住むなら都レインボーブリッジ

板橋（板橋区）

先日開通したばかりの東京ゲートブリッジをはじめ、東京都には数え切れないぐらいのたくさんの橋があります。巨大な橋や、地図にかろうじて掲載されているような小さな橋、街の橋や山間の橋、幹線道路になっている橋もあれば、歴史的な橋もあります。
橋の役割は、街と街とをつなぐこと、そして、人と人とをつなぐことです。
交通、産業・経済・文化の交流等、なくてはならないものです。
橋を渡れば、表情が少し違った新しい街が現れたように感じることがあります。新たな出会いがありそうな気がするときもあります。
今回は、東京都の橋にスポットをあてました。

城南ブロック

丸子橋（大田区）
丸子橋は、多摩川下流・大田区田園調布と神奈川県川崎市の間に架けられています。2002年（平成14年）に、この橋の北詰付近にアザラシのタマちゃんが出現
し、多くの見物客が訪れ、マスコミでも騒がれ、大賑わいしました。

中央ブロック

板橋は、旧中山道が石神井川を渡る地点に架けられた橋で、地名の由来となったといわれています。江戸時代は、江戸・日
本橋から数えて中山道第一番目の宿場町・板橋宿がありました。石神井川の川沿
いは、春は桜が満開になります。

多摩ブロック 1

小金井橋（小金井市）

レインボーブリッジ（港区）
レインボーブリッジは、港区芝浦とお台場を結ぶ吊り橋。1993年（平成5年）に開通。橋長798m、上下2層構造になっています。
日没後はライトアップされ、人気映画の舞台となったことなどもあり、いまや東京の観光名所です。

東京ゲートブリッジ（江東区）
2月12日に開通した東京ゲートブリッジ。江東区若洲と中央防波堤外側埋立地を結び、全長2,618m（海上部1,618m）
で海面からの高さは最大で87.8mにもなり、東京港や都心が一望できます。2
頭の恐竜の頭が向き合っているようなユ
ニークな外観です。

城西ブロック

面影橋（新宿区）

多摩ブロック 2

数馬峡橋（西多摩郡奥多摩町）

面影橋は神田川に架かる橋で、都電荒川線の駅名にもなっています。駅は新宿区にあり、橋は新宿区と豊島区を結んでいます。このあたりは一説に、江戸城を築城したことで有名な太田道灌の伝説の地「山吹の里」とされています。

数馬峡（かずまきょう）橋は多摩川上流に架かり、付近は巨岩・奇岩の間を川が流れ、奥多摩随一の渓谷美を誇っていす。遊歩道があり、春は新芽、夏は深緑、秋は紅
葉を眺めながら散策できます。近くに白丸ダムがあります。

発行所／（社）
東京都宅地建物取引業協会 （社）
全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071東京都千代田区富士見2-2-4東京不動産会館 定価50円（但し、会員は会費に含む）

城東ブロック

月刊 宅建
T a k k e n

c h u o中央ブロックレインボーブリッジ（港区）

東京ゲートブリッジ（江東区）
城東ブロックj o n a n
城南ブロック
丸子橋（大田区）

j o s a i
城西ブロック
面影橋（新宿区）

発行人／池田行雄
編集人／銭場敏晴

小金井橋の歴史は古く、1653年に玉川上水が開かれたときに架けられたといわれています。江戸時代の歌川広重の浮世絵・江戸近郊八景『小金井橋夕照』では、夕陽に照らされた満開の桜と玉川上水、小金井橋を鮮明な色彩で描いています。

社団法人東京都宅地建物取引業協会
社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部

http://www.tokyo-takken.or.jp/

j o t o平成24年3月5日発行（年6回、1・3・5・7・9・11月の5日発行) 通巻第475号
昭和42年12月2日第3種郵便認可

街と街、人と人とをつなぐ橋

城北ブロック

月刊宅建 T a k k e n 3月号

住 め ば 都

昭和 42 年 12月2日第 3 種郵便認可平成 24 年 3月5日発行（年 6 回、1・3・5・7・9・11月の5日発行 ) 通巻第 475 号

j o h o k u
城北ブロック板橋（板橋区）t a m a多摩ブロック
小金井橋（小金井市）
数馬峡橋（西多摩郡奥多摩町）

住宅瑕疵担保履行法に基づく届出について
都民公開セミナー

March 2012vol.475

最近の不動産取引にまつわる判例や条例改正

くみあい通信 ハトさん
（ハトマーク東京不動産）利用申込み好評受付中！

3

東京都不動産業課から

TAK K EN SEMINAR

平成23年度 第2回本部主催研修会＜都民公開セミナー＞

vol.

13

住宅瑕疵担保履行法に基づく届出について
住宅瑕疵担保履行法（※）により、新築住宅の買主を保護するため、平成21年10月1日以降、売主として買主に新築住

最近の不動産取引にまつわる判例や条例改正など ─更新料判決、暴力団排除条例─

宅を引渡す宅地建物取引業者の方には、次のことが義務付けられました。
●資力確保措置（保証金の供託または保険への加入）を講じること。
ごとに、資力確保措置の状況等を免許行政庁へ届け出ること。
●年2回の基準日（3月31日、9月30日）
1 届出の対象となる方

5 その他の注意点（1）平成23年10月1日から平成24年3月31日までの間に、売主と（1）新築住宅の買主に対して、契約締結前に書面で、供託として、買主に新築住宅を引き渡す方

保険のどちらで資力確保措置をするのか説明する必要が（2）前回基準日（平成23年9月30日）に届出をした方あります。

■平成23年10月1日から平成24年3月31日までの期間に引渡す新築住宅がない場合でも届出が必要です。
2 届出期間

賃借人が本件建物を明け渡した場合には、大家は以下のさせるということがある。
それに対し、賃借人の義務としては、とおり、契約締結から明け渡しまでの経過年数に応じた額を賃料を支払わなければならないということである（民法601

本件保証金から控除してこれを取得し、その残額を賃借人条）。有償で貸すということからいくつかの派生義務が発生に返還するが、賃借人に未納家賃、損害金の債務がある場する。賃貸人の派生的な義務として重要なものに修繕義務

合には、上記残額から同債務相当額を控除した残額を返

6 監督処分および罰則がある（民法606条1項）。お金を取って使用させるということ還する。当然、一部分の滞納や保管義務違反があった場（1）資力確保措置やその状況に関する届出を行わない場合、は、常に契約の目的にふさわしい状態にしておかなければ合に引くとしている。

また、買主向けの証明書は、必ず買主に交付してください。

（2）窓口持参＜届出期間内（土・日・祝日を除く）の午前9時から
午後5時まで＞
東京都新宿区西新宿2-8-1

基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降において、

東京都 都市整備局 住宅政策推進部 不動産業課

売主として新たに新築住宅の売買契約を締結することが禁履行法担当（都庁第二本庁舎3階）

止されます。

〒163-8001■受付窓口が大変混み合うことが予想されますので、郵送（2）住宅瑕疵担保履行法に違反した場合は、同法に基づく罰による届出をおすすめします。

則が科されるほか、
宅地建物取引業法に基づく監督処分も■国土交通大臣免許の方は、関東地方整備局へ直接届課されます。

出を行ってください。

お問い合わせ先等

4 提出書類（1）届出書（住宅瑕疵担保履行法施行規則第7号様式）（2）
引渡し物件の一覧表（同施行規則第7号の2様式）（3）保険契約を証する書面【原本】（保険加入の場合）
または供託書【写】（保証金供託の場合）
今回引渡した新築住宅がない場合、■前回基準日に届出し、届出書の合計戸数欄に「０」と記載の上、提出してください。
（2）
および
（3）
は不要です。

支払う（イ）本件保証金をもって、家賃の支払い、損害賠償人の基本的な義務としては、契約の目的に従って使用収益づき帳簿に記載の上、１０年間保存する必要があります。

主向けの証明書の発行を受けてください。

（1）郵送（必ず簡易書留をご利用ください）

本事例は、（ア）賃借人は、保証金として40万円を大家にその他、本契約から生ずる賃借人の債務を担保する（ウ）

保険法人へ保険証券発行申請を行い、保険証券および買3 届出方法・届出先

建物賃貸借契約の基本
賃貸借契約というのは、賃貸人と賃借人の契約で、賃貸（2）資力確保措置の状況について、宅地建物取引業法に基（3）保険加入の場合、住宅の完成後、買主への引渡し前に、

平成24年4月2日（月）から同月23日（月）まで

様式等、詳細は東京都都市整備局ホームページをご覧ください。
◆ 東京都都市整備局トップページ → 申請様式 → 住宅瑕疵担保履行法 → 宅地建物取引業者の届出について

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/

本件では、1年未満で明け渡した場合には控除額は18万

うとする時は、賃借人は合理的な理由がないのに拒絶する

円。2年未満の場合は21万円、5年以上の場合には34万円

ことはできない（民法606条2項）。

を当然引くことができるとしている。

また、賃借人には、保管義務といわれているものがある

そして、（エ）賃借人は、本件建物を賃貸人に明け渡す場（民法400条）。善管義務ともいう。賃借人が、これに違反し合には、これを本件契約開始時の原状に回復しなければなて賃借物件を壊したり傷つけた場合には損害賠償義務がらないが、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に発生する。
この義務は敷金の清算の場合に問題となる。

生ずる損耗や、経年により自然に生ずる損耗（以下、「通常

以上のような一般論を理解したうえで、最近出た最高裁判

損耗等」
という）
については、本件敷引金により賄い、賃借人

決（敷引特約判決、更新料支払特約判決）などを解説する。

は原状回復を要しないとしている。通常損耗を敷引きから賄うといっても、
これは賃料の二重取りではないか?

東京都 都市整備局 住宅政策推進部 不動産業課
住宅瑕疵担保履行法担当ならない。
この修繕義務に必要な行為を賃貸人が実施しよTEL.03-5320-5076※住宅瑕疵担保履行法･･･特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律●敷引特約に関する最初の平成23年3月24日

そもそも

賃料でも、
この通常損耗費についてはそれで賄っているの

最高裁判決だから、無効ではないのか。
このようなことで最高裁まで争わ

敷引特約というのは、主に関西地方で使われる特約の名れた。

称で、賃借人が契約のときに、それなりの額の預託金を預け、この最高裁判決は、「賃貸借契約に敷引特約が付され出ていくときに、その一部を引く仕組みのこと。家主は、差して、賃貸人が取得することになる金員（いわゆる敷引金）の引いた金額を自分の収入にし、残りの部分をいわゆる敷金額について契約書に明示されている場合には、賃借人は、

12 実務に即役立つ紛争事例 38 賃貸マンション無断転借人の自殺事例として、賃借人に保管義務違反があれば、その保管義務違賃料の額に加え、敷引金の額についても明確に認識したう2 住宅瑕疵担保履行法に基づく届出について

13 実務に即役立つ紛争事例 39 接道義務を満たしていない物件の説明義務違反

反の費用等や家賃滞納分にあてている。

えで契約を締結するものであって、賃借人の負担について

3 本部主催研修会〈 都民公開セミナー 〉
最近の不動産取引にまつわる判例や条例改正

14 くみあい通信 宅建講座／少額短期保険会社4／ハトさん、申込み受付中／
総代選挙告示7 税務教室 115 24年度税制改正

16 特集 民法改正vol.3 民法改正は必要か

8 法律教室120 定期借地契約

18 インフォメーション 賃貸住宅標準契約書の改訂／宅建業法施行令の一部改正／
登録講習／【フラット３５】制度改正

社団法人 東京都宅地建物取引業協会

月刊

宅建

3

Vol.475 March 201210 カラートピックス
平成24年賀詞交歓会／渋谷区支部が渋谷区と災害時協定／宅建レディス部会賀詞交歓会

2

弁護士 柴田龍太郎

Takken 3. 201220 住めば都 住むなら都 街と街、人と人とをつなぐ橋

contents

関東であえて言えば、敷金の償却や保証金の償却というは明確に合意されている。そして、通常損耗等の補修費用ような特約。そもそも敷引きについては、消費者契約法10条

は、賃料にこれを含ませてその回収が図られているのが通により賃料の二重取りになるので、無効な特約だといってか常だとしても、これに充てるべき金員を敷引金として授受すなり争われてきた。敷引特約に関する本事例について最高る旨の合意が成立している場合には、その反面において、裁は、以下の理由で有効であるという判断をした。

上記補償費用が含まれていないものとして賃料の額が合

Takken 3. 20123

東京都不動産業課から

TAK K EN SEMINAR

平成23年度 第2回本部主催研修会＜都民公開セミナー＞

vol.

13

住宅瑕疵担保履行法に基づく届出について
住宅瑕疵担保履行法（※）により、新築住宅の買主を保護するため、平成21年10月1日以降、売主として買主に新築住

最近の不動産取引にまつわる判例や条例改正など ─更新料判決、暴力団排除条例─

宅を引渡す宅地建物取引業者の方には、次のことが義務付けられました。
●資力確保措置（保証金の供託または保険への加入）を講じること。
ごとに、資力確保措置の状況等を免許行政庁へ届け出ること。
●年2回の基準日（3月31日、9月30日）
1 届出の対象となる方

5 その他の注意点（1）平成23年10月1日から平成24年3月31日までの間に、売主と（1）新築住宅の買主に対して、契約締結前に書面で、供託として、買主に新築住宅を引き渡す方

保険のどちらで資力確保措置をするのか説明する必要が（2）前回基準日（平成23年9月30日）に届出をした方あります。

■平成23年10月1日から平成24年3月31日までの期間に引渡す新築住宅がない場合でも届出が必要です。
2 届出期間

賃借人が本件建物を明け渡した場合には、大家は以下のさせるということがある。
それに対し、賃借人の義務としては、とおり、契約締結から明け渡しまでの経過年数に応じた額を賃料を支払わなければならないということである（民法601

本件保証金から控除してこれを取得し、その残額を賃借人条）。有償で貸すということからいくつかの派生義務が発生に返還するが、賃借人に未納家賃、損害金の債務がある場する。賃貸人の派生的な義務として重要なものに修繕義務

合には、上記残額から同債務相当額を控除した残額を返

6 監督処分および罰則がある（民法606条1項）。お金を取って使用させるということ還する。当然、一部分の滞納や保管義務違反があった場（1）資力確保措置やその状況に関する届出を行わない場合、は、常に契約の目的にふさわしい状態にしておかなければ合に引くとしている。

また、買主向けの証明書は、必ず買主に交付してください。

（2）窓口持参＜届出期間内（土・日・祝日を除く）の午前9時から
午後5時まで＞
東京都新宿区西新宿2-8-1

基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降において、

東京都 都市整備局 住宅政策推進部 不動産業課

売主として新たに新築住宅の売買契約を締結することが禁履行法担当（都庁第二本庁舎3階）

止されます。

〒163-8001■受付窓口が大変混み合うことが予想されますので、郵送（2）住宅瑕疵担保履行法に違反した場合は、同法に基づく罰による届出をおすすめします。

則が科されるほか、
宅地建物取引業法に基づく監督処分も■国土交通大臣免許の方は、関東地方整備局へ直接届課されます。

出を行ってください。

お問い合わせ先等

4 提出書類（1）届出書（住宅瑕疵担保履行法施行規則第7号様式）（2）
引渡し物件の一覧表（同施行規則第7号の2様式）（3）保険契約を証する書面【原本】（保険加入の場合）
または供託書【写】（保証金供託の場合）
今回引渡した新築住宅がない場合、■前回基準日に届出し、届出書の合計戸数欄に「０」と記載の上、提出してください。
（2）
および
（3）
は不要です。

支払う（イ）本件保証金をもって、家賃の支払い、損害賠償人の基本的な義務としては、契約の目的に従って使用収益づき帳簿に記載の上、１０年間保存する必要があります。

主向けの証明書の発行を受けてください。

（1）郵送（必ず簡易書留をご利用ください）

本事例は、（ア）賃借人は、保証金として40万円を大家にその他、本契約から生ずる賃借人の債務を担保する（ウ）

保険法人へ保険証券発行申請を行い、保険証券および買3 届出方法・届出先

建物賃貸借契約の基本
賃貸借契約というのは、賃貸人と賃借人の契約で、賃貸（2）資力確保措置の状況について、宅地建物取引業法に基（3）保険加入の場合、住宅の完成後、買主への引渡し前に、

平成24年4月2日（月）から同月23日（月）まで

様式等、詳細は東京都都市整備局ホームページをご覧ください。
◆ 東京都都市整備局トップページ → 申請様式 → 住宅瑕疵担保履行法 → 宅地建物取引業者の届出について

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/

本件では、1年未満で明け渡した場合には控除額は18万

うとする時は、賃借人は合理的な理由がないのに拒絶する

円。2年未満の場合は21万円、5年以上の場合には34万円

ことはできない（民法606条2項）。

を当然引くことができるとしている。

また、賃借人には、保管義務といわれているものがある

そして、（エ）賃借人は、本件建物を賃貸人に明け渡す場（民法400条）。善管義務ともいう。賃借人が、これに違反し合には、これを本件契約開始時の原状に回復しなければなて賃借物件を壊したり傷つけた場合には損害賠償義務がらないが、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に発生する。
この義務は敷金の清算の場合に問題となる。

生ずる損耗や、経年により自然に生ずる損耗（以下、「通常

以上のような一般論を理解したうえで、最近出た最高裁判

損耗等」
という）
については、本件敷引金により賄い、賃借人

決（敷引特約判決、更新料支払特約判決）などを解説する。

は原状回復を要しないとしている。通常損耗を敷引きから賄うといっても、
これは賃料の二重取りではないか?

東京都 都市整備局 住宅政策推進部 不動産業課
住宅瑕疵担保履行法担当ならない。
この修繕義務に必要な行為を賃貸人が実施しよTEL.03-5320-5076※住宅瑕疵担保履行法･･･特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律●敷引特約に関する最初の平成23年3月24日

そもそも

賃料でも、
この通常損耗費についてはそれで賄っているの

最高裁判決だから、無効ではないのか。
このようなことで最高裁まで争わ

敷引特約というのは、主に関西地方で使われる特約の名れた。

称で、賃借人が契約のときに、それなりの額の預託金を預け、この最高裁判決は、「賃貸借契約に敷引特約が付され出ていくときに、その一部を引く仕組みのこと。家主は、差して、賃貸人が取得することになる金員（いわゆる敷引金）の引いた金額を自分の収入にし、残りの部分をいわゆる敷金額について契約書に明示されている場合には、賃借人は、

12 実務に即役立つ紛争事例 38 賃貸マンション無断転借人の自殺事例として、賃借人に保管義務違反があれば、その保管義務違賃料の額に加え、敷引金の額についても明確に認識したう2 住宅瑕疵担保履行法に基づく届出について

13 実務に即役立つ紛争事例 39 接道義務を満たしていない物件の説明義務違反

反の費用等や家賃滞納分にあてている。

えで契約を締結するものであって、賃借人の負担について

3 本部主催研修会〈 都民公開セミナー 〉
最近の不動産取引にまつわる判例や条例改正

14 くみあい通信 宅建講座／少額短期保険会社4／ハトさん、申込み受付中／
総代選挙告示7 税務教室 115 24年度税制改正

16 特集 民法改正vol.3 民法改正は必要か

8 法律教室120 定期借地契約

18 インフォメーション 賃貸住宅標準契約書の改訂／宅建業法施行令の一部改正／
登録講習／【フラット３５】制度改正

社団法人 東京都宅地建物取引業協会

月刊

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3

Vol.475 March 201210 カラートピックス
平成24年賀詞交歓会／渋谷区支部が渋谷区と災害時協定／宅建レディス部会賀詞交歓会

2

弁護士 柴田龍太郎

Takken 3. 201220 住めば都 住むなら都 街と街、人と人とをつなぐ橋

contents

関東であえて言えば、敷金の償却や保証金の償却というは明確に合意されている。そして、通常損耗等の補修費用ような特約。そもそも敷引きについては、消費者契約法10条

は、賃料にこれを含ませてその回収が図られているのが通により賃料の二重取りになるので、無効な特約だといってか常だとしても、これに充てるべき金員を敷引金として授受すなり争われてきた。敷引特約に関する本事例について最高る旨の合意が成立している場合には、その反面において、裁は、以下の理由で有効であるという判断をした。

上記補償費用が含まれていないものとして賃料の額が合

Takken 3. 20123

平成23年度 第2回本部主催研修会＜都民公開セミナー＞

TA K K E N S E M I N A R

意されているとみるのが相当であって、敷引特約によって賃付された敷引特約における敷引金の相場に比して、大幅般に賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するた借人が上記補修費用を二重に負担することはできない」とに高額であることもうかがわれない」
として有効としたものでめの対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは、前している。そのため、賃料の二重取りはいけないのだというある。

記に説示したとおりであり、更新料の支払いにはおよそ経済

今般、「 反社会的勢力排除条項」が公表され、今後「反社的合理性がないなどと言うことはできない」とし、合理性があ

会的勢力排除条項」は不動産売買契約、賃貸借契約一般

るといっている。

に盛り込まれることになると思われる。その場合の反社会的原則的な論理を前提としながらも、本件のような敷引きというまた、最高裁判決の場合には各裁判官が、補足意見など特約をした場合には、賃料には自然損耗を賄うという部分はを書くことができ、今回の補足意見の中で、非常に興味深い含んでいないとした。そして「本件の敷引金の額も、全体かものを紹介する。

勢力の確認チェックリストや重要事項説明書の記載などが賃貸借契約における賃料以外の金銭の授受にかかる条

賃貸人に対し更新料の支払いをする例が少なからず存す

項の解釈においては、当該地域の実情を十分認識したうえることは公知である」。公知というのは、みなが知っていると今回、社団法人全国宅地建物取引業協会連合会等ので、それを踏まえて法的に判断する必要がある」とした。つまいう意味。
「従前、裁判上の和解手続き等においても、更新

不動産4団体編著の「適正な不動産取引のための反社会

り、今までなるべく地方々々の慣行というのはできるだけ全国

料条項は公序良俗に反するなどとして、これを当然に無効

的勢力排除の手引き」から実務に必要なＱ＆Ａを抜粋した。

本事例では、最初の事例と異なり、敷引金によって自然損基準に統一していくという方向で議論があったが、そうではとする取り扱いがなされてこなかったことは裁判所に顕著で耗を賄うという、明確な合意はなかったものである。実際にはなく、やはり各地域々々の慣行というものも重視すべきではなあることからすると、更新料条項が賃貸借契約書に一義的Q 暴力団員やその家族が購入もしくは入居しようとする場

100万（預託金分40万、敷引分60万円）のうち預託金分のいかというような意見を打ち出している。

かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人との間に更新料合、または購入もしくは入居してしまった場合は、
この暴力団

さらに、
「現代のわが国の住宅事情は、団塊の世代が借の支払いに関する明確な合意が成立している場合に、賃借排除条例の対象になるのですか？

家の確保に難渋した時代と異なり、全住宅のうちの15％近く人と賃貸人との間に、更新料条項に関する情報の質およびA 暴力団員本人の場合には、当然、本反社会的勢力排除

この事例について最高裁は、「本件特約は、本件保証金（700万戸以上）が空き家であって、建物の賃貸人としては、

量ならびに交渉力について、看過し得ないほどの格差が存条項による暴力団排除条例の対象となります。その家族ののうち一定額（いわゆる敷引金）を控除し、これを賃貸借契

かつての住宅不足の時代と異なり、入居者の確保に努力をするとみることもできない。
そして、金額も更新料の額を賃料場合には、その家族が購入もしくは入居することをもってた

約終了時に賃貸人が取得する旨のいわゆる敷引特約であ必要とする状況にある。そこで賃貸人としては、その地域のの2ヵ月分としているということ等から、他の条項と相まってもだちに暴力団排除条例の対象となるわけではありませんが、る。賃貸借契約においては、本件特約のように、賃料のほか実情を踏まえて、契約締結時に一定の権利金や礼金を取これは無効とは言えない」とし、本件更新料支払特約につそれが名義貸しと認められる場合や暴力団事務所（その他に、賃借人が賃貸人に権利金、礼金等様々な一時金を支得して毎月の賃料を低廉に抑えるか等、賃貸人としての相いて有効という判断をしている。

の活動拠点を含む）の用として供される場合には暴力団排払う旨の特約がされることが多いが、賃貸人は通常、賃料当の収入を確保しつつ賃借人を誘引するにつき、どのようなのほか種々の名目で授受される金員を含め、これらを総合費目を設定し、それにどのような金額を割り付けるかについ的に考慮して契約条件を定め、また、賃借人も賃料のほかて検討するのである」とし、他方、賃借人も、自らの諸状況をQ 反社会的勢力排除条項を導入せずに契約を締結した場に賃借人が支払うべき一時金の額や、その全部ないし一部踏まえて賃貸人が示す賃貸条件を総合的に検討し、賃借

合、
売主、
買主、
媒介業者には何か罰則があるのですか？

が建物の明け渡し後も返還されない旨の契約条件が契約物件を選択することができる状態にあるとして大家などが今

A 反社会的勢力排除条項を導入せず契約を締結したと書に明記されていれば、賃貸借契約の締結に当たって、当まで主張してきた内容を受け入れた判断をしているといえる。

しても、暴力団排除条例に基づく罰則はありませんが、媒介該契約によって自らが負うこととなる金銭的な負担を明確に

これは、最高裁自身の今後の姿勢を占うにあたっては、かなをした宅地建物取引業者には、条例の遵守について適切認識した上、複数の賃貸物件の契約条件を比較検討して、り注目すべきである。

な助言を行ったかどうかが問われる場合があります。

らみるとさほど高額ではないということから、敷引特約を有効」という判断をした。
●敷引特約に関する平成23年7月12日最高裁判決

40万円から、滞納賃料や保管義務違反分を差し引くとなっていた。

えられる。そうすると、賃貸人が契約条件の一つとしていわ必要になる。

除条例の対象となります。

なお、福岡県の暴力団排除条例では、事業者が暴力団自らにとってより有利な物件を選択することができるものと考●更新料支払特約に関する平成23年7月15日

に対して利益供与することに対し、罰則規定がありますのでゆる敷引特約を定め、賃借人がこれを明確に認識した上で最高裁判決

賃貸借契約の締結に至ったのであれば、それは賃貸人、賃本事例において最高裁は、
まず「更新料は、賃料と共に借人双方の経済的合理性を有する行為と評価すべきもの

賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり、Q 宅地建物取引業者は、その契約の相手方に対して、反社会であるから、消費者契約である居住用建物の賃貸借契約

その支払いにより賃借人は円満に物件の使用を継続するこ的勢力排除条項について、説明しなければならないのですか？

に付された敷引特約は、敷引金の額が賃料の額等に照らしとができることからすると、更新料は一般に賃料の補充ない

A 反社会的勢力排除条項には「契約の解除に関する事

高額に過ぎるなどの事情があれば格別、そうでない限り、
こし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を項」や「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」がれが信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である」

記載されているため、宅地建物取引業法第35条第l項第8に害するものということはできない」とし、「本件の敷引金は、とした。

号および第9号の規定に該当し、同法に基づいて説明をす

本件敷引金の額が近傍同種の建物に係る賃貸借契約に4

また、「一定の地域において、期間満了の際、賃借人が反社会的勢力排除条項について

Takken 3. 2012

そしてさらに、「更新料条項についてみると、更新料が一

注意が必要です。

る必要があります。

Takken 3. 20125

平成23年度 第2回本部主催研修会＜都民公開セミナー＞

TA K K E N S E M I N A R

意されているとみるのが相当であって、敷引特約によって賃付された敷引特約における敷引金の相場に比して、大幅般に賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するた借人が上記補修費用を二重に負担することはできない」とに高額であることもうかがわれない」
として有効としたものでめの対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは、前している。そのため、賃料の二重取りはいけないのだというある。

記に説示したとおりであり、更新料の支払いにはおよそ経済

今般、「 反社会的勢力排除条項」が公表され、今後「反社的合理性がないなどと言うことはできない」とし、合理性があ

会的勢力排除条項」は不動産売買契約、賃貸借契約一般

るといっている。

に盛り込まれることになると思われる。その場合の反社会的原則的な論理を前提としながらも、本件のような敷引きというまた、最高裁判決の場合には各裁判官が、補足意見など特約をした場合には、賃料には自然損耗を賄うという部分はを書くことができ、今回の補足意見の中で、非常に興味深い含んでいないとした。そして「本件の敷引金の額も、全体かものを紹介する。

勢力の確認チェックリストや重要事項説明書の記載などが賃貸借契約における賃料以外の金銭の授受にかかる条

賃貸人に対し更新料の支払いをする例が少なからず存す

項の解釈においては、当該地域の実情を十分認識したうえることは公知である」。公知というのは、みなが知っていると今回、社団法人全国宅地建物取引業協会連合会等ので、それを踏まえて法的に判断する必要がある」とした。つまいう意味。
「従前、裁判上の和解手続き等においても、更新

不動産4団体編著の「適正な不動産取引のための反社会

り、今までなるべく地方々々の慣行というのはできるだけ全国

料条項は公序良俗に反するなどとして、これを当然に無効

的勢力排除の手引き」から実務に必要なＱ＆Ａを抜粋した。

本事例では、最初の事例と異なり、敷引金によって自然損基準に統一していくという方向で議論があったが、そうではとする取り扱いがなされてこなかったことは裁判所に顕著で耗を賄うという、明確な合意はなかったものである。実際にはなく、やはり各地域々々の慣行というものも重視すべきではなあることからすると、更新料条項が賃貸借契約書に一義的Q 暴力団員やその家族が購入もしくは入居しようとする場

100万（預託金分40万、敷引分60万円）のうち預託金分のいかというような意見を打ち出している。

かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人との間に更新料合、または購入もしくは入居してしまった場合は、
この暴力団

さらに、
「現代のわが国の住宅事情は、団塊の世代が借の支払いに関する明確な合意が成立している場合に、賃借排除条例の対象になるのですか？

家の確保に難渋した時代と異なり、全住宅のうちの15％近く人と賃貸人との間に、更新料条項に関する情報の質およびA 暴力団員本人の場合には、当然、本反社会的勢力排除

この事例について最高裁は、「本件特約は、本件保証金（700万戸以上）が空き家であって、建物の賃貸人としては、

量ならびに交渉力について、看過し得ないほどの格差が存条項による暴力団排除条例の対象となります。その家族ののうち一定額（いわゆる敷引金）を控除し、これを賃貸借契

かつての住宅不足の時代と異なり、入居者の確保に努力をするとみることもできない。
そして、金額も更新料の額を賃料場合には、その家族が購入もしくは入居することをもってた

約終了時に賃貸人が取得する旨のいわゆる敷引特約であ必要とする状況にある。そこで賃貸人としては、その地域のの2ヵ月分としているということ等から、他の条項と相まってもだちに暴力団排除条例の対象となるわけではありませんが、る。賃貸借契約においては、本件特約のように、賃料のほか実情を踏まえて、契約締結時に一定の権利金や礼金を取これは無効とは言えない」とし、本件更新料支払特約につそれが名義貸しと認められる場合や暴力団事務所（その他に、賃借人が賃貸人に権利金、礼金等様々な一時金を支得して毎月の賃料を低廉に抑えるか等、賃貸人としての相いて有効という判断をしている。

の活動拠点を含む）の用として供される場合には暴力団排払う旨の特約がされることが多いが、賃貸人は通常、賃料当の収入を確保しつつ賃借人を誘引するにつき、どのようなのほか種々の名目で授受される金員を含め、これらを総合費目を設定し、それにどのような金額を割り付けるかについ的に考慮して契約条件を定め、また、賃借人も賃料のほかて検討するのである」とし、他方、賃借人も、自らの諸状況をQ 反社会的勢力排除条項を導入せずに契約を締結した場に賃借人が支払うべき一時金の額や、その全部ないし一部踏まえて賃貸人が示す賃貸条件を総合的に検討し、賃借

合、
売主、
買主、
媒介業者には何か罰則があるのですか？

が建物の明け渡し後も返還されない旨の契約条件が契約物件を選択することができる状態にあるとして大家などが今

A 反社会的勢力排除条項を導入せず契約を締結したと書に明記されていれば、賃貸借契約の締結に当たって、当まで主張してきた内容を受け入れた判断をしているといえる。

しても、暴力団排除条例に基づく罰則はありませんが、媒介該契約によって自らが負うこととなる金銭的な負担を明確に

これは、最高裁自身の今後の姿勢を占うにあたっては、かなをした宅地建物取引業者には、条例の遵守について適切認識した上、複数の賃貸物件の契約条件を比較検討して、り注目すべきである。

な助言を行ったかどうかが問われる場合があります。

らみるとさほど高額ではないということから、敷引特約を有効」という判断をした。
●敷引特約に関する平成23年7月12日最高裁判決

40万円から、滞納賃料や保管義務違反分を差し引くとなっていた。

えられる。そうすると、賃貸人が契約条件の一つとしていわ必要になる。

除条例の対象となります。

なお、福岡県の暴力団排除条例では、事業者が暴力団自らにとってより有利な物件を選択することができるものと考●更新料支払特約に関する平成23年7月15日

に対して利益供与することに対し、罰則規定がありますのでゆる敷引特約を定め、賃借人がこれを明確に認識した上で最高裁判決

賃貸借契約の締結に至ったのであれば、それは賃貸人、賃本事例において最高裁は、
まず「更新料は、賃料と共に借人双方の経済的合理性を有する行為と評価すべきもの

賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり、Q 宅地建物取引業者は、その契約の相手方に対して、反社会であるから、消費者契約である居住用建物の賃貸借契約

その支払いにより賃借人は円満に物件の使用を継続するこ的勢力排除条項について、説明しなければならないのですか？

に付された敷引特約は、敷引金の額が賃料の額等に照らしとができることからすると、更新料は一般に賃料の補充ない

A 反社会的勢力排除条項には「契約の解除に関する事

高額に過ぎるなどの事情があれば格別、そうでない限り、
こし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を項」や「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」がれが信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である」

記載されているため、宅地建物取引業法第35条第l項第8に害するものということはできない」とし、「本件の敷引金は、とした。

号および第9号の規定に該当し、同法に基づいて説明をす

本件敷引金の額が近傍同種の建物に係る賃貸借契約に4

また、「一定の地域において、期間満了の際、賃借人が反社会的勢力排除条項について

Takken 3. 2012

そしてさらに、「更新料条項についてみると、更新料が一

注意が必要です。

る必要があります。

Takken 3. 2012

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TAKK E N S E M I N A R

平成23年度 第2回本部主催研修会＜都民公開セミナー＞

Q 宅地建物取引業者が暴力団排除条例の説明を行わず、に、警察に相談することや業界データベースで検索すること

また、反社会的勢力排除条項を契約書に記載することもしは、宅地建物取引業法に違反するのですか？

なかった場合、後日、契約の相手方が暴力団等と判明した

A 契約の相手方が反社会的勢力かどうか確認することは、ときは、宅地建物取引業者の責任はどうなるのですか？

契約の債権債務の履行のために行う「やむを得ないもの」

A 宅地建物取引業者が暴力団排除条例の内容を説明しと考えられ、宅地建物取引業法第45条の「正当な理由があなかった場合は、同条例に抵触するおそれがあります。
また、る場合」に該当するものと考えられます。

十分な説明を行わずに反社会的勢力排除条項を契約書に記載しなかったことにより、取引の関係者に損害を与えたときQ 売主、買主が売買契約書に反社会的勢力排除条項を等には、宅地建物取引業法違反を問われる場合があります。

導入することに難色を示した場合、どのようにすればよいでしようか？

Q 売買契約書に「違約罰」を導入することは、宅地建物取A 通常の取引において、契約当事者の双方が反社会的引業法第38条第１項の規定に違反しないのですか？

勢力でないと判断した場合には、反社会的勢力排除条項

A 宅地建物取引業法第38条第1項の規定は、宅地建物を記載せず契約を締結しても問題はありませんが、暴力団取引業者が自ら売主となり、非宅地建物取引業者が買主と排除条例の制定の趣旨や反社会的勢力の排除の必要性、なる場合にのみ適用されるため、宅地建物取引業者間の取さらに取引後に暴力団事務所として使用された場合の不引の場合、非宅地建物取引業者が売主の場合や宅地建利益等を説明し、理解を求めるようにしてください。

物取引業者が買主の場合には、同規定は適用されません。

なお、売主・買主の意向を尊重して媒介を継続する場合には、将来のトラブルに対処するため、その契約に至る経緯

Q 契約の相手方が反社会的勢力か否かを確認するためを書面に残すなど必要な措置を講じるようにしてください。

全宅連ホームページで、
反社会勢力排除モデル条項を
ダウンロードできます〔実務本位〕
震災対応の地盤・建物相談Q&Aを有料頒布

全宅連は宅建協会会員向けに、全宅連ホームページの会員専用ページで各種書式を提供しています。

東京都宅建協会は、
日常の業務とトラブルの防止に役

書式ダウンロードでは、売買契約・賃貸借契約におけ立つ〔実務本位〕震災対応

る反社会的勢力の排除のためのモデル条項（WORDの地盤・建物相談Q&Aを有形式）も提供されています。必要に応じて書式をダウン料頒布しています。会員のみ

ロードし、モデル条項をコピーして、契約書の特約条項に貼り付けるか、直接入力してご使用ください。
■全宅連ホームページ
http://www.zentaku.or.jp/

なさまには、すでに１冊ずつ無料で配布しましたが、追加でご希望の方は、下記の本部ホームページで申込書をダウンロードし、発送代行会
社に直接お申込みください。
■本部ホームページ
http://www.tokyo-takken.or.jp/

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Takken 3. 2012

TA K K E N S E M I N A R

連 載 115 回

平成23年度 第2回本部主催研修会＜都民公開セミナー＞

Q 宅地建物取引業者が暴力団排除条例の説明を行わず、に、警察に相談することや業界データベースで検索すること

また、反社会的勢力排除条項を契約書に記載することもしは、宅地建物取引業法に違反するのですか？

なかった場合、後日、契約の相手方が暴力団等と判明した

A 契約の相手方が反社会的勢力かどうか確認することは、ときは、宅地建物取引業者の責任はどうなるのですか？

契約の債権債務の履行のために行う「やむを得ないもの」

A 宅地建物取引業者が暴力団排除条例の内容を説明しと考えられ、宅地建物取引業法第45条の「正当な理由があなかった場合は、同条例に抵触するおそれがあります。
また、る場合」に該当するものと考えられます。

落合会計事務所

税理士 落合 孝裕

24年度税制改正 個人関係の改正点を中心に（本内容は平成24年度税制改正大綱に基づいたもので、平成24年3月1日段階では改正案です。
政治情勢に影響されなければ平成24年3月末ごろに成立する見込みです。）

平成24年度税制改正について、今後、活用できそうな改正点があれば教えてください。

十分な説明を行わずに反社会的勢力排除条項を契約書に記載しなかったことにより、取引の関係者に損害を与えたときQ 売主、買主が売買契約書に反社会的勢力排除条項を等には、宅地建物取引業法違反を問われる場合があります。

導入することに難色を示した場合、どのようにすればよいで

平成24年度税制改正大綱は、昨年12月に発表されました。今後

現状でも、所得が2，000万円超の個人には、「財産及び債務の明予定される消費税の増税を考慮してか、大きな改正はありません

細書」の提出義務がありますが、罰則規定はありません。
「国外財産

しようか？

でした。個人に関係がある改正点を、順に説明します。

調書」は、
不提出、
虚偽記載に対して、1年以下の懲役または50万円

Q 売買契約書に「違約罰」を導入することは、宅地建物取A 通常の取引において、契約当事者の双方が反社会的■住宅取得資金の贈与【減税】以下の罰金が科されることになりますので、注意が必要です。

引業法第38条第１項の規定に違反しないのですか？

勢力でないと判断した場合には、反社会的勢力排除条項

直系尊属（祖父母、両親）から、住宅を取得するための資金のA 宅地建物取引業法第38条第1項の規定は、宅地建物を記載せず契約を締結しても問題はありませんが、暴力団贈与を受けた場合、一定の金額までは贈与税が非課税となります。

退職所得については、退職所得控除額を差し引いた残額の1/2

取引業者が自ら売主となり、非宅地建物取引業者が買主と排除条例の制定の趣旨や反社会的勢力の排除の必要性、

非課税の枠は平成24年が一番多く、来年以降は少なくなっていきのみが分離課税となります。
これが平成25年からは、勤続5年以下のなる場合にのみ適用されるため、宅地建物取引業者間の取さらに取引後に暴力団事務所として使用された場合の不ます（図表1）。

役員に対する退職金については、
1/2課税が廃止されます。

引の場合、非宅地建物取引業者が売主の場合や宅地建利益等を説明し、理解を求めるようにしてください。

物取引業者が買主の場合には、同規定は適用されません。

なお、売主・買主の意向を尊重して媒介を継続する場合には、将来のトラブルに対処するため、その契約に至る経緯

Q 契約の相手方が反社会的勢力か否かを確認するため

全宅連ホームページで、
反社会勢力排除モデル条項を
ダウンロードできます
全宅連は宅建協会会員向けに、全宅連ホームページの会員専用ページで各種書式を提供しています。
書式ダウンロードでは、売買契約・賃貸借契約における反社会的勢力の排除のためのモデル条項（WORD
形式）も提供されています。必要に応じて書式をダウンロードし、モデル条項をコピーして、契約書の特約条項に貼り付けるか、直接入力してご使用ください。
■全宅連ホームページ
http://www.zentaku.or.jp/
会員専用ログイン→書式のダウンロード→反社会勢力排除モデル条項（ID zentaku パスワード zentaku）

を書面に残すなど必要な措置を講じるようにしてください。

〔実務本位〕
震災対応の地盤・建物相談Q&Aを有料頒布
東京都宅建協会は、
日常の業務とトラブルの防止に役立つ〔実務本位〕震災対応の地盤・建物相談Q&Aを有料頒布しています。会員のみ
なさまには、すでに１冊ずつ無料で配布しましたが、追加でご希望の方は、下記の本部ホームページで申込書をダウンロードし、発送代行会
社に直接お申込みください。
■本部ホームページ
http://www.tokyo-takken.or.jp/

翌年3月15日までに住宅を取得し、12月31日までに居住が見込まれることなどが条件となっています。年110万円の非課税枠と合わせて適用でき、贈与税がゼロでも申告の必要があります。

■給与所得控除の上限設定【増税】給与所得控除は、給与所得について一定額を控除するというも①マイホームの買換え特例
売却価額の上限を1億5,000万円として、
平成25年12月末まで2年間延長されます。
②マイホームの譲渡損失の2つの特例
マイホームの買換えが必要な特例と、売却資産に借入金の残額108万円（年収の36％）、年収600万円で174万円（同29％）、年収があることが必要な特例のいずれもが、平成25年12月末まで2年間900万円で210万円（同23％）と、年収が高くなるにつれ控除額の割延長されます。

合は少なくなり、
さらに1,000万円を超える部分については、控除額③事業用資産の買換え特例（80％の課税繰延べ）が5％となっています。
平成25年からは、年収が1,500万円を超える場合、給与所得控除額は一律245万円となります。

■特定支出控除の拡大【減税】サラリーマンの必要経費を一部認める減税制度について、判定基準が下がり、
さらに適用対象が広がります。平成25年からは、「給与所得控除額×1/2」（現状は「給与所得控除額」）
を超える部分が控除対象となります。
また、適用対象については、以下が追加となります。
①職務の遂行に必要な弁護士、公認会計士、税理士、弁理士などの資格取得費②職務関係の図書費、衣服費、交際費（年間65万円が上限）
実際に計算してみると、残念ながらそれほど大きな減税にならな
いことがわかります（図表2）。

■国外財産調書の提出【増減税なし】
その年の12月31日において、5,000万円超の国外財産がある個人
平成25年分から適用されます。

Takken 3. 2012

■譲渡所得の各種特例の延長【減税】のです。その分は、税金の対象にはなりません。年収300万円では、
翌年3月15日までに「国外財産調書」を提出する必要が生じます。

6■退職所得課税の見直し【増税】

所有期間が10年超の事業用資産の買換えについて、取得する土地の面積を300㎡以上として平成26年12月末まで3年間延長されます。
図表1●住宅取得資金の贈与の非課税限度額
贈与を受けた年 省エネルギー性・耐震性を備えた住宅

左記以外の住宅

平成24年

1,500万円

1,000万円

平成25年

1,200万円

700万円

平成26年

1,000万円

500万円※東日本大震災の被災者については、省エネルギー性・耐震性を備えた住宅につては、25年、26年の贈与についても1,500万円まで非課税、それ以外の住宅については、
25年、26年の贈与についても1,000万円まで非課税。

図表2●特定支出控除の実際の節税額の計算例（単位：万円）

特定支出

年収

給与所得
控除額×1/2

300

54

20

600

87

25

900

105

1,200

115

資格
衣服費、
合計
取得費等 交際費等（注）

節税額

40

60

0.9

65

90

0.6

55

65

120

4.5

85

65

150

11.6

（注）
65万円が上限※所得控除等は一般的なケースのものを適用して節税額を概算しています。
Takken 3. 2012

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法律教室
定期借地契約

大川 隆之

連載

120 回

れるものを言います。一概には言えませんが、更地価格の1〜3Q 定期借地上の建物に、借地人が普通借家契約で借家人物の再築による存続期間の延長がないこと、
ｃ建物買取請求権割程度とするケースが多いようです。将来借主に返還することを入居させてしまっていた場合、地主は、期間満了時に、借を行使しないこと、の3つの特約を定めること、（ 3）契約を「公正が予定されているため、地主にとっては、所得税課税のない一家人にも明渡しをもとめることができますか？

証書」により行うこと、という要件を満たす満たす必要があります。

時金を取得できるメリットが大きいと考えられています。

A 借地借家法35条は、借家人保護のため、借家人が借地契

従前は、事業用の借地権の設定は、契約期間が10年以上20

コンビニなどの敷地提供のために、定期借地契約が利用され

ただ、保証金は将来返還する負担が地主に生じ、その捻出

約の期間満了をその1年前までに知らなかった場合には、それ年以下と制限されていましたが、平成20年1月1日以降は10年以るケースが増えていますが、その活用は大手や一部の宅建業に問題が生じることがあります。借地人としても、資金を長期間を知った日から1年以内の明渡しの猶予を裁判所に求めること

上50年未満に変更されました。50年以上については一般定期者によるものにとどまっている印象であり、不十分な知識で定期

寝かさざるを得ないのはデメリットです。そこで、契約期間中のができるとしています。
そこで、地主としては、期間満了の１年前

借地の利用が可能であるため、事業用に定期借地権を設定す

借地に関与したためにトラブルとなっている事例も散見します。

地代の全部または一部を前払いする「前払地代」
として、金銭に借家人に対して借地期間満了を通知しておく必要がありまるにあたっては、
実質的には上限が撤廃されたことになります。

本稿では、定期借地契約について、基本的な知識をＱ＆Ａ形が授受されるケースも出てきました。税務上、この前払地代を、

すし、事前に借地人に建物賃貸の際には「定期借家契約」や式で再確認していただきたいと思います。

地主は毎年分散して収益として計上し、借主は毎年分散して「取壊予定建物賃貸借契約」によらなければならないことを義Q 賃貸マンションや賃貸アパートについても事業用定期借費用として計上することができることとなったため、特に事業用

務付けておくことも考えられます。

地権の設定は可能ですか？

戸建住宅、
マンションや、商業施設、病院、高齢者介護施設、

Ⅰ 総論の定期借地では有効な方法と考えられています。
いずれの方式を採用すべきか、
どのような契約条項とすべき

Q 従前からの普通借地を、定期借地に切り替えることはでかは、各ケースにおいて慎重に検討する必要がありますので、きますか？

各専門家へ相談してください。

A 事業用定期借地上の建物は、単に事業目的の建物であれ

Ⅱ 一般定期借地権

ばよいというものではなく、「 専ら事業の用に供する建物」で、かつ、「居住の用に供しない建物」でなければなりません。
したQ 一般定期借地権は、どのように設定するのですか？

がって、賃貸マンション・アパートが入居者の「居住」の用に供さA 一般定期借地権の設定には、（ 1）契約期間を「50年」以上れる以上は、事業用定期借地権の設定はできません。高齢者

行後に新規に「設定」する場合にのみ締結できるものとされてQ 地主として、定期借地権の登記に応じなければなりませの具体的な期間で合意すること、（ 2）
ａ更新がないこと、
ｂ建物

介護施設の場合、
デイサービス・ショートステイ用の施設は居住いますので、旧借地法時代に締結された借地契約はもちろん、んか？

の再築による存続期間の延長がないこと、
ｃ建物買取請求権を用とまでは言えないので認められますが、グループホーム・永住

新借地借家法施行後でもいったん普通借地として締結されたA 借地権が賃借権であれば、地主は、借地権の登記に応じる

行使しないこと、の3つの特約を定めること、（3）公正証書などの型老人ホームは入居者の居住の用に供されるので認められま

借地契約は、単純に定期借地契約に切り替える（変更の合意義務はなく、
これを拒否しても構いません。
ただ、定期借地契約「書面」により契約すること、という要件を満たす必要があります。

せん。店舗であっても、住宅併用であれば認められません。
これをする）
ことはできません。

の場合、契約終了時期などの法律関係が登記上明確になれ

一般定期借地権は、50年以上であれば、上限はありません

らの事業用定期借地権の設定ができない建物については、50

ば将来のトラブルを回避できるメリットがあるため、地主が登記から、100年、200年と設定しても構いません。
ただし、
「定期」
と

年以上の一般定期借地権の設定を検討することになります。

に応じているケースも少なくないようです。

言えるためには、契約の終了時期が明確である必要がありま

A 定期借地契約は、平成4年8月1日施行の新借地借家法施従前の普通借地契約をいったん合意解約して、新たに定期借地契約を締結する方法が理論上は考えられますが、普通借地権を失わせることに何らの金銭的補償もしなかった場合などには、借地人に不利な合意をしたとして無効とされる可能性がQ 定期借地契約期間中に、建物が焼失したり倒壊した場合あると言われています。

に、借地契約も終了しますか？

・・

すから、
「 平成24年1月1日から50年以上」といった終了時期がQ 事業用定期借地契約を、「公正証書」によらずに締結した

曖昧な契約は認められません。

場合はどうなりますか？

また、一般定期借地権は、公正証書による必要はありません

A 事業用定期借地契約は、必ず「公正証書」によらなければ

A 借地上の建物が滅失しても、借地契約が終了するわけではが、必ず「書面」をもって設定しなければなりません。
したがって、

ならないとされていますので、他の書面で契約書を作成した場

Q 定期借地の契約時に授受される一時金にはどのようなありません。
また、定期借地契約の場合、借地人が建物を再築

土地の引渡しを先行し、契約書作成を後日として、契約書上は合、普通借地契約が締結されたものとみなされる可能性が高く、ものがありますか？

しても存続期間が延長されることはありません。
そのため、残存契約開始日を引渡し日まで遡らせたとしても、法律上は契約書

特に注意が必要です。

A 権利金、保証金、前払地代などがあります。

期間とコストに照らして借地人が建物の再築をあきらめたとし作成日が開始日となり、そこから契約終了日までが50年に満たても、地代の支払義務は続くのが原則です。

なければ、定期借地とは認められない可能性も生じますので、

Q 事業用定期借地契約の期間満了前に、契約期間を延長す

注意が必要です。

る合意をすることは可能ですか？

権利金は、法律上は明文の根拠がありませんが、契約終了時に原則として借地人への返還を予定していない金銭であり、このように、建物が滅失した場合や、借地人が転勤や事業①賃料の前払、②賃借権設定の対価、③場所的利益の対価

縮小といった理由で借地を必要としなくなった場合に備えて、などに分析されます。定期借地で権利金が授受される場合に借地人からの中途解約条項を入れておくこともあります。
しかし、は、更地価格の1〜2割（場合によっては3割）程度のケースが地主側とすれば、中途解約を認める多いようです。借地人への返還が予定されていない以上、地と予定していた収入を得られず、保Q 事業用定期借地権は、どのように設定するのですか？

主に所得として課税されるのが原則です。

証金の返還時期も早まるといったデA 事業用定期借地権の設定には、（1）専ら事業の用に供する

メリットを生じるので、むしろ借地人

建物で、かつ、居住の用に供しない建物を所有する目的である

定期借地権には「建物譲渡特約付借地権」という類型もあ②金銭消費貸借、③違約金などに分析されますが、通常は、不からの中途解約は認められない旨

こと、（2）①契約期間を「10年以上30年未満」とするか、②契約

りますが、紙面の都合上、これについての解説は別の機会に譲払地代や原状回復義務等の借主の債務の担保として授受さの条項を入れておくこともあります。

期間を「30年以上50年未満」とし、
かつ、
ａ更新がないこと、ｂ建ることとします。

保証金は、借地人から地主に預託される金銭で、①敷金、

8

深沢綜合法律事務所 弁護士

Takken 3. 2012

Ⅲ 事業用定期借地権

A 原則可能とは思われますが、平成20年より前に設定された事業用定期借地権については、「10年以上20年以下」という期間制限があった以上、通算してこれを超える延長合意は避けるべきであると言われています。

Takken 3. 2012

9

法律教室
定期借地契約

大川 隆之

連載

120 回

れるものを言います。一概には言えませんが、更地価格の1〜3Q 定期借地上の建物に、借地人が普通借家契約で借家人物の再築による存続期間の延長がないこと、
ｃ建物買取請求権割程度とするケースが多いようです。将来借主に返還することを入居させてしまっていた場合、地主は、期間満了時に、借を行使しないこと、の3つの特約を定めること、（ 3）契約を「公正が予定されているため、地主にとっては、所得税課税のない一家人にも明渡しをもとめることができますか？

証書」により行うこと、という要件を満たす必要があります。

時金を取得できるメリットが大きいと考えられています。

A 借地借家法35条は、借家人保護のため、借家人が借地契

従前は、事業用の借地権の設定は、契約期間が10年以上20

コンビニなどの敷地提供のために、定期借地契約が利用され

ただ、保証金は将来返還する負担が地主に生じ、その捻出

約の期間満了をその1年前までに知らなかった場合には、それ年以下と制限されていましたが、平成20年1月1日以降は10年以るケースが増えていますが、その活用は大手や一部の宅建業に問題が生じることがあります。借地人としても、資金を長期間を知った日から1年以内の明渡しの猶予を裁判所に求めること

上50年未満に変更されました。50年以上については一般定期者によるものにとどまっている印象であり、不十分な知識で定期

寝かさざるを得ないのはデメリットです。そこで、契約期間中のができるとしています。
そこで、地主としては、期間満了の１年前

借地の利用が可能であるため、事業用に定期借地権を設定す

借地に関与したためにトラブルとなっている事例も散見します。

地代の全部または一部を前払いする「前払地代」
として、金銭に借家人に対して借地期間満了を通知しておく必要がありまるにあたっては、
実質的には上限が撤廃されたことになります。

本稿では、定期借地契約について、基本的な知識をＱ＆Ａ形が授受されるケースも出てきました。税務上、この前払地代を、

すし、事前に借地人に建物賃貸の際には「定期借家契約」や式で再確認していただきたいと思います。

地主は毎年分散して収益として計上し、借主は毎年分散して「取壊予定建物賃貸借契約」によらなければならないことを義Q 賃貸マンションや賃貸アパートについても事業用定期借費用として計上することができることとなったため、特に事業用

務付けておくことも考えられます。

地権の設定は可能ですか？

戸建住宅、
マンションや、商業施設、病院、高齢者介護施設、

Ⅰ 総論の定期借地では有効な方法と考えられています。
いずれの方式を採用すべきか、
どのような契約条項とすべき

Q 従前からの普通借地を、定期借地に切り替えることはでかは、各ケースにおいて慎重に検討する必要がありますので、きますか？

各専門家へ相談してください。

A 事業用定期借地上の建物は、単に事業目的の建物であれ

Ⅱ 一般定期借地権

ばよいというものではなく、「 専ら事業の用に供する建物」で、かつ、「居住の用に供しない建物」でなければなりません。
したQ 一般定期借地権は、どのように設定するのですか？

がって、賃貸マンション・アパートが入居者の「居住」の用に供さA 一般定期借地権の設定には、（ 1）契約期間を「50年」以上れる以上は、事業用定期借地権の設定はできません。高齢者

行後に新規に「設定」する場合にのみ締結できるものとされてQ 地主として、定期借地権の登記に応じなければなりませの具体的な期間で合意すること、（ 2）
ａ更新がないこと、
ｂ建物

介護施設の場合、
デイサービス・ショートステイ用の施設は居住いますので、旧借地法時代に締結された借地契約はもちろん、んか？

の再築による存続期間の延長がないこと、
ｃ建物買取請求権を用とまでは言えないので認められますが、グループホーム・永住

新借地借家法施行後でもいったん普通借地として締結されたA 借地権が賃借権であれば、地主は、借地権の登記に応じる

行使しないこと、の3つの特約を定めること、（3）公正証書などの型老人ホームは入居者の居住の用に供されるので認められま

借地契約は、単純に定期借地契約に切り替える（変更の合意義務はなく、
これを拒否しても構いません。
ただ、定期借地契約「書面」により契約すること、という要件を満たす必要があります。

せん。店舗であっても、住宅併用であれば認められません。
これをする）
ことはできません。

の場合、契約終了時期などの法律関係が登記上明確になれ

一般定期借地権は、50年以上であれば、上限はありません

らの事業用定期借地権の設定ができない建物については、50

ば将来のトラブルを回避できるメリットがあるため、地主が登記から、100年、200年と設定しても構いません。
ただし、
「定期」
と

年以上の一般定期借地権の設定を検討することになります。

に応じているケースも少なくないようです。

言えるためには、契約の終了時期が明確である必要がありま

A 定期借地契約は、平成4年8月1日施行の新借地借家法施従前の普通借地契約をいったん合意解約して、新たに定期借地契約を締結する方法が理論上は考えられますが、普通借地権を失わせることに何らの金銭的補償もしなかった場合などには、借地人に不利な合意をしたとして無効とされる可能性がQ 定期借地契約期間中に、建物が焼失したり倒壊した場合あると言われています。

に、借地契約も終了しますか？

・・

すから、
「 平成24年1月1日から50年以上」といった終了時期がQ 事業用定期借地契約を、「公正証書」によらずに締結した

曖昧な契約は認められません。

場合はどうなりますか？

また、一般定期借地権は、公正証書による必要はありません

A 事業用定期借地契約は、必ず「公正証書」によらなければ

A 借地上の建物が滅失しても、借地契約が終了するわけではが、必ず「書面」をもって設定しなければなりません。
したがって、

ならないとされていますので、他の書面で契約書を作成した場

Q 定期借地の契約時に授受される一時金にはどのようなありません。
また、定期借地契約の場合、借地人が建物を再築

土地の引渡しを先行し、契約書作成を後日として、契約書上は合、普通借地契約が締結されたものとみなされる可能性が高く、ものがありますか？

しても存続期間が延長されることはありません。
そのため、残存契約開始日を引渡し日まで遡らせたとしても、法律上は契約書

特に注意が必要です。

A 権利金、保証金、前払地代などがあります。

期間とコストに照らして借地人が建物の再築をあきらめたとし作成日が開始日となり、そこから契約終了日までが50年に満たても、地代の支払義務は続くのが原則です。

なければ、定期借地とは認められない可能性も生じますので、

Q 事業用定期借地契約の期間満了前に、契約期間を延長す

注意が必要です。

る合意をすることは可能ですか？

権利金は、法律上は明文の根拠がありませんが、契約終了時に原則として借地人への返還を予定していない金銭であり、このように、建物が滅失した場合や、借地人が転勤や事業①賃料の前払、②賃借権設定の対価、③場所的利益の対価

縮小といった理由で借地を必要としなくなった場合に備えて、などに分析されます。定期借地で権利金が授受される場合に借地人からの中途解約条項を入れておくこともあります。
しかし、は、更地価格の1〜2割（場合によっては3割）程度のケースが地主側とすれば、中途解約を認める多いようです。借地人への返還が予定されていない以上、地と予定していた収入を得られず、保Q 事業用定期借地権は、どのように設定するのですか？

主に所得として課税されるのが原則です。

証金の返還時期も早まるといったデA 事業用定期借地権の設定には、（1）専ら事業の用に供する

メリットを生じるので、むしろ借地人

建物で、かつ、居住の用に供しない建物を所有する目的である

定期借地権には「建物譲渡特約付借地権」という類型もあ②金銭消費貸借、③違約金などに分析されますが、通常は、不からの中途解約は認められない旨

こと、（2）①契約期間を「10年以上30年未満」とするか、②契約

りますが、紙面の都合上、これについての解説は別の機会に譲払地代や原状回復義務等の借主の債務の担保として授受さの条項を入れておくこともあります。

期間を「30年以上50年未満」とし、
かつ、
ａ更新がないこと、ｂ建ることとします。

保証金は、借地人から地主に預託される金銭で、①敷金、

8

深沢綜合法律事務所 弁護士

Takken 3. 2012

Ⅲ 事業用定期借地権

A 原則可能とは思われますが、平成20年より前に設定された事業用定期借地権については、「10年以上20年以下」という期間制限があった以上、通算してこれを超える延長合意は避けるべきであると言われています。

Takken 3. 20129

連載 38回（再掲載）

実務に 即 役立つ

紛争 事例 （財）不動産適正取引推進機構

居室の原状回復に費用を要し新規賃借人の賃料を減額せざるを得なかったとして、賃貸人が賃借人に損害賠償を請求し、連帯保証人に保証債務の履行を求めた事案で、請求が一部認容された事例

（東京地裁

事案の概要

平22年9月2日判決

一部認容 ウエストロー・ジャパン）（2）
損害発生との因果関係の有無と損害額
本件物件内でBが自殺したことにより特に必要と

賃貸人Ｘ
（以下、
Ｘ）
と賃借人Ｙ1（以下、
Ｙ1）
は、
Ｙ

なったものを含め、経年劣化による分を超過する原状

2を連帯保証人として、平成20年3月31日、以下の回復費用が認められ、合計94万4,475円が相当因果

賃貸借契約（以下、本件賃貸借）を締結した。

関係のある損害ということができる。

●契約期間：平成20年3月31日から2年間

本件物件を賃貸するには、宅建業者は賃借希望者●賃料：12万6,000円／1月当たり

に対しBの自殺という事情を告知すべき義務を負うと見●禁止事項：本件物件の一部又は全部を第三者にられる。告知の結果、本件物件を賃貸できない賃料相転貸又は占有させること。

当額、賃貸し得たとしても本来設定し得た賃料額と実20年4月ころ、
Ｙ１はＸの承諾を得ず、本件物件を際に設定された賃料額との差額相当額も逸失利益とBに転貸または占有させた。Bは21年6月24日ころ、して、
Ｙ1の上記債務不履行と相当因果関係のある損

本件物件の浴室で自殺し7月1日、Bの友人によって害ということができる。

発見された。
ＸとY１は、21年8月4日、本件賃貸借をただし、自殺に対し通常人が抱く心理的嫌悪感や嫌解除し、Ｘは21年9月17日、本件物件の管理受託業

忌感は時間の経過とともに自ずと減少し、やがて消滅

者の従業員に対し、次の内容で本件物件を賃貸した

するのは明らかである。
また、本件物件はワンルームマ（以下、本件新規賃貸借）。

ンションで都心に近く、流動性が比較的高いものと見●契約期間：平成21年10月1日から平成26年7月

られるから、心理的嫌悪感等の減少は他の物件より速31日まで（58ヵ月）

く進行すると考えるのが合理的である。

●賃料：5万円／1月当たり

Xの逸失利益については、相当賃料額を本件賃貸

上記事情を踏まえて、
ＸはＹ１に対し、未納賃料、借と同額の12万6,000円とし、賃貸不能期間を１年、原状回復費用を含めて総額524万2,735円の損害

また通常であれば設定されるであろう賃貸借期間の2

賠償を、
Ｙ2に対しては保証債務の履行を請求した。

年を低額な賃料（上記賃料の半額）でなければ賃貸し

２

判決の要旨

裁判所は次のようにＸの請求を一部認容した。
（1）
Ｙ1による債務不履行の有無

得ない期間とするのが相当である。以上によれば、逸
失利益は277万8,752円となる（1年目:1,440,028
円/2年目:685,692円/3年目:653,032円←ライプ
ニッツ係数使用）。

賃借人または賃借人が転貸等により居住させた第Ｘは、Y１に対し、本件賃貸借に基づき14万2,258

三者が目的物である建物内で自殺をすれば、通常人円の賃料請求権を有するとともに、本件賃貸借におけであれば当該物件の利用につき心理的な嫌悪感ないる善管注意義務の不履行に基づき、原状回復費用相し嫌忌感を生じること、かかる事情が知られれば、当該当額94万4,475円および逸失利益277万8,752円、物件につき賃借人となる者が一定期間現れず、
また、

合計386万5,485円の損害賠償請求権を有する。

そのような者が現れたとしても、本来設定し得たであろ従って、上記金額から敷金25万2,000円を差し引う賃料額より相当低額でなければ賃貸できないことは、

いた361万3,485円がＸの有する損害賠償請求権と経験則上明らかといってよい。

認められる。

賃借人は、賃貸借契約上、目的物の引渡しを受け（3）
連帯保証人Y２は保証債務の範囲に入らないと主てからこれを返還するまでの間、善良な管理者の注意張するが、債務不履行と相当因果関係のある損害のをもって使用収益すべき義務を負うところ、少なくとも範囲にその責任は限定されるから、責任が不当に拡大

無断転貸等を伴う建物賃貸借においては、目的物をするものではなく、消費者契約法10条により無効とさ物理的に損傷等することのないようにすべきことにとどまらず、居住者が当該物件内部において自殺しないよ

れることはない。

うに配慮することも含まれるものと見るのが相当である。

賃貸人に損害賠償請求権が認められた判例として東従って、
Ｙ1はＸに対し債務不履行に基づく損害賠償

京地判平19・8・10（RETIO No.73）
があり、逸失利債務を負う。

益については本件と同様な判断を示している。

Takken 3. 2012

紛争 事例 （財）不動産適正取引推進機構■宅地建物取引業者から中古住宅を買い受けた者が、当該不動産は接道義務を満たしていないとして、購入から約16年後に、売主および売主側業者に対し不法行為に基づく損害賠償を請求したところ不法行為責任が是認され、請求が一部認容された事例
（千葉地裁

１

事案の概要

は、買主側の仲介業者にとどまらず、当該取引に関与した宅建業者すべてが負う。
本件土地は、接道要件を満たしておらず、建替えが購入し、同年12月に引渡しを受けた。
Ｘは、売買代金の点について何ら記載がなく、むしろ本件重要事項説

支払いのため、地元金融機関から2,200万円の借明書には、本件土地の｢北側が幅約6ｍの公道に約3入を行った。

ｍ接している｣旨記載され、｢新築時の制限｣としては道

本件建物は昭和50年10月新築、本件土地は隣路斜線制限等が記載されているのみで、接道要件との地と共有の幅員約2.7ｍの路地状敷地を介して幅関係での建築の制限については全く記載されていな

員約6ｍの公道に接している。本件建物は、昭和50かった。そして、
Ｘは本件路地が共有であることについ年6月、建築確認が取得されたところ、同建築確認はては説明を受けたものの、本件土地が接道要件を満た

本件路地部分に幅員4ｍの道路が設置され、本件しておらず、建替えが困難であることについては説明を

土地が当該道路に接することを前提とするものだっ受けたことがなかった。

たが、実際は本件路地が存在するのみで、本件建物

前記によれば、
Ｙらには、Ｘに対する説明義務違反

か隣地建物のうち１棟しか建築できないものだった。

（本件不法行為）があったことが明らかで、
Ｙらは本件約15年経過した平成20年12月頃、
Ｘは不動産不法行為と相当因果関係にあるＸの損害について賠

業者Ｂに売却の相談をしたところ、翌月Ｂから、
「 本件

償責任
（不真正連帯債務）を負うべきである。

土地は接道義務を満たしていないから、建築確認が（2）Ｘの損害についてない」旨の説明を受けた。

Ｘは、Ｙらの不法行為によって、本件土地の接道状
況には問題はなく、建替えが可能である旨誤信させられ、

その後、
Ｘは、
「Ｙ1は、本件売買契約に付随する本件売買契約を締結し、借入れを行った上、売買代金義務として、
Ｙ2は売主側の仲介業者として、買主でおよび本件借入れに係る利息金の支払をするに至っ

あるＸに対し、上記事項を説明すべき義務があったが、たものと認められるから、これらの金員の出捐は、本件説明しなかった」
として、不法行為に基づく損害賠償

不法行為と相当因果関係にある損害と言うべきである。

を求めて千葉地裁に提訴した。

（3）
以上によれば、Ｘの本訴請求は、Ｙらに対し連帯し２

判決の要旨

裁判所は次のようにＸの訴えを一部認容した。
宅地の売買では建築基準法上の接道関係は、建するものである。
そして、
Ｙ1、
Ｙ2
（以下、
「Ｙら」）
は、
いず
れも不動産の売買および仲介を業とする会社で宅建て1,726万4,356円（①売買代金相当額と適正価格との差額1,050万円、②利息金相当額347万702円、③弁護士費用139万7,070円、④確定遅延損害金
189万6,584円）
およびうち1,050万円に対する平成
6年1月31日から支払済みまで年5分の割合による金員の支払を求める限度で理由がある。

３

まとめ業者であるから、
Ｙ１については本件売買契約の付随

本事例は約17年前に売却または仲介した物件に義務として、本件土地の接道状況についてＸに対し説

対し、業者の説明義務違反（不法行為）
による責任を明する義務があったと言うべきである。

認めた事例である。不法行為の時効は、知ってから3

向いの家
建築確認上のライン

隣家

判例タイムズ）

困難な土地である。
ところが、本件売買契約書には、
こ下りず、建替えができないので買い受けることはでき

2.7m

一部認容

買主Ｘは平成5年10月、宅建業者Ｙ1から、宅建替えの可否、転売の可否、転売条件等に大きく影響

共有通路

平23年2月17日判決

業者Ｙ2およびＡの仲介で中古住宅を2,550万円で（1）説明義務について

参考までに、賃借人が居室内で自殺したケースで、■本誌１月号6頁掲載の本原稿で、最終行が欠落していました。お詫びして訂正し再掲載いたします。

12

実務に 即 役立つ

接道義務を満たしていない物件の説明義務違反で︑不法行為責任が認められた事例

賃貸マンションで無断転借人が自殺︒賃借人と連帯保証人に損害賠償請求が認められた事例■賃借人が居室を無断で第三者に転貸・占有させたところ、当該第三者が居室内で自殺。

１

連載 39回6ｍ公道

現状接道部分が2.7mのため、Ｘと隣家で一軒の家
しか建築できない

また、Ｙらは宅建業者であり、売主お

年、除斥期間20年とされている（民法724条）。重説ミ

よび仲介を業として本件売買契約に関スが相当後になって、大きな損害を引き起こしたという与したものであるから、宅地建物取引業

点で、業者に警鐘を与える判決である（本件は高裁に法35条１項により、それぞれ取引主任て和解が成立している）。不動産適正取引推進機構ホ

者をして、Ｘに対し接道状況について説ームページ（http://www.retio.or.jp/）
では宅建業者

明すべき義務を負っていたものである。

の調査・説明義務の事例のほか取引をめぐる裁判例をなお、買主に対する重要事項説明義務検索できるのでご活用ください。

Takken 3. 201213

連載 38回（再掲載）

実務に 即 役立つ

紛争 事例 （財）不動産適正取引推進機構

居室の原状回復に費用を要し新規賃借人の賃料を減額せざるを得なかったとして、賃貸人が賃借人に損害賠償を請求し、連帯保証人に保証債務の履行を求めた事案で、請求が一部認容された事例

（東京地裁

事案の概要

平22年9月2日判決

一部認容 ウエストロー・ジャパン）（2）
損害発生との因果関係の有無と損害額
本件物件内でBが自殺したことにより特に必要と

賃貸人Ｘ
（以下、
Ｘ）
と賃借人Ｙ1（以下、
Ｙ1）
は、
Ｙ

なったものを含め、経年劣化による分を超過する原状

2を連帯保証人として、平成20年3月31日、以下の回復費用が認められ、合計94万4,475円が相当因果

賃貸借契約（以下、本件賃貸借）を締結した。

関係のある損害ということができる。

●契約期間：平成20年3月31日から2年間

本件物件を賃貸するには、宅建業者は賃借希望者●賃料：12万6,000円／1月当たり

に対しBの自殺という事情を告知すべき義務を負うと見●禁止事項：本件物件の一部又は全部を第三者にられる。告知の結果、本件物件を賃貸できない賃料相転貸又は占有させること。

当額、賃貸し得たとしても本来設定し得た賃料額と実20年4月ころ、
Ｙ１はＸの承諾を得ず、本件物件を際に設定された賃料額との差額相当額も逸失利益とBに転貸または占有させた。Bは21年6月24日ころ、して、
Ｙ1の上記債務不履行と相当因果関係のある損

本件物件の浴室で自殺し7月1日、Bの友人によって害ということができる。

発見された。
ＸとY１は、21年8月4日、本件賃貸借をただし、自殺に対し通常人が抱く心理的嫌悪感や嫌解除し、Ｘは21年9月17日、本件物件の管理受託業

忌感は時間の経過とともに自ずと減少し、やがて消滅

者の従業員に対し、次の内容で本件物件を賃貸した

するのは明らかである。
また、本件物件はワンルームマ（以下、本件新規賃貸借）。

ンションで都心に近く、流動性が比較的高いものと見●契約期間：平成21年10月1日から平成26年7月

られるから、心理的嫌悪感等の減少は他の物件より速31日まで（58ヵ月）

く進行すると考えるのが合理的である。

●賃料：5万円／1月当たり

Xの逸失利益については、相当賃料額を本件賃貸

上記事情を踏まえて、
ＸはＹ１に対し、未納賃料、借と同額の12万6,000円とし、賃貸不能期間を１年、原状回復費用を含めて総額524万2,735円の損害

また通常であれば設定されるであろう賃貸借期間の2

賠償を、
Ｙ2に対しては保証債務の履行を請求した。

年を低額な賃料（上記賃料の半額）でなければ賃貸し

２

判決の要旨

裁判所は次のようにＸの請求を一部認容した。
（1）
Ｙ1による債務不履行の有無

得ない期間とするのが相当である。以上によれば、逸
失利益は277万8,752円となる（1年目:1,440,028
円/2年目:685,692円/3年目:653,032円←ライプ
ニッツ係数使用）。

賃借人または賃借人が転貸等により居住させた第Ｘは、Y１に対し、本件賃貸借に基づき14万2,258

三者が目的物である建物内で自殺をすれば、通常人円の賃料請求権を有するとともに、本件賃貸借におけであれば当該物件の利用につき心理的な嫌悪感ないる善管注意義務の不履行に基づき、原状回復費用相し嫌忌感を生じること、かかる事情が知られれば、当該当額94万4,475円および逸失利益277万8,752円、物件につき賃借人となる者が一定期間現れず、
また、

合計386万5,485円の損害賠償請求権を有する。

そのような者が現れたとしても、本来設定し得たであろ従って、上記金額から敷金25万2,000円を差し引う賃料額より相当低額でなければ賃貸できないことは、

いた361万3,485円がＸの有する損害賠償請求権と経験則上明らかといってよい。

認められる。

賃借人は、賃貸借契約上、目的物の引渡しを受け（3）
連帯保証人Y２は保証債務の範囲に入らないと主てからこれを返還するまでの間、善良な管理者の注意張するが、債務不履行と相当因果関係のある損害のをもって使用収益すべき義務を負うところ、少なくとも範囲にその責任は限定されるから、責任が不当に拡大

無断転貸等を伴う建物賃貸借においては、目的物をするものではなく、消費者契約法10条により無効とさ物理的に損傷等することのないようにすべきことにとどまらず、居住者が当該物件内部において自殺しないよ

れることはない。

うに配慮することも含まれるものと見るのが相当である。

賃貸人に損害賠償請求権が認められた判例として東従って、
Ｙ1はＸに対し債務不履行に基づく損害賠償

京地判平19・8・10（RETIO No73）があり、逸失利益

債務を負う。

については本件と同様な判断を示している。

Takken 3. 2012

紛争 事例 （財）不動産適正取引推進機構■宅地建物取引業者から中古住宅を買い受けた者が、当該不動産は接道義務を満たしていないとして、購入から約16年後に、売主および売主側業者に対し不法行為に基づく損害賠償を請求したところ不法行為責任が是認され、請求が一部認容された事例
（千葉地裁

１

事案の概要

は、買主側の仲介業者にとどまらず、当該取引に関与した宅建業者すべてが負う。
本件土地は、接道要件を満たしておらず、建替えが購入し、同年12月に引渡しを受けた。
Ｘは、売買代金の点について何ら記載がなく、むしろ本件重要事項説

支払いのため、地元金融機関から2,200万円の借明書には、本件土地の｢北側が幅約6ｍの公道に約3入を行った。

ｍ接している｣旨記載され、｢新築時の制限｣としては道

本件建物は昭和50年10月新築、本件土地は隣路斜線制限等が記載されているのみで、接道要件との地と共有の幅員約2.7ｍの路地状敷地を介して幅関係での建築の制限については全く記載されていな

員約6ｍの公道に接している。本件建物は、昭和50かった。そして、
Ｘは本件路地が共有であることについ年6月、建築確認が取得されたところ、同建築確認はては説明を受けたものの、本件土地が接道要件を満た

本件路地部分に幅員4ｍの道路が設置され、本件しておらず、建替えが困難であることについては説明を

土地が当該道路に接することを前提とするものだっ受けたことがなかった。

たが、実際は本件路地が存在するのみで、本件建物

前記によれば、
Ｙらには、Ｘに対する説明義務違反

か隣地建物のうち１棟しか建築できないものだった。

（本件不法行為）があったことが明らかで、
Ｙらは本件約15年経過した平成20年12月頃、
Ｘは不動産不法行為と相当因果関係にあるＸの損害について賠

業者Ｂに売却の相談をしたところ、翌月Ｂから、
「 本件

償責任
（不真正連帯債務）を負うべきである。

土地は接道義務を満たしていないから、建築確認が（2）Ｘの損害についてない」旨の説明を受けた。

Ｘは、Ｙらの不法行為によって、本件土地の接道状
況には問題はなく、建替えが可能である旨誤信させられ、

その後、
Ｘは、
「Ｙ1は、本件売買契約に付随する本件売買契約を締結し、借入れを行った上、売買代金義務として、
Ｙ2は売主側の仲介業者として、買主でおよび本件借入れに係る利息金の支払をするに至っ

あるＸに対し、上記事項を説明すべき義務があったが、たものと認められるから、これらの金員の出捐は、本件説明しなかった」
として、不法行為に基づく損害賠償

不法行為と相当因果関係にある損害と言うべきである。

を求めて千葉地裁に提訴した。

（3）
以上によれば、Ｘの本訴請求は、Ｙらに対し連帯し２

判決の要旨

裁判所は次のようにＸの訴えを一部認容した。
宅地の売買では建築基準法上の接道関係は、建するものである。
そして、
Ｙ1、
Ｙ2
（以下、
「Ｙら」）
は、
いず
れも不動産の売買および仲介を業とする会社で宅建て1,726万4,356円（①売買代金相当額と適正価格との差額1,050万円、②利息金相当額347万702円、③弁護士費用139万7,070円、④確定遅延損害金
189万6,584円）
およびうち1,050万円に対する平成
6年1月31日から支払済みまで年5分の割合による金員の支払を求める限度で理由がある。

３

まとめ業者であるから、
Ｙ１については本件売買契約の付随

本事例は約17年前に売却または仲介した物件に義務として、本件土地の接道状況についてＸに対し説

対し、業者の説明義務違反（不法行為）
による責任を明する義務があったと言うべきである。

認めた事例である。不法行為の時効は、知ってから3

向いの家
建築確認上のライン

隣家

判例タイムズ）

困難な土地である。
ところが、本件売買契約書には、
こ下りず、建替えができないので買い受けることはでき

2.7m

一部認容

買主Ｘは平成5年10月、宅建業者Ｙ1から、宅建替えの可否、転売の可否、転売条件等に大きく影響

共有通路

平23年2月17日判決

業者Ｙ2およびＡの仲介で中古住宅を2,550万円で（1）説明義務について

参考までに、賃借人が居室内で自殺したケースで、■本誌１月号6頁掲載の本原稿で、最終行が欠落していました。お詫びして訂正し再掲載いたします。

12

実務に 即 役立つ

接道義務を満たしていない物件の説明義務違反で︑不法行為責任が認められた事例

賃貸マンションで無断転借人が自殺︒賃借人と連帯保証人に損害賠償請求が認められた事例■賃借人が居室を無断で第三者に転貸・占有させたところ、当該第三者が居室内で自殺。

１

連載 39回6ｍ公道

現状接道部分が2.7mのため、Ｘと隣家で一軒の家
しか建築できない

また、Ｙらは宅建業者であり、売主お

年、除斥期間20年とされている（民法724条）。重説ミ

よび仲介を業として本件売買契約に関スが相当後になって、大きな損害を引き起こしたという与したものであるから、宅地建物取引業

点で、業者に警鐘を与える判決である（本件は高裁に法35条１項により、それぞれ取引主任て和解が成立している）。不動産適正取引推進機構ホ

者をして、Ｘに対し接道状況について説ームページ（http://www.retio.or.jp/）
では宅建業者

明すべき義務を負っていたものである。

の調査・説明義務の事例のほか取引をめぐる裁判例をなお、買主に対する重要事項説明義務検索できるのでご活用ください。

Takken 3. 201213

3

くみあい通信TEL. 03(3262)9381
FAX. 03(3262)9385『宅建講座』申込み受付中！
日曜コースを設け、午前10時から午後4時まで集中して講義を行い

東京都不動産協同組合の24年度「宅建講座」が受講申込み

賃貸売買物件情報サイト・ハトさん（東京のモトヅケ不動産会

受付中です（後援：東京都宅建協会、
企画協力：住宅新報社・週刊

そのほか、
１回2時間のビジネスコースもあります。昼間受講（水曜午後１時〜）
できる高田馬場会場や、夜間の渋谷会場（火曜午題演習講座とは別に、基本講義（全12回）
のみの受講も可能となり後７時〜）、高田馬場会場（木曜午後７時〜）と3会場あり、いずれました。
また今年度から新たに「特訓コース」
を開設。水曜コースとも通学に便利な駅のそばです。

基本講座12回（全60時間)（１回2時間）

何が何でも、今年は合格したい方のために！試験範囲の近年の出題傾向に即した要点解説が中心の講義です。夜全分野を基礎から詳しく、わかりやすく講義します。講師は間コースは19時から。会社帰りでも参加しやすい遅めのス『楽学宅建』
でおなじみの氷見敏明先生です。

タートです。受講料は至ってリーズナブル！

■水曜コース（水道橋）定員70名■火曜夜間コース（渋谷）定員60名

10：00〜16：00（昼休：正午〜午後１時）
受講料（テキスト・教材・消費税含む）

基本講座
基本講座＋
問題演習

組合・協会員、従業者

一般

80,000円
再受講者70,000円

110,000円
再受講者80,000円

115,000円
再受講者105,000円

140,000円
再受講者115,000円

19：00〜21：00

受講料は所定の方法（銀行振込、現金書留）でご入金くださ2．
モトヅケ発信の詳細な情報で差別化
3．
ブランディング戦略の一環として新キャラクターを採用
5．
スマートフォン版「ハトさん」公開（1/17〜）
6．
検索エンジン最適化（SEO）対策を強化■水曜昼間コース（高田馬場）定員70名 13：00〜15：00

ポンサー広告出稿（1/17〜）、各種人気サイトへのバナー広

平成24年度の総代選挙に関し、総代選挙規約第５条により、受講料（テキスト・教材・消費税含む）

告（2月末〜）、YouTube広告出稿（2月末〜）、スマートフォ

下記の通り告示いたします。

ン人気アプリへの広告出稿（2月末〜）

基本講座
基本講座＋
問題演習

組合・協会員、従業者

一般■多彩な管理・分析機能

45,000円
再受講者35,000円

65,000円
再受講者45,000円

1．
レインズへワンクリックで公開

65,000円
再受講者55,000円

85,000円
再受講者65,000円

2．
問合せを見逃さない追客管理機能
3．
成約傾向等の分析機能で提案力アップます。
「受講申込書受付」は「申込書」と「受講料のご入金」確認
後、順次確定させていただきます。ご了承ください。

6．
他社物件の自社帯差し替え印刷にも対応
7．
世界シェアNo１クラウドサービス採用■直感的な間取図作成
1．
簡単！2DKタイプが約6分で完成

東京都不動産協同組合「宅建講座」係

でお送りください。

詳細は、協同組合ホームページで確認できます。

4．
帖数や寸法線の自動計算（任意修正可）

http：//www.kyodokumiai.org

5．
建具等の自動吸着で作業時間を短縮

2．
直感的な操作性により高度な技術不要

TEL03-3262-9360

を設定しご案内していましたが、4月以降はこの運用方法を撤廃し自由選択になります。
これにより2社のサービス向上にもつながります。組合員のみなさまは各社の事務の流れなどを比較検討して選んでください。

Takken 3. 2012

3．
ウェブで差がつくグラデーションカラー

7．
要望の多い追加パーツを順次対応予定
8．
使い回しに便利なJpeg形式保存【利用料金】※１事業所あたり１ID・PWを発行

代理店承諾数…74社（代理店登録手続き中含む）●ジャパン少額短期保険株式会社
担当ブロック：中央・城西・城北 TEL.03-3516-8550●日本共済株式会社
担当ブロック：城南・城東・多摩（寸法）縦×横×奥行（左）ハトさん
14×12×8 (cm)（右）ハトっち
6.5×4.5×4.5（cm）

組合員:月額5,000円（税別） 非組合員:月額7,000円（税別）

代理店登録数…390社

平成２４年４月２日（月）

３．
選挙管理人代行の氏名

樫﨑博（八王子支所）

榎本美知子（港支所）

５．
投票所の所在地 千代田区富士見2-2-5飯田橋メインビル６階
ハトさんと
ハトっちのマスコット

6．
ワンクリックで上下左右に反転、回転【代理店状況】24年1月末時点

平成２４年５月８日（火）

２．
選挙人名簿確定日

原田仁教（荒川支所）（物件・顧客・契約・鍵・修繕・入出金ほか）
5．
図面、契約書類等全９０種の帳票を用意

１．
選挙期日

４．
選挙立会人の氏名

4．
会員が監修した多角的管理機能の数々【お問い合わせ先・お申し込み先】

少額短期保険会社については、
これまでブロック別に担当会社

総代選挙に関する告示

7．
各方面への広告施策：リスティング広告出稿（12/1〜）、

い。受講申込書は、必要事項をご記入のうえ、（銀行振込の場合４月以降の活動について

平成24年度総代選挙のお知らせ

4．
集客に有利なソーシャルメディアの活用

Yahoo！不動産バナー広告実施（12/1〜）、Facebookス

賃貸住宅向けの少額短期保険会社について その❹

14

1．
消費者目線に立った使いやすい検索機能

は振込控えのコピーと一緒に）FAXまたは郵便で、協同組合ままた、各会場とも定員制ですので、定員に達し次第、締め切り

は、ウェブサイトへの公開をもっと簡単に行いたい とのみなさまのご要望にお応えした簡易登録システムも追加し、好評を得ています。

■木曜夜間コース（高田馬場）定員70名 19：00〜21：00※再受講者は、平成22,23年に協同組合「宅建講座」を受講された方です。

【申込方法】

達し、順調に稼動しています。

■ウェブサイト「ハトさん」

基本講座12回（全24時間） 問題演習7回（全14時間）

谷）定員６０名

3月○日現在、利用申込会員数○○社、登録物件数○○件までFacebook
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ワンパッケージで「ハトさん」がサポートします！

問題演習7回（全35時間）■日曜コース（渋社の正確で詳しい情報にこだわって差別化した新しいサイト）
はスマートフォン版「ハトさん」
も１月17日にオープン、さらに2月1日にビジネスコース（１回5時間）10：00〜16：00（昼休：正午〜午後１時）

ハトさん 「ハトマーク東京不動産」利用申込み好評受付中！

ます。

住宅新聞社）。5月から半年間の長丁場で全19回。昨年度から、
問

特訓コース

理 事 長 池田 行雄
広報委員長 山口 利昭

１月17日からスマートフォン版も公開！ http://hatosan.jp
2月1日から簡易登録システムの利用開始！

平成24年度宅建取引主任者資格取得「特訓コース」を開設しました！

東京都不動産協同組合

東京都不動産協同組合（郵送投票）
６．
立候補届の締切日〔付

平成２４年４月9日（月）記〕①投票の方法は、郵送投票とし、選挙期日の午後５時必着とします。
②立候補届の用紙は、組合事務所にあります。電話等によりお申込いただければ、直ちにご送付いたします。
③立候補届は、総代選挙規約第６条の規定により、所属支所組
合員１０名以上の推薦状を添付して、立候補届を締切日の午後５時までに提出しなければなりません。
④各支所に設置される総代候補推薦委員会により推薦された候補者は、立候補届を提出する必要はありません。
⑤郵送投票による選挙は、候補者の数が定数を超えた支所においてのみ行います。

（オプション機能）
図面ソフト「ハトさんの間取り」月額 300円（税別）（利用開始から2ヵ月間は無料）【利用申込み・お問合せ先】ハトさん事務局
TEL.03-6746-3355（平日午前9時〜午後5時）

平成２４年３月３0日 東京都不動産協同組合
選挙管理人

池田行雄

（※本告示は、組合本部・支所事務所に掲示）

TEL.03-3292-6904

Takken 3. 201215

3

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14×12×8 (cm)（右）ハトっち
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平成２４年４月２日（月）

３．
選挙管理人代行の氏名

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ハトさんと
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１．
選挙期日

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1．
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基本講座12回（全24時間） 問題演習7回（全14時間）

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特訓コース

理 事 長 池田 行雄
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東京都不動産協同組合

東京都不動産協同組合（郵送投票）
６．
立候補届の締切日〔付

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Takken 3. 201215

特集 民法改正 vol.3

民法改正は必要か

弁護士 柴田龍太郎

民法の改正というと、夫婦別姓などの家族法の改正を思い浮かべる人が多いと思いますが、今回問題となっているのは、広い意味で経済活動にかかわるルールを定めている領域の改正です。
「債権法改正」とも「契約法改正」といわれることもあります。

第１ 民法改正の必要性はあるか
このような民法（債権関係）の改正の必要性について推進す改正の問題点について、
まず、債権法改正は時期と規模をる学者や論者は次のようにいいます。

見直すべきではないかとの指摘があります。早ければ2年後に1

国会提出されるのではないかという噂もすでにありますが、全体

わかりやすい民法にすること判例を十分に理解している人間でなければ民法が使えないというのは問題であり、判例法理等を明文化して、国民にとっての議論が一般に十分に知られていない段階で、改正するのは混乱のもとであるというのです。

責されるとの現在の判例・通説は、「債務者の承諾なしに一種に、旧所有者は、その返還義務の履行について担保義務をの免責的債務引受けを認めるものである」
として、理論上の問負担する」となっています。

題提起はなされていますが、今回の改正案によると現行の実務

しかし、
アンダーライン部分は従来の判例ではこれまで認めてに与える影響は極めて大きいものがあります。
もし、このような事いなかったものであり、実務における収益物件の売買における態を避けようとすると、①旧所有者が敷金の残高を賃借人に交契約締結方式及び売却代金決済ルールに重大な影響を与え付して精算し、②賃借人が新所有者に新たに敷金を差し入れ、るものです。すなわち、旧所有者が賃貸借の目的不動産を譲渡③新所有者から旧所有者に対して敷金相当額を含めた金額

した後も敷金の返還に関する債務を免れないとすると、買主がで目的不動産の売買代金が支払われることになり、建物賃借

実際に敷金を返還するまでの長期にわたり敷金返還債務を負人の同意ならびに協力がなければ収益物件の売買はできなく担し続けるという不安定な地位にたたされることになります。確なり、特に多数の建物賃借人のいる収益物件の売買は事実上

かに、旧所有者が敷金返還債務を建物賃借人の同意もなく免極めて困難になるでしょう。

■改正された場合→賃貸不動産の売買契約における代金決済実務に重大な影響を与える。
【賃貸目的不動産の売買契約と代金決済】
Ｙ 社

建物賃貸借契約
敷金１千万円Ｘ社(売主)

賃貸建物(収益物権)売買契約
売買代金8千万円

Ｚ社（買主)(現在の取扱)＊売主Ｘ社と買主Ｚ社との売買代金決済 Ｚ社は、8千万円の建物所有権を取得するとともに、Ｘ社がＹ社に負担していた1,000万円の敷金返還義務を負担し、売主であるＸ社は賃貸借関係から離脱するとの理解のもとに「8千万円−1千万円＝７千万円」をＸ社に支払うことで決済しています。

(改正された場合の取扱)

Ｘ社としては、敷金返還債務1,000万円相当額を売買代金から差し引いて決済した後、将来、買主であるＺ社がＹ社に敷金を返還しなかった
場合には、売買代金から差し引いていた1,000万円を支払うことになります。

第４ 契約違反は「責めに帰すべき事由」から「引き受けていた事由」にに対して、実務界から強い批判が出されたのです。
そこで言われたのが、「契約で引き受けていたか引き受けていなかったかで決

その2は、今やるべき改正と、そうでないものを分けるべきだと

基本的な問題もひとつお話しします。現在の民法の契約違反

めることになると、
何でもかんでも契約書に書かなければいけなくの指摘です。学者や実務家の中でも意見の対立が、
はっきり存

の条項は、
「債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときなる」「強い当事者は、
あらゆるリスクについて、逐一引き受けて現在の民法の条文は俳句のように短く、「瑕疵（かし）担保責在しているものについて改正を急ぐのは、
いわば民法が国民のは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することがいないと契約書に書き並べることになるのではないか」
といったこ

任」
「詐害（さがい）行為」などと、一般には使われていない用行動を政策的に強制するということになって好ましくないというもできる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることがとでした。
このような批判が出たことを、私自身は、ひとりの学者と語も多用されていて、国民に理解されにくいし、契約が有効かのです。本当に改正が必要なものだけを選び取って改正するこ

できなくなったときも同様とする」となっていますが、改正案では、して非常に興味深く感じました。
「契約で引き受けていたか」といどうかも民法の最初の「総則」と真ん中あたりにある「債権総とについて異論はないわけですが、契約のあり方そのものを変「債権者は、債務者に対し、債務の不履行によって生じた損害のう言葉を、実務家は、「 契約書に書かれていたか」という意味で論」や「債権各論」を読まないとわからないので条文のあり方もえてしまうような規定の改正は実務の混乱のもとであり、急ぐ必

賠償を請求することができる。ただし、債務の不履行が契約に理解したのです。つまり、実務家にとって、「契約」という言葉は、変える必要がある。

要はないというものです。

おいて債務者が引き受けていなかった事由により生じた場合

まず契約書を連想させたのです。
これは、前記の表現を提案しは、この限りでない」との条項案が公表されています。

た学者たちの理解とはずいぶん違います」などと反論をされてい民法をわかりやすいものにする必要がある。
2

3

条文の在り方を変える

社会・経済の変化への対応
たとえば、市場金利とかけ離れた法定利率（民事は年5分、あるいは商事は年6分）
により、裁判に負けると銀行金利以上の利息を支払うことになり、現実の経済活動への弊害も生じている。
このように明らかに改正が必要な規定が取り残されることがないよう、全般的な見直しを行う必要がある。
416

第2 民法改正への問題点の指摘

いて、その返還債務は、新所有者がこれを負担する。
この場合国際的な取引ルールとの関係

第3 予想される実務の混乱（収益物件の売買契約の決済ができなくなる）
事例で民法改正が引き起こす実務の混乱例を、いくつかお話しすることにします。
現時点で建物の賃借人がいる収益物件を売買する場合、物件買主は当然に新しい賃貸人となります。
また、買主（新賃貸

この改正点に対し、実務界からは、契約締結時点において、ます（同書144頁）。

「契約において債務者が引受けていなかった事由」
を多数羅列

しかし、
ここに学者グループの条文を変更することに対する危することによってリスクを回避するという発想になると思われ、契機意識のなさを感じるのです。実務界では判決でも契約書でも約書が長文化するのではないか、
そうすると対等でない当事者

民法の条文に事例を当てはめながら作成しています。
ひとたび間では弱者に不利な契約書が締結されることが多くなるのでは

条文で「契約において債務者が引き受けていなかった事由」はないかなどの批判が続出しました。

契約違反にならないと書かれれば、当然、契約の当事者は「引き国際取引が盛んになっている現代において、日本だけがほか人）に売主（元の賃貸人）の敷金返還義務は当然に引き継が

これに対し、民法改正を推進している元東大教授で現法務省受けない」事由を多く挙げたがるでしょうし、判決も「引き受けなの国と違うルールを採用していることは、取引の障害になる。諸れることになるというのが判例です。
これには賃借人の同意は参与の内田貴氏は、最近出版した民法改正〜契約のルールがい」事由が契約書に明記されていれば契約違反とは言えないは

外国の取引ルールとの整合性という点も考えて民法を作りなお必要がありません。
しかし、改正案では、「 賃貸借契約において、百年ぶりに変わる（ちくま新書）の中で「ある学者グループが、「契ずです。
このような条文に関する基本的な認識の違いがある中す必要性がある。

敷金として授受された金銭については、賃貸借の目的物たる不約において債務者が引き受けていなかった事由により債務不履

でやはり拙速に民法改正をするのは大いに疑問といわざるを得

動産の旧所有者との間ですでに賃料等に充当された金額を除行が生じたときには」免責されるという表現を提案しました。
これ

ません。

Takken 3. 2012

Takken 3. 201217

特集 民法改正 vol.3

民法改正は必要か

弁護士 柴田龍太郎

民法の改正というと、夫婦別姓などの家族法の改正を思い浮かべる人が多いと思いますが、今回問題となっているのは、広い意味で経済活動にかかわるルールを定めている領域の改正です。
「債権法改正」とも「契約法改正」といわれることもあります。

第１ 民法改正の必要性はあるか
このような民法（債権関係）の改正の必要性について推進す改正の問題点について、
まず、債権法改正は時期と規模をる学者や論者は次のようにいいます。

見直すべきではないかとの指摘があります。早ければ2年後に1

国会提出されるのではないかという噂もすでにありますが、全体

わかりやすい民法にすること判例を十分に理解している人間でなければ民法が使えないというのは問題であり、判例法理等を明文化して、国民にとっての議論が一般に十分に知られていない段階で、改正するのは混乱のもとであるというのです。

責されるとの現在の判例・通説は、「債務者の承諾なしに一種に、旧所有者は、その返還義務の履行について担保義務をの免責的債務引受けを認めるものである」
として、理論上の問負担する」となっています。

題提起はなされていますが、今回の改正案によると現行の実務

しかし、
アンダーライン部分は従来の判例ではこれまで認めてに与える影響は極めて大きいものがあります。
もし、このような事いなかったものであり、実務における収益物件の売買における態を避けようとすると、①旧所有者が敷金の残高を賃借人に交契約締結方式及び売却代金決済ルールに重大な影響を与え付して精算し、②賃借人が新所有者に新たに敷金を差し入れ、るものです。すなわち、旧所有者が賃貸借の目的不動産を譲渡③新所有者から旧所有者に対して敷金相当額を含めた金額

した後も敷金の返還に関する債務を免れないとすると、買主がで目的不動産の売買代金が支払われることになり、建物賃借

実際に敷金を返還するまでの長期にわたり敷金返還債務を負人の同意ならびに協力がなければ収益物件の売買はできなく担し続けるという不安定な地位にたたされることになります。確なり、特に多数の建物賃借人のいる収益物件の売買は事実上

かに、旧所有者が敷金返還債務を建物賃借人の同意もなく免極めて困難になるでしょう。

■改正された場合→賃貸不動産の売買契約における代金決済実務に重大な影響を与える。
【賃貸目的不動産の売買契約と代金決済】
Ｙ 社

建物賃貸借契約
敷金１千万円Ｘ社(売主)

賃貸建物(収益物権)売買契約
売買代金8千万円

Ｚ社（買主)(現在の取扱)＊売主Ｘ社と買主Ｚ社との売買代金決済 Ｚ社は、8千万円の建物所有権を取得するとともに、Ｘ社がＹ社に負担していた1,000万円の敷金返還義務を負担し、売主であるＸ社は賃貸借関係から離脱するとの理解のもとに「8千万円−1千万円＝７千万円」をＸ社に支払うことで決済しています。

(改正された場合の取扱)

Ｘ社としては、敷金返還債務1,000万円相当額を売買代金から差し引いて決済した後、将来、買主であるＺ社がＹ社に敷金を返還しなかった
場合には、売買代金から差し引いていた1,000万円を支払うことになります。

第４ 契約違反は「責めに帰すべき事由」から「引き受けていた事由」にこれに対して、実務界から強い批判が出されたのです。
そこで言われたのが、「契約で引き受けていたか引き受けていなかったか

その2は、今やるべき改正と、そうでないものを分けるべきだと

基本的な問題もひとつお話しします。現在の民法の契約違反で決めることになると、何でもかんでも契約書に書かなければいの指摘です。学者や実務家の中でも意見の対立が、
はっきり存

の条項は、
「債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときけなくなる」「強い当事者は、
あらゆるリスクについて、逐一引き受

現在の民法の条文は俳句のように短く、「瑕疵（かし）担保責在しているものについて改正を急ぐのは、
いわば民法が国民のは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することがけていないと契約書に書き並べることになるのではないか」といっ

任」「詐害（さがい）行為」などと、一般には使われていない用行動を政策的に強制するということになって好ましくないというもできる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることがたことでした。
このような批判が出たことを、私自身は、ひとりの学語も多用されていて、国民に理解されにくいし、契約が有効かのです。本当に改正が必要なものだけを選び取って改正するこ

できなくなったときも同様とする」となっていますが、改正案では、者として非常に興味深く感じました。
「契約で引き受けていたか」

どうかも民法の最初の「総則」と真ん中あたりにある「債権総とについて異論はないわけですが、契約のあり方そのものを変「債権者は、債務者に対し、債務の不履行によって生じた損害のという言葉を、
実務家は、「契約書に書かれていたか」という意味論」や「債権各論」を読まないとわからないので条文のあり方もえてしまうような規定の改正は実務の混乱のもとであり、急ぐ必

賠償を請求することができる。ただし、債務の不履行が契約にで理解したのです。つまり、実務家にとって、
「契約」
という言葉

変える必要がある。

要はないというものです。

おいて債務者が引き受けていなかった事由により生じた場合

は、
まず契約書を連想させたのです。
これは、前記の表現を提案

は、この限りでない」との条項案が公表されています。

した学者たちの理解とはずいぶん違います〕などと反論をされて民法をわかりやすいものにする必要がある。
2

3

条文の在り方を変える

社会・経済の変化への対応
たとえば、市場金利とかけ離れた法定利率（民事は年5分、あるいは商事は年6分）
により、裁判に負けると銀行金利以上の利息を支払うことになり、現実の経済活動への弊害も生じている。
このように明らかに改正が必要な規定が取り残されることがないよう、全般的な見直しを行う必要がある。
416

第2 民法改正への問題点の指摘

いて、その返還債務は、新所有者がこれを負担する。
この場合国際的な取引ルールとの関係

第3 予想される実務の混乱（収益物件の売買契約の決済ができなくなる）
事例で民法改正が引き起こす実務の混乱例を、いくつかお話しすることにします。
現時点で建物の賃借人がいる収益物件を売買する場合、物件買主は当然に新しい賃貸人となります。
また、買主（新賃貸

この改正点に対し、実務界からは、契約締結時点において、います（同書144頁）。

「契約において債務者が引受けていなかった事由」
を多数羅列

しかし、
ここに学者グループの条文を変更することに対する危することによってリスクを回避するという発想になると思われ、契機意識のなさを感じるのです。実務界では判決でも契約書でも約書が長文化するのではないか、
そうすると対等でない当事者

民法の条文に事例を当てはめながら作成しています。
ひとたび間では弱者に不利な契約書が締結されることが多くなるのでは

条文で「契約において債務者が引き受けていなかった事由」はないかなどの批判が続出しました。

契約違反にならないと書かれれば、当然、契約の当事者は「引き国際取引が盛んになっている現代において、日本だけがほか人）に売主（元の賃貸人）の敷金返還義務は当然に引き継が

これに対し、民法改正を推進している元東大教授で現法務省受けない」事由を多く挙げたがるでしょうし、判決も「引き受けなの国と違うルールを採用していることは、取引の障害になる。諸れることになるというのが判例です。
これには賃借人の同意は参与の内田貴氏は、最近出版した『民法改正〜契約のルールがい」事由が契約書に明記されていれば契約違反とは言えないは

外国の取引ルールとの整合性という点も考えて民法を作りなお必要がありません。
しかし、改正案では、「 賃貸借契約において、百年ぶりに変わる（ちくま新書）』の中で〔ある学者グループが、ずです。
このような条文に関する基本的な認識の違いがある中す必要性がある。

敷金として授受された金銭については、賃貸借の目的物たる不「契約において債務者が引き受けていなかった事由により債務でやはり拙速に民法改正をするのは大いに疑問といわざるを得

動産の旧所有者との間ですでに賃料等に充当された金額を除

不履行が生じたときには」免責されるという表現を提案しました。

ません。

Takken 3. 2012

Takken 3. 201217

Information
国土交通省「賃貸住宅標準契約書」を改訂
原状回復の分担について明記
国土交通省は、賃貸借当事者間の紛争の未然防止等の観また、記載要領を『契約書作成にあたっての注意点』に名称点から、条項の改訂、解説コメントの追加などを行い、「 賃貸住変更し、賃貸借契約書を作成する側の賃貸人だけでなく、賃宅標準契約書」を改訂しました。
「賃貸住宅標準契約書」は、借人にも参照されるよう各条項に記載する際の注意点を明確

平成5年に賃借人の居住の安定の確保と賃貸住宅の経営の化しています。

安定を図るため、住宅賃貸借の標準的な契約書の雛形として

さらに、賃借人・賃貸人両者が標準契約書を実際に利用す作成されたものです。今回の改訂のポイントは、反社会的勢力る場合の指針となるよう、各条項に関する基本的な考え方と留の排除条項を新設したこと（第7条）と、明渡し時の原状回復の意事項等を記述した解説コメントを新たに作成しています。
国土交通省はまた「終身建物賃貸借標準契約書」につい

内容について明確にしたこと（第14条）です。
原状回復については、退去時の原状回復費用に関するトラても同様の改訂（第8条・反社会的勢力の排除の新設、第16ブルの未然防止のため、昨年8月に改訂された「原状回復をめ

条・明渡し時の原状回復内容の明確化）を行い、今後、「定期

ぐるトラブルとガイドライン」
を踏まえて、入居時に賃貸人、賃借人

賃貸住宅標準契約書」「サブリース住宅原賃貸借標準契約の双方が原状回復に関する条件を確認する様式を追加し、退書」「サービス付き高齢者向け住宅事業の登録制度に係る参去時に協議の上、原状回復を実施することを記述しています。

考とすべき入居契約書」についても改訂を予定しています。

■国土交通省HP http://www.mlit.go.jp/report/press/house03̲hh̲000069.html「東日本大震災復興特別区域法」「津波防災地域づく、りに関する法律」の施行に伴う宅建業法施行令、宅建業法施行規則、賃貸住宅管理業務処理準則の一部改正「東日本大震災復興特別区域法（復興特区法）」および「津波●重要事項説明の追加

防災地域づくりに関する法律（津波法）」が成立し、平成23年12

今回の改正で、当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か

月14日に公布されました。
これに伴い、宅建業法施行令、同施行等について、重要事項説明で説明することになりました。ただし、規則が同年12月26日に改正施行され、重要事項説明の説明事

東京都では現在のところ「津波災害警戒区域」が指定されていな項が追加されました。
これに関連して「宅地建物取引業法の解

いため、
「未指定」
と表記するよう指導しています。

釈・運用の考え方」
も一部改正され、同年12月27日から施行されました。

このほか、賃貸住宅管理業務準則の改正、そして宅地建物取引業の解釈・運用の考え方で、クーリングオフ制度や重要な事項の告知義務などに関する改正も施行されました。

詳細は国交省ホームページでご確認ください。
■国土交通省HP：宅地建物取引業法法令改正・解釈

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1̲6̲bt̲000268.html

不動産流通近代化センター平成24年「登録講習」を開講（財）不動産流通近代化センターは、平成24年「登録講習」（宅建試験一部免除に係る講習）の受講を受付けています。東京都宅建協会の会員の方であれば、割引で受講できますので、お申込みの際に「割引コード」
を入力してください。
申込み手続きは、「従業者証明書」
を準備し、ホームページからお申込みください。
■登録講習申し込みサイト

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Takken 3. 2012

http://www.kindaika.jp/koshu/touroku/

Information

インフォメーション

国土交通省「賃貸住宅標準契約書」を改訂
原状回復の分担について明記【フラット35】
が4月から制度変更されます

会員のみなさまへ

道路上の捨て看板等は「東京都屋外広告物条例」で禁止されています

また、記載要領を『契約書作成にあたっての注意点』に名称

住宅金融支援機構の【フラット３５】、【フラット３５】Sベーシックが、

東京都宅建協会は、東京都と協力して、屋外広告の規制点から、条項の改訂、解説コメントの追加などを行い、「 賃貸住変更し、賃貸借契約書を作成する側の賃貸人だけでなく、賃

平成24年4月1日以後の申込み分から、次のとおり制度が変更されについての周知をはじめ、違反屋外広告物の除却活動に協宅標準契約書」を改訂しました。
「賃貸住宅標準契約書」は、借人にも参照されるよう各条項に記載する際の注意点を明確る予定です（平成24年度政府予算の成立を前提とします）。

力しています。
また本部ホームページ上でも屋外広告の規制

平成5年に賃借人の居住の安定の確保と賃貸住宅の経営の化しています。

【フラット35】Sエコについては、制度変更はありません。

について紹介しています。

○金利引下げ期間の変更

会員のみなさまのご協力をお願いします。

国土交通省は、賃貸借当事者間の紛争の未然防止等の観安定を図るため、住宅賃貸借の標準的な契約書の雛形として

さらに、賃借人・賃貸人両者が標準契約書を実際に利用す作成されたものです。今回の改訂のポイントは、反社会的勢力る場合の指針となるよう、各条項に関する基本的な考え方と留の排除条項を新設したこと（第7条）と、明渡し時の原状回復の意事項等を記述した解説コメントを新たに作成しています。
国土交通省はまた「終身建物賃貸借標準契約書」につい

内容について明確にしたこと（第14条）です。
原状回復については、退去時の原状回復費用に関するトラても同様の改訂（第8条・反社会的勢力の排除の新設、第16ブルの未然防止のため、昨年8月に改訂された「原状回復をめ

条・明渡し時の原状回復内容の明確化）を行い、今後、「定期

ぐるトラブルとガイドライン」
を踏まえて、入居時に賃貸人、賃借人

賃貸住宅標準契約書」「サブリース住宅原賃貸借標準契約の双方が原状回復に関する条件を確認する様式を追加し、退書」「サービス付き高齢者向け住宅事業の登録制度に係る参去時に協議の上、原状回復を実施することを記述しています。

考とすべき入居契約書」についても改訂を予定しています。

■国土交通省HP http://www.mlit.go.jp/report/press/house03̲hh̲000069.html

美しい東京のまちづくりのためルールを守って屋外広告【フラット35】Sベーシック（金利Ａプラン）
当初20年間（年▲0.3%）→当初10年間（年▲0.3%）【フラット35】Sベーシック（金利Bプラン）
当初10年間（年▲0.3%）→当初5年間（年▲0.3%）■東京都屋外広告物のページ

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/
koukoku/index.html○融資率の上限
建設費または購入価額の10割から9割に引下げ【フラット３５】Sとは、【フラット３５】を申込まれたお客さまが、省エ
ネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得される場合に、【フ
ラット３５】のお借入金利を一定期間引き下げる制度です。
また、【フラット３５】Sエコでは、東日本大震災からの復興・住宅の「東日本大震災復興特別区域法」「津波防災地域づく、りに関する法律」の施行に伴う宅建業法施行令、宅建業法施行規則、賃貸住宅管理業務処理準則の一部改正「東日本大震災復興特別区域法（復興特区法）」および「津波今回の改正で、当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か

月14日に公布されました。
これに伴い、宅建業法施行令、同施行等について、重要事項説明で説明することになりました。ただし、規則が同年12月26日に改正施行され、重要事項説明の説明事

東京都では現在のところ「津波災害警戒区域」が指定されていな項が追加されました。
これに関連して「宅地建物取引業法の解

いため、
「未指定」
と表記するよう指導しています。

ました。

て、金利引下げ幅を従来の【フラット３５】
Ｓより拡大するものです。
■住宅金融支援機構ホームページ http://www.ﬂat35.com/●重要事項説明の追加

防災地域づくりに関する法律（津波法）」が成立し、平成23年12

釈・運用の考え方」
も一部改正され、同年12月27日から施行され省CO2対策を推進するため、省エネルギー性の優れた住宅につい

このほか、賃貸住宅管理業務準則の改正、そして宅地建物取引業の解釈・運用の考え方で、クーリングオフ制度や重要な事項の告知義務などに関する改正も施行されました。

編 集
後 記

詳細は国交省ホームページでご確認ください。
■国土交通省HP：宅地建物取引業法法令改正・解釈

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1̲6̲bt̲000268.html

不動産流通近代化センター平成24年「登録講習」を開講（財）不動産流通近代化センターは、平成24年「登録講習」（宅建試験一部免除に係る講習）の受講を受付けています。東京都宅建協会の会員の方であれば、割引で受講できますので、お申込みの際に「割引コード」
を入力してください。
申込み手続きは、「従業者証明書」
を準備し、ホームページからお申込みください。
■登録講習申し込みサイト

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Takken 3. 2012

http://www.kindaika.jp/koshu/touroku/

月刊◆昨年の3・11から１年が経ちました。1年が経ったとはいえ、被災地の復興はまだまだ進んでいませんが、復興を支援するための法律や震災をきっかけに成立した法律などもあり、宅建業者として知っておくべき情報もたくさんあります。
本誌（18頁参照）
や本部ホームページでお知らせしていきますので、ご注意ください。
◆国交省が「賃貸住宅標準契約書」の再改訂版を公表しました。再改訂版では明渡し時の原状回復費用に関する内容を明確化したほか、反社会的勢力の排除条項を新設しています。
また同様の内容で、「終身建物賃貸借標準
契約書」
についても改訂が行われました（18頁）。
◆春も近づいてきました。来月は新年度の始まり、そして本会が公益社団法人として第一歩を踏み出す月です。次号
では、来期の事業計画と予算を掲載いたします。 （銭場）宅建 3 月号

委員長
副委員長
委 員

銭場敏晴
（豊島）
半田眞三
（荒川）
（千代田中央） 鈴木敬一
（大田）
宇治川 俊
田村 聡
（台東）
橋本欣一
（目黒）
三浦孝志
（文京）
南 利幸
（世田谷）
千歩優美子
（港）
松井信孝
（新宿）
庄司明由
（江東）
入來和哉
（渋谷）
倭 康雄
（江戸川）
松本孝子
（杉並）
小林隆司
（墨田）
酒井一男
（中野）
持田二郎
（葛飾）
大武純夫
（豊島）
竹内千弘
（足立）
松下宇利
（北）
岡安 博
（荒川）
南雲芳憲
（板橋）
鈴木まり子
（品川）
八重田 茂
（練馬）

発行人／池田行雄（武蔵野三鷹）
安藤敏夫
髙木 聡
（小金井）
名古屋瑞範
（北多摩）
鈴木健造
（立川）
（国分寺国立）
奈良重安
岩田啓行
（西多摩）
斎藤信太郎
（調布狛江）
森藤郁成（府中稲城）
峯岸 努
（南多摩）
桒田 彰
（八王子）
志水哲也
（町田）

編集人／銭場敏晴

発行所／（社）
東京都宅地建物取引業協会 （社）
全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071 東京都千代田区富士見2-2-4 TEL.03-3264-7041 FAX.03-3264-7047

http://www.tokyo-takken.or.jp/

2012年3月5日発行／通巻第475号

Takken 3. 201219

住むなら都レインボーブリッジ

板橋（板橋区）

先日開通したばかりの東京ゲートブリッジをはじめ、東京都には数え切れないぐらいのたくさんの橋があります。巨大な橋や、地図にかろうじて掲載されているような小さな橋、街の橋や山間の橋、幹線道路になっている橋もあれば、歴史的な橋もあります。
橋の役割は、街と街とをつなぐこと、そして、人と人とをつなぐことです。
交通、産業・経済・文化の交流等、なくてはならないものです。
橋を渡れば、表情が少し違った新しい街が現れたように感じることがあります。新たな出会いがありそうな気がするときもあります。
今回は、東京都の橋にスポットをあてました。

城南ブロック

丸子橋（大田区）
丸子橋は、多摩川下流・大田区田園調布と神奈川県川崎市の間に架けられています。2002年（平成14年）に、この橋の北詰付近にアザラシのタマちゃんが出現
し、多くの見物客が訪れ、マスコミでも騒がれ、大賑わいしました。

中央ブロック

板橋は、旧中山道が石神井川を渡る地点に架けられた橋で、地名の由来となったといわれています。江戸時代は、江戸・日
本橋から数えて中山道第一番目の宿場町・板橋宿がありました。石神井川の川沿
いは、春は桜が満開になります。

多摩ブロック 1

小金井橋（小金井市）

レインボーブリッジ（港区）
レインボーブリッジは、港区芝浦とお台場を結ぶ吊り橋。1993年（平成5年）に開通。橋長798m、上下2層構造になっています。
日没後はライトアップされ、人気映画の舞台となったことなどもあり、いまや東京の観光名所です。

東京ゲートブリッジ（江東区）
2月12日に開通した東京ゲートブリッジ。江東区若洲と中央防波堤外側埋立地を結び、全長2,618m（海上部1,618m）
で海面からの高さは最大で87.8mにもなり、東京港や都心が一望できます。2
頭の恐竜の頭が向き合っているようなユ
ニークな外観です。

城西ブロック

面影橋（新宿区）

多摩ブロック 2

数馬峡橋（西多摩郡奥多摩町）

面影橋は神田川に架かる橋で、都電荒川線の駅名にもなっています。駅は新宿区にあり、橋は新宿区と豊島区を結んでいます。このあたりは一説に、江戸城を築城したことで有名な太田道灌の伝説の地「山吹の里」とされています。

数馬峡（かずまきょう）橋は多摩川上流に架かり、付近は巨岩・奇岩の間を川が流れ、奥多摩随一の渓谷美を誇っていす。遊歩道があり、春は新芽、夏は深緑、秋は紅
葉を眺めながら散策できます。近くに白丸ダムがあります。

発行所／（社）
東京都宅地建物取引業協会 （社）
全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071東京都千代田区富士見2-2-4東京不動産会館 定価50円（但し、会員は会費に含む）

城東ブロック

月刊 宅建
T a k k e n

c h u o中央ブロックレインボーブリッジ（港区）

東京ゲートブリッジ（江東区）
城東ブロックj o n a n
城南ブロック
丸子橋（大田区）

j o s a i
城西ブロック
面影橋（新宿区）

発行人／池田行雄
編集人／銭場敏晴

小金井橋の歴史は古く、1653年に玉川上水が開かれたときに架けられたといわれています。江戸時代の歌川広重の浮世絵・江戸近郊八景『小金井橋夕照』では、夕陽に照らされた満開の桜と玉川上水、小金井橋を鮮明な色彩で描いています。

社団法人東京都宅地建物取引業協会
社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部

http://www.tokyo-takken.or.jp/

j o t o平成24年3月5日発行（年6回、1・3・5・7・9・11月の5日発行) 通巻第475号
昭和42年12月2日第3種郵便認可

街と街、人と人とをつなぐ橋

城北ブロック

月刊宅建 T a k k e n 3月号

住 め ば 都

昭和 42 年 12月2日第 3 種郵便認可平成 24 年 3月5日発行（年 6 回、1・3・5・7・9・11月の5日発行 ) 通巻第 475 号

j o h o k u
城北ブロック板橋（板橋区）t a m a多摩ブロック
小金井橋（小金井市）
数馬峡橋（西多摩郡奥多摩町）

住宅瑕疵担保履行法に基づく届出について
都民公開セミナー

March 2012vol.475

最近の不動産取引にまつわる判例や条例改正

くみあい通信 ハトさん
（ハトマーク東京不動産）利用申込み好評受付中！

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