第7回鑑定会議でスッタモンダ②生の中には、200 ㎡とした人もいました。価格形成要因に関する判断が適切であれば、取引事例との地域格

ときには先輩と合同で～商業地・更地差、評価対象地の個別格差の相乗で、結局は、同じ結当センターでは、数名ずつのクラスごとに、指導す論に到達するので、どちらも正解なのです。これなどる鑑定士が異なります。指導内容は同じでも、指導鑑は、アプローチの仕方が異なる典型的な例で、双方、定士ごとに方法論や発想法には個性がありますので、良い勉強になったと思います。

修習生は、尐なからずその影響を受けます。

議論が評価手法の適用に及ぶと、3 回生、つまり、2ですから、日ごろ別々の指導鑑定士から指導を受け年コース 2 年目の先輩修習生に対して、4 回生の指導ている複数のクラスが合同会議を行うことは、価格形鑑定士から「この手法の意義は当然わかっているよ成要因の分析、市場分析、鑑定評価手法の適用等につね」「この価格形成要因は検討済みだよね、見落としいて、相互に気づかなかった視点やアプローチの方法ていないよね」「この採用数値については、裏付けとを知る機会なのです。また、それとともに、多くの人してデータ分析を行っているよね」「4 回生に説明してを前にして、自分の考え方をきちんと説明する機会であげて」と、厳しいツッコミが入ります。具体的には、もあります。修習生の中には、おそれをなしてエスケ

次のような質問が飛びました。

ープする人もいますが、大学での修習ならではの場で

指 1「更地としての最有効使用に合致する想定建物○

すし、自分自身のスキルアップのための絶好のトレーには、都の駐車場条例に基づく駐車場附置義務があるニングになるのですから、ぜひ、積極的に取り組んでよね？車の動線を考えてレイアウトしているよね？

ほしいと思います。

現建物に駐車場はないけれど、価格にどのように影響

第 1 回で紹介したスケジュール表にありますように、してくるの？」

昨年の 4 月 24 日と 5 月 15 日は、4 回生 2 年コース（2

指 2「あなたが判定した標準的画地の規模は約 200○

年コース 1 年目）と 3 回生 2 年コース（2 年コース 2㎡で、採用している事例地の規模は約 1,000 ㎡だけど、年目）の合同会議としました。

規模格差をどのように考えたの？」「修習開始が 1 年違いのクラスで、なぜ合同会議が

指 3「その事例は REIT の投資事例ですが、対象地は○できるのか？」というと、場合によっては、同一の評REIT の投資対象になるのかな？マーケットが違うの価対象不動産につき、異なる類型の修習を行うことがではないかな？」あるからです。今回は、都心区のオフィス街にある店

指 1「尐し離れているけれど、他の都心区に 200 ㎡○舗・事務所ビルにつき、同じ時期に、1 年目の修習生くらいの最新事例がありますよね。こちらもオフィスはその敷地のみを「更地」として、2 年目の修習生は街で、街路条件や行政的条件も類似していて、投資物「高度利用賃貸（複合不動産）」として評価しますの件としては代替性があると思うけど、なぜ採用しなかで、更地価格の査定まで、具体的には、評価対象不動ったの？」

産（土地）の確認、地域分析、個別分析、市場分析、

指 2「評価対象地が角地であることによる個別格差○

土地に関する取引事例比較法の適用、利回り水準の把修正率をどのように査定しましたか？3 回生のみなさ

握などが、共通の検討事項となりました。

んは、貸家及びその敷地の評価ですが、当然、標準的地域分析については、標準的画地のとらえ方が論点になりました。本件評価対象不動産の敷地面積は約

画地と対象地の双方で更地としての土地残余法を試行しているよね？」

200 ㎡ですが、近隣地域においては、画地規模が大小

指 3「一体としての還元利回り、土地の還元利回り、○様々で一定していません。標準的画地の規模を、4 回その相互関係をどのように考えましたか？当然、何種生は、ほぼ全員が 500 ㎡としていたのに対して、3 回類かの方法を併用して査定しているよね？」

いつもとは違う緊張感が漂う中、他クラスの指導鑑

なんか、お金持ちは買わない」

定士から次々と突っ込まれて、「そこまでの検討は行というマイナス（減価）派。っていません・・・」と、しどろもどろの修習生もい修○ 3「壁でゴミ置場が見えないから大丈夫」

れば、「この格差率は、このような考え方で、このよ修○ 4「お金持ちは値切らない」

うに査定しました」とはっきりとした根拠を示して説という±0 派。

明した修習生もいました。

面白いことに、当初からゴミ置場に気づいた人はマ

実は、指導鑑定士の方も、担当する修習生が、他クイナス（減価）派、気づかなかった人は±0 派に回り、ラスの指導鑑定士のツッコミに対して、返答に窮して人数はほぼ半々に分かれましたが、どちらの主張にも、いれば、「この間教えたアレだよ！アレ！！」とエス

これといった決定打はなく、優劣がつきそうもありまパーを送ったり、「しまった、あの要因についてはチせん。このやりとりを聞いていた指導鑑定士、以前自ェックもれだったかな」と不安になったりしますし、分が行った、墓地の隣の住宅地の評価案件を思い出しきちんと答えることができれば、「よっしゃあ」と心ました。減価要因とするかしないか悩んでいたところ、の中でガッツポーズをとったり、「わたしの指導が浸周囲の意見が真っ二つに分かれたのです。

透しているんだわ、良かった～」と胸をなでおろした「墓地は不気味、線香の臭いが気になって窓を開けり・・・で、合同会議終了後は、修習生と同じくらい、られない」という意見、「墓地は建物が建たないのだヘトヘトになるのですよ。

から日照・通風が最高でしょ」という意見・・・・・。

今年、4 回生 2 年コースは、先輩修習生になります。

指導鑑定士は、このエピソードを紹介し、「結局、合同会議の際には、理論武装して、5 回生からリスペ

わたしは、両方の意見を取り入れて、墓地にもお寺のクトを受けるような頼もしい修習生になってほしい

中の墓地、公園墓地といろいろですから、その状況をと願っています。のちの回でお伝えしますが、5 回生ふまえて自分の判断を加えて、±0 としたと思います」

1 年コースは、個性派、実力派、パワフル派の強力メと語りながらも、「さて、本件では、君たちはどうすンバーがそろっていますから、心して臨まないとね。

るかな？自分で判断しなさい」と言い放ちました。マイナスにしなさいとも±0 にしなさいとも言いません。

「お金持ちは値切る？値切らない？」～建付地・住宅地

自ら主体的に判断することが重要なのですから。さて、修習生の最終判断はいかに・・・・・。

「建付地」の評価対象不動産は、前々回、道路とのそれにしても、お金持ちはゴミ置場で値切るのでし高低差に気づかなかったというエピソードを紹介しょうか、値切らないのでしょうか？そもそも値切る、た、都内高級住宅地の案件です。

値切らないの問題なのでしょうか？

本件では、対象地の南西角にゴミ置場があり、それについても、気づいた人と気づいていなかった人がほ「データベースを作ろう」～居住用賃貸

ぼ半々でした。初回の鑑定会議では、再度の現地調査

以前述べましたように、居住用賃貸」の評価対象不を指示し、2 回目の鑑定会議では、このゴミ置場につ動産は、千葉県内の、都心へのアクセスが良好なワンいての個別格差修正を行うべきか否かについてが、論ルームマンションです。

点のひとつとなりました。
修○ 1「ゴミ置場があるなんてこれは減価だ。僕がこの不動産を買うなら絶対にこのゴミ置場で値切るぞ！
だって、ここの土地価格高いと思うもん」
修○ 2「こんな高級住宅地でゴミ置場があるような土地

明らかに「投資用」に分類される不動産で、これまで処理してきた案件のなかでは、鑑定評価額が最も高いものです。
評価にあたっては、当然、賃貸市場・売買（投資）市場の分析、収益還元法の適用における現行収支の適否、すなわち純収益の確実性に関する判断、還元利回りの査定等が大きなポイントになります。
指導鑑定士は、修習生たちが、そのことを理解しているかを確認していきました。
指○ 「貸家及びその敷地は、初めて取り組む類型ですね。評価方針は？」調べてみて。言っている意味、わかるよね？」
さすがに、この段階までくると、指導鑑定士が何を言わんとしているか、すぐに理解してくれる修習生たちです。皆で手分けをして、賃貸事例、投資事例、収益事例を多数収集し、一覧表に整理しましたので、立派なデータベースができ上がりました。

修○ 1「はい、基準各論によりますと、『貸家及びその賃貸事例の分析においては、築年数と賃料の関係を敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料（中略）にもとづ調べたり、REIT 事例の分析においては、修繕費ひとく純収益等の総和を求めることにより得た収益価格つをとってみても、有効床 1 ㎡あたり単価や、再調達を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決原価比や総収入比を調べたり、いろいろな角度から分定するものとする』となっています」

析し、評価対象不動産の実際の収支と比較していまし修○ 2「収入に関しては、賃貸借契約書をいただいていた。

ますから、それで査定できます。費用に関しては、こそればかりか、REIT の新規取得事例や、出口の売の物件が、以前売りに出されていたときの募集資料に、却事例、非 REIT の取引事例から、最新の取引利回り維持管理費等が記載されています！いままで取り組も何ケースか把握することができました。

んだ自建の案件では、収入も費用もすべて査定したから、すごく苦労しましたよ～。
」

実は、REIT 事例のデータベース構築は、このグループが、昨年、「工業地」や「商業地」（いずれも更地）

おやおや、「貸家及びその敷地」は、収支の査定をの案件に取り組んだ際に企図したことがありました。

しなくて済むから、楽だとでも思っているのでしょう

でも、そのときは、修習生たちは報告書を埋めることか？

で精一杯で、データベース構築の意義がわからず、「ど指○ 「あら～？ま～さ～か、現行収支がわかる資料がうしてこんなことをさせられるんだろうか～」「時間手元にあるから言って、なにも検討せずに採用してももないのに出来ないよ～」「先生が無理を言って僕たいいとは思っていないよね～？純収益の確実性を判

ちをいじめる～」とブーイングの嵐が沸き起こり、実定して、利回りに反映させなければならない事くらい、際のところ時間も足りなくて、結局、頓挫してしまっ知っているよね～？」

たのです。

修
○ 3「あっ、ということは、自建の場合と同じで、市今回は、自分たちの評価に活用しようという、はっ場賃料や、標準的な支出も調査するのですか？その上きりとした目的意識と積極的な姿勢がみられました。

で、評価対象不動産の現行賃料や実際の支出と比較検1 年前と比べれば、格段の違いですね。

討する・・・！？」指○ 「当たり前でしょう！周辺には競合マンションがたくさんあるはずです。賃貸成約事例、募集事例をできるだけ多く収集すること。それから、今は停滞しているけれど、3 年くらい前までは、レジ系 REIT が積極的に取得していたタイプの物件でしょう？各 REITの決算短信とか有価証券報告書を見ると、物件ごとの取得時キャップ、収支状況、再評価にあたって鑑定機関が採用している利回りとかがわかります。この市と隣接市の同一沿線だけでも 20-30 件はあると思うから、レジデンス投資事例データベース

金融機関の調査マンか、はたまた「マル査」か～店舗② マンション市場分析用賃貸（1）③ 同一需給圏内の幹線道路における車両交通量調「店舗用賃貸」の評価対象物件は、「居住用賃貸」

査と同じ市の路線商業地域に存する回転寿司店です。

④ 評価対象不動産のテナントの財務分析

この案件は、一棟貸で、とてもシンプルな構成です⑤ 回転寿司業界分析

が、それだけに、現行収支、とりわけ、賃料が適切か、⑥ 対象不動産店舗潜入レポート

今後も収受し続けることが可能か否かを検討するこ⑦ 外食産業における収支構造調査とが大きなポイントとなります。駐車場部分も含め2 回目の鑑定会議では、各自がそれぞれの調査結果た一棟貸店舗の賃貸借には個別性が高く、賃料水準はを報告し合いました。

不明確です。ですから、その検討にあたっては、売上この日の課題は、市場分析、原価法による積算価格高との関係における、いわゆる「家賃負担力」からのの査定、収益還元法における現行賃料の適否検討です。

分析が有用です。

まず、市場分析にあたり、ロードサイド型店舗の需したがって、一般的な市場分析に加えて、回転寿司要の強弱とその動向を判定するために①の調査が必業界の動向や地域的な競合状態の調査まで行う必要須であるのは言うまでもありません。また、千葉県内がありました。

でも東京に近いエリアで、土地が 2,000 ㎡であること

通常、飲食店等が立地する商業地域の評価にあたから、マンション素地としての可能性を判定する必要っては、平日昼間、平日夜間、休日の 3 回は足を運べがあり、そのために、②の調査が役立ちました。修習と言われます。歩行者や車の通行量、顧客の質や客生たちは、周辺におけるマンションプロジェクトが、単価が違ってくるからです。同じ平日でも、月曜日一時は全面ストップしていたけれど、このところ新規と金曜日とでは違います。実際、指導鑑定士の経験プロジェクトが始動していること、とはいっても、駅でも、焼鳥屋さんの継続家賃の評価にあたり、評価対に近いプロジェクト以外は苦戦していて、評価対象地象不動産がかなり遠方にあって、何度も足を運ぶこの立地（駅から遠い）及び環境（ダンプ街道）では無とができなかったので、興信所に依頼して、来客数理だろう、と判断していました。

をカウントしたことがありました。そうすることに

次に、積算価格の査定における土地価格の査定にあよって、売上高を推計し、これに家賃負担率を乗じたっては、取引事例比較法の適用において、③が参考て得た額と現行賃料とのバランスが取れていれば、になりました。県の文書館まで赴き「交通センサス」

現行賃料は妥当ということになります。

を調査したものです。また、建物再調達原価の査定に貸家及びその敷地としての評価であれば、純収益のあたっては、④の評価対象不動産のテナントの決算書永続性、確実性は高いということになります。「価格類等から建物の償却前簿価を調べ、おおよその目安と評価」の場合でも、「賃料評価」の手法や考え方を援しました。

用して、現行賃料の妥当性を検討することによって、この日最後の課題である、現行賃料の適否に関して鑑定評価の質（精度）が高まってくるというわけです。

は、前提として、⑤の業界分析、とりわけ、評価対象

1 回目の鑑定会議では、上記の点を確認した上で、不動産のテナントを含む競合数社のパフォーマンス調査すべきことを次のとおり洗い出し、修習生たちは、比較の結果、昨今の経済情勢を反映し、低価格路線の話し合って、役割分担を決めていました。

回転寿司店は、消費者のニーズにマッチし、適度な競① ロードサイドビジネス業界分析（外食、家電販争が繰り広げられていることから、一般的には、今後売、自動車販売、紳士服販売、眼鏡製造販売、も業績の大きな落ち込みはないのではないかと分析

CD 等レンタル等）していました。

個別的な検討は、当然、④の決算書類等の分析が中定よね？車の流れはどうなるの？評価対象店舗の売心となります。まずは、そこから、全国にある店舗の上への影響は？市役所の『外環道路推進課』などに行客席数を拾い出して合計しました。次に、年間売上高って聞いてきたでしょうね？」

÷12 ヶ月×（評価対象店舗の客席数/総客席数）を計算

修 「あっ、行ってない（汗）！」○することにより、当該店舗の推定月間売上高を得まし指 「まだまだ、詰めが甘～い！！！」○たが、これは、当該店舗の成績が全国平均と等しいととお仕置きを受ける修習生達でした。

仮定した場合の額ということになります。当該店舗は、何かに気を取られすぎて基本的な事柄と全体を見立地（前面道路の車両交通量が多く、背後地人口も多失わないようにと、行ったり来たり質問を繰り返す指い）、規模、外装、客席設備（高速レーン、タッチパ

導鑑定士です。修習生諸君！気を 抜くと大変です

ネル等を備え、高規格である）等の諸条件に恵まれてよ！！！

いますので、全国平均以上の売上高を獲得しているはず、との意見が大勢です。
それを検証するためには、当該店舗について、客単価、客席回転率を把握することによって、売上高を直接推計したいところです。ここで、⑥の潜入レポートが役に立ちそうですが、残念ながら、土曜日ディナータイムの状況しかわかりません。平日やランチタイムにも潜入しなければ、と、修習生たちは、さらなる調査に意欲を見せていました。
さて、売上高家賃負担率については、④の決算書類等や、⑦の外食産業における収支構造調査、具体的に潜入レポート

は、「ＴＫＣ経営指標」等の分析を参考にと考えましたが、根拠としてはやや弱い感がありました。そこへ

ママさん修習生大活躍～店舗用賃貸（2）

協力な助っ人登場。他クラスに外食産業に勤務してい昨年は別の不動産でしたが、2 年前の修習では、同る修習生がいたのです。この人の意見も聴き、自信をじ不動産を題材としました。その時のことを振り返っもって査定することができました。てみると、この案件で活躍したのは、評価対象不動産

結局、推計月間売上高に、家賃負担率を乗じて得たと同じ市内に住む修習生でした。

額が、実際支払賃料を上回ったことから、純収益は、

彼女は会議の始まる前、「私、不安だから先生の横相応の確実性を有するものと判定することができたにいて教えてもらう！何かあったら先生助けて～」と、のです。

弱気発言を連発していました。彼女は、当時未就学のこの案件での修習生たちの活躍ぶり、まるで金融機二人の男の子の子育て真っ最中。家事と子育てと修習、関の調査マンか、はたまた映画にもなった「マル査」

さらには旦那サマのお仕事の手伝いと、ただでさえ時みたいですね。

間が足りない上に、不動産に関しては全くの素人さん

このようにして、「家賃負担力」について議論が盛です。「子供が病気になったりして大変なことになるり上がっているさ中、指導鑑定士がフト下記の質問をんです」と言いながら、同じクラスの仲間に助けられ投げかけました。

ながらも、苦労して修習に取り組んでいました。最初

指 「ところで、ところで、評価対象不動産のすぐ近○くに、外郭環状線が計画されていて、数年後に完成予の頃は、指導鑑定士のペン入れで、報告書が真っ赤になった思い出があります。

でも、本件では、ジモティ、しかも生活者としての強みを遺憾なく発揮してくれました。

らしい成長を果たしたと思います。でも、よく考えてみると、本件は、きっかけにすぎなかったのです。彼

まず、近隣地域の把握から。他の修習生が、「評価女は、今までの案件についても、子育てという個人的対象不動産から、大体西○ｍ～東○ｍ」としていたのに、な事情を口実にして逃げることなく、また、わからな「別の幹線道路との交差点にある、ライバル回転寿いことをわかったふりをしてスルーすることなく、正司店から、スキー用品店まで」と、表現が具体的なの直に「わかりません、教えてください」と、常に謙虚です。指導鑑定士が、「詳しいのね？」と尋ねると、「わな姿勢で取り組んでいました。そのようにして努力をたし自身、平日ランチタイムは、チャリかごに子供を積み重ねた結果が開花したのです。指導鑑定士は、自乗せて行くんです。同じような若いお母さんの溜り場分自身も子育てしながら鑑定評価の修行を積んだ経になるんですよ」と言うので、車での来店客がメイン

験から、彼女の苦労がわかるので、その成長ぶりを一だろうという固定観念にとらわれていた一同の注目層うれしく思いました。

を集めました。

後日談ですが、修了考査当日、指導鑑定士のもとに、彼女は、最初、「こんな事、鑑定評価にはあまり関本人から弾んだ声で電話が入りました。「先生、口頭係ないかも」と、遠慮がちでしたが、指導鑑定士が「そ試問で回転寿司店が出ました！ほとんどの質問に、つんな事ないよ、生の情報が一番大切なのよ」と、更にまづくことなく答えることができ、試験委員の先生か発言を促すと、出るわ、出るわ・・・・・。

ら、『もういいよ』って言われた位です！鑑定会議で「休止レーンは○本で、稼働レーンは○本」とか、「休徹底的に議論して、わたし自身も一番がんばって自信

日は夕方 6 時頃から入庫待ちの車の列が途切れることがあった案件ですから」と。それは良かった、良かっがなくて、最高は○分待ち」とか、「パパも含めた家た。指導鑑定士は、合格を確信しました。

族で行くと○円位使う」とか、「食事時間は平日ランチタイムで○分位、休日ディナータイムで○分位」とか、誠実に努力すれば、「神様が降りてくる」ようなこともあるのですね。

それこそ、（回転寿司店だけに）新鮮ネタ満載なので現役修習生諸君！努力した先輩達の後ろ姿をよくす。それまでとは打って変わって、瞳を輝かせながら、見て、後輩修習生のお手本となるよう、これまで以上生き生きと発表をしてくれました。そして、報告書にに頑張って修習に取り組んでくださいね。先生たちは、は、その内容が適切に反映されていました。

ときには雷を落とすけれど、温かく見守っていますか

それを境に、自信がついたのか、彼女は本当にすばらね。

修了生（3 回生 2 年コース、4 回生 1 年コース）は、修了考査を終えました。3 月末の合格発表が待ちどおしいです。
現役生は、今回の報告期（3 月末締切）において、4 回生 2 年コース、5 回生 1 年コース、ともに指定類型（大規模画地）に取り組んでいます。初めての開発法では、先行して作業を進めていた 4 回生が、開発法における想定開発モデルについて、5 回生が自分たちとは異なる考え方を採ると知って、焦り、悩んでいます。その想定を変えると、取引事例比較法にも響いてきて、行ったり来たりのやり直し・・・。果たしてどうなるのでしょうか？
次回は、この案件も含め、引き続き、鑑定会議のレポートです。