第 10 回

おそるべし 5 回生②の移動時間に今後の指導の進め方等々を相談することにしていたので、このリクエストは却下。Y 先生の雪の日の実査も厭いません
今回も、前回ご紹介した、5 回生 1 年コースのクラスの模様をレポートします。

「指導鑑定士号」が先導、C 君の「修習生号」が追尾という形でスタートです。
「指導鑑定士号」の車中では、地域的特性は、営業本年度の第 1 期の案件の工業地の題材物件は、以前所的な使用も成立するけれど基本的には流通業務系

ご紹介した 4 回生のクラスとは違うものですが、やはの工業地域として把握できること、取引事例は比較的り千葉県の臨海部に所在しますので、公共交通機関を多く、かつ、ファンド等の投資も及ばないことから、使用しての移動は厳しいものがあります。通常、一般価格水準は把握しやすいこと等の認識を確認し合い実地演習の実査は修習生のみで行うのが当センターました。当然、修習生たちも、このような認識だろうの原則ですが、1 クラスに 1 度くらいは指導鑑定士がと考えていたわけですが、のちに述べますように、実同行することもあります。このクラスも、本件に限り、は鑑定会議で侃々諤々の議論がありました。

例外的に同行することになりました。というのも、C

さて、最初の事例地へは、近くのコンビニエンスス

君から、「先生、車出してください」というリクエス

トアに車を止めて向かいました。雪が降りしきっていトがあったからです。C 君は、人一倍熱心な修習生でます。この現場では、指導鑑定士たちも車から降り、す。この人に言われたら断ることができません。そし寒さに耐えつつ事例地を確認しましたが、X 先生が早て、祭日に予定したことから、千葉の指導鑑定士だけくも音をあげます。早々に切り上げ、コンビニエンスでなく、東京の指導鑑定士も参加することにしました。

ストアへ U ターンするや、中華まんじゅうを買い込ん

ところが、予定日前日、温暖な当地では滅多にないでいるところを、戻ってきた修習生たちに目撃され、ことに、「明日は大雪になります」との天気予報が流「先生たち、そんないい加減な事例地調査をおこなう

れ、指導鑑定士たちは心配になってきました。「本当のですか？」と言われてしまいました。もちろん、自に行くの？大丈夫なの？」「どうする？どうする？日分の仕事であれば、しっかり確認するわけですが、本にち変えたほうがよいのでは？でも 1 年コースは後が件実地演習は、修習生が主体的に取り組むべきもので詰まっているので日にちがないのよね」と電話会議ですので、指導鑑定士としては、修習生がしっかり確認す。結局、当日朝の天候次第ということで、結論は持したことを見守るだけで良いのです。実際、このクラち越しに。

スの修習生たちは、ウォーキングメジャーを用いて、果たして、当日の朝は、予報通りの降雪となりまし

対象地同様に間口等を計測していましたし、ウォーキた。でも、C 君がすでに前日から千葉入りしていたこ

ングメジャーが使えないところでは、Ｙ先生が、スマとが判明。これでは中止にしようと思ってもできませートフォンのカウンター機能のアプリケーションをんね。指導鑑定士たちは、長靴やスノーブーツ、モコ開いて渡すと、それを用いてコンクリートブロックのモコの上着で完全武装し、待ち合わせのうえ、出陣で数を数えていました。ですから、X 先生は修習生たちす。最寄り駅に到着すると、そこで待っていた修習生を信頼しきって安心していたのです。

は 4 名。あら？わざわざ Y 先生が車出しをしなくても、3 番目の事例地からは、とうとう X 先生は Y 先生のC 君の車 1 台で足りたのに・・・・・と思っていると、車に籠って外に出なくなりました。のちの鑑定会議で

C 君が「先生同士同乗？X 先生はこちらに乗らないのは、「大丈夫よー。車の中からだって事例は見てるもですか？」と言いました。C 君ったら、車中で鑑定談の。ほら、あの黄色の屋根の事例よね。先生ちゃんと義をしたかったのね、と、今さらながら気づいた指導わかってます！」と言ったものの、修習生たちに「本鑑定士たちですが、両名とも多忙な身、同乗の車中で当にわかっているのですか？」と追及されるヒトコマ

も。その都度車から降りた Y 先生のほうも、D 君に、モデルルーム見学は先生と行きたい？

「あの日の服装は、長靴ありきのコーディネイトでし実査日に話を戻しましょう。

たね」と言われてしまいました。自分にも厳しいけれ

一通り、評価対象地、事例地、公示地の実査を終えど、指導鑑定士にも厳しい修習生たちです。

た修習生と指導鑑定士の一行は、引き続き、近傍で分さて、指導鑑定士は、本件着手前に、修習生たちに譲中のマンションのモデルルーム見学に向かうこと「当地域は準工業地域で、土地利用には、様々なオプにしました。指導鑑定士が修習生に同行する、滅多にションがあり得るから、収益還元法の建物想定にあたない機会ですので、実査の後、時間があれば、マンシっては、周囲の利用現況をよく観察して決めるようョン分譲のモデルルームか、住宅展示場に行きましょに」と伝えました。その意図は、「最もベイシックなうということを話し合っていたのです。ほんとうは、使用方法を流通業務施設とらえ、それに営業所的な要指導鑑定士といっしょに行くよりも、家族や恋人と行素も加えて事務所兼倉庫の想定が最も妥当」というもったほうが、より現実的でもあるし、真剣味も違うとのだったのです。

思うのですが、「先生たちの見方が知りたいのです」と言い、なぜだか指導鑑定士と行きたがる不思議な修習生たちです。
相変わらずの悪天候で、薄暗くなってもいましたが、「行きたい？」と尋ねると、当然のように「行きたいです」という返答です。指導鑑定士は、前もって、駅寄りの住宅地域で分譲中のマンションを探し出していました。修習生にやる気がなければ指導はたいへんですが、熱心すぎても、たいへんです。
修習生たちは、立地条件、外構や共用施設等のアメニティ、建物内の住戸レイアウト、住戸の間取、設備、雪の日も、真面目に実査仕様、天井高等を熱心に観察し、管理費（このマンションは借地で地代がかかります）、長期修繕計画及びところが、このクラスの修習生たちは、自動車ディ修繕積立金についての説明を受けました。

ーラー、ビジネスホテル等々、尐しでも可能性のある

そののち、指導鑑定士たちは、販売状況はどうか、「オプション」のほうに着目しました。各事業収益に競合プロジェクトと比較して価格設定は妥当か、需要基づく土地残余法を行わんばかりの勢いです。実際、者層はどのような人たちか、購入後、管理費や修繕積E 君が、メーリングリストに「バッティングセンター立金のほかにどのような支出が必要となるか、等がチの収支について」というレポートをアップしていて、ェクポイントである旨、コメントしました。

指導鑑定士たちは驚きました。
修習生たちは、結局、典型的需要者を大きいくくりで把握し、土地残余法の適用にあたっては、汎用性の大規模画地の鑑定評価において一体利用（分譲マンション）を想定する場合や、マンションの鑑定評価を行う場合の参考になったのではないでしょうか。

高い流通業務施設の賃貸借を想定しましたが、最適業修習生のみなさんには、自分が真剣に購入を検討し種について突っ込んで考えるのも、ひとつの見識といてもいいという物件を日頃から積極的に見学しに行えるでしょう。各自、資格取得後は、このような考えくことをお勧めします。

方について研究してほしいと思います。
商業地の建物想定にトコトンこだわります商業地（更地）の題材物件は、指定容積率 1000％の経験者ですが、講師の比嘉先生の絶妙な語りに誘導さ高度商業地に所在する、規模 200 ㎡強の画地です。評れ、用意していただいたテキストも参考にしながら、価対象地は角地ですので、これによる個別格差修正をひとつひとつの操作をこなしていきます。

行う必要が生じますので、土地残余法を、評価対象地

今回の評価対象地は、面的な広がりをもつ商業地域のみならず、標準的画地についても行う必要がありま内にありますので、日影規制を受けません。したがっす。て、以前は、斜線制限のみを検討すればよく、定規とところで、当センターでは、建物想定のための CAD方眼紙があれば、想定建物の図化が可能でした。しかソフトとして、株式会社コミュニケーションシステム

し、平成 15 年 1 月 1 日の天空率制度導入後は、高容の「TP プランナー」を採用しており、毎年同ソフト積率の地域における建物想定にあたっては、CAD によの開発者である比嘉昇秀氏に講習をお願いしていまるチェックが必須です。実際、評価対象地は、規模がす。本年の講習会は、当該評価対象地及び標準的画地小さいことにより、斜線制限だけを考慮すると、最有の双方を題材とすることにしました。

効使用の建物の地上階数は 10 階程度、地下階数を 1

標準的画地のとらえ方には、いろいろな考え方があとした場合の実際使用容積率は 900％そこそこですが、るわけですが、この講習においては、500 ㎡中間画地

天空率を適用すれば、より高い階層、より大きな延床に設定しました。それは、大規模な建物になると、非面積が叶う見込みです。

常用昇降機等の設備を付加する必要が生じること、そ一方、高さが高くなればなるで、非常用エレベータして、その場合の設備仕様等についても、修習生に学が必要となる可能性（一般乗用と兼用可能ですが、附んでほしかったからです。

室設置を要するので、有効率が低くなります）、延床

しかし、このクラスの修習生たちは、標準的画地の規模を評価対象地と同等の 200 ㎡程度ととらえていま面積が大きくなればなるで、駐車場附置義務台数が増える可能性等、別の制約条件も厳しくなります。

した。指導鑑定士が「200 ㎡中間画地のケースは、改講習会で、評価対象地と 500 ㎡中間画地のそれぞれめてやってみましょう・・・・・その場合、容積率をにつき、一通りの建物想定を終えた修習生たちですが、消化し切ることを考えると、駐車場附置義務台数は 2

このクラスは、その成果をそのまま自分たちの報告書台になりそうね。200 ㎡だと、角地である評価対象地に反映しようとはしませんでした。

は側道側に駐車スペースを設ければいいけれど、中間標準的画地を 200 ㎡と把握したので、これについて画地の場合、正面街路からのアプローチになる、といはゼロベースで想定を行う必要がありましたし、評価うことは、1 階の有効率は極端に低くなりそうね」と対象地についても、可能な限りの収益性を実現するた

コメントすると、修習生たちは「それなら容積充足率めの、ぎりぎりの検討を行ったのです。

を抑えて、駐車附置義務の生じない延床面積にするほ

講習会終了後、D 君がその作業を「さくっ」とやっうが、投資効率的が良さそう」と自信たっぷりに言いてのけたことは、前回ご紹介しました。通常、CAD ソ切るので、指導鑑定士は一瞬たじろいでしまいました。

フトを修得するには、実際の案件処理において必要にしかし、そこは経験豊富なプロフェッショナルです。

迫られ、必死で何度も試行錯誤していくのが常です。

電卓を取り出して総収益と総費用を概算し、駐車場をしたがって、この講習会については、基本的な操作と附置しても、やはり最大限の容積率消化を指向するほ法規の理解ができれば目標達成としていましたので、うが高収益を得られるということを検証してみせま

D 君の活躍は、その域を超えたナイスプレーです。

した。それにしても、このクラスの修習生には、ドキッとさせられることがしばしばです。
いよいよ講習開始です。皆、「TP プランナー」は未

しかし、その傍で、C 君が、高さ 31ｍの建物に係る非常用エレベータ設置の例外要件や、駐車附置義務台数を再計算していたことも特筆に値します。尐しでもレンタブル比を高めるため、講習の際には考慮している案件処理が滞ってしまいます。また、3 月 17 日からたゴミ置場を削除したのですが、これについて、C 君

19 日まで、鑑定協会が修習生を一堂に集めて実施するは、「全面的に削除するのでは、行政との協議が調わはずだった基本演習（第一段階：商業地の評価演習）ない可能性があるので、階段下に設置することとすが、5 月 10 日を提出期限とする自主演習となったことる」というストーリーを考えました。また、自動生成から、４月から 7 月までの第 2 回報告期における処理した面積表の精査も行い、わずか数㎡の容積対象外面件数が、その分増えてしまいました。

積について、その根拠がわからなかったので、比嘉先基本演習については、わたしたちの指導対象外です

生に照会し、「シャフト部：階段室の手すり脇のスペので、修習生たちは自主的に鑑定会議を行っていましース」であることを確認して皆に伝達しました。ここた。このような場面を見ると、大学での演習のメリッまでくると、さすがの指導鑑定士も率直に脱帽です。

トを実感します。ひとりで処理しなければならなかっほかのメンバーも、それぞれ納得のゆく建物想定がた修習生の方、とりわけ都心案件に馴染みのない方は、できたようです。

大変だったのではないかと推察します。
さて、現在当センターの 1 年コースが取り組んでいる第 2 回報告期の案件は、一般実地演習が、商業地（更地：移行地の代替）、借地権、底地、林地（宅地見込地の代替）、低層住宅（自用の建物及びその敷地）、店舗（同）、業務用ビル（同）、居住用賃貸（貸家及びその敷地）、店舗用賃貸（同）、指定類型が高度利用賃貸（同）の計 10 件です。
評価対象不動産の確認、価格形成要因の分析に、建物や権利の態様が加わりますし、鑑定評価手法の適用においても、手数を要するのみならず、深く考察すべきこと、調査すべきことは多岐にわたり、作業ボリュームは格段に増えます。1 年コースのメンバーは、不容積対象外の「シャフト」はこれだった！

動産に関する知識・経験が豊富、または、就業せず修習に専念している人たちだけですが、目に見えてペーハードルがどんどん高くなるスが落ちてきました。

5 回生 1 年コースは、本年 1 月から 3 月までの第 1

7 月から 10 月までの第 3 回報告期の案件は、一般実回報告期において、「実地演習内訳報告書」のみを提地演習が、オフィス用賃貸（貸家及びその敷地）、マ出する一般実地演習として、上記の住宅地（更地）、ンション（区分所有）、事務所・店舗（同）、住宅地（借商業地（同）、工業地（同）、建付地、それに鑑定評価

地権付建物）、商業地（同）、地代、新規家賃、指定類報告書ほか一式を提出する指定類型として大規模画型が継続家賃の計 8 件です。

地の実地演習を行うこととなっていました。
当センターの 1 年コース 6 名は、東日本大震災によこれから 1 年コースを志望する方は、余程の覚悟で臨んでくださいね。

る混乱はあったものの、全員が無事 3 月末に全件提出を果たしました。被災地である浦安市に所在すること都心商業地も調区内林地も、複雑な行政的要因を攻略から、5 月 10 日までの提出延長が認められていたのでする

すが、それに甘えていたのでは、第 2 回報告期におけ

さて、引き続き、現在進行中の案件について、レポートしていきましょう。
商業地（更地：移行地の代替）の題材物件は、東京の非宅地ですから、市街化区域内の宅地とは全く概念が異なるのです。

都港区に所在します。幅員 15m 道路沿いで敷地面積過年度の例ですと、都市計画法や森林法に関する理600 ㎡強、用途地域は商業地域地で、指定容積率 600%

解が不十分な状態で市や県の担当部局に出向いたたの不整形な三方路地です。

め、基礎的な事項についてレクチャーを受ける形とな

港区役所に役所調査に赴いた修習生たちは、条例にり、窓口の職員さんを長時間拘束してしまうこともあよる付加的な規制の多さに驚きました。「あっ！住宅りました。また、一度では済まず、同じ役所に何度も付置義務（港区開発事業に係る定住促進指導要綱によ足を運ぶこともありました。そこで、今年度は事前にる）がある」「駐車場付置義務も（東京都駐車場条例・法制度のアウトラインの勉強会を行ってから調査に駐車場整備地区）」「ついでに緑化の条例も（港区みど赴くことにしました。

りを守る条例）・・・建築確認申請時に計画書を出さ

宅地化に関する規制としては、都市計画法、同法施なければいけないって」等々、次々と、思ってもいな行令（政令）、同法施行規則（国土交通省令）、千葉市

かった規制が判明していきます。当然、これらの行政の「開発行為に関する審査基準」、さらに、市街化調的要因を、鑑定評価に反映させなければなりません。

整区域のみに関係するものとして、同「千葉市都市計指導鑑定士は、「皆さんが思っていた以上にいろい画法に基づく許可の基準に関する条例」、同「都市計ろありましたね。実際に依頼される案件で、困難な点画法第 34 条の許可基準」、同「市街化調整区域内におが何もないようなことはむしろ尐ないです。今回のよける開発行為等の基準」、同「開発審査会付議基準」、

うな案件は、実際に依頼されることが多々あるし、い宅地以外への転用に関する規制としては、森林法、千い題材物件ね」と言いましたが、このクラスの修習生

葉県の「千葉県北部森林計画」、同「千葉県林地開発たちにとっては「言わずもがな」です。困難な案件ほ許可審査基準」があり、それぞれマトリョーシカのよど勉強になるからウェルカム！というスタンスで、意うな法体系となっていることが理解できたようです。

欲的に取り組みます。

また、Ｃ君は、特段指示しなくても、現地調査におさきに紹介しました、別の商業地案件同様、建物想いて発見した、評価対象地周辺の建築物につき、法的定にはトコトンこだわります。事務所・住宅のそれぞ根拠（中には、違反の可能性濃厚なものもありました）

れに別のエントランスを設ける、駐車場は立体駐車とを逐一調べました。

する、緑地は三方路地であるメリットを活用して接道修習生たちの理解度に満足していた指導鑑定士で部分に効率的に配置する、というように、上記の規制すが、「建ぺい率及び容積率の指定はありません」とをクリアし、かつ、最大限の効率性を追求しました。

言うので、「あら？そのような基本的なことを見落と

そして、プラニングを行いながら、「緑地の確保は建すハズはないのだけれど」と不思議に思いました。

物レイアウトに響くから、三方路の増価は結構高いか「60％；200％の指定があるでしょう？」と訊き返しもね」と、取引事例比較法における個別格差修正も素ました。「この修習生たちなら、きちんと調べている早く査定していました。

はず。 年度変わりでの変更かもしれない」と思い、さて、当センターの修習生が取り組む題材物件は、その場では追及しませんでしたが、自ら確認すると、東京都と千葉県がほぼ半々であることは、以前述べま記憶していたとおり。これは、都市計画による指定がした。都内商業地域内の案件が数件続いた後は、打っない場合の、建築基準法による指定です。修習生は、て変わって、千葉市に存する林地の案件です。

都市計画課窓口での聴取を行っていたのですが、このこの案件もまた、行政的要因に関しては調査すべき事項が多岐にわたります。しかも、市街化調整区域内ケースは、建築指導課マターだったのです。
修習生たちは、可能性のある建築行為の各ケースについて、それぞれ対応する建ぺい率及び容積率等（しかも、強制適用か単なる行政指導かまで）を詳細に調べていたのに、全般的な指定を見落としたのは、ちょっと悔しかったようです。建築行為の可能性があるとすれば、最も蓋然性の高いのは、屋外施設の付帯施設である小規模な管理棟等で、その場合に適用される建ぺい率及び容積率は、上記指定よりも厳しい（50％；100％）ので、評価に与える影響はないのですけれど。
指導鑑定士も、日頃得意分野としている地域以外のさまざまな地域の評価案件に遭遇するので、勉強になります。

再調達原価の積算も学びました
店舗(自用の建物及びその敷地)の案件における建物は、小規模で比較的簡素なものです。
鑑定会議における目線合わせで、修習生たちの再調達原価査定額は、バラバラでした。指導鑑定士が、「どうやって査定したの？参考になる事例はなかった？」と訊ねると、「建設事例なんか、ありませーン。査定方法って、”Y…袋”で聞くとか（笑）」という答が返ってきました。もちろん、これはブラックジョークです
けれど。
本件評価対象建物については、施工数量を拾い出すことが容易であったことから、指導鑑定士は、直接法による再調達原価の査定方法を F 君に指導し、皆に伝達してもらうことにしました。この案件は、リアルタイムで進行しています。直接法とともに、間接法も併用できれば理想的ですので、修習生たちは、建設事例を収集してくれるものと期待しながら、本稿を書いて（付帯費用等は必要に応じて別途加算）います。
ところで、わたしたち指導鑑定士は、このように、数量・仕様の把握と概算方法

ひとりの修習生を呼んで個人的に指導し、その修習生から他の修習生に伝達してもらうという方法を採ることがときどきあります。間に入った修習生に、より理解を深めてもらうこと、人に「伝える」能力を高めてもらうことを意図したものです。

鑑定職人Ｃ君の緻密さはますます冴え、業務用ビル（自用の建物及びその敷地）の案件における、収益還元法（賃貸借想定）の適用にあたり、面積計算ソフトを用いて、一棟貸、セミグロス、グロスの 3 パターンの賃貸可能面積を算出しました。林地の案件では、都市近郊林地であるため、収益還元法を適用しないことに不満げでした。実査では、評価対象地の確認を行ったり、付近を歩き回ったり、作業中の近隣住民とお話ししたりして 3 時間も過ごしたそうです。日を改めて行った事例地調査では、各事例地における植生を細かくメモし、不知の植物の葉などを採取。そこまで、この実地演習にのめり込むとは！
5 回生には、前回と今回ご紹介した 1 年コース 6 名のほかに、2 年コースの修習生も 9 名在籍しています。かれらは、まだ処理件数が尐なく、実力発揮はこれからですが、優秀さ、大物ぶり（？）が垣間見える人、仕事帰りに頻繁に当センターに立ち寄ってがんばっている人等々がいて、今後に期待が持てます。
次回は、これまでにご紹介しきれなかった取り組みについて、わたしたちの試行錯誤の過程も交えてレポートします。