第4回

いよいよ現場へ

午前中の役所調査はパスして、現地に直行することになっていました。ところが、集合時刻を過ぎても現れません。

はじめての現場では、いろいろなことが嵐のように起指導鑑定士が、立会者にご迷惑がかかるし、これを逃すとこります

建物の内見もできなくなる、どうしよう・・・と必死で連修習生たちは、物件調査実地演習から鑑定の扉を開いていきます。

絡を取っていました。
その時、高価そうな書類鞄を下げて悠然とご登場、まる

この実地演習は、土地および建物について、物的調で王様のように「先生、僕写真を撮るのでこの鞄持ってい査を行うものです。法務局調査、行政調査、現地調査てください。マル秘文書が詰まっていますから、くれぐれのほか、古地図等地歴調査、ライフライン調査等の一も下に置いちゃダメですよ」と言うのです。さらに、役所式で、これ以降の一般実地演習（23 類型の評価案件）

調査の最中には、腹痛が勃発し、親切な職員の方に椅子をにおいて必ず行う「対象不動産の確認」について習得出してもらう有様。説明者は立って、調査担当者は座っするための演習です。て・・・とっても不思議な光景でした。

「確認」を誤ってしまうと、鑑定評価そのものが誤りとなってしまいます。また、不動産鑑定士のみなら前回ご紹介した「高い専門性、低い腰」という名言は、このとき生まれました。

ず、不動産に携わる人なら誰でもできなければならない、とても重要な事柄です。

2）お子様のような人

当センターの場合、同一の不動産について一度に 20

Ｍ君ほか数名は、T シャツにジーンズまたはくるぶし露出名近くの修習生が出動します。したがって、グループのクロップトパンツ、バックパックという出で立ち。指導分けを行い、指導鑑定士が手分けして引率します。建鑑定士が注意すると、「この後、事例調査に行くので・・・」

物内見が必須ですので、所有者には立会及び説明をおと言うのです。
「どうしよう、こんな恰好では、仕事の時間願いします。調査先には、予め協力依頼方の文書を提を割いて内見に立会ってくださる部長様の前に出せない出し、多数の調査先を漏らさず効率的に回れるよう、わ。ああ恥ずかしい。常識的に考えてあり得ない、嘘でしさらに他グループと同じ窓口で鉢合せしないよう時ょ！」と思いました。

間調整したりします。さらに、聴取したその場で、価当のＭ君たちは、ぺちゃくちゃ楽しそうにおしゃべりし格形成要因とリンクするような理解を定着させるよたり、ガムを噛んだり・・・物件調査が始まっているのに、う、修習生に説明しながら行うため、指導側は、たいです。仲がよいこと、一緒に事例調査に行くことは、良いへん気を遣う実習です。

ことなのですが、この場でそのような服装、行動は困りま

しかし、“親の心子知らず”で、修習生のなかには、想像を絶するようなことを目の前で起こす人が大勢現れるのがこの実習です。今年はどんなハプニングが起きるのやら、毎年その時期がめぐってくると、胃が痛くなる思いでその日を迎えるのです。

す。小学生の社会科見学でも、先生から注意を受けるのではないでしょうか。
専門家としての鑑定士以前に、TPO をわきまえて行動するという、常識ある社会人でなければなりません。
指導鑑定士は心の中で叫びました。
「そういう指導はわたそんな大袈裟な、とお思いの方も多いでしょうが、したちの仕事じゃない！」と。そして、このときのトラウ

以下で述べるのは、ほんとうにあった、ビックリな人

マから「先生はスーツフェチ」という名言が生まれた次第たちの話です。

です。

1)王様のような人

3）なにもしない人

現地調査日、自ら会社を経営する L 君は、仕事のため、現地では写真を撮るだけで、実測図や建物図面を広げもしない、それどころか、図面や、メジャーなどの測定器具せん。運悪く、そのときの立会者が、建物設備に詳しを持参さえしない人もいます。

くない事務職の方で、お聞きすることもできず、分電間口・奥行の計測すら、実測図があるからしなくていいや、と、動かず立ちっぱなしの人もいたりします。

盤の鍵も、どこにあるかわかりません。
指導鑑定士は、「困った！わたしたち第 1 回生・先対象不動産の確認を行うために来ているのですから、当発グループの責任は重大なのに・・・一体、電気はど然、現況と確認資料との照合を行うはずなのですが、そこうなっているの？」とパニックになりかけながらも、を理解していない人には、その場で、なぜ現地でメジャー「後で確認することにして、今は落ち着いてしっかり測、最低でも歩測等行うことが大切なのか、「基準に対象不しなければ」と自分に言い聞かせました。ここで、修動産の確認とは何と書いてあるの？」と語る羽目になって習生たちに大切な事柄をきちっと教えなければならしまいます。

ないのです。

そのような事態を見越して、図面を余分にコピーした指内心の動揺を押し隠し、「屋上では、防水塗装の劣導鑑定士からは、「持っていない人には 500 円で売ってあげ化や、パラペット廻りを見るのですよ」「これが GHPます」と、キツーイ言葉が飛び出しました。

で、ガス式空調の機器ですよ」「機械室に入ったら、アスベストが使われていないか、鉄骨の耐火被覆に気

このように、物件調査実地演習では、あっちもこっをつけて見るのですよ」等々と説明して回りました。

ちもそっちも、修習生から目が離せません。さて次年基準階に移動しても、指導鑑定士の頭の中はキュー

度はどのようなハプニングに見舞われるでしょう

ビクルで一杯です。それでも、なんとか平静を装いなか・・・・・。

がら「内部仕上を見るときは、壁・床・天井を漏らさずにね」「これは、竣工図にＬＧＳ、ＰＢ、ＶＣと書「キュービクル（高圧受変電設備）がない!?」～S 造

いてあるもので、軽量鉄骨間仕切と石膏ボードの上に、5F 事務所ビルビニルクロスを貼って仕上げてあるのですよ」などと、先に述べましたとおり、物件調査実地演習は、修習生が最初に取り組む課題で、修習生の中にはまったく修習生ひとりひとりが理解しているか、確認しながら説明を続けました。

不動産を知らない人も多数いますので、各指導鑑定士

そんな指導鑑定士の頭に、神様が降りてきたのか、が何人かの修習生を引率して、つきっきりで対象不動地上に戻るエレベータの中で、フッと、敷地の端に、産の確認と価格形成要因に関する調査を指導します。

小さなメーターボックスのようなものがあったこと指導鑑定士たちは、通常の業務と同様に、当然のことを思い出したのです。修習生たちに外観写真を撮影すとして、現地調査前に、確認資料を読み込みます。

るよう指示しながら、そのボックスへ駆け寄って見る

初年度の物件調査実地演習の題材物件は、鉄骨造 5階建のオフィスビル（不動産会社の自社ビル）でした。と、なんと、そのにあったのは、低圧 200V の電力量計でした。

最初に現地調査をすることになったグループを引それでやっとわかりました。この建物の空調はガス率する指導鑑定士も、「電気設備は高圧受変電、給水式なので、電力消費量が小さくて済むのです。後でお設備は増圧直結システム、昇降機は乗用が 1 台で、空聞きしたところによると、当初、電気式空調機器を入調はセントラル方式ね」と、いろいろと頭に入れて実れる予定で、電気も高圧受変電の予定だったところ、地調査に臨んだのです。

急遽ガス式空調・低圧受電に変更したのですが、竣工

建物内見は、通常通り屋上からスタート。ところが、図に、電気設備の変更が反映されていなかったのでし屋上にあるはずのキュービクルが、ない。「あれ、どょう、とのこと。嘘みたいですが、ほんとうの話です。

こに？どこに？？」とくるくる見渡しても見当たりま

指導鑑定士にとっても、ヒヤヒヤドキドキの演習となってしまいました。

事例地を見て回っている途中でも、周囲の比較的新修習生には後から説明をしましたが、幸か不幸か、しい建物に注目し、「土地残余法を適用する場合の想かれらは、誰ひとりとしてキュービクルに気づいてい定建物をどうしようか」「本当にこの建物が妥当かませんでした。

な？」などと話し合っています。
ある事例地では、事例カードに記載されている SRC「お腹が空いた」～工業地

造 6 階建の建物がなく、S 造 2 階建の建物を建築中で、2 年コースの第 1 回報告期の一般実地演習は、更地皆びっくり。誰も「取壊費用」に言及しませんでしたの「住宅地」「商業地」「工業地」そして「宅地見込地」

ので、指導鑑定士は「評価作業に入ったとき、何人のです。宅地見込地については、適切な題材物件が得ら修習生が、その取り扱いを検討しなければならないこ

れないことから、当センターでは「林地」をもって代とがわかるかな？聞いてくるまで教えてあーげない。

替することとしています。

考えろ、考えろ」思いました。その指導鑑定士はとてこの中で、工業地と林地は、駅から遠く、なおかつも意地悪なのでしょうか？？いえいえ、そうではありバス便も悪いことが多いことから、実査に際しては、ません。安易に教えても意味が無いことを知っている車に頼らざるを得ません。

ので、考えさせる癖を身につけさせようとしているの今回の題材物件は、千葉県の京葉港の一部に位置すです。

る流通業務地で、やはり車に頼らざるを得ない場所に修習生たちが、そのために、どんなことを調べればあります。そこで、７名の修習生と指導鑑定士で、3いいのかに気づいてくれると、指導鑑定士はすごく感台に分乗して出かけることにしました。

動するのですが・・・・・。

S 駅での待ち合せに、N 君が遅刻。N 君と仲の良い

また、対象不動産の近くの事例地では、隣接地に政O 君が事情を電話で確認し、「先生、N 君は途中でお治結社の街宣車が何台も停まっていました。「うわ～、にぎりを食べていて 4 分遅れるそうです」と教えてく

これって減価要因じゃないの？標準化補正しなきゃれました。たとえなにも食べていなくても、待ち合わいけないじゃないの？」と慌てる修習生たち。第 2 回

せ時間には間に合わせるのが社会人ではないかな？

で書きましたが、ここでは、典型的需要者目線にならと思いますが、N 君は、いつも誰よりも早く登校し、なければいけませんよね。「落ち着いて考えましょう。

作業を黙々と行っている熱心な修習生ですし、今回は、いい？あなたたちは運送会社の社長さん、社員はトラ依頼者立会ではないので、大目に見ることにしました。

ックドライバーさん、どれだけ気にするかな？」「あ次回は、指導鑑定士から、ピカッ！ゴロゴロ！！と雷っ、それほど気にしないかも～」と一件落着。

が落ちるかも知れません。

次の事例地では、N 君が「突堤の先端まで行ってみ調査が始まると、物件調査実地演習で「ああでもなたい」というので、500m ほど先まで一緒に行きましい、こうでもない」といろいろ言われて成長した修習た。同一需給圏内の類似地域を広く見ておくことは、生達は、テキパキとよく動きます。地積測量図を片手良いことですものね。に、杭等をひとつひとつ確認し、間口をウォーキング更にいくつか事例を見て回っていると、いつも冷静メジャーで計測、更に、地盤面と道路との高低差を巻な P 君が、静かに、しかし決然とした口調で「お腹が尺で計測するなど、手際よく確認作業をこなしていき空いた」と発言。これに対して N 君が「まだ 1 時半じました。
「先生、間口の寸法が合いませ～ン！」「あら、ゃないか。あと 3-4 事例なんだから見てしまおうよ」

それは隣地境界でしょ、道路境界はこっち。図面の天と反論しました。でも、P 君は譲りません。すると、地を間違えているよ」というヒトコマもありはしましやさしい O 君がさりげなく、「N 君はぎりぎりまでおたけれど。

にぎりを食べていたからお腹が空いていないだろうけど、もう食事の時間だよ」と、まとめてくれました。

こにあるか知っています。でも、いきなり、「対象地一行は食事のできる駅前のショッピングセンターはここ」と示してしまったら、修習生たちの勉強になに移動しました。指導鑑定士が「何を食べようか」とりません。「さあ、どのようにして確認したらいいのいうと、P 君は間髪を入れず「とんかつがいい」と、でしょう？」

キッパリ。もう、誰からも異論は出ません。みんなもそこでみんなは考えました。その結果、対象地の接お腹が空いていたのですね。どどっとお店へなだれ込

面市道を挟んで対面側に林道があることに気づき、そみました。それほどまでに集中して頑張っていたのでれを起点に最寄りの杭を探すことにしました。あとは、しょう。

確認した杭から隣の杭まで、地積測量図記載の寸法を間もなく、当センターで他クラスの修習生の指導にあたっていた同僚の指導鑑定士のもとに、修習生に付ウォーキングメジャーで計測しながら道路沿いを見て行き、探索する作戦。

き合っている指導鑑定士から「こっちは和気あいあい

ところが、接面道路は市道といっても、両側が林地で楽しいよ、お昼はとんかつだよ♡」とメールが届いですから、側溝や縁石はなく、境界付近には流出したたのでした。

土が堆積しています。まして、降雨で水たまりができさて、後日談ですが、対象不動産のオーナーの社長て、一層わかりにくくなっていました。

さんに街宣車の事を話すと、「いやあー、あの場所ででも、雨の日にここまできて、びしょびしょになり演説会なんかしないし、近所では誰も気にしていなながら杭が見つからないなんて、空しすぎる、修習生いよ。かえって防犯上プラスになるんじゃないの？」

たちが可哀想すぎる。そう思った指導鑑定士は、意をと言って大笑いしていました。

決して、自ら泥水の中に手を突っ込みました。すると、コンクリートの手触りが。「あった！みんな！ここ「泥んこ遊びも楽しい」～林地よ！」3 名の修習生たちは、代わる代わる泥水の中を林地の題材物件も、車必須の遠隔地にあります。今ぐちゃぐちゃ・・・・ひとりひとり、手で探り当るた

回は、N 君と O 君、それに Q 君の 3 名が有給休暇をびに「あった」と大喜び。その後、細い溝を掘って道取得して行くというので、指導鑑定士も付き合うこと路側に泥水を流すと・・・・ついに杭の頭が顔を出し、にしました。

一同やんやの喝采。見合わせた顔には泥が跳ね返ってよりによって林地の実査日にあいにくの雨です。誰いて、それを見てはまた爆笑。いくつになっても、童か雨男がいるのかなあ、あ～あ、行きたくないなあ、心が残っているものなのですね。第三者が通りかかると思わず心の中で愚痴った指導鑑定士ですが、修習生ことはありませんでしたが、「雨の中一体何をやって、たちはやる気満々でしたので、そう思った自分に後ろ何をはしゃいでいるのか？」と、どう見ても怪しいでめたさを覚えつつ、出発しました。

あろう四人組でした。

行政調査では、市街地以上に調査事項が多く、また、調査先では耳慣れない言葉が飛び交い、修習生たちは、必死でメモを取っていました。
現地での確認作業も大変です。市街地と違って、目標物がない！対象不動産はどこだろう？からスタートです。そうそう、林地ですもの。木ばっかりなのは当たり前ですよね！
じつは、この指導鑑定士は、1 年コースの修習生にも付き合って、一度現地に来ているので、対象地がど泥水の中から杭を探し出せ！の手順に進んでいました。雨中の現地実査でのがんば数日後、Ｑ君からメール添付で、行政調査での聴取りとともに、指導鑑定士は、修習生の成長を喜ばしく事項の報告が届きました。ちらっと公開させていただ

思うとともに、今後の取り組みに期待が高まったのできますが、完璧な取材メモです。驚異的ですね。

した。
さて、指導鑑定士の杭発見の種明かしです。現地では「先生すごーい。よく一発でわかりましたね。さすがプロですね」と言ってもらったのですが、実は、手で探り当てた杭の付近には、別の日に先行して調査を行った修習生が、目印を残してくれていたのですよ。
黙っていてごめんなさいね！

「敷地内高低差とゴミ置場に気付かなかった？」～建付地
素人さんだらけの 2 年コースの修習生も、物件調査実地演習で土地・建物の物件調査を、第 1 回報告期で、4 件の評価案件をこなすのですから、第 2 回報告期以降になると、物件調査については手取り足取りの指導は行いません。
指定類型以外の一般実地演習（評価案件）については、指導鑑定士が物件調査を行うのは当センターに在籍する 5 名のうち 1 名だけで、ほとんど修習生にお任せ状態です。鑑定会議で、修習生たちが調査した結果の報告を受け、不十分な点等を指摘していくというスタイルで指導を進めていきます。
さて、第 2 回報告期の類型の 1 つに建付地の案件があります。今回の題材物件は、世田谷区内の住宅地です。修習生たちの報告書の中で気になったのは、個別
驚異の取材メモ

格差修正項目として、過半の人が、「方位」、「形状（不整形）」、「角地」しか考慮していないということでし今回は行政調査と実査に時間がかかったため、事例た。

地を回りきることはできず、途中で撤退しましたが、指導鑑定士は、「何かおかしい」と直感しました。

次の日曜日、指導鑑定士のもとに、こんなうれしいメ対象地上の建物（評価対象外）の建築計画概要書をールが届きました。
「いま、彼女といっしょに事例地をめぐっています・・・N より」「いま、Ｑ君といっしょに事例地をめぐっています。
バスで移動しています・・・O より」
すばらしい。何も言わずとも自分たちの判断で、次見ると、建物の玄関と駐車場は、正面道路と等高で、直接出入りできるのに、そこが地下 1 階になっているのです。現地を見ていなくても、側道に沿って上り傾斜になっていて、敷地内高低差が 1.5ｍ程度あり、ＧＬは、一番高い部分に設定されていること、さらに、隣接地は 2ｍ以上高くなっていることが資料から読み取れます。

法務局調査をしていました。そのときの彼女の出で立でも、建物レイアウトがあまりにも巧みだったのか、

ちは、髪を一つにまとめ、黄色と緑色の線の入った黒側道からきちんと見ていなかったのか、修習生たちは、いジャージ上下と、黒縁メガネ、そしてカーキ色の長高低差に気づいていませんでした。ゴミ置場について靴、というものでした。おまけにノーメイクです。個も、気づいていない人がいました。指導鑑定士から一人で開業している鑑定士の方なら、理解していただけ

言「ハーイ、もう一度現地に行って来てね。再確認と、ることと思います。評価対象地が市街化調整区域内のついでに隣接地の擁壁もどうなっているかよく調べ

未利用の雑種地で、朝から雨が降っていて、立会者なてね」と言われ、修習生たちは、がっかりしながらも、しの単独実査であれば、スーツとパンプスでは行かな気を取り直して、再度現地に赴きました。

いだろう、ということを。

その結果、敷地内高低差があるために、原建物の建それにしても、その日の服装はひどすぎました。

築費や外構工事費が嵩んでいることに気づき、個別格申請書を記載しているとき、なんだか他人の視線が差修正の必要があると判断しました。そして、現建物注がれているのを感じ、振り返ると、一般実地演習案の建築費・外構工事費はいくら、平坦地に同等規模の件の調査に来ていた、1 年コースの修習生Ｒ君が、「は建物を建てるとしたらいくら、と双方を見積もり、そにわ」のような表情で固まっているではありませんか。の差額を有力な指標として、敷地内高低差による減価彼女は、「しまった」と思いました。なにしろ、指率を査定しました。さらに、隣接地より 2ｍ以上低い

導鑑定士として、実査にはスーツを着てきてね、と遠ことについては、擁壁が隣接地に属することを確認し回しに言っていますし、当センターで勤務するときも、たのでその維持管理費は考慮外とするけれども、快適それなりにきちんとした服装とメイクをしているの性の減退に起因する減価率は個別格差修正に加味すですから。

ることとしました。

ようやく、「はにわ」の解けたＲ君からは、「びっくのちの回で述べることとしますが、この案件では、りした。先生だったのですか？何ですか！その格好ほかにも見落としがありました。鑑定評価では、手順は？」と言われてしまいました。その場では明るく「ゴを進め、鑑定評価手法の適用段階に入ってはじめて、メンネ、変なもの見せて」とやり過ごしたものの、女評価対象不動産の確認や価格形成要因の分析が不十性ですもの、落ち込んだのは言うまでもありません。

分だと気づくことが尐なくありません。そのときは、そのトラウマから、2 年コースの工業地の実査には、何度でも調査して、徹底的に潰していくのです。このワンピースを着用して行きましたが、当センターに帰案件で、修習生たちは、そのことがよく理解できたと着すると、Ｒ君とバッタリ。「先生、今日の実査はジ思います。

ャージでは・・・」「やめて！言わないで！！」「なに人間ですから、誰にでも失敗はあります。それを反もそんな綺麗な格好じゃなくたって、いいじゃないで省して、リカバリー。大切なのは、案件と誠実に向きすか？」と茶化されて、指導時とは攻守逆転です。

合う態度ではないでしょうか。逆に、報告書が整然とさきほど述べたようなことはよくあります。逆に、書かれていても、取り組む態度が不誠実では、意味がこちらが、調査先で「あら、宅地課の窓口にいる、ハありませんからね。

ーフパンツにボサボサ頭のあの人、鑑定士の○○先生だわ。ここで声をかけると、かえって失礼かもしれな「修習生に見られた恥ずかしい姿」～番外編
前回登場した「スーツフェチ」な指導鑑定士の話です。
彼女が、個人的に依頼を受けた案件を処理するため、いな～」と、見て見ぬふりをしたようなこともしばしばです。
また、あまりにも普段着で出かけると、市区町村の役所などでは、一般の住民も多数来庁するのですから、仕事で来ているとは思ってもらえなかったりもしま醸し出しているのといないのとでは、役所の職員の対す。別の指導鑑定士は、建築指導課に行くため、住宅応も変わってくる可能性が全くないとはいえないで課の受付を通りすぎようとしたとき「奥さーん！市営しょう。

住宅の申し込みは○○番ですよ！！」と声を掛けられファッションモデルではありませんが、自分が人目たことがありました。役所の人は、親切で言ってくれにはどのように映るのか、ということを常に意識してたのですが、「すみません・・・住宅申し込みではな行動しなければいけませんよね。

いんです」と答えながら、苦笑するやら凹むやら。
多くの場合、自分が恥ずかしい思いをするだけで、指導鑑定士にとっても、修習生から突っ込まれて、わが身を振り返らされることが、多々あるのです。

誰に迷惑をかけるでもありませんが、こちら側が、仕事として真剣勝負の調査で来ているという緊張感を

次回は、修習生たちが、専門家のもとへ取材に出向いたり、データベース構築のためリサーチしたりの奮闘ぶりをレポートします。