【第１０２回 定期講演会 講演録】
［第１０２回講演録］
日時：平成１６年１０月４日
場所：東海大学校友会館

不動産市場の最新動向～首都圏オフィスビル市場を中心に～
みずほ証券株式会社
チーフ不動産アナリスト 石澤 卓志■不動産事業者の景況感

り変わりは無いと私自身は考えていますが、最近はその二極化のポジティブな部分に注目される方が多くなってきた、

本日は不動産市場の最新動向というテーマでお話をさせていただきます。私共の方にも不動産関係のお問い合わせ

そのために不動産市況は急速に回復しているとのイメージが一般に強くなっているわけです。

が最近特に増えておりまして、その中では市況の動向を、

ただし、イメージだけとは必ずしも言い切れないところ

簡単に言ってどうなんですかというお話が多いわけです。

もあります。今は、全般的に市況の良い部分が注目され、そのときに当方は、このようにお答えする場合がございま

またそれは不動産の事業者の方も感じている場合が、多いす。今の不動産市場の状況を端的に申し上げますと、良いようです。
８３ページの図表１は、不動産事業者の方々の、ところは良いけれども、悪いところは悪いです。非常につ業況指数の推移を見たものです。こちらは土地総合研究所

まらない説明になるわけなのですが。

のデータですが、２００３年以降、概ね景況感は上向きに

２０００年以降、不動産市場の二極化が進み、その傾向なっています。

は、現在までも変わっていない。その点ではこれまで続い

グラフが２つに分かれておりまして、上の方のグラフがてきた傾向が現在も進行しているということだと思います。

現在の経営の状況を示しております。それから下の方のグ

ただ、この二極化というものが曲者でして、どこを重視す

ラフが３ヶ月後どうなるかという、これからの見込みを示るかによって良い方に取ることもできますし、悪い方に取しております。これは一種のディフュージョンインデックることもできます。

スで、良いと思われる方と悪いと思われる方が半々の場合、最近では、二極化がさらに進み、東京都心部に関しては、

丁度数字はゼロになります。全ての人が今の状況が良いと不動産市況につきましても回復傾向と言いますか、敢えて考えると１００になります。全ての方が悪いと考えますと言えば加熱気味と言ってよろしいと思いますが、その傾向

マイナス１００になるわけです。

がかなり顕著になってきたように思います。

現在の状況をご覧いただきますと、住宅・宅地分譲業やその一方で多くの地方都市では、まだ市況に悪い部分と住宅地の不動産流通業がほとんどゼロという水準になって言いますか、かなり厳しい状態が続いています。不動産関います。２００３年の１月以降かなり上昇し、現状では今連のデータを見ても、過去最悪と言ってよい状況に陥っての状況を良いと考えられる方と、それから悪いと考えられいるところも数多く見られるわけです。

る方がほぼ半々になったということです。

ただ、全般的な傾向としては、昨年は二極化のネガティ

ビル賃貸業は、やはり２００３年以降、概ね上昇傾向がブな部分に注目される方が多かったのですが、今年に入っ

続いています。一番新しい今年７月のデータでも、まだゼてからポジティブな部分に注目する方が増えてきました。

ロにまでは至っていませんが、かなりゼロに近い水準にまそのために、実体はともかくとして、一般的なイメージでで上がってきました。ビルの賃貸業についても、かなり市

は、昨年と今年では不動産のマーケットは様変わりだと、況について、あるいは経営の現況につきまして、回復傾向

そのように考えられる方が多いように思います。

が出てきたと言えそうです。

先ほど申し上げたとおり二極化が進んでいる点では、余

この中で数字が飛び抜けて良いのがございます。商業地

の不動産流通業ですが、おそらく、不動産ファンドなどによる不動産投資の需要が相当に強いことが反映されていると考えられます。

です。
これまでは景気が回復していると言われながらも、基準値の下落幅は、昨年までは拡大していました。景気が拡大

いずれにしても、不動産業には色々な形態がございます

傾向にあるとは言いながらも、地価のデータではその回復が、全般的に現況については回復傾向にあると考える方が傾向を確認することができないという状況が続いていたの多いようです。そしてこれから先も良い傾向が続くであろですが、今年は久々に住宅地、商業地とも、全国ベースでうと予想されている方が多い、と言えそうです。

地価の下落幅が縮小しました。その点では、全体的に下げ

８４ページの図表２をご覧いただきたいと思います。こどまり傾向が出てきたと言えそうです。

ちらはオフィスビル事業に限って、その景況感を見たもの

よく私共が聞かれるのは、果たしてこれでデフレは終わです。こちらは東京ビルヂング協会の資料で、区ごとに集ったのでしょうかということです。先ほど来申し上げてた計しているわけですが、特に千代田区と渋谷区の２つを場

とおり、どこに視点を置くかで、その考え方は大分違って所を取り出してグラフにしています。

くると思います。私自身は、おそらく地価は全国ベースで千代田区は、ビジネス街としては超一等地と呼ばれるところです。ただ千代田区と言っても、丸の内、大手町のよは２００７年までは下落が続くと、このように考えています。

うな大型ビルが多いところから、麹町などのようなまだお何故２００７年なのかということですが、不良債権の最屋敷の残っているところまで、様々な差はあるわけですが、

終処理、減損会計の導入、リストラの進展など、地価変動

総じて現在の状況に関しては、良いと考える方が増えてきの要因に一応の決着が付くのが、２００５年度の末というているということがおわかりいたけだけるかと思います。

のが現在の想定です。

千代田区の空室率の現況の景況感指数は、２００３年７

これらの状況が不動産価格に反映されるには、だいたい

月はマイナス２６．５と、かなり低い数字だったわけです

半年から１年程のタイムラグがあります。２００５年度のが、その１０月に１１．０にまで上がりまして、そして一末を一つの起点と考えると、それが不動産価格に影響が出

番新しい４月の段階の数字でも１２．５と、プラスの水準て来るのが、おそらく２００７年からということです。

になっています。

ただし、その一方で二極化も相当に進展し、東京都心部

渋谷区は、２００４年４月で３５．７と非常に高い水準に関しては、地価上昇ポイントも相当に増えるだろうと思になっています。渋谷区は、かなり特殊な需要があると言いますし、それからエリアとして地価が上昇するという場

われており、テナント移動がかなり激しいのですが、テナ所。これもかなり増えると考えています。

ントが仮に移動しても、空室期間がわずかの間に次のテナ

８９ページの図表７は公示地価や基準地価の動向を３箇ントが決まってしまう。そういった点では非常に需要の強月ごとに見たものです。このグラフには、これまで面白いいところと言えそうです。

パターンが見られました。これは９８年辺りから２００２

いずれにしてもオフィスビル事業は、全般的に見て、かなり明るさが見えてきたと言えそうです。

年辺りまでにはっきりと表れている傾向ですが、年の前半には地価の下落幅が縮小するというパターンです。不動産

全般的に、不動産の市況回復傾向が強くなってきているの需要は年度末の前後、具体的には２月から５月に集中す背景として、不動産価格の下げ止まり傾向が強くなってきる傾向があります。企業が組織の変更を行ったり、あるいた影響があると思います。

は通勤の動きが変わったりそういった形で年度末の前後に９月下旬に公表された基準地価にも、二極化傾向という不動産の需要が集中する傾向があるわけです。また、そのものが、かなりはっきりと現れています。
全国ベースでは、頃を狙って、オフィスビルのオープンや、マンションの商

基準地価は１３年連続で下落という状況です。東京圏など

戦も、５月ごろ辺りまでが一つの区切りになっています。

大都市圏では、
１４年連続で下落という状況です。
しかし、最近では、別な動きが見えてきたと言えそうです。

そのため、９８年から２００２年までは、年の前半に地価の下落幅が縮小し、後半にはその反動が出て、また下落幅が拡大するパターンが見られたわけです。
ところが、２００３年以降は、この傾向が見られません。

■不動産価格の動向

２００３年に入ってから下落幅は縮みっぱなしという状況です。これはある意味では、地価の下げどまり傾向が、か

今年の基準地価に関しては、住宅地や商業地。
いずれも、全国ベースで地価の下落幅が縮まったことが、大きな特徴

なり顕在化してきたと言えると考えております。

■不動産価格の変動要因■オフィスビル市場の変遷

９０ページは、公示地価をもとに、東京駅からの距離圏

今申し上げた通りに東京圏では、全般的に下落幅が縮ま

別に地価の下落幅を図示したものです。これには、かなりっておるわけですが、地価の下落幅が小さいところと大き面白い傾向が見られます。

いところが固定化してきたと、こういった見方もできます。

９５年は、東京駅に近づくほど、東京都心部ほど著しい

都道府県別では、やはり東京都が全般として見れば地価下落が見られました。
９５年はバブル崩壊の真っ最中です。

の下落幅が小さいです。それからエリアとしては、千代田

不動産価格がバブル経済期に東京の都心部を中心に上がっ

区、港区、渋谷区等では区全体として、地価の上昇が見らた、修正の過程です。バブル経済期には東京の都心部ほどれるようになってきました。

地価の上昇が著しかったので、その調整時期に当たる９５
年の段階では、東京の都心部ほど、地価の下落幅が大きかったと言えそうです。

９１ページの表では、基準地価を、区ごとに下落幅が小さいところと大きいところとに分けています。
今年、地価の上昇率が区として一番高かったのが渋谷区

これが９８年には、東京駅からの距離に関係無く、下落

で、平均で１．８％の上昇という状況でした。渋谷区の場

幅がほぼ一定になっています。言うならばこの段階で、バ合、２００１年から区全体としても上昇傾向が続いており

ブルの精算は東京圏に関しては終わったのではないかと、まして、
２０００年の段階ではマイナス０．
７％でしたが、考えています。

２００１年が０．２％の上昇。２００２年は０．０だった

そして２００４年には、９５年とは全く逆の傾向が見らのですが、２００３年が０．２％上昇。そして今年が１．

れるようになってきました。東京都心部に近いところでは８％上昇という形で、上昇がだいたい概ね４年間続いてい地価がほとんど動かない。下落率ほとんどゼロという状況

るということになります。

です。東京都心部から離れるにしたがって、下落幅が大きくなってくる傾向が見られるわけです。
バブルの精算が終わると、今度は東京都心部の利便性がそれから２番目が千代田区で、こちらも昨年が０．７％の上昇。今年が１．６％の上昇と、それから今年は港区もエリア全体として上がっています。

高く評価されるようになってきました。そして東京の都心

一方、地価の下落幅が大きいところは、
東京圏の中では、部に不動産に関する需要、住宅需要や、オフィスビル需要

千葉県が一番大きいわけです。木更津がここ数年間、千葉が一極集中する傾向が強くなってきた、そのため、９５年

県内では、最も市として下落幅が大きい状態が続いていまとは逆に東京の都心部ではほとんど地価の下落が見られなす。今年は、マイナス１３．４％という下落幅でございまい。そして都心から離れるにしたがって下落幅が大きいとした。木更津の平均地価は、９６年の段階では平方メート

いう状況になってきたと思われます。

ル当たりの価格が１０万１，０００円という状況でした。

９１ページの下のグラフは、先ほどのグラフと全く同じ、

今年２００４年は平均価格が、３万１，０００円になりま

東京駅からの距離圏別の地価の変動状況を示したものです。

した。概ね３分の１になり、かなり大幅な下落が続いていただ先ほどのグラフと違い、２００１年から２００４年まることになります。

での４年間についてだけ図示したものです。

それから２番目が市原です。この１位、２位はだいたい

このグラフをご覧いただきますと、２００１年から２０

毎年同じです。こういった点でも、地価の下落幅の大きい

０３年までの間はこのグラフの線の傾きがより急になる傾ところも、大分固定化してきたと言えそうです。木更津に向が見られました。
すなわち２００１年から２００３年は、関しては、東京湾アクアラインに対する期待が大き過ぎた

二極化がさらに極端に進行する傾向が見られたわけです。

ことが影響していると、よく言われております。

そして２００４年には、
二極化はやはり続いていますが、また、ストロー現象が起きている、という説明もありま

線が全般的に上の方にシフトしてきた。即ち東京駅からのす。郊外に住宅団地を作り、そちらまで鉄道線などを延ば距離に関係無く下落幅が縮まったということです。

す、そうなると都心部からあふれ出た人たちがそちらに住

そこで私、先ほど二極化の傾向はこれまでと変わりない

まい、不動産の価格も上昇するというのが、以前の考え方と申し上げましたが、人口密度の高いところに関しては、でございました。ところが、実際は必ずしもそうではあり

全般的に市況の改善度合いが見られるようになってきた。

ません。交通が便利になりますとみんな田舎から都会に出そのような形で二極化の質が少しずつ変化してきているとてきてしまう。これを時々、ストロー現象などという言葉いうことは言えそうです。

で表現しています。言うならばアクアラインのような交通
そのストローの管を伝って、網がストローの管になります。

需要の強いところにみんな引っ張られてしまう。そのようすと、やはり相手方と対面で交渉することは、ビジネスチ

な減少が木更津や市原に関しては出ていると思われるわけャンスをつかむためには大変に重要なことだと言えます。

です。

試算方法ですが、郊外に移転した場合、相手方がどこに

こちらは千葉県の中でも東京の都心部から比較的距離の

いるか、これは事業所の集積の動向を公表データから把握あるところになりますが、それ以外に東京から比較的近い

して、そこに出かけて行く時間を計測します。この計測しところでも、
大きな下落幅が見られるところがございます。

た時間を、従業員一人当たりの人件費、時間単位当たりの鎌ヶ谷や、我孫子など、かつては東京のベッドタウンとし人件費でお金に換算して、その換算した値を事業所などのて栄えた町が、これに当たります。最近では、東京都心部

立地コストに加算して、総合立地コストを計算しています。

に優良なマンションが数多く建てられるようになってまい

言うならばコミュニケーションの便を加えたコスト。利便りました。そのためにこれらのベッドタウンは、以前に比性とも言い換えることができると考えています。

べ立地面の優位性が無くなってきています。このような優位性の低下が地価の方にも現れていると、考えられます。

資料には９２年と２００３年と、この２つの時期についてデータを記載しています。

私、先ほど東京駅から遠くなるほど不利になる、あるい

９２年はオフィスビルの賃料が最も高い時期でした。バは近くなるほど有利になると申し上げましたが、一部この

ブル崩壊の一歩手前といった時期だったわけです。グラフ

ような例外も出ているということです。いずれにしても、は、横軸に表面的なオフィス賃料を示しています。それか全般として東京都心部にオフィスや住宅等の需要が集中す

ら縦軸に、コミュニケーションコストなどを加味した総合る傾向は、おそらく今後も余り変わらないと思います。

立地コストを記載しています。もし見かけのコストと、それから総合立地コストが同じ傾向であるのならば、グラフ
は右上がりの線になると思われます。
ところが試算結果は、■立地条件に関する選別基準

どうも右上がりではなさそうです。
グラフでは、コミュニケーションの頻度に応じて線を分

１０２ページの図表２０は、私共の方で、総合立地コストと名づけたコストを計算したものです。

けています。最もコミュニケーションの頻度が多い場合が３０回。それから若干少なくなるのが２０回。それから１

例えば都心部から郊外にオフィスが移転すると、見かけ

０回、５回、２．５回という形で分けていますが、どうものオフィス賃料は安くなります。その一方で東京の都心部

コミュニケーション頻度が２０回辺りが最も水平で、そのから郊外に移ることによって、色々と不便なことが出てき

２０回を境にして、コミュニケーション頻度が多くなりまます。例えば従業員の方は、場合によりましてはかなり遠すと、グラフは右下がりになるようです。それからコミュ方まで通勤しなければいけない。その通勤費用は会社が負ニケーション頻度が少なくなると、右上がりになるようで担するわけです。それから取引先はやはり、既存の東京のす。

都心部などに集中しているので、取引先とコミュニケ－シ

即ちコミュニケーションの頻度が多い場合には、少々見ョンを取るためには、頻繁に外出をしなければいけない。

かけのオフィス賃料が高くても、東京の都心部に留まってその中で相当に大きなタイムロスが出てきます。時は金ないた方が、立地コストは結果的には割安になる。それからりですから取引先にいちいち出て行くのに時間がかかってコミュニケーションの頻度がそれほど多くない方々は思いいたのでは、それも実質的な損失になるわけです。

きって郊外化した方が立地コストは安くなる。これが９２

よく日本と違って海外では余り対面交渉は重視されない年の状況でした。

のではないか、と言う方がいらっしゃいます。そうではな

サンプル調査では、業種としてはサービス業が非常にコ

く、海外でもフェイス トゥ フェイスの情報交換を重視

ミュニケーション頻度が高いということになっています。

する点は変わらないと思います。例えばアメリカでも、大金融、あるいは建設、不動産などは、このコミュニケーシ

抵の場合、交通が便利なところに事業所は集積しています。

ョン頻度が高い方に入ります。それから概ね製造業は、コ相当郊外に離れたところにも事業所の集積があるじゃない

ミュニケーション頻度が低い業種に入ります。それから仕か、という主張もありますが、大抵の場合それは飛行場の事の内容でございますが、営業職の方などは、やはりコミ近くであったり、あるいは幹線道路の近くであったりと、ュニケーションの頻度が高い。一方、開発職の方々は頻度言うならば業務環境の場と交通利便性のバランス等を考えが小さいというわけです。

てそこに立地しておるわけで、決して対面交渉を軽視してサービス業の特に営業職の方は、週当たりのコミュニケいるわけではないと思います。そういった点を考えてみまーション頻度が３０回を超えます。このような方は多少見

かけの賃料が高くても東京の都心部にいたほうが都合がい■いわゆる「２００３年問題」の要因い。それからメーカーの研究開発などの方は、むしろ郊外化した方が立地コストは安くなる。このような傾向が９２
年には見られたわけです。

今年の基準地価で上昇傾向が強く見られたところは、概ね３つのグループに分けられると考えております。まず第一方、２００３年はこの線の傾きが、コミュニケーショ

１のグループが２００３年に不動産供給が多かった場所でンの頻度いかんに関わらず、全体として右下がり傾向が強す。それから第２番目が、規制緩和の恩恵を受けている場

くなってきています。

所です。それから第３番目は、これちょっと違和感がある

まず横軸をご覧いただきますと、９２年に比べて２００

かもしれませんけれども、ブランドショップ等の出店が多

３年は横軸の刻みが非常に荒くなりました。９２年の段階いところです。この３つについて簡単に御説明をさせていでは東京の大手町などは坪当たりの賃料が１０万円に近かただきたいと思います。

ったのですが、これが２００３年には３万円強という状況

まず第１番目の、昨年オフィスビル等の供給が多かったになりました。都心部と郊外部の賃料水準の差が縮まってところです。昨年は、東京都心部でいわゆる２００３年問

くると、コミュニケーションの利便性が総合立地コストに題が盛んに懸念されていました。２００３年問題は一時的大きく影響してくるようになります。そのために２００３に市況を悪化させた側面はあったわけですが、比較的短期

年の段階では、都心部に近いほど、交通の便が良く、そしに終息しました。

て取引先がたくさん集積しているところほど立地コストが安いという結果になってきています。

９３ページの図表１１は、オフィスビルの空室率推移を示したものです。
この中で東京・Ａクラスビルのデータに、

このような状況は、今後も基本的には変わらないと思い御注目いただきたいと思います。東京・Ａクラスビルの空ます。最近では一部のオフィス賃料に底打ち傾向も出てき

室率は、２００３年６月が最も高く、８．８％という状況ていますが、バブル経済期の様に一挙に坪当たり１０万円でした。これは、過去最悪という数字です。やはり２００になるといったようなことは、考え難いだろうと思います。

３年問題の影響は、それなりに出ていた、と言えます。

オフィスの賃料は比較的低い水準で推移するのではないか、

昨年、東京都心部では大型の再開発が一挙に３つ稼動しそうなりますと、今後も東京の都心部に留まっておった方ました。１つは汐留、もう１つは六本木ヒルズ、それからが、コストが安い状態が続くのではないかということです。

もう１つは、品川駅の東口。特に品川グランドコモンズと簡単に言ってしまえば、今都心部が一番安い、というこ呼ばれるエリアでごす。そのほとんどが昨年の４月にオーとです。
大手町の賃料が大体今、３万円から５万円くらい、プンしています。供給のピークが４月でしたので、その直新宿では２万５，０００円から３万５，０００円くらいだ

後の２００３年６月が、過去で最も空室率が高い状況になろうと思います。大手町、丸の内の方が少し高くても、実ったわけです。ところがこの空室率は、そのあと急テンポ

はコミュニケーションの利便性を考えてみたら割安です。

で回復しました。２００４年６月には４．３％という水準

割安のところにみんな集まってくるのは、何の不思議もなになったわけです。

いわけです。

私は空室率のデータを見る際に、市況の目安になる数値

勿論、業種によって色々な差はあります。例えばＩＴ関が２つあると考えています。１つは空室率が５％という数

連産業、あるいはファッション産業関連であるならば、渋値。
もう１つは空室率が３％という数値です。
空室率が５％

谷区のステータス性が重要だと思いますし、業種、業態にを超えると、市況はかなり悪化していると判断することがよって多少の差はあると思いますが、現状では都心部の方できます。貸し手と借り手の力関係では、テナントの力のが立地コストが安いという状況は当面変わらないでしょう。

方が強くなる、そしてオフィスビルの賃料は下落傾向が強そうなりますと今後も不動産の市況、あるいは不動産価格

くなってくる。これの目安になるのが５％という水準と考の二極化は続くのではないかと、考えられるわけです。

えています。

さて今、このように二極化がきつくなってきたというこ

一方空室率が３％を下回ると、今度は大家の力の方が強とを申し上げたわけなのでございますが、２００３年の基くなってきます。オフィスビルの賃料は、上昇傾向が強く

準地価については、先ほど下落が激しいところについてのなってきます。そして空室率が３％から５％の範囲内は、理由を申し上げましたが、今度は上昇傾向が顕著に見られ貸し手と借り手の力関係がほぼ拮抗している状態で、賃料るところにつきまして、その理由を幾つか考えてみたいと水準は横ばい傾向が強くなってきます。

思います。

私が申し上げたのは目安に過ぎませんが、大体の市況判
断はこれで足りると考えています。これを基にこのＡクラスビルの数字を再度ご覧いただきますと、昨年の６月の段■今後のオフィスビル供給量の変動要因

階は８．８％という水準で、５％を相当に上回っておりますので、市況はかなり悪化していたと判断することができ

これは、今後の不動産価格にも影響してくると思います。

ます。そして、今年の６月の段階では、４．３％という水

１０１ページの図表１９には、東京２３区の中で、オフィ準ですから、貸し手と借り手の力関係がほぼ均衡している。

スビル計画の多いところをお示ししています。千代田区、言うならばある程度バランスの取れた状態になってきた。

港区、品川区に、不動産開発の計画が集中しています。

全般として見れば、空室率の低下傾向が一挙に進んでおり件数といたしましては、東京駅の丸の内の周辺がかなりますから、勢いとしてはむしろ、大家さんの方が多少強気多くなっています。
それから汐留の一部、それから六本木、になる局面も出てくる状況と思います。

それから大崎、五反田の近辺などで多くなってきています。

このように２００３年問題、ある程度影響があったわけ

これら不動産開発が多いところは、今後も地価についてはなのですが、かなり短期間に終息されたように思います。

上昇基調が強まるのではないか、と考えています。これがそれどころか私自身は、２００３年問題はオフィスビルの

地価上昇の要因の第１点目でございます。

マーケットにとって、むしろプラスになったと考えていま続きまして、第２点目ですが、規制緩和の恩恵を受けてす。特に不動産価格の面では、昨年の大量供給が不動産価いる場所です。これは、主に東京駅の周辺、特に丸の内側

格を押し上げる要因になったと、考えています。

がこの影響が大きいように思います。

非常に単純化した式ですが、今年度の不動産価格は、昨９９ページの図表１７は現在都市計画等で指定されてい年度の不動産価格に昨年度の不動産投資額を加えたもの、る容積率を、実際どの程度消化しているかを見たものでごという考え方が成り立つと思います。この不動産投資額のす。例えば千代田区の充足率は、９４年以降、１００％を中には、オフィスビルへの投資額、これは一般的な不動産超える状態が続いています。概念上充足率が１００％を超投資の他に不動産開発の事業費なども含まれます。このよえるということは無いはずなんですが、分母の数字と分子

うに昨年、不動産のオフィスビル等の供給量が多かったこの数字がそれぞれ異なったデータから取られておりますのとが、それが不動産価格にとってはプラスに作用したと言で、計算の対象が同じベースではないということで、１０えます。

０％を超えた数字になっています。いずれにしても、千代

ただ、１つ付け加えますと、今申し上げましたような考え方が通用いたしますのは、おそらく潜在需要が強い場所

田区ではこれまでの容積率の範囲内ではものを建てる余地が無いというです。

に限られると思います。東京都心部は潜在需要が強い場所

中央区や港区の場合には、まだ１００％にはなっていまですから、不動産投資が増えると、それが不動産価格の面

せんが、かなり高い水準です。一説では、都市計画では、ではプラスになってきます。

容積率の充足率は最高でも７、８割を目処に指定している

一方、地方都市などの場合には、不動産の需要が弱い場

そうで、その点を考えると東京都心部の主な区では、容積合が多いので、そこに供給量が増えると、単純に市況を悪率の見直し無しでは、ものが建て難い状況になっていると化させただけで不動産価格にとってもマイナスに作用する言えます。

と考えられるわけです。
従って、ビル供給量が多いことは、千代田区の丸の内側では、今年６月に容積率がアップし潜在需要の強さによって、不動産価格にとってプラスに働ました。これまでの容積率の上限の１，０００％が１，３

くこともありますし、また逆にマイナスに働くこともある

００％になったわけです。これで、以前に比べるとかなりと言えます。

ものが建て易くなったと言えそうです。

東京の都心部に関しては、潜在需要が大きいので、昨年

これまでも様々な規制緩和を利用して、東京都心部では、再開発が稼動したところが、不動産価格の上昇となって現指定の容積率を超える建物が建っております。例えば丸のれたと言えそうです。

内ビルディングは、容積率が１，４００％を超えているそ

今年度の基準地価に関しては、六本木ヒルズの周辺で地うで、これも規制緩和策をうまく活用した例のようです。

価上昇のポイントがかなり多く見られました。それから数

それから今、三菱地所やＪＲ東日本などが共同で進めていはそれほど多くないのですが、品川駅東口などでも上昇ポる東京ビルディングの建て替えでは、様々な規制緩和を利

イントが増えているようです。その点を考えると、やはり用して、１，７００％程の容積率になるということです。

昨年の不動産供給量が多かったことは、不動産価格にプラ

これらは容積率が１，０００％の段階で計画されたものでスに働いたと考えて良いと思います。

すので、今後、基本的な容積率が１，３００％になると、さらに大型のビルが建て易くなると思います。これは、ビルの採算性の向上につながります。

依存しているのだそうです。これは、ちょっと大き過ぎる

基準地価の算出では、現況に何が建っているかは、あまような数字のように思いますが、いずれにいたしましても、り重視していません。その土地が、最高の効率で活用され国際的なブランドにとって、日本に進出する、あるいは東た状態を想定して地価を算定している、ということのよう

京のマーケットというのが非常に重要になってきており、です。したがって、容積率のアップは、地価の上昇に繋がそれが日本国内に基幹店を持つ、新しい店舗を出店する原ると解釈することができます。その点を考えますと、今年動力になっていると思います。

の基準地価等の上昇にもこれらの規制緩和の影響がある程度反映されていると考えることができます。

昨年、ティファニーが銀座のビルを取得いたしました。
これが随分と色々なところで話題になったわけなのですが、規制緩和の動きは、おそらく今後も基本的には変わらな

このようにビルを一棟買ってしまうということ以外でも、

いと思います。この点を考えると今後都心部の需要の強い

特にブランドショップ等がテナントに見込める場所ですと、ところについては、規制緩和の恩恵はより大きくなると考

賃料水準はかなり強気な水準になる場合が多いようです。

えられます。

それで、このようなブランドショップの進出の増加という土地規制等につきましては、９７年頃から規制緩和の傾ものも、都心部の地価を押し上げる要因になっているよう向が強くなっていますが、以前とは大分考え方が変わってです。むしろ通常のビジネス需要や、あるいは住宅の需要きています。以前は強いところを削り取って、弱い部分によりもかなり地価の面では強く現れるようです。今の不動

分け与えて、全体としてバランスの良い発展を目指すとい産価格の計り方は一般的には、収益還元法が中心になってうのが、規制緩和の基本的な姿であったように思います。

おります。従いまして、どんなに土地の値段が上っても、

ところが最近の規制緩和は、必ずしもこのようなやり方に採算性が取れないような水準にまで地価が上がるというこなっておりません。強い部分をどんどん伸ばしてその波及とは、稀です。

効果に期待する、という考え方になっています。現在、都ところがブランドショップの出店の場合ですと、東京な市再生などで考られている規制緩和策の多くは、東京都心

り、あるいは日本市場なりに拠点を持つ、トロフィーにな

部などでの活用を想定していると言われています。この点るビルを持つということが目的ですので、収益価格の上限を考えまると、やはり規制緩和の恩恵は、今後も東京都心を突き抜けた価格になる場合が多いようです。

部などの需要の強いところでより強く働くのではないかと、考えられるわけです。

基準地価をもとに当方で計算をしてみたのですが、東京の都心部、特に丸の内等のビジネス街の場合には、地価がこれが規制緩和の恩恵という、２点目でございます。

上がったとは言うものの、一応通常の賃貸ビル事業の収益

それから第３点目でございますが、ブランドショップ等の範囲内に収まっているようです。地価の上昇率も大体の出店が多いところで、やはりかなりの地価上昇が見られ３％から５％の間に止まっています。一方銀座や表参道なます。最近では世界的に見ますとブランドショップの売り

どの場合、かなり収益価格を突き抜けた取り引きが行われ上げは、落ちているそうです。ところが世界的に見ると売ているようです。単なる収益還元ではなく、その場所のス

り上げは落ちているのに、何故か日本は増えている。これ

テータス性や、ターゲットとなっている店舗の希少性なども日本で二極化が様々なところで進展しているということの方がより強く不動産価格に現れているように思います。

を端的に表しているのではないかと思います。

このようなブランドショップの出店攻勢がいつまで続く不動産の価格についても、あるいはオフィスビル等の需かは分かりませんが、日本以外に余り有望な市場が無いよ

要についても、東京都心部への二極化が進んでいますが、うですから、銀座や表参道等の地価に取っては、今後もプ同じように、消費動向などにつきましても二極化が進んでラスの要素になり続けるのではないかと思います。

いるようです。日常の生活費は切り詰めるけれども、贅沢

それから最近では、ブランドショップが丸の内などの都

品にはお金を惜しまない。それがブランドショップ等の売

心のビジネス街に進出するという傾向が強くなってきまし

り上げが相当に伸びているということに繋がっておるのでた。丸の内や大手町といったエリアは、先ほどの地価上昇はないかと思います。

の要因の１番目、２番目の恩恵を既に受けています。即ち日経の記事によると、国際的なブランドの場合、売り上

都心への一極集中の恩恵でありますとか、あるいは規制緩

げの約３割を日本市場で稼いでいる。ルイ・ヴィトンの場

和の恩恵を受けているわけです。ところがこれから先はこ合、
日本市場の売り上げが全体の４割くらいを占めている。

れに加わりまして、３番目のブランドショップ等の進出のそれから海外に日本人が行って買うものや、平行輸入を加恩恵も受ける可能性がございます。そうなりますと、このえると、ルイ・ヴィトンの場合には全体の約７割を日本に傾向は、都心部等の二極化をさらに促進する結果になると考えられます。

必要のようです。特にまとまった空室が無いと、大型のテ
ナント移動が起こりませんので、空室が無いことが市況にとってマイナスに作用するということがあります。

■オフィスビル供給量と空室率

例として挙げるのが適当かどうか分からないのですが、東京では、築地がその状況だったと思います。あの一帯のこれまでは、調子が良い方のお話を集中的にさせていた

大変に大きなテナントが、汐留に移転して、まとまった空

だいたわけですが、その一方で、二極化には当然のことな室が発生しました。そのまとまった空室ができたことによ

がら、調子の悪いところもあるわけです。

って、後継テナントの誘致が容易になった。その結果、築東京都心部のＡクラスビルの空室率は、急速に下がっていますが、その一方で地方都市の多くは空室率が相当に上地は、一時空室が相当に増えたのですが、現在の市況は回復しています。

がりまして、過去最悪と言っていい状態になっています。

仙台の場合には空室が無いことが、空室率の高止まりにただ地方都市の場合にも、町によってそれぞれの差がご繋がっている。ただし、既存のビルで有望なテナントを確ざいます。例えば、札幌は２００３年はやはりビル供給が保している例ならば、投資リスクは余り無いと考えられま多かったわけです。２００２年、２００１年と余りビル供す。

給が無かったのですが、２００３年は駅前を中心に一挙に

最近、大変に話題になっているのが名古屋です。名古屋

４棟の大型ビルがオープンしました。この４棟のほとんど

は、２００４年６月の段階で、町全体の空室率が８．８％。

が満室か、非常に高い稼働率を確保しています。札幌の場

それからＡクラスビルの空室率が３．
９％という状況です。

合にも新築大規模ビルの場合には、非常にテナントの募集

オフィスビルのグレードによって、空室率に大分差がつく

状況が良いという状況でございます。

ような状況になっています。私は、９９年の暮れに、ＪＲ

ところが新築の大規模ビルは埋まったんですが、札幌のセントラルタワーズが名古屋駅前にオープンして、それ以町全体ではこの大規模ビルの供給量とほぼ同じ空室が発生

降名古屋のオフィスビルマーケットの構造が変わってしま

してしまいました。即ち札幌の町全体としてのビルの需要ったことが影響しているのではないかと考えています。

量はほとんど増えていないわけです。このために札幌の空室率は全般的に、高水準の状況が続いています。

ＪＲセントラルタワーズが完成する以前は、名古屋では数年ごとに、延べ床１万平米以上のオフィスビルが単発でただ、私は、不動産投資については、札幌は今、非常に供給され、それによって潜在需要を吸い取ってきた状況が良い状態なのではないかと考えています。オフィスビルの繰り返されていました。ところがＪＲセントラルタワーズ

大規模供給が、大体一服したので、現況で比較的稼働率のができてから、この状況が変わってしまいました。一説に高いビルであるならば、今後空室率が急激に上がるという

よると、ＪＲセントラルタワーズは、名古屋のオフィス需ことは考え難いであろうと思います。札幌の、特に大通り

要の３年分に当たるそうです。大型のオフィスビルが供給

公園の周辺のビルは、昨年は空室が上昇したビルが多いのされて、テナントが優良ビルに集中する傾向がでてきたわですが、今年になりまして空室率の回復傾向がはっきりとけです。どうも良い環境に一旦慣れますとなかなか悪い方してきた場合が多くなっています。そういった点では、札に後戻りできないようです。それが、名古屋の場合には町

幌の市況は、全体として見ればまだまだ厳しいのですが、の平均空室率と、それからＡクラスビルの空室率に相当に

大分改善傾向が出てきたのではないかと考えております。

差ができる原因になっていると考えられます。

仙台は非常に今空室率が高い水準で、直近の数字で１２．

名古屋では、２００７年に大量供給があると言われてい７％という状況です。ここ数年間、空室率は２桁の状態がます。ＪＲの名古屋駅前に、名古屋ルーセントタワーとト続いているわけですが、私は仙台も、例えば不動産投資のヨタ毎日ビルというビルが２つできるわけで、名古屋２０

分野で言うならば、それほど問題の大きい町ではないだろ０７年問題などと呼ばれる場合もあります。しかし私は、う、
むしろ有利な点が多いのではないかと考えております。

この２００７年の段階でおそらく名古屋の町の構造は相当

それは、
やはり供給が少ないということが影響しています。

に効率的になり、そして不動産市場に取っては、この大量

特にＪＲ仙台の駅前では、まとまった空室が今ほとんど無

供給はプラスに作用すると考えています。優良ビルが名古いという状況です。まとまった空室が無いが故に、ビルの屋駅前に増えることによって、テナントが名古屋駅の方に潜在需要が顕在化しない、そういった傾向が出ていると考集中する。これまでの名古屋の伝統的なビジネスの中心地

えています。

は栄・伏見エリアだったわけですが、こちらでは商業施設

オフィスビル市場が活発化するには、ある程度の空室が中心の再開発が計画されております。この結果、２００７

年以降は、オフィスの機能は名古屋駅前に、そして商業のありますが、不動産投資が盛んになり、それが不動産価格

機能は栄・伏見と、町の中で役割分担ができると考えていの面にはプラスに作用しているようです。

ます。

さらに重要なこととして、これから先、おそらく九州全

一つの機能は、ある程度狭い範囲内に集中した方が効率

体のオフィス需要等を福岡が一手に引き受けることになるが良い場合が多いのです。名古屋の場合には、エリアごと兆しが見えはじめています。福岡市内では、地価上昇ポイの役割分担ができることによって、不動産市況がさらに活ントが増えましたが、その他の九州の各都市では、地価の発化すると、考えています。

下落幅が拡大したところが多いのです。今年、九州新幹線

大阪に関しましては、基準地価などでは回復傾向が見られますが、私自身は、やや難しい局面が多いと考えています。

が部分開通して、九州の各都市の機能が福岡に吸い取られ始めていると言われています。
九州新幹線の全線開通は、
２０１０年以降になりますが、大阪でも最近はビジネスの中心地が移動する傾向が見ら

おそらく全線開通した段階では、さらに福岡への一極集中れます。旧来の伝統的なビジネス街である淀屋橋、本町のの度合いが強くなると考えられます。この点を考えると、地盤沈下が進み、それに対して北梅田、堂島、中之島の方

福岡は、今はビル市況が悪化していますが、不動産投資にが比較的状況が良好といういう状態が続いています。淀屋

ついては、一種の先行投資的な意味の大きい町だと言えま

橋は金融街ですし、本町は繊維街です。成熟化した産業がす。

多く立地していることが町の活力低下に繋がっていると思

このように、町によって色々と差はありますが、全般的います。御堂筋の周辺は、長い間開発が規制がされていたに不動産市況につきましては回復傾向が見えてきた。それため、ビルの老朽化が進んでいます。そのために新興の伸から東京都心部に関して言うならば地価の下げどまり傾向

び盛りの産業のテナントは梅田の方面の方に多く立地するもかなり強くなってきた。それから、札幌、仙台、名古屋、傾向が見られます。

福岡など、見かけの市況データは良くありませんが、実は現在、堂島、中之島の空室率水準は、淀屋橋近辺の概ね半分程度です。その点では大阪も、旧来のビジネス街から

今後は余り大きく悪化しないであろう、市況としては有望なエリアも出てきていると言えそうです。

ＪＲ梅田駅の近辺にビジネスの中心地が移動しつつあると思います。
大阪はこれから先、非常に大きな再開発が幾つか計画さ■不動産証券化市場の拡大れています。最も大きなものは北梅田のヤード跡地の再開
発です。この稼働のタイミングは、まだ流動的な要素が多

このような動向を反映して、最近では不動産投資も随分いわけですが、おそらく開発規模は大阪の潜在需要を上回と盛んになっています。最近では、不動産を運用対象とすると考えられます。
そのため、大阪のオフィスビル市況は、る私募ファンドなども随分増えていますが、本日はＪ－Ｒ

今後もかなり厳しい状態が続くと考えています。

ＥＩＴを中心にお話をさせていただきたいと思います。

一方、福岡は、多くの方々が大変に有望な町だと考えて

１０４ページの図表２２は、Ｊ－ＲＥＩＴの設立動向をいるようです。ビルの空室率のデータだけを見ると、福岡

示しています。現在東京証券取引所に１３銘柄、それからの空室率は一番新しいデータで１１．８％という状況です

大阪証券取引所に１銘柄が上場しています。それからＪ－から、決して良いとは言えないのですが、それでも福岡はＲＥＩＴの株価、正確には投資口の価格と言いますが、時活力のある町だと評価される方が多いようです。

価総額の合計は、東京証券取引所で約１．５兆円という状

今回の基準地価でも、福岡の場合は都心部などで、上昇
ポイントが幾つか出てきていますが、そのほとんどが天神

況です。
それから運用対象になっている不動産の取得額合計が１．

エリアに集中しています。今年の３月からの天神百貨店第８兆円くらいという状況です。今年度中、来年の３月まで

３次戦争の第２幕と呼ばれる動きが始まっています。天神には、Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額は２兆円にまでに拡大と考ではこれまでに過去３回、天神流通戦争と呼ばれる百貨店

えています。東京証券取引所では、おそらく今後４銘柄かの進出ラッシュがありました。今年３月に、岩田屋新館がら６銘柄くらいがかなり早い段階での上場が見込まれていオープンしたことから、第３次戦争の第２ラウンドが始まます。たとえば、住友不動産、福岡地所、阪急電鉄グルー

りました。

プ、ＣＢリチャードエリスなどが、上場準備を進めていま

実は天神のエリアでも百貨店の売り上げは全般的に落ちていて、百貨店戦争が地区の活性化に繋がっていない面がす。それから三菱商事、三井物産は、倉庫専門のＲＥＩＴを計画しています。

これまで、日本では倉庫は不動産投資の対象になっていませんでした。最近ではそのためか、プロロジスや、ＡＭ

投資のイメージが、よいとは言えないことの影響があるようです。

Ｂブラックパインなど、外資系ファンドによる倉庫投資がしかし、ＦＯＦ関係であるとか、あるいは年金関係など目立っています。それに対抗してというわけではないだろ

を含めて、ＲＥＩＴあるいは不動産に対する運用ニーズが、うと思いますが、倉庫専門のＲＥＩＴの計画もあるわけで相当に大きくなってきていることは確かです。

す。
現在、ＲＥＩＴは東京証券取引所と大阪の証券取引所の２箇所だけで取引されていますが、制度としては、名古屋■Ｊ－ＲＥＩＴ取引の状況

証券取引所と福岡証券取引所がＲＥＩＴマーケットを設立
しています。それからＪＡＳＤＡＱもＲＥＩＴマーケット

１１１ページに、ＲＥＩＴに対する評価を端的に示すデを作る計画があります。ＲＥＩＴは銘柄数が増えるだけでータとして、東証ＲＥＩＴ指数とＴＯＰＩＸを比較したグはなく、取引所数も増えることになります。

ラフを載せています。

ＲＥＩＴは、当初は個人向けの商品として強く意識されこの２つの指数を見ると、幾つか変わった傾向が見られたのですが、現在のところＲＥＩＴの主な投資家は、地方ると思います。
昨年の冬頃までは、
この２つの線の間には、銀行などの国内金融機関です。これがＲＥＩＴの設立の趣

逆相関に近い関係が見られました。即ち株価が上がればＲ旨に合致していないという批判もあります。ただ最近少し

ＥＩＴの価格は下がる。株価が下がればＲＥＩＴが上がる

事情が変わってきたのは、ＲＥＩＴを運用対象としたＦＯと、そういった関係が見られたわけです。ＲＥＩＴは投資

Ｆ（ファンド オブ ファンズ）が設定されるようになっ形態では株式ですが、利回りを重視して投資する方が多いてきました。

ため、
株というよりは、債権に近い値動きをしていました。

現在、個人にとっては、ＲＥＩＴは敷居の高い金融商品

ところが昨年の冬から今年の４月頃までに、この２つはになってしまったように思われます。ＲＥＩＴは、概ね１

むしろ順相関に近い関係に変わってきました。即ち株の動口５０万円で設立されますが、現在では評価額が上がり、

きと、それからＲＥＩＴの価格の動きが一致する傾向が強７０万から８０万ぐらいになっています。これでは、流石くなってきたわけです。昨年の冬辺りからマクロ経済の指に個人では、ちょっと手が出し難いところがあろうかと思標などに日本経済の回復基調を示すデータが増えてきましいます。

た。一般的に景気が回復すると不動産の価格は上がると言一方、昨年７月に、ＲＥＩＴを運用対象としたＦＯＦがわれています。ＲＥＩＴは、見方を変えると、優良な不動

解禁されまして、現況では５０数銘柄、基準価格も５千億産を一杯持っているビル会社ということになりますので、円以上に上がっているという状況です。ＦＯＦならば、１

景気回復はＲＥＩＴの資産価値の上昇に役立つと考えられ万円前後から取り引きすることができますので、個人の方たわけです。その期待感によって、昨年の暮れ辺りから不も比較的気楽に投資することができます。これから先は、

動産やＲＥＩＴを含む内需関連の株式が随分と注目される

個人投資家はＪ－ＲＥＩＴそのものに投資するのではなく、ようになり、その値段が上がったわけです。その結果、昨ＦＯＦを経由してＪ－ＲＥＩＴに接していく形が増えると年の冬から今年の４月辺りまでにかけましては、東証ＲＥ考えられます。

ＩＴ指数とＴＯＰＩＸの間には順相関の関係が近くなった

海外の例を見ますと、例えばアメリカでは、ＲＥＩＴのわけです。

発行済み残高の大体８割から９割を個人の投資家の資金が言い方を変えると、以前はＲＥＩＴの利回りに注目する

支えていますが、この内半分くらいは、ミューチュアルフ

人が多かった。即ち安定したインカムゲインに注目する方ァンドを経由しての投資です。従って、日本でもファンドが多かった。それが昨年の冬辺りから、キャピタルゲイン

を経由してＲＥＩＴに投資する個人が増えてくるというこに注目する方が多くなってきたと。このように状況が変わとは、決しておかしくはないだろうと思います。そういっってきたと言えそうです。

た点ではＲＥＩＴも個人投資家に、浸透する基盤ができてきたと言えると思います。

しかし、これまでの資産価値の上昇については、期待が先行していたところがあったように思います。景気が良く

このほかに、最近では、年金運用の対象にもＲＥＩＴがなれば不動産の価格が上がる、これは決して間違いではな

利用されているように思います。年金基金にアンケートをいのですが、この２つの間にはかなりのタイムラグがあり取っても、ＲＥＩＴや不動産で運用しているという答えがます。概ね半年くらいから１年くらいのタイムラグがある

返ってこない場合が多いのです。これは、一般的な不動産と考えられます。昨年の冬から、今年の４月辺りにかけて

の不動産関連株の上昇は、どうも期待先行の部分が大き過という問題点があります。その一方で都心部の地価に下げ

ぎたようです。そのため、４月以降に断続的に調整が始まどまり傾向が出てくると、いち早くその上昇の恩恵を受けりました。大体５月の段階で調整が終了したのではないか

ることができるといったプラス面もあるわけです。

と考えています。

即ち今年の３月辺りには、期待が先行しておった資産価

この５月頃から、また東証ＲＥＩＴ指数とＴＯＰＩＸの値の上昇が実際にＲＥＩＴの運用状況に表れるようになっ間には、逆相関に近い動きが見られるようになりました。

てきたわけです。今は都心部の物件が多い、東急ＲＥＩＴ

日本経済が回復基調にあるということは大抵の方が認めてなどにその影響が顕著なのですが、ＲＥＩＴの多くは東京いるのですが、それがどうもマクロ経済の指標で必ずしも都心部の大型ビルを中心にポートフォリオを構築していま確認できない場合がある。時々、弱い内容がマクロ経済のすので、他のＲＥＩＴにもこの傾向は強くなってくるので指標などで出てくるときがある。それから海外の指標、特はないかと思います。

にアメリカの経済指標などにも、必ずしも良いとは思えな

冒頭に申し上げましたとおり不動産価格、あるいは不動

い内容がある。このため、ＴＯＰＩＸは、かなり不安定な

産市況は二極化が続いております。そしてまた本日、立地動きを示しています。６月下旬までは、概ね上昇傾向が続コストなどの点で申し上げましたとおりに、東京都心部等

いていましたが、その後は、全体として低下傾向にあるとが有利な状態は、今後も余り変わらないであろうと思いま

言っていいでしょう。これに対して不動産事業、特にＲＥす。この中では二極化もさらに進行する場合が多いと思いＩＴなどの賃貸事業収入は、短期的な景気変動にあまり影ます。ただし、それは必ずしも地方都市への投資が難しい

響されません。この結果、ＴＯＰＩＸの動きが不安定なとというわけではございません。ビルの供給の動向などを考ころで、ＲＥＩＴの安定性が逆に注目されるようになってえると、地方都市への投資にも十分にチャンスがございまきました。
このためにまた逆相関の動きが強くなってきた。

す。

敢えて言うならば再びインカムの安定性に注目される方が増えてきたということです。
最近では、８月辺りからまた、ＲＥＩＴの価格は上昇傾

不動産投資の分野では、東京都心部の地価に底打ち傾向が出てきたことは、プラスに評価される場合が多いのではないかと思います。

向が強くなってきました。これまで期待が先行していた資冒頭のお話に戻ると、今の不動産市況は良いところは良産価値の上昇が、現実のものとして認識され始めたといういけれども、
悪いところは悪いという状況である。
ただし、ことが大きな原因だと思います。冒頭に申し上げました基

その良いところにみんな注目するようになってきた。そし

準地価についても、東京都心部などでは下げどまりの動きてその良いところに注目することが、地価の面でも、それが現れはじめています。それから実際にＲＥＩＴが保有しからＲＥＩＴなどの不動産金融商品の面でも、実際の評価ている不動産の評価額にも上昇傾向が現れるようになって額の上昇となって表れてきている。そのようなことが言えきました。ＲＥＩＴは半年ごとに決算を行いますが、決算

るのではないかと思います。

ごとに保有不動産を時価評価して、公表しなければいけま

本日の私のお話、これにて終了させていただきたいと思せん。この半年ごとの時価評価の価格が実際に上昇傾向がいます。長時間にわたり、御清聴、誠にありがとうござい出てきたわけです。つい最近で言いますと、２週間ほど前ました。

に東急電鉄系の東急リアル・エステート投資法人というＪ－ＲＥＩＴが決算を公表しています。東急ＲＥＩＴの場合には、１３物件をこの段階で保有していますが、この内の７物件の価格が取得時を上回っています。
東急ＲＥＩＴの場合、投資方針が他のＲＥＩＴに比べると特殊なところがあり、東京都心部と東急沿線に投資対象を特化するとの方針を採っています。東急グループの得意分野だけをやりますという方針を取っているわけです。このような得意分野だけに特化する方針を採っている例は非常に少数派で、多くは、日本全国に万遍なく投資リスクを分散させるという方針を採っています。東急ＲＥＩＴの場
合、東京都心部や東急沿線のような不動産価格の高いとこ
ろに運用を特化しているので、投資利回りが若干低くなる