第8回鑑定会議でスッタモンダ③

実はこの指導鑑定士、千葉県出身でもないのに、千葉県をこよなく愛しています。

先生は、愛「県」家？

そして、案件ごとに、県に関する薀蓄、つまりチバわたしたちが取り組む一般実地演習(23 類型の評価トリビアを披露するのです。地名の由来、名所名刹に案件)の所在地は、ほぼ東京都と千葉県と半々です。

古木名木、京葉工業地帯が面する東京湾の赤潮青潮のその理由の一つは、5 名の指導鑑定士のうち、2 名

メカニズム、某市役所前の黒い小さな森にまつわる謎は東京都、2 名は千葉県に住み、かつ、勤務しているめいた言い伝え、などなど、文章にしたならば、本連から（1 名は横浜市在住・開業）、ということもありま

載 1 回分の紙幅を使い切ってしまうでしょう。

すが、修習生の将来を考えても、都心部、郊外部と、その指導鑑定士は、修習生たちに、公的評価をはじ幅広く対応できることが望ましいのです。その意味で、めとして地域に密着した仕事をするのだから、地元を千葉県の最も東京寄りに位置する当センターは、恵ま愛し、故事来歴を含め、その地域に通暁していることれた立地条件にあると言えるでしょう。

が大切だということを伝えたいのです。

東京の鑑定士と、地方都市の鑑定士では、微妙に感でも、修習生に、千葉県のマスコットキャラクター、覚が異なります。その端的な例が最有効使用の判定で「チーバくん」の動画を送ったり、千葉県への移住をす。東京の都心部であれば、戸建住宅地を除き、必ず勧めたり、「京葉道路」を「京葉フリーウェイ」と呼と言ってよいほど法的規制目いっぱいの土地利用、言ぶように強要するのは、尐々やり過ぎですね。

い換えればフルに容積率を消化することを指向します。天空率サマサマというわけです。一方、地方都市においては、賃貸需要が旺盛とは限らないため、建物をフルボリュームとすると、高稼働率を期待することができず、過剰投資となる可能性があるのです。ですから、地域分析においては、経済的実現可能性を勘案して、標準的な容積充足率を観察するよう強調します。
もちろん、不動産の価格水準も大きく異なります。
千葉県にある大規模画地の鑑定会議において、完成宅地の市場分析を行っている中で、「同一需給圏内で最も多く流通しているタイプの物件は、新築戸建住宅で3,000 万円台後半が多いけれど、大手不動産業者のプロジェクトにおいて、破格の高額、6,000 万円前後の価格で数十戸が完売となった」という話題が出ました。
東京の指導鑑定士と都内在住の修習生は、「えー、信横から見た姿が千葉県の形のチーバくん＠千葉県庁
当センターのある浦安市は「舌」じられない。ここで 6,000 万円の物件買わないでしょ！」、「その金額を出すなら都内の物件を買う!!」と口々に言います。
みるみるうちに、千葉県の指導鑑定士の頬がプクっ

指導要綱は絶対か？～大規模画地
大規模画地の案件は、4 回生 2 年コースが昨年中に作業を始めていました。と膨れ「ひどーい！疑ってないで、自分で調べてほし当然、開発法を適用する案件で、どのような開発モいわ。どこの都市にも、それなりの高所得階層はいるデル想定するかが、試算価格、ひいては鑑定評価額ののよ!!!」と、かなりムキになって反論しました。

精度を大きく左右します。

さて、この案件の評価対象不動産は、千葉県北西部

そんなタイミングで、5 回生 1 年コースが、同じ案の市に存し、完成宅地の同一需給圏は、は、市内の「ヘ件に取り組み始めました。協会への報告書提出時期はソ」に当たるターミナル駅から約 1.5～3km、当該ター同じです。かれらは、特段悩みもせずに、あっさりと、ミナル駅からバスで 10 分以内、支線の各隣接駅から「僕たちは 100 ㎡プランで行きますよ」と決めてしまそれぞれ徒歩圏内です。都内のビジネス地区までの所いました。指導鑑定士から 4 回生と同じツッコミを受

要時間は、40～60 分程度。環境はごく普通で、大規模けても「市の宅地課の担当者に想定開発図を見てもら団地でもなく、小規模住宅が密集する旧来の住宅地域ったら、断言こそ避けられたけれど好感触だったし、でもなく、とりたてて高級でもありません。都心部に業者取材でも、開発事例の調査でも裏付けはあります

通勤する勤労者世帯が初めて購入する戸建住宅地域から」と自信満々。の典型的な例といえます。

4 回生も、ほぼ同じ内容の調査をしているはずなのさきに述べましたように、同一需給圏内の不動産のに、なぜか、100 ㎡プランに自信が持てなかったので中心的価格帯は、新築戸建住宅で 3,000 万円台後半ですね。一方、135 ㎡プランについても、必ずしも自信すので、それを睨みながら、開発モデルを想定しなけ満々というわけではない様子でした。

ればなりません。
もちろん、経済的実現可能性とともに、法的規制も必ず検討しなければなりません。
本件についていえば、開発行為にあたり、市の指導でも、近隣地域の立地条件を考えてみると、ターミナル駅に最も近く、徒歩で 20 分弱なのだから、新築住宅付の総額が 4,000 万円を超えても市場性があり、135 ㎡プランでも、十分実現可能なのです。

要綱との適合性が問題になりました。それによれば、他クラスを担当する千葉の指導鑑定士は、その辺の「独立低層住宅を目的とする宅地開発事業の一区画事情をよく知っていますが、ノーコメント。とうとう、の敷地面積は、原則として 135 ㎡以上とすること」とある修習生が、この指導鑑定士に「先生、100 ㎡プラあります。でも、新規分譲事例や開発登録簿の閲覧等ンで法的に問題ないって、僕たちの先生を説得してくにより、現実の開発事例を調査してみると、1 区画 135ださいよぉ」と泣き付きました。千葉の指導鑑定士は、㎡以上のケースはほとんどなく、100 ㎡強が多いので「それは、あなたたちがすることでしょう、しっかりす。それは、実際の開発許可手続において、要綱の例ね～」と突き放します。

外的な取扱により、最低敷地規模を 100 ㎡まで引き下

結局、4 回生の修習生たちは、鑑定評価報告書の「地げることが認められているから、ということも調べま域要因、市場分析」の項を書き進めていく中で、改めした。で、100 ㎡プランを採用したかったのですが・・・．．．
「本当に それで大丈夫なのね？法的に不確実な想てより広域的に競合プロジェクト等を調べた結果、よ定のもとで鑑定評価を行うと不当鑑定になってしま

さて、両グループの鑑定評価額を比較してみると、いますよ」

うやく 135 ㎡プランに自信をもつことができたのです。

乖離はほとんどありませんでした。100 ㎡プランと比東京の指導鑑定士にやや厳しい口調で念を押され較して、135 ㎡プランの場合、総額が嵩むために完成た修習生たち、急に不安になってしまいました。その宅地の単価は抑制されますが、有効宅地化率は高く、ことは、当該指導要綱はもとより、どこにも明文化し造成工事費は低く、事業期間は短くなります。結果とたものがないからです。

して、開発法による価格は両プランでほぼ同程度とな

そして、ほぼ全員 135 ㎡プランとしたのですが、内ったわけです。そもそも、2 人の指導鑑定士は、「わた心は、「新築住宅付だと 4,000 万円を超えてしまう。売したちなら、どちらのプランを採用するにしても、裏れるかな、大丈夫かな」という心配もあり、揺れ動いで対案に基づく開発法も試行しておくわ」と言っていていました。

たではありませんか。

調査のツメが甘かったり、手間を惜しんだりすると、自信が持てずに、指導鑑定のツッコミに自信が揺らぎ、あれこれ悩むばかりで、かえって時間を無駄にしてしb よりも高いところで、○％程度と判断しました」
さすがに、多くのデータを収集・分析しただけのことはあります。

まいます。このようなことは、これからもあると思い

指 「なるほどね。その判断は妥当だと思いますよ。
○ますよ。今回の教訓をしっかり覚えておいてね。がん

さて、将来、賃貸経営の状況はどのようになっていく

ばれ 4 回生！

か、シナリオを考えてみましょう」
修「現テナントが契約を解除して、あとはバラ貸し、○

悲観的すぎるシナリオ～居住用賃貸（続）つまり、各戸個別賃貸になる・・・今は空室がないけ

前回ご紹介した、居住用賃貸の案件の続きです。

れど、それなりの空室が発生するし、賃料も市場賃料

評価対象不動産は、千葉県内の、都心へのアクセス並みになります」

が良好なワンルームマンションです。前回は、4 回生

指 「それもひとつですね。複数のケースを想定する○

2 年コースの修習生たちが、賃貸事例や REIT 事例、ことができるので、DCF 法については裏で行うことに新規取引事例を多数収集し、分析したことをレポートして、得られた価格からの逆算値を参考に、直接還元しました。

法の還元利回りを査定してはどうかしら？みんな、わ

しかし、本件鑑定評価には、大きなポイントがありかる？」

ます。対象不動産の特殊性を評価にどのように反映す

修 「ハイ・・・なんとか」○るかです。その特殊性とは、

指「じゃあ、次回までの宿題ね。各自やってみてね」○

1） 社宅として一括賃貸

さて次回、検討結果を持ち寄ってみました。

2） 現行賃料が市場賃料よりも高水準

指 「みんな、どのようなシナリオを想定したの？」○

さて、修習生たちは、適切に処理できるでしょうか。

修 「次回更新時に現テナントが契約を解除して、稼○

指 「現テナントがとてもよい条件で契約してくれて○働率が 0 になって、6 か月かけてやっと正常な稼働率いるので、価格時点現在においては高い純収益が得らになります。賃料は、もちろん市場賃料並みに下がりれていますが、それがいつまでも続くとは限りませんます」

よね」

指 「それで、還元利回りは？」○

修 「そうです。純収益が減尐する可能性がある、と○

修 「その想定の場合と、現行賃貸借継続の場合との○いうことは、リスクだから、収益還元法の還元利回がちょうど真ん中になるように、還元利回りを調整しま高くなるということです」

した。ベンチマークから 2 ポイント弱のアップです」

指 「そうそう。わかっているじゃない。ということ○は、そのリスクを除外した場合の利回りを、ベンチマークとして査定しておきましょう」
修 「REIT の新規取得事例が 2 事例あって、取引利○

回りは市内のものが a％、西隣（東京寄り）の市にあ

指「なんだかすごく雑な気がする・・・みんなは？」○聞いてみると、ほぼ全員似たり寄ったりです。つまり、個別賃貸・市場賃料に移行するという基本シナリオは同一で、その時期と程度にバリエーションがついているだけです。

るのが b％、REIT が一般事業法人に売却した事例が東指 「そのシナリオは most pessimistic（最も悲観的）○

隣の市にあって、それが c％、市内に個人間の取引がだと思うの。それもオプションのひとつではあるけれあって、それが d％です。建物規模、各室のタイプ、

ど・・・でもね、賃貸人・賃借人の目線になって、most

築年は大体同じ。賃貸借の形態はすべて個別で、賃料probable（最も蓋然性の高い）なシナリオを考えるこも市場賃料とさほど乖離していません。比較にあたっとこそ大事なの。現にその条件で賃貸借契約をしていては立地条件をメインに考えて、a、c、d よりも低くるということは、テナントに相応のニーズ、メリットがあるのよね？」

そこで、鑑定会議で鑑定評価額に関する議論を行う

修 「テナントは、情報システム企業です。というこ○際には、次のような、「目線合わせ比較表」を用意し、とは、社員さんは SE さんである可能性が高い・・・

事前に各修習生に記入してもらっています。したがっ

深夜勤務の多い職種・・・会社の所在地は同じ沿線だて、試算価格を出していない修習生は出席をご遠慮いけど、かなり千葉寄りで、door to door の通勤時間はただくことになります。

30 分あるかないか・・・そうか、賃貸ニーズは高いですね」

修習生は、この「比較表」において、自分の判断が他のメンバーと著しく異なると、焦ってしまいますが、

指 「その会社が潰れるリスクは？」○尐数派必ずしも不適切ならず。もちろん単なるケアレ

修 「大手金融機関の子会社ですから、まず大丈夫で○スミスの場合もありますが、確信をもって自分の考えす」指 「ふーん。それなら、いきなり契約解除されちゃ○方を説明し、多数派を「ナルホド」と言わしめたケースもあるのです。

う可能性は低いのでは？オーナーサイドから考えてみても、そうなる前に、何か打つ手があるでしょう？」
修 「あっ、そうですね。現テナントは絶対に繋ぎ止○めておきたいから、賃料減額請求を受けたら応じます」
指 「そうね。そのシナリオに基づく DCF もやって○

みなくてはね。それで、各シナリオの発生確率を考えながら、バランスの良い還元利回りを査定してみてね」
また宿題で、結論持ち越しです。最終的には、以前ご紹介した、先輩修習生の投資法人ヒアリングも参考にして、還元利回りを査定することができたのですが。
それにしても、このクラスの修習生たちは、全員指導鑑定士よりも若いのだから、柔らかアタマでいてほ目線合わせ比較表しいです。発想を豊かにね。
鑑定会議後は、グループ内の修習生が持ち回りで鑑「目線合わせ比較表」と「鑑定会議録」定会議録を記し、全員に配布しています。

鑑定会議に臨む前には、当然のこととして、相応の前回述べましたように、協会の実務修習業務規程施準備、つまり、要因分析なり、鑑定評価手法の適用な行細則で、同一の題材を複数の修習生が鑑定評価するりをこなしていなければ意味がありません。

場合には、鑑定評価会議（当センターでは、鑑定会議わたしたち指導鑑定士は、修習生ひとりひとりにつと称しています）を開催しなければならないこととさいて、提出された報告書ドラフトをもとに、要因分れていますので、鑑定会議録は、第一義的には、鑑定析・鑑定手法適用が適切か、論理的に一貫しているか会議開催のエビデンスとしての位置付けでした｡

をチェックしますが、それには、グループ内のメンバでも、鑑定会議録は、修習生にとって、非常に有益ー全員の判断を発表してもらい、横並びにしたときに、なようです。会議中にはピンとこなかったことも、文採用数値や試算結果等が突出していないかをチェッ章化することで、また、文章化したものを改めて読んクすることが有効です。

でみることで、深く納得することができますし、何よりも、修了考査に向けての最良の復習用教材となったという声が複数の修了生から寄せられています。
ときには後輩修習生の参考にもなる、みんなの宝物です。

まだまだ・・・3 ページめ

継続家賃ほかの鑑定会議録 1 ページめ4 ページめ・・・こんなに書きました

自虐、気配り、叱られる～指導鑑定士のキモチ鑑定会議を進めるにあたり、指導鑑定士が心がけて続きです・・・2 ページめいることがいくつかあります。

そのひとつは、各修習生に、案件のポイントや、必ず押さえておくべき基本をしっかり印象づけるということです。

合同で、3 名の指導鑑定士が同席していました。
しかし、継続家賃の案件は、修習生にとっては難解なためか、修習生からの発言が低調で、なかなか思う

4 回生 2 年コースのクラスで、建物の減価修正の議ように進行しません。それどころか、指名を逃れよう論になったとき、修習生たちが、深く考えもせず、安と、他の修習生の死角に入ろうとする人までいる有様

易に「通算耐用年数－経過年数」で、経済的残存耐用でした。

年数を査定しているらしいことに気づいた指導鑑定士、静かにこう言いました。

そんな会議の途中で、参加していた指導鑑定士のひとり X 先生が、他クラス（当時 1 年目の 4 回生）の状

指 「過去は過去、思い出は思い出・・・」○

況把握と指導のために席を立って、戻ってくると、別修 1「先生、何があったのですか？」○の指導鑑定士 Y 先生がホワイトボードに向かってい

修 2「しっかりして！笑顔を絶やさないでください○ます。X 先生が扉を開ける気配にビクっとする Y 先生。

よ」

指 X「何やってるんですか、Y 先生？会議なのに指○修 3「もしかして、新たな名言ですか？」○

導になってませんか？自分たちで考えさせてくださ

このやりとりを聞いていた通りすがりの 5 回生 1 年いね」

コースの修習生、「わかってますよ、先生一流の自虐

指 Y「あ、はーい（沈）○」ネタだよね」といわんばかりに、ミッキーマウスのよ

しばらくしてまた X 先生が中座して戻ると、Y 先生

うな笑顔をたたえて、目配せを送ってきました。
そうなのです。「通算耐用年数と経過年数はもちろん考慮するけれど、それにも増して価格時点後が大切」ということを印象づけるため、あえて捨て身でキャッチーな表現をしたのです。みんな、わかって!!!

が立っていて・・・、何度かの「だるまさんがころんだ」の末、X 先生が火を噴きました。
指 X「まったくもう、Y 先生ったら！Z 先生も、Y○先生が指導してたら、注意してくださいねっ!!!」
もうひとりの指導鑑定士にも飛び火です。そして、それだけではありません。指導鑑定士は、鑑定会議叱られた Y 先生は、
「あーあ、この人たちがもっとわでなるべく全員にスポットが当たるように気配りもかってくれていたら、わたしは叱られないで済んだのしています。各修習生の性格を読み、堅物の人からはに・・・」と修習生に悲しげなまなざしを向けたので笑顔を、引っ込み思案の人からは積極的な発言を引きした。

出したいのです。

わかっていますか修習生？いつも優しい X 先生でさて、以前述べましたように、鑑定会議の目的は、すが、修習生たちのためにならないと思うからこそ怒

修習生の主体的な判断能力とプレゼンテーション能ったのです。一方、Y 先生は、修習生たちに理解して力の醸成にあります。ですから、指導鑑定士が仕切っほしいからこそ指導したのだけれど、X 先生の気持ちたり、指導したりするのは、本来は避けなければなりもわかるので、黙って叱られていたのです。どちらのません。しかし、現実は、必ずしも理想通りに運びま

指導鑑定士も修習生のことを深く深ーく思ってのこせん。となのですよ。

幸い、修習生の中には「絶対に」「間違いなく」という言葉を多用し、自分の意見に固執する人はいませんが、反面、もう尐し積極的に発言してほしいと思うこともままあります。

「いつでもどこでも誰とでも」が理想です
5 回生 1 年コースの修習生の指導が終わり、一息つこうと事務室に向かう 2 人の指導鑑定士。そこに先ほ昨年のこと、修了間近の 3 回生 2 年コースが、継続どのクラスの修習生 A 君が、次回の会議予定と宿題を家賃の鑑定会議を行いました。この会議は、2 クラス確認するために現れました。クラスを代表して、確認のために来たはずなのですが、「そうだ、先生、お聞夜 10 時近くまで会議となってしまいました。でも、きしたいことが」と、指導鑑定士に疑問点を相談し始修習生たちにとっては、充実した１日であったにちがめました。なんとその時間 30 分以上。

いありません。指導鑑定士も、もちろん、疲れ果てて「A 君が帰って来ない。どうなっているのだろう」

ヘトヘトになりましたけれど、いつでもどこでも誰としびれを切らした他の修習生たちが、１人、また１人でも鑑定会議なんて、理想的ね・・・と笑顔を交わしと、おそるおそる事務室の扉を開けて・・・その人数たのでした。

はどんどん増えていきます。とうとう全員集合状態で事務室の椅子は埋まりました。結局、各人の疑問点を全員で議論することに。
とうとうその日は、当センターの閉館時刻ぎりぎり、これまで 3 回にわたって、現在進行中の案件を中心に、鑑定会議の模様をライブ感覚でお伝えしてきました。
修習生たちが、壁に突き当たりながらも、会議でのスッタモンダを通じて適切に案件処理を進めていく姿、ついでに、指導鑑定士の涙ぐましい努力も尐しはわかっていただけましたら幸いです。
さて、先日の 5 回生 1 年コースの鑑定会議で、こんなやりとりがありました。
スグマサ

指 1「あのさ、あなたたちの報告書に、よく『優れる』と書いてあるけど、どうもしっくり来ないなあ。
○『優る』だと思うんだけど」
マサ

指 2「そうねえ、わたしも『優る』派」○
修 1「別におかしくないと思いますよ」○
修 2「いいんじゃないですか、好みの問題でしょ」○
修 3「マサル・スグル論争勃発ですね！（一同爆笑）○」

今回からちょくちょく顔を出す 5 回生 1 年コースは、こんな強烈な人たちです。次回は、このクラスの個性豊かな楽しい面々にフォーカスしてお伝えします。