［5］住宅政策

密集住宅市街地整備型
リバース・モーゲージ・システム
Theme

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１．はじめに戦略調査事業部

副主任研究員小沢 理市郎とは、高齢者の保有する不動産を建て替え資金、住み替え資金、家賃等に転換し、市街地整備事業と併せて老朽化ストックを更新するとともに、高齢者の終身に渡る安定した居住継続性の確保を図ることを目的としている。

密集住宅市街地の防災性の向上は緊急の課題となって不動産を資金に転換する手法としては、通常のリバーいるが、特に接道不良や狭小敷地の老朽住宅では建替えスモーゲージと同様に不動産を担保とすることによる資が進まない状況にある。その背景として、建築基準法の金調達方法に加え、不動産を契約当初に売却し、売却代接道規定を満たしえず、建替えができないという法的要金を生活資金等にあてる、フランスのビアジェタイプも因のほかに、住宅の狭さ等の理由で子供世代が独立する含めて捉えている。

ことによって、建替え意欲や資力の乏しい高齢者のみがさらに、既存のリバースモーゲージでは、担保となっ取り残される傾向にあるという社会的要因も考えられる。

た不動産に住み続けることが基本であるが、市街地整備つまり、狭いながらも土地資産を保有しているが、生型ＲＭＳでは、高齢者の多様なニーズに対応するために活資金の確保が精一杯で、建替え資金までは準備できなも、住み替えを行うケースも含めて捉えている。

いという高齢者世帯が密集住宅市街地では多数存在していると推察される。そこで高齢地権者の生活安定に配慮しつつ、零細な土地資産をいかに集約・整備・活用していくかが密集住宅市街地整備の隘路を打開するカギとなると考えられる。
そこで、密集住宅市街地に居住し、建替え意欲・資力に乏しい高齢者世帯に対し、リバースモーゲージ的な土地資産活用方式の導入により、彼らの土地・建物資産を建替え資金等の生活資金としてキャッシュ化しつつ、密集住宅市街地整備を進めていく「密集住宅市街地整備型リバース・モーゲージ・システム（以下、「市街地整備型ＲＭＳ」とする）」なるシステムの開発に向けた検討を行う。
尚、本稿は、国土交通省国土技術政策総合研究所都市研究部からの委託調査として、共同研究を行った成果の一部を取りまとめたものである。

【市街地整備型ＲＭＳ適用の前提】○住環境水準や防災性能の低い密集住宅市街地が主な対象となる○利用対象者は老朽住宅に住み、建て替え資金の捻出に困っている高齢者○親子間に不動産相続の意思がない【市街地整備型ＲＭＳの基本概念】○一定期間以降の土地所有権の放棄により、現時点での現金化が可能○新たな負担（借金）無しに、建て替えや住み替えが可能○不動産評価額や従後の権利形態次第では、月々の生活費も融資可能○同一敷地または同一コミュニティ内での居住継続が可能○担保割れリスクに対して、ＲＭＳ運用主体（後述）が内部留保または外部保険機関への委託によりヘッジを

２．市街地整備型ＲＭＳの考え方と仕組み

行う○ＲＭＳ運用主体が所有権を取得した不動産は、リフォーム、建て替え、その他市街地整備後に賃貸、売却を（１）市街地整備型ＲＭＳの概要

行う○本システムは密集住宅市街地整備の合意形成促進ツー

市街地整備型ＲＭＳ（リバース・モーゲージ・システム）

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ルの一つとしての位置付けとする

Best Value●価値総研［図１］市街地整備型ＲＭＳの概念図［図２］は、不動産担保型、不動産売却型それぞれに市街地整備《高齢地権者》《高齢地権者》《高齢地権者》

ついて、従前住宅の建替えの有無、従前居住者の定住の有無別にバリエーションを表示している。太線で表示さ【住み替え】れたパターンが本スキームの対象となるものである。
不動産担保型とは、契約者が所有する不動産を担保に【建て替え】し、建替え等の住宅改善費用及び従後の生活費用を融資
不動産を下記の資金に転換（逆抵当融資・所有権売却）するものである。
不動産売却型とは、契約者が所有する不動産を契約当建て替え資金初に売却し（後述するＲＭＳ運用主体が買い取り）、その住み替え資金売却代金を年金のように月々受けとるものである。従後家賃（終身借家権）の権利形態が借家のケースでは、従前居住者（契約者）は、ＲＭＳ運用主体が建設した借家住宅により居住継続地代・一時金（定地借地権）することを想定しており、ＲＭＳ運用主体が支払うべき
資料：「密集住宅市街地整備型リバース・モーゲージ・システム」のスキーム構築に関する調査報告書

不動産購入代金と契約者が支払うべき家賃が相殺される。

（２）市街地整備型ＲＭＳスキームの考え方（４）市街地整備事業との一体化
市街地整備型ＲＭＳとは、密集住宅市街地における老朽ストックの更新を図り、従前居住者の安定的な居住継密集住宅市街地における不動産価格の評価は低く、そ続を図ることが目的である。よって、既存で行われていれを担保とした融資限度額には限界がある。そこで、建るリバースモーゲージのように、従前不動産を担保に資替え及び市街地整備により不動産評価額の上昇を図り、金融資を行い、契約終了時に不動産を売却して資金回収それを担保として建替え資金及び生活資金の融資を行うする形式では、速やかなストック更新が行えないことにものである。

なる。よって、本スキームを構成する上では、建替え及また、契約者が最終的に手放すことになる不動産の所び市街地整備によりストックの更新が行われることが前有権については、ＲＭＳ運用主体が積極的に買い取り、提となる。

市街地整備の場面で活用していくものである。

［図２］代表的なバリエーション
居住継続

契約終了時に一括返済。最も基本的なパターンと言える。

住み替え

従後、住宅を賃貸し、賃料収入を住み替え先の取得費用や賃借料にあてる。（ただし、建て替え用等の融資金返済については、借家人がいるため、従後住宅の処分による一括返済は困難）

居住継続

既存のリバースモーゲージタイプ。市街地整備は利用者の死亡時以降となる。

住み替え

既存のリバースモーゲージタイプを活用した住み替えタイプ。
市街地整備効果は利用者の死亡時以降となる。

居住継続

セールリースバックタイプ。不動産売却代金で賃借料をまかなう。（買い戻しを行うことも考えられる）

住み替え

不動産売却代金で住み替え先の取得費用や賃借料をまかなう。

建て替え

不動産担保型

現状維持

不動産売却
所有権移転型建て替え※太線で示されたパターンが市街地整備効果が期待できるもの（本スキームの対象となるもの）
資料：「密集住宅市街地整備型リバース・モーゲージ・システム」のスキーム構築に関する調査報告書
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密集住宅市街地整備型リバース・モーゲージ・システム［図３］市街地整備型ＲＭＳの基本構造

円滑な運用を図るためにも、市街地整備事業主体とRMS運用主体の組織としての一本化を図ることも考えられる

公的機関（都市公団、自治体等）

建て替え事業及び市街地整備（道路拡幅、敷地整除、公園整備等）を行う。

市街地整備事業主体（公共団体、民間）

RMS運用主体が内部留保により対応することも考えられる。

融資

公的金融機関等

融資

債権買取

NPO助成金

金融機関

不動産買取

RMS運用主体

RMS保険機構

高齢地権者

高齢地権者の希望等に応じて、不動産担保型、不動産売却型パターンが適宜選択。
資料：「密集住宅市街地整備型リバース・モーゲージ・システム」のスキーム構築に関する調査報告書（５）市街地整備型ＲＭＳを構成する関係主体の役割③ＲＭ保険機構
ＲＭ保険機構とは、ＲＭＳ運用主体から保険料を受け図３は、市街地整備型ＲＭＳの基本構造を示している。
ここでは、図３で示した市街地整備型ＲＭＳを構成する主体について、その役割、機能について述べる。

取り、担保割れにより、契約者の自己負担金や立ち退き等の事態が発生しないように保証を行う組織である。
現時点では、ＲＭＳ運用主体と独立した組織を想定しているが、ＲＭＳ運用主体が引き当て金により、自らが①ＲＭＳ運用主体

リスクヘッジを行うことも考えられる。

ＲＭＳ運用主体とは、市街地整備型ＲＭＳの骨格を成す主体である。金融機関からの資金調達、後述するＲＭ（６）市街地整備型ＲＭＳ保険スキームの考え方

保険機構への保険料支払い、契約者（高齢地権者）への建替え・住み替え資金、生活資金の融資、支払い、さら市街地整備型ＲＭＳにおける保険スキームでは、高齢には契約者の不動産を取得し、後述する市街地整備事業者の長生きにより、融資額、金利、保険料の累積が融資主体と一体となり、市街地整備への活用を行う。

限度額を超えてしまった時点以降から、月々発生する金

また、契約者が保険料の支払いや金利の支払い等、煩雑な手続きを行うことのないよう、契約者へ支払うべき利と保険料をＲＭ保険機構が高齢者の肩代わりを行うものとする。

金額の中から、ＲＭ保険機構への保険料の支払いや、金

市街地整備型ＲＭＳの導入により、密集住宅市街地の融機関への月々の金利の支払い（契約者への無利子貸し整備が行われれば、公共事業としての市街地整備事業の付け）、賃貸料との相殺等を行うものである。

目的は達成され、不動産価格変動リスクは、その目的達成のために支払われるコストと考えることにする。

②市街地整備事業主体
契約者の建替え事業及び、それと一体となった道路拡幅、付け替え等の市街地整備事業を行う。
さらには、契約者が手放した不動産について、ＲＭＳ運用主体と一体となり、市街地整備の際に計画的な活用を行う。

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※ 実際には、契約期間を20年間とし、契約年齢、余命、契約者が保有する不動産の評価額を確率事象として、500人の契約者を一様乱数を用いることにより1000回発生させ、その担保割れ額と保険料収入のバランスを試算している。（契約者の不動産評価額については、正規分布及び対数正規分布のケースを想定し、両者において試算を行っている）※ また、面的な市街地整備の効果による不動産評価額上昇の期待額についてもヘドニック法により推計を行っているが、ここではその結果については省略する。

Best Value●価値総研

その活用により共通に取得できるものとして、「安心し３．まとめて住み続けられる仕組み」があげられる。
この仕組みは、契約当初、利用者の死亡時等の時期に本調査では、高齢者の保有する不動産を建て替え資金、住み替え資金、家賃等に転換し、市街地整備事業と併せかかわらず、不動産の所有権を手放すことにより取得できる仕組みである。て老朽化ストックを更新するとともに、高齢者の終身にすなわち、不動産の所有権を手放すことにより「安心渡る安定した居住継続性の確保を図ることを目的とするして住み続けられる権利」を取得することになるが、住市街地整備型ＲＭＳの検討を行ってきた。

み続けるのは利用者の代のみとなり、その地区には、利本スキームは、不動産担保融資の形態を取る既存のリバースモーゲージとは異なり、不動産売却型も範疇として捉えるものである。

用者の所有する不動産は存在しなくなることになる（子孫が買い戻すケースを除く）。
ここで想定できることは、もし、子孫が代々その地区ケーススタディの結果（詳細については省略）においに住み続けることになっていれば、建て替えを行う際も、ては、不動産担保型と比較し、不動産売却型では、利用より質の高い建て替えを行い、地域環境向上のためのま者にとって利子負担が必要ないため、自己の不動産をよちづくりへの協力等の志向性が働きやすくなると考えらり有効活用することが可能となる。

れるが、自分一代のみの居住継続を考えた場合、その志しかし、その一方で、不動産の所有権を失うことになる。

向性はネガティブなものとなりやすいと考えられる。
繰り返しになるが、本スキームは、密集住宅市街地のすなわち、下図で示したように、不動産担保型では、改善を行うことが前提であり、本調査においても、密集不動産売却型と比較して、自己不動産の活用により受け住宅市街地の改善効果のあるパターンのみを抽出し、検取ることのできる金額は少ないが、その代わりに、持家討を行っている。

住宅に住み続けられる権利を取得することなる。一方、

本スキームの利用者は、自己の居住環境の向上や安定不動売却型では、不動産担保型と比較して、受け取るこした居住継続性の確保と同時に、これまで住み続けてきとのできる金額は多くなるが、その代わりに、不動産のた地区の市街地整備に積極的に関与し、地区の住環境の所有権を手放すことで金銭に転換していると考えること向上へ積極的に貢献しようとする姿勢が重要となる。すができる。

なわち、地区の住環境の向上へ積極的に貢献しようとす［図４］不動産担保型、売却型の活用による利用者の取得物の概念
自己不動産の活用により受け取る金額
所有権を手放すことにより受け取る金額る利用者の意識があってこそ、本スキームは円滑に機能し、最終的な完成形を迎えることになる。
言い換えれば、そのような意識の向上を促すような市街地整備と一体になった仕組みづくりが必要になる。

不動産売却型

４．最後に不動産担保型

我が国のリバースモーゲージ制度は十分に活用されているとは言い難いが、高齢期の経済的不安感が高まる中、自己不動産の活用により受け取る金額

持家住宅に住み続ける価値自助努力の選択肢として、自己資産の有効活用を行うリバースモーゲージの重要性は更に高まると考えられる。

資料：「密集住宅市街地整備型リバース・モーゲージ・システム」のスキーム構築に関する調査報告書

不動産担保型と不動産売却型では、その活用により、本スキームにおいても、市街地整備を図りつつ、高齢期の居住環境を向上させ、安定的な居住継続を図るツールの一つとして位置づけられると考えられる。

利用者の取得物が異なってくるが、どちらのタイプを活今年度より厚生労働省等の国の制度も施行されてお用するかについては強要できるものではなく、利用者のり、本スキーム及び既存のリバースモーゲージを含め、価値観やライフスタイルに応じ選択されるべきものである。

高齢期の生活設計を行う上での選択肢が一層充実される

一方、不動産担保型、不動産売却型の両者において、ことが望まれる。
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