昭和 42 年 12月2日第 3 種郵便認可 平成 27 年 10月10日発行（年 4 回、
4・7・10・1月の10日発行 ) 通巻第 496 号

公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部

http://www.tokyo-takken.or.jp/

t a m a多摩ブロックT a k k e n

井の頭恩賜公園・井の頭池（三鷹市・武蔵野市）

c h u o中央ブロック
日比谷公園・雲形池（千代田区）

j o t o城東ブロック西新井大師・弁天池（足立区）

j o n a n
城南ブロック
高源院・弁天池（世田谷区）

西武信金と包括的連携・協力で協定
都民公開セミナー 借家立退きの判例傾向に見る“今”
j o s a i

都内18会場で「無料街頭不動産相談」を開催

城西ブロック
哲学堂公園・菖蒲池（中野区・新宿区）

j o h o k u
城北ブロック
東京大仏・乗蓮寺の池（板橋区）

10

Ocotober 2015
vol.496

TAKK E N S E M I N A R

平成27年度 第1回本部主催研修会＜都民公開セミナー＞

借家立退きの判例傾向に見る〝今〟
平成27年7月収録

弁護士

今回は「借家の立退き」というテーマです。おそらくみなさん

一般的に言われていることとしては、
この5つの要件のうち①は、一般的に借家の立退きを求めることは大変難しいと考えてが基本になります。つまり、その建物の使用を必要とする事情

おられると思います。
しかし、私は去年の今ごろ、『 借家の立退が家主さんと借家人でどちらが強いかということです。②～⑤

きQ＆A74』という本を執筆したのですが、それを書くにあたっは従たるもので、特に⑤の立退料などをいくら積んでも①の使て、最高裁判決やそれ以外の裁判所の判決をずっと分析して用の必要性がよほどしっかりしていなければ認められないと専いったところ実態は、裁判所は家主さんの正当事由を相当広く

門書には書いてあります。

認めているということがわかりました。

第１ 借家立退きの基本

第2 最高裁判決の傾向
ところが、私の本を書くにあたって多くの判決例を見ると、必家主が借家の立退きを求めることができる場合は大きく分け

ずしもこのような見方が現実には当てはまらないということがわて2つあります。1つは借家人に家賃滞納、あるいは契約で定めかりました。最高裁判決36例とそれ以外の地方裁判所、高等られた目的とは違う使い方をした、あるいは近隣に大変な迷惑裁判所の判決189例、全部で225例の判決を調べましたが、そをかけたなどの契約違反がある場合です。
この場合は契約をの結果そういうことがわかりました。

解除して明け渡しを求めることができます。その場合、立退料

36の最高裁判決のうち、家主側を勝たせたものは29例では当然要りません。問題はもう1つ、そうした契約違反がない場す。つまり、8割以上が家主を勝たせています。
この数字自体が合でも明け渡しを求められるかどうかです。

驚きです。例えば、昭和27年判決で、家主が税金の支払いのご存じのように、
その場合は正当事由の有無が問題になりまために売却処分せざるをえなくなったケースがありました。そのす。現在の借地借家法の28条には、「正当事由とは何か」
とい

判決文はこのようなことを言っています。
「借家人がいる家屋

うことで、①建物の賃貸人および賃借人が建物の使用を必要

は、売却するときに空室よりはるかに困難であることは、わが国とする事情、②建物の賃貸借に関する従前の経過、③建物のの現状においては一般的に公知の事実である」。つまり、借家

利用状況、④建物の現況、⑤立退料が重要な構成要件とされ人がいたままで売却処分するよりも、立退かせたあとのほうがています。

ずっと売りやすいということは裁判所もわかっているわけです。

10

公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会

宅建

2

宮崎 裕二

contents

Vol.496 October 2015

8 カラートピックス 都内18会場で街頭不動産相談／27年度都知事表彰／ハトマーク広告宣伝活動／全宅連が消費者セミナー開催

2 都民公開セミナー 借家立退きの判例傾向に見る〝今〟

10 法律教室141 不動産業におけるマイナンバー対応

5 カラートピックス
西武信金と業務提携／立川支部が危険ドラッグ対策で協定／
警視庁が危険ドラッグと特殊詐欺の現況公表

12 くみあい通信 「ハトさん動画」全編公開中！／南魚沼産コシヒカリ特別販売／宅建賠／家賃保証／がん保険・医療保険

6 実務に即役立つ紛争事例60
耐震補強工事で退去した借主の損害賠償請求が否認された事例

14 Information 宅建経営塾／人材育成セミナー／「不動産キャリア
パーソン」カリキュラム改訂／PCB廃棄物の処理／創立50周年記念
研修会／東日本レインズ 課金制度

7 税務教室136 不動産管理会社としての合同会社のメリット

16 住めば都 住むなら都 一度は散策したい池

Takken 10. 2015

また、昭和29年判決では、治安や衛生上の観点から、その借家を解体する目的の正当事由を認めています。昭和32年に化社会の一つの縮図だと思うのですが、正当事由が認められ、立退料を支払う必要はないということになりました。

は、代替建物、要するに家主がほかにも借家を持っているの

次は、区分所有の建て替え決議です。
マンションが老朽化しで、そちらに移ってくださいという代替建物の提供を申し出るこて建て替え決議がなされました。
そうした場合分譲マンションのとによっても正当事由を認められています。
さらに昭和38年に区分所有者が人に貸していたケースです。建て替え決議が出は、40万円の移転料を支払うことを条件に家主の正当事由をた以上、持ち主は明け渡しを求めざるをえないので裁判をした

認めています。

ら、正当事由が認められたわけです。
しかも立退料は必要ないと

このように立退料などいろいろな事情を考慮して、平成3年いう判決を出しました。
ただ、建て替え決議が出たら必ず無条件に借地借家法という法律ができまして、正当事由の要件が前よでの明け渡しが認められるかというと、必ずしもそうではありませりも詳しくなったという背景があります。

ん。その家主と借家人との契約をするに至った事情や、その後第3 平成元年以降の下級審判決の経過など、
具体的な状況を見据えて裁判所は判断します。
●家主の使用の必要性

以上が最高裁判決ですが、平成元年以降の下級審判決

借地借家法の28条の①で「建物の賃貸人及び賃借人が建189例をずっと調べていったところ、無条件の明け渡しを認めた

物の使用を必要とする事情」というのがありますが、これは条文

事例が15例ありました。
また、立退料と引きかえに明け渡しを認の体裁がよろしくありません。
というのは、「 建物の使用を必要とめたものが117例。明け渡しを否定したものが57例です。つま

する事情」とありますが、その建物を今ある建物と考えてしまう

り、下級審判決でも189例のうち、約７割の132例は明け渡しをと、借家人はまさに現在使っているわけですから、
それを必要と認めています。
このうち、立退料なし、無条件での明け渡しを認する事情は当然にあるわけです。それに対して、家主はほとん

めた事例をいくつか紹介しましょう。

どの場合はないはずです。
しかし、家主は条文に即して言わな●無条件明け渡しの事例

いと、正当事由を認めてくれないと思い、借家人に出ていっても例えば、あらかじめ何月何日に明け渡しますよという念書をらったあとに自分が使うのだということを無理して主張します。
と契約書とは別にもらっていたので認められたという事例があり

ころが、裁判所から見ると、それはやはりうそっぽいわけです。

ました。

ただ、同じ居住目的といっても、自分ではない身内、例えば甥御次は、借家人が他に不動産を所有していたケースです。文さんが東京へ出てきて、大学へ通うためにそこへ住まわせると

京区で薬局を経営していた人が、実は別に本人も不動産をいうことであれば、裁判所もけっこう理解してくれています。

持っていて、その母親もビルを持っていたケースですが、家主●借家人の使用の必要性

が立退料を支払う必要はないという判決が出ています。

借家人はそこで居住したり、商売をしたりしているわけです

次は、市からの取り壊し要請。熱海市の事案ですけれども、から、使用の必要性は、普通に考えれば当然あります。
しかし

熱海市がビルのオーナーに対して、この建物は非常に古くなっ居住用でも無条件で明け渡しを認めた場合もあるし、立退料にて危険だということで取り壊しを要請しました。それで家主は、ついて金額の差を設けた事例もありました。

やむをえず借家人に対して明け渡しを求めたケースですが認められています。

飯田橋の共同住宅の建物でしたが、年金暮らしでそこに住んでいた方々については１戸当たり2百数十万円で明け渡しを次は姉と弟の関係悪化で、これはよくある話です。お姉さん

認めました。
しかし、現役で仕事をばりばりやっているサラリーマ

がもう高齢化して、1人で暮らすにはちょっと不安だということンの方についての立退料は数十万円で、さらにその共同住宅

で、弟家族と一緒に住むことになりました。家賃は相場よりもかを借りてはいるけれども使っていない人については、立退料はなり安くしました。
そのかわりに姉に何かあったときは面倒を見るゼロとなりました。

という条件です。
ところが、実際に住み始めると弟の家族は、お●必要性以外の条件

姉さんの面倒を見るどころか、お姉さんに対して暴言を吐いた

正当事由の要件のうち、双方それぞれの建物の必要性以り、非常な苦痛を与えることが多々ありました。
そこでお姉さんが外の条件としては4つありました。
まず、「建物の賃貸借に関す

こんなはずではなかったということで、「もう、じゃあ出ていって」

る従前の経過」があります。
これは例えば10年、20年という期間ということで明け渡しを求めたケースです。
これは日本の高齢の契約期間の間に賃料の滞納があったか、なかったか。
あるい

Takken 10. 20153

平成27年度 第1回本部主催研修会＜都民公開セミナー＞

は、2年ごとの更新料を払っていたのか、いないか。
あるいは、途して、それだと2年間です。

中で他の借家人からクレームがあったのか、なかったか、
そのよ

住居系については、今申し上げたように、引っ越し費用と一時

うないろいろな事情を指します。賃貸借の期間が長いか短い

金と差額賃料というものでだいたい固まってきているのですが、かはあまり関係ありません。
むしろ裁判官によっては、期間が長

問題は営業用です。営業補償というものをどのように考えるかとい、何十年もその建物を使い続けていたということであれば、いうことが、非常にこれは頭を悩ませる。家主さんから見たら、借「もうそれだけ使ったのなら十分じゃないですか。
このあたりで家人がどのような商売をして、どれだけもうけているかなどはわ

明け渡しされたらどうですか」というようなことを言っている判決

からないわけです。借家人も、企業秘密ですから、
そのようなこと

文もあります。

は言わない。
でも、
いざどうしても明け渡しを求めるというようなこ

2番目が「建物の利用状況」です。
これはその借家人さんがとになった場合には、
この営業補償を言ってくるわけですね。

使っている部分以外のところの利用状況がポイントです。つまでは、例えばどのような営業補償の具体例があるのかというり、20戸の賃貸マンションがあって19戸はもう出ていますと。
１戸と、歯科診療所に出ていってほしいと言ったときに、工作物補

だけ、
どうしてもそこに１人の借家人がいるという場合に、ほか

償、動産移転補償、借家人補償、営業休止補償、移転雑費補の住戸はもう利用されていないということであれば、
それは家主

償、
これらを全部合計すると5,728万円になったという事例があにとってはやはり大きなプラス事情になるということです。

りました。
この家主さんは実際には6,000万円を提示して立退き

3番目の「建物の現況」とは、その建物がどれだけ老朽化しが認められました。

ているか、あるいは危険かということです。
4番目が立退料ですが、これは項を改めて話します。その前に、実は「建物の存する地域の状況」というものがあります。
これは実は借地借家法28条には書かれていません。法律ができた当時の社会状況の関係で条文には入っていませんが、裁判所はまわりの環境と合わなくなっているということも一つの正当事由として認めてくれているのです。

第４ 立退料
次は立退料の話です。
これがやはり一番、家主さんにとっては関心があるかと思います。立退料の中身には大きく分けて3つあります。①借家権価格②移転補償③営業補償です。
借家権価格というのは、路線価表にある借地権割合と、評以上、最高裁判決や下級審判決をいくつか取り上げてきまし

価財産基本通達で地域によって決められている借家権割合をたが、裁判所というものは必ずしも家主さんに対して厳しくはあ掛けたものです。
それが例えば24％だったとすると、
１億円の土

りません。
ただ、条文から見て、家主がその建物をそのまま使う

地に１戸の借家があったとしたら、2千数百万が借家権価格とという理由はどうしても無理がありますので、
ストレートに建て替なります。

え目的だと言えばいいと思います。
どうにも危険な建物であれ移転補償については居住用と事業用で分けています。移転4

結論ば、解体目的だけでも明け渡しを肯定する場合もあります。

補償とは差額賃料等補償方式で、大きく3つの要素がありま

ずっと住み続けている、居住用の借家人さんは、私には居住す。
まず引っ越し費用。それと移るための一時金。
これには仲権があるというようなことを言いますが、最終的には100万円か介手数料も含まれます。そして、一番問題なのは差額賃料。差ら200万円ぐらいの立退料でおさまることが多いのです。

額賃料とは、今住んでいる建物の賃料と、次に移るところとの賃

私が今日申し上げたかったことは、法律的にいって正当事由料差です。
これをどれぐらい持てばいいのかということが昔からというものがそれほど簡単に認められるはずはないのだという

ずっと争われてきました。家主さんは、そのようなものは半年から今までのすり込み、誤解を改めていただきたいということです。

1年だろうと言いますし、借家人は5年分ぐらい持てというような弁護士に依頼した場合にもそのように、むしろみなさん方からアことを昔からよく言っていました。用対連基準というものがありま

ドバイスしていただければいいと思います。

Takken 10. 2015

西武信用金庫と「包括的連携・協力に関する協定」で調印

東京都宅建協会は9月25日、東京・中野の西武信用金庫

業活動を行う西武信用金庫と本会会員が連携協力して地域

本店で、「包括的連携・協力に関する協定書」調印式の不動産流通の活性化に取組むとともに、新規開業者の創業を行いました。協定の第一弾として、宅建業の新規開業者向時を支援するために実現した。創立50周年という節目の年にけの新入会員専用「創業支援ローン」を提供することになりま

新たなパートナーを迎え、本会のさらなる発展を期したい」
と語

した。

りました。

「創業支援ローン」は、東京都宅建協会へ入会を予定して

また、西武信用金庫・落合寛司理事長は、「企業・個人のおいる法人および個人事業主を対象に（融資実行時に入会状

客さまへの場所の提供（仲介等）で、大変安心な宅建協会の況を確認）、通常の金利から大幅に優遇し、一律年1.0％の固みなさんと提携することで、さらに地域の繁栄にもつなげたい」

定金利で融資が受けられる制度です。融資金額は最大2,500と抱負を述べました。

万円まで、融資期間は、運転資金7年・設備資金10年です。
調印式で本会・瀬川信義会長は、「ともに地域に根差した事

なお、落合理事長は、東京都宅建協会創立50周年記念講演会で、講演されます（本誌15ページ参照）。

（写真左）西武信金・落合理事長（左）と本会・瀬川会長（右）（写真右 左から）
西武信金・髙橋一朗常勤理事、落合理事長、
東京都宅建協会・瀬川会長、佐久間直人専務理事、大滝睦男常務理事

危険ドラッグ対策で、立川支部が協定「安

全・安心な街、昭島」を実現するため、東京都宅建協会立川支部は8月13日、昭島市・警視庁昭島警察署と「特殊詐欺被害の対策及び危険ドラッグ等の対策」で覚書を締結しました。
これにより昭島市と昭島警察は、特殊詐欺被害の現状、犯人アジト発見の着眼点に関する情報や、危険ドラッグ等についての情報を宅建協会会員等の不動産業者に提供し、一方の宅建協会会員等は特殊詐欺、危険ドラッグ等の情報を入手し（写真左から） 本会立川支部・永井彰支部長、昭島市・北川穰一市長、
警視庁昭島警察署・西尾仁志署長、
全日本不動産協会東京都本部多摩西支部・原嶋和利支部長

た際には市・警察に通報します。

警視庁が危険ドラッグと特殊詐欺の現況を公表

警視庁は9月15日、危険ドラッグの現況について公表しました。
また27年上半期における特殊詐欺の状況についてまとめました。
危険ドラッグについては都内における販売店は7月末時点で0店舗になりました。
ただし閉店した店が再開したり、新規開店する恐れもあることから継続して対策をとることにしています。
一方の特殊詐欺の27年上半期については、認知件数995
件 、被 害 額 約 3 3 億 9 9 8 4 万 円で、前 年 同 期に比 べて6 7 件（6％）、約3億434万円（8％）減少しました。
特殊詐欺の犯行拠点（アジト）については、
マンション、オフィ
スビル、雑居ビルを使用しているケースが大多数を占め、管理人不在など管理の弱いところが多く、男数人が暮らしているが部屋の出入りがほとんどない、などの特徴があります。
これら資料については、本会ホームページの会員専用ページに掲載しています（ID・パスワードは9ページ参照）。
URL

http://www.tokyo-takken.or.jp
Takken 10. 20155

連載 60回

実務に 即 役立つ

紛争 事例 （一財）不動産適正取引推進機構

事業用貸ビルの耐震補強工事で営業が困難として退去した借主の損害賠償請求が否認された事例■事業用賃貸借物件の貸主が耐震補強工事を行うため、飲食店経営の借主が、営業が困難になったとして退去した上で、契約締結時に耐震補強工事の必要性やその予定を説明しなかったことは不法行為にあたり、当該工事により営業困難になったとして債務不履行を理由に、逸失営業利益等の損害賠償請求を行った事案で、借主の請求が否認され、貸主の賃料請求等が認められた事例

１

事案の概要

被害は発生せず、50年から100年に1度の頻度で発借主Ｘは、平成20年6月30日貸主Ｙから、昭和48

生する震度5以上の大規模な地震が生じた場合には建物には多大な損傷が生じるが、崩壊は免れる程度

ル」）の１階部分を同年10月１日から23年9月30日まで、の耐震性を有している旨が記載されており、耐震性能

賃料月額270万円余で賃借する契約を締結した（以の診断結果として、絶対的な補強の必要性はなく、差下「本件賃貸借契約」）。本件賃貸借契約には以下し迫った耐震補強工事の必要性が指摘されているわの特約がある。

けではない。
そして、本件賃貸借契約を締結した時点で、・期間内解約：解約しようとする日の6ヵ月前までに書面

本件工事を行う必要性が認識されていたという事実はで予告し、または６ヵ月の賃料相当額を支払って即時認められない。
したがって、
ＹがＸに対し、本件工事の必に解約できる。

要性やその予定について説明すべき義務を負ってい・原状回復：Ｘは、全ての造作物等を撤去した状態（スたということはできない。

ケルトン状態）にしなければならない。

②債務不履行又は不法行為の成否について

・保証金：契約締結時に3093万円余を差入れ、契約終了時に649万円余を償却する。

本件工事が着工されたのは23年4月29日で、
Ｘはこれに先立って本件賃貸借契約の解除を主張し同月

Ｘは、20年11月頃、飲食店の営業を始めた（以下

21日には既に本件店舗の営業を終了させていたから、「本件店舗」）
が、22年12月頃、
Ｙから、本件ビルの耐Ｙがその後に本件工事を行ったこと自体が、既に退去

震補強工事（以下「本件工事」）を行う旨の通知を受を終えたＸに対して、賃貸借契約上の義務違反またはけ、本件工事の工期が23年4月１日から同年12月頃ま

不法行為を構成するものとはいえない。

で約8ヵ月間に及ぶ旨の説明を受けた。

③保証金の返還請求及び乙事件に係る請求の当否

Ｘは、23年3月、Ｙに対し、本件工事が行われた場合

Ｘが本件賃貸借契約を終了させたことは、期間内解には賃貸借契約の目的が達せられないとして、本件賃約を行ったと認めるのが相当であり、Ｘは6ヵ月分の賃貸借契約を解除する旨通知し、同年4月30日までに明料相当額の支払義務を負うべきである。
また、

渡すとともに、
Ｙに対し、①Ｙが賃貸借契約を結ぶ際にＸはＹに対し、本件店舗部分の原状回復費用として予め耐震補強工事を行う必要があることやその予定

1680万円の支払義務を負う。

について説明しなかったことは不法行為を構成する、以上によれば、
ＸおよびＸの債務を保証したＸ代表②耐震補強工事は飲食店の継続を困難にさせるから者は、Ｙに対し、6ヵ月分の賃料相当額1623万円余、債務不履行または不法行為を構成するとして損害賠

未 払 賃 料（ 2 9日分 ）2 6 1 万 円 余と原 状 回 復 費 用

償金6874万円余の請求と差し入れた保証金全額の1680万円の合計額から、一部償却後の保証金額返還を求めて提訴した（甲事件）。
これに対して、Ｙは、期間内解約権を行使したものとして、6ヵ月分賃料相当額等から保証金を控除した者に求めて提訴した
（乙事件）
。

２

判決の要旨

裁判所はＸの請求を棄却し、Ｙの請求を認容した。
①説明義務違反の有無

Takken 10. 2015

劣るものの、震度5までの中小地震においてほとんど

年築の鉄筋コンクリート9階建てビル（以下「本件ビ1130万円余の支払いをＸおよびその保証人のＸ代表

6（東京地裁 平成26年1月29日判決 ウエストロー・ジャパン）

2443万円余を控除した1121万円余の支払義務を負い、ＹがＸに対して返還すべき保証金はない。

３

まとめ予想される大地震に備え耐震補強工事の必要性に対する認識も高まり、今後も、本件のようなケースが増えていくと思われる。本件では、借主は損害が発生する前に退去したため請求は認められなかったが、仮に借主が退去せず、貸主に賃貸物件を使用収益させる

Ｙにおいて9年9月から同年12月にかけて本件ビル義務や賃貸物件の使用を妨害してはならないという不の耐震診断を行っていた事実が認められる。耐震診

作為義務に違反するとして争った場合、建物の安全断の結果報告書に、総合的な判断として、9年当時に性の確保と借主が被る不利益の比較衡量となると思建築される建物と比して弾性範囲の耐震性は約25％

われ、どのような結果となったか興味深い。

連 載 136 回
落合会計事務所 税理士・社会保険労務士

眞﨑 正剛

不動産管理会社としての合同会社のメリット
これまで、個人で不動産を保有してきましたが、ある程度の規模になったので法人化を検討しています。株式会社のほかに「合同会社」もあると聞いたのですが、合同会社とは何でしょうか？ また、どのような場合に、株式会社ではなく、合同会社を設立したほうが良いのですか？

「合同会社（LLC）」は、平成18年の会社法施行により新たに創だし、これは株式会社を選択したとしても同じですので、この点での設された会社形態です。従来の株式会社に比べ、設立時に係る費「合同会社」の優位性が特段あるわけではありません。

用が安く、機関設計（役員の任期や株主総会等）
に関する制限がまた、合同会社の場合は出資者以外からは役員を選任できない

少ないので、
対外的な「見た目」にこだわらない方であれば、不動産

ので、不動産の所有者である親が役員になる場合には、出資する管理会社としての「合同会社」設立は選択の1つです。

金額は少額にしたほうがよいと思われます。

（1）株式会社か、合同会社か②役員は誰がなるのか

不動産管理会社の設立を考える場合、一般的には有限責任である株式会社か合同会社になります。
「有限責任」とは、会社が倒

役員は、合同会社の経営を執行し、その対価として役員報酬を受けることになります。

産したときなどに、会社の債権者に対して出資額を限度として責任

しかし、合同会社を設立しても子や孫が未成年者や学生のようを負うということを指します。株式会社と合同会社を比較すると表1に、不動産の管理業務を行うことが難しい場合には親が出資をし、のようになります。

役員に就任することになります。
この場合、子や孫が一部出資をし合同会社の設立件数は、初年度の平成18年度は3,392件でした

た上で役員に名を連ねた場合でも、役員報酬は通常の会社と同じが、平成26年度は1万9,808件と増え、意外かもしれませんが、新規ように、業務に見合った範囲の支給しかできませんのでご注意くだ

設立会社のうち5社に1社以上は合同会社となっています。合同会

さい。

社の設立が増え続けているのは表1のように、「株式会社に比べ、③配当を自由に決めることができる

設立費用が14万円程度安く、設立後も登記事項に変更がない限り

株式会社は会社に利益が出て配当を行う場合、原則として株主は法務局での登記は不要」というメリットが注目されているためと思の持株割合に基づいて配当額を決定しますが、合同会社は出資われます。

の割合に基づかないで利益の配当を行うことを社員間で取り決め（2）合同会社の設立時に注意すべきことることができます。
この場合、役員＝出資者間で協議して、分配方法①出資者は誰がなるのかを定款に予め定めておく必要があります。

収益性の高い建物を所有する同族会社の役割の1つには「将④合同会社に不動産を所有させる場合

来の相続税対策」がありますが、
不動産管理会社の株価は将来上

この場合には、不動産の所有者が会社に不動産を譲渡すること

昇することが見込まれます。従って、相続税対策上、合同会社の出になり、表2のような税金が発生しますので、事前に税金がいくらか資者は基本的に、子や孫といった「下の世代」が望ましいです。
た

かるかを把握することは必須です。

表1●株式会社と合同会社の比較
株式会社

合同会社

設立手続き

登録免許税は最低15万円、定款認証費用は5万円。 登録免許税は最低6万円、定款認証が不要で費用がかからない。

機関設計

最低限、株主総会と取締役1名以上が必要。

役員1人以上がいればよい。

役員の任期

役員の任期は最長10年。

任期は無制限。

役員要件

株主以外からも役員を選任できる。

出資者以外からは役員を選任できない。

表2●合同会社に不動産を所有させる場合の税金
税金の種類

税額または税率

備考

譲渡にかかる所得税・住民税

長期保有の不動産の場合、売却益の20.315％。

個人に課税される。

印紙税

売買契約書に貼付。5,000万円以下で1万円、1億円以下で3万円。

個人、法人で均等に負担。
個人分は譲渡所得の費用、法人分は費用。

登録免許税

所有権移転登記の際に必要。土地は固定資産税評価額の1.5％、建物は2％。 法人負担なので費用。

不動産取得税

宅地は固定資産税評価額の1.5％、住宅用建物は固定資産税評価額の3％。

法人負担なので費用。

Takken 10. 20157

都内18会場で、街頭不動産相談を開催！

9

月23日の「不動産の日」にあわせて「街頭不動産相談」が都内18会場で開催されました。相談員による不動産相談が行われ、あわせてハトマークのＰＲにも努めました。今回は6会場を紹介します。

【中央ブロック】千代田中央・台東区・文京区・港区

9月26日（土）千代田区役所 １階区民ホール＝献血実施会場【城東ブロック】江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区・足立区・荒川区
9月25日
（金）
アリオ亀有 イベント広場★土曜日の庁舎での開催で来場者が心配されたが、図書館もあり、★あいにくの雨模様。会場では相談目的の人も多かった。奥まった会場での集客効果は大きかった。

相談のほか、警察・消防が協力、JAFのシートベルト体験車、子供用の消防服も用意。バルーン
アートなどの仕掛けも。

【城南ブロック】品川区・大田区・目黒区・世田谷区【杉並区支部】★世田谷線・三軒茶屋の改札正面、子供連れなど人通りの多い会★例年1階自転車置場が会場だったが、9月23日（水）三軒茶屋駅前キャロットタワープラザ場。ハトマークの幕で覆われた会場で、ハトマークが目立った。

9月14日（月）杉並区役所 １階ロビー

今 年 は 外 壁 補 修 工 事 の た め１階 ロビー内で開催。仕切られた場所なので、周囲を気にせず相談を受けられる。

【城北ブロック】豊島区・北区・板橋区・練馬区

9月23日（水）豊島区民センター（コア・いけぶくろ）
1階総合展示場★今年から区民センター内に会場を移

Takken 10. 20159月12日（土）西武新宿線田無駅北口
アスタビル2階センターコート★田無駅から歩行者デッキで直結する商業施設内のイベント広場

して開催。相談のほか、消防や警察ので開催。買い物客で賑う吹き抜けのスペー

最近の火災事例、危険ドラッグ、振込詐

スで、のぼり等でのアピールが目立った。

欺についてのセミナーも開かれた。

8【北多摩支部】

平成27年度東京都知事表彰

平

成27年度の都知事表彰が発表され、10月1日に東京都庁で表彰式が行われました。本会関係では、常務理事（新宿区支部長）の桑原弘光氏が都市づくり功労で受賞されま
した。
常務理事

桑原 弘光氏（新宿区）

27年度
ハトマークの広告宣伝活動◆ハトマークラッピング都電

東◆新宿WEバス

京都宅建協会は27年度も10月1日から都電荒川線に「ハトマークラッピング都電」を走らせます。ハトマーク都

電の車両番号は8807。都電運行情報のホームページで、走行場所等を確認することができます。
●都電運行情報サービス

新宿WE（ウィー）バスは、新宿駅の東西を結び、駅周辺の観光スポット・商業施設・駐車場等を結ぶ循環型バスです。

東京都宅建協会は10月15日から1年間、新宿WEバスのパートラッピング（部分広告）を実施します。走行しているバス

http://tobus.jp/tlsys/→都電運行情報のボタンをクリック→地図の上の矢印に、カー

4台の内1台に、
ハトマーク等の宣伝を掲載しています。平日、都庁に行かれる際に乗車してみてください。

ソルを当てて、8807の番号が出るところを走行しています。

全宅連が消費者セミナー「家族が幸せになる家えらび」を開催
宅連は9月23日（不動産の日）、東

ナウンサーの高樹千佳子さん、建築家の東京会場では主催者を代表して、本会・京・半蔵門のTOKYO FMホール

天野彰さんを迎え、全宅連・阪井一仁常

瀬川信義会長が挨拶しました。

で、消費者セミナーを開催しました。司会

務理事（大阪府宅建協会会長）が参加（詳細は、全宅連発行「リアルパートナーは、スポーツジャーナリストの中西哲生さし、「かしこい住まいの選び方」等のテー10月号」11ページ参照）

んとフリーアナウンサー・高橋万里恵さん、マでトークが繰り広げられました。

全

ゲストにタレントの渡辺正行さん、
フリーア

同セミナーは全国3会場で開催され、●東京都宅建協会ホームペー
ジの 会 員 専 用ユー ザ ー 名とパスワードは次のとおりです。
ユーザー名
totakuパスワード
totaku

挨拶する瀬川会長

満員の会場● 全宅連・重要事項説明書等のダ
ウンロードページのユーザー名とパスワードは次のとおりです。
ユーザー名zentakuパスワード
zentaku

Takken 10. 2015

9

法律教室
不動産業におけるマイナンバー対応
いわゆるマイナンバーの通知が、平成27年10月以降、開始されます。民間事業者は、社会保障や税の関係でこのマ
イナンバーを取扱わなければならない一方、マイナンバー
を内容に含む個人情報を「特定個人情報」として従前の個人情報よりも厳格に管理しなければなりません。

以下に、多くの事業者に関係しうる個人番号の記載書類の参考例を挙げておきます（これら以外にも厚生労働省や国税庁のホームページで多くの新様式が示されていますので、詳細はそちらをご確認ください）。
＜社会保障関係の書類＞①雇用保険被保険者資格取得届

Ⅰ マイナンバー制度とはマイナンバー制度（社会保障・税番号制度）
は、25年5月に成立した「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」（番号法）に基づき導入されます。
日本に住民票を有する人全員に1人1つの12桁の「個人番号」が付され、①社会保障、②税、③災害対策の3分野で情報を効率的に管理し、複数の機関が保有する個人の情報が同一人の情報であることを確認するために活用されます。
マイナンバー導入の流れとしては、
まず、27年10月5日以降、各市区町村から住民票の住所宛てに、個人番号を記載した「通知カード」が郵送されます。
さらに、申請によって、個人番号とともに顔写真やＩＣチップが付された「個人番号カード」の交付を受けることができます。
28年1月以降、国民は、社会保障と税務の手続で、申請書等に個人番号の記載が求められることになります。
ただし、法律で定められた場合以外に、個人番号は自分のものでもむやみに他人に提供してはならず、他人のそれについて提供を求めた
り収集・保管してはならないとされています(番号法15条・19条・20条）。
不動産取引においては、
例えば、売買契約に伴う住宅ローン審査③健康保険・厚生年金保険被保険者資格取得届④健康保険・厚生年金保険被保険者資格喪失届⑤健康保険・厚生年金保険被保険者報酬月額算定基礎届⑥健康保険・厚生年金保険被保険者報酬月額変更届⑦健康保険被扶養者（異動）届／国民年金第3号被保険者
関係届 など＜税務関係の書類＞①給与所得の源泉徴収票、給与支払報告書②退職所得の源泉徴収票、
特別徴収票
③報酬、
料金、
契約金及び賞金の支払調書④配当、剰余金の分配及び基金利息の支払調書⑤不動産の使用料等の支払調書⑥不動産等の譲受けの対価の支払調書⑦不動産等の売買又は貸付けのあっせん手数料の支払調書⑧給与所得者の扶養控除等（異動）申告書⑨給与所得者の保険料控除申告書 兼 給与所得者の配偶者特別控除申告書 など

や、賃貸契約に伴う入居審査のために、購入希望者や入居希望者

上記「税務関係の書類」⑤・⑥・⑦のとおり、不動産の売買・賃貸・から個人番号の記載された給与所得の源泉徴収票や確定申告書

仲介等があった場合、所定の額を超える対価等の支払をする法人を渡されてしまう可能性があります。
しかし、
これらは番号法で許されおよび不動産業者である個人（建物賃貸の代理または媒介を主たる個人番号の提供に該当しませんので、個人番号部分を復元できる目的とする事業を営む者を除く）
は、その支払調書を作成・提出しない程度にマスキングする等したものを交付してもらわなければなりなければならず、その際に取引関係者の個人番号を取得・記載しなません。

ければなりません（例えば、サブリース業者が個人から物件を賃借しⅡ 民間事業者によるマイナンバーの取扱い場面
番号法では、行政が個人番号を主体的に利用することを予定していますが、
民間事業者も、給与等の源泉徴収票の作成や、従業員の健康保険や厚生年金等の加入手続など、税と社会保障の手続において個人番号を取扱わなければなりません。

10②雇用保険被保険者資格喪失届ている場合、貸主から個人番号を教えてもらって法定調書に記載する必要があります）。

Ⅲ マイナンバー取得に向けた具体的対応
個人番号の記載が必要な書類は、29年1月以降に提出時期が来る
ものがほとんどですが、28年1月以降、従業員の入社・退社がある場合

具体的には、
民間事業者は、①従業員や社外の対象者から個人には雇用保険の資格取得・喪失届に個人番号を記載する必要があり番号を取得し、②本人確認（番号確認と身元確認）をしたうえで、③

ますし、退職金を支給する場合には個人番号を記載した源泉徴収票

社会保障関係及び税務関係の各書類に個人番号を記載して提出を作成する必要があります（実務上は、27年の年末調整時に提出してすることになります。

もらう28年分の扶養控除等（異動）
申告書に給与所得者の個人番号

Takken 10. 2015

深沢綜合法律事務所 弁護士

を記載してもらうことが望ましいとされています）。
したがって、
マイナン
バー対応のための準備は年内に開始しておくべきと思われます。
１ 事前準備（1）個人番号の収集対象者の洗い出し
事業者は、
まず、
個人番号を取扱う事務を確認し、実際に個人番

大川 隆之

連載

141 回

知・公表・明示しなければなりません（個人情報保護法15条、18条）。
なお、個人番号が利用できるのは法律で定められた場合に限られていますから、仮に本人の同意があっても、個人番号を社員番号や顧客管理番号として利用してはいけません。
（2）本人確認の実施

号を収集する対象者を洗い出す必要があります。社内の対象者とし事業者は、個人番号を取得するときに、なりすまし防止のためにては、従業員とその扶養家族、
パート
・アルバイトが主になるでしょう。

「番号確認」と「身元確認」の2つの厳密な本人確認をしなければな

また、不動産の売主・貸主・仲介業者や、報酬・顧問料を支払う弁護

りません（番号法16条）。写真付きの「個人番号カード」があればそ士・税理士、配当を支払う株主など、社外にも対象者となり得る人がれ1つで番号確認と身元確認ができますが、「通知カード」しかないいることに注意してください（上記「税務関係の書類」③～⑦参照）。

場合には、運転免許証やパスポートなどで身元確認をしなければな（2）個人番号（特定個人情報）の保護のための安全管理措置

りません。
これらの書類で確認ができない場合についても、
番号法施

事業者は、
個人番号の漏洩防止や適切な管理のために安全管

行令や番号法施行規則で本人確認の方法が厳密に定められてい理措置を講じなければならず（番号法12条）、以下のような対応がますので注意してください。

求められます。

（3）個人番号の提供を拒否された場合①基本方針の策定（法令遵守、安全管理、苦情相談等に関する方針の作成）。
②取扱規程等の策定（マニュアルや事務フロー等の手順文書の作成）。
③組織的安全管理措置（事務責任者・事務取扱担当者の明確化と、システムログや利用実績の記録、情報漏洩等に対応する体制の整備等）。
④人的安全管理措置（事務取扱担当者の監督、
教育）。
⑤物理的安全管理措置（のぞき見されないための間仕切り設
置・座席配置、施錠できるキャビネットへの書類保管等）。
⑥技術的安全管理措置（アクセス制御、
ID・パスワードの設定、セキュリティソフトの導入等）。

個人番号の提供を拒否された場合、個人番号の記載は法律で定められた義務であることを伝え、再度提供を求めます。
それでも提供を受けられない場合は、提供を求めた経過等を記録、保存するなど
し、各書類への不記載が単なる義務違反でないことを明確にできる資料を残します。
３ 個人番号の保管・廃棄
取得した個人番号は、
適切な安全管理措置に基づいて保管しま
す。事業者は、法の定める利用の必要がある限りこれを保管し続けることができます。逆に、利用の必要がなくなり、所管法令で定められた保存期間を経過した場合には、個人番号をできるだけ速やかに廃棄または削除しなければなりません（番号法20条）。

Ⅳ 罰則

個人番号を取扱う業務を外部に委託する場合でも、委託先の安番号法は、個人番号を取扱う事業者の従業員等が、正当な理由

全管理措置について監督する義務があることに留意してください

なく特定個人情報ファイルを提供したときは4年以下の懲役もしくは（番号法11条）。

200万円以下の罰金またはこれらを併科するなど、故意の漏洩につ

なお、「中小規模事業者」については安全管理措置の義務が緩

いて厳しい刑事罰を定めています（番号法67条以下）。従業員によ和されているのですが、個人情報保護法の「個人情報取扱事業者」

る故意の漏洩があった場合には、会社にも罰金刑を科す両罰規定

は、
この「中小規模事業者」に含まれないとされており、宅建業者はがあることに留意してください（番号法77条）。

安全管理措置の義務自体は緩和されません。
もっとも、実際の会社過失の漏洩については罰則はありませんが、民事上の損害賠償

規模に応じた措置を講じればよいとも考えられており、高額・大規模義務が生じたり、信用が失墜するといったリスクを避けられませんのなセキュリティシステムの導入が常に求められるわけではありません。

で、個人番号については、適切な安全管理措置の構築と日頃の従２ 個人番号の取得

業員教育の徹底が重要です。

（1）利用目的の特定と公表・通知・明示（参考）法人番号：個人番号とは別に、法人などにも13桁の「法人番個人番号を含む特定個人情報については個人情報保護法も適用号」が付されます（番号法58条）。法人番号は、
名称・所在地とともにされますので、個人番号を取得する個人情報取扱事業者（宅建業者）

インターネットを通じて公表され、個人番号と異なり、誰でも自由に利は、その利用目的を特定したうえで、同法に従って本人に利用目的を通用することが可能です。
Takken 10. 2015

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くみあい通信「ハトさん動画」全編公開中！
！

「ハトさん動画」全編公開中！！

情報事業委員会

NEW【第八話】東京の不動産屋さん「ハトさん」～モトヅケの思い編～「ハトさん動画」の第六話～第十話が完成し、YouTubeや「ハトさん動画」の第六話～第十話が完成し、YouTubeやWebサイト「ハトさん」で全編公開しています。
Webサイト「ハトさん」で全編公開しています。

映画監督「石井克人」氏プロデュースによる一連の作品も映画監督「石井克人」氏プロデュースによる一連の作品もこれにて完結しました。
小さなお子様からご年配の方々まで
これにて完結しました。小さなお子様からご年配の方々まで大変ご好評いただいております。
大変ご好評いただいております。

「ハトさん」の認知度向上のため、今後もいろんな場面で「ハトさん」の認知度向上のため、今後もいろんな場面で放映していきますので、ぜひご覧になってください！

放映していきますので、ぜひご覧になってください！
Webサイ
ト「ハトさん」
ハトさん動画ページ
Webサイト「ハトさん」
ハトさん動画ページ
http://hatosan.jp/movie/

http://hatosan.jp/movie/

遂にハトっちだけでなく、お客様からも「モトヅケってなんだ？」とお問い合わせをいただいてしまったハトさん。初心に帰って歌とダンスでご説明します？

NEW【第六話】東京の不動産屋さん「ハトさん」～板挟み？編～

NEW【第九話】東京の不動産屋さん「ハトさん」～ペットが飼いたい編～

モトヅケであるハトさんの大切なお仕事のひとつは、
お客さまと大家さまの間の調整役。
たまにはトラブル解決に乗り出すことも。ハトっちにはかっこいいトラブルバスターに見えてきた？

「ペットが飼いたい！」と言い出したハトっち。こんなときこそ、モトヅケであるハトさんの出番です！
…で、
ハトっち、いったいなにを飼いたいの？

NEW【第七話】東京の不動産屋さん「ハトさん」～詳しくはWebで！編～

NEW【第十話】東京の不動産屋さん「ハトさん」～東奔西走編～

まだまだ「モトヅケ」が理解できないハトっち。
「でも知りたい！」と詰め寄るハトっちに、タジタジながらも説明するハトさん。立て板に水の説明の行方は？

お客さまや大家さまのオーダーに応えるべく、忙しく走り回るハトさん。ちょっとお疲れ気味でも、ハトっちにはまぶしいくらいに頼もしく見えるハトさんでした。

『ハトさん・ハトっち』に清き一票を！
！
『ハトさん・ハトっち』に清き一票を！！
『ハトさん
・ハトっち』が、「ゆるキャラグランプリ2015」にエントリーしています。
■投票期間
投票期間は、2015年8月17日（月）10時～2015年11月16日（月）18時です。
2015年8月17日（月）
10時～2015年11月16日（月）18時
1日1回、毎日投票できますので、応援よろしくお願いいたします。
1日1回、毎日投票できますので、応援よろしくお願いいたします。

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Takken 10. 2015

「ゆるキャラグランプリ」
オフィシャルウェブサイト
「ゆるキャラグランプリ」オフィシャルウェブサイト
http://www.yurugp.jp/
http://www.yurugp.jp/

TEL.03(3262)9381 FAX.03(3262)9385
URL. http://www.kyodokumiai.org

東京都不動産協同組合

新潟県宅建サポートセンター提携

理 事 長 瀬川 信義
広報委員長 竹内 美江

企画・販売事業委員会

南魚沼産コシヒカリを特別販売
南魚沼市

東京都不動産協同組合はこのたび、（ 株）新潟県宅建サ
ポートセンターと提携し、豊かな土壌、きれいな水で作られた新潟県・南魚沼産のコシヒカリを特別に販売することになりました。
ＪＡ魚沼みなみが直接販売しますので安心です。ぜひ、この機会においしいお米やお餅などをお召し上がりください！

詳しくは、同封のパンフレットをご参照ください！！

【宅建賠】

金融事業委員会

補償範囲を拡大！
宅地建物取引士賠償責任保険は、平成27年10月1日から補償範囲を広げました。
補償内容の詳細はホームページからもご確認いただけます。会員のみなさまの「万が一」に備える保険です。ぜひご検討ください！

１ 『支払限度額１億円プラン』
２ 事業者向けの『ワイド補償』【家賃保証】

取次店740社超！
家賃保証の宅建ハトさん保証は、おかげさまでご利用の取次店様が740社を超えました！
誠にありがとうございます。10月からは居住用の新たな商品を販売します。
これからも、さまざまなプランをご提供していきますので、ぜひご利用くださいませ！

【がん保険・医療保険】
契約件数No.1のアフラック

組合員、協会員のみなさまを対象とした集団取扱いのがん保険・医療保険です。
がん保険・医療保険の契約件数No.1※の「アフラック」の商品を割安な保険料でご加入いただけます。
組合ホームページより資料請求ができます。ぜひご確認ください！ ※平成26年版「インシュアランス生命保険統計号」■募集代理店
株式会社トータル保険サービス〒113-0033 東京都文京区本郷4-23-14TIS春日ビル
TEL0120-30-7013 FAX0120-30-7160■共同募集代理店
株式会社宅建ブレインズ〒102-0072 東京都千代田区飯田橋3-7-12■引受保険会社
アフラック 東京第一法人営業部〒163-0456 東京都新宿区西新宿2-1-1
TEL03-3344-2894

Takken 10. 201513

Information「宅建経営塾」後期10月開講「不動産キャリアパーソン」
カリキュラム改訂「宅建経営塾」後期が10月29日に開講します。
「宅建経営

全宅連が実施している「不動産キャリアパーソン」がテキスト

塾」は、安心・安全な不動産取引を実践するために必要な実践と講義動画をリニューアルしました。
テキストのリニューアルでは、的な知識・スキルの習得を目指す講座です。

第1編が一新され、より実務的な内容になりました。
また各編にコースは大きく『Ⅰ 基礎編』『Ⅱ 専門編』『Ⅲ 応用編』の3コー

学習内容のまとめ的ページとして、仮想物件の取引を想定した実務演習が追加されました。

スに分けられてカリキュラムが構成されています。主催

今回のリニューアルにあわせて、WEB申込の際の決済事務は東京都宅建協会、実施

手数料（従来は324円）が無料になりました（詳細は全宅連発

協力は日建学院。

行「リアルパートナー」10月号7ページ参照）。

東京都宅建協会会員の方なら1人1講座2,000円での受講が可能です（会員以外の方は3,000円）。
受講を希望される会員の方は、本誌と同送のチラシをご覧ください。

新規開業者向け「人材育成セミナー」開催中【電気機器点検のお願い】

PCB廃棄物の処理について

東京都宅建協会は不動産業の開業を検討されている方を対PCB（ポリ塩化ビフェニル）は人体に有害な物質です。PCB象にした「人材育成セミナー＆個別相談会」を開催しています。

廃棄物は法令等で定められた期限までに処理する必要があり

27年度後半は、11月からます。
トランス・コンデンサ・安定器等の電気機器には、
このPCB

28年3月まで3回開催します。

が含まれているかもしれませんので、所有する建築物等（倉庫・開 業をお考えの方 がおら

電気室・キュービクル・照明器具等）を確認してください。

れましたら、ぜひ、
ご案内く

PCBが含まれているかは銘板を確認のうえ、製造メーカーにださい。参加費は無料で、お問い合わせください。詳細は、下記ホームページで確認してく

定員は30名です。

ださい。

事前予約が必要になりますので、協 会 本 部ホーム
ページでご確認ください。

■開催日 平成27年 11月26日（木）
平成28年 1月28日（木） 3月10日（木）■会 場 東京都宅建協会 本部5階会議室（千代田区富士見2-2-4 東京不動産会館）■人材育成セミナー http://www.tokyo-takken.or.jp/

kaigyo/seminar/seminar.html
14

Takken 10. 2015

■九都県市リサイクルスクエア PCB

http://www.re-square.jp/pcb/index.html

東京都宅建協会 創立50周年記念講演会
講師に、櫻井よしこ氏を招いて開催

会員のみなさまへ

東京都宅建協会は創立50周年を記念して、12月2日に東京・有楽町の東京国際フォーラムで、「創立50周年記念講演会」を開催します。
このほど研修会のテーマ・講師が決定しましたのでお知らせします。
■創立50周年記念講演会（事前申込制）
開催日

2015年12月2日（水） 13：00～15：30（開場12：00）

開催場所

東京国際フォーラム ホールA

テーマ1

日本よ、のびやかなれ 講師：櫻井よしこ氏（ジャーナリスト、公益社団法人国家基本問題研究所理事長）

テーマ2

成熟社会における不動産業の今後

講師：落合寛司氏（西武信用金庫理事長）

東日本レインズ 課金制度導入
公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は

課金単価は、「プラス課金」が原則1件当り5円、「マイナス課

10月1日、レインズ利用に伴う課金制度導入について、平成28金」が原則１件当り30円となります（課金対象機能別に課金期

年4月1日から開始すると発表しました。

間と課金単価を設定）。

課金対象は売買・賃貸共通で、原則、次の機能です。
①物件条件検索 ②物件詳細検索 ③成約条件検索課金制度については、
レインズＩＰ型のホームページに掲載されていますので、ご確認ください。

④成約詳細検索 ⑤物件図面検索 ⑥成約図面検索⑦日報検索 ⑧ＣＳＶダウンロード⑨成約登録 ⑩図面登録※物件の登録･変更･削除、上記に記載のない機能は課
金対象外
課金の種類は、情報の検索・取得に係る機能に対する「プラ
ス課金」（上記①～⑧）と、成約登録・図面登録機能に対する「マイナス課金」（上記⑨、⑩）の2種類となります。
課金対象機能別に件数を設定し、その設定した件数を超える部分が課金対象となる課金対象件数基準値が設定されます。

編集
後記◆いよいよマイナンバーの通知が開始されました。我々業者も、さまざまな研修などを通じて知識を習得し、手続き上、不備のないように準備をしなければなりません！ 本誌10ページ・法律教室で、
マイナンバーについて解説していただきましたので、
お目通しください。
◆東京都から案内があり、10月5日から都庁舎でのセキュリティの強化が開始されました。警備員による入退庁チェックが行われるそうですので、都庁に訪問される方は時間に余裕をもって来訪してください。
桑原

宅建 10 月号

https://system.reins.jp/

発行人／瀬川信義

編集人／桑原弘光

発行所／公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071 東京都千代田区富士見2-2-4
TEL.03-3264-7041 FAX.03-3264-7047

http://www.tokyo-takken.or.jp/

2015年10月10日発行／通巻第496号
Takken 10. 201515

住 め ば 都
修養の場として創設されました。池には木道があります。ちなみに公園の中を区境が通り、菖蒲池付近は新宿区に入っています。

Ta k k e n

住むなら都

10月号

好奇心がそそられ、
一度は散策したい池

日比谷公園・雲形池

広辞苑によると「池」
は、①地を掘って水をためた所、②自然の土地のくぼみに水のたまった

東京大仏・乗蓮寺の池（板橋区）
乗蓮寺の東京大仏は、東京大空襲、関東大震災などの悲惨な戦災・震災が起きないように願いを込めて、昭和52年に建立されました。境内の池には真ん中に小堂があり、たくさんの錦鯉が泳ぎ、蓮が栽培されています。

所、と記されています。
東京の池は前者の「地を掘って水をためた」
池が多いようで、
生活用水・農業用水のために作られた池、庭園の一部として作られた池。
水に深い関係のある弁財天を祀るために作られた池などが多くあります。

池を見つけると、つい周囲を散策し、覗き込みたくなります。
どんな魚がいるか、どんな植物が生い茂っているか、亀はいるのだろうかなど、気になります。
その瞬間だけは好奇心旺盛な子供に戻ったような気持ちになります。
今回は好奇心がそそられ、一度は散策してみたくなる
池をピックアップしました（東京には、
このほかにも散策したくなる池がたくさんあります）。

発行人／瀬川信義
編集人／桑原弘光

中央ブロック

日比谷公園・雲形池（千代田区）

多摩ブロック1

城東ブロック

井の頭恩賜公園・井の頭池

西新井大師・弁天池（足立区）（三鷹市・武蔵野市）

三鷹市と武蔵野市とにまたがる井の頭恩賜公園の中心にある池。井の頭池の命名者は、徳川三代将軍・家光と伝えられています。その意味は、「 上水道の水源」「この上なくうまい水を出す井戸」という2つの説があります。

井戸がお堂の西側にあったことから「西新井」の地名になったと伝えられ、水とはゆかりの深い場所にある池。池には小さな島があり、七福神の1人・弁財天を祀っています。大願成就橋という石橋もあります。

城西ブロック

高源院・弁天池

哲学堂公園・菖蒲池

（中野区・新宿区）

哲学堂公園は明治37年に、哲学者で東洋大学の創立者・井上円了博士によって精神城南ブロック

高源院・弁天池（世田谷区）

烏山寺町の北の外れにある高源院の弁天池には、秋も深まるとたくさんの鴨が飛んでくるので、鴨池とも呼ばれています。
コガモ、
カルガモ、マガモなどが浮御堂を映した水面で泳いでいます。夏は睡蓮が咲きます。

多摩ブロック2
や け べ

狭山公園・宅部池（東村山市）

丘陵の湧水や多摩湖からの流水でできた池で、周辺には園路が巡らされ林間の道へと続いています。池周辺のイロハモミジやハナミズキは、新緑と紅葉の頃は格別の美しさです。
「たっちゃん池」とも呼ばれています。

発行所／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071東京都千代田区富士見2-2-4東京不動産会館 定価50円（但し、会員は会費に含む）

都市公園等の噴水としては日本で3番目に古いとされる鶴の噴水のある池。春はサク
ラ、秋から冬にかけてのイチョウ、モミジの紅葉は見事です。公園内には
「心字池」
もあり、
コサギ、アオサギ、カモなどが飛来します。

日比谷公園・雲形池

平成27年10月10日発行（年4回、4・7・10・1月の10日発行) 通巻第496号
昭和42年12月2日第3種郵便認可

城北ブロック