JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

ＦＭプロジェクトマネジメント研究部会
ニューワークスタイル対応を目指す企業のCRE戦略に資するFMプロジェクトマネジメント手法に関する調査研究吉井 隆（部会長）

株式会社NTTファシリティーズ
認定ファシリティマネジャー●keywords

一級建築士 PMP

プロジェクトマネジメント ワークプレイス
ニューワークスタイル デザインマネジメント アジャイル

サマリー

今後も継続する変異株発生等の外部環境の著しい変化に対し、企業は感染拡大リスク対策など感染症対策を契機としたワークプレイス対応を迫られており、ニューワークスタイル ( リモートとオンサイトのハ
イブリッドな働き方 ) に対応するワークプレイスの見直しを検討する企業が増大している。さらにウェルネス、エンゲージメント、イノベーションといったキーワードを実現するためのデザインマネジメント、プロジェクトマネジメントに対する注目が一層高まっている。

活動内容

FM プロジェクトマネジメント研究部会は上記ニーズを踏まえ、以下のテーマで「FM プロジェクトマネジメント手法」の調査研究を行っている。
・With コロナからニューノーマル時代のワークプレイス
・ワークプレイスに「集まる意味」、本社の役割・ワークプレイスのデザインマネジメント
・アジャイルなプロジェクトマネジメント
FM プロジェクトマネジメント研究部会の概要
ワークプレイスを第四の経営基盤とした企業の FM 向上に寄与することを目的とし、インハウスと外部PM サービス提供者 (50:50) の幅広い知見で調査研究を行い、成果の養成普及に努める。

成果・ 小説「総務の山田です。
」(2010年)、同電子書籍(2015年)
・「オフィス移転業務フロー完全マニュアル（総務の山田です）実践編」(2011年)
・「総務の山田です。
」
テンプレート集(CD付)(2015年)
・ファシリティマネジメントフォーラム、JFMAウィークリーセミナー、JFMAサマースクール、JFMA秋の夜学校ほか

メンバー

部会長：吉井 隆 NTT ファシリティーズ
副部会長：穂積 義剛 内田洋行 菅野 誠 三幸エステート 黒田 綾子 SAS Institute Japan
企画委員長：五島 定弘 NEC ネッツエスアイ部会員 (50 音順 )：井藤 正佳 アデコ

福村 幸小里 シープランニング 上野 圭一 オカムラ 大野 ゆき子 森ビル 大法 嘉道 三菱食品 岡田 明浩 竹中工務店

岡田 大士郎 HLD Lab 岡田 みおり 岡田事務所 岡本 賢 清水建設 片桐 聡一 NEC ネッツエスアイ

加藤 真司 ナイキ 亀田 眞理子 フリーランス

城内 将人 農林中央金庫 木村 彰宏 三菱 UFJ モルガン・スタンレー証券 木村 公栄 ボストン・サイエンティフィック ジャパン 金 英範 Hite & Co.
桒野 貴宏 スターメンテナンスサポート 小峰 浩子 au コマース＆ライフ 小山 かおり 明豊ファシリティワークス 笹野 孝志 エー・プラス・エムコンサルティング
関戸 友香 ザイマックスインフォニスタ 西山 洋記 イナバインターナショナル 箱田 琢磨 パーソルファシリティマネジメント 平永 那々子 フロンティアコンサルティング
増田 幸雄 エフエムプランニング 山下 功一 ヒューリック 山下 哲雄 物と事の作業室 山田 教彰 日本アイ・エス・エス
安田 晋也 アクセンチュア
事務局：福島 伸太郎 JFMA

16

JFMA JOURNAL - R5 ● 2021

FMプロジェクトマネジメント研究部会

はじめに
FM プロジェクトマネジメント研究部会は、ワークプ直近の調査研究成果（2020 年度）
動向調査

レイスを第四の経営基盤とした企業の FM 向上への寄

ザイマックス不動産総合研究所による企業アンケー

与を目的とし、インハウスと外部 PM サービス提供者ト（2020 年 6 月実施）によると、アフターコロナのワー（50:50）の幅広い知見で FM プロジェクトマネジメン

クプレイスとしては「オフィスとテレワークの両方をト（図表１）に関する調査研究を行い、成果の養成普使い分ける」が約半数、「以前に戻る」派も一定数存在及を行うものである。

し、二極化傾向が明確となった。また、テレワークを拡充しメインオフィスを縮小すると回答した企業は「都内」「1,000 名以上企業」に集中している傾向が見受けられた。
オフィスビル総合研究所の調査によると東京都心 5区の空室率は大幅な上昇が予想されるものの 4% 台に止まり、今後 3 年間では、募集賃料は緩やかな低下に止まる見通しであるが、物件の選択肢が増加すること

図表 1

FM プロジェクトマネジメントにより、成約賃料は下落するという予測であった。
感染対策を契機とした CRE 戦略およびニューワーク調査研究背景
今後も継続する変異株発生等の外部環境の著しい変スタイル対応に関する具体的な企業取り組みについて事例調査を行った。（図表 3）化に対し、企業は感染拡大リスク対策など感染症対策を契機としてニューワークスタイル（リモートとオンサイトのハイブリッドな働き方）に対応するワークプレイスの見直しを検討する企業が増大している。さらにウェルネス、エンゲージメント、イノベーションと

図表 1

FM プロジェクトマネジメント

図表 3

具体的な企業取り組み事例

いったキーワードを実現するためのデザインマネジメ
ント、プロジェクトマネジメントに対する注目が一層高まっている。
（図表 2）

近 年 は ABW(Activity Based Working、 業 務 に 応 じて最適な場所を選ぶ働き方 ) 型のワークプレイスを採用する企業は増えていたが、リモートワークの導入により 2nd プレイス（メインオフィス）内の「狭義のABW」から、1st プレイス（自宅）や 3rd プレイス（シェアオフィスや公共空間等）の広義な ABW へと変化した。
図表 2

企業の多様なニーズ（図表 4）

2021 ● JFMA JOURNAL - R5

17

JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

表 5）。本チームは、ワークプレイスの目的を、ワーキ
ング ( 執務 )、コミュニケーション、カルチャー ( 企業
文化の体現 )、ラーニング ( 研修・研究 ) の要素で構成するものと仮定した ( 図表 6)。従業員のエンゲージメ
ントを意識した計画では、コミュニケーション、カルチャー、ラーニングに着目し、後続の機能整理の調査研
図表 4

狭義の ABW から広義の ABW へ究につなげていく予定である。

今後の調査研究の展望
直近の調査研究成果から得た知見を踏まえ、今年度は以下①～④のテーマで深掘りを行う。
① With コロナ～ニューノーマル時代のワークプレイス②ワークプレイスに「集まる意味」、本社の役割③ワークプレイスのデザインマネジメント④プロジェクトマネジメントの固有技術
今年度は 4 チームに分かれて、各チームが自律・分散して、スコープ・リソース・タイム・リスク等のマネジメントを行う「アジャイル型のプロジェクトマネジメント手法」で調査研究を行っている。予測困難な社会環境におけるＦＭプロジェクトマネジメント手法に関する社会実験的な意味合いで、アジャイル型のプロジェクトマネジメント手法が調査研究成果や各部会員の調査研究モチベーション、部会へのエンゲージメ

図表 5、6 プロジェクト要件定義と本調査研究での着目点

ントにどのように影響するかも調査研究対象とする。
現時点では各チーム間のスコープが MECE( ヌケ・モ

②ワークプレイスに「集まる意味」、本社の役割レ・ダブりがない状態 ) かどうかの整合性をあえて図っコロナ禍での 1 年以上に及ぶ強制的なリモートワーておらず、各チームの調査研究を並行して進めている。

ク経験を経て、企業はどこでも仕事ができるリモート各チームの調査研究成果が収束しないリスクも一つのワークのメリット・デメリットや、オンサイトとのハ手法検証成果であり、他チームへのヒントにつながるイブリッドな働き方による生産性・効率性の可能性に可能性や他チームと同様の見解にたどり着く可能性を気づいた。従来センターオフィスと呼んでいた 2nd

探る。

プレイス ( ワークプレイス ) について、そこに備えるべき機能と、位置づけを再定義し始めている。備える① With コロナ～ニューノーマル時代のワークプレイス

18

べき機能としては 1st プレイス ( 自宅 )・3rd プレイ

ワークプレイスづくりでは一般的にプロジェクトのス ( シェアオフィスや公共空間など ) にはない、バイ要件定義を、ワークスタイルの整理、ワークプレイスのオフィリックな環境やコミュニケーションしやすい環

目的整理、機能整理、設計・デザインと進めていく（図境を意識しはじめている。地域創生などを意図してJFMA JOURNAL - R5 ● 2021

FMプロジェクトマネジメント研究部会

淡路島へ本社移転したパソナ、働き方改革・体験価値を意図して所沢へ基幹オフィスを構えた KADOKAWAのような企業や経営環境変化に備えファシリティをスケーラブルにするために WeWork などのシェアオ
フィスを本店として登記する企業、ミネルバ大学のように、学生寮以外のファシリティを全く保有しない教育機関も出現している。これらの事例から、本社の定義とは何か ( 経営機能の有無か )、メタバース ( 仮想空間 ) が本社になりうるか、なども調査研究の対象として考えられる。
目的別のワークプレイスを複数分散して所有する企

図表 8 ビジュアルデザインのデザインマネジメント( ブランディング体系 )業が現れる可能性もある。例えば、経営層が意思決定するためのディシジョンオフィス、その企業を象徴する文化を体現しチームビルディングやエンゲージメン
トを高めるクラブオフィス、書籍や資料・有識者からの知識を得るラーニングオフィス、他の従業員との雑談や社交を行うエンターテインメントオフィス、など街全体がワークプレイスになる可能性など事例考察を通して調査研究を行う。

③ワークプレイスのデザインマネジメント
働き方改革、DX、コロナ禍で働き方・オフィスのあり

図表 9 ビジュアルデザインのデザインマネジメント（ウォーターフォール型の開発プロセス）方が変化しており、当チームでは事例の文献調査（図表7、8、9、10）やヒアリングを通じて調査研究を進めていく。
ビジュアルデザインやパターンランゲージを通じて、デザインマネジメントが刺激的なオフィスのデザインやオ

図表 10 ビジュアルデザインのデザインマネジメント( ブランドの定義とブランディングの効果 )フィスづくりに使われているのか、分散型社会におけるオフィスデザインの意味とはなどを、海外オフィスの新しい形に学び、5 年 10 年先を見据えたワークプレイスのデザインマネジメントについて調査研究を行う。
図表 7 デザインという言葉の定義と範囲

2021 ● JFMA JOURNAL - R5

19

JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号④プロジェクトマネジメントの固有技術想定が難しい ) などに見られる、ピッチ ( カジュアルプ

従来のワークプレイスづくりのプロジェクトマネジ

レゼンテーションによるアイデア提案 ) や PoC(Proof

メントは、手戻りがないようにブリーフとコミッショof Concept：概念検証 ) などの手法を取り入れていく

ニングを定義し、ウォーターフォール型でロードマッことになると仮定している。パイロットトライアルをプをつくった。一方これからは、オンサイトとリモー通して PDCA を回しながらスパイラルアップを行うこトを併用してチームのコミュニケーションやイノベーとや、リモートでの仮想付箋等のツールを使ったワーションをどのようにつくり上げていくのか、リモートクショップなど、リモートマネジメントやアジャイルネイティブな新入社員や中途採用社員をどのように育マネジメントなどの新しい手法について調査研究する。

成していくのかなど、未知の領域に対して仮説・検証

なお、PMBOK 第 7 版ではアジャイルマネジメントが取を行う必要がある。よってソフトウェア開発 ( 出来形のり入れられる予定である。

■参考：これまでの調査研究成果
FM プロジェクトマネジメント研究部会は 2000 年の発足以降 21 年間にわたり調査研究を行っている。これまでにトップダウンを契機とする、オフィス移転の企画から運用までの一連の流れを FM プロジェクトマネジメントと位置づけて体系化し、各章の詳細プロセスごとに、フォーマットを作成した。
（図表 11、図表12）

章立
企画 -1

フィージビリティスタディ

2章

企画 -2

体制立ち上げ、要件整理

3章

物件調査

物件情報の収集、比較

4章

基本計画

設計与条件の整理

5章

物件選定

条件交渉・契約

6章

基本設計

ゾーニング、設備、ICT、デザイン

7章

実施設計

仕様決定、細部の相互調整

8章

調達 /着工前準備

発注仕様、入札、購買9章

工事

現場調整、工事管理

10章

検査・引渡

立ち合い、完成検査

11章

引越

ナンバリング、移転説明会

運用

初期不良改善、ユーザー対応

12章

20

FM プロジェクトマネジメントのプロセス

JFMA JOURNAL - R5 ● 2021

概要

1章

図表 11

図表 12

項目

FM プロジェクトマネジメントの章立て

FMプロジェクトマネジメント研究部会

各詳細プロセスの例として、企画 -1 フィージビリティス

なお、調査研究成果は以下の通り出版物としてまとめら

タディ（図表 13）では、目的設定、経済合理性試算、れているので参照いただきたい。

社員への共感醸成手法などが含まれる。

・ 小説「総務の山田です。」（2010）
・ 同上

電子書籍（2015）

・「オフィス移転業務フロー完全マニュアル（総務の山田です)実践編」（2013）
・「総務の山田です。」
テンプレート集（CD付）（2015）

図表 13 フィージビリティスタディ内の詳細プロセス

目的設定（経営陣とのビジョニング）の主な項目としては、社内コミュニケーションの強化、フレキシブルな働き方の支援、お客様起点のソリューション創造、オープンイノベーション増進などを挙げている。

出版物

おわりにプロジェクト化（予算化）に向けて、 仮想収支によFM プロジェクトマネジメント研究部会では、インハウスる経済合理性の試算に基づく意思決定の手法を示したと外部 PM サービス提供者等からなる有識者により、引（図表 14)。

き続き、先述した各チームでの調査研究の検討を行ってなお、具体的には DCF（割引現金収支法）、NPV（現いくのをはじめとし、最新の FM プロジェクトマネジメント在価値）、IRR（内部収益率）、PBP（回収期間法）、ARO（資動向に関する情報交換や、日々の業務課題の相互相談な産除去債務）などの指標を用いる。

どの場にもなっている。随時部会員を募集しているのでご関心のある方はぜひ参加をお勧めする。◀

図表 14

仮想収支による経済合理性の検討

社員への共感醸成の例としては、社員参加型による企業文化の再考、ABW 導入前のパイロットプロジェクト実施などが想定される。

2021 ● JFMA JOURNAL - R5

21