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土地総合研究 2018年冬号

特集

改正民法公布と改正宅地建物取引業法

売買契約締結後、引き渡しまでの間に発生した瑕疵についてのメモ

涼風法律事務所 弁護士
熊谷 則一
くまがい のりかず

１ 投資物件に心理的瑕疵があった場合について購入した場合も同様である。すなわち、賃貸アパ（１）現民法での取扱い

ート一棟の売買契約を締結して引渡しを受けたと

例えば、建物について売買契約を締結して引渡ころ、当該アパートの一室で過去に賃借人が自殺を受けたところ、当該建物において過去に自殺者していたことが判明した場合にも、買主は売主にがいたことが判明することがある。このような場対して瑕疵担保責任を追及するができるであろう。

合、買主は、民法 570 条により、売主に対して瑕

賃貸アパートの一室で自殺があれば、賃貸人は、疵担保責任を追及することがある。すなわち、買当該貸室からは一定期間は賃料収入を得ることが主は、当該建物内での自殺を心理的瑕疵であるとできなくなり、または、得ることができるとして主張し、当該瑕疵が存在することによって契約締も、賃料収入が大幅に減額されることを余儀なく結の目的を達成できない等として、売買契約の解される。したがって、貸室内での過去の自殺は、除を主張することがある。このような主張がなさ賃貸アパート全体の価値に大きく関係するものでれた場合、裁判例は、民法 570 条の瑕疵は、物理あり、「通常有すべき性質・性能を備えている」と的瑕疵だけではなく、心理的瑕疵も含むとして、は言えない。瑕疵担保責任は無過失責任と解され自殺があったことをもって、解除や損害賠償請求ているところであり、自殺したのが売主とは無関

1を認めるものが多い 。
過去において当該物件において自殺があったこ係であったとしても、売主は瑕疵担保責任に応じなければならないと考えられる2。とが心理的瑕疵に該当することは、当該物件に買主自らが居住することを目的として売買契約を締（２）改正民法での取扱い
改正民法では、瑕疵担保責任に関する条文は削結した場合だけではなく、当該物件を投資目的で除される。そして新たに、「引き渡された目的物が1

居住用の土地建物の売買において自殺を瑕疵であると認めた裁判例としては、横浜地裁平成元年 9 月 7 日判決（判時 1352－126）、東京地判平成 7 年 5 月 31 日（判時 1556－107）、浦和地裁川越支部判平成 9 年 8 月 19 日（判タ 960―189）等があり、瑕疵を否定した裁判例に
大阪高判昭和 37 年 6 月 21 日（判時 309－15）がある。
新たに建物を建てて転売する予定の土地売買について、かつて存在した建物での自殺が瑕疵に該当しないとした裁判例に大阪地裁平成 11 年 2 月 18 日（判タ 1003－218）がある。

種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」は、買主は売主に対して目的物の追完請求（改正民法 562 条 1 項）、代金減額請求（改正民法 563 条 1 項、2 項）に加え、損害
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投資目的での土地建物の売買において当該土地建物での自殺を瑕疵であると認めた裁判例としては、東京地判平成 21 年 6 月 26 日（判例秘書 ID 番号 06430336）、
東京地判平成 25 年 7 月 3 日（判時 2213－59）がある。

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賠償請求と契約の解除を求めることができるようところ、売買契約締結後引渡しまでの間にそのうになる（改正民法 564 条）。

ちの一室のアパートの賃借人が自殺した場合、自このような「契約の内容に不適合である目的物殺によるアパートの価値減少分の負担はどのようを引き渡した場合の売主の責任」を契約不適合担に考えるのか。この点につき、横浜地裁平成 22

保責任というとすると、改正民法の下での売主は、年 1 月 28 日判決（判タ 1336－183）は、売買契約契約不適合担保責任を負うこととなる。に定められた危険負担に関する条項により処理す売買の目的物たる建物内で自殺があったようなる判断を示した。
事案の概要は次のとおりである。

場合、改正民法では、「自殺があったような建物をＸは、平成 20 年 1 月 27 日、Ｙが所有するワン引き渡した場合」が「品質に関して契約の内容にルーム型の 5 部屋の居室がある共同住宅とその敷適合しない目的物を引き渡した場合」といえるか地につき、金 8,680 万円で購入する旨の売買契約どうかが問題となる。

を締結して手付金 250 万円を支払い、同年 2 月 18

この点に関しては、居住用の建物が売買の目的日、残代金 8,430 万円を支払って、同日、本件土物である場合には、現在の社会通念を勘案すれば、地建物の引渡しを受けて所有権移転登記手続を行

建物内で自殺があった物件を自殺がない物件と同った。しかし、本件建物の 201 号室（以下「本件様の品質であると解するのは困難であろう。した居室」という。
）の賃借人は、同年 2 月 13 日午前がって、自殺物件であることを認識し、または許0 時 30 分頃、本件居室内で首を吊り、縊死し（以容した上で売買契約を締結したものでない限り、下「本件自殺」という。
）、決済日である同年 2 月

品質に関する契約の内容としては、自殺がなされ18 日に発見された後、同月 19 日にＹに、同月 21た建物ではないことが合意されていたと解するこ日にＸにそれぞれ知らされた。これに対し、Ｘがとができ、自殺がなされた建物が引き渡された場

代金の一部の返還を求め、Ｙがこれに応じなかっ

合には、買主は売主に対して契約不適合担保責任たため、紛争となった。

を追及することができると解されよう。

本件売買契約では、「引き渡し前に火災、地震等また、投資用の建物が売買の目的物である場合の不可抗力により滅失又は毀損した場合は、そのも同様であると考えられる。現在の社会通念を前損失は売主の負担とする。
」との約定（以下「本件提とすれば、建物内で自殺があった貸室は、賃料条項」という。
）があり、Ｘは、本件居室内での本収入の大幅な減少を招くところであり、貸室内で件自殺により本件土地建物が引き渡し前に不可抗自殺があった物件を自殺がない物件と同様の品質力により滅失・毀損したとして、その損失は売主であると解するのは困難であろう。この場合も、であるＹが負担すべきであると主張した。

自殺物件であることを認識し、または許容した上裁判所は、①本件条項は、民法 534 条の定めるで売買契約を締結したものでない限り、品質に関債権者主義を修正し、本件土地建物の引き渡しにする契約の内容としては、自殺がなされた建物で至るまでは、危険をＹの負担とする債務者主義にはないことが合意されていたと解することができ、よる旨の規定と解し、②本件条項には「火災・地自殺がなされた建物が引き渡された場合には、買震等」とあるものの、物理的毀損や滅失に限定す主は売主に対して契約不適合担保責任を追及するる趣旨ではなく、自殺のような本件土地建物の品ことができると解されよう。

質や交換価値を減少させる場合を含むとし、③このような心理的瑕疵は、自殺と同時に本件建物に２ 売買契約締結後、引渡しまでの間に自殺が付加され、毀損として生じるとして、引き渡し前あった場合の平成 20 年 2 月 13 日の時点で生じた毀損である（１）横浜地裁平成22年1月28日判決の事案として、本件条項に基づき、その損失はＹが負担賃貸借契約がなされているアパートを購入したすると判断した。

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土地総合研究 2018年冬号（２）現民法における危険負担の債権者主義
現民法 534 条 1 項は、危険負担の債権者主義を理的瑕疵によって生じた価値の減少も「毀損」に含まれるという解釈は合理的であるといえよう。

定めている。不動産の売買契約は、「特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約の目的としてい（４）改正民法における現民法534条の削除る場合」である。したがって、売買の目的物たる現民法の下では、当事者の一方がその債務を履不動産が、債務者（当該不動産の引渡債務を負う行しない場合、債権者は、相手方に対して、催告売主）の責めに帰することができない事由によっの上、又は無催告で契約を解除することができるて滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は損（現民法 541 条～543 条）。また、解除にあたって傷は、債権者（当該不動産の引渡請求権を有するは、履行不能により解除する場合には、条文上、買主）の負担に帰する。すなわち、現民法 543 条

債務者に帰責事由がない場合には解除できない旨

1 項によれば、債務者たる売主は当該滅失・毀損が定められ（現民法 543 条）、履行遅滞等により解した不動産を引き渡し、債権者たる買主は代金全除する場合も、債務者に帰責事由がない場合には額を支払わなければならないことになる。もっと解除できないと解されている3。

も、売買契約締結と同時に危険が債権者に移転すしたがって、現民法の下では、債務者の責めにるという危険負担の債権者主義に対しては批判が帰することができない事由により債務者が履行で強い。
例えば、建物の売買契約を締結しただけで、きなくなった場合、債権者は契約を解除することまだ、引き渡しも所有権移転登記も備えていないができないので、そのままだと、双務契約の場合のに、不可抗力で当該建物が焼失してしまった場には、債務者の履行はなされないのに、債権者の合に、買主が代金全額を支払わなければならない、債務が存続することになる。そこで、債権者の債というのは買主に酷であるからである。

務を存続させるのか、消滅させるのかということ売買契約締結から履行の完了に至るまでのいずを調整するために、危険負担の条文が設けられてれかの段階において危険が債権者に移転するとしいるといえる。債権者の債務を存続させるのが危ても、危険負担の債権者主義については、妥当な険負担の債権者主義であり、債権者の債務を消滅範囲に限定するための努力がなされてきた。

させるのが危険負担の債務者主義である。
他方、改正民法では、解除の制度を「債権者が（３）本件条項について当該契約の拘束力から解放できるようにするため本件事案における本件条項は、まさに、危険負の制度」と捉え、債務者に帰責事由がない場合で担の債権者主義を妥当な範囲に限定するための実あっても、催告の上、又は無催告で解除できるよ務的な対応の一つである。すなわち、本件条項は、うにした4。このような解除制度の下では、債務者「引き渡し」をもって危険が債権者に移転し、その責めに帰することができない事由により債務者れまでに債務者の責めに帰することができない事が履行できなくなった場合には、債権者は契約を由によって「滅失又は毀損」した場合の危険は債解除することによって、自らの債務を消滅させる務者である売主が負担するとして、危険負担の債ことが可能である（なお、債務不履行が債権者の権者主義の適用範囲を制限している。

責めに帰すべき事由によるものであるときは、解前述のとおり、賃借人の自殺が心理的瑕疵とし除はできない。改正民法 543 条。
）。契約を締結して賃貸物件の価値を減少させることは、瑕疵担保てしまえば、債務者の履行がなされない場合であ責任をめぐる多くの裁判例が既に認定しているとっても債権者は債務を履行しなければならないところである。危険負担の趣旨が、売買契約締結かいう危険負担の債権者主義については従来から批ら履行完了までの間に生じた危険を売主と買主のいずれが負担するかを定めるものである以上、心34

部会資料 68Ａ25 頁
部会資料 68Ａ26 頁

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17判がなされていることもあり、敢えて債権者の債追完がなされなければ、代金減額請求を行うこと務を存続させる必要性には乏しい。そこで、改正ができる（改正民法 563 条 1 項）
。賃借人の自殺と民法では、危険負担の債権者主義に関する現民法いう心理的瑕疵を除去することはできないので、534 条を削除した。

売主が買主からの追完請求に応じることはできないであろう。したがって、賃借人の自殺によって（５）改正民法の下での本件事案の考え方
では、本件事案のように、賃貸借契約がなされ生じた当該物件の価値の減額分を代金減額請求でカバーすることになろう。ているアパートを購入したところ、売買契約締結賃借人の自殺によってもたらされた契約不適合

後引渡しまでの間にそのうちの一室のアパートのは、一般的には、債務者（売主）の責めに帰すべ

賃借人が自殺した場合、自殺によるアパートの価き事由によるものとはいえないと考えられる。し値減少分の負担は、改正民法の下ではどのようにたがって、売主に対する損害賠償請求は認められ考えるのか。

ないであろう（改正民法 415 条 1 項ただし書き）。

この点については、「引き渡された目的物が種類、他方で、改正民法の下では、契約の解除に債務者品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの帰責事由は要件とされないので、買主は、売主のであるとき」といえるかどうかを端的に検討すに対して相当の期間を定めて履行を催告し、そのればよいことになると考えられる。

期間内に履行がなされない場合には契約を解除す

改正民法では、履行不能について契約成立の前ることもできよう（改正民法 541 条 1 項本文）。も後で原始的不能と後発的不能とを区別する考え方

っとも、契約不適合が契約及び取引上の社会通念を採用せず（改正民法 412 条の 2 第 2 項）
、契約そに照らして軽微である場合には契約を解除するこの他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照とはできない（改正民法 541 条 1 項ただし書き）

らして不能かどうかで判断するとしている（改正ので、「投資物件の売買において、賃借人の自殺が民法 412 条の 2 第 1 項）。
債務不履行としての契約あったこと」が「軽微である」といえるかどうか

不適合担保責任も、不適合の発生が契約成立の前が問題になる余地はある。このあたりの判断は難後であるか否かによって区別するものではない。

しい。もっとも、改正民法では、契約目的は達成危険負担の債権者主義に関する現民法 534 条が削できる場合であっても、不履行が軽微でなければ除される以上、端的に契約不適合担保責任の該当催告の後に解除することができることを認めてい性を検討すれば良いであろう。

る。賃借人の自殺があったからといって、収益目投資目的の賃貸アパートの売買契約の場合、売的そのものが達成できなくなるものではないもの

主と買主との間で、賃借人が自殺することによっの、目的達成に重大な影響を与えるものであるとて賃料に影響があり、利回りが低下することをも考えることができるので、「軽微である」とは言い許容するような合意がなされていない限り、契約難いのではないだろうか。したがって、筆者としの内容としては、アパートの賃借人が自殺しないては、現時点では、買主が代金減額請求で納得す物件であることが売買の目的物の品質として合意るという判断をするのであればそれでよいが、買していたものと判断できよう。したがって、アパ主が契約の解除を選択するのであれば、契約解除ートの一室の賃借人が自殺した物件を引き渡したが認められると考えたい。

売主に対しては、その自殺が売買契約締結後引渡契約締結から決済引き渡しまでの間に時間を置しまでの間に発生したものであっても、買主は契くということは、売主がコントロールできない契約不適合担保責任を追及することができよう。

約不適合事由を引き起こすことにも繋がるリスク

したがって、買主としては、まず、売主に対して履行の追完請求を行い（改正民法 562 条 1 項）、がある。民法が改正された後は、この点にも留意して契約実務を行う必要があるといえよう。