土 地 総 合 研 究 2010 年夏号 211【第 153 回定期講演会 講演録 】
日時:平成 22 年 5 月 20 日（金）会場:東海大学校友会館「再起動するマンション市場」−都心再回帰と再新価格化−
株式会社 不動産経済研究所
代表取締役社長 角田 勝司■はじめにいない、三番底は来ない、とエコノミスト達は言っています。けれども、住宅業界はその程度の甘ただいまご紹介に預かりました不動産経済研究

い景気判断ではなく、一挙に奈落の底に落ち込ん所の角田です。本日もたくさんの方にご聴講をいでしまい、そのまま這いつくばっている状態であ

ただき、誠にありがとうございます。毎年一回、ります。自動車業界や輸出主体の製造業界は前年

土地総合研究所のこの定期講演会でマンション市

同期比で生産指数が大幅に上向いてきております

場の動向につきましてお話しする機会を頂いておが、その実態は一進一退の水面下の回復で、決しります。ちなみに昨年は６月 10 日でした。演題はて日本経済新聞が囃すような強い回復基調にはな『迷走するマンション業界』でした。一昨年が『激っておりません。不動産業の株価指数、そして変・2008 年のマンション市場』で、激変から迷走

J-REIT 指数、この主要指標の動きを見ましても迷へというテーマで昨年お話しました。見事に昨今

走・底這い状態が続いています。本日はどうしたの迷走市況を見通していた、とまたも自慢する次らマンション業界はこの最悪の迷走、低迷状態か

第であります。マンション市況はまさしく迷走中ら抜け出せるか、というのがメインの表題です。

の不振現象が続いています。一向に上向かない景気動向と同じように、１年前から最近まで供給減と販売不振の迷走市況が引き続いております。ど■「再起動する市場」の兆候

うやらマンションマーケットは一番底ではなくて、
住宅マーケット全体も同様ですが、一挙に二番底、マンション市場の現況を解説いたします。新築

三番底に落ち込んでしまっているのではないか、

マンション着工は昨年の１月から今年の３月まで

体験知ではそんな感じがいたします。史上最悪の15 カ月間連続して前年同月比で大幅に減尐してお深刻な事態である、と受け止めないと、こんなにります。マンション業界は依然として供給を抑制、長期間、マンション着工戸数が 1 戸建て・建売に販売面も低迷・減速しています。しかしながら、追い抜かれるようなテイタラクになってしまってさすがに好転の兆しが尐しずつ出てきた、といういることは理解できません。
資料の 24、25 ページ、のは皆さんも気が付いていると思います。半減状

東証の不動産業の株価指数と東証ＲＥＩＴ指数を態を続けていたマンション着工、これが３月に前見ていただければ、一番底程度の落ち込みに収ま年同月比で、全国ベースですけれども 4.3％減といっていないと理解して頂けると思います。ただしうことで、ようやく１桁台になってきています。

こうした脅し的市況解説は誰も言っておりません。 首都圏を除いて、近畿圏は 3 月、中部圏は 2 月か
現在の日本経済のデフレ不況は二番底にはなってらプラスになっています。首都圏は未だに 26.2％

212 土 地 総 合 研 究 2010 年夏号

減ですが、神奈川県が 15.1％増と先行的に動き出増の計画をしている」ということが載っておりましましたので、これからは、４月からはきっと東す。大手７社の 2008、2009 年度の供給戸数は合わ

京都もプラスになってくるのではないかと予測しせて２万 5,000 戸でしたが、それが２万 7,400 戸ています。そして５月から大規模物件が着工になを供給するだろうという、上乗せの計画戸数が発れば本格的にマンション建設も急回復するだろう、 表されています。直近のマンション業界では、金というのが私の読みであります。それで本日のテ

融危機の余波により、リファイナンス難で衰弱しーマ『再起動するマンション市場』という演題をている中小業者が大幅に新規供給シェアを低めて付けたわけであります。ただ、テーマを提出するいますので、大手７社が頑張ってくれないと新規のがちょっと早かったので、後で考えたら、「マン供給は増えません。
「大手業者が動けば市場は活性ション市場」と付けるよりも「マンション業界」

化する」のはマンション市場回復の鉄則です。まのほうがピッタリするのではないか、と、ちょった、ゴールデンウィークには新規発売物件のモデと反省しております。『再起動するマンション業

ルルームに、昨年を３割から５割上回るお客さん界』として、市況の見通しの上方修正した根拠をが来てくれた、という報せがあちらこちらから寄

本日はお話して行きたいと思っております。巷間、せられています。長谷工アーベストによる顧客マ

分かり易い市況好転観測も増えています。
「マンシ

インド調査では、「回復感を感じるユーザーが 2007

ョン販売現場に活気が戻ってきた」という記事、年以前の水準まで増加した」というレポートが発

朝日新聞社発行の今週号のアエラ（５月 24 日号）

表され、マンション市況回復に関するニュースがで特集しております。
『マンションやっと買い時』多くなっています。１年前、昨年の今頃は販売低を巻頭で特集し、都心部マンションの争奪戦をル

迷の入り口で、アウトレットマンション関連１色、ポしています。そして第 2 弾で『インフレに強い

値下げ、値引き、それから新興マンション業者の不動産はどう買うか』という、いよいよあの朝日

突然死の風評が流れ、マンション業界全体がリフ

新聞も不動産広告が取れなくて、マンション広告ァイナンス難による先行き警戒心、不信感に襲わを欲しいというミエミエの記事があります。そしれていました。どうやら景況感というのは上向きて 5 月 17 日火曜日には当社調べの４月期の新築マに一転したのではないか、と思われます。また今ンション売れ行き調査が発表されております。こ日（20 日）の夕刊に「GDP の 1-3 月期、住宅投資れを見ましても売れ行き、在庫水準など主な販売が５期ぶりにプラスに転じた」というような経済指標は回復基調を示しております。首都圏のマン統計ニュースが出ています。プラス幅は 0.3％増でション発売は３カ月連続で２桁アップですし、こす。ですが、どうもこの数値はおかしい。住宅着れは 2005 年８月から 10 月期以来という連続の増工が 80 万戸割れにまで落ち込んでいるのになぜ加記録です。売れ行きは 79.9％と、ほぼ８割。１

0.3％増えているのか。総戸数は減っているが、良月から好調の 70％台突破が続き、特に 3 月は質な大型住宅が増えているので住宅投資が増え、82.8％、都内の大型物件が順調に売れたことでつまり優良住宅が増えたということで GDP がプラ

2007 年３月期以来、３年ぶりの 80％台超えとなっスになったということだ、といくぶん好意的に解ております。売れ残り戸数は 5,736 戸で、2006 年

釈しております。このようにマンション・住宅市

８月以来、44 カ月ぶりの低水準、３年以上高水準

況感が変わってきたのはどういった契機があったの在庫が続いていましたが、6,000 戸を下回っていのか。そしてこの上向きの傾向、市況感が全面回ます。また完成在庫も 4,149 戸で 2008 年４月以来復に繋がるのかどうか、という課題を、本日は主の尐なさとなっています。次に 5 月 18 日付の日経

題としてお話して行きたいと思っております。メ新聞の１面に「大手７社のマンション供給計画はインの課題に迫るために、私は必ず２つのキーワ

首都圏の売れ行きが回復したことで今年度は１割ードを使って市況判断をしています。それは「都土 地 総 合 研 究 2010 年夏号 213

心再回帰」と「再新価格化」です。この基本トレ存した１棟売りなどの流動化事業の売り上げも多ンドを外れたマーケットの動きは必ず不況への道くなっていました。そこに国内金融機関が不動産へ進む、ということを私の判断基準にしておりま

業向け融資の総量規制に向かい出し、これではメす。その最悪の事例が 23 ページの「破綻の類型」

インバンクを持たず、突っ走っていた新興マンシとして纏めたデス・ノートになっております。私ョン業者が突然、連鎖的に破綻し、新規供給の急のこれまでの講演を何回かお聞きになった方には減に繋がってしまいました。どうやら不動産業に「いつもと同じキーワード」ですけれども、長い携わる経営者が事業ロマンを語り出しますと、或市況観察経験から見つけ出したオリジナルの法則

いは自前の企業経営高成長論を不動産事業で実現性です。変化の激しい市場を予測するにはこういしようとしますと、そこに落とし穴あり、です。

ったキーワードにこだわる判断基準が必要です。

そうしたジンクスがまだまだ生きているというこ

金利政策、税制、需給など、それぞれショート・

ともちゃんと警告しておりました。そして郊外立

ポジションでは市況の乱高下の影響が現れますが、 地での新規マンション供給増が始まり、案の定、
この２つのキーワードに勝る市況判断基準はいま

その売れ行きが鈍化してしまいました。また破綻

だに見つかっておりません。

した業者の再販売物件、アウトレットマンションという鬼っ子的物件が多数リセールされていたにもかかわらず、マンション業界は特段の販促策を■昨年の「迷走」のダイジェスト

とりませんでした。特段の販促策というのは、アウトレットマンションと同じ失敗条件である価格

昨年の私の講演録は、「土地総合研究 2009 年夏

が高く、立地が遠い物件が売れ残り始めたら、即号」に収録してあります。もちろん土地総合研究タタキ売るしかないという、見切り千両をするべ所のホームページでも読めますし、じっくりお読

き動きまでには行き着かなかった、ということでみになっていただければと思っています。意外とあります。一昨年の秋から昨年の春にかけて、こ

面白い、です。ところでパワーポイントを使った

れほど市況が急悪化に転じるとは想定出来なかっ講演が面白くないのは皆さんご経験済みですから、 たわけで、私なども「新新マンション価格」が発
今日は一つ眠らせない講演をいたしたいとリキン

売される、これまでとは２割から５割高い、都心でおります。ただし今回も初めてお聞きになる方部のマンション価格は急上昇するだろうと見込んも中にいらっしゃいますから、昨年の講演のダイでおりました。けれども、やはり価格がハネ上っ

ジェストから入ってまいります。レジュメの表題

た分だけ売れ行きはダウンしてしまいました。デの最初に「迷走するマンション業界」として昨年

フレ景況の深化を読みきれませんでした。流通業の講義のテキストを再掲してあります。マンショ

界のようにブランド商品の割安、低価格志向のビン業界の迷走状態を「戦略なき経営で急成長」しジネスモデルを展開できなかったということです。

ていた業者が破綻した、というキーワードで判定

マンション販売というのは、一旦悪くなりますとしております。23 ページに載っている、リファイ

連鎖的に周辺の物件も一挙に悪くなる共倒れシン

ナンス難で破綻したマンション開発会社の経営者

ドローム現象が現れます。供給業者が「良いマンに共通しているのは、供給計画が倍々の急成長計ションだ」と思い込んでも、売れ行きが悪い物件

画を長期に亘って目論み、それに合わせるためにが出ますと、それが伝播し、全域的な買い控えに即事業化できない未開発用地を大量に取得していつながってしまうのがマンションマーケットの動たことです。それも首都圏近郊部以遠に供給の事きの特徴です。アットいう間にお客さんが消えて

業地域を拡げ、勢い余って海外にまで進出していしまうという現象は、マンション市況の歴史の中たことなどです。また、不動産向けファンドに依では何回もあり、そういった悪い現象、今回もそ214 土 地 総 合 研 究 2010 年夏号

うなって、一挙に二番底、三番底に落ち込んでし

した、自縄自縛的なマーケットとなってしまった

まいました。したがって思い切った脱出策、損切のが実状です。

り処分策を決断すべき、だったのであります。しかし、絶好調な業績を創業以来続けて、急成長の成功体験に浸って突っ走っていた新興企業の経営■17 年振りの落ち込み、史上最悪のビル不況

者には、損切りに踏み切らざるをえない市況激変の怖さの経験がありませんでした。また、新興企

昨年のマンション市場の動向ですが、どうなっ業は余裕資金、新規調達資金、全てをマンションていたのか改めて纏めてみます。首都圏の新規供事業の先行用地取得に投じてしまい、運転現金が給は 3 万 6,376 戸で、これは 17 年ぶりの４万戸割

綱渡りの財務体質のままでした。金融機関からのれでした。バブル崩壊後の低迷期の市場規模に一突然のリファイナンス拒否通告で完成物件の建築挙に縮小してしまいました。後で説明いたします

費が調達できず、それが留めになりました。こう「新マンション時代」以前の市場規模に戻ってしなると、建築会社の信認が得られず、次の新規物

まいました。売れ行き率の年平均は 69.7％、大型件の着工が大幅にズレ込んでいくことになります。 物件の尐戸数分割発売で何とか契約率は 70％近く
それまでに積極的に入札で仕込んだ高値用地の保を保っていましたが、実際は表面を繕っていると有、建設の延期、凍結、これがまた資金調達面でいってもいい低水準の売れ行き率でした。2007 年のネックになりました。こうして新規供給が出来からの３年間、70％割れが続いています。マンシず、売れ行きも鈍ったまま、完成在庫率も高止まョン販売率はおおよそ初月に７割以上にならない

ったまま、というのが昨年一年間の市況の概況でとその物件は完成時までに完売しません。それかす。マンション需要サイド、お客さんの購入意欲

ら売れ残り戸数は 2009 年 1 月末から各月末現在でも急速に冷え込みました。特にアメリカ発のサブ

１万戸を下回ってきましたが、新規供給戸数を絞

プライム・ローン問題という金融派生商品のデフった結果で、年間の総販売戸数は 4 万 1,414 戸にォルトが明らかになるにつれて、ただでさえ保守留まり、これも 17 年ぶりの低水準でした。価格は的な民間金融機関は住宅ローン審査を厳格化して

4,535 万円、1 ㎡単価 64.2 万円、前年の 4,775 万

きました。お客さんも背伸びして高額の住宅ロー

円、65.0 万円に比べまして５％、240 万円、1 ㎡単ンを借りなくなり、新規住宅ローン貸付額が急ダ

価で 1.2％、0.8 万円、それぞれ値下がりしており

ウンしました。この厳格化は勤続年数、年収、職ます。立地条件が遠くなっておりますから、それ

業、会社規模などを格付けして書類審査し、絶対を反映した価格推移でした。2008 年に値上がり過安全な所得クラスにしか新規の住宅ローンを貸しぎたことの価格調整でもあります。ただし、2008

出さないというメガバンクもありました。デフレ

年のマンション着工は、2007 年に比べて増えてい不況の長期化で、平均的サラリーマン層の年収もました。その増加分の発売されるべきマンション

年々低下しています。分譲価格が上がって、なおがどこへ消えたのか。どうやら建設計画自体の先かつ場所が遠くなった新規マンションの魅力は当送り、建設途中で止めた、或いは発売の中止、と然落ち込んでしまいます。売れ残り物件の様子見いうように迷走物件や未発売在庫状態になっていで価格不信感も広がり購入意欲もだんだん萎んでるものと推察しています。もちろん破綻企業の未しまう。その上、わずかに都心の高額物件を買っ

完成物件もほとんどが建設中断しています。マンていた、年俸制の外資系企業の人たちが逃散してションの商品企画では、ローコストマンション、

しまいました。億ションは昨年の３月末に、ドタエコ仕様が増えています。瑕疵担保保険、長期優

キャンが大量に発生しました。直接的には強気の良住宅認定も始まりました。政策面では住宅ロー供給競争が価格の上昇を呼び、販売の悪化に帰結

ン減税、生前贈与非課税枠の拡大、住宅金融支援

土 地 総 合 研 究 2010 年夏号 215

機構の 100％融資、日本政策投資銀行の事業者向け■特異な時代だった“新マンション時代”

特別融資などがありました。
昨年の講演の最後に、新築ビル市況の急悪化が

まずは「特異な時代だった“新マンション時代”」

大変な問題になる、と警鐘していたことを覚えてから始めます。
「新マンション時代」という時代区いた方もいらっしゃると思います。まさにビル市分の規定は、確かかつてこの講演会で初めてお話

況は大手業者間の大激戦となってきております。

した、私の造語です。マンション史としての時代

2003 年次と様相が全く違って、新規に急増した床区分、その特異性の時代規定でした。バブル経済

規模のテナント獲得競争が行われています。明ら崩壊後の後遺症を脱して、マンション・セクター

かにビル市況は本物の供給過剰時代に入り、これだけが供給倍増、格安のリストラ土地の放出に便までにない需給市況になっています。2003 年に比乗して独走いたしました。具体的には４ページのべて新築ビル供給の床面積が大幅に膨らんでいま

マンション着工数の動向で分かりますように、す。テナント争奪戦は、局地戦レベルではなく、

1994 年から 2008 年の 15 年間を「新マンション時

首都圏全体に拡がっていますから、そう簡単には代」と規定しております。まさに不良不動産資産終わらないだろうと、見込んでいます。今年はマを再生した黄金の 15 年間でした。この間のマンシ

ンション営業担当よりもビル営業担当のほうが大ョン着工数は全国で約 306 万戸に上ります。年平変になる、と思います。向こう３年ぐらいは走り均で 20 万戸超、首都圏がそのうちの 52％の 159 万

続けなければならないでしょう。今後も大手町の戸、年平均で 10 万戸超という着工が行われ、首都連鎖型開発、ＡＩＧビルを始め、都心部の大型再圏の発売ベースは８万戸という時代でした。販売

開発ビルの建設はそう急には止まらない、という率も年間平均で 80％を超えた年が３年、悪くても動きです。テナント優位の賃料改定、引き抜き、70％台でした。これだけの大量供給があっても、フリーレントが増え、ビルの収益率は悪化するこ

年末在庫が１万戸を超えていたのが、1995 年、98とになります。マンション業界は、「ピンチの後に年、2002 年、07 年、08 年の 5 回で、最多在庫は大ピンチあり」を覚悟せよということでした。ビ

08 年末の 1 万 2,427 戸でした。これがいかに過去

ル事業も同じトレンドになって行くでしょう。マのマンションマーケットの動きに比べて、もの凄

ンション市場では供給激減後は販売回復へ、といい時代であったのかは 12 ページの「市況総括表」

う楽観的な見通しがいつも出てきます。しかし中を再確認していただければ、すごい団塊状の絶好

小業者の新規供給の急回復には困難が続き、売れ調の数字となっています。尐しはその時のお客を行きも急には好転しないだろうと断じていました。 残しておきたかった、と思われますが、過去を振こういう市況激変の時代には事業リセット、つまり返るようなことはこのマンション業界ではいたり「再新価格」のサプライズ物件をできるだけ早しません。
マンション価格は 1994 年が 4,409 万円、くに発売することだ。そして基礎的な需要者サイ

68.2 万円で、2006 年には 4,200 万円、55.5 万円にド志向である都心居住、即ち都心再回帰型の物件

下がっています。これだけ供給が多く、売れ行きを増やすことだ、という、捨て台詞的な経験則をが良くても長期的に価格は上がりませんでした。

提唱しておりました。つまり、今日のテーマであ

これもオイルショック時と違った特異的な現象でります、「再起動するマンション市場」という課題した。2008 年に戸当たり 4,775 万円まで上昇しまの核心は、「都心再帰型の立地と再新価格にリセッしたが、㎡単価の平均値は 94 年次の単価を下回っ

トすれば大丈夫だ」ということであります。それた 65 万円にとどまっています。実体的には大幅に

では本題に入ります。

は上がってはおりません。デフレ不況で購入者の所得が下がっていることが、相対的にマンション
価格が上がった、という認識に繋がっている、と

216 土 地 総 合 研 究 2010 年夏号

思われます。９ページの細かい地域別の分譲単価

半分以上はワンルームですから、いかに実需マー推移表を、よく見ますと、23 区内の平均㎡単価はケットがこういった投資マネーでかく乱されたか。

2007 年、08 年が 85.0 万円で、これは 1994 年次のそれが突発的なリーマンショックに襲われ、新興

価格単価の 85.8 万円を上回っています。
特に港区、企業のリファイナンス難に繋がり、大量供給、大新宿区、文京区、品川区、目黒区、世田谷区、渋量販売の新マンション時代もこれで終わりました。

谷区、杉並区、豊島区は上昇しています。やはり

新マンション時代が終わったことを「シャットダ

ブランド地区はそう長くは下がり続けていません。 ウン」と市況区分を画しました。絶好調需給からそれに比べまして東部下町、隣接３県エリアは分マンション市況史上でも最悪ともなる大不況時代

譲単価が依然として上がっていません。首都圏全になって、これまでのパソコンによる予定調和的域で見ますと価格回復力は弱いままです。それかな市況判断数値が一挙にすっ飛んでしまったといら立地の都心回帰の動きも明確に現れています。

うことを意味しています。３ページの住宅着工デ

首都圏の着工 159 万戸のうち東京都の着工は 81 万ータに見られるように、昨年の住宅着工は全体で2,000 戸、全体の 51.1％でした。神奈川県はその77 万 5,277 戸、前年度より 26 万 3,903 戸も減って半分で 39 万 6,000 戸、埼玉県が 18 万 8,000 戸、

45 年ぶりに 80 万戸を割り込みました。45 年前と千葉県は 18 万 6,000 戸、郊外化の時代ではありまいうのは実は住宅不足時代の最後の時代、そこませんでした。東京都のマンションの供給が絶対的で市場規模が縮小、逆戻りしてしまったことです。

に増えていた時代でした。新マンション時代とい住宅建設史を見ますと、世帯数を超えた住宅スト

うのは大量供給が成功し、絶好調な売れ行きを示

ックが存在するということで大きなニュースになし、そして価格上昇無し、立地も都心化していまったのが昭和 43 年の住宅調査でした。それが 41した。都心の地価が劇落し、法人の社宅用地、工年前です。ですから、東京オリンピック直後の高場が次々と売却されたことがこうした特異性の時

度成長期以前に落ち込んだことは、一番底どころ代となっていました。バブル期までの旧マンショ

ではなくて、二、三番底のブラックホールに落ちン時代のような郊外増勢の供給動向とは明らかに込んだと表現してもいいのではないか、と先ほど違った特異性が見られました。

私は断言しています。昨年、減尐したセクター別の着工戸数では、持ち家が２万 3,000 戸減、貸家が 13 万 3,000 戸減、分譲住宅が 10 万 9,000 戸減■シャットダウンした新マンション時代

ですが、しかしながら何とそのうち一戸建ては１
万 2,000 戸しか減っていません。マンションが９しかし、そこに攪乱要因となった市場外部から

万 7,000 戸減ってしまっています。半値 8 掛けにの不動産向けファンド、禿げ鷹ファンドによるノ激減した着工になっています。建築基準法の厳格

ンリコースローン投資、特需となった不動産証券化による影響が大きかった 2007 年度の前年度比の化ビジネスが参入してまいりました。大量供給、減尐は８万 2,000 戸ですから、市況悪化による落販売率上昇の真っ最中に投資ファンドが入ってきち込みによる減尐のほうが大幅です。それも確認て、賃貸収益狙いの 1 棟買い、流動化物件を積極

厳格後の 2008 年度には 3.1％増と盛り返していま的に取得、新興企業がそれに便乗した供給倍増計す。そして分譲住宅の中でマンションに比べた戸画を図り、突っ走ってしまいました。J-REIT 保有

建てのシェアは 58.8％になります。これもサプラの賃貸マンションは、築 20 年を含めまして６万イズ現象の一つであります。まさか長い住宅建設

3,000 戸ぐらいです。プライベートファンド保有の史上で、分譲戸建てに分譲マンション建設が抜か

賃貸マンションは 10 万戸で、合わせて 16 万戸ぐれるという逆転現象は予想もしませんでした。マ

らいで、たった１年分の着工分にしかなりません。

ンション業界が意気消沈しているのは十分理解で土 地 総 合 研 究 2010 年夏号 217

きることです。分譲住宅と言ったら当然のことにも高齢者も働く人も増えていることになります。

分譲マンションでしたが、今や 1 戸建て、建売り

尐子高齢化対策は東京特区に全てを集積させ、強住宅を買うお客さんのほうが増えてしまった。マ

くして、東京の人口を増やし続ける、というのがンションは住宅建設不振の主犯になってしまいま

正しい解答となります。人口減尐と高齢化の問題した。この不況下でも意外と持ち家、それから建を解決するには東京にどんどん人々が集まれば解売住宅市場はしっかり動いているようです。

決する、という歴史的な証拠がすぐ目の前に示されているのです。新マンション時代こそ、高齢化と人口減尐を解決する大きな問題解決キーワード■地方の終わりと東京の再生でありました。さらにご存知のとおり、新マンシ
ョン時代は都心回帰型のマンションの激増、それもっとも住宅市場から見て象徴的なことは、いからあれだけ都心に立地回帰しても価格が上がら

よいよ地方経済に本当に活力がなくなり、駄目になかった。それに倣って東京特区開発でいかに多なっていることです。地方の時代がやって来るよ

くの人を増やすか、これこそを新成長戦略とする

うな政治的主張が嘘言（ウソゴト）だ、というこべきです。それが分散などという逆のことをやっとがマンション着工からも裏付けられます。昨年ている。最近の民主党の政策、自民党も同じよう度にマンション着工が１戸も無かったのが８県もなものですが、相変わらず「地方の時代」とか「過あります。それは青森、岩手、福島、石川、山梨、密の解消」を謳っております。つまりは地方の限

岐阜、島根、佐賀です。地方都市域で新築マンシ

界集落を大事にしましょう、という空論のオンパョンが売れなくなったことは穴吹工務店ショック

レードです。でもそんな数人ほどがしがみついてに凝縮されます。穴吹工務店がマンション建設をいる完全高齢者地域を援助、保護しても将来世代

出来なくなったら、その地域から新築マンションへの収益還元はゼロどころかマイナスです。現役が無くなってしまいました。今は各地方都市に完の人たちが生きて、働いて、稼げる場所を増やす

成在庫が尐しあるぐらいというマーケット消滅とことが経済成長に繋がるのは自明なことです。政なっています。こういった新築マンションが建た界では負担財源なしの空疎な空論が依然として跋ないエリアは高齢化が激しく、人口流出、夕張市

扈しています。
「特区東京」という解決実例、14 年

現象そのもので、ますます衰弱するばかりです。

間人口が増え続け、なおかつまだ衰弱していない

それに比べて、東京都の人口は 14 年連続で増えてのですから、このことこそ正しい解であります。

います。やはり「新マンション時代」のマンショ
ン増の成果で東京都心の人口が増えています。このことは牽強付会的ではありません。東京の人口■建売が元気、マンションはジンクス通り

は、ご存知のとおり 1994 年と 1995 年だけが前年比で減りましたが、あとは戦後ずっと増え続けて本論に戻ります。分譲住宅全体の３月の着工はいます。94、95 年には東京都は減りましたが、近16 カ月ぶりに増加しています。ただしこれも一戸

隣３県は増え、東京圏としては増えていました。

建てが大幅に増加したからです。中でも建売住宅

当時の東京の人口は 1,160 万人で、今年の３月では１都３県で昨年 12 月から４カ月連続で大きく増

1,300 万人も住んでいます。140 万人、ちょうど年

えております。特に３月は前年同月比で 43.2％増

10 万人ずつ東京人が増えていました。やむをえずえています。従って、パワービルダーと言われる

帰郷した人もおりますが、それ以上に元気な人た

低価格中心の建売業者は今、とても元気になってちが東京に集まってきています。23 区内は 787 万

います。用地取得に積極的で、低迷を続けている

人から 850 万人に増えています。したがって子供

マンション業者よりも用地を高い価格で仕入れて218 土 地 総 合 研 究 2010 年夏号

いるようです。新築マンションが減って、当面の増えてきている、こともマンション価格の下方硬

競合相手がいなくなったことで絶好調に売れてい直性となって現れていると分析しております。

るようです。建売事業の回転率も４カ月ほどに短縮となり、最近では３ヶ月近い高速回転をしている急成長業者も出ています。千葉県の分譲住宅の■大手業者のシェアが高くなっている

着工は３カ月間で 2,729 戸でしたが、その 83.2％、
2,270 戸が一戸建て建売住宅です。マンション着工

21 ページの事業主別のランキングを見ますと、は、寂しい限りで、１月 407 戸、２月 52 戸、３月

これは全国ベースですが、2009 年の上位 20 社の合

ゼロで、僅か計 459 戸、前年同期比 75.6％減、ま計が３万 9,268 戸、全発売戸数７万 9,595 戸のだまだ大きく減り続けております。千葉県ではま49.3％で、上位 20 社で約半分となっています。そだ完成マンションの在庫処理が終わっていないよの前の 2008 年が 42.9％、
そして 2007 年以前は 40％

うです。それでも４月、５月には大型物件が尐し弱です。つまり、新興企業が元気な時代は大体 40％ずつ着工される見込みで、昨年までの完成物件はが大手のシェアでした。それが半分に増加していここで叩き売らないと、新規物件にますますお客ます。10％近い増加になっています。22 ページのさんが集まってしまうでしょう。不動産市況とい業者数推移表で分かりますように、首都圏では

うのは改めて繰り返しますが、市況の回復には昔2008 年、2009 年の２年間で 117 社もがマンション

から順番がありまして、中古マンション、それか事業から撤退しています。この５年間で半減です。

ら建売、新築マンションの順にマーケットが回復

マンション業界ではいかに激しい淘汰、選別があするというのが鉄則トレンドです。2 番目の建売市

ったか、智恵と販売力と資金調達パワーが、そし場の回復が今、進行中ですので、マンション市況て機敏な決断動きが必要であったか、熾烈な栄枯の回復はまもなくだ、と予測できます。そろそろ

盛衰、選別淘汰状況が伺えるランク表です。こん新規のマンション用地を仕入れてもよい時期でし

なに怖い業界ですが、これからの新しい人たち、ょう。マンション着工は３月を境に尐しずつ減尐

怖い物知らず、冒険に挑戦する平成生まれに新参

幅が縮小しています。東京都の着工、これがまも入を期待しております。競争無き市場は再生しななく増えてくる見込みです。
「神奈川県が元気にないからです。最新の今年 2010 年３月期の決算時のったから次は東京」、「地価は西から上がる」とい大手企業の供給戸数と完成在庫は、三井不動産がうのが不動産市況の経験則です。しかしながら、供給 4,651 戸、完成在庫 872 戸、三菱地所・藤和

今回も首都圏の東側方面（千葉、埼玉、茨城）の不動産合同で供給 5,600 戸、完成在庫 1,103 戸、

地価が上がって終わり、というジンクスに見事にそのうち藤和不動産 807 戸、それから住友不動産

嵌りました。当面のマンション市場における最大が供給 4,918 戸、在庫 1,198 戸、東急不動産が供

課題は分譲価格で、意外と下がっていないことで給 1,810 戸、在庫 372 戸、野村不動産が供給 4,111

す。当社のデータでは１月から４月期の価格は戸、在庫 535 戸、東京建物が供給 2,738 戸、在庫4,736 万円で、全エリアでの㎡単価は 66 万 3,000

499 戸、大京が供給 5,559 戸、在庫 505 戸になって円、昨年同期の分譲単価よりも上昇しています。

おります。この大手８社の供給戸数が 2 万 9,387

モノミナ、安くなければ売れないという最近の消戸、完成在庫は 1,841 戸で完成在庫率は 19.6％と費者行動志向にもかかわらず、マンション価格はなります。意外と大手の完成在庫率も高いことが逆に高くなっています。デフレ型マーケットと真分かります。つまり大手のマンション販売も格別逆の動きです。立地比率はさすがに都心に近くなに良くはなかった、ということです。マンションっていますがそれだけでは説明できません。大手

事業の利益率は良くて 20％前後ですから、大手で業者による都心部物件や高額マンションの発売がもそれほど儲からなくなった。それだけの事業リ

土 地 総 合 研 究 2010 年夏号 219

スクがあっても全国で 20 万戸着工という、すごい■超高層計画、345 棟 11 万 3782 戸

時代がありました。
次の話題に入ります。13 から 14 ページに超高層マンションの昨年と同じ当社のデータがあります。

■マンション建築費は高止まり

全国で超高層マンションの完成予定は 2010 年が106 棟、
延べ 2 万 9,502 戸、2011 年が 78 棟 2 万 4,498

マンション建築費の動向に入ります。昨年と同戸、2012 年が 64 棟 2 万 1,793 戸、2013 年が 50 棟

じ建築費データですが、昨年の 10 月から今年の３

1 万 7,634 戸、2014 年以降が 47 棟 2 万 0,355 戸、月までの６カ月で 100 戸以上の着工物件の建築費

全国で 345 棟 11 万 3,782 戸が計画されています。

を抽出いたしました。
全体で 29 棟、延べ 7,281 戸、2007 年から 09 年の完成戸数は３万戸台で、大量供これはこの期間のマンション着工 1 万 7,698 戸の給のピークは過ぎたようですが、首都圏ではまだ

41.1％に相当します。昨年同期は 58 棟、1 万 6,224

年間２万戸近い建設計画があります。地価再下落

戸でしたから、シェアは増えておりますけれども、による都心再回帰基調に乗って、再び再開発機運

総戸数は半分以下です。その１戸あたりの平均建が盛り上がっており超高層計画が再復活していま

築費は 2,136 万円、坪単価 79 万 9,000 円です。昨す。再度の地価下落は再開発を推し進める重要な

年は 2,159 万円、坪 78 万 8,000 円でしたから戸当

キーポイントになります。都心駅前再開発の進捗

たり 23 万円、坪単価では１万 1,000 円の上昇となによって超高層マンションがこれからもどんどんっています。その中の超高層物件を抜き出して計建ちます。東京の国際競争力が強くなるためには算しましたら、20 階以上は７棟、延べ 2,890 戸、

こういった都心型の超高層マンションが増えて、その建築費が 2,853 万円、坪単価 99 万 4,000 円。

それの集積効果に期待しなければなりません。そ同じように前年が 2,861 万円、坪単価 88 万 7,000

れから今年中に新しく発売される大型物件を 15、円でしたから、戸当たり８万円、坪 10 万 7,000 円

16 ページにリスト化しております。15 ページは今上昇しております。中高層の 19 階建て以下のマン

年中に新規発売を予定している物件で、☆印物件

ションは 22 棟、3,395 戸あり、その建築費が 2,155のプレ広告はもう出ております。上半期に集中し万円、坪単価 65 万 7,000 円。前年が 1,987 万円、ていますが、下半期の物件もかなりあります。5 月

坪単価 64 万 9,000 円でしたから、戸当たり 168 万までに発売された物件は完売必勝の戦略的な価格

円、坪 8,000 円のアップです。ということで、こを当然付けています。この１万 8,342 戸は短期決の不況期であっても、意外とマンションの建築コ戦で売り切る、という覚悟での販売戦略で取り組

ストは下がっておりません。建築費が下がっていまないと、すぐさま 16 ページの超大規模マンショ

るというニュースが結構囁かれていたのですが、ン群が次々と追いかけてきます。この表の中で３全然下がっていないというのが実状です。従って月、４月、５月に新規に発売した物件は売れ行き

マンション価格はこれからもそう下がらないだろが良かったという事例が増えています。確かに「昨うということになります。強気のゼネコンとのネ年に比べてお客さんの反応が違ってきた。歩留ま

ゴシエーションがますます大変になるということり率も高くなった」という報告が結構聞かれます。

であります。こういう高止まっている建築コスト

それから都市再生絡みの大型開発事業が合計で 4で中小業者が発注するのは、与信、資金手当てが万 5,604 戸あります。これは首都圏の 1 年間分の大変ですから、ますます大手のシェアが増えてく供給に匹敵する戸数です。15 ページに今年予定さるだろうということになります。

れている大規模新規物件よりも 16 ページの超大規模物件、延べ 4 万 5604 戸のほうが販売に難儀しそうです。16 ページの超大規模マンション計画です220 土 地 総 合 研 究 2010 年夏号

が、実は 56 物件のうち 40 物件ぐらい、戸数にしでした。
購入価格は 2007 年 3927 万円、2008 年 3959て約３万戸は今年下半期に着工する計画です。こ

万円、2009 年 3977 万円と横ばいでした。しかし自の基礎データがありましたから、マンションマー

己資金は 2007 年の 890 万円だったのが、2008 年はケットは再起動し始めるのではないか、というこ

764 万円、2009 年は 781 万円に尐なくなっていまとで本日のテーマにした次第です。

す。マンション単価が底値だった 2001 年、2002 年頃の自己資金額に近くなっています。そこにマン
ション価格の最近の上昇に追い付いていけない取■需要の変化と団塊ジュニア依存

得力の減退の動きが伺えます。総額 3400 万円から3600 万円であったら売れ行きも回復するというデこうした主要物件が人気を集め、短期に完売しータです。団塊ジュニア世代が 30 代後半になってなければ、首都圏のマンション潜在需要は終ってきていますが、自己資金は僅かしか増えていませしまうだろう、というほどのインパクト性のあるん。これからも増えないでしょうから、生前贈与物件です。東京圏から元気な企業、アスリート達

枠の拡大、住宅金融支援機構の特別全額融資といを逃がさない為にも新マンション企画が求められうカンフル策で凌ぐことになります。しかしそれます。団塊ジュニア主体だったこれまでのファミは一過性で、将来の需要の先取りですから、総需リー全面依存ユーザー層依存から訣別し、大量の要の拡大にはなりません。団塊ジュニア層のファ

新しい都心志向の複層型客層を顕在化させること

ミリー以外に、これからはシングルからシルバー、にマンション事業戦略を定めなければなりません。 投資層まで、複層・多重層をターゲットにしない
特にこれからは、大規模な画一的団地に好んで住と都心型マンションは完売しなくなるでしょう。

むような標準ファミリー層は尐なくなります。都
心志向の客層はとりわけ「違った住み方をしたい」という選択が多くなります。外国人も増えます。

■今年は昨年よりも増える

新マンション時代までに残っていた均一的な年収層、4 人家族層はだんだん尐なくなります。多層化、首都圏の今年の新規発売見込みは４万 3,000 戸、多様化したユーザーを惹きつける絶好の契機で、昨年よりも約 7,000 戸増えるだろうと見込んでお特化したマーケット・インにマンション業界は挑ります。地域別には 23 区内が２万 500 戸、都下がまなければなりません。ユニクロ、ニトリ、マッ

3,500 戸、神奈川県１万戸、埼玉県 4,500 戸、千葉

クというような低価格層は都心マンション販売で

県 4,500 戸となります。１月から４月の総発売は 1

は訴求対象とはなりません。マンション・住宅不万 1,262 戸で、計画目標達成率は 26.2％、東京都

足時代の企画、販売戦術は完全に終わりました。

区部、神奈川県、千葉県は当社が見込んだ計画ど

これまでは実需要が大量に存在していました。しおりの発売になっておりません。また大手系の発かしこれからは選択的需要に応える企画商品しか売もまだ拍車がかかっていません。昨年年間の総売れなくなります。名づけて「新都心型需要」で販売計画延べ戸数は約 30 万 6000 戸（各月の発売

す。昨年のマンションの購入者の平均像は 17、18、された物件の総計画戸数を月毎に集計、年ベース

19 ページに長谷工アーベストの購入者データがあにしたもの）に対して発売率は 11.9％でした（実ります。中心となっている団塊ジュニア、団塊ジ

発売戸数は 3 万 6376 戸）。本年は４月までの実績

ュニアネクスト、これは 30 代ですが 54.3％です。

ですが、約 10 万 9000 戸に対して発売率は 10.3％

あとの 46％は年齢層も多層細分化してきています。 とさらに落ちてしまっています。（実発売数 1 万
したがってこれまでは一番層が厚い 30 代のファミ

1262 戸）。このまま大手の発売が下期に大きく増えリー層に絞ったマンションの売れ行きが一番確実ないとすると、当初見込みの４万戸突破は難しく

土 地 総 合 研 究 2010 年夏号 221なります。当社調査部のデータによれば、実発売認定基準が高く、コスト面に響き販売価格も高く

率は昨年１月から４月は 12.5％でした。今年４月

なりますから、マンションは急には増えていませまでの実績はそれよりも 2.2％低い 10.3％です。

ん。新興マンション業者が元気だったころはデザ

果たして売れ行きが全面的に回復しているのか、ーナーマンション、100 ㎡マンション、超高級マン

まだ実発売率データでは確認できていません。大ションなど、新奇とも言えるオリジナルな企画物

手業者の計画シェアは増えていますが、発売率は件が次々と頻出しましたが、このところデザイン

増えていません。下半期には上半期を大幅に上回

優先の冒険的企画は見当たらなくなりました。政る 18％ぐらいの発売率にならないと４万戸超えと策でもエコポイント、ローン減税、生前贈与額のいうのは高すぎる目標になってしまいます。首都拡大など、従来の政策の踏襲、延長策ばかりで、圏市場で総販売計画延べ戸数計画の累積はどのく

小泉内閣の「都市再生」のような骨太政策は見当らいなのか、売れ残りを含めまして概算計算しまたりません。そのピンポイント政策もどのくらいすと、おおよそ 30 万戸から 32 万戸が計画され、の政策成果があるのかという裏付けたデータはま

発売、事業開始を目論んでいます。実発売率が昨だありません。ローン減税、低金利住宅ローンな年と同じ 12％とすると約３万 8,000 戸になります。

ども詳細な融資データが明らかになっていません。

これが 15％ぐらいにならないとマンション販売のようするに実態は不明です。どういう政策効果が勢いは出てきません。それで、大手系の発売実績あったのかというような検証が是非必要です。ばシェアのこれまでの動きを見ますと、2005 年から

ら撒きをやりっ放しというのは、かき回して先延2007 年については 56％ぐらい、６割弱です。先ほばししていつのまにか曖昧になり、巨額の財政赤

ど、全国ベースでお話ししましたが、首都圏では字が残ってしまいます。検証検査を行なわないこ

2008 年が 60.4％、昨年は全体の 76.7％が大手系のとが政策効果を曖昧としている、と思っています。

マンションシェアでした。今年は１月から３月で6,500 戸ですから 80.7％が大手の物件となっています。こういう実態ですから、売れたよという事■住宅不足時代の促成住宅はストックにならず

例報告は大手の新規物件に集中することになります。

既存ストック活用と言うならば、まずは建物の耐久性の確保でしょう。とりわけ高強度コンクリート採用による耐震、免震関連です。建物の質を■サプライズ物件の増加に期待担保する基礎技術だからです。なぜならばストッ
ク活用というならば最初から住宅、マンションはこれからの市場見通しですが、久しぶりに即日

良質堅牢な建物を造らなくては駄目だからです。

完売するような低迷市況からの脱出インパクトとこれまでの分譲住宅のようなチャチな間に合わせなるサプライズ物件がマーケットに投入されたこ的住宅を作り続けてもストックにはなりません。

とで、二番底、三番底に落ち込んでいたマンショ

もちろん持家も仮設・安普請の時代ではありませン販売もようやく浮上のきっかけが尐し出てきまん。従って今、取り掛かるべきストック重視の具した。ところで新しい住宅施策である長期優良住体的政策は、脆弱なるストックをブッ壊して、良宅の認定戸数が発表されていますが、マンション

質なストックに建て変えることを推奨することでははるかに一戸建ての認定数に抜かれています。

しょう。急げば回れです。私などは耐震性に欠け

３月末までの累計で５万 7,103 戸が認定されましる中古住宅の一部分を改装、改築するよりも、減たが、一戸建てが５万 6,178 戸で全体の 98.4％、築となったとしても新築の住宅に住むほうを選びマンションは 925 戸、たった1.6％しかありません。

ます。他人の造った住宅に移り住んで何の面白み222 土 地 総 合 研 究 2010 年夏号があるのでしょう。自己資金も尐ない、間に合わするにも古すぎて、遠く、コストもかかる。地方

せのマイホームなどは良きストックとしては残りの自治体は固定資産税が入るからタダでも引き取ません。
「中古が活性化しないのはストック活用促

らない。いろいろな神話がこの住宅マーケットに進税制がないから」とか、「履歴が明らかでない」

はまだ生きています。これから、お好みの商品性とかが、中古流通件数が尐ない理由ではありませを取り入れた企画住宅、シングル、シルバー層向ん。情報などはブラックのほうがリスクは大きいけのような需要限定化住宅が増えてきます。金持がリターンもまた大きいというのは投資の常識でちの高齢者層向けの住宅も、政策的介護住宅だけす。あまり明らかになると情報格差に便乗した投ではありません。居住性だけではなく多品種化、資ビジネスは成り立ちません。住宅、不動産物件

各種サービス付きでしないと住宅市場は活性化しほど品質格差がはっきりしている投資的商品はあません。つまり、貧弱ストック過剰市場のリセッ

りません。つまり、商品としての住宅、住宅の商ト、新マンション時代後は、これまでの住宅不足

品化、こうした基礎常識がなければ住宅、不動産時代の住宅神話と完全に決別し、反定住化や嫌にの商品化、流通は増えません。したがって住宅流

なったら即時に住み替え、つまり居住にこだわら通件数が尐ないのは商品として魅力ある高品質住ない商品性を重視した住宅開発が増えることにな

宅ストックが尐ないからです。古びた公団住宅なるでしょう。住宅業界がユーザーに注文し、高品

ど、量的不足時代に大量供給された公共住宅さえ質に誘導することがストックとして残る時代です。

も建替えしなければ、売買できなくなっています。

そういう多様な商品住宅を開発、販売しなければ、

だいたい、公的住宅とは住宅の絶対的不足時代に軽薄なストック神話に捉われ、前向きな成長戦略、建設、分譲された促成住宅ですから、流動化つま新参入が出てきません。
「大手住宅会社は海外に出り住替えを前提とした官給品なのです。ストック

ろ」というミスマッチ策になります。海外で外国と評価できるような住宅商品ではなく、焼け跡時

人の住宅を良くして果たしてそれがわが国の成長代が要請した仮設住宅でしかないものなのです。

政策になるのか。それとも貧弱なマイホームがそ居住という既存益を持ったまま、居座っているよのまま流通もせず、朽ち果てるままでいいのか。

うな公的住宅住人は建替えを機に転居させるべき

危険なレッドカード住宅を建てた人たちの責任もです。高齢化問題と居住にはなんの関係もありま追及し、取り壊しさせることから始めるべきでしせん。同時に平均的サラリーマンが長期住宅ローょう。

ンで刹那的に建て、買ったマイホームが耐久、耐震基準をクリアしているのはほんの僅かしかありません。実際、1,100 万戸はレッドカード品質のま■「再起動」の条件は後入れ先出し戦略

ま、空家の 800 万戸を超えていますが、危険承知で住んでいます。こんな欠陥住宅がストックに換「マンション市場の再起動」の条件を探ってみ算されています。これこそストック過剰神話の戯ます。住宅の過剰、満足化時代からの訣別、新新言統計です。もともと住宅マーケットそのものはマンション供給がようやくこれからスタートしま

昭和 43 年から全国ベースでは過剰になりながらもす。中小業者にとっては新規金融調達が依然困難

年間 100 万戸以上の新築を造り続けてきました。

ですけれども、バブル後には外部からの新興勢力

過剰にならなかったのは大都市・東京にどんどんの参入がこのマンション業界には相次ぎました。

過剰分が集まってきたからで、大都市圏では慢性

これも新マンション時代の教訓でした。とりあえ的に住宅不足、都市部に人が集まったことで住宅ずは生き残る為に売れる物件を作って周囲のお客が足らなかったわけです。今、地方では壊したくさんを取り込むことが先決か課題となります。まても捨てきれない住宅がたくさんあります。利用ずは売れる事例をマンション業界が自ら示すこと

土 地 総 合 研 究 2010 年夏号 223です。そのためにはコストをできるだけ下げた「後時代以前のパワー営業部に編成し直すことも販売

入れ先出し」戦略です。地価の低い用地を新規取活性化の備えとなります。

得することから再スタートです。建築費は高止まりしていますが、売るためにはコストの引き下げ、
もっとしぶとくゼネコンとの価格交渉力を発揮し■急回復した建売のデフレ対応型商品て頂くことです。進退出自由のマンション業界ですから、いつかまたまた新興企業が参入してきまマンション建設の低迷が続いているのに、建売、すが、先手必勝もマンション市場の教えです。と

戸建て人気がいち早く回復していることについて

ころが、用地の入れ替えをするのに格好の材料だ

触れて置きます。住宅着工統計の分譲住宅分野でった、財務省による国有地の払い下げがつい４月

マンションが建売住宅戸数を上回ったのが 1982 年までは大量に行われていたのですが、５月になりからです。それが 2009 年にはマンション７万 6678

まして突如、どこからか国有財産の有効活用のた

戸、建売 9 万 1255 戸と 28 年ぶりの大逆転、今年

めに払い下げを止めた、とのとんでもない情報がに 入ってか らも ３月 までで すが建売 シェアは流れ出てきました。土地を官僚達が活用したらロ

53.6％、首都圏に限っても 53.1％となっています。

クな事にならないのは第三セクター、社会保険の持家も 3.8％増えています。したがってデフレ不況、簡ポの例などでご存知のとおりです。土地は商品

リーマンショックの影響を一番受けたのが、マンですから、国債並みの地代しか得られない土地でション分譲部門、マンション業界ということになも民間はどうしたらそれ以上の収益を得るのかとります。一昔前のキャッチコピーで表現すれば、事業競争します。そこに事業チャンスがありましショートケーキハウス人気が根強い、とうことでた。払い下げとなった官舎、寮跡地開発の都心マす。低価格のコンパクトな戸建て人気が復活してンションは即事業化出来たため、割安価格で、良いるようです。昨年の下期から絶好調の建売住宅

く売れました。ところが、財務省は新成長戦略案

業界です。衝動買いのお客さんはやはり「良いもの中に「官民協働して国有地活用をやりましょう」のよりも買える住宅を」求めています。大不況下という一文を潜り込ませました。これこそ民間活でも庭付き１戸建てマイホーム願望は極めて健在

力が生かされる不動産開発に官が介入する口実、です。確かにこれこそ住宅需要の原点回帰志向で

新天下り機構と一緒に共調して不動産活用をやりした。ただし高額志向の住宅メーカーは依然、業ましょうという狙いです。歳入補填のため国公有

績不振のままです。それに対し、低価格、狭小敶地を売却するという安倍内閣時代の閣議決定をな

地物件専門のいわゆるパワービルダーの業績、供いがしろにする、都心官舎の「官から官」への陰給量は急回復しています。デフレ時代にはデフレ謀が進んでいます。これでは都心部の土地の流動型住宅が流行ります。果たしてそうしたコンパク

化がストップします。都心の土地を持つマンショ

ト住宅がストックとなるのか。そのように問う原ン業者にとって国有地の供給が細りますから、周理主義的机上論は建築学会、建築家、住宅福祉論

辺の都心地価はこれから高くなります。ところで者達の空疎な理想論です。これらのミニ住宅も新販売戦術は、一昔前、マンション専業業者が元気

築ですから建築確認を得て耐震、耐久基準は満たな時は完全青田売りでした。ところが完成売りがしております。ミニ開発住宅は地価下落に便乗しこの業界を萎縮させてしまいました。完成物件なた都心再回帰立地でもあり既存宅地を活用したれ

らセールスマニュアルで新人でも売れますから特っきとした新築再建築住宅でもあります。大手マ

別に鍛えられた営業力はいりませんでした。未完

ンション業者も分譲戸建ての供給を増やしそうで成の青田売りこそ説得力が必要で、マンション販

す。マンション需要の再起動には１戸建てのマイ

売の源泉パワーが必要となります。新マンション

ホーム需要の拡大から再スタートのようです。30

224 土 地 総 合 研 究 2010 年夏号

年前の住宅不足時代の原点需給現象が再復活しています。マイホーム需要は都心部ではまだまだ潜在化しています。都心部での新築住宅増による住宅供給再活性化事業が成り立つ所以です。ということにならないと大都市・東京は衰弱してしまいます。ところで観光政策のなれの果てはギリシャです。努力しないで先人達の築いたストックに依存して怠けて滅びる典型国です。日本国では大臣、副大臣の出身地の京都、奈良だけが中国人観光客で繁盛すれば経済成長するものではありません。
富士山のような低い山は世界中にいくらでもあり、
こんな短い利根川もいくらでもあります。降雪地
帯も温泉もいくらでもあります。ただし日本ではモノが不足している国からの観光客の購買力に期待した誘致活動をいたします、というのは民主党のアナクロニズム的新成長政策案への捨て台詞であります。

■新・新マンション時代とはストックの破壊から始まる
マンション市場が再起動して新・新マンション
時代に向かう為には、住宅不足を前提とした時代に建てられた「緊急時住宅ストック」の商品性査定を行い、危険住宅を早急に除却することです。
商品性規格に外れた、おそらく 2,500 万戸程度の既存ストックを破壊し、新築マンション、新築住宅に建て直しことです。同時に最優先で都心部を再開発、インフラを再整備、新都心・新住宅に投資を集中することです。過密こそ活力源、新築こそ成長源です。そうすれば自然派生的、敗戦時のままの都心部のインフラストック不足が明らかになってきます。都心市場ほど需要層が重層化して潜在化しており、都市再生に直結した面白い万能の住宅商品はマンション形態以外に無い、「ストッ
クをリセットせよ」、これをまたしても我田引水的ですが本日の結論といたします。ご清聴ありがとうございました。