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土地総合研究 2021年春号

特集 公的不動産活用の現状と課題 

公的不動産活用を進めるためのクリエイティブな公共発注
公共 R 不動産 コーディネーター  菊地 マリエ
きくち まりえ

公共5不動産とはロ物件」としか扱われなかった築古物件に「レト公共 5 不動産は、日本中にあふれる遊休化したロでかわいい」とか「倉庫っぽい」など、主観的公的不動産をもっと楽しく活用するためのメディな価値軸を提示し、検索キーとして実装したことアである。ウェブサイト、データベース、イベンで人気を博したサイトだ。不動産業界の常識をくト、スクール、書籍など様々なかたちで情報発信つがえし日本のリノベーションブームの火付け役を行なっている。その一環として、よりクリエイの一端を担った存在とも言える。顧客層も駅徒歩ティブな公共施設活用を促すためには、そもそもに拘らず、より自らの暮らし方に価値を見出す、の公共発注のあり方を変えるべきではないか？といわゆるクリエーター層や経営者が多かったのもいう問題意識のもと、不動産・法律・元公務員・特徴である。

公民連携等、各種の専門家による自主研究会（333妄想研究会）を運営している。そのアウトプット



遊休公共施設の民主化を目指してのひとつとして、今春、令和  年  月末に『公募「公共 5 不動産」はまさに、この価値転換を遊要項作成ガイドブック』をリリースした。本稿で休化した公的不動産にも巻き起こせないか？と意は、その制作に至る背景と課題意識、本ガイドブ

図して立ち上がった、公共施設版の不動産マッチ

ックを通じて目指す公民連携のあり方について述

ングサイトだ。欧米諸国では、都市計画の縛りがべたいと思う。

日本よりも格段に厳しい国が多いため、新築件数まず最初に「公共 5 不動産」の紹介をしたい。

が遥かに少ない。それに経年変化を価値と捉える「公共 5 不動産」は、保有する遊休公共施設を活のが一般的であることから、古い建物をリノベー用したいニーズをもつ自治体と、それを買いたションして使う文化がごく当たり前に根付いていい・売りたいニーズを持つ企業とのマッチングサる。遊休公共施設も例外ではない。まちづくりでイトで、「東京 5 不動産」という民間の不動産マッ有名な米国オレゴン州ポートランドの廃校をホテチングサイトが母体となっている。
「東京 5 不動産」

ルにコンバージョンしたケネディスクール、ニュの“5”は 5HQRYDWLRQ の頭文字だ。平成  年の創ーヨークの現代アート拠点 020$36 も元廃校だ。

業当初、今や誰もが知る「リノベーション」とい産業構造転換後のオランダで、荒廃した造船所をう単語や概念は、日本でまだ一般的ではなく、不リノベーションしたアムステルダムのアーティス動産を評価する尺度としては、築年数、駅徒歩、トインキュベーション施設 1'60、刑務所をリノベ面積など定量的な数値で価値が決まるものであっーションしたロイドホテル、世界的に有名なベルた。東京 5 不動産は、その物差しでは単なる「ボリンのナイトクラブベルクハインも元発電所だ。

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ロンドンでは公衆トイレすらバーに姿を変えて、運営されている。日本でも、こんな風に遊休化し遊休公共施設の活用が進まない原因は様々考えた公的不動産がもっと自由に使えるようになり、られる。が、要するに「遊休化施設を活用する、まちなかを彩るスパイスのような役割を果たせた官民両者のインセンティブ設計がうまくできていらとても面白いだろう。

ないこと」に収斂していくように思う。以下、官そんな、いわば遊休公共施設の民主化を目指して、平成  年  月にローンチしたのが、マッチングウェブサイト「公共 5 不動産」だ。
民それぞれの要因を検証したい。
要因①住民合意のとりにくさ
まず、自治体側のインセンティブの欠如要因に折しも平成  年から、総務省の号令のもと、公ついては大きく  つある。ひとつは遊休施設活用共施設等総合管理計画の策定が日本中の自治体では市民の合意を得にくい性格の事業であること。

開始された。高度経済成長期に一気に整備されたもうひとつは、法制度の未整備である。

公共施設が、一斉に老朽化を迎え建て替えの需要

ひとつめの合意の困難性については疑問に思わが高まることが予測される一方で、日本はすでにれるかもしれない。なぜなら、一見、どの自治体人口減少・高齢化社会に突入しており、全ての公にとっても、「厳しい財政状況の中、施設を削減し共施設をリニューアルするような財源はないのは管理コストを下げ、施設を活用して賃料を得て財目に見えている。そこで公共施設等総合管理計画源を増やす」という政策は、経済的なインセンテでは、各自治が保有する全公共施設を部署横断的ィブが働き、推進しやすいように見えるからだ。に一律の指標で調査し、老朽化度合い、運営コス

しかし、長らくハコモノの充実が市民サービスのト、稼働状況などを比較して、人口の減少幅や構拡充と捉えられてきた日本社会で、施設を廃止す成の変化（すなわち税収変化）に合わせて継続することはある種タブー視されてきた。従って、「総る施設数を適性量に絞り、その他の施設についてじて管理コストの削減、保有施設の圧縮による財は、複合化等の運営見直し、削減、あるいは使え政立て直しはよい。が、自分の通った小学校や、るものは賃貸して稼ぐという仕分けをしていくも地元公民館が廃止になるのは断固反対。
ましてや、のである。公共 5 不動産ウェブサイト開設の時期

どこの馬の骨かもわからない民間企業が入居しては、そんな社会的な時流にも合致していた。

生活が乱されるのはもっての外だ」という総論賛



公共施設活用が進まない要因つ成・各論反対の市民感情を抱きやすい。インセン
ティブの欠如どころか、担当者は嫌われ役に回らしかし、思ったようには進まなかった。

ざるを得ず、ディスインセンティブとすら言える。

平成  年までに、日本の  割方の自治体は総合活用が積極的に進まないのも無理はない（元を正管理計画の策定を完了した。そこで、自治体からせば、本来、議員や市民がきちんと目的を理解し民間に貸し出すと判断された物件が次々と現れ、応援すべき立場なのだが…）。

公共施設もリノベーションしていく時代の到来かと思われた。が、活用されるべく自治体から民間
要因②法制度の未整備

へと流れてくる施設は、期待したほど放出されてふたつ目の要因は、公共施設の更新投資問題のはこなかった。
多くの自治体の総合管理計画で「◯出口策として「遊休公共施設の活用を官民連携に年後に◯％の削減」という目標値が掲げられるこより推進する」といっても、その具体的な方法がと自体がゴールとなってしまい、それをどのよう示されておらず、解決を促すような法制度も整備に実現していくのかまでの具体的な計画は先送りされていないことである。これまで「公民連携」されてしまったようだ。という言葉は、3), 事業や指定管理者制度を指し

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土地総合研究 2021年春号示すことが多かった。どちも、行政が担う事業のしかし、公募というプロセスに予算を付けられる一部について、民間が行った方が効率が良い部分

自治体は多くなく、結局その費用が捻出できず頓については民間が担うという、あくまでも規制緩挫するケースも多い。

和の領域であった。しかし、遊休公共施設の活用において想定されている理想的な官民連携のパタ
要因③民間のインセンティブ設計の失敗

ーンは、自治体が遊休化した施設を民間事業者に次に、民間側のインセンティブの欠如について賃貸し、賃料を得るという「民間貸付」スキームだ。これは、「欠如」ではなく、行政による民間のである。前者と後者の大きな違いは、お金の流れ．．．．
だ。官が民に指定管理料やサービス購入料を支払．．．．
うのか、逆に、民が官に賃料を支払うのか。真逆インセンティブ設計の「失敗」と表現した方がよの構造となる。これらが、同じ「官民連携」とい設活用事業者の公募に漕ぎ着けたとしても、民間う名のもとで扱われてしまっているので混乱が生の手が挙がらないという結果に終わることも少なじる。

くない。行政としては「民間ニーズがありませんいかもしれない。ここまでみてきた行政側に立ちはだかる  つの障壁をなんとかクリアし、いざ施

民間貸付型の施設活用については、民間不動産でした」という結論になるが、これは往々にしての賃貸借契約とほぼ同じスキームなので、敢えて民間のニーズがないのではなく、民間に適切なメ法律や制度をつくらずとも、法に触れることなくリットが提示できてないことが多い。民間貸付の実施が可能だ。そのため、3), 法のような新たに場合、行政は不動産オーナーとして物件を貸す側法整備や、指定管理制度のような制度化、国からであり、民間はテナントとして物件を借りる側、のノウハウやガイドライン提供などはされていな即ち賃料を支払う顧客ともいえる。これまでのよい。しかし、公共施設の更新投資問題は比較的最うに、行政側が民間を選定しているのと同じかそ近になって日本社会が直面し始めた課題であり、れ以上に、民間側も自らの事業を成立させるためそれを解決するための民間貸付スキームについてに、シビアな目で自治体側の提示条件を吟味しては、多くの自治体が経験を持ち合わせていないのいるのだ。にもかかわらず、前述のように、これが実態である。そんな中、担当になった自治体職までの官民連携は、主に行政が費用を負担し行政員は手探りで解決策を探し出すことを強いられる。

主導で行われてきたため、民間事業者は行政の請類似事例をリサーチし、担当している施設に当て負い仕事をするものだという上下関係の思考パタはめて自前で公募要項を作成する。ただし、他自ーンに陥りがちだ。行政が経験の蓄積に乏しい民治体の事例も、どこかのその他の事例の要項を継間貸付スキームにおいて、対等な目線で、民間がぎ接ぎして作成されていることもあり、コピー＆メリットを見出す条件を引き出すコミュニケーシ

ペーストのモザイクが幾重にも重なっているようョンをとるのは難しい。同様に民間側も、対等なな状態になっている。

立場で扱われる機会がこれまでなかったと言える。

また、自治体内に民間貸付の前例がないことも従って、従来型のまちづくりに慣れ切ってしまっ多いため、どう捌いたらよいか分からない部分がた事業者の場合、補助金マインドが強く、なんとどうしてもでてくる。そういう部分は、ある程度か行政から金を引っ張ってこようと交渉するパタリスクを負って進めざるを得ず、担当課にリスクーンの人たちと、逆に「行政からの指示は絶対」負担を強いることとなる。あるいは、経験のないと思い込み、萎縮して民間ならではのアイディア事業なので、民間のコンサルティング会社に外注を活かせなかったり、行政からの無理な要求を全する自治体もある。実際、公共 5 不動産には、活て飲み込むものだと錯覚して疲弊し、事業継続が用したい施設はあるのだが、何から初めてよいか難しくなる両極端のパターンが存在する。

わからないという問い合わせが多く寄せられる。

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発注は行政のクリエイティビティの賜物

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ら条件を満たせるようなスキームを組むのは非常だからといって、行政は単に、もっと民間が気に高度で創造的な仕事だ。そもそも、そのようなに入る条件を提示すべきだということではない。

発注がなければ、民間事業者がいくらおもしろい交渉の手綱をきちんと握りつつ、官民共に事業を考えていたとしても、実現のしようがない

ZLQZLQ になるようなポイントを見出すよう、信わけであるから、発注条件の設計というのは極め頼関係を構築しながら慎重に調整すべきである。て重要なのである。

よき民間事業者をパートナーとして迎えた場合の官民間の求める条件のギャップを埋めるために、施設の活用は、そのまちに魅力的なコンテンツをサウンディングという手法がもてはやされている。

増やす強力な一手となり得る。冒頭で触れた欧米

しかし、サウンディングを実施したからといって、の例もそうだし、日本でも東京都千代田区の自動的によい発注条件になるわけではない。行政$UWV&KL\RGD、広島県尾道市の 2QRPLFKL8

として譲れる条件・譲れない条件を事前に整理しや静岡県沼津市の ,117+(3$5. といったクリエイた上で、民間が事業性を感じるポイントはどこなティブな施設活用がその好例だ。これらのコンテのか、あれこれとカードを切って探し出すコミュンツは、これまでになかった交流人口の増加を生ニケーションの場なのだという前提で取り組まなみ出し、ひいては周辺地価の上昇を導き、エリアい限り、官民の距離は平行線を辿り、両者とも時の価値向上に繋がっている。絶妙な条件のもとに間の無駄遣いに終わる。現に、形式的なサウンデ

官民連携を図ることができれば、わざわざ予算をィングがあまりに多くなってきているため、民間つけずとも、むしろ民間から賃料を収受しながら、事業者はサウンディングの意義を疑い始めている。


まちづくりや地方創生という行政目的を達成できてしまうチャンスともなるのだ。

さて、ここまで遊休不動産活用が進まない理由

発注条件の設計はクリエイティブな仕事！

について、 つの要因を検証してきた。公共 5 不動産では、このうち、 つ目に挙げた「法制度整このような、官民ともに最大のポテンシャルを備の未整備」と、 つ目の「民間のインセンティ発揮できるような発注条件をつくりだすことこそ、ブ設計の失敗」については、打つ手がありそうだ

行政職員のクリエイティビティの発揮のしどころと考えた。

だ。行政職員は謙遜家が多いため、「そんなクリエヒントとなったのは 3DUN3), である。3DUN3),

イティブな事例は私のセンスでは無理です」と尻

制度は平成  年の公園法の改定に伴って導入さ込みしやすい。が、勘違いしないで欲しいのは、れてから令和年までにもの自治体で導入され、遊休資産を民間貸付型で活用する場合、公務員は急速に広がっている。実際のところ、それほど大お洒落なカフェの内装を考える必要もなければ、きな法改定だったかというと、内容的にはさほど事業内容を企画する必要もない。魅力的な事業を抜本的なものではない。しかし、その見せ方、打展開する民間事業者に、物件を貸し出すオーナーち出し方が秀逸だった。3DUN3), というわかりやという立場でしかないということだ。だからといすいネーミングと、さらに現場で使えるツールとってクリエイティビティがいらないかと言ったら、してガイドラインと公募要項（公募設置等指針）

そうではない。そのような魅力的な民間事業者をの雛形がセットで提供されたインパクトが大きか引っ張ってこられるような発注の仕方を工夫してった。取り組んでみようと思った自治体は、この作りだすことにこそ、行政側のクリエイティビテ雛形を使えばすぐにでも行動が起こせるようになィが発揮されるべきなのである。官民ともに目標ったのだ。

を最大限達成できる条件を洗い出し、自治体の法制度や条例をうまく解釈し、組み合わせて、それ

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土地総合研究 2021年春号

ガイドブックで発注ノウハウをオープンソース化っていた過剰な労力と外注する際の多額のコスト

これに倣い、遊休公共施設についても雛形と手を極力圧縮し、最も重視すべき民間事業者とのコ引書のような現場ツールがあれば、「活用してみたミュニケーションと条件調整にこそ、時間を割いい」という気概を持った現場職員の背中を押せるて欲しいと考えている。のではないか。少なくとも、類似事例を探しあれこれと他自治体の要項をつなぎ合わせる時間と労共有知のプラットフォームを目指して力を大幅に削減できるだろう。このような思考を最後に、自治体に民間貸付型の施設活用の経験辿って、この春、公共 5 不動産は『公募要項作成が蓄積されていかないのは、自治体の人事異動のガイドブック（民間貸付型）』を作成、リリースし仕組みに依るところも大きい。これは施設活用業た。

務に限った話ではないが、担当者となっても  年ガイドブックの内容は至ってシンプルで例文と程度で部署異動してしまうことが多いため、せっその解説で構成されている、いわば公募要項の解かく苦労して事業を実施しても、なかなかそのノ説付き雛形だ。我々のチームがこれまで遊休施設ウハウを後任に伝えたり、自治体内で共有したりの活用推進の仕事をする際、駆使してきた公募要できない。ならば、このガイドブックに日本中の項作成ノウハウを詰め込み、さらには、民間不動担当者の知見をストックしていってはどうだろう

産、弁護士、行政コンサルタント、元国土交通省

か。そんなことを意図して、出版社を通じた大量職員、元行政職員、建築家といった専門家との研生産ではなく、小ロットで機動性の高い自費出版究会を経て得た知見やアドバイスを反映してブラの形をとっている。ガイドブックを使ってみてのッシュアップを重ねた。

感想や意見のフィードバックを寄せてもらい、版もちろん、3DUN3), のように国が用意したツーを重ねるごとに内容を増強していくつもりだ。自ルと比較したら、信頼性には欠けるだろう。しか治体や部署内での共有を超えて、経験を日本中のし、それに対して本ガイドブックの強みは、民間施設活用担当者と共有していけるプラットフォー

不動産のプロをはじめ、公民連携事業運営や建築ムのような存在にしたいと考えている。制作・デ設計の知識・経験がある民間事業者の知見をふんザイン・印刷のコストが必要なため、どうしてもだんに取り入れている点である。民間貸付型の施最低限の費用はかかってしまい、真の意味で発注

設活用は、基本的には民間不動産の扱いと変わらノウハウをオープンソース化できた訳ではないし、ないため、行政よりも民間の方がリテラシーが高完璧な正解を示せた訳でもない。ただ、これまでい分野であるとも言える。民間の視点で編集され手探りでなかなか進まなかった遊休施設の活用に、た方が、現状に則している部分もあるだろう。

うっすらとでも歩むべき道筋を示すことができた

遊休施設の活用において、「発注」は素晴らしいのではないかと思う。これをきっかけとして、全条件がつまった公募要項が完成することを意味す

国の自治体職員の皆様の賛同を得ながら、共有知るのではない。より重要なのは、民間事業者とのの詰まったガイドとして育て、現在の現場での努コミュニケーションの質、担当者や自治体の思考力が未来の問題解決につながっていくような循環や姿勢という、形にはなかなか現れにくい部分でを生み出していきたい。

ある。本ガイドブックでは、官民間のいびつな構造を少しでも是正するために、その注意点まで書き込んだつもりである。したがって、作っておいてなんだが、例文をそのまま使っただけでは絶対にいい案件にならないと断言できる。この要項作
成ガイドブックによって、これまで担当者にかか