月刊宅建 T a k k e n 3月号

学生街─
サブカルチャーの発信地
今年も旅立ちと出会いの季節が…
東京都の学生数は、全国でいちばん多いことはいうまでもありません。
さ
まざまな大学の周辺には、いろんな学生街が形成されています。そんな学生街に、今年も旅立ちと出会いの季節がやってきました。
学生街と聞くと、一昔前なら喫茶店などでたむろする学生を連想しまし昭和 42 年 12月2日第 3 種郵便認可平成 25 年 3月5日発行（年 6 回、
1・3・5・7・9・11月の5日発行 ) 通巻第 481 号

公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部

月刊 宅建

c h u o中央ブロック

平成25年3月5日発行（年6回、1・3・5・7・9・11月の5日発行) 通巻第481号
昭和42年12月2日第3種郵便認可

道端でスマートフォンを操作する学生というのが、よくある風景なのでしょうか。街の雰囲気も、アカデミックというよりも、今はサブカルチャーの発信地というようなイメージがあります。
時代は変われど、彼らは皆、秘めたる可能性を持っていることは、まちがいありません。
これからの日本で、大活躍してくれることだと思います。
どんな夢を抱き、
どんな目標を持ち、どんな将来を描きながら、自分たちの街を歩いているのでしょうか？
今回はブロックごとに、学生街をピックアップしました。

中央ブロック

御茶ノ水（千代田区、文京区）

武蔵野音楽大学

がオシャレな日本大学芸術学部、歴史ある建造物のある武蔵大学、武蔵野音楽大学へと続く「音大通り」もあります。

下北沢（世田谷区）

多摩ブロック1

国立（国立市）

北千住（足立区）

国 立 駅から南に向かって延 長1.3kmの「大学通り」があります。1927年に一橋大学が誘致され、1952年に建設省と東京都から「文教地区」の指定を受け、国立駅前には「国立文教地区」の看板があります。

足立区は行政主導による積極的な大学誘致活動が進められ、それにより5大学が千住地域に集まることになりました。学生数
約1万人が集う新たな文教都市で、地元活性化への期待も高まっています。

城西ブロック

高田馬場（新宿区）
多くの大学、専門学校、予備校が集まり、全国屈指の学生街を形成しています。高
田馬場駅から早稲田大学方向は、通学する学生で賑わっています。東京富士大学入口となる「さかえ通り」もあります。

城北ブロック

江古田駅界隈（練馬区）
西武池袋線・江古田駅周辺は、歩いて10分程度の距離に大学が3つあります。建物

多摩ブロック2

八王子（八王子市）
八王子市は、その周辺部も含めると23の大学・短期大学・高専があり、約11万人の学生が学んでいる全国でも有数の学園都市です。学生のもつ活力と行動力が、街づくりに生かされています。

住 め ば 都住むなら都

発行所／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071東京都千代田区富士見2-2-4東京不動産会館 定価50円（但し、会員は会費に含む）

城東ブロック

御茶ノ水（千代田区、文京区）

j o t o城東ブロック
北千住（足立区）

j o n a n
城南ブロック

発行人／池田行雄
編集人／大滝睦男

音大通りにある雑貨店のショーウィンドウ

城南ブロック
若者の住みたい街ランキングで、常に上位の下北沢。時代を先取りするファッション、
音楽、演劇などのカルチャーが充実しています。小劇場やライブハウスがいくつもあり、多くの若者が集います。

http://www.tokyo-takken.or.jp/

T a k k e n

た。もっと前なら、口角泡を飛ばして議論する学生が目に浮かびます。今は、

御茶ノ水駅界隈は日本のカルチエ・ラタン（パリの学生街）と言われるほど大学、予備校、専門学校等が多く集まっています。
日本の学校教育発祥の地とされる湯島聖堂（江戸時代は昌平坂学問所）もあります。

公益社団法人東京都宅地建物取引業協会

下北沢（世田谷区）

j o s a i
城西ブロック
高田馬場（新宿区）

オリンピック東京招致で猪瀬都知事から謝意「ハトマーク フェアプレーカップ」6 月に開催
くみあい通信 ハトさん利用申込み受付中！

t a m a多摩ブロック国立（国立市）j o h o k u

江古田駅界隈（練馬区）
城北ブロックMarch 2013vol.4813

東京都不動産業課から
vol.

16
平成25年3月31日基準日版

住宅瑕疵担保履行法に基づく届出について
住宅瑕疵担保履行法（※）により、新築住宅の買主を保護するため、平成21年10月1日以降、売主として買主に新築住宅を引渡す宅地建物取引業者の方には、次のことが義務付けられました。
●資力確保措置（保証金の供託または保険への加入）を講じること。
●年2回の基準日（3月31日、9月30日）
ごとに、資力確保措置の状況等を免許行政庁へ届け出ること。
1 届出の対象となる方5（1） 平成24年10月1日から平成25年3月31日までの間に、売主契約締結前に書面で、供託と（1） 新築住宅の買主に対して、保険のどちらで資力確保措置をするのか説明する必要がとして、買主に新築住宅を引渡す方あります。

（2）前回基準日（平成24年9月30日）に届出をした方⇨平成24年10月1日から平成25年3月31日までの期間に引き渡

その他の注意点

宅地建物取引業法に基（2） 資力確保措置の状況について、づき帳簿に記載の上、10年間保存する必要があります。

す新築住宅がない場合でも届出が必要です。

（3） 保険加入の場合、住宅の完成後、買主への引渡し前に、

2 届出期間保険法人へ保険証券発行申請を行い、保険証券および平成25年4月1日（月）から同月22日（月）まで
3 届出方法・届出先買主向けの証明書の発行を受けてください。

（1）郵送（必ず簡易書留をご利用ください）（2）窓口持参〈届出期間内（土・日・祝日を除く）の午前9時から

また買主向けの証明書は、必ず買主に交付してください。
6

監督処分および罰則（1） 資力確保措置やその状況に関する届出を行わない場合、

午後5時まで〉
東京都新宿区西新宿2-8-1

基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降において、

東京都 都市整備局 住宅政策推進部 不動産業課

売主として新たに新築住宅の売買契約を締結することが〒163-8001

履行法担当（都庁第二本庁舎3階）⇨受付窓口が大変混み合うことが予想されますので、郵送に禁止されます。
（2） 住宅瑕疵担保履行法に違反した場合は、同法に基づく罰則が科されるほか、宅地建物取引業法に基づく監督処

よる届出をおすすめします。
⇨国土交通大臣免許の方は、
関東地方整備局へ直接届出を行ってください。

分も課されます。
お問い合わせ先等

4 提出書類（1）届出書（住宅瑕疵担保履行法施行規則第7号様式）（2）引渡し物件の一覧表（同施行規則第7号の2様式）（3）保険契約を証する書面【原本】（保険加入の場合）
または様式等、詳細は東京都都市整備局ホームページをご覧ください。
◆ 東京都都市整備局トップページ → 申請様式 → 住宅瑕疵担保履行法 → 宅地建物取引業者の届出について
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/

供託書【写】（保証金供託の場合）⇨前回基準日に届出し、今回引渡した新築住宅がない場合、届出書の合計戸数欄に「０」と記載の上、提出してください。
（2）
および
（3）
は不要です。

公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会

月刊

宅建

住宅瑕疵担保履行法担当

TEL.03-5320-5076※住宅瑕疵担保履行法･･･特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

3

contents

Vol.481 March 201310 実務に即役立つ紛争事例45
東日本大震災で液状化現象の土地で契約解除された事例

2 住宅瑕疵担保履行法に基づく届出

11 税務教室121 25年度税制改正

3 都民公開セミナー 住宅リフォームを学ぶ＜後編＞

12 くみあい通信 ホームページ4月1日、
リニューアル／
少額短期保険会社／「ハトマーク東京不動産」利用申込み

6 法律教室126 宅建業法違反の話
8 カラートピックス
平成25年賀詞交換会／オリンピック・パラリンピック東京招致で
猪瀬東京都知事から感謝の言葉／広報誌「TAKKEN」vol.7
発行／違法（脱法）
ドラッグに注意！

2

東京都 都市整備局 住宅政策推進部 不動産業課

Takken 3. 2013

14 インフォメーション 平成25年度 会費納入／反社会的勢力
データベース照会システム／全宅連 新研修資格制度／「ハトマーク フェアプレーカップ」6月に開催
16 住めば都 住むなら都 学生街─サブカルチャーの発信地

TAK K E N S E M I N A R

平成24年度 第2回本部主催研修会＜都民公開セミナー＞

住宅リフォームを学ぶ〈後編〉
既存住宅の流通活性化を図るためには
平成24年11月収録（株）住宅・リフォーム情報研究所所長 一級建築士

リフォームとひと口に言ってもひと言でリフォームと言っても、いくつか種類があります。大きくは、以下の4種類です。
（１）「増築」とは、新しく部屋を作る、建物自体の面積を増やすリフォーム工事のこと。
（２）「改築」とは、建物自体の面積は増やさずに間取りなどを変更する工事のこと。
（３）「改装」とは、建物自体の面積を増やすことなく内外装のみを変更する工事のこと。
（４）「補修」とは、古くなって、傷んでしまった箇所のみを修繕する工事のこと。
最近ではリノベーション・リフォームが話題になっていますが、リノベーションは大規模な改築ではなく、新たな性能を持った住宅に再生することを指します。

赤羽 嗣久の方が安全に生活できるように、床などの段差を無くす、バリ
アフリー化などの高齢化対応住宅リフォーム、③住宅の省エ
ネルギー性能の向上を図るための省エネリフォームなどがあります。
外壁の塗り替え、屋根の葺き替え、内装の張り替えや設備の交換等のリフォームでは、それぞれの耐用年数に応じてリフォームの時期が異なります。
お住まいになりながらリフォームすることが多いのですが、工事のボリュームによっては仮住まいをする必要が生じ、その費用が現在のお住まいの費用と重複してかかります。
お客さまに正しいご提案をするにはたくさんのリフォームの知識を深めていく必要があります。

リフォームの案内や提案で中古住宅購入が増加

性能向上には、①大地震に備えて柱や壁を補強するな

住宅の購入を検討しているお客さまにリフォームのことを知っ

ど、耐震性を向上させるための耐震リフォーム、②お年寄りていただくことで、検討の幅も広がり、中古住宅の購入に対しての考えも違ってきます。
お客さまが中古住宅物件を探される場合、何にどこから手をつければ良いのか、
中古を購入してリフォームした方が新築より得なのか、借り入れはどこまで可能かが分からない方が多くいらっしゃいます。
新築購入と比べて、中古住宅を買ってリフォームをする方が、概してコストを抑えられ、お客さまの予算計画に合わせて段階的にリフォームをしていくことができますので初期費用も抑えられます。
これらのメリットを知ることも中古住宅の購入につながります。
反面、リフォームにかかる費用がなかなかつかみにくいというデメリットもあります。
新築の住宅はカタログやモデルルーム等で事前にでき上がりをイメージできますので、お客さまは購入の判断がしやすいです。中古住宅はリフォーム後の販売であれば目で見て判断できるのですが、
リフォーム前の状況で販売されている場合は、希Takken 3. 2013

3

TAKK E N S E M I N A R

望のリフォームができるかどうかが分からず、なかなか購入意欲はわきません。

梁、土台があらわしになっていることが好都合です。
基礎に鉄筋が入っておらず、柱や梁が金物で緊結がされて可能なリフォームの提案をすることや中古住宅購入＋リフォー

いない新耐震基準以前の建物は、新耐震基準に合うように補ムのメリットをきちんとお客さまにご理解いただくことが、中古住強をすることで安心していただけます。その際には、耐震診断

宅の成約率向上にもつながります。

を行い、補強後の評点は1.0となるように設計、施工します。

そのためには、初期段階でご案内されるみなさま方のコンサ

建物は１階に壁の量を多くした方が強くなります。今回のリルティング力が必要になります。お客さまは中古住宅のご紹介

フォームプランでは、広々とさせたいLDKを２階に配置し、
寝室や

に加えて、
おすすめのリフォームプランや、
リフォーム費用の見通

浴室トイレ等の水廻りを１階に配置して、壁の量を多くしました。

しなど魅力的なリフォームができることを知ることで安心できれ

また、屋根の葺き替えと同時に天窓を採用しました。天窓はば、中古住宅を購入することになります。

採光率が高いので、LDKを明るくすることができました。
１階に降りる階段をスリット階段にしたことも、階下への採光の配慮です。
スケルトンリフォームによって、デザイン・機能・性能ともに今の時代にあった住宅に生まれ変わりました。
3つめの事例は「リフォームでオーナーに喜ばれる賃貸物件」
です。
オーナーズマンションなので、玄関扉やバルコニー側のサッシも取り替えることができました。
築30年を超え、借り手がなかなか決まらないので、問題点の検証から始めました。狭い玄関、
日の当たらないDK、洗濯機もバルコニーに置くようになっている等、間取りが陳腐化していました。

住宅リフォームの実例紹介
１つめの事例は、田園都市線沿線の戸建ての「クリアランス・
再販物件」です。

り、床材等もグレードアップすることで、住まいの顔のイメージアッ
プにつながりました。
独立したDK、窓際に孤立した居室はLDKに間取り変更を

地域柄、海外から帰国して住宅購入を検討される方も多い

し、オープンな対面タイプのキッチンにして広々とした明るい

こと、周辺に輸入住宅仕様の建物が多いことから、和洋折衷のLDKとしました。
ご家族やご友人との会話を楽しみながら料理

住宅で輸入住宅風にリノベーションを行い再販しました。

や接客ができるアイランドキッチンは、最近のリフォームで人気の外装部に輸入住宅仕様の飾りを施し、サッシもボウウィンドウや格子入の上げ下げ窓を採用し、玄関扉も輸入品のステンド
グラス入の製品に取り替えて、外観のイメージを変えています。

あるパターンです。
4つめの事例は「お客さんの夢を実現したマンション物件」です。

室内は和室をなくしてリビングとダイニングをゆったりとり、内装

藤沢の築27年のマンションで、依頼者はお母様とお二人住

では折上げ天井にして、間接照明をとることで天井を高く感じまいだった58歳の女性です。2年前にお母様を亡くし、定年をさせる工夫をしました。

控えてのリフォームの相談でした。

２つめの事例は「リフォームで安心・安全に生まれ変わる耐震物件」の例です。
ひとつの敷地に連なって建つ２戸の住宅のうちの１つ、2階建て住宅の改築です。築40年以上経たものの建て替えができないことから、
スケルトンリフォームを行いました。
新耐震基準以前の建物でしたから、耐震補強も行いました。
耐震補強を行うには、スケルトンリフォームのように建物の柱や4

そこで玄関エントランス部の間口を広げて、壁にニッチをつく

Takken 3. 2013

すでに他社からの提案と見積もりが提示されていました。間
取りを変えずに設備交換やクロスの張り替えなどを行うリフォー
ムの提案で、金額は500万円ほどでした。
お客さまは、生涯このマンションに住むことを望んでいました。
現在、日本女性の平均寿命は86.9歳ですので、
これまで27年間住んでいたのとほぼ同じ年数をここで暮らすことになります。
定年後は家で過ごす時間も長くなります。

平成24年度 第2回本部主催研修会＜都民公開セミナー＞

茶道の教室をご自宅で開かれたいという希望もありました。

もともと、日本と米国との住宅取得スタイルは大きく異なってい

そうすると生徒さんが出入りする動線とプライベートの動線を分ます。例えば、米国の住宅市場のうち、新築住宅取得は22％な

けるほうが良いでしょう。

のに対して、既存住宅取得は78％を占めています。
これに対し

また、
プライベートな寝室は北側より、南側の日当たりの良いて日本は新築住宅86％、既存住宅14％で圧倒的に新築住宅

スペースにあったほうが心地良いです。
こういったご提案をしたの販売のウエイトが高いです。
この違いの背景には、米国ではところ、スケルトンリフォームをすることになり、見積りはアップし、住宅が大きな資産であり、それを売買し、住み替えていきながら

1,000万を超える金額になりました。当初の予算の倍になりまし

財産を増やすという考え方が根付いていることがあります。

たが、お客さまはこの提案を気に入りました。
リフォームをすることで、お客さまが幸せな人生を送れるかを親身になって、ご提案したことが功を奏したものです。

米国でＤＩＹが盛んな理由は、家をきれいにし、快適な生活を送るということもさることながら、いざ住み替え、売却するときに高く売ることが可能になるからです。中古住宅に手を入れて、こういった姿勢はリフォームに限らず、みなさまが土地や建物買ったときの価格より、売却するときの価格の方が高く売れるとをご案内する際も同じだと思います。お客さまが将来の住まいいうことが米国では普通なのです。
ところが日本の場合は中古方にどんな夢を持っているかを知ることが大切です。

住宅となると、新築と比べて大幅に価格は安くなってしまいます。
国土交通省は、新成長戦略に示された中古住宅・リフォーム
市場の倍増に向け、「中古住宅・リフォームトータルプラン」をとりまとめました。
そこでは、新築中心の住宅市場から、リフォームにより住宅ストックの品質・性能を高め、循環利用されるストック型の住宅市場に転換することを掲げています。
中古住宅の評価基準は現在、築年数や立地が中心ですが、中古住宅の性能がしっかりと表示され、評価されれば、適切な価格で安心して取引しやすくなります。若い世代を中心に所得が伸び悩むなか、安価で多様な住宅を提供することは重要です。
中古住宅の取引を増やすためには健全なリフォーム市場の育成も欠かせません。

リフォーム補助制度について個人が自ら居住するための中古住宅を購入し、リフォーム工今後、宅地建物取引業者はリフォームの知識などを習得し、コンサルティング能力を向上させることで中古住宅流通市場規模の拡大をはかることが期待されます。

事を行った場合に、住宅瑕疵担保責任保険法人による検査、まとめとして

瑕疵保険への加入、住宅履歴情報の蓄積等を行う取り組みに対して、検査費用やリフォーム工事費用等上限50万円を助成

私は今でもリフォームの仕事をしています。お客さまの家に訪する「既存住宅・リフォーム推進事業」や、民間賃貸住宅の所問する時にはバックの中にメモ帳、カタログ、デジカメと一緒に有者の方などに対し、
リフォーム後に高齢者世帯や子育て世帯

必ず入れているものがあります。

等が入居すること等を条件として、空き家のある住宅のリフォー

それは、「お客さまの夢」です。

ムに要する費用に対する補助をする「民間住宅活用型住宅

お客さまが台所のリフォーム工事をする時のお客さまの本当セーフティネット整備推進事業」の補助制度があります。

の目的は、キッチンを取り替えることではありません。
キッチンを取り替えて、お子さんやご主人においしいものを食

宅地建物取引業者のコンサルティング能力の向上についてべてもらい、「元気で明るく、幸せな家庭を築こうという夢」を実ここ数年、今の家を売り、新築ではなく中古住宅を購入しよう

私は「お客さまの夢を実現すること」のお手伝いができるこというニーズが増えて、中古住宅の流通が盛んになってきていとを誇りに感じて、
これからもリフォームの仕事を続けていきた

ます。

いです。

現するためにリフォームされるのです。

Takken 3. 2013

5

法律教室
宅建業法違反の話

結の件」の他に「宅建業法35条の重要事項説明を受ける件」
もいれてもらうべきでしょう。

宅建業者が宅建業法に違反した場合の業者の責任については、違反をした業者が損害賠償義務を負うかどうかが問題にされることが多いですが、業法違反をした業者の責任としては、損害賠償義務（民事上の責任）だけではなく、行政による処分（免許取消、業務停止、指示など）や、罰則（懲役や罰金、過料）を受ける可能性もあることに注意する必要があります。
今回は、昨年１年間に東京都から宅建業法違反で行政処分を受けた事例をご紹介しながら、宅建業法上の宅建業者の義務を再確認していただきたいと思います。
なお、東京都の行政処分例については、国土交通省が公表している「東京都知事による宅地建物取引業者への監督処分情報（参考情報）」から引用しています。

処分事例 ❶

処分事例 ❷
法第37条第2項に定める書面（賃貸借契約書）の交付を行わなかった。…業務停止30日【解説】

賃貸借契約の成立前に、重要事項説明書（法第35条書面）

宅建業法37条の書面交付義務は、賃貸借契約の媒介・代を郵送により交付したのみで、取引主任者をして借主に対する理の場合にも適用されますので（同条2項）、宅建業者の媒介

面前説明をさせなかった。…業務停止７日により賃貸借契約が成立したときは、貸主、借主の双方に37条【解説】

書面（一般的には、賃貸借契約書に取引主任者の記名押印

賃貸借契約の媒介をする場合にも借主となろうとする者にをさせたもの）を交付する必要があります。

対して宅建業法35条の重要事項の説明が必要ですが、単に重要事項説明書の交付だけでは不十分であり、口頭での説明が必要なことは売買契約の場合と同様です。借主となろうとする者が遠隔地にいる場合、例えば、地方から東京の大学に入学することになった子のために親が借主になるような場合にも、重要事項を口頭で説明することが必要なことに注意してください。
なお、重要事項説明を、借主本人でなく、借主から委任を処分事例 ❸

受けた代理人に説明することも可能ですが、その場合には必①法第34条の2に定める書面（媒介契約書）に有効期間のず委任状を用意してもらい、委任事項の中に「賃貸借契約締記載がない。②専属専任媒介契約書に、契約締結から5日以内に指定流通機構に登録する旨の記載がない。③売主に対し、
法第37条に定める書面（売買契約書）を遅滞なく交付しなかった。…業務停止33日【解説】①②はいずれも宅建業法34条の2第１項に違反する行為です。宅建業者は、宅地または建物の売買または交換の媒介契約を締結したときは遅滞なく媒介契約書を作成して記名押印
し、依頼者に交付しなければなりません。万一媒介契約書を作成していない場合は、当然に業法違反であり、そのことを理由

6

Takken 3. 2013

深沢綜合法律事務所 弁護士として処分している事例もあります。

髙川 佳子

連載

126 回

【解説】

本件処分を受けた業者は、媒介契約書は作成していたけれ

平成23年の宅地建物取引業法施行規則の改正の結果、上ども必要な記載が不足していました。媒介契約書に記載しなけ

記のような行為はすべて宅建業法47条の2第3項に違反するればならない事項は34条の２で細かく定められており、媒介契行為になります。宅建業法47条の2第3項は、契約の締結に関約の有効期間や解除に関する事項も必要的記載事項とされする行為または申込の撤回もしくは解除の妨げに関する行為ています。

であって相手方の利益の保護に欠けるものを禁止する規定でなお、媒介契約の有効期間は3ヵ月を超えることはできず、3ヵすが、その内容は宅建業法施行規則16条の12にあげられて月以上の期間を定めても期間は3ヵ月とされます。
この有効期間おり、23年の施行規則改正の結果、①や③のように深夜またはを更新するためには依頼者からの申出が必要で、依頼者から長時間の勧誘その他の私生活または業務の平穏を害するようの更新の申出がない限りは当然に3ヵ月の期間満了とともに媒な方法によりその者を困惑させること、②のように勧誘の相手介契約が終了します。

方が勧誘を断ったあとも勧誘を継続すること、等が禁止されてまた、指定流通機構への登録義務については、専任媒介契います。そのほか、迷惑を覚えさせるような時間(原則として午約では媒介契約の締結の日から７日ですが、専属専任媒介契後９時から午前８時まで）に電話したり訪問することも禁止され約の場合は５日です。

ています。知らないうちに業法違反をしてしまわないよう、宅建標準媒介契約約款では有効期間や指定流通機構への登業法や施行規則の改正状況には十分注意しましょう。

録期間は媒介業者が記入する必要があるため、記入もれをしたり誤った記載をすると本件のように業法違反になる可能性があることに注意してください。

処分事例 ❹①自ら売主として、土地付区分所有建物の一室の売買契約を行った業務において、午後8時から深夜１時半まで長時間に処分事例 ❺
賃貸物件の媒介業務を行うにあたり、
インターネット不動産サ
イトに6物件を広告掲載したが、いずれの物件も、広告掲載時に契約済みであって取引できない物件であるにもかかわらず、取引できるかのように装い、賃料、管理費、礼金および敷金を実際よりも安くするなどの表示の広告をした。…業務停止７日

わたり勧誘を継続し、私生活の平穏を害する方法により困惑さ

合う
に
間
ら
！
件！
いまな

せた。②マンション購入の勧誘を行った業務において、勧誘の相手方が勧誘を断っているにもかかわらず、勤務先の百貨店

良超優に電話をかけて勧誘行為を行い、業務の平穏を害するような方法により困惑させた。③マンション購入の勧誘を行った業務に物

おいて、勤務先の病院に繰り返し電話をかけて勧誘行為を行い、業務の平穏を害するような方法により困惑させた。…業務
停止30日

【解説】
誇大広告や虚偽広告は宅建業法で禁止されています。実際に存在しない物件を広告掲載しているような悪質な場合は当然業法違反になりますが、このケースは、すでに契約済みの広告を取引できるかのように装い、賃料、管理費、礼金および敷金を実際よりも安くするなどの表示の広告をしたことが宅建業法違反であるとされた例です。不動産の表示に関する公正競争規約でも、
インターネット広告について適切な更新を怠ったた
めに成約済みの物件を削除することなく更新を繰り返すような行為はおとり広告として禁止されていますので、成約した物件は速やかに削除することが最善です。

Takken 3. 20137

使命感を持って新たな年に向かう
平成25年賀詞交歓会を開催

東京都宅建協会は1月11日、新宿・京王プラザホテルで、平成25年

賀詞交歓会を開催しました。会場には太田昭宏国土交通大臣をはじめ東京都等、
来 賓の方々・会員約 4 5 0 名が出席され、盛大に催されました。
挨拶に立った池田行雄会長は「景気回復を最優先課題に掲げた安倍内閣の発足で、市場も早速反応して流れが変わりました。東京都でも猪瀬直樹新知事がスピード感をもって都政を展開するなど、明るい新年に期待がもてます。本会は公益社団法人として2年目を迎え、使命感をもって公益事業を遂行します。その一方

引き続き来賓の方々からの挨拶、昨年で、本会の組織を固めるための施策も検1年間で受章された方々の表彰、そして討していきます」と新しい年に向けた展望「宅建愛の募金」の寄付などと続き、新年を力強く語りました。

の幕開けにふさわしい会となりました。

新年の抱負を述べる池田会長

太田昭宏国土交通大臣

石原伸晃環境大臣

下村博文文部科学大臣

東京都都市整備局・田崎輝夫理事

昨年1年間に永年の功績による受章者3氏に花束贈呈

全国から11宅建協会会長が参加

8

Takken 3. 2013

「宅建愛の募金」を（財）日本障害者リハビリテー
ション協会等に贈呈オリンピック・パラリンピック東京招致で
猪瀬東京都知事から感謝の言葉

東京都宅建協会・池田行雄会長は2月20日、東京都庁に猪瀬直樹東京都知事を表敬訪問しました。昨年11月に本会が協力・提出したオリンピック・パラリンピック東京招致の署名活動に対して、猪瀬都知事から「貴団体には大変ご協力をいただき感謝しています」とお礼が述べられました。
また、
オリンピック招致に対する東京での支持率が70％を超えたことが報告され、「 招致は東日本大震災からの復興のシンボルにもなり、東京で開催すれば3兆円の経済効果と15万2,000人の雇用を生むことになる」など、招致・開催の意義なども説明されました。
猪瀬都知事は招致獲得まで各方面の絆を使って東京のアピールを継続する予定で、本会も引き続き協力していきます。

猪瀬都知事（右）に応援メッセージを伝えた池田会長（左）消費者向け広報誌「TAKKEN」vol.7を発行
京都宅建協会は一般消費者の方を特集は、マイホームと税金
東 対象にした広報誌「TAKKEN」
vol.7を発行しました。本誌･宅建の別冊2013年度税制改正として制作したものです。

特集「マイホームと税金／2013年度税制改正」をはじめ、賃貸住宅Q&A、
わが家の防災対策─家具類の転倒・落下・移動防止対策、
このほか都内各自治体のコ
ミュニティバスを紹介しています。
今号と同送で、会員のみなさまに5冊送付しています。お客さまへ、ぜひ差し上げてください。追加希望の方は、所属支部
事務所にありますので、お問合せください。

違法（脱法）
ドラッグに注意！─東京都福祉保健局から「合法ドラッグ」、「 合 法ハーブ」、 方、マンションの一室などでひっそりと営「脱法ハーブ」等として販売さ●違法（脱法）ドラッグに関するご相談は業するケースも見られます。

れている違法（脱法）
ドラッグには、麻薬

東京都では店舗への立入など規制・や覚醒剤と同様に有害な成分が含まれ監視の強化や普及啓発に努め、違法（脱

ています。

法）
ドラッグ対策を推進しています。

下記へ。
東京都福祉保健局健康安全部薬務課

TEL03−5320−4515

お香や植物栄養剤、バスソルト等と目的を偽装して販売していますが、いずれも摂取・吸引することにより、死亡を含む
重大な健康被害や、交通事故を引き起こしたりする非常に危険なものです。
ヘッドショップと呼ばれる専門販売店舗
は、繁華街だけでなく、郊外の住宅街や商店街にも進出しています。
オシャレな輸入雑貨店のような外観の店舗がある一

違法（脱法）
ドラッグ （脱法ハーブと呼ばれるもの）

専門販売店舗Takken 3. 20139

連載 4545回

実務に 即 役立つ

紛争 事例 （財）不動産適正取引推進機構

東日本大震災で液状化現象が起こった土地で︑危険負担に係る条項により契約解除された事例■土地分筆登記を完了して境界設置を行った売主が、残代金未払いで契約を解除したとして違約金等を求め、買主が、本件土地は液状化現象が生じ境界も変動したとして、地盤改良工事、測量を行い境界を明示することを催告したのに義務を履行しないとして違約金等を求めた事案で、「本物件の毀損により契約の目的が達せられないとき」にもあたるといえ、契約解除されたというべきであるとして、双方の請求を棄却した事例（東京地裁 平24年4月18日判決 棄却 ウエストロージャパン）

１

事案の概要

（1）原告（売主）X1、X2、X3、X4は、平成22年11

地層の硬さは変化しているため、復旧工事などの際

約を売買代金各8,335万6,000円、手付金各50には地層の強度と種類を把握する地質ボーリング等

万円、残金支払時期平成23年4月30日の約定でを行い側方流動などの可能性や次の地震時の再液締結した。なお、Y1の都合と希望で、本件土地を4状化―流動化の可能性を検討する必要があり、ゆる

区画均等に分筆した上、2区画をY1名義で、2区画詰まり状態を知らずに工事を進めると隣接地に盤膨をY2名義で購入するものであった。

れなどの悪影響を及ぼす可能性があること、本件土（2）売買契約書には「本物件の引渡し前に、前項の地のある地区では建物の一部損壊以上が90％を超事由（天災地変その他売主または買主のいずれのえていること、液状化現象が起こり、駐車場にひびが責にも帰すことができない事由）
によって本物件が毀入り、泥が吹き出すなどしたため敷地内に土砂がた損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡まったこと、南側の道路が2㎝短くなり、土地の面積もすものとする」、「 売主は、前項の修復が著しく困難な

約0.4㎡少なくなったこと、道路と本件土地との境界

とき、または過大な費用を要するときは、
この契約を解も定まらなくなったこと、Y1らは、同年5月9日付け回除することができるものとし、買主は、本物件の毀損答書により、売買契約を解除したことが認められる。

により契約の目的が達せられないときは、
この契約を

（2）
このことからすると、本件土地は液状化現象で地解除することができる」と定められていた。

層の硬さに変化が生じ、面積も変化し、境界も定まら（3）平成23年3月11日、東日本大震災により本件ない状態で、売買契約書16条2項の「本物件が毀土地に液状化現象が起こり、道路と本件土地との損したとき」にあたり、Y1らが坪単価130万円で買い

境界も定まらなくなった。

入れ150万円で転売する予定であったが、地震当時（4）
Y1らは、同年3月22日付「土地売買契約の解除

は坪単価100万円を切るくらいであり、また、液状化の通知」を送付した。 一方、X1らは、「 申し入れ書」のために土地改良工事が必要となり、そのためにおよにより、同年4月30日限りの決済を求めた。
しかし、

そ2,000万円から3,000万円の費用を要することか

Y1らは、「 回答書」において、反論するとともに契約

ら、同3項の「本物件の毀損により契約の目的が達せ解除を通知した。

られないとき」にもあたるといえ、Y1らは、5月9日付け（5）
さらに、X1らは、「 催告書」「受領催告および売回答書により売買契約を解除したから、売買契約は買代金支払催告書」により、到達後7日以内の土地本件売買契約書16条3項により契約解除されたも受領および売買代金支払いの催告をした。

のというべきである。

本件売買契約の解除を主張した。X1らはY1らに対し、同年5月17日付「契約解除通知」により契約を解３

まとめ

本事例は、売買契約締結後、東日本大震災で液除するとともに違約金の支払いを催告した。

状化現象が起こった土地につき、危険負担に係る条（7）同年7月、X1らは、本件土地を更地にして他業

項により契約解除されたとして、売主および買主から者に売却した。そしてX1らは、Y1らに対し、違約金等の違約金等の請求がいずれも棄却された事例である。

の支払を求め（本訴）、Y1らは、X1らに対し、違約金

本件は、東日本大震災に伴い液状化現象が起こった等の支払を求めた（反訴）。

２

Takken 3. 2013

が起きると大部分はゆる詰まり状態となり、それまでの月、被告（買主業者）Y1、Y2と土地の売買契約2契（6）同年5月9日、Y1らはX1らに対し、「回答書」で10

土地に液状化現象が起こったこと、液状化―流動化

判決の要旨

土地に係る取引について判示したもので、物件の引渡し前に、天災地変その他売主または買主のいずれの責にも帰すことができない事由によって物件が滅裁判所は原告、被告の請求をいずれも棄却した。

失等した時を想定した危険負担に係る条項が適用さ（1）平成23年3月11日、東日本大震災により本件れた事例として実務上参考になると思われる。

連 載 121 回
落合会計事務所 税理士

民部 佑樹

25年度税制改正─不動産・個人関係を中心に
平成25年度の税制改正について、不動産関連を中心に改正の内容を教えてください。

平成25年度税制改正大綱が、今年1月に発表されました。
「大円を所得税額から減額することができますが、今回の改正で、平綱」とは案のことで、近いうちに正式な法律となる予定です。不動成26年4月以降に工事が完了した場合の減税額が、20万円から産に関する税金を中心に、個人に関係がある主な改正点は、以下25万円に引上げられます。

のとおりです。

（5）最高税率の引上げ【増税】■所得税の改正

平成27年1月以降、課税所得4,000万円超の部分について、最高税率が、40%から45％に引上げられます。

（1）住宅ローン控除の延長・拡充【減税】住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して自宅を取得した際、年末のローン残高に一定割合を掛けた金額を、所得税額から減■相続税の改正（1）基礎控除の引下げ、最高税率の引上げ【増税】額する制度ですが、今回の改正で、適用期限が平成29年12月31

相続税の基礎控除（相続税がかからない枠）が、平成27年1月日まで延長されました［以下（4）
まで同期間の延長］。
また、所得税

1日以降の相続について、現状の6割に縮小されます（図表2）。
ま

額が少なく、住宅ローン減税の枠が余る場合には、余った金額を、た、最高税率が平成27年1月1日以降の相続について、50%から住民税額から減額（現在は最大で年間9万7,500円）することがで55%に引上げられます。

きますが、この枠が、平成26年4月以降、年間13万6,500円に引上

図表2●相続税の基礎控除の縮小げられます（図表１）。

現状：

図表1●住宅ローン控除

改正後： 3,000万円＋（法定相続人の数×600万円）

居住年
平成25年中〜
平成26年3月

借入
限度額

所得税

住民税
税額控除
限度額

税額控除
控除率
控除率＊
限度額

2,000万円 1.0%

20万円

5.0%

9万7,500円

平成26年4月〜
4,000万円 1.0%
平成29年12月

40万円

7.0% 13万6,500円＊所得税の課税総所得金額に対して（2）省エネ改修工事をした場合の税額控除の拡充【減税】自宅について、一定の要件を満たす省エネ改修工事を行った
場合には、現在は最高20万円を所得税額から減額することができますが、今回の改正で、平成26年4月以降に居住した場合の減税

5,000万円＋（法定相続人の数×1,000万円）＜例＞相続人が妻に子供2人の場合の基礎控除
現状：

5,000万円＋（3人×1,000万円）＝8,000万円

改正後： 3,000万円＋（3人×600万円）＝4,800万円（2）小規模宅地等の特例の拡充【減税】①特定居住用宅地の適用面積の拡大
被相続人の自宅の敷地を、一定の要件を満たす親族が取得した場合に、現在は240㎡までは評価額の80%を減額することができますが、平成27年1月1日以降の相続では、適用面積が240㎡から330㎡に拡大されます。
②二世帯住宅の特定居住用宅地要件の緩和
二世帯住宅で構造上区分のあるもの（例えば階段が外階段

枠が、20万円から25万円に引上げられます。

等）
については、「別居」と判断され、敷地の一部について、80%減（3）バリアフリー改修工事の税額控除の拡充【減税】額の特例を受けることができませんでしたが、平成26年1月1日以

高齢者や要介護者、障害者やそれらの方と同居する方が、自降の相続では、敷地のすべてについて、80％減額の特例を受ける宅について、
バリアフリー改修工事を行った場合で、一定の要件をことができるようになります。

満たすときは、現在は最高15万円を所得税額から減額することが③老人ホームに入所した場合の特定居住用宅地要件の緩和

できますが、今回の改正で、平成26年4月以降に居住した場合の被相続人が、終身利用権が付いている老人ホームに入所して減税枠が、15万円から20万円に引上げられます。

いた場合には、自宅の敷地について、80%減額の特例を受けるこ（4）耐震改修をした場合の税額控除の拡充【減税】とができませんでしたが、平成26年1月1日以降の相続では、老人

昭和56年5月31日以前に建築された自宅について、耐震改修工事を行った場合で、一定の要件を満たすときは、現在は最高20万

ホームに入所していた場合でも、自宅を他人に貸し付けていなけ
れば、80%減額の特例を受けることができるようになります。
Takken 3. 201311

インフォメーション

全宅連 新研修資格制度が平成25年度からスタートします「ハトマーク フェアプレーカップ」が6月に開催されます

全宅連は、平成25年度から全宅連独自の新研修資格制度をス

東京都宅建協会は昨年に引続き、「ハトマークフェアプレーカッ

タートさせます。
これは、不動産流通市場活性化の担い手として、

プ 第32回東京都4年生サッカー大会／公益財団法人東京都サッ多様化する消費者ニーズに対応しうる人材の育成をめざした制カー協会、東京都少年サッカー連盟主催」に協賛します。中央大度です。宅建協会会員だけでなく、消費者の方々にも適正な不動会は6月29日、6月30日の2日間、府中市朝日サッカー場と少年サッ

産取引実務について学習していただくことで、安心安全な不動産

カー場で開催され、都内15ブロック・48チームの予選会を勝ち抜い取引を推進します。

てきたチームが競い合います。

新研修資格制度は、図のように段階的な制度の構築を基本方針とし、その第1段階として不動産取引実務の基礎知識を習得するための講座を平成25年度に創設し、今後は専門知識習得のための第2段階を創設する予定です。
第1段階では、全宅連が定めるカリキュラムに基づきテキスト・WEBでの通信講座で学習したのちに修了試験を受験し、試験に合格した方で宅建業に従事している方は資格登録できます。
学習内容等の詳細については次号でご案内します。
■受講料①都道府県宅地建物取引業協会会員およびその従業者…8,400円（税込）②①以外の者…1万2,600円（税込）●全宅連 新研修資格制度
第2段階
第1段階

①従業者としての大切な心構え修了試験②-1物件調査②-2価格査定③不動産広告資格登録④資金計画⑤契約の基本資格取得⑥その他知識昨年の中央大会での熱戦
戦

編集
後記

月刊

◆宅地建物取引主任者から不動産取引士への「呼称変更」のための法案は議員立法で行うような話を伺っていますが、なかなか前進していないようです。
◆宅地建物取引業法の「取引主任者」の記載を「取引士」に変えるだけの作
業が、こんなに難しいのはなぜか？ 不動産取引における「取引主任者」の重責にふさわしい名称としての「不動産取引士」
は、有資格者の業務における社
会的責務および消費者保護の自覚を促し、結果として安心・安全の不動産取引の実現に大きく寄与するはずです。
「呼称変更」の実現のため粘り強い要望
活動が望まれます。
（大滝）

宅建 3 月号

発行人／池田行雄 編集人／大滝睦男
発行所／公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071 東京都千代田区富士見2-2-4
TEL.03-3264-7041 FAX.03-3264-7047

http://www.tokyo-takken.or.jp/

2013年3月5日発行／通巻第481号
Takken 3. 201315