土地総合研究 2022年春号

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特集 人口減少下での市街地整備手法
 

協議継続促進型先買権制度の提案中央大学 法学部 教授  亘理 格わたり ただす

．はじめに

ところで、提言によれば、現行法上の先買制度

土地総合研究所内に設けられた研究会が、このは、都市計画法  条の 、 条、 条の  及び度、
「人口減少下の市街地整備手法に関する提言」

 条の各条文に定められた「形成権タイプ」のもと題する研究成果（以下、「提言」と呼ぶ）を公表のと、「公有地の拡大の推進に関する法律」（以下、した。そこでは、人口減少下において老朽化マン「公有地拡大法」と呼ぶ）第  章の規定により設ションや空地・空家等への対策に支障が生じる市けられた「協議義務付けタイプ」のものという、

街地を適切に再整備するための手法に関する数々

つのタイプに分かれる。
このうち「形成権タイプ」の提言が盛り込まれている。その際に提言が依拠とは、先買権を行使し買い取るべき旨の「通知」する分析枠組みは、複数の市街地整備手法を強制を行うことにより「介入した者との売買が一方的力の弱い手法から強い手法まで横断的に概観し、に成立する」タイプの制度であるのに対し、「協議それぞれの手法が現に有している法的性質や制度

義務付けタイプ」とは、「一定の期間の協議を義務的仕組みを分析するとともに、改善を要する点等付ける」タイプの制度であるとされる。本稿は、を提示するものである。

以上のような現行法上の  つのタイプの先買制度

この分析枠組みに従えば、弱い強制力しか持たない手法（以下、「軟らかい手法」と呼ぶ）として想定されるのは先買権ないし先買制度であるの対し、強い強制力を有する手法（以下、「硬い手法」と呼ぶ）として想定されるのは公用収用制度であり、その中間には権利変換制度が位置づけられる。
本稿は、このうち先買権を検討対象に取り上げ、この制度を市街地再整備の有効な手法として活用するためには、どのような制度的仕組みを構想する必要があるか、という問題を検討しようとするものである  。

わが国の土地法学において、先買権ないし先買制度
は、従来高い評価を得てきたとは言い難いように思われる。また行政実務においても、先買権は、従来活発に利用されてきたとは言い難いように思われる。
 国土交通省のホームページ上で公表されている 年から  年までの  年間にわたる統計資料（国土交
通省→土地・不動産・建設業→公共用地の取得関連→公有地の先買い制度→「土地の先買い制度における届出及び申出件数等の推移（過去  年）」）によれば、「公有地の拡大の推進に関する法律」第  章の諸規定に基づく先買制度の利用実績（単位：件）は、以下の通りである。
これらの数値は、それが日本全国土に関するものであること等を勘案すると、決して数多く利用されているもの
ではないことを示しているように思われる。
【届出・申出件数】（ 年）→（ 年）→（ 年）→（ 年）→（年）→（ 年）→（ 年）→（年）→（ 年）→（ 年）
【買取り協議通知件数】（ 年）→（年）→（ 年）→（ 年）→（年）→（ 年）→（ 年）→（年）→（ 年）→（ 年）
【買取り協議成立件数】（ 年）→（年）→（ 年）→（ 年）→（年）→（ 年）→（ 年）→（年）→（ 年）→（ 年）

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土地総合研究 2022年春号の詳細な検討を通して各タイプの制度の特質及びに該当するものとして政令で指定されるもの以外

問題点を明らかにするとともに、かかる問題点をのものの予定区域に関しては、市町村が都市計画克服し得るものとして、わが国の法制度において決定権限を有するのに対し、①～③の事業、及びは法制化されていない第三の先買制度の可能性に④～⑥の都市施設で  つの市町村の区域を越え広ついて検討するものである。

域性を有するもの又は政令で「根幹的都市施設」

以上のような見通しの下に、以下では先ず、上に指定されたものは、都道府県が都市計画決定権

記  つのタイプの先買制度の仕組みについて概観

限を有する（同法  条  項  号）
。そして、当該することにしよう。

予定区域に関する都市計画決定が告示されると、



当該告示の日の翌日から起算して  年以内に、予．現行法上の先買制度

定された市街地開発事業又は都市施設に関する都

 都市計画法上の先買制度－「形成権タイプ」

市計画決定がなされなければならず（同法  条のの仕組み

 第  項）
、これについて当該期間内に都市計画決先買制度は、将来における市街地開発や都市施定がなされると、その都市計画決定の告示日から

設設置のための事業実施を見越して、そのための

 日後に上記予定区域に関する都市計画は効力

用地の取得を早期に行うための法制度である。そを失う（同条  項）
。つまり、市街地開発事業等予のような趣旨からすると、想定される事業実施時

定区域の指定は、その都市計画決定の告示後  年

期よりも可能な限り早い時点での先買権行使を想以内には、予定された事業や都市施設に関する都定したケースが、当該制度の典型であると把握す

市計画決定がなされるべきことを前提とした制度べきものと思われる。そのような視点から都市計であり、以下に検討する先買制度も、結局、都市画法に定められた種々の先買制度を見るならば、計画決定の告示から最長で  年を経過する日まで同法 条の 所定の市街地開発事業等予定区域内の期間内に、先買権が行使される場合があり得るの土地建物に関する先買制度が、都市計画法上のことを想定した制度である、ということになる。

先買制度の代表的なものと捉えることが妥当と言さて、以上のような都市計画決定の告示とともえよう。したがって、以下では主に当該先買制度に、市街地開発事業等予定区域に関する先買制度を取り上げ、その法的仕組みを分析する一方、都が機能し始める。まず、施行者は、当該予定区域

市計画法上のその他の先買制度については、上記の指定や先買権に関する省令指定事項を公告する制度と共通する部分と異なる部分とを指摘する方とともに、先買権に関する重要事項を関係権利者

法により、簡潔に検討するに止める。

に周知させるための必要な措置を講じなければな

市街地開発事業等予定区域とは、後に市街地開らない（同法  条の  第  項）
。以上のような公発事業又は都市施設に関する都市計画決定が行わ

告及び周知措置がなされることを前提に、当該都れることを予定して、あらかじめ事業の種類や施市計画決定の告示日の翌日から起算して  日以行予定者を定めて指定される区域であり、当該予上経過の後、当該予定区域内において土地建物等

定区域の指定は都市計画決定の対象となる（都計（土地及びこれに定着する建築物その他の工作物）

法  条の ）。当該予定区域指定の対象として予を有償で譲渡しようとする者には、当該有償譲渡定される事業は、①新住宅市街地開発事業、②工に係る土地建物等、予定対価の額、当該譲渡の相業団地造成事業、③新都市基盤整備事業、④一定

手方等を施行予定者に届け出ることが義務付けら面積以上の「一団地の住宅施設」、⑤「一団地の官れ（同法  条の  第  項）
、当該届出を怠り又は公庁施設」及び⑥流通業務団地であり、このうち虚偽の届出を行う等の違反は、 万円以下の過料④～⑥に該当する都市施設であって  つの市町村による処罰対象となる（同法  条  号・ 号）。の区域内に限定されたもの又は「根幹的都市施設」

そして、届出を受けた施行予定者が、届出があ土地総合研究 2022年春号

13った後  日以内に当該届出に係る土地建物等を第  に、また同様に、施行予定者による買取り「買い取るべき旨の通知」を行うことにより、施「通知」により直ちに売買が成立したものと見な

行予定者と届出者との間で、当該土地建物等につされる制度であることからの必然的帰結として、き、「届出書に記載された予定対価の額に相当する

施行予定者と届出者との間における協議や交渉の代金で、売買が成立したものとみなす」（同法 

場の設定等の合意形成のための手続は、当該先買

条の  第  項）という法効果が生ずる。他方、届制度の性質上必要不可欠ではない。実際、現行法出を行った当該土地建物等の所有者（以下、「届出の規定も、当該先買制度に協議等の余地を残す規者」と呼ぶ）には、上記  日の期間内又は当該期定を定めてはいないのである。

間中で施行予定者が当該土地建物等を「買い取らなお、こうした都市計画法上の諸制度と同様にない旨の通知」をするまでの期間内は、当該土地「形成権タイプ」の先買制度の例として、文化財

建物等の譲渡が禁じられ（同条  項）
、これに違反保護法には、重要文化財の譲渡時における先買権

し当該期間内になされた譲渡は、 万円以下の過行使を可能とする趣旨の先買制度が定められてい料による処罰対象となる（同法  条  号）
。る  。



以上のような仕組みに鑑みると、市街地開発事
業等予定区域に係る先買制度には、以下の諸特徴があると言うことができよう。
第  に、当該先買制度は、施行予定者による買取り「通知」により、他の行為を介在させることなく直ちに、売買成立の効果が生ずるという性質のものである。またこの点で、市街地開発事業等予定区域に係る先買制度のみならず、都市計画法
上の他の先買制度も、同様の性質を有する。この共通の性質に着目するが故に、提言は、都市計画
法上の先買制度を以て、「形成権タイプ」の先買権に当たると分類するのである。
第  に、施行予定者による買取り「通知」により直ちに売買が成立したものと見なされる制度であることからの必然的帰結として、売買代金は、届出者が届出書に記載した「予定対価の額」を基礎に算定されることになる。法律規定上は、「届出書に記載された予定対価の額に相当する代金」により  売買が成立したものと見なされるのである。
都市計画法上の先買制度における売買代金（先買い価格）の決定方法は、「届出書に記載された予定対価の額に相当する代金」によるとされている（市街地開発事
業等予定区域内、市街地開発事業の事業予定地区域内、施行予定者が定められている都市計画施設の区域等内及び都市計画事業の事業地内における各土地建物等の先買い関する  条の  第  項、 条  項、 条の 、
 条  項の各規定）。他方、所有者による買取請求の結果売買が成立する場合の買取り価格の決定は、①施行予定者と所有者間の「協議」による（市街地開発事業等予定区域内、施行予定者が定められている都市計画施設の区域等内及び都市計画事業の事業地内の各土地の買取りに関する  条の  第  項、 条の 、 条  項の各規定）か、②当該土地の時価によるか（市街地開発事業の事業予定地内の土地の買取りに関する  条  項の規定）のいずれかである。

文化財保護法が定める重要文化財及び重要有形民俗
文化財（以下、「重要文化財等」と呼ぶ）に関する先買権は、重要文化財等の有償譲渡を行おうとする者に、譲渡の相手方や予定対価の額等を記載した書面により、文化庁長官に「国に対する売渡しの申出」をなす義務を課す（ 条  項）一方、文化庁長官が、当該申出後  日以内に「国において買い取るべき旨の通知」を行うこと
により、国と申出者間で「申出書に記載された予定対価の額に相当する代金で」売買が成立したものと見做される（同条  項）という制度である。
 ここまでは、都市計画法が定める先買権に関する諸規定とほぼ同様の仕組みであり、特に「形成権タイプ」の先買制度であるという点で共通している。他方、重要文化財等については、第  に、有償譲渡を意図する所有者がはじめから「国に対する売渡し」を明示した申出をしなければならないとされている点（同条  項）
、また第
 に、申出書において「当該相手方に対して譲り渡したい事情を記載することができる」とされており、文化庁長官が当該記載された事情を「相当」と認めるときには、申出後  日以内に、当該重要文化財等を「買い取らない旨の通知をするものとする」とされている（同条 項・ 項）点は、都市計画法上の先買制度とは大きく異なる点である。特に第  の相違点は、重要文化財等の場
合、譲渡の相手方が譲渡の対象物である重要文化財等を適切に管理し得る意思や能力等を有するものである場
合を考慮したことに由来する、と見ることができるであろう。
 なお、これら諸規定の重要有形民俗文化財への準用については同法  条、上記諸規定に違反した場合における  万円以下の過料による処罰については同法  条
 号参照。

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土地総合研究 2022年春号

 公有地拡大法上の先買制度―「協議義務付け

ｂ．有償譲渡の届出又は買取り希望の申出

タイプ」の仕組み

まず協議に入るための事前の仕組みとして、土公有地拡大法は、「都市の健全な発展と秩序ある地の所有者による①当該土地の有償譲渡の届出、整備」の「促進」のために必要な土地の「先買い」

及び②地方公共団体等に対する土地の買取り希望に関する制度の整備を直接的目的の  つとしての申出という、 つのルートが想定される。この 年に制定され、翌年  月  日に施行された法うち①、すなわち有償譲渡の届出は、上述の諸々律であり、「地方公共団体に代わって土地の先行取の土地を有償で譲り渡そうとする所有者が、当該得を行うこと等」を設立目的とする土地開発公社

土地の所在及び面積、譲渡予定価額、譲渡の相手の創設等を、もう  つの立法目的とした法律であ方等を記載した書面（「土地有償譲渡届出書」といる。高度成長期を経て道路等の都市施設整備や土う。同法施行規則  条  項）を都道府県知事又は地区画整理事業等の市街地開発事業の実施及び都市長に提出することにより行われる（同法  条 

市における住宅地開発事業等が、ピーク時を迎え

項、同法施行規則  条）
。当該土地の所有者には事ようとしていた時代を象徴する法律である。

前の届出が義務付けられており、この義務に違反

ａ．先買いの対象たり得る土地

し又は虚偽の届出をした所有者には、 万円以下

この法律に基づく先買制度は、都市計画施設のの過料による処罰可能性が待っている（同法 

区域内にある土地、
都市計画区域内で道路の区域、条  号・ 号）。他方上述の②、すなわち買取り希

都市公園を設置すべき区域又は河川予定地として望の申出は、上述の諸々の土地その他都市計画区

決定ないし指定された土地、土地区画整理事業等

域内に所在する一定規模以上  の土地の所有者が、による住宅地開発のための事業の区域内に所在す

有償譲渡の届出の場合とほぼ同様の記載内容を有る土地、又は、市街化調整区域を除く都市計画区する書面（「土地買取希望申出書」という。同法施

域内に所在する大規模な 土地について、地方公

行規則  条  項）を都道府県知事又は市長に提出「地方公共団体
共団体や土地開発公社等 （以下、することにより行われる（同法  条  項、同法施等」という）による先行取得を可能とするために、

行規則  条）。こちらの方は、言うまでもなく当該

これらの土地の所有者に、地方公共団体等との一土地の所有者の任意である。

定期間にわたる協議に応ずることを義務付ける制

ｃ．買取り協議
次に、上記の有償譲渡の届出又は買取り希望の度である。以下では、その具体的な仕組みを概観する。

申出（同法  条  項括弧書きに従い、以下では、
当該届出と当該申出を併せて「届出等」という）

先買対象地の規模要件について、公有地拡大法は、
千㎡を「下回らない範囲内で政令で定める規模以上のもの」と定めており（ 条  項  号）
、当該委任規定を受けて定められた同法施行令 条 項は、市街化区域等（市
街化区域のほか、宅地開発と鉄道整備の一体的推進を法目的に制定された「大都市地域における宅地開発及び鉄道整備の一体的推進に関する特別措置法」 条  項  号
所定の「重点地域」を含む）の区域内では  千㎡以上、その他の都市計画区域内の区域では  万㎡以上と定めている。

土地開発公社のほか、港務局、地方住宅供給公社、
地方鉄道公社及び（独法）都市再生機構も、本法に基づき先買権を行使することのできる法人とされている（公有地拡大法  条  号、同法施行令  条）
。これらの法人も含めて、本稿本文では「地方公共団体等」と呼んでいる。

を受けた都道府県知事又は市長は、当該届出等に係る土地の買取りを希望する地方公共団体等の存否に応じて、異なった対応を行う。
まず買取りを希望する地方公共団体等がある場
合、都道府県知事又は市長は、当該地方公共団体等の中から買取りの協議を行うものを選定した上で、届出等を行った所有者（以下で「所有者」と

買取り希望の申出をなし得る土地の規模要件について、公有地拡大法施行令  条は  ㎡以上の土地と定める一方、別途、都道府県の規則で  ㎡（防災再開発促進地区の区域内では  ㎡）を下限とする面積の土地まで対象を拡げる可能性を認めている。

土地総合研究 2022年春号

言う場合は、「届出等を行った所有者」を意味する）

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ｅ．先買地の用途と適切な管理

に対して、届出等の日から起算して  週間以内に、以上の協議過程を経て買い取られた土地（以下、「買取りの目的を示し」つつ当該地方公共団体等「先買地」と呼ぶ）は、一定の公共的・公益的事との協議が行われる旨の「通知」を行う（同法 

業又は当該事業に係る代替地の用に供される。
（同条  項・ 項）。当該買取り協議について、所有者

法  条）。具体的には、都市施設に関する事業や土には協議に応ずる義務があり、「正当な理由」がな

地収用法  条各号所定の施設（収用対象可能な諸い限り拒むことができない（同法  条  項）。もっ施設）に関する事業のほか、これに準ずる事業ととも、後述のように、この場合も、協議実施の「通して、市街地開発事業、地方公共団体等が行う住知」があった日から  週間を経過すると、所有者宅や宅地の賃貸又は譲渡に関する事業等々に限らには、当該土地を当該地方公共団体等以外の者にれる（同法  条各号及び同法施行令  条）  。譲渡することが可能となる。結局、この場合の買また以上のような用途制限に加えて、先買地の取り協議は、 週間という期間限定の協議に応ず

扱い方については、公有地拡大法の趣旨目的に従る義務であるに止まり、当該期間が過ぎれば、土った適切な管理が要求される（同法  条  項）
。地有償譲渡届出書に記された譲渡の相手方も含め

ｆ．公有地拡大法上の先買制度の特徴

て、誰に対しても当該土地を譲渡することが可能

以上の検討を基に、公有地拡大法第  章に定められた先買制度には以下の特徴を指摘することがとなるわけである。
他方、買取りを希望する地方公共団体等が存在できる。

しない場合、都道府県知事又は市長には、所有者

第  に、当該先買制度は、先買権の行使によりに対し「直ちにその旨を通知」すべき義務があり直ちに売買成立の効果を生ぜしめるものではなく、（同法  条  項）
、この場合も所有者は、当該通知

売買契約締結へ導くための協議を義務付けるに止があった時以後直ちに、当該土地を自由に譲渡すまるものである。提言は、この点に着目することることが可能となる（同法  条  号）
。により、この種の制度を「協議義務付けタイプ」

以上の  つの場合は、協議の実施の通知であれ、の先買制度と呼んだわけである。また同様に、「形

買取りを希望する地方公共団体等の不存在の通知

成権タイプ」の先買制度に比べて土地所有権に対であれ、所有者に通知がなされる場合を想定してする制限・強制の程度が弱い制度であり、この意

いるが、これに対して届出等の日から起算して 

味で、地方公共団体等に対して軟らかい先買権行週間経過しても何の通知もなされない場合もあり使の権能を付与するに止まると見做すことも妥当得る。この場合、当該  週間経過以後、所有者は、である。先買制度自体が収用に比べて軟らかい制

当該土地を自由に譲渡することが可能となる（同度であるが、公有地拡大法上の先買制度は、その法  条  号）
。

中でも最も軟らかい先買権を設けるものと言えよ

ｄ．届出等に係る土地の買取り（売買契約）及びう。

買取価格の決定

第  に、以上のような「協議義務付けタイプ」

届出等を行った所有者と地方公共団体等間の協の先買制度は、土地所有者に対して、その権利自議が整うと、買取りのための売買契約が締結され由を可能な限り尊重しつつ、一定期間（現行法でる。その際の土地の買取価格は、地価公示法  条の規定による「公示価格」を「規準として算定した価格」を以て決定される（公有地拡大法  条） 。
もっとも、当該土地が公示区域（地価公示法  条 項）以外の区域内の土地の場合、「近傍類地の取引価格等を考慮して算定した当該土地の相当な価格」を以て価格としなければならない（公有地拡大法  条括弧書き）。

もっとも、公有地拡大法の  年改正により、同法に基づき買い取られた土地の用途は大幅に拡大されており、その結果、都市再生特別措置法上の都市再生整備計画に記載された事業や地域再生法上の認定地域再生計画に記載された事業等の実施のためにも使用が可能となっている（同法  条  号、同法施行令  条  項）。

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は協議開始の通知から最長で  週間）にわたり協される可能性が高いであろうし、仮に当初の譲渡

議に応ずることを義務付けるものであり、この点先への譲渡が不成立に終わったとしても、 年間

で所有権保護の要請と協議を通じての公有地取得の猶予期間があれば他の譲渡先を探すことも、多の要請とのバランスを図ろうとする趣旨を読み取くの場合困難ではない。

ることができる。また、「形成権タイプ」の先買制

以上の理由から、「協議義務付けタイプ」の先買

度は、都市計画法上の市街地開発事業等予定区域

制度に関しては、所有者による協議手続への応諾や市街地開発事業の事業予定地等々、都市計画法をより確実なものに改良するとともに、地方公共上明確に位置づけられた具体的事業の実施を想定

団体等による実効的な買取りを可能とするためにし、そのために必要な土地の先行取得を目的としは、いかなる点に留意すべきか、またそのためにた先買権行使という点で、強度の所有権制限の合は、いかなる法制度的改善余地があるかについて、

理的必要性を根拠付けやすいのに対して、公有地

更なる検討を進める必要があるように思われる。

拡大法上の先買制度の場合、当該先買権行使の時



点では、未だ特定の具体的事業の実施が目的とな．
「協議継続促進型」先買制度の可能性

る性質のものではない。この点に鑑みると、先買 第３のタイプの提案

権行使に形成的効果を付与するまでの高度の必要

 つのタイプの先買制度の仕組みを概観した結性ないし公益性を認めることは困難であるとも言果として、以下に述べるように、「形成権タイプ」

い得るのであり、それ故、協議の義務付け程度のの先買制度には、先買権行使の形成的効果による所有権制限に止めたことには合理的理由がある、所有権取得を可能とすることにより、短期間で売と言うことができるであろう。

買を成立させることができるという点で効率性にしかし、第  に、公有地拡大法上の先買制度に優れている反面、事前の協議等による交渉の可能は、「公有地の拡大の計画的な推進」を図るという性が排除される点で柔軟性を欠く面があるように法目的（同法  条）との関係で、重大な制約ない思われる。他方、「協議義務付けタイプ」の先買制

し限界があることも否定し難いように思われる。

度は、協議による先行的所有権取得の可能性を生

何故なら、この制度では、届出等を行った土地所

み出す可能性がある一方、所有者側は、協議開始

有者にとって協議に応ずる義務は、協議開始の通の通知後最長で  週間を過ぎればいつでも協議の知の日から最長で  週間という期間限定の義務で場から離脱して、自己の意思に従い当初予定したあると止まっており、当該期間を過ぎれば、直ち

譲渡先への譲渡も含めて自由な譲渡をなし得る立に、届出の際に土地有償譲渡届出書に記載した譲場にあるという点で、先買権行使の実効性に欠け

渡予定の相手方への譲渡も含めて、自由に譲渡をる面があるように思われる。

なし得る地位を回復することとなるからである。

そこで、以上のような現行法上の  つのタイプ

もっとも、自由な譲渡が可能な期間は、上記  週の先買制度各々に随伴する問題点を克服し得る第間の期間経過の日から  年間に限定されており、三のタイプの先買制度を考案すべきなのではない

この時以降に同一の土地を有償譲渡しようとするだろうか。そのための検討に当たっては、一方で時には、再び当該有償譲渡予定の届出を行う義務は譲渡予定の届出や買取り希望の申出を受けて先が生じ、それ以降は、第  回目と同様に買取りを買権行使の意思表示がなされることを契機に、協希望する地方公共団体等との協議に応ずべき義務

議に応ずる義務が生ずることが不可欠であり、まが、生ずる可能性もある（以上の点については、た他方で、所有者（届出人）の一存で協議の場か

公有地拡大法  条  項  号及び  条  項参照）。とら離脱し当初の予定通りの譲渡をなす可能性を封はいえ、有償譲渡届出の時点で譲渡先として記さ

ずる制度的仕組みを設ける必要がある。つまり、れた相手方であれば、予定どおり売買契約が締結

協議を開始させた上で、公共主体による所有権取土地総合研究 2022年春号

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得をより確実なものとするための協議の継続可能

 「協議継続促進型」先買制度の制度設計

性を確保できる仕組みを、考案する必要がある。

「協議継続促進型」先買制度には、以上のよう

以上のような考慮の結果として導かれる制度案に「形成権タイプ」の先買制度とほぼ同等の強制は、先買権者が先買権行使を放棄する旨の意思表性があることに鑑みると、当該先買制度の創設及示をしない限り、所有者には、先買権者との協議

び行使の正当性を根拠付けるとともに、その運用を継続するか又は譲渡自体を断念するかいずれかの適正性を確保するために、幾つかの制度的手当の対応しかとり得ない、というものである。換言を設ける必要があるように思われる。

すれば、先買権者が先買権行使の放棄の意思を表第  に、「協議継続促進型」先買権の行使を可能

明しない限り、所有者が当初予定した譲渡を実現とするには、それに相応しい公共性と公益的必要する可能性は封じられることとなる、という制度性が認められなければならない。市街地の再整備

設計が考えられるのである。

のための手段という場面について言うならば、老朽マンションの建替えや空地・空家問題の深刻度

 「協議継続促進型」先買制度の法的性質

に照らして、そのような強制的手段に訴えてでも「協議継続促進型」先買制度は、以上のように、細分化した所有地や所有床の統合による大規模化

所有者による土地建物等の自由な譲渡の可能性をを図らなければならないと考えられる理由を、明厳しく制限する性質のものである。この点では、確に示すことができる場合でなければならない。

考え得る種々の先買制度の中でも公用収用制度に第  に、「協議継続促進型」先買制度を実際に機近い性質のタイプと言える。また、地方公共団体

能させるには、当該先買権行使を正当化するため等が先買権の行使を放棄しない限り、予定していの都市計画決定の存在が不可欠である。上述のよた譲渡先への譲渡の可能性が完全に封じられると

うな市街地再整備の必要な区域を対象とした都市いう点に着目すると、「形成権タイプ」の先買制度計画決定により、当該区域内における土地建物のに匹敵する強制性を有する制度という側面もある。

有償譲渡に対して事前の届出を義務付けるとともそれどころか、売買の成否が決まるまでに長期のに、その後の協議開始の通知を承けて買取りのた協議に応ずることを義務付けられるという点に着めの協議が継続的に行われ、先買権者である地方

目すると、「買い取るべき旨の通知」によって「予公共団体等が先買権行使を自ら放棄しない限り、

定対価の額に相当する代金」での「売買」が「成所有者側は、当該土地建物等の買取りを受け入れ立」したものと見なされる「形成権タイプ」の先るか又は譲渡自体を断念するかのいずれかの選択

買権よりも、所有者に対する負担の程度は更に大を強いられることとなる。以上のような強制的性

きいとすら言えるかも知れない。他方で、しかし、格を正当なものとするには、やはり都市計画決定「協議継続促進型」
先買制度の場合、所有者には、の存在は不可欠なのである。

上述のように予定していた譲渡先への譲渡の可能

さらに買取価格に関しても、その価格決定に関性は著しく制限されるが、他方で売買契約の締結する適正な手続を整備する必要がある。公有地拡を拒否して譲渡それ自体を行わないという選択可大法に基づく買取価格の決定は、上述のように、能性は認められる。この点に着目すれば、「形成権原則として地価公示法  条所定の「公示価格」をタイプ」の先買制度よりも所有者の選択可能性を規準として算定するとされているが、かかる算定

広く認めているという面があることも否定し難い。

方法自体はおそらく妥当なものと思われる。問題

以上のように見ていくと、「協議継続促進型」先買は、そのような価格決定をいかなる機関が、いか制度は、「形成権タイプ」の先買制度とほぼ同程度なる手続を経て決定する、とすべきかであろう。

に「硬い」制度であると見做すことができるよう

私見によれば、当該決定は、公用収用における損に思われる。

失補償額の決定手続に準ずる手続によるべきだと

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土地総合研究 2022年春号思われる。何故なら、「協議継続促進型」先買権のな制度でもある。それ故、伝統的な公用収用は、設定及び行使は「形成権タイプ」の先買権に匹敵具体的で明確な公益目的を有する公益的・公共的する公益性・公共性を有するものであり、その強な施設や事業の実施を目的に実施されてきたので制性も同様の性質を有するものであることに鑑みある。これに対して、先買制度は、所有者側からると、公用収用手続に近い強制的性格を有する協の届出や申出を端緒として、当該所有者との合意

議を通して買取りに応ずることを余儀なくされる形成手続を経て土地の取得や買取りへ進行し始め所有者に対する買取価格の額は、適正手続保障のる制度である。この点で、先買制度は、公用収用見地から、公用収用における損失補償の決定と同に比してより長期の時間をかけた合意形成による等の手続を経てなされるべきだと考えられるから土地の取得に適合的な方法である。なお、近年でである。

は、自然災害の予防や貴重な文化財的遺産又は都

市緑地の保護や保全等を想定した公用収用の創設

．むすび―先買制度と公用収用制度の機能分担

可能性が論じられている。提言もこうした「維持・本稿で提案する「協議継続促進型」先買制度は、保全型の収用対象事業の可能性」に言及している

上述のように、「形成権タイプ」の先買制度とほぼ



同等の強制性を有する制度であり、多様な先買制が切迫している場合には公用収用に適していると度の中で公用収用制度に最も近い位置にある「硬考えられるのに対し、予防や保護・保全の必要にい」先買制度である。それにも関わらず何故、公切迫性が乏しく対策に長期間をかけることが許さ

用収用制度とは別にこのような「先買制度」が必れる場合には、先買制度の対象としても適してい要と考えるべきなのだろうか。本稿の執筆を終えるように思われる。

が、これらの事業は、予防や保護・保全の必要るに当たって、「協議継続促進型」先買制度にはどそして以上のような先買制度の特質は、人口減のような存在理由があるかについて、ひとこと述少下における老朽化マンションや空地・空家の増べたい。

加等により生ずる支障に対処し、市街地を適切に先買制度は、土地の所有者側からの買取り希望再整備するために適切な法的手段たり得ることをの申出又は買取りの請求や有償譲渡の届出等、所示すように思われる。以上のような特質故に、先有者側からの働きかけを契機として、当該土地の買制度には、今日の喫緊の課題である市街地再整取得ないし買取りに向かって進行し始める、とい

備のための手法として、公用収用とは異なった独う点に特徴がある。この点では、「協議義務付けタ

自の存在理由を認めることができるように思われイプ」の先買制度のような「軟らかい」ものも、るのである。

また「形成権タイプ」の先買制度のような「硬い」



ものも、共通の性質を有するし、「協議継続促進型」
先買制度も性質を異にするものではない。これに対して、公用収用は、土地の取得を必要とする起業者による事業の認定の申請から、一連の手続が進行し始める。このように起業者ないし行政が主導する強制的な土地取得が正当化されるには、それに相応しい高度の公益性・公共性を具えることが不可欠である。公用収用は、また、公益上必要な特定の施設整備や事業実施を目的とするものであるので、当該施設設置や事業実施の必要度や切迫度に応じて速やかな実施が必要な場合に適合的


提言は、「６．収用制度の改善」において、収用制度の利用可能性を、従来のように「なんらかの公共施設又は建築物を新たに整備すること」を目的とするものに限定するのではなく、 年法改正により導入された「一団地の都市安全確保拠点施設」の立法例を参照しつつその対象事業を拡大する必要性を提唱している。なかでも、「維持・保全型の収用対象事業の可能性」と題した 
において、提言は、自然災害の予防、歴史的建造物群の保存、及び都市の緑の保全を想定した収用制度の創設可能性についても議論を進めるべきである、との注目すべき提言を行っている。