実地演習の現場から～大学発のレポート～
明海大学不動産研究センター
佐藤佳恵（コーディネイター・指導鑑定士）
市川正美（指導鑑定士）

不動産鑑定士試験制度が平成 18 年から大幅に改定されました。これに伴い、新旧試験合格者は国土交通省が認定した実務修習機関で実務修習を受け、各課程で認定を取得したうえで、修了考査に合格すれば不動産鑑定士になることができます。
この実務修習制度は、今年で 4 年目ですが、その実態は現役の不動産鑑定士の方にも、案外知られていないようです。
わたしたち明海大学不動産研究センターでは、新制度発足当初から、「実務修習」の大きな部分を占める「実地演習」に携わり、多くの修習生を受け入れ、社会に送り出してきました。修習生がどのように実地演習に取り組み、成長していくか、指導鑑定士がどのようなことに悩み、克服しようとしているか、これから、12 回にわたり、ライヴ感覚でお伝えしていきます。珍プレー、NG プレー、言い間違い、思い違い。はたまた好プレーに名言。涙あり、笑いありです。
これから不動産鑑定士を目指す方には、実態を知っていただける参考になれば、現在実地演習に携わっておられる修習生や指導鑑定士の方には、エールとなれば、そして、不動産鑑定業界や一般の方には、認知度を高めていただける材料となれば、望外の喜びです。

第 1 回・実地演習を大学で実務修習はこんな制度です
まずは、冒頭述べました実務修習制度について、簡単に説明させていただきます。堅苦しい話になりますが、少し辛抱してお付き合いください。
次のフローチャートに示すように、不動産鑑定士試
験（旧法 2 次試験を含む）の合格者は、国土交通省から認定を受けた社団法人日本不動産鑑定協会（以下、単に「協会」といいます）が実施する実務修習を受けることになります。実務修習には、「実務に関する講義」、「基本演習」、「実地演習」の 3 本柱があり、これらのすべての過程で認定を受けた修習生は、最終関門の修了考査を受験し、これに合格すると、晴れて不動産鑑定士の登録資格を得ることができるのです。
「実務に関する講義」及び「基本演習」は旧制度における「実務補習」に、「修了考査：論文式の考査」
は「3 次試験午前問」にあたり、そして、「実地演習」は「実務経験」にあたり、かつ、「修了考査：口述の考査」とともに「3 次試験午後問」の役割をも担うもの、と考えていただいていいと思います。

不動産鑑定士になるためのフロー実地演習は実務修習のメインです
つまり、「実地演習」は、質・量ともに「実務修習」のメインで、修習生に、「講義」や「基本演習」で学んだことを踏まえ、社会的に通用する「不動産鑑定評価」を行うことができるような実力を身につけさせる過程です。大学の場合、「依頼があったものと想定して」ではありますが、現実の不動産について、文字通り「実地に」物件調査及び鑑定評価の案件を処理していきます。それを、わたしたち指導鑑定士が指導する実地演習報告内訳書（ただいまチェック中）わけですが、あくまでも修習生自身が、主体的に、鑑定評価の基本的事項の確定から鑑定評価報告書の作成までの一連の作業を行います。

実地演習は大学でもできます
これまでに、不動産鑑定士となるための実務修習制

具体的には、1 年、2 年、3 年のコースごとに、実務度及びそのメインである実地演習の概要を述べてき修習規程で定められたスケジュールに従い、土地及びましたが、そもそも、なぜ、「大学発」の現場レポー建物の物件調査、更地 5 件、建付地、借地権、底地、トなの？とお思いの方も多いと思います。

宅地見込地各 1 件、自用の建物及びその敷地 3 件、貸それは、実務修習規程に、一般の不動産鑑定業者の家及びその敷地 4 件、区分所有建物及びその敷地 2 件、ほかに、不動産に関する学部を有する大学も実地演習

借地権付建物 2 件、地代 1 件ならびに家賃 2 件、計 23機関になることができる旨定められたことに起因し類型の鑑定評価を行い、その成果を協会に報告し、すます。

べての案件について、協会の認定を受けなければなりません。

次の表で説明しますと、鑑定業者に勤務する人で、当該鑑定業者が実地演習実施機関の登録を、在籍する報告のための提出物は、土地及び建物の物件調査報

不動産鑑定士が指導鑑定士の登録をし、かつ、当該不告書、鑑定評価案件 23 類型の実地演習報告内訳書（以動産鑑定士が指導鑑定士として実地演習指導を引き下、単に「内訳書」といいます）です。
「大規模画地」、受けるケース（表の白抜きの部分）では、勤務先で実「高度利用賃貸」、「継続家賃」の指定 3 類型について地演習を行うことになるでしょう。ですが、現実には、は、鑑定評価報告書、位置図、査定表、事例カード等鑑定業者に勤務しているが、指導鑑定士が他の修習生一式も併せて提出しますが、その他 20 類型についての指導で手いっぱいである、本来業務が多忙である等は、「内訳書」のみです。次の写真は、実際に修習生のさまざまな事情により、実地演習指導を引き受けるが書いたドラフトです。なんだ、たったこの 2 枚か、ことができない、というケースもあります。勤務先がと甘く見たら大間違い。鑑定評価報告書の内容を要約鑑定業者以外、または無職という人も沢山います。

して記載するものですから、これを仕上げるために、修習生は何十時間も費やします。

これらのケース（表の網掛けの部分）に、大学が受け皿となって対応することが求められたといえるのではないでしょうか。
これを受け、不動産学部を有する本学では、平成 18
年 11 月に不動産学部付属不動産研究センター(センター長：不動産学部教授・前川俊一)を設立し、実地演習実施機関としてのスタートを切りました。

就業あり

勤務先の状況
鑑定業者

在籍する不動産鑑

実地演習機関勤務先

定士から指導を受

修習スケジュールはこんなにタイトです
実務修習は、１年・2 年・3 年のコースがあります。

けられる

1 年コースは、実質 10 ヶ月間で、23 類型の鑑定評〃指導を受けられ大学ないまたは価を行います。基本的な類型とはいえ、大規模画地、鑑定業者で勤務せず高度利用賃貸、借地権、地代、継続家賃等が含まれま修習のみ

すから、数々の案件を手がけてきた、わたしたち指導

就業形態と実地演習機関の関係鑑定士でも、1 年コースのスケジュールで「やれ」と鑑定業者以外なし

言われたら、「まあ大変！休みが取れないわ！最後ま実地演習指導に関しては、現在 6 名（注：本稿執筆でたどりつけるかしら？」と不安になってしまうくら

時の平成 22 年 8 月）の指導鑑定士が修習生を直接指いです。さらに、協会の行う｢実務に関する講義｣や「基導しています。各指導鑑定士は 4～７名の修習生を担本演習」もあるので、1 年コースの修習生は、時間が当し、グループごとに実地演習を行っています。

ない！ない！と叫び続け、悲壮な顔になっていきます。

当センターの施設は、千葉県浦安市明海（あけみ）

次の表は、本年 4～7 月期における、クラス別の修の浦安キャンパス内に位置し、学部とは別棟の建物の習スケジュール例です。1 年コースは、ほぼ週に 1 本

2 階部分に、事務室と教室 3 室を設け、各教室にはデのペースで鑑定評価案件をこなし、指導鑑定士に報告スクトップパソコン、スキャナ、コピー機等を配備。

書（鑑定評価報告書、内訳書等）を提出していくこと

各修習生には、専用のデスク、袖机、ロッカーの一部になります。ですから、わたしたちは、1 年コースは、を割り当て、各自がノートパソコンを持参して実地演原則として仕事に就いていない人または自営業で自習の作業を行うことができる環境を整えています。

由時間が十分にある人に限り、かつ、鑑定評価業務のただし、後出の表（修習スケジュール例）にありま経験のある人を優先的に受け入れています。

すように、当センターでの修習は、鑑定会議やプレゼ大多数の修習生が選択する 2 年コースは、1 年コーンテーションが中心ですので、資料の整理や査定表・スの倍の時間をかけるので、だいぶ楽なようにみえま報告書の作成等、大部分の作業は各自が自宅で行うこす。しかし、不動産実務に関する基本的な知識に欠けとになります。また、当センターは、大学の付属機関る人が多く、そのような知識を習得しながら進めるのではありますが、実地演習実施機関ですから、修習生で、思った以上に時間がかかります。さらに、修習 2には、「教えてもらう」のではなく、「仕事同然に鑑定年次に突入すると、案件の内容が急激に複雑になって評価業務を行う」という姿勢で取り組んでもらいます。

きますので、やはり悲壮感が漂いはじめます。
なお、3 年コースは第 1 回生に１人いましたが、現在は募集していません。

教室での修習修習スケジュール例

修習生の顔ぶれはさまざまですのうちにしてしまいなさい！」と指導鑑定士に背中をこれまでに述べてきたことから、理解していただけ押された勢いで入籍に踏み切りました。かれは、デーると思いますが、当センターでの修習生のほとんどは、トをする時間はない！でも、彼女と一緒に過ごした鑑定評価実務に携わっていません。

い！！！ということで、実査や役所調査に度々付き合かれらの多くは、フルタイムの仕事に就いています。ってもらったようです。評価対象不動産や事例不動産

業種は様々で、不動産関係はむしろ少数派。「金融」、の写真を整理していると、彼女が写り込んでいるもの「損保」、「設備管理」、と聞けば、なるほど、不動産もあり、これを仲間の修習生や指導鑑定士に見せて幸鑑定士の資格が仕事で役立つのね、と納得できるのでせオーラを振りまいています。

すが、教育、外食、音楽関係の人もいます。さらに、修習生の年齢は 40 代が圧倒的に多く、学位や専門建築士、公認会計士、弁護士といった専門職や研究職資格のある人もいますし、そうでなくても、それぞれと多種多様です。どのような仕事に就いていようとも、人生経験の中で積み上げてきたそれなりの実績をお23 類型の鑑定評価案件をすべて自分自身で処理し、か持ちです。そのような部分はリスペクトしながらも、つ、最低週 1 回は指導鑑定士の直接指導を受けなけれわたしたちは、資格を取得させるからには、それなりばなりませんから、有給休暇を取得して平日に役所調の水準に達するよう指導しなければなりません。修了

査、帰宅後の時間帯や土・日は指導鑑定士の指導、評生の K 君は、非常に優秀な研究職で、修習においても価対象不動産や事例不動産の実査、資料整理や報告書抜群の理解力を示して仲間をリードしてくれました作成などに充てるということになります。

が、「この修習で、自分史上一番ダメ出しされているこれまでの仕事をスッパリやめ、近くで独り暮らしよね？」と尋ねたら、「ハイ」と苦笑していました。

をしながら修習に専念する人もいます。このような人

このように、修習生たちは、多かれ少なかれ個人的は、主として 1 年コースで受け入れます。

な事情をかかえる中で、睡眠時間や、家族や恋人との子育て中の若いお母さん、エクセルやワードも同時時間も犠牲にしています。時にはプライドが傷つくこ進行で学びながら取り組む高齢の人等もいます。これともあるでしょう。それでも、かれらが頑張れるのは、らの人は、仕事を持たないからといって修習に充てる同じ道をめざして共に苦労する仲間がいるというこ時間が十分ある、というわけでもないのです。とが大きな励みになっているからではないでしょう

遠距離通学者も、各年数名います。群馬、栃木、茨か。一緒に評価対象不動産や事例不動産を見て回り、城、山梨・・・・・このあたりでも通学時間は往復 4-5収集した資料を交換し合い、教え合い、成果品を相互時間。修習途中で転居・転勤のため、金沢から飛行機にチェックし合って、ともに実力をつけていきます。

で、岡山から新幹線で通った人もいました。この人た

助け合い、励まし合い、「今日は先生に叱られちゃっ

ちは、時間だけでなく、交通費も大きな負担だったでた」と傷をなめ合いながら（？）
、とても仲良くなり、しょうね。

お付き合いは、修習を終えても続くようです。

修了生の W 君は、「鬼嫁」のプレッシャーで家事や育児も分担していました。かれは、嫁に比べれば先生指導鑑定士は大変、でも、やりがいがありますは怖くない、とため息をついていましたが、不合格に修習生が大変なのは、おわかりいただけたかと思いなったらどんな目に遭うかという恐怖にかられて必ますが、お尻を叩いている指導鑑定士も大変です。そ死で取り組みました。見事合格したので、いまは平穏の実態は、身近な修習生も知らないことでしょうから、無事な家庭生活を送っている・・・・・はず。

この機会に公開したいと思います。当センターの修習現役生の A 君は、結婚を考えていて、「2 年コース生諸君、「先生は鬼だ、ひどい、僕たちをいじめる」の 2 年目に入ったら結婚式どころではないので、いまなんて言えなくなりますよ。現実に実地演習に携わっておられる指導鑑定士の方なら、共感していただけると思いますが、これから修習を受ける人も含め、知らない方は、きっと驚かれるでしょう。
当センターの設立当初から、十分な準備期間もないまま、実地演習がスタートし、戸惑いの連続でした。

細かい字がびっしりの「内訳書」を読み続けるので、眼精疲労と肩凝りは治りませんし、指先は、優雅にネイルサロンでお手入れする時間などあるはずもなく、「赤ペン先生」のため、いつも汚れています。

当センターは不動産鑑定業者ではないので、実際の鑑こんな日常ですが、修習生たちが成長していく姿を定評価案件がなく、評価対象不動産をどうするかとい見るのをうれしく思い、また、指導鑑定士同士で情報うことから、まず、つまづきました。そこで、大学関交換することができること、修習生に教えるというこ係者の自宅や指導鑑定士の縁故を頼り、所有者の方のとがとりもなおさず自分のスキルアップにつながる好意にすがって、なんとか確保したというのが実情でと信じ、やりがいを感じるからこそ、続けていられるす。のだと思います。

もちろん、修習生の指導そのものが大変です。あんわたしたちは、修習生に「修了考査に合格することな事も、こんな事も知らない修習生を、最終的には継は当たり前、合格は通過点だけでしかないの」と、口

続家賃の鑑定評価報告書を書きあげるところまで導を酸っぱくして言います。不動産鑑定士の資格を得ていていかなればなりません。その過程で起きるハプニも、適切な鑑定評価ができなければ意味がないのです。

ングの数々は、次回以降で詳しく述べていきます。

この修習期間を逃したら、じっくり勉強する機会はな

兎にも角にも、期限までに協会への提出物を仕上げくなるかもしれません。基準を正しく理解する、案件なければなりませんので、修習生ともども、常に時間処理において手順を尽くす、考える、正しい判断をすとの戦い。いつでも、修習生から提出を受けた書類をる、説明責任を果たす（アカウンタビリティ）、鑑定持ち歩き、本業の合間を縫って、自宅でも、電車の中評価額決定に至るまでの過程を整然と説明できる（プでも、カフェでも、チェック。チェックが終われば、レゼンテーション能力）、そんな実力を備えた不動産

理解や調査の足りない部分を考えさせるとともに、査鑑定士としてデビューさせてあげたい。そして、不動定表も含めて修正を指示。これが、週 1 回の直接指導

産鑑定評価の仕事を面白いと感じ、好きになり、誇りだけでは足りず、事務所や自宅から、電話やメールでに思ってほしい。

やりとりをすることもしばしば。

そのように願いつつ、指導に毎年奮闘しています。

さて、次回からは、いよいよ、実地演習の現場から、実態をレポート！！！
前出のスケジュール表に詰まっていた、会議、他クラス指導鑑定士プレゼン、依頼者プレゼン、オリエンテー
ションとは、いったい何？
ほんとうにあった○○な話、お楽しみに！！！

ビルの屋上で説明を受けながらの物件調査実地演習