FOODEVERについて
令和元年１２月２０日
商工観光部

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説明要旨
１．これまでの経緯① 整備の経緯② 経費の内訳③ 開業による効果④ H30.6月に実施した見直し
２．FOODEVERの現状① 民間事業者の収支② 見込みとの差③ 未収金
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１．これまでの経緯① 整備の経緯② 経費の内訳③ 開業による効果④ H30.6月に実施した見直し

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１ー①．整備の経緯 （１）
時期事項

内容

S62

商業ビルとしての営業開始

駅前再開発事業によりマリカがオープン。
東館は小売業のテナントビルとして営業開始。

H19

マリカ東館閉館

大型商業事業者の撤退等により商業ビルとしての営業終了。
その後、公共的利用推進のため、権利集約を進め、2Fに教育相談センター(H23)、3Fに庄内産業振興ｾﾝﾀｰ(H21)、子育て広場(H21)を設置。

H26

ワーキングチームの設置（※）

マリカ東館1F未利用床の活用具体化に向け、７～１２月にかけて計６回の会議を開催。

Ｈ27.4㈱Fu-Doの設立

国の補助事業等採択を目指すため、ワーキングチーム参加メンバーを中心に新法人・㈱Fu-Doを起業（H27.4.30設立）し、市が協力。

H27.5

経産省補助事業
採択（ﾃｽﾄﾏｰｹﾃｨﾝｸﾞ）経産局や金融機関より相応の調査・ニーズ結果が必要と助言され調査事業を実施。

※ワーキングチームの設置〇オープンフロアを民間により一括活用する従来のビジネスモデルにない活用策を提案するため、まちづくり会社、デザイナー、飲食店経営者、不動産業、金融業など民間事業者１１名で構成するワーキングチームを立ち上げ、民間ベースで持続可能な床活用の検討を行うこととした。
〇検討の結果、食文化・風土を感じるもの、鶴岡の情報発信ができること、チャレンジショップ設置などの活用提案が報告としてあげられ、参加者内で共有された。チーム参加者のうち２名を中心とした起業と、他の4参加者においても各立場からの支援の機運が醸成された。

１ー①．整備の経緯 （２）
時期事項

内容

H28.4

経産省補助事業計画書申請（本申請）

調査事業を踏まえた申請を実施、賃料定額（月50万円でフロアを借上げ、転貸する）という計画で申請
市では「市の施策に合致している」旨の支援計画書を添付。

H28.7

採択通知

同事業の採択H28.12 床所有の一部変更

床の共有持分所有者2社のうち1社より、市に「当社所有分の床を買い取ってほしい」との意向あり（問題点１）

H29.1

床譲渡の仮契約

市が共有持分所有者１社分の床権利（40.41％）を取得。
これにより市持分が93.43％となる。

H29.2

賃料についての協議

Fu-Do社より賃料についての要望書提出。
市は賃料相場を勘案し、坪単価5,000円を提示。

H29.3

貸床の賃料確定

協議の上、坪単価4,000円で合意。（問題点２）

H29.3

鶴岡市議会(3月定例会)

議決により床譲渡の本契約締結。

H29.7

オープン

６月２４日にプレオープン
７月１日にグランドオープン（問題点１）市は、経産省の補助事業申請作業に協力しており、共有持分所有者全員の合意が問題なく得られるという甘い見通しの下、補助申請を先行していた。
（問題点２） F社・市双方が、繁盛期と見込まれる7月お盆前のオープンに向け、この賃料設定での採算性検討が不十分なまま進め、オープン準備に追われていった。

整備・運営をデザインする時点での意思決定過程・制度設計に問題があった
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１－② 経費の内訳• 民間事業者が国・市の補助金を活用して整備しました。
器具備品（冷蔵庫類）
7,355,524円
繰延資産等（ﾛｺﾞﾏｰｸ等）
12,534,811円

店舗造作・建物附属設備
１００,６２０,９３１円

合計額

人件費や委託費など
開業準備経費１９,２９５,７３２円

１３９,８０６,９９８円

経産省の補助金

市の補助金(地域･まちなか商業活性化支援事業費補助金（地域商業自立促進事業)、29年度交付）(鶴岡市駅前再開発食文化情報発信拠点
創業支援補助金事業、29年度交付)

補助対象経費 77,929,513円（補助金額 51,953,000円）

補助対象経費 26,930,251円（補助金額 23,000,000円）

整備にかかった経費の概算
およそ１億４千万円
補助金額：７５００万円／自己資金：６５００万円※

上記のうち、事業継続に必要な設備や資産類の未償却残高（Ｒ２年３月時点は約９,４４０万円（税込）となる見込み

6１ー③ 開業による効果

商業
施設

公益
施設

合計

H29年度（1年目）
H29.7-H30.3

H30年度（2年目）
H30.4-H31.3

R1年度（3年目）
R1.4-R1.10

直営
飲食店

9,844人
38,308千円

15,434人
48,220千円

11,522人
33,552千円

36,800人
120,080千円

セレクト
ショップ

20,221人
26,156千円

11,512人
15,372千円

7,802人
10,945千円

39,535人
52,473千円

テナント
飲食店

54,577人
79,691千円

62,163人
100,951千円

39,030人62,324千円

155,770人
242,966千円

合計

84,642人
144,155千円

89,109人
164,543千円

58,354人
106,821千円

232,105人
415,519千円

観光案内所

11,571人

18,966人

15,827人

46,364人

文化体験ｽﾍﾟｰｽ

7,472人5,446人

3,005人

15,923人

一般来場者

42,319人

44,551人

29,175人

116,045人

合計

61,362人

68,963人

48,007人

178,322人

総計

146,004人

158,072人

106,361人

410,437人

平成２９年７月開業時～令和元年１０月まで（延べ数）
来館者数

約４１万人

（飲食店など商業施設２３.２万人、公益施設１７.８万人）

売上総額

約４億１,５００万円

7１ー③ 開業による効果
30,000

全体の売上
25,0002017年度

2018年度

2019年度（平成29年度）（平成30年度）（令和元年度）

20,0002019年1月より1店舗減少
15,00010,000

5,000
4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

全体の来場者数
35,00030,0002017年度

2018年度

2019年度（平成29年度）（平成30年度）（令和元年度）

25,0002019年度は2018年度と同程度

20,00015,00010,000
5,000
4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

8

１ー③ 開業による効果
4,000

観光案内所対面対応数

観光案内所の利用者は増加傾向

3,000

2,000

1,000

0
4月

20,000

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

飲食店利用者数（魚バルを除く）

12月

1月

2月

3月

2018年度と比較して微増

15,00010,000

5,000

0
4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月12月

1月

2月

3月

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１－④ H30.６月に実施した見直し
鶴岡駅側入口セレクトショップ①27.21㎡～H30.3.20
現在 コミュニティスペース

警備室
※事業

飲食店舗②「ファリナモーレ」（日本酒館エリア）

飲食店舗③
結心
23.25㎡
飲食店舗④
魚バル
23.25㎡

鶴岡市整備①
食文化創造都市鶴岡
情報発信ゾーン(事業外) 70.0㎡

コミュニティ
スペース②
145.28㎡

コミュニティ
スペース③
11.86㎡

飲食店舗⑥
11.88㎡

セレクトショップ③73.55㎡(産直・魚屋）～H30.3.20閉鎖
現在：閉鎖中飲食店舗⑤
肉バル
23.25㎡

鶴岡市整備②
インバウンド対応
観光案内所
(事業外)
81.0㎡

鶴岡市整備③
コミュニティ
スペース①
63.9㎡

コミュニティスペース

(事業外)
60.7㎡

機械室
荷捌き所
※事業外

セレクトショップ② 55.50㎡～H30.3.20閉鎖
現在 コミュニティスペース事務所※事業外セレクトショップ④(産直)92.06㎡

現行
賃料算定（日中共益費含む）対象区画
１）飲食店舗①②③④⑤⑥
２）セレクトショップ①②③④
計823.99㎡※対象外区画
１）コミュニティスペース①②③２）通路・トイレ
３）鶴岡市整備区画①②③

計868.71㎡

外203.44㎡

飲食店舗①「彩鶴」㈱Fu-Do直営
290.6㎡
日本酒館含む

見直し後
夜間共益費対象区画
１）飲食店舗①②③④⑤⑥
２）セレクトショップ①②③④
３）市整備区画①②③
３）コミュニティスペース①②③４）通路・トイレ部分 計1692.70㎡※対象外区画なし
0.00㎡

計

賃料算定（日中共益費含む）対象区画
１）飲食店舗①②③④⑤⑥
２）セレクトショップ②③④
計796.78㎡※セレクトショップ②③④及び飲食店舗⑥部分については賃料のみ（日中共益費算定対象外とする）※対象外区画
１）コミュニティスペース①②③２）通路・トイレ
３）鶴岡市整備区画①②③
４）セレクトショップ①
895.92㎡

計

夜間共益費対象区画負担割合41.88％

１）飲食店舗①②③④⑤
２）コミュニティスペース②

計709.07㎡※対象外区画（夜間営業外区画及び公共的区画）
１）飲食店舗⑥２）コミュニティスペース①③
３）セレクトショップ①②③④
４）通路・トイレ部分
５）市整備区画①②③
計983.63㎡

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１－④ H30. ６月に実施した見直し（効果）
施設経費負担見直し後の㈱Fu-do側の負担額

（円）

【現行】
区分項目

月額

年額

家賃

269,244

共益費

807,732

3,231,314 全体面積 1692.70m2
契約面積 1481.00m2
賃料対象 823.99m2（市整備、ｺﾐｭﾆﾃｨｽﾍﾟｰｽ、通路等 除9,692,395 く）

17～22時※空調や施設全体に係る光熱水費設備保守、（店舗のみ営業） 警備等に係る経費の実費

574,726

6,896,716 対象面積 1692.70m2(全部)賃借料（円）＝家賃＋共益費（※）
9～17時※空調や施設全体に係る光熱水費
設備保守、警備等に係る経費合計

備考

1,651,702

19,820,425

月額

年額

家賃

260,323

共益費552,614

3,124,138 全体面積 1692.70m2
契約面積 1481.00m2
賃料対象 796.78m2（市整備、ｺﾐｭﾆﾃｨｽﾍﾟｰｽ、通路等 除6,632,150 く）※空調や施設全体に係る光熱水費設備保守、17～22時
警備等に係る経費の実費（店舗のみ営業）（Ｆ社割合 41.88％）

221,381【見直し後 H30.6補正】 ※H30実績
区分項目
賃借料（円）＝家賃＋共益費（※）

9～17時※空調や施設全体に係る光熱水費
設備保守、警備等に係る経費合計

現行との比較

1,034,318

備考

対象面積 709.07m2
2,656,578 （夜間営業外店舗、市整備、ｺﾐｭﾆﾃｨｽﾍﾟｰｽ（ﾌｰﾄﾞｺｰﾄ除く）、通路等 除く）
12,412,866▲ 617,384 ▲ 7,407,559

賃料定額（月50万円でフロアを借上げ、転貸）の計画と比較し、賃借料等が増加している。

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２．FOODEVERの現状① 民間事業者の収支② 見込みとの差・未収金

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２ー① 民間事業者の収支（Ｈ３０年度実績）
ｾﾚｸﾄｼｮｯﾌﾟ

飲 食 ・ フロア

セレクトショップ

ｻﾌﾞﾘｰｽ

飲食店・彩鶴4,477万円

売上437万円

支出 ７，３２４万円
管理 原
費 価

1 1
2 6
9 2万 万円 円

黒字額 １４６万円

地代家賃
・
水道光熱費

1,259万円

管理運営費等

1,451万円

販売管理費

売上原価

2,936万円

1,678万円

赤字額 ２，８４７万円

赤字分は、下記となっている①自社の還付消費税②営業外収入（イベント開催でのテナント負担金など）③流動負債の増加（未払い家賃・税の未納） など

ｻﾌﾞﾘｰｽ
収入

収入

ﾃﾅﾝﾄ分
収入の同額を市に支払い

支
ｻﾌﾞﾘｰｽ
支払出※平成３０年度損益計算書より概略図作成〇 飲食店・彩鶴の売上は、彩鶴とDONBURIであり、酒バーは含まれていない〇 セレクトショップ売上には、販売業務委託先の売上は計上されていない〇 役員は無報酬
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２ー② 見込みとの差・未収金
単位：万円
H30
①管理収入
収 ②直営店（飲食店）
入 ③直営店（産直他）
計

当初予測
517
11,3391,200
13,056

実績
442
4,822
1,537
6,801

比較
△75
△6,517337△6,255

当初想定：F社「Fu-Do事業収支 経産局変更時・実施時の比較表」よ り
実績：①管理収入：F社「決算書 損益計算書」よ り
実績：②直営店（飲食店）・③直営店（産直他）：「食文化創造都市推進課集計表」よ り・当初の売上は１，０８８万円／月、１億３,０５６万円／年と予想していたが、３０年度実績は５６６万円／月、６,８０１万円／年であった。
・主な原因としては、冬期間の売上が予定より低いことが考えられる
・H30の最高 8月・2,302万円と最少 2月・855万円の比較で 62.9％減となっている。

・計画以上の経費負担や、見込みより売上実績が低いことにより赤字が経常的となり、令和元年12月20日現在未収金が発生している。
・赤字分の補填として民間事業者の役員借入金の累計額（令和元年１０月末現在）

約 3,740万円
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