［巻頭言］

自然災害への備え：東日本大震災の影響
瀬古美喜

慶應義塾大学経済学部教授

東日本大震災では、地震による揺れや地震を原因とする津波などの自然災
害により、多くの被害が生じた。
慶應義塾大学経商グローバル COE 研究グループが中心となって2011年 6月に行なった「東日本大震災に関する特別調査」によると、約 6 割の家計が、震災前と比べて、震災後のほうが、地震などの自然災害に対して、より備えるようになったと回答している。この傾向は、世帯主が女性である、既婚家
計で、地震発生確率が高い地域でより顕著に見られた。震災により、自然災
害の脅威と、それに対する備えの重要性を改めてこのような人々が認識したことがわかる。
それに対して、地震保険などへの加入や、住居の耐震補強といった、費用のかさむ備えに対しては、震災はどのような影響をもたらしたのであろうか。
震災前に地震保険に加入していた世帯は約24％、住居に耐震補強を行なっていた世帯は持ち家全体の約 4 ％であった。それに対して、震災後に新たに地震保険への加入や耐震補強を行なうことを考えている人々は、それぞれ全調
査対象者中の約 2 割強、 1 割強であった。地震保険への加入も、耐震設備の設置も、震災前から備えていた家計の所得がもっとも高く、次に震災後に備えようと考えている家計の所得が高かった。このことは、大震災が発生した
場合、所得の低い家計ほど、自然災害への備えが十分にできず、元の生活水
準に戻れなくなってしまい、もともとあった経済的格差がますます拡大してしまう恐れがあることを意味する。
今後の日本の防災政策はこのような側面を考慮して立案すべきであろう。

目次●2012年春季号 No.84［巻頭言］自然災害への備え：東日本大震災の影響［特別論文］都市の成長戦略：大阪と東京

八田達夫［論文］マンション再生投資に関する実証分析［論文］化学物質のリスクと市場の評価

2

中川雅之・齊藤 誠

日引 聡［論文］居住地選択要因とアメニティ価値の測定センターだより

40

8
編集後記

40

10

18
小林庸平・行武憲史［海外論文紹介］隣家樹木の日影が太陽光パネルに与える影響
エディトリアルノート

1

瀬古美喜

瀬谷 創

26
36

特別論文

都市の成長戦略：大阪と東京
八田達夫
失われた20年の間、一人当たりの GDP は低の都市のほとんどが大きくなったことの反映で迷を続けた。現在、さまざまな成長戦略が論じある。東京対地方という図式ではなくて、（札られているが、都市の再生こそが成長戦略の要

幌や仙台などの）中枢都市対それ以外の市町村

1)

である 。

という図式で見ると、中枢都市が伸びてきたと

しかし、都市政策の方向性を定めるには、最近提起された二つの論点を整理しておく必要がいうわけである。日本は一極集中ではなく、多極集中してきたのである。

ある。
第 1 は、橋下市長の選出に伴い、大きな論点

大阪の停滞の原因になった、「大阪をどう再生させるか」である。

問題は大阪である。神戸市も京都市も昼間人再生の方向性は、大阪の衰退の原因をどう見る

口が増えているのに大阪市だけが減っている。
大阪停滞の第 1 の原因は、都市間交通費の減

かに大きく依存している。
第 2 は、東日本大震災を機会に表れた「東京少にある。

一極集中抑制論」をどう考えるかである。この1960年代の前半までは、東京を中心とした東抑制論は、「東日本大震災が、大都市集中の弊

日本経済圏と並び、大阪を中心とした西日本経害を明らかにし、これからは分散していかねば済圏があり、大阪には多くの本社があった。そならない」と主張する。天災に対して大都市は存在が脆弱であり、都市を分散することによってリスクから逃れることができるとする見解である。
これらの一見異なった論点に関しては、実は都市集積の利益という観点を導入すると、首尾一貫した解答が導かれる。それを示すことが本稿の目的である。

1 大阪をどう再生させるか
多極集中

図 1 は、高度成長期の1965年から2005年までの期間の政令指定都市の昼間人口の増加数をグラフにしたものである。これは第 3 次産業の進展とともに日本経済が都市化して人口50万以上

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季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84

図ઃ―全国主要都市における昼間人口増減数（1965-2005年)

の理由は、時間コストも含めた都市間交通費がはった・たつお1943年福岡県生まれ。国際基督高かったからである。1964年に東海道新幹線が教 大 学 教 養 学 部 卒。米 ジョ ン
ズ・ホプキンス大学大学院博士

できるまでは、九州の北端の門司から東京まで
片道で約20時間かかった。身体中煤まみれにな(八田達夫 氏 写真)課程修了。ジョンズ・ホプキン
ス大学教授、大阪大学教授、東る汽車で、背中が垂直の椅子で往復40時間以上

京大学教授、政策研究大学院大かけて、東京本社に行ったり、東京で他社との大学名誉教授。著書：『日本の学学長などを経て、現在、大阪契約を結んだりするのは、今では想像のできな構造改革と東京、大阪の再生』（関西経済研究センター）ほか。

いくらいコストのかかることだった。それに対して、大阪には、門司からでも10時間程度で行くことができた。そのため、経済的時間的コス

中心地の梅田とは離れている。

トを大幅に削減するために、西日本経済圏が形②その上、大阪ビジネスパークも御堂筋から離成され、大阪に本社機能が集中した。日本全体れており、交通にも不便な南港にもビジネスの本社機能を東京という一つの都市にゆだねる

エリアをつくってしまった。

には、戦前の交通のレベルでは無理だったわけである。
ところが、1970年以降は、飛行機で東京から③しかも、東京ではほとんどの地下鉄が郊外電車と相互乗り入れしているが、大阪ではそれがない。

全国の都市に安く日帰りで行けるようになった④御堂筋線は各駅停車のみで、都心内交通に不ため、本社機能を東京に集中させることができ

必要に時間がかかっている。東京の中央線はるようになった。交通費が低下するとともに、複々線で、各駅停車と快速が走っているのと日本全国が一つの経済圏ですむようになったの対照的だ。

である。この結果、東京は大阪にあった本社機

大阪再活性化の鍵は、短時間で自社から他社能を奪って成長した。つまり東京の成長は多極を訪問できる都市に改造することである。

集中の一翼を担ったという側面の他に、大阪の大阪の停滞の第 3 の原因は、空港の立地の不本社機能を奪って伸びたという側面がある。

適切さである。まず大阪（伊丹）空港は、距離

地方中枢都市のほとんどは目覚しく成長して的には都心に近いが、梅田から一本の鉄道で行きたわけだから、東京の成長はそれらの都市をくこともできないために、その利点が生かされ犠牲にしたものではない。しかし、東京の成長ていない。

は、明らかに大阪の犠牲の上に成り立っている。

さらに騒音のために夜間と早朝使うことがで

これは、交通費の低下という技術的進歩によっ

きず、市中にあるため、拡張ができない。しかて起きたことであるため、避けがたいことであも、関空は京都・大阪・神戸の三角地帯からはった。これを阻止しようとするのは技術進歩のるかに離れ、国際便が不便なだけでなく、ただ成果を利用しないということに他ならない。

でさえ貴重な国内航路の頻度も抑えられている。

大阪の停滞の第 2 の原因は、大阪の都心設計の不適切さである。
都市の存在理由はフェイス・トゥ・フェイ
ス・コンタクトの容易さであるという観点からすると、大阪の都市機能は、政策の失敗のため

大阪再活性化の基本戦略

どうすれば大阪を停滞から救い出せるだろうか。改善の具体的な方法は四つある。
第 1 に、梅田を出発点とした御堂筋線上に都に不必要に阻害されている。

心機能を集中させる。まずこの地区の建築規制①まず、新幹線が止まる新大阪は、ビジネスのを大幅に緩和する。次に、大阪の幹線地下鉄で都市の成長戦略：大阪と東京3ある御堂筋線を、複々線にすべきである。東京

して脆弱であり、如何なる都市が頑健であるかの中央線のように、各駅停車と急行とを並行しということを考え、大都市分離論が正しいか否て走らせることによって、各駅間の時間距離をかを考察しよう。

短くすることができる。

都市の脆弱性・頑健性という言葉はさまざま

第 2 に、京都と神戸を大阪と一体化することな意味に使われることがある。ここでは、外的である。このためには郊外電車と地下鉄の相互なショックによって都市の規模が縮小していく

乗り入れによって、梅田での乗り換えなしに神

場合に、「その都市経済は脆弱である」、一時的

戸や京都から天王寺まで直行できるようにするに縮小しても、また戻る場合、「その都市経済必要があろう。これまでは、地下鉄と郊外電車

は頑健である」と言おう。

の軌道等の規格が違うために相互乗り入れがで外的なショックとしては、天災も戦争もある。

きなかったが、新御堂筋下を通る新地下鉄線を

経済環境の変化、例えばオイルショックや金融

郊外電車にあった規格にすれば相互乗り入れがショックといったものもある。

できる。

さらに、外的ショックに対して、長期的に回第 3 に、他都市との接続を改善し、時間距離復できるか否かが最も重要な問題である。しかを縮める。そのためには、大阪駅の北側にある

し、長期的に回復できる頑健性を仮に持ってい旧貨物駅の空き地を利用して、大阪駅自体に新ても、短期には最小限の経済損失だけですむ場

幹線の駅を作るべきだろう。それによって、合もあるし、不必要に大きい都市経済の縮小を

JR 各線だけでなく、阪神、阪急、各地下鉄線伴う場合もある。

からも新幹線に直接乗り換えられるようになる。
これら地下鉄網の整備の財源はピーク時の混雑

都市の規模を決定するファンダメンタルな要因

料金の導入によって調達できる。ピーク時の混外的ショックに対する都市の反応は、ショッ

雑料金が大きな地下鉄投資の財源になる。

クを受ける前に、都市が衰退しつつあるか否か

第 4 に、関空を貨物専用空港にしたうえで、にも依存する。すなわちその都市が、現在の都

危険性の高い伊丹空港を廃止し、伊丹空港跡地

市規模に見合ったファンダメンタルな都市成立の売却費を財源として、西宮沖の浅瀬に新大阪

要因を持っているのか否かに依存する。

国際空港を建設する。これにより、梅田・三都市を成立させるファンダメンタルな要因を宮・京都のどの駅からも伊丹より短時間で行け

知るには、そもそも都市がなぜ存在しており、る空港ができる。新大阪国際空港の真下に新幹都市の規模の決定要因がなんであるかをとらえ

線を通して駅を作れば、大阪だけでなく西日本ておく必要がある。

の全都市と世界の諸都市の接続は格段に良くな都市とは、人や企業が地理的に集積する場所である。しかし、もし、①自然条件がすべてのる。

2 東京は脆弱で小都市は頑健か
3.11以降に提起された一つの論点は、天災が東京を襲った場合の危険性である。もう一つの論点は、原発のような大規模発電に頼らなければならない東京は、地震や津波に代表される大地点で一定で、②異なる地点間で交通費はかからず、③生産・消費に関する規模の経済がない
ならば、人口は国土に均等に分布することになる。したがって、都市は成立しない。
反対に、上の条件①②③のいずれかが欠けると、都市が成立する。

規模なショックに対して脆弱であるという危惧

以下では、①自然条件、②交通費、③規模のである。どのような都市が外的なショックに対経済が、具体的な都市について、その規模を決

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季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84

めるファンダメンタルな要因としていかに機能他企業の人たちとフェイス・トゥ・フェイス・

してきたかを見よう。

コンタクトを 1 日に何人できるかで決まる。会（自然条件）って話をすると、相手の反応を見ながら話せる

まず、自然条件が場所によって異なる場合にから、端折れるのか、もっと説明が必要なのか

は都市が発生する。例えば、ある場所で石炭やが瞬時にわかる。上司に確認を取ったほうがよ

石油が採れるとすると、その近くに採掘する人

いかなども顔色を見てわかる。手紙や電話やメたちやそれを加工する業者が集まり、都市が成ールに比べて、時間当たりのコミュニケーショ

立する。

ンの量や質をはるかに高めることができる。

（交通費）

都心の企業集積が高まると、都心立地企業に

次に、交通が便利になって発展するようにな

働く就業者の一人一人が 1 日に会える相手が増った都市は多い。交通手段の変化に注目するこえるから、就業者の一人一人の生産性が向上すとによって戦後の日本の都市の盛衰を分析するる。このため、多くの企業が立地している都心

ことができる。図 1 が示すように、1965年からには、集積の利益が生まれる。

2005年までの間に、日本の中枢都市に多極集中ある都市がその都市の持つ潜在的な規模の経が起きていた。これは、地方の中小都市の多く済の利益を十分生かせきれるか否かは、政策にで人口が流出していったということを意味する。 も依存する。例えば、都心の容積率が過度に規中小都市から中枢都市に人口が移動した根本

制されていれば、集積の利益を十二分に活用で的な理由は、自動車交通の発展である。従来、きない。公共交通への投資が不十分な場合にも、中枢都市から周辺中小都市に人が移動したり、都市の集積の利益は十二分には活用できない。

物を運ぶためには多くの時間がかかったし、費用もかかったため、中小都市自体に、ある規模

長期的頑健性・脆弱性の商業・生産活動が必要だった。それが自動車

天災に対する頑健性は、都市によって大きく

保有の爆発的な増加によって、多くの人にとっ異なる。

て中枢都市から周辺の中小都市に、短時間にし東京は、関東大震災で大被害を受けた後にも、かも安価に、人と物資の輸送を行なうことがで戦争で焦土と化した後にも、衰退せず復興した。

きるようになった。その結果、中小都市におけ日本において本社機能をもつ都市が必要であり、る商業活動・生産活動は近くの中枢都市にとっそのためには全国からの鉄道網が東京に集中して代わられることになったのである。

ていたことがこの復活を可能にしたと言えよう。

（規模の経済）

それに対して奥尻や山古志、あるいは玄海なさらに規模の経済は、産業や商業の地理的など地震で大きな被害を受けた地方町村には、そ集積によって起きる。都市を成立させる規模のの後復興のために、人口一人当たりで見ると非経済にはいくつかあるが、その代表的なものは、 常に大きな公共投資が投入され、その結果これ
工業立地における集積の利益である。例えば、らの町には立派なハードウェアができたにもかある地区において工場が集積すると、規模の経かわらず、震災後若い人が出て行き、人口は激済によってさまざまな部品供給が安価にできる減した。もともとファンダメンタルとしては、ようになる。これがその地区にますますその産衰退の道を歩み始めていたところに、天災がそ業の工場を呼び寄せる。

の速度を速めたということである。これは天災

もう一つは、オフィスの集積の利益である。

が、人工的なハードウェアの充実では修復する

都心に立地するオフィスの従業員の生産性は、ことのできない衰退過程の促進を招いたと言え都市の成長戦略：大阪と東京

5

るであろう。東京や 3 年で復興を遂げた神戸と際だった対照をなしている。

ここでは、電力に関するエネルギーセキュリ
ティ・インフラについて検討したい。

一方、ファンダメンタルズの変化は、都市を

東日本大震災の後、東電の原発や火力発電所

長期的な衰退に陥れたり、発展をもたらすことが落ちたために行なわれた東京電力圏内での計がある。ファンダメンタルズの変化の例として、 画停電は、道路の信号を止め、鉄道の信号をも交通費の低下を挙げよう。交通費は、駅や空港止め、交通麻痺をもたらした。これは、信号やの位置決定のように、政治的に決まる場合もあ病院などの配電は、家庭用やオフィスなどとはるし、技術進歩によって変化することもある。

別途の異なる配電をカネがかかっても前もって

図 1 が示すように、戦後、北九州と大阪の昼しておくべきだということを意味する。また外間人口は、政令指定都市の中で例外的に減って国と違って、非常時に自家発が電力を外に売りいった。大阪の昼間人口が減った根本理由は、やすい仕組みになっていない。電力会社を優偶

交通機関の鉄道から航空へのシフトによるが、するために自家発電による電力の対外販売を抑

北九州も同様である。北九州の空港は弱体であ制する現在の仕組みを改めることも、都市の規

ったが、近隣の福岡市の空港は日本一都心に近模を問わず、計画停電の防止に役に立つ。

い。このため、70年代になって、航空運輸の重要性が増すとともに、大会社の支店が鉄道時代

東京の頑健性と脆弱性には九州への玄関であった北九州から福岡に移東京が外的ショックに対して長期的にどのよ

動したことから、福岡と北九州の逆転劇を説明

うな頑健性と脆弱性とを抱えているかを最後にできる。

分析しよう。

都市の規模を担保する基礎的条件が成り立っ（自然条件）ている都市は、頑健であるが、もともと都市規

東京の自然条件としての優位性は、地理的に模を支えている要因が弱まっているときに天災

世界で最も発展しているアジアの入り口に存在や経済ショックがあると、衰退が加速されてししているということである。しかも時差の関係

まう。外的ショックは衰退の背を押す。一方、からニューヨーク、ロンドンと並んでもう一つ

交通費のようにファンダメンタル事態が変化すのグローバルな金融中心地は極東になければな

る外部ショックがあると、福岡や東京のように、 らない、という地理条件もある。ただし、この
それが長期的な発展要因になったり、北九州や条件を満たしている都市は東京だけではなく、大阪のように衰退の原因になったりする。

極東には競争相手がある。したがって、東京の
長期的な頑健性は、それらの都市との競争の上短期的頑健性に獲得される必要がある。

天災に対して長期的に回復することができる（交通費用）

都市も、回復に要する期間や、天災による一時

次に、羽田空港が都心に近いという点も潜在的な規模縮小の規模などは、都市のインフラ整的には有利である。東京港を閉鎖し横浜港に一備の程度によって大きく影響を受ける。これら本化することによって羽田空港の滑走路を大幅の規模縮小が小さいほど都市は短期的な頑健性に増やすことができる。その際、成田では通常をもっていると言えよう。

は安いチャーター便や貨物の空港としての機能

短期的な頑健性を保持するためには、都市をを果たせる。

分散すること自体は解決策にならない。インフ（規模の経済）ラの整備が必要である。

おそらく東京が北京、上海、ソウル、香港な6

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2012年春季号№84

どと比べて最も優位なのは、公共交通が整備さ本社機能が東京に移っていくことは避けられれていることだろう。これはモータリゼーショ

ないが、それを相殺するような利便性とオフィ

ン以前に東京が都市として成長したために整備

ス賃料の安さがあれば衰退を防ぐことができる。

されたのに対し、アジアの諸都市では公共交通

それには、梅田周辺にオフィス床面積を集中的施設が整備される前にモータリゼーションが到に大量供給し、梅田と東京、さらには世界との来し、高速道路を優先して作ったことによって時間距離を縮める必要がある。

いると言えよう。この公共交通網が巨大な都市

関西圏（大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）

圏を形成し、しかも交通から発生する公害を最は、ニューヨーク・コネチカット・ニュージャ小に押さえることが可能なのが、東京の極めてージー都市圏で同じ面積を取ると、人口がほぼ有利な点である。東京では、交通に関する規模同一である。これだけの巨大な関西都市圏は、の経済を最大限に活用する歴史的条件をたまたこれまでおざなりにされてきた集積の利益を高ま満たしていたと言えよう。

める方向性を明確にすれば、力強い復活を遂げるだろう。

東京の脆弱性東京がアジアの諸都市と互していくためにも、東京の最大の脆弱性は、上海、香港、シンガ

都心の密度を高めることが決定的に必要である。

ポールなどに比べて都心の集積が規制によって日本の都市政策に関わる者が、その知見を、不必要に抑えられており、規模の経済が十分に自らの権限防衛のためや既得権を持つ住民の地活用されていないことにある。最近の高層化に

域エゴのために用いていることが大阪と東京のもかかわらず、都心の就業者密度は香港やシン脆弱性の根源である。
「世界を見ている民間のガポールに比べてかなり低い。特に、大丸有地

創意工夫を、前例主義の都市計画当局が押しつ区（大手町・丸の内・有楽町エリア）においてぶしている」と言われて久しい。日本の自治体

は、高さ制限や CO2 排出規制などを通じた、の都市政策に関わる人々がその知見を国全体の都による実質的な容積率規制が集積化を妨げて利益のために活用するようになったときに、大いる。これはオフィス業務の効率性を妨げてい阪も東京もその最大の脆弱性を克服し、世界にるだけではない。マンションがこの地区にない

重要な貢献ができる都市に変貌するであろう。

ことの原因にもなっている。さらにそれは、大丸有地区における国際化の相対的な遅れの原因にもなっている。

3 結論
日本の成長戦略としての都市の再生を考える
観点から、最近改めて提起された大阪と東京の都市の将来性の問題を考察した。
オフィスの集中こそが都市の命である。ところが大阪は、オフィス拠点をあまりに無秩序に分散しすぎた。かつては西日本の中心都市であったために表に出ずにすんでいたこの弱点が、今や大阪の命取りになりつつある。しかしこの

注1 ）例えば岩田規久男・八田達夫（2003）第 5 章参照。
2 ）岡本亮介（2006）参照。岡本はさらに、大阪港を廃止して神戸空港の跡地に神戸港を大幅拡充することを提案している。
参考文献
八田達夫（2011）「都市経済の脆弱性」『都市計画』第292号、日本都市計画学会。
八田達夫（2006）「序章」八田達夫編著『都心回帰の経済学』日本経済新聞出版社。
岩田規久男・八田達夫（2003）『日本再生に「痛み」はいらない』東洋経済新報社。
岡本亮介（2006）「集積の利益追求のための空港・港湾
機能集中化政策」八田達夫編著『都心回帰の経済学』
日本経済新聞出版社。

弱点は、都心集中策でただすことができる。

都市の成長戦略：大阪と東京

7

エディトリアルノート

東日本大震災以降、首都圏にお変数や第三の変数の代理変数を用染する可能性のある企業にとって、ける直下型地震のリスクが顕在化

いて、実際の修繕積立金や管理費

消費者が不買運動を起こしたり、しており、より堅固な建物への建がどのような変数から影響を受け株主たちが将来の損害賠償を考慮て替えは政策的にも強く求められるかについて回帰分析をしている。 するために株式を売却したりするている。しかしながら、都心でのここで重要なのは、マンション

ことを通じて、経営者に圧力をか代表的な居住形態であるマンショ管理業者と理事会、ないし区分所

けることが考えられる。こうしたンの建て替えや修繕は、集団的な有者間でのプリンシパル・エージ

圧力を前提にすると、政府による意思決定をともなうために、停滞

ェント問題である。管理会社が区規制や環境税が実施できない場合している。

分所有者たちの正当なエージェン

でも、企業は自主的行動によって、トになっていないために、最適な環境汚染を防止する行動に積極的

再生投資に関する実証分析」）は、 投資額とのズレが発生するかもしに取り組むかもしれない。このよ

区分所有建物（いわゆるマンショ

れない。社会的に最適な投資額とうな取組は自主的行動アプローチ

ン）の長期修繕計画に基づいた修マンション管理会社が考える金額と呼ばれている。

繕積立金や管理費に注目して、どは相当な開きがあるかもしれない。

日引論文（「化学物質のリスクのような変数がこうした修繕計画

正当なエージェントであれば、区と市場の評価」）では、トービンに影響を及ぼすかについて内生性分所有者たちが最適と考える再生の q をデータとして用いて、自を考慮しながら実証的に研究した

投資額が選択されるが、現状では主的に企業が環境負荷を低減させ論文である。

正当なエージェントとはなっているインセンティブをもつかどうかないことが示唆されている。

について分析した従来の研究を批

中川・齊藤論文（「マンション手法としては、著者たちが直接実施したアンケートからのデータ

理事会の利害調整機能や所得水判して、代替的な手法を用いて、を使用しているが、国土交通省が準等の変数を用いて、興味深い結企業は株式市場からどのような圧別に実施したアンケート・データ

果が得られている。区分所有者た力を受けるかについて分析していによる裏付けも取っており、デー

ちが高齢化してくると時間的な視る。

タにバイアスがないことを確認し野が短くなり、そのために合理的

トービンの q は言うまでもな

たうえでの調査になっている。

主体としての個々人にとっての最

く、企業の市場価値を資本ストッ

区分所有建物の修繕積立金に影適投資額は小さくなることが見出

クで割ったものである。トービン

響を及ぼす変数として三つの変数される。マンションの修繕や建ての q が変化するときに、環境負が存在する。第一は、建物の総価

替えは集合的な意思決定を伴う問荷等の大きな企業は、将来の損害値を最大にする社会的に最適な投題であるために、そもそもこうし

賠償のリスクを避けるために、そ資額である。第二は、個々の区分た投資額は過小になる傾向があるれを防ぐための装置や設備を拡充

所有者たちが考える主体的合理性と考えられるが、修繕積立金の不する。そのときにはトービンの qにもとづいた水準である。第三は、 足がそれを裏付けるような結果にの分母である資本ストックは大きマンション管理会社が考える最適

くなる。それと同時に、株主が損なっている。

水準である。マンションの修繕投

区分所有建物についての理論研

害賠償のリスクを評価すると株価

資額が過大であるか過小であるか究や実証研究はまだ緒についたばが低下するので、分子も低下するをチェックするためには、最適なかりである。こうした基礎的な研可能性がある。この二つの効果が投資額からの乖離がどの程度であ究が蓄積されることを願いたい。

トービンの q の低下に表れている。

るかを突き止める必要があるが、◉そもそも最適な投資額を示すデー

企業は市場からさまざまな圧力

しかし、この両者を識別するこタが存在しない。そのため第二のを受けると考えられる。環境を汚とは、q を用いた分析ではできな

8№84

季刊 住宅土地経済

2012年春季号

い。その点を考慮して、日引論文を排出する可能性のある営業所のした分析は、いま述べた意味で、では、企業価値を有形固定資産と周辺で、地価が低下しているかど

地方分権の可能性を探るうえで重無形固定資産に分割して分析を行うかについて検証している。これ

要な研究である。

なっている。それぞれの価値が、は周辺住民が環境リスクをどのよ

平成15年の住宅需要実態調査を

化学物質汚染（発がんリスク）にうに評価しているかについての分

用いて、特に持ち家居住者を対象

よって、どのような影響を受ける

析である。住宅市場は発がんリスに過去 5 年間に住み替えをした人

かについて実証的に研究したもの

クを認知しているが、その評価額

たちのデータで、こうした分析をである。

はきわめて低い値になっているこ

行なっている。説明変数のなかでとが報告されている。

も、図書館蔵書数、都市公園密度、

化学物質による汚染のリスクは◉犯罪発生率といった変数が居住地ができる。情報開示が投資家にと人々が居住地を選択する際に、選択に有意な影響を及ぼすことがって正確でわかりやすいものであ

どのような要素を考慮するだろう

るときに、その情報の有意性は高か。有名な「足による投票」仮説

この推計の問題点は、サンプル

まる。もちろん正しい情報であっは、人々が地域ごとに異なる水準

セレクション・バイアスであろう。

ても、投資家がその情報を重要視の地方公共財や税率に直面したと実際に居住地を変更したサンプル

していなければ、株式の需給は変きに、どの地域を居住地として選だけを用いているために、ある地

化せず、株価は反応しない。した

択するかによって、居住者の選好

域の公共財やアメニティについてがって、問題は開示された情報にが表明されるというものである。

敏感な人たちや転居費用の低い人

よって、株価が反応し、企業の経地方税率が高い高負担を要求すだけが対象になっている可能性が営者に環境汚染削減の努力に対する自治体でも、高福祉によって老ある。実際に、他の居住地を選択るインセンティブをもたらすかど

後の心配や病気の心配が解消されせずに転居しなかった人たちはサうかである。

るのであれば望ましいと考えるンプルから除外されているために、人々もいる。これに対して、自己アメニティや公共財の評価は過大

企業の情報開示によって得ること

しかしながら、発がんリスクの情報は株式市場に影響を及ぼさず、 責任原則を旨とする人々は、低負確認されている。

に推計されるかもしれない。

株式市場からの圧力は必ずしも大担、低福祉の自治体に居住しよう

実際に、表 6 にあるように、一きくないことが示されている。日と考えるかもしれない。こうした人当たりの図書館蔵書数は、 3 万本では有形固定資産を大きくする

人々の選好の差異が、自治体の提557円と非常に高い値を示してい効果は働くが、株式市場からの圧供する税率と公共財（支出）の異る。図書館の本が 1 冊増えること

力はそれほど大きくないことが回なるパッケージを維持するためにによって、人々の評価が 3 万円以

帰分析によって見出されている。

は、人々が比較的低いコストで自上増加するというのは考えにくい。

これはどのように考えるべきなの

治体間の居住を変更することがでいずれにしても、こうしたサンプだろうか。環境に対する自主行動

きなければならない。

ル・セレクション・バイアスを解計画も含めて、株主からの圧力が小林・行武論文（「居住地選択

消する必要があるだろう。そのう

働かないのにもかかわらず、経営要因とアメニティ価値の測定」）

えで、ないものねだりになるかも者がこうした有形固定資産を増やは、東京都の23区を対象にして条しれないが、東京23区ではなく、して、環境汚染を減らそうとする

件付きロジットモデルを用いて、より小さな地域に限定したマイクのは、ある意味で奇妙なことであ

人々の居住地選択行動を分析してロ・データによる分析が必要である。この点を今後の研究では考えいる。その結果、地方公共財やア

ろう。

る必要があるように思われる。

メニティの価値がどのように決ま同様の視点から、環境汚染物質(Ｆ･Ｙ)

るかについて考察している。こうエディトリアルノート

9

論文

マンション再生投資に関する実証分析
中川雅之・齊藤 誠
つを分離して処分することができない。資産がはじめに各所有者の共有になっている場合、その資産のいまやわが国のマンションのストックは，適切な利用が行なわれないことが、共有地の悲2009年末で約562万戸に達する一般的な居住形劇として知られている。また瀬下・山崎（2007）

態となりつつある。一方、建築後30年以上経過においては、マンションという財のクラブ財したマンションは、2009年末時点で約94万戸あとしての性質に着目して、資産を維持・増価す

るが、近いうちに100万戸に達すると予測される努力水準が過小になることを明らかにしていている。劣化するおそれのある老朽マンションる。

ストックが急速に増加している状況下では、適このためマンションの再生投資は、区分所有

切な水準の再生投資を確保することが非常に重者総会における多数決という、集団的意思決定要である。

システムの下に判断が行なわれる。共有物やク

このような劣化に対しては定期的な修繕が必ラブ財に関する意思決定に集団的意思決定を導要になるが、場合によっては新たな機能を付加

入するという考え方自体は、標準的なものであしたり、性能を向上させる大規模な改修を行なる。しかし、集団的意思決定にかかる取引費用ったりすることが求められる。修繕と改修だけが大きなものである場合には、このシステム自では対応できない場合には、建替えが必要とな体がうまく機能しない可能性は十分ある。

る。しかし、わが国のマンションストックにつ

本稿では、筆者らが2009年に実施したアンケ

いて、このような再生投資が十分に行なわれてートデータを使用して、マンションの再生投資いるとは言いがたい。例えば、25年以上の長期規模の評価とその要因について分析している。

修繕計画に基づく修繕積立金額を設定している

第 1 節ではアンケートデータを、第 2 節では再マンション管理組合は、37％程度（2008年）に

生投資額に影響を与える要因について記述する。

すぎない。マンションの建替えは、制度の充実

第 3 節では記述データに基づき再生投資額の規を背景に年々増加傾向にあるが、2009年 4 月時

模を評価し、第 4 節ではその要因について実証

点で建替え事業を完了したのは137件にすぎな

分析を行なっている。第 5 節はまとめである。

い。
このような再生投資を過小なものとしている

1 データ

原因を、マンションという不動産の所有形態に意思決定の環境が、マンションの再生投資水求める指摘はこれまでにも行なわれている。区

準に影響するという指摘は、これまでにもアカ

分所有法では、マンションの所有者は専有部分

デミズムおよび実務の世界で行なわれてきたが、の所有権と共有部分の所有権を持っており、二一般的な可能性の指摘にとどまっており、統計10

季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84(中川雅之 氏写真)

なかがわ・まさゆき

さいとう・まこと

1961年秋田県生まれ。京都大学

1960年愛知県生まれ。京都大学経済学部卒。博士（大阪大学）。
建設省（現・国土交通省）、大経済学部卒。Ph.D.（米 MIT）。
ブリティシュ・コロンビア大学

阪大学社会経済研究所助教授などを経て、現在、日本大学経済助教授、京都大学経済学部助教(齊藤誠 氏 写真)授などを経て、現在、一橋大学学部教授。著書：『公共経済学大 学 院 経 済 学 研 究 科 教 授。著と都市政策』（日本評論社）ほ

書：『資産価格とマクロ経済』

か。

（日本経済新聞出版社）ほか。

的な検証を経ていない。それは、適切な再生投しない可能性がある

資との乖離を直接観察することが困難であると②集団的意思決定を行なう組織の効率性によっいう事情による。つまり、維持管理投資や修繕て、実現される再生投資額が異なる可能性が投資などの再生投資で観察できるのは、投資額ある

または、投資の裏づけとなる管理費の徴収額、ことを考慮する必要がある。再生投資額の乖離

修繕積立金である。しかし、これらの再生投資（マンションの実際の再生投資額−マンション

額が大きな値となっていることが、十分な投資管理士が算定した適切な再生投資額）を発生さ額を確保していることを意味するのか、過剰なせる要因について議論するため、①のマンショ

投資額となっていることを意味するのか、を判ンの再生投資額の認識に影響を与えると考えら断することは非常に難しい。例えば、規模の大れる属性と、②の集団的意思決定を行なう組織

きなマンションで一人当たりの再生投資額が小体制、双方のデータを得ている。また、アンケ

さなものになっていたとしても、それが規模のートで得られたデータの一般性を確認するため、経済を意味するのか、集団的意思決定の困難性

わが国で最も大きなマンション調査である、国を意味するのかを識別することは困難だ。

土交通省が実施するマンション総合調査1)との仮に過小な再生投資を識別できたとしても、その要因を特定することはさらに難しい。再生
投資額は、集団的意思決定の環境だけでなく、整合性を配慮した質問項目が配置されている。

2 再生投資額の決定に影響に与える要因

マンションの物理的属性あるいはマンション居

この節では前節で指摘された、マンション再住者の属性の影響を受けるため、意思決定環境

生投資額の決定に影響を与える二つの要因に関の影響を分離することは、容易なことではない。 連する属性について、本アンケートの数値とマ
このため、筆者らは2009年 1 月に、首都圏マンション管理士協会に委託して、個別マンショ

ンション総合調査を比較することで、このデータの妥当性、一般性について検証する。

ンの物理的状況を踏まえた管理費の徴収額、修繕積立金の額を評価するアンケートを実施した。

2.1 マンションの居住者属性

このことにより、マンションの物理的状況、居（時間的視野の短さ）

住者の属性に関するデータのみならず、再生投本アンケートで把握された、マンション管理

資額の適正水準と実際の水準に関するデータを士の算定する最適な投資額とは、マンションの入手することに成功している。

市場価値を将来にわたって最も高い水準に維持決定された再生投資額が、専門家が適正と考していくためのものであろう。しかし、マンシえる水準から乖離する要因としては、ョンを売却することを考慮しなければ、自らの①マンション居住者が、資産価値を最大にする

居住期間中に享受できる住宅サービスとそれにという意味において最適な再生投資額を選択必要なコストの差額を最大にすることを目標とマンション再生投資に関する実証分析

11するかもしれない。このような場合、マンション管理士が算定する再生投資よりも低いレベル

図ઃ―本アンケート調査における居住以外に供されている戸数比率別マンション構成比の再生投資額が選択される。
これに関係する属性としては、マンションの居住者の年齢構成がある。本アンケートの対象マンションは、50∼60歳代が中心となる年齢階層であるという結果を得ているが、マンション総合調査においても、居住者の年齢構成についてはほぼ同様の結果を得ている。
このように、時間的視野が短い高齢者が多い
マンションにおいては、再生投資は過小なものとなる可能性が高い。また、わが国では中古住最も多くなっている。空室についても、空室の宅市場が未発達であることが指摘されることがないマンションが最も多いが、本アンケート、多い。中古住宅市場で適切な評価を受けられなマンション総合調査ともに、10％以下の空室がい場合には、特にこの傾向は強く現れるだろう。

発生しているマンションが半数近くある。
このような店舗を経営する、部屋を賃貸に供（マンション居住者の多様性）

している、または空室の家主としての区分所有

集団的意思決定に関わる組織としては、区分者は、通常の居住者としての区分所有者とは、所有者総会と理事会があげられる。区分所有法

住宅の管理について相当に異なるインセンティ

では、区分所有者総会において、過半数の同意ブを有すると考えられる。図 1 では、本アンケが必要な普通決議あるいは 4 分の 3 の同意が求ートについてこれらの店舗、賃貸、空き室に供められる特別決議によって、建替え以外の再生されている戸数を合計し、居住に供されている投資の額が決定される。通常は、管理組合の業

もの以外の比率別に、マンション構成比を出し務の執行を総会から委任されている理事会の提ている。30％以上をその他用途に供しているマ案により、再生投資額の決定が総会に対して諮ンションが約 4 分の 1 を占めており、このようられる。それが一定の得票数に達しない場合は、 なマンションでは意思決定のコストが高くなる
現行の再生投資額がデフォルトとして維持され可能性がある。

ることになる。
このような集団的意思決定に伴うコストは、

2.2 集団的意思決定体制

いくつかの要因によって決定される。まず、居次に、集団的意思決定のしやすさをマンショ

住者の属性が多様なものであるほど、利害の調

ンごとに観察する。前述のとおり管理費、修繕整が困難になる可能性があろう。本アンケート

積立金などの額の変更は、総会の普通決議あるとマンション総合調査における店舗等その他用いは特別決議によって行なわれる。このため、途の比率をみると、店舗を入れていないマンシ

総会への区分所有者の出席率ごとにマンション

ョンが最も多いが、 5 ∼10％程度が店舗等であ比率をみる。

るマンションは20∼30％程度あり、二つの調査の傾向はほぼ一致している。

本アンケートは、10∼20％の出席率のマンシ
ョンが最も多く、30∼40％の出席率にピークが賃貸に供されている部屋の比率については、あるマンション総合調査よりも出席率が低いマ

マンション総合調査では10∼20％程度が、本アンションに偏りがあった。しかし、マンション

ンケートでは20％超が賃貸化されているものが総合調査でも、半数のマンションで50％未満の

12

季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84出席率しか確保できていない。

図઄―マンションの管理費月額別のマンション構成比

また、総会に議案を提出する理事会の機能性をみる。理事会の開催頻度別マンション構
成比をみると、本アンケート、マンション総合調査ともに、月に 1 回の頻度で開催されているケースが最も多いが、ほとんど開催せず、
あるいは開催したことがないマンションも少数ではあるが存在した。
理事会のメンバーへの報酬体系は、両調査ともに無報酬であるマンションが70∼80%と大層を占めている。このように、マンショ
ン管理の執行を受け持つ理事会は、区分所有者がボランティアとして行なっているケース

図અ―マンションの修繕積立金総収入額（月額）別のマンション構成比がほとんどである。
次に、実際の管理業務の実施方法をみる。
業務の管理会社へのアウトソースの程度について二つの調査のおおむねの傾向は同じだ。
す べ て 管 理 業 者 に 委 託 し て い る ケー ス が60∼80％を占めており最も多いが、すべて管理組合で実施しているケースも10％程度存在する。

3 管理費、修繕積立金の評価
アンケートで得られた管理費および修繕積立ョンとほぼ同様のマンションを取り上げ、再生金徴収総額のレベルの評価を行なう（図 2 、図

投資の規模についての専門家の目からみた評価3 ）。これまでみたように、本アンケートの対を加えたものと位置づけることができよう。具象となっているマンションは、総会の出席率な

体的には、マンション管理士が対象となるマン

ど一部の項目を除いて、マンション総合調査でションを訪問し、これまでに記述した項目につ明らかにされた一般的なマンション像とほぼ一いて聞き取り調査するとともに、マンションの致している。マンション再生投資の大きさは管属性や状態に応じて、戸当たり管理費と戸当た理費、修繕積立金徴収総額を用いるため、管理り修繕積立金徴収総額について、適正と考えら

費と修繕積立金総収入額の分布を比較する。二れる額を算定している。

つの調査の傾向はほぼ同じと考えてよい。マン

専門家が適正と評価した戸当たり管理費、戸ションの管理費は、 1 万∼ 2 万円の間が最も多当たり修繕積立金徴収総額と実態との乖離を、く分布しており、それよりも低いマンションと

図 4 および図 5 において記述した。図 4 から明高いマンションがほぼ均等に分布している。修らかなように、管理費についてはほぼ合致して

繕積立金については月額50万円未満のマンショ

いるマンションが多く。不足しているマンショ

ンが両調査とも最も多い。しかし、月額400万

ン、超過しているマンションはほぼ左右対称に

円超のマンションも10％程度存在する。

分布している。一方、修繕積立金は、戸当たり

このように、本アンケートは一般的なマンシ10万円超不足しているグループが最も多い。 2
マンション再生投資に関する実証分析

13

図આ―月額戸当たり管理費の不足・超過額別のマンシ
ョン構成比・理事等への報酬が低い場合、適切な管理を行なうことに対する執行部のインセンティブが低下する可能性がある。また、開催頻度は理事会のインセンティブを一般的に代理するものとして位置づけることができる。
・マンション管理業者などを活用できない場合
は、専門的ノウハウを利用できないため、適切な管理に関する判断が行なえない可能性が大きくなる。
もう一方のタイプの説明変数は、居住者の要求する管理水準に影響を与えるものである。

図ઇ―戸当たり修繕積立金徴収総額の不足・超過額別マンション構成比・東京駅までの総所要時間は、時間価値である
所得と負の相関を有するため、維持管理・修繕投資には負の影響を与えることが予想される。
・年齢が上昇すると、時間的視野が短くなるので、特に長期的な投資である修繕投資に負の影響を与えることを予想する。
・分譲価格（平均価格）は、再生投資対象の経済価値であり、投資額に正の影響を与えることを予想する。
再生投資のレベルの決定に際しては、将来を番目に多いのはマンション管理士の評価とほぼ見通して現在の消費を抑える我慢強さ、他者と一致しているマンションだが、修繕積立金の不の共同作業を通じて意思決定する場合の協調性

足傾向が顕著である。

など、観察できない居住者の資質が、大きな影

4 再生投資決定に関する実証分析

響を与える可能性が高い。そしてそれは、区分所有者総会の出席率などと一定の相関を有する

4.1 実証分析の方針

ことも十分に予想できる。このようなサンプル

マンションの維持管理投資額および修繕投資

セレクション・バイアスを回避するために、第額の決定要因を以下のようにして推定する。
被説明変数としては、実際の月額戸当たり管2 節で説明した変数を用いてヘックマンの 2 段
階推定を行なう。具体的には、

理費用の徴収額および戸当たり修繕積立金徴収① 1 段階目で、過剰な投資（ 0 を含む）
、過小

総額と、それぞれについてマンション管理士がな投資の選択をプロビットモデルで推定適切と評価した額との差額を用いる。そして、② 2 段階目で、投資額、つまり過剰な投資、過これを二つのタイプの説明変数に回帰する。一小な投資の程度を線形モデルで推定つのタイプは、以下のような意思決定の容易さすることで、マンションの再生投資の決定の構に影響を与える変数である。

造を検証している。

・区分所有者総会への出席率が低い場合、マン

14

ション全体の意思決定が困難化することが予

4.2 実証分析結果想される。

表 1 、表 2 は、第 1 段階、第 2 段階を同じ説

季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84表ઃ―戸当たり管理費（月額）、戸当たり修繕積立金の過不足実証結果（第 2 段階)

注 1 ）括弧内は標準偏差。
2 ）＊、＊＊、＊＊＊はそれぞれ10％、 5 ％、 1 ％水準で有意であることを示す。

表઄―戸当たり管理費（月額）、戸当たり修繕積立金の過不足実証結果（第 1 段階）

注 1 ）括弧内は標準偏差。
2 ）＊、＊＊、＊＊＊はそれぞれ10％、 5 ％、 1 ％水準で有意であることを示す。

明変数により行なった実証分析結果を報告して2)に、アウトソース 2 、 3 は基幹事務の一部を委いる 。その他という変数は、居住以外の用途託している場合、アウトソース 4 、 5 は基幹事

割合を示す。総会 1 は区分所有者総会への出席

務以外を委託している場合、アウトソース 6 は率、理事会という名前のついた変数は理事会のまったく委託を行なっていない場合のダミー変開催頻度を示すダミー変数で、 2 ∼ 3 カ月に 1数である。

回程度開催する場合を基準としている。また、

まず、表 2 で管理費不足徴収、管理費超過徴

無報酬とは理事に対する報酬がない場合のダミ

収の第 1 段階の選択をみる。分譲の平均価格がー変数である。アウトソースという名前のつい高いほど、総会の出席率が高いほど、アウトソ

たいくつかの変数があるが、これはすべての管ースの程度が高いほど、管理費の超過徴収が選理業務を管理業者に委託しているケースを基準ばれる場合が多い。一方、表 1 で示されているマンション再生投資に関する実証分析

15

同じ管理費の 2 段階目の推定結果では、有意な一方、アウトソースの程度は不足積立、超過積立の選択に影響を及ぼしていない。大規模修

変数は推定されていない。
これらの結果は、分譲価格の平均が代理する

繕を管理会社が自ら行なうことはないため、管区分所有者の所得が高いほど、総会の機能性が理費の不足・超過の選択にアウトソースの程度高いほど、管理費の増加が受け入れられやすいが影響を及ぼし、修繕積立金の不足・超過の選ことを示しているが、超過徴収を促進するよう択には影響を及ぼしていないという推定結果は、な影響を及ぼす要因はないことを意味する。図プリンシパル・エージェント問題の存在を示唆

4 の不足・超過徴収額別のマンションの分布をする。

みても、適正な徴収額の左右対称に分布しておまた、修繕積立金については管理費とは異なり、不足額や超過額の決定はランダムに行なわり、積立不足の程度に系統的に作用している要

れている可能性が高い。不足徴収についても同因が存在する。表 1 では、40歳台が最も多いマ様である。

ンションでは積立不足の程度が抑制される傾向

アウトソースの程度が高いほど管理費が多くがある一方で、その他用途が多いマンション、徴収されていることは、二つの解釈が可能だろ

理事会が非開催であるマンションでは不足積立う。一つは専門家が日常的な管理を行なうことがより深刻になる傾向があることがみてとれる。

で、正確な情報が区分所有者に伝えられ、必要な管理費が確保できているという考え方である。

5 まとめ

もう一つは、理事会あるいは総会と委託先であ2009年 1 月に実施したアンケート調査を用いる管理会社との間でプリンシパル・エージェンて、マンションの維持管理投資、修繕投資のレト問題が発生しているとする考え方である。素

ベルの評価、その過不足の原因を分析した。ア

人の集まりである理事会や総会が管理会社の言

ンケート調査で抽出されたマンションは、マン

いなりになっている、などの指摘を聞くことがション一般の属性とほぼ同一である。そのようあるが、そのような心配を反映した考え方といなマンションの管理費の徴収額は、マンションえる。

管理士が適正レベルと判定したものをピークに次に、修繕積立金に関する超過積立、不足積

左右対称な分布を示していた。一方、修繕積立立の選択に関する推定結果を表 2 でみる。分譲

金の積立額は、半数近くのマンションで、戸当の平均価格が有意な結果をもたらしていないが、 たり10万円以上の積み立て不足という判定が示
東京駅までの総所要時間が長いほど不足積立がされており、積立不足傾向が明らかに見て取れ

起こりやすいという結果が得られている。

た。

また、管理費の推定結果と比較した第 1 段階

実証分析で明らかになったのは、管理費ではの特徴は、総会の出席率は有意な結果が得られ総会の機能性が、修繕積立金では理事会の機能ていないが、理事会に関連する変数が有意にな性が重要である点であろう。また修繕積立金にっている点であろう。例えば、理事が無報酬でついては、マンション居住者や用途の多様性もあるマンションでは、不足積立が起こりやすく、 負の方向の影響を与えていることもわかった。
理事会が頻繁に開催されているマンションほど維持管理投資については、日常的な住宅サー

不足積立が起こりにくくなっている。管理費とビスと直結しているため、区分所有者は比較的比べて長期的な視野に立った判断が必要な修繕

容易に適切な投資レベルの判断を行ないうるの積立金は、総会よりも執行機関である理事会のではないだろうか。このため総会での意思決定機能性が重要であることを意味するのかもしれがスムースに行なわれるかぎり、適切なレベルない。

の維持管理投資を実施できる。しかし、修繕投

16

季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84

資は将来時点で実施され、利得も将来に発生するため、区分所有者の様々な時間的視野、時間
選好によって適切と判断されるレベルが異なる。
このように多様な利害調整を総会で直接行なうことは困難だ。総会の委任を受けた理事会が区分所有者間の利害調整を行なうことになり、修繕投資の決定には理事会の機能性が大きな役割を果たす。

に謝辞を申し上げたい。
注1 ）2005年 6 月に国土交通省で実施した「平成15年度
マンション総合調査」。2500の管理組合と、 1 万2500
名の区分所有者に対するアンケート調査であり、わが国で最も大規模なマンション調査である。
2 ）推定で用いた変数は、この他に築後年数、総戸数、戸当たり専有面積などを用いているが紙幅の関係上、推定結果を報告していない。中川・齊藤（2012）においてすべての推定結果を報告している。

国土交通省が示している標準管理規約は、理事会メンバーの要件として区分所有者であるという条件を課していた。その結果、多くのマンションでは管理の素人にすぎない区分所有者が、ボランティア的に理事会業務をこなしている。
無報酬であるケースがほとんどであるため精力的に業務をこなすインセンティブも出てこない。
困難な利害調整を行なわなければならない理事会の機能を十分に確保することは、極めて困難だろう。
なお、専門家による管理を採用する場合に十参考文献
岩田規久男（1997）「マンションの法と経済分析」岩田規久男・八田達夫編著『住宅の経済学』日本経済新聞社。
瀬下博之・山崎福寿（2007）『権利対立の法と経済学』
東京大学出版会。
中川雅之・齊藤誠（2012）「マンション再生投資に関する実証分析」齊藤誠・中川雅之『人間行動で考える
地震リスクのマネジメント：新しい社会制度を設計する』勁草書房。
福井秀夫（2008）「マンション建替え・管理の法と経済分析」『自治研究』第84巻12号。
山崎福寿（1999）『土地と住宅市場の経済分析』東京大学出版会。

分留意すべき点として、プリンシパル・エージ
ェント問題があろう。実証分析ではアウトソー
スの程度が高いほど、管理費、修繕積立額が過剰方向に偏る傾向がみてとれた。これは、専門業者から正確な情報が総会等に伝えられているという解釈も可能だが、総会、理事会が十分に現場のエージェントをモニタリングできていない可能性もある。このように、マンション管理についての専門家の登用は、業務の効率化とプ
リンシパル・エージェント問題のトレードオフにさらされている。このため、専門家に対するモニタリングを制度の中でどのように設計するかが、今後のマンション再生投資の適切化を図る重要な要素となる。
＊

本研究は、文部科学省委託業務「近未来の課題解決を目指した実証的社会科学研究推進事業」から財政的な支援を受けている。本研究過程においては、金本良嗣政策研究大学院大学教授をはじめ住宅経済研
究会のメンバーの方々から、貴重なコメントをいた
だいた。またアンケートの実施にあたっては首都圏
マンション管理士協会からご協力いただいた。ここ

マンション再生投資に関する実証分析

17

論文

化学物質のリスクと市場の評価
日引 聡いる環境負荷の情報を、事業所が立地する周辺

はじめにの住民が知ることができれば、周辺の住民は、

近年、地球温暖化問題をはじめ、さまざまな自治体などを通して、事業所に環境負荷削減の環境問題が出現し、環境政策の重要性が高まっ圧力をかけるであろう。このように、情報開示ている。しかし、規制や環境税など伝統的な政は、さまざまなチャネルを通じて、事業所や企策手段は、その導入のためのコンセンサスを得

業の環境負荷削減行動を促進する可能性をもっるために長い期間を要するため、問題解決に対ている。

して柔軟に対応できないデメリットがある。こ自主的アプローチについて、日本を対象としのため、伝統的な政策手段を補完し、企業の自た研究としては、ISO14001や環境自主行動計

主的な環境保全的行動を促進するための政策手画を対象に、認証取得や自主的行動への参加イ段として、近年、自主的アプローチや公的機関

ンセンティブを明らかにしたり、認証取得や自による情報開示に関心が寄せられている。

主行動計画が環境負荷低減に効果的であったか

自主的アプローチとは、企業の自主的な取組
1)を促進するような制度をいう 。日本では、事どうかを明らかにする研究はいくつか存在する（Nakamura et al. 2001、Arimura et al. 2008、

業所と自治体との間で締結される公害防止協定、 Arimura et al. 2011、 Sugino and Arimura 2011、
ISO14001のような公的機関（国際標準化機構）

岩田他 2010）。それによると、これらのアプロによる環境マネジメントシステムの認証制度、ーチは環境負荷の低減に有効であったことが確

経団連による環境自主行動計画などが該当する

認されている2)。

と考えられている（岩田他 2010）。

一方、情報開示に関する研究としては、企業

情報開示とは、企業や事業所の環境負荷情報

あるいは事業所の環境負荷情報を利用して、株を提供することをいう。後述するように、情報式市場や土地市場が企業や事業所の環境負荷をが開示されていれば生産プロセスで生じる環境

どのように評価したかについて検証する実証研

負荷によって将来環境汚染が起き、その損害賠

究が、アメリカを中心に多く行なわれている。

償などのリスクが生じる可能性があるならば、

しかし、日本については、研究の蓄積は多くな

投資家は、そのリスクを避けることを重要視すい。情報が開示されていても、投資家や住民がる結果、環境負荷の大きい企業の株価は下落し、 認知し、理解していなければ、そのような情報
その企業の資金調達などに悪影響を与える。こあるいは情報開示の仕方は有用でなく、情報はのため、企業は、株式市場での評価を引き上げ

市場に影響を与えない。しかし、投資家が情報るため、自主的に環境負荷を低減させるインセを認知し、重要視していれば、市場はその情報ンティブをもつ。また、事業所において生じてに反応する。このため、市場が、開示された情

18

季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84

報に対して反応しているかどうかを検証するこ

ひびき・あきら
1961年京都府生まれ。東京大学大とが、情報開示が企業や事業所に環境負荷削減

学院経済学研究科第઄種博士課程修了。国立環境研究所室長などをのインセンティブを与える機能を有するかどうかを検証するうえで、重要な意義を持つ。

(日引聡 氏 写真)

そこで、本稿では、政府によって開示された経て、現在、上智大学経済学部教授。
論 文：“Panel Data Analysis ofJapanese Residential Water De-

企業および事業所の生産プロセスから生じる環

mand Using A Discrete/Continuous

境負荷（特に、有害化学物質の排出量・移動

Economic Review, 2011年（共著）など。

Choice Approach,” The Japanese量）情報を、市場（特に、株式市場および住宅
市場）がどのように評価しているかという点に
つ い て、Hibiki and Managi（2010）お よ び

象に、市場が、企業や事業所の化学物質のリス

Hibiki and Managi（2011）で得られた知見のクにどのように反応しているかを分析する。

概要を解説する。

以下、第 1 節では、日本の株式市場が企業全

なお、企業（あるいは、生産者）の環境負荷
3)体の化学物質排出・移動量のリスクをどのように関する情報には、製品に関する情報 と生産に評価しているかについて、第 2 節では、日本のプロセスから排出される汚染物質排出量に関の住宅市場が近接する事業所が生じている化学

する情報の 2 種類がある。本稿では、化学物質

物質排出・移動量によって生じるリスクをどの

排出移動量届け出制度（PRTR 制度）の基でように評価しているかについて、それぞれ分析

開示される事業所および企業の化学物質排出お結果を紹介する。

よび移動量の情報を対象にしており、後者の情報を対象にした分析である。

1 株式市場は、企業の化学物質排出･移動量に起因するリスクを評価しているか？

PRTR 制度は、OECD が1996年に加盟国に対して、その導入を勧告した結果、日本をはじ企業の化学物質排出・移動量の情報は、なぜめ、アメリカや EU などにおいて、生産のプロ

株式市場に影響を与える可能性があるのだろう

セスで発生した有害化学物質の排出量等を把握

か？

し、管理することを目的として導入された。日て、現在、環境汚染を引き起こしていなかった

本では、1999年に「特定化学物質の環境への排としても、その排出によって、環境汚染を引き

出量の把握等および管理の改善の促進に関する起こすかもしれないリスクがあるだけで、なぜ、法律」により制度化され、指定事業者に対し、企業の価値が低下する可能性があるのだろう

354の指定化学物質の排出量および移動量の届

か？

け出を義務付けた。この結果、2001年から事業4)

企業によって排出された化学物質によっ

これは、次のような理由により、投資家（株所データが公開されている 。ここで、排出量

主）は、排出量の多い企業ほど、期待収益率がとは、事業所が大気、水域、土壌などの環境中低いと判断するからだと考えられる。

に排出される化学物質の量をいい、移動量とは、①事故など何らかの理由によって、環境汚染が発生した化学物質の一部を廃棄物処理などのた生じた場合、排出量が多い企業ほど汚染によめに移動させる量をいう。前者については、環って与える被害は大きく、損害賠償を含む被境中に多量に排出され、蓄積することで汚染被害者の救済、汚染処理の潜在的な費用負担の5)

害が生じる可能性がある 。後者については、リスクが大きい事故などによる環境中への放出によって生じる②現在、汚染被害が報告されていなくても、将汚染の可能性がある。本稿では、排出量と移動

来汚染被害が明らかになった際、過去に遡っ量の合計によって決まる化学物質のリスクを対て、企業責任（損害賠償）が問われる可能性
化学物質のリスクと市場の評価19があり、排出量の多い企業ほど、そのリスク

Konar and Cohen（2001）などがある。この研は大きい。この点については、裁判所による究は、株式市場に上場している企業のデータを

法律の運用（判例）に大きく依存する。裁判用いて、企業の化学物質の排出量がトービンの所が被害者に有利な判決を下す傾向にある場

q6) に与える影響を分析し、化学物質の排出量

合には、投資家にとって重要なリスクになるの多い企業ほど、トービンの q が低くなるこ

し、裁判所が、企業の責任を認めない判決をとを明らかにし、この結果から、市場は、企業下す傾向にある場合には、重要なリスクになの化学物質の排出量・移動量を負に評価しておらない。日本の場合、近年は、チッソ水俣公

り、排出量・移動量が多くなるほど、企業価値害訴訟や他の公害訴訟のケースからもわかるが低下すると結論づけた。しかし、この研究にように、公害裁判において、国や企業の責任は、以下の 2 点において問題があった。

を認める判決が出される傾向が強くなってい①排出量・移動量の増加に伴ってトービンの q

る。このため、企業にとっても投資家にとっが低下したからといって、市場が企業価値をても、将来の損害賠償リスクを回避すること

マイナスに評価したとは限らないため、分析は重要である。

は必ずしも適切ではない。なぜなら、仮に市経営者にとっては、資金調達をより容易にす

場が企業の排出量・移動量を評価していなくるために、また、株主に対する経営責任を果たても、排出量・移動量の多い企業ほど、将来すために企業価値をあげることは重要な意味をの損害賠償リスクを回避するために、排出もつ。このため、もし株式市場（投資家）が、量・移動量を削減するためより多くの防除投

企業の化学物質排出量・移動量を上記の①、②資をしようとするかもしれないからである。

の理由からマイナスに評価するならば、情報開

その結果、市場が評価しないために企業価値

示は企業に排出量・移動量を削減するインセンが変化しなくても、資本ストックが増加する

ティブを与える。

ため、トービンの q は低下する。

企業レベルの有害化学物質の排出と株式市場②企業は、さまざまな化学物質を排出しているの評価との関係を分析した先行研究がいくつか

が、健康などへのリスクの大きさは物質によ存在する（Konar and Cohen 2001など）。それって大きく異なる。しかし、排出されているらは、いずれもアメリカの株式市場を対象とし化学物質の重量をすべての物質について加算たものであり、化学物質排出量・移動量の多いしたものを、その企業の化学物質リスク変数

企業ほど、その企業価値が低く評価される、ととして用いており、物質別のリスクの違いを結論づけている。しかし、日本の株式市場が有考慮していない。

害化学物質の排出量・移動量をどのように評価しているかについては、十分な研究がなくその1.2 モデルと分析結果

機能は明らかではない。このため、Hibiki and

Hibiki and Managi（2010）で は、① と ② のManagi（2010）は、日本の東証一部上場企業問題を対処することによって、市場評価の問題の財務データ、企業属性（従業員数など）、化の再検証を試みた。そのために、以下の⑴∼⑶学物質排出・移動量のデータを用いて、市場の式で与えられる無形資産関数、有形資産（資本評価について分析した。

ストック）関数、化学物質リスク関数の三つの連立方程式体系を考え、GMM 推計を行なった。

1.1 先行研究とその問題点

企業レベルの有害化学物質の排出と株式市場の評価との関係を分析した代表的な研究に、
20

季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84⒜無形資産関数
図 1 に示すように、企業の市場価値は、有形図ઃ―企業の市場価値と無形資産

資産と無形資産に分解される。ここで、市場価⒝有形資産関数値は、株式総額と負債価値の合計によって決ま⑵式は、企業の資本ストックを決定する関数

る。有形資産は、企業の生産設備などの価値を表している。⑵式では、資本ストックを決定（再取得価値）を表している。無形資産は、市する要因として、X  で表される企業の収益性、場価値と有形資産の差額で定義される。もし企財務状況などの企業属性ベクトル、化学物質に業の製品が他社の製品と比べて、ブランド力がよる発がんリスク（RISK1 ）および無形資産あることで収益性が高められ、特別な特許をもの価値などを想定している。

つことで収益が高められると、企業の市場価値は高まる。このような市場価値の高まりは、ブRC =X θ+βRISK1 +γIV +ε⑵

ランド力や特許によって、無形資産が増加した

発がんリスクが資本ストックを増加させる可能と考える（Konar and Cohen 2001）。

性があるのは、発がんリスクの高い化学物質を同様に考えると、化学物質排出量・移動量が排出・移動する企業ほど、将来の損害賠償リス

増加した場合、その環境被害のリスクが高まる

クを回避するために、化学物質排出量を減らす

ことで、将来の期待収益が低下すれば、無形資

ためにさまざまな設備を設置する可能性が高い

産は低下すると考えられる。すなわち、市場にからである。また、無形資産が大きい企業ほど、よる企業の化学物質排出量・移動量の評価は、自分が所有する資本ストック対する収益性が高以下の⑴式のように定式化される。

いため、より生産規模を拡大するため、資本ス

IV =MV −RC =X θ+αRISK1 +ε⑴

た だ し、IV 、MV 、RC 、RISK1 、X  は そ

トックを増やそうとするかもしれない。
⒞化学物質リスク（発がんリスク）関数

れぞれ、t 年における企業 i の無形資産、市場⑶式は、企業の生産活動によって発生する化

価値、有形資産（資本ストック）、化学物質排学物質の排出・移動量によって決定される発が出および移動に起因するリスク、企業の属性ベ

んリスクの関数を表している。⑶式において、クトル（企業規模、収益性、財務状況など）を有形資産（資本ストック）を説明変数として使表している。また、以下の分析では、化学物質用している理由は、資本ストックが大きいほどの発がん性のリスクに焦点を当てて、分析して生産規模が大きく、化学物質の排出・移動量がいる。このため、化学物質別の発がん性の強度大きくなり、リスクが増加すると考えられるかを表す係数を使って、各化学物質排出および移らである。

動量にその係数をかけ、それらを合計すること
で、事業所からの発がんリスク指標を作成した
ものを変数として用いている。

RISK1 =X θ+τRC +ε⑶

東京一部上場企業を対象に、2003年および2004年の 2 カ年のパネルデータを用いて、⑴∼
化学物質のリスクと市場の評価

21

⑶式を推計した結果、以下のような結論を得た。 質に起因するリスクが周辺の地価あるいは地代①⑴式の RISK1 は有意な変数とならなかった。

に与える影響を分析した研究には、Ihlanfeld

このことから、日本の株式市場は、企業の発and Taylor（2004）などがある。これらの研究

がんリスクを評価していない可能性が高い。

の主要な結論は、①リスクのある地点のうち、

このため、株式市場が、企業に対して、企業政府が公表した個所については、周辺の地価はの環境負荷を低減させるインセンティブを与低下するが、そうでなければ、地価は低下しなえているとは言えない。

い、②リスクのある地点から距離が離れるほど、②⑵式の RISK1 のパラメータは、正であり、地価が上昇する。特に、①については、仮にリ10％の有意水準で有意であった。すなわち、

スクがあったとしても、政府の公表の対象とな

化学物質の排出量の多い企業ほど、排出・移らなければ、市場は情報を認知できないため地動量を抑制するような設備投資を増やす結果、価に影響を与えず、市場の評価がリスクを正確

資本ストックが増加する傾向にある。これは、に評価しない可能性があることを明らかにして株式市場の評価とは別に、企業自身が、化学いる。しかし、これらの研究はいずれも、アメ物質の排出・移動によって将来生じるかもし

リカの住宅・土地市場を対象とした分析であり、れない環境問題のリスク（あるいは、損害賠

日本の市場を対象に、事業所からの環境負荷の償のリスク）をできるだけ回避しようとして影響を分析した研究は見られない。また、アメ取った行動の結果だと解釈できる。

リカの先行研究には、以下にあげるような問題③先行研究との比較のために、⑴∼⑶式とは別点があり、それらについて改善する余地が残さに、先行研究（Konar and Cohen 2001）と同れている。

様の方法で、トービンの q 関数を推計した①事業所の環境汚染のリスクが土地（あるいは、

結果、先行結論の結論と同様に、発がんリス

建物）の地価（あるいは、家賃）に影響を与クの増加が、トービンの q を有意に引き下える変数として、その地点から最も近い事業げるという結果が得られた。しかし、上記⑴所への距離のみを代理変数として用いて分析と⑵の結果からわかるように、これは、市場している。このため、周辺に複数事業所が立が発がんリスクをマイナスに評価した結果生地しており、環境汚染のリスクがより大きかじたのではなく、発がんリスクが多い企業が、ったとしても、その効果を考慮できていない。

将来の損害賠償リスクを回避するために資本②距離をリスクの代理変数として用いているた

ストックを増加させたことによって生じたもめ、実際の化学物質のリスクを反映しておらのである。このため、トービンの q を使っず、事業所の生産活動に伴う、他の外部性た分析は、結論を誤る可能性がある。

（例えば、騒音など）も含んだ結果になって2 住宅市場は事業所の化学物質排出・移動量に起因するリスクを評価しているか？

いる可能性がある。
こ の た め、Hibiki and Managi（2011）は、複数の事業所の化学物質の排出・移動量を考慮したモデルを考え、化学物質のリスクについて

2.1 先行研究とその課題

事業所によって排出された化学物質によって、 は、個々の事業所の物質別排出・移動量のデー
現在、環境汚染が生じていなかったとしても、

タとそれをリスクに変換する係数を用いて、リ事故や人為ミスなどにより、その排出が環境汚

スク変数を作成し、それらのリスクが、住宅市

染を引き起こすかもしれないリスクがあるだけ場に与える影響を分析した。

で、事業所周辺の地代あるいは住宅家賃は低下する可能性がある。事業所における有害化学物
22

季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84

図઄―住宅 i が直面する距離別化学物質リスク指標の作成

1 節の株式市場の分析と同様、化学物質のリス
クのうち、発がんリスクに焦点7)を当てて分析している。
このように、発がんリスクを距離帯別に異なる変数として扱ったのは、距離が離れるほど、事業所で発生しているリスクから受ける悪影響が逓減すると考えられるである。なお、4.0km以上離れた事業所で発生しているリスクを分析の対象から外したのは、距離が十分遠いと、住宅市場に影響を与えない一方、距離帯別に計算するデータ処理量が多くなるからである8)。
Hibiki and Managi（2011）で は、東 京 都 町
田市を対象に、2003年12月時点のアパート情報

2.2 モデルと分析結果

および町田市に立地する事業所の化学物質排Hibiki and Managi（2011）は、住 民 の 化 学

出・移動量データを用いて、⑷式を推計した。

物質リスクに対する認知（市場評価）を分析す

なお、その時点において、町田市において、化るために、以下のような家賃関数を推計してい学物質を排出・移動している事業数は、全部でる。

34事業所であった。また、アパート情報については、リクルートの HP（http://www.forrent.

jp/）にアクセスしてデータを入手した。推計P =α+∑ βln X +γln RISKC05 +γln RISKC10 +γln RISKC15 +γln RISKC40 +ε⑷の結果、以下のような結論が得られた。

ただし、P 、X  はそれぞれ地点 i の住居の家⑴RISKC10 のパラメータはマイナスであり、賃（月額）および住居の j 番目の属性変数（総1 ％有意水準で有意であった。このため、床面積、住居の新築からの経過年数、最寄りの0.5km∼1.0km の距離に立地する事業所か鉄道までの距離など、住居自体の性質およびそらの発がんリスクの高まりは、家賃を低下さの地点の利便性を表す変数）を表している。ませる。

た､RISKC05 、RISKC10 ､RISKC15 ､RISKC40 ⑵RISKC15、RISKC40 はいずれも有意ではな

は、それぞれ、図 2 に示すように、住居 i を中かった。1.0km を越えて離れる事業所に対心に同心円を描き、中心から0.5km 以内のエリ

しては、そのリスクを住宅市場が評価しない

ア、0.5∼1.0km のエリア、1.0∼1.5km のエリア、という結論は、先行研究の結果と同様である。

1.5∼4.0km のエリアのそれぞれに属する事業⑶RISKC05 のパラメータの符号はマイナスで所を特定化し、同じエリアの事業所については、あったが、有意ではなかった。ただし、これ

化学物質のリスクを合計したものをそのエリア

は、RISKC05 と RISKC10 の 相 関（0.64）の総リスク（すなわち、住居 i に与える総リスが非常に高かったことが要因と考えられる。

ク）と考えている。例えば、図中の○は、住居

なお、⑷式の RISKC10 だけを除いた式で推i から1.5∼4.0km の範囲にある事業所の位置

計したところ、RISKC05 はマイナスに有意を表しており、注 4 から得られる事業所別の化

な変数となった。

学物質排出量からそれらの事業所の発がんリス⑷RISKC10 の推計結果を用いて、発がんリス

クの水準を計算し、それを合計したものを、クが存在することによる家賃低下への影響とRISK40  とした。ただし、この分析においては、

発がんリスクを 1 ％引き下げることによる家
化学物質のリスクと市場の評価

23

賃上昇への影響を計算したところ、前者はスクを重要視していないからではなく、その情0.08％、後者は0.0007％であった。このこと

報が投資家にとって理解しやすい情報となっては、住宅市場は、発がんリスクを認知していいないからではないかと考えられる。

るものの、その評価は非常に小さいものであ

企業は、通常多くの事業所を保有している。
このため、事業所単体に比べると、企業全体にることを示唆している。

おける排出・移動している化学物質の総数は格3 まとめ段に多い。その結果、異なる物質同士のリスク

企業あるいは事業所の環境負荷に関する情報の評価がより困難になり、投資家の意思決定を

開示は、さまざまなチャネルを通じて、事業所

助ける情報となっていなかった可能性が高い。

や企業の環境負荷削減行動を促進する可能性を

市場による企業や事業所の環境負荷の評価をもっている。しかし、開示された情報を市場が促進し、環境負荷低減行動を促進していくため認知していなかったり、理解困難であると、市にも、投資家や住民が理解しやすい情報開示の場はその情報に反応しない。このような場合、仕方を検討することが重要な課題となる。

情報開示のあり方を検討する必要がある。本稿
では、事業所および企業が生産活動のプロセス
において生じる化学物質（特に、発がんリスクのあるもの）の排出および移動量が株式市場や住宅市場にどのような影響を与えるかを考察した。分析結果から、株式市場は、企業の化学物
質のリスクを評価していないが、住宅市場は事業所の化学物質のリスクを評価していることがわかった。
株式市場は、本当に、企業の化学物質のリスクを重要視していないのだろうか？ 化学物質
による土壌汚染が問題となったケースは多い。
例えば、2004年に三菱マテリアルと三菱地所は、
旧三菱勤続大阪精錬所の跡地にマンションを建設し、販売した。しかし、地下水からセレンやヒ素といった有毒化学物質が基準値を大幅に超えて検出された。両社は、土壌汚染の事実を知りながら販売を行なったため、営業停止処分を受けるとともに、汚染土壌の除去などの対策を実施したり、マンション購入者に対して補償を行なうことを余儀なくされた。
このように、現実の事例で、化学物質の排出量・移動量の多い事業所をもつ企業は、投資家にとって、期待収益を低下させるリスクが高いことを示す事件が起きている。それであるにもかかわらず、株式市場において、化学物質のリスクが評価されないのは、市場が化学物質のリ
24

季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84

注1 ）詳細は、岩田他（2010）を参照。
2 ）アメリカでは、有害化学物質を対象にした33/50
program、CO2削減を対象にした電力部門の Climate
Challenge Program など多くの自主的アプローチが実施されており、それらを対象にした実証研究は多く（Anton et al. 2004、Arora and Cason 1996、Khannaand Damon 1999 など）、多くの場合、自主的アプローチの有効性を支持している。
3 ）例えば、有機農法によって作られた農作物か否かについての情報を表示するケースがあげられる。このとき、農薬による健康被害を懸念する消費者は価格が高くても、健康リスクの少ない有機農法によって生産された作物を購入する。この結果、生産者には、コストが高くても有機農法による生産を行なう
インセンティブが生じる。このように、製品の購入者が、製品の品質に関心がある場合には、製品の生産者が自主的に情報を提供するインセンティブが生じる。ただし、その情報の信頼性に問題がある場合
や、他の生産者が自主的に提供する情報と定義が異なるため比較が困難な場合には、個々の企業による自主的な情報開示は意味を持たなくなる。このような場合、公的な機関などによる認証制度やラベリン
グ（例えば、環境省のエコラベル）などの政策が意義を持つ。
4 ）PRTR 法に基づいて届けられた個別事業所の情報（指定物質に関する各排出量・移動量、事業所名称、所在地など）の情報は、経済産業省（http://www.
meti. go. jp/policy/chemical_management/law/prtr/6a.html）や環境省（http://www.env.go.jp/chemi/
prtr/kaiji/index.html）のホームページから入手できる。ま た、環 境 省 PRTR イ ン フォ メー ショ ン 広 場（http://www.env.go.jp/chemi/prtr/kaiji/index.html）
では、化学物質の排出・移動量のある個別事業所の地理情報（その事業所の排出・移動量、名称なども含め）を地図上で表示するサービスを実施している。
さらには、NPO 法人有害化学物質削減ネットワークなどが、それらのデータを容易に利用しやすくする
ように、ホームページ上（http://prtr.toxwatch.net/）
で、企業別にデータをとりまとめて情報などを閲覧できるサービスを実施している。
5 ）PRTR 法において報告義務が課せられている対象
物質は354物質あるが、条例などで規制されている化学物質は、数十程度であるといわれている。
6 ）（トービンの q)＝(企業価値［＝株価総額＋債務総額］)／(資本ストック）7 ）他のリスク変数を考慮した分析も行なったが、有意にならなかったので、分析から外した。
8 ）先行研究においても、 2 マイル（3.2km）を越える距離にある事業所からの影響を分析の対象から外
している。
参考文献
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Khanna（2004）“Incentives for Environmental Selfregulation and Implications for Environmental Performance,”Journal of Environmental Economics andManagement, Vol. 48(1), pp. 632-54.
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Voluntary Action? The Case of Green Supply Chain
Management,”Journal of Environmental Economics
and Management, vol. 61(2), pp. 170-182.
Arora, Seema and Timothy N. Cason（1996）“Why DoFirms Volunteer to Exceed Environmental Regulations? Understanding Participation in EPAʼ s 33/50
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Ihlanfeld, K. R. and O. Taylor（2004）“Eternality
Effects of Small-scale Hazardous Waste Sites: Evidence from Urban Commercial Property Markets,”
Journal of Environmental Economics and Management, Vol.47, pp. 117-139.
Khanna, Madhu and Lisa A. Damon（1999）“EPAʼs
Voluntary 33/50 Program; Impact on Toxic Releases

and Economic Performance of Firms,”Journal ofEnvironmental Economics and Management, Vo. 37(1), pp. 1-25.
Konar, Shameek and Mark A. Cohen （2001）“Does
The Market Value Environmental Performance?”
The Review of Economics and Statistics, Vol. 83(2),pp. 281-289.
Nakamura, Masao, Takuya Takahashi and and Ilan T.
Vertinsky（2001）“Why Japanese Firms Choose to
Certify: A Study of Managerial Responses to Environmental Issues,”Journal of Environmental Economics
and Management, Vol. 42 (1), pp. 23-52.
Sugino, Makoto and Toshi Arimura（2011）“The
Effects of Voluntary Action Plans on Energy-saving
Investment: an Empirical Study of the Japanese
Manufacturing Sector,”Environmental Economics
and Policy Studies, Vol. 13(3), pp. 237-257.
岩田和之・有村俊秀・日引聡（2010）「ISO14001認証取得の決定要因とトルエン排出量削減効果に関する実証 研 究」『日 本 経 済 研 究』Vol. 62、16-38 頁（http: //www. jcer. or. jp /academic_journal/jer/kensaku3957.
html#backno よりダウンロード可能）

化学物質のリスクと市場の評価

25

論文

居住地選択要因とアメニティ価値の測定
小林庸平・行武憲史の個票データを用いて、東京23区の居住地選択

はじめに

モデルの推定を行ない、公共財やアメニティの

バブル崩壊以降、日本の公的債務残高は増加

価値の計測を試みる。

の一途を辿ってきており、現在では GDP の 2

公共財については、非排除性と非競合性とい倍を越える規模にまで達している。本格的な少う性質から、自発的な供給水準は効率的なもの

子高齢・低成長社会が到来するなか、今まで以に比べて過小となることが知られている2)。し上に効率的な公共政策が求められている。そのかし Tiebout（1956）は、「足による投票」（居ために、公共財の価値を定量的に把握すること

住地選択）によって、公共財の過小供給問題がは、効果の大きな公共政策を選択するうえでの解決される可能性を議論している。
「足による必須条件と言える。

投票」とは、人々の居住地選択行動によって公

ただし、公共財やアメニティは市場で取引さ共財に対する選好が顕示されるため、効率的なれない非市場財であるため、市場価格が存在せ公共財供給を可能にするという考え方である。

ず、経済価値の測定を直接的に行なうことは難「足による投票」が現出するためには、課税水しい。非市場財の価値を測定する方法としては、

準や地方公共サービス、アメニティに応じて

ヘドニック価格関数による分析が最も一般的で人々の居住地選択行動が惹起されている必要があるが、金本（1992）で指摘されているようにある。

小開放地域の仮定が成立しない場合、非市場財の価値を測定することはできない。

西川・林（2006）は「足による投票」の実証分析についてサーベイするとともに、日本のデ非市場財の価値を測定するもうひとつの方法

ータを用いた簡単な検証を行なっている。「足に離散選択分析を用いた方法がある。ヘドニッ

による投票」の検証は、税率格差と高額納税者、ク法と比べて、この手法は分析の仮定が緩やか

公的扶助格差と低所得者、転居が容易な年金受であり、より頑健な結論を得ることが可能とな給者などを対象に行なわれてきたが、税制や財る。また、離散選択分析はミクロ経済学との親政政策が居住地選択の重要な要因になっている

和性が高い点も長所となる。

かどうかについて、統一的な見解は必ずしも得

欧米では、非市場財である地方公共財の価値られていない。また Oates（1972）は、選好の測定を通じ、居住地選択行動と地方財政へ与え類似した個人が特定の地域に集積（ティブー・

る影響の検証を目的として、Friedman（1981）

ソーティング）することに基づき、中央政府がや Quigley（1985）など、居住地選択に関する

全国画一水準で公共財を供給するよりも、地方

1)

実証分析が数多く蓄積されてきた 。本研究で政府が住民の選好にあわせて公共財供給を行な

は、国土交通省「平成15年 住宅需要実態調査」

うほうが効率的であるという「地方分権化定26

季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84

(小林庸平 氏 写真)

こばやし・ようへい

ゆくたけ・のりふみ

1981年東京都生まれ。一橋大学

1975年神奈川県生まれ。一橋大

大学院経済学研究科修士課程修了。三菱 UFJ リサーチ＆コン

学経済学部卒。一橋大学大学院
経済学研究科博士後期課程単位

サルティング（株）経済・社会政策部研究員を経て、現在、経取得退学。現在、財団法人日本(行武憲史 氏 写真)

住宅総合センター研究部副主任

済産業研究所コンサルティング

研 究 員、一 橋 大 学 グ ロー バ ル

フェロー、一橋大学グローバル

COE 特別研究員。

COE 特別研究員。

を選んだときの効用を表し、V  は代表的効用理」を導出している。
こうした「足による投票」や「地方分権化定を、ε は観測不可能な誤差項を表す。代表的理」の議論は、しばしば地方分権を進める際の効用 V  は、選択肢 j について属性の集合と、論拠として述べられるが、そこでは住民が自身意思決定者 n の属性によって変化すると考えの選好に応じて居住地選択を行なうことが重要られ、⑵式のような線形関数が仮定される。

な要素となる。そのため、人々が地方公共財の水準に応じて居住地選択を行なっているか否か









V =α+ ∑ βx +∑ δz ⑵

を検証することは、地方分権の成否を判断する

α は選択肢固有の定数項を表し、x  は選択肢

うえでも不可欠である。

固有の属性、z  は意思決定者の属性を表し、

以下、本研究の構成を述べる。次節では、ま∑ はそれぞれが K 個と L 個の属性からなる集ず推定に用いた条件付きロジットとその理論的合であることを示す。また、β については、基礎であるランダム効用理論の解説をする。第選択肢固有の属性についてのパラメータであり、

2 節では分析に用いたデータと変数の説明を行

すべての選択肢について共通である。δ は意なう。第 3 節では、居住地選択モデルの推定結思決定者固有の属性についてのパラメータであ果について議論する。その後、推定結果を用い

り、選択肢ごとに異なる。

て各地域属性の価値を、支払意思額（Willing-

居住地選択の例でいうならば、選択肢固有のness to Pay ; WTP）を通じて計測し、23区につ属性（x ）としては、千代田区の居住コスト

いてその地域の公共財やアメニティの価値の試

や住環境などが考えられ、意思決定者固有の属算を行なっている。第 4 節は結語である。

性（z ）としては、所得、資産や世帯主の年齢などが考えられる。

1 居住地選択モデル

このとき、ある選択肢 j を選択するというこ⑴ランダム効用理論とは、選択肢 j が他の選択肢と比べて意思決定

有限で排他的な選択肢が存在するとき、離散者にとって最も効用が高いということを意味す

選択モデルは、意思決定者はそれぞれの選択肢

る。効用に対するこのような仮定の下に、ランから得られる効用を比較して、最も効用の高い

ダム効用モデルでは、選択肢 j を選択する確率

選択肢を選択するという考えに基づいている。

を⑶式のように表す。

さらに、ランダム効用モデルでは、効用を観察P =Pr U >U =Pr V −V >ε−ε

可能な効用（代表的効用）と観測不可能な要因⑶

に対する効用である誤差項からなると仮定する。

ここで、P  は意思決定者 n が選択肢 j を選択

これを数式で表すと⑴式のように表される。

する確率を表している。Pr ⋅ は確率関数であU =V +ε⑴

ここで、U  はある意思決定者 n が選択肢 j

ることを意味しており、添え字の i は選択肢 j
以外のすべての選択肢を表す。
居住地選択要因とアメニティ価値の測定

27

表―使用した地域データの内容と出所いう、限界効用を表す。限界効用について属性⑵条件付きロジットモデル
3)

条件付きロジットモデル は、ランダム効用

A と属性 B について比較したものが限界代替モデルの誤差項 ε が、極値分布に互いに独立率（Marginal Rate of Substitution）であり、属かつ同一に従うと仮定したもので、選択肢 j の性 A が 1 単位増加したときに、効用の水準を選択確率は、⑷式のように表される。

変化させないために属性 B を何単位諦めなけ
ればいけないかを表す。

exp V P =PU >U = ∑ exp V 

この限界代替率の考え方を応用すると、ある







非市場財に対する WTP を計測することができ





る。すなわち、条件付きロジットモデルに、住exp α+ ∑ βx +∑ δz = ∑ exp α+ ∑ βx +∑ δz 




宅費用を導入し、住宅費用の限界効用とある属

j=1, …, J⑷

ここで、exp ⋅ は、指数関数を表す。実際の選択確率の推定は、⑷式をベースにした対数尤
度関数を用い最尤法により行なう。
⑶支払意思額（WTP）の測定

条件付きロジットモデルの推定により得られ性の限界効果の比（両変数のパラメータの比）をとることでその属性の WTP が計測できる
（⑸式）
。
WTP=

各属性の限界効用
住宅費用の限界効用=∂U ∂x β
=∂U ∂price  β

⑸

ここで、x  は j 番目の選択肢の属性 A の変数、たパラメータは、各属性が 1 単位変化したとき

price  は j 番目の選択肢の住宅費用、β は属性に、その選択肢の効用がどの程度変化するかとA の係数パラメータ、β は住宅費用の係数

28

季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84

表―住宅費用関数の推定結果（ 1 段階目の推定）

注 1 ）括弧内は標準誤差である。＊＊＊は 1 ％水準、＊＊は 5 ％水準、＊10％水準でそれぞれ有意な推定値を表す。
2 ）地域ダミーを含めて推定されているが、その推定結果は紙幅の関係で割愛している。

得られなかったため、以下では持家居住者の結パラメータを表す。
例えば、保育所の数についてのパラメータと果のみ報告する5)。

居住コストのパラメータの比は、 1 カ所保育所

使用した地域データの内容と出所は表 1 の通が増えることで、いくら居住コストが上昇してり で あ る。デー タ は、社 会 人 口 統 計 体 系

もよいかという、保育所数に対する WTP であ（SSDS）を中心として収集している。居住地選る。

択要因としては、以下の 7 種のカテゴリーについて考慮している。

2 分析に利用したデータと変数①住宅費用（居住費用）

今回の分析の対象とした世帯は、「平成15年ある地域に居住する場合、住宅費用が発生す

住宅需要実態調査」の調査期間内に23区に住みる。通常、住宅費用としては、建物と土地のそ替えを行なった世帯である。「住宅需要実態調

れぞれについて、金利、減価償却、キャピタル

査」では過去 5 年間の住み替えの有無について

ゲイン、税制などを反映させたユーザーコスト

質 問 を 行 なっ て い る た め、本 分 析 の 対 象 はを用いるが、本研究では、分析対象が23区と限4)1999∼2003年に住み替えた世帯となる 。また、定され、またクロスセクションデータを用いた

持家転居者と借家転居者では居住地選択行動が分析であることから、建物価格や金利、税制等異なると考えられるため、別々に分析を行なっに地域差はないと考える。そこで、持家転居者

たが、借家転居者については有効な推定結果がの住宅費用については、国土交通省「都道府県居住地選択要因とアメニティ価値の測定

29

地 価 調 査」の「標 準 価 格（平 均 価 格（住 宅

表―記述統計（持家転居者）

地））」を㎡単価で用いている。
また、住宅費用については⑵式において観測できない要因が誤差項に含まれるとき、それらの要因との間に内生性が存在すると考えられる。
推定モデルには、選択肢ごとの地域ダミーが含まれているため、こういった要因はある程度コ
ントロールされていると考えられる。ただし、分析の対象期間が1999∼2003年と複数年にわたるため、期間内に観測できない要因に大きな変化があった場合、十分にコントロールできていない可能性がある。そこで、操作変数として、
商業地の地価の差分およびその 2 乗項を用いて、住宅費用についての回帰分析を行ない（表 2 ）、
その結果を用いて住宅費用を推計し分析に用いる。商業地の地価は、商業からの土地の収益の関数であるといえ、居住者の効用には直接関係
しないが住宅地の地価との相関は高いと考えられる。
いずれの係数も正になることが予想される。ま

②人口・居住人口関連の変数として、人口密度、15歳未満

た、 1 万人当たり刑法犯認知件数は、その地域

人口比率、65歳以上人口比率を用いている。人の治安や安全を表す変数であり、係数は負とな

口密度の増加は、公共財供給の効率化や生産のることが予想される。

効率化等を通じて、便益をもたらす一方で、混⑤教育

雑効果によって居住者の効用水準を低下させる可能性もある。

教育関連の変数として、児童・生徒100人当たり小中学校教員数、小中学校密度（学校数／

15歳未満人口比率および65歳以上人口比率は、
その地域の人口構造を示す変数として考慮して

可住面積）、小中学校選択制導入ダミーを考慮している。児童・生徒100人当たり小中学校教いる。また地域の居住状況を表す変数として、

員数は、その地域の児童・生徒100人当たりの持家居住者比率を考慮している。

教員・補助教員の人数を表す。小中学校密度は、③経済その地域にどの程度学校が多いかを表しており、経済変数として100人当たり小売店数と100小通学の利便性を示す。近年、多くの地域で公立売店当たり百貨店・総合スーパー数を考慮して学校の選択制が導入されている。公立学校の選いる。

択制は、各家庭が学校を自由に選択できる一方④文化・安全

で、地域コミュニティに対して悪影響を与える

文化や安全を表す変数として、 1 人当たり図という指摘もあるため、符号は確定しない。な

書館蔵書数、都市公園密度（都市公園数／可住

お、教育関連の変数については、小中学生家族

面積）、 1 万人当たり刑法犯認知件数を考慮し数との交差項についても考慮している。

ている。 1 人当たり図書館蔵書数および都市公⑥医療園が多いほど居住環境が良くなると考えられ、
30

季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84

医療へのアクセスの容易や質を表す変数とし表―地域属性の係数の推定結果

注 1 ）bootstrap 標準誤差については紙幅の関係上、モデル⑼のみ記載している。＊＊＊は 1 ％水準、＊＊は 5 ％水準、＊10％水準でそれぞれ有意な推定値を表す。
2 ）すべてのモデルは世帯属性を含めて推定されているが、その推定結果は紙幅の関係で割愛している。

て、 1 万人当たり医師数と一般病院密度（一般

持家転居者の個人属性については、世帯主の

病院数／可住面積）を考慮している。

年齢、等価所得（＝世帯所得／世帯人員数  ）、⑦福祉

世帯人員数を用いており、記述統計を表 3 に示保育を表す変数として、 0 ∼ 5 歳100人当たり保育所定員数と保育所制約指標［（待機児童+在所児童数）／保育所定員］を用いる。あわしている。

3 推定結果せて 0 ∼ 5 歳100人当たり幼稚園数を、老人福

地域属性の推定結果

祉を表す変数として老人ホーム制約指標（老人表 4 は条件付きロジットモデルによる地域属

ホーム在所数／老人ホーム定員）を用いている。 性の推定結果を表している。推定にあたっては、
なお、保育所関連の変数については、 0 ∼ 5 歳⑴住宅費用のみ、⑵人口・居住を考慮、⑶商業

家族数との交差項を考慮している。

を考慮、⑷文化・安全を考慮、⑸学校を考慮、居住地選択要因とアメニティ価値の測定

31

表―世帯属性の推定結果（モデル⑼）注 1 ）推定結果の上段は、変数の推定値を示している。中段は p 値であり、網掛けは10％水準で有意な推定値である。下段は限界効果を表している。
2 ）千代田区については、推定の基準となる区であるため係数のパラメータは推定されない。

⑹医療を考慮、⑺福祉を考慮、⑻交差項を除い

住宅費用の係数はすべて負で推定されており、てすべて考慮、⑼交差項を含めてすべて考慮、

モデル⑷⑻⑼については有意に推定されている。

の合計 9 パターンのモデルについて推定を行な

住宅費用の増加はその地域の居住地選択確率をっている。なお、世帯属性についてはいずれの低下させると考えられるため、理論的な想定通モデルについても含まれるが、推定結果に大きりの符号条件となっている6)。

な違いがないため、モデル⑼についての推定結果のみ表 5 に示している。
32

季刊 住宅土地経済

2012年春季号

人口密度の係数については、負に推定されおり、人口密度の上昇は居住地選択確率を減少さ№84

せるが有意ではなく説明力は高くない。一方で、住地選択確率を上昇させる。しかし、保育所制

15歳未満人口比率については、モデル⑵におい約指標、 3 ∼ 5 歳100人当たり幼稚園数と老人て居住地選択に有意に正の影響を与えているが、ホーム制約指標については、いずれも有意な推モデル⑻⑼では負の符号となり有意ではない。

定値となっていない。

これは、15歳未満の人口の多い地域における、保育や教育に関連する公共サービスの水準が居世帯属性の推定結果

住地選択に影響していることを示しているため

表 5 は、モデル⑼についての世帯属性（等価と言える。また、65歳以上人口比率および持家所得、世帯主年齢、家族人員数）の分析結果で居住者比率は有意な影響を与えていない。

ある。限界効果より、等価所得の高い世帯は、

商業変数はいずれも有意に推定されておらず、 世田谷区、中央区、中野区、杉並区といった地
東京23区においてはこれらの要素は居住地選択

域への確率が高いことがわかる。ただし、所得の決定要因とはなっていない。

上昇が住み替え確率に与える影響そのものは大文化・安全についてみると、 1 人当たり図書
館蔵書数の係数、都市公園密度の係数は有意にきくなく、いずれの区においても有意に推定されていない。

正に、 1 万人当たり刑法犯認知件数の係数は⑻世帯主年齢について見ると、板橋区のみ有意⑼について、有意に負になっている。図書館のに推定されている。板橋区では、世帯主年齢の蔵書数や都市公園密度の上昇は、その地域の選高い世帯の住み替え確率が低く、限界効果は択確率を上昇させる。一方で、 1 万人当たり刑−0.290％となっている。

法犯認知件数の増加は、居住地選択確率を低下

世帯人員についても有意に推定された区はなさせる。また、推定⑷は、その他の推定に比べいが、傾向としては、世帯人員数の多い世帯のると尤度が高くなっており（−636.4）、文化・

住み替え確率が高い地域は、練馬区（2.61％）、

安全に関する変数は、居住地選択の重要な決定

江戸川区（2.24％）といった、ファミリータイ

要因になっている。

プの規模の大きな住宅が多く供給されている地

教育変数は、小学校に関連した変数のみ居住域の限界効果が大きくなっている。

地選択に影響を与える。中学校では私立に進学する割合が高くなり、公立中学校の制度的要因

地域環境要因に対する評価（WTP）の測定の影響が小さいためと考えられる。小学校につ以上の推定結果を用いて、地域環境要因に対いては、児童100人当たり小学校教員数の係数

する WTP の推計を行なった（表 6 ）。 1 人当は有意に負となっているが、小学生家族数（家たり図書館蔵書数が 1 冊増えると、その地域に族内の小学生数）との交差項は有意に正となっ住むための WTP は 3 万557円増加する。可住ている。これは、基本的には、小学校教員数は

地面積100ha 当たりの都市公園数が 1 つ増える

マイナス要因であるが、家族内の小学生がいると、WTP は 2 万8756円増加する。 1 万人当た場合、その影響は小さくなることを示している。

り刑法犯認知件数の WTP は−173円とそれほ小学校密度については、係数が正で有意となっ

ど大きくない。

ており、小学校数の増加は居住地選択に対してポジティブな要因になっている。

児童100人当たり小学校教員数の WTP は負の値となった。児童100人当たり小学校教員数

医療に関する変数は、いずれの変数も有意での少ない地域は目黒、大田、練馬、江戸川、足はない。保育に関する推定値を見ると、⑻⑼に立、葛飾等であるが、これらは子どもの多い地

おいて、 0 ∼ 5 歳100人当たり保育所定員数が域であり、児童100人当たり小学校教員数の少正で有意となっており、保育所定員の増加は居なさは、子どもの多さの逆数になってしまって居住地選択要因とアメニティ価値の測定

33

表―環境要因に対する WTP

表―地域環境要因の評価

い る 可 能 性 が 高 い。小 学 校 密 度 の
WTP は1088円である。東京23区における小学校密度の平均値は160.2であるため、仮に小学校密度が 1 ％上昇した場合、その地域に住むための WTPは1743円上昇することとなる。
0 ∼ 5 歳100人当たり保育所定員数の WTP は7192円と推計される。東京
23区における保育所定員数の平均値は31.1である。そのため、仮に保育所定
員数が平均的に 1 ％増加した場合、2237円程度の政策効果となる。
地域ごとの環境要因の測定−3.8万円、小学校密度23.0万円、保育所定員測定された WTP と各地域の環境要因の値を数20.2万円となっており、相対的にバランスの用いることで、地域別の地域環境価値の計算がとれた環境価値を有していることが観察される。

可能となる。例えば人口密度の WTP に、その地域の人口密度を乗じることで、その地域の人

4 分析結果のまとめ

口密度に対する WTP の総額、すなわち地域の本研究では、東京23区のデータを使用して、おける環境価値を計算できる。これは居住移転

条件付きロジットモデルを用いた居住地選択モ

行動を通じた顕示選好的な価値指標であり、金デルの推定を行ない、環境価値の計測を試みた。

額ベースで評価することで異なる要因間の価値

持家転居者を対象とした居住地選択モデルのの比較が可能になる。表 7 は、モデル⑼で有意推定結果から、図書館蔵書数、都市公園密度、であった変数について、地域における環境価値

犯罪発生率、小学校密度、保育所定員数といっを試算したものである。

た変数が、居住地の選択に有意な影響を与えて例えば、千代田区について見てみると、図書いることが確認された。そしてこれらの変数は、館蔵書数は19.5万円、保育所定員数は30.0万円

事前に予想される符号条件をおおむね満たしてと他の区よりも相対的に高い価値になっている。 いることも確認された。
一方で、公園密度の価値はそれほど高くなくTiebout（1956）の「足による投票」でも指（5.6万円）、刑法犯認知件数が大きく環境価値

摘されている通り、居住地選択行動は、公共財を引き下げている（−27.4万円）ことがわかる。

や地域アメニティといった公共財に対する効用

また、文京区については、図書館蔵書数16.3万の表明行動だとも考えられるため、今後の地域

円、都市公園密度10.4万円、刑法犯認知件数政策の実施において、これらの地域属性の役割

34

季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84

を再検討していくことが求められるだろう。
また、推定結果を用いて各要素の WTP を計算したうえで、各要因の環境価値を計測した。
各要因を整備するコストと合わせて、こうした環境価値を検討することは、より効率のよい地
域政策に資するものと考えられる。
もちろん、ここでの価値評価は、すべての環
境要因を網羅したものではなく、また選択肢の選別にも恣意性があるなど、モデルの妥当性について検討の余地は大きい。観測できない要因については、地域ダミーによって吸収されていると考えられるが、このダミー変数には公共財
や地域アメニティだけでなく、ある地域にどの程度の住宅が供給されたかという供給サイドの要因が含まれている可能性があり、純粋な地域
アメニティの効果を抽出しているとは限らない。
住宅市場における供給サイドの動向を含め、いかに決定的案要因を識別・選択するかは、こうした手法において大きな課題といえる。
また、本研究で用いた条件付きロジットモデ
ルについては、選択肢間の独立性（IIA）の仮定が成立している必要がある。実際居住地の選択にあたっては、23区の選択肢を等しく考慮す
るのではなく、鉄道沿線や地域によってある程
度絞り込んでから選択している可能性が高い。
本研究にあたっては、IIA の仮定を緩和するミックスト・ロジットモデルを、地域を通過する鉄道沿線に関するダミー変数について行なっているが、条件付きロジットでもたらされた結果と大きな違いはなかった。鉄道路線の選択が区レベルと大きく選択した鉄道路線にも恣意性があることから、結果については割愛している。
選択肢間の相関の理論的な根拠を含め、IIA 仮定の考慮については今後の課題としたい。

生方から有益なコメントをいただいた。なお、本稿の内容は、筆者らの所属する機関の見解を示すものではない。
注1 ）これら先行研究に関しては、財団日本住宅総合センター調査研究リポート「東京都区部における居住地選択要因の経済分析」で詳しくまとめている。
2 ）地方財政と公共財供給に関する議論は、西川・林（2006）に多くを依っている。
3 ）選択肢固有の属性のみを使ったロジットモデルを
条件付きロジットモデル、意思決定者固有の属性にのみを使ったロジットを多項ロジットモデルと呼ぶことがあるが、多項ロジットモデルは、条件付きロ
ジットモデルの特殊形と考えられるため、以下では条件付きロジットモデルで統一している。
4 ）一般に、住み替えには有形・無形の費用が必要であり、転居者は居住地域の地域環境・政策に対して非常に弾力的であることが予想されるため、分析を転居者に限定した。
5 ）これは、長期居住を前提とする持家の選択のほうが、地域の利便性・アメニティを考慮した居住地選択を行なっている可能性が高い一方で、借家転居者
は短期居住者が多く、地域環境の変化にそれほど敏感ではないためと考えられる。
6 ）本研究では、操作変数を用いない OLS による推定も行なっているが、OLS 推定に比べると、操作変数を用いた場合に住宅費用の係数の推定値が小さくなっている。これは、観測できない要因と住宅費用の間に正の相関があることを示しており、操作変数の導入によって、バイアスが緩和されていると考えられる。
参考文献
金本良嗣（1992）「ヘドニック・アプローチによる便益評価の理論的基礎」『土木学会論文集』No. 449。
西川雅史・林正義（2006）「政府間財政移転の実証分析」『フィナンシャル・レビュー』No82、pp. 197-222。
Friedman, J.（1981）“A Conditional Logit Model of theRole of Local Public Services in Residential Choice,”
Urban Studies, Vol.18, pp. 347-358.
Oates, W.E.（1972）Fiscal Federalism, Harcourt.
Quigley, J. M.（1985）“Consumer Choice of Dwelling,
Neighborhood and Public Services,”Regional Scienceand Urban Economics, Vol.15, pp. 41-63.
Tiebout, C.M（1956）“A Pure Theory of Local Expenditures,”The Journal of Political Economy, Vol.64, pp.
416-424.

＊

本稿は、財団法人日本住宅総合センターの自主研究で実施された平成20年度「家計における最適居住選
択の計量モデル分析」および平成21年度「不動産市場における需給メカニズム分析調査」の一部を大幅に加筆・修正したものである。住宅土地経済研究会
では、座長の金本良嗣先生をはじめとして多くの先居住地選択要因とアメニティ価値の測定35海外論文紹介

隣家樹木の日影が太陽光パネルに与える影響
Anders, S., T. Day, and C.A. Kuduk（2010）“Hey, Your Tree is Shading My Solar Panels: Californiaʼs
Solar Shade Control Act,” The Journal of Sustainable Real Estate, Vol.2, No.1（Available at: http://
www.costar.com/JOSRE/archives.aspx).

規制は、太陽光発電との関係から課せられたものではじめにはない」と指摘する。したがって、電力需給が逼迫未曾有の被害をもたらした東日本大震災を経て、し、PV システムの普及拡大が予想されるわが国のわが国はエネルギー政策の転換期にある。一つの方状況を鑑みれば、今後の PV システムの普及を見据向性として、分散型電源を活用したスマートグリッ

えた、日影規制のあり方を議論することは重要であドやマイクログリッドの活用が盛んに議論され、横ると考えられる。

浜市、豊田市、京都府（けいはんな学研都市）、北

今回紹介する Anders et al.（2010）は、隣家の樹

九州市等で実証研究も行なわれはじめている。言う

木の日影が太陽光パネルに与える影響について、までもなく、太陽光発電（photovoltaic power gen-

2010年時点における米国の各州の州法を比較した興

eration；PV）システムは、スマートグリッドの重味深い論文である。特に、1978年にカリフォルニア

要な構成要素の一つであり、大量導入を見据えなが

州 で 制 定 さ れ、2008 年 に 改 正 さ れ た 日 影 規 制 法ら光エネルギーから電気エネルギーへの変換効率の（solar shadow control Act）について、詳細な紹介

改善や安定運用コスト低減のための様々な研究・技を行なっている。以下、この論文の概要について示

術開発が行なわれている。

す。

さて、家計や企業が太陽光発電システムを導入するか否かの意思決定においては、投資コストを回収

1 研究の動機できるかという点が一つの重要な判断材料になろう。

当研究の時点（2010年）で、米国に設置された

石川（2007）は、コストペイバックタイムが PV シ

PV シ ス テ ム の 発 電 容 量（installed photovoltaics

ステムの寿命を超えており、投資した金額が回収でcapacity）の実に65% を超える割合が、カリフォル

きないにもかかわらず、PV システムを導入するユ

ニア州に集中している。Anders et al.（2010）はこーザーが多数存在するという事実から、環境保全にの事実を、1978年に制定された日影規制法により、役立とうという意識のもとに購入している人が大半

消費者が太陽光エネルギー技術を導入する権利が保ではないかと推察している。この議論の是非につい護されていることの恩恵であるとしている。

ては、さらなる検証を待たなければならないが、今Anders et al.（2010）が、草分け的法律であるカ

後 PV システムの大量普及を実現するためには、投リフォルニア州の日影規制法をレビューしている動資コストの回収可能性が重要なポイントになるのは

機は、次の三つである。一つめは、消費者や企業が、明らかである。

この法律の規定や適用について、しばしば誤解を抱

しかしながら、この回収可能性は、政策、気候変

いている点。二つめは、PACE(property-assessed

動、技術革新等のマクロ要因に左右されるため、大clean energy）金融プログラム（例えば、Headen

きな不確実性を持つ。また、ミクロなレベルでは、

et al. 2011 参照）等により、今後米国においては

PV システムが導入される住宅の屋根が、「隣家のPV システムが急激に普及する可能性がある点。三樹木の日影に晒されるか否か」という点も大きな不

つめは、今後 PV システムが普及するにつれて、他確実性の要因であると言える。小林・大澤（2005）の州でも同様の法律の制定が検討されると考えられは、「我が国の現在の建築基準法の日影規制や斜線る点である。

36

季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84

2 日照に関する法律表ઃ―州と日照に関する法律 （×：規定あり）

現在、米国の日照に関する法律（州法）は、州によって異なり、それぞれ独自の特徴を有している。
これらは次の 4 つのカテゴリーに分類できる。
・CC&Rs（条 件、契 約 お よ び 制限）の制限：通常、太陽光エネ
ルギーの導入に過度な制限をかけ る「土 地 利 用 制 限 約 款」
（CC&Rs）からの家主保護。
・採光権：地主が、隣接する土地の地主と、資産としての PV シ
ステムへの採光の保証に関する約定を結ぶことを認可する。
・ゾーニングを担当する地方公共団体（local zoning authority）
による日照保護のための規制：
ゾーニングを担当する地方公共団体が、建築許可やゾーニング
を通して、日照を保護するための規定の作成や規制を行なうことを認可する。
・日影規制：PV システムが隣接する土地の樹木の影に晒されることで性能が損なわれることのないよう、保証を与える。

3 州の日照に関する法律30以上の州が、日照保護（solar protection）のための法律を制定している。表 1

問題に関する法律を有している。

は、日照のための法律と採用している州を示す。多

ここで、地方公共団体による規制と日影規制法にくの州が土地利用制限約款（CC&Rs）の制限か、は、重要な違いがある点に注意が必要である。すな

採光権に関する法律（または両者）を有している。

わち、前者は必ずしも日影規制という特定の問題をまた、七つの州がゾーニングを担当する地方公共団

含むものではなく、この点の考慮はオプションでし

体が日照を保護するための規制を行なうことを認可かない。このオプションを採用している例として、するための法による規定（statutory provisions）を例えばミネソタ州の州法では、市が太陽光エネルギ有している。二つの州――カリフォルニア州とウィーへの日射保護のための規定を設けることを認可しスコンシン州――が、隣家の樹木の影という特定のている。また、オレゴン州の州法では、郡に対して

海外論文紹介37

「この州政策は、エネルギー保護表઄―州と設置 PV 容量（×：規定あり）のためのすべての実行可能な手段と、代替エネルギーの供給元の利用促進を目的としたものである」と述べている。また、「木々や低木を植林し、日影を作ることを推奨する
が、太陽熱収集器 (solar collector）のような代替エネルギー機器の使用のために、木々や低木に制限が加えられることがある」としている。
同様の権利を与えている。しかしながら、どの程度

太陽熱収集機の定義の地方自治体が、隣家の構造物や樹木からの日影か

25981条⒜では、太陽熱収集機が次のように定義らの 保護 に 関 す る規定を有しているかの 調査 はされている「固定された機器または構造物、またはAnders et al.（2010）ではされておらず、今後の課その一部で、建物の屋根に設置され、主に太陽エネ

題とされている。設置された PV システムの発電容

ルギーを熱、化学、電気エネルギーに変換するため量を見ると(表 2 ）、上位10州のうちカリフォルニアに使用される」。

州のみが日影規制法を採用していることがわかる。

4 カリフォルニア州の日影規制法

2008年の改正によって、建物の電力需要を超える意図で設置された分については、当該法の対象外となった（25981条⒞）。また、パッシブソーラーハウ

Anders et al.（2010）によれば、カリフォルニアスと呼ばれる太陽光を効果的に取り入れることを意

州が日照に関する法律に関心を持ちはじめたきっか

図して建てられた住宅は、太陽熱収集機の定義に当

けは、1973年のエネルギー危機である。この危機、てはまらないため、この法律の対象外である。

および1979∼1980年の第二次のエネルギー危機が、資源保護や代替エネルギー技術に対する消費者や政機器の設置

府の関心を増大させた。その結果として1978年、消屋根の材質、傾斜、構造、建物の向きにより、太費者や企業が太陽光エネルギーへの投資を活発化さ

陽熱収集機が屋根に設置不可能な場合がある。このせるための金融的なインセンティブとして、日影規

よ う な 場 合、地 面 へ の 設 置 も 対 象 と な る こ と が制法が制定された。

25981条⒝で示されている。しかしながら地面への

その後、この州法は、米国において国民的関心を設置の場合は、土地の境界からの 5 フィート以上の呼んだ裁判――Santa Clara カウンティの住民が、

セットバックを行ない、高さについては、10フィー

セコイア（スギ科の巨木）の影に隣家の PV システ

ト以上に設置することが要求されている（10フィー

ムを晒したことで刑事告訴され、有罪となった事例

ト未満に設置することも可能であるが、その場合こ――を踏まえて、2008年に改正された。以下では、の法律の保護対象とはならない）。機器の設置に際

日影規制法として知られる、カリフォルニア公共資

しては、影響を受けると考えられる近隣の土地の保源法の25980-25986条について説明を行なう。

有者に、60日以上前に文書での通知を行なう必要がある（25982.1.条⒜）。文書には、住宅保有者の住

38

政策の意図

所と電話番号、住宅の住所と太陽熱収集機が導入さ25980条では、この州法の政策上の意図について、れる個所、導入日が記載される。

季刊 住宅土地経済

2012年春季号№8425982条は、近隣の土地所有者が、太陽熱収集機

その他が導入された「後」に、木々や低木を植林し、太陽Anders et al.（2010）の後半では、日照に関わる

熱収集機の熱収集部に、AM10時から PM 2 時まで

いくつかの裁判例が紹介されている。なかでも、前のいかなる時刻においても、10% を超える影を落述した Santa Clara の事例は、2008年の日影規制法とすことを禁じている。しかしながら、導入「前」改正の直接のきっかけとなったという意味で重要でに、植林された木々や低木は、免除されることに注ある。この改正によって、導入「前」に植林された意が必要である。

木々や低木が、同法適用の例外とされることになった（2009年1月から効力を発揮）。

罰則規定

2008年の州法改正以前は、違反者は犯罪として刑事告訴された。しかしながら改正後は、刑事告訴でおわりにはなく、カリフォルニア州の民法（civil code）第米国において、日照に関する法律（州法）は州に3481 条 で 定 義 さ れ る 私 的 生 活 妨 害（private nui-

よって異なり、それぞれ独自の特徴を有している。

sance）に基づき、処分されることとなった。したしかしながら、隣家の樹木の影という特定の問題にがって、太陽熱収集機設置者は、太陽光収集機が隣関する法律を有しているのは、前述の通り二つの州家の木々や低木に晒されている場合、第一段階としのみ（カリフォルニア州とウィスコンシン州）であて、木々・低木の所有者に、25982条の順守を文書る。このうち前者は設置 PV 容量の67％を占めていで通知し、応じない場合は、第二段階として、私的るが、後者は 5 ％未満であり、必ずしもこの法律が生活妨害に関する訴訟を起こし、救済を求める。

PV 設置容量に正の影響を与えているとは言えない
ことがわかる。

免除規定

わが国においても、今後さらなる PV システムの当該州法では、以下に挙げる特定の例について、普及が予想されるため、日影規制は、PV システム

免除規定を設けている。25984条⒜では、機器の導との関係を考慮しながら検討することが重要になる

入前から存在する木々や低木が対象にならないことと考えられる。今回紹介した、カリフォルニア州のが述べられている。25984条⒝では、商用の農業作

日影規制法では、機器の設置個所、免除規定などが物のための土地や、林業用の森林で植林・栽培され詳細に定義されており、2008年度の改正を含む30年た木々は、対象とならないことが述べられている。

以上の経験の蓄積がある。したがって、わが国の日

25984条⒞では、太陽熱収集機の設置以前に植林さ影規制政策にも有用な示唆を与える先行事例であるれた木々や低木の、入れ替えを例外規定に加えていと言える。

る。25984条⒟は、市や郡が条例で定める木々を免除規定に加えている。25985条⒜は、市やカウンテ
ィが、条例で対象外の地域を設けることを許容している。
ただし、この例外規定は、市によって管理されている木々だけが対象となる。25986条は、パッシブ
ソーラーシステムが、隣家の太陽熱収集機に影を落とすとき、当該パッシブソーラーシステムによるエ
ネルギーの節約分が、太陽熱収集機のそれを著しく上回ることが法廷で証明されたとき、免除規定を与えるとしている。

参考文献
石川敦夫（2007）「太陽光発電の普及とコストペイバッ
クタイム：環境配慮型製品の普及の条件」『立命館経営学』Vol.46、No.1、137‒165頁。
小林隆史・大澤義明（2005）「日影規制と太陽光発電量」『日本建築学会計画系論文集』Vol.595、133‒140頁。
Headen, R. C., S. W. Bloomfield, and M. W. Caleb Bell（2011）“Property Assessed Clean Energy Financing:
The Ohio Story,” The Electricity Journal, Vol.24, No.1,
pp.47-56.

瀬谷 創

筑波大学博士後期課程

海外論文紹介39

センターだより◉新刊リポートのご案内

滅失住宅の平均築後年数は、30年要がある。

（平成15年度央）→27年（平成20本報告書は、滅失住宅の規模、

年度央）とむしろ短縮化の傾向が構造、築後年数、立地、理由、地査報告書』みられる。一方で、滅失率は 8 ％

域別傾向等を、総務省「住宅・土「調査研究リポート」No.10303
平成23年12月刊
定価：3800円（税込）（平 成 10 年 度 央 ∼15 年 度 央）→

地統計調査」を中心とした既存統『滅失住宅の実態把握等に関する調

6.9％（平成15年度央∼20年度央） 計の分析、関連業界団体等へのヒと低下している。滅失戸数の 6 割

アリングから得られる情報を通し以上が昭和56年以降に建設されたて、住宅の長寿命化を図るうえで住 宅 ス トッ ク の 量 的 充 足、環ものであり、比較的築浅の住宅スより効果的な施策の検討立案に資境・エネルギー問題の深刻化等をトックの滅失率が高い傾向にある

する基礎資料を得ることを目的に

背景 に、住 生 活 基 本 計 画 で は、ことなどから、ストック全体の寿実施された首題調査の結果をまと「住宅をつくっては壊す」社会か命が縮小しているわけではなく、めたものである。調査の結果、滅ら「いいものをつくって、きちん

相対的に短い築後年数で滅失した

失住宅の平均築後年数が短縮したと手入れをして、長く大切に使住宅の割合が増大したことが滅失シナリオとしては、バブル経済期

う」社会へと移行することが重要

住宅の平均築後年数を短縮化させを中心に大量に供給された借家がと位置付けられ、長期優良住宅法、 ていると考えられる。

築20年を迎えて市場性が低下し、住宅履歴情報の整備促進、住宅リ

新築の質的向上等により長期的

建替えや用途転換などを行なう一

フォームの促進等、住宅の長寿命な住宅の長寿命化は確実に図られつの区切りの時期を迎えている可化等のための各種施策が計画実施

るものと期待されるものの、スト能性が示唆された。

されている。

ック全体の住宅の長寿命化のため

本調査の結果が、住宅の長寿命

し か し な が ら、「平 成 20 年 住には、築浅物件が滅失に至ってい化の実現のための基礎資料として、宅・土地統計調査」に基づく分析

る要因を分析し、そのような物件

幅広く活用されることを期待したによると、この 5 年間にあっては、 の長寿命化を特に誘導していく必

い。

編集後記

編集委員
委員長

今冬の記録的な大雪によって、空き家が倒壊する被害が各地で相次いだ。倒壊による隣家や通行人に危害が及ぶのを避けるため、秋田県湯沢市や同県大仙市などではこの 1 月に所有者に適正な管理を促す空き家対策条例が施行された。
大雪による倒壊時に限らず、空き家の存在は、風景・景観の悪化、防災・防犯機能の低下といった外部不経済とそれによる周辺地区の資産価値の低下をもたらす。雪国だけでなく各地で空き家対策条例の実施や検討が行なわれているが、どの自治体
でもその運用には苦労しているようだ。まず所有者の所在の特定が非常に困難であり、特定できたとしても「個人の財産」である住宅に対して行政指導以上の処置は取り難いのが現状である。行政による強制的な空き家の撤去が行なわれたとしても、その費用を誰が負担するのか、撤去された後の更地をどのように活用していくのか空き家問題の根は深い。
空き家は、そもそも放置の費用が利用の便益を上回る機会費用の低い住宅に発生する問題であり、住宅という利用形態が有効な土地利用とな
りえていない可能性がある。本格的な人口減少社会を迎え空き家の増加が見込まれる中、有効な土地利用を促す政策が求められる。（Ｎ・Ｙ）

委員

山崎福寿
浅田義久
金本良嗣
瀬古美喜

季刊 住宅土地経済
2012年春季号（第84号）
2012年આ月ઃ日 発行
定価750円(内消費税35円）送料180円
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編集・発行㈶日本住宅総合センター
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季刊 住宅土地経済

2012年春季号№84