第 11 回・試行錯誤あれこれ
題材物件の選定には苦労します
今回は、過去 10 回の連載においてご紹介しきれなこのような、もろもろの条件を満たす物件を見つけ出すことは、容易なことではありません。

かった取り組みについてです。わたしたち指導鑑定士

地価公示・地価調査業務における標準地等の選定作は、尐しでも修習生の力量を向上させたいと願って 4

業でも、候補地を実際に調査してみると、利用上の境年半を過ごしてきましたが、うまくいかないこともま界と筆界が不一致である等の問題が判明し、他の候補まあります。そんな試行錯誤の過程を赤裸々に告白し地を探しし直すこととなり、かなり手間がかかったとていきましょう。

いうご経験をお持ちの方もいらっしゃることと思い修習生に対して鑑定評価の指導を行うことだけがます。地価公示・地価調査は「更地として」の評価で各指導鑑定士の仕事ではありません。その他の業務とすが、実地演習の題材物件は、更地だけではありませ

しては、オリエンテーション（初期教育講座）の開催、ん。23 類型のうち 18 件は、建物または権利関係、あデータベース作成、志願者との面接、その他の雑務るいはその両方が絡んできますので、それ以上に、い等々がありますが、なかでも、一番大変なのは、題材ろいろな問題に遭遇します。

物件の選定です。

当センターでは、初年度、こんなことがありました。

実務修習業務規程施行細則で規定されているとお「店舗（自建）」は「用途が物販、飲食、その他の商り、実地演習は、実際に存在する不動産について指導業用途に供されている建築物で、床面積の合計の過半鑑定士が依頼者になり代わり鑑定依頼を想定して行が当該店舗の用途に供されているもの」と定義されています。

います。候補として浮上した物件は、下層階が不動産協会からは、特殊案件や複雑案件を題材としないよ業者の店舗、上層階が賃貸住宅となっています。

う指示されています。このような案件は、確かに勉強

ところが、登記上の「店舗階の面積÷延床面積」をにはなりますが、基本的類型の修得を目的とする実務計算してみるとぎりぎり過半に満たないので、指導鑑修習の趣旨を考えると、必ずしも適切ではありません。

定士は慌てました。物的状態や行政的条件についての典型的でシンプルな物件を題材にすることで、鑑定評想定はできないので、上層階の一部を「店舗として」価の基礎をしっかり固めることが重要だからです。こということはできません。でも、竣工図上で概測し、れに加えて、評価対象不動産の状況の正確な把握とい「店舗専用面積÷専用面積合計」を計算してみると、う観点から、内見可能なものが望ましいのです。中にセーフでしたので、胸をなで下ろしました。権利関係は外観調査とせざるを得ないものもありますが、そのについての想定は可能ですから、賃貸住宅である上層場合には、なるべく、外部からでも建物観察が容易な階については、自用、つまり、社宅とみなすこととしもの、内部写真を入手できるものとしています。貸家ました。

や借地権・底地、賃料の案件においては、実際の契約これはつい先日のできごとですが、今年度新規に物書やレントロールが判明しているものが理想的です。

件を選定した「店舗用賃貸」は、修習生たちが調査をまた、協会では、類型ごとに定義を示しています。

開始、さあ来週は鑑定会議！という段階で、急遽関係たとえば、「建付地」は「土地と建物が同一所有者に者の都合により「鑑定評価の実地演習は中止してほし帰属し、かつ、建物の継続利用が合理的と認められるい」という申し入れを受けてしまいました。これは、場合の土地」です。ですから、建物が取壊し最有効でオーソドックスな物件でありながらも、いろいろ勉強ある場合には、その敷地を「建付地」の題材物件とすになるポイント満載で、実地演習案件としては理想的ることはできないのです。

であったのです。修習生たちは、仕事の合間にかなりの時間を割いて取り組み、完璧な物件調査報告書がでこのような案件も含めて、修習させるべきではないきあがっていましたので、気の毒でなりません。初出

かというご意見もあると思いますが、基本ができていの案件でしたから、指導鑑定士も、ひそかに物件調査なければ、これらの複雑案件・特殊案件を適切に処理や市場分析を行っていましたし、実査時には、テナンすることはできないのですから、当センターとしては、トのひとつであるネイルサロンに潜入、かねてからの協会の方針のとおり、この実地演習では、まずは典型願望だったジェルネイルの施術を受けながら、客足の的でシンプルな案件をしっかり修得さるということ流れ等を観察するとともに、ネイリストさんとの世間を常に意識しています。

話の中でも、あれこれ取材を試みていたのです（次の資格取得後、実際の鑑定評価案件と向き合ったとき、実査ではエステティック！と、楽しみにしていたので更なる自己研鑽の必要性を思い知らされるというこすが）。とは、修習生に繰り返し伝えています。

この実地演習に関係する修習生、指導鑑定士、審査委員等の関係者には守秘義務があり、かつ、当センターとしても、修習生から「秘密保持誓約書」を提出してもらっていますが、それでも、関係者の了解なしに強行するわけにはいかず、泣く泣く断念したのです。
もちろん、このような苦労をしているのは、当センターだけではないはずです。また、修習生自らが題材物件を選定するところも多いようです。
中途編入してきた修習生が、「借地権については、以前の実地演習機関で選定した物件を題材として、作業を仕掛っています」というので、所在地を聞くと、

明海大學
不動産研
究セン
ター

借地慣行が成熟しているとは考えにくい地域でした
ので、指導鑑定士は驚きました。その物件による演習ヲ 地 不探 演 動
シ 習 産
テ ノ 鑑
居 題 定
リ 材 評
マス 物 價。 件 實「プレゼン会」の試みは中止して、当センターで選定した都内住宅地の借地題材物件の選定に苦労している中、地元の不動産会権を題材として取り組んでもらうことにしました。

社様が、賃貸マンションを中心に、題材物件をご紹介さて、現実に依頼を受ける案件は、典型的 23 類型

くださり、資料提供も申し出てくださいました。に該当するものであっても、高圧線下地、無道路地、これは非常にありがたいことですので、お言葉に甘土壌汚染地、急傾斜地等、違反建築物、特殊用途建築

えさせていただき、甘えついでに、鑑定評価の結果に物等、価格形成要因の個別性が強いものもあります。

ついて報告をさせていただくこともお願いしました。

転貸借等、権利関係が錯綜しているものがありますし、昨年、3 回生 2 年コースの 3 クラスが、「居住用賃貸」借家権、更新料、使用借権付着等々、基本 23 類型以の案件に取り組んだ際には、同社から当センターが外の類型もたくさんあります。限定価格もあります「業者として鑑定評価を受注した」ものと仮定して演（当センターにおいては、継続家賃は別として、基本習を進めていきました。

的に正常価格、正常賃料のみとしています）。依頼者

評価対象不動産は、グループごとに異なるものを選から十分な資料を入手することができない案件もあ択しましたが、これらは、非常に同質性の高いものでれば、内見不可どころか、調査しているところが所有す。いずれも同一の鉄道沿線にある、敷地規模 500-600

者の目に留まってはならない極秘調査の案件もあり㎡、ＲＣ5-6 階建のワンルームマンションで、社宅とます。

して一括貸され、築年はほぼ同時期、建物の仕様・品等、維持管理の程度も類似しています。したがって、却下・再提出と申し渡していました。後から聞いてみ

当然、横並びで他のグループの評価との整合性を意識ると、全員、「どの先生に当たるのだろう・・・どんしなければならなりません。

な追及を受けるのだろう・・・」と、ドキドキしなが事前に、当センター内部で全指導鑑定士とプレゼンら呼び出しを待っていたようです。

を担当する修習生とで鑑定会議を行い、当日は、裏付

いざ、始めてみると・・・・・なにぶん初めて書くけとなるデータや地図、物件ごとの鑑定評価サマリー

鑑定評価報告書ですので、記載不足、明らかに指導要を用意して臨みました。

領テキスト等からの借り物と思われる文章、鑑定評価応対してくださったのは、同社の売買担当、賃貸担手法適用過程における採用数値の根拠不明確等々続当の部長様です。代表の指導鑑定士から、市場分析の出で、「プレゼン」と言うにはほど遠い状況。つまり、結果と鑑定評価のおおまかな方針を説明したのち、各鑑定評価の基本的事頄の段階で、グループを代表する修習生が物件ごとに評価の詳細を説明しました。修習生たちの緊張が指導鑑定士にも伝わってきます。部長様から質問を受けると、その修習生の緊張感はピークに。言葉に詰まり、指導鑑定士が助け舟を出す一幕もありました。
建築費等や資本的支出の額については、貴重なアドバイスをいただき、わたしたちにとっては、とてもためになった経験でしたが、部長様たちが非常にお忙し

指 「ちょっと待って。報告書のこの記載方法は不適○切ですねぇ」
修 「具体的にはどのように書けばよいのでしょう○か？」というやりとりが始まり、実質的には「指導」となってしまったのです。
かくして、「シャッフルプレゼン会」の試みは初回にして挫折。

いようで、お時間を頂戴するのが心苦しくなり、今年このことを教訓に、来年度は、何件かこなしたのち、度の実施は見送りました。今後は、題材物件を提供し修習生たちがしっかり「プレゼン」できる能力を身にてくださる会社様を開拓していきたいと考えていま付けたとおぼしき頃合いで実施してみたいと考えてす。

います。どんなプレゼンを行ってくれるのでしょう

この経験から、やはり、緊張感のあるプレゼン会をか？楽しみにしています。

行うことは、修習上効果が高いのではないか、と考えたわたしたちは、第 4 回 2 年コースの修習生の指導にあたり、各案件についてプレゼン会を行おうと計画しました。

事例収集実習も自分たちで実地演習において、取引事例の収集はどのように行うのか、という質問をよく受けます。とはいえ、上記のように題材物件の紹介を受け、所当センターには約 30 名の修習生が在籍しています

有者様のもとへ出向いてプレゼン会を行う機会はそので、修習生全員が物件所在地の不動産鑑定士協会でうそうありません。そこで、担当外の指導鑑定士を依事例収集を行うのは物理的に不可能です。そこで、当頼者と見立て、修習生から、用意した鑑定評価報告書

センターでは、案件ごとに、指導鑑定士が使える事をもとに、1 対 1 で説明してもらうという形式を試み

例・使えない事例・どちらとも言えない事例をとり交ました。4 回生 2 年コース 3 クラス 14 名の修習生が、ぜて数十枚の取引事例カードを収集し、これをファイ「更地（住宅地）」の鑑定評価報告書を用意して教室リングして閲覧に供し、修習生はその中から「選択」に待機、担当外の導鑑定士が無作為に修習生を選んですることとしています。でも、取引事例比較法は、事呼び出すことから、「シャッフルプレゼン会」と名付例の「収集」から始まるのですから、それを実地に体けたのです。査定表や附属資料がないもの、必要的記験することは非常に重要です。そこで、社団法人東京載事頄の漏れ等、即決非認定事頄に該当するものは、都不動産鑑定協会（以下「東京会」という）のご協力を得て、指導鑑定士同伴のもとで実地に事例カードを地を調査のうえ、取引事例比較法を適用してみると、収集する実習を行っています。

フィットが良いものは更に絞り込まれます。現実の鑑

この実習は、クラスごとに行うことが多いのですが、今年度、5 回生 1 年コースについては、案件ごとに 1名ずつ行うこととしました。
トップバッターの A 君は、「底地（正常価格）」案件定評価の世界の厳しさを認識してくれたでしょうか。
次は、C 君の番です。C 君のミッションは、「業務用ビル」の案件ための幹線道路沿いの中層店舗付共同住宅地の事例収集です。のための事例収集です。更地としての価格を査定する

C 君は、以前の勤務の関係で、東京会を訪れたことための更地または建付地の事例と、底地の第三者取引もありますし、公的評価の事例カードを目にする機会の事例の双方を収集しなければなりません。東京会のも多かった修習生です。指導鑑定士に言われるまでも閲覧ルームは初めて、という A 君にとっては、なかななく、まず、同一区内の、評価対象不動産が接面するか困難なミッションです。

道路と同一路線から優先的に探し始めました。次は区A 君は、当初、都内の住宅地だから、取引事例の数内別路線。区内だけで不十分とわかると、迷わず隣接は十分あり、選択するのが楽なものと思い込んでいた区を探します。でも、幹線道路沿いについては、A 君ようです。でも、実際に検索してみるとそううまくはの担当案件に輪をかけて、本当に事例が尐ないのが現いきません。自分が適切な事例を収集しなければ、グ状です。慣れている C 君ですが、事例の絶対数が尐なループのメンバー全員が困ってしまいます。

いことはいかんともし難く、収集は難航しました。時修 「先生、適切な事例って意外と尐ないですね。こ○れでは事例が足りません」
指 「ではもう尐し広域的に代替性のある事例を見て○間的同一性、物的同一性、場所的同一性が高い事例を見つけたと思っても、よくよく見ると事情補正を要する事例だったりして、がっかりです。

みましょう。周辺区に取引時点が新しいものはありま

今回も長時間かけてようやく収集しましたが、広域せんか？行政的条件や、道路幅員等の類似性をチェッ的に分布しているので、さすがの C 君も、「都内案件クしながら、代替性の高いものを選択してね」

なのに、評価対象不動産、取引事例、賃貸事例と、全ようやく更地・建付地の取引事例を収集し、次は底地の取引事例を探します。正常価格の評価ですから、第三者取引の事例が必要です。
指導鑑定士は、「個人情報保護のため、取引相手は表示されていないので、まず底地をキーに検索して収部を見て回るのに、電車と歩きでは辛そう」とぼやいていました。
続く D 君のミッションは、「借地権」の案件のための事例収集です。底地同様、更地または建付地の取引事例と、借地権の取引事例が必要です。

集し、後ほど法務局で建物所有者と買主が同一でない

やはり、借地権の第三者取引の事例は尐なく、D 君ことを確認すること」という指示を出しました。底地も苦労していましたが、最終的には何件か探し当てまの取引はほとんどが当事者間取引で、第三者取引はごした。

くわずかです。底地としての取引事例比較法を適用できるだけの事例は見つけられそうもありません。せめて、底地割合の参考となる事例だけでも、と、広域的に、かつ、時点も数年間遡って収集しきました。
A 君は「事例の収集にこんなに時間がかかるなんて、想像できなかった」そうです。
そうです。現実には、いわゆる事例適格 4 要件を備えた事例はそう多くないのです。さらに、実際に事例この後、高度商業地の事例収集が控えています。担
当の B 君は、どのような感想を抱くでしょうか？
さて、実際の鑑定実務では、鑑定評価報酬と調査費用との兹ね合いも気にします。他の地域会の会員だと、入室料プラス閲覧料で、うかうかしていると、数万円の出費です。不足では困るけれど、大量に取得すると、経費倒れになってしまう、ということも考えなければなりませんね。

それはさておき、不動産鑑定士の中には、補助者時敗しても、「そのことで全員が学べるんだよ、いい失代に、地価公示・地価調査といった公的評価のアシス敗だね～」と、和やかに進行してくれます（当センタタントとして取引事例カードの作成・整理を行った経ーにおける修習の模様は、比嘉先生のブログで紹介し験をお持ち方も尐なからずいらっしゃることでしょていただいています）。

う。個人的な経験で申しますと、この業務を通じ、多中には、案件ごとに必ず CAD を使用し、想定建物数の取引事例を見て相互比較することにより、接面道図化のみならず、分割利用相当の「大規模画地」案件

路の幅員、画地規模等といった価格形成要因の相違ににおいては想定区画割図までも作成するほどの能力よる格差を肌感覚として身につけていったと思ってを身に付けた修習生がいます。でも、この修習生は、います。もちろん、感覚だけを頼りに鑑定評価を行う

就業せずに毎日登校している人です。修習生全員が自のは適正を欠く部分がありますが、そのような感覚が力で CAD を使いこなせるようになったわけではあり大切であるということも否定できないのではないでませんでした。その理由としては、多くの修習生は就しょうか。

業しており、じっくり取り組むだけの時間がないこと

わたしたちは、修習生が多数の事例資料に触れられが挙げられますが、過年度における演習題材の土地が、るよう、できる限りこの事例収集実習を行っていきた

ひとクセもふたクセもある難物だったということもいと考えています。

一因となっていたかもしれません。

もとより、公的評価の事例カード収集だけではなく、たとえば、昨年度は、浦安市に所在する大規模画地アットホーム（主として賃貸事例）、競売落札情報、で、二方路地でした。正面道路は、幅員 5ｍの緑地帯

日経マーケット情報、REIT の IR 情報、業者取材等にを幅員各 5.5ｍの車道がサンドイッチ。さらに、緑地より事例を収集し、協会指定の様式で事例カードを作

帯には高圧線があり、敷地形状は不整形。さらに、道成するよう、修習生に指導しています。

路との高低差もありました。講習会の場では、「比嘉マジック」に操られるようにして全員が最終目標であ

今年の CAD 講習は大きな成果がありました
いろいろたいへんなこともありますが、修習生たちの成長ぶりを見ると、指導鑑定士もファイトが湧いてきます。
今年度の修習生たちについて、特筆すべきは、CAD操作の習得です。
当センターでは、土地残余法を適用する際の建物想定にあたり、CAD ソフトを活用していること、その使る面積表の作成まで辿りつくことはできたものの、その後は、あまりの難しさに戦意喪失状態、となった修習生も多かったようです。
わたしたちの目標は、CAD 操作の習得そのもののほか、斜線制限、日影規制、天空率等、法規の理解にもあるのですが、なるべく多くの修習生が操作を覚え、案件処理に活用できるようになるのが理想であるのは言うまでもありません。

用方法を習得するため、当該ソフトの開発者である比そこで、今年度は、まず、日影規制の及ばない商業嘉昇秀氏を講師にお招きし、講習会を開催しているこ地を題材に選定しました。過年度にはなかった天空率とは、以前述べました。

チェックが加わったものの、比較的シンプルです。そ比嘉先生は、毎年、操作説明ビデオ、基本テキスト、して、角地で約 200 ㎡の評価対象地と中間画地で 500

題材物件に応じた操作マニュアル、斜線制限解説用の㎡の想定標準的画地の双方につき、各 1 回、全 2 回に手作り模型、天空率解説用のステンレスボウル持参で、わたり指導を受け、ほぼ完全に理解できたようです。

通ってくださいます。南国出身らしい大らかなお人柄

ところで、住宅地域内における共同住宅の想定にはで、つまづきがちな修習生に対しては、「○○ちゃん、日影規制の勉強を避けて通ることはできません。このできたか～」とフレンドリーに語りかけ、だれかが失日影規制により建物の形態がほぼ決まってしまうのです。そこで、比嘉先生は、その指導ために、日を改め追加の講習を行ってくださいました。
講習も 3 回目となると、修習生たちはかなり慣れてきます。前回、今年度の 5 回生のメンバーは「自らハードルを上げる」と書きましたが、この講習でも、「日影規制が異なる地域にまたがる敷地ではどうなるのですか？」と質問し、先生の時間の許す限り指導を受けていました。
比嘉先生は「非常に優秀な修習生ですね」と褒めてくださり、指導鑑定士は、わが子を褒められたように嬉しかったです。当センターの指導鑑定士以上に修習生思いで面倒見のよい比嘉先生には、修習生ともども心から感謝しています。
全 3 回の講習をこなした修習生たちは、積極的に活兄貴のような比嘉先生用するようになりました。むしろ楽しみになったようです。みんなが集まってワイワイ、ガヤガヤと相談しながら行っている人たちもいれば、一人でじっくりと取り組んでいる人たちもいます。
ある日、指導鑑定士が、雑務を処理するために当センターに来てみると、自習室からカタカタと小さな物音がします。この部屋は、主として修了生に対して、修了考査対策の自習のために開放しています。いまはその時期ではないし、指導鑑定士の通常の勤務日でもないので、鑑定会議に使用していることはない・・・・・
誰だろう？と、おそるおそる扉を開けると、この部屋に備え付けの、CAD ソフトをインストールした PC に向かって、黙々と CAD の独習に勤しむ修習生の姿がありました。ガンバレ！
（当センターにおける修習の模様は、比嘉先生のブログで紹介していただいています）

日影の見方は・・・・・

法規の解説付・基本テキスト

題材物件に応じた操作マニュアル

先日、4 回生 2 年コースの P 君から、クラスを代表して、「○○案件の懸案事頄」というタイトルの一覧表が送られてきました。ずいぶんたくさん質問されちゃったなあ、と思いながらよくよく見ると、「（想定上の依頼者としての）先生に確認すべき事頄」と「修習生が判断すべき事頄」とが色分けされています。自分で考えて指導鑑定士に質問ができるようになったこと、とても頼もしく嬉しく思いました。
次回はいよいよ最終回。本学教授、執筆者以外の指導鑑定士、修了生から頂戴しました、いろいろなコメントをご紹介します。