関西ベンチャー学会誌 第 12 号

査読論文

自治体の空き家対策に関する研究― 東九州の 3 自治体を事例に―
川端 博之
大阪市立大学大学院創造都市研究科
キーワード：空き家対策、空き家バンク、リノベーション、人口減少・高齢化、移住

1

はじめに

1.1

空き家が発生する前の段階での、未然予防の重要性やそのための調査・分析の必要性を論じてい

研究の背景

現在の日本においては、人口及び世帯数の減少る。

や高齢化に伴う独居世帯の増加により、空き家が一方、空き家の利活用に関する先行研究として増加傾向にある。特に地方都市では、その傾向がは、利活用に関する政策体系と空き家バンクに関顕著である。適正に管理されない空き家等が周辺する制度とに分けることができる。前者のものとの生活環境に深刻な影響を及ぼしていること等をして米山（2014）は、所有者による自主的解体が背景に制定された、「空家等対策の推進に関する期待できない空き家について、どれだけの費用を特別措置法」（平成 26 年法律第 127 号）（議員立

撤去に投入するのかという論点や空き家の利活用法）が 2015 年 5 月 26 日に全面施行されたことにの財政支援と地域活性化との関連性について言及

より、市町村では、空き家対策を進める枠組みがしている。他方、空き家バンクに関する研究とし整った。そのため空き家等対策計画の策定、空きて平（2017）は、空き家バンク単独では成果が限家等及びその跡地の活用、空き家等の実態把握・定されるため、総合的な移住・定住施策の中での所有者の特定等、管理不十分で放置することが不実施が望まれると論じている。しかし、以上の研適切な空き家等（特定空き家等）に対する措置

究では、地域への定住促進を目的とした利活用に（助言・指導、勧告、命令、行政代執行）が、市

ついて、自治体における実際の施策と実施状況の町村において進められている。また、こうした空

具体的事例に乏しい。このため、本稿は中津市、き家対策の一つとして空き家バンクを立ち上げて

豊前市、別府市の 3 市を対象として、移住検討者いる多くの自治体があり、空き家の利活用を促進

向けのお試し住宅や、空き家・空き店舗のリノベすることにより、空き家の解消に繋がるとされてーション利用を定住促進、起業・創業支援、観光いる。

地域づくりと関連付けた具体的施策を検証・検討

さらに、その空き家に移住することで、人口増し、その意義について考察する。

加に繋がることが想定されることから、まちづく
1.3

りに活かそうとする取組みが広まっている。

研究の目的

空き家問題は、高齢化の進行により、高齢単身1.2世帯の増加や少子化による人口減少、核家族化が先行研究

自治体の空き家対策に関する研究は、空き家の進行し、親世代の空き家を子どもが引き継がない予防と利活用とに分けることができる。予防に関ことなどが原因となり発生する。その対策として、する研究の代表的なものとして、岩崎（2016）は、上述の先行研究では予防（土地・家屋の所有者－ 104 －

関西ベンチャー学会誌 第 12 号などに啓発文書の送付や空き家に関する相談窓口

る。また、地域の貴重な財産として捉え、有効活の設置、相続などの相談会、管理不十分な空き家用を図っていくことは、地域の活性化などが期待

に対する指導など）、空き家の利活用、空き家バできる。

ンクへの登録の重要性が示唆された。そこで、本研究では以上の 3 つの側面から、自治体の空き家

1.4

調査対象市の概要

対策の具体的事例を分析し、その課題について考調査対象市（中津市・豊前市・別府市）の概察する。本研究では、東九州の 3 自治体（中津要を見ると、中津市は、大分県の西北端に位置し、市・豊前市・別府市）を取り上げて、各自治体担

東は宇佐市、東西は玖珠郡・日田市、北西は福岡

当者にヒアリング調査を実施して、関係資料と併県に接し、北東は周防灘に面している。面積はせて課題等を整理し、考察を行った。ここで分析

491.53㎢、人口は 8 万 3969 人、世帯数は 3 万対象とする 3 市の選定理由は次の通りである。

9559 世帯（2019 年 3 月 31 日現在）である。豊前

中津市は、2017 年 4 月に空家等対策計画の策

市は、福岡県の東南端に位置し、北は波静かな周定に伴い、市長、自治会長、弁護士、法務局、土防灘に面しており、北九州空港より車で約 40 分

地家屋調査士、建築士、社会福祉士、郷土史研の位置にある。面積は 111.17㎢、人口は 2 万 5496

究家、行政からなる空家等対策協議会を組織し人、世帯数は 1 万 1765 世帯（ 2019 年 3 月 31 日

た。空家等対策計画で対象地区を市全域としてい現在）である。別府市は、瀬戸内海に接する大分る。

県の東海岸のほぼ中央に位置し、南は県都大分市

しかし、空き家バンクに限っては、移住・定住と隣接、北は国東半島の市や町と接し、西は別府

施策の対象として過疎地域（三光村・本耶馬渓

湾に続く扇状地である。市内には、古くから「別町・耶馬渓町・山国町）を対象としている。中津府八湯」と呼ばれる温泉群が点在し、2200 を数

市は、こうした空き家の利活用と移住・定住施策

える源泉から湧出する温泉は、医療、浴用等、市との関係を考察できる事例だと言える。

民生活はもとより観光、産業面にも幅広く利用さ豊前市は、2017 年 12 月に空家等対策協議会をれている。面積は 125.34㎢、人口は 11 万 7017

設置し、市議会議員、地域住民代表、学識経験

人、世帯数は 6 万 1916 世帯（ 2019 年 3 月 31 日

者、その他市長が必要と認める者で組織する。翌現在）である。

年の 3 月に空家等対策計画を策定した。
宅建資格を保有している専門職員を配置し、空き家バンクの成約を増やしている。

2

空き家の現状

2.1

日本の空き家の現状

別府市は、2017 年 3 月に空家等対策計画の策2019 年 4 月 26 日付の総務省報道資料で、総務定に伴い、市長、大分県地域婦人団体連合会支省統計局の 5 年ごとに調査されている「平成 30

部長、市議会議員、行政書士、土地家屋調査士、

年住宅・土地統計調査」による住宅数概数集計

宅地建物取引士、建築士、社会福祉士、大学教結果の概要で、2018 年 10 月 1 日現在、日本の総授、市職員からなる空家等対策協議会を組織し住宅数は 6242 万戸で、2013 年と比べ、179 万戸た。別府国際観光温泉文化都市建設法が適用さ（3.0％）の増加となっている。一方、居住世帯の1）

2）

れ 、別府市総合戦略では 、観光客を移住に繋ない住宅のうち、空き家は 846 万戸で、2013 年とげていくことや、空き家を活用して宿泊や移住の比べ、26 万戸（3.2％）の増加となっている。総受け皿などとして、観光と移住を促進している。

住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は 13.6

なお、本研究における解体等に関する助成制度や％であり、2013 年の前回調査時に比べ、0.1 ポイ

予防策などは、空き家等の適正管理の促進に繋がント上昇しており、過去最高となっている。
（図 1）－ 105 －

関西ベンチャー学会誌 第 12 号

次に、空き家の内訳を種類別でみると、賃貸用895 戸が空き家等であることを確認した。この調の住宅が 431 万戸（50.9％）、売却用の住宅が 29

査方法については、市職員 OB や個人（宅建所

万戸（ 3.5％）、二次的住宅が 38 万戸（ 4.5％）、有）に委託して、外観からの目視によるものであ

その他の住宅が 347 万戸（41.1％）となっている。

った。

2013 年と比べると、それぞれ 2 万戸（0.4％）のさらに、2018 年度には、株式会社ゼンリンに委増加、1 万戸（ 4.5％）の減少、3 万戸（ 7.3％）

託して追加調査（ゼンリンの地図を用いて中津市の減少、29 万戸（9.1％）の増加となっている。

全域を調査しており、ほぼ全地域を網羅できた形

また、空き家の種類別割合の推移では、2003 年になっている）を行い、2715 戸の空き家等の数を以降、賃貸用の住宅の割合は低下を続ける一方

確認している。このように大幅に増加している理で、その他の住宅の割合は上昇を続けている。
（図

由は、2013 年度の調査時からの空き家等の増加に2）加え、2013 年度調査時において、空き家等の調査

次節で地方都市における、3 市（中津市・豊前が行き届いていない部分があったことによる。2018

市・別府市）の空き家の現状を見ることにする。

年度の追加調査で、実情に近い空き家等の数値になった。なお、建物の棟数が相対的に中津地域（旧市内）に集中しているため、7 割程度が空き家

図 1 空き家数及び空き家率の推移

等（ 1991 戸）である。残り 3 割程度は、移住施策を進めている下毛地域（三光地域・本耶馬渓地域・耶馬渓地域・山国地域）の空き家等（724 戸）である。郊外の場合、周りに影響を与えない空き家等が多いが、街中では、隣接した家が多いので、住環境的にも苦情を寄せられるケースがある。
2.3

出典：総務省統計局（2018）をもとに筆者作成

豊前市の空き家の現状 4 ）

豊前市は 2011 年度・2012 年度に緊急雇用対策
で人員を確保し、地元の区長等に協力を得て、空

図 2 空き家の種類別割合の推移

き家の実態調査を行った。2011 年度は空き家数が708 戸で、2012 年度は空き家数が 646 戸である。
その後の空き家数は、職員が現場に出て確認した
場合、区長からの情報、市民課で把握した場合などを基に生活環境課が調査した数字となっており、
2017 年度末では空き家数が 632 戸である。現時点において、市の職員が空き家の相談を受け、現注）1978 年から 1998 年までは、賃貸用に売却用を含む。
出典：総務省統計局（2018）をもとに筆者作成

地調査で近隣において空き家になっていることを把握した場合（空き家の台帳に上がっていなければ）、空き家の台帳に追加して管理している。2018年度には、ゼンリンと打ち合わせを行い、空き家

2.2

中津市の空き家の現状 3）

等実態調査の計画を進め、2019 年度予算を要求

中津市は 2013 年度空き家等実態調査において、したが、どうしても予算として計上することがで空き家等と想定される 2663 戸を調査した結果、きなかった。なお、豊前市の建物の戸数が全体で－ 106 －

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1 万戸程度あり、その 600 戸程度が空き家で、空あり、苦情相談や解体など日々変わる情報を更新

き家率は 5 ～ 6％ぐらいである。豊前市においてしながら空き家管理を行っている。さらに、2016

も、少しずつではあるが、空き家が増えている。

年の熊本地震の時には、被害状況を通して新たな

その理由は、独居老人が多く、施設に入居する場

空き家情報が多く追加された。しかし、建築指導

合や市外に住居を構えている子どもと同居するな

課ではこの空き家データから漏れている空き家もどの事情で、家を手放すケースが増えている。空

まだ多くあるだろうと推測している。

き家になって、周りから草が生えている所については、生活環境課で指導文書を出している。また、

3

生活環境課とシルバー人材センターとの間で、契3.1約をしているので、草刈等については、斡旋している。

空き家予防と助成制度
空き家に対する予防など 3・4・5）

空き家の予防策に関し、中津市は、管理不十分
な空き家の対応として、建物の適正な管理を所有者に行ってもらうため、文書指導をメインに実施

2.4

別府市の空き家の現状 5）している。また、建築指導課では、空き家等を発

別府市は 2013 年度に自治委員 6）の協力を得て、見した際の情報提供や相談など空き家全般に関す

一斉に空き家等対策実態調査を行った。空き家のることは、空き家に関する相談窓口を開設し、対分布図を作成して、各地域の空き家を老朽空き家応している。さらに、空き家の所有者またはそのと通常の空き家に分類した。その後、民間のコン相続人などを対象に空き家に関する無料相談会

サルタントに委託し、調査員による A ～ D の判定（不動産や建築等の専門家等と連携）を行ってい（現地で腐朽破損の状態を外観目視にて確認）をる。豊前市は、生活環境課は管理不十分な空き家実施して、細かく分類を行っている。空き家は別

調査で、把握した空き家に対して指導を行い、総府市全域にあることがわかるが、南部に位置する

合政策課は空き家バンクの現地調査において、近地区では空き家が多く密集しており、老朽空き家

隣に管理不十分な空き家があれば、ダイレクトメも多く存在している。この地域は、人口・世帯数

ールを投函しており、両方の課がお互いの情報をとも減少傾向にある地域となっており、対策計画

密にして、共有している。また、空き家に関するの中の基本方針として、この地区は重点的な空き啓発チラシを固定資産税の納付書に同封してい家等の解消が必要と位置づけをしている。空き家

る。別府市は、空き家等の発生を予防するために、等対策実態調査の結果を見ると、空き家総数 940

年に 2 回の空き家相談会を開催し、市報への掲載戸に対して、A 判定物件 277 戸、B 判定物件 441

やパンフレットを固定資産納税通知書に同封する

戸、C 判定物件 38 戸、D 判定物件 184 戸である。

ことで空き家の管理を所有者などに啓発している。

判定の詳細を見ると、A 判定は利活用が見込まれ

さらに、別府市では次の団体と協定を結んでいる状態のいいもの、B 判定は一部補修をすれば利る。シルバー人材センターと空き家等の適正な管活用が見込まれるもの、C 判定は倒壊のおそれが理の推進に関する協定、公益社団法人大分県建あるもの、D 判定は倒壊のおそれがあり、さらに築士会と空き家対策に関する協定、大分県宅地建

隣家や前面道路に影響があるものという分け方に物取引業協会と空き家の流通に関する協定であなっている。別府市の場合、全体の約 2 割で危険る。

度の高い空き家がある。C・D 判定のものは不良物件として、追跡を行い、所有者に対して通知や

3.2

老朽危険家屋等の除去に対する助成 3・4・5）

指導を行っている。したがって、この空き家等対

老朽危険家屋等の除去に対する助成に関し、中策実態調査の資料が現在の空き家の基礎データで津市の助成制度は、中津市危険空家等除去事業－ 107 －

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補助として、適正に管理されずに周辺住民への生後の土地について固定資産税の減免を行うことに

活環境への悪影響が大きく、危険な状態となってより、老朽危険家屋等の除去を促進し、市民の安いる空き家等の所有者に対し、「中津市危険空家

心・安全の確保及び住環境の改善を図ることを目等除去事業補助金要綱」に基づき解体費用の一的とする。①条例は固定資産税を 5 年間据え置い部を補助する。補助金の額は、補助対象経費の 2て、6 年目から徐々に上げていくシステムの議員分の 1 以内の額で、国が定める除去工事費用基準

提案、②減免は老朽危険家屋の敷地の用に供さ

額に床面積を乗じた額または市が定める額（ 50

れていた土地で、当該家屋が滅失した日の属する万円を限度）のいずれか小さい額とする。この危年の 1 月 1 日を賦課期日とする年度分の固定資産

険空家等除去事業補助は、2019 年 6 月 1 日から税について法第 349 条の 3 の 2 による住宅用地に適用となり、募集期間については、2019 年 6 月 18

対する固定資産税の課税標準の特例の適用を受日から 12 月 10 日までで、募集戸数は 15 件（予けた土地に係る固定資産税。1. 減免額は、住宅用算の範囲内で受付）である。豊前市の助成制度で地の特例が解除される年度の賦課期日現在（翌年は、豊前市老朽危険家屋等除去促進事業補助金

度からは当該年度の賦課期日現在）において住宅交付要綱は、豊前市内において、適正に管理され用地の特例の規定に準じ算出するものとする。2. 減ていない老朽危険家屋等を除去する所有者等に対免額は、住宅用地の特例が解除される年度から 5し、経費の一部を予算の範囲内において補助する

年度目までは第 1 項の規定により算出した額とし、ことにより、市民の安心・安全の確保と住環境の6 年度目は当該額に 5/6 を、7 年度目は 4/6 を、8改善及び良好な景観の維持を図ることを目的とす

年度目は 3/6 を、9 年度目は 2/6 を、10 年度目はる。補助金の額は、①対象費用に 3 分の 1 を乗じ

1/6 をそれぞれ乗じて得た額とする。

て得た額以内、② 30 万円を限度、③過去に補助

老朽危険家屋年度別申請件数を見ると、2015

金を受けている場合 30 万円から既に交付した額

年度で 9 件、2016 年度で 20 件、2017 年度で 38を差し引いた金額を限度とする。また、老朽危険件である。別府市の助成制度では、別府市特定空家屋調査関係で、調査件数の推移を見ると、2013

家等除去推進事業補助制度を 2016 年度より行っ

年度は 6 件、2014 年度は 31 件、2015 年度は 40ている。補助制度の要件として、所得制限を設け

件、2016 年度は 30 件、2017 年度は 28 件である。

ており、除去後 5 年間は土地の売却と建物の新築解体費補助金では、2013 年度で補助金対象件数を禁止している。補助金の額については、1 件 50

7）は 6 件で、補助金申請者は 6 件であ万円の補助金である。利用実績としては、2016 年

る。同様に、2014 年度で補助金対象件数 100 点

度 1 件、2017 年度 3 件、2018 年度 1 件である。

100 点超超は 18 件で、補助金申請者は 10 件である。2015
年度で補助金対象件数 100 点超は 22 件で、補助

3.3

小括

金申請者は 10 件である。2016 年度で補助金対象

空き家対策の予防に関し、先行研究で論じてい件数 100 点超は 19 件で、補助金申請者は 14 件

る管理不十分な空き家等の対応について、3 市である。2017 年度で補助金対象件数 100 点超は（中津市・豊前市・別府市）のヒアリング調査で12 件で、補助金申請者は 11 件である。合計では解った。3 市とも、それぞれ創意工夫して空き家補助金対象件数 100 点超は 77 件で、補助金申請

をなるべく発生させない取組みを（空き家の無料者は 51 件である。次に、豊前市老朽危険家屋等相談会の開催、固定資産税の納付書に啓発文書

除去後の土地に対する固定資産税の減免に関するを同封、市による空き家の相談窓口の設置など）

条例は、地方税法（昭和 25 年法律第 226 号）第行っている。また、老朽危険家屋の除去に対する367 条の規定により、老朽危険家屋等を除去した助成制度を設け、近隣の住環境等に配慮した取組－ 108 －

関西ベンチャー学会誌 第 12 号

図 3 中津市空き家バンクのしくみみを実践している。特に豊前市の固定資産税の減免は、他市にはあまり見られない助成制度である。
次に、相続等に係る所有権の移転に伴う管理不十分な空き家の所有者等に対しても、適切な管理を実施するよう助言・指導しており、粘り強く続けていくことが空き家をなるべく発生させないことになり、自治体の財政負担の軽減に繋がるだろう。

出典：中津市ホームページより各自治体が不動産関係団体などと協力体制を強化し、空き家をなるべく発生させない取組みが重る（緩やかにできればという思いで）ことを目的要である。

として始めた。この移住・定住施策は、本庁がある中津地域（旧市内）ではなく、田舎の過疎地域

4

空き家対策としての空き家バンク（三光地域・本耶馬渓地域、耶馬渓地域・山国地

空き家対策の一つの方策として、空き家を利活域）に限定して実施している。空き家バンクの登用し、移住などによる新規住民を増やすため、空録物件は、2019 年 7 月末現在、ホームページ上

き家を売却したい、貸したい所有者と、空き家をでは 28 件で、その内訳は売買 24 件、賃貸 4 件、使用したい利用希望者が登録をして、その両者を売買と賃貸の両方で 1 件である。因みに、空き家マッチングさせる空き家バンク事業が多くの地方

バンクを運用してからの累計では、売買 122 件、自治体で行われている。さらに、一般社団法人移賃貸 66 件で売買の方が多くなっている。次に、空住・交流推進機構が株式会社価値総合研究所にき家バンクの過去からの成約件数の推移を見ると委託して実施した 2017 年度空き家バンクに関す（表 1）、空き家バンクの補助金制度を運用し始める調査研究報告書で、空き家バンクを「現在、実てから、正確に統計を取り始めたため、2011 年度

施している」のは、都道府県においては 17.2％、から 2018 年度まで、全体的に成約としては、賃市区町村においては 62.2％である。また、空き家

貸が多くなっており、累計で見ると売買 40 件、賃バンクへの登録状況で、市区町村について見ると、

貸 69 件の方が成約している。この成約者の傾向

1 割未満 62.4％、1 割～ 3 割未満 33.9％、3 割～を見ると（表 2）、年齢別では最近若い人（30 代・

5 割未満 2.9％、5 割以上 0.8％である。なお、中40 代）が増えてきており、30 代が最も多い年代

津市空き家バンクのしくみについては、図 3 の通である。

りであり、他の市も同様である。3 市における空

それに付随して、子ども（ 0 ～ 10 代）が一緒

き家バンクのしくみは、共通点として交渉・契約に付いてきている状況である。あと、セカンドラ

は当事者間で行い、市は関与しない。

イフで 60 代～ 70 代の人が、その次に多くなって

次節で 3 市（中津市・豊前市・別府市）の空きいる。中津市の担当者の感覚としては、60 代以降の人と 30 代以降の人が半々ぐらいと想定してい家バンクについて、現状を見ることにする。

たが、数字上では、30 代の人が一番多い結果と4.1

中津市の空き家バンク 3）なった。なお、この空き家バンクの課題として、

空き家バンクの開始時期は、2007 年 9 月で現

空き家利用者は賃貸を希望するが、一方、空き家

在 12 年目になり、運営は地域振興・広聴課で行所有者は空き家を手放したい希望があるので、なっている。通常は住宅政策や空き家対策として、

かなかマッチング出来ない形になっている。

空き家バンクを始める自治体が多いが、中津市のまた、中津市は UJI ターンを促し、地域への定場合、移住・定住施策として人口減少を食い止め

住促進や地域の活性化を目的に、中津市移住・定－ 109 －

関西ベンチャー学会誌 第 12 号

住支援事業補助金を次のように設けている。

採用し、空き家バンク専用ホームページを立ち上①空き家改修補助➡空き家改修に係る費用のげた。その後、2012 年 1 月より豊前市空き家情報

1/2 以内、限度額 50 万円

登録制度「空き家バンク」をスタートさせて、運②不動産契約仲介手数料補助➡空き家契約に係

営は総合政策課総合政策係で行っている。当初のる手数料の 1/1、限度額 5 万円

登録物件は、16 件である。次に、空き家バンク利③中津市ケーブルネットワークサービス加入補助用実績（表 3）を見ると、契約成立件数が一番多➡ケーブルネットワークの加入分担金・引込工事

い年度は、2014 年度の 30 件（売買 16 件、賃貸費の 1/2 以内、限度額 3 万円

14 件）である。最近の契約成立件数の推移（2015④家財等処分補助➡家財等の処分に係る費用の年度～ 2017 年度）を見ると、17 ～ 18 件で落ち着

1/1、限度額 10 万円

いている。一方、利用希望者件数の累計（419 件）⑤ U ターン住宅改修➡ 3 親等以内の親族所有のの内訳を見ると、九州地区が 373 件（福岡県 309

住宅の修復に係る費用の 1/2 以内、限度額 50 万件、大分県 54 件、熊本県 1 件、佐賀県 1 件、長円

崎県 3 件、宮崎県 2 件、鹿児島県 3 件）で、全体の 89％を占めている。なお、空き家バンクの成約件数が多い理由として、以前に比べホームペー

表 1 中津市空き家バンク利用実績

ジを見やすくしたり、空き家バンクの専任者と所有者・利用者の信頼関係（コミュニケーション）
が築けていることで、成約件数や登録物件が、
2018 年度（現段階で確定作業中）もかなり増えて注）申請で売買、賃貸両方を選択している、又は選択していない申請もあるため、利用希望者数計と合致しない
出典：中津市資料

いる。空き家バンクの今後の課題として、利用希
望者のニーズに応えられるような物件が少ないた
め、今後更なる物件の登録を進めていく必要があり、民間活力の導入など空き家バンク利用率向上のための新たな施策の検討が必要である。
また、豊前市への定住を促進するなどの目的で、

表 2 中津市空き家バンク成約者の年齢層

助成金を次のように設けている。
①豊前市空き家バンク利用契約支援助成金➡登録不動産業者に支払った仲介手数料の額とし、一契約につき 5 万円を上限とする。
②豊前市新婚家庭家賃助成金➡対象となる新婚

出典：中津市資料

4.2

世帯の豊前市内への定住及び民間賃貸住宅の活

豊前市の空き家バンク 4 ）

表 3 豊前市空き家バンク利用実績

豊前市空き地及び空き家等管理の適正化に関する条例を 1999 年に制定し、2009 年に生活環境課
による市内全域の空き家調査（緊急雇用対策事業
を活用）を 2 年かけて行い、760 件の空き家を確認した。2011 年には、空き家バンク専任職員として、宅地建物取引主任者免許を持った嘱託職員を注）2012 年 1 月～ 3 月分は 2012 年度に含む
出典：豊前市資料－ 110 －

関西ベンチャー学会誌 第 12 号用を図るため、豊前市内の民間賃貸住宅に入居すものである。

る新婚世帯に対して家賃の一部（月額 1 万円を最4.4

高 3 年間）を助成する。

小括

空き家対策の有効活用で、定住促進による地域
4.3

別府市の空き家バンク 5）の活性化を図ることを目的とした空き家バンクを

別府市では、2015 年 7 月 27 日に別府市空き家

3 市とも設置しており、人口増加に繋がる施策をバンク実施要綱を制定し、8 月から建築指導課で展開している。さらに、移住・定住促進の支援事運営しており、利用申請及び登録の受付を行って業補助金についても、一般的な危険家屋等除去事いる。別府市と公益社団法人別府市シルバー人材業補助のほかに、中津市のケーブルネットワーク

センターが連携・協力関係に基づいて、別府市はサービスの加入補助、豊前市の新婚家庭家賃助

シルバー人材センターに空き家等の管理業務の斡成金が他市には見当たらない助成を設けている。

旋やシルバー人材センターと所有者等とが契約を

この新婚家庭家賃助成金における成約者の年

結び、空き家等の見回り、草刈り、清掃、樹木の齢層は、30 歳前後が多い。また、豊前市におい伐採・剪定、その他の一般管理業務を担うことにては、宅建の資格を持った専門職員を配置し、ホより、良好な居住環境の保全及び安心なまちづく

ームページを見やすくするなどの工夫や専門職員

りを推進するために、「空き家等の適正な管理ののきめ細やかな対応により、空き家の成約を増や推進に関する協定」を 2017 年 1 月 24 日に締結し、している。別府市では、シルバー人材センターと年間契約で委託している。次に、空き家バンク利の協定により、空き家等の適正な管理に努めてい用実績（表 4 ）を見ると、空き家バンクのスターる。

トが 2015 年 8 月であり、2015 年度は成約が 1 件

しかし、自治体は不動産の契約は行わないため、に留まっているが、2016 年度から成約件数は増加

トラブルを生まないためにも不動産関係業者等としている。さらに、希望者登録数も同様である。

の関係を密にする必要があるだろう。

なお、2017 年度の登録件数が多い理由として、

なお、空き家バンクの登録率は豊前市 3.3％

空き家バンクの物件数拡大を目的として、空き家（2017 年度）
、中津市 4.6％、別府市 1.9％（2018

等対策実態調査での A・B 判定物件を中心に所有年度）と 3 市とも 1 割未満である。また、成約率者へ訪問調査を行った。約 700 件の空き家所有者

は豊前市 81.0％（2017 年度）、中津市 87.9％、別に直接会って、所有している空き家の現在の利用

府市 88.9％（2018 年度）と 3 市とも全国データ 8）

状況や今後利活用する予定があるかなどの確認をより高くなっている。次章以降は、空き家の有効行い、必要に応じて空き家バンク制度の案内をし活用について見ることにする。

た。その中から、空き家バンクへの登録に興味を持った人には説明を行い、登録をしたことによる

5

移住促進（お試し住宅）3・4・5）
中津市では、移住を検討している人が、時間を表 4 別府市空き家バンク利用実績

かけて地域を知り、移住先を探す事を支援することを目的に「中津市お試し暮らし住宅」を設置し、中津市への移住を促進する事を目的としている。
特に下毛地域への移住を促進しており、実際に田舎暮らしを体験してもらえるよう、山国地域にあ注）2019 年度は、6 月末現在の件数
出典：別府市資料

る住宅「やすらぎの郷やまくに・コテージ」を利用している。2019 年 4 月から運営開始し、利用可－ 111 －

関西ベンチャー学会誌 第 12 号

能期間は、2 泊 3 日以上 6 泊 7 日以内で、別に指よりさらに駅に近い場所にある。さらに利便性が定した日に限る。1 家族 1 日あたり 2500 円の負担

よく、市営温泉も近隣にあり、多くの人に利用し金を現地で支払う。
（宿泊、温泉、リネンを含む。
）てもらい、別府への移住を検討する材料としても

また、次の条件を満たす方を対象としている。

らえれば人口増に繋がる。まとめとして、移住・①中津市から直線距離で 60㎞以上離れた地域に定住に関する先行研究では、お試し住宅を取り上居住する空き家バンク利用希望者で、ふたり以上げておらず、3 市のヒアリング調査から 3 市とも、の家族が利用することができる。

移住・定住施策に伴うお試し住宅を運営しており、②利用期間中、必ず 1 件以上、中津市空き家バン

体験を通じて、移住の促進に繋がるよう移住者のク物件の見学を行うこと。

確保に向けて取組みを行っている。特に中津市で豊前市では、田舎暮らしの移住を検討しているは、移住後の生活を考える上で、支援（子育て・人を対象に、明治時代に建築された古民家を改修

仕事・福祉）が受けられる。豊前市においては、し、お試し居住施設「山内の家」として整備し、お試し住宅を移住希望者が使用しない期間は、市2017 年 10 月から運営を開始している。利用期間

民が使用できるよう有効活用を図っている。

は、2 日以上 30 日以下で、利用料金は、1 日あた

さらに、別府市では駅に近い場所で運営していり 1000 円である。
（利用料金には、光熱水費、る。利用する移住体験者側からすれば、交通の利NHK 受信料などを含む。
）また、設備備品につい便性が重要となってくる。

ては、電化製品などが揃っている。なお、お試し
居住以外の利用（市民が一時使用）は、文化活

6動などに利用する場合で、お試し居住がない期間

空き店舗の活用 5）
別府市では、一般社団法人別府市産業連携・協働プラットフォーム B-bizLINK との連携で 9 ）、での利用となり、宿泊での利用はできない。
別府市では、移住を検討している人を対象に、2018 年度完成したコワーキングスペース a side-

空き家をリノベーションしたおためし移住施設（2満寿屋―は、企業等が利用できるコワーキング棟）を整備した。利用期間は 3 泊以上 12 泊以内、スペースとして、空き店舗のリノベーションを行

利用料（宿泊料）は 1 泊 5400 円（税込み 1 棟貸った。場所は、鉄輪で古くからの温泉地としてのし、人数による料金変動なし）、生活に必要な家

文化・景観が残っている地域であり、貸間や地獄電等を備え付けており、2 棟共通となっている。

蒸し、共同温泉など歴史的資源が存在し、景観の2018 年 2 月運営開始の「フロムーン別府ハウ

重点計画地区として定められた地域である。しかス」は、元々空き家だった住宅の所有者へ交渉をし、その中に多く点在している貸間の後継者はな行い、6 年間おためし移住施設として賃貸契約をく、今後の貸間文化の継承や景観の保全について結び、内装・外装ともに自由にリノベーションす

課題のある地域である。地域住民も空き家となっることができた。場所は、別府駅近くに位置し、ている貸間や空き店舗について、問題意識を持っ温泉付の施設となっており、別府の魅力を感じてて活動しており、この事業が単発で終わらずに、もらえる施設となっている。利用者からも好評で、波及効果により鉄輪エリア全体が活性化すること移住を決めた人もいる。2019 年 4 月運営開始のを目 指し て い る。まとめとし て、別 府 市 は、

「田の湯ベース」は、1974 年に建てられた木造 2

B-bizLINK との連携により、起業・創業支援・移階建ての住宅をリノベーションした。建築から 40

住定住促進・観光地域づくりなど別府市の活性化

年以上経過しており、耐震診断、耐震改修も同時に欠かせない重要施策を担っており、空き店舗のに行い、利用者が安心して滞在できる施設である。

リノベーションを行い、利活用できるエリアに起別府駅から徒歩 1 分と「フロムーン別府ハウス」

業を促し、地域活性化に向けたビジネスを展開し－ 112 －

関西ベンチャー学会誌 第 12 号

次に、空き家バンクについて、3 市とも登録率ている。

は低いが、成約率は高くなっている。
（全国データ7国 際シェアハウスとしての空き家活用と比較した場合）さらに、3 自治体の空き家対策の可能性

での共通点は、お試し住宅を運営しており、体験観光都市である別府市において、2000 年 4 月

を通じて移住者確保に向けて取組みを行っている。

10）に開学した立命館アジア太平洋大学（APU）は 、

今後は、相続関係で空き家になるケースがさらに開学から 19 年経過し、これまでに世界 152 を超

今後増加することが見込まれ、弁護士、不動産関える国・地域から集った学生たちが、世界が直面係団体などと協力体制を築き、空き家を増加させする複雑な課題の解決を目指し学んでいる。

ない取組みが重要となってくるだろう。

学生は、世界 91 ヵ国・地域（2019 年 5 月 1 日時点）で、全学生に占める国際学生の割合が約

注50％である。学生寮として、「 APU ハウス」があ1）衆議院「別府国際観光温泉文化都市建設法」

り、シェアタイプには、国内学生と国際学生を組（http://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_housei.

み合わせて、お互いの生活スタイルを理解し合っ

nsf/html/houritsu/00719… 2019 年 10 月 3 日閲て共同生活をしている。そこで、空き家の有効活

覧）用を促進する提案として、空き家をリノベーショ

2）まち・ひと・しごと別府市総合戦略

ンし、国内学生・国際学生のシェアハウスとして（www.city.beppu.oita.jp/doc/sisei/.../beppu-

活用し、事業に向けた取組みを実践できれば、空

strategy.pdf

2019 年 10 月 3 日閲覧）き家対策に繋がり、人口減少や高齢化対策に有効

3）「以下の内容は中津市地域振興・広聴課坂内であると思われる。また、外国からの観光客向け

氏、江口氏へのヒアリングによる。なお、誤りにそのシェアハウスを一時利用することで、空きは筆者に帰するものである。
」中津市、ヒアリン

家の有効活用が図られ、付加価値を生むであろグ調査、2019 年 8 月 5 日う。

4）「以下の内容は豊前市総合政策課有吉氏、木下氏、生活環境課横川氏へのヒアリングによる。

8

おわりに

なお、誤りは筆者に帰するものである。
」豊前市、ヒアリング調査、2019 年 8 月 5 日

東九州の 3 市（中津市・豊前市・別府市）についてヒアリング調査を行い、それぞれの空き家対

5）「以下の内容は別府市建築指導課平田氏への策等の取組み事例を見てきた。地方都市では、少ヒアリングによる。なお、誤りは筆者に帰する

子高齢化に伴う人口減少に歯止めをかけるため、ものである。
」別府市、ヒアリング調査、2019

複合的で多様な取組みを行っていることが明らか

年8月6日となった。先行研究でその重要性が指摘されてい6 ）自治委員→市政の円滑な運営を図るため、行る未然予防の具体的な施策としては、固定資産税

政と地域住民とのパイプ役。
（別府市非常勤公の納付書発送時における空き家の発生を予防する

務員）

啓発文書の同封や市報への掲載、土地・家屋の7 ）100 点超→老朽危険家屋等の判定基準でこの所有者などを対象とした空き家に関する無料相談

点数を超えると老朽危険家屋認定となる。
（豊

会の実施、市担当者の空き家調査時における指前市）

導、空き家等の相談窓口の設置など 3 市それぞれ8 ）総務省空き家対策に関する実態調査〈結果にに創意工夫をこらして取組んでいることが、空き基づく通知〉（https : //www.soumu.go.jp/menu

家の未然予防に繋がっていることを確認した。

news/s-news/hyouka 190122.html 2019 年 10 月
－ 113 －

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3 日閲覧）
9 ）本法人は、2017 年 9 月 28 日に別府市の出資により、立ち上げられた「別府の稼ぐ力向上」
を目的とする組織である。
（https://www.b-bizlink.
or.jp/ 2019 年 10 月 3 日閲覧）
10）立命館アジア太平洋大学（APU）（http://www/apu.ac.jp/home/ 2019 年 10 月 3 日閲覧）

参考文献
（1）
岩﨑忠（ 2016 ）「空家特別措置法施行後の自治体の空き家対策～公共政策からのアプローチ～」『地域政策研究高崎経済大学地域政策学会』19（2）、11-33 頁（2）
価値総合研究所（2018）『平成 29 年度空き家
バンクに関する調査 調査研究報告書』（3）
平修久（ 2017 ）「空き家バンクに関する一考
察：西日本の 3 事例をもとに」『聖学院大学論叢』30（1）、13-30 頁（4）
米山秀隆（2014）「地方都市における空き家対策」『日本不動産学会誌』28（3）、51-55 頁－ 114 －