インヴィンシブル投資法⼈
資産⼊れ替え説明資料
TSE Code : 8963

2018年2⽉5⽇

本⼊れ替えの概要
9物件（住居6物件、オフィス3物件）をNOI利回り4.2％(1)となる価格で売却した代⾦を原資にスポンサーパイプラインからホテル4物件を鑑定NOI利回り6.2％(2)で取得する資産⼊れ替えを実施
 9物件の売却価格は、帳簿価格及び鑑定評価額をそれぞれ、2,048百万円（+26.6％）、1,275百万円（+15.1％）上回る(3) 本⼊れ替えは、増資及び新規借⼊れを実施せず、ポートフォリオ利回りを改善し投資主価値を⾼める、これまでに続く取り組み

ホテル 4物件 合計

取得

取得予定価格12,425百万円

鑑定評価額

12,550百万円

鑑定NOI(2)（利回り）

767百万円（6.2%）

償却後鑑定NOI(2)（利回り）

497百万円（4.0%）

住居 6物件・オフィス 3物件 合計

譲渡

売却価格

9,746百万円

帳簿価格 (3)(4)

7,697百万円

売却益(4)

1,871百万円

NOI(1)（利回り）

411百万円（4.2%）

償却後NOI(1)（利回り）

307百万円（3.2%）

資産
⼊れ替え後

ホテルマイステイズ
横浜関内アートホテル
上越アートホテル
弘前シティ

ホテルマイステイズ
⼤分（取得予定⽇：2018年2⽉7⽇）
1

2

3

1

2

3

想定償却後NOI増加額(年換算)(5):45（住居6物件）6（オフィス3物件）

1. アルモニー御茶ノ⽔（⽂京区）
1. 新宿アイランド（新宿区）
2. グロースメゾン池袋（豊島区）
2. クロス・スクェアNAKANO（中野区）
3. キャピタルハイツ神楽坂（新宿区）
3. ⼤⽊⻘葉ビル（仙台市）
4. カーザエルミタッジオ（⽬⿊区）
5. レクセルマンション上野松が⾕（台東区）
6. サンテラス南池袋（豊島区）+190百万円（1⼝当たり+38円(6)）（注1） 譲渡資産におけるNOIは、2016年7⽉1⽇から2017年6⽉30⽇までの実績値を記載しています。償却後NOIは、NOIから同期間の減価償却費を控除して算出しています。また各利回りは、売却価格で除して算出しています。
（注2） 取得予定資産における鑑定NOIは、2018年1⽉1⽇を価格時点とする不動産鑑定評価書における直接還元法で採⽤された運営純収益をいいます。償却後鑑定NOIは、鑑定NOIから同期間の減価償却費を控除して算出しています。なお、減価償却費は本資産運⽤会社による試算値を採⽤しています。また各利回りは、取得予定価格で除して算出しています。
（注3） 帳簿価格は、2017年６⽉30⽇時点での帳簿価格に基づきます。また、譲渡価格と帳簿価格との差額は、当該帳簿価格を⽤いて算出した参考値であり、不動産等売却益とは異なります。鑑定評価額は、2017年12⽉1⽇を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づきます。
（注4） 帳簿価格、売却益は、本書の⽇付現在の予定であり、今後変更される可能性があります。
（注5） 取得予定資産における償却後鑑定NOIと譲渡資産における償却後NOIとの差額を記載しています。
（注6） 上記の差額を、本書の⽇付現在の発⾏済投資⼝の総数（4,793,181⼝）で除した試算値であり、本投資法⼈の投資⼝１⼝当たりの分配⾦の増減に与える影響を⽰したものではなく、同額につき本投資法⼈の投資⼝１⼝当たりの分配⾦が上昇することを保証するものでもありません。

1ポートフォリオの推移
新規取得ホテル4物件は、前回取得したホテル同様、全てオペレーターをマイステイズ・ホテル・マネジメントとし、ポートフォリオの更なる地域分散に寄与している

本資産⼊れ替え前

本資産⼊れ替え後

130 物件125 物件

住居
26.8%

住居
24.9%

物件数(1)

⽤途別投資⽐率(1)

ホテル
69.5%

その他(2)
3.7%

⾸都圏 : 63.4%
その他 9.1%

地域別投資⽐率(1)(3)

⾸都圏 : 62.1%
その他 9.6%

北海道 4.1%

北海道 4.0%

九州 5.5%九州 5.9%関⻄ 11.0%
中部 6.9%
⾸都圏(東京23区除く)

13.1%

ホテル
72.2%

その他(2)
2.9%

東京23区
50.3%

関⻄ 10.9%

東京23区
47.7%

中部 7.6%
⾸都圏(東京23区除く)

14.4%（注1）取得(予定)価格に基づき記載しています。但し、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルに係る特定⽬的会社優先出資証券については、裏付け資産である同ホテルを1物件とし、優先出資証券に係る本投資法⼈の出資⾦額を取得価格とし、裏付け資産の⽤途、所在地に基づき区分しています。
（注2） 「その他」は、オフィスビル、商業施設及び駐⾞場で構成されています。
（注3）各エリアは以下のように定義しています。
⾸都圏：東京都、神奈川県、千葉県及び埼⽟県／⾸都圏（除く東京23区）：東京都（除く東京23区）、神奈川県、千葉県及び埼⽟県／関⻄：⼤阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、和歌⼭県及び奈良県／中部：愛知県、岐⾩県、三重県、静岡県、⻑野県、⼭梨県、新潟県、富⼭県、⽯川県及び福井県

2ホテルマイステイズ横浜関内
特 徴
 2016年10⽉に新規開業したスタイリッシュなホテル。「関内」駅まで徒歩1分、同駅より「横浜」駅まで電⾞で5分
 国内外の旅⾏客に⼈気の観光スポットである横浜スタジアム及び横浜中華街まで徒歩圏内
 関内は横浜の⾏政と商業の中⼼地に位置し、⾺⾞道の旧市街及び⼭下公園に近接

所在地

神奈川県横浜市中区尾上町5-67-1

交通

横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅 徒歩1分
JR京浜東北線「関内」駅 徒歩4分
みなとみらい線「⾺⾞道」駅 徒歩5分

建築時期

2016年8⽉

客室数

165 室

賃貸可能⾯積4,501.18 m2

地積

519.32 m2

地図

ホテル指標（2017年実績値）
客室稼働率

ADR

RevPARNOI

93.6%

9,069円

8,485円

251百万円3

アートホテル上越
特 徴
 198の客室を有し、会議室や宴会場、チャペル、ビア・ガーデン、2つのレストラン、コンシェルジュ、マッサージサービスを備え、ビジネス・レジャーの様々なニーズに対応
 ⽇本三⼤夜桜で知られる⾼⽥城、林泉寺、上越市⽴⽔族博物館といった⽂化的観光スポットへも⾄近

所在地

新潟県上越市本町5-1-11

交通

えちごトキめき鉄道妙⾼はねうまライン「⾼⽥」駅 徒歩4分
上信越⾃動⾞道「上越⾼⽥」I.C.より⾞で15分

建築時期

1993年11⽉

客室数

198 室

賃貸可能⾯積7,563.60 m2

地積(1)3,321.81 m2

地図

ホテル指標（2017年実績値）
客室稼働率

ADR

RevPARNOI

74.8%

7,552円

5,646円

217百万円（注1）その他駐⾞場⽤地（６筆、合計591.7㎡）の借地権を取得します。なお、本投資法⼈の負担する地代（年間約６百万円）はオペレーターが⽀払うため、テナントにおけるホテル営業のＧＯＰは当該地代相当額が控除された⾦額となります。

4アートホテル弘前シティ
特 徴 ⽇本北部の美しい弘前市に位置する本物件は、家族旅⾏でも⼗分な空間のある幅広い客室タイプを提供
 本物件はJR「弘前」駅の正⾯に位置し、「⻘森」駅及び「東京」駅へ新幹線でアクセス可能な「新⻘森」駅の両⽅から交通⾄便
 宿泊客は弘前公園の花⾒、弘前ねぷたまつり、弘前城、⼗和⽥湖、ユネスコ世界遺産の⽩神⼭地を楽しむことができる
所在地

⻘森県弘前市⼤町1-1-2

交通

JR奥⽻本線・弘南鉄道弘南線「弘前」駅より徒歩1分
東北⾃動⾞道 ⼤鰐・弘前I.C.より⾞で約15分

建築時期

1989年8⽉

リノベーション時期

2008年3⽉

客室数

134 室

賃貸可能⾯積14,826.30 m2

地積(1)3,195.86 m2

地図

ホテル指標（2017年実績値）
客室稼働率

ADR

RevPARNOI

77.6%

8,993円

6,980円

197百万円（注1）登記上の敷地⾯積の合計を記載しています。本投資法⼈はこのうちの1筆について、所有権の持分割合を取得します。

5ホテルマイステイズ⼤分
特 徴 「⼤分」駅から徒歩8分に位置し、利便性に優れた⽴地 本物件の特徴である⾼い天井と⼤きな窓により快適性を確保
 別府⼋湯を堪能しながらリラックスできる有名な別府温泉エリアまでは電⾞で僅か11分の好アクセス
 ⾼崎⼭⾃然動物園及び⼤分マリーンパレス⽔族館「うみたまご」
はあらゆる年代に⼈気の観光スポット

所在地

⼤分県⼤分市荷揚町1-32

交通

JR⽇豊本線・久⼤本線・豊肥本線「⼤分」駅 徒歩8分
⼤分⾃動⾞道「⼤分」I.C.より⾞で15分

建築時期

2007年7⽉

客室数
賃貸可能⾯積

145 室
(1)

地積

3,254.69 m2
537.96 m2

地図

ホテル指標（2017年実績値）（注1）このほか、付属建物として駐⾞場棟（38.68㎡）があります。

客室稼働率

ADR

RevPARNOI

86.4%

5,898円

5,097円

108百万円6スポンサー・パイプライン
新規取得資産取得後も、引き続き26物件のスポンサー・パイプラインにより、安定的な成⻑機会を確保
ホテル

覚書(1)対象物件⼀覧(2)住居＊ 今回の新規取得予定物件
所在地

ホテルタイプ3

客室数状態リノベーション
完了年⽉＊ ホテルマイステイズ横浜関内

神奈川県横浜市

宿泊特化型

165

稼働中

＊ アートホテル上越

新潟県上越市

フルサービス型

198＊ アートホテル弘前シティ

⻘森県弘前市

フルサービス型＊ ホテルマイステイズ⼤分

⼤分県⼤分市1 ホテルマイステイズプレミア⾚坂

賃貸可能
⼾数

物件名称

所在地

-

18 グランシャルム広尾

東京都渋⾕区

121

稼動中

-

19 プレスティウィン錦⽷町

東京都墨⽥区

92

134

稼働中

-

20 グランシャルム吉祥寺

東京都武蔵野市

28

宿泊特化型

145

稼働中

-

21 グリーンパティオ野⽥

千葉県野⽥市

240

東京都港区

宿泊特化型

327

稼働中

-

22 ダイニチ館F45番館

千葉県浦安市

54

2 リーガロイヤルホテル京都

京都府京都市

フルサービス型

489

稼働中

-

23 グランシャルム浦安

千葉県浦安市

54

3 ホテルマイステイズプレミア成⽥

千葉県成⽥市

フルサービス型

706

稼働中

平成30年1⽉

24 グランシャルム浦安5

千葉県浦安市

54

4 ホテルマイステイズプレミア札幌パーク

北海道札幌市

フルサービス型

418

稼働中

-

25 グランシャルム南⾏徳I

千葉県市川市52

5 フサキリゾートヴィレッジ

沖縄県⽯垣市リゾートタイプ

195

稼働中

-

26 グランシャルム南⾏徳II

千葉県市川市48

6 アートホテル旭川

北海道旭川市

フルサービス型

265

稼働中

-

7 ホテルマイステイズ⾦沢キャッスル

⽯川県⾦沢市

宿泊特化型

206

稼働中

-

8 ホテルマイステイズ松⼭

愛媛県松⼭市

フルサービス型

161

稼働中

平成29年11⽉

9 ホテルマイステイズ上野イースト

東京都台東区

宿泊特化型

150

稼働中

-

10 ホテルマイステイズ御堂筋本町

⼤阪府⼤阪市

宿泊特化型

120

稼働中

平成29年11⽉

11 ホテルマイステイズ札幌中島公園

北海道札幌市

宿泊特化型

86

稼働中

-

12 フレックステイイン桜⽊町

神奈川県横浜市

宿泊特化型

70

稼働中

-

13 MyCUBE by MYSTAYS 浅草蔵前

東京都台東区

宿泊特化型

161

稼働中

-

⼭梨県富⼠吉⽥市

リゾートタイプ

159

稼動中-

15 ホテルノルド⼩樽

北海道⼩樽市

宿泊特化型

98

稼動中

-

16 ホテルソニア⼩樽

北海道⼩樽市

宿泊特化型

94

稼動中

-

17 アートホテル新潟駅前

新潟県新潟市

フルサービス型

304

稼動中

-No.

物件名称

14 ホテルマイステイズ富⼠⼭

No.

ホテル客室数

4,009室(4)住居賃貸可能⼾数743⼾
(注1) 本投資法⼈が優先交渉権を有する物件に関する覚書。対象物件が売却される場合に、第三者に先⽴ち、本投資法⼈が取得を検討する機会の提供を受けることとされています。
(注2) 本書の⽇付現在、取得予定資産の取得を除き、本投資法⼈による取得の予定はありません。また、今後これらの物件を取得できる保証もありません。
(注3) タイプについては以下の分類に従っています。
• 「宿泊特化型」ホテルとは、客室収⼊をより重視し、料飲、宴会、スパ⼜はジム施設等については限定的なサービスの提供にとどめるホテルをいいます。
• 「フルサービス型」ホテルとは、宿泊・料飲・宴会部⾨を有するホテルをいいます。
• 「リゾートタイプ」ホテルとは、観光地や保養地に⽴地し、宿泊・料飲部⾨及び付帯施設を有するホテルをいいます。
(注4) 取得予定資産取得後のスポンサーパイプラインに基づきます。

7マイステイズ・ホテル・マネジメント（MHM）による運営と取組み
外国⼈宿泊客ニーズに応えるMHMの運営
海外売上⽐率(1)の推移
50%

対前年⽐
+18.7pt

40%



外国⼈宿泊客への配慮

ウェブサイトの刷新

MHMのウェブサイトやコンシェルジュサービスは5か国語対応：⽇本語、英語、中国語(簡体字)、中国語(繁体字)、韓国語



フロントデスクでは多⾔語対応スタッフの対応



対前年⽐+3.5pt対前年⽐+3.1pt30%

予約案内の使いやすさ、合理化された情報の掲載等のウェブサイトの改善

20%

新たな予約システムの導⼊を予定

10%

対前年⽐
+11.9pt

3.8%

34.4%

37.9%

41.0%

2015年
2015

2016年
2016

2017年
2017

15.7%

0%

2013年
2013

2014年
2014

宿泊客の選好に合わせた対応と業界トレンドを捉えた最近の取組み
禁煙ルームへの変更


650室の喫煙ルームを禁煙ルームに変更済み
禁煙ルームのRevPARは、喫煙ルームよりも平均5.4%⾼い傾向(2)

オンライン・マーケティングの強化

レベニュー・マネジメント


客室稼働率の⾼⽔準維持と直前キャンセルに備えることを⽬的とした、オーバーブッキングの拡⼤とモニタリング
2017年に客室稼働率99％超を達成した⽇数は延べ1,658⽇となり、前年における⽇数の延べ1,171⽇より増加(3)
新たなレベニュー・マネジメントのソフトウェアの導⼊CTBC Bank Co., Ltd.(台湾最⼤のクレジットカード会社)との共同オンライン・マーケティングプログ
ラムの実施
⾹港航空、ANA、銀聯カードとの共同オンライン・マーケティングの実施

Pepperによるコンシェルジュサービス導⼊

ソフトバンクグループとの協業の取り組みとして、2017年7⽉よりホテルマイステイズ3物件にてPepperを導⼊し、多⾔語によるコンシェルジュサービスを提供

ホテルマイステイズ浜松町
CTBC キャンペーン

‘”Pepper”の導⼊（注1）海外売上⽐率は、2017年12⽉末時点で本投資法⼈のポートフォリオにおいてマイステイズ・ホテル・マネジメントが運営する41物件のうち、リブランド等により2013年からの⽐較データが無い以下12物件を除く29物件について、客室収⼊のうち海外のオンライン旅⾏代理店を通じて予約された割合を記載しています。（除外物件：ホテルマイステイズ名古屋栄、ホテルマイステイズ⽻⽥、ホテルマイステイズ宇都宮、ホテルマイステイズ五反⽥駅前、ホテルエピナール那須、ホテルマイステイズ⾦沢、ホテルマイステイズプレミア浜松町、ホテルマイステイズ堂島、ホテルマイステイズ⼤阪コンファレンスセンター、ホテルマイステイズプレミア⼤森、別府⻲の井ホテル、ホテルマイステイズ札幌駅北⼝）（注2）本投資法⼈が2017年12⽉末時点で保有する資産のうち、2017年12⽉末までに当該変更が完了し、かつ、変更後も喫煙ルームが⼀部残されているホテルにおいて、2017年3⽉から12⽉までの各ホテルの喫煙ルーム、禁煙ルームそれぞれの平均RevPARに対し、変更した部屋数を乗じて合計した⾦額を⽐較して算出しています。
（注3）本投資法⼈が2017年12⽉末⽇時点で保有する資産におけるMHMが運営するホテル41物件のうち、2016年及び2017年中にリノベーションを実施したホテルを除いた35物件の実績値に基づきます。

8ソフトバンクグループとの協業可能性

ソフトバンクグループ会社全体で先端通信技術、インターネットサービス、AI(⼈⼯知能)、スマートロボット、IoT及びクリーンエネルギープロバイダーといった、多様な通信・テクノロジー領域に注⼒。ソフトバンクグループは68,402⼈（連結ベース）(1)の従業員を擁する
MHMとソフトバンクグループは、すでにソフトバンクグループが開発した⼈型ロボットのPepperの導⼊を通じた協業を実現。Pepperの導⼊により、①マイステイズホテル会員への申込数の増加、②多⾔語によるコンシェルジュサービスの提供(近隣レストラン情報、観光スポット情報、ホテル情報の提供)を企図
マイステイズ・ホテル・マネジメントとソフトバンクグループは、AI、ロボティクス、マーケティングといった他分野における協業についても協議を実施

MHMによるリモートコンシェルジュとしてのPepper導⼊

2017年7⽉よりホテルマイステイズ3物件(ホテルマイステイズプレミア⾚坂、ホテルマイステイズプレミア浜松町及びホテルマイステイズ五反⽥
駅前)にてPepperを導⼊Pepperはリモートコンシェルジュとしてゲストをおもてなし

ソフトバンクグループの主要各社

ソフトバンク株式会社

Sprint Corporation

ヤフー株式会社

Brightstar Corp.

ソフトバンクコマース＆サービス株式会社

Arm Holdings plc（注1）2017年3⽉31⽇時点

9留意事項
本資料は情報提供を⽬的としたものであり、特定の商品についての投資の勧誘や売買の推奨を⽬的としたものではありません。本
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本資料で提供している情報は、⾦融商品取引法⼜は投資信託及び投資法⼈に関する法律で要求され、⼜は⾦融商品取引所上場規則等で要請される開⽰書類や運⽤報告等ではありません。
本資料の内容には、将来予想に関する記述が含まれていますが、現時点で⼊⼿可能な情報並びに⼀定の仮定及び前提に基づくものであり、現時点では知り得ないリスク及び不確実性が内在しています。将来予想の内容は、このようなリスク、不確実性、仮定及びその他の要因による影響を受けるおそれがあります。したがって、かかる将来予想に関する記述は、将来における本投資法⼈の実際の業績、経営成績、財務内容等を保証するものではありません。
本資料で提供している情報には誤り・遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、その内容の正確性、確実性、完全性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更される場合がございますので、あらかじめご了承ください。

ご照会先
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
TEL. 03-5411-2731