［巻頭言］

日本で起きたのは多極集中だ
八田達夫

アジア成長研究所所長「東京一極集中阻止」が再び叫ばれるようになった。
しかし、高度成長時代以来の期間で東京一極集中は起きていない。日本で起きたのは､多極集中である。図は1965年から2010年までの、100万人を超える中枢都市の人口成長率を示したものである。この図から明らかなように、札幌、仙台、広島、福岡などの地方都市では、東京都や「首都圏主要都市」
よりも人口の成長率がはるかに高かった。実は、20万人以上100万人未満の中核都市（2010年で評価して首都圏を除くと75市）の人口も、ઃ市を例外としてすべて伸びた。中核・中枢都市の成長が日本を成長させたのである。
この間、中枢都市や中核都市に人口を送り込んだのは主として人口10万以下の小都市である。すなわち、一次産業の衰退と、自動車交通の発達による近隣の中枢・中核都市への買い物先や職場のシフトによって、小都市が衰退した。これら小都市の人口減少が日本の成長をもたらしたといえよう。
これら小都市の自治体の消滅をスムーズに進めるために、中核都市を強化することは役立つ。コンパクトシティ化や農地保有の自由化をすべきだ。しかし中核都市強化のために、東京の成長を犠牲にすることは本末転倒だ。

出所）大都市比較統計年表、国勢調査
注）首都圏主要都市は、東京都・横浜市・川崎市・さいたま市・千葉市

目次●2015年冬季号 No.95［巻頭言］日本で起きたのは多極集中だ

八田達夫

1

［座談会］老朽マンション問題について

浅見泰司・笠谷雅也・田村誠邦・森重克人・山崎福寿［論文］不動産バブルと金融危機の解剖学઄

16［論文］開発許可における敷地面積の最低限度規制に関する考察 大嶽洋一
［海外論文紹介］住宅の調整費用と家計消費モデル 三善由幸
36
エディトリアルノート
15
センターだより
編集後記
40
40

2

西村清彦

26

座談会

老朽マンション問題について＜出席者＞ 50音順

浅見泰司 東京大学大学院工学系研究科教授
笠谷雅也 国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室長
田村誠邦 明治大学理工学部特任教授
森重克人 野村不動産株式会社マンション建替推進部担当部長
山崎福寿 日本大学経済学部教授
浅見（司会） 2014年ઈ月18日に「マンション

で 600 万 戸 を 超 え て い ま す。ま た、か つ て はの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正「住宅すごろく」という言い方があって、マンする法律」が成立し、「マンション敷地売却制

ションは戸建てに至るまでの途中のઃコマとい度」が創設され、耐震性不足が認定されたマンう受け止めをされていたのですが、いま特に大ションについては、ઇ分のઆの特別多数決で一

都市部では、終の棲家として選択される人も多括売却して区分所有関係を解消できることにな

く、国民の重要な居住形態として確立されていりました。ただし、この制度についてはいろいると考えています。

ろと議論があり、制度の実効性、制度の対象か

一方で、旧耐震基準に基づいて建設されたマらはずれたマンションの解消制度の必要性、さンションが約106万戸あり、そのすべてが耐震

らには団地型のマンションの再生促進策などが性不足というわけではありませんが、耐震性不課題としてあがっています。

足の古いマンションへの対応が重要な課題となそこで今日は、老朽マンション問題に詳しいっています。具体的には、
「改修」
「建替え」

専門家の方々に集まっていただき、問題の所在「取り壊して住替え」という方法があり、改修や今後の方向性について議論していただきたいや建替えに関しては、これまでも区分所有法のと思います。

改正や、マンション建替法の制定、さらには、
平成25（2013）年の耐震改修促進法の改正によ「マンション敷地売却制度」の課題

る改修にかかる決議要件の緩和など、さまざまな立法的な対応がとられてきました。
「取り壊して住替え」とは、区分所有関係を解消してしまうということですが、これについ●「マンション敷地売却制度」の創設ては区分所有法等にも規定がなく、基本法であ

浅見

まず、「マンション敷地売却制度」を創る民法の共有の規定に基づいて、全員同意で行設した経緯や概要について、笠谷さんからお話

なうしかないということになっていました。平

しいただけますか。

成25年の被災マンション法（正式名称は「被災

笠谷

区分所有建物の再建等に関する特別措置法」）

2

現在、マンションのストック総数は推計

季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95

座談会出席者写真

左から、森重氏、田村氏、浅見氏、笠谷氏、山﨑氏の改正で、大規模な災害を受けた被災マンショ

形にもなっていました。また、区分所有法に基

ンではઇ分のઆの特別多数決で認めるという制づく場合には、反対者を除いた上で、最終的に度が新たに設けられたのですが、この法律改正は個別の契約で進めるということになりますが、の際に、耐震性不足のマンションを対象とした後から反対に転じる区分所有者が出てくると、制度化も検討すべきではないかという話が出て事業が困難になってしまう問題があります。

きていました。

一方、「マンション敷地売却制度」では、マ

そこで、先の通常国会で、マンション建替法

ンション建替法のようなモノからモノへの計画の改正を行ない、「マンション敷地売却制度」

ではなく、モノからカネ、つまり「分配金取得

が新たに創設されました。具体的には、耐震性計画」で分配金や補償金などを定める形で措置

不足の老朽化マンションについて、ઇ分のઆのします。要するに、従前の住戸に対し従後の住特別多数決をもって区分所有関係の解消を認め

戸をそれぞれ定めることに比べると、集団的なることで、取り壊して住み替えるという選択肢

合意形成を要する事項が少なく、また買受人がを新たに設けたということです。もちろん、取基本的には事業リスクを負う形になるので、区り壊した後に新たなマンションが建てられ、そ分所有者が負うリスクは少ないということです。

こに住み直すことになると、実質的には建替え

しかし、従来の建替えのような形で居住の継の手段にもなる。また、耐震性不足の老朽化マ続が保障されてはいないので、事業実施後の居ンションの建替えに関しては、容積率の緩和も住の安定に特に配慮する必要があるという指摘併せて措置しました。

を国会審議等で受けています。そこで、区分所

従来の建替えと比較すると、まず、マンショ

有者や借家人の居住の安定確保については、

ン建替法によれば、「権利変換計画」において、 「買受計画」に従って、区分所有者等の希望を
従前のそれぞれの住戸に対し、新しいマンショ

踏まえ、買受人に代替建築物の提供斡旋を義務

ンでの住戸が定められて、これに基づき関係権

付けるとか、特に高齢者にはリバースモーゲー

利が確実に移行することになります。しかし、ジの制度を住宅金融支援機構の融資の中で設け権利の調整や手続きに時間を要するし、また、るなどの支援措置を講じています。

事業リスクを建替組合、区分所有者自身が負う

今回、マンション再生の新しい選択肢が増え
老朽マンション問題について3

たことになりますが、マンション再生は区分所

どのように運用するか……。

有者、管理組合が主体となって検討を進めなけ

笠谷 買受人をどう決めるかという点についてればならないものです。専門的でむずかしいとは、法定の決議の前の準備段階の話になってきころもあるので、国土交通省では、今回の新します。中立的なコンサルタントに入っていただ

いマンション敷地売却事業についても、その進き、その力を借りて、随意で、あるいはプロポ

め方の実務的指針となるガイドラインを作成し、ーザル等を通じて選定する形になると思います

修繕、改修や建替えと並んで新しい一つの選択が、この準備段階で特定のデベロッパーを決め、肢として活用できるようにしていきたいと考え

そのデベロッパーに買受計画を出してもらうこています。

とになります。
また、容積率の緩和については、自治体の自●買受人の決め方・容積率の緩和

治事務なので、拘束力があるものではありませ浅見ありがとうございます。それでは、マンんが、国交省として一定の考え方は示したいとション敷地売却制度の課題について議論したい

思っています。確かに、ご指摘の通り、従来のと思います。

総合設計制度とは違って容積率緩和だけであり、田村

数年前にある座談会で、区分所有権の解

そもそも総合設計でも日影規制については緩和消について山崎さんと対談したことがあり、そ対象となっていません。そのあたりは全体の都の時に、マンション敷地売却制度は絶対に必要

市計画に関わるところですので、なかなかむずだという話をしたおぼえがあります。したがっかしいところがあります。

て、この制度の創設によって大事な柱ができたという気がします。

ただ、敷地面積の要件については、政令で定めましたが、従来の総合設計制度より緩和され

私は、マンションの建替えや改修を実務で行ています。また、公開空地を設けることが必須なっていますが、建替えや改修の合意形成できではなく、地域の防災や景観等の環境の向上とないマンションの最後の出口が用意されたといいうことでも認めようということになっていまう意味で非常に大きなことだと思っています。

す。そういう面では従来の総合設計制度が使え

ただ、制度はできたけれども実際にどういう運ないような場合でも活用できる部分も出てくる用がなされるかについては、いくつかわからなかと考えています。

いことがあります。
例えば、買受人をどうやって決めるのかとい●要除却認定の意義う点です。そもそも組合と協議しないと買受人

浅見 この法律は、耐震診断をして問題ありとが決められない仕組みなのかどうか、仮に複数認定された場合に進めるようになっているのでの買受人の候補者が現れたときにはどのようにすが、森重さんはこの点についてどのようにおするのか、組合で調整してコンペでも行なうの考えですか。

か、たぶんマニュアルで明確になってくると思森重 今回の制度改革は、耐震性に問題がある

いますが、法律だけではよくわかりません。

マンションについてインセンティブが増えてき

また、容積率の緩和についても、厳密には面たこと、また、敷地売却ができるということで、積要件などがあるので、抜け落ちてしまうマン

デベロッパーとして、例えば保留床が出ないマションも相当あるだろうと思われます。さらに、 ンションについてもお手伝いできる可能性が出
日影のように外部に影響を及ぼすものについててきたので期待はしていました。実際のところ、は、この制度だけで簡単に緩和というわけには

東日本大震災の後、耐震診断をして速報値の段いかないだろうと思われるので、そのあたりも階で数値が思わしくないと、逆にそれ以上の診4

季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95

浅見氏写真断をストップしてしまう事例が見受けられました。したがって、今回、こういう仕組みの中で、もう少し前に進んでいくのかと思う反面、要除却認定まで行くにはかなり覚悟をもった決断をしなければいけないのではないかと思います。
ただ、要除却認定の申請をするための要件がどこにも出ていないのは問題だと思っています。
区分所有法でもないし、ઇ分のઆなのか、આ分のઅなのか、申請するための要件はまたいろい
ろ議論になるのではないでしょうか。理事会が勝手にやってしまったとかいうのもあるし、安易に進めてしまう場合のいろいろな問題点もある。中古価値が著しく下がることまで考えて、覚悟をもって行なう管理組合はどのくらいあるのか。そういうハードルを越えて新しい制度を使ってもらわないと、建替えができないマンシ
ョンが増えるだけだと思います。
田村

いま要除却認定を申請するとしたときに浅見泰司（あさみ・やすし）氏
1960年東京都生まれ。東京大学工学部都市工学科卒。ペンシルヴァニア大学大学院地域科学専攻、Ph.D.。東京大学助手、講師、助教授、東京大学空間情報科学研究センター教授・センター長を経て、現職。著書：『住環境：評価方法と理論』（編著、東京大学出版会）、『マンション建替え――老朽化にどう備えるか』（共編著、日本評論社）ほか。

マンション価値が下がるというお話をされましは、できる限り多数の合意を得て申請を行なう

たが、逆にઃ軒ઃ軒の区分所有者に配分されることがよいと考えています。

額が中古マンションの流通価格よりも大きくな

浅見 ただ、そこを多くしすぎてしまうと進ま

いと、そもそも要除却認定を申請しないのでは

なくなりますね。

ないでしょうか。

田村 例えば建替え推進決議は、法律に書いて森重

確かに、経済合理性からするとそうです

いないので、過半数でいいのだけれど、建替えね。それは建替えにおいても同じことで、これ事業の推進上はઅ分の઄とか、આ分のઅを目標

までどおりの100％還元はなかなか少なくなっにしようとか、組合によって違いますが、そうてきていますが、それでは納得がいかないといいう運用をしているので、何となくそんな感じ

う形で建替えが進まないのが現状なので、理論でいくのかなという気はします。

上は市場価格よりも高くなるというところを理森重 おっしゃるとおりで、管理行為ならそう解していただける方がどれだけ増えるかというなるし、ただ重たい決断になるので……。

ことです。

浅見 そうですね。

浅見

むしろ、要除却認定を受け、しかし建替山崎 いきなり困難な問題がたくさん出てきてえが進まないときは価値が下がるということでしまいましたが（笑）、先ほど田村さんがおっすね。

しゃったように、法律をつくり、一つの出口が

森重

そうです。

見つかったということは、大変な進歩だと思い

笠谷

要除却認定の手続きについてはガイドラます。都市的な土地利用は、都市の成長によっインの中で解説する予定ですが、理屈で言うと、て刻々と変わらなければならないのに、従来の区分所有法上の管理行為として、集会の普通決

マンションは、区分所有法で基本は建替えがデ議でできるということです。しかし、後々の段

フォルトになっていて、解消はできない。全員

階において円滑な合意形成を可能にするために合意なら別ですが、それはあり得ない。そうす
老朽マンション問題について

5

るとマンションは、土地利用は変わらずにマンが得だと考える人が、本当は賛成だけれども反ションでありつづけるのがこれまでの状況でし対に回る可能性も高い。

た。

森重 キャッシュフロー的に言うと、反対してしかし、あまりいい日本語ではないと思いま

売渡請求を受けた人はすぐその場でお金をもらすが、都市の「縮退」あるいはコンパクトシテ

えるけれども、賛成して転出する人はさまざまィを考えていくと、従来の土地利用を根本的にな手続きを経て残ったお金の分配を受ける。最変えないといけない可能性がある。郊外に建て

低でも所要期間の金利分は損になるということ

たマンションを取り壊して別の土地利用に替えですね。

ていく必要が当然出てくるわけです。あるいは

浅見 建替えのときは賛成した人は残り、反対都市内部でも、商業ビルのほうが向いているかした人は去るのですが、今回の場合は、賛成しもしれない。そういう場合には建替えでは無理た人も反対した人も基本的にマンションを去るで、その意味ではこういう法律が今までなかっわけですね。

たのが不思議で、少々褒めすぎかもしれません

山崎 そうです。

が（笑）、除却することの意義は大きいと思い

浅見 分配金の決め方に、もう少し工夫できるます。

余地があるようにも思うのですが、……。
笠谷 売渡請求は形成権ですので、行使されれ●売渡請求権とごね得問題

ばただちに時価による売買契約が成立すること

山崎依然として残っている問題は「売渡請求になります。その場合の「時価」とは何かとい権」です。「売渡請求権」というと、いかにもうことですが、マンションの取り壊しを前提と賛成している人が権利を持っていて売渡しできして、不動産鑑定の方式で算出したものが一つるように見えますが、反対者が出ていかないかの基準となるので、分配金の額と大きな違いがぎり解消できないわけですから、「買取請求権」

生じるということはないと考えています。

と言ったほうが正しいと思います。事実上は時浅見

価で買ってほしいということを権利として与えると、そういうことは起きないと思いますが、られている。そして、認可の後に交渉が行なわ

一人一人の個別交渉になってしまうと大変なこれる。つまり、取り壊しが決まってから交渉がとになります。

始まることになるので、相当難儀することが予山崎想されます。要するに、従来の建替えと同じよ

言う可能性はあります。

うな問題になっているわけで、売却決議のとき

浅見にこういうものを最初に決めておかないといけことを想定してこの仕組みをつくったかによるないということです。

のかもしれません。

浅見

笠谷

山崎さんは、建替えの問題についての論

例えば面積単価を決めるとかいう形にす

ただ、「南側だ」とかいろいろなことをどういう形でデベロッパーが入ってくる

基本的な考え方は先ほど申し上げたとお文で、反対するほうが利益があるので反対に回りですが、最終的には、時価をどう評価するかってしまうインセンティブがあるということをにかかってくると思います。

お書きになっていますが、今回のこの制度につ田村

いても似たようなことが起きるということです

ついては、実は同潤会アパートのときに最高裁ね。

まで争われたのですが、その評価書を書きまし山崎

そうです。解消決議が通ってから個別に建替え決議のときの売渡請求時の時価にた。それがほぼそのまま東京地裁で認められ、売渡請求の交渉に入ると、悪い言い方をすると、 たぶん判例的にベースになっていると思います。
ごね得という問題が起きて、反対していたほう
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季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95

それまでは、例えば少数者が追い出されるの

笠谷氏写真だから、むしろ保護しなくてはいけないというような議論までありました。さすがにそういう議論はもはやなくなってきていますが、建替え決議の場合は、出来上がったものの価値からそれに要する費用を差し引くとか、更地価格から取壊し費用を差し引くとかいうことで、だいたい判例的に決まっています。マンションの場合
は、出来上がったものの価値が販売価格ということでかなり精密に読めるのですが、オフィスなどになったときにどうやって評価するのか。
かなりむずかしい問題で、そういう課題は実は残っています。
笠谷

マンション敷地売却制度では、原則は更地評価になるので、最有効使用での評価ということになってくると思います。
田村マンション建替えの場合は、建替え後の用途がマンションに限定されているため最有効

笠谷雅也（かさたに・まさや）氏
1971年東京都生まれ。東京大学法学部卒。ロンドン大学 LSE
修士課程（地域・都市計画）修了。建設省（現国土交通省）
入省、国土交通省土地・建設産業局地価調査課地価調査企画調整官、内閣官房地域活性化統合事務局企画官などを経て、現職。

使用ということではないので、理論的に言うと、敷地売却決議のほうが高くなる可能性がありまたりは、やはり課題という感じがします。

す。

森重 日影や斜線とか、周辺の用途地域によっ山崎

農地になることもありますよね（笑）
。

て左右されるのと、自治体による高さ規制があ

そういう場合にはかなり下がらざるを得なくなるので、実際には商業地域ぐらいしかボーナス

る。

の恩恵を得られないのではないかというような

浅見

ただ、そのような場合には、たぶん耐震

ところはあります。

診断すらしないでしょうね。

田村 個別の容積率アップを今の都市計画では

森重

基本的にやらないのが原則ですが、今回の容積

経済合理性がないと、それ以上進みませんからね。

率緩和制度がいったい都市にとってどうなのか

浅見という議論はあるという気がします。

山崎さんは先ほど「縮退」の時代に必要だとおっしゃったけれども、逆に、縮退の時代

浅見 もともとコントロールがしにくいところ

で縮退の候補地だと使えないかもしれない。

なので、それも問題ですね。

山崎

中心地のほうは、商業利用に変わるとか、

ところで、先ほど森重さんから、「耐震診断病院をつくるということもできますが、外側はして速報値でストップ」という話がありました

むずかしいかもしれない。

が、実際には危ないと思い、なおかつ市場性がないとなったらストップする危険は確かにあり●容積率緩和と借家権の問題ます。その場合も、おそらく何らかの形で情報

浅見

もう一つ、容積を緩和してもらえるといが流布していくとすれば、もうすでにそこで価うことですが、市場性がないと容積は使えない

格は下がる。したがって、必ずしもストップしので、そういった意味でやはり同じような問題

たからといって得するとは限りません。

になりますね。いくら容積があるからといって、 森重
それでうまく事業が進むとは限らない。そのあ

たまたまそういう事例を見てしまったというところもあるのですが、都心のきわめてい
老朽マンション問題について

7

い立地で、見た目は良いマンションで、その所すね。

有者の半分以上は別に家を持っていて賃貸され

浅見 それは買受人でしょう。

ているというケースでした。経済的にも回って

森重 敷地売却組合が主体となります。

いるので、所有者はマンションがボロボロにな

笠谷 敷地売却組合からの補償金で、借家権にって貸せなくなってはじめて気がつくのかなとついては、それで解決させてしまうわけです。

いうところがさみしい現実ですね。

山崎 区分所有権者の取り分は相当減ってしま山崎

うので、先ほどおっしゃったように賃貸してい取り壊してしまうと借家権補償もしなけ

ればいけない、ということまでは考えていない

る人は反対するのではないですか。

のですか。

田村 反対すれば売渡請求で補償をもらえるわ

森重けで、そこで自分で解決しなくてすんでしまう

そこまで考えられていませんでした。逆に、今回の制度で借家権が、消滅と言っていいという、そこが厄介ですね。

のかどうかわかりませんが、ある程度補償額を浅見 そこはこの制度の大きな課題ですね。

数値化できるようになったので、その気になれ
ば活用しやすくなっているのかと思います。
田村

正当事由になるのですか。

笠谷

これは借地借家法の正当事由の話とは別対象からはずれたマンションの再生

で、マンション敷地売却制度の中では、借家権
は、分配金取得計画に基づき権利消滅期日に消●工事費の値上がり

えます。それは、事業法の枠組みの中で立法的

浅見 次に、敷地売却制度の対象ではないマンに措置した形になっているので、マンション敷ション、つまり耐震性不足と認定されていない

地売却制度の中では、借地借家法とは別の形で単体のマンションの再生についてですが、……。

処理しているということです。

田村 いま建替えがとてもむずかしくなってい浅見ます。なぜかというと、従来の建替えで成功し消滅するけれども、あとは個別にやってくださいということですよね。

た事例を見ると、平均すると容積率が従前の約

笠谷借家権者に対する補償金などもすべて分અ倍になっていて、その結果100％還元、つま配金取得計画の中で定めるので、いわば行政法

り負担なく従前と同じ専有面積がもらえるとい的に処置してしまうということです。

うことで、建替えが実現していたからです。し田村

建替えとは違うということですね。

かし、そういうことが実現できるマンションや笠谷そうです。建替えはそのままくっついて団地はほとんどありません。もし容積が残ってきて、移行するという考えになっています。

いるとしたら、立地が悪いか、内部の合意がむ

浅見

借家権者の権利という意味では、どのよずかしい団地やマンションだということです。

うに措置されているのですか。たぶん敷地売却

逆に言うと、普通の団地やマンションは必ずその決議に加わることはできないわけで、そうすれなりの負担が必要で、還元率100％が合意のると、デベロッパーが適正に評価するだろうと条件という常識がもはや通用しないことを、組いう想定でこの仕組みをつくられたのですか。

合の区分所有者の皆さんが認識しないと前に進笠谷

分配金取得計画の中で適正に定める。

まないということです。

浅見

しかし、補償金の額次第では、借家権者

また、工事費がとてつもなく上がっています。

ともめる可能性がありますね。

売値の高いところだと工事費の影響は比較的小田村

補償の主体が元の区分所有者なのか、買さいのですが、郊外の売値のあまり高くない団受人なのか、もし元の所有者だとしたら難儀で地やマンションの建替えは、工事費の影響が極

8

季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95

田村氏写真めて大きいので、かなり影響を受けています。
市場の中古流通価格よりも建替えたほうがメリットがあるということがかなり明確でないと建替えは推進できないというなかで、マンションの再生をどう進めていくかという課題になっているという気がします。
浅見

建替えメリットがないようなマンション

も、ある時点で建替え、ないしは改修が必要になってきます。
田村

耐震性がなければ耐震改修していく必要がありますが、改修費用は区分所有者が出さなければならない。昨年の耐震改修促進法の改正で、過半数で耐震改修決議ができるようになったけれども、おカネは絶対に出したくないという人がいたり、反対した人がおカネは絶対出さないと言ったら、修繕積立金の範囲内で改修できるのであれば問題はありませんが、追加負担を出さなければいけないということになると、

田村誠邦（たむら・まさくに）氏
1954年東京都生まれ。東京大学工学部建築学科卒。1997年株
式会社アークブレインを設立。マンションの建替えや団地再生等の各種建築プロジェクトの事業コーディネイトを専門とする。主な実績として、同潤会江戸川アパート建替え事業、
求道学舎再生事業など。2013年より現職。著書：『都市・建築・不動産企画開発マニュアル入門版』（エクスナレッジ、
2014）など。

耐震改修は止まってしまう可能性があります。
森重決議要件ですが、都心の小さいマンショ

上やり遂げたいと思っているので、少しぐらいンでは、もともと等価交換で一族の人が持って背伸びして、あるいは思い切り背伸びして、でいたり、あるいは投資用に買い増した人がいた

きることはやるのですが、それでも事業費を賄

りということで、少数の人の意見がઇ分のઆのいきれない物件が出つつあります。

意見を支配してしまうケースがあります。そこ

浅見 工事費は依然として上がりつづけているで、とりわけ小さなマンションについては、ઇのですか。

分のઆを緩和したほうがいいというのが現状の

森重 徐々に収まってきているようにも見えま問題です。逆に、郊外の大規模団地では、ઇ分

すが、まだ上がっているというのが正直なとこのઆというよりはઋ割くらい合意がないと怖いろです。職人不足が現に起こっている事態なのと思っているので、規模によって大きく違うとで、見積書に賞味期限が書いてあるような状況

いう状況です。
もう一つは工事費の問題です。通常、推進決議をして、もう一度計画を練り直し、いったんで（笑）、このઃ年はこれまでにない経験をしています。
浅見 例えば、工事費が一定以上上がった場合

事業費を固めて合意形成して決議するのですが、 には、内容を見直すというような条件付きの契その間に工事費が上がってしまう。したがって、 約はありえませんか。
決議したはいいけれども、決議時の組合事業収

森重 還元率なり、負担額をレンジで説明して支が成り立っておらず、組合設立に進めないとはいるけれども、それが具現化してくると、そいう事態も発生しつつあります。

こまでは負担できないとかと言われることが現

これまでも工事費の変動はありましたが、こ実にはあります。

こઃ〜઄年のような一方的な変動は想定してい山崎 本来的には、いわば素人である組合や区ませんでした。デベロッパーも、引き受けた以分所有者がすべてリスクを最終的には負うわけ
老朽マンション問題について

9

で、そういう状況で建替えを行なわなければい

浅見 ただ、実際に多くの人が反対して事業がけないとしていることは、この法律の重大な欠進まないと、反対者はそれが得られないので、

陥といえます。

ほどほどのところで、自分がクリティカルなボ

田村ーティングの力を持っているところで反対する

むしろ売却決議のほうが、リスクは負わなくていいので、すっきりしていいかというこのがいいという微妙なところがあります。

とですね。

山崎 決議についてもઇ分のઆではなく、もっ森重とずっと下げる必要があるということは、こう

これまではほとんどデベロッパーがリスクを負ってきましたが、今後は負えないレベル

いうことからも言えると思います。

になる可能性も高く、組合設立後に止まってし浅見 アメリカでは反対した人に対して給付すまった場合は本当に地元のリスクにもなるので、 るおカネについては決まっているのですか。
気をつけています。

山崎 アメリカのコンドミニアムの歴史はそれ

山崎ほど長くはないので、実例が数多くあるわけで

ただ、工事費だけではなく、基本的には

地価も上がっているわけですね。

はないのですが、最初に不動産鑑定士が入って、

田村

マンションの建替えの場合はマンション

南向きなどをすべて考慮したうえで、「あなたの売値が重要であり、マンションの売値は購入のところは清算金額全体の何分のઃです」とい者の所得に依存しているので、所得が上がらな

う決め方をしてしまうのです。

いのにマンションの売値だけ上がるのはむずか

浅見

しく、工事費と地価が上がっているからといっね。

てマンションの売値は上げられないというのが

山崎

現状です。

なりそうで、あなたにはこのくらいの分配金が山崎

入ってきます。だからこれにゴーサインを出ししかし、新築はずいぶん高くなっていま

金額ではなく、パーセンテージなんです
ええ。買取金額はだいたいこのくらいにす。つまり、建設費の高騰もあるけれども地価ますか。ノーですかと聞くわけです。

の高騰もあるので、事業上ある程度減殺される

浅見部分もあるのではないかということです。

は変わらないわけですか。

森重山崎

工事費は建物全体にかかりますが、われ賛成でも反対でも、そのパーセンテージ
変わりません。その前に異議申立てはでわれがお預かりする保留床は、たぶん全体の઄

きるようになっています。そのように州法の解割程度で、全体の工事費上昇をこの部分の買値説には書いてあるのですが、実際にはまだそれでカバーすることはできません。

ほど多くのケースがあるわけではありません。

田村

浅見

容積率がઅ倍になるのであればそれをカバーできたかもしれませんね。

実務でも、反対者に対する補償の問題はかなりむずかしいところがあるのでしょうね。
田村ですから、権変の価格より売渡請求のほ●補償の仕方の問題

うが高くなってしまうこともあり得ます。そう浅見

補償の仕方が課題ですね。

すると、実際、ごね得という感じになり、賛成山崎

もともと、この法律のいちばんの問題は、 者からは非常に問題だということを言われます。

反対すると補償がもらえて、賛成すると負担す

いま鑑定評価で行なうと、基本的に建物の価ることです。つまり、賛成から反対に回ると二格は、取壊し最有効使用ということになるので、重に得をするするわけです。したがって、普通

鑑定評価上は基本的にはゼロです。ところが、の補償がない世界に比べると、本当は賛成した

権変では、建物は建物として評価することにな

いのだけれども反対する人も相当出てきてしまっているのですが、実際は、再開発と違い実務う。そういう特殊な世界です。

上は取壊し価格ゼロです。そうすると土地の権

10

季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95

森重氏写真利だけになってしまう。
そこで困るのは、昭和30年代から40年代前半に建てられたマンションで、建物の専有面積割
合と土地の共有持ち分が一致しないことがあるのです。専有面積は各戸違うのに、土地の共有
持ち分は30戸あれば30分のઃになっているようなマンションが結構あり、この調整はきわめて大変です。そういう場合は総額を決めて、その内部で合意できる合理性がある比率にするのですが、これを円滑化法でやると、権変計画がものすごくむずかしい。
山崎

どうしてそういうことが起こるのですか。

田村

土地は土地、建物は建物で登記ができた

ので、そういう分譲をしてしまったのです。
浅見

建物分がゼロになってしまえばそうなってしまうのでしょうが、それもまたおかしい……。

団地型マンションの再生

森重克人（もりしげ・かつひと）氏
1958年大阪府生まれ。神戸大学工学部卒。野村不動産㈱において、戸建て住宅担当、ビル事業担当を経て、マンション事業担当に。主としてマンション建替え・住宅主体の再開発や大規模公有地活用を担当。2011年આ月にマンション建替え専
門部署の分離独立を機にマンション建替推進部長に就任。
2014年આ月より現職。

方について取りまとめを行ないたいと考えています。

●団地固有のむずかしさ

浅見 その検討会には、私も座長として参加し

浅見

さて、三つ目の論点である団地型のマンているのですが、都市計画法上の団地や建築基ションの再生問題についてですが、笠谷さんか

準法上の団地など、いろいろな種類の団地があら、団地再生の課題についてお話しいただけまって、どういう決議をしなければいけないかがすか。

それぞれ違っているので、むずかしいというの笠谷

団地型のマンションについては、さまざが現状です。

まな課題が残されています。一括建替え決議な

田村 おっしゃるとおりで、区分所有法69条やど今の区分所有法の中でも規定がありますが、70条に当てはまればいいのですが、区分所有建

そもそもその対象となる団地の要件を満たさな物以外が建っていたり、敷地の管理の単位がいいケースもあります。今回のマンション建替え

ろいろ違っていたり、名義残りがあったり、さ法の改正時の国会の附帯決議でも、団地再生の

まざまです。このような団地を包括的にとらえための施策のあり方について幅広く検討を行なた団地再生法などができるのかどうか。たぶんうようにという指摘がなされています。

そういうところをクリアできないと、取り残さそこで国交省では現在、住宅団地の再生のあれてしまう団地がかなり出てくると思います。

り方に関する検討会を設置して、建替えや改修

また、古い団地は専有面積と土地の持分が違も含めた住宅団地の再生の促進のための権利調

うということも評価上の大きな問題です。現実

整や建築規制のあり方等について、事業法的なには、全部をいっせいに建替えするということ観点も含め、総合的な検討に着手したところでは、住宅需要的にむずかしくなってきているのす。平成27（2015）年度中をめどに施策のありで、部分的に建替えていく。場合によっては一
老朽マンション問題について

11

部は大規模修繕をして、一部は建替えるとか、いうこともありました。

段階的な建替えをするとか、柔軟にできるよう

浅見 例えば、200戸の団地で180戸が賛成してにすることも必要だと思います。団地は地域にも、たった数人の反対で動かないのはちょっととって大事な資産なので、周辺地域との都市計……。本来は財産権でもあるので、むしろ多数

画的な関係のなかで位置づけることも必要です。 の財産権を保護しないことが問題です。
そのあたり整理が一つの事業法的なものでできるのか、それとも区分所有法の改正なども含●権利調整がむずかしい世界

めてやらなくてはいけないのか、さらに、法律

田村 わが国では、もともと土地と建物が別々だけではなく、将来どうするかというマスターの不動産だという考えがあって、マンションのプランを定め、それを段階的にきちっと実現し取引は土地と建物が一体ですが、権変などでもていくことも重要だと思います。場合によって土地と建物をバラバラに評価する。しかし、少は周辺も含めたほうがいいかもしれません。例

なくともマンション建替えの権変では、土地・

えば、ઃ団地の解消ということになるのであれ

建物は一体で評価すべきだと私は思います。

ば周辺まで含めて、都市計画的な枠組みも考え

浅見 ઃ団地の認定は敷地と建物を切り離すとる必要があると思います。

いう考え方なので、基本的にはઃ敷地ઃ棟が原

森重

区分所有法ではない建物が多数ある場合則ですが、それを切り離すために、ああいう仕の処理ということでいえば、例えば、いまお手組みをつくってしまったので、逆に言うと、分伝いしている団地では、500戸のうち250戸が官かれているけれども全体がઃ棟的な発想がある舎でかつ分譲部分は三つの管理組合にわかれてところがむずかしいのだと思います。もしそういます。一括建替え決議を活用するには、かなだとすると、全体で例えば80％でよいというふ

り工夫が必要で事業期間が読めない状況です。

うにしておかなかったので、今のような課題をまた別の団地では、建替え決議にઅ回要した

生んでしまったのです。

事例ですが、それは階段室型の団地でもあり、

山崎 団地の場合、普通のઃ棟の建替え問題に皆さんご高齢で階段室に声の大きい反対者がい

さらに制約条件がついてくるわけです。この権るとなかなか賛成をしにくい。それで棄権とい利調整はほとんど不可能ではないかと思って悲うことになってしまうのです。

観的な見方をしているのですが、例えば一つの浅見

棄権は反対にカウントされますね。

棟の建替えをするときに、容積率をઅ倍にすれ森重そうです。結果、決議成立までઅ年半をばペイするかもしれないということでやってし要しました。また直近では、17棟ある団地で、

まうと、残りの棟の容積率増加分はなくなってそのうちઃ棟だけが棟別要件をクリアーできず、 しまうので、他の棟から大反対を受けることに
年内に઄回目の決議を予定しています。全体でなります。つまり、どう考えても制約条件がたは90％以上が賛成をしているのに、棟ごとにઅ

くさんあり、権利調整のいちばんむずかしい世

分の઄という要件があるために建替えができな

界ではないかと思っています。

いのです。

浅見 変な言い方ですが、団地をバラバラにす笠谷

戸数が小さい、例えばઊ戸の棟があると、 ることから始めないといけないのではないです

そこのઅ戸が反対するとできなくなります。

か。何らかの形で敷地分割を設定できるような

浅見

仕組みをつくるとか、まったく新しい発想で団ઃ人で઄軒以上持っているというケースもあります。

地に対応していかないとむずかしいと思います。

森重

田村 一括して全部で合意しようというところ

ઇ戸のタウンハウスのうちઅ戸を一族で所有しており、合意形成がまったく進まないと
12

季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95に無理があるかもしれませんね。

山崎氏写真浅見

UR はઃ人の所有者なので、賃貸であれ

ば部分的な建替えができる。ああいう仕組みがうまく使えればいいと思います。
山崎

団地に限らずマンションの建替え問題はすべて、基本的には権利をどうやって切り分けていくかというところにつきます。うまく切り分けられていけば、もともとこういう問題はおきないわけで、マンションは共有部分を持っているために切り分けることができない。いろい
ろな苦労話を聞くたびに、そういう点が印象に残ります。
●都市計画的イメージで
浅見

ところで、先ほど田村さんが、都市計画的な位置づけをもう少し持ってもらえればというような話をされましたが、具体的にはどうい

山崎福寿（やまざき・ふくじゅ）氏
1954年埼玉県生まれ。東京大学大学院経済学研究科博士課程修了。上智大学経済学部助教授、同教授を経て、現職。著
書：『土地と住宅市場の経済分析』（東京大学出版会）ほか。

うイメージですか。
団地の再生はઃ回の経済的な合意ですべ

とか、とにかくリスクを全体で均等に負う仕組てカバーするのはとても無理なので、かなり長みをつくっていくのも事業的には必要なのでしい時間のスパンの中で考えなくてはいけない。

ょうね。

そうであれば、地域の将来像を共有して、それ

山崎 マンションの修繕積立金をきちんと積むについて合意して、それをもとに着実にやってというのと同じことかもしれません。良いマンいく仕組みが必要だということです。それはたションは修繕積立金をきちんと積んでいるけれ

ぶん事業法だけでは無理で、あるエリアのマス

ども、いいかげんなマンションは、それを持ちタープランについての合意、それをきちっと守逃げされてしまうようなことにもなりかねませっていくことでのボーナスの付与とか……。

ん。最後の出口戦略を、デベロッパーも考えて

浅見

いるし、組合も考えていることだろうと思いま

田村

再開発などで工区分けして事業をするというようなイメージですか。

すが、それだけではもちろん問題は解決しない。

田村

そういうことは自己責任だろうと思うのですが、それに近いかもしれませんが、時間のス

パンがもっと長い気がします。区分所有ですか

マスタープランを誰がつくるかというときに、ら減築などはむずかしいと思いますが、場合に責任の所在をはっきりさせる必要があります。

よっては敷地を切り分けて一部戸建てにすると浅見 行政がつくるわけにはいきません。

か、郊外団地ではそういうことも考えなくては

田村 マンションや団地の敷地が共有になっていけない。そういうなかで、すべての区分所有いることが問題をむずかしくしているように思者がそれなりに納得できるようなマスタープラ

います。仮に定期借地権の団地があったとした

ンと権利変換が同時にできるような制度が必要

ら、話は楽で、全部壊して、その後いちばんいではないかということです。

い使い方をすればいいからです。つまり、そも

浅見

時間リスクがかなりあるように思うので、 そも区分所有のマンション自体に大きな欠陥が

例えば保険的な制度を同時につくるとか、一部あるのではないかということです。売却決議がを基金のようなものに回しておくような仕組みできたのでだいぶよくなったのですが、最後の老朽マンション問題について

13

も同時に考える必要があるのではないかという出口としてはまだむずかしい。

ことです。
●出口戦略とそこまでの道のり

森重 老朽マンションの解決には、共同して住

浅見

むことの権利と義務を改めて整理する必要があ

最後に、老朽マンション問題について、一言ずつ願いしたいと思います。

ると思います。ただ、今回の改正のように選択

笠谷

老朽マンションの対応については、法的肢を増やすとともに、より使いやすい制度に向には私法と公法の両方がかかわってくるし、先け継続して修正することが、いずれ都市の更新

ほど建設費の話もあったように、事業採算性のに繋がっていくと考えます。

問題もかなり大きく左右してくるということで、 山崎 繰り返しになりますが、マンション敷地
建築や法律など多角的な観点からの検討が必要

売却制度は一つの大きなステップになるだろう

であり、また、そもそも利害が異なる多数の当と思います。ここを突破口にしたいのですが、事者がかかわってくるということで、いろいろ解決されていない補償の問題をどこかでチェッ

な面でむずかしい問題があると思います。

クできるような仕組みをぜひつくっていただき団地をはじめとして、さまざまな課題が残さたい。そうすれば、それがモデルになり、いく

れていると認識していますが、とりあえず今回、つかの施行事例が出てくれば、いろいろな応用

マンション敷地売却制度という新しい選択肢がが効くだろうと思います。

できたことを有効に活用していけるように、相浅見 老朽マンション問題については、確かに談体制の充実など、しっかりと対応していきた

マンション敷地売却制度という新しい出口の仕いと思っています。

組みができたことは朗報ですし、できれば今後、

田村

主に売却制度と建替えという出口の話でこれが耐震性にかかわらず、そういった仕組み

したが、たぶんそこに至るまでが長くかかるだが使えるようにさらになっていけばいいと思い

ろうと思います。そこで、いかに耐震改修をはます。また、実際に持っている人、住んでいる

じめ大規模修繕を円滑にやっていくか。そのと人が、自分のマンションの状況をちゃんと理解

きに、修繕積立金をしっかり積むのは基本です

することが重要だと思います。もちろん、専門が、それで足りない部分を追加徴収しなくては家に診断してもらうということもありますが、いけない。そこの部分の決議、改修決議につい場合によっては、市場の情報なども含め、そうての実効性をどう持たせるかということも問題

いったことが自分たちで理解できるようにする

で、売渡請求のような制度がないので強制力がことも重要です。

ないし、追加的な耐震改修費用を払わない区分

もう一つ心配しているのは、老朽マンション

所有者に対して民事訴訟を起こすような覚悟もで、特に所有者が高齢化していき、必ずしも適組合にはないだろう。

切な判断ができなくなってしまう場合もあり得

そうすると、実質的に経済負担力のいちばんることです。そういう意味では、所有者に対す小さい人、あるいは絶対的な反対者の存在で実る成年後見人制度のようなものを、場合によっは大規模修繕が止まるという実態があります。

ては組合なのかはわからないけれども、今後考

そこで、例えば、そういうものを組合法人が買える必要があるという気がします。

い取るとか、そういう制度が何か必要ではないかという気がしています。
要するに、出口の整備と同時に、出口に至る
まで、ずっと改修していかなくてはいけない。
そこに対する円滑な合意形成をするための手段
14

季刊 住宅土地経済

2015年冬季号

暗い話ばかりになってしましましたが（笑）、
老朽化マンション問題はむずかしいということ№95

で、今日の議論を終えたいと思います。
（2014年11月10日収録）

エディトリアルノート

2000年代に米国に端を発したバ

西村論文は、シンプルなモデル

この方針に基づいて二つの実証

ブルの崩壊は、今でも世界経済にと記述統計によって、何が起こっ分析が行なわれている。規制のタ大きな影響を及ぼしており、それていたかを鳥瞰図的にわかりやす

イプ、規制強度が地価にどのようがいかなるメカニズムによるもの

く解説している。そこで伝えられな影響を与えているかについてのかを検証することは、最も重要なるのは、新興国とアメリカ、欧州

ヘドニック法による分析からは、

テー マ の 一 つ で ある。西 村 論 文の家計、企業、とくに金融機関とすべての規制タイプについて地価（「不動産バブルと金融危機の解剖

政策決定者のさまざまな行動が、を引き下げる効果が観察され、特学઄」）は、本誌 NO.93に掲載さ相互依存的に危機を発生させていにその傾向が行政指導による規制れた論文（「不動産バブルと金融

くさまである。その過程はきわめで顕著であることが報告される。

危機の解剖学」）に続き、不動産て複雑であり、事前にはどのよう

また大嶽論文は、ミニ戸建てのバブルと金融危機のメカニズムをな意味も読み取れないかの印象さ

データを収集し、ミニ戸建てが地

鳥瞰図的な視点から明らかにしたえ受ける。しかし、西村論文では価に与える影響を実証分析して、ものである。

2004年の明らかな構造変化も提示

80㎡以下の狭小なミニ戸建てに隣

まず、新興国の市場経済への参される。そのような意味において、 接するケースのみ、有意に地価を入に伴って先進国とくにアメリカ

バブルに対する代表的な見方、事引き下げる効果があるとしている。

の名目金融資産に対する需要が急

後的な対策を重視する立場と事前

そして、これらの実証分析結果を拡大し、それが大きなデフレ圧力対策を重視する立場に関する議論

受けて、ミニ戸建ての外部不経済をもたらしたことが、簡単なモデにも、このような事後的な振り返とはその高さがもたらすものであルで説得的に描写される。とりわ

りは大きな役割を果たすのではな

るとし、その実態に合わせるべく

け中国をはじめとする新興国参入

いだろうか。

景観規制を活用した制度への変更のインパクトの大きさがわかりやすく示されている。

◉

を提言している。

住宅政策や都市政策の企画立案

大嶽論文は、制度のていねいな

そのうえで、ユーロ市場の創設にあたっては、当たり前のように分類および綿密な実証分析に基づという未完の実験により、ファン

工学的な配慮がなされてきたが、く制度設計の一つのモデルを示す

ダメンタルズに不安を残すギリシ

経済学的な観点からの実証的な検ものである。一方、いくつかの課

ャなどにおいても、急激なリスク

証がほとんど行なわれることはな

題も存在する。大嶽論文の規制のプレミアム低下を生み、それがユかった。大嶽論文（「開発許可に分類では、指導要綱に基づく規制

ーフォリアとして過度なリスクテ

おける敷地面積の最低限度規制には規制強度も強いものが多いこと

イクを行なう環境を、欧州におい関する考察」）は、最低敷地規模がわかる。このため、現在の実証ても生み出していたことが指摘さ

規制の効率性に関する実証分析を分析手法では、得られた結果が規れる。

行なったものである。この規制に制のタイプによるものなのか、単また、これらの動きが明らかに

は、行政指導、都市計画の用途規

純に規制強度によるものなのかが加速されている2004年という年に制、地方自治体独自の開発条例、必ずしも明らかになっていない。

注目する。そして2004年にアメリという三つのタイプのものがある

また、大嶽論文の重要なファイン

カで行なわれたベアスターンズ特ことが報告される。また、最低敷ディングであるミニ戸建ての外部例をはじめとした規制緩和によっ

地規模規制については、経済厚生

性の狭域性を制度設計に反映させて、多くのリスクの高い商品が組に対して正負二つのインパクトがるとすれば、隣地とのコース的な成される環境を生み出し、過剰なあるため、効率性の判断には実証交渉を促すような制度も検討されリスクテイクが助長したことを突的な検証が必要であることが指摘てもよいのではないだろうか。

き止めている。

される。

(Ｍ･Ｎ)

エディトリアルノート

15

論文

不動産バブルと金融危機の解剖学઄
欧州金融危機の背景

西村清彦
関が米国証券化商品市場の主要なプレーヤーだ

はじめにったためなのである。

20世紀の終わりから21世紀初頭にかけた20年ではなぜ、欧州金融機関が米国バブルの主要のうちに、世界経済の中枢を占める日本、欧州、 プレーヤーになったのか。本稿では、その理由
米国で、資産市場にいわゆるバブルが生じ、そは⒜グローバリゼーションの影響、⒝欧州統合の破裂が深刻な金融危機をもたらした。危機ののユーフォリア、そして⒞米国での規制緩和の影響は長く厳しく、現在に至るまで続いている。 影響が重なり合った結果であることを示す。
本稿は、この資産バブル、特に不動産バブル

グローバリゼーションの結果、特に米国の名と金融危機がどのように関係していたかを、国目金融資産への需要の急拡大と名目金利の大幅境を越えた共通の枠組みで明らかにしようとすな低下が起こり、リスクが大きくとも目先の収る試みで、米国を主に取り上げた西村（2014）

益機会が大きい資産への投資需要を全般的に増の続編である。

加させた。加えて、欧州統合の高揚感（ユーフ西村（2014）では米国で人口要因から生じるォリア）が将来に対する過度の楽観を呼び、特不動産価格上昇の下で、「証券化」が不動産バに周縁国のリスクプレミアムの急激な低下をもブルと信用バブルの相乗作用をもたらし、金融

たらし、欧州金融機関のリスク資産への投資意

危機につながったことを説明した。本稿では、

欲をより強めた。さらに米国での規制緩和が、⑴米国で不動産・信用バブルの相乗作用をもた

さまざまな金融イノベーションを惹起して米国らした主要なプレーヤーが、実は欧州金融機関

金融市場に現れるリスク資産の急激な増加をもだったこと、⑵そのため米国の証券化商品市場たらしたが、これをリスク資産投資に傾斜しての危機がただちに欧州に金融危機をもたらし、いた欧州金融機関が大量に購入することになっさらに米国と欧州の間のフィードバックを通じた。そのため、米国源泉のリスク資産の主要なて、米国・欧州双方の金融危機を深刻にしたこ

買い手は米国金融機関だけでなく欧州金融機関とを説明する。

となり、米国と欧州金融機関が米国を舞台とし2000年代後半の金融危機はまさに「世界金融た「信用バブル」の舞台で踊り続けたのである。

危機」と呼ぶにふさわしい危機だったが、なぜ

このため米国の不動産バブルと信用バブルの米国金融市場の一部でしかない住宅金融市場で、 破裂は、欧州金融機関に深刻な危機をもたらす
さらにそのごく小さな一部でしかない証券化商ことになった。したがって、欧州の信用バブル

品市場の危機が、文字通り一瞬のうちに世界的とその破裂は基本的には米国から「輸入」されな規模の危機に発展したかはあまり理解されてたものといえる。

いない。実は、その最大の理由は、欧州金融機
16

季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95

では、欧州では不動産バブルと信用バブルの相乗作用は生じなかったのか。実は、英国そし西村氏写真にしむら・きよひこ
1953年東京都生まれ。東京大学て周縁国のスペイン、アイルランドでは不動産経済学部卒。東京大学大学院経バブルと信用バブルの相乗作用が生じたと考え

済学研究科修士課程修了。米国
イェー ル 大 学 経 済 学 部 大 学 院られる。確かに、欧州での信用バブルと不動産

Ph.D.。東京大学経済学部教授、

バブルの破裂の引き金は、米国での不動産バブ

日本銀行政策委員会審議委員、日本銀行副総裁などを経て、現

ルと信用バブルの破裂であるが、欧州でも不動在、東京大学大学院経済学研究科教授。著書：『日本経済見え産バブルの起きたところほど金融危機が深刻で、ざる構造転換』ほか。

経済の落ち込みは大きい。また、不動産バブルは生じていないが、不動産バブルと同根の、「過度の成長期待」が生じた国を探すと、ギリ
シャやポルトガルといった周縁国がすぐにリス

図ઃ

中国による米国国債・エージェンシー債への投資拡大

トに上がってくる。そして中心国（ドイツ・フランス）は、国内金融機関がこうした周縁国に大きな投資を行なっていたので、周縁国バブルとその崩壊に巻き込まれることになった。発端
は米国発の不動産バブルと信用バブルの崩壊であったが、欧州もまた不動産バブル崩壊と信用バブル崩壊の相乗作用に巻き込まれることになったのである。

1 信用バブルの背景

グローバリゼーションと世界的不均衡

注）1990年以降の累積値。
資料）米国財務省

る。特に2000年代に入ってからの中国の米国国

1990年代から2000年代にかけての国際資本市債等への急激な投資の増加は目を見張らせる。

場の顕著な特徴は、米国への巨額な資本流入でこうした動きの背景には1990年代初頭から始

あ る。こ れ は 世 界 的 不 均 衡 Global imbalance

まるグローバリゼーションが大きな役割を果たの現れであり、その原因として世界的貯蓄過剰している。そこで、1990年前半に何が起こった

Global savings glut がしばしば指摘されている。

のか考えてみよう。

この現象は、新興国の台頭が背景にある。新

グローバリゼーションでとりわけ影響が大き

興国では所得増加を背景として資産需要が急激かったのは旧共産圏、特に東欧・ロシア・中国に増加したのに対して、その金融市場は未発達の市場経済化である。当時、情報通信技術の急であり不完全であった。つまり「安全」「安心」

速な発展のもとで、生産活動に必要な基礎条件な資産が決定的に不足していた。これに加えて、を満たす旧共産圏では、市場経済化されたあと情報通信技術の発展により、新興国にあってもに比較的短期間で世界相手の生産が可能になり、海外資産取得が従来と比較にならないほど容易

世界の産業地図を大きく塗り替えることになっになりつつあった。そして、広く深い直接金融た。それは同時に金融資産市場にも大きな影響市場を持つ米国が、「安全」「安心」な資産供給を与えることになった。

国として他の追従を許さない地位を得ていた。

以下、「新興国＝ロシア・中国」と簡単化し

図は、代表的な新興国である中国の米国国て、新興国金融市場が未発達な状況で、グロー債、および事実上の政府保証があると考えられバリゼーションが進むと、どのようなことが国ているエージェンシー債への投資額を示してい際金融市場に起こるかを、簡単なモデル（「重不動産バブルと金融危機の解剖学

17複世代モデル」）で例示しよう。なお、このモ

表ઃ

先進国と新興国の人口

デルは基本的に、西村（2014）で地価と人口動態の関係を説明するために用いたモデルと同じである。このことから、グローバリゼーション
が世界の名目資産に及ぼした影響は、ベビーブ
ームと平均寿命の急上昇が地価に及ぼした影響とよく似ていることが示唆される。
人々は時代 t 期に生まれ、若年・壮年の間に消費財を生産し、老後に備えて貯蓄する。そして、時代 t+1 期になり高齢者となると、その貯蓄を取り崩して消費財を買い消費し、期末に死亡するとする。そして唯一の「安全」「安心」

出所）国連統計

資産は先進国の「紙幣」だとしよう。具体的にパクト（各時代間の比較）には大きな差はな

は米国ドル紙幣を考える（「紙幣」は紙切れだい）。加えて、新興国の「高齢者」は市場経済

が、誰もがそれを対価に消費財を売るという高に組み入れられるには遅すぎたとして無視する

い流動性を持っている。また、先進国はこぞっことにする。そして、ドル紙幣量を100,000にて物価の安定を標榜しており、紙幣の総量管理

固定して分析しよう。

をしている。）

表は、国連の人口統計（2010年版）からと議論をさらに簡単化するため、若者・壮年はった各国の人口である。人口から見て中国が大それぞれ消費財単位を生産し、かつ消費せずきな位置を占めていることが改めてわかる。

生産したものをすべて貯蓄に回すとする。する表は、前述のモデルに表を当てはめた結と、時代 t 期ではその時代の若者・壮年者数が果である。1955年は冷戦の真最中であり、中国

消費財の生産量に等しくなり、それがすべて貯とロシアは市場経済国と敵対関係にあった。そ蓄、この場合は先進国の紙幣の購入に回ること

れから25年後の1980年は、まだ中国とロシアはになる。つまり、生産した消費財を売って「先共産圏を構成し市場化されていなかったものの、進国紙幣」に換えるのである。

その後の市場経済化とグローバリゼーションをしたがって、結果としては、米国ドル紙幣の迎える前夜という状態にあったことになる。そ

資産価格（ドル紙幣の購買力）は若者の数（消の間、市場経済は先進国のみからなり、仮想的

費財生産量）をドル紙幣の量で割ったものに等な紙幣価値は先進国人口のみを反映している。

しくなる。

したがって、冷戦時には仮想的な紙幣価値は

この簡単なモデルを援用して、具体的数字で、4.74だったのに対して、25年後のグローバリゼ

グローバリゼーションのインパクトを見てみよーション前夜では5.93と上昇するも、25年間でう。

25％上昇という程度である。

いま先進国（市場経済国）を、日、米、英、

これに対し、それから25年後、グローバリゼ

独、仏、伊とし、新興国（市場化経済国）を、ーションの時代である2005年には、すでに中国

ロシア、中国として、時代を25年とする。そもロシアも市場経済化して国際資本市場に登場して、その時代のそれぞれの国の人口を「若している。そして、その人口の多さから市場経者・壮年者」と単純化して考えよう（これはイ

済に存在する人口は一挙に3.6倍に膨れ上がり、

ンパクトの相対的な大きさを際立たせるためのそれがドル紙幣を需要するため、グローバリゼ

単純化であり、より精緻にしても相対的なインーション期にはドル紙幣の実質資産価値は25年

18

季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95

表઄

グローバリゼーションの資産価格へのインパクト図઄

インフレ率と貨幣供給変化率

間で一挙に362％上昇することになるのである。
以上、グローバリゼーションが新興国の未発達な金融市場のもとで進むとそれが世界的不均

出所）IMF、各国統計

衡、そして特に米国金融資産への需要の急増につながり、紙幣という名目資産の実質価値の急

フレ率は安定（あるいは低下）していたことを騰をもたらしうることを簡単な数値例で示した。 示している。
以下では、この世界的不均衡が、実際にインフ

この時期は、⑴から⑷を背景として、さらにレ率低下と金利低下をもたらしたことを説明し⑸リスクプレミアムが急激に低下し、⑹金融機たい。

関のリスクテイク活動の活発化、いわゆる短期

先の簡単なモデルでは、名目資産であるドル

収益狙い（Search for Yield）が活発化したこ

紙幣の価格は購買力（＝物価水準の逆数）であとで特徴づけられている。リスクテイク活動がり、その価格が急上昇するということは、物価特に盛んだったのは欧州金融機関であった。次水準の下落つまりデフレ圧力が高いということにこれをもたらした欧州の特殊事情を説明する。

である。これは貨幣供給を急増してもインフレにはならないことを示唆している。

2 欧州の特殊事情

実際、グローバリゼーションの時期には貨幣供給は増加したにもかかわらず、⑴インフレ率の低下と安定、⑵経済成長の高位安定、⑶名目

欧州統合のユーフォリア図は、ドイツ、フランス、イタリア、スペインの資産規模を、2004年水準を100として描

金利水準の低下、⑷金利ボラティリティの低下、 いたものである。ドイツ以外の欧州金融機関のが見られた。これがグレートモデレーション

資産規模が2004年を境として顕著に拡大してい（Great Moderation）と呼ばれる時期である。

ることがわかる（なお、これおよび以降の図の図は、米国と英国を例にとってインフレ率

2004年に「規制変更」という縦線を引いている（細実線）と貨幣供給（実質 GDP 単位当たが、これについては次節で詳述する。）

り）の変化率（黒太線）を示したものである。

ここで、ユーロという壮大な実験が極めて重米国の貨幣供給は M2、英国のそれは M4であ要な役割を果たしている。まず、EU の金融サる。それぞれの図の中に書き込まれている（ ）ービス関連指令の下、金融市場および金融ビジ

内の数値は、インフレ率と貨幣供給の変化率のネス全般で単一の市場が形成された。そして国相 関 係 数 で あ る。両 国 の 左 側 の（ ）は 1970-

債の利回りは顕著に収斂し金融市場におけるリ

1995年の相関係数で、両国ともプラスで値も大

スクプレミアムが大きく低下した（図）。

きいが、右側の1995-2009年のグローバリゼー

今から振り返れば、ギリシャ国債の金利がションの時期は相関がゼロに近い（英国）か、

1993年の25% からわずか年でドイツ国債金

逆にマイナス（米国）となっている。つまり、利とほぼ同等のレベルまで低下するというのは、1995年以降は貨幣供給が大きく伸びたが、イン持続不可能であったというしかない。が、当時
不動産バブルと金融危機の解剖学

19

図અ

欧州系金融機関のバランスシート拡大

出所）CEIC図આ図ઇ

欧州の資産運用ビジネスの拡大

注）設立地を欧州とするファンドの純資産の合計（年末値）。
出所）欧州投信・投資顧問業協会（EFAMA）

欧州リスクプレミアムの低下
図ઈ注）10年物国債金利（月中平均）。ただし、アイルランドについては、2011年11月以降、年物国債金利を使用。
出所）Bloomberg

は欧州統合のユーフォリアのもとで、ユーロ圏

クロスボーダー与信における欧州金融機関の高いプレゼンス注）所在地ベースの残高。
）2000年初報告国〈17か国〉ベース。
出所）BISは単一の市場であり、共通通貨のもとで、各国

しかし資本市場がリスクテイクの流れに沿っての国債の債務不履行はありえないという市場の発達するにつれ、ファンド・ビジネスも欧州に期待が生じていた。債務不履行がないのであれ

おいて急拡大することになった。実際、資産運

ば、リスクは同じだから、少しでもイールドの用ファンドの純資産は2004年頃を境に大きく拡

高い国債への需要は増大し、それがギリシャや大している（図）。

スペイン、イタリア等の国債利子率の急速な低

こうしたリスク資産を増加させる動きは、従下をもたらし、金利の収斂が見られるようにな

来、保守的と考えられてきた金融機関にも広がった。特にギリシャ国債利回りの低下は劇的でる。欧州金融機関は、比較的リスク管理の負荷あった。

の少ない自国を含むユーロ圏域内向けのみなら

こうしたリスクプレミアムの低下は、短期的ず、リスク管理の負荷の大きい域外向けの債権

利回り追求（Search for yield）の動きを後押しも増加させた。例えば、スペインはラテンアメすることになった。特に新しい分野への業務のリカ向け、フランスは米国向けの債権が増大し拡大が見られるようになる。具体的には、ファている。BIS（国際決済銀行）が集計する国際

ンド・ビジネスの拡大である。

与信統計によれば、欧州金融機関は、伝統的に欧州では、伝統的に間接金融が支配的であり、 欧州の国境を超えるクロスボーダー与信分野で直接金融の資本市場は大きなものではなかった。 のプレゼンスが大きいが、特に2004年以降、規20

季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95

図ઉ

欧州系金融機関の対外資産（ユーロ域外）の拡大される米国国債と政府保証が事実上あるとされているエージェンシー債に向かっている。これに対し、欧州の米国債券購入急増は主として相対的にリスクの大きい社債に集中しているのである。

3 規制のクロスボーダーインパクト
ユーロ圏危機と米国の規制変更
3.1 大西洋両岸の金融市場における転換点
出所）CEIC図ઊ

欧州による米国クレジット商品への投資拡大

欧州金融機関のリスクテイク行動の歴史を振り返ると、図、図から図にあるように、そのすべてが2004年頃から加速していることは注目に値する。しかし、ユーロ圏においては、
2004年にこうしたリスクテイク行動の加速を十分に説明するような出来事や規制変更は見当たらない。
では、2004年に何があったのだろうか。実は、2004年は、米国の金融規制の転換点であり、それが大西洋両岸において金融市場における転換
点をもたらしたのである。

注）1990年以降の累積値。
出所）米国財務省

2004年以降、米国投資銀行のバランスシート
も 急 拡 大 し て い る（図 ）。さ ら に、SPV

模・シェアの両面で急拡大を続けることになっ（special purpose vehicles）

た（図）
。

ある商業銀行のバランスシートにはのらないが、次に、ユーロ圏域外の資産規模を国別にみて“親”会 社 で事実上のサポートがあるとみなされていた

見よう。ここではスペインとフランスが顕著にの資産規模は、投資銀行以上に急激に拡大した。

増加しており（図）、ドイツでさえも目立っ

SPV は、後で述べるような良好な資金調達環て増加していることがわかる。

境の下で、証券化商品への投資を含め資産を膨このように、欧州銀行のリスクテイク行動のらませていったのである。

活発化と新しい投資機会を求めた短期収益狙い

こ う し た SPV の 規 模 拡 大 は、投 資 銀 行 のの動きは2004年以降特に目立つ。これが際立つ「積極行動主義」と相俟って、いわゆるシャドのが米国リスク資産購入の急増である。

ーバンキングの規模を飛躍的に拡大させた。

図は、欧州金融機関による米国債券購入の米国ではこうしたリスクテイク活動の顕著な推移である。ここでも2004年以降急増している

拡 大 の 一 因 と し て、当 時 の「大 い な る 安 定が、安全な国債やエージェンシー債購入ではな（Great Moderation）」という一見良好な金融環

く相対的にリスクの大きい社債購入が増大して境があると説明されていた。確かに、図で見いることがわかる。

たように、中国を代表とする新興国から持続し図と図を比較すると、その差は歴然としている。図にあるように、中国の米国債券購入は急激に増加したが、それはもっぱら安全とて巨額の資金が流入していた。そのため当時、米国の金利は目立った低下を示していた。
中国は、2001年に WTO に加盟した後、経不動産バブルと金融危機の解剖学

21

図ઋ

2004年以降の米国における投資銀行・SPV の
資産急拡大

ちょうど2004年にリスクテイクが加速した理由を説明することはできない。新興国の貯蓄は
2004年よりもかなり前から過剰に供給されていたからである。
では、2004年には何が起こったのだろうか。
この問いに対する答えは、米国における2004年の規制変更ということになる。
3.2 ベア・スターンズ特例とファニーメイ・フ
レディーマックに関する規制変更

注）それぞれの金融資産総額。
出所）FRB

図10

2004年に、米国投資銀行に対するネット・キャピタル・ルールが緩和された。これが、いわ2004年以降の金利ボラティリティの低下

ゆるベア・スターンズ特例と呼ばれるものである。そして投資銀行ベア・スターンズはこの緩和による投資銀行の急拡大の一翼を担い、業容を広げたが、最終的にはサブプライム問題からの投資銀行危機の先駆けとして破綻寸前となり、JP モルガンチェースに吸収されることになった。まさに歴史の皮肉である。
ベア・スターンズ特例とは、具体的には、資本額50億ドル以上の投資銀行は、標準的なネッ

注）インプライド・ボラティリティは、米国国債オプショ
ン価格から逆算した金利ボラティリティ（年債、年
債、10年債、30年債を加重平均）。
出所）Bloomberg

ト・キャピタル・ルールの適用除外を受けることによって、レバレッジを高める（固定金利借入を増やして資本投資からの収益率を高める）
ことができるようになった、ということである。

常収支の黒字が拡大し、米国の経常収支赤字を

この規制緩和は、2000年代初頭にインターネッ

ファイナンスするうえで重要な役割を果たしてトバブルの崩壊やエンロン問題で経営環境が悪いた。図にあるように、中国からの証券投資化するなかで、レバレッジの拡大によって収益の多くは、米国の国債やエージェンシー債に向性を高めようとしていた金融界からの要請に応かい、米国市場の指標金利である国債10年債利えたものという面が強い。また、金融機関では回りをまず下げ、その後金利ボラティリティがこの時期に数理的手法を駆使したリスク管理の低下するのに大きく寄与したのである（図10）。

精緻化がなされていた（実は、このリスク管理

特に2004年以降のボラティリティの持続的な低手法が如何に脆弱なものであるかは、その後の下は著しいものであり、リスクが低減したとの金融危機で白日にさらされたわけであるが）。

認識を醸成するのに一役買った可能性が高い。

そして当時、このリスク管理の精緻化も規制緩しかしこれが、後に過大であったことが判明す

和の理由として挙げられていた。

るようなリスクテイクを助長したと考えられてさらに、2004年には、政府設立の民間企業である米国連邦住宅抵当公庫（ファニーメイ）といる。
しかしながら、第節でそれを極端な形で示

連邦住宅金融抵当公庫（フレディーマック）にしたいわゆる「貯蓄の過剰供給」の議論では、

関する規制変更によって、それらが保有する米22

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2015年冬季号№95

表અ

2006年12月から年間の主要な出来事

欧州の銀行流動性危機につなげ、さらにそれが再び米国金融市場の危機を増幅するというクロスボー
ダーの相乗作用を呼び、世界的な金融危機に発展していったのである。
表は、2006年12月から2007年12月まで国際金融市場の主要な出来事をリストアップしたものである。このうち、太枠で囲ったもの
が欧州金融機関に関するものである。このリストから金融危機が大西洋をはさんで米国と欧州を行き来している様子が手に取るようにわかる。
3.3 欧州金融機関の脆弱性

危

機の深刻化

すでに見たように、欧州の金融機関は自国での収益機会が減少するなかで、米国市場における一見収益性が高そうな新たな投資機会を活用しようとしたために、欧州から米国へのリスクの高い証券投資が急拡大した。欧州系によるこうしたリスク資産への投資が、米
国信用バブルの発生の要因となったことは否定できない。2004年の国住宅ローン債権が減少し、民間 RMBS とい

規制変更が一因となって大量に組成された証券

う巨大な収益機会が生まれた。そして、多くの化商品を、欧州金融機関が購入したということ

商業銀行がこの機会を捉えて SPV を組成したは、米国の規制が、国境を越えて意図せざる結のである。

果を欧州にもたらした点で、規制のクロスボー

2004年以降には、金融経済環境が大幅に改善

ダーインパクトの重要な一例といえる。

することになった。そのなかで、これらつの欧州金融機関の問題を深刻にしたもう一つの規制変更によって、多くのリスクの高い商品が要因は、欧州金融機関が米国で巨額のドル投資組成され、今から振り返れば過剰なリスクテイをする際、必要なドル資金の調達を、長期的にクが助長されたといえる。特に、欧州金融機関

安定的なドル預金ではなく、市場調達による短による米国リスク資産投資が著しかった。それ期の不安定なドル借入に依存せざるを得なかっが米国サブプライム問題に端を発する米国不動たことにある。

産バブル・信用バブルの相乗的崩壊をただちに

欧州金融機関は、日米と比べて貸出／預金比不動産バブルと金融危機の解剖学

23

図11

欧州系金融機関の市場性調達依存度の高まり

第二の脆弱性は、ソブリンリスクである。ユーロ圏には、一つの通貨圏に多数のソブリン（主権国家）が存在している。すべてのソブリンの国債に対して従来のように同じリスクウェ
イトを適用することは徐々に難しくなってきている。このことは弱体なソブリンの国債評価が今後大きく変わる可能性があり、そのためにこうした国の国債を持つ金融機関の財務の健全性に大きな疑問符がつくリスクを否定することは出所）CEIC

できない状況を作り出している。

率が高いという特徴を持っている。このため、バブルの破裂は、米国でのリスク資産購入を急バランスシートを拡大していく過程で、市場調速に膨らませていた欧州金融機関に深刻な危機以上見たとおり、米国の不動産バブルと信用達資金への依存度が高まっていくことになった。 をもたらすことになった。したがって、欧州の
例えば、フランス系金融機関の資金調達構造を

信用バブルとその破裂は基本的には米国から見ると、居住者預金以外による調達が占める割「輸入」されたものといえる。しかも、欧州金合が2004年以降上昇している（図11）。

融機関が米国リスク資産を急増させた背景には、

欧州金融機関の市場調達、特にドル資金調達

米国における規制緩和、米国名目資産に対するを支えていたのは米国 MMF のような機関投需要の世界的増加がある。それが欧州統合の高資家であった。米国 MMF はもっとも優良な揚感と相俟って、欧州金融機関の米国でのリス（格付 AAA の）流動性の高い（ごく短期の）クテイク活動の急激な増加をもたらしたのであ

債券に投資しなければならない制度的な制約がる。その意味で、欧州金融危機は米国から輸入ある。欧州金融機関の持つ米国証券化商品の価されたが、その影響を深刻化したのは欧州の独値急落リスクへの懸念が高まるなかで、米国

自の事情であった。

MMF は欧州金融機関の市場調達に対する応募を見送ることになり、それが欧州金融機関に深4 欧州での不動産・信用バブル相乗作用

刻な流動性枯渇問題をもたらすことになったの最後に、欧州でも一部の国で不動産バブルとである（詳しくは西村 2012b を参照されたい）。

信用バブルの相乗作用が生じたことを指摘してこれに加えて欧州金融機関は、現在、さらにおきたい。前論文（西村2014）では、米国にお二つの脆弱性を抱えている。

いて、生産年齢人口比率が増加（いわゆる人口第一の脆弱性は、いわゆるレガシーアセットボーナス）から減少（いわゆる人口オーナス）（不良債権化した資産）を依然として保有してに転ずるとき、不動産バブルと信用バブルの相いる（すなわち、エクスポージャが大きい）こ乗作用が起きたことを説明した。

とである。欧州金融機関は、サブプライムロー

生産年齢人口比率が上昇し、老後の備えとしン関連のような質の悪い資産のかなりの部分をての住宅需要が高まり、不動産価格が上昇を始保有していたし、現在でもなお、こうしたレガ

めた時に、新しい金融イノベーションによる信

シーアセットの処理に苦しんでいる。しかも透用供与拡大の動きが重なると、不動産価格の上明性がないために、どの程度レガシーアセット

昇が担保価値の上昇を通してさらに信用供与のを保有しているのかの情報は少なく、それがさ余地を拡大し、信用供与の拡大がさらに不動産らに疑心暗鬼を生む結果となっている。

への需要を生み出し価格上昇をもたらす、とい24

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2015年冬季号

№95

図12

アイルランド：人口構成・不動産価格・信用膨張

図13

ドイツ：人口構成・不動産価格・信用膨張

う相乗作用が起こり、不動産バブルと信用バブ

ルと信用バブルの破裂であるが、欧州においてルの正の相乗作用が働くことになる。それが生も不動産バブルの起きたところほど金融危機が

産年齢人口比率の低下へとフェーズが移ると、深刻で、不動産バブルと信用バブルの相乗作用

不動産への需要減、価格減少、それが信用供与が働いている。

の減少、と今度は逆の負の相乗作用が起こることになるのである。

これに対して、図13で示しているドイツでは、
生産年齢人口比率と信用拡大のピークには20年

図12で、西村（2014）で描いた米国と同じよの開きがあり、不動産バブルと信用バブルの相

うに、アイルランドにおける人口動態、不動産

乗作用は起こっていない（ただしデータの利用

価格、信用膨張の変化を示す。人口動態は生産可能性の制約から、この図の不動産価格は旧西年齢人口と非生産年齢人口の比率（逆従属人口

ドイツの実質不動産価格を利用している）。ま比率）で左軸、不動産価格は実質住宅価格でピたフランスのケースもよく似た図になる。

ークを100としたもので右軸、そして実質ローンはピークを100としたもので右軸である。

このように、中心国（ドイツ・フランス）では、不動産バブルと信用バブルの相乗作用を起西村（2014）の図で示したように、米国でこしていない。しかし国内金融機関が周縁国には生産年齢人口比率（逆従属人口比率）、実質大きな投資を行なっていたので、周縁国のバブ

住宅価格、実質ローンが2006年前後にほぼ同時

ル生成とバブル崩壊に巻き込まれたのである。

にピークに達した後急速に低下し、人口ボーナ
スからオーナスへの転換点で不動産バブルと信用バブルの相乗作用が生じている。図12から、
アイルランドでも、程度の違いはあれ米国とよく似た不動産バブルと信用バブルの相乗作用が生じたと考えられる。紙幅の都合から示すことはできないが、英国とスペインにおいても人口動態・不動産価格・信用膨張のピークがほぼ同時期（2005年頃）に生じており、人口動態というファンダメンタルズのゆっくりとした動きの参考文献
西村清彦（2014）「不動産バブルと金融危機の解剖学」『住宅土地経済』No.93、10-19頁。
西 村 清 彦（2012a）「ユー ロ 圏 危 機 か ら 何 を 学 ぶ べ きか？」在米外国銀行協会年次コンファランスにおけるスピーチ、2012年 月日。http://www.boj.or.jp/
announcements/press/koen_2012/ko120306a.htm/
西村清彦（2012b）「マーケット・インテリジェンス、
市場情報と中央銀行統計」第回 Irving Fisher 委員
会主催コンファランスにおける基調講演，2012年
月 29 日。http: //www. boj. or. jp/announcements/press/koen_2012/ko120830a.htm/

うえで、不動産バブルと信用バブルの相乗作用が起こったことを強く示唆している。
確かに、欧州における信用バブルと不動産バ
ブルの破裂の引き金は米国市場での不動産バブ
不動産バブルと金融危機の解剖学

25

論文

開発許可における敷地面積の最低限度規制に関する考察横浜市を事例として
大嶽洋一
開発許可において敷地面積の最低限度を決めはじめにることは、例えば地区計画や建築協定等の、あ

都市計画法（以下、法という）の開発許可制

る限定されたエリアを設定し、その中できめ細度は、都市の周辺部における無秩序な市街化をかい建築ルールを決めて住環境を守ろうとする防止するため、都市計画区域の「計画的な市街規制と比較すると、より広範囲に対する土地利化を促進すべき市街化区域」と「原則として市用規制になる。しかし、地域や年代・開発手法

街化を抑制すべき市街化調整区域」との区分によって住宅の平均敷地面積は異なり、規制に（線引き）を担保し、開発を行なう際、都市計よる最適な効用水準が異なると考えられ、政府

画区域内の開発行為について道路や公園などのによる一律な規制が行なわれていること、また公共施設や排水設備等、必要な施設の整備を義規制そのものによる土地利用の硬直化と最有効

務づけるなど、都市基盤整備を行なうことをそ

使用の阻害があることなどから、非効率が生じの目的とする。

ていると考えられる。

これにより良好な宅地の整備が行なわれてい

敷地面積の最低限度規制に関する過去の研究

るが、一敷地当たりの敷地面積の最低限度規制には、世田谷区を対象とした谷下・長谷川・清（以下、規制という）についても、法施行当初

水（2009）等の研究があるが、いずれも狭い範から自治体の開発指導要綱などをもとに行政指囲での、地区計画などのきめ細かい土地利用規導が行なわれてきた経緯がある。当初は、住戸制に対する分析であり、開発許可という、広域面積の拡大・底上げを目的として規制が行なわに対する土地利用規制手法の中にビルトインされていたが、地価高騰・1987年の木造階建て

れている規制について、その影響を実証したもの合法化等を背景に小規模敷地の需要が増えるのは見当たらない。また、その規制により防ごと、1992 年の法改正で、都市計画（用途地域）

うとしている、ミニ開発が周辺に与える「負のによる規制が低層住居専用地域で可能となった。

外部性」について、過去の研究（国土交通省土1)

しかし、その後もミニ開発 が増えると、2002

地・水資源局 2008）があるものの、こちらも年の法改正で、開発許可の基準に「敷地面積の世田谷区を対象とした狭い範囲での分析であり、最低限度に関する制限」が加わり、自治体が開実際にどの程度の負の外部性が確認されるのか

発条例により地域特性に応じた基準を定めるこを、広域で実証したものは見当たらない。

とが可能となった。時代とともに種類の規制

そこで本研究では、開発許可の際にかかる規手法が用いられ、現在に至り混在し、規制の目

制が土地の最有効使用を妨げているという仮説

的は当初の住戸面積の拡大から、ミニ開発の防のもと、東京および神奈川県の自治体で、開発止に変化してきている。

許可の際にかかる敷地面積の最低限度規制を整

26

季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95

理し、規制が地価に対して与える影響を実証す

大嶽氏写真

おおたけ・よういち
1978年静岡県生まれ。横浜国立るとともに、その規制により防止しようとして

大学大学院修了。国土交通省北いる、ミニ開発が周辺に対してどの程度負の外

陸地方整備局、横浜市建築局、
政策研究大学院大学派遣などを部性を及ぼしているかの実証について、ヘドニ

経て、現在、横浜市建築局住宅

ックアプローチを用いて分析を行ない、規制の再生課担当係長。

効果を両側面から検証した。

1 開発許可における敷地面積の最低限度
規制の整理治体に対し望まれているが、後で示すように、⑴規制の歴史と背景

実際は用途地域毎に一律の数値が定められてい開発許可においては、制度の当初より、各自る自治体が多い。

治体で宅地開発指導要綱などが定められ、その以上のように、開発許可においては時代とと中で敷地面積の最低限度の基準を定めていた。

もに行政指導・都市計画（用途地域）
・開発条

当初、その目的は住戸面積を拡大することだっ

例の種類の規制手法が用いられ、現在はそれた。全国で住宅数が世帯数を上回った昭和48年

が混在し、規制の目的は住戸面積の拡大から、以降は、住戸面積の拡大・底上げが日本の住宅

ミニ開発の防止に変化してきている（図）。

政策の大きな目標となった。その後、1992年のそのようななかで、開発許可特有の開発条例・法および建築基準法の改正時に、用途地域が12

行政指導による規制エリアでは、実際には開発種類になるとともに、従来よりも容積率が緩和の完了公告後に敷地が分割されミニ開発が生じされるようになった。これは、時代とともに住ており、また、そもそも開発の規模を小さくし宅の規模が大型化し、延床面積が増えてきたこて開発許可逃れをされれば敷地規制の適用がなとに対する緩和措置としての側面があった。そいという問題も指摘されている（金本1997）。

の際、規制を併せて定めることにより一定の環境水準を担保すべきという考えから、低層住居⑵横浜市における規制の経緯および現状

専用地域で、都市計画（用途地域）による規制

横浜市では、低層住居専用地域については、が可能となった。

1996年に都市計画により、容積率に応じた建築

しかし、バブルによる地価高騰に加え、すで物の敷地面積の最低限度を定めて以後、それ以に1987年準防火地域において木造階建てが法外の市街化区域では敷地面積が100㎡以上とな的に可能になり、容積率が100％を超える用途

るように指導を行なってきた。

地域では、階建てならば敷地規模が100㎡をもともと、開発の敷地規模100㎡指導の根拠

下回っていても、住戸面積としては100㎡を確は、容積率100％で延床面積が100㎡確保できる

保することが可能になっており、東京都心部で敷地規模であり、延床面積を100㎡としている

は階建てミニ開発が現れはじめていた。そののは、国の住宅建設五箇年計画に定められた

後もミニ開発が大都市近郊において増え続けた人世帯の一般型誘導居住水準値である98㎡が根ため、2002年の法改正で、開発許可の基準に拠である（林田2003）。昭和43年に約70㎡だっ「敷地面積の最低限度に関する制限」が加えらた持家の住戸面積は、平成20年には100㎡近い

れ、各自治体が開発条例により地域特性に応じ数値になり2)、行政指導は大きな成果を上げてた基準を定めることが可能となった。

きた。

最低敷地規模規制を定める際には、地域の実

しかし、根拠である世帯人員については、情に応じたきめの細かい設定を行なうことが自人に限りなく近づいてきている3)一方、敷地規開発許可における敷地面積の最低限度規制に関する考察

27

図ઃ

開発許可における敷地面積の最低限度規制の経緯

模の実態調査からは、開発

表ઃ 東京都・神奈川県の自治体において開発許可の際にかかる敷地面積の最低限度規制

許可で、申請時の図面では100㎡以上だった敷地が、準工業地域では完了公告後に53％が100㎡未満の敷地に分割されて、ミニ開発となっている4)。ここには規制と市場との乖離が確認され、建築確認のみで建築される戸建て住宅の敷地に比べ、開発における規制が過大となっている可能性が考えられる。
⑶東京および神奈川の自治体における規制の現状表より、東京・神奈川の自治体の規制には、都市計画（用途地域）単独で規制を行なっている自治体はなく、以下のつの類型が
みられる。
①混在型

都市計画（用途地域）で低層住居専用地域を規制し、それ以外の用途地域を条例・指導
で規制
②指導型

旧くから市街化していた地域など

で、指導による規制がそのまま残っている。
③条例型

市街化は比較的後からで、単独の条例による規制をしている。

2 敷地面積の最低限度規制に関する理論
分析⑴経済学的に見たときの政策介入の非効率

まず、都市計画法33条項では、公共施設の整備基準が定められているが、これは、開発許可が行なわれずに都市がスプロールしてしまっ

28

季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95

図઄

過剰規制による死荷重と、規制区域内外での需給た後、後追いで行政がインフラ整備を負担したの中でミニ開発が行なわれることによる地域的

場合、多大なコストがかかることから、あらかなものと、近隣に対する物理的、直接的なもの

じめ民間にインフラ整備を負担してもらうことの種類があると考えられる。分析対象とした（政府に対する外部性、地方公共財のＢ / Ｃの東京駅から20〜30㎞圏においては、ミニ開発が改善）が政策介入の根拠と考えられる。しかし、 行なわれている場所をフィールドワークにより都市計画法33 条項（敷地面積の最低限度に観察していくと、主に①幹線道路沿いの高容積関する制限）は、狭小な宅地が周辺に対して悪率の場所、②もともと用途混在が進んでいる場

影響を与えないこと（周辺環境に対する負の外所、③駅から比較的近く、周辺は集合住宅だが、部性）が政策介入の根拠と考えられ、同じ開発

土地の規模が小さかったため集合住宅にならな許可の基準でもその政策介入の根拠は異なってかった場所が多いことから、良好な住環境の中いる。

で敷地が小さいミニ開発が生じることそのもの

この規制に関しては、下記のような理由から、 による負の外部性は少ないと考えられる。考え非効率が生じていると考えられる。

られるのは、ある規模よりも敷地が小さくなる①多くの自治体で、用途地域毎に一律の数値が結果、建築計画の限界から生じる物理的な日照設定されており、地価を最大化する水準に、阻害・圧迫感などが、周辺に与える負の外部性

規制値が設定されていない可能性が高い。

の原因となることである。

②過去からの指導の数値が見直されずそのまま

図の左において、規制がなかった場合、残っている所で、地域の最適な規制水準と乖

PMC＜SMC であることから、負の外部性が周離している可能性がある。

囲に対し影響を与えてしまうが、規制により、③都市計画で低専地域を規制し、外側の用途地

負の外部性が内部化される適切な水準 SMC ま

域でも開発条例・行政指導による規制が行な

で規制が行なわれていれば、死荷重が生じない

われている自治体では、双方で規制される結ため、効率的であるといえる。しかし、それ以果、住宅が供給過小になっている可能性があ

上の過剰な規制 OMC となっていれば、住宅のる。

購入者にとっては敷地規模が大きくなる分、土④規制そのものによる土地利用の硬直化と最有効利用の阻害がある。

地代金の負担が増え、逆に死荷重が生じることになる。
今回の分析対象である東京郊外20〜30㎞圏は、⑵過剰規制による死荷重の発生

郊外に行くほど規制値が大きくなっていること

ミニ開発が周辺に対して負の外部性を与える

から、負の外部性が内部化される水準以上の過ことは、暗黙の前提となっている。しかし、実剰な規制になっていることが考えられ、その結際に何が原因で、負の外部性が生じるのかは明果、図の中央のように、規制がある場所では確に示されていない。実際には、良好な住環境

土地代の負担が増える分宅地の需要は減り、住開発許可における敷地面積の最低限度規制に関する考察

29

環境が改善される便益の分需要は増え、これら規制が地価に与える影響を実証する。これらのが相殺しあうが、環境改善の便益を土地代の負中には、種類の規制があるエリア、規制がな担増によるコストが上回るため、トータルで需いエリアがそれぞれバランスよく入っており、要が下がっている場所と、図の右側のように、規制の効果を検証するにあたって適切と考えら

規制がない場所では土地代の負担が減り宅地のれる。

需要は増え、負の外部性が生じ、住環境が悪く

自治体ごとのダミーを与え、その中にそれぞなるコスト分需要が減り、これらが相殺しあう

れの地価ポイントが入っているモデルを作成すが、環境が悪くなるコストを土地代の負担減にることで、規制の効果を検証する。推計モデル

よる便益が上回るため、トータルで需要が上がとしては、モデル⑴を基本形として設定し、⑵っている場所の両方があると考えられる。

⑶で交差項による効果を検証した。
LP=
β0+β1dt+β2dn+β3la+β4yo+β5wa+β6ga⑶仮説

そこで、以下のような仮説を設定し、実証分+β7ge+β8tei+β9jyu+β10kou+β11Ji⋯+β12reg1+β13reg2+β14reg3+u ⑴析を行なう。
①開発許可における敷地面積の最低限度規制は⋯+β12x1+β13x2+β14x3+u ⑵

土地の最有効使用を妨げ、需要が下がること⋯+β12x4+β13x5+β14x6+u ⑶で地価を下げている。種類の規制による影（LP：公 示 地 価、dt：東 京 駅 か ら の 距 離、

響はそれぞれ大きさが異なると考えられる。

dn：最寄り駅からの距離、la：地積、yo：容②規制の強度が強い自治体ほど、また開発圧力

積率、wa：上水道ダミー、ga：ガスダミー、が強い自治体ほど、土地利用の硬直化と最有

ge：下水道ダミー、tei：低層住居専用地域

効使用の阻害が増大するため、規制による地

ダミー、jyu：その他住居系用途地域ダミー

価の下落は大きくなる。

kou：準工業・工業地域ダミー、Ji：自治体③敷地が小さくなることで建築計画上の限界か

ダ ミー、reg1：都 市 計 画（用 途 地 域）に よら生じる日照・圧迫感等の問題が、ある規模

る規制ダミー、reg2：開発条例による規制

より敷地が小さくなることで、ごく近隣に対

ダミー、reg3：指導要綱による規制ダミー、し外部不経済をもたらすと考えられる。良好

x1〜x3：規制（reg1〜reg3)×規制の強度／な住環境の中でミニ開発が行なわれることに平均敷地面積、x4〜x6：規制（reg1〜reg3)

よる地域的な負の外部性は、分析対象範囲で×自治体の開発許可面積、u：誤差項）は少ないと考えられる。
④開発条例・行政指導による規制エリアで、実⑵使用するデータ際には開発後に敷地分割が発生していること

平成25年の地価公示データから商業地、東京から、地価は規制によるマイナスの影響と、島嶼部、および異常値を抜いたもの（サンプル

ミニ開発による負の外部性の影響を同時に受数3284）とする。被説明変数を公示地価とし、ける場合があると考えられる。

土地の地積、容積率、用途地域ダミー、水道、

3 分析①：敷地面積の規制が地価に与える影響の実証ガス、下水ダミーと、GIS で東京駅からの距離
および最寄り駅からの距離を加えたものをコン
トロール変数としたうえで、ポイントごとにかかっている敷地面積の最低限度規制（都市計画、⑴推計モデル

調査を行なった東京・神奈川の自治体のうち、 開発条例、指導要綱、規制なし）のいずれかと、東京駅から西側の郊外50㎞までを対象範囲とし、 規制の強度を連続変数として加えた。交差項
30

季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95

x1〜x3 は、規 制 に 対 し、強 度 の表઄

分析①推計結果

実勢値（規制の強度を自治体の平均敷地面積で割ったもの）を掛けたものであり、規制が㎡強くなるごとに地価に対してどれだけの影響があるかを分析するためのものである。交差項 x4〜x6は、規制に対し、各自治体の開発圧力の動向を示す指標（過去年間の開発許可面積の平均値）を掛けたものであり、開発圧力が強くなるにつれて規制の影響がどのように現れるかを分析するためのものである。
⑶推計結果と考察

表より、規制については種類とも、規制がある場所では規制がない場所と比べ地価が下がっていることが、％水準で有意に確認された。
都市計画による規制（−179613円㎡）
は、開発許可だけでなく、建築確
認行為も含めたあらゆる建築行為に対し規制がかかるため、将来にわたって規制が働くことから、規制が地価に与える影響が大きいと考えられる。行政指導による規制（−178410円㎡）は、多くの自治体で、過去から続いているという注）＊＊＊、＊＊、＊は、それぞれ％、％、10％有意水準に対応。

理由だけで最低敷地面積を続けている自治体が多く、現実の市場との乖離分、マの完了公告後まで待つ、そもそも開発許可逃れ

イナスの数値が大きく出ている可能性が考えらをする）があるが、いずれの方法も開発事業者れる。開発条例による規制（−147414円㎡）

にとってはコストがかかり、規制エリア内の需は、各自治体が地域の実情に合わせて定め、議要を下げていると考えられる。

会による議決という民主主義のプロセスを経て交差項を用いたモデルでは、規制と強度の実いる分、他のつの規制よりも、規制によるマ

勢による交差項については、いずれも％水準

イナスの数値が少ないと考えられる。

で有意な結果となり、とくに行政指導による規また、条例、指導による規制エリアでは、実制で強度が強い場合の地価の下落が大きい

質的にミニ開発を可能とするつの方法（開発（−234円㎡）結果となった。規制と自治体開開発許可における敷地面積の最低限度規制に関する考察

31

発許可面積による交差項では、いずれも％水⑵使用するデータ

準で有意な結果となり、とくに行政指導による東京駅から20〜30km 圏内にある自治体の地規制で地価の下落が大きい結果（開発許可面積

価公示および地価調査データを使用する（サンが100㎡増えると−716円㎡）となった。

プル数489）。ミニ開発が周辺にあるもの、ない

分析①の結果は、規制がある場所では、敷地ものを含め、多様な地価データを収集するよう規模が大きく保たれることで生じる住環境の良配慮した。被説明変数を地価とし、分析①で用さという便益を、規制による消費者の負担能力いた変数に加え、GIS と CAD を用いて各宅地の増加というコストが上回っていることを示しの敷地面積を算出、ミニ開発を抽出し、各地価ていると考えられる。よって全体的には、市域

ポイントのデータに、（宅地当たり敷地面積）

に対する規制区域のシェアが大きい自治体では、 80㎡未満のミニ開発の隣接の有無、80㎡以上土地に対する需要が下がり、地価が下がってい100㎡未満のミニ開発の隣接の有無、80㎡未満

ると考えられる。

のミニ開発の半径50m 以内の有無、80㎡以上

4 分析②：ミニ開発が周辺に与える負の外部性の実証

100㎡未満のミニ開発の半径50m 以内の有無をダミーで加えた。また、分析①と同じように、
地価ポイントごとにかかっている敷地面積の最⑴推計モデル

低限度規制（都市計画、開発条例、指導要綱、規制が防止しようとしているミニ開発が、周規制なし）のいずれかをデータとして加えた。

辺に対しどの程度の負の外部性を与えているの

さらに、ミニ開発による負の外部性に地域性がかを実証するため、分析①の範囲から、東京駅見られるかどうかを検証するために、近隣ミニから20〜30㎞圏を抜き出し対象とする。この圏

開発の有無と、各自治体のダミー、用途地域ダ域はいずれも、近年ミニ開発が多く見られるエ

ミーとのクロス項を加えた。

リアであり、横浜では青葉、都筑、港北、鶴見の区を含む。この圏域には、種類の規制が⑶推計結果と考察あるエリア、規制がないエリアが入っており、

表より、宅地当たりの敷地規模が80㎡をミニ開発がある場所、ない場所がそれぞれバラ

下回る、特に小規模なミニ開発では、隣接する

ンスよく含まれている。クロスセクションによ

土地に対して負の外部性を与えていることが有

る推計モデルとし、⑴を基本形として設定し、意に観察された（−15196円㎡）が、半径50ｍ⑵は規制による効果を考慮したモデルとする。

以内に80㎡未満ミニ開発がある場合は、負の外LP=部 性 は 有 意 に 観 察 さ れ な かっ た。80㎡ 以 上

β0+β1dt+β2dn+β3la+β4yo+β5ga+β6ge

100㎡未満のミニ開発については、隣接地に対+β7tei+β8jyu+β9kou+β10Ji+β11u80nei

しても、半径50ｍ以内に対しても負の外部性を+β12u100nei+β13u80a50+β14u100a50+u⑴与えていることが有意に観察されなかった。こ⋯+β15reg1+β16reg2+β17reg3+u ⑵の80㎡という敷地規模は、建蔽率が60％のエリ（分析①で用いた変数に加え、u80nei：80㎡

アでは、階建てで延べ床面積96㎡（100㎡近未満ミニ開発隣接ダミー、u100nei：80㎡以く）が確保される規模であり、敷地規模がこの上100㎡未満ミニ開発隣接ダミー、u80a50：

数値以下になるとミニ戸建ては実質階建てで80㎡ 未 満 ミ ニ 開 発 50m 以 内 あ り ダ ミー、計画されることが多いため、近接した範囲に与u100a50：80㎡ 以 上 100㎡ 未 満 ミ ニ 開 発 50m

えている外部不経済は、建物が階建てになる以内ありダミー）

ことによる日照阻害や圧迫感など、主に建物の高さが高くなることに起因していると考えられ

32

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2015年冬季号№95

表અ

エリアでは、規制による需要の減分析②推計結果

少と、小規模ミニ開発が起こることによる直接的な負の外部性を同時に受ける場合があることがわかる。規制をかけるのであれば、後から敷地分割が行なわれないようにする有効な担保手段がなければ、このように不条理な状況が生じる。
さらに参考として、負の外部性に地域性が見られるかどうかを検証するためのミニ開発の有無と各自治体とのクロス項および各用途
地域とのクロス項を加えたモデルも分析したが、いずれの自治体・用途地域とのクロス項においても有意な結果が得られなかったため、
表では省略している。
以上から、本分析の結果では、
ミニ開発は周囲に対しマイナスの影響を及ぼしているものの、その直接の影響はごくミクロな範囲（有意に観察されるのは、隣接する住宅レベル）にとどまっている
といえる。

5 まとめ
⑴考察

一律の敷地面積規制を市域の全
＊＊＊

注）

、

＊＊

＊

、 は、それぞれ％、％、10％有意水準に対応。

域にかけているような現在の政策は、分析①で示したように、非効る。分析②のサンプルで確認されたミニ戸建て率を生じており、また、分析②から、ミニ戸建（91件）では、敷地面積78㎡以下のすべてのサてによる負の外部性は、高さが原因でピンポイ

ンプルが階建てだった。

ントに生じているものと考えられる。これに対また、負の外部性と規制によるマイナスの影

し、敷地面積の最低限度規制を広域にかけ対応

響が同時に発生しているかを実証するために、しているのだとすると、規制の手段と目的とが

地価ポイントごとの規制の有無を組み合わせた

合致しておらず、不合理な規制といえる。たとモデルでは、規制による需要の減少（−19949

え敷地が大きくても、高い住宅が建てば負の外〜43563円 ㎡）と負の外部性による地価の下部性は生じるからである。建物の高さが原因な落（−15167円㎡）とが同時に観察された。こらば、本来、その防止のためのベストな手段は、のことから、開発条例・行政指導による規制の

個々の建築計画における配慮・工夫によって、開発許可における敷地面積の最低限度規制に関する考察

33

図અ

個々の建築行為での負の外部性の内部化イメージ

負の外部性を内部化することである。

で対応する方法が有効と考えられる。例えば、また、開発許可独自の敷地面積規制である

自治体の景観計画の中で定めることができる、（罰則がない）開発条例と行政指導による規制

景観形成基準により、建築物の高さ、隣地から区域では、開発の完了公告後の敷地分割に対しのセットバックなどを定め、それを個々の建築ペナルティがないことと、そもそも開発許可逃確認で補足する仕組みにすれば、いわゆる開発

れをされると規制できないというつの問題が逃れの問題にも対処することが可能である。

あるため、開発許可の手続きを取り規制を遵守した者に対する不公平が生じている。担保性を⑶政策提言［案］

確保できないため、こういった問題が生じてい政策提言［案］では、分析②で「高さ」にることから、条例により規制をするのであれば、 よる負の外部性が確認されなかった80㎡まで、敷地が分割されることに対して罰則などによる分析対象範囲における規制を緩和することを提規制の担保策を講じるべきであり、法的根拠が案する。完全に規制を撤廃するのが難しい場合、乏しくその担保が事実上不可能である行政指導

当面は現在の規制を緩和しつつ、都市計画（用による規制は、原則廃止すべきと考える。

途地域）もしくは担保力の高い、罰則付きの条
例で規制を行なうことが、次善の策として有効と考えられる。

⑵政策提言［案］

分析①で示したように、規制は非効率を生じ

敷地規模が80㎡あれば、計画上、建蔽率60％ている。分析②では、ミニ開発において、建物の エ リ ア5) で は、建 物  階 当 た り 80 × 0.6 =が高くなることにより生じる負の外部性（日照48㎡、階建てでは最大96㎡と、国の誘導居住阻害・圧迫感等）が観察された。そこで、効率面積水準にほぼ近い延床面積が確保できるうえ、性を改善するために、ミニ開発の「高さ」によフィールドワークによる観察からは、緑化などり生じる負の外部性を、個々の建築確認で内部

景観的配慮を行なう余地があること、屋外に青化することを、現在の規制の代替案として提案

空駐車ができ、建物前面をオープンにできるこする。具体的には、建物高さを下げる、壁面後と、階に大きな窓が取れ、階をメインとし

退、建物周囲の緑化等により、日照阻害や圧迫た生活が可能であることなどがわかる（図）。

感を軽減する。実際の建築確認でこれを担保す

上記の提言①②のように、規制を緩和もしくるための手段としては、例えば、敷地規模の小は撤廃するメリットとしては、まず緩和・撤廃

さいミニ開発行為を「景観形成行為」として位された敷地面積分、住宅購入のハードルが下が置づけ、個々の建築確認の中で基準をクリアすることが挙げられる。

るような仕組みなどが考えられる（図）。

また、都市の中に残っている低未利用地の利

ピンポイント的に発生するミニ戸建ての負の用促進にもつながり、住宅の供給量が増えるこ

外部性に対しては、よりきめの細かい規制手法とで住宅価格も下がることが考えられる。この34

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2015年冬季号№95

図આ

敷地面積80㎡の開発事例

結果、駅からより近い土地で住宅を取得できる可能性が高まり、消費者にとっては、より住宅購入の選択肢が増える。
そして、今後は都市をコンパクト化し、行政がインフラの維持管理コストを効率化していく
観点からも、大きなメリットをもたらすと考えられる。都市において、小さくても住環境がよくコンパクトな都市型住宅が増え、人々に受け入れられていけば、人々の行動と選択によって、
自然に都市のコンパクト化が促進される可能性がある。近年の横浜市民意識調査（横浜市政策注）本研究では、①開発による全体の面積が1000㎡未満、かつ②宅地当たりの敷地面積が100㎡未満の小規模戸建て住宅地開発と定義する。また、ミニ開発
における個々の住宅を、「ミニ戸建て」と定義する。
）昭和43年〜平成 年「住宅統計調査」、平成10・
15・20年「住宅・土地統計調査」より。
）「横浜市人口のあゆみ2010」「平成22年国勢調査」
より。
）「住宅地の敷地規模実態と誘導基準等に関する調査」（横浜市建築局）より。
）なお、横浜市の場合、低層住居専用地域において敷地面積80㎡までは条件付きで建築許可される特例があり、低層住居専用地域に拡張して適用できる可能性もある。

局2013）からは、交通の便が良い駅の近くに住みたいという市民の意識の変化が観察されている。現在の規制は、地価が高い場所においては、
駅から遠くでの開発を増やし、自治体にとって将来のインフラの維持管理コストを高めてしまうような結果になっている可能性が高く、敷地面積の最低限度規制を緩和・撤廃することが、より現実的なコンパクトシティ推進のための施策として有効と考えられる。
今後の課題としては、［案］では、より詳細な高さの違いによる日照・圧迫感による影響と、それを緩和するための高さの低減、セットバック・緑化などの定量的な軽減効果について、
客 観 的 な ガ イ ド ラ イ ン を 示 す こ と（肥 田 野

参考文献
金本良嗣（1997）『都市経済学』東洋経済新報社。
国土交通省土地・水資源局（2008）「敷地細分化抑制のための評価指標マニュアル」
谷下雅義・長谷川貴陽史・清水千弘（2009）「景観規制が戸建て住宅に及ぼす影響
東京都世田谷区を対象としたヘドニック法による検証」『計画行政』第32巻、No.2、71-79頁。
中里和徳（2012）「最低敷地面積の規制強化が戸建て住宅市場へ与える影響
都心から25km 圏の多摩地域
を 対 象 と し た 実 証 分 析」『都 市 住 宅 学』第 79 号、
158-167頁。
林田康孝（2003）「横浜市における敷地規模規制の導入経緯及び規制内容設定の考え方」『都市計画論文集』
No.38-1。
肥田野登（1997）『環境と社会資本の経済評価』勁草書
房。
横浜市政策局（2013）「横浜市民生活白書2013」

1997）、［案］では、より多様なデータを勘案し実証分析に基づいて、地域の特性に応じたよ
りきめ細かい敷地規模規制を行なうことで、効率性をさらに改善できる可能性が考えられることが挙げられる。

開発許可における敷地面積の最低限度規制に関する考察

35

海外論文紹介

住宅の調整費用と家計消費モデル

Flavin, M. and Nakagawa, S.（2008）“A Model of Housing in the Presence of Adjustment Costs: A
Structural Interpretation of Habit Persistence,” American Economic Review, Vol.98, No.1, pp.474-495.

Nakagawa は、住宅の調整コストをモデルに導入すはじめにることで、理論とデータの不整合を解消することが日本、アメリカにおける持家率はそれぞれ約62％、 できる可能性があることを示し、また、パネルデー
65％であり、どちらの国においても、多くの世帯にタを用いた実証分析を行なって、住宅調整モデルがとって住宅はポートフォリオにおける重要な金融資

習慣形成モデルよりも好ましいことを示した。

産である。住宅には、他の金融資産には見られない
二つの特徴がある。一つは、住宅は家計にとって必要不可欠な住宅サービスを生み出すインプットでもあること、そしてもう一つは、住宅の保有量を変更するためには、通常は転居（またはリフォーム投資）を伴い、無視できない調整費用が必要となることである。

1 モデルの分析
Flavin and Nakagawa は連続時間の枠組みで、家計の効用を以下のように仮定する。

 e uH , C dt

U=E 





δ





ここで、uH , C は瞬間的な効用関数、δ は時間割

このような重要性、特異性にもかかわらず、マク引率、はH は住宅の消費、C は非耐久財の消費であロ経済学の標準的な消費理論において、住宅が正面る。ここでいうH  は住宅サービスの量であるが、から取り上げられることはこれまで少なかった。そ住宅サービスの生産量はストックに比例的であるとの原因の一つは、住宅をモデルに加えても、仮定が仮定するとともに、効用関数内のH  の単位を調整

シンプルであるために標準的なモデルと異なる示唆することで、以後、住宅サービスと住宅ストックをを導くことができないか、一般的な仮定を置くがゆ同じ変数で表すこととする。このモデルの最大の特えにモデルの分析が困難となるかのいずれかに陥っ

徴は、住宅の保有量H  を変化させるためには、調てしまうことにあると考えられる。本稿で紹介する

整費用λH を固定費として支払わなければならない

Flavin and Nakagawa（2008）は、住宅とその調整としていることである（λは正の定数）。固定的な調費用を明示的に取り入れつつも、解析的な取扱いが整費用を含むモデルの先行研究である Grossman

可能なモデルを考案している。

and Laroque（1990）は、耐久財（例えば住宅）のマクロ経済学における標準的な家計消費モデルにみを変数とする効用関数を用いて、固定費用が存在

ついては、例えば、Mehra and Prescott （1985）

する場合には、家計は耐久財の保有量の調整を頻繁などによって指摘されたエクイティ・プレミアム・には行なわず、停止時点（stopping time）τ , τ , ⋯パズルなど、必ずしも現実のデータをうまく説明でを内生的に決定し、停止時点ごとに耐久財を調整す

きないことが知られている。この問題に対する解決ることを示し、最適な停止時点の性質についての分

案は今までいくつか提案されているが、決定打はい析を行なっている。

まだ存在しないというのが共通認識であろう（Royal Swedish Academy of Sciences 2013）。その解決案の一つが、消費者の効用は現在だけではなく一方、時点 t における家計の資産は以下のように表される。
W =P H +B +X l

過去の消費水準にも依存するとする習慣形成モデル

W  は資産の保有額、P  は住宅価格、B  は安全資産

で あ る（Constantinides 1990 な ど）
。Flavin andの保有額、（1×n)ベクトルX  は n 種類の危険資産

36

季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95

の保有額、lはすべての要素がの(n×1)ベクトルを表す。なお、住宅以外の金融資産の取引にかかるコストはゼロであると仮定する。住宅および危険資 e uH , C dt

VH ,W , P , P = sup E   X 



δ







+e δVH ,W , P , P また、超過リターンによってこの期間における資産

産の価格は、以下の確率過程に従うものとする。

の遷移式を表すと、以下のとおりとなる。

db =b μ +r dt+dω dP =P  μ +r dt+dω dW =r W +P H μ +X μ−C dt+X  dω Ft+P H dω 

dP′ =P′  μ +r dt+dω ここから、伊藤の補題を用いてハミルトン・ヤコ

ここで、b は i 番目の危険資産の単位当たりの価格、 ビ・ベルマン方程式を導くことができる。結果とし
r  は安全資産のリターンである。また、P′  は住宅て Flavin and Nakagawa は、以下の二つの必要条の保有量を調節した場合、すなわち転居した場合の件を示している。

転居後の住宅の単位当たりの価格とする。ω 、ω 、

∂V
∂u
=
∂C ∂W

ω はいずれもドリフトゼロのブラウン運動であり、ベクトルdω を以下のように定義する。
dω =dω , ⋯, dω ,dω ,dω  さらに、ベクトルdω  は以下のようなブロック対角

 
0




σ

Ω= 0 σ

 

∂V
−
∂W
1

X= 
Σ μ
W
∂V
W
∂W 

 

⑶

⑵式は、通常の（調整コストのない）連続時間の行列の共分散行列 Ω を持つと仮定する。
Σ 0⑵

異時点間の最適化問題で成立する必要条件と同じも⑴

0 σ  σ  のである。また⑶式によれば、すべての家計が状態
変数（H  など）の違いにかかわらず、同じ比率のこの仮定は、危険資産同士、住宅資産同士ではリタ

金融資産で構成されるポートフォリオを選択しておーンに相関があることを許容するものの、いかなるり、いわゆる分離定理がこのモデルにおいても成立

危険資産も住宅資産との間でリターンに相関がない

することを示している。ここで、重要な役割を果たことを意味する。この仮定は強いようにも思われるしているのは⑴式の仮定である。もし、金融市場でが、Flavin and Nakagawa は、いくつかデータを論取引されている危険資産と住宅のリターンに相関が拠として、この仮定が現実的であることを主張してある場合には、固定費用のために住宅保有量を調整いる。

できない間も、危険資産を活用して住宅のリターン

時点から見て、次の停止時点τまで住宅の保有のリスクをヘッジすることが最適となる。しかし、量には変化がなく、一方で非耐久財は連続的に調整

この二つのグループが無相関であるため、家計はそできることに着目すると、家計の最適化問題は以下のようなヘッジを行なうことができず、住宅保有ののベルマン方程式で表現できる。

状況とは独立に、最適な危険資産のポートフォリオ

 e uH , C dt

VH ,W , P , P = sup E    X τ

τ



δ





+e δτVH τ,W τ, P τ, P τ

選択問題を解いているのである。
さて、標準的なマクロ経済学の消費モデルに基づいた実証分析では、妥当とされるパラメータを用い

各時点において、まず家計は、ただちに住宅を調ると、金利の変化に対して消費の反応が鈍すぎると整することが最適であるかを判断する。その時点にいう結果となることが報告されてきた。これが、おいて住宅を調整することが最適でない場合には、

Mehra and Prescott（1985）などによって指摘され連続時間であることから、次の停止時点を含まないてきたエクイティ・プレミアム・パズルである。

極めて短い期間（0, s）が存在する。このことによ

このパズルの前提となっているのは、相対的危険

り、この期間におけるベルマン方程式を以下のよう回避度一定の効用関数と加法的に分離可能な期待生に表すことができる。

涯効用の枠組みを用いたモデルでは、リスクの許容

海外論文紹介37

α度を表現するパラメータと異時点間の消費代替に関uH , C ,C =するパラメータが対の対応関係を持たなければ

α≤1,

0≤γ,

C −dC  +γH α1≠ρ>0ρα1−ρ

ならない点である。概念的には、この二つのパラメ

この関数において、もしγ=0かつα=1であれば、ータの間に必ずしも強い結びつきが存在する必要は

習慣形成モデルとなり、もしd=0であれば、住宅ない。そこで、この二つのパラメータを分離するた調整モデルとなる。そして、どちらのモデルにおい

めにいくつかのモデルが提案されてきたが、Flavinても（住宅調整モデルについては⑵式から）、C に

and Nakagawa は、住宅調整モデルもこの二つのパ関するオイラー方程式が等号で成立する。

ラメータに関する問題を解決することができるとし
1=βE 

ている。
Flavin and Nakagawa は、このモデルにおける非耐久財に関する異時点間の代替弾力性（EIS）を、住宅に関する調整費用がゼロの場合と正の場合に分けて、以下のように導いている。
∂uH , C −∂C 
EISλ>0= ,∂ uH , C 
C

∂C 
∂uH , C −∂C 
EISλ=0= ∂ uH , C ∂ uH , C 
C +
H

∂C ∂H 
∂C 



α

α

C −dC  Q +βdC −dC  Q ααC −dC  Q +βdC −dC  Q 

×1+r ⑷αα αρα

ここでQ = C −dC  +γH である。また、習慣形成モデルと住宅調整モデルにおける EISはそれぞれ以下のとおりとなる。
C α
1−X C 
1,
ただし、κ = α1−κ 1−α+κ ρργH  +C α
Flavin and Nakagawa は、Panel Study of Income
Dynamics（PSID）から作成したパネルデータセッ
トを用いて、一般化モーメント法によって⑷式のパラメータを推定している。この推定に用いられた変

ここで、効用関数において非耐久財と住宅が補完

数の詳細な説明は原論文を参考にしていただきたい的であると仮定すれば、調整コストが存在する場合

が、住宅に関する変数H  についてのみ少し述べてには EIS が低くなる、すなわち消費の変化が鈍くおきたい。

なることが言える。

住宅は均一的な商品ではないため、通常は支出額

2 実証分析

のみが観察され、その消費量と（単位当たりの）価以上の分析を踏まえて、Flavin and Nakagawa はNakagawa においては、住宅の消費量は住宅の床面

住宅調整モデルと習慣形成モデルを比較する実証分

積に比例するという単純化されたアプローチを採用

析を行なっている。習慣形成モデルは、前節で述べしている。さらに、PSID では各世帯の住宅の床面た標準的な消費モデルの問題を克服するために提案

積 を 調 査 し て い な い た め、他 の 調 査（American

されたモデルの一つであり、例えば Constantinides

Housing Survey）から推計された回帰式を用いて、（1990）は、以下のように生涯効用をモデル化して各世帯の床面積を推計するという手法を取っている。

格を別個に観察することはできない。Flavin andいる。

パラメータの推計結果が表である。左の列から

C −X 
U=E  e δ

1−ρ





ρ

順に、パラメータに何の制約も課さないモデル、住dt

宅 調 整 モ デ ル（d=0）、習 慣 形 成 モ デ ル（γ=0、ここで、X  は習慣的消費の水準を表す。Flavin

α=1）、標準的なモデル（d=0、γ=0、α=1）の推

and Nakagawa は、住宅調整モデルと習慣形成モデ

計結果が報告されている。ここで、EIS はそれぞれルの間に多くの共通点があることを指摘したうえで、 のモデルで推計されたパラメータを用いて計算され両方のモデルを包括する以下の効用関数をその実証ているが、すべてのモデルにおいてほぼ同じ値を取分析のベースとしている。

っている。

38

季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95

表ઃ

住宅調整モデル、習慣形成モデル、標準モデルの比較（GMM による⑷式の推定）の選択を、固定的な調整費用とともにモデルに取り入れた。危険資産と住宅資産のリターンに相関がな
いという仮定の下で、このモデルは解析的な分析を行なうことができ、標準的なモデルでは説明が困難とされてきた問題を解決できる可能性が示された。
また、実証分析を通じて、このモデルのパフォーマ
ンスが習慣形成モデルよりも優れていることを示した。
標準的な消費モデルの欠陥に対する解決案としては、習慣形成モデルの他にも、加法的に分離可能な
期待生涯効用の仮定を緩め、効用関数をさらに一般化する Epstein and Zin（1989）のようなアプロー
チもあり、近年はこのアプローチを用いる研究が増えつつある。しかし、一方で、このアプローチを用いる「経済学的な」理由はあまり見当たらないという指摘もある（Royal Swedish Academy of Scien-

しかし、この値を決定しているパラメータについces 2013）。この点において、Flavin and Nakagawaては、住宅調整モデルと習慣形成モデルで大きく異は、実際の経済活動で観察可能な実体上の「摩擦」なっている。まず、習慣形成モデルにおいては、習を基にしてモデルを構築しており、一定の説得力を慣的消費に関するパラメータｄの推計結果が数値的持っていると言えるのではないだろうか。

にも統計的にも有意とは言えず、うまく機能していないことがわかる。このため、効用関数の歪曲度

参考文献
Constantinides, G. M.（1990）“Habit Formation: A（curvature）を表すパラメータ ρ が、標準モデルのResolution of the Equity Premium Puzzle.” Journal of
推計結果と同様に非常に大きい値（7.5）となってPolitical Economy, Vol.98(3): pp. 519-43.
いる。一方で、住宅調整モデルを特徴づけるパラメ
Epstein, L., and S. E. Zin（1989）“Substitution, Risk
Aversion, and the Temporal Behavior of Consumption
ータ α は −6.7と推計されており、α=1という帰無and Asset Returns: A Theoretical Framework,”
仮説を有意に棄却する。この結果、住宅調整モデル
Econometrica, Vol.57(4), pp. 263-86.
における ρ は1.8と推計されている。
Grossman, S., and Laroque, G.（1990）“Asset Pricing
and Optimal Portfolio Choice in the Presence of Illiquid
また、表の最後の行は、各モデルのパラメー
Durable Consumption Goods.” Econometrica, Vol. 58
タ制約について、尤度比検定を行なった結果である。
(1): pp. 25-51.
習慣形成モデルと標準的モデルは高いレベルで有意Mehra, R., and Prescott, E.（1985）“The Equity Premium: A Puzzle.” Journal of Monetary Economics, Vol.に棄却されるのに対して、住宅調整モデルの p 値
15(2): pp.145-61.
は0.35であり、一般的な基準では棄却されないこと
The Royal Swedish Academy of Sciences（2013）“Sciがわかる。以上のことから、住宅調整モデルのほう
entific Background on the Sveriges Riksbank Prize in
Economic Sciences in Memory of Alfred Nobel 2013:
が習慣形成モデルよりも、データへのあてはまりがUnderstanding Asset Prices.” Nobelprize.org.

優れていることが示されたといえる。

3 まとめ
Flavin and Nakagawa は、これまで家計消費理論

三善由幸

国土交通省
カリフォルニア大学サンディエゴ校経済学博士課程において取り上げられることの少なかった住宅消費

海外論文紹介39

センターだより◉新刊書のご案内『地方都市新時代を切り拓く新たな“まち中再生事業手法”の提案――
宇部市が取組む＜宇部プロジェク
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ト」の検証を通して、新たな“まち中再生事業手法”を支える基本 ②入居者やテナントを確保できない“事業リスク”を軽減する有効的“理念”と“仕組み”について提示
な方法のひとつとして、入居予し、多くの地方都市が各々に最適定者が企画段階から参加するこな独自の事業手法を発見する手掛とにより、事業の出口をあらか
かりを掴むことに寄与しようとす
じめ確保する「コーポラティブ
るものである。
方式」が有効と考えられる。し本書は、2013〜14年実施「地方かし、これまで一般的に考えら都市の中心市街地における居住のれてきた「コーポラティブ“ハ
新たな事業手法に関する調査」結ウス”方式」の仕組みをそのま
果をとりまとめたもので、基本的ま導入するのではなく、まちづ
視点は、以下の3点である。
くりの中に正統に位置づけられ、①土地のポテンシャルが低下する
まち中再生事業手法のサブシス
多くの中心市街地での再生事業
テムとして有効に機能する「コが共通に抱えている問題は、公ーポラティブ“タウン”方式」と
民問わず、“開発事業者不在”とも呼べる、新たな事業の仕組み
いう現実である。計画を進めるを検討し、提案する。
うえで、分譲・賃貸住宅や店舗等が必要とされても、入居者や ③「特殊解の細部にこそ、一般解に向けて納得できる真実が見え
テナントが想定通り確保できない“事業リスク”があるままでは、 てくる」という発想のもと、選択した事例について、詳細かつ地権者や民間デベロッパーが積
多角的な検証を行なう。
極的にまち中再生事業に参加す中心市街地の活性化に取り組む
るのは困難である。そこで、可能な限りこの“事業リスク”を軽 自治体、地域住民など関係者の参減できる「策」を軸に調査、検 考として、本書が役立つことが期証を行なう。
待される。

編集後記
都内を移動していると、旅行中とは多い。しかも、何故か妻子と行動思われる外国人旅行客を見かけるこしているときだけである。その回数

編集委員
委員長
中川雅之
委員
瀬下博之
直井道生
山崎福寿

とが多い。欧米人だけではなくアジ

は二桁を余裕で超えるのでよっぽど

ア系の人も沢山いる。東アジアの話しかけやすいのだと思う。

季刊 住宅土地経済

アジア出身だと思われる人も多い。

2015年冬季号（第95号）
2015年ઃ月ઃ日 発行
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日本の物価の高さを考えると、それ「名刺交換させてください」というぞれの国の中でも所得階層が高い

意味不明なお誘いだったりする。先人々だと思われるが、豊かな人が増方から見ると声をかけやすい、何とえたのだなと実感する。

なく騙しやすそうな雰囲気を出して人々はもちろんだが、言葉や容姿からタイやインドネシアといった東南

それ自体はよいことだと思うが、私は、そんな海外旅行者（だと思いるのかもしれないと思うと、少々われる皆さん）に道を聞かれたり、複雑な気持ちであったりもする。

写真撮影を頼まれたりすることが実

(K･H)

編集・発行

公益財団法人

日本住宅総合センター
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二番町三協ビル5階〒102-0084
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季刊 住宅土地経済

2015年冬季号№95