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土地総合研究 2023年秋号

特 集  GX の 推 進 と 都 市 環 境  

なぜ今、緑地の評価認証が求められているのか？

株式会社ヴォンエルフ  平松 宏城
ひらまつ ひろき
民間企業による緑地創出とその価値評価を認証制度の観点から論じてみたいと思います。て選ばれるための競争を余儀なくされています。
脱炭素に向けた産業・社会構造転換への対応を迫

まず社会的、経済的背景についての共通認識をられ、同時に激甚化する自然災害にも備えなけれ確認するところから始めます。世界各国は ばならず、都市間競争が激化する中で若者や企業年のパリ協定で  年に温暖化ガス排出をネッに選ばれる都市や街になるためには何をすればよトゼロにすることに合意し、脱炭素経済への転換いのでしょうか？感染症リスクの少ない屋内外のに舵を切り、同時に国連では包摂的社会を根幹と空間をどう設え、公園や道路などの公共空間をどする 6'*V（持続可能な発展目標）達成が採択されのように再定義、再配分し、通勤手段の在り方を。 年初から猛威を振るった新型コロ

見直し、職住近接を可能にする用途地域をどう設

ナウイルスも、 年  月に  類感染症に移行し定し直せば良いのでしょうか？生活に密接に関連たことから徐々に社会全体は正常を取り戻しつつするこれらすべてのことがらについて、改めて問あり、一方で情報通信技術の進展で在宅勤務等のい直さなければならないところに、いま私たちはリモートワークのような自由な働き方もコロナ禍立たされています。その更新・再構築の巧拙が将に対応する形で一気に浸透、シェアオフィスの整来的な都市の発展に影響すると予想される中で、備・利用拡大とともに標準的な勤務形態の一つに押さえておくべき指針として参照されているのがなりました。また  年  月には生物多様性条以下の事項です。

ました約第  回締約国会議（&23）で、 年までの

新たな世界目標「昆明・モントリオール生物多様①持続可能な経済発展（サステイナビリティ）性枠組」が採択され、自然を回復軌道に乗せるた②心身の健康と社会やコミュニティの安寧（ウめに、生物多様性の棄損を反転させる緊急行動を取るというネイチャーポジティブの実現を目指すェルビーイング）
③社会と都市の災害抵抗力と回復力（レジリエことも決定しました。ンス）

そのような状況下、世界の主要都市は企業から④社会的公正性（エクイティ）

オフィスや工場、店舗を構える場所として、また⑤公衆衛生（パブリックヘルス）

次世代の生産年齢層から働く場所や住む場所とし
これらを都市空間更新・再構築における要諦とパリ協定と 6'*V： 年  月、国連は 6'*V を採択し、同年  月には主要国が脱炭素社会・経済の実現に向け、パリ協定で合意した。

した時に、具体的な目標を設定し、そこに辿り着くまでの時間軸に沿った工程（ロードマップ）を

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考えなければなりません。対応が求められるもの

 億㎡）、日本では東京駅隣接の常盤橋タワーのとしてビルトエンバイロメント（都市、建物、イ足元のオープンスペースやオリンピック選手村のンフラ）や交通分野の温暖化ガス排出量、エネルレガシー開発の晴海フラッグなど  件の取組みがギー原単位、水消費量、廃棄物の総量といった定あります。これまではともすると建物の性能評価

量化しやすいサステイナビリティ関連項目がまずほどには注視されてこなかった、ランドスケープ頭に浮かびますが、それだけではありません。持のデザインやその維持運用管理手法、土壌、植物、続可能で災害に強いレジリエントな都市、快適で水、生態系、エクステリアまで含めた総体として過ごしやすい住居や学校、働きやすくアクセスがのランドスケープのもたらす便益を捉え直し、正容易な職場、心身の健康と多様性を受容する包摂しく価値化（マネタイズ）しようとする仕組みの的なコミュニティやそれを支える都市施設という一環として開発されました。グリーンインフラ 

項目に関しては、何をゴールとして設定し、誰がの設計・技術・管理指針となるものでもあり、定どのように行動を起こしたら良いのでしょうか？

量的評価を可能にするシステムでもあります。

すべて見えづらく、測りづらいものばかりです。

6,7(6 は建物がないプロジェクトでも評価対象にそれらに対する道標としての役割を果たすのが、なるため、公共公園、公開空地、商業地や住宅地

性能評価や認証制度です。とりわけ、上述の  項などに付随する都市のオープンスペース、民有地目すべてに多面的に貢献する優良な緑地の価値を緑化、屋上庭園、ストリート・スケープ（街路の評価し、認証する制度に大きな注目が集まっていデザイン）、大学キャンパス、美術館や病院に併設ます。

された緑化空間なども認証の対象となります。



ランドスケープに特化した国際的評価システム、



6,7(6認証
性能評価や認証制度では日本の &$6%(( や世界 ヶ国以上で利用されている /((' などがよく知られていますが、建築物評価よりもランドスケー
プや生物多様性保全に重点を置いた評価システム、また建築物とは完全に独立したランドスケープに特化した評価システムも登場しています。この分
野では日本が先行しており 6(*(6（6RFLDODQG
(QYLURQPHQWDO*UHHQ(YDOXDWLRQ6\VWHP：シージェス）や $%,1&（企業と生物多様性イニシアティブ：エイビンク）、-+(3（ジェイヘップ）などの認証が早くから開発、運用され、現在に至っています。国境を越えて利用されているものには、/(('同様米国で開発され、*%&,  が第三者審査を司る
6XVWDLQDEOH6,7(6,QLWLDWLYH、略して 6,7(6（サ（ ）があります。世界的には  件（面積イツ）（ ）

*%&,：*UHHQ%XVLQHVV&HUWLILFDWLRQ,QF米国の民間非営利組織で /((' や :(//、6,7(6 など国際認証の第三者評価認証機関。
（ ）
6,7(6：米国の登録ランドスケープアーキテクト協会（$6/$）、米国植物庭園（8QLWHG6WDWHV%RWDQLF
*DUGHQ）、レディー・バード・ジョンソン・ワイルドフ
ラワーセンターが中心となって制度設計をしたランドスケープのサステイナビリティを包括的に評価する認証制度。
（ ）
グリーンインフラ：自然環境が有する機能を社会における様々な課題解決に活用しようとする考え方で、海外を中心に取組が進められ、日本でも  年に国土交通省が発行した国土形成計画に初めて記載され、その後注目が高まっている概念。

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
図 評価項目リスト

写真 三菱地所株式会社による、72.<2725&+常盤橋タワーと72.<2725&+3DUNにおける
  「SITES® (The Sustainable SITES Initiative)」ゴールド認証取得プロジェクト







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日本での民間投資による良質な都市緑地の確保す。画期的なのは、「%,'（ ）など便益のバランスに向けた評価の取れた独自財源を持つ組織による事業も検討に

国内における直近の動向としては、「民間投資に加えられており、評価・認証そのものはその事業よる良質な都市緑地の確保に向けた評価のあり方を対象とするものの、認証を受けた事業を実施す検討会」（座長：柳井重人千葉大学大学院園芸学研る主体の成果・貢献として評価される制度とする究院教授）が国土交通省によって設置され、令和ことが重要」と位置付けているところです。 年  月に「中間とりまとめ」

が公表されまし

た。背景には、「都市を取り巻く社会情勢の変化等公共空間の維持管理と価値向上を司る主体は誰を踏まえ、都市において気候変動対策、生物多様か？

性の確保、ウェルビーイングの向上に資するまち

米国などに見る公共公園の維持管理運用は、ニづくりが強く求められている」という問題意識がューヨーク市でいえばセントラルパーク・コンサあります。名称の頭に民間投資と付いている理由

ーバンシー、フレンズ・オブ・ザ・ハイライン、は、「これまでの緑地行政は行政主体による都市公ブライアントパーク・コーポレーション、プロス園の整備（事業）や民間開発に併せた緑化の義務

ペクトパーク・アライアンスなど、非営利組織に付け（規制）が主であったのに対し、安定・成熟よって担われている所がほとんどです。そしてそした社会においては事業や規制だけでなく、市場れらの組織の運営財源の約  割はポップアップイの中でその供給を促進するために民間の投融資やベント・ショップ企画、カフェ・レストラン運営、活動を誘導する観点が必要」で、「公的セクターのスペースレンタルなどの事業と、企業からの寄付

財政状況の厳しい現状に鑑み、資産・企業価値のによるもので、公園局などによる公共予算で賄わ向上に向けた民間の自律的な取組を促進し、よりれているのは  割程度以下しかありません。その広い効果の発現をもたらすことが極めて重要」と自主財源を元手に公共空間の維持管理と価値向上の認識が前提にあるためです。

が継続的に実施されています。価値向上の具体的

この検討会では、「新たに緑地を創出する事業」

な効果は、その場を利用する住民への健康的な憩と「既存緑地の質の確保・向上に資する事業」のいの場の提供や、ポストコロナで顕著となった観二つを対象として検討を行っています。
「新たに緑光客の劇的な増加だけではありません。それら公地を創出する事業」は再開発等の中で新たに良質共空間の周辺街区の賑わい創出、民間投資によるな緑地を創出する事業として、これまでの緑地行再開発事業の誘発があります。ハイライン（ ）な政の下で主に都心部での事業に適用されてきました。
「既存緑地の質の確保・向上に資する事業」の方は、
①緑地の有する機能を増進させる事業
②質の高い緑地を持続的に管理する事業に大別され、都心部だけでなく郊外部まで含めた都市全域での事業が想定されています。そこには既存緑地を大規模に再整備する場合も含まれま（ ）民間投資による良質な都市緑地の確保に向けた評
価のあり方検討会中間とりまとめ
KWWSVZZZPOLWJRMSWRVKLFLW\BSODQWRVKLBFLW\
BSODQBWNBKWPO（ ）

%,'：%XVLQHVV,PSURYHPHQW'LVWULFW の略。
「ビジネス活性化地区」とも訳され、民間が行うエリアマネジ
メント活動の資金を自治体が再配分し、公共空間の管理も一体的に任せて街づくりを推進する制度のこと。日本
で最初に導入した大阪では、第  回大阪版 %,' 制度検討会（ 年開催）で、「地理的に区画され多くの場合インナーシティに位置する地区で、不動産所有者や事業者から徴収される負担金により、その地区の維持管理、開発、プロモーションを行うもの。%,' が提供するサービスは、通り、歩道、公園やオープンスペースの維持管理、治安の改善、マーケッティング、施設改善、その他の開発で、これらのサービスは行政が提供しているサービスに対する付加的なもの」と位置付けている。
（ ）
ハイライン：マンハッタンのウエストサイドにある  ブロックに及ぶ高架鉄道を再生した公共空間で、ミートパッキング地区、ウェスト・チェルシー、ヘルズ・キッチン／クリントンの  つの地域にまたがる。元々

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どは良い例で、当初撤去（撤去費用に関する当初の柱を軸として最終的には「地域の価値向上」を見積り  万ドル、約  億円）か再整備かを比目指し、具体的に期待する効果の一つとして賑わ較検討した後、 年代後半にニューヨーク市がいの創出を位置付けています。税優遇ステイタス

 億  万ドル（約  億円）の公共予算を投と経営の自由度を持つ新たな中間支援法人的な公じて再整備することになりましたが、 年には共空間の経営組織体を国として認め、国が制度設

市の税収は  億ドル（約  億円）増え、さら計する緑地認証制度とリンクさせることで実効性に周辺街区において  億ドル（ 億円）の民は格段に上がると考えます。

間投資を誘発し、年間  万人以上の来訪者を招き入れ、 万  千人の雇用を生み、周辺地価は 公共空間に隣接する企業や(6*配慮型インパク倍以上に上昇しました。

ト投資家が優良な緑地を支える動機

その維持・管理・運営を担っているのが、

気候変動対策と同じく、生物多様性棄損リスク

年に二人のニューヨーカーが設立した非営利組織とその対策は企業の経済活動にとっての大きなリフレンズ・オブ・ザ・ハイラインで、現在では上スクとなってきたことから、ビジネス上の機会と述の事業運営と寄付により ％独自財源を確保

リスクの現状把握や対策に関する企業情報開示がして運営されているといわれています。ここから統合報告書制度などを起点に国際的ルールとしては私見ですが、同様の運営手法が日本において実確立されました。世界各国の主要取引所と軌を一施されていない理由は、公共空間の維持・管理・にしながら東京証券取引所でも  年から 7&)'

運営をひとまとめにして経営する主体の不在では（ ）ないかと思います。指定管理制度やパーク 3), でスクの情報開示を上場企業に求め始めました。そ解決できる部分もあると思いますが、受益と負担の動きは 7&)' の &（気候）だけでなく、71)' で 1の直接的な関係を越えて資金提供をした企業や個（自然）についても枠組みがほぼ固まり、実装段人が寄付控除を受けられる税優遇のステイタスを階に入ってきました。現状を把握してその事実を付与することで、上述のニューヨーク市の公共公情報開示するところがスタートラインですが、そ園を経営している非営利組織に相当する役割を担の後各企業には、気候変動対策や自然資本についわせることができるのではないでしょうか。ふるての目標を掲げ、気候変動については緩和と適応、さと納税をまちづくりに活用する事例は少しずつ

自然資本については生物多様性保全やネイチャー出てきていますが、そのスキームを公共空間の価ポジティブへの貢献に関して具体的なアクション値向上を担う主体に適用し、併せて同主体には一プランを描き、実行していくことが求められてい定の規律の下に経営の自由度を与え、事業採算をます。上場企業にとって極めて重要なテーマに、確保させてみてはどうでしょうか。公園などでの長期的な投資家として知られる (6*（環境・社会・時限的収益事業許可やコロナ対策として導入されガバナンス）配慮の責任投資、インパクト投資、た歩道の専用許可の期間延長などが考えられるとサステイナブル・ファイナンスの資金を呼び込め思います。
「民間投資による良質な都市緑地の確保るかどうかがありますが、その成否と上述のアクに向けた評価」では①気候変動対策、②生物多様ションプランの実行は密接にリンクしていくこと性の確保、③ウェルビーイングの向上という  本でしょう。またそれは、都市機能やインフラ整備開示で気候変動の伴う移行リスクと物理的リ（ ） 年に完成した高架鉄道は、電車、トラック、歩行者が混在するアベニューの非効率的で危険な状況に対応するために建設されたものであったが、 年貨物鉄道の多くが州間トラック輸送に取って代わられ、同鉄道は廃止となった。

7&)'：7DVN)RUFHRQ&OLPDWHUHODWHG)LQDQFLDO'LVFORVXUHV の略。日本語では気候関連財務情報開示タ
スクフォースと訳され、投資家、銀行、保険会社が気候関連のリスク及び機会を適正に評価し価格付けするための情報を投融資先企業に開示させるための産業主導型のタスクフォース。

土地総合研究 2023年秋号の場面において、政策誘導や公共予算だけでは賄その他参考文献、ウェブサイト

いきれない国や自治体にとっても同じことであり、:DONRQRPLFVWKHKLJKOLQHHIIHFW

長期優良民間投資資金の導入のためには、資金使途や効果（インパクト）検証が必須条件になって

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 KWWSVZZZDUXSFRPSHUVSHFWLYHVZDONRQRPLFVW
KHKLJKOLQHHIIHFW KWWSVZZZWKHKLJKOLQHRUJ

います。その実質的な裏付けの役割を担うという株式会社ヴォンエルフ :HEVLWH：KWWSVZRRQHUIMS

意味で、適正な評価や認証制度、データに基いた一般社団法人グリーンビルディングジャパン :HEVLWH：

定量的かつ継続的なモニタリングへのニーズが高まっているのです。
現在、日本だけでなく世界中の自治体や建設不動産などの民間開発業者は、都市、道路、河川、KWWSVZZZJEMRUMS
6(*(6－シージェス：（6RFLDODQG(QYLURQPHQWDO*UHHQ(YDOXDWLRQ6\VWHP）KWWSVVHJHVMS
$%,1&（企業と生物多様性イニシアティブ－エイビンク ）：  $VVRFLDWLRQ IRU %XVLQHVV ,QQRYDWLRQ LQ

公園、住宅、交通などのインフラ系と医療、公衆

KDUPRQ\ZLWK1DWXUHDQG&RPPXQLW\KWWSVZZZ

衛生、福祉などのソフト系を司る部局、そして経DELQFRUMS

済局などと相互に連携を図りながら、どのような未来の都市像を描けばよいのか、大きなビジョンとグランドデザインを描くことを求められています。それに対して、企業や住民は自身が所在する-+(3認 証 ： -DSDQ +DELWDW (YDOXDWLRQ DQG&HUWLILFDWLRQ 3URJUDP  KWWSVZZZHFRV\VRU
MSDFWLYLW\-+(3国交省グリーンインフラ官民連携プラットフォーム：
KWWSVJLSODWIRUPFRP

自治体に意見や要望を発信する立場にあります。「'%- 都市の骨格を創りかえるグリーンインフラ研究

気候変動、自然資本、コミュニティへの貢献な会」報告書－グリーンインフラを核にした持続的などを選別眼として資産配分を決めるグローバルに都市創成のための提言－日本政策投資銀行調査研究展開する (6* 投資家が、企業の長期的な成長可能性や単体不動産のキャッシュフローを見る際に、エリアの価値向上から受ける波及効果、具体的にレポート（）
建築学会論文「6'*V の時代に都市と街の見えない価値を可視化する評価システム」平松宏城（）
*%&,ウェブサイト 6,7(6 ディレクトリー：6,7(6_

は多くの人が集まる公共空間やウォーカブルでバ'HYHORSLQJ 6XVWDLQDEOH /DQGVFDSHV VXVWDLQDEOH

イカブルな都市動線ネットワークと、そこに隣接VLWHVRUJ 

するオフィス、商業施設、住宅の価値評価向上に

より重きをおくことになるのだろうと予想しています。そこにこそ長期的価値発現の蓋然性があるからです。そしてその判断のために、都市や街区の「性能」について積極的な情報開示とそれに基いた対話を求めているのです。それらの異分野の主体を共通の言語とモノサシでつないでくれるのが、環境性能評価システムであり、今後利用度はますます高まっていくのだろうと考えています。
