昭和42年12月２日第３種郵便認可 2019年10月10日発行（年４回、４・７・10・１月の10日発行）通巻第512号
公益社団法人東京都宅地建物取引業協会 公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部

宅建https://www.tokyo-takken.or.jp/

October 2019.

Takken10

vol. 512

都民公開セミナー「民法（債権法）改正が不動産取引に与える影響」

都内６会場で「無料不動産相談会」を開催
PHOTO : 小石川後楽園／東京都内にある、文化財指定庭園の１つです。

令和元年度
本部主催研修会〈都民公開セミナー〉

待ったなし、知らなきゃ危ない！

民法（債権法）改正が不動産取引に与える影響

講師：柴田龍太郎（深沢綜合法律事務所 弁護士）
本日は、会員の皆さんのほかに、都民の方もいらっ
しゃるので、
なるべくわかりやすくお話ししたいと思います。会員の皆さんには、あらかじめ申し上げておきますが、今、全宅連では、売買契約書、賃貸者契約
書を新しい民 法の内容に合わせて改定している最中でございます。
今回の改 正では、来 年３月3 1日まで当然のように有効とされていたことを、翌日の４月１日にやってしまうと無効になるというケースも出てきます。例えば、個
人保証について極度額というものを契約書に書かな
いと保証効力が発生しないということになります。それから、瑕 疵 担 保 責 任という制 度 が 、改 正 法では「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」
ということになりますから、
これも３月31日までの契約書を翌日に使うと、業 者 責 任が問われるということになります 。ですから、今 回のテーマ「 待ったなし、知らな
きゃ危ない！」というのも決して脅しでも何でもありません。そのような改正なのだということを、
まず、ぜひ理解いただきたいと思います。
それではさっそく、個々の制 度においてどのようなところが、
どう変わったのかという点をお話ししていきます。

大きく変わる「原始的不能」「危険負担」「瑕疵担保責任」
まず、今回の改正の柱である「当事者の合意を重視する」結果、売買契約等を支えていた制度で大きく変 わるの が 、いわゆる「 原 始 的 不 能 」「危険負担」、そして「瑕疵担保責任」です。いずれも、今までに比べて合意を重視するということですから、「原始的 不 能 」、つまり契 約のときに目的 物 が 既にない場
合、現行は無効ですけれども、改正法では有効となります。せっかく合意したのだから、無効ではなく「有効」というところからスタートします。
その結果、契約のときに物がなくなっていることを知らずに契約した売主は、違約金の定めがあれば、今 後 は 契 約 違 反ということで 重 い 責 任 が 問 われる可 能 性もあります 。
次に「危険負担」。
これは、引き渡しまでの間に物が台風や地震などでなくなってしまった場合、その危険をどちらが負担 するのかという問 題です 。これについても、今の民 法では、そのような危 険は買 主が負担するということになっていますが、改正 法では売主の責任を重くするという観点から、売主が危険を宅 建 Takken 10 CONTENTS
都民公開セミナー「待ったなし、知らなきゃ危ない！
民法（債権法）改正が不動産取引に与える影響」

2

トピックス
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表彰／第42回ゴルフ大会／賃貸住宅フェア／
都内６会場で無料不動産相談会／WEB研修／新ログイン案内

9
税務教室 152「小規模宅地等の特例」において節税のためだけの活用を制限！
法律教室 157
配偶者居住権の創設と宅地建物取引への影響
2宅建

10. 2019

10

公益社団法人

東京都宅地建物取引業協会

vol.512 October 2019
くみあい通信12
統一ホームページ／提携企業サービス／
宿泊施設割引サービス／不動産実務セミナー2019／保険・保証

14
実務に即役立つ紛争事例 76
原状回復工事を実施せずに第三者に賃貸したことが貸主の不当利得にあたるとした借主の訴えが棄却された事例
東京都住宅政策本部から

vol.3815

負担することになります。
もっとも今の売買契約書でも、実 際には特 約で売 主が負担することになっていますね。今後は、民法上も売主が負担するということになります。
そして、一 番 大きな改 正は、「 瑕 疵 担 保 責 任 」が「契約不適合責任」に変わるということです。瑕疵担
保 責 任とは、売 主の買主に対する責 任であります。
今の民法570条には、「売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、売 主 は買 主に責 任を負う」とあります 。
例えば、産業廃棄物があることによって、実際には
8 5 0 万円の価 値しかない物を1 , 0 0 0 万円で売った、あるいは買ったとすると、買 主は本 来の価 値よりも
1 5 0 万 円 多くお金を払っていますね。だから「その150万円は返しなさい」ということになります。それを「信頼利益」といいます。瑕疵担保責任は法定責任あるいは 無 過 失 責 任 です から、信 頼 利 益 の 賠 償（ 実 際の価 格と売買代 金の差 額を払うこと）でいいですよとなります 。これが、今の瑕 疵 担 保 責 任の内容です。
それが、今回の改正民法では、「瑕疵担保責任」
が「契約不適合責任」となります。
ということは、「法
定 責 任 」ではなくて、「 契 約 責 任 」になるということです 。
契約不適合ということで、契約責任になるとどうなるかというと、「 信 頼 利 益 」ではなくて、「履行利益」の問 題になるのです 。
「 履 行 利 益 」というのは契 約違反と相当因果関係にある全ての損害を請求する
権利のことをいいます。
契 約 不 適 合が認められると売 主の責 任は重くなる。
これは間 違いありません。
しかし、今までは法 定
責 任あるいは無 過 失 責 任だから、売 主に責めに帰す べき事 由 がなくても損 害 賠 償 の 問 題は起きました。
しかし、今回は契約責任なので、売主に『 責めに帰すべき事由』という要件が必要になる。つまり、「今までに比べると売主の責任の範囲が狭くなる。だから、全体としてはそんなに今と変わらないのではないか」との見解もあります。
しかし、「売主の責めに帰すべき事由」というのが曲者で、ほとんど形骸化したのではないかとの印象です。
しかも、今回の改正法では、「責めに帰すべき事 由がない」ということの立 証 責 任は売 主にあると書いてあります。
ということは、今回の「契約不適合」というのは、売主が善 意の場 合であっても、ほとんどは「 責めに帰すべき事由」があって、「履行利益」の問題とされてしまうのではないかという懸念があるのです。

ただ、今 回の場 合はす べて契 約 内 容 次 第ということになりますから、例えば「産業廃棄物はあるけれども、そのままの状態で引き渡してもいい」という契約内容もありえます。
「その代わり、撤去費用のいくらかを売 買 代 金 から減 額 する」という契 約 内 容もあれば、「引き渡しまでの間に、売主はその産業廃棄物を撤去しなければならない」という契約内容もあるということです。そうした内容を社会通念ではなく、当事者同士の「合意」で決めていくのだというスタイルに変わるわけです。

増える買主の法的手段もう一つ、大きな改 正 点があります。今は、隠れた瑕疵があった場合に買主が取り得る法的手段は二つしかありません。一 つは、隠 れた傷 があることによって、実際に契約の目的を達することができない場
合には契 約 解 除ができます 。
もう一つは、損 害があれば、先ほどの信 頼 利 益の賠 償としての損 害 賠 償請求ができるという二つです。
ところが、今回の改 正による「 契 約 不 適 合 責 任 」
では、法的手段が二つではなく五つになります。五つのうちの最 初の一つが、「 追 完 請 求 権 」です 。これは、売主が買主に引き渡した物は契約の目的に達しないから、目的に適合した状態にしてくれという請求です。
これは、売 主に責めに帰すべき事由があるな
しにかかわらず、請求できます。
この追完請求には二つあり、一つが修補です。例
えば、産業廃棄物が埋まっている土地を引き渡されてしまったとき、買主はすぐに分譲しようと思ったのだ
けれども、それができないという場合に、売主に対して「産業廃棄物を撤去しろ」と言えるのが修補請求です。
もう一つが、「代替物の引き渡し」です。
これは例
えば、壊れて動かない懐中時計を購入した場合に、きちんと動くものに取り替えて引き渡してほしいと言えます。
これが引渡請求です。
この追完請求権は今までなかったものです。
この追 完 請 求 権で、例えば産 業 廃 棄 物を撤 去してほしいと言ったにもかかわらず、売主が一定期間内にそれを実行しない場合、買主はさらに二つのう
ちの一つを選 択できます 。その一つが代 金 減 額 請
求です。代金減額請求は瑕疵担保責任でいうと、信頼利益の賠償の部分に当たります。
「一定期間内に売主が実行しないのだから、払い過ぎているお金を返せ」ということです。

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10. 20193

ただ、買主の中には、「もう、
こんな物 要らない」と思う人もいます。その場合には代金減額ではなくて、「 催 告 解 除 」ができます 。相 手が催 告をしても追 完
請求に応じない場合には、その相当期間を経たときに解 除 するというものです 。
しかし、この催 告 解 除については一 定の制 限をするという改 正が行われました。
どこが変わったかというと、「ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社 会 通 念に照らして軽 微であるときは、
この限りでない」とされたのです。つまり、契 約 不 適 合が極めて軽微であるという場合には、いくら催告しても解 除できません、という歯 止めをかけたことになります。
また、催告をしても、契約の目的を達しないことが明らかであるときは、無催告解除もできます。
最 後が「 損 害 賠 償 請 求 」です 。この損 害 賠 償 請
求だけは「責めに帰すべき事由」というものが要求されます。繰り返しますと追完請求権、代金減額請求権、催告解除、無催告解除、損害賠償請求です。買主の選択する幅が非常に広くなっています。
ということは、その分、紛争の論点が増えるということでもあります。
冒頭で申し上げたとおり、全宅連では今、売買契約書と賃貸借契約書を新しい制度に合わせて改定しているところですが、この瑕疵担保責任を契約不適合責任に変えるという部分は、皆さんにとっても理解いただくことが大変かなと思っているところです。

賃貸借契約の保証人
次に、賃 貸 借 契 約についてのいくつかの留 意 点をお話していきます。
今 回の改 正では、個 人 保 証について、保 証 人の責任を考えると、重すぎるのではないかということで、全ての個人根保証については極度額を書かなければ、契約の効力がないということになりました。
極 度 額とは何 かというと、「 1 0 0 万 円を限 度とする」など、いわゆる天井を書いてもらうということになります。
この天井の金額について法務省は「いくらでもいい」という回答ですが、国 土 交 通 省は去 年の３月30日にその極度額における参考資料というものを公表しています。国交省のホームページを開き、｢検索 ｣のところに「 極 度 額に関 する参 考 資 料 」と入 力すると資 料 が表 示され、家 賃の額に応じて連 帯 保
証人が最高でいくらぐらい保証したか、平均はどれぐらいかというグラフのようなものが出てきます。国土4宅建

10. 2019

交通省としては、「それを見ていただきながら、当事者で話し合って決めてください」ということでしょう。
ただ、実 際には難しいでしょうから、おそらく今 後の契 約は家 賃 保 証 会 社がかなり利 用されると思います 。現 在 、6 3 . 8％が 保 証 会 社を使っていますが、今 後は8 0％ぐらいになっていくのかもしれません。
ということもあって、今まで1 0 0 社ぐらいしかなかった
保 証 会 社 が、最 近では一 挙に2 0 0 社になっています。
ところが、変な会 社も入ってきているようでして、
かなり無理な取り立てや無理な追い出しをするかもしれません。
そこで、国土交通省は平成29年に保証会社の登録制度というものを作りました。一定の要件を備えている会 社しか登 録できませんから、登 録されていれば、それなりに安 心できる会 社といえるかなというものです。
これも、国土交通省のホームページを見ると
保 証 会 社のリストが載っていますし、その登 録 基 準も出ています。

契約締結時情報提供義務
事業用の賃貸借契約については、「契約締結時の情 報 提 供 義 務 」という改 正もあります 。事 業 用の賃 貸 借 契 約において賃 借 人が個 人に保 証を依 頼する場合の話です。改正法465条の10に、賃借人が保証人に提供しなければならない情報が具体的に書かれています。
「賃借人の財産及び収支の状況」「 主たる債 務 以 外に負担している債 務の有 無 並びにその額及び履行状況」「主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容」となっています。
さらに、次のような規 定（２項 ）も入りました。賃 貸人（大家さん）が、賃借人が保証人に提供しなければならない情 報を提 供しなかったことを知っていた場合、あるいは過失によって知らなかった場合、あるいは誤った情報提供をしたことを知っていた場 合、あるいは過失によって知らなかった場合、連帯保証
人はその保証契約を取り消すことができるというものです。
したがって、今 後 皆さんが事 業 用の賃 貸 借の仲介をする場合には、賃借人に大家さん宛ての文書を出させることになると思います 。
どのような文 書かというと、「 賃 借 人 は 民 法 4 6 5 条 の 1 0 項 の１が 要 請する自己の財 産 及び 収 支の状 況 等の情 報を連 帯
保 証 人に提 供 いたしました。連 帯 保 証 人は、それを受けて連 帯 保 証 するものであります 。大 家 殿 。」という内 容です。
ただ、一 緒に勉 強している弁 護 士の中には、「それだけでは足りないのではないか。事業法人が借主の場合には、バランスシート、あるいは損益計算書な
どの資料も必要なんじゃないか」などと言っている人もいます。いずれにしても、「そのような説明はしたのだ」という証 拠は残しておくべきだと思います 。これが、今までにないところです。

保証人の請求による主たる債務の履行状況に関する情報提供義務
次に「 保 証 人の請 求による主たる債 務の履 行 状
況に関する情報提供義務」です。
これは、居住用であろうと事業用であろうと、いずれにも適用されます。
ど のようなことかというと、保 証 人 が 大 家さんに、「今、自分が保証している賃借人なんだけど、滞納はありませんか？」と聞いてきたら、大 家さんは、すぐにその情報を提供しなければいけないというものです。
しかし、このような質問があります。
「もし、そのような質 問があったにもかかわらず答えなかった場 合、
どうなるのか」と。
これは、理屈からいうと賃貸人としての義務違反ですから、契約の解除や損害賠償などということになります。
しかし、現実的には無理だと思います。ただ一つ言えることは、大家さんがそのよ
うな連 絡もせ ずに、滞 納があるからといって保 証 人に請求をしても、裁判所は認めないというケースはあり得ると思います。

「敷金」について定義
次に、「敷金」です。
これも、マスコミでは非常に大きく取り上 げられました。今でも「 敷 金 」という言 葉は、民法の中に言葉としてはあるのですが、「敷金とは何か」ということについての定義がありません。そこで、今回の改正法622条の２で敷金とはどのようなものなのかということを定義付けしました。それから、
いつ返さなければいけないのかということをも明記しました。
つまり、敷金については「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債 務を担 保する目的で、賃 借 人が賃 貸 人に交 付する金銭をいう」と定義されました。
そして、「そのような敷金は、いつ返すのか」という規定について「賃貸人は、敷金を受け取っている場
合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする
債 務の額を控 除した残 額を返 還しなければならない」としました。
一、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の変換を受けたとき。
これは実務どおりですね。
二、これが今までははっきりしなかったところですが、「 賃 借 人 が 適 法に賃 借 権を譲り渡したとき」です。
「適法に」とは何かというと、要するに、賃貸人が賃借権の譲渡を同意した場合です。
これは、同意しなければ無断譲渡になって解除事由になります。けれども、同意した場 合には、
これは適 法になって、その場合には、一旦、最初の賃借人から預かっていた
敷金は、最初の賃借人に返しなさいということになります。それで、新たに賃借人になった人から、預け入れ直させてくださいということです。
同２項では、賃 貸 人 側は敷 金から滞 納 分を敷 金から差し引くことができるが、賃借人からは、「そこから払ったことにしてくれ」とは言えないことが明記されています。

修繕義務とその費用
次に、「修繕義務」に関することです。修繕義務は賃貸人の義務です。
どうしてかというと、賃貸人は契約の目的にふさわしい状 態で常に使 用収 益させる
義 務があるからです 。だから、自分が原 因を作っていない台風や地震で物が壊れても、これは、契約の目的を達することができるように直さなければいけな
いのだというのが6 0 6 条の１項で改 正 法も今と同じです。
ただ、改正法にはただし書きが入りました。
「賃借人の責めに帰すべき事由によってその修 繕が必 要になったときは賃貸人に修繕義務はない」
ということ

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5

が明記されたのです。それで、今回問題になったのが607条の２です。
これは、本来は他人のものですから勝手に手をつけることができないはずなのに、一定の要件があれば賃借人に修繕権を認めるというものです。
どのような場合に賃借人は修繕できるかというと、「 賃 借 物の修 繕が必 要である場 合において、次に掲げるときは、賃借人はその修繕をすることができる。一、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃 貸 人 がその旨を知ったにもか かわらず、賃 貸 人が相当の期 間 内に必 要な修 繕をしないとき。二、急迫の事情があるとき」。
このような場合には修繕できることになりました。
では、その工 事 費 用はどうなるかというと、民 法608条１項の必要費です。本来、賃貸人が負担しなければならないものを賃借人が代わって負担したわ
けですから、直ちに大家さんに「返してくれ」ということになれば、紛 争が増えるのではないかと我々は心配しています。

こしたくないということもあって、特に「使えない」
ということを言わなかった。
ところが、部屋を退去する段になって初めて、「 大 家さん、
これ、
１年 前 から使えなかったんですよ。大体12万円の賃料だけど、２万円の減額はあったはずだ。だから24万円を返してくれ」と、
このようなことを言う人が出てくるのではないかと。
では、今後どうするかということですが、賃借人には通知義務というものがあります（民法615条）。
この規定は、他人が賃貸物件に権利を主張してきたり、
あるいは、賃借人が修繕箇所を発見したような場合には、直ちに賃貸人に通知しなければならないというものです。
だから、その規 定との合わせ 技で、次のような特約はどうかなと思います 。
「 賃 借 人は、本 件 賃 貸 物
件に一 部 滅 失を発 見した場 合には、直ちに具 体 的な賃 料 減 額 割 合を示して賃 貸 人に通 知 するものとし、この通 知をしなかった場 合には、通 知 以 前の賃料減額を主張し得ないものとする」。

将来債権の譲渡

賃料当然減額次に、「 賃 料当然 減 額が認められる場 合の問 題
点 」です 。これは、例えば、賃 貸 借 期 間中に地 震があって、部屋の一部が使えなくなった、あるいは風呂が使えなくなったというような場合です。本来の価値がなくなった場合に、今までの民法では賃料の減額請求権というものを認めて、減額請求があったときに初めて賃料の減額が問題とされました。
ところが、今 回の改 正では、請 求が要らない「当然 減 額 」に変わりました。
どうしてかというと、おそら
く、例の東日本大震災のときに、大家さんに対して減額請求をしたくても、どこに行ってしまったかわからな
いというようなケースもあったからではないのかと推測しています。
ところが、このような問 題 提 起がありました。賃 借人の中には、賃貸借が継続している間は、紛争を起

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それから「将来債権の譲渡」。
これはどのようなことかというと、甲が銀行からお金を借りて賃貸物件を作りました。
しかし、お金が足りなくなって銀行からさらに借りたいと思いましたが、抵当権がいっぱいで借りられない。その場 合に、賃 借 人の乙から将 来 入ってくる賃料をＡに譲渡できるという制度が、今回、債
権 譲 渡ということで認められました。1 0 年 分や2 0 年
分先の将来債権を譲渡するということです。
では、「もし、さらにお金に困った甲が、その物件を
丙に売った場合、賃料は誰に行くのですか？」という問題です。
「買った丙は、賃料をもらえないの？」ということです 。これは、法 制 審 議 会でも二つの議 論がありましたが、結論を言うと、Ａに行ったままです。丙は、賃 料をもらえません。所 有 権よりも債 権、投 資 家が保護されるということです。
このような理由から、今後は賃貸物件を仲介する
場合には、甲に、将来債権の譲渡をしていないかど
うか、そして、甲の同意を得たうえで乙に、「あなた、第三者に賃料を払ってないでしょうね？」ということを聞いていただきたいと思います。
今回の民法改正は、不動産取引の契約のあり方
を根本的に変える起爆剤となるものであります。個々の制 度がどのように変わったかを知り、今 後にお役立てください。

1

令和元年度
国土交通大臣表彰

令和元年度の国土交通大臣表彰が７月１０日に
国 土 交 通 省で行われ、本 会 から2 名 が 受 賞され
ました。

玉井大八郎

（元常務理事／千代田中央支部）

渡辺博（常務理事／渋谷区支部）

2 第42回ゴルフ大会開催 団体優勝は練馬区支部

1 0月２日、第 4 2回ゴルフ大 会がグリッサンドゴルフクラブで開 催され、1 4 7 名がプレーを楽しみました。

団体優勝は練馬区支部で、準優勝は墨田区支部、３位は江戸川区支部となりました。

成

績

個人の部

優 勝 鳥海 寿徳（練馬区支部）
準優勝 網倉 幸治（町田支部）
3 位 森 進 一郎（江戸川区支部）
個人の部（左から：優勝、準優勝、３位）

団体優勝

ベストグロス賞

尾口 勉（北多摩支部）
団体の部

団体準優勝

団体３位

ベストグロス

団体優勝
団体準優勝
団 体 3 位

練馬区支部
墨田区支部
江戸川区支部

3 大盛況の2日間！賃貸住宅フェアに出展
東京都宅建協会は、7月30日・31日に東京ビッグサ
イトで開催された「全国賃貸住宅フェア2019

in東京」（主催：全国賃貸住宅新聞）に出展しました。
同フェアは賃貸住宅業界最大のイベントで、マンションや土地等のオーナーや不動産会社に向けて、
住宅設備・リフォーム・投資・資産運用関連企業等のさまざまな出展 社が新 商 材やサービスのプロモーションを行います。今年は230社の出展と100以上のセミナーが実施され、2日間で延べ１万6,000人強の来場者を集めました。
ハトマークグループでは、本会並びに東京都宅建協同組合と合同で全宅管理・ハトマーク支援機構が出展。
ひと
きわ大きなハトのマークと「宅建協会」の文字をブース上に掲げ、無料の開業相談やセミナー等を実施しました。
その他、会場では不動産テックに関するコラボレーショ
ン企画や多彩なセミナーが開かれ、実りの多いフェアとな
りました。

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4 都内６会場で「無料不動産相談会」を開催

9月23日の「不動産の日」にあわせて、都内６会場で「無料不動産相談会」が開催されました。相談員

による不動産相談が行われたほか、ハトマークのPRにも努めました。今回は3会場を紹介します。

【中央ブロック】 9月4日（水）文京シビックセンター 地下2階 区民ひろば
当日は開場直後から続々と相談者が訪れた。税務のブースでは、親の自宅を相 続したことに関して、将来売却する際の税金について相談があり、税理士が丁寧にアドバイスする姿がみられた。

【城西ブロック】 9月12日（木）中野区役所 正面玄関前
台風15号の影響からか、気温は30度近くにまで上がったが、会場には朝から途切れることなく相談者が訪れた。高齢者のほか、区役所で用事を済ませてから立ち寄る方々の姿も目立った。

【多摩ブロック】 9月15日（日）立川タカシマヤ 1階 正面入り口
デパートや複 合 施 設が密 集する立川駅 周 辺は、
休日には様々な人が行き交う。そんななかチラシ配布等を実施し、たくさんの人にハトマークをPRした。
会場では、戸建てに関する相談等が寄せられた。

5 本部主催ＷＥＢ研修の実施について

会 員の皆 様 への利 便 性と知 識の研 鑽の場を提 供 することを目的として実 施している、「 本 部 主 催 研 修 会（ 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 6 4 条の6に
基 づく宅 地 建 物 取引業に関 する研 修 ）」は、1 1月1 5日に「 ＷＥＢ動 画 配
信システム」により配信する予定です。
詳 細は、1 0月の会員配 送にて同封しております右のチラシをご確 認ください。宜しくお願い申し上げます。

全宅連ホームページの会員限定ページ「ハトサポ」のIDとパスワードは 、会 員 本 店・支店ごとに発行しています。
新規登録がお済みでない方
は登録・発行手続きを行って
ください。

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1 0 月より一 本 化した東 京 都 宅 建
協 会・協 同 組 合ホームペ ージにおける会 員 専 用 ペ ージ の ユ ー ザ ー
名とパスワードは、会員本店・支店ごとに発行しています。
ご案内は別途送付させていただいておりますので、ご確認ください。

「 小 規 模 宅 地 等の特 例 」において
節 税のためだけの活 用を制 限！

o n e ra n k u p！

税務教室

「小規模宅地等の特例」は、親の住宅敷地のほか、商売に利用している敷地や貸付不動産の敷地を相続する場合に、合法的に活用される制度として知られています。
しかし最近、節税の「やり過ぎ」を防止する幾多の税制改正が実施されていると聞きました。その理由と、注意点について教えてください。

Q

連載152回
税理士法人タクトコンサルティング
株式会社タクトコンサルティング 遠藤純一

1 2年連続で規制が入った
小規模宅地等の特例（以下「特例」）について、昨年に続き、平成31年度税制改正により、行き過ぎた節税を抑制するための規制が実施されました。
まず、特例の内容や制度 創 設の趣旨、最 近の適 用 状 況について確 認し、「 行き
過ぎ節税」の実態と、改正の内容について解説します。

2 小規模宅地等の特例とは
この特 例は、被 相 続 人 等の事 業で使われていた敷 地（ 特 定 事 業 用 宅 地 等 ）や自宅の敷 地（ 特 定 居 住 用 宅 地
等 ）、貸 家の敷 地（ 貸 付 事 業 用 宅 地 等 ）などを親 族が相続した場 合に、一 定 要 件のもと、その土 地の課 税 価 格の
一 定 割 合が減 額される税 制 上の特 典です 。主な宅 地の種類と上限面積、減額割合は表1のとおりです。

〈表1〉

宅地等の種類

上限面積 減額割合

1 特定事業用宅地等

400㎡

80％

2 特定同族会社事業用宅地等

400㎡

80％

3 貸付事業用宅地等

200㎡

50％

4 特定居住用宅地等

330㎡

80％

本来、相続税は相続財産を売却して納税するのが前提です。
この特例は、居住や事業を継続する相続人の生活基盤となっている財産については、納税のための売却をせずに済むよう、相続人を守るために設けられました。
直近（平成29年分）の主な適用状況データは表２のとおりです。平成29年分で相続税の課税対象となった被相続人数は概算で11万2千人です（国税庁報道資料「平成29年分の相続税の申告状況について」）。
これらから、ほとん
どのケースで特例が利用されていることがわかります。

〈表2〉
種類

適用件数

相続人数

1

3,940

4,836

2

3,332

4,163

3

26,943

41,716

4

76,67187,0883 規制の趣旨と背景
国税当局はこれまで、被相続人が相続直前に、借入金で 高 額な貸 付 不 動 産 等を購 入して相 続 税 の 課 税 財 産
額を圧縮し、相続を迎え相続税の申告が済んだ後、その不動産を売却し、相続税の節税のうまみだけを享受するという節税手法をマークしてきた現実がありました。
こうした状況の中、会計検査院が平成29年11月に公表した報告書「租税特別措置（相続税関係）の適用状況等について」では、平成26年分、27年分の相続税の申告期限の翌日から3 年 以 内に相 続した宅 地が売 却されたケース
2,907人分のうち、小規模宅地等の特例を適用した243人を抽出した結果、申告期限の翌日から1年以内に宅地を譲渡しているケースが163件に及ぶことを明らかにしていました。
そこで、平成31年度与党税制改正大綱では、国側が制度の趣旨から逸脱した節税に対して行う規制強化について、次のとおり書き込まれることになったと見られています。
「現行の事業用の小規模宅地特例について、貸付事業用の小規模宅地特例の例にならい、節税を目的とした駆け込
み的な適用など、本来の趣旨を逸脱した適用を防止するための最小限の措置を講ずる。その上で本特例については、相 続 後 短 期 間 での 資 産 売 却 が 可 能 であること（中略）、制度の濫用を防止する観点から同様の課題を有する
貸付事業用の小規模宅地特例とあわせて、引き続き検討を行っていく」。
これを受けて、貸付事業用宅地等に加え、特定事業用
宅地等に規制を導入することになったものです。

4 規制の内容
まず特 定 事 業 用宅 地 等については、相続開始前３年以内に事業の用に供された宅地等が、特例の適用対象から除外されました（当該宅地等の上で事業の用に供されている減価償却資産の価額が、当該宅地等の相続時の価額の15％以上である場合を除く）。
この改正は、平成
3 1 年４月１日以 後に相 続 等により取 得する財 産に係る相続 税について適用され、同日前から事 業の用に供されている宅地等については、規制の適用はされません。
貸 付 事 業 用 宅 地 等については平 成 3 0 年 度の税 制 改
正 で 、被 相 続 人 が 行ってい た 不 動 産 貸 付 事 業 の 敷 地（貸付事業用宅地等）について、相続開始前3年以内に事業規模に満たない貸付事業を始めた土地には、この特例の適用を認めない規制を開始しました。平成30年4月1日からの適用です。ただし相続開始前３年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている人が当該貸付事業の用に供している土地は、相続開始前3年以内に貸付事業を開 始した土 地であっても貸 付 事 業 用宅 地 等として、特例の適用を受けることができます。
また、事 業 規 模に満たない貸付事業用宅地等で、相続開始前3年以前から事業を開始しているものについても、特例の適用はあります。

Point!

特例創設の趣旨を踏まえた特例の利用であれば、安全な節税が可能です。
宅建

10. 20199配偶者居住権の創設と宅地建物取引

2020年4月から「配偶者居住権」が施行されることにより、相続を取り巻く環境が大きく変わります。今号では、当権利の基礎知識と売買・賃貸
取引への影響、また宅建業者が留意すべき点について解説します。

1

配 偶 者 居 住 権の創 設と内容

平 成 3 0 年の民 法 相 続 編の改 正 事 項の中で、『配
偶者居住権 』は全く新しい権利を創設したという点で注目されています。
『 配偶者居住権 』とは、相 続 開 始 時に配 偶 者が遺産である自宅に居 住していた場 合、遺 産 分 割または遺贈によって配偶者居住権を取得した配偶者は、終身または一定の期間、その建物の全部について使用料を支払うことなく使用及び収益する権利を取得することができるという権利です（1028条以下）。建物の使用・収益に必要な範囲で、建物敷地も使用・収益することができます。

相続開始時

自宅に住んでいた配偶者

住む（使う）権利が発生

配偶者居住権は法律が特に認めた賃借権類似の債 権であり、その対 抗 要 件は登 記のみです（ 不 登 法
8 1 条の2 ）。配 偶 者 保 護のために法が特に認めた権利という性質から、配偶者居住権は「帰属上の一身専属権」であり、譲渡はできません（1032条2項）。

配 偶 者 居 住 権は、2 0 2 0 年４月１日以 降に発 生した相続について設定することができ、同日以降に作成する遺言書において「遺贈」することができます。

2

配偶者居住権と宅地建物取引（1）配偶者居住権の価値の回収

配 偶 者 居 住 権 が 宅 地 建 物 取 引に関わってくるのは、配偶者が、取得した配偶者居住権の価値を回収しようとする場合であるといえます。
配偶者が配偶者居住権を取得した場合は、配偶10 宅建

10. 2019

者は遺 産 分 割においてその財 産 的 価 値に相当する金額を相続したものとして取り扱われます（配偶者居住権の財産的価値については、2019.4月号「税務教室」参照）。
しかし、配偶者が入院・施設入所などのため、居 住 建 物を使用する必 要がなくなるというケース
は容易に想定され、その際、入院・施設入所の費用のために、不要となった配偶者居住権の価値を回収しようとすることも想定されます。
また、配偶者が居住しなくなった場 合に、居 住 建 物の所 有 者が土 地・建 物の売却を希望することもありえます。

（2）配偶者居住権付き居住不動産の売却

配偶者居住権には譲渡性がないので、配偶者居住権自体を第三者に譲渡することは認められません。つまり、「配偶者居住権の譲渡」という取引類型は存在せず、「配偶者居住権と配偶者居住権の負担付き所
有権を一緒に第三者に売却する」ことはできません。
しかし、配偶者居住権が消滅した場合、居住建物
所有者は居住建物の完全な所有権を取得することになります。
この点に着目し、配偶者居住権の価値の回
収 手 段として、「配 偶 者 が 配 偶 者 居 住 権を『放 棄』
することを条件として、放棄により利益を受ける居住建物の所有者から金銭の支払いを受ける」
という方法が考えられています。つまり、「いったん配偶者
居住権の放棄により居住建物の所有権を何ら負担のない完全なものとして、その後、居住建物所有者が第三 者に譲 渡する」という二 段 階の手 順を踏んで居 住
不動産を売却することになります。配偶者居住権の放棄がなされた時には、居住建物所有者は、配偶者居住 権の放 棄により受けた利 益（ 負担 付き所 有 権の売
却 価 格と負担のない所 有 権の売 却 価 格の差といえる）を配偶者に支払い、これにより配偶者は配偶者居住権の価値の回収をはかるという考え方です。
ただし、この方 法において「 利 益の支 払いが『 贈与』とされないのか」あるいはもっと端的に「立法過程で見 送られた『 配 偶 者 居 住 権の買 取り』に該当するのではないか」といった問題もまだ残されています。

への影響（3）居住建物の賃貸

配偶者は、居住建物所有者の承諾を得て、居住建物を賃貸することができます（1032条3項）。承諾を得て行った居住建物の賃貸借は、賃貸借において承諾を得てなされた転 貸 借と同 様 の 関 係 が 成 立します
（1036条による613条の準用）。居住建物の賃借人が善 管 注 意 義 務を負い、原 状回復 義 務を負うことは通常の賃貸借とかわりません（1036条による594条、598
条の準用）。

3

配 偶 者 居住 権が設 定された
宅 地 建 物 取引の留 意 点（1）配偶者の能力

配偶者居住権が創設された主たる目的が「特に高齢の配偶者の生活保障」であったことを考えると、取引の当事 者となり得る配 偶 者は高 齢であることが予想されます。前に述べたように、配偶者居住権の設定された居住建物等が宅地建物取引対象となるのは、配偶者が入院・入所で居住を必要としなくなった時が多いとするならば、配 偶 者の能 力には細 心の注 意を払わなくてはなりません。
配 偶 者には、直 接 面 接し（できれば複 数 人で複 数回）、その能力を確認することが必要です。配偶者の能力に疑問があるときは、診断書や能力検査の結果を確認し記録を取っておくことも有益です。

（2）配 偶 者 居 住 権 付き居 住 不 動 産の売 却
における留意点

配偶者居住権付き居住不動産の売却において、配偶者居住権自体の譲渡は許されず、まず配偶者居住権の放棄がなされた後、居住不動産の売却がなされることは前 述のとおりです。従って、居 住 不 動 産 取引の当事 者はあくまで居 住 不 動 産の所 有 者であって、配偶者自身は取引の当事者とはなりません。
しかしながら、登記簿上配偶者居住権が設定された事実があった場合、宅建業者は、配偶者居住権の放棄や抹消登記を、配偶者が能力に基づ いて行ったことを確認する調査義務を負っていると解されます。配偶者居住権の放棄は居住不動産所有者のみに利益があることから、当該配偶者の相続に際して紛争となりやすく、また、配偶者の保護のためにも必要であるといえます。居住不動産の所有者が『配偶者居住

連載157回

深沢綜合法律事務所

戸部直子

権放棄書 』『 明渡確認書 』などといった書面を持参しても、調 査 義 務の具 体 的 内 容として、配 偶 者 本 人に確認することが求められているといえます。
配偶者に能力がない場合には成年後見制度を利用することになります。成年後見開始後に居住不動産を売却あるいは賃貸する場合には、家庭裁判所の許可が必要となります（859条の3）。

（3）居住建物の賃貸における留意点

前述のとおり、配偶者は、居住建物所有者の承諾を得て、建物を賃貸することができます。配偶者居住権の価 値の回 収は、賃 料 収 入によりはかることになります。ただし、居住建物所有者の承諾を得られていない
場合、配偶者居住権には「承諾に代わる許可」の制度は設けられておらず、賃貸借は適法とはなりません。
承諾を得た居住建物の賃貸は、適法な賃貸借と同様の法律関係に立ちます。配偶者居住権に基づく賃借人は、配偶者が居住建物所有者に対して負っている債務の範囲を限度として、居住建物所有者に対し、配偶者と賃借人との契約に基づく債務を直接履行す
る義 務を負うことになりますが、配 偶 者 居 住 権は「 無償で」居住建物を使用・収益することのできる権利なので、居 住 建 物 所 有 者に対して賃 料を支 払うことは予想されていないといえます（613条1項の準用）。他方、居住建物所有者は、「合意により配偶者居住権を消 滅させたこと（ 具 体 的には『 放 棄 』すること）」を賃借 人に対 抗 することができません（ 6 1 3 条 3 項 の 準用）。逆にいえば、①配偶者居住権の期間満了、②配
偶 者の死 亡 、③ 配 偶 者 居 住 権の消 滅 請 求による配偶 者 居 住 権の消 滅は、賃 借 人に対 抗することができることになり、賃貸借は終了することになります。
このことは、配偶者居住権に基づく賃貸借の固有の終了原因ですから、重要事項説明において説明しておくことが必要です。
賃貸借契約は法律行為であるので、配偶者に能力が備わっていることを要し、宅建業者は能力具備の確認を必要とすることはいうまでもありません。

当事者は高齢であることも予想されるので、取引できる能力を面接などで確認しましょう。

宅建

10. 2019

11

10 くみあい通 信
広報委員会

東京都宅建グループの統一ホームページがスタートしました！
tokyo-takken.or.jp●宅 建 協 会・協 同 組 合のニュースやトピックス、役 立 つ商 品やサービスが 統 一
ホームページで全て確認できます。
●東京都宅建協会の研修をWebで受講できるWEB研修が11月15日からスタート！
●新しいユーザー名／パスワードは会員専用ページのログインだけでなく、WEB
研修にもご利用いただけます。

10/1
より利用開始※9月30日以前に協同組合のホームページでご利用いただいておりましたログインID/パスワードはご利用できなくなりました。
9月末に新たに郵送させていただいたユーザー名/パスワードをご利用ください。

企画・販売事業委員会◇提携企業サービスのご紹介

物件確認電話自動応答サービス「スマート物確」
24時間365日、AIと音声案内で物確電話に自動対応。物確対応の業務負担を大幅に軽減し、収益機会の拡大にもつながります。

不動産登記情報を業務に活用したい方必見です！

登記簿図書館サービス

全国のブルーマップの閲覧や、登記情報の検索ができます。法務局ではできない、名前・会社名からの登記情報検索機能も利用することができます（最新の登記情報も取得可能）。
●登記情報が土日も閲覧できます (登記簿図書館保有分)●相続・差押え情報などを検索できます●名前・会社名から登記情報を検索できます●全国のブルーマップ (表札名無し)を無料で3ヶ月間閲覧できます ●登記情報がCSV形式で出力でき、登記情報の※有料の登記・地図情報サービスを利用することで、
ブルーマップ無料期間を入力作業が省けます
3ヶ月延長可能などなどメリットがいっぱい！

総務委員会

宿泊施設割引サービスのご案内
藤田観光株式会社が運営する宿泊施設を特別割引料金でご利用いただけます。
どのインターネットサイトよりもお得なベストレートとなっておりますので、是非ご利用ください。
対象施設①箱根小涌園 天悠②伊東 緑涌

③由布院 緑涌④ホテル椿山荘東京⑤十和田ホテル⑥伊東 小涌園

※ご予約には、法人名・アカウント・パスワードが必要となります。詳細は東京都
宅建グループホームページの会員ログインページからご確認ください。

12宅建

10. 2019

箱根小湧園天悠営業・業務・取引に役立つ情報満載！ 東京都宅建協同組合

さまざまなサービスを随時更新しています！

検索

教育事業委員会◇不動産実務セミナー2019◇

続・民法改正に備える！弁護士の処方箋 ～契約書類作成実務の最前線より～2020年4月1日より施行される民法改正に備えよう！ 昨年開催した不動産実務セミナーの内容の続編です。
民法改正に備え、
この実務セミナーに参加して万全の準備をしておきましょう ! !
●民法改正内容に対応した売買契約書、賃貸借契約書の条項について【主な内容】●特約容認事項文例集の中から民法改正にあたって特に理解が必要な文例のご紹介【日程（2019年）】※開場 12:00、開演 13:00、閉演 15:00
日

11月 ７日（木）よみうりホール（有楽町）

【参加費】

無料

講師プロフィール

東京都千代田区有楽町1-11-1読売会館7階【交通アクセス】
JR山手線 有楽町駅
京浜東北線 有楽町駅
国際フォーラム口よりすぐ

11月11日（月） 渋谷区文化総合センター大和田「さくらホール」（渋谷）
東京都渋谷区桜丘町23-21
渋谷区文化総合センター
大和田 4階【交通アクセス】
各線の渋谷駅より徒歩5分【著書】『《詳解》民法［債権法］改正による不動産実務の完全対策』（発行：㈱プログレス）、
その他多数

各会場、
ご利用可能な駐車場がございません。
御来場の際には、公共交通機関をご利用ください。

※ご来場の際は、お名刺をご提出いただきますので、ご用意の程よろしくお願い致します。

金融事業委員会◆宅地建物取引士賠償責任保険◆宅建ハトさん決済

この保険は、宅建業務の「まさか」を補償する保険です。宅建士の行う宅建業法第35条、第37条に係る損害賠償リスクに対応する基本補償に加え、より幅広く損害賠償リスクに対応でき
るワイド補償もセットでご加入いただけます。お申
し込 みは随 時 受け付けておりますので、ぜひご加入ください！

ご存知ですか？入居費用もカード決済の時代です！
入居一時金の支払いなどに、お手持ちのクレジットカードで決済できる「宅建ハトさん決済」の取り扱いを組合員様限定でご紹介しています！ 月額基本料無料プランも登場！ ますます使いやすくなりました！

◆宅建ハトさん保証（家賃保証事業）
おかげさまで取次店数は1,600社を超え、契約数も順調に伸びております。来年4月の民法改正に備え、家賃保証の取り扱いは避けては通れませ ん 。幅 広 い 引き受 けを行
い、孤独死にも対応した宅建ハトさん保証をぜひご利用ください！
（取次店登録にあたり、費用、ノル
マは一切ありません）

東 京都宅 建 協同 組合

理 事 長
広報委員長

【少額短期保険（家財保険）】

組合は、賃貸住宅・テナント向けに販売する家財保険について、
ジャパン少額短期保険㈱、日本共済㈱、㈱宅建ファミリー共済の3社を推薦しております。
ぜひご利用ください！

【がん保険・医療保険】

組合員・協会員の皆様が対象となる、集団取扱いの「がん保険・医療保険」のご紹介です。
「がん保険・
医療保険」で一番選ばれている※１「アフラック」の商品に割安な保険料でご加入頂けます。組合ＨＰより資料請求ができますので、ぜひご確認ください！

瀬川 信義
谷 雄介

※１：平成30年版「インシュアランス生命保険統計号」

TEL：03-3262-9381 FAX：03-3262-9385
URL.https://www.tokyo-takken.or.jp
宅建

10. 2019

13

連載

実務 に

回

76

（一財 ）不 動 産 適 正 取 引 推 進 機 構

役立 つ紛争事例

即原 状 回 復工事 を 実 施せずに第三者に賃 貸したことが貸 主の不 当 利 得にあ たるとした
借 主の訴 えが 棄 却 された 事 例
14宅建

10. 2019

店舗の借主が、原状回復義務の履行に代えて同義務の履行に代わる金員を支払った
ところ、貸主は原状回復工事を実施せずに第三者に賃貸した。借主は、これは原状回復工事実施義務違反であると主張して、支払った金員の返還を求めたが棄却された事例（東京地裁 平成29年12月8日判決 棄却 ウエストロー・ジャパン）

１ 事案の概要
借主Ｘ（飲食業）は、平成21年1月、
Ａ
（入居当
時の貸主）
との間で、契約期間を6年とする定期建物賃貸借契約を締結し、商業ビルの一室を借り受けた。
本件契約では、賃貸借契約終了時の原状回復に関して以下の要旨が定められていた。
1

退店確認合意に基づく債務不履行責任（1）

Ⅹは、本 件 退 店 確 認 書の締 結により、Ｙが原 状 回 復 工 事 の 実 施を約した旨 主 張 するが、本 件 退 店 確 認 書 上に記 載されているのは、ＸがＹに7 0 2 万円を支 払うことにより、Ｘの原 状 回 復 義 務の履 行に代えることを合 意 す
る旨にとどまるのであり、Ｘの 主 張 は 理 由 がない。

Ｘは、本 件 賃 貸 借 契 約 終 了に際し、Ｘが実 施した設 備 、機 器 、間 仕 切り建 具 、物 品
等をＸの負担で撤去し、原状回復のうえ、明 （2）
不当利得の成否け渡す。
Ｘは、本 件 退 店 確 認 合 意において原 状 回
2 原状回復に要する工事は、
Ａ又はＡの指復 義 務の履 行に代えて、Ｙに対し7 0 2 万円を定 する者がこれを行い、その費 用はＸが負支 払う旨を約してこれを支 払ったものであり、担する。
同 額の支 払いが 法 的 原 因を有 することは明3 本件賃貸借契約終了時に本件建物内にらかであり、不当利得とはいえない。
残 置 物 がある場 合は、Ａは、Ⅹがその所 有信義則上の開示義務違反による損害賠償責任（3）
権を放棄したものとしてこれを任意に撤去、Ｘは、契 約当事 者 間の信 義 則に基 づき、Ｙ
処 分 することができ、Ｘはこれをあらかじめには、本 件 賃 貸 借 契 約 上の付 随 義 務として、承諾する。
本 件 退 店 確 認 合 意の締 結に当たり、① 居 抜
4
本 件 建 物の原 状は、貸 渡日の現 況にかき形式での賃 貸を予 定した後 継 賃 借 人が定かわらず、建物竣工時の設備・仕様（いわゆまっている場合にはその旨、② 居 抜き形 式でるスケルトン状 態 ）とし、前 賃 借 人 設 備 等にの後 継 賃 借 人の募 集 等を行っている場 合については、Ｘが実施したものとしてその原状はその旨をそれぞれＸに開示 す べき義 務 が回復義務を負う。
ある旨 主 張 する。
しかし、
Ｘはもともと本 件 賃
5 Ｘは、本 件 建 物の明 渡しに際し、事由・名貸借契約上原状回復義務を負っており、同義
目の如何にかかわらず、
Ｘが新設・付加した造作等の買取りその他一切の請求をするこ
務の履 行に代えて、同 義 務の履 行に相 当すとができない。
る金 員として7 0 2 万円の支 払いを約したので
平成24年12月、
Ｙは本件ビルをＡより買い受あるから、仮にＸ主 張の前 記 ① 又は同②のよけ、賃貸人の地位を承継した。
うな事 実 があるとしても、上 記の客 観 的 相 当
ＸとＹは、契約期間の満了を迎えて再契約の額が左右されることにはならない。
折り合いがつかず、ＹがＸに提示した原状回復
したがって、Ｘのこの点に係る主 張も理 由 が費用の見積書に基づき協議を行った結果、平成ない。
27年1月に「ＸとＹは、本件賃貸借契約の原状回復に係る定めにかかわらず、
ＸがＹに702万円を3 まとめ支払うことにより、Ｘの原状回復義務の履行に代
原状回復義務は、「当事者の一方がその解除えることを合意する」との退店確認書を締結のう権を行使したときは、各当事者は、その相手方をえ、Ｙに対して上記702万円を支払い、本件建物原状に復させる義務を負う」（現行民法545条1を明け渡した。
項）
ことによるものであり、その義務の履行に代え
同年4月、
Ｙは、
Ｘが使用していた厨房・内装て金員を支払う合意に基づき当該金員を支払う
設備等について原状回復工事を実施しないままことにより、法律上の債権債務関係は完結する。
の状態で、本件建物を第三者に貸し渡した。
したがって、特段の合意がない限り、実際に貸主
Ｘは、Ｙが同原状回復工事を実施していないが原状回復工事を行う法的義務はない。
以上、
Ｘがその対価として支払った上記金員は同様の裁判例として、「建物の借主が、貸主が不当利得に当たるなどと主張して、債務不履行
原状回復工事を行わず建物を第三者に売却したによる損害賠償請求又は不当利得返還請求とことから、支払った原状回復費用の返還を求めた
して、702万円の返還を求めて提訴した。
事案において、当該費用の合意は貸主の工事実
2 判決の要旨
施の有無に関わりなく合意されたものであるなどと裁判所は、次のように判示して、Ｘの請求を棄して棄却された事例」（東京地裁平成29年11月
却した。
30日判決 ウエストロー・ジャパン）がある。

東京都住宅政 策本部から vol.38
東京リフォームモデルハウスを募集しています～既存住宅の売買にかかわる協会のみなさま～

東京都における既存住宅成約件数は、マンションでは増加傾向にあるものの、戸建住宅では横ばい（約4千戸）の状況にあります。
東京都では既存住宅のリフォームや流通促進、空き家発生抑制などを目的として、「東京リ
フォームモデルハウス事業」を実施しています。

事業の概要●既存住宅をリフォームし、モデルハウスとして一定期間公開する事業者さまを募集します。
●リフォームされた物件を体感することによって、既存住宅の購入を考えている方の不安が払しょくされ、既存住宅のリフォームや流通促進を図ることを目的とします。
●情報発信やモデルハウス公開期間の運営費用の一部を、東京都が補助します。

募集する事業者と物件●公開できるリフォーム物件（下記）を取り扱う都内の宅地建物取引業者・建設業者で、モデルハウスの運営を適切に行うことができる事業者
主な物件の要件①：都内に所在する住宅販売や販売仲介を予定している住宅
主な物件の要件②：原則、応募時点でリフォーム工事前の住宅

リフォームの主な要件●原則、昭和56年6月以降に建築された木造戸建住宅●インスペクション（建物状況調査）をはじめ、「 安心Ｒ住宅」と同等●構造上の不具合・雨漏りなど瑕疵保険の検査基準に適合補助の概要（上限：1か月100万円）●見学会案内費･イベント･広報費
補助率：1/2 補助額：約80万円まで●備品設置費･清掃･終了時補修費 補助率：2/3 補助額：約20万円まで●事業者は、「インスペクション」「瑕疵保険」「リフォームによる性能向上」「建築時や維持保全の状況」「国や自治体等の補助、税制特例」について、モデルハウス来場者等に説明

検索

東京リフォームモデルハウス

http://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.jp/bunyabetsu/jutaku_fudosan/model_house.html
本件についてのお問い合わせ先

住宅企画部

民間住宅課

事業調整担当 電話 03-5320-4936

すでに5つの事業者グループが誕生しています。下記URLから、制度の概要等をご覧いただけます。
協会のみなさまも、日頃の業務の中でお付き合いのある事業者とグループを組んで、本制度への登録をご検討ください。

東京都 既存住宅流通促進事業者グループ登録制度

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http://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.jp/bunyabetsu/jutaku_fudosan/seido.html
本件についてのお問い合わせ先

住宅企画部 民間住宅課 市場環境整備担当 電話 03-5320-5006
宅建

10. 2019

15

東京 都 内 で行われる、11月 のお祭りを紹介します

令和

天皇陛下御即位の年に

明治神宮 秋の大祭
明治神宮（東京都渋谷区）

神職参進

明治天皇と皇后の昭憲皇太后を祀る明治神宮は、大正9（ 1920）年11月1日に 創 建され 、今 年 で 9 9 年を迎えます。
この1世紀ほどの間に、時代は大正から昭 和・平 成 へと移り、そして今 年 5月、令和が華やかに幕を開けました。
毎年11月1日から3日に開催される明治神宮 秋の大祭も、今年は天皇陛下御即 位 奉 祝を冠に掲 げて執り行われます。期間中は境内各所で能や狂言、邦楽 邦 舞など様々な伝 統 芸 能が奉 納され、多くの参拝者で賑わいます。
特に、明治天皇の御生誕日にあたる
3日の例祭は、明治神宮の年間行事の華やかな流鏑馬の会場は、何時間も前から陪観希望者であふれる。

中でも最も重要な祭儀。宮中から勅使の参向があるほか、祭 典中、「 温 故 知 新 」の大 切さを詠ま
ぎょせ い

れた明治天皇の御製に作曲・振付けをした神楽「代々木の舞」が巫女によって舞われます。
また、
や ぶさめ

も も て し き

勇壮な姿が人気の流鏑馬や百々手式などの武芸もこの日に奉納されます。
なお、鎮座百年を迎える令和２（2020）年の秋の大祭には、今年とはまた違った意匠を凝らした催事も予定されているそうです。
伝 統と文 化を守る心を伝えてきた明 治 神 宮で、澄んだ森の空気と磨き抜かれた芸能の数々舞楽を堪能し、時代の変遷に想いを馳せてはいかがでしょうか。
今年の開催は以下の予定です。
祭

典

奉納行事

鎮座記念祭

開催日
（2019年）

●能・狂言
ゆうみ け
第一日夕御饌の儀 ●三曲

11月1日（金）

●舞楽
●邦楽邦舞

11月2日（土）第二日の儀
例祭（勅使参向）●流鏑馬、百々手式、 11月3日（日）古武道大会ほか

百々手式

境 内では、菊 花 展のほか、全 国 から奉 納される特産物、銘菓、銘酒、生花が展示さ
れる。
古武道演武

宅 建 Takken
2019年10月号

vol.512c 明治神宮2019年10月10日発行（年４回、４・７・10・１月の10日発行）通巻第512号 昭和42年12月２日第３種郵便認可■発行人／瀬川信義 ■編集人／三ッ石孝司■発行所／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071東京都千代田区富士見2-2-4東京不動産会館 定価50円（但し、会員は会費に含む）