ＪＦＭＡ 2017秋の夜学校：ＦＭ戦略企画研究部会

ＦＭ戦略概論：ＦＭ戦略立案・実施のポイント

2017/11/29（株）NTTファシリティーズFMアシスト
髙藤 眞澄

2

自己紹介
【職歴】
S23 東京にて生まれる
S46 電電公社建築局入社（建築設計業務に従事）
H11 東日本電信電話（株）不動産企画室長
H12 （株）NTTファシリティーズ都市建築設計本部長
H16 （株）NTTファシリティーズFMアシスト
代表取締役社長
H22 同社 特別参与
H25 同社 顧問【資格】
・一級建築士／認定ファシリティマネジャー／コンストラクション
マネジャー／宅地建物取引主任者、ほか【活動】
・JFMA 調査研究委員（FM戦略企画研究部会長）
同 FM推進戦略委員
・オフィス学会 投資価値研究部会
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

FMとは

3

「ＦＭとはなんですか？」と聞かれたら、貴方は何と答えますか？

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

FMとは

4

• ＦＭを「企業・団体などの全施設および環境を経営的視点から総合的に企画・管理・活用する経営管理活動」と定義している。すなわち、「ＦＭとは、組織体が保有しあるいは使用するすべてのファシリティ（施設とその環境）を対象として、そのあり方を最適に保つことを目的として、

総合的、長期的視野に立ち、多面的な知識・技術を活用して行う計画、管理活動ということである」

ファシリティを通じた経営活動
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

FMとは

5

「ＦＭの目的はなんですか？」と聞かれたら、貴方は何と答えますか？

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

6

経営資源
• 従来、経営資源は３つのＭとして説明されてきた。すなわち人（Ｍａｎ）・物と情報（Ｍａｔｅｒｉａ
ｌ＆Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ）・
金（Ｍｏｎｅｙ）である。
•

現代的な経営においては､業務のためのファシリティは、極めて重要になっており、ファシリティを第４の経営資源として扱う｡

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

7

ビジネス・人・社会を支えるＦＭの６つの視点【ビジネスを支えるＦＭの６つの視点】【ＦＭの貢献】

ビジネス
の発展
人の活躍
と幸福
社会の
安全安心

出典:「第四の経営基盤」2013年 日本ファシリティマネジメント協会出版

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

FMとは

8

「ＦＭの対象はなんですか？」と聞かれたら、貴方は何と答えますか？

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

9

ファシリティとはＦＭの対象とするファシリティとは、企業、団体など組織体が事業活動を展開するために自ら使用する施設（土地・建物・各種設備）および利用する内部環境（執務空間・居住空間等）をいう。また近隣、地域社会、都市・地

方、国、そして地球環境までを、その範囲とする施設を取り巻く外部環境も含まれる。さらにICT等の情報環境も含まれる。⇔人が関与する「場」

建
物
執務空間
生活空間

各種設備

地域環境

情報環境

土
地
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

ＦＭとホスピタリティ

熊谷比斗史氏講演よりオランダサキション大学ホスピタリティビジネススクールＦＭ学科
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

10

11

某外資系企業のＦＭ◆ ＦＭ組織の基本理念と戦略

大森崇史氏の講演より•

ファシリティーはピープル・ビジネス•

業界トップのサービスレベルを目指す•

ＧＰＴＷをＦＭ部門を含む会社全体で実現▪ ダイバーシティ▪ サービスプロバイダー側（ＦＭ部門）のモティベーション重視：組織健康度診断、上司評価制度など•

顧客（社員）満足度調査の結果を投資判断の意思決定に用いる → 目標７０～９０％•

コストと品質のバランス

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

戦略とは

12

「戦略とはなんですか？」と聞かれたら、貴方は何と答えますか？

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

13

戦略と戦術
【戦略】
戦いに勝つために兵力を総合的・効果的に運用する方法で、大局的・長期的視点で策定する計画手段【戦術】
戦いに勝つための戦地で兵士の動かし方など、実行上の方策

目標を達成するための総合的・長期的な計画手段が戦略で、その戦略を行うための具体的・実
践的な計画手段が戦術である。

企業戦略の構造／（株）ナレッジエージェント
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

14

本日の概要
•

「総解説・ファシリティマネジメント」（ＪＦＭＡ）の内容をベースに、初心者向けにＦＭ戦略の概要とその立案・実施のポイントを中心に事例紹介も交えて、解説します。
第１章 経営とファシリティマネジメント
第２章 ファシリティマネジメントの体系
第３章 ＦＭ戦略の立案と実施（経営戦略への対応～中長期実行計画）
第４章 ＦＭ戦略の事例紹介
・効率経営/信頼性経営とＦＭ戦略（小演習：中期建物整備計画提案）
・知識経営とＦＭ戦略（WP戦略）
・環境経営とＦＭ戦略

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

15

第1章 経営とファシリティマネジメント

1-1. ファシリティマネジメントの全体概要

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

ファシリティマネジメントの全体像

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

16

ファシリティマネジメントの全体像（目的・特徴）

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

17

18

１-２． 経営基盤とファシリティマネジメント

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

19

経営の概念：経営理念とビジョン＊経営とは（広辞苑より）①力を尽くして物事を営むこと。工夫を凝らして建物などを造ること。
②あれこれと世話や準備をすること。忙しく奔走すること。
③継続的・計画的に事業を遂行すること。特に会社・商業など経済的活動を運営すること。
また、そのための組織。

＊経営組織は、ステークホルダー及び社会に対して経営理念・ビジョンを示す。

Matsuoka Research Institute, Inc. MRI 作成

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

20

経営戦略

経営とは：継続的事業を経済的に成し遂げるために工夫した仕組み（戦略・組織・オペレーション）
経営戦略「経営理念に従って目標を設定し、企業の保有資源と環境要因を見極めながら、持続的競争優位を維持・獲得していく方策」

経営戦略-中期および長期に分けられる。
中期・・・・３年から５年
長期・・・・５年以上ときによっては10年以上

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

経営戦略のプロセス
企業理念は、「顧客を第一に考える」など、抽象的な表現が多いが、この概念的な表現から、より具体的な企業ビジョンが創出される。

ビジョンとは将来像である。
次に企業は自社の保有資源を検討することで、経営にとっての課題が生まれる。この課題を実現するために、施策としては２つに分かれる。

具体的な事業別戦略と各分野に応じた機能分野別の戦略である。
・事業別戦略・・・個別事業部等で事業としての課題解決の方法を考えてシナリオを組み立てること。

・機能戦略・・・・・企業全体を支える業務活動分野ごとの戦略をいう。

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

21

22

経営戦略

＊経営組織は、外部環境・内部環境分析に基づき経営戦略を立てる。
経営戦略では、事業別戦略と機能別戦略が策定される。

Matsuoka Research Institute, Inc. MRI 作成

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

23

経営戦略

金 英範氏講演資料より◆ＦＭ戦略の背景としての経営理念・経営ビジョン：
戦略を立てるために常に意識する企業が存続する限り変わらない

理念に基づき、中長期のありたい姿を描く（時代とともに変わる）

ビジョンを実現するためにそのギャップを埋める戦略や事業

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

事業と経営基盤

2017/11/29

24

Matsuoka Research Institute, Inc. MRI 作成
JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

経営理念・経営方針の例◆（株）NTTファシリティーズの企業ビジョン
使命
Smart & Safety で持続可能な社会の実現に貢献し続ける
めざす姿
地球環境を考えた統合ファシリティサービスでお客様から最も信頼されるパートナーとなる4つの提供価値
実証力
NTTで実績を積んだ、安心で信頼性の高いサービスを提供する
総合力
ファシリティに関する幅広いサービスをワンストップで提供する実現力
蓄積技術と先端技術を組合せ、魅力的なサービスを提供する
追求力
プロの視点で、お客様に真に必要とされるサービスを提供する

行動指針「公明正大」、「誠心誠意」、「三現主義」この3つの行動を基本に価値創造する
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

25

26

1-3. 経営課題とファシリティマネジメント

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

経営が直面する新たな経営課題

27

今日の経営では、グローバル化、少子高齢化による人口減少、情報化といった経営環境の下で、経営効率化、付加価値経営への転換、
知的生産性の向上、地球環境保全に関わる環境経営の追及、人材の確保と健康増進による成果向上を図る健康経営等が課題となっている。

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

新たな経営課題：＜A＞グローバル化と効率化

28a.日本の国際競争力
・IMDの2002年度の世界競争力評価で、日本は４９ヶ国中３０位と低迷
b.グローバル化と経営課題
・利便性や効率性という生産性のグローバル化
・ビジネス基盤にかかわるコストのグローバル化
・社内監査に対するコーポレートガバナンスのあり方
c.グローバル化とFM・ファシリティ関連の資産効率化やファシリティコストの低減化
・DCF法を中心とした財務評価、ベンチマーキング

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

新たな経営課題：＜B＞人口減少と知的価値向上

29

a.定位人口予測に基づく推移の把握
・2050年には総人口9200万人、65歳以上の高齢者が39％を占める超高齢社会が予測される
b.人口減少化と経営課題
・市場の縮小、労働供給力の減退
・効率経営と同時に付加価値経営の推進
・知的価値の創造を主とする「ナレッジメント」を重視する経営への転換
c.人口減少化とFM①知的生産性の向上を支援するファシリティの供給②建設投資金額などの１㎡あたりの不動産コストの削減③長寿命化による１年あたりのコストの削減

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

30

知的価値向上へのFMの役割
・ナレッジワーカーのために質の高いワークプレイスを提供し、効果的な運用おこなう・質の高いワークスペースつくりはモチベーションやモラールを維持・向上させる新しいツール

・経営者のワークプレイスの重要性の認識と意識改革
図表：「いつでも、どこでも」ワークプレイスづくりの進展

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

新たな経営課題：＜C＞高度情報化と知的生産性
a.情報通信の進展
・ユビキタス環境「いつでも、どこでも」のコミュニケーションインフラの新しいあり方
b.高度情報化社会の経営課題
・ITインフラの整備と活用の促進
・業務処理の効率化に対応する知的生産性向上
・ワークスタイルの変化
c.高度情報化社会とFM
・「いつでも、どこでも」働けるようなネットワークインフラの整備
・ファシリティの多様化への対応

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

31

新たな経営課題：＜D＞地球環境保全と環境経営
a.悪化する地球環境への対応
・温室効果ガス削減目標：気候変動枠組条約第3回締約国会議（COP3）⇒ COP21 パリ協定（全196か国が参加）
b.地球環境保全とファシリティ関連の経営課題
・アスベスト対策・ホルムアルデヒド対策
c.地球環境保全におけるFMの役割・施設が与えるライフサイクルでの環境負荷の把握
・継続的・長期的に低減する施策
・LCCO₂排出量の測定、評価、削減

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

32

新たな経営課題：＜Ｅ＞働き方改革・健康経営

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

33

新たな経営課題に対するＦＭ施策＜A>ファシリティという経営資源の戦略的展開による効率化→効率経営への貢献＜B＞知的価値生産を支援するファシリティの提供→付加価値経営の支援＜C＞IT（情報技術）とファシリティを中心とするインフラストラチャーの統合化→知的生産性の向上＜D＞ファシリティの環境負荷軽減と長寿命化によるライフサイクル
マネジメント→環境経営への貢献・環境建築（環境不動産）の推進＜Ｅ＞グローバル化や働き方改革に対応するワークプレイスの構築運用→健康経営・ＡＢＷ・ダイバーシティ対応等、優秀な人材確保の支援
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

34

35

第2章 ファシリティマネジメントの体系
2-1. FMの標準業務

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

36

ＦＭの目的

ＦＭは、経営戦略の中の機能戦略の一つとして位置づけられ、経営
目的・経営目標の達成をファシリティの面から支援すること。
◆経営に関する目的：ファシリティを有効利用し、効率的に運用することにより経営効率を向上させること。
◆利用者と顧客に関する目的：利用者の満足度と生産性を向上させ
顧客満足度を向上し経営に貢献すること。
一般的にＦＭの効果は次の４点に要約される。
（１）コストミニマム（設備投資、運用費の最小化）（２）エフェクトマキシマム（効用の最大化）（３）フレキシビリティ（将来の発展、変化への柔軟な対応）（４）地域との調和や地球環境の保全

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

37

ＦＭ標準業務実施すべき業務内容をとりまとめたものがＦ
Ｍ標準業務である。
ＦＭ標準業務は１１の業務からなるが、大きく４つの機能に分類される。評価を除く戦略・計画機能、プロジェクト管理機能、運営維
持管理機能の３機能は、直接、具体的なファ
シリティに関わる業務であり、ファシリティのライフサイクルに合わせてサイクルを描きながら繰り返し展開される。統括マネジメント機能はＦＭ業
務が円滑に推進できるようにするものである。

評
価

プ
ロ
管ジ
理ェ
ク
ト

図表 経営戦略とＦＭ

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

38

ＦＭ標準業務サイクル
経営戦略
2

Action

1

目標・課題

Plan

・ＦＭ戦略

・中長期実行計画

ＦＭ戦略・計画
4

3 Check
・品質評価

6
評
ＦＭ統括
マネジメント

・財務評価

・供給評価

価

プ
ロ
ジ
ェ
ク
ト
管
理

Do

・不動産取得・施設賃貸借・建物建設

・室内空間装備・情報化施設装備（大規模改修）
・ワークプレイス

運営維持
5 Do ・維持保全 ・運用管理
・サービス
・点検調査／現状把握
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

39

ＦＭの３階層①経営レベルのFM：全ファシリティの最適なあり方を求める戦略・計画の立案②管理レベルのFM：計画に基づいたプロジェクトの実施、運営維持及び評価を通じてファシリティの効率化、改善を図るなどの管理③日常業務レベルのFM：日常のファシリティの運営維持・サービスの業務

評価
分析

現状
把握
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

40

ＦＭ業務区分例
不動産戦略
アセットマネジメント

デザイン＆コンストラクション

施設運営維持管理

オフィスサービス

保有資産管理企画・設計要件定義

クリーニング

受付サービス

施設戦略

調査・診断

予防メンテナンス

メールルームサービス

ＣＦマネジメント

プロジェクト管理

各種設備管理業務

印刷／コピーサービス

テナントマネジメント

大規模工事

建物・設備保全業務

ユーティリティ管理

スペース計画

中規模工事

環境衛生管理業務

ＡＶ・ＯＡ機器管理

ワークプレース計画

小規模工事

エネルギー管理

ファイル管理移転マネジメント

ＬＣＣ管理

購入・購買支援サービス

外注業者管理セキュリティ管理業務

グリーンサービス

調達マネジメント

オペレーション予算管理 自動販売機管理

金 英範氏の講演より2017/11/29

リニューアル・MAC

経理支援サービス

植栽管理

人事支援サービス

廃棄物・リサイクル管理

外注業者管理外注業者管理ヘルプデスクJFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

41

ＦM業務：不動産

ＣＲＥマネジメントハンドブック2015 日本ファシリティマネジメント協会
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

42【1】FM戦略・計画
１） 経営戦略への対応

ＦＭ戦略の目的は経営戦略に基づき、ＦＭ基本理念を設定し、ＦＭの目的、目標を実現すべく、中長期的、総合的に有効な方針や施策を策定することであり、またその役割は、経営幹
部の意志決定を支援すること。

経営戦略

２） ファシリティの現状把握と分析評価（データによ る見える化）

ファシリティを統括管理するＦＭ部門では、常にファシリティがどのような状態にあるかを把握しておく必要がある。ひとつは日常の運営維持からくるファシリティの状況に関する報告であり、もうひとつは現有施設の評価である。
３） FM目標の設定・実行計画の策定
財務・品質・供給面からファシリティの現状分析を踏まえて、
経営目標の実現に向けてＦＭ目標を設定するとともに、具体的な実行計画を策定する。プロジェクト管理や運営維持の各業務における取組みテーマも整理する。

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

ＦＭ戦略
・ＦＭ目標
・実行計画

ファシリティ
・現状評価

43【2】ＦＭの目標

ＦＭの目標は、ＦＭの目的を実現するため、より具体的・定量的に方向付けを行うことである。
目標は財務、品質、供給の３つに大別される。
財務目標・・・・・ファシリティコスト、施設関係資産、施設関係設備投資
ライフサイクルコスト
品質目標・・・・・品格性、快適性、生産性、信頼性、環境保全性、満足度
供給目標・・・・・需給対応性、施設利用度

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

44【2】FMの目的・目標（まとめ）ファシリティマネジメントとは企業・団体などが組織活動のために施設とその環境を総合的に企画・管理・活用する経営活動
ファシリティとは施設およびその環境

経営基盤
従業員
尊
重
満
足
創 造 性

顧

客
製品・サービス
満 足

株主・納税者
利益 ・ 公益
資産の保全
有効な投資

社

会
貢
献
調
和
環境保全

2017/11/29

FMの目的

FMの目標

利用する人が満足して創造性を発揮でき
人 る快適かつ機能的な環境づくりとその継続的な提供する

ファシリティコスト
施設資産
施設投資
LCC

財
務

企業理念の具現化
及び経営目標の達成
企を施設面で支援し、業 資産の有効活用を図る

品
質

地域と調和し、環境社 保全を尊重する健全会 な社会資産の形成に
貢献する

供
給

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

品格性

快適性

生産性

信頼性

環境保全性
満足度

需要対応性

施設利用度

【3】現状の把握と評価（ＦＭ戦略の出発点）

45◆現状を正しく把握することは、FMのすべての出発点である。
◆現状把握のために必要なデータを収集する仕組みをつくり、データを維持・更新することは統括マネジメントの主要業務の一つである。
◆現状を把握し、財務・品質・供給の３つの視点から現状評価を行う。
◆現状評価のポイントは、現状の到達点の明確化と改善すべき

ＦＭ課題の抽出である。
財務評価用のデータ例・・・・・１㎡当たりのファシリティコスト、１人当たりのファシリティコスト、１人当たりの施設面積など
品質評価用のデータ例・・・・・利用者満足度、耐震安全性データなど
供給評価用のデータ例・・・・・スペース利用率、スペース稼働率など
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

【4】プロジェクト管理46

中長期実行計画における課題の解決として、一定期間内に完了する業務をいう。
下記のような物理的状況の変化に対応する5つのユニットがある。

①ワークプレイスづくり・・人が働く室内環境と機能の装備、情報化への対応装備を計画実施する。
②施設賃貸借・・・中長期実行計画に基づき、施設の賃貸借の計画を立案、実施する。
③不動産取得・・・中長期実行計画に基づいて、不動産の取得、確保、処分の計画を立案、実施する。
④建物建設・・・・・中長期実行計画に基づき、建物の建設を計画、実施する。
⑤大規模改修・・・経年劣化、陳腐化、不適合な建物の性能を向上させ、長寿命化を図る業務。

追記：ワークプレイスづくりは、ハードな施設・環境・装備だけでなく利用者の個別ニーズに対応するサービス・制度などのソフト面の対応が重要性を増している。（「ＦＭはピープルビジネス」）
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

47【5】運営維持

ファシリティをその目的に合った適切な状態に継続的に保つため、安全、快適、効率的な機能の発揮と利便性の提供を行うとともに、ＦＭ関連資産の経済性、生産性を維持向上するための管理活動。運営維持の業務には大別して維持保全、運用管理、サービスの３つの業
務がある。
①維持保全
中長期実行計画に基づいて、施設を有効に機能させ継続的に提供するために、施設の運転、点検、整備、清掃、省エネルギー、防災、環境衛生、診断、修繕、改修等の計画と実施を管理す
る。

②運用管理
中長期実行計画に基づいて、施設を有効に活用するために、スペース管理、時間管理、ＦＭ関
連資産、保安、環境保全等を計画し実施する。

③サービス
中長期実行計画に基づいて、施設利用者の業務および生活の利便性等を向上させるために、
ファシリティに関連する各種サービスの計画と実施を管理する。
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

48【６】統括マネジメント

ＦＭは経営戦略の視点から、ファシリティの有効活用と最適なあり方を追求すること、利用する人にとって機能的で快適な施設づくりを行い、それを継続的に維持することを目的としている。戦略・計画からプロジェクト管理、運営維

持、評価を大きな業務プロセスとしているが、これを一元的に管理することが重要である。
さらにファシリティ関連の大量の情報を一元的に収集、蓄積、処理し、常に有効に活用できるようにすることが必要である。その「仕組み」と「仕掛け」をつくるのがＦＭ統括マネジメントである。
ＦＭサイクルを回すこともＦＭ統括マネジメントの重要な責務である。
ＦＭサイクル（ＰＤＣＡ）
2017/11/29

ＦＭ統括マネジメント

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

ＦＭ戦略
ＦＭ目標

49

【6】統括マネジメント

ＦＭの業務を円滑かつ効果的に実施するために、組織、体制の仕組みと、標準や規則などの仕掛けを作ると同時に、一元的にファシリティの管理と活用を行う経済活動である。
統括マネジメントの業務には以下の4つがある。
・ＦＭの業務実施の体制と組織づくり ⇒ＦＭ業務の全社的位置付け
・データや情報の収集と管理体制づくり ⇒情報収集とＦＭの見える化

・実施標準と承認規程などの設定⇒水準・基準等の設定

・ＦＭ財務の管理体制づくり⇒ＦＭ財務データ収集（管理会計）2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

50【６】統括マネジメント業務内容
経営者［社内データ］
設計図書
資産情報
契約図書
現状スペース／レイアウト
ユーザーの満足度［社外データ］
不動産市況
設計、建設情報
関連法規［標準類］
ファシリティ標
運用標準
サービス標準
財務標準
調達標準［承認規定］
稟議規定
各種手続き

2017/11/29

関
係
各
部
門

権限と委譲
業
務
分
担

ＦＭ組織スタッフ

基
本
的
関
係

標準・規程、要求データ情報の収集管理
体制づくり

標準・承認の設定

ＦＭの体制・組織づくり

ＦＭ財務管理体制づくり

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

ユーザー［ファシリティコスト］
帳票管理体制
賦課方法［資産管理体制］
資産価値評価
利用度評価
償却、棚卸し、除却等

サ
ー
ビ
ス
提
供
者

51

第3章 FM戦略
3-1. ＦＭの戦略・計画立案

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

FM戦略立案のポイント-１：経営戦略の推進

52

経営戦略に基づき、ＦＭ基本理念を設定し、ＦＭの目的、目標を実現すべく、長期的、総合的に有効な方針や施策を策定すること
図表. 経営戦略・計画とＦＭ戦略・計画 （Ｐ300）

FM2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

FM戦略立案のポイント―２：現状把握と評価（見える化） 53
ＦＭ戦略のポイント-２：現状把握と評価分析（データによる見える化）
ＦＭ戦略立案のスタートは現状把握と評価分析による課題であり、それらのデータによる見える化が重要である。２つの項目からなる。

・日常の運営維持からくるファシリティの状況に関する報告
1.施設の維持保全

2.運用管理3.サービス

これらは常にファシリティの生きたデータベースとして把握する。

・現有施設の評価
品質評価・・・利用者満足度、執務空間の状況、施設性能など
財務評価・・・施設運営費、不動産資産供給評価・・・施設のスペースの需給度（過不足）、利用度など

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

FM戦略立案のポイント－３：目的、目標、施策の設定

54

ＦＭ戦略立案のポイント-３： 経営戦略に沿って、現状評価、課題整理を踏まえ、ＦＭ目的・目標の設定、そのためのＦＭ施策を明確化する。目標
設定は、３つの目標－品質目標、財務目標、供給目標、に展開する。

図表. 経営戦略とＦＭ戦略・施策例 （Ｐ305）
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

55

ＦＭ戦略とＦＭ目標（例）ＦＭ目
的ＦＭ目標（管理項目）

管理方針

ＦＭ戦略事項（例）

ファシリティコスト

効率経営

施設資産

施設財務戦略（ファシリティコスト）

財務目標
施設投資
ＬＣＣ

事業

需給対応
供給目標
利用度

人

収益性向上

品格性

へ貢献

快適性

生産性
品質目標
信頼性
環境保全性

ＣＲＥ戦略
（施設資産）

生産性向上
効率性向上

コスト低減
社会

施設戦略
（整備水準・計画）
スペース戦略（供給・利用計画）

リスク低減
人材確保

ＷＰ戦略
（構築・運用・サービス）
環境・エネルギー戦略
施設リスク対応戦略
（ＢＣＰ）

満足度
2017/11/29

経営戦略目標（例）JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

ブランド経営
健康経営

知識経営
リスクマネジメント
環境経営
働き方改革（ウェルビーイング）

FM戦略立案のポイント－４：中長期実行計画の作成

56

ＦＭ戦略のポイント-４： ＦＭ戦略実施のための中長期実行計画を具体的に作成する。
1.全施設の需給計画（供給目標）
2.施設総合計画（品質目標、財務目標）

3.財務予算（施設運営費、設備投資、資産等）の策定、実施、管理①ＦＭ目標・施策や施設が満たすべき要求条件のため、収集すべき情報を集め、計画を練る。（全社的なコスト削減の実現可能性、ファシリティの将
来の需要予測、施設利用者の通勤や満足度の問題、環境対応やファシ
リティの品質など）②計画に従って、土地、建物、賃貸借、改修等にわたって、プロジェクトを組んでいく。
③プロジェクトは、個々に進捗管理を行い、完成した（取得・改修した）ファ
シリティについては、運用維持していく。
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

57

ＦＭ戦略の立案（まとめ）◆FM戦略・FM実行計画の立案作成：
全社経営方針を踏まえ、財務・供給・品質面からFM目標を定め、目標達成への施策と実行計画を作成する。
FM
レベル

内容

経営
FM

経営方針対応FM課題と対策
中長期実施計画
ＷＰ戦略

管理
FM

日常
FM

2017/11/29

評価分析
プロジェクト管理

運営維持
オフィスサービス

FM目標
財務

供給

品質

経営貢献

CRE戦略
（ポートフォリオ）施設投資計画
施設コスト計画
WP戦略

CRE戦略（施設統廃合）中長期整備計画（規模・利用効率）
WP戦略

施設リスク対策（安全・防災・環境）
中長期整備計画（信頼性・環境保全等）
WP戦略

CRE戦略：経営
効率化
WP戦略：知識創造・知的生産性向上

施設資産評価施設運用コスト評価
プロジェクト投資計画

スペース利用度評価
施設需給バランス
プロジェクト要求条件

利用者満足度評価
施設リスク管理
環境保全管理（省エネ・廃棄物）
プロジェクト要求条件
環境認証・ＷＥＬＬ認証

リスク回避
ベストプラク
ティス水平展開
サービス水準と満足度向上

施設運営コスト低減

スペース利用状況把握
装備の過不足状況把握
ＷＰ利用状況把握
オフィスサービス利用状況把握

施設機能性能の維持
施設劣化状況の把握
オフィスサービスメ
ニューとサービス水準

現状把握・
データ収集
コスト削減
利用者満足度JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

58

3-2. FM戦略の実施：FM目標管理2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

59

ＦＭの目標管理・ＦＭの業務と目標管理
管理目標とは経営に寄与するため、経営計画に基づいて組織の目標の設定とその施策と実施及び達成状況を評価管理すること。

ＦＭにおける管理目標は、それぞれの目標をどのように改善し、あるいは適正化し、利用者の満足度を高めて組織の生産性に寄与するか、
また、施設関連費用を最小化し、組織の収益に貢献させるかについての目標の設定、施策立案、実施、さらにその達成の評価を行う。

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

ＦＭの目標管理とＦＭ業務サイクル「現状評価」「施策」「計画」「実施」そして「達成度評価」というように、サイクルを描いている。

FMを展開するうえで「施設の評価」が行われ、目標に対して差異があれば、課題としてとらえ、根本的にやり替え、又は改善が必要な場合は、実施に移す

ためFM戦略のプロセスへ送られる。
FMの業務も目標管理も施設が存在す

る限り、PDCA（Plan,Do,Check,Action）のサイクルを回り続けることがFMの特徴。
図表 ＦＭの目標管理サイクル
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

60

61

FMの目標別管理サイクル
FM戦略・計画
財
務
上
の
課
題

財務

評
価

ファシリ
ティコス
ト

品質
施設
資産

現状評価
定期的評価

施設
性能

ワーク
プレイ
ス

供給

利用者
満足度

需給度

現状評価

定期的評価

定期的評価

入居後評価

入居後評価

供
給
上
の
課
題

方
針
・
施
策

中
長
期
実
行
計
画

全
プ
ロ
ジ
ェ
ク
ト
計
画

統括マネジメント

利用度

現状評価

品
質
上
の
課
題

財務
品質
供給

プ
ロ
ジ
ェ
ク
ト
管
理

財務関連
標準
品質関連
標準
面積標準

運営維持

2017/11/29

財務

品質

供給

ファシリティコス
ト
管理と賦課

施設診断
評価

スペース
管理

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

財務

品質

供給

コスト評価

品質関連
要求条件

供給関連
要求条件

投資評価

プロジェクト
評価選定

プロジェクト
評価選定

予算管理

検収

変更管理

完了時コスト
評価

完了時品質
評価

完了時供給
評価

FM戦略の実施ツール

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

62

ＦＭの財務目標管理

63

・FMの財務目標の重要な管理対象はファシリティコスト、施設投資、施設資産等であり、これらの計画立案と評価を行うことが主な内容となる。

（1）ファシリティコスト評価：ファシリティコストを組織の「対売上」比率で評
価し、コスト比率が高い場合は改善を行う。⇒ＭＮコストチャート評価（2）施設資産評価：土地、建物、設備などの施設資産の利用状況、価値を把握し管理する。⇒ＭＮ資産チャート評価（3）施設投資評価：施設の立地、保有形態などの戦略や施策を決める
際にマクロに経済性を判断する。
（4）プロジェクトコスト評価：サービス提供者から提示された不動産物件の購入費、建物建設費、賃借料などのコストそのものの妥当性の評価・判断する。
（5）プロジェクト完了時コスト評価：プロジェクト終了時に、基本設計段階で設定した予算に対しての評価する。（変更に伴うコスト、物価変動に伴うコスト、費用配分に対する実績）
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

手法１ ファシリティコスト（１６科目）

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

64

ＭＮコストチャート評価

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

65

（株）NTTファシリティーズのオフィスＦＣ評価

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

66

ＭＮ施設資産チャート評価

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

67

68

CREに関する企業価値向上（目標と施策）

CREマネジメント実践によるROA向上

当期純利益

当期純利益

総資産

総資産

ＣＲＥ
土地
建物

ＣＲＥ
土地
建物

企業
価値
向上

創る力・稼ぐ力増加●豊かなワークプレース提供
生産性向上
イノベーション増加●CREコスト削減●不動産の利活用

ROA＝
資産効率改善/回す力増加●CREスリム化
賃借活用/資産売却
面積効率向上●施設群ポートフォリオ管理
拠点の統廃合●投資の選択と集中●施設再投資効率化●施設長寿命化板谷敏正氏講演資料より
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

手法４ 社内課金（コストアロケーション）

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

69

手法６ ＬＣＭ（ライフサイクルマネジメント）

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

70

ＦＭの品質目標管理71

利用者が安心して施設を利用できるように、機能や快適性、満足度の高い施設づくりをするための評価や実施、達成度の把握を行う。
（1）品質評価：FM品質目標に対して、利用者満足度、ワークプレイス、施設性能、エコロジー、危機管理の切り口から評価を行う。
（2）品質施策：評価の結果、施設の品質が目標に合致しない場合、改善あるいは改良の施策を考える必要がある。
（3）プロジェクト管理における評価：サービスの提供者から提示された物件や基本設計案を評価・選定する。またプロジェクト完了時に利用者の要求がどの程度達成されたかを評価し、次のプロジェクの参考にする。
（4）運営維持における評価：施設の企画・基本設計時に意図した性能を発揮するよう維持保全、運用管理を行い、FMの目標である品質を継続的に提供、施設の利用効果を高める各種サービスの提供が必要となる。
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

72

残存不具合率2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

品質評価：SLA&KPI

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

73

満足度調査：POE

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

74

ＦＭの供給目標管理

75

FMにおける供給とはスペースの需要に対する供給と利用度の評価である。
（1）供給評価：現状評価、定期的評価、および入居後評価があり、現状の施設のスペースの過不足と利用の状況を把握する。
（2）供給戦略・施策：組織の統廃合・増加、機能の追加・変更、拠点の拡
大・縮小、人員の増減などの経営施策は、スペースの過不足に直結する。これらの経営施策を受けて、各事業単位のスペース需要に基づき、施設の拡張・縮小、統廃合、用途変更、売却などの処分を迅速に実行。
（3）プロジェクト管理：室内のスペース供給は、スペースプランニングと呼ばれ、ワークスペースとその周辺に関するスペースの大きさ、収納スペース、会議ス
ペース等の業務支援スペース等の大きさを管理する。
（4）運営維持：組織変更や人事異動、さらには情報システムなどの変更などに即応できるようにスペースを管理する。最小スペースで有効な活用や無駄なスペースの排除を図る。
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

手法７ プログラミング・ブリーフィング・要求条件

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

76オフィスＤＡＴＡ例※2015年早稲田大学小松幸夫研究室調査※上場企業へのアンケート調査（回答数199社）※ 回答地域 東京都が全体の50％

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

77

78

ＦＭの目標管理（まとめ）ＦＭ目標管理サイクル
ＦＭ戦略・計画

ＦＭ業務と施策
実施

ＦＭ目標達成状
況の評価と改善策

ＦＭ財務目標・施策
ＦＭ品質目標・施策
ＦＭ供給目標・施策

プロジェクト管理・
運営維持の実施と結果の可視化

ＦＭ財務評価
ＦＭ品質評価ＦＭ供給評価評価項目と評価方
法・評価指標（例）効率経営とＦＭ財務目標
経営指標 ＲＯＡの改善 ＲＯＡ＝利益／資産＝利益／売上 × 売上／資産＜費用削減＞＜資産効率化＞＜費用削減＞ファシリティコスト削減：維持費・運営費・管理費の分析評価（ＢＭ手法）＜資産効率化＞ファシリティ資産スリム化：遊休資産・低利用資産の活用処分、敷金保証金の削減、資産投資額の圧縮など
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

79

第４章 事例研究
4-1. 効率経営・信頼性経営とＦＭ戦略：
ＮＴＴグループ2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

80

ＮＴＴグループ建物の現状

建物棟数：
22,000棟
建物延床面積：17,000,000㎡
土地面積：22,000,000㎡
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

西陣分局（大正9年）
国の重要文化財

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

81

松山市外局（昭和４２年）

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

82

中野電電ビル（昭和５１年）

地上１１５ｍ
建物とアンテナデッキを一体化することで合理性と機能美、景観への配慮を実現
Copyright (c) Denwakyoku no Syashinkan. All Rights Reserved

ドコモ代々木ビル（平成１２年）

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

84

85

中長期実行計画の業務プロセス
中長期実行計画の業務プロセスには、6つの項目がある。

図表. 中長期実行計画策定プロセス （Ｐ318）

1.施設要求2.施設供給計画
施設総合計画
3.全プロジェクト計画

4.設備投資予算
5.ファシリティコスト
予算

6.単年度計画・管理

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

建物整備計画提案

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

86

87

ＮＴＴ ＦＭ業務の構成
Ｎ
Ｔ
Ｔ

Ｎ
Ｔ
Ｔ
フ
ァ
シ
リ
テ
ィ
ー
ズ

2017/11/29

NTT東・西■不動産に関わるオーナー責任業務
NTT東西支店 ■不動産戦略業務（不動産企画室）
建
築
総
合
業
務

個
別
業
務

戦略・企画支援業務
・建築企画支援・指標に基づく
不動産の分析、評価

防災対策
地球環境保護対策

建物維持保全業務

契約支援業務・不動産情報管理
・ビル管理業務・固定資産管理

・契約支援

設計・工事
監理業務

不動産売買と新規賃借に関わる管財業務

建物等修繕業務（簡易）不動産企画・戦略支援業務
建物等維持管理業務
建築･不動産コンサルティング業務
建物セキュリティ業務

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

建物性能の時系列変化
建物整備計画改修による資産価値の向上

88

建物の劣化に対して、初期性能レベルを維持するだけでなく、時代のニーズにより求められる要求レベルが変わっていく。
建物整備計画は建物リスクマネジメントの一環といえる。

向上

当初よりもレベル向上
例：耐震性能向上

改良保全
例：防炎性能向上

リニューアル

初期性能レベル

維持保全

当初のレベルまで回復
例：建築基準法等改正（既存不適格）

劣化
2017/11/29

経年

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

中期整備計画提案の施策一覧例

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

89

外壁落下事故（雨水浸透による劣化）

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

90

91

４-1-2. 東日本大震災復旧

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

３.１１ 震災復旧活動と復興プロジェクト

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

92

３.１１ 震災復旧活動と復興プロジェクト

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

93

94
94

地震被災ビル復旧

地震被災１６ビルの本格復旧については、外壁、外構等の近隣から見える部分での損傷が多いことから、今後の中長期的な利用計
画等を踏まえつつ、ＮＴＴイメージ（安心・安全）を重視した適切な仕様により実施する。

主な
損傷内容

外壁ＰＣ板落下外壁タイル落下

天井落下

外構陥没

ビル名

五橋1ビル（宮城）青葉通ビル（宮城）苦竹ビル（宮城）いわきビル（福島）

新外壁用下地調整中

損傷が著しい部分を目隠し

下地補強中

玄関周り補修完了

・ＰＣ板撤去、新外壁（押出セ
メント成形板）新設
・鉄骨ブレース新設

・外壁復旧
・エクスパンションジョイント復旧・内壁(浮き、クラック)補修

被災状況

進捗状況

工事内容

2017/11/29

・天井（耐震化）復旧
・附帯設備（照明等）復旧

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

・外構復旧
・エクスパンションジョイント復旧95

4-1-3. リスクマネジメント：
レジリエンスとＢＣＰ

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

災害に対するレジリエンス

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

96

レジリエンスと事業継続

防事
災前
・
減対
災策
・
備
蓄

人初
命動
・
二対
次応
災
害
防
止

97

再
開
復
旧

平
常
業
務
・
成
長

緊急対応計画
ﾘｽｸﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

再開復旧計画事業継続計画
レジリエンス向上の取り組み
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

・事前対策が重要・事案発生に対する対応は
事案ごと
・全ての事案への対応が必要だが、現
実には困難
・レジリエンスの高い組織への転換レジリエンスと建物・都市2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

98

災害に対するレジリエンス

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

99

レジリエンスは組織戦略➢ 「自律分散型リーダーシッ
プ」が不可欠➢ 組織文化としての柔軟性と、積極的寛容性が必要

100➢ 業務がプロジェクトごとに管理できる組織体制➢ ワークスタイルや業務環境、気質の変革が必要

Ａ社は、業務組織ごとに短期間で活動と会計を把握し、改善。
Ｂ社は、工場内に「余裕」を作り急な増産や生産移転に対応

事業継続
・顧客重視
・代替え
・財務
2017/11/29

減災・災対
・人命重視
・事前準備
・訓練

レジリエンス・組織価値・意思決定・ﾜｰｸｽﾀｲﾙ

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

101

4-1-4. 演習：中期建物整備計画

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

中期建物整備計画
•

•

102

中期建物整備計画（建物改修計画）の背景①経年劣化による機能性能の低下やリスクの増大⇔外壁劣化による漏水、浮きによる落下／屋上防水劣化による漏水／
設備機器類の耐用年数経過に伴う故障・停止など②法令や基準等の変更による不適合状態の発生⇔耐震改修(1986年新耐震基準）、アスベスト対策（建築基準法・大気汚染防止法・労働安全衛生法など）
中期整備計画の作成
建物調査結果に対する評価分析と改修工事（案）・概算額に基づき3ヶ年程
度の整備計画(案）を作成する。
中期整備計画(案)の作成に際して、評価分析の考え方や改修工事の実施順位の考え方を明確にして、経営者や関係者の理解を得ることが重要である。
＊評価分析の考え方(例）
建物の劣化状況、劣化に伴うリスク状況、建物用途などについて評価する。
＊実施順位（優先順位）の考え方(例）①リスクマップにより順位づけ⇔劣化状況とリスク状況や建物用途によるマップ②リスク評価方式による順位づけ⇔P（総合リスク値）=K(劣)・P（劣）＋K（リ）・P（リ）＋K（建）・P（建）K:重み係数 P:各状況リスク値

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

103

中期建物整備計画（演習課題）【課題】 あなたは、某食品関連企業のファシリティマネジャーです。様々な施設の築年数も古く、劣化も相当進んでいるため、調査会社からの調査結果を基に、中期建物整備計画(案）を作成してください。
建 物 名

劣化状況

リスク状況

工事概算額（百万円）

営業店舗A

Ⅴ

Ⅴ

50

営業店舗B

Ⅴ

Ⅲ

80

営業店舗C

Ⅳ

Ⅴ

100

営業店舗D

Ⅲ

Ⅴ

30

営業店舗E

Ⅴ

Ⅰ

30

営業店舗F

Ⅲ

Ⅰ

60

物流センタ

Ⅴ

Ⅴ

120

研究開発センタ

Ⅳ

Ⅰ

90

本社事務所

Ⅲ

Ⅲ

80

支社事務所A

Ⅴ

Ⅲ

50

支社事務所B

Ⅳ

Ⅲ

50

社宅A

Ⅴ

Ⅴ

20

社宅B

Ⅳ

Ⅲ

20

合計
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

780

劣化状況：
５段階評価
リスク状況：
５段階評価
劣化状況Ⅴレベルでリスク顕在化／人命や
財産の損傷・
損害リスクを５
段階評価

104

中期建物整備計画フォーマット
•調査結果の分析評価の考え方•

中期建物整備計画（案）
年度

初年度

次年度

建物名
工事費

投資額

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

次々年度

105

中期建物整備計画演習の解説•

調査結果の分析評価の考え方
案－１：リスクマップ
劣化状況・リスク状況による評価

案－２：リスクマップ
劣化状況・建物用途による評価

ローマ数字は優先順位／数字は各区分毎の投資額⑪営業店舗D

←
リ
ス
ク
状
況

＜Ⅵ＞
30

＜Ⅷ＞
80

＜Ⅲ＞
100

＜Ⅴ＞
70

＜Ⅰ＞
190

←

高

＜Ⅱ＞
130

リ
ス ⑬本社事務所
ク
状
況

高

→

→

低

低
＜Ⅸ＞
60

＜Ⅶ＞
90

①営業店舗A④物流センタ
⑥社宅A⑨支社事務所B ②営業店舗B⑩社宅B⑤支社事務所A⑧研究開発セン③営業店舗Eタ＜Ⅳ＞30

少← 劣化状況 →多大
2017/11/29⑫営業店舗F⑦営業店舗C少← 劣化状況 →多大

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

106

中期建物整備計画演習の解説•

調査結果の分析評価の考え方•

中期建物整備計画（案）：整備投資の平準化
年度

初年度

単位:百万円

次年度
50⑨支社事務所B

50

80 ⑥社宅A

20

⑩社宅B

20

建物名 ③営業店舗E

30 ⑦営業店舗C

100 ⑪営業店舗D30

工事費 ④物流センタ

120 ⑧研開センタ

80⑫営業店舗F60⑬本社事務所80

投資額

2017/11/29①営業店舗A50②営業店舗B

次々年度

280⑤支社事務所A

250
JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

240

107

４-２．知識経営とＦＭ戦略：
４-２-１．NTT-Fの提案するWP

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

108

知識の経済的インパクト

多摩大学大学院 紺野 登 教授
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

109

知識創造へのWP戦略◆ 知識創造とWP
知識経営へのFM戦略としてWPの構築・運用が重視さ
れている。

•

•
People ヒト•

知識創造行動コラボレーション
コミュニケーション
ダイバーシティ
フリーアドレス

シーン

•

WP

Processコト
2017/11/29

イベント
会議
ＩＴ装備

Place
モノ

・WPは、経営戦略の遂行に貢献する
重要な要素である。⇒組織全体の目標に向けてメンバーの活動を整合化すること、ミドルたちの相互作用を促すこと。
・ＷＰは、組織文化・経営方針の具現
化・表象＝アウトブランディング＋イン
ナーブランディングとなる。
・WPは、経営戦略遂行のための経営資源であり、イノベーションを誘発する<場＞であり、基盤である。
・WPは、Corporate Infrastructure
Resourceである。⇒人材、ICT、ファシ
リティを統合する。即ち、WPはいわゆ
る３P（People・Process・Place）が統合された「総体」の一部機能である。

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

110

NTT-FのWP提案

Live-Link Design オフィスLive（モチベーション）とLink（コミュニケーション）を軸に、理想の環境を導き出す新手法。

人財を最大活用するオフィス環境を創造するためには、オフィスワーカーの潜在的な意識や能力を引き出すことが重要です。そこで、私たちはオフィスワーカーのLiveとLinkを定量化する新しい手法を開発しました。あなたの企業で働くオフィスワーカーにヒアリングを実施し、現在のオ
フィス環境を診断。個人のモチベーションとチームのコミュニケーションが高いレベルで交差す
る「Live-Link Design オフィス」へのコンセプトを策定します。
Case Study 中堅商社 A社の場合 「オフィス移転を機に、業務プロセスを革新したい」
A社は老舗の中堅商社である。社員は真面目で個々の意識が高い。外出の多い社員には携
帯とノートパソコンを配布している。業務効率化に向け、無駄な会議を減らしたり、重要連絡は社内HPに掲載しているが、近年クレーム数が増加傾向にあるのが気になる。また、企業成長率も近年鈍化している。一方、中期経営戦略によってA社は弱点である製造業系の事業領域を補強するため、半年後にB社との合併を決定した。合併後のオフィス移転を機に、業務プロセスを見直したいと社長は考え、ワークスタイル診断を依頼した。

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

111

ワークスタイル診断（体験版）
現在のオフィスを診断し、Live-Link Design オフィスへの方向性を見つけます。

【分析リポート】

A社オフィスのワークスタイルは、
やや主体性は出ていますが、個人の主体性、チームワーク共に実力を発揮し切れていない傾向が見受けられます。形式知の共有と、コン
ピテンシーを評価できる様々なシーンをさらに整備することで、より高いオフィス生産性を発揮する
チャンスにつながると考えられます。

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

ワークスタイル診断（体験版）

112

現在のオフィスの問題点から、 Live-Link Design オフィスを目指すために必要なシーンと要素を探ります。
分析リポートA社オフィスのワークスタイルを分析した結果、私たちが定義する【ステーション】【コミュニティ】【レビュー】【レセプション】【ブレイク】というオフィスシーンが不足しているようです。オフィスシーン構築にあたり、上記シーンの構成要素として【空間】【ツール】【雰囲気】を中心に整備されると、より高めあい、つながりあい、価値創造し続けるワー
クスタイルが実現できると考えます。

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

ワークスタイル診断（体験版）：ヒアリング項目
Ｑ１.あなたのオフィスは、必要な情報を入手しやすいと感じる環境ですか？

Ｑ２.あなたのオフィスは、仕事に集中できると感じる環境ですか？
Ｑ３.あなたのオフィスは、快適で、使い勝手がよいと感じる環境ですか？

Ｑ４.あなたのオフィスは、主体的に仕事ができると感じる環境ですか？
Ｑ５.あなたのオフィスは、柔軟に居場所を選べると感じる環境ですか？
Ｑ６.あなたのオフィスは、精神的・身体的に安らぐと感じる環境ですか？
Ｑ７.あなたのオフィスは、フランクに交流できると感じる環境ですか？
Ｑ８.あなたのオフィスは、リフレッシュしやすいと感じる環境ですか？

Ｑ９.あなたのオフィスは、共創・協働しやすいと感じる環境ですか？
Ｑ１０.あなたのオフィスは、周りの人に自慢したくなると感じる環境ですか？

プロフィール：業種・職種・役職・オフィス規模（従業員数）

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

113

FMアシスト社のオフィス診断結果

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

114

FMアシスト社のオフィス診断結果

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

115

FMアシスト社のオフィス診断結果

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

116

FMアシスト社のオフィス診断結果

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

117

NTT－Fのオフィス

一人当たりの専有面積を縮小して 豊かな共用スペースを創出

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

118

NTT－Fのオフィス

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

119

120

４-２-２．仙川キューポート

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

121

仙川キューポート◆ オフィスビル概要
名称：仙川キユーポート
住所：東京都調布市仙川町2-5-7
所有者：キユーピー
敷地面積：1万7204.87m2
建築面積：6400m2
延べ床面積：2万8000m2
基準階床面積：約6000m2
基準階天井高：4.2m
階数：地上5階地下1階
構造：鉄骨造、一部鉄骨鉄筋コンクリート造◆ 企業概要入居時期：2013年10月15日
総従業員数：1万2598人
入居者数：約1400人
出典：モリリン守山「新オフィス発見」：日経ＢＰ2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

122

仙川キューポート：ＷＰ戦略◆会話を誘発する六角形のオフィス• 「それぞれの事業を有機的に連動させると同時に、営業・開発・生産部門の前線における連動も強化する。そのためにはグループ各社のシナジー効
果を高めることが不可欠で、ワークスタイルを見直す」⇒従業員同士の活発な会話を生み出すオフィス• グループ各社の融合と連携の強化、商品開発のスピードアップ、付加価値
創造力の向上を目指す⇒首都圏に点在していたグループ17事業所が集まる新拠点• 建物や回遊廊下を六角形平面としたのは、3ブロックに分かれた内周の執務スペースを三角形に連結させた結果、2辺のエリアと必ず接点を持つので、従業員同士がより密な関係を保てる• 上下方向の回遊性を高めるために採用したのが、キユーピーがミルフィーユ構造と呼ぶ階構成だ。⇒研究開発施設を1階と3階、執務スペースを2階と4階というように、あえて交互に配置
出典：モリリン守山「新オフィス発見」：日経ＢＰ2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

123

仙川キューポート中庭

出典：モリリン守山「新オフィス発見」：日経ＢＰ2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

124

仙川キューポート・キューポートカフェ

5階にある社員食堂の「キユーポート
カフェ」も、ランチタイム以外は接客も含めた打ち合わせに利用できる・打合せスペース
気軽に集まれる打ち合わせスペースを多数用意した一方で、予約が必要な個室の会議室は以前に比べて半減させた。移転前、それぞれの入居事業所が使っていた
会議室は合計44室あったが、仙川キユーポートでは20室になった。個室会議室の利用を有料化して、会議の効率化を図っている。
出典：モリリン守山「新オフィス発見」：日経ＢＰ2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

125

仙川キューポート

コミュニケーションスペース• 1つめは、2階から4階までの各階に3カ所、三角形に並んだ執務スペースの接点に設けた「aima（アイマ）」と呼ぶスペースだ。aimaは合間から取った名前で、「業務と業務の合間の時間を活用し、人・組織・社会の合間をつなぐ、コミュニケーショ
ンを誘発する場」を意味する。頭や心身の切り替えを促す「aima SWITCH」、社
内外の情報を共有する「aima GALLERY」、社内活動の架け橋となる「aima
BRIDGE」という3タイプを用意し、各階に1つずつ配した。
•

2つめは、「KITCHEN」と「DINING」。内周の執務スペースに、両者を組み合わせたエリアを3カ所ずつ設けている。食品を手がけるキユーピーならではの空間だ。ガラス張りのKITCHENはその名の通り調理スペースで、試作や試食を手軽にできるようにした。執務スペースからもよく見え、だれが作業しているのかがすぐ分かる。隣
にはDININGと呼ぶオープンな打ち合わせスペースを用意して、ソファを並べたコー
ナーや掘りごたつ状の小上がりなどくつろいだ雰囲気で話し合える空間に仕立てている。
出典：モリリン守山「新オフィス発見」：日経ＢＰ2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

126

仙川キューポート

出典：モリリン守山「新オフィス発見」：日経ＢＰ2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

127

ＦＭ戦略経営フレームワークの概要 (1）

経営目標
組
織
外

人財・組
織
Ｐｅｏｐｌｅ知財・情報Ｐｒｏｃｅｓｓ

施設・環
境
Ｐｌａｃｅ

達成成
果・効果

評価

商品・
サービス改善
財務改善

組
織
内

目標&戦
略マップ

業務プロセス
改善

経営目標に対する各財のマネジメント
施策

従業員力・
組織力改善
財の変革・
活性化の度合い2017/11/29

総合評価

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

128

知識創造を支援するWP戦略項目
経営目標

目標に関する項目

各財における施策（重要成功要因）
人財・組織

知財・情報

施設・環境

＜商品・ブランド・サービス改善＞「知識創造と人間力向上」により企業としてその提供価値を向上させると共に、継続的成長を維持すること

・顧客満足度・市場競争力・顧客創出力・顧客ニーズの把握体制
・顧客基盤の強化

・顧客ニーズのフィードバックの仕組み
・顧客とのコミュニケーション

・ニーズの把握のためのアン
テナショップ・ブランディング
メディア＜財務改善＞
知的資産の見方を踏まえて、設
備投資と同様に知的資産増大への投資と資産活用を図ること

・知識資産投資・知識資産活用・優れた人材の採用と処遇

・知識資産評価と管理・知識創造のための施設投資＜業務プロセス改善＞
業務プロセスを業務プロセスとして捉えるだけでなく、非定型な価値創出のためのプロセス＝「場」の構築・維持を含める

・イノベーション・知識創造サイクル（ＳＥＣＩモデ・コラボレーション
・組織横断プロジェク
ト・情報の共有化・ナレッジマネジメ
ント

・整備されたIT
環境
・｢場｣を支える
多様な環境＜従業員力・組織力改善＞
従業員が主体的に活力を持って活動できること、組織（体制）が個人を支援し、柔軟であること

・モチベーション（能力発揮・成長・やりがい）・リーダーシップ・ビジョンの共有

・学習の機会・ダイバーシティ・トップメッセージ
・多様なワークスタイ
ル・ワークライフバラン
ス

・学習機会と体系
・コミュニケーショ
ン

・感性を刺激する環境
・社員ニーズに応えるワークプ
レイス構築支援

2017/11/29

ル）

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

129

４-３．環境経営・健康経営とＦＭ戦略

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

130

地球環境問題2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

地球環境問題の背景と2050年への課題

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

131

132

環境経営の背景

持続可能な社会に向けた統合的取組：第２次循環型社会形成推進基本法

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

133

環境経営の背景：国連

国連の機関ブルントランド委員会
1984 年 国 連 に 設 置 さ れ た 「 環 境 と 開 発 に 関 す る 世 界 委 員 会 」（ WCED=World
Development）：

CommissiononEnvironment「持続可能な開発」の概念を提起）

人類文明・社会の「持続」←地球環境の「安定性」
１．持続可能的な開発
２．条件：自然システム（大気・水・土・生物）を危険にさらさない
３．目標：生態系の全体的な保全を図る
４．持続的開発（展開）：現在と将来の欲求対応
出典：木俣信行氏（環境経営学会副会長）講演より
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

and環境経営の背景：国連

134• １９７０年代にスウェーデンで開かれた「国連人間環境会議」で酸性雨問題が報告され、この会議をもとに国連環境計画（ＵＮＥＰ）が設立された。

• １９９２年にはブラジルのリオデジャネイロで「環境と開発に関する国連会議」が開かれ、環境を保全しながら経済発展を探求する責任を宣言した。

持続可能な社会を築くべく、再生可能なエネルギーの利用、効率化•の追求、使い捨て社会からリサイクル社会への転換、価値観の変革などが求められている。

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

135

環境経営の背景：企業の社会的責任
世界経済人会議 －経済と環境のバランスによるサスティナビリティ

持続可能な開発のための経済人会議 （BCSD : Business Council for Sustainable Development）とは、１９９２年の国連地球サミット（ＵＮＣＥＤ）において、経済界からの「持続可能な開発」についての見解を提言することを目的として、環境保全と経済発展に関する国際的関心と必要な行動を促すために創設した団体である。１９９５年、
ＢＣＳＤはＷＩＣＥと併合し、持続可能な開発のための世界経済人会議（ＷＢＣＳＤ）を創設した。主に以下のテーマが課題となった。

人口増加

自然環境破壊人口増加と資源の無駄使い

急激な人口増加は、環境に被害を与える原因を悪化させる。

自然資源の消費が加速度的に増大しており、消費は非効率的であった。無計画な開発は、自然環境の再生に必要な時間が与えられていないた
め、自然資源の利息までも減少している。

相乗効果的に悪化を招き、生産性の大きい地域
では環境への打撃が著しい。農産物の生産増加に伴う土地劣化、森林の砂漠化、産業の発展による水質汚濁など。

生態系の劣化汚染

自然環境悪化に伴う生物多様性と遺伝子情報の損失。環境変化の改善は可能だが、失われた生態系は取り戻すことが不可能である。

無計画な開発による資源の乱用は、大気汚染、
水質汚染、土壌汚染を伴う。多くの汚染物質は残留性が強く、潜在的に増大している。最も複雑で潜在的に重要な問題は地球温暖化である。

トリプルボトムライン
１９９７年イギリス サスティナビリティ社ジョン・エルキントンが提唱「企業の決算書において、収益・損益を述べるように、社会的側面では人権配慮や社会貢献、環境的側面では資源節約や汚染対策などについて評価し述べるべき。」その後、持続可能性レポートの骨格となる。
出典：ＥＩＣネット「環境用語集」/ｇｏｏ Ｗｉｋｉｐｅｄｉａ
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

136

環境経営の背景：企業の社会的責任
責任投資原則 －社会的責任投資原則

責任投資原則（PRI: Principles for Responsible Investment）とは、２００６年当時の国際連合事務総長であるコフィー・アナンが金融業界に対して提唱したイニシアティブである。機関投資家の意
思決定プロセスにＥＳＧ課題（環境、社会、企業統治）を受託者責任の範囲内で反映させるべきとした世界共通のガイドライン的な性格を持つ。国連環境計画（ＵＮＥＰ）並びに国連グローバル・コ
ンパクトが推進する。
1. 私たちは投資分析と意志決定のプロセスにＥＳＧの課題を組み込みます。
2. 私たちは活動的な（株式）所有者になり、（株式の）所有方針と（株式の）所有慣習にＥＳＧ問題を組み入れます。
3. 私たちは、投資対象の主体に対してＥＳＧの課題について適切な開示を求めます。

4. 私たちは、資産運用業界において本原則が受け入れられ、実行に移されるように働きかけを行います。
5. 私たちは、本原則を実行する際の効果を高めるために、協働します。
6. 私たちは、本原則の実行に関する活動状況や進捗状況に関して報告します。

出典：ｇｏｏ Ｗｉｋｉｐｅｄｉａ
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

137

環境経営の効果（酒井元教授資料）

環境リスクの巨大化抑制
人間の健康障害への補償は高額化の傾向。米国のタバコ訴訟回避和解は、２５
年間に４６兆円。熊本水俣病では、2400億円超の賠償決定後も拡大中。

コストダウン効果
廃棄物量を削減すると、廃棄物処理コストが減少。波及的に資材購入量削減、倉庫縮小、ＣＯ２削減は光熱費削減そのもの、光熱水・人件費削減に拡大。

新ビジネスチャンス獲得
環境経営を進めることで、新しい社会の要求がいち早く把握でき、エコ・グリーン商品の開発、省エネサービス等で先行可能。廃棄物再資源化型静脈産業の展開。

出典：酒井寛二教授（中央大学専門職大学院）講演より
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

138

環境経営：住友グループ

別子銅山における事業に伴う環境問題への真摯な対応が環境問題の解決にとどまらず新事業の発展に繋がる。
永続的に植林と木材生産を繰り返す。「保続林業」のきっかけとなった上申書［１８９４年（明治２７年）作成］。
土木課長”本荘種之助”の提言により、当時としては世界でも稀な大規模造林事業が行われました。１８９
８年（明治３１年）別子鉱業所に林業課を設置。別子林業の第一歩。

１９１３年、新居浜市の別子銅山で銅の精錬の際に出る排ガスによって生じる煙害を解決するため、その原因である亜硫酸ガスから肥料を製造することを目的に設立されました。

三井住友建設、住友重機械工業、住友金属工業など多くの関連企業が別子銅山から派生したとのこと。

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

環境経営：リコーグループ

139

リコーの三愛精神リコーグループの創業の精神は、創業者 市村清の唱えた「三愛精神」です。三愛精神とは、世界人類の一員としてすべての人を愛し、国と自然を愛し、自分にあたえられた使命を愛して励むことです。この考えそのものが、リコーグループのＣＳＲの原点となっています。

環境経営と３つのステップ
１．環境対応＝法規制遵守
２．環境保全＝規制を超える環境保全

３．環境経営＝利益を創出する環境保全活動

ノンリグレットポリシー
この時期に環境保全を経営の優先課題として位置づけた背景には「ノンリグレット・ポリシー」というリコーの考え方がありました。ノンリグレット・ポリシーは、気候変動枠組み条約ＣＯＰ３（京都会議）の翌年１９９８年に、リコーの桜井正光社長（当時、現会長）が提唱したもので、「ＣＯ２ 削減活動は、それ自体がコストダウンにつながり、お客様の生活を豊かにする役に立つものであり、リコーグループは、事業成長との両立が可能になる形で
環境保全活動を推進していく。だから万が一、将来ＣＯ２などの温室効果ガスが地球温暖化の原因ではないと判明したとしても、私たちは決して後悔することはない。」
出典：リコーＨＰ＆太田義久氏講演資料
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

環境経営：リコーグループ

140

２０５０年長期環境ビジョン＆環境技術開発
リコーグループは、環境負荷を極小化した持続可能な社会の市場ニーズを予測し、ライフサイクル
ＣＯ２ 排出総量、新規投入資源量および化学物質による環境影響の３つを、２０５０ 年までにいずれも８分の1（８７．５％削減）にすることを前提に事業を進めるべく、環境経営を進めています。

コメットサークル
１９９４年に制定されたコメットサークルは、持続可能な社会実現のコンセプトとして、製品メー
カー・販売者としてのリコーグループの領域だけでなく、その上流と下流を含めた製品のライフサイ
クル全体で環境負荷を減らしていく考え方を表したものです。（再資源化率 ９９％）2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

141

環境経営のための手法
全体像

出典：酒井寛二 前中央大学専門職大学院教授の講演資料
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

環境性能評価＆認証
環境不動産に関わる評価指標

142◼ＣＡＳＢＥＥ
ＣＡＳＢＥＥ（建築環境総合性能評価システム）は、建築物の環境性能で評価し格付けする手法である。省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性
や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステムである。
ＣＡＳＢＥＥの特徴は、建築物の環境に対する様々な側面を客観的に評価するという目的から、(1) 建築物のライフサイクルを通じた評価ができる(2) 「建築物の環境品質(Ｑ)」と「建築物の環境負荷(Ｌ)」の両側面から評価する(3) 「環境効率」の考え方を用いて新たに開発された評価指標「ＢＥＥ（建築物の環境性能効率、Ｂｕｉｌｔ Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔ Ｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ）」で評価するという３つの理念に基づいて開発されている。また、評価結果が「Ｓランク（素晴らしい）」から、「Ａランク（大変良い）」「Ｂ+ランク（良い）」「Ｂ－ランク（やや劣る）」「Ｃランク（劣る）」という５段階のランキングが与えられることも大きな特徴である。

◼ＬＥＥＤ
ＬＥＥＤとは、Ｌｅａｄｅｒｓｈｉｐ ｉｎ Ｅｎｅｒｇｙ ＆ Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌ
Ｄｅｓｉｇｎ の略で、非営利団体の米国グリーンビルディング協会（ＵＳＧＢＣ）が開発・運用している、環境に配慮した建物に与えられる認証システムです。
評価項目は景観維持、エネルギー効率、資源保護、環境の質、水資源保護、設計の６分野に分類される。
アメリカを始め世界数十カ国が取り入れ、世界的な基準になりつつあるこのＬＥＥＤ、アメリカ国内での成長も、ここ１０年で目覚しい発展を遂げ、 ２０１５年までには米国内でのグリーンビル市場は、１７３５億ドルまで増加すると予測されています。
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

環境認証と評価項目

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

143

144

健康経営

健康経営（けんこうけいえい）とは、従業員の健康増進を重視し、健康管理を経営課
題として捉え、その実践を図ることで従業員の健康の維持・増進と会社の生産性向上を目指す経営手法のこと。その始まりは、アメリカにおいて1992年に出版された「TheHealthy Company」の著者で、経営学と心理学の専門家、ロバート・H・ローゼン（Robert H. Rosen）が提唱したことによるとされている。
近年、将来的な労働人口の減少を見越した人的生産性の向上が企業の重要な課題となっていることから、企業の従業員への健康配慮の必要性が高まりをみせている。 具
体的には、メンタル面、フィジカル面の双方の状態を改善する取組を全社的に行い、従業員の健康増進を図ることで企業の生産性の向上につなげることを主な目的としている。
従業員の健康増進の方法には、食生活や運動、飲酒、喫煙、メンタルなど従業員自身に対してアプローチしたり、労働時間や業務空間など企業の仕組みに対してアプローチ
する方法がある。

また、近年日本では医療費データベースを活用して疾病の原因を究明する取組も行われている。 効果としては、短期的には疾病の従業員の長期休業の予防、企業の医療費負担の軽減、企業のイメージアップが認められ、一方長期的には企業の退職者に対する高齢者医療費負担の軽減、従業員の健康寿命の長期化が見込めるとされている。
（Ｗｉｋｉｐｅｄｉａより）2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

145

Ｗｅｌｌ－Ｂｅｉｎｇwell-being 直訳すると「幸福」。WHO1946年の草案がもとになった言葉。「健康とは身体的・精神的及び社会的に良好な状態（well-being）であって、単に病気ではないとか、虚弱ではないということではない。」とされている。
一番多く使われている翻訳は「幸福」です。オフィスで働く人々が身体の状態はもちろんのこと、
人間関係や働き方、精神的な面においても健やかで、人間らしい生活を送れているという状態を目指すキーワードです。

情報化社会では、単純な事務仕事ができる人だけでなく、高い課題解決能力を持った人材が必要とされています。そして、先進国では労働人口が減り、企業にとって優秀な人材を確保することが課題となってきています。また、働き手も、賃金より「いかに自分らしく、気持ちよく働けるか」「長期に渡って心身ともに健やかに、人間らしく働けるか」を重視するような労働意識にシフトしてきました。
そこで、一部の企業では、優秀な人材を獲得する為、「ウェルビーイング」に配慮したオフィス
構築するようになってきました。最近ではWELLビルディングスタンダードと呼ばれる新しい国際的な認証制度もスタートし、世界が注目する概念となっています。

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

146

Ｗｅｌｌ－Ｂｅｉｎｇ

コクヨ ＷＯＲＫＳＩＧＨＴ
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

147

ＷＥＬＬ認証WELL認証制度はIWBI（International WELL
Building Institute）が運営し、実際の認証はLEEDの認証を手がけるGBCI（TheGreen Business
Certification Inc.）が担う。
日本ではGBJが普及啓発やトレーニングマテリアルの提供などを計画している。

評価項目は「空気」、「水」、「栄養」、「光」、「フィットネス」、「快適性」、「心」の7分野、計102項目。必達の41項目と、さらなる快適性を実現するための61項目で構成する。認証ランクは、評価の高い順にプ
ラチナ、ゴールド、シルバーの3段階だ。必達の41項目を満たすとシルバー、これに加えて、さらなる快適性を実現する項目が40％を超えるとゴールド、80％を超えるとプラチナとなる。
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

148

ＷＥＬＬ認証●WELL認証の主な評価項目
・空気（AIR）：29項目
ホルムアルデヒド、VOC（塗料、接着剤、家具など）、PM、換気、CO2濃度、フィルター、カビ、施工
時、入口、清掃、殺虫剤、除草剤、農薬、アスベスト、PCB、湿気、気密性
・水（WATER）：8項目
水質、水分摂取・栄養（NOURISHMENT）：15項目
果物・野菜摂取、添加物、トランス脂肪酸、アレルギー、手洗い、保存、レスポンシブル農業、内容情報、適量、菜園、食習慣、食事スペース・光（LIGHT）：11項目
ライトデザイン、サーカディアン照明、照明・日照グレアコントロール、色温度、反射、自然光、窓開口・フィットネス（FITNESS）：8項目
階段、インセンティブ（ジム会員、レース、バイクシェア）、歩行者アメニティ、公園、多様な利便施設、
自転車、シャワー、ロッカー、エクササイズスペース、マシン、スタンディング・デスク
・快適性（COMFORT）：12項目
障害者アクセス（ADA）、人間工学（PC・机・イス高）、騒音（内外）、温熱環境、臭気（負圧）、反響音、サウンドマスキング、反響防止（天井、壁）、防音、個別空調制御、輻射空調
・心（MIND）：19項目
WELLガイド、メンタル・フィジカル図書、アンケート、バイオフィーリア、プライバシー、収納、昼寝（スリープサポート）、出張配慮、産休、育休、介護、授乳時間、体調管理センサー、チャリティー参加、製品情報、天井高、アート作品、革新的特性

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

環境経営・健康経営におけるＦM’ｅｒの役割
ＦＭ’ｅｒに求められること149◼ファシリティマネジャーは、環境負荷低減に対して、大きな責任を有している。

◼この責任に対応した、環境マネジメント技術の習得が必要不可欠な時代となってきた。
◼各種の環境マネジメント手法を理解し、適材適所に適用することが求められよう。
◼意思決定時には、説得力ある定量的解析結果が強力で、貨幣価値換算が特に有効である。
◼同時にファシリティマネジャー個人の環境倫理観の確立も不可欠。
◆健康経営や知識経営など社員の知的生産性向上と優秀な人材確保に向けたオフィス環境構築運営（ＷＰ戦略）が経営の重要テーマとなり、ファシリティマネ
ジャーの 高い見識が求められる。
◆人事管理制度、ＩＴ装備、オフィスサービスなどWell-ｂeingの実現には関連部
門との強力な連携が求められる。
出典：酒井寛二 前中央大学専門職大学院教授の講演資料
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

150

ご清聴ありがとうございました！
2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト