昭和 42 年 12月2日第 3 種郵便認可 平成 29 年 4月10日発行（年 4 回、
4・7・10・1月の10日発行 ) 通巻第 502 号

公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部

http://www.tokyo-takken.or.jp/

T a k k e n

c h u o中央ブロック
関口芭蕉庵（文京区）

t a m a多摩ブロック

お鷹の道・真姿の池湧水群（国分寺市）

j o t o城東ブロック
亀が井（江東区）

j o n a n
城南ブロック
等々力渓谷（世田谷区）

j o s a i
城西ブロック
清正の井（渋谷区）● 都民公開セミナー

東日本大震災から学ぶ！

不動産業者・管理業者のための震災対応マニュアル

賃貸住宅管理業者登録制度の改正について
j o h o k u
城北ブロック
赤羽自然観察公園（北区）

April 2017vol.5024

公益社団法人東京都宅地建物取引業協会

平成29年度「事業計画」を策定
東京都宅建協会は平成29年度の事業計画を策定しました。
29年度も公益社団法人として、消費者保護を主眼に据えた事業を遂行していきます。
また組織の拡充に努めるとともに、財政健全化を図り、事業の見直しや事務合理化を進め、信頼される協会を目指して、さまざまな事業に取組んでいきます。

事業計画概要（3）関係官庁及び諸団体等の要請に基づく委員・相談員の派遣（4）相談業務向上のための相談員研修の実施（5）無料不動産相談会の実施

本会の目的は、「 宅地建物取引業法74条に基づく団体として宅地建物取引にかかる一般消費者の利益の保護と宅地及び建物

2．宅地建物取引にかかる都民公開セミナーの開催及び運営（研修委員会）の流通の円滑化を推進するための事業を行い、公益の増進に寄（1）本部主催研修会の開催及び運営

与すること並びに宅地建物取引業の適正な運営を確保するととも（2）支部別研修会の開催及び運営に宅地建物取引業の健全な発達を図るため、会員の指導及び連3．宅地建物取引にかかる情報公開機構の研究及び推進（情報委員会）絡に関する事務を行うこと」と定款で規定されております。
平成29年度においても、公益社団法人として、この目的を達成するための「消費者保護」及び「人材育成」を柱とした事業を以（2）公益財団法人東日本不動産流通機構への協力

下のとおり行ってまいります。

（3）全宅連サイト（ハトマークサイト）及び不動産ジャパンへの協力

また、
コンプライアンス及び倫理観の徹底を図り、消費者保護を（4）不動産情報流通業界の動向研究主眼に据えた事業を遂行してまいります。公益事業並びにその他

4．宅地建物取引に関する調査研究（情報委員会）

事業を着実に実施し、本会が発展継続していくため、新規会員の（1）地価動向調査の実施

入会促進を積極的に行い組織の拡充に努めるとともに、財政健全（2）宅地建物取引に関する調査研究事業の実施化のために、不要不急の事業の見直しや事務合理化による経費

5．宅地建物取引に関する出版物の刊行（情報委員会）の削減を図り、会員及び消費者から信頼される協会で有り続ける（1）広報誌「宅建」の発行よう努力してまいります。

（2）不動産業全般に係る実務小冊子等の制作

Ⅰ．宅地建物取引にかかる一般消費者の利益の保護事業（公Ⅰ）

6．宅地建物取引にかかる紛争の防止（社会貢献委員会）（1）業法等違反防止に係る関係団体等との連携（2）違反屋外広告物の防止対策及び東京都実施の「共同除却」への協力

１．宅地建物取引にかかる不動産取引相談の実施（消費者保護推進委員会）（3）違反屋外広告実態調査の実施（1）不動産相談所の設置及び運営（4）会員事務所点検指導調査及び是正指導の実施（2）適正取引推進のための実務相談窓口110番の設置及び運営（5）業法等違反会員への団体指導及び是正指導の実施

公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会

月刊

宅建

4

contents

Vol.502 April 2017

2 平成29年度「事業計画」を策定
4 平成29年度 収支予算書
5 都民公開セミナー
東日本大震災から学ぶ！／賃貸住宅管理業者登録制度の改正

2（1）東京都不動産協同組合との情報関連事業に関する連携

10 法律教室 147
業者間取引にも適用される業法上の規制と適用されない規制
12 くみあい通信 「ハトさん動画」新バージョン／ハトマークフェア
プレーカップ協賛／宅建士講座2017／「宅建ブレインズ」取扱商品
14 実務に即役立つ紛争事例 66 通常の損耗なら、特約に基づく清掃費用を賃借人負担にできないとされた事例

8 カラートピックス 文京区支部が空き家等で協定

15 Information 手付金保証制度・手付金等保管制度／
29年度 会費納入のご案内／春の敷金トラブル無料相談

9 税務教室 142 土地・建物の名義と税制特例

16 住めば都 住むなら都 東京の湧水・名水

Takken 4. 2017

Ⅲ．その他事業（6）新入会員への不動産公正競争規約及び公正競争規約ステッ
カーの配布

1．
入会促進対策事業の研究・実施（組織委員会）（1）新規会員獲得のための促進策の検討（7）広告関係法令の研修会の開催（2）新規開業者への入会案内・相談対応の拡充（8）懲罰審査の内容の調査及び申請（3）新規開業者を対象とするPR活動の実施

7．宅地建物取引にかかる関係官公庁及び諸団体等との連携（社会貢献委員会）（4）関連団体加入促進への協力（１）関係官公庁及び諸団体との連携・協働

2．福利厚生事業（総務委員会）（２）関係官公庁及び諸団体からの事業の受託（1）賀詞交歓会の開催とその運営

8．宅地建物取引にかかる国政の健全な運営の確保に資するための建議献策（情報委員会・総務委員会）（2）会員親睦のためのレクリエーションの開催（1）公益目的事業推進に関する提言（4）福利厚生事業に関する調査・研究（2）法令等の改正に関する情報及び対応のための調査研究（5）共済制度の運営（3）関係官公庁及び諸団体等に対する建議献策（6）社会福祉事業への協力（5）開業支援センターの運営（3）各種協定事業の推進

3．会館管理（総務委員会）

Ⅱ．宅地及び建物の流通の円滑化を図るための人材育成事業（公Ⅱ）（１）東京・八王子不動産会館の管理

Ⅳ．法人管理事務

1．宅地建物取引業及び関連法令等の情報提供（情報委員会）1．庶務事務（総務委員会）（1）最新のＩＣＴ（情報通信技術）を活用した情報提供（1）事業計画、事業報告書の作成（2）
ホームページの運営並びにリアルタイムな情報提供（2）一般管理事務（3）人材育成（開業）セミナーの開催（組織委員会）（3）入退会、会員情報の管理事務（組織委員会）

2．宅地建物取引にかかる教育研修の実施（研修委員会）（4）広報・渉外活動（1）本部主催研修会の開催（5）会員の懲罰審査の裁定（2）支部主催研修会の開催

2．経理事務（財務委員会）（3）宅建経営塾の開催（1）予算、決算の作成（4）青年部会・レディス部会による人材の育成（総務委員会）（2）予算の執行管理

3．宅地建物取引士資格更新のための講習の実施（社会貢献委員会）（3）資金管理及び固定資産管理（１）宅地建物取引士証更新のための講習会の実施（5）会計処理の研究及び研修会の開催（２）宅地建物取引士証交付にかかる諸事務の実施（6）支部会計実務の指導・支援

4．宅地建物取引士資格試験事務の実施（宅建試験対策特別委員会）

3．
コンプライアンス体制の強化と充実（コンプライアンス特別委員会）（１）宅地建物取引士資格試験の運営への協力（1）
コンプライアンス研修会の実施

平成 29 年度
本部主催研修会〈 都民公開セミナー 〉
日程と会場
平成29年度本部主催研修会（都民

公開セミナー）の日程が決まりました。テーマ等につきましては今後、決定し次第、お知らせします。

開催日（4）公益法人会計基準への対応

会場名

対象ブロック・支部

7月 6 日（木）よみうりホール

中央ブロック、城東ブロック

7月11日（火）板橋区立文化会館

城北ブロック

7月13日（木）なかのＺＥＲＯ

城西ブロック

7月19日（水）小金井宮地楽器ホール

武蔵野中央、北多摩、立川、国分寺国立、西多摩

7月27日（木）きゅりあん

城南ブロック

7月28日（金）オリンパスホール八王子

調布狛江、府中稲城、南多摩、八王子、町田

Takken 4. 20173

平成29年度/収支予算書

自：平成29年4月1日

至：平成30年3月31日※本予算書は4月1日現在のもので、28年度決算確定前のものです。後日、本部ホームページ・ディスクロージャーに決算確定後の予算を掲載します。

4

Takken 4. 2017

TAKK E N S E M I N A R

平成28年度 第2回本部主催研修会 ＜都民公開セミナー＞

東日本大震災から学ぶ！

不動産業者・管理業者のための震災対応マニュアル
平成28年11月収録
公益社団法人宮城県宅地建物取引業協会会長

最大津波の高さ、なんと25メートル

佐々木 正勝なります。
あるいは大規模半壊になります。
仙台駅から徒歩5分くらいのところにある築3年の賃貸マン

東日本大震災の時、仙台では何と10ｍを超す津波が5回にションが全壊認定を受けてしまい、全210所帯が立ち退きを迫らわたって押し寄せてまいりました。宮城県北部沿岸はリアス式とれました。
これもラーメン構造で14階建て、マックスの高さです。

いう特殊な海岸ですので、一番大きいところですと24.7ｍという手抜き工事が原因でした。今回の震災で、どこのゼネコン、どこ

大体10階建てぐらいのビルが隠れるくらいの大きな津波が来まのハウスメーカー、
どこの工務店がいいか悪いか、
よく分かりました。

した。

大変なのは避難所でした。7日間にわたり、約32万人もの人が一斉に避難してきます。
とにかくトイレが足りません。
トイレは体震災に備えた対策を─必須のマニュアル策定─

育館には普通5箇所しかありません。加えて断水になります。
ど私どもの会社では何をやったのか。お渡ししたマニュアル（写

うしたかというと、校庭の片隅に穴を掘って段ボールで囲って、真参照）に全部書かれています。一番大事なことは、指揮系統

女性も男性も用を足した避難所もありました。そうしたことが実がとても重要です。従業員が5人、10人で指揮者が2人、3人い際に起きます。

ると、訳が分からなくなりますね。必ず情報源を整理してトップ、

仙台のすぐ隣に津波火災があった名取市閖上地区がありま

あるいは専務なり部長さんがきちんと責任者として采配を振す。門の中に水と書いて「閖上（ゆりあげ）」と読みます。閖上とるってほしいと思います。私どもでは、
まず社員と入居者の安否いうのは、門の中まで水が上がってきたという言い伝えがありま

確認を最優先でやりました。

す。不動産の取引に際しては、よくよく昔の地名も調べて気を付けていただきたいと思います。

あまり知られていない震災被害

それで当時使った器具が、全部マニュアルにあります。役
立ったものは発電機、エンジンの付いたカッターで鉄板等を切る
もの、
それからガソリンです。
ガソリンの携行缶はポリ缶はだめで、鉄製のものなら20リッターまで、法律で持って歩くことができるし、津波については、あまりにも悲惨な状況でした。私の会社の保管することもできます。それ近くの卸町団地というところでは、鉄筋コンクリート造りの事務と、ジャッキ。車に積まれてい所がつぶされました。昭和56年6月1日以前の建物で新耐震基るパンクを直すときのジャッキ準を満たしていませんでした。
こうした旧耐震の建物は東京にでも十分。
あれでも300キロかも山ほどあると思います。
ですから、みなさま方も謄本できちんとら500キロは上げられますの確認してください。

で、つぶれた建物から人を救

仙台市内の某ブランドマンション（10階建て）は、見た目は何い出すことができます。

ともなく見えましたが、そばに行きましたら何と外壁があちらこち

建物応急危険度判定士と

らで、
「爆裂」
というのですが、2ｍ四方ぐらい裂けて中の鉄筋いう方がいらっしゃいます。皆が見えていました。
これはラーメン構造なのですが、外壁が爆さん方の社 内に2 級 建 築 士裂で壊されていますと、行政の罹災証明の中では全壊認定に以上の資格を持っている方

Takken 4. 20175

がいらっしゃれば、東京都あるいは区の講習会で簡単に取れま

東京では、特に外国人向けの震災に対するガイドブックなどす。震災のときに、この建物が倒壊する恐れがあるのか、問題も作っていただきたいと思います。外国人の方、とりわけ英語圏

ないか、外見上の目視で、行政の代わりに行う方ですが、これをの方はすぐ訴訟をします。彼らは訴訟社会、契約社会に生きてぜひ社員に勧めた方がいいと思います。

いますから、すぐ損害賠償をしてきます。そのようなことにならな

法律的に大事なことは、安否確認の時に窓ガラスが壊れて、いようにやっていただきたいと思っています。

その方の物が通路にあふれ出ていたときに、保管してあげよう

東京ではどう備えるかと思って自分の会社に持っていくと、
これは窃盗罪になります。
もし、どうしても預かりたいという場合は、そこに張り紙をしてくださ

東京には過去には大きな地震がたくさん来ています。昭和21

い。
「103号室の○○さん、
あなたの荷物は当社でお預かりして年に昭和南海地震というものがありました。
これがマグニチューいます」と書いておけば、
それは窃盗にはならないですね。

ド8.0で、相当大きかったと思います。関東大震災が7.9ですから、

それからポイントですが、やってほしいのは、
まず現地確認がそれよりも大きかったということです。

終わるたびに、物件ごとに部屋ごとに、どこがどのようになった

そして、2016年ですが、先ほどの昭和南海から70年、規模のかというチェック項目を全部書いていってください。それで危険大きかった安政南海から162年も経過しています。仙台が今回な建物については、例えば頭上注意や入室禁止などの張り紙

千年に一度という大災害とマスコミが騒ぎましたが、私が調べをべたべた張ってください。
そして、第三者の方にも入られない

た限りではそうではないですね。大きいのが来たのは400年前

ような対策も注意文で書きましょう。

です。伊達政宗が治めていた頃に、慶長時代というのがありま

そして、私たちがやったのはここです。物件の中の安否確認す。慶長の大地震というのがありまして、津波が来ています。

はもちろんしたのですが、ご不在の方もたくさんいて、その方々『伊達家治録』というものを読んで見ますと、「沿岸部から一里に、「どこの避難所にいらっしゃいますか」「あなたのお部屋はは、人は住んではいけない」というお触れを出していました。

大丈夫ですか」「生命は大丈夫ですか」と、
たった3項目だけ書いて、それを空いているアパート・マンションのポストに弊社の名前と「緊急連絡用返信ポスト」と書いて「連絡をそこに入れてください」ということをやりました。
これが実はすごく他社との差別化につながりました。私の会
社は震災後3日目からこのようなことをやり始め、常にポストに入っている手紙を回収に行きます。
「回収、何月何日何時何分、仮に、津波が東京周辺に来たときにどうなるか。

佐々木が来ました」と張り紙をしていきます。
「明日は何時に来ま

世田谷でも2ｍ、品川では2ｍ61、港区の千代田区側ですら2すよ」ということを書いていきますと、入居者のみなさんは「私たｍ40、江東区木場で2ｍ55です。破壊するような波ではないと

ちは、大家さん、不動産業者さんから見捨てられてないな」
とい思いますが、泥水と何かが混ざったものが延々と流れてずっとうように感じてもらったわけです。

水かさが上がっていきます。
ですから、地下鉄は壊滅でしょう。

これが後で大きな効果があって、「隣の不動産業者さんは何都内で大地震にあったときには、強固な建物（例えばホテル）もしてくれなかったが、こちらの会社さんはきちんとやってくれたに逃げ込んだ方が一番いいと思います。それで助かった方がから、おたくに管理を頼みたい」という依頼が多く入りました。

たくさんいます。
また、震災の時に感謝されるアイデアの一つとこれこそが私は、機械管理ではなくて、人の管理、人力管理と置き換えていくべきだと思っています。
ご存知のように市場は一変しました。
まずは、物件が一気にして、私はマンションの大きな受水槽の下に小さな蛇口を付けて普段は隠しておきます。震災で水道が止まったときに、ここから水を配ってあげると大変感謝されます。

少なくなります。
日本一値上がり率が高かった石巻市というとこ

信頼産業として誇りをろでは68.5％も土地が値上がりしました。賃貸でもそうです。宮6

城県内では、今でも少し上がり気味ですが、10％から25％ぐら

われわれは信頼産業の最たるものだと思いませんか。命のいに落ち着きつつあります。当初、仙台は空室が2万5,000戸ほ

次に大切な資産を預かる、あるいは、お持ちになる、それを管理どありましたが、震災直後に5,100戸まで減り、今は少し元にするという強い自負心を持っていただいてお仕事に取り組んで戻っております。

いただきたい。

Takken 4. 2017

平成28年度 第2回本部主催研修会 ＜都民公開セミナー＞

最後に「自利利他」の言葉を紹介して終わりたいと思います。

お客様からいただけるお金が法律で定められているのは、わ

これは「自分の持っている利でもって、よそ様の利になるようなこれわれの世界しかありません。弁護士も税理士も司法書士も不とをしなさいよ」という心構えのことを言っています。分かりやす

動産鑑定士も、全部自由化になってしまいました。
これだけ法律く言いますと、背の高い人は、高いところの物を取ってあげて助で守られているのは不動産業者だけなのです。いかに大切な

けてあげてください。力のある人は前を歩いている、お嬢さん、仕事をしているかということを分かってほしいのです。
その法律、おばあさんの手荷物をちょっと持ってあげて、そこまで連れて宅建業法には、「手数料」ではなく「報酬」と書かれています。

いってあげましょう。道を聞かれたら、分かっているなら道を教え「報酬」というものは、「報われたお金」です。
われわれは、依てあげましょう。

頼者に対して報われた仕事をして初めて報酬がいただけます。

われわれ不動産業者、管理業者であれば、一般の方々が分

長時間ご聴講いただきまして、
ありがとうございました。

からないことを、
きちんとプロらしく、安全にその方を守るために教えてあげましょう。今日、聞いた話も自分の利なのです。その利でもって、相手様、
目の前の方、家族、お友達、社内の方を利して、世の中のためになるようなことを平素から行っておくといろ
いろなものが返ってきます。

TAKKEN S E M I N A R◆「震災対応マニュアル」ご購入希望の方は下記サイトから。
宮城県宅建協会 http://www.miyataku.or.jp/manual/
大成出版

https://www.taisei-shuppan.co.jp/topic/2954.html

第2部

賃貸住宅管理業者登録制度の改正について
一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会 事務局「賃貸住宅管理業者登録制度」が 5 年前に創設されました。

説、賃貸の媒介の重説が一部変わりました。管理の委託先が国土交通省の告示による制度で、管理業務に対し一定のルーある場合はそこに会社名を書くわけですが、管理の委託先がルを設け、その適正化を図ることが目的です。
ここで初めて、登録業者であれば、その登録番号等を書かなければいけない「管理業務」の定義と言いますかルールが国土交通省によってことになりました。

つくられました。
それによれば、「基幹事務」といわれる、「賃料・敷金の受領事務」、「契約の更新事務」、「契約の終了の事務」

今回の主な改正事項という3 つの業務のうち 1 つでもやっていれば管理業者として

16 年 9 月に、この登録制度の内容が一部改善されました。

登録可能です。管理形態としては受託管理とサブリースが位

まず 1 番目が、「一定の資格者の設置の義務化」
です。
「登

置づけられました。
登録業者になるためには国に登録をするわけですが、登録をした業者は、管理事務に関する重要事項の説明など一定の録業者は、事務所ごとに『管理事務に関し 6 年以上の実務経
験者』又は『同程度の実務経験者（賃貸不動産経営管理士資格者）』の設置の義務化」がなされました。

ルールを守らなければいけません。一定のルールとして代表的なものを 3 つ紹介します。
1 つは、管理受託時における貸主への重要事項の説明です。貸主に対して、管理業務の受託に当たり、重要事項の説明をし、書面を交付します。2 つ目は、財産の分別管理です。3 つ目は、敷金精算の算定額の書面交付です。
そして、登録業者
がこのようなルールに違反した場合は、国から必要な指導、助言、勧告が行われます。
今回この登録制度の改正に伴い、宅建業法の 35 条の重Takken 4. 20177

賃貸住宅管理業者登録制度の改正について

2番目は、「貸主への重要な事項の説明等を一定の資格者がよくある質問行うように義務化」
されました。
その説明は実務経験が6年以上
今回の改正内容について、よくいただく質問があります。

あるいは賃貸不動産経営管理士が行わなければなりません。
3番目は、「サブリースの借り上げ家賃等の貸主への重要事

まず「賃貸管理業を現在行っていますが、これからは一定の項の説明」です。
いわゆる 30年保証 などの中身についてきち

資格者を設置しなければならないのですか」という質問です。

んとオーナーに説明しなさいということが改めて定められました。

今回の改正はあくまでも登録業者に対するものですから、登4番目は、「国に対する業務状況報告等の簡素化」です。

録していない業者は関係ありません。今までどおりで何も変更はありません。

登録業者は毎年一定の内容

また、「管理業をこれから行う場合、必ずこの登録制度に登のものを国土交通省に報告を録しなければいけないか」というような質問もありますが、登録しなければいけないわけです

制度は任意ですのでそういうことはありません。

が、今回、全宅連を含めてい賃貸不動産経営管理士の試験についてもよく質問がありま

ろいろと国土交通省にも要望す。年に1回、11月の第3日曜日と決まっています。
ちなみに、先させていただき、若干ですけ

ほどの資格者の設置ですが、登録業者には、移行期間が設け

れども、内容の簡素化というこられています。平成30年の6月末までにその要件を満たさなけとが図られました。

ればいけないことになっていますので、平成29年の11月が受験のタイムリミットになります。

文京区支部が空き家等で協定

東

京都宅建協会文京区支部は 2月2日、文京区と富坂警方法について不動産団体に相談するよう勧奨し、警察署は特察署、大塚警察署、本富士警察署、駒込警察署と「文

殊詐欺に関する必要な情報を区と不動産団体に提供します。

京区における空家等に関する特殊詐欺被害根絶及び利活用

文京区支部は、特殊詐欺被害の根絶に向けた啓発活動を推に関する協定書」を締結しました。空き家の利活用の促進と、進するとともに、契約解除条項などを盛り込んだ契約書・確約

空き家が特殊詐欺の拠点や現金の送り先として悪用されるこ書の使用を会員に働きかけていきます。支部と区・警察署とのとを防止することを目指します。

連携で、空き家等の利活用、特殊詐欺被害の根絶に、より連携

これにより、区は空き家の所有者に対して、処分・利活用のを深めていくことが確認されました。

文京区・成澤廣修区長（中央）と4警察署長、新井浩二宅建協会文京区支部長（写真左）、
荻原武彦全日豊島文京支部長（写真右）による記念撮影

8

Takken 4. 2017

連 載 142 回
平井会計事務所 税理士

平井 満広

土地・建物の名義と税制特例
─二世帯住宅購入時等の参考に─

親子で資金を出し合って二世帯住宅（同居）を購入する予定です。土地や建物の名義はどうすればいいか、
税金上の注意点があれば教えてください。

主な特例制度の概要と適用対象者を整理しておきましょう（表（5）居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除参照）。
これらを踏まえて、たとえば二世帯住宅を購入する場合、（売却時の特例）

土地や建物の名義を親か子供のどちらにしたほうが有利か等を居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは、マイ検討しましょう。

ホームを売却して損失が出た際に、要件を満たせば売却損を給与や年金等の他の所得と相殺できるという特例です。
この特例は（1）住宅ローン控除（購入時）住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームの購入「建物の所有者」が受けられます。
ただし土地のみの所有者でも、一定の場合はこの特例を受けられます。

等をした際に、要件を満たせば住宅ローンの年末残高の1％相当額を所得税から控除できるという特例です。
この特例は「建物の所有者」が受けられます。土地のみの所有者は、住宅ローンを組んでも特例を受けられません。

（6）小規模宅地の評価減（相続時の特例）
小規模宅地の評価減とは、相続が発生して相続税を計算する
際に、要件を満たせば土地の評価額を最大80％減額できるという特例です。
この特例は「土地の所有者」が亡くなったときに受けら（2）住宅取得資金の贈与の非課税制度（購入時）れます。亡くなった人がマイホームを保有していても、建物しか所

住宅取得資金の贈与の非課税制度とは、父母等から資金の贈有していないと特例を受けられません。
なお建物を「区分所有登

与を受けてマイホームの購入等をした際に、要件を満たせば、現記」にすると、土地の一部しか特例の対象とならないケースがある

時点では最大1,200万円まで贈与税が非課税になるという特例でのでご注意ください。

す。
この特例は「建物の所有者」が受けられます。土地のみの所
有者は、資金の贈与を受けても特例を受けられません。
（3）相続時精算課税制度（購入時）相続時精算課税制度とは、父母等から財産の贈与を受けた際に、要件を満たせば2,500万円まで、贈与税が繰り延べられるという特例です。
ただしこの制度で贈与を受けた財産は、父母等が亡くなった時点で相続財産に持ち戻して相続税を計算することとなり●主な特例制度と対象者ます。
この特例は「土地・建物の名義にかかわらず」受けることが

特例制度

対象者

できます。

（1）
住宅ローン控除建物所有者（4）居住用家屋の3,000万円控除（売却時の特例）（2）
住宅取得資金の贈与の非課税制度

建物所有者

（3）
相続時精算課税制度

土地所有者、
建物所有者どちらも可（4）
居住用家屋の3,000万円控除

建物所有者。ただし一定の場合は土地所有者も可（5）
居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

建物所有者。ただし一定の場合は土地所有者も可（6）
小規模宅地の評価減

土地所有者

居住用家屋の3,000万円控除とは、マイホームを売却して利益が出た際に、要件を満たせば売却益3,000万円まで税金がかからないという特例です。
この特例は「建物の所有者」が受けられます。
ただし土地のみの所有者でも、建物の所有者が一緒に生活している親族で、土地と建物を同時に売却する等の場合は、この特例を受けられます（ただし控除額は建物の所有者とあわせて3,000
万円まで）。

Takken 4. 2017

9

法律教室
業者間取引にも適用される業法上の規制と適用されない規制
1 はじめに省略可能と判断し、商品物件として仕入れるのだから買主自宅建会員からの相談で、いわゆる「業者間取引」だから宅身で物件を調査すれば、というものでしょうし、他方、相談者の地建物取引業法（以下、業法と略します）上の制約はないです

買主も、業者間ではいちいち媒介契約書などなくても、およそよね、との確認を求める電話を受けることがあります。
また、当然宅建業者が仲介行為を行って売買契約が成立した以上、全くに業法の適用はない、との前提で質問して来られるのですが、の無報酬ということはないはずだ、という考えと推察されます。

実は業者間取引にも適用がある規制もあります。
ご承知のとおり、業法は、主として宅地建物取引の相手方

3 業者間取引に適用されない条項（特に買主）となる一般消費者保護の観点から、宅建業者に対不動産の貸借自体は、そもそも宅地建物取引ではありませし、不動産取引に関するさまざまな制限や禁止事項を定め、義んから（業法2条2号）、宅建業者同士で不動産の貸借をしたと務を課していますが、取引相手が宅建業者なら、不動産取引

しても、最初から業法の適用はありません。従って、ここでいう業について専門的知識や経験もあるのでそのような規制は必要

者間取引とは、売主、買主がともに宅建業者である不動産売ないことになります。
しかし、単なる消費者保護ではなく、そのよ

買契約などを指します。

うな取引自体が問題であるという場合には、取引相手が宅建

宅建業者相互間の取引には適用されない業法の条項につ業者であっても、取引の紛争防止と公正性の確保の観点から

いては、業法78条2項に列挙されています。
これは「限定列挙」

規制されるものもあるのです。

といわれ、適用除外の条項は下記に限られます。

2 相談事例（事例1）
売主からの相談で、建設業免許も有する宅建業者が所有

なお、売主が宅建業者ではない不動産の売買契約は、たとえ買主が宅建業者であっても「業者間取引」ではありませんか
ら、その買主業者は業法上の規制を受けます（業法78条2項の適用はない）ので、注意を要します。

する土地に、
これから買主である宅建業者の希望する設計、〇自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限

仕様の建物を売主が建築するのだが、まだ建築確認も下りて（業法32条の2）

いない段階で、買主から土地付き建物の売買としてすぐにも契〇クーリング・オフ（業法37条の2）約を締結したい、予約でもよいと言われているが、業法に違反〇損害賠償額の予定等の制限（業法38条）

しないだろうか、ということがありました。

〇手付の額の制限等（業法39条1項）

通常であれば、まず土地だけの売買契約を先行させ、土地の〇瑕疵担保責任についての特約の制限（業法40条)

決済を済ませてから、買主と売主との間で建物の建築請負契約〇手付金等の保全（業法41条、41条の2）を締結すればよいのですが、買主は、何故か建築確認申請もし〇宅地建物の割賦販売の契約の解除等の制限（業法42条）ていない段階で、どうしても今すぐ土地付き建物の（残金決済が〇所有権留保等の禁止（業法43条）

1年も2年も先の）売買契約で締結したい、と言うのだそうです。
（事例2）

10

売主の考えは、おそらく、重要事項説明は業者間取引では4 業者間取引にも適用される主な条項

買主からの相談で、売主、買主ともに宅建業者で不動産売

逆に、業法78条2項の列挙から漏れた下記の条項などは、買をしたが、買主も業者なのだからと、売主が一向に物件の調業者間取引にも適用があることになります。例えば、宅建業者

査や、重要事項説明をしてくれそうにない。やむなく買主の従が当事者となる売買契約で、その売主業者または買主業者と業員である宅地建物取引士が物件の調査をし、重要事項説

媒介業者との間で合意していたとしても、国土交通省告示の明もしたので、売主に仲介手数料を請求できないだろうか、
とい制限を超える仲介手数料の支払いを受けることは、業法46条

うこともありました。

に違反します。

Takken 4. 2017

深沢綜合法律事務所◎取引態様の明示（業法34条）◎媒介契約の書面の交付（業法34条の2）

守屋 文雄

連載

147 回

下）。問題は、①です。
媒介契約（仲介契約）
は、その法的性質は準委任で、諾成・◎重要事項の説明等（業法35条）

不要式の契約とされています。つまり、民・民の関係では、必ず◎供託所等に関する説明（業法35条の2）

しも書面を作成せず口頭合意だけでも有効ですので、相談者◎契約締結等の時期の制限（業法36条）（買主業者）
は、媒介契約書がなくても媒介契約の成立を立証◎書面の交付（業法37条）

できれば、売主業者に対し仲介手数料を請求することは不可◎不当な履行遅延の禁止（業法44条）

能ではありません。

◎秘密を守る義務（業法45条）

しかし、本件の買主業者は、
そもそも売主業者からの媒介依◎報酬額等の制限（業法46条）

頼もないのに、自らのために物件調査をし重要事項説明をした◎真実の不告知、不実告知の禁止（業法47条1号）のではないかと思われます。
また、上記のとおり業者間取引で◎不当に高額の報酬の要求禁止（業法47条2号）

あっても、媒介業者には、媒介契約書を作成し、媒介の依頼主◎信用供与による契約締結の誘引の禁止（業法47条3号）に交付する義務がありますので、買主が売主から媒介契約書◎契約の締結の勧誘における断定的判断の提供、及び、契約もなしに媒介を受けたと主張して仲介手数料を請求することの締結・申込みの撤回・契約解除に関する威迫、妨害の禁は、官・民の関係では、業法34条の2に違反していることを自ら止（業法47条の2）

認めることになります。何故、業者間でも媒介契約書の作成、交5 相談事例の回答（事例1）

付が要求されるかというと、かつて媒介依頼は、口頭で行われていたことから、依頼した依頼していない、
いつ依頼したのか、
媒介報酬についてどのような取り決めがあったのか（国土交通

建築確認前の建物を対象とする売買契約ですが、例えば、省の告示は、報酬額の最高限を定めたものであり、当然にその手付金の保全（業法41条）などは、業者間取引の適用除外の額を約束したことにはならない）などで紛争が多発したのを受条項ですので、仮に手付金の保全がなされていなくても業法

け、媒介契約書の作成、交付が求められたことによります。本件上の問題はありません。

で仲介手数料に固執して売主に都庁に駆け込まれると、買主

しかし、契約締結等の時期の制限（業法36条）
は、業者間取業者は業法違反として行政処分を受ける危険性があります。

引であっても業法が適用されますので、
たとえ買主業者が強く他方、売主業者も無傷では済みません。上記のとおり、業者希望したとしても、売主業者は、かかる買主業者の申し出に間取引でも売主業者には重要事項説明義務（業法35条）があ乗って建築確認が下りる前の段階で売買契約を締結してはな

りますので、
たとえ買主が宅建業者であっても、省略は許されまらないことになります。かかる取引自体の危険性から紛争を防せん。売主も、買主から都庁に申し出られると行政処分を受け止しようという業法36条の趣旨からすれば、予約であってもダメることになります。重要事項説明を全くしなかった業者に対しということになります。

て、業務停止15日間の処分がなされたケースがあります。

買主業者が何故、かかる契約に固執したのかは不明です
が、通常の手順を踏まない契約にこだわるところを見ると、何かみなさんも今一度、業者間取引に適用される業法上の規制と適用されない規制をご確認ください。

しらの不自然さを感じます。宅建業者として、その時点で疑問に思われたのはよかったと思います。
（事例2）
一般に、宅建業者が仲介手数料を請求するための要件として、①媒介契約が成立していること、②媒介行為が行われたこと、③売買契約などが成立したこと、④媒介行為と契約成立との間に相当因果関係があること、の4つが必要とされています（岡元正治・宇仁美咲著・改定版「逐条解説」宅地建物取引業
法337頁以下、同・全訂版「詳解」不動産仲介契約835頁以Takken 4. 201711

4

くみあい通信情報事業委員会「ハトさん動画」新バージョン公開のお知らせ！
！
「ハトさん（ハトマーク東京不動産）」のリニューアルに伴い、「ハトさん動画」の新バージョン（2本）
をYouTubeに公開しました。

消費者向けの「ハトさんWeb」と組合員向けの「ハトさんCLOUD」について、簡単にわかりやすく紹介したスペシャルムービーです。
都内の大型ビジョンや組合ホームページなど、今後さまざまな場面で放映していく予定ですので、ぜひご覧になってください。
１．
「ハトさんWeb」動画（消費者向け）

２．
「ハトさんCLOUD」動画（組合員向け）「ハトさん」おすすめの東京不動産情報サイト

不動産システムなら「ハトさんクラウド」～集客から物件管理まで～

ハトマーク
フェアプレーカップ
協賛のお知らせ！
！
ハトマークフェアプレーカップは、都内のクラブチームに在籍する小学校4年生が出場するサッカー大会で、約700チームが参加する都大会です。
将来を担う子供たちの健全な育成に役立つべく、広報事業の一環として、協同組合は宅建協会と共にハトマーク
フェアプレーカップのサポートをします。大会で使用する「大型テント」、「横断幕」や「のぼり旗」等に「ハトマークとハトさん」を入れ、広くPRを行っています。
日程、開催会場の詳細は、
ホームページをご覧ください。

12

Takken 4. 2017

広報委員会

TEL.03(3262)9381 FAX.03(3262)9385
URL. http://www.kyodokumiai.org

東京都不動産協同組合

理 事 長 瀬川 信義
広報委員長 小能 大介

東京都不動産協同組合の「宅建士講座 2017」
合格にトコトンこだわった通学講座！

教育事業委員会

当組合ホームページには、講師陣による「ガイダンス動画」をアップしています
ので、ぜひご覧ください！
また今年度より、総合講座をご受講され、宅建士試験に合格された方には合格祝い（1万円相当）を進呈します。
みなさまのご受講を心よりお待ち申し上げます。
【お問合せ先】
東京都不動産協同組合［宅建士講座］係

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しております。連帯保証人様をご用意出来ない方など、
様々な方の保証をお引き受けしておりますのでお気軽にご相談く
ださい。
取次店様には特にノルマはありませんので、ぜひこの機会にご登録ください。
※チラシを同封しております。

※チラシを同封しております。

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Takken 4. 201713

連載 66回

実務に 即 役立つ

通常の損耗に係るものにとどまる限りは、特約に基づく清掃費用を賃借人の負担とすることはできないとされた事例
14

Takken 4. 2017

紛争 事例 （一財）不動産適正取引推進機構■賃借人が、賃貸人にクリーニング特約に基づいて敷金から控除されたクリーニング費用の返還等を求めた事案で、賃貸人が清掃をしたとしても、それが通常の損耗にとどまる限りは特約に基づきクリーニング費用を賃借人負担とすることはできないとして、賃借人の請求を一部認容した事例

１

事案の概要

（東京地裁 平成25年5月27日判決 ウエストロー・ジャパン）

具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、

平成23年9月、賃借人Ｘは、賃貸人Ｙとの間で、①賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容と賃貸期間：2年間、②賃料：月額45,000円、③敷金：したものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意

45,000円とする賃貸借契約を締結した。
なお、賃借人の退去後に賃貸人が専門業者に委されていることが必要であると解するのが相当である（最判 平17・12・16）。

託して行ったクリーニング費用は賃借人負担とする特（2） 本件清掃費用負担特約は、専門業者に清掃を約（以下「本件清掃費用負担特約」）がある。

委託した場合に生じる費用を賃借人の負担とするもの

重要事項説明書には、「原状回復に要する費用は、であり、専門業者に委託する必要のない場合にまで東京都の賃貸住宅紛争防止条例に基づき求めるもルームクリーニング費用を賃借人に負担させる趣旨をのとします。ただし、
ハウスクリーニング費用は、賃借人含んでいること、実際に行われた清掃の有無、程度にの全額負担となります。」などと記載され、都条例に基かかわらず、一定のルームクリーニング費用を賃借人のづく説明書には、「 本契約では、経年変化および通常負担とすることや賃貸人が清掃を実施した場合にも相の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃借

当費用の支払義務が賃借人に生じることは明示され人はその費用を負担しませんが、退去の時、賃借人のていない。

故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、賃したがって、賃貸人が自ら貸室を清掃した場合に生借人の責めに帰すべき事由により住宅の損耗等があじた費用を賃借人の負担とすることについて、明確なれば、その復旧費用を負担することになります。」、「ハ合意があったとは認めることができず、賃貸人が清掃しウスクリーニングは、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、たとしても、それが通常の損耗にとどまる限りは、
ルーム

水廻り清掃、換気扇やレンジ回りの油汚れの除去、照クリーニング費用を賃借人の負担とすることはできない

明器具の汚れの除去、エアコンの汚れの除去等を専というべきである。賃借人らの故意若しくは過失等によ

業業者により実施します。この費用は賃借人の全額り損耗が生じたかという点については、これを認めるに費用負担となります（25,000円位が目安となっていま足りる証拠がない。
したがって、賃貸人は、
ルームクリーす）。」と記載されていた。

ニング費用21,000円を控除することはできず、敷金のＸは、平 成 2 4 年 4月、建 物を明 渡し、Ｙは、敷 金45,000円からクリーニング費用21,000円を控除した

残額21,000円を返還する義務を負う。
なお、慰謝料に係る請求には理由がない。

残額を返還した。
Ｘは、退去に当たり清掃を行っている、本件清掃費用負担特約は、清掃が専門業者によって行われた場

３

まとめ合を前提としており、Ｙは、専門業者に清掃を委託した

本件では、賃借人の居住期間も短く、賃貸人の清

わけではないから、
クリーニング費用を賃借人負担とす

掃の内容も一通り床を拭いたというものであるなどとることはできないなどとしてその返還および慰謝料等認定され、通常の使用による損耗を超える損耗が生じの支払いを求めて提訴した。

たとは認められないなどとして、賃借人によるルームク
リーニング費用の返還請求が認められている。

２

判決の要旨

裁判所は次のように判示して、Ｘの請求を一部認容した。

クリーニング特約の効力については裁判上で争われることも多く、ほかに、「 特約は、賃借人が明渡しに際して行うべき清掃が不十分な場合に、それを補う限度での専門業者によるハウスクリーニング費用を賃借（1） 賃借人に通常損耗についての原状回復義務人が負担すべきものを定めた規定と解すべきである」を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課と判示したものもある（東京地裁 平23・1・20）が、入すことになるから、賃借人に同義務が認められるため居期間中や退去時等にトラブルになりやすい事項にには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することについては、重要事項説明および契約締結時に丁寧になる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に説明し、借受希望者の理解を得ておくことが望まれる。

Information
全宅保証からのお知らせ─手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

売主・買主ともに一般消費者で、物件が流通機構に登録されており、全宅保証会員が客付媒介業者となる取（全宅保証の任意の制度） 引の場合に、全宅保証が定める規定に基づき利用することができます。

手付金等保管制度（宅建業法第 41 条の 2）

全宅保証会員が自ら売主となり、買主である一般消費者に完成物件を売却する場合、売買代金の10％または1,000万円を超える手付金等を受領しようとするときには、手付金等の保全措置を講じなければなりません。
この制度により、手付金等は全宅保証が売主に代わって預かり、物件の引渡しと所有権移転登記手続きが済むまで保管します。

●お問合せ窓口：全宅保証東京本部

TEL.03-3264-5831

東京都宅建協会・全宅保証会員のみなさまへ─平成29年度 会費納入のご案内
毎年4月1日時点で本会会員資格を有する会員のみなさまは、毎年6月30日までに、右記のとおり会費を納入していただくことになります。後日、本会から別途、ご案内いたしますのでよろしくお願いいたします。
●定款は各団体ホームページでご覧いただけます。
東京都宅建協会ディスクロージャー
全宅保証ディスクロージャー

団体名

平成29年度会費（公社）東京都宅地建物取引業協会

48,000円（公社）全国宅地建物取引業保証協会

6,000円

http://www.tokyo-takken.or.jp/hatomark/disclosure.html

http://www.hosyo.or.jp/zentaku/disclosure.php

参考（公社）東京都宅地建物取引業協会（公社）全国宅地建物取引業保証協会
定款第8条
定款第 9 条本会の事業活動に経常的に生じる費用に充てるため、会員は、社員総会に本会の会員は、本会の経費として、総会において別に定おいて別に定める額の会費、及び理事会において別に定める額の入会金をめる会費を毎年納付しなければならない。
支払う義務を負う。
入会金・会費等に関する規則（会費）第 4 条
会費徴収等に関する規約 第３条
2 毎年 4月1日に会員資格を有する会員（従たる事務所
毎年4月1日に会員資格を有する会員（正会員・準会員）
は、入会規約第12を 含む）
は、それぞれの事務所が所属する地方本部に条第２号に規定する会費を毎年6月末日までに全額納付しなければならない。
年会 費を6月末日までに全額納付しなければならない。

行政書士ADRセンター「今すぐ解決！春の敷金トラブル無料相談」を実施
行政書士 ADRセンター東京は 4月18日～6月15日、賃貸住宅の敷金返還や原状回復に関するトラブルの無料相談サービスを開始します。一般の方だけでなく不動産会社の方も利用しやすい内容です。概要は下記のとおりです。
◇予約受付：4月18日（火）～6月15日（木）の火・木・土曜日 10:00～16:00◇相談実施日（予約ができる日時）：月～金の12:30～16:30※相談希望日の１週間前までに電話による事前予約が必要です。
※１組の相談時間は30分程度です。

編集
後記

月刊

◇相談会場：行政書士会館◇対象：都内の居住用賃貸借物件で、敷金返還や原状回復についてトラブルになっている、またはトラブルになりそうでお困りの方◇ご利用・ご予約：行政書士ADRセンター東京 TEL. 03-5489-7441
URL

http://adr.tokyo-gyosei.or.jp/◆営業保証金・弁済業務保証金制度の弁済対象者から宅建業者を除外する等の「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」が4月1日から施行されました（インスペクションの活用等に関しては平成30年4月1日から施行されます）。
ご留意ください。
◆ちょっと前まで寒かったのに、4月になり、桜が咲き、穏やかな日差しとなってきました。新入生・新入社員、新しいことの始まりです。我々も新事業年度がスタート。日々いろいろなことがあるけれど、気持ちを入れ替えて頑張っていき
ましょう。
（菅野）

宅建 4 月号

発行人／瀬川信義

編集人／菅野俊彦

発行所／公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071 東京都千代田区富士見2-2-4
TEL.03-3264-7041 FAX.03-3264-7047

http://www.tokyo-takken.or.jp/

2017年4月10日発行／通巻第502号
Takken 4. 201715

中央ブロック

関口芭蕉庵（文京区）
Ta k k e n

約15mの段差のある崖下からの湧水が石鉢に注ぎます。庭園は池泉回遊式で、中心にある瓢箪池も湧水。芭蕉は3年間この地に住み、芭蕉句碑、芭蕉塚・歌碑が点在し、散策にも適しています。

4月号

亀が井（江東区）「スポーツ振興の神」
として知られる亀戸香取神社の境内にある亀が井。そこには「若水や福も汲み上げ亀が井戸」と添え書きがあり、これが亀戸の地名の由来になったとも言われています。

東京の湧水・名水
うるおい、やすらぎ、パワー

お鷹の道・真姿の池湧水群（国分寺市）「湧水は豊かな自然を育む水路や池、河川などの水源であり、都民にうるおいとやすらぎを提供
するとともに、災害時の水供給源にもなる貴重な存在です。東京都では、湧水に対して関心を持っていただくとともに、湧水の保護と回復を図るため、平成15年1月に『東京の名湧水57選』
を選定・公表しました」（東京都環境局HPから）。
今回は、
この『東京の名湧水57選』
を参考に、各ブロックから湧水・名水をピックアップしました。

城南ブロック

等々力渓谷（世田谷区）

城西ブロック

清正の井（渋谷区）
住 め ば 都住 む なら都
多摩ブロック1

お鷹の道・真姿の池湧水群（国分寺市）

城北ブロック

市街地に残された貴重な湧水群。年間を通じてほぼ変わらぬ豊富な水量で、現在も住民が生活用水として利用。遊歩道も整備されています。環境庁の
「全国名
水百選」
の1つにも選ばれています。

赤羽自然観察公園（北区）
陸上自衛隊駐屯地跡を利用した公園（平
成11年開園）。縄文晩期の湿地・沼地が保存されています。谷状の地形を有し、湧水が存在し、湧水を保全・活用するための公園づくりが行われました。

多摩ブロック2

黒川湧水（日野市）
かつては、わさび田として利用されました。今は黒川清流公園として整備され、夏は小さい子供たちから大人気です。雑
木林の木陰は涼しく、天然の水遊びを満喫しています。

発行所／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071東京都千代田区富士見2-2-4東京不動産会館 定価50円（但し、会員は会費に含む）

明治神宮の御苑の中にある都会では珍しい湧水の井戸。神宮の森の地下水が湧出、枯渇の心配はありません。
加藤清
きよまさのいど
正が掘ったので「清 正井」と言われていますが、定かではありません。

発行人／瀬川信義
編集人／菅野俊彦

東京23区内で唯一の渓谷で、平成11年に東京都指定の「名勝」となりました。数多くの湧水が存在し、かつて修行に用いられた滝もあります。日本庭園、横穴式古墳、等々力不動尊など見所もたくさん。

湧水には、うるおいとやすらぎはもちろん、生命力やパワーも感じるので、パワースポットになっているところもあります（東京には、
ここで紹介した以外にも貴重な湧水・名水がいくつもあります）。

平成29年4月10日発行（年4回、4・7・10・1月の10日発行) 通巻第502号
昭和42年12月2日第3種郵便認可

城東ブロック