土地総合研究 2017年夏号

特集

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不動産テックの動向

不動産 Tech の実務と法律

TMI 総合法律事務所 弁護士
成本 治男
なりもと はるお

１．はじめに企業」に限らず、特定の事業・プロジェクトや目金融分野における FinTech（金融とテクノロジ的に対する資金を集める場合や、投資目的ではなーを合体させた造語）と同様、不動産分野においい資金提供を募る場合も含まれ、その範囲は広範ても、アメリカでは既にインターネットその他のである【図表１】。本稿の不動産テックの文脈におICT や人工知能（AI）などのテクノロジーやビッ

いては、「不動産を対象とした投資に対する出資をグデータを活用した多くの新しいサービスや企業インターネット上で多数の投資家から小口化されが存在しているところ、日本でも遅ればせながらた形で募集・勧誘する仕組み」というような意味様々な類型の不動産テック（Real Estate Tech）合いで使用することとする。

ビジネス・企業が近時登場してきている状況にある。しかしながら、これもまた FinTech と同様、

① ソーシャルレンディング2

アメリカで成功しているビジネスモデルがそのまソーシャルレンディングとは、本来的には、イ

ま日本においても妥当するとは限らず、日本の不ンターネット上のプラットフォームを通じて、資動産マーケットの特性や法制度、実務慣行、ニー金の貸し手と借り手を仲介し、金銭消費貸借の形ズ、さらには国民性などを考慮したうえで、ビジでの資金を募る形態を意味するが【図表２－１】、ネスモデルを検討する必要がある。本稿では、日

日本では、貸し手となる個人投資家に貸金業法上本において近時非常に活発化している不動産クラの貸金業の登録が必要になってしまう可能性が高ウドファンディングを中心に、様々な類型の不動いことから、実際には【図表２－２】の形のよう産テックサービスの概要と関連する法律・法的問に、「事業者が行う貸付事業に対する匿名組合出資」

題点を紹介する。という元本保証のない法形式で資金を募っているのが現状である3。

２．日本における不動産テックサービスの類型（１）不動産クラウドファンディング「クラウドファンディング」とは、法律上の定義があるわけではなく、「新規・成長企業と投資家をインターネットサイト上で結びつけ、多数の投資家から少額ずつ資金を集める仕組み」などと定「新規・成長義されることもあるが1、実際には、
1

平成 25 年 12 月 25 日付け『金融審議会 新規・成長企業へのリスクマネーの供給のあり方等に対するワーキンググループ報告』2 頁
2
P2P レンディング、あるいは、貸付型クラウドファン
ディングなどとも呼称される。
3
国内不動産を担保対象とするものとして『LC レンディング』（https://www.lclending.jp/）や『OwnersBook』（https://www.ownersbook.jp/）など、海外不動産を担保対象とするものとして『ガイアファンディング』（https://www.gaiafunding.jp/）や『アメリカンファンディング』（https://www.americanfunding.jp/）など

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土地総合研究 2017年夏号【図表１】【図表２－１】【図表２－２】

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１）許認可

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された投資商品は他にも存在しているのであり、プラットフォーム提供者（＝媒介者）は、業と上記趣旨の観点のみからソーシャルレンディングして匿名組合出資の私募の取扱いを行うものとしにおいて債務者の匿名化と貸付の複数化を必須のて、第二種金融商品取引業の登録が必要と解されものとすることは過度の規制ではないかとも思わ

4る 。なお、出資額の 50％超の額を金銭の貸付けれる。むしろ、投資家に対する情報開示の観点かを行う事業への出資を行うものは「電子募集取扱

らは債務者や対象不動産を特定した上で出資を募業務」に課される規制の一部の適用が除外されてる方が望ましいように思われ、また、貸付先や資いる5。

金使途について不適切な説明・運用・広告がなさ事業者（＝営業者兼貸主）は、本来は匿名組合れていた事例10も指摘されているところである。

出資持分の私募（自己募集）6を行うものとして第この点、例えば既に事業者が融資実行済みの案件二種金融商品取引業の登録が必要となるところ、である場合や事業者が貸付義務を既に負っている第二種金融商品取引業者であるプラットフォーム

場合など、事業者が独自に融資判断を行ったと言提供者に私募の取扱を委託することで登録不要とえるような場合であれば、匿名化・複数化をしななる。また、原則として、業として貸付を行うもくとも投資家に貸金業登録が必要とされるおそれ7のとして貸金業の登録が必要となる 。但し、子会はないと解する解釈の余地もあり得るものと考え社等のみに対して貸付を行う場合は貸金業も不要る。また、立法論としては、例えば、個人が一定8 9となる 。

額以下の金額を法人に対して融資する場合につい投資家は、特に許認可は不要である。但し、出ては貸金業に該当しないこととするなどの手当て資対象事業である貸付に係る借入人が特定されてを講じることも検討に値するものと思われる。

いる場合には、投資家が実質的に融資判断を行っなお、例えば、第三者が独自の融資判断に基づている（したがって投資家に貸金業法が適用されいて融資実行した後の貸付債権を事業者が買い取る）との懸念が行政庁から指摘されているようでる形（投資家はその貸付債権の買取資金を出資すあり、この点から実務的には、事業者の貸付の対る形）であれば、当該事業者も、ひいては投資家象となる債務者の匿名化と、貸付の複数化というも、当該貸付債権の債務者が特定されていたとし対応が行われている。確かに、貸金業法においてても貸金業登録は不要と考えられる。しかしこの貸し手に貸金業登録を要求する趣旨の 1 つとして場合は、事業者が行っているのは「金銭の貸付けは、貸し手による借り手に対する取立行為を規制を行う事業」には該当せず、したがってプラットするという目的もあり、かかる観点から言えばソフォーム提供者が「電子募集取扱業務」や「電子ーシャルレンディングにおける投資家においても申込型電子募集取扱業務」に該当してしまうこと事実上そのような規制を課すべき要請も認められとなり、出資対象事業について一定の審査11を行ないではないと思われる。しかし、貸付債権等がわなければならないなど義務が加重される点に留証券化された投資商品の場合など、借入人が特定意が必要である。

4

金融商品取引法第 2 条 8 項 9 号
金融商品取引法第 29 条の 2 第 1 項 6 号、金融商品取引法施行令第 15 条の 4 の 2 第 7 号、金融商品取引業等に関する内閣府令第 8 条 10 項、
6
金融商品取引法第 2 条 8 項 7 号ヘ
7
貸金業法第 2 条 1 項
8
貸金業法第 2 条 1 項第 5 号、貸金業法施行令第 1 条の2第6号
9
実例として『キャッシュフローファイナンス』（https://www.cf-finance.jp/）など
5

10

株式会社みんなのクレジットに対して関東財務局から行政処分（1 ヶ月間の業務停止命令）が下された事例
や、日本クラウド証券株式会社に対して関東財務局から行政処分（業務改善命令）が下された事例など
11
金融商品取引業等に関する内閣府令第 70 条の 2 第 2項 3 号、一般社団法人第二種金融商品取引業協会の定める「電子申込型電子募集取扱業務等に関する規則」第29 条など

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土地総合研究 2017年夏号

２）電磁的方法による書面交付の可否

おり法改正によりクラウドファンディングに対応

金融商品取引法上は、不動産特定共同事業法とするよう整備される予定であることから、今後は異なり、既に現行法において、投資家の承諾を得不動産特定共同事業の枠組みでクラウドファンデることにより、契約締結前交付書面や契約締結時ィングを行うことも予想される。

交付書面を電磁的方法によって交付することが可

１）許認可

12

事業者が、投資家から匿名組合出資の形で出資

３）募集・勧誘における人数要件を受け、その出資金をもって不動産の売買や賃貸能となっている 。
匿名組合出資持分については、出資を受けた金などの不動産取引を行い、当該不動産取引から生銭の 50％超を有価証券投資にあてない限り、開示じた利益を投資家に分配するという不動産特定共13規制の対象外とされている 。したがって、投資同事業（いわゆる第 1 号事業）を営む場合には、家が 500 名以上となるような募集・勧誘であって不動産特定共同事業法上の許可を得る必要がある。

も公募には該当せず、有価証券届出書は不要となかかる第 1 号事業の許可のためには、資本金要件る。但し、投資家が 500 名上となるような勧誘を（1 億円）や宅建業免許、人的構成要件などが必行う場合には、契約締結前交付書面をあらかじめ要とされる。不動産特定共同事業（第 1 号事業）

14

内閣総理大臣に届け出なければならない 。に係る匿名組合出資持分は、金融商品取引法上のみなし有価証券から除外されているため17、事業② 不動産特定共同事業
不動産特定共同事業法に基づく匿名組合出資を者もプラットフォーム提供者も第二種金融商品取引業は不要となる。

募集する形での出資を勧誘する形態である15 16【図なお、平成 29 年 5 月 26 日に成立、同年 6 月 2表３】
。現時点では、契約成立前書面などの書面を日に公布され、同年 12 月 1 日に施行予定の不動産現実に交付する必要があることから、いわゆるク特定共同事業法の改正法においては、出資総額がラウドファンディングの形態で不動産特定共同事一定規模以下の「小規模不動産特定共同事業」の業を行っている事業者は存在しないが、後述のと制度を創設し、かかる小規模不動産特定共同事業

12

金融商品取引法第 37 条の 4 第 2 項、第 37 条の 5 第 2項、第 34 条の 2 第 4 項、金融商品取引業等に関する内閣府令第 56 条
13
金融商品取引法第 3 条第 3 号柱書において、集団的投資スキーム持分（第 2 条第 2 項第 5 号に掲げる権利）については開示規制の対象外とされており、第 3 条第 3号イにおいて、主として有価証券に投資するものが、例外的に開示規制の対象となる旨が定められている。
14金融商品取引法 37 条の 3 第 3 項、金融商品取引法施行令第 16 条の 215
いわゆる SPC を利用する特例事業（不動産特定共同事業法第 2 条 6 項）も理論的にはあり得るが、実際にはかかる特例事業を利用した個人投資家向けの小口化商品は現時点では見当たらない。また、任意組合型の小口化商品も複数存在するが、本稿では一般的な匿名組合型の小口化商品を前提とする。なお、匿名組合型の小口化商品の場合において、現実には事業者自らの Web サイトで募集・勧誘を行っているケース（「事業者」＝「プラットフォーム提供者」）がほとんどである。
16『サーフシリーズ』（http://www.sumitomo-rd.co.jp/fund/）、『マリオンボンド』（https://www.mullion.co.
jp/）、『TATERU FUNDING』（https://www.tateru-funding.
jp/）など。

を営む場合については資本金要件を緩和することとされている18。
２）電磁的方法による書面交付の可否
不動産特定共同事業（第 1 号事業）に係る不動産特定共同事業契約（例えば匿名組合出資契約）を締結しようとする場合には、契約成立前及び契約成立時に一定の法定事項を記載した書面を交付する義務が定められている19。しかし、かかる書面の交付をインターネット上での電磁的方法のみにより行うことは、現行法上は認められていない。
この点、上記１）で前述した不動産特定共同事業法の改正法において、契約成立前書面等につい17

金融商品取引法第 2 条 2 項 5 号ハ
小規模事業における投資家の出資の価額の上限額は100 万円、総額の合計額は 1 億円とされている。また、緩和後の資本金要件は 1000 万円とされている。
19
不動産特定共同事業法第 24 条、第 25 条
18

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13【図表３】てインターネット上での手続に関する規定が整備③ 今後の課題

され、不動産特定共同事業法に基づくファンドを１）経済的対価以外の特典等の付与

いわゆるクラウドファンディングの方法で募集す

本来、非常に多数の個人等の投資家から少額ずることが可能となる予定である。

つの資金を集める仕組みであるクラウドファンデ

３）募集・勧誘における人数要件

ィングは、純粋な利回り目的だけでなく、何らか

上記１）で前述したとおり、不動産特定共同事の事業や目的に対する「支援者」や「ファン」か業（第 1 号事業）に係る匿名組合出資持分は金融ら資金拠出を募ることに適した仕組みである。

商品取引法上のみなし有価証券から除外されていこの点、例えば、アメリカの大手クラウドファるため、当該匿名組合出資持分の勧誘・募集につンディング企業によるサービスでは、純粋な利回いては、金融商品取引法上の開示規制は適用されり目的や資金調達目的だけでなく、投資家に対し20ない 。したがって、当該匿名組合出資持分の勧て開発されるホテルやレストランの「オーナー」

誘・募集において、投資家が 500 名以上となるよとして優遇割引等といった経済的対価以外の特典

うな勧誘・募集であったとしても、金融商品取引を付与するもの21や、正式なプロジェクトになる法上の「募集」（いわゆる公募）には該当せず、有前の段階でのテストマーケティング機能をデベロ価証券届出書等の作成義務は生じない。また、不ッパー事業者に提供するもの22もある。

動産特定共同事業法においては、勧誘・募集の人

このように、日本でも、今後、例えば、地方創数等に係る制限やその他の開示規制は規定されて生や地域活性化、公的不動産の活用などの文脈にいない。この点は多数の投資家から少額の資金をおいて、必ずしも収益性が高いとはいえない物件募るというクラウドファンディングに適しているやプロジェクトであっても、その地域の住民や地といえよう。

元出身者であったり、当該不動産におけるサービス（医療関係サービスや保育関係サービスなど）
2120

なお、SPC を利用する特例事業（不動産特定共同事業
法第 2 条 6 項）に係る匿名組合出資持分は金融商品取引法上のみなし有価証券に該当する点、留意が必要である（金融商品取引法第 2 条 2 項 5 号ハ）。

『Realty Mogul』（https://www.realtymogul.com/）『FUNDRISE』（https://fundrise.com/）。なお、
FUNDRISE は、アメリカの 3 World Trade Center 開発プ
ロジェクトの開発資金の一部として 25 億ドルをクラウドファンディングで調達したと報道されている。
22

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土地総合研究 2017年夏号【図表４】の利用者や利用予定者など、利回り目的以外の資は、電子証明書を利用する方法25を除けば、メー金拠出をする動機を有し得る層の個人に対してル等で本人確認書類の送付を受けた上で当該本人「利回り＋アルファ」という形でのリターンを提確認書類に記載されている個人の住居宛に取引関供するようなファンドも出現することが期待され係文書を書留郵便等の転送不要郵便物等として送。
るところである23【図表４】付する方法又は本人限定郵便により取引関係文書

２）犯罪収益移転防止法に基づく本人確認手続を送付する方法のいずれかによらなければならず

不動産特定共同事業法に基づき不動産特定共同

26、オフラインでのやり取りが必須となっている。

事業を行う者やソーシャルレンディングにおける非常に多数の個人等の投資家から少額ずつの資プラットフォーム提供者である第二種金融商品取金を集める仕組みであるクラウドファンディング

引業者は、犯罪による収益の移転防止に関する法

では、すべての手続きがネットを介して完結する律（以下「犯罪収益移転防止法」という。
）に定めことが望ましく、また、今後クロスボーダーで海る特定事業者に該当するため、それぞれ当該クラ外投資家からの資金拠出を募る可能性を検討する

ウドファンディングに関する業務に係る取引を投にあたっても、現状の犯罪収益移転防止法に従っ資家との間で行う場合には、犯罪収益移転防止法た本人確認手続きが阻害要因となり得る面は否めに従った本人確認手続きを行う必要がある24。

ず、今後、金額等による免責基準等を含め改正を

この点、個人との間でインターネットによる非対面取引を行う場合における本人確認方法として期待したいところである27。
３）仮想通貨等による出資・分配
匿名組合出資型の不動産特定共同事業において23

現在においても、例えば、京町屋の改修・活用を目的とするファンドにおいて、投資家に対して、対象事業の売上に応じて分配金が分配されるとともに、京町家を改修した事業者から和文化（茶道・華道）の体験、ランチ、宿泊などの招待券等が特典として付与されるというファンドも出てきている。
24
犯罪収益移転防止法第 2 条 2 項 21 号・26 号、犯罪による収益の移転防止に関する法律施行令第 6 条 1 号・10号、第 7 条 1 項 1 号リ・ワ

25

犯罪による収益の移転防止に関する法律施行規則第6 条 1 項 1 号ト・チ・リ
26
犯罪による収益の移転防止に関する法律施行規則第6 条 1 項 1 号ロ・ホ・ヘ
27
この点、金融庁は、平成 29 年 6 月 21 日付けで、オンライン手続のみで本人確認できるよう、FinTech に対応した効率的な本人確認の方法などについて議論・検討を行うための研究会を設置した。

土地総合研究 2017年夏号

15もソーシャルレンディングにおいても、投資家にビス32、買い手候補にアパート経営の提案をしつよる出資の対象は「金銭その他の財産」であるこ

つ土地の売り手と買い手をマッチングさせるサー28

ビス33など、様々なマッチングサービスが存在すとが前提とされている 。
この点、ビットコインなどのいわゆる仮想通貨る。の法的性質論は未だ不確定ではあるものの、「財産」に該当する可能性は高いように思われる29。そう② 「媒介」の概念だとすれば、仮想通貨をもって出資を行い、仮想宅地又は建物の売買や賃貸の代理や媒介を業と通貨で利益配当を行う、というファンドも想定さして行う場合は、宅地建物取引業法上の免許が必れ得るし、さらにその場合にはブロックチェーン「媒介」の定義は宅地建物取要となる34。この点、技術によるスマートコントラクトを用いるなどし引業法上規定されていない。裁判例上は、「当事者て分散型・自律型の不動産ファンドをネット上にの一方の依頼を受け、当事者間にあって宅地建物組成することも理論的には考えられ得る。このよの売買、交換、貸借の契約を成立させるためにあうな仮想通貨を用いた取引の場合の法的な取扱いっせん尽力するすべての事実行為を指称する」35

だけでなく、源泉徴収義務の有無などの会計上・などと定義される。
具体的にどのような行為が「媒税務上の取扱いについても早急に検討する必要が介」に該当するかについては、「例えば取引物件のあるように思われる。

探索、物件情報の提供、売却広告、権利関係等の調査、現地案内、契約当事者の引き合わせ、取引（２）賃貸・売買・開発のマッチングプラットフ

物件等に関する説明、取引条件の交渉・調整、契ォームサービス約締結の立会い等、契約成立に至る尽力行為をい① 主に個人をターゲットとして、不動産の売り手う」との見解36があるが、かかる見解も上記列挙と買い手との間での売買や、貸主と借主との間でされた行為のうち 1 つでも行えば直ちに「媒介」

30の賃貸借を、web 上でマッチングさせるサービスに該当すると解しているわけではないようであり、が典型的な類型である。この類型においては、従「宅地建物の売り情報、買い情報を提供するだけ前の一般的な水準よりも低額の手数料や無料とすの行為は情報提供行為であり、契約当事者の間にることで顧客を取り込もうとする戦略がとられて立って契約の成立に向けた交渉、あっせんをするいることが多いように見受けられる。

ものでない限り、法 2 条 2 号にいう媒介には該当

単純な売買や賃貸の他にも、様々な請負工事のしない」と述べている37。関連する行政判断とし発注者と請負人とをマッチングさせるサービス31、ては、「業者が受ける報酬のうちから、当該業者にいわゆる「居抜き物件」として退去することを希情報を提供したことにより謝礼を受ける『タネ屋』

望する現テナントと居抜きのまま入居することをの行為は、宅地建物の取引行為に直接関与するも希望するテナント候補とをマッチングさせるサーのではないから宅地建物取引業には該当しない。
業者と共同して取引行為に関与し独自に手数料を受領する等の行為を反復して行う場合は宅地建物

28

不動産特定共同事業法第 2 条 3 項 1 号、商法第 535条、第 536 条 2 項
29
片岡義広「仮想通貨の規制法と法的課題(上)」NBL
No.1076（2014 年）58 頁以下など。
30
売買のマッチングサービスとしては、『おうちダイレクト』（https://realestate.yahoo.co.jp/direct）
や『カウル』（http://housmart.co.jp/）がある。賃貸のマッチングサービスとしては、『officee』（https://officee.
jp/）、『ノマド』（https://nomad-a.jp/）がある。
31『ツクリンク』（https://tsukulink.net/）

32『店舗市場』（https://tenpoichiba.jp/）『Tateru』（http://www.tateru.co/）34
宅地建物取引業法第 2 条 2 号、第 3 条 1 項35
東京高裁平成 19 年 2 月 14 日判決（東京高等裁判所（刑事）判決時報 58 巻 1～12 号 7 頁）
36
岡本正治・宇仁美咲『［改訂版］逐条解説宅地建物取引業法』（株式会社大成出版社、2012 年）68 頁
37
岡本正治・宇仁美咲『［改訂版］逐条解説宅地建物取引業法』（株式会社大成出版社、2012 年）70 頁、71 頁
33

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土地総合研究 2017年夏号

取引業を営むものと認められる。
」というものがあ38

磁的方法によりなされることを可能とするためにる 。私見としては、単なる情報提供や掲載（情は宅地建物取引業法の改正を要するものと考えら報検索機能の提供を含む。
）や情報・意思表示の伝れる。

達・授受という限度であれば、原則として「媒介」には該当しないと解するべきと考える。

（３）不動産価値評価・情報検索サービス① 独自のアルゴリズムやディープラーニング AI③ 重要事項説明の IT 化によって、様々なオープンデータや各社の過去の国土交通省から平成 27 年 1 月 30 日付けで公表

取引情報などを基に、不動産の現在価値や成約価された「IT を活用した重要事項説明等のあり方に格などを推定・算出するサービスである41。さら係る検討会 最終とりまとめ」に従って、平成 29に、賃貸に出した場合の賃料額や将来の再販売価

年 1 月末まで賃貸取引及び法人間取引における格なども推定・算出するサービスや、投資利回り

39

IT を活用した重要事項説明の社会実験が行われなどの情報もあわせて提供するサービスもある42。

た。その実証実験結果等を踏まえて、国土交通省
から平成 29 年 3 月に公表された「IT を活用した② 不動産鑑定業

重要事項説明に係る社会実験に関する検証検討会「不動産の鑑定評価」とは、不動産の経済価値とりまとめ」で、賃貸取引については、平成 29を判定し、その結果を価額に表示することをいう

年度に、IT 重説を実施する際に遵守すべき事項等とされている43。この点、AI 等によって不動産のの明確化、宅建業者への周知等の準備措置を実施

現在価格等を算出するサービスも不動産鑑定業にした後、本格運用に移行することが適当であると該当してしまいそうであるが、「不動産鑑定業」とされ、賃貸取引に係る IT 重説の本格運用は平成

は、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、29 年 10 月を目途に開始されると結論付けられて他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価

40

いる 。

を業として行うことをいうとされているため44、

但し、留意しなければならないのは、上記運用

報酬を得ないで不動産の経済価値を判定・表示すになって可能となるのは、重要事項の説明義務のるのであれば「不動産鑑定業」に該当しないと解履行を IT を利用して行うことに留まるのであり、することが可能と考えられる。

重要事項を記載した書面の交付が電磁的方法によりなされることを可能とするものではないという③ 不動産投資顧問業

点である。かかる重要事項説明書の交付自体を電38

昭和 38 年 10 月 8 日建設計第 108 号建設省計画局長
から大阪府建築部長あて回答
39
パソコン、スマートフォン、タブレット端末などを利用したテレビ会議やテレビ電話など、動画と音声を同時にかつ双方向でやり取りできるシステム等をいうものとされている。
40
なお、法人間売買取引については、社会実験を継続実施することが適当であり、その後の検証検討会において検証の結果、必要な対策をとること等で問題ないと判断され、かつ、新たに懸念される点が生じなかった場合は、本格運用に移行する、とされている。また、個人を含む売買取引については、平成 29 年度に開始する賃貸取引の本格運用の実施状況、法人間売買取引の社会実験の検討結果を踏まえて、社会実験又は本格運用を行うことを検証検討会において検討することとする、とされている。

不動産の売買に関する助言を行うことを業として行う場合、「不動産投資顧問業」に該当し得るが、この不動産投資顧問業は任意の登録制度である45。
41『GEEO』（http://geeo.otani.co/）、『プライスマップ』（http://www.homes.co.jp/price-map/）、『IESHIL（イエシル）』（https://www.ieshil.com/）、『マンションバリュー』（https://mansionvalue.jp/）など。
42『Gate.』（https://gate.estate/）、『VALUE』（https://value.heyazine.com/）、『ハウマ』（https://www.
how-ma.com/）など。
43
不動産の鑑定評価に関する法律第 2 条 1 項
44
不動産の鑑定評価に関する法律第 2 条 2 項
45「不動産投資顧問業を営もうとする者は、この規程の定めるところにより、国土交通省に備える不動産投資顧問業者登録簿に一般不動産投資顧問業者又は総合不動産投資顧問業者としての登録を受けることができる」

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したがって、不動産投資顧問業の許認可等が強制が開発されていくであろうことは否定し難いようされるものではない。に思われる。あとはその開発・発展のスピードがいかほどになるかという問題であると考えられ、（４）データ分析・解析サービス

そのスピードに関わる要因としては、既存の不動売上向上やコスト削減等の目的で、店舗内に設産業者（特に大手事業者）の発想や態度が（すな

置した多数のカメラの画像を分析して得られる来わち、業界内の「人」が）いかに不動産テックと店者数や店内の滞在動態、顧客属性などの店舗内いうものに正面から取り組んでいくかということデータと POS などの既存データを基に人工知能をと、不動産物件情報等の情報・データの収集の問46

活用した店舗解析を行うサービスなどがある 。

題をはじめとした環境整備（法的制度・解釈を含む）の問題があると思われる。今後は、国内の異（５）業務効率化サービス

業種事業者や海外の事業者による国内不動産マー主に不動産業者等の事業者向けに、不動産物件ケットへの事業参入もあり得るところであり、そ情報のフィルタリングサービス（情報監視・管理のような局面に対応するためにも迅速な対応が不47

業務の効率化サービス） や不動産管理クラウド
48サービス など、業務の効率化を支援するサービス類型である。
（６）VR（ヴァーチャルリアルティ）技術
VR 技術と不動産は比較的親和性が高いと考えられるが、例えば、更地の状態や建築中の物件でも現地で建築予定の建物が実際に建っているように見学することができたり、ベランダやルーフバルコニーから見える景色を見るシステムを提供するサービス49などである。

３．おわりに日本における不動産テックサービスは、まだまだ黎明期といって差支えない段階かと思われるが、大きな流れとしてはインターネットその他の ICT技術や AI 等のプログラム等によって従来の不動産業界における常識を超えるサービスや業務形態とされている（不動産投資顧問業登録規程第 3 条）。
46
『ABEJA Platform』（https://service.abeja.asia/）
47『data terminal』（http://terminals.jp/product/dataterminal.html）
48『プロパティデータバンク』（http://www.propertydbk.com/）49『みらいえ 360』
（https://miraie-net.com/360/?utm_source=yahoo&utm_medium=cpc&utm_campaign=360）、『FINE』（http://www.fine-d.co.jp/service/
housingvr.html）、『SHOWRISE』（https://oh.openhousegroup.com/company/news/news20160527.html）など。

動産事業者及び政府当局の双方に期待されるところである。