JFMA 2022年度 秋の夜学校

CREを活用した社会価値創造の取り組み〜CREマネジメントの新しい潮流〜

CRE
2022年９月

JFMA CREマネジメント研究部会長
第一生命保険株式会社
不動産部 ファシリティマネジメント課

堀 雅木

1

自己紹介 堀雅木（Masaki Hori）
国内外での多様な建築・不動産マネジメントに係る産学経験を活かして現在は第一生命のインハウスアーキテクトとして、FM/CRE活用を通じた社会価値創造に取り組み中。

2

本日のストーリー
CREを活用した社会価値創造の取り組み 〜CREマネジメントの新しい潮流〜⚫ CRE戦略とは⚫ 日本のCRE戦略とマネジメント研究の主な歴史と発展（部会研究テーマ）⚫ コロナ禍は我々にどのような変化をもたらしたか？
⚫ CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）
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「そのビルは、山になった。」・・・”E”
脱炭素社会実現への事業会社・機関投資家としての取組み・・・”E”
RE100達成に向けてた積極的アプローチ・・・”E”
新規追加性にこだわった再エネ調達（コーポレートPPA）・・・”E”
木造オフィスビルの計画推進・・・”E、S”
保有不動産を活用した待機児童問題解決への取組・・・“S”
ワーケーション等の推進に基づく関係人口創出・拡大（帯広プロジェクト）・・・“S”
地域住民のウェルビーイングを高めるまちづくり（SETAGAYA Qs-GARDEN）・・・”S、E”

3

CRE（企業不動産）戦略とは

企業不動産について、「企業価値向上」の観点から、経営戦略的視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという考え方である。

2007、2010改訂版 「CRE戦略実践のためのガイドライン」（CRE研究会）

4

日本のCRE戦略とマネジメント研究の主な歴史と発展
2006年

JFMA CRE/PRE特別小委員会、「CRE戦略と企業経営」 CRE研究会

2006年

国連PRI/ESG

2007年

国交省・企業不動産の合理的な所有・利用に関する研究会（CRE研究会）報告書

2009年

日経新聞「企業と不動産」プロジェクト「CRE戦略 企業不動産を活かす経営」

2010年

国交省「CRE戦略実践のためのガイドライン・手引き」策定

2011年

東日本大震災2013年JFMA・CREマネジメント研究部会、CoreNetGlobal 「CRE2020」

2015年

JFMA「CREマネジメントハンドブックJAPAN2015」

2015年

国連SDGｓ、パリ協定

2019年

新型コロナウィルスまん延

2020年

日本カーボンニュートラル宣言

2022年・・・

将来に向けてどんなCREマネジメントを描くか？

IFRS
J-REIT

CREマネジメントの企業経営における役割（ハンドブックP21より引用）• CREの規模や運営コストを適正に管理することで、経営的リスクを軽減するとと共に経営効率の向上などを支援することが出来る。
• CREに関する取得、売却、統廃合あるいは様々な変革は、当該企業の経営戦略あるいは財務戦略に貢献できる。
• CREに関する取得、売却、統廃合あるいは様々な変革は当該企業の生産性向上やブランド確立などに貢献できる。
• 優れたCREやワークプレイスは企業の生産性やイノベーションを大きく高める。
• CREの立地やポートフォリオマネジメントを最適化することは企業全体の経営効率を高めると共に、地域社会にも貢献できる。
52022年度CREマネジメント研究部会 リサーチの方向性
SDGs×
CRE

well-being×
CRE• 全部会共通テーマ

・環境省、経産省・資源エネ庁• サステナビリティ・ヒューリック（自社Gでの再エネ創出）• ESG

・Zholdings（2030カーボンニュートラル）• 気候変動、脱炭素（カーボンニュートラル）

・第一生命（PPA）• ダイバーシティ＆インクルージョン、ユニバーサリティ

・ヤフー（全社リモートワーキング方針）• ブランド向上、生産性向上、イノベーション創出

・富士通• エンゲージメント：付加価値の高い顧客との関係

・第一生命

構築、社員との関係見直し・強化• エクスペリエンス：体験価値の提供

DX×
CRE

地域×
CRE

• 不動産テック・JFMA企画戦略委員会• バーチャルツイン
• メタバース• NFT• 地域社会共生• まちづくり• 地域創生・パソナ（地方本社移転）
・ヤマガタデザイン
・安田不動産、三井不動産
・スノーピーク【共通】 国交省、日経新聞、大学教授

コロナ禍は我々にどのような変化をもたらしたか？

7

8

一人ひとりに合った時間の使い方→働き方、生活スタイルの多様化

これまで

これから

9

環境・社会の不確実性→環境・社会課題の「自分事化」が加速「 “サステナビリティ”や企業/ブランドの“パーパス”（社会に対する志・社会的存在意義）に関する意識調査（電通調べ・2020年10月）」より
https://dentsu-ho.com/articles/7599 調査対象：全国20～74歳男女2,000名
10「人との物理的/精神的な距離の取り方」
人コロナ禍は我々にどのような変化をもたらしたか？
「（自然）環境とのつながり方、捉え方」（自然）環境今後どのように変わっていくか自ら考えて「選択、行動」すること自分事化が今まで以上に求められるより自立・自律した社会へ。

11コロナ禍は我々にどのような変化をもたらしたか？

「人」、「（自然）環境」、「ファシリティ」の関係性

12（出典）JFMA「SDGsで変わるファシリティマネジメント」2021より

コロナ禍は我々にどのような変化をもたらしたか？

“Sustainability” サステナビリティについて（人間）社会に関するもの“持続可能性”

ジェンダー、教育、健康、難民・・・

経済に関するもの
貧困、フェアトレード、労働環境、社会保障・・・

環境（気候変動）に関するもの
温室効果ガス、森林伐採、海洋汚染、生物多様性・・・

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CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

第一生命が目指す姿⚫ 全国に約1,000万名のご契約者を抱え、幅広い資産を保有する「ユニバーサル・オーナー」として、多様なステークホルダーを意識した資産運用を行う必要があると認識しています。
⚫ 当社が担う生命保険事業は、現在と将来の懸け橋として次の世代を守る大切な仕事であると認識しています。こうした中において、我々の最大のステークホルダーは次の世代だと考えており、その将来をサステナブルなものにしていくことが使命だと認識しています。
⚫ 「一生涯のパートナー」をミッションに掲げる当社の重要な取組の一つに責任投資（ESG投資・スチュワードシップ活動）を掲げ取組を推進すること、で中長期的な投資リターンの獲得と持続可能な社会の実現を目指します。
＞「2021年責任投資活動報告」 ～将来世代を含むすべての人々の幸せと持続可能な社会の実現を目指して～（2021.9.22）

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CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

第一生命グループのサステナビリティと重要課題• 将来にわたるすべての人々のwell-being(幸せ)への貢献、100年後を見据えた持続的社会の実現は、私たちの事業の大前提• 新グループビジョンの下、保険領域にとどまらない価値提供を通じ、社会の持続性確保に関する重要課題の解決に貢献

15（出典）第一生命グループ 2021-23年度中期経営計画

CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

脱炭素社会実現への事業会社・機関投資家としての取組み
2021年3月5日 同日リリースの真意

2025年度50%削減、2040年度
100%削減へ脱炭素目標を引き上げ

2023年度迄の再生可能エネルギー化（RE100）達成方針を策定

本邦初となるネットゼロ・アセットオーナー・アライアンスへの加盟
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CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

脱炭素社会実現への事業会社・機関投資家としての取組み⚫ 事業会社及び機関投資家として、カーボンニュートラル実現への高い目標を掲げ、社会全体の取組みも牽引
第一生命グループ全体・事業活動（スコープ1+2）

50％削減

2019年度
2019年度

2025年度
2025年度

CO2排出削減量約7万t

ｶｰﾎﾞﾝﾆｭｰﾄﾗﾙ実現
2040年度
2040年度

約14万t✓ 当社のCO2排出量の大半（約8割超）が電力であることを踏まえ、電力の再エネ化が全社の脱炭素化に効率的に寄与すると判断。
⇒RE100の早期達成の実現へ

第一生命・運用ポートフォリオ

投資先
CO2排出量25％削減(上場株式・社債、スコープ1+2)

2020年

2025年

CO2排出削減量 約160万t

ｶｰﾎﾞﾝ
100％
ﾆｭｰﾄﾗﾙ
削減
実現

2050年

約650万t✓ 運用ポートの脱炭素化の中間目標を5年ごとに設定✓ 投資先企業へのエンゲージメント⇒他社に先駆けてネットゼロ・アセットオーナー・アライアンスへ加盟
17CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

RE100達成に向けてた積極的アプローチ⚫ 国内企業は2030年以降の目標が多いが､グローバル金融企業の多くは2025年までの目標。
⚫ 菅元首相のカーボンニュートラル宣言や非化石証書市場の一部開放を受け、国内企業の達成目標年度についても今後前倒しが予想される。（下表は2020年度末時点の当社調べ）
2020年
2019年
城南信金

2040年

2024年
ヒューリック

2030年
アスクル

2040年
積水ハウス

生協さっぽろ

2050年
富士通

2025年
東急不動産

2030年
丸井

2040年
大和ハウス

2040年
大東建託

2050年
三菱地所

2025年
楽天

2030年
積水化学

2040年
ワタミ

2040年
住友林業

2050年

2040年
ソニー

2040年
イオン

第一生命

2040年

三井不動産

2050年
パナソニック国内企業

2014年
Microsoft

2020年
Citi

2022年
Zurich2030年
Barclays

2017年
Google2020年
JPモルガン

2023年
Allianz

2030年
P&G

2018年
Apple

2020年
Bank of
America

2025年
AXA

2040年
GeneralMotorsグローバル企業
18…

2025年
旭化成

RE100達成済

2050年

2030年

他17社

CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

RE100達成に向けてた積極的アプローチ⚫ 省エネ化と再エネ化の両面から積極的な取組みを推進。
⚫ RE100の早期達成に向け、証書ベースでの再エネ調達をベースとするが、将来的には追加性のある再エネ（再エネの新規創出を伴うもの：PPA等）への切り替えを進める方針。
【省エネ化】
高効率機器への改修、LED化、BELS等環境認証の取得促進【再エネ化】
証書ベースから追加性のある再エネ調達を拡大

19※再エネ化率は調達年度ベースで表示 ※必要再エネ量は2019年度の電力実績値に基づき設定

CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

新規追加性にこだわった再エネ調達（コーポレートPPA）⚫ クリーンエナジーコネクト社が当社専用の太陽光発電所（全国22カ所）を設置し、小売電気事業者を介して、新規に創出された再エネ電力（約200万kWh/年）を当社所有ビル（3棟）に供給する仕組み。
⚫ 金融機関初となる環境省モデル事業に認定されたオフサイトコーポレート PPA

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https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB2431X0U1A920C2000000/

CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

小規模分散型でのオフサイトコーポレートPPAという選択の意味を考える
なぜ追加性のある再エネか。
なぜ小規模分散型でのオフサイトコーポレートコーポレートPPAか。 （私が考えたこと）⚫ 気候変動・脱炭素社会の実現に向けて、将来に渡って、長期安定的な再エネ調達を指向。
⚫ 日本での将来展開性を考慮（大規模太陽光適地はFITで、系統も空き無し）⚫ 小規模はスピード調達可能（特高・高圧開発は系統連携に数年かかる）⚫ 環境省モデル事業補助金、新規性アピールによる発信力も期待⚫ 長期契約のリスク分散（発電所の地域分散、個所数分散）⚫ 全国地域共生も重要な要素…

21

CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

木造オフィスビルの計画推進

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CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

木造オフィスビルの計画推進＜本計画の特徴＞⚫ 第一生命として2件目の木造オフィスビルであり、初の中高層賃貸オフィスビルの実現⚫ 主要構造部の柱・梁の一部に木材を使用（1,000㎥程度）⚫ 木造ハイブリッド構造の採用により、同規模の鉄骨造の賃貸オフィスビルと比べ、建設時のCO2排出量を20％以上削減⚫ 多摩産材を含めた国産材の使用による、森林資源の循環利用と地域創生・活性化への貢献⚫ 施設利用者のQOL向上、健康経営への寄与〔外観イメージ〕〔木造ハイブリッド構造〕
・木造ハイブリッド構造を実現するにあたり、清水建設の技術を活用予定。

〔物件概要〕
所在地

東京都中央区京橋二丁目４－１２

主要用途

オフィス、店舗規模

階数：地上12階・地下2階建、延床面積：約16,000㎡

構造

鉄骨造、一部木造建築主

第一生命保険株式会社

設計・施工予定者

清水建設株式会社

23＊記載・外観イメージ等は計画段階のものであり、今後変更が生じる可能性がございます。

CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

木造オフィスビルの計画推進

木造オフィスビル促進をサステナブルにするために投資基準への環境要素の組込みを通じたESG投資の推進⚫ 既存ビルの取得や新規の不動産開発の実施判断基準となるハードルレート（投資基準利回り）に、環境性能に関する認証（※）の取得状況を考慮したESGプレミアム（マイナス）を導入⚫ 日本不動産研究所、CSRデザイン環境投資顧問の協力を得て、ESGの要素と収益性の関係を調査（約1000棟の国内オフィスビル（うち環境認証取得済約300棟）を分析）⚫ 木造（木質化）建物が、二酸化炭素削減等の観点で環境認証取得物件と同様に選考されることが想定され、ハードルレート引下げ効果ありとの考察（※）DBJ Green Building認証（日本政策投資銀行）、CASBEE（国交省）、LEED（国際的環境認証制度）24

CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

保有不動産を活用した待機児童問題解決への取組（ESGインパクト投資）⚫ 2011年から全国の当社保有物件への保育所誘致を通じた待機児童問題解決への取組
全国の待機児童数（2011年4月時点）の約１割に相当する2,500人の児童受入れを目標にした継続的取組。

⚫ 2021年11月、取組開始時に掲げた目標を達成。
今回の不動産ファンドを通じた保育所誘致で、受入れ児童定員数累計3,000名以上を達成。
25

CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

保有不動産を活用した待機児童問題解決への取組（ESGインパクト投資）

保育所の施設・利用者・待機児童数推移（件数、人 wait-listed children）（万人）

28,000240

26,000230
24,000220

22,00020,000210

18,000200
16,000

保育所数(左軸)

待機児童数(左軸)

利用児童数(右軸)14,000190
2008

出所:厚生労働省

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015
26

CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

ワーケーション等の推進に基づく関係人口創出・拡大（帯広プロジェクト）帯広支社が入居する帯広第一生命館を全館改修し、営業拠点の機能向上と地域活性化を目指す• 建物２・３階を十勝シティデザイン※に賃貸し、「HOTELNUPKA」の別館を誘致（2020年4月開業）• 十勝シティデザイン・帯広市と「関係人口創出・拡大に向けた連携協定」の締結 (2020年11月)✓ 1階のエントランスを地域に開放し、ワーケーション滞在者や地域住民向けのコワーキングスペース等を設置✓ 1階会議室の未利用時間帯を活用し、ワーケーションや移住促進に向けたセミナーなどを開催
HOTELNUPKA

6階

6階

自社使用

5階
5階
4階

自社使用
（築45年）

3階

2階

2階(※) まち全体を一つの宿と見立て街ぐるみでもてなし、地域価値向上を目指す取組。

4階
3階「まちやど」ホテル
HOTELNUPKA（別館）

エントランス・
1階 コワーキングスペース

1階

（現在）

帯広市中心市街地活性化協議会の認定事業として、「まちやど」（※）
をコンセプトに街なかの再活性化を目的にしたコミュニティ型ホテル。
当該ホテルの別館を誘致。

１階エントランス（イメージ）
オープンなコワーキングス
ペースに加え、オンライン会議等に使用できる個室ブースを設置。

（リニューアル後）※十勝シティデザイン株式会社
2014年に創業、ホテル・イベント運営事業を通じて十勝・帯広エリアの地域活性化に取り組む地元企業。2016年に中心市街地活性化事業の一環としてコミュニティ型ホテル「HOTELNUPKA」を開業。2019年にばんえい競馬の元レース馬が曳く馬車で夜の中心市街地を巡る「馬車27BAR」事業を開始。2020年にはふるさと企業大賞（総務大臣賞）を受賞している。

CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

ワーケーション等の推進に基づく関係人口創出・拡大（帯広プロジェクト）
帯広の地域課題である「関係人口の創出・拡大」に向けた連携協定
新型コロナウイルス感染症の拡大により、地方を拠点とした新しい「働き方」や「暮らし方」に注目が集まっており、地方都市が取り組むべき課題のひとつとなっている。

帯広市＜取組意義＞◎関係人口の増加、U・I・Jターンの増加◎中心市街地の活性化、観光振興↓●ワーケーション滞在者・移住者等向け支援、セミナー、地域情報の提供

第一生命

地域課題の解決＜取組意義＞◎不動産収益の獲得、お客さまとの接点拡大◎地域活性化への貢献（ESG投資、インパクト投資）↓● 1階エントランスの地域への開放●各種イベント・セミナー向けスペース提供●当社職員によるセミナー開催●都市圏・全国での情報発信（十勝シティデザイン）＜取組意義＞◎中心市街地活性化事業の拡大◎地域振興に向けたネットワーク拡大◎地域資源に関する情報発信と事業化の促進↓●ワーケーションプラン・イベントの企画・提供●スタディケーション向けイベント開催・情報発信●帯広型「まちやど」の展開

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CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

ワーケーション等の推進に基づく関係人口創出・拡大（帯広プロジェクト）・帯広ＰＪはインパクト不動産投資として第三者評価を取得のうえ、2021年3月にプレスリリース済み。
・国内におけるインパクト不動産投資の二事例目（産業不動産投資法人(上場REIT)によるOTAテクノ
CORE（大田区に所在する中小企業向けの工場アパート）の取得）。
〔帯広ＰＪにおけるインパクトの評価〕
カテゴリー

想定インパクト

ＫＰＩ＜インパクト・レーダー＞（ＵＮＥＰ ＦＩ）

・ホテルでの年間宿泊者数（人/年）
交流人口（観光客等）及び・新たに提供されたワーキング・包摂的で健 関係人口（ワーケーション・スタスペース（m2）ディケーション利用者等）の増
正 全な経済・会議室での新たに開催され・教育加による帯広中心市街地及びたワーケーション・スタディケー
十勝広域エリアの経済活性化
ション・地域移住等推進のセミナー等の開催数・参加人数

・気候変動

負

消費エネルギー量が増大し、資・消費エネルギー原単位実績
源効率の悪化やCO２排出の・GHG排出原単位実績増大につながってしまうリスク

ホテルの新規開業および交流人口・関係人口の増加により、 ・ホテル利用客・関係者におけ・健康と衛生
Covid-19をはじめとする感染 るCovid-19感染者数の動向
症蔓延が拡大してしまうリスク

ＵＮＥＰ ＦＩが開発した「インパクト・レーダー」で定義された22のカテゴ
リーについて、ポジティブ及びネガティブなインパクトを検討し、案件が重大な影響を及ぼす領域を特定し、ＫＰＩを設定。

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CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

地域住民のウェルビーイングを高めるまちづくり（SETAGAYA Qs-GARDEN）

第一生命グラウンド有効活用プロジェクト
〈開発前〉

所在地

東京都世田谷区給田1-1-1 他

敷地面積

約87,407㎡（26,441坪）

取得時期

1954年（昭和29年）* 馬場汽船社長・馬場氏（当時）より取得

陸上トラックテニスコート5面
入口

光風亭（旧土地所有者邸）

テニスコート
8面

蒼梧記念館

野球場

（旧矢野邸）

庭園

見心寮
（独身寮）

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CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

地域住民のウェルビーイングを高めるまちづくり（SETAGAYA Qs-GARDEN）

・ まちづくりビジョン「地域住民のwell-beingを高めるまちづくり」~多世代の住民が安心して、豊かに交流しながら、健康的に暮らし続けられるまち~

・ まちづくりコンセプト

健康増進

環境配慮

地域活性化

スマート化

・ まちづくりプラン

まちを地域に開き、様々なパートナーとの協業により地域・社会課題の解決に貢献する。
31

CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

地域住民のウェルビーイングを高めるまちづくり（SETAGAYA Qs-GARDEN）
全体コンセプト：地域住民のWell–beingを高めるまちづくり
既存施設を改修の上、光風亭を保育所（又は学童保育）、蒼梧記念館を集会所（カフェ併設）としての活用を検討中

第一生命アスリートヴィレッジ（新女子陸上部寮）
第一生命クラブハウス（旧相娯会館）

陸上トラック（内部サッカーグラウンド）ランニングコース

テニスコート≪敷地北側≫
第一生命専用エリア≪敷地南側≫
一般開放エリア

公園

蒼梧記念館

野球場

光風亭

地域のスポーツ施設の充実に向け世田谷区と日本女子体育大学にて活用検討中

広場

≪区画①≫
定期借地権付き分譲マンション・クリニックモール・調剤薬局(事業者：丸紅都市開発株式会社（80％）・相互住宅株式会社（20％））≪区画②≫ 学生寮
（事業者：NTT都市開発株式会社）≪区画③≫
サービス付き高齢者向け住宅
32（事業者：野村不動産株式会社）

CREを活用した社会価値創造取組事例（第一生命の事例）

地域住民のウェルビーイングを高めるまちづくり（SETAGAYA Qs-GARDEN）「地域住民のwell-beingを高めるまちづくり」～健康、well-being（幸せ）を高める新しい技術やサービスを社会実装し続けていくプラットフォーム～
環境配慮（気候変動緩和）

健康増進

地域医療連携小型風力発電野球場地域開放

既存樹木の再利用

テニスコート地域開放

クリーン電力調達（太陽光発電導入）（レッドクレー化）

スポーツイベント開催

地域活性化

フードトラック活用
買物利便性向上
子ども食堂開催

川場村
DL女子陸寮
実施済

ユナイテッド・
スポーツ・ファウンデーション

障がい者雇用促進
街区内清掃、管理支援

第一生命チャレンジド

地域コミュニティ形成
歴史的建物活用
シェア農園、地域イベント
保育サービス向上
シェア型園庭スマート化（ＩＣＴインフラ・デジタル技術）
健康データ活用（ウエアラブル） e-スポーツ デジタルアート ICTファーム 地域通貨 無人コンビニ タウンアプリ

【全仏仕様のレッドクレーコート】

地 域 住 民 の We l l – b e in g を 高め る ま ち づ くり

【ウォーキングとランニングで健康】【太陽光で発電】【まちの展覧会やってます】【地域スポーツ施設拡充】【切った木も工夫して再活用】【「会いたいお店」がやってくる】【ファミリー向け分譲マンション】【学生向け住宅】【地域のクリニックモール】【スマートで生活を少し便利に】【ロボットが警備】【みんなのまちのリビングルーム】【スポーツの持つ力を伝える】【安全安心第一なまちづくり】【風車で発電】【サービス付き 高齢者向け住宅】