住民監査請求の監査結果

地 方 自 治 法（ 昭 和 ２ ２ 年 法 律 第 ６ ７ 号 。以 下「 法 」と い う 。）第 ２ ４
２ 条 第 １ 項 の 規 定 に 基 づ き 、長 久 手 市 職 員 措 置 請 求 書（ 以 下「 請 求 書 」と い う 。） が 提 出 さ れ 、 監 査 を 実 施 し た 。

第１

請求書の収受

１

請求人
住所
氏名

２

請求書の提出日
平成２９年１２月１１日

３

請求の要旨
請求書に記載されている事項及びこれに添付された事実を証明する書面及び陳述から、請求の要旨を次のように理解した。
⑴

監査対象とすべき行為等
長久手市は平成２８年１２月２６日、トヨタ自動車株式会社に 長 久 手 市 深 田 ３ １ 番 １ は じ め ３ 筆 ４ ６ ６ ３ ．１ ５ ㎡ の 土 地（ 以下「 深 田 池 等 」と い う 。）を 売 却 し た 。深 田 池 等 の 売 却 価 格 算 出のために不動産鑑定士に依頼した鑑定評価書（以下「本件の不動 産 鑑 定 評 価 書 」と い う 。）は 、不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 で い う「 正常価格」での鑑定評価であり、飛び地を承知している第３者が買収する価格である。隣地の所有者が随意契約で購入する場合
は「 限 定 価 格 」で 鑑 定 評 価 す べ き で あ る（ 以 下「 請 求 の 要 旨 ア 」と い う 。）。
契約価格を決定する長久手市財産評価審査会では、この「正常 価 格 」で の 鑑 定 評 価 の 平 米 単 価 が そ の ま ま 契 約 単 価 と さ れ た 。
関係書類を情報公開したが、価格交渉の記録はなく、また、随意契約であっても「正常価格」での鑑定評価の単価をそのまま-1-契約単価とする正当性を証明するものは出てこなかった。
「限定価格」と「正常価格」との差額については、市の損害となってい る （ 以 下 「 請 求 の 要 旨 イ 」 と い う 。）。
⑵

措置請求
市には「限定価格」で再度、鑑定評価し直して、関係職員には差額を補填させるよう求める。

第２

要件審査
本件請求は、平成２９年１２月１１日提出され、その一部について法第２４２条所定の要件を具備しているものと認め、平成２９年１２月１２日これを受理した。

第３

監査の実施

１

請求人の陳述法第２４２条第６項の規定に基づき、請求人に対して、平成２９年１２月２６日に証拠の提出と陳述の機会を与えた。
請求人は、平成２９年１２月２６日に請求書に基づき陳述を行った。

２

監査対象部局長久手市総務部財政課

３

監査の方法
監査に当たっては、対象部局から提出された関係書類の調査を行うとともに、平成２９年１２月２６日に総務部次長兼財政課長及び同課課長補佐兼管財係長に対し、法第１９９条第８項の規定に基づく関係職員調査を行った。

第４

事実関係の確認
関係書類調査及び関係職員調査により確認した事項は、次のとおりである。

-2-

１

深田池等の不動産鑑定評価について⑴

目的
深田池は受益地がなくなったため公用を廃止し、普通財産としたが、市として保有する必要もなく、売却をするため、不動産鑑定評価業務を実施するものである。

⑵

業者の選定について
本業務は、予定価格が４３３，０８０円であり、５０万円以下であることから、地方自治法施行令（昭和２２年政令第１６号 。以 下「 令 」と い う 。）第 １ ６ ７ 条 の ２ 第 １ 項 第 １ 号 の 規 定 に
基 づ く 随 意 契 約 と さ れ た 。そ の こ と か ら 、長 久 手 市 契 約 規 則（ 昭和 ４ ６ 年 規 則 第 １ ２ 号 。以 下「 長 久 手 市 契 約 規 則 」と い う 。）第２４条の２の規定により、３者を指名し見積徴収のうえで、最低見積価格を提示した株式会社名古屋不動産鑑定所を業者として業者を選定した。

⑶

契約の締結について
長久手市は、見積徴収の結果を受けて、株式会社名古屋不動産鑑定所と契約しており、契約日、履行期間、契約金額等は次のとおりである。
ア

契約日

平成２８年５月１２日

イ

履行期間

平成２８年５月１３日から同年６月１０日まで

ウ

契約金額

２５９，２００円

なお、契約に伴う予算の執行は、当初予算計上がなかったた
め、全額を流用して執行されたが、法第２２０条第２項に定める流用の範囲内であった。
⑷

契約業務内容について
契約業務内容は、委託業務請書に添付されている仕様書及び業務の目的と範囲等の確定に係る確認書において、次のように記されている。
ア仕様書
不動産鑑定評価基準にのっとった鑑定評価業務-3-

イ

業務の目的と範囲等の確定に係る確認書(ｱ) 価 格 等 調 査 の 種 類(ｲ) 依 頼 目 的 、 利 用 者 の 範 囲(ｳ) 鑑 定 評 価 の 基 本 的 事 項(ｴ) 鑑 定 評 価 の 手 順(ｵ) 利 害 関 係 等
業務の目的と範囲等の確定に係る確認書には、本件の不動産鑑定評価書について「正常価格」での鑑定評価をする旨の記載が あ る が 、こ れ は 、関 係 職 員 調 査 時 に 聴 取 し た と こ ろ に よ る と 、
不動産鑑定士との打合せのなかで、トヨタ自動車株式会社にとって深田池等は隣地であるが、購入後もトヨタ自動車株式会社の所有する画地の整形は変わらず、利用方法も大きく変わらない と 想 定 さ れ る た め 、増 分 価 値 は 見 い 出 せ な い か ら「 限 定 価 格 」
ではなく「正常価格」での鑑定でよいかとの提案を不動産鑑定士から受け、決定したものとのことであった。
⑸

検査について契約金額が３０万円を超えない契約であることから、長久手市契約規則第４８条第３項第１号の規定により、本委託業務の請求書表面余白に契約履行確認の旨並びに検査年月日及び氏名を記載し押印することをもって完了検査調書の作成に代えている。検査日は平成２８年９月２７日であった。

⑹

支払について委託業務請書では支払時期についての特記はなく、平成２８年９月２７日に一括で２５万９，２００円全額の請求があり、平成２８年１０月２０日に同額が支払われている。

２

深田池等の土地売買契約について⑴

目的
深田池は受益地がなくなったため公用を廃止し、普通財産としたが、長久手市として保有する必要もなく、売却をしたもの-4-である。
⑵

業者の選定及び契約の締結について長久手市は、売却しようとする普通財産が、隣接地所有者以外の者が単独で利用することが困難であることから、令第１６７条の２第１項第２号及び長久手市普通財産売払い事務取扱要綱第４条第１項第４号の規定に基づきトヨタ自動車株式会社と随意契約をしており、契約日、契約金額、売買物件は次のとおりである。
ア

契約日

イ

契約金額

ウ

売買物件

平成２８年１２月２６日
１２４，９７２，４２０円(ｱ) 長 久 手 市 深 田 ３ １ 番 １ 、 登 記 地 目 た め 池 、
公簿地積１，３４４㎡(ｲ) 長 久 手 市 深 田 ３ １ 番 ３ 、 登 記 地 目 た め 池 、
公簿地積１，８３９㎡(ｳ) 長 久 手 市 横 道 ４ １ 番 ２ ３ ０ 、 登 記 地 目 山 林 、公簿地積１，４６７㎡
ただし、当該３筆の実測地積が４，６６３．１５㎡である
ことから、売買面積は実測面積によるものとすると土地売買契約書第２条に記載されている。
⑶

支払について
土地売買契約書第４条には、トヨタ自動車株式会社は長久手市の指定する金融機関へ平成２８年１２月２６日までに売買代金を振り込み、支払うものとするとの記載があり、実際の支払も同日にされている。

以上、法及び長久手市で定める財務規則等に従って契約、検査及び支払がされていることを確認した。

-5-

第５

学識経験を有する者等からの意見聴取について
平成２９年１２月２６日、公益社団法人愛知県不動産鑑定士協会の推薦を受けた不動産鑑定士（以下「協会推薦不動産鑑定士」と い う 。）よ り 、法 第 １ ９ ９ 条 第 ８ 項 の 規 定 に 基 づ き 、第 三 者 的 立場から、本件の不動産鑑定評価書の妥当性の是非について意見聴取した。主な内容は次のとおりである。

１

本件の不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に規定された作業手順や評価方法にのっとって作成されているものと認められる。

２

対象不動産の種別及び類型の判定は妥当である。鑑定評価の条
件については、「 業 務 の 目 的 と 範 囲 等 の 確 定 に 係 る 確 認 書 」に よ り 、不動産鑑定士と長久手市との間で確定された内容と合致している。
価格時点及び価格の種類も同様に妥当である。
本 件 は 、隣 接 地 所 有 者 が 対 象 不 動 産 を 取 得 す る 案 件 で あ る ゆ え 、
価格の種類は正常価格ではなく限定価格と考えられなくもない。
ある土地を隣接地と併合した場合、画地の規模が拡大する、あるいは間口が広くなる等の理由により、併合後の土地の価格が併合前のそれぞれの土地の価格の合計額より高い価格となる場合があり、この場合、当該土地所有者にとっては、隣接地を併合することによって増分価値が生じ、隣接地所有者から取得することが有利であることから、想定される取引価格が第三者が取得する場合のそれからかい離するため、市場が当該当事者に限定されることになる。これが限定価格の概念である。
本件について考慮するに、ため池が過半で無道路地である対象不動産を隣接地所有者が併合したとしても、併合後の土地の価格が併合前のそれぞれの土地の価格の合計額より高くなるとは考えにくく、結果、第三者が取得する場合の価格とはかい離しないた
め、価格の種類を正常価格と判断したことは妥当と認められる。

-6-

第６

監査の結果

１

主文
監査した結果、本請求については、下記のとおり理由がないものと認めるので、棄却する。

２

棄却の理由
⑴

財務会計上の問題について
法第２４２条第１項は、住民監査請求に関して「当該普通地方公共団体の長等について、違法若しくは不当な公金の支出、財産の取得、管理若しくは処分、契約の締結若しくは履行の事実があると認めるときは、当該行為によって当該普通地方公共団体のこうむった損害を補填するために必要な措置を講ずべき
こ と を 請 求 す る こ と が で き る 。」と 規 定 し て い る 。す な わ ち 、住民監査請求は、財務会計上の行為に違法若しくは不当な行為があると認められるときに提起することができるものである。
そこで、長久手市が平成２８年１０月２０日に株式会社名古屋不動産鑑定所に支払った不動産鑑定委託料２５万９，２００円が違法若しくは不当な公金の支出に該当するか否か、平成２８年１２月２６日に売却した深田池等の不動産売払収入について違法若しくは不当な財産の処分に該当するか否か、について検討した。
不動産鑑定委託料については、当初予算に計上はなく、２５万９，２００円全額を流用してはいるが法第２２０条第２項に定める流用の範囲内であり違法ではない。
不動産売払収入については、平成２８年第１回長久手市議会定例会において平成２８年度長久手市一般会計予算として上程された事業であり、平成２８年３月２２日に可決されたものである。その後、契約金額が１億２，４９７万２，４２０円となったことに伴う減額の補正予算を平成２９年２月２１日上程し、平成２９年３月２３日に可決され、不動産売払収入の予算額は１億２，４９７万２，０００円となっている。
-7-

その他の点においても財務会計上の問題はなかった。
⑵

本件の不動産鑑定評価書について
土地の取引価格は、社会的、経済的な要因に由来する複雑多岐な要素に基づき、かつ当該取引の当事者の個別的、主観的な事情によって決定されるものであるため、不動産の適正な価格を見出すことは、知識と経験を有する専門家によらなければ困難である。このため、不動産鑑定評価書の内容については、協会 推 薦 不 動 産 鑑 定 士 か ら も 、意 見 を 聴 取 し 判 断 す る こ と と し た 。
不動産鑑定士による不動産の鑑定評価は、統一基準である不動産鑑定評価基準等にしたがって行われるものである。
協 会 推 薦 不 動 産 鑑 定 士 に よ れ ば 、本 件 の 不 動 産 鑑 定 評 価 書 は 、
不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に規定された作業手順や評価方法にのっとって作成されており、特に問題となる点はないとのことである。
こうしたことから、本件の不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準等に基づき作成されているものと判断される。

⑶「請求の要旨ア」について請求人は、「 請 求 の 要 旨 ア 」に お い て「 隣 地 の 所 有 者 が 随 意 契
約 で 購 入 す る 場 合 は「 限 定 価 格 」で 鑑 定 評 価 す べ き で あ る 。」と主張する。
このとき不動産鑑定評価基準でいうところの「正常価格」というのは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格のことであり、公開される市場で通用する価格を想定しているものである。
（ 想 定 で あ り 、実 際 に 公 開 さ れ て い る こ と を 条
件 と す る も の で は な い 。）
それに対して「限定価格」は、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価格とかい離することにより、市場が相対的に限定される場合に-8-

おける取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格であり、隣地を併合する際に生じる増分価値を両者で配分するときなどを想定しているものである。
不動産鑑定評価基準では、不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格又は特殊価格を求める
場 合 が あ る の で 、依 頼 目 的 に 対 応 し た 条 件 を 踏 ま え て 、（不動産鑑定士が）価格の種類を適切に判断し、明確にすべきであるとしている。
本件の不動産鑑定評価書において長久手市が不動産鑑定士に「正常価格」として依頼した理由は、不動産鑑定士との打合せのなかで、トヨタ自動車株式会社にとって深田池等は隣地であるが、購入後もトヨタ自動車株式会社の所有する画地の整形は変わらず、利用方法も大きく変わらないと想定されるため、増分価値は見い出せないから「限定価格」ではなく「正常価格」での鑑定でよいかとの提案を不動産鑑定士から受け決定したものとのことであった。長久手市は、不動産鑑定士との打合せの結 果 、「 正 常 価 格 」 で の 鑑 定 評 価 を 依 頼 し て お り 、 こ の こ と は 、業務の目的と範囲等の確定に係る確認書に記載がある。不動産鑑定士は依頼どおりに鑑定評価書を作成したということであるから、「 正 常 価 格 」で 鑑 定 評 価 し た こ と そ の も の に 違 法 若 し く は不当な点はない。更に、長久手市議会に承認された予算の範囲内で事業をしている。
したがって請求人の主張には理由がないものと判断する。
⑷「請求の要旨イ」について
次 に 、請 求 人 は「 請 求 の 要 旨 イ 」に お い て「「正 常 価 格 」で の鑑定評価の単価をそのまま契約単価とする正当性を証明するものは出てこなかった。
「 限 定 価 格 」と「 正 常 価 格 」と の 差 額 に つい て は 、 市 の 損 害 と な っ て い る 。」 と 主 張 す る 。
普通財産を処分する際の手続きについて、長久手市は不動産-9-

鑑定士との打合せの結果をもって、前述のとおり不動産鑑定士に深田池等の鑑定評価を「正常価格」で依頼した。
長 久 手 市 は 、本 件 に つ い て 、「 限 定 価 格 」で の 鑑 定 評 価 を 選 択しなかったため、「 限 定 価 格 」で の 鑑 定 評 価 は 存 在 し な い が 、それは不動産鑑定士との打合せの中で、併合の際に生じる増分価値は見込めないと判断したためである。併合の際に生じる増分価値が見込めないとした判断については、学識経験を有する者として、協会推薦不動産鑑定士から意見を聴取した結果、妥当であると認められた。
次に、市に損害があったかどうかの判断について、併合の際に生じる増分価値が見込めない以上、長久手市が所有していた当時の、無道路で未造成なため池としての深田池等の価値を下回る金額で処分しない限りは、市に損害があったことにはならない。
すなわち、本件の場合、本件の不動産鑑定評価書に記載されている「正常価格」を下回る金額で処分しなければ市に損害があったとはいえない。
契約金額の決定に係る金額の交渉については、長久手市は、平成２８年６月３０日にトヨタ自動車株式会社に対して１億２，４９７万２，４２０円で提案をし、平成２８年８月９日にトヨタ自動車株式会社から同額を契約金額とすることの了承を得、平成２８年１０月７日に長久手市財産評価審査会を開催して処分価格の意思決定をしているため、金額の交渉は２回されており 、交 渉 の 結 果 と し て「 正 常 価 格 」で の 契 約 と な っ た と い え る 。
契約については、令第１６７条の２第１項第２号及び長久手市普通財産売払い事務取扱要綱第４条第１項第４号の規定による随意契約として、平成２８年１２月２６日に契約締結、同日に契約金額がトヨタ自動車株式会社から長久手市に対して支払われた。
法第９６条第８号並びに長久手市議会の議決に付すべき契約- 10 -

及び財産の取得又は処分に関する条例（昭和３９年長久手村条例第１号）第３条において定める長久手市議会の議決事件に当たるものは、「 予 定 価 格 ２ ，０ ０ ０ 万 円 以 上 の 不 動 産 若 し く は 動
産の買入れ若しくは売払い（土地については、１件５，０００平 方 メ ー ト ル 以 上 の も の に 係 る も の に 限 る 。）」 で あ る 。
すなわち、本件の普通財産処分は、地積が４，６６３．１５㎡であるため、これらの規定に該当しないので、長久手市議会の承認は必要ない事項である。
したがって、市に損害はなく、普通財産を処分する際の手続きについても、違法若しくは不当な点はなかったため、請求人の主張には理由がないものと判断する。

- 11 -