2020年９月18日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
代

表者

名

資 産 運 用 会 社 名
代
表者
名
問 い 合 わ せ 先

大 和 証 券 リ ビ ン グ 投 資 法 人
東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号
執行役員 正田郁夫（コード番号：8986）
大和リアル・エステート・アセ ット・マネジメント株式会社

代 表 取 締 役 社 長
コーポレート本部 部長

福島寿
雄
千葉
貴志
Tel. 03-6757-9680

資産の取得に関するお知らせ（レオーネ日本橋浜町）
大和証券リビング投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産運用を委託している大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり、取得（以下「本件取得」といいます。）を決定しましたので、お知らせいたします。
記Ⅰ．本件取得の概要

物件名称

地域区分

用途
（注 1）

取得予定価格（A）
（千円）
（注２）

レオーネ日本橋浜町（注３）

東京都 23 区（東京都中央区）

居住用施設（ワンルーム）930,000

鑑定評価額（2020 年９月）
（B）（千円）
1,030,000

取得予定価格と鑑定評価額の差
額（B）-（A）（千円）（（A）/（B））
100,000（90.3％）（注１） 「ワンルーム」とは、1R、1K、1DK、1LDK の間取りを有する住居をいいます。
（注２） 取得予定価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。以下同じです。
（注３） 2020 年 10 月末に、物件名称を「グランカーサ日本橋浜町」へ変更予定です。
（注４） 本件取得の媒介者は利害関係人等に該当しません。
（注５） 金額は単位未満を切捨て、比率は小数第２位を四捨五入しています。以下同じです。

Ⅱ．取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、資産規模の成長と安定した収益の確保を実現するポー
トフォリオの分散と充実を図るため、取得予定資産の取得を決定しました。

Ⅲ．取得予定資産の内容
資産の概要
取得予定資産の種別
取得予定価格
鑑定評価額（価格時点）
所在地（注１）
交通アクセス
土地 所有形態
面積（注１）
建物 構造・階数（注１）
延床面積 （注１）

不動産
930 百万円
取得予定日
2020 年９月 30 日
1,030 百万円
鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所（2020 年９月 1 日時点）
（住居表示）東京都中央区日本橋中洲 12-10（地 番）東京都中央区日本橋中洲 13 番４
都営地下鉄新宿線「浜町」駅 約 550m、東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅 約 650m
所有権
用途地域（注２）
商業地域
184.14 ㎡
容積率／建ぺい率（注３）500％／80％
鉄筋コンクリート造陸屋根８賃貸可能戸数22 戸階建887.23 ㎡
建築時期（注１）
2019 年 11 月 22 日

所有形態
設計者施工者
建築確認機関調査機関又は構造計算
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額（注４）
長期修繕費用の見積額
（注４）
ＰＭ会社
マスターリース会社

所有権
用途（注１）
髙松建設株式会社
髙松建設株式会社
株式会社都市居住評価センター

共同住宅

大和不動産鑑定株式会社-

短期修繕費用の見積額（注４）-9,732 千円

地震ＰＭＬ（注４）6.2％

月額賃料（注６）
敷金・保証金ジェイレックス・コーポレーション株式会社
合同会社日本賃貸住宅
マスターリース種別
賃貸借の概要（注５）2,398 千円
716 千円

賃貸可能面積（注７）774.16 ㎡

テナント総数（注８）１

賃貸面積
担保設定予定の有無

472.82 ㎡
無し

稼働率

61.1％

パス・スルー型

特徴
立地特性： 本物件は、東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅から徒歩９分、東京都営地下鉄新宿線「浜町」駅から徒歩７分の場所に所在するコンパクトタイプの新築マンションです。
本物件は、歴史的な風情と繁華性のある人形町エリアが徒歩圏内にあり生活利便性が高く、ビジネス街である丸の内、大手町、日本橋等へのアクセスに優れており、都心部へ通勤する単身者からの安定的なニーズが見込まれるエリアに所在しています。
物件特性： 本物件は鉄筋コンクリート造８階建で、１K 及び１LDK の間取りで構成されています。各居室の床や建具は木目調のデザインを用いており、また、居室の一部は現代的なデザインのアクセントクロスとなっているな
ど、全体的に意匠性に富む物件であると、本投資法人は考えています。各居室には無料インターネットや専用トランクルームが備えられており、入居者にクオリティの高い快適な生活を提供することができると考えられる物件となっています。
特記事項
該当事項はありません。
（注１） 「所在地」「面積」「構造・階数」「延床面積」「建築時期」「用途」欄には、登記簿上表示されているもの又はエンジニアリング・レポートに表示されているものを記載しています。
（注２） 「用途地域」欄には、都市計画法第８条第１号第１項に掲げる用途地域の種類を記載しています。
（注３） 「容積率/建ぺい率」欄のうち、「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載し、「建ぺい率」は、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
（注４） 千円未満を切り捨てて、比率等は小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、地震 PML は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より 2020 年８月に取得したものです。
（注５） 「賃貸借の概要」欄の数値及び情報は、取得予定資産の 2020 年９月４日時点の賃貸契約情報を基に記載しています。
（注６） 「月額賃料」欄には、取得予定資産の 2020 年９月４日時点における賃貸契約情報を基に月額賃料収入（賃料及び共益費）を、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注７） 「賃貸可能面積」は、2020 年９月４日時点の取得予定資産に係る建物の賃貸が可能な床面積を記載しており、倉庫、駐車場、管理人室、看板、自動販売機及びアンテナ等の、賃借人の主たる賃貸目的に付随して賃貸される面積並びに賃貸人が当該建物の維持管理のために賃貸（使用貸借を含みます。）する面積は除きます。なお、賃貸可能面積については、壁芯面積を採用し、各住戸に割り当てられたメーターボックスやパイプスペースの面積を含めるものとしています。
（注８） 「テナント総数」欄には、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結される予定の場合、テナント総数を「１」として記載しています。

Ⅳ．取得先の概要
（1）
（2）
（3）
（4）
（5）
（6）
（7）
（8）
（9）
（10）

名
称
所
在地
代 表 者 の役 職 ・ 氏 名

ジェイレックス・コーポレーション株式会社
東京都新宿区西新宿一丁目 23 番７号
代表取締役 春田 英樹

１．不動産開発事業
２．不動産関連サービス事業
資本金 ４億 8,588 万円
設 立 年 月 日 2002 年 10 月８日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため
純資産開示していません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため
総資産開示していません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため
大株
主開示していません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資資 本 関 係
産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき資本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資人 的 関 係
産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資取 引 関 係
産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への 当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しませ
該 当 状 況 ん。
事業

内

容

Ⅴ．物件取得者等の状況
取得予定資産は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。

Ⅵ．取得予定資金
自己資金

Ⅶ．取得の日程・ 売買契約締結 ： 2020 年９月 18 日
・ 取得代金支払い及び物件取得 ： 2020 年９月 30 日

Ⅷ．決済方法等
本件取得については、売買実行時に全額決済を行います。

Ⅸ．今後の見通し
本件取得による 2020 年 ９月期（2020 年４月１日～2020 年９月 30 日）及び 2021 年３月期（2020 年 10 月１日～2021 年３月 31 日）の運用状況への影響は軽微であり、運用状況の予想に変更はありません。

Ⅹ．鑑定評価書の概要
物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項 目
収益価格

レオーネ日本橋浜町
1,030,000 千円
株式会社谷澤総合鑑定所
2020 年９月１日
内 容
（千円）

1,030,000（千円）

1,050,000（千円）

47,691

共益費込み貸室賃料収入（千円）

47,211

駐車場収入

（千円）

50

その他収入

（千円）

1,871

空室等損失
貸倒損失
（２）総運営費用

（千円）
（千円）
（千円）

1,441
0
8,253

維持管理費

（千円）

1,464

水道光熱費

（千円）

278

修繕費

（千円）

819

プロパティマネジメントフィー

（千円）

824

テナント募集費用等

（千円）

1,110

公租公課

（千円）

2,642

損害保険料

（千円）

64

その他費用
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２）（４）一時金の運用益

（千円）
（千円）
（千円）

1,049
39,43836（５）資本的支出

（千円）

585

（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５）（千円）

38,889（７）還元利回り（％）

3.7

DCF 法による価格（千円）

1,020,000

割引率

（％）

3.8

最終還元利回り（％）

3.9

直接還元法による価格（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ）

(a)

(b)

積算価格
（千円）
土地割合
（％）
建物割合
（％）
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

984,000
68.3
31.7
無し

概 要 等
ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定。
－
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費収入：対象不動産の維持管理･運営において経常的に要する費用のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
対象不動産に附属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想定）（本件では駐輪場収入）
その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入
各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち、当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用
対象不動産の管理業務に係る経費
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）（本件では、償却資産税については、その他費用にて計上）
対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金その他支払地代、道路占用使用料等の費用運用利回りを 1.0％として運用益を計上。
ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配分して査定。
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味することにより査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定。
－－－

以上※ 本投資法人のホームページアドレス： https://www. daiwa-securities-living.co.jp /（参考資料 ） 取得予定資産の外観写真及び位置図

（補足資料）本件取得に伴うポートフォリオの概況について＜物件数等＞

物件数
賃貸可能戸数（注 1）
賃貸可能面積

本日現在保有物件（a）
217 棟
15,751 戸
686,542.70 ㎡

取得予定資産（b）１棟
22 戸
774.16 ㎡（a）＋（b）
218 棟
15,773 戸
687,316.86 ㎡（注１） 「賃貸可能戸数」の欄には、賃貸住宅は各取得済資産の賃借が可能な戸数、ヘルスケア施設はオペレーターから提供を受けた有料老人ホームにかかる重要事項説明書に表示された数値の居室数を記載しています。

＜資産規模等＞
本日現在保有物件（a）
取得（予定）価格総額（注１）

取得予定資産（b）3,027 億円

９億円（a）＋（b）
3,037 億円

鑑定評価額 （注２）3,561 億円
10 億円
3,571 億円
（注１） 取得（予定）価格総額は、取得（予定）価格に基づき算出しています。
（注２） 「本日現在保有物件」の鑑定評価額のうち、2020 年４月２日取得のヘルスケア施設 27 物件（イリーゼ狛江・別邸を除く）は、2019 年 11 月１日時点の鑑定評価額、その他の物件については 2020 年３月末時点の鑑定評価額に基づき算出しています。「取得予定資産」は 2020 年９月 1 日時点の鑑定評価額に基づき算出しています。
＜タイプ別投資額及び投資比率（取得（予定）価格ベース）＞

ワンルーム
ファミリー
ヘルスケア

本日現在保有物件（a）
1,372 億円（45.3％）
786 億円（26.0％）869 億円（28.7％）

取得予定資産（b）
９億円－－（a）＋（b）
1,381 億円（45.5％）
786 億円（25.9％）869 億円（28.6％）（注１） 「ワンルーム」とは、1R、1K、1DK、1LDK の間取りを有する住居をいいます。「ファミリー」とは、2K、2DK、2LDK 以上の間取りを有する住居をいいます。「ヘルスケア」とは、ヘルスケア施設をいいます。

以上