研究報告

民間都市開発に対する政策金融の新たな展開について
都市研究センター副所長兼研究理事
佐々木 晶二１

民間都市開発の意義

ける市街地再開発事業や土地区画整理

民間都市開発事業は、民間事業者が、公事業、商業等活性化事業などが、補助金

共施設と一体的に建築物を整備する事業でを通じて、地元事業者の店舗等の初期投あり、第一に地方都市においては、中心市資を過大にする方向に誘導してきた。こ

街地の活性化、地域の活力の増進という観の結果、初期段階では立派な建築物、構点から重要であり、第二に、大都市、特に造物ができるものの、テナントや権利床

首都圏都心等においては、経済の成長力の取得者には立派な建築物等は経営採算基盤となるイノベーションの孵卵器としてにマイナスに働くことから、低成長時代、の、高度な機能を有する建築物と公共施設

人口減少時代の近年では、収益を確保すを一体的に供給するという意味で、成長戦ることが難しくなってきており、地方都略として重要である。

市の地域活性化策としては、機能しなく

特に、今後、経済成長を推進する上で、なってきている（注２）。

どのような業種、業態がその牽引役となる

このような地方都市においては、むし

かは、政府において事前に把握することはろ初期投資をできるだけ押さえて事業困難である。このため、支援業種を特定しを開始し、健全な運営を図るという経営たターゲッティングポリシーではなく（注的観点から持続性のある手法が重要で

１）、成長業種・産業の孵卵器となる建築物ある。近年、地方都市においては、経営と公共施設を整備する民間事業者を支援す的観点から持続性のある手法として二ることによって、民間事業者が自らのノウ

つの新しい動きが生まれてきている。

ハウで家賃にみあう収益をあげる事業者を一 つは 既存 建築 物の イノ ベー シ ョ

集めてくるなど、急速に変化する市場メカ

ン・改修を行い、初期投資を抑えて商業ニズムに遅れることなく、的確に成長を牽や事務所など、新たなテナントを誘致し引する業種・産業を支援し、首都圏等都心て事業展開をする手法である。このリノ部での国際競争力の向上を図ることが可能

ベーションは初期費用としてわずかなとなる。

改修費用しかかからないことから、基本
的に政策金融は必要ないと考える（注２

地方都市と首都圏等都心部との戦略の区別

３）。
もう一つの手法は、公共施設と民間施(1) 政令指定都市（三大都市圏の政令指定市

設の一体的な整備を民間事業者主導でを除く）、県庁所在市、その他の地方都行う、公民連携事業である。この手法は、市においては、従来型の既成市街地にお民間事業者や「まちづくり会社」が、明確にコスト意識をもって、市場から一部形態でのＳＰＣに対して出資する方式の資金を調達して、当初の建築整備費用（注７）など、政策金融機関側でも一定の削減と公有地の借地による経営段階のリスクを負担する形での政策金融がでの固定費の削減を行い、民間建築部分必要とされる。

のテナントの採算性の向上を図ること(3) よって、地方都市においては、公民連携ができることから、従来の地方活性化策

事業の事業立ち上げ支援と政策金融を、とは異なり、地方都市でも事業が成立す

首都圏等都心部においては、民間都市開る可能性が比較的高い。この公民連携事

発事業に対する一定のリスクをとるこ

業を立ち上げ、持続可能な経営に誘導すとを前提にした政策金融について検討るためには、技術的な支援と民間資金のを行う。

呼び水としての政策金融が必要となる。
また、後述のとおり、地方都市においては、このような公民連携事業へのニー
ズは財政赤字に苦しむ地方公共団体には潜在的には根強いものがある。

３

地方都市等における公民連携事業の可能性と政策金融の具体的内容(1) 公民連携事業の定義
公民連携事業とは、公共建築物の建替

しかし、一方で、公民連携事業を実施

え又は新築に併せて、民間事業者が、民間する意欲のある民間事業者として、大手建築物を一体的に整備する事業をいう。建デベロッパーが参加することは、地方都

築物は、合築の場合と一つの公有地の上に市では期待できないことから（注４）、

複数の建築物を計画的に建築する場合の双政策金融と同時に、その事業の立ち上げ方を含む。

から、事業実施、全体の建築物の管理まで、丁寧に支援しアドバイスするといっ(2)公民連携事業の政策効果

たきめ細かな技術面、ファィナンス面で

ア．公共建築物と民間建築物を一体的に整の支援策が重要である。

備するにあたって、民間建築物のテナン(2) 首都圏等の都心部においては、民間都市

トを先に確保してそれが可能となる建築開発事業者の開発意欲は高く、また、民費で建築することによって、民間建築物

間金融機関も融資の形態であれば、コーの床の採算性を確保し、中小都市においポレートであれ、プロジェクトファイナても地域活性化を実現できる。特に公有ンスであれ、昨今の金融情勢を反映して、地が市街地の中心部にある場合には、中相当低利で融資する可能性が高い（注心市街地の活性化にも貢献する。

５）。これを反映して、民間都市開発事

イ．民間事業者が公共建築物と一体的に建業者が、国家的に重要な地域においてで築物を発注することによって、設計、建きるだけスピードアップして民間都市

築本体、設備などを分離発注する公共入開発を実施するよう誘導するためには、札よりも低価格で公共建築物を建築する

共同事業方式で先行的に土地を取得すことができる。また、場合によっては、る方式（注６）や、オフバランスできる

民間事業者に公共建築物相当分の床を保有してもらい、市町村が賃料を払って借て、「まちづくり会社」の信用を高めるとりるという形で、市町村の一時的な出費

ともに、地元金融機関からローンを引きを抑えることができる。

やすいように支援することが適切である。

ウ．市町村は、民間建築物にかかる固定資産税と借地料を新たに当該公有地から得(4)公民連携事業の具体的なニーズることができ、これを公共建築物の維持

ア．1740 全市町村に当都市研究センターか管理費にあてることによって、公共建築

らアンケートを送付し（注８）、本年 5 月

物の維持管理費の負担を軽減することが27 日までに 784 市町村から回答があった。

できる。

回答率は 45.1％である。回答市町村の財政力指数は非回答の市町村とほぼ同一で(3)公民連携事業の政策金融の必要性あり、また人口規模は、回答市町村が低

ア．公民連携事業は、民間事業者（又は「まいが、t 検定の結果では偶然による違いとちづくり会社」）に公共建築物と民間建築の仮定を否定できなかった（注９）。よっ

物を一体的に整備し、その運営までを考て、今回のアンケートは全市町村の公民えた上で、施設設計、発注、施設の運営

連携ニーズを把握するために適切なデー

管理を任せるところに味噌がある。この

タが得られたと考える。なお、(4)で提示ためには、「当初の施設整備の公共的空間

したデータはすべてこのアンケート結果の拡大にインセンティブが働き、結果とによる。

して、過大な施設と後年度の管理負担費

イ．全回答市町村 784 のうち、公共建築物の増大につながる」、補助金ではなく、「民の新築建て替え意向のある市町村は、505、間金融機関と一体となって、将来の採算

そのうち、公民連携事業を検討中は 56、性をきちんと管理できる」、政策金融で支

公共建築物の新築・建て替え意向のない援することが適当である。

市町村は 784 であった（図表－１）。市町

イ．特に、公民連携事業は、特定の公有地

村は回答するにあたって、公共建築物のを前提して、個別の採算性を確保する必

新築・建て替えが具体的になっていない

要があることから、大手のデベロッパー

場合には意向がないと回答したと考えらが参加しない地方都市では、プロジェク

れるが、将来にわたって公共建築物の新トごとに「まちづくり会社」をつくる必

築・建て替えが生じないとは考えられな要がある。この「まちづくり会社」には、い。このため、公共建築物の新築・建て事業自体に対する市町村のコントロール

替え意向のある市町村の中での公民連携ができるよう、市町村の出資が不可欠で事業を検討中の比率が.11.1％（56/505）

あるが、併せて、政策金融機関が他の民という 1 割を超える水準という認識が重間事業者と一緒に出資を行うことによっ要と考える。

（図表－１）

回答全市町村の建替え・公民連携事業の意向
公共建築物の建替え・新築を検討かつ公民連携事業は未検討
公共建築物の建替え・新築を検討かつ公民連携事業を検討中
公共建築物の建て替え・新築を検討していない

36%
57%

回答市町村の総数は７８４

7%

ウ．公民連携事業を検討中の市町村を分析を検討している市町村の平均財政力指数

すると、政令指定都市 1、県庁所在市 4、よりも低い市町村は 270（53.5％）にもその他市 37、町 12、村 2 となっている。

上ることから、公民連携事業への潜在的

公民連携事業を検討している市町村の財な要望は 300 台（270+56)に上る可能性

政力指数の平均は 0.52 で、公民連携事業もある。

でなく自力で公共建築物の新築・建替えを行おうとしている市町村の財政力指数

エ．公民連携事業を検討している市町村に0.48 より高くなっている。公民連携事業

おいて、そのきっかけとなる新築又は改は、市町村からみると、できるだけ財政築を行う公共建築物としては、庁舎、図

支出を減らして、公共建築物を建築・又書館、公民館などが比率としては高い。

は改築するとともに、維持管理費の軽減

まだ検討中も多いので断定はできないが、につながることから、財政力指数の低い

上記の例示の施設は原則国の補助金など

市町村において潜在的ニーズは高いと考がないので、効率的な整備の対象としてえられる。公民連携事業を検討していな

市町村の公民連携事業の検討課題にあがいで、公共建築物の建築・改築を検討しりやすいものと考える。

ている市町村 505 のうち、公民連携事業

（図表－２）

公民連携事業の対象と考えている公共建築物

庁舎
23%
その他（検討
中を含む）
39%

図書館
12%
公民館
12%

小中学校
6%

市民ホール
8%

オ．公民連携事業に対する民間都市開発推にあたっての、制度スキームや「まちづ進機構への支援については、アンケート

くり会社」の設立、民間金融機関との調を実施した民間都市開発推進機構の主た整などについて、市町村の職員に不慣れる業務が金融支援であることから、回答な部分が多いためと考える。自由記述欄に金融支援が多くなったと想定されるが、にそのような援助を求めると記載してき予想以上に、技術的支援の割合が高い。

た市町村も現に存在する。

これは、公民連携事業を具体的に仕組む

（図表―３）

民都機構に期待する公民連携事業への支援
技術的支援

金融支援

その他

6%

45%
49%

(5)公民連携事業への政策金融の具体的な支援スキーム以上の公民連携事業に対する市町村用を政策金融機関で負担しつつ、専門家集団による事業要望地区への調査や、事業地区の発掘などを実施する。

の動向などを踏まえて、仮説的に公民連

イ.公民連携事業の横断的支援体制を市町

携事業への政策金融の支援スキームを村内に構築し、「公民連携計画」を策定

提示し、今後の議論を深める材料にしたい。
ア. 政策金融機関と公民連携事業の専門集団との連携体制の構築

公民連携事業は、民間側の多様な専門ノウハウが必要であるだけでなく、市町村側も、管財担当課、民間事業を所管する産業担当課、まちづくり担当

公民連携事業は、民間事業者としての課、基盤整備担当課、契約担当課など、「まちづくり会社」の設立、収支のとれ様々な担当課が横断的に対応することるテナントの誘致などの経営基盤の確が必要である。このため、専門家集団

立のための経営の専門家、地元金融機関と市町村長が直接話し合って、トップとの融資の調整ができる金融の専門家、が事業実施の明確な決断を行う。また、建築物を公民合築して低コストで設計、公民連携事業を円滑に実施するために、工事監理ができる建築の専門家、公民連

横断的な市町村内の組織を構築して、携事業を核として周辺の地区の活性化

市町村長が決断を具体的に実施するとを目指して地区経済の好循環を目指す

ともに、その行動計画としての、全庁

都市計画・都市経営の専門家が、総力で的な位置づけの「公民連携計画」を策あたる必要がある。このような専門家集定する。

団と政策金融機関があらかじめ連携体制を構築して、専門家集団の事業発掘費

ウ．公民連携事業の事業主体となる「まちづくり会社」の設立

公民連携事業を推進する民間事業者

円滑化を図るため、国の補助金は受けなは先に述べたとおり、大都市圏しかノウいこととし、運営収入で、収支がまわるハウを持つ大手デベロッパーは興味をように経営計画を立てる。

示さないことから、むしろ、政策金融機

オ.「まちづくり会社」の公民合築建築物の関の専門家集団の指導を受けつつ、「ま一体的な設計、工事等の発注及び工事監

ちづくり会社」を設立する必要がある。

理

出資は、当初は、市町村が全額出資し、「まちづくり会社」は、市町村と随意事業の見込みがたった段階で、政策金融契約を結んで、市町村が将来取得する部機関が出資を行う。ただし、過半数の出分も含めて一体的に設計を行い、特に、資を市町村は維持する。この「まちづく民間テナントを誘致した賃貸料で貸せり会社」には、全国公募をかけて、優秀るような建築コストとなるよう、専門家

な人材を採用して、責任ある部署につけ、集団の支援を受けて、全体として設計段

市町村の関係部局や議会から独立して階での徹底的なコスト削減を行う。決し

経済合理的な判断ができるよう、市町村て名前だけ有名な建築家などに設計を長が十分にバックアップする。

委ねてはいけない。

エ.民間側のテナントなど利用者の先付けと、公共建築物の機能の見直し
民間側の建築物については、賃貸料を先に決めて、それで事業計画の作成にあたって、民間テナントには、地元及び周同時に、一括して、全体の建築工事、周辺工事などを発注し、また、工事監理を、専門家集団の支援を受けつつ実施する。
工事資金の調達については、資本金は、

辺企業に限らず、幅広く全国企業など、市町村の予算及び政策金融機関から受収益性がその地域でも確保できる民間

け入れるものの、融資部分は、専門家集

施設や、あるいは、医療クリニックなど団の支援も受けつつ、地元金融機関等かの公益的な収益施設を誘致するなど、専ら資金調達する。これによって、地元金門家集団のアドバイスを受けつつ、「ま融機関からの厳しい採算チェックを受

ちづくり会社」がテナントを先付けする。

けることによって一層万全な収支構造

このテナント先付けにあたっては、真にとなりうる。

地域の活性化につながるよう、必ずしも地元の産業団体に頼らず、自ら、専門家

カ.「まちづくり会社」による公民合築建築
物の管理及びさらなる展開

集団の支援を受けつつ、営業活動を行う。

「まちづくり会社」は、最初の公民合

また、公共建築物も、人を集める貴重築建築物が竣工した後であっても、民間な機能を有しているので、できるだけ公

テナントの収益を厳しくチェックし、収共建築物に来た住民が民間部門で消費益性の低い業種は迅速にテナントを入を行うような動線計画など建築設計面

れ替えるなど、徹底した経営管理を行う。

での工夫をする。また、少なくとも民間

また、公民連携事業は一棟の建物で終建築物部分については、後々の利活用の了するものではないので、面的に地区の活性化のために、人が集まる第一の戸民策的位置づけが明確になっている領域」

連携事業の周辺に商店街のリノベーシと考える。

ョンを仕掛けたり、第二、第三の公民連
携事業を仕掛けていく。

(2) 国の政策金融の必要性のある領域
国としては政策的な位置づけのある
都市開発に対して政策金融の支援を行

４

首都圏等都心における民間都市開発事
業の重要性と政策金融の必要性

うべきだが、同時にそのリスクとのバランスも考えると、政策的な位置づけが極(1) 首都圏等都心部における民間都市開発

めて高い、国家的な政策として位置づけ事業のうち、政策金融を検討すべき領域の高いものほど、比較的高いリスクであ

首都圏等都心部においては、民間都市っても支援スキームを検討する必要が開発事業者が自ら金融機関から資金をある。逆に、政策的な位置づけがない分調達して活発に都市開発事業を行って野については、原則として政策金融の措いる。このうち、国が政策的に金融支援置を講じる必要はないと考える。これをすべき領域は、「民間事業者から政策金

イメージ的に示せば図表－４のとおり

融機関の資金ニーズがあり」、かつ、
「政

である。

（図表－４）政府からみた政策金融の必要性
政策金融のリスク・中政策金融のリスク・小（通常の低利融資）（開発ＳＰＣへの出政策金融のリスク・大資）（再開発のための長（共同事業の短期土地

期の土地保有）保有）的位置づけ・小（法的位置づけなし）

×

×

×

○

△

×

○

○

△

政策的位置づけ・中（地域政策としての法的位置づけあり）
政策的位置づけ・大（国家政策としての法的位置づけあり）（注）○は政策金融の必要性がある、△は一定の条件のもとで政策金融の必要性がある
×は政策金融の必要性はない、を意味する。
(3) 首都圏等都心部における民間都市開発
事業者の資金ニーズ

数回の意見交換を行ってきた結果として、著者が理解している民間都市開発事

本年に入ってから、大手の民間都市開業者の状況判断は以下のとおりである。

発事業者に対して、連続して各社とも複現在の金融状況は、資金が市場にだぶついた状況であり、民間都市開発事業者

ンスができる資本構成のＳＰＣへの共は、通常の融資という形では、相当低利同出資や、同じくオフバランスできる、であっても政策金融の必要性を感じて

政策金融機関と民間事業者による共同いない。民間都市開発事業者が政策金融事業（共同事業の中での土地保有するこを求めているのは、通常の民間金融機関とを通じた政策金融）に対するニーズはの融資という形態よりも、より政策金融

強い。

機関がリスクをとる形態、例えば、民間

その一方で、民間都市開発事業者は、事業者と共同して事業を実施するよう

民間金融機関からの資金調達との比較な形での支援スキームである。具体的にで、政策金融のニーズを判断することかは、民間都市開発事業者は既に財務諸表

ら、法律上の位置づけなどの政策的位置

上多額の長期債務を抱えている場合がづけと資金ニーズは直接には意識して多いことから、財務諸表にのらない、いいない。このような民間都市開発事業者

わゆるオフバランスができる形での支の資金ニーズはイメージ的には図表－

援、例えば、共同事業として、オフバラ

５のとおりである。

（図表－５）民間事業者からみた政策金融の必要性
政策金融のリスク・中政策金融のリスク・小（通常の低利融資）（開発ＳＰＣへの出政策金融のリスク・大資）（共同再開発のため（共同事業の短期土地の長期の土地保有）

保有）
政策的位置づけ・小（法的位置づけなし）

×

△

○

×

△

○

×

△

○

政策的位置づけ・中（地域政策としての法的位置づけあり）
政策的位置づけ・大（国家政策としての法的位置づけあり）（注）○は資金ニーズが強い、△は一定の条件では資金ニーズがある、×は資金ニーズがない、を意味する。
(4) 今後政策的に政策金融の拡充を検討す
べき領域
今後、国の政策として、民間都市開発事業に対する政策金融の充実を検討すべき分野は、(3)の民間資金ニーズのある分野で、かつ、(2)の国の政策の位置

づけが比較的強い分野であることが必示すと図表－６のとおりである。

要である。図表－４と５の重複エリアを（図表－６）今後の政策金融として検討すべき領域
政策金融のリスク・中政策金融のリスク・小（通常の低利融資）（開発ＳＰＣへの出政策金融のリスク・大資）（再開発のための長（共同事業の短期土地

期の土地保有）保有）
政策的位置づけ・小（法的位置づけなし）
政策的位置づけ・中（地域政策としての政策金融領域 ２

法的位置づけあり）
政策的位置づけ・大（国家政策としての政策金融領域 ３

政策金融領域 １

法的位置づけあり）（注）網掛けの部分が、図表―５及び図表―６において、△又は○が双方ともついた部分である。
(5) 政策金融を検討すべき領域別の検討の方向性

事業者からは、共同事業者として土地

ア．政策金融領域１（政策金融のリクス・
大×の先買い段階について、民間都市開発

政策的位置づけ・大）を保有することを通じた政策金融の要
望が強い。

政策的位置づけが高い、国家的な位

しかし、民間事業者は財務諸表から置づけのある地域としては、例えば、

オフバランスする形を求めることから、

国家戦略特区又は特定都市再生緊急整土地を購入する共同事業者は、買い戻

備地域における一定規模の街区の土地

し特約をつけて買い戻し価格を事前にを集約する民間都市開発事業が考えら決めておくことはできず、不動産鑑定れる。

をとって、時価で取得し、一定の時期

このような土地を集約する事業につに時価で共同事業者に売却することにいては、先行して先買いして土地を買なる（注 10 参照）。このため、地価下

い集め、10 年（伸びても 15 年）をか落のリスクの的確な評価と、土地の集けて、街区全体の土地をすべて買収し約化、整形化に伴う地価の上昇、都市て、都市計画決定、市街地再開発事業

計画決定、事業認可、工事、竣工と再の事業認可、権利変換、工事、竣工と開発事業が進む段階ごとでの地価の上進んでいくプロセスをとる。この土地

昇を正確に予測・分析して、リスク管

理を適切に行いつつ、共同事業への参トが回収できる段階になった時に行う加を判断する必要がある。

ことが必要な要件と考える。
（逆に共同

具体的には、事業者が土地を保有している期間におa）共同事業者の民間都市開発事業者が、いて、地価が上昇した結果、多額の譲途中で事業を投げ出し、又は、倒産す

渡利益が期待できる段階だからといっることのないよう、財務状況、事業経て、民間都市開発事業の実施に不都合

験等からみて、共同事業者としてのパな時期においては、土地を保有する共ートナーは、優良な民間都市開発事業

同事業者は、円滑に都市開発事業が実者に限定すること。

施できる段階まで土地を保有すべきでb）本稿研究論文の不動産鑑定士の二村氏あり、高値の時を狙って売却するようの論考によれば、リーマンショックなな行動は信義則上もとりえないと考えどにおいても、都心高度商業地区におる。）

いては、地価の下落は大きいものの回

この、「土地の時価及び保有コストが復も早かったことから、経済ショック回収できる段階」については、二村氏があった場合にも回復が見込まれる、の論考によれば、上記ｂ）でのべたよ

首都圏等の都心部など、将来的にも確うな都心高度商業地区であれば、リー

実に床需要が見込まれる地域に対象地

マンショックなどの経済ショックに伴域を限定すること。

う地価下落に対しても、土地の集約化

ｃ)先買いする土地がまとまった整形のが行われ、「再開発がいつでも可能な状

土地で、仮に事業が途中で断念しても況」になった場合には、これを上回る

買収時と同等以上の収益をあげること

地価上昇が見込まれるとされている。

が確実な土地の場合を除き、不整形なこれに従えば、組合設立時、事業認可

土地などについては、例えば、事業の時において、土地を保有している共同実施が都市計画法上明確になる都市計

事業者が相手の共同事業者に土地を売画決定までは、買戻し特約付きで、相却することを通じて、金融支援を行う

手方の共同事業者が事前に定めた価格ことが可能となると考えられる。

で買い取る契約を結び、事業実施が確

なお、具体の再開発地区の路線価を実となる、都市計画決定時以降は、買分析してみると、本来は、再開発の熟戻し特約を解消すること（この場合に度が高まった都市計画決定時、又は組は、都市計画決定時までは財務諸表に

合設立時に、収益期待が大幅に高まる

オンバランスとなるが、都市計画決定

ため、価格が上昇することが想定され後はオフバランスになる（注 10））。

る。しかし、路線価という税負担の指d）土地を保有している共同事業者は、土標であることから、土地所有者の租税地を売却する場合の優先交渉権を相手負担感を勘案して、竣工時まで路線価方の共同事業者に与えるが、売却時期

は区の平均的な変動と同じ率で変動さについては、土地の時価及び保有コス

せ、竣工時に急激に路線価を上げている。これは税負担の観点から実際の市率の考え方からいっても妥当なところ

場価格の上昇の反映をそれが具体化すと考える（図表－７）。この動きであれるまで遅らせていることから生じていば、事業認可段階で共同事業者に時価るものであり、実際の取引価格は、再で売却しても十分の保有コストプラス

開発の熟度に伴って上昇していると想

金利の負担を回収することができる。

定される。また、実際の取引価格を反仮に、最悪の事態を想定して、この映する地価公示の評価ポイントを再開

路線価の変動のように、地価の回復が発事業の都市計画決定時点で外してい遅れるケースという極端な仮定をおいるのも、実際の取引価格が上昇していたとしても、事業が竣工すれば、リーて、地価公示上昇率に影響するからとマンショック、東日本大震災などの経想定される。

済ショックが立て続けにおきた場合でこのため、不動産鑑定理論及び路線あっても、竣工後の売却によって、土価の性格などを踏まえると、実際の再地を保有する共同事業者は確実に取得

開発地区の土地の取引価格の実態は、原価及び保有コストを回収することが以下の黒い太い矢印の動きであることできる。

が、再開発事業の熟度に伴う期待収益

（図表―７）

路線価の性格、鑑定理論を踏まえた実際の再開発地区の取引価格の想定
準備組合前年を１００としたときの伸び率

240

リーマン
ショック

220

○区平
均公示
地価

200
180

△地区
公示地
価

東日本
大震災

160
140

△地区
路線価

120
100
80

都
市
計
画
決
定

組
合
設
立

竣工

準備組合設立年（注）上記地価動向は、具体的な東京都心での再開発事業がリーマンショックなどをへて実現した事例であるが、土地取引価格との関係で企業の内部情報の部分もあるので、数値等については簡略化している。しかしその大まかな傾向は実態とあっている。太い黒矢印
は、不動産鑑定士の意見や民間事業者の口頭での土地取得の価格の動きを踏まえて、著者
において想定したものである。
イ．政策金融領域２（政策金融のリクス・
中×

年から 5 年程度で事業が竣工する事業

政策的位置づけ・中）に係わる土地保有が要望されている。

政策金融リスクの中程度で、民間都

このタイプの事業は、開発ＳＰＣで市開発事業者からの要望がある政策金あれば、第三者の出資をあおぐことが融としては、民間都市開発事業者から前提となることから、事業着工段階でのヒヤリングによれば、オフバランスの出資となること、共同事業者としてができる資本構成の開発段階でのＳＰの土地保有も、土地を取得すると同時Ｃ（以下「開発ＳＰＣ」という。
）に対に民間都市開発事業者が建築行為等にする資本出資や、同じくオフバランス

着手することを予定しているので、共できる、共同事業として、土地を保有

同事業者として参加する政策金融機関することを通じた政策金融であって、3側のリスクは比較的小さい。

むしろ、民間都市開発事業者から要

また、場合によっては、これらの首望されている、具体的な事業イメージ

都圏等の防災対策の観点などから、建が、大都市の都心部でのビルを買収し築物の建て替えや物流施設の立地促進て建て替え、商業、業務、住宅用途にのための位置づけをさらに強固にする、供する場合や、高速道路インター周辺

新たな法制度の検討とセットで、政策での物流施設などの建設のための土地金融施策の充実も検討すべきである。

取得などであることから、これらの事業についての政策的な位置づけを明確

ウ．政策金融領域３（政策金融のリクス・にする必要がある。

中×

政策的位置づけ・大）

例えば、前者の大都市都心部のビル

政策的な位置づけが高く、国家的な位の建て替えについては、「建築物の耐震

置づけがされている、東京等の都心地域

改修の促進に関する法律」に基づき耐においては、短期的に土地を保有して共震診断が義務づけられている「要安全同事業を実施するタイプの要望も若干存

確認計画記載建築物」の位置づけを求在するが、むしろ、開発ＳＰＣに対してめることは当然ながら、法律上耐震改のオフバランスできる形での出資の要望

修しか義務づけていないビル単独で、が、民間事業者からは強い。

政策金融機関が中程度のリスクをとっ

短期の土地取得もイ．に述べたとおり、て支援する理屈が立つかどうか、仮に政策金融のリスクは小さいが、開発ＳＰ

政策的位置づけが不十分な場合には、Ｃの出資についても、開発段階に入れば、

例えば、「連鎖的に、要安全確認計画記

事業竣工は確実であり、また、同時に民載建築物を道路に沿って建て替えする

間の他の金融機関等からの出資も前提に計画全体を認定する」など、より政策することによって（注７参照）、出資とい的位置づけを高めることも必要と考えう形態をとっても、政策金融のリスクはる。

比較的小さいと考えられる。このため、

また、高速道路インター周辺の物流ア．ａ）で示した、厳密な事業者要件な施設の立地については、単純に物流施どはつけずに、積極的に出資を行うこと

設を立地するという意味だけでなく、が可能と考える。

例えば、首都圏全体で物流効率化を図るために、特定のインター周辺に物流５まとめ施設を位置づけることが、都市交通政

現在の市場に資金がだぶついている段階

策上も、広域防災計画上も明確に位置

での民間都市開発に対する新しい必要性づけられること、これを最低限、運用については、上、都道府県や市町村の都市計画マス(1) 地方都市（大都市圏の政令指定都市を除タープランにおいてインター周辺におくすべての市町村を含む）においては、ける立地促進が位置づけられることが公共建築物の新築、建て替えにあわせて、必要と考える。

「まちづくり会社」が、公有地上に民間

建築物と公共建築物を一体的に建築し、とる形を通じた政策金融の形態が求め低コストの建築を実現するとともに、継られている。その場合のリスク管理につ続的に民間床での収益を確保していく

いては、例えば、再開発事業における共手法が、人口減少時代、都市の縮小時代

同事業の一部として先行的に土地を取における、地方の活性化策として重要に得する場合のリスクの分析を行ったとなってくる。このためには、金融、経営、ころ、民間事業主体の継続性をきちんと

建築、都市計画などの専門集団を組織し審査して確保し、対象となる地区を継続て、「まちづくり会社」の立ち上げから、的に需要の強い首都圏等都心部に限定

テナントの先付け、政策金融機関の出資して行えば、十分、保有コストと金利コと同時に、地元金融機関からの融資など

ストなどは回収でき、リスク管理ができの資金の確保など、政策金融面だけでなるものと分析したところである。

く技術的支援を総合的に行っていく必(3) 今後、政策を所管する国の部局において、要がある。当都市研究センターが実施し政策の必要性、リスクの管理、民間事業

たアンケートによれば、上述のとおり、者や地方公共団体のニーズなどを的確

そのニーズは相当に大きいものと想定に把握して、民間都市開発に対する政策している。

金融に関する新しい政策展開を行われ(2) 首都圏等都心部においては、資金がだぶることを期待する。

ついている中で、民間金融機関が手をだ
していない、共同事業型のよりリスクを（補注）
１）アメリカの様々な地域活性化策を分析した、
エンリコ・モレッティ『年収は「住むところ」
で決まる』（プレジデント社）
第 6 章によれば、
地域活性化策、産業政策として特定の業種を対象にした支援策、ベンチャーキャピタル的や役割を政府が果たした場合には、政府には新しく成長する産業が業種の目利きができな
いので、それにしぼった支援策は成功しないという。慶應義塾大学の池尾和人先生も、以下のブログで同様の指摘をしている。
http://agora-web.jp/archives/1031165.html
２）本研究誌研究寄稿の木下斉氏の論考参照。ただし、街路整備や駅前広場の整備、さらに、従前の密集市街地の改善については、土地区
画整理事業や市街地再開発事業が効果を発揮
する部分は依然としてあると考える。効果が失われたのは、地域活性化手法としてのこれらの手法の意義である。なお、国の財政政策
上も、社会保障関係費が増大することが予想されるなかで、補助金のような使い切りの予算支出ではなく、国費を政策金融に回して、民間事業者の採算性が確保された段階で、国費をひきあげ、別の事業に展開するという、仕組みが、持続可能性の面からも優れていると考える。
３）リノベーション・改修については、いくつかの先進的な地方公共団体において、施策として取り上げられている。例えば、北九州市の家守構想については以下のＵＲＬ参照。
http://www.city.kitakyushu.lg.jp/san-kei/272
00001.html。なお、リノベーション事業について、まったく政策金融支援が必要かないかについては、さらに検証が必要と考えている。
４）大手民間都市開発事業者へのヒヤリングでは、
いわゆるＰＰＰ事業については関心をもっているものの、三大都市圏の中心部とそれに含まれる政令指定都市までが現在の支店配置であり、そこから人材を常時派遣できる範囲がビジネスの対象地域であり、それ以外の都市
は、政令指定都市であっても、人員等を準備して支店を設けるリスクをかけられないことから、事業展開は難しいとのことであった。
５）日銀短観 2014 年 3 月によっても、金融機関の貸し付け態度は、2009 年を底に大企業向け、中小企業向けとも緩和傾向にある。以下のＵ
Ｒ
Ｌ
参
照
。

http://www.boj.or.jp/statistics/tk/gaiyo/2011/tka1403.pdf。なお、筆者が、大手の民間都市開発事業者へのヒヤリングした結果でも、一部の会社の除き、事業者は自己資金が豊富にある一方で、民間金融機関からの融資姿勢は非常に緩いと聞いている。
６）共同事業者として先行的に土地を取得して事業に参加して利益を回収する仕組みは、日本の金融常識では政策金融と考えにくいとの意
見もありえるが、利子を得ることを禁止しているイスラム金融では、例えば、銀行が業者からものを購入して保有し所有権を維持しながらお客さんからリース料をえる「イジャーヤ」や、その期間が終了したときには、銀行がもっていた所有権をお客さんに移転する「イジャーヤ・ワ・イクティーナ」、さらには、銀行が何からの事業を行う会社と共同で事業に投資を行い、その共同事業者と利益を分け合う「ムダーラバ」といった仕組みが存在しており、このような一定の事業参加によって、政策金融機関が融資よりもリスクをとる仕組
みが、現在の金融情勢の中では求められている。
（門倉貴史『イスラム金融入門』
（幻冬舎）
第一章）
７）ＳＰＣ（特定目的会社）に対する連結範囲等については、「特別目的会社の連結範囲等に関する検討の中間とりまとめ」（平成 25 年 3 月
29 日 企業会計基準委員会）にその検討状況がまとめられている。結論からいえば、包括的かつ最終的な結論は、まだでていないが、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針について」（平成 12 年 7 月 31 日 日本公認会計士協会）などを踏まえて、それぞれの民間都市開発事業者において、適正な価格で譲渡されているか、具体的にＳＰＣに対して支配が及んでいないか、ＳＰＣが倒産した場合にリスクが負わない形になっているか、などを実質的に判断しているところである。具体的に、筆者が大手民間都市開発事業者にヒヤリング
した結果では、SPC への出資分が 4 割から３分の１以下であること、他の民間金融機関等
が３分の１程度を出資していること、政策金融機関分の出資分が３分の１程度であれば、民間都市開発事業者の本体の財務諸表には連結しないとの見解を示すところが多かった。
８）調査票の内容は以下のとおり。
公民連携事業の調査協力のお願い、 突然のお葉書で失礼します。 私ども、一般社団法
人 民間都市開発推進機構（以下「民都機構」という。
）は、国土交通省都市局の指定法人です。このたび、国土交通省都市局と連携して、公民連携事業の推進を図る観点から、市区町
村のまちづくり担当者に対して、実情と意向調査を行いたいと思いますので、ご協力をお願いします。公民連携事業とは、公有地の上に民間事業者が庁舎などの公的建築物と民間の収益施設を一体的に建築して、そのうち公的建築物部分を市区町村が取得又は賃貸することによって、公的建築物の建築コストを下げるとともに、民間の収益施設部分の固定資
産税や借地料によって公的建築物の維持管理費をまかなう、公民合築の事業です。民都機構は、既に、岩手県紫波町のオガール紫波のプロジェクトに対して、出資を行い、図書館とクリニック、産直市場の公民連携事業を支援してきました。以下のＵＲＬの 7 番目のプ
ロ
ジ
ェ
ク
ト
で
す
。
http://www.minto.or.jp/archives/results_02.html
今後とも、民都機構は、国土交通省都市局と連携して公民連携事業を推進したいと考えています。御市区町村の実情について返信葉書に記入の上、5 月 23 日までに投函いただける
ようお願いします。メール（info@minto.or.jp）
で返信いただいても構いません。なお、調査票の個別の内容は一切対外的に公表しません。
調査主体：一般財団法人民間都市開発推進機
構 都市研究センタ－電話 03-0000-0000、担当者 佐々木、調査票（該当のものに○をしてください）質問１ 公共建築物で建て替えや新築を検討しているものがありますか。質問２
そのうち、公共建築物で民間建築物との合築を検討しているものがありますか。質問３
その建築物との合築を検討している公共建築
物は何ですか。質問４ 民都機構では、公民連携事業に対する技術的な支援や出資などの金融支援を検討しています。関心のある支援措置は何ですか。
９）回答市町村の財政力指数は、0.487614796、非回答市町村の財政力指数は 0.495706806 で、ほとんど同一、回答市町村の平均人口は 66065
人、非回答市町村の平均人口は 79757 人で、若干、回答市町村の平均人口が小さいが、ｔ検定をしたところｐ値は 0.021829 で＞0.001
であった。
１０）上記の「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」において、買い戻し特約がある場合には、オフバランスができないことが明記されている。

（参考文献）
1) エンリコ・モレッティ『年収は「住む」ところで決まる』（プレジデント社）
2) 門倉貴史『イスラム金融入門』（幻冬舎）
3) 木下斉『まちづくりの「経営力」養成講座』
（学

陽書房）
4) 木下斉ほか『まちづくりのデットライン』（日経ＢＰ社）
5) 森田長太郎『国債リスク』（東洋経済新社）
6) 樺嶋秀吉『自治体倒産時代』（講談社）
7) 大庫直樹『人口減少時代の自治体改革』（時事通信社）
8) 鈴木浩ほか『地域再生』（日本評論社）
9) 簑原敬ほか『白熱講義 これからの日本に都市計画は必要ですか』（学芸出版社）
10) 松村秀一『建築―新しい仕事のかたち』（彰国社）
11) 『リノベーションデザインの本』（エイ出版社）
12) 猪瀬純ほか『シェアをデザインする』（学芸出版社）
13) 山口正洋『ぐっちーさん日本経済ここだけの話』（朝日新聞出版）
14) 赤井厚雄ほか『ふるさと投資のすべて』（きんざい）15) 辻井啓作『なぜ繁栄している商店街は１％しかないのか』（阪急コミュニケーションズ）
16) 樋渡啓祐『沸騰！図書館』（角川 one シリーズ）
17) 建設技術研究所物流研究会ほか『物流からみた道路交通計画』（大成出版社）
18) マイクレビンソン『コンテナ物語』（日経ＢＰ社）
19) 湯浅和夫『物流とロジスティックの基本』（日本実業出版社）
20) EDWARD GLAESER,”TRIUMPH OF THE
CITY”,(Macmillan Publishers Limited)