土地総合研究 2020年春号 119

研究ノート


テクノロジーが不動産売買仲介に及ぼす影響
―米国における実証研究のサーベイ―白川 慧一

．はじめにや買主が自分でできるようになる。その結果、伝近年の $,、ディープラーニング技術の進展やク統的なフルサービス型のビジネスモデルがアンバ

ラウドサービスの拡充、,R7、ビッグデータ活用のンドリング化（機能別に分解）され、仲介サービ

進展などに代表されるテクノロジーの進化は、新スをメニュー方式で提供するサービス限定型の仲

たな産業を生み出すばかりでなく、あらゆる既存介業者や、仲介業者を介さず取引する )6%2、オン

産業に影響を与えている。不動産仲介業の分野もライン仲介業者 92:V など、
新たなサービスを提供

例外ではなく、,7 を用いて不動産業の新たなサーする仲介業者への需要が増え、そうした新たな形

ビスを提供する「不動産テック SURSWHFK 」が、態の仲介業者の新規参入が進むと考えられる。

不動産取引市場を変えつつある。

本稿では、テクノロジーが不動産仲介業にどの．で後述するように、テクノロジーの進化は、ような変化をもたらすか、米国を対象とした実証

不動産仲介業に大きく  つの変化をもたらす。第研究のサーベイをもとに考察する。．ではまず、

一に、「仲介サービスの効率化」である。売主や買米国における不動産仲介業の特徴を簡単にまとめ

主向けの情報提供の容易化によるマッチング確率

た後、テクノロジーの進化によって不動産仲介業の向上、仲介業務向けクラウドサービスの普及なにどのような変化が生じると論じられてきたかをどの効率化が進み、取引費用、仲介サービスの費整理する。．では、不動産仲介市場における競争用が削減される。同時に、価格すなわち仲介手数の状況と参入による不動産取引への影響に関する料を下げることも可能になる。その結果、不動産

実証研究の結果を整理する。．では、競争と併せ仲介市場への参入の容易化が進むと考えられる。

て仲介手数料がどのように変化するか、また手数

第二に、「新たな情報の提供」である。従来は簡単

料率の低下が不動産取引に与える影響に関する実に提供できなかった物件の視覚情報や周辺環境の証研究の結果を整理する。．では、インターネッ

情報を、
オンラインで提供することが可能になる。

トを通じた物件情報や視覚情報などの提供による提供できる情報量が増えるだけでなく、情報の種

不動産取引への影響に関する実証研究の結果を整類が増えることで、売主、仲介業者は、買主への理する。．では、仲介サービスのアンバンドリン

より効率的で効果的な情報提供ができるようになグ化が進み、サービス限定型の仲介業者、)6%2 等

り、取引の成立に影響を与えると考えられる。第

の新たなビジネスモデルが活性化することで、不三に、「仲介サービスのアンバンドリング化」であ動産取引にどのような変化をもたらされるかに関る。インターネットの登場により、それまで仲介する実証研究の結果を整理する。最後に ．で以業者が独占的に行ってきたのと同じことを、売主上の知見をまとめるとともに、日本ではどのよう120 土地総合研究 2020年春号

な変化が起こり得るかを考察する。
なお、本稿はいくつかの不動産仲介業に関する

補となる住宅を買主に示すとともに、購入オファ
ーを出す際のアドバイスや、交渉過程での支援をサーベイ論文 をもとにしている。とりわけ +DQ 行う。金融仲介業者や卸売業者などの仲介業者が

6WUDQJH  は、不動産仲介業を対象とした理取引に直接参加する PDUNHWPDNHUV のに対し、大論研究、実証研究を網羅的に整理すると同時に、半の不動産仲介業者は買主と売主との間を取り持

本稿では扱わない売主と買主のマッチングの理論

つ PDWFKPDNHUV ことしか行わない +DQ 6WUDQJH

も整理している。取り上げる実証研究は、テクノ 。

ロジーが及ぼす影響に着目するという観点から、

1$5 1DWLRQDO$VVRFLDWLRQRI5HDOWRUV、全米

おおむねインターネットが登場した  年代後

不動産協会 によると、 年時点で、買主の半以降に焦点を当てている。対象とする不動産取％が仲介業者を通じて住宅を購入し、売主の引は、単独世帯向け住宅の売買であり、例えば賃％が仲介業者を用いて住宅を売却しているとい

貸取引を対象とした実証論文 についてはここでう 1$5D 。

は紹介しない。

 仲介手数料
売主側の仲介業者は、通常、住宅の成約価格に

．米国の不動産仲介業とテクノロジー

対する固定割合の金額を手数料として売主から受．米国の不動産仲介業の特徴

け取る。買主からは手数料を受け取らない。北米

．以降の実証研究を読み解くにあたって、そもでは一般に、この手数料率は ～％である。こそも米国において不動産売買仲介がどのように行われているのかを簡単に整理する。
 売主側と買主側の仲介業者
不動産仲介業者の主たる役割は、売主と買主のマッチングを促進することにある。売主側の仲介
業者 OLVWLQJDJHQW は、後述する 0/6 への物件の掲載や、物件のステージング、マーケティングの支援を行うとともに、売主に登録価格のアドバ
イスを行い、買主からの購入オファーの評価やその返答の作成、買主や買主側の仲介業者との直接交渉、契約締結において、売主を手助けする。買
主側の仲介業者 FRRSHUDWLQJDJHQWVHOOLQJDJHQW は、買主の好みに合致した住宅を探し、候

%HQMDPLQHWDO DE 、=LHW] 6LUPDQV 、-XG  、+DQ 6WUDQJH  参照。

賃貸取引を対象とした実証論文については、+DQ 
6WUDQJH  参照。
本稿では“EURNHU”と“DJHQW”を区別せず、「仲介業者」という一つの言葉で呼ぶこととする。実際には、
EURNHU の免許には DJHQW VDOHVSHUVRQ としての経験とともに追加の教育課程が必要とされるなどの違いがある %DUNHU%HFNHWDO+DQ 6WUDQJH
 。一般に、消費者と直接やりとりをするのは DJHQW
で、
EURNHU は DJHQW の手助けと管理を行うことが多い。
州政府は、DJHQW と EURNHU の両方に免許を取得することを求めている )7&'2- 。

歴史的には、買主側の仲介業者が買主から直接依頼を受けることは当たり前ではなかった。 年代までは、買主側の仲介業者は、売主側の仲介業者と契約を結ぶサ
ブエージェント VXEDJHQW であった )7&'2- 。
 年代に多くの州が買主代理 EX\HUUHSUHVHQWDWLRQ を容認するよう州法を修正し、1$5 も同時期に、0/6 への 参 加 条 件 に サ ブ エ ー ジ ェ ン ト の 禁 止 を 加 え た
2OD]DEDO 。そのため今日では、両手仲介 GXDODJHQF\売主と買主の両方に同じ仲介業者がつく）や、
取引仲介 WUDQVDFWLRQEURNHUDJH売主、買主のいずれの立場にも立たずに取引を進める）の場合を除けば、売主側の仲介業者は売主の、買主側の仲介業者は買主の代理人であると見なすことができる。
ただし、既存住宅を買い取りリフォームして販売する、
日本で言うところの買取再販業者や、近年登場した
L%X\HU のように $,（人工知能）などの技術を使い住宅を大量に査定、購入して転売する業者などは、自ら物件の取引にも参加する。米国の L%X\HU の動向については、
北崎・本間   頁参照。

1$5 の  年の調査によると、問い合わせた仲介業者の数は、買主の ％が  件のみであり、また、売主の ％が最終的な仲介業者を決めるまでの間に  件しか問い合わせていないという 1$5D 。
なお、このような北米のやり方は、全世界で共通に見られるものではない。イギリスでは、手数料率は ～％が一般的で、売主側の仲介しか存在しない。また、より高額（～％）の手数料を支払って複数の仲介業者に依頼することも可能である。手数料率が線形でない場合もあり、例えばカナダのバンクーバーでは、成約価格
 万ドルまで ％、その他は通常 ～％となる +DQ
6WUDQJH 。'HOFRXUH 0LOOHU  は、仲

土地総合研究 2020年春号 121

うした商慣行は、 世紀初頭より行われてきたも体の ％であった。

のである。%DUZLFNHWDO  によると、ボ なぜ仲介業者の存在が必要か

ストン大都市圏では、 年代には ％、

仲介業者の存在理由の一つは、取引における情年代以降は ％が、慣習的に共通の手数料率とな報の非対称性 LPSHUIHFWLQIRUPDWLRQ を解消

っていたという 。

することにある。すなわち、住宅は、互いに不均売主から受け取った手数料は、売主側の仲介業

一 KHWHURJHQHLW\ で複雑 FRPSOH[LW\ な財者と買主側の仲介業者で折半する +DQ 6WUDQJH

であり、かつ高額 KLJKVWDNHV で、取引にかか 。また、いずれの仲介業者も、契約する仲る費用が大きいがゆえに、売主と買主は、適切な介会社 EURNHUDJHRIILFHV と手数料をさらに取引相手を見つけて、適切な価格で住宅を売買す分け合う。-XG  によると、仲介会社の取りることが困難である。また、住宅は、一生に何度分は ％程度で、経験を積んだ仲介業者であればも売買するものではないため、売主も買主も取引

この割合はさらに低くなる。あるいは、仲介会社

経験が不足している。仲介業者は、沢山の不動産に別途固定費を支払う代わりに、仲介業者が手数

取引に専門特化して関わることを通じて得た取引料を ％全て受け取ることもあるという。

経験をアドバンテージに、これら問題を解決する

個別取引事例ごとの手数料率は、必ずしも全ての取引で同じ割合ではなく、多少のばらつきがあことで付加価値を生み出している +DQ 6WUDQJH
 。

る 。%DUZLFNHWDO  のデータでは、買主仲介業者が有する情報面でのもう一つのアドバ側の仲介手数料率が ％ちょうどの取引は、全ンテージは、0/6 0XOWLSOH/LVWLQJ6HUYLFH への特権的アクセスである )7&'2-+DQ 

介手数料率を国際比較し、大半の先進国では平均 ％か
それよりも低く、米国の手数料率の水準は割高であることを明らかにしている。

過去には、地域の 0/6 が仲介業者に標準手数料率での取引を強制していたこともあったものの、 年に最高裁判所が反トラスト法違反を理由にこれを禁止する判決を出して以降、公式に統一の手数料率が示されることはなくなっていった。+DKQHWDO  、%DUNHU
 、%HFNHWDO  参照。
後述する 0/6 には通常、買主側の仲介手数料のみ掲載
され、売主側の仲介手数料は分からない。また、ディス
カウント型の仲介業者の中には取引経過を 0/6 に報告
しないものも見られる +DQ 6WUDQJH 。0/6 を通さない住宅取引はポケット・リスティング SRFNHWOLVWLQJ と呼ばれ、近年では増加傾向にある 北崎・本間 。これを受けて 1$5 は  年、独自の :HE
サイトを含むいかなる手段であっても、一般に公開されている物件であれば、一営業日以内に必ず 0/6 に掲載しなければならないというルールを制定した。6XPPDU\RI0/6&KDQJHV1DWLRQDO$VVRFLDWLRQRI5HDOWRUVKWWSVZZZQDUUHDOWRUDERXWQDUSROLFLHVVXPPDU\RIPOVFKDQJHV $FFHVV'DWH0DU 同様の傾向は、個別手数料率の分布を報告する他の既往研究においても確認できる。:RRGZDUG  、%HFN
HWDO  、:LOH\HWDO  参照。日本においては、仲介業者  社への質問紙調査をもとに売買仲介手数料率を検証した白川・大越  の  年のデータによると、最頻値の手数料率 ～％を占める仲介業者の割合は全体の ％であった。

6WUDQJH 。0/6 とは、仲介業者が特定地域内で売り出し物件情報をプール、頒布するための、
地域ごとの共同組織である。0/6 では、特定地域の売り出し物件の情報とともに、過去の売買デー
タが提供されており、北米の仲介業者はこれら情報を、物件の登録価格の決定や、買主による購入
オファーの支援に活用している。0/6 は通常、仲介業者の団体によって管理され、メンバーである
仲介業者のみが利用できる。米国では、 以上の 0/6 が運営されており、各 0/6 への加入は、免許を有する仲介業者に限られている 6FKQDUH 0/6 の機能と提供サービスを詳細に解説する日本語文献として、小林  、和田  参照。

仲介業者が 0/6 から得られるメリットには、売買データの他にも、「キーボックス」の販売がある。キーボ
ックスがあることで、買主側の仲介業者は、物件の内覧の際にオーナーから鍵を受け取り返却する手間が省けるとともに、内覧を行ったという情報が売主側にメール
や :HE で伝わることで、取引の効率化が図られる 小林 。%HQMDPLQ &KLQOR\  は、キーボックスを導入した売主は、売却までの時間には有意な影響が見られないものの、より高額で売却できることを明らかにしている。

122 土地総合研究 2020年春号.XOLFN 。1$5 の調査によると、 年時点

で仲介手数料は  ドル（％）から  ドル

で、売主の ％が物件を 0/6 に掲載しているとい（％）に、総取引費用は  ドルから 

う 1$5D 。また、0/6 が自ら :HE サイトをドルに減ると推計していた。

運営していたり、あるいは登録物件情報の一部をさらに、 年代後半以降に起こったクラウド

第三者が運営する :HE サイトに提供したりするこ

コンピューティング、モバイル回線、リーンコーともある。1$5 によると、売り出し中の登録物件

ディング、ブロードバンドの普及が、オンラインの ％以上が、一般公開の :HE サイトに掲載され住宅市場の急成長をもたらした。この変化の過程ているという 6FKQDUH .XOLFN 。

では、単に既存の紙でのやり取りをデジタル化す

近年の新しい技術の登場、とりわけインターネ

るだけのデジタイゼーション GLJLWLVDWLRQ かットは、仲介業者による組織的な物件情報のコン

ら、人の手がなくとも自動的に全てがデジタル処

トロールを弱めているという指摘もある ものの、理できるようになるというデジタライゼーション

過去を含む全ての取引履歴となると、依然としてGLJLWDOLVDWLRQ への変化が起こり、このようなアクセス権を有するのは仲介業者である +DQ 

デジタルトランスフォーメーションの中で不動産

6WUDQJH 。

業界に生まれた新たなサービス、いわゆる「不動産テック」が、売主、買主のマッチングのさらな．テクノロジーの進化が不動産仲介業にもたらる容易化、仲介サービスの効率化をもたらしていす変化

る %DXPHWDO 。既往研究を整理すれば、テクノロジーの進化がインターネットによりもたらされたイノベーシ

不動産仲介業にもたらす変化には、
大きく分けて、ョンは、売主、買主に膨大な情報をゼロコストで

次に示す  つが挙げられる 。

提供することを可能にした。物件探索は、&UDLJOLVW 仲介サービスの効率化

や =LOORZ など沢山のリスティングサービスの登

テクノロジーの進化が不動産仲介業にもたらす場でずっと容易になった。仲介業者にとっても、変化の中でも  年代から継続して議論されて

 時間年中無休で顧客対応可能な $, チャットボ

きたのは、インターネットの普及による影響である。
ット、ソフトウェアソリューション、データのク

インターネットの登場以降、不動産アプリやオ

ラウドソーシングなどといった、イノベーション

ンラインサイトの利用の増加は、情報費用、取引による効率化の恩恵があった 6DL] 6DOD]DU

費用を下げるとともに、取引の速度を高めること 。

で、仲介業者のサービスへの需要の低下をもたら

仲介サービスの効率化は、フルサービスの仲介し、手数料率を下げると考えられてきた =XPSDQR

を通常より低い手数料で提供する、ディスカウン

HWDO 。既に  年代後半には %DHQ 

ト型の仲介業者 GLVFRXQWEURNHU の登場をも*XWWHU\  が、テクノロジーの導入により住宅の権利移転に必要な人員は最低  名から ～
名に、 ドルの住宅の売買のモデルケース

+VLHK 0RUHWWL  参照。
テクノロジーの進化を中心には据えていないものの、中川  は本稿と同様に、仲介業者の将来のあるべき姿の中で、バーゲニングステージ及びマッチングステージにおける新しい情報提供機能、機能のアンバンドル化を挙げている。この他にも、日本の不動産仲介市場と仲介業者の取引上の役割、制度を、米英と比較、整理した既往研究として、柿本  参照。


%DXPHWDO  は、この  年代後半以降に起こった変化を、～ 年に起こった 3& やアプリ
ケーション、インターネットの普及などの第一の波、
3URS7HFK と対比して、第二の波、3URS7HFK と呼んでいる。3URS7HFK は、従来の独占的な囲い込
み型のサービスとは異なり、マルチプラットフォームに支えられている点が特徴である。%DXP らはまた、将来的に期待される ,R7、機械学習、$,、ブロックチェーンなどの外部技術がもたらす次世代の波を、3URS7HFK
と呼んでいる。このような次世代のテクノロジーや 95、$5 の活用による影響に関しては、今後の実証研究が待たれるところである。

土地総合研究 2020年春号 123

たらした。この場合、手数料率が下げられるのな情報提供ができるようになり、取引の成立に影は、売主側の仲介業者の方である。例えば、売主響を与えると考えられる。

側には成約価格の ％、
買主側の仲介業者には ％、 仲介サービスのアンバンドリング化

全体で ％の手数料を支払うといった契約である

インターネットの登場により、それまで仲介業

。手数料を割引する他に者が独占的に行ってきたのと同じことを、売主やも、．で後述するように、州法で禁止されていな

買主が自分でできるようになる。その結果、伝統ければ、顧客にギフト券やクーポンなどのリベー的なフルサービス型のビジネスモデルをアンバン

トを出すこともある )7&'2- 。

ドリング化（機能別に分解）する仲介業者への:LOH\HWDO

以上のように、テクノロジーの進化によって、需要が増えている )7&'2- 。

売主や買主向けの情報提供の容易化によるマッチ

これまでセットで提供されてきた仲介サービス

ング確率の向上、仲介業務向けクラウドサービス

をフルで提供しない代わりに、メニューから選択の普及などの効率化が進み、取引費用、仲介サーする方式にして、定額手数料で提供する仲介業者

ビスの費用が削減される。同時に、価格すなわちのことは、サービス限定型の仲介業者 OLPLWHG

仲介手数料を下げることも可能になる。
その結果、

VHUYLFHEURNHU と呼ばれている。例えば、手不動産仲介市場への参入の容易化が進むと考えら

数料  ドルでその地域の 0/6 に物件を掲載できれる。

るものの、売出広告や看板 \DUGVLJQ の掲示、

 新たな情報の提供

内覧のためのキーボックスの提供などは別料金で、前述のテクノロジーの進化による効率化ととも

サービスごとに支払うといったものである。仲に、従来は簡単に提供できなかった物件の視覚情介業者を経由して買主を見つけた場合はフルサー

報や周辺環境の情報を、オンラインで提供するこビスと同様の手数料を支払い、自分で買主を見つとが可能になる。例えば、物件や近隣に関する視けてきた場合は手数料を支払う必要がない。こう

覚情報・文書情報 1DQGDHWDO や、物したビジネスモデル自体は  年代から存在し件写真の画像作成処理の進歩、0/6 のデータベース更新の容易化 *HQHVRYH +DQ 、0/6 で提供される物件の詳細情報や写真、オンラインビ
デオによるバーチャルツアー &DUULOOR$OOHQHWDO 、さらに近年では室内の ' モデルや 95（仮想現実）、$5（拡張現実）、
自動価格査定 $XWRPDWHG9DOXDWLRQ0RGHOV による予想価格などが提供されるようになった
6DL] 6DOD]DU 。提供できる情報の量が増えるだけでなく、情報の種類が増えることで、売主、仲介業者は、買主へのより効率的で効果的



+VLHK 0RUHWWL  、)7&'2-  、/HYLWW 
6\YHUVRQ  、%HFNHWDO  、:LOH\HWDO  参照。

中には、住宅価格の推計を提供するポータルサイトと、仲介サービスの両方を提供する、5HGILQ のようなサービスも存在する。5HGILQ では、業務のデジタル化
によるコスト削減で、自身の売却仲介手数料を ％にとどめる。北崎・本間   頁参照。

ここでのアンバンドリング化は、仲介サービスの機
能分解という意味に限定されている。不動産ビジネスのアンバンドリング化には、このような不動産取引、マッチングに関わる変化の他にも、最終消費者に到達する前のバリューチェーンのオープン化や、不動産の評価、不動産業務にかかる個別特化型サービスの提供による影響も考えられる。谷山  参照。

+DKQHWDO  、0DJXUD  、%HQHILHOGHW
DO E 、:LOH\HWDO  、*RRGZLQHWDO  、5XWKHUIRUGHWDO  参照。サービス限定型の仲介業者は他にも、IODWIHH、IL[HGIHH、
0/6RQO\OLVWLQJ、PHQXSULFH などと呼ばれることもある。*RRGZLQHWDO  は、サービス限定型の仲介業者には単一の定義が存在せず、その内容には D 定
額もしくは固定割合の成功報酬型、 E 取引の成否に関わらず、定額もしくは固定割合報酬の確定払、 F サー
ビス手数料の低減型、 G 手数料低減なしの個別項目手
数料型、あるいはこれらの複合型があると指摘する。

定額手数料の部分で提供されるサービスの内容は、
0/6 への物件掲載まではおおむね共通するものの、その他の部分で仲介業者ごとに異なる。例えば 0/6 への掲載と看板まで +HQGHOHWDO 、0/6 への掲載と契約交渉まで、あるいは 0/6 への掲載のみ 1DQGDHWDO 、といった例が既往研究で挙げられている。

124 土地総合研究 2020年春号ていたものの、 年代になってインターネット

基づき、0/6 は ,'; ,QWHUQHW'DWD([FKDQJH との登場により増加したという )7&'2- 。

呼ばれる物件情報のデータフィードを提供していまた、)RU6DOHE\2ZQHU )6%2 と呼ばれる、るため、公開情報では得られない、0/6 から得ら

仲介業者を介さずに住宅を売買する方法が存在すれるのと同等の情報を、92:V は顧客に提供するこる。この )6%2 の直接取引のプラットフォームは、とができる。92:V への物件掲載やアクセスは、契インターネットを通じてより効果的に運用できる約を結んだ売主、買主候補者に制限される。取引ようになる 。具体的には、)6%2 で物件を売却しの大半を :HE で行うことになり、また買主は自分たい売主に対し、定額手数料で、写真、バーチャ

で 0/6 上の物件情報を探索できるようになるので、

ルツアー、説明文等を掲載可能な物件の宣伝用仲介業者にとっては時間の節約、生産性の向上に:HE サイトを提供する 。また、買主向けの近隣情
つながる +DKQHWDO)7&'2- 。

報（人口構成、犯罪率、校区）も提供する。加え以上のように、仲介サービスのアンバンドリンて、権原保険 WLWOHLQVXUDQFH 、エスクロー（仮グ化が進むことで、サービス限定型の仲介業者、契約後、引渡しまでの条件調査、精算等）、ホーム)6%2、92:V などの新たな形態の仲介業者が新規参インスペクション（建物検査）など、取引に関わ入してくると考えられる。
る付加的なサービスへの紹介なども行う )7&'2- 。仲介業者を経由して購入する場合は、通常

．不動産仲介市場における参入と競争

の買主側の仲介手数料を支払うことになるため、

．で見たように、テクノロジーの進化を受けて売主が節約できる手数料額は半分になる +HQGHO仲介サービスが効率化され、不動産仲介市場への

HWDO 。ただし、1$5 の調査によると、)6%2

参入の容易化が進むと同時に、仲介サービスのアで売却された住宅の数は、 年時点で全体のンバンドリング化が進み、新たな形態の仲介業者

％、 年 ％、 年 ％と、減少傾向にあの新規参入が進むと考えられる。こうした市場参る )7&'2-1$5D 。入による影響を検証する上で、本章では、現状のインターネットを通じた同様の取引のプラット

不動産仲介市場が競争的かどうかに関する議論をフォームとして、オンライン仮想店舗型の仲介業整理する。その上で、参入が進むと不動産取引に者である 92:V 9LUWXDO2IILFH:HEVLWH%URNHUV 

どのような影響が及ぶのかを検証した既往研究のというものも登場した。92:V は、登録した顧客に結果を整理する。


対し、オンラインで仲介サービスを提供する :HE
サイトを運営する仲介業者である。1$5 の政策に

．米国の不動産仲介市場における競争の状況
そもそも不動産仲介業は、参入障壁が低いとさ

&URZVWRQ :LJDQG  、0DJXUD  、)7&'2-
 、/HYLWW 6\YHUVRQ  、+HQGHOHWDO  、
6DEHU 0HVVLQJHU  参照。6DEHU 0HVVLQJHU
 は、～ 年にカナダのアルバータ州にて実施した  の持ち家世帯への訪問調査のデータをもとに、インターネットの存在感が増すにつれ、消費者は仲介業者を利用することへの評価認識を低下させることを明らかにしている。ただし、買主においては、仲介業者が社会に埋め込まれている HPEHGGHGQHVV 度合
いを重要視し、仲介業者の利用を高める傾向も同時に見られたという。
カリフォルニア州などでは、)6%2 で物件を宣伝する:HE サイトを運営する企業に対し、不動産仲介業の免許を取得するよう州法で求めている。)7&'2-  参照。

れてきた。その要因の一つに、免許取得の要件がそれほど高くないことが挙げられる +VLHK 
0RUHWWL)7&'2-+DQ 6WUDQJH
 。
仲介業の免許取得要件は各州で異なるもの

,'; によるデータ連携は、全米の 0/6 や不動産関連サ
ー ビ ス 会 社 に よ り 構 成 さ れ る 5(62 5HDO (VWDWH
6WDQGDUGV2UJDQL]DWLRQ コンソーシアムにより定義されたデータの標準互換形式である 5(76 5HDO(VWDWH
7UDQVDFWLRQ6WDQGDUG によって、データベース仕様と、それにアクセスするためのインターフェース $3, 仕様を各サービス間で共通化することで実現されている。
和田  参照。

土地総合研究 2020年春号 125の、講習と簡単な試験で免許を取得できる点は共．参入による不動産取引への影響

通している 6FKQDUH .XOLFN%HFNHWDO

不動産仲介業への参入障壁が低く、地域ごとに

 。-XG  によると、 年時点での免競争していて、かつ前述の通り手数料率の水準が許取得前の講習時間は、マサチューセッツ州で 

固定的であると、住宅価格の上昇期において、仲時間、最も厳しいカリフォルニア州でも  時間

介業者の過剰参入をもたらすことが指摘されてきた。経済理論に基づけば、価格が高い水準で固である 。
実際、米国では、仲介業者の数が増加傾向にあ定されているときに自由参入にすれば、有限の売る。%DUNHU  によると、 年の時点で免買案件の奪い合いとなり、成約を得るための仲介許を有するセールスパーソンの数が約  万人、業者の出費が増加することで、社会的な非効率性

ブローカーの数が  万人であったのが、 年が生じることになる。

にはそれぞれ約  万人、
 万人にまで急増した。

こうした不動産仲介業への参入がもたらす影響$5(//2 $VVRFLDWLRQRI5HDO(VWDWH/LFHQVH/DZ

を検証した実証研究はいずれも、参入によって仲2IILFLDOV によると、 年時点で全米には約介業者の生産性が低下し、社会的な損失が生じて

 万人の活動中の仲介業者がおり、このうち 1$5いることを示している。+VLHK 0RUHWWL  
の会員数は約 万人と、
 割近くを占めている 。

は、 年、 年の  都市のクロスセクショ

加えて、大半の仲介業者は、小規模かつ地域限ン分析により、社会的に無駄な参入が起こること

定で活動している。1$5 の調査によると、 年

で、地価の上昇した都市では高い手数料の ～時点で広域に活動する仲介業者 EURNHU は全体

 が消失しており、住宅価格が ％上昇すると生の ％しかいない 6FKQDUH .XOLFN 。

産性が ％低下すると推計している。+DQ 

また、仲介業者の市場シェアは上位  社で ％、+RQJ  は、 年の全米センサスの ％サ上位  社で％、 社で％、 社で％ンプルを用いて、仲介業者の数が ％増えると、であり、％が  人以下の小さな事務所である

個別費用は ％増加（ ドルから 

)7&'2- 。%HFNHWDO  は、

ドルへ）、市場全体では総仲介費用が ％（年の全米 都市の5HDOWRUFRP 掲載物件データを万ドル）増加し、このうち ％が無駄な競争によ

もとに、各都市における仲介業者の上位  社へのり説明できると推計している。%DUZLFN 3DWKDN

集中度をハーフィンダール・ハーシュマン指数

 は、～ 年にボストン大都市圏の++, で評価し、一部の人口  万人以下の小規模

0/6 に掲載された住宅売買  件（仲介業者

都市を除けば、仲介市場において大企業への集中

数 ）のデータを元に、手数料率を下げるこによる競争の阻害は生じていないと結論づけている。
とができれば、参入する仲介業者の数が抑えられ、生産性が向上することを示す。彼らの試算によると、手数料率が半分になれば、参入する仲介業者

この要件は、DJHQW の免許を取得するためのものである。EURNHU になる際には、多くの州で追加の講習、試験、実務経験要件を課している。EURNHU 試験の合格率
は通常 ％超である -XG 。%DUNHU  は、免許制の教育要件を厳しくすると、平均仲介手数料率が％ポイント上昇し、消費者の負担が年間  億ドル上昇することを明らかにしている。

1$5  参照。%DUZLFN 3DWKDN  によると、ボストン大都市圏でも仲介業者の数が、 年の
約  から、 年頃には約  と、％近く増加したという。もっとも、免許を持っているのに活動していない仲介業者が、全米平均で  割程度存在するという指摘もある +VLHK 0RUHWWL:KLWH 。

の数は  になり、全体の数は ％減り、全手数
料の ％に及ぶ社会的利益がむしろ生まれる。このとき、個々の仲介業者の成約件数は ％上昇し、成約確率は ％上昇する。こうした仲介業者の生産性の向上は、競争によるものではなく、仲介業
者ごとの経験年数や行動の違いにより説明できる

+VLHK 0RUHWWL  、0DJXUD  、)7&'2-
 、+DQ +RQJ  、:LOH\HWDO  、%DUZLFN 3DWKDN  、1DQGDHWDO  参照。

126 土地総合研究 2020年春号

(％)
7
6

6.1 6.04 5.94
5.88 5.83

5.75 5.64

5.48 5.44 5.42

5.12 5.14 5.12 5.08 5.02 5.18 5.28

5.34 5.38 5.4

5.3

5.4 5.38

5.18 5.26 5.12 5.08

5
4
3
2
1
0


図１ 米国における既存住宅売買手数料率の推移
（出所） 年：)7&'2-  。 年：,QYHQWRU\%URNHUDJH0RGHOVDQG5HIHUUDO)HHV+RZ7KHVH )DFWRUV ,PSDFW &RPPLVVLRQV E\ 6WHYH 0XUUD\ 0D\   KWWSVZZZUHDOWUHQGVFRPEORJIDFWRUVWKDWLPSDFWFRPPLVVLRQV $FFHVV'DWH)HE はない。実証研究においても、 年代に手数料と、彼らは結論づけている。
既往研究からは、仲介業者の参入がおこると、率が低下傾向にあるという解釈がいくつか出さ

仲介業者の収益性の低下が起こることが分かる。

れている一方で、インターネットや新技術の登場

このことから、テクノロジーの進化に伴い、不動にもかかわらず、手数料率に年次による変化はほ産テックを活用する企業の参入や、他産業からの

とんどみられないという解釈もみられる。
手数料率に住宅価格を乗じて推計した手数料額参入がおこる場合においても、不動産仲介業の収

益性の低下が起こる可能性が示唆される 。
については、いくつかの研究が増加傾向にあることを指摘している。:HLFKHU  は、インフレ

．仲介手数料の影響

調整済の手数料額が ～ 年の間に ％低下

．現状の仲介手数料の水準し、その後  年までに ％上昇（通算 ％の

本来、地域ごとの不動産仲介市場に競争メカニ

上昇）したと推計している。0DJXUD  は、ズムが有効に機能していれば、参入により仲介サ～ 年の間に住宅売買  件あたりのインフービスの供給が増えると、価格すなわち仲介手数

レ調整済の手数料額は、 ドルから 

料は下がり、参入する業者の数が自然に減少する

ドルへと ％増加したと推計している。

と考えられる。
 年代以降のテクノロジーの進化は、仲介手．仲介手数料の水準は競争的か

数料を下げたのであろうか。米国における仲介手

このような仲介手数料の現状に関しては、競争数料率の推移を図１に示す。グラフを見る限り、的水準にあるという議論と、競争的ではないとい 年に底打ちして以降、再び上昇に転じるなど、う議論の両方がある +DKQHWDO)7&'2-

売買仲介手数料率の変動は必ずしも下降一辺倒で6FKQDUH .XOLFN+DQ 6WUDQJH
 。
仲介手数料率が固定的であることと市場競争が実際、前述の +DQ +RQJ  は、都市圏別でみた
ときのインターネットで検索している人の割合が、仲介業者の収益に対して負に有意に作用している、すなわち
インターネット利用の増加が仲介業者の収益性の低下をもたらすことを明らかにしている。



+DKQHWDO  、:HLFKHU  、1DGHO  、%DUNHU  、6FKQDUH .XOLFN  参照。

-LD 3DWKDN  参照。

土地総合研究 2020年春号 127

両立するという見解は、次のような経済学者の議は、～ 年のルイジアナ州バトンルージュ論に基づく。すなわち、高額物件ほど売却にかかの0/6 での単独世帯向け住宅の取引 件のデる限界費用が大きいならば、高額物件ほどより多ータをもとに、住宅市場の変動を考慮すると、住くのサービスを受けることになり、他方で手数料

宅価格と手数料との間に正の有意な関係が見られ率が固定されていることでより多くの手数料を支たとする。6FKQDUH .XOLFN  は、 つの払うことになる、という競争均衡が成立する。こ

都市圏の ～ 年の 0/6 データ（各都市圏そのとき、仲介業者間の競争は、価格をめぐる競争

れぞれ  万～ 万件）をもとに、物件登録価格

ではなく、サービスの提供にかかる費用の差別化が低いほど、また住宅価格の上昇率が低いほど、をめぐる競争となる。

手数料率が上昇することを明らかにする。:LOH\

1$5 もまた、仲介手数料の水準が競争的である

HWDO  は、～ 年の間にフロリダとの見解に立つ。1$5 は、不動産仲介業は過酷な州フォートローダーデールの 0/6 に掲載されたコまでに競争的 ILHUFHO\FRPSHWLWLYH であり、ンドミニアムの取引  件のデータをもとに、手数料率は顧客確保という市場の力学によって定好況期に提示される手数料率は ％、％が多くまっているとコメントしている )7&'2- 。

なり、反対に地価下落期になると ％がより一般

不動産仲介市場が十分に競争的であるとの考え方的になることを明らかにしている。

は、 年に連邦取引委員会 )HGHUDO7UDGH

反対に、仲介手数料は競争的水準にないという&RPPLVVLRQ と米国司法省 'HSDUWPHQWRI-XVWLFH 

解釈もされてきた。こうした見解に立つ論者は、が開催したワークショップに際して 1$5 から発表

手数料率が固定的である理由を、仲介業者が結託されたコメントにおいても依然として支持されて

FROOXVLRQ することでレントが発生しているた



いる 。

めであると考えている。+DQ 6WUDQJH  は、取引事例単位での実証研究の中には、住宅価格や市況に応じて手数料率が変動することを示すも

例えば 6LUPDQV 7XUQEXOO  のも見られる 。

仲介業者間で手数料率をめぐる結託が生じている可能性を示す  つの制度的要因を挙げる。
第一に、0/6 の存在である。前述の通り、0/6 の全ての情報にアクセスできるのは、加入する仲介1$5 &RPPHQW /HWWHU RQ )7&'2- &RPSHWLWLRQ LQ
5HVLGHQWLDO5HDO(VWDWH%URNHUDJH:RUNVKRS-XO\
1DWLRQDO$VVRFLDWLRQRI5HDOWRUVKWWSVZZZQDUUHDOWRUVLWHVGHIDXOWILOHVGRFXPHQWV
1$5&RPPHQW/HWWHU5H)7&'2-&RPSHWLWLRQLQ
5HVLGHQWLDO5HDO(VWDWHSGI $FFHVV 'DWH 0DU  このコメントでは、0/6 の信頼できる物件情報が、,'; や 92: 向けのデータフィードを通じて広く公開されることが消費者やテック企業の利益となっていること、
また、0/6 による効率的な情報共有が、消費者に多様な
仲介サービスと手数料の選択肢を与えるとともに、参入の容易化と仲介業者間での公平性の確保を通じて、不動産仲介市場を競争的なものにしていることを主張する。
併せて、テクノロジーは物件掲載の効率化による費用削減だけでなく、より精細な写真や映像、ポータルサイト
向けの支出を増やす側面があることを指摘する。ワーク
ショップでの議論については、北崎・本間   頁参照。
 年代以前の実証研究では、高額物件ほど手数料率が低くなるという結果が示されている。 &DUQH\ は、 年、 年、 年の全米  件
以上の住宅取引データをもとに、住宅価格が  万ドル

業者のみである。0/6 への物件掲載時には、事前に買主側に支払う手数料を示すことになっている
ため、会員となっている買主側の仲介業者が、より高い手数料を示した売主側の仲介業者と契約しようとする。その結果、ディスカウント型などの新たなビジネスモデルを採用する仲介業者が登録した物件が、顧客である買主に伝えられないままとなってしまうおそれがある +DKQHWDO
上がれば、手数料率は平均で ％低下すると推計している。*RROVE\ &KLOGV  は、 年、 年にテネシー州ノックスビルの0/6 に掲載された 件の住宅売却案件のデータをもとに、手数料率が高額物件の場合に低くなることを示している。
 価格以外の、仲介業者の規模や市場シェア、市況が手数料率に与える影響に関する実証研究として、/DUVHQ 
3DUN  、6LUPDQVHWDO  、6LUPDQV 7XUQEXOO 、:RRGZDUG  、6FKQDUH .XOLFN  、:LOH\HWDO  、%DUZLFNHWDO  参照。

128 土地総合研究 2020年春号:KLWH0DJXUD6FKQDUH .XOLFN

をより強固なものとしている。

 。また、0/6 以外の不動産ポータルサイトを加えて、州法による規制がある。いくつかの州利用しようにも、0/6 よりも掲載物件、項目内容

では、0/6 への掲載のみというサービスを仲介業が少なく、情報が古いことがある )7&'2- 。
者に禁じる「最低サービス法 PLQLPXPVHUYLFH

第二に、仲介業者が成約を得るためには、他の

ODZV 」を制定している。*RRGZLQHWDO  に仲介業者と協力する必要がある +VLHK 0RUHWWL

よると、 の州（ワシントン '&含む）で仲介業

:KLWH 。売主側、買主側の双方の仲者に最低限のサービスを提供することを求める州

介業者が協力する必要があるため、取引の過程で、法が制定されている。この他にも、フルサービ

例えばディスカウント型の仲介業者などが排除さス型ではない仲介業者の参入を阻害するような免れてしまう可能性がある 。ほぼ全ての取引を 0/6

許制度を有する州もあったり、0/6 への掲載以外

を通じて行わなければならず、手数料を下げた仲の他の仲介サービスをつけずに取引することを推介業者がいると簡単に特定されてしまうことから、奨しないという自主ルールを定めている 0/6 もあ

結果的に手数料を維持するという結託はより強固るという 0DJXUD%HUQKHLP 0HHU 。

なものになる +VLHK 0RUHWWL 。また、こうした背景もあって、現実にはほとんどの仲介

大半の地域において規模の大きな仲介企業はごく

業者はフルサービス型であり、他産業と比べてサ

少数しか存在しないことも、そうした少数の仲介

ービスの差別化は限られている。最低サービス要

業者間での協力によって手数料率を人為的に高く件は、必要ない消費者にまで仲介業者がサービス保つことができる理由となり得る +DKQHWDO

を提供することで、またフルサービス型の仲介業

 。

者との競争圧力を削ぐことで、手数料率を上昇さ

第三に、それぞれの地域の不動産委員会 ORFDO

せる )7&'2-1DGHO 。

UHDOHVWDWHERDUG や 1$5 の政策である。例えば

また、州によっては、リベートを禁止している

かつて 1$5 のルールでは、会員仲介業者の判断で、ところもある。リベートは、仲介業者間での価格

自社の掲載物件を92:V の運営する:HE サイトに表

競争の強力なツールである。手数料率の引き下げ

示しない、
あるいは特定の 92:V にのみ表示できるは、売主に対しては価格面でのメリットを与えらとされていたことがある )7&'2- 。これれる一方で、手数料を支払わない買主にはメリッ

により、92:V 経由では全ての 0/6 掲載物件にアクトとはならない。買主に対しては、代わりにリベセスできなくなることで、競争が阻害されるとしートを提供することで、価格面でのメリットを与て、
米国司法省は  年に 1$5 を訴え、1$5 は えられる。多くの州では、数百～数千ドルのリベ

年にこのルールを変更した。元々0/6 の加入企業

ートを消費者に提供することが許容されているもと、地元の不動産委員会、1$5 の会員は、それぞの の 、 の 州で リ ベート が 禁止 さ れて いる

れ重複していることが多く +DKQHWDO

0DJXUD)7&'2- 。ただし、1DQGDHW

)7&'2-

、このことが 0/6 への政策反映

DO  によると、 年以降、リベート禁止の州法を制定した州は存在せず、逆に  つの州このように、特定の物件を買主が買わないよう、買主側の仲介業者が誘導することを、ステアリング
VWHHULQJ と呼ぶ。元々、売主側の仲介業者と買主側の仲介業者との間にはプリンシパルエージェント問題があるため、ステアリングが生じやすいとされる。
0DJXUD  、)7&'2-  、+DQ 6WUDQJH  、%DUZLFNHWDO  参照。
和田  によると、地域の 1$5 が所有・運営していない独立系の 0/6 は全米で  組織ほどを数えるのみであり、いずれも会員が数万人規模の大規模な 0/6

ではリベート禁止の州法を廃止しているという。
前述の +DQ +RQJ  によると、リベート禁止は、ディスカウント型の仲介業者との価格競争であるという。
ただし、最低サービス要件を取引当事者間の合意で放棄可能な州もある。1DQGDHWDO  によると、
 つの州でこうした放棄が認められている。

土地総合研究 2020年春号 129を抑制するのみならず、フル手数料型の仲介業者の影響を検証するものも見られる。5XWKHUIRUG の過剰参入を招く。リベート禁止を導入している<DYDV  は、～ 年にテキサス州都

大都市圏でこれをやめた場合、仲介業者の収入低

市圏の 0/6 に掲載された  件のデータをも下を招き、その結果仲介業者数は ％減少し、とに、ディスカウント型の仲介では約 ％（ 日）

総仲介費用は ％減少するという。

余計に時間がかかり、売れる確率が約 ％低くな

しかしながら、手数料率が競争的水準ではない

る一方で、売却価格はフルサービス型の仲介業者とするこれらの主張はいずれも、取引事例単位でと変わらないことを明らかにしている。彼らのサのデータをもとに実証されたものではない。

ンプルでは、ディスカウント型の仲介業者を用いて掲載されている物件は、全体の約 ％である。

．手数料の低下が不動産取引に及ぼす影響

以上の実証研究の結果に共通するのは、仲介手

ここまで見てきたように、米国において現状の数料率が下がると、成約確率は下がり、売却に時

不動産仲介市場が競争的か否かには両論がある。

間がかかるようになる一方で、成約価格への影響

また、インターネットの普及に代表されるテクノ

はまちまちで共通した効果はみられない、というロジーの進化が仲介手数料率の水準に与える影響ことである。このことから、テクノロジーの進化についても、低下傾向にあるという解釈と、変化によって仲介手数料を下げる新たなビジネスモデ

していないという解釈の両方がある。いずれの解ルが普及したとしても住宅価格への影響はまちま

釈に立つにせよ、テクノロジーの進化により、仮ちであり、また、新たなビジネスモデルを採用すに仲介手数料が下げられた場合に及ぼし得る影響る仲介業者は同時に成約までに時間がかかることを予測しておくことは有益である。以下では、仲が多くなると考えられる。このような影響が、価介手数料の変動による影響に関する実証研究の結格すなわち仲介手数料のディスカウントに見合っ果を整理する。

た水準かどうかの判断は売主によって異なるため、=LHW] 1HZVRPH  は、～ 年の手数料率の低下は、必ずしも全ての売主にとってユタ州オレムにおける  件の住宅売買データをインセンティブとはならない。新たなビジネスモ

もとに、低価格帯の住宅においてのみ買主側の仲デルを採用する仲介業者は、売主が個別理由に基介手数料率が成約価格に対し正の作用を有し、高づいて選択するものという位置づけになるのでは

価格帯の住宅においてはそうした作用は見られなないかと考えられる。

いことを明らかにしている。-LD 3DWKDN  は、～ 年のボストン地域の 0/6 における

．新たな情報の提供

 件の売買データをもとに、買主側の手数

．インターネット利用が住宅取引に及ぼす影響

料率が ％から ％に上がると、約 ％売れる

インターネットの登場以降、消費者が不動産情確率が上がり、市場滞留日数は約  日半だけ短く報を得る手段がオンラインに移行しつつある。
1$5

なるのに対し、成約価格には影響がみられないこの調査によると、インターネットを用いて物件をとを明らかにしている。%DUZLFNHWDO  は、探索した買主は、 年には ％であったのが、～ 年のマサチューセッツ州東部 0/6 にお 年には ％、 年には ％、 年にはける  件の売買データをもとに、手数料率

％になっている。また、インターネット経由

％未満の物件は売れる確率が ％低く、売れる

までの期間が ％長くなる一方で、成約価格への影響はほとんどないことを明らかにしている。
また、実証研究の中には、ディスカウント型の仲介業者による取引か否かを説明変数に加えてそ日本での同様の調査事例として、一般社団法人不動産流通経営協会が実施する「不動産流通業に関する消費者 動 向 調 査 」（ KWWSVZZZIUNRUMSVXJJHVWLRQFKRXVDNHQN\XKWPO）によると、インターネットによる不動産情報の収集経験は、 年には全体の ％であったのが、 年には ％になっているという。

130 土地総合研究 2020年春号で見つけた住宅を購入した買主の割合は、 年

％増えることを明らかにしている。

には ％しかいなかったのが、 年には ％、以上のように、住宅取引におけるインターネッ 年には％にも達している )7&'2-

トの利用は、単に探索時間の短縮をもたらすので/L 0RWLZDOOD1$5E 。はなく、探索する物件の増加、探索する範囲の拡

インターネットの利用による住宅取引への影響を検証した実証研究は、消費者がより効率よく、より沢山の物件を探索するようになることを示している。' 8UVR  は、 年に住宅を取引

大など、買主の探索の質の向上をもたらす 白川・大越 。．0/6を通じた情報提供

した全米の買主を対象とした 1$5 の質問紙調査の少ないながらもいくつかの実証研究が、0/6 を有効回答  件のデータをもとに、住宅の探索

通じて提供される情報が住宅取引に与える影響をにインターネットを用いると、他の従来からの方検証している。$OOHQHWDO  は、～法と比べて、探索時間が長くなる傾向にあること 年に全米の中規模都市の 0/6 に登録されたを明らかにしている。=XPSDQRHWDO  は、 件のデータをもとに、0/6 での一日あたり同じ 年に1$5 が実施した売主及び買主への質平均物件情報閲覧数が  件増えると、物件の成約問紙調査の有効回答  件のデータをもとに、確率が ％上昇し、成約までの日数が  日短

インターネット利用は、買主による総物件探索時

くなり、成約価格は ％高くなることを明らか

間は短縮しない代わりに、物件ごとの探索時間をにしている。

短縮することを明らかにしている。)RUGHWDO

0/6 を通じて提供される情報の中でもとりわけ は、 年のテキサス州ダラス＝フォー

着目されているのは、バーチャルツアー（オンラトワース地域0/6 での 件の住宅売買データ

インビデオ）と写真の掲載である。これらの視をもとに、インターネット上に掲載された物件は、

覚情報は、インターネットを通じて提供が特に容売れるまでに  日程度余計に時間がかかり、また易になったものの一つである。&DUULOOR  

平均で  ドルほど高値となることを明らかには、～ 年のヴァージニア州フェアファッ

している。5LFKDUGVRQ =XPSDQR  は、上クスの0/6 に掲載された住宅取引 件のデー

述の 1$5 の  年調査に加えて、 年調査、タをもとに、期待成約価格はバーチャルツアーを 年調査の  時点で、インターネット利用が買追加すると約 ％上昇し、写真を  枚追加すると主探索の効率性に与える影響の有意性の変遷を比

％上昇すること、期待市場滞留時間 7LPHRQ較検証している。
その結果、D 物件探索の時間は、

0DUNHW  はバーチャルツアーを追加すると約売り手市場の時に比べて買い手市場の時により長％減少することを明らかにしている。
%HQHILHOG

くなること、 E 高齢者や初取引の買主は、市況に

HWDO D は、～ 年に米国東海岸

関わらずインターネットを使わない傾向にあるこの中規模都市圏の 0/6 において売却された 

と、 F 高額物件の買主、転勤時の買主、遠距離の買主がよりインターネットを使う傾向にあることを明らかにしている。*HQHVRYH +DQ  は、
～ 年に 1$5 が全米  の都市圏で実施した質問紙調査（ 年までは  年おき、 年からは年  回回答）から得た  件のパネルデー
タをもとに、もし全員がインターネットを用いて住宅を探すなら、全員が用いない場合に比べて、買主の探索時間が ％増え、買主の内覧件数は

日本での同様の実証研究として、白川・大越  は、 年に日本全国を対象に実施したオンライン調
査の  件のデータをもとに、住宅の売買においてイ
ンターネット利用は探索範囲を有意に広げることを明らかにしている。
視覚情報が買主の注意を特に引くものであることを実証する研究として、6HLOHUHWDO  は、物件
情報のうち買主が最初に見るのは写真であり、次に物件の説明、最後に仲介業者に関する事項を見ることを、アイトラッキング技術を用いた実験により明らかにしている。

土地総合研究 2020年春号 131

件のデータをもとに、写真の使用は価格を ％．仲介サービスのアンバンドリング化

（0/6 上での写真の枚数制限緩和後は ％）押し

．で見たように、テクノロジーの進化に伴い、上げる効果があること、内装写真の追加は市場滞

伝統的なフルサービス型のビジネスモデルをアン

留時間を有意に増やす（枚数制限緩和後は影響がバンドリング化して新たなサービスを提供する仲弱まる）こと、外装写真はマーケティング時間に介業者が普及した。実証研究では、これらの仲介

有意な影響を及ぼさないことを明らかにしている。

業者を選択することが住宅取引に与える影響につ$OOHQHWDO  は、～ 年にテキサ

いても、個別のサービス内容ごとに検証されてきス州ダラス郡の0/6 に掲載された 件の単独た。以下に示すように、こうした新しいサービ

世帯による住宅取引のデータをもとに、一般向スが成約価格、成約までの時間にもたらす影響は、

け・仲介業者向けのオープンハウス、0/6 上でのサービス内容ごとに異なっている。
バーチャルツアーや写真のいずれもが、価格に対し正の影響を有することを明らかにしているもの

．サービス限定型の仲介業者
サービス限定型の仲介業者が利用された場合、の、市場滞留時間、成約確率への影響は複合的であるとする。

実証研究の結果からは、伝統的な仲介業者と比べ以上の結果に共通するのは、テクノロジーの進て、成約価格は上昇する一方、成約までの時間へ化に伴い、新しい情報が提供されるようになれば、の影響はまちまちであることが分かる。-RKQVRQ

成約価格は上昇するということである。この結

HWDO  は、 年にアラバマ州モンゴメ

果は、新しい情報を提供することで、物件を見る

リー地域の 0/6 で成約された  件のデータを買主の数が増え、より高い購入意思額を有する買もとに、0/6 の支援なしに成約した後に 0/6 に掲

主とマッチングできる可能性が高まることによる載された物件（全サンプルの ％）は、0/6 上で効果であると解釈できる。他方で、成約確率、成成約した物件に比べて、平均 ％超の価格プレミ

約までの時間に関しては、実証研究によって結果アム付きで売却されていることを明らかにしていが異なり、その効果は一概には言えない。
理論上、る。/HYLWW 6\YHUVRQ  は、～

成約価格と成約までの時間は、時間をかければよ

年のイリノイ州の  地域の 0/6 データ（それぞれり高く売れるというトレードオフの関係にある。

 件、 件、 件）をもとに、定額

このことから、成約価格の上昇による効果の中に、手数料型の仲介業者（各地域のサンプルの ～％）

マッチングの改善による時間短縮の効果と、成約価格の上昇に伴う時間拡大の効果の両方が合わさっている可能性が考えられる。
新しい情報が提供されれば住宅価格が上昇するという結果は、情報公開が住宅取引に与える影響に関する実証研究においても同様に確認されている。1DQGD 5RVV は、～ 年の全米  州  都市圏のパネルデータ  件をもとに、情報公開法が住宅価格
を  年にわたって ～％引き上げる効果があることを明らかにする。日本においては、原野他  がリフ
ォーム済であることを品質のシグナルと捉え直すこと
で、また、原野・瀬下  が新築住宅向けの住宅性
能保証書・住宅性能評価を品質のシグナルと捉え直すことで、それぞれ取引価格への影響を検証している。

契約内容やサービスによる違いは、ここに挙げたものの他にも、売主、買主が仲介業者と結ぶ契約に直接関係しない部分で、例えば両手仲介か片手仲介かの違い、仲介業者が所属する仲介企業と結ぶ手数料の取り分の契約の違い、売却する物件を顧客が所有するか仲介業者が所有するかの違いなど、様々な形態がある。これらの住宅取引への影響に関する実証研究については、+DQ 
6WUDQJH  参照。

*DXWLHUHWDO  は、オランダのほぼ全ての住宅物件が掲載される :HE サイト )XQGD に ～
年に掲載された  件（物件数 ）の取引データをもとに、定額手数料型の仲介業者を用いると、より高額で、より早く住宅を売却できることを明らかにしている。オランダでは、伝統的なフルサービス型の仲介
業者は ％程度の手数料率である一方で、 年以降市場に参入した定額手数料型の仲介業者は、物件内覧を売主が自ら行わなければならない代わりに、～
ユーロの定額手数料で物件を掲載している。

132 土地総合研究 2020年春号を用いると、市場滞留時間は長くなる一方で、成 件の物件の登記情報と、所有者への質問紙調

約価格は同種の物件で比較するとフルサービス型

査のデータをもとに、6%2/ VROGDQG ERXJKW

と変わらないことを明らかにしている。
%HQHILHOGRQOLQH売却情報がインターネット上に直接掲載

HWDO E は、～ 年のサウスカロ

され、その後も仲介業者なしに取引が続けられた

ライナ州チャールストン都市圏の 0/6 にて売却さもの）と、そうでない取引との間に、有意な価格れた住宅  件のデータをもとに、サービス限差は見られなかったことを明らかにしている。

定型（全サンプルの ％）の方が、成約価格に%HUQKHLP 0HHU  は、スタンフォード大学

％のプレミアムがつき、市場滞留時間が ％の組織スタッフが近隣の住宅を売買する際に使用削減されることを明らかにしている。
:LOH\HWDO

するオープンアクセス型の掲載サービスにおける は、～ 年に米国南東部の中規模

～ 年の  件の住宅売買のデータをもと都市圏の0/6 で取引された 件のデータをもに、仲介業者を用いた売主は、成約価格が ～とに、サービス限定型の仲介業者によって売却さ

％低くなり、売却が早まる作用があることを明れる物件（全サンプルの ％）には、約 ％の価

らかにしている。)6%2 の利用による成約までの時

格プレミアムと、約 ％の時間節約効果があるこ間の拡大は、仲介業者の助けを借りずに自ら取引とを明らかにしている。*RRGZLQHWDO  は、することで、売主の負担が増加することによる影～ 年にアラバマ州モンゴメリーの 0/6 に響と解釈することができる。

掲載された  件のデータをもとに、サービス
限定型の方が、成約価格が高く、市場滞留時間が長く、成約確率が低いことを明らかにしている。
．)RU6DOHE\2ZQHU )6%2 ．リスティング契約の違い
売主が物件掲載を仲介業者に依頼する際に結ぶ「リスティング契約」には、いくつかの種類がある 5XWKHUIRUGHWDO 。 D (576 H[FOXVLYH

)6%2 が利用された場合、実証研究の結果からは、

ULJKWWRVHOO 契約は、
契約期間内に買主を見つ

仲介業者を経由する場合と比べて、成約価格へのけてきたのが売主でも他の仲介業者でも誰であっ

影響はまちまちである一方で、成約までの時間がても、契約した仲介業者には手数料を支払うもの

長くなることが分かる。<DYDV &ROZHOO  である。仲介業者が最も好む契約方式であり、北は、～ 年のイリノイ州シャンペーン郡で米の住宅市場においては最も一般的な契約方式での  件の住宅取引のデータをもとに、0/6 を使ある。 E ($ H[FOXVLYHDJHQF\ 契約は、売主用する仲介業者と、)6%2 や非 0/6 所属の仲介業者が自分で買主を見つけてきた場合には契約した仲を経由した場合との間の価格差が大きければ、売介業者に手数料を支払う必要がなく、仲介業者が主は 0/6 を使用する仲介業者を選択するようにな

買主を見つけてきたときには手数料を支払うもの

り、0/6 の使用は物件の成約価格を下げることをである。 F オープンリスティング 2SHQ/LVWLQJ 

明らかにしている。+HQGHOHWDO  は、

契約では、売主は複数の仲介業者に物件を掲載さ～ 年のウィスコンシン州マディソンでの単せることができ、手数料は買主を見つけてきた仲

独世帯向け住宅の取引、0/6 経由と )6%2 経由、合介業者にだけ支払えば良い。また、もし売主が自わせて  件のデータをもとに、物件ごとの違分で買主を見つけたときには、手数料を支払う必いや売主の特徴をコントロールすると、0/6 を用要がない。この契約方式は、ヨーロッパ諸国ではいることによる価格プレミアムは無かった一方で、一般的である一方で、米国ではほとんど使われて売却までの時間がより短くなることを明らかにしいない。

ている。/L 0RWLZDOOD  は、～

リスティング契約の違いが住宅取引に与える影

年にマサチューセッツ州の  都市で売却された

響を検証した実証研究の結果からは、($ 契約は

土地総合研究 2020年春号 133(576 契約に比べて、成約価格は下がり、成約まで第一に、市場参入と手数料率を通じた影響を整の時間が短縮されることが分かる。5XWKHUIRUGHW理した。仲介サービスの効率化により不動産仲介

DO  は、～ 年のダラス＝フォー

市場への参入の容易化が進むと同時に、仲介サートワース地域の0/6 における住宅取引 件のビスのアンバンドリング化が進むことで、新たなデータをもとに、全体の ％を占める ($ 契約形態の仲介業者が新規参入してくると考えられる。

で掲載された物件は、(576 契約と比べて、より早

不動産仲介業は、参入障壁が低く、地域ごとに競く、しかしながらわずかに低い金額で売却されて争していて、かつ手数料率の水準が固定的である

いることを明らかにしている。5XWKHUIRUG らはさことから、住宅価格の上昇期において、仲介業者

らに、価格帯別に分けた場合、サービス限定型のの過剰参入、収益性の低下をもたらすと既往研究

仲介業者の場合についても同様に、リスティング

では考えられている。実証研究はいずれも、実際契約の違いが与える影響を検証している。

に参入によって仲介業者の生産性が低下し、社会

5XWKHUIRUGHWDO  は、5XWKHUIRUGHWDO

的な損失が生じていることを明らかにしている。

 と同じデータをもとに、低価格と高価格ど

このことから、テクノロジーの進化に伴い参入がちらの価格帯でも、($ 契約だと仲介業者が成約におこる場合においても、同様の収益性の低下がもこぎつけた場合にはより早く、所有者が成約にこたらされる可能性がある。

ぎつけた場合にはより時間をかけて売却されるこ米国においては、現状の不動産仲介市場が競争と、低価格帯では ($ 契約だと低い価格で売却され的か否か、またインターネットの普及が仲介手数ること、高価格帯で所有者が成約にこぎつけた場

料率に影響を与えているか否かについて両論があ合は約 ％の価格プレミアムがつくことを明らる。実証研究の結果からは、仮にテクノロジーのかにしている。5XWKHUIRUGHWDO  は、

進化によって仲介手数料が下げられた場合、成約～ 年のテキサス州ダラス＝フォートワース

までに時間がかかるようになると予測される。

都市圏 郡の単独世帯向け住宅の0/6 への登録物

第二に、インターネットを通じた新しい情報の件  件のデータをもとに、サービス限定型

提供による影響を整理した。住宅取引におけるイの仲介においては、(576 契約のときは市場滞留時

ンターネットの利用は、探索時間の短縮よりも、間に変化はなく、価格を押し下げる効果がある一探索する物件の増加、探索する範囲の拡大をもた方で、($ 契約のときは少額の価格プレミアムと市らす。実証研究は、0/6 を通じた情報提供、とり場滞留時間の削減効果があることを明らかにしてわけバーチャルツアーと写真の掲載によって、成いる。5XWKHUIRUG らの解釈では、リスティング契

約価格は上昇することを明らかにしている。

約の違いは、仲介業者の努力量を反映したもので第三に、伝統的なフルサービス型のビジネスモあり、これら実証研究の結果は、($ 契約よりもデルをアンバンドリング化して新たなサービスを(576 契約の方が、より仲介業者が努力するように提供する仲介業者の普及による影響を整理した。

なることを示しているという。

実証研究は、サービス限定型の仲介業者が利用された場合は成約価格が上昇し、)6%2 が利用された

．おわりに場合が成約までの時間が長くなることを明らかに．米国での実証研究から得られる知見している。また、リスティング契約が ($ 契約であ

本稿では、テクノロジーの進化が不動産仲介業

ると、(576 契約に比べて成約価格は下がり、成約にもたらす変化を、仲介サービスの効率化、新たまでの時間が短縮されるという。上述の手数料率な情報の提供、仲介サービスのアンバンドリング

低下による成約までの時間の増加も含め、こうし化の  つに分け、米国における不動産取引に与えた実証研究の結果は、フルサービス型の仲介業者る影響に関する実証研究の結果を整理した。

から消費者が取捨選択したことの対価が、成約価134 土地総合研究 2020年春号

格、成約までの時間への影響に表れているものとた、仲介手数料は、成約価格の ％＋ 万円が上捉えることができる。消費者は、自身の個別事情限とされ、 年に通達で示されて以降、このや選好に応じて、新たなサービスを選択的に利用

数値に変動はない。ゆえに、参入障壁が低く、地していると推察される 。

域ごとに競争していて、かつ手数料率の水準が固

テクノロジーの進化に伴い、以上の  つの効果

定的という条件が日本においても揃っており、住が成約価格、成約までの時間に与える影響が、実宅価格が上昇している地域においては、テクノロ

際の取引においてどのように合わさるか、また市

ジーの進化に伴う仲介業者の過剰参入と収益性の場全体で見たときの影響に関しては、これらの既低下がもたらされる可能性が考えられる。

往研究からは明らかにされない。加えて、ここでしかしながら、人口減少社会を迎えた日本の場紹介した実証研究の大半では、部屋数、間取り、合、特に郊外部や地方において住宅市場の流動性

床面積、築年数、住宅設備など、0/6 に掲載されが低下しており、空き家が大量に発生している。

た物件情報についてはコントロールした上で推定

このような地域においては、
住宅価格が低すぎて、しているものの、売主側、買主側の要望、仲介業

固定割合の手数料率では十分な不動産取引のイン者の対応キャパシティやスキル、物件の状態など

センティブを仲介業者に与えることができないこの個別取引ごとの要因を、必ずしも全てコントロとが問題となっている。これを受けて国土交通省

ールしているとは限らない。更には、テクノロジ

では  年、価格が  万円以下の場合には手数ーを利用しがちな買主の属性、個別サービスを選料を最大  万円まで受け取れるようにした。
前述

択しがちな売主の属性といった、内生性によるバの過剰参入の理論を裏返せば、住宅価格の停滞しイアスの可能性も考えられる。今後も検証が積みた地域においては過小参入となり、本来市場で売重ねられることが期待される。

買されるはずの物件が売買されないままとなって
．日本への示唆

いる可能性が考えられるため、価格すなわち手数
料を上げることには一定の合理性がある。もっと翻って日本の不動産仲介市場を見ると、第一に、も、％や  万円といった数字を外生的かつ一律

日本においても市場参入は比較的容易と考えられに与えており、これらが市場の動向に追従して適

る 。宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引士

切なインセンティブを与えられているかどうかは、の取得には、試験への合格が求められている。他方で、宅地建物取引業者が設置しなければならな
い宅地建物取引士の数は事業所ごとに  人に  人
であり、DJHQW であれば必ず免許を取得する必要がある米国よりも緩やかなものとなっている。ま不動産仲介市場が競争的であると主張する論者からは、新たな仲介サービスの登場は、売主と買主に新たな選択肢をもたらしているという指摘もなされている。
)7&'2-  、6FKQDUH .XOLFN  参照。

不動産流通近代化センター  によると、日本
では毎年、全宅地建物取引業者の約 ％程度の新規参入
および廃業があり、平成  年と平成  年の二時点比較
では、免許取得後年数の長短にかかわらず、宅地建物取引業者の残存率は約 ％であるという。不動産適正取引推進機構  によると、宅地建物取引業者数は、
平成  年度末の （個人、法人の合計）から漸減傾向にあり、平成  年度末時点では  である。



宅地建物取引業法に基づき定められた売買仲介手数料の上限は、取引額  万円以下で ％、 万円以下
で ％、 万超で ％であり、 万円以下の上乗せ分を合計すると  万円となる。

「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和  年建設省告示
第  号）

中川  によると、日本の不動産市場の効率性を検証した論文は、西村他  、清水他  以
外にほとんどないという。西村他  は、売主、買主それぞれにおける情報の欠如が経済的損失をもたらしていることを明らかにしている。清水他  は、米国に比べて日本は仲介の費用が高く、特に買い手側への流通関係税、物件調査が、仲介の費用を高めていることを明らかにしている。中川  は、個々の不動産業者の情報伝達コストを引き下げるテクノロジーの導入と、不動産市場全体の効率化を達成するテクノロジーの導入が手数料収入にもたらす効果を、シミュレーショ
ンにより検証している。

土地総合研究 2020年春号 135

別途検証されるべき課題である。
第二に、日本には、米国の 0/6 にあたる、会員情報共有のインセンティブに仕向けるかが鍵となる。

不動産会社が取引情報を交換できるシステムとし第三に、仲介サービスのアンバンドリング化でて、指定流通機構、通称レインズ（5(,16；5HDO

ある。日本においても、売却仲介手数料を半額に(VWDWH,QIRUPDWLRQ1HWZRUN6\VWHP）が存在する。

するサービスや、両手仲介の場合に売却仲介手数

レインズでは、0/6 のバーチャルツアーのような料を無料にするサービス、売主が直接物件を掲載

ものは提供されておらず、登録できる情報が 0/6できるサービスなど、類似のサービスが多数登と比べて限定的である。また、0/6 では代理契約場している。しかしながら、全ての住宅売買がこ後 ～ 時間以内の物件登録や物件の囲い込み

うした新しいサービスに移行しているわけではな（ポケット・リスティング）の禁止が徹底されていという状況は、米国と変わりはない。日本においる 小林 のに対し、レインズへの登録

いても、サービスを取捨選択した場合の手数料のは、専属媒介契約については契約締結日から  日

削減効果と成約価格との兼ね合いや、)6%2 のよう以内、専属専任媒介契約については契約締結日かに自身で物件をマーケティングする際の時間の増ら  日以内の登録が宅地建物取引業法により義務加などを予測しつつ、消費者が個別事情や選好に付けられている他は、一般媒介契約については登

応じて新たなサービスを選択的に利用できるよう、録を義務づけられていない。そのため、レインズ

選択の機会をどう確保するかが課題となる。

には全ての取引が報告されておらず、また、その米国は日本と比べて全住宅流通量に占める既存情報が最新であるとは限らない。加えて、成約価

住宅の比率が高いことや、取引慣行に違いがあ

格情報の登録が義務付けられているものの網羅的ることなどを踏まえる必要はあるものの、米国にに機能しておらず、履歴情報の要である登記情報おける実証研究から見込まれる、テクノロジーのをデータベース化したものも提供されていない

進化に伴うこのような不動産取引への影響に関す

和田

。他方で、日本全国で  組織という、地域不動産市場を超えた大規模な運営がなさる知見が、今後の政策立案において参考とされることを期待したい。

れていることもあって、米国の 0/6 ほどの地域独占ではない 中川 。現状、レインズで提供されていない情報、特に物件の 95・$5 や履歴情報については、民間企業がそれぞれ運営する不動産
ポータルサイト経由で提供されている。仲介サー
ビスの効率化という観点からは、情報共有の場をレインズにするか不動産ポータルサイトにするかはともかく、仲介業者間でこれら情報の共有をいかに図るかが課題となるだろう。その際、新しい情報がもたらす成約価格の上昇を、いかにして不動産登記簿を集約、データベース化したサービスを提供する民間事業者自体は存在する。木村  参照。
仲介サービスの効率化にあたっては、そもそも日本
では仲介業者の情報リテラシーが低いという問題もある 中川 。米国では、0/6 や 1$5 が会員向けのトレーニングプログラムを提供しており、仲介業者の,7 リテラシーの向上に努めている 和田 。


参考文献
・ $OOHQ 07 &DGHQD $ 5XWKHUIRUG - 
5XWKHUIRUG5&  (IIHFWVRIUHDOHVWDWH
EURNHUV PDUNHWLQJVWUDWHJLHV3XEOLFRSHQKRXVHVEURNHURSHQKRXVHV0/6YLUWXDOWRXUVDQG0/6
SKRWRJUDSKV -RXUQDORI5HDO(VWDWH5HVHDUFK  
・ $OOHQ07'DUH:+ /L/  0/6
LQIRUPDWLRQVKDULQJLQWHQVLW\DQGKRXVLQJPDUNHW例えば、ヤフー株式会社と 65( ホールディングス株
式会社が共同運営する、売主と買主を直接つなげる不動
産売買プラットフォームである「おうちダイレクト」（KWWSVUHDOHVWDWH\DKRRFRMSGLUHFW）では、売主が直接物件を掲載可能であり、その場合売主は売却仲介手数料を支払う必要がない。

米国における全住宅流通量に占める既存住宅の比率
は、 年以降 ～％を占めてきた。滅失住宅の平均寿命を比較すると、日本は 年、
米国は 年である。
また、既存住宅の販売価格は、 年頃に一度ピークを迎えて以降低下傾向にあったものの、 年代に入ってからは継続して上昇傾向にある。中川  参照。
136 土地総合研究 2020年春号

RXWFRPHV7KH-RXUQDORI5HDO(VWDWH)LQDQFHDQG
(FRQRPLFV  
・ %DHQ-6 *XWWHU\56  7KH&RPLQJGRZQVL]LQJ RI UHDO HVWDWH ,PSOLFDWLRQV RI
WHFKQRORJ\ -RXUQDO RI 5HDO (VWDWH 3RUWIROLR
0DQDJHPHQW  
・ %DUNHU'  (WKLFVDQGOREE\LQJ7KHFDVH
RIUHDOHVWDWHEURNHUDJH -RXUQDORI%XVLQHVV(WKLFV  
・ %DUZLFN3- 3DWKDN3$  7KHFRVWRIIUHHHQWU\$QHPSLULFDOVWXG\RIUHDOHVWDWH
DJHQWV LQ *UHDWHU %RVWRQ 5$1' -RXUQDO RI
(FRQRPLFV  
・ %DUZLFN3-3DWKDN3$ :RQJ0  &RQIOLFWVRILQWHUHVWDQGVWHHULQJLQUHVLGHQWLDOEURNHUDJH $PHULFDQ(FRQRPLF-RXUQDO$SSOLHG
(FRQRPLFV  
・ %DXP$6DXOO$ %UDHVHPDQQ)  
3URS7HFKWKHIXWXUHRIUHDOHVWDWH6DïG%XVLQHVV6FKRRO8QLYHUVLW\RI2[IRUG)HEUXDU\ KWWSVZZZVEVR[DFXNVLWHVGHIDXOWILOHVSURSWHFKSGI
・ %HFN - 6FRWW )  <HORZLW] $  &RQFHQWUDWLRQDQGPDUNHWVWUXFWXUHLQORFDOUHDOHVWDWHPDUNHWV 5HDO(VWDWH(FRQRPLFV   
・ %HQHILHOG -' &DLQ &/  -RKQVRQ .+D 2QWKHUHODWLRQVKLSEHWZHHQSURSHUW\SULFHWLPHRQPDUNHWDQGSKRWRGHSLFWLRQVLQD PXOWLSOH OLVWLQJ VHUYLFH -RXUQDO RI 5HDO(VWDWH)LQDQFHDQG(FRQRPLFV  
・ %HQHILHOG -' 3\OHV 0.  *OHDVRQ $E 6DOHSULFHPDUNHWLQJWLPHDQGOLPLWHG
VHUYLFHOLVWLQJV7KHLQIOXHQFHRIKRPHYDOXHDQG
PDUNHW FRQGLWLRQV -RXUQDO RI 5HDO (VWDWH
5HVHDUFK  
・ %HQMDPLQ-' &KLQOR\37  7HFKQRORJLFDOLQQRYDWLRQLQUHDOHVWDWHEURNHUDJH-RXUQDORI
5HDO(VWDWH5HVHDUFK  
・ %HQMDPLQ-'-XG*' 6LUPDQV*6 D :KDW GR ZH NQRZ DERXW UHDO HVWDWH EURNHUDJH"
-RXUQDORI5HDO(VWDWH5HVHDUFK  
・ %HQMDPLQ-'-XG*' 6LUPDQV*6 E 
5HDOHVWDWHEURNHUDJHDQGWKHKRXVLQJPDUNHW$QDQQRWDWHGELEOLRJUDSK\-RXUQDORI5HDO(VWDWH
5HVHDUFK  
・ %HUQKHLP%' 0HHU-  'RUHDOHVWDWH
DJHQWV DGG YDOXH ZKHQ OLVWLQJ VHUYLFHV DUHXQEXQGOHG"(FRQRPLF,QTXLU\  
・ &DUQH\0  &RVWVDQGSULFLQJRIKRPHEURNHUDJH
VHUYLFHV5HDO(VWDWH(FRQRPLFV  
・ &DUULOOR3(  ,QIRUPDWLRQDQGUHDOHVWDWHWUDQVDFWLRQV7KHHIIHFWVRISLFWXUHVDQGYLUWXDOWRXUV RQ KRPH VDOHV :RUNLQJ 3DSHU *HRUJH:DVKLQJWRQ8QLYHUVLW\・ &URZVWRQ. :LJDQG57  5HDOHVWDWHZDU LQ F\EHUVSDFH $Q HPHUJLQJ HOHFWURQLF
PDUNHW" ,QWHUQDWLRQDO -RXUQDO RI (OHFWURQLF
0DUNHWV  
・ 'HOFRXUH1 0LOOHU1*  ,QWHUQDWLRQDOUHVLGHQWLDO UHDO HVWDWH EURNHUDJH IHHV DQGLPSOLFDWLRQV IRU WKH 86 EURNHUDJH LQGXVWU\,QWHUQDWLRQDO5HDO(VWDWH5HYLHZ  
・ ' 8UVR97  +RPHEX\HUVHDUFKGXUDWLRQ
DQGWKHLQWHUQHW0,76ORDQ6FKRRO:RUNLQJ3DSHU
1R・ )HGHUDO7UDGH&RPPLVVLRQ )7& DQG86'HSDUWPHQW
RI-XVWLFH '2-   &RPSHWLWLRQLQWKHUHDOHVWDWH EURNHUDJH LQGXVWU\ )HGHUDO 7UDGH&RPPLVVLRQ DQG 86 'HSDUWPHQW RI -XVWLFH:DVKLQJWRQ'&$SULO・ )RUG-65XWKHUIRUG5& <DYDV$  
7KH HIIHFWV RI WKH LQWHUQHW RQ PDUNHWLQJUHVLGHQWLDO UHDO HVWDWH -RXUQDO RI +RXVLQJ(FRQRPLFV
・ *DXWLHU3$6LHJPDQQ$ 9DQ9XXUHQ$ 5HDO(VWDWH$JHQW&RPPLVVLRQ6WUXFWXUH
DQG6DOHV3HUIRUPDQFH:RUNLQJSDSHU
・ *HQHVRYH' +DQ/  6HDUFKDQGPDWFKLQJLQWKHKRXVLQJPDUNHW-RXUQDORI8UEDQ(FRQRPLFV  
・ *RRGZLQ.-RKQVRQ. =XPSDQR/  
0LQLPXPVHUYLFHUHTXLUHPHQWVOLPLWHGEURNHUVDQGPHQXLQJRIVHUYLFHV-RXUQDORI5HDO(VWDWH
)LQDQFHDQG(FRQRPLFV  
・ *RROVE\: &KLOGV%  %URNHUDJHILUPFRPSHWLWLRQ LQ UHDO HVWDWH FRPPLVVLRQ UDWHV-RXUQDORIUHDO(VWDWHUHVHDUFK  
・ +DKQ5:/LWDQ5( *XUPDQ-  %ULQJLQJ PRUH FRPSHWLWLRQ WR UHDO HVWDWH
EURNHUDJH5HDO(VWDWH/DZ-RXUQDO
・ +DQ /  +RQJ 6+   7HVWLQJ FRVWLQHIILFLHQF\XQGHUIUHHHQWU\LQWKHUHDOHVWDWH
EURNHUDJH LQGXVWU\ -RXUQDO RI %XVLQHVV DQG(FRQRPLF6WDWLVWLFV  
・ +DQ/ 6WUDQJH:&  7KHPLFURVWUXFWXUHRIKRXVLQJPDUNHW6HDUFKEDUJDLQLQJDQGEURNHUDJH
,Q'XUDQWRQ*+HQGHUVRQ-9 6WUDQJH:&(GV +DQGERRNRIUHJLRQDODQGXUEDQHFRQRPLFV
9RO$PVWHUGDP1RUWK+ROODQG
・ +HQGHO,1HYR$ 2UWDOR0DJQé)  
7KH UHODWLYH SHUIRUPDQFH RI UHDO HVWDWH
PDUNHWLQJSODWIRUPV0/6YHUVXV)6%20DGLVRQFRP$PHULFDQ(FRQRPLF5HYLHZ  
・ +VLHK&7 0RUHWWL(  &DQ IUHHHQWU\ EH LQHIILFLHQW" )L[HG FRPPLVVLRQ DQG
VRFLDOZDVWHLQWKHUHDOHVWDWHLQGXVWU\-RXUQDO
RI3ROLWLFDO(FRQRP\  

土地総合研究 2020年春号 137

・ -LD3 3DWKDN3$  7KHLPSDFWRI
FRPPLVVLRQV RQ KRPH VDOHV LQ *UHDWHU %RVWRQ
$PHULFDQ(FRQRPLF5HYLHZ  
・ -RKQVRQ.6SULQJHU7 %URFNPDQ&  
3ULFHHIIHFWVRIQRQWUDGLWLRQDOO\EURNHUPDUNHWHG
SURSHUWLHV-RXUQDORI5HDO(VWDWH)LQDQFHDQG
(FRQRPLFV  
・ -XG*'  5HDOHVWDWHEURNHUDJH,Q%DNHU
+. &KLQOR\3 (GV 3ULYDWHUHDOHVWDWH
PDUNHWVDQGLQYHVWPHQWV2[IRUG8QLYHUVLW\3UHVV
・ /DUVHQ-( 3DUN:-  1RQXQLIRUP
SHUFHQWDJHEURNHUDJHFRPPLVVLRQVDQGUHDOHVWDWH
PDUNHWSHUIRUPDQFH5HDO(VWDWH(FRQRPLFV  
・ /HYLWW6' 6\YHUVRQ&  $QWLWUXVWLPSOLFDWLRQVRIRXWFRPHVZKHQKRPHVHOOHUVXVH
IODWIHHUHDOHVWDWHDJHQWV%URRNLQJV:KDUWRQ3DSHUVRQ8UEDQ$IIDLUV–・ /L; 0RWLZDOOD/  )RUVDOHE\RZQHU
RQOLQH:KRJHWVWKHVDYHGFRPPLVVLRQ"&RPPXQLFDWLRQVRIWKH$&0  
・ 0DJXUD0  +RZ5HEDWH%DQV'LVFULPLQDWRU\
0/6 /LVWLQJ 3ROLFLHV DQG 0LQLPXP 6HUYLFH
5HTXLUHPHQWV&DQ5HGXFH3ULFH&RPSHWLWLRQIRU
5HDO(VWDWH%URNHUDJH6HUYLFHVDQG:K\,W0DWWHUV($*'LVFXVVLRQ3DSHU1R86'HSDUWPHQW
RI -XVWLFH $QWLWUXVW 'LYLVLRQ (FRQRPLF
$QDO\VLV*URXS ($* :DVKLQJWRQ'&
・ 1DGHO06  $FULWLFDODVVHVVPHQWRIWKH
WUDGLWLRQDO UHVLGHQWLDO UHDO HVWDWH EURNHUFRPPLVVLRQUDWHVWUXFWXUH DEULGJHG  &RUQHOO
5HDO(VWDWH5HYLHZ
・ 1DQGD$&ODSS-0 3DQFDN.$  'R ODZV LQIOXHQFH WKH FRVW RI UHDO HVWDWH
EURNHUDJH VHUYLFHV" $ VWDWH IL[HG HIIHFWVDSSURDFK5HDO(VWDWH(FRQRPLFV  ・ 1DQGD$ 5RVV6/  7KHLPSDFWRISURSHUW\ FRQGLWLRQ ODZV RQ KRXVLQJ SULFHV(YLGHQFHIURPDQHYHQWVWXG\XVLQJSURSHQVLW\
VFRUHV -RXUQDO RI 5HDO (VWDWH )LQDQFH DQG(FRQRPLFV  
・ 1DWLRQDO$VVRFLDWLRQRI5HDOWRUV 1$5   
4XLFNUHDOHVWDWHVWDWLVWLFV0D\
KWWSVZZZQDUUHDOWRUUHVHDUFKDQGVWDWLVWLFVTXLFNUHDOHVWDWHVWDWLVWLFV $FFHVV 'DWH
)HE ・ 1DWLRQDO$VVRFLDWLRQRI5HDOWRUV 1$5  D 3URILOHRI+RPH%X\HUVDQG6HOOHUV1DWLRQDO$VVRFLDWLRQRI5HDOWRUV5HVHDUFK*URXSKWWSVZZZQDUUHDOWRUVLWHVGHIDXOWILOHVG
RFXPHQWVSURILOHRIKRPHEX\HUVDQGVHOO
HUVKLJKOLJKWVSGI $FFHVV'DWH)HE ・ 1DWLRQDO$VVRFLDWLRQRI5HDOWRUV 1$5  E 
5HDO (VWDWH LQ D 'LJLWDO $JH  5HSRUW
1DWLRQDO$VVRFLDWLRQRI5HDOWRUV5HVHDUFK*URXSKWWSVZZZQDUUHDOWRUVLWHVGHIDXOWILOHVG
RFXPHQWVUHDOHVWDWHLQDGLJLWDODJH
SGI $FFHVV'DWH)HE ・ 2OD]DEDO $0   5HGHILQLQJ UHDOWRUUHODWLRQVKLSVDQGUHVSRQVLELOLWLHV7KHIDLOXUHRIVWDWHUHJXODWRU\UHVSRQVHV+DUYDUG-RXUQDO
RQ/HJLVODWLRQ
・ 5LFKDUGVRQ+ =XPSDQR/  )XUWKHU
DVVHVVPHQWRIWKHHIILFLHQF\HIIHFWVRILQWHUQHW
XVH LQ KRPH VHDUFK -RXUQDO RI 5HDO (VWDWH
5HVHDUFK  
・ 5XWKHUIRUG-05XWKHUIRUG5&6SULQJHU
70  0RKU -(   /LPLWHG VHUYLFH
EURNHUDJH 3RVLWLYH EURNHU LQWHUPHGLDWLRQ"
-RXUQDORI5HDO(VWDWH5HVHDUFK  
・ 5XWKHUIRUG56SULQJHU7 <DYDV$  
7KHLPSDFWRIFRQWUDFWW\SHRQEURNHUSHUIRUPDQFHVXEPDUNHWHIIHFWV-RXUQDORI5HDO(VWDWH5HVHDUFK  
・ 5XWKHUIRUG5&6SULQJHU70 <DYDV$ 7KHLPSDFWVRIFRQWUDFWW\SHRQEURNHUSHUIRUPDQFH5HDO(VWDWH(FRQRPLFV  
・ 5XWKHUIRUG5& <DYDV$  'LVFRXQW
EURNHUDJHLQUHVLGHQWLDOUHDOHVWDWHPDUNHWV
5HDO(VWDWH(FRQRPLFV  
・ 6DEHU-/ 0HVVLQJHU35  7KHLPSDFW
RI HLQIRUPDWLRQ RQ UHVLGHQWLDO UHDO HVWDWH
VHUYLFHV7UDQVDFWLRQFRVWVVRFLDOHPEHGGHGQHVV
DQG PDUNHW FRQGLWLRQV &DQDGLDQ -RXUQDO RI
$GPLQLVWUDWLYH6FLHQFHV  
・ 6DL]$ 6DOD]DU$  5HDOWUHQGV7KH
IXWXUHRIUHDOHVWDWHLQWKH868UEDQ(FRQRPLFV/DE &HQWHU IRU 5HDO (VWDWH 0DVVDFKXVHWWV,QVWLWXWHRI7HFKQRORJ\KWWSVPLWFUHPLWHGXZSFRQWHQWXSORDGV5($/75(1'60,7SGI
・ 6FKQDUH$% .XOLFN5  'RUHDOHVWDWH
DJHQWV FRPSHWH RQ SULFH" (YLGHQFH IURP VHYHQ
PHWURSROLWDQDUHDV,Q*ODHVHU(/ 4XLJOH\-0 (GV  +RXVLQJPDUNHWVDQGWKHHFRQRP\
5LVNUHJXODWLRQDQGSROLF\&DPEULGJH
0$/LQFROQ,QVWLWXWHRI/DQG3ROLF\・ 6HLOHU0-0DGKDYDQ3 /LHFKW\0  
7RZDUGDQ8QGHUVWDQGLQJRI5HDO(VWDWH+RPHEX\HU,QWHUQHW 6HDUFK %HKDYLRU $Q $SSOLFDWLRQ RI
2FXODU 7UDFNLQJ 7HFKQRORJ\ -RXUQDO RI 5HDO(VWDWH5HVHDUFK  
・ 6LUPDQV&) 7XUQEXOO*.  %URNHUDJH
SULFLQJ XQGHU FRPSHWLWLRQ -RXUQDO RI 8UEDQ(FRQRPLFV  
・ 6LUPDQV&)7XUQEXOO*. %HQMDPLQ-'138 土地総合研究 2020年春号

 7KHPDUNHWVIRUKRXVLQJDQGUHDOHVWDWH
EURNHUVHUYLFHV-RXUQDORI+RXVLQJ(FRQRPLFV  
・ :HLFKHU-&  7KHSULFHRIUHVLGHQWLDOUHDOHVWDWHEURNHUDJHVHUYLFHV$UHYLHZRIWKH
HYLGHQFHVXFKDVLWLV5HDO(VWDWH/DZ-RXUQDO  
・ :KLWH/-  7KH5HVLGHQWLDO5HDO(VWDWH
%URNHUDJH ,QGXVWU\ :KDW :RXOG 0RUH 9LJRURXV&RPSHWLWLRQ /RRN /LNH" 1<8 /DZ DQG (FRQRPLFV
5HVHDUFK3DSHU1R
・ :LOH\-$%HQHILHOG-' $OOHQ07  &\FOLFDOGHWHUPLQDQWVRIEURNHUDJHFRPPLVVLRQUDWHV -RXUQDO RI 5HDO (VWDWH )LQDQFH DQG(FRQRPLFV  
・ :LOH\-$=XPSDQR/9 %HQHILHOG-' 7KHOLPLWHGVHUYLFHEURNHUDJHGHFLVLRQ
7KHRU\ DQG HYLGHQFH -RXUQDO RI 5HDO (VWDWH
)LQDQFHDQG(FRQRPLFV  
・ :RRGZDUG6(  $VWXG\RIFORVLQJFRVWVIRU)+$PRUWJDJHV86'HSDUWPHQWRI+RXVLQJDQG
8UEDQ'HYHORSPHQW2IILFHRI3ROLF\'HYHORSPHQW
DQG5HVHDUFK:DVKLQJWRQ'&0D\・ <DYDV$ &ROZHOO3)  $FRPSDULVRQRI UHDO HVWDWH PDUNHWLQJ V\VWHPV 7KHRU\ DQGHYLGHQFH-RXUQDORI5HDO(VWDWH5HVHDUFK  
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・ 柿本尚志  「不動産流通市場と仲介機能について」経済研究  大阪府立大学経済学部
・ 北崎朋希・本間純  「不動産テック：巨大産業の破壊者（ディスラプター）たち」日経 %3 社
・ 木村幹夫  「登記ビッグデータから見える不動産テックの今後」赤木正幸・浅見泰司・谷山智彦
編著『不動産テックを考える』プログレス
・ 小林正典  「米国不動産流通システムの変遷と我が国の不動産流通市場への示唆」 一財 土地総合研究所編『既存住宅市場の活性化』東洋経済新報社
・ 清水千弘・西村清彦・浅見泰司  「不動産流通システムのコスト構造―不動産取引コストの把握」住宅土地経済
・ 白川慧一・大越利之  「中古住宅市場における両手仲介と手数料率、成約価格への影響―不動産仲介業者アンケート調査をもとにして」日本不動産学会誌  
・ 白川慧一・大越利之  「インターネット利用、
不動産テックが住宅取引に与える影響―オンライン調査からの知見」日本不動産学会誌  
・ 谷山智彦  「不動産テックとは何か」赤木正
幸・浅見泰司・谷山智彦編著『不動産テックを考える』プログレス
・ 中川雅之  「不動産流通市場の新しい情報提供機能」日本不動産学会誌  
・ 中川雅之  「不動産業者の役割とテクノロジー」 一財 土地総合研究所編『既存住宅市場の活性化』東洋経済新報社
・ 中川雅之  「日米の住宅循環システムの比較」
都市住宅学
・ 西村清彦・浅見泰司・清水千弘  「不完全情報がもたらす損失：東京住宅流通市場での計測」西村清彦編『不動産市場の経済分析：情報・税制・都市計画と地価』日本経済新聞社
・ 原野啓・中川雅之・清水千弘・唐渡広志  「中古住宅市場における情報の非対称性がリフォーム
住宅価格に及ぼす影響」日本経済研究
・ 原野啓・瀬下博之  「中古住宅取引における品質情報の影響」日本経済研究
・ 不動産適正取引推進機構  「平成  年度末宅建業者と宅地建物取引士の統計」5(7,2

・ 不動産流通近代化センター  「これからの不動産業を考える研究会報告書～中小不動産業の今後の事業展開のあり方～」平成  年  月、公益財団法人不動産流通近代化センターKWWSVZZZUHWSFMSZSFRQWHQWXSORDGVKKRXNRNXSGI
・ 和田ますみ  「米国不動産業における 0/6 と不動産テックの最新動向」 一財 土地総合研究所編『不動産テックの課題』東洋経済新報社[しらかわ けいいち]
[(一財)土地総合研究所 研究員]
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