JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

BIM・ＦＭ研究部会
BIMとの連携によるFMの高度化とビジネスモデルの創出を目指して

猪里 孝司（部会長）
大成建設株式会社●keywords

BIM

FMサマリー

CAFM

認定ファシリティマネジャー

ICT ライフサイクル デジタル情報

一級建築士

BIM(Building Information Modeling) は建築のライフサイクルにわたって建物情報を活用する手法である。さまざまな関係者、職能の情報共有・情報統合の基盤であり、政府が提唱している「Socity5.0」の一端を担うものといえる。設計や施工期間中に蓄積された情報を、運用段階で活用することによりLCC 低減やサービス向上が期待できる。日本型 BIM・FM 連携による FM の高度化とビジネスモデルの創出を目指して活動している。

活動内容

JFMA 版 BIM・FM ガイドラインを発行することを目指して活動し、2019 年 8 月にガイドラインを発行した。
月に一度、部会を開催し FM と BIM の連携について、自社および国内外の事例発表、効果や課題について議論し、情報共有している。

成果2019 年 8 月に『ファシリティマネジメントのための BIM ガイドライン』を発行した。FM での BIM 活用のために必要な事項を具体的かつ簡潔にまとめた実用性の高いものを目指している。ファシリティマネジャーおよび関係者の役割、事前に取り決めておくべきことなどを解説するとともに、BIM が提供できる情報などについて具体的に示している。また BIM 実行計画を解説し、ひな型を提示している。

メンバー

部会長：猪里 孝司（大成建設）
友景 寿志（大成建設） 柴田 英昭・石曽根 栄之 ( ＦＭシステム ) 松岡 辰郎 (NNT ファシリティーズ )定末 凡人 (PPP 総合研究所 ) 吉田 淳・鎌田 佳子 ( ザイマックス不動産総合研究所 ) 山田 晴久・髙松 稔一 ( シェルパ )石坂 貴勲 ( フジタ ) 繁戸 和幸 ( 安井建築設計事務所 ) 吉田 日都士 ( 安藤・間 ) 高橋 将幸 ( 構造計画研究所 )飯田 千恵 ( 大塚商会 ) 福士 正洋・焼山 誠 ( 大林組 ) 田邉 邦夫 ( 東急コミュニティー )牧 幹夫 ( エー・ディ・デザインビルド )山梨 知彦 ( 日建設計 )緒方健人 ( 日積サーベイ )木村 謙 ( エーアンドエー )上坂 脩 ( ヘルスケア FM 研究所 ) 溝上 裕二 ( ジョーンズラングラサール ) 井上 雅子 ( セコム ) 立石 賢太 ( ダイダン )大西 康伸 ( 熊本大学 ) 今野 一富 ( 高砂熱学工業 ) 足達 嘉信 ( 鹿島建設 ) 志手 一哉 ( 芝浦工業大学 )山口 浩二 ( 住友セメントシステム開発 ) 添川 光雄 ( 森ビル ) 平林 裕治 ( 清水建設 ) 堀 雅木 ( 第一生命保険 )古橋 秀夫・安蘓 秀徳 ( 東京美装興業 ) 下田中 龍宏 ( 日比谷総合設備 ) 野口 順二 ( 日本メックス )似内 志朗 ( ファシリティデザインラボ ) 奥村 潤・土田 真一郎・大川 英二( 日本郵政 )飯島 勇・塚本 卯郎 ( 福井コンピュータアーキテクト )羽田野 真吾 ( 豊通ファシリティーズ )廣野 護・最上 佳彦（竹中工務店） 成田 一郎（JFMA）
事務局：鈴木 克己（JFMA）

90

JFMA JOURNAL - R4 ● 2019

露木 博視 ( オフィス露木 )BIM・FM研究部会

1. はじめにBIM・FM 研究部会は 2012 年 9 月に発足し、JFMA

2. BIM を取り巻く状況(1) 建築 BIM 推進会議

版「BIM・FM ガイドライン」の策定と新たなビジネス

2019 年 6 月に国土交通省により「建築 BIM 推進会

モデ ル の 構 築 を 目 標 に 活 動して いる。BIM(Building議」が設置された。官民が一体となって BIM の活用を

Information Modeling) は 建 築 のライフサイクル にわ

推進し、建築物の生産プロセスおよび維持管理におけるたって建物情報を活用しようという考え方とその手法のこ生産性向上を図ることを目的とし、建築の設計・施工・とである。建築を作り出す過程（設計段階・施工段階）維持管理などに関わる国土交通省内の関係部署、民間

では、BIM は当たり前のように使われるようになってき関係団体、学識者、国土技術政策総合研究所、建築研た。一方、建築を運用する段階では、BIM への関心が究所等が参加している。FM だけでなく、建築に関わる高まりつつあるものの、利用が進んでいるとはいえない。

さまざまな分野で BIM に対する期待が高まっているが、当部会では 2015 年 4 月に『ファシリティマネジャー

一方で関係者間の連携不足による課題も顕在化していのための BIM 活用ガイドブック』を発行し、FM 分野でる。このような状況を打開するために、建築に関わるさの BIM の認知度を高めたと自負している。活動開始当

まざまな立場の人たちが集まり、建築 BIM を根付かせ

初は「ガイドライン」の策定を目指したが、事例も少なようということだ。JFMA もこの一員として会議に参加しくガイドラインを作成できる状況ではなかった。まず建ている。それぞれの立場により、BIM に対する期待や築の運用、FM に関わる人たちに BIM という言葉そのも課題が異なるが、建築に関係するさまざまな立場の人たのを広めることから始める必要があると考え「ガイドブッちが一体となって BIM を推進するいい機会だと考えていク」を作った。ガイドブック発行から 4 年が経過し、よる。

うやく 2019 年 8 月に『ファシリティマネジメントのため(2)FM 以外の分野での BIM の状況の BIM ガイドライン』を発行した。FM 分野での BIM

建築の設計段階、施工段階では、BIM 利用が着実に活用に期待が高まっている時期に発行できた。ぜひ、手進んでいる。2019 年 2 月に発表された日本建築学会情にとっていただきたい。

報システム技術委員会の「第 17 回建築 CAD・BIM 利用実態調査報告」では、設計段階の BIM 利用について、規模の大きな設計組織を中心に、BIM 活用が進んでいることが示されていた。
施工段階の BIM 利用については、2018 年 7 月に公開された「施工 BIM のスタイル事例集 2018」では元請だけでなく専門工事会社のさまざまな事例が紹介されており、着実に BIM が建築生産の現場で活用されていることが分かる。
2015 年 10 月に施設に関わる業界全体で共有できる BIM ライブラリーを構築するために設立された「BIMライブラリーコンソーシアム」 は、 技術研究組合を設立しより活発に活動しようとしている。2017 年 5 月には、 次 世 代 公 共 建 築 研 究 会 IFC/BIM 部 会、（ 一 社 ）buildingSMART Japan、( 一財）建築保全センターにファシリティマネジメントのために BIMガイドラインよる「主として建築設計者のための BIM ガイド」が発行

2019 ● JFMA JOURNAL - R491

JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

された。この BIM ガイドは、国内外の BIM の活用事例と BIM の関係がより緊密になり、FM で BIM が活用さが紹介されているだけでなく、BIM を活用し情報を共有れることを期待している。

しようとする際に必ず課題となる LOD や BIM 実行計画書について分かりやすく説明されている。
このような状況を反映し、国土交通省は 2018 年 8 月

4.

ガイドラインの概要

FM で BIM を活用するために必要な事項を具体的かに BIM ガイドラインを改定した。主な改定点は、発注

つ簡潔にまとめている。

者指定等による BIM 活用への対応、施工段階における「１章

BIM の活用方法についてである。

イン発行の背景と目的および概要を示し、使い方を解説

ガイドラインの目的と使い方」では、ガイドラ

これまでは、個々の企業や組織が自らの業務の改善している。

や発展のために BIM に取り組み、 成果を上げてきた。

「２章

特に建築の生産段階で BIM 利用が進んでいる。しかし、設計、工事の段階でどのように BIM が使われているか個別の企業や団体の活動だけでは限界がある。BIM のを示している。BIM の使われ方や BIM によってどのよ

意義は、建築に関係するさまざまな関係者が建築のライ

うな建物情報がデジタル化されているかを知ることで、フサイクルにわたって情報を共有し、それを有効に活用BIM への敷居が低くなることを期待している。

することにある。「建築 BIM 推進会議」の設立により、「3 章

ようやくBIM の恩恵を受けられる環境の整備が始まると運用のプロセスに沿って、実施すべきこと、その注意事いえる。

項を説明している。あわせて、ファシリティマネジャーおBIM 活用の現状」では、建物の実態把握や関 係 者 の 役 割 」 では、FM での BIM 導 入・よび BIM 関係者の役割を解説している。お互いの役割

3. ガイドラインに期待すること2015 年に発行した「ファシリティマネジャーのための用の第一歩といえる。

BIM 活用ガイドブック」では、BIM の解説と国内外の先「4 章進事例を紹介し、FM と BIM が連携する可能性を示しBIM 活用の指針をなる BIM 実行計画について説明してたにすぎなかった。

いる。BIM 実行計画には関係者の役割、情報の受け渡FM の ため の BIM 実 行 計 画（BEP）」 で は、いざ FM で BIM を使ってみようと思っても、何をすれしの取り決め、工程などを記載する。これに則って BIMばいいか、何から始めればいいかが分からないという声を進めることになる。ここに記載される具体的な内容はが寄せられた。それに応えるために、このガイドライン

プロジェクトによって異なるが、記載すべきか項目はおをまとめた。関係者の役割や BIM 実行計画、FM 業務およそ決まっている。BIM 実行計画のテンプレートを掲で必要な BIM モデルについて解説している。また BIM載しているので、参考になるはずである。

実行計画のひな型や実際に FM で BIM を活用している「5 章

事例を紹介するとともに、建築のデジタル情報としての活躍できる FM 業務を８個選び、それぞれの業務に対BIM の可能性を示している。

し BIM がどのような情報を提供できるかを示している。

BIM と FM、どちらも建築の情報を扱う。情報でつな

92を理解するとともに、何をすべきかを知ることは BIM 活FM で 必 要 な BIM モ デ ル 」 で は、BIM がBIM の有効性を知ることができる。

がっているにも関わらず、使っている言葉や求めている「6 章

情報が微妙に異なるため、お互いの情報が有効に活用事例を紹介している。これまでもさまざまな研究や試行されてはいない。このガイドラインの役 割は、BIM とは発表されてきたが、実際に実務で活用されている事例

FM の間に入りお互いの業務を通訳し情報の回路をつなは少ない。今回掲載している事例は大変貴重なものだとぐことだともいえる。このガイドラインを足掛かりに、FM考えている。

JFMA JOURNAL - R4 ● 2019

事例紹介」では、FM で BIM を活用している

BIM・FM研究部会「7 章

未来の話」では、FM と BIM の将来を展望し、必要である。必ずしも 1 台で稼働させる必要はないので、FM における BIM の必要性をあらためて解説している。

更新も考慮し計画する必要となる。

未来の FM、これからの BIM についての気づきを得るこ(3) 運用での課題とが出来る。FM および BIM の未来を考える時の参考① BIM ツールへの入力にして欲しい。

大規模改修や修繕などを BIM モデルに反映させるた
めには BIM ツールでの入力作業が必要となる。これに5. FMでBIMを活用する際の課題
FM で BIM を活用するには、いくつかの課題がある。

は BIM ツールの操作が必須で、誰でも簡単に出来るというものではない。誰がどのように行うかを想定し体制ガイドラインの 5 章で示しているが、このような課題をを整えておく必要がある。

共有し、解決していくことで BIM 活用が促進すると考え② FM ソフトへの入力ている。課題を理解した上で、FM での活用について考BIM ツール への入 力と同 様、FM ソフトのデータもえていただきたい。

随時更新が必要である。入力作業の負荷が通常の維持(1) 投資判断上の課題管理業務に影響するのは本意ではない。①とあわせて、BIM 利用環境の整備および維持、情報の作成と更新には初期投資だけでなく継続的に発生する費用がある。

運用体制を検討しておく必要がある。
③ BIM モデルの使用者

特に BIM ツールのライセンス費用や BIM モデルの更新

BIM モデルを FM で活用する際、その使用者が誰なのための費用は、運用を続けていく限り発生するものなのかという問題がある。賃貸オフィスビルの管理に BIMので、BIM 活用の目的と効果を明確にした上での投資モデルを使用する時、貸す側と借りる側で立場が異な判断が必要になる。

るので、BIM モデルを使用する目的も異なり、 必要と(2) 技術的な課題する情報も異なる。この違いは、 竣工後に納められる① BIM モデル連携のためのデータ変換

BIM モデルの内容や詳細度に影響する。使用目的を明BIM モデルの標準ファイル形式である IFC は、各種ソフトウェアをつなぐものとし ISO として認められている確にし、BIM モデルの内容や詳細度を決めておく必要がある。

が、完璧なものではなく、情報を完璧に受け渡すためには手直し作業が必要である。
② BIM モデルの修正

6. おわりに2015 年に『ファシリティマネジャーのための BIM 活

増築や大規模改修時には BIM モデルを修正する必用ガイドブック』 を発 行してから 4 年 が 経 過した。こ要があるが、その手法（増築・減築の表現、データのの間に建築生産の現場では、徐々にではあるが着実に持ち方等）が仕組みとして定まっていない。例えば、撤BIM が浸透している。一方、FM をはじめとした建築生

去された部材のデータを削除すると、BIM モデルでは産以外の分野では、BIM への関心が高まってはいるもCAD と同様にデータが消失する。そのデータを復旧処のの活用は進んでいない。巷では AI や IoT に注目が集理するための削除フラグのような仕組みがまだ一般化さまり、都市レベルではさまざまな試みが行われている。

れていない。

次は建築がフィールドになると多くの人が考えている。

③ コンピュータの能力

BIM による建築のデジタル情報は、 建築において AI、ビルコン、BIM ツール、FM ソフトなどさまざまなソフIoT を活用する際の基盤となる。FM での BIM 活用が一

トウェアが FM と BIM に関係している。それらを 1 台の般化し、建築が新たな価値創造の場となることを祈ってコンピュータで稼働させるには相当なハイスペック PC がいる。

2019 ● JFMA JOURNAL - R493