昭和 42 年 12 月2 日第 3 種郵便認可 平成 28 年 10月10 日発行（年 4 回、
4・7・10・1 月の10 日発行 ) 通巻第 500 号

公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部

http://www.tokyo-takken.or.jp/

T a k k e n

c h u o中央ブロック
愛宕山（港区）

j o n a n
城南ブロック

西郷山（目黒区）

j o t o城東ブロック
道灌山（荒川区）

j o s a i
城西ブロック
箱根山（新宿区）

都民公開セミナーj o h o k u
城北ブロック
飛鳥山（北区）

増える空き家の実態と不動産業者の役割「特殊詐欺対策官民会議」に参加
都内20会場で「無料不動産相談会」を開催

t a m a多摩ブロック
御岳山（青梅市）

10

October 2016vol.500

TAKK E N S E M I N A R

平成28年度 第1回本部主催研修会＜都民公開セミナー＞

増える空き家の実態と不動産業者の役割

これからの空き家の活用法を探る
平成28年7月収録

オラガ総研株式会社 代表取締役

牧野 知弘

最初に、不動産マーケットの概況ですが、東京都心の地価

東京都の空き家率は10.9％と全国平均よりも低いのですが、は上昇傾向に入り、中心部の一部で顕著な上昇が見られま

空き家の数は81万7,000戸に及んでいて、これは全国ダントツのす。不動産取引量は活発です。主役は為替などを主因とした1位です。同様に埼玉県や神奈川県でも、10年前を100として、

外資系マネーやファンド等です。
オフィスマーケットも2年間で空どのぐらいの伸び率を示したかを見ると、埼玉県は全国平均

室率が大幅に改善しました。マンションはタワーマンションを中（124）を大幅に上回る130。東京（123）や神奈川（124）
もほぼ心として、高額帯の物件が売れています。
ホテルは稼働率、あ全国と同じ勢いで空き家の数が増えています。

るいは宿泊平均単価、ともに好調な状況です。

空き家を住宅の種類別に見ると、賃貸住宅の空き家が東京

このように話しますと、不動産業界は大変景気がいいではな

は非常に伸びております。10年前と比べますと3割のアップ。埼いかと考えがちでありますが、今日のテーマである深刻な空き

玉県も25％のアップで、
いずれも全国平均を上回っております。

家問題が控えています。

個人住宅（持ち家）の空き家は、実は東京だけ下がっていま

大都市でも深刻な空き家問題

す。都心居住の推進がこのようなところにも表れています。一

現在、空き家の数は全国で820万戸になっております。
日本の住の持ち家の住宅の空き家が激増しています。神奈川県では15

宅総数は6,063万戸ですから住宅総数に占める空き家の割合は方、東京を取り囲む、埼玉・神奈川・千葉、
このような県は、個人
年前と比べ80％も増えているのです。
なぜでしょうか。

13.5％になりました。7軒から8軒に1軒が空き家という状況です。

ちなみに、私の実家のある横浜市栄区庄戸の住宅地は、
こ

都道府県別の空き家率が一番高いのが山梨で17.2％。2位の15年間で人口が20％減です。私は地方関係の仕事も多くが愛媛で、以下、中国地方や四国地方の県が並びます。
ここやっておりますが、15年間で人口が2割減少するというエリアはに、あえて大都市の大阪市をプロットしてみると16.9％で3位に相当な過疎であります。
これが、今、横浜市郊外の、東京に通う入ります。つまり、空き家の問題というのは地方の問題ばかりでベッドタウンの現実であります。
さらに横浜市の栄区ですが、15はなく、大阪市のような大都市でも大問題なのです。一方、東年前は生産年齢人口の割合が75％でしたが、今は60％を下

京・神奈川・埼玉といった首都圏の県は空き家率が10％台と回っています。全国平均が62～63％でしょうから全国よりも働きなっています。

手が少ないエリアになっています。

10

公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会

月刊

宅建

contents

Vol.500 October 2016

2 都民公開セミナー 増える空き家の実態と不動産業者の役割

8 カラートピックス 都内20会場で「無料不動産相談会」／28年度
国土交通大臣表彰、東京都知事表彰／世田谷区支部が危険薬物と特殊詐欺の根絶で協定／大田区支部が空家等対策に関する推進協定

5 トピックス 「特殊詐欺対策官民会議」に参加／「空き部屋情報」の徹底管理をしてください

10 くみあい通信 「ハトさん」Web管理機能／コインパーキング／
おいしいお米・日本ハムお歳暮ギフト／宅建ブレインズ取扱商品

6 実務に即役立つ紛争事例 64 暴力団員への明渡し請求は憲法違反ではないとされた事例

12 法律教室 145 「コンプライアンス」について

7 税務教室 140 相続財産の思わぬ落とし穴！借地権の相続

14 Infomation & Topics 宅建経営塾／開業支援（人材育成）セミナー／
第39回ゴルフ大会／東京メトロ「飯田橋駅」に広告／
新宿WEバスにラッピングバス／全宅連・消費者セミナー
16 住めば都 住むなら都 東京の山2

Takken 10. 2016

個人住宅の空き家が増える背景

空き家第2世代

空き家が増えている背景には、
こんな事情もあります。一般の考えてみますと、
この空き家というのは、私は第1世代と第2世住宅というものは、固定資産税の減免を受けています。敷地面

代があるように思っています。第1世代は、地方で育った子供た

積200㎡以下ですと、税額は実際の税額の6分の1です。
これはちのこと。地方の学校を出た後、都内に就職をする。そこで家住宅用の特別控除ですから、上物を壊してしまうと住宅ではな族を持つ。当時、都心は地価が高かったので、都心から放射線くなってしまい、他の控除を適用しても固定資産税は4～5倍に状に伸びる鉄道の沿線に住宅を構えました。翻って、地方の親なります。

の実家を見たら、地方の実家が空き家になる。
これが空き家の私の実家は栄区の庄第1世代です。

戸、年間の固定資産税はこれから起こることはこうです。郊外で育った子供たちは、都

概ね15万円ぐらいです。

心で就職をし、最近はあまり結婚もしません。子供も持たない、私が相続をしたとしましょあるいは持っても1人で夫婦共働きは当たり前。
ならば、都心にう。私はすでに自宅がある

1時間半もかかるような郊外住宅地には住みません。都内のタので自分 では 住 みませワーマンションに入ります。振り返って、郊外の親の実家を見たん。誰かに貸そうとしても、ら空き家です。
これが、私が属する第2世代であります。

このあたりは駅からバス

このように、
これから空き家の問題というのは、地方の問題ので15分ですから、なかなか借り手はいません。
では、解体して更みならず、首都圏をはじめとした大都市圏郊外でも、急速に問地にして売れれば良いですが、売れなかった場合は4～5倍の題になってくる深刻な問題であります。
このような中でも、毎年固定資産税負担が待っています。

100万戸近くの住宅が作られております。

しかも、ここは三井不動産の分譲地なのですが、平成バブルのときに1億5,000万円だった家が、今やその10分の1です。
これが今、首都圏の郊外住宅地、駅バス物件で起こっている実態であります。

都内で多いマンション空き家

空き家管理ビジネスの台頭
では、このような空き家問題を解決するための処方箋はないのでしょうか。
まず、空き家はそのまま残すか、あるいは解体して更地にす
るかによって、判断が分かれます。空き家をどのようにしていくの東京都内では、
マンションの空き家が多いです。先ほど81万かを決めるまでの間は、
とりあえず管理をしていきましょうという

7,000戸空き家があると言いましたが、そのうちの6割以上がマ動きがあります。空き家はなるべく管理をしていかないとだめにンションなど共同住宅の空き家であります。
しかもこのうちの約8なりますよということは、宅建業者として空き家所有者に訴えか割が賃貸用の空き家であります。

けていくべきでしょう。

一軒家と違って、マンションの空き住戸はなかなか発見が難しいです。マンションは中がゴミ屋敷になっていても、隣の方々

空き家問題解決の処方箋～有効利用の数々が気づくまでには少し時間がかかります。都内のマンションを見

次に、有効利用ということでは今、全国でいろいろな試みがると、分譲も賃貸も築25年以上の案件がおよそ半分です。東京

行われています。私の知り合いの社長さんは、京都の保存状態

オリンピックを過ぎると、これらが築30年以上になってきますののいい京町家を借り受けまして、内装をやりかえて、
これを「一で、都内には大規模修繕や建替えが課題となるマンションが大棟貸し」の宿として再生しています。京都は外国人のお客様も量に存在するという状況です。

多いらしく、大体1人1泊3万円ぐらいで泊まってくれるそうです。

建物が老朽化したばかりではなく、世帯主も高齢化が進ん

東京都世田谷区の事例では、空き家にしておくよりは地域のでいます。国土交通省の調査によれば、マンション世帯主の今方々に開放しましょうということで、カフェや図書館、あるいはや半分以上が60歳代以上の方々であります。建物も人も古くちょっとしたギャラリーといった活用を財団法人が中心となって、なってきた状況の中で、円滑な大規模修繕や建替えが果たせ

区内15か所ほどで展開しています。

るのでしょうか。そのうちに認知症などになってしまうと、なかな

もう一つ、今話題の「民泊」もあります。民泊で一番有名なサか組合の決議に参加することさえままならなくなってしまいます。

イトが「Ａｉｒｂｎｂ」というサイトです。みなさまもご自宅の住所を入

Takken 10. 20163

平成28年度 第1回本部主催研修会＜都民公開セミナー＞

れて、自分の貸したい部屋、例えば息子や娘が出ていって使っトがあります。

ていない部屋を登録することができます。写真等をアップしても今や、高齢のお一人住まいは573万世帯に達しております。

かまいません。宿泊料金はご自身で決めてください。1泊5,000

こうした家々が今後、空き家になっていきます。それから、地方

円でも7,000円でもいいです。
うまく料金がマッチすると、2週間のアパート、あるいは郊外の立地が悪く築年数が古くなったア

後、外国人が「ハロー」と言ってやってくるかもしれません。
ちな

パートから、
どんどん空き家が増えてきます。

みに手数料は3％です。
これほど簡単で気楽な宿泊システムとまた、今日ご案内しましたような、昔はよかったけれども、今はいうものが民泊といわれあまりニーズがなくなってしまった郊外の戸建て住宅。
こうしたているものです。
しかし、“負の資産”となった案件を不動産業者としてオーナーにどのよ

ぜひお気をつけいただ

うなアドバイスを差し上げていくかということが、極めて重要な時

きたいのは、これを業と代になってまいります。特に不動産を多数お持ちの方は、今後して毎日いろいろな方に見切りを付けていく不動産と、さらに資産防衛を図りながらその部屋を提供して泊めて魅力を高めていく不動産とに選別していかなければなりませ

いると、旅 館 業 法 違 反ん。そのような意味では、不動産オーナーに対して、いかにしてになります。

ソリューション、問題解決を提供できる業者になるか、そこが問

空き家バンクは使えるかわれていると思います。

不動産の価値革命

次に、自治体等が空き家バンクというものを創設しています。
ところがいくつかのサイトをのぞいてみましたが、どうにもならないのです。例えば私たち不動産屋が調理人だとします。空き家

4

最後に、今後の不動産価値革命の話をして終わりにしたいと思います。

バンクに食材を探しに行く。冷蔵庫を開いてびっくりです。
ほとん

1940年代に誕生したディズニーランドは1983年に浦安にどの食材が、表現は悪いですけれども、
ちょっと腐っていて使いやってまいりました。以降ミッキーもミニーも外に一歩も出てきまようがない、
そのような物件ばかりなのです。

せん。
ライブに、
あるいはリアルなミッキーやミニーに会おうとする

具体的にどのようなことかといいますと、権利関係が複雑でと、われわれは京葉線に乗って舞浜の駅に降り立たないと彼らあったり、境界確定がされていなかったり、かなりのリフォームをしを拝むことができないのです。ディズニーランドは3年連続の値

ないとどうにもならない家だったり、そうしたものがほとんどです。

上げを果たしています。

先週も四国に行ってきたのですが、保存状態の悪い空き家

不動産も、
この
“ここに来なければ楽しめない”というような演はどうにもなりませんね。壊して建て替えようにも、所有者がはっ出型の不動産、つまり「ディズニーランド型不動産」を宅建業者

きりしない。
そうすると、民間のわれわれにはどうにもなりません。

が心掛けていく時代に今後なっていきます。

従って権利関係を、国なり自治体の中で一度整理して民間に今までは、よいハコさえ作ればという考え方が中心でありまし提供していただくということを、ぜひ今後実現していければなとたが、作ったハコの中のソフトウエアが何なのか。
これはパソコ

思っております。

ンの世界と全く一緒であります。パソコンも最初はハードで儲け

高齢者向けに合築も―首都圏で急速に進む高齢化

ましたが、今やハードはほとんど金額がつかない。
ソフトウエア

一方、今後増え続けるのは高齢者でありますので、例えば3

不動産も全く同じです。
これからは新しいハコばかりではな

軒・4軒の戸建て住宅を1軒にまとめて、
ここにお年寄りに集まっ

く、既存のストックの再生や、あるいは外からやってくるインバウていただいてグループケアをやるという動きもあります。
これはンドのお客様に対して、どのようなメニューを提供するのか。
どヨーロッパのオランダなどでは随分やられているそうです。
ここのようなイベントや仕掛けを作ると人々は集まってくるのだろう

で医療機関と提携をする。お年寄り同士は一人でいるよりは、か。
これを空き家や空きマンションを上手に使いながら、新しい複数でいることによってお互いに見守りができる。
それから医療お客さんを呼ぶ方法が必要になります。

で勝負する時代であります。

機関の方も、
こことネット等でつながっていて、何か有事が起こうした新しい不動産事業の創出のために、空き家も含めて既こったときには病院から駆け付ける。介護の方々も一度に3軒の存ストックの再利用、
さらにはそこに息吹きを吹き込むための人材

家を回るよりは、1軒で3人、4人の介護ができる。
このようなメリッ活用というものが極めて重要なファクターになってくると思います。

Takken 10. 2016

警視庁本部で開催の「特殊詐欺対策官民会議」に参加

振り込め詐欺などの特殊詐欺を撲滅するための対策を話し合う「特殊詐欺対策官民会議」が9月9日、千代田・霞が関の警視庁本部で開催されました。会議には、山下史雄警視庁副総監をはじめ、東京都、民間団体（本会含む87団体・約150名）などが参加し、官民で協力して取組みを推進していくことが確認されました。山下副総監は「特殊詐欺を根絶するためには官民の連携が不可欠」と挨拶しました。
本会からは野島昭昌常務理事が出席し、民間団体の代表

山下副総監が挨拶の一人として、特殊詐欺対策の「東京都宅建協会の取組状況」
を報告しました。
平成28年の特殊詐欺状況は、都内の認知件数（1月〜8月）が1,181件で、被害額は37億円にのぼっています。特にオレ
オレ詐欺は857件・26億4,983万円と前年よりも件数では減少するものの被害額は増加、また有料サイト利用料名目の架空請
求詐欺も増加しています。

野島常務理事による取組状況報告

警視庁／東京都 青少年・治安対策本部から「空き部屋情報」の徹底管理をしてください

賃

貸住宅の空き部屋等が詐欺等の犯罪に利用される事

また、東京都 青少年・治安対策本部は、「特殊詐欺に悪用さ案が複数発生しています。不正に入手したクレジットカー

れないために」と題したチラシを制作し、管理の甘い集合住宅

ド情報を利用して商品をだまし取るために、犯罪者は「空き部屋の空き部屋や空きポストが悪用されるケースを紹介しています。

情報」「合鍵の情報」
を提供してくれる協力者を探しています。

その対策として、空き部屋と空きポストには「配送厳禁」の警視庁は犯罪者に空き部屋情報等が利用されないよう、宅シールを貼付するなどして、空き部屋・空きポストが一目でわかる

建業者に対して次のような「空き部屋情報」「合鍵の情報」徹表示をするように呼びかけています。

底管理を求めています。

犯罪者に空き部屋情報が利用されないための注意事項●空き部屋情報が犯罪者に利用されないように、社内における空き部屋情報の閲覧や内覧等で使用する合伴の使用・保管等について、今まで以上に管理を徹底しましょう。
●新規に従業員やアルバイト等を採用する場合には、その採用条件や権限付与条件等を厳格にして不正行為をされない
ようにしましょう。

Takken 10. 20165

連載 64回

実務に 即 役立つ

紛争 事例 （一財）不動産適正取引推進機構

入居者が暴力団員と判明。市営住宅条例で明渡し請求できる定めは憲法に違反しないとされた事例■市営住宅の賃貸借契約で、市営住宅条例の「入居者が暴力団員であることが判明した場合には明渡し請求できる」との条項に基づいて、市が暴力団員と判明した入居者に対して明渡しを請求したのに対して、入居者が憲法 14 条 1 項（法の下の平等）および 22 条 1 項（居住の自由）違反を主張して争った上告審で、憲法に違反しないとして市の明渡し請求が認められた事例（最高裁第二小法廷 平成 27 年 3月27日判決 裁判所ウェブサイト）

１

事案の概要

地方公共団体は、住宅が国民の健康で文化的な生活にとって不可欠な基盤であることに鑑み、低額所

住宅条例（以下「本件条例」）の規定に基づき、市営

得者、被災者その他住宅の確保に特に配慮を要する住宅のうちXが所有する住宅（以下「本件住宅」）の者の居住の安定の確保が図られることを旨として、住入居者を上告人Y1（以下「Y1」）とする旨決定した。

宅の供給その他の住生活の安定の確保及び向上の本件条例46条1項柱書は「市長は、入居者が次の促進に関する施策を策定し、実施するものであって（住各号のいずれかに該当する場合において、当該入居生活基本法1条、6条、7条1項、14条）、当該住宅に者に対し、当該市営住宅の明渡しを請求することがで入居させまたは入居を継続させる者をどのようなものときる」と規定しているところ、Xは、平成19年12月、本するのかについては、その性質上、地方公共団体に一件条例を改正し、同項6号として「暴力団員であること

定の裁量があるというべきである。

が判明したとき（同居者が該当する場合を含む）」との規定を設けた（以下「本件規定」）。

そして、暴力団員は、集団的にまたは常習的に暴力
的不法行為等を行うことを助長するおそれがある団体

Xは、平成22年8月、Y1に対し、その両親である上の構成員と定義されているところ、
このような暴力団員

告人Y2および同Y3（以下「Y2」
および「Y3」）
を本件が市営住宅に入居し続ける場合には、当該市営住宅

住宅に同居させることを承認した。その際、Y1およびの他の入居者等の生活の平穏が害されるおそれを否

Y2は「名義人又は同居者が暴力団員であることが判定することはできない。他方において、暴力団員は、自ら明したときは、ただちに住宅を明け渡します」との記載の意思により暴力団を脱退し、そうすることで暴力団員のある誓約書をXに提出した。

でなくなることが可能であり、また、暴力団員が市営住

また、本件条例によれば市営住宅の入居者または宅の明渡しをせざるを得ないとしても、それは、当該市同居者のみが当該市営住宅の駐車場を使用でき、入営住宅には居住することができなくなるというにすぎず、居者または同居者でなくなれば明渡さなければならな

当該市営住宅以外における居住にまで制限を受ける

いところ、Xは、同年9月、Y2に対し、本件住宅の同居

わけではない。

者であることを前提に、本件住宅の駐車場である土地（以下「本件駐車場」）の使用を許可した。
Xは、平成22年10月、警察からの連絡によって、Y1が暴力団員である事実を知った。そこで、Xは、同月、以上の諸点を考慮すると、本件規定は暴力団員について合理的な理由のない差別をするものということはできない。
したがって、本件規定は、憲法14条1項に違反しない。

Y1に対し、本件規定に基づいて同年11月30日まで

また、本件規定により制限される利益は、結局のとこに本件住宅を明渡すことを請求するとともに、Y2に対ろ、社会福祉的観点から供給される市営住宅に暴力しても、本件駐車場の明渡しを請求した。一審はXの団員が入居しまたは入居し続ける利益にすぎず、上記主張を認め、二審もY1らの控訴を棄却したため、Y1らの諸点に照らすと、本件規定による居住の制限は、公が上告したものである。

判決の要旨

最高裁は、上告人Y1らの請求を棄却した。
1

Takken 10. 20162

被上告人A市（以下「X」）
は平成17年8月、A市営

２6項に違反すると主張する。

Y1らは、①本件規定は合理的な理由のないまま

共の福祉による必要かつ合理的なものであることが明らかである。
したがって、本件規定は、憲法22条1項に違反しない。

３

まとめ

暴力団員を不利に扱うものであるから、憲法14条1項

暴力団規制の一環としての暴排規定については、に違反する、②本件規定は必要な限度を超えて居住

平成19年6月に国交省住宅局長による都道府県知の自由を制限するものであるから、憲法22条1項に違事等に対する「公営住宅における暴力団排除につい反する、③Y1は近隣住民に危険を及ぼす人物ではなて」の通知を受け、暴力団排除の規定が多くの自治体

いし、Y2およびY3はそれぞれ身体に障害を有しているで設けられるようになったが、本件は、公営住宅条例にから、本件住宅および本件駐車場の使用の終了に本

おける暴力団排除規定の合憲性について最高裁が件規定を適用することは憲法14条1項または22条1

判断を示した事例として注目される。

連 載 140 回
平井会計事務所 税理士

平井 満広

相続財産の思わぬ落とし穴！借地権の相続
一人暮らしの父が亡くなり、実家を相続することになりました。父名義の不動産は建物のみで、土地は地主（個人）から借りています（権利金は支払っていません）。相続税で気をつけることはありますか？

建物だけを相続する場合でも、地主に支払う地代の金額によっが、図表2の計算式Bのように計算することもできます。

て「借地権（建物等を所有するために他人の土地を使用する権事例の場合、
例えば年150万円の地代を支払っていれば、通常の利）」を財産に含めて相続税の申告をする必要があります（図表1

地代を超えるので【150万円＞5,000万円×（1－70%）
×6%＝90万円】、

参照）。東京都の場合、借地権の価値の割合は土地に対して60%

借地権の評価額は2,500万円となります（算式は図表2の計算式C）。

～90%程度となっています（具体的な借地権割合は国税庁の路線価図に掲載されています）。次の事例で、借地権の評価額を具体的に考えてみましょう。

図表2●相当の地代には満たないが、通常の地代を超える地代を支払っている場合の計算式■計算式A●借りている土地の価値…5,000万円（自用地価額。過去3年間も同額とする）

自用地価額 × 借地権割合× １－●借りている土地の借地権割合…70％

実際の地代の年額－通常の地代の年額相当の地代の年額－通常の地代の年額■計算式B

図表1●地主に支払う地代の金額と借地権（普通借地権）の評価額
地主に支払う地代の金額

借地権の評価額

底地の評価額（参考）

相当の地代

ゼロ

自用地価額の80％
自用地価額－借地権価額

相当の地代には満たないが通常の地代を超える地代【算式】による評価

通常の地代

自用地価額×借地権割合

自用地価額－借地権価額

固定資産税相当額以下（＝使用貸借）ゼロ

自用地価額※自用地価額の80％を限度（1）相当の地代を支払っている場合
地主に支払う地代の金額が「相当の地代」の場合、借地権の通常の地代（年額）＝自用地価額の過去3年間の平均額×（１－借地権割合）×6%■計算式C
借地権の評価額2,500万円＝5,000万円×70％× １－

150万円－90万円
300万円－90万円（3）通常の地代を支払っている場合
地主に支払う地代の金額が「通常の地代」の場合、借地権の評価額は以下で計算します。
借地権の評価額＝自用地価額×借地権割合

評価額はゼロとなります。
「相当の地代」は以下のように計算します。
事例の場合、年90万円（通常の地代）の地代を支払っていれば、相当の地代（年額）＝自用地価額の過去3年間の平均額×6%

借地権の評価額は3,500万円（5,000万円×70％）となります。

事例の場合、年300万円（相当の地代＝5,000万円×6%）の地代（4）固定資産税相当額以下の地代を支払っている場合を支払っていれば、借地権の評価額はゼロとなり相続税はかかりません。
（2）相当の地代には満たないが、通常の地代を超える地代を支払っている場合地主に支払う地代の金額が「固定資産税相当額以下」の場合、借地権の評価額はゼロとなります。
また地代を支払っていない場合（＝使用貸借）も、借地権の評価額はゼロとなり、相続税はかかりません。
（5）小規模宅地の特例適用も可だが要注意

地主に支払う地代の金額が「通常の地代（相当の地代には満

借地権も土地と同じように、要件を満たせば小規模宅地の特例たない）」を超える場合、借地権の評価額は図表2の計算式Aで（最大80％の評価減）
を適用できます。
ただし、特例を適用する場計算した額となります。
通常の地代は周辺の相場に基づいて算定するのが原則です

合は税金がかからなくても相続税の申告が必要となるので注意してください。

Takken 10. 20167

都内20会場で「無料不動産相談会」を開催

9

月23日の「不動産の日」にあわせて「無料不動産相談会」が都内20会場で開催されました。相談員による不動産相談が行
われ、あわせてハトマークのPRにも努めました。

【中央ブロック】千代田中央・台東区・文京区・港区
9月21日（水）文京シビックセンター＝献血実施会場【城東ブロック】江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区・足立区・荒川区
9月24日
（土）
ＪＲ錦糸町駅北口 アルカキット前★文京区役所のある建物★土曜日で駅前は高齢の方からの地下2階、大きな吹き抜

小さい子どもを連れた大勢の家

けの区民広場は、地下鉄

族連れが通る。相談会場も盛況

連絡口もあり人通りの多

だった。

い場所。

【城南ブロック】品川区・大田区・目黒区・世田谷区

9月22日（木）JR大井町駅東口 ペデストリアンデッキ【豊島区・北区支部】

9月22日
（木）
ショッピングセンタービビオ 七福神広場★あいにくの雨。雨を★赤羽駅西口駅前の再開発ビル1階

よけながらチラシやノ広場で実施。隣りに大型スーパーもあ

ボリで 相 談 会 場 が 目る人通りの多い場所。雨の中、
ノベル

立 つ ように 工 夫 をし、ティグッズを配布して呼びかけた。

献 血 へ の 協 力も呼びかけた。

【渋谷区支部】

9月23日（金）
ＪＲ渋谷駅ハチ公前広場【町田支部】

9月4日（日）小田急町田駅東口広場（カリヨン広場）★都内でも有数の人の集まる場所★町田市の分庁舎もある駅で開催。外国人や若者の目も引き、前で開催。
「絹の道」の石碑も

注 目 度 は N o . 1 。たくさん の 相 談

ある広場の周囲にノボリや看テーブルが並んだ。

板を立ててアピール。ケーブ
ルTVの取材を受けた。

8

Takken 10. 2016

平成28年度 国土交通大臣表彰、東京都知事表彰

平

成28年度の国土交通大臣表彰が7月11日に国土交通省で行われ、本会から3名が受賞されました。 また、平成28年度の東京都知事表彰が10月3日に東京都庁で行われ、本会から1名が受賞されました。

【国土交通大臣表彰】

副会長

大滝 睦男氏（町田）

区

専務理事

飯野 郁男氏（品川区）【東京都知事表彰】

元副会長

長沼 卓司氏（新宿区）

常務理事／保証協会副本部長

玉井大八郎氏（千代田中央）

世田谷区支部が危険薬物と特殊詐欺の根絶で協定
内の建物が危険薬物の販売や特殊詐欺の用に供されないための協力体制を確立することを目的に、東京都宅建協会世田谷区支部は6月2日、世田谷区と世田谷・北沢・玉川・成城の4警察署と、「危険薬物及び特殊詐欺の根絶に係る協定書」
を締結しました。
これにより世田谷区支部は、会員に対して、自らが賃貸した建物が危
険薬物の販売等に使用された場合や特殊詐欺に使用された場合に、契約を解除または解除に向けた措置をとる等の特約を盛り込んだ契約書や確約書等の使用を働きかけていきます。

大（写真前列中央）保坂展人世田谷区長、（前列左から2人目）渡邊勉世田谷区支部長

大田区支部が空家等対策に関する推進協定を締結
田区は7月28日、空家の所有者や区民からの相談に対して建築・法律・不動産・福祉の関係団体と連携して対応できる相談体制を確立するため、「大田区における空家等対策に関する協定」
を締結しました。東

京都宅建協会大田区支部からは、
菅野俊彦支部長、飯村康彦幹事長が出席しました。
大田区支部は、今回の協定で、区による空家相談の窓口設置や相談会開催への協力、所有者・住民等からの相談に応じるための連携・協力、空家等の適切な維持管理・有効活用に関する情報提供等に協力していきます。

松原忠義大田区長（左）、菅野支部長（中央）、飯村幹事長（右）Takken 10. 2016

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Takken 10. 2016

くみあい通信情報事業委員会

TEL. 03(3262)9381 FAX. 03(3262)9385
URL. http://www.kyodokumiai.org

東京都不動産協同組合

理 事 長 瀬川 信義
広報委員長 小能 大介
企画・販売事業委員会

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成約に至った場合、仲介料と管理料をお支払いします！
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詳しくは、同封のパンフレットをご覧ください。
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トをご覧ください。

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Takken 10. 2016

11

法律教室
「コンプライアンス」について
Ⅰ「コンプライアンス」の必要性

営業活動が重視されがちであるとして「コンプライアンス」違反の

1 今、「コンプライアンス」が求められるということ

宅地建物取引業者が、「コンプライアンス」確保のための体

平成26年の宅建業法改正では、従来の資格名称「宅地建物取引主任者」を「宅地建物取引士」と改めるほか、取引士の生じやすい業種であるといわれることがあります。
制を整備し、従業者に対し必要な教育を行い（31条の2）、「コ
ンプライアンス」に取り組まねばならない所以です。

業務に関して、「公正誠実義務」、「信用失墜行為の禁止」、「知識及び能力の維持向上義務」が明文化されました。
これらの改正は、取引士ひいては宅建業者の業務が、ますます高い信頼性を求められていることを反映し、宅地建物取引業の「社会的責任」を改めて明確化したものであるといえます。
2「コンプライアンス」の意味とは
宅地建物取引業の社会的責任が一層強調される中、特に1 基本的人権の尊重
日本国憲法は、国の基本法であり、これを遵守すべきことは全ての国民の義務です。
「基本的人権の尊重」は、憲法の大原則ですが、宅地建物取引業者は、国民の「居住・移転の自求められているのが、「コンプライアンス」だといえます。

由」という基本的人権の実現に関わる業務を行っていることか「コンプライアンス」に対応する日本語として『法令遵守』といら人権の尊重を常に念頭に置くことが求められます。

われることがありますが、「コンプライアンス」は単なる『法令遵

宅地建物の売買も賃貸借も経済行為ですから、経済的合守』にとどまる考え方ではありません。確かに、『 法令遵守』はコ

理性によって取引の判断が下されるのが原則です。宅地建物

ンプライアンスの中核ですが、『 法令』
を単に法律や政令と考え取引業者は、何らの合理性もないままに取引を拒絶することがると、「法律を守っていればいい」という発想になってしまいます。

ないように、
自ら人権を尊重するとともに、売主やオーナーに説

しかし、「コンプライアンス」とは、成文法としての法令だけでは明し、啓発する努力も求められるところです。特に取り組みを要なく、一般社会の規律、地域社会の取り決め、業界の規範、企するものとして、次の問題が上げられています。

業倫理、社内ルールその他社会に内在する「規律」を、社会の① 同和問題要請に応じて宅地建物取引業者自らが守ろうとすることである

同和地区差別について、合理的な理由はありません。同和といえます。

地区に関する調査をすること、問合せに関して回答することは、

3「コンプライアンス」を求める社会的背景

差別につながり、人権侵害を引き起こす原因となります。
なお、

日本社会は、企業活動に対する規制緩和が進展し、企業の賃貸借契約の申し込みに際して本籍地の記載を求めることは、

自由な経済活動が保証される社会となりましたが、大小の『不差別につながるおそれがあり、禁止されるべきです。

祥事』が明るみに出て来ました。
その利潤追求の過程での『不② 賃貸借における入居差別問題

祥事』
に対して、市民から、企業自身の責任体制の確立やモラルの徹底を求める声が上がるようになりました。

12

Ⅱ「コンプライアンス」に関する重要な個別項目

外国人、障がい者、高齢者、一人親家庭に対して、入居を拒否するという例が多発しています。

急速な情報化・IT化は、一般市民にも広がり、もし企業活動に外国人であることだけを理由とした入居拒否に対しては、

おいて企業倫理の問われる『不祥事』が生じた場合、その『不祥「憲法第14条の趣旨に反する不合理な差別であり、違法であ事』
は内部からも外部からもただちに顕在化し、社会的非難にさる」との判決が下されていますし、損害賠償請求の認められたらされることとなります。企業に対して強い社会的責任を求め、企例もあります。

業倫理を問う社会にあって、社会規範を企業自身が守るという障がい者の権利擁護については、全ての国民が、障がいの「コンプライアンス」という概念が重要視されるにいたったのです。

有無に拘わらず、等しく基本的人権を享有する個人として尊重

きわめて一般論ではありますが、宅地建物取引業は、個人のされなければならないという理念に基づき、「障害者差別解消

Takken 10. 2016

深沢綜合法律事務所 弁護士

戸部 直子

連載

145 回

法」が平成28年4月から施行されています。同法により、民間事

用され、また犯罪収益が移転して事業活動に用いられることに業者は、障がい者に対する「差別的取扱の禁止」という法的義より健全な経済活動に重大な悪影響を及ぼすという認識に基務を負い、「 合理的配慮の提供」という努力義務を負うことになづき、犯罪収益の移転自体を防止すべきであるとの目的によりりました。

制定されています。

これを受け、国土交通省は、宅地建物取引業者に対して、その手段として、①顧客の取引時確認、②確認記録の作成・『「障害者不可」「障害者お断り」などと言った募集・物件表

保存、③取引記録の作成・保管、④疑わしい取引の届出の実示』などを不当な差別的取扱であるとしてこれを禁止し、また、施が義務づけられています。

宅地建物取引業者の提供すべき合理的配慮の具体例を示し

宅地建物取引業者はこれらの義務を課される「特定事業た対応指針を公表しています。

者」にあたります。宅地建物取引業者が特に留意すべき事項

2 守秘義務・個人情報保護については、国交省からの通知により詳細に示されており、適宅地建物取引業者は、宅地建物という重要な資産を取り扱うことを業とするので、そもそも顧客に関する様々な情報を得やすい立切な対応をすることが求められています。
5 違法薬物等の排除場にあるといえます。
また、指定流通機構（レインズ）
を通じて情報近年、麻薬・覚醒剤等の違法薬物のみならず、
いわゆる『危を得ることができる宅地建物取引業者は、個人データを事業の用

険ドラッグ』が社会に蔓延し深刻な被害が生じていることから、に供していることになるため、「個人情報保護法」上の、「個人情

これら違法薬物等の排除が強く求められています。賃貸借契報取扱事業者」
として、
個人情報保護の義務を負っています。

約書上、反社会的勢力の排除とならび、違法薬物等の販売・

宅地建物取引業者が正当な理由なく個人情報を流出させ使用を目的とする賃貸借の禁止を条項化し、これに反した場合

た場合には、信用の失墜は避けられず、さらに罰則の適用もあ

は無催告解除が可能であるとするなど、宅地建物取引業者のり得ます。宅地建物取引業者としては、取り扱う個人情報の安取り組みが必要とされています。

全管理措置をとるとともに、従業者の監督を図り、個人情報の保護を実現していくことが必要です。
3 反社会的勢力の排除

Ⅲ「コンプライアンス」の効果

反社会的勢力を企業活動から排除する必要が高まってい企業の「コンプライアンス」は、経済活動の健全な発展というることは言うまでもありません。すでに全国各都道府県において、社会の要請ですが、同時に、企業自らを守ること（企業防衛）
で

いわゆる「暴力団排除条例」が施行され、不動産関係6団体にもあります。宅地建物取引業者の行為には法令上の規制があおいて、契約書等に暴力団排除条項が導入されました。

りますが、法令違反に対しては行政処分や場合によっては刑

暴力団排除条項の主な内容は、①役員を含む自らが暴力

事罰も加えられます。処罰・処分がなくとも、不祥事を起こした企団等の反社会的勢力ではなく、また反社会的勢力に名義を利業は社会的制裁を受け、それはSNSにより、思いもよらない広用させている者でもないことの確認、②自らまたは第三者をしてがりとなることもままあることです。顧客などからの損害賠償請

脅迫的・暴力的言動などを行わないことの確約、③物件を反社求も当然予想されるところです。

会的勢力の活動拠点等にしないことの確約です。

一旦信用を失った企業が、信用を回復するのは容易なことで不動産取引から反社会的勢力を排除するには、取引の当はありません。業績は下落し、信用回復には多大な時間と費用が事者としないという入り口での排除が最も効果的です。そのた必要となります。
「コンプライアンス」を実現し信用失墜を防ぐこと

め、取引関係者が反社会的勢力に関わる人間であるとの根拠には、信用失墜による損害の回避という大きな機能があることをを見つけた場合に、調査を容易にするため、「不動産業反社

強く意識することが必要です。
「コンプライアンス」
を念頭においデータベース」が、すでに運用されています。

た活動が、企業を守り、従業員を守り、ひいて企業の安定した発

4 マネーロンダリング対応

展につながり、
これが「コンプライアンス」の効果であるといえます。

平成20年に、
いわゆる「犯罪収益移転防止法」が施行されました。同法は、犯罪収益が組織的犯罪を助長するために使

Takken 10 201613

Information & Topics「宅建経営塾」後期11月開講

新規開業者向け「開業支援（人材育成）セミナー」開催中「宅建経営塾」後期が11月8日に開講します。
「宅建経営塾」

東京都宅建協会は宅建業の開業を検討されている方を対は、安心・安全な不動産取引を実践するために必要な実践的象にした「開業支援（人材育成）
セミナー＆個別相談会」を開

な知識・スキルの習得を目指す講座です。

催しています。

コースは大きく『Ⅰ 基礎編』『Ⅱ 専門編』『Ⅲ 応用編』の3コー

28年度後半は、11月から29年3月まで3回開催します。会員

スに分けられてカリキュラムのみなさまの周囲で開業をお考えの方がおられましたら、ぜひ、が構成されています。主催は

この「開業支援（人材育成）
セミナー＆個別相談会」をご案内く

東京都宅建協会、実施協力

ださい。毎回、開業者向けの講義と事業軌道化のポイントにつは日建学院。

いての説明等があります。

東 京 都 宅 建 協 会 会員の参加費は無料で、1回の定員は30名です。参加には事前予方なら1人1講座2,000円で約が必要ですので、協会本部ホームページでご確認ください。

の受講が可能です（会員以■開催日

外の方は3,000円）。

平成28年 11月24日（木）平成29年 1月26日（木） 3月9日（木）受講を希望される会員の■会

方は、本誌と同送のチラシを場

東京都宅建協会 本部5階会議室（千代田区富士見2-2-4 東京不動産会館）

ご覧ください。

■人材育成セミナー

http://www.tokyo-takken.or.jp/kaigyo/seminar/
seminar.html

第39回ゴルフ大会開催 団体優勝は足立区支部
第39回ゴルフ大会が10月5日、千葉・成★成績

田市のグリッサンドゴルフクラブで開催さ

個人の部

れ、167名がプレーを楽しみました。団体

優

優勝は足立区支部で、準優勝は八王子

準優勝 石井 弘美 （中 野 区）

支部、3位は渋谷区支部となりました。

３

勝 佐藤

位 石山 和夫 （港参加者全員の「チャリティ募金」には16
万7,000円が集まりました。

伸 （府中稲城）区）

ベストグロス賞
個人の部

谷口

光男

（練 馬 区）

団体の部

14

Takken 10. 2016

団体優勝

団体準優勝

団体3位

ベストグロス

団体優勝

足立区支部

団体準優勝

八王子支部

団体３位

渋谷区支部

インフォメーション & トピックス

東京メトロ「飯田橋駅」周辺案内図に広告
東京都宅建協会は、東京メトロ飯田橋駅ホーム階の駅周辺案内図に広告を掲出しています。掲出場所は、東京メトロ

有楽町線・南北線・東西線の飯田橋駅ホーム26か所で、平成28年8月1日から29年7月31日までの1年間です。
広告には、宅建協会、ハトさんのPRと、宅建士講習受付会
場の研修センター、東京不動産会館に設置されている不動
産無料相談所を掲載しています。飯田橋駅に立ち寄られた際には、ご覧ください。

新宿WEバスにラッピングバス
新宿WE（ウィー）バスは、新宿駅の東西を結ぶ駅周辺の観光スポット・商業施設・駐車場等を結ぶ循環型バスです。
東京都宅建協会は昨年に続いて11月1日から1年間、新宿
WEバスのパートラッピング（部分広告）を実施します。走行
しているバス4台の内1台に、ハトマーク等の宣伝を掲載して全宅連が消費者セミナーを開催
全宅連は毎年、全国3会場で消費者の方々を対象にした住宅セミナーを開催しています。
東京会場ではTOKYOFMクロノス住宅セミナー「東京どこに住む？」として、タレントの中山エミリさん、ライター・編集者の速水健朗さんをゲストに迎えて実施。セミナー冒頭、主催者を代表して、本会・瀬川信義会長が挨拶しました（詳細は全宅連発行「リアルパートナー10月号」11います。平日、都庁に行かれる際に乗車してみてください。

ページ参照）。

挨拶する瀬川会長

編集
後記

月刊

◆今年は台風が多いですね。特に8月に7個、9月に7個発生。本部のゴルフ大会も台風直撃？と思いきや逸れてくれました。スコアの悪さを台風のせいにできず…。 ◆リオでのオリンピック・パラリンピックが終わり、次は東京での開催です。
しかし、当初の予算とは大きくかけ離れた3兆円超？ 招致する予算と実行予算とは別物とは言え、
よ～く考えてもらいたいものです。 ◆豊洲移転問題も注目の的。こちらもお金の掛かる問題です。伏魔殿！ではあるけれど、的を外れた報道もあるかな。ただ、現状、築地にはリスがいるとか。実際にはリスがいるわけではなく、リスほどのネズミがいるそうで。安心・安全でお願いします。
（菅野）

宅建 10 月号

発行人／瀬川信義

編集人／菅野俊彦

発行所／公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071 東京都千代田区富士見2-2-4
TEL.03-3264-7041 FAX.03-3264-7047

http://www.tokyo-takken.or.jp/

2016年10月10日発行／通巻第500号
Takken 10. 201615

城西ブロック

箱根山（新宿区）
Ta k k e n

戸山公園内にあり、標高は44.6m、山手線内で一番高い山（ただし人造の山）。元々は、江戸時代に東海道五十三次に似せて造られた戸山荘庭園。起伏のある園地は、今は子供たちの遊び場になっています。

10月号

多摩ブロック1

高尾山（八王子市）
愛宕山（港区）
虎ノ門、オフィス街のど真ん中にあります。
愛宕神社があり、標高は25.7m、天然の山としては23区内で一番の高さ。神社に上がる急な石段は「出世の石段」と呼ばれ、出世の故事にちなんでいます。

城北ブロック

飛鳥山（北区）
飛鳥山公園があり、江戸時代に八代将軍・徳川吉宗が享保の改革の施策の1つとして、桜の名所にしました。酒宴や仮装も容認され、江戸っ子たちはさまざまな趣向を凝らして楽しみました。

多摩ブロック2

御岳山（青梅市）
城東ブロック

道灌山（荒川区）

住 め ば 都住むなら都探してみれば意外に多い「東京の山」

発行人／瀬川信義
編集人／菅野俊彦

西日暮里付近の高台。江戸の町を拓いた
太田道灌の城址跡という説と、鎌倉時代の豪族・関道閑の屋敷跡という2つの説があります。江戸時代には薬草が採れ、虫の声を聴く名所として知られていました。

標高929m、四季折々の見所がいっぱいの霊山、パワースポットとして近年その名が知られるようになりました。山ガール（女性登山者）を中心に、ハイキングスポットとして注目を集めています。

西郷山（目黒区）
台地の端の斜面を利用してつくられた西郷山公園があり、斜面には20メートルの落差をもつ人工の滝が作られ、展望台も設けられています。旧西郷邸（西郷隆盛の弟・従道）の敷地内だったことが名称の由来。
高尾山（八王子市）

東京の多摩地区には高尾山をはじめとして、いくつもの山があります。
これに対し、23区内では山と言われても、イメージできない人も多いことだと思います。
ところが、各区に「○○山」と呼ばれる地名がたくさん残っています。
元々小高い丘だったところ、
人造の山、
庭園の一部、神社になっているところなど、さまざまです。
山岳信仰という言葉があるように、日本人には山を神聖視し、崇拝の対象とする信仰があります。
一帯が平地だった場所でも、そういう信仰対象を望み、身近なところに山を求めたのではないでしょうか。
山が付く地名に人々の祈りが残っているように感じます。
今回は、各ブロックから山をピックアップしました（東京には、
こ
こで紹介した以外にも興味深い山がいくつもあります）。

発行所／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071東京都千代田区富士見2-2-4東京不動産会館 定価50円（但し、会員は会費に含む）

城南ブロック

御岳山（青梅市）

平成28年10月10日発行（年4回、4・7・10・1月の10日発行) 通巻第500号
昭和42年12月2日第3種郵便認可

標高599m、
ミシュランガイドで最高ランクの3つ星の評価を受けています。四季折々の美しい自然や、変化に富んだ6つのハイ
キングコースがあり、子供から年配の人まで毎年多くの人が訪れる観光名所です。

中央ブロック