土地総合研究 2024年春号

81特集 市街地再開発事業の現在的価値の再評価と今後の可能性 

市街地再開発事業の現時点での再評価と今後の可能性について一般財団法人土地総合研究所 専務理事  佐々木 晶二
ささき しょうじ．はじめに

いう制度自体を批判するのであれば、そもそも、最近、テレビ番組や新聞記事において、市街地市街地再開発事業の核となる制度内容、支援制度再開発事業について批判的なものが見受けられる。

が何なのか、また、市街地再開発事業やそれに対

これについては、明らかに間違いと思われる批判する支援制度がどのような経緯で充実してきたのがみられる。一方で、一定の重点事項を指摘してかを踏まえた上で、市街地再開発事業の一般的ないるものの、個別の地区における個別の事業につ制度的枠組みや運用の仕方のどの部分が問題とないて批判するのではなく、「市街地再開発事業」とるかを、明確に論じることが必要と考える。
また、
このような市街地再開発事業の制度内容や歴史な市街地再開発事業の保留床等の床を図書館などの公共施設として購入して公共施設を整備することをもって、補助金の二重投資のように説明する議論は明らかに誤りである。市街地再開発事業に対する国の補助金（その裏負担の一部を地方公共団体も負担している）は、市街地再開発事業で整備される道路等の公共空間、または再開発建築物の共有部分などを対象にして補助するものであり、保留床に対して投入していないことから、仮に、地方公共団体が図書館などのために保留床等を購入したとしても補助金の二重投入にはならない。また、市
街地再開発事業で整備する床に図書館などの公共施設を整備することはそれ自体は、批判されるべき事柄ではない。仮に、市町村が定める公共施設等再編計画において、都心部に図書館などの公共施設を集約する内容が定めてあれば、これは、むしろ市町村の経営の効率化のために、市町村の中心部に立地する再開発建築物に図書館などの公共施設を整備することは、都市構造上の望ましいといえる。仮に、本来、図書館などの公共施設を再編する計画がなく、市街地再開発事業の施行地区に本来は図書館などの公共施設を整備することは不要にもかかわらず、それを市街地再開発事業の事業採算性のために整備したというのであれば、市街地再開発事業に対する批判になりうる。ただし、この議論の前提としては、市町村等が定めている公共施設等再編計画など市町村のマスタープランなどで、市街地再開発事業を実施する都市中心部での図書館などの公共施設の整備計画がないことを確認してから批判すべきである。

どについて、批判する側、支持する側が十分理解した上で、市街地再開発事業がめざすべき公共性を実現するためにどのように制度を改善すべきか、市街地再開発事業を活用していくべきか、を論じることによって、将来に向けて実りある議論につながると考える。
本稿では、まずは、市街地再開発事業の制度内容、支援内容を他の類似制度と比較しながら、分析するとともに、その制度が整備され活用されてきた歴史を簡単に振り返って、議論における共通の土俵となる基礎的な情報を提供し、どのように課題解決のために制度改善が図られてきたかを概観する。
その上で、本質的な問題である市街地再開発事
業の保留床に対する需要の乏しい地方都市における事業採算性の悪化という課題について、その改善につながる施策を提案する。




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土地総合研究 2024年春号

．市街地再開発事業を含む市街地整備手法の制

度面の特徴と課題

 市街地再開発事業の特徴から論理的に明らか 市街地整備手法のなかでも市街地再開発事業になる課題とそれへの制度的対応の位置付けと特徴

市街地再開発事業については、地方都市におけ

市街地整備手法は、表  の横軸に示した項目のる床需要の減退からくる事業収支の悪化がよく指うち、①事業の公共性（列 $）、②事業の公共性を摘される。この課題についての改善提案は後述す背景にした、反対地権者にかかわらず、事業を実る。

施できる強制力（列 $）、③公共性、強制力の程度

しかし、地方都市の床需要の減退は、どの事業に応じた補助制度（緑色のセル、列 '、列 )）、予手法をとったとしても、床需要をすべて行政床で算制度（青色のセル、列 +、列Ｉ、列 -）などを特満たすのではなく、民間床の供給を前提にするか徴としている。

ぎりは、大なり小なり存在するものである。

行  の土地区画整理事業、行  の市街地再開発

事業収支の悪化の議論に進む前に、本節では、事業は列 ( に示すとおり、事業を施行する地区内市街地再開発事業の制度としての特徴、特に、上の地権者が事業が完成した後にも土地等を保有で記（）の最後の段落で整理した特徴のうちの「②きるための仕組み（換地手法、権利変換手法）を公共性を背景にして、従前地権者の権利を再開発設けているのに対して、行 、行  の収用型の事ビルの床に強制的に変換できる仕組み」という、業は全面的に土地を買収することから、事業前に従前地権者の対応の仕方に着目して、これの仕方いた地権者は全員転出することを原則としているについての論理的に確認できるメリットと課題を（列 & 参照）整理し、また、その課題の対応状況を確認する。

前者の従前の地権者が残り続ける仕組みのうち、



市街地再開発事業は、従前の土地所有者等が再開第一に、事業を実施する区域内の土地所有権を発ビルの床所有者に変換する仕組みを有しており、事業地区内に整備する再開発建築物の床所有権等その変換にあたって税金がかからないように税制に変換するという市街地再開発事業の特徴は、一措置が講じられている（行  列 ) 参照）。さらに、面では、従前地権者の生活や経済活動を対象地区その公共性等を背景にして、市街地再開発事業をから追い出すのではなく、事業完成後にも継続す施行する際に整備する都市計画道路の整備と、再るという点では優れた側面を持つ。これが従前の開発建築物の公共的な空間に対して補助する予算地権者の対応の仕方としてのメリットである。ま制度も整備されている。

た、一般論でいえば、従前地権者にとって従来のこれに対して、行 、行  の収用型＝全面買収

生活や経済活動を維持出来る方が事業に対する賛事業については、従前の土地所有者等が他に代替同が得やすいといえる。
（もちろん、個別には売却

地を取得するための税制特例のほか、予算制度として他の場所に住む、あるいは、売却して事業をしては、公共施設整備に加えて、用地買収費補助辞めることを要望する地権者もいるはずなので、が入ることが特徴である。

あくまでも一般論である）

以上の説明を含め、表  の分析を踏まえると、第二に、このような従前地権者を事業地区内に市街地再開発事業は、①公共施設の整備と従前地残し、従前地権者の要望を新しく建築される再開の防火性能の低い市街地の改善という公共性、②発建築物の内部に割り振っていくということは、公共性を背景にして、従前地権者の権利を再開発

従前地権者の意見を把握して適切な床を提供するビルの床に強制的に変換できる仕組み、③高い公こと、この際に従前地権者の土地等の財産価格が共性、強い強制力を背景にした充実した補助と税目減りせず、さらに、他の従前地権者との公平性制措置、が特徴ということがわかる。

も確保することが求められ、極めて難しい調整を地権者の区域内での新しい権利取得を促す仕組み

収用事業として、5000万円控除、繰
なし
延控除、代替地の不動産取得税の免除

収用事業として、5000万円控除、繰なし
延控除、代替地の不動産取得税の免除

収用事業として、5000万円控除、繰なし
延控除、代替地の不動産取得税の免除

収用権限

・不良住宅地区に対し住宅地 て、不良住宅の除去と
ӽ 区改良 改良住宅建設に公共 定性的な要件あり事業 性を認める。
・大臣の指定が必須

・住宅不足の大都市圏
新住宅におけるニュータウン なし（事後の住宅開市街地
Ӿ
供給に公共性を認める 発計画に詳細な要 収用権限
開発事
・主体は、UR、地方公 件あり）
業
共団体、住宅公社のみ定性的な要件あり
・津波被災地に対して一団地（津波被災地、原子防災拠点を整備するこӿ の施設
力被災地などの災 収用権限とに公共性を認める
事業
害被災地、平時の災・都市計画決定が必須
害脆弱地区に拡大）ԑ
地権者の転出、区域内での新地権者の新し しい権利取得
い権利取得へ を通じて円滑の税制特例に道路等公共施設を整備する仕組みԐ

あり（幹線道路沿権利移なし（同意によって権 い、密集市街地、未 地区内外をと地区内外をと 不動産取得税、転等促
不動産取得税、登録
利移転をなかったもの 利用地、ハザードイ わず、権利移転わず、権利移転 登録検挙税の なし
進計画
検挙税の減免をみなす仕組み）
エリアなど拡大傾 をなしとみなすをなしとみなす 減免）
もの向）

代替地の取得として繰延控除 買収して公共と不動産取得 施設整備税の免除

代替地の取得として繰延控除 買収して公共と不動産取得 施設整備
税の免除

代替地の取得として繰延控除 買収して公共と不動産取得 施設整備
税の免除

なし

公共施設の用地費整備費に対して補助なし

不良住宅用地買収費に補助なし

なし

公共的空間の敷地取得費に用地費、整備に補助
補助なし

事業者による一括登記

ԗなし

なし

法律で規定なし

法律で規定なし
例外として東日法律で規定
本大震災の際の盛土補助

敷地部分への補助ԕ

公共的空間への補助（住宅局 原則なし
補助部分）

公共施設の用地費、整備費に なし
対して補助なし

Ԕ
敷地内空地や建物共用部分等の公共的空間への補助

旧道路特会（都市計画度道路整備費及び用なし
地費）＋旧一般会計補助（より幅員の狭い道路への補助）

道路等の公共施設への補助Ԓ

権利変換手法やむをえない転出に （権利が自動的 権利変換手法
権利変換で再5000万円控除(第 に引き継がれ によって譲渡所開発建物に移 旧道路特会補
一種の場合、第二種 る仕組み＝権 得税、不動産取転させることで 助
では収用事業なの 利が途中で消 得税、登録免許
公共施設整備で行3，行4並）滅することを認 税がゼロめない）

特段の規定なし

Ԁԏ

減価補償金地区で 換地手法（権利の用地取得のみ収 が自動的に引 換地手法によっ換地で土地の用事業並（5000万 き継がれる仕 て譲渡所得税、移転・整形化に控除や買い替え特 組み＝権利が 不動産取得税、伴い公共施設例）
途中で消滅す 登録免許税が整備
その他の場合一部に ることを認めな ゼロ1500万円控除）い）

転出者への税制特例

・公共施設整備と従前地の防火性能の改善と市街地 いう2つの観点から公耐火建築物等詳細
Ӽ 再開発 共性を認めるな要件あり
事業 ・組合施行、市町村施行で都市計画決定が必須

地権者の転出を促す仕組み

Ԏ特段の規定なし従前地要件強制力を背景に地権者に同意を迫る仕組み

ԍ・道路・公園という公共施設整備に公共性を土地区
認める
ӻ 画整理
なし
・個人・組合では都市事業計画決定も必須ではないԌԋ表 市街地整備手法の特徴一覧

・造成した宅地に対する住宅等への用途以外には処分不可

・施行手続きが旧時代的（大臣の指定）・買収した土地の用途が公共施設か改良住宅で限定的・地権者が中にとどまるのが原則。しかし、権利形態を大幅に変えるの調整に時間がかかる。
・人口減少社会では事業長期化に伴い事業採算が一層悪化、保留床が売れない・容積率を増しても需要がない地区が増えている・事業の途中で計画区域減少がしにくい・補助が公共施設、公共的空間部分に限定・地権者が中にとどまるの原則で調整に時間がかかる
・人口減少社会では事業長期化に伴い事業採算が一層悪化、保留地が売れない・減歩率に影響がでるので、計画区域の縮減がしにくい・補助が公共施設整備分に限定

短所Ԛ

・区域の内外ととわず権利移転を促進する仕組み

・税制が不十分・補助事業が存在せず・敷地に対する用地費補助あり
・段階的に区域を拡大すｓる ・地区内で新しい権利取得をする場合の登録ことが制度前提
免許税特例がない（東日本大震災のときには・建築する建物用途に限定 被災地全体で免除）
なし
・主体要件なし

・収用した土地が個人所有の住宅用地として使える・敷地に対する用地費補助がある

・公共施設整備と建物がセットで実現できる。
・建物の用途限定がない。

・制度創設当初は財政効率的（現在ではその説得力減少）
・法律で規定している内容が少なく敷地整序型など柔軟な使い方が可能長所

ԙ

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土地総合研究 2024年春号する必要がある。このため、市街地再開発事業のら柔軟に事業を追加することで「社会情勢に応じ仕組みにおいて、実際に建築行為に着工するまでた柔軟な事業計画の変更」が可能となっている。には長い調整時間がかかることになるのは必然で東日本大震災の被災地などで、この一団地の施ある。

設事業は多く活用されているが、このような長所

第三に、複雑な地権者調整を実施しながら対象のある一団地の施設事業を、災害からの復興時だ事業地区の範囲を決め、再開発建築物の床の用途けでなく、平時からも活用できるように制度改善を決めていくことから、長い調整期間のなかで経も図られている（一団地の都市安全確保拠点施設）。

済事情が変わることについて、柔軟に対応するこまた、一団地の施設事業と市街地再開発事業、土とが難しいことも、論理的に必然である。

地区画整理事業を上手く選択し、あるいは組み合

わせて、上記の論理的な課題（「長期の事業期間」

第二、第三に掲げた、「長期の事業期間」と、「事と、「事業計画の途中段階での変更の困難さ」）に業計画の途中段階での変更の困難さ」は、従前の対応していく、という運用上の検討も進んでいる

地権者の対応の仕方から論理的に生じる課題であところである。

る。この課題については、高度成長期のように右

肩上がりの経済状況では問題が発生しにくいが、もう一つの対応は、従前地権者のうち、事業の近年のように、低成長期で、かつ、地域経済や景実現に賛成の地権者はそのまま残ってもらい、反気の不確実性が高まっているときには、この市街対の地権者には転出してもらって、転出した跡地地再開発事業の課題は顕在化しやすくなる。このを事業に賛成の者に購入してもらう仕組みである。

課題については、既に、以下に述べる  つの方向

これが、表  の行  の「権利移転等促進計画もの」から制度的な改善対応が図られている。

（沿道整備権利移転等促進計画、防災街区整備権

利移転等促進計画、居住誘導区域等権利設定等促最初の対応は、従前地権者を事業地区内に残す進計画、低未利用土地権利設定等促進計画）であことを追及しない方法である。

る。この「権利移転等促進計画もの」は、転出入

具体的には、この問題については、表  の行 の地権者の移動には時間がかかることから、面的で示している、一団地の施設事業（一団地の津波に事業を実施するのではなくて、一定の土地利用防災拠点市街地形成施設、一団地の復興再生拠点計画を時間をかけて実現することを目的として、市街地形成施設、一団地の復興拠点市街地形成施

当該土地利用の実現する意欲のない土地所有者の設、一団地の都市安全確保拠点施設に係る事業制

転出と、当該土地利用計画の実現の意欲のある土度をいう）という、収用型・全面買収型事業手法

地所有者の転入を促進するための仕組みと理解すである。一団地の施設事業は、小規模で売却意向ることが可能である。のある土地について当該土地を先行的に買収して

災害後の復興のための拠点施設を整備する、平時以上に述べた各種事業手法に関する従前地権者から災害に備えた安全な拠点施設を整備するといとの対応の仕方をイメージ図で整理すると図  のう事業手法であることから、ある程度の面積の地とおりである。


権者の意見調整を行うよりは早期に事業を立ち上げることが可能であること、即ち「事業期間の短縮化」が可能である。また、売却意向のある土地を買収して第  期の事業を立ち上げたうえで、さらに周辺地区の土地も買収して第  期事業を実施することも容易であることから、事業を進めなが筆者が指導員として参加している東京都の都市復興訓練においては、一団地の施設事業と土地区画事業、市街地再開発事業をどのように組み合わせて対応することが首都直下地震からの復興のあたって有効であると考え、その具体的な運用の仕方について、東京都の事務方と検討しながら訓練を行っている。

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
図 市街地整備手法の従前地権者の取扱のイメージ図
上記の事業手法は、いずれも、従前地権者が従．市街地再開発事業を含む市街地整備手法の歴前の土地所有権等を手放して新しい土地所有権等

史的な視点からみた特徴

を取得するというステップがあるが、このステッ 市街地整備手法のなかでも市街地再開発事業

プの際に、譲渡所属税、不動産取得税、登録免許が生まれた歴史的な位置付けと特徴

税が原則は課税されることから、この税負担を軽最も創設年の古い市街地整備手法は、土地区画減しているのが、表  の列 '、列 (、列 ) に記載し整理事業であり、表  の行  で示すとおり、関東ている特別措置である。

大震災、戦災復興という大規模な被災地への事業

として活用されたのち、列 & の高度成長期には、なんらかの市街地整備事業を実施するためには、郊外住宅地開発のために、また、阪神・淡路大震

従前の地権者の土地所有権等をどう処理するかが災、東日本大震災の復興事業として用いられると課題であり、その  つの手法として、土地所有権ともに、近年の低成長期では、敷地整序型タイプ等を建物の区分所有権に変換することに特化したなど、保留地収入にとらわれない事業として用い市街地再開発事業手法は、従前地権者の生活や経られている。

済活動を従前の場所に継続するという観点からは、市街地再開発事業は、戦後の高度成長期におい十分意義があるものであり、これは将来にわたって、都市の中心部の劣悪な環境改善のために多くて否定されるべきものではないと考える。

用いられ、阪神・淡路大震災、東日本大震災の復なお、既述の市街地再開発事業の課題に対応し興事業として実施されるとともに、後述のようにた、一団地の施設事業、権利移転等促進計画もの

保留床の売却困難化という課題を抱えつつも、低も、市街地再開発事業とは異なる地権者の処理を成長期で実施されてきており、（平成 ）年する仕組みであり、地権者の意向次第では、活用を底にして新規の事業地区が増加傾向にあると言意義が十分あるものである。

われる。

以上のように、従前地権者の対応の仕方という（）で述べたとおり、市街地再開発事業等の観点からは、市街地再開発事業、一団地施設の整課題に対応した「一団地の施設事業」、「権利移転備事業、権利移転等促進計画ものはいずれも異な等促進計画もの」が低成長期時代に創設され、一った地権者対応を目的とするものであり、地権者定の実績もあげつつある。の意向に即して使い分けて活用する意義があるものと考える。
以下の 85/ の資料参照。KWWSVZZZXUDMDRUMSZSFRQWHQWXSORDGVN\RNDLHVWDEOLVKHGJUDIISGI
（最終閲覧日  年  月  日）

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表 市街地整備手法の歴史的経緯

ӻ

土地区画整理事業

Ӽ

市街地再開発事業ӽ

住宅地区改良事業

ԋ関東大震災Ԍ
戦災復興

財政負担が小さい
事業手法

財政負担が小さい
事業手法

ԍ
高・中成長期Ԏ
阪神・淡路大震災

ԏ低成長期

Ԑ東日本大震災ԑ低成長期

郊外住宅地開発・財政支援あり

区画道路用地費分を補助対象に追加

敷地整序型など柔軟化

盛土費用補助・補助率アップ敷地整序型など柔軟化

都市中心部の改造・財政支援

補助率アップ保留床売却の困難

補助率アップ保留床売却の困難

用地費補助化

都市安全確保拠点施設と補助制度の創設

新住宅市
Ӿ 街地開発事業

ӿ

一団地の施設事業

権利移転
Ԁ 等促進計画もの沿道法、密集法で制度化（実績なし）

立地適正化計画関係で制度化
これらに対して、行  のいわゆる不良住宅地区のための「住宅地区改良事業（「具体的な制度内容は表  の行  参照）、
行  のニュータウン開発のたまた、大災害からの復興時には必ず活用される事業手法でもある。


めの「新住宅市街地開発事業」（「具体的な制度内．市街地再開発事業に関する事業採算性の悪化

容は表  の行  参照）は、高度成長期には活用さの課題とそれへの対応可能性れたものの、目的の不適合化などの理由から、法 市街地再開発事業の事業採算性の悪化の原因

律自体は廃止されているわけはないものの近年の日本の経済成長率の低下から、特に、地方都市実績はゼロとなっている。
では民間企業による床需要が減退してきている。
一方で、市街地再開発事業は、図  の上の図に

 市街地再開発事業の歴史的経緯から論理的に示すとおり、従前の建物の除却及び新しい再開発明らかになる特徴と課題

建築物の建築費用について、オレンジ色の保留床

市街地整備手法については、高度成長期に創設の売却費用で回収するのが通常の事業収入の確保されたものの、住宅地区改良事業や新住宅市街地の方法である。このため、民間企業の床需要が減開発事業のように、目的が時代に即さなくなるな

退すると図  のオレンジ色の床が売れず、仮に、ど、整備手法が現在の日本における経済社会状況

図  の下の図のように地方都市の実態に合わせてに合致しない場合には、法律やそれに対応する支オレンジ部分を小さくした「身の丈」の再開発ビ援制度があったとしても、実際には活用されないルにすると、保留床は売却できるかもしれないが、ことが、歴史的にみて明かである。

保留床売却による事業収入の総額が減ってしまっ

この事実を踏まえると、市街地再開発事業につて事業収支を確保することができない。

いて、その目的からみて、あるいは事業手法の法



律又は予算、税制上の内容からみて、現在の経済

社会状況にそもそも合致していないという状況とは一般的には言えないことは明らかである。

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図 市街地再開発事業の事業収支のイメージ図 市街地再開発事業の事業採算性の悪化への改( 又は列 * に記載しているとおり、「敷地整序型土善方向

地区画整理事業」という手法を取り入れているが、この改善策の検討するにあたっては、要は市街

この手法は、基本的には、税制特例を前提にしつ地再開発事業に対する追加的な資金をどこから確つ、保留地をださずに、従前地権者の土地の交換保するか、であることから、①従前地権者に資金と敷地の整序を行っている。通常の土地区画整理負担を求める方向、②周辺地権者からの資金負担事業は、保留地売却によって事業収支をとる点で、を求める方向、③国等の補助金を増やす方向、の市街地再開発事業と類似の性格を持っている。敷 つの視点から、その改善方向を提案する。

地整序型土地区画整理事業が、保留地売却によっ①従前地権者に資金負担を求める方向て事業収支をとる方式とは異なり、主に税制特例を受けることを前提にして、保留地をださないで市街地再開発事業は従来の事業収支は、図  に地権者相互が交換と敷地整序するという事業手法

示すとおり、保留床の売却によって全体の事業費をとっていることと類似の視点から、市街地再開に充てる方法が一般的だが、例えば、従前の地権発事業も共同建替型で保留床をださない事業収支
者が資金をだしあって共同建替をする、その際に必要な税制特例や場合によっては補助金を投入するという形もありえる。
そのイメージを図  で示す。
土地区画整理事業については、表  の行  の列

敷地整序型土地区画整理事業の具体例は、以下の 85/
参 照 。 KWWSVZZZVRNXVLQRUMSLQIRUPDWLRQSURM
HFWVKLNLFKLVHLMRKWPO（最終閲覧日  年  月  日）

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
図 従前地権者が費用をだしあって共同建替するイメージ図
の確保の仕方がありえると考える。

たとおり、地方自治法第  条に基づき、又は、この場合には、土地区画整理事業が「敷地整序自主条例によって負担金条例を制定することによ型」という新しい名前をつけて取り組んだように、って、市町村が負担金を周辺地権者から徴収して、市街地再開発事業についても、従前の保留地処分市街地再開発事業の施行者に補助することが考え型の事業手法とは異なる手法と異なる事業手法でられる。
そのイメージを示したものが図  である。
あることが明確になる名称など、地権者や関係者

仮に、条例制定などの協力が市町村から得られにその新しい事業収支の確保の仕方が伝わるようない場合には、市街地再開発事業の施行主体が、なブランディングが必要と考える。

市街地再開発事業の周辺の不動産（図  の ; 宅と②周辺地権者からの資金負担を求める方向
市街地再開発事業の事業収支を改善するもう一つの方法は、市街地再開発事業で地域価値の上昇< 宅のイメージ）を購入又は借上げてリノベーシ
ョンなどをした上で、テナント貸しなどを行い、開発利益によって周辺不動産の事業収益を市街地再開発事業に取り込むことが考えられる。というメリット（いわゆる「開発利益」）を受ける

この場合、市街地再開発組合は、市街地再開発事業地の周辺地権者から資金負担を求める方向で事業のみを実施する主体であり（都市再開発法第ある。この方法については、フリーライダーを防 条の  第  項）
、周辺の小規模な市街地再開発事ぐために不同意の地権者からも徴収する強制権限業ではない事業を実施することは制度的に不可能が必要である。この手法については、別稿で述べである。また、行政主体も実態として小規模なテナント貸し事業を実施することは難しい。これに

矢ヶ部慎一（東洋大学 333 研究センター公共 5 不動産）から提供いただいた情報によれば、「ディベロッパーが取得する保留床処分が、地権者が取得する保留床より圧倒的に少なく、また補助金を入れず主として従前地権者の負担で行った市街地再開発事業に、渋谷二丁目
 地区がある」とのことである。KWWSV[WHFKQLNNHLFRPDWFOQ[WFROXPQ （ 最 終 閲 覧 日 年  月  日）

土地総合研究第  巻第  号に掲載の「都市計画・まちづくりのための負担金に関する提言」及び拙稿「負担金に関する提言をまとめるにあたって研究会で議論した点」の論考参照。
KWWSVZZZOLMMSKWPOMOLMOLBVSULQJBS
SGI（最終閲覧日  年  月  日）
KWWSVZZZOLMMSKWPOMOLMOLBVSULQJBS

対して、市街地再開発会社は主たる事業が市街地再開発事業であれば、その他の事業を実施することが可能であることから、市街地再開発事業と周辺の地区での小規模な事業を同一主体である市街地再開発会社が実施することが可能である。
なお、この市街地再開発会社のメリットは実務的に十分に認識されていないが、市街地再開発会社の制度創設時に立案担当者であって筆者としては、周辺事業を一体的に実施できることを意識しSGI（最終閲覧日  年  月  日）

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図 市街地再開発事業の周辺地権者に資金負担を求めるイメージ図
て制度化したことから、実務的にも運用の仕方を度の延長として、少しずつ補助対象を拡充してい研究してもらいたいと考えている。

くことも当然必要であるが、原点に戻って、再開

③国等の補助金を増やす方向
国が補助する部分の残りの一定の負担を地方公共団体がすることから、まずは、市街地再開発事
業に関する国の補助制度の基本的な考え方や枠組を整理する。

発建築物の機能について、公共性を認めて、図 の白字部分に対して補助を導入する可能性を追求することが、抜本的な補助制度の拡充につながると考える。
この場合の  つの可能性としては、既述の「一団地の施設事業」がある。例えば、東日本大震災

市街地再開発事業によって、駅前広場などの都で活用された「一団地の津波防災拠点市街地形成

市計画道路整備をする場合には、原則国費  分の施設」
に関する事業は、大災害の被災地において、、地方公共団体負担  分の 、再開発建築物につ先行的に復興拠点を整備するという、建物の機能いては、共用的な部分については、国費  分の 、に着目することによって、建物自体について、民地方公共団体負担  分の 、市街地再開発事業の間が保有、運営する施設であっても、都市施設し施行者負担が  分の  という構造である。この補て都市計画決定することが可能とするとともに、助金の構造を表したものが図  である。

当該建築物の敷地に対しても用地費補助を入れる

図  に明かなとおり、再開発建築物の敷地部分ことになっている。と床利用部分については、もともと市街地再開発

また、（令和 ）年に創設された「一団地事業は、公共施設を整備するとともに、従前の災の都市安全確保拠点施設」に関する事業では、同害に脆弱な市街地を改善するという点に公共性をじく都市施設として都市計画決定をするとともに、認めており、再開発建築物の具体の用途自体には災害時における避難場所の提供や保険医療サービ公共性を認めていないことから、再開発建築物のス等の提供をするという機能に着目して、当該床用地部分、床利用部分には、原則として補助が入利用部分の整備費を補助対象としている。

らない仕組みとなっている。この点について、図これらの一団地の施設整備事業は、誰が管理運 では、用地部分と床利用部分が白地になってい営するかにかかわらず、建築物の敷地及びその上ることで示している。に建築される建築物が発揮する機能に着目して公今後の補助制度の拡充にあたっては、既存の制共性を認め、都市施設として位置付けるとともに、
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土地総合研究 2024年春号

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図 市街地再開発事業の補助事業の構造図
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建築物又はその敷地自体を補助対象にしたものと解することができる。

けを提案した。
近年は、都市開発について大きな政治的な追いこれらの事例を踏まえれば、市街地再開発事業風がないことから、制度面、予算面での議論も小に必要な都市計画決定手続きに併せて、同時に、粒なものに止まりがちだが、厳しい財政事情のな建築物の機能に着目した公共性を担保するためのかでも、都市再生という政府の旗印が立った際の都市施設としての都市計画決定を行うことによっ

都市再生特別措置法などの立法措置に関係した筆て、再開発建築物の床利用部分又は敷地の用地費者としては、やはり、より基本的な論理や枠組に部分に補助金を入れる仕組みを検討することは、ついて、少しでも課題を解決して前に進めるよう抜本的に市街地再開発事業に関する補助制度を拡に、大きく制度の枠組みを根幹から理論的に議論充する可能性があり、検討の価値があると考える。
し、その上で、大胆な制度改善の提案が行なわれ

．まとめ

ることが必要と考える。
本稿の分析が、いわれなき市街地再開発事業に

本稿では、市街地再開発事業について、安易に対する批判に対する鎮静剤となることを、さらに、批判するのではなく、市街地再開発事業の核とな本稿の提案が、市街地再開発事業の改善方向にむる制度の内容や支援制度を丁寧にフォローして、けて、議論の一石になれば幸いである。

市街地再開発事業の制度としての、また、充実した支援制度を持つという意味での意義を明らかに

した。

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その上で、最近指摘を受けている地方都市など

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床需要が乏しい地区での市街地再開発事業が事業

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収支が取りにくいことについて、制度のもともとの趣旨に翻って、周辺の地権者からの資金確保、あるいは補助制度の抜本的な拡充のための理屈づ