株主メモ
事業年度

毎年1月1日から12月31日まで

証券コード8892

定時株主総会開催時期

3月下旬

基準日

定時株主総会 12月31日
期末配当
12月31日なお、中間配当を行う場合、中間配当受領株主確定日は6月30日

株主名簿管理人

東京都港区芝三丁目33番1号
中央三井信託銀行株式会社

同事務取扱場所〒541-0041 大阪市中央区北浜二丁目2番21号
中央三井信託銀行株式会社 大阪支店

郵便物送付先（電話照会先 ）〒168-0063 東京都杉並区和泉二丁目8番4号
中央三井信託銀行株式会社 証券代行部
フリーダイヤル 0120-78-2031※お取次事務は中央三井信託銀行株式会社の本店および全国各支店、ならびに日本証券代行株式会社の本店および全国各支店で行っております。

第14期［住所変更等のお申出先について］口座をお持ちの証券会社へお申出下さい。なお、証券会社に口座がないため特別口座が開設されました株主様は、特別口座の口座管理機関である中央三井信託銀行株式会社にお申出下さい。

日本エスコン通信
ES- CON JAPAN Ltd.
2008年12月期［未払配当金の支払いについて］
株主名簿管理人である中央三井信託銀行株式会社にお申出下さい。

公告方法

電子公告
（ http://www.es-conjapan.co.jp/ ）ただし、事故その他やむを得ない事由によって電子公告による公告をすることができない場合は、日本経済新聞に掲載して行います。

www.es-conjapan.co.jp
お問合わせ専用番号：06（ 6223）8067
受付時間：土日祝日を除く平日9:00〜17:00
大阪本社 〒541-0044 大阪市中央区伏見町四丁目1番1号
明治安田生命大阪御堂筋ビル13F
Tel. 06（ 6223）8050 Fax. 06（ 6223）8051
東京本社 〒100-0011 東京都千代田区内幸町二丁目2番2号
富国生命ビル23F
Tel. 03（ 5512 ）
7020 Fax. 03（ 5512）7026

この印刷物には、環境に配慮した「大豆油インキ」を使用しています。

この印刷物は、有害廃液を出さない水なし印刷方式を採用していますごあいさつ
ごつ

日本エスコンの理念と事業
日本エスコンは、その事業構築能力とビジネスモデルにより、新しい不動産価値の創造を追求していきます。
厳しい経営環境の下、グループの全力を挙げて経営理念

収益の回復に努めるとともに経営方針

私たちは、日々をいかに生き、どのように社会参加すべきか。

1. 徹底した市場調査と商品開発力により、常に5年先に求められる顧客本

財務基盤の強化と経営の合理化にそして、社会貢献を通じて、どのような果実を社会にもたらし、その結果と取り組んでまいります。

していかにして私たち一人一人が望む幸福を実現することができるのか。
この命題に対する解答を得るために、社員相互が助け励ましあい、社会貢献に喜びを見いだせるフィールドを提供し続けることこそが日本エス位の住宅環境を創造する。
2. キャッシュフローとリスクの徹底管理を主軸とした守りに強い業務管理を実行することにより、常に先手をとった攻めの経営を目指す。
3. 急速に変化する社会において迅速な対応力と機動力を維持するため、当期のわが国経済は、米国におけるサブプライム配当に関しても、以上の業績ならびに今後の事

ローン問題に端を発した世界的金融市場の混乱が、業展開等を勘案し、慎重に検討いたしました結果、

4. 社内外を問わず、常に人を敬い、感謝し、優良な協力関係を維持・構築する。

2008年夏以降実体経済にも波及し、不動産業界に誠に遺憾ながら当期末の配当は見送らせていただ

5. コンプライアンス（法令遵守）に留意し、ボトムアップ型の風通しの良いおいても、建設・不動産関連業界の経営破綻が相次きたく存じます。株主の皆さまには深くお詫び申し

ぐ等、経営環境は厳しい状況が続いています。

上げるとともに、ご理解を賜りますよう謹んでお願

このような状況下、当社は、不動産全般への融資

当社といたしましては、今後も金融機関との良好との良好な関係の維持に努め、資金調達基盤を拡な関係を維持するとともに、資産の圧縮と安定的充するとともに、不動産分野における市場ニーズをなキャッシュの確保を優先課題として事業に取り組創出する提案型企業グループを目指し、事業の推んでまいります。さらに、販売部隊を持たず商品・進を行ってまいりました。しかし、昨今の市場環境事業企画に経営資源を集中させ、柔軟且つ迅速にの悪化の影響、ならびに財務体質の健全性のさら変化に対応できる体制を有する当社にとって、現在なる向上と将来に向けた成長基盤の確保を図るたの厳しい経営環境は大きなビジネスチャンスである

め、7,922百万円のたな卸資産評価損を計上したこと考え、より付加価値の高い商品及びサービスを提（前期比60.4％減 ）、営業利益941百万円（前期比90.7％減 ）、経常損失1,535百万円（前期は経常利益7,598百万円 ）、当期純損 失10,895百万円（前期は組織を形成する。

い申し上げます。

が厳格化している中、主力銀行をはじめ金融機関となどにより、当期の業績は売上高35,492百万円

少数精鋭のプロ集団を目指す。

コンがめざす経営である。

供することで、他社との差別化を図り、さらに企業価値を高めてまいります。
株主の皆さまにおかれましては、一層のご支援を賜りますようお願い申し上げます。

当期純利益4,473百万円 ）となりました。

2009年3月

日本エスコンの事業領域

分譲事業

アセット
開 発事 業

不動産
企 画 販 売事 業

不 動 産関 連
業 務 受託事 業

その 他事 業

自社ブランドマンション

都市型賃貸マンション

事業企画から不動産ビジネスの快適な暮らしをサポート「ネバーランド」シリーズ「リーフコンフォート」

許認可申請まで

コンサルティング

分譲マンションやオフィスビなど

シリーズ・商業施設・ホテ

他 の 事 業 者 様 や デ ベ ロッ

土 地 所 有 者 の 方々や 他 のル、駐 車 場 の 管 理 運 営 を、その土地の魅力を十分に発ルなどの収益不動産開発

パー様に分譲企画や不動産事業者様へのコンサルティン

お客様のニーズを先取りしな揮さ揮させさ揮させる高付加価
値な分譲

都市型賃貸マンションや商業再生のプランとともに 土 地

グ、建築のための許認可申請

がら展開しており、連結子会

マン
ンシン
シマンション「ネバーランド 」

施設、ホテルなどを建設したまたは土地・建物を販売しての 代行といった不動産関連

ス管 理 株式会社
株社のエヌエス管シリー
シリーズーズシリーズを中心に開発してい後、施設の保有や戦略的売却います。

業務を受託しています。

業を行っています。
。
が事業を行っています。

ます。
ます。

で収益を確保しています。

取締役社長

1

2

分譲事業
分譲分
譲事業

高付加価値物件を中心に、高付加加価中核事業として事業を推進していきます。

きくすいほこちょう

ネバーランド室町通 菊水鉾町ROMAN
京都市の中心地・四条烏丸へも至近、景観条例改正のため建築物の高さやデザインへの規制が強まり、分譲事業においては、不動産需要の急速な減退という分譲売上高・売上構成比

厳しい環境下、高付加価値・高感性なプロジェクトの開発

それにより希少価値の高まった京都の中心地 “田の字地区” にネバーランド室町通 菊水鉾町ROMANは格式と由緒ある京都の街に溶け込むよう、「燻（いぶし）」というこれ以上色を重ねること誕生しました。

セグメント別売上高のできない究極の黒を基調とした外観は、重厚でありながら趣きを漂わせます。

（百万円）

を進め、総戸数431戸（うち当社シェア172戸）の大規模プ

35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000
0

ロジェクト『千里ディアヒルズ 』をはじめとして、『ネバーきくすいほこちょう、ランド六甲』、『ネバーランド室町通 菊水鉾町ROMAN 』
ごさいのいん『ネバーランド六角 五 彩院』等、新規15プロジェクト、完工引渡戸数889戸を売上計上しました。その結果、売上高

29,92926,80525,291

内部もこのコンセプトに基づき黒を随所にあしらい、エントランスでは鴨22,500

川をイメージした水盤や京友禅をアクセントとして使用した壁面等、京都という土地柄を意識し、意匠や素材ひとつひとつにこだわりました。本物だけが醸し出す存在感と気品にあふれた空間です。

2006年
12 月期

2007年
12 月期

2008年
12 月期

2009年
12 月期（予想）は、前期比18.3％増の29,929百万円となりました。しかし
セグメント別売上構成比ながら、販売にかかる期間の長期化および販売促進費等のコスト増により、営1.5%

業利益は前期比91.4％

0.4%

ネバーランド六甲

13.7%
84.3%

0.1%

分譲事業

アセット開発事業

不動産企画販売事業

減の245百万円となりま不動産関連業務受託事業した。

その他事業

ネバーランド六甲は「環境との共生」を設計コンセプトに、六甲の美しい自然と、人の暮らしの連続性を意識した集合住宅です。
「 Organic Architecture（ 有機的建築 ）」をテーマに、日本エスコンと建築家奥丁伸一氏＊によって、植栽や天然の大理石や御影石を随所にあしらう等、材質や意匠、プランニング等細部に至るまで配慮を施しました。緑豊かな六甲の街並みを見渡せる眺望や、光や風を感じられ

http://www.neverland-web.com/

るように設計された開放感ある共用部は、欧米のモダニズムの影響を色濃く受けた六甲の地に適合し、住まう人に心癒される暮らしを提供しています。

日本エスコンのものづくりへのこだわり

おくちょう*奥 丁 伸一氏:NAK建 築事務所所属。“ストリーム”、“1/fゆらぎ ”、“門”、など様々なコンセプトを基に地域の環境に適したネバーランドシリーズを設計。

日本エスコンはその強みである商品企画力の更なる強化、常識にとらわれないアイディアの創出と新たなニーズの発見を目的に、幅広い世代のメンバーが流行やライフスタイルの変化を敏感にキャッチし、新たなものづくりに挑戦しています。
「夢が広がる暮らし」を実現するため、入居者様へのアンケートからニーズを抽出、そこから使い勝手や住み心地がさらに快適となるように徹底的に試作や検証を繰り返しています。

関西有数の邸宅街として憧憬を誘う北摂・千里にネバーランド千里五月が丘北は誕生しました。緑多「お客様に喜んで頂きたい」という想いに支えられ、日々開発に取り組んでいます。

き町並みが美しい周辺環境もさることながら、ショッピング施設をはじめ日常生活に便利な施設も身近に整い、日々の暮らしを快適にサポートする充実の住環境です。外観は重厚感のあるブラウンを日本エスコンの商品開発体制
専用WEBサイトも開設されました。

調査

用地仕入れ

ネバーランド千里五月が丘北

商品企画建設販売

管理基調とし、優美に建物を彩る上質タイルや天然石等厳選されたマテリアルがこの地に相応しい気品
はご家族の団欒を醸成し、住まう方のステイタスを物語ります。一方内装はご家族の団欒のよいゆとり」をテーマに場として心から寛いで頂ける空間になるよう、「心地よいゆとり」プランニングし、上質な暮らしを提供しています。

商品企画へ
フィードバック

パートナー企業と試作・検証

来場者・入居者へアンケート実施
http://www.neverland-web.com/leafstyle/index.html

34

アセット開発事業
発事業

業績ハイライト
単位 : 百万円

保有物件による安定収益の確保と資産の入れ替えに取り組んでいきます。
アセット開発事業においては、不動産に係る信用収縮により流動性が著しく低下した結果、前期に比べ売却案件が売上高・売上構成比

連結決算ハイライト

2006年12月期

2007年12月期

2008年12月期

売上高51,84289,54635,492

営業利益

7,104

10,168941

経常利益

5,324

7,598△1,535

当期純利益

2,910

4,473

△10,895

セグメント別売上高大幅に減少し、神奈川県川崎市におけるアセット開発案件の（百万円）1件となりました。一方、稼働中の保有物件および新たに加50,000

57,69360,00040,000

わった『リーフコンフォート赤羽』等収益物件の賃料収入等については順調に推移し、安定した売上を計上することができました。以上の結果、売上高は、前期比91.6％減の

30,00020,00010,000015,28815,500
4,848

2006年
12 月期

2007年
12 月期

2008年
12 月期

売上高
2009年
12 月期（予想）

4,848百万円、営業利益はセグメント別売上構成比

前 期 比79.3％ 減 の1,502

13.7%百万円となりました。

1.5%
84.3%
http://asset.es-conjapan.co.jp/

0.4%

アセット開発事業

0.1%

不動産企画販売事業

分譲事業

売上高35,492百万円

（百万円）

中間期

通期

100,000

厳しい環境下、分譲事業の売上高は増加したもの

80,000の、アセット開発事業における売却案件が大幅に60,000減少した結果、前期比60.4%の減収となりました。

40,00089,546

51,84235,49220,00026,327

16,877

不動産関連業務受託事業

0

その他事業

43,00012,569

2006年
12 月期

2007年
12 月期

2008年
12 月期

18,500
2009年
12 月期
（予想）

営業利益

リーフコンフォート本厚木
小田急小田原線「本厚木」駅からわずか徒歩4分、利便性の高い立地に一歩先を行く先進性の高い生活スタイルを提案しています。
敷地入り口の門扉の先のエントランスは直線的な都市型デザインが施され、周辺環境との分離が入居者にやすらぎと高級感を与えています。24時間の遠隔監視とオートロックシステムによる高度なセキュリティも完備。シンプルに生活するための機能性を十分に考慮したルームプランを複数用意し、ゆとりあるプライベートライフを提供しています。
当物件は2008年末に竣工し、安定収益物件として稼働します。

営業利益941百万円

経常損失

1,535百万円（百万円）

10,1689,000
6,000

一般管理費の増加のため利益率は下がり、営業利

3,000

益は黒字計上したものの前期比90.7％の減少とな

0

ガーデンモール清和台は、広々とした通路、バリアフリー対応のエレベーターやトイレ、階差のない駐車場等ユニバーサルデザインに優れた設計が施されており、周辺や施設内にも植栽を施す事で季

5

1,713
1,300

2006年
12 月期

中間期

8,000
6,000
4,000

多様な店舗をご提供するなど、地域住民のコミュニケーションを深める憩いの場として地域に貢献し2,000

ますま
ますます活性化しています。

3,200

5,163

2007年
12 月期

2008年
12 月期

2009年
12 月期（予想）370

800150

経常利益（百万円）

節を肌で感じ取ることができます。ショッピングをはじめ、医療ゾーンや学習教室、レストランと多種てています。2008年夏には施設内にスポーツクラブ併設のスイミングプールも開設し、複合施設として7,1042,460

り、経常利益についても前期の 7,598 百万円から、ガーデンモール清和台

通期12,000売上高の減少と、販売の長期化による販売費及び経常損失1,535百万円となりました。
経常中間期

15,000

通期

7,598

5,324
3,976
1,871

0
△2,000△1,535
2006年
12 月期

2007年
12 月期

2008年
12 月期

2009年
12 月期（予想）6連結財務諸表表
連結貸借対照表<資産の部>
流動資産
現金及び預金受取手形及び売掛金
たな卸資産
SPC保有たな卸資産
前払費用
その他
固定資産
有形固定資産無形固定資産投資その他の資産
資産合計

連結損益計算書（百万円 ）

当期

前期（ 2008年12月31日現在 ）（ 2007年12月31日現在 ）87,8944,843
143
59,322
20,745722
2,117
8,4713,672
122
4,676
96,366104,277
30,101
125
46,94021,877
1,356
3,875
7,462
268
159
7,034
111,740

58,63527
9,927
24,836
9,052
8,680
‒
6,111
27,118
6,393
12,0358,092
597
85,75449,89315
13,126
21,744
2,902
466
3,000
8,636
39,498
11,95813,192
14,052294
89,391

3,808
3,862
3,127
△11
10,786△202
27
10,611
96,366

3,803
3,858
14,476△12
22,126182
40
22,349111,740

不動産 業 界においては、一1年以上の期間を要すため、た な 卸 資 産 の 割 合 が 高くなっています。
当期末におけるたな卸資産（ SPC保有たな卸資産含む）
は、収益物件の取得等により前期比11,250百万円増加し、80,067百万円となりました。

<負債の部>
流動負債
支払手形及び買掛金
短期借入金
1年以内返済予定長期借入金
1年以内返済予定ノンリコースローン
1年以内償還予定社債
コマーシャル・ペーパー
その他
固定負債
社債
長期借入金
ノンリコースローン
その他
負債合計<純資産の部>
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式
株主資本
評価・換算差額等
少数株主持分純資産合計
負債純資産合計

7

当期

Point1 たな卸資産

般的に開発から引渡しまで（百万円 ）

売上高
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外収益
営業外費用
経常利益
（損失 ）
特別利益
特別損失
税金等調整前当期純利益（損失 ）
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
少数株主利益
（損失 ）
当期純利益
（損失 ）

前期

Point4 特別損失

1月 1日
（ 自至 2008年
2008年12月31日 )2007年 1月 1日)（至自 2007年12月31日

35,492
29,034
6,457
5,516941
1262,603△1,535317
8,259△9,47720
1,3924△10,895

89,54674,754
14,791
4,623
10,168
229
2,799
7,598
2461
7,561
3,350
△259
△34,473

財務体質の健全性向上および将来に向けての企業成長基盤の確保を図るため、たな卸資産の評価を更に厳格に実施した結果、たな卸資産評
価損7,922 百万円を特別損失に計上しました。

Point2 負債
Point5 当期純利益（損失 ）有利子負債 合計は、前期末比1,425百万円減少し、79,015百 万円（転 換 社 債3,325百 万連結キャッシュ・フロー計算書

金融機関からの借入金および社債の発行などにより調達しているため、有利子負債残高が総資産に対して高い割合となっています。

当期減収減益および特別損失の前期（ 至 2008年12月31日 )自 2008年 1月 1日（至 2007年12月31日 )営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高△21,518△1,887△2,447△25,854
30,097
4,243

2,777
△560
9,013
11,231
18,86630,097連結株主資本等変動計算書

株主資本円含む）となりました。当社
は、用地取得資金などを主に（百万円 ）計上に加え、繰 延 税 金 資 産

自 2007年 1月 1日

1,392 百万円の取崩しを、法人税等調整額として計上したことにより、当期の最終損益は、前期の当期純利益4,473百 万円から転じて、純 損 失10,895百万円となりました。

Point3 純資産
当期純損失となった結果、利益剰余金が大幅に減少した
こと等により、純資産は前期末より11,738百万円減少し、10,611百 万円となりました。
自己資本比率は11.0％となりました。

当期（自 2008年1月1日 至 2008年12月31日）

評価・換算差額等（百万円 ）

資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 株主資本合計 その他有価証券評価差額金 繰延ヘッジ損益 評価・換算差額等合計 少数株主持分 純資産合計
3,803 3,858 14,476 △12 22,126
277
△94
182
40 22,349

2007年12月31日 残高
連結会計年度中の変動額
新株の発行
44剰余金の配当△452
当期純損失△10,895
株主資本以外の項目の連結会計年度中の変動額（純額 ）連結会計年度中の変動額合計
44 △11,348
2008年12月31日 残高
3,808 3,862 3,1279△452△10,895

0 △11,339△11 10,786

9△452△10,895△324△61△385△12 △398△324△47△61△155△385△202△12 △11,737
27 10,611
8

株式の状況（2008年12月31日現在
年12月31日現在 ）会社概要（2008年12月31日現在）

株式の状況

株式会社日本エスコンについて発行可能株式総数

720,000株

設

立

平成7年
（ 1995年）4月18日

発行済株式の総数

181,964株

資本金

38億8百万円

株主総数

2,908名売上高354億92百万円（連結 ）（ 2008年12月期 ）従 業 員 数

大株主の状況
所有株式数（株 ）発行済株式総数に対する所有株式数の割合（%）

44,70024.6

有限会社エヌエスコーポレーション

18,0009.9

バンク オブ ニューヨーク ジーシーエム クライアント
アカウント ジェイピーアールデイ アイエスジー エフイー ー エイシー14,387

7.9

14,121

7.8

9,060

5.0

氏名または名称
ゴールドマン・サックス・インターナショナル（常任代理人 ゴールドマン・サックス証券株式会社 ）所

在地

主な事業内容127名（連結 ） 103名
（個別 ）〈大阪本社〉〒541-0044 大阪市中央区伏見町四丁目1番1号
明治安田生命大阪御堂筋ビル13F〈東京本社〉〒100-0011 東京都千代田区内幸町二丁目2番2号
富国生命ビル23F
分譲事業、アセット開発事業、不動産企画販売事業、不動産関連業務受託事業、その他事業（常任代理人 株式会社三菱東京UFJ銀行 ）直江

啓文

ドイチェ バンク アーゲー ロンドン ピービー ノントリティー
クライアンツ 613（常任代理人 ドイツ証券株式会社 ）

橋本裕之

7,221

4.0

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口 ）

7,129

3.9

山下

6,300

3.5

5,133

2.8

4,849

2.7

政俊

エイチエスビーシー ファンド サービシィズ クライアンツ アカウント 500 ピー（常任代理人 香港上海銀行東京支店 ）ステート ストリート バンク アンド トラスト カンパニー 505025（常任代理人 株式会社みずほコーポレート銀行兜町証券決済業務室 ）社名の由来

役員紹介（ 2009年3月26日現在 ）
取締役
直江

常務取締役
取締役

啓文

常任監査役（常勤）**

野口

伊藤貴俊

監査役（常勤）

小野員人

寺内孝春

監査役**

山本和義

監査役**

家近正直

*印は、代表取締役であります。

執行役員

實

**印の上記監査役3名は、社外監査役であります。

執行役員
古川格

関係会社についてエスコンとは、エステート（不動産 ）とコンステレーション（星座 ）を合わせた造語です。
日本エスコンで結ばれた全ての人々が、それぞれ異なる色や力強い光を放ちながら、全体として美しく心地よい調和を生み出し、他に類を見ないほどの輝きを放つ星座とし

会社名

資本金（百万円）

主な事業内容議決権の所有割合（% ）40

マンション・オフィスビルのメンテナンス管理など

62.5

2,370

アセット開発事業*（100.0 ）有限会社コンステレーション・ワン

403不動産企画販売事業*（100.0 ）その他12社−−（連結子会社）

エヌエス管理株式会社
株式会社イー・ステートて、未来永劫にわたって輝き続ける。
そんな “不動産業界の星座”でありたい

監査役

取締役社長 *との想いが込められています。

−*（9）内は間接所有

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