2018 年 10 月 25 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執行役員福田 直樹（コード番号：8963）

資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長

福田 直樹

問合せ先 企粉生

画部長

潤（ＴＥＬ 03-5411-2731）

ホテル及び住居ポートフォリオの運用実績（2018 年９月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（2018 年９月）のホテル及び住居ポートフォリオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
記
１． ホテル及び住居ホテル及び住居ポートフォリオ（注１）合計の 2018 年 12 月期累計ＮＯＩは前年同期比+1.5％となりました。
ポートフォリオの分散効果及び力強いＮＯＩの成長により、当月関西地方を襲った台風 21 号や北海道で発生した地震（以下、総称して「本災害」といいます。）の影響は緩和され、当月のポートフォリオＮＯＩ（注１）は前年同月比 2.1％増加しました。
なお、本投資法人が 2018 年８月 22 日付「決算短信（REIT）」で公表した 2018 年 12 月期の運用状況の予想（注２）につき、本災害に伴う変更はありません。
(注１) 後記「５. 運用実績（１）ホテル 54 物件」及び「同（２）住居 64 物件」記載のホテル 54 物件及び住居 64 物件のデータに基づいています。なお、ＮＯＩには、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを裏付資産とするキングダム特定目的会社（以下「本ＴＭＫ」といいます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。但し、本ＴＭＫの事業年度は、毎年４月１日から９月 30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終了後３カ月以内に優先出資証券に係る配当金を受領することなっており本ＴＭＫから月次で配当を受領するわけではな
いため、各月に係る想定配当額は、裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息の各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差し引いて算出した想定配当額に、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値です。また、本投資法人が 2018 年９月に取得したウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ及びサンシャイン・スイーツ・リゾートを裏付資産とする海外不動産匿名組合出資持分からの想定配当額は含みません。なお、ＮＯＩは速報値であり、決算確定時に変動する可能性があります。以下同じです。
(注２) 本予想は分配金の額を保証するものではなく、実際の分配金は変動する可能性があります。

２． ホテル
ホテルポートフォリオ（注１）の当月の運用実績は、客室稼働率は前年同月比-1.9 ポイントと減少したものの、ＡＤＲは同+4.1％と増加し、RevPAR は同+1.8％となりました。
当月は、本災害の悪影響があったものの、ポートフォリオの分散効果もあり、ホテルポートフォリオの RevPAR は前述のとおり前年同期比+1.8％の成長を記録しました。なお、当月末現在、本投資法人は関1西地方に７ホテル、北海道に４ホテルを保有しており、地域別投資比率（注２）はそれぞれ 9.9％、8.0％となっています。
なお、関西地方・北海道のホテルを除くホテルポートフォリオ（注３）の当月の RevPAR は前年同月比+10.7％（うち、客室稼働率は同+2.4 ポイント、ＡＤＲは同+7.9％）と高い伸びを記録しました。また、関西地方・北海道については、関西国際空港及び新千歳空港はいずれも 2018 年 10 月に入って全面的に運営を再開しています。本投資法人の保有ホテルの主要オペレーターであるマイステイズ・ホテル・マ
ネジメント株式会社からの報告によれば、関西地方・北海道の運営ホテルについて 2018 年 10 月は本災害の影響が若干残っているものの、2018 年 11 月分の宿泊予約は平年並みに戻っています。
また、首都圏に所在する 37 ホテルのうち、固定賃料３物件を除く 34 ホテルについては、客室稼働率は前年同月比+3.9 ポイント、ADR は同+8.5％、RevPAR は同+13.2％となりました。2018 年６月の住宅宿泊事業法（民泊法）の施行や 2018 年にホテルの新規供給がピークを越すと見込まれることから、首都圏のホテルは今後も堅調に推移することが期待されます。2019 年のラグビーワールドカップ、2020 年の東京オリンピックに向けて、首都圏への訪問者数は増加することが見込まれます。なお、本投資法人のホテルの首都圏における地域別投資比率（注２）は 50.8％です。
本投資法人は、過去２年にわたり首都圏におけるポートフォリオの規模と質の改善を企図した物件取得戦略を遂行しており、2017 年５月に「ホテルマイステイズプレミア浜松町」を取得したほか、2017 年10 月のグローバルオファリングによる調達資金の一部を活用し、特定目定会社の優先出資証券取得を通じて「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に投資するとともに、「ホテルマイステイズプ
レミア大森」を取得しました。その後、2018 年２月に「ホテルマイステイズ横浜関内」を、2018 年６月には「ホテルマイステイズ五反田」及び「ホテルマイステイズ立川」を取得したほか、2018 年７月に実施したグローバルオファリングによる調達資金の一部を活用して「ホテルマイステイズプレミア赤坂」及び「ホテルマイステイズ上野イースト」を取得しました。首都圏に所在するこれらのホテル８物件（投資比率 21.0％）の当月のＮＯＩ（注４）は前年同月比+25.3％の成長を記録しています。
これらの結果、当月のホテルポートフォリオのＮＯＩは前年同月比+0.9％、2018 年 12 月期累計のＮＯＩは前年同期比+0.6％となりました。なお、関西地方・北海道のホテルを除いた当月のホテルポートフォリオ（注３）のＮＯＩは前年同期比+18.5％でした。
（注１）後記「５. 運用実績（１）ホテル 54 物件」に記載のホテル 54 物件の実績値に基づいています。
（注２）投資比率は 2018 年９月末時点において保有する全ホテルの取得価格に基づきます。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョー・ベイ・ホテル」を裏付不動産とする優先出資証券（以下「優先出資証券」といいます。）並びに「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」を裏付不動産とする海外不動産匿名組合出資持分（以下「匿名組合出資持分」といいます。）については、裏付不動産の地域区分に基づき、優先出資証券及び匿名組合出資持分に係る本投資法人の出資金額を取得価格としており、このう
ち匿名組合出資持分に係る本投資法人の出資金額については、2018 年７月 26 日に締結した為替予約契約（2018 年９月 26 日付で実行済み）に基づく米ドルと日本円の為替予約レートである１米ドル＝110.45 円で邦貨換算して算出しています。
（注３）後記「５. 運用実績（１）ホテル 54 物件」に記載のホテル 54 物件のうち、関西地方及び北海道に所在する 10 物件を除く 44 物件の実績値に基づいています。
（注４）８物件のＮＯＩのうち、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」のＮＯＩには、優先出資証券からの想定配当額を含めています。当月の「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」ＮＯＩの取り扱いについては、前記「１.

ホテル及び住居」の（注１）をご参照ください。なお、本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領した情報に基づいています。以下同じです。

３． 住居
住居ポートフォリオ（注１）の運用実績については、稼働率は当月末 95.5％と前年同月末比+1.1 ポイントとなりました。2014 年２月以降、継続的に実施している賃料上昇に向けた取組みにより、当月末の平均賃料坪単価は、前年同月末比+1.8％となりました。
本投資法人は、新規契約・更新契約の両方において賃料上昇に向けた取り組みを積極的に実施しており、平均賃料坪単価の上昇を通じた継続的な内部成長の実現を目指しています。また、契約更新時における賃料上昇は、テナント入替えに伴うダウンタイムやリーシング費用の発生を伴わず、収益の増加を2もたらすことからとりわけ重視しており、80％程度の更新割合を維持しつつ取り組みを進めています。
2018 年 12 月期における新規契約賃料は従前賃料比で 3.4％、更新契約賃料は従前賃料比で 5.7％、それぞれ上昇し、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で 4.6％上昇しました。また、更新契約における賃料上昇契約の割合は、2018 年 12 月期においては 58.5％となり、前年年間の 54.2％を 4.3 ポイント上回りました。なお、同期間で更新期日を迎えた既存テナントの更新割合は 80.4％と引き続き高水準で推移しています。
この中で最も高い賃料増加率を記録したのはロイヤルパークスタワー南千住（前年同月比+7.2％）であり、当該物件は近傍のロイヤルパークスシーサー南千住とともに、2017 年３月に実際した公募増資の調達資金を活用して取得しました。
64 物件で構成される住居ポートフォリオは取得価格ベースで本投資法人のポートフォリオの 20.1％を占め、ポートフォリオに安定性と成長性をもたらしています。
上記の賃料上昇に向けた取り組みにより、当月のＮＯＩ（注２）は前年同月比+5.8％、2018 年 12 月期累計のＮＯＩ（注２）は前年同期比+5.1％となりました。
（注１）後記「５. 運用実績（２）住居 64 物件」に記載の住居 64 物件の実績値に基づいています。
（注２）住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除いています。

４． ケイマンホテル物件
2018 年 10 月１日付「資産の取得完了に関するお知らせ」（以下「10 月１日付プレスリリース」といいます。
）
でお知らせのとおり、2018 年９月 28 日（ケイマン諸島の現地時間）付で、本投資法人は匿名組合出資持分の取得を通じて「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」（以下、総称して「本裏付資産」といいます。
）への投資を行いました。本裏付
不動産のオペレーターである Pyramid Cayman Hotel Limited によれば、本裏付不動産の業績は好調に推移しており、2018 年８月末までの実績を反映し、2018 年末までの予想を更新した 2018 年の想定ＮＯＩは、2018年７月 17 日付「海外不動産を裏付資産とする匿名組合出資持分の取得に関するお知らせ」（以下「７月17 日付プレスリリース」といいます。）公表時の想定値を 5.8％上回る見通しであり、これに基づく想定ＮＯＩ利回りは７月 17 日付プレスリリースにおいて公表した 9.2％から 9.8％へと上昇する見通しです。これは、主として第２・第３四半期における客室稼働率が伸長したことによります。想定ＮＯＩ等の算定方
法の詳細は、７月 17 日付プレスリリース及び 10 月１日付プレスリリースをご参照ください。
（参考）本裏付資産の所在するグランドケイマン島のセブンマイルビーチは、トリップアドバイザーのユーザー投票により、世界のビーチリゾートランキングの第５位にランクインしています。
５． 運用実績（１）ホテル 54 物件（注１）2018 年９月
（Ａ）

前年同月
（Ｂ）

増減（Ａ－Ｂ）

増減率

客室稼働率（注２）

88.2％

90.1％

-1.9pt-2.2％

ＡＤＲ（円）（注３）

10,495

10,085+410+4.1％

RevPAR（円）
（注４）

9,257

9,091+166+1.8％

売上高（百万円）
（注５）

4,358

4,190+167+4.0％

54

54

―

―

物件数

2018 年 12 月期
累計（注６）（Ｃ）

前年同期累計
（注７）

（Ｄ）

3

増減
（Ｃ－Ｄ）

増減率

客室稼働率（注２）

91.1％

91.3％

-0.3pt-0.3％

ＡＤＲ（円）（注３）

11,367

11,146+222+2.0％

RevPAR（円）（注４）

10,352

10,179+174+1.7％

売上高（百万円）（注５）

14,36813,865+503+3.6％

54

54

―

―

物件数
（２）住居 64 物件（注８）2018 年９月末
（Ａ）

前年同月末
（Ｂ）

増減
（Ａ－Ｂ）

増減率

稼働率

95.5％

94.4％

+1.1pt+1.2％

平均賃料坪単価（円）9,758

9,583+175+1.8％

64

64

―

―

物件数

2018 年 12 月期
累計（注６）（Ｃ）
稼働率（注 11）

平均賃料坪単価（円）（注 11）

前年同期累計（注７）（Ｄ）

増減（Ｃ－Ｄ）

増減率

95.3％

94.4％

+0.9pt

+1.0％

9,794

9,602+192+2.0％

64

64

―

―

物件数

（３）ホテル 45 物件（注 12）2018 年９月
（Ａ）

前年同月
（Ｂ）

増減
（Ａ－Ｂ）

増減率

客室稼働率（注２）

89.3％

89.7％

-0.4pt-0.4％

ＡＤＲ（円）（注３）

10,638

10,128+511+5.0％

RevPAR（円）
（注４）

9,505

9,089+416+4.6％

売上高（百万円）
（注５）

3,747

3,533+214+6.1％

4545――

物件数

2018 年 12 月期
累計（注６）（Ｃ）

前年同期累計（注７）（Ｄ）

増減（Ｃ－Ｄ）

増減率

客室稼働率（注２）

91.3％

91.1％

+0.2pt+0.3％

ＡＤＲ（円）（注３）

11,46911,249+220+2.0％

4

RevPAR（円）（注４）10,477

10,250+227+2.2％

売上高（百万円）（注５）

12,207

11,725+482+4.1％

4545

―

―

物件数
（注１）

本投資法人が 2018 年９月末時点で保有する国内ホテル 64 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
）から固定賃料９物件及び 2017 年 12 月開業のため前年実績のない「D63 ホテルマイステイズ御堂筋本町」を除いた 54 物件のデータに基づき記載しています。固定賃料９物件は、「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」、「D33 コンフォートホテル富山駅前」、「D36 スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「D39 コンフォートホテル黒崎」、「D40 コンフォートホテル前橋」、「D41コンフォートホテル燕三条」、「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急 REI ホテル」となります。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、ＮＯＩについては前記のとおり、優先出資証券に係る配当受領が各事業年度終了後３カ月遅れることから、各月の３カ月前にあたる月の想定数値に基づいていますが、上記の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するため、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。また、本投資法人が 2018 年９月に取得した海外不動産匿名組合出資持分の裏付資産である「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」は含みません。

（注２）「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）（注３）「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。
）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。

（注４）「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。

（注５）「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合に拠らず当該ホテルの売上高を用いています。

（注６）2018 年７月から 2018 年９月までの累計の値を記載しています。

（注７）2017 年７月から 2017 年９月までの累計の値を記載しています。2017 年７月１日から 2017 年 12 月末日までに取得した物件については、2017 年７月１日から本投資法人が保有していると仮定しており、本投資法人の取得前の運用実績及び想定配当額はそれぞれの売主から入手したデータを使用しています。以下、同じです。

（注８）2018 年 12 月期の期初時点で保有の住居 64 物件のデータに基づき記載しています。

（注９）

客室稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ及び RevPAR は単位未満を四捨五入、売上高は単位未満を切（注 10）

各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。

（注 11）

累計の稼働率は、対象期間における各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出し、小数点以下第２位をり捨てて記載しています。

http://www.invincible-inv.co.jp/cms/review.html

四捨五入して記載しており、累計の平均賃料坪単価は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます。）合計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。
（注 12）

前記（注１）に記載のホテル 54 物件から、2018 年１月から 2018 年８月までに取得した「D54 ホテルマイステイズ横浜関内」、「D55 アートホテル上越」、「D56 アートホテル弘前シティ」、「D57 ホテルマイステイズ大分」、「D58 ホテルマイステイズ五反田」、「D59 ホテルマイステイズ立川」、「D60

ホテルマイステイズプレミア赤坂」、「D61 ホテルマイステイズプレミ

ア札幌パーク」及び「D62 ホテルマイステイズ上野イースト」の９物件を除いています。

以上＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.invincible-inv.co.jp/

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