土地総合研究 2014年秋号 107

連載 日仏の地区詳細計画の意義と実態【 第  回 】


日本の地区計画の実態と課題    

駒澤大学法学部 教授  内海 麻利
うちうみ まりⅠ本稿の趣旨と特徴

視点（以下「視点」）を設定した。本稿連載第  本連載の目的と本稿の趣旨

回（以下「連載 」）は、その視点毎に日本の地区


本連載は、「地区詳細計画」（「基礎自治体 を対詳細計画である地区計画等（都市計画法  条の 、象に、基礎自治体の意思決定により策定した詳細

以下「地区計画」（以下では、都市計画法の法文

な計画  を法的強制力 によって実現する都市計

表記は「法」と記す））について全国の運用傾向と画」）の意義と実態、そして日本における地区詳細

事例の検討を行うことで、地区計画の意義と実態

計画の課題解決の方途をフランスとの比較を通じ及びこれにかかわる課題を明らかにすることを趣て明らかにすることを目的としている。

旨とする。そして、第  回（以下「連載 」
）では、



）では、本
 まず、連載第  回 （以下「連載 」

以上の検討結果を受けて、フランスの地区詳細計

連載の目的を達成するために、フランスの都市計画の意義と実態を明らかにした上で、日本の地区画法の特徴を整理した上で、地区詳細計画を中心

計画の課題に対する示唆を得ることを予定していに都市計画制度の歴史的変遷を概観し、その動態

る。



）では、
を把握した。連載第  回 （以下「連載 」
日仏の制度内容を連載  で把握した動態に影響を 本稿の特徴と対象

与える要素（以下のⅡ〜）毎に分析すること 地区計画に関する既往研究は多数にのぼる。しで、日仏の地区詳細計画の実態を比較するためのかし、海外事例（特にフランス）との比較を通してその意義と実態を検討するものは少なく、とり国の行政区画の中で最小の単位で、首長や地方議会などの自治制度があるもの。本稿では、東京都の特別区も含み、以下「市町村」と称す。

道路、公園などの地区施設の配置や規模、建築物等の整備並びに土地の利用に関する計画。都市計画法施行令
 条の  に合致する。

国または地方公共団体が行う行為のうち、その行為によって「直接国民の権利義務を形成しまたはその範囲を確定することが法律上認められている力」とする。最判
昭和  民集  巻  号、判時  号  頁。

内海麻利「連載日仏の地区詳細計画の意義と実態」【第  回】「フランスの年計画法の特徴と計画制度の動態」土地総合研究  巻  号（ 年） 頁。

内海麻利「連載日仏の地区詳細計画の意義と実態」【第  回】「日仏の地区詳細計画における比較の視点」
土地総合研究  巻  号（ 年） 頁。

わけ、地区計画が地域の自主性を重んじる制度であるがゆえに適用される地区の運用状況を検討（ケーススタディ）するものが多い。これらの研究に対して本稿では、第一に、日仏の地区詳細計
画における比較の「視点」（連載 ）毎に検討する点、第二に、地区計画創設時の意義の変化を確認するという観点から、①現時点での全国の地区計
画の傾向と、②初動期の地区計画調査結果とを対本稿では、都市計画法  条の  に定める「地区計画等」のうち、後述するようにその運用が最も多い「一般型」の地区計画を中心に議論する。
都市計画学会の論文のみでも  を超える。

108 土地総合研究 2014年秋号

比的に考察する点、第三に、初動期の地区計画のⅡ日仏の地区詳細計画における比較の「視点」

運用を牽引してきた事例をとりあげその運用実態毎の検討を検討する点に特徴を持っている。

 ここでは、
連載 ・ の検討内容を確認した上で、 本稿において使用する検討素材には次のような連載  で設定した日仏の地区詳細計画の比較のものがある。まず、上記の第二の①の分析には、「視点」毎に日本の地区計画の意義と実態を検討

国土交通省より入手した  年地区計画施行かする。

ら  年  月  日現在までの地区計画決定地区（ 地区）の計画内容等のデータ（以下、国地区計画の背景と趣旨

交省データ）を用い、②の調査には、雑誌『都市 背景と趣旨に関する比較の視点

計画』「〈特集〉実践初動期の地区計画」として論 日仏ともに年に都市計画法が誕生し、いず「
じられた  年と  年の全国調査（以下、れの法律も、社会構造の変化、都市への人口集中年調査」「 年調査」を用いて考察する。そして、により必要とされる市街地整備等を統制するため

第三においては、地区計画の初動期から先駆的なに創設された。しかし、フランスにおいては、都

取り組みとして注目され、また、地区計画の適用

市計画法創設当初（年）から都市計画の中心地区がとりわけ多い、兵庫県神戸市（以下「神戸的制度として地区詳細計画の原型（「都市整備・美市」）と東京都世田谷区（以下「世田谷区」）を対化・拡大計画」（以下「整備計画」））が定められ象とした。これらの都市はこれまでも論文にとていた（連載）。これと比較して、日本で地区詳りあげられてきているが、上記の第一、第二の観細計画に合致する計画が法律上規定されたのは、点から検討するものはなく、地区計画の初動期か年（「地区計画」）であった。日本のそれまでら積み重ねられてきた運用を見るうえで示唆に富は国の画一的な基準に基づく都道府県レベルの都む事例であると考える。運用にあたっては、各担市計画のみによって統制されてきたのである。し

当者に幾度かの聞き取り調査を行っている 。

かし他方で、日本の地区計画は、年に創設されたがゆえに当時両国で議論されていた地方分権都道府県都市計画担当課に調査を依頼し、これをもとに国土交通省で整理・集計地区計画研究会の編集を経たデータ。国土交通省監修『解説 事例地区計画の手引』（ぎょうせい、年加除段階）参照。

地区計画制度研究会「計画市町村からみた地区計画制
度－地区計画制度に関する全国市町村調査－」都市計画
 号（ 年） 頁、以下では、この調査を「
年調査」とする。地区計画制度研究会「計画市町村からみた地区計画制度（続）－地区計画制度に関する第 次全国市町村調査と総括－」都市計画  号（ 年） 頁、以下では、この調査を「 年調査」とする。
嶋田勝次「神戸市のまちづくりと法定地区計画」（実
践初動期の地区計画＜特集＞）都市計画  号（年） 頁、野澤千絵・小泉秀樹・大方潤一郎「建ぺい率緩和を併用した街並み誘導型地区計画の適用効果と課題－神戸市野田北部地区を対象に－」都市計画論文
集、 号（ 年） 頁、岡田雅代「住民提案型地区まちづくりの動向に関する一考察－世田谷区を事例として－」都市計画論文集、 号（ 年）頁など。
神戸市都市計画総局計画部計画課  年  月、世田
谷区都市整備課、 年  月など、この聞き取り調査
を取りまとめたものとして、内海麻利「【事例】世田谷区の地区計画の実態」自治体法務 1$9,9RO（

や住民参加などの社会的要請を制度に反映したと。なお、フランスでは、上記考えられる（連載）年） 頁。岡井有佳「【事例】神戸市の地区計画の実態」自治体法務 1$9,9RO（ 年） 頁。事
例の考察では、これらを主に引用している。

les projets d’aménagement, d’embellissement etd’extension des vLOOHV年月日の「都市の整備・美化・拡大に関する法律」（及びそれを大幅に改正した「 年  月  日の法律」）に定められた計画（連載  参照）。この計画がどのような観点で地区詳細計画に合致し、日本の地区詳細計画との比較対象になるかは、連載  で改めて議論する。
連載  で示したように、フランスではこれまで、国が地区詳細計画により市街地整備等を統制してきた経緯があるが、とりわけ、 年  月  日のコミューン、
県、地域圏、国の間の権限配分に関する法律  号（/RLGXMDQYLHUUHODWLYHOD
répartition de compétences entre les communes, lesdépartements, les régions et l’etat）によって、
年代地区詳細計画であった土地占用プラン 3ODQ
d’Occupation des Sols（326）の対象や内容を規定す
る都市計画法典の権限や制限が地方分権の方向に即し土地総合研究 2014年秋号 109

表1 第8号答申に示された地区建設計画制度の内容（抜粋）
第４ 当面講ずべき都市計画制度上の施策
１．地区建設計画制度の創設（２）地区建設計画制度の内容＜抜粋＞（イ）地区建設計画は、地区ごとに市町村が定める新たな都市計画とする。また、計画の策定にあたっては、できるだけ早い時期から地域の特性、実情に応じ住民の意見が反映できるよう努めることが必要である。
（ロ）地区建設計画は、原則として市街化区域及び用途地域の定められている地域について定めるものとし、基本的にはこれらの地域の全体にわたって策定することが望ましいが、当面、乱開発を防止
しつつ適切な市街化を誘導すべき地域、優良な計画開発が行われた
地域で適切な建築活動を誘導すべき地域、既成市街地で都市の再開
発を積極的に図るべき地域、優良な市街地の環境を保全すべき地域等において市町村が必要に応じ活用を図っていくことが適当である。
（ハ）地区建設計画には、地区の整備に関する方針及び地区計画を定めるものとし、地区計画には、次の事項のうち必要なものを定めるものとする。
・地区計画施設の配置及び規模に関する事項
・建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備に関する事項
・工作物の設置、樹木の植栽、その他土地の利用に関する事項（ニ）地区建設計画に基づく建築又は開発行為の規制・誘導措置については、地区ごとに実情が異なること、我が国においていわゆる計画規制の経験が浅いこと等に鑑み、計画事項の性格や地区の実情等に応じた措置を講ずることができるものとすることが適当である。
このため、地区計画区域内における建築又は開発行為については届出勧告制を創設するとともに、地区計画において定められる事項のうち特に必要があると認められるものについては届出勧告制とあわせてあるいはこれに代えて規制措置を講ずることができる等の措置を講ずるものとする。

表2 地区計画の制度化の経緯
年

月日

1971

7・28

制度化の経緯建築審議会に対し諮問「市街地環境の整備の促進のため
の方策」

1974

1・28

建築審議会より答申「市街地環境の整備の促進のための方策に関する答申－法制の整備等について（第一次)－」

都市計画中央審議会に対し諮問「長期的視点に立った都
市整備の基本方向について」
1976 8・31 都市計画中央審議会総合部会（以後計14回開催）
都市計画中央審議会（以後1979年8月まで総合部会、総1978 4・21 合部会の中のコアグループ、総合的市街地整備分科会、
大都市・地方都市分科会を計36回開催）
都市計画中央審議会総合部会と建築審議会建築行政部会
1979 9・26
市街地環境分科会の合同会議（以後計回開催）
1979 11・28 建築審議会建築行政部会及び総合建築審議会より答申
都市計画中央審議会より答申「長期的視点に立った都市
1979 12・5
整備の基本方向について」
1980 3・14 都市計画法及び建築基準法の一部改正法案閣議決定
1980 4・23 都市計画法及び建築基準法の一部改正法案成立
1980 5・ 1 同案公布
1976

7・21

注）岸田比呂志、高橋和也「地区計画制度の概要と検討課題」（1981年）調査季報69号、45頁参照。

表3 通達に見る地区計画制度の意義◼都計発第号昭和年（年）月日建設事務次官通達「都市計画法及び建築基準法の一部改正について」
地区計画制度の意義について〈抜粋〉
最近における都市化の進展の過程のなかで、良好な居住環境に対する住民の要請はますます強くなっており、また、市街地の形成状況をみると、都市の骨格となる幹線街路、基幹公園等の整備の必要性があることのほか、細街路、小公園等の未整備、敷地の細分化等地区を単位とした街づくりの観点からの良好な環境の形成という面で少なからぬ問題が生じていることにかんがみ、地区計
画制度は、一体的に整備及び保全を図るべき地区について、主として街区内の居住者等の利用に供される道路、公園等の施設の整備、建築物の建築等に関し必要な事項を一体的かつ総合的に定め、地区計画の内容に従った秩序ある開発行為、建築物の建築等が行われるように、開発許可制度及び建築確認制度とあいまって、これらの行為を規制し、誘導することにより、それぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区の整備及び保全を図るため創設されたものであること。
注）下線は筆者が加筆したものである。

のように年から本連載でいう地区詳細計画を導入し、その後、「建築可能性の制限の原則」（都市計画法典/）を前提に都市計画体系が構築され、地方分権、住民参加などの社会情勢を踏
まえ、今日のフランスの地区詳細計画「都市計画ローカルプラン」（Plan local d’urbanisme、以。 こ
下「3/8」）を展開するに至っている（連載）のような日仏の地区詳細計画のなりたちの違いを 地区計画の創設背景と趣旨の確認受けて、連載では「日仏の地区詳細計画における

 日本では、都市計画中央審議会と建築審議会の創設の背景と趣旨・計画策定及び決定の動因」を答申（以下、都市計画中央審議会答申を「第 視点に設定した。

号答申」と称す）（表 ）を受け、 年  月「都市計画法と建築基準法の一部改正」によって地区て改正されている。一方、日本の地区計画の場合、こうした制度創設時の社会的要請が運用に影響を与え、今日の制度の効果や課題に表れていると考える。

地区詳細計画やそれに準ずる規則、その他都市計画
文書が策定されていない場合、現在市街地化されていな
い部分については例外規定（/2 , 1°〜4°）以外は許可されない。最終改訂年 年 月 日。
Modifié par LOIn°2014GXPDUVDUW
9 
3/8 を規定した 658 法（/D/RLUHODWLYHàOD
SolidaritéHWDXUHQRXYHOOHPHQWXUEDLQV「 年 
月  日の都市の連帯と再生に関する法律」
）は、
「連帯
の要求」
「持続可能な開発と生活の質」「民主主義と地方分権」という  原則に基づいて空間整備政策の法的枠組
みを更新することを目的として制定された。連載  参照。


計画が法定化された。地区計画の制度化の経緯を示したものが表  である。当時の地区計画の発想としては、都市計画の体系とは別に、地区におけるまちづくりの手法をつくる必要があるという考えが強かったという。しかし、最終的な形をみ建設省都市局都市政策課「都市計画中央審議会第 号答申『長期的視点に立った都市整備の基本方向』について」新都市  号（ 年） 頁。この答申段階においては、「地区計画」は「地区建設計画」とされていた。

岸田比呂志、高橋和也「地区計画制度の概要と検討
課題」調査季報  号（ 年） 頁。その理由と110 土地総合研究 2014年秋号

ると、従前の都市計画法制を前提とした上で、そこで抜け落ちている部分を地区という局面で拾い道路・公園・下水道等の根幹的な都市施設のせ整備

上げ所定の手続を経た上で建築基準法による個別区画整理による新市街地の計画
的開発

的な規制に結びつける形がとられている（表 、市街地周辺における無秩序なス
プロール

表 ）
。言い換えれば、既存の都市計画法と建築基

既成市街地における住環境の改
善や防災性の向上

準法の補完を意図して創設された制度が地区計画

中心市街地の再開発事業

であるといえる 。このような経緯、内容を踏ま

えて、学会等では 、都市計画として二段（都道
府県と市町村）の計画体系を創設し、都市計画の伝統的な街並やすぐれた住環境の保全

50万人以上5-10万人

重要な部分に地区計画を据えることなどが議論されている。また、これらの議論において、地区
計画は、市町村の計画であることに意義があるといわれていた。それは、住民に身近な環境整備や住民の意向を反映することが重要であると考えられていたからである。当時、市町村は、運動として顕在化していた「住民の身の回りの環境に対するさまざまな要求への対応」に迫られていた。
こうした状況に対して市町村は、個別の開発については、宅地開発指導要綱で対応しつつ、他方

0

人口規模：

30-50万人
3-5万人

200

400

10-30万人
1-3万人

600

800 1000（該当団体数）

図1 都市整備課題（83年調査）

で、コミュニティ政策の流れのなかで基本構想に基づく基本計画の地域あるいは地区別計画（以下「基本計画」）や「コミュニティ計画」などを策定した。このような状況を踏まえ、第  号答申においても、地区計画は「住民の意識の高まり．．．．．．．．．．．
のなかで、住民の手による街づくりが可能となるものであることから都市化社会における安定的なコミュニティを作ることにも役立つ」としている。
 地区計画策定及び決定のねらいと動因

して当該論文では、「地区計画制度が主としてドイツの
建築詳細計画 % プランに関する研究をもとに形成されている点、および立法の過程で地区建設計画法の検討が行われた点」などを根拠としている。
前掲 、岸田比呂志ほか（ 年） 頁。

日端康雄・磯部力・小野道弘・森岡秀悟・安藤利雄・
垂水英司・林泰義「＜座談会＞実践をふまえて地区計画制度を語る」（実践初動期の地区計画＜特集＞（以下「
年特集」））都市計画  号（ 年） 頁。林泰義「実践初動期の地区計画」 年特集、 頁。日笠端「地区計画の実践に望む」 年特集、 頁。ここで日笠
は、「北欧等の諸外国における都市計画の発達の経緯からみても地区計画が都市計画の中心であるのに対して、日本は全くその逆で、全市の根幹的都市施設の整備が先行し、地区レベルの詳細で身近な住環境を確保するものではない」などとしている。
第  号答申においても、「計画なきところに開発なし」という土地利用計画の必要性を認識しつつ、小規模開発を中心に無秩序な開発を計画的にコントロールできないことから現行法体系は問題に対応できないと言及している。
前掲注 、日笠端（ 年） 頁。
田村明『宅地開発における開発指導要綱の成立過程とその基礎的都市環境整備への効果に関する総合的研究』（学位論文、 年）、内海麻利「宅地開発指導要綱の軌跡と地方分権－新たな局面での条例化に向けて」
自治総研  巻  号（ 年） 頁。

 地区計画創設後 年を経て 年に実施された
 年調査によって、都市整備に関する次のような行政課題が明らかになっている（図 ）。対象市

（財）日本都市センター「近隣自治とコミュニティ〜自治体のコミュニティ政策と『自治コミュニティ』の展望〜（ 年  月） 頁。

地方自治法  条  項に規定され、議会の議決を要していた「基本構想」を具体化する計画。ただし、この基本構想に関する規定は、「地方自治法の一部を改正する法律（平成  年（ 年）法律第  号）」により削除されている。
 年以降、旧自治省によって推進されてきた施策であり、市町村は、行政区域内でコミュニティ活動に熱心に取り組んでいる地区を選定し、住民の活動計画とコミュニティセンターをはじめとする施設整備計画を定め、その実施を図っていた。また、独自に「地区カルテ」
や総合計画（付属資料 武蔵野市
「生活環境指標」など）を策定する試みもなされている。
 年調査の内容：調査票配布  年  月初旬（市街化区域と市街化調整区域の線引きを行っている市町村
 団体、線引きはしていないが、用途地域を定めている市町村  の合計  団体の都市計画担当者宛）調
査票回収は同  月中旬（郵送配布回収）、回収票 、
回収率 。
図 2 動因の変化(事業系)土地総合研究 2014年秋号 111

900
800
700
600
500
400
300
200
100
0

80
（地区数）

60

（地区数）

40
20

0
1982～

1982～
事業

1987～
区画整理

1987～

1992～

1992～

1997～

2002～

2007～

図3 動因の変化（保全系）

開発

再開発

街路

造成

（表 ）
。
「協定」は、「住図2 動因の変化（事業系）

宅地としての環境又は

1997～
保全

2002～
住民

2007～
協定

表3 保全系重複数
協定住民
保全

協定 住民 保全
110
7
145
1
4
216

町村に対する最も重要な行政課題は何かという設

商店街としての利便を問に対して「道路•公園•下水道等の根幹的な都市

高度に維持増進する」

施設の整備」を選択する団体が多く、全体のことを目的とするいわゆる建築協定（基準法 ％と圧倒的多数を占めており、次ぐ「区画整条）を地区計画に移行（動因）した地区を指して理等による新市街地の計画的な開発」も ％でいる。つまり、このキーワードを記す地区は、地ある。
このような結果から、
当時多くの市町村が、域の維持管理や環境の保全などに関するルールを根幹施設、区画整理という事業にかかわる統制を定めるものであり、その役割を地区計画に期待し都市計画に期待していたことがわかる。なお、「伝ているものであるといえる。

統的な町並やすぐれた住環境の保全」を選択する
市町村は ％と少数であった。

計画体系と地区詳細計画の仕組み では、こうした初動期の地区計画を取り巻く状

 都市計画体系と地区計画の仕組みに関する視況はどのように変化したのであろうか。地区計画点

決定の動因について、国交省データを用いて分析

 フランスの二層の都市計画体系は、 年法にを行った。具体的には、当該データの地区計画適より整えられ、とりわけ計画間の一貫性とその応地区において地区計画決定の動因に記されるキ実現が重んじられ強化されてきている（連載 ）。

ーワードから、「事業系」と「保全系」の動因に分

それに対して日本の都市計画体系は、 年の都

類してその総数の変化を分析してみた。その結市計画法制定以降、 年に地区計画、 年に果、全体としては事業系の動因が多いものの近年「都市計画に関する基本的方針（法  条の 、以は減少傾向にあり（図 ）、一方、保全系の動因は

下「市町村 03」）」を導入したことで、二層二段の増加傾向にあった（図 ）。例えば、保全系の動因

体系を構築するに至った。しかし実際には、都には、「良好な住環境の保全」「街並み景観保全」

道府県が定める土地利用計画と区域区分、地域「自然環境の保全」「建築協定からの移行」などが地区などの都道府県が権限を有する手段が中心的ある。

に運用される、いわば一層一段の都市計画が実施

 また、「住民」というキーワードが示された地区
は住民の発意や要請（動因）による地区を指し、それは、「保全」と重複しつつ近年増加傾向にある

「事業系」の動因とは、地区計画決定の動因に図 に示す  つのキーワードのいずれかの言葉を含む動因を示す地区であり、保全系の動因とは図  に示す  のキーワードのいずれかの言葉を含む動因を示す地区を指している。なお、図 、図  は  年  月までのデー
タである。



6'（Schéma Directeur）326 を経て今日 6&27（Schéma
cohérence territorial）3/8 という  つの計画として運用されている（詳細は連載  を参照されたい）。市町村レベルと都道府県レベルという二段と、マスタープランと土地利用計画等の実現手段という二層の都市計画体系 年の都市計画法の改正により、従来の「市街化区域及び市街化調整区域の整備、開発又は保全の方針（以下、「整・開・保」）」が、「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（以下、「都市計画区域マスタープラン」）」等に改変された。

112 土地総合研究 2014年秋号【計画：マスタープラン】

都道府県

都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（都市計画区域03）
都市計画法条の２【手段：土地利用制限等】

即する

区域区分＊注
用途地域等の都道府県の
都市計画

即する
市町村

市町村の都市計画に関する基本的な方針（市町村03）（市町村
都市計画法条の
都市計画法


即する

即する
基本構想
地方自治条の

市町村計画
国土利用計画法条
条

50万人以上30-50万人
都
市
計
画

地区計画等
の市町村の
都市計画

点線矢印：市町村 創設以
点線矢印：市町村MP創設以前の関係
一点破線枠：運用の実態（一層一段）

注１：権限移譲により用途地域等も市町村が決定することが可能となっている。

10-30万人

5-10万人
3-5万人
（％）

1-3万人

0

20

40

60
策定

80
準備中

100
予定あり

図5 基本計画策定率（83年調査）

図  に示すように、
市町村 03 創設された二層二

図４ 二層二段の都市計画体系の課題

段の計画体系では計画間の「即する」関係が法律に明示されている。しかし、既述のように、地区されてきた（連載 ）。

計画の意義は、都市計画法と建築基準法の補完的 一方、地区計画の仕組みについては、市町村が制度であり、一層一段の都市計画を中心に運用さ地区計画を定める場合、都市計画法と建築基準法れてきたことを考え合わせると、計画間相互の一により D 住民の意向を反映する手続と、 E 建築

貫性が積極的になされてこなかったと考えられる。

制限を行うための規則を市町村の条例に委ねる仕仮にそうでなかったとしても、この体系における組みが義務付けられている。ここで、委ねられた地区計画は、
市町村 03 が機能しないかぎり一貫性

内容を規定した条例を「委任条例」 と言い、こが担保できない位置にあることは明らかである。

のうち、 D は「手続条例」（法  条の ）、E はまた、フランスの都市計画体系と比較すれば、計「建築条例」（法  条の 、
建築基準法  条の 、画間の一貫性を確認、履行する手法が存在しない。
 項（以下、建築基準法の法文表記は「基準法」

 他方、市町村における個別（分野別）計画の一と表す）と呼ばれている。

貫性という意味で、「基本計画」との関係は重要で

 他方、地区計画は都市計画事業に対応して開発ある。市町村 03 が策定されていない  年代、

許可や建築確認を補完するものであったことからその初動期の地区計画に対して行われた  年調「規制的手法」と「事業的手法」を総合的に運用

査では、市町村が定める基本計画に対する期待がする制度として意図された。このことは、表  の

大きく、調査のなかで基本計画について調査がさ

通達の下線からも明らかである。

れている（図 ）。まず、基本計画の策定率は ％ 以上の体系、仕組みは日本独自の経緯と事情ににのぼり、「予定なし」という市町村は ％と些よるものであるといえ、フランスのそれと異なっ少である。特に、その策定は、 年代に急速にている。連載  では、この違いに着目して、「計画増えている。
次に、地区計画との関係については、間の一貫性における地区詳細計画の位置」「地区詳

基本計画（とりわけ地区別の計画）が地区計画制

細計画の仕組み」「規制的手法と事業的手法の関係」

度の準備的意味で期待されていることが明らかにを視点として設定した。

なっている。しかし、今日の二層二段の都市計画体系においては、地区計画との直接的な関係は想 計画の一貫性における地区計画の位置内海麻利、小林重敬「地方分権に対応した委任条例と自主条例との一体的な運用に関する研究 京都市・札幌市・神戸市の事例に着目して」都市計画論文集、
 号（ 年） 頁、内海麻利「委任条例と自主条例の役割に関する一考察」農村計画学会誌  巻 
号（ 年） 頁。

定されておらず（図 ）、これもまた、市町村 03
を介して整合を図る仕組みになっている。
 地区計画の仕組みと自治体の自主性
地区計画は、当時、従来の日本の都市計画や建築基準行政にはない、新しい側面を有しており、

土地総合研究 2014年秋号 113

表㻡㻌㻌地区計画決定市町村の計画等策定状況（決定地区数上位㻟㻜）
自治体名

人口
規模

1 北海道 札幌市
2 福岡県 福岡市
3 東京都 八王子市
4 神奈川県 横浜市
5 宮城県 仙台市
6 福岡県 北九州市
7 兵庫県 神戸市
8 新潟県 新潟市
9 東京都 世田谷区
10 石川県 金沢市
11 埼玉県 さいたま市
12 広島県 広島市
13 神奈川県 川崎市
14 京都府 京都市
15 愛知県 名古屋市
16 神奈川県 横須賀市
17 千葉県 千葉市
18 長崎県 長崎市
19 北海道 帯広市
20 東京都 足立区
21 東京都 町田市
22 東京都 日野市
23 愛知県 豊田市
24 東京都 千代田区
25 大阪府 大阪市
26 兵庫県 宝塚市
27 東京都 江戸川区
28 岐阜県 岐阜市
29 千葉県 流山市
30 神奈川県 相模原市

1
1
2
1
1
2
1
2
2
3
1
1
1
1
1
3
2
3
4
2
3
4
3
4
1
4
2
3
4
2

都道府県

地区計画
地区整備計画
建築条例
総面積
面積
面積
地区 協定
市町村面
地区
地区
移行
人口
地区数
積(ha)
数 面積ha %数 面積ha 平均ha
ha
%
%
%
B
A
C
D
D/A E
F
F/D
G
H
H/G
H/A G/CI
1,880,863 112,112
143 3282.5 3% 138 2372.6 72% 121 3163.1 26.1413
3% 85%
2
1,401,279
34,170112 1291.6 4% 103 1026.7 79%
89 1027.8 11.5483
3% 79%
0560,012
18,631
108 3532.6 19% 108 3532.6 100% 108 3532.6 32.7093 19% 100%23,579,628
43,757
97 1621.2 4%
97 1374 85%
79 1351.6 17.1089
3% 81% 10
1,025,098
78,58594 2661.7 3%
94 2493.9 94%
94 2661.7 28.316
3% 100% 13
993,525
48,96089 1421.9 3%
89 1412.1 99%
82 1368.9 16.6939
3% 92%
0
1,525,393
55,22683 3505.8 6%
83 3076.8 88%
76 2946.1 38.7645
5% 92%
1
813,847
72,61067
962 1%
67 952.7 99%60
871.9 14.5317
1% 90%
0841,165
5,808
62 1224.9 21%
62 1189.7 97%
62 1224.9 19.7565 21% 100%0454,60746,82262985.9 2%62 978.2 99%62985.9 15.9016
2% 100%3
1,176,314
21,74959 1251.9 6%
59 1090.8 87%
57 1192.1 20.914
5% 97%
2
1,154,391
90,54158 2534.8 3%
58 2485.7 98%
532423 45.717
3% 91%
1
1,327,011
14,27055
729.2 5%54 645.8 89%
41599.2 14.6146
4% 75%
0
1,474,811
82,79055
666.3 1%53 567.9 85%52599.4 11.5269
1% 95%
02,215,062
32,64352
510.4 2%52 494.3 97%37403.5 10.9054
1% 71%
1
426,178
10,07145
781.9 8%45 668.9 86%
44692.4 15.7364
7% 98%
1
924,319
27,20843 1037.1 4%42 907.9 88%
38960.9 25.2868
4% 88%
5455,206
40,64740441.6 1%40 381.2 86%34433.2 12.7412
1% 85%
2
170,580
61,89439 1018.4 2%
39 846.3 83%
38 1017.4 26.7737
2% 97%
0624,8075,320
39 1116.1 21%39
992 89%39 1116.1 28.6179 21% 100%0405,5347,164
38
697.2 10%38 688.1 99%
37
694.4 18.7676 10% 97%
0176,5382,753
38745.8 27%
38 738.1 99%34495.3 14.5676 18% 89%
4412,141
91,84738773.3 1%38 964.8 125%
38
773.3
20.35
1% 100%041,7781,164
37502.6 43%
37 463.4 92%29443.6 15.2966 38% 78%
02,628,811
22,30037
949.8 4%37 882.7 93%36857 23.8056
4% 97%
0219,862
10,18037543.7 5%37 488.1 90%34536.2 15.7706
5% 92%
7653,9444,986
36586.5 12%36 579.3 99%
31504.6 16.2774 10% 86%
0413,367
20,28936 1328.4 7%
36 1299.3 98%
21455 21.6667
2% 58%
0152,6413,528
35802.1 23%35 802.1 100%
34
791.3 23.2735 22% 97%2
701,630
32,88333
426.4 1%33 421.8 99%
31
383 12.3548
1% 94%1注）国土交通省データ 年 月 日段階 において、地区系計画の「一般型」を対象に地区計画決定地区が多い上位の情報を列挙したものである。したがって本文Ⅲの神戸市と世田谷区の適用状況の数値とは異なっている。各県の面積については、総務省統計局の「統計でみる都道府県のすがた
」から引用。 ：政令指定都市。
凡例．〔人口規模）：人口万人以上、：人口万人以上、：人口万人以上、：人口万人未満、協定（,）とは建築協定を指す。

地区計画は、当時、従来の日本の都市計画や建築
基準行政にはない、新しい側面を有しており、例「地
えば、その性格は次のようにいわれていた。
区レベルの計画規制を可能とする都市計画制度で

表4 人口規模と条例制定都市・地区適用都市（84年調査）
人口10万人未満
人口10万人以上
50万人未満人口50万人未満
合計

適用都市数
14市町

適用地区数
15地区

条例制定都市数
36市町村

12市1区

17地区

27市3区

2市1区
30市町村

12地区
44地区

6市4区
76市区町村あり、実質的な意味で初めての市町村主体の都市

出典）地区計画制度研究会「現段階における地区計画制度の活用状況」都
市計画号（年）頁。

計画であり、届出•勧告といった、考えようによっ標」と「当該区域の整備、開発及び保全に関するては極めてあいまいなコントロール手段が中心に方針」（以下「方針」）、「建築物等の整備並びに土据えられ、かつ、決めても決めなくても良い、弾地の利用に関する計画」（以下、「地区整備計画」）

力的ではあるが融通無礙でとらえどころのない、を定めることとされており（同法  条の ）、③

それでいて計画として大変高度の総合性や一体性

計画の策定にあたっては、手続条例を定めなけれを確保しうる、といった性格に表現される」。こればならならず、④建築確認等の履行担保手段と結は地区計画が、①策定及び決定が義務付けられて合して実効性を確保するためには、建築条例を定いるわけではなく（法  条の 、 項）、策定

めなければならない、という仕組みであることにするためには、②必要文書として地区計画の「目由来していると考えられる。さらに近年、地区計
画の種類も多様化し（集落地区計画、沿道地区計前掲注 、地区計画制度研究会（ 年）44−63 頁。
「都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる計画を定めることができる」として地区計画が規定されている。なお、その他、地域地区も同様に義務規定で
はない。



画など（後述  ）参照）、策定にあたっては、申出制度（法  条  項）など住民の意向を反映する手続が充実するなど、とりわけ、自治体の自主114 土地総合研究 2014年秋号＜区画整理事業の流れ＞
区画整理事業の流れ＞
1975・2

外神押出地区区画整理実施の外神押出地区区画整理実施の陳情の陳情（外神区長他）
外神区長他）
1978・4 施行区域決定：市都計審
1978・8 事業の都市計画決定告示
都市計画決定告示
1978・11 事業計画縦覧公告
1978・12 組合設立認可
1979・9 仮換地指定実施
1979・10 建設省、実施計画書承認
1979・11 起工式、本工事着手＜環境整備計画の流れ＞
環境整備計画の流れ＞＜地区計画の流れ＞

1982・11982
・1 制度説明会（地元組合員）
環境整備計画導入の指導
環境整備計画導入
1982・33 計画概要説明（総会）（県計画課長）（1982・7 素案作成
1979・9 同計画策定業務委託
1982・12 手続条例制定
1980・8 同報告書概要説明（総会）
1980・9 同計画ミニパンフレット作成業務委託
ミニパンフレット作成業務委託
作成業務委託 1983・1 案の説明会利害関係人32名2日間
1983・1 原案縦覧公告
1980・11 同計画についてのについての1983・1 市都計審諮問・答申
アンケート
調査実施
アンケート調査実施
1983・2 案縦覧公告
1981・4 勉強会（組合員）42名出席/5回
組合員）42名出席/5回
1983・2 県都計審：原案どおり可決
移行検討
1981・8 地区計画への移行検討
1983・2 県知事承認
1983・7 建築基準条例案の最終協議書提出、可決
1979・51979・・5

出典）地区計画研究会「現段階における地区計画制度の活用状況」都市計画号（年）頁。一部簡略化している部分有り。

出典）地区計画研究会「現段階における地区計画制度の活用状況」都市計画  号（ 年） 頁。簡略化している部分有り。

図6 静岡県富士宮市外神東地区における事業及び計画の流れ（84年調査）

図 静岡県富士宮市外神東地区における事業及び計画の流れ（ 年調査）

性と自治体能力（技術、財政、合意形成など）をために地区計画を策定する例（図 ）などである。

要する性質は強まってきているように思われる。

後述する世田谷区の例などのように、道路整備等 実際、初動期の地区計画について  年調査 でを地権者の費用で賄うために事業的手法と規制的は、大規模自治体を中心に運用する制度となって手法が一体的に運用されている場合もある。

おり（表 ）、 年  月  日段階地区計画決定
市町村（ 市町村）の決定地区数上位 （表 ）適用対象を見ても、大規模自治体（人口規模 ）が上位を

 適用対象に関する比較の視点占めている。

 フランスの 3/8 は、 コミューン等の行政区域

 なかでも、地区計画を積極的に運用しようとすを単位として 3/8 が決定されることに対して、日る自治体では、法律に委任された手続条例や建築本の地区計画は、市町村の行政区域のなかの適用

条例に独自の規定を結合させることで、前記の仕区域要件に該当した「街区」を対象としている。

組みをさらに高度に発展させている。その実態にまた、フランスでは、コミューン間協力公施設法

ついては、決定地区数でも上位に位置する神戸人 (3&, が策定する地区詳細計画、すなわち 3/8L

市・世田谷区を事例にⅢで検討する。

が創設され、3/8 の対象空間を拡大する傾向にある。両国ともに、当初の地区詳細計画の意義等の 規制的手法と事業的手法の一体的運用

違いにより、その適用対象範囲や要請は異なって

 地区計画創設時から今日に至るまで、市街地開きていると考えられる。

発事業を都市施設の整備等の事業を行うことを地 以上の適用対象の違いが運用にどのような影響

区計画の動因（「事業系」の動因）とする地区が多を与えるのかという疑問から、連載  では、「地区

いことはすでに述べた通りである。例えば、市街詳細計画の対象面積や分布、その傾向・行政組織

地の基盤の整備のため、特定事業（区画整理事業

間（区域間、地域間、地区間など）における調整」

等）の実施にあたり、事業の前段階において、事を視点に設定した。

業の計画にあわせた道路・公園等の計画を定め、開発・建築をそれに沿わせるという例や、逆に 地区計画の適用面積や分布、その傾向

特定事業を着工させた上で、その後の環境整備の 地区計画は創設時には、事業を前提に定められることが想定されていたこともあり、市街化区

 年調査の内容： 年調査で明らかになった市町村のうち、地区計画の適用地区、あるいは適用を考えている  市町村に  年  月に発送  月末に回収した調査。有効回答数は （）である。
前掲注 、国交省データ（ 年  月  日現在）。
古くは、茨城県、勝田市地区整備計画等（合併により現在、勝田市はひたちなか市となっている）など。前
掲注 、岸田比呂志ほか（ 年） 頁。



例えば、静岡県富士宮市外神東地区など。地区計画
研究会「現段階における地区計画制度の活用状況」都市計画  号（ 年） 頁。

EPCI: établissements publics de coopération
LQWHUFRPPXQDOH3/8L3/8LQWHUFRPPXQDO(3&, によって策定される 3/8。

前掲注 、図  の事業及び計画の流れ参照。

土地総合研究 2014年秋号 115

50.0
45.0
40.0
35.0
30.0
25.0
20.0
15.0
10.0
5.0
0.0

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

70
（地区数）
60
50
市街化調整区域40
非線引き区域30
20
1001982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012

図7 市街化調整区域・非線引き区域の適用
160,000
140,000
120,000
100,000
80,00060,00040,00020,0000

地区計画平均面積（ ha）
地区整備計画平均面積（ ha）

図9 地区計画適用平均面積の推移

地区計画決定累積面積（ KD）
地区整備計画累積面積（ KD）

 地区計画を多く適用するのは大規模自治体が多
く、
政令都市
（＊）
が上位  の半数を占めている。
三大都市圏や首都圏に適用都市が多い傾向は、
年調査においても明らかであり、今日においても
2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

（国交省データ）都道府県別では、決定地区数が

図8 地区計画適用面積多いのは東京都（）、対総面積比においても東京都（）が大差で最も多い。大規模自治体に域の「街区」を対象に適用されるものであった。

多く適用される状況は顕著になっている。しかし

そして、 年には市街化調整区域内に、

その一方で、近年（ 年以内）、
「保全系」の動因

年に非線引き都市計画区域においても適用が可能

により地区計画を  地区でも定める人口規模を見となり、適用対象範囲は拡大されてきている。そると、むしろ小・中規模自治体（愛知県幸田町、

して、 年代とは異なる要請に基づき拡大した地

神奈川県大磯町、大阪府太子町、兵庫県芦屋市な区計画の対象の適用状況は図  の示すとおりであど）が少なくない。

り、近年にかけて適用数が増えてきていた。
 既に連載  でも触れたように、 年  月 

 行政組織間における調整

日段階の地区計画の都市計画決定状況を分析す  では、計画の一貫性を確保するために計画

ると、全国で  地区（ 市町村）
、決定面積間調整の課題を示した。空間（街区、基礎自治体、は KD であり、国土に対する地区計画が適

広域自治体の空間）における調整では、二層二段用されている割合 （総面積）（このうち の都市計画体系における一貫性の何が重要である（可住地部分））であり、国土においてごくわ

か、また、分野間の調整に関して地区計画と基本ずかである（適用面積の推移については図 ）。ま計画は一貫性を確保する取組みがなされているのた、 地区の平均面積は、KD であり、その個々かなどについてである。他方で、計画間の調整をの対象の街区規模（図 ）は縮小傾向にある。た確認、履行する方策の必要性を示唆した。

だし、対行政区域総面積の  割強で地区計画を適 行政組織間の調整とは、まさにこのような空間用する東京都中央区、 割に適用する千代田区 表レベル間の調整、分野間における調整が行政組織

 、、 割に適用する市町村（東京都世田谷区・の総合行政としてなされているかということであ

足立区・日野市、表  に記されていない都市としる。これについては、後述の事例（Ⅲ）によって、東京都多摩市・稲城市、兵庫県芦屋市など）て地区計画に関する総合行政の実態を検討したい。

も存在する。
地区計画の策定及び決定手続
前掲注 、国交省データ（ 年  月  日現在）
。
各県の面積については、総務省統計局の「統計でみる都道府県のすがた 」から引用・算出。


 策定及び決定手続に関する比較の視点  日仏における都市計画（特に地区詳細計画）
は、

116 土地総合研究 2014年秋号

定に加えて地区計画の決定に義務付けられている手続に関する規定には、「都市計画に定める地区計．．．．
画等の案は、意見の提出方法その他の政令で定め．．
る事項について条例で定めるところにより、その．．．
案に係る区域内の土地の所有者その他政令で定め．．．．．．．．．
る利害関係を有する者の意見を求めて作成するも．
のとする」（法  条  項）とあり、また、その他．．
政令とは、「地区計画等の案の内容となるべき事項の提示方法及び意見の提出方法」 同施行令  条の  を指している。既述のとおり、これらの条文
で市町村が定める条例に法定地区計画原案の作成の手続を委任しており、この委任された規定を条例化したものが「手続条例」である。
なお、
利害関係を有する者（以下「利害関係人」）とは「地区計画等の案に係る区域内の土地につい．．．．．．．．
て対抗要件を備えた地上権若しくは賃借権又は登記した先取特権、質権若しくは抵当権を有する者
図㻝㻜 地区計画並びに都市計画の決定手続

及びその土地若しくはこれらの権利に関する仮登 年頃から、策定及び決定手続の充実が図られ記、その土地若しくはこれらの権利に関する差押てきている。フランスは  年以降、地区詳細計

えの登記又はその土地に関する買戻しの特約の登画の展開のなかで国がその決定を先導した時期も記の登記名義人とする」（法施行令  条の ）とあったが、 年などの地方分権に関する法整備されている。

（連載１）と、 年の法改正により今日の手 当時は、地方分権一括法施行以前（いわゆる「地続が確立、運用されている（連載 ）。一方、日本方分権改革」以前）であったため、通達によっの地区計画は、創設時（ 年）から市町村議会て、「条例の制定が地区計画の策定の前提条件との議決に基づく条例による手続（手続条例の制定）なるので、できる限り、速やかに条例を制定するが義務づけられていることは既に述べた通りであこと」「地区計画の区域内において現に商業その他

るが、利害関係人等の同意を求めている状況など、の業務を行っている者や居住者等についても、そその正統性を確保するという観点からその実態をの意見が十分反映されるよう配慮すること」など

明らかにする必要がある。

の指示が記され、地区計画の適用を考える全国の以上の必要性等から、連載  では、「地区詳細計

市町村は、法律で使用されている方法（原案の縦画の策定主体と策定方法の設定とその正統性を確

覧・意見書の提出など）を定めた条例を横並びで保するための手続」を視点として設定した。

制定し、加えて、前記の利害関係人αに対して同 地区計画の策定主体と策定方法の設定と正統意を求めた。しかし、こうした法令による委任に．．．．．．．．．．．
対して「住民の手による街づくり」（第  号答申）性を確保する手続 図  は地区計画並びに都市計画の決定手続を示したものである。このうち、一般の都市計画決前掲注  参照。

建設省計民発第  号・都計発第  号・住街発第 号昭和  年（ 年） 月  日、各都道府県知事・各指定市の長あて、計画局長・都市局長・住宅局長通達「都市計画法及び建築基準法の一部改正について」地区計
画の策定手続について。

土地総合研究 2014年秋号 117

表6 地区計画等の対象区域・決定事項及び担保措置

出典：内海麻利「地区計画への期待と制度の仕組み」自治体法務1$9,号、頁。

を実践する先駆的な自治体が、委任規定を独自にあり、先駆的な自治体とは、本稿で取り上げる神

解釈し、住民の発意や意向を地区計画原案に反映

戸市と世田谷区である。これらの条例を契機に、する仕組みとともに委任規定を包含した条例を制あるいは手本にして、地区レベルのきめ細かなま

定する 。いわゆる「まちづくり条例」 がそれでちづくりを推進する条例が全国に展開されること高見沢実「地区まちづくり系まちづくり条例」小林重敬〔編著〕『地方分権時代のまちづくり条例』（学芸出
版社、 年） 頁、内海麻利『まちづくり条例の実
態と理論』（第一法規、 年） 頁。前掲注 、内海麻利他（ 年） 頁。

この自主規定を条例化したものが「まちづくり条例」
である（自主規定単独のものが多い）
。なお、
「まちづく

り条例」とは、憲法  条及び地方自治法  条１項を根拠とする自治体の条例制定権に基づいて定められた自主条例（「自主条例」）のうち、都市計画及び建築行政を中心としたまちづくりにかかわる条例。前掲注 、内海麻利（ 年） 頁。

118 土地総合研究 2014年秋号

地区計画㻌

※一般型

㻌

地
区
計
画
等

書内容の実態」を視点に設定した。

基本型㻌

再開発等促進区（ 基本形㻘 㻭 㻘 㻰 㻘 㻱㻘 㻲 の型で 定める こ と がで き る ） 㻌
開発整備促進区（ 基本形㻘 㻭 㻘 㻱㻘 㻲 の型で 定める こ と がで き る ） 㻌㻭 誘導容積型㻛㻮容積適正配分型㻛㻯高度利用型㻛㻰 用途別容積型㻛
㻱街並み誘導型㻛㻲 立体道路型㻛㻳市街化調整区域内型㻌

集落地区計画㻌基本型㻌

沿道地区計画㻌基本型㻌

 地区計画は、既存の他の都市計画を前提に、あ沿道再開発等促進区（ 基本形㻘 㻭 㻚 㻰 㻘 㻱の型で 定める こ と がで き る ） 㻌㻭 誘導容積型㻛㻮容積適正配分型㻛㻯高度利用型㻛㻰 用途別容積型㻛㻱街
並み誘導型㻌

防災街区整備地区計画㻌

基本型㻌

誘導容積型㻛用途別容積型㻛街並み誘導型㻌

歴史的風致維持向上地区計画㻌 地区計画における計画文書と法定内容
る一定のまとまりを持った「街区」
を対象として、その地区の実情に合ったよりきめ細かい規制を行う制度である。区域の指定された用途地域の規制

基本形㻌

街並み誘導型㻌

を、強化、緩和することができ、各街区の整備及図11 地区計画等の法制上の種類

び保全を図ることを目的としている（法  条の ）。

になる。

「地区計画等」（本稿でいう地区計画）には幾つか

 その後、都市計画法においても「市町村は、前種類がある。
「一般型」とされる地区計画（街並み項の条例において、住民又は利害関係人から地区

誘導型等いくつかの種類「型」がある）その他、計画等に関する都市計画の決定若しくは変更又は沿道整備計画（ 年改称）
、集落地区計画（

地区計画等の案の内容となるべき事項を申し出る

年）、防災街区整備地区計画（ 年）
、歴史風致

方法を定めることができる」（法  条  項）
（図

維持向上地区計画（ 年）があり近年にかけて

 参照）という申出制度などが加わり、地区計画

メニューが多様化してきている（図 ）。そして、の策定手続の充実が図られてきている。そして、

これらは、表  に示すとおり各計画で決定できる地区計画の原案作成及び決定にあたり、利害関係事項、履行担保手段が異なっている。

人の総意やおよそ の同意を求めている市町 地区計画等においては、「目標」及び「方針」と村が少なくない。

「地区整備計画」を定めることとされている。前

 その具体的な策定方法等やその実績、課題につ者は、目標、地区の整備、開発及び保全の方針をいては、後述の事例（Ⅲ）で検討したい。

定め、後者は、前者の方針に従って、表  に示し

た①地区施設、②建築物等の制限（以下「建築制計画内容の拡大、詳細性

限」）や、③樹林地の保全に関して詳細な事項（「計 計画内容の拡大、詳細性に関する比較の視点

画として決定できる事項」）を定めるものである。
 フランスの地区詳細計画の対象領域は  年

 また、地区整備計画のうち、特に重要な事項にの 685 法制定以降、「持続可能な発展」をその趣旨

ついては、建築基準法に基づく建築条例（ 条のの一つとして、それを実現するための内容の拡大

、基準法  条の ）として定めることができ、や詳細化が図られていることは連載  で述べた。

この項目については、建築確認の対象となる。地

一方、地区計画も、創設以降、今日に至るまで、

区計画創設時の通達では、建築条例による制限

その対象範囲を拡大し、地区計画の種類を増やす

は、「地区計画の内容のうち特に重要な事項についなどの変更がくわえられてきている。しかし、こて、建築基準法施行令第  条の  に規定する基

れらの法定内容がどのように解釈され、運用され準に従い、適正な都市機能と健全な都市環境を確ているのかが地区計画の今後のあり方を検討する

保するため合理的に必要と認められる限度のもの

上で重要となる。

とするとともに、個別の建築物又はその計画が当 そこで、連載  では、「法定内容の解釈と計画文

該制限に適合するか否かが一義的に判断されるよこの時期をもって、まちづくり条例の誕生という論者もいる。磯崎初仁「まちづくり条例の可能性」北村喜宣〔編著〕『分権条例をつくろう！』（ぎょうせい、
年） 頁。
前掲注 、内海麻利（ 年） 頁。

うに明確なものとすること」とされ、施行令の規定を厳密に解釈することが指示されている。
前掲注 、 年  月  日、計画局長・都市局長・住宅局長通達。

土地総合研究 2014年秋号 119

表㻣㻌地区計画文書の適用状況
全策定地区数

自治体数

6,259地区

760団体

策定地区数

総面積

6,191地区

129,372ha

垣柵

地区計画
一地区の
総面積
平均面積
146274.ha
23.4ha

対国土
総面積
0.4%

地区整備計画
対国土
対可住地
総面積
面積
0.3%
1.0%

地区計画に対する整備計画の面積割合
88.4%

緑化率

対可住地
面積
1.2%

形態意匠
高さ/
高さ+
工作物設置の制限
壁面位置
建築面積

建築条例
制定地区数

敷地面積

全地区計画に制定自治体 地区整備計画を有する
自治体数
地区に対する面積割合
の割合
対する割合

4,353地区

69.5%

504団体

66.3%

建ぺい率
容積率/

70.3%

用途・地区細分数450（決定地区数）

400
350

容積率L

300

建ぺい率

250

敷地面積

200

建築面積

150

壁面位置

100

工作物設置
の制限
高さH

50

高さL

0

全て建築条例

計画数
用途・地区
細分数
容積率H

（該当地区数）

容積率+注）面積、可住地面積については、「統計でみる都道府県のすがた2014」参照。
2012年3月31日段階の地区計画決定データ（国交省データ）を分析。

01000 2000 3000 4000 5000 6000 7000

建築条例と地区整備計画

全て地区整備計画

図13 建築条例と地区整備計画の適用
内容は、その多くが建築条例によって規定されている（図 ）。一方、建築条例として定めず、地区整備計画に留める項目として目立つのは、形態・意匠や垣柵である。その理由は、先に示した通達や、後述する事例の検討でも明らかなように、建築条例で定める事項は、建築確認の対象となるため「制限に適合するか否かが一義的に判断され1982198419861988199019921994199619982000200220042006200820102012

図12 建築条例の適用内容（経年変化）るよう」明確な規定内容にすべきとの考えがあり、そのような運用が難しい形態・意匠や垣柵等

 運用実態にみる法定内容の解釈

は、建築条例に定めていないのである。なお、法 以上の法令による規定の運用について、その実令で規定されている以外の内容（例外規定は除く）

態を把握するため、国交省データを分析すると以を定める市町村はほとんどない。

下のことがわかった。

 以上のような状況に対して、市町村では、法令 まず、近年の地区計画制度のメニューは多様化で示されていない独自の項目、内容については、してきているが、実際、運用されているのは、「一条例に規定し、建築確認の前に実施される手続（以般型」（図 ）とされる地区計画がほとんどで、

下「事前手続」）として協議等を行う仕組みを設けその他の計画は に満たない。次に、地区整備

ている。その実態については、後述の事例（Ⅲ．
）

計画、建築条例の策定状況は表 、図  のとおりの検討に委ねたい。

であり、地区計画全決定地区に対して の地
区で地区整備計画を定め、の地区が建築条例を定めている。
こうした適用状況から、市町村は、建築確認と結合している建築条例を定めることで、地区計画の実効性に期待を寄せていることがわかる。
さらに市町村が、地区整備計画と建築条例に定めている項目を整理すると、最も多く採用している項目は「用途・地区細分数」で、次に「壁面位置」「敷地面積」と続く（図 ）。そしてこれらの実現手法と履行担保手段


図  は、建築条例と地区整備計画を定めている地区のみを取り扱い、その他記載のないデータは削除している。
前掲注 、 年  月  日、計画局長・都市局長・住宅局長通達では、制限に適合するか否かが一義的に判断されるなお、その一方で「条例を定めることにより、
従来建築基準法の一般的な制限には含まれていなかった建築物の敷地面積の最低限度の制限、建築物の形態又は意匠の制限及びかき又は柵の構造の制限を建築基準法上の制限とすることができることとされたので、必要に応じ適正な活用を図ること。
」とする指示もある。

120 土地総合研究 2014年秋号

 実現手法と履行担保手段に関する比較の視点

異なってくる。また、市町村は地区計画創設時か

 フランスの 3/8 は、❶説明報告書、❷整備と持ら、要綱や条例により手続や基準などを定め、地続可能な開発発展計画（3$''）、❸整備・プログラ

区計画の実効性を高める運用を試みてきた。つま

ム方針 （2$3）によって方針を示し、❸の事業等

り、自治体の自主性と創意工夫により地区計画のによる実現と、❹規則書が建築許可と結合するこ

実効性は異なっている。

とでその実効性を確保している。一方、日本の地

 連載  では、法律が定める文書と履行担保手段

区計画は、方針及び地区整備計画の策定が要件ととの結合による実効性の効果を次の  つに整理しされ、地区整備計画の重要事項について建築条例

た（以下、対象となる文書と手段のみを記す。詳を定めることで建築確認と結合して実効性を確保

しくは連載 、後述Ⅲ）。する。ただし、地区計画の実効性は、建築確認のア方針効果：方針のみを策定。
履行担保手段なし。


みでなく、地区計画の文書と幾つかの履行担保手イ地区整備計画効果：地区整備計画、あるいは、段が結びつくことよって図られる。

方針と地区整備計画を策定。履行担保手段は、

 連載  では、日仏の計画文書の機能の違いと日①届出・勧告、②開発許可、③道路位置指定。

本の地区計画における実効性に関する効果に着目

ウ建築条例効果：地区整備計画の重要事項を建築して「地区詳細計画の計画文書とその履行担保手条例に規定、履行担保手段は、建築確認。

段の運用実態」という視点を設定した。

エ他法令結合効果：地区整備計画の内容を「地区

計画等形態意匠条例」「地区計画等緑化率条例」

 地区計画の計画文書とその履行担保手段

などによる条例を制定、履行担保手段は、景観 地区計画は、策定が義務付けられたものではな法（景観法 条）や都市緑地法（都市緑地法

く、一部の地区で適用されているに過ぎず、地区

 条）などの規定と建築確認、開発許可。

計画そのものが（都市計画決定されたことで）処 これらの効果の運用実績について、アイウ



分性を有するわけではない 。しかし、建築確認、は、図 、表  の地区整備計画と建築条例の策定

開発許可などの後述する他の担保手段と結合する及び制定状況から把握できる。また、地区計画をことで法的強制力をもつ仕組みとなっており、計定める多くの市町村が建築条例（ 地区（地

画の内容及び結合する手段により「実効性」 が区計画決定地区  地区の ）を定めていことはすでに述べた。また、エの地区計画等形態❶UDSSRUWGHSUHVHQWDWLRQ❷SURMHW
d'aménagement et de développement durable (PADD),❸orientations d'aménagement et de programmation
2$3 ❹Le règlemen. なお、連載  において❸を「一般文書 GRFXPHQWG RULHQWDWLRQVJHQHUDOV」と示してしまった箇所があり、これについては誤りで、本稿をもって訂正し、お詫びを申し上げたい。

最判平成 ・・ 判例時報  号  頁、東京高裁
平成 ・・ 各都市計画変更決定取消請求。地区計
画に関する都市計画決定に関し、当該地区計画により道路とされた土地の所有者が、地区計画の決定に関し原告らの意見表明の機会を封殺する等の手続的違法があるとして、当該都市計画の無効確認を求めた事例。その他、都市計画決定等については処分性が認められていないことが判例により示されている。
「実効性」とは、行政法学においてミクロ的には、「法律が予定するような状態が申請に対する処分や不利益処分などの個別行政活動を通して実現された程度」とされ（北村喜宣『行政法の実効性確保』（有斐閣、 年）。
）、
主にこれまでその確保手段である行政上の強制執行制

意匠条例は全国で  団体（ 年  月現在）運用
され、地区計画等緑化率条例（ 年  月  日
現在）は  団体  条例運用されている。
ア〜エの具体的な運用実態については、後述する事例（Ⅲ）に基づき検討したい。 
度に着目して、例えば、代執行や行政罰のあり方などが争点とされてきている。阿部泰隆『行政法の法システム（下）>新版@』、小林奉文「行政の実効性確保に関する諸課題」レファレンス平成  年  月号（国会図書館、 年）『地方分権の進展に対応した行政の実効性確保のあり方に関する検討会報告書』（総務省、 年）。
しかし本連載においては、自治体の運用実態や制度的課
題を明らかにすることを趣旨としているため、「実効性」
をマクロ的に捉え、法目的（立法趣旨）に基づく効果について地区計画の実施が社会に齎す程度と定義する。

土地総合研究 2014年秋号 121

表8 神戸市・世田谷区の地区計画にかわかる条例と自主規定による計画
建築条例
手続条例 事前手続：※法58条の：※法16 ：独自の3、基準法68規定
条2項
条の2、1項

自主規定による独自の計画及びその要約●まちづくり提案（まち条例7-8条）：まちづくり協議会は，住み良いまちづくりを推進するため，住民等の総意を反映して地区のまちづくりの構想に係る提案をまちづくり提案として策定すること
神戸市地区計画及び神戸市民の住神 まちづくり協定等に 環境等をまも ができ、市長はまちづくり提案を配慮するよう努めなければならない。
戸 関する条例(1981） りそだてる条 ●まちづくり協定（まち条例9-12条）：市長とまちづくり協議会は，住み良いまちづくりを推進する
市 （略称「まち条例（1994） ため，次の各号に掲げる事項について定めた協定をまちづくり協定として締結することができ、住例」）
民等は，建築物土地の区画形質の変更等を行おうとするときは，まちづくり協定の内容に配慮しなければならない。
●地区街づくり計画（街条例11-16条）：区長は、の方針を実現するために地区街づくり計画を定めなければならない。地区街づくり協議会は地区街づくり計画の原案となるべき事項を提案すること
世田谷区地区 ができ、区長はその提案を原案に反映させるよう努めなければならない。
計画等の区域 ●街づくり誘導地区（街条例24-25条）：街づくり計画が策定された地区について特に誘導が必要で
世街づくり条例
内における建 ある考えられる地区を区長が指定することで、誘導地区となり、この地区内において建築行為等を田(1982）
築物の制限に 行おうとするものは事前に区長に届出をしなければならない。そして、区長は、街づくり計画に適谷（略称「街条例」）
関する条例 合するよう協議、要請し、場合によっては、街づくり計画に適合するよう勧告することができる。
区（1987）●街づくり推進地区（街条例26-28条）：区長は誘導地区のうち、地区街づくり事業を重点的に推進すべき区域を推進地区として指定することができる。この推進地区の指定には、議会の議決が必要であり、地区の指定期間を定め、また事業推進のための用地の先行取得を行うこととされている。
凡例．※各条例を委任している法律条項、（）：条例制定年（西暦）Ⅲ地区計画の運用実態：神戸市と世田谷区の託により実施され、研究者、旧建設省担当者、神事例を通して戸市の担当職員が加わり「地区計画適用検討調査」

 検討対象と内容（ 年  月）としてまとめられた。この結果が

 ここでは、地区計画創設時から自主的、あるい

後述する条例制定の動きにつながったという。

は先駆的な取組みを試みた事例、神戸市と世田谷

 具体的には、 年に神戸市は、法  条  項

区 を対象にする。Ⅱの考察を踏まえ、重要であが委任する規定を定めた手続条例として「神戸市ると考えられる下記の  点を中心に検討する。

地区計画及びまちづくり協定等に関する条例（以

下「まちづくり条例」条文を示す場合は「まち条．地区計画との関係における条例の役割

例」
と略す）
」
を全国に先駆けて制定した。
そして、

．地区計画文書と履行担保手段の運用と効果

その条例には、市独自の取組みである「まちづく．地区計画を実現するための総合行政

り提案」「まちづくり協議会」などの自主規定につ．実効性を担保するための正統性

いても定めた。また、建築基準法に基づく建築

条例（法  条の 、基準法  条の  第  項）に

 各事例における地区計画の概況

ついては「神戸市民の住環境等をまもりそだてる 神戸市の地区計画の概況

条例」（以下「住環境条例」）を制定している。こ 神戸市は、人口  万人、面積 N ㎡で、兵庫

れもまた、建築基準法の委任規定と市独自の事前

県南部に位置する政令指定都市で、県庁所在地で届出制度等の自主規定を併せて定めたものであもある。昭和  年（ 年）代、公害問題が顕る（表 ）。

在化し、住民参加による公害防止協定が締結され 神戸市の地区計画は、 年の第一号（ポート

たことが、神戸市において住民参加によるまちづ

アイランド、真野地区など）をはじめとして、

くり活動の契機となり、地区計画の運用に影響を年  月  日現在、 地区で適用いされている。

与えた。また、 年に地区計画の具体的な活

その内訳は、一般型が  地区、再開発等促進区を

用についての検討が神戸市において旧建設省の委前掲注 、内海麻利（ 年） 頁。岡井有佳（ 年） 頁に詳しい。

名和田是彦『コミュニティの法理論』現代自由学芸
叢書（創文社、 年） 頁参照。

前掲注 、嶋田勝次（ 年） 頁。
市独自の自主規定を定めているという意味では憲法 条地方自治法  条の  項を根拠とする、いわゆる自主条例であるともいえる。

前掲注 、内海麻利ほか（ 年） 頁。


122 土地総合研究 2014年秋号

表9 神戸市・世田谷区における地区計画の適用状況
神戸市
地区計画一般型再開発促進地区
防災街区整備地区
沿道地区
方針
計画等
の策定
地区整備計画数
建築条例
用途・地区細分数
容積
建蔽率
敷地面積
建築面積
建築物
壁面位置
の制限
工作物制限
高さ
形態・意匠
緑化率
垣柵
樹林地等の管理
土地利用項目
道路幅員
1号施設
公園広場(箇所)
道路（本）
地区施
設
公園広場(箇所)
地区計
画の種
類

世田谷区

地区計画一般型
再開発促進地区
防災街区整備地区


沿道地区


方針


地区整備計画


建築条例

●73・○8 用途・地区細分数 ●31・○6●21・○6
容積●35・○1●10・○0
建蔽率●26・○8●55・○0
敷地面積●43・○1
●3・○1
建築面積
●1・○1
●56・○5
壁面位置●37・○10
●0・○2
工作物制限
●0・○3
●46・○3
高さ●36・○4●1・○16
形態・意匠●4・○53
●0・○0
緑化率
●0・○0
●1・○34垣柵●1・○51
樹林地等の管理
土地利用項目
道路幅員
公園広場(箇所)


道路（本）


公園広場(箇所)注）「地区計画の手引き」ぎょうせい、2014年のデータを加工したものである。
凡例.数字：該当する地区数、●：建築条例に規定されている地区、○：建築条例に規定されず、整備計画のみ規定している地区。

ま
ち
づ
く
り
条
例
・
自
主
規
定

ま
ち
づ
く
り
条
例
・
委
任
規
定

含むものが  地区、防災街区整備地区計画が  地
区とあり、一般型が多くを占める。

都
市
計
画
決
定

 このように、神戸市は、地区計画創設時から、多くの地区で地区計画を運用してきた先駆的自治体である。原則、全ての地区において、方針と地区整備計画が定められている。ただし、区域全域
における土地利用の方針が決定しておらず段階的計画が区域の一部でのみ作成されているような地

図14 地区計画決定に至るプロセス 世田谷区の地区計画の概況

区（ 地区）もある。また、地区整備計画で定め

 世田谷区は、東京都北西部に位置する面積られた建築物等に関する項目のうち、今後、事業N ㎡、人口約  万人を抱える東京特別区のに開発を進めようとしている場合には、地区整備



内容の変更の可能性がある地区（ 地区）等 を除

なかでも大きな基礎自治体であり、良好な住宅

いて建築条例にその制限が規定されている（表 ）。

地区を抱える一方で、狭隘道路、狭小敷地、木造

なお、このうち、まちづくり条例に基づく「まち密集という問題を抱えていた。区は、こうした状づくり協定」と重複している地区は  地区ある。

況に対処するため、とりわけ問題が顕在化してい地区計画策定に至るプロセスは、
図  に示すようた北沢地区、太子堂地区を対象として、基本計画

に、まちづくり条例が規定する「自主規定による手を定め、「災害につよいまちづくり計画」  年

続」、都市計画法が定める「委任規定による手続」、を位置づけた。そして、その解決方法として地区「都市計画決定手続」の  つの手続が結合している。


計画を活用することが考えられ、都市計画法に委 年  月段階のデータであり、 年以降に適用された地区などがあること、また、表  は一般型のみを対象としているので、この数値とは異なっている。

建築条例を定めていない地区のひとつに真野地区がある。

 年  月  日現在、特別区のなかで人口規模は最も大きい（全国の基礎自治体のなかでも  位である）。
面積については特別区において大田区に次いで  位である。
前掲注  参照。

土地総合研究 2014年秋号 123

ねられていた手続条例（法  条  項）が制定され●街づくり計画（93地区）
93地区）
地区）

るが、
その際、
法令が委任する内容にとどまらず、
計画的なまちづくり、住民参加によるまちづくり

誘導地区
●誘導地区
地区）
（76地区）などに関する自主的な規定を盛り込んだ「世田谷区街づくり条例」（ 年）
（以下、
「街づくり条●推進地区
推進地区（14地区）

例」条文を示す場合は「街条例」と略す）を制定

が表  である。世田谷区では、現在（ 年  月
 日）、地区計画が  地区で策定されている。そ

7地区

地区計画
（82地区）

55地区

9地区
5地区 (＊地区計画は10地区)する。
世田谷区の地区計画の運用状況を整理したもの

3地区

14地区

2地区

凡例．●：街づくり条例による計画、実線：街づくり計画、点づくり条例による計画
計画 実線 街づくり
づくり計画
線：誘導地区、一点破線：推進地区、網掛け部分：地区計画
注）＊で記している１つの誘導地区及び１つの推進地区に2つの地区計画がある。従って地区計画の合計は80でなく82となる。
出典）内海麻利「【事例】世田谷区の地区計画の実態」自治体法
務NAVI Vol.59（2014年）29頁。

の内訳は、地区計画一般型（街なみ誘導型  地区

図15 世田谷区の計画地区の決定地区数

等、また、再開発促進地区  地区を含む）は  第  に、地区計画の目標を位置づける役割であ地区、防災街区整備地区計画は  地区、沿道地区る。これは、世田谷区の街づくり条例で見られる計画は  地区である。
これらの地区全てにおいて役割であるが、当該条例が定める「総合基本方針」

地区計画の策定要件である方針と整備計画が定めは、世田谷区全体の都市づくりの目標であるととられている。
 そして、地区計画を策定するための手続条例は、

もに、地区計画の目標を位置づける役割を担って．．
「街づくりに関する施策を総いる。具体的には、

街づくり条例の規定（街条例  条）として定合的かつ計画的に推進し、区全体の将来像を実現められており（表 ）、また、「地区整備計画」でするための街づくりに関する総合的な基本方針で定められた建築物等に関する項目のうち、その全てで建築条例が制定されている。ただし、
「形態・

ある。
この方針は、区長が区民等の意見を反映し、
．．
策定する。
」
（街条例  条）とし、この施策の中意匠や垣柵」等については、建築条例に規定して心的なものに地区計画がある。

いる地区が少ない（表 ）。なお、地区計画と、街［条例の役割：策定手続の補完・充実］

づくり条例で定められている地区街づくり計画

 第  は、地区計画の策定手続を補完し、充実さ（以下「街づくり計画」）、街づくり誘導地区（以せる役割である。地区計画の案を策定するために

下「誘導地区」）、街づくり推進地区（以下「推進は利害関係人等の意見を求めなければならない。

地区」）（表 ）の策定状況とその重なりは図  の

これは、地区計画を実現することが、利害関係人

とおりである。

を制限することになる場合を想定したものである。
それゆえ、都市計画法においてもその策定手続を

地区計画との関係における条例の役割

条例に委ねる手続が義務付けられていると考えら

以上のように、地区計画の運用で、神戸市・世れる。一方、事例のいずれもで、手続条例には、

田谷区に共通して、自主的かつ積極的に取り組ま地区計画の案の作成手続及び意見の提出方法、提れてきたのが条例の制定とその運用である。正確

案をすることができる団体（まちづくり協議会等、には、都市計画法及び建築基準法に委任された規以下「協議会」）が規定されている。また、条例に定と自治体の自主性に基づく自主規定を複合しては、住民らが自発的に地区計画案を提案すること定めている。これらの条例の役割は、主に次の を促し、その内容を担保するための計画（神戸市

つにまとめられる。
［条例の役割：目標の位置づけ］
小林重敬編著『地方分権時代のまちづくり条例』（学
芸出版社、 年） 頁。



地区計画創設時  年代頃は地方自治法が規定する基本構想に位置づけられる計画として定められていたが、現在は、市町村 03 の位置づけでもあるとする。世
田谷区都市整備部都市計画課「世田谷区の街づくり条例」（ 年）。

124 土地総合研究 2014年秋号の「まちづくり提案」「まちづくり協定」、世田谷に、建築申請等に関する事前手続が行われる。具

区の「街づくり計画」「誘導地区」「推進地区」）や、体的には、
建築確認申請等を行う建築主に対して、これらの活動等に対する支援措置が定められてい 日以上前に計画の内容等を市長に届け出るこる。以上の計画及び計画策定手続と地区計画とのとを義務付けるものである（住環境条例  条の 

関係は自治体によって異なっているが、地区計画

第  項、 項）。そして、その届出の内容に何らかの案の策定を目的のひとつとしてこれらの市町村の問題がある場合には、市長は、建築主に対し必

独自の計画が想定された点は類似している 。

要な措置をとるべきことを助言し、又は指導する［条例の役割：地区計画の実効性を高める］

ことができる（住環境条例  条の  第  項）。
また、

 第  は、地区計画の実効性を高める役割である。

届出を行わなかった建築主に対しては、市長は指地区計画文書と履行担保手段（詳しくはⅢ）の導又は勧告できることが定められている（住環境

実効性は、条例が定める「事前手続」を通じて、

条例  条の ）。

地区計画に関連する様々な施策や基準について事 一方、世田谷区では、街づくり計画の「誘導地業者等との調整、協議、要請がなされることで、区」と地区計画の土地区画形質の変更、建築物高められている。

の建築又は工作物の建設、建築物の用途の変更、

 例えば、神戸市の地区計画と、まちづくり協定

建築物等の形態又は意匠の変更について、その事が重複して定められている地区では、条例に届前手続を条例で義務づけている。具体的には、上出が義務付けられている。この届出に基づく手続

記の建築行為等を行おうとする者は、区長に届出は（届 出 に 係 る 行 為 が 「 ま ち づ く り 協 定 」

をしなければならない（まち条例  条  項）
。そに適合しないと認めるとき）（まち条例  条）

して、区長は、届出に係る建築行為等に関し地区

地区計画決定地区内の事業に対して事業者から協

街づくり計画に適合させるべき事項であると認め議会の構成員である利害関係人等に説明と理解をるときは、当該届出をした者に対し、区長と協議得るための協議の機会を提供している。

をするよう要請することができる（まち条例  世田谷区も、同様に地区計画と重複する誘導地

条  項）。これらの運用については、Ⅲで詳し

区に同様の手続が定められているが、さらに、誘く示すが、両事例ともに、条例の規定に適合して導地区のうち、推進地区に指定されることで、補いることが確認申請の要件とされている。

助金や区の予算などを確保することなども想定さ地区計画文書と履行担保手段の運用と効果

れており（表 ）、このような財源措置により地区

 既に述べたように、地区計画は、方針と地区整計画の実効性を高めている。

備計画という文書を定めることとされており、こ［条例の役割：総合行政を可能にする］

れらの文書と履行担保手段や他法令が結びついて、 第  は、総合行政を可能にする役割である。多地区計画の実効性が確保される。以下では、各文

くの市町村では、地区計画が定める内容及びこれ書と担保手段が結合することによる効果についてにかかわる他規定や地域の状況を総合的に運用す事例を整理、考察してみたい。

るため、条例により「事前手続」を設けている。

ア地区計画の方針のみを策定した場合の効果：

 神戸市では、先に示した「まちづくり協定」に

 両事例ともに、方針のみを定めるというケース

関する手続（まち条例  条）の前、あるいは同時はなく、「方針効果」への期待は少ないといってよ

実態としては、これらの計画策定にあたり地区計画を目的にしていない場合も少なくない。

正確には、まちづくり協定で定める地区の一部が地区計画として決定されている場合が多い。また、その内容も全てが合致しているわけではない。

一般型地区計画並びに、沿道地区計画、防災街区整備地区計画、再開発等促進区を含む。

一連の手続に法的強制力があるわけではなく、条例等に基づく届出履行義務あるいは要請として運用しているが、殆ど遵守されている。

土地総合研究 2014年秋号 125

い。それは、履行担保手段がなく、方針だけでは、発行為に関する地区計画の内容の履行担保を促し、その実効性は担保できないためである。地区整備

地区計画の実効性を高めている。

計画とともに策定し、地区の憲章的な意味で策定 以上の①②から「地区整備計画効果」は、届出されているという。

への不履行又は虚偽に対する法律による手段と、

イ地区整備計画を決定した場合の効果：
①届出義務・勧告：法  条の 、 項、 条  号、
 条の 、 項

条例による事前手続により効果が担保されているといってよい。
③道路位置指定による建築制限： 地区計画の区域内において、地区整備計画が定 市町村長等の特定行政庁（基準法  条  号）
が、められている場合には、土地の区画形質の変更や、地区計画の区域内において道路位置の指定を行う

建築物の建築等を行おうとする者は、事前に「地場合、原則として、地区計画に定められた道の配

区計画の区域内における行為の届出書」が必要と置又は区域に即して行われなければならない（基なる（法  条の  第  項）。ただし、この届出

準法  条の ）。また、特定行政庁は、上記区域をせず又は虚偽の届出をした者には  万円の罰において、地区計画に定められた道路の配置及び金（法  条  号）が科されるが、必ずしも内容の規模又は区域に即して予定道路の指定を行うこと

遵守に対する手段ではない。

ができる（基準法  条の ）。 この地区整備計画の効果に対して、両事例では、

 両事例ともに道路の位置指定に関する基準法

条例による独自の事前手続により、事業者の地区

 条、 条の  第  項の規定は運用されていな整備計画の内容に対する遵守を促している。

い。このことは、今日のまちづくりにおいて、道②開発行為の制限：法  条  項  号路指定により建築制限を要する整備の必要性が薄 地区計画の区域内における開発許可の申請が必れているということを表している。ただし、事業要な行為は、開発行為の予定建築物等の用途又は的手法と規制的手法の一体的運用という観点から



開発行為の設計が地区整備計画 に「即して定め道路（都市施設）に関する運用をみれば、例えば、られている」ことが開発許可の基準となる 法道路を拠出するために制限の緩和を図る（事業者 条  項  号 。したがって、地区計画を定めたに道路の負担を強いるために制限の緩和を図る）

都市計画決定が告示によって効力を生ずると、開など、都市施設の整備と建築制限を一体的に利益発許可に関する事項については、一定の実効性を調整することで、地区計画の実効性を高めること担保できるといえる。しかし、何が「即して」いがあるという（世田谷区の例）。

るかという判断は市町村の裁量となり、運用によウ建築条例を制定した場合の効果：

っては、実効性を持ちうる。

 建築条例に規定された項目については、建築基 例えば、神戸市の場合、事前手続において開発

準法に基づく建築確認（基準法 条）や計画通知

許可の事前届出が建設局に提出されると、その書類は関係部署に回覧される。地区計画を担当する
都市計画部局もそのひとつであり、地区計画の内
容（地区施設の幅員、形状等）が地区整備計画と適合しているかどうか確認することが可能となっている。このような庁内での連絡調整により、開

地区計画「一般型」以外のその他計画の場合は、各計画に準ずる詳細計画が法令上規定されている。例えば、
防災街区整備地区計画の場合は、防災街区整備地区整備
計画等。



市町村長等の特定行政庁（基準法  条  号）が、地区計画の区域において道路位置の指定を行う場合、原則として、地区計画に定められた道の配置又は区域に即して行わなければならない（基準法  条の 道路指定の特例運用）。また、特定行政庁は、上記区域において、地区計画に定められた道の配置及び規模又は区域に即して予定道路の指定を行うことができる（基準法 条の 予定道路の指定）。道路位置の指定、あるいは予定道路の指定がなされれば、当該道路内における建築
物の建築は原則として禁止される（基準法  条、 条の  第  項）。126 土地総合研究 2014年秋号（基準法  条）の審査項目となる。さらに、条例

条例の規定にしていない（表 ）。その理由は、形の制限に違反した場合には、建築基準法に基づき

態・意匠等の制限内容は、定性的かつ主観による是正命令等（基準法  条）を行うことができる。

ところが多く、建築確認において、その内容の適

このように、建築条例で定める規定内容は、建築否を一義的に判断するのが難しいという。

確認で審査対象となることで、法的強制力を持ち

 つまり、法律に基づく担保措置のみでは地区計実効性を担保することができるのである。

画の実効性が確保できないことがわかる。このよ 両事例に共通して、建築条例を制定しており、

うな実態は、先に示した条例による事前手続など殆どの地区計画決定地区は、この建築条例の規定を通じで協議、調整が行われることでカバーされに基づき運用されている。これは、建築確認に伴ており、地区計画の実効性を条例が高めている表う履行担保手段により実効性を担保することの効われであるといえる。

果、すなわち「建築条例効果」に期待するものでエ他の法令との結合による効果：

あるといえる。

 以上の建築条例との結合による実効性の担保に

 しかし、全ての計画項目を建築条例に基づく制

加えて、地区計画は、他の法令と結合することに限内容としているわけでなく、部分的に地区整備よりその実効性を担保することも想定されている。

計画のみの規定としている事項もある。例えば、

具体的には、景観法により、形態・意匠の制限に

形態・意匠、垣柵などは、両事例に共通して建築ついて条例（「地区計画等形態意匠条例」）を制定

出典）岡井有佳「【事例】神戸市の地区計画の実態」自治体法務NAVI Vol.60（2014年）40頁。

図16 神戸市における確認申請等にかかる事前手続

土地総合研究 2014年秋号 127

し、市町村が計画を認定するという仕組みが導入

地区計画に関する内容を総合的に調整するためのされ、また、都市緑地法にも「地区計画等緑化率運用であることは間違いない。

条例」によって、地区計画等の区域内において条

 神戸市の運用は、図 が示すとおりである。

例で建築物の緑化率の最低限度を定め、建築物のまず、地区計画区域の建築物等、住環境条例（住緑化率の最低限度への適合を証する証明書の交付

環境条例  条の  第  項、 項、 条の  第  項）をもって建築確認申請が可能となる制度が導入さの行為を行う事業者の事前届出書類が住宅都市れている。

局計画課で受け付けられる。そして届出内容に応 全国では、これらの条例が定められている実態

じて、景観、道路、公園、港湾、保健福祉などのもあるがその実績はまだ少なく、本稿でとりあげ

関係部局に書類が回覧される。関係部局は、回覧た両事例では、
これらの条例は制定されていない。

された書類の確認をし、終了すれば「建築にあた

ただし、景観施策や緑化施策については、関連すっての事前届」の表面に捺印する。関係部局のる法令や条例と連携できるよう、適合書の適合要確認後、建築指導部で建築基準法に掲げる建築基

件のなかに、景観事項や緑化事項を盛り込み独自

準関係規定の確認を行い、必要に応じて意見を記の規定を遵守するよう協議が行われている。例え載した後、建築調整課から申請者に届出事項に関ば、世田谷区では、風致地区（法  条）や東京都する通知書が返送される。とりわけ、地区計画にの条例などとの結合が図られている。

関する届出については、地区計画の内容に適合し 以上のことから、「他法令結合効果」は、法令にている場合には、「地区計画の区域内における行為

より結合が想定されているも方法だけではない、の届出に関する適合通知書（以下「適合通知書」）」

自治体の創意により結合の必要性が見いだせるもが申請者に郵送されることになっている。この適のについて、独自の方法（事前手続等）でその効

合通知書は、建築主事又は指定確認検査機関が果を高めているといえる。

行う建築確認申請に必要な書類とされる。
 一方、世田谷区の運用は図 が示すとおりで

地区計画を実現するための総合行政の実態

ある。地区計画区域の建築物等、まちづくり条例

 自治体の行政が総合的であることは、地方分権（まち条例  条  項、 項）の対象となる行為をにおいても重要視されている（地方自治法  条の行う事業者は、事前相談（任意）を経た後、「工事

、 項）。また、住民の生活に身近なきめ細か
なまちづくりを実現するためには、総合行政は不可欠であり、それゆえ住民に身近な基礎自治体が地区計画を執行する意義があると考える。
 Ⅲで述べたように、条例が規定する「事前手続」によって総合行政が図られている。その総合行政を可能にする運用方法（神戸市では、申請書を庁内で回覧、世田谷区では、事前に関係所管課を示した後、事業者が個々に協議。詳細は後述。
）
は自治体により異なるが、多くの所管課にわたる 年地方分権一括法の施行により地方自治法に「地域における行政を自主的かつ総合的に実施する役割を広く担うもの」（地方自治法  条の 、 項）とされた。金井利之『自治制度』（東京大学出版会、 年） 頁。

事前届出に関する書類に加え、必要に応じて、土地区画整理法  条の許可申請書（土地区画整理事業区域内における建築行為に関する許可、開発・宅造開発調書（建築基準法施行令  条に定められた都市計画法及び宅地造成等規制法の関係規定との適合性を審査するための資料）、地区計画の事前届出を同時に行う。
ただし、全項目が建築条例に規定されている場合は届出が不要となるため（法  条の  第  項  号、都市計画法施行令  条の ）、その場合には地区計画区域内であるが届出不要の旨を記載することになる。
 年の建築基準法の改正により建築確認業務が民間開放され、建築確認や検査を行う機関として国土交通大臣や都道府県知事から指定された民間の機関「指定確認検査機関」が設けられた。この制度により総合的な調整が必要な地区計画の運用において、庁内組織が相互に連携し合いながら地域の実情に応じた建築行政が行えないことが懸念されている。友岡史仁「建築確認制度における審査手続の問題」中央学院大学法学論叢  巻 
号（ 年） 頁。

128 土地総合研究 2014年秋号

内海麻利「【事例】世田谷区の地区計画の実態」自治体法務1$9,9RO（年）頁。

図17 地区計画並びに街づくり誘導地区における手続の流れ
着手の  日前」かつ「建築確認申請前」までに管 既述のとおり、地区計画の策定においては、両轄の「総合支所」 街づくり課の窓口まで届出書事例ともに、手続条例を定めその規定に基づき手を提出しなければならない。まず事業者は、図続が行われ、原則、その主体と方法を設定するの$事業者が総合支所街づくり課に出向き、「事

は執行機関（事例では市や区）である。ただし、前調査相談」として事業に関わる手続や協議すべ

住民発意であるか（住民発意型）、行政主導である

き所管課を把握し必要に応じて調査等した上でか（行政主導型）、あるいは民間事業者が先導する（事前相談書が必要な地区もある）、図 %地区のか（民間事業者発意型）と、その主体や方法は計画と街づくり計画の  つの書類（
「届出書」
）を

地区毎に異なっている。

提出し、並びに図 B’その他関連所管課との 神戸市では、「住民発意型」「行政主導型」「民間

「協議等」により「適合通知書」 を受理し、&

事業者発意型」に整理でき、住民発意型が多い。

建築主事（区役所本庁都市整備部建築審査課）又住民発意型においては、条例により初動期の取りは指定確認検査機関への届出（「適合通知書」の写組みを支援する規定が定められ、まちづくり協議

しを添付）を行う。なお、図 B’で協議をする会による計画案はまちづくり協定として担保され関連項目は、景観、道路、公園、保健福祉など世た後、さらにそれを法的強制力等により強化する

田谷区の各種条例や都条例など、多数の内容にわ場合に地区計画原案に展開されることが想定されたる。

ていた。しかし、実際には必ずしもそのようにな

 しかしながら、上記の方法に課題がないわけでっておらず、直接、地区計画原案作成を目指してはなく、例えば、世田谷区の総合支所においても計画づくりが行われることもある。

総合的である一方、複雑な運用になる可能性も示

 いずれの場合も、その過程においては、合意形

唆されている。

成を図るために、説明会の開催や広報誌の発行、アンケートの実施、総会などが開催される（図 。

策定手続の主体と方法

そして、地区計画の決定にあたっては、原案の内容が公表され、その案に対して合理的な反対意見がないことが要件とされている。



大杉覚「大都市における都市内分権と地域機関─特別区における総合支所制度と自治・協働の推進─」都市社会研究（ 年） 頁。

適合通知書とは、「届出のあった建築行為等について
は、…地区街づくり計画に適合すると認めたので通知します」という文面と併せて、該当する街づくり計画の項
目と関連所管課の承認を記すことができる書式で構成された文書。



地区計画の決定には、都市計画決定手続を要するが、法  条  項の「区域内の土地の所有者その他政令で定める利害関係を有する者の意見を求めて」の判断として、公表に対して合理的な反対意見がないことを要件としている。

土地総合研究 2014年秋号 129

 一方、世田谷区では、「住民発意型」「行政主導まっていることを示唆しており、都市計画制度の型」に整理でき、概ね行政主導型によるものが 

なかで、地区計画をどのように位置づけるかが問分の  を占める。住民発意型のものは、協議会のわれていると考える。

設立、街づくり計画の策定、これらの支援等という条例に基づき原案策定を促す規定が定められて

 計画体系と地区詳細計画の仕組み

いる。案の策定要件として「相当程度の同意」と

 地区計画制度が導入された  年の都市計画されているが、同意率を定めているわけではない。


法制には市町村 03 は創設されていなかったが、自 原案策定のプロセスはそれぞれであるが、住民治体における基本計画の地域別計画やコミュニテの発意を尊重しつつ、地区住民等の総意を目指し

ィ計画との一貫性を配慮する期待は高まっていた。

て合意形成が図られている。しかし、住民を中心

その後、 年の市町村 03 が創設され、二層二としたまちづくり活動が進まなくなっている実態

段の計画体系が構築されることとなったが、このがあり、このことにより住民発意の計画づくりも体系において空間レベル、各分野の計画間の一貫難しくなってきているという実態がある。また、性を確保するには、
市町村 03 が機能することが前こうした地区計画を策定するにあたって前提とな提となる。また、計画間で一貫性を確認する規定

る、あるいはそのプロセスとなるまちづくり活動

はあるものの、その方策が整えられていないためを支える支援が財政難により充分に行えないといにそれを確認、履行を押し進めることはできない。


う課題は共通している。

 地区計画は、住民の合意形成に基づく計画の策定、計画の実効性を確保する建築条例による制限

Ⅳまとめ

内容の設定、事業的手法と規制的手法の一体的な 連載  で示した「視点」毎の日本の地区計画の運用は、市町村の自主性を前提に、技術や財源な実態をまとめ、課題を提示すると以下のようになどを含む能力が必要となる仕組みとなっている。

る。

言い換えれば、自主性と自治体能力がなければ地 地区計画の背景と趣旨

区計画は運用できないということである。事実、

 地区計画は、都市化社会を背景として、都市計

初動期の地区計画、そして今日においても大規模画事業に対応して当時の都市計画法と建築基準法

自治体を中心に運用される制度となっている。しの隙間を地区レベルで補完する制度として誕生しかしその一方で、地区計画を運用しようとする自たといえる。言い換えれば、地区計画創設当初の

治体では、条例等を活用して、地区計画の運用を意義は、既存の都市計画法と建築基準法の補完に行う実態がある。事例を通して、地区計画に関す過ぎなかったといえよう。また、住民の要求に応る条例が、①地区計画の目標を位置づける役割、えるため、市町村の計画へ期待が寄せられ、地区②地区計画の策定手続を補完する役割、③地区計

計画は、「住民の手による街づくり」という意義も画の実効性を高める、④総合行政を可能にする、併せ担うこととなった。

役割を担っていることが明らかになった。このよ 制度創設時（「初動期の地区計画」）は、その背うな実態は、自治体の自主性と自治体能力の現れ

景や意図を受けて「事業系」の動因により地区計であるといえよう。

画を策定及び決定する市町村が多かったことに対して、近年にかけて「保全系」の動因によって、 地区計画の適用対象 

地区計画を決定する市町村が増えている。このよ フランスと比較して、制度の位置づけの違いか

うな実態は、日本の都市づくりのあり方が成熟しら、日本の地区計画は、適用面積もはるかに少なた都市型社会へと大きく変化するなかで、環境保く、個々の対象の街区規模も縮小化していること

全や地域管理などに対する地区計画への期待が高が明らかになった。他方で、適用面積が大きい自130 土地総合研究 2014年秋号

治体は、大都市が多く、これも自治体の自主性、適用による制限等に対する正統性は確保されてい自治体能力がその結果に反映されているものと考ると考えられる。しかしそれゆえ、合意形成や同えられる。しかし、保全系の動因を示す自治体に意を調達することが難しく、また、いずれの自治

小中規模が少なくない実態や、市街化調整区域や体でも近年、住民等を中心としたまちづくり活動

非線引き地域での適用が近年顕著であることなどが進まなくなってきており、このことにより住民

は、地区計画創設時の意義とは異なる要請が存在

発意の計画づくりも難しくなってきているという。

してきていることの表れであるといえよう。こう

とりわけ、これらのプロセスを実施する財源不足

した要請に応えるためには、全国の自治体の要請が提起されていた。

に対応する適用対象を再考する必要であるといえる。

 計画内容の拡大、詳細性 他方、適用対象の効果を連続的に機能させるた 地区計画は目標及び方針、地区整備計画を定め

め行政組織間（公共団体間、地区間、庁内）の調ることが要件とされており、さらに地区整備計画

整について計画間調整に期待が寄せられるが、このうち、重要なものについては、建築基準条例でれについては、計画間の一貫性について述べた通定めることとされている。市町村の適用状況を見り課題も少なくない。しかし、市町村の組織内、てみると、 割近くが地区整備計画を定め、約 

すなわち庁内にける調整については、条例等に基割が建築確認と結合している建築条例を定めていづく自治体独自の手続（事前手続）や機構（総合る実態から、市町村は、地区計画に法的強制力を支所等）によって各課の調整が図られており、課伴う実効性を求めていることが明らかになった。

題はあるものの地区計画にかかわる総合的な行政

そして、建築条例に定められている内容は、建築が試みられている。

基準法施行令による基準を厳密に解釈している市町村が多くを占め、それ以外の内容を定める市町 地区計画の策定及び決定手続

村は殆どなかった。形態・意匠等については、方 日本の地区計画は、フランスの 3/8（地区詳細

針や地区整備計画として適用する傾向が強い。そ計画）とは異なり、議会の議決は要しない。ただの理由には二つの側面があり、その一つは、建築

し、地区計画の策定及び決定手続については、都

条例で定める事項は、建築確認の対象となるため

市計画法が委任する、また、条例化にあたり、議「制限に適合するか否かが一義的に判断されるよ

会の議決を要する手続条例（縦覧、公聴会等）がう」明確な規定内容にすべきとの地区計画創設時必要となる。さらに市町村では、この条例に自主の意図（通達）が遵守されている点、いま一つは、

規定を盛り込むことで策定主体と方法の充実を図

建築確認の運用において、形態・意匠等の定性的っている。主体と方法は主体の発意を重視しつつな内容は審査が難しい点であることがわかった。

執行機関（事例では市や区）が設定する形となっ

しかし、前述のように地区計画の新たな意義が要ており、概ね「住民発意型」「行政主導型」「民間

請させるなかで、より柔軟な、自由度の高い制度

事業者発意型」に整理できる。例えば、世田谷区

内容が求められるように思われる。

では、行政主導型による地区が概ね 分の あり、

 実際、このような地区計画の運用に対して、対神戸市では、住民発意型の地区が多くを占めてい応できない規定について自治体独自の基準を条例た。
原案策定のプロセスも自治体により異なるが、に盛り込み事前手続のなかで実現しようとする試

住民等の発意を尊重しつつ、利害関係人の総意をみがされてきている。

目指して合意形成が図られている。このように、総意を目指して合意形成や同意調達が図られてい 地区計画の計画文書とその履行担保手段

ることにより、制度創設の意図とおり、地区計画

地区計画は、その計画文書である「方針」及び

土地総合研究 2014年秋号 131「地区整備計画」とこれらの履行担保手段が結びついて、実効性が担保される仕組みとなっている。
これらの文書と履行担保手段が結合することによる実効性に対する効果を整理すると、
ア方針効果、イ地区整備計画効果、ウ建築条例効果、エ他法
令結合効果に整理できる。アは、履行担保手段と結合せず、地域の憲章的役割を担うものとされ、従って「方針」のみを定める地区は少ない。イは、さらに  つに整理することができ、 つに、
届出・勧告が履行措置と結合するものであるが、条例による「協議」「指導」「要請」がなされる事
前手続によって実効性が高められている。 つに、開発許可と結びつくことでその効果を発揮するが、これもまた、条例の事前手続によって運用されている。 つに、道路位置指定による建築制限であるが、本事例においては、これに関する規定は運用されておらず、地区計画創設時の意図とは異なる状況があることがわかった。次に、ウは建築条
例を定めることで、建築確認と結合することによる効果が期待されている。ただし、上記（）で示したように、建築基準法施行令による基準を厳密に解釈している市町村が多くを占めており、それ以外の基準等については、地区整備計画や条例などに基づく規定や仕組みによってその地区計画の実現を試みている。そして、エ．他法令結合効果
は、景観法や都市緑地保全法などにより、その実効性を確保する仕組みが用意されているものの、これらの採用数は少ない。本稿が取り上げた事例でも運用されておらず、自治体の創意により結合の必要性が見いだせる条例や法令について、独自の方法でその効果が生み出されている。以上のよ
うに、計画文書と履行担保手段の違いによりその効果やそれへの期待は異なるが、自治体独自の手続がこれらの実効性を支えていることは間違いない。しかし、法律や法律の解釈により、その運用を効率的、あるいは創造的に展開させる可能性も考えられる。
 以上のまとめに記した実態と課題を中心に連載
 ではフランスの地区詳細計画、すなわち 3/8 の実態について検討する。