土地総合研究 2016年冬号

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特集 不動産流通の課題 

透明で中立的な不動産流通市場の条件 ―情報流通整備と新産業の重要性―

シンガポール国立大学不動産研究センター 教授   清水 千弘 
しみず ちひろ

6XPPDU\
戦後日本は、高度経済成長・列島改造・国土開発を伴う都市化の進展・三度にわたる不動産バブ ルとその崩壊を経て、「失われた  年」と揶揄された長期的な経済停滞を経験した。現在、土地の価格は下落の一途をたどり、 年に入ってからは一部の地域では価格の下げ止まりまたは好転したところもあるものの、国全体のマクロ的な意味では依然として下落基調にある。まず、建物価値に目を移せば、 年からの建物部分に対する建物投資総額との比較によると、現在の評価額との間で約  兆円も毀損してしまっていることに大きな注目がされ始めている（国民経済計算 61$6\VWHPRI1DWLRQDO$FFRXQW 。土地資産に至っては、バブルのピーク時から宅地 商
業用途も含む で  兆円以上もの資産が消滅してしまった。国民総生産の何倍もの規模に当たる不動産の価値の毀損は、国民生活に対して甚大な影響をもたらしてきたのである。さらに近未来に目を向ければ、日本は有史上どの先進主要国も経験したことのない速度で進む人口減少と高齢化をむかえ、土地価格のマクロ的なトレンドは一層マイナス方向へと働き、四半世紀後には半分または三分の一までに下落してしまうのではないか、という予測まで出されている 6DLWD
6KLPL]XDQG:DWDQDEH  清水 D ，清水・川村・西村  。空き家は増殖し続け、民間のシンクタンクの調査では、今後  年ほどで空き家は日本の住宅ストック全体の約四分の一まで増加することも予想されている 清水 EF 。さらなる住宅資産の毀損は、地方都市を消滅させるほどの問題を引き起こすことが予想される。加えて、東京に代表される大都市部においても、中期的には同様の問題が発生することが予想されている 中川・齋藤・清水 DE ，
清水 E 。このような問題に対応していくためには、一層強固な住宅市場を再構築し、家計・地域社会にとって重要な資産を守り続けることができるような社会インフラを整備していくことが急務であるといえよう。具体的には、透明で中立的な住宅市場の構築である 清水     。そのような中で、従来型の住宅市場の改善に止まらず、新しい産業を生み出していくことで将来に発生することが予見されている住宅資産のアセットメルトダウンを抑止できる可能性を検討し、 つの提案としてまとめた。また、従来型の政策提案の多くは、直感的・経験的な事実に基づいてなされることが多かった。ここでは、できる限り科学的事実に基づく研究成果を踏まえて、政策提言をとりまとめることとした。
.H\:RUGVアセット・メルトダウン経年減価情報の非対称性募集価格と取引価格イノベーションビッグデータ．新たな局面をむかえる日本の住宅市場1

は急務であるといわれる。経済全体が縮退してい国民の資産として形成されていない建物価値

くことが予想される中では、その最も大きな影響

人口減少と高齢化が進む中で、住宅市場の再生を受ける市場と考えられているものの一つに住宅市場が挙げられるためである。



本稿は、私的研究会である「住宅新産業研究会 代表・
清水千弘 」の一年間に及ぶ研究活動の成果を提言としてとりまとめたものに、加筆したものである。本稿に関わる一切の責任は、筆者に帰属することは言うまでもな
い。HPDLOFVKLPL]X#QXVHGXVJ

一連の政策議論の中で最も重要な論点の一つは、住宅建設産業に投入された資金が国民の資産として形成されていないということであろう。マクロ
経済上で見たときの建物の劣化が大きいことを意50

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味しているが、この劣化には大きく次の  つの要
素が存在する。

これらのことは、建物の性能やメンテナンスが適切に行われなかったことで住宅が取り壊され、D 建物そのものの物理的劣化

日本の住宅の寿命が短くなっているというのではE 建物の技術進歩のなかで発生する経済的劣なく、別の理由によって建物が取り壊されていっ化

たことで建物の平均寿命が短くなっていたことにF 建物が取り壊しされることにより寿命が消留意しておかなければならない。

滅することによる劣化

繰り返しとなるが、戦後の日本においては、寿である。中でも国民経済計算においては、 F の命を全うしない多くの建物が壊されていった。こ取り壊しに伴い投資した建物が消滅することによ

れは住宅政策や都市政策だけの責任ではなく、住る劣化が大きく影響する。だが、取り壊しによる宅投資を景気対策の道具として利用してきたマク

資産の消滅は次の意味で注意深く見ておく必要がロ経済政策の失敗による問題が、国民経済計算上ある。

での建物資産の毀損といった形で統計的に現れて第一に、戦後の日本は高い経済成長を達成するために生産性の向上が優先され、列島改造・国土いるのである。


開発などに伴う都市の機能更新速度が早かったこ寿命を迎えていないのに市場から淘汰されてとを認識しておかなければならない。第二に、不しまう住宅資産の問題

動産バブル期には投機的な取引が横行し、本来のさらに問題を深刻化させたのは、都市更新によ

不動産価値とは関係ない取引や建物投資が行われる建物の滅失を見越し、短命さを前提とした建物たことである。
とりわけ  年代に発生した不動が多く建設されたことである。そのため欠陥住宅

産バブル期には、本来の利用とは関係ない形で建まではいかなくても、品質の悪い住宅が供給され物開発が進められたことから、バブル崩壊後にはてしまった。このような形で、建物寿命が短命化

その本来の建物価値を修復のために再投資が行わしてしまったことも否定できないであろう。この

れ、新しい建物利用へと転換されていった 。この問題は、住宅問題として解決しなければならない

ようなことに加えて、住宅市場は、経済政策の道問題である。

具としてしばしば利用されてきた。そのために、

しかし、このような性能の悪い住宅の供給に歯本来の住宅需要の量とは関係なく、住宅投資が持止めをかけるために「長期優良住宅の普及の促進

続的に拡大してきたのである 。

に関する法律」（ 年 平成  年  月  日施行）に代表されるように、政策的な対応が進められて

'LHZHUWDQG6KLPL]X D 'LHZHUW)R[DQG
6KLPL]X  では、国民経済計算における不動産の建物劣化の計算方法について整理している。また、'LHZHUWDQG6KLPL]X  では、東京の不動産市場を対象に、その経年劣化率の計算をしている。

6KLPL]X.DUDWRDQG$VDPL  では、東京のオフィス市場を対象として、不動産の収益格差によって再開発が促進されたことを実証的に明らかにしている。具体的には、バブル期には、オフィス市場を対象としたバブルが横行することで、ペンシルビルと呼ばれる劣悪な建物が多く開発された。バブル崩壊後には、そのような建物の多くは、建物の寿命を全うすることなく、住宅へと転用されている実態を明らかにしている。
住宅投資が経済政策の道具として利用されてきたことが、現在の空き家問題の大きな原因になっていることにも留意しておかなければならない。詳細は、清水E を参照されたい。

きた。このような政策によって良質の住宅が社会に供給されるようになってきたことから、時間の経過と共に解決の方向へと向かっている。
では現在、どのような社会的な課題が残っているのであろうか。
先に述べたように、人口減少・高齢化に伴う社会全体のダウンサイジングが進む中では、都市の更新エネルギーは大きく衰退する。よって、寿命を迎える前に取り壊しがされていくような住宅は減少するであろう。むしろ寿命を迎えたにもかかわらず社会に放置されてしまうような「放置住宅」

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や「空き家」が増加してしまうことになる。

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または賃借するといった選択があるとしよう。こ

人口減少・高齢化にともなう経済力の低下は、の中で特定の市場だけを活性化させようとすれば、

国民経済計算上での建物価値の劣化を小さくする

必ず市場のどこかに歪みがもたらされる。市場にように作用する。つまり、取り壊しをして都市を非効率性が発生するのである。短期的には住宅が更新させるだけのエネルギーを持たないためであ

不足する時代には新築住宅等を積極的に支援するる。しかし、本来取り壊されなければならないよ

ことも必要であったし、それが行きすぎた時には、うな建物を都市内部に放置させてしまうために、

中古流通市場を政策的に活性化させるといったこ

空き家問題という新たな問題を生み出してしまうとは必要であるが、中長期的に、新築・中古問わのである。この問題は、社会にとっては建物価値ず、所有・賃貸問わず、中立的な住宅市場を育成の劣化といった問題だけでなく、社会全体に負のしていかなければならないのである。
そのような前提の中で、当面においては、中古

外部性をもたらすことになるため、一層大きな社


会課題へと発展する可能性が高い 。

住宅市場の正常化が急務であることは確かである。

以上の整理からもわかるように、経済が成長し寿命を迎えていないにも関わらず、社会で有効にていく過程では、「住宅の寿命を迎えていないのに活用されていない住宅に関しては、それを必要と市場から淘汰されてしまう住宅資産が相対的にもしている消費者とマッチングさせることで資源と絶対的にも大きいことで建物の資産価値が消滅すして再生されなければならない。

る」という問題が顕在化していたが、今後におい

これは中古流通市場の活性化によって対応できては、「建物の利用価値が消滅しているにも関わらる部分も多い。社会的な資源として活用できるにず都市に放置されている住宅」問題への対応が政もかかわらずその利用価値を失ってしまう住宅に策的に求められていると考えてよいのではないか。

対しては、リノベーションを施すことで、社会資

または、その利用価値を如何に長く存続させるの源として再生していくことが必要となる。
または、か、その結果として住宅の資産価値が高まってい賃貸として貸してもいいし、% % のような一時的くような社会をどの様に形成していくのかというな利用者への賃借も考えられるであろう。

問題への対応が、より一層重要になってくるのではないかと考える。


土地資産のメルトダウン、建物価値の劣化といった予測は、現行の社会経済制度を維持されることを前提に予想されたものである。このような近中立的な住宅市場を熟成させることで社会資未来に予想されている社会課題は、中古住宅市場

源として再生する

の活性化、リノベーション市場の活性化、賃借市

これらの問題を回避していくための有効な手段

場の整備を通じて、回避できる可能性が高い。

として、対症療法的な政策介入をしていくのでは

住宅市場の不透明性や非効率性は、かつては橋なく、広い意味での中立的な住宅市場の自浄機能

本政権下の規制改革委員会や小泉政権下の総合規を上昇させるように成熟させていくことが求めら

制改革会議などでも、積極的な議論と提言がなされている。具体的には、消費者が住宅を購入しよれてきた。それにもかかわらず依然としてこのようとしたときに、
新築住宅、中古住宅を購入する、うな問題が指摘されることを考えれば、従来型の産業の変革だけでは、対応が難しいことを意味し清水 F  DE では、空き家問題の経済的な課題と共に、その発生メカニズムを整理している。
大都市においては、マンションの高齢化問題が加わる。
マンション、つまり区分所有建物は、その建て替えや取り壊しは、制度的に多くのハードルを持つことから、都市内部に放置されてしまう可能性が高い。詳細は、中川・齋藤・清水 DE を参照されたい。

ていると言えよう。不動産取引を含む社会経済制
中古住宅市場を活性化させるためには、住宅の住み替
え連鎖機能を上昇させていく必要がある。日本では、中古住宅市場の活性化のためには、賃貸市場の整備が重要であるといえよう。詳細は、清水  を参照されたい。


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度の抜本的な改革をすすめるとともに、不動産業

して公示地価や相続税および固定資産税路線価とが新しい産業へと進化していく、全く新しい主体

いった鑑定評価情報または情報誌等によって得らが参入してくることで、新しい産業が誕生していれる募集価格情報が中心である。しかし、これらくことで、透明で中立的な市場へと進化させていの情報は実際の市場価格情報とは異なる 6KLPL]X

くことが求められているものと考える。

DQG1LVKLPXUD  。



また、品質に関する情報に至っては、情報その．情報整備の必要性

ものが不足しているという問題のほかに、入手可住宅を取り巻く情報の不完全性と不確実性

能な情報が信頼できないという問題を持つ。住宅

前節では、住宅資産の毀損をなるべくさせない

関連情報を取り巻く問題は、情報そのものが不足ためには、中古市場の活性化およびリノベーショしているという量的な問題よりも、むしろ情報のン市場の活性化を通じて回避できる可能性が高い「精度 SUHFLVLRQ 」「正確度 DFFXUDF\ 」といっことを述べた。

た「質」の問題が大きいのである。

それでは、どのような改革と産業への発展が必要であろうか。私見を交えて整理してみたい。

このような情報の不完全性は、消費者や社会全体に対しては大きな不利益をもたらす。

ここでは、「情報」整備に注目する。その理由と

例えば、住宅を購入する段階では品質に対応ししては、消費者は、住宅を購入しているようで、た価格情報が入手できないことにより、住宅探索

実のところ「情報」の束を購入しているためであに時間がかかったり、適切な価格を付けることがる。住宅を目視したとしても、専門家ですらわかできなかったりする。また品質情報に関する不確ることは少ない。しかし、開示されている情報を

実性は、
価格そのものを不当に低く見積もったり、正しいものとして、その性能や快適性を推し量っ

逆に適正価格よりも高い価格で取引が行われていて、その投資の判断をしているためである。

たりする。そのため適正価格よりも高い価格で購

そのため、市場が資源配分機能を十分に発揮するためには、
情報が完全であることが前提となる。

入した場合には、再販売される段階では大きく価格低下がもたらされることがある。

情報の完全性とは、品質に対応した価格情報が完

また、時間の経過とともに、品質に関する情報備されていることを意味する。しかし、住宅はそが明らかとなることが多く、劣悪な品質のものがもそも「同質の財が存在しない」という特性を持多いと時間の経過と共に機能の低下による減価速つ。

度を超えて、価格が大きく低下することとなる。

例えば、住宅は立地だけでなく規格や設備は住こういった構造を持つことが、中古住宅市場の発宅ごとに大なり小なり異なっており、仮に規格や達を遅らせる一因となっていることが考えられる。


設備が同じであっても「建築後年数」が異なれば、

さらにこのような情報問題は、住宅金融システ

質の劣化の程度が異なり同質のものではなくなる。

ムに対してリスク管理の困難さを助長する。ロー

さらには耐震構造・土壌汚染・アスベスト・欠陥

ンの貸し付け時に捕捉可能な情報と、時間の経過

住宅問題に代表される、目に見えない情報の不完と共に明らかになる負の品質に関する情報の格差

全性問題が内在している。つまり、住宅市場におが大きい場合には、予期できぬ価格低下がもたら

いては、品質情報が不足する構造的な問題が指摘されてしまうためである。そうすると金融機関はされる。

リスクを回避するため、住宅の本源的な価値より加えて品質に対応した「価格」に関する情報の整備も遅れている。

も低く見積もってしまうことが、金融システムの健全性からは合理的な行動となってしまう 清水

消費者が入手可能な価格情報は、国土交通省に   。また、リバースモーゲージをはより取引価格情報の開示が開始されたが、依然とじめとする新しいリスクをとりながら住宅市場に

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資金を流入させていくことを考えようとしても、

格 &HOOLQJDQG5HVHDUYDWLRQ3ULFH であり、取精緻なリスクを計算することが出来ないために、引価格からは上方にかい離するとともに、初期に本来持つ潜在的な市場規模よりも小さい資金しか設定した価格は長い時間売れない限り、売り手は流入が出来なくなったりしてしまう。

なかなか変更しない この価格では売れないこと

以上のような問題を解決していくためには、かを認識するまでに時間がかかる ことが知られてつては橋本政権下の規制改革委員会、小泉政権下

いる +RURZLW]  6WDQOH\HWDO  。

の総合規制改革会議で指摘されているように、不そのために、ノイズが大きいといわれている。

動産の取引価格の整備と消費者に対する適切な開示が必要であることはいうまでもない。


取引価格が、初期の売り希望価格から出発して、一定の時間や経済活動を経て成約に至った段階での価格ということを考えれば、初期の売り希望価

不動産流通市場における価格情報

格が取引価格と独立に決定されているとは考えに

ここで、不動産価格とは、一体どのような性質

くい。むしろ、両者に一定の関係があると考えたを持つのかと言うことを、内外の先行研究と共にほうが自然であり、初期の売り希望価格は、取引整理してみよう。具体的には、住宅流通市場にお価格の先行指標として考えたほうがよい。

ける価格情報の発生プロセスに関して、我々はここで重要となるのが、売り手の売り希望価格

様々な形で住宅価格という情報を目にする。それとして出された価格が、どのように取引価格へとらの住宅の売買の過程で発生する住宅価格情報の到達していくのかといったことである。そして、発生プロセス 'DWD*HQHUDWLQJ3URFHVV に関して

初期の売り希望価格の設定やそれを変更していくは、多くの研究が行われてきている。

手続きは、取引価格に到達するまでの時間 以下、

住宅取引活動は、住宅の所有者である売り手が、市場滞留時間 027：0DUNHWRQ7LPH や成約確率

売却希望を持つところからから始まる。住宅市場に影響を与えることが考えられる 6WHLQ  

では、多くの場合で、売り希望を持った売り手は、+DXULQHWDO  。このような市場滞留時間



住宅仲介会社に売却依頼を出す 。ここで、初期のの存在は、売り手にとって機会費用となるばかり

価格設定が行われる。

か、買い手にとっても探索費用が発生している

この価格は、売り手にとっての最高売り希望価

6KLPL]X1LVKLPXUDDQG$VDPL  。そのため、市場での滞留時間が増加していけば取引量が日本の市場を対象とした研究として、6KLPL]X
1LVKLPXUDDQG:DWDQDEH  が挙げられる。日本では、
ZHE サイト、レインズ、国土交通省による取引価格と様々な価格情報があるが、そのような情報がどのような関係にあるのかを明らかにしている。

直接に売り手が住宅を売却することもあり、その専用サイトなども存在している 例えば、)RU6DOH%\2ZQHU
)6%2 ZHE 。また、インターネットの普及が、その傾向に拍車をかけるのではないかといったことが指摘されていた。しかし、6DEHUDQG0HVVLQJHU  の研究
では、売り手・買い手双方において、不動産仲介会社の仲介機能は、依然として必要とされており、このような指摘が当てはまらないことが報告されている。一方、業者を利用することのメリットとしては、より高い価格で売却されることであるが、不動産仲介会社が介在する場
合と、売り手が自らで売却する場合とで、成約価格に差が生まれるかどうかといった研究もなされている
6DODQW  +HQGHO1HYRDQG2UWDOR0DJDQH 。加えて、*ZLQ  では、ネットでの情報開示の量に焦点を当てた研究が進められている。

減少し、時間が短くなっていけば取引量は増加していくこととなる *HQHVRYHDQG0D\HU  。
さらに、この初期の設定価格と市場滞留時間は、初期の設定価格だけではなく、売り手の背後にあ

.QLJKW6LUPDQVDQG7XUQEXOO  では、売り希
望価格が取引価格の先行指標 /HDGLQJ,QGLFDWRU であることを明らかにしている。.QLJKW6LUPDQVDQG
7XUQEXOO  では、より大規模なデータで取引価格の先行指標になっていることを確認しているが、水準そのものにはバイアスがかかっているために、鑑定評価なとの価格水準の決定に利用する際には、注意が必要であることを指摘している。ただし、'XELQ  では、米国の不動産業者のデータベースである 0/6 を用いて住宅の予測モデルを構築し、一定の精度で予測 鑑定 可能であることを示している。

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る個別性によって変化してしまう。

落局面で売却をすれば損が出てしまうようなとき

例えば、住宅ローンの残高が多く残っているよに取引市場に参入してくる売り手には強い個別事

うな家計では、売り手の売り希望価格 6HOOHU V

情が存在しており、そのような市場で観察された

5HVHDUYDWLRQ3ULFH を高く設定し、その価格をな

価格だけで住宅価格指数を推計したときには、誤かなか引き下げようとはしないであろうったシグナルを市場に示してしまうことはないか*HQHVRYHDQG0D\HU    ，
(QJHOKDUGW*RHW]PDQQDQG3HQJ  、といったことが指 。
しかし、その初期売り希望価格の設定は、摘されている。

住宅ローンの残高 /79/RDQWR9DOXH が高い家
計ほど、慎重 正確 に、設定していることも知ら情報整備と開示の段階れている 6DOWHU-RKQVRQDQG.LQJ  。

情報整備と開示については、取引価格は必ずし加えて、標準的な物件と大型物件のような特殊も市場価格を意味するものではないことで消費者物件では市場滞留時間が異なり、特殊なものほどへの開示が市場を混乱させてしまう、といったこ

長い時間がかかることも知られている +DXULQ

とを理由に反対されることもあった。前節で整理 。

したように、市場情報には様々な情報があるため

ここで、より問題を複雑化する要因が外部性のである。

存在である。一つの例を挙げれば、長期間、売れ確かに不動産取引には、買い進みや売り急ぎと残ってしまった住宅は、そのこと自体によって価いった買い手や売り手の事情が入ることで、平均格を引き下げたり .QLJKW  、市場滞留時間的な市場の実勢よりも高く取引が行われたり、低を さ ら に 引 き 伸 ば し た り す る 7XUQEX DQGい価格で売り買いがなされたりすることはある。

+HUEHUWH  。このような外部性は、風評被また前述のように品質が同じものは何一つとして害 6WLJPD と呼ばれている。

存在しないために、他の財やサービスと比較してこのような特性を考えた時に、取引価格をどの範囲で信じていいのかといった問題が出てくる。

その比較が困難であるという問題があることも確かである。

取引価格として観察できる価格は、たまたま取引

このような批判に応えるためには、不動産取引として発生しているものであり、その背後には多価格情報の整備と開示を分けて考えていく必要が

くのストックが存在している。また、その取引がある。

ランダムに発生していればよいが、市況によって、第一段階としては、現在の取引価格の回収率が売り手が取引市場に参加してくる確率が大きく変 割程度しかないといった問題や、アンケートを化してしまう。そうすると、市場で観察される取通じて収集していることで起こる情報鮮度の悪さ

引価格は、売り手の売り希望価格と買い手の売りによる市場の不透明性を高めているといった問題

希望価格が一致した点であるが、売り手と買い手を改善することから始めなければならない。これに、それぞれの不均一性が存在するときに、そこは情報の整備段階の問題である。第一段階に続くで成立している価格を完全競争価格として考えて開示段階では、そのように整備された情報を国際いいのか、といった疑問が出てくる。とりわけ下的にも進められている不動産価格指数として開示していくことで、宅地建物取引士・不動産鑑定士



*ORZHU+DXULQDQG+HQGHUVKRW  では、電話調査を用いて、売り手の売却同期を調査し、売り希望価
格と市場滞留時間の関係を調べている。得られた結果を見ると、転職などで早く住宅を売却しないといけない人
は、そうでない人と比べて ％程度価格が安くなっていることを示している。鑑定評価で言う、取引事情による差を実証的に調べている先駆的な研究である。

を通じて「場」へと開示していくということも考えられよう。
つまり、宅地建物取引士や不動産鑑定士間で情報格差が存在することで、市場の不透明性を高めているという状況を考えれば、専門家には詳細か

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つすべての情報を共通に与えることで市場全体のや実際の物件を直接に見ることで観察可能であっ透明性を高めることができる。

たり、信頼できる文書によって確認したりするこ

また特定の主体に対してのみ詳細な情報を開示とが可能な情報となる。また、その情報の誤差もすることが、既得権を作ってしまっている現状を大きくないであろう。一方、構造やアスベスト・打破するためには、欧米諸国のように消費者を含

土壌汚染などの目で見ることができない情報は、めて完全に開示していくということも考えられる。


開示されている情報を信じるしかない。

これは、第一段階の整備に続く第二段階としての開示の問題として検討していけば良い。

多くの他の市場財においても、すべての情報が知ることができるわけではない。製造者によっていずれにしても、その整備と開示が遅れること開示される情報を信頼するしかない。住宅市場にで、国民全体が受ける社会的な損失が大きくなっ

おいては、構造偽装問題に代表されるような開示

ていることを認識しなければならない 。欧米諸

情報そのものが信頼できないという問題が大なり国やアジアの隣国では実現できているにもかかわ小なり存在している。

らず、日本だけができない理由はどこにもないはずである。

特に中古住宅市場においては、その情報がさらに不確実となる。その理由としては、製造段階に取引価格情報の整備・開示の遅れが日本の国際おける情報が蓄積されていなかったり、時間の経的に見た不動産市場の未成熟さとして揶揄された

過とともに製造段階での情報が大きく変化してしこともしばしばあることから、本来持つ不動産市

まったりしている可能性があるためである。特に場の市場メカニズムの機能を発揮させるためにも保有段階での住宅の質的変化に対する情報蓄積の不動産価格情報の整備と適切な開示は必要となる

社会的ルールが徹底されていない。また、日照・ものと考える。

通風などの情報においては、時間の経過と共に環提案．不動産取引価格情報の整備と適切な開示。

境要因の変化によって情報が変化してしまう可能

性がある。


．情報整備の内容
住宅の品質情報建物・地質に関する品質情報
建物や地質に関しては、中古住宅市場においてでは、具体的には、誰がどのように情報整備を進めていくべきなのであろうか？

正確な情報を消費者が得ることはきわめて困難で住宅に付随する情報とは、大きく住宅そのものある。このような情報は適切に社会において生産の品質に関する情報と、住宅を取り巻く環境情報

していかなければならない。その情報生産は、住に分けられる。品質情報は、物件の間取り・建築

宅市場に関わるすべてのものによって行われ、そ後年数・構造・日照・通風などのスペックを挙げ

れを社会において蓄積・開示していくことが必要

ることができる。これらの情報の中には、消費者である。

が情報探索をすることで確認が可能な情報と確認

まず製造段階で、生産者が正確な情報を適切にができない情報に分けられる。さらには、情報が開示していたかどうかという問題である。住宅の時間の経過と共に変化していく情報が存在するこ販売会社、施工会社、さらにはその下請け会社にとに注意する必要がある。

至るまで、どの様な責任の下で、どの様な製造が間取りや建築後年数・日照・通風は、情報探索行われたのか、といった情報を整備し、蓄積・開示していくことが必要となる。情報の生産ルール

英国では、フライバシーを理由に、取引価格の登記簿への掲載を中止した時期があったが、公益性を鑑みその掲載が復活した歴史を持つ。取引価格情報の開示の公益性を改めて検討すべき時期にあるものと考える。

と開示ルールを明確にしていかなければならない。
清水  では、住宅情報の生産方法、蓄積方法、
その正確性のチェック方法について整理している。

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土地総合研究 2016年冬号

続いて第一次所有者は、その情報の保管義務を負る専門家に対して、調査を依頼するべきであろう。

い、リフォーム等によって品質を変更した場合にまたは、情報が不確実なことで物件を売却できなは、その変更履歴を蓄積していく義務を負うべきかったり、安い価格しか設定できなかったりするである。さらに、所有段階において、製造段階で売り手においては、自らの責任の下で調査を実施

開示された情報と異なる品質問題が発生した場合して明らかにすべきであろう。

には、製造者に対して、その改修を要求していく

続いて契約書の問題である。現行の制度下ではこととなる。そのような情報も含めて蓄積してい重要事項説明に多くの情報が集約されている。そかなければならない。

のために、責任がより不明確になっているだけで第一次所有者が売却する段階では、蓄積されたなく、説明される情報が十分に理解できないとい情報を不動産仲介業者に対する提供義務を負い、った問題が発生している。さらには現在の不動産

不動産流通業者は、提供された情報を精査または仲介業者の能力を超える内容も含まれているケー

調査することとなる。現行制度では、売り手に対スも少なくない。そのため説明される情報の責任して簡単な情報開示を求めるルールがあるだけでが不明確になっているだけでなく、市場全体の不あり、その他の情報は不動産仲介業者の責任の下

透明性と不確実性を高める要因にもなっている。

で調査されると共に市場に流通されることとなる。

その結果、中古住宅市場の資産価値の低下をもたそして将来において情報の品質に関しての問題がらす可能性を持つ。

発覚した場合においては、不動産仲介業者の責任となるケースが多い。

このような問題を解決していくためにも、各段階別に住宅の品質に関する情報を整備・保管する住宅に関しては、目に見えない多くの情報の集責任を明確化するだけでなく、契約書も含めた仲合体であるため、一人の専門家によってすべて調介段階での情報開示の限定など、制度の見直しが査できるものではない。また、現在の調査能力を必要とされているものと考える。

超える情報も多く含まれる。

提案．製造段階、保有段階、流通段階など様々な提案．売り手・買い手・仲介業者の責任を明確に局面で蓄積される情報を、製造者、所有者、売りすると共に、インスペクションに代表される品質

手のそれぞれの責任を明確にした上で情報を生産

情報を生産する仕組みの一層の普及。

し、蓄積する社会システムを構築する。

得られた情報のストック
このような状況が住宅市場の不透明性・不確実性を高め、住宅の潜在的な価値が市場の中で評価

整備されるべき住環境情報
住宅選択において、周辺環境に関する情報はきわめて重要である。

されない原因になっているといっても過言ではな

住宅の品質に関わる情報は、もし建物に問題がい。この問題を解決していくためには、情報の責あれば自分の努力で改善することが可能である。

任を社会全体でシェアしていくことが必要である。


土壌に関しても同様であろう。しかし自分の所有

まず、第一次所有者の責任である。これは、所権の外側にある環境改善は、自分の努力だけでは有段階におけるすべての質的変更の情報を蓄積す

どうしようもないのである。その意味で、住環境

ると共にその責任を負う。そして、流通段階にお情報は住宅選択に対して大きな判断要素のひとつ

いては、不動産仲介業者が責任を負うことができであり、住宅選択行動の結果、住宅価格に対してる情報と責任を負うことができない情報を明確に大きな影響を与える。

することである。責任を負うことができない隠れそのため、住宅購入者は自分で情報を探索する

たリスクを開示するとともに、それを回避したいこととなる。周辺環境情報といえど、多くの情報と思う第  次取得者は、当該情報を明らかにできが存在している。例を挙げれば道路交通騒音も該

土地総合研究 2016年冬号

57

当しよう。しかし、その情報は例えば昼間時に訪

ンフランシスコにおいては、地震に関する情報を問したときに知りえた情報と、夜間時において感

流通段階で開示することを義務づけている。そのじる情報との格差が存在する可能性が考えられる。

情報生産は、公的部門と業界団体が共同で実施し昼間、生活騒音等により道路交通騒音がそれほどているものであるが、参考になるものと考える。

気にならなくても、夜間時においては不快と感じ

提案．開示が必要とされる地域情報を地域単位でることもある。治安情報も、またきわめて重要な

定義し、それを整備すると共に消費者に対して提要素となるが、情報探索を行っても正確な情報を供する仕組みを創設する。



知りえることができないことが多い 。
正の要因としては、気のきいた喫茶店やしゃれた美容院は、住宅探索時においては見落とされが

．新しいビジネスの育成とイノベーション新しい仲介機能の開発

ちであるが、一旦生活が始まると、そのようなも空き家の増殖が止まらない。

のがないことで不満が高くなっていく可能性も考しかし、空き家の中には本来は利用可能にあるえられる。そしてその水準によって住宅価格が大にもかかわらず有効に活用されていないものと、

きく変化する。

すでに利用価値をも失っているものがいり混ざっネガティブ情報は、近年において、公共部門をている。空き家が増殖していく原因の一つとして中心となって公開されるようになってきている。

は、流通可能な住宅の品質を維持していたとして具体的には、水害のハザードマップ・地震危険度・も、仲介機能が作用しないことで有効に活用がで

大気汚染および犯罪発生マップなどである。しかきていないことも多い。

し、住宅の探索時にはこのような情報が消費者に

また、人口減少が進む中では、住宅需要が低下

対して十分にいきわたっていないことの方が多い。

していくために、人口または世帯ベースで見たとまたこれらの周辺環境は、住宅情報を提供する主

きの住宅需要が絶対的に不足してしまうというこ

体に対して、なんら義務付けられているものでもとも考えられよう。

なく、消費者が自らの責任の下で情報探索を行わそうした中では、現在の空き家またはその候補れている。住宅の品質情報を、周辺環境を含めたとなっているような家に対しての仲介機能を強化

広義のものとして捉え、消費者に対しての情報整すること、加えて住宅需要を拡大させるような制

備と提供の手段を検討していく必要がある。

度変更が求められている。

住環境情報の重要度は、地域によって大きな差があることも確かである。

第一の空き家およびその候補となるような住宅に対する仲介機能について考えよう。

大きな河川や海に面しているような地域であれ空き家が増殖していく原因として多くのことがば、河川の氾濫や有事の津波などに関する浸水被考えられる。例えば、売却の意思があっても流通

害情報が重要になる。このようなものは、一様にができない原因としては、十分な価格がつかない

データベースなどで整備していくといったこともためにその仲介がビジネスとして成立しないとい考えられるが、各地域単位で重要と思われる情報ったことも考えられる。

を生産し流通段階でそれを提示・認識させること

つまり、現在の不動産仲介の手数料は価格と連を義務づけていくといったこともあるであろう。

動していることから、住宅の低価格化が進むこと

例えば、パリにおいてはセーヌ川の氾濫情報を流通段階で開示させることを義務づけている。サ清水ほか  では、道路交通騒音が住宅価格に与える影響を分析している。底では、正確な騒音をどのように測定したらいいのかに関しても提案されている。



不動産仲介業者が得ることができる収益は、手数料収入として売買価格の上限が ％以内と設定されている。そのため、価格が低下していくと、その ％ではコ
ストと見合わないために、仲介機能が作用しなくなることが多く出現してきている。

58

土地総合研究 2016年冬号

でその仲介における事業採算が合わなくなり、誰

産投資である。海外からの住宅に対する投資は、も仲介をしてくれないといった問題である。

東京を中心として一部の大都市部で拡大している

または、当該地域に宅地建物取引士が存在しなが、その需要をさらに拡大させていく可能性も考いといったケースもあろう。また、そのような地えられる。さらには国内需要においても、多様な域も多くなっていくことも考えられる。事業採算

住まい方を促進させることも考えられよう。

性の低下や事業リスクが高まる中で事業継承も進

具体的にはマルチハビテーションの促進である。

まないことも多く、専門家が不足してしまう地域

国内の交通インフラ・ネックワーク機能の向上にが多くなっていくことも予想されている。

よって、時間的な移動距離が短縮される過程で複

このような市場では、住宅仲介におけるコスト

数地域を拠点として住まうことが容易になりつつ構造、生産性を大きく改善していくことが要求さある。しかしながら二つ目以上の住宅に対する取れる。加えて価格と連動した手数料体系を見直し

得費用は、一つ目の住宅に比較して相対的に大きていくことも重要である。実施した作業と労力にいことから、その格差によって住宅需要を萎縮さ見合った手数料が取れる体系が必要になるものとせてしまっている可能性も否定できない。そのよ

考える 清水・西村・浅見  。

うな需要を一層掘り起こしていくことで空き家がまたは、仲介機能が維持できない地域またはセ

減少することができれば、社会的なコストを低下

グメント化された市場では、消費者が自らで売却させるように作用する。そのように考えれば、二ができるような市場を創設していくことも含めてつ目以上の住宅を購入する消費者を政策的に支援検討していかなければならないものと考える。

していくことの社会的意義は大きいはずである。

そのためには、空き家がどの様な地域に存在し続いて住宅の多用途への転換である。

ているのか、その家を所有者はどの様にしたいの% % に代表されるような一時的な利用や、カフかといった情報登録義務を負わせるといったこと

ェ、スモールビジネスの拠点への転用などといっも考えられよう。現在の空き家バンクの発展的な

たことも新しい空間需要を創造することができる。

解消も考えられる。

そのようなことを実現していくためには、地場に

古くは、市街化区域内農地の宅地並み課税が進根付いた住宅産業に関わる専門家の地域間連携をめられようとしたときに、所有者に一定の期限を進めていかなければならないであろう。いわゆる切って「農地として存在させる農地」と「宅地化家守事業と呼ばれるものである。なによりもこのする農地」を登録させたことがあった。そのようような事業を、ビジネスとして成立するような土な手法もまた、参考になるかもしれない。

壌を育成していかなければならないものと考える。
提案．低価格物件、無価値化物件が流通できるよ

前述のように住宅価格の低価格化、将来におけ

うに、手数料体系の抜本的見直しを行うと共に、&

る住宅仲介産業のリスクの高まりが予想される中WR&市場の創設の阻害要因となっている制度改正

では、現在の事業モデルのままで不動産仲介の維を進める。

持ができなくなる地域が多く出てくるものと考え住宅需要の拡大
第二に住宅需要を拡大させる方策を考えてみよう。
住宅需要を拡大させる方法としては、潜在的にる。そのような中で事業の多角化、または事業の一部としての不動産仲介として捉え直していくことが求められるであろう。
その最も有力な候補として、家守事業があると考える。

眠っている需要を掘り起こしていくことが必要で提案．海外からの投資、または% %などに代表されある。

る新しい利用方法、リノベーションなどによる建もっとも大きな需要としては、海外からの不動物利用転換などを含む、住宅需要を拡大させる市

土地総合研究 2016年冬号

場育成に努める。


59の投資市場であることを考えれば、また、日本特有の住宅市場の特性を反映させるためにも、その．ビッグデータの活用・住宅金融市場の整備

市場特性を十分に踏まえた情報コードを策定し、ビックデータが市場にイノベーションを起こ

その情報を更新する主体を含めて情報に関する責す可能性

任を明確にしていくことが必要であると考える。

近年における ,7 技術の進化とビッグデータとこのような情報が生産され、蓄積され、流通さいわれるような情報蓄積技術・分析技術の進歩は、れていく中でビッグデータとして様々な形でのデ新しい市場の進化をもたらすことが期待されていータの融合が始まる。例えば住宅情報と地図情報る。つまり、市場そのものの構造や有り様を大きとの融合、政府が進める公的な地域詳細データとく変化させることが予想されている。

の融合、金融情報との融合などである。このようこのような流れの影響をもっともうける市場の一つが、住宅市場である。
その理由としては、前述のように情報の整備の遅れや情報の非対称性の大きい市場であるがために生産された情報と分析技術が結びつくことで、
いわゆるビッグデータによる様々な新しい情報が生み出され、市場にイノベーションを起こす可能性が高くなるであろう。

に新しい技術の影響を受けやすいためである。逆

また、産業全体の生産性の向上に寄与すること説的に考えれば、そのような市場の変革の流れをで、新しいビジネス形態が生まれてくるものと考うまく利用し、社会課題を解決する中での社会的える。

利益、それに伴い発生する経済的利益を享受でき提案．ビッグデータの活用と市場変革、生産性をるような市場へと変革させていく可能性が高い。

向上させるために、データ間の融合が可能になる

その意味では、成長領域ともいえよう。

ような情報流通の制度を設計する。


このような動きに伴う市場変革の速度を高める
ためには、単に情報を生産するだけでは不十分で金融イノベーションを起こすことで、住宅市あり、情報流通のルールを確立することが求めら場を活性化させる
住宅市場と住宅金融市場は表裏一体のもので、れる。
具体的には、前述のように製造段階での情報か

住宅価格が適切にプライシングすることができれら第一次保有段階での情報、そして第二次第 Q 次

ば住宅金融システムが安定化し、住宅金融市場が段階への所有者が入れ替わったとしても当該住宅

適正に機能すれば住宅市場も活性化する。
一般に住宅ローンは、長期の個人ローンとして固有の情報が蓄積されていくルールを明確にしなければならない 清水  。
そして、その情報が比較可能・分析可能な状態にする必要がある。
さらには蓄積された情報は、広告情報・指定流の性格と不動産担保融資としての性格を併せ持っている。特に後者の立場に立てば、長期的な視野に立った資産価値の維持はきわめて重要な問題となる。

通機構への登録情報、住宅金融システムでの担保

適切にプライシングが実施できるためには、住評価情報、契約情報、とすべて連動可能な状態に宅に関する品質と価格に関する情報が量的・質的することで社会的なコストを大きく低下させるこ

両面において整備されていることが必要となる。
その上で住宅金融システムにおいて求められるとができる。
英国・米国では、民間団体が中心となって投資用不動産に関する情報の共通のコードを構築する
ことで、不動産市場と金融市場との情報融合を一気に進めたケースもある。住宅市場も広い意味で金融リスクを測定するためには、不動産価格指数が不可欠である。不動産価格指数については、'LHZHUWDQG
6KLPL]X  6KLPL]XHWDO  6KLPL]X
1LVKLPXUDDQG:DWDQDEH D を参照されたい。

60

土地総合研究 2016年冬号

価格とは、現在の価値というよりもむしろデフォ

ングまたはそれ以外の新しい性質の資金を住宅市

ルトが発生した段階での将来価格 中古価格 であ場に参入させる可能性を高めるであろう。

る。そのようなことを実現していくためには、リ

つまり、金融イノベーションを起こすことで、スク評価が可能な広義の不動産価格指数の開発が住宅市場を活性化させるという循環を作ることが必要とされるが、現在の情報インフラの状況下で可能となるのである。

は一定の限界がある。

提案．不動産価格指数、リスク評価ができる情報

つまり一連の議論の中で整理してきたように、

インフラなどが開発できる環境を整備し、市場リ情報が不足することでプライシングモデル・リス

スクを評価できる技術開発を進めることで、新しク管理モデルを開発することを妨げているのであい金融市場が創設できるような情報インフラを整る。それによって、精緻なリスク管理を行うこと備する。

が困難なことから、不当に高くリスク量が設定さ



れたり新しい金融商品の開発が困難な状況にあっ．提言：透明で中立的な不動産流通市場の構築たりする。

のために何が必要か"

逆に先に示したように、ビッグデータ解析が進むことで従来は不可能と考えていたようなリスクを金融機関がとれるようになったり、一層多くのつの提案
住宅取引の活性化は、住宅市場の資源配分機能を高めることで社会全体を豊かにする。

リスクがコントロールできるようになったりすれ

しかし日本の中古住宅市場は、その機能が十分ば、住宅市場を適正な水準まで拡張する可能性もに発揮されることなくその市場の成長を著しく遅出てくる。

らせてしまっている。また新築住宅市場と中古住

具体的にはノンリコースローンやリバースモー
ゲージ・ホームエクイティローンだけでなく、新宅流通市場との間に、乖離をもたらしてしまっている。

しい住宅金融商品の開発を促す可能性が高くなる。

それでは、どのような主体がどのような変革を

または限定された住宅市場からより一般化された遂げていくべきなのであろうか。すでに自由民主市場へと成長させることができる。

党政務調査会住宅土地・都市政策調査会中古住宅

このような技術の進歩は、リノベーション事業

市場活性化小委員会  によって多くの提言がなどにおけるクラウドファンディングなどを通じ出されているが、一連の議論の整理の中で  つのた新しい資金の担い手を誕生させることも容易に提案をまとめてきたが、再度、ここに  つの提案する。を加えて、 つの提案をしたい。

それでは、どのようにしたらこのようなことが実現できるのであろうか。
このこともまた取引価格情報などを含む情報整備と密接に関係してくる。

提案 不動産取引価格情報の整備と適切な開示。
提案 売り手・買い手・仲介業者の責任を明確にすると共に、インスペクションに代表され金融リスクの評価とビッグデータとの親和性がる品質情報を生産する仕組みの一層の普及。

高いものの、情報がなければいくら技術が発展し提案 製造段階、保有段階、流通段階など様々てもその恩恵を受けることができない。情報整備な局面で蓄積される情報を、
製造者、
所有者、

や様々な情報との融合が進むことで、住宅ローン

売り手のそれぞれの責任を明確にした上で情の審査やリスク管理が一層容易になり、従来では報を生産し、蓄積する社会システムを構築す

限定的にしか実現できていなかったノンリコース

る。

ローンやリバースモーゲージなどを適正な水準に提案 開示が必要とされる地域情報を地域単まで拡大させるだけでなく、クラウドファンディ

位で定義し、それを整備すると共に消費者に土地総合研究 2016年冬号

対して提供する仕組みを創設する。

61

報を整備することを義務づけたのである。一方、提案 低価格物件、無価値化物件が流通できる

米国などでは売り手に対しては一定程度の情報のように、手数料体系の抜本的見直しを行うと開示義務を負わせると共に、消費者に対しては、

共に、&WR& 市場の創設の阻害要因となってその商品を見極めることの責任を負わせている。

いる制度改正を進める。

そのため、インスペクションやエスクローが発達

提案 海外からの投資、または % % などに代表している。しかし、わが国においてはそのようなされる新しい利用方法、リノベーションなど業務はすべて宅地建物取引士に負わせることとな

による建物利用転換などを含む、住宅需要をっている。

拡大させる市場育成に努める。

住宅仲介市場を進化させていくためには、市場

提案 ビッグデータの活用と市場変革、生産性の透明化を一層進めていくことはその根幹にあるを向上させるために、データ間の融合が可能ことから、公的部門だけでなく、その責任を消費になるような情報流通の制度を設計する。

者をも含む民間部門も負いつつ、社会全体で進め提案 不動産価格指数、リスク評価ができる情ていかなければならないものと考える。

報インフラなどが開発できる環境を整備し、このことを進めるためには、提案  も含めて、市場リスクを評価できる技術開発を進めるこ

現在の宅地建物取引業法を抜本的に見直していくとで、新しい金融市場が創設できるような情ことが必要となる。これらのことは公的部門と民報インフラを整備する。

間部門とが共に責任を負うべきことであろう。

提案 高度不動産人材の育成。

公的部門と消費者をも含む民間部門の双方が改革を
上記のような提言を実現していくためには、公的部門と消費者をも含む民間部門の双方が改革をしていかなければならない。

透明で中立的な不動産市場育成を実現するために
提案 、、 もまた公的部門と民間部門が一緒に進めなければならない。
一層の海外投資を呼び込むためには、情報の開示ルールを含めた不動産投資市場の整備を進めな

まず、提案  の不動産取引価格情報の整備と適ければならない。民泊､% % などに代表される一時切な開示は、他国の例が示すように、国が行うべ的な利用ニーズを吸収していくためには、制度的き課題である。

な改正も必要になってくる。また、リノベーショ

提案 、 は民間部門が一層努力する課題である。

ンを通じた新しい建物利用への転換を含めた不動

民間部門が機能するためには、消費者を含む民間産需要の拡大には、人材育成をも含めた課題も残部門の責任を明確にしていかなければならない。

る。

また、責任を明確にするためには、責任を限定化

政策目的の不動産価格指数は、すでに国際基準

していくことも必要であろう 清水・西村・浅見に合わせて政府の責任のもとで整備が進められて 。

いる。

一つの例を挙げれば、インスペクションを機能

しかし、まだまだ取引価格の情報インフラが未させるためには、その物件調査の義務を売り手ま整備であることから改善の余地はきわめて大きい。

たは買い手のいずれかにしていかなければならな

加えて、民間での活用が限定されていることから、

いかもしれない。英国ですすめられた +,3 +RPH

ビッグデータの恩恵を受けることができず、ひい,QIRUPDWLRQ3DFN は、住宅流通市場における物件ては、金融市場の進化をもたらすまでには至って調査の義務を売り手に負わせた。住宅市場に出品いない。

するためには、その所有者はその商品に関する情一層の情報整備とその他の情報との融合によっ62

土地総合研究 2016年冬号て、様々なイノベーションを起こす可能性がある



にもかかわらず、その可能性の芽を摘んでしまっ

参考文献

ているのである。そのために、住宅金融のリスク>@ 'LHZHUW:(DQG&6KLPL]X  を高め、リバースモーゲージやクラウドファンディングなどの新しい資金の呼び込みを行うことが限定的になってしまっているとも考えられる。
このような透明で中立的な市場を構築していく
ためには、高度不動産人材を育成していくことが$OWHUQDWLYH$SSURDFKHVWR&RPPHUFLDO3URSHUW\3ULFH,QGH[HVIRU7RN\R5HYLHZRI,QFRPHDQG

:HDOWK IRUWKFRPLQJ 'LVFXVVLRQ
9DQFRXYHU6FKRRORI(FRQRPLFV8QLYHUVLW\RI%ULWLVK&ROXPELD>@ 'LHZHUW:(DQG&6KLPL]X D $

重要となる。いくら情報整備が進み、制度改正が&RQFHSWXDO)UDPHZRUNIRU&RPPHUFLDO3URSHUW\

行われ、ビッグデータ解析技術が進歩したとして

3ULFH,QGH[HV-RXUQDORI6WDWLVWLFDO6FLHQFH

も、高い専門性を持った人材がいなければ、市場の進化はない。現在の宅地建物取引業における資DQG$SSOLFDWLRQ  
>@ 'LHZHUW:(DQG&6KLPL]X E 
5HVLGHQWLDO3URSHUW\3ULFH,QGH[HVIRU7RN\R

格制度のあり方を含めて、その資格取得後の継続

0DFURHFRQRPLF'\QDPLFV  

教育のあり方なども含めて検討をしていかなけれ>@ 'LHZHUW:(.)R[DQG&6KLPL]X  ばならないものと考える。具体的には、現在の宅&RPPHUFLDO3URSHUW\3ULFH,QGH[HVDQGWKH6\VWHP

地建物取引士は広く高い専門性を求めているもの

RI1DWLRQDO$FFRXQWV-RXUQDORI(FRQRPLF

の、海外のように継続教育に重点を置き、建物調
査やエスクロー業務を他の専門家にゆだねて、売6XUYH\VIRUWKFRPLQJ'LVFXVVLRQ
9DQFRXYHU6FKRRORI(FRQRPLFV8QLYHUVLW\RI%ULWLVK&ROXPELD

り手と買い手のマッチングだけに特化した資格制>@ 'XELQ$  3UHGLFWLQJ+RXVH3ULFHV8VLQJ

度を構築するということも考えられるであろう。

0XOWLSOH/LVWLQJV'DWD-RXUQDORI5HDO(VWDWH

そうした場合には、有資格者だけで一定の制約の)LQDQFHDQG(FRQRPLFV

下で流通市場で働くといった世界も構築することが可能となる。
さらには、一層の高い技能を身につけるために>@ (QJHOKDUGW*9  1RPLQDOORVVDYHUVLRQKRXVLQJHTXLW\FRQVWUDLQWVDQGKRXVHKROGPRELOLW\HYLGHQFHIURPWKH8QLWHG6WDWHV-RXUQDORI8UEDQ(FRQRPLFV

は、大学などとの連携も考えられる。高度な専門>@ *HQHVRYH'DQG&0D\HU  (TXLW\DQG7LPH

性を修得する仕組みを産学連携で作っていく可能WR6DOHLQWKH5HDO(VWDWH0DUNHW$PHULFDQ

性は大いにあるであろう。また、民間が主体となって人材を育成していくこともあるものと考える。
企業・業界という枠を超えて、社会全体で高度不動産人材を継続的に育成していく必要があるものと考える。(FRQRPLF5HYLHZ
>@ *HQHVRYH'DQG&0D\HU  /RVV$YHUVLRQDQG6HOOHU%HKDYLRU(YLGHQFHIURPWKH+RXVLQJ
0DUNHW4XDUWHUO\-RXUQDORI(FRQRPLFV
>@ *ORZHU0'5+DXULQDQG3++HQGHUVKRW  

不動産は、様々な情報の塊である。

6HOOLQJ3ULFHDQG6HOOLQJ7LPH5HDO(VWDWH

我々は不動産を取引しているのではなく、情報(FRQRPLFV

を取引しているということを強く認識しなければならない。そして、その情報は生産するものであり、消費者をも含む官民すべての主体によって実現されなければならない。
透明で中立的な不動産市場が育成されていくことで、社会全体の厚生水準が大きく高まることを期待したい。

>@ *RHW]PDQQ:DQG/3HQJ  (VWLPDWLQJ+RXVH
3ULFH,QGH[HVLQWKHSUHIHUHQFHRI6HOOHU
5HVHUYDWLRQ3ULFHV5HYLHZRI(FRQRPLFVDQG

6WDWLVWLFV
>@ +DXULQ'5  7KH'XUDWLRQRI0DUNHWLQJ
7LPHRI5HVLGHQWLDO+RXVLQJ$5(8($-RXUQDO
>@ +DXULQ'5-/+DXULQ71DGDXOGDQG

土地総合研究 2016年冬号$6DQGHUV  /LVW3ULFHV6DOH3ULFHVDQG
0DUNHWLQJ7LPH$Q$SSOLFDWLRQWR86+RXVLQJ
0DUNHWV5HDO(VWDWH(FRQRPLFV
>@ +HQGHO,$1HYRDQG)2UWDOR0DJDQH  7KH
5HODWLYH3HUIRUPDQFHRI5HDO(VWDWH0DUNHWLQJ3ODWIRUPV1%(5:RUNLQJ3DSHU

63

金融月報号SS
>@ 清水千弘  「住宅関連情報の整備と消費者保護」季刊住宅金融1R，SS
>@ 清水千弘  ，「既存住宅流通市場と住宅連鎖」，
日本不動産学会誌，9ROSS
>@ 6KLPL]X&  6XVWDLQDEOH0HDVXUHVDQG

>@ +RURZLW]-/  7KH5ROHRI/LVW3ULFHLQ

(FRQRPLF9DOXHLQ*UHHQ+RXVLQJ2SHQ+RXVH

+RXVLQJ0DUNHWV7KHRU\DQGDQ(FRQRPHWULF0RGHO,QWHUQDWLRQDO-RXUQDO9RO1RSS

-RXUQDORI$SSOLHG(FRQRPHWULFV
>@ .QLJKW-5  B/LVWLQJ3ULFH7LPHRQ0DUNHWDQG8OWLPDWH6HOOLQJ3ULFH5HDO(VWDWH(FRQRPLFV
>@ .QLJKW-5&)6LUPDQVDQG*.7XUQEXOO /LVWSULFHVLJQDOLQJDQGEX\HUEHKDYLRULQWKHKRXVLQJPDUNHW-RXUQDORI5HDO(VWDWH

)LQDQFHDQG(FRQRPLFV
>@ .QLJKW-5&)6LUPDQVDQG*.7XUQEXOO /LVW3ULFH,QIRUPDWLRQLQ5HVLGHQWLDO$SSUDLVDODQG8QGHUZULWLQJ-RXUQDORI5HDO(VWDWH5HVHDUFK
>@ 中川雅之・斎藤誠・清水千弘 D 「老朽マンシ
ョンが変える都市の姿」都市住宅学1R
SS 社団法人都市住宅学会 >@ 中川雅之・斎藤誠・清水千弘 E 「老朽マンシ>@ 清水千弘 D 「人口減少・高齢化は住宅価格の暴落をもたらすのか"」土地総合研究，第巻号

>@ 清水千弘 E 「メガイベントと不動産市場－オ
リンピックは不動産市場のファンダメンタルズを改善するのか"－」日本不動産学会誌第巻第号SS
>@ 清水千弘 F ，「空き家は資源かゴミか"市場機能の強化と放置住宅の解消－」(YDOXDWLRQ
1RSS
>@ 6KLPL]X&  (VWLPDWLRQRI+HGRQLF
6LQJOH)DPLO\+RXVH3ULFH)XQFWLRQ&RQVLGHULQJ
1HLJKERUKRRG(IIHFW9DULDEOHV6XVWDLQDELOLW\9ROSS>@ 清水千弘 D 「空き家ゾンビYVスーパースタ
ー」日本建築学会・大会・都市計画部門「時空間的ョンの近隣外部性－老朽マンション集積が住宅価

不確実性を包含する都市のプランニング」所収

格に与える影響－」住宅土地経済1RSS

 ，33

社団法人日本住宅総合センター >@ 6DLWD<&6KLPL]XDQG7:DWDQDEH  $JLQJ
DQG5HDO(VWDWH3ULFHV(YLGHQFHIURP-DSDQHVH

>@ 清水千弘 E 「空き家はどうして生まれるのか"－:K\'R9DFDQW+RPHV=RPELH%RUQ"－」麗澤学際ジャーナル第巻SS

DQG865HJLRQDO'DWD-RXUQDORI+RXVLQJ0DUNHWV>@ 6KLPL]X&DQG.*1LVKLPXUD  %LDVHVDQG$QDO\VLVIRUWKFRPLQJ&$5):RUNLQJ3DSHULQDSSUDLVDOODQGSULFHLQIRUPDWLRQWKHFDVHRI

6HULHV 東京大学 &$5)),QWHUQDWLRQDO-DSDQ-RXUQDORI3URSHUW\,QYHVWPHQW )LQDQFH

>@ 6DEHU-/DQG350HVVLQJHU  7KH,PSDFW
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5HQWV,5(6:RUNLQJ3DSHU 1DWLRQDO8QLYHUVLW\-RXUQDORI$GPLQLVWUDWLYH6FLHQFHV
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>@ 6KLPL]X&..DUDWRDQG<$VDPL  

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 /LVWLQJ6SHFLDOL]DWLRQDQG3ULFLQJ

)LQDQFH  
>@ 清水千弘・川村康人・西村清彦  「誰に扉を3UHFLVLRQ-RXUQDORI5HDO(VWDWH)LQDQFHDQG

開けばいいのか"2SHQWKH'RRU人口減少・少子(FRQRPLFV

高齢化への政策選択の効果分析」麗澤経済研究>@ 清水千弘  「住宅金融市場と住宅価格」住宅

第巻SS

64

土地総合研究 2016年冬号>@ 6KLPL]X&.*1LVKLPXUDDQG<$VDPL  
6HDUFKDQG9DFDQF\&RVWVLQWKH7RN\RKRXVLQJPDUNHW$WWHPSWWRPHDVXUHVRFLDOFRVWVRILPSHUIHFWLQIRUPDWLRQ5HJLRQDODQG8UEDQ'HYHORSPHQW6WXGLHV
>@ 清水千弘・西村清彦・浅見泰司  「不動産流通システムのコスト構造」住宅土地経済1R
 社団法人日本住宅総合センター >@ 6KLPL]X&.*1LVKLPXUDDQG7:DWDQDEH
D +RXVH3ULFHVLQ7RN\R$&RPSDULVRQRI
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>@ 6KLPL]X&.*1LVKLPXUDDQG7:DWDQDEHE 5HVLGHQWLDO5HQWVDQG3ULFH5LJLGLW\
0LFUR6WUXFWXUHDQG0DFUR&RQVHTXHQFHV-RXUQDO

RI-DSDQHVHDQG,QWHUQDWLRQDO(FRQRP\
>@ 6KLPL]X&.*1LVKLPXUDDQG7:DWDQDEH  +RXVH3ULFHVDW'LIIHUHQW6WDJHVRI
%X\LQJ6HOOLQJ3URFHVV,5(6186 1DWLRQDO
8QLYHUVLW\RI6LQJDSRUH :RUNLQJ3DSHU
>@ 6KLPL]X&:('LHZHUW.*1LVKLPXUDDQG
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>@ 清水千弘・横井広明・杉本裕昭・花澤美紀子・石橋
睦美  「道路交通騒音が住宅価格に与える影響に関する統計的検証」不動産研究第巻第号
 財団法人日本不動産研究所 >@ 6WDQOH\0$$GDLU%/RXLVHDQG-5:HEE 3ULFLQJDQG7LPHRQWKH0DUNHWIRU
5HVLGHQWLDO3URSHUWLHVLQD0DMRU8.&LW\7KH

-RXUQDORI5HDO(VWDWH5HVHDUFK
>@ 6WHLQ-&  3ULFHVDQGWUDGLQJYROXPHLQ
WKHKRXVLQJPDUNHWDPRGHOZLWKGRZQSD\PHQWHIIHFWV4XDUWHUO\-RXUQDORI(FRQRPLFV

>@ 7XUQEXO*)DQG9=+HUEHUWH  :K\'R
9DFDQW+RXVHV6HOOIRU/HVV+ROGLQJ&RVWV%DUJDLQLQJ3RZHURU6WLJPD"5HDO(VWDWH(FRQRPLFV

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