2020 年３月 12 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名

執行役

員

福田 直樹
（コード番号：8963）

資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名

代表取締役社長

福田 直樹

問合せ先

企

粉生

画部

長

潤（ＴＥＬ 03-5411-2731）

資金の借入れ（借換え）及び金利スワップ契約締結に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本日、資金の借入れ（借換え）に関し、下記のとおり決定しましたので、お知らせいたします。また、当該借入れに関し、本日、金利スワップ契約（以下「本金利スワップ契約」といいます。）を締結しましたので、併せてお知らせいたします。
記
１. 借入れの理由
本投資法人は、（i）ニューシンジケートローン（Ｇ）残存金額 11,250 百万円のうち 2020 年３月 14 日に返済期限を迎える 3,250 百万円（注１）及び（ii）ニューシンジケートローン（Ｆ）残存金額 20,866百万円のうち 2020 年３月 30 日に返済期限を迎える 10,433 百万円（注２）の返済資金に充当するため、新規借入れ（以下「本借入れ」といいます。）を行うこととし、本日付で本借入れに係る契約を締結しました。
（注１)ニューシンジケートローン（Ｇ）の詳細については、後記「４．返済する借入金の内容」及び 2017 年２月 22 日付「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。なお、返済期限である 2020 年３月 14 日が休日（営業日以外の日）に該当するため、契約書の規定に従い、翌営業日である 2020 年３月 16 日が弁済期日となります。
（注２)ニューシンジケートローン（Ｆ）の詳細については、後記「４．返済する借入金の内容」のほか、2016 年３月 10 日付「資金の借入れに関するお知らせ」、2016 年３月 31 日付「資金の借入れ実行及び開示事項の一部訂正に関するお知らせ」、2016年７月 15 日付「既存借入金に係る貸付債権の譲渡及び資金の借入れに関するお知らせ」、2016 年７月 27 日付及び 2016 年12 月 20 日付の各「既存借入金に係る貸付債権の譲渡に関するお知らせ」並びに 2016 年 11 月 30 日付「既存借入金の期限前弁済に関するお知らせ」をご参照ください。

２. 本借入れの内容（予定）ニューシンジケートローン（Ｑ）【期間５年】① 借

入

先： 株式会社みずほ銀行
株式会社りそな銀行
株式会社日本政策投資銀行
株式会社福岡銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社静岡銀行
株式会社山口銀行

1

② 借

入

③ 利

金率額

： 3,250 百万円

等： 全銀協１か月日本円 TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.50000％）
変動金利(注)

④ 借

入

方法

： 2020 年３月 12 日付で締結の「個別貸付契約」によります。
無担保・無保証⑤ 借入契約締結日： 2020 年３月 12 日

⑥ 借入実行予定日： 2020 年３月 16 日

⑦ 利

： 2020 年３月 31 日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日

払期日

及び元本返済期日⑧ 元 本 返 済 方 法： 元本返済期日に一括返済します。

⑨ 元 本 返 済 期 日： 2025 年３月 16 日

【期間５年】①

借先 ： 株式会社みずほ銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行

入

三井住友信託銀行株式会社
株式会社新生銀行
株式会社りそな銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社あおぞら銀行
株式会社静岡銀行
株式会社香川銀行
株式会社山口銀行
株式会社中京銀行

②

借③

利

④

借

入

金率

額 ： 6,960 百万円
等 ： 全銀協１か月日本円 TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.50000％）
変動金利(注)入方法 ： 2020 年３月 12 日付で締結の「個別貸付契約」によります。
無担保・無保証⑤借 入 契 約 締 結 日 ： 2020 年３月 12 日

⑥借 入 実 行 予 定 日 ： 2020 年３月 30 日⑦

利

払期日 ： 2020 年４月 30 日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日
及び元本返済期日⑧

元 本 返 済 方 法 ： 元本返済期日に一括返済します。

⑨元 本 返 済 期 日 ： 2025 年３月 16 日

【期間３年】①借入

先： 株式会社三菱ＵＦＪ銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行

②

借③

利

入金率額

： 2,273 百万円

等： 全銀協１か月日本円 TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.30000％）
変動金利(注)

④

借

入

方法

： 2020 年３月 12 日付で締結の「個別貸付契約」によります。
無担保・無保証2

⑤借入契約締結日： 2020 年３月 12 日

⑥借入実行予定日： 2020 年３月 30 日⑦

利： 2020 年４月 30 日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日⑧

元 本 返 済 方 法： 元本返済期日に一括返済します。

⑨

元 本 返 済 期 日： 2023 年３月 16 日

払期日及び元本返済期日（注）・ 利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、前利払期日の２営業日前（初回の利息計算期間は貸付実行日の２営業日前）の日における全銀協１か月日本円 TIBOR となります。
・ 全銀協の日本円 TIBOR については、一般社団法人全銀協 TIBOR 運営機関のホームページ（http://www.jbatibor.or.jp/）でご確認いただけます。
・ 借入金の詳細は、本投資法人のホームページ（借入金・投資法人債ページ）（https://www.invincibleinv.co.jp/finance/loan.html）でご確認いただけます。

３. 調達する資金の額、使途及び支出予定時期（１） 調達する資金の額
12,483 百万円（２） 調達する資金の具体的な使途ニューシンジケートローン（Ｇ）の返済資金に充当するほか、2020 年３月 13 日付で発行予定の投資法人債（注）の調達資金と併せ、ニューシンジケートローン（Ｆ）の返済資金に充当する予定です。
（注)投資法人債の発行の詳細については、2020 年３月６日付「投資法人債の発行に関するお知らせ」をご参照ください。

（３） 支出予定時期
2020 年３月 16 日及び 2020 年３月 30 日
４. 返済する借入金の内容
ニューシンジケートローン（Ｇ）
借入先
株式会社みずほ銀行
株式会社日本政策投資銀行

借入日

返済前
返済後
利率
返済額
残高
残高
（年率）
（百万円） （百万円） （百万円） （注）

返済期限

2017 年３月 14 日3,250

3,250－

0.46909％2020 年３月 14 日2017 年３月 14 日3,250－

3,250

0.56909％2021 年３月 14 日2017 年３月 14 日4,750－

4,750

0.66909％2022 年３月 14 日11,250

3,250

8,000

株式会社りそな銀行
株式会社福岡銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社東和銀行
株式会社静岡銀行（注）2020 年３月 12 日時点の適用金利を記載しています。

3

借入方法

無担保・無保証ニューシンジケートローン（Ｆ）
借入先

返済額
返済前
返済後
利率
残高
残高（年率）（百万円）（百万円） （注１） （百万円） （注２）

借入日

返済期限

借入方法

三井住友信託銀行株式会社
株式会社ゆうちょ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行

2016 年
３月 31 日10,433

10,433－0.56909％2020 年
３月 30 日株式会社福岡銀行
株式会社静岡銀行
無担保・無保証

株式会社新生銀行
株式会社りそな銀行
株式会社日本政策投資銀行
株式会社香川銀行
2016 年
３月 31 日株式会社第四銀行
株式会社百五銀行

10,433－

10,433

20,866

10,433

10,4330.66909％2021 年
３月 30 日株式会社広島銀行
野村信託銀行株式会社（注１）投資法人債の発行による調達資金による返済額も含めて記載しています。
（注２）2020 年３月 12 日時点の適用金利を記載しています。

５. 金利スワップ契約（１）金利スワップ契約締結の理由
金利変動リスクをヘッジするため（２）金利スワップ契約の内容
契約先

金利
想定元本契約締結（上段：固定支払金利）
（百万円）
（予定）日
（下段：変動受取金利）

契約期間

利払期日

2020 年３月 16 日から2025 年３月 16 日まで

毎月月末営業日及び契約終了日

0.48700％
シティグループ証券
株式会社

3,250
（注１）

全銀協１か月日本円 TIBOR＋0.50000％

2020 年３月 12 日（注１） 2020 年３月 16 日に実行予定のニューシンジケートローン（Ｑ）の期間５年のトランシェに対応するものです。本金利スワップ契約の締結により、当該トランシェに係る金利は実質的に 0.48700％で固定化されます。
（注２） 初回の利息計算期間は、2020 年３月 16 日（当日を含みます。
）から 2020 年３月 31 日（当日を含みません。
）までの期間とし、以後、利払期日の直前の利払期日（同日を含みます。）から当該利払期日（同日を含みません。）までの期間とします。

６. 今後の見通し
本借入れ及び本金利スワップ契約が運用状況に与える影響は軽微であり、本投資法人の 2020 年６月期（2020 年１月１日～2020 年６月 30 日）及び 2020 年 12 月期（2020 年７月１日～2020 年 12 月 31 日）の運用状況の見通しに変更はありません。
７. その他投資者が当該情報を適切に理解・判断するために必要な事項
本借入れ及び本金利スワップ契約に係るリスクに関しては、本投資法人が 2019 年９月 24 日に提出し4た 2019 年６月期（2019 年１月１日～2019 年６月 30 日）有価証券報告書に記載した「投資リスク」の記載をご参照ください。
以上＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/

5

【参考資料】＜有利子負債残高等の推移（予定）＞借入金合計（百万円）

本借入れ前（2020 年３月 12 日時点）
259,154

本投資法人保有資産の鑑定評価額合計（百万円）
（注１）

増減

（注３）

257,954▲1,200

7,000

8,200

＋1,200266,154

266,154-588,036

588,036

-

44.7

44.7-

投資法人債合計（百万円）
有利子負債合計（百万円）

本借入れ後

鑑定評価額ベースＬＴＶ（％）（注２）（注１） 「本投資法人保有資産の鑑定評価額合計」は、2020年３月12日時点において本投資法人が保有する148物件（「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とする特定目的会社の優先出資証券並びに海外不動産である「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」を含みます。
）のうち、2019年12月31日時点で保有していた海外不動産２物件を含む145物件については2019年12月31日を、2020年１月６日付で取得した２物件については2019年10月１日を価格時点とする鑑定評価書に記載されている鑑定評価額に基づいて記載しています。
また、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とする特定目的会社の優先出資証券については、本投資法人の取得価格（優先出資証券に係る本投資法人の出資金額）である17,845百万円を鑑定評価額として算出しています。なお海外不動産の鑑定評価額については2018年７月26日に締結した為替予約契約（2018年９月26日付で実行済み）に基づく米ドルと日本円の為替予約レートである１米ドル＝110.45円で邦貨換算しています。
（注２） 本表における「鑑定評価額ベースＬＴＶ」は、以下の計算式により算出しています。
鑑定評価額ベースＬＴＶ＝有利子負債合計（消費税還付対応借入金を除きます）÷本投資法人保有資産の鑑定評価額合計×100
なお、「有利子負債合計」に、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とする特定目的会社の有利子負債残高は含んでいません。
（注３） 本表における「本借入れ後」は、本投資法人が2020年３月13日付で本投資法人債を発行し、本借入れと併せて2020年３月16日付で返済期限を迎えるニューシンジケートローン（Ｇ）及び2020年３月30日付で返済期限を迎えるニューシンジケートローン（Ｆ）を借換えした時点をいいます。
（注４） 金額は単位未満を切り捨て、比率は小数第２位を四捨五入して記載しています。

＜レンダーフォーメーション（本借入れ後）（予定）＞

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