昭和 42 年 12 月2 日第 3 種郵便認可 平成 28 年 4月10 日発行（年 4 回、
4・7・10・1 月の10 日発行 ) 通巻第 498 号

公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部

http://www.tokyo-takken.or.jp/

T a k k e n
c h u o中央ブロック
江戸バス（中央区）

j o t o城東ブロック
すみまるくん、すみりんちゃん（墨田区）

j o n a n
城南ブロック
せたがやくるりん（世田谷区）

平成28年度事業計画を策定「都と事業者との連携による高齢者等を支える地域づくり」で協定
危険ドラッグ、客引き撲滅で3支部が覚書

j o h o k u
城北ブロックみどりバス（練馬区）

t a m a多摩ブロック4

はなバス（西東京市）

j o s a i
城西ブロック

新宿 WE バス（新宿区）

April 2016
vol.498

東京都（建設局用地課）からvol.

木密地域不燃化10年プロジェクト

27「木密地域における特定整備路線の整備」について■東京を燃えないまち、燃え広がらないまちにする■必要な情報をタイムリーに提供します！

東京都は平成24年1月に、山手線外周部を中心に広がる

新たな支援策として設置した相談窓口の役割は、都と契約16,000haの木造住宅密集地域（以下、「木密地域」という）約を締結した民間事業者がプランナーとして常駐し、移転先のうち、特に甚大な被害が想定される約6,900haの整備地域の候補となる住宅や土地、賃貸住宅等の情報収集及び紹介を対象に「木密地域不燃化10年プロジェクト」
を立ち上げましを行い、関係権利者のみなさまが必要とする情報をタイムリーた。4年後の平成32年度まで整備地域に重点的、集中的な取にお届けすることです。

組みを実施することで、不燃領域率を70％に引上げる（＝燃え

災害に強いまちづくりを進めていくためには、関係権利者

ないまちにする）
こと、
延焼遮断帯を形成する主要な都市計画のみなさまをはじめ、不動産情報を東京都の相談窓口に提道路28区間・約25kmの整備(特定整備路線整備事業)を完供してくださる事業者のみなさまのご協力が不可欠です。ぜ了する（＝燃え広がらないまちにする）
ことを目標としています。

ひ、ご協力をお願いします。

■特定整備路線の整備で、相談窓口を設置■現在10支部と協定締結

特定整備路線の整備が促進されることで、①延焼遮断帯

東京都が整備する13区28区間において、関係権利者の形成による大規模な市街地火災の防止、②震災時における代替地や代替住居の斡旋のため、不動産情報の提供を柱と安全な避難路の確保、③緊急車両の通行確保等による救する協定書の締結を、東京都宅建協会支部にお願いしてい助・救援活動の円滑化が期待できます。

ます。

このため東京都では、特定整備路線の整備効果を早期に現在、協定書締結支部は、墨田区支部、中野区支部、豊発現させる必要があり、関係権利者のみなさまにご理解とご島区支部、足立区支部、品川区支部、板橋区支部、北区支協力をいただくため、移転・再建等に関する相談窓口を設置

部、荒川区支部、世田谷区支部及び江戸川区支部の10支するととともに、移転資金を優遇利率にて貸付をさせていた部になります。
今後とも引き続き、ご協力をよろしくお願い申し上げます。

だいています。
お問い合わせ先

東京都 建設局 用地部 用地課
木密路線調整担当 TEL 03-5320-5214

公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会

月刊

宅建

4

Vol.498 April 2016

2 東京都（建設局用地課）から vol. 27
3 平成28年度「事業計画」を策定／選挙告示
5 平成28年度 収支予算書
6 実務に即役立つ紛争事例 62
クーリング・オフで手付金返還が認められた事例
7 税務教室 138
海外移住で自宅を売却、手続きや注意点は？

2

Takken 4. 2016

contents
8 カラートピックス 都と高齢者を支える地域づくりで協定／東京
東信用金庫と調印／新宿区支部・客引き撲滅／危険ドラッグ対策
で、立川・西多摩の2支部が協定
10 法律教室 143 マンションの共用部分をめぐる問題
12 くみあい通信 「ハトさん」
リニューアル／宅建士講座2016／
TAS-MAP／ハトマークフェアプレーカップ／「宅建ブレインズ」の保険・保証のご案内
14 Information 第1回本部主催研修会／平成28年度 会費納入／
都知事免許業者支店増設の事務手続き／東京都と「空き家の有効活用」で協定／１DAY調停
16 住めば都 住むなら都 親しみを競うコミュニティバス

Topics

公益社団法人東京都宅地建物取引業協会

平成28年度「事業計画」を策定

東京都宅建協会は平成28年度の事業計画を策定しました。

（1）東京都不動産協同組合との情報関連事業に関する連携

28年度も、公益社団法人として「消費者保護」と「人材育成」を（2）公益財団法人東日本不動産流通機構への協力

柱とした事業を行います。また新規会員の入会促進を積極的に（3）全宅連サイト（ハトマークサイト）への協力

行い、財政健全化を図り、事業の見直しや事務合理化を進め、信（4）不動産情報流通業界の動向研究頼される協会を目指して、さまざまな事業に取組んでいきます。

4．宅地建物取引に関する調査研究（情報委員会）

事業計画概要
本会の目的は、「 宅地建物取引業法74条に基づく団体として宅地建物取引にかかる一般消費者の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化を推進するための事業を行い、公益の増進に寄与すること並びに宅地建物取引業の適正な運営を確保するとともに宅地建物取引業の健全な発達を図るため、会員の指導及び連絡に関する事務を行うこと」と定款で規定されております。
平成28年度においても、公益社団法人として、この目的を達成するための「消費者保護」及び「人材育成」を柱とした事業を以下のとおり行ってまいります。
また、本年度も公益法人として、
コンプライアンス及び倫理観の徹底を図り、消費者保護を主眼に据えた事業を遂行してまいります。
そして、本会が発展継続していくため、新規会員の入会促進を積極的に行い組織の拡充に努めるとともに、財政健全化のために、
不要不急の事業の見直しや事務合理化による経費の削減を図り、（1）地価動向調査の実施（2）宅地建物取引に関する調査研究事業の実施

5．宅地建物取引に関する出版物の刊行（情報委員会）（1）広報誌「宅建」の発行（2）不動産業全般に係る実務小冊子等の制作

6．宅地建物取引にかかる紛争の防止（社会貢献委員会）（1）業法等違反防止にかかる関係団体等との連携（2）違反屋外広告物の防止対策及び東京都実施の「共同除却」への協力（3）違反屋外広告実態調査の実施（4）会員事務所点検指導調査及び是正指導の実施（5）業法等違反会員への団体指導及び是正指導の実施（6）新入会員への不動産公正競争規約及び公正競争規約ステッカーの配布（７）広告関係法令の研修会の開催

会員及び消費者から信頼される協会で有り続けるよう努力してま（８）懲罰審査の内容の調査及び申請

いります。

7．宅地建物取引にかかる関係官公庁及び諸団体等との連携（社会貢献委員会）

Ⅰ．宅地建物取引にかかる一般消費者の利益の保護事業（公Ⅰ）（１）関係官公庁及び諸団体との連携・協働

１．宅地建物取引にかかる不動産取引相談の実施

8．宅地建物取引にかかる国政の健全な運営の確保に（消費者保護推進委員会）（２）関係官公庁及び諸団体からの事業の受託資するための建議献策（情報委員会・総務委員会）（1）不動産相談所の設置及び運営（１）公益目的事業推進に関する提言（2）適正取引推進のための実務相談窓口110番の設置及び運営（２）法令等の改正に関する情報及び対応のための調査研究（3）関係官庁及び諸団体等の要請に基づく委員・相談員の派遣（３）関係官公庁及び諸団体等に対する建議献策（4）相談業務向上のための相談員研修の実施（6）相談員マニュアルの作成

Ⅱ．宅地及び建物の流通の円滑化を図るための人材育成事業（公Ⅱ）

2．宅地建物取引にかかる都民公開セミナーの1．宅地建物取引業及び関連法令等の情報提供（5）無料不動産相談会の実施

開催及び運営（研修委員会）（情報委員会）（1）本部主催研修会の開催及び運営（1）最新のＩＣＴ（情報通信技術）を活用した情報提供（2）支部別研修会の開催及び運営（2）
ホームページの運営並びにリアルタイムな情報提供

3．宅地建物取引にかかる情報公開機構の研究及び推進（3）人材育成（開業）セミナーの開催（組織委員会）（情報委員会）

Takken 4. 20163

2．宅地建物取引にかかる教育研修の実施（研修委員会）（５）会計処理の研究及び研修会の開催（1）本部主催研修会の開催（６）支部会計実務の指導・支援（2）支部主催研修会の開催

3．
コンプライアンス体制の強化と充実（3）宅建経営塾の開催（コンプライアンス特別委員会）（4）青年部会・レディス部会による人材の育成（総務委員会）（1）
コンプライアンス研修会の実施

3．宅地建物取引士資格更新のための講習の実施（2）
コンプライアンスマニュアルの研究・作成（社会貢献委員会）（１）宅地建物取引士証更新のための講習会の実施（２）宅地建物取引士証交付にかかる諸事務の実施

4．宅地建物取引士資格試験事務の実施（宅建試験対策特別委員会）

役員の選任および選挙に関する告示（１）宅地建物取引士資格試験の運営への協力
公益社団法人東京都宅地建物取引業協会

Ⅲ．その他事業

中央選挙管理委員会告示第１号

1．
入会促進対策事業の研究・実施（組織委員会）（1）新規会員獲得のための促進策の検討（2）新規開業者への入会案内・相談対応の拡充（3）新規開業者を対象とするPR活動の実施（4）関連団体加入促進への協力

2．福利厚生事業（総務委員会）

平成28年度の役員選任および選挙に関し、役員選任規約第9条により下記のとおり告示する。
1．期 日 平成28年5月25日（水）社員総会開催時
2．時間（1）賀詞交歓会の開催とその運営

午後1時より午後2時40分までの間

3．場所（2）会員親睦のためのレクリエーションの開催

新宿京王プラザホテル（新宿区西新宿2-2-1）

4．立候補届出受付期間（3）各種協定事業の推進（4）福利厚生事業に関する調査・研究（5）共済制度の運営（6）社会福祉事業への協力

平成28年4月21日（木）より平成28年5月10日（火）
午後5時まで（当日消印有効）
ただし、土曜日・日曜日、祝日は除く。
5．立候補届出受付場所

3．会館管理（総務委員会）〒102-0071（１）東京・八王子不動産会館の管理

千代田区富士見2丁目2番4号 東京不動産会館

Ⅳ．法人管理事務
1．庶務事務（総務委員会）

公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
中央選挙管理委員会
6．
選挙人の資格（１）事業計画、事業報告書の作成

会長となる理事の選挙における選挙人は、社員選（２）一般管理事務

挙により選出された社員とする。

（３）入退会、会員情報の管理事務（組織委員会）（４）広報・渉外活動（注）役員候補者届け出書類を郵送する場合は、すべて書（５）会員の懲罰審査の裁定

留郵便にすること。

2．経理事務（財務委員会）（１）予算、決算の作成（２）予算の執行管理（３）資金管理及び固定資産管理（４）公益法人（平成20年）会計基準への対応

4

Takken 4. 2016平成２8年４月２1日
公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会
中央選挙管理委員会

平成28年度/収支予算書

自：平成28年4月1日

至：平成29年3月31日※本予算書は4月1日現在のもので、27年度決算確定前のものです。
後日、本部ホームページ・ディスクロージャーに決算確定後の予算を掲載します。
Takken 4. 20165

連載 62回

実務に 即 役立つ

クーリング・オフによる契約解除が有効とされ、買主による手付金の返還請求が認められた事例
6

Takken 4. 2016

紛争 事例 （一財）不動産適正取引推進機構■宅地建物取引業者と宅地建物取引業者には該当しない売主の両者が共有する土地を購入した買主が、宅地建物取引業法および特定商取引に関する法律によるクーリング・オフ制
度に基づき、売買契約を解除する意思表示をし手付金の返還を求め、売主が、売買契約の存続を前提として違約金の支払を求めて反訴した事案で、買主による売買契約の解除は有効であるとして、売主に手付金の返還を命じ、売主の反訴請求は棄却した事例（東京地裁 平成25年9月17日判決確定 ウエストロー・ジャパン）

１

事案の概要

宅建業者であるY1と宅建業の免許は受けていな
いY2（不動産の賃貸などを業とする会社）
は、土地を共同購入し、平成24年4月以降、3億3000万円で売り出していた。

２

判決の要旨

裁判所は、次のように判示し、Xの請求を認容し、Y1およびY2の反訴を棄却した。
本件契約の締結の際、Y1の担当者は、物件状況確認書を示して本件土地の状況を説明しておらず、本

Xは、Y1らの広告を見て、同土地を分筆した後の土件契約後、Xに同書面を交付している。
その後、Xが本地を購入したいとY1に伝え、同年7月1日、Y1の担当

件土地に建物が建てられるかを調査した結果、地盤が者に資料などをXの自宅のメールアドレスに送ってほし軟弱であることが判明した。
また、本件契約の締結のいと依頼した。

際、Xは、Y1およびY2から、クーリング・オフについてのY1らは、同土地を分筆してその一筆（本件土地）を法定書面を交付されなかった。

Xに売却することとし、Y1の担当者がメールで、売買本件契約の締結場所は、Y1およびY2の営業所で契約の締結をXが建築請負契約の締結を予定していはなく、かつ、Xの自宅で本件契約の交渉がなされたもた建設会社Aホームの事務所で行うことなどを提案しのとは認められない。
したがって、XのY1に対する宅建たところ、Xはこれを了解するメールをした。

業法37条の2第1項に基づく本件契約の解除は有

Xは、Y1およびY2から、同月28日、本件土地を1億効である。
また、XのY2に対する特定商取引法9条14000万円で購入し（本件契約）、手付金として1000

項に基づく本件契約の解除は有効である。
よって、Y1万円をY1に支払った。

およびY2は、Xに対し、手付金1000万円（不可分債

本件契約を締結した場所は、Aホームの本店事務所であり、本件契約の際、Y2は立ち会わず、Y1がY2の代理人兼売主として契約を締結した。

務）の返還義務を負っている。
この点、Y2は、宅地の販売を反復継続して行ったことはなく特定商取引法の適用はないと主張しているが、その後、Xは、Y1には同年9月9日到達の書面で、宅分筆前の土地を購入し、本件土地をXに転売している

建業法37条の2第1項に基づき、Y2には同月15日到ものであるので、Y2は特定商取引法の販売業者に該達の書面で、特定商取引法9条1項等に基づき、本件

当し、特定商取引法の適用がある。

契約を解除する旨の意思表示をした。
Xは、本件契約締結後地盤調査をした結果、軟弱

また、Xの本件契約の解除は信義則違反ではない
し、権利濫用にもならない。

地盤であることが判明したため、本件土地を購入する

以上のとおり、Xによる本件契約の解除は有効で、ことを止め、
クーリング・オフの通知をしたものであるな

Y1およびY2の違約金に関する主張は採用できない。

どとして、手付金の返還を求めて提訴した。
一方、Y1およびY2は、①XのY1の担当者に対する

３

まとめ

メールは、Xが自宅で作成し送信したものであって、Xは、

本件では、売主の一方の会社は宅建業者ではな事務所等において買受けの申込みをしており、
クーリン

かったが、特定商取引法に基づくクーリング・オフが認グ・オフ制度は適用されない、②Y2は、宅地の販売をめられた。買主に対するクーリング・オフの告知は、書面

反復継続して行ったことがなく特定商取引法の適用はを交付して行わなければならず、書面による告知を受けない、③本件契約の締結場所はXが選定したAホームていない買主は、本件のようにクーリング・オフの期間の事務所であること、Y1およびY2はXの要望に応えてである8日間を過ぎても、契約の解除を行うことができる。

土地の区画割案を作成したりしていたこと等に照らしクーリング・オフに関しては、宅建業法（37条の2）、て、本件契約の解除は、信義則違反ないし権利濫用と同法施行規則（16条の5および6）、解釈・運用の考えして認められないなどとして、違約金相当額から手付金

方（7条の2第1項関係）
等多くの規定があり、宅建業を差し引いた残額400万円の支払を求めて反訴した。

者としても十分に留意すべき事項といえる。

連 載 138 回
平井会計事務所 税理士

平井 満広

海外移住で自宅を売却、手続きや注意点は？
家族で海外に引越すことになりました。マイホームを売却しようと思っていますが、税金の手続きや注意点を教えてください。
日本に住んでいる人（「居住者」といいます）が海外へ引越した参照）。源泉徴収された税金は買主が税務署に納めます。念のた

場合の税金のポイントは以下のとおりです。

め相手から納付書のコピーをもらっておきましょう。
なお源泉徴収さ（1）海外へ引越す前にすべきことれた税金は確定申告で還付される場合があります。

①準確定申告●マイホーム売却時の源泉徴収の判定フローチャート

居住者が国外に転出する際には原則、出国時までに税務署に確定申告をしなければなりません（この手続きを「準確定申告」といいます）。出国時に会社で年末調整をするサラリーマンは必要あり

譲渡対価は1億円以下かNO

YES

ませんが、年金受給者や自営業者等が年の途中で海外へ引越す

買主は個人か場合は、その年の1月1日から出国時までの所得を出国時までに確

NO

YES

定申告することとなります。
買主は自己の居住用で購入か②納税管理人の届出

NO「引越しの準備で確定申告まで手が回らない！」、
そんな方は「納税管理人」の届出をしましょう。納税管理人とは海外移住する本人にかわって税務手続き（確定申告書の提出や税金の納付等）
を行

源泉徴収あり（譲渡対価の10.21％）

う人のことです。納税管理人の届出をしておけば、確定申告の期限（3）その他のポイントは通常同様に翌年3月15日となります。納税管理人は税理士等の①居住用家屋の3,000万円控除

YES

源泉徴収なし専門家だけでなく家族に依頼することも可能です。
「納税管理人の海外移住後であっても、住まなくなってから3年目の年末までにマ

届出書」
を出国時までに税務署に提出すれば手続き完了です。

イホームを売却すれば、確定申告で居住用家屋の3,000万円控除③住宅ローン控除が適用できます。
なお、売買契約等で帰国する際にかかった渡航

マイホームを売却できずにローンを払い続けたとしても、海外に引費用も譲渡費用に含めることができます。領収書は必ず保管してお越した場合は、その年から住宅ローン控除がつかえません。
ただしきましょう。

サラリーマンが会社命令で海外赴任する場合等は、出国時までに②所得控除「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を税務署（a）海外移住をした年の確定申告に提出しておくことで、将来帰国した際に再び住宅ローン控除がつ

医療費、社会保険料、生命保険料、地震保険料、小規模企業共かえる場合があります。

済等掛金で控除の対象となるのは居住者の期間に支払った金額（2）マイホームを売却した後にすべきことのみです。
また、配偶者控除や扶養控除等の判定は、納税管理人①海外へ引越す前に売却した場合の届出をした場合は「その年12月31日の現況」で、納税管理人の海外移住前にマイホームを売却した際は、一般的な譲渡所得と届出をしない場合は「出国時の現況」で行います。例えば海外移同様の確定申告が必要です（ただし「納税管理人」の届出をしな

住した年の12月に控除対象となる配偶者と結婚した場合、納税管い場合は出国時が申告期限となります）。

理人の届出をした人は配偶者控除が適用できますが、納税管理人②海外へ引越した後に売却した場合の届出をしない人は配偶者控除が適用できないこととなります。

海外に住む人（「非居住者」といいます）
であっても、日本国内に所在する不動産を譲渡して発生した所得（「国内源泉所得」
とい（b）海外移住をした翌年以後の確定申告
海外移住をした翌年以後に確定申告する場合、適用できる所得います）には日本の税金がかかります。
そのため海外移住後にマイ控除は基礎控除、雑損控除、寄附金控除のみとなります。

ホームを売却した場合でも、所得があれば翌年3月15日までに日本③住民税の税務署に確定申告する必要があります。
また、非居住者が不動

個人の住民税は所得があった年の翌年1月1日に国内に住所が産を売却した場合は、売価や売却先によって売価の10.21%の所得ある場合にかかります。そのため、マイホームを売却して所得が発税（および復興特別所得税）が源泉徴収される場合があります（図生しても、翌年1月1日に海外に住んでいれば住民税はかかりません。

Takken 4. 2016

7

「都と事業者との連携による高齢者等を支える地域づくり」で協定
定

東京都宅建協会は3月30日、東京都に密着している16事業者・団体が参加し庁第一本庁舎で、「都と事業者とました。
高齢者や認知症の方、その家族が住の連携による高齢者等を支える地域づくり協定」を締結しました。東京都からは、 み慣れた地域で安心して生活できるよう舛添要一知事、福祉保健局長等が出席にするためには、地域のさまざまな主体に域的に活動する16の事業者・団体と協定

し、本会からは瀬川信義会長が出席しまよる見守り等を通して、地域全体で支えしました。
これにより、事業者・団体は、日常した。締結式には、金融、交通、コンビニていくことが重要で、東京都は日常的に業務の中で高齢者等の異変に気付いた

エンスストア、新聞、生協、農協など、生活高齢者等と接する機会が多く、都内で広際に区市町村等に連絡するほか、都と連携して認知症の方を支える地域づくり等の取組を推進します。
締結内容は、①高齢者等に対する「緩やかな見守り」の実施、②認知症の人やその家族を支える地域づくりへの協力、③
高齢者等の消費者被害の防止、④介護予防、
高齢者虐待防止、認知症徘徊行動
等による行方不明高齢者の早期発見等、区市町村の高齢者施設や地域活動支援に対しての協力、となっています。

16事業者・団体による協定締結式。舛添都知事（中央）、本会・瀬川会長（中央左）URL

詳細はパンフレット、HPをご覧ください。

http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/kourei/jiritsu_shien/chiikizukurikyotei/

東京東信用金庫と「包括的連携・協力に関する協定」で調印

東京都宅建協会は3月1日、東京東者向けに「創業応援ローン」の取扱いを信用金庫（澁谷哲一理事長）と開始します。

「包括的連携・協力に関する協定書」の調印式で本会・瀬川信義会長は「宅調印式を行いました。地域における不動

建業の開業を準備している方向けに低産流通の活性化および地域内で創業す

金利の創業支援ローンを商品化している宅地建物取引業者の支援について連

ただきました。
これにより多くの新規会員

携・協力し、地域社会の発展に寄与するを迎え、業界と本会の発展につながる」とことを目的とした業務提携です。

期待を述べました。本会の金融機関との同協定締結に伴い、東京東信用金庫
は4月から、東京都宅建協会の新規入会

業務提携は、昨年の西武信用金庫との提携に続いて2つ目となります。

（写真左から）東京東信用金庫・中田清史常務理事、澁谷理事長、
東京都宅建協会・瀬川会長、佐久間直人専務理事、大滝睦男常務理事、
伊藤嘉信墨田区支部長

8Takken 4. 2016

協定でガッチリ握手。東京東信用金庫・
澁谷理事長（左）、本会・瀬川会長（右）新宿区支部「客引き撲滅に向けた覚書」
を締結“新宿から客引き撲滅を！”－東京

為 等の撲 滅に向けた取 組みを推 進し、

都宅建協会新宿区支部は1

客引き行為等の違反店舗名等の公表や月25日、新宿区と牛込・新宿・戸塚・四谷

過料などを規定する条例の改正に向けの区内4警察署と客引き行為等の撲滅て準備を進めています。

に向けた覚書を締結しました。

今回の覚書の締結により、区と警察署

新宿駅周辺では、「新宿区公共の場

は客引き行為等に関連する情報を宅建所における客引き行為等の防止に関す協会等に提供し、宅建業者は、賃貸借契る条例」に基づいて、区をはじめ警察や約の際、客引き行為等その他法令等に地域団体がパトロールなどの防犯活動を違反する行為があった際には、契約を解実施しています。
ところが一部の客引き除する旨の条項を追加するよう努めるこ

行為が悪質・巧妙化しているため、区・警とが明記されています。

察・地域団体が連携を強化し、客引き行

4警察署長（後列）と、（前列左から）
東京都宅建協会新宿区支部・桑原弘光支部長、吉住健一区長、新宿駅周辺の安全・安心を実現する会・安田眞一会長、全日本不動産協会東京
都本部・中村裕昌新宿支部長

危険ドラッグ対策で、
立川支部（東大和市）、西多摩支部の2支部が協定
立川支部
東大和市の安全・安心なまちづくりを実現するため、東京都宅建協会立川支部は2月12日、東大和市・警視庁東大和警察署と「特殊
詐欺被害の対策及び危険ドラッグ等の対策」で覚書を締結しました。
これにより東大和市と東大和警察は、特殊詐欺被害の現状、犯人のアジト発見の着眼点に関する情報や、危険ドラッグ等についての情報を宅建協会等に積極的に提供します。一方の宅建協会等
は特殊詐欺、危険ドラッグ等の情報を入手した際には市・警察に通報するほか、建物を危険ドラッグの販売等や特殊詐欺の用に供しない旨の誓約書や解除条項（特約）を盛り込んだ契約書の使用を働
きかけるなど、積極的な啓発活動を推進します。

（写真左から）東京都宅建協会立川支部・永井彰支部長、
警視庁東大和警察署・奥本公雄署長、東大和市・尾崎保夫市長、
全日本不動産協会東京都本部多摩北支部・及川昇一支部長

西多摩支部
東京都宅建協会西多摩支部は2月3日、青梅市、福生市、羽村市、あきる野市、瑞穂町、
日の出町、檜原村、奥多摩町の4市3町1村と、青梅・五日市・福生の3警察署と「危険物及び特殊詐欺の根絶に係る協定」を締結しました。
これにより4市3町1村と警察は、危険薬物および特殊詐欺に関する必要な情報を宅建協会等に提供し、一方の宅建協会等は危険薬物の販売等または特殊詐欺に関する情報を入手したときは、4市3町1村・警察に通報します。
また、宅建協会等は協会員に対して、建物が危険薬物の販売や特殊詐欺の用に供された場合に、契約の解除に向けた措置をとる旨（特約）を盛り込んだ契約書や確約書等の使用を働きかけます。

締結式のもよう。
（写真後列右から2人目）東京都宅建協会西多摩支部・田村勍一支部長

Takken 4. 2016

9

法律教室
マンションの共用部分をめぐる問題
一区分所有者の共有部分の賃貸で、他の区分所有者は不当利得返還請求はできない？

の場合を除いて、集会の決議で決する、規約で別段の定めをすることを妨げない等の規定が、19条には、各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取するとの規定がなされています。
区分所有建物（マンション）の共用部分を、区分所有者のまた25条では、区分所有者は、規約に別段の定めがない

一人が第三者に対して賃貸して得た賃料について、他の限り集会の決議によって、管理者を選任し、解任することが区分所有者は、自分の共用部分の持分割合に相当する金できる等と規定されています。管理者とは、共用部分並びに額を請求することができるのでしょうか。

21条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施

なお、同マンションの規約には、区分所有者の団体のみが、同請求権を行使できるとの規定があります。

設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負い、その職務に関し、区分所有者を代理する者とされています（26条）。共用部分の管理を行うのは、原則として区分所有者全員となりますが、それは困難であること等から、本規定が定められています。
さらに、30条では、建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、
この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる等の

1 区分所有法の規定について
区分所有建物については、建物の区分所有等に関する2 問題点

法律（以下「区分所有法」といいます）が存在します。区分

共用部分について生じる請求権については、上記のとお所有法では、建物の区分所有につき、定義等の総則的な規り、区分所有法では、原則として、共用部分は、区分所有者

定のほかに、共用部分等、敷地利用権、管理者、規約およ

全員の共有に属するとされているため、同請求権が、区分

び集会、管理組合法人、義務違反者に対する措置、復旧お所有者に総有的に帰属しているのか、各区分所有者に可よび建替え等について規定がなされています。

分債権として分割的に帰属しているのかが問題となります。

共用部分に関しては、区分所有法の第1章第2節に規定

また、分割的に帰属していると解した場合に、区分所有されており、11条には、共用部分は、区分所有者全員の共者の団体のみが同請求権を行使できる旨の規約等がある

有に属する、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有

場合に、各区分所有者が請求権を行使できるのかが問題と者の共有に属する、規約で別段の定めをすることを妨げななります。

い等の規定が、14条には、各共有者の持分は、その有する専有面積の床面積の割合による、規約で別段の定めをすることを妨げない等の規定が、18条には、共用部分の管理に関する事項は、17条（共用部分の変更についての規定）
10

規定がなされています。

Takken 4. 2016

3 判例
この点、設問と類似する事案につき、最高裁の平成27年
9月18日判決があります。
そこで、以下に紹介します。

深沢綜合法律事務所 弁護士

（事案）

関 由起子

連載

143 回

守及び管理は、管理者において行い、その費用負担は他の区分所有者Bが、携帯電話基地局を設置する目的で、Bの専有部分と共用部分である塔屋や外壁等を賃貸したと条項の定めによる」との規定が存在し、Bは、上記規約イの事務所所有の区分所有者にあたります。

ころ、区分所有者の一人であるAがBに対して、不当利得返還請求権に基づいて、共用部分の賃貸により得た賃料のうち、共用部分のAの持分割合相当額の金員の支払い（判決内容）
判決では、「一部の区分所有者が共用部分を第三者に賃貸して得た賃料のうち各区分所有者の持分割合に相当等を求めました。
なお、判決によれば、同マンションの管理規約には、要旨する部分につき生ずる不当利得返還請求権は各区分所有

各住戸及び事務所に接する共用部分であるバルコ者に帰属するから、各区分所有者は、原則として、上記請

ニーについては、各バルコニーに接する建物部分の区分所

求権を行使することができるものと解するのが相当である」

有者に無償で（ウの管理等の費用を除く）専用させることがとしました。

「アできる」「イ 塔屋、外壁及びパイプシャフトの一部について

しかし他方で、区分所有法は、3条で区分所有者が全員

は、事務所所有の区分所有者に対し、事務所用冷却塔及で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うためのび店舗・事務所用袖看板等の設置のため、
アと同様に区分団体を構成するとの規定を、第1章の第5節で、同団体の規所有者に無償で使用させることができる」
「ウ

区分所有

約や集会に関する規定を、18条で共用部分の管理に関す者が無償で使用するア、イの部分の修理、保守及び管理のる事項は、集会の決議で決するか規約で定める旨の規定を費用は、各使用者が負担し、その他の共用部分の修理、保定め、共用部分の管理を団体的規制に服させているとし、?

共用部分を第三者に賃貸することは共用部分の管理に関する事項に当たり、本請求は、共用部分の賃貸による収益を得ることができなかったという区分所有者の損失を回復するためのものであるから、共用部分の管理と密接に関連するものであり、区分所有者の団体は、同団体のみが上記請求権を行使することができる旨を集会で決議し、又は規約で定めることができるものと解され、そのような決議や定めがある場合には、各区分所有者は、本請求権を行使することができない、と判示しました。
そして、上記の管理規約について、「管理者が共用部分の管理を行い、共用部分を特定の区分所有者に無償で使用させることができる旨の定めがあり、この定めは、区分所有者の団体のみが上記請求権を行使することができる旨を含むものと解すべき」として、Aの請求を棄却しました。

4 結論
以上の判例からすれば、Aは、Bに対し、自分の共用部分の持分割合に相当する金額を請求することができないということになります。
Takken 4. 201611

4

くみあい通信「ハトさん」リニューアルのお知らせ

情報事業委員会

2016年7月1日「ハトマーク東京不動産」が変わります！
1．Ｗｅｂサイト「ハトさん」が新しくなります！
2．
「ハトさん」の管理画面も新しくなります！
3．賃貸管理機能も充実！
（有料オプション）※詳細は組合ホームページにてご確認ください。 http://www.kyodokumiai.org/【利用申込み・お問合せ先】
ハトさん事務局

４月１日より申込受付開始！

TEL.03-6746-3355（平日9：00～17：00）

合格にトコトンこだわった通学講座！

教育事業委員会

東京都不動産協同組合の「宅建士講座2016」
1．自慢の講師陣で、合格に向けて受講生のみなさまを強力にバックアップいたします！
2．充実の欠席対応！万一欠席しても、講義ＤＶＤを無料で貸出いたします！
組合ホームページに氷見敏明講師による「ガイダンス動画」をアップしていますので、ぜひご覧ください！
みなさまのご受講を心よりお待ち申し上げております！
【資料請求・お申込み・お問合せ】TEL.03-3262-9360 東京都不動産協同組合［宅建士講座］
係

企画・販売事業委員会

不動産評価WEBサイト
TAS-MAP●TAS-MAPは、素早く簡単に不動産査定レポートが作れます。
●最短3分！全国の土地・建物をスピード査定！
●組合員向け特別価格！
※詳しくは、同封のチラシをご覧ください。

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Takken 4. 2016

TEL.03(3262)9381 FAX.03(3262)9385
URL. http://www.kyodokumiai.org/

東京都不動産協同組合

理 事 長 瀬川 信義
広報委員長 竹内 美江

広報委員会

金融事業委員会

ハトマークフェア
プレーカップ協賛のお知らせ

組合100％出資子会社「宅建ブレインズ」の保険・保証のご案内

ハトマークフェアプレーカップとは、都 内 のクラブチームに在籍する小学校4年生が出場するサッカー大会で、約700チームが参加する都大会です。

【宅地建物取引士賠償責任保険】
宅地建物取引士賠償責任保険は、日常の宅建業務に伴う損害賠償リスクからみなさまをお守りする制度保険

将来を担う子供たちの健全な育成に役立つべく、広です。昨年の10月より高額化及び複雑化する賠償請求

報事業の一環として、東京都宅建協会と連携してハトに幅広く対応できる新プランの取扱いを開始しました！

マークフェアプレーカップのサポートをします。

安心かつ安定的な宅建業務遂行の一助となる制度保大会で使用する「大型テント」、「横断幕」や「のぼり険として、これからもみなさまの事業を全力サポートい

旗」等に「ハトマークおよびハトさん」を入れ、広くPRをたします。組合ホームページで、ぜひご確認ください！

行っています。
また、今月号にA3版のポスターを同封いたしましたので、ぜひ、店頭にポスターを貼って頂き、子供達の応援をお願いします！

【家賃保証】
おかげさまで「宅建ハトさん保証」の取次店様は、3月末で900社を超えました。
連帯保証人様をご用意出来ない方など、様々な方の●日程、開催会場の詳細は、保証をお引き受けしておりますのでお気軽にご相談く協同組合のホームページをご覧ください。

ださい。

URL

http://www.kyodokumiai.org/

取次店様には特にノルマはありませんので、ぜひこの機会にご登録ください。
【宅建ハトさん決済】
新商品「宅建ハトさん決済」のご案内（株）宅建ブレインズは組合員様限定で、賃貸住宅の入居時費用の支払いなどに、入居者が今お持ちのクレジットカードで決済出来る「宅建ハトさん決済」の取扱いを開始しました！ 入居者は、ポイントやマイルを貯めたり、支払方法を選択（分割払い・リボ払い）できるよ
うになります。他社との差別化に、ぜひご利用ください！
【少額短期保険】
組合は、ジャパン少額短期保険（株）、日本共済（株）の2社を推薦しております。同封のチラシをぜひ、ご確認ください！
【がん保険・医療保険】
組合員・協会員のみなさまが対象となる、集団取扱いの「がん保険・医療保険」のご紹介です。
「がん保険・医療保険」で一番選ばれている※1「アフラック」の商品に割安な保険料でご加入いただけます。組合
ホームページより資料請求ができますので、ぜひご確認ください！

2016年ハトマークフェアプレーカップ・ポスター※1：平成27年版「インシュアランス生命保険統計号」

Takken 4. 201613

Information
平成28年度 第1回本部主催研修会（都民公開セミナー）日程と会場
平成28年度第1回本部主催

開催日

研修会（都民公開セミナー）の日程が決まりました。
テーマ等につきましては、今後決定次第お知らせします。

会場名

7月 7 日（木） よみうりホール

千代田区有楽町1-11-1 読売会館7階

7月12日（火） オリンパスホール八王子八王子市子安町4-7-1サザンスカイタワー八王子 4F

7月21日（木） 新宿文化センター

新宿区新宿6-14-1

東京都宅建協会・全宅保証会員のみなさまへ

平成28年度 会費納入のご案内

毎年4月1日時点で本会会員資格を有する会員のみなさまは、毎年6月30日までに、右記のとおり会費を納入していただくことになります。後日、本会から別途、
ご案内いたしますのでよろしくお願いいたします。
●定款は各団体ホームページでご覧いただけます。
東京都宅建協会ディスクロージャー
全宅保証ディスクロージャー

団体名

平成28年度会費（公社）東京都宅地建物取引業協会

48,000円（公社）全国宅地建物取引業保証協会

6,000円

http://www.tokyo-takken.or.jp/hatomark/disclosure.html

http://www.hosyo.or.jp/zentaku/disclosure.php＜参考＞（公社）東京都宅地建物取引業協会
定款第8条
本会の事業活動に経常的に生じる費用に充てるため、会員は入会金及び会費として、社員総会において別に定める額を支払う義務を負う。
会費徴収等に関する規約第３条
毎年4月1日に会員資格を有する会員（正会員・準会員）
は、入会規約第12条第２号に規定する会費を毎年6月末日までに全額納付しなければならない。

（公社）全国宅地建物取引業保証協会
定款第9条
本会の会員は、本会の経費として、総会において別に定める会費を毎年納付しなければならない。
入会金・会費等に関する規則（会費）第4条
2 毎年4月1日に会員資格を有する会員（従たる事務所を含む）
は、それぞれの事務所が所属する地方本部に年会費を6月末日までに全額納付しなければならない。

東京都知事免許業者支店増設の事務手続き変更
東京都知事免許業者の支店増設手続きが5月9日以降の東京都の仮受付分から変更になります。
支店の営業までの流れは右記の通りです。
詳細につきましては、当協会、全宅保証協会東京本部または東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課へお問合せください。
【お問合せ】（公社）東京都宅地建物取引業協会 入会担当
TEL：03-3264-7041（公社）全国宅地建物取引業保証協会東京本部 入会担当
TEL：03‐3264‐5831
東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課
TEL：03‐5320‐5065
14

Takken 4. 2016

東京都庁仮受付※変更届（原本・写し）提出
開業予定地を管轄する支部へ支店の入会申込※書類提出、入会費用（分担金含む）納付保証協会で支店分供託弁済業務保証金分担金納付書交付※供託したことを証する書面を原則、開業予定事業所に郵送
東京都庁本受付※変更届（原本・写し）・分担金納付書提出
営業開始

インフォメーション

東京都と「空き家の有効活用・適正管理等の推進」で協定
東京都宅建協会は3月29日、東京都都市整備局と「東京都における空き家の有効活用、適正管理等の推進に関する協定書」を締結しました。

＜今後の予定＞1．相談窓口の開設協定を締結した各団体等は、4月以降、都内に所在する空

東京都は空き家発生の未然防止等を推進するため、不動き家の所有者等が抱える課題に応じた専門家による相談窓

産、建築、法律等の専門家団体および金融機関と、協力・連口を順次、設置します。東京都都市整備局のホームページ、携するため、今回の協定書の締結になりました。

リーフレットで紹介していきます。

今後は、都内の空き家所有者等への意識啓発や助言、相談窓口の設置などの取組みを進めていくことになります。
＜協定の取組内容＞

なお、本会は7月1日から、取組みを開始する予定です。
2．区市町村の相談窓口の開設支援
都は、平成28年度から、区市町村が専門家を活用した相1．各団体等は、空き家所有者等からの相談に応じる窓口を談体制を整備する際の費用について、財政支援を開始します。

設置
2．各団体等は、区市町村からの依頼に応じ、専門家派遣等に協力
3．都は、各団体等の取組を都民に周知
4．各団体等および都は、空き家所有者等への意識啓 発等
を実施「１DAY調停」のご案内
行政書士ADRセンター東京は、3月26日から6月25日まで

行政書士ADRセンター東京は、東京都行政書士会が設置の間の毎週土曜日（4月30日と5月7日を除く）、賃貸住宅のし、「裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律」の規敷金返還や原状回復に関するトラブルの解決を１日で目指す定に基づき、法務大臣の認証（認証番号第30号）
を取得して『1DAY 調停』を実施しています。

いる調停実施機関です。

『1DAY 調停』とは、同センターに調停当日の1日だけ行く、というスピーディーで便利な手続きです。都内にある居住用賃貸

詳細は、行政書士ADRセンター東京のホームページでご確認ください。

住宅の原状回復や敷金返還を巡ってトラブルになっている賃
貸人や賃借人の方が利用できます。賃貸住宅の仲介や管理●行政書士ADRセンター東京を行う不動産会社の方は、補佐人として調停に参加することも

http://adr.tokyo-gyosei.or.jp/

できます。調停を利用するには1週間前までの予約が必要です。

TEL.03‐5489‐7441（受付：火・木・土曜日10時～16時）

編集
後記

月刊

◆本会は、東京都と「空き家」や「高齢者等を支える地域づくり」などで協定し、行政機関との連携事業が増えています。今後は、会員のみなさまにもご協力をいただくこともありますので、よろしくお願いします。
◆今号の表紙と裏表紙は地域バスの特集。新宿を走るWEバスには、本会のハトマークがラッピングされたものも走っています。新宿に行かれた際、運がよけ
れば乗車できるかもしれません。
◆本会の「創立50周年記念誌」が完成しました。会員のみなさまにお届けし、新年度が輝かしいものになりますようお祈り申し上げます。
桑原

宅建 4 月号

発行人／瀬川信義

編集人／桑原弘光

発行所／公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071 東京都千代田区富士見2-2-4
TEL.03-3264-7041 FAX.03-3264-7047

http://www.tokyo-takken.or.jp/

2016年4月10日発行／通巻第498号
Takken 4. 201615

Ta k k e n

宿ＷＥバス」と命名。魅力あるまちづくりを目指し、観光スポット・商業施設・駐車場・駅等を結ぶ循環型バスです。

4月号

城北ブロック

可愛らしさ、
カッコよさ、
親しみを競うコミュニティバス

すみまるくん（墨田区）

練馬区内のコミュニティバスは当初の成立経緯から3種類の名称で運行されていまし
たが、平成21年に「みどりバス」に統一。保谷、北町、関町、氷川台、大泉、南大泉の6ルートがあります。

新宿区のコミュニティバス「新宿WEバス」で現在（平成27年10月15日から1年間）、東京都
宅建協会のパートラッピング（部分広告）
を実施しています。
新宿駅の東西を結び、走行している
バス4台のうち1台に、ハトマーク等の宣伝を掲載しています。
都庁やデパート等、新宿を訪れた際にはぜひ、
ご乗車してみてください。
東京都では、多くの区市町村でコミュニティバスが運行されています。
コミュニティバスは、各自治体が何らかの形で運行に関与している乗合バスで、あらかじめ設定された経路を定期的に運行します。
乗れば楽しいのはもちろん、可愛らしさ、カッコよさ、親しみを競っているバスのラッピングを見ているだけでも楽しくなり、その区市町村に行きたくなってしまいます（東京には、ここで紹介した以外にも、たくさんのコミュニティバスが走行しています）。
城南ブロック

せたがやくるりん（世田谷区）

CoCoバス（小金井市）
小金井市の「CoCoバス」導入は平成15年
春の北東部循環に始まり、平成20年9月に念願の「CoCoバス・ミニ」
も走りました。
現在5路線あり、多くの市民に利用され、元気に活躍しています。

江戸バス（中央区）
平成21年12月1日から運行しています。
愛称名の募集を行い、約300件の候補の中から選定委員会での審査を経て、中央区にふさわしく、覚えやすく、みんなが親しみやすい愛称名「江戸バス」に決定。

多摩ブロック2

はなバス（西東京市）
城西ブロック

新宿WEバス（新宿区）
新宿の西口（West）と東口（East）を結ぶバス」「わたしたち（We）のバス」等から「新

城東ブロック

すみまるくん、
すみりんちゃん（墨田区）

住 め ば 都
住むなら都

東京スカイツリーの観光客が区内回遊を
楽しむ
「案内役」
として、また、区民の身近な交通手段として、平成24年3月20日に運行を開始しました。
「すみりんちゃん」は環境に配慮した電気バス。
新宿WEバス（新宿区）「はなバス」の愛称は、西東京市民のみなさんからの応募で決定。地域ネットワークを表現したデザインに花をペイントして、明るく夢あるまちにしたいという期待を込めて採用されました。

発行所／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071東京都千代田区富士見2-2-4東京不動産会館 定価50円（但し、会員は会費に含む）

中央ブロック

発行人／瀬川信義
編集人／桑原弘光

世田谷区は現在9路線のコミュニティバスの運行にかかわり、公共交通不便地域の解消や南北交通の強化等に取組んでいます。その中でも特に、愛称名が可愛くて人気なのが「せたがやくるりん」。

多摩ブロック1

平成28年4月10日発行（年4回、4・7・10・1月の10日発行) 通巻第498号
昭和42年12月2日第3種郵便認可

みどりバス（練馬区）