2023年度 明海大学不動産学部

木更津市をフィールドにした学生提案－木更津プロジェクト－

未来に向けた木更津市の不動産再編提案■参加メンバー■木更津プロジェクトの狙い【統括教員】
経営学・不動産学： 中城康彦

・木更津プロジェクトには多様な専門領域の教員とそれを学ぶ学生が関わっています。

【参加学生】

・なぜなら、それは不動産学は多分野を横断する総合的な学問だからです。

・４年生 ： 池部篤彦
・４年生 ： 長谷川理音
・４年生 ： 檜山侑輝・４年生 ： 高木皇輔

【主指導教員】
都市経済学 ： 原野 啓
建築工学： 藤木亮介
法学・政治学： 上地聡子

・学問の掛け算が不動産学の醍醐味であり、それを木更津市を舞台に実践していきます。
■例えば空き家を題材にすると…

・４年生 ： 五十嵐実菜
・３年生 ： 山野井千晴
・４年生 ： 今本悠々・３年生 ： 前田真虎

【補助指導教員】
運動生理学 ：杉浦雄策
法学
：有嶋 咲

掛け算

都市経済学では、将来にむけてこの空き家をどうするべきかを検討することができます。

建築工学では、この空き家を使えるようにするための方法を検討することができます。

・４年生 ： 岩井唯夏・４年生 ： 大塚綾音

掛け算

（指導教員：原野）（指導教員：藤木）

不動産学
掛け算

法学・政治学では、この空き家を使う人の関係性や、ルールを検討することができます。
（指導教員：上地）■今回の学生による提案の概要
都市経済学

建築工学

法学・政治学

需要や人口など街を構成するデータに着目

街や建物に着目

人と人との関係性に着目
新旧住宅地の人に焦点をあてて、街のコミュニティ形成に関する調査結果を報告します

既存住宅地の問題点やこれから求められる住宅に焦点をあてて、人の循環を促す仕組みを提案します

少子高齢化社会を踏まえ、木更津市の大きな方向性を提案します池部

篤彦：東京湾アクアラインと木更津市の動向について

五十嵐実菜：大久保地区における分散型小規模公園の提案～木更津市の現状と課題～

山野井千晴： PFI事業とは！？

檜山侑輝・高木皇輔：
木更津市を健康で自立した街へ：金田中島地区における人と不動産

今本

悠々：市営住宅跡地活用提案前田

真虎：市営住宅跡地活用提案の具体的な法規制の～集積と利活用～

岩井唯夏・大塚綾音

定住化促進計画

検証と収支計算長谷川理音：木更津市の持続的な発展のために～交通の側面から～※今回の提案はあくまでも学生の自由な発想に基づくものです。必ずしも実現の可能性を踏まえたものにはなっていないことをご了承ください。

■木更津市の現状■木更津市の人口動態
平成29年
平成30年
令和１年
令和２年
令和３年

木更津市

自然動態：▲240人
自然動態：▲363人
自然動態：▲431人
自然動態：▲435人
自然動態：▲541人

社会動態：768人
社会動態：507人
社会動態：731人
社会動態：844人
社会動態：550人

増減数：528人
増減数：144人
増減数：300人
増減数：409人
増減数：9人アクアライン

データ引用元：きさらづ 市政の概要 令和4年度版

・木更津市の人口は近年増加しています。その要因の一つとして、
アクアラインの開通が影響していると考えられます。
・高速バスを利用すれば都心まで30分で通うことができ、アクアラインの開通によって交通の利便席が各段によくなりました。

海ほたる

・このことは、木更津市のモータリゼーションを加速させました。

写真引用元： Google マップ

・モータリゼーションが進んだ結果、郊外の幹線道路沿いに大型店舗が集積しました。そして、郊外に新しい住宅地ができ、若い人が多く住むようになりました。
・一方で、中心市街地は空洞化が進み、シャッターの閉まった商店が目立っています。
・また、昔からある住宅街は高齢化が進んでいます。

幹線道路沿いに集積する大型店舗
写真引用元：Google ストリートビュー■昔からある郊外の住宅街は高齢化が進んでおり、車が無い
高齢者は不便な場合もあります。

三井アウトレットパーク

金田東

中島

至アクアライン■郊外の完全道路沿いには大型店舗が集積しています。

岩根巌
久津間団地 根郊外にできた新しい住宅街
県道
23号

清美台

海

請西

中心 木
市街地 更

イオンタウン

津■中心市街地の空洞化が進んでいます。

■まとめると…

請西南

請西南■郊外に新しい住宅街が形成されています。

真船
羽鳥野
大久保

八幡台

空洞化が進む駅前
写真引用元：Google ストリートビュー

・木更津市は車社会です。郊外の幹線道路沿いに大型商業施設が集積しています。
・郊外が発展し、新しい住宅地が拡散しています。これ以上住宅地が拡散すると、インフラ整備も大変ですし、まちの維持コストがどんどん膨れ上がっていきます。
・中心市街地の空洞化が進んでいると共に、旧来の古い住宅地の高齢化が進行しています。
このままでいいのでしょうか？
・拡散した新住宅地も50年後には高齢化が進むでしょう。
・将来を見据えると、“まち”をコンパクトシティ化し、既存の“まち”を上手に新陳代謝させる仕組みが必要です。

東京湾アクアラインと⽊更津市の動向について−⽊更津市の現状と課題−
指導教員
1. ⽊更津市の現状と⽇本との違い

原野啓

藤⽊亮介 上地聡⼦
51200901 池部篤彦

⽇本、⾸都圏、⽊更津市周辺の⼈⼝動態等

⽇本全体では少⼦⾼齢化が進展しているが、⾸都圏の⼈⼝推移をみると、東京都への⼈⼝集中が顕著である。他⽅、千葉・神奈川・埼⽟はわずかに上昇しているに過ぎないしかし、⽊更津市の⼈⼝動態・
都市規模の推移は上述とは異なっている。

 65歳以上増加
 ⽣産年齢低下(右軸)、15歳未満減少

 ⽊更津市：5年-10年に急増
 周辺4市：基本的に減少傾向

 ⽊更津市：10年-15年に急拡⼤
 周辺4市：縮⼩傾向

図１

 ⽊更津市は周辺の市と⽐べて、⼈⼝が増加しており、都市規模が⼤きくなっていることが確認できる。⽇本全国のトレンドと異なっており、この背景を検討する
必要がある
図２

2. 東京湾アクアラインの開通と⽊更津市の変化

図４

アクアラインの利⽤料⾦の低下は⽊更津市の⼈⼝動態

⼈⼝動態に注⽬していく。

東京湾アクアラインは、1997
年に開通したが、2009年に利⽤料⾦が800円に⼤幅に下落したそれ以降、アクアラインの利⽤
台数、⽊更津市の⼈⼝総数、⼈
⼝移動は⼤きな変化が⽣じてい
る

図３

図５

•通⾏料⾦の推移（普通⾞）
1997(H9) 4000円
2000(H12) 3000円
2002(H14) 2320円(ETC⾞)
2009(H21) 800円(社会実験)

調査年度に⽊更津市に住んでいる⼈の図６5年前の常住地
3000
2500
2000

 図6を⾒ると、⼈⼝増加は、アクアライン開通後から⽣じているわけでは無く、2000年代半ばから、起きていることが確認できる
 図7で⽊更津市の⼈⼝移動を転出⼊で⾒ると、2006年以降⽊更津市からの転出者数が減少している。また、2010年に⽊更津市への転⼊者数が⼤幅に増加している。
また、⽊更津市への転⼊者数は、1990年
代半ば以降、2010年を除くと、⼤きく変
動しているようには⾒えない。

 したがって、⽊更津市の⼈⼝増加は、転出者数の減少による影響が寄与していると考えらえる。
3. 東京湾アクアライン開通の経済
学的考察

1500
1000
500

2010
市原市

君津市

2015
富津市

袖ケ浦市

2020
神奈川県

東京都

図７

⽊更津市の住⺠の5年前の常住地をみると県
内では君津市や袖ヶ浦市などの転⼊者が多い
ことが確認できる。また、県外だと東京都と神奈川県からの転⼊者も多いことが確認でき、⽊更津市は周辺の県や市からの転⼊者が多い
ことがわかる。

都⼼までの交通費の低下・⼈⼝の増加が都市規模にもたらすもの
付け値地代

図８

 図8によりアクアライン開通に交通費が低下すると地域全体の付け値地代が上昇し都市規模が拡⼤することがわかる。
 図9で⼈⼝が増加した場合、地域の付け
値地代への効果は、すべての地点において上昇をもたらしこれも都市規模が拡⼤する。

 ⽊更津市はアクアライン開通の恩恵を受けており、今後の街の運営に最⼤限⽣かすことが必要である。

図９

距離

交通費がｋ０からｋ１に低下すると、同⼀の場所に対する付け値地代が上昇する。こうした上昇は、
他のエリアでも同様なので、地域全体の付け値地代が上昇し、結果的に都市規模が拡⼤する。

⼈⼝が増加した場合の地域の付け値地代への効果は、背理法で証明される。
【ベースライン】 𝐴 𝑏 :⼈⼝増加前の地代曲線、都市境界：𝑏【⼈⼝増加で地代曲線𝑨𝒃】 全ての地点で地代低下
都市規模は⼤きくなるはずが𝑏 𝑏 であり⽭盾⇒地代曲線𝑨𝒃は不成⽴【⼈⼝増加で地代曲線𝑨𝒃】 最初の地代曲線と交差𝑡̅では理論上付け値地代の傾きは等しいはずが図の傾きは異なり⽭盾⇒地代曲線𝑨𝒃は不成⽴【⼈⼝増加で地代曲線𝑨𝟏 𝒃𝟏 】全ての地点で地代上昇

４.⽊更津市の課題
 少⼦⾼齢化の進展は必須
 ⼈⼝の転⼊を促進させる
 コンパクトシティの促進

HHIの推移と視覚化した⾼齢化率
図10
図114.1．⾼齢化の動向
 図10は地域別の⾼齢者化率を視覚化したもので⾊が濃いほど⾼齢化が進んでいることを表し図11はその差分である。
 全体的に⾼齢化しているが⾼速道路へのアクセス性が⾼い道路沿いやJR駅、線路周辺は⾼齢化率が低下している。

 アクアライン開通によって増加した⼈⼝は、主にこうしたエリアに住居を構えていると考えられる。

アクアライン■⽊更津駅■アウトレット
⾼速に接続する道路
請⻄南

4.2．市外からの転⼊者の動向
 2020年の⽊更津市の町丁⽬別データを使い相関分析した。
 結果は⾦⽥ICから近いほど転⼊率が⾼く、⽊更津駅からの距離は関係ないことが分かった。また⾼齢化率が⾼いほど転⼊率が低いとでた。

転⼊率の相関分析（⽊更津市2020年 町丁⽬）

市内居住者において市外に通勤・通学する⼈の割合
図12

 この結果から転⼊者はアクアラ
インの利便性を最重要視していると考えられる。
 図12をみると東京・神奈川へ向かう
割合は増加傾向にあり県内他市区町村に向かう割合は減少傾向にある。

 アクアラインの利⽤する⼈は増えていると考えられる。
 利便性の⾼い場所を中⼼に街を整備することが、⼈⼝増加につながる可能性がある。

※転⼊率と⾼齢化率は相関関係にあるが、⾼齢化率が⾼い
場所には住宅供給がなされていないことを表している可能性がある。

転⼊者はアクアラインを利⽤し、主に東京都と神奈川県に通勤・通学していると考えられる。

⾦⽥ICから近くアクセス性が⾼い道路沿い、JR駅周辺、および線路沿いなどの利便性の⾼い場所を中⼼に整備することが、⼈⼝増加につながる可能性がある。

５.まとめ
1. 駅前利活⽤
 図13を⾒ると今は⼈⼝が増加している
⽊更津市でも将来の⼈⼝推移で, ⼈⼝は減少することが予測されている。

⼈⼝推移（5市の将来）
 国勢調査 2015から2045までの30年間（5年ごと）について将来⼈⼝を推計
 ⽊更津市も将来的には⼈⼝減少が予測 ⽇本は少⼦⾼齢化で都市部は⼈が集積し、⽊更津は⼈⼝が増加、都市規模が拡⼤している。増加⼈⼝は、交通利便性の⾼いエリアに居住、低いエリアは⾼齢化が進展している。

⾼齢者対応
持続的な⼈⼝増2. ⼤久保地区の再⽣
•
•

⾼齢者対応
持続的な⼈⼝増

3. 市営住宅地跡の活⽤••利便性の⾼い場所を中⼼に街を整備することが、⼈⼝増加につながる可能性がある。
 ⽊更津市の課題として 持続的な⼈
⼝増加、⾼齢者対応、コンパ
クトシティの促進の三つがあり、これらの課題の具体的な対応を他の報告者がしていく。

••

持続的な⼈⼝増コンパクトシティ

4. 交通整備••

⾼齢者対応
コンパクトシティ

5. ⾦⽥地区からみるコミュニティ
形成
図13

•
•

持続的な⼈⼝増コンパクトシティ木更津市を健康で自立した街へ～集積と利活用～
明海大学不動産学部不動産学科
51190122檜山侑輝・51190081高木皇輔

担当教員：原野啓・藤木亮介・上地聡子

１．導入

２．駅前の空洞化とインフラ
旧そごう(スパークルシティ)• 市役所等が入っているが、空フロアなどあり

アクアライン開通以降の木更津市• 人口増加が進む数少ない地域• 高齢化の進展は他の地域同様• 駅前の空洞化は他の地域同様• 昔は木更津市の中心だった商店街

・高齢化対策・駅前の利活用

人口増加へ！
駅前駐車場【市所有】• 建て替え予定だったが、2023中止

３．高齢者対策と駅前の利活用
高齢者対策
高齢者を集積させる
合理的な高齢者向けサービスの供給

高齢者が手放した家に新しい若者を呼び込む↓
人の循環を促すことで、街の新陳代謝をよくする

高齢者を駅前に集積させる

駅前の利活用充実したインフラの利活用
市有財産（駅前駐車場）
駅前再活性化の限界

４．高齢者集積の根拠

必要性→ケアサービスは労働集約的サービスであり高齢者が一定の密度で集積

イメージ図：供給側の増加
地域のケアサービスの品質低下

イメージ図：高齢者分散

高齢者人口密度

図１

支えて人口比率と高齢者人口密度とケアサービスの関係（概念図）
イメージ図：高齢者集積
支えて人口比率と高齢者人口密度の変化率（2040－2045）

支えて人口比率と高齢者人口密度の変化率（2015－2020）

-0.45

0.3

0.3

0.2

0.2

0.1
0
-0.35

-0.25

-0.15

-0.05

0.05

-0.1

１１％

-0.2

0.15

0.25

高齢者人口密度の変化率

集積させる理由→高齢者が手放した持ち家を利活用する
新規の住民に住んでもらう
街の拡大を抑えてコンパクトシティへ
高齢者向けサービスの費用低下

地域のケアサービスの品質の等産出量曲線

高齢者人口密度の変化率

集積させる対象者→現在の前期高齢者を含めて、将来高齢者となる50～60歳の方

生産年齢人口／老年人口

提案→高齢者を木更津駅周辺に集積させる

-0.45

-0.3

0.1
0
-0.35

-0.25

-0.15

-0.05

0.05

-0.1

５２％

-0.2
-0.3

支えて人口比率の変化率（15～64歳）

支えて人口比率の変化率（15～64歳）

５．集積の効果
生活面の効果•福祉・商業等の生活サービスの向上•これらのサービスに徒歩で容易にアクセスできる•外出が促進され健康増進につながる

財政面の効果
•訪問介護等の公的サービスの効率化や公共施設の再配置・集約化等で財政支出の抑制につながる

環境面の効果•徒歩や公共交通による移動を促進し過度な自動車への依存が抑制され、二酸化炭素排出量の削減につながる

経済面の効果•サービス産業の活性化と外出の増加
による消費の増加につながる

0.15

0.25

対象地域の名称

６．利活用の構想と運営

富士見通【利活用の方向性】
・市有財産である市営駐車場や、駅前商業ビル(スパークルシティ)など既存建築物の有効利用を検討
・これらの建物を利用して、高齢者向けのサービス供給を実施

スパークル
シティ

元市営駐車
場

市営駐車場

スパークルシティ・市有財産なので街づくりの中心とする【利用法】
・サービス付き高齢者向け住宅に建替え

・所有者は「株式会社日本リート」【利用法】
・既存の市役所部分は温存・リハビリステーション
・民間の医療施設・薬局
・リラクゼーション施設
・高齢者向けコミュニティ施設等

駅周辺のエリア【利用法】
・歩行者天国の導入→将来的にエリア一帯をウォーカブル

JR木更津駅【運営手順】
公的不動産である市営駐車場をサービス付
き高齢者向け住宅に建替え・運営をする事
業者を募集

運営方針
◇「まちづくり」の主体→民間事業者◇手法→「PFI」のBTO方式を採用
BTO方式・・・施設の設計・施工・維持管理・運営を一括して発注する方式◇採用理由→建設資金を民間事業者が調達するため、市の財政負担の平準化を図ることができる→金融機関によるモニタリング機能により、事業の安定的な継続を図ることができる

募集条件に、付帯事業として商店街の空き店舗をサ高住・スーパーなど高齢者が主な利用客になる店に活用する縛りを設ける

高齢者を中心に考えた、街づくりを展開していく

７．まちづくりの構想「まちやど」を模した街づくり

例：木更津Ver

例：まちやど【まちづくりの方向性】
・「まちやど」を参考にし、高齢者主体の環境を整備
・市営駐車場を建替え、サービス付き高齢者向け住宅を中心に街づくりを展開
・健康寿命延伸の取組を行う
・木更津駅前をGGタウン（grand generation town)に
例：高齢者向けの店
・雑貨店：介護用品、シニア服・飲食店：総菜屋、弁当屋（宅配可）
・客室：サービス付き高齢者住宅に隣接・栄養ケアステーション・スパークルシティ：病院、市役所など
・浴場
・娯楽施設：JRA、パチンコ、釣り

・「まちやど」・・・まちを一つの宿と見立て宿泊施
設と地域の日常をつなぎ合わせ、街ぐるみで宿泊客をもてなすことで地域価値を向上していく事業

９．将来像

８．健康寿命延伸の取組
ヘルスツーリズムを応用し健康寿命の延伸を狙う！
【取組の方向性】
・施設の利用等による健康維持で、医療費負担の削減
・地域全体のヘルスリテラシーの向上

連鎖反応

Step03

ヘルスツーリズム：病気の方、老人などの人に対して、科学的根拠に基づく健康増進を理念に、旅をきっかけに「健康増進・維持・回復・疾病予防に寄与する」活動
Step02自立へ

１．健康ウォーキング

２．水中運動枠組造り

３．食事

４．健康相談内閣府の調査で、健康寿命街一年
長い都道府県では、一人当たりの医療費が約三万千円低いという関係がみられる

Step01

大久保地区における分散型小規模公園の提案
学籍番号51200008 4年 五十嵐実菜

指導教員 藤木亮介 原野啓 上地聡子

高齢化率が高く、使われていない街区公園が点在し、街の賑わいが低下している大久保地区に街を新陳代謝させコミュニティの形成を促す小規模公園の導入を提案します。
※ 都市計画施設の公園を再編することは容易ではありませんが、現状を良くする上であえて提案します。

大久保地区の概要

大久保地区
木更津駅

・木更津駅から大久保地区
バスで約30分
・1970年～1975年にかけて伊藤忠都市開発株式会社が開発
計画戸数：2,000戸
計画人口：8,000人
・大久保1丁目から6丁目までで編成
・83 筆 ／1,844 筆 （地図上 で確認 ） が空 き地となっている。
→割合としては多くは無いが、現地調査では空き地が比較的目についた。

1

問題点

地域人口
■大久保地区の地域人口
約4,600人（令和5年4月現在）

0-14歳
65歳以上

約46％

2

7％
15-64歳■日本全体の高齢化率・・・ 約29％
（令和5年版高齢社会白書／内閣府）

公園が10カ所

47％■大久保地区の高齢化率・・ 約46％

・孤独死などの発生・相続後放置されると空き家が増加
・コミュニティ機能の低下

地域全体が治安悪化・衰退する原因になる公園は多いが利用率が低い

・日常のコミュニティの希薄化
・街の賑わい・人とのつながりの低下

街に活気がなくさみしい雰囲気
目に見えるコミュニティの拠点として公園を細分化

若い世代を入れて街を新陳代謝させる必要がある

街の新陳代謝コミュニティ活性化の一つとして公園は重要だが、利用率が低い

公園の再編イメージ
空き地（宅地）と細分化した公園を交換

新たな宅地として若い世代の小さなコミュニティを形成

利用率の低い公園
周りが高齢者ばかりのコミュニティ

小さくても周りに同世代の若者がいる
コミュニティ

MINI
果樹
公園

空き地
（宅地）

MINI
果樹
公園

空き地
（宅地）

どちらに入りたい？
■既存市街地に若い世代を増やすためにはどうしたら良いか？
■若い世代の小さなコミュニティを作っていくことが、若い世代が入りやすく“街の再生”につながるのではないか？

MINI
果樹公園

MINI
果樹
公園

空き地
（宅地）
空き地
（宅地）

MINI果樹公園を取り囲む数戸 MINI
で小さなコミュニティを形成 果樹公園■今ある公園を細分化■空き地と細分化した公園
を交換■街区内（元空き地）に
MINI果樹公園を形成■MINI果樹公園を小さなコミュニティ拠点とする

コンセプト
ビレッジホームズを参考にした“まち”の再編
ビレッジホームズは1981年にアメリカのカリフォルニア州に民間のディベロッパーによって建設されたまち。
■今回提案する“まち”の再編で目指すこと
・食べられる景観のまち
自然あふれるまち
住民間のコミュニティの育成
・果樹園管理を核とした共同体■木更津市は“オーガニックなまちづくり”を推進←ビレッジホームズ
１区画の平面図
１区画8戸の住戸が配置されており、コモンスペースとして共同管理の果樹園や菜園がある。

ビレッジホームズ全体の平面図■ビレッジホームズとの比較“ ビレッジホームズ ”
・平均８戸が共同管理する果樹園や菜園がある
・ホームオーナーズアソシエー
ション（HOA）に住民が所属“ 大久保地区のMINI果樹公園”
・平均１０戸に一つ程度の割合で
MINI果樹公園を配置
・MINI果樹公園に東屋を建設、共有
して管理意識を持たせる（要検討）仕組み

事業の運営と人の流れ■PFIを活用した事業運営■公園の再編【事業者】
・事業の核は幼老複合施設の運営。民間の事業者がPFI事業として幼老複合施設を運営。
・事業者は養老複合施設の運営と併せて分散型小規模公園（MINI果樹園）の全体管理も担う。

利用率の低い街区公園

MINI果樹公園

幼老
複合施設

【居住者】
・高齢者は優先的に幼老複合施設に入居が可能。
→ 高齢者の家が空き家になる → 若い世代が低廉な家賃で入居
・若い世代は幼老複合施設に子供を入園が可能。
・それぞれのMINI果樹公園は、近接する居住者がそれぞれで管理。
→ ただし、樹木の手入れ指導、荒廃防止、最低限の維持管理は事業者が行う“ 幼老複合施設 ”の運営事業

①
②

MINI
果樹
公園

空き地

空き地

既存住人

入居

事業者
幼老複合
施設

空いた住宅に低廉な家賃で入居（6万円／月）

④

新規宅地化

管理

MINI
果樹公園

空き地所有者

街区公園
子供が入園

売却

入居

MINI
果樹公園

元空き地

元空き地

若い世代

若い世代

管理

MINI
果樹公園

空き地と
公園内宅地を交換

・新宅地①～④（元空き地①～④）の持ち主は若い世代に売却→若い世代のミニコミュニティが形成される。
・既存住宅地では、MINI果樹公園を中心に互助を目的としたミニコミュニティの形成を促す。

事業者が統括管理

事業者■幼老複合施設の運営■MINI果樹公園の管理・運営は事業者が行う。

・総括管理は事業者が行う。

・幼老複合施設が必要な理由
高齢者 ：高齢者の孤立を防ぎ、安価な費用で終身サポートを受けられる仕組みを整える。
若い世代：子供を安心して育てられる環境を整える。

・手入れは近隣住民が行う。

既存住民（高齢者）と若い世代のコミュニティを育成する。
まちの世代MIXを促す。

MINI
果樹
公園

・利用率の低い街区公園を一部宅地化（①～④）
・空き地（①～④）と新宅地①～④を交換する→空き地の所有者は若者に需要がある（条件の良い）新しい公園内住宅地と交換できるので得！

新しい住人

新しい住人

④

MINI
果樹
公園

空き地

③

高齢者住戸を
サブリース

③

MINI
果樹
公園

空き地

“ MINI果樹公園 ”の管理事業支援が必要な高齢者➁①

・MINI果樹公園が必要な理由
公園ではなく、コモンスペース（共有スペース）
住民間がMINI果樹公園を共有することで、助け合いの輪を作っていく
・収穫した果物を分け合って『いつもありがとう！』

お金の試算■事業者の収支試算■建設するサ高住の概要と運営
・規模 ：20戸
・施設整備費（建設費）：4億円
・施設整備費は民間事業者が負担
施設完成後は建物を市に譲渡（BTO方式）
・運営業務は独立採算で事業者が実施
・建物譲渡後、施設整備費（補助金・地方債等を除いた部分）を市との管理契約料で市が補填 →（混合型の事業費回収方法）※事業者の収支試算では、金融機関返済額（施設整備費）は市から補填されるサービス対価を充てることとして考慮しない。

■高齢者の負担（比較）【年間収支（１住戸あたり）】

収
入

サ高住賃料
1.0万円×12か月 ＝12万円
共益費0.5万円×12か月 ＝ 6万円
生活相談サービス利用料
0.5万円×12か月 ＝ 6万円
食事提供料
4.0万円×12か月 ＝48万円
高齢者宅サブリース賃料収入 6.0万円×12か月 ＝72万円
合

支
出

計

修繕費・管理費
サービス料
食事提供
合

＝144万円

2.0万円×12か月 ＝24万円
3.0万円×12か月 ＝36万円
4.5万円×12カ月 ＝54万円

計・6.0万円／月（ただし住宅をサブリース）（賃料・共益費・サービス料・食事費含む）■近隣の一般的なサービス付き高齢者住宅
・一般的なサ高住の賃料＝17万円／月（賃料・共益費・サービス料・食事費含む）
・近隣戸建て住宅賃料 ＝9.5万円／月
・自宅を賃貸に出して（＋9.5万円）、サ高住に入居した場合（-17万円）、高齢者の月々の負担額
は7.5万円／月になる。

6.0万円／月で入居できる今回提案のサ高
住は、高齢者にとってメリットが高い。

=114万円■サ高住利用料
収支差額

サ
高
住
利
用
料

＋30万円／年・戸事業として成立するのではないか？

高齢者宅の賃料は6.0万円／月で設定。
6.0万円／月で戸建て住宅に入居できる
若い世代にもメリットが高い。

期待される効果（以下3点）■若い世代が入りやすい“まちの再生”

高齢者ばかりのまちに若者が居住しやすい環境を提供できます。
■利用率の低い公園の再編

時代のニーズにあったコミュニティの場にすることができます。既存のまちの中に新たな住宅地をつくることで、まちの拡散を防げます。
■市の負担を最小限にできる公園整備や高齢者福祉にかかる費用は民間の力を借りることで、市の負担を低減できます。

これらのことから、まちの新陳代謝をうながし、既存のまちを再生していくことが可能になります。

木更津市 市営住宅跡地活用提案○今本悠々（51200015） 前田真虎（51210155）

定住化促進計画

指導教員 藤木亮介 原野啓 上地聡子

提案の概要
既存住宅地の高齢化対策

街の新陳代謝を促す仕組み

提案する住宅の特徴◆市営住宅跡地の利用◆高齢者の中心市街地への居住推奨◆建物の超高耐久性

市営住宅跡地に、ＰＦＩ（ＢＯＴ方式）
を活用して、定住化促進を見据えた超高耐久性の地域優良賃貸住宅を建設。

既存住宅地は高齢化が進んでいる。
高齢者は車が無くても生活ができるよ
うに、中心市街地への居住を促す。

◆子育て世帯の既存市街地への居住推奨◆今回提案する住宅の入居条件

今、木更津市では郊外に新しい住宅地が次々造られているが、このままでは都市が無秩序に拡大してしまう。市外から転入してくる若い子育て世帯は既存住宅地への居住を促す。

65歳まで入居可
65歳で中心市街地に転居

市の方向性

木造ラーメンによる頑強な構造を採用。

◆需要の超高耐久性
建物が丈夫でも、時代の移り変
わりに伴い、需要に合わない間取りとなっては、使われなくなる。そこで、木造ラーメンの利点（大空間をとれる）を活かし
木造ラーメン
在来て間取りを自由に改変できる住
イラスト：株式会社ナカムラのHPより引用
宅（ＳＩ住宅）を提案する。

計画地

久津間団地

●木更津市内に存在する市営住宅は９団地(470戸）。
内５団地が稼働中（2023年現在）。
●木更津市公共施設再配置計画・木更津市営住宅長寿命化計画→稼働している５団地を含め、2036年頃には全棟解体予定。
建て替えはせず今後は家賃補助制度へ移行。
→市営住宅跡地の利用方法を考えていく必要がある。

所在地：岩根4-1-7~27
敷地面積 ：1,190㎡
アクセス ：巌根駅
徒歩 約10分
アクアライン 車
約17分
今回は実際に見学に行った久津間団地を計画地にしたが、他の市営住宅跡地にも準用可能な提案となっている。

事業内容
定住化促進を見据えた超高耐久性賃貸住宅の提案

木造ラーメン構造のスケルトンインフィル住宅
高耐久性住宅の考え方

ステークホルダー
市

事業者

入居者

建物買取費

賃貸管理

事業契約

賃料支払い

建設

土地所有

入居

建物所有

【高耐久で間取りの自由度の高い木造住宅】■木造ラーメン構造を採用
・木造でありながら、躯体が頑強。
・空間を広く使え、耐力壁の配置にとらわれない自由な空間設計が可能。
・「木更津市公共建築物等における木材利用促進方針」【長期需要に順応可能】
【建物】
【土地】

事業期間中： 事業者の所有

建物譲渡特約付き定期借地

30年経過後： 市の所有

事業の方法と契約【PFI事業】 市が事業者に委託し、建物の建設・管理・運営を行う公共事業の手法。
【BOT方式】事業者が建設し、所有権も持ったまま管理を行う。
事業終了後に所有権を市に移転
事業者：建物建設,建物所有,建物管理
市：土地を貸す(建物譲渡特約付き定期借地権(30年))
契約終了時に建物買取・需要の高い建物として運営していくためには、適宜手を加えて改良工事をしていく必要がある。建物が市の所有であると事業者が自由に改良工事をできない 。
・30年後の契約終了時、事業者は市に高値で買い取ってもらうために、積極的に建物を改良し、需要の高い良好な建物として管理を行う。
・30年後の契約終了後は、事業者は建物管理のみを行い事業を運営する。

画像：SE構法 重量木骨の家 icocochiのHPより引用■時代によって変化する間取りのニーズに対応しやすい工法
・時代によって求められる間取りは変化する。
例）昭和の間取り → リビングとキッチンが区切られている
最近の間取り → 仕切りをなくした、空間の開けたLDKが主流■ 100年間の耐用年数を想定
・長期の需要に対応できるように、容易に間取りや内装を改変できるように、スケ
スケルトンインフィル住宅
ルトンとインフィルを分離。
■入居者が自由な間取りを作る
・インフィル部分は、オーダーメイド住宅のように入居者が子供の成長や生活スタ
イルに合わせて自由な間取りを作る。長期間建替えずに様々な間取りに対応できるため、エネルギーや資源を無駄にしないサスティナブルな住宅。
■スケルトンインフィル住宅の特徴
・設備交換が比較的容易で、長く快適に過ごせる。
・ライフスタイルに合わせて間取りを変更できる。
スケルトン

スケルトン：骨格部分 柱・梁・外装など
インフィル：間仕切り壁・内装・設備
・キッチンなど

スケルトン
インフィル住宅
インフィル【建物譲渡特約付き定期借地権】（借地権契約締結から30年経過した時点で、建物を市に売却する）
・超高耐久性住宅としているにも関わらず、契約終了時（賃貸借契約期間満了時）に建物解体を行ってしまうと無意味になってしまう。
・そこで、建物譲渡特約付き定期借地権を設定することで、建物をその後も活用できるようにする。

居住者
ターゲット ：木更津市外の子育て世代の若者
居住対象者：木更津市外に居住している、世帯主が入居時40歳までの家庭
35歳

定期借家契約

65歳

３０年後【地域優良賃貸住宅制度】（高齢者世帯、子育て世帯などの安定に特に配慮が必要な世帯の居住環境が良好な賃貸住宅の供給を促進するため、賃貸住宅の整備等に要する費用に対する助成や家賃の助成を行う制度）
・人口減少に対する政策として、定住化促進や住宅施策実施による地域活性化も見込まれる。
・PFIを利用した事業の場合、多くは入居者の家賃は自治体に入るが、今回の場合は直接事業者に入ることを想定している。

入居者募集

入居

中心市街地へ

・入居時の年齢から65歳で退去するように事業者と定期借家契約を結ぶ。
（例：37歳入居→28年の賃貸借契約）
・入居者には、65歳まで居住後、優先的に中心市街地に移住する権利を持たせる。
・こうすることで、市内の人の循環と街の新陳代謝を促す。
・65歳までの定期借家契約だが、中途解約条項を設定することで65歳前に中途で退居可能とする。

モデルプランオーガニックタウン『KUTSU間』
コンセプト

敷地の概要
多様な主体が一体となり、人と自然が調和した持続可能なまち・“間”とは、ある物とある物に挟まれた空間・時間のことを言います。
・人と人、建物と建物に挟まれたにぎわいのある“間”。そんな中庭広場があるのがオーガニックタウン『KUTSU間』です。
絶えず靴（KUTSU）の音が聞こえるような、小商いが集う“小さなまち”を提案します。
・この提案は、木更津市の掲げる「オーガニックなまちづくり」にのっとって構想しました。
・全15戸で構成される住戸には、１階に資材搬入口と勝手口をつけた小商いスペースが併設されています。
・若い夫婦が自分のスキルを活かして生活の足しになるようなちょっとした小商いをし、中庭広場のにぎわいを誘発させていきます。
・この小さなまち『KUTSU間』が盛り上がることで、周辺の既存住宅地にも転入者が入り、旧市街地の新陳代謝を促していきます。

配置図

イメージスケッチ

敷地面積 ：1,745.92㎡
東西43.12m×南北40.49m※今回の提案では、旧久津間団地の団
地内道路部分も敷地に含めました。
用途地域 ：第一種住居地域
第二種高度地区
指定容積率：200％
指定建蔽率：60％

建物の概要
建築面積
： 640.94㎡
延べ面積：1,582.79㎡
容積率算定上の延べ面積：1,344.30㎡
容積率：77.00％≦200％
建蔽率：36.71％≦60％
中庭広場
“間”

OK
OK

◇住戸の概要【Aタイプ（12戸）】
階数：3階建て
建築面積 ： 44.71㎡
延べ面積 ：115.75㎡（ガレージ19,87㎡含む）【Bタイプ（3戸）】
階数：2階建て
建築面積 ：34.78㎡
延べ面積 ：64.59㎡

Aタイプ住戸

居住者像

各階平面図

お父さん(36)：市内製鉄所勤務
お母さん(35)：ネイリスト
子供(5)
：幼稚園児

居住者の好みで可変できる
インフィル部分

居住者の好みで可変できる
インフィル部分

小商いスペース

8,190

8,190

1階平面図

2階平面図

【スケルトンインフィル住宅】
・１階の小部屋は小商いスペースとして、
ライフスタイルに合わせて利用が可能。
・今回はお母さんが家にいながらネイルサ
ロンを開く構想でモデルプランを立てた。

3階平面図

費用のシミュレーション
建設費

基本設定

スケルトン＋基本的内容 ：375,000千円
インフィル（居住者負担）： 75,000千円
合計34,375千円

支出
市

事業者

：450,000千円

建設費

0年

15年

収入

土地賃料7,200千円

支出

土地賃料
7,200千円
固定資産税55,125千円
修繕費・管理費 30,800千円

312,500千円

30年

家賃補助
27,000千円

家賃・管理費収入
434,700千円

収入

家賃設定
近隣相場
提案住宅

事業者負担：312,500千円
市負担： 34,375千円
国負担： 28,125千円

30年目の清算
市が建物を買取

支出
入居者
収入

インフィル工事5,000千円／戸（75,000円）

家賃・管理費 28,980千円／戸（434,700千円）
家賃補助
1,800千円／戸（27,000千円）：96,000円／月（管理費500円含む）：80,500円／月（管理費500円含む）：70,500円／月（管理費500円含む）

60年

31年

30年間で
54,175千円の支出＋
建物買取
284,925千円の支出

賃貸管理業務委託費
修繕費

21,600千円
20,000千円

家賃・管理費収入

380,700千円

30年間で29,075千円の利益＋
建物売却
284,925千円の利益

賃貸管理業務費支出

10,800千円

賃貸管理業務受託費

21,600千円

家賃設定 80,500円／月（管理費500円含む）

入居者A

戸建て住宅
築0～30年
築31年～60年

若い世代の入居
若い世代の再募集

老後は中心市街地に移動

築31～60年で339,100千円の利益
60年間で
収支0円

築31～60年で10,800千円の利益
60年間で324,800千円の利益

家賃設定 70,500円／月（管理費500円含む）

30年間で32,180千円の支出
一般的賃貸住宅より
2,380千円お得！

入居者B
インフィル工事5,000千円／戸（75,000円）

家賃・管理費 25,380千円／戸（380,700千円）

期待される効果

入居者募集

60年目の清算・新たに転入してくる若い世代が既存市街地へ定住することを誘導し、無秩序な新しい町の拡大を防ぐ。
・高耐久性木造スケルトンインフィル住宅による定住化促進。
・入居者の入れ替わりによる市内の循環を誘導する。

30年間で30,380千円の支出
一般的賃貸住宅より
4,180千円お得！

市営住宅跡地活用提案（今本提案）の法規制の検証と収支計算○前田真虎（51210155） 今本悠々（51200015） 指導教員 藤木亮介 原野啓 上地聡子

目的今本提案で示されたモデルプランの法規制と収支計算の詳細について検証した。

久津間団地における法規制

今本提案事業における収支計算の詳細

久津間団地が建つ地域の「用途地域」の定めに照らし合わせて、収支計算においては木更津市の施策なども参考にして、おおよその収支について計

斜線制限と日影規制について検証した。

算した。

B’

久津間団地における法規制
日影規制の検討
B

・対象とする敷地の用途地域は、第1種住居地域

A’

A→日影規制を受ける建物は高さ10ｍ以上の建物であるので、今回提案の建物は日影規制を受けない。
→規制対象外ではあるが、近隣への影響を考慮して、今回の提案では日影の状況も検証した。

真北・今回提案する建物の規模であれば、日影規制を受ける場合でも基準をクリアできる。

道路車線の検討
建物最高高さ

建物最高高さ3,830
後退緩和

B-B’断面図

道路境界線

6,000

道路境界線

道路境界線

道路境界線

後退距離

4,000
道路幅員

3,830

A-A’断面図

6,000

道路境界線

9,000

建物最高高さ道路幅員

道路幅員《A-A’断面図（東側道路車線の検討）《B-B’断面図（北側道路車線の検討）》• 接している道路の幅員（道路の幅）は4ｍ• 北側は道路境界線の際まで建物を建てる予定としている。

• 事業計画の最も東側となる住宅は境界線から3.83m離れているためセット• 3階建ては道路車線に当たるため建設できない。

バック緩和が適応され、3階建て（建物の最高高さ9m）でも斜線制限は余裕をもってクリアできる。

4,000

B-B’断面図

4,000• 総2階建てでも道路車線に当たる。

→建物の2階部分をセットバックさせる必要がある。

今本提案事業における収支計算の詳細
スケルトン＋基本的内容 ：375,000千円
１ インフィル（居住者負担）：
75,000千円

建設費

基本設定

合 計

支出

34,375千円

市

事業者

15年

312,500千円

30年

2 家賃補助27,000千円

3

収入

支出

：450,000千円

建設費

0年

土地賃料7,200千円

47,200千円
5 土地賃料
固定資産税
55,125千円
6 修繕費・管理費 30,800千円

家賃・管理費収入
434,700千円

収入

家賃設定
近隣相場 戸建て住宅
提案住宅 築0～30年
築31年～60年

事業者負担：312,500千円
市負担： 34,375千円
国負担： 28,125千円

30年目の清算
市が建物を買取

60年

31年

30年間で
54,175千円の支出＋
建物買取
284,925千円の支出

賃貸管理業務委託費
修繕費

21,600千円
20,000千円

家賃・管理費収入

380,700千円

30年間で29,075千円の利益＋
建物売却
284,925千円の利益

賃貸管理業務費支出

10,800千円

賃貸管理業務受託費

21,600千円

家賃設定 80,500円／月（管理費500円含む）

支出

入居者
収入

入居者A
インフィル工事5,000千円／戸（75,000円）

家賃・管理費 28,980千円／戸（434,700千円）
家賃補助
1,800千円／戸（27,000千円）

7：96,000円／月（管理費500円含む）：80,500円／月（管理費500円含む）：70,500円／月（管理費500円含む）

60年目の清算
築31～60年で339,100千円の利益
60年間で
収支0円

築31～60年で10,800千円の利益
60年間で324,800千円の利益

家賃設定 70,500円／月（管理費500円含む）

30年間で32,180千円の支出
一般的賃貸住宅より
2,380千円お得！

入居者B
インフィル工事5,000千円／戸（75,000円）

家賃・管理費 25,380千円／戸（380,700千円）

30年間で30,380千円の支出
一般的賃貸住宅より
4,180千円お得！

【③土地賃料】
事業用地の賃料として、月額20,000円を設定した。
20千円×12ヶ月×30年=7,200千円 →30年で7,200千円の賃料収入【④市の建物買取価格】
地方自治体(木更津市)の60年間の収支が0円になるように調整した。
339,100千円-54,175千円=284,925千円【⑤固定資産税】
建設費より算定した。評価額は実際の70%程度である。
建物の評価額：375,000千円×70%=262,500千円
新築住宅の減額措置により、固定資産税が2分の1に減額される。
標準税率が1.4%であることを考慮し、当検討では簡略化して以下で計算。
262,500千円×0.5×1.4%×30年=55,125千円（目安としての超概算）【①建設費】
スケルトン部分のみで、坪単価780,000円程度を予定。

【⑥修繕費・管理費】

延べ面積（479坪）×780千円 → 約375,000千円

修繕費は、計画修繕費として30年間で20,000千円を想定

この内、地域優良賃貸住宅制度により、建設費の6分の1を国・市が助成

管理費は、1戸あたり月額2千円×15戸×12ヶ月×30年＝10,800千円

375,000千円×1/6 →

修繕費と管理費の合計は、20,000千円＋10,800千円＝30,800千円

62,500千円

内、国が45％→28,125千円 市が55％→34,475千円 を負担【⑦入居者の支出】【②家賃補助】インフィル工事のためのイニシャルコストとして5,000千円見込む。

地域優良賃貸住宅制度の家賃低廉化助成金により、建設より15年の間は市が助成金が2．築1～築30年までの家賃は月額80.5千円× 12ヶ月×30年= 28,980千円。

支出。本提案では仮1世帯当たり10,000円とした。

3．15年間の家賃助成が10千円×12ヶ月×15年＝1,800千円入る。

10×15戸×12ヶ月×15年 → 市は15年間で27,000千円の支出

入居者の支出は 5,000千円＋28,980千円－1,800千円＝32,180千円

道路境界線

総2階建てだと道路車線が建物に当たる

道路車線をかわすために建物の2階をセットバックさせるPFI事業とは！？
51210171 山野井千晴
指導教員 藤木亮介 原野啓 上地聡子
※当資料は、「PFIのファイナンス実務／株式会社民間資金活用事業推進機構編著」を参考図書として、当該図書に掲載されている内容や図表をまとめたPFI事業の解説資料です。

PFI事業(民間資金等活用事業)の概要◯公共施設等の設備・運営を行うにあたり、設計・建設から維持管理、運営までの業務を、長期間にわたり一括して民間業者に委ねる事業手法。
◯民間の資金、技術及び経営ノウハウなどを活用し、従来型の公共事業に比べて、少ない財政負担でより良い住民サービスを提供することを目指す。
◯公共施設等が利用者から収入を得られる者である場合、より公共の負担が少なくなる可能性がある。

◯英国など海外での取り組みを参考に、
日本でも1999年にPFI法が施行された。
◯地方自治体、国、独立行政法人、国立大学法人等により既に800件以上の事業でPFI手法が活用されてきた。
◯一般的に設計・建設に数年、竣工後10年〜30年程度の期間を要する。

大まかな基本的の流れ

事業計画

特定事業

事業者の

契約・

の策定

の選定

選定

事業実施

従来型の公共事業方式とPFI方式の違い※VFM(Value For Money)とは・財政負担に対する価値という意味。
・PFI方式は、従来方式に比べて、初期投資である整備費、運営期間中の維持管理や運営費を削減することが期待できる。
・また、民間事業者が自ら収益を上げることもできる。
・このような影響を受けて、生み出される財政負担の削減効果を図る指標がVFMである。

※SPC(Special Purpose Company 特定目的会社)とは・特定の目的のために設立される法人のことを指す。
・事業者が責任を持つ業務範囲が広いため、一社単独での参画は稀で、設計、建設、維持管理及び運営など、それぞれの業務を得意とする複数の企業がコンソーシアム（企業連合）を形成し、共同出資によって特別目的会社を設立することが一般的。

施設所有形態による分類①Build Transfer Operate (建設 – 移転 – 運営等) 方式
・民間事業者が施設等を建設し、施設完成直後に公共施設等の管理者等に所有権を移転し、民間事業者が維持・管理及び運営を行う事業方式。

②Build Operate Transfer (建設 – 運営等 – 移転) 方式
・民間事業者が施設等を建設し、維持・管理及び運営し、事業終了後に公共施設等の管理者等に施設所有権を移転する事業方式。

③Build Own Operate (建設 – 所有 – 運営等) 方式
・民間事業者が施設等を建設し、維持・管理及び運営し、事業終了時点で民間事業者が施設を解体・撤去する等の事業方式。

④Rehabilitate Operate (改修 – 運営等) 方式
・施設を改修し、管理・運営する事業方式。所有権の移転はなく、地方公共団体が所有者となる事業方式。

⑤Build Transfer (建設 – 移転) 方式
・民間事業者が公共施設等を設計・建設し、公共施設等の管理者等に施設所有権を移転する事業方式。

⑥コンセッション方式
・公共施設等の管理者が所有権を保持し、運営権を民間事業者に対して設定する事業方式。
BTO方式

BOT方式

BOO方式

RO方式

BT方式

コンセッション方式

設計・建設

民間

民間

民間

民間

民間

-

維持管理・運営

民間

民間

民間

民間

-

民間

施設所有者

公共

民間

民間

公共

公共

公共

事業費（施設設備費および維持管理・運営費）の回収形式による分類①サービス購入型
サービス対価支払い

公共団体
事業契約

事業者
(SPC)

サービス提供利用者

重要ポイント‥‥金融審査におけるサービス対価に関する契約内容
主な対象施設‥‥学校校舎、学校空調設備、給食センター、事務庁舎、公営住宅、図書館②独立採算型
公共団体

事業契約

事業者
(SPC)

サービス提供利用者
料金支払い

重要ポイント‥‥長期にわたる事業採算及びキャッシュフローの予測
主な対象施設‥‥水族館、大学の寮・宿舎、小水力発電、産業廃棄物処理施設（ただし、収益性のある事業）③混合型
サービス対価支払い

公共団体
事業契約

事業者
(SPC)

サービス提供利用者
料金支払い

主な対象施設‥‥体育館、水泳用プール、博物館、美術館、市民会館・ホール、一般廃棄物処理施設（ごみ焼却場）

本プロジェクトでは3つの提案を、それぞれ以下の形式・方式で提案する。
①「木更津市 市営住宅跡地活用提案 定住化促進計画」(今本、前田)

BOT方式、独立採算型

・本来、BOT方式は固定資産税が事業者負担となるため、BTO方式で行うことが一般的。
・しかし、スケルトン貸しを想定しているため、建物の改変を容易にできるようにする必要がある。
・所有権を公共団体に移転させず、民間事業者が所有することで建物の改変を容易にできるようにする。

②「大久保地区における分散型小規模公園の提案」(五十嵐)BTO方式、混合型

・公共団体が大久保地区をよりよくするため民間に依頼する事業であり公共団体の金銭的利益はない。
・しかし、この事業を行うことで民間事業者、新たな住民の流入を見込める為、街の潤いが期待できる。

③「木更津市を健康で自立した街へ～集積と利活用～」(高木、檜山)

BTO方式

金田中島地区における人と不動産
51200016 岩井唯夏

金田地域とは51200025 大塚綾音

担当教員：藤木・原野・上地

アクアラインの両脇に広がる地区が金田地区であり、地図中のオレンジの部分が金田東地区、その中にある赤い部分が元々の中島の中心地である。
金田地区は開発が進み、観光客の他、新しい住人も流入している。
他方、新年早朝に若者が海に入り梵天を立てる
伝統行事（梵天立て）や、集落の境の道路の上方に藁人形を渡して吊す「つなはり」といった伝統文化が継承されている地域でもある。

三井アウトレットパーク木更津。周辺は開発された区域であり、新しい住宅も多く並ぶ。

梵天立て会場にある水神宮

旧金田公民館が利用されていないまま残っている。

特有の文化のつなはり

本調査の目的木更津プロジェクトにおける本調査の位置づけ

・当初の目的は、旧金田公民館の利活用を提案することであった。
・予備調査の結果、当該地区は独特な地区計画が実施されており、特有の文化が残る伝統的な地域に新しい住人が流入する特徴的な地区であることが分かった。
・公民館利活用案を考えるにはまず地域と人々の生活を知ることが重要だと考え、今回の調査目的を「町」と「そこに住む人」を詳しく知ることに再設定した。
・地域の人々に対する開発の影響や、昔から住んでいる住民（地元住民）と、新しい住民（新住民）との関係を中心に継続的に聞き取り調査を行っ
た。

旧公民の
利活用案

提言

整理と
分析

データ
収集

整理と分析

今回の調査
現状把握

「きさてらす」訪問日一覧
地域・住民

不動産活用

都市計画

⇨ 本調査は「町の人から聞いた話」が主体になっている。今回の研究ではその中で明らかになった問題の構造を提示する。

① 地区計画図

中島地区元々の中心地

金田東地区

中島地区 地区計画• 決定年月日 平成10年1月30日• 変更年月日 令和元年10月23日

金田東地区 地区計画
• 決定年月日 平成21年2月13日• 変更年月日 令和元年10月23日

・金田東地区の地区計画から除外されている。

・地区計画では、住宅街の中心に計画から除外された地域があり、ドーナツ型になっている。

・住宅地主に昔からの住人である地元住民が生活している。

・UR都市再生機構が開発を手掛けている。住宅地の隣には大型商業施設「三井アウトレットパーク木更津」が建設され、多くの観光客が訪れている。

・周りは金田東地番だがここは中島地番。

・新住民の流入が見られる。
・都市ガスや下水道の整備がされている。

周囲に農地が広がっていた時代の中島地区（1979-1983）② 人口・高齢化・住民関係
高齢化マップ色の濃い部分が高齢化率が高く、薄いところが低い。
開発された地域は高齢者が少なく、中島地区の高齢者率が高いことが分かる。
人口密度マップ
色の濃い部分が人口密度の高く、薄いところが低い。
中島地区が周りに比べて人口密度が低いことが分かる。

金田地区の人口（令和6年1月1日現在）
人口 7,180人、世帯数 3,517世帯(木更津市HP 住民基本台帳より)中島地区に関しては新規住民の方が人口の過半数を超えている。
（元区長の活動記録ブログ）⇨ 高齢者率が高く、人口密度の低い中島地区でも新住民が人口の過半数を超えている

コミュニティカフェ、なかよしクラブ、避難訓練はまちづくり協議会が発足した時に新規住民が多く転入してきている時期だったため、交流を図る機会のために始めたもの。
⇨ 地元住民と新住民の交流を図る必要性があるということは、両者の交流や良好な関係性の構築に関して課題が存在するということか？

２つの問題提起

１．金田地区における将来のスプロール化加速の可能性
２．文化の継承とコミュニティ形成の問題

1. スプロール化

2. 結論

・URの開発によって地元住民の宅地や田畑は減歩され、開発用地になった。

・今現在、スプロール化の抑制については市街化調整区域によってコントロールできている。
・しかし、街が廃れた時に市街化調整区域で無秩序な開発をしてしまうとコントロールが効かな
くなりスプロールが生まれてしまう。

・この開発によってスプロール化が加速してしまうのではないだろうか。

・したがって、街に人が住まなくなった時に都市計画が現在のままであれば、新たに開発されることはなく、現在の市街化区域を整備して住むようにコントロールでき、スプロール化を防げるのではないか。

・スプロール化を防ぐためには、どのような対策が取れるだろうか？

3. 理由
白い部分が市街化調整区域となっており、金田西地区と金田東地区のみが市街化区域となっている
市街化区域の二つの地区は合わせて『かずさアクアシテ
ィ』として開発された。

変更するとドーナツの中心が
廃れる

ドーナツの
中心が
廃れる

新たな人が住む

市街化調整区域の中にもいく
つか地元住民が住んでいる地区がある。

1. 文化の継承

現在の用途地域を維持すると市街化調整区域で新たな開発できない

廃れた
ドーナツの中心で開発※金田全体の話

・坂戸神社のお祭り、つなはり、300年以上続いている梵天立てなどは街の個性になりうる文化的財産である。
・金田地区は新住民の増加が著しい一方で、地元住民の高齢化が進み、伝統の継承が危ぶまれている。
・文化的財産は新たに転入してきた住民へ受け継がれていくのか、受け継ぐべきなのか、
あるいはなくなってもいいのか。
・受け継いでいくという選択をした際に、文化は新住民の価値観と融合するのか。自治会に加入する際の会費や、コミュニティ維持のための役割の負担をどう考えるべきか。
⇨コミュニティ形成にも影響

新たな開発

スプロール
化

2. 結論
・文化の継承やコミュニティの形成は、基本的にその地域の人が決めること。
・しかし外部から継続的に関わっている私たちにも何かできることがあるのでは？将来
的には、現在、使用が保留されている旧金田公民館を地域の人のために使えればその後押しをできるのではないか。
・最初はもう少し住民間に距離があると思っていたがヒアリングをしてみたことで思わぬ発見や、コミュニティカフェの活躍も知ることができた。
・この点に関しては今後も長期的に、市の意向と地区の意向をすり合わせていく必要が
ある。

3. 理由
文化は新住民の価値観と融合するのか
梵天立ては若集が主役。
小中学校にも宣伝し知名度アップに力を入れている。
実際に高校生が参加してくれたなど効果はある。

自治会のお金や役割の負担をどう考えるか
自治会費が高すぎる。
何に使われているのかわからないのに払いたくない。
ただごみ捨てなどの際にないと困るため最低限の自治会を作った。

子ども太鼓は地区によって人数に差がある。
地元神社の祭りでのお神輿などは、ずっと担ぎ手を担ってきている人たちの意志が強いので、何かを変えるのはまず難しい。自分たちのできる
範囲でやりたいようにやるという感じ。
ポイントになるのは金田で育った20代などの若者か？

自治会費が高くて人が少ないなら自治会費を下げてたくさんの人に入ってもらったほうがいい。
実際それで集まる金額は変わらないのでは？

⇨ 新住民の中から若手のリクルートに力を入れている現状もある一方で、地元住民の中に新しい担い手に対するニーズが少ない可能性も。

⇨100人が10000円払って総額1000000円であれば、1000人が1000円
払って総額1000000円といった改善策もあるかもしれない。

まとめと課題・不動産学を学ぶ者の視点からから見ると、コミュニティ形成がうまくいかず住宅地が拡散する恐れがあることや、文化がなくなり町の個性が消えてしまうことが課題だと感じ今回取り上げた。
・本調査で明らかになっていない課題がまだほかにもあるかもしれない。これからも聞き取り調査を続け、他の課題の発掘を進めることにより、①不動産学の視点、②市の視点、③実際に住んでいる人々の視点（地元住民、新住民）などから多面的にこの地区を捉え、持続可能なより良い町を作っていけたらいいと感じた。
・その点、今回の聞き取りは地元住民のごく一部の方を対象としていた。今後は、他の立場の方の声も聞く必要がある。
⇨ 金田地区について調べた内容について次年度へ引継ぎ、旧金田公民館の本格的な利用計画に踏み込んでいければと思う。

⽊更津市の持続的な発展のために
指導教員〜交通の側⾯から〜

原野啓、藤⽊亮介、上地聡⼦
51200139 ⻑⾕川理⾳

1.前提◎住宅価格の実証分析(別研究＠卒論)◎高齢者(65歳以上)率マップ◎人口密度マップ

 利⽤料⾦800円以降の不動産価格
⽊更津駅距離と住宅価格：無相関
⾼速バス停と住宅価格：負の相関 ⾊が濃いほど⾼齢者率が⾼い18年間で市全域で⾼齢化率が進⾏
ただし、新興住宅地は⾼齢化率が低い

 ⾊が濃いほど⼈⼝密度が⾼い 18年間で⼈⼝密度が⾼いエリアは変化している※2004年度岩根4丁⽬が基準

2022年度

2004年度

2004年度

2022年度アクアラインの接続性＞⽊更津駅への接近性〇⽊更津市の持続的な発展のために
アクアライン利活⽤によるまちづくりが重要だと考えられる

2.現状分析
◎人口&木更津駅利用者数
⼈⼝は増加駅利⽤者は減少◎木更津駅&県内JR駅利用者数

⾞利⽤へとシフトしていると考えられる・利⽤料⾦800円以降の不動産価格
⽊更津駅距離と住宅価格：無相関
140,000
⾼速バス停と住宅価格：負の相関◎市内駅&高速バス利用者数
電⾞利⽤：低下傾向
⾼速バス：増加傾向

県内JR利⽤者：横這い
⽊更津駅利⽤者：減少後、横這い⾞利⽤へとシフトしていると考えられる※電⾞利⽤者数は、市内移動も含む

25,0002,500,000

25,000

万600
135,000

20,0002,000,000

20,000500

130,000
15,0001,500,000

15,000125,000

400
10,0001,000,000

120,000
5,000

115,000

500,0000

110,000

10,000千葉県のトレンドとは異なるが、減少傾向はStopしている
5,000

0
⽊更津市⼈⼝推移

⽊更津駅乗⾞⼈数

線形 (⽊更津市⼈⼝推移)

線形 (⽊更津駅乗⾞⼈数)

⽊更津駅(⾚丸)を中⼼に放射線状に広がる環状⽅向での接続は
少ない

0

千葉県全体

◎路線バス図（方向別）

⽊更津駅

線形 (千葉県全体)

線形 (⽊更津駅)◎高齢者率マップ＆路線バス

 JR⽊更津駅中⼼の交通網整備 アクアライン利⽤は駅前から300

⾼齢化率の⾼い地
区とバス路線は重なる部分が多い

現在の⾼齢者対策としては実⾏性があると考えられる
2022年度

200

H27

H28

H29

H30

R1

電⾞

⾼速バス

R2

R3

◎人口密度マップ＆路線バス
⼈⼝密度が⾼い地
区とバス路線・バス停は重なる部分が多い

現在の⼈⼝分布対策としては実⾏性があると考えられる
2022年度◎現状分析の整理
都市間交通• 電⾞利⽤者は低下傾向にある• ⾼速バス利⽤者は増加傾向にある都市内交通• ⽊更津駅を中⼼とした路線バスの整備• ⾼齢者対策、⼈⼝分布対策としては実効性あり

アクアライン開通による交通機関の利⽤構造の変化が⽣じていると考えられる

アクアライン開通による交通機関の利⽤構造の変化を踏まえた交通網の整備は、さらに⼈⼝増加を促すことになるのではないか今後の交通網整備について• アクアライン利⽤には⾼速バス停への接続が重要• 多様な買物需要は県道23号アピタ線沿線で賄えるのではないか ⽊更津駅に接続するだけではなく、従来とは異なるバス路線の需要があると考え
られる

3.課題
◎旧市街地（黄緑エリア）

⾄
袖
ヶ
浦

⾦⽥

JR⽊更津駅東側(⼭側：朝⽇・⽊更津・⼤和など）
JR⽊更津駅⻄側(海側：中央・富⼠⾒・新⽥など）
その他のJR駅周辺(岩根・⾼砂・本郷など)⇒ 世帯：相対的に⾼齢者世帯・バス利⽤可

中郷• ⾼齢化によるバス利⽤者の増加• 駅周辺の商店撤退⇒郊外の商業施設への需要増⇒路線バス網の充実が必要

⾼砂など
岩根

清川

◎新興住宅街（紫エリア）
県道23号アピタ線沿い(請⻄南・ほたる野など)
⽊更津南JCTより南側（⽻⿃野など）
⾦⽥IC北側（⾦⽥・中島地区など）⇒ 世帯：相対的に若い世帯・⾃家⽤⾞前提の⽣活• 現在は、⾃家⽤⾞で移動• 将来は、⾼齢⾞世帯が増加⇒ 将来は現在の旧市街地と同様になる可能性⇒ 路線バス網の充実が必要

中央
など

ほた
る野
ほたる
野

朝⽇・⽊更津
など

請⻄南
⽻⿃野

鎌⾜

波岡

買物⽬的

◎地区間移動 ⽬的別・地域間別の1⽇当たりのパーソントリップ状況
 買物⽬的の移動(上図)/通院⽬的の移動(下図) オレンジ線＆(数字)バスによる移動が可能
JR⽊更津駅と各地域との地域間移動 ⻘線＆数字
⾃家⽤⾞による移動が必要
上記以外の地域間移動※「パーソントリップ調査(2008)」から作成、「どのような⼈が、どのような⽬的で、どこからどこへ、どのような⼿段で」などの1⽇当たりの⼈の移動についての調査

鎌⾜
波岡
⼤久保

畑沢
港南台

 地区間移動者数の⽐較
 JR⽊更津駅と各地域間の移動
買物⽬的：3152 通院⽬的：997
 郊外地域間の移動（畑沢/港南台⇔鎌⾜/波岡/⼤久保⇔清川⇔⾦⽥）買物⽬的：3238 通院⽬的：997

通院⽬的• ⾃家⽤⾞による移動が必要なルートであっても、バスルートの利⽤者数と同程度• 将来的な⾼齢者増加を想定するとバス路線の必要性は⾼い 今後の交通網整備
 ⽊更津駅を中⼼とした環状の移動ルートは現時点でも通⾏量あり
 現在は⾞で移動している世代は、⾼齢化すると⾃家⽤⾞利⽤が困難⇒ 新興住宅が連なるルートは、これらに該当すると考えられる⇒ 将来に備える必要あり

鎌⾜
波岡
⼤久保

畑沢
港南台

4.提案
◎環状ルートのバス路線の新設
 ルートの新設
 ⽬的• ⾼齢化の進捗による通院需要への対応• アクアラインへのアクセス確保• 商業施設へのアクセス確保
 ⾦⽥東BT⇄君津中央病院の2ルート①県道23号 市道113号 アピタ等の郊外の⼤規模店舗を結ぶ②県道270号 巌根駅 イオンタウン⽊更津朝⽇を結ぶ
 既存のバス路線を⾊別に提⽰、かつ提案する新設バ
ス路線を重ね合わせる 既存のバス路線は⽊更津駅を中⼼に放射状に広がっており、環状⽅向での接続は少ない。
 2本の新設バス路線(環状ルート)を乗り継ぐことで別エリアへの移動が容易になる
 期待される効果
 地区を跨ぐ需要に応え、⾼齢化に備える
 利⽤者の満⾜度、利便性の向上
 地区間の⼈の移動の創出

現バス路線と新設バス路線の位置関係

新設バスのルート概念図②①

東京湾アクアライン値下げによる交通利便性の改善が住宅価格に及ぼす影響
51200139 ⻑⾕川理⾳
指導教員 原野啓・上地聡⼦

木更津市とアクアライン●アクアラインの通⾏台数●転出⼊⼈⼝の推移●⼈⼝の推移◯2009年に800円へ値下げ→値下げ前に⽐べ通⾏台数は約2.5倍に。

◯800円への値下げ後→転⼊⼈⼝が微増、転出⼈⼝が減少◯2010年から急激に増加。

●本研究◯⽊更津市の⼈⼝増加に⼤きく変化を与えた通⾏料の800円への低下というポイントに着⽬。
◯この変化が、⽊更津市内の住宅需要にどのような変化を与えたのかを明らかにする。
◯具体的には、消費者が不動産を取引する際の評価の重点が、値下げの前後でどのように変化したのか、について実証分析を⾏い明らかにする。
◯⽊更津市内で住宅を購⼊しようとする消費者が、どのような点に評価の重点を置いているのかを明らかにし、⽊更津市が今後どのような成⻑戦略を描いていくべきであるのか、という点について⼀つの提案を⾏うものである。

推計モデル(1)交通利便性が取引価格に及ぼす影響を観察
ln𝑦𝑖=𝛼𝑖+𝜷𝒌 ln𝒙𝒌𝒊+𝛾1 ⽊更津駅距離＋𝛾2 ⾼速バス停距離＋𝑢𝑖
𝑦𝑖：不動産価格
𝒙𝒌𝒊：不動産属性のベクトル
⽊更津駅距離：当該不動産からJR⽊更津駅までの時間距離
⾼速バス停距離：当該不動産から最寄りの⾼速バス停までの時間距離
𝛼𝑖 , 𝜷𝒌, 𝛾1, 𝛾2：係数
𝑢𝑖：誤差項◯⽊更津駅は⽊更津市とその周辺地域の交通網の中⼼として想定。
◯最寄りの⾼速バス停はアクアライン開通後の交通利便性を表すと想定。

(2)通⾏料低下の影響を把握
ln𝑦𝑖 = 𝛼𝑖 + 𝜷𝒌ln𝒙𝒌𝒊+ 𝛾1木更津駅距離+ 𝛾2木更津駅距離・料金改定ダミー+ 𝛾3高速バス停距離+ 𝛾4高速バス停距離・料金改定ダミー+ 𝑢𝑖
料⾦改定ダミー：通⾏料が800円に値下げされた以降に取引された不動産は1、それ以外は0をとるダミー変数

それぞれの変数が、交通利便性の指標として市場で評価されているのであれば、それぞれの係数は負になることが期待される。
通⾏料の低下後、それぞれの変数が交通利便性の指標として、
通⾏料⾦低下前より評価されるように変化したのであれば、γ2及びγ4の係数は負になることが期待される。

データ●データベース◯国⼟地理院「⼟地総合情報システム」
・期間 2008年から2022年
・範囲 ⽊更津市及び袖ケ浦市◯⾮説明変数「取引価格」◯説明変数「⼟地⾯積」「延床⾯積」「築年数」「間⼝」「前⾯道路幅員」「建蔽率」「容積率」「⽊更津駅までの距離」「最寄り⾼速バス停までの距離」「⽊造住宅ダミー」「⽤途地域ダミー」「取引時点ダミー」「料⾦改定ダミー」※延床⾯積、⼟地⾯積、および築年数は、「◯◯㎡以上」のような打ち切りデータが含まれているため、平均値+3σで利⽤するデータを限定している。

●⽊更津駅までの距離●記述統計(N=1707)◯各町丁⽬エリアから任意の地点を設定
し、以下の条件でGoogleマップを利⽤して、所要時間を算出。
・移動⼿段：⾞・⽇時：平⽇朝8時出発(通勤時間を想定)
・ルート：有料道路を使⽤しない最短ルート●最寄り⾼速バス停までの距離◯各町丁⽬エリアの任意の地点から、5つの⾼速バス停までの所要時間を算出し、それらの中から最短時間で⾏ける⾼速バス停を「最寄り⾼速バス停までの距離」として定義。条件は駅までの距離と同様。

◯通⾏料800円前後の平均値(オレンジ部分)
・「価格」,「築年数」→平均値が上昇しており、差が顕著である。
・「⾼速バス停距離」、「⽊更津駅距離」→平均値が上昇しているが、差は⼤きくない。

分析① 木更津駅・高速バス停(N=1707)

分析③ 高速バス停のみ (N=1707)●⽊更津駅距離●説明変数：⾼速バス停距離のみ利⽤◯負で有意。駅から離れるほど価格は低下。
→JR⽊更津駅を中⼼として交通網が整備されており、⽊更津駅から遠ざかることは、交通利便性の低下を表している。
◯通⾏料低下の影響なし。

●⾼速バス停距離◯モデル(ⅴ)：バス停距離：無相関◯モデル(ⅵ)：バス停距離：無相関、交差項：負で有意→通⾏料低下前は、住宅価格に影響していなかった。
他⽅で、通⾏料800円への低下後は取引価格と相関しており、
⾼速バス停に近いほど価格が⾼くなるように変化した。

◯正で有意。バス停から離れるほど価格は上昇。
→⾼速バス停の位置は必ずしも利便性が⾼いわけではない 。

●通⾏料800円への下落の効果◯両変数への影響が異なる。
◯⽊更津駅距離は無相関。
◯バス停距離は負で有意。

●多重共線性の可能性◯⽊更津駅距離と⾼速バス停距離は相関している可能性がある。
→分析2と分析3で両辺数を別個に推計。

分析② 木更津駅 のみ(N=1707)

まとめ●要点①⽊更津駅に近いことが取引価格に影響している。
②通⾏料800円への低下が、取引価格と⽊更津駅までの距離との関係に変化をもたらしたとは⾔えない。
③最寄り⾼速バス停に近いことはもともと取引価格に影響していなかった 。
④通⾏料800円への低下後は、最寄り⾼速バス停まで近ければ近いほど取引価格が⾼くなることが⽰された。
⑤こうした変化は、最寄りの⾼速バス停までの距離に対する⽀払い意
思額が上昇したことで、需要曲線が上⽅にシフトした結果、均衡価格が上昇したものと考えられる。
⑥消費者の評価基準は、通⾏料の値下げを境に、⽊更津駅へのアクセス性だけでなくアクアラインへのアクセス性も重視する形へと変化したことが明らかになった。

●⽊更津市◯新規に⽊更津市に移住してくる⼈々や⽊更津市内で不動産を購⼊しようとする⼈々は、⽊更津駅へのアクセス性が良いだけではなく、郊外に位置していたとしてもアクアラインへのアクセス性が良い不動産を選択することが予想される。
→これらの動向を踏まえた上で、今後の住宅政策・都市計画・交通網の整備を進めることが重要になるのではないだろうか。

●今後の研究の課題●説明変数：⽊更津駅距離のみ利⽤◯モデル(ⅲ)：駅距離：負で有意◯モデル(ⅳ)：駅距離：負で有意、交差項：無相関→⽊更津駅距離は取引価格と相関し、距離が近いほど価格は上昇。
他⽅で、通⾏料800円への低下は影響なし。

①サンプルセレクションバイアス
実際に取引されたデータではあるが、通⾏料⾦低下後はアクアライ
ンを利⽤しやすい物件(駐⾞台数が複数ある住宅や⼤通りに接続しやすい物件など)が住宅市場に供給されているかもしれない。本研究では、こうした住宅属性は把握できないため、説明変数として含めることができていない。
②⾼速バスの利便性の変化
⾼速バスの利便性(発着本数、⾏き先、経路など)は時間の経過と共に変化しているが、こうした変化は本分析では考慮できていない。
③⽊更津市内における住宅価格に影響する可能性がある他の変数
⾃然や眺望といった環境変数や商業施設へのアクセス性、近隣の⾼齢者世帯数などの、⽊更津市内において住宅価格に影響する必要な変数が含まれていない。