「改正都市再生特別措置法」の施行と、それに伴う宅建業法施行令ほか関係政令の一部改正について都市のスポンジ化対策を柱とした「改正都市再生特別措置法」が、４月２５日に公布、７月１５日に施行。併せて関係政令も整備され、都市再生特別措置法（以下、都市再生特措法）や宅地建物取引業法などの施行令の一部が改正されました。

Ⅰ 改正の背景人口減少社会を迎えた日本では、地方都市をはじめとした多くの都市において、空き地・空き家等の低未利用地が時間的・空間的にランダムに発生する「都市のスポンジ化」が進行しており、生活利便性の低下、治安・景観の悪化、地域の魅力が失われる等の支障が生じています。対策として、上記の法令・政令の改正が行われました。

Ⅱ 都市再生特措法の一部ほかを改正する法律の施行１ 低未利用地の集約等による利用の促進※（都市再生特措法及び都市開発資金の貸付に関する法律関係）（１）低未利用土地権利設定等促進計画制度の創設（都市再生特措法１０９条の５）、市町村による低未利用土地利用等指針の作成等（同法１０９条の6）（２）都市再生推進法人の業務に、低未利用地の一時保有等を追加（同法１１９条１号ニ）（３）低未利用地を集約する土地区画整理事業の集約換地の特例（同法１０５条の２～４）と都市開発資金の貸付（都市開発資金の貸付けに関する法律１条４項３号）2 身の回りの公共空間の創出（都市再生特措法及び都市計画法関係）（１）立地誘導促進施設協定制度の創設（都市再生特措法１０９条の２）（２）都市計画協力団体制度の創設（都市計画法７５条の５）※（都市再生特措法及び都市計画法関係）3 都市機能のマネジメント（１）民間による都市施設等の確実な整備・維持（都市施設等整備協定制度、都市計画法７５条の２）（２）誘導すべき施設（商業施設、医療施設等）の休廃止届出制度（都市再生特措法１０８条の２）※詳しくは国交省HP等をご参照ください。

Ⅲ 「宅地建物取引業法施行令」の一部改正の概要宅地建物取引業法（以下、宅建業法）３５条１項２号の規定に関する従来の施行令では、宅地または建物の使用等について法令上の制限がある場合に、購入者等が不測の損害を被ることを防ぐため、契約内容に応じて、都市計画法や建築基準法のほか、都市再生特措法に基づく制限に関する事項を宅地建物取引士が説明しなければならないとしています。
従前、都市再生特措法に関しては、都市再生緊急整備地域内における都市再生歩行者経路協定の区域内などが、重説事項と定められていました。
今回の改正では、宅地建物の売買などの際に行う重説の項目について、都市再生特措法で創設された「立地誘導促進施設協定」に関する規定（同法109条の２）が追加されました。
説明が義務化された「立地誘導促進施設協定制度」とは、街づくり団体や地域コミュニティなどが、空き家や空き地などを活用して交流広場やコミュニティ施設、防犯灯などを共同で整備・管理する制度です。
「身の回りの公共空間の創出」を図るため、市町村長が周辺の地権者に働きかけて協定を締結します。公告があった立地誘導促進施設協定については、その公告後に当該協定の対象である土地の所有者等になった者に対しても当該協定の効力が及ぶとされています（いわゆる承継効）。
そこで、宅建業法施行令３条１項３３号を改正し、「宅地建物取引士が相手方に説明しなければならない法令上の制限」として、「同協定に係る承継効に関する規定」が盛り込まれました。
8宅建10. 2018o n e ra n k u p！

税務教室平成21・22年に取得した土地等を譲渡した時の、1,000万円控除特例の適用件数が増加中

連載148回税理士法人タクトコンサルティング株式会社タクトコンサルティング 遠藤純一Q個人が土地を売った場合、その譲渡益から1,000万円を控 除できる税 制 があるそうですね。どのような制 度で、どんな場合に利用できますか？

1 リーマンショック後の緊急対策として創設ご質問の税制の特例は、平成21年度税制改正で創設された「取得する土地等の将来譲渡益に係る1,000万円特別控除」（以下「1,000万円控除」）のことです。
この特例はリーマンショック等からの脱却を図るために、平成20年に取りまとめられた「住宅・不動産市場活性化のための緊急対策」を受けて創設されました。
具体的には、土地需要を喚起し、土地の流動化と有効活用を推進する観点から、個人が平成21年、22年の2年間に土地等（土地や借地権などのこと。建物は対象外）を取得し、その土地等の所有期間が譲渡の年の1月1日で5年を超えた年にその土地を譲渡した場合、土地等の譲渡所得金額から、その譲渡所得金額か1,000万円のどちらか低い金額の控除を受けることができるものです。わかりやすくいうと、仕入れた土地の含み益が膨れてきたところで、利益確定売りをしても譲渡益1,000万円までは無税で済むという制度になっているわけです。
平成21年に取得していた土地等については平成27年以後の譲渡から、平成22年に取得していた土地等については平成28年以後の譲渡からの適用となっています。
ただし取得する土地等については次のような要件があります。

1 個 人 の 配 偶 者・その 他 個 人と政 令で 定める2 相 続・遺 贈・贈 与 及 び 交 換・代 物 弁 済 など政令で定める取得でないことまた、取得した土地等を譲渡するに際して、譲渡する土地等の一部または全部に事業用資産の買換えの特例等一定の税制上の特例の適用がある場合には、この1,000万円控除の適用はできません。

2 28事務年度に適用件数が2,005件情報公開制度により国税庁から入手した平成28事務年度の資産税事務処理状況表によると、1,000万円控除の適用件数が平成28事務年度は、2,005件だったことが明らかになりました。1年前の平成27事務年度の911件から2.2倍に増加したことになります。
このうち、東京国税局管内では922件に上り、全体の約46％を占めるほどになっているほか、東京・大阪・名古屋・関東信越国税局の管内の適用件数を合計すると1,499件となり、全体の75％弱を占めている状況です（右表上）。三大都市圏を含む国税局管轄地域で適用件数が多いということがわかります。なお、事務年度というのは7月1日から翌年6（事務年度）2728国税局件数件数全体に対する割合（平成28）東京412922

45.99大阪118269

13.42

名古屋66138

6.88

関東信越82170

8.47

その他233506

25.24全国911

2,005―3 地価動向との関連三大都市圏の商業地・住宅地の公示地価の継続地点の対前年変動率は、平成21年から25年まで下がっていますが、平成26年から上向きに転じています。

三大都市圏の公示地価継続地点の対前年比変動率
住宅 商業特 別の関 係にある者 から取 得したものでないこと月30日までの国税庁・国税局・税務署の1年間の事務期間を指すものです。確定申告は事務年度に１回ですから、事実上、平成28事務年度の適用件数は、確定申告後の対応により若干の異同がありえても、事実上平成28年分の適用件数と見てよいでしょう。

21222324 252627282930-3.5 -4.5 -1.8 -1.3 -0.6 0.5 0.4 0.5 0.5 0.7-5.4 -7.1 -2.5 -1.6 -0.5 1.6 1.8 2.9 3.3 3.9また、平成28年の商業地・住宅地の単位面積当たりの平均値は、平成22年の商業地・住宅地の単位面積当たりの平均値を上回る状況になっていました。
こうした地価状況が特例の適用動向に反映したものとも思われます。平成26年から30年までの三大都市圏の地価状況は、商業地・住宅地で上昇を続けており、今後もしばらくは1,000万円控除の適用件数が増加する可能性はありそうです。
平成21・22年に買ったことが明らかになった土地等については、この特例の選択が考えられるので、ほかの特例の適用と比べてどちらが有利か、検討をお勧めするのがいいでしょう。
なお、この1,000万円控除の適用を受けるためには、①確定申告書に1,000万円控除を適用する旨の記載をするほか、②売却した土地等が平成21年1月1日から平成22年12月31日までに取得したものであることを明らかにする登記事項証明書、売買契約書などを添付することが必要です。
宅建10. 20189