､一つの理念が追加 された｡
年 に承認 を受 けてそれ は､港北ニ ュータウ ン事業推進連絡協議会の総会で､昭和 61
追加 した業務核都市形成 に寄与す る多機能複合的都市の建設であ るo簡潔 に言 うな らは､複合多機能都市づ くりであ った｡
公団 は､ この複合多機能都市化を ｢住む｣ ｢働 く｣ ｢学ぶ ｣ ｢憩 う｣のキ ャ ッチ フ
レーズで分か り易 く表示 してい るが､従来のベ ッ ドタウ ン都市か ら､昼間人 口を増やし､多様性を もつ 自立型の都市づ くりを指向 しよ うとす る ものであ る｡ この事 は既 に､
公団では､多摩ニ ュータウ ン事業や研究学園都市等で実施 して いる｡
このよ うな新 しいコンセ プ トを導入 したのは､住宅開発の限界､つ ま り人 口の社会
増 の伸 びが小 さ くな って きた こと (抑制策)､或 いは､人 々の関心の範囲が多様化 して きた ことによ り､従来の都市開発 自体 を軌道修正 してい こう､言 うな らば､ニ ーズに合わせた都市開発を試行 して､よ り魅力あ る都市 と して ､ 21世紀を 目指す都市づ
くりを行 うことを意図 した ものであろ う｡
新 しいコンセ プ トを港北ニ ュータウ ンの街づ くりに導入すれば､簡単 に複合多機能
都市化が進展す る事で はないだろ う｡キ ャッチ フ レーズを唱え るだけで､容易に多機能都市化が実現で きるわけでないのであ る｡
進 出された企業サイ ドの幹部の方 々の話 は､港北ニ ュータウ ンの立地条件 の中で､高速道路 と新幹線 に近接 してい ることを判で押 したよ うに言 ってい るが､本 当は区画整理 によ り港北ニ ュータウ ンで､複合 ･多機能化を実現 した背景 と して､港北ニ ューー16‑タウ ン内の幹線道路が格子状の道路構成を有 し､ この道路の幅員が 18m以上あ り､高速道路 と リンクしているためで､何れ は横浜市の北部の中心だ けでな く､東京都心部との関連性が強 まり､首都圏西域 の拠点を形成す るとの読みが あ るか らだ と思 う.
港北ニ ュータウンの土地利用計画 は､既 に､都市計画が決定 されていた し､又､それに基づ き事業計画が認可 にな り､権利者 には仮換地の供覧 において換地を知 らせてしまったお り､ このよ うな事業 において今更大幅な変更は不可能であ る｡ そこで公団の集合住宅用地や､一部教育施設用地 を転用 し､企業誘致を行 うことと した. リコー

1
年度 に誘致 された｡
中央研究所 や､デ ュポ ン ･ジャパ ン研究所 などが昭和 6誘致の基本的な条件 と しては､なに しろ第 2種住居専用地区､或 いは､住居地域 に誘致企業の研究所を建設す るわけであ るか ら､お隣 りに個人住宅があ り､その住環境を阻害す ることはで きない｡ 自ずか らら誘致 で きる企業の業種 制約があ り､当初 は､公害のない､騒音等のない研究所 ･研修所 の企業が対象 とな った｡ そ して学校 ･本社
業務 ビル等が追加 された｡
例えば､既 に決定 している外国人学校であ る東京横浜 ドイツ学園 ･洗足学園大学等の私立学校､サ レヂオ学園や､ザ ･チ ェース ･マ ンハ ッタン銀行総括本部､坂 田 タネ
等の本社機能を持つ企業等であ る. この よ うに次第 に誘致範 B
fl
を拡 げている｡

0数企業 に及 び合計約 40haを譲渡 しているO
こう して現在複合 .多機能化の成果 は､3aですか ら､その60%以上を越す段階にな ってい る｡
予定譲 渡面積 は､約 70h
誘致企業の開設や学校の開校が増 え るにつれて､最寄 りの仲 町台駅､セ ンター南､
中川駅 な どでは､国際都 市化 にふ さわ しい､新 しい住民の増加が 目立 ち､港北ニ ュー
タウ ンの雰囲気を少 しづつ確実 に変えてい る｡ (平成 7年 4月)
土地利用計画図を見 ると､茶色 に塗 られた部分 は､公団の計画建設用地で､既に､譲渡 した り､建設 してい るものの名称が入 っている｡仕方が ないが､ このよ うにかな
りバ ラバ ラに誘致企業が立地 してい る｡
最近の都市開発事業 におけ る土地利用計画 は､た とえて見 る と､幕の内弁 当のよ うに仕切 られて､業務部分が住宅部分 と分離 されて いる｡ しか し､計画のないスプロール地区では､ まるで ｢混ぜ御飯｣のよ うにな っている｡港北ニ ュータウ ンの土地利用
計画 は､ 申出換地 によ り､土地利用の純化を図 っているので､ ｢幕の内弁 当｣ と ｢混ぜ御飯｣の中間 とな ってい るのが特色 にな っている｡
幕の内弁 当は､公団のケ ースで は､厚木ニ ューシテ ィ森の里が代表的な例だろ う｡
さて､ このよ うに､港北ニ ュータウ ンの街づ くりには､公団が権利者の生活再建 に対して出来 るだけ協力 して きた歴史があ る｡公団の示す街づ くりのガイ ドライ ンを権利
一1
7‑

者が良 く理解 し､合意形成 して きた街づ くりなのであ る｡住みよい街づ くりの掛 け声の基 に､次第 に街づ くりが具体化 されて いる｡〔3〕港北ニ ュータウ ンの街 づ くりの特 色
公団の土地区画整理事業の 目的であ る都市基盤整備事業について､当該地 区の権利者関係､地勢関係､社会関係 において､市民､横 浜市､公団が とのよ うに考 えて いるか等､開発の 目槙 と開発の内容を定 めたかに焦点をあて､他の土地区画整理事業 と区別 され る特色を取 り上 げてみたい｡
くど く説明す ることで はないが､話の都合上初めに申上げ るの は､開発 に当た っての位置関係､地勢､地区の背景等の前提条件であ る｡ これまで も随所 に断片的に触 れたが ここで一度整理 してお こう｡
1.港北ニ ュータウ ンの開発条件(
1) 地勢上 の特徴

港北ニ ュータウ ンは､地図で見 るよ うに､西 は多摩丘陵､東 は下末吉台につなが る､

0‑80mの小高 い丘陵地で､東西 にい くつかの谷が横切 っている｡地 区の ほぼ中
標高 1
央部 に､早淵川が､南部 に､大熊川が流れ､ いずれ も鶴見川 に注 いで いる田園風景 に溢れた町であ る｡
地質 は､三浦層郡下末吉層 の上 に､下末吉 ローム､武蔵野 口一ム､立川 ロームが覆っていて､地盤 は良好であ り地震 の巣 もない｡ このよ うに谷戸 と小高 い山をかかえ､0mの丘陵地を､ な るべ く自然を戎 し緑 を残 し､標高30‑40m程度 の平坦地 に
比高差 7
な らし､将来 の住宅地環境 を良好 に保 もつ造成設計 と した｡ 山頂部を切 り崩 し､谷戸沿いに土砂 を堆磯す る方法を選 び､事業地区内で土砂を処理す る原則をたてた.
斜面 は､基本的 に保存緑地 と して保全す ることに注意 されたが､事業地区内の景観
は､大 き く変化す ることは必然であ る｡ しか し､北斜面 に大 きな法を とった り､ グ リ
ー ンマ トリックスを設計 した り､他 の公団開発地区に比べて､随所 に現況を とどめ る
よ うに工夫を して いてお り評価 に値す る計画であ る｡(
2) 開発地区内権利者の状況

0%で､宅地が 4%､道路が 6
開発地区内の従前の土地利用状況 は､田畑､山林が9%であ った｡ 区域決定時の権利者数 は､約 3300
人で､事業認可時の権利者数 は､5
6
00

‑1
8
‑

人であ った｡ この間 2300人､約 70% の増加があ った｡ この増加人数 は､一部 は､小規
模デベ ロ ッパ ーによる住宅開発の土地を買 った者の宅地であ り､残 りは個人で土地を取得 した者の宅地であ る｡小規模 デベ ロッパ ーの住宅開発の影響 は､宅地の細分化に繋が り､後 に､区画整理事業が大変苦労す ることにな ったO
また､事業認可時の住宅数 は､約 2500戸で､その うち谷戸部分 に散在す る住宅を中

700戸 ､70% の住宅が､造成計画に関係 して移転す ることにな った｡小規模住宅
心 に1000戸 は権利者の希望 によ り現位置 にかな りまとめて残 こ した｡ この こ等を中心 に､1とにつ いて ここでは､存置地区 と言 う言葉 を造語 した｡
地区内の建物 は､①

直接､造成済みの住宅地 に移転 した方 と ②公団が用意 した仮移転住宅 に仮移転 した方 とに分かれた｡ 中には､造成工事の遅れか ら十五年以上も仮移転住宅 に住んで いたケ ースがあ った｡ ここで先行造成地区を気 に入 って移転 した人 は早 く快適な生活が出来た｡

0年 はかか る仕事た ったのだが､条件
港北ニ ュータウ ン事業 は､ は じめか ら実際 は2を無視 してけつを抑えて説 明 して公団等 は答 えに苦労 した ことは大変だ と思 った｡※

0地区､1100ヘ クター
当時､担当者 は､研究学園都 市の区画整理事業において ､1ルの宅地 開発が 5年で終わ った ことか ら､平坦地であ った り､宅地造成協議などが無か った ことと言 うことを考 えず､同 じ条件 な らは､物理的 には早期 にで きると判断 したのだろ う｡ ここで は権利者の考 え方の多様化や宅地造成の協議等 に手間を食 い､安全な街づ くりの手続 きを したので時間がかか った｡(
3) 開発 開始 の条件

公団 と市は港北ニ ュータウ ンの事業開始 に当 り､権利者 と 3つの約束を交 した｡
一つ には､公団の住宅建設､つ ま り賃貸住 宅や分譲住宅の建設 にあて る用地 と宅地の譲渡 にあて る用地 を確保す るために､地主 に40%の土地の売却を依頼 して きた｡
二つ には､当初計画 において民有地の平均減歩率 は平均 35% とす ることと した｡ この ことは､当然の事 と して権利者 の土地が良 いところに換地 されれば減歩が上が る

0年後 の昭和 55年度 に仮換地の供用開始､つま り事業の概
三つ には､昭和 45年 に､1成をす ると言 う約束を した｡
第‑の約束であ る40%土地買収の 目標 は､36% 強 とな り､はば 目的を達成 した｡
第‑の約束の35%の減歩率 は､民有地 だけで言えは ､35.7% にな っているが､ このことは､権利者の換地が良 いところに集 ま った こと､当初計画よ り､公共用地面積が広 くな った ことによる｡
事業の概成 時点 は､ 2度 の延伸 を繰 り返 し､ 3年度､更に 4年延伸 して､平成 7年‑19‑度末 にな ると説 明 され た｡ その後､清算事務 と して の分割徴収期 間が 1
0
年 間 あ る｡
神奈川 県の平塚 市 と同規模人 口の都 市を造 るの だか ら､20
年 を要 す るの は､ 当た り
前 だ ったのか も しれ な い､終 わ りが 見えて事情 が分か った と言 う感 じで あ る｡
※

昭和 5
5
年度 は無理 で あ り､認可後 ､一度 に建物移転 をす ること､横 浜市の宅地 造成協議が簡単 な こと等 の条件 の場 合 に､ は じめて言 え ることで あ った｡

2.港北 ニ ュータ ウ ン開発 目標 と主 な開発 内容
港 北ニ ュータウ ンの開発 目標 は､①

緑 を最大 限保存 す る都 市 (公園 ･緑道 ･集合農地 ･農業専 用地域)②

故郷 を偲 ばせ る郡市 (在来風景 の保存 )③

安全 な都 市 (歩道橋 ･歩行者専用道 ･電線 の地 中化 ･雨水 の一 時貯 留池)④

高度 なサ ー ビスを得 られ る都 市 (鉄 道 ･共 同構 ･公共 公益施設 等)

が挙 げ られて い る｡
この 4つ は､① と② が ペ アで､③ と④ が ペ アにな って い る｡
① と② は､港北 二 ュ‑タウ ンで の 自然環境 ､豊 か な緑 資源の保全 と利用 で あ り､最も大切 な事 で あ る｡③ と④ は､港北 ニ ュータウ ンでの都 市的生活 の快適性 ､近代 化等 ､
都市生活 のサ ー ビス水準 の向上 を示す もので あ る｡
① と② は､ 関連す る ものであ るか ら､区別 な しに説 明 されて い る｡
即 ち､港北 ニ ュータウ ンの地勢条件 で あ る比高差 70mを現 況を考 え なが ら30‑40mの平坦地 に造成 した結果 ､一 部で は､権利 者が 昨 日まで故郷 と して見慣 れ た景観が失
われo Lか し､何箇所 か に昔 の姿 を止 めて いて､権利者 の アイデ ンテ ィテ ィへ の影響を最小 限 に とどめ､公園 ･保存緑地 な と と神社 (約10杜)仏 閣 (12ケ寺)等 ､地域 の歴史 を持 つ限 られ た区域 を保存 した｡ その事が昔 の ままの 自然の緑 を最大 限保存 す る
ことに通 じ､故 郷 を偲 ぶ よすが とな ったO緑 を確保 し､積極 的 に､ E
]常生活 に利 用できるよ うにな って い る (約20%が緑 っぽ い)0
公園 は､地 区 を 4分割 して､ それぞれ に地 区公園 を配置 し､地 区公園 に関連 して､15の近 隣公園が配 置 され てい るO これ ら公園 は､各住宅か ら徒歩圏 で 250mの誘致距離 を考 えて､約 65箇所 の児童公 園が設 置 されて い る｡ 中心部 に ､19h
aの総合 公館が あるほか､ 中学校 区域 を基本 に､ 8つ の集 合運動場 が展開 されて い る｡ (当初 計画で は13の集合運動場 が あ ったが集合住宅地 の減 少で他 に転換 された)0
公 園面積 の 50%は､既存林 を残 してお り､残 りは､加工 して主 に多 目的広場 にな っ‑20‑ている｡公園の 自然景観 は､本地区の 自慢 で きるものの一つである｡

0% 1
30ヘ クタールにお よび､横浜
こうして､公園等の緑地 は､地区全体面積の約 1
市内で も有数の緑の資源を持つニ ュータウンが誕生 した｡

0‑30%の保存緑地 を設 け ること
その他 ､公団が譲 渡す る計画建設用地 には､その 2を義務づ けて いるので､その緑地面積 は､最大 50haに達 し､ この分 も緑の資源 に加味され ることとな る (集合住宅や小 中学校の用地で も緑部分を手伝 っている)0
公園 と公園の間 ･学校 と学校 ･公園 と学校 の間は､概ね､緑道 (グ リー ンロ‑ ド)
で､ネ ッ トワーク し､斜面緑地 を借景 と しつつ､せせ らぎを通 し､水 とみ ど りの有機的なっなか りを生か している｡
公園には池を設 けて､周B
flの在来樹林の湧水を貯 めて､せせ らぎに落 と し､水道水のい らない ローコス トの水辺 と し､生活用水の入 らない自然水系 と している｡
緑道 は､住宅の間をぬ って歩 くよ うに設計 され､ 田園的住宅風景がみ られ る｡ ここに配置 され た換地が一番賢沢 な環境 を持 っているC
その結果 は､開発 によ って､ふ るさとの景観の恩恵を受 けた市民 と､田舎 のふ るさとか ら離れてニ ュータウ ンに住みつ いた市民の共感 を呼ぶ新 しいふ るさとが､ ささや
かではあ るが､実現で きた と思 う｡③ と④ は､都市生活の快適性 を左右す る要素であ り､次項の港北こ ユ‑タウ ン事業のイ ンフラと して詳 しく説明す る｡〔4〕港]ヒニュータウ ン事 業のイ ンフラ
1.広域交通 システム と居住地区内交通 システム
広域鉄道 は､横浜市高速鉄道 3号線が､戸塚 ･関内 ･横浜駅 ･新横浜駅等を経 て､
港北ニ ュータウ ン内の 4駅 を通 り､東急 田園都市線あざみ野駅 に接続 してい る｡
新横浜駅〜あざみ野駅 間は､平成 5年春 に開通 した｡ これによ り､横浜市の中心部

0分で結 ばれた｡ また､注 目されているMM 21地 区 とは､第三の関内地区 とは､約 3京浜道路を通 じて結 ばれ ることか ら､港北ニ ュータウンが､同地区勤務者の住宅供給の機能を果 たす ことは当然の ことであ る｡
また､横浜 4号線 は､東横線 日吉駅〜港北ニ ュータウ ンを経 て､ JR横 浜線 中山駅方面に接続 を予定 してい る､20世紀 中に整備す る鉄道 として､運輸省の運輸政策審
議会の答 申を得てお り､ゆめはまプラ ンと して位置づけ られ､今年度 に予算が計上 さ‑21‑れ､着工時期､地下鉄 の仕様等 ､横浜市で検討 中で早晩着工 され るであろ う｡

2万人の港北ニ ュ
完成すれば東急田園都市線の混雑緩和 のバイパ スと して､ また ､2ータウ ンの足 と して､重要 な役割を果 たす ことであろ う｡
広域交通網 と しての幹線道路網 は､地区内を縦横 8本あ り､格子状 に組み込んで､
東名高速道路 と新 イ ンター (横 浜青葉)の接続が平成十年三月 に完成 し､第三京浜の
都筑 イ ンターは平成七年 に完成 した｡今後､地区外の接続道路の整備が進めは､当地区の開発のポテ ンシャルが一層高 まる もの と期待 してい る｡

8m､22m､28m､40mの主だ った道路の総道路設計面では､幹線道路 と して幅員 18km と計画 されている｡
延長 は延べ 2
通過交通 の流入が多 い ことが予想 されていたので､基本的 に掘割道路構造 と し､宅地の レベルを 3‑ 4m高 くし､歩行者交通 とは､立体交差 させて､ 自動車 と歩行者の交通を分離 し､交通の安全性 を高めていた｡ しか し､ これ らの道路 に接 して店を構える人が多 くいて､ この道路 に駐停車が多 くな り交通渋滞､違法駐車が絶 えないo
歩道 には､低木樹をガ ー ドフェンス と して巡 らし､道路 によ り異 な った街路樹 を植

0m道路には､ 8mの中央分離帯 を設 けてい る｡
えて景観 を整えている｡400kmの道路総延長 の うち､約 100kmを地下埋設 に し､道路景観が
街路灯 は､ 3
重視 されている｡幹線道路 に電柱が建 っていない ことは､当該地 区の 自慢であ る｡
バ ス輸送 は､ この道路を利用 して 300mお きにバ ス停留所 を用意 しているが､ ここに駐車す る車があ って､バ ス内では駐車 しないよ うに放送 されて いた｡
居住地区内にある区画道路 は､通過交通の通 り抜 けが 出来ない道路パ ター ンを原則と している｡歩行者専用道路 は､ 日常生活活動 に関係す る施設 の利便性 を考慮 し､通学､買物､散歩等の行動 に対 して､放射状 にネ ッ トワーク化 されて いる｡ また､一部には､車 と草花が共有 された歩行者優先の道路 とな って いる｡
しか し､幹線道路の沿道利用が進むにつれ､歩道の切下 げをす る権利者 も多 く､緑のガ ー ドフェ ンスが取 り払 われた り､街路樹を枯 らした りす るケ ースが増え､景観が損 なわれ る状態が見受 け られ る｡

2.横浜市 の副都心 とな るタウ ンセ ンターと各セ ンターの建設
接浜市の副都心の一つ となるタウ ンセ ンターは､商業 ･業務集積地区 と して､首都圏で も有数の規模を もってい ることか ら､横浜市北部地域 の商業核 とな るだけでな く､
首都圏域 を も視野にお さめた､広域対象 の拠点形成を 目指 してい る｡‑22一

広域拠点形成のために､商業施設を中心 と した単一機能主体型のセ ンターでな く､業務 ･文化 ･住宅 ･公共施設等の多様な機能､大小様 々な空間 ･形態が複合す る多機
能型セ ンターを 目指す ものであ る｡時代の要請であ る国際化 ･情報化について も､公団は積極的 に対応 した と思 う｡
この タウ ンセ ンターは､住宅環境 内に立地す るため､週休 2日制の時代で も､人通りの絶 え ることのない生活 に根 ざ した人間味のあ るセ ンターとしたい と思 っていた｡
物的消費生活 に加 えて､知的 ･文化的消費を支え る､生活や文化拠点 と して将来のあるへ き文化生活を提案す るよ うな情報発進性 の高 い拠点 とな ることを願 っている｡
現在､ 田園都市線の地域 は､住みたい沿線の第一 と して人気が高 く､所得 の高い､文化 に関心が もたれ る方が､当該地区 に移 り住んで いるわけで､その人 々 も含めて皆が集 まるタウ ンセ ンターに しなければな らない｡
勿論､港北ニ ュータウ ンに居住す る方が､誇 りにで きるよ うな個性豊かなセ ンター
を 目指 さなければな らない｡ タウ ンセ ンターは､道路等の都市基盤施設 の整備水準や､都市空間の処理 に配慮 し､CATV等の情報系の ソフ トシステムを充実 させ､ハ ー ドとソフ ト両面のバ ラ ンスを とり､隣接す る総合公園を包含す る都市的機能 と自然的機
能を ミックスさせた快適な もの と説 明 されている｡
現在､既 に共 同満や､地域冷暖房の一部が 出来て区役所等 も活用 し､港北東急デパ
ー ト､阪急 デパ ー ト､ ｢あいたい｣等 も利用 している､セ ンター駅前の地下式立体駐車場やセ ンター内の各施設 も効率良 い地域冷暖房を活用す るO
各駅前セ ンターや､近隣セ ンターで は､当初 マスタープラ ンの見直 し作業があ ったか､既 に､中川駅周辺 は脹わ い､仲町台駅周辺で も建物の建設 ラ ッシュである｡
中川駅前 は､地下鉄 開通前か ら地元権利者 と相談 しつつ､多 くの ビルのデザイ ンを統一 して建築 に着工 したのであ る｡仲 町台で も ｢まちつ くり協定｣の基 に､建物の建築が進 め られた｡続 いて､北山田､葛が谷 に電車が引けるのが楽 しみであ る｡
基盤整備 につ いては､次の項 目と一緒 に して､説 明 しよ う.

3.その他下水道等の基盤整備事業
上水道 は､地区内の横浜市営水道 と して､牛久保､及 び､港北の両排水池か ら給水されている｡下水道 は､分流式であ り､雨水 は､港北ニ ュータウ ン関連河川 に放流 し､汚水は､地区外 の港北､緑 の両下水処理場で処理 されている｡
関連河川 とは､鶴見川､早淵川､大熊川で､港北ニ ュー タウ ン事業に平行 して改修

‑23‑

が進め られて きた｡今では少 しづつ昔 を取 り戻 し､魚が泳 ぎ鳥が来 るよ うにな った｡
地元には早淵川 を奏で る会 (‑ーモス)など誕生 し環境復元の努力を している｡
地区内に発生す る塵 は､地区内に建設 された北部工場で処理 され､ ごみ処理の余熱の有効利用 と して､プールなどの施設が開設 されている｡ この余熱利用施設 は､ ごみ
焼却 に伴 い発生す る熱を施設 の冷唆房や温水 プール等に利用す るもので､地区セ ンタ
ー､温水 プール､障害者研修保養セ ンター､老人福祉セ ンターが併設 された複合施設とな っている｡〔
5〕港北ニ ュータウ ン街づ くり ･区画整理 事業進捗状況 と見通 し
700戸の移転対象住宅 は全 て移転完了 した｡
土地区画整理事業の現状 は､計画 した 1
建物移転の完了によ り造成工事 も全 て完成 し建物の新築 を待つばか りであ る｡
平成 4年 2月には､港北ニ ュータウ ン唯一 の､立木の除却を 目的 とす る所謂､直接施行が実施 された｡換地問題 も､換地処分の公告 (平成 8年 9月)があ り区画整理登記 も完了 した (平成 9年 3月)｡
事業工期 の問題等の初めの ボタ ンのか けちが いを修復す るのに､随分時間を要 したが､ これだけの事業であるか ら止むを得 ない ことであ ったか も知れず､施行者である公団を褒めて良い と思 うo寧 ろ このよ う大規模事業 に直接施行が一つ しかないことは､
珍 しい ことで､権利者の発想 を取 り入れた三位一体の事業の結果であ る｡

00%着工 し殆 と完了 してい る0
一次造成工事は､私 たちが見て も 1
二次造成工事 は､殆 ど着工 したが､公園工事等一部が施工 中であ る0
尚､今 まで第‑地区が遅れた と言われたが､ その理 由は､存 置が多 い こと､建物が多 い こと､埋土地域が多 く地盤安定 に時間を要 した こと等が上 げ られ る｡
存置整備工事 は､居住 中の住宅をそのままに して置 き､道路 ･下水道等の基盤整備を実施 しよ うとす るもので､言わは木造密集地帯の整備的工事であ る｡工事技術面でも､生活道路の確保や安全管理等､現場の苦労 は想像以上の ものだ った と思 う｡
密集地区で､既存不適格住宅 は､一部増築等で は､持主 白身で もその排水系統がわ/100か ら 1/50､更に､ 1/25の図面を引 き､は じめて工事 にかか るとか らず ､ 1
い う手間が必要であ った｡
港北ニ ュータウン事業のよ うに､め ったにない大規模 な存置整備工事であ るか ら､
工事記録 ビデオを撮影 して､後学 のためになにかの参考 と して残すべ きであ る｡公団に行 けばあ る もの と思 って いる｡‑2
4‑

仮換地 指定 の 引渡 しは､途 中公団用地 を除 いて殆 ど完了 し､民 有地 を優 先的 に仕上
げた事 を評価 す るo Lか し､ 高度 利用 の集合住宅 用地が後 にな った ことは､地下鉄乗車券 の売上 ､ 町の発展 にはマイナ ス とな ったが電 車 には結 構 人が乗 って い る｡

00ヘ クタールを処分 し､公的住宅
この間､宅地分譲 は､企業誘致分 を いれて､約 2
も約 7
0
0
0
戸 が建設 さた｡多少過剰気 味で あ るが居住す る者 に とって好 ま しい｡〔
6〕港北 ニ ュータ ウ ンの これか らの課 題
1.土 地 区画整理事業 によ る基盤 整備事 業 の完了

昭和 49年 8月 に､建設大 臣の認可 を得 て､事業 を開始 して以来 ､既 に23年が経 っている｡ この事 業 は､区画整理事業 と して は珍 しく大規模 な 巨大都 市開発事業 であ る｡
この間 ､石 油 シ ョックの波 や､不 動産 不況 の波 を被 り､幾多 の困難 に遭遇 して きたが､権利者組織 で あ る港 北 ニ ュータウ ン事 業推進連絡協議会 の強力 な推進 力 と公 団 と横 浜
市の努 力 に よ り順調 に事業が進 め られて きた｡
平成 9年度 末 には､土地 区画整理事 業 にかか わ る換地 が全面 的 に供 用開始 とな って､残 され た公園工事 ､権利者 の上物 工事 を推進 し､街 の早期完了が待 ち望 まれて い る｡
遅ればせ なが ら､地 元側役 員 の一 人 と して､一般権利者 にか けた長年 の苦労 に酬 いた
ことと安心す る もので あ る｡

2, タ ウ ンセ ンタ ーを 中心 とす る上物整備 の展 開
港北 ニ ュータウ ン事 業 におけ る宅地 の所 有割合 は､公団 の用地が33% と少 な く､大半の 66% は､民有地 で あ る｡従 って､民有地 の活用が ､街 の熟成 の鍵 を に ぎって い ると認 め ざ るをえ ない｡ で はあ るが勿 論 の こと､公 団 も企業 の誘致 や公共住 宅の建設 に全力を傾 け､港北 ニ ュータウ ンの熟成 に努 力 しなければ な らな い｡
平成 7年 当時､建築確認 申言
削 ま､毎 月､約 200
件 に達 し､年 間約 1000
件程度 にな ってい ると聞 く｡結 果 的 に期待 を裏切 った所 が あ るが､幹線道路 に面 して は､既成 市街
地並の賑 わ いが観察 出来 る｡ この よ うな民有地 の立 ち上 が りは､想像 以上 の もので ある｡公団 の投 資額 ､公共投資､民 間の建築投 資､ その他 の投 資等 ､港北 ニ ュータウ ン
を舞 台 に､年 間約数盲億 円以上 の推定投 資額が あ って､近 隣の経 済 を うるお して い ると考え られ る｡ この活況 を見 るにつ け先人達 の顔 を思 い浮 かべ る｡‑25‑港北ニ ュータウ ンに従来か らあ った工場､並に､ ここに進 出 して来 た小売業等の商業者､或いは､建設業等の関連企業は､商業施設 の不足､発注額の増加 によ り､好調な状況にあ る｡又､農業か ら商集に転向 した もの も活況の一翼 を担 っている｡
平成 5年春 に､待望の地下鉄 3号緑が開通 した ことによ り､ タウ ンセ ンターは､既に完成 ･開館 した歴史 博物館等､新都筑区庁舎､市民 ホ ール､公団事務所で賑わ っている､そ して､計画 されて いる総合病院､警察､郵便局､その他､公共 ･公益施設等の公共先行投資が促進 され ることを待 ち望んで いる｡
民間の土地 に t)
､オ リンピックが開店 し､平成 10年春 には東急 と権利者の共同出資のデパ ー トが開店 し翌11
年 には阪急 デパ ー トが開店 され ると言 う具体的な動 きがでている｡ その他､東京 ガスな どの建物 も出来た､民間マ ンシ ョン､業務 ビルが出来て､料理屋等予約 しないと食べ られない｡セ ンターの歩行者専用道路にはジ ョギ ングの権利者が多 い｡ この街の来訪者 は公共空間につ いて見応えあ るとい っている｡

3.横浜市北部地域整備への参画
港北ニ ュ‑タウ ンは､2500ヘ クタールの区域面積 を擁 して い るが､市街化区域 に編入 した都市開発事業 と しては､公団の 1320ヘ クタール と既 に開発 して いた 150ヘ クタ
ールの合計 1500ヘ クタールであ り､未だに フロンテ ィア と して､今後の開発 を待つ､
1000ヘ クタールの地域が ､開発が保留 された農業専用地域 と乱開発 された未整備 (班

成市街地)地域であ る｡
開発の一番の問題 は､既成市街地 に減歩率がか け られない､用地買収 に応 じない ことによ り､都市施設が設 置出来 ないことであ る｡
しか し､ タウ ンセ ンター間約 30ヘ クタールは､道路 2本 と鉄道 2本が､幅約 500mの範囲に設置 され るので､ この開発がなければ港北ニ ュータウ ンが成立 しない｡
幸 いに して､区画整理事業の認可 (中央地区) にな り審議会が誕生 し工事が進行 している｡ この地域 は､中央地 区 と言われ､開発の影響を強 く受 け､住宅､或 いは､農地 と しての使用が現実的 に困難 となる事 はは っきり していて､ タウ ンセ ンターと連続させ､中央公園､大塚歳土塚公園､阪急､東急を遊回す るために一体化 しなければならない｡ この事 は誰 しもが認識 して来た ことであ る｡
タウンセ ンターは､ ゾーニ ングによ り､各 ゾー ンの役割分担 を明確 に しているが､まだ まだ不足 している機能 もあ り､ この一地区 と二地 区の間に挟 まれた新規の開発地域で､その機能を分担 し､補完 して もらい､よ り充実 したタウ ンセ ンターと したい と‑2
6‑

言 うのか計画の趣 旨であ る｡
また､その他､周辺地区において も､公団 と二人三脚で都市開発を実施 し二千五百
ヘ クタールの地域 を明 る く楽 しく美 しい環境の町に したい｡

4.横浜 4号線の事業化推進
港北ニ ュータウ ンの当初のマス タープラ ンでは､横浜市営地下鉄が 2本､都営地下
鉄の乗 り入れが 1本計画 され､合計 3本であ った｡ これ ら鉄道 は､横浜市の中心部 とを結ぶ とともに､直接東京都心 に接続す ることによ り､土地区画整理事業の計画人 口2
2
万人の活動の動脈 を確保す る予定であ った｡
残念な ことに都営の話は消えて しまい､東急 目蒲線が 日吉 まで延びて くる話 とな っている｡一方､地下鉄 4号線 は横浜市のゆめ はま 2010プラ ンと して､ 日吉 ･中山
間が先行着工す る事 にな り､調査費が付 き着工 も間近であ る事 は皆 さん も承知 していることであ る｡

4号線の用地 と して区画整理で は､その プ ッロックを確保 してお り､草が生えて残ってい ることか ら､地区内は手間 はかか らないであろ う､地区外 は道路下の工事 に して も新駅周辺の区画整理 につ いて も難 しい問題が多 い｡
都営線廃止の経緯 は､その後 の首都圏域の鉄道の見直 しによ り､都営 6号線の乗 り
入れの必要がないとされ､又､横浜 4号線 は､当初の コースを一部変更 して､東急東横線に 日吉駅で接続 し､建設 中の東横線 ･目蒲線の複 々線を利用 して､都心方面 に乗り入れす ると言 う構想の様 だ､背景の詳細 は分か らない｡
今後､港北ニ ュータウンの タウ ンセ ンターが､首都圏機能の分散の受皿 と して､機能分担 してい くと した ら､田園都市線のみでは､都心､との便利 な接続が確保 されず､
他に もう一本新線が必要 とな って くる｡
横浜 市営地下鉄 3号線 は､平成 5年春 には開通 したが､土地区画整理の事業計画では､土地利用計画において､駅前セ ンターを予定 して仮換地を指定 しているので､鉄道事業 と区画整理事業 は別であ るといって も権利者 と しては､横浜 4号線の早期実現
を横浜市 に強 く要望 して きた ものであ る｡
更に､横浜北部の地域が海 (横浜港) と空 (羽田)へのア クセ スと して､出来れば一刻 も早 く鶴見か ら臨海 までの延伸 を望んでやまない｡
当該事業の完成 につ いて首を長 くして待 っている者が多 く､計画を きいて事業に参画 した ものの半数が世を去 り､我 々の元気 な内に鉄道の運行を見たい ものであ る｡‑27‑この件 につ いては､町会 たよ りに関連記事が掲載 され､陳情､回答が掲載 されている､横浜市に向か って一層努力を重ねてお願 い したい｡

5.鉄道 と土地評価
区画整理事業の事業計画に鉄道の新設を取 り込んだ例 は千葉ニ ュータウ ン､東急､
相模鉄道位で少ない｡新住宅市街地開発事業で は､多摩ニ ュー タウ ンの京王 ･小 田急等があ る｡ そ して常磐新線が脚光を浴 びている｡
このよ うに区画整理事業 と同時に計画 され､平行 して進め られ ることは数多 い｡ また､既存の鉄道駅の広場を拡張 した り､複線化に協力す ることも しば しばある｡ この時､駅や広場の要素を土地評価 にどの程度 に取 り入れ るのが妥 当かの議論がある｡
ここでは二駅あ って ､Aは､区画整理が駅広を作 り､鉄道側 は施設を整えホームを
作 って電車が停 まった｡ Bは､区画を理事業で線路数 と駅の広場を準備 したに とどめ
電車の施設 の設置時期 (開通)の 目処 は経 っていないO
この中での論争 は､①

事業計画の土地利用計画が変わ らなければ減歩 (
土地評価の結果) は変わ らないと言 う考え方 と､②

電車が停 まるか､停 ま らないかで減歩 (土地評価の結果)が変わ ると言 う考え方があ る｡
体験的 には､区画整理事業 によ る減歩率 は､大方の地区で増換地 は好 ま しくない し､

港北ニ ュータウン事業で も､最高減歩 は80%程度 と考え られてい る｡従 って､土地評
価の幅 も､あ る程度の枠 の中に限定 されて しま うのが常 であ る｡
区画整理事業の評価では､換地計画の中に存在 し､価値 とは､評価の考え方を整理して､それに似つかわ しい評価尺度を探 ることによ って計量 され る0
ここでの考え方 は､①であ り､事業計画が権利者 と施行者の合 目的であ るか ら､ この計画が変わ らなければ減歩 も変わ らない とす る事に違和感が ない｡事業計画の土地利用計画が変わ らないのに減歩が変わ ることは権利者の不満 にな る｡
区画整理事業 は､土地なと物理的問題 を整理す るものであ るが､ その判断をす るのは権利者であ る｡区画整理事業 は､多数決の合意の世界であ ると言われている｡
しか し､① と②の差 は､歴然 と しているとみ るが､ これ は固定資産税評価で補 うことが 当然だ と考える し､現に固定資産税の土地価格 に大 きな差が付 いてい るO この差が問題だ と言 って､区画整理評価 をや り直す とすれば､駅が 出来ない周辺の土地に他‑28‑

の土地が清算金を拠 出 して交付す ることにな る｡
或いは､換地設計をや り直 して減歩率を変え ることにな る｡ また､早急 に電車に関す る工事 を して､電車を走 らせて貰 うしか ない｡ いずれ も出来 ない相談であ るとすれ
ば､実際に行われて いるよ うに固定資産税評価で調整す る しかない｡
理論的に も区画整理事業の土地評価 は､電車の通 る道の確保 ､駅舎用地の確保､或いは､ これ に関連 した駅前広場確保､そ して道路パ ター ンに対 して計算をす るものである｡ そ うでなければ権利者 との合意形成が出来 ないであろ う｡
ここでは､鉄道の進捗状況にかかわ りな く､鉄道用地 と駅舎用地 と土地利用計画を立てている｡一方の線路 に､換地処分の時期 までに鉄道が引けない場合､ この土地を誰が管理す るかの問題が あ る｡恐 らく､横浜市か公団が管理す ることになる｡ ここで管理で きない場合 は､既に設立 されている財団法人生活対策協議会が権利者の代表 として管理 しなければな らない と考えた こともあ る｡
鉄道用地の予定宅地 は大切 な土地で､何時か来 るであろ う鉄道 のため財産であ る｡
若 し､ この ことを怠 り､用地を一般 に処分す るよ うな事があれば､減歩率が変え るか
清算金で徴収交付 して解決す るとことにな り問題を越 えた欺稀行為 とな るO
もう一度鉄道が早 く来 ることを願 って､夢 を抱 き続 けなければな らない｡
〔7〕終わ りに (社会への貢献)東急 田園都市線の沿線地域 は､土地区画整理事業 において､都市開発 された戦後の

0
00ヘ クタール､公団施行の1
3
20ヘ ク
代表的なニ ュータウ ンであ り､東急 クル ープの43
20ヘ クタールの巨大都市開発であ る｡
タール､合計 5
これ らの事業は､東急 田園都市線 を生み出 し､国道 246号線､東名高速道路､第三京浜道路､東海道新幹線等の国土幹線網が充実す ることによ り､ この地域の開発の
ポテ ンシャルを高め ることにな る｡
更に､第三京浜の都筑 イ ンターや東名高速道路 に横 浜青空 イ ンターの工事が完了 した ことや､ 日吉か ら鶴見 ･臨海に 4号線が延 びれば羽 田空港 までの足 と して京急活用
で盛んにな り､ これか らの北部副都心 と しての開発可能性 と しての発展を具体化 し促進 させ ることにな り､ これを助 け るのが区画整理事業であ る｡

70ヘ ク
新 たに生み出 された公共用地 と しては､東急 田園都 市沿線の組合施行 に約 6
30ヘ クタールあ り､ その合計 は約 1
100ヘ クタールに
タール､港北ニ ュータウ ンに約 4及ぶ道路等の用地がで きた ことにな る｡ この用地 は豊かな公共 ス トックとな り､ これ‑29‑か らの街つ くり (街の管理を含め)に関 して市民生活の役 に立つ ものであ る｡
港北ニ ュータウ ン事業は､豊かな公共 ス トックを土地 区画整理事業 とい う手段で導き出 し､権利者 ･横浜市 ･公団の三位一体で創 り出 した文字通 りの一大ニ ュータウ ン
なのであ る｡今や､昔 ｢横浜のチベ ッ ト｣ といわれた面影 は､少 しも見 られ ない街 に
変わ りつつ あ り､更に変化をす るだろ う｡
東急 田園都市線の沿線地域 は､首都圏の中で も住 みたい街 と して人気の高 い地域で
あ り､港北ニ ュータウ ンは､地下鉄 3号線で これ と接続 し､一部では直接バ スで 田園
都市線 と接続 してい るO住みよい街づ くりの 目標 も､手の届 く範閲にあ り､人 口増加の激 しさは､住みたい街 は急激な変化を示 してい る｡
集合住宅地 は､公団の集合住宅の他 に､横浜市 ･神奈川県の住宅供給公社､そ して､土地の卸売 による民活 と してのユニ ークなマ ンシ ョン､更 に､民有地のアパ ー ト等､住宅の供給 も多様化 している｡一部では､住宅過剰 と価格の低迷で販売先が見当た らず悪戦苦闘 している場面 もあ る｡
横浜市の北部地域 の中心 とな るタウンセ ンターの完成 は､区画整理の手続 きで は終
わ ったが､上物の熟成､街の管理面か らは これか らであ る｡
三位一体で進めて きた港北ニ ュータウン事業 は､土地区画整理の話 し合 い､合意形
成によ る街づ くりは､賢沢す ぎる最大の実験で もあ った｡
今､ ここに生活す る権利者 は､幾を呼び戻そ うと努力 している｡町内会では､今 ま
で権利者の結束を得 ることが 出来 なか った､地 区計画等､住 まい方 の勉強 も必要だ と感 じている｡ しか し､ まちづ くりのルールを知 らない者が あ り誰が その者 に鈴を付 けるか苦慮 している｡
横浜市 ･公団 は､以前 に啓蒙 した荷作 り協定の重要性 につ いて､ もっと､ しつ こく
我 々を教育すべ きであ った と悔 いている｡
横浜 市や公団は､以前の問題 に こだわ ることな く､色 々の情報を権利者 に伝達 し､未来永劫 に生活対策協会を通 じてで も､三位一体の関係 を続 けて行 くことが､港北ニュー タウン事業 と してのまちづ くり締め くくりだ と考えている｡
そ こに住んでいた人､新 しく生活 をす る人達が仲良 く暮 らせ る街づ くりが､我 々が始めに夢見た 目的 と しての港北ニ ュータウ ンの街造 りなのであ る｡
この葉においては､私が主語 とな って話を進めて きたが､港北ニ ュータウ ン事業 は､一人で出来た ものではな く､港北二 ュ‑タウ ン事業推進協議会を組織す る多 くの権利
者の協力の賜物であ り､更には､公団､横 浜市､ そ して私 ど もの三位一体の事業で成立 した ものであ り､ この事 を誇 りに している｡

一3
0一

第 2章
港北ニ ュータウン事業の権利者研究会

地元: 市 役 所 : 公
団
(
個人参加)
(
個人参加)

文

責

金子 三千男
清 水
浩

第2
章

港北 ニ ュー タウ ン事 業 の権利者研究会

港北 ニ ュー タウ ンに 6年余在籍 した中で､生活対策 委員会 ･農業対策 委員会 には殆ど専属で権利者 の相手 を した｡討議 の中で気 にな ったの は､公団 と言 う組織が私 の背後 に有 り､機 関 の前例主 義 の意向 に も配慮 しなければ な らな い ことで あ った｡
日本 の都 市計画で は､一般 に権利者 が決 めた計画で もルールが あ って､その形式 に規制誘導 され ることにな って いて､権利者 の勝手気儀 が許 され な い事 が多 い｡
それで も当該 地 区の よ うに研究会 の意思が強 く反 映 されて､ その検討 を受 け ることで 申出換 地 を実施 しす る事 にな った｡一方で前例主義 の者 (周 囲)か らは､ 当該地 区の担 当者 は非難 を受 けて苦労 を した｡現在 はその方法 が実 った もの と思 って い る｡
区画整理事業 の世 界で は､前例が ない仕事 を進 め る ことに､多 くの批判が あ り､勇気 を もって実施 す る しか な い｡今で は当該地 区の権利者 か らは､良 く実施 に踏 み切 った と評価 され た｡ この礎 とな ったのが ､権利者委 員会 で の議 論 であ った｡

港北 ニ ュー タ ウ ン事業 の権利者研究会 の紹介

1.序 (港北 二 ュ‑ タウ ン事業の権利者研 究会)
2.地 元 の組織 ･これ か らの対応

3.地元 の研究会(
1) まえが き(2
) 人 口計画 と土地利 用計画 (莱‑ 部会)(
3) 日照指導要綱 と建築物等基準条例 (第二部会 )(4) 工事期 間 中の生活対策 (
第三部会)

(
5
) 農 的土地利 用 (第 四部会)(
6
) 屋敷林 の保存 (第五部会)(
7) アパ ー トマ ンシ ョン経 営 と採算性 の検討 (第六部会 )(8) 農 的土 地利 用 と屋 敷林 の保存 (第七部会)(
9) 地元参加 によ るセ ンター計画 (第八部会)
0) 商工 業者 の生活対策 (
第九部会)
(
1
4.や さ しい街 づ くり (街 づ くり協 定の選択)

5. おわ りに一3
1‑

1.序 (
港北ニ ュー タウ ン事業の権利者研究会)

港北二 ュ‑ タウ ンで は､区画整理事業を始めよ うと決断す るに当た って､ それぞれの リーダーは重 い責任を背負 った｡従 って､研究会 などで生活対策等を議論す る機運を醸成す ることか当然の義務 と感 じていた人が いたO その一人が､故

鈴木

清氏で

あ る､一番熱心で生前には色 々お話を聞 いて我 々の知恵 と した｡
横浜市では､ これ らの事業 に向けて､全面 ･側面か ら手を貸 した｡勿論､公団は施行者 と して土地区画整理事業の中心であ った｡例えは､講師を招 いた り､先行地区の見学 を企画 した り､会場を提供 し議論を した り､個人的に意見を言わ して貰 った｡
その時の報告晋の中か ら抜 き出 し､加えて私 自身が研究会 に参加 して､討議 した時の印象を加 えて読み物 と した｡権利者 に対 しての我 々の参加 資格 は､横浜 市 ･公団職
員であ りなが ら思 い切 った個人的発言 と理解 して もらうことに した｡
この討議の中で､折角､理想的な仕組 みを取 り決めて､計画通 り街が 出来て も､皆でその街を守 らなければ､猫 に小判､馬の耳 に念仏 とな り､効果が ないので､建築協
定､街づ くり協定､港北ニ ュー タウ ン憲章 と言 った ものを定めよ うと考 えた｡
この協定 に対 して､多 くの人が協定締結 に参加 しよ うと したが､何処 に もあるよ うに､ 2･3の人が反対 し､港北ニ ュータウ ン事業全体の協定 は実現せず､小区域で部
分的な ものにな って しまった｡
反対理 由は､ 自分の首を絞め るよ うな ものだ､ 自分の土地 を 自分勝手 に使 いたい､
要 らぬお節介だ､ と言 うのであ る｡現時点で見 ると随所 に協定締結が 出来 なか った事を反省 している人が増えている｡
港北ニ ュータウ ン事業での出来事の詳細 につ いては､川手 さんが挑戦 して いるので､それ と重複 しないよ うにアバ ウ トな面 だけ私が取 りま とめたい と考えて い る｡
又､何処かで私に係わ る港北 ニ ュータウ ン関連資料がでて きた ら､再度 この区画整理研究で取 り上 げるつ もりであ る｡
今回 は､生活対策委員会での討議の ダイ ジェス トを紹介す るが､住民参加の仕組みの大要 は､横浜市 と権利者 と公団は､一緒 にな って港北ニ ュー タウ ン事業推進協議会を設立 した組織 にかける｡特 に､ この中を三組織 に分け､事業を進め るための事業対策委員会､権利者の生活を守 るための生活対策委員会､そ して農業従事者が多 か ったので､当座 の問題 と して農業対策委員会が設置 された.
事業対 は､事業全般 にわた る もので､関連す る出席者の数 も多か った｡公団の職員も事業対 には多数職員 (私を含めて)が 出席 した｡‑32‑

これに対 して､生活対､農業対 は比較 して少人数であ った｡農業対 は､土地改良地

9haで区に農地 を求めた ものを除 き､港北ニ ュー タウ ン区画整理事業区域の中で は､3
約 3%の面積の問題 であ ったが､生活対 は､権利者の生活転換 に関す る問題の検討で､

本来 は､区画整理の補償問題 とも受 け止め られている｡ ここでは補償 の問題 を越 えて､
積極的 に生活改善､生活転換を検討す る委員会であ った｡
港北 ニ ュー タウ ン事業は､権利者 と横浜市 と公団が三位一体 とな って施行す る全国
で も稀 に見 る大規模区画整理事業であ るO六千人の権利者組紙 は不可欠であ る｡

530
ヘ クタール と広 く､ほぼ現在の横浜市都築 区 と重 な ってい
当該事業 は､は じめ2て､昔の中川村 を中心 と した四村か らな る｡

5
30
それ ぞれの街の人 々の意見 も多様化 していてまとめ ることに苦労が多か った｡2
ヘ クタールの区域 の関係者 と しては人 口が 3万人 に達 し､権利者 の意思を総意 と してまとめ ることは大変 な ことであ った｡

3
2
0ヘ クタ
この区域の中で､代表が集 ま り議論の結果､や っとの ことで面積 に して 1ールが区画整理事業 を施行す る地域 に決 ま った｡ 当然､減歩がかか り､公団に40%の土地 を売 ることにな り､全体権利者の同意 とはとて も行かなか ったが､ この地域の人々の内で､熱意のあ る地主が中心 にな って､事業対策協議会を誕生 させた｡
地区か ら外れた ところは､市営住宅 にな った区域､組合施行を選んだ区域､そ して住宅密集地､農業継続地 と して土地改良事業を選んだ地域であ る｡
この住民 と三位一休の事業対策協議会 は､大 きく事業対策､生活対策､農業対策の三部会 に別れて以下 に説明す るよ うな内容の研究を行 った｡二年 に一回 は､市長 も交
えた合 同協議会 も持 たれた｡
その後､当該 区域 に住 む小宅地を守 る会が誕生 し､区画整理事業 に対 して注文を付けた｡即 ち､大地主 は土地活用が 出来て開発に恵 まれ るか も知れないが､我 々は五十坪の土地 に しがみつ いているので､ ここか ら減歩 され例え十五坪で も取 られた ら生活
で きない と言 う声 とな った｡ 区画整理事業の認可後､小宅地の グループを事業対策協
議会 に吸収 して現在 は事業推進協議会 にな って存続 している｡
権利者が港北 ニ ュー タウン事業に手をつ けてか ら､言わば､事業対策協議会が誕生
してか ら実 に三十年が過 ぎて､換地処分 を迎 え区画整理登記が完了 した｡ そ して､港北ニ ュー タウ ン事業の中心 と して存在 した､事業推進協議会 も解散 した｡
ここに昔の ことを思 い出 しなが ら､皆で考えた ことを書 いてお こう｡‑33‑

2.地元の組織 ･これか らの対 応事業対策協議会 は､農家を中心 に した地元町内会組綴､農協組織 とも重な っていて
話 し合 いが持たれていた｡住民組織が農業生活者が中心であ った こと､当該区域で土地を売 って くれ る人が メイ ンだか ら､用地買収 に協力す る人 々が 中心 にな ることは当然であ った｡
当初 は､土地の値段､土地の面積 ､区域の取 り方等が話 し合 いのテーマで､お互 いに中傷 し合 うこともあ り､それを越 えて権利者の絶大 な る協 力が あ って こそ､買収予0%に達 した｡
定面積の9
港北ニ ュータウ ン事業の区域取 りも､地区外 にな った人か ら､今 にな って生活 に格差がつ いたので､何故､開発地区に入 らなか ったのか と反省 してい る｡
区画整理事業の計画の説 明会の段階で､サ ラ リーマ ンなど建築敷地のみ しか持たない者 も参加 させな くては､工事が進 まな くな ったので対策協議会か ら推進協議会 に改組 し宅地会 も合体 した｡
宅地会 の言 い分 は､披浜 市 ･公団 ･大地主がサ ラ リーマ ン宅地 の面倒 を見て くれな
い と して､小宅地を守 る会が誕生 させた と言 うO組織が二頭建て とな り､三位一体が崩れかけたが､港北ニ ュー タウ ン事業 に無関係 の者が存在す るのはおか しいと して､事業推進協議会 に団結 して住民組給 の対面 はた もてた｡ しか し､組織 メ ンバ ーの比重が大地主 に多 いことで小宅地 を守 る会 は､解散せず存続 していた｡
事業推進協議会 は､地元町内会組織 を中心 に しているが､ リーダーはまちづ くりに
熱意のあ る者 と して横極的な人 と自分 の生活を守 るために汲 々と行動す る人 とか らなる｡ いずれ に して も選挙で まちづ くりの代表を選ぶ ほど住民意識 は醸成 されていない｡
従 って､区画整理 によるまちづ くりは､今 しば らく公共団体が 中心 にな り､区画整理
専 門家､権利者集団の三位一体 の仕組みが大切 な ことだ と思 う｡
区画整理事業のキー ワー ドも ｢行政｣ に ｢従 う｣ と言 う感覚か ら ｢自分 たちの生活
環境 を良 くしよ う｣ とい う自覚を組織の中に組 み込 まなければな らない｡

3.地元 の研究会(
1) まえが さこの文章 は､新 しい街づ くりのために ｢昭和 48
年 ｣ ｢昭和 4
9
年 ｣ ｢昭和 50年｣の報
告書 よ り抜粋 した ものであ る｡言わは地元権利者の研究会の成果であ る｡‑34‑

権利者 は､開発 に伴 う生活の変化 にどのよ うに対応 した ら良 いのか､事業対策協議会 (以下対策協)の研究部会 を通 じて検討 されて きた｡ この事 は､港北ニ ュータウン
事業の区画整理を担 当す るものに とって大 きな指針 とな って いる｡ しか し､ ここには当地区に 2･3年の在任期間で は分か らない難 しい問題が含 まれてい る｡
また､一般の権利者 に とって も難 しい理念が分か らないまま研究成果が動 き出 して
理解で きていない ものか らの非難 もあ った｡ それで も､ 日本人は､世 間体､横並び権
利者 ムー ドで理解半ば賛成止むな しと言 う方向に進む｡ しか し､一人二人 は自分の哲学を持 っていて中々説 を曲げな い者が いる｡ こうして色々の権利者が混 じり合 って議論を して事業を進め る事が ここでの住民参加 の事業なのであ る｡
今 もって多 くの人が議論 を して いるが､権利者の中には､区画阜理組合の経験を した者等､区画整理の専門家にな って しま った人が居 る｡私 もここでの権利者 との接触
は新 しい区画を理事業を見たので あ る｡
このよ うな意味 もあ って､ ｢地元権利者の研究会の成果｣を皆 さんに もお知 らせ して､ これか らの区画整理事業に役立てたい と思 う｡
横浜市では､ これ ら報告書 を刊行 し､権利者の道 しるべ と し､ニ ュース ソースを提供 しているが､充分 に浸透 させ るためには､まだまだ難 しい問題が あ るよ うで､権利者を素晴 らしい街づ くりに向けて､マイル ドコン トロールす るまで には至 らない し､
どのよ うに した ら良 いか も分か らない｡恐 らく､小学校 ･中学校の生徒に教育 していくことが必要であろ う｡社会道徳 ､社会連帯の触れ合 いが大切であ ろ う｡
街づ くりは､ まだ まだ全国民的努力が必要なのであ る｡(
2) 人 口計画 と土地利用計画 (罪‑部会)
計画的まちづ くりの 目槙を達成す るためには､権利者 と共 々に計画を検討す ることにな り､その内容 と して､ そ こに住む人 々のための､良好 な環境 と便利 な都市機能の確立があ る｡ そのベースとな る ものが人 口計画 と土地利用計画であ る｡
計画人 口は､種 々の仮定条件 を基 に して推計で さて も､その計画の範囲に人 口を抑える方法 は法律や行政的に決め手がない｡
この不足を補足す る意味で､用途地域別の強化やまちづ くり協定､建築協定､地区
協定のよ うな ものを活用 して､権利者相互 において､土地の分割面積､建築物の高 さ､
土地利用の規制､敷地の緑化等を協定す ることによ り､都市の環境､機能を充分 に活用 し､明 る く楽 しく美 しい街 に しょうと考 えている｡
逆 に､計画人 口に達 しなければ､商業活動 に陰が さすか ら､権利者相互で計画人 口‑35‑

に達す るよ うに､明 る く楽 しく美 しい街 にす る努力 も必要であ る｡
まとめ と して､港北ニ ュータウ ンが快適で住みやす い環境 を保有す るための条件 として､次の項 目に対す る地元住民の相互理解 と協力が必要 だ と結んでいる｡(
D 民有地の一戸当た りの分譲面積の狭小化の防止②

都市環境､適正 な土地利用を保証す るため､人 口協定及 び建築協定等の締結@

市有地の市民優先分譲
これ らの勉強会の成果 を踏 まえて申出換地が実施 されたのであ り､ このアイデア も生活対策が基本であ り､ 申出換地を生かす も殺す も住民サイ ドであ る｡(
3) 日照指導要綱 と建築物等基準条例 (第二部会)

第‑部会で算定 した人 口計画が建築基準法､建築基準条例､ E]頗指導要綱 を適用 した場合､果た して権利者 に とって妥 当であ るか ど うか につ いて､個 々の建物 について
ケーススタデ ィを行 い､一定面積 の敷地 に何戸､何人が収容で きるかにつ いて検討 した｡ そ して実際 に多少の誤差が あ ることは止む得 ないが､第‑部会で取 り上 げた原単
位 を満足す る結果を得 て いる｡
住宅の形式 について､研究会の作業の中では､住宅建物 タイ プ別､敷地条件 (用途
地域方位等)別 に分類 し､法規制上のチ ェック (建築基準法､同施行令､同施行規則､建築基準条例､ 日照指導要綱等)を して､ ど うあ るべ きか確認 している｡
この結果は､①

建築形態を 日照条件 に合わせて工夫す ること②

一街区の規模及 び街区内での建物配置を工夫す る事 によ り人 口計画の可能性を確認 した｡そ して､○低層共同住宅､中高層共同住宅等の地区を選定､○不動産経営の採算性の検討､○市有地の市民優先分譲 につ いての検討､○建築協定､土地利用協定等の各種協定の検討を必要 と して いる｡
要 は､第‑部会､第二部会の研究 目的は ｢換地 を基礎 と した生活対策の確立 とこれに関連 して魅力あ るまちづ くりが必要であ る｣ と言 う原則 に立 って立案 された ものであ る｡ その結果 ｢申出換地｣の実現を望み､実現 させたのであ る｡ これか らもこの制度を生かす も殺す も権利者次第で宝の持 ち腐れ と言われた くない｡

‑3
6‑

(
4
) 工事期間中の生活対策 (第三部会)

港北ニ ュー タウ ン事業が進む と家業の中断､又 は､転業が必要 となる場合が考 え られ る｡ このよ うな事態 に転業対策を中心 と した生活対策が必要であ ると している｡従って､第三部会で は､地元権利者が工事によ り発生す る仕事を請 け負 った り､労務提供す る場合の方策 を検討 している.又､各地の転業対策 の実態を調べて紹介 し､地元会社の構想を提案 してい る｡
工事 によ り発生す る事業を請 け負 う場合､工事 の種類､工事の請負資格､地元権利者の意識 ､職業対策等､色 々の面か らの対応 を整理 してい る｡
工事参加への方策 と しては､各 々の権利者が個別的に､横浜市､公団､農協等の仕事を請け負 った民間業者 に労務提供をす る形 と､業務の規模が大 き くな った り､特殊能力が必要 とな る場合 は､会社 などの組織 を作 って､充分 な経験 を積んで対応す る事になる｡ これ らの場合 いずれに して も､転業希望者 に対す る職業訓練や資格の取得の方法につ いて考え るよ うに提案 している｡
又､会社等の組織対応の方法 と して各地の転業対策 の実態を参考 に して､会社設立の具休策 を提案 して い る｡更に､ タウンセ ンターを作 るときの組織 (横浜市､公団､権利者) につ いて考 えてい る｡
まとめ と して､工事期間中の生活対策を実現す るための心得 と しては､①

当事者が 自分 自身 の問題 と して認識す る｡②

当事者が その方策 に対 して充分な意欲を もつ､③

当事者が充分 な協調性 を持つ｡
この三つの条件 を満足 しなければな らない と して いる｡
生活対策上取 り上 げ ることが 出来 る仕事 と して､①

造成工事関係 への就労､②

公団区画整理事業の街路樹用の苗木の育成栽培､③

地元組織 の設立 による就業O等を挙げてい る｡
いずれ に して も､ 当事者の取 り組み方が重要 な問題で商業ベースに合わなければ生活対策 にな らない し､一人一人が 自分 自身 の問題 と して意欲的に立 ち向か って行 く姿
勢が必要 だ と提言 してい る｡事実､港北ニ ュー タウ ン事業が進行中に､北斗企業株式会社､港北ニ ュー タウ ンサー ビス､富士産業が設立 されて､ この三部会で検討 された内容の業務 に携わ り成果を挙 げた｡
また､地区内の工事 に止 ま らず広 く枝浜市内の下水管等 の管掃除 も受託 して活躍 している｡更に､上記業務 内容 に止 ま らず､補償交渉､現況調査､地区内見学会の実施

‑3
7‑

(
旅行会社)等､公団本来業務の補助者 と して も活躍 した｡
工事期間中の仮住 まいにつ いて は､地区外仮住 まいと して､仮設住宅の提供､一般
マ ンシ ョンな との借 り上げ費用の補償､建築 を急 ぐ人には､他地区の公団分譲地の斡
堤 (この場合地区内の土地 は公団が買収)等 も行 った｡又､小 さな宅地 の持 ち主 に対しては､農協等が中心 とな り区画整理事業 による買 い増 し合併換地 の対応 も した｡(
5) 農的土地利用 (第四部会)

事業の 目的であ る都市農業の確立 と言 う見地か ら見 るまで もな く､権利者の農業志0%の土地が農業を継
向は極 めて高か った｡ 申出換地の以前に意 向調査 した ところ約 1
続 したい と言 う意思表示を した｡
この部会 は､権利者各位が専門家であ り､特 に大熊､折本等の人 々に農業志 向が強か った｡権利者の多 くが農業従事者であ ったので､民有換地が都市機能を完備 した港
北ニ ュータウ ンと して利用で きるまでに至 るにつ いては､使用収益が開始 された と して も直ちに建築物等が建つ とは思われなか った｡
何故 な らは､農家の人 々の主人公 は他 に技術がな く当面農業経営を継続 したい と思って いた｡土地 を売 るに して も､地 区外 アパ ー トか らの収入､地区内貸家か らの収入があ るか ら､相続税 を払 う時期 までは､問題が起 こらない と見て いた0
従 って､使用収益が開始 された換地 (農地)の宅地化 は段階的に起 こる もの と考えていた｡ しか し､一部権利者 は槙極的に借家を建てたので現時点 (換地処分時)で見ると宅地化 は予想 よ り早 いよ うであ る｡
この部会での検討 内容 は､ もっと本質的な ところで考え よ うと した もので､単 に虚的使用 に限定せず､ 自然環境の維持､都市住民の レク リエー シ ョン及 び緊急事態発生に対す る避難空間 と しての活用 も念頭に入れて検討 した｡
しか し､全体が農地であ ることは､都市施設の整備改善の意味が ない し､区画整理事業が宅地の利用増進を求 めていることか ら､区画整理事業区域外の土地改良地区､区域 内の農的利用の 申出換地 に止め ることに した｡

8
年度の ｢土地利用 などに虚的利用をす る土地 は､全て民有地であ り､即 ち､昭和 4
7%
関す る意向調査｣ によれば､換地 において農的利用を したい と希望 して いる者が 1
あ り､未回答 の者 に も農的利用を希望 しているもの もいるので ､2
5%位 は一時的に も農業継続 を考えて いた｡
農業 は､他の産業 と異 な り､個 々の 自立経営農家によ って構成 されていて､農家の集合体 と して この辺の集落が形成 され､相互扶助によ り経営が成立 している｡‑38‑

従 って､比較的長期 に農業継続を意図す る場合 は､集団農地 と しての農業用地が必
要であ り､一般的 に言 って､ 日照､通風､施肥 ､鼠書､病害等か ら隔離 された農的環境が必要で､土地の面的連帯の結 びつ きが必要であ る｡ また､収益が低 いので税制等の行政上の配慮 も必要 とな って くる｡
農業用地の要求 は､農家側か らの問題 として､前述問題の他､作物の盗難､ ゴ ミ投
棄が り､都市側か らは税制の不公平､薬害､虫害､砂塵等 の苦情が起 こる｡ このよ う
な観点か ら農耕地 は一定面積規模の集合が必要 とな って くる (約 2ヘ クタール)0
これ らの問題解決 には､農業サイ ドでの農業協定 とか農業緑地制度や生産緑地制度
による自主的な規制制限が必要 な ことを示唆 している｡
結論 と して､港北ニ ュー タウ ン建設過程 においては､農業用地 と しての暫定的土地
利用 も止む得 ない もの と して考え､明確な土地利用区分 と農業者 の 自主的農業協定の条件の基で農業経営が許 され るべ きもの と して いる｡

そ して農業対策委員会での今後の研究課題 と して次の項 目を挙げている｡○

農的土地利用の基本構想

次頁図参照

①

生産基盤､並 びに､生産体系の確立②

計画的土地利用 における農業協定③

都市環境 と調和す る個別利用指数の策定

④

対住民 (
消費者)への生産物 流通体制(
9 税制への対応 (
固定資産税 ･財産税 ･相続税)○

緑のセ ンター①

用地 ･予定地②

規模 ･形状③

資金計画④

運営 ･経営形態⑤

離農者が出た ときの対応 (
生活対策 との関連)⑥

農業調整地域の位置づけ
以上の趣 旨によって､ 申出調査を行 った ところ､農業用地 に申出 した農地 は40
haで

あ り､地区面税の 3%程度であ った｡本来､‑ カ所 にま とめ るべ きの ものであ ったが､自分の住居 に近 いところと言 うことで､それぞれの地域毎 に実施 された｡
申出換地の説明会では､前面道路 に汚水管を入れ､岩盤等､農業 に適 さない換地 となった場合 には､かた くない土 を客土す ることにな っていた｡‑39‑

しか し､換 地 の使用収益 開始 は､地域 毎 に部分的 に行 われ る ことが 明 らか にな り､また､農業 に関す る継続意思 に変化 が 見 られ るよ うにな り､換地 を早 く宅地 化す る意
向が 強 くな って きたo そ こで農 業継続 の意 向を再度調整 し､本 当に農 業をす る ものた
け に､農業が 出来 るか た くない土 を客土 す ることに し､反面､ 汚水桝 は､先行 投資をしな い ことに整理すべ きで あ る｡ しか し､一般 の宅地 と同 じよ うに折 を付 けた｡
いず れに して も農業を継続 す るため には､ 当該街 区 内で､農業緑地 ､生産緑地 の制
度 上 か らも換地 の調 整が必要 で あ る｡

農 的土地利 用 と屋敷林 の保存 の管 理機構

農
業
専
用
地
区
農
業
団
地
集合農業用地
既存 的農地その他利 用地
転業農家
市民対応

(
6
) 屋敷 林の保存 (第五部会 )港北 ニ ュー タウ ン事業 の設 計方針 と して､ ｢緑豊 か な街 づ くり｣ を掲 げて い る｡ そのためには､雑木林 ､公園､緑地 な どの他立 派な屋敷林等､集 落地 中心 の植生 を生 かさな ければ な らない｡
緑豊 かな街 づ くりの異体 的方 法 は､従 来の公 園､緑地 の他 に集合住宅 の斜面 ､独立
住 宅 の一部で も造成設 計上 にお いて､現況地形 ､現郷植生 の保 存 を図 るこ とにあ る｡
また､造成面 において も現存 す る樹木 の活用､実生 か らの育成 によ り積極 的 な緑 化対策 の推進が必要 だ と して い る｡
今後 の問題 点 と して､①

独立住宅 内の 自然地形 ､植 生 の保存 の方法 (な るべ く大 画地 の宅地 とす る)

‑4
0‑

②

屋敷林保存予定地 の現地調査及 び現権利者 との話 し合 いが必要であ る｡(
7) アパ ー トマ ンシ ョン経首 と採算性の検討 (第六部会)

権利者の発想 と して ｢人 口と土地利用 (‑部会)｣で試算 した計画人 口をどのよ う
して守 り育 てるかにつ いて検討 してい る｡
港北ニ ュータウ ン事業の各種計画 は､計画人 口二十二万人 に対応 して計画 されていることか ら､実際 に港北ニ ュータウ ンに定着す る人 口に近づ くか ど うかが､街の活動を左右 し､環境の良 い街づ くりの ポイ ン トで もあ る｡
そ こで計画的に建設可能 な公的集合住宅以外の民有地 につ いて､地元の生活対策 との関連か ら幾つかの住宅形態を想定 し､既に検討 して きたが､不動産経営の収益採算性につ いて不足 してい るので､ ここに地元の生活対策の一つ と して､ クローズア ップ
され るよ うな採算性を検討す る｡
建物建設 については､早 い もの勝 ちでアパ ー トを建築す ることな く､決め られた土地利用計画の中で何時で もアパ ー トが建築で きるよ うに要求 して いる｡
六部会 におけ る作業の成果 と して､良好 な環境の街づ くりに合わせて､権利者の生活対策を進め るための 目標 と して､(》 不動産経営の採算性 の確立､②

早い者勝 ちの建築状況 にな ることを さける､③

計画人 口を越 えない こと､④

日照問題等で権利者相互 の摩擦 を起 こさないよ うにす る｡⑤

全体 の土地利用 と矛盾 しない こと､等を掲げている｡
六部会で は､ これ らの 目接 の もとに､‑部会､二部会､三部会を踏 まえ､工事期間中の生活対策､換地後の生活対策 を検討 した結果､ 申出換地 を提案 し､ これ らの指導､相談､助成､管理､運営が 出来 る第三セ クターの設立を提案 した｡更に､不動産経営についての是非､規模等 につ いてケーススタデ ィー してい る｡
ケースス タディーは､ 目標を満足す る枠 内で各住宅形態 ごとに一定の敷地を設定 し､収益が確保で きる住宅規模 を明 らか に してい る｡ しか し､特殊 のケース もあ り､計算に用 い られた一定規模 に到達す るまでの土地取得 も必要 とな るo
環境の良 い街づ くりと言 う面か ら見 ると､土地利用計画 と言 う一定の法則の もとに
権利者の相互理解が必要で あろ う｡
一定の法則 とは､①

生活再建の一環 と しての不動産経 営の実現､

‑4
1‑

②

人 口の枠 に対 して早 い もの勝 ちの現象 を防止す る｡③

街 づ くり全体 の中で各住 宅形態 の適正 な配置 をす る.
最終 的 に は､ これ ら生活対策 を確立 す るには､お互 いに人 に迷惑 を掛 けない と言 う

協定が必要 にな って くるo その一つが建築協定 ､街づ くり窓章 であ る｡
そ こで具体的 に は､港北ニ ュー タウ ン事 業 におけ る土地 区画整理事 業施行 区域 内に
お いて､五つ の地 区 に分類 して､各住 宅形態 にお け る建築 活動 の整理 が必要 だ と考 え､各 地 区の ボ リューム と人 口につ いて検討 を行 って い る｡

人 口算 出表
種別

区画規模

人 口密度

地 区面積

区画数

戸数

人口

独立住宅 Ⅰ

2
6
4n
f 1
6
0
/
h
a

3
6
6
.
7
h
a 1
3
,
8
8
9n
f 1
3
,
8
8
9
戸

5
8
,
3
3
4
人

独立住宅 Ⅱ

5
0
0m
2

1
9
.
7
h
a

3
9
5
戸

1
,
6
6
4
人

集 合 +独立

2
6
4m
2 6
8
0
/
h
a

5
5
.
8
h
a 2
.
1
1
5T
T
f1
2
,
6
8
4
戸

3
8
,
0
5
2
人

集 合専用

1
,
3
2
0m
2 4
6
0
′
h
a

2
4
.
7
h
a

1
8
8r
r
T 3
,
0
0
3
戸

ll
,
4
11人

商業地 区

1
,
3
2
0n
f 5
8
0
′
h
a

2
2
.
O
h
a

1
6
6T
T
f 3
,
3
3
3
戸

1
2
,
6
6
5
人

9
0
/
h
a

3
9
5n
i

3
3
,
3
5
7
戸

合計

1
2
2
,
1
2
6人

集合 十独立 ‑アパ ー トマ ンシ ョン併用
集合 専用 ‑マ ンシ ョン専用地 区
商 業地 区 ‑各セ ンターマ ンシ ョン用地(
8) 農 的土地利用 と屋敷林 の保存 (第七部会 )

第 四部会 において ｢集合農地 ｣ と しての土地利 用 を提案 して きた｡ しか し､良好 な
宅地 の供給 を主 眼 とす る土地 区画整理法 との兼 ね合 いか ら､か な り難 しい提案 であ った｡ その後 ､横浜 市 に ｢農業緑地保全 に関す る要綱 ｣が定 め られ､一 方 ､国 にお いては､第 1次 ｢生産緑地法｣が制 定 され たので､ これ らの制度 の検討 を行 うと共 に農家の意 向調 査 を行 い､空 間地 区利 用 と して の集合農 地 と位 置づ けを明確 に した｡
具体 的 には､農的土地利用 と緑地 制度 の関連 ､集合農 地 と地域 共 同体 の有 り方 ､ ア
ンケー ト調査 の実施 とその分析 ､緑 のセ ンターの機能 と機 構 ､屋敷林 の保存 につ いて､関係 者か ら意見 を聴取 して検 討 を加 え る｡と もあれ緑 豊か な街 づ くりの 中で､農 的土地利 用や屋敷 林 は､一 人､農 家サ イ ドの問題 で はな く､都 市空間 と して 自然環境 の維持 や新 旧住 民 の交流 の場 ､子供 の教育 材‑42‑

料､そ して災害時における緊急避難空間 と して重要 な役割 を持 っていることを再確認
しよ うと してい る｡ (第四部会 と第五部会を合わせて第七部会 とした)
土地区画整理事業下 におけ る農的土地利用 と緑地制度の関係 は､民有によ る都市農業 と緑地保全 の新 しい課題の整理が必要である｡
農業用地 は､公園緑地等の公共用地 と有機的関連の もとに､住民に対す る環境機能の確保､生鮮野菜の供給源､農業従事者の働 き場所 と して必要であ る0
しか し､緑地空間を農地 と して､生産行為を通 じ､常 に適正に管理 しよ うとす る場
合､市街化 区域 においては､農業収益 に対す る土地税制が問題 と して生 じて来 る｡即ち､宅地並み課税の適用であ り､ これ に見合 う農業収益 は見込めない｡従 って､農業専業のための施策が必要 とな る｡
当時､農業緑地制度 (横浜市要綱) は､市街化区域内に農地を所有 し､又 は､耕作をす る意欲 のあ る農家が農地 に宅地並 み課税を受 けた場合に､農ノ業経営を継続 し得 ない状態に追 い込 まれ ることを重視 し､意欲あ る農家に農業継続可能のために設 け られた奨励金制度であ る｡
当時の生産緑地制度 は､都市空間 と しての環境機能及 び公共用地等の予定地 と して､都市の利 用計画の調整機能を農地 に求 めて､空間の保全を暫定的に図ろ うとす るもの
であ る｡ そ こで集合農地の基本的考え方 として､①

農業継続 に意欲のあ る農家､②

複数農家 によ る農地の集合体､③

一団地面積の街区単位を (0.5ha か ら0.9ha)④

10年 +アル ファーの利用期 間､⑤

都市 との共存 と調和を図 る｡等を満足 させ ることが挙げ られて いるo
出来れば､ これ らの農地 は､公園､緑道､高級住宅地 に隣接 し､農業利用の効果､永続性 を一層高め る｡ これ らの集合農業用地 は､単な る資産保持のためでな く､長期に農業継続 の場 を確保 しよ うとす る農家集団が持つ もので､ 自主的 に農業協定を結 び
優良農地 と して維持す ることにな るO
しか し､一方 には都市施設の遊休化 につなが るので､なるへ く早 く宅地 と して利用を図 るべ きと言 う意見 も併記 されている｡ (相矛盾す る)緑 のセ ンター構想 の理念 は､都市の住民が農業 に対す る理解 と緑 や 自然 に対す る認
識を深め るために､新 旧住民の接触 の場 とな るための機能 として具体化 され る｡①

都市農業の指導育成の場､②

児童等 の教育の場 ､

‑4
3‑

(
卦 農業公園 と しての場､(
参 住民交流の場､(9 市民の実験農場 と しての場､⑥

自然への直接参加の場､⑦

農業の再認識の場 ､等が考 え られ る｡
緑のセ ンターの管理機構 と しては､上記､機能 に対応 した ものが必要であろ う｡

例えは､次頁のよ うな ものがある｡
屋敷林 の保存 につ いては､港北ニ ュー タウ ン事業の計画の基本方針 と して ｢緑豊かな都市づ くり｣ ｢ふ るさとを しのばせ る都市｣等を取 り上 げて いる｡ これは､広 く地
元住民､横浜市､公団の合意の上で計画が進 め られて いるものので､緑 の環境づ くり
は､現在の 自然地形､ 自然植生を出来 るだけ保存す ることによ り達成 され る｡
その一環 と して屋敷林の保存が考え られ る｡
計画の中で､公園 ･緑地 は もとよ り､集合住宅地 において も､ 自然地形､ 自然植生の保全 につ いて注意深 い配慮がな されてい る｡
民有地の独立住宅 において も､建物の移転 を極 力少 な くす ることによ り､家屋 の背
景 とな っている周閲の 自然地形､ 自然植生が保存 され るよ う計画 されて いる｡ この背景の緑 を屋敷林 と呼んでいる｡
屋敷林 は､単独に孤立す ることな く､公園､緑地 ､集合住宅地 内の 自然地形､植生と連携 し､体系化 され ることによ り都市全体の環境水準 を高め品位を向上 させ る意義を持たせ る方向を とっている｡又､港北ニ ュー タウ ンで は､十二寺院中､十寺院 は存置 され､その背景 に自然が あ り樹木 は存置 され よ う｡
これ らの存置には､都市づ くりと権利者の意思が一致 しなければ出来 ない､若 し緑保存の ことについて権利者の理解がないときは､換地変更によ り理解 あ る権利者 の土地 と交換 した り､公的な助成措置等の要望 も しなければな らない として いる｡
更に､開発地域 内の屋敷林保存のための緑地制度 の適用比較や現況斜面保存 のモデ
ルパ ター ンな どの検討を行 っている｡
緑地機能を持たせ るもの として､神社仏閣があ り､長年 にわた る緑の蓄積があ る｡
又､昔か らの屋敷林 として大土地所有者の存置建物が あ る｡
寺院墓地 につ いては､当然､緑 との関連 と､先祖の祭 りが あ るか ら､基地を必要 とす る者に対 して申出調査を行 い､何処の寺にとの程度の墓地 を必要 とす るか権利者 に
問 うてみた所､極 めて常識的な数塁の申出があ り､両地区十二寺院の周辺 に換地をすることが 出来 た｡ これ も権利者 と共 に した申出換地 に ヒン トを得た ものであ る｡
144‑

事業計画 は､建物移転が行われれないよ うに極力努 力が払われた｡権利者 は､ この建物移転を行わない建物 を存置建物 と呼んだ｡そ して､な るべ く早 くこの計画 に基ついた存 置建物 と建物移転の別を通知す るよ うに求めて きた｡施行者 と しての公団が この要望 に対応 したの も権利者の意思を尊重 しての ことである｡
存置建物の区域 は､在来の建物 に付随 した樹木 も同時に保存 され､現況を存 置す るには有効 な方法であ ったが､今にな ってみ ると移転要望の苦情 にな った｡(
9) 地元参加 によるセ ンター計画 (第八部会)

表題 につ いて は､セ ンターに対す る各人の抱 いているイメー ジが違 うので､ ここに
明確 に してお く必要を感 じ､今後､地元の人 々が港北ニ ュータウ ンの開発利益 を どの
よ うに受 け られ るのか､即 ち､生活対策が立て られ るか は､権利者 に とって極めて重要なテーマであ る｡ この ことか ら意向調査 ･申出換地等による､セ ンター地区への換地指向に対 して｡権利者の意向を反映 させ るよ うに提案 している｡
セ ンターの役割 は､当時､横浜市の六大事業に位置づけ られ､横浜 市北部の中心的性格を もつ広域型のセ ンター と､各駅前 (四カ所)､そ して近隣セ ンター (六 カ所)
が各 々結 ばれ､本地区全体が樵利者に対 して ｢高 い水準のサー ビスが得 られ る都 市｣
としての基本方針を満足 させなければな らない｡例えば､大阪の千里ニ ュー タウ ンの8haの面桁でデパ ー ト迄 も有す る北大阪の副都心 と しての機能
中央地区セ ンターは､2を持 ち､都心的雰囲気を も持 っている｡
港北ニ ュー タウ ン地 区に新 しく作 られ るセ ンターは､全権利者が楽 しめ る ものでな
くてはな らず､セ ンターに換地 を受 けた者の勝手 な考 え方で独 り占めす る事で は､センター建設 の根底が危 うくな ることを示唆 している｡｢高 い水準のサー ビスが得 られ る都市づ くり｣につ いての具体的開発 目榛 は､①

貰 い物が便利であ り､②

高 い水準の社会､文化､厚生施設 によ るサー ビスが得 られ ること､③

豊かな都市空間 と脹わいがあ ること､④

実現の容易 さと将来の発展の余地が あ ること､⑤

余暇活動 の出来 る空間があ ること､⑥

住民のための職場が確保 され ることで はないか と､まとめてい る｡
更に､セ ンターの基本設計 は､セ ンターの特徴､各セ ンターの性格 などを紹介 している｡
これ らのセ ンター地区の開発計画は､ 当地区の一つの E]的であ る ｢市民参加の まち‑45‑

づ くり｣か ら出発す ることになる｡即 ち､計画実現のため に､市民 (権利者)が主体とな って推進 してい くことを求めて いる｡
セ ンター地区への地元権利者の参加の方法 と しては､土地建物 ･資本､或 いは､経営主体 ･労働主体 と しての参加 な どが考え られ るO この中で最 も一般的 な参加 は､土地 による参加で ｢個人所有地の換地｣による方法で ｢共同体 と しての換地｣ による方法があ る｡後者 は､①土地 の共有化､②土地保有組合への出資､③ セ ンター会社への土地の出資､の考え方 を提案 している｡
港北ニ ュータウ ン事業の基本理念の中で ｢市民参加の まちづ くり｣を言 っていることか ら､個人所有地の換地の方法 と して土地区画整理区域 内の全権利者 に対 して､センターへの参加 の機会 を公平に与え ることが望 まれている｡ その解決方法 と して換地
設計 に対 し､かな り思 い切 った方法 を取 り入 れ るよ うに言 ってい る｡
そ こで従来か ら行 われて きた換地位置の決め方 (現位 置換地)で な く､難 しい問題
であ って も､全 ての地域 か ら､セ ンター地区に換地が受 け られ るよ うな内容 を持 った
所謂 ｢特別な換地方針｣を検討す る必要があ ると して いる｡
反面､セ ンター地区への参加 には､計画的開発 や土地利用上の制約 な と､街づ くりの義務 とも言 うべ き前提条件が必要 だ と言 うことをつ け加 えたが､一部 に勝手気倭 にや らせ ろと言 う意見があ って､残念なが ら中々一本 にま とま らなか った｡
共同体 と しての換地 は､換地処分の登記な どの見地か ら､土地 の登録税や所有権が変わ ることは所得税法の面か ら思わ しくないよ うであ った｡
新 しい仕組 みに対す る努力の結果生 まれ る街 であ るか ら､指導､調整機関の役割を持つ組織が必要であ り､セ ンターに参加 した人 々が､建設､管理運営上か らの建築協
定等の締結が必要 だ と して いる｡
いずれに して も､セ ンター地区の開発 は､権利者､横浜市､ 日本住宅公団が一体 とな り事業の推進 に合わせて検討 して い くものだ と結んでい る｡
申出換地 の手法 の発生 は､永続的な地元権利者 の生活対策 の確立を原則 と し､セ ン
ターへの換地手法 と して生 まれ､更 に､アパ ー トマ ンシ ョン ･工場 ･農業用地 に も申出換地 を普及 させ､四種 目の 申出換地が実施 された｡
施行者 と しては､従来の換地方法 に比較 して大胆 な もので､未経験であ り､勇気を
持 って実施 に踏み切 るのに時間がかか った｡何 に して も権利者の力強 いバ ックア ップ
があ って実施す ることが 出来 たのであ る｡‑46‑これか らは､権利者全員が ､各 々の土地利用 区分の人 々が グル ー プを作 って､八部
会 で検 討 した内容 を基 に して､港北ニ ュー タウ ンの街づ くりの母体 と してのセ ンター
作 りの努 力を しなければな らな い｡
又 ､セ ンターへの 申出者 (権利 者) の 申出面積 が多 くな ったので ､公団 は､権利者との話 し合 いの 中で､ 当初 か ら予定 して いた公 団換地 を民有地 に明 け渡す ことにな ったので､一 般権利者 のセ ンター作 りの責 務 も増 したので あ る｡地 区の平均 減歩率 もこ
こだ けで考 えれば公団 よ り一般権利 者 の土地 の方 が高価 にな ったouO) 商工 業者 の生活対策 (第九部会)
土地 区画整理事業 区域 内に は､建設 業､製造 業､卸小売業 ､サ ー ビス業等 あ り､ これ等 の四種頬 の 自営業者 を対 象 に して､生活対策 の研 究 をす ることにな った｡
そ して､工場 ､作業所 を集約す る ことによ って､既存 の状況 の よ うに､工場 の回 りに宅地が あ った り､宅地 の回 りに工場が あ ると言 うことを避 け るために は､工場等の操業者 に とっての不安 を解 消す るよ うな換地 を考 えなければ な らず､換地設計 にお いて解 決す るよ うに提案 して い る｡即 ち､工場 を経営す る人 は準工 業用地 に換地 の 申出をす る ことが前提 にな る｡
これ と平 行 して､製造業 グル ー プで は､集約換地 によ り工場 が移 転 され る場合 に､施設 の重複 投資を さけ る意 味 と同業者 の間の連帯 を深 め るために､共 同化 ､近代化 を
はか り､製造 業の経 済効率 を高 め よ うと して い る｡即 ち､港北 ニ ュー タ ウ ン事業地 区
産業協 同組合 準備委員会が生 み 出 した ｢ニ ュー港北協 同組合｣が あ る0
卸 ･小 売 業 グル ー プは､セ ンター ･アパ マ ン ･一般住宅等で営業 で きる もの もあ り､
一個人 の ケ‑スで解決 した方 が良 い と指摘 して い る｡
更 に､精密 ･プ レス等の 四業種 の 自営業者 は､各 々工事期間 中の諸 問題 (移転休業その他)工 事完了後 の諸 問題 につ いて の意 向につ いて調査 した｡
建設 業 グル ー プは､地 元業者 に港北 ニ ュー タウ ン事業 の関連 工事 を受 注 させ ろ と言って いた (
三部会 で も議論 されて い る)｡ その他 ､九部会で は､地 区内業種 の権利者に対 して行 ったア ンケ ー トを基 に して権利者 の意 向を分析 した｡
この準工業地 区の設計 につ いて も､精密 工場 ､鉄鋼 長 もの搬入 ､ プ レス工場､色 々事情が あ り､換地 の隣接関係 に も機械 的 にはいかず現位 置で な い別 なル ールが必要 とな った｡ 準工業地 区 も一地 区 は東 山 田､二地 区 は第三京浜寄 り等 に設 定 されたが ､地元権利者 か ら東 に偏 って い る西の方 に も準工 業地 区を設 けろ と言 う意見が 出て､ それを聞 き入 れ全体 で 四 カ所 に決 ま った｡‑47‑

4.や さ しい街づ くり (街づ くり協定の選択)
横浜市か ら港北ニ ュー タウ ン事業を見れば､およそ都筑区全域の二千五百ヘ クター
ルの区域を舞 台に して いる｡
その基本理念 は､ ○市民参加のまちづ くり､ ○乱 開発の防止 ､ ○都市農集の確立で
農業 と住宅 と都市機能を合わせ もった､活力あ るまちづ くりを展開す る｡
港北ニ ュータウ ン事業の郡市に関す る基盤整備 は､公団の土地区画整理事業の区域
千三百へ クタ‑ルを中心 に して進め られているO昭和58年 の第 1次使用収益の開始か
ら着 々と進めて以来十二年の歳月が過 ぎ､平成七年度未 には､二次造成が完成 し､民有地の使用収益の開始が行われ､平成八年度末 には区画整理登記が完了 した｡
市民参加 のまちづ くりを進め るには3.で記述 したよ うに港北ニ ュータウ ン事業推進連絡協議会を設 置 し､街づ くりのルールや進め方 を検討 して きた｡ その成果の一つ と して申出換地が実施 された｡即 ち､農業 (第‑種)､商業 ･業務 (駅前セ ンター等 ･商業 ･近隣商業)､工業 (準工業)､アパ ー トマ ンシ ョン (住居 ･第二種)等の土地利用 につ いて､各 々の権利者の生活指針 に基づ いて 申告･
させ ることであ った｡
住んでい る人か ら苦情が 出ない街づ くりには､街づ くり協定､建築協定等 を締結 してお互 いが､港北ニ ュー タウ ン地域内の生活環境 を損 なわず に共存 出来 るよ うに しな
ければな らない｡ しか し､一部ではその趣 旨を尊重 して協定を締結 した ものの大部分
は束縛 され るのか嫌だ と締結で きない｡誰が鈴 を付 け るか は難 しい問題であ る｡
誰 も用途地域 ･地区等の法律 に定め られた基準だけで は､良 い環境を保てない ことは分か っているが､ 自主協定が出来 ないのが実情であ る｡ 中には建築基準法を守 らない人､ 自分の宅地先の道路を駐車場 と している人が いて不愉快 な街 とな る｡
港北ニ ュータウ ンのよ うに権利者が理解を示 した地区で も隣人 同士で このよ うな話をす る事 は難 しいので､行政が常 に街づ くり ･街の住 まい方のキ ャンペイ ンを続 けていかなければ､街づ くり協定の締結 は難 しい｡
街づ くり協定の中身 は､それぞれの土地利用区域 によ って異 な る｡以下､必ず しも実行 されて いないけれ ど土地利用区分 ごとに取決めた内容を記述す る｡(
1) 戸建て住宅地区①

最小敷地面積港北ニ ュー タウンでは､区画整理事業で仮換地指定 した区画を変更 しない ことを原則 と し､やむを得ず敷地分割 をす る場合で も戸 当た り百八十 n
f以上を確保す ることに‑48一した｡敷地が細か く分割 され ると日照や通風､ プライバ シーが損なわれ､災害 に対 して弱 い街 とな る｡ そ して ミニ開発が進行す ると街の イメー ジを悪化 させ る｡
戸 当た り敷地面積②

計画戸数を越えた過密な土地利用 とな ると､人 口計画の整合性を欠 き小 ･中学校の不足をは じめ､生活関連組織 に支障を きた して不便で暮 らしに くい街 とな る｡③ 建築物の用途
用途地域 は､第‑種住居専用地区で専用住宅や併用住宅を主体 と した戸建て地区である｡従 って､アパ ー トなど計画外の建物を建て ることは出来 ない｡
建物階数④

高 さ制限が十 メー トルにな っているが､二階建てを原則 と し秩序 あ る町並みをつ くる｡三階建てを建て ると隣接す る宅地の 日照､通風 ､ プライバ シーに支障､影響 を与えることになる｡
緑化 と外輪⑤

港北ニ ュー タウ ンの緑豊かな街づ くりは､区画を理事業で用意 した公園 ･緑地 と業
務施設用地の緑､小中学校用地の緑､公団等集合住宅用地の緑 ､そ して当該地域 の個
別住宅の庭木に因 って構成 されて いる｡敷地 の外周 は生け垣 と し､花の咲 く木､実のななる木 を植 え る｡ ブ ロック塀 な ど閉鎖的で味気のない ものは避 ける｡ また､ ブ ロッ
ク塀は地震時の倒壊 な ど泥棒 の隠れ施設 とな り安全性 に問題があ る｡(
2) 共同住宅地区①

最小敷地面積当該地域での狭小 な宅地 は､秩序 あ る落 ち着 いた町並みの妨 げにな るので､敷地面積の最低 を二百六十 m2
以下 に分割 しない ことを原則 と した. また､敷地面積の十五%
以上の緑地化を図 る｡②

戸 当た り敷地面積
計画戸数 を越 えた過密 な土地利用 とな ると､人 口計画の整合性 を欠 き､小 ･中学校の不足を は じめ､生活関連組織 に支障を きた して､不便で暮 らしに くい街 とな る｡ 当該地域で は敷地面板 四十三 m2‑戸 と言 う計画戸数 を守 ることにな ってい る.
③

建築物の用途
共同住宅地区での用途指定 は､第二種住居専用地区 と住居地域であ る｡工場､倉庫､ホテル等の建築 は､住宅経営 に悪影響を及ぼすため さける｡ さけて欲 しい建物が建つと周辺 に営業車や大型車入 り込み住宅環境を阻害す ることになる｡住宅地 はな るべ く

‑49‑

閑静 なるを もってよ しとす る｡(
動 建物階数

これ らアパ ー トマ ンシ ョン地域 は､高 さ制限が十五 メー トル と二十 メー トルにな っていて凡 そ四階か ら六階が制限 とな る｡
人 ･車の出入 口⑤

港北ニ ュー タウ ンの幹線道路 は､通過交通 を主体 に計画 されたので､幹線道路か らの人 ･車の出入 は避 け ることにな ってい る｡ ガ ソ リンスタ ン ドや ファ ミリー レス トラ
ン等の沿道利用施設 につ いての出入 口は必要最′｣叩艮にす ることと している｡⑥

区画道路での路上駐車
日常生活に支障を来すだけでな く､災害時の緊急車の通行障害 とな るので予め必要とす る台数分の駐車 スペースを取 る｡若 し､幹線道路 に店舗な ど商業施設 を計画す る
場合､客用､商品搬入 のための駐車場を敷地 内に設 けて出口は‑ カ所 と し外周 は生 け
垣で囲み､通過交通 の支障にな らないよ うにす る｡⑦

緑化 と外構幹線道路か らの景観 は､緑化 と外横 によ って左右 され る｡方策 は､擁壁上部の生 け

垣づ くり土羽部分の緑化､擁壁下部 は株物緑化 して外観を緑で囲む ことにす る｡
一方､戸建て住宅 に面す る方 は､生 け垣つ くりを進め ると同時に､中木 を植栽す る
な ど して コンク リー トの地肌をカバ ーす る｡屋根､窓の構造､外壁の色彩な ど もお互
いに調和を計 る｡特 に､広告物 は色 デザイ ンに配慮 し宅地 内で処理す る｡⑧

外壁後退
街区幅が狭 くてままな らないが､道路境界か ら三 メー トルは離 し､緑化 スペ ースを確保す る｡商品や ワゴ ンが歩道 に出ないよ うに外壁を後退す るとか､一階部分を コモ
ンスペース とす るな どの配慮が必要であ る｡(
3) 工場倉庫等地区①

最小敷地面積
細分化 した敷地 に､工場､倉庫が建て混む と災害時に非常 に危険であ る｡ そ こで､最低規模を二百六十 rr
Fと し､それ以下 に分割 しない ことを原則 と した｡②

建築物の用途
当該地域で は､準工業地 区に指定 されてい るo Lか し､工場倉庫等の地区にマ ンシ

ョン等が建て られ ると､ その居住者か ら工場の騒音､振動､臭気等 に関す る苦情出 さ
れて操業時間､操業 その ものが制限 されて､ トラブルが起 こる｡ 当該地域で は､工場

‑50‑

経営者が気兼ねな く操業が出来 るよ うに住宅 ･マ ンシ ョンの建築 は制限す る｡但 し､工場 に付属す る宿舎 は例外 とす る｡
卓の出入 口③幹線道路 は､通過交通のために計画 されて いるので､幹線道路か らの出入 りは極力さける｡準工業地域 には､職種 に合わせて十二 メー トル道路等 も配置 してあ る｡
擁壁の前面 には､擁壁の構造上道路境界例等 に未利用地が生ず る｡ この空間を利用して花壇風 に四季を楽 しんで街の美化 に も役立 て る｡
小宅地 については､一 メー トル以下で も宅地面 まで聞知で擁壁を積む ことに した｡
結果論 と して､ いずれの場合で も石積 み宅地を使用開始す るに際 し､それを取 り除 くに大金 をか けている｡始めか ら石積みを しない方が経済的である｡
駐車場 ･荷捌 き場④

特に大型車が駐車 した り荷降 ろ しをす ると他の工場の営業活動 に支障 とな るので､
区画道路 に路上駐車が生 じないよ う必要 な駐車場や荷捌 き場を敷地 内に設置す る｡
共同化⑤

敷地が小 さい宅地で､敷地単位で土地利用を図 ると充分 な駐車場 ･荷捌 き場が取れない場合 に､共有の建物を建てた り､駐車場等の共同化を図 り効率化を 目指す｡⑥

緑化
当該地区 は､ とか く潤 いのない殺伐 と した街並みにな るので､道路 に面 した部分 は緑化の協定を してお くことが必要であ る｡敷地面横の十 %は緑化の義務 とす る｡⑦

外壁後退
工場 ･倉庫 には危険物が貯蔵 され る場合が あ り､災害時には非常 に危険なので､敷地境界か ら一 メー トル以上 は離す ことにす る｡(
4) 近隣 ･駅前セ ンター地区

近隣セ ンターや駅前セ ンターで は､建築物 の敷地､用途や形態 につ いての基準を定めるだけで は､脹 わいのある街づ くりを進 め ることは出来ない｡
業種 の適性 な構成や配置につ いて､又､敷地 の共 同利用､建物のデザイ ン､色彩の統一等 につ いて､各セ ンター毎 に権利者が集 ま って話 し合 う事が必要であ る｡話 し合
いの中か ら当該 セ ンターにマ ッチ した協定つ くりが望 まれ る｡①

最小敷地面積
換地での最小単位 は､七十五 TTf
か ら五百 m2
まで それぞれの土地利用 に合わせて決められているO尚､都合 に因 っては権利者が五千 nf等広大 な土地利用 も可能であ る0

‑5
1
‑

②

壁面後退
歩行者専用道路に接す る階は､一定の壁面後退を して､店先の空間を広 くし､商品や ワゴ ンが道路に出ないよ うに配慮す る｡③

サー ビスヤー ド
敷地 内で駐車場を含むサー ビスヤー ドを計画す る｡宅地規模が小 さい ときは､敷地を共同利用 してサー ビスヤー ドを確保す る｡④

車の出入 口サー ビス用車両 は､歩行者専用道路や幹線道路を避 け区画道路か ら出入 りす る｡⑤

植樹帯
サー ビスヤー ドには､境界か ら幅一 メー トル以上の 目隠 しを兼ねた植樹等 を設 ける｡

特 に､商業施設が戸建て住宅地区 に面す る場合 は､ これ ら施設の裏側の乱雑な表情が直接住宅地側 に露 出 しないよ うに､ コ ンク リー ト壁等 を立 ちあげ､更に道路側 を全面緑化す るなど､周辺地区への配慮をす る｡⑥

建築物 の用途
商業 ･業務地区に相応 しい街づ くりをす るため､工場 ･倉庫等 は作 らない｡ また､

歩行者専用道路に接す る階は脹わいを演 出す る店舗 とす る｡特 に､夕方､土 曜 ･日曜に シャ ッターを下 ろす様 な業種 は避 け終 日楽 しめ るよ うに したい｡⑦

建築物の意匠 (デザイ ン)
近隣セ ンター､駅前セ ンターの魅力あ る街づ くりには､建物の形態､色彩､階高､

壁面後退 によ って生み出 した部分 につ いて も､舗装材料等､デザイ ンの質 について地
区毎 に話 し合 うことにす る｡ また､広告物 や看板の大 きさ､色彩の統一 につ いて､更に 日除 け (シェー ド)庇､アーケー ド等の大 きさや色彩の統一 につ いて検討す る｡(
5) 歩行者専用道路や コ ミュニテ ィー道路 に接す る宅地(
9 最小敷地の確保
換地を分割 して これ ら歩行者専用道路 にのみ接す る宅地 は作れない｡必ず区画道路に面 してい る部分が必要であ る｡何故か と言 うと歩行者専用道路等 には､ガス､水道､下水等の生活必需施設が入 っていない｡(
参 車の出入 口
歩行者専用道路 は､緊急車両以外の車 は通行で きない｡駐車場等､車の出入 口は区画道路側 に設置す る事にな っている｡車が徐行 して通 ることが出来 るコ ミュニテ ィー
道路 に も駐車場等車の出入 口は作 らないで花壇 など花で飾 る事 と している｡ この道路

‑52‑

の幅員は 3mが車で 3mが植樹帯 であ る｡低木にはツツ ジ等が植え られている｡
人の出入 口③

歩行者専用道路や コ ミュニテ ィー道路 は､小学校 ･中学校 ､公園､セ ンター､バ ス
停､鉄道駅等 と住宅地 をネ ッ トワー ク した居住者交通の軸であ る｡従 って､各宅地に歩行者出口を設けて､ これ ら道路を有効 に活用す ることが出来 る｡ また､出入 口には
アル コーブを設けて町並みに変化 をつけた り､隣近所で花を植えた りコ ミュニテ ィの場 と して親 しみを もって活用す る空間であ る｡ ホテル等の建築 は､住宅経営に悪影響を及ぼす ため さける｡ さけて欲 しい建物が建つ と周辺 に営業車や大型車入 り込み住宅
環境を阻害す ることにな る｡住 宅地 はな るべ く閑静 なるを もってよ しとす る｡
建物階数④

これ らアパ ー トマ ンシ ョン地域 は､高 さ制限が十五 メー トル と二十 メー トルにな っていて凡 そ四階か ら六階が制限 とな る｡
人 ･車の出入 口⑤

港北ニ ュー タウ ンの幹線道路 は､通過交通を主体 に計画 されたので､幹線道路か らの人 ･車の出入 は避 けることにな っている｡ ガ ソ リンスタ ン ドや ファ ミリー レス トラ
ン等の沿道利用施設 についての出入 口は必要最小限にす ることと して いる｡⑥

区画道路での路上駐車
日常生活 に支障を来すだけでな く､災害時の緊急車の通行障害 とな るので予め必要とす る台数分の駐車 スペ ースを取 る｡若 し､幹線道路に店舗 など商業施設を計画す る
場合､客用､商品搬入のための駐車場を敷地内に設 けて出口は‑ カ所 と し外周 は生け垣で囲み､通過交通の支障にな らないよ うにす る｡⑦

緑化 と外構幹線道路か らの景観 は､緑化 と外横 によ って左右 され る｡方策 は､擁壁上部の生 け

垣づ くり土羽部分の緑化､擁壁下部 は株物緑化 して外観を緑 で囲む ことにす る｡
一方､戸建て住宅に面す る方 は､生け垣つ くりを進め ると同時に､中木を植栽す るなど して コンク リー トの地肌を カバ ーす る｡屋根､窓の構造､外壁 の色彩など もお互
いに調和 を計 る｡特 に､広告物 は色デザイ ンに配慮 し宅地 内で処理す る｡⑧

外壁後退
街区幅が狭 くてままな らないが､道路境界か ら三 メー トル は離 し､緑化 スペースを確保す る｡商品や ワゴ ンが歩道 に出ないよ うに外壁を後退す るとか､一階部分を コモ
ンスペースとす るなどの配慮が必要である｡

‑5
3‑

(
6) 緑道 に接す る敷地①

最小敷地の確保
換地を分割 して これ ら歩行者専用道路にのみ接す る宅地 は作れない｡ これ らの道路には､ガス､水道､下水等の生活必需施設が入 っていない｡港北ニ ュー タウ ン事業での設計で は必ず区画道路 に面 して いる｡②

車の出入 口緑道 は､公館の一部であ り車の通行 はで きないo駐車場等車の出入 口は区画道路側に設置す る事 にな ってい る｡③

人の出入 口緑道 は､公園の一部であ り道路 は無 いO従 って､各宅地 に歩行者出口を設 けなけれ

ばな らない｡ また､出入 口には区画道路側 に設置 し町並 みを保つ｡④

緑化 と外横縁道 は､地域の特色であ る谷戸景観を生か し､公園な どのオ ープ ンスペースをネ ッ

トワー ク化 して権利者 に寄与す る｡緑道 は､丘陵地 の原風景 をイメー ジ し､せせ らぎを配 して ｢水｣ と ｢緑｣が一体化 した豊かな 自然の空間を造 ってい る｡ この 自然環境を守 るために隣接す る宅地 も植栽を施 し緑道を積極 的にエ ンジ ョイす る｡⑤

外壁後退
緑道 に面す る部分 は､生 け垣 など十分 に緑化 に配慮 し､建物の外壁 は緑道 の境界から 2m以上離 して､敷地面積の20%以上を緑化す る｡(
7) 隣地の境界

隣地 の境界 は､ 1m以下 は自然法 なので境界杭を埋設 して区分 している｡ 1m以上
は石積 みを して境界杭 を埋設 して区分 している｡擁壁 は横浜市 との宅地開発造成協議に基づ くものであ る｡擁壁の前面 には､道路の場合 は､構造上道路 との未利用地ができる｡又､民有地 の場合 も隣地 との間に未利用地がで きる｡小規模宅地 につ いては､
てんばまで石積 みを したが､宅地の大小 を問わず不経 済であ ったよ うであ る｡理 由はそれを取 り除 くために多額の工事費がかか ることであ る0

5.おわ りには じめに も一部書 いた ことであ るが､現在､港北ニ ュー タウ ンの区画整理事業 は既に換地処分を終え区画整理登記 も完了 している｡区画整理事業を始め るに当た り､ こ
こに記録 したよ うな､街づ くり協定を全域で土地利用区分 に合 わせて締結 して貰 うべ‑5
4
一さであ った｡逃げ口上 にな るが､私達 は､区画整理事業 におけ る行政当局 との調整､仮換地の供 覧､権利者 との補rl協議､工事施工など盛 り沢山の仕事を抱えてお り､ 目
先の ことに追われて努力不足であ った｡
そ して､ これが頓挫す る事 を一番気 に していたので ｢さわ る神 に集 り無 し｣ と言 う
事が念頭にあ って権利者 との街づ くり協定の話 はおざな りにな っていた｡
今､港北ニ ュー タウ ンに住んで見て､権利者の中には道路の性格 も分か らない人､宅地の利用区分が分か らない人が いて､住 まい方 につ いて も勝手気値であ る｡
一方で公団の造成工事 の遅れ もあ って各商業セ ンターには一向に建物が建たず､ その分､アパ ー トマ ンシ ョン用地の建物で､ ピザ屋､食堂､本屋､ 自動車屋等が開業 して しまい､そ こに集 まる自動車 に道路が対応で きないでいる｡ ゴ ミの投棄の問題 も､住宅地 に溢れて しま う､直接､清掃局 に申出 ることにな っている｡
又､靴屋の大型店が三百 メー トルの問 に三店 も開業 し､早 々に一店舗が潰れて しまった｡ ガ ソ リンスタ ン ドも競争 に負けて閉店 した ものがあ る｡幹線道路は､商店が出
来 るほどに､道路 は違法駐車に埋 ま り､充分 に機能 しな くな って しま う｡ ここまで来て しまったのだか ら､利 用者 は､お店の営業姿勢､不便 さ等 による自然淘汰を待つ しかない｡居住す るものか ら見れば､計画 に沿 って一刻 も早 く商業地区の建設を望む もので､沿道土地利用 よ りはセ ンターの活用を願 って るのであ る｡
土地利用 にかか る街づ くり協定 は､遅 さに失 したが､今か らで も必要な事であ る｡
協定が嫌だ と言 う人 に､隣近所で説得す ることは とて も非常 に難 しい｡従 って､ もう一度､行政 当局が街づ くり協定締結 の音頭を とって貰 いたい ものであ る｡不特定多数の者が ゴ ミを捨て る､ 自動車を止め る､街路樹の根本 に塩 を撒 いて枯死 させ る､色 々の人が いるが､判 っていて も隣人が注意 をす る事 は日本では難 しい問題であ る｡
実は､街づ くりに一番大切 な ことは､街 の管理 と理想的な街 とは何かを住民が認識
す ることであ る｡全員でな くて も指導者が理解す ることであ る｡ これ らの人 々が勝手気儀であれば､街づ くりを強制す ることにな って しま うのであ る｡街づ くりの最後 は､
一握 りの人 々の理解 を得 ることであ る｡
こんな ことを考えてい ると､区画整理事業 は権利者の意見をま とめ る事であ るが､権利者 に理解力が無 い と思わぬ方 向に進んで しま う｡予め何が街づ くりか､ どんな街としたいかを､判断で きる市民 にな って もらいたい ものであ り､小学校 ･中学校の頃
か ら祷づ くりの必要性 につ いて教育 していかなければな らないのであ る｡

‑55‑

‑5
6‑

第 3章
港北ニ ュータウン地域の草創期
朝 日新聞記事 (S4
3頃)

第 3章

港北 ニ ュータ ウ ン地域 の草創期 (昭和 4
3年 頃)

昭和 43
年 の朝 日新 聞 に収録 され た港北 ニ ュー タウ ンの記事で あ る｡仕 事 に従事 す るに当た って地元 の情報 と して役立 ったので再現す る｡ 区画整理 の仕事 は､半分 は技術
行政 だが ､半分 は地元権利者 の考 え方 を知 り､権利者 に とって必要 な情報 を公開す る
もので あ る｡ そ して事業 の運営 は畷庇 の無 い手続 きによ り成立す る057582.民 間宅地造成

593.港北 ニ ュー タウ ン事業

60

4. 市民がつ くる都 市

6264

6.横 浜 市準備室

66

7.計画地 の周 辺

67

8.業者 の割 り込 み

699.勝 田団地 の造成

71

1
0. 高 速鉄 道

73

ll. 開発 協議 会

7
5

1
2
.配 水 池騒 動

7713.地価 (
地 主 の大変 な関心 )

78

1
4
.河川改修

8
0

1
5
.農 業対策8216.都 市化 と農業

841
7
.一 般住 民8618.除外 同盟

881
9.地 元の反応90

20.埋蔵文化財92

21. むす び

91

2
2
.編集後記

96

港北 ニ ュー タウ ンの事業認可 は､昭和 49年認可 ､換地処分 は平成 8年 9月
区画整理登記完了平成 9年 3月‑57‑港北 ニュータウ ン地域の草創期

1.背

景 (
次の頁か らの記事 は大体各項 目が一 日分 の ものであ る)

昭和 4
0年代のは じめは､今で言 う代行業務が東急 によ って施行 されていた｡一方で民間宅地造成が大 きなスプロール と して港北ニ ュータウ ン地域を蝕んでいた｡
そ もそ も聞いた話であ るが､東急 田園都市線の構想 は､道路 と して箱根の ター ンパ
イ クにつなげ る私設高速道路であ り､同類の もの と して西武鉄道で作 った草津､軽井沢の道路があ り､ この形態 は､現在 も随所 にあ る｡
しか し､役所側の意向で潰れ､今の電車道 とな った｡東急 と して どち らが儲か ったか分か らないが､庶民のためには大切な電車であ り､国策か らは成功 した ものである｡
年 ?) は､成 田の国際空港の用地買収､筑波の研究学園都市の
又､ この時期 (昭和 43
用地買収等､ 日本 の大規模 開発の草創期で もあ った｡

0地区､面積約 4000ヘ クタール､人 口
東急 田園都市線の周辺の区画整理事業 は､約 50万人の大規模 な ものが計画 されていた｡ それに港北ニ ュー タウン事業 と して､
は約 4530ヘ クタール､人 口約 3
0万人 の計画が加わ る｡合わせ ると､東京都 と住宅公面積約 2000ヘ クタール､人 口約団が多摩ニ ュータウンで展開 している事業 と しては､面税約 330万人の規模か ら見れば ､ 2倍半 とい う大 きな地域であ り､ この街づ くりが区画整理事業を主体 に行われ る｡
本事業 は､それぞれの専門家か ら見れば､欠 けてい るものが有 るか もしれないが､都市計画的には ｢理想的都市｣を 目指 している｡
言わば今 まで開発 されて きた無造作の民間の宅地開発か ら見れば､格段の高水準 レ
ベルにあ ると評価 されていた｡ しか し､常に問題 とな る開発 中の問題､開発開始 までの不便 さに苦情を言 う人 々 も多か った｡
先般､朝 日新聞の○ ○記者が綴 った記事が見つか ったので､ ここに港北ニ ュー タウ
ン事業を振 り返 る必要上､黄ばんだ コピーを ワープ ロ ･オ ア シスに展開 した｡ この記
事 は反対者の批判的一面が あ るが開発第三者の 目と言 うもの は こんな ものであ る｡
この時期 は､私が福岡にいた居 た時期で､大変な仕事 を始 め るな と感 じて いた｡ それか ら 7年後 に､港北ニ ュー タウンの区画整理事業 に携わ ることにな った｡ この記事の中身 は､引 き継がれた内容が断片的に内蔵 されてお り､ この冊子の作成 に当た って懐か しく感 じた ことを思い出す｡
着任 した時期 も､同 じ様 な状況であ り､区画整理事業の先行 きが不透明で悩 ま しさ

‑58‑

は同 じであ った｡在任期間は 6年で､同意 されていなか った評価員の審議会同意､仮換地の供覧､仮換地の決定､一部指定 (換地の造成)が完了 した｡

4
年発行の港北新報での権利者の意向
このよ うな歴史的 メモ と しては､次章で昭和 5をまとめた記事を紹介 してお り､ ここで も (照応第 19号で整理 した)朝 日新聞の記事を紹介 し､我 々の勉強の材料 と して過去を振 り返 ってみ る｡

2.民間宅地造成(
1) 反発す る自治体

先ず､第‑ には行政サー ビスの遅れで､その一因が地方 自治休の東急資本に対す る｢反発｣ にあ ることは否定で きないよ うだ｡ 田園都 市線を動脈 に して民間資本の太 い
流れが､地方 自治体の境界線 やその財政 にお構 い無 しに流れ込み､山を割 り､谷を埋める｡ それに伴 って学校､下水 ････等の公共施設 を作 らなければな らないの は､
ただで さえ財政窮乏 にあえ ぐ地方 自治体であ る｡ なかで もこの施設費負担の大 きい横
浜市の東急 に対す る ｢反発｣ はかな り根強い ものがあ る｡ そ して不幸な ことに､ この｢反発｣ と対立の結果生 じる色 々の しわ寄せ は､ ここの住民が被 らなければな らないのだ｡飛鳥 田市長 は､雑談 中､ よ く冗談交 じりに言 う ｢あそ こは横浜市 じゃないよ｣
to(2) 看板 に も問題が第二 には､東急の多摩 田E
il
都市 と言 う看板 に も問題が あ る.東急の計画では､総面板の半分 を区画整理方式で開発す る｡残 りはその刺激 による第三者の開発を待つだけ､0%程度で､その部分 は確か に看板 と して良 く
しか も東急の社有地 は全体か ら見れば 1で きてい る｡ しか し､地元農民 ら第三者の手 による宅地造成 とのア ンバ ランスは､あまりにひどす ぎないか､そ こに住む人 々は､不満を､怒 りを､ どこにぶつけた ら良 いか｡(
3) 赤字線解消の手段

第三には､ ここの住民には田園都市線の赤字解消のための ｢手段｣に過 ぎないのではないか との疑問があ る｡東急では､大雑把 に昭和 5
0
年頃には人 口40
万人を狙 っていたと言 うが､ いまの勢 いで はとて も不可能であ り､そ こで考 え られたのが､当面 は平面開発だ った ものを高層 アパ ー ト等 によ り立体化す ること｡ それ 自体 は悪 いことでは‑59‑有 るまい｡だが､人 口定着を急 ぐのは､一 日も早 く新線の赤字を解消 しよ う､ と言 うのかね らいとしか思えない｡ その意味で は､沿線住民が鉄道 の収支バ ラ ンスを保 つた
めの ｢手段｣ と言え る｡
住民が強 く要望 している先行運転に して も､実現 はまだ まだ先 にな りそ うだo
このよ うに民間宅地造成のモデル とも言え る多摩 田園都市で さえ､多 くの問題点を抱えてい るのを考え ると､わた くしたちは ｢民間宅造｣ その ものに対す る疑問を抑えることがで きない｡

0
万人の理想都市がで きたところで､恐 らく一般大衆の住宅難 は一 向に解消
ここに4
されないであろ う｡ それは本来､公共機関が全てなすべ き仕事を して いないか らでは
なか ろ うか､ もっとも､国の住宅政策その ものが､依然 と して住宅建設 の大半を民間に頼 っているのが現状であ るか ら ･････｡
ところで都市開発の解消 と して取 り上 げた､ ここ港北区で もうーっ注 目すべ き開発
プラ ンががある｡横浜 市が住宅公団 とタイア ップ してやろ うと してい る港北ニ ュー タ
ウンであ る｡構想通 り実現で きれば､そ こには ｢人間 らしい生活｣を嘗 め る筈であ る｡
本 当に理想通 り実現で きるか､ 目を港北ニ ュータウ ン事業 に転 じてみよ う｡

3.港北ニ ュータウン事業(
1) 林の中に ｢拠点｣港北ニ ュータウ ン予定地 にヘ リコプターで飛んでみた｡人家の密集 した綱 島地区を越え ると､ふ いに家が疎 ら (まだ ら)にな り､広 々 と した田園地帯 に出 る｡港北 ニ ュータウン地域の始 ま りであ る｡
第三京浜道路に沿 って北 に向か う左手 には､小刻み に波 うつ低 い緑 の丘陵地が見渡す限 り続 く､農家や新 しくで きた小規模な住宅地が点在す る以外 は､ まだ殆 ど手つかずの未開発地帯､ ここが港北ニ ュータウンの本舞 台であ る｡
やがて前方の林の中に､まばゆ く輝 く白い団地が近づ いて きた｡港北ニ ュー タウ ンの一拠点 となる横浜市営勝 田団地 だ､鉄筋五階建ての十二枚 は既 に完成 し､その脇 に十九棟の建設が急 ピッチで進め られている｡
機首を西に向けると中川 町や荏 田町で､横浜市内では もう殆 ど見 られ ない森林地帯が広が っている｡横浜市が最 も買収を希望 している地帯であ る｡ ほどな く建設中の東名高速道路の上空にでた｡港北ニ ュータウ ンの西の外れあた りで東急の 田園都市 と接
している｡

‑6
0‑

港北ニ ュー タウ ン地区を僅かに外れた横浜線沿線 には､民間業者 による宅地造成地
がい くつ も出来上が って いる｡道 は例外 な しにひ ょろひ ょろに痩せて曲が り くね り､車やバ スが列 を作 って ノロノ口走 ってい る｡
横浜市内をあち こち飛んでみたが､手つかずの土地が これ ほど広 く残 って いるのは､
やは りここだ けだ｡ この ｢真空地帯｣めが けて､開発の波がす さま しい勢 いで押 し寄せて きて いるのかハ ッキ リと見て取れた｡(
2) 4年前 に計画誕生
9
年 2月､ も
港北ニ ュー タウ ン計画が生 まれたの は､飛鳥 田市長就任後の去 る昭和 3
う 4年前の事であ る｡
基本構想 によ ると､港北ニ ュータウ ン建設地帯 は､港北区の中央部で､北 は川崎市との境界線 ､南 は横浜線､東 は東横線 と綱 島町､西 は谷本川 と多摩 田園都市に囲 まれ

500ヘ クタールの地域で､神奈川区や金沢区が､す っぽ り入 る広大 な区域 であ る｡
た2

0年を 目標 に住宅 7万
ここに横浜市が住宅公団 とタイア ップ し､区画整理方式で昭和 6戸を建設す る｡
計画人 口は25万人で､所要経費約 8000億 円 とな って いる｡
だが､激 しい人 口流入 に悩む横浜市が､なぜ率先 して これ ほどおおかか りな港北ニュータウ ン事業 を始 めなければな らないのか と言 うことになる｡(
3) 乱開発 に市が先手
飛鳥 田横浜 市長 は言 う｡ ｢これまで横浜市は民間事業者の乱開発 にや られ っ放 しだ
った｡だか ら今度 は こっちが主役 にな り､積極的に開発 によ って先手を打 とうと言 うわけだ｣ と言 うのは､ この地域 は､横浜の中心部か ら1
2
キ ロメー トル､東京の都心か

5キ ロメー トルであ るが､交通の便が悪 いために開発が遅れて いる｡
らで も僅 か2
最近の第三京浜道路､ 田園都市線の開通､東名高速道路､横浜線 の複線化等で､放っておけば またた くまに､不動産業者 による乱開発が進む ことは 目に見えて いる｡ そうな った ら､ い くら環境整備を して も､あ との祭 りであ り､先行投資を して理想的な町づ くりを してお くのか最善の策 と言 うのであ る｡(
4) 公園 もふんだん
構想 はなかなか雄大 だ､先ず､計画地域の うち､東部､南部､北部 に三 っの住宅地
をつ くり､住宅公団等 の手で低層か ら高層 の11階建ての一般住宅や賃貸住 宅を大量 に‑61‑

建設す る｡緑地確保 と農地を失 う農家のために農業専用地区を設 けるO

0
ヘ クタールの 自然公園をは じめ､大公園､近隣公
公園 もふんだんにつ くられ る｡4Eg1
20カ所 ､運動公園三カ所､児童公園80カ所等であ る｡
00
0
軒を収容す る商業地区 もで きる｡ 中心 には ビジネスセ ンターが置かれ､商店 ､53カ所､消防署､総将来 は ここを中心 に新 しい区が独立す る｡ 区役所 ､警察署､交番 2合病院､そ して､貯水池二カ所､下水処理場二 カ所 ､卸売市場､塵焼却場等が計画 さ5､中学校 1
2､高校 10
があ り､計画的 に配置 され､幼れている｡教育施設 は､小学校 2
5で きる｡更 に､横浜 の都心 と港北ニ ュー タウ ンを結ぶ ために､
稚園､保育所 も各 々2
横 浜市営の地下鉄 3号線 ､ 4号緑の乗 り入れが計画 されて いる｡とは言え､具体的な細部 プラ ンは実 は未 だ何 も決 ま っていない｡計画区域 さえ最終
決定 は これか らであ る｡地元での土地買収の交渉 もスムース とは言 いがた いよ うだ｡
港北ニ ュー タウ ンをめ ぐる様 々な問題 を考 えてみ よ う.

4.市民がつ くる都市(
1
) 横浜市の六大事業
今年 の元旦､飛鳥 田槙浜市長 は次の よ うな新春 の言葉を発表 し､市民の協 力を求めた｡ ｢わた しの市政 は､いよいよ第二の段階 に入 った｡ これ まで通 り市民生活の環境整備を進 めて行 くと同時に､ これか らの市政の最 も大 きな課題 と重点 は､都市建設 におかなければな らない｡新 しい年 は､地下鉄を始 め基幹的な事業が一斉 に建設 の槌音を響かせ ることになるだろ う｡ そ して市民参加 によ る生 き生 きと した､人間中心の都
市づ くりによ って､未来の横浜を切 り開 いていかねばな らない｣0
更 に市長 は､横浜 には三つの顔があ る｡一つ は明治､大正 にか けての桟浜 を リー ド
した ｢港湾貿易都市｣｡次 に ｢大正か ら昭和､戦後 にかけての ｢近代的重工業都市｣
そ して最近顕著 な､東京のベ ッ ドタウ ンと しての ｢住宅都市｣であ るo この三つ は､
お互 いに矛盾す る面 も少な くないが､ これか ら先 もな くなることはないであろ う｡ とすれば､未来の横浜 は この三つの顔の調和 の上 に出来上が る ｢国際文化管理都市｣ にな らなければな らない｡ と言 ってい る｡ そ して､ このため､先 に六つの基幹産業を発表 した｡即 ち､市街地 中心地区の強化､富岡 ･金沢地先埋め立て､地下鉄建設､都市高速道路､ベ イブ リッジと､ この港北ニ ュー タウ ン事業であ る｡六つの事業 は､相互に補 いあい､刺激 しあいなが ら将来の骨格 とな るものであ る｣ と言 った｡

‑6
2‑

(
2) 冒険過 ぎると批判 (ガラス張 りの計画)

ところで我が国のニ ュー タウ ンづ くりは､ これまでの ところ ｢秘密主義｣の臭 いが強い｡団地つ くりに して も同様であ る｡肝心の計画 は限 られた関係者 しか知 らない｡
担当者 は出来 るだけ こっそ りと事を運 び､土地取得 に全力をあげ る｡ そ して土地買収があ る程度の 目安が着 いた ところで一般 に公表 とい う段取 りであ る｡
何故 こんな方法を取 るのか､言 うまで もな く､計画公表 による地価の値上が りを防ぎ､計画をスムースに実現す るためであ る｡早 い話が東急の多摩 田園都市の場合､土

5
年 も前か ら始 ま っていたo今の開発ぶ りを見 ると､故五島慶太氏の ｢先見地買収 は1の明｣ は流石 であ る. しか し､当初 は､土地 を手放す農民 は殆 ど計画を知 らなか った
ようであ る｡
これ に対 して､飛鳥用市長 は従来のや り方をやめ､早 い時期か ら港北ニ ュータウン
事業の構想､計画を市民に公表す るとい う新 しい方法を取 った｡都 市計画の専門家の中で さえ ｢無茶だ｣ ｢冒険だ｣ と市長の発表を思 いとどませ よ うとす る声が強か ったと言 う｡(
3) 泣か され る現場

事実､港北ニ ュー タウ ン計画が明 らかにな ってす ぐに､計画区域の地価 は跳ね上がった｡更に､そ こに地下鉄が出来 ることが分か って､ また値上が りした と言われ る｡
港北ニ ュー タウン事業を担 当す る横浜市 と住宅公団の係員 は ｢これ まで と違 って現場の仕事 は うん と難 しくな る｣ と嘆 いた｡だが､市長は ｢都市は市民によ ってつ くられる､ それが民主的な都市づ くりだ｣ と力説す る｡革新市政で生 まれた ｢対話 ｣ ｢民主的話 し合 い｣の原理を港北ニ ュータウ ンづ くりに生かそ う｡ ここで横浜市のマスター
プラ ンを素材 に､多 くの市民が話 し合 いに加わ り､よ り良 い港北ニ ュータウ ンを市民の手で作 ろ うと言 うものであ る｡
もっとも ｢なあに､革新 市政 と しての将来への看板"が必要 にな り､早 くか らアドバルー ンをあげただけさ｣ と冷やかす向 きも無 いではないが ･･･I(
4
) 姿勢 は高 く評価｢飛鳥 田市長 の方法 は､進歩的 な行 き方だ し､都市づ くりの姿勢 と して､高 く評価
すべ きだ｣ と言 うのは､内藤亮一横 浜国大教授であ る｡ 同教授 はか って横浜市の建築局長を努 めた｡土地を売 って もらうために､一升瓶を下 げて農家を回 った こともあ る
そうだ｡

‑6
3‑

同教授 によれは､我が国で は土地 は売手市場 なので､民主的 に話 し合 いでやろ うと
す ると､ うん と暇がかか る｡ おまけに諸外国に比べて､都市計画や土地 に関す る法律が､根本的 に不十分であ る｡先進国で は､宅地 と言えば最低 で も下水施設 と道路が整備 された ものを指す｡我が国ではこの要件を満たさな くて も､法律上 も現実 も宅地 として通用 して しま う｡例えば､宅地 にす るため農地 や山林を買 お うとすれば､その価格 は､宅地化を見込んだ ｢高値｣ にな って しま うのか実情であ る｡ ｢ともか く､法律が不備なのだか ら､民主的ルールでや るのは大変苦労だ と思 う｡結果を見な くては今か ら何 とも言えないが ･･｣

5.施行主
(
1
) 事務所開設

まわ りの開発が少 しも進 まない東海道新幹線の新横浜駅のす ぐ横 に､細長 い ビルがボソ ンと建 っている｡未 だ ｢貸室｣の大 きな ビラが張 られたままの フロアー もあ る｡
ビルの一番上の 6階の一室の ドアに ｢日本住宅公団港北連絡所｣ と書 いた紙がセ ロテ‑プで止 めてあ った.
港北ニ ュー タウ ン事業を進 め るため､公団の内部的な連絡機関 と して設置 されたの昭和42年 ?)であ る｡ スタ ッフは､首都圏開発本部用地第一課の牛島は､昨年 9月 (第二係長 ら三人で､今の ところの仕事 は､港北ニ ュータウンとは別の市内新治地区の土地買収が中心のよ うだ｡
同地区は桟浜線 をはさんで､北の港北ニ ュータウンと対 (ツイ)にな る大団地作 り
であ る｡ ｢港北ニ ュー タウ ン事業が軌道 に乗れば､当然 ここが公団の現地の中心母休とな るで しょうが ･･ ･｣ と牛 島係長 は言 う｡(
2) 魅力あ る場所｢港北ニ ュー タウンの区域 は､公団 と して も非常 に魅力あ る場所 であ る｣ と東京 ･九段の公団で話すの は､藤崎首都圏宅地 開発本部次長であ る｡都心 に近 く､ しか もこれほどまとま った地域 は､今では ここ しかない｡
以前か ら公B]
では開発 の候補地 と して考えていたが今度の場合 は､地元横浜市が積極的 に取 り上げてい るので好都合 とも言え る｡
港北ニ ュー タウンづ くりの中心 は横浜市で､国や県の協力を得 て同市が リー ドす る
が､現実面の施行主体 は 日本住宅公団であ る｡ そ して街づ くりの方法 は東急の多摩 田‑64‑

園都市 と同 じよ うに土地区画整理方式が適用 され る｡(
3) 割 りが悪い

公団では､区画整理で道路､公園なとの公共施設のために､権利者か らの土地の減

5%前後の土地提供 を受 け る｡残 った土地を公団が半分買 う｡従 って､地歩で全体の3
主の持 ち分 は元の土地の三分の一 とな る｡ これまでの公団の団地づ くりの土地の割 り
振 りを見 ると､三分の一が地主の土地､三分の一がfi
一
貸住宅､三分の一が分譲宅地 となっている｡

3%で港北ニ ュー タウ ン事業の説明会で ｢東急が多摩 田園都市の場合､減歩 は平均 2やっている区画整理の方が まだ割 りが いい｣ とい う声 もあ ったそ うであ る｡

0
月､港北ニ ュー タウ ンづ くりに関 して飛鳥 田市長 と林公団総裁の問で覚一昨年の 1
苔が交わ された｡ その内容 は双方 とも ｢今 は公表で きる段階ではない｣ と言 う｡ しかし､多産 田園都市で問題 にな ってい る学校用地 など､公益的用地の負担関係が中心 となっていることは確かであ る｡(
4) 宅地開発のモデル
横浜市側では ｢ともか くこれ までの団地づ くりよ り公共面を うん と考えて貰 っているので､今後の公団の宅地開発 の一つのモデルにな る筈だ｣ と自賛す る｡ これに対 して､公団側 は ｢区画整理事業のや り方､交通機関をど うす る､学校用地､その建設 な
ど色 々なルールの大 まかな原則を決めた｡抽象的に譲歩の姿勢 を示 してはい るが ････｣ と言 う｡ そ して藤崎次長 は ｢港北ニ ュータウ ンに限 らず､公共的な面の負担関係は年 々良 くな っているはずo将来 は もっと負担の幅を延ば したい｣ と答え る｡(
5) 困難が伴 う面買収

‑年数 カ月前か ら覚書 を交換 して いるが､現実面 は未だ これか らであ る.実際 に土地買収が済んだ地区は一つ もない｡公田の腹積 もりは四十二年度 ･四十三年度で買収を済ませ る予定だ った と言 うか ら､ これか らの話 し合 いはかな りの‑イペースが必要である｡ しか も ｢率直に言 って土地買収は年 々困難 にな って いる｣ と同次長 は言 うO
道路や鉄道のよ うな ｢線買収｣ と違 って ｢面買収｣ は大 きな苦労が伴 う｡大阪の千里
ニュータウン等の例を見て も全 く同 じだそ うであ る｡
二月始めに予定 されてい る港北ニ ュー タウ ン開発促進協議会の第二回総会には､買収価格 などあ る程度 は具体的な ことを提示 したい､ と公団で は言 うが､ ともか く相手‑65‑

のあ ることで､ ことに公団で は､地元の意向が一本 にま とま って地元開発委員会 と言った窓 口を通 して買収 しているのか是 までのや り方で ｢地元 さえ まとまれば､今か らで も買収に乗 り出す｣ と公団では待 ち構えているのだが ･･･

6.横浜市準備室(
1) 横浜市のスタ ッフ
港北ニ ュー タウ ン建設準備室の スタ ッフ ?､現在､室長 (課長級)以下 9人であ り｡

5万の港北ニ ュー タウ ンづ くりの リーダー シ
野球 チームな らどうにか作れて も､人 口2
ップを取 ると言 うのは､ この陣容では一寸無理 じゃないだ ろ うか｡
横浜市役所の八階､準備室の片隅で､あ る係員が心配そ うな顔つ きで､あ る資料を見せて くれた｡ それによ ると､東京都が住宅公団や東京都住宅供給公社 と協力 して進4名､港めている多摩ニ ュー タウ ンのスタ ッフは､東京都多摩新都 市開発本部で現在 6
北ニ ュー タウ ン事業で は､用地買収､住宅建設等 は住宅公団が担 当す るか ら､ これ らの部門の職員を除いて も､東京都のスタ ッフは40人で､横 浜市の 4倍強であ る｡又､大阪府 に完成 した千里ニ ュー タウンは､港北ニ ュータウ ンよ り規模が‑ まわ り小 さい

00人がか りだ った と言 うか ら､横 浜市 とは比較 にな らない｡
が､ 3
港北ニ ュー タウン準備室が発足 したのは昨年 9月の こと､港北ニ ュータウ ン計画 は既 にその 3年半前 に発表 されて いるのだか ら､大分のんび り している｡
準備室がで きるまで は､市側 の直接の担 当者 と しては､計画局総合企画課の中に開

0･41
年度 に
発調査係が 2人 しか居 なか った｡港北ニ ュータウ ン関係の予算 は､昭和 400万 円､42年度 に 300万 円つ いただけで 3年度分合わせて も調査費 と してそれぞれ 1500万 円であ るQ(
2) 段違 いの住宅公団
それに比べて横浜市 とタイア ップ した住宅公団の方 は､ はるかに積極 的で､例えは､住宅公団の首都圏開発本部 の中の港北ニ ュー タウン担 当者 は､特定地区開発課 など20数人で､42年度 だけで も1800万 円を計上 している｡
また､横浜市 と住宅公団 は､現在､ 日本都市計画学会 に港北ニ ュータウ ンのマス タ

00万 円出 したのに対 し､横浜
ープラ ンづ くりを依粗 して いるが､公団がそのために 3市が出資 したの は76万 円だけだ った｡

‑6
6‑

(
3) 応対だけで手一杯

9人たけであ るか ら､準備室員たちの多忙 は相 当の ものであ る｡落ち着 いて仕事をしよ うに も､地元の人達が ひ っきりな しに相談 にや って来 る｡港北ニ ュー タウ ン予定地周辺 に土地を買 った人たちが問 い合わせ にや って来 る ･･･｡ ｢とにか く客の応対に追われて肝心の仕事が手 に付かない｡地元へ調査に出掛け る時間なんて殆 ど無 い｡
本当に焦 りを感 じます よ ･･｣ とあ る係長が言 うC

0
年 に発行 した ｢横浜市の都市づ くり｣ は港北ニ ュータウン
ところで槙浜 市が去 る4
計画につ いて ｢計画の運営 は､横浜市が リー ドしなが ら､国をは じめ､県､公団､公社､民間の協 力を得 る｣ と述べてい る｡つ ま り､港北ニ ュータウ ン計画の主体 はあ く
まで も概浜市であ り､住宅公団の役割 は､市の指導を受 けて事業を施行 して行 くことにあ る｡ と言 うわけであ る｡ だが､現実 には､主客転倒｡港北ニ ュータウ ンの発案者
が横浜市 と言 うだけで､いまの ままで は公団 に引 きず られ る心配が強 い｡ この結果 ど
うい う事態が生 まれ るか と言 う議論が起 こっていた｡(
4) 公団ベースが心配
庁内では事実上の ｢港北ニ ュー タウ ン部長｣ といわれ る横浜市計画局 の鳥井総務部

5万長で さえ こう語 る ｢港北ニ ュー タウ ンは､決 して単 なる大団地で はあ りません ｡2人の市民が､本 当に人間 らしい生活が送れ る理想的な住宅地をつ くろ うとい う夢がある｡だか らこそ住宅公団にまかせ っきりにはせず､横浜市が リー ドを とってマスタ‑
プラ ンづ くりを進 め る必要が有 るわけです｡計画が発表 された当初か ら､ この ことは何回 とな く強調 されて きた筈だ｡ ところが いざ仕事をす るとなると､スタ ッフは増員
して くれない｡確かに安上が りであ るが､ このままで は､公団ペ ースに巻 き込 まれて､本来の港北ニ ュータウ ンが出来な くな る恐れがあ ると思 いますね｣

7.計画地の周辺(
1) 横浜線 中山駅周辺
港北ニ ュータウ ン予定地の南の境界線 ､坊浜線 の中山駅前 に行 ってみた｡
密集 した商店街 の狭 い道が一筋｡買 い物か ごを さげた り､子供 の手を 引いた主婦たちの脇を砂利や土を満載 したダ ンプやバ ス､乗用車が警笛を鳴 らしてひ っきりな しに行き交 う｡ こちん ま り した駅前広場 に続 々と乗 り込んで くるバス､広場か らはみ出た
十 日市場団地方面 なとの路線バ スの停留所 は一番混雑の激 しい道路の脇 にあ る｡‑67‑

｢そ う､夕方 なん かバ ス待 ちの行 列が道 路沿 いに5
0メー トルか 60メー トル も続 きます
か な｡ 客がバ スに乗 降 してい るあ いだ は､後続 の車 は全部 ス トップ｡電車 を降 りた人
はど っとバ ス停 に殺到 して道 を塞 ぐ｡ その交通 整理が大変 で ･ ･｣ と駅前交番 のお巡りさん ｡ 5年か 6年前 商店街通 りを 2メー トル程拡幅 した ことが あ るとい うが ､ こう
人や車が増 えて は狭 さが 目立つ はか りで あ る｡ お まけに､駅 前広場 の西側の商店街通
りはその拡 幅 さえや って お らず､ いまだにバ スが擦 れ違 うことさえで きな い｡ ｢昔 はのん び り した商店街 だ ったかね ‑｣ と駅前 で種子 (タネ)屋 を経 営 して い る中山商店
街協 同組 合の三好米男理事長 は感慨 深 げに語 って くれ た｡(
2) 商店 ざ っと二百軒
以前 は商店街 と言 って も､30
軒 ほ どがバ ラバ ラに建 って いた くらい｡ まわ りは一面
田園で ､垂 の往来 も少 なか った｡ それが周辺 の宅地 開発 や市営十 日市場 団地 の 出現で､00軒｡ そ う語 る三好 さん 自身 ､ いまで商店が あ っと言 う間 に建 ち並 び今で はぎ っと 2は 自民見 出の県会議 員で あ る｡
だが この駅前 の混雑 も放置 して お くわ けに も行 か な くな った 0 2年 前か ら川 和警察
署 は ｢混雑度 は限界 に来 て い る｣ と して､ 同駅前 でのバ スの増発 は一 切認 め な くな って い る｡ ｢この ままで は商店街 その ものの発展 が頭打 ちにな る｡港北 ニ ュー タ ウ ンが出来て も､ そのお客 を迎 え入れ る余地 さえ な い｣ ‑ こ う した危機感 か ら地元 民 の間で生 まれ たのが､ 同駅 の裏 口を大 規模 に区画整理事業 を して新 しい商店街 を作 る構想
であ った｡(
3) 商魂 た くま しい
現在 ､ 中山駅 の改札 口は表 口､つ ま り南 口 しか ない｡裏 口は一面 の 田圃で あ る｡
だが ､港北 ニ ュー タウ ンが 出来 るの は駅 の裏 口側 で あ る｡ つ ま り､ この ま まで は､
港北 ニ ュー タウ ンに背 を向けて居 る ことにな る｡ しか も表 口は商店で もう満員 で､ となければ､ いやで も裏 口に改札 口を作 り､駅 前広場 と新 しい商店街 を作 らなけれ ばならない｡
横浜市 と地 元側 で ま とめた原案 に よれは､ 同駅 の裏側 と恩 田川 に挟 まれ た約 1
65000
平方 メー ターの 田圃を約 2億 円か けて区画整理事業 をす るo駅前広場 か らは 1
5メー ト
ル道路 を通 し公園 も 2カ所設 け る｡
この裏 口開発案 に対 して は､初 めの うちは ｢商売 ガ タキが増 え る｣ と現在 の商店街の中か ら反対 す る声 がか な りあ った よ うだ､だが ､裏 口開発がか な り確 実化 して くる‑68‑

と､今度 は ｢裏 口の発展 に乗 り遅れ まい｣ と､ひそかに手を延ば して裏 口の土地を手にいれた商店が増えた｡

0
数店 に達 している｡ と言 う｡駅を挟んで先 に登場 した三好理事長の話では､ もう2
表口､裏 口に本店､支店を構え よ うと言 う遥 しい商魂だ｡(
4) 改善がせ ま られ る
ともあれ､ 中山商店街 を一例 と して､今後､港北ニ ュータウンの旋風が､周辺地域にかな りの変化を もた らす ことは確実であ る｡ そ して､乱開発 と生活環境の未整備に悩む この地方 の住民たちが､ この ｢変化｣ に期待を寄せていることも事実であ る｡
横浜市計画局の烏井総務部長 は言 う ｢港北ニ ュー タウ ンの地域 内だけ良 くな って も､周辺地区が未整備 な ら何 に もな りません｡例 えば､横浜 市が戸塚区につ くった市営上
飯田団地のために､ただで さえ混雑 してい る戸塚駅周辺の状態が更に悪化 した と良 く
言われ ますが､私達 はこうした二の舞 は した くない｡
横浜線の中山 ･鴨居駅や東横線の綱 島駅 などの周辺 には何ん らかの整備を して幹線道路を通す必要が あ るで しょう｡周辺地 区への配慮が港北ニ ュー タウン地区内の整備にお とらず必要 だ と言え るのです｣

8.業者 の割 り込み(
1) 鳶 に揚 げを取 られ る

港北区川和 町に S建設が造成 中の都筑が丘分譲住宅 は ｢この位置 は横浜市の港北ニ
万人の大都市計画 に伴 い地下鉄や道ュータウ ン計画地域 の中に入 ってお り､ 当地域 25
路網が近 くに入 り､近 い将来､周辺が新住宅地 と して 目ざま しい発展が約束 されて います｣ と S杜のパ ンフ レッ トに書 いてあ る｡
宅地造成の現場を訪れた｡県道 12号 を国道 246の方へ向か う｡国道 に出 る少 し手前に川和高校 に通ず る坂道のバ ス通 りを登 ると山肌を大 き く切 り開 き､何 台 もの ブル

0
数戸の住宅が並 び既に入居 している｡ そのドーザーが喰 りをあげてい る｡ 山裾 には3
す ぐ裏 には､棟上げ近 い家 々が並 び､又 その後 ろでほとん どん整地が進んでいる｡
この分譲住宅群 は北が東急の多摩 田園都 市に接 し､南は港北ニ ュータウ ン区域 と接する｡東急 と公団の二つの新都市づ くりの接点 とな っている｡

‑6
9一

(
2働

ね らえ

T

バ ス通 りに面 したプ レ‑ 7の現地事務所で社長 にあ ったo開 口一番 ｢わた しの一生 !
をかけた仕事です｣ と言 う｡土地買収を始 めたの は 3年前､ この地を選んだのは､未 :れないほと人情が こまやかで純朴｣ なためだ とか｡
第一期､約 30戸 は既 に完成｡第二期､約 220戸 は今造成､建築 中｡双方合わせ るとその広 さは､約 66000平方 メー トル､更 に､三期､四期 ･･と計画 してお り､ 目指す
ところは､面積で 100ヘ クタール ､3000戸､人 口 1万人前後 と中々の規模 の団地である｡ しか も殆 どが一戸建ての分譲住宅であ る｡ ｢は ら裏 山の木が全部切 ってあ るで しょう｣ と社長 は南側の小 山を指 した ｢三期 はこれ までの10数倍､あの裏 山か ら港北二ユ‑ タウ ン区域 に入 るのです｣(3) 事前審査す るがt

S社 のチ ラシを持 って株浜市の担 当部局を回 ったo先ず､建築局の宅地指導課 ｢うーん港北ニ ュータウ ン云 々の文句ねえ｡好 ま しいことで はないですかね｣
宅地 開発 を しよ うとす るとき､施行者 は事前審査願 いを横浜市 に提 出 し､株浜市では､宅地 開発対策協議会の宅地関連事前審査部会で検討す る｡ そ して開発 しよ うとす
るところが､港北ニ ュー タウ ン事業 に関係が あれは､計画局 の港北ニ ュータウン準備
室 と合議す るシステム となってい るO とは言 って も､それ は同協議会が出来た一昨年の 9月か らであるO S杜の開発が始 ま ったの は､それ以前だ った と言 うのか実情のようであ る｡
港北ニ ュー タウ ン準備室の話で は ｢計画区域 内での民間の団地作 りは ここだけ､最近 は PRが進んだせ いか､区域 内の開発 申請 は ごく少 ない｡ それに S杜 は計画区域のはずれですか らね｣ と言 う｡

S社社長 は ｢一期 はス ンナ リ認可､二期を申請す る頃､港北 ニ ュー タウ ン計画の ことはほのかに聞いていた｡三期か ら計画区域 と言われて も､ ど うも寝耳 に水のよ うな
感 じだ った｡協力す るのはやぶ さかでないが ･･･｣ と述懐す る｡
横浜市は現状では､S杜のよ うに業者が港北ニ ュー タウ ンの区域 内でや ろ うとす る
とき､道路 はこう､下水 は こうと､将来の港北ニ ュー タウ ンに合 わせ､色 々の条件を付 けて認可 している｡ しか し､ これ は､あ くまで行政指導で､法律的な裏付 けがない
｢紳士協定｣である｡業者が ｢そんな条件 は飲めない､ ど うして もや る｣ と突 っぱね
れば横浜市はどうに もな らない｡

‑7
0‑

注 (
清水の後付 け)認可時の現実 は､区画整理事業区域 内で も認可 までの 5年間に1000戸以上の住宅が建設 された ことも事実だ｡(
4) 細か い指導が必要

そ こで､せめて区域 な り､公共施設の位置､規模 な りを決 めてお こうと急 いでいるのが､港北ニ ュータウ ン事業の都市計画決定であ る｡区域 は この範囲､幹線道路 はこ
うい う具合 に､公園は ここに ･･･と言 った基本計画を作 り､建設大 臣の認可を得 る｡
そ うすれば､少 な くともそれ以後新 しく出て くる宅地造成の 申請 に対 しては､港北ニュー タウ ンとマ ッチす るよ う､よ りキメの細かい条件が付 け られ るわけであ る｡
そのために も､ 日本都 市計画学会 に年度末を 目標 にマスタープラ ン作 りを依頼 し､それを もとに横浜 市の原案作成を急 いでいるよ うであ る｡

9.勝 田団地 の造成(
1) 森 に囲 まれた団地

港北ニ ュー タウ ンの計画地 は､大半が森林 と田畑ばか りの広大 な未開発地帯であ る｡
だが､その中に只‑ カ所､具体的にニ ュー タウンの形 を取 り始めて いる個所があるo
計画地の ほぼ中央 ､港北 区勝 田町 ･新羽町にまたが る横浜市営勝 田団地が それだ｡人口25万の港北ニ ュータウ ンに比べれば､小 さな芽で しかないが ･･･｡
勝 田団地 に足 を伸ば してみたO東横線綱 島駅か らバスで約25分､綱 島旅館街 の雑踏を抜け､第三京浜道路の下を くぐって､藁葺屋根が点 々とす る雑木林を走 ると､静かな冬の 日差 しを浴びた こぎれ いな団地がゆるやかな丘陵地 に建 っていた｡
既に五階建て 12棟が完成､昨年 6月に第一陣の 430戸が入居 した｡ その北側 に19枚720戸 の建設が いま急 ピッチで進め られている｡ これは 4月中に完成の予定で､入居者 も決 ま っている｡43年度 には更 に 320戸が建設 され､最終的 には1460戸､計画人口5800人の中規模 の団地 とな る｡(
2) 横浜市 も細か い配慮
この団地 は､昭和 40年の初め､ もともと港北ニ ュー タウ ンとは無関係 に計画 された｡
しか もその後間 もな く､ この地区が港北ニ ュー タウンの中心 にな ることがハ ッキ リしてきたため ｢港北ニ ュータウ ンに恥 じない団地 に しなければ ･･･｣ と横浜市建築局
は宅地造成上建物 の配置な とに細か く気を配 った と言 う｡‑71一そんなためか､団地内の道路は広 々 と して気持 ちが良 い｡殆 との道 には歩道がつ く
られ､団地の中央 を走 るバ ス道路には歩道橋 も取 りつけ られて いる｡7000万円掛 けたと言 う団地専用の汚水処理場 も活動 中であ る｡
ヨチ ヨチ歩 きの子供の手を引いて散歩 中の奥 さんに聞いてみた｡ ｢住心地 ?とにかく周 り一面が林 と畑ですか ら､空気が いいわね､一番の問題 は団地にお医者 さんが一軒 も無 いことで､仕方無 くこの子 はバ スで綱島まで連れて行 っています｡で も夜遅 く､急病 にで もな った らど うしよ うか と心配で ･･･｣(
3) ないないず くめ

住民に聞いてみ ると､足 りない ものはい くつ もあ るよ うだ｡交番､保育所､小学校､団地集会所 ･･･｡ どれ も用地 は確保 してあ るのだが､肝心の建物が建たない｡

0
軒が入 った建物が 出来 る予定であ るが､今の ところ肉屋､
団地 マーケ ッ トは､商店3
乾物屋 などの 6店が小 さな プ レ‑ プの仮店舗で営業 しているだけであ る｡商品の品数が少ないか ら､一寸 した 日用品であ って も主婦たちはバ スに乗 り､綱 島方面 に ｢買 い出 し｣に行 く｡
入居 当時､特 に道路状態が最低 だ った｡綱島か ら団地 までの県道の うち､団地 に近
い 2キ ロが無類の悪路だ った｡
E
f
l
地 白子
合金の会長代行の阿部忠信 さん は ｢バ スは揺れ るなんて､生易 しい もの じゃ
なか った｡跳ね る､ と言 う方が正確で しょう｡バ スに乗 ったため､流産 した御婦人が4人 も出た とか｡雨があれば､凄い水溜 ま り､バ スが ス リップ して通れないなんて良

くあ りま したか らね ･･･｣ と語 る｡団地 自治会 は､ こんな状態に対す る住民の不満
か ら､入居間 もない昨年 7月 に結成 された｡ そ して環境整備を要求 して､何回 とな く
横浜市当局 に陳情を繰 り返 して きた｡(
4) や っと医院建築着工
0
月頃か らや っと道路の舗装工事が始 ま った｡今 はアス
その効果 もあ ってか､昨年 1
ファル トの舗装中で､今月末 にはほぼ完成 の予定であ る｡
阿部 さんは言 う ｢新 しい団地 はみん な こんな ものだ､ と言 って しまえばそれ までです｡で も少 な くとも市が造 る団地 な ら､ もう少 し計画的に､入居す るまでに施設や道路を整備 しておいて呉れ るのか親切 とい うもの じゃないで しょうか｣
これに対 して､横浜市建築局 の松林総務課長 は ｢勿論､入居時に何 もか も完備 して
お くのか一番 いい｡私達 もそれを願 い､横浜 市内部で も各局 の財政事情が色 々あ り､‑72‑

調整を取 るの は困難だ った｡
医院の方 は､なかなか開業希望者が現れず､予定 よ り大分遅れて しまったが､それもはば解決 し､今月中には内科兼′ト児科 医院が着工 され る｡小学校 も来年度 にはプ レ
ハブ校舎が出来 る し､保育所 も近 く工事 にかか る｡ニ ュー タウ ンにふ さわ しい団地にな ります よ｣.だが､横浜 市当局が各局 間 と緊密な連絡を とり､よ り総合的に計画を立て実施 していたな らば､勝 田団地の住民の苦労 は もっとず っと少 な くて済んだのではないだろ うか｡
港北ニ ュー タウンづ くりが､勝 田団地の例 を､よ り大 きな規模で繰 り返すよ うな ことがあ っては大変 だ｡

1
0
.高速鉄道
(
1
) 港北 ニ ュー タウン事業の交通機関
人 口2
5万 と言えば､地方 な ら一寸 した中心都 市であ る｡ニ ュー タウ ンづ くりで先ず考えなければな らないのは､そ こへの ｢足｣交通機関であ る｡
港北ニ ュータウンに関連す る足 と して は､南 に横浜線､東 に東横線､西 に田園都市線があ る｡ しか し､いずれ も計画区域をかな り離れてお り､港北ニ ュー タウ ンの中に入 る足 は何 もない｡
そこで今横浜市が考えてい るの は､港北ニ ュータウ ンの中を走 る高速鉄道であ る｡
市の計画 によると地下鉄 3号線 と 4号線の 2本であ る｡ 3号線 は本牧か ら伊勢佐木町､

9.
2キ ロ､その うち山下町か ら横浜駅間の5.
横浜駅､新横浜駅 を経て中心勝 田を結ぶ 1

2
5キ ロは緊急建設区間 と して新年度早 々に着工の予定であ る. もう一本の 4号線 は鶴5.
3キ ロであ る｡ そ して横浜線 とは新横浜
見駅か ら末吉橋､勝 田を経 て元石川 に出 る1
で､田園都市線 とはたまプラーザで､東横線 では綱 島 と日吉の中間で､それぞれ連絡
させ る計画であ る｡綱 島 と日吉の間には東急 に新駅 をつ くって貰 う腹づ もりだ｡(
2) 目下 プラ ン作成 中

プラ ンはあ るがルー トは未定 と言 うのは､港北ニ ュー タウ ンの全体計画 自体を今都
市計画学会 に頬んで作成 して賞 っている最 中であ るか らであ る｡
その メ ンバーには運輸省鉄道監督局の専門家 に加わ って もらって､足をと うす るかの大綱を示 して もらう考えであ る｡
もっとも､一昨年の 7月の都市交通審議会の答 申では ｢3号線 ･4号線の建設 は必‑73‑

要｣ と認 めてお り､細かなルー トは別 と して も､基本 は変わ らないと見 られ るO その答 申で は､ 3号線の新枕浜 一 勝 田間 は52年度 か ら55年度迄 に､ 4号線 は49年度か ら
6
0年度迄 に建設す るよ うに と言 って いるO
安藤高速鉄道部長 は ｢横浜の地下鉄 は､東京 や大阪の古 い地下鉄 とは違 って郊外電車の性格が強い｣ と言 う｡例えば､東京の銀座線 は､都電やバ スに代わ る性格が強かった｡だが横 浜市では､ 3号線 ･4号線のよ うに､急速 に膨れ上が っている郊外部 と中心部を結 びつ ける役割が大 きい｡(
3) お買 い物 は地下鉄で0
分足 らず ｡ ｢仮 に港北ニ ュータウ ンの地下鉄が 出来れば勝 田か ら伊勢佐木 町まで 2
通勤者が東京 に向か った と して も､奥 さん方 の買 い物 は､伊勢佐木町へ､元町へ と言うことに したいですな ぁ｡地下鉄を引いて港北 ニ ュー タウンの住民を名実共 に横 浜市
民 に､ と言 うが私の願 いだ し､使命だ｣ と安藤部長 は言 う｡
地下鉄 とは言 って も､港北ニ ュー タウンに多 い丘陵地 は トンネルで､早淵川沿 いな.
5キ ロ前後で各駅で はバ スと直結 させ､駅かどは高架 にす る方針だ｡駅間の距離 は 1
ら住宅地､駅 と駅 との問をバスで ピス トン輸送す る構想であ る｡ そ うなれば､当然､
駅前広場 の用地 も充分 に生んでお くことが是非必要であ る｡ それが港北ニ ュータウン
づ くりの大 きなポイ ン トの一つであ る｡
ところが､区画整理事業をや る場合､公共用地 と して確保が義務付 け られてい るのは､道路､公園､広場､河川のE
gっで､鉄道用地 は含 まれていないのが現状だ｡
市の安藤部長 も ｢足のない団地をつ くって も仕方がないで しょうにね｡ まあ公団 さん は他のニ ュータウ ンをみて も､鉄道用地の ことは十分 に考 えて くれてい るよ うです
かね｣ と苦笑 い｡(
4) 現実 はバ スだけ
さて､ いま現実 に港北ニ ュー タウ ンに入 る交通機関 は､バスだけで､勝 田団地 には

0
分 に一本｡昨年 7月に横浜市交通局 は､
綱 島か ら東急バ スが走 ってはいるが昼間は3この団地へ入 るバ ス運転を計画 し､東急 と話合 ったが ｢あの当た りは東急の縄張 り､
それに 2杜が走 ると定期券などの点で利用者が困 る｣ と言 うことで､横浜 市はすんなりと手 を引いたそ うであ るO従 って､市が計画 した港北ニ ュー タウ ンの中心 にな る勝
田へ は､横浜市の交通機関は全然無 い と言 うのか現実 なのであ る｡

‑7
4‑

l
l
.開発協議会(
日 給会の内容
七 日午後､港北区役所三階の公会堂で開かれた港北ニ ュータウ ン開発対策協議会の第二回総会を傍聴 した｡
港北ニ ュー タウ ンづ くりに当た って､横浜市は三本立ての組織 を考 えた｡
一つ は､市役所 内部の各担 当部局の連絡協議会であ り､ もう一つ は､国､神奈川県､
公E
i]､学者 による連絡組紙であ り､残 る一つ は､地元中心の組織であ るこの開発対策
協協議会であ る｡

3回にわた る地区毎の地元説 明会が行同協議会が発足 したのは昨年 の 6月､その後 1
われ､昨年暮れには第二回の総会が開かれ る予定であ った｡
ところが新吉 田､新羽地区の港北ニ ュー タウンに対す る反対陳情､水道局が港北ニュータウ ン地区内に建設す る港北配水地の用地問題などで遅れ､第二回の総会開催 は設立総会か ら 7ヵ月振 りだ った｡(
2) 活発なや りとり
議事 に入 って先ず､用地､農業､生活の三つの専門委員会設立のための規約改正 は満場一致で決ま った｡質問一つ無か ったが､港北ニ ュー タウン区域 ､公団の施行区域､買収方針が示 されたあ とは､約‑ 時間半 にわた って次 々に質問が飛 び出 した｡
主なや りとりを拾 ってみ る｡
委員

公団施行以外の区域 はど うす る｡

横浜市計画局 :多 くは農地で､昔か らの集落 もある.皆 さん と相談の上､区画整理事
業をや るのか､そ こは何 もしないのか､個 々に決めたい｡

委員

専業農家は､む しろ公団施行区域 に多 い｡土地の半分を売 った うえに減歩で さ

0,000nf
前後の農家が多 いか ら､残 りの土地が 30
00n
f
前後 にな
らに土地 を取 られ る｡1って しま っては､ ど うして農業がで きよ う｡投薬の将来のため とは言 って も､庇を貸して母家を取 られ る感 じがす る｡
計画局

800戸の農家が あ り､その意向調査をや っていまの港北ニ ュー タウン内には1いるので､それを総合 して対策を考えたい｡
委員

第一段階で公団部分 とな る所 と､一方残 った ところは乱開発の場 となる｡ これは重大な ことであ る｡
市長 :は っきり言 わせて貰えば､農地 と して残す ところを早 く決めて もらいたい｡ そ‑75‑

れを除 いて都市計画決定を して もらいたい｡ その用意 は十分 あ る｡
委員

公団区域 は北 と南 に分かれ るが､双方 の地主が同時にまとまるのは困難だ と思う｡ どち らか一方 しかま とま らな くて も施行す るのか｡(
3) 民主的町づ くりを

5
万や3
0
万m
f
位で地元の意向が ま とまって もと うこうす るつ もりはない｡全体
公団 ･1
が まとま った ら着工す る｡北が先､南が先 と言 うずれは有 るに して も､それはあ くま
で残 った地区 もまとまる可能性のあ る時だけであ る｡
委員 :公団 は土地の半分 と言わず､売 って くれ るところがあれは､ どん どん買 った ら
いいでないか｡
公団

0%だけ売 って頂 きたい｡千里や多摩ニ ュー タウンのよ うに 100
結論 と しては5%買収の方が､確かに うち と してはや りやす い｡ だが､ ここでは市長 さんの民主的町

50%買収｣で行 きたい｡
づ くりに同調 して ｢
5万都市にな って も困 らないよ うに､道路 も鉄道 も上下水
委員 :乱開発を防 ぐには､2
道 も造 った らいいではないか｡ あ とは今 まで通 り自由にさせて もらいたい｡
市長 :正直言 って､他地区 と同 じ順序で投資 して いたのでは､大 きなズ レがあ り､乱開発 は避 け られない｡
委員 :民主的な町づ くりとは言 って も､ この協議会の運営 もお仕着せで､専門委員が出来て も不安が残 る｡
委員 :早 い話､われわれが市役所 に行 くのに､距離 も遠 い し､交通機関 も不便 だ｡
港北ニ ュータウンの準備室位 は､区役所 に持 って きて人 も､ もっと増や して欲 しい
(
拍手)｡

(
4
) すれ違 いの議論
結局､近 く発足す る三つの専門委員会で､ もっときめ細か く話 し合 う事 にな ったが､この 日の議論 はすれ違 いが ちであ る｡横 浜市 と公団 は､ この E]の具体案を ｢あ くまで一つの思案｡地元民に対す るたた き台だ｣ と言 う｡
これ に対 して委員連 は ｢‑ ツキ リした細か い案 を出 して呉れな くては､地元で説明も出来ない｡概算の費用を出 して くれないよ うで は ･･･試案 と言 って も大 まか過 ぎる｣ とむ くれ､不安 は解消で きそ うもない｡
今後､専門委員での話 し合 いが ど う進むのか｡ その辺が港北ニ ュー タウ ンづ くりの｢ヤマ場｣ とな りそ うであ る｡

一7
6‑

1
2
.配水池騒動(1) 当局 に大 きな教訓
昨年､後半か ら今年 の初めにかけて ｢これで は港北 ニ ュータウ ンはで きな くな るではないか｣ と問題が提起 され､横浜市､ 日本住宅公団､地元港北区の地主 など関係者
一同を大騒 ぎさせ た ｢事件｣が発生 した｡ これが港北配水池問題であ る
市当局 は､対策 に苦心惨悔 したが､騒 ぎはど うにか収 ま った｡ この問題を通 じて､
港北ニ ュー タウ ン計画に対す る市内部の調整不足が浮 き彫 りに され､大 きな教訓 を残した｡
騒動の舞 台を訪れた､桂浜線の中山駅か ら長津 田駅 に通 じる県道を､川和警察署の少 し先で右 に折れ る｡登 り坂の細 い農道をたどると広 々と した丘陵地 にで る｡殆 とが畑地で､ ところところに トラ ックを止めてお百姓 さん たちが畑仕事を している｡畑の間の林には自然林の面影が残 っている｡ ここが槙浜市水道局が第七次配水池拡張計画の一環 と して持 ち上が った港北配水池の予定地であ る.港北ニ ュータウンの計画地域
内で もあ る｡

6
,
0
0
0m2
であ るO工事が始 まれば､谷 は埋
用地 は川和､佐江戸､池辺 にまたが る約 6
2万 ㌧のめ られ､丘 はな らされて台地 にな り､ ここに貯水晶 四万 ㌧の池が三つ､合計 1
0メー トルの高 さを利用 して､ 自然流下方式
横浜市最大の配水地が出来上が る｡海抜 6で鶴見､港北の両区に送水す る予定であるO市の水道局が この地 に白羽の矢を立て､
同市開発公社 に依頼 して用地買収 に掛か ったのは41
年の 10月の事であ った｡(
2) 3･3TTf(
坪 当た り) 2万円で同公社 は百十人の地主 と交渉､昨年 3月頃には､坪 当た り 2万 円程度で買収す ることにまとま りか けた｡ ところが､ この買収交渉 は､港北 ニ ュー タウン計画を担当す る
市計画局 とは無関係の まま進め られていた｡計画局や住宅公団では､港北ニ ュー タウ
ンの買収価格 は坪 当た り一万数千 円程度 と踏んで いたか ら､担 当者 は､水道局 の買収
価格を聞いて飛 び上が らんばか りに簸いた｡ ｢同 じ港北ニ ュータウンの地域 内の､ しか も丘陵地 にそん な値段をつけ られては､港北ニ ュー タウ ン全体 の買収価格が 吊 り上げ られて建設 出来 な くな って しま う｣ と早速買収 に待 ったをか けた｡
水道局 も買収 はひ とまず 中止 したが､一度 2万 円の値段を付 けた以上､それ以下の0月末 には､ 2年先 に単価 2
値では地主側が納得 しない｡ そ こで借地方式 に切替え ､1万円程度で買 うと言 う条件 を示 し､その間の借地料､立木補償 と して､坪 当 り5
0
00円

‑7
7
‑

を支払 うと言 う案が生 まれた｡(
3) 価格差 はおか しいところが これに対 して は､同 じ港北ニ ュー タウ ン地域 内の勝 田地区の農民たちが怒り出 した｡ この地 区の地主 は､ その前年 に､市営勝 田団地のために坪 当 り12,000余円
で土地を提供 して いる｡ ｢市の買収価格 に一年間で こんなに格差がつ くの はおか しい｡
若 し配水池 に高い値 をつ けるな ら横 浜市を相手 と って追加金要求の訴訟 を起 こす｣ といきまき､市会議員 に陳情書提出 した｡
さらに市議会で は､公明党なと野党側が ｢市内部 の連絡が な っていない｣ と市当局を激 しく追求 した｡ 11月の臨時議会で は配水池建設 を含む水道局の第 7次拡張計画変更案を継続審議 として しまい､飛鳥 田市長 は苦境 に立 った｡
港北配水池をつ くれば､飛鳥 田市政の大 きな柱である港北ニ ュータウ ン事業が 出来な くな る｡配水池を犠牲 にすれば､激増す る横浜市民に水を提供す ることが出来 な くなる｡何 とか して､港北ニ ュータウ ンと港北配水池を両立 させ る妙案 はない ものか ･････｡鋲浜市の首脳部 は頭をひね りにひね った｡ その結果､生 まれたのが､等価交換方式 と言 う案が浮上 した｡つ ま り今 は買収価格 については一切触れず に土地 を使用 させて もらい､近 い将来､港北ニ ュー タウ ン地域 内にそれに見合 う広 さと価格 の土
地を見つ けて地主 に提供す ると言 う案であ る｡
飽 くまで も一時凌 ぎの案であ るが､ とにか くこの案で市側 は昨年末か ら今年始 にかけ地主を 口説 き落 とす ことに成功 したo今､予定地では測虫が進め られてい るO早 け
れば 3月 中に も着工 出来 そ うだ と言 う｡ だが､昨年 9月､港北配水池問題 の起 こった
都田 (つだ)地区で港北ニ ュー タウ ンの地主説 明会が開かれた とき､あ る農民が言 った とい う ｢配水池ひ とつ買収す るの に こんなに もたついていて､一体広大 な港北ニ ュータウンの買収がで きるのかな｣港北ニ ュー タウ ン建設の本格的段階を迎え､ こうした発言が繰 り返 され るよ うであ ってはなるまい｡

1
3
.地価 (
地主､大変 な関心)(
1
) 関係予算000円｡ これは先に飛鳥 田市長が明 らか
港北ニ ュー タウ ン事業の開発費 は､49,349,に した桂浜市の43年度予算案の‑項 目であ る｡

8,000,000円､農業振興対策費 3,600,000円､その内訳 を見れば､基本計画策定費 3‑78‑

生活再建対策費 3,500,000円､港北ニ ュー タウ ンに各種審議会､協議会の運営丑 など
4,249,000円九千円､ とな って いる｡
42年度の実質的当初予算 と言われ る昨年 6月現在のニ ュータウ ン関係 費 2.1
00,000円に比へ ると20数倍であ る｡ とは言 って も港北ニ ュータウン事業建設費か らすればスズメの涙だろ うが ･･･(
2) 概算 ぐらい示せ｢港北ニ ュー タウ ンにはどれ くらいの金がかか るのか ｣ ｢公共投資の概算 ぐらい示せ｣ ｢国や県か らどの程度の金が もらえ るのか｣｡先 日の開発対策協議会総会で､地元委員 は しきりに軽費を問題 に した｡市の概算 によれは､総額 は8000億 円｡ それは､
何に もない土地 に25万人の新都 市をつ くり出 した と しての費用だ と言 う.市の全予算を注 ぎ込んだに して も 5年や 6年 はかか る計算 にな る｡
地元側が しきりに金額を気 にす るの も､一つには河川改修､上下水道 などの都市的整備をとの程度や って くれ るか とい う期待 と不安､そ して根本 は ｢一体 い くらで土地を買 うのか｣ と買収価格の 目安を少 しで も早 く知 りたいためのよ うである｡(
3) 地下鉄で地価の値上が り
港北ニ ュー タウ ン区域の地価 は､構想が打 ち出されて 1000円､地下鉄が引けることがわか って更 に1000円値上が りした と言 われている｡地価 につ いて は､地主だけでなく事業をす る側 も神経を とが らせ る｡ ｢配水池騒動｣ もその一例であ った｡結局 は買収価格の問題であ った｡水道局の付 けた値段を聞いた公団側 は ｢そんな値では港北ニュータウンなんて問題 にな らない｣ とビック リした｡
公団首都圏宅地開発本部の藤崎次長 は ｢公団はあ くまで一般勤労者のための住宅を供給す るのが任務､水道局の値段で はとて も買 い切れ ません｣ と首 をひね っていた ものだ った｡ そん な値段で買 ったので は､仮 に住宅を作 った ところで､サ ラ リーマ ンには手が出ない高 い もの しか出来 ない と言 うのだ｡(
4
) 6年前は 2万 円
現実 はど うか､第三京浜沿 いな どでは､早 くも ｢六年前 に道路用地を売 ったが､平均的に坪 当 り 2万円一寸であ った｡ それに物価の値上が りを考えれば ‑ 場所の良い0万円の ところ もあ る｣ と言 う地元の人 も居 る｡ また､逆 に､既 に勝 田団
ところでは1

地に土地を売 った人達 は ｢港北ニ ュータウ ンの価格によ っては ･･･｣ と手 ぐすねひ‑79‑

いて待 って いるとも言 う｡ これ はほんの一､二例であ る｡ と もか く地元の関心､思惑は大変 な ものだ｡

6カ所の団地建設費の調査によると､それに伴 う周辺地価の値上が りは､ 2倍
全国 74倍強だ った と言 う｡公団の車が一度土地を見に来ただけで､か ら最高 100倍 ､平均で 1

たちまち値上が りす ると言 うのが現実の姿であ る｡ また､ この地価の高騰のために港北ニ ュー タウ ンのよ うな公共事業が益 々難 しくfj:っているの も事実であ る｡
ヨー ロッパ等では､公共用地のために土地を買収す るとき､価格 はその計画を決定した ときの地価で決めているとい う｡ その後の開発を見込んだ値上が り分 を含 ませず､
同時に ｢ゴテ得｣を許 さないためにであ る｡港北ニ ュータウ ンをその方式でやれ と言うので はない｡国の施策が こういった方 向を とらない限 り地価の高騰 は防止で きない､とは多 くの学者が指摘 しているところであ る｡(
5) 高ければ開発困難
港北ニ ュー タウ ンづ くりの経費の中で最 も変勤 しやす いのが土地買収丑｡ しか も建設 のカギを握 っている｡港北ニ ュー タウ ンの最初のモデル プラ ンをつ くった環境開発
セ ンターの試算 によると ｢家賃 は 2万円が限度 と して､地価が 1平方 メー トル5000円
を上回 ると開発 はかな り困難 ､6000円を越え ると不可能 に近 くな る｣ と言 う｡
開発を とるか､ このままで乱 開発 を待つか｡港北ニ ュータウ ンの建設 を左右す るのは､地元権利者の考え方の一つ､ と言 っては言 い過 ぎだろ うか｡
1
4. 河川改修(
1) 水害

朝か らの雨は､午後 にな って叩 きつ けるよ うな激 しさに変わ った｡六時半 に半鐘がな り､鶴見川の堤防決壊が知 らされた｡ と思 う間 もな く､渦巻 く濁流が家 々になだれこみ､たちまち膝か ら胸､首の高 さにな る｡住民たちは屋根の上 に避難す ることにな
り､雨に うたれなが ら夜明けを待 った｡
一夜あけてみ ると､見渡す限 り一面の ｢湖｣の中に人 々が孤立 していた｡食べ物 も
飲み水 もない｡丹精 した農作物 も泥海の底 にな って しま う｡首 まで水 につか りなが ら急掠えの筏を押 して､食料､衣類を運んでいる｡深みにはま らないよ うに､手に持 った竿一本が頼 りであ る｡
近 くの工場か ら流れ出 したどす黒 い油が大 きな クマをつ くって､い くつ もい くつ も

‑80‑

浮かんで いた｡ ‑去 る41
年 6月末､台風 四号に襲われた横浜市港北区の川 向町､

新羽町､大熊町､折本町一体の実情であ る｡

7カ
鶴見川 とその支流の早淵川 などは､各所 で氾濫 し､港北区内だけで も堤防決壊 2
名所､床上浸水 2400戸､水をかぶ った田畑 は､40ヘ クタール､死者 6名､重軽傷者11の被害であ った｡(
2) 水 につか る新市民

災害 の後､横浜市消防局 は､詳細 な ｢台風 四号被害発生概要図｣を作 った｡それを広げてみ ると､紫色で印刷 された床下浸水地域が､鶴見川､早 淵川沿 いに巨大な クモのよ うに長 い太 い手を さ しのば し､港北区全体 を しっか りと抱 え込んで いる｡問題 なのは､港北ニ ュータウンが この洪水地帯 の上 にぴ った りと重な って計画 されてい ると言 う事であ る｡
若 し河川改修が遅れたまま港北ニ ュータウ ンが建設 された とすれば､濁水の中に首までつか って筏を押す姿が､その まま港北ニ ュー タウ ンの市民 ともな りかねない｡(
3) 名だた る洪水川

元 々鶴見川 は札付 きの ｢洪水川｣ なのであ る｡下流部分 は建設省､中流 は神奈川県､上流部分 は横浜市の管理であ る｡

4
年以来､延 々と改修を続 けてはいるのだが､全体 のペースは極 めて
建設省 は昭和 1
遅い｡大雨が降れば水 は簡単 に堤防を越えて しま う｡
現在､鶴見川が耐え られ る流丑 は､下流の河 口に近 い部分で毎秒約 550㌧｡将来､
港北ニ ュータウ ンがで きて､沿岸 区域が大規模 に宅地化 された場合､河 口部分の流量800㌧位 と言 う｡今の 3倍以上がどれ位 になるか と言 うと､関係者の試算で は､毎秒 1の流畳 に耐え られ るよ うに改修 しなければな らないわけだ｡
今､建設省 は､新治水 5ヵ年計画 に取 り組 もうと している｡都市河川の整備 に重点
年度か ら47年度 まで に､総額 125億 円をかけて全面が置かれ､鶴見川 について も､43
的に改修 し､河 口付近での最大流血を毎秒約 900㌧に増 やす計画であ る.だが､若 しこの計画が理想的 に行われた と して も､港北ニ ュータウン建設 に必要 な流血のや っと
半分で しかない｡(
4) 一部だけで二十五億
おまけに港北ニ ュー タウ ン地域の中心 を流れ る早淵川 は､殆 ど未改修 のままで､ こ‑81‑

の川 も､国､県､市 と管理が三つ に分かれていて､横浜 市の土木局 の推定で は､市の管理部分を港北ニ ュータウ ンに適合す るよ う改修す るだけで25億がかか ると言 う｡

3
年度予算で早淵川改修にあてた費用 は､県か らの補助金を含めてだが､横浜市が4も僅か 400万 円であ る｡横 浜市の河川改修事業費の全体が毎年 3億 5千万 円位だか ら､
港北ニ ュー タウンに備 え るためには､同市の河川改修予算の七年分を早淵川 に回 さな
ければな らない｡それ は可能か

｢先ず難 しいで しょうな｣ と馬場土木局治水課長の弁 ｡ ｢今の市の財政状態ではそんな大金 を捻 り出すの は とて も無理｡ となると住宅公団にかな りの部分 を負担 して貰わなければ｣ と言 うことであ る｡要す るに､国に しろ県､市に しろ､今のままでは､港北ニ ュー タウ ン建設 に間に合 うよ うに河川改修 をや りとげ ることは とて も出来 そ うもない｡(
5) 遊水池 も実現無理

それで もなお港北ニ ュー タウンをつ くるとすれば､打 開策 はただ一つ､各所 に遊水池をつ くってお き､洪水 にな りそ うな場合 はそ こに水 を流 し込 む ことであ る｡
関係者の話 によると､現在 の河川 に負担をかけないよ うに遊水池をつ くるとすれば､宅地開発面積 の約 3%が必要 とな り､港北ニ ュー タウ ンの場合､75ヘ クタール と言 う
広大 な遊水池をつ くらなければな らない ことにな る｡
だが横浜市で は､ とて もこんな大遊水池を作 る余裕 はない｡ これ も住宅公団に負担して もらうことにな りそ うo Lか し､住宅公B]
が こうまで 巨額の負担を負 った場合､その分 は港北ニ ュータウ ン住民に跳ね返 り､家賃 や分譲価格が ぐん と跳ね上が るのは目に見えているo庶民 には手が届かない ｢高級ニ ュー タウ ン｣ に もな りかねない.

1
5
.農業対策
(
1
) 農業 との共存

横浜市が去年六月に港北ニ ュータウ ンの地元 に示 した構想 は ｢早淵川 の両岸 に幅 1
キ ロ､ 440ヘ クタールの農業地帯 をベル ト状 に設 けて､新 しい都市農業を開発 します｡
そのほぼ中心 には広 さ40ヘ クタールの 自然公園をつ くり緑地 を保全 します｣ と言 う農業地帯の説明であ った ｡
港北ニ ュータウ ン地域の権利者 は殆 どお百姓 さん｡約 1800戸の内､ 6
00戸 は専業農家であ る｡ このあた りは市内に残 る大切な農業地帯 だけに､ その対策 は港北ニ ュータ
ウ ンづ くりに とって大 きな柱であ る｡従 って､農業対策 には桟浜 市 も一番知恵を しぼ

一82‑

っている｡全国的に も珍 しい とい う､港北ニ ュー タウ ン地域 内の農業専用地区を考 え]か ら虚業が出来な く
出 したの もそんな配慮か らであ る｡ ｢区画整理事業によ って明 Eなる訳で はあ りません｡将来 も虚業を続 けたい と考えてお られ る方 々は､主 と して農業地区を利用 して市民 に喜ばれ る花井､生鮮疏菜な どの生産や､温室園芸､‑チ物園
芸などを続 けて行 くことも自由です｣ とバ ラ色の未来を描 いて見せた｡(
2) ‑ カ所集 中に難色

ところが､地元の説 明会 を進め るうちに､ ど うして も､農民が農業地区を‑ カ所 にす る事 に難色を示 して いることがわか って きた｡ そ こで当初の プラ ンを訂正 し､先 日､発表 された計画 によ ると､農業のための地区は､早 淵川沿 いか ら第三京浜の東側､更に鶴見川 に近 い区域 まで広が った｡その面積 は､1000ヘ クタール｡ もっともこの区域
は､公団の開発区域 を除いた残 りの全部の面積で､市側 の呼 び名 も ｢農業地区及 び一
般開発地区｣ と言 うあいまいな ものであ る｡(
3) 土地改良区を核 に市の説明によ ると､ この地区では､九つの土地改良地区を ｢核｣ に農業用地 を確保
す る｡ また､既 に一部開発の波に洗われているところは一般開発地区 と して両者の共存をはか るもの と して いる｡土地改良区 は､集団化 によ って農地､濯概水路等の整理､改良を行 い農業の近代化 をはか ろ うとい うもの｡ だか ら既 に改良の終わ ったところ､あるいは工事 中の ところでは､当然港北ニ ュータウ ン計画 に首を捻 る農民が多 く､より現実的な今回の案 にな ったよ うであ る｡(
4) 農家 にア ンケー ト

当初計画の農業用地 440ヘ クタールが､今度の プラ ンで は一見1000ヘ クタールに広が ったよ うに見え る｡ だが､その うちどの くらいが農業地区 と して残 るかは未だわかっていない｡ 市農政局で は ｢全て地元の農家の考え方 は一つで､農業を続 け る意向の人が多 ければ農地 の割合が増え るだろ うし､少 なければ逆 にな る｡ これは今後の地元民の対話で決 まる｣ と言 っていた｡
それ と並行 して市で は､去年の暮れ､県の農業会議 に港北ニ ュー タウン区域の農家の意向調査 を委託 した｡ 同会議で は､先月10日､農業台帳を基 に約1500戸の農家 にア
ンケー ト用紙 を直送 したが､現在､三分の一位の回答が集 ま ってお り､三月末 まで に
集計す ると言 う｡調査票で は､①

農業経営の現況､②‑8
3‑

今後の農業経営への意向､

③

港北ニ ュータウ ン計画への意見｡の三つ を､細か い項 目毎に質問 して いる｡ 同会

議ではこの調査の後､更に具休的 に調べ るため､現地 での聞 き取 り調査 も行 うことにしているO都市化 と農業の問題 は､同会議 と して も重点事業の一つで､港北ニ ュータ
ウンの農業対策 には注 目 してお り､調査 も積極的なよ うである｡(
5) 生 々 しい声 も｢農業対策 とい って も一律 にはいかない｡正 直言 って模索 している段階｡新 しい都市
農業を委
荒さなければな らないことはハ ッキ リしているが ･･･｣ と大場農政局次長 は言 う｡
先ず､基本形 と して農業専業地区に残 る農民｡次 いで､公団区域 内｡ ここで も一度に全部の家が建つわけで もないか ら､区画整理 (道路)のキ メの荒 い区域を作れば虚業が続 け られ る し､将来 は宅地 に もで きるので は ･･･また､一般開発地区で もしばらく農業を続 け るにはと うす るか ･･･｡ ｢それぞれ農民の希望 に適 した施策を考えて行 きたい｡ と うも農民 は これ まで上か ら号令を掛 けて もらうのに慣れて いるか ら､
話 し合 いの民主的な町づ くりに戸惑 って いる｡ で もこれか らは､ もっと具体 的に生 々しい声が出て くるで しょう｡ また､そ うでな くては農業対策 も打 ち出せない｣ と彪政
局次長 は言 っている｡

1
6.都市化 と農業(
1) 横浜市の虚業

6
年版 市政概要 では ｢工業団地､住宅団地等の造成 に伴
横浜市内の農業 につ いて､6って､その規模 は年 々縮小 し､斜陽産業化 してい るることは周知の通 りであ る｣ とごく簡単 にかたづ けて いる｡
横浜の農業､その中で も一番大 きな ウエー トを 占め る港北区の農業の動 きを数字で0年の農業セ ンサスによ ると､市内の農家は約 12,000戸､農業人 口は眺めてみよ う｡4000人 ､耕 地面 積 は 7,800ヘ ク タール ｡ 15年 前 の調 査 と比較 す る といず れ も
約 74,000戸､農業人 口三分の一位 に減少 しているO この うち港北区だけを見 ると､農家数 530,000人､耕作面積 3500ヘ クタール｡農家数で全市の42%を占め､農業人 口で45%を占めてお り､ ご当地では文字通 り横浜の ｢穀倉地帯｣であ る｡

‑8
4‑

(
2) だんだん小型化

だが､昭和 3
2
年頃か ら､ この穀倉地帯への開発の波が 目立 って押 し寄せ始 めた｡昭5
年 頃か ら昭和 40
年の 5ヵ年問は特 に急テ ンポで､農家 は 440戸減､耕地面積 は約
和3600
ヘ クタール減 った｡急激な農地転用の結果､農家の階層 に も大 きな変化を もた らしたo農家が減 ると同時に一戸 当た り耕作規模 も段 々減 って小型化 して きた｡ しか も､
第三京浜､田園都市線 な どの開通で地価が高騰 したため､虚業用地の転用地域 もだん
だん広 い範囲に分散 されてい った ｢このままで はやがて農業が消えて しま う｣ と市農
政局 は強調す る｡｢都市化 と農業を どう調整す るか は､私 ど もが 直面す る最大の課題 だ｣ と県農業会議の金子業務部長 は言 う｡ このため同会議で は港北 ニ ュー タウンの農民の意向調査 と並00戸を対象 と して､その後の農行 して､既 に区画整理事業が終わ った恩 田地 区な ど 5
業経営 にどん な変化があ ったかを､や は りア ンケー トによ って調べている｡前者で は､
これか ら区画整理事業 によ る開発を受 け る農民の考えを､後者では､開発の結果 どんな影響を受 けたかを調べ る｡ そ して､ それを基 に今後の開発 はど うあ るべ きか､将来の都市近郊農業の有 り方 を探 ろ うと してい る｡(
3) 生産団地を希望
ごく最近で は､同会議 は､県､桟浜市に対 して土地区画整理事業 に関す る要望書を提出 した｡ それ は､①

計画地区内の農業者の意 向を十分 に反映 させ､市街化区域の造成 と並行 して農業が続 け られ る生産団地 (生産緑地)の造成を行 う｡②

計画区域

内で営農が困難 にな る農業者へ は､地区外の農業団地への移動 な り､代替地の斡旋を積極的に指導す ること ‑の二本を柱 と してい る｡ ｢どうもこれ までの開発 は宅地開発が多 く､農民は置 き去 りにされた印象が強いので ･･･｣ と金子部長 は言 う｡
飛鳥 田市長 は､港北ニ ュー タウンづ くりには二つの大 きな意義があ る｡一つ は乱開発に対す る住民の 自己防衛｡ もう一つ は新 しい近郊農業の有 り方 を創造す ることだ と言 う｡｢
利益が少 な く､時間が不規則で加 えて後継者不足 など､近郊農業 は沢山の問題 を抱えているo市民の野菜な どに対す る需要 は増えてい るのに､肝心の足元の鹿家が駄 目にな って きている｡ ど うした ら良 いのか､手を こまね いて いて も問題解決 にはな らない｡農家のみな さん と手を結 んで都市農業を ど うす るか､研究 し実現 して行かねばならない｣｡
市で は意 向調査 と合わせ ､ 4月早 々か ら学者 グループに コンサル タ ン トにな って も‑85‑

らい､具体策をね る計画であ る｡だが､地元のお百姓 さんたちは､先ず､土地が減 る
ことを問題 と して いる｡(
4) 効率化 はか る必要｢わ しらの 田畑 はせ いぜ い 1ヘ クタール迄 だ､ それだ って食 ってい くのがや っと｡仕方がねえか ら土地 の一部を売 った金利や貸家を持 った り､女房や息子が勤 めに出 るよ
うに しているん じゃねえか｡ それが土地の半分 も売 った上､減歩で と られた ら､ どう

20アー
や って生 きて行 け るんだ｡ 市は､大丈夫だ大丈夫だ と言 うが､ そんな ら 2反 (ル)や 3反で食え る農 業の見本をみせて もらいてえ もんだ｣ と､少ない土地を使 った
効率のいい農業のモデルをつ くり出す ことが､その まま港北ニ ュータウ ンづ くりに も
繋が るものだ｡

1
7
.‑般住民
(
1
) 分譲住宅を買 った人｢この家ですか｡ええ､主人の退職金で一年前 にや っと建てたはか りなんです よ｡港北ニ ュータウ ンのために他 の場所 に移転 させ られ るよ うな ことにな った ら大変です｣
市営勝 田団地近 くにあ る田圃 に囲まれた､真新 しい住宅の一室で老年の主婦 は静かに語 る｡
｢この辺の鹿家で は､港北ニ ュータウンの土地買収の話で もちきりらしいんです｡私たちは大地主ではないので､ まだ何 も知 らされて いませんが､ この家のあた りも港北ニ ュー タウ ン計画 に引 っ掛 か るとかで ･･･｣一体 ど うなることか､気掛か りでな らない と言 った表情であ った｡(
2) マイホーム三千戸
広大な港北ニ ュー タウ ン予定地 には､現在約 5000戸 ､ 2万人近 い住民が い る｡ その内､約 1900戸 は昔か らこの地 区に住んで いる農家であ るo残 りの3100戸が一般住宅で､その大半 は ここ数年の間に､郊外の安 い土地 を求め､待望の我が家を建てて引 っ越 して きた人達で､それだけに､港北ニ ュー タウ ン計画 には殊の外関心が強い｡
あ る若 い奥 さん は､ ｢川崎 に住んで いたんですが､東 海道新幹線の用地 に引 っ掛かり､補償費を貰 って 2年前に引 っ越 して きま した｡港北ニ ュータウ ンの事 を聞いたのは､ ここに来てか らで､び っくりす るや ら､が っか りす るや ら ･･･若 し､港北ニ ュー86‑一タウ ンの都合で ここも引 き払わなければな らな くな った りした ら､よ くよ く運が悪
いだなあ､ と主人 と話 し合 っているのです｣ と言 う｡
だが､必ず しも港北ニ ュータウ ンが迷惑だ と言 うひ とばか りではない｡雪解 けの後のひど くぬか る道 に沿 った家 に住んで いる会社員 は ｢港北ニ ュー タウ ン大賛成 ､ 4年前に引 っ越 して きたのであ るが､何 しろ通勤 に も買 い物 に も不便でかなわない｡で き
れば補償費で も貰 って､ もっと便利 のいい土地 に移転 したいO補償費の対象にな らな
くて も､ この付近が開発 されて環境が良 くな ることは確かで しょうね｣ と早期着工を
待 ち望む｡(
3) 動か さぬ農業地域

では､ これ ら一般 の住民たちはど うなるのか｡横浜市の港北ニ ュー タウン準備室の土肥室長 は ｢またマスタープラ ンもで きていない段階で､ どの地区の家が ど うな るかと言 うことは全 く未定だが､決 して現在住んでお られ る方が不利 にな るよ うな ことは
あ りません｣ と次のよ うに語 る｡
港北ニ ュー タウン区域 内は､住宅公団が開発す る区画整理事業施行地区 と農業専用
地区 と一般開発地域の三つ に大別 され る. この うち農業地区にあ る民家 には原則 として手を触れない方針o現在のまま住んで い られ る訳 だ｡
区画整理事業地区で は､公団､地主､一般の宅地権利者が参加 して､公団方式の区画整理を行 う｡ これ までの曲が りくね った細 い道路の代わ りに整然 と した街路を通 し､公園を作 り上下水道 を設 けて ｢横 浜のチベ ッ ト｣ は優れた宅地 に生 まれ変わ る｡(
4) 減歩の代 わ り清算金

だが､区画整理事業 における換地処分 によ って､区域 内の民家の移転 は当然 こととして起 こりうる｡ また､民家 も農家 も田畑 も､新 しくで きる公共用地のために一定の5%率で土地 を提供す る｡ これ までの住宅公団の例で は､地区平均の減歩率 は､大体 3前後で､例えば ､ 200
平方 メー トルの宅地な ら70平方 メー トルだけ土地が小 さ くなる訳だ｡
小宅地等 と うして も土地が小 さ くな るのはイヤだ と言 う人 は､減歩 され る分の土地代金を清算金 と して払 うことになる.区画を理事業 によって住宅環境が良 くな り､土地の評価額 は上が るか ら､例えば､換地後の土地評価額が 1平方 メー トル 2万円 と仮定すれば､先程の この家 は 1
40万 円の清算金が徴収 され ることにな る｡｢素人 目には損す るよ うに見え るか もしれない｡ しか し､実際には住宅環境 はそれ以

‑87‑

前 とは比較 にな らない くらい良 くな る訳た し､例え換地が減 る (減歩) と して も､土地の価格その ものが上が るか ら､売 ろ うと思えはいい値段で売れ るはず｡清算金を払って も､決 して損をす るはず はあ りませんO区画整理事業の運営 も権利者全員か ら選挙 され る審議会で民主的に行われ ますO一般の住民の方 々 も安心 して区画整理事業に参加 して頂 きたい｣ と準備室長 は強調す る｡
しか し､一般住民に関す るか きり ｢安心｣で きるよ うな材料 はまだ何一つ与え られていないのが現状だ､ これ まで行われた地元説 明会 は地主や農家が対象で､一般住民
はツ ンボ桟敷 に置かれている｡例え ｢損｣ は しないに して も､移転や清算金の支払 い等､面倒 な手続 きや精神的負担の問題 は住民 に とって大 きい｡
港北ニ ュータウ ンづ くりをスム‑ズに進め るためには ｢先住民｣への PRが もっと必要 との声が高 まってい る｡

1
8. 除外 同盟(1) 市の世話 にな らん｢われわれの町を港北ニ ュー タウ ン区域か ら除外 して欲 しい｣ と昭和 42年 7月港北区
新吉 田町､新羽町の権利者 277人が､梯浜市､市議会 に陳情 した｡二つの町は第 3京
浜の東西両側 に広が り､開発 されつつあ るところ｡港北ニ ュータウ ン区域 の東 の外れにあ る｡住民たちは､港北ニ ュー タウ ン地 区除外同盟をつ くり､開発地域 に入 りた くない と運動を開始 した｡ その代表者 山本光雄 さんを訪ねた｡彼 は ｢わた しも開発対策協議会の委員の一人なので､去年 の 6月の第‑回の総会 には新 田地 区の他の委員 と一緒 に出席 した｡一応計画の内容を聞いてお こうと言 う程度の気持 ちだけだ ったが､問1
月頃だ ったかなあ､市長
題 にな らないので皆 と相談 して除外同盟を作 った｡去年の 1
か ら陳情 に対す る文章の回答が きたけれ ど､全役員の署名を とって市長宛に返上 しま
したよ｣ と言 っていた｡
このため､同地区では､他の地 区で行われたよ うな地元説明会 は一度 も開かれない｡
また､先 日の第二回総会 に も殆 どの委員 は顔 を見せなか った｡ それ と言 うの も､総会を前 に新 田農協で権利者が集 ま って相談 した ところ ｢出席す ると港北ニ ュー タウンに賛成 した と見 られ る｣ との意見が圧倒的であ ったためたそ うだ｡(
2) 立派な道路 は不要
山本 さん は､現在工事が行われて いる新吉 田新羽谷戸土地改良区の理事長であ る｡‑88‑この組合 は､生産を上げ農耕を しやす くす るために と､昭和 3
7
年か ら始 ま った土地改
良で､組合員3
8人､E
E
I
E
E
l
は､約1
0ヘ クタールであ る｡今年 で事業 はほぼ終 わ るとい う｢うちの組合 はかな り理想的な改良をや って いるつ もりだが､素人がや って も減歩 は
10%位､農道の幅を 6メー トル と十分 にとってあ る｡

5%減歩や幅 30メー トル とか40メー トルの道路なん
港北ニ ュータウンで言 うよ うに3て､わ しら農民 には不必要 だ｣ と言 う｡更に ｢二回 日の案だ って なんの ことはない､
田圃の多 い ところを公団施行区域か ら外 しただけo今で も港北ニ ュー タウ ンか ら除外して欲 しい との意向は変わ らない｡
公団のや るところは高台はか り｡ 向 こうに住宅地 をつ くれば､下水は当然低 い地帯に流れ､われわれが迷惑す るだけだ｡勝 田の市営住宅を見れば分か ることであ る｡低所得者のために と言 って農民の犠牲で土地 を安 く買 ってい るが､夜 になれば市営住宅には自家用車がず らりと並んで いる｡実際､今 まで市がわれわれのために何を して くれたか､皆､ いまさ ら市の世話 になどな りた くない気持 ちが強 い｣ と言 い切 る｡(
3) 地元の利益が先
地元､新 田農協の小島清組合長 は ｢当初の計画 に比べれば､ うちの地域では､公団

0戸かの分 は うん と減 った｡第三京浜 の東側 は全部外れた し､残 って いるのは西側の450戸かであろ う｡
東側 の地主 はホ ッと したけれ ど､西側 はえ らく神経質 にな って いる. まあ､農協 としては公平 に地元の有利 になるよ うにや って行 きたいと思 って いるが ･･･｣ と言 い､地区が公団区域 とそれ以外の区域 に二分 されたのに戸惑 った表情であ る｡

0数
新 田地区連合町内会の笈川新一会長 は ｢ここが都筑郡か ら横浜市に編入 されて2年経つが､市が何かをや って呉れた と言 う実績 は一つ もない｡ これでは市が何を言 って も信用で きません､つ いて こい とい う方が無理です よ｣ と強調す る｡港北ニ ュー タ
ウンの計画 自体 は確かに立派な ものであろ う｡だが道路舗装一つに して も､町会が負担 しているのが現状で､膨大 な港北ニ ュータウ ンが本当に出来 るのだろ うか｡
乱開発 はいけない といいなが ら､建売 りをどん どん許可 して いるんだか ら､虫食 いにな って も仕方がない｡ ｢わた したちは何 も意地 を張 ってい るので はない｡ ただ市が信用で きないんだ｡ ことによ った ら､港北ニ ュータウ ンも ｢空中分解｣ して しま うのではないですか｣
この地区の住民の話 を聞いた時に､市に対す る不信感が余 りに も強 いのに驚いた｡
市の言 うことには耳を貸せない､ と言 う感 じであ った｡

‑8
9‑

(
4) 地価対策の声 もこれに対 して市側の一部 には ｢いや､あの地区 は第三京浜の開通で地価が上が ってい るか らですよ､や っぱ り問題 は買収価格 に尽 きる｣ と言 う声 もあ る｡確かにその点は無視で きない｡事実､地元では ｢中川や牛久保 町の様 な未 開発地 と同 じに されてはか なわない｣ と‑ ッキ リ言 う人が いるほどだ｡
しか し､地元の説 明会 も開かれず に飛鳥 田市長の言 う民主的 まちづ くりが出来 るだ
ろ うか｡市長 は ｢ど うか反対 の人 々 も出て きて話 し合 って欲 しい｣ と言 う｡だが､ この人たちの不信感 をな くし､話 し合 いの場 に座 らせ るにはまだ まだ時間がかか りそ う
であ る0

1
9
,地元の反応(1) 地元四地区の内容

港北ニ ュータウ ンの計画 は､大 き く見 ると四つの地 区に分 け られ る｡ いずれ も農協
を単位 と した もので､東側 は除外同盟 を作 ってい る新 田地 区､北側 は中川地区､南側は都 田地区､そ して西側 は多摩 田園都市線に接す る山内地区であ る｡新 田地区を除い

0分近 くも歩かなけ
た ところは､市内で一番の未開地で､今で もバ ス通 りか ら山道 を3ればな らない ところ も残 ってい る程だ｡各地区毎に港北ニ ュー タウ ンに対す る反応を探 ってみ よ うC(
2
) しば らくは静観 一

中川地 区 ‑

面積か ら見て一番大 きな割合 を 占めているのが中川地区であ る｡農協が管轄す る 8
つの町の全部がす っぽ り港北ニ ュー タウン区域 に入 ってい る｡従 って､その反応 は早か った｡昨年 7月 には､金子保 中川地区連合町内会長 を委員長 に した ｢港北ニ ュータ
ウ ン中川地区対策委員会｣ と言 う組織が 自主的に結成 された程 だ｡ また､昨年の開発協議会 に市側 は23人の委員を指名 して きたが ｢人選の根拠が唆味だ｣ と して全員返上
し､改めて各 ブロ ック毎 に一般住民 も一緒 にな り､委員を選んで もらい､先 日の第二回総会 には47人の委員を送 り出す など してい る｡
金子委員長 は ｢地元の対策委員会で十分 に話 し合 い､住民の意志 にそ った町づ くりをす るのがね らいだ｡他地 区 と違 って､ ここでは全域が港北ニ ュー タウ ンに入 っているだけに問題 は大 きい｣ と言 っていた｡ そ して下か らの意見を集約 した結果､昨年の1
0月 に ｢現時点で は市の計画 に反対であ る｣ と横 浜市に申 し入れた0

同委員長 は ｢ともか く買収面積が大 きす ぎ､地区の大半が な くな って しま うので地‑90‑

主の不安が強す ぎた｣ と言 い｡絶対反対でな く ｢賛成で きかね る｣ と言 ったニ ュア ン
スが強いよ うであ る｡
二回 目の プラ ンに対 して も､伊藤真一都筑中川農協組合長 は ｢よ り具体化 し､やや前進 とは思 うが､います ぐ委員会 を開いて意志 を再確認 しよ うと言 う機運 はな さそ うだ｣ と言 い､ しば らくは静観 と言 った ところであ る｡(
3) 賛否以前 の問題 一

都 田地区 ‑

中川地区 に次 いで広 い都 田地区の反応 は ｢全 く混沌 と していてわた しには分か らない｣ と原正治都 田地区連合 町内会 は首をひね る｡ ｢地元の説 明会を開いて も､正直いって何が何 だか分か らないのが実情､市側 はともか く協力 して くれ と言 うが､ こっち
はともか く聞いてお こ うと言 う｡信 田隆冶都 田農協組合長 も ｢まだ賛成､反対以前の段階だ､今度 の具体案を基 に もう一度､役員 らに集 まって貰お うと思 ってい るが ･･･｣ と言 う｡(
4
) 乱開発 防止 は納得 ‑山内地区 ‑

山内地区の場合 は他 と違 って､港北ニ ュー タウ ンに入 るの は荏 田町だけ､それ も町の全域ではない｡範囲が小 さいだけにま とま りは良 く､権利者の代表者会議 は度 々やっていると言 う｡港北農業委員会の松沢健三会長 は ｢次の説 明会 ぐらいには地元の意
志をはっきりさせたい｡ うちの地区に限 らず､乱開発を防 ぐためには､何 とか しなけ
ればな らない ことでは考 え は同 じと思 う｡ただ､ ｢50%買収 ｣ ｢35% 減歩｣ に皆が二の足をふんで いるのではないか｣ と判断 している｡
松沢 さん によれは､開発 と結婚す るのが絶対 いやだ とい う人は別 として､殆 どの人
たちが ｢
結婚適齢期｣に来ていることは認識 している｡だが､いまの見合 い相手では土地が少 なす ぎる｡ もう少 し土地を持 った相手が欲 しいと言 うのだ｡土地が減 ることで市側 は ｢開発で土地が値上が りす る｡ とうして もイヤな ら､減歩分の清算金 と して開発前 とその後 の値上が りの差額 を払えばよい｣ と強調す る｡ これに対 し松沢 さん は｢
卑 しくも行政官が値上が りを見込む不動産屋のよ うな言葉 を口にすべ きで はない｡
それ以前に もっとや ることがあ るで しょう｣ と怒 る｡
中川町の山腹で野良仕事の農民 に聞いた｡ 4年前 に 自分で坪 当 り､ 1万 5千 円で 5軒分の宅地 を個人 に売 った｡ 2軒 は出来ているが ､ 3軒 は中々建築許可がお りない｡
昨年夏､約 3000平方 メー トルの山林を売 る話かつ いたが､ これ も中々認めて くれない｡｢港北ニ ュー タウ ンも早 くしない と不動産屋 に買 い占め され るぞ､や るんな らや る､‑91‑

や らないな らや らないで､早 く決めて くれ､市側 は買値 も言わないで何が説 明会 だ｣と言 っていた｡

20.埋蔵文化財(1) 追跡調査それは終始あわただ しく､駆 り立て られ るよ うな追跡調査であ った｡
真夏の太陽が照 りつけ る丘 陵地帯｡宅地造成工事の ブル ドーザ ーが喰 りをあげて走り回 る傍 らで､麦わ ら帽子 ､ ラ ンニ ングシャツ姿の汗み どろの調査員たちは黙 々 と発掘作業を続 けて いる｡二週 間かか りで､や っと古墳の中心部 まで発掘が進んで きたのであ る｡水筒の水で喉を うるお し､調査員 たちは さ らに シャベルを握 る手 に力を こめたOやがて土の中か ら､矢 じり､玉､刀剣 などの副葬品が 出始 めたQ古墳の内部を撮
影 し､測量 し､克明にメモを とるO ｢もうそろそろ始 めて よろ しいで しょうね｣ と宅造工事の現場監督が一通 り調査 を終 えた調査員 に声 を掛 けた｡
その直後､数台の ブル ドーザーが､発掘 されたばか りの古墳 めがけて突進 した｡凄
ま じい地響 き｡古墳の壁面 に大 きな亀裂が走 り､千数百年の時の流れに耐えて きた追跡 はあ っと言 う間に崩れ落 ちた｡一 時間後にあた りはす っか り平 らにな らされ､宅造工事の土台がすでに形を とり始 めて いる｡ これ は昨年 8月､大場 町で行われた稲荷前古墳郡の発掘調査のひ とこまであ る｡(
2) 確認だけで五百 カ所

港北区は埋蔵文化財の宝庫 といわれ る､今 までに確認 された ものだけで も､同区内の追跡 は約 500カ所､桟浜 市全域 の半数以上 を 占め る｡
しか し､宅地化の波 は､ これ ら追跡を情 け容赦無 く押 しつぶ し始めている｡既 に､
東急 田園都市建設 によ って､相 当数 の追跡が破壊 された と見 られ るが､若 し､港北ニュー タウンが これ まで通 りのや り方で建設 されれば､食重 な埋蔵文化財の大半 は壊滅
して しま うだろ う｡ いまの うちに何 とか手 を打 たなければ と､横浜市教育委員会 は､
朝比奈貞一委員長)を発足 させた0 6
去年 5月､横浜市北部埋蔵文化財調査委員会 (月か ら1
2
月にか けて､学者 ､市民､学生 ら述 へ4500
人を動員 して､港北ニ ュー タウン
予定地を中心 に大がか りな追跡分布調査をお こな った｡

‑9
2‑

(
3) 古墳上 に社員寮

稲荷前古墳郡 もこの調査の時に始めて見つか った ものだが､時すでに遅 く､あ る会
社の社員寮建設工事が進 め られている真 っ最中だ った｡前方後 円墳 2基､円墳四基､横穴 4基 と言 う関東地方で も珍 しい大規模遺跡 だけに､市の教育委員会 も大慌てで､

取 り合えず宅地造成を中止 して もらい､緊急調査を した訳であ るが､業者 との約束で発掘の済んだ ブロ ック毎 に次 々とブル ドーザーに押 し潰 されて しま った｡
この調査団の責任者 だ った東大東 洋文化研究所助手の甘粕健氏は言 う ｢あんなに情けない ことはなか った｡民族 の遺産 と して残すべ き学問上重要 な資料が､むざむざと破壊 されて行 くのを見ていなければな らなか ったんですか ら ･･･｣
稲荷前古墳郡 と並行 して発掘が行われた､同区､市が尾 町の朝光寺原追跡 も同 じ運

00
戸 にのぼ る弥生時代 中期の集落跡 は､発掘が一区切 り済む毎 に宅命をたど った｡ 2地造成工事 によ りつぶ され全滅 した｡集落全体の航空写真 を撮 るひまさえなか った と
言 う｡

(
4
) 最後 の望みを託 してそ うした問題のあ る調査であ ったが､調査委員会では､ 4月頃迄 に結果を まとめ､
これを基 に港北ニ ュー タウ ン建設 によって､ これ らの逝跡が破壊 され ることのないよ
うに､市計画局 に強 く申 し入れ ると言 う｡
この調査 に参加 した一人､横浜市立三殿台考古館員井上義弘氏 は ｢いままで私たちにとって は全 て負け戦 だ った｡だか らこそ港北ニ ュータウ ンに最後の望みを託 したい｡
そうして､考古学関係者 と都市計画の専門家が十分 に話 し合 って､遭跡を保護す るマ
スタープラ ンづ くりを して もらいたい｣｡だが､ こうした要望が現実の港北ニ ュータウ ン計画に どれ ほど盛 り込 まれ るだろ うか｡ ｢確かに私たち と して も出来 るか ぎり遺跡保護 に努 めたいと思 います よ｣ と同市計画局の鳥井総務部長 は言 う｡ ｢しか し､学者の要求通 りに遺跡 を ことごとく残 して
いけは､港北ニ ュー タウ ンは建設で きな くなる｡
結局､ もう一度､綿密 な調査を した上で､保存すべ き少数の重要な追跡 と記録保存だけに止 め る辿跡 に分 ける踏ん切 りが必要 にな るので はなか ろ うか｡ そ して重要 な ものは遺跡公園 に した り､r
その他の ものは考古学館を設 けて出土品 などの資料を収め ることで解決す る以外 はない と思 いますね｣ と付 け加えた｡

‑9
3‑

2
1
.むすび
(
1
) 地域民主主義
港北 ニ ュータウ ン構想を明 らかに した とき､飛鳥 田市長 は同時に話 し合 いによ る民
主的な都市づ くりを強調 した｡住民 との対話 によ るガ ラス張 りの都市づ くり ｢地域民主主義｣をス ローガ ンとす る同市長 は､港北ニ ュー タウ ンで も革新的な方式を打 ち立てよ うと して いるのだ｡ この思想 は､ これ まで秘密主義の臭 いが強か った都市づ くりとは､打 って変 わ って､早 くか ら構想を公表 し､それを市民 と一緒 に考えなが ら､計画を練 り実現 して行 こうと言 う､我が国で は例のない ｢横浜方式｣であ る｡都 市建設の本来 あ るべ き姿 を大胆 に追求 しよ うとす るこの姿勢 は高 く評価すべ きであろ う｡(
2) 話 し合 い煮詰め る

横浜市では､近 く地元住民 との話 し合 いの場であ る開発対策協議会の中に､用地､農業､生活対策 の三つの専門委員会を設 けて､更 に話 し合 いを煮詰め ることに して いる｡市長が何度 も明 らかに して いるよ うに､港北ニ ュー タウンには､乱 開発 に対す る
地元民の 自己防衛 ､新 しい都市農業の創造､ そ して民主的な都市づ くりの､三つの柱は大 きな忠義があ る｡
これ までの話 し合 いの結果､少な くとも ｢乱開発を防 く･
ために何か手を打 たな くては｣ と言 う考 えは､殆 どの地元の人たちが認 め るよ うにな った｡その意味で は確か に
前進 と言えよ う｡だが､ いま以て話 し合 いのテーブルに付 こうと しない地元民が いるか と思 えば､計画を早 くか ら公表 したため､開発 を見込んで地価が高騰す るなど､現状では民主的方式の行手 には大 きな障害が横 たわ っていることも否定で きない｡
地価が上が って買収単価が高 くなれば､それ は港北ニ ュータウンの住宅の家賃 や分譲価格 に跳ね返 るの は当然だろ う｡公団が施行す る面横 も当初計画 よ り少 な くな る｡
少 ない面積で予定通 りの住宅を建てよ うとすれば､ い きおい高層化を考えなければな
らな くな る｡ とな ると建設費が嵩み又家賃 に跳ね返 るのでないか｡(
3) 尻拭 いの心配
こうした状況 に､河川改修 の不満 と言 う悪条件が加 わ る｡既 に見て きたよ うに､ いまのままでは､国 も県 も市 も､短期間に大がか りな改修 をす る力はない｡
そ こで建設省 は最近 その費用を開発者 と河川管理者 と折半 しよ うと言 う新方式を考え出 した｡東京の多摩 ニ ュー タウ ンが その第 1号で､港北ニ ュータウ ンもこの方式が‑94‑

取 られ るだろ う｡となれば改修費のかな りの部分 を公団が負担す ることにな るわけで､その分 もまた
港北ニ ュータウ ンの住民の家賃 に跳ね返 ることにな らないか､結局､全ての尻拭 いは､新住民が高 い家賃を払 うことで負担 させ られ る心配が強い｡
現 に ｢このままで港北ニ ュー タウ ンがで きれば ､ 2DKで 2万 5千 円以上 ､ 3DK
で 3万 円以上の家賃 は避 け られそ うもない｣ との声 さえあ る｡将来の物価高を見込ん
で も､会社の幹部 クラスでで もなければ入居で きない ｢高給 ?ニ ュー タウン｣ しか出来ないので はないか と心配 されて いるのであ る｡(
4) 民主方式を貫 く

飛鳥 田市長 は ｢多少 時間がかか って も話 し合 いによる民主方式を とるか､あ るいは住民をつんぼ桟敷 に置 くこれ までのや り方 を取 るか､ このよ うに分類すれば私 はためらわずに前者 を取 る｡確か にその方法 は困難が伴 うが､ベス トを尽 くしてや り遂げ る
覚悟であ り､ また､出来 ると思 ってい る｣ と言 い切 ってキ ッと口を結んだ｡
受 け取 る市民の側 は､ これ まで､あ る時 は力で押 し切 られ､ またあ るときは､だまされ続 けて いるか ら､ います ぐ横浜市の言 うことを全面的に信用 して くれ と言われても中々難 しい ことだろ う｡従 って､ これ までのや り方 な ら一つの努力で済む ところであるが､ この方法 は十 の努 力が必要か も知れない｡ ｢パイオニアに苦労 はつ きものだよ｣ と同市長 は言 う｡
理想 を実現す るためには､当初 はゆ っ くりしたペースでい くよ り仕方が ない｡だが､長 い目で見れば､完成 までの期間は従来のや り方 と大差な く出来 よ う｡場合 に因 っては短 くな るか も知れない｡ また､港北ニ ュー タウ ンが形を作 り始めれば､当然､公共
投資 もそ こに吸 い寄せ られ る訳で心配 はない｡住宅だ って､そんな高 い ものは作 らない｡
又､市長 は ｢率直に言 って どうもニ ュータウ ンと言 う語感で は千里をは じめ各地 のニ ュー タウ ンのよ うに土地 を開発 して新 しい住民を迎え る大団地 を思い浮かべ るだけだろ う｡地元の人 たちに もそんな誤解があ るよ うだが､港北ニ ュータウ ンは従来の もの とはまるっきり質を異 にす るO乱開発 に対す る住民の 自己防衛 と してのニ ュータウンは例が ない｡
更に､近郊農業対策､民主的都市づ くりと言 う二つの要素が加わ り､ これが実現す
れば､ニ ュータウンと言 う言葉の意味が大 き く変わ るであろ う｡私 はニ ュータウ ンに
新 しい概念を持 ち込みたい｡ まあ見ていて下 さいよ｣ と言 って いた｡

‑9
5‑

(
5
) 民間宅道の限界
私たちは前半で東急の多摩 田園都 市を､後半 で横浜市の港北ニ ュー タウ ンを神奈川
県下の都市開発の最前線 と して取 り上 げ､現地を歩 き､様 々な人 々の考 えを聞いたO

0万人を 目指す多摩 田園都市 は､民間資本 による開発では､我が国最大級であ り､
人口45万人を 目指す港北ニ ュー タウ ンは､地方 自治体が音頭を取 って ｢横浜方
また､人 口2式｣によ るユニー クな ものであ る｡ しか し､多摩 田園都市 は､民間資本 による宅地造成の限界 を感 じ､また､港北ニ ュ‑タウ ン事業で は､民主主義の理想 とそれを受 け止め る権利者の現実の間に大 きなギ ャップをいや と言 う程感 じさせ られた｡
既に新 しい家 々が建ち並ぶ多摩 田園都市 と､ これか らマスタープラ ンをつ くる港北ニ ュー タウ ン事業では､開発の進み具合 に大 きな差があ る｡だが､東急で も横浜市でも担当の スタ ッフは ｢まだ開発の途上だ､ もっと開発が進んで､都市 らしくな った ら
もう一度 見て くだ さい｣ と胸を張 る｡ その ときは私 たちが取 り上げた開発 の歪み､犠牲､住民の悩み､農家の不安 ････と言 った諸問題が解決 され､本 当に住 み良 い新都市が生 まれて いることを心か ら願 いたい ものであ る｡
編集後記

清水

浩

港北ニ ュータウ ンの事を知 ろ うと思 って､ ワー プロ入力の傍 ら色 々と考えた ことは
一般権利者を誘導す る指導者の責任 であ る0‑万で､港北ニ ュータウン事業 に関 して知 りえた懐か しい人名､懐か しい地名等があ って､時には､ それに対 して事実 に反す るので はないか等 とコメ ン トしたいことがあ ったか､間違 いであ って も､あえて､な るべ く原案を尊重 した｡ しか し､ ところところで ほんの少 し勝手に字句を追加 した ところが あ る｡
いずれ に して も区画整理事業認可前の議論が､認可後 も審議会や対策協議会で継続された ことは人間の本性 は変わ らない もの と思 ったO
何れに して も､換地処分が行われ区画整理登記が完了 した｡ この新 聞記事 にあ る最後の願 いは､殆 どが解決 されたよ うに見 られ る｡色 々の意見の人が参加 した この事業は正に住民参加の区画整理であ る｡
こんな大土地区画整理事業が竣工 した事 はま った くめでたい事であ る｡今後 は､二度 とこの よ うな区画整理事業 は起 こ らないであろ うと言 う人が いるが正 に歴史的事実であ る｡改めて､先人の努力の結実 に感動す る ものであ る｡

‑9
6‑

第 4章
港北ニ ュータウン事業の正念場
港北新報 1

港北ニ ュー タウ ンへの注文

第 4章

港北ニ ュータウ ン事業の正念 場｢港北ニ ュー タウ ンの正念場｣ は､港北ニ ュー タウン事業の一面 につ いて､施行者

4
年 7月 20日発行)であでない もの (株式会社横浜港北新報杜)が書 いた記録 (昭和 5る｡ この時期 は､私の在任期 間 と丁度重 な って いて懐か しい ものであ る｡ この記録 は施行者 に とって多少意 に沿わない所があ るが地 元権利者の意向の記録であ る｡
この正念場 は､原文のままで全点が皆で勉強 して区画整理の苦労を知 るために役 に立つか も知れない時間を掛 けて権利者側か らの整理 を試みたい｡
港北局 に着任 したの は､昭和50年 9月 1日で､それ まで審議会で､評価員の同意を拒否 し審議が空転 して いた｡次の審議会が 9月 6日なので､同意を求 めて反対 の審議
員 ととの協議 を 9月 2日に持 った｡結果 は 6日に同意を頂 き､以後の審議会が軌道 に乗 り､換地設計基準 を説 明 し､減歩の傾 向､ 申出換地の実施を説 明 した｡
この間､色 々の見方が有 るだ ろ うが､結果か ら言えば､経験的､常識的 に こち らの言い分が優れていたので､順調 に事が運 び､昭和 51年 2月には､申出換地 につ いて､小学校 の講堂 を借 りて､地域毎 に地元説明を繰 り返 し行 うことが 出来 た｡ そ して 5月には､権利者か らの申出を受付 ､引 き続 き申出の調整､権利 の確定､買増 しの促進､換地設計の準備等を実施 したo
年10月の仮換地 の供覧 に向けて準備 にかか った｡ や っとの思
息つ く間 もな く昭和52

いで約束通 りに1
0月か ら仮換地 の供覧 を実施 した｡
権利者の考 え方 も多様化 し､仕事を進 め る中で､権利者 に教え られ るよ うな意見 も当然あ った､換地問題 では､ はば順調 に推移 したが､後 日に先送 りされ た こともあ り｡
造成 スケ ジュールの遅れ､地下鉄の見通 し等が姐上 に上が った｡ しか し､区画整理事
業で全てが解決 出来 ない ことも事実であ り､凌がねばな らいことで もあ った｡
正直言 って造成 スケ ジュールの大半 の遅れは､横 浜市 との協議が大変 だ った こと権利者の一人が土地 を貸 して くれない場合 は､再 び工事区域 を変えて横浜市 との協議 をしなければな らず､その度 に､色 々の問題が生 じて時間を要 した｡河川 問題や調整池問題の解決 は区画整理事業外の問題が ネ ックにな り遅れ ることもあ った｡
公団内部では､換地が まとま らないか ら補償 の調印が出来ない､補償が ま とま らな
いか ら工事が 出来 ない､事業計画が しっか りしないか ら全体を取 り仕切れない､更に､
外部要因が まとま らない と外 に向か って話が 出来 ない事 もあ った｡権利者か らみれば､公団は一つであ って､常 に窓 口は全 ての答えを しろと詰め寄 られた.

‑9
7‑

区画整理事業を施行す るには､ トー タル コーデ ィネーターが必要であ ると､かねてか ら言われてい る｡ しか し､その者 も万能で は無 いか ら､ この中で権利者 と施行者の代弁をす る者 との責任分担 も明確 に してお く必要があ る｡大塩総裁か ら ｢いそがはま
われ｣ と言われ るよ うに申出は これか ら採用 され る確かな方法 なのか も知れない｡

第 4章

港北ニ ュー タウン事業の正念場｢目 次｣

Ⅰ､港北ニ ュー タウ ン正念場

0
万人のニ ュータウ ン (おい しいことづ くめの稚憩)
Ⅱ､3Ⅲ､あゆみの ダイヤルⅣ､大 きな うね り

1.地権者の 自主へ対策協

2.大 きな成果をあげた対策協

Ⅴ､条件つ け協力無理強い
1.造成工事 スケ ジュール概要

2.土地供用 は57‑6
2年度

3.締 め くくりに公E
i
l
と市の確約

4.出席者の顔触れ

Ⅵ､合 同協議会で鋭 い質疑

1.家屋移転質す

地下鉄 と交通で打 々発止

3.減歩率 35% は変えない

換地操作 とダムの撤去

5.地下鉄の計画を衝 く

地下鉄が走 らないな ら減歩修正 も

7.河川改修 を質す

関連八道路 の進捗 は ?

9. 生活対策を迫 る

Ⅶ､平気で計画を変更
1.不信感の一掃必要

2.二次造成を推進す る年

3.具体的計画示 し責任 もて

4.三者で腹を割 り話す土壌

Ⅷ､合 同協議会 と三委員会
1.推進協の事業推進機構

2.ノー減歩､ ノー精算の闘い

3. あ とが き

‑9
8‑

9
9

(
横浜港北新報社)

Ⅰ､港北 ニュータウン正念場
港北ニ ュー タウ ン事業 は大 きいヤマ場 を迎えた｡ 日本住宅公団は 3月29日 ｢新 しい工事 スケ ジュール｣ を明か に した｡地権者 に とって重要 な仮換地 は最終調整 中であ る｡
公団の宅地造成工事 の本格化 にか らむ仮移転 は強力に進め られ る｡ これ らへの地権者の対応が極 めて重要 とな って きて いる｡

0
年間 ｢対策協｣ と して同事業 は､ 55年完成の計画であ った｡地権者 は､構想後 1
0年 に公団 は､オイル シ ョックを理 由に
計画 に参加 し､協 力 と要望を続 けて きたが ､5｢完成の 5‑ 7年遅延｣を提示 した｡地権者 は ｢生活の脅威｣ と強 く抗議 ｡ ｢後 日スケ ジュールを回答｣ とい うことにな った｡二年後や っと ｢投げ返 したボール｣が新 ス
ケジュールだ｡ ともあれ ｢ニ ュー タウン構想｣及 び今 日までの歩みを まず素描､そ して新 スケ ジュールに話 を進めよ う｡

Ⅰ､ 30万人のニュータウン (おいしいことづくめの穂既)｢港北ニ ュー タウ ン構想｣が坊浜市の六大事業の一つ と して発表 されたのは､昭和40年 2月であ る｡ 当時の飛鳥 田市長 は､横浜市の中心部か ら北北西約 12㌔､東京都心5㌔の丘陵地帯､つま り､港北､緑区 にまたが る2530ヘ クタールを計画的に開か ら約 20万人の住 みよい副都心をつ くり､ これによ って乱開発を防 ぎ､ また都市
発 し､人 口3
農業の確率をはか ることによ って生産緑地 を確保､更に防災のための避難場所 ともなる‑との考えの基 に､ この構想 に踏み切 った｡

486ヘ クタール｡北 ･南 ･東 山田町､大棚町､茅 ヶ崎町､勝 田町､牛
港北区は､約 10ヵ町に及ぶ地域｡ また､緑区 は､約 1
044ヘ ク
久保町､中川 町､新吉 田町､新羽 町の 1
タール｡川和 町､佐江戸 町､池辺 町､東方 町､折本町､大熊町､荏 田町の 7カ町にわたってい る｡地域 の ほぼ中央部 に､早測川､南部 に､大熊川､江川が流れ､いずれ も鶴見川 に注 いで いる｡

530ヘ クタールの地域を開発す る､ この事業 は ｢区画整理方式｣を とってい
広大 な2
3
2
4へ クタ‑ルを開発地区 と し､ 日本住宅公B]の施行で市街化す る｡
るのか特徴で ､1
2
3
0ヘ クタール は虚業専用地区 と して､野菜類を中心 と した都市農業を確立､生産緑地を確保す る､ とい う画期的な計画であ る｡従 って､ニ ュータウ ン全域の地権者 は､市民参加 とい う考 えの もとに参加､横浜市､住宅公団 と地権者で協議をか さねて､ こ‑99‑の事業を推進 して きた｡

2万人､その他の市住宅及び｢港北ニ ュータウ ン｣ は､住宅公団施行の開発区に約 2
民間､農業地区に 8万人､あわせて30万人を収用す る新都市をつ くり出す計画であ り､開発区内には､中央セ ンター､商業セ ンター､駅公園､ ゴ ミ焼却場､下水処理場､小学校 ･中学校 ･高校､更に､墓地 までつ くる基本設計をたてている0
また､道路 ･交通 と しては､ニ ュー タウ ン地域 に市営地下鉄 を二本新設す る考 えで
本牧 一横浜駅 一新横浜駅 ‑ニ ュータウン) もう一本 は
あ り､その一本 は市営 3号線 (

4号線 (鶴見 一日吉 と綱 島の中間 ‑ニ ュー タウ ンー田園都市線を結ぶ)であ る｡
3号線 は､横浜駅 一新横浜駅間はメ ドがつ いたが､ その先 は明確でな く､ヤ プの中" とい うはかない｡
また､ 4号線 も現在 は "道路 は､①

新横浜 一元石川線 (新横浜駅前 一第 3道路港北 イ ンター ーニ ュー タウ

5
‑3
2
羊
J
7
)②
ン､幅員 2日吉 一元石川線 (松下通信 の 日吉寄 り一高 田 ‑ニ ュー タウン

2㍍)の二幹線道路 とその他､③ー元石川､幅員 2

横浜 一上麻生線 (小机 一川 向 一池

辺 一二 ュ‑ タウンー川和高校北側 一市 ヶ尾 ､幅員 22㍍V)④中山 一北 山田線 (勝 田一

佐江戸 一落合橋 一中山､幅員 18㍍;
) が計画 されてい るO これが ｢ニ ュー タウ ン構想｣のあ らす じであ る｡

Ⅲ､あゆみのダイヤル
おい しい ことず くめの この構想 ｡40
年か ら今 日まで､計画 は､ どんな歩みをた どっ
たのか､ダイヤルふ うにメモ してみよ う｡

C>4
0年 2月 q 横 浜市は､ 6大事業のひ とつ と して港北ニ ュー タウ ン構想 を発表
D41
年 7月q 港北ニ ュータウ ン構想を地元で説 明会開催

D,4
2
年 6月4 港北ニ ュー タウン開発対策協議会が発足
C>同年 9月 q

市は､港北ニ ュー タウ ン建設準備室を設置.公団用地事務所を設置

D,
4
3年 4‑ 7月 q 4月市は､建設部を設置 . 7月港北ニ ュータウ ン建設事務所を開所
D4
4年 4‑ 8月 q 4月市 は､基本構想を市会全員協議会 に説 明0 5月用途地域 の告示(
住宅地域 の指定)土地区画整理事業の区画､事業の決定 ｡ 6月建設大 臣が公団へ土
地 区画整理事業の特許 ｡ 8月公団が港北開発事務所 を設置｡

D4
5年11月 q 新羽 ･大熊農業専用地 区着工 (
47年 1
0月竣工)
D4
6年 1月 q 市 は､基本構想 を対策協 に説明
D47年 2‑ 8月 <2月市 と公E
gは､基本設計 を対策協 に説 明｡ 3月同基本設計を 4‑100‑

月まで地元に説 明｡ 8月港北ニ ュータウ ン建設研究会が発足｡

D4
8
年 4‑1
0
月q

4月基本計画 (秦)を開発審議会 に諮問､答 申は同年 12月｡都

秦)施行規
田 (
池辺地区)虚業専用地区を 4月着工 ｡ 5月に市 ･公団 は､基本計画 (0
月建設
程､事業計画を地元に 7月 まで説 明｡ 9月建設大 臣に事業計画の認可 申請｡1
大臣が施行規程｡事業計画を縦覧｡

D49
年 3‑ 8月 q 3月文化財問題協議会 よ り市長へ報告｡ また､県 は都市計画地方審議会 に意見書を付議｡ 7月市 は､基本計画を決定｡ 8月建設大 臣が施行規程､事業計画を認可｡

C>5
0
年11月 〜51
年 3月 q 50
年11月､公団 は､オイル シ ョックを理 由に､工事 スケ ジ
5
5
年完成計画を 5‑ 7年延長を求 め る)を対策協 に示 し､地元にュール見直 し試案 (説明｡対策協 は ｢見直 し｣によ る工事遅延 に強 く抗議｡ ニ ュータウ ンの中心であ る中

1
年 1月飛鳥 田市長 に "団交" また､ 3月公団南部総川地区は､抗議集会をひ らき､5裁に強 い抗議D･5
1
年 3月〜10月q 5
1
年 3月〜 5月､ 申出換地制度 を採用す ることとな り､公団 は全地権者か ら､セ ンター地区､アパ ー ト･マ ンシ ョン地区､集合農業用地区､工場地

2
年 8月特別専用地区の グルー プ会議開催 ｡5
1
年
区への申出を受 け付 け る｡ 同 9月〜5
1
0
月､対策協 を拡充 し ｢小規模宅地所有者 の会｣を加 え ｢港北ニ ュータウ ン事業推進協議会｣ に改組

D5
2
年1
0
月 〜5
3
年 4月q 公団の開発区 (1320
ヘ クタール)の仮換地供覧実施｡
2
年1
0
‑1
2
月､第‑地区 53
年 2‑ 4月｡
第二地区 5
D5
3
年1
2
月 〜5
4
年 3月q 仮換地供覧の意 見書 は､第二地区約 1
0
%の 3
6
0
名､第‑地
9%の 9
0
0
名が提出､公団は第二地区 53
年10
月､第‑地区54
年 3月 メ ドに調整
区約 2
D
･
5
3
年11
月 q 推進協の第二回総会がひ らかれ､細郷市長､公団の沢 田総裁 らが出席 ､地元代表の鋭 い質疑があ った｡

D54
年 3月 q 公団 は ｢新 しい工事 スケ ジュール｣を発表｡仮換地 とい うヤマ場 を迎えた｡ また造成工事の仮移転 も本格化 して行 く｡

Ⅳ､大きなうねり

1 地権者の 自主へ対策協
昭和46
年 6月 17日｡港北区の中川小学校で港北ニ ュータウ ンの ｢促進協議会｣が開

‑1
0
1
‑

メモ｣を
このときからペいの｢ダイヤルンの歩みンをとらねばならな
｣は
･
｡
､追
地権者
催された
た
したが
タウ
にはじま
の計画参加はこのとき
て｢港北
ニ
っ
ュー
｡ さき
て｢その歩みにしたことて行く
いうねりを浮き彫りにし
｣の大き
っ
0

横浜市は
挙
年
市
地権者
け
42
にとり
のこの日
の構想を説明し
の賛成を
て
つ
一
､

しかし地元側は｢促進するかどうかは今後の問題たであり｡の構想を地元に持ち､ 関係部落ごと臨席事業を促進するための長老市ていこうとしたの｢促進協議会｣の結成まで持
っ
｡ 幕もあ
港北
議は｢め
の躍進を
べる
ンな祝辞を述
ンカ
ンチ
でたい話だ
｣とト
っ
一
‑‑･
｡市
帰り
に検討したいに慎重｣との態度を示した｡
､

その後
タウ
ではなく
こと
いう
では｢促進するとの部落集会
ン計画に対するニュー､てきたのである｡
｢対策協
｣は横浜
｡ 協力を
り
タウ
く
た
それらの委員で｢港北ン対策協議会ニ｣つューっ､
住宅公団との話合いに際し地元の自主的な強
市
けながら
い注文を
ては
つ
･
､し
対策を協議する組篇毛をくろう
地区別に｢対策協議会
く
になり
いうこと
｣と
｣を
つ
､を

港北
タウン計画は全面積
二
ュ‑
虚業
2530
ルという広大な土地を対象とし
ヘクタ
ー
､

ル(約
ー
た
ことにな
っ
｡
万坪)を買収
その総金額
100
220
によ
これ
で住宅
て区画整理方式
っ｡､ 公団が施行者となり
うち
400
330
ルの土地買収を目指した
ルとし
には
ヘクタ
ー
｡
､ 億円
1324
30
35%
ルを宅造
によ
の減歩
て公共施設など
ヘクタ
‑
ー
っ
､ を出す
開発地区は
230
909
その他
ル
ルとし住宅
1391
ヘクタ
ー
､ 第二区
第
公Ei]は
区
770
ルの土地を早測川で二分し
ル
1324
554
ヘクタ
‑
ー
､ 結果的
専用地

年｢対策協
年
月決定し
44
41
5
の方針が
の区画整理事業には市ているの｣が発足し､タウ
その間における｢対策協
(︾港北
であるが
ン計
｣が最も苦慮したのはニュー
､ ②区画整理のアミにかけられるルという広大な土
1324
ヘクタ
ー
30
35%
(診さらに住宅公団が買収を目指
それにからむ減歩率
の妥当性
の今後
‑
､す
ルの地価等
400
々があげられる
ヘクター｡
画の具体的な把握
､地

計画
｢対策協
鶴見川の本支川改修の具体的把捉｣の常任委員は｢計画､
｣のため

平方子
円と
3
000
18
にした
いう線
方平均0
,
.
また
減歩率
た
はげしい意見にのやりとりを繰りひろげ
ついてもっ｡､ ②税優遇をめぐ
住宅公Eilの土地買収
①地価
た
さらに
に
て真剣な
ついて
っ
｡
､ 質疑を行
交通なとの諸計画
地元の強関連道路に強く求めながら
の明示を市
い要望をぶ
っつ
､ け続けたのだ｢対策協
土地
たの合同委員会はに｣の常任委と用地対策委
ついては
っ
｡
､ブ
クにし
て打ち出し
9
ロ
ッ
住宅公団
全体
市当局
調整価格を
の均衡を考え
で
の間
･
､

102
‑

東急の田園都市開発 と港北ニ ュータウ ン計画 は､相前後 して進め られ､そ うしたムー ドの中で ｢バ スに乗 り遅れた くない｣ とい う心理が農家に底流 していた｡ さ らに､
新都市計画法 の施行で ｢区画整理事業 に伴 う住宅公団の用地先買 いに対す る租税特別措置1200万円控除 ､ 4分の 1課税の適用を受 け るためには44年 6月以前 に都市計画を決定す る必要があ る｣ とい うことであ り､ もしそれがで きないと ｢控除は 600万円に引き下げ られ る｣ とい う問題が出て きた｡ こうした客観事情 もあ って､結局農家 は住宅公団の土地買収 に追 い込 まれたのだ った｡

2 大 きな成果 をあげた対策協
昭和47年 2月 に公団 ･市 は､基本設計を ｢対策協｣ に説明､同 8月 には ｢港北 ニ ュータウン建設研究会｣が発足 した｡鈴木清氏 は ｢対策協｣ と ｢研修会｣の懸命 な努力
による成果を概要 し､次のよ うに話 した｡｢病気を したため空 白があ り､直接的な関係 もな くな っているのですが･
･
･
｣ と前置
きしなが ら ｢市の宅地開発要綱 はニ ュー タウン域 内地権者 に適用を除外す ることが､<憩法の重 さ >で きま ってい る｣ と強調 した.つ ま り地権者の生活対策 は､①期間中 と､②

事業

換地 された土地の活用の 2段階 に分 け られ るが､後者の段階に入 ると｢宅地開発要綱適用除外｣ は極めて重要 な意義を持つ とい うのである0①の段階では､農家は遊休労働力 によ って生活を立て ることにな るが､②の段階に入 ると､住宅､ア
パー ト･マ ンシ ョン､商業 に土地を利用 して生活対策が立て られ る｡ その とき､例えば ビルを建て よ うとす ると､公共施設の規制を受 け るのであ るが､地権者 にはそれは適用除外 され る｡ そ うい う重要 な協定をすでに して いるとい うわけ0
さ らに ｢申出換地制度 を採用 させ､また換地計画 は<縦覧 >ではな く<供覧制度 >に した｣ とい う｡換地 に際 して地権者が生活対策上か ら希望す る､①

住宅､②

ア

パー ト･マ ンシ ョン､(
卦 商業地な どを先取 り申請す る制度 を住宅公団に採用 させ､さらには､換地計画が決 まると従来 は縦覧 させ るのが一般的であ るが ｢供覧制度｣ とし､意見が 申 し述べ られ るよ うに したわけ｡ いま仮換地が最終調整中であ るが ｢申出制｣および ｢供覧制｣の採用 に もとづ いて､地権者が意見を述べ､それによ って調整することに して いるのであ る｡｢対策協｣ は昭和 51年 10月 16日､第 6回総会 をひ らき､ ｢港北ニ ュータウ ン事業推進協議会 (
推進協)｣ に と発展的に改組 したのであ るが､それまでの 10年余の長 い期
間､ニ ュータウ ン事業 に対 して､地元の 自主性を持 ちなが ら､幾多の建設的な トライ‑10
3‑

プをか けて きた｡鶴 見川 改修 の促進 な ど もまた､大 きな関連 を もってお り､ その成 果は極 めて大 き くまた重 い といえ る｡
なぜ ｢対策 協｣か ら ｢推 進協｣ に とな ったか は､ ち ょっとア トに して ､5
0年 11月の港北 ニ ュー タウ ン事業 に とって は､重大 な事件 にふ れ ておかね ばな らないの で あ る｡
それ は住 宅公団が オ イル シ ョックを理 由に して､工事 スケ ジュールの見 直 しを持 ち出
して きた ことで あ る｡ ｢事業完成 の 5
5年 を 5‑ 7年遅 らして ほ しい｣ とい うので あ ったO港北 ニ ュー タウ ン計 画 は､中川 地 区を 中心 と し､ 山内､新 田､都 田の 4地 区 に ま
たが る計画で あ り､ 中心 の 中川地 区 と して は ｢地 区の興亡｣ に もかかわ る重大事 で あるo そ こで 中川地 区代表 の常任 委員長金子保 氏 は､ 1月 5日に飛鳥 田市長 と住宅公 団
南部総裁 にあて､つ ぎの通知書を内容証 明で送付 した｡〔
飛 鳥 田市 長殿〕

工事 スケ ジュールのみ なお しにつ いて､昭和 5
0年 11月 26日港北 ニ

ュー タウ ン開発対策 協議 会 11月定例会 にお いて､ 日本住宅公 団 よ り発表 され た工事 ス
ケ ジュール､す なわ ち昭和 60年 ､62年 完成 案 につ いて､ 当地 区 にお いて は地 元地権 者の総 意 を代表 し左記理 由によ り､丑職 に対 し通知 す る ものであ る. なお回答 を 1月 1
5日まで に文書 に よ り寄せ られ たい｡
中川地域 は全 地域 が ニ ュー タウ ンに含 まれて お り､ したが って 55年完成 に合 わせ生
活設 計 を真剣 に考 えて いた｡ 7年完成が お くれれ ば､ この間の生活 を と う補旧 され るのか､死活 の重大 問題 で あ るので､食職 の六大 事業 と して公約 し､着手 した以上 ､ その虫任 にお いて､即 時 に60年 ､62年案 を撤 回 し､ 当初 の事 業計 画書 どお り55年完成 を
再確 認 され た い｡
右 が文 書 に よ り確認 され ない場合 は､ 当中川地 区 は今後一 切の協 力を拒否 す る｡【
南部総裁殿〕

工事 スケ ジュールみ なお しにつ いて､ 昭和 5
0年 11月 26日港 北 ニ ュー

タウ ン開発対 策協議会 11月定例会 において､ 日本住 宅公団首都圏宅地 開発本 部長 よ り

0年 ､62年完成案 につ いて､ 当中川地
発表 された､工 事 スケ ジュール､す なわ ち昭和 6
区 といた しま して は､各 町 ごとに慎重 に全地権 者 と協議 を重 ねた結 果､本件 につ いては､ 日本住宅 公団が建設 大 臣の事業認可 申請 時点 にお け る地元説 明の内容 を一方 的 に
踏 み に じった もので､断 EElと して認 め られ な い｡ したが って左記 の とお り虫職 に対 し
中川地 区の総意 を代 表 し通知 す る もので あ る｡ なお回答 を文書 で､ きた る1
5日まで に寄せ られ たい｡記‑､ この度 の 60年 ､62
年 案 は即 時撤 回 し､ 当初 の計画 55
年 完成 を再確認 され たい｡‑､右 回答が得 られ な い場合 は､ 当中川地 区 において今後一切 の協力 を拒否 す る

‑1
0
4‑

中川地区代表 は､ 1月29日飛鳥 田市長に団交"を強行､ さらに 4月 1日住宅公団

で南部総裁 に会見 し強談判 に及んだのだ った｡ 市 ･公団 は､地元の怒 りの噴 きあげに
対 し大あわてだ った｡公団の ｢見直 し｣ は､た しかにオイル シ ョックとい う要因 もあったか､必ず しもそれだけでなか ったよ うであ る｡市 ･公団 は小規模宅地所有者の会(
詳細 は別項)か らも強 い要望 もあ るので､同会 も加 えて市 ･公団および地元の ｢三位一体｣を持 ち出 し､組織 の改組を はか った｡ それが ｢促進協｣なのであ る｡ この看板の塗 りかえで全てめで た しとい うわ けにはいか ないのは当然であ る｡問題 は市 ･公団が さきの不信感を拭 うため今後 どのよ うな誠意や努力をみせ るかであ る｡｢推進協｣ とな ってか らの "足取 り"に入 るよ りさきに ｢今 日的 な重要 問題｣ ともい うべ き､住宅公団の ｢造成工事 スケ ジュール概要｣が昭和 54年 3月 2
9日示 されたのでむ しろその中身へ と入 ることに しよ う｡

Ⅴ､条件つけ協力無理強い
1. 造成工事 スケ ジュール概要
2回合同協議会 は､54年 3月
港北ニ ュー タウ ン事業推進連絡協議会 (推進協)の第 1

2
9日横浜 市都 市整備局港北ニ ュー タウ ン建設事務所の会議室でひ らかれ､ 日本住宅公団は ｢造成工事 スケ ジュ‑ルの概要｣を明 らか に した｡(
I).一次造成工事 (土の切盛 り)は59年度 までにすべて着手す る｡(
2).二次造成工事 (擁壁工事､上 ･下水､ガス等の埋設､道路舗装) は､第‑地区 は55年度 か ら､第二地 区は54年度か ら着手す る｡造成工事 は､両区 とも6
2年度 に既成

完了 とな る｡(
3)
.土地の供用開始 は､第‑地区は58年度か ら､第二地区は57年度か らは じめ､両区

とも62年度 まで に全 ての土地が使用で きるよ うにな る｡｢これ らは､次の前提条件 を具備 した場合｣ と してお り､①
うち 235戸 は､53年度末 まで に移転契約がすんで いる､②

要移転家屋 1379戸の一次造成工事の着手面積(
予定を含 む) は､第‑地区 1
20ヘ クタール､第二地区 31
8ヘ クタール､合計 438ヘ
クタール､進捗率 37.6%であ る､③

公共下水道 は､雨水幹線 23路線の うち1
3路線 に着手､泥水幹線 も一部着手す る､④

河川改修 は､早測川､大熊 はほぼ完了 し､鶴見川の暫定改修工事 は､概ね見通 しが た った‑
明 らかに して いる｡‑105‑との状況を踏 まえ､ 3つの前提条件を(1).鶴 見川の暫定改修 は､ 59年 3月 までに完了す る予定であ る｡(
2).造成工事 の標準的な工期 は､一次造成工事 は､ 1‑ 3年間､二次造成工事には､
2‑ 3年 間 と し､一次造成工事の着手か ら使用開始 まで は､少 な くとも 4年間が必要であ る｡(
3).補償 は､ 59年 4月か ら全面的に造成工事が施工で きるよ うに､59年 3月 までに全部完了す ること｡ なお補償 につ いて は地元権利者か らの協力が不可欠であ る｡｢前提条件｣ は以上の 3点であ るが､ さ らに ｢地元権利者への協力要請｣ と して､次の 4点を示 してい る｡｢計画を成就す るためには､地元地権者の努力が不可欠であ る｣ と述べ､(》 補償 は､標準的 に工事が行われ る前提 と し､調査､算定､交渉等の期間につ いて
従来 よ り短縮 した期間を設定 した､②

代替地農地の提供 は､工事の手順上､今後 はと りやめ る方向に した､③

今後 ます ます大規模化す る造成工事 の影響等 に関 して理解 と協力を要論す る､④

5
4年度の施行計画の実施 にあた っては特段の協力を要請す る ‑ と している｡
これ ら 4点の ｢地権者への要請｣につ いて､質疑の中で佐藤委員が ｢ "地権者へのお願 い" とあ るが､ これは､ このよ うに して くだ さい ‑ とす る一方 的な言 い訳 のような気がす る｣ と述べてお り､裏をかえせば ｢要鞘への協力が スムーズでないと､造成工事 スケ ジュール も狂 って しま う｣ とい うこと､つ ま りは ｢要請 4点｣ もまた前提
条件 とい うことで､①補償､②代替農地廃止､@

工事影響､④5
4年度計画 は､地権者 にかぶせ た前提条件 とみ られている｡
だか ら､佐藤委員 は ｢換地､減歩､工事上の問題が解決 しない と補償 に応 じない とす る雰囲気があ る｣ とクギをさ している｡ また､平野委員 は､代替農地 問題 を質疑､
これは今後 ｢農業対策委員会｣で検討す ることにな った｡
公団が示 した ｢前提条件｣の ｢鶴見川の暫定改修｣ につ いては､ ｢59年 3月 まで完了の予定｣ と抑え ｢もしも完了 しない｣ ときは､建設省 にゲ タを預け､ その裏 に地元の鶴 見川改修促進委員会の ｢ドライブ如何｣ と ｢逆梅｣を準備 してい るよ うであ る｡
また ｢補償｣ につ いては ｢地権者の協力不可欠｣ と してお り､公団独 自に課 しているのは ｢造成工事｣で しかな く ｢少 な くとも 4年 間が必要｣ と してい るが､内藤委員 は｢何 らかの方法を考 えれば､あ と 2年位 はスケ ジュールが短縮で きるのでないか｣ と
茅 ヶ崎 3､ 4工区の造成工事をみていての実感か ら迫 って いる｡ これ は ｢公E
ilの努力
は十分 といえ るか｣ と詰め寄 ったわけであろ う｡

一1
0
6‑

2
. 土地供用 は 57‑ 62年度 (今年度 か ら二次造成へ)

公団 は ｢造成工事 スケ ジュール概要｣を明 らかに した中で､①配慮 した点､②‑､二次造成工事計画､③工区設定等 に特 に供用開始 について､それぞれ次のよ うに説 明 してい る｡
D,
工区設定等 に特 に配慮 した点 ‑一次造成工事①

広 い面積が早期 に供用開始で きるよ うな工区設定を した｡ このため幹線街路 を主体 と した工区を先行 して着手す る､②

9戸 の家屋を移転す る必要があ るが､地区内西地区内に所在す る家屋の うち､137に居住 している者 に､工事 による迷惑をで きるだけかけないよ うに､家屋の少 ない地
域か ら工事工区を設定す る工事手順 とす る､③で きるだけ家屋の直接移転が可能 となるよ う､先行造成地 (工場 ､倉庫等地区)等の造成計画を勘案 して､工事工区を決定 した｡ ただ し､① の 目的のために､中断移転 を必要 とす る家屋が相 当数あ る､④

工事の安全を最重点 においた造成手順 と したので､造成工事に併せて流末水路の改修､防災 ダム等の設置を行 いなが ら工事を進 め る計画 とす る｡
二次造成工事①

一次造成工事の完了時期及 び土の切 り盛 りの技術的な検討を行 った上､着手年度を決定 した､(
参 幹線街路の築造及 び下水道の流水管渠布設 は供用開始の区域 に必要 な街路か ら整備す る､③二次造成工事 にあた っては､水道､電気 ､ガス等の供給施設 を併せて整備す る｡
D･‑､二次造成計画 ‑‑次造成工事

54年度か ら50年度末 までに､第一地区 369ヘ ク

8ヘ クタール､計 727ヘ クタールの面積 を､一次造成す る計画でタール､第二地区 35ある｡54年度の主な一次造成工事計画 は第‑地区 は中川 5工区 (その 2)牛久保 5工
06ヘ クタール､区､同 6工区､中川牛久保 2工区､北 山田工区及 び東 山田 4工区､計 1

第二地区 は荏 田 2工区､佐江戸工区､勝 田工区及 び勝 田､新吉田工区､計 97ヘ クター
0工区 ､ 203ヘ クタールであ る｡
ル､合計 1

二次造成工事5
4年度か ら61
年度 までの間に､第‑地区 4
88ヘ クタール､第二地区 6

77ヘ クタール､計 11
65ヘ クタールの面税の二次造成工事を行 う計画であ る｡5
4年度のヘ クタール､6
0年度 253ヘ
計画 は52ヘ クタール､年度の ピー クと しては､57年度 241
クタール｡
D
,
供用開始 ‑つ ぎの事項 を考慮 して計画を立案 した､①

原則 と して一次造成工事が着手 された順序 で供用開始す る､②

供用開始 は電気 とガス等の都市施設が整備 され､横浜市の宅地造成等規制法 に基づ く検査を完了 した住 区 ごとに開始す る､
‑1
0
7‑

③

造成工事の標準工区､ また現在の一次造成工事の進捗状況､

8年度か ら､第二地 区にお以上の ことか ら供用開始の時期 は､第‑地区 においては5
年度 とな る｡供用開始面積 は､第‑地
いては57年度か らとな り､完了時期 はともに62

8年度 92ヘ クタール､第二地区57年度 131ヘ クタール とな り､60年度 には両地区合区5
進捗率 60%) となる予定｡
わせた累計で 680ヘ クタール (3. 締 め くくりに公団 と市 の確約
公団の ｢造成工事 スケ ジュール概要｣をめ ぐって､出席 の合同協議会委員 は､真剣な鋭 い質疑を行 い､①

交通問題 につ いては ｢特別部会｣の設置意見 もあ ったか ｢難 しい問題要素 も含 まれているので､次回継続 して この問題 を検討す る｣ ことに し､②

着工面積､完了面積 の賢料 にはと くに意見がなか った､③｢地権者へのお願 い｣ につ いて は､代替農地問題 は農業対策委員会で検討す る.

具体的問題 は事業､生活､農業の各対策委員会で検討す る ‑ などが きまった｡
しか し､公団説 明に対す る ｢締め くくり｣が問題 とな り､概案つ ぎの注 目され る発言が続 いた｡
宮川委員

本 日の造成 スケ ジュールに対 して､本会 と しての結論 はど うなのか､継続

協議 とい うことなのか､締 め くくりをは っきり しておかれた い｡
加堂補t
K部長

具体的な意見 も大分 出されたので､私 ど もと しては積極的に解決 して

参 りたい と考えて い る｡本 日は､大方の意見が 出 されたよ うで､最後の意見を賜 りた

い｡
宮川委員

いまのよ うな雰 囲気で は､確実 に62年度 に造成工事がで きるか ど うか は全くの推測であ って､確実な保証 はない｡本 日､ この案で何 とか承知 して くれ とい うことにな ると､その裏付 け と して､ とにか く万難 を排 して もや るのだ とい う､ は っきりした ことをいって もらいたい｡
はっきりしないままで今 日終 わ りに して しまい､あ とであの とき説 明 したか ら､あれでいいのだ とな ると､また水掛 け論にな ると思 う｡
さきほどいわれたよ うに､ これ以上の減歩 はない とい うよ うな答弁があれば心強 く
思 うのだが､ この案で了承 しろとい うか らには､公団 も市 もこれで乗 り切 るとい う確
た る締め くくりが欲 しいと思 う｡
木村局長

公団の本 日提案 した62年度案につ いて､問題 な くや るか とい う質疑 と思 う

‑1
0
8‑

が､本 日まで公団 と して長 い間検討を重ねて きた結果､物理的に62
年度可能 とい うことで､組織体制 と して も対応 していけ るとい うことで提案 した次第であ る｡公団 と し

2
年度 までに完了す る予定でいる｡ては6
猪狩都市整備局長

公団のほ うか らいまいわれたが､その よ うに事業計画が進め られ

るな らば､市の は うと して も総 力をあげて これに対応 して いきたいと考えている｡先程いわれたよ うに､ まだ補償問題 など十分 見通 しがた っていない問題 もあ るが､公団のスケ ジュールにあわせ る形 で精 い っぱい工夫 してい きた いと思 っている｡
山本委員

道路局 のほ うの対応 はどうか｡

金子街路建設部長

市を代表 して都市整備局長か ら決意が いわれた とお りであ り､道路局 と して も十分対応 して行 きたい と考 えて いる｡
続橋会長

それぞれか ら意思表示があ り､ こうい った ことで一歩踏み出 した とい うことであ る｡本 日は総論であ るが､ まだ今後煮詰め る問題 も多 々あ ると思われ る｡だが一応本 日示 された内容 につ いては､ ご承認 たまわ りたい と思 うが･
･
･
‑
金子 (
煤)委員

それぞれの責任 ある方 たちか ら確 た る発言を頂 き､今後､それぞれの部門によ り具体 的検討 も行われ るとい うことの前提で､一応 この案を認めたい と思う｡ また事業対策委員会等で検討 を願 うとい うことと併行 して､地区の組織 においても具体的な検討 を進 めて行 きたい と考えて いる｡
これ らの発言があ って､続橋会長が会議 を しめ くくった｡

4 出席者 の顔触 れ
合同協議会の出席者 は続橋会長､中村副会長､地元委員 は松沢健三､青木公雄 ､徳江義治､福 田浩 司､金子保､浜 田格彦､森登､加藤寿堆､鈴木光栄､小 島喜治､佐藤鉄雄､ 内藤正康､長沢定吉､井上哲次､山本光雄､吉 田時雄､森正治､平野正二､菅沼喜代造､宮川金次､長谷川金雄の諸氏｡
横浜 市か らは猪狩都 市整備､寺内企画調整､門倉縁故 ､石渡交通各局長､小林港北
ニ ュータウ ン建設部長､北村企画調整局次長､金子道路局街路建設､河合下水道局河川､村 岡交通局高速鉄道建設 ､小倉交通局 自動車部各部長 と佐藤緑区､内山港北区各区政部長｡
公団か ら木村港北開発局長､加堂補償 ､清水事業､工藤工事各部長が､さらに吉野港北区農業委員会長､小泉教委事務局施設部長が出席 した｡

‑1
0
9‑

Ⅵ､合同協議会で鋭い質疑
1. 家屋移転質す
昭和 5
4年 3月29日の ｢合 同協議会｣での地元委員 と公団､市 との質疑応答 は､重要な内容を持 って いるので､ その概略を綴 ってみ ることに しよ う｡

9年 3月完成予定を踏
公団の ｢造成工事 スケ ジュール概要｣ は鶴見川 の暫定改修が 5
まえて立案 されてい るので､吉 田委員が同改修計画 について質疑の口火 を切 った｡計画 は本紙が伝えたパ イプライ ン方式によるもので､ ｢大黒町の土捨場を固め ることが先決であ る｡努力 してい る｣ とい う答え以外 は新 しい ものはなか った｡む しろ ｢新羽4‑57年度の予定で､国 と具体的な協議 を してお り､54年度着手で き
橋 のか けかえ は55
年度以降､新羽橋 の進捗をみなか ら5
5‑58年 にかける もの と思 う｡ また亀の子橋 は5て工事す る｣ ことを市側が明 らかに したの は注 目された｡
また宮川委員の質問に金子街路建設部長 は ｢現在 の横浜〜上麻布線 とニ ュー タウン㍍J
7,の計画線 とな ってお り､家屋 も割
地区界 までのつ な ぎ部分 の質問 と思 うが､幅員 1

合 に少 いので工事 はや りやす いと思 うが､全体の工業丑 との関係 もあ るので､接続 につ いての工事年度 は今後 きめたい｣ と答えた｡続 いて金子 (煤)委員 は ｢公団のスケ
ジュール案に基づ いて具休的 に個 々の問題の検討が行 われ るが､ この スケ ジュールに
市 は､今後十分対応 して行 く姿勢があ るか ?､都市計画道路､上 ･下水道､学校建設､
地下鉄建設 の問題があ るか ど うか‑｣ と突 っ込んだ｡猪狩都市整備局長 は ｢今回のス3年度末 まで とい うことで本 日提示 された｡
ケ ジュール案提示 は前 々か らの約束で ､5
この前 には公団か ら市にスケ ジュールの協議が もたれ､市の関係局部で協議 したわけで､本 日のスケ ジュール内容 によ り公団が事業計画を変更 した と して も､市は十分 に対応 していける もの と考えている｣ と｡
金子委員

500戸か らの家屋移転の問スケ ジュールの検討 にあた り一番不安 なの は､1

題であ る｡今回のスケ ジュールの中で は､直接移転 を､前提 と しなが らも､スケ ジュ

00戸近 い中断移転 もやむを得 ず しなければな らなール通 りにや って行 くのには､約 5
い とい うが､中断移転 は年次別にどの よ うに進 め られ､用地 はどのよ うに確保 されてい るのか ?
加堂補僕部長4年度 1
07戸 ､55年度約 92戸 ､56年度 1
85戸 ､57
中断移転の予定 は､5

年度 1
85戸 ､5
8年度 202戸､合計 775戸 となる｡ これ は中断移転の総数であ る｡ 1戸

0‑ 420戸の仮設住宅建設を考えている｡用の仮設住宅が 2‑ 3回使え るので､約 41‑110‑地の確保 はいろいろの条件があ って､場所選定 に難 しい問葛がある｡ 中断移転の補償
は､金銭 と現物提供があ るが､私 ど もの補旧基準 の中では金鉄対応が原則 とされて いる｡港北地区は仮居住が極 めて長 いの と､子供 の学校通学問題があ る｡
移転先はE
E
I
園都 市線､横浜線､東横線の最寄駅 を中心 と したデータが現在一部で き
あが っている｡仮住居す る費用 も具体的 に積算 して行 きたい｡補償 は､現在住んでいる土地､家屋等 の価額がベ ースにな っている｡建物補償交渉 は､情報 と具体的金額を提示 し､金銭対応 でで きるだけお願 い したい｡

2
. 地下鉄 と交通で打 々発止佐藤委員 はまた､①

第一地区の供用開始 は58年度か らとな っているが､ その前提

4年度計画で配水池工事にと して牛久保配水池が早 くで きぬ とダメとい うことだが ､5
参 5
2年度造成が完了 し､供用開始 とな るが ､62年度 に地下鉄確実に着手で きるか､(も入 るか ‑などを質 したの に対 し､加堂補償部長 は ｢牛久保配水池は底地の問題がある｡予定地周辺の方 々にいろいろの意見があ り､補任【交渉 も難航 している｡供用開始までに配水池計画がで きて いないとナ ンセ ンスな話 とな る｡中川住民協 も総力をあげて公団 と一体 とな って地権者 の説得 あた って ほ しい｡｣ と答えた｡
また地下鉄問題 につ いて猪狩都市整備局長 は ｢地下鉄 は58年度 までに新横浜 まで とい うことで､あ との延伸 は引続 き早 くで きるよ う努力 して行 く｡ 当面間に合わないと
きはパ ス輸送で対処 す る｡ これ は前 々か ら申 し上 げて いるとお りで､バ ス輸送の限界を超え るよ うな人 口定着が始 ま った ら､バ ス輸送力の限界 に対応 した大虫の人 口定着の調整の問題がお こると思 う｡今後､人 口定着の問題 は公団 とも充分協議 して行 く｣と重要な答弁を した｡
松沢委員 も ｢バ ス輸送の対応 とい うが､ どの うよ うなルー トで どこを通 り人をはこぶのか｣ と衝 く｡ ｢田園都市線の沿線で いえは江 田駅 ､市 ヶ尾駅､あざみの駅､国鉄
では新横浜 とい った ところを考えて いる｣ と猪狩局長 ｡ ｢それで は横浜市内への通勤者をあま り考 えて いないのか｣ と松沢委員の質 問が続 く｡ ｢横浜市内の土地開発 なので､つ とめて横浜指 向で考 えていかねばな らないが､最寄駅 とい うことで､田園都市
線な らば田園都市沿線各駅 ､国鉄 な ら新横浜駅､東横線な ら交通丑 に問題が あ るが､
綱島駅 とい うことにな る｡
人 口定着 とのかかわ り合 いの中で､バ ス路線 を どのよ うに して行 くかは､今後公団のスケ ジュールをみなか ら皆 さん と相談 してや って行 く｣ と猪狩局長が応 じた｡
‑1
11‑

T
石渡交通局長 も ｢バ ス輸送で対応 しきれな くな るまで放置す るよ うな ことは絶対考えていない｡私 どももこの スケ ジュールを踏 まえ､人 口定着が今後 どのよ うに推移 して行 くかを見極めなが ら対応 して行 きたい｡具体 的な問題 とな ると､バ ス輸送 は､やは り道路整備が大 きな要因 とな る｡ この道路整備状況を踏 まえ､ また新横浜か らの地
下鉄延伸 も詰 めつつ交通問題 を考えて行 く｡ なお一部先行造成地 に移転 された方 々は､

8
現在のバ ス輸送体系があ るので､ この休系の中で当面 や って行 きたい｡造成 も進み5年度対応 ､59
年度対応 の時点で､ある程度 の人 口定着があ った ら､新 しいバ ス路線 も考 え る｣ と懸命｡交通問題で は激 しいや りとりが展開 された｡

3
. 減歩率の 35%は変えない｢供用開始 と仮換地指定 との関係｣を宮川委員が 聞 き､清水事業部長 は ｢供用開始 は一定の都市施設等が整備 され､都市 と しての機能が働 くよ うにな った時点 に開始 になる｡仮換地指定 は二次造成後 に､市の宅地造成の検査がすんだ所か ら実施 して行 きたい と考えている｡特 に建物があ り移転す る場合 には､仮換地の指定が必要 にな るので､当面 は先行造成宅地 とい うよ うな ところか ら､仮換地指定を して行 く｣ と説 明｡
宮川委員

本E
l
の 62年度案に対 し､市 も対応 し､公閲 もいろいろ約束を果 たす ことがで きると受 け止めているが､今後の経済変動及 び当初 よ り事業が遅れた ことによ り､

35%減歩 は変わ らないのか どうか伺 いたい｡
木村局長

ただいま事業年度が延伸す ることによ り､減歩率が変わ るので はないか と

い う質問の よ うだが､公団 と しては事業年度が延伸 した と して も､現在 きめ られている減歩率を変 え るつ もりはない｡
山本委員 は ｢六大事業のひ とつなのに､事業の遅れにつ いては市の弁明が何 らないが ‑｣ と切 り込み､市側 は ｢申 し上げ るのが遅れて 申 しわ けない｣ とわびた｡つ いで｢デベ ロ ッパ ‑による宅地開発､たんな る区画整理事業 とニ ュー タウン開発事業の違い｣を質 したのに対 し猪狩局長 は ｢民間企業 によ る宅地 開発､民間の組合施行 による
土地区画整理の事業認可 は横浜市長｡公団のニ ュー タウンの事業認可権者 は建設大 臣
で､その差が どうか は難 しい問題 であ るが､公共性等 との観点で差があ る｣ と答弁｡
山本委員 はホ コ先をゆ るめず､鋭 い質問を展開 した｡
山本委員

市は公団 に協 力 し､また指導監督の立場 によるが､われわれが いろんな問

題 に直面 した とき､市の方が足を引 っ張 っているよ うな ことがあ るが ‑猪狩局長

市が足を引 っ張 るよ うな ことがあ るはずがな い ｡個人的な問題が 出て きた

‑1
12
‑

1

場合 に､全体的必要措置を とるよ うな ことが あ るか も知れないが､基本的に足を引 っ
張 るよ うな ことはない｡
山本委員

では全面的 に協力 して もらいたい｡個 々の問題で後 日検討 しなければな らない問題 もあ る｡市の六大事業が この よ うに見直 されて いるに もかかわ らず､関連道
路は一本す らで きあが っていないO市の ほ うは ど うしてい るのか ?
金子街路建設部長

大変厳 しい言葉 を頂 いたが､ニ ュー タウ ン事業の進捗 に合わせ､われわれの方 の事業 も行 うことであ り､現在､ 日吉〜元石川線､新横浜〜元石川線の二路線を最重点的 に整備 を進 めて いる｡ それ に間に合 うよ う事業を進めてい る｡ 山本
委員 は道路､交通､特 に地下鉄問題 につ いて石渡交通局長の説明を求めた｡

4. 換地操作 とダムの撤去
山本委員

好む と好 まざ るにかかわ らず､事業が遅れ ることは必至 と思 う｡今回のス

7年度 に使用収益開始 され､ しか もそ
ケ ジュールによ りひ とつの例を とってみて も､5の土地 は他人がつか って しま う｡ そ この底地 々権者の換地 は62年度にな らないと､使用収益開始がで きない とい った場合 には､われわれ は地元 に帰 って説得す る自信がな
い｡ このよ うな ことで､今後､止むを得ず防災 ダムをつぶ さないか ぎり､換地操作ので きな くな った場合 には､市 は公団にダムの埋立てを許すか ど うか ?
小林港北 ニ ュータウ ン建設部長

市が許す許 さない とい う問題 ではない｡他人 に水害を及ぼ さないため防災 ダムがつ くられて いる｡単純 に換地操作上のため､市が公団 にダムを埋 めていい といえない｡ ダムの場所の地権者 に他の方法で何 らかの解決方法をしていかねばな らないので､協議 している. ダム撤去の問題 は鶴見川の関係で､今後､個 々の問題 と して解決 して行 く｡
山本委員

止む得 ない場合 にダムを埋め るか埋めないのか､端的に答えて欲 しい｡

小林部長

端的 にい って埋 め ることは無理であ る｡

山本委員

す ると 62年度案 は原則的には不可能 とい うことにな ると思 うが‑

小林部長

少 しおか しいで はないか ?公団 は大前提 に鶴見川改修時期をあげて､今回のスケ ジュール案をつ くりあげて いる｡ 当然､防災 ダムの問題 も検討 し､スケ ジュー
ル も組み立 て られてい るはずであ り､ダムが撤去で きなか った ら､ このスケ ジュールがダメにな るとい うことはないと思 う｡
山本委員

鶴見川改修促進 は､特 に港北区長を は じめ地元の皆 さんが ｢促進委｣をつくり､働 きか けた結果であ り､ この辺 はは っきりとい ってお く｡今回の スケ ジュール

‑1
1
3‑

に市が ほん とうに協 力 し､進 めて行 くか どうか疑わ しい｡私 ど もの新 田谷戸の河川改

2工区の造成 も完了 し､新吉 田工区
修 に して も､十数年前か らいろいろい って きた｡2が発注 され る直前 にな ったので､再度 申 し入れた ら､ よ うや く公団で施行す るよ うにな った｡ ダム撤去が ど う して もで きないな ら､公団が い くら計画 し､地元が協力 しようと して も､で きない問題があ ることを申 しあげてお く｡
猪狩局長

8年度
公団のスケ ジュールに も幾つかの前提条件が あ った｡ そのひとつ は5

鶴見川暫定改修完了予定 とい うことがあ る｡すへて これを踏 まえて スケ ジュールが成8
年度末 に終 わ らなか った ら､ このスケ ジュー
り立 ってい る｡鶴見川暫定改修が も し5ルが成 り立つか とい うよ うに置 きかえて考 えた場合 には､ これは別途検討 しなければ

8
年度末 までに鶴見川暫定改修がで きあが ったに もかかな らない問題だ と思 う｡ また5
わ らず､ ダム撤去 させ ないとい うことで､権利者 に迷惑をか けることがお こらないか
とい う質問のよ うに も受 け とめ られ るが､何 らかの都合で部分的にで もダム撤去ができない場合がお こった とす ると､ その時点で はダム撤去 しない方法で何 らかの便法を考えて行かねばな らないだろ う｡
山本委員

7
年度使用開始 さ
新 田地区 には準工業地域が設 け られて いる｡ この地域が 52
年度でなければ､土
れ ることにな って いる｡ ところが､そ この底地地権者の換地 は6
地 は使えないよ うにな っている｡ このよ うな計画であ るとす ると､われわれ地元の地
工区にあ るダム一つ ぐらい埋 めて も､権者に説得で きる自信がない とい うことだ.22
換地計画の中に盛 り込 めないか と申 し上げて い る｡
猪狩局長

いまただちに､その時 はどうす るとい うことよ りも､ このスケ ジュールを

基本的に理解 されれば､ いろいろ具体的な検討 の場 もあろ うと思 う｡

3年11月 には､第二回総会が開かれた｡ 同総会 には､細郷｢推進協｣ とな って 3年 ､5市長､沢 田住宅公団総裁をは じめ､市 ･公団側か ら担 当首脳が顔 をな らべ た｡細郷市
長 は ｢一緒 に街づ くりの プラ ンをつ くって行 くとい う考え方が基本｣ と し ｢皆 さんのご意見や ご要望 などを伺 いなが ら､私 どもの考 えて いることも聞いていただいて､できるだけ早 い時期 に､港北ニ ュー タウ ンがで きあが るよ うに力をあわせていきたい｣と挨拶｡沢 田総裁 も ｢港北ニ ュー タウン事業 は､規模 も他 に例をみない大 きな もの｡
また街づ くりの進め方 も幾多 の時代 を先取 りした試 みが な されてい る｣ので ｢この歴史的な大事業を立派 に果 た したい と心か ら念 じて いる｣ と述べた｡だが､総会では松沢健三全地区代表が①

地下鉄 問題

②

河川改修

③

関連道路

④

生活対策

の四点､つ ま り関連公共事業 と生活対策 につ いて代表質問を行 い､ さ らに各代表が それ ら四つの問題 に鋭 い質疑を展開 した｡

一1
1
4‑

5 地下鉄の計画を衝 く (遅れ は期待を裏切 る)
昭和53
年1
1
月1
5日の港北ニ ュー タウン事業推進連絡協議会の顧 問会議では問い

交通 問題､足 の対策 は ?

答え

港北ニ ュー タウ ンの基幹施設 の一つであ る鉄道事業 については､ とりあえず市

営高速 3号線の施設整備 に重点を置 き､近 い うちに横浜 一 新横浜間の営業免許を得､4年度 中には工事に着手す る予定
都市計画決定を し､工事施工認可の手続 きを経て ､5であ る｡引 き続 きニ ュータウ ン内への延伸 につ いて全力をあげて努力す る｡ 当面 は田園都市線 とバス利用でやむを得 ない実情であ る｡ との質疑応答 を展開 しているが､続5日の港北ニ ュー タウ ン事業推進連絡協議会の第二回総会で､全地区代表の松く1
1月 2
沢健三氏 は､代表質問で ｢地下鉄問題｣を とりあげ､石渡交通局長が応答､ さらに山内地区代表 の徳江義治氏が鋭 い質疑を繰 り広 げた｡
松沢代表

地下鉄の建設 は､いままでの説 明だ と､横浜 と新横浜駅間はかな りの進捗を しているよ うですが､新横浜か らニ ュータウ ンを通 って田園都市線 に結ぶ 3号線 の延長は､ いまだに明 らかでない｡港北ニ ュータウ ン計画 に協力 して きた地権者の大半は､ この地下鉄 に期待 して きた｡地下鉄の完成が遅れ ることは､土地の使用 も街の完
成 も遅れ ることにな って､ニ ュー タウンのみな らず港北区､緑 区にとって も､大 きな
期待を裏切 ることにな ると思 います｡ また 4号線 ､ 6号線の見直 しとい うよ うな話 もあるよ うですが､駅前配置 もほぼ決 まってい る現在､地下鉄の計画が ど うな ってい るのか伺 いたい｡
石渡交通局長地下鉄 のニ ュー タウ ン問題 について は､ 日夜努力 して きたのですが､

あのオイル シ ョック以来の さび しい財政事情 によ り､なかなか思 うよ うにいかなか ったのです｡最近 よ うや く横浜 と新株浜間の地下鉄建設 につ いて は､営業の面で免許がお りる予定 にな りま した｡具体的 に認可がお ります と､早急に横浜 一 新横浜間の地下鉄工事 に着手 し､お くれを取 り戻 したい と考えてお ります｡新横浜か らニ ュー タウ
ン､ さ らに田園都市線 と結ぶ延伸 については､まず横浜 一 新横浜間の工事着手を進め､それを前提 と した中で考 えて行 きたい と思 っています｡
上永谷か ら戸塚) につ きま し
なお これ に直接関係 はあ りませんが､現在 ､ 1号線 (ては､すで に工事着手の段階に きていますので､戸塚か ら関内を通 り桂浜か ら新横浜､
さらにニ ュータウ ン､田園都市線 とい うよ うな鉄道網が一 日も早 くで きるよ うに､努
力を続 けて行 きたい と思 って います ｡ 4号線 は､ 3号線 の建設促進の中で､ この問題
を眺め早急 に方針を決定 して行 きたい と思 います ｡ 6号線 は具体的には進んで いませ

‑1
1
5
‑

ん｡東京都 と協議 し検討 して行 きたいと思 っています｡ ニ ュータウ ンのバ ス路線 について も､ 3号線の地下鉄 をバ ックボー ンと して､ニ ュー タウ ンの足の確保 を考えて行きたいと考えています｡

6. 地下鉄が走 らないな ら減歩修正 も
徳江義治氏 (
山内地区代表)松沢代表の質 問に対す る交通局長の答弁で､横浜 ‑一新横浜間の地下鉄建設 について､よ うや くメ ドがつ いた とい うお答えがあ りま したが､今 日現在､新横浜か らニ ュータウン区域 内への地下鉄計画 は､依然 と して メ ドが立 っていないとい う実情 にあ ると受 けとったのですか ‑か って港北ニ ュータウンは､

2年 に開通 させ るとい うことを前提 と して､私 たちは用地の買収
飛鳥 田市長の ときに5に応 じたのです｡ その後､何回かの総会で､そのたび ごとに開通時が延ば されて きて､
現在 は夢の彼方 に､地下鉄の夢 は消え去 って行 きま した｡ きょうの総会で､よ うや く
新横浜 まで メ ドがつ いた とい う話ですが､新横 浜か らニ ュータウ ンに入 る計画の 3号
線 はいつ開通す るのですか ? 今 日はなん と して もその計画 につ いて､ はっきりとしたお答えを聞かせていただ きた い｡ また 4号線 は若干問題が あ るよ うですが ､ 6号線
はほとん ど可能性が考え られないとい うことで しょうか ? そ う します と､ 4号線なり 6号線の路線計画を予定 して換地 された方 は､当然､駅前 とい う評価を織 り込んで換地 されてい るわけで､地下鉄が入 って こないとい うことです と､評価上の大 きな問
題 にな ります し､ ひいては生活対策 に も大 きな影響 を もた らします｡ ただ単 に東京都の都合でで きません とい うのでは､地権者 は承知で きません｡
つ ぎに横浜市の財政事情か らみます と､港北ニ ュータウ ン計画を実現す るのは､無理で はないか､ も し無理でない と して も､相 当の時間が必要 ではないか と思います｡
そ こで私 は一つの提案を したいのです｡
それは民間エネルギーを参加 させた らど うか､官民一体 とな って この事業に取 り組
めば､それだけ早 く完成で きるので はないか と思 うのです｡住宅公団 も手がた りな くて事務処理が大変渋滞 してお り､わずか 7人ばか りの増員で は､ この港北ニ ュータウン事業を早期 に仕上 げ ることは無理だ と思 います｡従 って､それな らは､民間デベ ロ
ッパ ーを起用 してはど うか と思 うのです｡
交通局長

地下鉄の建設 につ いては､ さきにお話 しした よ うに､ 3号線 は横浜 一 新横浜間の 目安がつ いた中で､ これか らさきのニ ュー タウ ン計画の進行 に関連 して考えて行 きたいと思 っているのです｡ニ ュータウンの施工がすんだア トか らまた掘 り起 こ‑116‑

す ことは好 ま しいことではない と考えています｡ ただ 4号線 は､現在 1号線 と 3号線に全 力投球 して いるので､その中で並行 して持 って行 きたいと思 っているのです ｡ 6号線 は残念なが ら私 ど もの営業路線で はな く､東京都で協議 して もらうよ う努力 して
行 きたい と思 います｡
松林市助役

ご指摘 のよ うに横浜 市で全部 まか な うの は大変ですか ら､例えば病院 とか文化施設 な どは､民間エネルギーを導入 してや って行 きたい と思 っています｡民間の交通機関の導入 は､今後検討 して行 きたい と思 いますが､現段階ではやは り横浜市の地下鉄計画 とい うことで考えてお ります｡
藤崎住宅公団理事

私が宅地開発本部長を して いるときに港北ニ ュー タウ ン計画が始

まりま した｡途 中一 時期 は､抜 けま したが､現在 は担 当理事です｡ この事業 は首都圏の中で大事 な事業ですか ら公団 と して誠心誠意や っています｡ ご質問の民間活用 とい06
名の職員が お り､ さ らに コンサル タ ン ト
う点ですが､いま公団は､港北 開発局 に 1
0
名 ほどが､同局 内に部屋 も与えて仕事 を進めて います｡公団 と しと して､民間か ら6ては､常 日頃か ら､で きるだけ外人部隊の力を借 りて事業を進めてお りま して､公団の職員が足 りないか ら遅れて い るとい うよ うな ことが ないよ う進めて います｡
徳江 氏

この分だ と私 ど もの生 きている間に電車 は走 らないで しょう｡駅前を予定 して換地を受 けた人 は､減歩率の修正を求め ざるを得 な くな ります｡
公団側

いまお っ しゃるよ うな ことのないよ う現計画でで きるよ う努力 します｡区画整理の基盤整備 に基づ き公共事業､鉄道の遅れなど危 ない面があろ うか と思 いますが､そのよ うな事態が起 きた らその時点で考え ることに し､現在 は視点を変えずに推進 して行 きたい と思 って います｡
徳江 氏

ハ ッキ リと した答弁が 聞かせて もらえて いません｡市 は地下鉄が引けない状態で､減歩の修正をす るとい う意向ですか ?
猪狩都市計画整備局長

いま具体的にお答 えす る時期ではな く､精一杯実現す るよ う

努力す る考えです｡
徳江 氏

駅前 とい うことで換地 を受 け､歩減 りに応 じたの に､使用収益が なか った ら､

区画整理事業の中で ど うす るか とい う問題 なのです｡
公団側

地下鉄 3､ 4､ 6号 とい う 3線が入 ることにな ってお り､用地の 目的に評価差があ り､使用収益の開始 まで にすべてが入 るとは考 えて いません｡ 3号線 は早 々に造成工事 とあわせ施工 します｡ 4号線 は検討 中で 6号線 は現時点で は入 らない状況ですが一部土地利用の (鉄道用地)の見直 しが必要 だ と思 っていません｡

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1
7‑

7.河川改修を質す (新羽橋 ･亀 の子橋か けかえ ･橋が堰 な って危険)
昭和 5
3
年11
月の第二回総会で ｢河川改修 および下水道｣の ｢経過 と見通 し｣では､

つ ぎのよ うに報告 された｡.
9㌔)大舶川 (
鶴見川合流点〜西
河川改修 につ いては､早瀬川 (高 田橋〜関根橋 6.
36㌔)の 2河川 とも､5
3
年度末 に完了を メ ドにはは計画通 り進んで いる｡
原橋 2
3
年度完成 を 目
早淵川の国直轄区間の高 田橋〜鶴見川間は､建設省 も上 流 と同様 に5
標 に工事を進めている｡
また鶴見川本川の改修費 は､ ここ数年､飛躍的に増加 し､改修が促進 されてお り､

8
年頃 といわれて いるが､今後 さ らに市 ･公団を は じめ地元関係者 と暫定改修完了 は5力を合わせ､ さらに強力 に国 に要請 していかなければな らない｡
また下水道 につ いて は､港北､緑両下水道処理場､新羽 ポ ンプ場 ともすでに稼働を
行 ってお り､幹線下水道 も元石川〜新羽幹線､新吉 田幹線､新 田谷雨水幹線が工事中
であ り､今後 も引 き続 き､土地 区画整理事業の進捗 に支障のないよ う整備を進 めて行く｡ なお市 ヶ尾幹線 もニ ュー タウン関連部分 はすでに完了 して いる0
松沢健三全地区代表 は､河川改修 につ いて代表質問を行 い､佐藤下水道局長が答弁したが､ さ らに新 田地区代表の吉 田時雄氏が質疑 を展 開 した｡
松沢代表

3
年 は､台風 もな く､52.53
年の よ うな水 による被害 はなか ったが､
幸 い5

耕地 田畑 を近 くに持 ってい る私たちに とっては､河川改修 と下水道 は大 きい関心事であ ります｡関連河川であ る早淵川､大熊川 はほぼ予定通 り完成 しそ うですが､ これが完成すれば､ この地区の浸水 は解消で きるで しょうか ? 鶴見川全域の改修が完成 しなければ､沿岸 の浸水 は解消 されない､ニ ュー タウ ン内の暫定的 な防災 ダム もで きな
い ことにな ります｡防災 ダムは､今後 どのよ うに して行 くのか ? またそ こに配置 された ものが､何時にな った ら使用す ることがで きるよ うにな るので しょうか ?
佐藤下水道局長

3
年度 に､護岸 260㍍ と新大 熊橋のか けがえなど､
大熊川の改修 は､53
年度末 に完成 します｡早淵川 は､53
年度 は､護岸 1000㍍ と関根橋 と鍛冶橋
予定通 り53
年度末 には､ニ ュー タウ ン関連河川の改修が完のかけかえな ども予定通 りで あ り､53
年度 に､三歩了す る予定です｡ また建設省 直轄区画 につ きま して も､改修工事 は､5野橋､峰大橋のかけかえな どが あ り､改修 は完了す る予定です｡ お尋ねのニ ュー タウン関連河川､早淵川､大熊川沿岸地 区の浸水問題 は解消 します｡ さ らに鶴見川本線の改修計画は国の直轄区域 は国で進め られ､地元のみな さん､市議 の方 々が総 力をあげ

3
年度の改修費 も47
億 5千万円 と､前年度 の51%増 といて促進 して くだ さった結果 ､5‑118‑

う大 きな予算 を獲得､その促進 に拍車がかけ られて います｡暫定改修 につ いては､58
年頃 までに完了す る予定です し､暫定改修が完了 した後 に引 き続 き抜本的本改修が実施 され る予定です｡現在つ くって いる防災 ダムに水がた まるわけですが､現在の権利者の方か ら公団が､土地をお借 り して いるわけです｡ これか ら後 は､仮換地の終了 という形で､大方 その場所 に移 って いただ くわけです｡ したが って､そ うした予定者の方 と今後 いろいろ相談 を しなが ら､地権者の意見を十分尊重 しつつ具体的な解決を図って行 くよ う考 えています｡
吉田時雄氏 (
新 田地区代表)と くに鶴見川改修 につ いて質問 したい｡港北ニ ュータ

ウン計画は､42年度発足､市の六大事業の一つ と して､総面積 1530㌶､完成後の人 口は25万人 とい う大事業 に もかかわ らず､当時､鶴見川改修 にはほん とうに無計画で した｡私 たちは強 い陳情 と要望をか さね ､48年 に鶴見川改修促進委員会が発足 しま した｡
港北､鶴見の両区が合体 して発足 した もので､建設省､大蔵省 に改修促進の強 い陳情を重ねて きま した｡ その結 果､現在改修が着 々と進んでいますO現在 までに改修 され､堤防の カサ上 げが 1‑ 2羊,‑Vされま した ところは､鹿の大橋 か ら亀の子橋 の約 5000㍍,
ま した｡ さきほど話が あ ったよ うに､早淵川 と大熊川が完成 しつつあ ります｡ しか し完成 します と鉄砲水 とな って鶴見川 に流入す ることにな ります ｡50年 9月 9日の 17号
台風を思 い出すのですが､ この とき､港北区には､雨 らしい雨 は降 りませんで したのリの雨で､鶴見川 は決壊寸前の危険にさ らさに､緑 区か ら奥､上流の町 田方面 は 170ミ
れま した｡ も しも､あの時に もう少 し港北区に雨が降 っていた ら､ どんな惨事が起 こっていたか と思 います と､ ゾ ッ トす る思 いです｡ これ らの心配を解消す るため新羽橋と亀の子橋のか けかえを して いただ きたい｡堤防の高 さがた とえ 1‑ 2㍍カサ上 げされて も､橋が堰 にな って しまいますので､た とえ改修が全部で きた とはいえ､それで無事終われ りとはいえません. それか らもうひ とつ､鶴見川 の下流の残土の しゅんせ
つを急 ぐ必要が あ ると思 います｡
下水道局長

鶴見川 の改修 は流丑毎秒 2300㌧ と決定 されて います. その うち1800㌧は暫定的にまかなわれ ることにな っています｡ しゅんせつをす る場合 ､53年度の予算の中では､建設省か ら聞いて いますのは､パイ プライ ンの発注などを計画 してお り､引き続 き しゅんせつを強力に進 め るとい うことです｡町 田､東京､横浜､川崎が一緒 になった建設省主催 の委員会で､単 に河川 改修だけでな く､鶴見川 の総合的な治水対策
とい う意味 も含 めて検討 しています｡ また新羽橋 は 54年度か ら57年度に掛け替えをします｡亀の子橋 は55年 に掛 け替え るよ う計画 しています｡
吉田氏

下水道 につ いて､港北 ニ ュータウ ンが完成 します と､下水道 によ り汚水の80

‑1
1
9‑

%が新羽地区に流れて きますが､ これ につ いての対策 は ?
下水道局長

港北ニ ュー タウ ンは鶴見川 の左岸地域 と合わせて下水道計画上 は､港北下水処理地域 に入 ります｡ この地区の汚水 は､現在進めて いる元石川､新羽幹線 という幹線下水路を通 り､新羽 ポ ンプ場を経 由 して港北下水処理場で処理す ることにな って います｡新羽 ポ ンプ場の汚水を送 る能力は十分 あ りますので､鶴 見川が氾濫す るま
で に､新羽に汚水が流れ込む ことはあ り得 ません｡万が一鶴見川が氾渡 した ときで も､
港北ニ ュー タウ ンの汚水が新羽地区に流入 しないよ うに､幹線の途 中に緊急時の遮断装置を設 けるつ もりです｡

8.関連八道路の進捗 は ? (上麻生線､教委 と調整急げ)
53年11月の第二回総会で ｢関連道路｣の ｢経過及 び今後の見通 し｣ につ いてつ ぎの

よ うに報告 された｡ ‑ 関連道路につ いて は､公団が開発を進めて いる第‑､第二地区を縦断す る新横浜〜元石川線 と日吉〜元石川線 を最重点的 に整備 を進めてい る｡ この うち新横浜〜元石川線の折本地区､荏 田地区は現在工事 中であ り､53年度 には西側
は､国道 246線 まで改良工事が既成 し､港北イ ンターチ ェンジとの間 も約 50%が完成
す ることにな る｡ 日吉〜元石川線 は､牛久保町の整備が一応完了 し､高 田町､東 山田
町につ いては､引 き続 き用地買収､補任【を進め､一部工事 に着手 し､早期完成 を図 って行 く‑
全地区代表の松沢健三氏 は､つ ぎの よ うな代表質 問を し､当局の応答があ り､続 いて都 田地区代表の信 田隆治氏の質疑が あ った｡
松沢代表

関連街路 と して計画 されて いるものが八つあ るが､その うち とくに新横浜

駅〜元石川線､ 日吉〜元石川線の両線 を優先的に整備す ると説明 しているが､ この地
区には､他に幹線道路 とい うものは一つ もあ りません｡最低の二路線 の整備が実現 しない と､港北ニ ュータウ ンは､ "陸の孤 島【にな って しまいます｡ この路線の建設 について､ さらに他の関連街路 につ いて も合わせて説 明 して くだ さい0
池沢道路局長新横浜〜元石川線 は､現在､荏 田地 区を54年で完成す る予定です｡次2
年 に工事 に入 っておに折本地区､第三京浜か らニ ュータウ ン入 口までについては､5り､55年 に完成 させたい と考 えています｡次に､小机､烏 山ですが､新横浜〜第三道

7
路 に通 じる間 は土地改良区の土地登記事務を待 って ､54年度か ら用地買収 に入 り､5
年度 完成を 目標 に しています｡ 日吉〜元石川線 は､部分的に進 めています｡高 田､東年度 中に一部着工 します ｡58年度 に完成
山田地区は､ いま用地買収を進 めてお り､53

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2
0‑

したい と思 って います｡
信 田隆冶氏 (都 田地 区代 表)

港北 ニ ュー タウ ン事業 の関連街 路 と して 日吉〜元石川

線 ､新横浜〜元石川線 ､丸 子〜茅 ヶ崎線 ､横浜〜上麻生線 ､生 田〜横浜上麻生線 ､生田〜横浜線が あ る｡特 に横 浜〜上麻生線 は､小机 を経 て梅 田橋 まで完成 して い るが､ニ ュー タウ ンに入 る道 路 の促 進 を望む｡月 の坂 の改修 お よび丸子〜茅 ヶ崎線 の部分改
修がで きないか｡
道路局 長

5
横浜〜上麻生線 は継続 してや って います｡ 今後 は池辺 線 の交差点 までを 5

年 に完成 した い｡丸子〜茅 ヶ崎線 は現在 ､池辺地土地 改良 区の調 整が必要 です｡ この
ルー トは､旭 区が整備 中で あ り､港 北､緑 区で はあ りません｡ 員 の坂 の改修 は延長 5

1
0
㍍ ､5
3
年度 に工事 に着 手 ､5
4
年度 に全部完了 します｡
信 田氏

上麻生線 につ いて 回答 が十 分 で ない｡地 元 の権利者 か ら土地買収 を しな くて

ほな らな いが､教育 委員会 は､道 路予定地が､学校 の予定 区域 に入 ってお り､ その辺の調整が うま く行 って お らず 問題 で あ ります｡

9.生活対策 を迫 る (計 画 の遅 れで生活 に不安が )昭和 5
3
年 11月 の第二 回総 会 で ｢生 活対策｣の ｢経過 と見通 し｣ につ いてつ ぎの よ うに報告 され た｡‑ 生活相談所 を開設 し､生 活再 建 に伴 う諸 問題 の相談 に応 じるとと もに､先進地 の視察 な どを行 って きたが､ これ らを参考 と し､ 当初生活 の基 盤 で あ る農地 を手放 した農家を主体 に､融資等 の助成 措置 を具体化 して行 く｡ また工事 中の生活対策 につ いても､市 ･公団 ･地 元で十 分 協議 し､で き うるか ぎ り､ 日常 生活 に支障 をお よは さない
よ う努 力 して行 く‑

松沢 健三全地 区代 表 は ｢生活対策 ｣ につ いてつ ぎの よ う代表質問を行 い､猪狩都 市計画整備局 長 の答弁 の ア ト､ 中川地 区代 表 の金子保 氏 は､ さ らに
鋭 い質疑 を行 った｡
松沢代 表

多 くの地権 者 は､造成工 事が計画通 り速 やか に完成 す るこ とを何 よ りの生

活対策 と考 えて い ます. 市や公団の考 えで は､5
5
年度 まで に荒 い造成が終 わ って ､60
年 には完成す るとい うことを信 じて､私 ど もは､ いままで の用地 買収 に応 じた｡ その協力 した人達 は､工事 の遅 れ に よ る収入 な しの状 態で ､ この間 には相続 の問題 も出てきて います｡ これ らの こ とにつ いて､ どの よ うなお考 えが あ るのか ?

また工事 に先行 して土地造成 に快 く応 じて くれ た人 たちの生活補償 の問題 が あ ります｡
この人達 は不便 な場所 に率 先 して移 り住 んで､工事 の早期 完成 を願 い､不便 を耐 え

‑1
2
1
‑

忍んで いる｡ この人 たちの生活 につ いて も十分 なア フターケアーを講 じて もらいたい｡
少な くとも先行補償が終わ ったか らとい うよ うな､公団の態度 は､考 えて貰わな くて
ほな らない と思 います｡
猪狩都市計画整備局長

生活対策 につ いて どのよ うに考えて いるか との質問ですが､用地買収 に応 じていただ いた方 にご迷惑をかけない とい うことで､ 目に見えないよ う
な生活改良の対策を示 させていただいています｡ しか し､ これだけで終わ ったわけで
はな く､ これか らが本番であ ります｡
換地後の土地の利用､ これか ら､ どのよに事業の場の中での就労､ また助成等をす
るか､具体的に考えてい きたい と思 っています｡
金子保氏 (
中川地 区代表)
したい②工事 の促進

生活対策 について(
む市､公B]
当局の基本的な姿勢を質③避 けて通れない土地使用料の改訂④工事 中の地元先行買収地権者の援助 につ いてお聞 き したい｡
われわれ地権者 は､ 自 らの生酒を守 るべ きで ､55年度区画室理事薬の終了が建設省の認可の際に も記録 されて いる｡現況で は将来生活 に不安が あ るo したが って‑ E]も早 く工事を促進 して､計画的に完成 しな くてほな らない と思 います｡年度 内にスケ ジュール原案を提示 して欲 しい｡困難 に耐えて行 けるよ う税 の負担 を考慮 し､物価高の中で宅地造成の 目的に適正 な使用料の改正を望みます｡
生活を守 るために も格段 の配慮をお願 い します｡ また この事業の方 向 と将来を考えるとき､先行買収 に協力 した人達 同志 の互助組織が行われ る必要が あ ります｡ 市､公団､地元の三者が生 き残れ るよ うに物心両面 の配慮を熱望 します｡
松林市助役

生活 は個 々の問題で､具体 的に､市､公団が全力をあげて考 えて行 きた

い と思 っています｡
木村港北開発局長 (公団)

工事全体のスケ ジュール は､鶴 見川改修 にメ ドがつ いたので､現在原案を作成 中で ､54年 3月に明 らかに し､たた き台に していただ く考えです｡土地使用料 の改訂 は､事業対策委員会の中で､補償費の有 り方 につ いて大方の同意を得ています｡ また ｢農業用専用地区｣の ｢経過 と見通 し｣につ いては､次のよ う

2
3
ヘ クタール)の ほか､に報告 して いる｡ ‑ すでに営農中の新羽､大熊農専地区 (
池辺農専地 区 (60ヘ クタール) につ いて47年度か ら整備を進 め､現在最終段階 に入 っている｡ また東方地区 (60ヘ クタール)折本地 区 (43ヘ クタール) につ いて も地元 と調整中であ る‑
これ に対 して都 田地区代表の信 田隆治氏 は､づ きの質疑を行 った｡
信 田陸冶氏 (都 田地区代表)ニ ュー タウ ン内の第‑､第二 に30ヘ クタール ､ 137人

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2
2‑

の集合農地をつ くり､少 な くとも10
年 は農業を続 けて行 こう｡ やむを得ず用地の買収に応 じたが､残 った農地で農業をや って行 くためには､市の補助がないとや って行 けず､宅地並みの課税 には困 ってい る｡営農指導 につ いて市街化調整区域 と違 って市はどのよ うに これ ら農家を育成す る考えであ るか伺 いたい｡
門倉緑政局長集合農地 につ いて は営農対策で長期 に農業をや るよ う育成す る考えですO市街化地区内の農地 は将来 は宅地 とみていますが､調整区域 内の農地 は一般的に園芸､畜産 などに､国､県で 3%､市で 2%補助す る方針です｡集合農地 に対す る宅

4
年度 にどのよ うな対策を地並み課税 について は､農業緑地保全政策制度 よ って国が 5
とるか､現在案が出ていて検討 されて いるところです｡

Ⅳ､平気で計画を変更
1.不信感の一掃必要 (新春 に真剣座談会)｢新春ニ ュータウン語 る｣ とい う座談会で 日本住宅公団港北開発局長の木村俊一氏
が､ ｢来年度 はまず工事全体 のスケ ジュールの原案を出 して地元 ･市 ･公団が三位一
体にな って審議 して行 く｣ と計画の進捗 について 口火を切 り､ ｢二次造成を推進す る

4
年を意義づけた｡
年｣だ と5
横浜市の都市計画整備局港北ニ ュータウン建設部長小林弘親氏 は､道路､河川､地下鉄の実状 を説明 し ｢軌道 に乗 ったいまの造成工事を さ らに発展 させて行 く年｣ と述べ た｡

港北ニ ュータウン事業推進協議会長の続稿一男港北区長 は ｢事業の遅れが一番大 きな問題｣ と し､ ｢公団 ･市 ･住民が三位一体 とはいえ､まだ昔の対策協 と同 じパ ター
ンで総会 その ものが進め られて いる｣ と (推進協)の反省を望んだ｡ 同推進協副会長の中村稔緑 区長 は ｢いずれに して も三者一体で しゃにむにいかなれば ‑ ‑ ｣ と強調 したのだ った｡
これに対 して 『住民』 とい うか 『地元』 とい うか､地権者側 はまず推進協の山内地
区常任委員長松沢健三氏 は､住宅公団の仕事の進め方 につ いて具体的な苦言､注文を述べなが ら ｢三位一体 とい うが､や っぱ り地元が結束 した一つの力を持 たなか った ら､公団や市 まかせ じゃとて も進 まない.三位一体の主体 は､む しろ地元だ と思 う｣ と｡
また中川地区常任委員長の金子保氏 は､ ｢工事 スケ ジュールは理論的な ものでな く､
住民の人間性 を加 えた もの｣を強 く望んだ｡特 に金子氏 と して は f)
計画の遅れで泣か‑1
2
3‑

されている地権者』を考え ることの重要性 を強 く訴えたわけ｡
続 いて､都 田地区常任委員長の中山恒三郎氏は F三位一体 に地元は徹 しているが､む しろ問題 は公団 ･市にあ る』 との点か ら ｢住民の中には (だ まされた) といった考えが非常 に強 くな って いる｣ と鋭 い指摘を した｡
これを うけて新 田地区常任委員長の山本光雄氏 もまた ｢行 き当た りば った りだか ら〈だまされた) とい う感 じを住民が強 くして しま う｣ と衝 いたのであ る｡山本氏は｢河川改修 も地元が区長を中心 に運動 した｡ その成果 は非常 にあ りがたか った｣ と述
べ､ r続橋港北区長を高 く評価J して､市 ･公B]側 にそ うい う姿勢 を迫 った｡
同所 田地区の吉 田時雄氏 も ｢第二次造成を行 うとい うが､本 当に地権者がそ こに家が建て られ､利用で きるのはいつか､明確 に した方が いい｣ と述べた0
地元側 は､表現 こそ違 ってはい るが､ F賓任を もって計画を進 めよ｡ そ うでないか
ら不信感を抱かせて いるのであ り､三位一体 には､不信感の一掃 こそ問題J と､ きび
しい訴えを したのであ る｡ 市の小林港北ニ ュータウ ン建設部長 は ｢過去 のい きさつを色 々と聞 くと､何か ごまか しとい うか､多少脚色 して話 を しない と､バ カ ンとつぶ さ
れて しま うことが事実 あ った｣ と し､今後の三位一体 には ｢腹を割 った話 し合い｣が必要であ ると受け とめた｡
住宅公団の港北開発局補償部長加重宏氏 も ｢さきの見直 し案を地元の対策協に出 して決裂 した時に も､ ｣ ｢いろいろな問題があ って､それが公団の姿だ とい うふ うに不信感を｣持 たれたよ うだが ｢そ うい う時 こそ､色 々と討議を して行かな くては‑｣ と過去を振 り返 って､素直に不信感 を反省 していたよ うであ った｡ しか し､公団の木村
港北開発局長 は r公団の性善説JIに立て こもってか ? 他 に原因を求 め るよ うな発言に終始す る構えであ ったよ うにみ られた｡
地元側 と しては､祖先か ら引 き継 いた尊 い土地を出 し､ さび しい減歩率を呑み､家屋移転や換地 とい う難問 にゆすぶ られよ うと している｡ テーブル ･ターゲ ッ トの変更
は､犠牲を さ らに大 きくす る､ そ うい う r受穀の立場J にあ る｡市 ･公団およびその担 当者 は､そ うい う厳 しさに立地 していない｡特 に担 当者 は､ それを職 と してサ ラ リ
ーを得て いるに過 ぎない｡金子保氏のい う ｢工事スケ ジュールは理論的な ものでな く､
住民の人間性を加 えた しっか り した ものを｣ (前出) とのその寸言の中に､ リアルな訴えがあ るといえ よ う｡
市 ･公E
i
l
側 は r計画の遅れ』をオイル シ ョックとい う F流行語』で逃げ る｡ また逃
げ られ るのであ るが､地元 は F泣 くよ りはかに逃げ場がないJのであ る｡だか ら r理論 とい う逃 げ場』を とらず ､ もっと F人間性Jを とい うのが､地元の切 々たる訴 えな

‑1
2
4‑

のであ る｡つ ま り F逃げ られ る3 市 と公団｡ F逃げ られないJ地元O そのギ ャップを埋め るものは r人間性Jであろ う｡三位一体 は､ステータス ･ギ ャ ップを双方が埋める努力をど う推進す るかであ り､弱者の側 に強者が立つのを ヒューマニズム とい う｡
強者のその苦労を弱者が理解す ることが､一体化の道であ る｡ ともあれ､座談会の要旨を載録す ることは､港北ニ ュータウンの今後 に とって も重要 な ことであろ う｡

2.二次造成 を推進す る年 (市 ･公団 は一層の馬力を)
港北ニ ュー タウ ンの遅れに地元地権者の間には ｢だまされた｣ とい う気持 ちがみ られる｡世紀の事業 ともい うべ きなの に､現状 はど うで､その問題点 は何か ? 市､公E
gと推進協代表 による座談会を催 した｡(
》二次造成 に着手す る ② スケ ジュール見直
しをや る､ ことが明 らかにされ､地元 は ｢責任 を以て計画を進めよ｣ と強 く迫 るのだった｡以下 はその概要 ‑‑･
木村俊一氏 (
住宅公E
Z]
港北開発局長)計画の進捗状況だが､造成工事がや っと手 に

320ヘ クタール付いた とい うのが現状であ る｡一次造成 と言 って いるが､全体の面 横1
0ヘ クタールを何 らかの形で着手 した｡53年度末に さ らに60ヘ クタの約三分の一 ､ 43
ール程度 の造成を手が ける予定であ るo
来年度の計画は､まだ具体的に考 えて いないが､少 な くとも将来へのステ ップを確
立 したい と思 ってい る｡飛躍的 に工事 を延ばす には､それな りの準備が必要であ り､
来年度 は､ そ うい う基礎作業 をや って55年度以降の進捗 に備えたい｡
来年度 は､ まず工事 の全体 スケ ジュールの原案を出 し､地元 ･市 ･公団が三位一休

320ヘ クタールの区画整理 とい うと､かな り大規模な工事で､にな って審議 して行 く｡ 1
地権者 も､6600人､その一人一人が いろんな意見を もってお り､その調整 は､非常 に
難 しい問題を含んであ る｡ しか し､ とにか く何度 も説明 し､ ご理解 いただ き､事業を円滑に進めてい きたい と思 う｡

0月か ら1
2月に第二地区､更に第‑地区 も昨年の 2月〜 4
仮換地の案 は､一昨年の 1月の間に供覧 も終え､それに対す る意見書が 出て いる｡一地区 900通､二地区 360通｡
再度､色 々の意見を出された方 々 と調整 を してい る｡
二次造成 は､市 との問に宅地造成等規制法 に基づ く協議 を し､昨年 9月に一応基本的な考え方 の整理が終わ っているので､それに基づ いて､今後二次造成を進めてい き

500軒
たい｡二次造成が進む とい うことは､地区内にあ る2500軒か らの家屋 の内､約 1を動かすのだが､今後 の事業促進の一番の問題 は､家屋 の移転であろ うといわれてい

‑1
2
5‑

る｡本年 は､その辺 の メ ドをつけたい と考えている｡
いままでは､土木工事 (一次造成)が多 か ったが､ これか ら二次造成 にな って くると､具体的に将来の街 は､ こうな るんだ とい うことが出て くるので､ それを 目で見て皆 さんの こ理解 を進めていきたい｡
緑地化の整備 も地区内の方 は もちろん､地区外の方 に も利用 していただける ものは､
特 にで きるだけ早 い時期 に整備 してい きたい.
造成工事が進んで い って も一番 ここで問題なのは､地下鉄の導入 とい うことである｡
地下鉄の導入 も造成工事 とタイ ミングがずれないよ う､関係機関 と十分調整を して工事を進 めてい きたい｡本年 はいままで懸念 とな っていた主本題 を整理 して､来年度以降の作業促進の ステ ップに してい きたい｡
小林弘親氏 (
市都市整備局港北 ニ ュータ ウン建設部長)

本年 は､二次造成 につ いても､具体的な個 々の問題 は詰 め切 った とい うことであ り､いよいよ本格 的に工事が進め られ る状況 にな った といえ る｡ あ と一番問題 なのは道路であ る｡新横浜 一 元石川
線 も荏 田で地元 と調整がつかなか ったが､よ うや く昨年決着がつ いて着工､本年度か

4
6
号 とニ ュー タウ ンが完全 に幹ら全面開通が可能 になるよ うにな った｡ これで国道 2線道路 につ なが る｡
折本側 も一昨年か ら工事が進 め られ､ ヤナセの裏の山を削 って い るが､あれ も新横7
年度 には全部つなげたい と考えてや って いる｡
浜 一 元石川線を5
日吉 一 元石川線 の方 は､牛久保の ところでは一応 ､ 246
号 と地区 との道路改良工

事が終わ っているが､ まだ港北ニ ュー タウ ン事業の中の道路が整備 されて いないので､
現在変則的な形で使 っている｡
あ と高 田､東 山田方面で用地買収補償 な どの折衝 を して､一部今年度工事 にかか り
たい と考 え､現在作業を進 めて いる｡
河川 は､本年度 に早淵川､大熊川の改修を終え るとい うところで､ これは現在 はぼ
予定通 りに進んでい る｡
下流の部分 は､国の直轄区間の部分 も上流部 と併せて今年度 中に改修 を終わ らせるとい っている｡一番問題 なの は下流の鶴見川本川で､ これ も地元のみな さんがいろい
ろ と国 に働 きかけて くれた結果､ ここで実 って きている｡
事業費 その もの もここ数年大幅 に伸 びている｡更に､ これ は公団 とのか らみ もあるが､鶴見川 の しゅんせつ工事 も発表 され､ いよいよ本格的な改修工事が軌道 に乗 ってきた といえ る｡現在､国で は58年度を メ ドに暫定改修を終わ らせ引 き続 いて本格改修になろ うか と思 う｡

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2
6‑

地下鉄 の問題 は､先ず､横 浜 一 新横 浜問か ら早期 に着工 しなければ､先に延びないので､横浜 一 新横浜間につ いて は､近 々国か ら認可が降 りるときいている｡ それと引 き続 いて緒手続 きを取 り､本年度 中には着工 したい｡ そ して引 き続 き､新横浜から港北ニ ュー タウンに向か って延伸 をす る｡少な くとも地区内は､同時施工をす ることによるメ リッ トが非常 に大 きいので､ その辺を､今後国 と折衝 していかなければならない｡造成工事の方 もこれか らいろいろ問題が出て くる｡ それ らを解決 しなが らできるだけ早 く､よ り良 い ものを作 って いきたい｡
続梧一男氏 (
推進協議会会長)

非常 に明 るい見通 しであ る｡具体的な問題が これか

ら出て くるとい う時､今後､推進協 の果たす役割 に も大 きい ものがあ る｡
事業の遅れが一番大 きな問題であ る｡推進協 としては生活対策の問題を今後 と う取り扱 って行 くか､大 きな課題 と してお互 いに解決 してい きたい と思 う｡
この間の二年 目に開かれた総会 を見て も､公団､市､住民が三位一体 とはいえ､まだ昔の対策協 と同 じパ ター ンで総会 その ものが進め られて いる｡ その辺にち ょっと問
題があ るん じゃないかo三位一体 な ら､三位一体 な りの総会 のや り方が考え られて もいいん じゃないか｡推進協の会長 と しては､一 日も早 く大 きな事業が完成す るよ う､市､公団 も､よ り一層馬力をかけて取 り組んで ほ しい｡
中村稔氏 (
推進協議会副会長)

私 も総会 に初 めて出席 したが､前 にはいろいろな‑

プニ ングが起 こった と聞いていたので､内心 ど うな るか と心配 していた｡一番印象 に
残 ってい るの は､最後 に山本 さんが いわれた ｢みんな言 いたい ことはた くさんあ るが､言わないんだ｣ とい うこと､ そ うい う点､市 も公団 もよ く理解 して ほ しい｡

3.具体 的計画示 し責任 もて
松沢健三氏 (
山内地区常任委員長)

いままで 目の当 りに見て いる工事の遅れのアイ

路､それを指摘 し解決 し､新 しい計画に入 っていかなければな らない｡思いつ いた ことを順 にい ってみ ると､
まず､第一次造成 と第二次造成 を同一業者 にや らせ る0第一次造成をや っている工事屋 は､そ この土質を非常 によ く知 っている｡第一次造成の時に公団の設計 よ り以上の ことを ど うせ第二次造成 も我 々は発注を受 けるんだか ら､少 しこの場合手間をかけて もや っておいた方がいい とい う風 に､無駄 な工事がな くな るO だか ら第一次造成をま じめにや った業者 には第二次造成 も任せ る｡
それか ら､次 に工事設計の発注が まず い｡発注を受 けた業者 は現地を知 っている｡‑1
2
7‑

ところが発注を受 けた元請 け業者が設計 しないで､第二次の発注 をす ると､第二次の発注業者 は､現地を全然見て いない｡だか ら､工事設計の変更変更で尊 い時間を無駄に している｡
第三番 目は､補償 と工事の関係であ る.折角､地元に補償係 と地元役員が骨を折 って補償 を納得 させ る｡工事課 もきて この補償が ま とま った場合､ いつ何 E]か ら着工すると約束 したに もかかわ らず､補償 は､承諾 したけれ ど工事発注 は半年 も一年 も遅れる｡ その姿を見ているか らなかなか スムーズに進 まない｡ そ うい う点､ いつ何 日といった らズバ リ発注で きるよ うにす る｡ それには人が足 りない｡
それか らニ ュータウンの中の工事 に地区外の道路を使 う｡県道 はまだいいんだが､土地改良で折角造 った農道辺 りを工事 に使 い､補修 されない｡だか ら少 な くとも工事上必要 な道路 はまず整備 してかか る｡ これをや らない といけない｡
それか ら固定資産税 だか､少 な くともニ ュータウ ンの中の固定資産税 は､工事が終
わ るまで､据え置 きに して もらいたい｡三位一体 とい うが､や っぱ り地元が､結集 した一つの力を持 たなか ったか ら､公団や市任せ じゃとて も進 まない.三位一体 の主体
はむ しろ地元だ と思 う｡ まず地元が結束す る｡ これが工事促進の一番の カギ じゃないか と思 う｡
金子保氏 (
中川地区常任委員会)

まず工事の遅れを取戻 し､みな さん に明 るい希望を与 え ることでなければいけない｡
工事 スケ ジュールは､理論的な ものでな く､住民の人間性 を加 えた しっか りした ものに して行 く｡53
年度 中には､市､公団 よ り原案を出 して もらい三者一体で血の通 った ものに して行 く｡
中山恒三郎氏 (都 田地区常任委員長)

この事業について住民の中には ｢だまされた｣ とい った考えが非常 に強 くな ってい る｡具体的な積みか さねが あ っての計画の発
表な らいいが､気休 めのいい加減な数字 を､言 って もらっては困 る｡何年 にはこうな
るとい った ら､市 も､公団側 も十分責任 を とってや って ほ しいO本 当に三者一体 と言うな ら､地元が参加で きる体制を作 ってほ しい｡
山本光雄氏 (
新 田地区常任委員長)

は っきりいえば､ いま中山 さんがお っ しゃった

よ うに､地元の人が ｢だまされた｣ とい う感が強い｡
これ は､公団に対 してではな く､横浜 市の六大事業 なんだ とい うことで発足 したにもかかわ らず､市が それにつ いての計画を本 当に立てたのか と うか｡ これが､ もし‑
民間のデベ ロッパーが開発 申請 を した ものであれば､一部をち ょっと直すのにさえ､もう大変な事業変更で大 きな負担がかか る｡ に もかかわ らず､例えば､地下鉄の問題
一128‑に して も､事業変更 しよ うとい う案を市は考えているよ うで､ とにか くそ うい うことを簡単 にや る｡だか ら行 き当た りは った りだか ら､だ まされた とい う感を住民が強 く
して しま う｡
河川改修 も地元が区長 を中心 に運動 した. その成果 は､非常 にあ りがたか ったが､そ うい うものにつ いて も､市当局 は､率先 してや るべ きところを協力 したとい う態度
7年度 に一本完成す るとい うが､で､主客転倒 じゃなかろ うか｡更 に､関連道路 ‑ 55
年完成 とい うことだ ったのに､57年 に道路がや っと一本開通
当初ニ ュー タウ ンは､5するとい うことでは､いかにズサ ンな計画であ ったか､ もう少 し真剣 にや っていただ
きたい｡新 田地区 は､ニ ュータウ ンがで きて もで きな くて もそれ程影響のないところ
であるOむ しろ､関連道路､あ るいは､逆 に言えば､ ｢排水を もらう被害者の立場 にある｣ とい う､住民意識が､非常 に強 い｡
そ うい う意味で も､ まわ りの人 に迷惑 をかけないよ うに､港北ニ ュータウン事業を
一 日も早 く完成 してほ しい｡地元 と して は､利益を受 ける地域で便乗的な要望が多 い
とい う声が出ているので､便乗 しないで利益を受け る地元は､利益を受 け るだけの負担をすべ きであ る｡
吉田時雄氏 (
新 田地区)

いま地権者が何 を知 りたいか､何 を望んで いるか､造成 して何時､家が建て られ るんだろ うか､地下鉄 は､本 当に入 って くるのか､それ とも入って こないのか､ これ らを最 も心配 してい ると思 う｡
年度 に第二次造成 を行 うとい った方が いい と思 う｡特 に言 いたいのさっき局長 は54

3年度 に大体改修が終わ るとな ると､鶴見川本川 はなお危険では､大舟
削H､早淵川が 5
鉄砲水が くる｡本川改修後 に､早 滑川 ､大熊川の改修 を して は しか った｡

4.三者で腹 を割 り話す土壌
木村氏

いままでの工事の進み方が行 き当た りば った りだ った とい う点､確かにその通 りであ る｡地元の土地の使用承諾の とれ るところ､仕事のや り易い ところか ら手かけてい ったか らだ｡ それで人家のあ ま りない ところ とか､使用承諾を得 られ るところ
か ら進 めて きたのが､ いままでの実態であ る｡ いま､工事 スケ ジュールの見直 しをやっているが､いつ まで も､ こうい う状態だ と､結局 そのつ ど計画を立てていかな くて
はな らず､非常 に非能率だ｡
公団 は､先ず､第‑点､鶴見川の改修 ､少 な くと も暫定改修が終わ らないことには､地区内に残 っている造成地工事用の防災池など改廃で きない｡
‑12
9一

もう一つ は､家屋が スムーズに移転す るとい うこと.特 に､港北ニ ュー タウ ンの谷
戸部分 は､軟弱地盤であ る.一 日や二 E]で土 を盛れば固 まるとい う地盤ではない｡
早 く谷戸部分の工事 にかか りたい｡ それ らをふ まえて､いま工事 スケ ジュールの見直 しをや ってい る｡
小林氏

いま当初の計画がずれて きてい るのは事実であ る｡ ただ六大事業 と してスター トしたんだか らとい って､全ての費用を投 げ うって､港北ニ ュータウ ンに注 ぎ込む
とい う訳 にはいかない｡全 市民を対象 に した行政が進め られて いる｡
日本の経済情勢､大 き くいえば世界的な､ これ までになか った大 きな経済情勢の変化があ った ことも否めない｡ その変化の中で精 いっぱい進めて きた｡単純 にだまされた と受 け と られては､われわれ と しては納得が いかない｡
街路の問題 は､横浜 市は非常 に遅れてい るが､丁度 その伸 び盛 りの時に石油 ショッ
クとい う大 きな問題がでて きた｡
逆 に下水道 は､ こうい う情勢にあ りなが らも､国の政策 に乗 って大幅 に伸 びて きて
お り､ 当初の予定通 りに進んで きて いる｡ これか らも苦 しい問題が いろいろあろ うかと思 うが､ とにか く､ この港北ニ ュータウ ンをよ り早 くよ り良 い ものにす るよ う努力
して いきたい｡
端 的にズバ リを出 し､本 当に協議 して行 くのが三者一体 の一つの進 め方 だ と思 うが､
その辺､過去の経緯を いろいろ聞 くと､何か ごまか しとい うか多少脚色を して話を しない とバ カ ンと放されて しま うことが事実 あ った｡
やは りお互 い腹を割 って話 し合 いを して いかない と､何かだ ま しっこを しているんじゃないか ?
加堂宏氏 (
公団港北開発局補侠部長)

私 は､局長 よ りも古 いが､先の見直 し案を地元の対策協 に出 して決裂 した時に もいたO いろんな問題があ って､ それが公団の姿だ
とい うふ うに不信感 を もった ら､いろいろ討議を していかな くて はな らない問題を抱えている時代 に､よ りよい結果 は得 られない｡
金子氏

港北 ニ ュータウ ン事業が いかに大 きな責任 と問題を もっているか､市の議会の中で も全 くニ ュー タウ ンを知 らない議員が多 い とい う｡港北ニ ュー タウ ンは､横浜市の斜陽投資だ といわれ る事 は､腹が立 って堪 らない｡

21世紀の都市 ･港北ニ ュー タウ ンが､ との位世話にな らずに､納め る税金を他の13区に返せ るか､そ うい う計画性 につ いて市に も知 って もらわな きゃな らない し､関連地域 にニ ュー タウ ンの重要性 を横極的 に PR しては しい｡
山本氏

ニ ュー タウ ンの生命であ る地下鉄 3号線 も目鼻がつ くとい うのが､それ も本

‑1
3
0‑

当か ど うかわか らない｡ また ､ 4号線 も ｢けむ とろ｣であ る｡
6号線 も発表 した以上､なん らかの 目鼻をつ けてほ しい｡ これが､今年度の課題だろう｡ それか ら港北､緑区の議員が､港北ニ ュー タウ ンのためにどれだけ努力 して くれたか､疑問に思 う｡
中山氏

工事が遅れ るな ら遅れ るで仕方 ない｡同時に公団は遊んで いる土地 に地域 に還元 しては しい｡緑地化 を進 め る公園､運動場 など早 く整備 してい ってほ しい｡ もう一つ公団 と市の間で意思の疎通が欠 けているよ うに思 うが‑吉田氏｡

細郷新市長 に今後の港北ニ ュータウ ンのあ り方 に具体的 な発言を して もらい

たい｡
木村氏

こん とのスケ ジュール見直 しが促進 につなが るか ど うか とい うことだが､いままでの よ うに､で きるところか らや るので はな く､計画性 を もって能率的にや っていきたい｡ それ にはいろんな前提条件が あると思 う｡例えば､土地 の使用承諾 も年度が決まれば､全部その前年度 に承諾をいただけ るとか､家屋 は､所定の ところに移転していただ くとか､前年度 に工事 の設計 その他を進めて行けば､ きっと工事に着手できると思 う｡
続橋氏

鶴見川の改修一つをみて も､地域の方 々の協力や後押 しが､如何 に大 きな力を もって いるか､今回の鶴見川の改修促進 に果 た した力 とい うの は､素晴 らしい もの

30
名の人が 1ケ月位だと思 う､堤外地 (河川敷)の買収 も､建設省の単価で もって 1の問に全部買収交渉に応 じた｡ ど う して鶴見川の改修が必要 なのか とい うことを区民がすべて承知 していると､協力体制が ものす ごく良 くで きて くる｡
工事 スケ ジュールが提示 されて､検討す る中で､細かい点 まで港北ニ ュータウン事
業に関連 あ る地権者､そ こに住んで いる方 々が知 って頂 き｡工事のスケ ジュールを隅々まで地域 のみな さんに､よ く理解 していただけるよ うに､推進協 は今後 こういう点を重視 してい きたい｡

Ⅷ､合同協議会と三委員会
1.推進協 の事業推進機構

港北ニ ュー タウ ン事業推進連絡協議会 は合同協議会 と事業対策委員会､生活対策委
員会､農業対策委員会 とい う､三つの委員会 によ って事業が進 め られている｡
合同協議会

土地区画整理審議会｢推進協｣ とな って､ 2年間 ､ 9回開催 されたoa)

‑1
31
‑

の経過報告捗状況②造成工事の進捗状況報告 と造成工事計画④ 関連事業の工事進捗状 況

用料の改定⑤土地区画整理事業の事業計画変更(
診各専門委員会の活動状況

査の覚書の一部改訂③埋蔵文化財発掘調査の進@建築協定の進 め方⑬ 53年度以降の埋蔵文化財発掘調査⑥土地使⑨埋蔵文化財発掘調⑳電柱問題 の取扱 いな

どの報告 と協議があ った｡
事業対策委員会

当面の主 な検討課題 は､先行造成工事の スケ ジュール検討 と柿伍の研究､及 び､電柱問題 などであ る｡先行造成工事の スケ ジュール検討 は､ その前提 として造成工事期間中､公団が土地 を一 時借地す るので､土地の使用料問題があ る｡ こ
れにつ いて は､ ｢補償 の研究｣を行 うため､補償問題研究部会 を設置 し､土地使用料(
特 に､農地､山林な どの作付 け補償料)の算定基準､補償料 などの妥 当性 につ いての検討が行われ､その結果 は､公団の補償 に反映 されている｡
先行造成工事のスケ ジュール検討 は､地区内の家屋を移転す るための土地造成を重点 に､第一地区､第二地区それぞれの工事 スケ ジュールが､事業対策委員会で協議 され､現在鋭意工事が進め られている｡
電柱 間題 は研究部会が設置 され､新 しい街づ くりに とって電柱 や架空線が､防災､交通の災害 にな らないか､ また街 の美観か らどうかを検討 して いるのであ る｡
生活対策委員会

生活対策 と港北ニ ュータウ ン内の環境保全対策 を検討 し､港北ニ ュータウ ン環境保全対策の一環 と して､建築協定の検討 を先行 して進め ることにな り､
その結果､生活対策委員 を主体 に､地元有識者､横浜市､及 び､公団の関係職員により､建築協定研究班が組織 され､建築協定締結へ向けての協定素案づ くりの作業が進め られた｡
この作業では､一般住宅地 と共 に特別 な用地の申 し出に基づ く､ タウ ンセ ンター､
駅前セ ンター､近隣セ ンター､共同住宅､工場 ･倉庫 などの用地の各地 区別 にそれぞれの用途 に応 じた街づ くり協定案を検討 し､一応の素案をま とめたo
この素案を もとに､多 くの地権者 に対 して街づ くり協定 につ いての認識 を深めて もらうため､ その説 明用のスライ ドを作成 し､今後､ これを もとに して地元有権者 らによる全 ての地権者の協定加入を 目標 に PR活動を して行 く｡
この他､生活対策委員会の活動 と しては､生活対策の一貫 と して､地権者の生活相談 とい うことで､生活 問題懇談会を実施す る一方､将来の生活対策 などの参考 とす る
ため､先進地 の視察 も実施 した｡
農地対策委員会

集合農地利用 に伴 う諸問題 と して､耕土の問題 ､農業緑地制度 と生産緑地制度 の比較検討､集合農地利用協定の問題 などと､畜産経営農業対策を当面の

‑1
3
2
‑

課題 と して取 り組んで きた｡
集合戯地利用 に伴 う諸問題で､特 に､ 中心的問題であ る集合農地利用協定 については､虚業対策委員を主体 に集合盟地 申出代表者 によ り検討 し､その結果､一応の素案がまとま り､集合農地への申出者 を対象 に説 明会 を開催 した｡
集合農地利用協提案の確定をは じめ とす る集合農地利用 にかか る諸問題の取 り組み
は､集合農地利用協定準備委員会 を設置 し､検討を進めて行 くO
畜産経営農家対策 は､都市化の進展 に伴 って種 々問題が あ り､畜産経営が極 めて さ
び しい状 況下 におかれ ることが予想 され るので､ これ らにど う対応すべ きかなど､畜産農家､市 ･公団が一体 とな って研究 して行 くため､畜産問題研究部会が設置 されている｡同研究会 は､市街化区域 内での畜産経営 の現状 を再確認す るため､市内の畜産
良家の実情を視察す るとともに､地区内畜産農家の経営意向につ いて も､調査を実施
し､ これ と共 に今後の畜産農家のあ り方 の協議 を進めている｡

2. ノー減歩､ ノー精算 の闘い (小規模宅地所有者の会が活発)
小規模宅地を守 る会で は､ ｢港北ニ ュー タウ ン計画を知 ったのは､4
5
年 〜4
6
年です
よO小規模の宅地所有者 には､何 ら知 らされず､地元農家 と市 ･住宅公団が相談 して5
年完成の予定であ り､完成す ると地価が暴騰す るので ､35%の減歩を進めて いた｡5農家 は呑んで､住宅公団の区画整理事業の施行計画が進 め られて いるのであ る｡私たちは紫 いた り､怒 った りで､小規模宅地所有者 の会を組殺 し､都市計画審議会に物言
いをつ けた｣ と会長の岸 田秀男氏 は語 った｡
南山田の小規模宅地所有者が結束 して､南 山田､東山田に組紙の輪 をひろげて行 った｡ニ ュータウ ン地域 内に土地を持 ってい るが､地区外 に住んで いる人たち も､その880
世帯 を数え るに至 って いる｡
組織 に参加 し､130
平方 メー トル (百坪)内｢静かで緑 の多 い所 に､ ロー ンで家を求 めた人 たち､ 3
外の人が大半 (百r
Jの人 も多 い)であ る.相談 もな しに開発 して､減歩す るとか､金で精算す るとか､ もってのほかであ る｡ だか ら減歩な し､精算 な し､を強 く訴えた｣とい うのであ る｡
ノー減歩､ ノー精算､更に､①

直接移転 を認 めろ②

土地の買 い増 しを認 め､市が融資を斡旋せ よ③

工事災害補償 には市 と公団が完全 に責任 を持 て

一1
3
3‑

④

公共施設 は全面的に市がや り､公共減歩の負担をか けるな､な どの要求をぶ っつ
けて ､ 8年 もの闘 いを続 けて いる､ との話であ る｡
そ うした ｢ひたぶ るな闘い｣の結 果､オイル シ ョックによる ｢計画見直 し｣ などもあ って､ ｢対策 協｣が ｢推進協｣ に組鞍がえを した ときに､その ｢推進協｣の メ ンバ
ー と して､更に､(9 私道の評価 一 宅地を求め る時点で､宅地 なみの代価を払 いなが ら､ さ らにそれを清算金で買 い戻す とい う馬鹿 げた話､②

位置価の算定が矛盾だ らけであ る､③

路線価の算定 は､街 と しての機能 (地下鉄の三線 ‑ 3､ 4･6号線)が実現 し､その他公共施設 ､商業施設等､生活の利便性が完全 に行われ た時点 での指数であ り､一体､その時期 までの空 白期間の住民の損失 (
固定資産税､都市計画税)を ど うす
るか､④

移転補旧が これ までの例をみ ると完全 な ものではない.移転者 は この事業の協力
者だか ら､完全補催【すへ きで あ る等 々を強 く訴えている.
しか も現在､仮換地､宅地造成工事 ともか らんで仮移転問題が起 こってお り､それに関連す る移転補償で は､住宅公団のや り方 に強 く反発 してお り､ ｢場合 によ っては法的な闘 い も辞せず｣ との強 い姿勢 を固めてい るよ うであ る｡ ともあれ小規模等地所有者の会 の組織概要 はつ ぎの通 り｡ (
省略)

3.あ

と

が

き

◆‑ この血の訴え ともいえ る ｢港北 ニ ュー タウ ン計画の見直 しに対す る抗議｣が地元
か らぶ っつけ られたのが ､51
年 の春だ った｡
｢投げ られたボール｣を､公団か ら投 げ返 して きたのが ､54年 3月｡ なん とノンビリしている｡ しか も ｢造成計画 スケ ジュール｣ なる もの､前提条件 や ら協力お願 いなど､十二分 の逆櫓 (さか ろ う)で固めた ものであ る｡◆‑ この小冊子を出さだ るを得 なか った理 由 もそ こにあ る｡ イ ンフ レと石油の今後の7年先を､公Eilは見通 して ｢新 スケ ジュール｣を提示 したのか､ ここが最大の疑問点であ る｡ だか ら合 同協議会 の席 で も､不信感が底流 していた｡ ともあれ厳重 な監視を
続 け ることに しよ う｡

‑1
3
4‑

第 5章
港北ニュータウンにおける苦悶清水浩

区画室理事業 におけ る

第 5章

港北ニ ュータウ ンにおける苦悶

私 の在任期間は､昭和 5
0年か ら昭和 56年迄の約 6年半の間で､そんなに長 い期間の在籍で はないo港北 ニ ュー タウ ン事業は､第‑地区 と第二地区の二つの区画整理事業によ って成 り立 ってお り､ この二つの事業を権利者 と共 に上手 くや ってい くには､立
割 りに して､第‑地区は誰､第二地区は誰 と責任分担す ることでな く､株割で仕事別に分担 した方が適切 と発想 した.組織 的には､第一地区 は､鎌 田､第二地区は､清水であ ったが､二人で相談 して､鎌 田は､外交 (横浜市 との折衝､公団本社 ･首都圏開発本郡 との折衝)｡清水 は､両地区の審議機会対策､権利者対策及 び折衝､そ して毎
週月曜 日に第‑課 と第二課の職員 と定期的な課 内会議を実施す る事を受 け持 った｡
勿論､決裁を取 って仕事の内容を決めた ものでな く ｢あ うん｣の呼吸で進め られたものであ る｡ この課 内会議 に提出す る議題 と して は､私が考えていた ことを メモ と して提出 し､ ここで整理 した ものが この図書 とな ってい る｡
従 って､実行 され た もの もあ り､埋 もれて しま った もの もあ る｡港北ニ ュー タウ ン
事業の換地業務 も既 に区画整理登記が完了 し､今で は単 な る歴史的な事実 とな って しまった と思 い､事業の妨 げにな ることもない と考 えて発行す るO

目

次

1.先行造成地 と仮換地
2.存置建物 と移転建物の通知

存 置 と移転 の区別お知 らせ

墓地換地 の申出

小宅地の減歩率
既存宅地の減歩率の 目安
歩行者専用道路の評価
用途地域の指定 と換地計画
直接移転 と中断移転

8.造成 スケ ジュール提案
9. 昭和 55年 頃の想定問答
1
0.地下鉄 と区画整理土地評価の関係 (昭和 55
年 頃)
ll.用地取得 に協 力 した方への生活再建対策 につ いて (
通知案)

‑1
3
5‑

1.先行造成地 と仮換地

公団 は､事業期間を短縮す るために､建物を港北ニ ュー タウン区画整理事業区域外の調整 区域 に仮移転を行 いたいと思 っていた｡つ ま り地 区内で仮換地先の造成が 出来た ら､再 び移転 をお願 いす る方 法を取 ろ うと している｡
これを二重移転 ･中断移転 と言 っている｡ そのため後 日現況 に復 旧をす る条件で調整区域 の土地 の借用を求めた｡
しか し､横浜市は､地 区外､調整区域への建築 は､例え仮移転であ って も許可を しない方針を取 っていた｡ また､権利者の考え方 も､換地設計 ･造成計画 において､建物移転が起 こらないよ う､存置建物 とな るよ う計画を立て るべ く要求 していた｡従 って､若 し､例え建物移転が生 じて も､直接仮換地 に移転が 出来 るよ うに計画を建て ることで ある｡
このよ うな背景があ って､仮移転を考え るに当た って も､区画整理事業区域 内の土地 しか手 当てす ることが 出来なか った｡ この場合､条件 と して地区の周辺部で 日常生
活 に不便 を感 じない ところ､更 に､小学校区の配慮 も必要 にな った｡工事が可能で施行に支障のない この よ うな条件 の土地を探す事 は難 しい ことであ る0
更 に又､小宅地を守 る会 のス ローガ ンの一つ と して ｢直接移転｣ を掲 げ､二重移転には応 じないと して いる｡ この よ うな条件下で､公団 は直接移転の方 向を取 らざるを得ず地区内先行造成地の計画に努 力 した｡
公団 と して も､権利者 の要望が強いので､区画整理事業全体の造成計画の検討 と並行 して､少 しで も早 く造成がで きる直接移転が 出来 る先行造成地 を選ぶ必要が あ った0‑万､土地区画整理審議会 において仮換地案を審議す るに当た り､補償交渉 において､公団が二重移転ばか りを主張 していて も話が進 まないので､直接移転の方向 も加味 し
なか ら話 し合 いを した｡

1年) した
因みに､事業計画で建物移転 の計画を発表 (存置 ･移転 の通知 ､昭和 5ときには､権利者 に対 して移転時期 ･方法は移転交渉時に示す ことに した｡
この過程の中で､第二地区につ いては､工事が相 当広範 囲で行われているので､都
市施設 の仮設棲準､生活の利便性 を問われ､直接移転地の選択 は容易でなか った｡事実､権利者 も公団の準備 した先行造成直接移転地 に理解 を示 して くれた｡
第一地区で は､施行 している工事面積が少 な く､逆 に建物移転戸数が多 く､直接移転地を探す ことが出来 ない し捜 し出 した先行造成地を広げ ることも出来 なか った｡
不足分の先行造成地 は､大地主 の移転建物約 100戸分､申出換地対象者の建物 につ‑1
36一

いて約 100
戸分 につ いて二重移転 (仮移転)をお願 いす ることにな った｡小宅地を守る会の人 々の小宅地 につ いて は直接移転を余儀無 くされ た｡
その後､ これ らの人 々 も自分の換地が 内定 した こと､事業促進の必要性 に対す る理
解を示 して呉れた｡ そ して､ 自分 たちの生活の向上のため二重移転 に応 じる人が増 えて きた｡ また､仮換地の供覧後二重移転を条件 と して仮換地の変更を した人 も居た｡
更に､買 い増 しによ る環境改善 のため先行造成地か ら出て､二重移転に転換 した人 も居た｡小宅地を守 る会 の当初か らの原則であ る直接移転 も､事業が具体的に展開す るに至 ってか らは､二重移転の理解を得 ることが出来た｡
このよ うに公団の対応 は､第一地区､第二地 区 も同 じよ うに進めたが､それぞれの地区の特殊性､地理性の差が あ って相 当に異 な った方 向 に進んで しまった｡
一方､公団は､ ｢原則的には直接移転｣ と言 う条件を知 りなが ら､基盤整備の造成

2
年度末 にお くスケ ジュールを作成 し (後述 ･前述)､出来 るだけ多 くの完了 目標を6
二重移転をお願 いす ることにな った｡
この計画 は､合 同協議会 に提 出 (昭和54年 3月29日) した ところ大筋 において了解されたが､中川地 区住民協 において は､地区に持 ちかえ り検討す る事 にな った｡ しかし､ ここでは中断 (二重)移転 に応 じる人が増えて きた｡
審議会で も ｢原則的 には直接移転｣ と言 う換地案につ いて議論 を したが､審議会 は建物移転の時期 ･移転方法 を議論す る場でな く､諸般 の状 況を判断 して換地 を決め､その内容 につ いて意 見を聞 く場 なのであ る｡
従来 は､ ここに有 ったか らここと言 う単純 な整理を していたが､港北ニ ュータウン
では､工事を考慮 した り移転 を考慮 した り柔軟 に対応 して いる｡言葉の端を捉えて､言 った言わないの論争 は無意味 な ものであ る｡
この よ うな問題 も有 ったが､直接移転､二重移転の情報を加味 しなか ら､多 くの意
見を聞いて換地案を作成 し､供覧の資料 と した｡
供覧､再供覧の中で一般 の権利者 の意見 も聴取 し改 め るべ きものは改め､聞 くべ き
ものでない ものは､断 り､換地案が正式に決 まった｡ あ とは､第 1次工事の完了を待って､電柱､瓦斯を入れ舗装 を して､宅地の使用収益の開始を待 って､仮換地の指定を して建物移転を行 った｡ この中で､直接移転でな く中断移転 を望む者に対 して は､仮移転を行 って工事工区の範 囲を広め事業の促進に努 めたo
この間の事情 につ いて､小宅地を守 る会のニ ュースか ら見 ると ｢公団 は､直接移転

0年を原則 と しなが らも､工事等の都合で中断移転が止む得 ない場合があ る｣ (昭和 512月の第 49号の一面 とか昭和 52
年 1月の第 6
1号の二面) との記事が有 った｡

‑1
3
7‑

審議会の中で､直接移転 の先行造成地 を増 やす よ うに との要 望が出 された､ しか し､

4
年 5月
工事施工上 は技術的に不可能 と説 明 している｡更 に､宅地会ニ ュース (昭和 5第89号)の報道で､公団が個人的に中断移転を行 う交渉 に対 して ｢先行造成地 は､早く直接移転をす る所であ り努力 して くれ､一方､仮移転を行 った会員､ これか ら仮移転 に応 じる会員が あ るが､それぞれの事情 に因 って行 われ るもので あ る｣ と個人の自由を尊重 している｡ これ ら仮移転 に応 じる人 々は百人 に逢 した｡

2
年案に して も66年案に して も権利者 の選択肢が広が り､
この時点で､6①

直接移転 と思 って換地 を決めたが仮移転 にな るとすれば､現位置､或 いは､一般の換地の流れに合わせて換地 の見直 しを して くれ るのか､(
参 小 さな造成区域を追 ってで も先行造成地の完成 を早 めて呉れ､①

について は､出来 る可能性 の有 るものは審議会 の意見を聞 くO②につ いて は､雨水計画､土塁運搬 の関係か ら不可能であ る0

2.存置建物 と移転建物の通知
本来､建物移転 についての決定 は､補償担 当職員の移転建物の調査 に端 を発 し､建物移転の通知を以て事実 とな る｡ しか しなが ら港北ニ ュー タウンにお いては､建物移500戸 を数え､ これ らの建物が全部移転 され るものでな く､移転の有無の転戸数が約 2
情報を早 く知 らせ ろ と言 う意見 とな った｡
事業計画上建物移転を しな くて も良 い建物を ここで は存置建物 と呼ぶ｡
存置建物 は､事業計画､工事計画上､ その宅地造成工事 を行わず､換地の位 置や面積が変わ らない所が多 い｡ この場合で も､周辺公共施設 の整備を行 う事 にな る｡ この存置建物の所在す る街区は､①

従前の土地の形状 は一切 いち らない､従 って､建物移転 はあ り得 ない｡②

従前の土地の区画形質を多少変え るので､垣根､柵､立木､車庫 などの移転がある｡ しか しなが ら建物本体の移転 は行わない｡
この場合 は､多少 は土地が減少 した り､逆 に在来道路の廃止部分が宅地 に付 け加えられて増 し換地 にな ることがあ る｡
その他の土地 につ いては､区画整理事業の 目的であ る､公共施設 の整備改善 と区画
形質 の変更を行 うが､建物移転が伴 う｡ この場合､面的な条件 と造成上の条件があ る｡
存置街 区の場合 は､区画形質 の変更がないか ら減歩率 も小 さい｡
建物移転の有無 につ いて は､事業計画の縦覧の時期 につ いて､建物移転を行 わない‑138一

建物 を図示 した｡
審議会 において､その図面 を見せ ろ､その図面を条件 と しろとの発言が有 ったが､公団 と しては､雨に濡れて存在 しない と答 え (状況が変化 している)再生す る事に した｡権利者 と して早 く情報を欲 しい と言 うことは分か るが､正確 に建物移転につ いて､存置､移転の区別をす る事 は不可能 に近 い もので有 ったが､揚げ足を とる議論をかわさなければな らないので､ その区別を各権利者 に通知す ることと したC
この事だ って換地が決ま らなければ移転先 も決 ま らない ものであ り､ この辺の複雑な仕組みが､公Ei
Iの他 の部署の人 に も分か らず､区画整理課 は悩 ま しい 日を過 ごしたO
しか し､建物の存置､移転の区別が決 まれば､おのず と換地の位置が決 まると考えれば現位置に鑑執 しない換地案が成立す るo
このよ うに､存置､移転の区別 を通知す ることにつ いて､審議会で は､ この通知義
務の有無の議論 をす る場で は無 いと思 ったが､議論 して も仕方が ないので､区画整理課において発送 した｡ この際､墓地の移転先 につ いて も､ どの菩提寺にす るかの申出調査を実施 した｡
本来､移転通知 につ いては､移転交渉時に発送 され る もので､土地 については､仮換地 の指定で行 うものであ る｡
通知 に当た っての存置画地の定義を した｡ (正 に現位置換地)(
1) 建物 (
居住の用 に供 して いる もの)の移転を行わない｡且つ､造成工事を行わない｡ この換地 において基準地積 の範囲内を存 置 と言 う｡(
2) 存置区域 内におけ る歯抜 けの更地 につ いては､(D 角地部分 は道路以外の二辺の境界が変わ らず現位置換地を存置画地 と言 う｡(
診 一路線 に面 して他の三辺 の境界が変わ らず現位置換地を存置画地 と言 う｡(
3) 道路の拡幅によ り曳家 とな る宅地で も､従前の土地 と換地が殆 ど重 なる場合には､その土地を存置画地 と言 う｡

お知 らせ

①

●土地区画整理事業区域 内の建物の取扱 につ いて権利者各位殿当公団の施行 している土地区画整理事業 も着 々と進行 してい るが､換地を定めて行く作業過程の中で､地区内に存在す る建物の取扱 につ いて､検討 し､土地区画整理審
議会の意向を図 りつつ､現段階での方針 を整理 し､その結果をお知 らせす る事 とな り
ま した｡

‑1
3
9‑

この取扱の方針 は､事業計画に基づ き① ｢存置建物｣ は､造成工事等を実施 して も､移転 は必要 ない建物､言 い換えれば現在の建物が その まま残 る ものであ る｡② ｢移転建物｣ は､造成工事や道路拡幅工事等 を実施す るため､止むを得ず移転(
曳家又 は移築) して頂 くものであ る｡③ ｢条件的存置建物｣ は､現在の設計で は移転だが計画を詳細 に検討 (事業計画変更もあ る)す ることによ り存置建物 と して取扱 う建物であ る (逆 の場合 もあ る)0の三種類が考え られています｡
以上のよ うな方針 に基づ き､地区内に存在す る建物の取扱を検討 した結果､

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又 は ｢移転建物｣ですOと して取 り扱 うことと予定 しま したのでお知 らせ します｡(
記載事項)

土地所有者氏名

建物所在地番

備

考

尚､換地 につ いての確定 は､仮換地の指定､又 は､仮換地 の通知を もって行 い｡建物移転 につ いて は､移転時期 に別途協議 いた します｡連絡先 は､区画整理課です｡
以上
お知 らせ

② ●墓地の換地 の申出調査 (
昭和 5
1
年 5月)

墓地権利者各位殿
港北ニ ュータウンの区画室理事業 は､ ｢特別な用地｣ に関す る申出調査を始め と して換地設計の作業 も着 々と進んで います｡ (特別な用地 は所謂 申出換地)o
今回行 います ｢墓地の換地｣ に関す る申出調査 は､一般宅地 の換地を決め る前 に､
現在区域 内に点在 して いる墓地 (
墓地 と して登記のあ るもの及 び一般の宅地の一部を墓地 と して使用 して いる内墓 も含む) につ いて､皆様 の こ意向を反映 して換地を決めてお く必要があ ることか ら行 うものですo
港北ニ ュータウ ン区画整理事業区域 内にあ る墓地 は､出来 るだけ寺院周辺へ集合換
地をす る予定ですので､墓地を所有 している方 は､必ず ｢墓地 の換地｣ に関す る申出
書 を提 出 して下 さいます よ うお願 い致 します｡
尚､不 明な点が有 りま した ら､区画整理課 に問い合わせ下 さい｡必要が有れば個別
訪 問 してお答え致 します｡記入方法 および記入上の注意｡(
1) 申出人の住所 ･氏名欄 には､墓地が存在す る土地の登記簿上 の所有者の現住所､及 び氏名を記入 して押 印 して下 さい｡共有地の場合 は､別紙 に共有者全員の署名､押印を して くだ さい｡
‑1
40‑

(
2)

従前の墓地の所在地 につ いて①

登記簿地 目が墓地であ る墓地を所有 してい る方 は (イ)の欄 に記入 して下 さい｡②

登記簿の地 目が墓地以外の山林､ 田畑､宅地 の一部に墓地を所有 している方 については (ロ)の欄 に記入 して下 さい(
3) 墓地換地の申出につ いて (該 当す る欄 に○を して下 さい｡例 (イ))｡① 寺院周辺へ換地を希望す る場合 は､希望す る寺院名を記入 して下 さい｡ この場合
は第一地区に土地を所有 されてい る方 は第一地区の､第二地区に土地 を所有 されてい る方 は第二地区のそれぞれの区域 内の寺院に限 ります｡②

地区外の寺院に移転 な さる等､地 区内での墓地換地の希望が無 い場合 は (ロ) に○を記入 して下 さい｡ この場合従前 の土地の墓地 は一般換地 と して換地 します｡(
4
) 登記上 の基地 について は､その土地の基準地積 を基 に､内墓 につ いては､現 に使用 されている墓地面積 を基 に して換地 をす る予定ですが､参考 と して､換地 の希望
面積 を記

入 して下 さい｡｢
墓地 の換地｣に関す る申出書
施行者殿

申出者

住所 ･氏名申出内容(
1) 従前の墓地 の所在地 ((イ) (ロ)のいづれか該 当部分 に記入す る)0(イ)登記簿上 の墓地
町名

地番

地 目 登記簿地積

所有者氏名

菩提寺

地番

地 目 登記薄地磯墓地部分 の地積(ロ) 内墓
町名

所有者氏名

菩提寺

(
2
) 墓地換地の 申出(イ) ○ ○寺周辺への集合換地(ロ)墓地換地 に関す る申出な し､(
3) 墓地換地 に関す る希望面積､換地面積で○○rrfを希望 しますO

以上

3.小宅地 の減歩率
小宅地の利用は､価格的 (
総額 は小規模)に買 いやす いことか ら単価が割高にな っていると して も､品等の高 い宅地 とは言えない｡言わば､標準宅地 に比較 して環境､‑141‑

形状が良 い とは言えないが､割高なのは､宅地総額が小額 に他 な らない｡
従 って､区画整理事業の土地評価 において も､価格を高めに設定 して､減歩率を定めなければな らない｡
しか しなが ら､一般 的評価結果だけで計算す るのでな く､換地計画の決定の基準の仕組 みを無視 して､尺度 を策定す ることでは換地計画の説 明が 出来 ない｡
小宅地 の価格 は､弱者救済が必要 な特別な宅地 もあ りそ うで､換地位置の工夫がいる｡ これ らの宅地が もってい る特有 の 日照､通風､隣棟間隔か らくる防火安全の不利､或 いは間 口が極度 に狭 いなど､標準的な宅地か ら見てマイナス祝 され る要素である｡
従 って､宅地 の単価が低 い と考えれば減歩率が高 くな る｡ それで も家が建 て られたと言 う既得権の よ うな行政 の間隙を通 り抜 けた建物 なのであ る｡①

防火 ･安全 ･保健衛生 との関係
過小宅地 は､宅地規模が小 さいために生ず る防火にたいす る安全性が乏 しい｡ E]照､

通風か らの保健衛生上 の弊害､又､隣棟間隔の うす さによる弊害 の最 た る ものは防火であ る｡ このよ うに宅地密度 の高 さが安全の街の弊害にな って いる｡②

建築制限 との関係
建築基準法 の許容建築面積が制限 されているので､減歩 によ り換地が少 しで も減れ

ば､従来の建物は換地 に治 ま らず に､狭 い家が更 に狭 くな ると言 う苦情が相次 ぐ､一方で､小宅地 に対 して基準が甘過 ぎると言 うが､現在､公団の間取 りは 3DKとか 3

0r
r
fか ら8
0n
fにな ってお り､
LDKが常識化 し､ 4人家族の標準型で､建築床面積で 6一戸建ての小宅地の面積 と して､最小限百 nfが必要 と考 え られ る｡ そ こで建蔽率か ら

60打f
以下の土地 には減歩を掛 けない事 にな るので､ これを以て基土地を逆算すれば 1
準 と した｡③

間 口との関係0に対 し間 口 3以上 にな るよ うに換地 を定め ることに しているO但一般的 に奥行 き1
し､小宅地で間口比率 は満足 して も絶対値が 5mを切 るよ うな ことは避 けたい｡④

宅地の最低条件
宅地 と して土地 を利用す る場合の最低条件 は､建築基準関係法規､地区計画があればその約束 の上で一定規模の面積が必要であ り､良好 の環境が求 め られ る｡更に､防火 ･防災等の安全性 と保健衛生の確保が必要であ る｡(
9 小宅地 の評価上の問題点
最小面積 の確保の方策､全国 レベルでの行政施策､宅地 の立体化､宅地 の共有化､
建物の高層化 に対す る小宅地権利者の慣れ等であ る｡

‑1
4
2‑

4.既存宅地の減歩率の 目安
建物移転を行 う小宅地 は､減歩率が 1
0%程度 と思われて いる｡鑑定評価か らの宅地価格の見解 は､宅地の原料 と して存在す る山林 ･田畑の 2倍 ぐらいす ると指摘 されていた｡現位置に止 ま らず評価の低 い ところに換地すれば ノー減歩 ノー清算の ところ も出来 るよ うに評価尺度を作 ることにな る｡
存置地 区の小宅地 は､殆 ど工事を しない場合､権利者 は区画整理事業 に関係ないのだか ら ｢ノー減歩 ｣ ｢ノー清算｣の換地計画を期待 してい る｡
公団 と して も､存置建物 とす る事で移転補償の手間 と補償金が滅ず る効果があ るので ノー減歩 ノー清算を 目安 と している｡
以上 の結果 を導 くために､移転を行 う小宅地の価格 は､普通の宅地 に比 し､鑑定士.2
倍 と し､権利者の意図す る減歩率は 2倍 だ と言 って いるが､区画整理評価で は､ 1の 目安 に合 わせた｡
整理後 の小宅地 は､従前の土地 よ りは良 くな った ことは確かであ るが､区画整理事
業によ り田畑 山林の標準宅地 に比較 して､ 自分の家 に車庫 も出来ないなど､宅地の品等程度が落 ちるか ら､ この場合 は比較尺度で逓減 して価格を求 めた0
存置地 区の小宅地の価格 は､区画整理事業 にあま り係わ らない と言 うことで､従前の土地 に存置係数を乗 じて対応 し､整理後 には､前述の通 り棲準宅地 に比較 して宅地の品等が落 ち るので､比較尺度で普通地 よ り逓減 した｡二重 に減歩緩和対策を講 じたので､清算金 を交付す るよ うな事態が起 こる場合 は､緩和係数 を加減す る事によ り､
過小宅地の ｢ノー減歩 ｣ ｢ノー清算｣を 目安を達成 した｡緩和係数 を存置地区の位置によ って加減す ること等へんな意見 も内部討議で はあ った｡
これ らの考え方 は､事業計画を達成す るための権利者の合意 した もので記載 された
数字的問題 につ いて理解 を得 た ものであ る｡換地計画 にお いて は､個 々の数字を併せるものであ り､‑率 に近 くすれば､存置地 区の小宅地の人 々か ら清算金を徴収す ることにな る｡

5.歩行者 専用道路の評価
歩行者専用道路は､近年の計画では当然の よ うに街つ くりの骨格 と して設計 され､生活の条件 とな ってお り､街の品等 も上向 きに作用す る｡
歩行者専用道路の評価 について考え るとき､二つの側面があ る｡一つ は､街全体か

‑1
4
3
‑

ら考え る評価であ り､ もう一つ は､歩行者専用道路が画地 に接す る条件 の評価である｡
これ は ｢全ての宅地評価｣ ｢個 々の宅地評価｣の立場か ら考 え ることであ る｡
街全体の便益を考え る場合､緑道 の体系 ･歩行者専用道路の体 系があ る街 と､ これらの体系が無 い街で は､街の性格 も随分 と異 な り､街の品等 に影響 を与え る｡即ち､街の顔 と して街の中心 と して重要 な要素 とな っている｡
仮 に､ この体系 に直接面 していな くて も､一歩あ るけば､ この体系を伝 って､駅や公園や商業施設 に歩 いて行 け る｡ また､車 と歩行者 との分離 も住み慣 れて見れば､安全な大切な要素であ る｡
このよ うな街の体系の評価 は､各 々の街の権利者の意志のま とめであ る ｢事業計画書｣ に凝縮 されているO この体系を減歩率の分布､各軍評価 におけ る評価バ ラ ンスを
勘案 しなか ら､それぞれ に影響 を与え る係数を大 きく取 るか小 さ く取 るかを考え る｡
平均減歩率で言えば､ これ らの体系が蜜なれば高 くな り､享受す る価格 も大 き くなる｡
この事 は公共用地の面積が増 し工事費用が増すか ら減歩率 も高 くな る0
権利者 に この関係が見えない ことがないよ うに事業計画の中で工夫す ることが必要となるo緑道 と歩行者専用道路の体系 は､駅､公図､緑地､学校､広場､公的施設の庭､集合住宅の広場､歴史的迫産を繋 ぐ貴重な施設であ るO今で は､大 きな街で も､
小 さな街で も必要条件 にな って きた｡
区画整理事業の評価では､ この体系 に対す る評価尺度を､接近係数､宅地係数の何処 に入れた ら良いか思考 してい る｡接近係数の場合 は､道路施設 と宅地 の距離 (逮近) によ って評価の差を付 ける｡若 し､地区全体か価値 を共有す る場合 は､各筆 に均一の価値 と して ｢Z｣を与え る｡宅地係数 とす る場合 は､宅地の品等が歩行者体系 として各筆 に及ぼす と して､計画 の有無 に関係 し､あ る場合 は均一価値であ るが､無 い
よ りは大 きな値 ｢Y｣を与え る｡
何方 に して も､ この体系の有無が街 に とって重要 な もので､その存否 は街 の価格 に
大 きな影響を与え るものであ る｡
歩行者専用道路を路線価 と して見 ると､建物の建築可能 の条件 を備えていないので､
背面加算 として見 る｡表道路でないので､低 い値を付 けるよ うに して いる｡即 ち､汚水管､水道管が入 っていない､車が通れない等の反面､街路修景が優れ､人間が安全に通行で きる械能を持 っているO居住地で はあま り人通 りが多 いと､通行人 に宅地内が見 られ ると言 うデ メ リッ トもあ る｡
港北 ニ ュー タウ ンの歩行者専用道路 は､一つ一つが性格 を異 に し､土地利用が商業
施設 の場合 は､歩行者専用道路が極めて重要 な道路 とな ってお り､路線価 も高 い値 を
‑1
44‑

付 けるべ きであ る｡一般住宅地の場合 は､建築可能条件 を備えて いないので､標準の区画道路 よ り低 い値 を付 けている｡
定型化の土地評価基準で は､一般道路 と歩行者専用道路 はセ ッ トで路線価を付 けているので歩行者専用道路 には独立 した路線価を付 けて いない｡従 って､背面 に歩行者専用道路が有 るので､その宅地 は､一般道路だけに面 しているよ りは高 い値 にな っている｡
一方､港北ニ ュー タウ ン事業で､個 々の宅地 と歩行者専用道路の関係 (接 し方)を見 ると､事業計画で は専用道路 にだけ面す る宅地 は作 らない ことに しているので､一般道路か ら宅地の評価を している｡
従 って､定型化の考 え方で宅地の評価が 出来 るのであ る｡ しか し､後 日､分筆 されて一方 の宅地が一般道路 に面 しな くな った場合の評価が問題 とな る｡ この場合 は､分
割協議 (
分筆に際 して予め施行者 と協議す る仕組み) によ って土地利用が出来 るよ う(
水道､下水が使え るよ う) に指導す る｡土地利用の単位 は､面積 と形状がセ ッ トで成 り立つ もので画地 の分割等を ど う規制す るか も区画整理の課題であ る｡

6.用途地域 の指定 と換地計画
土地利用 に関 して は､用途地域 ･地区の指定が大 き く係 わ って くる｡多 くの地区(
公共団体) においては､区画整理事業の完了 (
換地処分)を 目処 に用途地域の変更
指定を しよ うと して いる｡
例えば､事業計画の認可時 に地区全体で､全域が第一種住居専用地区に指定 されていて､仮換地が使用収益開始 された時 には､減歩 も負担 した し､事業計画当時の土地利用計画の絵柄通 りに用途が決 ま り建物が建て られ ると思 っている｡
権利者 の誰で もが､区画整理事業を始め るときに説 明 された予想 図 (新用途)を頭において､施行者 を信 じて事業を進 めて来 たのに､用途が以前のままでは移転交渉 もまとま らない し､従来の生活転換 も計 られ ないのであ る｡
換地計画の換地位置や減歩率 は､区画整理事業の新設 の都市施設 と用途地域 によ って宅地の増進が見込 め区画整理事業の メ リッ トと関連 してい る (公共福祉)0
区画整理事業 は､都市計画で定 め られた上位計画､公共団体の計画に合わせて と言うよ りは､指導 によ って厳密 に行われ るもので､道路の計画が有ればそれを期待 し､電車の計画があればそれを期待 してい る｡
区画整理の事業計画で､都市計画道路､鉄道､用途地域等が図示 されていれば､権‑145‑

利者が減歩の判断資料 とす るた ろ う｡従 って､区画整理事業の中身 について当然 として､周辺都市計画､公共 ･公益施設計画を立てた もの は､ その実現 に向か って最善の努力を しなければな らない｡
こんな事か ら換地計画を担保す る要素 と して､都市施設の規模､関連交通械関､更に､周辺都市計画を明示 し､土地利用計画図､パ ンフ レッ トに示 された土地利用 (棉
来用途地域 に繋が る)の内容を実現 に向けて確定 して行 く必要があ る｡
事業計画 に基づ いて換地 を決めてか ら､用途地域の指定を変 え られては権利者の不満を抑え るのに苦労が いる｡
区画整理事業 は､ このよ うな都市計画を活用 して､公共施設 の整備改善､新設により､区画形質の変更を行 い､土地の基盤 を整備 し､従前の土地か ら換地への移行を もって､宅地の利用増進 を図 るものである｡ この際､用途指定 は重要 な条件であ る｡
区画整理事業 は､事業計画 などで説 明 され る基盤整備だけが評価要素で､立体換地を除 いて､建築物の建設 (小 ･中学校 の建物 も含む)や商業施設 (デパ ー ト等)の誘導､高速鉄道等の建設 ･運営 は含 まれない｡
バ ス も道路計画でバ スベイを設 けるが､具体的な運営 などにつ いては､当該公共団
体 や鉄道バ ス企業者が行 うことにな ってい る｡
換地計画担 当者 は､全 くこれ らの事情を知 らないで換地設計 をす ることは出来 ない
し､ これ らの施設が出来ない と して設計す ることも出来 ないo そ こで外部要因である
これ らの施設 は､将来 この計画上 に完成す るもの と して､評価要素 に多少盛 り込んで
評価尺度 を作 ることに し､減歩率のバ ラ ンスを図 ることにす る｡
これ らの施設が早 くで きた と して､駅前 の土地の減歩率が低す ぎると言 う意見 は現状で は出ないだ ろ う｡施行者 も権利者 もこれ らの施設の決定､実行 は少 しで も早 いことを願 っているが一度 には出来 ない｡
用途地域の決定 は､建物を作 る､電車を走 らせ る事か ら見れば､費用が掛か らない
か ら簡単であ る｡前例､基準 は有 ろ うが行政の判断で行われ る｡従 って､区画整理事
業 に合 わせて実施 されて も支障 はない もの と思 う｡
若 し､従前の土地の状況で用途指定を した場合 に､即刻効力が発生 し､大 きな建物の建築 申請が 出た場合､建築 を拒否す る事が出来 ない とい う事情が有れば､仮換地の使用収益の開始 に合わせて効力が発生す るよ うに しておけば足 りる｡基盤整備が 出来ていないところでは建物 は建て られないのである｡
又､図上で指定す る場合､現場 に出来 た区域 と擦れが生 じた時を問題 にす るが､工事の竣工図面 を もって指定 した時の図面 と差 し替えておいて も何の不都合 も無 い｡

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4
6‑

区画整理事業の場合､権利者が建物 を建て るとき､施行者の意見を聞いて､建築許可を得 なければな らない｡
仮換地の使用収益の開始 の指定が有 るまで は､従前地 に建て ることにな り､整理後
ターゲ ッ トに した新 しい用途指定図面 とは整合 していないのであ る｡用途地域の指定
は､計画 された土地利用に基づ いて実現す るもので､従前の土地 の利用状況に適応 しない ことは常識で､行政指導で充分 に効果を上 げることが出来 る｡
次 に､図上で指定す る場合 と現場 に出来た用途区域での不一致 につ いては､区画整理事業の施行区域でなければ､現地 にその杭を打つ ことが出来て も､区画整理事業では､殆 ど宅地造成が あ り､在来道路 は､ その使命を終 え廃止 され､新 しい道路が用途
地域指定の 目安 とな る｡
宅地 も従前の土地 は､滅失 し､新 しい宅地が生 まれ る｡前述 したよ うに､新 しい道路が出来 た ときに正確 な用途指定図面 を作成 した ら良 い｡
区画整理事業 は､換地処分迄 は登記簿上全ての土地 は仮の面積で あ り､保留地 も換地 もその処分 によ り確定す る｡図上で指定 された もの は､現地が 出来て再確認 し処分で確定す る｡
墓地 は､土地利用計画図に着色 し示 されれば､区画整理事業の認可 を もって成立 し､町字界の変更 は､従前の土地 の表示 は消えて換地処分の翌 日に換地 の効力が発生す る｡
この よ うに､区画整理事業 は事業の時間上のか らみを見事 に処理 している｡
こ うして見て きたよ うに､用途地域の指定 も事業計画の図書の一環 と して決ま り､
使用収益の開始 によ って効力が発生す るよ うな仕組みに して もらいたい ものである｡
それ には事業計画の認可 に当た って充分 に 目を通 して貰 いたい ものであ る｡
換地計画の作成 に当た っては､技術上 の問題 たけでな く､権利者 の理解を得 ることが大切であ り､以上述べて きたよ うな机上論だけではな く､生活 と密接 した部分を説
明 しなければな らない｡
港北ニ ュータウ ン事業 に当た っては､権利者の意識 も強 く常 に生活再建､権利者の落ち こぼれが無 いよ うに と､事業 よ り生活優先が求め られて いる｡ この用途地域について も決 ま っていれば､権利者 と施行者の安心感 は大分違 うのであ る0 (用途が決まらない悩 みか らの記録であ る)0
区画整理事業 は､行政 の狭 間で未解決の問題を整理す るものではない｡用途地域の問題以外 で も区画整理事業 と ｢行政の立て割 り窓 口との対応 ｣ ｢町界の変更 ｣ ｢道路の管理 ｣ ｢道路の廃止 ･変更 ｣ ｢開発要綱 と区画室理事業の重複指導｣等､大都市公
共団体程複雑 にな っている｡

‑1
4
7‑

公共団体 は､区画整理事業を促進す るためにあ り､権利者の生活向上のためにある｡
権利者 と施行者が悩む ことは､周辺施設の負担 も含む ことにな り､ 自 らの利益の負担に上乗せ させ られ ることであ る｡全市的に見 ると何故､区画整理事業の区域 にだけ､限 られた公共的資金を使 うのか とい う問題 もある｡
以上､用途の問題 は､区画整理事業の上位計画で区域 内の住民の勝手 は許 されないものであ る｡公共団体の持 っている地域地区の指定の基準を受 けて､最 も重要条件であ って換地計画 (土地評価基準､換地設計基準の設定)を立て､各 々の宅地 の減歩率を定めて換地面税を決め る｡施行者や権利者 は､早 い時期 に用途地域 の指定を希望 し
てい るのであ る｡

7.直接移転 と中断移転
表題 につ いて輔広金の総額､及 び､移転工法の議論 は別 と して､宅地会ニース､審議会発言､対策協議会発言､地元井戸端会議発言か ら､権利者の持 って いる建物移転に関す る気持 ちを整理 してみ ると､次の様であ る｡①

建物移転 は した くない (存置建物であ りたい)②

ど うして も建物移転をす る場合であ って も一度移転 ･直接移転が望 ま しい｡③

前記方法が取れない場合 に二回移転 ･中断移転 も止むえない｡
担 当者 は､事業が進むに連れて順序が逆 になることが分か っている｡
事業の ことが分か らない時期 に権利者 と建物移転の是非を相談 し､理解 を得 ることは困難 な ことであ る｡
区画整理事業 は､ 5年 ･1
0年 と年月がかか る もので､港北ニ ュー タウ ン事業の様に大規模 とな ると1
0年 ･20年 と長年月を必要 とす る｡①の声 によ り､道路の計画 も建物移転を極 力 さけている｡
時には､都市計画道路迄 も建物移転を少 な くす るよ うに設計 されてお り､権利者の心変わ りで設計 を変更す ることは事業が振出に戻 ることで許 され ない｡ 区画整理事業
は大 きな計画 に基づ いて､施行 されている もので簡単 に変更で きない｡
土地区画整理事業の計画 は､大 き く土地利用計画､工事計画､換地計画､移転計画
があ り､ これ らの計画を結合 した ものが事業計画､基本計画 とな る｡一般的に､ これらの計画に基づ いて仮換地の指定､移転補償交渉､先行造成のための土地使用承諾､工事施行管理等が行われ る｡
港北ニ ュ‑ タウン事業で も､土地利用計画､工事造成計画を精査す る中で､造成を‑1
48‑

しない地域､建物移転を しない地域 に分類 した｡造成を行わない地域 を ｢存 置地域 ｣とし､移転を行わない建物を ｢存置建物｣ と した｡ また､将来､行政指導､工事実施
上止む得ず に移転になる可能性のあ る建物 につ いては ｢条件付存 置建物｣ と した｡
反対 に移転す ると決めた建物で も ｢存 置建物｣ に変更 され るもの もあ り､多少流動的取決めであ る｡
換地計画 において も存置建物 の条件 を検測 して換地設計 を実施す る｡移転建物の地
域 は換地設計 に自由裁良があ って､補償交渉の促進､造成工事の効率化等の観点か ら､
権利者の意見を反映 させ る努力を した｡
特 に二重移転 (中断移転)が忌避 されたので､大土地所有者の協力を得て建物の行
き先を先行造成 し､直接移転が実施 され るよ う努力 した｡事業開始 時期 には ｢存置建物｣を希望す る ものが多 く､土地利用計画設定 に苦労が あ った｡
建物 につ いて存置にす るも直接移転 にす る も限 られた条件の中で実施 され るので､権利者の全 ての要求を聞 くことは出来 なか った｡直接移転先の先行造成地域 は､場所(位置) と時期が問題で､既存施設や新規バ ス路線 などを も考慮 して定 めた｡
大土地権利者 は､換地先を早 く使用収益 しよ うと して貸 した､小宅地 の移転先 と して貸 したので はない と言 って､先行造成地 の取 り合 いにな った こと もあ るが､大権利者が事業促進 のために譲歩 して くれた｡ また､一方 で先行工事の場所が悪 いと仮設住宅に住む もの もいて全体の造成工事が急がれた｡
港北ニ ュー タウン小宅地 を守 る会の ｢宅地会ニ ュース｣では､ これ らの事情 について､前述 したよ うに ｢公団 は直接移転 を原則 とす ると答えた｡ しか し､工事 などの都合で中断移転 も止む得 ない｡審議会の中で も先行造成地域を増やす よ うに要望 したが､増やす ことが 出来なか った｣ とあ った｡
権利者か らの先行造成地 の要望 は､一地 区 と二地区で は事情が異 な り､一地区では､建物が多 く動か し､土丑 も多 く地盤の安定 に時間 も必要で､全部の建物 を直接移転するだけの先行造成地を作 ることが出来 ない｡

0
所帯 と特別の用地 に申出 した80世帯の人 には､ 中断移転 (仮当初か ら､大地主の9移転)であ ると説明 した｡ その後､ これ らの者の中か ら仮移転を望 む者が 出て きたので､小宅地の人が買 い増 して先行造成地 に換地 された｡
事業施行上好 ま しいことであ って も､お互 いに苦 しみなが ら事業 に参加 しているのだか ら始めの約束は守 るべ きだ､直接移転の方針を変更 して仮移転す ることはおか し
いと言 う意見 も出た､公団 と しては､原則的に直接移転をす ると して いたが､工事期間を短縮す るためには仮移転者が増え ることを望んで いた｡

‑1
4
9‑

直接移転か仮移転か は､事業 当初 の言糞の約束 に止 ま らず､権利者 の意志 により可能な限 り事業期間が短 くな るよ うに修正す ることが望まれ る｡従 って､各権利者の仮移転への変更は柔軟 に対応す ることで補償交渉 もまた進捗す る｡
小宅地 を守 る会の ｢宅地会ニ ュース｣で も､ 自分 たちの宅地 につ いて直接移転を実
施 しろ と言 っていなか ら､一部の仮移転を望む会員 には､それぞれの事情が有 るだろうか ら､個人の 自由を尊重 しなが ら直接移転 と しなければな らない と決めている｡
存置建物 ･存置地区 と決めた ところには､必ず しも好 ま しい環境でない ところ もあるが､ これ こそ無理 して決めた ことであ り､今更変更は許 され ない とい うことでまとまって いた｡ また､区域外で も施行区域 に編入 との気持 ちがあ って も､最初除外の気持 ちがあ って先が見えて きた ら編入 とは勝手だ と多 くの人が受 け入れなか った｡
直接移転 と中断移転の問題 につ いて審議会で色 々説明 して きたが､審議会 は宅地造
成 のスケ ジュールを決 めた り､建物の移転時期を決め るところで はないが､色 々の意
見を聞いて仮換地の指定に関す る判断を させて もらっている｡ 時には､直接移転先行
造成地を増 やす こと中断移転期間を短 くす る事の質問を浴びたが､区画整理課で は､工事課 と補rl課 との間を取 って いたので権利者か らみれば歯切れが悪か った.
横浜市で は､先行造成地 を先行使用宅地 と呼んで使用収益の開始以前 に部分的に宅地造成完了検査 を して移転が スムースに進むよ うに配慮 した｡で も､基本的 には仮換地の指定後 に建物移転 を した｡
こんな状況の中で､審議会で建物移転 に関す る情報 と して､存 置建物､条件付 き存
置建物､移転建物 の類別を示せ との要望が 出 された｡公団で は前例が ない ことで困惑したが､建物所有者 に対 して､その内容を通知 した｡
区画整理課 と しては､工事課 と補償課 との調整が必要 で時間を要 した｡更 に､権利者 は移転時期を も示せ ととも言 っていた｡
換地計画 においては､諸般 の状況 を情報 と して受入れ､先行造成地 区に直接移転が出来 るよ うに仮換地 を考 え､原案を作成 し､審議会の意見を聞いて再検討 して､仮換
地 の供覧を実施 した｡ その後､権利者 の個 々の意見を整理 して仮換地を決定 したのであ る｡
港北ニ ュータウ ン事業で何 を して も文句が 出 るもので､審議会で直接移転を決めたの はおか しい｡確かにその意見 もあ る｡
区画整理事業の審議会で は､法律 に定めた換地 に関す ることの意見を聞いた り､問題 に因 っては同意を求 め る機関であ る｡ しか し､先行造成地の状況を把握す ることも､
仮換地指定の内容 と して､審議会委員が意見を言 う換地計画の決定の基準 に盛 り込 ま

‑1
5
0‑

なければな らないのであ る｡
二地区では､建物が少 ないこと､先行造成地が広範 なこと等か ら､権利者が割 りに
自由に直接移転を選択す ることが 出来 た｡
港北 ニ ュー タウ ン事業では､造成 スケ ジュール等 は対策協の事業委員会､換地 について は区画整理審議会で議論す ることにな っている｡以前､対策協議会か ら換地 に関す る問題 も対策協で検討 しろと言 う意見が 出 されたが､法律で審議会の役割が明示 され､二 カ所 で同 じ議論をす る事 は出来 ない と説 明 し､対策協 には､広報､港北ニ ュー
タウ ンニ ュースに記事を載せて報告す ることに した｡ どち らの委員会で も情報 は共有
し､決定 は法律で定めた機関が行 うことが順 当であ る｡

8.造成 スケ ジュール提案
表題 につ いて､対策協の委員か ら問題提起が あ った (昭和 54年 8月)｡ それは審議会運営 につ いて､議事録 に中断移転 の言葉が 明記 されていないのに､宅地会ニ ュース(
小宅地 を守 る会)､港北ニ ュー タウ ンニ ュースに明記 されている｡
公団 は､審議会で全建物移転 につ いて､直接移転を肯定す るよ うな発言を して きたo

2
年案の造成
この よ うな事実があ るのに､中断移転でなければ達成で きないよ うな､6
スケ ジュールを提示 した責任があ ると言 うのであ る｡
公団 は､少 しで も早 く事業を終了すべ く望んでお り､物理的に可能 な限 り最早 スケ
ジュールを示 した ものであ り､家屋 の移転協議､中断移転が順調 に進む もの と している｡全家屋 直接移転で中断移転 は しない とは一言 も言 っていない｡
対策協 の委員 は､ このスケ ジュールを進 め るため､公団は､直接移転でなければ移2
年案の造成 ス
転交渉 に応 じない と言 っている宅地会 に対 し､中断移転を前提 と した6
ケ ジュールを説得す る責任があ ると言 う｡ この解答 に公団内部の行 き違 いがあ る｡
公団 は､宅地会 も現在で は早期事業の完成 を望んでいるので､一部中断移転 に応 じて呉れ るよ う交渉 している｡一方､ 中川住民協の傘下にあ る宅地会 に対 して､対策協の幹部 と して中断移転 に理解す るよ う助言 して貰 いたいと付 け加えた｡

2
年案の造成 スケ ジュールが達成 され対策協 の委員 は､宅地会が中断移転 に応ぜず 6ない場合 は､大地主 に対 して遅れ る事 を納得 させなければな らない｡ しか し､62
年より遅れ ることは納得で きない｡ 当時 と しては無理難題であ った｡
照応第 1
9
号 に書 いた朝 日の記者の発言で も､昭和 4
3
年 に順調 に言 って60
年 に完成 と

9
年認可の事業計画智 に何故 55年概成 と書 いたママ と したか､私
な ってい るのに昭和 4‑ 151‑

には原因は分か らないが､仮換地 も決 ま らない昭和50年11月には とて も55
年概成 と言えない ところに追 い込 まれた｡
恐 らく内部事情が外部 に出て公団 に逆輸入 された もの と思 う｡

2
年案の造成 スケ ジュールの検討 に入 った｡
以上の意見を受 けて ､60
年案を立て るとすれば､建物を全部地区外 に仮移転 を しなけれ
条件整理の中で ､6
ばな らない｡62
年案で は､地区内に一部仮移転 を計画す ることが出来 る｡ この内容につ いて､補償課 は､絵 に書 いた餅 と批判 し､直接移転が前提でなければ補償交渉ができない と主張 していた｡

2年 に仮換地を発表す ることが約束 されてい区画整理課 も同様 な意見であ ったが ､52年
る し､申出換地を実施 し､ この内容 を盛 り込 まなければな らないので､作成 中の6案を横 目に見なか ら､換地計画作成 に当た った｡
また､造成 スケ ジュールの検討 と､並行 して先行造成地 に直接移転が出来 る予定 日を知 らせ るよ うに していた｡事業計画課 は､公共事業の整備 スケ ジュール､工事計画
課 は､移転計画 に関わ り無 いところか ら工事 にかか る案を作成 し､美 しい工事着工年
度別の図面 を作成 した｡

2
年案の造成 スケ ジュールより
オ ール公団 と して は､諸般の事情 によ り､対策協 に6
4年以
遅 い ものを提 出す るわけに行かず､同 じ案を提 出す る事 に した｡ その内容 は､5前の計画 は､実施可能な もの と した｡工事着工年度別の図面が美 し過 ぎて否決 されてしま った｡
その前提が中断移転 を前提 と した原案 にあ った｡直接移転 と言 う宅地会 に対す る約
束 との矛盾が理論上の衝突であ ったが､権利者 も施行者 も全部 直接移転で実施で きると思 っていなか ったのであ る｡
公団内部で も､補償課 と工事課 は､直接移転でなければな らな いと言 うことは知 らなか った｡問題 は事業部の連絡の拙 さにあ ると言 っていた｡事業部で は言 った筈 と言う水掛 け論 にな って しま った｡現状 を踏 まえずに､時間に縛 られて無理 な造成 スケ ジ
ュールを提 出 した ところに問題があ った｡
対策協 か ら差 し戻 されたので､内部検討を したが､新 しい解 決策 は何 も出なか った｡

4
年 3月､手書 きの前回の図面 に比べれば汚い図面で､対策協 に62年案の造成 ス
昭和 5
ケ ジュールを説明 しら､大筋で了解 を得 た｡
中川住民協 だけは､地元に持 ちかえ り細部協議 をす る事にな った｡ 中川住民協の中

50
戸あには前述 した宅地会があ り､宅地会では､今回提示 した案で中断移転戸数が 7り､直接移転の原則を無視 した と反発 した｡

‑1
5
2‑

中断移転の理解のためには､区画整理課で換地原案作成 の条件 の一つ と して先行造
成地 に直接移転をす る案を説明 した ことか ら､再度､建物移転 と換地案の関係 を精査して説 明す ることと した｡
これ とは別 に現状を捉えなが ら審議会を通 じて協議 を続行す る｡
この時期 には､仮換地の供覧 も終 わ り､個人個人の要 望の整理 も終わ り､先行造成
地 も多少 明確 にな り､中断移転 も換地位置 との関係か ら仕方が無 い ことが分か り､工事が完了 した換地 に建物移転す ることで交渉が まとま りつつあ る｡
こう した中で､用途地域の条件 の変更問題が起 こり､港北ニ ュータウン事業では限り無 く新 しい問題点の処理 に追われていた｡

9.昭和 55
年 頃の想定問答
この頃は､62
年案の造成 スケ ジュール も了承 され､同年せせ らぎ公園の通水式があ5
年 頃には､川和中学､茅 ヶ崎中学が開校 され､直接移転の建物 も沢 山新築 されり､52
年案 に多 くの苦情を言わな くな った｡所が 6
2
年案 によ ってい る｡又､中川住民協 も6て､すん な り事業が進む とは誰 も思 っていない｡
数多 い問題点 は､地下鉄開通の 目処､用途指定の変更､公団､桂浜市､権利者の事
業 に対す る責任 の明確化､そ して事業収支の問題､公溺 内部での責任 のなす りあい等の面 白 くないことも多か った｡
このよ うな時期 に権利者か ら何か言われた ときに困 ると考 え､ その対策 と しての想定問答 を考 えていた｡ その内容 は､ 当時､意識 していた問題､悩 まされてい る問題が中心 にな ってい る｡

Q:62年案の造成 スケ ジュールが達成 され なか った場合 に公団 はどの様 な措置を取 って くれ るのか

A 6
2年案の造成 スケ ジュールの骨組みは､物理的に過 ぎるが､ その条件 は､①

8年 に完了す ることが前調節池 と しての ダム撤去 に必要 な鶴見川 の改修 は､昭和 5
提 に成 ってい るが､現在 ､昭和 56年か ら鶴 見川の改修度合 いに応 じて一部で も撤去
して い く｡②

家屋移転 も昭和 58
年 に完了す ることも一つの条件 とな っている｡③ 工事期間 は､一時造成 (整地工事) に､一年か ら二年かか るもの と し､二次造成(
下水管 を入れて道路舗装をす る) には二年 ない し三年かか る｡ トー タルで最低四年が必要であ る｡

‑153‑

従 って､移転補償 に対す る権利者 の協 力が必要であ り､協力無 くして この スケジ

2年案の責任者であ るとは現時点で は言えない｡
ュールは達成で きない､公団だけが 6
あ る時点で､横浜市､公団､権利者 の ど こに問題があ ったかにつ いて はハ ッキ リす
るだ ろ う｡

Q 公団住宅の建設 スケ ジュールを教えて欲 しい｡
A :公団等の集合住宅 は､当面57年末の使用開始部分 に1500戸建て る事 に専念 している｡以後､各年度毎の建設戸数 につ いて は種 々の状況を判断 して計画を立て る｡
Q :地下鉄四号､六号 の促進対策 につ いて どの様 に考えているのか｡

A

四号 につ いては横浜市の六大事業 に位 置づ け られてお り､公団 と して も､区画整理事業を越 えてまちづ くり事業 と して必要 な施設であ る｡六号 につ いて は､建設省
等 の力添えによ り遵輸省 に働 き掛 け る｡ いずれ も公団で は力不足 なので権利者 と共に横浜市の行政指導 を仰 ぎなが ら､東京都､川崎市にお原飢 ＼す ることで あ る｡
存置建物の対策 と して､現存す る限 りは現在 の建坪が維持 され るが､建替えの時

Qには同 じ建坪の建物が建て られないo この場合､宅地 の優先分譲が受 け られ るかo
A .直 ちに優先分譲す るとは答 え られないが検討 してみ る｡ この場合 ､その権利者の土地 は､両隣の人 に公団の分譲価格で譲 渡す ること､或 いは､公団 に譲 渡す る事 と
す るo 当然の事 と して建物の移転補償 は要求 しないこととす るo

Q 土地区画整理事業の進行 に伴 い､公益施設 (小学校 ･中学校)の建設が進んでいるが用地 の処分単価 はどの位か｡組合施行では m
f当た り5000円 と言われて いるo

A :現時点での原価計算で は､15万/ n
f前後 とな っているが､公益施設用地 の単価について､今後､横 浜市当局 と十分 に協議 して決 めたい｡
Q :土地区画整理事業費には､保留地処分金を当て るのが常識であ るが､当地 区では保留地処分金だけでは事業費が不足 してい る｡不足分 は何処か ら充 当す るのか､A

御指摘の通 り､不足分の事業費の補充 は保留地面積を増加 (
減歩率を上 げ る)することにな る｡ しか し､ ここで は減歩率を上 げ ることは法度 であ る｡
日本住宅公団施行では､分譲価格 も宅地政策､住宅政策 に係わ る もので､公示価

格 (
時価 の70%)を越えないよ うに設定 され る｡ そこで不足部分 は､補助金､出資金､公団の資金で賄われ る｡
この価格 は､建設 ･大蔵な どの厳 しい予算査定 によ り､宅地政策 などを十分 に反映 して決 め られ るもので､組織 において十分 に検討 された ものであ る｡

Q .まちづ くり協定を議論す るとき､用途地域別人 口計画､街区別 (地域別)人 口計
画 を教えて欲 しい｡数字で示 して欲 しい｡

‑

1
5‑
4

A ･計画人 口は､各 々の区分 において検討 して いるが､用途指定､宅地面槙の積算で建物 を建て るか建てないか､建設 時期 は何 時等､権利者の条件 は反映で きない｡
Q

自動車社会 とな るが集合住宅の駐車場計画 はど うなのか｡

A ･な るべ く多 くのスペ ースを確保 したいが ､集合住宅の建設戸数を増 や さなければな らない｡ 出来 るだけ多 くの駐車 スペースが確保で きるよ うに建築部隊 にお願 いす
るO一般的 に建設戸数の30%の台数 の駐車 スペ ース とす るが少 ない と思 う｡
Q 集合住宅の入居 に伴 い､地下鉄が入 らない場合､バス等の暫定輸送 につ いて公団はどのよ うに考えているのか｡

A .横浜市交通局 に対 して､バ スによ る暫定輸送 をお願 い してい る｡ もとよ り最寄 り
駅 は江 田､市が尾､新横浜であ る｡更 に､換地の使用開始の面積が広がれば､鷺沼､
あざみ野等 とのパ ス網の整備をお願 い してい く｡

Q 事業進捗 において､一番 ネ ックにな ってい る事 は何か､例えば､①
力､(
診 公E
i
l
の人員不足､③

地元の非協

ダム撤去が 出来ない ･･

A 回答 し難 いが､他地区に比較 して､規模が大 きく補償件数 も多 く地域代表か ら早くやれ と言われて も､ ほんの一部の権利者が反対 しただけで､計画が崩れて しまい､
正直言 って､権利者の協力度合 いが事業遅延の致命傷 とな る｡ 時には既発注の工事
工区の縮小､工事の一 時中止等 も遅延の原因であ る.話 し合 いの区画整理事業 は時間がかか る｡
Q

三位一体 と言 うが､公団の役割 は何か､

A .権利者 は､土地提供者であ り､事業促進 の要 であ るが､土地を売 らなか った ものは必ず しも事業 に賛成でない と､補償 の調 印に手 こず る.
横浜市は､地区外の公共 ･公益施設の設 置を担 当す る｡特 に､地下鉄､河川改修､区画整理事業区域外の整備 は､重大 な仕事であ る｡
公団は､1
320ヘ クタールの土地区画整理事業で､事業計画書 に示 された､公共施
設の整備改善 と区画形質変更にかんす る ｢計画 ･施行｣を担 当す る｡ その大部分 は権利者 との交渉であ り､横浜市の協議 と共 に外部要因である｡ これを街づ くりの基盤整備 と言 う｡ それには､仮換地の指定 と建物の移転が終わ って造成工事 にかか る
とい う手順が必要 だ､ この内､造成工事 にかか る計画 は､横浜市の行政指導があ り､工区の縮小､工事の一時中止 となれば､ この計画の行政指導 を再 び仰 ぐことになる｡
この面で は､監督指導機関の処置に手間暇の時間がかか る｡

Q:生活対策費 と して七億八千万 円が拠 出 されて いるが どの様 な性質の ものか
A :用地買収協力者への生活転換資金であ るり､保留地処分金か らでな く､公団の財

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5
5
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布か ら出て い る｡事務局 長 は横 浜市か らで て い る｡

1
0
.地下鉄 と区画整理土地評価 の関係 (昭和 55年頃)
Q 地下鉄 は､現在 の区画整理土地評 価で は どの様 に捉 え るか､
A ①

区画整理事業 は事業計画 内の基盤 整備か ら考 え る｡②

換地 の決定 は､換 地計画 の決定 の基準 に よ る｡③

価格 の 目標 は計画 の合 目的 と社会通 念 によ る｡

港北 ニ ュー タウ ン事業 は､市民参加 の基 に行 われて い る区画整理事 業で あ る｡ この区画整理事業 に は､住 宅建設 や商業施設 の建設 は含 まれて いない｡ 同様 に地下鉄の建設 も含 まれて いな いが､横 浜市が提 唱 して い る港北ニ ュー タウ ン事業 に は含 ま
れて いて､区画整理事業 と同時並行 的 に進 め られて い る事 業で あ る｡
区画整理事 業 は港北 ニ ュー タウ ン事 業 におけ る道路 ､公園等 の基盤整備 を行 うもので あ る｡基 盤整備 の内容 は､区画整理 の事業 計画 に記載 され て い る公共 ･公益施設 の整備 を言 う｡地下鉄 に付 いて は､駅 前広場 ､線路敷地 は評 価 の対象 と して いるが､地下鉄 の開通 の時期 は明示せず､ いずれ運行 され る もの と して考 えて い る｡

港北ニ ュー タ ウ ン事業 の 目標

街 つ くりの理念 (安全 な街 ･故郷 を忍 ばせ る ･サ ー ビスの行 き届 いた)
分担

●

公団

○

横浜 市

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6‑

Q .区画整理事業の施行者 と しての地下鉄 の実現性 の判断 は如何 に｡
A

地下鉄を通 す ことが出来 る者 は､三号線 ･四号線 につ いて横浜市であ り､六号線につ いて は東京都 とな っている｡ その用地 は地下鉄建設 に支障のないよ うに準備する｡
公団には､実現の見通 し､計画の内容 につ いて コメン トで きる立場で ない｡尚､
区画整理事業の計画 に示 された土地利用計画 は､横浜市などの意見 によ り､地下鉄の構想 を反 映 して定めた ものであ り､事業計画が変更 されないか ぎり､地下鉄 は通るもの と考 えて事業を進めて い く｡六号線 につ いて も同様であ る｡

5%は､区画整理事業の事業計画に定めた基盤整備 を行 うときの負担で減歩率の3
あ り､事業計画記載の事実以外の ことは負担の対称外で､ これ らの施設 は､それぞれの省庁､公共団体､商業者の努力 によ り設置 され るものであ る｡公共 ･公益施設の設置 につ いては､公団がその事業の収支の範囲内で一部負担す ることもあ る. また､公団 と して は､地下鉄の実現につ いて権利者以上 に熱望 してい る｡

Q 地下鉄が通 らな くな った場合 に平均減歩率を35%よ り少な くして もらいたい｡
A ･現時点で は､横浜市が公式 に地下鉄 開通つ いて撤回､変更の意志 を聞いていない｡
若 し､地下鉄が通 らな くな った場合 は､港北ニ ュータウン事業上の大問題であ る｡
かか る事態 にな った場合､施行 中であれば､十分 にその内容を検討 して､具体的に事業計画の変更などの見直 しをす る｡先ず､ こんな事 はないだろ う｡

5%は変わ らないが､各 々の土地
理屈で言えば､ このよ うな場合 ､平均減歩率の3の減歩率 は変更 され るだろ う｡手続 きと しては､既に仮換地 は､面苛的 に､位置的に決 ま って いるので清算金で是正 され る｡一部駅前など駅前広場が不要 になれは､

5% は微 々た るものであ るが下が るこ
その周辺 の宅地 に配分 され る｡平均減歩率の 3と もあ る｡

Q .地下鉄 の開通時期の早 い遅 いの ア ンバ ラ ンスは､区画整理評価上考慮 しなければ減歩率か らみて不公平であ る｡

A .区画整理事業の計画の中で は､宅地総額が平均的に 2倍 な ると考え､宅地単価 は5%近
平均的 に 3倍 にな ると説 明 して きた｡ この条件 を守 りなが ら､平均減歩率の3
似の範 関内で､各宅地のバ ラ ンスを図 りなが ら､区画整理事業 によ る受益の度合 いを考 えて､ それぞれの土地 の減歩率 を計算す る ものであ る｡
言わば､事業計画での約束 によ り計算 され る｡若 し､地下鉄が釆な くて も､ この配分の基準を変え ることはない｡理論的には､減歩率の低 い土地 は上が り､駅前の
土地 は減歩率が下が る事 にな るO こん な ことは権利者が認 めないだろ うか ら一 々考

‑

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慮す ることは不可能であ る｡
区画室理事業 の評価 は､従前の土地が負担すべ き割合を算定す る仕組 みであ り､
区画整理事業の合 目的の範囲内で評価要素が決め られ る｡ その手続 きは､換地計画の決定の基準 によ る｡最終的決定 は､換地処分 によ って確定す る｡
言わば区画整理事業の仕組 みによ って構成 され るものであ り､事業計画の変更のない限 り､評価 内容 も変わ らない｡
若 し事業計画外 の色 々の条件 (地下鉄の開業､デパー トの開業､学校 の開設等)に因 って評価尺度が変わ り､減歩率が変わ るよ うな ことがあ って は､換地計画 としての減歩率の 目処が定 ま らず､仮換地指定 も出来ない し､指定 した と して も変更ば
か り しなければな らない｡
例 えは､ T地 区で は､換地処分直前 に地下鉄が こない と言 うことで､区画整理事
業の評価 を変えて しま った ところ､換地処分を して間 もな く地下鉄が開業 され減歩
緩和分 は貰 い得 にな った｡ それは地下鉄が入 るべ く土地利用計画を立ててあ ったか
らで あ る｡土地利用計画を変えて しまえば永遠 に地下鉄 は来 ないであろ う｡
この よ うに区画整理事業の評価で は､換地指定の時点で地下鉄が来 ないか らと言って評価を変 え るべ きではな く､更 に､運行の早 い遅いを評価要素 と しない｡
小学校 ･中学校 の開設時期､商業施設 の開設時期 も評価要素 と して いない｡ これらの要素 による価格の変化 につ いてのア ンバ ラ ンスは､固定資産税 に因 って巧みに調整 されている｡従 って区画整理で評価要素 と しているのは､事業計画書 と土地利用計画図だけで あ る｡

Q:減歩率の根拠 になる区画整理事業の評価要素 は､港北ニ ュータウン計画 に含 まれている諸施設 であ る｡都 市計画の決定な との､免許､許可 ･認可 の得 られた ものを反映 させ るべ きであ る｡ これ らの許可 ･認可の見通 しのない施設 につ いて は､区画整理事業の評価要素か らも排除すべ きであ る｡

A :各土地 の減歩 は､平均減歩率の35%近似 と言 う枠の中で､各土地相互 の減歩配分のバ ラ ンスを考慮 しなが ら決め る｡即 ち､事業計画書の増進率 (単価の比) とか､増加率或 いは比例率 によ って､各 々の宅地の利用増進 に応 じて負担度合 いが計算 され る｡ この価格 は換地計画の決定の基準の仕組みによ り成立 して決ま る｡
言わば､換地計画の決定の基準 は､土地評価基準 と換地設計基準 によ る｡
この よ うに区画整理評価 は､事業計画の内容 に基づいて､各 々の土地 の負担の割合を決め るのであ って､都市計画決定の認可 ･許可 のあ るものに絞 りたいが､認可が無 くて も計画､施行規程､土地利用計画図に明確 に示 されている もの は取 り上げ‑158‑

ることもあ る｡

ll.用地取得 に協力 した方への生活再建対策 につ いて (通知案)
初秋 の候 ､益 々御清祥の ことお喜 び申 し上 げます｡
当公団の業務 につ きま して､皆様方 には､過 日の用地取得 時か ら今 日に重 まで､一方な らぬ ご協 力を賜 りま した ことを感謝 し､厚 くお礼 申 し上 げます0
さて､港北地区の土地区画整理事業 における造成工事の スケ ジュールの策定につ き
ま して は､港北ニ ュー タウ ン事業推進連絡協議会 において協議の結果､地元地権者､接浜市及 び当公団の三者が協力 し合 って事業を推進 し､昭和 6
2
年度 を もって概略完成させ る旨の合意 に達 しま した ことは､既 に皆様方 もご承知 の通 りであ ります｡
ところで､当該事業につ きま しては､他 の土地 区画整理事業 に比較 して､大規模かつ複雑 な要素 を持 ち､事業期間 も長期 に亘 ることか ら､用地取得 に協力 された､地権者の皆様方への生活再建対策が重要 な課題 の一つ と して配慮 されて きた所 であ りますが､ この度 ､地元地権者の代表者､横浜市及 び当公団の三者で協議 の結果､当公団にお きま して は､生活再建対策措置 と して､横浜市 に対 して金七億八千万 円を負担す ることに しま したので､予めお知 らせ 申 し上 げます｡
なお､ 当公田 において は､職員一 同､ El
的達成 に向けて鋭意努 力を しているが､皆様方 におかれ ま して も､今後 ともご協力の程､ よろ しくお願 い申 し上 げます｡
これにて区画整理事業の総てが終わ った もので は無 いが､事業に油が注入 され､ もや もやが取れたよ うな気持 ちが した｡今回 は､先行造成地､存置建物､造成 スケ ジュール､直接移転､減歩率の 目安､事業の想定問答の一部などを思 いの ままに書 いてみた｡ いずれ改 めて港北ニ ュータウ ン事業の区画整理の優等生ぶ りがわか る､項 目を改めて権利者の気持 ちについて も書 いて見 るつ もりであ る｡
平成10年現在､平成 8年 9月 に換地処分があ り､平成 9年 3月 に区画整理登記が終わ った｡ これで区画整理法による事業 は完結 したが､現在で も土木事業 は継続 されている｡ か くして大土地区画整理事業 も完了 したので述べて きた苦悶 も一段落 した｡現
在 も民事訴訟が一件継続 されているとい う｡

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第 6章
権利者 の区画整理感覚
複数権利者の発言

港北二 ュ‑ タウ ンの第 6章 権利者の区画整理感覚
区画整理 とは､権利者 との共同作業であ り､権利者に事業選択の余地があ る｡区画整理の契約書 は事業計画書であ り､ その中身 と して､事業計画 ･換地計画 ･換地処分の整合性 (
事業の三位一体)が必要であ り､権利者の理解が必要 なのであ る｡
区画整理の特徴 は､仮換地指定､換地処分であ り組合施行で は､権利者の合意が必要であ り､公共団体施行で は､審議会 ･評価員の意見を聞いて定 め る.
換地の位置決めは ｢換地の流れ と申出換地｣によ り見定め､計量尺度 の判断 は､各
筆 ･画地の評価のバ ラ ンス (高 い低 い) と各筆減歩率のバ ラ ンス (
平均値 に対 して)によ って判断 され る｡即 ち､従前地か ら換地への権原の移行の条件 を整理す る事なのであ る (
換地位置の決定､評価の対比が相応 しいか)0
解 決 は､土地が ここにあ ったか ら､ ここに換地す る事で はないだ ろ う｡換地 は､位置 と尺度の検証 と して､換地計画の フィー ドバ ックシステムが用 い られ る｡更に思 うに､区画整理 は､石川栄耀先生 は､人間工学 と土木工学で成立 してい るとい うし､私/3が権利者の意識で ､ 1/3は､行政区画整理 システムで､そ して 1
/3 は､法律数は 1
理であ ると思 って いる｡
この頃は､仕事 の中で権利者対応の部分が益 々重要 な時代 にな った｡社会の趨勢 として建物が多 い地域 に区画整理を展開 しなければな らな くな ったo計画 ･換地 ･描償と言 った区画整理学について勉強 しなければな らないO ここに掲載 した話 は地主 と会話 した ことを纏 めた もので少 しで も参考 になれば と思 ってい る｡

目 次
あ る人の区画整理実践
区画整理事菜 と地理学
港北ニ ュータウ ンの区画整理
港北ニ ュータウ ンの緑道
減歩率感覚再考
地主対応 におけ る柔軟姿勢

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権利者

K･M

1. あ る人の区画整理実践

人生､物事､出来事､経営の実践 は､鰭であ り､博打であ り､決断であ るO そ して
それ は､運 によ って結果 と しての道 は左右 され る｡ これが私の哲学であ る｡

2年前後 で､権利者の決断が
港北ニ ュー タウ ン事業の話が､持 ち上が ったの は昭和 4
あ った｡ その当時､私 は街作 りには鉄道 の敷設が欠かせない､道路の交通体系を整備す る事だ と思 って､周囲の権利者 の理解を求 めた｡ これ は満州 におけ る体験 に基づ く
博打の実践であ り､今にな ってみれば､物事の成功 に対す る責任 であ る｡
当時､公団 は用地の提供 を要求 していた｡漏れ承 るところで は､公団の土地単価の5,000円で､地区面積の40%を買 うと言 うものであ った｡ 当然､用地買収単
予算 は坪 1
価の値付 けの問題が はなやかに議論 された｡
横浜市､公団 は地元か ら､い くらな ら売 るか と言われたか ら三万 円だ と答えた｡他

5,000円だ と言 っていた｡ いずれに して も公団の予算の二倍 を吹 っ掛けたの地域で は27,000円が従来か らの予算単価であ り､ これで ものであ る｡ これ も膳であ る｡公団 は160万坪の用地買収で は､全国の予算 の半分の規模 に達 してい港北ニ ュータウン内の 1て､ とて も応 じられない と言 っていた｡
公団の担 当者 は､権利者の要求 に対 して努力 し､用地買収が実施 され る時期 は､三年余 り先の ことであ り､経済情勢 を見れば､要求 を呑んで も良 いのでないか と､公団の内部説得が難 しか った と聞 く｡ そ して地元の言 い分の単価で事が進んだ｡
問題 と して残 ったのは､何時まで に電車を引 く､工事が完了す ると言 う､工程の問
題で､言質 を とっていたので公団を後 日い じめた｡
新都市計画法の施行 による買収 には､所得控除があ り､所得控除期限が切れ ると言300㌶の地区がう条件 もあ って､駆 け込み的に用地買収の契約が成立 した｡か くして 1
動 き出 したのであ る｡事業の進行過程で は､微妙 に実情が変化 し､常 々､膳 に遭遇 した､時 には､事業の原点 に戻 って問題 にな った こともしば しばあ った｡
これだけの街づ くりを区画整理事業で施行す ることは前代未 聞で話が大 き く伝わ り､
人の欲をか き立 てて､土地転売 (転が し)が面 白いよ うに進んだ｡ これ も権利者の博打だ ったのか も知れない｡
儲 け話の逆 もあ り､ この金儲 けを種 に､上手 い話を仕上 げて､人の権利証晋 と実印を預か り､必要以上の根抵 当権 を設定 して､権利者 に損害を与えた｡或 る権利者 は､/ト豆相場 に手 を出 して痛 い眼にあ った りもした｡あ ま り世間の冷 たい風を知 らない権

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2‑

利者 は､簡単 に手玉 に取 られた｡又､ どこぞの飲み屋のお姉 さん と仲良 くな り､示談000万取 られた り､ これ ら問題 も､経 済の活性化か ら見れば大金 と してお兄 さんか ら4いに役割を果た した もの と思 う｡
時には､公団の買収協力貴を役員 だけで使 い一般の人に知 らされなか った事があ り
怒 った もので あ り､住民参加のまちづ くりで は情報を満遍な く流すべ きだ と思 った｡
色 々の ことが公団の知 らない ところあ ったか これが事業の起 こりであ る｡
公団 と言 うか､川手イズム (当時の所長)を整理 して､枝浜市 と権利者の言 い分を聞 きなが ら簡単な説明資料がで き､ これに肉泣け して､港北ニ ュータウ ン事業のパ ン
フ レッ トが 出来たのは､話が持 ち上が ってか ら 5年先の事であ り､それか ら 2年経 っ

5年 に完成 と有 り､そんなに簡単てや っと事業計画書が 出来上が り､その中身 に昭和5に出来 る ものでないと思 った｡ しか し､一つの約束であ る｡

0%買収 と35%減歩の約束があ った｡権利者の代表 と して結果
もう一つの約束 は､436%買収 に留 ま ったのであ るか ら､公団の面積取得か ら見れば､単純 に平均減歩率が3
9% にな って､公団の収支が落 ち着 く筈なのに､公団 は､35% に固執 した｡勿論､私5% にB]
執 し公団 との話 し合 いに賭 けたOは3
考 え方 と しては､公団の土地買収 と区画整理事業は別次元の ものであ り､買収 は諸般の事情で出来なか ったので これでチ ョン｡減歩 は､その後､事業計画書 によ り認可にな った ものであ るか ら守 らなければな らない ものだ と責めた､公団担 当者 も平均減
歩率の数字を捉えて返答 に窮 した｡
別の担 当者の意見では､約束 した ことは常 々変化す るもので､事業計画f
Bに示l
された保留地面横 と保留地減歩率 は､地区平均の地価の所で取得 した ときの ものであ るから､権利者の土地の平均減歩率の数字 も換地の位置によって変化す るものであ り､ タ
ウ ンセ ンターでの土地 につ いて､公団の取得率が40%にな らず 30%に留 まった事か らすれば､一般権利者の減歩 も､事業計画書記載の平均減歩率 よ り高 くな ることは当然と説 明 して いた｡

5% とと して守 ったの は､賭けに勝 ったよ うな気持 ちであ る｡
地主の平均減歩率を35% とされているが､事即 ち､公団の説明で は､一般の権利者 の土地総計の減歩率を3
業計画書の平均減歩率 は､約 3
7.
5% とな って いるO従 って､公団所有地の減歩率は､
約40% とな っている｡区画整援事業か ら見れば不公平であ る.
この よ うな事 は､一般権利者か ら見 ると理解 で きない所が多 く､複雑 な換地計画の仕組 み は､素人受 けが しない事が問題 なのであ る｡
街づ くりの仕事 は､ きっと断片的 に存在す るものでな く､建物の建築 まで も区画整

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3‑

理事業の中身 に入 ってい るよ うに感 じる｡本来､区画整理事業 は､街つ くりのイ ンフ
ラ事業であ り､権利者が建物を建てやす くす る ものであ る｡
或 る権利者か ら､建物 を建て るときにバ ラバ ラに建て られて は隣近所迷惑 になるから､地区計画､街づ くり協定､建築協定を結 んで､権利者の身勝手を抑止 しよ うとの声が上が った｡ これに対 して 自分 の身を縛 るよ うな草裁判の様 な ことは止 め るへ きだと主張 した｡ これ はそんな悪 い奴 は居ない と言 う性善説 に立 ってい った｡
今 日､現実を見 ると街路樹 を取 り除 く人が あ り､看板を建て る人が居 た り､街の調和が保 たれない例が多 い｡一人一人 は､金 と女の欲 に旺むよ うで､人の迷惑よ りは自分の勝手の方が優先 し､不法駐車､ ゴ ミの投棄､商店街で無 い ところに店を出 したり､街の美 しさは保たれていないのであ る｡ ど う して改善 した ら良 いのだ ろ うか と考える
こともあ るO このよ うな世相で楽 しく住 ま うのには､以前 は反対 して きたが､街づ くり協定の よ うな ものが必要だ と思 うしかない｡
港北ニ ュータウ ン事業 も､そろそろお終 いを迎えている｡結論的に私 はタウ ンセ ン
ターの共同義務街区を選 ばなか った｡ あれだけの人を集めて誰が責任 を持 って商業 ビ
ルを作 るのか､商人か ら見 ると計画の実現 は覚束 ないO
計画サイ トか ら考えれば､ダイエイ､ ヨウカ ドゥ‑等 に一切の経営を任せて､駒割りの一つ一つを権利者が受 け持てば事 はな ると言 うが､ ここに参加 した権利者をまとめ る事が至難 な業であ り､俺のよ うな者が 2‑ 3人居た ら､何処 の床 を確保す るのかに も相 当な時間がかか る｡ そ こで俺 はさけた､賭 を しなか ったのであ る｡
街作 りに参加 した人 も､実情が判 らないまま賭 けて居 るよ うに思 う｡ よ っぽ ど しっ
か りした指導者が居 ない ことにはま とま らないので はないか と思 う｡減歩率を我恨 して参加 したのであ るか ら､街が熟成す るまで待つ しかない｡芝生が生えていた り､焼き鳥やが 出来た り､闇市のよ うな ものか ら商店街が出来て くる｡
街作 りは､勝手 にや らせて段 々 と街 にな る｡ それに して は､減歩率が高す ぎる｡固定資産税 も高す ぎる｡財産税の評価額 も高す ぎる もの と思 う. これで は税金を払 うた
めに土地を売 り続 ける しか方法が ない｡
減歩 も街づ くりも､事業計画書 の諸条件の約束があ って成立 して いる もの と考えれば疑問であ るが､公共用地の確保 ､ イ ンフラの整備の費用 と して考 えれば､そのための必要減歩面積を確保 しなければな らない｡ そのために誰が とれだけ負担す るかの配分 と して片づけよ う｡
計画 と実現､そ して減歩率はとんな因果関係が あ るのか中 々難 しい問題である｡

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権利者

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2.区画整理事業 と地理学
区画整理事業 は､地理学の分野で もあ る｡地図が変わ る､産業が変わ る､人 口が増える､生活が変わ るO港北ニ ュータウ ンで も正 にその通 りであ る｡
地図が変わ ると言 う面か ら見れば､ この地域が､畑作農耕､水 田､山林､竹林の農業地帯であ り､農家の人 々の中に生活 の転換を図 って､土地 を手放 し､ この土地 に 日本の好景気 に支え られ､中小企業が進 出 して きた｡又､ それにつれて､家内工業 も成立す るよ うにな り､虚業に従事 して いた若者が､ これ ら工場 の働 き手にな ったO必然
的に農業の働 き手が減少 し､本格的農業地帯か ら変貌せ ざるを得 なか った.
そ して､新 しく参入 して きた労働力の住 まい と して家が必要 にな り､農地が中山､新羽､鴨居等の工場 ･研究所 に通 う者の住宅地 と しての草刈 り場 にな って しまい､加速度的に農業放れを起 こ し､土地利用 は自然 と雑然 と して きた｡
これで はな らじと､ 自分の住宅環境 は自分で守 らなければな らない､横浜市 も 4米道路 と小宅地で構成 された街 にな って しま うとことを危供 し､町内会､ 自治会等が発起 して区画整理事業 を起 こす ことにな る｡ これが地図の変革の原因なのであ る｡
ここ港北ニ ュー タウ ン事業 は､組合施行で はない｡住宅公団が主体 とな り､権利者と横浜市が お互 いに力を出 し合 って行 うもの と して､ 日本一の面税 (1320ha)の規模を持つ､権利者 ･地主 ･公団の三位一体で構成 された事業であ る｡

0%以上 の区域を 占め､約 80世帯の人が公団に土茅 ヶ崎町内会で言 えは､全地区の 1
地を売 り､区画整理事業の原動力 とな った｡ 出来れば､公団以外の人 に事業以前に土地を売 らず に､ この事業 に集 中 して もらいたか った｡ また､公団の用地買収以後､残地 につ いて､公団の用地買収単価 よ り割増の価格で土地が売れ るよ うにな り人手 に渡すの もしば し待て なか った ことが､現状 の地図を変え､工場､住宅地が増えた｡
この町内会で､昔の地図の面影 (現況) と言 えば､小学校 ･中学校 の裏手の山林公園､東‑丁 目隣接 の斜面 と蓮華公園の当た りの山林､茅 ヶ崎城跡 な どの山林､竹林等であ る｡ その他の場所 は､地均 しして宅地 とな り､ 自分の家､借家､ アパ ー トにな った｡又､一部 は､農業継続 の意思を捨てず､生産緑地の指定を受 けて農業を継続 しているo農作物 は､疏菜園芸､花井園芸､植木苗木､栗､梅､柿等であ るO
以前の道 は､右 に左 に くに ゃくに ゃと迂回 した坂道であ る｡現状 は､六米道路 に囲まれて､畑 も宅地 も整形 された｡地図を見て も判 るよ うに､田園風景の農村地帯か ら
整然 と した高級住宅地 に変貌 した｡ お祖父 さんの持 って いる地図を見て､今､売 って‑1
65‑

いる地図 と比較 して見よ う､ もの凄 く変わ った ことが良 く分か るたろ う｡
さて､次 は､産業ですが､一望､農地 ･山林であ った所が､住宅地 にな り､商業が立地 し､研究所が建 ち､工場か出来 た｡農業専従者 は､不動産管理業 に転身 した り､
サ ラ リーマ ンに鞍替え してい る｡ しか し､何分農家 はお金持 ちなので､一般サ ラ リー
マ ンとではお付 き合 いが出来 ない高給取 りにな って しまった｡収入が上が り､当然､
多額 の固定資産税 も納め るよ うにな った｡一人一人の生活が貿沢 にな らないよ うに質実剛健で有 って ほ しいと思 って いる｡
人間は働 いていなければ価値 のない人 にな る｡農業であれ､不動産賃貸業であれ､
サ ラ リーマ ンであれ､町内会のボラ ンテ ィアであれ､全て職種 と して産業統計 となり集約 され､ それか都筑区の姿 とな るのであ る｡
人 口の問題 は､港北ニ ュータウ ンの区画整理事業を始め る前､ 1万人であ った もの

0万人 にな った｡茅 ヶ崎町では､ 5･6百人であ った ものが ､5000人 ほどにな ってが1いる｡ これに ファ ミール､ メゾ ンふ じの き台､ガーデ ンホームズ等の集合住宅の人口を加 えれば､ 1万人 は優 に超え ることであ る｡病院 は満員だ し､サー ビスが良 く安い
お店 は何処 も混んで いる｡ まさに､街づ くりは地理学であ る｡

権利者

M ･K

3,港北ニ ュー タウ ンの区画整理
町内会の地域では､現在､寿福寺 の周辺 とか､茅 ヶ崎城虻の周辺で工事が行われています｡私 たちの住んで いる､東二丁 目､三丁 目､そ して､南‑丁 目か ら南五丁 目は既に工事が終わ った ところです｡ その経緯 はいずれお話す ると して､新 しくお住みにな った人 々に､事業 に参加 した権利者 と して区画整理の本質を書 いてみ ます｡
区画整理事業 は､換地 と言 う､新 しく住む場所 (山林 田畑が宅地 にな る不便 な住 まいが便利 にな る)を決めるに当た っての作業があ り､ その方法 (換地設計) は､ ここ
港北ニ ュータウ ンでは､権利者の話 し合 いによ って進め られ ま した0
もっとも､新 しく住民にな る人 々には､ その意見を聞 くわけに行かなか ったのです
か､ この点 は､公団や横浜市役所 のまちづ くりプラ ンナー と言 う専門家が居て､その意見で カバ ー しま した｡言わば､ ど こか ら見て も恥ずか しくない､街つ くりの仕組みが出来 てい るのです｡
組織的 には､ この計画に対 して､ まちづ くり対策協議会 (後 日 ･推進協議会) と言う横浜市､公団､権利者の三位一体 の組織があ り､ しば しは協議が持 たれ ま した｡即

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6
6‑

ち､ ここで行われた街つ くり協議 は､整理 されて実行 され るのです｡
区画整理 とは､ そ もそ も話 し合 いであ って､土地の権利の配分 において公平を守 る(
バ ラ ンス良 く) ものです.現 に色 々の問題が戎 されて いますが､それで も一般的に生活が 向上 し良 い街が 出来た と喜んでお り､将来を期待 しています｡
港北 ニ ュー タウ ンは､誰が 出資 して行われたのか と言 います と､地主が土地を売 って､国費､市貧が投入 され､公団のセ ンスが生か された街だ と思 いますO茅 ヶ崎町内
世帯の昔か らの住民 (戯地山林宅地)が土地を提供 したか らです｡提供の
会で は､800%につ いて､用地買収に応 じ､区画整理の保留地､
方法 は､ 自分の持 ち分の土地の45%の減歩 に応 じた ものです｡
公共減歩 と して 3
そ して事業の効果 に 目を付 けて､地主 さん達 はそれ以後 も都合で土地を売 る事になりま した｡ その結果､買 った人 は､新 しい生活をす る宅地の基盤 と しま した｡ この人
達 も区画整理の権利 (減歩を受 けた土地 を買 った)を継承 した人 にな ります｡
その他､区画整理の権利者 には屈 しませんが､減歩 された土地 に権利者が家を建て､その住宅を借 りてい る人 々が います｡
ここに掲 げた人が全て茅 ヶ崎町内会の皆様であ り､内訳 は､区画整理事業の関係権
利者 と､ ここに生活す る住民か らな って います｡
区画整理 は､土地 の形状 を変え､土木工事を施工 し､登記簿記載事項を変更す る事業です｡先程､ 申 し上 げま したよ うに､多 くの人 々が港北ニ ュー タウ ン事業 に参画 し
よ うとす る意思決定があ ったか ら今 日の素晴 らしい街があ るのです｡

0年前 に､我 々が土地 を売 るとい う決断 は大変な もので した｡ しか し､80
世
今か ら3

0%
帯の人 々は､ ま とま って街づ くりを しよ うと考 えて､公団 に対 して前述のよ うに4の土地 を売 ることに しま した｡
公団 に土地 を売 ったのち､オイル シ ョック迄 は､小宅地が増えた ものです｡ その後､事業認可 にな り､一 時盛んだ った反対運動が収 まると事業の先行 きが見えて､土地価
格 も強含み とな りま した｡仮換地が決ま り､換地先の工事が始 ま り､将来の街の姿が見えて きます と､今 まで治 ま っていた地価 は更 に買 い含み とな りま した｡昭和 60年頃(
認可か ら12年) には､仮換地で､坪 当た り60万円程度だ った ものが､平成 を境 に急
激な地価上昇を もた らして､坪 当た り 200万 円 と言われ るよ うにな りま した｡ しか し､

00
万 円 とな りま した. ここで は､区画整理を
今はバ ブルが弾 けて､公団分譲価格 は 1
土地の値段 と言 う歴史か ら眺めて見たのです｡
若 し､区画整理が無か った ら､地下鉄 の駅 も出来なか った し､区役所の建物 もセ ン
ター南 には建 たなか ったで しょう｡恐 らく､全域 ･全部が小規模宅地群 とな り､道路

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7‑

は狭 い し､バ ス停 は遠 い し､雨の 日な ど悲惨 その もの とな ったで しょう｡ そ して､狭い道 にはバ スや 自家用車がひ しめ き､車の大渋滞が起 きてい るで しょう｡
此処､横 浜に も東京 に も通勤で きない横浜のチベ ッ トと言われていた ところは､恐らく､更に手の付 けよ うが無 い町にな ったで しょう｡横浜市の都市計画の重荷 になっていた事で しょう､それで も土地の値上が りたけは続 いていた ことで しょう｡
当時の農業優先の生活様式 は､現在 ､建物の賃貸料収入 によ る生活 に変わ りつつあ
ります｡ ここだけでな く､都市近郊部で は､農業従事者が減 り､職業の転換が求められて いるの も事実です｡それで も港北ニ ュー タウ ンでは､農業を継続す る人の意向を尊重 し､農業用地を作 りま した｡宅地を選択 した人達の生活は､ アパ ー トマ ンション
経営､業務用 ビル賃貸業､商業 ビルによ る賃貸業 に変わ りつつあ ります｡
区画整理 は､住んでいる人､土地 を持 って いる人の経済 に関係 して きます｡ ただ､
街つ くり計画の良 さだけでは生 きていけません｡人 は､そ もそ も理想的 と言 う霞を唄って生 きられないか らです｡ このよ うに､人の生活 に関係す る事業だか ら､人の意見を聞いて事業を進 め る仕組みにな って いるのです｡
港北ニ ュー タウンの区画整理 は､地元か ら選挙 された権利者 (審議会)が､公団に対 して換地 に対す る意見を言 う構成 にな っています｡区画整理 は､公団が責任を もって施行す る訳ですが､土地の区画形質 の変更 な ど土地の権原の移行 につ いて意見をrifl
きます｡茅 ヶ崎町内では､金子 さん､小 山 さん､ 田中さんが審議会委員です｡
とりもなお さず､権利者 は､土地を公団 に売 った ことによ り､港北ニ ュータウ ンに参画す る事が出来 たのです｡区画整理 の本質 は､街つ くりの計画 を権利者間で約束する事か ら始 ま り､公団は (施行者)その約束 を守 ることによ って事業を施行す るもの
で､そ この土地柄 を大切に しなければな りません｡
この 目的を皆で守 り育む ことが街づ くりであ ります｡良 い環境が立派な人間を作 るのです｡土地を売 って､減歩をた して作 った街 だか ら､ 自分達で大切 に しなければなりません｡第四 日曜 日に街 の人 々が出て街 の清掃をす るの も､美 しく明 るい街で有 り
たいか らで､良 い子が育つ と信ず るか らです｡ メ ンデルの迫伝 もあ るけれ ど環境過伝を唱え る人 もいるのです｡

800
戸の移転計画 は全
ここの区画整理事業 は､大詰めに来ていて､全体的 に言え ば1て完了 し､換地 は殆 ど使用収益が開始 されて います｡ これか ら落 ちつ いた生活が始まるのです｡都筑区役所 も 5年 3月には出来上が り､セ ンター南駅前の土地 も仮換地の使用収益が開始 されま した｡
生 きてい るうちには出来ないと思 った事業 も換地処分 (
区画整理登記迄)の時期が

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8一

見えて きたよ うな ものです｡未だに見え ない もの は､地下鉄 四号線 の開通､商業施設の整備で しょう｡何方 も用地 の整備 は､で きて いますか ら､横浜市 も公団 も､そ こに換地を受 けた者 も､最初 に決めた 目的 に向か って進んで もらいたい ものです.公団や横浜市には活路を開いて もらいたい ものです｡

権利 者

S･K

4.港北ニ ュー タウ ンの緑道
港北ニ ュー タウ ンのパ ンフ レッ トには､ グ リー ンマ トリックスとい う言葉が､何度か出て きます｡港北ニ ュー タウ ンの計画 を理解す る上で重要 な言葉です｡
マ トリックスは､繊維が織 りな された状況の組織体 をさ して使 う言葉です｡ グ リー
ンマ トリックスは､色 々な要素が組み合わ されて います｡例えば､茅 ヶ崎中学校 ･小学校が面 してい るグ リー ンベル トを歩 いると､色 々の人に出会 います｡
早朝 は､お年寄 りの散歩､次 はセ ンター南駅へ と急 ぐサラ リーマ ン､そ うして､通学の子供 たち､やがて中学生 のマ ラソ ン ･郵便屋 さんのバイ ク姿へ と続 きます｡
昼 は､時々グ リー ンベル トの ゴ ミを拾 い集 めてい る中年の人を見かけます｡
夕方 は､犬の散歩が主流でで した｡
休 日は､子供 と大人が群れ合 って､ざ りが に とりを した り､ 自転車交通が盛んであった り､そ う して毎 El､ 白鷺が定 ま った時刻 に白い羽を きらき らさせ なが らグ リー ン
ベル トに沿 って舞 ってゆ く姿が印象的です｡ きっと私が気がつか ない もっと沢山の出合いが､ この グ リー ンベル トの上 に起 きてい るのだ と思います｡
グ リー ンベル トに沿 って昔 の山が保存 されていて､豊富な樹種か織 りなす風景 と鳥や虫たちが い るか らこそ､それにつ られて散歩 にで る､お年寄 りに早朝 出会 う し､ 白
鷺が舞 ってい るのを見 ることが出来 るのですO また､ この緑道沿 いの水路で､休 日には親子で ざ りが に とりに興 じることが 出来 ます｡
グ リー ンベル トに面 して､学校が あ るか ら通学の子供を見 ることが 出来 ます､ グ リ
ー ンベル トの先 に､駅があ るか ら､サ ラ リーマ ンが通勤で歩 く姿を見 るのです｡残念なのは､ グ リー ンベル トに面 して､住宅が あ るか らゴ ミを拾 う人 もでて きます｡
グ リー ンベル トに面 して何かが あ る､ グ リー ンベル トの先 に何 かがあ る､誰で もが自然に､色 々な行動､色 々な生活 を垣 間見 ることが 出来 ます｡
そ うして､ これか らまだ まだ沢山の施設が グ リー ンベル トに面 して建設 されます｡
最近では､鴨池公園の子供会館が話題 を呼んで います｡子供会館へ行 く子供 たち､会

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9‑

館周辺で遊ぶ子供 たち､それを見守 りに行 く大人 たちの姿が 目に見え るよ うです｡やがて区役所が オープ ンし､セ ンターのオ フィスが活動 を始 め､セ ンタの商店が店を開
くよ うにな ると､ グ リー ンベル トの需要 は更 に変化 に富んだ ものになるで しょう｡ このよ うな グ リー ンベル トにまつわ る諸要素が織 りなす状況を計画 しま した､ これを､
私 たちは､ グ リー ンマ トリックスと呼び ま した｡
港北ニ ュー タウ ンのパ ンフレッ トに書かれて いる計画の考え方 か ら見 る､ グ リー ン
ベル トに沿 った住宅地､市の敷地､公団の用地､企業の敷地の利用のあ り方 は､ グリ
ー ンベル トの上で織 り広 げ られ る生活の内容 に潤 いを与え､温かみを与え､安心を与
え､美を与え､喜 びを吸収で きるよ うにな って いるのです｡
既 に､ グ リー ンベル トに面 して建て られてい る建物や施設物の総点検 をすべ きで しょう｡例えば､ グ リー ンベル トに背を向けて建て られて無様 な ものは､建築物の壁を
美 しい タイルで貼 りなおす とか､勝手 口の こみ箱 や物置の位置を移動 させ るとか､植林す るとか､色 々あ ると思 います｡落書 きや､不良少年 のたま り場 にな りが ちな､橋の付近 に交番が 出来れば､ さぞか しよいのに と思 った りも します｡
今年か ら始 まった町内会の隔月清掃 も､ グ リー ンベル トに力が入 って きていますが､これ もグ リー ンマ トリックス思想の延長上 にあ ると思 います｡町内の人達が グ リー ン
ベル トを 自分 の庭の一部 と思 いは じめた証拠です｡ これか らは､市役所 の人達 もグ リ
ー ンベル トは､市の用地だか ら住民の勝手 は許 さない等 と言えないで しょう｡ その代
わ り､私達の側か らグ リー ンベル トの管理 につ いて､責任のあ る提案を し続 けて行かなければな らない ことも覚悟すべ きで しょう｡
一方 グ リー ンベル トが完成す ると､わが国で も数少 ない公園道路 にな ります｡市役
所 は横浜の誇 りの一つ と して､港北ニ ュー タウ ンの グ リー ンベル トを全国へ PRす る
で しょう｡わが国の先進地域 と して､ そ うす る義務 もあ ると思います｡ そ うして この街を見学 し易いよ うに､ガイ ド用のサイ ンが必要 にな ります｡散歩道 を汚す人 も多 く
な ることで しょう｡ その時ば市役所 に頑張 って もらうことも考えねはな りません｡
グ リー ンベ ル トの上 に織 り成 され る活動 は､増え るばか りです｡正 に港北ニ ュータ
ウ ンはグ リー ンマ トリックスで出来て いるニ ュー タウ ンだ と考 えざるを得 ません.

権利者

K ･S

5.減歩率感覚再考
港北ニ ュー タウ ンの権利者の中には有名人が沢 山い る｡

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0‑

あ るときM さんか ら ｢房総の土地 を買 って区画整理を進めているが､工事費が不足して困 ってい る｣ ど う した ら良 いか と言 う相談があ ったO答えは､工事斐不足 に対応
して保留地 を増 して事業費を補 うことにな る｡保留地を増やせば減歩率が上が り､総代会 においては､権利者の話合 いが必要であ る｡
彼 は､房総の当該地 に行 って総代会で減歩率を上げ る提案を し､権利者の賛同を得て事業を終えたそ うであ る｡分か り切 った理屈であ るが､それを実行 した M さんの説
得力は大 した ものであ る｡
減歩率 につ いて､低 くしろと言 う意見 は多 いが､高 くしてで も事業の早期解決を計れ と言 う意見 は､経営感覚､事業運営感覚を持 ち合わせている人であ る｡

5% と言 う公団 との約束論
一転､港北ニ ュー タウ ン事業で は､M さん は平均減歩率 3を持 ち出 して論争が起 こった｡公団 は､防備一方 の反論にな ったそ うであ る｡言わ ば
M さんの論法 に巻 き込 まれて しま った｡

0%買収 ､35%減歩の約束で出発 した｡ この約束を した､
港北ニ ュータウ ン事業 は､4当事者公団の組織 は‑ ツキ リしないが､ この二つの数字は事初めの条件 と した ことは6% しか買えなか った｡ ここで は権利者側が事業 当初の約束を守間違 いな い｡ それが 3
れなか ったのは､次の ことが原因であ った｡

5% と約束 したOそれが公共 ･公益施設の用
平均減歩率の方 は､基準地積 において37% とに上が った｡ しか し､公団の意識 と して は､民間の人
地が増 えた ことによ って3
5% に収 まるよ うに考えて いた｡(
公団 ･横浜市を除 く)の減歩率 は､概 ね3
その条件 は､当該地区の平均的な土地価格の場所 に換地 した場合であ り､民地が良いところを取れば変化す るものであ る｡○認可時の平均減歩率0
0と した場合の比率減歩 され ない従前宅地の面槙 を 1
減歩率

35%

65%

宅地面積
公団

23.5%

○見なお し時､平均減歩率
減歩率

37.
5%

宅地面積
公団

62.5%

21%

民有

41
.5%

何れ も平均的土地評価単価の ところに換地 された場合を言 う｡
減歩率 は､公共減歩率 と保有地減歩率か らな る｡

一1
71
‑

民有の換地先が高 い ところ (タウ ンセ ンター用地等) に行 った場合 には､平均減歩率よ り高 くな り､住宅地 に換地 され る面積が多 くなれば､民有地の平均減歩率よ り低
くな る (
35% >)0
何故､平均減歩率 (35%) を言 ったか と言えは､民間の人の土地の整理前 の土地価格が高 いか らであ る｡詳細 に減歩率を計算 して見なければ判 らないが､ この数字の意

5%± 1%で収 まれば約束 は守 られてい ると考え るのか常識であ る｡
味は､3
このよ うな減歩率の傾 向を判断資料 と しなか ら､評価尺度 を設定 して､換地位置の相関の中で換地計画が立て られて減歩率が決 まる｡ この場合の民有地 のみの平均減歩

5.7%程度 とな っていた｡ この結果 を捉 えて､公団 は再三の答弁で35%を言 って率 は3いたか ら､約束 した減歩率を上回 った と言 うのが この論争 の始 ま りであ るO
確かに認可 に向けての事業計画説 明､或 は､ それ以前 の用地買収時の説明､更に､認可後の地元説明 も35%の数字を使 って いた｡ この時点で 35.7% と言 う数字､全体で37%の数字を説 明す る事 は出来ない｡事業計画の数字で説 明す る しか方法が無 い｡
問題が発生 した時点で は､申出換地 における民有地 の申出が､当初の換地で 60%が70% に増 えたO その分､民有地 の減歩率 は上昇す るものであ る｡ この話 を行 き詰めれば権利者の土地がセ ンターに全部換地 された と して も減歩率の35%の数字 を守 ることにな る｡公団 と一般の権利地積比を考 えれば ､36 64でセ ンター換地 を支配 したとき5%が成立す る｡に減歩率の3
このよ うに減歩率の約束 は､後 日の換地 の取 り方 によ って変化す る (
良 い ところ悪いところ) ものであ る｡ このよ うな事 は､当然､換地計画の決定の基準 に決まるのであ る｡事業計画時､供覧時に示す､ この場合の減歩率算定根拠 は､従前の土地の総評
価額 と整理後の街区評価の総額の比率である｡
その後 において､換地設計､権利者の申出等 によ り､公団の土地 と民有地を区分 して見 ると､前述 したよ うに何方かが評価 の高い ところを取 るかによ って､民有地の減歩率が増減す るのであ る｡
しか し､前述の通 り､公共 ･公益用地 の負担 は区域 内の全部の土地で負担す るのである｡ これ らの面積が増えれば､減歩率 は高 くな る､更に､従前の土地 の総評価額 と7%の答えが 出たが当初の約束 と言 うことも区画整理事業
整理後の街区評価の結果 ､3の要素であ るので評価尺度を勘案 して民地 を概略 35%に収めているのであ る｡
この場合 の仕組みを､区画整理テキ ス トに有 るよ うに演梓的思考であ ると して､公7%減歩が理論的 ･合理的であ ると言団が評価員の意見を聞 くだけで進めてみて も､3えない一面があ る｡ それは､区画整理事業が権利者の理解 (合 目的) によ って進め ら

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7
2‑

れ る ものであ るか ら権利者の意向を無視す る訳 には行かないのであ る｡
特 に､港北ニ ュー タウ ン事業では､事業の初 めか ら､権利者 と横浜市 と公団の三位一体の事業であ り､評価員選出に当た って も､一年 もの間､審議会の同意が得 られ な
か った､評価員の同意を得 た経緯 において も､公団の原案 につ いて､評価員の意見だ
けで強引に進 め るものでないと説 明 し､審議会 に対 して も､換地､減歩率を通 じて､評価の現状 を説 明す ると答えて､早急に同意す るよ う求め られた｡
権利者 に とっては､事業施行の最大条件 は､減歩率の約束､事業施行期間､地下鉄
等であ り､単純 の数字の問題で論争 にな った｡正直の所､区画整理事業 は､数字の組合せだけで事が進む ものではない し､法律 の字句 だけで判断す るもので撫 いので櫨雑であ るO言わば､合 目的 と社会通念で権利者 と施行者が､充分 に話 し合 って事業を進める ものであ る｡
減歩率が上が ることによ り､増進率が上が り､街 なみが良 くな り､土地価格 も上昇
す るものであ る｡

評論家

H･S

6.地主対応 における柔軟姿勢
区画整理事業の意見交換 は､全て権利者 と等距離で話 し合わなければな らない｡ しか し､人間 にはど うに もな らない相性 の様 な ものが有 り好 き嫌 いが出来て しま う｡
権利者 によ って は､ 自分の利益追随型の人が施行者の担 当者の ところに通 うこともある｡ そ して心許 し盆栽を呉れた り蘭を呉れた りす る｡
しか し､それ以上 に深 く付 き合 ってはいけな いよ うであ る｡第三者､評論家 は､利害が知的問題で あ るか ら､ いささか事情が違 うのか も しれない｡
施行者 と権利者の対話 において､区画整理哲学の様 な ものが 中心であ る｡議論であれば構わ ないが､哲学 を持たない人 との話 し合 いでは､人脈 ､隣人の事が話題 にな って終 い､区画整理の話 しは､単 なる摘みにな って しまい､浪花節的解決 となる｡ この
解決方 も必要であ るが､出来 るだけ､権利者 とは､一般 的平均的に付 き合 うことが区
画整理事業 に取 って は必要 なことであ る｡
区画整理事業の区域 内には､一般的 ･平均的 に付 き合えない人が いる｡例えば､地

0h
aも20h
aもの大畠の土地 を所
区面税 の半分 も土地 を所有 してい る人､一つの地区で 1
有 して い る人等､特殊の人が いる｡
これ らの人の土地 は､換地基準 に馴染 まない場合 もあ り､事業計画の段階で､取扱

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7
3‑

を しっか りと位置つ けて置かなければな らない｡
計画段階で一般的平均的 もの と して扱 って いると換地を定め る時 に特例 にな るが､事業計画の段階か ら決めて､区画整理の事業計画 (合 目的) と しておけばよい｡
あ る地区では､徳川時代か ら続 いて きた数件の家並が あ った｡ これを区画整理事業の事業計画で存続 させた､勿論､ この地域 を地 区外 とす る事 も可能で あ る｡ このような性格の土地であ るか ら減歩率につ いて相 当の配慮が 出来 るものだ と思 う｡ (区画整理事業 は合 目的 と社会通念の世界)｡区画整理だか らこそ､義務 と してその町並みを保存 Lか ら､公共団休 は固定資産税 に付 いて も然 るべ き配慮 をすべ きであ る｡
更 に､都市農業の確立のために､優良農地 と して､生産緑地の選択が あ る｡ この指定を受 けた ものは､宅地 と言 うよ りは､生産緑地制度 によ る農地であ るか ら､低減歩で換地 (都市施設が無 い宅地)す る事にな る｡
当該､区画整理事業区域内の保安林の指定 は､人間が住む環境 と して極 めて重要なもので､権利者が 自己の土地利用を公共的保安林 と して望 な らは､ その よ うな事業計
画 とすべ きであろ う (この場合 も都市施設 を必要 と しない)｡
この場合､今 まで言われて きたよ うに､公共用地 (道路 ･水路) にてB
E
I
む と言 うことでな く､新宿御苑 などのよ うに周囲を垣根 ･柵で囲み､数 カ所か らの出入 りである
ことが望ま しい｡言わは無道路の換地で ノー減歩率が好 ま しい｡
このよ うな対策が講 じられて いれば､住宅地化す るには区画整理事業が必要である
し､更には､保安林 ･公園 と しての指定を解除 しなければな らない､都市計画変更 も必要で､言わば､三重の鍵が掛 け られてい る｡
区画整理事業における公園は､権利者 に緑 を提供す るものであ って､そ こに永久に存続す る保安林が設 置 され ることは､ ロン ドン等の都市公園､欧州の野性動物が住む
森 と して発展す る もので､都市計画 に とって これに勝 ものはないと考 え る｡
公共だけでは､ これだけの発想 を金銭的 にカバ ー出来ない｡権利者が民有地 を投入
しよ うとい う気概が有れば､喜んで民有地 を計画に組 み込むべ きだろ う｡
薪京成電車 も田園都市線 も右 に左 に曲が って いる｡ また､多摩では､ ゴル フ場 をさけて住宅が出来て いる｡ 当然の如 く必要 な保安林 は多少変形で も良 いだろ う｡
港北 ニ ュー タウ ン事業の区画整理で は､‑ カ所 で18haの公園が あ る｡筑波で は‑ カ所で20haの公園があ る｡両地区 とも百ha以上の公園面積 を確保 して いる｡
更に､保安林が増 え ることは､将来の人類 のために この よ うな都 市を作 ることは､
非常 に望 ま しいことであ り､都市計画上の決 ま りで 3%､公団では 5%の公園を前提と して区画整理事業を施行 している外側の条件 と して必要であ る｡

‑1
7
4‑

港北ニ ュー タウ ン事業では､ 9%が公園 ･緑地 と して存在 し､集合住宅の一割程度が緑 であ り､全地区の30%が公園的性格の土地 であ る｡権利者総意の区画整理事業では､ とて も珍 しい事であ る｡
地区面積の半分 も土地 を所有 している人､一つの地区で大壷の土地を所有 している､特殊の人 に一般街 区に一般的平均的換地 をす る事 は適切でない｡
港北ニ ュータウ ン事業では､ Kさん と言 う20haもの大益の土地を所有 している人がいた｡ 当地 区で は極 めて重要 な文化財が発掘 された､公団換地 とす るか､ Kさんの換地 にす るかで協議 した｡集合住宅地で も‑ カ所 は､Kさんの換地 にす るか協議 した｡
いずれ も事業計画を立 て る段階では､公団の集合住宅 と して説明 されていた｡
しか し､換地設計 に当た って､ 自由にな る土地が多 い方が良 い こと､Kさんに取 っては､画地がば らば らでは､管理す る事が難 しい こと､いずれは土地を売 ることにな
るか らと考え､横浜 市が購入す る文化財 出土地 に換地す る事で協議が整 った｡
審議会に対す る説 明 は ｢Kさんの土地が20h
aもあ り､一般街区にまとめて換地す る
事が技術上難 しいので､集合住宅地 と して説 明 して きた用地 に換地す る｣ と した ものであ る｡
その後､横 浜市か ら､出土文化財の重要性か らと言 う理 由で､川和 ･北 山田の都市計画道路の変更 を求 めて きたが､今更変更で きない ことで落ち着 いた｡逆 に小宅地､
建築待 ちの宅地 につ いては､先行造成街 区を設定 して､特別配慮を した｡
これ とは別 に､港北ニ ュータウ ン事業の特殊性 と して申出換地が実施 された｡ これは他の区画整理事業か ら見れば一般的平均 的な もの と して整理 されないO
区画整理事業の照応 の原則 は､一万地区施行 された事業が､それぞれ特殊 な もので
あ って､現位 置換地 な どと言 って片づけ られない し､土地利用計画､都市の整備水準において も日進月歩であ る｡
区画整理事業 は､区画形質の変更 と公共施設の整備改善で成立 し､事業計画書にその概要を定め る｡事業計画書が権利者 との事業 に対す る合 目的であ る0計画におけ る区画形質の変更の条件 は､主な もの と して､事業計画の土地利用計画
とか宅地の利用増進､増加額､そ して､平均減歩率であ る｡
公共施設の整備改善 は､工事の計画や工程 や費用であ る｡ この内容を調節 しなが ら
事業計画再構築 し照応換地を求 め るのであ る｡
これか らの時代 には､新 しい感覚の柔軟 な区画整理事業の演出が望 まれている｡
公共減歩 と保留地減歩､各換地の配分の仕組 みを説 明す る必要がある｡①

は､公共減歩率 は､道路 ･公園の面積の増分で､保留地減歩率は､工事費の掛 け‑

17 5 ‑

方であ る｡②

は､公共減歩率 と保留地減歩率をた した合算減歩率を地区平均減歩率 と言 い､ この平均減歩率を中心 に して､各 々の土地が換地先 に於 いて とのよ うな減歩率なるか とと言 う個 々の問題が あ る｡

① の平均減歩率は､事業計画に示 されてお り､権利者 との約束 ことで､事業をす るものの合 目的であ る｡②各 々の減歩率 は､後 日､土地評価基準 などによ り､バ ラ ンスが取 られ るが､先ず第‑ に､皆 さんが一番高 い減歩を何処 にす るかによ り､一番低 い減歩 (例えば､家のあ る宅地で二百平方米以下の部分)が定 ま り､最終的 には役員会 ･総会 によ って決め ることであ る｡
これ は､換地計画の決定の基準によ るが､只､土地評価基準 に於 いて定 めた と言うことだけで､一番高 い所 と､一番低 い所 につ いて､権利者 の減歩感覚をないが しろに しては､区画整理事業 は施行で きない｡

‑1
7
6‑

第 7章
申出換地 について

清 水浩

第 7章 申出換地について
当時 (昭和 50年) は､区画整理側 に申出換地の実例がな くて苦労 した ものであ る｡
それで も､横浜 市で は､新本牧 の区画整理施行 に関す る検討の中で議論 され､港北の権利者か らは､一方的現位置換地 の説明はまか りな らぬ､ このまちづ くりは､権利者
主導の ものであ るとい った意見があ り､従来のよ うに､現位置絶対､或 いは､施行者
勝手の区画整理 は許 さない と釘を さされていた｡
こんな議論 の最中､大都市圏法の特定土地区画整理事業の中に申出換地 なる字句が登場 し､制度化 された (昭和 5
0年 7月 16日)｡ しか し､港北の申出換地 は､一般の土地区画整理事業なので､区画整理の仲間か らは適法で はない と批判 された｡ 当地区の施行 にあた って担 当者 は悩んだが､ この手法 を採用 しない と事業が進 まない ところに5年前の こ来て いた｡ そ こで採用す る しか ない と腹を括 って実行 した｡ この事 は もう2とであ り､今か ら始め る事業では､更に綿密 な深い検討があ って当然であろ う｡
ご紹介す る内容 は､現時点で加筆 した ところがあ るが､ ほぼ当時の ままである｡世間で は精密で専門職の立場か らこの議論 を しているが､む しろ易 しく柔 らか く権利者に分か る仕組 みを考 えた り､その説 明技術 のよ うな ものを しっか り組み立て る必要が6年)あろ う｡尚､ 申出換地 についての詳細 は､ ｢換地計画の進 め方｣ (法経 出版 S5にあ り､ この レポー トはその中か ら抽出 した ものであ る｡又､港北ニ ュー タウ ンは換地処分 も終 わ り区画整理登記 も完了 し公団か らも申出換地 に関 し出版 されている.

目 次
1. は じめに (申出換地 の重要 さ)

2.換地 におけ る土地利用の選択(
1) 望 ま しいまちづ くりに向けて(
2) 大規模 区画整理の ｢特別 な用地｣の概念
3.現時点 における ｢照応｣ に対す る視点

4.照応換地 の実務的取扱 い(1) 照応 の とらえ方(
2) 申出調査(
3) グループ会議

5.港北地区で採用 した申出調査の原案①｢特別な用地｣ に関す る申出の実施 にあた って②｢特別な用地｣に関す る申出説 明書③｢換地設計方針｣の概要

6.おわ りに‑1
7
7‑

は じめに

1 申出換地の重要 さ
住む側の気持 ちは､良 い環境 を望んで いる｡良 い環境 とは､公共 ･公益施設が整 っていて､住宅地であれは静かで､緑豊か な ところであ り､商業地であ るな らは､電車
駅 なとに近 くて､人の流れが多 く､且つ容積率の高 い地域 であろ う0
一般 に､新 開発の区画整理 は公共 ･公益施設の乏 しい ところで実施 され る｡従 って､
公共 ･公益施設を整え､ これに併せた土地利用計画が権利者の合 目的 にな る｡
さて､公共施設の整 った街であ って も､公共施設 の用地の広 い街､即 ち､公共施設の充実 した街 は一般的 に言 って住環境 の良 い街であ り､公共施設 の整備改善 に多 く金をかければ良 い街 にな ることは､覆 しがた い原則であ る｡ その結果 は､区画整理の場
合､減歩が高 い方が良 い街 にな ることは当然であ る｡
一方で､土地区画整理事業の 目的を考え るに､良 い住環境を求 め るほか､ 自分たちの宅地の経済効果を狙 って いる｡ この二つの 目的達成 は､公共施設 の整備改善 とそれぞれの宅地 の区画形質 の変更が必要 にな って くる｡
新開発の事業で は､ 当然､整理前 の宅地の物理的形状 とか､宅地 の場所 につ いて､
整理後 において､めためたに変わ って しま う｡
既存住宅地で､整理前の土地利用形態を変えず道路幅員 も変えない場合 は､従来の形状 を守 ることが 出来て も､整理後 において利用形態を変えて､新 しい街 を実現す る
場合 は､形状､位置が違 うもの とな るであろ う｡
このよ うな事態 に土地が移動す る場合､ そ こにあ った土地だか ら､ そ こに近 いところに移動す るとい うので は､計画次第で､ その土地が非常 に高い経済効果を手 中にすることにな り､不公平だ とい う意見が出て きた｡ そ して､そ こに土地が なか った人から計画 についての理解が得 られない事態が起 こった｡
そ こで経 済効果 の高 い ところへの換地 について､選択､希望 とい った発想が持 ち上が り､ 申出換地が提唱 された｡
この方法 は､一般の土地区画整理法で は､行間を読んで実施 し､大都市圏法 の特定
土地区画整理事業で は､その法文を読んで施行 している｡
ここでは､若干問題視 され る行間を読んで実施す る申出換地 につ いて考え る｡
以上 のよ うに土地区画整理 は権利者の事業 目的を計画書 に示 して施行 され る｡別の一面では､都市計画実現の役割 を果た して きた｡ 当地区において は､換地 を決め るに当た っての合 目的実現 には､最大 限の考慮を払 うべ きとの意見があ って､権利者の土

‑1
7
8‑

地利用の 目的を探 るに当た って申出換地が必要 にな った｡
最近の照応 に関す る裁判例 も､勝手な解釈 を含 めて説 明す ると､換地を決めるに当た って換地先 は無 限にあ る､従 って､その事業 目的 に沿 っての換地決定の裁孟権 は施行者 にあ る｡ また､位置､地積､環境､土質､水利､利 用状況等の項 目において仮 に前後の土地 において一致 していて も､当該事業の施行 において､社会通念上 おか しけ
れば､照応 に該 当 しない と言 っている｡
正 に区画整理 は､権利者参加 (参画)の事業であ り､権利者の意識をま とめることにあ る. その一つの方法が 申出換地であ るO今 まで照応換地 に関 して現位置 と言 ってきたが､ これで は権利者が納得 しない時代 にな って きたO もう一つの方法 は､以前から採用 して いたが換地 の位 置の決定につ いて､飛 び換地の方向､整理前の土地利用の種別等 につ いて色別 しておいて､ 自分の換地が宿命的 に ここで しかない とい うことを理解 させ ることであ る｡ いずれに して も換地決定の仕組 み と､その内容 について権利者の意見聴取を通過 しな くては換地案が成立 しないのであ る｡今後 は､ 申出換地 は換地決定手法 と して脚光 をあび るであろ う｡

2. 換地 にお ける土地利用の選択(
1) 望 ま しいまちづ くりに向けて

一般 に土地 区画整理事業 は､たんに公共施設 の整備改善や区画形質の変更 (宅地の形状の整形化) に とどま らず､ まちづ くり協定 などを取 り入れた上物の建設迄 も考慮
して進 め る必要が あ る｡ そ して､居住者 に於 け る住 まい方の約束のよ うな ものが ないと､好 ま しいまちの状態 は維持で きないであろ う｡
大規模 な地 区の土地の用途 は､一般的な独立住宅用地の はか集合住宅用地､商業､業務施設等用地､工場用地等が必要 とな り､ さ らに暫定的には農業用地 も計画す る場
合が あ る｡ これ らも自分 たちの生活 と係わ って いる｡
区画整理後 の土地利用が個 々の権利者の主観的意図の ままに行われたので は､全体と して調和 のあ る美 しい住みよい環境の街づ くりが望めない と言 うことか ら､上位計画 と しての規制があ る｡ しか し､土地利用計画が照応換地 に大 きく係わ る事を忘れてはな らないo
土地基盤 は､区画整理 によ って整備 されて も､建物が統制 され なければ美 しい街が出来 ない｡ そ こで権利者同士の話合 いが もたれ るのであ る｡ そこで上物の建築に当たって､都市計画法､建築基準法等 に根拠 を置 く用途地域地区や公共団体の建築指導要

一1
7
9‑

綱等の規制 によ り調整 されている｡ しか し､ これ らに満足せず土地利用を更に純化するためには､建築協定､街つ くり協定等の 自主規制を実現 させ ることが必要で上記の包括的な公的規制だけで は解決で きない｡
望 ま しいまちづ くり実現の方法 と して､換地計画の段階で､土地利用計画 と権利者の土地利用構想 との調和を図 ることが考え られ る｡つ ま り､換地計画を決め るに当たって事業計画 において定 め られた土地利用計画を基盤 として､各権利者が 自分の土地を如何 に利用す るのか､ どのよ うな建物を建設す るのか､ とい う選択の場 と時間を与え る必要があ る｡ これを申出換地､選択換地 と言 っている｡(
2) 大規模区画整理の "特別 な用地"の概念
多 くの権利者 は､整理後の土地利用計画 の態様 に着 目 し自己の生活対策 や不動産経営に併せ た換地 を希望 している｡単 に ここにいたか らここに と言 った現任置換地 の換地計画 には満足 しないよ うにな った｡
将来､市街地 とな ると予想 され る区域 は､整理前 において住居地域 とか第‑種住居専用地域 と してべ 夕に指定が掛 け られて いることが多 いが､区画整理事業を契機 に､その土地利用計画 に合せて木 目細か く指定 し､変更が な され るのが通常であ る｡
権利者 は大規模区画整理事業で は､一般 的な独立住宅用地 よ り土地利用の融通性のある土地を希望す るものが多 く､新 しい商業用地 など用途地域が指定 (土地利用計画に沿 って) され るであろ う土地を望む ことが多 い､ この土地 を "特別 な用地" と して､換地計画上､換地操作上 の特別な配慮をす る必要があ る｡
特別な用地 は､ アパ ー ト･マ ンシ ョン等 の用地 (第二種住居専用地域､住居地域)､
工場,倉庫等の用地 (準工業地域)､セ ンター用地 (商業地域,近隣商業地域 ,第二種住居専用地域,)及 び､集合農地等 (第二種住居専用地域)であ り､ これ らの用地
は事業計画の中で位置づ け られ､区画整理 に合わせ用途を見直 して街 の核 の形成 に寄
与す るものが多 い｡①

アパ ー ト･マ ンシ ョン用地
第‑種住居専用地域で は､住宅の高 さが 10メー トル以下 と制限 され､容積率 も低 く

抑え られて､賃貸 な どの住宅経営の効率が悪 い｡ しか し､百坪単位の閑静な住宅地 に
とって は木造賃貸 アパ ー ト等の乱立 は､静かな環境破壊か らして､ El照,通風,景観
等の居住環境要因を疎害す る場合が多 く､閑雅な住宅地 と してのイメー ジが損 なわれて しまい､ひいては､高級､閑静 な町の荒廃 を招 きが ちであ る｡
アパ ー ト･マ ンシ ョンの建設 は､土地所有者の内 とりわけ農家世帯の生活対策 (
玩
‑1
80‑

莱) と して､住宅経 営が最 も容易で危険度の少 ない もの と して有力視 されている｡
ところが､集合住宅の建設が容易に無規制 に行われ るな らば､上下水道､ガス等の供給処理施設 や教育施設等の答虫 はす ぐに限界を越えて しま うため､事実上 の解 決策と して､建築行政上 ､早期建設の者だけが許容 され るとい った "早 い者勝 ち〟の不条理が生ず ることにな る｡
この よ うな ことを未然 に防 ぐために､将来の土地利 用 に合わせた､権利者の利用 目
的に合わせた換地 の申出でによ り､計画的 に解決す ることが望ま しい｡
合理的な解 決策 と しては､集合住宅の立地 を用途地域上 ､将来指定 され るであろ う
第二種住居専用地域,住居地域,近隣商業地域 に限定 して､換地設計の段階で､予め建設希望者 に対 して､それぞれの土地利用を申出 させ る､ この種の用地 を換地 として
取得 (申出 ･申告 によ る) させ､各 ブロ ック単位で建築協定を締結すれば､す ぐれた
環境の集合住宅地を形成す ることが可能 とな るであろ う｡②

工場 ･倉庫等用地
区画整理地 区内には､区画整理完了後 も継続 して操業す る工場があ る｡既存の工場は､例え建築基準法上 で､適法又 は既存不適格 と して容認 され ると して も､その立地によ っては騒音,振動,悪臭 などの発生源 とな り､近隣住宅 に迷惑を及はす こととな
り､住民逆動 の対象 とな ることも少な くない｡
更 に､農家世帯の転業 (生活対策) と して工場 や倉庫 を新規 に開業す ることも考 えられ るので､地区内の妥 当な場所 に (準)工業地域を指定 して､権利者の希望によ り
集約換地を図 り､土地利用の純化をはか ることがで きるな らは､居住環境 は混乱せず､工場側 に とって も円滑 な操業が出来て､かつ,経営規模 の拡大 も可能 とな る｡
準工業地域 内の工場配置 につ いて､区画整理事業 を機会 にに して､倉庫業,化学,
機械,精密機械,塗装, プ レスの業種等を予 め想定 した上で工場の職種間の調整が行
われ るな らば､相隣障害を最小限にす ることも可能であ り､工場独 自の建築協定等の必要性が強 く認識 され るであろ う｡(
卦 集合農地
土地区画整理事業 によ り短期間に大量の宅地が供給 され るが､ これ らの土地の一部は虚業が継続 され､長期 間に亘 り徐 々に市街化が進んで ゆ くことを望んで いる土地があ る. それ は需要面か らの制約 とともに､農家世帯で は､従来の生活構造を急激に変え ることは難 しいので､過渡的,暫定的に農的土地利用を行 う者が少 なか らず存在す
るか らであ る｡従 って､当分の間農業を継続 したい農地 を集約 して集合農地 と して措置す る必要が起 こる｡‑181‑

この農地 は､一 時的 に して も市街地 におけ る緑 の空間を提供 し､修景効果のみな らず､地震,火事等の災害時 には避難空間 ともな り得 る ものであ る｡
全国的に も､都市におけ るオープ ン ･スペ ースに対す る価値観が変 り､地方 自治休を中心 に市街化区域 内の農地を積極的 に評価す る政策が推進 され､宅地並み課税 と農地課税 との差額相 当分を補助す る施策が とられてい る例 もあ る｡
この事例では､公共団休が農家世帯 の助成策 と して農業緑地制度を条例で定め､市長 との契約 によ り補助金を支給 している｡
国の政策 と して も､将来公共用地への転用 を前提 と して､結果的には暫定的虚菜を保護す る形で生産緑地制度 を設 け,生産緑地の区域を指定 し一般農地並みの課税を している｡
農業緑地制度,生産緑地制度 を利用す るためには､農地の一定規模 のま とま りが必要条件であ り､土地区画整理事業の中で虚業適地へ土地を集約 し暫定的虚業継続 に便宜を図 ることが求 め られ る｡④

セ ンター用地
まちの計画にはセ ンター用地 と して利用す る街 区を定め る｡ この場所 を換地 と して､単 に現位置換地 とい うことで､ 自己の居住の用 に供す る宅地を持つ者が機械 的に他の用途 に換地 を受 け ることになれば､高減歩 を受 けた狭小 な宅地が出現す る｡
このよ うな場所で は一戸建ては不経済であ り､ また中高層建築の建 ち並ぶ 中での生活 を強い られ商業的環境を阻害す ることは好 ま しくない､ このよ うな場合､嫌 々ながら何れ商業的利用 に移 らざ るを得 ない｡
更に､商業施設 の建設が､民有地の中で 自然発生す ることを待つ とすれば､その建設 はまちの人 口定着後 とな り､極めて時期の遅 い もの とな る｡ また無規制 に店舗が建設 されれば､集積の効果 を期待 し得ず､業種 の偏 向 も当然予想 され､多 くの住民 にとって充足性､利便性の低 い商業施設群 にな って しま う｡
さ らに､セ ンター地区の換地を取得 した者が､ 自 ら事業を営 まず企業法人等 に用地を売却す るよ うな場合 は､取得者 (転貫を受 けた人) に とって､収益還元価格 と時価との差が､企業経営 に対 し過大 な用地費負担を強い るため､建物建設 に対す る先行投資分の利子負担の圧迫 と相 まって､商品価格 やサー ビスに悪影響を及 ぼ し､結局 はま
ちの住民全体 の不利益 とな ると言 った危倶があ る｡
この種 の弊害を避け るため､換地の段階で現位置に こだわ らず特別な配慮を行 い､
セ ンター建設 に意欲のあ る人 々に積極的 に門戸 を開 き､建設エネルギーを集中 させ､計画的開発を図 ることが大切である｡ そのために も (用地価格を低 めにす る)､セ ン‑182‑

夕‑建設 の担 い手を申出 させ権利者に委ね る必要が生ず るO
こうしてそれぞれの換地 に申出で された土地 は､ 申出別にグルー ピング して (用途
別 ･職種別 ･街区の別)､同一 目標を持 った権利者 によ り組織 され る会議 の中で､換地の位置 ･面積 ･職種等の調整をす る (グループ会議)事 になる｡施行者 は､その結果を参考 に した換地案を区画整理審議会の意見を聴 いて (組合の場合 は総会 な り総代
会の同意を得 て)決定す る｡ この グループ会議 は将来のセ ンター建設計画､事業経営に際 して もコン トロールす る機能を果す ことが望 まれ る｡
魅力あ るまちの中心を円滑に建設す るために､建設 スケ ジュールの策定や建築協定の締結等をめ く･り､建設計画会議等 によ り関係権利者間で組織的な取組みを行 う｡ この ことか ら､長期間の土地 の遊休化 とい った住民の側か ら見た不利益 な事態を招来することな く､合理的かつ段階的な計画開発が行なわれ ることになろ う｡

3. 現時点 におけ る ｢照応｣ に対す る視点
特別な用地への申出制度で換地設計を行 うことは､土地区画整理法第 8
9条 に抵触するので はないか､照応の概念 とは何か との疑問が呈 されたのであ る｡ ここでは､立法
趣 旨.判例,学説,実務 の動 向等を観察 し､当該地区での実態を把握 し､特別な用地の取扱 いにつ いて､照応換地の範噂にあ ることを確認 してお く必要があろ う｡(
1) 土地区画整理法第 89
条 の沿革 と立法趣 旨

照応換地 につ いて､現行土地区画整理法の制定以前 には､特別都市計画法や (旧)
都市計画法 に基づ き､耕地整理法 (参考 1)の準用 とい うことで土地区画整理が実施されていた｡
耕地整理法における当該規定の趣 旨は､ 『換地 を交付す るに当 り従前の土地の地 目､
面積､等位等 を標準 と しないで決めると､それまで営んで きた農耕方法を変更 し､農具の改良が必要 とな った り､あ るいは資本､労力 に変動を釆 た し､その結果､過労過逸の者が 出て きて 自作者及 び小作者の健全 な る農業状態を破壊 して しまった り､或いは土地 に代 る金銭 の交付 を受 けて浪糞 して しまった り､過 当の換地が交付 され清算金を支払 うため高利 の借財を して､土地所有者の経 済状態を撹乱 して しま うo ひいては､耕地整理 の効果を収め ることがで きな くな って しま う｡
そ こで このよ うな ことにな らないよ うに とい うのが この条項の 目的 とす る ･･･』(｢土地 区画整理逐条討議｣土地区画整理法制研究全編) と解釈 されている｡

原則的 には､土地区画整理法第 89条 もこの趣 旨を踏襲 した もの と一般 に解 されてい

‑1
8
3‑

るが現実 とは帝離 してい る｡

参考 1.* 耕地整理法第 30条第 1項
換地ハ従前 ノ土地 ノ地 目､地積､等位等 ヲ標準 トシテ之 ヲ交付 スヘ シ､但シ地 目､地積 ､等位等 ヲ以テ相殺 ヲ為 スコ ト能‑サル部分二関 シテハ金銭 ヲ
以テ之 ヲ清算 スヘ シ(
2
) 法第 89条の解釈
換地設計 において､ ｢従前の土地 と換地 との関係 は､一般 的に見て､位置､地積､土質､水利､利用状 況､環境等の各要素を総合的に勘案 して､ふ さわ しく､相対的にバ ランスが取れた ものでなければな らない｣ とい うのか通説であ るが､前述の各要素が､個別的に照応 していなければな らないとす る厳格解釈の立場 に立つ少数説 もある｡
しか し､近年のよ うに耕地整理や均一 の宅地 を作 る区画整理か ら､整理前の機能を全く変えて しまった り､大都市の計画が立案 されて､権利者 もこれを支持す る時代がやって来たので､厳格解釈 を とる余地がな くな って きた もの と思 うQ
従 って､位置､地積 などの個別項 目を捉えて議論す るのでな く色 々の項 目を付度 して､前 ･後が相応 しく､横並 びに価格が均衡 した ものでな くてはな らない｡
例えば､角地が普通地 に､用途が近商か ら住居 にな った と して も､減歩が平均減歩に比較 して極度 に軽 い ものであれば､ この土地 につ いて照応考慮がな された もの と考
え られ る｡
少数説の論拠 は､施行者が 自 ら取得 しない権利 を他人 に設定す ることは有 り得 ない
か ら､創設的な行為 とは考 え られず､確認行為 にす ぎない と判定 し､認定の基準 は､
よ り具体的､個別的でなければな らぬ とい う実態論か らと (事業の合 目的 に反す る),4
条 には､ ｢総合的に考慮 して｣の文言が明記 されていること
また､形式的 に も法第 9との対比 において個別的照応 の論拠 と してい る｡ (しか し､全 く似通 った換地 は区画形質の変更をすればあ りえない｡)

9
条 に列挙 された各要素 は宅地の逆に､通説 よ りも更 に有権解釈の立場か ら､法第 8
経 済価値を構成す る主た る要素の例示であ り､事業の合 目的を満足 し､経済価値が照9条 は満足 され るとの説 (価格照応説) もあるo この場合､価格
応 していれば､法第 8の決め方 につ いて､権利者 の相互理解 によるのか､鑑定評価の結果 によるのか意見の分かれ るところであ る｡

‑1
8
4‑

判例 において は､施行者 の裁昆権を正面か ら肯定 し (S281020高松高判)､ この意味か らは､換地処分の性格 はむ しろ創設的色彩の濃 い もの と解 しているよ うである｡

S
即 ち現位置換地 や 目白押 し換地を望 ま しい と しなが らも､相隣関係を乱す飛換地 (
2
7
.
7
.1
0大阪高判 ､ S28.
8.
24仙台高判 ､ S2
9.
ll
.1
7
松 山地判)です らも､ いずれ も一貫 して適法 と し相 当高 い減歩率の換地予定地であ って も､ ことさらに不利益を与え

0
.
1
.1
4静 岡地判) と して いることなどか ら判断
ない限 り､遵法 な もので はない (S3
す ると通説 と立場を同 じくす るもの と思われ る｡
更 に､平成元年 1
0月 3日最高裁第三小法廷判決 一 原判決破棄､被上告人の控訴破
棄

(昭 6
3
年行 ツ第 10
4
号仮換地指定処分取消請求事件). 仮換地の方法 は多数あ りうるか ら､具体的な仮換地指定処分を行 うに当｢要 旨｣ 19条 1項所定の基準の枠 内において､施行者の合 目的的
た って は､土地区画整理 法第8な見地か らす る､裁虫的判断 に委ね ざるをえない面が あ ることは､否定 し難 いところ
であ る｡
. 仮換地指定処分 は､指定 された仮換地が､土地 区画整理事業開始時にお｢要 旨｣ 29条 1項所定の照応の各要素をけ る従前 の宅地の状況 と比較 して､土地区画整理法第 8
総合的に考慮 して もなお､社会通念上不照応で あ るといわ ざるをえない場合 においては､右 1の裁畳的判断を誤 った違法の もの と判断すべ きであ るOとあ り､幅広 い感覚で区画整理が 出来 るよ うにな った｡
また､土地区画整理事業の 目的か ら権利者の合 目的 と して定 める土地利用計画が照9条 1項所定項 目を考え る
応考慮 の重要項 目であ るか ら､ これをベースにおいて法第 8
べ きでないか と指摘す る人が多 くな った｡
前述の価格照応説 に対 しては､ ｢宅地価格 を標準 とす ると して も､市街地的商店街にあ って は､位置､間 口､区画の大小､長短､面税 は､営業の使命を制す るもの とい
うべ きものであ るか ら宅地価格 によ ってのみ仮換地指定の基準 とす ることはで きず‑･‑｣ (S41.
5.1
4静 岡高判) と明 らかに否定的立場を とっているよ うであ る｡ しかし､位置､間 口､区画等が価格 を左右す る ものであ るか ら､価格を厳密 に捉えれば肯定す るだ ろ う｡業種 に因 って変化す るよ うな価格の判定 は難 しい ものであ る.
ここで注 目すべ きことと して､照応条件の内容 に関 し､権利者の主観的使用価値 に論及す る判例が い くつかあ り ｢換地の指定 に当 って､換地の客観的等位 ない し､評定価格のみを基準 と し､その主観的使用価値を無視 し､従前 よ り著 しく減歩 した地積を

5
.
6
.
1
松 山地判 ､ S26.
2.
8松山地 判 ) と正面か ら肯
指定す ることは違法であ る｣ (S2
定す る もの と ｢従前の土地が神社の神 田とされ､所有者が特 に これに愛着を感 じてい

一1
8
5‑

る場合､換地 を他 に定 めて もこれ によ って換 地処 分が無効 とな る もので はな い｣ (S

3
5
,
5
.
1
水戸地 判 ) と逆 に否定 的 な もの とが あ り､ これ らはいずれ も下級 審 の判例であり､動 向 は必 ず しも明 らかで はないが､調和的 に解釈す るな らは､主観 的使用価値が､
第三者 (
施行者 ､周 辺 関係権 利者 ) に容 易 に察知 ･対抗 で き､ それが社 会的 に通常容認 され る もので あれ は､物理 的 に同質 で な く､位 置の変動 が あ って も主観 的使用価値へ の配慮が望 ま しい とい うことになろ う｡ (現 時点 での社会通 念)

9条 の各項 目の照応 の度合 とい う個別論 よ りは､前 ･後のまた､照応 の原則 には ､8
土地 につ いて､ふ さわ しい とか ､他 の土地 との均衡 と言 った､権利者相互 のバ ラ ンス
論 と して も論議 され る ことが少 な くない｡従 って､ ｢換地予定地 が従前 の土地 に比較して､等差が あ る とい うだ けで はただ ちに当該処 分が違法 とな る もので な く､ 当該処分が違法 とな るの は､施行 者が 区画整理 にあた って合理 的理 由 もな いの に､特定 の者に対 して故意 に不利 益 な処分 を した場合 か､又 は､ 当該処分 が特 定 の者 に とってのみ著 しく不利益 な もので あ る場合 で なければ な らな い｣ (
S4
1
.
5
.
1
4福 岡高判) と､判例 も､権利者 間の均衡 につ いて大 きな考 慮 を払 って い る ことが伺 われ る｡

4. 照応換地 の実務 的取扱 い(1) 照応 の と らえ方

9条 に掲 げ られ た各要 素 を総 合 的 に勘 案 して､換地処分 を行 うに当た って は､ 法第 8
従前地 と換地 とが 照応 して いな ければな らな い｡ この こ とは､前節 に見 るとお りで あるが､照応 の度合 ､各要 素 の ウ ェイ トの置 き方 は､ 時の社会状 勢､個 々の区画 整理地
区の土地利 用計画等諸 般 の事情 を考慮 して考 えな ければ な らず､換地 は単一 ､絶対 的に定 め られ る もので な いか ら､施行者 は委 ね られ た裁畠権 を有効適正 に駆使 して 決める もので あ る｡
土地区画整理事 業 は､ その事 業計画 につ いて権 利者 の縦覧 を経 て､建設大 臣或 いは
都道府県知事 の認可 を受 けて施行 され る ものであ る｡ この ことは､権利者が将来 の街
づ くり､土地利 用計画 に対 す る合 同 目標 (合 目的) を確認 し､縦覧 され た設計 図 を基に大規模造 成が行 なわれ､更 に､土地利用計画 (一般住 宅地用地 ､セ ンター地 区 の用地､集合住 宅用地) にあわせ た換地計画が行 われ ることに同意 した と見 ることがで きる｡更 に､ 申出換地 (特 定土 地 区画整理事業) の よ うに合 目的達成 の ために換地 を配慮す る事 は当然の措 置 で あ るO
特 に､大規模 な区画整理 の土地利 用計 画の 内容 は､都 市計画道路 な どの公共施設 の
‑
‑
1
86‑‑
I

新設 に とどま らず､鉄道 ･学校の計画､公的集合住宅用地 などの公益施設用地 を大畠に配置 し､商業業務 を始め､行政 ･文化等の リー ジ ョナルセ ンターを挽す る郊外住宅
都 市への発展 を 目さす もの迄 もあ る｡
一般 に､新市街地の開発を 目的 とした地 区での土地利用の現況は､公共用地や宅地はわずかで､水 田,畑､その他 山林原野が ほとん どであ る｡従前地の この地 目において各筆問の格差 は評価上 もさ した るものがみ られない｡
それに引 き替え､整理後 につ いて､従前の土地利用が一新 されて公共用地が 20%から30% とな り､ 田 ･畑 ･山林の現況はな くな り計画 された優良宅地 とな り､土地評価
上 に大 きな差異が生ず る｡
このよ うな社会情勢の下 (大幅の変化)で は､原位 置尊重の換地 とか､ 目白押 し換
地 (押せ押せ換地) を行 うよ りは

特別な用地"を定 め る方法を取 る方が実情 に合 っている. この ことは､原位置や従前の地縁社会をか fj:り軽視 して も､新 しい計画に即応 した換地計画､即 ち､権利者の意向に沿 った換地の設定の方法 と して望 ま しい｡
このよ うに土地利用の態様 に注 目しなが ら照応条件 を充足す ることが､む しろ権利者の意向 とも合致 し､一般 の権利者にとって秩序 あ るまちか実現す ることになろ う｡
土地利用の照応 とい って も､従前の土地利用状 況は､ ほほ均質な ものであ り､整理後は多様 な土地利用計画 を定めてい るので､単純 に現位 置 とい う照応条件を求め ることは逆 に不公平であ り実態に もそ ぐわないよ うであ る｡
尚､換地 の位置 は､照応 について通説の立場を とれば､従前地 におけ る地理学上の経緯度的な現存位 置のみな らず､都市施設 との関係､相 隣関係､及 び､土地を使用収益す る利用権原迄 も含む多方面の位置関係を示す もの と考 え られ る｡ しか し､一部 の実務家 において現位 置換地が通説のよ うに説 明 してい るが､実体 に則 した説明をす る
よ うに注意 した方が良 いだろ う｡ そ こで将来の土地利用計画に対す るまちづ くりの役
割分担 を行 う形で､権利者各 自が換地において どの よ うな土地利用をす るかの意志表
示 をす ることは､主観的な ｢権利者の意向｣ を尊重す ることにな る｡ こうした結果､
原位置換地を行 った場合 よ りも計画的な土地利用が実現 され るもの と思われ る｡(
2) 申出調査(
計画的土地利用の申出)

施行者 は土地利用計画の実現策 として､権利者全員 に権利者の意向につ いて申出調
査 を行 う｡ その方法 は,申出書､申出説明書を郵送 (配達証明付) し､権利者 は､ その 申出書 に所定の事項 を書 き入れて施行者 に提 出す る｡
この調査段階で は権利者が 自己の将来計画 につ いて明確な考えを持 っていない こと‑187‑

が多 く､そのために土地利用計画､土地利用規制､街づ くりの趣 旨､権利者が果すべ
き種 々の役割等 につ いて､懇切丁寧な説 明資料の配布､地元への出張説明会の実施､相談窓 口の開設等､充分な情報提供 と内容説 明を行 う必要が ある｡
申出の締 切期限は､権利者が これ らの情報を基 に して決心す る期間､例えば二か ら
三ケ月を見 るべ きであろ う｡
調査を実施す る前 に､ 申出先の想定減歩率､調査漏れの防止､申出適格者､ 申出規
模､申出調整等の調査方法 につ いて､土地 区画整理審議会 (組合の場合 は､総会な り総代合)の賛同を得 る必要が あ る｡ 出来れば､施行規程 (組合の場合 は､定款 な り換地規程)に申出方法の採用 と換地計画の関係､及 び､事業計画にその計画を示 しておくことが望ま しい｡
申出に当た っては､希望す る特別な用地 の類型 (タウ ンセ ンター ･アパ ー トマ ンシ
ョン ･農地 ･工場)に基づ きその用地 を選択 し､ これ に対応す る従前地 (
地番を特定しないで)の面積 を申告 させ る｡権利者の所有地の うち､ どの土地 (筆)を特別 な用地の従前地 とす るかにつ いて､施行者が特定で きるよ うにす る理 由は､全体 の均衡を計 ることか ら考えて､望 ま しい照応状態が現出で きるか らであ る｡
この申出結果に基づ いて設計 された換地 に対 して､ 申出者が翻意 して一般住宅地への換地を望む事 はで きない (禁反言の法理) のは当然であ り､申出時期 に遅れて､後か ら､特別 な用地 を要望す るとい うことは認 め られない (信義誠実の法則) ことも止むを得 ないことであ る｡
実施過程での問題 は､特別な用地の底地の権利者の取扱 い､申出以後の権利 ･義務の承継､ 申出内容の補正 (とりわけセ ンター用地関係)の 3点であ り､最終的 に問題を処理す るために特別な用地 の頬型毎 にグルー プを結成 し､その討議のために追加調査を実施す ることも必要 にな る｡
底地権者が特別な用地 に申出を しない場合 には､周辺の一般住宅予定地が換地先 としてふ さわ しいと考え るべ きであ る｡従 って､底地権者が､現位置の特別な用地を換地先 と して望む場合 には､ 申出調査の段階で意思表示を しなければな らない旨の PRを徹底的に行 うことにな る (底地の人を集 めて説 明会をす る)｡底地権者が他の 申出者 に先駆 けて原位置を取得す る優先権 を認め るか否か は､特別f
j:用地 におけ る換地設
計基準､基本方針の問題 にあ るが､今の所 ､申出者間においては次善の策 と して底地優先型が尊重 されている｡
次に､権利承継の問題 と しては､ 申出 された従前地が特定 されて いないため､相続等の包括承継 の場合 は､全 ての権利､義務を承継す ることに異論 はないが､ 当該従前
‑1
88‑

地 を特定承継す ることが認め られ るか否か は議論の分かれ るところであろ う｡ しか し､
売買 において は､仮換地証明においてその関係 を明 らかにす ることが出来 ることか ら､
この場合 も仮換地証明を持 って特定す ることが 出来 る｡
申出内容の補正 は､ 申出制度が主観的利用価値を土地の属性 と して配慮 した もので
あ るか ら､権利者の 申出に基づ いて､施行者 は､換地設計の基準 日におけ る従前地を特定 し､その土地を特別な用地 に換地す ることにな り､ た とえ､ その地番の土地が仮換地指定､換地処分 の時点 において他の名儀 に変わ って､新 しい名義人が不服を唱えて も施行者の とった処分 は免責 され ると考えて いる｡ しか し､事情が許せば換地計画
において対応す ることが出来 る｡ このよ うな不安定 な権利状態をな るべ く回避 し､更に最短期間 とす るために､施行者 は､早期 に従前地 を特定 し､関係権利者 に供覧又は通知を行 うことが要請 され る｡(
3) グループ会議

区画整理の土地利用計画によ って定めた特別な用地 は､受 け皿 と して有限であ るから､ 申出丑 との関係 で特別な用地の過不足が生 じ丑的調整が必要 とな る｡
特別な用地 に申出が満たない場合 は､保留地を当てた り大規模所有者の土地を当てて解 決す る事 は容易であ るが､ 申出が多 い場合 には､ 申出者の土地 を少 しつづつ減 ら
す こと､或 いは､減歩を高 くして申出者の辞退 を促す (例えは入札制度) とか クジ引きによる調整が雑 じられよ う｡ この場合､現位置か ら遠 いか らとい って排除す ることは申出の趣 旨か ら望 ま しくないが一つの方法で はあ る｡
これ らの調整 は､権利者 の意向を交換す るグループ会議の場 に､施行者が参加 して
行 うが､あ ま り個別の主張 に偏 らないよ うにす るため施行者が主導的に行 うことが望
ま しい｡ グルー プ討議 は､ 申出を補完す るものであ り､土地利用の基本的事項 (例えば､工場で も ｢精密 とプ レス｣ とは混在 させないほ うが良 い､許認可条件 の必要 な業
種 ｢酒 ･煙草 ･ガ ソ リンス タ ン ド｣は隣 り合わせ に換地 しない方が良い､農業地 は住
宅地 と混在 させ ない方が良 い等の問題を整理す る場 で もあ るQ結論づけ るのは施行者と し､あ くまで も申出は換地設計の補助的効果 と して存在す る (申告) もの と考え る｡
ここに申出換地 において選択 ･希望でな く申出な る用語 を用 いた所以があ る｡
施行者 は､申出調査が終 った段階で諸条件を整理 し､よ り望 ま しい照応考慮の換地の状態を形成す るために､特別 な用地の換地設計基準､基本方針 といったルールを決
め ることにな る｡ しか しその背景 には､説明会 などで権利者の意向を聴 いて大 まかな
位置決めの基準 (グルー ピングなど) につ いてあ る程度意識 してお く必要があろ う0
‑1
89一

L｣‑

5 港北地区で採用 した申出調査 の原案
まず この頁を ご覧 くだ さい

権

弄 り者

各 位

(
1
) 次に掲 げ る特別な用地 に換地 を ご希望の方 は､同封の ｢申出書｣を必ず提 出 して

下 さい｡(
9.セ ンター用地(
駅前 などの商業施設用地)②. アパ ー ト･マ ンシ ョン等用地(アパ ー トやマ ンシ ョン及 びガ ソ リンスタ ン ド等の施設用地)③.工場 ･倉庫 ･資材置場等用地④ .集合農業用地(
2) 特別な用地 に換地を ご希望のない方 は､ ｢申出書｣を提 出 して いただ く必要 はございません｡ その場合 は､一般宅地への換地 と して措置 いた しますが､ この際の方針 につ きま して は､同封 の(9の資料を参照 して下 さい｡(
3) この調査 に関 して､ さ らに詳 しい説 明を ご希望の方及 び ご質問のあ る方 は､公団
区画整理課分室 までおいで下 さい｡
なお､下表の 日程 で この調査 に関す る説明会 を開 きますので､ ご希望の方 はで きるだけ最寄 りの会場へ､同封 の説 明啓等を必ず ご持参の うえおいで下 さい｡(
時間は何れ も午後 6時か ら午後 9時までですが ､ 3/ 7 (日) は午後 2時か ら午後5時迄でです｡)
日程下表の通 り

月日会

3/ 2 3/ 4 3/ 7 3/ 9 3/l
l 3/1
6 3/1
8 3/2
3
(
火)

(
木)

(日)

学

ビ ○

学

(
火)

学

‑1
9
0‑

(木 )

(
火)

(木 )

(
火)

g
館

支

支

学

o
町

度

農

(
4) 本 日､ お手元 にお届 け しま した印刷物 は(》｢特別 な用地 ｣ に関 す る申出調 査 の実施 にあ た って(塾

｢特 別 な用地 ｣ に関す る申出調 査

別 な用地｣ に換地 を ご

説 明書
=〉

@

｢特 別 な用地 ｣ に関す る申出調査

申出書の方 は ご覧下 さい｡(ここで は省 略)(
参 参考図面 (図 1‑図 5) (ここで は省 略)⑤ ○○地 区 ｢換地設 計方 針｣ の概要

全員 ご覧下 さい｡⇒の 5種頬 の ものですO
以

上

[且

(工 事 完 了 地 域 毎 )‑

審 議 会 で供 覧 結 果 の 説 明㌣‑/ ‑〜 ‑/ ‑‑換 地 設 計 結 果 の供 覧

[凧 且

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･
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1
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①

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申 出 の

実

用

｣ 古こ 関 す

地

施

古こ あ

た

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昭和 51年 1月

権利者

各位殿

さて､ 港北 ニ ュー タ ウ ンの土 地 区

し
行
進
と
々
着
て
得
を
力
協
ご
の
様
皆
ら
業
事
哩
整
画

厳 冬 の候 ､ 皆様 に は ます ます御 健勝 の こ と とお慶 び 申 し上 げ ます 0

この段 階 にお いて ､特 別 な用地 につ きま して ､

出
申
の
合
場
る
れ
さ
盟
希
杏
地
換
に
特

いよ い よ計 画 につ いて 具体 的 な作 業 に と りか か る運 び とな りま した｡

この調 査 は､特 別 な用 地 に関 す る皆様 の ご意 向 を換 地 に反 映 して行 くうえ で ､

極 こ

査 を実施 す る こ と とな りま した｡て重 要 な もの とな ります の で ､ その ご意 向 を お持 ちの方 は同 封 の説 明書 等 を よ くの うえ､必 ず 所 定 の期 日まで にお 申 し出下 さ るよ うに ご案 内 申 し上 げ ますo

港北 ニ ュー タ ウ ンの ｢ま ちづ くり｣ は横 浜 市 の事 業 の 1つ と して､櫨

部
レ
し
｣
｣
の
市
浜

この調 査 の 日的

今 回 ､公 団 が 行 う土 地 区 画整 理 事 業 は, 北 部 地 域 の 主 軸 と もな るべ き事 業 で あり

新 しい都 市 を建 設 しよ うとす る もの で す｡

､るの 目指 す と ころ は､ 港 北 ニ ュー タ ウ ンを ｢魅 力 あ る都 市｣ に しよ うとい う こ とと､
区 内の土 地 を生 活 の基 盤 と して い る地 権 者 の方 々の新 しい ｢生 活対策 を確 立 ｣ す
法 とを あわせ て考 え て行 くとい うこ とで す｡
土この調 査 は､ 以上 の よ うな背景 の もとに行 わ れ る もの で す｡
さて ､港 北 ニ ュー タ ウ ンの ｢ま ちづ くり｣ の事 業 を さ らに進 め て行 くた め に､

一 れ お
こ を

利 用 につ いて調 整 を はか って行 く必 要 が あ る土 地 , す なわ ち セ ンター用 地 ､ アパ ー･マ ンシ ョン等 用地 ､ 工 場 ･倉 庫 ･資材 置場 等 用地 ､ 集 合 農 業 用地 の 4項 目 (特 別 な用地 と呼 び ます ) につ きま して ､地権 者 の立 場 か ら換 地 希 望 の ご ご意 見

同 は な
と る 的
主
白
の
ど
な
定
協
築
建
i
て

らせ いただ き､ その結 果 を換 地 に反 映 して ゆ く努 力 を いた します ｡

な お､特 別 な用地 の 部分 の土 地 につ いて は､ 関係 地 権 者 の声 を反 映 して ゆ く

セ ンター用地 及 び アパ ー ト ･マ ンシ

つ
に
地
用
等
ン

に､ それ を 皆様 が 守 り育 て て ゆ くた め に必 要 な用 途 地 域 ･地 区 の指 定 が な され

互 規 制 が前 提 とな ります ので ､ この点 予 め十 分 ご承 知 お き下 さい｡

‑1
9
2‑

■

調査 の項 目

この調査 は､下記の項 目につ いて行 います｡[
ヨセ ンター用地○

駅前セ ンター用地[ヨァパ ー ト･マ ンシ ョン等用地[∃

工場 ･倉庫 ･資材置場等用地○

近隣セ ンター用地[□ 集合良薬用地
以上各項 目につ いての説明は､(
診 ｢特別な用地｣に関す る申出調査､説明書､及 び
参考図面 をよ くご覧下 さい｡
工

調査 に先立 って調査 に際 しま しては､ まず下記 の点 にご留意下 さい｡
1. この調査に関 しま して､更 に詳 しい説 明を希望 され る方 ､及 び ご質問のあ る方 は､
必ず印鑑 を ご持参の うえ､区画整理諌分室 までおいで下 さい｡応対 は､
ら 月

月

日か

0
時か ら午後 5時まで
日までの期間,休 日を除 く月曜 日か ら金曜 日の午前 1

行 います｡ なお､ この調査 に関す る電話でのお問合せ は専用電話 におかけ下 さい｡
交通機関は､○○駅下車です｡

2.特別 な用地 に換地 を希望 されない場合には､ ｢申出書｣を提 出 していただ く必要
は ございません｡
なお､期限まで に申出書の提 出が なか った場合 には､今後 とも特別な用地 に関す る
昼 型希望がない もの と して とり扱 いますので ご注意下 さい｡

3. 申出書を提 出 していただ く期限は､昭和年

月日午後 5時 までです｡提出 していただ く場 には､必ず この 日まで に書留郵便 (当 日消印有効)又 は直接持参の方法で､区画整理課へお届 け下 さい｡
あて先

日本住宅公団

港北開発事務所

‑1
93‑

区画整理課

4. 特別な用地に換地 を申 し出 る資格のあ る方 は､昭和

年

月

日 (
事業計画認可公告の 日)時点 におけ る地区内の土地 の所有者であ って､ ひ き続 き現在 も土地を節有 されている方 に限 りますので現段階で は予備調査 とな ります｡
なお､資格のあ る方 々が共 同で申 し出ることも可能ですが､ この場合 には原則として期限までに申 し出よ うとす る土地 についての共有登記を完了 してお くことが必要です｡

5.資格のあ る方が､地 区内の土地を さ らに買 い増 しして 申 し出よ うとす る場合は原則 と して期限 までに買 い増 し部分の登記を完了 させた うえで 申 し出て下 さい｡
なお､資格のあ る方 々が共 同で買 い増 しして申 し出 る場合 は､期限までに申 し出よ うとす る土地 につ いての共有登記を完了 してお くことが必要 です｡
また､買 い増 しして申 し出よ うとす る場合 は,買 い増 しされ る前 に､区画整理課
まで ご相談下 さい｡

6.各調査項 目について申出面積 の集計結果,あ る限度 を上下 した場合 には､土地区画整理審議会の意見を聞 き調整をはか ることもあ りますので予め ご了承下 さい.

7.原則 として､現在所有 されて いる土地の面椴の合計 を越 えなければ､調査項 目を二つ以上 について申 し出 られ ることはさ しつかえあ りませんが､その際一つの項 目に申 し出た面積分 は他 の項 目に も重複 して申 し出 ることはで きません.

8.借地権のついてい る土地を所有 されている方 でその土地 を含めて特別な用地 に換地を申 し出 られ る場合 には､借地権者の同意書 に印鑑証 明書 を添付 の うえ申 し出て下 さい｡

9.第‑工区の土地所有者 は､第‑工区の特別な用地だけ しか 申 し出 ることはで きません｡同様 に第二工区の場合 は第二工区の特別 な用地だ け しか 申 し出 ることはで きません｡

10. 別紙説明書に掲 出 した ｢想定減歩率｣ は､現段階で想定 した減歩率であ り実際に個 々の宅地の評価を行 った場合 には､ この幅を上下す ることが あ りますので予め ご
了承 くだ さい｡

‑1
9
4‑

■

記入上 の注意

1.原則 と して､一度提 出 していただいた申出書の内容の変更及 びとり消 しはで きま
せんの ご注意下 さい｡
また､個人の秘密を守 るため申出内容に関す るお問合せ にはお答え しませんが土
地 区画整理審議会 において了承 された場合 には, この調査結果の概要 を発表す るこ
もあ ります｡

2. 申出書には､土地所有者の住所､氏名､電話番号 を記入 し､必ず印鑑を押 して下さい｡氏名､押 印のない ものは正式の申出書 と して取 り扱 いませんので ご注意下 さい｡
3.集計及 び分析 は電子計算機 を用 いて行 う予定です｡記入 され る場合 には黒のボー
ルペ ンで は っきりお書 き下 さい｡

なお､一度記入 した内容を訂正 され る場合 には､ その部分 に印鑑を押 してか ら訂正 して下 さい｡

4. 申出書 はそのまま写 しが とれ る正､副の 2枚つづ りにな っています｡

郵送で 申 し出 られ る場合 には､正の方 を公団に届 けて下 さい｡ (受付 印を押 してからその コピーを返送 いた します｡)
また､直接持参の方 は正､副の両方を ご持参下 さい｡正を提 出 していただ き副 に受付 印を押 して返却 いた します｡

5.申出書 に記入 して いただ く場合 には､マスの右側 に数字のケ タを合わせて下 さい｡

1マスは 1字分です｡記入例

‑1
9
5‑

②

｢特 男 リ7'よ 月∃地｣

与こ 関 する 申 出 説明 書

1 セ ンター用地
セ ンター用地 に換地を申出で され る方 はこの項 目を ご覧下 さい｡
セ ンターは､ニ ュー タウ ン全域 の中心 とな るところで駅前広場を中心 とす る駅前センタ近隣の住区のサー ビスを対象 と した近隣セ ンターの二種類が あ ります｡
将来の用途地域 ･地区の面か らいいます と､駅前セ ンターは商業地域 もしくは近隣商業地域や住居地域 に､近隣セ ンターは近隣商業地域 もしくは第二種住居専用地域にそれぞれ指定 され る予定です｡
セ ンター内の土地利用 は､①
地す る一般宅地用地②

置す る予定の公益用地

店舗やオ フィス ビル及 びゲ タバ キマ ンシ ョン等が立道路や駅前広場等の公共用地④③

将来県､市の施設を設さ らに この土地区画整理事業 に関連 して各セ ンターの成長をはか るために初期の段階で施行者の責任 において必要 な建物 を立地 させ る昼旦型の類で構成 され いています｡
セ ンターごとの､従前地での申出規模及 び想定減歩率 は､次表のよ うにな ります｡

表○

従前地での申出規模及 び想定減歩率

項
申出区分
目

利用形態

弼

従前での土地の申出規模

M専用店舗 (
専門店)

×

5閂5
.
dW 以上

A
C

三 鋲壷き,
7L
1
芸望写
併用店舗

×
○

1
0
(
0
約
0
3
n
f
3
程度以上
0坪)
5
2
2
5
W 以上

0
n

減歩率
想定

準的宅地規模区画整理後の標

20
(
0
6
0
坪
m2
)
80
60
%

3
(
0
1
0
0‑1
0‑3
0
30
0
坪)
T
T
f
2
0
(
0
6
坪
m
2
)

今回の調査 は､ この うち①一般宅地用地 につ いての換地希望をお聞 きす るわけですが､次頁の ｢セ ンターにおけ る換地設計理念｣にあ ります よ うに､各 セ ンターを立派にかつ早期に実現す るために､ いわゆ る投機的な立場か らの換地の申 し出は受付で きませんので､ この点を十分 に ご理解下 さい｡

‑1
9
6‑

セ ンター用地 にける換地設計理念 について
当地 区内に計画 されて い る駅前セ ンター地区は､一般的 に相 当高 い減歩率が予想 され､ その土地利用の方法 にはセ ンターに適 した種 々の規制が考え られています｡ このよ うなセ ンター地区 に地権者 の方 々の意 向を とり入れない､ いわば機械的 (現位置換地) な換地計画を行 う方法 は､種 々の面か ら判断 して好 ま しい方法 とは考え られ ません｡
また､あえて この方法 を とった場合 には､商業施設等の立地時期 やその内容 も極 めて窓意的な もの とな り､結局 はニ ュ‑ タウン全体 に とって充足性､利便性 の低 い商業施設群 にな ることも考 え られ ます｡
さ らに､ 自ら事業を営む場合を除 けば一般的にはその土地 は企業等 に時価で処分 され ることにな るで しょうが､ この際土地代 とい うもの はそ こで事業を経営す る企業者に対 して多大 の負担 とな り､ その結果 は商品価格やサ ー ビスに悪影響 を及 はす ことにもな りかね ません｡
今回行 う ｢申出調査｣で は､前述のよ うな弊害をで きるだけ と り除 く意味か ら､センタ‑建設 に意欲のあ る地権者の方 々に積極的に機会 を設 けその建設エネルギーを集
中す ることによ り立 派なセ ンターを早期 に実現 しよ うとす るものです0
今後､建設 スケ ジュールや建築協定等を結 び換地 を受 けた地権者が中心 とな って､いわば建設計画会議の よ うな組織がで き上 り､ この機関を通 して立派なセ ンターの育成 に努 力が払われ るな らは､先行投資や施設の段階的建設 も比較 的円滑に行われ､住民全体 に とって魅力あ るセ ンターが早期 に実現す ることにな るで しょうO

2 アパ ー ト･マ ンシ ョン等用地
アパ ー ト･マ ンシ ョン等用地 に換地 を申 し出 る方 は この項 目を ご覧下 さい｡ アパ ー
トやマ ンシ ョンの立地 は､ 町の全体 の人 口､地域の居住環境､経営の採算性､立地条
件 なとの要 因を配慮す る必要があ ります､ これ らの点か ら判断 して､一般住宅地 となる第‑種住居専用地域 内で はアパ ー トやマ ンシ ョンの立地 は不適 当 と考え られます｡
これ に対 して､主 と して幹線道路の沿道地域 は､原則 と して住居地域 もしくは第二種住居専用地域 に指定 され る予定であ り､ これ らの街区 におけ る宅地 はアパ ー トやマンシ ョンの立地が可能 にな ります｡ また､沿道利用を前提 と したガ ソ リンスタン ドや
ドライ ブイ ン或 は クラブハ ウス付 きのテニ スコー トなどのサー ビス施設の立地 も､ニュー タウ ン計画及 び関係法令等の範囲内で考え られ ます｡

‑1
9
7‑

これ らの意味か ら､ おおむね､幹線道 路 沿 いの地域 に周辺 への環 境等 を配慮 し､関
係 者 間で建築協 定 な ど自主 的規制 を前提 と した うえで､ アパ ー ト､ マ ンシ ョン或 は沿
道 サ ー ビス施設 用地 えの 申出で換 地 を受 け る ものです｡
アパ ー ト･マ ンシ ョン等用地 に換地 を 申 し出 る場 合 ､従前地 で の 申出で規模及 び想
定減 歩率 は次の表 の とお りです｡

表○

従前地で の 申出で規模及 び想 定減 歩率
項目

従前 地 での

申出区分

申

出

規

アパ ー ト.マ ンシ ョン等用地

5
0
0r
r
f
程度 以上

想 定減歩率

備

考

3
5
‑4
5%程度

約 1
5
0
坪

模

アパ ー ト･マ ンシ ョン等 用地 にお け る換地 設計理 念 につ いてニ ュー タウ ンの住宅地計画 は､将来 の全体 の構想 や他 の地 区 の実 態か ら判 断 して､公的 な集合住宅用地 のみ な らず民有地 に も一 定 の丑 の集合住 宅が 建設 され る もの と して計 画 されて います｡
一 方地権者 の方 々､特 に土 地 区画整理 事業 によ って従 来 の農 業的 な生 活基盤 が大 き
く変 化す ることにな ると思 われ る方 々に とって､ その生活対策 と して 当地 区 内において将 来 アパ ー トやマ ンシ ョン等 を経 営す る方法 が､安全性 ､永続 性 ､固定性等 の面か
ら見 て有 力な もの と して考 え られ て います｡
しか し､前述の よ うに この計画 の 中で予定 され て い る民有地 にお け る集合住 宅の建設 が ､無計画 に行 われ るとすれ ば供給処理 施設 ､教育施設 等 の容量 はす ぐに限界 を越え地 域全体 の生活水準を低 下 させ ､事実 上 の解 決策 と して､ いわば ｢早 い者勝 ち｣ とな る と言 う不条理が生ず る ことに もな りかね ませ ん｡
しか も､集合住宅用地 の無計画 な立地 は高密度 に よ る人 口問題 ばか りで な く､隣接
す る住 宅地 の 日願､通風､視野 ､ 自動 車交通丑等 の生活環境要 因 を阻害す るお それ も十分 に考 え られ ます｡
これ らの問題 を解決す る方策 と して､適切 な用途地域 ･地 区の指 定 や建築 協定 の制
度 は一般 的 に非常 に有効 な もので あ り､ 当地 区 にお いて もこれ らの制度 を前提 と して
アパ ー ト･マ ンシ ョン等用地 を計画 して い ることか らこの部分 の土地利用 は換地設
計 に先 が けて配慮 してお く必要が あ るわ けです｡

‑1
9
8
‑

3 工場 ･倉庫 ･資材 置場等用地
換地 を工場 ･倉庫 ･資材置場等用地 に申 し出 る方 はこの項 目を ご覧下 さい｡ニ ュー
タウ ンの整備 に ともない､一般住宅地 となる第‑種住居専用地域 内での工業的な土地利用が起 こる事 は､種 々の面か ら判断 して一般的 に好 ま しい状況だ とはいえません｡
しか し､現在すでに地区内で工場等を経営 されてい る場合や､新 たにニ ュータウン
に関連 したサー ビス工場､倉庫､資材置場等の用地が必要 と判断 され る場合 には､ この部分の用地 に換地を申 し出 る方 々の ご意見 (工場相互 間の位置や規模等)を聞 きた
上で､用途地域や環境面 か ら配慮 された用地を設定す る必要が あ ると思われます｡
この よ うな意味か ら､地区内に工場 ･倉庫 ･資材置場等 に主 と して利用 され るべ き
用地 を設定す る予定ですが､ この用地 に換地を希望 され る方があ る基準 に遷 した場合には､その区域 について準工業地域又 は住居地域の指定を受 け､合理的土地利用が図られ ることにな ります｡ そ こで､現在地区内で工場等を経営 されている方等でそれに適 した土地 に換地 を申 し出 る方 につ いて､ まず､ その ご意向をお聞 きす るものです｡
なお､工場 ･倉庫 ･茸材置場等用地 に換地を申 し出 る場合の想定減歩率 は地区平均の35%程度です｡
4 集合農業用地
換地を集合農業用地 に申 し出 る方 はこの項 目を ご覧下 さい｡
町の整備が進み､仮換地の指定を受 けた後 において も強 く農業を継続す ることを希望す る向 きの人 に対 して､ この調査 によ り農業 に利用す ると申 し出 る土地の規模等 に
一定の まとま りがで きた場合 には､その部分を農的利用 と して行政上の指定を受けることが可能 な集合農業用地 と して換地 し､その位 置や規模等 につ いて換地上の配慮を行 います｡市街化区域 内で行政上の指定を受 けて虚業が継続 され る形態 と しては､生産緑地法 に もとづ き都市計画 と して決定 され る生産緑地制度や市町村の要綱 に もとづ
いて指定 され る虚業緑地制度が考え られて きま した｡
これ らの制度の適用を受 け るためには､仮換地 の指定を受 けた後 に土地区画整理事
業 とは別途 に所定の手続 きが必要 とな りますので予め ご承知 お き下 さい｡
このよ うな意味か ら､現段階で仮換地の指定を受 けたあ とで も当分の間､計画的に農業を継続す ることにつ いて 申出での ご意向をお聞 きす るものです｡
なお､原則 と して この用地 は第一種住居専用地域 の中に配置 され る予定で､その際

‑1
9
9‑

の 想 定 減 歩 率 は地 区 平 均 の 3
5%程 度 で す ｡

昭和 5
0年 作 成★ 生 産 緑 地 制 度 と農 業 緑 地 制 度 の 概 要

生 産 緑 地 制 度 (第 二 種 )

指定 の条件

指

定

指定期間

指定期間中

作為の
の制 限

農

業

緑

地

制

度

と も仮 換 地 の 指 定 を う け ､ 使 用

条件 をすべて満 たす こと

収 益 が で き る土 地 で

h ( 900坪 ) 以 上 の農 地 を
1 03
市
所街
有化
又a
区
は耕
域作
内の
して
農地
いで
る農
あ業
って次
者 が所
の
有 す る土 地 で あ り

3. そ の 合 計 面 横 は施 行 地 区 面 枝の 30% 以 内 で あ る こ と

以上 の規模 を有 し

の
2
.面 積
所有
が0
して
1
hい (
る農
300坪
地)
の以
う上
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1区画
ある
3
. 農
j
l業 生 産 a
が 行 わ れ て い る農 地 で
あること

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.者 全
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2
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年
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る

2
. 解 除 申請 が 出 され な か った場 合
1
0年
間位
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自動
に更 新 され る
1
.更 に
10年
間単
あ的
るが
そ の 後 の 更 新 も同 様

そ の ｢区 域 ｣ を 農 地 と して 管 理 する義 務 が あ り､ これ に 抵 触 す る よつて 管 理 し､ 他 の 用 途 に変 更 しな い
こ と ま た ､ 契 約 書 の記 載 事 項 に違反

この 期 間 中 は指 定 を 受 け た者 は

この 期 間 中 は農 業 緑 地 の 目的 に添
契
1約 既
を解
して
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ーけ
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うな
2
I
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1 ヶ所 あ た り 0.2ha ( 600坪 )でと して 市 長 が 定 め る

新が可能に は罰 則 の 適 用 が あ る

結ぶ)

土地 の買取一ナて公共ー団 体 が ｢時 価 ｣ で 買 取 る こ
次 の よ うな 場 合 に は ､ 原 則 と し
とに
1
. 農
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よって
定後
い
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2
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従事
5年
者
を 死
経亡
過す
した
るか
場 農
合業

な場 合 に は 申請 に よ り解 除 され る
指 定 期 間 内 で あ つて も､ 次 の よ う
1
.要 相
な続
とに
き よ り この 土 地 の 処 分 が必り又 は
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二土土が 不 可‑能 に な った 場 合 等 は
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1
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助成措 置

一200‑

(
:
≡)

地 区

｢換

地

設

言十 方 針｣の 概

要この概要 は､土地区画整理審議会 において一般的に議論 され る ｢換地設計方針｣に
基づ き､ その概要を述べ た もので､ この機会に地権者の皆様 にお知 らせす るす るものです｡

1 (目 的)土地 区画整理事業 におけ る換地設計は､従前の土地 を事業計画の内容 に添 って調整す る作業であ り､設計に当た って は基本的な方針を決め ることが必要であ ります｡

2 く設計 の方法)
換地設計 は､認可を うけた事業計画及 び施行規程 に もとづ き策定 され るもので､個 々の土地 の換地地積の計算 にあた って は土地区画整理事業の前後の土地評価の結果を比較 し､ それを基礎 に して行 います｡

3 (従前の宅地の地積)
換地設計の基準 とな る従前の土地 の地積の決定方法 は､施行規程第 2
0条 によ りま
すが､結論的にいえばで きるだけ現実又 は現実 に近 い姿で各筆の地積 を把握 します｡

4 〈設計の基準 日)
換地設計を行 う基準 とな る日は､事業計画及 び施行規程 の認可の公告の 日 (昭和年月日) と定めます｡

5 〈特別 な宅地の扱 い〉(
1) 次 に掲 げ る土地 について は､換地の位置､地概等 に特別の考慮 を払 います｡(
丑 法第 96条第 1項 に もとづ くもの
(イ)

(ロ)

(
ハ)

(ニ)

(
診 その他､神社及 び寺院の敷地 ･墳 内地(
2) 現況 において道路等公共の用 に供 されて いる土地 につ いて は換地 を定めない.

ー201‑

6 (地積が小であ る宅地の扱 い)①

基準 日において居住の用 に供 してい る宅地 は､同一人が所有又 は借地す る土地の合計地積が 1
65m
2
以下 の場合 には減歩を課 さない｡

②

また､ 1
6
5r
r
fを越え 400nl未満の場合 には一定の方法 によ り減歩の緩和措置を
彰の措置 は適用 しない｡
行 う｡ ただ し､ 8によ る申出を行 った場合 には(7 (換地 の位置等)
換地の位置は､ 8によ る申出の対象 にな っている土地や事業計画 と して定め られて いる諸施設 にあて られ る土地 を除 いて (一般の宅地) は従前地の原位置を尊重 して きめ る｡
また､公益的な施設 の用地やセ ンター用地 の一部及 び公的集合住宅用地 は原則的に公社 ･公団の換地及 び 8による申出での換地或 いは保留地 をあて るもの とす る｡

8 (特別の用地内への換地 につ いての意向調査)
次 に掲 げ る ｢特別用地｣内への換地 につ いては､権利者 の申出で によ り調整す る｡(
1) セ ンター用地 (駅前セ ンター)(2) アパ ー ト･マ ンシ ョン等用地 (沿道サー ビス施設用地を含 む)(
3) 工場 ･倉庫 ･資材置場等用地(
4) 集合農業用地

9 (保 留 地)
保留地 の位置は､主 と して事業計画 に定め られた公益的施設用地をあて る もの とし､その地積 は事業計画 に定め られた地轍 とす る.

1
0 く土地評価の方法)
換地設計の実施 に当た って､土地 を評価す る場合 に路線価式を用 いる｡

6.おわ りに申出で調査の内容 につ いて､よ り詳細 に纏め らた事例があ ると思 うが情報が少 ないので､ これを機会 に担 当者間において申出換地の事例 を集め具体的 に申出換地の体系化 を進めたい｡現位 置換地 よ りも裁判 に耐え得 る方法であろ う｡

一2
0
2
‑

第 8章
東急方式 と公団方式の比較
武 藤 孝 雄第 8章 港 北ニ ュータウ ンの住宅公団の街づ くり

目 1 2 3 4 5 6‑

東急 多摩 田園都 市開発 と比較 して

次
は じめに

武藤

孝堆

平成 9年 6月 3日

横浜市北部地域 におけ る大規模土地区画整理事業 ‑203

日本での代表的土地区画整理事業の事例 (一 東急 モデル と公団モデル)‑ 2
07
東急多摩 田園都市開発 に於 け る東急モデルの特色

210

東急方式の開発が成功 した理 由

21
4

公団 による港北ニ ュータウ ン開発の特色

21
5

おわ りに

222

(‑ 参考 ‑ )私 の土地区画整理事業 に関す る認識

222
224迄

1. は じめに ‑横浜市北部地域 における大規模土地 区画整理事業 ‑(1) 横浜市北部地域 には､土地区画整理方式 によ る 2つの事業があ る｡

1つ は､東急多摩 田園都市であ り､ 2つ は､港北 ニ ュータウンであ る｡

これ によ り､東西 は川崎市鵜の 口か ら大和市中央林間まで､南北 はすす き野か ら仲

7
K
mか ら4
0
K
I
n
の圏域で約 5,000ヘ クタールの宅地開発が行わ町台までの東京都心か ら1れ (東急 3,3
0
0ヘ クタール と公団 1.670ヘ クタール) その事業成果 と して約 1,200ha
へ クタ‑ル に上が る公共施設の集積が図 られ､人 口 も約 6
0万人 とな っている0
事業施行地区で は､道路率約20%､公園率 5%近 い成果 によ って人 口の増加 と定着が著 しく､住みたい沿線 N0. 1の評価 を得てお り､ニ ュービジネス等雇用の機会 も
多 く､首都圏で注 目され る地区 とな って いて､第 4山の手地区 とい うコ ンセ プ トでまとめ られ ることもあ る｡
この 2つの事業地 区は､ これか ら完成段階 に達す るわけですが､ いずれ も事業期間が長期 にな ったため､ 当初の事業 コンセ プ トが変化 しベ ッ ドタウン型都市か ら今後 どのよ うにな るのか､ いわば都市成長過程 にあ り､益 々､注 目され るところであ る｡(
2) 住都公団による港北ニ ュータウ ン開発事業 と東急電鉄㈱ を中心 とす る東急 グルー

プによ る東急多摩 田園都市開発事業の区画整理
この二つの事業 は､横浜市北部地域を中心 に土地 区画整理事業による大規模開発を目指 した点で共通す る事業であ る｡
これ ら二つの大 きな街づ くりは､わが国を代表す る土地区画整理事業であ るが､同

一2
0
3‑

時に極めて対照的で且つ補完的な関係がみ られ る｡対照的な点 は､事業の運営の差であ り､補完的な点 は､相互 の事業の持つ性格 による｡事業運営の相違が､つ いに相互に切 り離 しの出来 ない関係 を創 り出 した点で も比類 ない関係であ る｡隣接す る事業地区のお蔭で本来競合的であ るところが､補完的関係 と して成立 しているものであ り､
この小論 の隠 されたテ ーマで もあ る｡
お互 いの仕上が りの差を比べて い くと､公団 による港北ニ ュータウ ン事業の特色や限界がわか るよ うに思われ る｡
東急 グルー プは､大規模 クラスター開発型集積であ り､公団は大規模単一事業型であ る｡ どち らも､鉄道一体型開発であ るO この小論 で は､簡単 に東急モデル､公団モ
デル と略称す る｡
なお､詳細 の事業展開に触れていないの は､代表的な これ らの事業を土地区画整理
事業のモデル と して比較 してみ るためであ ることを同時に断 ってお きたい｡(
3) 東急モデルの場合

土地区画整理事業を小規模で も丹念 に積 み重ねて い くと､ 当初の構想が優れていれ
ば都市が姿を現 して くることを現実 に見せた点 において土地区画整理 システ ムの有効さを示 して い る｡
土地区画整理 システムが､宅地開発だけでな く､都市開発 に結 び付 くことを立証 したのであ る｡東急モデルは､土地区画整理事業 と してはその規模や事業の進 め方 にユ
ニ ークな点が多 いのであ るが事業単位 を現実的 に組 み立て る能力で際立 って いる｡
現実的な事業運営方式であ り､ これか ら土地 区画整理事業を実施 して い こうとす る
市町村等の公共団体 に とって､随分 と参考 にな る方式であ ると思え る｡
即 ち､大 きい開発構想計画 と現実的実施規模 の組 み合わせで､時間をか けるスタイルである｡
公団モデルは､土地区画整理事業のなかで単一事業 と して最大規模の試行を実施 した ものであ り､いわば規模的に土地 区画整理法の想定 を凌駕 し､法の想定を拡張す る
最大限の開発事例 と しての意義があ ると考 え られ ます｡ この 2つの事例 は､法の内容を拡張 した と言 え るのであ る｡
一般に､土地区画整理事業 は ｢公共施設の整備｣ と ｢宅地の利用増進｣の 2目的を果 たす ことを意味 してい るが､既成市街地の 中で生 活基盤の整備促進を図 りなが ら､
一方で は､都 市人 口の大壷流人 に対処す るニ ュータウ ン開発がベ ッ ドタウ ン型都市建設を重点 に開始 され る｡
当初の港北ニ ュータウ ン開発 も､ベ ッ ドタウ ン型都 市を 目指 していたが､更 に開発

‑2
0
4一

内容を変えて､特 に都市施設関係の充実が顕著 に見 られ る｡
公団モデルは､東急 モデル後追 い しなが ら､更 に実験的な面が強 くでて くる｡(
4) 公団 モデル も東急モデル も共 に土地区画整理法をバ ックに した宅地開発事業
昭和 30年代か ら始 ま った東京への一極集中に伴 い発生 した宅地不足 によ る地価上昇の過程で着手 された歴史的産物で もあ る｡
土地区画整理事業を成立 させた この時代特有の条件 とは､何であろ うか｡
公団モデル と言 い､東急モデル と言 って､一時代 を築 いたそれぞれ独特の土地区画整理事業の前提条件を吟味す ることこそ土地区画整理事業の転期 と言われ る今 日必要とされ る検討課題 でなければな らない｡ いつ まで も土地区画整理事業成立の条件が変
わ らないままであ るわけが ない｡
これ らの開発過程で何が必要 とされ､何 を達成 し､何が変わ ったのか新 たな視点を兄いだす ために必要であ る｡(
5) 先ず､土地区画整理事業成立の一般的条件 とは何か｡

ここで は､ 3条件 につ いて分析 したい｡
イ

人 口の社会的増加 の著 しい地域で あ って､ ご く隣接 して 巨大な人 口を持つ母都市があ ること｡

ロ 宅地 ･住宅価格が計塁可能の範囲で推移す ること｡‑

開発賛成者が多 い こと､であ る｡
イは､需要 の動向であ り､需要 はまさに供給 を創 った｡
ロは､権利者や施行者の資金投下の基準であ り‑ は､現実 に事業実現の可能性 であ る｡

イ

人 口の社会増の著 しい地域で ご く隣接 して 巨大 な人 口を持つ母都 市があ ること

人 口増加が 自然増加 の場合 は､住宅 ･宅地の需要 は自己調達 され､住宅地需要 は顕在化 しに くい｡人 口の社会的増加が著 しい場合 ､ これ らに対処す る住宅 ･宅地の供給が開始 され る｡
また､ 巨大 な母都市か ら勝手 に流出す る住宅需要 は これを収容す る宅地開発を起業化 させて くる｡職場への通勤動線を ど う確保 す るか次第であ る｡
更に､住宅 ･宅地需要 は､一気 に高 まる特色を持 っている｡
この点で､昭和 29年の土地区画整理法の制定 に合わせて都市開発事業を多摩 田園都市で着手 しよ うと した東急電鉄(
柵の事業化の早 さは､素晴 らしい ものであ る｡
ロ 住宅 ･宅地価格が計量可能の範囲で推移す ること｡
宅地開発 は､かな り長期的であ るため外的な経済 ･社会変動による地価の予測が

‑2
0
5‑

計畳可能の範囲にあ ることが必要であ るo地価の乱高下 は､投機 を誘 うが､健全な投資を控え させ る｡急激な地価変動 は､長期 の投資を不可能 とす る｡ しか し､マイル ドな地価上昇 は､地価下落 に比べて､住宅 ･宅地販売､店舗開発､資金の回収や人 口の定着等 に良 い影響を与え事業が活性化 して い く｡‑

開発賛成者が多 い こと｡
現実 には､いかな る開発適地 といえ ど も開発反対者 の多 い地区での土地 区画整理事業の実施 は効率が悪 い｡
戦後の農地解放 によ り､小作農が 自作農 にな った結果､宅地開発 の メ リッ トを受
け る人数が多 くな った社会的背景 はあ る｡仮 に､地主 ･小作関係が維持 されていたとすれば､少数の賛成派た る地主 と多数の反対派 た る小作 の生活面 の対立 を土地区
画整理法の中で解 決す るのは事実上困難であろ う｡
土地区画整理法を実際に適用す るに当た り､ 日本で は強制的な手段 を最小にする
ことがで きるの もこの様 な背景が幸 い して いる｡(
6) 上述 した 3条件 によ る､土地 区画整理事業が成立 の条件 を背景 に して､

土地区画整理事業等の都市開発事業 による都市開発や都市再開発の進展 の結果 は､
住宅 ･宅地市場 は もはや成熟市場 とな ったはか りでな く､道路 ･公園 ･電気 ･ガス ･
上下水道 などのイ ンフラ整備 において､大部分 の市街化 区域で は当然なナ シ ョナル ミ
ニマム とな った｡
都市生活の最小限の必要条件であ り､生活 の十分条件で はな くな って しまった｡
都市におけ る市民生 活でナ シ ョナル ミニマムは､ 当た り前の ことに過 ぎない｡
か って営 々と して土地区画整理事業を運営 した結果 は､今 E]市民生活で当た り前のもの とな るものを達成 したのであ る｡
このよ うな‑ ー ド面のイ ンフラ整備 は､達成 されたので あ る｡
首都圏内の市街化区域で は､イ ンフラ整備水準 に大 きな差 を感 じて現実の生活に悪い影響を与え られ､移転 して解決 しなければな らない とい うほどの ことは､ ほとんど
見 られなか った｡
即 ち､全般的なナ シ ョナル ミニマムの急激な上昇 によ って､既成市街地等か ら新たな宅地や住宅 を取得 しよ うとす る購買動機が薄れつつあ るのであ る｡
宅地 開発 は､ いまや それ こそ新たな開発 コ ンセ プ トを必要 と して いる｡
宅地開発側か らイ ンフラ整備を進め､イ ンフラ整備が終 わ ってか ら､ さあ と うそ出
来上が ったあ とは自由に土地を活用 して くだ さい と主役交代 を申 し出 られて も､余程開発の理念や コ ンセ プ トが権利者や土地の購入者 に理解 されていなければ､街づ くり

‑2
0
6‑

が軌道 に乗 るはずが な い｡
宅地 開発 の 当初 か ら､ 開発理念 は普遍性 を もって関係者 に理解 され徹底 され な くては､街 づ くりは難 しい｡将来 の街づ くりの ため に は､事業 の設計段階か らソフ トを踏まえたハ ー ドの設 計 と住 民参加が必要 であ る｡
用意 され たお仕 着せ の街 づ くりは､最早新 たな住 民 を招 く魅力 に乏 しいので あ る｡
街 づ くりの キ ‑ワー ドは､始 めか ら終 わ りまで の住 民参加 でなか ろ うか｡
そ して､住 民参加 の概 念が入 り難 い と従 来考 え られ た都 市計画 の専 門性 の高 い土地
区画整理 事業 の分野 で あ る港北 ニ ュータウ ン事 業 もさまざまの局 面で､街 づ くりの主役 の一 人 にな った こ とを､見てお きた い｡

2. 日本 で の代表 的土 地 区画整理事業 の事例 ‑東急 モデル と公団 モデル ‑(1) 横 浜 市北部地域 での東 急 モデル と公団 モデル との比較

事

項

公

団

モデル

東

急

モデル

土地 の先 行取得

3
0
‑7
0
%程度

原則 的 に しない

施者

土地所 有 と同時 に施 行者 とな る

施行 者の代理人 (一括代行 )

模

港 北 ニ ユ‑タウ ンで 1
,
3
1
7
h
a

多 摩 田園都 市で 3
,
3
0
0
h
a
/
6
0

一 般 的 に3
0
‑3
0
0
h
a程 度

1組 合平均 5
5
h
a
規模

事

行
業

規

鉄
公

共

減

道

(姦悪翠通税関 に依頼 )

一体 型

歩

3
0
‑5
0
%程度

平均 2
0
%程度

(
2) 東 急多摩 田園都 市開発 事業の概要

東急 モ デルの当時の開発 コ ンセ プ トや土地 区画整理事業 の特色 は如何 であ ったかO･ 日本 で の代 表 的土地 区画整理事 業であ り本格的 区画整理事業の始 ま りであ る｡･ 東 急多摩 田園都 市開発事業 は､ 当時群 を抜 き構想 の雄大 な ものであ る｡
経 済界 の大物 実 業家の着想 と実行 力 は､時代 の趨勢 を確実 に把握 して いた｡･ 事 業 は極 めて現実 的 に着手 され､ これか ら開発 に着手す る場合 の手本 にな る｡
公 団の港 北 ニ ュータウ ンは､資金 ･事業運 営等少 し理想 的す ぎ参考 にな りか た い･東急 モデルの事 葉上 の特色○

鉄道 導入 によ る一体型 の クラス ター開発
東急 モデル は ､3300
ヘ クタールの広大 な宅地 開発 区域 を想 定 し､そ こに居住 す る こ

‑2
0
7
‑

とになる人 々のために一本の鉄道を軸 に し､60を数え る土地区画整理事業をほほ同一水準で整備 して いこうとす るクラス ター開発 であ る｡ それぞれの クラスターの性
格 にあわせなが ら､全体 に共通す るコス トを東急 グル ープが負担 しつつ､開発を進

5ヘ クタールの規模 は､事業規模 と して手頃で､広 く
め る｡ 当該事業 と しての平均 5
個人情報のネ ッ トワークも組め､土地 の先行買収 を しな くて も開発後 の土地利用を考え る土地所有者 と共同事業 も計れ る｡○

業務一括代行土地区画整理事業 に伴 う､事務､技術､施工等､組合業務を一括代理 して行 うことを東急では､一括代行 と称 している｡
一括代行の メ リッ トは､関連業務が スム ーズに運営で きる組合側 の利便 と資金が外部 に流出 しないよ うに循環的に構成可能な一括代理側 に有利であ るO また､事業の ピークを均 し､平均化す ることも可能であ る｡○

土地利用は､点開発型の住宅地専用

55ha程度の開発で は､土地利用 は商業 ･住宅のバ ラ ンスが必要で平均的な宅地開発 とな る｡思 い切 った特色を クラスターに持 たせ るのは､ クラスター開発の場合できない｡各 クラスターを単独 目的のために利用で きないのであ る｡ それは､用途地
域 によ って､土地の経済的価格 に大 きな差が 出て くると､ クラスター毎 に､更 に土地所有著聞 に不満が 出 るか らであ る｡

,
3
0
0
h
a を4
0
年か けて開発 して きた割 りには似か
そ こで､東急多摩 田園都市は､3
よ って くる｡住宅地専用型の開発 は､文教都 市のよ うにな り､連続 した落 ち着 いた
町並みが続 く｡○

戦略的 コアの不在

55ha程度での クラスター型開発で は､各 クラスターは専門化 ･特化で きないので､商業 ･業務の中心を創れない｡別れて も小規模 に留 まる｡最寄 り品を取 り扱 う商店
は多 いが､買 い珂 り品を扱 う大規模 シ ョッピングセ ンタ‑は構成で きない｡近 くに､
代替す るコアが必要 とされ る｡港北ニ ュータウ ンの タウ ンセ ンターが これ に当た り､
需要 と供給が密接 し､相互 に強い補完的関係を形成す る｡(
3) 公団による港北ニ ュータウ ン開発の概要･ 単一事業 と して は日本で一番の大規模事業であ る｡･ 土地区画整理法の想定規模を超えて いる｡･ 事業を円滑に推進 した新機軸を採用 した｡･ 事業期間は長期で先行投資が多 い｡

‑2
0
8‑

･ 公団モデルの事業上 の特色○

大規模面開発型
住宅地開発 と業務用地 開発が混然 とな っているO宅地開発の形態を もつ地域開発.
そのため､道路率等が高 い公共施設優先で､新都市機能の多様化 に対応可能｡
先行買収 36%を実施○

公団先行買収の用地 は､港北ニ ュータウ ンの街づ くりの性格 と骨格を規定｡
用地 にゆ とりがあ るため､途 中か らの街づ くり理念の転換が可能であ った｡
但 し､公団の宅地 と民有地 の比 は 1I2であ り､民有地が街づ くりの肉付 けを左右す ることにな る｡○

副都心形成を可能 に した大規模 ニ ュータウ ン
大規模ニ ュータウ ンの メ リッ トであ る商業 ･業務機能を集積 した戦略的 コアを創造｡大規模開発の利益を追求 したが､一方で施設 に進 出す るテナ ン ト不足か ら大規
模不利益が 出始めてい る点 を否定で きない｡○

住宅地 と農業専用地区の一体化 によ る総合開発計画
宅地開発 と農地開発が同時に決定 された ことは､例 を見ない｡ ドイツの都市開発に似 ている｡○

新横浜駅前 ‑ 東急多摩 田園都市 との連担性
横浜市の周辺部 と中心部 のバ ラ ンスあ る発展 に寄与｡ 内陸部 メガ ロポ リスといえる開発段階 に達 している｡○

港北ニ ュータウ ン開発の二重性(
9 公団は土地所有者 と施行者の二面性(診 事業運営の並列性
港北 ニ ュータウ ン事業推進連絡協議会 (任意団体) と土地区画整理審議会 (法定)③

開発 目的の二重性
住宅地開発 (
公団施行) と農業専用地区開発 (横浜市)の一体化 による総合計画

性(参 開発 内容の二重性
宅地開発 と大規模開発か ら生 じる地域開発⑤

複合多機能都市を準備

東急多摩 田園都市 と港北ニ ュータウ ンの連担性
相互 に補完的役割(
昏 宅地開発 (一般的役割) と副都心開発 (戦略的機能)の二面性○

港北ニ ュータウ ン事業を円滑 に推進 した新機軸 (イ ノーベ ーシ ョン)

‑2
0
9‑

①

事業道営 システムへの住民参加 ‑港北ニ ュータウ ン事業推進連絡協議会･開発方針の決定 ･協議 ･実行･個人の利害 と住民集団の総意を分 け るD
･代議制
･事業情報の公開②

土地の経済的付加価値を最大 にす る土地利用計画･地域の プライス リーダ ーシップを握 り､周辺の地価 に左右 され ない独 自の採算性 を確保｡･用途地域制を換地 システムに リンクさせた｡③

土地 区画整理 システムの新 しい試行
･生活再建 ･土地活用の効率化要求 と事業の円滑な推進の対立を解消｡･申出換地の採用で市街化の促進 と開発利益の公平 な配分を保証｡･仮換地の供覧で個人情報の事前公開 (換地処分段階での公開以前 に告知) 0･仮清算で事業長期化 (
権利者の高齢化) と地価騰貴 に対処｡
･先行造成地で住宅移転 の容易化 と造成 コス ト逓減｡
･共 同義務化街区の設定で再開発型共同 ビル建設を土地 区画整理事業で実現｡●

公団型港北ニ ュータウ ン土地区画整理事業の場合
事業前の土地利用

事業後 の土地利用

道路 .河川等公共施設

5%

公団先行買収地

3
6%

道路 .河川等公共施設

3
1% 公共減歩

施行者用地 (
造成経費) lo
光 保留地減歩

宅地 .山林 .田 .畑

育
地
氏9 %
5

公団先行買収地

2
0
%

2
1

3.東急多摩 田園都市 開発 に於 ける東急 モデルの特色
この 2つの事業 に共通 してい るの は､鉄道一体型事業であ る｡
東急モデル と言われ るケ ースは､ クラスター開発 による鉄道一体型事業であ る｡東

‑2
1
0‑

急方式 は簡潔 に言 うな らぶ ど うの房の一粒一粒が事業単位で､文字通 りす き間 もな く
重ねてい く開発方式であ り､中心部 に鉄道 とい う芯を通す ものであ る0
この一粒一粒の事業単位 は､事業計画の まとまった順番 に事業が開始す るよ うに進め られていて､平均 して55ヘ クタールの規模で展開 されている｡近郊で､土地所有権00
人程度の組合事業 と して組織す る｡施行が細分化 されて いるため､権利者数 は約 2
者 と権利者 とが､言わば､顔 見知 り可能の状態で事業が進むわけであ る｡事業単位 は､
現実的 に組織化 されて いると考え られ る｡
この ことは､供用開始後､地権者 と東急 グル ープが共同事業の取 り組みをす る点で極 めて有利 な情報ネ ッ トワークを組 む ことが可能であ る｡
東急モデルの特色を以下分析 してみま しょう｡(
1
) 東急モデルの一括代行方式

ここては､組合業務の一括代行 と して組合業務､設計施工等の技術的業務､法的換地等手続等を一括 して請 け負 う仕組 みを とっている｡
資金 と人 と技術を出 して､見返 りと して宅地開発業務終了時に経丑相 当分 と して必ず保留地を取得す る仕組 みで､原則的 に用地 の先行取得の投資を必要 と しない｡
勿論､不動産開発事業 と して土地を取得 し､別 に利益を上 げ るることは して も､代行業務 その ものでは必要 と しない｡(
2) 東急 グル ープの規模 など

300
ヘ クタールで 6
0
組合 を組織 して開発 しているが ､ 1組合平均 して施行面積 は､355ヘ クタール規模 とな るので､造成期間 も平均 7年程度ですむ｡事業開始の第 1回 目の起業化 は､困難だ ったか も知れ なか ったが､第 2回 目以後 は比較 的容易であ り､実績 を槙めば更 に有利 にすすめ られ る｡(
3) 東急モデルによるクラス ター開発では､権利者の開発同意 によ って まとま った順 に仕事を進め るため､隣接 した事業地区を必ず しも先 に取 り組むわけで はない｡
現 にまとまる所か ら進 め られ る｡ こうして､全体の事業の ピークを平準化 した り､
グル ープ内で仕事を廻 しなど して資金効率をあげ ることも可能であ る｡ コス トの低減と早期資金回収が容易 とな る｡(
4) 東急方 モデルの クラスター方式の問題

300ヘ クタールで60
組合 ともなれば､始め と終わ りの時
項実的な方式ではあ るが ､30年近 くの時間的経過か ら､ 当初 の造成水準 と最近のそれ とでは工法 ･材料等 に
期 は4
‑2
11‑

違 いが出て､出来上が りに も大 き く影響 しているo
一貫 した水準を維持す るのは容易で はない｡ しか し､全体が平均的 に調和 した街っ
くりとな った印象を与え るのは､始 めに大 きく事業区域 を示 し､必ず実施 し､仕上げると言 う構想があ って､そのため大 きな差異 を感 じさせないせ いだろ うか｡(
5) 事業 コス トを低減
早期資金回収を図 りつつ､ 巨大 な都市開発事業を進め る現実的 な東急モデルにも､
資金 コス ト提言の困難 はあ る｡
東急モデルの クラス タ‑開発の最大の弱点 は､その取 り扱 う事業規模が現実的であ300
ヘ クタール規模 は､取扱が容易で着手 し易 いのですが､るとい うその ことによ る｡3同時に クラスター毎の理想的組 み合わせがむつか しい ことであ るO
クラスター毎 に､土地利用を単一利用に指定或 いは､専門化す ることが 出来ないことであ る｡例えば､ A クラスターを一種住専 に､ Bクラスターを商業のみに､ Cクラスターを住居 に と専用的 に指定す ると､土地の価額 に影響 を与え､地権者間に公平感が な くな り､事業その ものの維持がで きな くな る｡
用途地域が指定 され ると単一用途 に 1クラス ター全体 を指定で きな くな る｡
この結果､全体計画の中で､中心 とな るコアが計画で きない ことにな る｡ どうしても､組合毎 に独立 した土地利用計画で処理 して い くしかない｡ そのため､事業地区外に区役所､公益施設 をセ ッ トしている｡土地区画整理組合 の一地 区完結型の独立 した

3
0
0ヘ クタール とい う全体計画を悦んだ土地利用
土地利用計画で処理 されて しま う｡3計画 は達成で きな くて､個別的土地利用計画 しかで きない｡
個別の土地利用計画で処理 してい くと､複合 ･多機能型のよ うに全体 にイ ンパ ク トを与え る都市づ くりではな くて､平均的な住宅地専用型の街づ くりとな る｡
全体構想 は大 き くて も､特色あ る街づ くりは､ クラスターの規模が小 さい点では難しいので はなかろ うか｡

(
6
)5
5
h
a
規模での商業用地の指定面積
aと商業地の指定 は､枝浜市の基準で は 5‑ 7%程度であ り､実面積で は約 3‑ 4ha
で は､駅前 など最寄 り品を中心 に した近隣商業型の商業がな る｡ この よ うな 3‑ 4h
精一杯 とな って しまい うo(7) 東急モデルでは､大規模セ ンターコアが創れない

大規模都市核が出来ない ことは､東急多摩 田園都市の方 向が､文教都市型の落 ち着
いた町並みを形成 し､最寄 り品中心の商業活動 とな り､新興住宅地 と して は珍 しく便
利 な生活が可能 とな るが､買 い回 り品 はど うして も外部 に流出す ることにな る｡

‑2
1
2‑

港北ニ ュー タウンの タウ ンセ ンターは､大規模 な商業集積 を 目指 し､東急多摩 田園
都市 とこの点で補完性を有 し､ この補完性で強い連担性を持つ ことにな る｡ 当面 60
万人のセ ンターとなる ものであ る｡
港北ニ ュータウン計画で タウ ンセ ンターが持つ意義 はここにあ る｡ タウ ンセ ンター
は､港北ニ ュータウンの中心 と同時に､東急多摩 田園都市の中心であ り､隣接す る東
急多摩 田園都市か ら流 出す る商業需要 を充足す る点で､特別な剰余価値 を得 ることで立地 の位 置に恵 まれ るO
タウ ンセ ンターの競合相手 は､ どこか と考え ると､恐 らく二子多摩川 園の高島屋を中心 とす る ショッピングセ ンターでなか ろ うか｡規模 と駐車場 台数を生か し､郊外型同士の競合が始 ま って いる｡初めて､横浜市が東京都 と本格的な商業競合 システムを持 った と言え る｡公共規制か ら公共助成が必要 な時であろ う｡(
8) 東急 モデルの開発の特色

もっと沢 山指摘で きるか も知れ ませんが､東急一括代行方式 によ る土地区画整理事
業 は土地区画整理法を幅広 く解釈す ることによ って､街づ くりの ノウ‑ ウを創 り出 し､
法 の標準的解釈 よ りもず っと内容を実践的 に深め相 当拡充 した といわれている｡
画期的イ ノ‑ベ ーシ ョンが､時代や開発地区毎 に随所 に見 られ ます.小黒地区の集合農地 は､港北ニ ュータウ ンの集合農地の さきが けの事例であ るo
東急方式の開発 は､ クラス ター開発 とい う､ぶ ど うの房の一粒一粒 は甘 さが均一で差がつけ られないことか ら､多少仕上が りに時間的差があ って も､各事業毎 にほほ同

300ヘ クタールの開発 に着手 し水準に完成 して きた｡ しか も､ い きあた りば った りに3たので はな くて､大 きな都市開発を指 向 して きたため､その規模 は公共団体の計画 自体や､行政方針を左右 していた｡
東急モデルでは､初めに東急の保留地 に東急 グル ープが戸建て住宅や集合住宅を建てた り､公団住宅等の誘致を図 り人 口を定着化 させ る作業が行われ るのです｡次 いで民有地 に住宅が少 しづっ立 ち上が り土地利用が促進 されてい る｡
人 口が増加 し各種の店舗 を必要 とす る段階 になると､主 と して民有地 の路線住居地
域 を中心 に一斉 に住宅 と店舗 の複合建物が立 ち上が ってい った｡ こう して､次第 に街が熟成 した｡電車を増便 し､交通関係が整備 されて くると､ シ ョッピングセ ンターの建設 に着手 した｡
東急 グル ープの投資 によ って開発地区の ステ ータスは上が り､その投資態度 は､まるで産業資本家が計画的 に投資を進 めて行 くよ うにみえ る｡
このよ うな投資は､多 くの ビジネスチ ャ ンスをよ り拡大 して地域の評価を高め､ グ

ー2
1
3‑

ループと居住者の資産価値 を高め る｡
住宅地 にステ ータスを意味つ け る状 況か ら､住 みたい沿線 N0. 1の東急多摩田園
都市線の評価 は このよ うに して形成 された ものであ る｡開発地区の コーポ レー トアイ
デ ンテ ィテ ィを重視 した開発姿勢が うかがえ る｡
開発地区に居住す る人 々を選択 し､地区のイ メージを創 り出す点 では画期的 と言えるだろ う｡横浜市での数少 ない人 口増加地区 と して､青葉区 と都筑区が あ り､ いずれも土地区画整理事業の成果であ り､ 巨大土地区画整理事業開発 は､十分地域 開発 として機能す ることが証明 された ことが評価 されな くてはな らない｡

4.東急方式 の開発が成功 した理 由
勿論､土地区画整理事業で開発 を行 った ことが､その第‑の理 由であろ う｡ なかでも､基本的に一括代行 と して､過剰 な先行土地買収による資金負担を避 け､保留地を取得 しつつ事業規模を拡大 した ことであろ う｡
東急 グル ープは､事業実績 を積 み重ね､権利者の信用を得 て､更 に事業を進める事
業方針を とった｡ この考 え方 は､‑私企業の態度 と して先駆的 な ものであ るo この段
階では､公益事業者の範噂に属す る態度 と言えそ うであ る｡
このよ うな ことがで きたのは､土地 区画整理事業を単 な る収益事業 とみな していな
い と考えない と､ これは理解 しがたい｡
鉄道事業の公益性を､事業遂行 の理念の中に引 きず って居 るので しょうか｡
一括代行方式 は､用地買収を基本的に伴わず土地区画整理事業を拡大す ることが可

0%で､能であ り､保留地減歩 を一括代行の経費 と して取得す る｡ その割合 は､平均約 2
東急多摩 田園都市の骨格 を形成す るところまでが精一杯で､東急色 をかすか に着けた状態 と言え る｡都市の肉付 けは､ ど う して も､個人の民有地活用 に依存 している｡東急 と民有地の共 同事業が必要 とな る｡
事業規模が小 さいため､ ど うして も東急多摩 田園都市の性格を左右す る業務地区の開発 のチ ャンスが無 い｡
しか し､ さすがにポイ ン ト毎 に必要 に応 じ､拠点駅 とな る多摩 プラ‑ザや青葉台を中心 に シ ョッピングセ ンターは創 ってい る｡
今後､直面す る 2次開発段階で は､現状 と同 じよ うな土地利用 に固定化す ると街の活性化 に影響す るので､時代の流れ に合わせた土地利用の規制緩和 も課題 にな る｡行
政 当局 は､ 2次開発段階の プラ ンを住民に示す段階にあ るので はなか ろ うか｡バ ブル

‑2
1
4‑

時の相続税課税 によ って､あの田園調布が見 る影 もな く変化 したよ うに､行政の方向
づ けが街づ くりに大 きな影響 を持つか らであ る｡
都市は生 きてお り質の高 い住民が生活 してい る点を見過 ご してはな らない｡
なお､常磐新線計画で は､大規模型 クラスター開発が予定 されているが､ これは東急方式の小規模型の反省 に立 って いるので しょ うか｡

5.公団による港北ニ ュータ ウ ン開発 の特色
川

40%の先行買収
0%の先行買収を権利者 に提案 し､事業参画の条件の 1つ と しているC
公団 は､4公団の場合 は宅地開発 を施行者 と して実施す るだけでな く､開発後 の宅地 に住宅を建設 し､或 いは宅地 と して供給 す ることが､公団の事業 目的であ るか らです｡換言すれば､住宅 ･宅地供給のために役立つ地域で民有地を含 めて基盤整備を行 う｡

56
ヘ クタールの用地 を先行買収 した｡ この先行買収地 は､港北ニ ュー
ここで は､ 3
タウ ンの街づ くりの性格

現状では複合 ･多機能都市化 ‑と街づ くりの骨格を形成す る機能を果 た し､港北ニ ュータウ ン最大の地主 と して､貴重 な用地を活用
し街づ くりに貢献 してい る｡
しか し､街づ くりの肉付 けは､三分の二 を 占め る権利者 に委ねている｡先行買収用地の規模が 40% とい うことは､従前の地権者 にとって は､みすみす将来値上が りする土地 を手放す ことによ ってかな り大 きな負担 とな り､公団に とっては､本来 もっと
取得で きれば思 う存分仕事がや りやすか った ?と思え る｡｢意外 に中途半端 な数字｣であ るか もしれないが､土地 区画整理事業 自体が､権利者 と公団 との共存 の街づ くり事業であ ることか らも､土地 の全面買収に踏み切 らな くて良か ったので はないかOか くて､公団は､施行者 と大地主の二面性 を持 ち､街づ く
りに責任 を持つ ことにな った｡
しか し､買収協力地主の生 活再建 は､権利者 と組織す る生活対策委員会を通 じて､開発事業の中で配慮す ることにな ったo(2) 土地利用計画策定時 に用途地域 を決定
港北ニ ュー タウ ン計画 は､土地利用計画策定 時に用途地域を決定 した｡ これは､当時画期的 な ことであ ったが､都市計画法の精神か らして､換地段階で用途地域を決定
す るよ り合理的であ るの は､間違 いない｡何故 な ら､換地処分 は経済活動の成果であるか ら､土地の付加価値 に影響す る用途上の規制などの要素 は当初か ら開発条件 とし

‑2
1
5‑

て おかねば な らないか らであ る｡
港北 ニ ュー タウ ン計 画 は大規模 宅地 開発で あ り､ 当時換地部 門か らは工 期 を短縮するために も工区割 りを行 い､施行期 間 を短 縮す る議論 もあ ったが ､分割 して施行 したわ けで はな い ことか ら自ず と規模 的 に地 域 開発 にな り､一般 の土地 区画整 理事業が宅地 開発 で あ ると同様 に宅地開発 のみの観点 で理解 して はな らな い｡

1.
8%は､宅地 の 5分 の 1以上 が道路 であ り､幅員 40m道 路等の地
例 え ば､道路 率 2
域幹線道 路 は､土地 区画整理 事業 で は過大 な負担であ る｡地域 開発 の広域 的視 点か ら
取 り入 れ られ たが地域 開発 の視点 が ない と疑 問 にな る計画 あろ う｡
この港北 ニ ュー タウ ン事業が ､宅地 開発 と地域 開発 の二重性 を有 して いたか らこそ､
時代 に よ ってその重心 を移 して､複合 ･多 機能都 市化 に も､或 いは住 宅建設 に も対応
可能 で あ った と考え られ る｡勿論 ､先行 買収地が あ ったれは こそで あ る｡(
3) 港北 ニ ュー タウ ン計画最大 の特色

住 宅地 開発 と農業専用地 区開発 とが 同時 に､一体的 に実施 され て い る総 合計画 となって い る点 であ る｡ 公団 は､全 て の開発業務 を遂行 出来 な い｡農 業関係 に は､関与できな い｡横 浜 市が､都市農業 と言 う市独 自の政策 を もって取 り組 ん だ お蔭で ､港北ニュー タウ ン開発が､ 日本 におけ る開発史 に輝 いて い るので あ る｡
公団 は､市街地 とな った宅地 を生産緑地 と して換地す るため に申出換 地 を実施 したが､ これ は飽 くまで も住宅地 開発 の補助手段 で あ り､地方公共団体 に農業専 用地 区のよ うな提 案を した り､農業政策 を提示す ることはで きない点 で画期 的 なので あ る｡
横 浜 市 と公団 は､良 きパ ー トナ ーで あ った｡外 国企業誘致 と共 に､生活 して い る市
民 か らは､農 業専 用地 区のオ ープ ンスペ ースが評価 されて い る点 を見逃 すわ けにはいか な いで あ ろ う｡(
4) 国土 幹線網 等か らの利便 性
横 浜 市北部地域 は､新幹線 や東 名高速 ･第三京浜 ･246号線 の国土 幹線網 に近接
して､鉄道 との利便性 と共 に､道路交通 の利便 に も恵 まれ て い る｡新横 浜か ら港北ニュー タウ ンをへ て東急多摩 田園都 市 の地域 まで､連担 して 内陸部 メガ ロポ リス と表現して いいよ うな新興都 市部 を形 成 して い る｡
港北 ニ ュー タウ ンは､ その 中心部 に位 置 してお り､更 に 1
317ヘ クタールの規模を

2万人 を収容す
生 か して､横 浜 市の副都心 とな るタウ ンセ ンターを創 り出 して い る｡2る住宅 を造 ると､必 然的 に市民 サ ー ビスを ど う組 み立 て るのかが ､課題 とな る｡
ベ ッ ドタウ ン型都市で は､ シ ョッピングセ ンター構想 で済むが ､複 合 ･多機 能型都
市で は開発地域全体が 自立型 の脹 わ いの あ る自己完結 した街 づ くりを 目指 し､港北ニ

ー2
1
6‑

ユー タウ ンは､ この振合 ･多機能都市を指向 している｡ ショッピングセ ンターや公共･公益施設を持 ち､昼間人 口を増 やす雇用創造 と職住近接を図 る方向に転換 した｡
大規模ニ ュータウ ンの特色 を生かすために､港北ニ ュー タウ ンで は､商業用地を‑か所 に集 中 した ことで､横浜市北部地域の中心 となることが決定 された｡
横浜市内周辺部 と中心部のバ ラ ンスあ る発展 の きっかけ ともな って､横浜市全体の副都心化計画の 自立化 に役立つ ことになる｡(
5) 街づ くりの新機軸

港北ニ ュー タウ ン事業 は､公団に とって も経験 の少 ない大規模事菜であ った｡ 当時､
多摩 ニ ュータウ ン､つ くば研究学園都市､大阪圏の千里ニ ュータウ ン､中部圏の高蔵寺ニ ュータウ ン等の企画立案が あ り､ これ らの経験 を経験 を踏んだ者が基 にな り開発
が スター トしたのであ る｡
土地 区画整理法の規定通 りに進 めて も､必ず しもうま く行かない ことが考え られた｡
誰 もや った ことが ない ことを､ ここでの土地区画整理事業 は､前例 に こだわ らず､権利者 と利害 を共有す る方向で進め られたのであ る｡
港北ニ ュー タウ ン開発の規模が大 きいことか ら､事業の難 しさが漠然 と分か って も､事業の展開を理解 しがたいのは､事業 を円滑 に推進 した法律 に書かれて いない新機軸､いわゆ るイノーベ ーシ ョンを組 み込んでい るか らであ る｡
ィ､港北ニ ュータウ ン事業 は､土地区画整理法 をバ ックに して いますが､その社会的条件 とな る権利者数5600人や1600戸の住宅移転､また､ 自然的条件 とな る1317ヘ クタールの規模や住宅 と農業専用地 区 との共存 な どの開発条件 は､土地区画整理法が想定していた範囲を超え るものであ る｡
社会的条件 は､事業のや りやす さや複雑性 を意味 し､権利者数 と住宅数を変数 とする方程式 にな り､小 さいほど事業 は楽であ る｡ 自然的条件 は､事業手法や計画条件 に影響す る｡
これ らの条件を､事業の支障条件 でな くて､事業遂行の支援条件 に転化 させ ることが新 たな工夫 と して考案 されなければな らなか った｡ これが､権利者 ･横浜市 ･公団の三位一体の組織であ る｡
港北ニ ュー タウ ン開発理念 に ｢住民参加｣が､謡われていますO厳密 に言えば､権利者であ る住民に事業参加 の途 を開 くものですo住民参加 こそ､三位一体の支援条件とな るシステムであ る｡
権利者が､公団だけであ った と した ら､スム ーズに事業が推進で きるで しょうか｡
権利者数が多 いと事業の阻害要因 にな る ものだ ろ うか｡公団 と権利者が利害を共有す‑21
7‑

者 と公団 と横浜市が対等 の立場で協議す る場が設 け られたのか､港北 ニ ュー タウン事
業推進連絡協議会であ る｡

40%の先行買収の結果､権利者を協 力者 に しなければ事業が 円滑 に推進 されないことは明 らかな ことであ る｡事業協力者を ど う遇す るか､多人数であ ることか らしても軽視で きない ことも､新 たな権利者参加 の組織 を必要 と したので あ る0
権利者集団の意思 と権利者個人の利害を分 けて受 け止 め ることが必要 であ る｡
港北 ニ ュー タウ ン事業推進連絡協議会 の権能 は､港北 ニ ュー タウ ン開発の基本的事
項を協議 して､ この協議 によって事業を進めてい くル ールにな って いる｡権利者 ･横浜市 ･公団の三位一体の姿勢 を打 ち出す組織 なのであ る｡
港北ニ ュー タウ ン事業推進連絡協議会 の機能 は､ 3つに整理 され る｡①

事業施行者の公団､事業計画者の横浜市 と権利者の コ ミュニケ ーシ ョンの場②

事業施行 に関す る協議 と事業意思決定の場③

事業情報公開の場とな って いまる｡

港北 ニ ュー タウ ン事業推進連絡協議会 は機能面でみ ます と､事業運営組織 といってよいo事業の運営を土地区画整理法 に基づかない任意団体 において事業の方針を基本的に決定す ることは､画期的な住民参加 によ る事業運営 システム と言 え る｡
一方､土地区画整理法では土地 区画整理審議会 を組織 しなければな らないので､ こ
れ は主 に換地計画 について意見を述べ る場であ り､事業推進連絡協議会 は審議会での審議報告を受 けるとい う関係 に止めてい る｡換地評価委員 との関係 も同様であ る｡
事業運営 システ ムは､港北ニ ュータウ ン事業推進連絡協議会 と土地区画整理審議会の二重構造 にな ってお り､ それぞれの機能を異 とす る並列組織 とな っています｡組結
的には､上下関係 はあ りませんが､権利者 は事業推進連絡協議会 を当然の如 く上位機
関 と考 えて いる｡
勿論､権利者数が多 いので直接民主制で な く､代議制にな って いる0
この港北ニ ュータウン事業推進連絡協議会の協議 は一般権利者 に も公開 されているが､更 に､事業情報 は､ ｢港北ニ ュータウ ン紙｣を通 じて全ての権利者 に フィー ドバ
ックされ る仕組 みによ って公開 されている｡

0年以上続 けていますか ら､港北 ニ ュータウ ンの街つ くり方針 は地権者 に徹
これを 2底 された とい って良 いであろ う｡
他の地区で は､開発対策協議会 は区画整理事業認可時に解散 して､施行者 や計画当局 に下駄 を預 け るが､港北ニ ュー タウンで は住民であ る権利者が 自 ら参加 された こと

‑2
1
8‑

が､事業の人的側面で うま くい った条件 であ った｡
ロ､権利者であ る協力地主の生活再建 につ いては､港北ニ ュータウ ン事業推進連絡協
議会 の中に生活対策委員会を設 け 3者で具体 的に解決を図 ることにな りま した｡ 当時､
公団か ら先行買収によ り約 350億 円に上 る資金の支払 いが なされていた｡ 10万㌧タ ン
カー10隻 の海運会社やデパ ー ト3店を建設す るに足 る資金丑であ り､ ｢生活｣再建 とい って も内容 は､事業を構想す る もので あ ったO土地固定資産を流動化 して金融資産と し､ この大Eiの資金を背景 に事業家 に成長す る条件が成立 していた といえ る｡ こう
して､都心部 に代替資産を購入 し､本格的不動産事業家が誕生 してい った｡ 自力で生活条件 を構築 で きる権利者が育 ってい ったのであ る｡
しか し､一方では定期的な収入 の安定のため不動産貨貸収入 を図 るアパ ー ト･駐車場経営 ･店舗経営の勉強会 も始 ま った｡ この勉強会か ら､土地区画整理法第 98条を部
分的 に否定す る新 しい換地 システムの採用が､公団に強 く要望 され る契機 とな った｡
後述す る申出換地 ‑いわゆ る飛 び換地であ る｡経済的に利用価値 の高 い換地を施行者であ る公田が一人 占めす ることな く､権利者 に も開放 したのであ る｡‑､マスタープラ ン作成の上で考慮 され た ことは 2つあ る｡
1つ は､用途地域を土地利用計画 に当初 か ら反 映 させた ことであ る｡

2つ は､宅地開発を遂行 しなか ら､地域 開発の準備を進め る､大規模ニ ュータウ ンの商業地域を集約 しタウ ンセ ンターを創 る ことであ る｡
いずれ も､地区内の土地 の経済的付加価値 を極大 にす ることを意味 しています｡経済的付加価を極大 にす ることは､ タウ ンセ ンターを横浜市北部地域の地価 に関 して､
プライス リーダーシップを持たせ ることで可能 となる｡土地区画整理事業での単 なる開発利益の追求ではな くて､事業地区全体 の土地価格の底上げを狙 うには､開発周辺
地 区にプライス リーダーシップを と られて､その影響下 にあ るわ けにはいかない｡事
業の決算を見通 した運営を行 うために も､必要な要素 とな るものであ る｡
地価の リーダーシップは､同時に住宅価格や施設賃料､住宅賃貸料の主導権 を握 る可能性を意味 している｡外部の人 による地域 の評価を高め る方策 は､別 に考慮 され る
必要が あ る｡ こう して､港北ニ ュー タウ ンは､地価の主導権 を握 ることで､ 巨額の開発利益を 自 ら取得す る械会 を手 に したのであ る｡東急多摩 田園都市が､発展すればするほど､港北ニ ュータウンのチ ャ ンスは大 き くな る因果関係を持 たせたのであ るo
こ､多数の権利者 に とって開発 に対す る心配事 は､虚業収入をやめて も生活で きるのか とい うこと､つ ま り生活再建の可能性 であ った.簡潔 に言 い うと､換地 された宅地を利用 ･活用 して､生活の程 と しなければな らない事である｡土地活用出来やすい換

‑2
1
9‑

地を取得す ることが絶対 に必要なのであ る｡ 当時､換地方針の一般的原則 は､従前地の近傍 ･類似 の位 置に換地す ることとな って いた｡ これを現位 置換地 とい う｡
港北ニ ュー タウ ンは､広 いですか ら､大地主 といえ ど も地下鉄駅前等の経済的付加価値の高 い宅地か ら外れてい るケ ース も多 いので､権利者か ら一定の条件で全て駅前に換地す るよ うな仕組みを考えて欲 しい､ いわゆ る申出換地 のよ うな対策 を講 じて欲しいと言 う意見が強 く出 された｡土地 区画整理事業 によ って山林や農地が宅地化 されることは､宅地の利用増進 を図 った ことにな り､それぞれの宅地の整備度合 いによって開発利益を配分す ることであ る｡
地区全体の開発利益を どのよ うに公平 に権利者の従前地 に帰属 させ るか､開発利益が 巨額であれは単 な る従前地の位置関係でな く､街づ くりの視点が ない と土地活用に
結 びつ く換地 も満足で きない多 くの問題 を抱えている｡ また､施行者であ る公団が､

35
6
ヘ クタールの 巨大地主であ って も､好 きな ところを独 占で きるもので もない｡
土地区画整理事業 は､権利者間で合意 された ことが､認め られ る世界で もあ る｡即ち､土地区画整理事業 は､権利者が参画 し街づ くりの合 目的を定 め るもので､権利者間で合意 された事業計画が､土地区画整理事業の街づ くり憲法であ る0
権利者問の合意 に基づ いた権利者 の生活再建の土地活用効率化要求 と公団の事業円
滑化の もくろみは､ 申出換地の採用 とい う､飛 び換地を媒介 に して解 決 されたo
Lか し､全 ての土地 をその対象 と したのではな く､ 4種 の用途地域 に限 り､生活転換 の申出によ り権利者 に開放 した｡

31
7ヘ クタールの3
1
%1
6
2
.
2
ヘ クタールであ った｡
その申出用地の トータル面積 は､1
港北ニ ュー タウ ンの 4種の申出換地 は､セ ンター用地､準工業用地､アパマ ン (路線住居)用地､集合農地であ る｡
土地区画整理事業の中で､単な る現位置換地 によ らず生活再建のための効果的配慮がなされたのは､社会政策の観点か ら評価 され る｡
なお､ その後､ この集合農地､アパマ ン用地 (集合住宅地)の 申出換地の法整備は､特定土地区画整理事業 にそのまま組 み込 まれているが､セ ンター用地 と準工業用地の対策 はまたない｡
また､横 浜市の新本牧の土地区画整理事業で は､選択換地 と して同様の ことが実施された｡土地区画整理事業の中で､現位置換地 のみの原則の一律適用を部分的に否定し､照応 の原則の流動化 を図 った ことは､時代が変わ って､ 当局や権利者の理解で追認 された事であろ う｡
港北ニ ュー タウ ンで試行 された申出換地の考え方が､各地で実施 され ま した｡特に､

‑2
2
0
一

小沢弁護士が ジュ リス ト (平成 7年 10月号) ｢換地計画の 自由と制約｣を発表 されたのは力にな った｡
換地原則を部分的 に否定 し､権利 を この よ うに､港北ニ ュー タウ ン事業を通 じて区画整理法が改正 された り､関連法が制定 されたケ ースは､他 に も見 られ る｡例えは､先行造成地への移転 もそ うであ る｡
タウ ンセ ンター内には核 的商業 ビル用地が 4ヶ所あ るが､ この うち 2ヶ所 は公団､2ヶ所 は民間 とな ってい る｡民間用地 は､ 1
.
6‑ 1
.8
ヘ クタール規模の ブロ ックを設
5
‑7
0% と高
けて､地区の象徴 た る ビルになるよ う配慮 した｡ この用地 は､減歩率 も6か ったので､特 に共同 ビルを建て ることを約 して換地を受 ける共同義務化街 区 とい う
呼 び名を与 えている｡
その ままでは､共同 ビルは建たないので､更 に公団の関連会社であ る港北都市開発
セ ンターが事務局 とな って､ タウ ンセ ンター開発促進協議会 を組織化 して､テナ ン ト
開発､ ビルの設計､税制度の研究や共 同事業の形態等を検討 しています｡
最近のテナ ン ト進 出意欲の減退 に伴 い核的施設用地の再検討 を必要 と して いる｡ その結果 ､民間用地の利用が優先 され､公団用地の開発 は後回 しにな ってお り､当分の間公団用地 は暫定利用を考慮せざ るを得 な くな っている｡
タウ ンセ ンターの規模が大 き過 ぎることによ り､土地利用が具体化す るには､かなりの時間が必要 となることが､は っきり して きたのであ る｡ タウ ンセ ンターのよ うに
副都心 を 目指す商業地域での民有地 と明確 に競合す る土地利用 は､あ る意味で再検討しなければな らな くな ったのですが､換地処分 直前では､不可能であ る｡ この ことは今後の検討課題であ る｡
申出換地 は､民有地 の 31%の換地 を飛 び換地 と し､残 りは原則 に戻 り現位置換地と したわけで あ るが､ それぞれの換地が どこに属す るかの大枠 を決定 しただけで､具体 に従前地 と換地の位置を決定 したわ けで はないのであ る｡
ホ､仮換地 の供覧は､全ての従前地 の換地情報を個人 に対 し情報 と して公開 した｡
縦覧 と違 い､供覧では換地位置等 の変更を希望す ることがで き､調整可能な限 り公

0ヘ クタールの宅地 は､結果団が保有 して いた集合住宅用地 など公益用地 を除いて ､7と して不整形地や高圧線下 に集 まることにな り､宅地分譲 に苦慮す る例 もあ った｡
権利者 は､将来の換地位置が決定 し､生活再建の具体策を検討す る材料を得 たわけ
であ り大 いな る安心であ る｡

‑2
2
1
‑

6.おわ りに
平成 8年 9月 に は港北 ニ ュータ ウ ン換地処分 の公告が あ り､平 成 9年 3月 には 2万
筆 の土地 区画整理登記 を完了 した｡残 され た業務 は､年賦 にな って い る土地 区画整理事業 の清算金 の徴収 ･交付 だけ とな った｡
港北 ニ ュータウ ン事 業開始 の 当初 ､終 わ りな き土地 区画整理 と目されて いたが､長期 に渡 る裁判事例 もな く終 え る ことがで きたの は､事業計画 の実効性 ､事 業 の中核をなす換 地計画 が多 くの権利者 に認 め られたか らで あ り､ 申出換地 の採 用 は住 民参加を通 じて､街 づ くりの立 ち上 が りの速 さな ど､今後 の土地 区画整理 事業 の良 き先例 となる もの と信 じて い る｡
以

上

一参 考一
私 の 土 地 区 画 整 理 事 業 に 関 す る認 識武藤孝雄

1.戦前 の宅地供給

･1
9
4
5
年 まで の大都 市の人 口は､東京都 で 5
50万人 〜 600
万人程度 で あ り､現在 の23
区 内で収 容可能 で あ り､新 たな大規模 かつ計 画的宅地供給計画 はなか った｡ しか し､
昭和 1
0
年 代 に は､次 第 に増加 す る中間層 に対 して､東京 圏で は東 急電鉄 グル ープ五島慶太社長 に よ る東 急池上線 ･目蒲線 の延伸 に伴 い田園調布等 の新 開地 が誕生 した｡
また､大 阪で も阪急電鉄小林‑三社長 によ る宝塚 開発 等が進 め られ､芦屋 等 の高級
住 宅地 が誕生 した｡ これ ら宅地供給 の代表 的事 例 は､民 間 によ る もので公共 団体 はほとん ど手 を だ して いな い｡･当時 は土地供給 に対す る法的規制 や助成 もな くもっぱ らデベ ロ ッパ ーによ る宅地供
給 で あ り､支払 いには民 間 な らで はの割賦 制 な ど新 しい制度 が取 り入 れ られ た｡･昭和 1
0年代 は､ 日本経 済 も軽工 業か ら重化学工業へ移 行す る初期 で､農村 の不 況 も反 映 し都 市への人 口の都 市集 中が み られ たが､ 当時 はまだ東京 ･大 阪 に はス ラム地
区 も見 られ たので あ る｡

2.土 地 区画整理 の手 本 とな った耕地 整理･日本 の 194
5
年 までの稲作 を 中心 とす る農業 は､一つ に は大土地 所有 と小作 の土地制
度 の もとで極 めて低 い生産性 を示 し､主要食料 の輸入 国で あ り､食料 の 自給策 と して耕 地 整理 の手法 が採 られ た｡耕地 整理 は､主 と して 田 ･畑 の土地 改良 を行 うため
港 概用水 を伴 うもので あ った0

‑2
2
2‑

･農道 の整備 ･農地の集約 を土地所有者 と小作人 の負担 と してお こな った.農地造成
コス トは受益者負担 と したのであ る｡濯概用水路 ･農道等の公共施設 の建設 コス ト
は､戯地の減歩で賄われた｡ この手法 は土地区画整理事業 に引 き継がれた｡

3.土地区画整理事業の歴史･第 2次世界大戦 において 日本の都市 ･住宅 は壊滅的な損害を受け､戦前水準 に回復

8年以降 とされてい る｡
したのは､昭和 2･戦災復興策 と して は､緊急的な住宅建設が始め られたが､一方で都市基盤整備 と して道路拡幅を中心 に戦災復興事業が､耕地整理 の手法 をまねて実施 された｡
しか し､都市の宅地を道路 に転用す る大規模減歩 は､戟災復興事業 と して も反対

5%以上の減歩につ いて は､公的負担 とす ることとされた｡
が強 く､15% を境 と したのであ る｡
市民の負担 と公共負担は､無償 となる減歩率 1･戦災復 興事業 と しての住宅供給 は､公営住宅 と住宅金融公庫 に任 され､応急住宅が建設 されたのであ る｡

･1
9
5
2
年の朝鮮半 島におけ る戦争の特別需要で 日本経 済は復 旧過程を終了 した｡ この頃か ら､所得 の高 い層で は､住宅の 自力建設が可能 とな って きた｡民間での宅地供給が必要 とされたが､ この段階で も､宅地供給 や都市開発 に公的資金 と技術が用い0
年であ る｡
られ ることはなか った｡公団が 中間層 を対象 に発足す るの は､昭和 3

4.土地 区画整理法の成立 と民間の宅地供給

9年土地区画整理法が成立 した｡宅地供給 に､法的根拠を持 ち新規事業の機会･昭和 2が誕生 した｡計画的な都市開発の必要 は､ 当時国の財政力では無理であ った｡

8
年東急電鉄 グル ープの五 島慶太会長 は､東京の西南部丘陵地域 に 5
,
0
0
0
h
aの
･昭和 2

0
万人の居住構想を発表 し､秩序な く自然開発的に進め らる宅地供給を
宅地 開発 と4
初 めて計画的に開発す る端緒 を開 いたo この構想 は現在 の第三京浜道路 ･湘南バイ
パ スに繋が っている･箱根 夕一 ンパ イ クの道路建設 と田園都市線 の鉄道建設を軸 にイギ リスの ロン ドン郊
外 の衛星都市をモデル と したのであ った｡
新設の鉄道 ･道路を中心に新都市を建設す る鉄道一体型開発 は､東急電鉄得意のパ ター ンで もあ り､公的供給 の代弁であ った｡

0
‑2
0
k
mをベル ト状 に計画 されてい･この事業の支障 は､ この開発対象地区が東京 の 1
た首都圏緑地保全地域 に指定 されていることであ った. この指定解除 は､東京への

‑2
2
3‑

人 口集 中を と うコン トロールす るか､引 いては､ 日本の経済成長 に影響す ることから政治問題化 した. そ して､経 済成長の国策の もとに､宅地 ･住宅供給 は焦点 となったのであ る｡

5.土地区画整理事業の構造･受益者負担主義 と費用の転嫁
土地区画整理事業 は､宅地の利用増進 と公共施設 の整備 を 目的 とす る ものであるが､開発地区の全 ての コス トは､土地の所有者及び倍地権者が負担す ることとな っている｡
土地の造成工事や道路 ･公園 ･河川等公共施設 の整備や上下水道 ･電気 ･ガ ス等公益施設 と鉄道 ･バ ス等公共輸送機関等の諸経費 は､原則 と して受益者であ る土地の所有者及 び借地権者が負担す る｡
開発の結果､宅地の利用増進が計 られ土地 の経済的利用価値が増加 した とされ る｡
この負担額 は､ いずれ土地 の価格や住宅の価格 に転嫁 され る｡
受益者負担主義 は､実 は権利者 に も負担が過大であ ると同時に､事業の成立条件 として負担額が最終需要者 に転嫁 され る構造 を前提 と した事業であ り､転嫁で きなければ事業 は破綻す ることになるのである｡土地 の経済的利用価値が増進す るの は､地価
イ ンフレを前提 に しているといわれ るの は､ そのためであ る｡･受益者負担主義 と整備水準のア ンバ ラ ンス
宅地の利用 は､開発地区毎 に特 に利便が増減す る もので はないが､公共施設の整備
コス トは､その整備水準によ り大 き く増減す るo整備水準を下げて､ コス トを低下 させ る要求 は強 いのであ る｡ そ こか ら､土地 区画整理事業単位毎に､公共施設の整備水
準の ア ンバ ラが出て くる｡公共施設の整備水準が現行 レベルの改善程度 で行 うのが通常の土地区画整理事業であ り､例えば将来の 自動車交通増加予測 に対応 で きる水準まで準備で きるか といえば､受益者負担原則のみでは困難なのであ る｡
一事業単位毎のア ンバ ラは､つ いに一国 内の整備水準のア ンバ ラに結果す る｡
その他の内容 を羅列 してお こう｡･事業施行者 は､個人 ･組合で実施す る民間 と公共団体 ･公団等で実施す る｡･公共施設の帰属 は将来の管理者が触任【で受領す る (内容 は､寄付行為であ る)･事業期間 は､制限が ない｡･当初補助金 はつかなか ったが､最近 は国庫補助事業対象があ る.
･事業費用 は､権利者負担であ るが､決算 時に金銭清算 とす る｡･公共減歩率 と保留地減歩率 は事業単位毎 に異 なる｡

‑2
2
4‑

第 9章
港北ニ ュータウンに住んでまちづ くりエ ッセ ン清水浩

第 9章 居住者の立場か らの随想 (頃日雑感)
は じめに (
港北ニ ュータウ ンの概要)
港北ニ ュ‑タウ ンの区画整理 は､換地処分があ り区画整理登記 も終わ り､ この街 に
新 しい人 々が どっと入 って きた｡私の住んで いる茅 ヶ崎町内会 は､戸建て建物の居住軒であ った ものが､今で は､1300世帯 にな って しま った｡
者か ら考えれば､事業前80
これか らが ｢街づ くり本番｣ とは港北ニ ュータウ ン推進 協議会会長の言葉であ る｡
この事業 に携わ った者 は､誰 しも変化 して行 く ｢この街｣を格別の思 いで見つめているだ ろ う. その一人の視座か ら ｢頃 日雑感｣を綴 ってみ る｡

32
0h
a､権
当該地区は､住宅 ･都市整備公団施行 の最大級の地 区で､面積規模 は約 1000人､建物戸数 は約 2500戸､筆数約 20000筆､全国で は じめて区画整理
利者数 は約 6
事業で 申出換地 を採用す ることにな った特徴的な地 区であ る｡発表 された時の地域 は､

500haで中川､山内､都 田､新羽の昔 の四村の共 同事業であ ったが､中川地区を除
約2320h
aに とどまった｡
き区域外 を望む者が多 く､結果的に公団が施行す るのは約 1
当地区 は､当時横浜の農村地帯で権利者 は農業で生計 を立てていた｡権利者 に聞け

8年 6月の事であ った｡地主 たちは集ば､ ご当地 に開発の話が持 ち上が ったの は昭和 38年頃か ら組合施行会 を開 き横浜市に相談を した｡東急 田園都 市線の沿線で は､昭和 20
組合施行 され竣工 している｡の区画整理が起 こり､東急主体の区画整理組合が 5
0年 2月には前述 の港北ニ ュータウン事業が横浜市の六大事業話がずれたが､昭和40年 1
0月 には中川､山内､都 田､新羽の連合町内会を中と して位置づ け られた｡ 昭和 4
年 7月 に都市計画道路網､高速鉄道計画､人 口30万
心 に意見交換会が開かれ､昭和 41
人都市､権利者か ら40%の土地買収､平均 35%の減歩率等の方針が打 ち出 された｡
年10月 に中川､山内､都 田､新羽の各地区の意見を持 ち寄 り協議 した｡昭和
昭和 41

41
年11
月 に 日本住宅公団が 開発 に同意 したが､地元で は ｢協力 しない｣ ｢意思表示をしない｣ ｢協力す る｣に分かれて議論があ り､昭和 42
年 6月 には､ 中川､山内､都田､新羽の連合町内会の メ ンバ ーが 中心 にな り､港北ニ ュータウ ン開発対策協議会が設立された｡地域の代表 は､賛成､反対の地主の板挟み にな り苦労を した｡

3年 4月に開発区域 の設定､用地買収単価が検討 され､都市計画法の改正の動
昭和 4
きな どがあ り諸問題 の整理 に入 った｡ この時､横浜市には港北ニ ュー タウン建設部の設置､公団用地買収事務所の開設 な どと続 いたO

500
この頃､勝 田市営団地が 出来た り周辺開発 にバ ラバ ラな動 きが見え､当初 の約 2haの計画の実施 に難点が見え るよ うにな った｡昭和 43年11月には用地対策委員会を設‑225‑

置 し､地域 を19に分割 して用地買収価格を設定 した｡昭和 44年 1月には横浜市 ･日本住宅公団の連名 によ り用地買収協力のお願 い文書が権利者 に発送 された｡

haの開発区域が､公団施行区域､農業専用地 区 (地元要望)､
昭和 44年 2月に約 2500
既 に開発 された小規模 な部分 と､その他部分 (地元の要望で市街地調整 区域) に分けられ､昭和 44年 5月公団の施行区域が定 ま り､都市計画法が施行 され ると同時に､土地 の売買契約の調 印に入 った｡ 昭和 44年 8月 には､公団の港北開発事務所が設 置 され､いよいよ事業か本格化 した｡

2月､横 浜市長よ り公団総裁 に開発要望書が提 出 され､昭和 45年 1月には
昭和 44年 1予定面積 に達 しなか ったが用地買収を完了 させた｡ 昭和 46年 6月に横浜市 と公団で事業に関す る覚書を締結 し開発対策協議会 に説 明 した｡ この時の工事 スケ ジュールは昭年度事業認可､昭和 55
年度未完成す ると説 明 した ことが後 日大問題 にな った｡昭和 47
和 46年 12月 に小規模宅地を守 る会が発足 し､減歩反対､清算金徴収反対 を唱えた｡
昭和49年 8月事業認可 まで､地元で は権利者 ･公団 ･横浜市が参加 した勉強会が続

0年 2月には区画整理審議会か発足 し､昭和 51
年 2月か ら申出換地 の説明いた｡ 昭和 5
年 5月 にや っと仮換地案がで きた｡ (前述､区画整理研究参牌)を し､昭和 51
第 9章

居住者の立場か らの随想 (頃 日雑感)

目次

1.街つ くりは皆の もの(
1) 街づ くりは皆の もの (2) 港北ニ ュー タウ ンの現況 (3) わが まちの名称(
4) 町内会の管理体制 (5) 港北ニ ュー タウ ン計画で取 り残 された ところ

2.住民 に課せ られた街づ くり2) 街つ くりの根源 (3) 町内会での地区計画(
1) 街づ くり ((4) ゴ ミの収集 (5) 街づ くりの 日榛 (6) みんなで生 きること
3. 変わ り行 く街 の風景(
1) 通勤途上の道 (2) 連 なる ミキサー車(
4) 東急港北デパ ー ト (5) 茅 ヶ崎絵画展(
3) わが町の水源管理

7. 都築 の発展
一2
2
6一‑⁝ ⁝ = ‑‑‑(2) 規制緩和 は住民意思で(
4) 不法駐車⁝(3) 自転車放置

52

6. 都筑 区の 自然(
1) 茅 ヶ崎の谷戸(
4) 児童公園の鉄柵(
2) バ スの運行

GO
4
2

5.環境改善(1) 環境爽やか運動(
3) PTAが活動母体

q
.
4
2

4.町内会活動(1) 健民祭 (
2) ボラ ンテ ィア活動(3) オ リンピック開店⊥

この街 に住 ま って1.街づ くりは皆の もの(
1) 街づ くりは皆の もの

公共団体 も権利者 も､美 しい街､ゆ った り した街を造 りたい ことは共通 している｡

9E]に換地処分の公告があ り､
港北ニ ュー タウ ンの土地区画整理事業 は､平成 8年 9月28E]に新横浜 7 リーナで竣工式を迎えた｡
平成 9年の 3月 2

何事 も巨大 (並外れた) の プロジェク トであ り､新 しい発想 も盛 り沢山であ ったが､公園などの土木事業を残 して区画整理の事務手続 きは終わ りを迎えた｡

0ヘ クタールを除 けは､殆 どの土地に建民間の土地 も集合住宅の土地 も集合農地 の4物が建て られたか､駐車場 と して空地利用 されて いる｡一部使用収益が遅れていた地
域 も､建築確認の許可の下 りるのを ま って建築着工 に拍車がかか ってい る｡残 された
所 は､業務施設､学校用地､地下鉄用地､保留地等であ る｡
ここに住 まいを求 めて住んで いる人 は､一様 に喜んでお りこの街 を褒めて いる｡誰しも住んでみて思 うことは､街が違法建築､違法駐車 に苛まれ､住 まい方 のルール遵
反 も目立つ よ うにな った ことに対 しどの よ うに対処 した ら良 いか と言 う事であ る｡
土地利用の純化 は､計画､換地の段階で図面 は出来 たが､街づ くり協定､建築協定､
地区計画 の締結が 出来ない ところが多か った｡今 は努力不足を反省 している｡
しか し､権利者が換地 は決 まったけれ ど､造成 スケ ジュール (工程) につ いて約束が違 うとい う爆発エネルギーをま ともに受 けていた時期であ りそれ所で はなか った｡
また､ この時期 に､申出換地後 に用途条件 の変更が起 こり､生活対策 ､文化財の発掘等の業務 も多用を きわめ､街づ くり協定 などについては､権利者 に積極的 に説明す る
環境でなか った｡後 日､街開 き､集団的仮換地の使用収益の開始 に当た って､少 しでもこの街づ くり協定締結 に努力を しなければな らなか った｡
協定 は今で も遅 くはない､実施すべ きことは分か っているが､隣人 同士で は発意出来 ない ことが多 く､横浜市地域振興課 のお世話 にな らなければな らない｡
で きれば都筑区に街づ くり係を設 けて もらい街の保全､地域振興に手 を貸 して もらいたい ものであ る｡以前､港北二 ュ‑タウ ン部で作成 した資料があ るか ら活用 した ら
良 い と思 う｡ この辺の対策が ないと､宅地 は相続 など時間 と共 に細分化 され美 しい街は滅んで しま う｡街 を破壊す るものは ｢税金納入 に関す る土地 の分割｣であ る.
土地の値段 も一段落 し､余程良 い環境でなければ､土地の値上が りはな くな っただ
ろ う｡ だか ら今 こそ､環境を整備 し美 しい街の保全が大切なのであ る｡

‑2
2
7
‑

(
2) 港北ニ ュー タウ ンの現況(
特 に特別の用地のその後)

市民参加 の まちづ くりの具体的成果 と して は ｢特別な用地｣の申出換地があ る｡
即 ち ｢特別 な用地への申出換地｣ と言 い､セ ンター用地､アパ ー ト･マ ンシ ョン用地､工場等用地､集合農業用地 に対す る整理後 の土地利用を聞 くものであ る｡方法 は､予め施行地区の権利者の意 向を調査 し､その結果 に もとづ いてそれぞれの地域 ･用地に換地の申告をす るものである｡
当時､区画整理担 当者 はこの社会での現位置換地の説明か ら脱皮で きないで いた｡
地元では､現位置換地 に固執す るな らば､ 自分の土地 に鉄道駅 を持 って くるよ う主張した｡公団で は鉄道が引かれ る場所 は一つ しかないので､駅周辺 に誰で も換地が与えられ る方法 と して､ 申出換地 を権利者 と共 に選択 したのであ るO
特別 な用地 は､地元権利者の建設エネルギーを最大限に生か して､将来の生活対策に資す ると共 に､土地利用の用途純化をはか って､用途 の混在か ら起 こる様 々な問題が出ないよ うに､あ らか じめ防止す る意味 も込め られていた｡現在､駅前 に区役所 よりに大規模 な東急港 北 デ パ ー トのでか い鉄骨 の姿が見えて きた｡東急港北デパ ー トは､
52名) は､区画整理 に参画 した町
建設 の代表者が K氏にな っている｡ この グループ (内会長を中心 に した人達で､都筑区を代表す る地主 さん達で あ る｡ この街区 は､先行
共同義務街 区 と言 って街づ くりの商業の核 とな る｡
f､建築面積略 13,400m2
で､東京 ドームの建
東急港 北 デ パ ー トの敷地 は､略 14,900n
f(
民放で聞いた ところ) と略同 じであ る.床面積 は､略 105,000n
fで
築面積 14,700n
高 さ31m の 9階建てであ る｡映画館が 7つ もで きる し楽 しみであ る｡生活 を して いる
居住者 に とっては誠 に有 り難 いことであ る (現在 は開店 して いる) 0
セ ンター北 には､一地区の地主 さんたちが集 ま って南 と同様 に阪急 デパ ー トと手を組んで中心施設の建設 に着手 した｡ いずれ も公団集合住宅地等 に建設 され る市民を当て込んだ ものであ る｡ また､セ ンター北 には､平成 10年 3月には公団が作 ってい る色々の職種が入 るブラザ ビル ｢あいたい｣が完成 した｡建物の大 きさは､地上 6階､地fの大 きな ものだ｡
下 4階､床面積 30,000n
タウ ンセ ンター街区 には､ K さんを始め茅 ヶ崎町内会の大地主 さんの建物､その他
商業 ･業務活動を しよ うとしてい る大地主 さんの建物計画が林立 している｡公団の都市施設の事業 と しての歩行者道路の橋脚の補強 も進んでい るので､近 い うちに車の心配を しないで､買 い物が 出来 るだろ う｡今 は道路 に停 めて買 い物 を してい る人が多 いが､ゆ った りと歩 いて買 い物がで きる日を待望 している｡
街づ くりの基盤 の区画整理が終わ り､ これか らは､住んで いる人が､主人公 にな り
‑228一

自治活動 を して､明 る く楽 しく美 しい街 に して いか なければ な らない｡ そのための コ
モ ンクラブは､欠かせ ないエ ネルギ ーの酸成 の場 とな る｡ 現存 す る組織 と して は､町内会､ 自治会 の発言力の増幅で ないか と思 う｡ 都筑 区民 は挙 って努 力を しなければ ならな い｡勿 論 ､坊浜 市の助言が欠 かせ な い｡(
3)

わが まちの名称

港北 ニ ュー タウ ンの大部分 (公団 1320ha+土 地改良 280ha+す みれ ･勝 田等)が 開
発 を終 え残 す所 は文化財 的 な場所 ､未 開発､乱 開発地域 で全体 の 3割 に満 たな い｡
昭和 41
年 に横 浜市が港北 ニ ュー タ ウ ンの開発 を打 ち出 したの は､市が示 した 2
5
0
0
h
a
で略現在 の都筑区の面積 (区 2789ha)で あ る｡ 当時､ニ ュー タウ ンとい う言 葉 は流行語 で あ ったが､今で は余 り良 い響 きを持 った言葉 で はな い｡
先般 ､都筑 区が誕 生 した時､事業名 称 の変 更が議 論 され たが､ 当時 80%の事業が収束 を迎 え よ うと して い るので今更 その必要が な い と言 うことにな った｡
今 で は､横 浜 の未 開発地域 (チベ ッ ト) で はな く､ El
本 を代 表す る都 市 とfj:って いる｡最早 ､港北 ニ ュー タウ ンで はな い ｢新 都 市都筑｣ なのであ り､ もっと端 的 に言 えは ｢都萌.
｣ を もって､ この都市 の名称 と して宣 伝 した い ものであ る｡
港 北 ニ ュー タウ ンの名称 は呼 び慣 れ て 3
0
年 が経過 した｡ 公団で は､各地 区で色 々の事 業名称 を使 って仕 事 を して きたが ､ その区画 整理が終 わ って､新 しく決 め られ た名
称 (ここで は都筑) を使用 し､事 業で使 った名称 は忘 れ られて い る｡
今 更､都筑が嫌 だか ら別の地域名 称 を公募す る ことは恩か な ことであ る｡ これか らは都筑 で全 国 に売 り出す ことが必要 で あ る｡例 えば､ 日本一 の区長が居 る､ El
本‑ の町 内会 が あ る､ 日本一 の緑道 が あ る､ ドイ ツ学 園が あ る､大学 が あ る､公 園 ･緑地 の8h
aで あ る､茅 ヶ崎城跡 が あ る､大 塚歳 土塚古墳があ
比 率 は一割 もあ る､ 中央公園 は 1る､ 日本一 の機 能的都 市であ る､故郷 を偲 ばせ る (昔 の)街 で あ る｡小 さい都 市であって も､ 日本一 の生活都市で あれば､都 筑 の人 気 が 出 るだ ろ う｡ 現 に新 しく住 みつ い
た人 に は 自然環境 の不 満 は少 しもな い｡
港北 ニ ュー タウ ンの人 口 も 1万人 が 1
3
万 人 にな った ｡1
0
万人近 い人 は､若者で新 しい感 覚 を持 って い るo都筑区を形成 す る一 つ一 つ の町内会 も､ さま変 わ り して行 く､
盆踊 りや運動会 の単位 はあ る程度 の規模 で な い と成 り立 たない｡
しか し､近 隣の生活単位 の ごみ拾 い､ ボ ンエ ル フ道 路の花壇 づ くり (例 えは紫陽花
通 り) ､ ごみ集積場 の管理､違法駐 車絶 滅 な ど､生 活単位 で異 な る問題 は､各組 (グル ー プ)毎 に集 ま って会合 を開 き運営 す る こと も可 能で あ る｡

‑2
2
9‑

街の名称の議論 も小 さな単位で愛称を付 けて もよい｡児童公園 には､か きの き､つゆ くさ､ タ ンポポ等の愛称がつ いている｡道路で は､樫の木通 り､‑ナ ミズキ通 り､
楠木通 り､棒 どお り､あ きにれ通 りがあ る｡全体 の名称 は前述 した都筑であ る｡
これか ら考えなければな らない問題 は､街 の管理運営で皆で捻 出 した所謂公共用地を美 しく明 る く皆で楽 しめ るものに していか なければな らない｡ この町内会が 日本一になるためには､皆で色 々の知恵を出 し合わなければな らない｡
近 々､ KJ法を用 いて街 の管理 につ いての意見を聞いてみたいと言 う人が いた｡茅ヶ崎公園 など地区公園を中心 に して地元に愛護会を造 る意見 も出ている. これ らの運営は､市民 ･区民が一緒 にな って､ゲーム感覚で､権利者が CGで も使えて､町内会
館に集 ま り都市計画 ･街づ くり ･公園作 りに参画 して行かなければな らない｡現 に茅ヶ崎南‑丁 目の フ ァ ミール (丸紅団地)な ど自治会で竹薮管理を して住民が竹 の子堀を して親睦をはか って いる｡(
4) 町内会の管理体制 〔組織〕 につ いて
横浜市で は､街 の 自治活動を大切 にす る理念の基 に､町内会 に対 して､広報 よこはまの新 聞配 り､回監配布､ポスター掲示を依頼 して いるO また児童公園の草刈 りも､
町内の老人会 に委託 している (これ らの ことは本当なのか ?市役所 に聞いてみた｡色々の企画を市役所 は持 って いる､理屈先行でな く行動先行で動 いて見たい)0
先般､路上違反広告物追放の方針を立て､ これ ら広告物の ｢は ぎ取 り道具一式｣を添えて町会 に依頼 して きた､連合 町内会組織 を通 じて実施 しろとのお通 しだろ うが､誰 も作業 を して いない ことか ら見れば､専門業者 に依頼すべ きことであ る｡
また､配布のチ ラ シと して違法駐車禁止の カー ドが入 っていたが､勝手 に遵法 自動車に張 るべ きか ど うか､その経緯の説 明がない｡組長 さん もただ渡 されただけでは取り扱 いに困 る｡広報部 は､送 られて きた ものにつ いて､配布 は して も内容説明は手 に負えない｡ 当町内会で は交通部が実行す ることにな ったが難 しく目につか ない｡
都筑区で は､それ ぞれの町内会の部長会議で も開 いた上で､交通､道路､広報､体育等の仕事の内容を連絡 し合 った らど うだろ うか先が見えて こない｡
町会で は､組長 さんが隣人 に対 して町会への入会 キ ャンペー ンを してい る｡南二丁
目等 は誰れ一人 と して町内会 に入 っていない.区役所では南二丁 目が 町内会 にカロ入 しているか ど うか さえ把握 していない｡市民任 せでな く市役所職員等が､ その主 旨を説明に行かなければな らない (今で は二世帯が入会)0
町内会 は､ ご承知の通 り任意加盟の組織で強制力はないO入会 してい る人 は､近所

‑2
3
0一

付 き合 いの話題提供 ､話題収拾の情報交換の源 と している｡
町内会 には､隣人の付 き合 い も ｢遠 い親戚 よ り近 い隣人｣が大切だ と考えているから入会 しているO広報 よ こはまをnt
いたいか らではない｡ ま してや茅 ヶ崎便 りを貰 い
たいか らではない｡本 当は､町内会の人 々が仲良 く暮 らしたいか らなのであ る｡
広報の茅 ヶ崎便 りも只お知 らせをす るだけでな く仲良 くす るための手段である｡従って､皆様が主催す る色 々の催 しも､積極的 に記事 と して提供 され ることを望.
今で も､各地区 ･各家庭で､習字､編 み物､お花､また､学校では､剣道､空手､
バ スケ ッ トが行われている｡時間を掛 けて町内会が結束 されてい くのであ る｡
広報 よ こはま等 に載せ られた内容 につ いて､横浜市は､説明を した と言 うだけでは､
下 々には伝わ って こない｡一般市民は､沢L
LIの情報誌､回覧を見や るだけであ り､情報を こな していると思 っていることはお仕着せであ って間違 いであ る0
住 民組篤宅と して､ もっときめ細かい方法が必要であ ると考え ると､‑ 町内会の規模は二百所帯 ぐらいが最適であろ う｡町内会行事 の体育祭 に して も､小 さな グループで一人一人 に参加 を呼 びか けることで盛 り上が っている｡
町会組縦 は､ ボラ ンテ ィアで､動 く人が楽 しみを感 じなければ､仕方無 しに順番だ
か らと思 い仕事の分担 を している｡従 って､労働丑 は少 ない方が良 いのである｡
現在 のよ うに､各部単位の運営が出来ず ､何で もかんで も町会長頼 みの運営 にす る
な らは､組織 の分割が必要であ る｡昔､茅 ヶ崎町内会 は八十世帯であ った｡ しか し､
現在 は､町会費 を納 めている世帯だけで も､千三百所帯 ･百二十組 に及ぶ｡今月の回
覧 は､十五種頬以上有 り､更に赤 い羽根の封筒､領収書､羽根があ り､共済組合の新規入会者 に与え る領収書が来た｡集め られた庶民の浄財が どれ ほど役 に立つか不明の点が あ る｡ 山ほどの情報 と形容で きる程 の中身 につ いての市民への伝達であ る｡新聞
紙を数えて いると新 聞屋の苦労が分か ると言 うものであ る｡
ボラ ンテ ィアの限界か ら見て､組織 の分割の提案がぽちぽちある｡それ は､町内会が大 きす ぎる､現在 の町会を十分割 した らど うか､即 ち､南一 ･二丁 目､南三丁 目､
南四丁 目､南五丁 目､中央､そ して東‑丁 目､東二丁 目､東三丁 目､A組､ B組､ C組であ る｡ そ して､各 町会長或 いは補助者の所へ､広報物が直送で きるよ うに しておく｡接浜市側 は一団体五十世帯以上であれば送付す るとの ことであ る｡
こうななれは､広報の仕事 は分散 され る｡
町内会便 りが必要 とす る意見 と して発行停止 を懸念す る人 には､各町会で年間二万円程度 の予算 を組 めば､今迄通 り茅 ヶ崎町全体 のニ ュースが作成 され運営で きるO
体育 は､十 町内会が合同で行動すれば従来 どお りに開催で きよ う.盆踊 りも同様建

一231‑

合町内会単位で実施すれば面 白い｡
又､交通部 も周辺 の事情の分か った ところで違法駐車問題 に対処で きる し､道路部も昔の様 に道路補修 を しな くて も良 いか ら道路の美化活動､公園の管理活動等新 しい
仕事 に挑戦で きよ う｡方 向が‑ ッキ リしないか ら街 の美化に も蹄持 して しま う｡
意見のまとめは､現在の千首世帯 を盲世帯程度 に分割 して､町内会配布物 (情報)の効率化 ･迅速化 を図 りたい ものであ る｡配布の過程 を新 聞折 り込 み とす ることは可能であ り､イ ンターネ ッ ト時代への対応 も必要であ る｡(
5) 港北ニ ュー タウ ン計画で取 り残 された ところ

街づ くりは､権利者が参画す る納得す るが前提の事業であ り､ は じめよ うとい う意
見が起 こった ら､権利者の結集 と して どの様 な街 をつ くるか考 え ることか ら始 ま る｡
そ してパ ー トナーであ る､計画立案者 とで も言 うか市役所の意見 も聞いて､ コ ンサル
タン トを活用す る (市 と権利者或 いは市 と権利者 と公団又 は市 と権利者 と組合)0
事業を との組織 との組み合わせでや るか決定 した ら､事業手法を選択 し､事業計画を作 る｡区画整理の場合 は､区画整理設計 に権利者が参画す ることにな る｡
この計画のなかに､街つ くり怒章､地区計画がない と換地処分が終 わ った とき､その街を管理す るシステムが ないので､土地利用区分 の詳細 にか け､勝手気倭 に (建築基準法のなかで)建物が建て られ､中には予想 もしなか った建物が建 って しま う｡ その建物 に来 るお客 さんの車の駐車違反が増え､商業競争 に破綻が起 こる｡
街づ くりは､ その企画 ･区画整理 ･街の管理で ワ ンセ ッ トであ る｡港北ニ ュー タウ
ンで は､最後の管理 の段階に入 って いる｡ こんな視点か ら私たちの住居 を見 ると､港北ニ ュータウ ンの道路 ･公園 ･緑地の計画実現 については､何 の不満 もないが住 む人を限定すべ きであ った｡事業施行中に街づ くり憲章が議論の場 に載 った ことが あ った
か､事業推進を急 ぐあま り中途半端 にな って しま った ことは失敗であ った｡
権利者の中には､市民参加 の区画整理 と言 って も､権利者役員か ら下部への伝達が
悪 く､代表者の 自己満足で終わ った｡普通の人 は､余 り深 く物事 を考 えな くて道路 は
車を 自由駐車の場所 としてい る｡或 いは､土地利用のルールを知 らず に第一種住居専
用地区に工事事務所を作 り､周 囲に工事用､通勤用の車を定期的 に駐車 してい る｡
この様 な ことにな ったのは､不動産業者 にその意識がないか らであ り､街つ くり憲
章がないか らであ る｡港北ニ ュータウ ンの街づ くりは､取 り残 された仕事 と出来上がった街 をどの様 に管理 してい くか､後 の人 に残 されて仕舞 った｡ いや 自分達 の意思で作 って きた街で､美 しく明 る く楽 しく住んでい くラス トスパ ー トに入 って い る｡

‑2
3
2‑

この よ うな問題 は､権利者だけの問題 でな く､行政担 当者の意識が変わ るまで､彼らに対 して､街づ くり憲章を掲げてお く必要があ る｡何故か と言えば､行政には柔軟性がな く､書かれた文章で判断す るか らであ り､頑 な頭の人 々が集 まっているか らであ る｡ いや行政組織が､職員を このよ うな方 向に導 いて しまって いるのであ る.
間違 い とは知 らないでわざとや った こと一寸 した ことは許 され るが､知 っていて連
反す ることは許 されないのであ る｡皆で監視 して少 しで もな くしたい ものであ る0

2.住民 に課せ られた街づ くり(
1) 街づ くり
街づ くりは､道路や公園を作 るだけの ものではない｡道路 ･公園を管理 (活用) し
市民が楽 しく住 む ことが出来 る方法迄を含 めた ものであ る｡
筑波研究学園都 市や港北ニ ュー タウ ンで土地区画整理事業を進 めてたが､区画整理
は道路 ･公園を造 ると言 うハー ドの面 と権利者 の意思をま とめ る (コーデ ィネー ト)と言 うソフ トの面 か ら成 り立 っている｡
港北 ニ ュー タウ ンは､権利者の意識が基 にな り都 市施設が整理 された｡所謂､区画整理 によ り都 市の基盤整理が出来たのであ る｡今後 は､造 られた都 市施設 の管理 ･維
持 を 目標 と して､住民 と して この街に如何 に楽 しく住むかの問題 に直面 してい る｡
その窓 口は､ 町内会であ り議論 は町内会活動の 中なのであ る.時には､組縦の中で意識 の高 い ものを集め､街づ くり方向を定 め､共 に議論す る百世帯位 いで ま とまるこ
ともあ る｡ ま とま りを作 るときの注意 と して､色 々の人が住んでお り､価値観 も区々
であ り､楽 しく美 しく住 む (
共 に同 じ目標 を掲 げ る)共通認識が必要であ る｡
一団の土地 の人 の居住関係が舌坪以上 の土地 に住んで いる場合 は街並み も揃 うが､その中に二 ･三人で も三十坪の土地に住 む人が混 じるとそ こで街並 みが崩れ る｡緑被率 も違 うし､路上駐車 も止む得 ない場合が起 こる｡又､食堂 などを経営す る人が いるとお客 さんの車が静かな住宅地 に並ぶ ことにな る｡従 って､緑 に囲 まれて静かに住む
目的を持 った人 と､人 々を沢山集めよ うとす る目的 を もった人 とは相 いれない｡
美 しい街か､部屋 さえあれは良 いと言 うことで は､その人達の求 め る貫囲気が違 い､その実現のへの道筋 と しては､経済力が違 うか ら美 しき街並み はで きない｡更 に､首坪 の土地 を持 って いる人 も､相続 なとの都合で､三分割 して三人の人 に土地を売 ると､三様の土地利用が生 まれて､兼業商業､兼業事務所が出来て しま う0
静かな住宅地 は､賑やかな住宅地 に汚染 されてい く､静かな場所 を求めて外部 に移‑2 3 3 ‑

ると虫食 いが進み､小規模 な宅地が 出来て全部が賑やかな宅地 にな って しま う｡百坪
宅地か ら見 ると小規模宅地が病巣で､病か ら伝染 を止 め るには､ ポケ ッ トパ ー ク的な予防注射が必要であ る｡時には再開発 と言 う外科的手術 を しない と直 らない｡予防 もしないで手術 もしないと大手術 (二回 百､三回 日の区画整理)が必要 にな る｡
は じめか ら病気 にな らないためには､街づ くり協定､地区協定を街単位 ､町内会単位で締結す ることにな る｡病気で言えば予防接種 の類であ り､勝手気倭 に街 を破壊 して住 む ことが 出来ないよ うに予め 自己規制す るのであ る｡(
2) 街づ くりの根源

街づ くり ･仲間づ くり､環境づ くりが､川筋 の街づ くりに必要であ ると教 え られた｡
時には､必要 な土地買収 も行 うことにな る｡権利者 にとって も共通 の 目的を持 ち､ 自然 と共存す ることが､街づ くりには大切 なのであ る｡ この中心 になるのは､青年会で老人を巻 き込んで実施す るのであ る｡
か くして地域 活動の幅 (世代を越えて)を広 げなければな らないo既存組織の活用と しては､ 自治会､町内会､小学校､中学校 ､等があ る｡権利者 によ る共 同事業､多様 な選択肢の提供､参加 した人 に対 し公平感 を与 え ることで､ゲーム感覚 で､都 市計
画 に参画 させ ることか ら街づ くり (川筋整理)が は じま る｡(
3) 町内会での地区計画
自分の隣近所 に こみ捨て場があ ることを嫌 う｡電柱で も駐車で も､全 て何で も自分の側 にあれば嫌 い､人の家の前 に捨て場 を求め る｡隣人が見かけて も忠告す ることは
日本で は出来 ない｡集 ま って約束 (地区計画)を しよ うと して も出席 しなか った り､
賛成の一票を投 じないか ら地区計画 は成立 しない｡事務所 を作 ってほな らない ところや営業 して はな らない ところで堂 々 と開業 し､駐車違反の榛誠が あ る周辺道路 には､
常 に､作業用､通勤用の車を停めている｡ この場合 は法律違反 なのであ る｡
数人が同調 して これを繰 り広 げ大多数の人が迷惑だ と感 じるよ うな ことは してな らない｡町内会 の役割 の一つ は､多数の人 の生活を守 り､美 しく明 る く楽 しい街づ くりにあ る｡時には､数人のために活動す ることが あ って も､駐車違反や街 の美化 に反す
るよ うな もの は応援 出東ないo駐車違反 も一人一人 は､悪 いと知 っていて も人 間のづ
ほ らさが助長 して､一人が駐車違反をす ると連鎖 的 に広が って しま う0
禁煙運動 もゴ ミ捨て運動 も､一人の違反行動か ら連鎖 して､ そ うで ない人 に迷惑を及ぼす ことにな る｡ これは自由に生 きることには入 らない｡

‑2
3
4‑

(
4)

ゴ ミの収集足立区北千住の商店会街 と住宅街が同 じゴ ミ収集場所 にゴ ミを出 していた｡ その ゴ
ミは乱雑 にな り､交通 の妨害に もな っていた｡ 今後 ､分別化 を進め るに当た って も､
企業 ゴ ミと生活 ゴ ミが同 じ場所であ ることは､収集側か らも苦労が多 いため現在の収集場所を廃止 し､二箇所 に して企業 ゴ ミと生活 ゴ ミの分別収集を可能 に した｡
また一案 と して ゴ ミの収集場所 を廃止 し､各家庭の出入 口に置 く､或 いは､ 3‑ 5
軒で‑か所 に した り､ アパ ー ト1校で‑か所 とすれば､それぞれの茸任が明確 になる｡
結果的に ゴ ミの畠が半 減 したそ うであ るo
世 田谷区で も､ ゴ ミは､東京都で販売 した透 明の ゴ ミ収集袋 に入れて､ 自分の家の前 に置いてお く､所定の ものは東京都で収集す る自己責任 も‑ ッキ リす る｡
生活 ゴ ミは､収集用の透明 ビニ ール袋を市民が購入 して (一世体 当た り百枚､五百円)､その袋 に入 った ものだけを無料 と し､企業 ゴ ミ､不燃 ゴ ミの収集有料化 については､その ゴ ミを梱包 し料金支払 い済の シールを張 った ものだけを収集す る｡ シール
を剥が して盗難す るだろ うとい う問題 につ いては シールに強力接着剤を組み合わせ る｡
シールはみかん箱一個 あた り二百 円位 にすれば 自己茸任の意識が高揚 されよ う｡
清掃局 も収集場所が増 え ることで費用が蕎むが､ ビニール袋 の販売､証書 シールの販売 などで雑収入 を得 ること､更 に､ ゴ ミの減量化が進な どで､収集場所が増え る費用増 に見合わないか と思 った｡
市民 ･区民が 自己茸任 を負 い､全て公共団体 に依存す るので は公共団体 の経済が成り立 たない｡結果的に経営の合理化 もあ るが市民の税負担 にな る｡
車の入 らない場所 は､軽 トラで小迎搬をす ることにな るので､証筈 シ‑ルの値段を二倍の四百 円に して､ それな りの負担額 とす る｡ それが嫌 な ら街づ くりに協力 して､

6m道路 に面す る宅地 に変 る努力をすれば二百 円で済む｡ これ も自己責任であ る｡(
5) 街づ くりの 目標
街づ くりは､明 る く楽 しく美 しい居住環境 を作 ることであ る｡ しか し､街づ くりを担 う者の中には､儲 け､利潤の手法 と して 目標 を設定す る向 きがあ り､居住環境作 り
よ りも金儲 けが第一義 とされ､土地価格の暴騰 に手を貸 して きた｡
建前的にそ うであ ってはな らない｡ しか し､公共団体 もそれを揃 う公団公社 も独立
採算制 (
採算性 の議論が優先 され る)を協調す る余 り､良 い街づ くりが二次的になる｡
当然の事 と して不動産屋 ､ゼネコ ン､或 いは､商社 も土地で儲 け ることに終始 した結果 (
利益追求の場)､土地の値上が りが起 こり街づ くりも頓挫 している｡

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5‑

電鉄 も沿線 に市民を張 り付 けるため土地を買 って､その値上が りで赤字分 を補 う方法を考えた｡ 当初 は巧 く行 ったが､今ではつ まず いている｡バ ブルの元凶は､土地を商品 と したか らであ る｡
街づ くりが金儲 けの 目標にな って国民 も師 らされて きた.バ ブルが弾 けたの は､土地を持 って いる農民 もそれに便乗す るサ ラ リーマ ンも皆が悪いのであ る｡戦争で負けた時のよ うに憾悔 しなければな らない｡
戦争 と言えば､昭和二十年か ら三十年 にかけて住宅難 にか こつ けて､やた らにバ ラック (狭 い粗悪な建物)が建て られて､今で も残 っているところがあ る｡
当時は､土地がない と言えは､あて先 と して､河川敷､道路敷､軍隊の施設の跡地が用 い られた｡ 時には､宮城 を開放 しろ とい う意 見 さえあ った｡今 はホーム レスが隅田川の河畔に陣取 ってい る｡全て時代 の流れであ る｡
どの家 に も､ どこの国に も､客間があ る｡宮城 はい くら貧乏にな った 日本で も数少ない客間の一つ と して､美 しい環境 と して残 ってい るのであ る｡港北ニ ュー タウ ンで言えば､駅前広場､ 中央公園､地区公園､近隣公園など も客間であろ う｡
東京の川が失 われたの は､首都高速道路が河川 の上 に作 られたか らであ る｡ 当時は
花よ り団子の時代で環境 は二の次で あ り､道路が 出来れば良か った時代 であ る｡
土地が買えないか らといって東京の美 しい シンボル と しての河川 ･水路 ･お掘 りを台無 しに した ことは､愚かな事 と して言 い伝え られている｡今取 り壊せ と言 って も車
事情か ら考 えれば出来 ない事であ る｡都心の地下 (高深度) に十文字 の トンネルを掘って､出来 るだけ橋脚 を越 えて走 る首都高速の車を少 な くしよ う｡(
6) みん なで生 きること

テ レビで色 々の人の意見､新聞で小説､エ ッセイを見ていると､一人一人 は各 々自分の生 き方 を信 じて､落 ち度がない生 き方 を して いると思 っているよ うだ｡
道路 に駐車す る人の信条 も､車を道路 に並べて いけない､道路の植木を大事 に しな
ければいけな い､ ゴ ミは道路 に捨ててはいけない､静かな住宅街で専用事務所 を設 けて工事用の車両を沢 山停 めて はいけない､専用飲食業を してはいけない､工場 は して
はな らない､いずれ も出来ない事 は判 って停 めてい るか ら始末が悪 い｡
このよ うな建物が増 えて くると､折角努力 して作 って きた環境 も､乱雑 な土地利用の環境 にな って しま う｡即 ち ｢工場 と飲食業 と住居の混在｣にな って､住 まいに毎 日
油の匂 いが してたま らない､そ して望 ま しい土地利用の純化 は崩れて しま う｡
このよ うな ことは､一人一人の価値観で是非 を論ず る ものではな くて､市民､区民

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の全 てが共通 して守 らなければな らな い ｢いけな い｣事 なのであ る｡ 人 間の勝手気 ま
ま､接着 さが判 って いて も､皆で ｢いけな い｣事 を繰 り返 して い る.
港北 ニ ュー タウ ンの区画整理 の 中で も､Sさん は､ この事 を充分 に理解 し､街 づ く
り協定 ､地 区 協定 (いずれ も法律 を補 完す る もの)が必要 だ と説 いて いた｡ 言わは住民 の個人 的勝 手 は許 さない と言 う方 向であ る｡
一方で ､Mさん は､ 自己規制 な ど とんで もな い､建築基準 法等法律 で縛 られて い る
範 囲を守 って い るだ けで充分 だ と主 張 して､街 づ くり協定 の締結 は結局 で きなか った｡
それで は もっと建築 規 制を厳 しくす れば良 か ったo
結 果 は､前述 の よ うに勝 手 な土地利用 にな って しま った｡ リー ダーの M さんの言 い
分 は､みん なの賛成 が得 られた と決 めて いたo権利 者 の 中には､公団 に売 った土地 ま
で も､公 団が土地利 用 す るまで は､ その土地利 用権 を主 張 して い る｡
権利者 か らは､世 の 中が変 わ って も､土地 を売 って も昔の記憶が消 え な いので あ る｡
こ う した人 々は､勝 手 な行動が ｢自由｣ だ と思 って い る｡ いけない と言 う制約 を尊重
す る ことが ｢自由｣ だ と思 って いな い｡ 文化 を愛好 す る勝手 な 自由 とは異 な る｡
文化 とか趣 味 は､制約が な く自由で あ る｡ 能 を鑑賞 す る人 ､ 日本舞踊 を踊 る人 ､区画整理 問題 を整理す る人 (学者 ･実務者 ･評 論家 ･社会教育者) な ど､や りた い こと､
良 い と思 って い る ことは様 々で､文 化 に対 して 自分 の尺度 を持つ ことが で きる｡
どの文 化 を選択す るか は､個人 の 自由であ り､夢 中 にな る こと も､一 つ一つ の文化に距離 を置 いて接す る勝 手が許 され る､土地利 用 の規制 とは全 く異 な った問題 であ る｡
文化 の問題 で も､一 人一 人 に対 し､ それぞれの文化 (能､絵 画 ､音 楽､俳句 ､短歌､手芸等) に夢 中になれ とは言 えな い､ それ ぞれ の文化 を ま とめ る リー ダーの力虫 により文化 に接 して い る｡
参加者 が 楽 しい と思 って くれれば愛好者が増 え る｡ 文化 を多少 な りと も知 る人 は､
時間が あれ ば気軽 に その場 に出か けて い く､文化人 の教育 は､小 中学校 の 頃か ら必要
で も､費 用が嵩 み感 激 ､鑑賞 も千 円程度 で な い と親が蹄措 して しま う｡
色 々の人 に は､色 々の生 き方 が あ ると言 ったが ､私 には ｢区画整理 の体験 の整理 ｣｢自分 の健康 管理 ｣ ｢講 演依頼 ･技術指導｣ ｢畑 の除草 ･植物 の生育｣等 が考 え方 の
優 先順位 で あ り､過 E
l､あれ程 に熱 中 して いた ｢匪I碁｣ ｢観劇 (演劇 )鑑賞 (絵 画､音 楽) ｣ ｢数 々の スポー ツ｣ ｢旅行 ｣等 につ いて今 は途絶 え てい る｡
今 日の テ レビで は､若者 の非行化 ､大 人 い じめ (大人 に対 して強盗 ･殺 人) を問題に して いた｡何 が そ うさせ るのか､大 人がす る女 高生売春 ､政治家 の人格 ､親 は勉 強
して いれ ば金 を くれ る｡全 て剃那的 に安易 な道 を選ん で い る
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一

煙草を吸 うな酒飲む なパ チ ンコす るな と言 うが ､お兄 さん もして いる し､親 も している｡世間には色 々取決めが あ って も何で も通 る｡官 々接待 ､汚職､女性 問題等､世の親父 は､何で もや って いるで はないか と言 うのが子供 の反論であ る｡
世間並み とは何か､接待､汚職､売春をや ることだ と思 っている｡ そ して子供 の序
列は､偏差値の学業､成績次第 とな り､ どこに勤めよ うが人生が見通せ る時代 にな り､
魅力が な くな り､オ ームのよ うに死後の世界 に期待 をす る人が増え る｡
世の中は､

多暮人格

現実対応 (
バ ーチ 十ル)

非行化

世間並み ･普遍的 な楽 しい生活 と価値判断能力にかけ､や ることが ないか ら､男 は
オヤ ジ狩 り､女 は売春 に走 る｡ そ して子供 たちは､親が だ らしない､ うわべ大人､嘘の社会の大人､色 々の大人 に倫理観がないと言 う､子育 ては女任せ､時には保育所任
せにな り､ これで は子供 の非行 は救えない｡
昔のよ うに､大家族主義が必要 だ､倹約 (古新 聞で魚 や野菜を包み､買 い物袋 を何
度 も何度 も利用 して いた)時代か ら､物の使捨て時代 に移 り､人間の使捨て時代 に進
んで しまい､若者 に先が見えな くな って しまった｡パ チ ンコ した り競馬 を して いる人が居 る反面､再利用の技術 を発明 した人 も居 る｡
再利用で は､ペ ッ トボ トル三本で麻地の よ うな シャツが一枚で きる｡若者 に このよ
うな技術 を身につ けさせれば､生 き甲斐を感 じるのではないだろ うか､ リサイ クル産
業 はこれか らの ものだ そ うであ る｡
一方で､文化 は人 を育 て る｡非行 と言われ る前 に野球で もサ ッカーで も一緒 に汗を流せ るボラ ンテ ィアが必要であ る｡適 当な人が居 ない ときには､役所 に非行防止課 をおいて毎 日遊んでや って も､歓楽街で遊ぶ人が減れば効果が あ る｡
彼 らが大人を襲 うよ うにな ったのは､大人が金を持 って いるか らだそ うであ る｡何
故金が必要かは､パ チ ンコが した い､ゲーム機械 に没頭 したい､洋服が欲 しい等､限りない欲望を満足す るためにあ る｡
パチ ンコ､ゲーム機が文化 だ と思 っている人 に､子供の ときか ら本 当の文化 を教えてお きたい ものであ る｡パ チ ンコ､ゲーム機､飲食歓楽街 も大人が作 った ものであ り､
健全 な非行 に向かわないよ うな趣味を味わ って もらいたい｡都筑 区には地域毎 に文化
セ ンターが あ り､健全 な交流がで きる指導者が欲 しい｡

3.変わ り行 く街 の風景(
1) 通勤途上 の道‑238‑地下鉄 が開通 してか ら五年､仮設道路を通 りセ ンター南か ら電車に乗 っている｡
家を出てか ら､途 中 ｢こぶ し｣の咲 く道､ ｢夏つば き｣の咲 く道､昔､老人会でゲー トボールを楽 しんで いた山が集合住宅地 にな っている｡未だに夏椿が五本 ほど枯れ
てい る姿 は淋 しい光景であ る (畷庇)｡夏椿 はセ ンターに向か う歩行者専用道路の街
路樹 と して植え られた｡ こぶ Lは年 々大 き くな って､春一番先 に白い花を咲かせ､夏には太陽 を遮 って くれ る｡整地 された宅地 に､五本 はどの竹が に ょきに ょきと生えているが､何 時迄の運命かそれ まで頑張 って貰 いたい と声を掛 けた くな る｡ これか らも
本 当に禁 しい変化が あ る｡
この花が咲 く道路の近 くには､若 い人が住んでい る地主の家作住宅群 であ る｡ その間には､未だ草の生 えている宅地が､家の建つのを待 って いる｡ この辺 は､駅 まで五分 とはかか らない便利な ところであ る｡
先般､大 きな ピンク色の家が 出来た､ ドイツ人 らしき人が生活 して いる｡茅 ヶ崎公
民館の後 は樹木が切 り倒 されて､寿福寺のセ レモニーホールが建築 された｡観音堂 も銀杏 の木 を一本残 して丸裸にな ってい る｡茅 ヶ崎城の北側 の斜面 も大工事が終 った｡
茅 ヶ崎城 の中を通 る道 には千手観音の石仏が立 っていた｡歴史的な記録が ないと言われていたが先般発掘調査の結果､倉庫や住宅跡が発見 され青磁のかけ らが出て きた ら

しい｡
橋を渡 ると駅の入 口までが カラー舗装 にな ってい る｡風避 け砂避 けのネ ッ トが張 ってあ った昔が懐か しい｡ デパ ー トも出来 た し､中央地区の整地が進み道路の形が出来て､都市計画道路 も姿を見せて きた｡右手 は､駅前広場で､地下二階の地下駐車場が営業 を始 めたC駐車場の上の広場 にはバ スが入 って くるo東西の都市計画道路を結ぶ連絡道路がで きて遠回 りを して いた車が便利 とな った｡
都筑区役所 の大 きな建物 は消防署が入 り､保健所が入 り､公会堂が 出来た｡ この建物が完成 して五年 も過 ぎた｡今で は区民活動 の拠点 とな っている｡ この建物 も東急デ
パ ー トの影 に隠れて しま った｡ 中央公園の大 きな森 に､ 日が長 くな った五月の太陽が隠れ る｡ その向 こうにあ る心行寺の森が美 しい｡(
2) 連 な る ミキサー車

八 時頃 タウ ンセ ンターには､ コ ンク リー トミキサ ー車が､それぞれの工事現場 に向か い数珠つな ぎにな って入 って くる｡都筑区の街づ くりで は不景気 は感 じられない｡
それ に比例 して駐車違反が急増 し市民の歩行を妨げている｡
こん なに建てて も利用者が居 るだろ うか と心配であ る｡ 巨大のデパ ー トが誕生 した

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が商売を していけ るだろ うか､人事 なが ら心配であ る｡ アパ ー ト･マ ンシ ョンは､建築す る人の家に建設業者の営業マ ンが訪 問 して仕事 を取 って いるよ うであ る｡
民間業者のアパ ー トは公団建物の不振を余所 目に活況を呈 してい る｡分譲 した長谷工の建物 には殆 ど電気が光 々 と付 いてい るo幼稚園 も小学校 t)
生徒数が増えて いる､
この街 に来た居住者 も喜んで生活 してい る｡
セ ンター南には駅前広場が あ り､デパ ‑ トに通ず る道 にはアーケ‑ トがあ り､傘をささずに行け る｡ この広場 で は､時 々､横浜市の職員 (区役所勤務)が業務開始前のひ ととき､広大 な広場 の ごみ拾 いを して いる｡市民 に とって とて も気持 ちが良 い ものであ る｡ それに反 して終電間近 にな ると､ この広場で若者のオー トバ イか暴走 している｡正 に ｢昼 と夜｣或 いは ｢表 と裏｣の社会であ る｡美 しい街 も使 う人によ って見苦しくなる｡特に月曜 日の朝 は烏 も手伝 って ゴ ミの散乱が酷 い｡(
3) オ リンピック開店 に思 いを馳せ る
平成 8年 4月17日セ ンター南 にオ リンピックが開店 した｡何時にな くセ ンター南駅に降 りる乗客が多 い､話題 を聞いていると､期待 に胸 を秘めたオ リンピックの事務員､店員の初 出勤の人 々であ る｡ セ ンター地 区の車道 ･歩道 の土工事 も終 わ り､区画整理
最後の締 め くくりの換地計画の縦覧 も今 E
]が最終 日であ る (当時の思 い出)0
この頃は､権利者が思 い思 いの建物を建て始 め､出来 る前か ら募集広告が新 聞に折り込 まれている｡何棟かの鉄骨五階建ての ビル工事 を見 ると共同 して大 きな ものを建てたほ うが良 い と思 った｡後か ら続 々と新 しい建物が建 ち､商売の方 も同業者が増えるのだか ら経営者 は内々戦 々恐 々と してい るであろ う｡
大規模 な工事 と して､平成 8年 には東京 ガスの建物が完成 し､オ リンピックが開店

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年春 は､港北東急 デパ ー トが完成 し賑わいを増 した｡建物が建つ とそ こにし､平成 1
通 う従業員 も増 え､地下鉄の乗降客 も増 え経営に明 るい兆 しが見えて くる｡
セ ンター南駅への道 も､選択肢が増 え楽 しみであ る｡一つ は､ 白樫 の並木道 を歩 く｡
二つ は､歩行者専用橋を渡 り鉛筆 ビルの中を色 々の街路樹 を眺めなが ら商店街 を横切る｡三 っ目は､丘 の上 の街 と駅前広場が あ る丘の下の街の間を歩 く､遠方 にはセ ンタ
ー北の街並みや博物館の三角屋根が見え る｡
いずれに して もここ数年問 は､ 日々変 わ る風景を見 ることがで きて､傍観者 と しても楽 しみであ るが､一方で とん とん増えてい く歩道 に乗 り上 げた車に頑が痛 い｡
区画整理登記 も完了 したのだか ら､土地利用の権原 は､権利者 に帰属 し､ これか ら

0
年
は換地を受 けた権利者が建物 を建て る番 にな ったのであ る｡今思 い出す と､昭和 5‑240‑地元では､事業年度 につ いて ｢公団の嘘つ き｣ と施行者を突 き上げていた｡港北新報の記者 も何か と事を荒立 て る記事を書 いた (第 4章)｡権利者の中には､街つ くりの地区外 にな りたい と港北 ニ ュータウン除外 同盟を作 った りして参加 しなか った｡何時も野次馬 にな ることは簡単であ るが､結未 に責任を取 ることは大変であ る｡時 々の指
導者の展望に欠 けて いたで は済まされないよ うな気がす る｡
港北ニ ュー タウ ンを取 り巻 く環境 に､小宅地 を守 る会 (宅地会)の存在があ った｡
仮換地指定､移転描く
削こつ いて､ ことごとに意見を言 って､公団に とって難題であ っ
たが､ この組織が有 った ことが事業の推進 に も幸 い したよ うであ る｡
在任期間､色 々の問題が有 ったが､審議会運営 も軌道 に乗 り､仮換地案 も決定 してくれて縦覧 に こぎ着 けた.多 くの意見書が 出たが､ これを処理 し､工事完了 に合わせて逐次仮換地 の使用収益の通知 を発送 し､今で は全ての宅地の使用収益の開始を終えた｡ この事業 に携 わ って きた全ての者 に とって感無左との ことであ る｡
公E
f
Iの責任 は これで終わ るが､区画整理区域か ら外れた港北ニ ュー タウ ン事業の一部 は､完成の 目処が立 って いない｡即 ち､早測川沿 いの調整区域 をど うす るのか､虎ケ谷の谷戸の防災 問題 はど うす るのか､権利者の意識 の問題 もあ るが､横浜市の強い
行政指導 (
住 民参加 の誘導)が必要であ ろ うO区画整理 に限れば ､ 5年後 の街並みが牽気接のよ うに見え る｡駅 の乗降客 も 5年後 は大変 な数 にな る｡(
4) 東急港北 デパ ー ト

区役所の前 に大規模 な建築物が東急港北デパ ー トであ り､代表者 は町内会長の金子52名) は､区画整理 に参画 した町内会長
保氏にな って い る｡土地提供者の グルー プ (を中心 と した､都筑区を代表す る地王 さん たちであ る｡ この街 区は､先行共同義務街
区 と言 って､街づ くりの商業核 となる ものであ る｡
土地所有者 の グループは大地主 と商業施設 の建設 に夢を託す る人 々 と東急が契約 して建築を したのであ る｡ この事 は､金銭計算 によ り銭足 らずで有 るか も知れないが､居住地以外 に土地 を持 って いる人 々の夢 に繋が ると同時に､港北ニ ュータウンに住む
人 々に必要 な中心施設 であ ることには間違 いがない｡
セ ンター北 には､一地区の地主 さんたちが集 ま って､セ ンター南 と同様 に阪急デパ
ー トと手を組 んで中心施設の建設 に着手 し地下 を掘 り下げている｡ いずれ も公団集合住宅地等 に建設 され る市民を当て込んだ ものであ る｡
東急港北 デパ ー トの敷地 は膨大な もので､ この周辺の街 区には､金子保 さんを始 め､
茅 ヶ崎町内会の大地主 さんの建物が建設 され､その他 に も､商業 ･業務活動をす る建

一2
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‑

物計画が林立 して い る｡都 市施設 と しての歩行者 の橋 梁が整備 され通過交通 に妨 げ られず に買 い物が 出来 る筈 だが ､道路 に停 めて買 い物 す る人が多 く不愉快 で あ る｡(
5) 茅 ヶ崎絵画展

茅 ヶ崎公園 の 円い プールが あ る｡ その近 くに地盤改良工事 を して い る｡ その周 辺 に
白いパ ネル壁 が あ って､茅 ヶ崎小学校 ､茅 ヶ崎 台小 学校 の生徒 の児童 画が展 示 してあった｡子供 の いな い ご家庭 で も散歩 の ときに鑑賞 して いた｡展示 されて い る絵 は50点
位 はあ り､小 学校 1年生 の合作画 の画題 は ｢山 と海 と川 ｣で あ り､ 山の絵 は､青 空 をバ ックに して大木 に動物 ､虫 ､花等が書 いて あ ったO海 の絵 は､ いろん な種 頬 の魚が空色の 海の なか を泳 いで いた｡構図 はデ ホル メ され て い るが面 白い絵 で あ る｡

4. 町内会 活動

(
1
) 健民祭
町内会最大 のイベ ン トで あ る健民祭が あ る｡ この 日は茅 ヶ崎町内会 の人 々が多 く集
ま る 日で人 の交 流の 日で あ り､老弱男女 もこの 日ばか りは集 ま って くる｡昔 ､百所帯であ った ときは全部知 り合 いで あ ったが今 や千所帯 にな り参加者 も増 え た｡
健民祭 の裏方 は､実行す るの に大変 で あ る｡体育係 は､前 日学校 の運動場 に集 ま り､
協議用 の線 引 き､協議 器具 の調達､天第･･机 ･椅子 の調達等色 々の準備 が あ る｡体育部員 は大 きな ボラ ンテ ィアで あ り､ それ はそれ は大変 な ことで あ る0
プログラム は､各家庭 に配付 され 町内会 を 自 ･青 ･赤 ･黄 ･ピンクの 5組 に分 けて競争 をす る｡ 当 日の結 果 は､黄色 (南 五丁 目)が一番 で､黄色 (東三 丁 目)が二 番で､ピンク (南三 ･四丁 目) が三 番で あ り､ は じめ大差が付 いたが､最終 的 には良 い勝 負であ った0 ‑ 日一人 の怪我 もな く一 人一人 に思 い出を残 して健民祭 は終 了す る｡(
2) ボ ラ ンテ ィア活動 と草 の根運動
町内会 の運営 も小 さな ボ ラ ンテ ィアで あ り､ 町民 の協 力が なけれ ば成立 しな い｡ この よ うな努 力の積 み重 ねが なければ市民 レベルの ボ ラ ンテ ィアは出来 な い｡ サ ッカー
クラブ も､剣道 も空手 も野球 も､好 き嫌 い も有 るけれ ど小 さなボ ラ ンテ ィアに よ って成 り立 って い る｡教会 も仏 教 も信仰 を支 え る もの は献金 で あ りボ ラ ンテ ィアで あ る｡
健 民祭 も町民 の個 人的 な協 力が なければ成立 しな い｡
健民 祭の協 力を越 え て､ 町民 レベ ルの協 力が あ り､ これが 出来 て､ 区民 的､ 市民 的､

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広域的 な協 力体制が出来 るのであ る｡文化的 ボラ ンテ ィアは､教垂を必要 と した高水
準のボラ ンテ ィアで､音楽､芝居等の知識がない と労働提供 だけにな り長続 き しない｡
音楽芸能 に多少 で も参加すればその意図す るところが判 るだろ う｡
町内会への協 力は､政治家のよ うに献金を受 けて威張 っている人 と分 けが違 う｡見返 りな しに時には町民 ボラ ンテ ィアに ご祝儀をはずみ､そ して時間を割 いて文句を言われなが らも頑張 るのが現状であ る｡ そ して､それぞれの レベルで言 うに言われぬ､書 くに書けない意思が交換 され る｡ 内容 はと うであれ コ ミュニケー シ ョンに大切なことであ る｡即 ち､聞 き流 しなが ら情報を得 て判断の足 しにす ることが隣人 との交際に必要であ る｡ こんな意味か ら伝統的井戸端会議が廃 らないのであ る｡
茅 ヶ崎小学校 の運動会 には､四人の孫が通 って いたか ら一 日中見て いて も飽 きないが一人 ぐらいだ と､その種 目を見た ら帰 るか もしれない｡ こんな所か ら､町内会単位､
街づ くり単位が設定 されている｡ そ して子供を通 じて親 の コ ミュニケー ションが活発にな り､不便 も､その まま放置せず解決策が議論 され るのであ る｡(
3) PTAが活動母体

ここに集 まる人の顔が大 き く様変わ りした｡農家の人 々の子育てが一段落 し､農薬以外の職業を持つ若 い夫婦 (父兄)が 目につ き世代交代が感 じられ るO運動会 に集 まる父兄 は､ 当然の事 なが ら自分の子供 にカメラを向けて いる｡誰 も彼 も子供の姿を追いかけ種 目ごとに右往左往 している｡何時 もゴール周辺 はカメラの砲列であ る｡
運動会場 は､父兄の親 睦の一面があ る｡奥 さん同士が仲良 くな り､親父を紹介 している風景 も多 く見 られた｡ たまには､旦那が奥 さんを､奥 さんが祖父 さんや婆 さんを紹介 している風景 もあ る｡子供 たち も､何時 もの仲良 しグル ープと伸 び伸 び と話 し合っている｡勝 って も負 けて も子供 の徒競走 は良 い ものであ る｡
当町内会で も健民祭 と称 して町内会の人 々で運動会を実施 している｡ それぞれの グ
ループごとに天幕を張 って､その下でお弁当を食べて和気 あいあいお喋 りを している｡
ここで もグル ープ分 けを して競技を している｡ そ してその結果 に基づ いて代表 リス トがで きている｡集 まる仲 間 は､ 5年 ほど前 は知 っている顔ぶれであ ったが､ この頃では､全然知 らない人が増 えて きた.町内の役員 を している者です らこんな状態だか ら､農家の方で町の役員を して いない人､また新住民 にな った人等 は､変わ ったな‑の連
続であ る｡ それで も家族連れで賑わ っている｡
当町内会を通 じての街の育成 も､街 の管理 も重要 な役割であ る｡政党の離散分立､政治の連合 など 目ま ぐる しい時代であ るか ら､多事多難であ り､す こ しづっ運動会 に

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■■■■I

来 る人､街 を育 て るべ き人の顔ぶれが変わ るのは当た り前 なのであ る｡

5.環境改善(1) 環境爽やか運動

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年 も前か らあ った｡遠 くにあ って横浜市には ｢ヨコハマ さわやか運動｣が今か ら1
知 らない人が多 いだろ うが私 もその一人であ る｡ この度 5年以上 にわた り ｢町内会 だ
よ り｣の内容の充実 と向上 に務め､ この運動 に貢献 した と して表彰を して頂 いて､ はじめて ｢ヨコハマ さわやか連動｣の実態 に触れたので概要 を紹介 しよ う｡
この運動のキー ワー ドは ｢清潔で きれ いな街づ くり､私たちの街 は､私 たちの手できれいに｣ と言 うものであ った｡
運動の内容 は､総務 と しては､総会の運営､事業の企画調整､功労者の表彰､広報
活動､統一実戦活動 (キ ャンペー ン)､地域連帯の醸成 とふれあい活動｡
街の さわやか活動 と しては､①

定期清掃活動の推進 (茅 ヶ崎町内会で も偶数月の第四 日曜 日を定期化)②

市街地清掃活動の推進 (
駅周辺)③

公私有空閑地対策 (雑草 ･ゴ ミの不法投棄)④

路上違反広告物追放運動の推進 (氾涯す る違法広告物の撤去)⑤

関内地 区清掃事業 (障害団体 に委嘱 し歩道､植樹帯､交差点の美化活動)⑥

幹線道路等清掃 (花の苗を地域 に配布 ､植樹桝を利用 した花岨作 り)⑦

公園 さわやかア ップ事業､(
参 水辺の さわやか運動 (河川の美化 と親水性の醸成)⑨

緑化の推進 (
緑の さわやか運動 ･市のはなバ ラの普及事業)⑩

空 き缶デポ ジッ ト事業及 び ｢空 き ビンポス ト｣に因 る資源回収､⑪

不法投棄防止対策 (深夜パ トロール､市民監視通報制度)⑫

放置 自転車及 び沈船等の発生防止および処理 (条例 によ り持 ち主 に 自主撤去 を促し､所有者が判 明 しない ものの撤去)⑬

その他の環境浄化活動の推進 (ポル ノ自動販売機､放置 自転車追放等)の活動｡

ここで聞いた ことであ るが､残念な ことに､都筑区の活動が横浜市の中で一番低調のよ うであ る｡今後 は都筑区地域振興課で踏ん張 って もらいたい ものであ る｡
尚､都筑区の中で表彰 されたのは､個人で は､大矢 さん と私であ った｡全 市で 32

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4
4
‑

名が表彰 され､殆 どの人が､道路美化､道路清掃､路上広告物 の撤去､花壇作 り等､長年に渡 り道路な との公共用地の清掃 に努 めた ことによ るものであ る0
団体表彰 は､ 21団体有 ったが､都筑区で は江 田南小学校 PTA (上郡光子氏)で
月に一度児童が通学路沿 いの ゴ ミを広 いなが ら登校 し､ また､校外委員 を中心 と し､歩道橋､大通 り沿いの歩道等を分担 して清掃す るな と､ 自主的かつ独創的な活動を した ことが この運動 に貢献 した事 と して表彰 され た｡
さて､横浜市は､ これだけでな く色 々の仕事をや ってい る｡多 くの人が ｢横浜市は何をや って いるのか｣ とロにす るが､それぞれの分野で頑張 っていて も､市民に見えて こない ところが問題 なのであ る｡或 いは､旧来の組紙 に気づか い､企画倒れになることも多 い｡色 々の美 しい言葉を使 うが労働がつ いて こないか らであろ う｡
昔 は､公園事務所､土木事務所 に人夫が いて直轄で除草業務､維持管理業務､清掃
業務 など していた｡清掃す るところが少なか ったのか も知 れない｡清掃作業を この運動 に頼 るよ うにな った｡ 自分で公共用地の清掃 に従事 しな くて も皆の土地 は皆で きれ
いに しな くてはな るまい｡現状で行政の清掃 を待 っていて は街 は美 しくな らない｡
表彰式 の後で､記念 シンポ ジウムがあ った｡記憶 に残 った ことを書 いてみ る｡
テーマは ｢河づ くりか らまちづ くり､ふ るさとづ くりへ｣｡ コーデ ィネーター､村椿克彦氏 (横浜市大)嶋 田昌子氏 (横浜 シテ ィガイ ド協会)パ ネ リス ト､櫓垣宏子氏(
鶴見川 ク リー ンア ップ作戦委員会副実行委員長)木村泰助氏 (金沢区六浦地区連合
町内会長)松井 隆一氏 (うるおいのあ るまちづ くり地域問題促進委員会 ･川崎市)①

侍従川 (木村泰助氏)
横浜市金沢区内で完結す るJll､鎌倉 の朝比奈地 区が源流であ る｡ ここでは､ この川の流域活動 を紹介す る｡六浦の町内会長 は､取手の出身で､ この汚れた川に葦を植えて 自然を呼び戻そ うと茨城か ら草の根 を取 り寄せ､一 回な らず も大雨で土砂共々海に流 されたが今で は侍従川 に根付 き水質 も浄化 され魚が遊ぶ よ うにな った｡現在､この運動を支えて いる人 は町内会長を始め町内会 の人 々､学者､小学校の先生等である｡
横浜市金沢区の地域振興課 も出来 ない相談 に積極 的 に応 じているよ うである｡/
ト学校 の先生 は､ この川筋 に小学校が 6校 あ るが､ その全小学生を巻 き込んで自然(
川 と緑 と魚)を知 って もらう教育を してい る｡ ここで感 じることは､ このように､各分野の人 々が侍従川 の浄化を 夕‑ゲ ッ トに して､仲 間意識､共通認識を持 っている

2
才で ｢皆が参加 して くれて有 り難 う､何れ旅立つ冥ことであ る｡ 町内会長 は､当年 8
土 は花咲か り｣ と結 んで いた｡②

鶴見川 (槍垣宏子氏)‑245‑

この川前運動 は有名で､流域がバ クのよ うな形 を して いる｡都筑区役所 に もイラス

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トマ ップが置 いてあ った｡鶴見川 は､流域人 口百六十万人､河 口か ら源流 まで4
あ り､丁度 マラソ ンコースの距離であ る｡ しか し､橋脚 部分では､土手に上が って遠回 りを しなければな らな いO言わば､ 自然を愛 で るもの に とって親水性が ないのである｡河口の貝殻浜 は､面 白い素材が転が っていて いる｡
鶴見川では､行政 と学者 と河川浄化 グル‑ プと中央官庁職員が一体 とな り高度の勉強を している｡流域 には｡現在三十位の団体が存在 し､ 自然観察､ ウオー クラ リー､
筏 フェステ ィバル等様 々なイベ ン ト活動があ る｡(
診 宮前区の平瀬川 の七夕サ ミッ ト (松井隆一氏)
川 は地域の財産であ るO平瀬川 を もっときれ いに して憩 いの場 とす ることで気分のいい街づ くりにつなげたい と考 え､川の清掃か ら中州の清掃､そ して当該 グルー プの芝居活動等､市民の共同作業を通 し､阻害要 因の改善を 目標 と して街づ くりを して いる｡問題点 は､行政 の既成概念､前例主義､縦割 り行政で､ 目的毎 に仕事が出来 ない
ものか と思 ってい る｡集 ま った人 々による新 しさ問題解 決の方策が必要であ る｡(
2) バ スの運行 につ いてバ ス と言 う交通機関 は､便利でなければ利用者 は増 えな い｡バ スが運行時間を守 る

0
分 ､ 1時間に 1本 しか走 らないバ スが､予定時間 よ り
ことは難 しい ことであ るが ､2早めに通過 して しま った ことに腹立 た しさを感 じた｡バ ス運行が､乗 ろ うと思 った人に不快感を与え るよ うで は交通機関 と しての信頼性を失 う｡
自分勝手 な対策 を提案す ると､思 い切 って､ ｢江 田 ･市ヶ尾 ･あざみ野行 きを廃止
し､市営地下鉄線最寄 り駅停車の地区内循環バ スを頻繁 に走 らせた ら如何か｣
例えば､茅 ヶ崎町内会のあ る 2地区で言えば､仲町台か ら 4号線川和予定駅､港北ニ ュータウ ン車庫 ､江 田高校､みず さが丘､心行寺､都筑 区役所､セ ンタ‑南､茅 ヶ崎中学､せせ らぎ公園､新羽高校､仲 町台 とい った具合 に内回 り､外回 りで走 らせ た
らど うだろ うO望 ま しい運行間隔 は 7､ 8分間隔でなければな らないO
中山方面 は､セ ンター南､ シンフォニ ック ヒルズ､中山の ピス トン輸送｡或 いは､
セ ンター南､川和予定駅､ ヒルズ､鴨居､新羽駅､仲 町台を回 る循環バス経路 もあ る｡
仲町台か らは､北川橋､高 田町方面 に もピス トン輸送 も考えた置かなければな らない｡
このルー トの代 案 は､セ ンター南か ら仲 町台を経 由 して､北川橋､北 山田､セ ンター
北 と循環す る方法 もあ る｡
バスは､電車 よ り運行 間隔を締めなければ都会 のバ スと言えない｡不便であれば乗

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6‑

らない ことは当然で ､ 200円が惜 しと言 うよ り､何 時来 るか分か らないか ら乗 らないと言 う方が本当の気持 ちであ る｡乗客を増 やす には､ 自家用車 に乗 らな くて も手軽 に乗れ る便利 さが要求 され る｡ このよ うな体 系を作 るには､バ ス車輪を小型化 して経費節減 も必要か もしれないが､乗客の究極の 目的は便利 さであ る｡
都筑区 は､色 々の点で､近代都市の実験区であ り､役所 と区民の交流で も､街の経営で も､都市環境 ､都市標識 ､町内会運営､全 てが実験であ って貰 いたい. このよ うに考え ると都筑区の整備 は これか らが本番であ る｡
特 に､区画整理事業 と しての､中央公園､地区公園 ･学校等を結ぶ緑道 (市民の ジ
ョキ ングの道) において 1地区 と 2地区の間の整備が終 わ っていないので工事を急いで もらいたい｡ また､地下鉄 4号線 も未だ工事が 目に見えない ことは戎念であ るo

3
万人であ り､小 中学校 の開校 も予定の半分であ る｡セ ンター南計画人 口は半分 の 1の商業地 には ビルが建ちは じめ活気 を呈 して いる｡商業地でない所 に商店が林立 し､
空 き地 は駐車場 にな って いる｡ しか し､駐停車がバ ス運行の支障にな っている現状からバ ス輸送 を楽 しくす るために幹線道路への違法駐停車 はやめよ うでないか｡(
3) 自転車放置通勤途上で気 にな ることがあ る｡それ は自転車を駐輪場 に置 いてい る人 と､駐輪禁
止 にな っている駅前広場や道路 に停 めている人が居 る｡駐輪場 は駅か ら遠 く屋根 もな
く料金が要 る､違法駐車 は駅 に近 く料金 は要 らない｡ これで は真面 目に駐輪場 に置 く
人 は馬鹿馬鹿 しい と思 う｡誠 におか しな話であ るが 日本人 の中にはモ ラルの無 い人がいて､ これが段 々違 法駐車化を増長 して行 く､モ ラル はその人の人格で､金に変 え られ るものではない｡
何れ も､一般市民 に とって迷惑の ことであ る｡沓 めが無 いか らこの よ うな ことが横行す る訳で､ この解決策 は､取 り締 ま りの実行 しか無 さそ うであ る｡車を買 うとき車
庫証明が必要であ るが､ この時､毎年車の税金 を払 う場合 に車庫証明を添付 し､その税金の納入通知を車 には ることを義務付 けた ら如何か｡警察が車庫証 明を出すのが大変な ら､町内会 の交通部 と組長 の認印で町内会長が証明 した らとうであろ うO
同時に違法駐車摘発の方法 を考え るべ きであ る｡道路 は車庫ではない し､商品の置き場所 で はない｡大地主 は､ 5台 も停め られ るスペ ースが あ るが､アパー ト住 まいの人 々は､車庫が持てない事 に対 し政策が悪 い と言 う｡茅 ヶ崎町内会では車庫用地 にな
るよ うな土地が結構 あ る､借 りて車を路上 に停 め ることを止 めよ うでないか｡
=
̲ .
｣

一2
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(
4
) 不法駐車に嘆 く
道路を車庫代 わ りに使 う､商品の置 き場所 と して使 う､たまに一 日 ぐらい使 うな ら
はいざ知 らず､毎 日､恒常化 されては文句 も言 いた くな るものであ る｡
近所の人の話では､駐車場 に一万円つつ払 うな ら路上駐車の ほ うが安 くつ くと､借りていた駐車場 を返 して､路上 に恒常化す る｡ それ も自分の家の前 な らは良 いが､余所の人の土地の前 に停めて いる､その人の話 だ と停 め る車 はいっ も同 じであ る｡ ど う
せ捕 ま らない､罰金 も来 ないな らば と横着 してい る｡逃げ得 ､置 き得 と決 め込 む｡ その停め方 も歩道 に乗 り上 げて駐車す る人が いて､歩行者 は車道を歩 くことにな る｡
次 に幹線道路 に言及 してお くと､中途半端 に車道が広 いので､片側 に駐車の列が出
来 る､歩道 は､街路柵や植 え込みがあ り､歩 くところは幅が 1米 も無 いので､歩行者に とって不便であ る｡歩道 について机上論で は十分 に歩 ける幅であ って も､前か ら自転車が来 ると立 ち止 ま らなければな らない｡ もう少 し幅を広 くしてお くべ きだ｡
この歩道の幅を 3米 とすれば ､ 2米が歩道で 1米が植樹帯 に して貰 いたか ったQ
歩道 3+車道 4+中央 2+車道 4+歩道 3(
全体 で 16米)或 いは

全体で 14米) に した ら駐車 スペ ースが な くな り､
歩道 3+車道 4+車道 4+歩道 3 (車の流れが順調 にな り､不愉快 な思いをす る事がな くな るO歩行者 と居住空間の関係
か ら見 ると設計 ミス とも言え る｡商品の置 き場所 と しての問題 は､販売車 とい うナ ン
バープ レー トのない大 きな商品を道 に並べている｡ タイヤを売 っている店で は､商品を道路 に並べて しま うので､普通の人は車道を歩 く事 にな る｡
建物事態がセ ッ トバ ックされていれば多少 は救われたか も知れないが､正面道路側にいっぱいに建 ててい る｡ ど うせ一定の建蔽率一杯 に利用す るのだか ら､正面か ら 1
米か 2米セ ッ トバ ック して建てた ら環境が保てた もの と思 う｡
土地利用の効用が分か らない人 々に対 し､ どの様 に教育す るか も長 い 目で必要 な ことであ る｡住民の 自習 も良 いけれ ど行政指導の役割で ある｡ まだ まだ､ 日本で は道徳教育が必要で､社会人 と しての生育が遅れているよ うに思 う｡で は､近所の人達が共同 して､極端 に言 えば､ 自分 の車庫 にあ る車を全部道路に並べた らど うなるだ ろ う｡
殆 ど渋滞 して車が通れな くな り､商売 は上が った りであ る｡

6,都筑区の 自然(
1) 茅 ヶ崎の谷戸
権 田池 に入 る小 さな沢が ごみ捨て場 にな っていた｡実 は余 り意識 していなか ったが､

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誰の話か らか分か らないが横浜市の注意 もあ り､ 6ヵ月 も前か ら､ こみを取 り除 く地
盤改良工事が行われた｡今 日の ところ (8 ･10･27)黒 い土が出て大 きな根が出た｡
工事担 当者 は段切 り して伐根 して整地す ると言 った ことを思 い出 している｡
変 な物が捨て られていれば､ 5メー トル掘 り下げたのだか ら､悪臭があるはずだが､地山の層が見えて いる程度で どんな物が撮 り出 され るか楽 しみであ る｡谷筋 と目されるところ も､ さ した る塵が出てお らず ｢大 山鳴動鼠一 匹｣ とい うところであ る｡
こんな事をす るな らは､ もっと他にや らなければな らない所が有 るはずだが､皆我
慢 して家を建てて いるのであ る｡特 に鈴木 さん に指摘 された ところは問題である｡
こんな所 に金をか けるな らば､横浜市の予算で体育館或 いは市民の生活市場用地 として買収 し､建設資金 に当てた ら経済的であ る｡地主 さんが参加 す るな らば､それ もよ しと考え る｡或 いは､地主対策だけであれば､換地交換 も可能であ った と思 う｡色々この手の話 は､柔軟に対応すべ きで金銭の投入 に工夫す る必要があ る｡(
2) 規制緩和 は住民意思で何で もかんで も規制緩和 は間違 っている｡特 に都 市計画､街づ くりの規制は道徳モ
ラルに欠 け る現世 で は緩和 してはいけない ものであ る｡食品等の検査 は､人 々の身の安全 のために必要であ り､市民の生活を守 ることにな るが､ それで も自助努力が必要であ る｡一般的 に､許可認可の手続 き廃止 は､無駄 な労働力を省 くことになる｡
交通違反 とか､建築基準法違反 は､商業規制 とは全 く異 な る｡街づ くりは､折角豪邸 を作 って も隣に工場が出来 た り､事務所が 出来て､道路を駐 車場代わ りに使われては､街並が失われて しま うか ら､ この種の ことには規制強化が必要であ る｡
都市計画で言 えば､用途 の規制､土地利用の純化等が必要で､程度問題 もあ るが､
建築 自由は､街の破壊 にな って しま う｡国民意識が 向上 す るまで は､む しろ用途規制
及 び､土地利用純化 について､厳 しい規制が必要 なのであ る｡

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港北ニ ュー タウ ンでは､小規模宅地の人達 に､建蔽率の4提案を した ら､建て替え るとき､ これ らの権利者 は環境改善の努 力を したいと現状維持 を主張 し､一方 で､土地 の買 い増 しを して小宅地か らの脱却 を図 った｡
建築規制で気がつ いた ことを言えば､農業地域 (調整区域)で も､農家の二 ･三男
は家が建て られ る し､農業施設 の建築が きる｡事後､貸家 に してい る例 もある｡ また､
都 市計画道路等が 出来 ると沿道施設 に限 って建築が進め られてい る｡ こんなことが出
来 る不合理 を無 くし､区画整理事業を条件 に建築 を許可すべ きであ る｡
現状で は裏道 (法 の 目的をかい潜 って)建築 を した り､農地 をG‑した り､廃棄物を

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置 いた りす る｡結果 は､農業破壊 ･国土破壊 に繋が ってい く｡開発 は､全 て区画整理の基盤整備 によ るべ きであ る｡
建築基準法の強化が出来 ないな らば､街づ くり協定､地区協定を建築 の条件 とすべきである｡更 に街 の住 まい方 に関す る街 の管理規定が必要 にな って くる｡建築規制がで きないのは､小 さな土地 しか売買がで きない と錯覚 してい るか らであ る｡

0m2を宅地面積か ら引いて建物 を建て させ るよ うに した ら､すは らしい
昔のよ うに3街が 出来 るだろ う｡再 びその時が来 たよ うに思 う｡ 日本の街 を美 しくす るために必要な ことである｡(
3) わが町の水源管理

我 々の住んで いる都筑区には､早淵川､大熊川､ それに緑区を流れ る谷本川 (鶴見川)があ り､早淵川 には､福富 さんが主催す る ｢ファーモ ス｣があ り､川 の浄化､小鳥の ウオチ ング等､ 自然を鑑賞を して いる｡早淵川 は､川底が コ ンク リ‑ トでEE]
められていなか ったか ら､鮎 も ｢のぼ って｣来 ると聞いてい る｡早淵川 に入 る､柚 の木､渋沢､茅 ヶ崎の谷戸､そ して仲 町台か らせせ らぎ公園の池を通 り流れ る川筋があ る｡
北 山田､牛久保 に も何本かの谷筋があ る｡早淵川 に も､槙浜南部の侍従川 と同 じよ うに十以上の小学校が近接 し､絶好 の 自然環境の勉強の場所 とな ってい る｡
都筑区の町内会で は､ この川筋 の一つ一つに管理者をおいて､管理す る案が浮上 し
よ うと してい る.金子会長 も同 じよ うな ことを言 っていたo
茅 ヶ崎町内会で は ｢権 田池｣或 いは ｢み手洗 い池｣を源流 と して大崎橋上流で早淵
川 に入 る川筋が あ る｡ ポ ンプで水を くみ上 げ美 しい流れを作 ろ うとい う案 もあ った｡
この川前に も自転車､バ イ ク､ ゴ ミな どが捨て られていて､清掃浄化 に務めてい るが後を絶 たないO結構､労働 力を必要 とす る もので あ る｡ この他を含めた､公園の愛護団体を作 り､権利者が主体 にな って祷起 こ しに活用 しよ うとしている｡
江 田地区には､鴨池公園に端 を発す る水みち と､葛がや公園か ら見影橋の下 を通 る
ささ舟の道 とが一緒 にな り､渋沢 とな り流れ早淵川 に入 る谷筋があ る｡ また､江 田高
校か ら不動公園の下を流れ柚 の木の目んばを通 り早 淵川 に入 る谷筋 もあ る｡ この二つは､江 田の東､南の人 々が､管理団体 にな って いる｡現 に表彰 された江 田南小学校 のPTAが活躍 してい る｡
都筑区内には､ このよ うな､谷戸が十以上 あ るだろ う｡それぞれ美 しく保つために
は ｢緑 と川 と言 う自然｣ を愛す る団体が必要であろ う｡近 い将来 に町内会 を越 えた川筋連合体が見えて くる｡ なお､青葉区の寺家の故郷の水 も鶴 見川 に流れ込 む｡

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福富 さんの よ うな行動力があ る人が数人 いて同 じ考え方 の人をまとめれば緑豊かな
街づ くりは完堂であ ろ う｡役得 を求めず 自ら行動す る トップが必要である｡(
4) 児童公園の鉄柵
足立区の児童公園の中に 4× 4の柵があ る｡ これ は小動物 (ウサギ ･ヤギ)を飼 う
鑑か と思 った ら､水 たま りまでセ ッ トされていて､ もっと小 さな動物､ ドジ ョウ､ トンボ等が住 め るよ うな環境 を造 りその発生を促す ものであ る｡ そ して子供が 自然を観察す るシステムであ る｡ この公園 は､出来 たはか りで､周囲 には赤 い樹木が植え られ､
遊具 もゴジラ､キ リン等の動物 をデザイ ン化 した ものが あ った｡ この 4×4の空間は､
都会の ミクロの空間で､野鳥が木の実を食べ､水浴 びをす る場所で もあ る｡
この頃の人 々は自分勝手で､児童公園 には家 に帰 ろ うと しない中学生の溜 まり場 とな り､煙草を吸 い､ 自動販売機で飲料水 (ビール)を飲み､何 かを話 している｡
明治 ･大正の若者 は､国家 ･時代を嘆 いて､生 きる全てを失 い 日光や熱海で 自殺 し
てい る｡今の人か ら見れば馬鹿馬鹿 しい ことであ るが､暴走族 にな った り､人 に危害を与え ることはなか った｡昔 は煙草を吸 ってふ らふ らして､人 に不安を与え るよ うな
ことは していない｡ この平和の 日本の中で若者 は何 を求めてい るのか｡
昔 の社会悪 は､ス リ､空 き巣位の ものであ り､軍国主義者か ら見れば共産党､共産主義者か ら見れば軍国主義であ った｡か って中曽根元総理 日 く､文部省の教育が悪い､日教組が悪 い､その教育を受 けた人が社会を運営 している｡ 中曽根 さん は首相だ ったので はないか､その時何 を したかは別 と して事実であ った もの と思 う｡今の若 い人 は
何 を憂 いてい るのか､ それに して も､駐車違反 に ピス トル強盗､麻薬等 とアメ リカナ
イズ されて きた｡ ア メ リカは危 ないが 日本 は安全 と言 う神話 も崩れて しま った｡
都筑区には公園緑地が沢 山有 り､緑部分 は二百 ヘ クタール位 は有 るのではないか､
我が茅 ヶ崎町内会の九 ヘ クタールの地区公園のなかに も柵で閉 った 自然動物育成保護区が ある｡前述 したが､ これ も人間か ら自然を守 るための苦 肉の策である｡
一人一人の人間を柵 で守 る社会 とな り､ コンピューターが食事 と書物 と差 し入れ､柵のなかには､多 チ ャンネルのテ レビがあ って､ 自由な社会 ととの様 な関係があ るのか､他人 に迷惑を掛 けなければ勝手だ と言 う情 けない人 々にな ったのだろ うか ?｡7.都筑の発展
権利者の業務 ビルの建築が盛んであ る｡都築警察署の地鎮祭が あ り､昭和病院の地鎮

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1
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祭があ り､着工を見た｡郵便局 も間近 に着工 され ることを望む､都築の発展 は着実 に進
んで いる｡今 日は昭和病院の概要を示 してお こう｡

北部医療の拠点､いよいよ着工 に横浜市北部地区の地域 中核病院 とな る昭和大学横 浜市北部病院 (
都筑区茅 ヶ崎 中央35の 1 ･市営地下鉄 セ ンター南駅徒歩 7分) と昭和大学診療放射線専門学校 の起工式 と祝賀会が 6月24日 (水)､学校法人 昭和大学 (天野長久理事長)の主催 によ り行われた｡
計画 によると､同病院 は 653の病床数を有 し､がん､心疾患､脳血管疾患 に対応す る
充実 した診療機能を備え る｡2
4時間 365日応需体制を敷 き､地域医療連携室の設置､地域医療機関 との連携促進 も図 ってい くとい う｡
施設規模 は敷地面積約22,700Ⅲ
f (中央棟 ･約 9,600r
Tf､西棟 ･約13,100TTf)､延床面積約77,200n
f(中央棟 ･地下 3階地上 9階

約49,800nf､西棟 ･地下 3階地上 1
2階

約

27,
400r
r
f
)を誇 る｡
天野理事長 は ｢21世紀 の新 しい夜 明けに向け､世の中に誇れ る､また､十分 力を発揮
で きる病院を作 っていきたい｣ と､抱負を披露｡
同病院は､平成1
0年度 か ら1
2年度 にかけて建築工事が進め られ､1
3年度 中の開院を 目指 してい くことと してい る｡
そ して周辺 に業務 ビルが建 ち並んだ ら､港北ニ ュー タウ ンも本格的な街 とな るだろ う｡
病院が出来て長津 田に火葬場が出来 れば､ コウコの ウ レイが ない｡

一252‑

第 1
0章
都筑区のまちづ くりの今後清水浩平成 9年 1
2
月区画整理手続 きが終わ った

第10
章 街づくり協議会が必要 (まとめ)
街づ くりには､権利者の団結 とい うか街 に住む人 々の一体感 ｢共棲｣が必要 であ り､
街 を作 ることのみな らず､人が街 に住 む と言 う生活のあ り方 と､造 ることとの一体性が区画整理の技術 に組み込 まれなければな らないのであ る｡住む こと も街を造 ることも区別が な くな ったのであ る｡
下町の山谷等上野界隈の街 は格子戸 を開ければ隣の家 に直結 していて､向 こう三軒
両隣が街 を構成 して いた｡ 内儀 さん は､着物の仕立てを した り園 田屋 (餅菓子屋)で桜餅や柏餅の餅を葉 っぱで包む内職 を して いた｡昔で も新開発の地域で は､田植えや畑 の除草な ど人手不足の補 いを した｡ この ことが町民の一体感 を鼓 したすのである｡
で はどの様 に した ら良 いのか と言 う答え は比噂的であ るが所得が少 なか った長屋生活の時代 を作 ることか も知れない｡飲み屋横 町 も必要なのか もしれない｡
そ うは言 って も江戸の昔 に戻 ることが出来ない現状であ る｡港北ニ ュー タウ ン住 ま
い方 と しては､第 9章で記述 したよ うに始めに街づ くり憲章や地区計画 を建てて 自己規制を しなければ隣の人 に注意を促 す こと もで きない｡店舗を貸す人 も一 々細か く注
意すれば出て い って しま うし効率良 く賃貸す るには余裕空間を造 ろ うと しない し､権利者 と貸家建築 を契約す る者の街づ くりに関す る知識 との擦 れ も望 ま しい街づ くりの仕組みのなか に入れておかなければな らない｡
仕方が ないか らもう一度 ｢街づ くり ･住 まい方委員会｣のよ うな組織 を作 る必要が有 るので はないだ ろ うか､ この よ うな観点か ら事業推進協議会解散 は仕方 ない と しても議論の場 と して新 しい組織 (街づ くり ･住 まい方委員会)が必要か と考えて この図
書の終 わ りと したい｡

目 次

事業推進協議会解散
事業推進協議会が果た した役割
これか らも組縦が必要
港北ニ ュー タウ ンと公団区画整理等の既開発
これか らの組織‑

2 5 3 ‑

公団区画整理がおわ って
1.事業推進協議会解散

先般､平成 8年11月末 に港北ニ ュー タウ ン推進協議会が解散 された｡理 由は定かでないが公団の区画整理事業が完了 したか らであろ う｡港北ニ ュー タウ ン事業の認識がミクロ事業､即 ち､公団の区画整理が終わ った と見ての ことであ るが､公団の区画整
理 は､横 浜市が主張 したマ クロ事業の2500ヘ クタールか ら見れば､港北ニ ュータウン
事業の二分の一の 1320ヘ クタールであ り､他の開発で完成 した ところが 700ヘ クター
ルあ って も､ これか ら整備 しなければな らない地域が 800ヘ クタール残 って いる｡ ち
なみ に､都筑区の総面積 は約 2800ヘ クタールであ る｡区画整理だけでな く､都市計画道路の一部や地下鉄 4号線の 日吉〜 中山間が決定 されたが､新駅部分の区画整理 は未着工であ る｡ このよ うな意味か ら､権利者 の街づ くりの意見の集約の場 として､ これか らも権利者組織 を形成す ることが必要 だ と思 っている｡

2.事業推進協議会が果 た した役割
事業推進協議会 は､昭和 42年港北ニ ュー タウ ン開発対策協議会 と して発足 し､51年に事業推進協議会 と改組 し､市 ･公団 との三位一体 を構成 したのであ る｡
この組織 は､港北ニ ュー タウ ンの基本理念であ る ｢市民参加 のまちづ くり｣を実現させ るため､地元 と横浜市 ･公団 とをつな ぐ組織 と して作 られた ものであ るO参加者
は､ 中川地区､都 田地 区､新 田地区､山内地 区の権利者 によ り構成 され､開発計画､造成工事等の実施 に関 して度重な る協議 を行 い意思の疎通 をはか った｡

ここで議論 された協議 の内容 は､地元 に伝え られ､地元か らの要望 は､各地区の代
表者 を通 じて､横浜市､公団に伝 え られ区画整理事業 に反映 された｡
具体的成果 の一つは､ 申出換地であ り権利者の土地利用の要望 を反 映 させた｡ このことは､地元のエネルギーを最大限に生か し､将来の生活対策 に役立て､土地利用の純化 をはか り､用途の混在か ら起 こる様 々の問題を予め防止す るものであ った｡
一方､一般権利者の情報誌 と して､横浜 市では隔月 に PR紙 ｢港北ニ ュー タウ ン｣
を発行 して､地元 ･市 ･公団の相互の意志疎通を図 った｡‑2541

3. これか らも組織が必要
港北ニ ュー タウ ン事業の中で未開発 な地域 と都筑区の中で街づ くり整備が終わ っていない地域 につ いて､新 たに事業を起 こすための推進協議会が必要であ る｡
今 まで も街づ くり組織 と町内会組織が平行的に存続 して きた｡
都筑区 においては､結果的に素晴 らしい都市 と素晴 らしい農村 とに二分 された｡
素晴 ら しい都市 は､最早昔の農村 に変貌す ることはで きないが､都市 と しての悩みも多 い､例 えは､駐車違反問題､ ごみ捨ての問題､静かな住宅地 に工場やパチ ンコやが進出す る問題､道路の不法 占拠､道路の私物化､地域活動の文化的指向､ 自然愛護
等､山積 した問題 の処理方法を考えなければな らない｡
素晴 らしさ農村 は､寺家の故郷のよ うに昔を徹底的 に追求す るか､区画整理によ り
公団地域 の よ うな街 にす るか､ もっと静寂 な高級住宅 に して都筑区の奥座敷 にす るか､
街づ くり計画 と して色 々の メニ ューが有 るだろ う｡

4.港北ニ ュータウ ンと公団区画整理等の既開発
平成 8年 には､港北ニ ュータウ ンの区画整理の審議会が解散 された｡権利者の声 は
以下桂浜市の港北ニ ュー タウン) は
横 浜市が称 して いた2500ヘ クタールの街づ くり (終 わ って いないのに､港北ニ ュータウ ンの事業推進協議会 も解散 させ られた｡公団区
画整理等以外の未 開発の地域 はど うな るのかが心配であ る｡
320ヘ クター
港北 ニ ュー タウ ンの内訳 は､既 に開発 された区域 は､公団区画整理の 100ヘ クタール｡更に､土地改良の地ル｡勝 田市営住宅､すみれが丘､都筑 ケ丘等 は 1

新羽 ･新 吉田の一部を含む)区は 230ヘ クタールで､未開発部分 は 800ヘ クタール (であ り､横浜市が掲 げた2500ヘ クタールの住民参加 の街づ くりは終 わ っていない｡
都筑 区 と横浜市の唱え る港北ニ ュータウ ン区域 は､略重な ってい るが､区域再編 に
際 し港北ニ ュータウ ン区域か ら ｢新吉 田 ･新羽の地域｣が はずれ､横浜 市の港北ニ ュー タウ ン区域以外であ った ｢川和 ･川向 ･佐江戸｣が都筑区に加わ った｡ これが新 しい都筑区の全容であ る｡開発 された ところは過去 に街づ くりを選択 した｡
今､未開発の地域 と呼ばれ るところは､現状維持を主張 して街づ くりに加わ らない
方向を選択 した｡新吉 田 ･新羽の地域 は､港北区にな ったか ら都筑 区では論 じない として も､都筑区 に属す る､川和 ･川 向 ･佐江戸 (都 田地 区) と､中川 ･荏 田 ･勝 田の早捌川 に沿 った地域 は､ これか ら開発 され るところにな る｡‑255‑

当該地区は､今後開発す るか､現状維持 とす るか､生活 に とって大切 な ことである
か ら改めて住民の意向を確かめてみた らど うか考 えてみ る時が きた と思 う｡
港北ニ ュー タウンの歴史を振 り返 ってみ ると､公団の区画整理区域か ら外れたいと考えた地域が､ ここで街づ くりの検討 に迫 られている地区にな った｡新羽 ･新吉田地
区で は､公団区画整理か らの除外同盟をつ くり現状維持を選択 した｡他の地区 も同 じ
よ うな もので反対適動が組織化 され なか っただけで現状維持派 と推察 したo
現在では公団区画整理 にす っぽ り入 った中川地区に対 し､都 田地 区のよ うに現状維持を選択 した地域 は､先を越 された と言 う感覚 もあ った｡公団区画整理の中で も建物移転反対 と言 った人が建物移転 を して くれ と言 うよ うに権利者の意識が代わ った｡
は じめの選択 は開発 (
減歩率 と用地買収)か､現状維持で別れた筈でだが､時間が経つ と街の状況が変わ り､権利者 に も見えない ものが見えて きて､未 開発を選択 したグループ も再考 したいと考え方が変わ るよ うであ る｡

5. これか らの組銘毛開発す るに して も現状維持 とす るに して も､地元の一住民 と して考 えてみて見れば､
当然､将来を見通 した気持 ちを､地元側か らの意見を聞 く組織 と して､推進協議会 に代わ る組織が必要であると考 え る｡何故 か と言えは､住民参加の都筑 区の街づ くり完
成､都筑区の街の運営 もこれか らであ る｡
解散 された昔の組織を元 に戻す ことは出来 ないが､都筑区連合町内会の組織を活用して頑張 って欲 しいと思 う一面 と､或 いは､別組鳶は して ｢街を育て る会｣を設立 し(官主導で良 いか ら)街づ くりに意欲のあ る人の立候補を促 して は如何であろ うか､
今 までのよ うに､経歴 に基づ く選考 とか､既存町内会の役員 に顧 むので な く､市民サ
イ ドでの組織を作 ることが必要であ る｡ この組織 は､開発 された地域 と未開発の地域の違和感の整理をす ることによ り二つの議論の内容 は大幅に変わ る0
都筑区は､大 き く次のよ うに分類 され る｡即ち､区画整理等の開発が終 わ った地区
で は､今後の街の管理運営の議論を､土地改良を して盟業を継続す る道 を選んだ地区
では､農業生産性の向上 と農産物販売の議論を しなければな らない し､或 いは､残 された部分 は､ 自然発生的に長 い歴史 の中で作 られた街の雰Bfl
気を､今後の方向 と してどの様 に変え るか､ この まま温存す るか､農業生産地域 とす るか､区画整理 を施行す
る街 づ くりを選択す るかの議論をす る事 にな る｡
そ こで改めて権利者の意 向を聞 くことにな る｡意見の内容 は､改めて開発 を具体化

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6‑

す るか､ この ままに してお くか､選択す ることの意向を聞いて､開発 を促進す ると言う意見が多 ければ､区画整理の手法 しかない ことを理解す るまで検討す る｡

5%の減歩率で済んだが､港北ニ ュー タウ ンで は､公団が入 ったか ら土地買収を して3
これか らの開発場所 は､建物 も多 い し､土地価格の値上 りも期待で きないので､横浜市の参画が必要であ り､減歩率 も公団が区画整理を施行 した ときよ り高 くな らざるを得 ないであろ う｡ 中川地区 とのバ ラ ンスで も､新地区 はあま り甘 い汁は吸えない筈であ る｡ この事業 を進め るに当た って は､横浜市が減歩率軽減等の資金手当てをす るに当た って至難の ことにな る｡権利者 に とって も全員が団結 して進めなければな らない
大事業で大変 な決断 を有す る｡オ リンピックの選手村 に絡 めた り､大街区の都市施設の整備水準を落 と した工夫が# らされた区画整理を考 え る必要 もあ る0
都茨 区において は､前述の よ うに素晴 らしい都市 と素晴 らしい農村 に二分 した｡
先 に記述 したよ うに素晴 らしい都市 は､公団施行等の区画整理が終わ った地域で､もはや農村 に変貌す ることはで きない｡ (旧村で言えば中川地区)a
素晴 らしさ農村 は､青糞 区の寺家の故郷のよ うに昔を徹底的 に追求す るか､区画整
理 によ り公田地域 のよ うな街 にす るか､ もっと静寂 な高級住宅 と して､都筑区の奥座
敷 にす るか､街づ くり計画 には色 々の メニ ューが有 る (旧村で言えば都 田地区)｡
従 って､都筑区の連合町内会 におけ る議論 も､横浜市や都筑区の庶務的連絡事項 は共通であ って も､都市 と農村で は､街づ くりにつ いて検討すへ きことが違 う｡地域の今後 のあ り方等 につ いては､新 しく情熱 に燃えた検討事項を定めての議論が必要であり街が出来た ところ とで は､相 当かけ離れた もの とな る｡
このよ うな議論をす る場 と して､開発済の地区 (街づ くり推進委員会 A) と未開発地区 (街づ くり推進委員会 B) に二分 し､前述 したよ うな､ それぞれの議論を行 うべ
きであ る､以前で言えば二つの街づ くり推進委員会を発足 させ るべ きであ る｡
街づ くり推進委員会 Aにつ いて も､早測川沿 いの問題があ る｡ この地域 は､耕地 と言われ る､荏 田､中川､茅 ヶ崎､大棚､勝 田等の E
E
I
園の地域 と家屋が存在す る昔か らの街 を含んで いる｡ いわば 旧道沿 と早測川沿 いで スプロールが進んだ所 につ いて､今
後 どのよ うにす るのか検討 を しなければな らない｡即 ち､ 旧村 の中川地区で も､ このままで良 い所 と､何 とか しなければな らない所を､区別 して検討を しなければな らない｡都 田地区 と同様の悩 みが あ る｡
街 づ くり推進委員会 Bは､開発の是非か ら､当該地区の地域分 けか ら始めなければな らないなど大変 な問題 を抱えてい る｡只､道路だけを作れ と言 う選択値であれば､市に対 して線的 に土地 を売 って道路用地 とすれば､年度計画を立 てて道路が作 られ る｡

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面的 に開発を望な らば､す こ しづつ (10ヘ クタール)開発地区を設定 して街づ くりをしてい くと言 う選択 も有 るが､小刻みで は公団が施行 した美 しい街 はで きないであろう｡だ とすれば一括 して都 田の街づ くりを考え ることにな る｡ この場合､ とてつ もな
く多 くの検討事項があ ることは間違 いない｡
いずれに して も､先ず は､都筑区の地域振興課か､桟浜市の港北ニ ュー タウ ン部がア クシ ョンを起 こ して､権利者の意 向を聞いて見 る必要があ る｡良 く話 し合えば､ こ
れか らの開発が見えて くる｡ そ して権利者参画型の区画整理 に落 ちつ く筈であ る｡
何故 な らは､で きるだけ土地 は持 って いるべ きで､権利者が所有土地 を全部売 って開発す ると言 う新住宅市街地開発法の選択 はないか らであ る｡
結論 は､区画整理を前提 に KJ法 で権利者の意 向を調べてみ ることか ら始 ま る｡今後､横浜市 は都筑区を とのよ うに して行 くのか しっか り した方針 を出 し､その リーダーを中心 に して権利者の議論を誘発 させ るべ きであ る｡
先 日聞いた話であ るが､東京の都心三 区の住民 にア クアライ ンが開通 した時バ ス便が良 くなれば木更津 に住んで都心三区の勤務地 に通 って も良 い と答えたそ うであ る｡
木更津が横浜の奥座敷 とな るのであ る｡
港北ニ ュータウ ンも 4号線が最終 目標で あ るループ状 に線路が開通すれば､東京の代替 に変わ ることも夢で はない､街づ くりには見えない価値が存在す る｡
で きれば､市長 ･区長 に も､組織 を越 えた意見をお伺 い して見たい､ どん な答えが来 るだろ うか､街づ くり推進協議会 をつ くることは､市民 に とって大 いに議論 しなけ
ればな らない基本的組織 と して重要 な問題で あ る｡
何れに して も市民一人で は街づ くりは出来 るもので はな く､街づ くり協議会 と言 う
合意形成 の場がなければな らない｡

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第三者から見た港 北 ニ ュー タ ウ ン誌
平成 10
年 9月 9日発行

著

発

行

者

清
水
浩
TEL045‑941
‑
442
8(自宅)

所

区 画 整 理 研 究 会 (S S C)
TEL03‑5276‑
8778
FAX03‑5276‑
8790
印刷 .製本経1 氏
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昭和 4年 7月1横浜市都筑区茅 ヶ崎南 3‑5‑2
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横浜市都筑区茅 ヶ崎南 3‑5 (東京高E
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谷育 ち)
昭和2
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年 3月 茨城県立出科大学出学科卒業 (現茨城大学)
昭和58
年1月10日 技術士 登録番号帝1
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73
3
号
昭和5
9
年 3月2
6El 土地区画整理土 釜鍵番号第8
3
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8
号
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D土地区画整理法施行 1
5
周年記念､区画整理関連論文応券 (
昭和 4
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年)
優秀作品に当選表彰 班金授与､箇 日 r
土地評価の一面につ いて現場での観察 ｣(参日本住宅公Efl
創立1
5
周年記念､職員論文募集応募 (
昭和 4
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年)
優秀論文 に当選表彰 牲金授与､題 目 ｢
土地区画整理 における蝿応｣(
権利価格 について)(
勤日本土地区画整理協会会長班 (平成 7年)‑2
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9‑