第6回鑑定会議でスッタモンダ①にツッコミを入れるというスタイルをとります。そして、忘れてはならないのが、「会議録」です。修習生

鑑定会議って何？
社団法人日本不動産鑑定協会の実務修習業務規程
施行細則第 16 条第 12 号では、次のとおり規定されています。

たちは、毎回持ち回りで記録をつけ、クラス内で配布します。
実は、鑑定会議は、最高の終了考査対策にもなっていて、嬉しいことに、修了生から、「口頭試問の先生「実地演習においては､同一の題材とする不動産をは、明海の先生と比べたらはるかに優しかった（わた用いて､一度に複数の修習生を指導することができるしたちが余程怖かったのでしょう）」とか、「評価案件ものとする｡この場合において､大学の指導者は､当該の復習のときに、会議録を読み返したことがとても役大学の演習実施場所に修習生を集合させて､鑑定評価に立った」というよう感想が寄せられています。

会議を開催しなければならない｡」

繰り返しになりますが、鑑定会議は、他の修習生のこの「鑑定評価会議」を、当センターでは単に「鑑意見に耳を傾け、自分にはない見方や考え方を知る場定会議」と称して、案件ごとに毎回のように実施してです。また、自分の担当以外の指導鑑定士と同席するいます。それは、上記規定があるから仕方なく・・・・・機会でもあります。当センターには 5 名の指導鑑定士

ではなくて、実地演習にあたり、修習生の能力を高めが在籍していて、それぞれに得意とする地域や分野がる上で、非常に有用だと考えているからです。

あり、考え方もそれぞれ個性があります。ですから、鑑定会議は、同一案件を処理する他の修習生や指導修習生たちには、ひとつの考え方に偏らない柔軟さや鑑定士を前に、自分の意見を発表する場、議論する場、バランス感覚を身に付けられる貴重な体験です。また、他人の考え方を知る場です。大手の鑑定機関に在籍す指導鑑定士にとっても、修習生たちの、それぞれ異なる鑑定士は、そのような場に日常的に参加しているでるキャリアをバックグラウンドとした、あるいは、「素しょうが、独立開業してしまうと、そうはいきません。

人感覚」からの見方が新鮮で、良い刺激になることもですから、この修習において、鑑定会議に参加するということは、修習生たちにとって何物にも代えがたい「プライスレス」な時間となるでしょう。

多々あります。
ですから、わたしたちは、この鑑定会議を、大学で行う修習の最大のメリットととらえています。修習生

指導鑑定士としては、全員を前にして、「ここはこたちにも、「先生から突っ込まれる、いやだなあ」でう書く、それについてはそう考える、利回りはあれをはなく、実りあるものとするよう、前向きな姿勢で取ベースに個別性を反映して○％前後・・・・・」などり組んでほしいのです。と、最初から方向づけをしてしまうほうが実は楽なのさて、実際にはどのような形で行っているか、想像です。修習生側に、「教えてほしい」という甘えがあがつきにくいかもしれません。そのスタイルは指導鑑るのも事実です。しかし、当センターでは、そのよう定士によって、参加する修習生の能力によって、指導な方針は採っていません。あくまで「会議」というス日によって、案件によって、フレキシブルですが、通タンスで、参加する修習生ひとりひとりが自分で考え、常は、フォーマルな「会議」としてではなく、教室でロジックを構成していく、発表者は、緊張感の中でも、PC 端末に向かいながら、あるいは、事務室やロビーきちんと意見を発表することができるようにする、言の小さなテーブルを囲んで行うことが多いです。複数

い換えると、「アカウンタビリティとプレゼンテーシのクラスが同一案件に取り組む場合は、合同で行う場

ョン能力のトレーニング」ということを意識しながら合もあります。この場合は、複数の指導鑑定士が同席行っています。ですから、基本的には、指導鑑定士が、します。

修習生に質問を投げかけ、返ってきた答に対してさらすでに昨年修了した、4 回生 1 年コース・木曜クラスは、修習生各 1 名の 2 クラスでしたので、鑑定会議

指 「確認って何だっけ？」○

は、常に合同で、指導鑑定士 2 名と修習生 2 名で行い

修 「ハイ、物的確認と、権利の態様の確認がありま○ました。このクラスの修習生たちが、2 名の指導鑑定士から代わる代わる受けたツッコミは、半端ではありません。かれらは、案件処理の際、鑑定会議ではどんす」
指 「確認の種類のことを聞いているのではないの。
○

本質がわかっているのかな？」

な角度から攻められるだろうかということを常に意修 「？？？」○

識しながら取り組んだことでしょう。「先生たちを説

指 「基準に何と書いてあるの？」○

得しなければ」「ああ言われたらどう切り返そうか」

修 「基準、基準っと・・・・・確認資料を用いて実○と、必死で調査し、考え、鑑定評価の理解を深めるとともに、いい意味での打たれ強さも身に付けたと思います。

地に照合することです」
指 「そうそう、どのように照合したかを聞いている○のよ。どんな確認資料を持って行ったの？」

さて、これから、鑑定会議の場で具体的にどのよう

修 1「位置図！」○な議論を行っているか、その過程で修習生たちがどの

修 2「明細地図！」○

ように成長していくか、いくつか例にとって紹介して

指 「それって、確認資料かなぁ（苦笑）○」

いきます。

このような具合です。指導鑑定士は、「地積測量図に記載されているこの杭は現地にありました」とか、「間口の寸法は一致していました」とか、「道路境界査定図に記載されているこの鋲は、ブロック塀の下にあるようで、見当たりませんでした」といった報告を期待していたのです。しかし、のっけからこの状態ですから、予定の会議時間はあっという間に過ぎていきます。
さて、次は要因分析です。
事務室での鑑定会議

指 「一般的要因についてだけど、景気の動向をどの○ように見ていますか？」
前面道路までの遠い道のり～住宅地・更地（1）
一般実地演習で、修習生たちが最初に取り組む案件は更地・住宅地です。

さすがに、このレベルは、各人がどうにかこうにか一般常識の範囲で見解を述べることができるだろうと期待していましたが、誰も彼も、判で押したように、もちろん、鑑定会議は初めてですので、指導鑑定士「リーマンショック以降、景気は悪化」で終わってしが鑑定評価の手順に沿って、どのように処理したか、まいます。不動産の価格に影響を及ぼす一般的要因は修習生たちに質問を投げかけ、全員がこれに答えるスたくさんありますし、その作用の仕方も、物件ごとに

指 ：指導鑑定士、○
修：タイルで進めていきました。（○異なるはずですが、鑑定会議でこのような質問を受け修習生。以下、同様に省略します）

ることは予測していなかったようです。指導鑑定士か

指 「評価対象不動産の確認を具体的にどのように行○ったの」
修 「？？？」○

修習生たちは、いきなり、返答に詰まってしまいました。

ら、「あの指数は？」「この利率は？」と、立て続けに問われ、最後に「条件反射的に答えられるようにしておいてね」と太～い釘を刺されたのでした。
指 「やっと地域分析に入れるね」○
修「ハイッ！対象地の前面道路はですねぇ、幅員 3.6○

ｍの市道で、建築基準法第 42 条第 2 項該当であるこた」とを、建築指導課でちゃんと確認・・・・・」

修 2「評価対象地が接面する道路沿いの片側だけ」○

修習生は、名誉挽回とばかり、評価対象地に関しての役所調査の結果を話しはじめます。
指 「ちょっと待って。その前に、もう尐しマクロ的○に見ていく必要があるでしょう。この市のプロフィールを説明してくれる？」
修 「？？？」○

修習生たちは、その市の人口も、構成も調べていな

修 3「僕は両側」○と、まちまちの答えです。
最も狭い人に、「一体、近隣地域内に家が何件あるの？」と聞くと、「5 件です」。
指 「そもそも、近隣地域とは何？どのような考え方○で範囲を捉えるの？基準には何と書いてあるの？」
修 「基準、基準っと・・・・・」○

かったのです。物件調査実地演習では行わなかったの

指 「お～い（泣）
○」で、一般実地演習でもスルーしてしまったのですね。

こんな調子ですから、なかなか評価対象地の前面道

地域分析においては、まず、市町村レベルでの分析路の検討にまで到達しません。また、対象地そのものがあるはずです。どのようなブロックに分かれるか、しか調べていない人が多く、本件は普通住宅地なのだ

商業中心はどこか、都心との関係はどうか、発展傾向から近隣地域は面的にとらえましょう、ということになのか衰退傾向なのか、年齢構成はどうか・・・・そなって、「あれ？地域の標準的道路の幅員はどうだっれが、同一需給圏の範囲や、一般要因の作用の偏向性たかな？」、「市道と私道、どちらが標準的だったかなどを判定するために、とても大切なのですけれどね。

な？」と、パニックになりかける人が続出です。

修習が進むにつれ、時間も限られてくると、近隣地

さて、言うまでもなく、地域分析では、標準的画地域分析から入ることが多くなります。すると、修習生と標準的使用を明らかにすることが重要です。そのこたちは、市町村レベルでの分析の大切さを忘れてしまとが、鑑定評価手法の適用に直結するのです。

います。先日、2 年目を迎えた 4 回生 2 年コースの鑑

ここで、修習生たちは悩みました。標準的道路幅員定会議において、次のようなやりとりがありました。

3.6ｍ派と、4ｍ派に分かれたのです。それによって、

指 「同一需給圏の範囲は？」○取引事例比較法の適用にあたり、事例地との地域要因

修 「船橋市とその周辺市町村です」○

比較、評価対象地の個別格差修正率査定のありようが指 「待って、船橋市の隣接には町も村もないです○

違ってくるので、どのように処理すべきかの議論となよ・・・それはまあいいとして、具体的には何市？」りました。やれやれ、やっと、鑑定会議らしくなった

修 「津田沼市！」○

ところで、この日は疲れ切ってしまいました。

指 「それを言うなら習志野市でしょう？津田沼は駅○名じゃないの！」漫才のようなやりとりに、一同大爆笑となりました
が、指導鑑定士としては、非常に悲しかったのです。
力なくこう呟きました。

「住宅展示場に行ってごらん」～住宅地・更地（2）
鑑定評価方針の適用に入るのは、次の週に持越しです。
取引事例比較法の適用についての検討については、指 「大丈夫ぅ？頑張れぇ～」○

まず、事例の選択から、ひとりずつ聞いていきます。

さて、本件の地域分析に戻りましょう。

本件は住宅地ですから、さすがに突拍子もない事例を

指 「近隣地域の範囲をどう把握したの？」○採用している人はいませんでした。次に、同一取引事各人に違う色のマーカーを渡して、明細地図のコピ例を採用している場合の目線合わせです。事例ｘの標ーに線引きしてもらいます。
修 1「○番街区から○番街区の範囲、面で捉えまし○

準化補正率がバラバラでした。
指 「この事例ｘは L 字型だけど、どのような考え方○で標準化補正したの？」

指 2「お花とか、風船とかもらえるよぉ」○

修 「いえ、なんとなく・・・・・」○

指 1「将来家を建てるときの参考になるよぉ」○

指 「コラッ、依頼者から報酬をいただいて仕事して○

修習生たちの本音は、そんな時間があったら、報告いると思いなさい。『なんとなく』なんて説明が許さ書の作成を尐しでも進めたい、休みもしたい、というれるわけがないでしょう！それは禁句ですよ」

ところだったようです。

あらあら、地雷を踏んでしまいましたね。まあ、初めてですから、仕方ありません。このような場合は、

修 「でも彼女いないし、お花も風船もいらないし、○家建てる予定もないし・・・・・(汗)」路地状部分と有効部分とに分けて、価値率を加重平均と抵抗の構え。

する方法を指導しました。しかし、それだけで許して

指 2「なんなら、一緒に行ってあげようか？ん～？」○はあげません。その場で、教室の PC から不動産情報指導鑑定士は、引きません。

サイトにアクセスして、新規分譲で、不整形地と整形

修 「彼女じゃなくて、お母さんみたいじゃないです○

地が同時に売り出された場合の成約価格の差異を調かっ」

べてもらいました。おまけに、某鑑定機関の料率表を修習生は、最後に小さな声で反撃を試みましたが、手渡し、報酬計算もしてもらいました。初めてのお灸

結局観念したらしく、日曜と祝日を利用して近所の住は熱かったでしょうか？でも、この程度でめげてはい宅展示場に行き、その次の週には、報告し合いました。

けません。この先も、いろいろなことが起こると思い

修 1「A ハウスの建物は確かにいいけれど、高くて○ますよ。
このほかにもスッタモンダがありましたが、どうにかこうにか、土地残余法の適用にこぎつけました。対
象不動産の属する近隣地域は、風致地区の指定を受ける住宅地域ですから、想定建物は戸建住宅地ということで全員一致しました。
ところで、「あれ！戸建住宅地なのに土地残余適用するの？」と思われた方々も多数いらっしゃると思い自分は手が出ないです。まして、人に貸すのに、そんなにお金をかけられない」
修 2「B 工務店の建物は、大きいものしかなくて、○対象地上の想定建物の参考にはならなかった」
修 3「C ホームの規格型だったら、万人向けのデザ○インだし、値頃感もあるし、メンテナンスフリーの資材も使われているので、このあたりが良いのではないかと」ます。しかし、当センターでは、戸建住宅地であってどうやら、成果はありましたね。いろいろなデータも必ず土地残余法を試行します。なぜなら、土地残余を収集することができ、また、仕様や資材の勉強にも法を適用すること自体の適否、言い換えると、得られなり、けっこう楽しかったみたいです。

た価格を取引事例比較法による比準価格と同様に「試算価格」として扱うことの適否を検証する意味があるからです。
さて、修習生たちは、想定建物の初期投資額の見当がつきません。どうやら、その地域は、建売住宅よりもメーカー系の注文住宅が多いようです。

「戸建賃貸に PM フィー！？」～住宅地・更地（3）本件 3 回目の鑑定会議は、土地残余法の続きからです。初期投資額の目途も立ったことですし、もう、フィニッシュ目前のはずですが・・・・・。
費用項目の維持管理費と修繕費の査定については、そこで指導鑑定士が一言、「住宅展示場に行って、指導鑑定士のツッコミどころです。『維持管理費は、建築費を聞いていらっしゃい」。修習生たちは、まさ共益費抜きなら PM フィーだけで支払賃料の 2～3%程かの展開に口をあんぐり。指導鑑定士は構わず畳みか度』と、何かの本で読んだ修習生。何も考えず 2～3%けます。と平気で決めてきます。

指 1「奥さんや彼女を連れていくといいよぉ」○

指導鑑定士は、またも、最初の案件だから仕方がないか・・・・・と思いつつ、
指 「この物件は戸建一棟貸だよね。この金額高くな○い？」
修 「だって PM フィーが年額支払賃料の 3％だから○これでいいのではないのですか？」
指 「ふーん、こんなにたくさんの金額払うんだ？本
○修 全員一致で「事例ｙ！」○
指 「では、事例ｙのどこが気に入ったの？」○
修 1「道路の幅員が広くてトラックの出入りの便が○良いところ」
修 2「同じ意見です」○
修 3「インターから近い」○

当に？そもそも、PM フィーって何？想定建物は戸建

修 4「僕も同じです」○

住宅ですよ。オフィス等とは異なりますけどわかりま修 5「駅や商業施設に近くて従業員にとって利便性○すか？具体的にはどんな維持管理を行って、どれだけが良い」の経費がかかるのかしら？？？もう一度考えてみて」

最後に答えた修習生は、他人に対する思いやりの深指導鑑定士は、更に「修繕費も同じですよ。ただたい、優しい性格の人です。他の修習生たちは、「そこだ当たり前と思ってパーセンテージを使わないようには思い至らなかったけど、確かに、社長たるもの、にね。何年ごとにどこを修繕して、いくらかかるのか、従業員のことを考えなければいけないね」と納得しまもう一度考えてみて」と言いました。

した。

もう気づいていただけたと思いますが、○円くらいかかる、○％にしなさい、とは言いません。ちょっとこのようにして、流通業務地の価格形成に影響を与える要因を整理していきました。

したヒントを与えつつ考えさせる、この指導鑑定士の最終的には、採用した事例地と公示地、対象地、す努力たるもの涙ぐましいではありませんか。でも、修べてのランキングを行い、各人の比準査定表における習生たちもそれに応えて真剣に考え、答を出してくれ

地域格差の大小がこの認識と矛盾しないかどうかをます。これが、成長というものですね。

チェックすることができたのです。

さて、修習生たちは、今回の鑑定会議を通じて、収ところが、その事例ｙから導いた比準価格が極端に益還元法の費用については、各費目の内容を具体的に低位となってしまいました。なぜでしょう？修習生た理解したうえで、率（％）よりも、実際にいくらかかちは気づいていないのでしょうか？？

るか、「額」としてきちんと把握することが大切であ

指 「事例ｙの現況はどうなっていましたっけ？」○

るということを認識したことと思います。

修 「あっ、事例カードに記載されていた建物がなく○て、2 階建の倉庫を新築していました」
実査が済んだらすぐ会議～工業地・更地

指 「この事例カードは、他クラスの修習生が不動産○2 番目の案件である工業地（流通業務地）は、以前情報誌をもとに作成した最新事例です。絶対に採用し述べましたように、指導鑑定士が実査にお付き合いしたいけれど、若干調査の足りないところがありますね。

した。鉄は熱いうちに！と、当センターに帰着後すぐ建物の全部事項証明を取得して、所有権移転後に取りに鑑定会議に突入です。とんかつをお腹いっぱい食べ壊されているか、きちんと確認しておきましょう。で、て、エネルギーを補給したことですし。

そうだとすると、評価上どのように扱ったらいいのか地域分析までは、前回までに終わっているので、取引事例比較法の適用にあたっての共通認識を確認することにしました。

な？」修 「まず、取壊し費用を査定します！・・・っと、○それから、どうすればいいのですか？」指 「今回見た事例地の中で、どれが一番良かった？
○

指 「買主が取壊し費用を負担する前提だから、この○自分が運送会社の社長だったら、どこの土地が欲し額で成約したけれど、もしも更地の状態だったら、いい？」くらで成約したのでしょうか？という考え方で修正するのよ。修正額はどうなった？」
その結果は、修習生によって恐ろしいほどバラバラになりました。
指 「どれどれ？あ～、取壊し費用の査定は大体良い○

建の居酒屋だけど、まったく参考にならないや。対象地は何階建が一番収益があがるかな？」
修 2「駅に近いんだからフルボリュームでも入居者○が埋まるでしょう」と思うけど、どっちも計算の仕方が間違って

修 3「でも、あまりに高層だと建築費が嵩むよね」○る！！！」

修 4「1 階は店舗で間違いないと思うけど、2 階も店○

結局、かれらは間違いに気づき、他の修習生も、相互にチェックし合って適切な補正を行い、比準の結果もバランスのとれたものになりました。

舗で大丈夫かな？」
修 5「僕は、店舗は 1 階までだと思う。牛丼のチェ○ーン店で賃料は坪○円」
修 1「1-2 階を中階段で連結して一括貸にすれば、2○「最有効使用は何だろう」～商業地（移行地の代替）・階も店舗にできる。コーヒーチェーンはどうだろう？

更地

上層階の共同住宅のイメージも良くなるだろうし」

第 2 回報告期の類型に、移行地（更地）があります
が、移行地の題材を探すのは難しいため、代替として商業地の案件を選択しました。今回の題材物件は、江東区の幹線道路沿いの商業地です。
実はこの土地、駅には近いけれど、小規模な上、側修 5「寝に帰ってくるだけの単身者なら、1 階が牛丼○屋でもいいんじゃない？」
修 2「僕が入居するとしたら、コンビニのほうがあ○りがたい」
修 3「共同住宅はワンルーム？賃料単価は高いけど、○道が狭あいな行き止まり私道である角地、なおかつ不部屋数が多くなると、建築費や維持管理費が嵩みそう。

整形で、いろいろ考えることが多いとても難しい案件駐車場も附置しなきゃならなくなる」

です。

修 4「そうそう、この地型ではレイアウトも難しい○

まず、修習生たちは、標準的画地の判定で悩み始めしね。１LDK の DINKS 向けがいいと思う。業者取材しました。旧来の商業地域で、画地規模が大小さまざまてきたんだけど、1 室の賃料は MAX○円までいけそうであったため、どの程度の規模が妥当なのか決めかねだよ」ていたのです。

いつの間にやら、修習生たちは、いろいろな言葉を修 1「近くに事例があるんだけど、標準的画地の規○使いこなし、多面的な検討ができるようになっている

模を○㎡とすると、この事例と比べると小さすぎて格ではありませんか！成長したでしょう？指導鑑定士

差を求めることが難しくなっちゃうな～」が何も言わなくても、意見が飛び交います。この議論

修 2「類似地域の標準的規模はこんな小さくないよ○な～」だけで半日もかかりました。
鑑定会議におけるこのような議論をふまえ、修習生などと、悩みに悩んでいました。最終的には、同一たちは、評価対象地の最有効使用に合致する建物に関路線沿いの基準地とほぼ同等の規模で決めていた修する判断を具体化していきます。指導鑑定士は、修習習生が多かったです。

生たちのプランを聞いた上で、「1-2 階が店舗だったら、次に、最有効使用の判定でも悩み始めました。「店共同住宅のエントランスはどこになるの？」、「レンタ舗兼共同住宅地」までは共通した認識ですが、その後ブル比はどうなるの？」、「13 階建とすると、1 階層 3の土地残余法の適用においては、階層、用途、規模等、ｍとして高さ 39ｍでしょ、31m 超から隣地斜線がかか具体的な建物想定を行わなければなりません。

るけど大丈夫？」などと、気になる点を指摘するだけ

修習生たちは、
修 1「対象地は現況コインパーキングで、隣は 2 階○です。
修習生たちは、その指摘に、「エッまずい、やり直します」、「いや、かくかくしかじかの理由で大丈夫です」などと答えながら、最終的な判断をまとめ上げ、最有効使用の収益モデルの想定を行いました。
これだけで、相当の時間を費やしたわけですが、そのことは、取引事例比較法における評価対象地の個別格差修正率を求めるためにも、必要な作業でした。修
習生たちは、標準的画地についても最有効使用の収益地域分析やってます

モデルを想定のうえ土地残余法を試行し、得られた収益価格の格差を指標としよう、ということに気づいたのです。たいへん良い勉強になったと思います。

昨年 11 月に入校した 5 回生、1 年コースは、早くも一般実地演習（23 類型の評価案件）に突入です。本稿にメインで登場する 4 回生 2 年コースは 2 年目を迎え、取り組む案件は、建物と一体の複合不動産が中心となってきました。背後に 5 回生の追い上げを感じつつ、先生を取られちゃう！とヤキモチを妬きつつ、複雑・高度な案件と格闘中です。こんな事したら、あんな事言ったら、『不動産鑑定』に「珍プレー」って書かれちゃうぞ（汗）！！！
いえいえ、先生は「好プレー」のネタを提供してほしいのよ。
次回も、引き続き、鑑定会議の模様をレポートします。