東京都不動産業課から
vol.

14

「人権に関する都の取組み」について
東京都は、差別をなくすためにさまざまな取組みを行っています。
5月の「憲法週間」や12月の「人権週間」にちなみ、人権に関する正しい理解と認識を深めるとともに人権意識の高揚を図ることを目的として、毎年、イベントを開催しています。
会場では、同和問題をはじめとするさまざまな人権課題について都民のみなさまに考えていただくためのパネル展示なども行っています。国や区市町村でも、人権に関するさまざまなイベントを開催しています。
ぜひご参加ください。
東京都総務局人権部は、
ホームページ「じんけんのとびら」で人権に関するさまざまな情報提供を行っています。昨年12月からは、「映像で見る東京都の人権課題への取組」
として、映像による情報提供もしております。
こちらもぜひご覧ください。
●人権部HP http://www.soumu.metro.tokyo.jp/10jinken/tobira/
また、公益財団法人東京都人権啓発センターは、普及啓発、研修講師の派遣、相談事業を行っています。
こちらもご利用ください。
●公益財団法人東京都人権啓発センター
台東区橋場1-１-6

東京都人権プラザ内 TEL.03-3876-5371

HP http://www.tokyo-jinken.or.jp/

差別をなくすために同和地区の出身という理由でさまざまな差別を受け、基本的人権を侵害される同和問題は重大な人権問題であり、その解決のため、国や地方自治体はさまざまな取組みを行ってきました。
しかし、今なお差別はなくなっていません。不動産取引に関連した同和地区に関する調査や問合せ、一部の行政書士等による戸籍謄本等の不正取得、企業の採用に際し就職差別につながるおそれの強い身元調査が行われるなどの事例が起きています。
インターネットの掲示板等への悪質な書き込みや公共施設等への差別落書き等も後を絶ちません。
さまざまな差別をなくし人権が尊重される社会をつくるために、一人ひとりがどう行動すればよいかを真剣に考え、実行することが大切です。
みなさんも不動産取引に関連して、宅地建物取引業者として人権侵害につながる行為を行わないよう、同和地区に関する調査や問合せを行わない、顧客や取引先からの依頼に応えない、依頼者には差別行為であることの理解を求めるなどを心がけてください。

Takken 7. 2012

会長再任のご挨拶

会員のみなさまと共に明日の協会を築く
公益社団法人東京都宅地建物取引業協会

会長

池田 行雄

本会は、
本年4月1日に公益社団法人東京都宅地建物取引業協会に移行し、5月28日に開催された第1回定時社
員総会におきまして、私は会長として再任していただきました。今後とも業界の発展のため、みなさま方のご支援、ご協力をいただきながら協会運営にあたる所存でございますので、よろしくお願いいたします。

業界が一体となって景気回復へ
東日本大震災、原発事故発生から１年余が経過いたしましたが未だ、日本社会に大きな影を落としております。
一方、
ヨーロッパの財政危機から派生した信用不安など、
我が国経済は内外ともに混沌とも言える状況にあります。
しかし、今こそ我が業界の力を結集し、リーダーシップをとって、日本経済の回復に努めようではありませんか。

政策提言の強化
不動産市場の活性化のため、消費者保護の観点から政策提言を強化していきます。一昨年の「賃貸住宅居住安定化法案」の廃案は、我々会員の力の結果です。今後も、「民法改正」、「消費税増税」および「TPP（環太平洋戦略的経済連携協定）」などは、我が業界にとっても影響が大きい課題となります。
また、国も24年度の新たな重点施策として「中古不動産流通市場整備・活性化」に取り組んでいます。本会としてもこれらに積極的に対応してまいりたいと思います。

ハトマーク東京不動産の普及促進
前年度に「ハトマーク東京不動産」
をグランドオープンしました。通称「ハトさん」は、使いやすさ、
顧客のニーズにあった検索機能を充実させており、会員のみなさまからも信頼されるサイトとして、今後一層の充実を図ってまいります。
9月には都内7か所で研修会を開催します。ぜひ研修会へのご参加と「ハトさん」の活用をお願いいたします。
また消費者への情報提供のインフラとしてPRを強化していきます。

事務の合理化の実行
本年度は、将来を見据えた協会に改革いたします。事務合理化推進特別委員会を設置し、入会・会員情報の管理・会費集金など事務の効率化を推進するとともに、支部事務局の合同化に着手いたします。

共に明日の協会を
我が業界を取り巻く環境は、
決して楽観的ではありませんが、共に議論し、
行動し、支部・本部役職員の総力を結
集して、
「信頼」、
「誠実」
を合言葉に、会員のみなさまと共に明日の協会を構築してまいりたいと思います。
みなさまのご支援・ご協力をお願い申し上げます。

Takken 7. 2012

連載 4141回

実務に 即 役立つ

紛争 事例 （財）不動産適正取引推進機構

隣地の犬の鳴き声は︑社会生活上受忍限度を超えてはいないとして賃料減額請求等を棄却した事例■マンションの一室を賃借した借主が、隣地の犬の鳴き声による騒音のため生活環境に重大な瑕疵があるなどと主張して、仲介業者に対しては支払い済み手数料の返還を、貸主に対しては賃料減額を求めた事案で、本件犬の鳴き声は社会生活上受忍すべき限度を超えたとは言えず、瑕疵があるとも言えないとして、賃借人の請求を棄却した事例（東京地裁判決

１

事案の概要

平成23年5月19日 ウエストロー・ジャパン）

地域性（商業地域で他の生活騒音も大きい地域）、

賃借人Ｘは、平成21年1月20日、宅建業者Y1のAは長年にわたり犬の繁殖を行っていたものの、Xが仲介で、賃貸人Y2から、本件居室を賃料1ヵ月8万

本件居室に入居するまで騒音が問題とされることは4,000円、期間2年間として賃借した。

ほとんどなかったこと、AはY2を介したXからの苦情を本件居室が存するマンションの隣地で、Aが長年受けて防音工事を行うなどの対処をし、騒音の測定

にわたり小型犬パピヨン種の繁殖を行っており、Ｘは値も相当に改善したこと等の諸事情に照らせば、本21年8月中旬頃から、新宿区役所の担当部署に対件騒音の発生は防音工事前の分も含めて、全体とし、本件犬の鳴き声が大きいと通報するようになった。

して受忍限度を超えるものとは認められず、Xの平穏

Xは、Y2にも本件犬の鳴き声の苦情を申し入れていな生活を営む権利を侵害したと認めることはできない。

たところ、Aは、自宅1階の犬のいる部屋の窓を二重（2）Y2に対する請求について窓とする等の防音工事をした。
その後、Xは、以下の主張を行った。
・Y2は、Xが居住するに適した環境を確保すべき義務

Xは、「Y2の修繕義務の債務不履行または瑕疵
担保責任に基づく損害賠償請求として、
民法611条1項の類推適用により、賃料の減額を求める」旨を主がある。民法606条は、物理的な瑕疵に対する修繕張するが、Y2に債務不履行が存したとも、本件居室のみならず周囲の騒音に対して適切な措置を講ずるに瑕疵が存したとも認めることはできないから、上記ことも義務づけており、Y2がこれを怠ったときは債務主張は前提を欠き、採用することができない。
また、上不履行に基づく損害賠償請求として、賃料の相当額

記のとおり本件居室が通常保有すべき性質を欠いの減額を請求出来る。

ているとか、社会通念上賃借人の使用収益に支障

・Y1は、隣地でAが犬の繁殖をしていることは、Y2やが生じているとか言うことはできず、したがって、民法

マンション管理会社担当者から聞き出すことができた

570条に言う瑕疵があるとは認められないし、Y2にはずで、「 隣人が犬の繁殖をしていて複数の犬の吠

債務不履行が存するとも認められない。

える声が聞こえることがある」という程度は、Y1にお（3）
Y1に対する主張についていて容易に調査が可能であったから、Y1のXに対する仲介業務には債務不履行がある。
これに対し、Y1、Y2は、Xの主張に応じなかったた
め、Xは裁判所に訴えた。

２

判決の要旨

裁判所は次のとおり、Xの訴えを棄却した。
（1）
事実認定

Y1は、犬の鳴き声が本件境界線上において条例の規制基準を超えることがあるなどとは認識していなかったものと推認され、それを認識すべきであったとも言えないから、Y1に調査･説明義務が存したとは到底言えない。

３

まとめ

騒音は、人により感じ方も異なることもあって、物本件犬の鳴き声による騒音は、犬が一斉に鳴いた

件の瑕疵や仲介業者の調査説明義務にあたるか否

ときは、本件境界線上で都民の健康と安全を確保すかの明確な判断基準はない。
しかし、本件のような商る環境に関する条例136条が定める午前8時から午

業地では、ある程度の騒音は受忍限度にあると言え後8時までの規制基準であるL5値（注：時間率騒音よう。
まして、今回は、隣人が相当程度騒音軽減に努

レベル）の60デシベルを超えるものであったと認めら力しており、賃貸人、仲介業者への請求は妥当性をれるものの、他方、一斉に鳴く時間は限られている上、欠くものと言える。

本件境界線上と本件居室内とでは騒音の大きさは相当に異なると推認され、本件居室が存する場所の

なお、XはAに慰謝料300万円と弁護士費用20万円等の支払を求めて提訴したが棄却された。

Takken 7. 2012

法律教室
心理的嫌悪に基づく心理的瑕疵について説明されなかったのです。

事例
売買の対象となったマンションの居室が、かつて性風俗特（2）
こうして、本件建物の明け渡しを受けたＹは、本件建物の殊営業に使用されていた事実をもって、売主および仲介

内部のクロスの貼り替え、床シートの貼り替え、床フロアの重ね業者に責任があると判断した事案

貼り等の内部改装工事を行った（台所や浴室などはそのまま）上で、売却すべく、Ｚと媒介契約を締結しました。
Ｚの担当者は、本件建物で前入居者が風俗営業を行ってい

1. 事案の概要（福岡高裁平成23年3月８日判決）たという噂があることや、裁判の概要について認識していたものの、結局、事前にも重要事項説明時にも、買主およびその妻

本件は、マンションの居室の一室（以下、「本件建物」といいに対して、一切その説明をしませんでした。

ます）の売買契約を締結した際に、本件建物において、かつて売主Ｙからの賃借人が風俗特殊営業に使用していた事実が（3）
その後、売買により本件建物を取得した買主は、入居後にあったものの、売主Ｙおよび仲介業者Ｚがこれを説明しなかっ

出席したマンションの総会において、専有部分における営業行

たことにより、売主Ｙに対する瑕疵担保責任と仲介業者Ｚに対為が議題になった際、本件建物において風俗営業が行われてする説明義務違反に基づく債務不履行責任が認められた事いたという上記のような過去の経緯が話題となり、総会や理事案です。

会に出席する度に、恥ずかしく肩身の狭い思いをしました。
さらに、そのような事実関係を知った原告の妻は、それが原

2. 事実関係の背景

因で心因反応となり、不眠・憂うつ感・全身倦怠感・意欲低下・日常生活における困難性などの症状が出たため、長期間にわた

本事案には、売買までの経緯として、以下のような事実関係があります。

り心療内科の治療を受けました。
また、買主およびその妻は、本件建物の中でも、特に、寝室や浴室に不快感を抱き、業者に浴室クリーニングを依頼したり、殺菌消毒ができる高温スチームの（1）本件建物を含むマンションでは、その管理規約で、本件建掃除機を購入したりしました。

物を含む各区分所有部分を専ら住宅用として使用するものとし、他の用途に使用することが禁止されていました。

3．裁判所の判断

しかしながら、売主Ｙから本件建物を賃借した賃借人Ａは、本件建物で性風俗特殊営業を営んでいました。
その結果、マンション管理組合が本件建物の賃借人Ａに対して、その営業を中止すること、当時の所有者である売主Ｙに

以上のような事実関係の上で、売主Ｙに対する瑕疵担保責
任及び仲介業者Ｚに対する債務不履行責任について、裁判所は以下のとおり判断しました。

対して、賃借人Ａにその営業を中止させることを求めるとともに、区分所有法60条1項に基づき、売主Ｙおよび賃借人Ａに対す（1）
売主Ｙの瑕疵担保責任についてる本件建物の賃貸借契約の解除と賃借人Ａに対する本件建「売買の目的物に民法570条にいう瑕疵があるというのは、物の明け渡しを求める訴訟を提起し、最終的に、控訴審である

その目的物が通常有すべき性質を欠いていることをいうのであ

福岡高等裁判所で裁判上の和解が成立して、結果、賃借人Ａり、その目的物が建物である場合には、建物として通常有すべは営業廃止し、本件建物を売主Ｙに明け渡していました。

き設備を有しないなど物理的な欠陥があるときのほか、建物をしかし、本件建物の売買の際には、上記の事実関係は一切

Takken 7. 2012

買った者がこれを使用することにより通常人として耐え難い程深沢綜合法律事務所 弁護士

度の心理的負担を負うべき事情があり、これがその建物の財

増田 庸司

連載

122 回

（４）
まとめ

産的価値（取引価格）を減少させるときも、当該建物の価値とこのように、
裁判所は、売主Ｙの瑕疵担保責任も仲介業者Ｚの代金額とが対価的均衡を欠いていることから同条にいう瑕疵

債務不履行責任も認め、その損害額は100万円と判断しました。

があるものと解するのが相当である」。
そして、本件について、「本件居室が前入居者によって相当

4．本件についての考察

長期間にわたり性風俗特殊営業に使用されていたことは、本件居室を買った者がこれを使用することにより通常人として耐え難い程度の心理的負担を負うというべき事情に当たる（現に、１審原告の妻はこの事実を知ったことから心因反応となり、長期間にわたり心療内科の治療を受けたほか、１審原告および瑕疵担保責任にいう「瑕疵」は、大きく分けると、物理的瑕疵、
法律的瑕疵、心理的瑕疵といったものがあります。
物理的瑕疵は、
まさに物理的な欠陥であり、多くは建物の構造上の問題であったり、土地の地盤の問題等があります。

その妻はいまだに本件居室が穢れているとの感覚を抱いてい法律的瑕疵は、建築基準法との関係でいえば、接道義務違る）。
そして、住居としてマンションの一室を購入する一般人のう反の宅地として再建築不可の物件などが問題となることがありちには、このような物件を好んで購入しようとはしない者が少なます。

からず存在するものと考えられるから（現に、１審原告が事実をそして、本件は、かつての性風俗特殊営業の事実という、心知っていたら本件居室を購入しなかったものと考えられる）、本

理的嫌悪に基づく心理的瑕疵に属するものということができま

件居室が前入居者によって相当長期間にわたり性風俗特殊す。
自殺物件に関する瑕疵担保責任の裁判例などでは、建物営業に使用されていたことは、そのような事実がない場合に比は継続的に生活する場であるから、建物にまつわる嫌悪すべ

して本件居室の売買代金を下落させる（財産的価値を減少さき歴史的背景等に起因する心理的瑕疵も瑕疵として解すべきせる）事情というべきである（現に、管理組合も上記訴訟においなどとして、過去に存在した自殺の事実を「瑕疵」とする判断がて同旨の主張をしていたものである）」。

多いです（横浜地裁平成元年9月7日判決）。

「したがって、本件居室が前入居者によって相当長期間にわ本件も、本件建物を売買により取得した買主およびその妻が、たり性風俗特殊営業に使用されていたことは、民法570条にい本件建物において、かつての性風俗特殊営業が営まれ、それう瑕疵に当たるというべきである」。

により大きな精神的苦痛を受けたことに起因した心理的瑕疵の
事案です。

（2）
仲介業者Ｚの債務不履行責任について仲介業者Ｚについても、説明義務違反を理由に債務不履行責任を認めています。

どのような事実関係によりどの程度の精神的苦痛を受けるか否かは、確かにケースバイケースで人それぞれかもしれませんが、一般的に、管理規約でも居住用として用途が限定されているマンションで、性風俗特殊営業がなされ、それによりマンショ（3）
損害額について「本件居室については、上記の瑕疵により、対価的不均衡（ 減 価 ）が生じているものと考えられる。本 件 居 室の代 金がン内でも問題となった事実や、建物内で実際に性風俗特殊営業が営まれた事実は、一般通常人の感覚からも、心理的嫌悪を抱く事実であると考えられます。

2600万円であること、１審原告夫婦が被った精神的苦痛に伴売主としては当然、仲介業者としても、マンション内である程う住み心地の悪さを解消するために諸費用を費やしたこと（こ

度噂になって問題視された事実関係があった以上、これをきちのような住み心地の悪さやこれを解消するためにとった諸方策んと調査して、調査が不完全であったとしても、そういった噂がは決して１審原告夫婦に特有なものとは考えられない）、他方、あるとか調査途中の報告を買主側に情報提供すべきことは言

本件居室については、
１審被告乙山（Ｙ）
により内装工事が実うまでもありません。

施されて上記営業の痕跡は外見上ほとんど残っていないとみその意味でも、仲介業者としては、売主からの綿密な事情聴られることなどの諸事情を勘案すれば、民事訴訟法248条によ取のみならず、場合によっては、近隣住民やマンション管理組

り、上記減価による損害を100万円と認めるのが相当である」。

合等に事実関係を確認して調査することまで必要な場合もあるということになります。

Takken 7. 2012

公益社団法人として初の社員総会を開催
会長に池田氏を選任
京都宅建協会は5月2８日、新宿・については、「24年度は消費税と民法改

京王プラザホテルで、公益社団

正が大きなテーマです。関連団体と協力

法人移行後、初めてとなる第1回定時社しながら気を引締めて、これらの課題に員総会を開催しました。平成23年度事業

取組んでいきます」と積極的な姿勢を示

および決算報告、役員選任の承認をしましました。池田会長は全国宅地建物取引した。

業保証協会東京本部の本部長にも選任

東

平成24・25年度の会長には池田行雄

されています。

東京都宅建協会 第1回定時社員総会

氏が再任されました。挨拶に立った池田会長は、「公益社団法人として第１回の定時社員総会を開催することができました。3年前から移行準備を進めてきました
が、いま、当時のことを鮮明に思い出します。
これもひとえに会員のみなさまのご協
全宅保証東京本部平成24年度通常本部総会（第40回）

力のおかげだと感謝申し上げます。今後
は公益社団法人の意義と役割を認識し、高い使命感をもって不動産取引の適正化等を図りたいと思います」と述べ、今後社員総会で挨拶する池田会長

春の褒章受章者のご紹介
黄綬褒章
黄綬
相談
相談役

平

成24年度の褒章が4月29日の昭和の日に発表され、本会関係者で中山 廣志氏中は中山廣志氏が黄綬褒章を受章されま

（立川）
（立

した。

速報！東京都4年生サッカー大会「ハトマーク フェアプレーカップ」開催

東京都宅建協会は昨年に引続き、「ハトマークフェアプレーカップ（第31回東京都4年生サッカー大会／公益財団法人東京都サッカー協会、東京都
少年サッカー連盟主催）」を応援していま

懇親会

ハトマーク入り楯とカップ●大会結果・グループ優勝●
Aグループ：JACPA東京FC（小平）
Bグループ：バディSC（世田谷）
Cグループ：町田・小山田SC（町田）
Dグループ：バディSC江東（江東）す。6月30日、７月1日の2日間、府中市少年優秀選手賞の贈呈

サッカー場で、都内16ブロックの予選会を勝ち抜いてきたチームによる中央大会が開催され、優秀選手、
フェアプレー賞などが決定しました。
中央大会会場では白熱した試合が繰り広げられ、ハトマーク入りの横断幕とテントで選手たちを応援しました。
Takken 7. 2012山田修平副会長の挨拶

本会役員・関係者

4

9月23日は「不動産の日」

街頭不動産相談・告知用ポスター

毎年恒例の「街頭不動産相談」が9月23日の「不動産の日」に合わせて、都内19会場で実施されます。各会場では担当
ブロック・支部が、都民のみなさまの不動産相談にあたるとともに、ハトマークグッズ等を配布して、ハトマークのPRに努めます。詳細は今月号と同送のチラシでご確認ください。

開催日時

担 当

開催場所

相談種目

9月 2日（日）10時〜15時

町田支部

小田急町田駅東口広場（旧カリヨン広場）①〜⑤

9月 8日（土）10時〜16時

北多摩支部

西武新宿線田無駅北口 アスタビル2Ｆセンターコート①②③⑤

9月 8日（土）10時〜15時

国分寺国立支部

JR国分寺駅北口

駅前①②⑤

9月13日（木）10時〜16時

渋谷区支部

渋谷区役所 2階ロビー①②⑤

ソーラーLEDライト
キーホルダー

24年度「街頭不動産相談」
を
都内19会場で開催します※相談種目 ①法律
②税務
③建築
④鑑定
⑤一般

＊献血は「献血ルームSHIBU2」「ハチ公前献血ルーム」で実施

9月14日（金）10時30分〜16時30分

武蔵野三鷹支部

9月15日（土）10時〜15時

西多摩支部

9月17日（月）10時〜16時

城南ブロック

吉祥寺駅北口コピス吉祥寺1Ｆ「ふれあいデッキこもれび」①〜⑤＊献血は「献血ルーム吉祥寺タキオン」で実施

西多摩支部事務所前駐車場（青梅市河辺町10-10-4）①②③⑤

大井町駅東口ペデストリアンデッキ2Ｆ①③④⑤＊献血はペデストリアンデッキ1Ｆで実施

9月20日（木）10時〜16時

新宿区支部

新宿区役所本庁舎 正面玄関広場①〜⑤＊献血は区役所本庁舎横で実施

住み替え・子育て支援・空店舗相談

9月21日（金）10時〜16時

城東ブロック

JR錦糸町駅北口アルカキット前 ＊献血実施⑤

9月21日（金）10時〜16時

杉並区支部

荻窪駅北口タウンセブン駅前広場①〜⑤

9月23日（日）10時〜16時

城北ブロック

池袋駅東口広場 ＊献血実施①〜⑤

9月23日（日）10時〜16時

小金井支部

武蔵小金井駅南口イトーヨーカドー前フェスティバルコート内①②③⑤

9月23日（日）10時〜16時

調布狛江支部

小田急線狛江駅北口 ＊献血実施③⑤

9月23日（日）10時〜16時

府中稲城支部

伊勢丹府中店 フォーリス1F①〜⑤

9月23日（日）10時〜16時

南多摩支部

ヴィータ・コミューネ「さくら広場」（多摩市関戸4-72）①②⑤

9月23日（日）10時〜16時

八王子支部

三崎町公園（ドン・キホーテ八王子駅前店）①〜⑤

9月25日（火）10時〜16時

中野区支部

中野区役所正面玄関脇①〜⑤＊献血は10月5日（金）10時〜16時中野サンプラザ前広場で実施

9月26日（水）10時〜16時

中央ブロック

麻布十番パティオ通り「パティオ十番」①〜⑤

9月30日（日）10時〜16時

立川支部

立川タカシマヤ１階正面入口①②③⑤

Takken 7. 2012

連 載 117 回
落合会計事務所

古井 洋平

老人ホーム入所と小規模宅地の評価減の特例
父親名義の自宅に一人暮らしをしている父親が、老人ホームに入ることを検討しています。
老人ホームに入ると相続税の減額ができなくなることがあると聞きましたが、注意点があれば教えてください。私は賃貸マンションに暮らしており、自宅を購入したことはありません。
最近では、老人ホームで相続を迎える方が増えています。老人場合、入所者は当然自宅に戻りたいと望むでしょう。その際には親ホームに入所し、相続開始の日まで自宅を空き家にすると、相続税

族たちが、いつ戻ってきてもいいように、自宅の維持管理をすると思の減額の特例が適用できなくなり、相続税が増える可能性があるわれます。
このような場合には、病院に入院した場合と同様と考えるので注意が必要です。

こともできますので、生活の拠点が移転したとは言い切れません。

■小規模宅地の評価減の特例■生活拠点が自宅であることが認められる4つのポイント

亡くなった人（以下、被相続人）の自宅の敷地については、一定

国税庁のホームページでは、被相続人が老人ホームに入所しての要件をもとに「小規模宅地の評価減の特例」を適用することがいた場合で、図表2の4つの状況が客観的に認められるときには、できます。
この特例のうち代表的なものは、被相続人の自宅の敷地

生活の拠点が自宅であるとし、この特例を使っても差し支えないと、のうち240㎡までは評価額を80％減額するというものです。

公表されています。

適用するためには、相続により自宅を引き継ぐ人が、以下のいず①について、特別養護老人ホームの入所者は、その施設の性格

れかに該当する必要があります。

を踏まえ、介護を受ける必要がある者に当たるとして差し支えない①配偶者と考えられていますので、特例を適用することができます。

②被相続人と同居の親族（申告期限まで所有し、居住することが

ところが、その他の老人ホームの入所者については、入所時の要件）状況により判断するとなっています。現状では、その他の老人ホー③被相続人と別居の親族（①、②がおらず、相続前3年以内に自ムの多くが終身利用権付きであるため、④の状況に当てはまらず、

分または配偶者の持家に住んでいないこと、
さらに、
申告期限まで特例の適用ができないことが多くなっています。

所有していることが要件）■被相続人の生活の拠点がどこにあるかがポイント

最新の裁決事例（平成22年6月11日裁決・国税不服審判所）には、「客観的な事情を総合的に勘案して判断すべきであり、終身利

また、
自宅についてこの特例を適用する場合には、自宅が被相用権を取得したか否かのみで判断するわけではない」とあります。

続人にとっての生活の拠点である必要があります。つまり、自宅でこの文面から、終身利用権付きの場合でも特例の適用ができる可相続を迎えた場合には、この特例を適用することができます。
また、能性はあるようですが、この裁決でも特例の適用は認められなかっ

入院している病院で相続を迎えた場合ですが、通常、入院患者はたことから、実際には、かなり難しいようです。

治療が終われば自宅に戻ることを前提として入院します。
このこと

図表1●小規模宅地の評価減の特例の有無を比較すると…

から、生活の拠点は、自宅のままと考えられますので、病院で相続を＜前提条件＞価額：6,000万円、地積：150㎡

迎えた場合には、特例を適用することができます。

特例の有無
価額
小規模宅地の評価減
相続税評価額

それでは、老人ホームで相続を迎えた場合には、どうなるのでしょうか。老人ホームは、病院のように病気治療のための施設というよりは、一般的には、入所者が通常の生活を送ることができる施設であると考えられます。
したがって、生活の拠点が自宅から老人ホームに移転したものとみなされ、特例を適用することはできなくなります。
80％減額の特例が適用されるか、されないかを比較すると、図表1のように評価額に大きな差が出ます。
この特例が適用されなくなった場合、仮に相続税率が20％とすると、4,800万円×20％で、960万円の相続税が増えることになります。
しかし、身体上または精神上の理由により介護を受ける必要があるため、老人ホームに入所せざるを得ない入所者もいます。
この

特例なし

特例あり

差額

6,000万円
0万円
6,000万円

6,000万円−4,800万円
1,200万円

0万円
4,800万円
4,800万円

図表2●老人ホーム入所者の生活拠点が自宅であることが認められる
4つのポイント①被相続人の身体上または精神上の理由により介護を受ける必要があるため、老人ホームへ入所することとなったものと認められること。
②被相続人がいつでも生活できるよう、
その建物の維持管理が行われていたこと。
③入所後あらたに、
その自宅建物を他の者の居住の用、その他の用に供した事実のないこと。
④その老人ホームは、被相続人が入所するために、被相続人またはその親族によって所有権が取得され、あるいは終身利用権が取得されたものでないこと。

Takken 7. 2012

Information「津波防災地域づくりに関する法律」施行に伴う重要事項説明等の追加
昨年12月末に「津波防災地域づくりに関する法律」が成立区域」の内容等が重要事項説明に追加されました。

（本誌3月号18ページ既報）
し、一部が施行されましたが、6月１

全 宅 連 は 、会 員 専 用 の ホ ー ム ペ ー ジ

日に未施行部分の法律が公布され、「津波災害特別警戒区（http://www.zentaku.or.jp/index.html）
・書式のダウン域」に関する規定等が創設されました。

ロード（要ID、パスワード）で、「重要事項説明書説明資料」をこれにより宅建業法施行令が6月13日に改正施行され、「広告の開始時期の制限」、「契約締結等の時期の制限」および

更新しています。
なお、東京都については「未指定」ですが、今後、当該区域として指定される可能性があります。

津波防災地域づくりに関する法律に係る「津波災害特別警戒参考 ■国土交通省ホームページ http://www.mlit.go.jp/report/press/mizukokudo03̲hh̲000503.html

長期保有土地等に係る事業用資産の買換特例に関する
国土交通大臣の証明の手続き
24年度税制改正関連法案が成立し、長期保有土地等に係認められることとされ、やむを得ない事情の一つとして、「地方る事業用資産の買換特例については適用要件が一部見直さ

公共団体における建築物の建築に関する条例の規定に基づれることになりました。

く手続が進行中であり、建物または構築物の敷地の用に供さ

具体的には、駐車場の用に供されている土地等についてれていないことが当該手続を理由とするものであることにつき

は、建物または構築物の敷地の用に供されていないことについ国土交通大臣が証明した場合」が規定されているところです。

てやむを得ない事情がある場合に限り買換資産の対象として
参考 ■国土交通省ホームページ（土地総合情報ライブラリー） http://tochi.mlit.go.jp/generalpage/6382

入管法等改正および改正住基法の施行に伴う「本人確認」の留意事項について
入管法等改正法の7月9日からの施行に伴い、
これまでの「外国法の施行日以降、「犯罪による収益の移転防止に関する法律」の人登録制度」が廃止されることとなり、新たに日本に中長期間在留適用対象である特定取引を行う際に実施が義務付けられているする外国人の方を対象にした「在留カード」および特別永住者を本人確認における本人確認書類として、外国人登録証明書に代対象にした「特別永住者証明書」の交付等、所要の変更がされる

わって取扱われることになります。

ことになりました。

また改正住基法により、外国人住民についても日本国籍を有す

これにあわせて、「住民基本台帳法の一部を改正する法律」

る者と同様に住民票の写しまたは記載事項証明書の交付を受け（改正住基法）も改正され、新しい在留管理制度および外国人住ることが可能になり、従来の外国人登録原票の写しまたは記載事

民に係る住民基本台帳制度が開始され、日本に在留する外国人

項証明書に代えて、住民票の写しを本人確認書類として用いるこの方の本人確認書類の取扱いが一部変更されることになりました。

とができることになります。

「在留カード」および「特別永住者証明書」は、入管法等改正

参考 ●新しい在留管理制度について（法務省） http://www.immi-moj.go.jp/newimmiact̲1/index.html

Takken 7. 2012

インフォメーション

ぼったくり防止条例第2条の9の規定に基づく指定区域の改正「性風俗営業等に係る不当な勧誘、料金の取立て等及び性関※ 指定区域内に所在する建物等（建物の一部を含む）
を貸すビ

連禁止営業への場所の提供の規制に関する条例」（通称「ぼった

ルオーナー（サブリース業者も含む）
は、借主に対して当該建物を、くり防止条例」）第2条の9の規定に基づく指定区域（※）が改正さ

わいせつDVD販売店や違法個室マッサージ店等、性関連禁止

れ、7月1日から施行されました。

営業に使用しないよう誓約させる等の義務を負います。義務が履

今回の改正で、これまでの指定区域に新たな地区が追加されま

行されなかった場合には、東京都公安委員会による「勧告」、「公した。改正後の指定区域については、東京都公報または下記の警表」、「 命令」が段階的に行われます（命令に違反した場合は、6ヵ視庁ホームページで確認してください。

月以下の懲役または50万円以下の罰金）。

●警視庁・「性関連禁止営業の発生を防止する必要性が高いと認められる区域」の改正について

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/seian/gujourei/bil3.htm

・・・東京消防庁からのお願いです・・・
消防法令に違反した建物の公表制度の活用を！
東京消防庁は昨年4月から、一戸建て住宅以外の事業用に供する建物の違反情報を都民に提供するための「違反対象物の公表制度」
を開始しました。

●公表される建物に該当するもの（１）消防用設備等のうち屋内消火栓設備、スプリンクラー設備または自動火災報知設備の未設置による設置義務違反の存す

現在、消防法令上設置が義務づけられている屋内消火栓設備、る建物

スプリンクラー設備または自動火災報知設備が設置されていない（２）防火管理者の選任義務のある建物のうち、遊技場、性風俗店、火災予防上危険な状態にある約50棟の建物について、東京消防

カラオケ施設、飲食店、雑居ビル等で、同一関係者による防火庁のホームページで公表されています。

管理もしくは消防用設備等の維持管理等の繰り返し違反の存

会員のみなさまは東京消防庁のホームページをご確認いただき、
防火安全対策の推進にご協力ください。建物の安全性についての重要な要素として、公表対象物情報を確認するとともに、該当しする建物●お問合せ：東京消防庁予防部査察課機動査察係
TEL 03-3212-2111

菅野

内線4962ている建物情報があるときは、取引の際に関係者に情報を提供し●東京消防庁ホームページ ・ 違反対象物の公表てください。

http://www.tfd.metro.tokyo.jp/kk/ihan/index.html

本部事務局、不動産相談所、研修センター等 夏期休暇のお知らせ
東京都宅建協会、全宅保証東京本部および関係団体は、夏の節電対応として、事務局全館の一斉休暇を実施します。
取引業務等の相談等、すべての業務がお休みになりますので、ご注意ください。

●夏期休暇：8月13日（月）〜8月17日
（金）

編集
後記

月刊

◆本会は公益社団法人になり、本誌9頁でご紹介している6委員会編成になりました。私は、初めて情報委員長を務めることになりました。情報委員会は広報誌をはじめ、
たくさんの範囲を受持ちますので、この2年間で何ができるかを精査しながら行っていきたいと思います。
◆広報誌「宅建」について、
ご意見・ご要望のある方は所属支部の情報委員長にご連絡ください。
（大滝）

宅建 7 月号

発行人／池田行雄 編集人／大滝睦男
発行所／公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071 東京都千代田区富士見2-2-4
TEL.03-3264-7041 FAX.03-3264-7047

http://www.tokyo-takken.or.jp/

2012年7月5日発行／通巻第477号
Takken 7. 2012

月刊宅建 T a k k e n 7月号

今年5月22日に、東京スカイツリーが待望のオープンを迎えました。土日はもちろん平日も、多くの人で賑わう大人気ぶりです。
スカイツリー
効果で、他の展望スポットを訪れる人も増えてを紹介します。

展望スポットから東京の街を再確認

住 め ば 都住むなら都

1978年に完成し、完成当時は東洋一の高さを誇りました。高さは地上239.7m、海抜269.8m。60階にある展 望 台は海 抜
251mで、高層ビルの展望台としては都内1位の高さです。東西南北360度広がる都会の大パノラマが楽しめます。

中央ブロック

東京タワー（港区）

多摩ブロック 1

キャロットタワー（世田谷区）

高尾山（八王子市）
標高599mの山で、ミシュランガイドで“三つ星”の観光地に選出されています。年間の登山者数は世界一と言われています。東側は都心、関東平野、筑波山、房総半島、西側は丹沢山地、富士山、南側は相模湾、江ノ島が一望できます。

多摩ブロック 2

都立桜ヶ丘公園 ゆうひの丘（多摩市）

都立桜ヶ丘公園の飛び地となっている「ゆうひの丘」は小高い丘陵の一角にあり、密かに人気の展望スポットとなっています。
昼間の眺めももちろん美しいのですが、「ゆうひの丘」の名のとおり夕暮れの景色は最高です。

城東ブロック

東京スカイツリー（墨田区）
高さは634m、自立式電波塔として世界一の高さを誇ります。
「634=むさし」は旧国名の1つで、東京・埼玉・神奈川の一部を含む大規模な地域・
武蔵国を連想させます。天望
回廊からは雄大で豊かな武蔵国をはじめ、関東一円を望むことができます。

城西ブロック渋谷ヒカリエ（渋谷区）
今年4月26日にオープンした地上34階・地下4階のオフィス、文化施設、商業施設が一体となった複合ビル。鉄道8路線が乗入れる日本有数のターミナルである渋谷駅東口に位置します。渋谷の街が一望できるフロアーもあります。

発行所／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071東京都千代田区富士見2-2-4東京不動産会館 定価50円（但し、会員は会費に含む）

キャロットタワーは世田谷区・三軒茶屋駅
からすぐのところにあります。外壁の色がにんじん（英語でキャロット）色に見えることから、世田谷区内の中学生が命名しました。最上階は入場料無料の展望スペースになっています。

月刊 宅建
T a k k e n

c h u o中央ブロック
東京タワー（港区）

j o n a n
城南ブロックキャロットタワー（世田谷区）

j o s a i
城西ブロック

発行人／池田行雄
編集人／大滝睦男

1958年竣工、高さ333m。特別展望台の高さは250m。竣工から50年以上が経過しましたが、ハイセンスなイメージは色褪
せず、東京のシンボルとして君臨してきました。夜は2種類のライトアップを日時によって使い分け、東京の夜空を演出しています。

城南ブロック

http://www.tokyo-takken.or.jp/

城北ブロックサンシャイン60（豊島区）

公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部

平成24年7月5日発行（年6回、1・3・5・7・9・11月の5日発行) 通巻第477号
昭和42年12月2日第3種郵便認可いるようです。
展望スポットから眼下に広がる風景を眺めると、なんともいえない心地よさ、感動を覚え、気分がリフレッシュしてきます。いったん原点に戻って、新たなエネルギーが補給されるかのよ
うな気分になることもあります。
自分の住んでいる街、自分の知っている街が遠くのほうに確認できたときは、楽しみが倍増します。
今回は、東京の街が再確認できる展望スポット

昭和 42 年 12月2日第 3 種郵便認可平成 24 年 7月5日発行（年 6 回、
1・3・5・7・9・11月の5日発行 ) 通巻第 477 号

渋谷ヒカリエ（渋谷区）

j o h o k u
城北ブロックサンシャイン 60（豊島区）

t a m a

東京都宅建協会、保証協会東京本部
24・25 年度新役員、委員会編成決まる
くみあい通信 24・25 年度新役員体制決まる
j o t o

東京スカイツリー（墨田区）
城東ブロック

多摩ブロック
高尾山（八王子市）
都立桜ヶ丘公園 ゆうひの丘
（多摩市）

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July 2012vol.477