JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

BIM・ＦＭ研究部会
BIMとの連携によるFMの高度化とビジネスモデルの創出を目指して

猪里 孝司（部会長）●keywords

BIM

FMサマリーCAFM

IT ライフサイクル ビジネスモデル

大成建設株式会社

認定ファシリティマネージャー
一級建築士

BIM(Building Information Modeling) という単語は、設計者や施工者の間ではすっかり定着している。
BIM は建築のライフサイクルにわたる情報共有・情報統合の基盤であり、建築の運用段階での BIM 活用、すなわち BIM と FM の連携により、建築のライフサイクルコストを低減することができる。BIM 先進国である米国では試行と実証の後、さまざまな手引きが発行され、実用段階に入っている。わが国でも、情報技術の活用による維持管理の高度化が求められている。本研究部会は日本型 BIM・FM 連携による FM の高度化とビジネスモデルの創出を目指して活動している。

活動内容

活動開始から 2 年後の 2014 年 9 月に JFMA 版 BIM・FM ガイドラインを完成させるべく活動している。
これまで月１回のペースで研究部会を開催し、国内外の先行事例の調査や BIM・FM 連携の可能性と課題について議論してきた。2013 年７月からは、新しいビジネスモデルを検討する「ビジネスモデルWG」、施設オーナーやファシリティマネジャーの真のニーズを探る「ニーズ検討 WG」、海外のガイドラインを調査する「事例研究 WG」の 3 つの WG に分かれて活動し、月１回の研究部会で情報共有と全体的な議論を行っている。

成果

本研究部会は 2012 年 10 月に活動を開始したところで、いまのところ公開した成果はない。研究部会
および各 WG の活動成果は、2013 年度の JFMA フォーラムで中間報告する予定である。最終の活動成果である JFMA 版 BIM・FM ガイドラインは、2014 年度の JFMA フォーラムでの発表を目指している。

メンバー

部会長：猪里 孝司（大成建設）
副部会長：飯田 千恵（大塚商会） 溝上 裕二（ジョンソンコントロールズ） 志手 一哉（竹中工務店）
部会員：似内 志朗・奥村 潤・吉原 宏平・土田 真一郎（日本郵政） 添川 光雄（森ビル）
村松 弘治・小堤 卓・繁戸 和幸（安井建築設計事務所） 深田 治男（プロプラン） 髙松 稔一（シェルパ）
柴田 英昭・石曽 根栄之（FM システム） 堀 雅木（第一生命保険） 吉野 裕宏（国土交通省）
松岡 辰郎（NTT ファシリティーズ） 福士 正洋・焼山 誠（大林組）山梨 知彦（日建設計） 平林 裕治（清水建設）
木村 謙（エーアンドエー） 小長谷 哲史（サトウファシリティーズコンサルタンツ）
牧 幹夫（東京流通センター） 大西 康伸（熊本大学） 山口 浩二・八田 裕成（住友セメントシステム開発）
上坂 脩（竹中工務店） 今野 一富（高砂熱学工業） 野口 順二（日本メックス） 定末 凡人・高橋 将幸（構造計画研究所）
足達 嘉信（セコム） 友景 寿志（大成建設） 成田 一郎・鈴木 克己・吉田 誠二郎（JFMA 事務局）

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1. はじめにBIM データは、3 次元の形状情報と属性情報を持って設計者や施工者、 いわゆる建築の作り手の間では、いる。BIM データの中から必要なデータを取り出すことBIM(Building Information Modeling) という言葉が定で、構造計算や環境シミュレーション、積算などさまざま着している。BIM は建築のライフサイクルにわたって活な用途に利用できる。各部屋の面積、仕上げ、設備機用されるさまざまな情報の中核となるものである。イン器や配管など、設計・施工段階で入力されたデータには、ターネットやスマートフォンの例を出すまでもなく、情報FM で利用できるものが沢山ある。

技術の登場により私たちの社会、生活は大きく変化してBIM は、もともと米国で考え出された概念であるが、いる。建築でもさまざまな場面で情報技術が活用されて北欧や英国をはじめ欧州諸国でもその効用が受け入れいるが、BIM は建築ライフサイクルの全ての過程で利用られている。特定のソフトウェアに依存するのではなく、できるという点で、注目を集めている。BIM データの最多くのソフトウェアで BIM データを利用でき、それが長大の特徴は、3 次元の形状情報とさまざまな属性情報をい期間保障されるようにと、国際標準化が進められてき併せて持っていることである。それにより、コンピュータた。その結果、今年の 4 月、BIM データの標準形式が内部で建築を再現することが可能となり、さまざまな用国際標準として認定された。

途に利用できる。設計・施工の段階では図面作成、構造計算、環境シミュレーション、積算、施工計画、出来高の可視化など数多くの目的で利用されている。米国や欧州では、BIM と FM を連携させ、ライフサイクルコストを削減させる取組みが目立っている。ここでは、BIM

BIMデータの特徴
・3次元の形状情報・属性情報・国際標準化
図表 2

BIM データの特徴

3.

図面と BIM データの違いと FM の連携の必要性とその効果について述べる。

古くから建築を表現する手法として図面が用いられてきた。建築という 3 次元物体を、図面という 2 次元の媒体で表現するので、さまざまな利点と欠点がある。

図面の主な利点
・作成、変更が容易で扱いやすい。
・表現したいことが明確で、不必要な情報を省略することができる。
図表 1

BIMデータの例

2.

BIM(Building Information Modeling) とはBIM とは、建築を構成する要素とそれに関連する情報をライフサイクルにわたって作成・更新していこうという考え方である。全ての関係者がライフサイクルにわたって情報を活用することで、建築のライフサイクルコストを下げることができると考えられている。

・専門的な訓練を受けた者同士では、効率的な情報伝達が可能である。
図面の主な欠点
・形状を表現するために複数の図面が必要で、そのことが不整合の温床となる。
・正確な情報を得るためには、複数の図面を照合する必要がある。
・図面を読み取るために専門的な訓練が必要となる。
図表 3

図面の利点と欠点

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もともと紙の上に鉛筆やインクで描かれていた図面は、建設プロジェクトに携わった方なら理解できることであコンピュータの 誕 生とともに CAD（Computer Aided

るが、プロジェクトの初期段階での決定は費用や建築のDesign）で作成されるようになった。日影計算や構造性能に大きな影響を与える。しかし設計から施工へとプ計算などの計算やシミュレーションだけでなく、設計やロジェクトが進行するにつれ、その時点で可能なことは施工のあらゆる場面でコンピュータが利用されるようにな限られてくる。費用や性能に与える影響は限定的にならり、情報という側面から図面の意味が再考された。図面ざるを得ない。一方、すでに決まったことを変更するたの欠点をおぎない、コンピュータが扱いやすい形式で建めの費用は、プロジェクトの進行とともに増大していく。

築を再現する方法が求められ、3 次元の形状情報と属すなわち、プロジェクトの初期段階で、きちんとした検討・性情報で建築を再現する手法として BIM が誕生した。

検証を行い、決めるべきことを的確に決めておくことが、工期延長と予算超過を防ぐことになるというのが CURT

4．BIM と FM の関係の提言の骨子である。

2004 年、 米 国 で BIM に 関 連 す る 2 つ の 報 告 書

この 2 つの報告書は、建設産業において情報共有やが 発 行された。NIST（国 立 標 準 技 術 研 究 所） による情報連携が十分でないために、無駄や非効率なプロセ『Cost Analysis of Inadequate Interoperability inスが存在し、その影響が発注者の負担となって表れていthe U.S. Capital Facilities Industry（米国の主要な施ることを指摘している。これらの報告がきっかけとなり、設産業における情報連携の不足による損失分析）』とBIM への注目が集まるとともに BIM 活用の環境整備がCURT（建物利用者円卓会議）による『Collaboration,進んだ。プロジェクトの初期段階から、設計者・施工者・Integrated Information and the Project Lifecycle in

ファシリティマネジャーなど全ての関係者が情報を共有Building Design, Construction and Operation（建物し、協働作業するためには、それなりの仕組みが必要との設計、施工および運用における協働作業、情報統合なる。 制 度 的には IPD（Integrated Project Delivery,とプロジェクトのライフサイクル）』である。

統合プロジェクト推進法）など新たな契約形態が整備さ前者は、「情報技術が、日々の生活や製造業、サービれた。AIA（米国建築家協会）は 2008 年に IPD の標ス業に変革をもたらしたが、建設産業では情報技術を活準契約書を公表し、新たなプロジェクトの進め方に即し用していない。建物の設計、施工、運用における情報た関係者の役割・責任・受益を再定義している。技術連携の不備によって 158 億ドル（約 1 兆 6,000 億円）

的には BIM がその役割を担い、BIM を活用するためのの無駄が発生し、その 3 分の 2 を建物のオーナーが負さまざまな手引きが発行されるようになった。GSA（米担している。オーナー負担分の 85%は建物完成後の運国連邦調達庁）は 2003 年から 2011 年にかけて BIM用段階で発生している」と指摘している。

ガイドライン（第1～5,8集）を発行し、BIM をプロジェ

後者は、「建設プロジェクトでよく起こる、工期延長とクトに活用するための技術、ノウハウを公開している。

予算超過の原因が、関係者間の協調欠如と情報統合のこ の 第 8 集『BIM Guide For Facility Management』不足である」とし、解決に向けた提言を行っている。

は FM の ため のガ イドとなって いる。また、CURT やペンシルバニア州立大学などが発注者向けの BIM ガ

CURTの提言
・発注者が主導・全関係者による協働

90イドラインを 発 行し、2013 年 4 月には IFMA（ 国 際ファシリティマネジメント協会）が『BIM for FACILITY

・情報共有

MANEGERS』というファシリティマネジャー向けの BIM

・Virtual Building Information Modelsの利用解説本を発行するなど、米国では BIM と FM の関係が図表 4明確になり、BIM が FM に活用され始めている。

CURT の提言

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FM 向け BIM 参考資料
BIM Implementation: An Owner’s Guide toGetting Started (2010,CURT)

しかし、修繕や改修などで建築の一部に手をいれると、その時点の資産価値を厳密に計算することが困難になる。担当者の尽力で再計算しているのが現状であろう。

GSA BIM Guide Series 08 BIM Guide For FacilityManagement（2011,GSA）

BIM データの属性に価格情報を加えることで、部材や部BIM Planning Guide For Facility Owners(2011,The Pennsylvania State University)

りや仕上げを除却し、新たに加えられた部分を資産に計BIM Planning Guide For Facility Owners ver2.0(2013,The Pennsylvania State University)

IFRS（国際財務報告基準）では、厳密な資産評価が求

BIM for FACILITY MANAGERS (2013,IFMA)
図表 5

FM 向け BIM 参考資料

屋ごとに集計が可能となる。改修で取り払われた間仕切上することで、より正確な資産価値の算定が可能となる。

められており、その際には有効な手段になるといえる。
設計段階の BIM データから、仕上げ情報と面積情報を取り出すことができる。ファシリティマネジャーは、その情報を基に保全計画を策定し維持管理費用を算出で5．BIM・FM連携の効果
先行する米国では、以下のような BIM・FM 連携の効果があげられている。

米国における BIM・FM 連携の効果きる。それらを計画案にフィードバックすることにより、維持管理を考慮した適切な材料選択が可能となり、ライフサイクルコストの削減につながる。

6. 最後に・FM で必要となる主な情報（面積、機器リスト、機BIM・FM の 連 携 には 種 々の 可 能 性と課 題 が ある。

器仕様、仕上げ材料など）を BIM から受け取るこBIM・FM 研究部会では、さまざまな立場の部会員が多とができる。
・突発的な不具合の原因究明およびその対策への時間を短縮することができる。
・改修、修繕の計画にあたり、現状調査の費用を削減できる。
・設備機器の効率的な運用が可能となり、光熱費を削減できる。
・ばらばらに管理されていた情報を一元的に管理できる。

数参加し、議論を重ねている。誰が費用を負担するか、継続したデータ更新が可能か、たくさんある既存建物をBIM 化する効果があるかなど、多くの懸念が出されている。
一方、新たなビジネスモデルが生まれる可能性も議論されている。目的が明確であれば、既存建物の BIM データ化は大きな負担ではない。同様に、目指すものが明確になれば、日本型 BIM・FM 連携による FM の高度化とビジネスモデルの創出は可能であると考えている。

図表 6

米国における BIM・FM 連携の効果

BIM・FM 研 究 部 会では、 海 外 の 事 例 調 査 に加え、講師を招き国内事例の紹介をうけ、議論を重ねている。
その過程で、期待できる新たな効果がいくつかあげられた。例えば、資産価値の正確な評価への利用や維持保全計画の計画案への反映である。建築の資産価値は、建設工事費を基に計算される。建設工事費は、土工事やコンクリート工事、設備工事など工種ごとに仕訳されることが多い。どのような仕訳でも総価には変化がないので、修繕や改修を行うまでは何ら問題がない。

図表 7

既存建物の BIM データ化（資料提供：日本 IBM）

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