（社）再開発コーディネーター協会
国際都市再開発ゼミ・特別企画−ドイツ・ハンブルク編−2006.02.24■視察報告

ドイツ初のBID地区導入２地区紹介•ノイエバル（NeuerWall）•ベルゲドルフ（Bergedorf）
調査研究委員会委員㈱都市構造研究センター代表取締役

南部 繁樹©株式会社 都市構造研究センター

■ BID法（ハンブルク州）導入の要点① 対象地区内土地所有者数及び土地面積の15％以上の賛成。
（ドイツ各州の住民投票制度の成立規定と類似）② 地区改善事業（都市環境整備に関する事業）に必要な資金を税額とする。
（税額＝土地評価基本額×税率）③ 地区改善事業は、その内容（「事業計画」と「費用内訳」）を公開し、対象地区内土地所有者の1/3以上が反対の場合は実施できない。
（行政からの財政支援の無い事業の場合）©株式会社 都市構造研究センター

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１．整備の目標 エグゼクティブでハイクラスかつ歴史的な商店街環境の形成＜BID導入の背景＞①1980年代からの不動産バブルによるオーナーの転売、賃貸化傾向②歩道環境の陳腐化−行政の整備費負担が不可③ブランドショップへの対応と地元主要店舗の再活性化＜整備のポイント＞①道路環境整備の徹底：ノイエバル通り（L=600m×2；W=10m）••••

歩道の拡幅−車道を2車線から１車線（5m→3.5m）
車の進入を減少−人間優先
路上の駐車帯の設置
国際的中心商店街環境づくり②ファシリティ・マネジメントの実施• ポケットパークの設置• ストリートファニチャー（照明、ベンチ等）の設置• 緑化（植樹）・清掃③マーケティングの推進：テナントMix、宝石箱のような街形成
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２．BID導入の経過
2002年○ハンブルク商工会議所がBID導入を提唱

2003年○オレストンボイスト市長（Ole von Erster）がアメリカ・カナダ視察でBIDを知る○オーバーシークラブ定例会議で市長がBIDの講演○BIDに関する国際専門家交流会議を開催（BCSD, ハンブルク商工会議所主催）○州政府が「BID導入準備委員会」をスタート（商議所が事務局）

2004年■ノイエバル地区の「不動産所有者とテナントの会議」スタート（ノイエバル不動産協会がコーディネート）○州のBID法発表（2/18）■ノイエバル不動産所有者全体会議でBID導入決議（3/10）
運営委員会設立（不動産所有者、州都市計画環境省、中央区、商工会議所）

2005年○州のBID法制定（「小売業とサービスセンターを補強する法律」：1/1）■ノイエバルでBID導入決定（7/6；計画案、工事費、施工者）／ 7％反対、70％賛成○議会の決定■告示（4週間：8/15〜9/15）／1/3未満の異議申し立てが無ければ承認■決定（州の長官認可：9/27）■施行（10/1）／5年間で596.6万ユーロ

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３．BID税と事業費• 不動産所有者：42名（①所有者自己経営：30％、②賃貸70％）／約5.6ha• BID税の算定（5年間）
不動産評価基本額×8.7％（平均BID税率）＝BID税額（約599万ユーロ）
BID税額＝「5年間の必要事業費」• 事業費支出内訳
年次項目1）計画・販促費
2）事務局経費
3）施設整備費
4）予備費
計
8/10

単位：万ユーロ

1年目
2年目
3年目
4年目
5年目
（2005年） （2006年） （2007年） （2008年） （2009年）
37.3
23.1
16.9
16.9
17.5
3.9
34.2
34.2
34.2
34.2
282.9
12.4
9.0
5.1
1.5
20.1
4.0
4.0
4.0
4.0
344.2
73.7
64.1
60.2
57.2
4.65億円 1.9億円 0.86億円 0.82億円 0.77億円

合計
111.7
140.7
310.9
36.1
599.4
8.1億円

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４．現地（工事中）状況：2006年5月完成予定

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５．マネジメント

NeuerWall（Grundeigentümer Verein NeuerWall e.V.)• 施設整備マネジメント：Otto Waulft GmbH（総合建設業）• 個人オーナー対応マネジャー：Sebastian Binger氏（Helmut-Schmidt-Universität）

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１．整備の目標■ 生活者・消費者・来訪者のためのアトラクティブな環境の形成＜BID導入の背景＞：約20万人の行政区① ショッピングモール整備（1970年代）後の不動産オーナー
経営店舗の減少（66％→20％：現在）② 14世紀からの城を中心とした「地元密着型商店街」の形成③ 「City Partner Bergendorf」の再構築−組織の強化＜整備のポイント＞：全体計画作成① 歴史･文化環境価値の向上② 新たな「商業核店舗」の整備③ 不動産の価値保全・地元主体店舗の強化④ ガイダンスシステムの構築
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２．BID導入の経過
1970年■シッピングモール化（「City Partner Bergedorf」設立）

2003年■「ベルゲドルフ地域経済促進協会（WSB e.V.）」設立○市長のBID導入検討指示■新たな商業核店舗導入を検討（法律家、議員、権利者で協議）

2004年○州のBID法発表（2/18）■周辺権利者（脇道沿道）も含めた協議で区域決定（88区画、156名）

2005年○州のBID法制定（1/1）■不動産所有者、小売業者がBID導入決議（2/23）−商業核（1つ）整備を決定■BID導入決定（4/14：計画案、事業費）／反対4.7％、賛成（土地所有者数：25％・土地面積33％）■市（州）との契約（5/3）■施行（8/23：Hamburg VB1.Nr.28全6条）／3年間で15万ユーロ

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３．BID税と事業費• 不動産所有者：156名（88区画：①所有者自己経営20％、②賃貸80％）／約5.2ha• BID税の算定（3年間）
不動産評価基本額×1.2％（平均BID税率）＝BID税額（約15万ユーロ）• 事業費支出内訳
年次
項目

単位：万ユーロ
1年目（2005年）

2年目（2006年）

3年目（2007年）

合計

1）計画作成・整備

7.02）行政機関協議

2.0

3）空店舗マネジメント

2.0

4）歴史的景観整備

1.0

5）文化体験イベント

2.0

6）来街者インフォメーション

1.0

計

7/11

5.0

5.0

5.0

15.0

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４．現地状況

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５．マネジメント−BIDとは「可動推進体」
土地所有者は「専門家」にマネジメントをしてもらう!!
ハンブルク市（州）

②支払

①
BID税
（納税）

区役所

④

不動産所有者（確認）（156名）③
支払

WSBe.V.
（銀行口座）⑤
支払⑤支払

Otto Waultf
GmbH

マネジャー：Isabel Kasner女史（10〜20h/週）

BID運営委員会（理事：15名＋弁護士）

9/11

（調整）

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■Bergedorfer Zeitung 04.01.2006

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■Bergedorfer Zeitung 07.02.2006

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Europa-Passageの特徴■新しいアトラクション・ミーティングプレイスの提供■ハンブルク再活性化に寄与し、シティセンターの一翼を担うプロジェクト

1）ハンブルク市最大のアーバンモール¾敷地面積：12,700㎡（既存建築物10棟）¾長さ：160m（5層吹抜）¾延床面積：約60,000㎡• 店舗：30,000㎡• オフィス：30,000㎡

2）交通機能の充実−地下3階に地下鉄駅、駐車場（720台）

3）総事業費：430百万ユーロ（約600億円）
4）完成：2006年10月予定（2004年11月着工）
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アルスター湖畔の環境整備事業

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