第2回

初心者をどう育てるかレベルに導くために、どのような取り組みをはじめたか、述べていくことにします。

大学での指導にはこんな悩みがあります
手探りの中で立ち上げてから 3 年余。本年 2 月に実「先生、言葉がわかりません！」

施した修了考査において、当センターは、受験生全員これから不動産鑑定士を目指そうという方、不動産合格という快挙を達成しました。それでも、わたした鑑定士試験に合格した方、実務修習中の方、ちょっとちは、指導にあたって、大きな壁の存在を感じずには下記のテストをしてみましょうか。その前に、たとえいられないでいます。

ば、「ちょーく」と指導鑑定士が言葉を発したとき、「チ前回も触れましたが、まず、修習生のありようが、ョーク？ホワイトボードがあるじゃないですか？」と一般の鑑定業者で修習を受けている人たちとは大きか、「先生、喉が苦しいの？」なんて考える人は、いく異なっています。当センターの修習生には、フルタませんよね？そう、指導鑑定士は「市街化調整区域」

イムで他業種に就業しており、不動産鑑定の経験がなのことを言っています。

いばかりか、不動産に関する知識も全くない、という人が多いのです。
次に、当センターでは、不動産鑑定評価を業として次は、鑑定評価基準を学んだ人ならば、クリアできると思うのですが？どうでしょう。
・じたて：自用の建物及びその敷地行っていません。一般の鑑定業者で実地演習を行う修・たくみ：宅地見込地習生であれば、日常業務として、実地の鑑定評価補助

・けいちん：継続賃料業務はもとより、地価公示等の取引事例カード作成、地価公示の官報記載事項でもある「あーるしー」は、評価書の検算、評価先例閲覧等の機会が豊富にありま鉄筋コンクリート造、とピンときますよね。ほかの建す。場合によっては、依頼者との相対の依頼受付やプ物構造も大丈夫ですか？

レゼンテーションに立ち会う可能性もあるでしょう。

・Ｗ：木造

事実、わたしたち指導鑑定士も、そのような業務環境

・Ｓ：鉄骨造のなかで鑑定士として成長してきました。ところが、・ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造

当センターの修習生は、そのような立場になく、結果、投資対象のタイプとして、近年よく使われる言葉で現場感覚を持ちにくいということになるのです。
さらに悪いことに、「大学」というイメージから、「手す。わかりますか？
・れじ：住居（レジデンス）

取足取り教えてくれるところだろう」とか「鑑定評価・ろじ：物流施設（ロジスティクス）ができなくても、先生が内訳書や鑑定評価書を添削し次は、不動産業に携わった方でないと、難しいかもて形にしてくれるだろう」とか「本当の依頼ではなくしれません。て、バーチャルなんだから、そんなに掘り下げてやら・そーほー：ＳＯＨＯ（スモールオフォス・ホームオフなくてもいいだろう」という学生気分で来る人も結構ィス）多いということです。そのような人は、実地演習の本・さらぶん：更地分譲

質がわかっていないため修習の過程で苦しむことに・いっしゅあたり：一種（容積率 100%）あたりなってしまいます。しかし、「それではいけない！」

紛らわしい言葉もあります。正しい使い分けができと気づき、認識を変えて、大きく成長した人もいます。
今回は、修習スタート時における修習生の状態はどのようなものであったか、これに対して、どのようなレベルに達することが求められているか。そしてそのますか？
・「地価公示標準地価格からの規準」と「基準地価格からの比準」
・「専有」と「専用」と「占有」

・「指定容積率」と「基準容積率」と「実効容積率」と「実際使用容積率」

報告書をごらんなさい。

どうでしたか？わかりましたか？実際、この内容を「いっこうさんごう」といったら、建築基準法第 42

最初から理解できた修習生はほとんどいなかった、と条、道路関係ですよ。1 項 1 号、2 号、4 号、5 号、2いうのが現状です。視線が泳ぎだす人、キョトンとす項、3 項、43 条但書もあります。定義までわかってほる人続出です。つまり、指導鑑定士が何を言っているしいところです。

か、言語そのものがさっぱり理解できないのです。しさて、次は応用です。実際、指導鑑定士は、単語だかし、修習漬けの日々を送るうち、次第に理解できるけを発するわけではありません。以下のように話しまようになっていきます。その過程には、本人の努力のす。解答を隠して問題が理解できるかどうか、チャレ積み重ねがあるのですけれどね！！

ンジしてみてください。
（問題）
・いっていせんのよんぱちで、ふうちかかってないの？
ごっとうじゃないの？
・ぴーしーびーはきゅうしきのきゅーびくるのとらんすにはいってたりするよ。
・がいぶはえーえるしーで、ないぶもえるじーえすの「先生、そこまで調べるのですか？」
修習生は、1 件にかける鑑定実務の作業量の見当もついておらず、その膨大さにも戸惑います。
修習生たちは、23 類型の評価案件に先だって、「物件調査実地演習」に取り組みますが、ほとんどの人が、そこではじめて、評価対象不動産の調査に丸一日かかうえにぴーびーでぶいしーだね。ってしまうということを知ります。法務局調査だけで・きょうこみならびーえむいれなきゃ。

も、評価対象不動産の現在の登記事項証明や図面の取・ちょっかんのきゃっぷはえぬおーあいべーす？えぬ得だけでいいかと思っていたら、地歴や隣接地の所有しーえふべーす？
・りーとのけっさんたんしんとかゆうしょうをみてごらん。

者まで調べなければなりません。市役所・区役所だけでいいと思っていたら、都県の本庁、土木事務所、水道局にも行かなければなりません。そのうえ、まさかの図書館！と愕然とします。

（解答）

評価対象不動産の調査だけでも大変ですが、案件に・第一種低層住居専用地域、建ぺい率 40％・容積率 80％取り組み始めると、さらなる試練が待っています。公で、風致地区の指定はないのですか？建ぺい率示地、基準地、取引事例、賃貸事例も見て回らなけれ50％・容積率 100％ではありませんか？

ばならない、場合によっては、取引当事者や取引の背・ＰＣＢ（ポリ塩化ビフェニル）は、旧式の高圧受変電器の変圧器に入っていることがあります。
・外部はＡＬＣ（軽量気泡コンクリート）板、内部も景を調査しなければならないということにも、修習当初、ほとんどの修習生は思い至りません。そもそも、高度商業地、借地権、底地、賃料等は、公的評価の事

ＬＧＳ（軽量鉄骨間仕切）の上にＰＢ（石膏ボード）

例カードだけでは足りない場合が多々あります。このの上ＶＣ（ビニルクロス貼）仕上げですね。

ような場合には自分で探して、調べて、事例カードを・貸家の収益に共益費を含めるならば、費用にＢＭ（建物の物的管理費）を含めなければなりません。

作成しなければなりません。修習生は、厳しい現実に呆然とします。

・直接還元法のＣＡＰ（還元利回り）は、ＮＯＩ（運どうにかこうにか、一通り調べ終わって、いざ鑑定営純収益）ベースですか？ＮＣＦ（純キャッシュフ会議に臨むと、「杭はあった？法面の高さ測った？アロー）ベースですか？

レは見た？ソレはどうだった？」と、次々浴びせられ・ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の決算短信や有価証券る指導鑑定士の質問に「え！どうだったっけ？あれ？」としどろもどろになり、「はぁー、再調査に行かなくちゃ」と悄然とします。
鑑定評価の入口で、修習生は、鑑定評価は頭脳労働（2）評価手法とその適用◇評価方針の適否◇適用手法の適否と思っていたら、肉体労働の要素が多いことを思い知◇非適用手法の理由の記載らされるわけですが、さらに、鑑定評価手法適用の頭◇非適用手法の理由の適否

脳労働においても、アレも、コレも、ソレも、と調べ

3.その他ること、こなすべき作業が山のようにあって、「そこ◇書式の必要記載事項の空欄までやる～？」と悲鳴をあげます。

審査の過程においては、特に次の事項に留意するもでも、鑑定会議の場で、ほかの修習生が見落としてのする、とされています。

いる事項を調査していたり、ほかの修習生が知らない

1.初歩的な記載ミスのないこと事例を収集していたりして、「グッジョブ！」と讃え

2.評価対象不動産の状況把握が可能となるような説明がられると、頑張った分、ヨロコビをおぼえるようです。
指導していて、そのような人は、その後の伸びが各段に違うことがわかります。努力は、必ずその人に返ってくるのです。

なされていること
3.評価対象不動産の確定から鑑定評価額の決定に至るまで、全体を通して理論的一貫性を有すること
4.適用した評価手法及び試算価格並びに鑑定評価額について、記載された数値に十分な妥当性を有すること

実地演習の報告書は、こんな部分が審査されます
下表は、（社）日本不動産鑑定協会の「鑑定評価報

これは、協会が実地演習でどのようなレベルまで達することを求めているかを表しています。一見、ごく告書の審査重点事項です。

当たり前のように見えますが、具体的にはどのような1.基本的事項関係ことか、留意点について以下で述べていきます。

（1）対象不動産の確定◇対象不動産の表示

このような例は NG です◇対象不動産の類型

1.は当然のことですが、たとえば、鑑定評価額が欠◇付加条件の適否落していたら即決非認定、桁違いだったら減点となり◇確認資料の適否ます。

（2）価格の種類◇依頼目的と価格（賃料）の種類の適否（3）価格時点

修習生 A 君から提出されたドラフトを見た指導鑑定士は、フリーズしてしまいました。鑑定評価額が十数億円のはずなのに、報告書では百数十億円になって◇価格時点と鑑定評価を行った日等の関係いるのです。いつぞや、株取引の発注の際の桁違いで、◇実地調査日及び鑑定評価日並びに発行日との不整合証券会社が莫大な損害を出したことまで連想されま

2.鑑定評価額決定の理由関係す。実地演習だから「減点 1 ポイント」で済みますが、（1）地域分析及び個別分析

実際に不動産鑑定士が署名押印した鑑定評価書とし◇土地の標準的使用の判断て発行されてしまったら、恐ろしいこと。チェックを◇土地の最有効使用の判断怠らなければ防ぐことができたはずの単純ミスなの◇土地建物の最有効使用の判断ですよね。

◇対象不動産の典型的需要者

2.は、たとえば、土壌汚染の有無等について、単に◇対象不動産の個別的要因の把握「過去の地歴・公的資料の調査の結果、土壌汚染が存◇対象不動産の個別的要因の判断する可能性は低いものと判断」というような記載や定型文は減点対象となります。この文ならば、実際に調価対象不動産が存する区とは別の区のオフィス街に、査していなくても書けてしまうのですから。

正常とみられ、規模・形状等の個別的要因の面でも、でも、修習生の中には、せっかくしっかり調べたの取引総額の面でも、代替性のある、しかも最新の取引に、定型的な文しか書けない人もいます。「○年、○事例があり、C 君は、かなり悩んだ末、採用すること年、○年の住宅地図ならびに評価対象地及び過去に評にしました。その処理は妥当なのですが、「内訳書」

価対象地上に存した建物の閉鎖登記簿謄本によれば、ドラフトには、「案件の問題点及び解決策等」の欄に、評価対象地は○年頃までは畑で、○年頃に戸建住宅の「当区内に適切な取引事例が乏しかったので、同一需敷地となり・・・・・」などと具体的に書けば、手順給圏を拡げた」とあります。これでは、本末転倒で、を尽くして調べたことが伝わるのに！わたしたち指論理矛盾とはいえないまでも、「基準」を理解してい導鑑定士は「何がどうしてどうなったの？」が口癖にるか、疑われてしまいます。

なっています。

また、D 君は、幹線道路沿いの案件で、標準的使用、逆に、これでもか！と書いた例もあります（これは最有効使用ともに「低層店舗地」としているのに、取良い例ですが）。B 君は、行政調査で、過去において引事例比較法で、背後の戸建住宅地の事例を採用して評価対象地の隣接地に水質汚濁防止法上の特定施設いたというケースです。
「もし D 君がお店を開業するが存したという情報をキャッチしました。当該施設は、ためにこの土地を買おうとしているとしたら、住宅地過去地図でみる限り、小規模な施設で、かなり前に廃と見比べる？」と言うと、「あっ、見比べませんねぇ

止されていますが、どのようにして調べたのか、業種～」と答えるのに。

を突き止めたのです。「先生、フナの餌の製造工場で4.は、たとえば、「築 40 年超の建物で、遵法性・耐した」と頬を紅潮させながら報告してくれました。協震性にも問題があるが、還元利回り・最終還元利回り

会に提出する報告書にも、その通り記載しているので、に十分反映されているとは言い難い」「設定権利金の思わず吹き出してしまいましたが、調査の結果判明しない土地の新規賃貸借にかかわらず、基礎価格に底地た事実を記載するのは、当然のこと。B 君は、その後価格を採用している」「（底地の）正常価格の評価で、も好プレー（ときどき珍プレー）を連発しています。

割合法において底地の第三者間の取引がないので当3.は、近隣地域の標準的使用および評価対象地の最事者間の割合をそのまま適用しているが、その根拠説有効使用の判定や市場分析が、鑑定評価手法の適用および鑑定評価額の決定と矛盾していることなどが、審査委員会から数多く指摘されています。

明がない」などです。
当センターでの例を挙げますと、工業地（流通業務地）の案件で、倉庫の一棟貸を想定して土地残余法をたとえば、「別荘地向けの宅地見込地で、標準的使適用する際に、E 君たちが、維持管理費、修繕費とも用と異なっていると記載されているが、増減価要因のに過大に計上していました。理由を聞いてみると、「地内訳に近隣地域内で標準的と記載されており矛盾し価公示では総収益の 5％みたいだから」と言うのです。ている」「借地権の取引慣行が成熟していると分析し「もしあなたたちが依頼者なら、その説明で納得できているのに、取引事例比較法を適用しないことについる？その額で納得できる？」と言うと、「あっ、納得ての説明が不十分」「典型的需要者が事業収益の獲得できないですねぇ～」と答えます。かれらは、安易に、を図る事業者としながら、積算価格をもって鑑定評価

地価公示の補助業務の経験のある他の修習生から聞額としている根拠が不明」などです。

いたことに飛びつき、額の面からの吟味もしなかった

実際にわたしたちが指導している中でみられる例を挙げてみます。
都心部のオフィス街である高度商業地の案件で、評という、二重の失敗を犯してしまいました。言われてはじめて、「一棟貸で共用部分がなくて、小修繕費はテナント負担だから、オーナーが負担する費用は尐ないんだ」という発想に至ったようです。

4.5.は、自分でお金を出して評価対象不動産を買お

以上、いくつかの失敗例を挙げてみましたが、修習うとしたらどう判断するか？依頼者だったら、裁判官生の立場に立てば、限られた時間の中で、とにもかくだったら、この説明に納得するか？と、考えてみましにも報告書を埋めることに必死になり、「鑑定評価」ょう、ということです。D 君や E 君のように、「ハッ」ではなく、単なる「作業」に陥ってしまうのでしょう。と気付くことがままあります。

本人は一生懸命取り組んでいるのに、初めてのことで、

6.鑑定評価の結論は総額の貨幣額表示です。鑑定評

どう処理したらいいかわからず、煮詰まり、ホワイト価手法適用段階でも、常に額（いくら）を意識すべきアウト。そのような状態で書く報告書の文章は、何がでしょう。たとえば、「角地＋5％」とした場合総額で言いたいのかわからない、ぼろぼろのものになってしいくらの相違か、と考えることで判断の適否をチェッまいます。

クしましょう。
7.報告書としての文章を書くこと自体苦手な人もいブレイクスルーの鍵はあるはずます。また、前記のように、ホワイトアウトして、何困難な状況にあるときでも、そこからブレイクスルを言いたいのか、自分でもわからないまま書いてくるーするための鍵は、必ずあるのです。作業の手を止め人もいます。そのような人は、自分の書いた文章を音て、発想を転換してみませんか？

読してみましょう。プリントアウトした活字を目で追1.不動産鑑定評価基準を読み返してみる

うのは、書いているときと同じ状態です。耳からイン

2.処理計画を策定しなおしてみる

プットすることで、意味は通っているか、客観的に確3.資料を整理してみる

かめることができるものです。

4.典型的需要者目線に立ってみる
5.依頼者目線に立ってみる
6.率でなく、「額」を意識してみる

楽しみながら、駆け抜けましょう
以上、いくつかブレイクスルーのヒントを述べてみ

7.自分の書いた報告書を客観的にチェックしてみる

ましたが、そのような発想法自体、実務経験を積む過1.は、原点に帰るということです。わたしたち不動程で次第に身につくことであって、一朝一夕に身につ産鑑定士の原点は「基準」。ただ字面を追って暗記すくものではないかもしれません。

るのではなく、その根底にある理論を、初心に帰ってそこで、当センターでの修習を希望する人には、面読み解いてみると、案外、答が見つかるものです。さ接時に上記を説明したうえで、なるべく 2 年コースをきほどの C 君も、「基準」をしっかり読み込んでいれ選択してもらい、次のようなプログラムを組んでじっば、高度商業地の同一需給圏は広域化する傾向があるくり育成することにしました。

こと、同一需給圏内の代替性のある不動産ならば事例

1.本学教授及び指導鑑定士による初期教育講座（オリエンとして採用することに何の問題もないことがわかるはずなので、悩む必要はなかったのです。
2.3.その「基準」に「処理計画の策定」「資料の収集テーション）
2.指導鑑定士と修習生の協働によるリサーチ及びデータベ
ース蓄積および整理」のと書かれているではありませんか。や3.外部専門家への取材るべき作業を洗い出し、流れを組み立て、限られた時

4.鑑定会議間内に割りつけていきましょう。資料収集だけでなく、

5.プレゼン会

整理も大切です。インデックスを付け、作業順に編綴

まず、修習生を一堂に集めての初期教育講座（オリするなど、秩序正しくファイリングしていきましょう。

エンテーション）で、鑑定評価の基本動作や鑑定評価頭の中もすっきりしますよ。に独特な発想法等、具体的には、確定・確認・裏資料

の作り方・市場調査・データ分析・鑑定評価方式の適『やらなければならないという事すらわかっていな用・考え方・試算価格の調整・鑑定評価額の決定、成い』状態で、自分の責任で鑑定評価書を発行するなん果品のチェック等をレクチャーし、実際の案件処理のて、恐ろしくない？」と・・・・・

中では、わからないことをその都度調べて成果をまと一方で、実地演習以外に講座を開設したり、実地演

め、鑑定会議等でアカウンタビリティとプレゼンーシ習を掘り下げたり、必要最低限の指導以上のことを行ョン能力を磨いていきます。

いますから、指導鑑定士もさらに大変です。でも、修そのようなわけで、「2 年コースはラクそう」と思っ習生に体系的に教えることから、わかっていたようなて入ったらとんでもない。素人さんなのですから、勉ことも再度じっくり考えたり、勉強し直したりするの強することは沢山あります。実際、時間は余りません。

で、知識を整理する良い機会になります。また、実際、なお、1 年コースは、これらのプログラムで教えるべ

時間の制約上、とてもひとりではできないような多量き知識をもち自力での調査能力を備えていることをのデータ分析が、修習生や仲間の指導鑑定士との協働前提に採用しています。

であればできます。また、多くの方々と会う機会も増

わたしたちは、こうしたプログラムを通じ、修習生え、さらにいろいろなことが学べるのです。に、方法論や思考法、手順を尽くすことの大切さを学走り始めた以上、修習生も、指導鑑定士も、修習期びとってほしいと願っています。そして、口癖のよう間中は泣いても笑っても苦しくても楽しくても、修了にこう言っています。

考査まで息を抜けない状態で駆け抜けていきます。皆

「報告書の形式だけ整えて認定を取得し、修了考査を通過し、鑑定士となることだってできるかもしれなさん、同じ期間を過ごすのなら、楽しみながら駆け抜けましょう！！

い。でもね、鑑定評価書に記載する以上、採用数値のひとつひとつに根拠が求められる時代。『やらなければならないと思っているけれどやらない・できない』

次回からは、「素人さん育成プログラム」の内容をご紹介します。まずは初期教育講座から。指導鑑定士の名言（？）や、門外不出のオリジナルテキストも、尐しだけご披露しますね。

「サンスケ」って？

もちろん、「三角スケール」