2024 年２月 26 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名

執行

役

員

福田 直樹
（コード番号：8963）

資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名

代表取締役社長

福田 直樹

問合せ先

企

粉生

画部

長

潤

（ＴＥＬ 03-5411-2731）

ポートフォリオの運用実績（2024 年１月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（2024 年１月）のポートフォリオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
なお、2023 年５月に新型コロナウイルスの感染症法上の分類が「５類」に引き下げられ、コロナ禍も収束したと考えられるため、ホテル指標に関して行っていたコロナ禍以前の 2019 年同月との比較を終了し、当月からは前年同月との比較のみをお知らせすることとします。

記
１． ポートフォリオ運用実績
ホテルポートフォリオについては堅調な旅行需要を背景に、国内ホテル、海外ホテルともに稼働率及びＡＤＲはコロナ禍の影響が残る前年同月を上回りました。ポートフォリオ（注１）合計の当月のＮＯＩ（注２）は前年同月比＋38.8％の 2,104 百万円となりました。
各セグメント別の状況は以下のとおりです。
２． ホテル（１） 国内ホテル
国内ホテルポートフォリオ（81 物件ベース）（注３）の当月の運用実績は、前年同月との比較では、客室稼働率は＋3.6 ポイント、ＡＤＲは＋10.9％、RevPAR は＋16.4％となりました。当月のＮＯＩは前年同月比＋63.7％となりました。
当月は、足元の旺盛なインバウンド需要により、東京 23 区エリアおよび北海道エリアでは RevPAR が前年を 30％程上回りました。
日本政府観光局（ＪＮＴＯ）によれば、当月の訪日外客数（推計値）の総数は前年同月比＋79.5％の268 万人でした。
2024 年２月の国内ホテルポートフォリオ（81 物件ベース）（注３）の RevPAR は、本日現在、前年同月比＋17.6％程度と予想しています。
なお、2024 年１月１日に発生した令和６年能登半島地震に関しては、その影響で一部の物件で宿泊のキャンセルが生じましたが、一方で復興関係の宿泊需要も同時に発生したため、当月の実績へのマイナス影響はありませんでした。今後の業績についても同様にマイナスの影響はない見込みです。
国内ホテルポートフォリオの地域別の実績については、下表のとおりです。

1

国内ホテル 81 物件 （注３）地域

客室稼働率（注４）

ＡＤＲ（円）（注５）

RevPAR（円）（注６）

東京 23 区

81.6%

9,599

7,833

首都圏（東京 23 区除く）

77.7%

12,688

9,862

中部

72.5%

10,413

7,550

関西

58.2%

8,291

4,824

九州

71.6%

12,847

9,196

北海道

72.7%

9,854

7,167

その他

72.4%

11,912

8,629

合計

74.4%

10,8368,067（２） 海外ホテル「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」のケイマン２物件の当月の業績は、旺盛な旅行需要に支えられ、客室稼働率は 80.8％（前年同月比＋5.1 ポイント）、ＡＤＲは＄621（前年同月比＋8.5％）、RevPAR は＄501（前年同月比＋15.8％）となりました。当月のＮＯＩ（注１）は 637 百万円と、前年同月比＋17.1％となりました。2024
年２月についても、堅調な旅行需要は継続する見込みで、本日現在、客室稼働率は 85.4％（前年同月比＋0.5 ポイント）、ＡＤＲは＄603（前年同月比＋0.1％）、RevPAR は＄515（前年同月比＋0.7％）の予想です。
３． 住居
住居ポートフォリオ（注７）の運用実績については、当月末の稼働率は 95.6％と前月末比で△0.3 ポ
イント、前年同月末比で△0.7 ポイントとなりました。
当月末の平均賃料坪単価は、前年同月末比＋0.7％となりました。また、当月のＮＯＩ（注８）は前年同月比で＋1.6％となりました。
当月における新規契約賃料は従前賃料比で＋1.8％、更新契約賃料は従前賃料比で＋1.4％となり、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で＋1.6％となりました。また、更新契約における賃料上昇
契約の割合は、当月においては 44.1％となり、同期間に更新期日を迎えた既存テナントの更新割合は82.9％となりました。
４． 運用実績※増減は、当月の値の、前年の応当する値に対する増減を示しています。以下、同じです。
（１）国内ホテル 81 物件（注３）
当月

前年同月

増減

客室稼働率
（注４）

74.4%

70,9%

+3.6pt

ＡＤＲ（円）（注５）

10,836

9,774+10.9%

RevPAR（円）
（注６）

8,067

6,929+16.4%

売上高（百万円）
（注９）

5,750

4,856+18.4%

2

（２）ケイマン２物件
前年

当月

増減

同月

客室稼働率
（注４）

80.8%

75.7%

+5.1ptＡＤＲ（米ドル）
（注５）

621

572

+8.5%

RevPAR（米ドル）
（注６）

501

433+15.8%

売上高（千米ドル）

12,81910,519+21.9%（３）住居 41 物件（注７）
前年
同月末

当月末

増減

稼働率

95.6%

96.3%

△0.7pt

平均賃料坪単価（円）

9,245

9,182

+0.7%

５．ポートフォリオＮＯＩ （注１）（注２）（注８）
（百万円）

前年
同月

当月

増減

東京 23 区

418

271+54.0%

首都圏（東京 23 区除く）

356

137+159.2%

首都圏（小計）774

409+89.3%

中部

137

51+166.2%

関西

56

78

△28.6%

九州

144

103+40.0%

北海道

137

113+21.4%その他

1416△15.9%

国内ホテル（小計）1,264

772+63.7%

住居188185+1.6%

商業施設

1212

△0.0%

国内資産（小計）

1,466

971+50.9%

海外ホテル

637544+17.1%

合計

2,104

1,516+38.8%（注１） 本投資法人が 2024 年６月期の期初時点で保有する物件のデータに基づいています。但し、国内ホテルに固定賃料等の９物件は含みません。固定賃料等の９物件は、「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」、「D33 コンフォートホテル富山駅前」、「D36スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「D39 コンフォートホテル黒崎」、「D40 コンフォートホテル前橋」、「D41 コンフォートホテル燕三条」、「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急 REI ホテル」となります。なお、除外している９物件のうち、「D48 高松 東急 REI ホテル」については 2023 年４月 25 日より主要テナントである株式会社東急ホテルズとの契約を「固定賃料プラス変動賃料型」に変更していますが、開示データの連続性等に鑑み、本ホテルについては当面の間、これまでどおり固定賃料ホテルの扱いとし、引き続き除外する方針です。また、ＮＯＩには、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付資産とするキングダム特定目的会社（以下「本ＴＭＫ」といいます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。具体的には、本ＴＭＫの事業年度は、毎年４月１日から９月 30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終了後３か月以内に優先出資証券に係る配当金を受領することになっており、本ＴＭＫから月次で配当を受領するわけではないため、各月に係る想定配当額は、裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息の各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差し引いて算出し3た想定配当額に、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値です。但し、本Ｔ
ＭＫは収益低下により累積損失を有して配当を支払えない状況にあり、本ＴＭＫの累積損失が解消されるまでは受取配当金が計上されないため、当該累積損失の解消過程で想定配当額と同期間の受取配当金との間に乖離が生じる可能性があります。なお、海外資産に係る収入は 1 米ドル＝110 円で円換算しています。また、ＮＯＩは速報値であり、決算確定時に変動する可能性があります。以下同じです。
（注２） 本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領した情報に基づいています。なお、会計上の取扱いの差異に基づく調整など算出時期によっては把握困難な場合があるため、当該調整に伴い実績値に差異が生じる場合があります。以下同じです。
（注３） 本投資法人が 2024 年６月期の期初時点で保有する国内ホテル 90 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）から固定賃料等の９物件を除いた81 物件のデータに基づき記載しています。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、ＮＯＩについては前記のとおり、優先出資証券に係る配当受領が各事業年度終了後３か月遅れることから、各月の３か月前にあたる月の想定数値に基づいていますが、その他の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するため、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。以下同じです。
（注４） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）（注５） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注６） 「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。
（注７） 本投資法人が 2024 年６月期の期初時点で保有する住居 41 物件のデータに基づき記載しています。以下同じです。
（注８） 住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除きます。以下同じです。
（注９） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合（49.0％）に拠らず当該ホテルの売上高を用いています。
（注 10） 客室稼働率、稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ、RevPAR 及び平均賃料坪単価は単位未満を四捨五入、売上高は単位未満を切り捨てて記載しています。
（注 11） 各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。
https://www.invincible-inv.co.jp/portfolio/hotel.html

以上＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/

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