NEWS RELEASE
No.2008-C-955

2008年10月31日

REIT 緊急レビューの結果、7 社を格下げ
格付投資情報センター(R&I)は上記につき格付けを公表しました。
＜格付け見直し結果＞
発行者（証券コード）

発行体格付け日本レジデンシャル投資法人（8962）
Ａ＋ →（ＢＢＢ＋）
クレッシェンド投資法人（8966）
Ａ → Ａ－
ジョイント・リート投資法人（8973）
Ａ → Ａ－
日本コマーシャル投資法人（3229）
Ａ → （Ａ－）
ジャパン・シングルレジデンス投資法人（8970）Ａ－ → ＢＢＢ
エルシーピー投資法人（8980）
Ａ－ → ＢＢＢ
クリード・オフィス投資法人（8983）
Ａ－ → ＢＢＢ

格付けの方向性
または方向
格下げ方向
ネガティブ
ネガティブ
格下げ方向
ネガティブ
ネガティブ
ネガティブ

【格付け理由】
R&I は、10 月 9 日のニューシティ・レジデンス投資法人（NCR）の J-REIT 初の経営破綻を受け、格付け先 REIT の緊急レビューを実施した。レビュー対象は現在Ａ、Ａ－を付与している全ての REITと日本レジデンシャル投資法人の合計 14 社。レビューでは主にリファイナンスリスクを再検討した。
J-REIT はリスクの高い不動産開発事業を行わず、安定した不動産賃貸事業に特化している。また、保有物件の稼働状況は総じて良好であり、有利子負債比率は高くても 50％台にとどまっている。しかし、不動産向け融資環境の急速な悪化にともない、スポンサーの信用力が高くない REIT を中心にリファイナンスリスクが急速に高まってきている。NCR の破綻は 277 億円もの多額の物件取得をコミットしていたという特殊事情があるものの、レンダーの心理を一層悪化させる可能性は否定できない。
レビューでは主に次の項目について、リファイナンスリスクを再検討した。1）スポンサーの信用力、
2）現在の有利子負債比率、3）主要金融機関（メガバンク、信託銀行など）との取引関係、4）短期債務への依存度および絶対額、5）保有物件の売却流動性。
レビューの結果、対象 14 社のうち 7 社を 1～3 ノッチ格下げした。そのうちスポンサー格付けが低下し、かつ債務の絶対額が大きい日本レジデンシャル投資法人と日本コマーシャル投資法人は格下げしたうえで、更に格下げ方向でレーティング・モニターに指定した。あとの 5 社は格付けの方向性をネガティブとした。スポンサーが交代したリプラス・レジデンシャル投資法人はレーティング・モニターを継続する。緊急レビューはこれで終了するが、厳しい環境が当面続く可能性が高いため、今回格付けを変更しなかった REIT も含めて引き続き資金調達動向を注視し、適宜格付けを見直していく。
【個別 REIT の評価】
○日本レジデンシャル投資法人
パシフィックホールディングスを主要スポンサーとする賃貸住宅特化型 REIT の最大手。国内主要金融機関から無担保・長期の資金調達を進め、返済期日もある程度分散している。しかし、資金調達環境が急速に悪化する中で、来年 2 月までに合計 281 億円の借入金返済と約 117 億円の物件取得が控えている。スポンサーの格付け低下がレンダーの心理に及ぼす影響も懸念される。また、住宅の売却流動性はここに来て大きく低下している。
以上を踏まえ、格付けをＢＢＢ＋に変更したうえで、格下げ方向でレーティング・モニターに指定した。

●お問い合わせ先

株式会社

格付投資情報センター ｽﾄﾗｸﾁｬｰﾄﾞﾌｧｲﾅﾝｽ本部 〒103-0027 東京都中央区日本橋 1-4-1 日本橋一丁目ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

TEL.03-3276-3406･3428 FAX.03-3276-3429 http://www.r-i.co.jp E-mail sfdept@r-i.co.jp
格付けは、発行体が負う金融債務についての総合的な債務履行能力や個々の債務（債券やローンなど）の支払いの確実性（信用力）に対するＲ＆Ｉの意見を、一定の符号で投資家に投資情報として提供するものであり、債券やコマーシャルペーパーなどの売買・保有を推奨するものではありません。格付けは信頼すべき情報に基づいたＲ＆Ｉの意見であり、その正確性及び完全性は必ずしも保証されてはいません。格付けは原則として発行者から対価を受領して実施したものです。

©Rating and Investment Information, Inc.

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NEWS RELEASE○クレッシェンド投資法人
東京圏の中小オフィスビルと賃貸住宅を中心に投資する複合型 REIT。モルガンスタンレーグループと業務提携をしており、大口投資主でもある。有利子負債比率は 40％台であり、全ての負債は無担保かつ長期で、来年の 10 月までリファイナンスの必要が無い。しかし、現状投資法人債による調達の比率が大きいなかで、メガバンク・信託銀行と取引が無いことは懸念材料となっている。また、中小オフィスビルや住宅の売却流動性はここに来て大きく低下している。
以上を踏まえ、格付けをＡ－に変更し、方向性はネガティブとした。
○ジョイント・リート投資法人
ジョイントコーポレーショングループを単独スポンサーとする賃貸住宅と商業施設の複合型 REIT。
これまで国内主要金融機関から比較的堅実な調達を行ってきており、返済期日もある程度分散している。
しかし、資金調達環境が急速に悪化する中で、来年 2 月までに合計約 40 億円の物件取得が控えており、スポンサーがいわゆる新興不動産会社であることもレンダーの心理に影響を及ぼすとみられる。また、住宅や郊外型商業施設の売却流動性はここに来て大きく低下している。
以上を踏まえ、格付けをＡ－に変更し、方向性はネガティブとした。
○日本コマーシャル投資法人
パシフィックホールディングスを単独スポンサーとするオフィスビルと商業施設の複合型 REIT。これまで国内主要金融機関から比較的堅実な調達を行ってきている。しかし、資金調達環境が急速に悪化する中で、短期的に返済を要する債務の絶対額が大きく、スポンサーの格付け低下がレンダーの心理に及ぼす影響も懸念される。
以上を踏まえ、格付けをＡ－に変更したうえで、格下げ方向でレーティング・モニターに指定した。
○ジャパン・シングルレジデンス投資法人
インボイス RM などをスポンサーとする単身者用賃貸住宅に投資する REIT。明確なメーンバンクを持たず、メガバンク、信託銀行などとの取引関係は希薄である。短期債務の比率が高く、住宅の売却流動性はここに来て大きく低下している。
以上を踏まえ、格付けをＢＢＢに変更し、方向性はネガティブとした。
○エルシーピー投資法人
米国 LCP などをスポンサーとする賃貸住宅を中心にオフィスビルなどにも投資する総合型 REIT。
GE リアルエステートと業務提携しており、大口投資主でもある。明確なメーンバンクを持たず、メガバンク、信託銀行などとの取引関係は希薄である。有利子負債比率および短期債務比率はやや高い。また、住宅の売却流動性はここに来て大きく低下している。
以上を踏まえ、格付けをＢＢＢに変更し、方向性はネガティブとした。
○クリード・オフィス投資法人
クリードなどをスポンサーとする中小オフィスビルに特化した REIT。借り入れは外資系レンダー1社に大きく集中しており、メガバンク、信託銀行などとの取引関係は現状希薄である。スポンサーがいわゆる新興不動産会社であることもレンダーの心理に影響を及ぼすとみられる。
以上を踏まえ、格付けをＢＢＢに変更し、方向性はネガティブとした。

●お問い合わせ先

株式会社

格付投資情報センター ｽﾄﾗｸﾁｬｰﾄﾞﾌｧｲﾅﾝｽ本部 〒103-0027 東京都中央区日本橋 1-4-1 日本橋一丁目ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

TEL.03-3276-3406･3428 FAX.03-3276-3429 http://www.r-i.co.jp E-mail sfdept@r-i.co.jp
格付けは、発行体が負う金融債務についての総合的な債務履行能力や個々の債務（債券やローンなど）の支払いの確実性（信用力）に対するＲ＆Ｉの意見を、一定の符号で投資家に投資情報として提供するものであり、債券やコマーシャルペーパーなどの売買・保有を推奨するものではありません。格付けは信頼すべき情報に基づいたＲ＆Ｉの意見であり、その正確性及び完全性は必ずしも保証されてはいません。格付けは原則として発行者から対価を受領して実施したものです。

©Rating and Investment Information, Inc.

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NEWS RELEASE【格付け対象】
発行者：日本レジデンシャル投資法人（証券コード:8962）
名称
格付け
発行体格付けＡ＋ → （ＢＢＢ＋）格下げ方向
名称
発行登録債券

名称

発行予定総額（百万円）
100,000

第 4 回無担保投資法人債

発行総額
（百万円）
15,000

第 6 回無担保投資法人債

12,000

第 7 回無担保投資法人債

12,000

第 8 回無担保投資法人債

6,000

第 9 回無担保投資法人債

10,000

第 10 回無担保投資法人債

5,000

発行予定期間2007 年 4 月 21 日～2009 年 4 月 20 日 A+ →（BBB+）
格下げ方向
発行日

発行登録債券
名称
第 1 回無担保投資法人債
第 2 回無担保投資法人債

発行予定総額（百万円）
100,000
発行総額（百万円）
20,00010,000

発行登録債券●お問い合わせ先

株式会社

発行予定総額（百万円）
100,000

格付け

A+ →（BBB+）
格下げ方向
2006 年 10 月 25 日 2009 年 10 月 23 日 A+ → （BBB+）
格下げ方向
2007 年 2 月 9 日 2012 年 2 月 29 日 A+ → （BBB+）
格下げ方向
2007 年 9 月 13 日 2009 年 9 月 11 日 A+ → （BBB+）
格下げ方向
2007 年 9 月 13 日 2011 年 9 月 13 日 A+ → （BBB+）
格下げ方向
2007 年 9 月 13 日 2012 年 9 月 13 日 A+ → （BBB+）
格下げ方向

格付けの方向性ネガティブ

発行予定期間格付け2007 年 9 月 18 日～2009 年 9 月 17 日 A → A－
発行日

償還日

格付け

2007 年 10 月 31 日 2009 年 10 月 30 日 A → A－
2007 年 10 月 31 日 2012 年 10 月 31 日 A → A－

発行者：ジョイント・リート投資法人（証券コード:8973）
名称
格付け
発行体格付けＡ → Ａ－
名称

償還日

2006 年 2 月 20 日 2011 年 2 月 18 日

発行者：クレッシェンド投資法人（証券コード:8966）
名称
格付け
発行体格付けＡ → Ａ－
名称

格付け

格付けの方向性ネガティブ

発行予定期間格付け2008 年 2 月 15 日～2010 年 2 月 14 日 A → A－

格付投資情報センター ｽﾄﾗｸﾁｬｰﾄﾞﾌｧｲﾅﾝｽ本部 〒103-0027 東京都中央区日本橋 1-4-1 日本橋一丁目ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

TEL.03-3276-3406･3428 FAX.03-3276-3429 http://www.r-i.co.jp E-mail sfdept@r-i.co.jp
格付けは、発行体が負う金融債務についての総合的な債務履行能力や個々の債務（債券やローンなど）の支払いの確実性（信用力）に対するＲ＆Ｉの意見を、一定の符号で投資家に投資情報として提供するものであり、債券やコマーシャルペーパーなどの売買・保有を推奨するものではありません。格付けは信頼すべき情報に基づいたＲ＆Ｉの意見であり、その正確性及び完全性は必ずしも保証されてはいません。格付けは原則として発行者から対価を受領して実施したものです。

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NEWS RELEASE
名称
第 1 回無担保投資法人債
第 2 回無担保投資法人債

発行総額
（百万円）
5,000
5,000

発行日

償還日

2007 年 3 月 13 日 2010 年 3 月 12 日
2007 年 3 月 13 日 2012 年 3 月 13 日

格付け
A → A－A → A－

発行者：日本コマーシャル投資法人（証券コード:3229）
名称
格付け
発行体格付けＡ → （Ａ－）格下げ方向
名称
第 1 回無担保投資法人債

発行総額
（百万円）
10,000発行日

償還日

2007 年 4 月 13 日 2010 年 4 月 13 日

第 2 回無担保投資法人債

17,0002007 年 4 月 13 日 2012 年 4 月 13 日

格付け
A → （A－）
格下げ方向
A → （A－）
格下げ方向

発行者：ジャパン・シングルレジデンス投資法人（証券コード:8970）
名称
格付け
格付けの方向性発行体格付けＡ－ → ＢＢＢ
ネガティブ
名称
発行登録債券

発行予定総額 発行予定期間
格付け
（百万円）
50,0002007 年 12 月 26 日～2009 年 12 月 25 日 A－ → BBB

発行者：エルシーピー投資法人（証券コード:8980）
名称
格付け
発行体格付けＡ－ → ＢＢＢ

格付けの方向性ネガティブ

発行者：クリード・オフィス投資法人（証券コード:8983）
名称
格付け
発行体格付けＡ－ → ＢＢＢ

格付けの方向性ネガティブ☆発行体格付けとは、発行体が負う金融債務についての総合的な債務履行能力に対するＲ＆Ｉの意見で、原則としてすべての発行体に付与する。個々の債務（債券やローンなど）の格付けは、契約の内容や回収の可能性などを反映し、発行体格付けを下回る、または上回ることがある。

●お問い合わせ先

株式会社

格付投資情報センター ｽﾄﾗｸﾁｬｰﾄﾞﾌｧｲﾅﾝｽ本部 〒103-0027 東京都中央区日本橋 1-4-1 日本橋一丁目ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

TEL.03-3276-3406･3428 FAX.03-3276-3429 http://www.r-i.co.jp E-mail sfdept@r-i.co.jp
格付けは、発行体が負う金融債務についての総合的な債務履行能力や個々の債務（債券やローンなど）の支払いの確実性（信用力）に対するＲ＆Ｉの意見を、一定の符号で投資家に投資情報として提供するものであり、債券やコマーシャルペーパーなどの売買・保有を推奨するものではありません。格付けは信頼すべき情報に基づいたＲ＆Ｉの意見であり、その正確性及び完全性は必ずしも保証されてはいません。格付けは原則として発行者から対価を受領して実施したものです。

©Rating and Investment Information, Inc.

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