第9回

おそるべし 5 回生①以上、仕事との両立組 4 名に加え、就業せずに修習に専念する平日組の E 君と F 君です。
平日組の 2 名は、いよいよ登場！壮絶 1 年コースを紹介します

土曜日の修習も受けています。1 日でも多く作業や会

今まで、主に 4 回生 2 年コースの修習の模様をリア議に挑んで成長するために頑張って当センターに通ルタイムでお伝えしてきました。当センターでは、こっているのです。ですから、1 年コースのクラスにつれらの修習生のほかに、5 回生 1 年コース（平日 2 名、いて言えば、土曜日に総勢 6 名が集まり、担当する 2

土曜 4 名）・2 年コース（平日 3 名、土曜 6 名）の修習名の指導鑑定士とともに修習に取り組んでいます。

生も昨年 12 月から修習を始めています。

では、その修習生たちを一人ずつ紹介しましょう!!!

今回は、その 5 回生、なかでも 1 年コースのメンバーそれぞれにスポットを当ててレポートします。

ナチュラルでニュートラル、不思議な雰囲気の A 君

さて、第 1 回で述べましたとおり、1 年コースは、A 君は、いつも物静かで、穏やかな微笑みをたたえ、実質 10 ヶ月間で、23 類型の鑑定評価を行いますので、自己主張をせず、まるで背景の一部のように周囲に溶修習スケジュールは非常にタイトです。ですから、受け込んでしまう不思議な存在です。

け入れにあたっては、原則として、就業していない、あるとき、指導鑑定士たちの頭に、フト疑念が浮かまたは自営業で修習に十分な時間を割くことができびました。「Ａ君は、わたしたちのツッコミを逃れるることを条件としていますが、今年度は、フルタイムため、目線から外れるように存在感を隠しているのでの仕事に就いている人でも、不動産に関連するキャリはないかしら？着ている服も、いつもカモフラ（迷彩）アが豊富で、面接により鑑定評価理論や関連諸法規に柄だし」でも、考え直してみると、そんなことを意図関する理解がしっかりしており、かつ、心身ともにタするようなブラックな人ではありません。
「やっぱり、フであると認められた 4 名を採用することとしました。

わたしたちの優しさが足りないのかな？」と思った指A 君は、自営業で時間の融通がきくということが決

導鑑定士は、A 君の存在感が出るように、鑑定会議でめ手となりました。面接における印象は、あまり残っは、ホワイトボードに地図を描いてもらったり、できていなかったというのが正直なところでした。

るだけツッコミをソフトにして無理のない回答を誘

B 君は、機関投資家にお勤めで、不動産投資に関すったり、全員に指導すべきことを A 君だけに伝え、Aる知識が豊富ということが決め手となりました。面接

君から他のメンバーに伝達してもらったりしていまにおいては、貸家及びその敷地の鑑定評価手法ついて、す。

スラスラと受け答えしてくれました。

周囲の修習生も、A 君のことをいつも気にかけていC 君は、不動産鑑定評価業務そのものの経験はあります。先日、指導鑑定士が A 君を事務室に呼んで報告ませんが、一時期、深く関わったことがあり、理論的書の個人指導を行っていると、教室で作業していた他なバックグラウンドがしっかりしているということの修習生たちがざわめき出しました。「先生に拉致さが決め手となりました。面接においては、鑑定評価書れた、拿捕された！！」「大丈夫か？？」とうとう、を批判的に読んでいるという発言とクールなまなざ

皆で事務室まで様子を見に来る有様です。また、「Ａしが印象的でした。

君のきょうのランチはチョコレートとビスケットとD 君も、仕事で多数の鑑定評価書を読みこなしていること、また、20 代と若く、「1 日 3 時間睡眠で大丈おにぎりだったけど、そんなに偏った食事で大丈夫だろうか」と心配しています。

夫」と言ってのけたことが決め手となりました。笑うでも、彼は、遠方から通学、作業が立て込んでいると口角が上がり、明るいオーラを放っているところが、ときは、指導日前日の金曜日に上京してくる頑張り屋器の大きさを感じさせました。

さんです。東日本大震災のときもそうでした。当日は

金曜日で、新宿に着いたところで震災に遭遇。そこかンを宣言した修習生はいましたが、B 君は、「現実にら 3 時間かけてホテルまで歩いたそうです。そして、すぐに他の修習生と連絡を取り、全員の安否を確認し100 ㎡で事業化しているのだから、そういう想定をし．．
ないのは逃げだ」と言い切り、135 ㎡派の 4 回生を震ていました。さらに翌朝、修習生と指導鑑定士のメーえ上がらせました。

リングリスト（後出）に、現況報告とともに、メーリ業者取材では、静かに他の修習生のインタビューをングリスト活用を呼びかける投稿をしてくれました。

聞いていたのですが、時間が足りず消化不良の感があ案件処理においても、当然のこととしてスルーしがったことに対して「肝心な、借入金利とかプロジェクちな基本的な疑問を、指導鑑定士にきっちり投げかけ、ト利益率を聞き出せませんでしたね」と一言、取材を納得してから先に進むという堅実型。

アレンジした指導鑑定士を凍りつかせました。

ちょっとずつちょっとずつ、存在感を出しはじめて頑張っています。

また、同じ案件で、最有効使用の判断をめぐり、中層共同住宅地としての使用について検討していたところ、別の修習生が最有効使用の建物として 5 階建を「蜂の一刺し」鋭く射抜く B 君
B 君は、さきに述べましたように、機関投資家にお勤めです。指導鑑定士には想像もつきませんが、生き想定したのに対し、「5 階建なんて部屋が埋まらないし、エレベータが必要となるから費用対効果を考えると絶対にこんな建物建てませんね」とサラリ。

馬の目を抜くような、神経を使うお仕事なのでしょう。

工業地（更地）の案件では、「この物件は準工の指とても忙しいようで、鑑定会議では、眠そうな場面も。

定を受けているから、最有効使用にいろいろなオプシ

でも、叩き起こすなんてできません。彼を目覚めさせョンがあって迷うんですよ。工専に所在する物件だっるには、収益還元法に関わることを議論するのが一番たら良かったのに、REIT の投資事例も豊富だし」と、です。

題材物件さえもバッサリ。

B 君の最大の持ち味は、物事の本質を見抜くセンス

こんなＢ君ですが、鮮やすぎるためか、刺されてもです。不動産の鑑定評価に際して、これは大切なこと嫌な後味は残りません。素顔は、シャイで繊細な好青で、確定・確認から手順を尽くして処理していくべき年です。

なのはもちろんですが、一方、依頼書を受け取った段

今後は、針、否、センスを磨くとともに、丁寧な論階で、その案件の筋を見極める、具体的には、重点的理構成を身に付けてくれれば「鉄板」だろうな、と期に調査すべき事項、とことん裏付けを要する採用数値、待しています。

評価額の落としどころ、等々を直感的に判断することが求められる場合もあります。B 君は、不動産投資の最前線で活躍しているだけあって、そのセンスが抜群なのです。

「鑑定オタク？」の C 君
C 君は、初めて取り組んだ住宅地（更地）の案件において、多数の事例資料を分析し、その相互比較からこの鋭さは、日ごろの何気ない会話の中でも遺憾な諸要因の格差率を導いたり、収益還元法の建物想定にくなく発揮されます。寸鉄人を刺す、的を射ているだ

あたっては、斜線制限等を作図してフルボリュームのけに、周囲の修習生、指導鑑定士さえも一瞬たじろが戸建住宅のプラニングを行ったりして、みんなの注目せるほどです。の的となりました。

前回、大規模画地の案件では、想定開発モデルにおとにかくすべて検証確認しないと気が済まない完ける画地規模をめぐり、指導要綱遵守か（135 ㎡派）、璧主義者のようで、戸建住宅のほか、テラスハウス、現実に多い例外規定適用か（100 ㎡派）で判断が分か3 層フラットタイプの共同住宅まで想定します。本件れたことをご紹介しました。他にも早々に 100 ㎡プラに限らず、何でもかんでも面倒がらずにトライ、それも全力投球。大規模画地案件で想定した共同住宅にしげが始まり、ブラインドを開けてくれたのは嬉しかっても、逆日影を手描きしたのですから、さぞかし手数たのですが、1・2 発見たら「先生、この件ですが」とがかかったことでしょう。指導鑑定士をして「ここま修習モードに戻ってしまいました。

でやるか」と言わせ涙を流させた修習生の鑑（かがみ）。

またある時は、指導鑑定士が朝メールを開くと、0：

わたしたちが職業としている不動産鑑定が好きだと

59、1：04、6：00 と、深夜から未明にかけて C 君かいう態度を見せてくれるのですから、まさに指導鑑定ら報告書添付の長文メールが。内容は、現在取組中の．．
評価案件に関すること、そして「今度議論させてくだ士冥利というものではありませんか。
また、鑑定会議ではパソコンを持参し、入力済みのデータ等を検証しながら会議に臨むので、指導鑑定士の信頼は絶大で、「会議の最終兵器」の異名も。

さい」と締めくくられていました。
このように、「ちょっと残念（？）」なＣ君ですが、指導鑑定士が努めてフランクな態度で接するうちに、驚いたのは、東日本大震災のときです。翌日土曜日

端正なフェイスから白い歯がのぞくことが多くなりは指導日にあたっていたわけですが、周知のとおり、ました。そして、指導鑑定士が、鑑定評価の議論を真当センターの所在する浦安市は被災地です。JR 京葉線

っ正面から受け止めると、嬉しそうです。指導鑑定士

はストップ、至るところで液状化し、噴砂でドロドロ、にとっても良い刺激となっており、今後が本当に楽し

上下水道も寸断、余震も続いている状態。他の修習生みです。

は、当然指導がないものと決め込んでいましたが、C震災の影響で、当センターでの修習ができず、メー

君は、「這ってでも行こうと思った」と指導鑑定士にル指導を行った際に、C 君から指導鑑定士に届いたメ連絡をくれたのです。当センターの状況を見に行ったールを、ご本人の了解を得て掲載しますね。一見クー

指導鑑定士、C 君が修習中止を納得するようにと思い、ルな C 君ですが、このメールからは、誠実な修習態度

その惨状をカメラに収め、メーリングリストにアップと、指導鑑定士への心配りも忘れない、社会人としてしました。折も折、C 君本人も肩に激痛が走りほとんのマナーの良さが感じられます。

ど右手が使えなくなっていたのだそうです。後から知らされて二度びっくりです。
他の修習生は、C 君の熱心さをリスペクトしつつ、お疲れ様です。先日はメールにてご説明ありがとうございました。

別の角度からも見ているようです。「彼はイケメンで明日（今日）は学校があるとのことで楽しみです。

すよね」「彼女いるんでしょうか、いや、いない方が先生も○○案件は無事に終了されましたでしょうか。

おかしいですよね」「先生、彼女いるかどうか聞いて～（中略）～くださいよ」「携帯握りしめていたけれど、彼女からまず、大規模画地です。のメールかな」と興味津々。

物件調書は容量が大きいので明日お持ちします。

でも、本人は周囲のそんな雑音は何のその、鑑定評価を究めんと、修習街道まっしぐら。
ある時は、鑑定会議が終わっても、ひとりデスクに以下は、ご指摘いただいた主な事項に対する回答です。
（メモ書きのようなものですみません。）

張り付いて黙々と作業に勤しむＣ君に、指導鑑定士がⅠ市場分析等「先生帰るけど、何時ころまでいるの？」と聞くと「い○対象不動産の確認・・・加筆修正

や、フツーに」「フツーって？」「10 時（当センターの○一般的要因 社会経済情勢・・・各種調査結果を過去４年間推閉館時刻）までです」との返答。

移で一覧記載ある時は、事務室にいる指導鑑定士の元に質問に来た際、ちょうど東京ディズニーランドの花火の打ち上○開発プロジェクトを追加記載○地域分析・・・人口構成、将来動向等加筆

～（中略）～の速さは誰しもが認めるところです。
最年少ながら博学多才、一体いくつのヒキダシを持Ⅱ評価っているの？ちょっと話を振ると、すかさず膨大なレ○取引事例比較法・・・取引事例の性格・査定判断等の加筆スポンスが返ってきます。おまけに人間関係もうまく○開発法と収益還元法の記載順序入れ替えこなすマルチ人間。

○分譲価格・・・開発区域内標準画地の定義等を加筆あるとき、指導鑑定士が、修習生たちへの連絡ツールとしてメーリングリストの構築を頼むと、二つ返事※査定表ですぐに処理してくれました。そのメーリングリスト○事例①・・・取引価格 OKには、メッセージ配信機能のほかに、ファイルやイン○時点修正・・・大規模地は公示等（戸建）の地価動向より、厳しターネットのブックマークを共有できる機能が付いいと判断していたが、▲2.4％に修正。ています。指導鑑定士が、修習生のために、不動産鑑○地域要因順序・・・検討の結果、妥当と判断。

定の参考となるウェブサイトを登録しようとすると、○下水、側道等調整

D 君によって、すでにいくつも登録されています。指○Ｎ駅の駅性格・・・メトロ始発駅はプラス（ただし、肝心の通勤導鑑定士が追加すると、また増えていて・・・すごい時始発は少ない。）。総武線快速停車駅と同等と判断。

ブックマークの登録数。リアルタイムで登録合戦をし他の要素として、駅前状況勘案。Ｆ駅とＮ駅周辺の利便性・環境ていた指導鑑定士も知らないウェブサイトが多数あ格差があると判断。って、Ｄ君の情報量の多さに舌を巻きました。

（ex。Ｆ駅は帰りに百貨店等で買い物可能⇔N 駅は帰りに風俗勧誘に付きまとわれる!?等）

のちの回で詳しく述べますが、CAD 講習の時は、先生から「初操作でこの修得力の早さはスゴイ」とお墨付きをいただきました。この講習終了後、時刻は午後○用途の多様性・・・事例②と③は、将来動向如何により戸建以6 時を回っていましたが、修習案件の処理にあたり、外への転用可能性ありと判断し、当該ポテンシャル分プラス。

たった今講習を受けたばかりの CAD を操作してプラ○販管費スケジュール・・・支出時期を 1 ヶ月ずつ早く修正ニングを行うと言うのです。「大丈夫？できる？」と○市場分析、収支計画・・・文章調整

いう指導鑑定士の問いに「このくらい大丈夫」ときっ○完成宅地比準・・・文章調整等ぱり。3 時間足らずで 2 ケース分の建物想定をこなし、○完成宅地・街路条件「系統」・・・標準画地は行止まりだが、接天空率チェックまでやってのけました。

面市道までの距離が非常に短く、かつ、接面市道の系統の良さを、取引事例の行止まり道路等との比較で格差として査定

評価案件の処理にあたっても、まさに一を聞いて十を知る、指導鑑定士が一言サジェスチョンを与えるだ
けで、はるか先を読み、報告書をサクっと書きあげて以上です。続けて、他の案件をお送りします。

しまいます。このように書くと、持って生まれた資質が違うのかと思われるかもしれませんが、Ｄ君は、基本をおろそかにしない、誠実な態度で修習に臨んでい「クールクル」頭の回転早いぞ！踊る修習生 D 君るということを強調しておきたいと思います。時間やジャージとクラッシュドジーンズをタイトに着こ

期限の約束を遵守する、読み手にとってわかりやすいなし当センターに現れる D 君。ディスカウントストア

簡潔で論理的な文章を書く、「鑑定評価基準」を読みとバッテッィングセンターが好き、とのことで、そうこなして十分に理解する、物件調査・事例調査等をきいうところにいそうな、ごくごく普通の若者に見えるちんとこなす等、基本動作が人一倍しっかりしている

彼ですが、これがタダモノではありません。頭の回転のです。「基準」をベースとして、確定・確認から鑑定評価額の決定に至るまでのロジックの流れを組みリ君、今日はソーダ味」と言われるのですが、それも立て、ヒッカカリがあるとすれば、どこをどう考え何ニコニコ受け止め、みんなを和ませています。

を調査すれば解決できるのかを見極め、多くのヒキダシから使える情報を取り出して複眼的に検討す「自転車でどこまでも突入」いつも穏やか大人の修習る・・・だから、動作に無駄がなく、かつ、バランス

生F君の良い判断ができる・・・これが彼の「サクッ」の秘密ではないか、と指導鑑定士は見ています。
鑑定会議では、案件の問題点を的確に指摘するととF 君も、就業せずに、実務修習に専念しています。
しかも、修習のためにご実家を出て、当センターの隣市に部屋を借りるという気合の入れようです。

もにジョークを飛ばしてムードメーカー役もこなし、千葉県内の実査及び事例地調査には必ずというほ

少しでも時間が空くと、事務室を訪れては指導鑑定士

ど自転車で回り、修習日のお昼は自分でおにぎり持参を相手に笑いを振りまき、クールクルとラテンダンスというストイックな修習態度には、頭が下がります。

を踊ってくれます。このように、他者とのコミュニケ

F 君は、女性指導鑑定士が真っ青になるほどの家事ーションを大切にするということも、彼の情報量の多能力の持ち主のようです。特に住宅物件の鑑定評価にさにつながっているのかもしれません。

あたっては、生活感覚も重要ですので、非常によいこ頼もしさとライトな感覚を併せ持つＤ君。このまま大らかに羽ばたいてほしいと思います。とだと思います。
また、資料の整理がきっちりしていて、指導鑑定士が、「あの資料貸して」というと、即座に取り出してニックネームは「ガリガリ君」の E 君くれます。また、案件処理においては、評価対象不動E 君は、就業せずに、実務修習に専念しています。

産にせよ、事例にせよ、作業が進んだ段階で調査のツ「ガリガリ君」というニックネームは、面接後にあメが甘い点があると、即座に役所でも法務局でも赴いる指導鑑定士が「アイスキャンディーのキャラクターにそっくり」と言い始めたことがきっかけです。見るたびに似ていることが判明し、本人の了解を得てこのて再調査を行います。
最年長らしく人柄も穏やかで、話していてホッとする大人の修習生です。

「ガリガリ君」、または、そのバリエである「ガリちゃん」というニックネームが定着しました。

チームワークで乗り切ろう

数字に強く、指導鑑定士が、前出の D 君と、干支と以上、素晴らしいメンバーではありませんか？直感

血液型と誕生月が同じだという話をすると、即座に鋭い人、緻密な人、真面目な人、朗らかな人、癒しの「1440 分の 1 の確率ですね」というレスポンスが返っ人、絶妙なバランスのクラス編成となりました。てきました。以前述べましたように、不動産鑑定士た

また、このメンバーの性格・特徴を把握し、良いとるもの、SY(数字が読めない)では困ります。この暗算ころを引き出そうとする指導鑑定士も本当はすごい力を、鑑定評価においてぜひ活用してほしいものです。と思いませんか！？「蜂の一刺し」も何のその、鑑定また、暗記が得意、それも写真的記憶能力の持ち主

評価の議論には議論、ジョークにはジョークを返しつ

で、不動産鑑定士試験の時には「鑑定評価基準」を紙つ、日々修習案件と格闘を重ねているのです（C 君は、ベースの状態でページごと丸暗記したのだそうです。

指導鑑定士のジョークを「必殺真面目返し」してくれ

ただ、ときどき「基準」の内容の確認をすると、「あますが）。

れ、ページごと忘れちゃった！あれおかしいな！！」などということもあって、思わぬ弱点がポロリ。
ブルーの洋服を着てくると、前出の B 君に「ガリガ繰り返しになりますが、1 年コースのうち 4 名は、仕事と修習を両立させながら不動産鑑定士を目指しています。思うように修習の時間が取れず、大変な毎日の連続のはずです。寝不足も当たり前です。かなり仕事量の多い人たちですが、泣き言は言いません。それどころか、指導鑑定士より気合いが入っていると思うくらいです。鑑定会議前までにきっちり課題をこなし、登校すれば、必ずと言っていいほど夜遅くまで頑張っています。
指導鑑定士は、題材物件の選定やら、鑑定会議やら、報告書チェックやら、大変だぁ～と愚痴をこぼしたくなるとき、1 年コース両立組の修習生がひたむきに修習に取り組んでいることに比べれば何でもない、わたメーリングリスト HP メインページ

したちもがんばろう、と思うのです。
同じように、平日組の 2 名は両立組の修習生の知識を吸収しながら、平日でなければ行かれない行政調査・法務局調査のもれをフォローするなど、自然と良いチームワークができあがっています。
例年、１年コースはいつも悲壮感が漂っていました。
しかし、なぜだか今年の１年コースは壮絶なスケジュールにもかかわらずいつも楽しげに修習に向かっています。鑑定が楽しいからか？指導鑑定士がおもしろいからか？修習生同士の仲が良いからか？よくわかりませんが、とても良いことだと思います。わたしたち指導鑑定士はいつも言います。「楽しく修習するのメーリングリスト HP によるファイル共有も苦しんで修習するのも、同じ時間を過ごすなら楽しく修習して鑑定を自分のものにするのが一番・・・そして、楽しんで行ったことはアタマとカラダに染みつくのよ」と。
現在のところ、この言葉のとおり 1 年コースの修習は進んでいると思っています。わたしたちの理想を実現してくれている 6 人組です。

メーリングリスト HP によるブックマーク共有

3 月 11 日、東日本を大震災が襲いました。幸い、当センターの関係者は全員無事でしたが、本学のある浦安市は被災地です。3 月末は鑑定協会への報告期なのですが、建物は立ち入り禁止の状態。26 日（土）、ようやく学部の講義棟の使用が認められ、割り当てられたゼミ室 2 室を使用して修習ができることに。いつもの教室とは違う狭い空間、使い慣れない機器。そんな中でも、一言も不満をもらさず頑張ってくれた修習生たち。数名を除き、期限内に提出することができました。そんなかれらを、わたしたちは誇りに思います。
次回も、5 回生 1 年コースの楽しい修習の模様、意外な珍プレーなどをレポートします。