2020 年９月 11 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名

執行

役

員

福田 直樹
（コード番号：8963）

資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名

代表取締役社長

福田 直樹

問合せ先

企

粉生

画部

長

潤（ＴＥＬ 03-5411-2731）

主要テナントとの 2020 年７月～９月末までの賃料等に関する定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社であるコンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、昨日、本投資法人の主要テナントである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント（以下「ＭＨＭ」といいます。
）及びその関連会社（以下、ＭＨＭと併せて「ＭＨＭグループ」といいます。）との間で、2020 年 7月 1 日から同年９月末日までの賃料等につき、ＭＨＭグループが運営する本投資法人保有国内ホテルに係る各定期建物賃貸借兼管理業務委託契約（以下「本ＭＬＰＭ契約」といいます。）の変更覚書（以下「本覚書」と総称します。
）を締結することを決定いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
なお、ＭＨＭグループは、本投資法人のスポンサーである Fortress Investment Group LLC（以下「ＦＩＧ」といいます。）の関係法人が運用するファンドから出資を受けていることから、本資産運用会社においては、ＭＨＭグループを社内規程上の利害関係者（スポンサー関係者）に準じるものとして取り扱っています。
したがって、本覚書の締結に際しては、利益相反対策のための本資産運用会社の社内規程に従い、本資産運用会社及び本投資法人において慎重に審議・検討の上、所要の手続を経て決定しております。
記
１．本覚書の概要
2020 年５月 11 日付「主要テナントとの定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結に関するお知らせ」（以下「2020 年５月 11 日付リリース」といいます。
）にてお知らせいたしましたとおり、本投資法人は、ＭＨＭグループとの間で、2020 年５月 11 日付で、本ＭＬＰＭ契約の変更覚書（以下「2020 年５月覚書」といいます。
）を締結し、本投資法人がＭＨＭグループに対して信託受託者を通じて賃貸している国内ホテル 73 物件（以下「対象物件」といいます。
）について、2020 年３月１日から６月 30 日までの暫定的な措置として、大要、①本ＭＬＰＭ契約における賃料の支払条件を一部変更して固定賃料の支払いを免除するとともに、変動賃料の計算方法を変更すること、②ＭＨＭグループが従来負担していた対象物件に係る物件管理費の負担緩和を図り、本投資法人の負担とすること、③ＭＨＭグループに対して支払う管理業務受託手数料の金額を引き上げることにつき、それぞれ合意いたしました。2020 年５月覚書に基づき、本投資法人が 2020 年３月から同年６月にかけて実質的に負担した物件管理費及び管理業務受託手数料の増額分は、総額 1,350 百万円（当初想定上限額：1,500 百万円）となっています。なお、2020 年６月期（2020 年１月１日～2020 年６月 30 日）にＭＨＭグループが本投資法人に支払った賃料は、本投資法人が実質的に負担した物件管理費及び管理業務受託手数料の増額分を上回っており、通1

算するとＭＨＭグループは 2020 年６月期において本投資法人に対して純額 808 百万円の賃料を支払っています。
2020 年５月覚書は、上記の 2020 年６月 30 日までの期間に係る暫定的な措置として合意したものであり、別途の合意がない限り、2020 年 7 月以後は、2020 年５月覚書による変更前の本ＭＬＰＭ契約の条件（以下「原賃貸条件」といいます。
）が適用されることになります。他方、新型コロナウイルスの感染拡大によるホテルセクターへの影響は依然として甚大であり、2020 年７月以後のホテル運営実績を踏まえると、ＭＨＭグループが原賃貸条件における固定賃料の全額を支払うことは不可能であり、対象物件の運営継続のためには、2020 年７月以降においても一定の賃料減額は避けられない状況にあります。
かかる状況のもと、本投資法人と致しましては、本投資法人の財務状況に配慮するとともに、本投資法人の利益を最大限考慮した上で、対象物件の運営継続のためのさらなる暫定的な措置として、本ＭＬ
ＰＭ契約の内容の一部変更を受け入れざるを得ないとの結論に至りました。
そこで、本投資法人及び本資産運用会社は、ＭＨＭグループとの協議及び交渉の結果、対象物件について、ＭＨＭグループとの間で本覚書を締結し、2020 年７月１日から同年９月末日までの期間（以下「2020 年第３四半期」といいます。）の暫定的な措置として、以下のとおり原賃貸条件を変更することを決定いたしました。

変更対象
固定賃料

原賃貸条件に基づいて計算した場合
約 38 億円

8.0 億円（原賃貸条件の約 21％）（以（73 物件・３ヶ月分合計）
変動賃料

本暫定措置
（2020 年第３四半期）
下「固定賃料総額」という。
）

各ホテル単位、３ヶ月単位で算出。

73 物件全体を一つの単位とし、３ヶ月通算で算出。

①当該ホテル物件の月間総売上の合 ①各月の各ホテルの月間ＧＯＰ（月計額から、②当該ホテル物件の諸費 間総売上から各ホテル物件の諸費用用、管理業務受託手数料及び固定賃 を控除して算出される営業総利益）
料額の合計額を控除した金額（計算 から同月の当該ホテルの管理業務受の結果マイナスとなる場合は、0 円 託手数料を控除した金額を 73 物件で合算した金額（但し、マイナスととする。
）

なる月については、0 円とする。）を、３ヶ月で通算し、②固定賃料総額（73物件・３ヶ月分合計）を控除した金額（計算の結果マイナスとなる場合は、0 円とする。
）（以下「変動賃料総額」という。）
賃料の支払方法

各ホテル単位での支払。

73 物件の合算ベースでの支払。

支払期日は、計算期間（固定賃料は 2020 年 11 月 11 日に上記の固定賃料１ヶ月毎、変動賃料は 3 ヶ月毎）の 総額及び変動賃料総額の合計額を支払う。

末日の翌々月 11 日。

上記の変更後の固定賃料総額（73 物件・３ヶ月分合計）8.0 億円は、ＭＨＭグループの保有資産・手元現預金が乏しく、賃料支払の原資が、基本的には、対象物件から生ずるホテルＧＯＰに限られることに鑑み、昨日現在における対象物件のホテルＧＯＰ（2020 年第３四半期）の予想額と概ね同水準の金額2として定められたものとなります。また、同様の理由から、2020 年第３四半期に係る変動賃料の計算方法についても、ＭＨＭグループが運営するホテル 73 物件全体を一つの単位とし、３ヶ月通算で算出することとしております。賃料の支払方法については、固定賃料・変動賃料の計算方法の変更に伴い、３ヶ月のホテル収益が確定する 11 月時点で 73 物件合算ベースで一括して支払を受ける方式としました。
2020 年６月期の賃料支払い分と併せると、ＭＨＭグループは 2020 年１月～９月の期間において、純額1,608 百万円の賃料に加えて上記変更後の同年７～９月の期間にかかる変動賃料を支払うこととなります。
本覚書に基づく暫定的な措置においては、2020 年５月覚書に基づく措置とは異なり、本投資法人は、対象物件の運営・管理・保守に関連する費用を負担せず、また、ＭＨＭグループが収受する管理業務受託手数料の引上げは行いません。
対象物件の一覧は、「別紙対象物件一覧」をご確認ください。また、各対象物件の賃料条件等を含む賃貸借契約の概要については、本投資法人が 2020 年３月 25 日に提出した第 33 期（2019 年７月１日～2019 年 12 月 31 日）
有価証券報告書「第一部ファンド情報 第１ファンドの状況 ５

運用状況 （２）投資資産」をご参照ください。
なお、今後の新型コロナウイルス感染状況の見通し、及びこれに伴うホテル需要に対する影響は不透明であるといわざるを得ないことから、今般の変更については、2020 年９月末までの期間についての暫定的な措置とし、その後の条件変更の内容については、今後の状況を踏まえて改めて協議することを予定しております。
２．本覚書締結の経緯及び理由並びに本投資法人への影響（１）本覚書の締結に至った経緯及び理由
わが国経済は、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響により 2020 年２月以降急速に落ち込みました。同年４月７日には日本国政府から緊急事態宣言が発出され、また、世界的な移動の制限により同年４月から同年６月の訪日外国人旅行客数は前年同月比でいずれもマイナス 99.9％と大幅に減少し、わが国の経済全般、特にホテルセクターに甚大な影響を与えました。このような状況を踏まえて、2020年５月 11 日付リリースに記載のとおり、本投資法人は、ＭＨＭグループとの間で、2020 年５月 11 日付で 2020 年５月覚書を締結しました。
2020 年５月覚書に基づく措置は、2020 年６月末日までの期間に係る暫定的な措置でしたが、その結果、ＭＨＭグループは対象物件の運営を継続することができ、本投資法人及び本資産運用会社が懸念していた、ＭＨＭグループの倒産による短期的な損失（賃料収益の喪失やリブランドに伴うコスト負担等）やオペレーター変更に伴う中長期的な損失（原賃貸条件からの賃料水準の条件悪化や管理業務受託手数料の増額等）は、現時点では回避することができています。また、仮に 2020 年５月の時点でテナント・オペレーター変更の方針を決定していた場合には、受領が困難であったと考えられる、2020 年第３四半期の賃料受領も可能となりました。
しかし、2020 年５月 11 日時点以降も、市況には一定の改善は見られるものの、依然として出張利用や旅行客の激減は継続し、ＭＨＭグループをはじめとするホテルオペレーターの収益は落ち込んだままの状態が継続しています。各都道府県の独自の緊急事態宣言は徐々に解除され、また、2020 年８月には、政府から 2021 年前半までに全国民に提供できるワクチンの数量を確保することを目指すことが表明されるなど、新型コロナウイルス対策に一定の進展も見られ、今後の市況改善が期待されるものの、新型

3

コロナウイルス感染症の収束の見通しは立っておらず、その拡大懸念も払拭できない状況の中で、今後も、ホテル物件の稼働が回復するまでには一定の期間を要するものと想定されます。
本投資法人は、ＭＨＭグループに対して最大限の経費削減努力を求めるとともに、その財務状況を精査し、ＭＨＭグループの資産売却等の可能性も含めて検討いたしました。ＭＨＭグループにおいては、ＭＨＭグループの本社経費等に必要な金額に充てるため、ＦＩＧの関係法人が運用するファンドから2020 年４月に７億円、同年６月に６億円、合計 13 億円の追加出資を受けており、また、雇用調整助成金の活用、派遣社員の大幅な削減、幹部社員の給与の 20％以上削減、広告宣伝費や清掃委託契約条件の大幅な見直しなどのホテル運営費用の徹底的な削減を行い、また、低下した需要の回復及びコロナ禍の環境下で生じた新たな需要獲得に努めています。しかしながら、そのような対応策をもってしても、本覚書による暫定的措置を講じて賃料の支払条件を一部変更することなくしては、この度の難局に対処することは難しい状況にあります。
他方で、本投資法人は、2020 年５月覚書の締結時と同様に、テナント・オペレーターの切替えも選択肢として検討いたしましたが、他の全てのホテル運営業者も難局に直面している現在の状況下において本投資法人の中長期的な利益確保の観点から本投資法人の許容できる条件で契約できる後継テナント・オペレーターを探索することは依然として極めて困難な状況であり、かかる状況下においては、賃借人・オペレーターの切替えは現実的な選択肢とはなり得ないものと判断しました。
以上のような状況に鑑みて、本投資法人としても、本投資法人の財務状況に配慮するとともに、本投資法人の利益を最大限考慮した上で、ＭＨＭグループの倒産を回避し、同グループによるホテル運営を継続するべく、さらなる暫定的な措置として、本ＭＬＰＭ契約の内容の一部変更を受け入れざるを得な
いとの結論に至り、本覚書を締結することとしました。
（２）本覚書締結による本投資法人への影響
本投資法人は、本覚書の締結による 2020 年７月から９月分の固定賃料の引下げを勘案しても、2020 年11 月末時点の手元資金残高は約 82 億円であると見込んでいます。したがって、本投資法人の当面の利払い（2020 年 7 月から 12 月までの間の有利子負債の利払必要額は、約 7 億円です。
）の履行に懸念はありません。
また、既存借入金のリファイナンスに関しては、直近の 2020 年７月に合計 30,579 百万円の借換えを既存借入金と同額にて実施しています。本投資法人は金融機関との良好な関係を維持しており、また、2020 年９月 10 日付「資金の借入れ（借換え）に関するお知らせ」にて公表しましたとおり、2020 年９月 14 日に元本の返済期限が到来する借入金 30 億円については、リファイナンスに係る契約を締結済みです。当該借入金を除くと、本日以降 2020 年 12 月末までに元本の返済期限が到来する借入金は約 19 億円に留まるため、手元資金だけでかかる元本の返済を行うことも可能であり、元本の支払いに関する懸念や財務制限条項に抵触する懸念はありません。

３．ＭＨＭの概要
①

名

②

所

③

代表者の役職・氏名

代表取締役社長④

事

容

ホテル、旅館の管理運営⑤

資金

７億 6,000 万円（2020 年８月末日現在）（注１）

⑥

設

日

1999 年７月８日

在業

内
本立

年

月

称

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

地

東京都港区六本木六丁目２番 31 号六本木ヒルズノースタワー14 階
代田

4

量一

⑦

投資法人・資産運用会社と当該会社の関係

資

本

関係

本投資法人・本資産運用会社とＭＨＭとの間には記載すべき資本関係はありませんが、ＭＨＭの親会社の株式は本資産運用会社の発行済株式の 100％を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンドが保有しています。

人的関係

本日現在において、本資産運用会社の社員のうち２名がＭＨＭからの出向者です。また、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人及び非常勤取締役であるクリストファー・リードはＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。

取引関係

本投資法人は、本日現在において、ＭＨＭとの間で、ホテル合計 73 物件に係る賃貸借契約（注２）を締結しています。

関 連 当 事 者 へ の該当状

況

ＭＨＭは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、ＭＨＭの関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、ＭＨＭは、本資産運用会社の投資信託及び投資法人に関する法律に規定する利害関係人等に該当しません。

（注１）ＭＨＭは 2020 年６月に６億円の増資をしていますが、その一部については資本準備金に振り替えているため、資本金は７億6,000 万円となっています。
（注２）ＭＨＭの子会社との契約及びＭＨＭとテナントとの間の運営委託契約を含みます。

４．利害関係人等との取引対象物件のテナント兼オペレーターであるＭＨＭグループは、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者（注３）には該当しません。しかしながら、当該テナント兼オペレーターはスポンサーであるＦＩＧの関係法人が運用するファンドから出資を受けています。したがって、本資産運用会社では、ＭＨＭ及びその関連会社をスポンサー関係者に準ずるものとして取り扱っています。
そのため、本覚書の締結については、本資産運用会社の内規であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者取引管理マニュアルに従い、本資産運用会社の 2020 年９月 10 日開催のコンプライアン
ス委員会及び同日開催の投資委員会の審議及び決定を経て、同日開催の取締役会において本覚書を承認する旨の決議を行い、更に同日開催の本投資法人の役員会において承認を得ています。
（注３） スポンサー関係者とは、（a）投信法及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号、その後の改正を含みます。）で定義される利害関係人等に該当する者、（b）本資産運用会社の株主全て及び（c）（b）に該当する者が運用の委託を受けている又は出資若しくは匿名組合出資を行っている特別目的会社をいいます。以下同じです。

５．今後の見通し
現時点において、今後の新型コロナウイルスの感染拡大やホテル業界・オペレーターへの影響を予測することは引き続き困難なため、2020 年 12 月期（2020 年７月１日～2020 年 12 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想については、引き続き未定としていますが、2020 年 10 月以後の本ＭＬＰＭ契約の条件変更の有無及びその内容、新型コロナウイルス感染症によるホテル業界への影響の状況等の見通しを踏まえ予想の公表が可能となり次第速やかに公表いたします。
以上＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/

5別紙対象物件一覧

物件番号

物件名称

物件番号

物件名称

D１

ホテルマイステイズ神田

D34

フレックステイイン川崎小川町

D２

ホテルマイステイズ浅草

D35フレックステイイン江古田

D３

ホテルマイステイズ京都四条

D38

ホテルマイステイズ心斎橋

D４

マイステイズ新浦安コンファレンスセンター

D43

ホテルマイステイズ五反田駅前

D５

ホテルマイステイズ舞浜

D44

ホテルエピナール那須

D６

ホテルマイステイズプレミア堂島

D45

ホテルマイステイズ福岡天神

D７

ホテルマイステイズ名古屋栄

D46

ホテルマイステイズ浜松町

D８

ホテルマイステイズ堺筋本町

D47

ホテルマイステイズプレミア金沢

D９

ホテルマイステイズ横浜

D49

ホテルマイステイズプレミア浜松町

D10

ホテルマイステイズ日暮里

D50

D11

ホテルマイステイズ福岡天神南

D51

ホテルマイステイズプレミア大森

D12フレックステイイン飯田橋

D52

別府亀の井ホテル

D13

ホテルマイステイズ上野稲荷町

D53

ホテルマイステイズ札幌駅北口

D14

フレックステイイン品川

D54

ホテルマイステイズ横浜関内

D15

フレックステイイン常盤台

D55

アートホテル上越

D16

フレックステイイン巣鴨

D56

アートホテル弘前シティ

D17

ホテルマイステイズ大手前

D57

ホテルマイステイズ大分

D18

ホテルマイステイズ清澄白河

D58

ホテルマイステイズ五反田

D19

フレックステイイン中延 P1

D59

ホテルマイステイズ立川

D20

フレックステイイン中延 P2

D60

ホテルマイステイズプレミア赤坂

D22

ホテルマイステイズ函館五稜郭

D61

ホテルマイステイズプレミア札幌パーク

D23

フレックステイイン白金

D62

ホテルマイステイズ上野イースト

D24

ホテルマイステイズ羽田

D63

ホテルマイステイズ御堂筋本町

D25

ホテルマイステイズ亀戸 P1

D64

ホテルマイステイズ札幌アスペン

D26

ホテルマイステイズ上野入谷口

D65

アートホテル石垣島

D27

ホテルマイステイズ亀戸 P2

D66

ホテルマイステイズ富士山展望温泉

D28

ホテルマイステイズ清水

D67

ホテルソニア小樽

D30

フレックステイイン東十条

D68

ホテルマイステイズ金沢キャッスル

D31

ホテルマイステイズ宇都宮

D69

アートホテル新潟駅前

D32

フレックステイイン川崎貝塚

D70

ホテルマイステイズ名古屋錦6

ホテルマイステイズ新大阪
コンファレンスセンター

D71

ホテルノルド小樽

D78

フレックステイイン桜木町

D72

ホテルマイステイズ鹿児島天文館

D79

MyCUBE by MYSTAYS 浅草蔵前

D73

アートホテル旭川

D80

ホテルマイステイズ鹿児島天文館 2 番館

D74

ホテルマイステイズ松山

D81

ホテルマイステイズ名寄

D75

ホテルマイステイズ札幌すすきの

D82

ホテルマイステイズプレミア成田

D76

ホテルマイステイズ札幌中島公園

D83

アートホテル盛岡

D77

ホテルマイステイズ札幌中島公園別館

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