ファシリティマネジメントフォーラム 2023
調査研究部会報告 BIM・FM研究部会

BIMによるファシリティのデジタル情報化とその展望
2023.2
BIM・FM研究部会
部会長：猪里 孝司
部会員：松岡 辰郎

アジェンダ
1. 建築業界が直面する4つの重要な課題
2. FMにおける「PDCAサイクル」
3. PDCAサイクルと「FMの問題設定」
4. FMの問題解決における「建物データ活用」
5. FMに必要な建物データの種類

6. BIMの考え方とFMが期待するBIMモデルの建物データ
7. BIMモデルとFMシステムの連携
8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向
9. FMから見たBIMの展望

11. 建築業界が直面する4つの重要な課題

2

・FMで改善すべきファシリティをとりまく状況~40％

Sustainability サスティナビリティ>350

Resiliency レジリエンス>30%

Efficiency 効率性~90%

People-centricity 人間

世界のCO2排出量のうち、建築物からの排出が占める割合(Architecture 2030, 2020)2019年に世界で発生した自然災害+人為的災害(Facts + Statistics: Global catastrophes, Insurance Information Institute, 2020)

建物内で無駄に浪費されているエネルギーの割合(U.S. Environment Protection Agency, 2020)

屋内で費やされている私たちの時間(Joseph G. Allen, Healthy Building Program, Harvard University, 2019)2. FMにおける「PDCAサイクル」

3

・FMは継続的なファシリティの改善
・PDCAサイクルによる「戦略・計画」「課題抽出」「実施の評価」「改善」
経営者のリーダーシップ

経営戦略

FM戦略・計画
Plan

評

改価
善

統括マネジメント

Act

評価

／プ
運ロ営ジ維ェ
持クト
管Do 理Check
出典：「公式ガイド ファシリティマネジメント」

3. PDCAサイクルと「FMの問題設定」

4

・PDCAサイクルでの「戦略・計画」「課題抽出」「実施の評価」「改善」
・改善に向けた問題設定がFMには重要
FMの問題設定のイメージ（FM’erが直面・設定するFMの問題）■比較的高い頻度で故障や苦情が発生する部位・機器がある・修繕対応すべきか？交換すべきか？を適切に判断したい■数多くの施設の改修について経営にインパクトを与えない中期整備計画を立案する
・コスト的に最適な期間と順番で整備計画を策定したい
・改修前の不具合の発生を防止し、まだ使えるものを無駄に修繕・改修しない■毎年実施する点検・メンテナンスコストの毎年●％低減を実現する■複数組織の人数・面積・組織間の関係性を考慮し、最もスペース効率の高いオフィスレイアウトを計画し、会議室・共用部面積を最大化したい■点検計画、修繕計画、改修計画のシナリオを複数策定し、経営層が投資・実施判断できる選択肢・エビデンスを提供したい

FMの問題設定・問題解決には「建物データの活用」が不可欠

4. FMの問題解決における「建物データ活用」

5

・データを分析して有用な知見を導出するデータマイニングの4つのステップ
情報の価値(4)将来予測(3)最適化(2)構造化(1)見える化

その傾向が続くとどうのなるか？
次に何が起きるか？

課題はどこにあるのか？
何をすれば良いのか？

なぜ起きたのか？
何が関係しているのか？

何が起きたのか？
いくつ？ 頻度は？
出典：小林孝嗣 「ビッグデータ入門」

分析のレベル・システム/ツールの活用はFMの業務・作業を効率化する
・建物データの活用はFMを高精度化・高品質化する →FMでBIMを活用

4. FMの問題解決における「建物データ活用」(例えば)・ビッグデータ的アプローチによる専門用語の関係分析
・様々な情報を用いた根本問題の抽出・原因分析
業務関連ファイルの非構造データベース化

専門用語の関係分析

・類義語辞典（シソーラス）を用いた曖昧検索・検索結果のタイムライン表示

6

4. FMの問題解決における「建物データ活用」 (例えば)

7・テキストマイニング的アプローチによるリスクの抽出
・故障キーワードから対処が必要なアラートを判定
アラート抽出・集計による傾向把握
受付１件毎に評価

故障苦情 履歴

発生件数、金額が多いグループ

一件の金額が多いグループ

評価ロジック

一件の金額が少ないグループ

当年度＋過去３ヵ年分の漏水アラート発生状況（設備部位別表示）

人手による発見・申請
・電話による受付
・点検不具合報告

当年度＋過去３ヵ年分の漏水アラート件数と工事金額の散布状況

Aビルは大便器の比率が高い

Bビルは配水管の比率が高い
内容を確認すると老朽劣化が原因のものが多い！

中長期提案の重点項目

アラート評価の例

１０

設備区分
建物

部位
機器
雨樋

受付内容
（および確認内容、処置内容）
屋上のドレインが詰まっている。

２３

建物

雨樋

屋上に鳥が巣をつくり、雨樋に鳥の羽が詰まっている。
※設備・部位・内容区分（故障辞書）毎に故障キーワードを設定

No

故障キーワード詰

アラート
判定「鳥の羽」「発泡ス 漏水の危険ありチロール」、……
無し
NG条件

応用：点検結果など入力フィールドの評価に応用可能－現場対応力強化、分析提案力強化
簡易点検、整備計画現地調査の劣化度と組合せたアラートの評価精度向上
課題：故障キーワードの精度←bigdata技術の機械学習などで精度の向上が期待できる

4. FMの問題解決における「建物データ活用」 (例えば)・統計処理的アプローチによる修繕工事発生確率の予測・ワイブル分布によるライフサイクルコストモデルの検討

規模別・部位別の経年に伴う工事発生確率予想モデル

8

4. FMの問題解決における「建物データ活用」

9

・何を目指してデータを活用するか、どのような方法でデータを活用するか・活用する上でどのようなデータが必要か、それはどこで作られるか
評価と改善

ギャップ
課題抽出

どこで誰がデータを作成するか？
建物データの取得
どのようにデータを入手するか？

現状(As Is)

あるべき姿
(To Be)施策の実施結果■建物データ活用目的
・現状を把握する・施策を立案する
・将来を予測する■建物データ活用手法
・指標による絶対評価・データ群によるクラスタリング・ポジショニング

どのようなデータが必要か？

どのようなレポートが必要か？
どのようにデータを加工するか？

FMで何を評価・改善するか？

建物データの活用

5. FMに必要な建物データの種類

10

・FMで活用する建物データの分類
・BIMモデルは建物の物理的要素の情報の格納場所

物性情報

空間情報
アウトプット

・レポート
・報告書
・計画書
・企画書
・・・

集計加工

監視運営情報履歴情報

ヒ ト

モ ノカ ネ

その他

・必要資格
・関係業務
(JOB)

・部位・機器・性能諸元
・数量・構造・単価・コスト
・固定資産

・デザイン
・点検項目
・系統・人数・組織・面積・用途・隣接・室構成

・賃料
・経費
・税金
・売上・エネルギー
・空間構成
・単位空間
(空調・防犯・防災)

・監視業務
・管理業務
・駆けつけ
・管理・運営・総務

・監視対象
・監視箇所
・センサー
・ゲート
・設備種別
・装置性能
・防災・防犯・エネマネ・・・

・ランニングコスト ・セキュリティ
・監視コストゲート・運営コスト
・セキュリティ
構成

・運営記録
・点検記録
・修繕記録

・改修記録
・工事記録
・不具合記録・トラブル

・運営コスト・修繕コスト
・賃料
・税金

BIM?

・法令改正
・条例改正
・各種届出

6. BIMの考え方とFMが期待するBIMモデルの建物データ 11
・BIMは建物情報を集約し、ワークフローを改善するデータ管理手法
・BIMモデルはBIMを円滑に実行するための建物データの姿
官庁営繕工事におけるBIMモデルの作成及び利用に関するガイドライン（国土交通省, 2014）

BIM（Building Information Modeling)
コンピュータ上に作成した3次元の形状情報に加え，室等の名称・面積，材料・部材の仕様・性能，仕上げ等，建築物の属性情報を併せ持つ建物情報モデルを構築すること

BIMモデルコンピュータ上に作成した3次元の形状情報に加え，室等の名称・面積，材料・部材の仕様・性能，仕上げ等，建築物の属性情報を併せ持つ建物情報モデル

6. BIMの考え方とFMが期待するBIMモデルの建物データ 12
・建物を階層化された部品の集合として構成

出典： buildingSMART 日本

6. BIMの考え方とFMが期待するBIMモデルの建物データ 13
・一つのモデル（データ）による様々な情報の表現

6. BIMの考え方とFMが期待するBIMモデルの建物データ 14
・一つのBIMモデルをデータ流通により多様な目的で活用

出典： buildingSMART 日本

6. BIMの考え方とFMが期待するBIMモデルの建物データ 15
・建物の構成要素（部位・機器）の数量・性能・諸元のFMでの利用
建 設

部位・機器ライブラリ

BIMモデル

配置属性データ

運営・維持管理
部位・機器の点検項目・周期

部位・機器一覧
機器名 種別
A1
A2
A3
A4
B1
B2
B3
C1
C2

型番 設置日 性能属性

機器名A
B
C
DE
FG
H

点検項目

点検周期

点検 修繕 部品コスト コスト コスト

点検計画
修繕計画

展開コスト計画

7. BIMモデルとFMシステムの連携

16

・FMシステムの動向：CAFMからCMMSへの特化、IWMSへの進化
・CADとデータベースの連携から、BIMと各種データとの連携へ

IWMS(Integrated Workplace Management System)

CAFM

進化

(Computer Aided Facility Management)

・CADデータとデータベースの連携
・建物管理、資産管理、スペース管理
・業務管理、中長期修繕計画策定
・施設管理者のための建物データ活用

・ワークプレイスのリソースを統合管理
・プロジェクト管理、メンテナンス、不動産管理、エネルギーマネジメント、リソース管理を統合
・ダッシュボードによる統合管理、レポート機能

CMMS

BIMとの連携(Computerized Maintenance Management System)

特化・建物運用保守管理を効率化・高度化
・資産管理 ・保守・維持管理 業務管理
・スケジュール管理 ・予実管理
・レポート、分析、監査8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

17・FM-Integration :各種業務とBIMを含む様々なデータを統合連携

出典： 株式会社FMシステム 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

18

・FM-Integration :ファシリティの状況を俯瞰するダッシュボード
ダッシュボード

Copyright©FM SYSTEM,INC.

出典： 株式会社FMシステム 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

19

・FM-Integration :BIMモデルとデータの連携・表示
建物台帳・BIMモデル表示

Copyright©FM SYSTEM,INC.

出典： 株式会社FMシステム 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

20・FM-Integration :設備台帳の管理・データ連携
設備台帳

Copyright©FM SYSTEM,INC.
Copyright©FM SYSTEM,INC.

出典： 株式会社FMシステム 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向21・FM-Integration :長期修繕計画策定支援・シミュレーション
長期修繕計画

Copyright©FM SYSTEM,INC.

出典： 株式会社FMシステム 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

22・FM-Integration :BEMS連携
BEMS連携Copyright©FM SYSTEM,INC.

出典： 株式会社FMシステム 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

23

・Archibus :設計・施工フェーズと維持管理フェーズの連携強化

出典： 株式会社アイスクウェアド 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

24

・Archibus :BIMモデルとの連携

出典： 株式会社アイスクウェアド 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

25

・Archibus :VHOやコミッショニング、維持管理情報の表示

出典： 株式会社アイスクウェアド 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

26

・Archibus :選択したスペース情報をBIM/システム双方で閲覧

出典： 株式会社アイスクウェアド 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

27

・Archibus :選択した設備機器・親子関係・系統情報の表示

出典： 株式会社アイスクウェアド 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

28

・Archibus :BIMモデルから部屋情報をシステムに直接出力

出典： 株式会社アイスクウェアド 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

29・Planon :複数ソリューションの統合・データ連携

出典： 株式会社FMシステム 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

30

・Planon :不動産管理

ダッシュボード／管理・所有物件の情報／所有物件の登記情報の区画情報／
関連ドキュメント管理／賃貸借契約の詳細／契約金額の詳細／契約のオプション／トランザクション要望管理／条件を満たす物件提案／評価による物件比較
出典： 株式会社FMシステム 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

31

・Planon :スペース＆ワークプレイス管理

フロア情報／フロアのスペース情報／スペースの詳細／
部門異動の計画・実行

キオスク(情報)端末

出典： 株式会社FMシステム 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

32

・Planon :アセット＆メンテナンス管理

アセットの登録／メンテナンス作業計画／
具体的なアセットを作成／作業担当者の割り当てタブレット（モバイルフィールドサービス）
出典： 株式会社FMシステム 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

33

・Planon :統合ワークプレイスサービス管理

会議室等の予約／サービスリクエスト／
予約状況確認／ストック品のリクエスト／
在庫管理／在庫状況確認・補充

モバイルアプリ

会議室予約パネル

出典： 株式会社FMシステム 資料

8. BIMモデルと連携するFMシステムの動向

34

・Planon :サスティナビリティ管理

ダッシュボード／メーターのモニタリング／
エネルギー削減などのプロジェクト管理／
LEED認証等の監査／
出典： 株式会社FMシステム 資料

9. FMから見たBIMの展望

35・2022年7月30日刊行
・公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会
BIM・FM研究部会 著・内容・BIM利用の目的

・FMシステムとの連携手法、システム環境・期待した効果と達成度

・BIMモデルから受け取ったデータ(FMシステムに渡したBIMモデル)
・課題、問題、苦労した点等
・ワークフローと業務分担(関係者と役割)
・今後の期待9. FMから見たBIMの展望

36

・「ライフサイクルコンサルティング」という新しい職能と「維持管理BIM」

出典： 建築分野におけるBIMの標準ワークフローとその活用方策に関するガイドライン（第２版）

9. FMから見たBIMの展望

37

・建物ライフサイクルにおいてBIMモデルを継続的に現行化する仕組み
・保守・維持管理に加え、建物オーナー・ユーザーへの建物情報提供
建物の改変

建物保守・維持管理

・改修・修繕・増減築・家具・什器等の資産・スペースの用途変更

BIMソフトを用いた手作業による編集

・日常運営・日常点検
・部位機器監視・制御・トラブル対応・修繕・整備計画策定

BIMモデル・建物オーナー・ユーザー事業への建物情報提供

自動（半自動）BIMモデル更新
・センシング技術
・空間プロット技術

・現状の建物とBIMモデルの同期
・BIMモデルの情報の利用範囲の拡張

9. FMから見たBIMの展望

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・CPSによる現実空間と仮想空間の連携
・Cyber Physical System ～実世界とデジタル空間との相互連携を実現する仕組み

建物CPSの核としてのBIM
Physical
センシング・IoT
実世界 ビルシステム・ロボット
データの取得制御・アクチュエート
エネルギー、位置、バイタル、
15
装置制御、故障検知・予測、稼働状況、画像・・・
最適制御、自動調整・・・

Cyber
AI
4
デジタル空間 分析・判断
問題抽出、推論、予測、最適化、最小化、最大化・・・

CyberPhysical
BIM
System2 データ受渡し

通信
スマートデバイス、クラウド、
3
データベース、データマイニング
ビッグデータ化

ビッグデータ
出典：IoT、AI、ビッグデータに関する経済産業省の取り組みについて(2016.5)改変

9. FMから見たBIMの展望

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・BIMとIoTの融合サービスの可能性
・Cyber Physical System with BIM による実世界とデジタル空間の融合

BIMを核とした建物CPS
Physical
センシング・IoT
実世界
AR・MR
変更・
現状把握・分析
ロボット・3Dプリンタ
更新
現状把握・見える化
1
インテリジェントな工事・制御
5・センサによる計測
・セルフビルドの拡大
・MRによる調査・点検

・建物・設備機器の自律制御

AI・ナレッジ
Cyber
4
デジタル空間 分析・判断
VDC・シミュレーション
・変更に対する変化の予測
・設計案に対する評価
・設計案の最適化

BIM
3
ビッグデータ化
ビッグデータ2 データ受渡し
VR・アルゴリズム
設計・模様替・リノベーション
・シミュレーションとの連携
・データに基づく自動設計

データの集約と情報・知識インフラの蓄積

9. FMから見たBIMの展望

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・ファシリティをとりまく課題への対応とFMによるBIMの拡張

IoT・AI
社会インフラ

環境への貢献BIM

建物群・CRE

協調制御・事業管理

物理的性能

最適化
社会的性能
災害情報

減災・レジリエンス

機能的性能
他分野産業

建物情報を活用した
新サービス

質疑応答

維持管理や運用でBIMがそれほど使われていない。
その理由、課題についてどのようにお考えですか？

41

ご清聴ありがとうございました。