【第９１回定期講演会 講演録】
【第９１回講演会】
日時：平成１５年７月２日
場所：東海大学校友会館

平成１５年版土地白書について
国土交通省土地・水資源局
土地情報課長

■はじめに

上関 克也

て、第２部は「土地に関して講じた基本的な施策」になります。

どうもこんにちは。ただいまご紹介いただ

基 本 的 に は 第 １ 部 の 第 １ 章 が ｢社 会 経 済 のきました国土交通省土地水資源局土地情報課

変 化 と 土 地 の 有 効 利 用 の た め の 課 題 ｣と い う

長の上関でございます。

ことで、平成１４年度におきます土地に関す

本日は土地白書ということでご紹介したい

る動向、これについていろいろな分析等を加と思います。土地白書は、土地基本法というえたところでございます。第２章、第３章、

法 律 に 基 づ き 、「 土 地 の 動 向 に 関 す る 年 次 報

第４章につきましては統計的なデータを記載

告 」及 び ｢土 地 に 関 し て 講 じ よ う と す る 基 本 的してございます。また、第２部の「基本的なな 施 策 ｣を 作 成 す る も の で ご ざ い ま し て 、役 所施策」につきましては、各省庁で講じているの言葉で言いますと、法律に記載されている施策の紹介、それから「土地に関して講じよの で 、い わ ゆ る 法 定 白 書 と 呼 ば れ て お り ま す 。

うとする基本的な施策」については、平成１

白書には幾つか種類がございますけれども、５年度で行おうとしている各省庁の施策を記

土地白書を初めとして法律で作成が規定され載してございます。土地白書につきましてはているものは国会に報告するとなっており、

今年で１３回目でございますので、統計的な閣議という場で政府として取りまとめたもの

データの部分につきましても過去の各白書をを国会で報告して世の中に知らしめるというつなげていけばそこそこの情報といいますか、

ものでございます。ですから手続は煩雑であ土地に関する統計的なデータが整理されていりますし、かつ閣議で決定するということにると思います。白書本文につきましては、今なりますので、余り各省庁の都合の悪いこと

月の終わりごろ政府刊行物センター等で出版は載せられないということもございますけれ

される予定になっておりますので、何らかのども、若干コメントをしております。

機会にごらんいただければと思います。

構成といたしましては「土地の動向に関す
る 年 次 報 告 」、「 土 地 に 関 し て 講 じ よ う と す る
基本的な施策」が大きな柱でございまして、■社会経済の変化と土地の有効利用のため

その中で第１部、第２部というふうになっての課題おります。第１部では、土地に関する動向ということで第１章から第４章までございまし

それでは具体的に第１章のところで話します。第１節は土地市場の最近の動きというこわしたものでございます。まずバブルの時期とで、土地市場の全体の動き。それから第２を見ますと、東京駅を中心としまして、周辺

節では、土地の流動化・有効利用のための土の地域、これについては皇居側であれ、昭和

地市場の整備。第３節が土地利用の課題と取通りであれ、全体的に一斉に上がっており、り組みとなっています。簡単に概略を申し上

バブルの崩壊の時期についてはどこの地域でげますと、第１節では、最近の土地市場といあっても一斉に下がっていったというようなうものは地価の下落が続いているという中で、状況でございました。それが直近といいます

地価の個別化が一層進んでいるということをか、今年、２００３年１月に発表されました

記載してございます。第２節ではそういう中地価変動で見ますと、東京駅の前、ここは具で土地の流動化・有効利用のためにはどのよ

体的には丸ビルなんですけれども、丸ビルとうなことをしたらいいのか、どのようなこと

か丸の内側については非常に地価が上昇してがなされているのかという話。第３節としていますが、日本橋、昭和通りよりも東側といは土地利用の課題と取り組みということで、った地点では地価が下落しています。また中どのように土地利用をしていけば有効な土地

央通りの周辺では場所によっては、横ばいも利用が行われるかということについて記述しあれば上昇しているところもあり下がっていてございます。

るところもあるということで、バブルの時期等でございますと、ある一定のエリアで見れ
ば、裏通りであろうと表通りであろうと一斉■土地市場の最近の動きに地価が上がっていったという状況でございましたけれども、最近は、その土地の置かれ具 体 的 に は 、224 ペ ー ジ 以 降 で ご ざ い ま す 。

た状況、利便性、または収益性によって上昇

まずここに書いてございますように、１とい率とか下落率というものが変わってきている

たしまして実需中心の土地市場における地価というような例が示されたものでございます。

の個別化ということでございまして、地価がただいまのは商業地の例でございましたけ

１２年連続で下落しているという状況をまずれども、次は住宅地の例で、八王子市におけ説明してございます。その中で過去のようにる住宅地の駅からの距離別に見た地価の変動

土地を所有しているだけでは将来的に利益が率 の 推 移 で ご ざ い ま す（ Ｐ ．225 ）。こ の 辺 が得られるという状況ではなくなっており、そ地価の高騰期でございまして、駅から近いほの結果として土地というものは、利用するこど上昇率が高くて遠いところで低かったのでとによって、初めて価値が生み出されるようすけれども、それがだんだん下落してまいりになっているということにつきまして、企業まして、平成１０年以降を見てみますと、駅も個人も認識しつつあり、このことが我が国から近いところほどその下落率は小さくなっの土地市場を従来の持っていれば何とかなるていると。逆に駅から遠いところでは、高くというような市場から実需中心の市場へと構なっているということで、同じ八王子という造的に変化させてきているということです。

地域を見たとしても土地の価格というものは、

また地価の個別化ということでございますけ

利便性によって大きく変化してきているとい

れども、これにつきましてはちょっと見にく

うことでございまして、地価の個別化といい

いかもしれませんけれども、ＪＲの東京駅周

ますか、それぞれの土地の利便性・収益性に辺の地価の変動状況をバブル期、バブル崩壊

よって土地の値段というものが異なるという期、最近の変動率を地価公示をベースにあら状況になってきたということが示されております。

有利というような答えをする企業が増えているということでございます。やはり初期投資を抑えるということもございまして、企業の■企業行動の変化

選好としては借地・賃貸という意向が強くなってきている状況が示されてございます。一次 に 土 地 取 引 の 動 向 と い う こ と で 225 ペ ー

方で、逆に今後所有が有利と考える理由につジ目の２でございますけれども、ここでは企いても聞いておりまして、やはり依然として

業行動の変化ということで取り上げてござい

高い数字になっているのは「事業を行う上でます。今まで企業を含めまして、継続的な地

自由に利用できる」というような答えです。

価の上昇を前提に土地の含み益というものをまた、「 土 地 は 他 の 金 融 資 産 に 比 べ て 有 利 」と重視するような経営スタイルでございました

いう答えが平成５年のときは３割以上、３けれども、バブル崩壊以降につきましてはこ

６％ぐらいありましたけれども、ガクンと減ういうふうに地価というものが変動するといって現在では約２２．４％ということで減っうことがございまして、非常に収益等を重視てきているということが示されてございます。

するようなことになってきているということ

あと参考となるもので、企業のことにつきが示されてございます。

ましては今後の企業の土地利用を考える上で下のグラフでございますけれども、これは重要なのが、我が国の製造業の海外生産の比

各企業に対しまして平成５年から今後の土地率 、推 移 で す（ Ｐ ．244 ）。見 ま す と 、海 外 進を所有することが有利かどうかについて調査

出企業の割合が平成１４年では３４．３％、を行ってきたものでございます。調査対象は製造業で見ると１４．３％ということで、企

大体９，０００社ほどで回収率は３割ぐらい

業は生産設備等の立地について国境を選ばなです。平成５年度の調査を見てみますと、今いというようなことも示されてございます。

後土地の所有についてどうかと聞いたところ、

それからこれは全体なんですけれども、売買「所有が有利」という答えが約３分の２といによる土地取引件数の推移ということで平成

う回答でございました。それが年々減少して元年を１００としてどのように動いているか

まいりまして、平成１４年度になりますと、ということでございます。全国ではほぼ横ば

約３６．３％で３分の１しか有利と答えていいないし減少しておりますけれども、東京にないと。逆に「今後借地・賃借が有利」といおいてはかなり高い水準で推移しているという答えが平成５年度では３割でございました

うことが出ております。やはり企業も含めまけれども、それが増えてまいりまして、約半して東京における土地の取引件数は活発です

数の企業が今後借地とか賃借の方が有利といけれども、我が国全体で見れば余りいい調子うような答えをしてございます。

ではないということが示されてございます。

ま た 、今 後 借 地 と か 賃 借 が 有 利 と な る 理 由 、次に、企業部門の土地投資総額の推移とごこれについても聞いてございますけれども

ざいまして、これにより純購入、純売却、土（ Ｐ ．243 ）、借 地・賃 貸 を 指 向 す る 理 由 と し

地 の 取 引 を 見 て み ま す（ Ｐ ．226 ）。企 業 が 全て一番大きいのは「、事業所の進出とか撤退が体として買い越した場合が純購入として出て柔軟に行われる」という答えが約６割というきます。純売却は、全体で売り越していると数字になっておりますし、これは点線ですけ

こういう数字になります。見ておわかりのよ

れども、このまま平成１０年以降上がってきうに、バブルの時期は企業はかなりの買い越ているのは、コスト面を考えると賃貸の方がしといいますか、全体では土地を購入していたというのがありまして、それがバブルの崩つきましては事業コストの削減となりますの壊とともに売り越しといいますか、売りに転で、よりよい立地条件での事業活動の実施がじておりました。これはＳＮＡといいまして可能となるということで、企業にとってプラ

内閣府の統計でございますので統計上の誤差

スに働く面もあるのではないかということで、とか、推計の方法は問題があるのですけれど

今回の白書の本文についてはこの辺のプラス

も、１２年、１３年を見てみますと、企業のの面についても記載させてございます。また方が若干の買い越しが出ているということが地価や賃料の下落によりまして取引の活発化あります。これが今後どう続いていくかといとか街の新陳代謝、これが促進されることがうことはわかりませんけれども、若干企業の期待されるというような話がございます。

土地の行動についても変化が見られるのでは先ほど申しましたように企業部門では純購ないかと思われます。ただ、まだ買い越し幅入に転じているということから、売却が思うとしては小さいですし、少し状況を見てみなように進んでいないという状況が見られる一いといけないとは思います。また、国土交通

方で、収益性が高い土地、これを中心に企業省の調査で、未利用地を抱えている企業に未が利用するための土地を購入する向きもうか

利用地となっている理由というのを聞いておがえているというようなことがあります。

ります。ここで伸びてきているのが「売却をそれからページでございますけれども、検討したが売却できず」というもので、この

ここではこのような土地市場の経済状況の中辺から急変して平成１４年度で３４．３％とで企業は事業の遂行に当たって賃借を主とすいうことで増加してきている状況があります

るなど土地にかかわる最初のコスト、これをの で 、先 ほ ど の デ ー タ と あ わ せ て 考 え ま す と 、低くするような経営の方法に変化しているともう売れるような土地は売れてしまって、残いうようなことを書いています。また不動産っているのは余りいい土地ではないので売れの証券化とか定期借地権の利用が広がりつつないということで、通常の経済活動に伴うよあると考えられるということでまとめさせてうな土地の購入がプラスに出ているのではな

いただいております。

いかということも推定できます。しかし、こまた土壌汚染問題、これが今回法律が施行

れにつきましては今後の推移を見ていく必要されましたけれども、そうした中で土壌汚染があるのではないかというふうに思われます。

にかかるリスクマネージメント、これを行っ次に今後の未利用地の対応策ということにていくことが模索されている状況について記

つ い て も 聞 い て ご ざ い ま す（ Ｐ ．245 ）。こ れ

載してございます。

に つ い て は 、こ れ は「 売 却 す る 」と い う も の 、
そ れ か ら「 当 面 そ の ま ま 」と い う 回 答 が 多 く 、なかなか処分が難しいという状況が示されて■個人の土地需要おります。
こ の よ う な 状 況 で ご ざ い ま す の で 、 226 ペ ージのところに記載してございますように、地次が（２）ということで個人の土地需要という問題に移らさせていただきます。

価の下落によって土地を所有している企業にこれにつきましても平成５年からアンケー

ついては資金調達が困難になってきていたり、

ト調査を行ってございまして、土地は預貯金

企業は直接資金を受けやすくなるように売却とか株式に比べて有利な資産かということでを進めたり土地購入に慎重になる傾向がある

聞いております。平成５年を見てみますと６ということです。ただ一方で、地価の下落に１．９％の方が「そう思う」というふうに答えておりましたけれども、これは年々減少しはないかというふうに考えられます。

てまいりまして、平成１４年には３３．２％

次に、今後の住宅需要等を考えていくときということで約３分の１に減少してきてござに必要な、世帯類型別割合の変化をまとめて

い ま す 。そ の 理 由 と し て 一 番 多 い の は 、「土地

お り ま す（ Ｐ ．246 ）。国 に お い て 施 策 を 考 え

はいくら使っても物理的には滅失しない」でるときには、従来は親と子供２人というようございますが「、地価上昇による値上が期待でなものを標準世帯という形でいろいろな施策

きる」というような答えもございます

を行ってまいりましたけれども、これを見て（ Ｐ ．246 ）。た だ 住 宅 問 題 を 考 え て い く と き

おわかりのように、いわゆる標準世帯というに必要なことですが、今後の住宅事情がどうの は １ ５ %し か な い と 。 親 と 子 供 １ 人 の 世 帯なっていくか、ご承知かと思いますが、我がをあわせても３４％しかないということで、国の人口につきましては、世帯数のピークが逆に１人世帯とか夫婦のみというものがふえ

２０１４年で、このときにおおむね４，９３ているということでございますので、このよ

０ 万 世 帯 、現 在 が 4，６ ４ ０ 万 世 帯 で す の で 、うな世帯の構造の変化というものを含めましそう遠くない将来にピークに来てしまうといて、住宅というものについて考えていく必要

うことで、住宅の需要というものもそれほどがあるのではないかと考えられます。

伸びが見込まれないのではないかというような状況がございます。
ちょっと話がまたもとに戻りますけれども、持家志向か借家志向かということについて
も 調 査 し て ご ざ い ま す け れ ど も （ Ｐ ．228 ）、依然として持家志向は平成１４年度でも、９

収益性の面でどのような資産が優れているか１％ということでかなり高い比率になってごということについて聞いており、中で土地がざいます。ただ実際に賃貸住宅に住んでいる

１６．９％、まだかなり高い比率になってお人についてはこの比率は５３．３％しかない

りまして、それに預貯金が続いていますということになりますので、この辺で若干の（ Ｐ ．228 ）。
「 わ か ら な い 」と い う の が ４ ０ ．

ずれがあるのかなと思います。その中で借８％ということで、ここではやはり今の経済

地・借家の志向の理由ということについても

情 勢 と か 金 融 状 況 を 見 て 結 局 、「 わ か ら な い 」

聞いておりますけれども、一番多いのがこのという答えが多い反面、まだ結構土地が有利

ラ イ ン の と こ ろ で ご ざ い ま し て 、「 年 齢 ・ 収

だと思う人の数はそこそこの数字にあるとい入等に応じて住み替えをしていくには借地まうふうに考えられます。逆に安全性というの

たは借家の方がよい」ということで、この割を 聞 い て い ま す け れ ど も 、預 貯 金 が ３ １ ．４ ％ 、合が最近では伸びているということが見受け

土地も２７．２％ということで、まだまだ土られます。このように、いわゆる少子高齢化地というものについては資産の面では有利だ

とか世帯数の変化等で見られるように、社会と考える個人が多い状況でございまして、この成熟化が進んできてまいりますと、その中の辺が若干企業と個人との意識の差があるのでやはりライフステージに合った住宅の選考ではないかと思われます。しかし、土地を有というものも必要になりますので、やはりこ利な資産と考える個人は、平成５年には大体うした中では賃貸住宅市場、中古住宅市場を６割近くございましたけれども、これが３分活性化していくことが重要ではないかというの１ぐらいになってきています。この数字はことでございます。

ほぼ平成１２年あたりから横ばいとなっておこれは参考でございますけれども、各国のり、個人にとりましてはまだ土地というもの

中古住宅の流通量を比較すると、日本は住宅については所有というような意向も強いので全体では５００万件でそのうちの中古住宅は

１５万６，０００件ということで、比率とい古市場の流動化といっても、それが一つの大た し ま し て は ０ ．３ ％ に 過 ぎ な い と（ Ｐ ．247 ）。

きな妨げになるのではないかということも予

逆にアメリカは全体の４．３％、イギリスは測されております。ただ国の施策としては住５．３％が中古住宅でございますので、欧米宅減税を含めまして、持家対策を講じておりの場合非常に中古の流通量が高くなってござますので、ちょっとこの白書には記載できな

い ま す 。で す か ら 今 後 我 が 国 に お き ま し て も 、かったのですが、そういうことが今後の問題

質のよい住宅をつくることによりまして賃としてはあるのではないかというふうに考え

貸・中古住宅というものの流通を高めていくられます。

必要があるのではないかと思われます。
それから、これは持家・借家の戸当たり面積について示しておりますけれども、日本の■定期借地権制度

場 合 、持 家 は １ ２ ２ ㎡ 、逆 に 借 家 の 場 合 ４ ４ ．
５㎡で３分の１ぐらいしかないと。アメリカ

次に第２節ですが、ここではご承知のようの場合は１６１㎡に対して、１１６というこに土地に関する意識が変わってきているといとで７割ぐらいということでございますので、う中で、土地の流動化・有効利用のための土

日本の場合の賃貸住宅は、まだ非常に弱いと地市場の整備ということでいろいろな施策ないうことが示されております。

り制度をつくってございます。

それから今後を占う上で、高齢者の家族形

１点目は定期借地権住宅でございますけれ

態 が 注 目 さ れ ま す（ Ｐ ．248 ）。見 て お わ か り

ど も（ Ｐ ．248 ）、こ れ に つ き ま し て は 平 成 ６のように、一番上のところが子供と同居して

年以降供給が始まりまして黒のところが戸建、いるというラインでございます。昭和３５年

網掛けがマンションでございますけれども、はおおむね９割の高齢者が家族と共に住んで

平成１３年１２月までの累計では３万５，２いましたけれども、現在では４９．１％とい

１５戸ということで、そのうちマンションがうことで半分を切っておりますし、夫婦のみ

約１万１，０００となっておりまして、かなの世帯や年寄り単独の世帯が増えているといりの割合で普及してきているのではないかとうような状況が示されてございます。

考えられます。ただここに書いてございます

以上で第１節のところの土地市場の企業のように、賃貸借でございますので、定期借地

行動なり個人についての調査等についてお示

権の譲渡・転貸に制約があるとか、抵当権のししました。

設定が困難で、公庫では制度がございますけ

それから、今回白書には余り詳しく記載しれども、民間の金融機関のローンの適用が少なかったのですけれども、最近の住宅の状況ないというような問題点が指摘されてございを見てみますと、割合として持家といいますます。

か 、住 宅 を 購 入 す る 人 が 増 え て き て お り ま す 。

それから事例で「ユートピア芦屋」を書い理由としては、非常に地価が下落し、住宅価て ご ざ い ま す（ Ｐ ．229 ）。こ れ は 、芦 屋 市 の格が安くなったので、割合に若い世代でも買有馬に抜ける途中、瀬戸内海国立公園のあたえるようになってきたということがございまりでございますけれども、１区画が３００坪す。ただ、公庫等の資料を見ますと、非常にから５，７００坪で、そこに定期借地権を設

若い方が高率なローン、たとえば、９割とか定して非常に自然等を親しめるよう、かつ大目いっぱいのローンを借りて家を買っている

阪までも近いというような定期借地権付き住というような状況がございまして、将来の中宅でありまして、これを販売したという事例

を紹介してございます。また一方で、このグ使うような事例がふえてきているのではない

ラフは定期借地権付き住宅の平均取得内容とかと考えられます。

所有権住宅との比較を示してございますけれ
ども、全体的に見て定借の住宅の方が所有権住宅よりも少ない費用で割合に良質なものが■不動産の証券化の普及

供給されているというようなことを示してございます。

それから次が２の不動産の証券化の話でご229 ペ ー ジ の 一 番 下 で ご ざ い ま す け れ ど も 、

ざ い ま す（ Ｐ ．

）。不 動 産 の 証 券 化 に つ き

事業用地の定期借地につきましても、企業にましては、平成１４年度におきましても引きとりまして期間を定めてコストを確定した上続き活発に実施されてきておりまして、平成で利用計画が立てられることとか、所有権の１４年度に実施された不動産の証券化の対象場合に比べてより少ない初期投資で事業を行と な っ た 不 動 産 、信 託 受 益 権 の 総 額 は ２ 兆 ８ ，うことが可能であるということから、定期借０００億円でございました。平成１４年度ま

地権の利用が活発化しているということを紹での毎年の数字を全部足し合わせますと、全介しております。

体では約９兆円という数字になっております。
５年間でのトータルの数字ですが、かなりの勢 い で 進 ん で い る と 考 え て ご ざ い ま す 。ま た 、■定期借家制度

一般に販売しておりますＪリートにつきましても、平成１４年度の末現在６銘柄で１１３

次がページでございますけれども、平万口、時価で５，３００億円の投資証券が流

成１２年３月に創設されました定期借家制度通しております。Ｊリートの対象不動産につでございます。内容につきましてはご承知か

きましては全体では約９，０００億円というと思いますけれども、ただいろいろと課題がことになってございます。

ございまして、ちょっと見にくいかもしれま
せ ん け れ ど も（ Ｐ ．249 ）、一 番 上 で そ の 課 題として大きいのはテナント、買い手の方が定■土地情報の整備・提供

期借家制度に抵抗感を持っているというような話、また契約について不明確であるという次の３でございますけれども、ここでは土ような課題が指摘されてございます。それか

地情報の整備・提供について記述しておりまら逆に今度は貸し手側から見たところでござす。今回の白書では、地価の個別化がますま

いますけれども、これも契約満了時に出て行す進んでいるということで、土地を購入する

かれるという可能性があるとか、中途解約がなり利用する者にとって、その土地を吟味し不明な場合があるということなど幾つかの課て購入なり利用する必要があるという状況に題が指摘されてございます。なかなか今のよ

変わっているということを書いておりますが、

うにオフィス等が過剰といいますか、そんな今までは、ややもするとまずは空いている土中で借り手側の方が有利な状況でございます

地があれば買っておけば将来何とかなるといので、どちらかというと貸し手側の方に有利うような状況でございましたけれども、今のになるような定期借家制度についてはなかな

状況ではその土地の収益性とか利便性、そこか進んでいないという状況がございますけれからどれだけ収益が上げられるかというようども、新しいビルにつきましては結構これをなことを十分把握してから購入するというような時代に変わってきているのではないかとではいうことでございまして、そのためにはやは

情報、特に取引価格情報についての整備・提りそれを判断するための土地情報、これの整供の状況について示してございます。

ページの真ん中に諸外国の取引価格

備・提供の重要性なり課題、あと国際的な比取引価格につきましては我が国では、行政

較等について例年に比べまして、大きく掲載

機関も正確には把握しておりません。この情しているところでございます。

報を持っているところは、ローン減税の関係

３に書いてございますように、我が国の不で税務署が持っている程度でございまして、動産市場は透明性が低く、個人や中小企業にどこも網羅的には把握しておりません。しかとっては土地情報へのアクセスが必ずしも容し、外国で見てみますと、これは公開状況で易ではないと言われています。実需中心の市

示してございますけれども、アメリカとか英場 に お き ま し て は 、情 報 の 非 対 称 性 を 解 消 し 、国、フランスそれから香港、シンガポール、

市場メカニズムをさらに発揮させ、潜在的なオーストラリア、このような国においてはす

需要を引き出し、市場の活性化を図っていく

べての取引価格の情報を国が把握した上で、ことが必要であると考えられております。ま何らかの形で公開しているという状況でござず、（ １ ）と し ま し て 土 地 に 関 す る 情 報 の 必 要

います。これらの国では、日本と制度が違う

性ですが、利便性、収益性など利用価値によということが基本的にあるのですが、例えばって地価が決まるという市場では、土地に対

日本では登録免許税とか不動産取得税の課税する投資を行おうとする者にとって、その土価格は固定資産の評価額で課税されますけれ

地がどの程度の収益を生むのか、どの程度のども、多くの外国では実際の実売価格でそれ価格で売買されているかなど、その物件に関が課税されるので、当局の把握が可能である

するさまざまな情報の重要性がこれまで以上こと、また、登記は、日本では権利の第三者に高くなり、逆にこれらの情報の開示が不十対抗要件でしかございませんけれども、ヨー分な場合には投資リスクが増えるため、国際ロッパの国では実際の契約を公証人がオーソ的な投資環境づくりにおいても不利であるとライズしたものでないと登記されないという考えられます。中でも代表的な土地情報としことで、登記簿に価格が記載されるというよての価格につきましては、その物件の価値、うな制度的な違いはございます。ここにござ

個別の事情が市場で評価された結果であり、いますようにアメリカ、英国、フランス、こ取引情報が誰にでも入手可能であることが必

こではすべて一般に公開されておりますし、

要ではないかということでございます。

それからドイツでは把握した情報を提供して

231 ペ ー ジ で ご ざ い ま す け れ ど も 、 日 本 の

い る と ご ざ い ま す 。あ と 香 港 、シ ン ガ ポ ー ル 、

不動産市場というものは不透明であるという

オーストラリア、アジアのこのような国でもことが外国からも言われておりますが、こと公開されていると。右にございますように、しの３月に国の方で規制改革会議がございま

今言いました多くの国においてインターネッ

して、その中で不動産市場の活性化のためにトによる提供が行われているというようなこ

土地の取引価格をもっと公開すべきではないとがあります。アメリカでは５０州のうち３かという答申がなされまして、それが閣議で６州が何らかの形で公開されているのですけ

決定されております。このような反響もござ

れども、ちょっと見にくいのですけれども、いまして、今回の白書では土地に関する情報

具体的にアメリカのメリーランド州、ワシンの重要性というものについていろいろなデー

トンの東側になる州ですけれども、そこではタをもとに整理しておりますけれども、ここ税務当局によって実際の取引価格というもの

が か な り 詳 細 に 記 載 さ れ て い ま す（ Ｐ ．251 ）。

価格、これについて協力してもいいかどうか

１件ごとなんですけれども、ここでは土地とと い う こ と を 聞 い て お り ま す（ Ｐ ．231 ）。買建物の属性、いつ建てられてどのような建物

い主の４６％、売り主の４７％と、半分近くかというのがあって、ここの部分なんですけの方が賛成で、条件付きというものもあわせれども、過去の取引リレーが３代前といいまますと、約８割近くの方が賛成はしているのすか、３回の取引までさかのぼれると。具体ですけれども、いろいろと条件がございまし

的には過去の売主の名前、ですから話もできて、例えば名前を秘匿すべき、個人が特定でますけれども、取引年月日、取引価格というきたら困るというような意見もございます。

ような形で過去３代にわたって出てくるといということで土地の価格につきましては白書

うようなシステムを取ってございます。メリは白書で出しまして、現在国土交通省の方でーランド州当局の話では１日に６０万件もア

その収集・公開のあり方とか是非について検クセスがあるということです。なぜこのよう討しているところでございます。

なシステムをとっているのかと聞いたら課税

また、土地の情報といいますと、やはり土の正確性を期するために昔からやっているの地を購入するに当たりましては、その土地がだということです。

どのような属性を持っているかということも（２）では実際に取引価格が入手可能で公重要でございます。これも先ほどのアンケー

開されるとどういう効果があるかを記述して

ト 調 査 で ご ざ い ま す け れ ど も（ Ｐ ．252 ）、土ございます。まず適正な価格かどうかを判断

地の購入時に手に入れにくかった情報で一番する際の有効な材料となり得るということで多いのは、地震等の関係もございますので、ございます。また、一般の国民についても、地盤の強さが多く指摘されてございます。あ今まで入手が難しかった情報が手に入ると潜とは成約価格がわからないということも調査

在需要が顕在化するのではないかということ、でわかってございます。

専門家による助言もわかりやすく受けられる

私どもが土地情報を手掛けるときには、やようになるということで、安心して取引がで

はり土地の購入者がその土地の持つ属性、公きるのではないかということ、ひいては取引的規制とか、あとネガティブ情報として、洪の裾野が広がったり、市場規模が拡大したり水の危険性、地震に対する地盤の強さ、土壌することが期待されるのではないかというよ

汚染も含めまして、一体的といいますか、１

うなことが効果として書いてあります。

カ所で提供できるようなシステムを構築でき

アジアの中を見てみますと、香港、シンガるような方法について検討をしているところ

ポール、それからオーストラリアというとこでございます。具体的には各市町村の役場とろがこのような形で公開されておりますと、かに行きますと、それぞれの窓口に行けば情やはり我が国の土地市場に外国の資本を呼び報は手に入るのですけれども、なかなか１カ込むというためには、やはりできる限りこう所では手に入れづらいということで、例えばいう形で公開された方がイニシャルコストが用途規制であれば都市計画課に行かされるし、軽減されたり、取引の安全性が確保されたり文化財であれば教育委員会に行かされると。

しますので、プラスではないかということでそれから洪水関係では消防本部に行けというまとめさせてございます。

ような形で、実際のその土地について何カ所

ただ実際にこれを実現するということになも行かなければいけなくなりますので、それりますと、いろいろと課題がございます。私が例えば役場の１カ所の窓口で入手できるとどもの方で実施したアンケートでは、土地のいうようなシステムができないかというようなことについて見ているところでございます。

していれば権利関係の確定の手間がかなり削減されますので、非常に短期間に事業ができるのではないかということが期待されるとい■地籍調査の効果

うようなことを紹介してございます。

次 は 、地 籍 調 査 の お 話 で ご ざ い ま す 。232 ページでございますけれども、土地の流動化と■競争力のある都市の構築

か、都市基盤の整備を推進するためには、やはり土地の基本的な情報でございます地籍、

そ れ か ら 次 に 233 ペ ー ジ で ご ざ い ま す け れ

これを明確にしていく必要があるということども、このような中で土地利用の課題と取組です。ちょっと見にくいのですけれども、日ということで、１点目は都市の問題を大きく本ではほとんどの場合、これはまだ良い方な

取り上げさせていただきました。ここに書いんですけれども、地租改正のときに使ったとてございますように、都心を中心にして大規いう手で書いたような地図が使われておりま模な開発が相次いでおります。この背景にはす。地籍調査をいたしますと、それぞれの区

旧国鉄用地や、企業の遊休地などの大型の用画について、境界線が正確に入った地図がで地が供給されたというようなこと、ビルの耐きます。しかし、この調査につきましては、震性などでビルのグレードが問われるという進捗率が全国では４５％、都市部では１８％ようなことがあると思います。都心の生産設ということで非常に低くなっている状況でご備施設とか、未利用地、これが市場に放出さざいます。その結果として、再開発事業とかれた結果、都市においてマンション等の供給

土地の有効利用、これが妨げられているのでがふえたというようなことや、同時に地価やはないかと考えられます。地籍調査が完了し建設単価の下落によって住宅価格が低下した

た地域におきましては、現況と公図の整合性ことから人口の都心回帰が進んでいます。近が取られているので権利関係が明確になり、年では都心部におきまして職住近接とか、業土地の取引も安心してできますし、流動化が務機能、それと商業機能の混在というような促進されるということが期待されます。なぜ都市のトータルの生活空間として質の向上が進まないのかというと、地籍調査はすべて、求められるようになってきているということ持ち主の立会の上で境界確認を取るというよで、都心におきますオフィスビルとかマンシ

うな手間がかかるという状況があるのではとョンの供給、これは都市の魅力と競争力の向思っております。

上に資するものとして重要ではないかという今回の白書におきましては幾つか事例等もことでございます。ただここにございますよ

紹介されております。六本木６丁目、いわゆ

うに、いわゆる「２００３年問題」というよ

る「六本木ヒルズ」でございますけれども、うなことが出ております。これは近年の供給

ここは森ビルさんが開発したのですけれども、量 の 推 移 を 示 し て ご ざ い ま す 。平 成 ６ 年 に は 、土地としては４００筆ございまして、その境

１８３万㎡のビルが供給されておりますが、界の調査に４年かかったということです。民

この後一回減ってきまして平成１５年が２１間事業者が４年もかけて１筆ごとに権利関係

７万㎡ということで六本木ヒルズとか汐留、を確定した上でやっと再開発事業が着手でき

品川等のプロジェクトでビルが完成した状況

たというような状況でございます。もし仮にでございます。

このような地区で地籍調査というものが完了

またこれは東京の中心部３区とか８区での人 口 増 の 状 況 で ご ざ い ま す け れ ど もル、小規模ビルの供給も多かったのですけれ（ Ｐ ．253 ）、一 番 上 の ラ イ ン が い わ ゆ る 都 心

ども、近年は小さいものは余り供給されませ

３区の港、中央、千代田というところで、こんで、いわゆる大型ビルというものの供給がれが、全体の数から言えば大したことはない

増えているというような状況でございます。

のですけれども、率からすればかなり急激にまた、来年度以降の供給量もそれほど多くな増えてきていますし、都心８区もかなり増えいということも見込めますので、過去の例かておりますので、東京都における人口が増加

らみると今後の数年間では需給も賃料によっしているということで、都心回帰が進んでいて調整されていくのではないかというふうにるのではないかと言われております。理由とも考えられます。ただ余り経済状況がよくないたしましては、やはり供給の面では先ほどりませんと、非常に需給も難しくなるという申し上げましたように、いわゆる企業の遊休ことも予想されないわけではないと思います。

地が出てきたことや価格が下がったことで買た だ 、233 ペ ー ジ の 真 ん 中 の 表 に あ り ま す

いやすくなったので住宅が増えているというように、オフィスワーカー１人当たりの面積ことが言えます。ただ都心居住者に対してどを見てみますと、東京の場合上がってはきてのような意識を持っているかというようなこ

おりますけれども、まだまだニューヨーク、とを聞いてみますと、不安・不満として一番

フランクフルト、スウェーデンといったレベ多いのが「日当たりとか騒音、大気汚染など

ルに比べるとまだ低いという状況がございまの 住 環 境 が 悪 い 」と い う の が ５ ８ ．８ ％ 、「家す。東京が平均で２３㎡ですけれども、ニュ

賃などの住居費が高い」という答えが高くな

ーヨークが３９．３㎡と、フランクフルト、っ て き て お り ま す 。「 自 然 が 少 な い 」 も ３ １ ．

スウェーデンが３８．５㎡、パリが３３．８

９％あります。都心に住むのだからこのぐら㎡、ロンドンが２７．７㎡。汐留は３０．２

いのことは我慢しなければいけないかとも思から３８．７ということで高い数字になっていますけれども、幾つかの不満点はあるといおりますので、こういうところで１人当たり

うことになります。

の床面積が増えるといった調整がなされると都市部において住居も増えるしオフィスもいうこともあり得るのではないかと思います。

増えてきているということでありまして、こ全体的に見れば経済全体の回復というものをれが最近の都心５区の空室率でございますけ図ることが重要ではないかというふうに思わ

れ ど も（ Ｐ ．254 ）、点 線 が 小 型 ビ ル 、い わ ゆれます。

る５０坪未満、これが中型ビルということでこれは参考ですが、企業の移転の理由とい

５０から１００、これが大型ビルということ

う も の を 見 て い ま す け れ ど も（ Ｐ ．255 ）、一で１００坪以上ということでございまして、番多いのが「まとまった床が欲しい」という急激に大型ビルの空室が増加しているということで、散らばった床をできるだけ集めたい

状況がございます。今後どうなるかというこというような意向が強くなってきております。

とが、一つの課題ではないかと思います。

そういう中で、既存ビルのリニューアルといオ フ ィ ス に つ い て 見 ま す と 、233 ペ ー ジ のうものも必要ではないかと考えられますが、下のグラフにございますように、最近のオフ

競争力の向上が見込めない中小ビル等につき

ィスの床の供給量の推移ということで、黒がましてはオフィスから住宅への用途変更を行

小型ビル、白が大型ビルと、合計ですけれどうことも有効ではないかということで、白書も、バブル時の大量供給があったときについの本文の中では都心部におきまして賃貸オフては、大型ビルもありましたが、結構小型ビ

ィスの方が有利か賃貸マンションの方が高収

益かというような分析を若干しております。

ラフですが、国民の街並みや景観への評価と東京のよほど中心部以外のところでは、現在いうことで出ております。全体、大都市、地の状況では比較の仕方はいろいろあるのです

方都市と区分してございまして、日本の街並

けれども、賃貸マンションでも十分採算が取

み が「 よ い と 思 う 」と い う の が 大 都 市 で は ６ ％れるというような状況になってきているといぐらいしかなく、「 ど ち ら か と 言 え ば 」を 加 え

うことについてもお示しさせていただいておても３割ぐらいとなっております。ちょっとります。

評価が低く、なかなか景観への評価というもそういう中で都心に人が帰ってきて、人口のは芳しくないというようなことになっておが増えてきているという中で、逆に郊外の住ります。しかし、今後少子高齢化とか、経済

宅地、これについてはどうだろうかというこの成熟化の中で、やはり居住者にとって生活と で ご ざ い ま す が 、 234 ペ ー ジ の （ ２ ） に ご

しやすく、多くの人が訪れるまちづくり、やざいますように、都心回帰が進む中で郊外住はり街並みとか景観の整備が重要ではないか

宅地に関しましては利便性が劣るところではということを示してございます。

地価の下落幅が拡大しているということでごここに書いてありますように景観の保全とざいます。また高齢化等によってコミュニテ

いうことでは全国各地で景観条例というのが

ィの活力の低下が懸念されているということ制定されてきておりまして、取組が行われてで、将来的には新たな郊外住宅地の開発は縮いますけれども、なかなかすべてがうまくい小していくものと考えられます。ただこれはっているわけではありません。その中で、こ老後の居住に関する意向ということで、都心

こでは一つの取組事例として川越市の事例をか田舎か単純なところで聞いておりますけれ

紹介してございます。

ども、その中で全体として、この網掛け部分

川越というところは、明治中期から末期にですけれども、これは家庭菜園とかガーデニ

かけて建設されました蔵造りの町でございま

ングなどができるような郊外に暮らしたいと

すが、商業の中心が昔からのまちの中心からいう意向でございます。郊外志向が全体で５離れた駅の周辺に移り、昔の市街地の一番街

割以上あるということで、身近に自然環境が商店街というところは衰退してきたんですけ

存在する中でゆとりある生活ができるようなれども、昭和５８年ごろから景観への取り組

郊外住宅へのニーズというものもまだ強いのみというものが行われまして、観光客が増えではないかというふうに思われます。

てくるようになってきたということでござい

また、望ましい居住地についても聞いておま す 。235 ペ ー ジ の 表 な ん で す け れ ど も 、 こ

りまして、網掛けが自然派、白が利便性志向

れは川越市の地価の下落率の変化でございまということでございます。こちらが年齢でごす。この網掛けのところが同条件の地域の商ざいまして、年を取るほど自然環境が重要だ

業地の平均の地価の下落率、白が埼玉県におという方が増えているという状況がございまける平均でございまして、同様の地域や埼玉す。

県のまちに比べて下落率が小さくなっており次の（３）でございますけれども、ここでます。街並み整備の結果として観光客がコン

は都市再生といいますか、魅力ある都市づく

スタントに来ているということで、その結果

り と い う 中 で 、や は り 景 観 や 個 性 の あ る 風 景 、として地価の下落率も小さくなっているといこれを整備することによって地域の魅力を高う状況が分かります。どこでもこのような手めていくことが必要ではないかというような法がうまくいくというわけではありませんが、こ と で ご ざ い ま す 。234 ペ ー ジ の 一 番 下 の グ

大事なことは街並みを整備して人がたくさん集まるようになったと。その結果その商店街

撤退をしているというような話とか、居住者の収益性が高まって、地価の下落率が小さくが減っているとかいうことでございます。簡なっているというようなことが示されたと思

単に言えばモータリゼーションの発展の結果、っております。

郊外の量販店ができ、何もしなかった中心地
がその分力が落ちているというようなことでございます。

■地方の土地利用の課題と活性化に向けた取組

中 心 市 街 地 問 題 の 深 刻 度 で す が 、237 ペ ージのグラフがございますけれども、人口規模
別に深刻かどうかを聞いておりまして、人口

次 が 236 ペ ー ジ で ご ざ い ま す 。 土 地 の 問 題

規模が小さくなるほど深刻度というものは高といいますと大都市圏の話になるんですけれくなっているというような状況がございます。

ども、やはり地方圏の方がより土地の問題とそこで地方都市では、どのような取組が行いうものは深刻ではないかと考えられます。

われているかということで、幾つかの事例を

地方経済の不振とか、特に地方部における少紹 介 し て ご ざ い ま す 。236 ペ ー ジ に ご ざ い ま子高齢化の進展ということで土地需要がもとすように、まず土地利用調整基本計画の策定

もとないということでございます。東京圏とということで、ここでは地域住民の参加によか中枢都市へ人口が移っているということがる土地利用に関する計画策定の取り組みが行あります。工場の海外移転等の地場産業の不われているような地域として、小さな町です

振によります工場用地が未利用地化している

けれども、山形県の飯豊町をとり上げていまことや、中心市街地が空洞化している、それす。ここでは住民が主体となり、住民の目かから農地の無秩序な開発が行われていること

ら見たまち全体の土地の利用方針を策定したや、里山や美しい農村風景が喪失していると事例の紹介をしてございます。あと②といたいうような土地利用上の問題が顕在化していしましては利用転換による有効活用というこ

るということがございます。人口をとってみとで、特徴のあるテーマを設定して土地の有ましても東京では社会移動については、９３

効利用を図っている地域もあるということで、年以降増加しておりまして、関西圏が若干そ

ここでは、環境リサイクルというテーマを設こそこのマイナスで安定しております。名古定して土地の有効利用を図っている北九州の屋圏は横ばいですが、地方圏については急に

エコタウンの事例を紹介してございます。

また社会減が発生しているというような状況
が ご ざ い ま す 。（ Ｐ ．256 ）そ れ か ら 次 が 237 ペ ー ジ の 下 の と こ ろ で ご
ざいますけれども、中心市街地問題について

このような中で一体何ができるかというこでございます。やはり、中心市街地ではそことでございまして、いろいろな取組が行われに住んでいる居住者の生活の充実とか持続的ておりますけれども、なかなか地方圏におきなまちづくり、これを目指していくことが求ましては一律の処方せんというのはございま

められているのではないかということです。

せんので、各地における事例等について紹介

また、居住者の活動の場である街の顔というさせていただいております。その中で、中心ことで中心市街地が必要であると。ややもす

市街地の問題として、どのような問題がある

ると何か再開発ビルを建てて、そこに大きなかということについて聞いておりますけれど

テナントを呼んできてわっとやれば何とかな

も、一番多いのは「小規模な店舗の空きが目ったという時代もございましたけれども、今立っている」です。また大規模な店が移転やはそういう時代ではないということで、中心市街地を活性化させるためにはそれぞれの地■農地・森林の保全域が課題と目標を明確にして、個性を活かした工夫をしていく必要があるということで、

そ う い う 中 で 、238 ペ ー ジ で ご ざ い ま す け

事例といたしましては長野県の飯田市におき

れども、ここでは農地・森林の保全というこます住環境の整備による市街地の再生を紹介とで、農地・森林の課題についても聞いてごさせていただいています。

ざいます。ここでは耕作放棄地とか放置森林

飯田市は人口１０万人の都市でございますが増加しているということが問題になってき

けれども、ここで行ったことは再開発ビルをておりまして、そういうところが廃棄物の捨つくるに当たりまして、やはりそこに住んでて場になっているというようなこともございいる人といいますか、コミュニティ、これをます。やはり国土の保全とか水源の涵養など主眼といたしまして、そこにふさわしい、身の面で問題も多いと考えております。一方、の丈にあったといいますか、そのような再開

自然や心の豊かさ、これを重視する傾向が強

発ビルを持って、そのビルの中に商業店舗とまっている中で、都市住民にとっても非常にか市役所の総合窓口、市民サロンを置き、上重要な場ではないかということで、市民農園

層はマンションという形で生活者の視点に立とか里山の手入れを行うような組織がかなりったような身の丈にあった再開発を行ったと。

全国的に広まっております。農地・森林は農

それでうまくいっているというような事例で業者、林業者だけではなくて、全国の国民のす。やはりその地域に合った取組をしていくものであるということで、皆さんがこぞって必要があるのではないかということでございやりましょうという事例について紹介してお

ます。

ります。

また、農地の話もございますけれども、一以上が白書の要点でございます。１６ペー

つにはこれは前から言われている話かもしれジ以下では統計表の幾つか、土地利用の動向

ませが、ＵターンとかＩターン志望者が増えの状況や地価の動向を記載しております。まているかということなんですけれども、平成

た、１８ページ、１９ページでは平成１５年

９年と平成１２年を比べて、上の方がＵター

度において国が行おうとする基本的な政策にン希望者、下が I ターン希望者ですが、比率ついて記載しております。以上で平成１５年と し て 志 望 者 は 増 え て い ま す（ Ｐ ．257 ）。た版土地白書につきましてのご説明を終わらせだ、なかなか受け入れといいますか、受け入ていただきたいと思います。

れるシステムは十分できていないので、希望はあるけれどもそれほど進んでいないのが状況であるかと思います。帰りたい理由としては、「 健 康 的 な 暮 ら し を し た い 」と い う の が ４
７ ．３ ％ 、「 の ん び り 暮 ら し た い 」が ３ ９ ．２ ％ということで、余裕といいますか、余暇を楽しむ生活を志向する方も増えてているのではな い か と 考 え ら れ ま す 。（ Ｐ ．257 ）