昭和42年12月２日第３種郵便認可 平成31年1月10日発行（年４回、４・７・10・１月の10日発行）通巻第509号
公益社団法人東京都宅地建物取引業協会 公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部

宅建

http://www.tokyo-takken.or.jp/

January 2019.

Takken

都民公開セミナー

境界紛争・隣人トラブル対応について
小池都知事に要望書を提出
PHOTO : 六義園／東京都内にある、文化財指定庭園の１つです。

1vol. 509

新年のご挨拶

新たな時 代を切り拓く
効 果 的な事 業 展 開を目指して
公益社団法人東京都宅地建物取引業協会 会長
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
東京本部 本部長

瀬川 信義

新年あけましておめでとうございます。

動 向に大きな影 響を与える可 能 性があると考会員の皆様には清々しい新春をお迎えのこえられます。
また、国 内では、今 年 1 0月に消 費とと心よりお慶び申し上 げます 。日頃より本 部

税 率 1 0％への引上げが予 定されており、その並びに支 部 事 業に格 別のご支 援ご協 力をい

後の消費の冷え込みも心配なところです。
不 動 産 業 界では、原 野 商 法 二 次 被 害の拡ただき、厚く御礼申し上げます。

大 、空き家 や 所 有 者 不 明 土 地の増 加などが大きな問 題として取り上げられていますし、少先 行き不 透 明な状 況 下でも制 度・事 業 の 着 実な推 進を子 高 齢 社 会 の 進 展 や 経 済 格 差 の 拡 大 等に伴い、高 齢 者 等の社 会 的 要 配 慮 者 への住 宅

さて、私共宅建業界を取り巻く環境は、依然

確 保も喫 緊の課 題といえます 。一 方で、既 存として先 行きが 不 透 明で、予 断を許さない状

住宅インスペクションに関する説明の義務化、

況にあると考えます。
まず、国 際 情 勢に目を向安 心Ｒ住 宅 制 度の開 始 等 、既 存 住 宅 流 通にければ、米中の貿易摩擦による緊張の高まり、向けた動きも本格化しています。そのため、本中 東 情 勢の緊 迫 化 、そして我 が 国 周 辺での会はインスペクションに関 する研 修 会 等で制

地政学的なリスクが、我が国経済及び業界の度の周知を図り、
また、安心Ｒ住宅に関しては、

宅 建 Takken 1 CONTENTS
新年のご挨拶 東京都宅建協会 会長
新年のご挨拶 東京都

2

宅建

佐藤伸朗

瀬川信義

2

都市整備局長4

都民公開セミナー 境界紛争・隣人トラブル対応について

5

税務教室 149 消費税率引上げに伴う、賃料の経過措置

9

法律教室 154 所有者不明私道への対応ガイドライン

10

トピックス
賀詞交歓会／無料不動産相談会／秋の褒章／
消費者向け広報誌「Ｈａｔｏ－ｓａｎ」

12

01. 2019

公益社団法人

東京都宅地建物取引業協会

vol.509 January 2019
実務に即役立つ紛争事例 73
保育園園児の声等の騒音について、慰謝料等の請求棄却

15

くみあい通信「ハトさんクラウド」終了／「ハトマークサイト研修会」／「金融関連研修会」／「パーフェクト宅建士講座」／
宿泊施設割引／ハトさん保証

16

東京都不動産業課から vol.35

18

終身建物賃貸借事業の申請手続き

19

全 宅 連 が 内 閣 府より公 益 認 定を受けている

自然 災 害により犠 牲となられた方々に対しま事 業です が、実 施に協 力し普 及 促 進に努めして 謹 んで 哀 悼 の 意を表しますとともに、被ております。そして、これらが既 存 住 宅 流 通を害に遭われた方々に心よりお見 舞い申し上げ

加速させる一助になると期待しております。来ます。

年４月１日から、改 正 民 法が施 行されます。本

私自身、
２０１１年の東日本大震災の被災地

会は、関 連 団 体と連 携し民 法 改 正をテーマとを視察し、被災状況を目の当たりにしてきた経した研修会を実施するなど、会員の皆様が施験に加え、今 回 、災 害に関 する報 道に触れ、行に向け万全の態勢で臨めるよう尽力してい災害対策の重要性を一層実感いたしました。

ます。

地 震 等の自然 災 害は決して他 人 事ではなく、

W e b 研 修 の 検 討など、
不 断 の 事 業 見 直しを
私は、昨年の定時社員総会で３期目の会長
職に再任いただきましたが、皆様のお陰をもちまして、着実に会務を執行してまいりました。公
益法人としての事業を進展させることや、東京
都をはじめ行 政の各 種 審 議 会 等 への役員派
遣による行政への協力などの責任を果たすこ

ここ東 京でも起こるという危 機 感を持ち、いざ起きた時には万 全の態 勢で臨めるようにしなければなりません。そこで、大規模災害発生時に的 確な対 応を行い、人 命 確 保、会 務 継 続を図ることができるよう、本会独自の危機管理体
制 の 構 築に重 点を置 いた 危 機 管 理 対 応 マ
ニュアルの策 定に鋭 意 取り組んでいるところです。

らのことを念頭におき、今後とも本会の発展の2020年東京オリンピックに向け、業 界 の 更なる飛 躍をためにまい進してまいります。

さて、
２０２０年東京オリンピック・パラリンピッと、そして、会員支援の充実を図ること等、
これ公益事業を着実に実施することは当然として、より効 果 的な実 施を目指し、不 断の見 直しを行っております。特に昨年から、Web研修の早 期 導 入に向け鋭 意 検 討を進めております。
まだ実 務 的に調 整が必 要な点はありますが、導 入されれば 、必 ずや 会 員の皆 様の業 務に役立っていくものと考えております。

危 機 管 理 体 制 の 構 築で、災 害 時 の 的 確な対 応をクまで、あと一年半となりました。世界を代表する成 熟した都 市 、東 京を発 信 す べく、都 市の再 整 備 が 本 格 化しております 。都 民・来 場 者の安 全 確 保、及びスムーズな大 会の開 催、そして防災・減災を意識した安心・安全な街づくりのためにも、建物の耐震化・不燃化を推進す
る必 要 があります 。土 地 ･ 建 物の取 引を生 業（なりわい）とする宅建業者で組織する私共東京都宅地建物取引業協会は、公益社団法人として、社会のため、都民のため、東京都をはじめ

昨 年は各 地で例 年にも増して、多くの自然

行政と共に必要な責務を果たしてまいります。

災 害に見 舞われた一 年でした。
４月には島 根

今 年は5月に改 元を迎え、新しい時 代 が始県西部地震、６月には大 阪 府 北 部 地 震 、７月

まります。新しい年が皆 様にとりまして、また業の西日本 豪 雨、９月の北 海 道 胆 振 東 部 地 震、界にとりまして更なる発展を遂げる飛躍の始ま記 録 的な猛 暑、そして相 次ぐ台 風 上 陸によるりの一年となりますことを祈念して新年のご挨被害などは記憶に新しいところです。
これらの拶とさせていただきます。

宅建

01. 20193

新年のご挨拶

あらゆる世代の方々が住みやすいと感じるまちづくりを
一層促進
東 京 都 都 市 整 備局長

佐藤 伸朗

新 春を迎え、謹んで新 年のご挨 拶を申し上げます。

都は、行 政や管 理 組 合、事 業 者 等の責 務・役の皆様方には、日頃より東京の都市づくりに格割を明確化して、マンション適正管理に向けた別のご理解とご協力を賜り、厚く御礼申し上げ

仕組みづくりを進めてまいります。
規 定が実 施され、間もなく1 年となります 。
さら発生した年でした。東京でも、想定を超える災に来年は、宅地建物取引にも係る民法改正が害がいつ起きるかわかりません。東京都では、行われます。消 費 者が安 心して取引できる住「 都 市 づくりのグランドデ ザイン」に 基 づき、

宅 市 場の整 備には、不 動 産 取引の専 門 家で2040年代を目標に、長期的な視点から施策をある宅 建 業 者 の 皆 様 の お 力 添えが 必 要 で進め、安 全・安 心と、東 京ならではの良好な街す。都としましても、消費者利益の保護を一層並みが両立した都市を目指しています。

徹 底し、宅 地 建 物 取 引 業に従 事 する方々の者の方々との交 渉 等を十 分に行いながら、防資 質 向 上や、その専 門 知 識をより発 揮できるよう、今後とも支援してまいります。

災生活道路に位置づけた狭あい道路の拡幅

今年は、ラグビーワールドカップ、そして来年整備や延焼遮断帯となる街路の整備を進め、は、東 京 2 0 2 0オリンピック・パラリンピック競 技

不燃化・無電柱化を一層推進してまいります。

大会を迎えます。
「人」が輝く舞台である東京

また、住宅施策の分野では、東京が2025年の 魅 力を高 め 、確 かな成 長 へ 繋 げ ていくにをピークに人口減少社会を迎える中、あらゆるは、
日々、東京のまちづくりに貢献されている皆世代の方々が住みやすいと感じられるように、様 方との連 携と協 働が、大 変 重 要です。今 後

東 京に暮らす 方々の目線 からの都 市 づくりもとも、一 層のご支 援を賜りますようお願いいた

重要です。住宅マスタープランに掲げた「豊かします。

な住生活の実現と持続」に向け、施策の重要

結びに、貴協会の益々のご発展と会員の皆性が一 層 増している空き家 対 策やセーフティ

様のご健勝、ご繁栄を祈念いたしまして、新年

ネット住 宅など、住 宅ストック有 効 活 用に関 すのご挨拶とさせていただきます。

る施策を総合的・計画的に一層促進を図って

01. 2019

宅建業法関連では、
インスペクションに係る昨年は、日本各地において大規模な災害が

例えば、木密不燃化プロジェクトでは、地権

宅建は、マンションの適 正な管 理が欠かせません。

東 京 都 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 並びに会 員ます。

4

まいります 。さらに、安 全・安 心なまちづくりに平成30年度
本部主催研修会〈都民公開セミナー〉

境界紛争・隣人トラブル対応 について
土地所有者間 で 問 題となる境 界とは 何 か 、
境界の判断はどのように するか 、境界その他近 隣を巡る紛争 の 解 決 に つ い て
平成30年７月収録

今日は、境 界 紛 争についてお話させていただきます。
まず、「 境 界 」とは土 地を個 別 化 するために、人為 的に区 画した一 定の土 地の範 囲を画する線のことであり、「公法上の境界」と、「私法上の境界」という、
２つの概念があります。

海谷・江口・池田法律事務所
弁護士 江口 正夫
一部を売ると土地の一部の所有権はＢに移転します
が、ＡとＢの土 地の境 界 線である筆 界は移 転しません。なぜなら、筆界は、分筆と合筆と境界確定判決以外には移転しないからです。
ただ、それだと不 都 合を生じますので、土 地の一部を売 買した場 合 、Ａは、
Ｂへ 売 却したＡの土 地 部
分を分筆の登記をして、Ｂへの所有権移転登記を行

公法上の境界と私法上の境界との相違

い、Ｂはこの後この土地をもともと所有しているＢ土地

公法上の境界とは、土地登記簿に定められていると合 筆の登 記をするという手 順を踏んで、筆 界と所

土 地の境 界であり、「 筆 界（ふでかい、またはひっかい）」という言い方をします。
これに対して、私法上の境界は、私法上の権利である所有権の対象となる土地の範囲を画する線のことであり、いわゆる「境界」または「所有権境界」という言い方がされます。
（ 以下、
「筆界」
「所有権境界」の用語で解説します。）
所有権境 界は、所有者である当事者間の合意によって定められ、また変更もされます。

一筆の土地の一部のみを図面を用いて売買

A 土地

B 土地

部分の土地をＢに売却

A 土地

B 土地
筆界

しかし、筆界は当事者の合意で変更することはで

有権境界を一致させるということをしています。

きません。
したがって、当事者間で取り交わす境界確
認合意書は、あくまでも隣地所有者との間の所有権の範 囲を合 意したものにすぎず、筆 界を確 定 するものではありません。筆界は、次の３つの場合以外には

合 、③ 裁 判により境 界 確 定 判 決 が 確 定した場 合でＡ土地とＢ土地の『所有権境界』す。つまり、
この３つ以外には筆界は絶対に変更されが、ときにずれている場 合があります 。例えば、一 筆の土地の一部を図面を用いて売った場合に、土地のＡ土地とＢ土地の『筆界』は変わらない。

B 土地
筆界

筆 界と所 有 権 境 界は普 通は一 致 するはずです

A 土地
所有権境界

筆界と所有権境界が異なる場合

Bへ売却

ません。

筆界

筆の登 記を行った場 合 、② 合 筆の登 記を行った場

B 土地
所有権境界

変 更されないことに注 意してください。それは、① 分

A 土地

その結果･･･

所有権境界と筆界がずれるので、「Ｂへ売却部分」の 土 地を分 筆してＡ → Ｂ
への所有権移転登記をした上で合筆する。
宅建

01. 20195

両 者の境 界がずれる、
もう一つの場 合が、越 境に場 合、境 界を確 認するための資 料として公 図や、法よる土地の時効取得です。越境した者（Ｂ）が善意の

1 4 条 地 図、地 積 測 量 図、国 土 調 査の地 籍 図などの場合は10年間、悪意の場合には20年間占有を継続話をよく聞きます。
これらはどのような図面で、境界のした場合、この占有している土地を当該第三者（Ｂ）

確 定との関 係ではどのような役 割を果たすものなのが時効取得することになります。ただ、取得時効が完かを考えてみようと思います。

成したからといって、筆界は動きません。なぜなら、分実は、公 法 上 、筆 界を定める図 面は、必 ずしも正筆・合 筆・境 界 確 定 判 決 以 外 は 移 転しないからで確に作られているわけではありません。なぜなら、わす。
したがって、
この場 合も所 有 権 境 界と筆 界がずが国に存在する土地図面は、歴史的には明治政府れることになりますので、実 務 上は、Ｂが時 効 取 得しの時代に税金を徴収するための課税図面の作成がた土地を分筆して、ＡからＢへの所有権移転の登記始まりだったからです。課税に必要な土地の事実状をした上で合 筆して境 界を一 致させる形をとってい態を把握するために、日本国家としては土地台帳制

るわけです。

度をとっていました。昭和35年に不動産登記法が改一筆の土地の一部を、第三者が占有を継続し所得時効が完成

正される以 前は、不 動 産 登 記 制 度と全く別 個に、旧

A 土地
Ｂが

B 土地

部分の土地の占有を10年間ないし20年間継続

A 土地

B 土地
その結果･･･

A 土地

B 土地
筆界

Ｂが時効取得

A 土地

B 土地
筆界

所有権境界

Ａ土地とＢ土地の『所有権境界』

Ａ土地とＢ土地の『筆界』は変わらない。

所 有 権 境 界と筆 界 がずれるので、「Ｂ が 時効取得した部分」の土地を分筆してＡ→Ｂ
への所有権移転登記をした上で合筆する。

土地台帳法に基づく土地台帳制度が存在していた
のです。
しかし、
この土地台帳の面積は、正確なものとはいい難く、「 縄 延び・縄 縮み」が多 数 存 在するといわれています。
これは、徴税目的の図面であるにもかかわらず、作 成 時 点で測 量 技 術の未 熟さもあり、測 量の実施を住民に委ねてしまった結果です。住民が税金を軽くするために、実際の測量面積よりも小さい面積を申告し、そのまま土 地 台 帳に記 載されました。
これ
が、
「縄延び」
と言われる現象です。
逆に、例えば小作地では、地主が小作料を多く徴収 する目的で、実 測 面 積よりも過 大な面 積が申告さ
れました。
これが、
「縄縮み」
といわれるものです。
このように、住 民が申告したものがわが国の図 面の面 積として、旧土 地 台 帳 法に引き継がれ、公 図となり、この土 地 台 帳 法の面 積が、登 記 簿 上の面 積、地積になっているわけです。
したがって、登記簿を見たときに、実 測 面 積と大きくずれている場 合が少なくありません。
もともと、正 確な測 量に基 づかない図 面
が土地登記簿に引き継がれていることが、現在筆界を確認するときの大変な妨げになっているのです。

公図の変遷
したがって、公図の位置付けは、わが国では大きく

6

宅建

01. 2019

土地に関するわが国の図面制度

変遷しています。
まず、昭和35年の不動産登記法のところで、土 地に関するわが国の図 面 制 度はどうされ、旧土地台帳法と同法施行規則が廃止されましなっているのでしょうか。土地の境界が争いになったた。建て前としては、旧不動産登記法17条によって、改正で、不動産登記制度と土地台帳制度が一元化

平成30年度 本部主催研修会〈都民公開セミナー〉

登記所に地図を備えることとされました。
この地図はが1 0 c m 未 満の公 図はそのうちの１万 7 , 9 9 5 枚で全

各土地の区画と地番を明確にするもので、かつ現地体の5.5％しかありません。ずれが１ｍから10ｍぐらい

復元性を有するものとされました。つまり、法務局で、のものが1 6 万 4 , 0 5 7 枚で4 9 . 8％ですから、わが国の昭和35年に登記簿にきちんと図面を備え付ける、そ公図の半分は、１ｍから10ｍぐらいずれていることにの「17条地図」を見れば、公法上の筆界が分かるとなります 。
さらに、ずれが1 0ｍ以 上の公 図は2 . 5％でいう建て前にしたのです。

8,253枚あります。公図はそれほど現地とずれている

しかし、公図はこの17条地図に当たるかというと、ものなのです。

公 図には現 地 復 元 性がありませんし、実 測したものとも全く異なっていますから、公 図は1 7 条 地 図に該当しません。結局、昭 和 3 5 年に、わが国の公 図は法的な根拠を失うことになりました。平成になっても、17条地図は、それほど備え付けられませんでした。
そこで、平 成５年に不 動 産 登 記 法 が 改 正され 、「法17条地図に準ずる図面を、法務局に置く」という規定が設けられました。
この法17条地図に準ずる図
面、これが公図ということになりましたので、公図はこ
こで、法的な位置付けが復活したことになります。
現在の不動産登記法では従来の「法17条地図」に相当するのが「 法 1 4 条 地 図 」といわれるものであり、同法14条で、法務局には地図を備えるとされています。

地積測量図と国土調査の地籍図それに対して、法務局でもう一つ手に入れることができる図面が地積測量図です。土地によって地積測量図が作成されているものとされていないものとがありますが、この地 積 測 量 図は現 在の不 動 産 登 記 法（平成18年１月20日施行）の下では、座標値があり、現地を特定する機能があります。特に、境界標、例えばコンクリート杭や石杭が現地にある場合には、その杭の位置も全て、この地積測量図に表示されています 。平 成 1 8 年 以 降に作 成された地 積 測 量 図は、かなりの点で正確性を持っているといえます。
次に国 土 調 査の地 積図ですが、これも証 明 力の高 い 資 料 です 。ただ、東 京 の 法 務 局では、地 積 図

法14条地図では、この法14条地図に該当するものには何があるかというと、国土調査結果による地籍図、土地改良が あ る の は 2 2 ％に すぎま せ ん 。神 奈 川 県 で は1 3％、千 葉 県では1 4％といわれていますので、
この証 明 力 の 高 い 資 料 はまだまだ 少ないということになります 。

登 記 令５条２項３号の土 地の所 在 図 、土 地 区 画 整
理 登 記 令４条２項３号の土 地の所 在 図などが 扱われており、境界を確認する際の極めて重要な証拠といってよいと思われるものです。
ただ、相変わらず、
この14条地図がなかなか作成されるに至らないので、暫定的な図面として「地図に準 ずる図 面 」、いわゆる「 公 図 」が利用されているということになります。

筆界特定制度とは何か
これまでお話したとおり、土 地 登 記 簿が境 界を決めたというのは建て前にすぎず、実 際にはどこが境界であるかを示した図 面がほとんど存 在しないというのが現 状です 。ですから、境 界について争いになればどこかで解 決するしかありません。
これまで、境界の争いについて解決する手段は土地境界確定訴
訟といわれるものしかありませんでしたが、現在はもう公図の証明力一 つ新しく、筆 界を確 認 する制 度 があります 。それが、「筆界の特定」です。

では、この1 4 条 地 図に準 ずる図 面としての公 図

ここからは、「 筆 界（ 公 法 上 ）の特 定と確 定 」につは、どの程度役に立つのでしょうか。わが国には32万いてお話しさせていただきます。
まず、筆界とは、ある

9 , 5 5 8 枚の公 図が存在していますが、実状とのずれ土地が登記された際に、その土地の範囲を区画す

宅建

01. 20197平成30年度 本部主催研修会〈都民公開セミナー〉

るものとして定められた線のことをいいます。ただし、ら、重要事項説明のときに「筆界特定書があります」

これは建て前であって、図 面があるとは限りません。

とだけ書くのは、少々不正確ではないかという気がしこれに対して、境界という概念は、公法上の筆界を意ます。
もし書くのであれば、「筆界特定書があります。

味 する場 合もありますし、所 有 権の範 囲を画する線

ただ、これと異なる境界確定判決が後日出た場合にという意味もあります。筆界に変動がなくても、所有権は、境界がそちらに動きます」
としておかないと、正確の帰属範囲は変更されることがあります。

な説明ではないことになります。では、このような筆界平 成 1 8 年 施 行の不 動 産 登 記 法で、「筆界特定」

特定などは意味がないのではないかと思われるかもという制度が創設されました。
この筆界特定制度は、しれませんが、私は、筆 界 特 定をしておくとその後 、

土 地の所 有 権の登 記 名 義 人 等が申請します。筆 界

境界確定の裁判でひっくり返る可能性は、ほとんどな

特定の申請をすると、法務局の筆界特定登記官が、いのではないかと思います。

外 部 専 門 委 員である筆 界 調 査 委 員を選 任します 。
この 筆 界 調 査 委 員は、土 地 家 屋 調 査 士 や 司 法 書士、弁護士等ですが、土地家屋調査士が中心となります。
この筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における筆 界の位 置を特 定する制 度ですが、筆 界 特定 制度とされていて、筆界確定制度となっていないところに注 意してください。境界確定訴訟というものがありますが、法 務 局が行うのは、筆界 特定です（ 確 定ではない）。特定するのはあくまで公法上の筆界です。
これに対して、境界確定訴訟は、境界を確定する

訴 訟です。いろいろな事 情から、「 境 界 線はここだ」と裁 判 所が決めてしまうのが、境 界 確 定 訴 訟です 。
そして、確定判決が下れば筆界がそれによって移転します。冒頭で申し上げましたように、筆 界は分 筆の登記と合筆の登記と境界確定判決という３つの場合
によってのみ変 更されるからです。
したがって、筆 界が特定した後、境界確定判決が出ると、筆界は境界確定判決のところへ移転しますから、筆界特定は証明力を失います。

境界確認合意書の法的効力
では、境 界 確 認 合 意 書を作った場 合の法 的 効 力はどうなるのでしょうか 。境 界 確 認 合 意 書を取り交
わせば 、境 界は確 定したことになるのかという問 題です。
これには、最 高 裁の判 例があります。最 高 裁の判
断は、「境界確定の訴えは公法上の境界を確定するものであるから、当事者が境界について過去に合意していても、裁 判 所はそれに拘 束されない」というものです。境 界を定めた事 実があっても、境 界は分 筆と合 筆と境 界 確 定 判 決でしか移 転しませんから、相隣 者 間において作った境 界 確 認 合 意 書があっても境界はそれによって移動しないというわけです。
では境 界 確 認 合 意 書には意 味がないのかというと、そうではなくて「当事者間の境界確認の合意を、
境界確定のための一資料として斟酌することはできる。
しかし、
この境界確認合意書があるから、それに反する主張ができない、あるいはそれに反する境界を認定できないわけではない」というのが、裁判所の重要事項説明書では、どう記載すべきか
筆界特定がそのようなものだとすると、皆様方がＡの土 地を売ろうとした場合、重要事項説明書にはどのように記載すればいいのでしょうか。例えば、「ここは、境界確認合意書はありませんが、筆界特定書があります」という説明でいいのかという問題です。
普 通 、お客 様は筆 界 特 定を法 務 局が行ったと聞いたら、境界は決まったものだと思ってしまうかもしれません。
しかし、後で異なる境 界 確 定 判 決が出た場
合、筆界特定は効力を失ってしまうことになりますか

8

宅建

01. 2019

判断です。

消費税率引上げに伴う、賃貸不動産賃料の経過措置の注意点

o n e ra n k u p！

税務教室
連載149回
税理士法人タクトコンサルティング
株式会社タクトコンサルティング 遠藤純一

Q

今年10月に消費税率が10％に引き上げられますが、賃貸
不 動 産の賃 料について経 過 措 置 があると聞いています。
どのような措置か教えてください。

1 消費税の税率引上げは、10月1日から
消費税率引上げを再延期する「社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税法の一部を改正する等の法律」が平成28年11月28日付で施行され、消費税等の税率の10％への引上げが平成31年
10月1日に再延期されました。
これに伴い、請負に関する経過措置について、特例の実施スケジュールが次のように見直されました。

1 消費税等の税率引上げに伴う経過措置の指定日は平成31年4月1日とする

2 上記の指定日前の平成31年3月31日までに建築工事の請負契約を締結し、平成31年10月1日以 後 に建 物 等 の 引 渡しを受 けた 場 合は、請負契 約 の 代 金に適 用される消 費 税 率は8％となる

図解すると次のようになります。

〈 図1 〉

指定日4月1日10％税率10月1日

契約（参考）契約

引渡し
（

８％）

引渡し
（

10％）

2 建物等の賃料に関する経過措置
オーナーのほか、不動産業者にとって重要なのは、賃貸
建物等の賃料に関する経過措置です。
これについても、以下のような経過措置があります。
ア 平成25年10月1日から平成31年3月31日までの間に締結した資産の貸付契約に基づ いて、

イ 平成31年10月1日前から同日以後引き続き、一定の要件に該当する貸付を行っている場合には、平成31年10月1日以後の賃料に係る消費税が8％となる〈 図2 〉

指定日4月1日10％税率10月1日

契約（参考）契約

継続貸付（

８％）

継続貸付（

10％）

3 賃料に係る消費税の原則
土地・住宅以外の貸付を受ける場合の賃料には、消費税の引上げが開始される10月1日以後に支払いをする賃料であっても、消費税は8％のままでＯＫとなる場合があります。たとえば9月分の貸付の対価となる賃料を10月に支払う
場合で、このケースもまだ消費税率が引き上げられる前の貸付ですから、８％で済むことになります。なお、「翌月の貸付」の賃料を前払いする契約で、10月分の貸付の対価を9月中に支払う場合には10％税率となります。

4 経過措置の注意点
左記 2 の、８％の税率となる経過措置の適用を受ける場
合には、いくつかの注意点があります。
第１点、指定日前に契約をして10月１日以後も継続して貸付をしている場合、8％税率の適用がありますが、それは当初契約の期間までで、自動更新で契約が延長される場合には、延長の期間は10％税率になります。解約申出期間が過ぎたときに新たな契約の合意があったと考えるからです。
第２点、この経過措置の適用には次のような「一定の要件」があります。
⑴その契約に係る資産の貸付の期間と、その期間中の賃貸料が定められていること⑵さらに次の２つの要件のうちどちらかを満たすこと
その対価
ⅰ事業者が事情の変更その他の理由により、の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと。
ⅰ
ⅰ契約期間中に当事者の一方又は双方がいつでも解約の申入れをすることができる旨の定めがないこと等の要件に該当すること。
このため、⑴の貸付期間と契約期間中の賃料が定まっている場合には、解約の定めがある契約であっても、ⅰの賃料の変更を求めることができない契約である場合には、経過措置の適用があることになります。
また、契約期間2年のうち当初1年間の賃料を30万円とし、残り1年間の賃料を25万円としているケースについても、⑴の契約期間中の賃料が定まっていることになります。
このように「あらかじめ賃料の変更が決まっている」場合には経過措置が適用されます。
なお、賃料の変更について、協議により同意があった場
合に、賃料の変更ができるといった契約である場合には、結局、事業者が「その対価の額の変更を求めることができる」
ことに変わりはないと考えられるため、ⅰの要件を満たさないことになります。
宅建

01. 20199

所有者不明私道 への 対応ガイドライン

近年、所有者不明土地への対応が、公共事業の用地取得や、農地の集約化、森林の適正な管理を始め、様々な分野で問題となっていま1す。複数の者が共有する私道（共有私道）についても、補修工事等を行う場合に、民法の共有物の保存・管理等の解釈が必ずしも明確ではないため、事実上、共有者全員の同意を得る運用がされています。その結果、共有者の所在を把握することが困難なケースでは、必要な工事等の実施に支障が生じています。
そこで、法務省において、「経済財政運営と改革の基本方針2017」を踏まえ、平成29年８月から、支障が生じている具体的な事例を関係者からヒアリングし、収集・整理を行い、同意を得ることが求められる者の範囲を明確化するための検討が進められてきました。
その結果、共有私道の補修やライフライン工事等に関し、考え方と発生頻度の高かった35の事例集を掲載した「所有者不明私道への対応ガイドライン」が法務省より平成30年２月１日に公表され、同意要件が明確化されました。
本稿では、代表的な5つの事例を紹介します。

はじ め に2 ケーススタディ
Q1

持 分 を 複 数 人 が 保 有 する共 同 所 有 型 私 道 のアスファルト舗 装 が 陥 没し通 行に
支 障 が 生じた 場 合 、共 有 者 の 一 部 が 所 在 不 明 で 同 意 が 得られ なくても補 修 工 事ができますか。

A1

補修工事は共有物の現状を維持する「保存行為」（民法２５２条ただし書）にあたり、各共有者が単独で補修工事ができます。所在不明の共有者の同意を得る必要はありません。

Q2

数 筆 からなる相 互 持 合 型 私 道 の 場 合 で 、陥 没 箇 所 が 所 在 不 明 者 ① の 単 有 私 道
で あっても、所 有 者 ② ③ は補 修 工 事ができますか。

A2

相互持合型私道では、宅地部分を要役地＊として、他の者が所有する私道敷を通行のための承役地＊として、
地役権＊が相互に黙示的に設定されている（民法280条）と解され、要役地
所 有 者 ② ③は、承 役 地 所 有 者 ① の同 意 がなくても、私 道 全 体 の 通 行を確保するために補修工事が可能とされています。

【概略図】
公道

③所有

公道

居宅

（私道と無関係） 要補修箇所

私道敷（青枠内）は①～③の３筆からなり（相互持合型）、所有者①～③が各筆を所有する。
＊要役地…地役権によって、他人の土地から便益を受ける土地
承役地…地役権者の土地に便益を与える土地
地役権…一定の目的のために、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利
10 宅建

01. 2019

①所有

要舗装箇所

②所有

①所在不明
②賛成
③賛成

公道

（法務省ホームページより一部抜粋）

について

連載154回

深沢綜合法律事務所

大桐代真子

Q3

ガス管 未 設 置 地 域 で 、共 同 所 有 型 私 道 下にガス管 を 新 設 する場 合 、一 部 が 所 在
不明の 場 合 、他 の 共 有 者だけ で 工 事を実 施 できますか。

A3

共有物の「管理」（民法２５２条本文）に該当し、共有物の持分価格に従い過半数で決することにより、ガス管の新設工事が可能とされています（不在者財産管理人の協力を求める方法もあります）。

Q4

下 記 ⑤ の 宅 地 内に新たに水を引き込 むため 、共 同 所 有 型 私 道 下に給 水 管を設 置する場 合 、所 在 不 明 者 ② の 同 意 は必 要 でしょうか。

A4

他の使用収益が侵害されないので、共 有 物の全 部について持 分に応じた「使用」（民法２４９条）
として、②の同意なく、給水管設置が可能です。

【概略図】

⑤

②所在不明

①～⑤の
共同所有型
私道

④賛成

給水管

①賛成
自己所有の給水管→紫部分、
私道敷→青枠内、⑤所有の給水管→黄色部分

配水管

③賛成
公道
（法務省ホームページより一部抜粋）

Q5

A5

3

共同所有型私道上の電柱（一般送配電事業者所有）が老朽化し、取り替えたいのですが、共有者の一部が所在不明です。工事は、現在の電柱から約１メートル離れた場所を掘削して新電柱を立てて舗装し、新電柱に新規電線等を設置し、旧電柱の既設電線及び旧電柱を撤去し路面を舗装する予定です。所在不明者の了解なく、工事が可能でしょうか。
通常、一般送配電事業者が電柱を設置する際、私道共有者全員の同意を得て、電柱設置の権利設定を受け、工事について合意しています。全員の承諾書がない場合でも、私道共有者は電気の供給を継続的に受け、利用権が明示又は黙示に設定されたと解される場合が多いと考えられます。
そのため、一般送配電事業者は、所在不明者を含む私道共有者の従前の合意に基づ
き、電柱の取替工事が可能と考えられます。
ところで、電柱の移設は、土地の利用状況・方法の変更なので、共有物の「管理」に関する事項にあたり、持分価格に従い共有者の過半数の同意が必要です。なお、電柱の危
険度・電柱取替えの緊急性が高い場合は、「保存行為」
として、共有者１人の承諾で足りる
場合もありうるとされています。

今 後 に 向 けて

本ガイドラインは、現民法に基づき対処方法を明確化したものです。
その後、共有私道に関連するものに限らず、共有地の保存・管理、財産管理制度の在り方など、所有者不明土地問題に関わる民事基本法制上の課題については、法務省にて検討が進められています。
宅建

01. 2019

11

1

安心・安全なまちづくりのため、耐震化・不燃化を推進
2019年賀詞交歓会を開催

東京都宅建協会は１月17日、新宿・京王プラザホテル
で、2019年賀詞交歓会を開催しました。会場には小池百合子東京都知事、国交省、東京都、関係団体の来賓の方々等約430名が出席され、盛大に催されました。
冒頭、挨拶に立った瀬川信義本会会長は、昨年多発した自然災害の犠牲者の方々に哀悼の意を表すると共に、「本会としては大規模災害発生時に的確な対応を行
い、人命の確保、本会の業務を継続できるよう、危機管理対策室を設置し、東京都のご協力により独自の管理体制に重点を置いた危機管理対応マニュアルを策定し、対策に取り組んでおります」と述 べました。
また、「 東 京オリンピック・パラリンピックに向け都市の再整備が本格化しております。来場者の安全確保やスムーズな開催、防災・減災を意識した安心・安全なまちづくりのためにも、建物の耐震化・不燃化を推進する必要があります。公益社団法人
として、社会のため、都民のため、行政と共に必要な責務を果たして参ります」と、新年の抱負を力強く述べました。
来 賓として挨 拶に立った小 池 都 知 事は「 予 算について、空き家対策や木造密集地域の解消、無電柱化の推
進 等 貴 重なご提 言を頂いております 。豊かな生 活 確 保

小池百合子東京都知事が祝辞

12

宅建

01. 2019

瀬川信義本会会長が挨拶

国交省土地・建設産業局
須藤明夫不動産業課長が祝辞

昨年１年間に永年の功績による受賞者６氏に花束贈呈

乾杯の音頭をとる榊真二(一社)
不動産流通経営協会理事長の基 盤となる建 物・宅 地ですので、新 年 度 予 算の編 成・実践に努めます。来年は東京オリンピック・パラリンピック
大 会をスプリングボード（ 跳 躍 台 ）にしてさらに東 京を高めて参りたいと思います」と語りました。
また、須藤明夫国土交通省土地・建設産業局不動産業課長は、消費税率引き上げに伴い、住宅ローン減税の控除期間の延長・次世代住宅ポイント制度の創設・すまい給 付 金の拡 充 等を行い、
日本 経 済に影 響を及ぼすことがないよう、国交省として万全を期していくことを述べました。
その 後 、昨 年１年間で受賞された方々の表 彰、友 好
団 体の方々による鏡 開き、他 府 県の宅建協会会長紹介など が 行われ 、
新 年 の 幕 開 けを祝いました。

威勢よく鏡開き全国から17宅建協会会長・副会長が参加。
代表して千葉県宅建協会・貝川和正会長が挨拶

坂本久全宅連会長が祝辞2「無料不動産相談会」を開催

９月23日の「不動産の日」にあわせて開催された「無料不動産相談会」のうち、後半に行なった都内３会場の様子をご紹介します。

【渋谷区支部】
９月26日（水）ＪＲ渋谷駅

ハチ公前広場

相 談 会当日は、あいにくの雨 。最 高 気 温１９℃と季 節
外れの寒さだったが、途切れることなく相談者が訪れた。
所有マンションの漏水についての悩みや、家を借りることができるかという高 齢 者の相 談、賃 貸マンションの立ち退きを迫られているなど、深刻な相談が見受けられた。

【城東ブロック】 江東区 江戸川区 墨田区 葛飾区 足立区 荒川区
９月29日（土）ＪＲ錦糸町駅北口 アルカキット錦糸町前
ここ数年、人通りの多い錦糸町駅前で開催されている相談会。台風接近の予報もあり、あいにくの雨模様だったが、駅前を行き交う人々の関心を集め、多くの人が相談に訪れた。あらかじめ資料を用意している相談者もおり、丁寧に説明をする場面が見られた。

【城北ブロック】 豊島区 北区 板橋区 練馬区
10月８日（月・祝）池袋西口公園（東京芸術劇場前）
昨 年に引き続き、相 談 会 場となった池 袋 西口公 園
は祝日という事もあり、ご家族で相談に来られていた。
また、家族連れにはミニチュア消防車の「のりものコーナー」を同時開催し、賑やかな相談会となった。

3 秋の褒章 受章者のご紹介

平成30年秋の褒章が11月2日に発表され、本会関係で小田桐信吉氏（新宿区支部）が黄綬褒章を受章され、11月14日に伝達式が執り行われました。

黄綬褒章 小田桐信吉氏（元副会長／新宿区支部）

4 消費者向け広報誌「Ｈato-san」vol.4を発行

東 京 都 宅 建 協 会 は、一 般 消 費 者 の 方を対 象にした広 報 誌「Hato-san」vol.４を発 行しました。
ポテンシャル
今号は「カウントダウン2020 ～東 京の可 能 性×変わる生活」
をテーマに、元 五 輪 選 手で現 在マラソンランナーやスポーツコメ
ンテーターとして活 躍 する千 葉 真 子さんのインタビュー、再 開 発で生まれ変わる東 京の街 並み、2 0 2 0 年に施 行される民 法 改 正のポイントなどの内 容になっています。
今 号と同 送で、会 員のみなさまに１冊 送 付しています 。追 加
希望の方は所属の支 部 事 務 所にご用意しています。

宅建

01. 201913

5

小池都知事に来年度予算等に関する要望書を提出

東京都宅建協会は昨年10月23日、都庁で、平成31年度東京都予算に関する知事ヒアリングに望み、小池百合子東京都知事に要望書を提出しました。当日は、本会から瀬川会長のほか佐久間副会長、新井副会長、藤村副会長、岩崎副会長、飯野専務理事が出席し、都からは小池都知
事をはじめ長 谷川明 副 知 事、佐 藤 伸 朗 都 市 整
備局長等が出席しました。
要望内容は、①空き家の流通促進、②木造密集 地 域 解 消と改 善 策に対する支 援、③ 無 電 柱化推進策への支援の３点です。空き家の流通促進については、行政の持つ空き家の所有者情報を、地域の宅地建物の状況を熟知している宅建業者と共有できれば、空き家対策の解決に大きく貢献するとして、東京都と区市町村が歩調を合わせて空き家所有者に係る情報を開示できる仕組みづくりを要 望、また、住 宅セーフティネット制度に基づく区市の居住支援協議会の設立促進と社会福祉協議会等との一層の連携により、入居支援、生活支援等、貸主側が安心できる仕組
みづくりの構築を要望しました。

6

木密解消については、本 会は平 成 2 5 年から「 不 動 産 情 報 の提 供に関 する協 定 」
を締 結し、対 象 地 域の支部が地権者等
瀬川会長が小池都知事に要望書を手渡すへの移 転に伴う生 活
再 建を支 援しているが 、今 後とも宅 建 業者の不動産情報を積極 的 に 活 用し、木 密地域の解消を促進するよう訴えました。
無電柱化の推進については、区 市 町 村に 対 するより一 層 の都知事に説明する瀬川会長
財源支援や技術支援の拡大を図り、生活者としての都民の視点から防災機能の強化とともに、住みよい街、美しい街をつくるため、区市町
村道路の無電柱化を積極的に推進するよう要望しました。

30年度「違反屋外広告物の共同除却」実施結果
3,117枚の違反屋外広告物を撤去

東 京 都 宅 建 協 会は、東 京 都に 共同除却キャンペーンの除却枚数の推移(平成29～30年度）
よる「 違 反 屋 外 広 告 物の共 同 除
種類別業種別
却 事 業 」に協 力しており、昨 年９
計3,117枚 100.0％
月１日から10月末までの間、都内９はり紙
2,607枚 83.6％ 金融業
5枚
0.2％
区12市（雨天により３カ所で中止）
平成283枚
9.1％ 不動産業 2,885枚 92.6％
において4 1 名の会 員 が 参 加し、 30年度 はり札等
本 年 度は、3 , 1 1 7 枚 の 違 反 屋 外
立看板等
168枚
5.4％ 風俗営業
31枚
1.0％
広 告 物を撤 去しました。なお、除広告旗
59枚
1.9％ その他
196枚
6.3％
却した広告のうち、不動産業関連
計3,281枚 100.0％
が 全 体の９割 近くを占めておりま
はり紙
2,569枚 78.3％ 金融業
16枚
0.5％
す の で 、会 員 の 皆 様 に は 必 ず
平成
ルールを守っていただきますよう、
272枚
8.3％ 不動産業 2,868枚 87.4％
29年度 はり札等ご協力をお願いいたします。

立看板等
広告旗

362枚
78枚

11.0％
2.4％

風俗営業

その他

125枚

272枚

3.8％

8.3％

（東京都都市整備局 報道発表資料）

14宅建

01. 2019

連載

実務 に

回

73

（一財 ）不 動 産 適 正 取 引 推 進 機 構

役立 つ紛争事例

即保育園の近隣居住者が、園児が園庭で遊ぶ際に発生する声等の騒音により精神的苦痛を被ったとして慰謝料及び防音設備の設置を求めた控訴審において、保育園の騒音は一般社会生活上受忍すべき限度を超えるものと評価できないとして、一審同様、近隣居住者の請求を棄却した事例（大阪高裁 平成29年7月18日判決 控訴棄却
上告棄却・不受理 ウエストロー・ジャパン）

１ 事案の概要
Ｘ（控訴人：近隣居住者）は、昭和42年頃からを総合的に考察して、被害が一般社会生活

現在の家に居住しており、妻及び子1名と同居

上 受 忍すべき程 度を超えるものかどうかにし、本件保育園の開設以前に退職して、一日をよって決すべきである（最一判 平6･3･24 集

通し家で過ごす生活をしている。

民172-99等参照）。

本件保育園開設にあたり、Ｙ（被控訴人：保育園経営者・社会福祉法人）は、平成16年7月以（2） Ｘは既に退職しており、一日の大半を自宅で過ごすことが多いことからすれば、本件保降、周辺住民に対して説明会を複数回開催し育園から発生する騒音の影響を受ける程度たところ、周辺住民より、園児が発する声等の騒は決して小さくなく、Ｘが不快感、不安感を抱音による健 康 被 害の懸 念が示され、建 物の構

いていることは理解できるが、Ｘが自宅にお造、位置の変更について検討するよう要望・意

いて特に静謐を要する職業に従事している見が出された。
Ｙはそれら住民の意向を踏まえ、とか、昼間の休息を要する職業、健康状態に本件保育園施設の設計変更を行い、平成18年あるとする証拠はない。

8月、個別の近隣住民との間で、本件保育園か

保 育 園の園 児 から 発 生 する声 等の騒 音 が受 忍 限 度 を 超 えているとした、近 隣 住 民の慰 謝 料 及び防 音 設 備 設 置の請 求 が 棄 却 された 事 例

らの騒音対策の一環として「Ｙの負担において、（3） 本件保育園で発生する騒音によりＸが被る被害は、一般的にみれば、日常生活に重大

近隣住民の窓の一部を二重サッシにする、保育な影響を及ぼす程度とはいえないこと、Ｘの園施設を住民の境界線から遠ざけるように変更

居住地域は、
もともと自動車騒音及び電車騒する」などの合意を交わした。

音が連 続 的ないし継 続 的に存 在する地 域

しかし、根本的な騒音対策の必要性を求めるであり、保育園からの騒音による騒音レベル

Ｘとの間では、平成17年11月、
Ｙは高さ3ｍの防の増加はさほど大きいともいえないこと、保育

音壁設置の提案を行ったが、Ｘからは根本的解園の持つ公益性・公共性自体は否定できな

決には程遠い等として合意は得られなかった。

いこと、保育園開設前後を通じてＹに周辺住

Ｙは、高さ3ｍの防音壁を建て、平成18年4月1

民に対する不誠実な態度があったとも認め

日、本件保育園を開設した。
Ｘは同年3月1日に、られないこと等の諸 事 情を総 合すると保 育

高さ5ｍの防音パネル設置を求める民事調停を園から発生する騒音は、保育園開設当初か申し立てたが、同年6月28日、同調停は不成立でら現 在に至るまで、いまだ一 般 社 会 生 活 上終了した。

受忍限度を超えているものとは評価できず、

平成26年、
ＸはＹに対して、本件保育園の園児が発する声 等の騒 音が環 境 基 準や神 戸 市の騒音基準を超え、日常生活に支障を来して精神的苦痛を被ったとして、慰謝料100万円等の支払い、並びに境界線上に本件保育園からの騒音が50db以下となる防音設備の設置を求める本件訴訟を提訴した。一審はＸの請求を全部違法な権利侵害ないし利害侵害になるということはできない。

3 まとめ
本事案は、その後最高裁に上告されたが、平成29年12月19日に棄却されている。
現在、各自治体は待機児童ゼロを目指し、保育棄却したことから、
Ｘは控訴した。

園設置をはじめとする、様々な施策を展開してお

2 判決の要旨り、実務上参考になる判例と思われる。

裁判所は次のように判示し、Ｘの請求を全部棄却し、控訴費用はＸの負担とした。

園児が発する声等は、一般的に、不規則かつ大幅に変動し衝撃性が高い上に高音であって、人の耳に感受されやすいものである。その受け止（1） 騒音の判断基準について、ある施設の設め方については、これを気になる音として不愉快、

置・経営に伴って発せられる騒音が、第三者

不快等と感じる者もあれば、さほど気にせず、むしに対する関係において、違法な権利侵害なろ健全な発育を感じてほほえましいと感じる者もいし利害侵害になるかどうかは、侵害行為のいるといったように、人によって感受性が異なり難態様、侵害の程度、被侵害利益の性質と内しいものである。

容、当該施設の所在地の地域環境、侵害行

保育園での元気な園児の声は健やかに育って為の開始とその後の継続の経過及び状況、いる証と思うが、一方で、保育園への送り、迎えのその間に採られた被害の防止に関する措置

際の保護者等の会話が騒がしいという声を耳にの有無及びその内容、効果等の諸般の事情するので、それには配慮が必要と考える。
宅建

01. 2019

15※当組合では「いえらぶＣＬＯＵＤ」に関する一切の対応を致しておりません。

お問合せ先

株式会社いえらぶGROUP

電話：050-6861-3105

4月1日以降「ハトマークサイト（東京版）」を消費者向けサイト「ハトマーク東京不動産（ハトさんＷＥＢ）」
として運営いたします。
（ＵＲＬは引き続き https://hatosan.jp/です。）（１）継続利用を希望されない方は組合員が無料で物件登録できる「ハトマークサイト登録・検索システム」をご利用ください。
（２）今まで「ハトさんクラウド」をご利用されていなかった方も、組合員の皆様はご利用いただけます。

東京都不動産業課から vol.35「人権に関 する都の取組」について
東京都は、「東京都障害者への理解促進及び差別 解 消の推 進に関 する条 例 」及び「 東 京 都オリン
ピック憲章にうたわれる人権尊重の理念の実現を目
指す条例」を制定し、昨年10月から施行いたしました。宅地建物取引業は、住生活の向上等に寄与するという重要な社会的責務を担っており、
また、人権問題の早 期 解 決は国 民 的 課 題です 。同 和 地 区出身
者、外国人、障害者、高齢者、ＬＧＢＴなどをめぐる人権問題に対する意識の更なる向上を図る必要があります。
東京都では、差別をなくすために様々な取組みを行っています。
５月の「憲法週間」や12月の「人権週東京都人権部HP
http://www.soumu.metro.
tokyo.jp/10jinken/tobira/間」にちなみ、人権に関する正しい理解と認識を深めるとともに人権意識の高揚を図ることを目的として、毎年、イベントを開催しています。会場では、同和問題をはじめとする様々な人権課題について都民の皆様に考えていただくためのパネル展 示なども行っています。国や区市町村でも、人権に関する様々なイベントを開催しています。ぜひご参加ください。
都人権部ではホームページ「じんけんのとびら」で人権に関する様々な情報提供を行っているほか、人権啓発の拠点として東京都人権プラザ（公益財団法人東京都人権啓発センターが指定管理者として運営）を設置していますので、ご活用ください。

東京都人権プラザHP
http://www.tokyo-hrp.jp/

パネル展示、図書・ビデオ閲覧・貸出、人権相談事業等。

公益財団法人

東京都人権啓発センターHP
http://www.tokyo-jinken.or.jp/

東京都人権プラザの管理運営。人
権研修への講師出講事業（有料／要予約）等。

差別をなくすために同和地区の出身という理由で様々な差別を受け、基本的人権を侵害される同和問題は重大な人権問題であり、その解決のため、国や地方自治体は様々な取組みを行ってきました。
しかし、現在もなお部落差別が存在するとともに、情報化の進展に伴って部落差別に関する状況の変化が生じていることを踏まえ、部落差別は許されないものであるとの認識の下にこれを解消することが重要な課題であるとし、部落差別のない社会を実現することを目的として、平成2 8年12月16日に
部落差別の解消の推進に関する法律が成立し、施行されています。
不動産取引に関しては、同和地区に関する調査や問合せ、行政書士等による戸籍謄本等の不正取得、企業の採用に際し就職差別につながるおそれの強い身元調査が行われるなどの事例が起きています。インターネットの掲示板等への悪質な書込みや公共施設等への差別落書き等も後を絶ちません。
様々な差別をなくし人権が尊重される社会をつくるために、一人ひとりがどう行動すればよいかを真剣に考え、実行することが大切です。
皆さんも不動産取引に関連して、宅地建物取引業者として人権侵害につながる行為を行わないよう、同和地区に関する調査や問合せを行わない、顧客や取引先からの依 頼に応えない、依 頼者には差別行為であることの理解を求めるなどを心掛けてください。

18

宅建

01. 2019

終身建物賃貸借事業の申請手続きの簡素化と、基準の緩和
高齢者が死亡するまで賃貸住宅に住み続けられる「終身建物賃貸借事業」
を活用しやすくするため、国土交通省令改正等により、添付書類の削減、既存の建物を活用する場合のバリアフリー基準の緩和等がされました（公布・施行：平成30年9月10日）。

１ 終身建物賃貸借制度と改正の背景

2 改正の内容

民法では、普通建物賃貸借契約の場合、賃そこで制度利用活性化のため、国土交通省

貸 物 件として提 供した物 件は、賃 借 人が死 亡

令を改正し、添付書類の削減による申請手続き

しても、相続により賃借人の地位が相続人に承の簡 素 化、既 存の建 物を活用する場 合のバリ継され、貸 主の正当事 由が認められるなど一アフリー基準の緩和、
シェアハウス型住宅の基定の要 件 が 満たされるまでは、ほぼ 永 続 的に準の追 加 等が行われました。この改 正により、賃貸借契約を継続することになります。

広く一般の賃貸住宅における終身建物賃貸借

また、高 齢 者については、家 賃の支 払 能 力

事業の活用が図られるとともに、セーフティネッの継 続や死 亡の懸 念などから、多くの賃 貸 事

ト住宅（住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅

業者は物件提供を避ける傾向がありました。その供 給の促 進に関する法 律に基づく高 齢 者、

こで、
「 高 齢 者の居 住の安 定 確 保に関 する法

低 額 所 得 者、子 育て世 帯 等の住 宅 確 保 要 配律」（平成13年10月施行）では、高齢者が死亡

慮 者の入 居を拒まない賃 貸 住 宅 ）にも登 録 すするまで終身にわたり居 住 することができ、死る物件が増えることが期待されています。

亡 時に契 約 が 終 了 する相 続 のない「 一 代 限

Ⅰ 申請手続きの簡素化

り」の契約を認めています。
これが終身建物賃貸借制度です。
すなわち、都道府県知事の認可を受けた終身賃 貸 事 業 者は、自ら居 住するため住 宅を必要とする高 齢 者 ※または当該 高 齢 者と同居す
るその配 偶 者を賃 借 人とし、賃 借 人の終身にわたって住宅を賃貸する事業を行うことができ（※入居者の要件は、①入居者本人が60歳以ます。
上であること、②入居者本人が単身であるか、同居者が配偶者もしくは60歳以上の親族であること、以上①②の要件を満たすこと。）賃貸事業者にとっては、

賃 借 権 が 相 続 人に相 続されないため借 家 契
約の長 期 化を避けることができ、賃 借 人にとっては前払金の保全措置、仮入居、同居配偶者
等 の 継 続 居 住 が 可 能 、礼 金 等 がない 等 のメ
リットがあります。
しかしながら、現在193事業者
が9,733戸を提供しているものの（平成28年度
末 時 点 ）、大 半 がサービス付き高 齢 者 向け住宅であり、一 般の賃 貸 住 宅における活 用が進んでいませんでした。

事 業 認 可の申請 手 続きを簡 素 化するため、付 近 見 取 図 、配 置 図 、建 物 の 登 記 事 項 証 明
書 、法 人の登 記 事 項 証 明 書 等の添 付 書 類を不要にしています。

Ⅱ 基準の緩和① 既 存の建 物の活 用に伴うバリアフリー化 等の改修コストの軽減を図るため、段差や階段の寸法に関するバリアフリー基準を削除し、手すりの設置のみで足りるものとしました。
②セーフティネット住宅において終身建物賃貸
借の活 用を促 進するため、個 室 面 積９㎡以 上のシェアハウス型住宅について、セーフティネッ
ト住 宅と同様、終身建 物 賃 貸 借 事 業に活用できることとされました。
③都道府県及び市町村の定める高齢者居住
安 定 確 保 計 画により強化または 緩 和 できる認
可 基 準として 、設 備 基
準およびバリアフリー基準を追加しました。

宅建

01. 2019

19東 京 都 内 で行われる、3月 のお祭りを紹介します

修験道の山で、災厄を祓う髙尾山薬王院火渡り祭

大本堂

髙尾山薬王院（東京都八王子市）

髙尾山薬王院火渡り祭は、毎年３月の第２日
曜日に高 尾 山 麓の自動 車 祈 祷 殿 広 場で行われます。燃え盛る炎と勇壮な儀式が圧巻の、高尾 山 修 験 道の一 大イベントです 。一 般の方も修験者に続き、火を渡ることができます。今年は３月10日（日）午後１時から行われる予定です。
当日参拝される方は、この行事に参加することがすでに本尊の無量の法益に浴することとされ、かつ火 渡りをさ
れる方は、
さらにそ
の身の 災 厄を祓う
功 徳もいただけるとされています。
さいとうごまだ ん

燃え盛る柴燈護摩壇。火を司る神様を案内役として、御本尊をはじめ、いろいろな仏様や神様を壇上に招いて祈願する。

だいどうし

しょうたい

大導師（祭りの中心となって祈禱）招待

いづな

火 渡り祭とは、髙 尾 山 御 本 尊 飯 縄
大 権 現 の 衆 生 救 済 の 御 誓 願に基 づ
さ い とう お お ご ま く

き、修験道の極致である柴燈大護摩供（浄火により災厄を祓う火の行）を修行することにより、世 界 平 和、息 災 延 命、
災厄消除、交通安全、家内安全等を祈念 するもので、修 行 する者は、心身修錬の功を積んだ高尾山の山伏です。
古 来 、高 尾 山は修 験 道の山といわれています 。修 験 道を修める人のこと

ひ きり か じ

火切加持。金剛（密教における2つの世界
ち えのうちの１つ）の智慧（真理をはっきり知
らせ、迷いを破ること）の火により、道場内
および行者の不浄を焼き尽くす作法。

諸願成就のなで木を火中に投じ、御本尊様に願いを届ける。なで木とは御本尊様の御手とされ、氏名・年齢をお札に記入し、様々な願い事の祈りが込められている。

を、山に臥し野に臥しながら修 行 することから「 山 伏 」と呼 ぶようになりました。高 尾 山は、
「琵琶滝」
「 蛇 滝 」の２
つの水 行 道 場を擁し、滝 修 行の道 場として、一 般の方にも門 戸を開いてい
ます。
ゆ か じ

すいてん

湯加持。大釡に湯を沸かし、水天（インドの古い神。仏教では十二天の一つで水を司る）と同体となった行者が熱湯でその身心を清める作法。

宅 建 Takken
2019年1月号

vol.509

かしょうざんまい

ごうぶく「火生三昧」火渡りの儀。一切の悪魔・煩悩等を降伏（鎮めること）
し尽くし、安穏解脱を得るという不動尊の誓いを、火を渡ることにより実践・修行とする。

c 髙尾山薬王院

平成31年1月10日発行（年４回、４・７・10・１月の10日発行）通巻第509号 昭和42年12月２日第３種郵便認可■発行人／瀬川信義 ■編集人／三ッ石孝司■発行所／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会東京本部〒102-0071東京都千代田区富士見2-2-4東京不動産会館 定価50円（但し、会員は会費に含む）