研究報告
公的不動産（ＰＲＥ）活用事例にみる政府の行動様式の特質についての試論
都市研究センター研究主幹
三吉卓也

用の意義と留意点を概観するとともに、政

１．本稿の目的と構成

府の行動様式を描写する題材としてＰＲＥ活用を使用する際の、視点と具体的な考察

現在、国、地方公共団体ともに、その保有方法を述べる。

する不動産（公的不動産（ＰＲＥ））の活用「４．」では、本稿が考察の対象として使に取り組んでおり、ＰＲＥ活用のための手引き、事例集等がいくつか公表されている。

用した事例の概要を示す。

一般財団法人民間都市開発推進機構にお「５．」は、事例の考察である。ＰＲＥ活

いては、人口減少、少子高齢化が進展する中用に当たり政府が行う行為の中から、土地で、公共施設や公有地等を活用した民間開の使途の指定、施設の構造の指定、様々な発事業が今後のまちづくりに大きな役割を「価値」への対応の要請、資金の使途の指定、担うことから、ＰＲＥ活用支援を行ってい事業者からの役務の提供の要請を取り上げる1。

てその実例をみるとともに、事業者を選定する際の評価に当たって価格が有する比重

本稿は、地方公共団体におけるＰＲＥ活をみる。

用事例 2 を通じて政府の行動様式の特質を

また、上記のような土地の使途の指定等描写することを目指し、試論として作成しを実現するために取られている方法をみる。

たものである。

併せて、政府が、ＰＲＥに関する契約と関係
本稿の構成は次のとおりである。

づけて様々な政策目的を達成しようとする「２．」では、本稿の基礎にある発想としことについて、ごく簡単に触れる。
「６．」では本稿が有する課題を述べる。

て、政府の現実の行動様式は、理念型としての政府の行動様式と、理念型としての民間主体の行動様式が混在したものであり、そ２．本稿の基礎にある発想の混在の状態は、時々において変化するという見方を述べる。

後に述べるように、政府は、ＰＲＥ活用に「３．」では、既存文献におけるＰＲＥ活

当たって、以前であれば政府以外の主体（言1 詳しくは、
http://www.minto.or.jp/products/pre.html を参照
いただきたい。
2 本稿は、２０１７年２月に都市研究センター研
究コラム「Research Memo」に「公的不動産（ＰＲＥ）活用事例（平成２８年後半）及び事例を通じた政府と民間主体の相互浸透の様相に関する考察の方向性についてのメモ」として掲載したものを基にしている。
現時点では、三吉（２０１７）として、上記のうちの資料部分のみを掲載している。このような経緯から、本稿作成に当たって参照した資料は、各事例について、施設の利用が開始された時点、事業者が決定した時点及び公募が実施された時点
において各団体のＨＰに掲載されていたものであり、その後、変更・削除されている可能性がある。
120

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葉が長いので以下「民間主体」とする。）が範囲とする場合には国、ある町のみを範囲取っていたような行為様式を取るが、そのとする場合には町）における集合的・集団的際に、民間主体とは異なる特質があるといな決定により決められる。その使途は、集合

うのが本稿の基本的な発想である。

的・集団的な決定を経て定められる公益のそうすると、政府と民間主体の行動様式実現である。

についてどう考えるのかをまず明らかにす

民間主体が使用する原資を一つの語で表る必要があるが、政府とは何であって、それ現しようとすれば、「対価」となる。売買で以外の主体とどのように区別されるのかとあれば代金、賃貸であれば賃料である。租税いう問は、あまりに大きな問であって、筆者との対比でいえば、こうした「対価」を強制にはこれに正面から取り組む能力はない。

的に支払わせようとすることはできない

ここでは、政府と民間主体の行動様式の（債務が発生していれば別だが、例えば無「理念型」というべきものを考えるとそれ

理やり物を売りつけることはできないといは何か、そして、政府の現実の行動様式は、

う意味で）し、その額は支払う人の意思のみ理念型としての政府の行動様式と、理念型で決まり、それはその人が受けるサービス

としての民間主体の行動様式が混在したもの量と見合っている。支払いの決定は各人のであり3、その混在の状態は、時々においが行う。言い換えれば支払いの決定は分権て変化するものであるということを述べる的に行われる。民間主体は、利益獲得を動機にとどめる。

として行為し、その見返りに「対価」を得る。
しかしこれはかなり単純化した記述であ

２．１

り、直ちに例外が頭に浮かぶ。例えば、地方

政府と民間主体の活動の理念型と公共団体が設置した施設では利用料を徴収現実する。しかしその額は施設の設置と運営に
政府の活動と民間主体の活動についての必要な額を賄うに足る水準ではなく、それ理念型は次のようになるだろう。

よりも低い水準に設定され、差額は租税でまず、その活動の原資についていえば、政賄われている。このように、政府の活動の原

府は租税を使用する。租税は、最終的には強資の全てが租税によって賄われているわけ

制的に徴収される。各人が徴収される租税ではない。

の額と、各人が政府から受けるサービスの他方、民間主体、例えば企業が供給する商量（あるいはサービスから受ける便益）は釣品の中には、政府からの補助金を受けた結り合いが取れているとは限らない。各人が果として、そうでない場合よりも廉価で提支払う租税の額は、それぞれの人が自らの供されるものがある。

意思のみで決めるのではなく、ある範囲に従って、上の記述は、議論や思考を単純化存在する人々が構成する政府（日本全体をするための便宜的なものに過ぎない。活動

民間主体の現実の行動についてもこれと同様に言えれば対照的になっておもしろいのだが、これはやや言い過ぎの感がある。ただ、こうした視点を持って、民間主体の現実の行動を観察してみる
ことは有意義だろうと考えている。

3

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の原資に関していえば、かなり前から、税と実「対価」とが混合的であったといいうるだろう。

ここまでは施設やサービスの提供者の側

そうだとしても、例えば３０年前と比較の視点から記述してきたが、視点を変えて、すると、政府と民間主体の境界の明確さが施設の利用者、サービスの享受者である住減少している。「明確さが減少」というと、民の側から考えてみる。

本来明確であるべきものがそうでなくなっ冒頭に述べた理念型としての二分法によているという否定的なニュアンスが生じてるならば、住民は、まず一つには、租税を納しまうかもしれないが、過去において考えめる主体であって、国や地方公共団体といられてきた、政府と民間主体それぞれの役ったいくつかの種類の政治的共同体の一員

割、機能が変容して、過去において民間主体として、租税の使途等についての集合的・集が行っていたような行為を政府が行い、政団的決定の主体（あるいは少なくともこう

府が行っていたような行為を民間主体が行した決定の正当性の根拠）である。

うようになっているし、そのようなあり方

他方、住民は、こうした集合的・集団的決がむしろ望ましいものと考えられるに至っ定の主体であると同時に、自らが需要するていると表現することが適切かもしれない。

ものとそれに対する支払いをそれぞれが分

例えば、政府がその保有する資産を活用権的に決定する主体である。

して、以前であれば民間主体のみが行って二分して記述するとこのようになるが、いたような方法によって財源を獲得しよう

個々の住民は、物理的には一個の存在であとする事象4がみられる。

り、一個の存在がこうした二つの性質を有

また、公共施設や公有地について考えてする。

みると、例えば３０年前に、（工業団地のよ

集合的・集団的決定者としての住民は、共うなものは別として）公有地に民間企業が同体の一員として、共同体の公益の実現を保有する建物が建設されること、あるいは目指す。その行動について、理念型としては反対に、私有地に公共施設が建設されたり、次のように言えそうである。冒頭に述べた

政府機能を提供することを目的として民間

ように、政府は民間主体とは異なり徴税権保有の建物を政府が賃借したりする例は、という特権を有する。仮に何らかの施設やあまり多くはなかっただろう。

サービスの供給が必要なのであれば、住民

しかし、現在では、公有地上に民間企業のは、政治的共同体における過程を経て、追加

収益施設が建設されたり、政府機能を提供的な負担を行うことを決定する。

するための施設と商業施設とが同一の建物

他方、分権的決定者としての住民についに収容されたりすることは珍しくない。

ての理念型としては、施設やサービスの提供主体が誰であるとしても（政府であれ、民住民の側からの理念型の記述と現間主体であれ）、求めるものが得られるのな

管理する施設への広告掲載など。三吉（２００７）では、こうした事象が広まり始めた頃の日本の状況に触れつつ、当時の米国の事例を報告して
いる。

２．２
4

122

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らば、誰が提供しているのでもよいと考えなく、現実の状態の記述としてはあまり当る住民というものを観念することができるてはまらないだろうということである。

だろう。

政府は、政府に対して期待されている事

このような考え方を貫徹するなら、サー項を、租税の使用のみによって実現していビスの提供主体の属性（政府か民間主体か）るわけではない。といって、民間主体と全くは本質的な意味を有さず、また、仮に何らか同じ行動を取ることを許されているわけでの事情によって、政府が設置した施設が存はない。

在しなくなったり、政府が提供してきたサ住民の側からみれば、一方において、サーービスが提供されなくなったりしたとして

ビスは誰が（政府であれ、民間主体であれ）も、それは例えば企業の撤退と同じであっ

提供してくれてもよく、提供主体によってて、分権的決定の対象が一つ消滅したに過サービスの有する性質に違いはないと考えぎないということになるだろう。

るかもしれないが、政府の行動が依るべき

しかし、上の記述はかなり単純化されて基準と、民間主体の行動が依るべき基準といる。現実の世界においては、徴税権というは異なると考える場面があるかもしれない。

民間主体とは異なる能力を有する政府がど

政府は、公益、あるいは公共的な関心の対の部分をどのように担い、民間主体がどの象である何かを実現しようとするときに、部分をどのように担うのが、住民の福利の理念型として述べたような行動様式（数十向上のために最適なのかを考えることが有

年前に取っていた行動様式といってもよい益だという発想が主流になっているようにだろう）にのみ依拠するのではなく、過去に見受けられる。

おいては民間主体に典型的に見られたよう

また、企業であっても、撤退する場合にはな行動様式を活用するようになっているが、種々の議論を呼ぶのであり、行為が完全に

個別具体の事例において、どのような行動自由というわけではなく、ましてや、政府がを取っているのだろうか。また、ある特定の提供してきた施設やサービスが消滅する場

行動を取った背景に、どのような事情があ合においては、住民はより強く関心を有するのだろうか。
おそらく、こうしたことについて考察をるだろう。

加える際に、教条主義的な発想（「そもそも政府は公益を代表する存在であるからうん

３．考察の素材としてのＰＲＥ活用

ぬん、とか、民間主体は利益追求動機に動か
３．１

されているからうんぬん」）を取ることは有視点と意図益ではない。人の考えは多様であるし、時間
ここまで述べたのは「政府＝公益＝税＝の経過や、周囲の状況によって変化しうる。

集団的決定」、「民間主体＝利益＝対価＝分

自らがその一員である政治的共同体のあり権的決定」という二分的図式と、このような方、ここで述べていることに関係づけて言図式は、議論のためには有効かもしれない

えば、共同体の財産の使用に関する決定にが、両者はそう截然と区分されるものでは

当たり何がどのように考慮されるのかは、

1rban Study Vol.64 June 2017123

時々の共同体の構成員の意思による。政府

将来のまちのあり方に沿って」、「将来のまや民間主体に期待される行動の様式を定め

ちのあり方を見据えた公共施設の再配置のるのは私たちの意識であり、今この時にお推進」と「公的不動産を活用した不足する民ける意識の状態を把握するためには、具体間機能の誘導」を進めることが有効として的な事例を集積して観察することが必要だ

いる。

ろう。

上記のような考え方から、本ガイドライ

このような視点を設定し、ＰＲＥ活用を

ンでは、ＰＲＥの有効活用方策を検討する

題材として、現時点における政府の行動をにあたり、まちづくりのマスタープラン（立考察することができないだろうか、また、Ｐ

地適正化計画等）を作成して、まちづくりのＲＥ活用事例は、現時点における私たちの方向性を整理し、ＰＲＥの具体的なあり方

意識と、それを反映した政府の行動を記述

は、まちづくりの方向性等に基づき検討すする際の題材となるのではないか。

るとされている。
検討にあたっての留意事項としては、次３．２のことが挙げられている。

既存文献にみるＰＲＥ活用の意義「住民との連携」における「留意事項」と

と留意点

して、
「ＰＲＥの有効活用や個別事業の実施
ＰＲＥの活用に関しては、既にいくつかにあたって、住民との合意形成を進めるにの「手引き」、「事例集」等が公表されている。

は、検討の初期段階からコミュニケーショ

考察の手がかりとすることを兼ねて、これンを図り、『まちの課題や方向性』についてらの内容を概観する。

住民の理解を得ながら検討を進めることが望ましい」としているほか、公的不動産の具①「まちづくりのための公的不動産（ＰＲＥ）

体的なあり方の検討及び個別事業内容の検有効活用ガイドライン

討の段階において、「公共施設の具体的な再平成２６年４月」（国土交通省（２０１４a））配置を検討する段階では、特定施設の集約

本ガイドラインは、「地方公共団体・・・や廃止等、住民への直接的な影響が想定さにおける公的不動産のまちづくりへの有効れるため、その必要性を丁寧に説明するこ

活用方策について検討」を行った結果を取とが求められる」としている。

りまとめたものであり、まちづくりの今後の方向性として、「持続可能な都市を実現し、②「公的不動産（ＰＲＥ）の活用事例集

健康・快適な生活を確保するためには、人口

成２７年５月」（国土交通省（２０１５））が減少する地方都市においてはコンパクト

本事例集では、「地方公共団体のみで公的

シティの推進が、高齢者が増加する大都市

不動産の有効活用を進めることには限界がにおいては医療・福祉等にアクセスできる

あることから、近年、民間事業者と連携して、まちづくりを推進することが重要」とする。

公共施設と民間施設を合築させて一体的に

そして、ＰＲＥをまちづくりに活用する整備を行う事例や民間事業者からの提案にことについて、「コンパクトシティの実現等、応じて民間事業者のノウハウを活用する公124

平

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的不動産の有効活用の事例が増えつつある。

応～

これらの事例では、民間事業者の創意工夫

１６））

平成２８年３月」（国土交通省（２０により、地域の住民にとって魅力的な施設

本手引きでは、「国や地方公共団体がＰＲが整備され」るなどの効果が見られるとす

Ｅを保有する目的は、第一義には公共サーる。

ビスの提供をはじめとする施策目的を達成

そして、地方公共団体にとっての公的不するためといえます。しかし、近年ＰＲＥの動産の活用の効果として、財政的効果とま『活用』が求められる背景には、厳しい財政

ちづくり効果の２つの観点を示し、後者に制約の下、公的資金のみでＰＲＥの建設・維

ついては、「地方公共団体においては、まち

持管理・運営等を行うのが困難になっていづくりの観点からも公的不動産を活用してること、人口減少の進展や公共施設の老朽いる事例や、まちの中心市街地に立地する化等に伴うＰＲＥの低利用・遊休化等の課

低未利用の公的不動産を活用して、まちの題が明らかとなり集約・再編等の必要性が拠点となるような施設を整備した事例もあ高まっていること、また、官民パートナーシ

る。まちの中心部にありながら、低・未利用

ップ（ＰＰＰ）の動きが広がってきているこの状態になっているような不動産を活用しとなどが考えられます」とした上で、ＰＲＥてまちの拠点整備を行った結果、当該施設の民間活用のメリットと留意点を次のようによって地域の住民の雇用や産業を生み出に整理している。

す場が創出されることにより、地域の活性

まず、公共側から見たＰＲＥの民間活用化に資する例も見られる。」とする。

のメリットとして、「まちづくりの観点から

他方、「今後の課題と対応策」として「地は、ＰＲＥの集約・再編等を進める中、その域における合意形成のあり方」に触れ、「地一部について、民間事業者に土地を貸し付方公共団体が保有する公的不動産について

けて商業開発や住宅整備を進めたり、こうは、利害関係者が多数存在する場合もあり、した民間収益事業と必要な公共サービスと意見の調整役がいなかったり、その意見のを複合化したりすることで、ＰＲＥの利用

調整が上手くいかないために公的不動産の価値・収益性を高め、地域に求められる都活用が進まない例も多数みられる」ことが市・生活サービスの効果的な提供やまちの課題であるとし、その対応策として「地方公にぎわいづくりなど、地域の活性化を図っ

共団体と民間事業者との意思疎通の円滑化ていくことが可能となります。こうしたＰを推進するとともに、地域における合意形

ＲＲＥの民間活用を核として、住みやすく成が円滑に進んだ事例の手法を整理、分析

持続可能なまちづくりにつなげていくことすることにより、まちづくり会社との関係も期待されます（地域活性化への貢献）。財

構築、住民との対話のあり方などの手法を政の観点からは、ＰＲＥを民間事業者に貸普及させることが考えられる」としている。

し付けて賃料収入を得ることなどによって、
公共サービスの提供等に必要な財源の確保③「公的不動産（ＰＲＥ）の民間活用の手引につなげることができます」とする。

き～民間による不動産証券化手法等への対
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他方、公共側から見たＰＲＥの民間活用
125

の留意点として、「ＰＲＥを民間活用するこは、「政府の有する公的主体としての性格かとで、これまでにない事態に対処しなけれらしての制約がある」、「法令に定められたばならない可能性もあります。例えば、事業種々の実体的・手続的規定が制約であり、指内容についての反対意見や、ＰＲＥという針である」といったことが思いつくが、実際公的な財産を特定の民間事業者が長期利用には何があり、それはどのような形で表現することへの心理的な抵抗感等が想定されされるのだろうか。

ます。地方公共団体には不動産の売主や貸他方、「地域における合意形成」が重要で主として、また行政機関として住民等に対あるとして、そのプロセスはＰＲＥ活用にする説明責任が求められるため、事業実施

どのように作用するのだろうか。これも、観条件の設定や事業者選定のプロセスにおい

念的・抽象的なレベルにおいては、政府が設ては留意が必要です」とし、民間側から見た置し、これまで存在してきた施設について、

ＰＲＥの民間活用の留意点として、「ＰＲＥ

政府の構成員たる住民がその存在の正当性の売却や貸付けにおいては、地方公共団体の根拠を与えていたと認識するなら、そのが設定する価格が市場価格と乖離したもの

施設が存在しなくなることを許容するかどとなる場合があったり、用途やスキームにうか、許容するとして、将来その場所には何ついて何らかの制限が課されたりするなど、が存在するべきなのかなどについて関心を民間事業者間の不動産取引に比べると制約有する、といったことが言えるようにも思が大きくなるという特徴があります」としわれる。実際にはどのような過程を経てＰている。

ＲＥ活用が行われているのだろうか。
本稿が考察の対象とした事例以外に、政３．３

府はその保有する不動産を、利用等に関し具体的な考察方法て特段の条件を付すことなく、一般競争入
既存文献に述べられているように、将来札により売却することもある。このように、を見据えたまちづくりを進める観点や、財保有する財産を、最も多くの対価を得るこ

政的効果の観点から、民間事業者と連携しとを目的として売却するという、理念型とて、ＰＲＥ活用が進められてきている。またしての民間主体の活動に近い行動を取るこ

ＰＲＥ活用を進める際、地域における合意ともある。

形成、住民等に対する説明責任が求められ

他方、本稿が対象とした事例を含め、既にること等に留意することが必要であるとさ多くの事例が紹介されているように、政府れている。

が保有する不動産について、利用方法等に

例えば、「まちづくりを進める観点」につ関する指定を行った上で、その活用を図る

いて、それは具体的には政府のどのようなこともある。こうした場合に、どのような指行動として表れるのだろうか。政府の行動

定を、どのような理由から行うのか、また、について何らかの指針や制約があるのだろこうした指定は、どのような形で外部に対か、あるとすればどのような制約があるのして表現され、その実現が担保されるのか。

だろうか。観念的・抽象的なレベルにおいて

本稿では、以上のような視点から考察を
126

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行う。その方法として、地方公共団体が公表している資料に示された、ある特定の使用【事例２】横浜市

方法が選択されるに至る過程、不動産の使ー跡地公募売却

西区内総合福祉センタ

用方法に関して付される制約、事業者の選

この事例は、横浜市が、かつて総合福祉セ

定に当たって使用される基準といった事項

ンターが所在した土地を民間事業者に売却に着目する。

することとし、その際、高齢化社会や地域コ

本稿がこのような方針を取ったのは、こミュニティへの対応といった地域課題を踏うした事項を見ていくことで、政府がＰＲ

まえ、当該土地の上に、高齢者向け住宅を含Ｅ活用という行動を取るときに、どのようむ施設を整備するとともに、地域利用が可な要因がどのように作用するのか、それが能な交流スペースと、横浜市に賃貸するコ

政府の行動の特質としてどのように表れる

ミュニティハウス（図書館、会議室等）を設のかを把握することができるのではないか

置することを条件としたものである。

と考えたことによる。
【事例３】京都市

元清水小学校跡地活用

この事例は、京都市が、元清水小学校跡地

４．対象とする事例の概要の活用に向けて、校舎を改修し外観及び主本稿が考察の対象とする事例は、平成２たる機能を保存した上で、ホテル又はブラ

８年７月から平成２８年１２月までの間に、イダルを主たる計画とする事業として活用

施設の利用が開始された事例、事業者が決する事業者を公募したものである。

定した事例及び公募が実施された２２事例である。各事例の詳細は三吉（２０１７）を【事例４】北海道

参照いただきたいが、概要は以下のとおり

用事業

旧初台公宅用地有効活

この事例は、北海道が、道が所有する資産である。

の中でも経済的に優れた立地条件にある東【事例１】松戸市

京都内に所在する公宅用地の有効活用を図

新松戸地域学校跡地有ることとし、この土地に定期借地権を設定

効活用事業

して、新たな施設を建設して収益事業を行

この事例は、松戸市が、新松戸地区に所在する学校跡地（小学校、中学校それぞれ１校）

う事業者を募集したものである。

について、これらの敷地の一部を売却することによって得られた資金を使用して、市【事例５】函館市

民活動拠点機能、誰もが憩える機能、子ども事業

函館駅前市有地等整備

を育む機能、学ぶ機能に対応する施設や防この事例は、北海道新幹線開業により観災機能を備えた空地、スポーツ機能に対応

光客等の拡大が見込まれている中で、新幹した既存体育館を改修した運動施設を整備

線時代に対応した「函館の顔」となる函館駅

したものであり、また、売却された敷地には、前市有地の有効活用が課題となっていると事業者が分譲戸建住宅を建設している。

して、函館市が、ＪＲ北海道函館駅前に所在

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127

する市有地及びＪＲ北海道所有地に、事業

この事例は、うるま市が、新庁舎移転後の用定期借地権を設定して施設を設計、建設、

石川・与那城庁舎について、市及び地域の活所有及び運営する事業者を公募したもので性化に資するような跡利用を行うため、そある。

の全部又は一部を民間で活用するアイディ
アを募集したものである。

【事例６】中野区

東中野小学校跡地を活用した公園と住宅の整備【事例１０】草津市

認定こども園新設

この事例は、中野区が、平成２０年度末にこの事例は、草津市が、老朽化した市立第閉校となった東中野小学校跡地について、

六保育所と市立大路幼稚園を統合し、市有その一部を東中野区民活動センター及び公地である新たな場所に移転・新築すること

園として整備するとともに、残る部分を売とし、その際、市有地に事業用定期借地権を却することとし、事業者を公募したもので設定して、認定こども園を建設・運営する事ある。

業者を公募したものである。

【事例７】天理市

旧天理消防署跡地活用【事例１１】岡崎市

事業

東岡崎駅周辺地区整

備北東街区有効活用事業

この事例は、天理市が、旧天理消防署跡地

この事例は、岡崎市が、名鉄東岡崎駅周辺が今後のまちづくりの推進や中心市街地のに所在する市有地等について、都市に活力活性化において重要な役割を担う空間であが生まれ、将来的にも持続可能な都市構造

るとして、良好な市街地の整備と新たなにを再構築できるように、魅力ある都市空間

ぎわい・活力の創出に寄与する商業施設等づくりを目指すとして、事業用定期借地権を設置する購入希望者を公募したものであを設定して、飲食、物販施設等を整備する事る。

業者を公募したものである。

【事例８】武蔵野市

武蔵境駅北口市有地【事例１２】京都市

有効活用事業元立誠小学校跡地活用

この事例は、武蔵野市が、武蔵境駅北口に

この事例は、京都市が、「文化的拠点を柱所在する市有地について、その有効活用とに、にぎわいとコミュニティの再生」を目指

市民の利便性向上のため、市政センターのし、元立誠小学校跡地活用を進めるために機能を移転させるとともに、武蔵境のまち

事業者を公募したものである。

のにぎわい創出や魅力の向上等を目指して、
事業用定期借地権を設定して施設を設計、【事例１３】泉大津市

建設、維持管理、運営する事業者を公募した

剰地売却ものである。

河原町市営住宅余この事例は、泉大津市が、河原町市営住宅を高層化して生じた整備事業に伴う余剰地【事例９】うるま市

与那城庁舎跡等利用を売却することとし、その一部について、介128

1rban Study Vol.64 June 2017

護老人福祉施設の建設を条件として、事業者を公募した（他の部分については、一般競【事例１７】川崎市

争入札に付して売却することとした）もの用施設整備事業である。

福祉センター跡地活

この事例は、川崎市が、同市川崎区内にあった福祉センターの跡地において、市施設【事例１４】愛知県

サービス付き高齢者と社会福祉法人が運営する施設を一体とし向け住宅整備事業て整備し、社会福祉法人に対しては市有地

この事例は、愛知県が、大規模団地におけに一般定期借地権を設定することとして、る入居者の高齢化に対応することを目的と施設を整備する事業者を公募したものであして、高蔵寺ニュータウン内の県有地を活る。

用することとし、当該土地に定期借地権を設定してサービス付き高齢者向け住宅を整【事例１８】奈良市

備する事業者を公募したものである。

募集事業

旧柳生中学校活用者

この事例は、奈良市が、今後の廃校・空き【事例１５】埼玉県

県営大宮植竹団地再施設活用モデルとして先進的な事例となる

生事業

用途、例えば地域活動の拠点施設や滞在体

この事例は、埼玉県が、地域交流を促進し、験、交流施設等で、柳生地区の地域特性を活団地及び周辺地域に居住する子育て世帯やかした地域活性化のために計画的に利活用

高齢者等が住み慣れた地域で安心して暮らされるものを選定するとして、旧柳生中学

し続けることのできる環境を創出すること

校を借り受けて改修・管理する事業者を公を目的として、県営大宮植竹団地の建替え募したものである。

により生み出した土地に定期借地権を設定して、子育て支援施設、高齢者支援施設及び【事例１９】久留米市

地域交流施設を整備・運営する民間事業者

用した定住環境整備事業を公募したものである。

市営住宅跡地を活

この事例は、久留米市が、老朽化した木造の市営住宅の建替え・集約化を行い、住宅用【事例１６】川越市

川越駅西口市有地利地としての用途を廃止する土地を売却する活用事業こととし、処分対象地の地域特性に応じて、この事例は、川越市が、川越駅西口に所在

魅力的な住宅や、近隣の住宅の魅力を高めする市有地について、多様な機能の集積にるような様々な都市機能（医療・福祉施設やよる新たな拠点を形成し、魅力あるまちづ

商業・業務施設、教育文化施設等）を誘導す

くりを目指して、当該土地に事業用定期借ることにより、定住促進に向け、近隣地域と地権を設定し、事業実施者が施設の企画、設調和した新しい街並みづくりができればと計、整備、維持管理及び運営を行うともに、

期待して、購入者を公募したものである。

市が当該施設の一部を行政機能として賃借するとして、事業者を公募したものである。
1rban Study Vol.64 June 2017129

【事例２０】泉佐野市

りんくうタウン駅

前公共用地における事業者募集において、土地を借りて民間保育所等の整この事例は、泉佐野市が、大型商業施設が備・運営を行う事業者を公募したものであ

立地するなど賑わい施設が集積するエリア

る。

に成長してきたりんくうタウン駅周辺において、施設間の回遊性など更なるまちの活【事例２２】奈良県性化が期待されているとして、そのような管理・活用事業

吉城園周辺地区保存提案を求めて、りんくうタウン駅前に所在

この事例は、奈良県が、奈良公園の魅力をする市有地を購入しホテル事業を行う事業

さらに向上させるため、公園の一画にある者を公募したものである。

吉城園周辺地区において、奈良の文化に触れる品格の高い空間づくりを行い、維持利【事例２１】知多市

民間保育所等整備・運活用することを目的に、事業者を公募した

営事業者募集ものである。

この事例は、知多市が、増加する保育需要に対応するため、未利用の市有地を活用す

以上の事例について、土地の従前の使途るとして、旧知多市民病院東側駐車場跡地と従後の使途を整理したものが表１である。

表１

土地の従前の使途と従後の使途事例【事例１】松戸市 新松戸地域学校跡地有効活用事業（平成２８年
８月施設利用開始）

従前の使途5
小学校及び中学校【事例２】横浜市 西区内総合福祉センター跡地公募売却（平成２８年９月施設利用開始）

総合福祉センター【事例３】京都市 元清水小学校
跡地活用（平成２８年７月事業者
選定）【事例４】北海道 旧初台公宅用地有効活用事業（平成２８年７月
事業者選定）【事例５】函館市 函館駅前市有地等整備（平成２８年１０月事業
者選定）

小学校

【事例６】中野区

小学校

東中野小学校従後の使途6・分譲戸建住宅・市民活動拠点施設
・学ぶ機能、子供を育む機能、誰もが憩える機能を備えた施設
・防災施設を備えた空地
・屋内・屋外運動施設
・高齢者向け住宅（賃貸）・交流スペース
・コミュニティハウス（図書館、会議室等）（横浜市が賃借）
・ホテル・ブライダル施設
・地元利用施設（集会所、倉庫、展示スペース等）

職員用住宅

・賃貸住宅

不詳

・商業施設等とイベント、集会の場
等の公益的施設等の複合的な用途を持った施設・公共用自転車駐車場
・分譲集合住宅

従前の使途を公表資料から十分に把握することができないものについては「不詳」と表記している。

複数ある場合において、一部のみを記載しているものがある。

5

6

130

1rban Study Vol.64 June 2017

跡地を活用した公園と住宅の整備（平成２８年１１月事業者選定）【事例７】天理市 旧天理消防署
跡地活用事業（平成２８年１１月
事業者選定）【事例８】武蔵野市 武蔵境駅北口市有地有効活用事業（平成２８年１１月事業者選定）【事例９】うるま市 与那城庁舎跡等利用（平成２８年１２月事業者選定他）【事例１０】草津市 認定こども園新設（平成２８年１２月事業者選定）【事例１１】岡崎市 東岡崎駅周辺地区整備北東街区有効活用事業（平成２８年１０月事業者公募）【事例１２】京都市 旧立誠小学校跡地活用（平成２８年１０月事
業者公募）【事例１３】泉大津市 河原町市
営住宅余剰地売却（平成２８年１０月事業者公募）【事例１４】愛知県 サービス付
き高齢者向け住宅整備事業（平成２８年１１月事業者公募）【事例１５】埼玉県 県営大宮植竹団地再生事業（平成２８年１１
月事業者公募）【事例１６】川越市 川越駅西口
市有地利活用事業（平成２８年１１月事業者公募）【事例１７】川崎市 福祉センター跡地活用施設整備事業（平成２８年１１月事業者公募）【事例１８】奈良市 旧柳生中学校活用者募集事業（平成２８年１１月事業者公募）【事例１９】久留米市 市営住宅
跡地を活用した定住環境整備事業（平成２８年１２月事業者公募）【事例２０】泉佐野市 りんくう
タウン駅前公共用地における事業者募集（平成２８年１２月事業者
公募）【事例２１】知多市 民間保育所
等整備・運営事業者募集（平成２８年１２月事業者公募）

1rban Study Vol.64 June 2017

・公園
・区民活動センター
・書店

消防署

不詳

・商業施設
・市政センター（武蔵野市が賃借）

庁舎

・スポーツ・ホテル

駐車場

・認定こども園不詳

・商業施設等

小学校

・提案募集（文化的拠点を柱に、にぎわいとコミュニティの再生）

市営住宅

・介護老人福祉施設（これ以外に、余剰地のうち、使途の限定なく売却する部分あり）
・サービス付き高齢者向け住宅

不詳

県営住宅

・保育所
・介護老人福祉施設
・地域交流施設不詳（暫定利用中） ・行政機能（川越市が賃借）
・商業施設
・自転車駐車場
・バス発着場
福祉センター・市施設
・特別養護老人ホーム
中学校

不詳

・提案募集（地域特性を活かした地
域活性化のために計画的に利用されるもの）
・住宅、医療施設、福祉施設、商業・業務施設、宿泊施設、教育文化施設の中から事業者が決定
・ホテル

病院

・保育所

市営住宅

131

【事例２２】奈良県 吉城園周辺
地区保存管理・活用事業（平成２８年１２月事業者公募）

公園内に所在する
知事公舎等

・ホテル等

従う必要があることを除けば、土地・建物を

５．考察

自由に使用することができる。
以下では、政府の行動の特質をみる視点

本稿ではこうした例を対象から除外してとして、土地の使途の指定、施設の構造の指おり、事例では、程度の差はあれ、使途の制定、様々な「価値」への対応の要請、資金の約が付されている。

使途の指定、事業者からの役務の提供の要請を設定し、こうしたことが、どのように、４．にみたように、【事例４】を除く全て

あるいはどのような過程を経て行われていの事例において、既存文献がいう「まちづくるかをみる。

り」（医療・福祉等へのアクセス、まちのにまた、事業者の選定の際の評価に当たっ

ぎわいづくり）を目的とし、その目的に沿って評価に当たって価格が有する比重と、政て、土地の使途の指定が行われている。その府が事業者に対して期待する事項の実現を使途の決定プロセスに特徴がある事例がい担保する方法としての契約の内容の実例をくつかあるので、それらについて順次みて

みる。

いく。

その後、政府が、ＰＲＥに関する契約と関係づけて様々な政策目的を達成しようとす

５．１．１

従前の使途との関係

ることについて、ごく簡単に触れる。
従前の使途が従後の使途に影響を与えて５．１いると考えられる事例がある。

土地の使途の指定「松戸市

政府は、自らが所有する不動産を売却す

新松戸地域学校跡地有効活用

る際、売却後の使途を指定せずに売ること

事業【事例１】」では、募集要項7で、「公共もできるし、そうした例も多くありそうで的施設」として、防災機能、市民活動拠点機ある。貸借の場合も同様である。むしろ、私

能、誰もが憩える機能、子どもを育む機能、

人の行為としては、買主や借主の行動に制学ぶ機能、スポーツ機能を有する施設を、約を付さないのが通常であろうし、既存文「民間施設」として、若い世代を呼び込む機献においてＰＲＥ活用のメリットの一つと能、新松戸に定住したくなる機能を有する

して挙げられている「財源確保」を非常に重施設を学校跡地に整備するとしている。

視するなら、その方が合理的だろう。その際、こうした使途が決定される過程は次のと買主や借主は、一般的な法令による規律におりである。平成１９年９月に当該土地の新松戸地域学校跡地有効活用事業募集要項（平成２４年１１月）（http://www.city.matsudo.chiba.jp/shisei/siyuzaisan/shiyuzaisankatsuyo/shinmatsudo_jigyosya.files/b
osyu2.pdf）
7132

1rban Study Vol.64 June 2017

有効活用の「たたき台」が作成されており、（４）若い世代にも魅力のある居住機能「新松戸北中学校跡地は校庭部分を売却し、若い世代をも呼び込む居住スペース

これを財源として校舎部分をコミュニティを確保してまちを活性化し、若い世代にー図書館を中心とした施設として整備するも魅力を感じられるまちにする。

というものであり、新松戸北小学校跡地は（５）住環境保全機能全面売却して、市内小中学校の耐震化を進

良好な住環境を保全する。」10

める」という案であった。
「このたたき台に対しては、売却反対という意見、コミュニテ

このように、従前、当該土地が学校として

ィー施設の設置要望や防災的な利用要望、使用されていたことが、従後の使途の決定

そのまま残して欲しいなど様々な要望」がに影響しているように見受けられる。

あり、さらに検討が行われた8。
「横浜市

検討の結果、平成２３年３月に、跡地有効

西区内総合福祉センター跡地

公募売却【事例２】」では、事業者の公募は活用について次のような方針が示された。

平成２５年度に行われたが、この段階に至「１るまでに、従前存在した施設や機能の取り新松戸地域の学校跡地有効活用方策

扱いについて議論が行われている11。

として次の導入機能を優先的に実現する

その間に公表された資料によると、次のこと。

ような考え方が示されている。

（１）地域防災拠点機能
これまで学校跡地が担ってきた地域の「（１）浅間コミュニティハウスが担ってい防災拠点としての役割を必要な範囲でる機能の存続について維持9する。

これまで担っていた機能として、会議（２）子どもから高齢者までが集い交流できる機能

室機能と地域の図書館的な機能があり高齢者や若い世代など多くの世代が集ます。これらについては、これまで子供い交流できるように様々な用途に柔軟から高齢者までの幅広い利用者に支えに対応させる。

られていたことを踏まえ、機能を存続さ（３）子どもを育む機能せること。

これまで学校が果たしてきた子どもを（２）確保すべきコミュニティ機能につい育む場としての役割を維持し、発展する。

8 この段落の記述及び引用は「新松戸地域学校跡
地有効活用について 答申書（平成２３年３月
新松戸地域学校跡地有効活用検討会議）」（http://www.city.matsudo.chiba.jp/shisei/siyuza
isan/shiyuzaisankatsuyo/shinmatsudo_kento.fil
es/toushinsyo.pdf）（以下「新松戸答申書」という。）による。
9 以下において、引用中の下線は、筆者が付したものである。
10 新松戸答申書

1rban Study Vol.64 June 2017て第１回横浜市総合福祉センター跡地利用検討会（平成２３年６月９日）資料（http://www.city.yokohama.lg.jp/nishi/kuyakus
ho/atochikentou/kentoukai1.pdf）、「浅間地域におけるコミュニティ機能の確保について 検討のまとめ」（浅間地域コミュニティ機能検討会 平
成２３年４月）（http://www.city.yokohama.lg.jp/nishi/kuyakus
ho/atochikentou/kentoukai1.pdf）（以下「浅間検討まとめ」という。）を参照。

11

133

この土地の歴史的背景、現在の利用状などが挙げられています。これらの地域課

況を再認識し、地域コミュニティのさら題の解決や地域コミュニティの維持発展

なる発展のために、できるだけ早くこのにとって重要である点を認識し、この場所

土地にコミュニティ機能を再び確保すの歴史的な背景も踏まえ、これらの意見をること。

跡地の利用・活用を進める際に役立てるべ（３）コミュニティ機能の整備についてきと考えます。

コミュニティハウスを単館で再整備③一方で、この土地の有効活用策の検討もすることが難しいことは理解していまやむを得ないことと理解しています。地域

す。引き続き地域代表や利用者と意見交

コミュニティの場（空間）の機能が十分に換の場を持ちながら、コミュニティ機能発揮できるメイン用途との組み合わせをを十分に生かせる施設との組み合わせ検討するとともに、地域の総意である優先やコミュニティ機能の整備手法を検討

順位に応じた機能を民間事業者公募の際すること。

の条件とするなど、可能な限り、地域の声を整備計画の中に盛り込むことが必要と（４）暫定図書貸出施設の運営について
コミュニティ機能が再建されるまで考えます。

の間、暫定貸出施設の運営に協力を行っ④このような地域コミュニティの場（空間）ていきます。暫定貸出施設及び他の施設が整備される場合には、その運営についてで保管・貸出する図書については、図書利用者・地域も積極的に協力していきまが散逸することがないように管理するす。」13

こと。」12「横浜市総合福祉センター跡地利用検討

このように、本事例においては、図書館、会では、当会に参加している地域代表並び会議室、地域コミュニティの場が従前存在に地域の方々のご意見を総括し、次のとおしていたことが、従後の使途に影響していりまとめます。

るように見受けられる。

①浅間コミュニティハウスは、多世代が交流できる総合的な地域拠点としての機能「元立誠小学校跡地活用【事例１２】」のを地域で果たしていたことを踏まえ、この募集要項では、次のように述べ、当該小学校

場所で育まれた地域コミュニティを衰退のこれまでの歴史と、従後の期待される使させないためにも、跡地に地域コミュニテ

途との関係が示されている。

ィの場（空間）の整備が必要と考えます。
②地域で活動している人々や地域住民の皆「今日、高瀬川沿いに面する元立誠小学さんの意見からは、高齢化への対応、子ど校の校舎は、昭和３年建築のロマネスク様

も達の居場所の確保、子育てニーズの充足式を基調とし、かつて七之舟入と八之舟入

浅間検討まとめ
横浜市総合福祉センター跡地利用検討会のまとめ」（平成２３年１２月 横浜市総合福祉センター跡地利用検討会）（http://www.city.yokohama.lg.jp/nishi/kuyakus
ho/atochikentou/kentoumatome.pdf）

12
13

134

1rban Study Vol.64 June 2017

に挟まれた土佐藩邸跡であった場所に建っ途との関係が示されている。

ています。現在も、高倉小学校第二教育施設として使用されるとともに、地域コミュニ「元京都市立清水小学校は、『まちづくりティの活性化を進めるため、『文化芸術によは人づくりから』との信念の下、未来の京都

るまちづくり』が行われるなど、地元自治会の輝かしいまちづくりを目指し、明治の先の活動場所等として利用されています。

人達が英知と努力を結集し、地域住民の寄学校創立当初の『まちづくりは人づくり

付により創設した日本初の学区制小学校でから』という理念を受け継ぎ、未来に向けてある『番組小学校』の一つとして、日本の伝時代を継ぎ、人と人をつなぐ『まちづくりの

統文化・伝統産業、日本の心を象徴する清水拠点』として、今もなお、重要な役割を果た地域において、明治２年に開校した。
（中略）

していますが、次世代の地域コミュニティ

このような元京都市立清水小学校や京都のの担い手となる若者による自治活動への一特性を踏まえ・・・、世界に向けて日本の心層の参画など、新たな課題も生じています。

を発信するとともに、京都ならではの価値

こうした中、元立誠小学校の跡地活用にを生かすまちづくりを地域と共に深化させついて、平成２７年１１月に立誠自治連合るため・・・協定を締結する。」

会から提出された要望書を踏まえ、京都市
として事業提案の実現性等を検討した結果、

５．１．２

地元自治会との協議

直面する課題の解決につながり、かつ、地域
コミュニティの活性化に資すると判断した

土地の使途は募集要項等の文書においてため、この度『文化的拠点を柱に、にぎわい示されるのが大多数の例であり、事業者がとコミュニティの再生』を目指し、すでに登決定した後に、さらに使途に関する協議等録のあった事業者の中から、より良い提案が行われる例は稀である。

を行う事業者を選定するプロポーザルを実

例外的に、【事例３】では、事業者が、市施することとしました」14。

及び地元自治会と協議を行うとされている。

【事例１２】と同じく京都市が公募を行った「京都市

京都市が学校跡地の活用の方針として公元清水小学校跡地活用【事例表している資料においては、３】」については、募集要項を発見すること「６

個々の跡地活用の推進ができなかったが、【事例１２】と同様に、全市的な資産活用の方針及び本方針に基

京都市、事業者及び地元自治会連合会の三づき、市民ニーズや行政ニーズに応じた本者が締結した基本協定前文15において、次の市の総合的な政策判断により、個々の学校

ように、歴史及び当該地の特性と、従後の使跡地ごとに、適宜、活用内容を検討し、必要

元立誠小学校跡地活用に係る契約候補事業者選定のための募集要項（平成２８年１０月 京都市）（http://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/cmsfiles/contents/0000206/206301/youkou.pdf）
15 京都市公表資料（http://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/cmsfiles/contents/0000202/202067/kyotocity_1.pdf）に収録

14

1rban Study Vol.64 June 2017135

な市民意見を反映する手続を経て、地域住

域住民の理解」を確保することを目的とし民の理解のもと有効活用を推進する。」16とていると考えられる。この協議の結果としされている。

て、施設の具体的な使用方法にどのような、【事例３】においては、上述のように、京

また、どの程度の制約が付されることとな

都市、事業者及び地元自治会連合会の三者

るのかは明確ではないが、少なくとも、こうが基本協定を締結しており、同協定においした方法によって、用途に関する指定が行ては、われる可能性がある。

「（第４条 事前協議会）

５．２

施設の構造の指定

甲17及び乙18は、貸付契約19の締結に必要な、具体的な活用計画や地域の自治活動

施設の詳細な構造について指定がなされ等に配慮した対応、施設整備、運営方法なている事例がある。

どについて、清水学区自治会連合会（以下政府が、自らが所有する土地の上に、自ら「丙」という。）の意見を聴取するためにが使用する（実際には多くの場合住民が使事前に協議会（以下「事前協議会」という。）

用するが）施設を整備する際には、その施設を開催する。

の構造について、自らの希望を反映させる（第６条のは当然のことである。

貸付契約の相手方）

乙は第４条に定める事項について甲及これに対して、民間主体の間の経済活動

び丙の合意を得、第５条に定める事項につにおいて、土地の貸主が、契約を通じて、借いて甲と合意したときは、合意した内容の主に対して、土地上に建設する施設の構造

履行を条件として貸付契約の相手方となに関する条件を付すことは、あるとしてもるものとする。

稀ではないかと考えられる20。

（第７条

合意の期限等）

しかし、公的不動産の活用事例において前条に基づく合意は、平成２９年３月３

は、土地の使途のみならず、土地上に整備さ１日までに、乙が得なければならない。」

れる施設の構造等についての指定を行うことが通常であるようにみえる。以下に例をとされている。

みていく。

基本協定中のこの規定は、おそらく、「地

学校跡地活用の今後の進め方の方針（平成２３年１１月）（http://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/000018
8013.html）。
17 京都市を指す。
18 事業者を指す。
19 小学校跡地の一般定期借地権設定契約を指す。
20 ただ、民間主体の間の契約の実例を外部の者が把握するのは一般的に困難なので、政府と民間主体の間の契約と対比させて考察することには制約がある。

なお、土地の貸主と借主の間の契約ではないが、土地所有者等である民間主体間の契約（協定）の例（「みなとみらい２１街づくり基本協定」）を、碓井（２０１１）が紹介している（p.55）。同協定には、ペデストリアンネットワークの形成に関する規定等が置かれており（https://www.ymm21.jp/div/basicagreement.html）、これに類した協定が、民間主体が行う開発（特に大規模なもの）においては、締結されているのかもしれない。

16

136

1rban Study Vol.64 June 2017

「岡崎市

東岡崎駅周辺地区整備北東街

高さが人工地盤等の高さに最も近い階。）は、

区有効活用事業【事例１１】」においては、

ショールーム、店舗等歩行者が日常利用で「市は事業用地の一部に駅利用者や来街者きる用途に供する部分を確保すること。まなど不特定多数が利用するペデストリアン

た、歩行者の建築物への主たる出入口は、人デッキを整備していく予定です」とし、事業工地盤に通じなければならない」とすると者に対して、「事業者は、市が整備するペデ

ともに、「人工地盤に面する部分は、まちのストリアンデッキと提案施設を結ぶ接続部

賑わいや表情を演出するために、ショーウを整備するものとします。提案にあたって

インドーや開放的な窓によって施設内部のは、別紙４『ペデストリアンデッキ概略設計

人の動きやものの様子がよく見えるような図』を踏まえ、接続の位置を提案してくださ設計とすること。また、アメニティあふれるい」としている21。

歩行者空間を形成するため表情豊かなファサードを工夫すること」としている23。

「川越市

川越駅西口市有地利活用事業【事例１６】」では、行政機能を有する建物

５．３

様々な「価値」への対応の要請の部分（当該部分を市が賃借する）の位置について、「延伸する歩行者用デッキとの接続

ＰＲＥの活用は、既存文献にも示されて階の直上階にワンフロアで確保する。ただいるように、まちづくりや財政的な効果とし、ワンフロアによる確保が困難な場合は、

いった、政府にとって価値ある事項を実現

倉庫、職員ロッカー及び会議室などのスペすることを目的として行われるが、これにースについては、別階に設置することも可

加えて、事業者に対して、ＰＲＥの活用の過能とする」、「利用者の視認性や利便性に配程において、社会的に好ましい、望ましいと

慮し、エスカレーター等に近接して配置す考えられている事項に配慮すること、あるるものとする」としている22。

いはこうした事項を遵守することを求めるものがある。

「泉佐野市

りんくうタウン駅前公共用地における事業者募集【事例２０】」では、「天理市

旧天理消防署跡地活用事業

事業者募集の対象となっている土地に隣接【事例７】」では、「土地利用及び売却の条する人工地盤へのアプローチに関して、「当件」として、「本件土地の所在する地域の自該用地に隣接する人工地盤に面する建築物

然景観及び地域内景観に十分配慮した提案」の階（当該建築物の各階のうち、その床面のを行うこと、「本件土地整備後の敷地や施設

東岡崎駅周辺地区整備北東街区有効活用事業募
集要項（再募集）（平成２８年１０月７日 岡崎市）（http://www.city.okazaki.lg.jp/1300/1303/1325/p
011387_d/fil/youkou_saibosyu.pdf）
22 平成２８年度川越駅西口市有地利活用事業提案
競技事業者募集要項（平成２８年１１月 川越市）（http://www.city.kawagoe.saitama.jp/shisei/tos
hi_machizukuri/machizukuri/nishiguchiseibi/H2
8youkoukouhyou.files/H28youkou.pdf）
23 りんくうタウン駅前公共用地における事業者募
集要項（平成２８年１２月９日 泉佐野市）（http://www.city.izumisano.lg.jp/ikkrwebBrows
e/material/files/group/51/bosyuyoukou.pdf）

21

1rban Study Vol.64 June 2017137

については、ユニバーサルデザイン、バリアを含めている。

フリー、防災及び防犯に配慮した提案」を行うこと及び「本件土地周辺にある住宅地等

５．４

資金の使途の指定にあたえる影響（住宅地等への圧迫感・プラ
イバシー・日照・騒音等）について十分配慮

５．１．１にみたような、従前の使途（あした提案」を行うことを求め、これらの事項

るいはその記憶・歴史）が従後の使途に影響を評価に当たっての視点に含めている24。

を与えている事例にあっては、「使途」という形で、土地の属性の関連性・連続性が維持「岡崎市

東岡崎駅周辺地区整備北東街されていると考えられる。

区有効活用事業【事例１１】」においては、

また、【事例３】のように、建物が保存さ「事業の実施にあたり配慮すべき条件」のれる事例にあっては、建物それ自体の姿が、中に、「施設周辺における清掃活動など奉仕

土地の属性の関連性・連続性を表現してい活動に協力すること」、「災害時の帰宅困難

ると考えられる。

者の支援等を盛り込んだ計画とすること」、

こうした形によるものの他に、ＰＲＥのが含まれており、また、こうした事項を、評売却によって得た資金の使途を特定するこ

価のポイントに含めている25。

とによって、ある種の関連性・連続性を確保しようとしていると考えられるものがある。

「久留米市

市営住宅跡地を活用した定住環境整備事業【事例１９】」では、
「評価視

「松戸市

新松戸地域学校跡地有効活用点」の中に、「温室効果ガスの発生を抑制し、事業【事例１】」においては、募集要項にお低炭素社会づくりに貢献できるような住宅

いて「既存施設の解体撤去及び公共的施設整備（または都市機能整備）が可能な環境のの整備にあたり必要な費用及び公共的施設構築に努めること」を含めている26。

の維持管理運営に必要な費用（指定管理者
制度に基づく管理代行料の竣工後最初の１

吉城園周辺地区保存管理・活年間分及び開設時に必要な設備、備品の購用事業【事例２２】」では、提案が満たすべ

入費等をいう。）は、事業用地の一部を売却

き要件の中に、「新たに整備する建築物等にすることや、定期借地権を設定することについては、同法27とともに同構想28の基本方

よって確保することとする」29とされ、また、針に対応し、バリアフリー化に努め」ること

事業者の決定後に市が公表した資料におい旧天理消防署跡地活用事業公募型プロポーザル
募集要項（平成２８年７月）（http://www.city.tenri.nara.jp/ikkrwebBrowse/material/files/group/17/bosyuyoukou.pdf）
25 東岡崎駅周辺地区整備北東街区有効活用事業募
集要項（再募集）（平成２８年１０月７日 岡崎市）（http://www.city.okazaki.lg.jp/1300/1303/1325/p
011387_d/fil/youkou_saibosyu.pdf）
26 市営住宅跡地を活用した定住環境整備事業
募

集のしおり～平成２８年度市営住宅跡地購入希望者募集要項～（https://www.city.kurume.fukuoka.jp/1080shisei/2050machi/3080shiyuuchi/files/H28youkou2.pd
f）
27 「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成１８年法律第９１号）」を指す。
28 「奈良市バリアフリー基本構想」を指す。
29 新松戸地域学校跡地有効活用事業募集要項（平

「奈良県

24

138

1rban Study Vol.64 June 2017

ても「本事業にかかる事業費は、事業用地の公園施設（広場・園路・階段・擁壁・屋外エ

一部売却等によって確保することとしていレベーター）を整備すること」が含まれています。収支の流れの見える化を図るために、る31。

『新松戸地域学校跡地有効活用事業基金』を設置し、基金には土地の売払い収入を積「岡崎市

東岡崎駅周辺地区整備北東街

み立て、来年度以降にかかる費用を基金か

区有効活用事業【事例１１】」においては、

ら繰り出します」30とされている。

事業者に対して公園の整備を求め、当該公この例においては、従前存在していた施園について、「乙川と事業用地の間に位置し設は物理的には消滅して、売買代金に姿をていることから乙川リバーフロント地区と変えるが、その資金の使途は特定されてい連続性を持ったデザインの公園整備をしてる。

ください。整備した公園施設・樹木等の一切は、市に無償で譲渡するものとします」とし５．５ている32。

事業者からの役務の提供の要請

新たに整備される施設の使途や施設の構「泉佐野市

りんくうタウン駅前公共用造と全く無関係というわけではないものの、地における事業者募集【事例２０】」におい事業者が地方公共団体から取得した後に売ては、「当該用地については、現在りんくう

却したり、その後管理に当たったりする土

自転車置場、並びに放置自転車保管・返還場

地・建物とは直接には関係しないように見所（以下、駐輪場等）として利用されているえる対象について、事業者に対して一定のため、今後も途切れることなく同施設が利役務の提供を求める例がある。

用できるよう駐輪場等を事業者負担で隣接地に移設すること。その際、駐輪場等の利用「中野区

東中野小学校跡地を活用した者の利便性が低下することのないよう配置

公園と住宅の整備【事例６】」においては、

計画等に工夫をすること」として、駐輪場の土地の売却にあたり付される条件に、「売却移設を行うことを求めている33。

用地及び隣接する区活用用地に残存する教職員寮跡施設の解体工事を行うこと」及び

５．６

政府が期待する事項の表現方法「隣接する区活用用地に、附帯工事として

成２４年１１月）（http://www.city.matsudo.chiba.jp/shisei/siyuza
isan/shiyuzaisankatsuyo/shinmatsudo_jigyosya.
files/bosyu2.pdf）

nakano.lg.jp/dept/102500/d022532_d/fil/siryou.p
df）
32 東岡崎駅周辺地区整備北東街区有効活用事業募
集要項（再募集）（平成２８年１０月７日 岡崎市）（http://www.city.okazaki.lg.jp/1300/1303/1325/p
011387_d/fil/youkou_saibosyu.pdf）
33 りんくうタウン駅前公共用地における事業者募
集要項（平成２８年１２月９日 泉佐野市）（http://www.city.izumisano.lg.jp/ikkrwebBrows
e/material/files/group/51/bosyuyoukou.pdf）

30

http://www.city.matsudo.chiba.jp/shisei/siyuzais
an/shiyuzaisankatsuyo/shinmatsudo_start.files/
sinmatsudo_atochi.pdf
31 東中野小学校跡地の公園整備と一部売却について（平成２８年５月１７日 区長記者会見資料）（http://www.city.tokyo-

1rban Study Vol.64 June 2017139

５．６．１【事例４】と【事例１９】の２つのみである。

募集要項及び評価基準【事例４】では、機能や構造の面からの指５．１から５．５にみた事項は、募集要項

定が、他の事例に比べると少ない。他方、【事中に、土地の使途や、施設等に求める機能等

例１９】においては、「魅力的な住宅地や都の記述として明らかにされることに加え、市機能の整備」、「広域的な事業アピール」、

評価に当たって、定性的な基準の中に取り「環境への配慮」、「近隣地域への配慮」、「地

込まれ、表現されている34。

域経済の活性化」の５つの点について比較的詳細に政府からの要請が記述されており、

５．６．２

評価基準における価格の比重と、価格以外

評価基準における価格の比重の事項に関する政府の考え方の表明とが、両立しないわけではないことがうかがわれ評価基準が、政府の考えを表明するものる。

であるとすれば、政府が、より多くの財源を確保することを目的とするものである場合

反面において、【事例９】、【事例１８】とには価格の比重が高く、反面、財源の確保はいった、機能や構造の面からの指定が比較

少なくとも一つの考慮要素であるとしても、的緩やかであるように見える事例において、それ以上に、価格以外の性質を重視する場

価格の比重が高くない。
これは、「価格」と「価格以外」という２合には（そして程度が高いほど）、価格の比軸の思考が必ずしも妥当ではないことを示

重が低下することが予想される。
評価基準において、価格（売買代金又は賃しているのかもしれない。つまり、「価格」

料）が占める比重を整理したのが表２であを評価に当たって考慮に入れることができる。評価点合計のうち価格の評価点が半分る条件を備えた事例と、そうでない事例の以上の比重を占める事例（言い方を換える区分がまずあり、前者についてのみ、「価格」と、価格以外の要素よりも価格の方が評価と「価格以外」の基準の相対的な重みを考えに当たってより重視されている事例）は、ることができるということかもしれない。

表２【事例１】松戸市
用事業【事例２】横浜市
地公募売却

評価基準における価格の比重

事例
新松戸地域学校跡地有効活評価基準における価格の比重
評価点合計１００点のうち価格が１０点

西区内総合福祉センター跡評価基準に含まない（売却価格を市が決定）【事例３】京都市 元清水小学校跡地活用【事例４】北海道 旧初台公宅用地有効活用事
業

不明35【事例５】函館市

評価基準に含まない（賃料を市が決定）

函館駅前市有地等整備

国土交通省（２０１６）p.74 がこの旨を述べる。各事例における評価基準は、三吉（２０１７）収録の資料を参照いただきたい。

評価点合計３００点のうち価格が２００点

評価基準に関する資料を発見することができなかったためこのように記している。京都市の類似の例として【事例１２】がある。

34

35

140

1rban Study Vol.64 June 2017

【事例６】中野区 東中野小学校跡地を活用した公園と住宅の整備

不明36【事例７】天理市 旧天理消防署跡地活用事業【事例８】武蔵野市 武蔵境駅北口市有地有効活用事業

評価点合計１００点のうち価格が１５点【事例９】うるま市 与那城庁舎跡等利用評価基準に含まない（賃料を市が決定）【事例１０】草津市 認定こども園新設【事例１１】岡崎市 東岡崎駅周辺地区整備北東街区有効活用事業評価基準に含まない（賃料を市が決定）【事例１２】京都市 旧立誠小学校跡地活用【事例１３】泉大津市 河原町市営住宅余剰地売却【事例１４】愛知県 サービス付き高齢者向け
住宅整備事業【事例１５】埼玉県 県営大宮植竹団地再生事
業【事例１６】川越市 川越駅西口市有地利活用事業【事例１７】川崎市 福祉センター跡地活用施設整備事業【事例１８】奈良市 旧柳生中学校活用者募集
事業【事例１９】久留米市 市営住宅跡地を活用した定住環境整備事業【事例２０】泉佐野市 りんくうタウン駅前公
共用地における事業者募集

評価点合計２１０点のうち価格が４０点

評価点合計１００点のうち価格が２０点

評価点合計１００点のうち価格が５点

評価点合計１５０点のうち価格が５０点
評価基準に含まない（賃料を県が決定）
評価基準に含まない（事業者の提案により賃料を決定（最低価格の設定あり））
評価基準に含まない（賃料を市が決定）
評価点合計１５５点のうち価格が４５点
評価基準に含まない（事業者の提案により賃料を決定（最低価格の設定あり））
評価点合計１００点のうち価格が６０点
評価点合計１００点のうち価格が４０点【事例２１】知多市 民間保育所等整備・運営
事業者募集【事例２２】奈良県 吉城園周辺地区保存管理・活用事業評価基準に含まない（使用料は条例に従い
決定）

５．７

収する権能と同様に、政府に与えられた特政府が期待する事項の実現の担保評価基準に含まない（賃料を市が決定）37

権である。

方法

しかし、ＰＲＥ活用の場合、政府と事業者
政府が、民間主体に対して期待する事項の間に存在する関係は、通常、法令に根拠をを実現するための手法として典型的なのは、置いた規律を行う側と規律を受ける側とい法令に基づく規制である。これは、租税を徴う関係ではなく38、両者が契約の当事者であ評価基準に関する資料を発見することができなかった。
ただし、「土地の有償貸付けの場合には加点の対象とする場合があります」とされている（本事例においては、社会福祉法人等の公共的団体に対しては無償で、その他の団体に対しては有償で土地を貸し付けるとされている）。
38 「奈良県
吉城園周辺地区保存管理・活用事業【事例２２】」は、政府が、都市公園法に基づく権限（施設設置・管理の許可を行う権限）を行使する例である。この事例においても「基本協定書」の締結が予定されており、この「基本協定書」と許可権限の行使とがどのような関係にあるのかは、興味深い点で
ある。
36
37

1rban Study Vol.64 June 2017141

るという関係である。契約を通じて、政府は、備事業【事例１７】」において、建物売買契

相手方である事業者に期待する事項が実現

約が予定されている。また、土地に関する契されるようにコントロールする必要がある。

約に加えて、建物賃借契約（政府が借主）が予定されている事例がある。

本稿で取り上げたほぼすべての事例において、土地売買契約（政府が売主）又は土地

表３は、こうした、土地建物の使用権原を貸借契約（政府が貸主）が予定され、例外的中心に、政府と事業者の間の契約内容を概に、「川崎市 福祉センター跡地活用施設整観したものである。

表３

政府と事業者の間の契約内容の概観

事例【事例１】松戸市

契約内容
新松戸地

域学校跡地有効活用事業

・分譲戸建住宅の敷地部分については事業者に所有権を移転（最終的には住宅購入者が所有権を取得）39
・分譲戸建住宅の敷地部分以外の土地（「その他の土地」）及びその上に所在する建物については市が所有権を保有
・その他の土地に所在する建物の新設・改修についても何らかの契約が締結されたものと思われる40【事例２】横浜市

西区内総・土地の所有権は事業者に移転41

合福祉センター跡地公募売却

・建物のうちコミュニティハウス部分は市が賃借42【事例３】京都市

・土地について期間６０年間の一般定期借地権を設定43

元清水小学校跡地活用・建物は「改修し外観及び主たる機能を保存」とされている44
・借地権設定契約を締結するに先立って、市及び地元自治会との協議を行うことを定める基本協定あり【事例４】北海道

旧初台公・土地について期間５０年間45の一般定期借地権を設定

函館駅前

・土地について期間１０年以上５０年未満の事業用定期借地

宅用地有効活用事業【事例５】函館市
市有地等整備【事例６】中野区

権を設定46（期間は事業者の提案による）
東中野小・分譲集合住宅の敷地部分については事業者に所有権を移転

学校跡地を活用した公園と住（最終的には住宅購入者が所有権を取得）47

宅の整備

・分譲集合住宅の敷地部分以外の土地（「その他の土地」）につ
いては区が所有権を保有
・その他の土地の一部に設けられる公園の整備は分譲集合住宅の敷地を取得する事業者が行うとされる48
るが、建物に関する権原について記した資料を発見することはできなかった。
45 厳密に言えば、これに、施設の建設に要する期間を加えた期間が契約期間とされている。他の事例でも同様の記述方法としている場合がある。
46 契約の詳細について記した資料を発見することはできなかった。
47 当該土地が分譲集合住宅に使用されることを担保するための方法について記した資料を発見することはできなかった。
48 これについて何らかの契約が締結されたものと思われるが、契約の詳細について記した資料を発当該土地が戸建住宅に使用されることを担保するための方法について記した資料を発見することはできなかった。
40 契約の詳細について記した資料を発見することはできなかった。
41 買戻し特約の存否を把握できる資料を発見することはできなかった。
42 契約の詳細について記した資料を発見することはできなかった。
43 契約の詳細について記した資料を発見することはできなかった。
44 建物の所有権は事業者に移転されると想像され
39

142

1rban Study Vol.64 June 2017

・その他の土地の一部に設けられる区民活動センターについては、別の事業者との間で契約が行われるものと思われる【事例７】天理市

旧天理消防署跡地活用事業【事例８】武蔵野市

・土地の所有権を事業者に移転（１０年間の買戻し特約を設
定）

武蔵境

・土地について期間３０年間の事業用定期借地権を設定49

駅北口市有地有効活用事業

・建物のうち市政センター部分は市が賃借【事例９】うるま市

与那城

・建物及び土地（駐車場）を１０年以上賃貸50

認定こ・土地について期間３０年間の事業用定期借地権を設定51

東岡崎

・土地について期間１０年以上５０年未満の事業用定期借地

庁舎跡等利用
【事例１０】草津市
ども園新設【事例１１】岡崎市

駅周辺地区整備北東街区有効権を設定（期間は事業者の提案による）活用事業・事業者に対して公園の整備を求めている52【事例１２】京都市

旧立誠小学校跡地活用・土地について期間１０年以上６０年以内の定期借地権を設
定53
・建物は無償譲渡
・借地権設定契約を締結するに先立って、市及び地元自治会との協議を行うことを定める基本協定が予定されていると思
われる【事例１３】泉大津市

河原町市営住宅余剰地売却【事例１４】愛知県

・土地の所有権を事業者に移転（１０年間の買戻し特約を設
定）

サービ

・土地について期間５０年間の一般定期借地権を設定54

ス付き高齢者向け住宅整備事業【事例１５】埼玉県

県営大・土地について期間５０年間の一般定期借地権を設定

川越駅

・土地について期間３０年以上５０年未満の事業用定期借地

宮植竹団地再生事業【事例１６】川越市
西口市有地利活用事業権を設定（期間は事業者の提案による）55
・建物のうち行政機能部分は市が賃借【事例１７】川崎市

福祉センター跡地活用施設整備事業

・特別養護老人ホーム等を運営する事業者に対して、土地について期間５０年間の一般定期借地権を設定
・建物は市及び特別養護老人ホーム等を運営する事業者が所有（施設を整備する事業者から買取）【事例１８】奈良市

旧柳生・建物について１０年以上賃貸56

見することはできなかった。
49 契約の詳細について記した資料を発見することはできなかった。市政センター部分の賃借契約についても同じ。
50 契約の詳細について記した資料を発見することはできなかった。
51 契約の詳細について記した資料を発見することはできなかった。
52 この点についての契約の詳細について記した資料を発見することはできなかった。
53 契約の詳細について記した資料を発見することはできなかった。
54 契約の詳細について記した資料を発見することはできなかった。
55 契約の詳細について記した資料を発見することはできなかった。市が賃借する部分の賃貸借契約についても同じ。
56 土地に関する権原について明示的に記した資料を発見することができなかったので、このように記述し
1rban Study Vol.64 June 2017143

中学校活用者募集事業【事例１９】久留米市

市営・土地の所有権を事業者に移転（１０年間の買戻し特約を設

住宅跡地を活用した定住環境

定）

整備事業
【事例２０】泉佐野市

りん・土地の所有権を事業者に移転（１０年間の買戻し特約を設

くうタウン駅前公共用地にお定）57

ける事業者募集【事例２１】知多市

民間保

・土地について１０年以上の貸付58

育所等整備・運営事業者募集【事例２２】奈良県

吉城園・建物について都市公園法第５条による許可（期間１０年

周辺地区保存管理・活用事業

更新可）・都市公園法の許可の手続に先立って、基本契約書の締結が予定されている

以下では、土地の使途の指定、施設の構造

して、風俗営業等に使用することを禁止しの指定、様々な「価値」への対応の３点59に（第９条）、契約の解除及び違約金に関する

ついて、こうしたことを実現するために契約定によってその担保を図っている。
実施要領60に示された「買戻特約付市有財

約でどのように定めているか（あるいは逆に、定めていないか）をみていく。

産売買契約書（案）」の内容は、次のようで
ある。

５．７．１

土地の使途の指定「（指定用途及び用途指定期間等）「泉大津市

河原町市営住宅余剰地売却

第９条

甲は、売買物件に用途を指定する【事例１３】」は、市が土地を事業者に売却

と共に、その期間等を次のとおり設定する。

する事例である。

２

本事例では、土地が「指定用途」である「介乙は、売買物件を次の用途(以下、「指定

用途」という。)に供しなければならない。

護老人福祉施設」に使用されること（第９条）

用途を、買戻特約の設定（第１４条）、契約の解介護老人福祉施設（特別養護老人ホーム）の用地

除に関する約定（第１５条）及び違約金に関３（略）する約定（第１６条）によって担保している。

４

これはいわば「積極的な」使途の指定である。

権移転登記の日から１０年が経過するま

これとは別に、「消極的な」使途の限定とでの間(以下、「用途指定期間」という。)、

乙は、売買物件の土地については、所有ているが、不正確である可能性がある。
57 契約の詳細について記した資料を発見することはできなかった。
58 契約の詳細について記した資料を発見することはできなかった。
59 「資金の使途の指定」は政府の側で行う事項であり、また「役務の提供の要請」は、これに関係する契約の詳細について記した資料を発見することができなかったので、除外している。
60 泉大津市河原町市営住宅余剰地売却公募型プロポーザル実施要領（介護老人福祉施設建設条件付）（平
成２８年（２０１６年）１０月 泉大津市）（http://www.city.izumiotsu.lg.jp/ikkrwebBrowse/material/files/group/20/puropo-zaruyouryou.pdf）
144

1rban Study Vol.64 June 2017

引き続き指定用途に供しなければならな

買物件につき所有権移転登記をするのとい。

同時に、買戻しの特約の登記を、乙の費用５負担においてなす。

乙は、売買物件を指定用途及び指定用

途に関連する用途のみに使用できる。ただ２し、以下の用途に使用することはできませ

できるのは、第９条及び第１０条の定めにん。

違反した場合とする。

（１）風俗営業等の規制及び業務の適正化（契約の解除）に関する法律(昭和２３年法律第１２２

第１５条号)第２条第１項に定める風俗営業又はに定める義務を履行しないときは、その相同条第５項に定める風俗関連営業その手方に対して催告のうえ、この契約を解除

他これらに類する用途できる。

（２）～（４）（略）（違約金）(売買物件の譲渡等禁止)

第１６条

第１０条

乙は、用途指定期間満了の日まり、買戻権の行使をしたとき、乙は甲に対で、甲の承諾を得ないで、売買物件及びそし、違約金として、売買代金の３割を支払の上に建築された建物について、第三者にわなければならない。

対し、所有権を移転し又は地上権、質権、

２

使用貸借による権利若しくは賃借権その解除されたときは、相手方に対し違約金と他の使用及び収益を目的とする権利の設して、売買代金の３割を支払わなければな

定をしてはならない。ただし、指定用途のらない。」

甲が前項の買戻権の行使をすることが甲又は乙は、相手方がこの契約

甲が第１４条第２項の規定によ

甲又は乙は、第１５条に基づき契約を運営に必要な抵当権の設定については、この限りでない。

「埼玉県

県営大宮植竹団地再生事業（実地調査等）【事例１５】」は、県が所有土地に定期借地

第１３条

乙は、用途指定期間内において、権を設定する事例であり、定期借地権設定

指定用途に係る変更があったときには、速契約中に、契約解除に関する規定を設ける

やかに甲に届けなければならない。

としている。定期借地権設定契約書（案）61

２の内容は次のようである。

甲は、用途指定期間内において、乙の第９条ないし第１１条の履行状況を確認するため、随時に実地調査を行い、又は乙か「（総則）

ら必要な報告若しくは資料の提出を求め第１条

ることができる。この場合において、乙は及び丙が甲に提出した県営大宮植竹団地

当該調査等に協力しなければならない。

再生事業事業提案書(乙及び丙が作成した（買戻しの特約）

甲からの質問に対する回答書及び本基本第１４条

協定締結までに提出したその他の一切の甲が乙に対し、第７条により売61

04_keiyakusyo_1.pdf

https://www.pref.saitama.lg.jp/a1107/documents/
1rban Study Vol.64 June 2017

借地事業の内容は、募集要項等、乙145

書類で甲が認めたものを含み、以下「事業（施設の建設・運営）

提案書」という。)及び本基本協定により第１９条

特定される。
（関係書類の遵守等）

及び事業提案書に従い、事業者施設を建設

第３条

し、事業者施設を自ら管理・所有し、借地

甲及び乙は、この契約に定めるも乙は、本土地において、募集要項ののほか、次の関係書類を遵守するととも事業を運営しなければならない。

に、借地事業の公益性及び趣旨を尊重し、２、３（略）

誠意をもって契約を履行しなければなら４ない。

び事業提案書に従っていない場合には、乙

一

募集要項等

に対して是正勧告を行うことができる。こ

二

事業提案書

の揚合、乙は甲の是正勧告に従い、是正策

三

本基本協定

を甲に提出し、甲の承認を受けて是正しな

２

本契約、本基本協定、募集要項等及び事ければならない。

甲は、乙の行う借地事業が、募集要項及業提案書の規定に矛盾、齟齬がある場合、（甲の解除権）

本契約、本基本協定、募集要項等、事業提第２９条

案書の順にその解釈が優先するものとすするときは、本契約を解除することができる。

る。

（権利義務の譲渡等）

一～十一（略）

第４条

十二

乙は、予め甲の事前の承諾を得た

甲は、乙が次の各号の一に該当

本契約書の規定に違反し、契約の目場合を除き、以下の各号に定める行為を行的を達成する見込みがないと認められってはならない。

るとき。

一～四（略）

十三（略）五

事業者施設その他事業用地の工作物

十四 ・・・第１９条第４項・・・に基づを事業提案書記載の用途以外に使用すく是正勧告について、乙が一定期間内にること又は使用させること是正することができなかったとき。

２（略）十五、十六（略）（用途）

２～４（略）」

第７条

乙は、本土地を借地事業のために使用し、本契約の締結後３０年を経過し予関係する資料を発見することができた他

め甲の事前の承諾を得た場合を除き、それの事例においても、上記の事例と同様の、土以外の用途に供してはならない。

地の用途の指定が実現されるための規定が、２契約に含まれている62。

乙は、本契約の存続期間中継続して借地事業を実施する。
資料の所在のみを記す。
【事例４】
http://www.pref.hokkaido.lg.jp/sm/sum/fm/hatsu
dai/keiyakusho.pdf
【事例５】
62

http://www.city.hakodate.hokkaido.jp/docs/20140
31800582/files/bosyuyoukou.pdf【事例８】
http://www.city.musashino.lg.jp/_res/projects/def
ault_project/_page_/001/007/715/h280720/01_bos
huyoukou_0720.pdf
146

1rban Study Vol.64 June 2017

５．７．２２（略）施設の構造の指定（甲による契約の解除）「岡崎市

東岡崎駅周辺地区整備北東街

第１３条

甲は、乙において次に掲げる事

区有効活用事業【事例１１】」では、事業者

由のいずれかに該当する場合において、甲に対して整備を求めるペデストリアンデッ

が相当の期間を定めて当該事由に係る義キの位置が特定の場所となることを求めて務の履行を乙に対し催告したにもかかわいる。

らず、乙がその期間内に当該義務を履行しこの事例における事業用定期借地権設定ないときは、本契約を解除することができ

63

契約覚書（案） の内容は次のようであり、る。

土地の用途の指定が実現されるための規定（１）第２条の指定用途の規定に違反したを設けているが、施設の整備の当初においとき。

て、ペデストリアンデッキの位置等の施設（２）～（４）（略）の構造が実現されるための規定は含まれて（５）第１１条の建物の新築及び増改築等いないようにみえる。事業者を選定する段の規定に違反したとき。

階で適切な提案を行った者を選定し、その（６）、（７）（略）

後の対応は第１１条によって行えば足りる

２、３（略）」との考えであろうか。
「泉佐野市

りんくうタウン駅前公共用「（指定用途）地における事業者募集【事例２０】」では、第２条

人口地盤に面する建築物の用途・構造に関

乙は、平成○年○月○日付けで甲に対し提出した事業計画書（以下「事業計する指定を行っている。

画書」という。）に定める●●施設及び■この事例の募集要項 64 には次のように記■施設の用途として、本件建物を使用するされており、⑦の「本契約締結後、本募集要ものとし、本件借地権の存続期間中、他の項に定めるもののほか、当該契約条件に違用途には使用しないものとする。
（以下略）

反した場合」との記述が、施設の構造に関し

２、３（略）て募集要項に記す事項に違反した場合を含（建物の新築及び増改築等）

むとの意味であるなら、施設の構造に関す

第１１条

る指定が実現されるための内容が、契約に乙は本件建物及び本件建物に付随する工作物等を解体撤去若しくは新築含まれることになる。

し、又は建築基準法上の確認申請を要する

この点について明確にすることを考える

増改築を行う場合は、事前に甲の書面によのであれば、【事例１５】の契約書（案）第る承諾を得るものとする。

１９条におけるように、事業者は、その提案【事例１４】
http://www.pref.aichi.jp/uploaded/attachment/22
6223.pdf

りんくうタウン駅前公共用地における事業者募
集要項（平成２８年１２月９日 泉佐野市）（http://www.city.izumisano.lg.jp/ikkrwebBrows
e/material/files/group/51/bosyuyoukou.pdf）

6463

http://www.city.okazaki.lg.jp/1300/1303/1325/p0
11387_d/fil/keiyakusyo_2.pdf
1rban Study Vol.64 June 2017147

した内容に従って施設を建設等する義務をては、次の特記事項を記載します。

負うことを明示するのが一つの方法であろ（１）事業実施における提案内容を遵守す

う。

ること。
（２）事業スケジュールを遵守すること。

「①

所有権移転登記と同時に買戻し登記（３）事業計画の実行を担保するため、本契を行う。
（買戻し特約期間を１０年とする。）

約の締結に当たっては、１０年間の買戻④しの特約を付すること。

継続して円滑に事業を行うこととし、市の許可なく用途、使用目的の変更を行わ（４）契約締結日から１０年間は、原則としないこと。

て、所有権移転及び権利設定を禁止する⑤

こと。

建物を増改築しようとする場合は、市の承認を得なければならない。
⑦（５）契約締結日から１０年間は、原則とし本契約締結後、本募集要項に定めるもて、事業計画で指定した用途の転用を禁ののほか、当該契約条件に違反した場合、止すること。
（用途指定）

市は当該契約を解除することがある。この（６）（略）

場合、市が定める違約金３０％を徴収す（７）契約締結日から１０年間は、本市の求る。」

めに応じて、報告及び協議の義務がある
こと。

５．７．３

（８）（９）（略）

様々な「価値」への対応（１０）買受者が契約に定める義務を履行「天理市

旧天理消防署跡地活用事業

しない場合には、契約を解除することが【事例７】」では、景観、ユニバーサルデザ

できること。

イン、バリアフリー等への配慮を事業者に（１１）買受者が契約義務に違反した場合求めている。

における買受者の違約金支払義務を規募集要項中に示された「売買契約の特記定すること。

事項」は次のようであり65、（１）の「事業（１２）～（１４）（略）」

実施における提案内容」の中に、上記事項に配慮した提案内容が含まれるものであり、「岡崎市

東岡崎駅周辺地区整備北東街

かつ、（１）についての違反が、（３）にいう区有効活用事業【事例１１】」では、奉仕活

買戻し、（１０）における契約解除又は（１

動や帰宅困難者支援を行うことを事業者に

１）における違約金支払の理由とされるの期待している。

であれば、市が期待する事項の実現が契約

しかし上に見たように、契約内容は土地によって担保されると考えられる。

の用途や建物の増改築等についてのみ定めているので、これらの事項については、事業「最優秀提案者と締結する売買契約におい者を選定する段階における判断を通じて担

旧天理消防署跡地活用事業公募型プロポーザル
募集要項（平成２８年７月）（http://www.city.tenri.nara.jp/ikkrwebBrowse/material/files/group/17/bosyuyoukou.pdf）

65

148

1rban Study Vol.64 June 2017

保されるとの考えであろうか。

３

甲は、第８条に定める義務に違反した場合には、本契約を解除することができ「久留米市

市営住宅跡地を活用した定る。」

住環境整備事業【事例１９】」では、低炭素社会づくりに貢献できるような環境構築を

なお、この事例においては、「物件購入後、分譲や建売などにより、第三者への転売を事業者に期待している。
募集要項 66 中に示された市有財産売買契予定している場合は、購入者は、事業提案書

約書（案）は次のようである。事業者の評価に記載した内容に基づき、建築基準法第７項目の中に上記の事項が含まれており、こ６条の３に基づく建築協定（いわゆる「一人れを念頭において事業者から提出された事協定」）を定めること。なお、協定の有効期

業提案書と別の用途に供することが禁じら間は１０年以上とすること」を求めているれる（第８条）ことを通じて、市の期待の実67。

現が担保されると考えられる。
「奈良県

吉城園周辺地区保存管理・活「（条件）

用事業【事例２２】」では、建築物等のバリ第８条（略）

アフリー化に努めることを事業者に期待し

２（略）

ている。

乙は、売買物件の引渡日から起算して基本協定書（案）68は次のようであり、施１０年間は、当該物件を事業提案書（この設の設計について県の確認を経る（第８条）

契約に先立つ購入予定者の選定手続におことを通じて、県の期待の実現が担保されいて、乙から甲に提出された事業提案書をると考えられる69。

３

いう。以下同じ。）の内容と別の用途に供さないこと。なお、やむを得ない事情によ「（基本設計及び実施設計）

り、事業提案書の内容を変更する場合には、 第８条

乙は、現状変更許可を取得後すみ事前に書面により申請し、甲の承認を得る

やかに、募集要項等及び事業計画に基づき、こと。

本件施設の基本設計及び実施設計を実施

４～６（略）

し、これを完了して設計図書等を甲に提出（契約解除）

し、設計図書等について甲の確認及び承諾第１０条（略）を取得するものとする。なお、甲は、基本

２（略）設計の設計図書等について県の確認及び市営住宅跡地を活用した定住環境整備事業 募
集のしおり～平成２８年度市営住宅跡地購入希望者募集要項（https://www.city.kurume.fukuoka.jp/1080shisei/2050machi/3080shiyuuchi/files/H28youkou2.pd
f）
67 ただし、このことを担保するため、市と事業者の間の契約においてどのような手当てがなされているのかは、把握することができなかった。

68

66

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http://www.pref.nara.jp/secure/171432/04_kihon
kyouteisyoan.pdf
69 この事例において、事業者は都市公園法第５条の許可（公園施設の設置・管理の許可）を得ることが必要である。この許可及び許可に付される条件と、協定書に定める事業者の義務とが、どのような関係にあるのかは、興味深い問題であるが、考察は別稿に譲りたい。

149

承諾を取得しない限り、実施設計に着手でされる。

きないものとする。

このことは、土地の使途の指定について

２～４（略）

は非常に明確である。

（乙の遵守事項）
第１２条

施設の構造の指定については、詳細な契乙は、協定期間中、募集要項等及約書（案）を発見することができなかったたび事業計画に従い、本事業を確実に実行し、 め、あまり明確なことは言えないが、契約内
善良な管理者としての注意をもって本件容によって担保する例と、事業者選定の際

施設の管理運営を行わなければならない。

に適切な者を選定することによって担保す（管理許可及び設置許可期間中の甲によるる例がありそうである。

協定の解除等）第２９条「価値」への対応についても、施設の構造

甲は、第３条の協定期間にかかの指定と同様の、両方の例がありそうであわらず、以下の各号に掲げるいずれかの事る。担保の方法は、実現を期待する「価値」

由がある場合、甲が乙にした管理許可及びの性質によっても異なるかもしれない。
「バ

設置許可を取り消された場合、又は、乙のリアフリー」といった事項は、施設の物理的責に帰すべき事由により本事業の継続がな構造として表現されるから、これが実現困難な場合には、本協定を解除することがしているか否かの確認は比較的容易である

できる。

し、
「施設の構造の指定」と一応区分して考（１）乙が、本協定、管理許可及び設置許

えてきたものの、実際には重なり合う部分

可に伴う許可条件及びその他関係法令があり、同じ取扱いをすることができるケ等に違反した場合ースもあるだろう。これに対して、奉仕活動（２）～（８）（略）」や帰宅困難者支援といった事項は、ある一定の時間を限って行われるのが通常であろ５．７．４

うから、その実施のモニタリングがより困政府が期待する事項の実現の難である。こうしたことが影響して、異なる担保方法についてのまとめ

２つの担保の方法がみられるのかもしれな
売買契約に含まれる買戻特約に基づいてい。

売主たる政府が所有権を取り戻すこと、又は借地権設定契約を解除すること70、契約に５．８定める義務を履行しない場合に契約を解除

種々の政策目的の達成について

土地売買・貸借契約と関係づけたすること及び違約金支払を予定することによって、政府が期待する事項の実現が担保

政府が事業者から役務や物品の提供を受借地権設定の場合には、積極的な使途の指定が可能な期間は、借地権が設定される期間と同じである。他方、本稿で取り上げた売却の事例では、買戻特約の方法を使用する結果、その期間は１０年となっている。
この点について、本稿では取り上げていない事
例であるが、岡山市が平成２９年１月に事業者の公募を行った「旧後楽館中・高（天神校舎）跡地活用事業」では、市が、再売買予約の予約完結権
を２０年間行使することができるという内容の契約を予定している（http://www.city.okayama.jp/contents/00027923
8.pdf）。

70

150

1rban Study Vol.64 June 2017

けることを内容とする契約（以下では「公共い、又は政府が事業者に土地を使用させる調達契約」という。）に関しては、契約の経義務を負い、事業者はそれに対して対価を済性や公正性以外の、様々な政策目的を実支払う義務を負う」となる。義務の内容をこ現するためにこうした契約を活用することのように狭く発想すると、事業者の義務はができるかという問題が既に論じられてい対価の支払いということになるから、契約る。例えば碓井（２００５）は、公共調達契の目的物（金銭）と契約の履行方法（金銭の約を活用して特定の政策目的を実現しよう

支払い）のいずれに関しても、それと関係づとする行為を、「付帯的政策遂行」と呼んでけた政策目的の実現を考えるのはかなり困

いる。

難である。

公共調達契約の場合、①一定の選定手続といっても、ＰＲＥ活用について「付帯的を経て選定された事業者が、②役務の提供

政策遂行」を考えることができないというや物品の納入を行う義務を負い、政府がそことではなく、むしろ、ＰＲＥ活用について、

れに対して対価を支払う義務を負う。この、これを単なる土地売買や土地貸借契約と考①と②のそれぞれの場面において、付帯的えるのは、視野が狭いということだろう。

政策遂行のためにどのようなことが許容さ「にぎわい創出」といった効果の発現、施れるかが論点となる。

設に期待される機能が十全に発揮されるた①は、競争参加資格に付すことができる

めに必要な構造の確保、社会的に望ましい条件として、どのようなものが許容されるとされる様々な価値の実現といったことが、かという問題である。他方、②に関しては、土地の権原に関する対価に関する事項と一契約の目的物それ自体の性質に、どのよう体となって、事業者に求められている契約

な条件を付すことができるかという問題と、であると考えるのが、事柄の本質に即した契約の履行方法に、どのような条件を付す

認識方法なのだと思われる。

ことができるかという問題の２つがあるとただ、そう認識した上で、「付帯的政策遂される71。

行」としてどのようなことまでが許容されＰＲＥ活用にあたっても、通常上記①のるのかを考察するためには、さらに多くの手続が必要になる72。この場面における「付事例をみる必要がありそうである。

帯的政策遂行」については、公共調達契約におけるそれと同じ論点があり、結論も同様

６．課題に考えられるだろう。
他方、公共調達契約の②に相当する場面

本稿が有する最大の課題は、考察にあたを、ＰＲＥ活用について考えてみるときに、って使用した事例が非常に限られている点

契約の双方当事者の義務を狭く捉えるなら、である。

「政府が土地を事業者に引き渡す義務を負ＰＲＥ活用の状況について考えようとす碓井（２００５）第７章
本稿ではこの場面に関する募集要項等の記載を全く取り上げなかったが、公共調達契約における内容と、ほぼ同様の内容であるという印象を受け
ている。

71
72

1rban Study Vol.64 June 2017151

るならば、その範囲は、政府が所有するもの＜参考文献＞の、活用の検討すら行われていないものまでを含まなければならない。

碓井光明（２００５）「公共契約法精義」信山社出

こうしたものの存在を把握することは現版

実には困難であるが、外部からの観察が可
国土交通省（２０１４a）「まちづくりのための公的能であるものとして、使途等に特段の指定不動産（ＰＲＥ）有効活用ガイドライン

平成２を行わず、一般競争入札によって売却され６年４月」

るＰＲＥがある。これと、使途等の指定を行

http://tochi.mlit.go.jp/preportalsite/pre-portalsite/preportalsiteって活用が図られるものとの違いを分析す国土交通省（２０１４b）「公的不動産の有効活用等ることによって、何らかの知見が得られそによる官民連携事業事例集

うに思われるけれども、本稿では取り上げ

平成２６年７月」

http://tochi.mlit.go.jp/preportalsite/pre-portal-ていない。

site/preportalsite

他方、政府の行動の特質をみようとすれ

http://www.mlit.go.jp/common/001049273.pdf

ば、政府以外の者の行動と対比させること

国土交通省（２０１５）「公的不動産（ＰＲＥ）のが有効な方法であるが、先に述べたように、

活用事例集

平成２７年５月」

http://tochi.mlit.go.jp/?post_type=secondpage&

民間主体間で締結される契約の内容を把握

p=13231

することは難しい。

http://www.mlit.go.jp/common/001091355.pdf

本稿が取り上げたのは、平成２８年７月
国土交通省（２０１６）「公的不動産（ＰＲＥ）のから平成２８年１２月までの間に、施設の民間活用の手引き～民間による不動産証券化手利用が開始された事例、事業者が決定した法等への対応～平成２８年３月」

事例及び公募が実施された２２事例のみで

http://tochi.mlit.go.jp/?post_type=secondpage&ある。この点については、紙に針で開けた穴

http://tochi.mlit.go.jp/wp-から向こう側を除き、「これが世界の姿だ」

content/uploads/2016/04/92af985393819e4d07

p=132294c226c42c4fa5c.pdfと述べるのと同じような滑稽さがある。限
られた事例をもとに、政府の行動様式とし三吉卓也（２００７）『自治体のマーケティング』「地域レポート第２２号」日本政策投資銀行て着目すべき特質を捉えるための項目を試

http://dl.ndl.go.jp/info:ndljp/pid/9211880?tocOp

みに提示して考察してみたが、項目の選定

ened=1

自体も的を射ていないおそれがある。
三吉卓也（２０１７）『公的不動産（ＰＲＥ）活用

こうした点については、さらに観察の対

事例資料集（平成２８年後半）』「Research Memo

象を拡大していき、真の世界の姿に近づく

２０１７年２月」一般財団法人民間都市開発推進

努力を重ねるほかない。

機構
http://www.minto.or.jp/print/urbanstudy/resea
rch.html

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