2024年11月期

第２四半期決算短信〔ＩＦＲＳ〕（連結）

2024年７月５日
上 場 会 社 名
トーセイ株式会社
上場取引所
東・SGX
コ ー ド 番 号
8923・S2D
URL https://www.toseicorp.co.jp
代
表者 (役職名) 代表取締役社長(氏名) 山口 誠一郎
問合せ先責任者 (役職名) 取締役専務執行役員 (氏名) 平野 昇
(TEL) 03-5439-8807
四半期報告書提出予定日
2024年７月10日
配当支払開始予定日－
四半期決算補足説明資料作成の有無：有
四半期決算説明会開催の有無：有(機関投資家・アナリスト向け )(百万円未満切捨て)

１．2024 年 11 月期第２四半期の連結業績（2023 年 12 月１日～2024 年５月 31 日）（１）連結経営成績(累計)(％表示は、対前年同四半期増減率)
売上高

営業利益

百万円

2024年11月期第２四半期
2023年11月期第２四半期％

57,61852,861

百万円％

9.0 14,901
21.4 12,516

基本的１株当たり
四半期利益
2024年11月期第２四半期
2023年11月期第２四半期

親会社の所有者に 四半期包括利益
帰属する四半期利益
合計額

税引前利益

四半期利益

百万円

百万円

％

百万円

19.0 10,062
34.1 8,163

23.3
33.7

10,0588,164％

19.1 14,372
33.8 12,072

百万円％

23.2 10,087
33.7 8,045

％

25.4
29.3

希薄化後１株当たり
四半期利益

円 銭

円

207.75172.35207.51172.00銭（２）連結財政状態
資産合計
2024年11月期第２四半期
2023年11月期

親会社の所有者に帰属する持分

資本合計

親会社所有者
帰属持分比率

百万円

百万円

百万円

％

254,464
245,329

89,43882,31989,03782,04635.0
33.4

２．配当の状況
年間配当金
第１四半期末 第２四半期末 第３四半期末円

2023年11月期
2024年11月期
2024年11月期(予想)

銭

円

－
－

0.00
0.00

(注) 直近に公表されている配当予想からの修正の有無

銭

円

期末

合計

銭

円

－

66.00

銭

66.00

円

銭

－

73.00

73.00

：無

３．2024年11月期の連結業績予想（2023年12月１日～2024年11月30日）

売上高
通期

営業利益

(％表示は、対前期増減率)
親会社の所有者
基本的１株当たに帰属する当期
り当期利益
利益

税引前利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

円 銭

92,11615.9

17,702

8.9

16,5007.8

11,2096.7

231.72(注) 直近に公表されている業績予想からの修正の有無

：無

※

注記事項

（１）当四半期連結累計期間における重要な子会社の異動：無(連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動)
新規－社 （社名）、 除外（２）会計方針の変更・会計上の見積りの変更① ＩＦＲＳにより要求される会計方針の変更－社 （社名）：無② ①以外の会計方針の変更：無③ 会計上の見積りの変更：無（３）発行済株式数（普通株式）① 期末発行済株式数(自己株式を含む)

2024年11月期２Ｑ

48,683,800株

2023年11月期

48,683,800株② 期末自己株式数

2024年11月期２Ｑ

222,707株

2023年11月期

306,765株③ 期中平均株式数(四半期累計)

2024年11月期２Ｑ

48,418,423株※※

2023年11月期２Ｑ

47,370,964株

四半期決算短信は公認会計士又は監査法人の四半期レビューの対象外です
業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項

本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。業績予想の前提となる仮定及び業績予想のご利用にあたっての注意事項については、［添付資料］Ｐ．５「１．当四半期決算に関する定性的情報(３)連結業績予想に関する定性的情報」をご覧下さい。

トーセイ株式会社(8923) 2024年11月期 第２四半期決算短信○添付資料の目次

１．当四半期決算に関する定性的情報 …………………………………………………………………… 2(1)

連結経営成績に関する定性的情報 ……………………………………………………………… 2(2)連結財政状態に関する定性的情報 ……………………………………………………………… 4(3)

連結業績予想に関する定性的情報 ……………………………………………………………… 5

２．サマリー情報（注記事項）に関する事項 …………………………………………………………… 5(1)

当四半期連結累計期間における重要な子会社の異動 ………………………………………… 5(2)

会計方針の変更・会計上の見積りの変更 ……………………………………………………… 5

３．要約四半期連結財務諸表及び主な注記 ……………………………………………………………… 6(1)

要約四半期連結財政状態計算書 ………………………………………………………………… 6(2)

要約四半期連結包括利益計算書 ………………………………………………………………… 7(3)

要約四半期連結持分変動計算書 ………………………………………………………………… 8(4)

要約四半期連結キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………… 9(5)

継続企業の前提に関する注記 ……………………………………………………………………10(6)

要約四半期連結財務諸表に関する注記 …………………………………………………………10(7)

重要な後発事象に関する注記 ……………………………………………………………………12

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1

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トーセイ株式会社(8923) 2024年11月期 第２四半期決算短信

１．当四半期決算に関する定性的情報（１）連結経営成績に関する定性的情報①事業環境と経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容
当第２四半期連結累計期間（2023年12月１日～2024年５月31日）における我が国経済は、個人消費の回復に足踏みがみられるものの、雇用・所得環境の改善や各種政策効果により景気は緩やかに回復しています。一方、中国経
済の先行き不安等が国内経済の下振れリスクとなっており、不安定な国際情勢、日銀による金融政策の見直し、物価上昇等と合わせて動向に注視が必要です。
当社グループが属する不動産業界においては、2024年１月～３月の国内不動産投資額は１兆7,046億円（前年同期比45％増）となり、世界の都市別投資ランキングで東京は１位（2023年通年は５位）となりました。足元では、国内金利の先高観があるものの、急激な金利上昇はないと予想されており、良好な資金調達環境が継続することで、国内不動産への資金流入は続くとみられています（民間調査機関調べ）。
首都圏分譲マンション市場では、2024年１月～４月の新築発売戸数は5,854戸（前年同期比12.1％減）、2024年４月発売のマンション平均価格は7,412万円（前年同月比4.3％減）となりました。都心エリアの平均価格は、高騰する建築費の価格転嫁により引き続き高水準で推移しています。今後も供給の更なる絞り込み等により販売価格は維持されるとみられています。首都圏中古マンション市場では、2024年１月～４月の成約戸数は13,122戸（前年同期比7.4％増）、2024年４月時点の平均価格は4,606万円（前年同月比5.1％下落）となりました。分譲戸建市場では、2024年１月～４月の新設住宅着工戸数は17,863戸（同6.3％減）となりました（民間調査機関調べ）。
2024年１月～４月の建築費平均坪単価は、鉄骨鉄筋コンクリート造が1,759千円/坪（前年同期比53.7％上昇）、木造が710千円/坪（前年同期比14.5％上昇）となりました。足元の資材価格は、セメント・鋼材は高止まり、木材は横ばいで推移していますが、物価上昇や人件費高騰等の影響を受け、建築費は全体的に上昇しています（国土交通省調べ）。
東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、新築・築浅ビルを中心に空室消化が進み2024年４月の平均
空室率は5.4％（前年同月比0.7ポイント低下）と緩やかに回復しています。また、2024年４月時点の平均賃料は19,825円/坪（同0.4％下落）とおおむね横ばいで推移しています。2025年には大量供給が見込まれていますが、2024年の新規供給は限定的になる見込みです（民間調査機関調べ）。
首都圏賃貸マンション市場では、2024年４月時点の平均募集賃料は12,079円/坪（前年同月比4.6％上昇）、
J-REITが東京圏で保有するマンションの2024年２月末時点平均稼働率は97.5％（同0.3％上昇）となりました。分譲
マンション価格高騰や住宅ローン金利上昇懸念を背景に賃貸マンション選好の動きは継続しており、賃料・稼働率
ともに堅調に推移しています（民間調査機関調べ）。
首都圏物流施設賃貸市場では、2024年４月時点の賃貸ストックは1,015万坪（前年同月比13.5％増）、空室率は7.4％（同1.9ポイント上昇）、募集賃料は4,860円（同5.7％上昇）となりました。新規供給量増加に伴い、空室率の上昇が継続する中で、建築費高騰の影響で募集賃料も上昇しています。新規供給は2024年をピークに減少する見込みであり、今後、空室率低下が期待されています（民間調査機関調べ）。
不動産ファンド市場では、2024年４月のJ-REITの運用資産総額は23.1兆円（前年同月比0.9兆円の増加）、私募フ
ァンドは運用資産総額35.0兆円（2023年12月末時点、前年同月比5.3兆円増加）となり、両者を合わせた証券化市場
規模は58.1兆円まで拡大しています（民間調査機関調べ）。
東京都のビジネスホテル市場では、2024年１月～３月の平均客室稼働率は80.9％（前年同期比6.5ポイント上昇）、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は2,629万人（前年同期比25.0％増）となりました。延
べ宿泊者数の約半数は訪日外国客となっているなど、今後、円安を追い風に更なるインバウンド需要の拡大が見込
まれています（観光庁調べ）。
このような事業環境の中、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。また、不動産ファンド・コンサルティング事業において、アセットマネジメント受託資産残高を伸長させるとともに、ホテル事業の更なる業績向上に努めました。
以上の結果、当第２四半期連結累計期間における売上高は57,618百万円(前年同四半期比9.0％増)、営業利益は
14,901百万円(同19.1％増)、税引前四半期利益は14,372百万円(同19.0％増)、親会社の所有者に帰属する四半期利
益は10,058百万円(同23.2％増)となりました。

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2

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トーセイ株式会社(8923) 2024年11月期 第２四半期決算短信
セグメント毎の業績は次のとおりであります。
(不動産再生事業)
当第２四半期連結累計期間は、「T's garden西寺尾」（神奈川県横浜市）、「八丁堀トーセイビルⅡ」（東京都中央区）、「リエール市ヶ谷」（東京都新宿区）等28棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション65戸を販売いたしました。
仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等合わせて29棟、土地９件及び中古区分マンション61戸を取得しております。
また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損の戻入を12百万円計上しております。
以上の結果、不動産再生事業の売上高は29,399百万円(前年同四半期比13.6％減)、セグメント利益は5,597百万円(前年同四半期比21.9％減)となりました。
(不動産開発事業)
当第２四半期連結累計期間は、物流施設「T's Logi青梅」（東京都西多摩郡）、商業施設「T'S BRIGHTIA自由が丘」（東京都目黒区）を販売いたしました。また、戸建住宅では「THEパームスコート学芸大学」（東京都目黒区）
等において、11戸を販売いたしました。
仕入につきましては、賃貸マンション開発用地３件、賃貸アパート開発用地９件、70戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。
また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損の戻入を269百万円計上しております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は14,334百万円(前年同四半期比124.1％増)、セグメント利益は5,123百万円(前年同四半期比295.3％増)となりました。
(不動産賃貸事業)
当第２四半期連結累計期間は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。
当第２四半期連結累計期間末の賃貸物件数は、物件取得27棟及び賃貸開始６棟、物件売却22棟及び賃貸終了２棟に伴い、前連結会計年度末の114棟より、９棟増加し123棟となりました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は3,699百万円(前年同四半期比16.9％増)、セグメント利益は1,791百万円(前年同四半期比17.5％増)となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）2,352,454百万円から、ファンドの物件売却等により122,327百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより147,681百万円の残高が増加し、当第２四半期連結会計期間末のアセットマネジメント受託資産残高は、2,377,808百万円となりました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は3,644百万円(前年同四半期比12.9％減)、セグメ
ント利益は2,305百万円(前年同四半期比22.6％減)となりました。
(注)

アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

(不動産管理事業)
当第２四半期連結累計期間は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当第２四半期連結会計期間末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で571棟、分譲マンションおよび賃貸マンションで392棟、合計963棟（前年同四半期末比122棟増加）となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は3,529百万円(前年同四半期比7.7％増)、セグメント利益は637百万円(前年同四半期比23.0％増)となりました。

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トーセイ株式会社(8923) 2024年11月期 第２四半期決算短信(ホテル事業)当第２四半期連結累計期間は、国内経済活動の正常化とインバウンド需要の回復が進む中、2023年９月に開業した「トーセイホテル ココネ築地銀座プレミア」（東京都中央区）を含む、全８店舗の客室稼働率及び客室単価の向上に努めました。
以上の結果、ホテル事業の売上高は3,011百万円(前年同四半期比65.4％増)、セグメント利益は1,046百万円(前年同四半期比120.0％増)となりました。
②経営成績等に関する分析、検討内容
当社グループの主力市場である国内不動産投資市場は、国内金利の先高観はあるものの、極めて緩和的な金融環境を背景に投資資金の流入が続いており、堅調に取引されています。
このような事業環境のなか、当第２四半期累計期間の業績は、売上高576億円（前年同期比9.0％増）、営業利益149億円（同19.1％増）、税引前利益143億円（同19.0％増）となりました。第１四半期に売却した大型開発物件をはじめとして物件販売が好調であり、通期計画に対する進捗率は売上高で62.5％、税引前利益で87.1％と大きく進捗しております。
事業セグメント別では、不動産再生事業において、「T's garden西寺尾」「八丁堀トーセイビルⅡ」「リエール市ヶ谷」などの１棟物件や、都心タワーマンション等の中古区分マンションの販売が好調に進捗いたしました。また、不動産開発事業では、販売計画に沿って第１四半期に大型物流施設「T's Logi青梅」および商業施設「T'S
BRIGHTIA自由が丘」を売却し、第２四半期は戸建や分譲土地を中心に販売いたしました。なお、仕入活動においては、当社の競争優位性の一つとなっている事業承継支援を通じた物件取得が寄与し、当期仕入計画の1,000億円（売上想定ベース）に対して446億円まで進捗しています。今般の建築費高騰への対策として、建築費負担が少ない再生事業案件の比率を増やすとともに、開発事業においてはRC造に比べて建築費上昇が緩やかな木造アパートの研究を進め、収益性に拘り案件を厳選して仕入を進めてまいります。
一方、当社が安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、各事業とも順調に進捗しており、
特に、インバウンド需要の増加を追い風にホテル事業は期初計画よりも上振れて推移しました。また、不動産ファンド・コンサルティング事業においては、受託資産残高は前期末比253億円増の2.3兆円となりました。不動産価格が高値圏で推移するなか、受託しているファンドにおいても活発な物件取得と売却があり、それらの成果報酬等の獲得により業績は好調に推移しました。日銀の追加利上げが予見されていますが、日本の不動産の収益安定性やイールドギャップ、賃料上昇期待などの魅力は今後も継続すると見られており、当社は新規受託力を高めるべく組織強化に努めてまいります。
当社は、2024年５月24日付で名古屋鉄道株式会社(以下、名古屋鉄道という)と資本業務提携を行いました。名古屋鉄道の安定的な財務基盤及び名古屋エリアにおけるプレゼンスやノウハウと、当社グループの企業価値の源泉である「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を相乗的に活かし、両社グループの企業価値最大化を目指してまいります。具体的には、各々が強みとする事業エリアである
名古屋圏および首都圏において、私募ファンドの組成や不動産テックビジネスでの共同案件を推進することにより、両社の不動産ファンドビジネスを強化してまいります。また、名古屋圏および首都圏での不動産事業において共同
プロジェクトを推進することにより、より一層の優良案件を獲得し、当該エリアにおけるプレゼンス拡大を目指してまいります。
（２）連結財政状態に関する定性的情報① 財政状態の分析
当第２四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ9,134百万円増加し、254,464百万円となりました。負債は2,016百万円増加し、165,026百万円となりました。
総資産が増加した主な要因は、営業債権及びその他の債権、棚卸資産及びその他の金融資産が増加したことによるものであります。負債が増加した主な要因は、営業債務及びその他の債務及び有利子負債の増加によるものであります。
また資本は7,118百万円増加し、89,438百万円となりました。これは主に利益剰余金の積み上げと配当金の支払によるものであります。

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トーセイ株式会社(8923) 2024年11月期 第２四半期決算短信② キャッシュ・フローの状況の分析
当第２四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ533百万円増加し39,731百万円となりました。
当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は、6,035百万円(前年同四半期比58.4％減)となりました。これは主に、税引前四半
期利益14,372百万円、棚卸資産の増加5,694百万円、法人所得税の支払額3,190百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、2,332百万円(前年同四半期比45.8％減)となりました。これは主に、貸付金の実行による支出7,795百万円、貸付金の回収による収入7,412百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により使用した資金は、3,172百万円(前年同四半期は2,083百万円の獲得)となりました。これは主に、
長期借入れによる収入30,737百万円等があったものの、長期借入金の返済による支出30,298百万円及び配当金の支払額3,190百万円等があったことによるものであります。
（３）連結業績予想に関する定性的情報
当第２四半期連結累計期間における業績は、概ね計画通りに推移しており、2024年１月12日に公表いたしました
通期の連結業績予想については変更ありません。
なお、本資料に記載されている業績予想等の将来に関する記述は、当社が本資料の発表日現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績等はさまざまな要因によって予想数値と異なる結果となる可能性があります。

２．サマリー情報(注記事項)に関する事項（１）当四半期連結累計期間における重要な子会社の異動該当事項はありません。
（２）会計方針の変更・会計上の見積りの変更
該当事項はありません。

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トーセイ株式会社(8923) 2024年11月期 第２四半期決算短信

３．要約四半期連結財務諸表及び主な注記（１）要約四半期連結財政状態計算書(単位：千円)前連結会計年度(2023年11月30日)

当第２四半期
連結会計期間(2024年５月31日)

資産
流動資産
現金及び現金同等物

39,197,843

39,731,046

営業債権及びその他の債権

5,348,785

7,243,677

118,252,139

124,020,444

棚卸資産
その他の流動資産32,25632,331

162,831,025

171,027,500

有形固定資産33,018,001

32,580,427

投資不動産

37,805,499

37,610,286

のれん

1,401,740

1,401,740

無形資産

138,914130,590

営業債権及びその他の債権

1,440,172

1,289,689

その他の金融資産

7,826,991

9,710,805

繰延税金資産839,334

685,448

その他の非流動資産

28,01028,010流動資産合計非流動資産

非流動資産合計

82,498,665

83,437,000

245,329,690

254,464,500

営業債務及びその他の債務

6,107,625

6,874,247

有利子負債

13,783,385

15,612,785

未払法人所得税等

3,269,414

4,518,617

資産合計
負債及び資本
負債
流動負債

引当金

1,193,060

697,237

流動負債合計24,353,486

27,702,888

4,207,480

4,258,422

132,804,369

131,650,736

退職給付に係る負債

761,387

753,437

引当金85,12285,535

非流動負債
営業債務及びその他の債務
有利子負債

繰延税金負債
非流動負債合計
負債合計

798,561

575,433

138,656,921

137,323,565

163,010,408

165,026,454

6,624,890

6,624,890

資本
資本金
資本剰余金

7,200,518

7,208,944

利益剰余金68,139,668

74,986,657

自己株式△335,327△243,507

416,935

460,773

82,046,685

89,037,758

272,596

400,288

82,319,282

89,438,046

245,329,690

254,464,500

その他の資本の構成要素
親会社の所有者に帰属する持分合計
非支配持分
資本合計
負債及び資本合計－

6－

トーセイ株式会社(8923) 2024年11月期 第２四半期決算短信（２）要約四半期連結包括利益計算書(単位：千円)前第２四半期連結累計期間 当第２四半期連結累計期間(自 2022年12月１日(自 2023年12月１日
至 2023年５月31日)
至 2024年５月31日)
売上高52,861,365

57,618,442

売上原価

33,930,374

34,715,695

売上総利益

18,930,991

22,902,747

販売費及び一般管理費

6,565,234

7,508,305

166,777

71,331

その他の収益その他の費用

16,343564,190

営業利益

12,516,190

14,901,583

金融収益

190,689

289,299

金融費用

633,935

818,134

税引前四半期利益

12,072,944

14,372,747

法人所得税

3,909,848

4,309,763

四半期利益

8,163,096

10,062,984△93,80919,241－△18,872△93,809

368

4,842

10,711△28,619

13,885△23,777

24,597

その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動
確定給付制度の再測定
小計
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
小計
税引後その他の包括利益△117,587

24,965

8,045,509

10,087,950

8,164,135

10,058,745

非支配持分△1,039

4,239

四半期利益

8,163,096

10,062,984

8,046,548

10,083,710

四半期包括利益
四半期利益の帰属
親会社の所有者

四半期包括利益の帰属
親会社の所有者
非支配持分△1,0394,239

8,045,509

10,087,950

基本的１株当たり四半期利益(円)172.35207.75

希薄化後１株当たり四半期利益(円)172.00207.51

四半期包括利益
親会社の所有者に帰属する１株当たり四半期利益

－

7

－

トーセイ株式会社(8923) 2024年11月期 第２四半期決算短信（３）要約四半期連結持分変動計算書
前第２四半期連結累計期間(自2022年12月１日

至2023年５月31日)(単位：千円)

2022年12月１日残高

資本金

資本剰余金

利益剰余金

自己株式

6,624,890

6,775,532

60,029,994△1,533,670

四半期利益

その他の
資本の
構成要素
393,929

8,164,135

その他の包括利益
四半期包括利益－－

8,164,135

－

親会社の
所有者に
帰属する
持分合計

非支配持分

資本合計

72,290,677－

72,290,677

8,164,135△1,0398,163,096△117,587△117,587△117,587

8,046,548△117,587△1,0398,045,509

所有者との取引額
自己株式の取得△2,619△113,831△116,451△116,451

自己株式の処分

435,332

1,217,580

1,652,912

1,652,912△2,410,243△2,410,243

剰余金の配当△2,410,243

新規連結による変動額
2023年５月31日残高

6,624,890

当第２四半期連結累計期間(自7,208,244

65,783,886

2023年12月１日

至△429,922

276,342－

116,500

116,500

79,463,442

115,460

79,578,903

2024年５月31日)(単位：千円)

2023年12月１日残高

資本金

資本剰余金

利益剰余金

自己株式

6,624,890

7,200,518

68,139,668△335,327

四半期利益

416,935

10,058,745

その他の包括利益
四半期包括利益

その他の
資本の
構成要素

－

－

10,058,745

－

親会社の
所有者に
帰属する
持分合計

非支配持分

資本合計

82,046,685

272,596

82,319,282

10,058,745

4,239

10,062,984

24,96524,96524,965

10,083,710

24,965
4,239

10,087,950

所有者との取引額
自己株式の取得△101

自己株式の処分△5,690

剰余金の配当△101

91,921△3,192,884

非支配持分に対す
る配当金
新規連結による変動額△10186,23086,230△3,192,884△3,192,884－△3,048△3,048－

126,500

126,500

その他の資本の構成要素から利益剰△18,872

18,872－－

14,117

14,117余金への振替
株式報酬取引2024年５月31日残高

14,117
6,624,890

7,208,944

74,986,657－△243,5078－

460,773

89,037,758

400,288

89,438,046

トーセイ株式会社(8923) 2024年11月期 第２四半期決算短信（４）要約四半期連結キャッシュ・フロー計算書(単位：千円)前第２四半期連結累計期間 当第２四半期連結累計期間(自 2022年12月１日(自 2023年12月１日
至 2023年５月31日)
至 2024年５月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前四半期利益
減価償却費

12,072,944

14,372,747

803,803788,831

引当金及び退職給付に係る負債の増減額(△は減少)△455,580△503,010

受取利息及び受取配当金△190,689△289,299

633,935

818,134

5,159,110△1,098,256△1,344,980△5,694,136

支払利息
営業債権及びその他の債権の増減額(△は増加)
棚卸資産の増減額(△は増加)
営業債務及びその他の債務の増減額(△は減少)

405,697345,173

その他△109,042△20,840

小計

16,975,198

8,719,344

190,794244,222△2,817,483△3,190,168

利息及び配当金の受取額
法人所得税の支払額
法人所得税の還付額

149,647

262,299

14,498,157

6,035,697

有形固定資産の取得による支出△61,082△92,268

投資不動産の取得による支出△496,638△37,910

無形資産の取得による支出△17,576△21,335△1,219,000△7,795,621

営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー

貸付金の実行による支出
貸付金の回収による収入
その他の金融資産の取得による支出
その他の金融資産の回収による収入
子会社の取得による支出
事業譲受による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー

4,174

7,412,149△68,714△2,032,501

5,255

172,701△2,453,851△46,190－

101,584

2,072

6,726

△4,305,359△2,332,664△2,084,653

594,900

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少)
長期借入れによる収入

29,869,725

30,737,542△23,988,379△30,298,677

社債の償還による支出△20,678△15,678

リース負債の返済による支出△218,749△373,128

116,500

126,500△2,407,851△3,190,381－△3,048

長期借入金の返済による支出

非支配持分からの払込による収入
配当金の支払額
非支配持分への配当金の支払額
自己株式の取得による支出△113,831△101

自己株式の処分による収入

1,653,690

84,604

利息の支払額△722,198△835,455

2,083,571△3,172,923

現金及び現金同等物の増減額

財務活動によるキャッシュ・フロー

12,276,369

530,110

現金及び現金同等物の期首残高

31,767,008

39,197,843

現金及び現金同等物に係る換算差額

1,455

3,093

現金及び現金同等物の四半期末残高

44,044,834

39,731,046

－

9

－

トーセイ株式会社(8923) 2024年11月期 第２四半期決算短信（５）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。

(６)

要約四半期連結財務諸表に関する注記

１．セグメント情報等
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役
会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産再生事業」、「不動産開発
事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産再生事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「ホテル事業」は、ホテル運営事業等を行っております。
当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。
前第２四半期連結累計期間(自2022年12月１日

至2023年５月31日)(単位：千円)
報告セグメント

不動産
再生事業

不動産
開発事業

不動産
賃貸事業

不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産
管理事業

ホテル事業

34,017,017

6,396,938

3,164,786

4,185,181

3,276,386

1,821,054－

52,861,365－－

88,5455,890

576,904

9,815△681,156－

合計

34,017,017

6,396,938

3,253,331

4,191,071

3,853,291

1,830,869△681,156

52,861,365

セグメント利益

7,165,048

1,296,086

1,525,334

2,978,306

518,285475,610 △1,442,480

12,516,190

調整額

合計

売上高
外部顧客への売上高
セグメント間の売上高

金融収益・費用(純額)△443,246

税引前四半期利益

12,072,944

当第２四半期連結累計期間(自2023年12月１日

至2024年５月31日)(単位：千円)
報告セグメント
調整額

合計

不動産
再生事業

不動産
開発事業

不動産
賃貸事業

不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産
管理事業

ホテル事業

29,399,460

14,334,142

3,699,086

3,644,554

3,529,404

3,011,793－

57,618,442－－

55,51928,999728,891

15,111△828,521－

合計

29,399,460

14,334,142

3,754,606

3,673,553

4,258,296

3,026,904△828,521

57,618,442

セグメント利益

5,597,143

5,123,449

1,791,688

2,305,930

637,604

1,046,223 △1,600,455

14,901,583

売上高
外部顧客への売上高
セグメント間の売上高

金融収益・費用(純額)△528,835

税引前四半期利益

14,372,747

－

10

－

トーセイ株式会社(8923) 2024年11月期 第２四半期決算短信
２.

配当金
前第２四半期連結累計期間及び当第２四半期連結累計期間における配当金支払額は、以下のとおりであります。
前第２四半期連結累計期間(自決議

１株当たり配当額(円)

2023年２月24日
定時株主総会2022年12月１日

配当金の総額(千円)51

2,410,243

当第２四半期連結累計期間(自決議

１株当たり配当額(円)

2024年２月27日
定時株主総会３.

至2023年12月１日

配当金の総額(千円)66

3,192,884

2023年５月31日)
基準日

効力発生日

2022年11月30日

2023年２月27日

至2024年５月31日)
基準日

効力発生日

2023年11月30日

2024年２月28日

１株当たり情報前第２四半期連結累計期間(自 2022年12月１日
至 2023年５月31日)

当第２四半期連結累計期間(自 2023年12月１日
至 2024年５月31日)

親会社の所有者に帰属する四半期利益(千円)

8,164,135

10,058,745

希薄化後１株当たり四半期利益の計算に使用する当期利益(千円)

8,164,135

10,058,745

発行済普通株式の加重平均株式数(株)47,370,964

48,418,423

96,33145,739業績連動型譲渡制限付株式報酬による普通株式(株)

－

9,982

事後交付型譲渡制限付株式報酬による普通株式(株)－223

47,467,295

48,474,367

基本的１株当たり四半期利益(円)172.35207.75

希薄化後１株当たり四半期利益(円)172.00207.51

希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
普通株式増加数(株)
ストック・オプションによる新株予約権(株)希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
普通株式の加重平均株式数(株)(注) 基本的１株当たり四半期利益は、親会社の所有者に帰属する四半期利益を、四半期連結累計期間中の発行済普通株式の加重平均株式数により除して算出しております。

－

11

－

トーセイ株式会社(8923) 2024年11月期 第２四半期決算短信(７) 重要な後発事象に関する注記（資本業務契約締結に伴う主要株主、主要株主である筆頭株主及びその他の関係会社の異動）
当社は、2024年５月24日開催の取締役会において、名古屋鉄道株式会社との間で、資本業務提携契約を締結することを決議し、同日付で資本業務提携契約を締結いたしました。また本契約に関連して、2024年５月24日付で当社の主要株主である筆頭株主の山口誠一郎氏が所有する当社普通株式のうち合計7,500,100株を市場外での相対取引により名古屋鉄道株式会社に対して譲渡する契約が同社と山口誠一郎氏との間で締結され、2024年６月４日に本株式譲渡の振替が完了しました。本株式譲渡は有価証券の売出しに該当いたします。 本株式譲渡により、当社の主要株
主、主要株主である筆頭株主及びその他の関係会社の異動が同日付で発生しております。
（１）当該異動に係る主要株主、主要株主である筆頭株主及びその他の関係会社の概要（１）名称

名古屋鉄道株式会社（２）所在地愛知県名古屋市中村区名駅一丁目２番４号（３）代表者の役職・氏名

取締役社長

髙﨑裕樹

交通事業、運送事業、不動産事業、レジャー・サービス事業、流通事業、航空関（４）事業内容
連サービス事業、その他の事業（５）資本金101,158百万円（６）設立年月日

1921年６月13日（７）大株主及び持株比率（発行済株式（自己株式を除く）の総数
に対する所有株式数の割合）

日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)13.62%

日本カストディ銀行(信託口)4.27%

日本生命保険相互会社

2.57%（2023年９月30日現在）
資本関係

該当事項はありません。

人的関係

該当事項はありません。

取引関係

該当事項はありません。

関連当事者への該当状況

該当事項はありません。

（８）当事者間の関係（注）（７）大株主及び持株比率以外につきましては、2024年５月24日現在の情報に基づいております。
（２）当該異動の前後における当該主要株主の所有議決権の数及びその総株主等の議決権に対する割合
異動前（2024年４月30日現在）
異動後

所有議決権の数

総株主等の議決権に対する割合――

75,001個

15.50％（注）異動後の総株主等の議決権に対する割合は、2023年11月30日現在の発行済株式総数48,683,800株から、議決権を有しない下記の株式数を控除した株式数48,360,000株（議決権の数483,600個）を分母として算出し、小数点以下第３位を切り捨てて表示しております。
自己株式 306,700株

単元未満株式17,100株（2023年11月30日現在）（３）当該異動の年月日
2024年６月４日

－

12

－

トーセイ株式会社(8923) 2024年11月期 第２四半期決算短信（ストック・オプションとしての新株予約権の発行）
当社は、2024年７月５日開催の取締役会において、会社法第236条、第238条及び第240条の規定に基づき、当社の取締役、執行役員及び従業員（当社子会社への出向者を含む。以下同じ）並びに当社子会社の取締役に対し、ストック・オプションとして新株予約権を発行することを下記のとおり決議いたしました。
１．ストック・オプションとして新株予約権を発行する理由
当社グループの業績向上と企業価値向上に対する意欲や士気を一層高めることを目的として、ストック・オプシ
ョンとして新株予約権を発行するものです。
２．新株予約権の発行要領（１）新株予約権の名称
トーセイ株式会社

第７回新株予約権（２）新株予約権の総数
11,095個とする。
上記総数は、割当予定数であり、引受けの申込みがなされなかった場合等、割り当てる新株予約権の総数が減少
したときは、割り当てる新株予約権の総数をもって発行する新株予約権の総数とする。
（３）新株予約権の割当ての対象者及びその人数並びに割り当てる新株予約権の数
当社取締役

９名（内社外取締役３名）

1,025個（内社外取締役60個）

当社執行役員

５名

480個

当社従業員

423名

9,020個当社子会社の取締役

10名

570個

（４）新株予約権の目的である株式の種類、内容及び数
新株予約権の目的である株式の種類は当社普通株式とし、各新株予約権の目的である株式の数（以下「付与株式数」という）は100株とする。
なお、下記（９）に定める新株予約権を割り当てる日（以下「割当日」という）後、当社が当社普通株式につき、株式分割（当社普通株式の株式無償割当てを含む。以下、株式分割の記載につき同じ）又は株式併合を行う場合、次の算式により付与株式数を調整するものとする。ただし、かかる調整は、新株予約権のうち、当該時点で行使されていない新株予約権の目的である株式の数について行われ、調整の結果生じる１株未満の端数については、これを切り捨てるものとする。
調整後付与株式数＝調整前付与株式数×株式分割・株式併合の比率
調整後付与株式数は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日（基準日を定めないときは、その効力発生日）以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少して資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後付与株式数は、当該株主総会の終結の日の翌日以降、当該基準日の翌日に遡及してこれを適用する。
また、上記の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他これらの場合に準じて付
与株式数の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める付与株式数の調整を行うことができる。
（５）新株予約権の行使に際して出資される財産の価額
各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、当該各新株予約権を行使することにより交付を受けることができる株式１株あたりの行使価額に付与株式数を乗じた金額とする。
行使価額は、割当日の属する月の前月の各日（取引が成立しない日を除く）の東京証券取引所における当社普通
株式の普通取引の終値の平均値に1.05を乗じた金額（１円未満の端数は切り上げる）又は割当日の終値（取引が成立しない場合はそれに先立つ直近日の終値）のいずれか高い金額とする。
（６）新株予約権の払込金額の算定方法①

当社の取締役
各新株予約権の払込金額は、割当日においてブラック・ショールズ・モデルに基づき算出した金額を基準として、当社取締役会で定める額とする。なお、当該価額は、新株予約権の公正価額であり、会社法第246条第２項の規定に基づき、取締役が当社に対して有する報酬債権と新株予約権の払込金額の債務とを相殺するものとする。
－

13

－

トーセイ株式会社(8923) 2024年11月期 第２四半期決算短信②

当社の執行役員及び従業員並びに当社子会社の取締役
新株予約権と引換えの金銭の払込みはこれを要しない。なお、職務執行の対価として公正発行により付与される新株予約権であり、有利な条件による発行に該当しない。

（７）新株予約権を行使することができる期間2026年７月６日から2029年７月５日まで（８）新株予約権の行使の条件①

対象者区分による条件
ア．当社の取締役
新株予約権者は、権利行使時において当社取締役の地位にあることを要する。ただし、新株予約権者が、任期満了による退任又は会社都合により取締役の地位を失った場合はこの限りではない。
イ．当社の執行役員及び従業員並びに当社子会社の取締役
新株予約権者は、新株予約権の権利行使の時点において、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員
又は従業員のいずれかの地位にあることを要する。ただし、当社又は当社子会社の取締役又は監査役の任期満了による退任、当社又は当社子会社の執行役員又は従業員の定年による退職、その他正当な事由により、当社
又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員又は従業員の地位を喪失した場合はこの限りではない。

②

対象者全員に対する条件
ア．新株予約権の相続はこれを認めない。
イ．新株予約権の質入れ、その他一切の処分はこれを認めない。

（９）新株予約権を割り当てる日
2024年７月30日（10）新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金及び資本準備金に関する事項①

新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金の額は、会社計算規則第17条第１項に従い算出される資本金等増加限度額の２分の１の金額とし、計算の結果１円未満の端数が生じる場合は、これを切り上げるものとする。

②

新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本準備金の額は、上記①記載の資本金等増加限度額から上記①に定める増加する資本金の額を減じた額とする。

－

14－