（社）日本都市計画学会 都市計画報告集 No. 9, 2010 年 5 月
Reports of the City Planning Institute of Japan, No. 9, May, 2010

アメリカにおける空き家対策事業に関する研究－ミシガン州フリント市・オハイオ州ヤングスタウン市について－
Research on business of vacant house measures in the United States of America-About Flint, Michigan and Youngstown, Ohio 前根美穂*・清水陽子**・中山徹***

Miho Maene*･Yoko Shimizu**・Toru Nakayama***
The American total population continues increasing, but there are some cities where population is decreasing, andthere are some places performing an original policy to deal with problems such as the increase of the vacant houses.
This research investigated cities that have original policy. We visited two cities; Flint, Michigan and Youngstown,
Ohio in U.S.A. 1) In Flint, they have a policy to be called “Land Bank”. Before the property whose owner cannot pay
property tax passes to the hand of real estate speculators, Land Bank tries to own it. Because Land Bank manages
vacant houses, control of the abandoned places is enabled. 2) In Youngstown, they have a master plan to be called“Youngstown 2010”. It is a reduction type city planning, and it is being tried to carry out.
Keywords: Population decrease, Reduction type city planning, Vacant house, America, Land bank
人口減少、縮小型都市計画、空き家、アメリカ、ランドバンクいる。以下に記すのは、名前、所属、肩書き等である。

1.研究の背景と目的
日本の人口はすでにピークを迎え、今後は減尐していく。今後はこのような社会構造の変化に対応した都市政策が必要である。特に、郊外地のニュータウンでは今後相当数の空き家が発生することが見込まれる。しかし現状では戸建て住宅に対し効果的な政策も考えにくい状態にある。そのため、縮小型都市計画の必要性を感じていても行動に起こせていないというのが現状である。一方、総人口はこれからも増加していくアメリカであるが、都市によっては人口減尐が顕著になり、空き家の増加などの問題に対処するため、独自の政策を行っているところがある。そこで、アメリカにおける政策の知見を得るため、実際にその都市を訪問し、政策の内容や方法のヒアリング調査を行なった。
2.事例調査の概要

フリント市・Daniel T. Kildee（行政担当者）Genesee County Treasurer’s Office・Christina Kelly （行政担当者）
Lead Planner, Genesee County Land Bank Authority
・Dayne Walling （フリント市長） Mayor, City of Flint
・Jane Richardson（住民組織関係者）
Executive Director, Salem Housing
ヤングスタウン市
・Hunter Morison （行政担当者）
Director, Campus Planning and Community Partnerships
・Bill D’Avignon （行政担当者）
Director, Community Development & Planning, City of Youngstown
・Jay Williams （ヤングスタウン市長）Mayor, City of Youngstown・Phil Kidd （住民組織関係者）
Community Organizer, Mahoning Valley Organizing Collaborative

今回の調査はアメリカにおける縮小型都市計画の事例として、ミ3.フリント市の調査結果

シガン州フリント市とオハイオ州ヤングスタウン市を調査対象とし、

3-1 フリント市の概要

2010 年1月17日～23 日に行ったものである。なお、フリント市ではフリント市はアメリカ合衆国ミシガン州デトロイトから車で約 1 時間

「Land Bank」、ヤングスタウン市では「Youngstown 2010」について半のところ、南西約60 マイルのフリント川 (Flint River) にそって主に調査する。それぞれの位置を図－１に示す。

ジェネシー郡内にある。ミシガン州内で 4 番目に大きな都市であり、ジェネシー郡の郡庁所在地でもある。ピーク時は、約 19 万 6000 人

フリント市：ミシガン州ジェネシー郡（1960 年代）の人口を誇っていたが、2000 年の国勢調査での人口は 12 万 4943 人になり、人口減尐が起きている。
人口減尐の大きな要因として、自動車産業の衰退が挙げられる。

フリント市：ミシガン州ジェネシー郡

フリント市では自動車産業が撤退した跡地へ、医療、教育、代替エネルギー、輸送などの新規参入を期待している。特に輸送はシカ

ヤングスタウン市：オハイオ州マホニング郡

ゴとトロントの間という立地を活かし、期待される分野である。
3-2 ランドバンク 1)2)3)
3-2-1 ランドバンクとは

図-1 調査対象

ヒアリング対象は、行政担当者、市長、住民組織関係者となってランドバンクは 2003 年に主にフリント市を対象としてミシガン州ジェネシー郡が最初に設立したものである。

*非会員・奈良女子大学大学院人間文化研究科 博士前期課程（Nara Women’s University）**正会員・佛教大学社会学部公共政策学科(Bukkyo University)- 27 - University）***正会員・奈良女子大学大学院人間文化研究科（Nara Women’s（社）日本都市計画学会 都市計画報告集 No. 9, 2010 年 5 月
Reports of the City Planning Institute of Japan, No. 9, May, 2010

や改築に対する 25 億円の援助などもある。

その背景は大手自動車メーカである GM 社で働いていた 8 万人の雇用が 5000～6000 人に減ってしまったことによる。人口が大幅に

表-1 空き家がランドバンクの所有になるまで最初の年の3 月1 日

-1 の通りである。しかし、これはあくまで基本的な流れであり、物件住民が固定資産税（以下、税金）を払っていないと税務署に、未納の人のリストが上がってくる。※住民が「未納」になるのは、税金を 12 月 31 日までに払えなかった場合である。その場合、前年分の支払いを怠ったとみなされる。
6 月1 日
税金を払う義務や、修理をする必要があると通知する。
9 月1 日
2 回目の通知をする。
10 月 1 日
税金の総額にさらに手数料が加わることが通知する。
11 月 1 日
それでもなお税金を払うことを滞納している人のリストを作成する。
12 月 1 日
財務の記録を基に、滞納により利子がある人の名前と住所を探す。
2 年目の財務の記録により利子がある人へ正式に通知を出
2 月1 日す。
3 月1 日
税金が払われないままの人の財産を没収する。
※利子は払えなくなった時に遡って毎月 1.5％生じている。さらに、手数料として 175 ドル支払わなくてはならない。
4 月 15 日
不動産譲渡書と共に没収の証明書を記録する。
5 月1 日
裁判所へ没収の要請を提出し、税金を調べたファイルを見る権利があると通知する。
6 月1 日管理にかかる手数料が加わる。
10 月 1 日
視察にかかる手数料が加わる。
12 月 1 日
裁判所へ通知、事業、発表したことに関する証明書を提出する。
3 年目の裁判による聴聞があり、抵当物の請け戻し権喪失と2 月 28 日
発表に対する手数料が加わることの通知がおこなわれる。
3 月 31 日
抵当物の請け戻し権喪失の容認に関する判決が下る。＝差押えが決定する。
3-2-3 ランドバンクの課題

によっては賃借人がいる場合などもあるため個別の対応が必要とランドバンクの目的の一つとして無責任なオーナーの物件を入手なっている。

することがあげられるが、現在では物件を取得し過ぎてしまったこと減尐し空き家が増加した。固定資産税を滞納し、家を放棄する人も多く、そのような物件を投機的目的で売買されるケースも多く見られた。投機的目的で土地や住戸を取得されてしまった場合、地域の改善や計画への参加は望めず、地域の将来に影響が出ると考えられた。
そのような固定資産税を払えない人を救い、土地や建物を管理するためにランドバンクが設立された。ランドバンクでは固定資産税を払えなくなった人の物件が不動産投機家の手に渡る前に、ランドバンクの所有になるようにしている。
ランドバンクが管理することにより、放棄地のコントロールが可能となった。ランドバンクでは放棄された物件を手に入れ、住戸を解体するか、再利用するかなどを見極め、解体となった敷地は緑地やコミュニティースペースに転換している。今までに入手した物件の、1000件以上の空き家を潰し、200～300件の質の高い建物に手を加えるなどの投資を行っている。
また、まちというものは「美的」で「密集していない」ことが理想であり、良い土地利用を行うと共に、現在は都市を縮小しようとしている。
アメリカでは「大きくすることがよいこと」と考えられているので、「縮小」と言うと非難する人もいるが、「縮小≠敗北ではない」という思考の転換も重要である。
3-2-2 ランドバンクの役割
ランドバンクが放棄された物件を入手するまでの経緯であるが、これには概ね 3 年かかる。
まず初めに、放棄された物件とみなされるのは「オーナーが住んでいない」「税金を滞納している（2 年以上）」「手入れされていない」の３つが揃ったものである。
物件がランドバンクの所有になるまでのタイムスケジュールは表

また、差し押さえになる前に経済的に税金が払えないと自ら申しが問題となっている。当初は年に 200～300 件の物件が取得できる

出た場合は、ランドバンクも援助し計画を立てて払えるように指導予定であったが、現在は年に 1200 件もの物件を入手している。そする。（この場合は手入れをしていると判断し、放棄された物件扱いの莫大な物件の管理をしなくてはならない。メンテナンスにもコストにはならない。）今までに 1500 件の遅延願いがあった。

がかかり、取り壊しにも 1 件あたり 9000 ドルかかっている。ランドバ

税務署によって差し押さえされた物件はランドバンクの管理下にンクの今後の課題は管理と費用である。

なり、その後、ランドバンクが戸々に物件を調査する。居住者がいる場合は賃貸にするか、取り壊すか、他に移住するのかを話し合う

4.ヤングスタウン市調査結果ことになる。なお、移住については修繕にかかるコスト、そのコスト

4-1 ヤングスタウン市の概要を住んでいる人が払えるかどうかにより決まる。一方、居住者がいヤングスタウンは、アメリカ合衆国オハイオ州北東部に位置する

ない場合は、板を打ち付けて家電などが盗まれないようにし、保存市である。同州マホニング郡の郡庁所在地で、マホニング・バレー状態が悪いと判断すると取り壊す。と呼ばれる地域の中心都市である。市はクリーブランドとピッツバー

ミシガン州立大学の調査によると、ランドバンクが 3.5 億円を投じてグの中間点に位置し、そのいずれからも 100km ほどの距離である。

行った空き家の解体により、その周辺の価値が上がり 120 億円相当

市の中心部にはオハイオ川の支流の 1 つであるマホニング川が流になったという効果がある。

れている。

ランドバンクの活動資金を大まかに述べると、フォード財団やマッ

20 世紀前半には、ヤングスタウンはクリーブランドやピッツバーグト財団などからの支援が 1/3、税金の差押えの際の手数料や利子、と同様に、鉄鋼生産の中心地として栄えた。しかし、1970 年代に鉄税金を滞納した人への罰金によるものが 1/3、入手した物件の賃料

鋼業が衰退に向かうと、他に主となる産業の無かったヤングスタウや、売上が 1/3 となっている。その他にも政府による空き家の解体

ンの地域経済は大きな打撃を受け、市は衰退の一途をたどるように- 28 -

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なった。その影響もあり、全盛期の頃（1930 年代～1960 年代）は約るという方法もある。よって、通知された人は、修復するか、取り壊さ16 万7000 人だった人口も、2000 年の国勢調査では人口8 万2026れるか、市に譲渡する、という三択が迫られることとなる。

人と半分以下にまで減尐している。また、治安の悪化や貧困といっこれまで市が取り壊した住宅は 1289 件である。2005 年からの取りた問題も抱えるようになってきている。

壊し件数と費用は以下の通りである。
西暦
件数（戸）費用（ドル）
2005 年152216,142
2006 年
351
1,240,000
2007 年
474
1,360,000
2008 年
186390,110
2009 年
126587,128
合計
1289
3,793,380
市が取得した土地の利用については市が判断をし、ランドバンク

4-2「ヤングスタウン 2010」計画 4)5)
4-2-1「ヤングスタウン 2010」とはヤングスタウンでは行政が市民とヤングスタウン州立大学と協働で「ヤングスタウン 2010」という都市計画案を作成した。ピークには約 17 万人いた人口が今では約 8 万人となっており、市が今後大きくなることはないと考えられたために、縮小型に切り替えることにしが受け持つことになる。また、税金の支払いを 2 年間滞納すると、たのである。2005 年に策定され、2010 年を 1 つの目標としているた

取り壊さなくてもランドバンクの所有となる。

め名前に 2010 が付いている。

また、住宅が銀行からの貸し付け担保となって差し押さえられた

ヤングスタウン市では 1950 年からマスタープランが整備されてい場合、その物件に関しては、銀行が売却の権利を持つ。売却の際た。当時の計画は拡大型であり、都市の成長、郊外開発が計画されには銀行が他の人が買うことによって計画に沿わなくなると判断すていた。しかし、1970 年代後半から鉄鋼業が衰退し始め、都市は変ると、市に対して必要か否かを聞き、場合によっては市に譲渡するわってしまった。そこで、2000 年に新たにマスタープランを考えることもある。経済的理由により支払いが困難な場合は政府からの支こととなった。それが 2005 年に発表された「ヤングスタウン 2010」で援のプログラムもある。

ある。

2005年から2010年に至るまでに「ヤングスタウン2010」を行う上で大まかな計画内容としては、以下のようになっている。

かかった大まかなコストと、今後かかると予想されるコストは以下の・人口8 万人規模の都市規模に縮小する。
・水辺や緑はそのままにして、緑地を増やす。
・インフラのある地区に新規投資し、行政の負担を軽減させる。
・歴史的建築物をコンバージョンして再利用する。

通りである。
今までのコスト

今後の予想コスト

400 万ドル
600 万ドル
500～600 万ドル
4-2-3「ヤングスタウン 2010」の今後

1000～1500 万ドル
1000～1500 万ドル
1000 万ドル以上

取り壊し費用インフラ整備費
経済開発経費

図 2-1 は現在のヤングスタウンの土地利用の様子であり、図 2-2
は「ヤングスタウン 2010」の土地利用の計画案である。現在は土地利用が混在しているが、計画案では土地利用がゾーンごとに整理

ヤングスタウン市の戦略法としては、「都市が小さい≠务等」ではされている。

ないことを市民に理解してもらい、市民とともにやっていく姿勢であ

この計画においては、「弱いところを強くするより、強いところを強る。「ヤングスタウン 2010」を実行するには後 10～15 年は必要であくする」スタンスがとられている。そのため、マホニング川沿いは工り、まだまだ課題も多いようである。課題としてあげられたのは、実業系用途として適しているため企業を誘致する。また、若い人口を行のための費用、環境汚染されている土地の浄化、時代に合わせ引きとめるために、現在のオハイオ州立大学ヤングスタウン校からたゾーニングへの変更、である。また、効果として、空き家の取り壊2 ブロック離れたところに新キャンパスが計画されている。

しによって、その土地の価値が上がる、地域の改善に成功すると人

なお、「ヤングスタウン 2010」の計画に対して市民の74％は賛成し口減尐が止まるのではないかなどが期待されている。ている。しかし、この意見には世代間で多尐の違いが見られる。今の若い世代は市の苦しい時期しか知らないので、よい方向に変わ5.まとめることを期待して縮小に賛成しているが、年配層は栄えていたころアメリカの人口が減尐している都市ではすでに政策が行われてを知っているので縮小には抵抗があるようだ。

おり、それには問題や課題があるものの、日本のように何の政策もヤングスタウン市にも市のランドバンクが存在するが、空き家等を行われないよりははるかに進んでいると言える。アメリカとは土地の壊す決定権は持っていない。

値段や法律に差があり、同じことを実行することは難しいが、何らか4-2-2「ヤングスタウン 2010」の現状の政策を考えていくべきである。今後はさらに継続的に調査を行い現在は居住地の取り壊しを重点的に行っており、その流れは次実態を把握して、日本での政策について検討を深める。の通りである。まず、ドアが開いたままや、他人の迷惑となっているような建物があると、建物のオーナーに市が修理や取り壊すべき必参考文献

要があるとの旨の書類を出す。その後、30 日間の返答期間が設け

1)ランドバンク提供資料：Genesee County Treasure’s Time Lineられており、30 日が過ぎても返答がない場合や、するべき修理をし2)ランドバンク提供資料：Abandoned Property in Flint

ない場合は市が取り壊すことができる。取り壊しにかかる費用はオ

3)ランドバンク提供資料：LAND BANK DATA BASE FILE STATS

ーナーに請求するが、支払えない場合や、支払わない場合、その4)ヤングスタウン市提供資料：YOUNGSTOWN 2010 CITYWIDE PLAN

土地は市のものとなる。なお、取り壊されて市のものになる場合、そ5)ヤングスタウン市提供資料：CITY WIDE NEXT STEPSの建物のオーナーは『抵当権請け戻し損失』とみなされ、今後の信用にかかわってくるので、そうならないために市に所有権を譲渡す- 29 -

（社）日本都市計画学会 都市計画報告集 No. 9, 2010 年 5 月
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図2-1 ヤングスタウン市の現在の土地利用

図2-2 ヤングスタウン市土地利用計画案- 30 -