New Normal のCREM戦略
JFMA CRE研 究部会
September 7th, 2020
Prepared by
佐 藤俊朗 Toshiro Sato
Real Estate Advisory Group
JLL

オフィストレンド形成要因と変化予測予測
Post COVID19

Post COVID19

2© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

New Normal へのオフィス戦略の変化
持続可能な経営変革への対応 Post COVID19• 持続可能な経営をサポートするインフラとする• オフィスをコスト効果と生産性の高い環境へ変革させる• New Normalが実践できる場所

New Normal ＆コストコントロール

New Normal
Sep 2020

2021

3© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

IT系企業のオフィス再開 “Re-Entry“に向けた動き
BCP対応からポストCOVID-19への時間軸による変化

Company

５月時点

概要A社

••••••••

現在オフィスは完全にクローズ 全社員在宅勤務（WFH)
Re-Entryに向け準備中 張り紙・ポスター（注意喚起：全デスク、会議室、カフェやキッチン等
Welcome Backポスター等）
オフィス内でマスク、ハンド消毒液を提供/セルフサービスでの体温チェ ックステーショ ン設置
デスクや機器、家具の消毒点検 フィジカルディスタンス確保の為にデスクやオフィス家具は移動し ないが、代わりに張り紙で対応
セルフサービスでの体温チェックステーション設置
全社員A/B2チーム制での出勤管理体制
2021年半ばまでは大人数での全てのイベントは中止またはオンライン・バーチャル開催
Re-Entryの準備に１－２週間

B社

••
•
••
•
•

現在オフィスは完全にクローズ 全社員在宅勤務（WFH)
2021年まではオフィス在籍率を25－30％に抑え、残りはテレワーク/在宅で対応
再開後も在宅奨励ポリシーでありオフィスレイアウト変更のテストフィットをグローバルで 実施中
ポストコロナのオフィスガイドラインにより、セミナールーム/会議室の収容人数縮小へエレベーターの人数制限を導入 体温センサーによりオフィス入室制御
ロビー、レセプションエリア等、人の行き交いのトラフックの多いエリアは、一方通行（One Way)ルール化
緊急事態制限等、政府/行政の宣言解除後にRe-Entryプログラムを再確認

C社•••••••

現在オフィスはオープンしているが、基本的に は全社員に在宅要請 10％程オフィスに来ている
包括的なワークプレース再開プログラムを策定中（ポスター、ソーシャルディスタンス、プラ スティックシート防備等）
4段階に分けてオフィスに戻す計画（6月:5－10％、第二段階:10－20％ 第三段階:30 % 第四段階：５０％）
オフィスに再出社前に、オンラインでRe-Entryトレーニングを実施
健康日誌を毎日提出
クライアントやお客様とのミーティングはエッセンシャルミーティングのみ
長期化を見込み、在宅ワーカーへのサポートを開始
5月31日見込みの緊急事態宣言解除後のオフィス再開

4

Employee WFH Experience
CRE Implications
JLL CS Research
4th June, 2020

3000 Employees
10 Countries
3 RegionsGlobally, 71% respondents have worked from home since theoutbreak of the Covid-19 pandemic…

Impact of Pandemic on work life

25%

71%

4%
71%

Worked from Homedue to lockdown▲ Insurance 83%▲ Telecom 81%▲ Web & Digital 80%▲ Education 78%▼ Public service 59%▼ Healthcare 48%

I could continue working from office
I had to start working from home
I had to stop working because I could not do my job/tasks from home

Q23 How has the covid-19 pandemic impacted your worklife?
Sample : All respondents n= 3000

© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

Reading instructions :▲ Ahead of global avg.
▼ Below global avg.

6

...a situation shared across the globe, with Singapore
seeing highest % of employees WFH, followed by UK% of employees working from home

CANADA
77%

UK
78%

USA

FRANCE
75%

70%

JAPAN
CHINA
61%

64%

INDIA
66%

71%
Had to work from home

SINGAPORE

81%

#
174%
AMERICAS#2

GERMANY
62%

72%

68%

EMEA

APAC

#3

AUSTRALIA67%

Q23 How has the covid-19 pandemic impacted your work-life?
Sample : All respondents n= 3000

7

Majority of respondents working from home highlighted
missing office ..

58%

35%

Fairly + Extremely Missing
23%

23%
42%
Not really (0-6)

Extremely Missing
Fairly (7-8)

Q24 To what extent did you miss working from the office?
Sample : Had to work from home n=2115© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

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Globally, the most missed element of the workplace iscolleagues i.e. human and social aspect of the office

Missing most about office
Human interactions, socializing with my colleagues

54%
31%
29%

A professional environment supporting access to everything I
need to work
Collective face to-face-work, that favours commonunderstanding, bonding...
A clear distinction between personal and professional lives

29%

A daily office routine

26%

Informal communications, that gave me the big picture about
ongoings at my company

25%

An environment that helps me to focus on my job

23%

An ergonomic workstation

21%

A good internet connection

19%

Blurred lines
between personaland professional
also revealed to bedifficult…

Q26 During your work from home period, what elements of your workplace did you miss the most ?
Sample : Had to work from home n=2115© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

9Lack of Human Interaction was felt even stronger inEurope, followed by America% Missing Human Interaction

CANADA
48%

UK
55%

USA

FRANCE
42%

46%

44%

GERMANY49%

Human interactions,socializing withcolleagues#1

SINGAPORE
42%

49%

47%

39%

AMERICAS

APAC

34%

INDIA
31%

EMEA
#2

JAPAN
CHINA
35%

#
3

AUSTRALIA47%

Q26 During your work from home period, what elements of your workplace did you miss the most ?
Sample : Had to work from home n=2115

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Home office has provided a heightened sense of control
over professional and personal life

Enjoyed the most while working from home

Less or no commute

49%

Flexible hours

45%

An enhanced work-life balance

31%

A peaceful environment, fitting my preferences

29%

The ability to cook my lunch

22%

Fresh air and access to outdoor spaces

22%

Spaces to disconnect and switch-off easily

21%

Management by objectives and trust

20%

Fresh food, healthy drinks

20%

Q27 What did you enjoy the most while working from home?
Sample : Had to work from home n=2115© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

11…while work-life balance in the time of Covid-19 has shown
to be more widely enjoyed in Asia

% enjoyed enhanced work life balance

CANADA
30%

UK
22%

USA

FRANCE
28%

25%

GERMANY
35%

31%
33%

28%

28%

EMEA

AMERICAS

35%

SINGAPORE
35%

APAC#2JAPAN

INDIA
30%

An enhanced work-lifebalance
#
1

CHINA
34%

#
3

AUSTRALIA29%

Q27 What did you enjoy while working from home and would like to be part of your future workplace?
Sample : Had to work from home n=2115

12JLL実施最新クライアントサーベイ
回答者数：403名

98.3％ 85.6% 81.9％が緊急事態宣言発令後にリモートワーク実施© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

が今後もリモートワークを計画しているが現在のオフィス環境は今後変わっていくと思っている。

13

今後のオフィスの役割は？（複数回答）
050

100

150

200250（件）211

社員の帰属意識を醸成する場所（快適なオフィスを社員に提供するこ…

210

Face To Faceによるイノベーション・コラボレーション創発

180

これまでと変わらず生産活動のベースとなる場所

161

会社の信用力を示す（世の中やクライアントに対して、リクルートの場面…

© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

350

315

Face To Faceのコミュニケーション

社員マネジメント

300

97

14

コロナ禍のオフィスの変化

 緊急対応的にリモートワークを実施したが、“やってみたら意外とできた” コミュニケーション・書類捺印など課題はあるが、対策・対応は可能

今後、リモートワークは定着していく オフィス環境は“元”に戻るのではなく、新たな形に変わっていく“フレキシブル”と“コストコントロール”

 オフィスの役割は、従来の全ての生産活動の場所から、face to faceのコミュニケーション創出を重視した場所へと変化

リアルコミュニケーションの“ハブ”© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

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オフィス拠点戦略の変化①従来オフィス
（マザーオフィス）①従来オフィス
（マザーオフィス）③在宅（Work From Home）②選べるフレキシブル・スペース

集約と分散のバランス（New Normal）①従来オフィス
（マザーオフィス）②選べるフレキシブル・スペース（サテライトオフィス・シェアオフィス等）

 リモートワークとオフィス回帰を反復させられる持続可能な配置戦略（BCP）③在宅（Work From Home）

 オフィスコストのコントロール③在宅（Work From Home）© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

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オフィスメガトレンド予測
持続可能な経営変革への対応 Post COVID19© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

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コロナ禍の日系企業の今後オフィスの方針
今後もリモートワークを活用する企業が多数。一部企業は在宅勤務を標準とする動き。

社名
ソニー

方針
6月から出社再開。6月1－2週目に2割 3週目に3割を想定。
時差出勤、入館時の検温、エレベータの人数制限を実施。

サイバーエージェント 6月以降全社員の在宅勤務を解除。希望者は継続可能。
6月中は週一で全社員対象の「リモデイ」を導入。

GMO

週1～3日の在宅勤務を義務付ける。フリアドを導入。

ユニ・チャーム

工場勤務を除く従業員の6割2000人を対象に週2日在宅勤務を継続。

テレビ東京

出社率を5割に抑える「リモート50」に移行。

東芝

生産現場従業員1万人に週休3日制を導入。
生産現場以外では在宅勤務を推奨し、完全フレックス制を導入。

ドワンゴ

全社員1000人原則在宅勤務を継続

NTT

在宅勤務を5割以上にする。

富士通

業務の目的にあわせ、自由に選択できるワーク環境を整備 オフィス面積は現状の50％程度に見直し、快適で創造性のあるオフィス環境を構築
リアルとヴァーチャルの双方で常につながっている多様な人材が、イノベーションを創出し続ける状態をつくる ー「時間」や「場所」をフレキシブルに活用 固定的なオフィスに全員出勤することを前提とした、勤務制度、手当、福利厚生、IT環境を全面的に見直し

日立

原則50％在宅勤務を継続。2021年4月から社員3万3000人の約7割を週2－3日在宅勤務にする。時間管理をやめ、ジョブ型雇用を本格導入予定。

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日経他ウェブニュースより参照

Borderless Office Hub Office・Satellite Office・Home & Shared Officeを業務の目的にあわせ、自由に選択できるワーク環境を整備
 オフィス面積はHub OfficeとSatellite Officeを合わせて、現状の50％程度に見直し、快適で創造性のあるオフィス環境を構築

Satellite Office
Hub OfficeHome & Shared OfficeNew Normalのオフィス戦略事例 日本企業A社

New Normalに向けたオフィストレンド予測
働き方とオフィスの在り方

固定費大© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

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New Normalのオフィス戦略事例 日本企業A社

Global Office Standardization
COVID-19 responding lay-out (Social Distance) Guideline– Example of Contents

New Normal-fit Guideline
Reducing costs and space, improve well-being and productivity

Main Office(Compact for essential work)
Satellite Office(Flexible and Efficient)

Co-Working, Rental Office Work from Home
(Creative and On-Demand)
And Remote Working(Work-Life Balance)持続可能性の高い企業オフィス戦略事例：
CRE戦略

拠点：リース中心 機能別拠点分散→統合→分散 テレワーク含め状況で柔軟にバランスを変える
管理：FM・不動産管理は決裁機能以外ほとんどアウトソース 今後管理テクノロジーを導入、商品化

働き方の変化2000 9.11▼▼

米国本社周辺エリア New York
世界本社
NY郊外Armonk

大きなFM組織が課題視

1964年開設
590 Madison

旧本社
590 Madison

効率や人の交流,コラボを重視
コワーキング
本格導入

2010

▼▼

FM/RESOにおいてアウトソース導入

売却＆一部
リースバック

81Uni. P
WeWork

2013年
約3.4K坪リース
2009年
本社ビルとなるIBM箱崎ビル

レイアウト
ユニバーサルデザイン
1989年
約25K坪リース

1971年開設

大和・研究開発
1985年
開設

幕張テクニカルセンター

統合

1991年
延床約33K坪建設▼

368 9th Ave
WeWorkIBM Garage

IBM Z(105 Madison Av.)
IBM iX(19 Union Square W)800坪

1994年
1983年
42階延床約28K坪 S&LB

旧六本木本社

COVID19 BCP
・リモート勤務の仕組みを提供の上原則在宅要請•同時にBCP対ビジ
2020 ネスを展開

コワーキング積極導入

日本本社周辺エリア 東京

基礎研究

リーマン
ショック

Back to the Office!

51 Astor Pl
IBM Watson

1920年開設
20階建て三番町

2017年

2009年頃から
テレワーク推進
173カ国約40％(👥👥386K)

箱崎本社ビル

2004年
約10K坪リース

売却・統合

2017年
約２K坪

2012年総務/FM子会社IGASをJLLへ売却
固定席増加
コラボ重視

ほぼ全体
フリアド
豊洲

商品、顧客で分散移転検証の結果
契約更新

WeWork G6
2018年 IBM Garage
五反田.三鷹.府中.多摩.
2015年
本社へ統合 みなとみらい.横浜.藤沢

2012年
閉鎖・統合

・2014年直営保養所売却

君津.水戸.つくば
大宮.熊谷

2019年
GS社へ売却
リースバック

今後の想定検討課題
・テレワーク再度恒常化
・オフィス規模、機能見直し＝固定費削減⇔現存
リース・Flex拠点活用
方法の見直・バランス検証

今後の想定検討課題
・本社規模、機能見直し＝固定費削減⇔現存
リース契約
・機能分散
・テレワーク恒常化⇔Flex拠点導入
・バランス検証

持続可能性の高い企業オフィス戦略事例：
CRE戦略

拠点：営業もテレワークでできる環境。オフィス、サテライトオフィス、在宅等テレワークを目的に応じて活用
管理：ワークプレース管理のプロが在籍 働く場所の選択肢を活用し、CSRとビジネスを充実させる

働き方のコンセプト

・社会還元とビジネスを融合する1―1―1モデル(株式の1％を助成金として寄付／製品の1％をNPO団体に提供／就業時間の1％を社会貢献活動に充てる)を企業文化の基盤。すべての働く場所が企業文化やビジネスモデルを体現できる場所＆環境
・オフィス環境とITツールの両方を用いて、仕事現場の負荷を減らしてクライアントコミュニケーションの時間に充てるな
ど、業務に没頭して働くことができる環境を作る ・オフィスは働き方を変える場所

COVID19・即対応(2.26) :テレワークや時差出勤推奨 イベントは規模・人数関係なくオンライン開催
・関連ビジネスを次々と業務化「企業が顧客と新しいカタチでつながることを支援します」

米国本社周辺エリア San Francisco Great Place to Work!
ベイエリア内社員約1万名
外部コワーキングス

採用もオンライン面談

Salesforce Tower

ペースWeWorkを併設

2018年リース
60-61階、3階-30階、39階、44階

日本

六本木
ミッドタウン

現在社員約2,000人が拡大中
Links梅田WeWork内 100名＋JP Tower

2013年
約3000坪
970坪ｘ３フロア

今後の想定検討課題・本社の在り方
・インサイドセールスのさらなる拡充•

大阪オフィス•

白浜オフィス•

広島オフィス•福岡オフィス

2024年は3,500人規模に!
丸の内ガーデンタワー

今後の想定検討課題
・本社の在り方・インサイドセールスのさらなる拡充

白浜サテライトオフィス

2021年下期
約9,000坪へ移転

新しいファシリティーマネジメントの在り方
Well-being（健康経営）を基本としたファシリティー管理新しいファシリティマネジメントの在り方
テクノロジーを活用したファシリティ管理

環境 & 照明計測
感知センサー

電波スキャナー(WiFi, BLE, 3G)

モーションセンサー
Desk sensors
予約システムRFID/BLE
バッジ/ラップトップ

バッジ読み取りログインデータNew Normalの実現に向け、失敗しないワークプレイスづくり
アプローチ

持続可能な事業体制に向け、本社・ハブオフィス、サテライトオフィス、シェアオフィス、在宅活用のベストバランスとは？

現状分析
ITを活用した分析で、New Normalに向けたオフィスニーズと重要な変革
ポイントを割り出し、最適なワークプレイス戦略づくりをサポートします• リース契約 & 市況レビュー• 従業員サーベイ• オフィス利用度スタディー• ビッグデータを活用したロケーション分析• 通勤・移動に関する時間、コストの分析• レイアウト分析• テレワークに使えるオフィス市場分析© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

本社オフィスのレイアウトを変革するプラン•••

テレワーク導入拡大をサポートするオフィス機能の再定義
基本デザインコンセプトとテストフィットプランの作成
オプション: 利用状況モニターセンサーとワークプレイス予約システ導入

本社オフィスを面積削減または移転（全体または一部）するプラン•••

契約中のリース条件、賃料の再交渉を専門的にアドバイス
潜在的な移転オプションとして適合する物件のリサーチ
コスト削減と利便性を最大化するための全体戦略づくり

テレワーク戦略•••在宅だけでは解決できないテレワークニーズを明確化
フレキシブルオフィスやサテライトオフィスの導入
オンデマンド型（変動費型）シェアオフィス活用

ゴール• New Normalに向けた本社オフィスのデザ
インと機能を変革• オフィスバランス最適化とともにコスト削減を実現• 人の生産性と企業のサステナビリティ―を向上するテレワーク戦
略の導入27© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

Short-term considerations: Building access

29© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

社員サーベイ© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

30マザーオフィスデザイン事例
Example– Space Allocation