56

2008年夏季号

■ 表紙の写真 ■（埼玉県ふじみ野市）
昭和56年度より、始まった土地区画整理事業も終了し、まち並が充実してきた。日
本でもトップクラスのふじみ野駅や商業農地と農住都市となり、緑豊かなまちづくりが実感できるこのごろである。今後将来に向かって、我々大人が子孫のため、すばら
しい未来を維持するため、今後も一層努力をする必要性と自覚をあらためてした。

■ まど●「ゆとりとチャンスの埼玉」のまちづくり ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1
埼玉県都市整備部 部長 松岡 進

■ 地域をひらく知恵●「農住組合制度のあり方検討委員会（平成19年度）」における検討報告 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2
国土交通省 土地・水資源局土地市場課 課長補佐 高木美貴
● 農業・農地を活かしたまちづくりガイドラインについて ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7
東京都産業労働局農林水産部 農業基盤整備 担当課長 内田敏夫
● 都市農地保全−任意的手法から計画的手法へ、そして総花的な保全から、選択的な保全へ− ・・・・10
工学院大学工学部建築学科 教授 東 正則

■ 情報アラカルト● 線引き制度・開発許可制度に関するアンケート調査結果について ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14
国土交通省 都市・地域整備局都市計画課 課長補佐 武井佐代里● 具体的地区における個別の都市農地の機能評価の手法について ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18（平成19年度国土交通省土地･水資源局土地政策課委託調査結果から）（財）都市農地活用支援センター 理事 佐藤啓二
計画部 篠原史子● 市街化区域内農地及び農住組合制度に関するアンケート調査報告 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・23（社）
ＪＡ総合研究所基礎研究部 主席研究員 星勉■ アドバイザーのイチ押し事例● 官・民協働のまちづくり30年 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・27
区画整理や定借活用のふじみ野市の先進事例（株）平成都市計画研究所 専務取締役 松田薫三

■ 定期借地権コーナー● 平成19年度定期借地権供給実態調査概要について ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32
国土交通省 土地・水資源局 土地政策課 土地市場企画室● 定借活用の「100年住宅」をめぐる成果と課題−さいたま市の「ムカサガーデン・三室」− ・・・35（財）都市農地活用支援センター理事 佐藤啓二

■ お知らせコーナー● 当センターの20年度事業計画と最近の取り組み等 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・38● 平成20年度「農地活用実践ゼミナール」参加者募集！ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・40● 平成20年度土地月間参加行事 講演会「新しい時代の都市農地利活用を考える」の開催 ・・・・40● 当センターの人事異動ほか ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・40■ 豆辞典■ 編集後記「ゆとりとチャンスの埼玉」のまちづくり
埼玉県都市整備部

部長

松岡

進

策を示していますが、その１つが「駅から始まるま

埼玉県では、人口減少・超高齢ちづくり」です。

社会の到来などの大きな社会経済

駅周辺などの地域の中心となる市街地は、人々の情勢の変化に対応するため、平成暮らしを支える場、交流の場です。

19年２月に、新たな５か年計画「ゆとりとチャンスの埼玉プラン」

そこで、例えば、歩行者の安全性や公共交通の利を策定しました。

便性の向上に向けた駅前の整備、繁華街の交差点でこのプランでは、住みやすく環境にやさしいゆとの溜まりスペースの大規模化といったような、人々りの田園都市を埼玉が目指すべき将来像の１つとしが交流するにぎわい空間づくり、誰もが利用しやすて位置づけています。

い中心市街地とするためのバリアフリー化などを進め、中心市街地の活性化に積極的に取り組みます。

本県は首都東京に隣接し、高次の都市機能と交通

また、「みどりと川のまちづくり」の戦略施策もあ

利便性を備えながら豊かな緑とゆとりのある空間にります。

も恵まれています。こうした都市の魅力と田園のゆ

これは、「都市の利便性」と「田園のゆとり」を享

とりをあわせ持つ活力あるまちづくりが求められて受できる魅力的な都市を創るため、都市の身近に残います。

る豊かな自然や田園を貴重な財産として守り、活か

これまで本県では人口急増に伴う市街地の拡大傾していくことを目標としています。

向が続いてきました。しかし、近年では中心市街地

例えば、都市と田園の際（きわ）に位置しているの空洞化や生活様式の変化などの様々な要因から中川を活用し、都市と田園の出会いの場の創造や、川心市街地の活力が低下しています。
活力ある地域を形成するためには都市機能を中心へ訪れやすくするため、まちなかからの散策路やサ

市街地に誘導し、高齢者をはじめ住民誰もが暮らし

イクリングロードのネットワーク化などにより、環やすく美しい景観を備えたにぎわいのある魅力的な境にやさしいゆとりの田園都市づくりを進めます。
今後、「まちづくり埼玉プラン」の実現のため、市

まちづくりを進めていくことが必要です。
「ゆとりとチャンスの埼玉プラン」では、人口減

町村はもちろん、都市計画の提案制度の活用などに

少・超高齢社会に対応し快適でゆとりとにぎわいのより、住民やコミュニティ組織、NPO、民間企業、ある都市を形成するため、将来のまちづくりの方向

大学など多様な主体と連携・協働しながら、県民の性を示す都市計画のビジョンを策定することを掲げ

視点に立ったまちづくりを進めます。
そして、埼玉の持つ都市の魅力と田園の魅力を高ました。そして、それに基づき、今年３月に「まちめ、誰もが住みたい・訪れたいまちづくりに取り組づくり埼玉プラン」を策定しました。

んでまいります。

「まちづくり埼玉プラン」ではいくつかの戦略施―1―●都市農地とまちづくり−第５６号

「農住組合制度のあり方検討委員会（平成19年度）」における検討報告
国土交通省土地・水資源局土地市場課（前土地情報課）課長補佐

１

農住組合制度のあり方検討委員会

高木

美貴

した理想的な制度のあり方について、幅広い見地か（平成19年度）の設置らの意見を頂くこととした。このため、農住組合制
度そのものへの意見にとどまらず、農地の税制のこ

農住組合法（昭和55年制定）にと、線引きのこと等、制度の議論の前提となる課題

基づく農住組合制度を巡る状況にに関する意見など多岐にわたり踏み込んだ意見交換

ついては、少子高齢化社会の進が行われた。

行に伴う宅地需要の変化、市街化

検討経過をまとめたものを以下に紹介する。意見区域内農地や都市農業に対する都

内容は、制度の目的、組織のあり方、対象区域等全市住民の意識の変化など、社会状況般に渡ったことから、論点をわかりやすく端的に表の大きな変化が生じる中で、現行法での農住組合設

現するため、制度の組み立てを「１ 何のために、２

立申請期限が平成23年５月までとなっていることか

誰が、３ 何を活用して、４ どのような手法で実行」

ら、法改正を視野に入れつつ社会ニーズにあった制という形に整理し、現行制度をこれにあてはめ表現

度のあり方を検討する時期を迎えている（都市農地したものが次のとおりである。

とまちづくり第53号）。

「１何のために」：住宅等へ転換するため「２誰が」：農地所有者等がこのような背景から、平成19年度に「農住組合制
度のあり方検討委員会(以下､検討委員会)」を設置「３何を活用して」：市街化区域内農地を活用して（平成19年12月）し、社会状況やニーズの変化に応じ「４どのような手法で実行」：土地区画整理事業等のた制度のあり方についての検討を行うとともに、現事業を行う状や制度要件の課題等を把握するため、農住組合制［参考］●農住組合法（昭和55年）第１条「住宅の需要の著しい地域における市街化区域内農地の所有度の実行に関わるJAや自治体の実務担当者へのアン者等が協同して、必要に応じ当面の営農の継続を図りつつ当該ケート調査や担当者による意見交換会を行った。こ

市街化区域内農地を円滑かつ速やかに住宅地等へ転換するための稿では、平成19年度の検討委員会及び実務担当者の事業を行うために必要な組織を設けることができるようにによる意見交換会での検討経過について報告する。

し、その組織の事業活動を通じてこれらの者の経済的社会的地

アンケート調査結果報告については、別途「市街化位の向上並びに住宅地及び住宅の供給の拡大を図り、もつてこれらの地域における住民の生活の安定と福祉の増進に寄与する区域内農地及び農住組合制度に関するアンケート調ことを目的とする。」

査報告（（社）JA総研星勉）」で紹介している。
この整理に基づき意見内容を分類し、「今後の制度
２｢検討委員会｣における検討経過のあり方」についてこれからどのように検討していくかをまとめたものが以下のとおりである。

（1）有識者による検討委員会での意見交換・課題の【検討内容の論点整理−今後の制度をどう考えていく

整理（委員名簿：表１）
検討にあたっては、近年の急速な社会状況の変化

か−】「１ 何のために」（制度の新たなミッションは何か）を受け土地利用施策においても過渡期にあることか→ ①「宅地化」に変わる目的があるか。

ら、現行制度の枠にとらわれず、社会ニーズを反映

宅地化のニーズが無くなった時に制度の役割を終●都市農地とまちづくり−第５６号―2―えるのか。制度存続の意義は何か。地域によるニー【今後の農地の保全・活用施策の検討にあたって重視する多面的機能】

ズの差をどうするか。

検討していく際、市街化区域内農地のどのような機能を重視しますか。

今後、市街化区域内農地の多面的機能に着目した、農地の保全・活用施策を（○印：委員意見等）○現在の社会状況に応じた農住組合法のミッションが必要。

0

20

40

○農住組合法は組織法。組織法と事業とを切り分け議論す

60

52.1

自然・情操教育

保健休養

14.7

精神安定化

る必要がある。

69.9

景観保全
16.6

季節変化指標

景観保全

20.2

郷土感醸成

○組織法である農住組合制度で、根源的にしようとしてい

防風・防塵・防砂○法律による特別の根拠、組織としての公益性がどこまで

14.1

遮光・照り返し防止

微気候緩和

ることは何か。

16.6

温度・湿度調節41.1

日照・通風の確保

38.0
10.4

騒音防止
居住環境
保全

避難場所（災害時の仮設施設の建設予備地を含む）

50.3

災害の拡大防止（延焼防止等）

49.1

あるか。都市の中における農地の多面的な機能を発揮しプライバシー保護
地域コミュニティの形成ていく事をマネジメントと捉えれば、都市の中における土壌保全

公的な機能を発揮する組織としての位置付けも出来るの

4.3
64.4

農家と地域・都市住民との交流機能
土壌浸食防止6.7

土砂崩壊防止8.6

有機物の還元機能

19.6

水質浄化

では。

22.7
20.2

水源涵養

水保全

地下水涵養

24.5
30.7

大気浄化

○三大都市圏と地方圏等の地域ごとの差について、どのよ

大気保全
食料供給

うに制度に仕組むか検討する必要がある。（図１）

大気組成調節8.6

新鮮・安全・安心な食料の供給

54.6

土壌微生物保護12.9
19.6

耕地生態系維持生物・生態系保全

水界生態系維持10.4

野生動・植物保護
野生遺伝資源保存【市街化区域内農地の活用方針】

その他
特になし

どのように活用していきたいと考えていますか
20%

40%

12.9
3.1
5.5

その他

貴自治体では、今後のまちづくり上の貴重な資産である市街化区域内農地を

0%

80 （％）

46.0

レクリエーションの場の提供

2.5［市街化区域内農地及び農住組合制度に関するアンケート調査（自治体向け）］
60%

80%

100%

図２

全体

27.9

14.7

11.8

41.7

4.0

17.6

35.9

5.3

○住生活基本計画（全国計画）で貴重な緑地資源と位置づ
三大都市圏の特定市

12.2

29.0

けられている農地は、農地法の農地ではなく、農的土地利用をしている土地と解すべき。その土地の所有・利
その他都市

37.3

6.0 8.3

45.2

3.2

用・運営や支援の組み合わせを仕組み化することが必要。
○農住組合制度の新たなミッションに、社会状況の変化をできるだけ宅地化を進めていきたい
できるだけ保全していきたい

受けた自然、緑、農と親しめる宅地という概念を入れら

農地を区分し、計画的な宅地供給を進めると共に、農地の集約化を図り保全を推進する

れるか。農地、集落コミュニティの維持に対応する組織

特別な対策は考えていない
その他

として明確にすればどうか。

［市街化区域内農地及び農住組合制度に関するアンケート調査（自治体向け）］○「農のあるまちづくり」の農が、どういう根拠によって
図１

農として維持されるかが問われている。これまでの枠組
みの中では、農は農家によって守られている農。農家の→ ②制度の新たなミッションに「持続性のある農的高齢化等により、構成員が分断され、それを繋ぐ事が出土地利用」を位置づけられるか。

来るかが問われている。構成員の分断を繋ぐような組合にしていかなければいけないことが現代的なミッション。

現行制度の「農あるまちづくり」の「農」は従的

ただ、法制度上うまく行くかが問題。

立場（暫定的土地利用の側面）。

〔※制度の目的を議論する場合に併せて検討すべき課

今後、市街化区域内農地の「農的土地利用」の持続性の担保を農住組合制度の「新たなミッション」

題〕にできるか。

○都市農地の保全は、相続と密接な関係をもつ農家の行動

この場合、都市の良好な住環境として求められる原理を前提に考えるべき。農家が農地を持っている事を「農的土地利用」の役割は何か。市街化区域内農地に前提として、オープンスペースの提供を望む事は不可能

おける「農」の位置づけ・価値付けをどうするか。

に近く、担保する税制が必要（農家の個人資産である農（図２）

地の公益性担保の問題）。

―3―●都市農地とまちづくり−第５６号

「２ 誰が」アーバンフリンジにおける農地等の保全、土地利→「新居住者を含む多様な地域住民(構成員)」をど用のコントロールは喫緊の課題。この区域におけるのように位置づけるか。

農住組合制度の果たす役割はあるか。

現行制度の「まちづくり」の実施主体は、主に農○アーバンフリンジ等における整備手法について、里山の家（農地所有者等）。

保全、CO 2固定等新しい環境問題により積極的に対処す

今後は、住環境のエリアマネジメントとして、新ることも含めた土地利用方策を考えるべき。

居住者も含めた多様な構成員により、まちづくりを○今後の農住組合では、アーバンフリンジでの住環境とコ行う枠組みを考えてはどうか（構成員の多様化の可ミュニティの両方のマネジメント機能を考えることが必

能性）。

要。

この場合の主体は、まちづくりのどの段階に関わ○永久農地の制度が、どういう風に担保出来るか。制度そるか。

のものの問題と同時に、この事業がどういう地域で行わ○地域が地域のために地域文脈を踏まえた開発、管理、更れるかによって、出てくるアウトプット、出てくる問題

新を一体的に考える必要があり、その住環境マネジメン

が大分違う。そこの所に、この制度設計の難しさがある。
○アーバンフリンジ問題は、効果的・安定的な農業経営のトとして農住組合に可能性がある。
○NPOのように多様な構成員により、農業環境の維持、計促進を図るため農地の集約化に向かう農政サイドと、公画的なまちづくり、マネジメントが行われるような仕組

共投資等の面から都市の集約化に向かう都市サイドの双みの検討が必要。新居住者が農ある暮らしを実現するス

方が引いていくはざまで、浮き彫りになる問題。

「４ どのような手法で」キームを考えては。
○管理主体が管理する範囲は、建築物と違う自然環境の場→ 地域が地域のために地域文脈を踏まえた「まちづ合、どう客観的に想定するか。構成要素が農地所有者とくり」を行うには、これまでの事業手法だけで十いう権利主体に、所有者以外の主体を入れた場合の構成分か。農的土地利用を担保する事業を検討しては要素の範囲、権利、義務をどうするか。

どうか。

「３ 何を活用して」○現行の制度と併存する形で、新規農住組合事業の創設を→「市街化区域内農地」に加え「アーバンフリンジ

検討してはどうか。このことで永久保存される農的土地の土地」をどのように扱うか。（図３）

利用を核とした問題（①土地利用の公的位置づけ、②管理段階である主体、③新所有者への管理の参加等）の解【人口減少時代における都市農地の抱える課題】
人口減少時代を迎え、都市の縮退等も含め、都市の構造的な変改が進行してい決が可能となるのでは。参考事例は、市街地再開発事業

くことが想定されます。貴自治体では、これらの都市構造の変化に伴い、都市縁

第一種・第二種、権利変換方式・用地買収方式等。

辺部（アーバンフリンジ）及び市街地にある農地を巡る状況について、どのような課題があると思いますか。

［今後の検討課題］
0%

40%

60%

80%

100%

検討委員会での意見内容の論点を上記のように整農業従事者の高齢化・不在化が進み、耕作放棄

4 2 .8

地が増加する
主
に
ア
にー
おバ
けン
るフ
課リ
題ン
ジ

20%

4 7 .8

9 .4

理した上で、今後さらに制度の検討を進めるにあた
1 2 .6

集落コミュニティの維持が困難

5 9 .1

2 8 .3っての課題として、次のとおりまとめている。

5 .1
農地を宅地化しても、利用が進まず放置され、低・3 8 .9

未利用地化する「「良質な既存ストック」を重視する時代に応じた

5 5 .9

市街化区域緑辺部、市街化調整区域等比較的地
価の低い地域において、無秩序な土地利用転換

1 3 .15 1 .63 5 .3

1 2 .45 5 .23 2 .4制度とするために、以下の課題をさらに検討する必が進み、土地利用が混在化する

市街地内部で、遊休農地のみならず、空き地・空
主
に
に市
お街
け地
る
課
題

き家が虫喰い的に増加する

１

3 .2
農地を利用転換して建設したアパート等の集合住

4 4 .6

宅に、空室率が目立つ

5 2 .2「持続性のある農的土地利用」を制度の目的にすることが可能か。

1 .6
農地を利用転換して建設した集合住宅等が老朽

ア
及ー
にびバ
お市ン
け街フ
る地リ
課 ン
題 ジ

要がある。」

3 8 .1化しているが建て替えが困難

6 0 .3２

今後の成熟社会のライフスタイルに対応するために、都市住民の農地保全・活用ニーズに積極的に

1 0 .06 2 .4

新居住者等、多様な構成員がまちづくりの主体

2 7 .6となることが可能か。この場合、その主体は、ま応えて行く必要がある

大きな課題となっている

今後課題となることが予想される

ちづくりのどの段階に関わることを想定するのか。

あまり大きな課題ではない［市街化区域内農地及び農住組合制度に関するアンケート調査（自治体向け）］（開発か管理か）

図３●都市農地とまちづくり−第５６号

３―4―

アーバンフリンジについて、制度を活用した土地利用整序が必要か。また､可能か。
４

環境を含む住生活全般の｢質｣の向上を図るとともに、新たな制度の目的を実現する手段として、適切

フローの住宅建設を重視した政策から良質なストッ

な事業は何か。

クを将来世代へ承継していくことを主眼とした政策へ大きく舵を切っていくことが不可欠である。」とい（2）農住組合制度実務担当者等意見交換会

うような「質」の向上を図る政策が必要となってい本年１月に実施した実務担当者意見交換会では、る。

制度の使い勝手などから見た制度への評価、課題等

人口増加時代に制度設計された農住組合制度につについて、担当として実際に事業を行った経験等のいて、社会ニーズにあった見直しは必要であるが、中からの意見を頂いた。

ニーズも地域によって大きな違いが現れる時代でも意見内容を分類し、まとめたものの中から主なもある。それらの地域の違いも踏まえつつ、どのようのを本文最後に掲載する。（表２）

な制度にしていくのか、検討委員会で整理された課意見の中で最も多かったのは全員合意や農地割合

題や実務担当者からの意見・要望等を踏まえ、今後等制度の要件に関わるものであった。全員合意につさらに検討を進めていくこととなる。

いては、相続の発生等様々なリスク要因から、要件（注）「農住構想」：1969（昭和44）年、住宅宅地審議会に緩和への要望が多かった一方で、事業を円滑に進め

農業団体側の一楽照雄氏から提案された構想。農家の協同るためには全員合意は必須との意見もあった。また、による農地の計画的土地利用や消費者直結型の都市的農業

整備後の農地割合の拡大を要望する声が多かった。

経営の必要性を提案。
（都市農地とまちづくり第53号で紹介）

このほか、行政窓口の部局が分かれ、事務手続きが（お知らせ：平成20年７月１日組織改変により、土地煩雑などの指摘も多かった。制度自体を社会ニーズ

政策課土地市場企画室が土地政策課土地企画調整室にあったものへ見直していくこととともに、出来上に、土地情報課が土地市場課となり、これに伴いがった制度が現場で使われやすい体制をどのように「農住組合法に関する業務、都市農地に関する業務」

していくかについて考慮していくことも課題である。

を土地市場課から土地政策課土地企画調整室へ一本

今後の農住組合への期待としては、体験農園など化することとなりました。土地情報課時代、皆様方の農ある暮らし、ロハスな生活が出来る地域づくりから賜りました当該業務に関するご指導・ご鞭撻にを打ち出していける法整備への要望など、「農ある暮

この場を借りて深くお礼申し上げます。）

らし」をより積極的に位置づける制度への期待が寄表１

せられている。

農住組合制度あり方検討委員会委員名簿（3）平成19年度の農住組合制度の検討を通して（平成20年3月現在、敬称略）

二酸化炭素削減等、環境への意識の高まりから注大村謙二郎

目されてきているフードマイレージの考え方や安山下

全・安心な食糧への志向など、都市住民にとって「身近な農」への意識はこれまでになく高まってきていると考えられる。平成19年度の検討を通じて、有筑波大学社会工学系教授【座長】

淳

同志社大学政策学部教授

中城康彦

明海大学不動産学部教授

齋藤広子

明海大学不動産学部教授

平田富士男

識者委員全員のみならず実務担当者からも、より安藤光義「農」にスポットをあてた「農ある暮らし」「農と住兵庫県立淡路景観園芸学校教授
東京大学大学院農学生命科学研究科 准教授

西野 司 JA全中食農・暮らしの対策室長が調和したまちづくり」が必要であるとの認識が示されており、農住組合制度の考え方の元となった一山本雅之

社団法人ＪＡ総合研究所理事

楽氏の「農住構想 （注）」の考え方がより生かされる時

北村知久

国土交通省土地・水資源局土地政策課
土地市場企画室長代になってきたともいえるかもしれない。
人口減少社会を迎え、住生活基本計画（全国計画）［事務局］国土交通省土地・水資源局土地情報課（社）JA総合研究所の「はじめに」にもある「住宅単体のみならず居住―5―●都市農地とまちづくり−第５６号

表２【「農住組合制度実務担当者意見交換会」における意見のまとめ】（主なものを一部抜粋）
１．制度の要件に関わるもの（１）全員合意
・近年、農地所有者とJA、農地所有者同士の連帯が薄れてきており、権利関係の調整や合意形成が困難になってきている。また、様々な段階で全員合意が必要になり、特に農地の譲渡、競売、相続等が発生した場合、後継者の意向により全員合意が崩れ事業が止まるリスクがある。このため全員合意の要件を緩和して欲しい。
・後々問題を残さず団結力を生むため、最初に全員合意を行うべき（まちづくり上の目標を共有しながら当事者意識を持って事業に参加してもらうためにも、全員合意の方がよい）。
（２）農地割合
・生産緑地割合が高まる中､現状に合った整備後の農地割合の設定が必要｡
・経済・人口状況等により、基盤整備後地区面積の７割の宅地化がネックとなっている。
・農地所有者の営農意向（土地利用意向）に沿った農地割合の設定をして欲しい。
２．事務手続きに関わるもの
・農住組合事業を行うにあたり、行政窓口が農政部局と都市計画部局に分かれており、手続きが煩雑。
・行政窓口の一本化に向けては、過去に３局長通達により改善を指示し、農政部局、都市計画部局との連携を図るた
め、協議会が設立されたが、組合設立実績の低下とともに、連携関係も希薄となってきた。
３．JAの支援・制度の推進体制として、農地所有者、JA等の関連団体、地方公共団体の連携が図られてきたことが重要。JAの支援が法律で位置づけられ（法第91条）、面整備から上物管理等まで一貫して関わることができることは意義深い。
・地方公共団体にとっては、JAの積極的な関与による行政事務の軽減や、農地の宅地化による固定資産税・都市計画税の税収増加等のメリットがある。
・地権者の中でリーダー役が少なくなった分、JAが中心となって合意形成を行っている。
４．今後の農住組合に期待されるもの（１）農地管理・農地所有者が面整備後も畑地を残す意向がある場合は換地で残し、体験農園等を行う形も考えられる。
・農地を組合で管理する場合、農住組合は一般法人であるため、毎年税金がかかる。また、相続が発生した時の問題等があり、現実的には難しい面がある。
（２）公益性・一定の条件で農住組合が農園管理等を行えば公共用地とみなす等の制度の整備を望む。その方が行政の負担を減らせる可能性がある。生産緑地の公共の場としての都市施設の位置づけが組合でできないか。
・農住組合事業の担い手を農家だけに頼るのは困難であるため、新住民が組合員や準組合員のような形で関われないか。
・農住組合を公法人化できないか。

・農住組合の資格要件の条件整備ができないか。

（３）アーバンフリンジ
・農住組合設立の要件について、市街化調整区域まで拡大してほしい。
・市街化調整区域に、これ以上穴をあけたくないため、農住組合の設立は市街化区域内農地のままでよい。
・多様な都市住民のライフスタイルの提供と、そのためのフリンジ部分での土地利用整序が必要。
・市街化調整区域で、都市近郊農地及び里山保全のための農住組合制度による整備管理ができないか。農住組合が環境管理主体として活動できないか。
（４）農ある暮らし
・ドイツのクラインガルデンのように、生産緑地等について新しい社会ニーズに対応した活用方法をすべき。
・農住組合で、体験農園等の農ある暮らしが発展し、ロハスな生活が出来る舞台としての地域づくり、まちづくりをするという事で広報等の協力がもらえるような後ろ盾となる法整備をお願いしたい。
５．補助金
・国の補助金停止により、行政関与による事業推進が困難になり、行政への情報も集まりにくくなった。
・国の補助金停止の中、自治体単費による支援は困難。
・技術的支援及び手続きの簡素化などソフト面での支援は可能。

●都市農地とまちづくり−第５６号―6―農業・農地を活かしたまちづくりガイドラインについて
東京都産業労働局農林水産部農業基盤整備担当課長

１

はじめに

内田

敏夫

①ガイドラインの目的「都市と農業・農地の共生」という基本的な考

東京の都市農業は、都民に新鮮で安全な農畜産物

え方のもと、農業者や都民、行政などが一緒になを届けるとともに、農業のカルチャースクールであって、農業・農地を活かしたまちづくりを実現し、る農業体験農園や農畜産物の生産・加工・販売によ東京の貴重な都市農地を保全していく取組を進める経営の多角化など、一次産業の枠を超え、生活にるために策定しました。

密着した産業へと転換してきています。

②ガイドラインの性格

また、都市農地は、緑の少ない東京にあって、都市区や市が、農業者や地域住民等の参画のもと、農の環境保全や防災、潤いや安らぎの提供など、多面

業・農地を活かしたまちづくりのプランを作成し、的・公益的機能を持つ貴重な緑地空間となっています。

その取組を進めていくための指針となるものです。

東京を、豊かさや潤いが感じられる美しいまち、安全で住み心地のよいまちにしていく上で、今日、（2）東京における都市農業・農地の果たす役割

都市農業・農地は、重要な役割を担っています。

東京における都市農業・農地の果たす役割についしかし、東京の都市農地は、平成７年の6,500haかて、農業生産に加え、多面的機能を５つに分類してら10年間で1,400haも減少し、このまま放置すれば、解説しました。
①地産地消を活かした特色ある農業生産

東京から農地がなくなることが懸念されます。
このため、都は国に対し、農地と住宅地が共存共

伝統あるコマツナや「東京うど」、ブドウの「高栄できる政策への転換や、都市農地制度・税制度の尾」、ナシの「稲城」、豚の「TOKYO Ｘ」など、改善を求めるとともに、様々な農地保全施策に取り特色ある農畜産物を生産するとともに、消費者ニ

組んできました。

ーズに対応した地産地消は、※フードマイレージの

今後はさらに、都市農業・農地の持つ多面的機能観点からも意義があります。
②レクリエーション・コミュニティー機能を一層引き出し、農業・農地をまちづくりの中にしっかりと位置づけることにより、都市農地を保全し果実の収穫や花の摘みとりができる観光農園やていくことが重要です。

自治体が開設する市民農園などは、都民に身近な

このたび、都は、こうした取組を進めるための指レクリエーションの場を提供しています。

針として、「農業・農地を活かしたまちづくりガイド

また、農業体験農園や援農ボランティア制度は、ライン（以下「ガイドライン」という。）」を策定し都会の中の新たなコミュニティーの場、豊かさを実ましたので、その概要を報告します。

感できるライフスタイル実現の場になっています。
③教育機能

なお、ここでいう「都市農業・農地」は、市街化区域内の農業・農地を想定しています。

東京の都市農業・農地は、自然が少ない東京の都市部にあって、都民、とりわけ子どもたちが農２

ガイドラインの概要

業体験を通じて、自然の仕組みや営みを学ぶフィールドに、また、地元の農業や食べ物の生産につ（1）ガイドライン策定の趣旨

いて学ぶ食育の場になっています。

―7―●都市農地とまちづくり−第５６号

④防災機能②様々な地場産業と連携して地域を活性化する

市街地が極めて広域に広がる東京にあって、都市③身近で楽しめるレクリエーションの場を提供する

農地は、災害時の緊急避難場所や、火災の延焼を遮④都会の中の新たなコミュニティーを創出する

断する貴重なオープンスペースとなっています。

⑤農業を通じて健康で豊かな心身を育む

また、近年、東京では、局地的な集中豪雨によ⑥都民が安全で安心できるまちづくりに寄与する

る浸水被害などが発生していますが、都市農地は⑦都会の中に潤いや安らぎのある景観を提供する

こうした被害を抑制する機能を持っています。

⑧地域の農の歴史・文化を大切に引き継ぐ⑤環境保全機能東京は、都市化の進展に伴い緑地が年々減少し、（4）農業・農地を活かしたまちづくりのモデル

ヒートアイランド現象などの環境問題も発生して

農業・農地を活かしたまちづくりを５つのタイプ

おり、その改善は東京の重要課題です。

に類型化し、それぞれの将来像を示しました。
①地場産業連携・活性化タイプ

こうした中、農地は都市の貴重な緑地として、ヒートアイランド現象の緩和や地下水の涵養など、都市農業が力強い産業として存在するとともに、都市環境の維持に重要な役割を果たしています。

商工業や観光業などとも連携して地場産業を活性⑥景観形成・歴史文化の伝承機能化する②レクリエーションタイプ

ビルや住宅が立ち並ぶ市街地に住む人々に対して、緑豊かな都市農地は、潤いや安らぎを与える

収穫体験ができる観光農園や、野菜などを販売

田園風景を提供しています。

する直売所に地域住民をはじめ都心からも人々がまた、江戸時代の農村の面影を今に残す農家の屋

訪れ、地域が賑わう③地域コミュニティー形成タイプ

敷林や蔵の風景、街道沿いの短冊状の農地は、歴史や文化の薫る都市の重要な要素となっています。

農業体験農園や学童農園が開設された農地などに、人々や子どもたちが集い、農作業を通じて都（3）農業・農地を活かしたまちづくりの方向

会の新たなコミュニティーが形成される④安全・安心まちづくりタイプ

都内の各地域では、都市と調和しながら都民生活に積極的に貢献しようとする、新たな都市農業の芽

オープンスペースが少ない地域で、農地が防災

生えが見られます。

拠点として、安全・安心なまちづくりに重要な役

これらを踏まえ、農業・農地の持つ多面的機能を割を果たす⑤美しい田園風景保全タイプ

まちづくりに活かしていく８つの方向と都内の優良事例を示しました。

水田や畑、雑木林が広がる地域で、人々が都会①都民に安全でバラエティー豊かな農畜産物を提の田園風景を味わいながら散策などが楽しめる

供する

住宅地の中の花の摘みとり農園●都市農地とまちづくり−第５６号

国分寺市の防災協力農地

―8―

３

今後の取組について

今、東京都では、「水と緑の回廊で包まれた、美しいまち東京を復活させる」ことを都政の重要課題に据え、屋上・壁面の緑化、小中学校の校庭の芝生化、
都市公園の整備などで、新たに1,000haの緑を創出するとともに、農地や森林などの今ある緑を保全する取組を進めています。
また、５月10日には、都庁大会議場において、都内の市街化区域内に農地を持つ38の自治体が一堂に会し、「第２回都市農地保全自治体フォーラム」が開催されるなど、自治体の動きも活発化しています。
都は、今後、本ガイドラインを踏まえて、農業・農地を活かしたまちづくりに取り組む区市を支援するなど、都と区市の連携を一層強化し、都市農地の保全に取り組んでいきます。
本ガイドラインは、東京都産業労働局のホームページで全文公表しています。
（http://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.jp/norin/index.htm）
イメージ図

地域コミュニティー形成タイプ（5）農業・農地を活かしたまちづくりの手法
区や市が、農業・農地を活かしたまちづくりを具体的に進めていく手法を示しました。
①区市の推進体制
区市は、産業振興、都市計画、環境、教育、防災などの関係部局が連携して総合的に推進します。
②プランの作成
区市は、「農業振興計画」はもとより、「都市計画マスタープラン」や「緑の基本計画」、「地域防災計画」、「食育推進計画」などとの連携・調整のもとに、農業・農地の持つ多面的機能を暮らしや
まちづくりに活かしていく「農業・農地を活かしたまちづくりのプラン」を作成します。
③様々な主体の参画
プランの作成や実現に向けては、農業者、地域
住民、商工・観光業者、企業、学校、市民グルー
プ、NPO、農業団体など、様々な主体が参画し行
動します。

イメージ図

―9―

安全・安心まちづくりタイプ●都市農地とまちづくり−第５６号

都市農地保全ー任意的手法から計画的手法へ、そして総花的な保全から、選択的な保全へ−
工学院大学工学部建築学科

１

本稿の目的

教授

東

正則

づけがなされているとはいえ実際は農家の都合による指定であること、30年未満でも相続等に際して買我が国のような道路及び公園等取請求を認め、買取協議不調の場合に自己転用が可の都市基盤施設が脆弱な状態で、能になること等をあげることができる。このように火災や震災に弱い建築物が高密

環境的かつ防災的な視点から、計画的に生産緑地地

度に存在する広大な都市が形成さ区を指定したものではなく、またその視点から存続れている場合には、都市の内部にの期間を定めたものではない点が問題である。

存在する緑地的空地は極めて貴重で今日のような都市環境に対する生産緑地の減少状ある。しかしながら我が国では公園及び広場等が少況を考えた場合、永続的な都市農地の存在を考える

なく、あってもその面積も小規模なものが多いのが必要があり、そのための条件を検討する必要がある。

特徴である。

従来の生産緑地の存続方法が、農家の意向による

このような状態で、我が国では奇しくも「都市農「任意的手法」とすれば、我が国の都市の現状を考慮

地（市街化区域内農地）」が存続しており、公園に代した環境的かつ防災的視点にたった存続方法として、

わる緑地として、更に公園とは異なる性質を有する

防災計画その他の計画的な位置づけの下で、永続的緑地として、その果たす役割が大いに期待されていに保全するという「計画的手法」の検討が必要である。

る。

都市農地は、速やかに市街化すべき市街化区域に

本稿では以上のような状況を踏まえて、都市農地

存する農地であり、もともと永続的な存在でない。

保全のために任意的手法から計画的手法へ展開する

しかし農家の強い営農意欲と都市における緑地的機ために、計画的手法として、どのような条件を整備能を高く評価して、特例として生産緑地法によりすべきかを検討しようとするものである。

「生産緑地」として、30年にわたる長期の存在を認め２ている。

都市農地必要性の再検討

一見長期の存続が見込まれる生産緑地であるが、その内実は相続を契機に大幅に減少している。更に都市農地の必要性については、いろいろなところ

生産緑地法改正から30年後の、2022年頃には生産緑で既に論じられているので、ここでは本稿の視点で地の解除が大量に発生するものと思われる。都市が簡単に、なぜ、どのような都市農地が必要なのかを過密化し、環境的にも防災的にも都市農地の存在が再検討しておきたい。

重要視されてきているのに対し、そして生産緑地し都市農地の保全は、都市の特質に対応してなされか期待に応える緑地や広場が無いにも拘わらず、こるべきである。ここでは特に都市農地が必要となるのままでは期待に応える間もなく消滅してしまうお大都市を想定して述べてゆきたい。高密度で巨大なそれがある。

都市ほど、公園緑地等の代替として都市農地は重要

消滅の理由として、生産緑地の指定は原則としてである。そして重要度が増すほど、その重要度に対一定の条件を満たすものについては、農家の申請を応する能力を備えていなければならない。このよう

ほぼそのまま認めたものであり、都市計画的な位置な都市で最も都市農地が必要とされるのは、即ち必●都市農地とまちづくり−第５６号― 10 ―

要不可欠の機能は、都市農地の多面的な機能といわ容易に克服できる課題ではない。

れている中でも、火災や地震のような人命に関わる・相続

重篤な事態への対応であろう。そのためには、その多額の相続税の納税のための農地売却、均分相続

地域の人口密度等に照らして避難可能な範囲に、延のための細分化による売却のように、相続を機会に焼の防止や避難空地として機能する規模で、必要な大きく農地が減少する。このために生産緑地を解除位置に存在している必要がある。なおかつこれが、する例が多い。

長期にわたって安定的に存在していることが求めら

・相続税納税猶予れる。

相続税納税猶予の適用を受けると、終身自己耕作

このようにみてくると、今都市で存続が求められの義務を負うことになるため、職業選択の自由の点ている農地は、農家の意向による任意的な存続ではからも、子供の代まで農業継続を強制することは難なく、一定の存続要件を満たした、計画性のある永しい。

続的な農地であることが一層明確になる。
２）農地利用上の課題
３

都市農地保全のネック

・農地利用権の流動化
農地を維持するために、自己耕作ができなくなっ新たな視点での都市農地の保全手法を検討するた

た農家の農地を貸し出すことも考えられるが、市街めに、これまで述べてきた任意的手法下での、都市化区域の生産緑地では、小作権が生じない貸借であ

農地保全上のネックについて、既にいわれているこる※「農業経営基盤強化促進法」による農地利用権のとであるが、簡単に整理しておきたい。

流動化が認められていない。また現状では、相続税納税猶予を受けるためには、終身自己耕作しなけれ

１）都市農業の課題ばならず、農地利用権の流動化は適用できない。

・農業の存続都市計画等のゾーニングとしてならば、「農地」に

３）生産緑地の課題

ついては安定的に存続が担保できるが、農家の個人生産緑地は、生産緑地法による長期安定的な存続的な生業である「農業」の継続を担保できない。

農地のように見えるが、少し長い目で見ると実は不・農家の意向による存続

安定な存在である。生産緑地は相続または指定期間

高齢化や後継者不足の状態で、個人の意志に委ね終了により、いずれは宅地化農地に転換できるといていても、安定的な農業の継続は担保できない。人う意味で「潜在的な宅地化農地」であるが、そのよ的保証で農業の継続が担保できるものではない。

うな農地に対して、相続税納税猶予制度や固定資産・農業振興

税の農地並み課税等の恩典がなされ、結果的に将来

市街化区域という速やかに宅地化を図るべき区域
で、農業の振興を図るのは矛盾である。このようなの農地保全につながらず、農家の資産保有の延命策になっているとの批判もでている。

視点から、実際に国の施策としての積極的な農業振そもそも生産緑地の30年の期間については、都市

興はなされていない。現状では、長期にわたって農計画の区域区分制度に巻き込まれた農家の、一代限業をすべきではない区域で、農業的支援がないままりの生業保障としての過渡的な措置と理解することに存続している状態である。

もでき、もともと長期にわたる農業の存続を意図し・農業環境ていたとは思われない。

益々高密度化が進むと思われる都市の中で、汚水の流入、ゴミ投棄、日影の増加等の面から農業的環４）建築規制上の課題

境は確実に悪化する。

農地を取り巻く環境が厳しくなるにつれて、また・地価

農地の多面的機能が評価されるにつれて、「農のある農業の採算がとれる地価の状況ではない。これはまちづくり」がさけばれるようになり、営農環境を― 11 ―●都市農地とまちづくり−第５６号

確保するために、地区計画等を利用して周辺の建築

その地域に相応しい位置及び規模で農地を確保して規制をするなどの、まちづくりとして農地の保全をゆく手法が求められる。

考えようとする動きがある。しかしこれには、現状

・農家に過度の負担をかけない農地保全

では以下のような課題がある。

農家の保有する農地について、永続的な農地の保建築の存在は長期にわたるものであり、いったん全を図ることになるため、農家の高齢化や後継者不建築されれば増改築も簡単にできるものではなく、足に対応して、農業の廃業、農地処分の自由を保障

建築規制は長期にわたり影響をもたらす。それに比する必要がある。

べて農業の廃止は、全く農家の意向に委ねられておそのためには営農継続が不可能になった農家にはり、随時廃止可能であり、更に悪いことには、せっ

随時買取を可能にし、希望によっては農地利用権のかく農業の保全のために建築規制に服した建築の隣流動化などを行う必要がある。また農業を継続してに、その農地を転用して建築規制のかからない建築

いる農家に対しては、固定資産税の農地並み課税等物が建つことも考えられる。建築規制とバランスのの減免措置も必要である。

とれた農地存続の担保がない限り、都市住民による・相続に耐えられる支援

建築規制への協力が得られるわけがない。

いずこも農家の高齢化により相続が発生し、高額の相続税の支払いや、相続人の均分相続によって農

４

永続的都市農地保全のための要件地が減少している。
そのためには相続に対応して、宅地並み評価での現状のままでは都市農地の保全はおぼつかないことから、先に述べた、これからの都市で求められる農地の買取、利用権の流動化、容積譲渡等が可能になるような施策が必要である。

都市農地保全に対応して、また以上で述べた都市農
５

地保全上の課題を克服するためには、以下のような永続的都市農地保全のための前提とその施策要件を満たすことが必要と思われる。
・確定的な都市農地保全

都市で求められる機能の発現可能な農地は、相当

永続的な農地保全のためには、従来のような農家に規模の大きい農地である。今の都市の財政状態での意向に委ねるような存続では対策のたてようがな

は、これを買収するのはおよそ不可能であることかい。できるだけ農家の意向を尊重しながらも、農家

ら、生産緑地地区とは別に、都市計画の施設としての意向とは別の視点での判断から農地の継続を担保確保することを考えてみたい。

しなければ、永続的な農地保全のための施策が打ち

現状の公園とは異なる「アグリパーク（仮称）」な出せない。

どの準公園的な施設または「防災緑地（仮称）」等の・都市的、農業的施策の展開

準風致地区的なゾーニング等により、農家、屋敷林

現状の農家の意向に委ねた農地保全では、農地の及び私有農地を含む、農業的土地利用を主体とする継続性が担保されないため、農業的な施策の展開も防災機能を備えたエコロジカルな施設として、農業できず、更には建築規制等の都市的な施策の協力のの多面的な機能を果たしてもらう。

期待もできず、都市的にも農業的にも隘路にはまっ

従って、生産緑地とは異なり、農家の意向で決定ている。永続的存在として、都市的、農業的施策のされ、廃止されることはなく、都市計画で変更ない

展開が出きるようにしなければならない。

しは廃止の決定がなされない限り、永続的に存続す

・多額の買収費を要しない農地保全

るものとする。即ち、農家の意向による「任意的手先に述べたような延焼の防止や避難空地として機法」から「計画的手法」への転換である。

能する規模で農地を確保するためには、必要な配置

現状では農家の自由な処分が可能な状態で存在しの下に一定規模の面積を要することになるため、こている農地に対して、また速やかに市街化を図るべれを買収するとすれば巨額の費用を要する。

き市街化区域で、永続的な農地の決定をするわけで農家の廃業、農地処分の自由性を保障しながら、●都市農地とまちづくり−第５６号あるから、それなりの存在理由と、農家の承諾が得― 12 ―

られるような、更に都市住民の納得が得られるようは、多額の資金が必要になることから、農家自らがな施策の工夫が求められる。

容積譲渡によって必要な資金を調達し、均分相続及存在理由としては、これまで繰り返し述べてきた

び相続税の納税に対応し、なおかつ農地を保全する

ように、我が国の都市の実情に照らしての、防災機方法は有益である。容積移転の範囲をどのように設能の発現である。そのために「永続的な存続」とし、定するかの問題があるが、近隣の宅地部分を含めた永続的であるが故に、先に述べた都市農地保全のた地区計画等が検討されるべきであろう。

めの要件を満たすことができ、併せて以下のような・日影規制の協力施策が可能になるのではないかと思われる。逆に以永続的な存在であることによって、長期にわたっ

下のような施策が可能になればこそ、都市計画の施て農地の存在の恩恵を被ることが保障されるので、設として永続的な農地への農家の協力も得られるの近隣の宅地部分を含めた地区計画等によって日影規ではないだろうか。農家の協力を得られない、都市制の協力が得られ易いと思われる。まちづくりの一

農地保全はあり得ない。

環として、農地の保全が図られるべきである。

・農業振興

・市民農園等への活用

永続的に農地として利用することから、投資効果

従来の農業のように、農家が自ら、いわゆる農業も永続することになり、農業振興は矛盾が無いと思としての利用をしなくとも、市民の利用として市民われる。

農園等の活用も積極的に進めるべきである。都市に・農地利用権の流動化

ある農業的利用の一形態として、市民参加によるコ

もはや農地以外の利用は不可能な土地であること

ミュニティ農業への途を開くことも重要である。

から、農家の転用希望に対応して、転用を防止し農ある程度の規模を有する農地を買収するのは困難地として存続させるためには、営農意欲のある農家

で、上記の様な施策を講じて、できるだけ農家に長への農地利用権の流動化を認めるべきである。市街

く維持管理してもらうのが合理的である。そして農化区域の高地価な農地に小作権が生じるのでは、農家の都合に合わせながら、買取その他を時期をずら家は納得しない。

して行い、徐々に農家から農地を集積し、市民的利・固定資産税等の減免用を拡大し市民に維持管理をしてもらう方向へ移行

都市における人命に関わる大惨事を防止するためしてゆくのが望ましい。買収したとしても、公園的に存在する農地であることから、農地並み課税の措に市民に開放するための整備をし、かつそれを維持置が講じられても良いのではないかと思われる。

管理するのは大変な費用がかかる。

・相続税の減免

都市化の時代は終わったとはいえ、大都市では相

現行生産緑地のように潜在的な宅地化農地ではな

変わらず一極集中が進み、都市の高密度化が進んでく、公共的に重要な意味を有する永続的な農地であいる。東京都でも、もはや一団の規模を有する農地ることから、農地が継続される限り、相続税納税猶は、市街化区域の縁辺部にしか存在せず、早急に求予に終身自己耕作の歯止めをかける必要はないと思められる都市農地の位置及び規模を検討し、必要不われる。但し、所有権の移転や容積譲渡等の際は、可欠の農地に絞って選択的に保全に努めるべきであ

その時点で相続税を精算してもらうことになろう。

る。「総花的な都市農地保全」から、「選択的な都市・買取請求への対応

農地保全」への転換を図るべきである。

永続的農地として、農家の財産権の処分を制限し本稿の前提として、筆者による「『都市の地域特性たことから、買取請求には宅地並み評価で、随時かに対応した都市農業の多面的機能の選択と都市農地

つ優先的に対応すべきである。そのためには選択的の位置づけ』都民の暮らしが潤う東京農業の推進調に保全農地を位置づけておく必要がある。

査結果報告書、東京都産業労働局農林水産部、

・容積譲渡

2008.03」があるので、あわせて御参照いただければ相続その他による財産権の処分の一形態として、
容積譲渡を検討すべきである。買取請求への対応に幸いである。また本稿に対し忌憚のない御批判を賜れれば幸いである。

― 13 ―●都市農地とまちづくり−第５６号

線引き制度・開発許可制度に関するアンケート調査結果について
国土交通省

都市・地域整備局都市計画課

はじめに

課長補佐

武井

佐代里

２．アンケート調査結果

現行の都市計画制度は、高度経済成長時代の昭和43年に、人口の増加とそれに伴う都市の拡大・成長（1）線引き制度について
ア．線引きの新規導入・廃止の議論についてを前提としてつくられた。既に制定以来40年が経過

線引き（市街化区域及び市街化調整区域の区域区

しようとしており、制度の前提となる社会経済情勢分）の新規導入や廃止等について、これまで議論がは大きく転換しており、今後の人口減少・超高齢社

あったかどうかについて聞いたところ、新規導入の会において的確な機能を果たせるものへと、都市計議論があったのは13/60（約22％）だった。合併によ画制度の再構築を図ることが必要である。

り線引き・非線引きの都市計画区域が混在する市にこのような問題認識から、国土交通省では、都市計画制度の抜本的な見直しに向けて平成19年度より

おいて、非線引き都市計画区域に線引き新規導入の議論がされているところがある。

調査・検討を進めているところである。検討を進め

一方、廃止の議論があったのは、22/60（約37％）

るに当たっては、実際の現場で都市計画行政を担うだった。その理由は、①線引き・非線引き市町村の方の意見を把握することが重要であることから、都

合併をきっかけにした議論のほか、②広域都市計画

道府県・政令市の都市計画担当者に対してアンケー

区域内の中心都市以外の活性化の必要性があること、ト調査を実施した。

③開発圧力がほとんどなく線引きの必要性が低いた

アンケート調査の範囲は、都市計画の土地利用、め、とされている。

都市施設、市街地開発事業等、すべての分野にわた

生活圏に対し線引き都市計画区域が狭く、都市計るものだったが、ここでは、土地利用、なかでも農画区域を越えた地域で開発圧力が高いことから、土地との関係が深い線引き・開発許可に関する部分に地利用規制を統一する必要性の観点から、新規導ついて紹介する。

入・廃止の両方の議論があった自治体もある。
政令市では、合併に伴う議論は見られるが、多く

１．アンケート調査の概要

は廃止に関する議論はされていない。

全国の都道府県・政令市（合計64地方公共団体）に対して、今後の都市計画の方向性や土地利用規制等について、アンケートを実施した。
実施期間：平成19年10〜11月
回収率：約95％（図）線引きの導入・廃止の議論の実態●都市農地とまちづくり−第５６号― 14 ―

イ．スプロール防止、コンパクトなまちづくりの手法としての線引きに対する評価や隣接する用途白地地域でスプロールが進行した、③生活機能等が郊外に移転し、中心市街地が空洞化

線引き制度について、特に、市街地周辺部のスプした、④市街化区域内の密度が上がっていない、⑤ロール防止、コンパクトなまちづくりの点において、

公共交通の充実や市街地整備事業、詳細な土地利用

どう評価するかについて聞いた。

規制等と連携しなければ実現は難しい、⑥市街化調

スプロール防止については、52/59（約88％）が一

整区域の集落の拠点性を高めることができない、と定の効果があったとしているが、その中には完全にされている。

は防止できなかったという自治体も多い。

ウ．効率的な公共投資の観点からの線引きに対する評価

完全でなかった理由は、①個々の開発許可や適用除外の扱いにより建築が相当数あったこと、②線引き区域の外でスプロールが進んだこと等があげられ

線引き制度の目的のうち、効率的な公共投資について評価を聞いた。

ている。

貢献した、効果があったと評価しているのは39/56

コンパクトなまちづくりについては、38/59（約（約70％）。その理由は、①市街化区域など既成市街

64％）が一定の効果があったとしているが、効果な地における計画的かつ集中的な都市基盤の整備が進しとする自治体も16/59（約27％）と比較的多かった。

められた、②土地区画整理事業など計画的な市街地

効果なしとする理由については、①線引き制度は整備の促進が図られた、とされている。

そもそも拡大を前提とした制度である、②調整区域

一方、市街化調整区域やいわゆる非線引き白地でも道路、下水等の整備が進んでいることを問題視しているところが６自治体あった。
貢献していない、効果がないと評価しているのは
10/56（約18％）だった。理由として、①都市間連絡道路などへの沿道サービス施設の立地進行や既存宅地等に係るインフラ整備など、市街化調整区域等において都市基盤施設の整備が進行している、②安価な郊外の土地での開発圧力が強い、③既成市街地内
における道路整備や面的整備が困難な場合が多い、ことがあげられている。

（図）線引き制度のスプロール防止効果（図）効率的な公共投資の点での評価

エ．線引き制度の問題点
現行の線引き制度について、問題と感じている点（図）線引き制度のコンパクトなまちづくりへの効果― 15 ―●都市農地とまちづくり−第５６号

の記入を求めたところ、人口減少社会において、①

転用許可や開発許可がおり、又は開発許可不要とし人口フレーム方式による市街化区域の設定方法、②て判断され、開発が行われた事例について聞いたと

市街化区域と市街化調整区域の土地利用規制の格差

ころ、このような事例ありと回答したのは、29/57

が大きい、③市街化区域と市街化調整区域の２つの（49.1％）だった。

区域区分による規制誘導手法の限界、の３点を問題とする意見が多かった。

その内容は次のとおりである。
①病院・図書館等の公共公益施設の郊外立地（10自

また、地域の実情が反映できるような柔軟な制度治体）

へ見直すことや、人口減少や農業の衰退等の状況を②白地地域等への大規模集客施設の立地（４自治体）

踏まえ、市街化調整区域の役割を明確にした上で開③既存宅地における開発・転用（５自治体）

発許可制度を連動させるなどの仕組みを望む声もあ④開発許可逃れ（資材置場からの転用、敷地の分割）った。

（３自治体）

フレーム方式の限界としては、①人口減少下にお⑤許可対象外施設の集積（ミニ開発、資材置場）（３

いても市街化区域の拡大のニーズがあるが、現行制

自治体）度では拡大が困難であること、②特に地方都市では、⑥その他（都市計画マスタープランの位置づけと許60人/haの密度による新たな市街化区域の設定が困可の乖離、法34条９号のロードサイド開発、法34

難、③市街化区域は地域ごとの適正な密度の設定が条11号による不良街区の形成、許可不要の（大規望ましい、との意見があった。

模な）特積み施設（政令21条６号）など）

また、２つの区域区分による規制誘導手法の限界※③の既存宅地確認制度は廃止され、一部自治体でとして、①市街化調整区域は、計画的な土地利用がは法34条11号・12号に引き継がれている。①と②

されていない状況なので、市街化調整区域の中でもについても平成18年の法改正により対応されてい都市計画上の土地利用区分が必要である、②法制定る。

時より市街化調整区域の状況や役割が変化している

イ．法34条11号の必要性ため、市街化調整区域の役割・機能に応じて、開発※法第34条11号については、「第２線引き」とも言

許可や線引き制度について整理する必要があるとのわれており、市街化調整区域の趣旨を損なうという指摘があった。

意見もある。この法34条11号は今後も必要か、という問いに対して、必要であるとしたのは30／53（56.6％）だった。その理由は、①既存集落の救済、地域の維持・活性化の観点から必要、②調整区域における規制の格差の緩和策として必要、③地域特性
や市町村主体の土地利用規制誘導の手法として必要、とされている。
反対に、必要ないとしたのは19／53（35.8％）だった。理由は、①結果的に市街化を助長することにな
り、線引き制度、コンパクトシティの趣旨に反する、②市街化調整区域内で不公平感を招く、③区域設定による開発の集積・連担で、開発可能な区域が拡大（図）線引き制度の問題点

する可能性がある、④市街化区域の隣接地で開発を認める場合、都市計画税負担の公平性を損なう、⑤３．開発許可制度について

当制度によるスプロールの助長、大規模な開発といった問題が出ていることとされている。

ア．開発の問題事例
都市計画上望ましくない開発計画について、農地●都市農地とまちづくり−第５６号― 16 ―

（図）法第34条11号の必要性

４．自治体の意見のまとめの指摘があった。

平成19年度には、これまで紹介したアンケート調（3）制度改正への期待査のほか、地方公共団体で都市計画の経験の長い職

線引き・非線引きの区分をなくす等、２区分によ員の方に、都道府県・市町村からそれぞれ10名程度る規制の限界を解消すべきとする意見のほか、市街ずつお集まりいただき、線引き制度・開発許可制度

化区域・市街化調整区域とも地域の特性や実情を反に関する意見交換会を各１回ずつ実施した。

映できる仕組みとすべき、地域活性化や産業政策のこれらのアンケート調査や意見交換会から得られた自治体の主な意見をまとめると次のとおりである。

観点など人口フレーム以外の市街化区域設定の方法が必要との意見があった。
開発許可制度については、調整区域について、地（1）必要性・評価

域活性化に寄与するものは規制すべきではない、集生活の広域化による市街化圧力は依然存在するこ落にあった開発を許容すべきという規制を緩める方と、幹線道路沿いのスプロールが懸念されること、向での制度改正を求める意見がある一方で、一律の既存公共施設、都市交通基盤活用の観点等から人口規制ではなく集約拠点などを設けメリハリのある規減少時代であっても線引き制度は必要であるという制にすることや計画的な土地利用を誘導できるよう意見が多くあった。

な仕組みとすることなど、戦略的なコントロール手

また、線引きを廃止したが低密な市街地が拡散し法とすることへの期待があった。

たという実態から、線引きの必要性を確認したという意見もみられた。

その他にも、規制の及ばない地域への対応や、広域的な整合性・調整が図れる仕組みの必要性が指摘

開発許可制度については、線引き制度を担保するされている。

制度としての機能と、条例による緩和措置により適正な誘導が可能である点を評価する声があった。

おわりに（2）問題点・課題

アンケート調査からわかるように、地域の実情や一方で、線引き制度に関する問題点・課題として、制度の運用方法により、同じ制度であっても、評価

２区分の格差が大きく不公平感がある、人口減少下する意見もあれば、問題ありとする意見もあった。

において、市街化区域拡大や説明が困難である、市

いずれにしても現場で制度を運用する主体の政策意

街化調整区域にビジョン性がなく一律規制のため無図に基づいて、より積極的・戦略的に土地利用コン

秩序な土地利用が進展している、などの意見があった。

トロールが可能となるような都市計画制度の再構築

開発許可に関しては、法34条各号で自己住宅・分が求められており、今年度も引き続き都市計画制度

家や沿道サービス施設などの規制が緩い、11号によの運用の実態を踏まえた制度見直しの検討を進めてる新たな規制格差の発生や市街化の進展の懸念などいきたい。

― 17 ―●都市農地とまちづくり−第５６号

具体的地区における個別の都市農地の機能評価の手法について（平成19年度国土交通省土地･水資源局土地政策課委託調査結果から）（財）都市農地活用支援センター

理事
計画部

１．はじめに

佐藤
篠原

啓二
史子

るものであり、GISシステムをベースに構築している。
ケーススタディ地区はGISデータの活用が容易な東京

現行の都市農地に関する制度的な枠組が定められ

都下の区・市の中で設定することとし、都市として、た平成３年当時に較べ、現在は地価が下落安定化し都心からの距離帯の異なる三鷹市、日野市、あきる

宅地需要が減少し、他方でレクリエーション機能や野市の３市を取り上げ、対象地区として夫々から２

環境機能等、都市農地が果たしている様々な役割へ

地区、合計６地区を選定した。

の評価の高まり等、都市農地を巡る状況は大きく変

なお、３市における都市農地の状況は夫々次の通り化している。こうした状況を反映し、農地保全の必である。

要性を主張する場面で、「多面的機能」という言葉が【三鷹市】市街化区域の約11%が都市農地であるが、多用されているが、都市環境の維持・保全を図る上そのうち約90%が生産緑地地区に指定されており、で農地に求められている機能とは何か、また、各機量的に大きな変化はないものの、近年では相続に能の必要量やそれに該当する個々の農地の条件等に伴い、生産緑地地区がじりじりと減少していく傾

ついては、これまで十分な検討が行われてこなかっ向にある。

た。また、都市農地の保全を施策的に取り上げよう【日野市】市街化区域内の約９%が都市農地であるが、とする場合、個々の農地の保全の優先順位を付ける

かつて約54%を占めていた宅地化農地は大きく減ことにより、宅地化促進という政策課題との競合を

少すると共に、現存するものの多くは区画整理事

避け、双方を両立させるための検討が必要となる。

業の地区に含まれている。

今般、国土交通省においては、こうした問題意識【あきる野市】市街化区域の約９%が都市農地であり、から「都市農地の利活用の実態及び居住環境に対す

宅地化農地が減少してきた傾向は日野市と類似しる効用の評価に関する基礎調査」を行ったが、当セているが、区画整理事業等による基盤整備の進捗

ンターはその業務を受託し作業に加わる機会を得た。

が遅れている点で大きな違いがある。

調査の中で特に、①GIS手法をベースにした定量的
３．具体の地区における個別の農地の有用性評価

評価手法の構築と②具体の地区でのケーススタディ
結果と分析に関する部分について、地方公共団体等の関係者が都市農地の活用に関する業務に携わる上

都市環境の維持・保全を図る上で農地に求められで大いに参考になる内容と思われることから、国土ている機能として、客観化された既往の知見に基づ

交通省の承認を得て、上記報告書から該当部分を以き、【レクリエーション機能】、【緑地機能】、【防災避下、２.〜４.として要約してお知らせすることとした。

難場所機能】、【延焼火災防止機能】の４機能に絞ることとした。（図−１）２．ケーススタディ地区

次に、その機能を個々の都市農地が有しているかどうかを判断する客観的基準（適地要件）を設定しこの定量的評価手法は近隣住区規模の地域を対象（参考−１）合致しているか否かを評価すると共に、とし地区内の個々の農地についてその機能を評価す

対象地区において、適地要件に該当する農地量を算●都市農地とまちづくり−第５６号― 18 ―

●図−１

都市農地の機能（有用性）把握の概念図●図−２

都市農地の機能評価の方法

対象地域の設定

都市農地の有用性

対象地域の地域特性の把握
各機能毎
適地要件
都市計画道路等にかかる農地【参考−1】①都市環境の維持保全にとっての有用性③宅地としての
有用性

②生産機能

機能別
賦存農地
量の算定

個々の農地の
機能別適性評価

宅地需要の見直し
推計

各機能毎
必要農地
量の算定
【参考−2】

農転動向の分析
機能１
レクリエーション機能

各機能別農地機能４
延焼火災防止機能機能３
防災避難場所
機能

機能２
緑地機能

宅地適地

宅地不適地

希少性評価

転用必要農地量の推計
個々の農地の有用性の
総合評価

総合評価

都市農地の保全と利用に関する総合的考察◆参考−１

各機能の適地要件
都市農地の機能評価について①都市環境の維持保全にとっての有用性
機能

適地要件

農地データ

根拠・出典等

レクリエーション機能

・約1,000㎡〜3,000㎡未満（１区画：20㎡と想定すると40
区画〜100区画＊）かつ接道していること

一団地

・東京都の市民農園の平均規模面積の最大値と最小 ・*：市民農園の平均規模面積については、サー値を元に試算ビスレベルの設定により異なることに留意する

留意事項

・近隣公園：２ha以上かつ６m以上の道路に接道

一団地

・街区公園：0.25ha以上かつ６m以上の道路に接道

一団地

・「都市計画マニュアル」（都市計画学会）
緑地機能・500㎡以上かつ公園、緑道、河川若しくは樹林地等と一体
一団地
的に都市の緑地空間を形成する農地

・500㎡は生産緑地地区の面積規模要件
・長崎大学環境科学部 渡辺准教授「市街地との混 ・緑道も入れる
在度からみた緑地の適性配置パターンの分析」他

防災避難場所機能

・１ha以上かつ６m以上の道路に接道かつ浸水危険区域外
にあること

一団地

・「都市防災技術ハンドブック」

延焼火災防止機能・不燃領域率が0.7以下の市街地が対象
・不燃領域率における空地の定義：短辺又は直径が10m以上、かつ面積100㎡以上

筆「東京都防災都市づくり計画」

農地データ

根拠・出典等

・都は建物現況を保有している。今回は市域全体を代替した②宅地としての有用性
機能

適地要件

宅地適地

・500㎡以上かつ６m以上の道路に２m以上接道

留意事項

・都下の開発許可面積
筆が望ましい ・開発許可基準
・区画整理設計基準

・500㎡は開発許可面積による③農業生産用地（生産機能）としての有用性
機能

適地要件

・500㎡未満・500㎡以上 2,500㎡未満
・2,500㎡以上

生産機能

◆参考−２

留意事項

農地データ

根拠・出典等筆

・500㎡は生産緑地地区の面積規模要件（・2,000㎡程度以上
H19年農水省補助
連携共生・対流等交付金）
・2,500㎡は都下の生産緑地平均面積

広域

・本来は農家台帳のデータを統合化し、農家単位の所有を勘案することが望ましい

各機能の必要量
４機能等の必要量について機能地区内必要量の算定方法

レクリエーショ
ン機能

農地
データ

根拠・出典等
・＊1：当該エリアの目標年次（（今回調査では、６次推計結果：
H30と設定）における推計世帯数
・＊2：需要世帯割合は今回調査結果による
・＊3：平均規模はH19東京都調査結果による（注）市町村で市民農園整備量があれば、それに置き換える・地区必要量＝｛地区世帯数×４％ × 23㎡｝−既設市民農園数（注）（推計世帯数＊1）（需要世帯割合＊2）（平均規模＊3）

・近隣公園の地区必要量＝｛ 人口 × 一人当たりの必要面積（3.21㎡）｝
一団地
緑地機能

・（ ）内の数字は日野市「緑のマスタープラン」を利用
・＊4：都市緑地（原野、河川）は除いている

・街区公園の地区必要量＝｛ 人口 × 一人当たりの必要面積（1.61㎡）｝＊町丁目単位で算出
・その他の公園緑地としての地区必要量 ＝人口 × 8.45㎡＊4 − 既設のその他公園

防災避難場所
・一次避難地
機能

近隣住区

１箇所

１ha

一団地

一団地

・本調査の基準は、国の防災基準に基づく（「都市防災実務ハンドブック」）（注）当該市で地域防災機能が定められている場合はそれに置き換える筆

・「東京都防災都市づくり計画」
・準耐火建築物の不燃領域性を0.8と設定（注）東京都については、都の基準を用いた。当該市については
市の基準に置き換える

・不燃領域率が0.7以下の市街地が対象
・Ｂ ＝ Ａ（ 0.7−ａ−ｂ＋ab）/（1−ｂ）
延焼火災防止機能・A：地区面積・B：不燃領域率0.7を確保する為、必要とされる農地面積
・a：公共用地率（東京都における平均公共用地率：0.3）
・b：対象区域の不燃化率（＝全建物に対する耐火・準耐火建築物の占める割合）
日野市＝0.48
三鷹市＝0.44
あきる野市＝0.27*町丁目単位で算出※注：地区、町丁目毎の人口・世帯数の推計は、必要データの整備状況等を勘案し適する方法で行う。
・宅地需要については、国の６次推計に準拠して別途推計を行う。
・生産機能については、市全体の食料自給率が設計されている場合、それを用いて市街化区域内農地の必要量を推計する。

― 19 ―●都市農地とまちづくり−第５６号

◆参考−３

都市農地の機能評価にかかる算出イメージ
機能１

1
2
3
4
5
6
7
・
・
・
N

34
120
500
1181
188
213
22
・
・
・
・

該当農地
面積 計

●図−３

機能２

機能３

機能４

農地面積
希少性係 得点１ 適否： 希少性係 得点２
(㎡)
適否：a
適否：ｃ
数：
Ｐ１
（a*P1）ｂ
数：
Ｐ２ （b*P2）

NO

1
0
1
1
0
0
0
・
・
・
・

0.25
0.25
0.25
0.25
0.25
0.25
0.25
・
・
・
・

0.25
0
0.25
0.25
0
0
0
・
・
・
・

Ａ

1
0
0
0
1
1
0
・
・
・
・

0.22
0.22
0.22
0.22
0.22
0.22
0.22
・
・
・
・

0.22
0
0
0
0.22
0.22
0
・
・
・
・

B

希少
得点３ 適否： 希少性係 得点４ 総合得点性係
（a*P３）d数：
Ｐ４ （a*P4）
数：
Ｐ３

1
0
0
1
0
0
1
・
・
・
・

1.33
1.33
1.33
1.33
1.33
1.33
1.33
・
・
・
・

1.33
0
0
1.33
0
0
1.33
・
・
・
・

Ｃ

1
1
1
1
1
1
1
・
・
・
・

3.23
3.23
3.23
3.23
3.23
3.23
3.23
・
・
・
・

3.23
3.23
3.23
3.23
3.23
3.23
3.23
・
・
・
・

5.03
3.23
3.48
4.81
3.45
3.45
4.56
・
・
・
・

Ｄ

都市農地の機能評価・アウトプット図

４．結果の分析定し、各機能それぞれについて必要とされる農地量（参考−２）との対比で希少性係数を算定する。更に、それを加重し合計して総合点数を算出し（参考−３）、

最後に事例Ｘ地区について、３.で求めた都市環境

都市環境の維持・保全を図る上で農地のランク付けの維持・保全にとっての有用性の評価結果と、宅地を行う。（４段階）（図−２）としての有用性の評価結果との関係を分析し、宅地

図−３は、ケーススタディ６地区のうちの一つで需要に伴う農地転用必要量を踏まえつつ、求められあるX地区（全体面積85.62haうち、農地面積はる開発と保全を調和させるまちづくり方策の検討を

27.54ha）における、都市環境の維持保全にとっての行った。

有用性の総合評価結果を示したものである。
1）都市環境の維持保全にとっての有用性の評価結果●都市農地とまちづくり−第５６号― 20 ―

27.54haの農地のうち、都市計画道路区域内の農地

ランク
得点 A
得点 B
得点 C
得点 D
合 計

1.45haを除く一般農地の面積26.09haのランク別賦存
量は以下の通り。
都市環境の維総数
持保全にとっ（ha）ての有用性
0.61〜1.35点 非常に高い
0.4〜0.53点 高い
0.27〜0.28点 あり
0〜0.22点
低い
合
計

ランク

得点

得点 A
得点 B
得点 C
得点 D

事例−１

割合 (%)
5.45
10.28
8.91
1.45
26.09

20.9
39.4
34.2
5.6
100.0

総計
宅地適地 ハザード 4m以上未接道
5.45
1.45
0
3.16
10.28
0.42
0.81
6.45
8.91
0.07
0.58
7.85
1.45
0
0.16
1.11
26.09
1.94
1.55
18.57

18.57haでＡ、Ｂで62％、Ｃ、Ｄでは86％を占めている。（個別開発対策必要）即ち、保全の必要性の低い農地が、同時にこのままでは開発が進みにくい、或機能評価の結果

いは面整備等を行わないままの開発は好ましくない
0%

20%

40%

60%

80%

100%

土地となっている傾向が強い。なお、宅地適地でも不適地でもない農地はＡで0.83ha、Ｂで3.15ha、Ｃで0.97ha、Ｄで0.32haある。

割合 (%)

20.9

39.4

34.2

5.6

得点 C

得点 D

他方、先に見たように宅地適地は1.94haあるが、その内で農地保全の必要性の高いＡランク農地内に

得点 A

得点 B

1.45ha含まれており、Ｂランク農地も合わせると1.87haとなり明らかに競合している。一方、Ｃ、Ｄラ
ンクの農地では宅地適地0.07ha、適・不適のないもの（2）農地転用必要量の想定が1.29ha存在している。また、Ｃ、Ｄランクの農地の農地転用必要量の想定に当たっては、国の宅地需

宅地不適地のうち、４m道路未接道による不適地が給推計手法に準拠して各事例市における新規宅地需8.96ha存在しており、区画整理等を行うことにより宅要量と農地転用必要量を推計し、更に事例地区にブ

地適地となりうる。

レークダウンすることとし、事例Ｘ地区の新規宅地（4）農地の開発・保全を調和させるまちづくり方策

需要量を以下のように想定した。

の検討
何も規制・誘導策を講じない場合、新規宅地需要

農地転用必要量

新規宅地需要量※

農地転用→住宅地

0.5

農地転用→住宅地以外

0.79に宅地化される可能性が大きい。宅地適地の大半が

合計

1.29

ＡＢランクの農地であることから、結果的に保存の量1.29haに対応し、現状での宅地適地1.94haが中心的必要性の高いＡＢランクの農地が蚕食されてしまう※新規宅地需要量：市域の新規宅地需要量（推計値）を
宅地化農地面積で按分したものこととなる。都市環境にとっての有用性の観点からの農地保全と、需要に対応した宅地供給の競合関係（3）宅地としての有用性の評価〜競合関係の考察〜を避け、双方を両立させるためには、宅地需要をＣ

機能評価ランクと宅地適地と宅地不適地との関係

Ｄで受け止められるようにする必要がある。このたを以下に示している。ここでは、宅地不適地として、めのシナリオとして、CDの中で宅地適地0.07ha、ハザードマップにかかる農地、４ｍ以上未接道であ適・不適のないもの1.22haを充当することが考えられる農地を取り上げた。

る。或いは４m道路未接道による宅地不適地8.96haの宅地としての有用性との関係を見ると、宅地適地内から補充することも考えられる。

は1.94haあるが、その75％に当たる1.45haはＡランク

今回のスタディを元に理想的なシナリオを促進す

農地になっており、残りの大半もＢランク農地であるための方策を考察すると以下のような処方箋が考る。即ち、宅地適地はその殆どが同時に保全の必要えられる。

性の高い農地でもある。一方、宅地不適地はハザー¡．CDの宅地適地0.07haは一筆で６ｍ以上の道路にドマップ該当が1.55haあり、４ｍ道路未接道は接しているため、現状維持でも特段の問題はな― 21 ―●都市農地とまちづくり−第５６号

いものと思われる。

るものに限定したため、防災系のウエイトが高™．CDの適・不適のないもの1.22haは、４ｍ道路にくなっており、各種アンケートで高い率を示し

接する500㎡未満の農地であることから、可能なている景観・アメニティ等が含まれていない。

限りまとまった面積での開発に誘導すると共に、②農地評価尺度がGISで認識可能な面積・形状・道道路の将来ネットワークを予め策定し、これに路付け等に限定されていること。

沿って新しい開発道路や位置指定道路が整備さGISでの評価・表示作業性を重視したため、機れるよう指導する必要がある。

能評価に先立って実施した事例調査でもその重£．道路未接道による宅地不適地8.96haについては、要性が指摘されている営農・管理状態が反映さ保全農地と宅地を集約・区分し、段階的に宅地れていない。

需要を受け止められるような区画整理事業等へ③４つの機能を総合するに当たって、各機能の重誘導する。

み付けが十分考慮されていない。

¢．他方、ＡＢについては、特に宅地適地1.45haにつ

時間的制約もあり、４つの機能に関する評価

いて、公園としての買収可能性も含め、その宅点を総合化する際、希少性係数のみに依拠する地化を防ぐための積極的方策を講じる必要があ結果となっており、機能そのものについての重る。また、その他、適・不適のないもの3.45haはみ付けが考慮されていない。

そのままではミニ開発のターゲットとなってし④その他

まう恐れがあるため、開発抑制策を検討する必その他、３大都市圏の特定市全体から見ると、要がある。

人口減少や宅地需要の見通し、地価水準等必ずしも一般的といえない東京都西部の３都市の地

５．おわりに域でのケーススタディに留まっていること、GIS
活用のマニュアル化が十分になされておらず、今回の評価方法の提案とそれに基づくスタディは、各地域で簡易に活用できる体裁になっていない

従来の「多面的機能」論を乗り越え、都市農地の保こと等の限界を有している。

全・活用を計画の対象とすることの可能性と、そのために必要なデータ、ツールのあり方に視野を広げ

以上のことにより、今回の調査で端緒をつけたることができたという点で大変有意義なものとなっ「具体的地区における個別の都市農地の機能評価の手た。

法」について、その完成度を高め、より実態を反映

最後に本調査作業を手伝わせていただいた立場かさせた手法とするためには、今後は更に、以下の点

ら、今回のスタディに用いた評価手法の限界（①〜に留意した検討が進められる必要があると考える。

④）と今後の課題について考えられる点を述べさせ①今回提案の都市農地の機能評価の改善ていただく。

②立地特性等を考慮に入れた農地評価手法の開発①多面的な機能のうち、４機能のみの評価に留ま③都市農地の有するアメニティ評価を定性化する方

っている。

法の開発

現時点での客観的な基準・知見の得られてい●都市農地とまちづくり−第５６号― 22 ―

市街化区域内農地及び農住組合制度に関するアンケート調査報告（社）ＪＡ総合研究所基礎研究部

主席研究員

星

勉

今後の農住組合事業の推進に当たり、市街化区域

たが、市街化区域内農地の活用方針もその一つで内農地の課題点や農住組合制度の評価・今後の活用ある。「できるだけ宅地化を進めていきたい」につ意向などを把握することを目的に、国土交通省の委

いて三大都市圏特定市で12.2％だったのに対して、託により自治体並びにJAの農住組合担当者を対象とその他都市（地方圏）では37.3％と３倍以上の数値

して、平成20年１月にアンケート調査を実施した。

を示した。

以下は、自治体向けアンケート調査結果並びにJA担・反対に「できるだけ保全していきたい」及び「農当者向けアンケート調査結果それぞれの概要である。

地を区分し、計画的な宅地供給を進めると共に、農地の集約化を図り保全を推進」の保全意向を合１

自治体向けアンケート結果概要

わせると、三大都市圏が46.6％と半数に迫ったのに対して、その他都市では14.3％と1/3以下の数値と（1）配布・回収状況

調査対象
JA

回答JA

回収率

なって、都市的土地利用すべきとの意向が高くなっていた。

農住組合制度の対象自治体 計669団体
うち 農住組合制度を活用している自治体：49団体（農住組合：81組合）
農住組合制度未活用の自治体：620団体うち 三大都市圏の特定市：234団体
計367団体うち 農住組合制度を活用しているJA：30団体（農住組合：52組合）
農住組合制度未活用の自治体：337団体うち 三大都市圏の特定市：144団体
全体54.9％
農住組合制度を活用しているJA：61.2％（農住組合：64.2％）
農住組合制度未活用のJA：54.4％
三大都市圏の特定市：61.5％②市街化区域内農地の抱える課題について、三大都市圏では「農業者の高齢化、後継者不足」が最も高く79.0％・市街化区域内農地の抱える課題について、全体的に「農業者の高齢化、後継者不足」が最も高かったが、地域別にみると、三大都市圏でより高く
79.0％の自治体が課題と回答してきたのに対して、
その他都市圏では60.3％であった。
・こうしたことから三大都市圏では、都市農地保全
にあたって農業者への支援並びに市民の参画・マッチングが、喫緊の課題であると読み取れた。
③市街化区域内農地の都市的土地利用に対する需要については、三大都市圏（23.8％）よりもその他
都市（29.5％）の方が上回っていた・調査期間：平成20年１月21日〜平成20年１月31日

・市街化区域内農地の都市的土地利用に対する需要・調査方法：郵送配布・郵送回収についてみた場合、「ある」と回答した割合につい・調査対象者：都市計画担当・農住組合担当者て、圏域別にその他都市の方が多く29.5％、三大都市圏は23.8％であった。

（2）主な結果概要

・需要が見込まれる地区の特徴として、全体の傾向①三大都市圏では都市農地保全意向が46.6％と約半数であるが「市街地中心部より比較的離れた住宅地

・設問によっては、圏域別に回答割合の差が見られ等」（42.6％）、「インターチェンジ周辺部や幹線道― 23 ―●都市農地とまちづくり−第５６号

路沿い」（33％）、「市街化縁辺部や市街化調整区域⑧人口減少時代における都市農地の抱える課題につとの隣接地等比較的地価が低い地域」（26.8％）のいて、現状では農業従事者の高齢化や不在化が目順となっていた。

立ったが、今後は土地の低・未利用化や空き家の増加、集落コミュニティの維持が困難など、様々④農住組合制度の認知状況は、依然低い水準にあるな課題点が浮上。

・制度の認知状況について、「よく知っている」が・人口減少時代における都市農地の抱える課題（市2.0％でしかなく、「ある程度知っている」の21.2％

街地・アーバンフリンジ別）についてみると、土を合わせても、1/5強程度に留まっていた。

地の低・未利用化や空き家の増加、集落コミュニ
ティの維持が困難等各設問項目いずれも、30％〜⑤48％の自治体で、農住組合制度を活用する上で課60数％の割合で、現在は大きな問題とはなってい

題が「ある」と回答

なくとも、今後問題となることが予想される、と・農住組合制度を活用する上での課題の有無については、48％の自治体で「ある」と回答してきてい回答してきていた。
・こうした中で、現状大きな問題となっている項目る。

で目立ったのは、「農業従事者の高齢化・不在化が・その内訳をみると有効回答124団体中、「住民に周進み、耕作放棄地が増加する」（アーバンフリンジ）

知されていない」（92団体）が最も多く、次いでの42.8％であった。今後に予想される課題点として「行政内部において事業手法として認識されていな多かった設問項目は、「今後の成熟社会のライフスい」（77団体）、更に「対象とする区域が市街化区

タイルに対応するために、都市住民の農地保全・域のみである」、「手続きの煩雑さ」（44団体） とな

活用ニーズに積極的に答えていく必要がある」（アっていた。

ーバンフリンジ及び市街地）の62.4％、次いで「集落コミュニティの維持が困難」（アーバンフリンジ）⑥まちづくり上の効果としては、「土地・建物の一体

59.1％、「市街地内部で、遊休農地のみならず、空的計画が図れた」が最も多い37.5％

き地・空き家が虫食い的に増加する」（市街地）・農住組合制度を活用した結果、まちづくり上での55.2％、「市街化区域縁辺部、市街化調整区域等比効果としては、有効回答48組合中「土地・建物の較的地価の低い地域において、無秩序な土地利用

一体的計画を図れた」（37.5％）、「土地利用の整序転換が進み、土地利用が混在化する」（アーバンフ化を図れた」（31.3％）、「非接道農地や小規模農地

リンジ）51.6％の順であった。

を解消できた」（22.9％）、「居住環境が改善された」
２（22.9％）が主に挙げられていた。
⑦三大都市圏では66.9％の自治体で都市農地が有す

JA向けアンケート調査結果概要（1）配布・回収状況

る多面的機能に着目した、農地の保全・活用施策
調査対象
JAが必要と回答・市街化区域内農地が有する多面的機能に着目した、農地の保全・活用施策を検討していく必要性についても圏域別に差がみてとれた。三大都市圏では

回答JA2/3近くの66.9％が必要としていたのに対して、その他都市は37.0％と半数近い数値に留まっていた。
・更に、同施策を検討するにあたって重視する機能
回収率

としては全体合計で、多い順に「景観保全」（69.9％）、「農家と地域・都市住民との交流機能」

計275団体うち 農住組合制度を活用しているJA：39団体
農住組合制度未活用のJA：236団体
計163団体うち 農住組合制度を活用しているJA：27団体
農住組合制度未活用のJA：136団体
全体59.3％
農住組合制度を活用しているJA：69.2％
農住組合制度未活用のJA：57.6％（ 6 4 . 4 ％ ）、「 新 鮮 ・ 安 全 ・ 安 心 な 食 料 の 供 給 」（54.6％）、「自然・情操教育」（52.1％）であった。

●都市農地とまちづくり−第５６号

・調査期間：平成19年12月27日〜平成20年１月15日― 24 ―

③活用JAにおいて、担当者が行った行政担当者との・調査方法：郵送配布・郵送回収連携については、補助事業等財政的支援の活用が・調査対象者：JA実務担当者

最も多かった（2）主な結果概要

農住組合制度を活用したJAにおいて、担当者が行①市街化区域内農地の課題点としては、宅地並み課

政の担当者との連携において、実際行った項目とし税による固定資産税負担増が最も問題視されていて「補助事業等財政的支援」が最も多く、次いでた「組合の運営管理、技術指導等の支援」となっていた。

農住組合制度活用JA（以下、活用JA）及び農住組
合制度未活用JA（以下、未活用JA）別に、市街化区④今後とも活用することにメリットが「ある」、と回域内農地の課題点についてみると、前者は宅地並み答してきたJAが63％に上った。

課税に伴う固定資産税の負担増加、及び同程度で個活用JAにおいて、今後とも制度を活用することに別開発による土地利用の混在が最も問題であった。

メリットが「ある」、と回答してきたJAが63％に上っ後者については、宅地並み課税に伴う固定資産税

た。

の負担増加、及び同程度で相続税の負担増が最も問題であると回答してきた。

具体的なメリットの事由としては、「積極的に組合員の支援・面整備に関われる」（13JA）、「農地所有者が協同してまちづくりを行える」（９JA）が目立った、②現状、農家が抱える課題について、農業後継者がこうした回答の背景には、組合員とJAとの関係の深いないに次いで、営農を支援する仕組みが不十分、

まりといったJAにとってのメリット確保という視点が目立った。また、相続発生により様々な課題ががあると考えられる。農家にとって直接メリットが派生。

ある「当面の営農継続ができて農地継承が可能」及

活用JA・未活用JAとも農業従事者の高齢化が進ん

び「目的換地で宅地と農地の集約化が図れる」はそでいるのに加え、農業後継者が不在を問題にする回

れぞれ第３位（８JA）であった。

答割合が高かった。
活用JAをみた場合、次に問題にしたのは営農を支⑤現行の制度要件のうち問題があるとしたのは順に、援する仕組みであった。「そう思う（大）」18.5％と「農住組合が普通法人であること」（13JA）、「基「そう思う」28.5％とを合わせ、半数近い47％を示し

盤整備事業を行う際に全員合意が必要」（11JA）

た。

であった。

市民的活用に際しての課題をみた場合、未活用JA

農住組合制度を活用した上で、メリットが「ある」の場合、「貸すと相続税納税猶予が得られない」のと回答してきたJAについて、現行の制度要件につい48.4％（「そう思う（大）」及び「そう思う」合わせたて問題があるとしたのは順に、「農住組合が普通法人数値）を上回って、「農園を運営するノウハウがない」

であること」（13JA）、「基盤整備事業を行う際に全員が68％を示し、前記の回答傾向と合わせソフト面の合意が必要」（11JA）であった。

充実が課題であることがみてとれた。

次いで、制度要件以外の活用困難な理由について

さらに、相続時に発生する課題についてみると、尋ねたところ、多い順に「組合員の意向の違いや合いずれの設問項目の高率での回答が見てとれた。具意形成が難しい」（９JA）、「地価の低迷」（８JA）、

体的には活用JA・未活用JAとも「相続発生前後農地「事業中・事業後の地価の下落」（８JA）が挙げられの切り売りが進んでいる」、「農業を行わない兄弟姉た。

妹への均分相続が進む」、「遊休農地や低未利用化が進む」のいずれの項目も７割を超える数値となって⑥今後、制度を活用していくための条件は、「財政的いた。この結果、相続発生に伴って、様々な課題点

支援、金融・税制上優遇措置の充実」、「JAが取りが同時に発生する様子が伺え、事前対策の重要性が組み採算が取れる事業モデルの確立」が目立ち、みてとれた。

JAにとってのメリットの確保がポイントといえる。

― 25 ―●都市農地とまちづくり−第５６号

同様に、農住組合制度を活用した上で、メリット⑧未活用JAのうち、今後「積極的に取り組みたい」

が「ある」と回答してきたJAについて、今後、制度並びに「要件が満たされれば制度活用の取り組みを活用していくための条件について尋ねたところ、をしてもよい」と回答してきたJAが、半数を上回

順に「財政的支援、金融・税制上優遇措置の充実」

る52％であった。

（（ 最 も 重 点 的 な も の ； ５ J A ）、（ 重 点 的 な も の ；未 活 用 J A の 農 住 組 合 制 度 に 対 す る 認 知 状 況 は、

10JA））、「JAが取り組み採算が取れる事業モデルの59.5％（「よく知っている」5.3％、「ある程度知ってい確立」（（最も重点的なもの；４JA）、（重点的なもる」54.2％）となって、相当の水準を示した。（参の；５JA））」となって、JAにとってのメリットの確

考；自治体の場合は22.2％「自治体向けアンケート調

保が活用ポイントとなっていた。

査結果」）。
こうした状況下、今後「積極的に取り組みたい」⑦基盤整備後も組合を解散しない条件は、順に「法並びに「要件が満たされれば制度活用の取り組みを

人税等税制の改善」、「農地や上物管理などへの国してもよい」と回答してきたJAも、過半以上の52％

や自治体の支援」、「人材の育成、整備後の事業モを示した。

デルの確立」であった。

そこで、活用のための条件をみた場合、「財政的支全活用JAを対象に、基盤整備後も組合を解散しな

援、金融・税制上の優遇措置」（66JA）、「行政、JAい条件として、順に「法人税等税制の改善」（21JA）、との連携」（54JA）、「市街化調整区域等における制度「農地や上物管理などへの国や自治体の支援」（17JA）、の活用」（44JA）、「専門家による人的支援制度の充実」「人材の育成、整備後の事業モデルの確立」（14JA）（38JA）、「現状の宅地と農地の整序にあう制度の見直が挙げられた。

し」（36JA）の順で挙げられていた。

豆辞典＜フードマイレージ（フード･マイル）7ページ参照＞
英国の消費者運動家ティム・ラングが1994年に提唱した概念。食料（food）、輸送距離（mileage）を意味し、重量×距離（トン・キ
ロメートル）であらわす。輸入食料の総重量と輸送距離を掛け合わせたもの。食料の生産地から食卓までの距離が長いほど、輸送にかかる燃料や二酸化炭素の排出量が多くなるため、フードマイレージの高い国ほど、食料の消費が環境に対して大きな負荷を与えているとする。食料品は地産地消が望ましいという考え方に基づく。農林
水産政策研究所の試算では、日本人１人あたりのフードマイレージ
は、約４,000トン･キロメートルで、１人あたり年間食料輸入量の約420キログラムで割ると、平均輸送距離は10,000キロメートル弱に相当する。総量でも、１人あたりでも世界の中で、群を抜いて一位にある。
＜農業経営基盤強化促進法 11ページ参照＞
この法律は、農業振興地域の農用地区域内を対象に、「安心して農地を貸せるしくみ」と「職業として成り立つ農業経営を育成するしくみ」を整備するもの。県が基本方針を、市町村が基本構想を策定
し、地域において育成すべき農業経営の規模と数の目標を定め、これを目指そうとする農業者を認定し、農用地の利用をはじめ経営改善に向けた手助けを行うことが目的。農地に係る事業として、①利用権設定等促進事業、②農地保有合理化事業の実施を促進する事業、③農用地利用改善事業、④農業経営受委託促進事業の４つが定められている。
＜既存宅地確認制度 16ページ参照＞
原則として建築物の建築（新築、改築、用途の変更）が禁止されている市街化調整区域の土地であっても、市街化調整区域に指定さ●都市農地とまちづくり−第５６号

れた（線引き）時点で、既に宅地になっていたなどの条件を満たした場合に、申請により都道府県知事の確認を受けることで「既存宅地確認を受けた土地」とされ、許可を受けることなく原則禁止されている建築物の建築ができる制度。この制度は平成13年５月18日で廃止されたが、経過措置として、自己の居住用または自己の業務用の建築物に限り、平成13年５月17日までに確認を受けた土地は平成18年５月17日まで、確認日が平成13年５月18日以降である土地は確認の日から５年間、期間の延長が認められた。現在では、新たに一定の要件を都道府県等が条例で定め、建築を許容する制度が新設されている。
＜都市計画法第34条１項11号条文 16ページ参照＞
34条１項前文：前条（第33条開発許可の基準）の規定にかかわらず、市街化調整区域に係わる開発行為（主として第２種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。）については、当該申請に係わる開発行為及びその申請の手続きが同上に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
11号条文：市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であって、おおむね50以上の建築物（市街化区域内に存するものも含む。）が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあっては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行
為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの。

― 26 ―

官・民協働のまちづくり30年
区画整理や定借活用のふじみ野市の先進事例（株）平成都市計画研究所

専務取締役

松田

薫三

農地活用の事例
１．はじめに行政主体のまちづくりから、民間主体のまちづくりに意識が高まり、地権者・行政・JAの方々と顔を真っ赤にしながら議論したことを懐かしく思い出します。
今回の事例は昭和から平成へと時代が進み、バブルが到来し、土地の神話がくずれ、やがて13年連続
地価が下落し、まちづくりが困難になり、単なる型

海外からの行政視察（年２回

平成７年〜平成18年）にはまったマニュアル通りの個性のないまちができはじめたころの話です。
しかし、日本で初めてのアウトレットモールや、埼玉の畑の真ん中に高層ビルが建ったりと、商業施
設や住宅地が土地区画整理により展開され、全国いたる所でプレミアムアウトレットモールなるものができ、日本のあらたなるまちづくりのマニュアル化が形成されたのも事実だと思います。我々が当時大井町（現ふじみ野市）でJAいるま野（旧入間東部）と民と官の協力による一体型のまちづくりを約30年にわたり進め、一昨年、大井町と上福岡市との合併により、新たなまちが誕生し、又、JA入間東部も近残す土地か活用すべき土地このままのこれば、きれいな町並

隣JAとの合併で、JAいるま野となり、新たな取り組
みが始まりました。この間、我々が30年間進めたまち

視察13,500人、世界各国からの海外視察300人を超えづくり(土地区画整理事業)に対し、日本各地から行政る来訪者があり、それぞれの方々と議論したことが思いだされます。
今回は、この30年間の取り組みを、その時代の考え方や、我々がその時点で考えつき、実行し説明してきたものを古い良き時代の化石として、まとめさせていただきました。物事には基本があり、時代に沿って応用があり、考え方や方式により変化します。我々はその時代の一番良い方法で判断し、法を解釈し気持ちを変え、その時代にあった考え方でまちづくりをすすめていかなければなりません。
先人の言われたことは、すべて正しいかどうかは― 27 ―●都市農地とまちづくり−第５５号

わかりませんが、先人の方々の知恵と苦痛と努力と勇気により、現在のまちづくりができているのは事実です。
畑が大半を占めていた時代から30年経過したふじ
み野市での事例を紹介いたします。現在考え方や税制等も変化していると思いますが、現代風に解釈していただき、参考になればと思います。
【まちづくりの手法】
我々がまちづくり（開発行為からまちをつくり育

農と住との混在する、開発される住宅密集地てて、子孫に残す）をする手法としていろいろな考
え方があると思います。
第１の目的は人の命より大切な財産（土地）を預
けてくださった方々であるという信頼関係からなっている仕事です。ビジネスとは、感情が入らず、預かった方は、地域性、慣習性、個々の財産、人間性により一人一人が真剣であるという意識が必要です。
Ａさんに言って行ったことは、Ｂさん以下すべての人にも同様に行うことです。負の行為は正の行為に直す努力と義務を負うことになります。だから目的は、財産の有効利用（将来性を含めて）と所有者が活動の動力エネルギー源の駅

満足することです。そんなまちづくりをする手法は何か、法律にそった方法論です。
財産とは、 価値なので、価値が同じにならなけ

家かを調べ意向と地域性、時代の流れは区画整理ればならない方法、それは土地区画整理事業です。

（組合）手法で、農家の考え方や共同、協調、設備管

ただ、これだけでは農と住の成果を達成できないの

理等は農住組合で進める方法です。だから組合施行で農住組合との同時発想も必要だと思います。考えか農住組合施行か、同じ方法論であり、結果は両方

方は60％以上同じですが、農と住の正反対に60対40のよさが出るわけです。

のところがあり、人によれば40対60になるが、法律

我々は組合事業として換地を考え、農家の人達にの考え方が片方によっているだけで、地域性を取りは農住方式、管理、保存、経営を主としてJAいるま

入れて法の使い分けを行い、解釈として両方の考え

野と共にすべての職員と考え方まで、議論を重ねて方で進めればよいと思います。

30年間進めてきたこの方法は、20年以上経過した時点でも多くが継続されているのが結果としてみること

結論ができました。

手法としては、まちづくりに関しては、組合区画整理事業か農住組合事業か、地域性、指導者の得意【継続は力なり】

不得意で進め、結果的に同じ考え方のまちづくりができるわけです。

よく昔から｢継続は力なり｣という名言があります。
しかし、継続とは、力ではなく、工夫や修理、修復、

これが、我々が命よりも大切な財産の付託を受けさせてもらえる唯一の条件だと思います。

維持管理、知識、知恵、財産、協力者、家族、血縁、友人、仲間、指導者がいなくては継続できないこと

換地のうまい活用、意識調査、話の合う人と合わがお分かりでしょう。

ない人、生産緑地は保存すべきか否かの判断、半分維持とは努力と苦痛が伴い、お金も時もかかるもは調整区域、半分は市街化区域か、血縁か本家か分のです。のんびりしていては、時代は過ぎていくの●都市農地とまちづくり−第５５号― 28 ―

で、維持する知恵をつけていかなければならないの
更はいうまでもありません。

地

更

地

更

地
１億円

評価

１億円

【事例紹介】①保留地の利用についてのまちづくり

借入金5,000万円でアパートを建築

集合保留地を２ヶ所に設け、１ヶ所目は高層マンアパート

トモール。２ヶ所目は駅より１番遠いところに環境
当然電波障害が起こるので、CATVの導入や東武

アパート

2,450万ション22階建てツインタワーと日本初のアウトレッ
をよくし、15階建て高層マンション群を建てたこと。

アパート▲4,350万円

評価

8,200万１億円×（１−18％）＝8,200万
5,000万×0.7×0.7＝2,450万

１億650万−5,000万＝5,650万鉄道（32階建てツインタワー）と共に、本格的なCATVの導入を計りました。（IT時代の相互接続、防土地利用の事例ですが、相続税節税対策の面では、災を兼ねて）

個別土地利用との差はありません。

また、これらは、畑の真ん中に高層ビルが建ち並

しかしながら、賃貸住宅事情が厳しい中、スケー

び、故池田満寿男氏から砂漠のオアシスみたいと絶

ルメリット・デザイン・住環境の向上等の効果があ賛され、成功したことを実感したものです。

ると考えられます。
ポイントとしては、・建築確認が１本でできる。
・上下水道・電気が共同でできる。
・敷地境界が個々でやれる。
・建物に色々変化がもてる。
・独立性が強い。
・相続時優位。

日本初のアウトレットモール②協調化土地利用

事例Ⅰ（軽量鉄骨アパート）・

事例Ⅱ（PC鉄骨コンクリートマンション）・事例
Ⅲ（店舗）（大井・苗間土地区画整理組合）
共同住宅を自己所有し、賃貸住宅として入居者へ賃貸することにより、敷地の相続評価が「貸家建付

軽量鉄骨アパートは若い人に人気地」として18％減額される。
それとともに、賃貸住宅が資産としてプラスの財産（固定資産評価）になるが、この賃貸住宅建築費③共同化土地利用事例Ⅰ（大井町西友）（亀久保土用を借入金で行った場合は借入金が負債となり、賃地区画整理組合）

貸住宅の固定資産評価額と借入金の負債の額との差

この事例は、３人の各々の土地上に３人が別々のが節税の効果を生みました。相続発生３年以内の借会社を設立し、その３社が建物を底地の持分に応じ入金は債務として計上しないこととなっていましたて建物（店舗）を共有で所有し、㈱西友に賃貸したが、現在はありません。

ものです。相続税の効果としては、３人の個人所有＊この事例Ⅰ・事例Ⅱ・事例Ⅲについては、協調化の土地の上に法人が所有する建物が建築されること― 29 ―●都市農地とまちづくり−第５５号

により、個人から法人への贈与が発生しますが、無償返還届出をすることにより、個人所有の土地の相

大井サティ

続税評価が20％減額されます。

㈱マイカル総合開発所有

この個人所有の土地に借地権を発生させるには、
この個人所有の土地の更地相続税評価額の６％相当
30名地権者（共有含）
各地権者 500㎡〜1700㎡のバーコード状の申出換地借地権の発生により更地価額より40％の評価減

額の地代を法人から個人へ支払うことにより借地権を発生させることができるが、ほとんどの法人がその地代を支払うだけの資本力が無いため、この方法を採用しているところは少ないようです。

です。契約上では30年の土地賃貸借契約により契約されますが、地権者側の正当事由がない場合は１回

西友へ賃貸

目は20年、２回目以降は10年ずつ契約が更新されます。
相続税評価では借地権が設定され、大きな評価減があります（大井町東久保地区では40％の評価減）。

⑰大井倉庫⑰プロダクションカムイ

共有
所有

この事業のメリットは、地権者が投資することな⑰ティー・アイ・ケイ

島田A

島田B

く長期的に安定した収入が得られることです。

島田C

ポイント
＊この共同化事業については、事業実施前に充分に（短冊形に換地されていて、財産の移動を防いでいる）

資産状況を把握し財産診断等を行い、相続が発生・現在も、日本屈指を保っている

しても共同事業地を処分しなくても相続をのりき

・市と民間とJAとプロジェクトを作り誘致した。

れる対応方法を準備しておくことが必要かつ重要③−３となります。

共同化土地利用

事例Ⅲ（リズムⅡ）（大ポイント

井・苗間土地区画整理組合）

・共同化土地利用なので、相続時、買いとりが生じ

この事例は新借地借家法の３つの定期借地の中のた。

１つの事業用定期借地の方法を取り入れる事業手法

・駐車場（平面駐車場）は土地は個々で（１体化）です。この事業用定期借地は、10年以上20年以内

持分割り合い。

（20年１月１日以降、10年以上、50年未満に改正）の現在は、契約が終了し、別会社（３社）が商業施契約で契約満了時に更地返還されます（居住用は不設で、契約している。

可）。また、この契約は必ず公正証書で契約をする必要があります。

③−２

共同化土地利用事例Ⅱ（大井サティ）（東相続税の面では、その事業用定期借地契約の残存

久保土地区画整理組合）

期間によりますが、最大20％（簡便法）の評価減がこの事例は、共同化による普通借地権設定の事例あります。

共同化土地利用の大井サティ。日本でもトップクラス

リズムⅡ、アウトレットモールと森に囲まれて延長全体で500ｍ●都市農地とまちづくり−第５５号― 30 ―

簡便法

ふじみ野市になって２年が過ぎましたが、人口が残存15年超20％減

どんどん増加し、保育園や幼稚園、さらに、小中学残存10年超〜15年以下

15％減

校の増設が行われているなど、まだまだまちづくり

残存５年超〜10年以下10％減が活発化しています。

残存５年以下５％減

先人が行い、我々が受け継ぎ、次世代へと伝える

この事業用借地権の保証金は、契約期間内に万が使命があるように思うこのごろです。

一、借地人（テナント）が倒産をし、更地返還義務

幸いに、情報誌53号でお知らせしましたように、をおこたった場合等に充当されます。そのため、通私は今埼玉県の和光市でまちづくりのお手伝いをし常建物の取り壊し費用程度の保証金を預かります。

ています（組合施行）。

この保証金は、通常契約満了により返還されるも今、日本でもっとも話題になっている駅名で、副のですから、相続評価では債務として計上しますが、都心線の始発駅です。我々はもっと緊張するまちづ

全額債務として控除することができません。（契約上くりを行いたいと思っています。埼玉県にも余力のの残存期間に応じて、年６％の複利現価率で計算）ある東京市が誕生する夢を描いてまちづくりを行っそのため、相続上のメリットは少ないと考えられます。

ています。

（例）保証金の債務控除（１億円の保証金の場合）

今後国土交通省をはじめ行政と都市農地活用支援

残存期間20年 3,120万

センター、JAの皆様の協力により、もう少し頑張っ〃

10年 5,680万ていく力が湧いてくる思いです。さらに、来年１月〃

１年 9,430万には新座市においても、組合施行でのまちづくりが＊この事業用定期借地の共同化事業は、個人で賃貸するよりも共同で行うことによるスケールメリッ

始まろうとしています。更なる皆様のご指導をお願い致します。

ト・集客力の向上に大きく効果があると考えられます。
また、地権者が投資することなく一定期間収入が得られ、契約満了時に更地返還されますので、その後の土地利用も実現することができます。
日本初のアウトレットモールリズムに隣接し、長さ、500ｍの１体アウトレットになっています。
終わりに
長い年月をかけた、旧大井町も合併を境にまちづ
地産地消
畑・ビルのど真ん中にあるとりたて野菜屋さん

くりがスローペースになってきた思いがします。

JAいるま野における地元の「もぎたてや」（人気がすごくAM9:30分から並んでいる）

モデルハウス展示場― 31 ―●都市農地とまちづくり−第５５号

平成19年度定期借地権供給実態調査概要について
国土交通省
土地政策課

２

国土交通省土地・水資源局土地政策課土地市場企
画室では前年度に引き続き、平成19年度に｢定期借地

土地・水資源局
土地市場企画室

全国の定期借地権付住宅は累計で63,931戸
平成19年末までに全国で供給された定期借地権付権供給実態調査｣を実施しました。

住宅の供給は累計で63,931戸となりました。内訳は、

この調査は全国の定期借地権付住宅の供給実績、持家が54,429戸、賃貸住宅は9,502戸でした。

二次流通の状況、さらに、地方公共団体等の活用実

建て方別に見ると、持家では一戸建住宅35,492戸、態等を調べたものです。

共同住宅（分譲マンション）18,937戸でした。賃貸住宅は9,502戸がすべて共同住宅（賃貸マンション・ア

Ⅰ１

全国定期借地権付住宅の供給実態調査パート）でした。

調査の概要

３

平成19年に供給された定期借地権付住宅は
5,412戸

平成19年度に供給された定期借地権付住宅を把握するために、過去に定期借地権付住宅の供給実績が昨年より100.5％増の5,412戸と倍増しています。建

あった事業者および、新聞、インターネット、住宅て方別に見ると、持家が同77.9％増の1,952戸、賃貸が情報誌等から判明した定期借地権付住宅を供給して

同117.5％の3,190戸でした。賃貸住宅は3,190戸がすべいる事業者を対象として調査を行い、これに平成18て共同住宅（賃貸マンション・アパート）でした。

年末までの実績を加え集計・分析を行いました。

図２−１

戸 7,000
数
6,000

定期借地権付住宅供給の推移

持家
賃貸

5,564

5,322 5,315

5,078

5,000

5,142

4,517
3,875

4,000

4,157

3,879
4,115

3,000
2,272
2,000

5,429 5760, 5,789 5,276

5,029
3,855

3,875

261
261
0

1,952
2,293
2,564

4,472

1,097
3,190
2,066
1,200 1,280

00

4,359

2,877

2,272

1,000
0

5,760 5,789

49

24

45

135

0

0

1,467

46

平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成
５年 ６年 ７年 ８年 ９年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年●都市農地とまちづくり−第５６号― 32 ―

Ⅱ

定期借地権付住宅の二次流通実態調査

年末までに供給された定期借地権付住宅戸数の約0.3％に相当します。

１

調査の概要
全国４か所の国土交通大臣指定不動産流通機構の４協力を得て流通件数等の把握を行い、平成18年末までの実績を追加し修正・分析を行いました。

成約物件の属性と今後の課題について成約物件の属性については、①｢戸建住宅は築４年

以上〜５年未満｣、｢マンションは築10年以上｣の物件が多い。②成約価格は、ほとんどの物件が新築時の

２

平成19年末までの全国の中古定期借地権付住宅

分譲価格よりも安くなっていて、｢戸建住宅は平均

流通件数は727戸

25％減｣、｢マンションは平均14％減の状況｣でした。

内訳は一戸建住宅が272戸、マンションが455戸でした。

また、今後の流通に対する課題としては、①一時金の取扱いをはじめとする｢査定マニュアル｣の整備、②住宅ローンの充実、③媒介報酬の割安感等が挙が３

平成19年の中古定期借地権付住宅流通戸数は

っている。

189戸
平成18年の183戸より少し増加しています。平成19表２−８

全国の二次流通比率（供給数・ストック･二次流通：戸数、流通比率：％）

平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成
5年 6年 7年 8年 9年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年
657
供給数 35,415 102 1,736 2,662 3,303 2,921 3,083 3,331 4,455 3,508 3,740 2,961 1,508 1,049 399
一10,724 13,807 17,138 21,593 25,101 28,841 31,802 33,310 34,359 34,758 35,415
ストック
−
102
1,838
4,500
7,803
戸
467
1
1
3
3
16
14
22
26
19
32
58
53
69
71
79
建 二次流通
流通比率
1.3
1.0
0.1
0.1
0.0
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.2
0.2
0.2
0.2
0.2
合計

供給数 18,937
マン ストック−
シ651
ョ 二次流通ン 流通比率
3.4

159
159
3
1.9

536 1,213 1,726 934 1,389 2,098 1,305 2,281 1,536 1,154 1,369 1,244 698 1,295
695 1,908 3,634 4,568 5,957 8,055 9,360 11,641 13,177 14,331 15,700 16,944 17,642 18,937
6
4
7
8
10
14
18
31
36
59 108 125 112
110
0
0.2
0.2
0.2
0.2
0.2
0.2
0.3
0.3
0.4
0.7
0.7
0.6
0.6

図２−６
戸
数

全国の二次流通比率：一戸建
2.0%

50,00045,000

ストック
流通比率

1.8%

40,0001.6%

35,0001.4%

30,0001.2%

25,0001.0%

20,0000.8%

15,0000.6%

10,000

0.4%

5,000

0.2%
0.0%

0

平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成
5年 6年 7年 8年 9年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年― 33 ―●都市農地とまちづくり−第５６号

Ⅲ

公的主体における定期借地権の活用実績調査

土地の貸し付け・借用状況（平成19年末までの累積）（上段：件数、下段：％）

１

調査の概要

合

計

全国の地方公共団体（都道府県・市区町村）、地方

土地の貸付・借用状況
土地を貸し付けている 土地を借用している

1,354
100.0

住宅供給公社、（独）都市再生機構等の公的主体を対

1,300
96.0

54
4.0

象に、公的主体が行っている定期借地権の活用実績について定量的、経年的に調査・分析を行うことを土地の貸し付け・借用状況（平成19年末までの累積）目的に、2,005団体に送付し、1,173団体から回答を得（上段：団体数、下段：％）

た。

土地の貸付・借用状況

２．調査結果の状況①

定期借地権の活用実績があったのは237団体

合計

土地を貸し
付けている

237
100.0

201
84.8

土地を
土地を貸付、借用している かつ借用している
21
8.9

15
6.3

で、そのうち201団体（84.8％）は定期借地権付で土地を貸し付けし、21団体（8.9％）は定期借

３．今後の活用意向

地権付の土地を借用していた。なお、土地を貸①

定期借地権に関する今後の活用（貸し付け又は借用する場合）の動向について尋ねたところ、であった。

「すでに事業化の検討や交渉を行っている」団体②

し、かつ、借用している団体が15団体（6.3％）

定期借地権を活用していたプロジェクト件数は29団体（2.5％）、「内部で検討している」団体

は全体で1,354件あり、そのうち、土地を貸し付は32団体（2.7％）、「予定はない」団体は1,086団

けているプロジェクト件数は1,300件（96％）、土体（92.6％）である。

地を借用しているプロジェクト件数は54件②

土地を貸し付けている実績のある団体151団体（４％）である。

のうち、「すでに事業化の検討や交渉を行ってい③

住宅は498団地、15,232戸供給されている。

る」と「内部で検討している」団体は36団体④

住宅以外の事業施設は726件あり、用途は小（23.8％）である。

売・工場が大部分を占めている。

③

すでに土地を借用している団体27団体のうち、「すでに事業化の検討や交渉を行っている団体」と「内部で検討している」団体は８団体である。
④●都市農地とまちづくり−第５６号― 34 ―

定期借地権の証券化については４件であった。

定借活用の「100年住宅」をめぐる成果と課題
さいたま市の「ムカサガーデン・三室」（財）都市農地活用支援センター理事

１

佐藤

啓二

はじめに

ムカサガーデンについては、既に、この「都市農地とまちづくり」第37号（2003年８月）で㈱ロッキー住宅の大熊繁紀社長にその計画概要を既に紹介していただいたところである。
このたび、予定していたビルトアップがほぼ完成したとの情報を得たので、今年３月初旬、現地に赴き視察すると共に、㈱ブリック・プロダクツ・トウ
キョウ営業部長の黒瀬洋氏にプロジェクトの経緯等についてヒヤリングをさせていただいた。以下、そ・区 画 数45区画の結果を取りまとめご報告する。

・敷地

174.68㎡〜223.90㎡

・建物

木造２階建（２×４工法）

都市での住宅ストックは量的にはほぼ充足されて外壁乾式工法おり、今後の農地の宅地的活用に当たっては、200年・造成期間

住宅等、長期的視野に立った良質な宅地・住宅の供・定期借地権の種類

スライスレンガ

平成10年〜平成19年
一般定期借地権方式（100年）

給が求められている。
３

また、宅造手法としても従来の区画整理等のよう事業の経緯な処分による資金回収ではなく、長期的な宅地経営による回収手法に関心が集まりつつある。

・都市内農家の税務対策に携わっていた浦和市在住

本ムカサガーデンはまさにこうした要請を先取りの税理士が、平成３年の定期借地権制度創設を見した日本型田園都市というべきモデルである。ここて、この制度が都市農家の抱えている様々な悩み

では事業主は地主である武笠さんお一人であるが、に対応できる税務上も有効な土地活用手法である

今後日本の大都市郊外でこのモデルを更に普及してと考え、更にイギリスのリースホールド型住宅経行くためには複数地主による共同事業モデルを目指

営等を研究する中で、是非定期借地権住宅を実現す必要がある。その際には、事業・経営主体をどうしたいと考えた。

形成するか等の未解決の課題に取り組むことも必要

・100年住宅の街を実現するためには日本のハウスメとなろう。

ーカー、工務店では住宅の建材やデザインに不満があったために自らそのための会社「㈱ロッキー

２

事業の概要

住宅」を設立することとした（９人の都市農家と自分が1,000万円ずつ出資）。

・所 在 地さいたま市緑区三室706番地他

・出資者の一人が江戸時代にこの地に分家した武笠

・地域地区

第１種低層住専・第１種住居

家の11代当主。相続税や固定資産税の支払いのた

建ぺい率／50%・60%

めに先祖伝来の農地が切り売りされ、細分化され容積率／100%・200%て複雑な景観となってゆくことに社会的な問題意

約10,000㎡（3,000坪）

識を持っていた。

・地区面積― 35 ―●都市農地とまちづくり−第５６号

・平成８年、㈱ロッキー住宅のプロジェクトとして、

２）その他特記すべき事項

当地区3,000坪で、定期借地権付住宅を建設・運営

・当初、対象区域であった3,000坪全体を定期借地とすることとし、地主が造成、㈱ロッキー住宅が販考えていたが、計画中途に父親が死去し相続が発売代理（建築条件付）。

生したので、やむを得ず800坪分（20区画）を所有

・平成12年、第二期以降についてNPO住宅生産研究会

権分譲とした。

戸谷理事長のアドバイスにより、デザインコ・第１期（12区画）は後述する建築協定・コミュニントロール、HOA等米国で実績を上げている方法

ティ協定等は無い。第２期以降についてこれらをを導入することとした。

適用してまちづくり。

・最初は客付きが良くなかったが、平成14年三井住５友銀行、平成15年三菱東京UFJ銀行の住宅ローン

成果と課題（定期借地権）が作られ、団地のビルトアップが進１）事業化に当たって工夫した点

む中で、急に売れ出し現在完売。

・対象区域と地主の屋敷を含む約4,000坪全体を、イ
４

定期借地権の契約内容等

ギリスのガーデンシティを念頭に置いたリースホ

１）定期借地権の種別等と考えており、美しい景観形成のための様々な工・契約種別

一般定期借地権方式

夫をした。

・期間

100年
（子供のいない１世帯だけ50年）

・（インフラ計画）道路はカーブをつけた、並木の

144424443

ールド型の住宅地として形成・運営していきたい（更地価格−保証金）×金利＝年地代
更地価格：50万円／坪（路線価）
金利：2.4%〜2.5％（50年〜100年）※地代は物価、税の変動等を考慮し３年毎に見直しEx. 60坪（3,000万円−500万円）×2.4%＝
地代５万円／月（3,000万円−1,000万円）
×2.4%＝
地代４万円／月あるレンガ敷の美しい道路を作りたいと考えてい

・原状回復

原則更地返還、地主の書面による指

・地代

・保証金

た。開発許可では不可となるため、段階施行により道路位置指定方式を採用したが主要道路については市の指導により法律規格による通り抜け道路（市へ移管）とせざるを得なかった。それ以外は私道（地主所有）とし意図通りの道路とした。
また、電線を目線から遮るため、バックヤード（地主所有）に配置した。
それ以外に地主所有のコモンスペース等として示で無償譲渡MUKASA GARDEN MIMURO〜新しい時代のSatus & Value●都市農地とまちづくり−第５６号― 36 ―

緑地及びゴミ置き小屋を配置している。

ての知識が全く無い現状では普及は困難である。

・（建物計画）美しい景観には統一性を有した建物

・定期借地権付で販売しようとしたとき、誰が宅地

外観と配置が不可欠であり、そのため、レンガ造

造成費用を捻出するのかが大きなネックとなってに係るアメリカのプランブックを参考にしてアーいる。本件では地主の武笠氏に強い動機があり、キテクチュアル・デザインガイドラインを策定

自ら資金調達をして工事を実施したので前へ進む（建築物は道路から原則４ｍセットバック、外壁はことが出来た。

レンガ、駐車場はデザインコントロールされたイ

・第一期は経緯から明らかな通り、地元の有力者がンナー車庫とし、外付けガレージは不可、１台の多いが、第二期以降は、全て欧米のようなゆとりみ屋外駐車可等）した。

ある生活環境を求めて全国から集まった人たち

・入居者は全員が（アメリカのHOAに倣ってつくら（地元なし、別邸一人のみ、熊本から転勤してまでれる）オーナーズクラブに入会し、共同で施設管して入居した人もいる）である。

理（街灯、ゴミ置き小屋清掃）、団地運営（盗難対住宅地の企画に当たって、全国一律でなく、特策、野良猫対策、侵入車対策、ルール策定等）を色を出したサブマーケット方式を採用すれば、行うこととした。

様々な可能性が開かれることが明らかになった。

・上記の内容を、「建築協定」、「コミュニティ協定」、

・計画中途で相続が発生し、800坪分は従来型のミニ「オーナーズクラブ協定」として取り決めた。（オ

戸建方式とせざるを得なかったが、これは都市農ーナーズクラブは３ヶ月に１回、武笠氏の自宅で地を宅地化する場合の相続税制度の結果である。

開催されている。
）

将来に向け豊かな住宅地を形成する上で、都市農地の役割が極めて大きいことを考えると、それ

２）取り組む中で明らかになった教訓と課題を可能にする税制上の方策が望まれる。

・住宅地がガーデンシティのように土地・建物一体

・団地の中央にある広大な武笠氏の旧邸をどのようとなった資産として引き継がれてゆくためには、に活用してゆくのか、現状では未定とのことだが、先ず、美しい景観を有する個性ある環境作りが不今後の課題といえる。

可欠であるが、人口増大・市街地拡大の時代を想定した一律最低限のルールを強制する土地区画整

３）定期借地権の効果

理事業や建築基準法の原則に沿った開発ではそれ・当地は北浦和駅からバス15分、徒歩７〜８分で、は不可能である。

一般の分譲物件としては販売の難しい場所で、駐・「道路位置指定」を活用することにより、従来に車場利用も中途半端なことから、オーナーは、従比べると豊かな道路空間を作る事が出来たが、「88前、造園関係の観葉植物用のハウスを設置するな

条一団地認定制度」等の活用方策を検討する必要

ど収益性の低い土地利用を余儀なくされていた。

がある。

・今回、ガーデンシティに模した質の良い100年住宅

・作られた環境を維持してゆくためには維持・管理という明確なコンセプトで開発・販売を進めたこする取り組みが不可欠であり、当地区では「建築とにより、全区画での定期借地契約が可能となり、協定」「コミュニティ協定」「ホームオーナーズ協

少なからぬ地代収入が得られることとなった。

定」等の取り決めを行い、居住者による共同作業

・未だ二次流通は発生していないが、今後この快適を行っている。

な住環境を有した希少性の高い定期借地権付住宅

美しい景観を有した住宅地を形成するためには、がどのように市場評価されるかにより、リースホー

建築協定等の統一したルールと居住者の嗜好を明

ルド型住宅地経営の可能性が試されることとなる。

確にする協定がきわめて重要。

・現在も、地方都市の工務店や大学研究者等、全国・当初、地元の工務店に販売代理等の参画を打診しから多数視察に訪れており、そうした中で、定期たが、全く乗ってこなかったので自ら㈱ロッキー住

借地権ではないが、茨城県筑西市の「ローズガー

宅を作らざるを得なかった。こうした第一線の工デン」、船橋市みやぎ台の「タウン・ネオクラシッ

務店等に定期借地（ローンその他を含む）についク」等へその影響が広がっている。

― 37 ―●都市農地とまちづくり−第５６号

当センターの20年度事業計画と最近の取組み等
平 成 20 年 度 事 業 計 画（財）都市農地活用支援センターでは平成20年度の実施予定の事業については以下のように取り組むこととしております。
Ⅰ

基本方針（財）都市農地活用支援センターは、これまで都市農地等の計画的な利用による良好な住環境を有する住宅地の形成及び優良な賃貸住宅建設等の促進を目的として、市街化区域内農地等を活用した計画的なまちづくり（以下「まちづくり」という。）を円滑に推進するため、必要な調査研究業務、農地所有者等によるまちづくりの事業化の支援等を行ってきた。しかし、わが国の都市農地を取り巻く環境は、本格的な少子高齢社会、人口・世帯減
少社会への移行、景観・環境への意識の高まり等の中で大きく変化している。
大都市圏における市街化区域内農地は、市街地内の貴重な緑地資源であり、保全を視野に入れ農地と住宅地が調和したまちづくりなど計画的な利用を図ることとする住生活基本法に基づく全国計画の趣旨を踏まえて、業務の実施に当たっては、地域の状況に応じた事業支援を行うことが必要である。
このため、調査研究事業の実施においては、受託業務量・体制の確保とともに、都市農地に求められる新たな利活用方策についても積極的に調査・検討を行い、その成果を都市農地を活用した計画的なまちづくり支援業務等に活用する。
なお、平成20年12月１日から新たな公益法人制度が施行され、本財団も特例民法法人（特例財団法人）となることから、関係法律、ガイドライン等を参考にして、対応方策等について検討を行い、適切な業務運営と経営環境の改善に努める。
平成20年度においては、以上を踏まえ、まちづくりに関する地域の様々なニーズを的確に把握して、事務の効率化に努め、国、地方公共団体、ＪＡ等の関係機関の協力と助言・指導を得ながら、各種支援事業の推進・調査研究事業の積極的な確保を図り、以下の方針により事業を推進する。
１．本センターの持つ各種支援事業や多年のノウハウを活用して、農地所有者等によるまちづくりの立ち上げを支援する。
２．散在する小規模農地の整序化、少子高齢化社会に対応したまちづくり、景観に配慮したまちづくり、良好
なまちづくりのための諸課題に取り組む。
３．都市農地の活用に関する情報、まちづくりに関する諸制度・手法及びこれらを利用した事例等の収集・整理に努めるとともに、関係機関に提供することにより、都市農地活用とまちづくりに関する情報拠点として機能の整備・拡充を図る。
４．各事業を適正かつ効率的に推進するため、地方公共団体及びＪＡとの連携強化に努める。
Ⅱ

事業計画
１．調査研究事業①

都市農地の実態、農住組合制度をはじめとした各種制度及びＧＩＳ活用手法等当センターが蓄積してきたまちづくりにおける都市農地活用と保全に関するノウハウを活かし、都市農地等を取り巻く状況の把握や諸課題の解決及び具体的な取り組みが想定される地区の支援に資する調査研究を行う。

②

都市農地の実態を把握するために関連資料や各種統計データ等を収集するとともに、まちづくりの先進事例を収集・整理し、これら情報の拠点としての機能の整備・拡充を図る。

③

定期借地権制度は、都市農地活用の手法として有効であり、本制度の活用及び普及状況について調査研
究を行う。

④

本センターに蓄積されたノウハウを活かし独自性のある企画を提出し、調査受託に努める。

●都市農地とまちづくり−第５６号― 38 ―

２．まちづくり支援事業①

地方公共団体、ＪＡ等が行うまちづくりのための人材育成を目的とする研修会に対し、関係分野の専門家を派遣する。

②

地方公共団体、ＪＡの要請に基づき、まちづくりを検討している地区の農地所有者に対する勉強会・相談会に、都市農地活用アドバイザーを派遣する。

③

地方公共団体、ＪＡ及び連絡協議会が行う都市農地のための勉強会・セミナー開催に対して、企画協力、講師派遣、開催費用の一部助成を行う。

④

地方公共団体、ＪＡの担当者を対象に地域ごとにまちづくりの情報交換・提供を行い、連携強化を図る。

３．普及啓発事業
都市農地の計画的な利用に関する情報等を収集し、地方公共団体やＪＡ等に提供する。
①

情報機関誌「都市農地とまちづくり」を発行し、まちづくり、都市農地活用をめぐる最新の情報や関係諸制度の改正等の動向を掲載する。

②

都市農地に係る税制、まちづくり、都市農地活用に関する制度や事例等をわかりやすく紹介した各種書籍等の発行、改訂を行う。

③

都市農地を計画的に利用したまちづくり情報拠点としての機能整備を図るため、センターが保有する専門書籍、各種調査研究報告書等を整理・収集し、公共団体等関係機関、研究機関等への情報提供を強化する。

４．研修、講演会等事業①

まちづくりに携わる地方公共団体、ＪＡ等の担当者等を対象とした関連税制セミナー及び都市農地活用・まちづくり等に関連したセミナ−、講演会を開催する。

②

広く都市農地を活用したまちづくりの理解を得るために、土地月間に講演会を開催する。

５．相談事業①

地方公共団体、ＪＡ及び農地所有者等からのまちづくりや農地活用に関する問合わせ、相談に積極的に
対応する。

②

まちづくりの動きがある地区については、当該地方公共団体、ＪＡに積極的に赴き、事業化支援の検討
を行う。

６．その他
優良田園住宅促進協議会の優良田園住宅研究部会事務局として優良田園住宅の建設の促進に資するための情報交換等を支援する。

センターの最近の取り組み等
当センターでは平成19年度、20年度において、以下のような取り組みも行っており、都市農地の利活用の方策について積極的に支援してまいります。
１．共同研究の実施
東京農業大学景観研究室に「都市型市民農園マネジメント研究会」を設け、同研究室と共同研究を行い、市民農園の実態把握、将来像の提案を行うこととしている。
２．ガイドライン策定の支援
東京都事業推進協議会「都民の暮らしが潤う東京農業推進事業」（東京都産業労働局）に参加し、「農業・農地を活かしたまちづくりガイドライン」策定を支援した。

― 39 ―●都市農地とまちづくり−第５６号

３．「今後の農住組合事業のあり方と都市農地センターに関する研究会」の開催
委員に大村筑波大学大学院教授、石川住宅生産振興財団専務理事、中城・齋藤明海大学不動産学部、両教授を迎え、平成23年５月までの時限立法である農住組合法について延長が考えられた場合、当センターが今後農住組合制度においてどのような役割を担っていけるのか、また、さらに今後の都市農地の保全も視野に含めた利活用のあり方において果たせる役割は、何があるのか等について意見交換を行った。
４．事例集の作成
宝くじ協会の助成を受け手作りの「農を生かした都市づくり」事例集を10月メドに作成することとしている。

平成20年度「農地活用実践ゼミナール」参加者募集！
首都圏会場

９月30日（火）、中部・近畿圏会場

９月26日（金）（開催詳細・お申し込みは、当センターホームページ http://www.tosinouti.or.jp/ へ）

平成20年度 土地月間参加行事

講演会「新しい時代の都市農地利活用を考える」の開催
当センターでは、国土交通省が毎年10月に開催する「土地月間」の参加行事として、以下の講演会を開催します。
本講演会は、少子高齢化、人口減少時代を迎える一方、団塊の世代の大量定年時代が到来するなかで、都市農地の様々な利活用を通じ市民にとっての充実した市民生活をおくるための手立ては何か、あるいは実現のための具体的提案を有識者のご講演をいただき、都市における農地の役割を考える契機としていただくことを目的に実施するものです。
また、当センターが19年度実施いたしました全国各地での定期借地権実施事例調査結果とこの調査結果からの今後の動向も含め実務者のご講演をいただきます。是非ご参加くださいますようお願いいたします。
●開催日時：平成20年10月31日（金）●開催場所：すまい・るホール

午後１時30分から午後４時30分（予定）

東京都文京区後楽１−４−10（TEL03−5800−8253）●後援：国土交通省（予定）、全国農業協同組合中央会（JA全中）（予定）●内

容：①講演１「縮小をデザインする

ファイバーシティ東京2050」（講師）東京大学大学院教授（新領域創成科学研究科）・建築家

大

野

秀

敏

氏

②講演２「定期借地権を活用した新しい取り組み等」（講師）定期借地権推進協議会運営委員会●募集内容：地方公共団体、JA職員、民間等

大

木

祐

悟

氏

200名

●参 加 費：無料（先着順に受付します）●周知方法等：９月上旬に開催案内を配付予定。また、ホームページ（http://www.tosinouti.or.jp/）上でもお知らせいたします。

○当センターの人事異動「ねんきん特別便」のお知らせをＨＰで

平成20年６月30日付

６月27日付で大臣官房総務課長から「ねんきん特別便」について周知・広報の依頼がありました
ので、当センターではホームページで掲載しました。ごらんいただきますようお願いいたします。

▽退職 ＝ 眞崎紀年（総務部次長）●都市農地とまちづくり−第５６号― 40 ―

財団法人

都市農地活用支援センター 行

FAX：03-3225-5423

Ｔｅｌ：03-3225-4423

出 版 物 申 込 書■お申込の際は、該当する出版物の申込部数および必要事項をお書きの上、FAXまたは郵送にてお申込みください。

書籍番号

形態

発行年月

出 版 物 名1

平成7年5月『農住組合を考える』

2

平成14年3月『交換分合によるまちづくり手法のあらまし』

3

パ
ン
フ
レ
ッ
ト

平成14年3月

100円＋送料

内

容

申込部数

都市農地問題の観点から、農住組合制度を解説したパンフレット
複数の地権者が抱える開発の困難な地区を、まちづくりの一手法である「交換分合」によって開発した事例を紹介しながら、分かり易く解説したパンフレット『定期借地権制度のあらまし−土地は所有から利用へ』

定期借地権制度のわかりやすい解説と最新の供給事例等を盛り込み、地方自治体向けパンフレット『都市農地の有効活用−魅力あるまちづくりのために』

市街化区域内農地を有効活用したまちづくりについて、住環境の向上をテーマとした農住組合制度を中心に、農的環境を生かした農地保全を生かした農地保全や利活用の事例紹介
をはじめ、当センターの支援内容の紹介した
パンフレット

平成6年11月〜 『都市農地とまちづくり』

5

格200円＋送料

平成18年10月

4

価

書

送料のみ

①創刊号〜32号
一冊 1,200円(送料含む) 都市農地を活用したまちづくりに関する情報をタイムリーに集約し提供する刊行物②33号以降一冊500円(送料含む)『農住組合のめざす
まちづくり事例集』

2,800円＋送料

農住組合によるまちづくりの考え方について、まちづくりのテーマ毎に写真や図表をもり込
みながら分かりやすく解説した事例集

7

Ｎｅｗ！
『都市農地のための税制
平成20年5月 Ｑ＆Ａ（平成２０年度版）』

1,500円＋送料

平成19年度税制改正概要。相続税・固定資産税・都市計画税・譲渡税などをコンパクトにまとめた携帯参考書

8

平成18年5月 『農住組合の手引 2006』

2,100円＋送料

農住組合制度の具体的運用、手段を解説した
公共団体及びＪＡ等の担当マニュアル

平成10年7月

6
籍＊注

書籍番号5については、お手数ですが電話、または、当センターホームページよりお申込みください。

平成

年

月

団体（ 会社 ）名
担当部署
フリ ガ ナ担当者氏 名Ｅ−mailアドレス
〒

送 付 先
TEL：

（内線

（指定請求書がある、請求内容の指示事項がある等、具体的にお書きください。）

通 信 欄） FAX：

日受

NO．

＊注

新しい時代の都市農地利活用を考える「都市農地のための税制Ｑ＆Ａ（平成20年度版）」
平成20年度税制改正概要。相続税・固定資産税・都市計画税・譲渡税などをコンパクトにまとめたセンターの業務内容

携帯参考書○ 土地活用に関する相談○ 都市農地活用アドバイザーの派遣○ 調査・研究○ 研修会・セミナー等の開催、支援○ 情報誌・図書等の刊行

販売中
1,500円＋送料（A4判、179ページ）

編集後記○米国のサブプライム崩壊と各国の金融緩和。巨大マネーが原油、穀物、操業を止めた漁船。介護事業の営業範囲の縮小。オイル中心の世界が工業資源に流入。デフレ脱却からインフレ防衛に急転回。30数年前の浮き彫りに。人の動きも、物の動きも停滞一色に。スイスイと流れる車。

オイルショックの再現。現役サラリーマンでは最早少数派に。今回のイ

今後の先行き不安を象徴か。まちづくりでも変革の予兆が。郊外型SC、ンフレは３Ｆ〈フエル（燃料）、フード（食料）、
ファイナンス（金融）〉が根

ロードサイド店舗の不振、縮小。小売、外食、建設・不動産など様々な事

源の21世紀型インフレとか。オイルショックを２度乗り越えてきた日本。

業分野でモデル転換が余儀なくされるとも。コンパクトなまちづくり。

資源インフレ、工業製品デフレ。経済の潮目が変わったとも。資源小国

予想外に現れた燃料高が大きなインパクトを放つか。燃料価格一つで日本、今回は大丈夫か。また燃料価格の高騰が様々な分野で波紋に。

すべてが右往左往。こんな社会でいいの。

（Ｈ.Ｍ.）◎当センターの出版物、パンフレット等に関するお問い合わせは Tel. 03−3225−4423にご連絡ください。
なお、直近の情報はホームページ（http：//www.tosinouti.or.jp/books/index.htm）に掲載しています。
ホームページには以下の手順でアクセスが可能です。
1. お手持ちの検索エンジンにて「都市農地」と入力し、当センターのホームページにアクセスください。

出 版 物 をご希望の方へ

2. 画面左端のメニューバー

出版物 をクリックし、
さらに以下のイラスト部分をクリックしてください。

出版物◆出版物紹介クリックしてください◆申 込 書発

行

所 ：（財）都市農地活用支援センター〒160-0022 東京都新宿区新宿1丁目26番6号 新宿加藤ビル6F

都市農地とまちづくり
2008夏季号（第56号）

Tel. 03−3225−4423
発行

日 ：平成20年 7 月31日

発

行

人 ：白兼

保彦

編 集 責 任 者 ：神谷

正己

事

秀樹／荒井

務

局 ：三角

Fax. 03−3225−5423

實／堀内

晴彦

ホームページアドレス http：//www.tosinouti.or.jp/
本誌は再生紙を使用しています。