JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

BIM・ＦＭ研究部会
BIMとの連携によるFMの高度化とビジネスモデルの創出をめざして●keywords

BIM

FM

サマリー

CAFM

IT ライフサイクル ビジネスモデル

猪里 孝司（部会長）
大成建設株式会社

認定ファシリティマネジャー
一級建築士

BIM(Building Information Modeling) は建築のライフサイクルにわたって建物情報を活用する手法である。さまざまな関係者、職能の情報共有・情報統合の基盤といえる。設計や施工期間中に蓄積された情報を、運用段階で活用することによりコストを低減やサービス向上が期待できる。日本型 BIM・FM連携による FM の高度化とビジネスモデルの創出をめざして活動している。

活動内容

2017 年度中にJFMA 版 BIM・FMガイドラインを発行することをめざして活動している。
このガイドラインは、FM で BIM を活用しようとする際に、指針となる具体的で実用性の高いものをめざしている。研究部会を月に一度開催し、国内外の BIM・FM 連携事例を調査し情報共有を行うとともに、ガイドラインの内容や構成について検討している。

成果2015 年 4 月に『ファシリティマネジャーのための BIM 活用ガイドブック』を発行した。FMとBIMとの関係、FM で BIM を活用することのメリットや可能性について、国内外の事例を交えて分かりやすく説明している。このガイドブックは、ファシリティマネジャーにとっての BIM 入門書ともいえるものであり、BIM への関心を高めるきっかけとなった。

メンバー

部会長：猪里 孝司（大成建設）
部会員：友景 寿志（大成建設） 飯田 千恵（大塚商会） 溝上 裕二（ジョンソンコントロールズ）
志手 一哉（芝浦工業大学） 奥村 潤・似内 志朗・土田 真一郎・東川 久孝・波多野 弘和（日本郵政）
添川 光雄（森ビル） 村松 弘治・小堤 卓・繁戸 和幸（安井建築設計事務所） 深田 治男（プロプラン）
髙松 稔一・山田 晴久（シェルパ） 柴田 英昭・石曽根 栄之（FM システム） 堀 雅木（第一生命保険）
松岡 辰郎（NTT ファシリティーズ） 福士 正洋・焼山 誠（大林組） 山梨 知彦（日建設計） 平林 裕治（清水建設）
木村 謙（エーアンドエー） 小長谷 哲史（サトウファシリティーズコンサルタンツ） 牧 幹夫（東京流通センター）
大西 康伸（熊本大学） 山口 浩二・八田 裕成（住友セメントシステム開発） 上坂 修（ヘルスケア FM 研究所）
今野 一富（高砂熱学工業） 野口 順二（日本メックス） 定末 凡人（構造計画研究所） 高橋 将幸（構造計画研究所）
足達 嘉信（セコム） 下川 弘・吉田 日都士（安藤・間） 山田 稔（国土交通省）
ウング・ドナルド（スリーディーイノベイションズ） 磯部 博史（日本アイ・ビー・エム） 下田中 龍宏（日比谷総合設備）
井上 雅子（セコム） 羽田野 真吾（豊通ファシリティーズ） 古橋 秀夫（東京美装興業）
紙本 俊也・塚本 卯郎（福井コンピュータア一キテク卜） 成田 一郎（JFMA）
事務局：鈴木 克己（JFMA）

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BIM・FM研究部会

利用実態調査報告」では、設計段階の BIM 利用につい1. はじめに
BIM・FM 研究部会は 2012 年 9 月に発足し、JFMAて、規模の大きな設計組織を中心に、BIM 活用が進ん版「BIM・FM ガイドライン」の策定と新たなビジネスでいることが示されていた。施工段階の BIM 利用につモデ ル の 構 築 を 目 標 に 活 動して いる。BIM(Buildingいては、2016 年 8 月に公開された「施工 BIM のスタ

Information Modeling) は 建 築 のライフサイクル にわ

イル

たって建物情報を活用しようという考え方とその手法のこり、活用が進んでいることが分かる。

事例集 2016」にさまざまな事例が紹介されておとである。建築を作り出す過程（設計段階・施工段階）

2015 年 10 月に、施設に関わる業界全体で共有できでは、BIM は当たり前のように使われるようになってき

る BIM ライブラリーを構築すべく「BIM ライブラリーコた。一方、建築を運用する段階では、BIM への関心がンソーシアム」が設立された。このライブラリーが整備高まりつつあるものの、利用が進んでいるとはいえない。

されれば、形状情報とともに建築材料や設備機器等の当部会では 2015 年 4 月に「ファシリティマネジャーの諸元やその他さまざまな情報が共有され、BIM モデルとための BIM 活用ガイドブック」を発行し、FM 分野でのともに供給されるようになる。設計や施工の段階で BIMBIM の認知度を高めたと自負している。活動開始当初はライブラリーから情報を入手することで、FM で必要とな「ガイドライン」の策定をめざしたが、事例も少なくガイる情報を BIM モデルに組み込んでおくことに手間がかかドラインを作成できる状況ではなかった。まず建築の運らなくなる。

用、FM にかかわる人たちに BIM という言葉そのものを2017 年 5 月 に は、 次 世 代 公 共 建 築 研 究 会 IFC/

広めることから始める必要があると考え「ガイドブック」

BIM 部 会、（一 社）buildingSMART Japan、( 一 財）を作った。ガイドブック発行から 2 年が経過し、FM 分

建築保全センターによる「主として建築設計者のため野での BIM に対する期待が高まった来たように感じる。の BIM ガイド」が発行された。この BIM ガイドは、国ガイドライン作成の機が熟したといえる。

内外の BIM の活用事例が紹介されているだけでなく、BIM を活用し情報を共有しようとする際に必ず課題となる LOD や BIM 実行計画書について分かりやすく説明されている。
これまでは、個々の企業や組織が自らの業務の改善、発展のために BIM に取り組み成果を上げ、建築の生産段階で BIM 利用が進んできた。BIM ライブラリーの整備やガイドラインの発行など、企業間・組織間での情報共有基盤が整いつつあり、これまで以上に BIM 活用の効果があがると考えている。

図表 1 ファシリティマネジャーのために BIM 活用ガイドブック

3. 情報としての図面の課題と BIM
建築の運用段階では、情報が不可欠である。なかでも設備機器に関連する情報の必要性は大きい。ライフサ

2.

BIM を取り巻く状況

イクルコストや施設の機能維持、資産価値の維持にとっ建築の設計段階、施工段階では、BIM 利用が着実にて、設備機器の更新をいつ実施するかは、大きく課題進んでいる。2017 年 2 月に発表された日本建築学会である。水光熱費の管理や環境への負荷の観点からは、

情報システム技術委員会の「第 16 回建築 CAD・BIM

常に適切な運転を維持することが求められる。突発的な2017 ● JFMA JOURNAL - R3

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故障への迅速な対応は、施設の利用者へのサービスに直結する。このように長期・中期・短期の施設の機能維持や資産価値の維持に、設備機器の情報は大きくかかわっている。設備機器に関する情報は、竣工図を起点とし、随時更新されていく図面、リスト、帳票によって管理されているのが現状である。
情報を活用するという観点からは、紙であれデジタルであれ、図面やリストには大きな問題がある。
図表 3 ダクトの属性が不十分な例

・複数の図面やリストを見ないと必要な情報を得ることができない。
・情報の関連性の表現が難しい。
・図面間で情報が整合していないことがある。
・図面から情報を読み取るには、訓練が必要である。
図表 2

図面、リストの問題点

また施工者から引き継ぐ情報だけでは十分でないので、 維持管理者が必要な情報を新たに作成している。
BIM を活用する、BIM と連携する、BIM から情報を受け取るなど、維持管理段階で BIM との親和性を高めることで、図面の持つ問題を解決することができる。

図表 4

配管がずれている例

図表 5

機器が未入力の例

4.BIM はどれだけ普及したか
設備機器に関連する情報という観点から、建築の生産段階での BIM 活用例を示す。設備施工を担当する設備サブコンは、以前から 3 次元 CAD を使って施工図を描いていた。ダクトや配管など設備関連の施工には高さ情報が不可欠だからである。構造体や内外装の施工図よりも 3 次元化が進んでいるといえる。近年では、設備の施工図は、BIM ソフトで作成されるようになっている。ただ、設備の施工図は、機器の設置とダクトや配管の施工を目的としたもので、それを作成するために BIM ソフトを使っこれらの例は、施工図を作成するという目的にはかなっているので、BIM として見た場合、十分とはいえない点ているが、FM で活用する BIM として見た場合は、不十も多々ある。

分である。しかし、少し手を加えるだけで素晴らしい情

たとえば、ダクト、パイプの属性が正確でない、配管報に生まれ変わる。設備サブコンに BIM モデルを作るが連続したものと認識できない、機器が未入力もしくは際に気を付けて欲しいこと、入力して欲しい情報を伝え２次元で入力されている等である。

ることで、FM で利用できる BIM モデルを入手することも可能である。

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BIM・FM研究部会□中・長期修繕更新計画
正確な数量や仕様に基づいた費用算定や計画案の作成、計画案の説明と合意形成のための利用□区画、面積の管理
専用部分と共用部分の区分け、賃貸面積の管理、利用用途による区分、工事区分、防火区画など空間をさまざまな観点から管理するための利用□突発的な故障への対応
故障原因の究明、影響範囲の確認、修理計画の策
図表 6

改善した設備施工 BIM モデル

FM で BIM を活用するためのガイドライン
FM で必要とする情報や受け取りたい BIM の仕様を示
せば、FM で利用できる BIM モデルを無理なく受け取定などでの利用。複数の図面やリストを参照しなければ正確な情報を入手できず対応に時間がかかっていたことが、BIMモデルを利用することで迅速に対応可能となる□履歴の管理ることができる環境が整いつつある。特に設備関係の台帳で管理されている工事や修繕の記録と3次元BIM モデルについては、すぐそこまで来ているといって的な位置情報を連携させ統合的に管理することも過言ではない。欠けているものは、BIM モデルを作で、管理を効率化、高度化するための利用成する側と受け取る側、双方の共通の認識とそれにもとづいた受け渡しの合意である。この合意のひな型となるよう、ガイドラインを作成している。

□台帳の元データとしての利用
台帳で管理の初期データをBIMモデルから提供することで効率化するための利用
図表 8・BIMモデルに含まれている項目
・BIMモデルの詳細度
・BIMモデル作成に必要で維持管理者が提供すべき情報

BIM モデルを活用できる FM 業務

5. おわりにBIM モデルによる情報が活用できる FM 業務はそれほど多くない。しかし、BIM による建築のデジタル情報・データ引渡の時期は、今後あらたな価値を生む可能性を秘めている。さま・費用

ざまなシステムと建築のデジタル情報を連携させるとで、図表 7

新たなサービスや情報提供が可能となり、利用者の利便合意しておくべきこと

多岐にわたる FM 業務の中で BIM モデルによる情報が活用できると思われる分野はそれほど多くないと考え性が向上する。これは、あらたなビジネスモデルの創出につながる。ている。ガイドラインでは、BIM モデルを活用できるFM の場面を想定し、そのために必要な情報や BIM モ
デルの仕様、プロセスなどを具体的に示したいと考えている。

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