［巻頭言］

コロナ後の不動産需要
原田 泰

前日本銀行政策委員会審議委員・名古屋商科大学ビジネススクール教授

コロナ後の不動産需要は減少を免れない。リモートワークが盛んになり、なぜ都心に集まらなくてはならないのかと企業も従業員も考え出した。リモートワークを経験した若い社員は、満員電車に乗るより、自宅で仕事をした
いと思うようになる。社長も、オフィス賃料を節約したいと考える。もちろん、会社に行かなければいけない人がいる。工場や病院にも行かなければい
けない。しかし、それでも通勤する人は減るだろう。
オフィスに通う人が減れば、それを目当てにした店舗や飲食店の需要も減少する。商業ビルの需要も減少する。さらには、人と人とが出会う機会も減少する。結婚も減少するのではないだろうか。子どもはますます減少する。
そうなれば、住宅需要も減少する。
外出自粛で、飲食店や店舗が苦境に立っているが、貸している不動産会社
も無傷ではいられない。家賃を払えないお店が立ち退いても、代わりに入ってくれるお店もオフィスもないかもしれない。これまでの社会は、人と人とが会うことを前提に造られていた。密談、根回し、耳打ちが重要だった。それに代わるのはパワーポイント、説明メモ、発言概要になるかもしれない。
ステイホームしながら、家が大事だということもわかってきた。より快適で広い住宅に対する需要は拡大する。人はどこかに居るわけだから、オフィ
スでの場所を家で求めるかもしれない。また、家に閉じこもることで、人が人と会うのは喜びであることもよりわかってきた。人々は、外出して親しい人々との再会を喜んでいる。
しかし、それでも外出は減少する。人々が出かける機会が減れば、思いもよらない出会いが生む起業のアイデアや科学的発見や恋愛の機会も減少してしまうのではないだろうか。そう考えると、都心のビルが果たしている機能は、極めて多様なものだと思う。その機能が低下してしまうなら、それに代替するものが必要になる。

目次●2020年夏季号 No.117［巻頭言］コロナ後の不動産需要

原田 泰［特別論文］高齢化社会と住宅市場

瀬古美喜

1
2

［論文］人口減少下の大都市郊外における農業継続と住居コスト

八木洋憲［論文］マンション共用施設が住戸の中古取引価格に与える影響

田島夏与［論文］事故物件の外部性分析

10
20

定行泰甫

28
［海外論文紹介］路面電車は廃止されてもなお都市構造へ持続的に影響するか？
高野佳佑
エディトリアルノート
センターだより

40

8
編集後記

40

36

特別論文

高齢化社会と住宅市場
退職貯蓄パズルをめぐって

瀬古美喜てた海外の研究を概観・紹介し、あわせて、日はじめに本の関連する記述統計による事実を示し、それわが国においては、戦後のめざましい経済成
長とそのもとでの住宅政策により住宅ストック

によって、わが国の今後の住宅政策、住宅研究への示唆を得ることを目的とする。

は着実に増加してきた。日本の住宅建設の状況

不確実性や遺産動機がない、標準的なライフを見ると、量の時代を終えて質の時代を迎えた

サイクルモデルでは、家計は、勤労している時といわれて久しい。しかし、少子高齢化という期に資産を蓄積し、退職後はその間の消費に充わが国の近年の人口構造変化期に、住宅と家計当するために、その資産を取り崩すということのミスマッチ、すなわち居住ニーズのミスマッが予測されている。しかし実際には、高齢者は、チが生じている。半数以上の高齢単身・夫婦の標準的なライフサイクルモデルが予測するより持ち家世帯が必要以上に大きな住宅に住み続けも遅いペースで、資産を取り崩しているというる一方で、⚔人以上家族の持ち家世帯で狭い住事実が、国際的にみてもかなり存在する。この宅に居住している割合が⚓割近くある。さらに、 現象を、通常は、退職貯蓄パズル（RSP）とい「平成30年住宅・土地統計調査」によると、主う。このような事象が観察される背後にある動世帯総数に占める持ち家の割合が61.2％である機を分析することは、退職期の個人の経済的、のに対して、高齢者（65歳以上の世帯員）のい

金融的行動の重要な側面であると考えられるのる世帯の持ち家率は82.1％と、20.9ポイント高で、価値がある。特に、経済的な不確実性と人くなっている。そのうえ、団塊の世代が定年を

口の高齢化が進展している現代において、RSP

迎え、年金財政の逼迫も、深刻な状況にある。

の分析は、退職期に関して心構えができている

このように、近年の人口減少および高齢化の進個人が、今後ますます厳しさを増す年金財政に、展によって、住宅の質の向上や既存住宅ストッ

どのように直面していかざるを得ないかを理解

クの有効活用が、きわめて重要な政策課題となするために、非常に意味がある。

っている。

以下では、退職者のポートフォリオにおいて、

このようなわが国の高齢化社会における住宅

住宅が資産として、きわめて重要な役割を果た市場の現状を考える場合、高齢者の住宅資産をしているという点に焦点を当てて海外の RSPめぐる行動を分析することは、きわめて重要での 文 献 を サー ベ イ し た Suari-Andreu et. al.

あると考えられる。そこで、本稿では、主に最（2019）の論文や、その他の関連論文、それと近の退職貯蓄パズル (The Retirement-Savings

関連したオランダや日本の現状に関する事実をPuzzle, 以下 RSP）の分析において、住宅と遺紹介する。

贈がその重要な要因であるという点に焦点を当
2

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号№117

1 退職貯蓄パズル

著者写真

退職貯蓄パズル（RSP）に関する文献は、一
般的に、家計が、基本的なライフサイクルモデ
ルが示唆しているような方法で退職期に自分たちの資産を取り崩さないということを示し、さらに、この現象の背後にある理由を見極めようと試みている。RSP に関する文献の多くは、

せこ・みき
慶應義塾大学経済学部卒。MIT
経済学研究科博士課程単位取得退学。博士（慶應義塾大学、経済学）。現在、武蔵野大学経済学部教授。慶應義塾大学名誉教授。著書：『日本の住宅市場と家計行動』（東京大学出版会）、
Housing Markets and Household Behavior in Japan（Springer）など。

このパズルを解く鍵として与えられている説明に焦点を当てた分析もある。例えば、行武ほか

に従って、⚓つの流れに分類できる。

（2015）は、生前贈与と住宅購入額の戦略的な第⚑は、RSP の説明として、寿命の不確実性の役割を分析する流れである。寿命の不確実相互作用について、理論的な分析と、日本のデータを用いた実証分析を行なっている。

性がないライフサイクルモデルでは、家計は、

第⚓は、RSP の役割として、不確実な自己死期を完全に予見できる。したがって、家計は負担の医療費支出（out of pocket medical ex-

自分たちの資産を、完全に正確に徐々に取り崩

penditures. 以 下、OPMEs）、す な わ ち「無 保し、死ぬ直前に資産を完全に取り崩す。もし家険の医療費」の役割を考える最近の研究の流れ計が予想されるよりも早く死ぬと、彼らの資産である。基本的なライフサイクルモデルは、貯は完全には取り崩されず、非自発的遺贈が残る。 蓄や消費の決定因として健康を含んでいない。
一方、自分たちの正味財産よりも長生きするリ

健康状態の導入は、OPMEs に関する不確実性

スクは、生涯の不確実性がない場合よりも、自の役割を考慮することを認めることになる。も分たちの資産の取り崩しを遅くするような誘因

し個人が危険回避的で、健康リスクに対して保を家計に与えている。

険に加入できないのであれば、予備的貯蓄をし

第⚒は、RSP の説明として、自発的な遺贈の役割を追究する流れである。基本的なライフて、退職期の資産軌道を平坦にする貯蓄のバッ
ファー・ストックを持ち続ける。

サイクルモデルでは、家計はゼロ資産で死ぬこ

なお、これらの⚓つの流れは、必ずしも両立とを目指す。遺産動機（遺贈意思）の導入は、しないということではないことに注意すべきで正の純資産を伴って死ぬことから効用を得るこある。

とを意味し、したがって、退職期の資産の軌跡を平坦にする。Kopczuk and Lupton（2007）

2 住宅を伴う退職貯蓄のモデル

は、⚓つの異なる遺産動機にしたがって、文献

ここでは、なぜ住宅資産が人生の後期に取りを分類している。家計は、単に自分たちの効用崩されないのかという疑問に焦点をあてた最先を高めるために遺産を残すという利己的動機、端の分析を紹介する。具体的には、寿命の不確受贈者（相続人）の効用に対する遺贈の効果が実性の故か、住宅資産が予想しない医療費や長移転される額を決定する場合に役割を果たすと期介護（long-term care, LTC）に対する予備的

いう利他的動機、利他的ということ以外に、受貯蓄として使われるからか、あるいは、住宅が贈者によって与えられるサービスの量に戦略的遺贈される資産と見なされるからか、である。

に依存するように、遺贈を高齢者が利用するとYang（2009）は、住宅の購入や販売におけいう戦略的動機である。さらに、意図的な遺贈る取引費用の役割を強調したモデルを提示し、に加えて、遺産動機と類似した形で、高齢者のアメリカのデータを用いて、非住宅消費はライ

貯蓄行動に影響を与えると予想される贈与移転

フサイクルを通じて丸いコブ型になる傾向があ
高齢化社会と住宅市場

3

るが、住宅消費は増加してから退職局面で平坦

退職貯蓄の構造ライフサイクルモデルを用いてになることを示している。それに対して、標準分 析 し て い る。さ ら に、もっ と 最 近 の 貢 献的なライフサイクルモデルは、住宅消費が、非（Nakajima and Telyukova 2017）で、彼らは、住宅消費と同じパスを辿ると予想する。そこで、 自分たちのモデルを、リバースモーゲージを導Yang（2009）は、データで観察された事実を入することによって、この商品に対する潜在的説明するために、住宅の特徴を明示的に考慮しな需要を判断するために拡張している。彼らのたモデルを構築する。このモデルにおいて、持考えるメカニズムは、遺産動機、医療支出、持ち家住宅は⚒つの側面を持っている。すなわち、 ち家所有からの追加的効用、担保制約、1996－
持ち家住宅は、直接効用を与え、かつ、担保と2006の住宅価格ブームである。

して使うことも可能である。さらに、家計は、

要 約 す る と、Nakajima and Telyukova

労働所得リスク、借入制約、不確実な寿命や、（2013）は、退職期の住宅の低い取り崩し率を取引費用に直面していると想定している。住宅

決めるもっとも適切な要因は、遺産動機と、持を売買する際の取引費用を導入することによっち家所有の効用便益であることを、見つけた。

て、人生の後期の、住宅消費の緩やかな減少を一方、OPMEs は、人生後期の持ち家率を説明説明している。取引費用をゼロに設定することする主要な要因ではないと述べている。

によって、人生の後期は、住宅がより早く減少

Cocco and Lopes（2019）は、退職期の消費し、そのプロファイルは、非住宅消費と類似しを賄う際の、住宅資産の役割を分析している。

てくることを示している。

彼らのモデルでは、退職者は、⑴自分たちの住

RSP と退職期における住宅純資産の文献は、宅に留まること（その場で、高齢化すること、住宅を明示的に考慮した退職期の貯蓄モデルを

aging in place）から効用便益を得る、⑵毎期、導入した Nakajima and Telyukova（2013）で住宅の維持に費用をかけるかどうか選択する。

統合されている。彼らのモデルの貢献は、一生

彼らは、これらの特徴が、高齢者の貯蓄行動をの不確実性、遺贈、不確実な医療支出を含む単説明する際に重要であることを示している。

身退職者の De Nardi et al.（2010）のモデルを
夫婦のモデルに拡張し、高齢者のポートフォリ

3 オランダと日本の実態

オにおける他の資産とは別に「住宅資産」を分

こ の 節 で は、Suari-Andreu, Alessie and析した点にある。この分析の主要な結論は、持Angelini（2019）によるオランダと、隅田・瀬ち家所有は、RSP を説明するさまざまな要因、

古・吉田（2019）の日本の、それぞれ関連する

特に、遺贈意思と互いに影響しあっていること

記述統計を紹介する。

を示した点にある。
アメリカのデータを用いて、Nakajima and3.1 オランダ

Telyukova（2013）は、持ち家所有者の退職後

オランダは、退職期に、純資産の中でも、との資産の進展は、賃借人と比べて、非常に異なりわけ住宅の取り崩し率が低い。さらに、過去る様相を示しているということを見出している。 数十年の間に、家計が、退職期に入ってもそのすなわち、持ち家所有者は、退職期間中に自分まま高水準を保つと考えられる高い持ち家率のたちの資産を取り崩さないのに対して、賃借人増加を経験した。医療支出のリスクは、LTC

は取り崩しており、このことは、持ち家所有が、 が公的に供給されるので、あまり重要な説明要
RSP を説明する要因と相互に絡み合っている因ではなく、取引費用や遺産動機のような別のことを示唆している。これらの問題を分析する

説明要因のほうが当てはまると考えられる。

ために、Nakajima and Telyukova（2013）は、
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季刊 住宅土地経済

2020年夏季号№117

オランダの情報は、インターネットによる、

表⚑

オランダの住宅所有形態別の遺産動機の重要性（2007-2016)

出所）Suari-Andreu et. al（2019）Table 3. 詳細は、Table 3を参照。

パネルサーベイのデータによっている。これは、 すように、回答者の平均と中位数の分布の両方
1993年から2016年の期間中、毎年実施された約を考慮した場合に成り立つ。さらに、持ち家所

2000のオランダの家計のデータを収集したもの

有と、遺産動機の関係は、考慮する年齢カテゴである。分析では、直近の10波のデータを利用

リーが高齢になればなるほど、より明確になる。

する。2007年から2016年に調査した中から3556

表⚑に示したオランダの事実はもちろんのこ

家計のサンプルを用いる。

と、Nakajima and Telyukova（2013）等の分析結

オランダの多くの高齢家計は転居しない。

果は、持ち家所有と、遺産動機に関連性がある

2007年から2016年の間に調査した3556の家計のことを示している。しかしながら、事実に依存

うち、調査時に60歳以上だった家計は1383あり、 するだけでは、因果関係がどちらの方向か、正
このうちどこかの時点で転居した家計は297

確には言えないことには、注意する必要がある。

（21.48％）で、世帯主の平均年齢は67.40歳だった。また、この297家計のうち、調査期間中

3.2 日本に 転 居 し た 家 計 は 100（1383 の 高 齢 家 計 の

隅田・瀬古・吉田（2019）で分析に用いたデ

7.23％）であり、その多く（42％）は借家からータは慶應義塾大学経済学部・商学部が収集し借家への転居で、⚓分の⚑強（38％）が、明らている『日本家計パネル調査（JHPS）』である。

かに小さな住宅への転居である。すなわち、借観測期間として、第⚑波である2004年から、第家から借家、あるいは、持ち家から小さな持ち

14波である2017年⚑月実施分までのプールした家への転居であった(Suari-Andreu et al. 2019、

データセットを利用して分析を行なった。

Table 1 参照）。

まず、日本の世帯の転居行動についてである。

表⚑は、オランダのサンプルで、持ち家所有

持 ち 家 か ら の 転 居 世 帯 数 を 見 る と、全 体 でがいかに遺産動機と結びついているかを、表明

1.2％である。そのうち、持ち家への転居率が選好法を用いて測った結果を示している。家計

0.7％、借家への転居率が0.5％である。高齢層

は、住宅やそれ以外の非流動資産を残すためののほうが転居率は低い傾向がみられる。借家か貯蓄の重要性と、貨幣の形で資産を残すためのらの転居世帯数を見ると、借家の場合は、持ち貯蓄の重要性に関して聞かれている。すべての家からの転居よりも多く、全体でみると15％ほ場合に、持ち家所有者は、賃借人よりも、資産どである。そのうち、持ち家への転居は9.2％を残そうとする傾向が強い。これは、表⚑が示である。総じて、世帯主が高齢になるにつれて、
高齢化社会と住宅市場

5

表⚒

日本の住宅所有形態別の相続意思・遺産動機の記述統計量

出所）JHPS/KHPS 2004-2017より筆者ら作成。隅田・瀬古・吉田（2019） 表⚔より抜粋。

転居する世帯数は減少している（隅田・瀬古・

おわりに

吉田 2019、表⚑、⚓参照）。
次に、日本における住宅居住形態別の相続意
思、遺産動機の記述統計量を見る。親の住宅の

RSP の背後の根底的な要因を完全に理解す

相続可能性に関する変数としては、将来両親のることが、年金組織改革の観点で、退職期の貯住宅を相続する可能性があると答えた世帯を⚑蓄が妥当であるかを判断するために重要である。

とし、それ以外を⚐として、相続可能性を示す

これまでの海外の先行研究の概観より、持ち家

ダミー変数を作成した。遺産動機に関する変数

所有と遺贈には関連性があることが明らかとなは、住宅資産もしくは金融資産を残したいと答った。これは、遺贈可能な資産としての住宅が、えている世帯を⚑、それ以外を⚐として各資産

RSP を説明する際に、重要な役割を果たしての遺産動機を示すダミー変数を作成した。

いることを示唆している。

表⚒は、このように作成された相続意思と遺オランダと日本のデータは、持ち家所有と資産動機の平均値をまとめたものである。
「住宅

産を残す重要性の間に強い相関があることを示

資産の遺産動機あり」は88％と、持ち家定住世している。たとえ、事実に依存するだけでは、帯の場合にもっとも高くなっている。借家定住

因果関係がどちらの方向か、正確には言えない世帯の場合には、「住宅資産の遺産動機あり」

としても、持ち家所有者が自分たちの住宅を遺は40％にとどまっており、持ち家定住世帯の場産とする傾向があることは事実であると思われ合と大きな差がある。持ち家からの転居者を、る。相関関係の解釈にかかわらず、遺贈に関す借家からの転居者と比較しても、いずれの場合

る将来の研究は、住宅の重要性を考慮しなけれも、持ち家からの転居者のほうが、借家からのばならない。その際、分析から住宅を除くこと

転居者よりも、住宅資産遺贈意思ありの割合は

は、住宅の純資産を主要な遺贈されうる要素だ

高くなっている。

と考える人々の遺産動機を、著しく過小評価すオランダと日本を比較しても、高齢者の転居ることになろう。日本の場合は、持ち家所有と率の低さも、持ち家所有者の住宅の遺贈意思の

遺産動機の関連性は、大竹（1996）が指摘して高さも、ほぼ類似した傾向があると言えよう。

いるように、わが国特有の相続税制の制度的な

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季刊 住宅土地経済

2020年夏季号№117

問題（土地資産の評価制度の問題）が関係してつか紹介し、あわせて、それと関連するオランいる側面が大きいと思われる。

ダと日本の実態を紹介した。

政策分野に関しては、今日では、住宅資産を、なぜ、退職貯蓄パズルが生じるのかという点

退職期の一般的な消費や長期介護を賄うためのに関して、住宅と相続が重要な要因であること資金源であるということに注意を払っている傾は明らかであると思われる。それを裏付ける現向があるように思われる。しかし、高齢期に、象として、特に、高齢の持ち家所有者の転居率

家計が住宅資産を取り崩したがらないというこが低く、かつ、その住宅資産を遺贈する意思のとは、これがむしろ実りのない道筋であること

割合が高いことも明らかである。今後は、今回を示唆すると言えよう。先行研究は、引き金と紹介した海外の実態に基づいた最先端の研究をなる事象（例えば、やもめ暮らし、離婚、介護

参考として、わが国の実態に基づいた同様の現施設への入所等）に退職家計が遭遇すると、こ象の国際水準の研究を行ない、それに基づいて、のことが住宅資産を流動化するための需要のき住宅政策に関する政策提言を行なうことが急務

っかけになることを指摘している。このようなであると言えよう。特に、年金財政の破綻の可場合には、政府は、住宅純資産の取り崩しを可能性、世代間資産格差などがますます深刻な問能にする施策をすべきである。これは、住宅取題となっている現在の日本では、このような取引を容易にすること（例えば、税制の引き下げ、 り組みが必要であると考える。
あるいは、直接的に住宅の販売、あるいは購入を補助すること）によって、あるいは、リバー
スモーゲージのような金融的な商品の使用を促進することによって、なされうるだろう。
現在のリバースモーゲージが一般的にあまり普及していないことに関しては、これらを市場化するための興味深い理論的な正当化の根拠として、一般的な消費や長期介護支出のために流動性を与えるということのほかに、遺贈のタイ
ミングを最適化する方法とみなすこともできるということが考えられる。理論的には、リバー
スモーゲージは、親が住宅から転居しなければならないということなしに、いつでも好きな時に、住宅純資産を、相続人に（一括移転、もしくは、数回の贈与移転を通して）移転することを可能にするので、遺贈のタイミングの最適化の問題に関する潜在的な答えを提供することになる。この側面を考慮すれば、遺贈意思のある
家計とない家計の両方のタイプにとって、住宅
純資産の利用を最適化するのに役立つようなリ
バースモーゲージ市場の促進を、正当化することができるだろう。
以上、まず退職貯蓄パズルをめぐる、住宅と相続に焦点を当てた海外の最先端の研究をいく

参考文献
Cocco, J. F. and P. Lopes（2019）ʠAging in Place,
Housing Maintenance, and Reverse Mortgages,ʡ
Review of Economic Studies, dz047, https://doi.org/1
0.1093/restud/rdz047
De Nardi, M., E. French, and J.B. Jones（2010）ʠWhy
Do the Elderly Save? The Role of Medical Expenses,ʡ
Journal of Political Economy, Vol.118(1), pp.39-75.
Kopczuk, W. and J.P. Lupton（2007）ʠTo Leave or Not
to Leave: The Distribution of Bequest Motives,ʡ
Review of Economic Studies, Vol.74(1),pp.207-235.
Nakajima, M. and I.A. Telyukova（2013）ʠHome Equity in Retirement,ʡUCSD Working Paper.
Nakajima, M. and I. A. Telyukova（2017）ʠReverse
Mortgage Loans: A Quantitative Aanalysis,ʡThe
Journal of Finance, Vol.72, pp.911-950.
Suari-Andreu, E., R. Alessie, and V. Angelini（2019）
ʠThe Retirement-Savings Puzzle Reviewed: The Roleof Housing and Bequests,ʡJournal of Economic
Surveys , Vol.33(1), pp.195-225.
Yang, F.（2009）ʠConsumption over the Life Cycle:
How Different is Housing?ʡReview of Economic
Dynamics ,Vol.12(3), pp.423-443.
大竹文雄（1996）「第13章 家族の経済：III 遺産」『日本経済事典』日本経済新聞社、981-994頁。
隅田和人・瀬古美喜・吉田二郎（2019）「遺産動機と家計の転居・改修行動─パネルデータによる分析」『土地総合研究』2019年夏号、土地総合研究所、第27巻⚓号、57-64頁。
行武憲史・岩田真一郎・井出多加子（2015）「生前贈与と住宅取得間の戦略的相互作用」『季刊住宅土地経済』第98号、10-19頁。

高齢化社会と住宅市場

7エディトリアルノート

今号では⚓本の実証分析の論文が掲載されている。
◉

動産所得に依存している農家では、 策的なインプリケーションについ農地を減少させる傾向が低くなるては再考する必要があるかもしれ

という。

ない。

八木論文（
「人口減少下の大都

八木論文の分析内容は興味深い

市郊外における農業継続と住居コ

が、その含意については留意する

田島論文（「マンション共用施スト」）は、都市農家の農業継続必要がある。まず、農家の生活維設が住戸の中古取引価格に与えるの意思決定に不動産経営がどう影持の観点から導出される、維持さ影響」）は、2000年から2016年の響しているのかを検討した論文でれうる最大農地割合は、経済学的間における東京23区内の分譲マンある。まず、農地の利用についてには予算制約式だけに基づいた説

ションの中古取引にかかわるデー

継続利用、売却、賃貸不動産経営

明であり、農家の選択問題を解いタを用いて、マンション共用施設の⚓種類の可能性を考え、農家のていない。しかも、この予算制約

が取引価格に与える影響を分析し生活維持の観点から維持されうるには農地の税制上の優遇が組み込たものである。築年数による減価

最大の農地割合を、数式を用いてまれていない。

を基準として、共用施設などのマ導いている。それによると、地価◉

税制上の優遇を考慮したうえで、 ンションごとに異なる特性を示すが高く賃料収入が多いほど農地を効用最大化のような農家の選択問

ダミー変数がどのように住宅の取多く所有でき、逆に地価が低い地

題を解けば、端点解の形で収益性引価格に影響を与えているかを分域では切り売りによって農地が減の低い農業を続けるために、不動析し、さらに、それらの共用施設

少する可能性が高まるという。

産経営で生活を維持するという結などのダミーと経年数の交差項をそのうえで、東京都西部の郊外果が得られるように思われる。こ含めて、その経年変化の影響も捉

市（武蔵野、三鷹、小金井、国分の場合、不動産経営のほうが農業

えようとしている。

寺、小平、日野）の JA 青壮年部

より高い収益性があっても、多額分析では、会議スペースや室内の部員を対象とした2014年のアンの税優遇を受けるために農業を続

イベントスペース、屋外イベント

ケート調査に基づいて、次世代にけることになる。生産緑地を解除

スペース、中庭、中廊下などの施継続するか否か、過去において農してしまえば、そのまま土地（宅設が、取引価格を上昇させる大き地が減少したか否か、農業関連売

地化農地）として保有し続けるとな要因であることが示されている。

り上げが増加傾向にあるか否か、しても、多額の税負担を覚悟しな

さらに経年変化の効果を見ると、という⚓種類の被説明変数を用いければならないからである。

屋外イベントスペースは価格を新て、ロジット分析によって農家の継続の可能性を探っている。

このように多額の税優遇が得ら

築時に11.2％高めるが、その後のれる生産緑地制度の下での農地所

経年的な変化は見られず、中庭に分析の結果によると、不動産所

有者の選択結果に基づいて実証分

ついては当初23.1％上昇させ、そ得への依存自体は次世代の農業継析の結果を評価するほうが、よりの後の減価はせいぜい年0.8％ポ

続の意思を低下させるが、人口密説得力のある分析になるように思イント程度である。また中廊下は、度の高い地域では、農業継続の意

われる。

当初、8.4％増加し、その後は年思を高めることが報告されている。

ただし、このような農地所有者

0.3％ポイント程度の低下となる。

また、不動産所得に依存しているの選択をモデルに基づいて導出し

ここで、分析にマンション内住農家では、農業生産性が高いほど、 たうえで実証分析を解釈する場合

戸数を含めると、屋外イベントス

農産物の売上高が増加傾向にあり、 には、八木論文で指摘するようなペースは新築当初14.3％上昇させ、不動産所得に依存していない農家 「職業としての農業や農地所有のその後の減価要因も0.6％ポイン

では、農業生産性が高くても売上

主観的選好」は、農業継続の重要ト程度であり、23年間以上にわた高の増加がみられず、さらに、不な要因とはいえなくなり、その政って価格に正の影響を与え、中庭

8

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号№117

の付加価値は新築当初26.3％上昇

を評価しようとする試みである。

させ、その後の減価要因も年1.2％

こうした事故物件については、

ポイント程度にすぎず、中廊下は、 不動産仲介業者がその事実を重要物件の外への外部不経済は検出されていない。
さらにすべての物件が事故物件

建築年数に関係なく7.8％の価格

事項説明で告知する義務があるかの発生直後というわけではないた

上昇要因になるという。特に、こ否か、またいつまで告知するのか、 め、事故からの経過年数を考慮しの時、住戸数の係数はマイナスとなどについて具体的な基準がなく、 た分析もなされている。殺人事件なる。この結果は、共用施設を含

さまざまな解釈がありうる。また、 に関しては当初10％程度低下し、めない場合には、マンション価格

事故物件の隣接物件については、

その後、⚑年経過するごとに、が住戸数に対して正の相関があり、 そもそもあまり告知されていない

1.2％～1.4％ずつ上昇して調整し、住戸数が多い大規模マンションほ実態がある。定行論文は、こうし

おおむね⚘年で元の水準に回復す

ど価格が高くなるという予備的なた事故物件に関連する告知義務のることが示されている。この場合分析結果と相違する。このことか

現状に対して、その指針を提示すの分析でも他殺のみが有意で、自ら、共用施設を含めないと大規模るためにも事故物件の市場評価を殺や火災死については有意ではな

なマンションの住戸数の係数はバ

定量的に捉える必要性があると説いという。

イアスを持つ可能性があると指摘

いている。

している。

独創的な分析であるが、疑問も分析では、対象として他殺、自ある。特に、殺人事件があった物

共用施設の経年効果など注目す

殺、火災死があった物件を扱い、件についてのみ有意になる理由とべき点の多い分析であるが、いく

2011年から2012年の賃貸物件のデして、自殺や火災死よりも報道な

つか注意を要する点があると思わータを用いて、近隣の事故物件をどによって情報が得られやすいこれる。まず、中廊下や中庭などは、 含まないマンションとの賃料を比とが影響していると説明されていマンションのグレードに応じて設較する形で影響を検証している。

るが、殺人事件が報道で知られる

置されている可能性がある。そう

まず基本的な分析として、事故のであれば、棟外の周辺物件にもであれば内生性の問題が生じてい物件を有するマンションの他の住影響が及ぶ可能性もあり、かえっる可能性を否定できない。さらに、 戸の賃料が、周辺の事故がない物て棟内だけが有意に下がることに屋外イベントスペースがあるとい件と比較したケースにおいては、

違和感がある。

うことは、各区分所有部分に帰属

他殺、自殺、火災死のいずれにつ棟内だけで賃料が下がるのであする土地面積の割合が大きく、こいても、賃料が低くなる傾向がみれば、それは物件のセキュリティの影響などもコントロールする必られるが、統計的に有意（ただしが低いから、という可能性はない

要があるように思われる。

10％水準）であるのは他殺の場合のだろうか。経過年数に応じて元◉だけであり、事故物件の棟内にあの水準に回復するとされるが、時過去に自殺や殺人事件などの死る物件は、その周辺物件と比較し間をかけてセキュリティを改善さ

亡事件が発生したアパートやマンて、⚔～⚕％ほど低くなるとしてせてきた可能性も考えられる。例

ションなどは事故物件と呼ばれる。 いる。

えば、オートロックでなかったた

定行論文（「事故物件の外部性分

このように低い有意性しかえら

めに殺人事件が起こったのであれ

析――殺人や自殺の現場と周辺家れないのは、棟内だけでなく近隣

ば、事件後、オートロックを設置

賃の関係」）は、こうした事故物の物件にも外部性が及んでいる可して物件価値を高めるなどの対応件が存在するマンション棟内にお能性が考えられる。この点を考慮がとられたかもしれない。こうしいて、事故物件以外の家賃が影響して、定行論文では最も近い事故

た物件属性のコントロールが十分を受けているか否かを調べること物件までの距離を説明変数に加えになされたか、確認する必要があ

によって、事故物件の外部不経済て分析しているが、有意ではなくると思われる。

(Ｓ・Ｈ)

エディトリアルノート

9論文

人口減少下の大都市郊外における農業継続と住居コスト
八木洋憲
見込めない状況において、農家が住居コストを

1 背景と課題

支払いながら農業を継続する実態に着目し、そ1992年以降2018年まで、三大都市圏の市街化の定式化と実証を試みる。まず、都市で農業継区域内の農地は、生産緑地法にもとづく生産緑続を志向する農家が直面する住居コストの制約

地地区に指定されれば、農地として維持するこを想定し、農業を継続しうる条件について定式とを条件に、宅地並みの課税（固定資産税、都化する。続いて、東京郊外の生産緑地において

市計画税、および相続税）の対象外とされてき農業を継続する農家を対象とした農業継続の実

1)た 。生産緑地に指定された農地の所有者は、証モデルを構築する。その結果をもとに考察を

固定資産税の減免と相続税納猶予を受けるため行ない、今後の都市農業に関する展望を行なう。

には、農業を継続しなければならない。東京都
内では、1993年に4072.6㏊あった生産緑地は、
2015年には3274.6㏊に減少した。同じ期間に、2 都市における住居コストと農業継続に関する理論モデル

生産緑地以外の農地(宅地化農地)は、3084.5㏊

理論的定式化から970.0㏊に減少した。この差は、主に税負以下では、農地（生産緑地）を所有する農家担の影響と考えられる。

が、家計を維持しうる条件について定式化する。

これまで、都市拡大の下での農業継続と撤退

いま、ある農家が、農業所得以外に、所有地のについて多くの研究がなされてきた。とくに、売却収入および不動産賃貸所得を得られる状況

都市拡大に伴う地価上昇期において、どのタイを想定する。ここで、Ａを所有地面積（自宅敷

ミングで農地を転用するのが合理的かという研地以外）として、 を A のうち農地として利究は多い。一方で、資産や所得の最大化ではな

用する割合、 を A のうち転用して売却する

く、農地を所有し、農業を継続することに価値割合とすると、農家が各年の家計を維持しうるを見いだす農家も存在する。さらに、事業多角

条件2)は、化などによって、都市化に適応する農家が多い
ことも指摘されている。しかし、地価の安定期⑴

や下落期において、農業を継続する農家の行動

ただし、ｓ：土地価格に対する不動産賃貸収原理については充分に定式化されていない。ま益率、Ｐ：宅地価格、Ａ：所有地面積（屋敷地

た、都市において重要な、不動産所得や住居コ除く）、Ｒ：農地面積当たりの農業所得、Ｃ：ストの影響をふまえた農家行動について定量的地価価格に比例する住居コスト、Ｉ：家計支出に実証した研究はみられない。

（地価比例部分除く）、ｘ：年当たりの所有地のそこで本稿では、人口が減少し地価の上昇が
10

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号№117

売却割合である。

第⚑項は、年当たりの不動産賃貸所得である。
農地利用

および転用売却

著者写真の面積を除いた所有地を、賃貸用不動産にあてる。ｓは土地価格に対する不動産賃貸収益率で、資産課税の影響を考慮してもプラスになると考えられる3)。
第⚒項は、市場価格で農地を売却することによる収入である。相続までの間、一定の頻度ｘ

やぎ・ひろのり1976年鳥取市出身。博士（農学、東京大学）。農林水産省農業研究センター、独立行政法人農業工学研究所などを経て、現在、
東京大学大学院農学生命科学研
究科准教授。著書：『土地利用計画論──農業経営学からのアプローチ』など。

で売却するものとする4)。
第⚓項は、農業所得であり、第四項は都市でを考慮すると、正の場合が多いと考えられる。

の居住に伴うコストである。これは、優遇課税

したがって、Ｐに対するを受けられない自宅や作業場に課せられる固定場合で正と考えられる。すなわち、賃貸用不動資産税や相続税など地価に比例する住居コス産を所有していれば、地価が高いほど農地を多5)ト Ｃとそれ以外の一般的な家計支出Ｉとで構の傾きは、多くのく所有しうる。

成される。ただし、自宅や作業場の面積（屋敷⑸式について、分母は正であるが、分子は不地面積）は、都心でも郊外でも、同じと仮定す明である。分子が正の場合は、土地をすべて不6)

動産賃貸用に転用した場合に、不動産所得のみ

まず、不動産賃貸がない時、所有地を売却せで家計が黒字となる。このとき、面積当たり農る 。
ず（）に家計を維持できる条件は、業所得Ｒの増加は⑵を増加させる。すなわち、農業所得が大きいほど、少ない不動産で家計をである。すなわち、農業所得で家計を維持す

維持できるため、多くの農地を所有できる。しることになり、地価Ｐが高い地域ほど面積当たたがって、不動産所得が十分という条件付きで、り農業所得Ｒを高める必要があるが、都市部では、Ｒについて正である。

は一般的には困難である。

逆に、分子が負の場合は、ＰやＡが小さく、次に、不動産賃貸を行なう場合について、農不動産賃貸のみでは家計が赤字となるケースで地割合と主要な変数との関係を吟味する。

ある。このとき⑶式より、農業所得Ｒが相当大⑴式をについて解くと次式を得る。

きくないと、居住コストを確保できず、農地を売却する必要が生じる7)。農業所得を増加させ⑶

いま、所有地を売らずにすむためには、である必要がある。また、農地割合をの最大値と置く。農地を維持する志向の農家にと農地売却を避けるためには、面積当たり農業所
得が小さいほど、農地比率を高める必要があり、が大きくなる。よって不動産賃貸のみでは家計が赤字となるとき、

はＲに対して負とって、売却面積は少ないほどよいと考えられる。 なる。
についてＰ、Ｒ、Ａで微分すると次の各式を得る。

⑹式について、分子は正であり、一般には、なので、分母も正である。よってＡの⑷

傾きは正であり、土地面積が大きいほど⑸大と考えられる。

⑹

は以上から、地価が高く不動産所得の大きい地⑷式について、分母は正である。分子は、面域では、農地を多く所有でき、逆に、地価が低

積当たり農業所得Ｒと所有地面積Ａによるが、い地域では、農業の収益性を向上させないと、CR は正の金額であり、農業所得 AR の少なさ

切売りによって農地が減少する可能性が高まる。
人口減少下の大都市郊外における農業継続と住居コスト

11

表⚑

また、家計支出を把握することは現実的

対象地域の概要に困難である。一方、農業から撤退する傾向や、農地の減少傾向であれば、把握が容易であり、かつ前節の理論モデルとも傾向が類似すると考えられる。そこで、本稿では次の確率モデルによって実証モデルを定式化する。
注）都心からの距離は新宿駅から各市中心駅までの鉄道距離。人口密度は2010国勢調査。農地面積は東京都農業会議（2015）、農家数は農林業センサス2015。地価は2016地価公示（住宅地）。

従属変数 Prob（
する（）は農業を継続）農家の確率とし、以下の説明変数を用いる。
RealEstateHH は、家計の中心を不動

産所得に依存する農家のダミー変数である。所

3 分析方法得の中心が不動産所得であると選択した農家が対象地域の概要該当する。既往研究では、投機的志向は農業か

実証分析の対象地域は、東京都の西部、東京らの撤退を早めるとする議論（Adelaja et al.

都心（新宿）から10㎞から30㎞に位置する⚖市

2011; Edelman et al. 1999; Lopez et al. 1988）や、である。表⚑におもな統計数値を示した。おおむしろ自給的な農家（hobby farm）が農地保

むね都心に近いほど人口密度も高く、地価も同全を選好するという研究（Stobbe et al. 2009）

様の傾向にある。

もみられる。あるいは所有者の属性は、農地保

これらの市の人口密度は、国際的にみても高8)全とは無関係とする近年の実証結果（Erickson

い水準であるが 、現在でも農地面積が市域の

et al. 2011）もあり、見解が一致していない。

⚑割程度を占めている。いずれもほぼ全域が市

前節でみたように、不動産賃貸収入への依存に街化区域に指定されており、生産緑地でなけれ

よって、農業継続行動が異なることが予想されば高額の相続税、固定資産税が課せられる。販るため、次に説明する Density（人口密度）、

9)

売農家 戸数は60～200戸程度であり、都市化

SalesPerArea（面積当たり売上高）、Area（農とともに庭先での直売を行なう農家が多くなっ地面積）について、RealEstateHH との交差項ている。

（CX で始まる⚓変数）を設ける。
Density は、町名単位の人口密度の対数であ実証モデル

り、都市化の程度を示す。人口密度は、地価と本稿の関心は、縮小する都市において、農業

強く相関するため、地価の代理変数である。農を継続する農家の行動の予測である。前節では、 家が土地からの収益を最大化しようとするなら
農地率について定式化したが、実証においば、地価が高い地域ほど、転用地代と農業地代ていくつか問題がある。第一に、農地の最大限との差が大きいため転用が促進され、地価下落の面積を示していることである。農家によって時には早く土地を売却しようとするはずである

は、所得の最大化を目標としなくとも、より多（Schwartz et al. 1975）。しかし、前節でみたよ

くの現金収入を選好するケースもある。第二に、 うに、農家が家計の維持を目的とし、農地を維
静態的な定式化であり、どのような頻度で農家持しようとするならば、人口密度が高く高地価が農地を売却するのかについて示されない。世の地域ほど、農地を維持することができる。し帯のライフサイクルに応じて現金収入が必要とたがって、交差項の CXDensREHH の符号はなるが、そのタイミングは農家によって異なる。 正と想定する。
12

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2020年夏季号№117

SalesPerArea は、面積当たりの農業産出額の継続性が高いとする研究（Kimhi and Boll-

であり、面積当たり農業所得の代理変数である。 man 1999）がみられる。最後に、ダミー変数
既往研究では、農業の生産性は、農地保全につCityHino は、⚖つの市のうち、より郊外部にながるとする研究（Adelaja et al. 2011; Lynch

ある日野市のサンプルについて表す。
従属変数 Prob（

and Lovell 2001）と、ほとんど無関係とする実）は、農業を継続する証研究がみられる（Hite et al. 2002; Towe et al.

かどうかを表す二値変数であるが、以下の分析

2008）。逆に、道路があるなど、優良な農地は、においては、⛶次世代に農業を継続するか、⛷開発にも向いているため、開発が進むという議

実際に過去に農地が減少したか、⛸農業関連論（Towe et al. 2008）もある。本稿の想定で（農産物販売と農業生産関連事業）の売上高がは、一般的には不動産賃貸収入が十分に得られ増加したかどうか、各従属変数のモデルについれば、面積当たり農業所得が大きいほど農業をて推計する。農業継続に対して異なるタイムス

継 続 で き る と 考 え ら れ る た め、交 差 項 のパンの視点から見たものと捉えられる。なお、

CXSalesPAREHH は正と想定する。

⛷の農地減少傾向は、⚓値の従属変数による順

Area は、生産緑地とそれ以外を含む農地所

序ロジットモデルとする。これについては、農有面積である。前節の議論では、賃貸用不動産業の継続ではなく撤退を示す傾向であるため、を含めた所有面積を想定したが、農家向けのア想定される符号が逆となる。

ンケート調査によって賃貸用不動産の所有面積を正確に把握するのは困難であり、また、所有実証分析に用いるデータ

地のうち賃貸用不動産面積は、農地部分に比べ2014年に対象地域において農家を対象とした

れば大きくないと考えられるため、変数としてアンケート調査を実施した。対象者は JA の青

農地面積のみを扱う。既往研究では、面積規模

壮年部員とし、各地域の JA を通じて配布回収が大きいほど、農業が継続される可能性は高くを行なった。青壮年部は、農家の子弟が所属す（Kimhi and Bollman 1999）、地代への影響も大る組織であり、職業として農業を選択している

きいとされている（Marin 2007）。想定される

農業者が多く含まれており、農業継続意向も比符号は正である。

較的強い。以上により、498票を配布し、170票

Diversity は、販路の多角化の度合いを示す
10)

指数を回収した（回収率34.1％）。このうち有効回である。既往研究では、都市近郊にお答138票を分析に用いた．

ける農業の継続において、直接販売（Eagle et表⚒に分析対象農家と対象地域の統計値につ

al. 2015; Inwood et al. 2012）、イノベーション

いて比較した。都市近郊のため、面積規模の大の採用（Adelaja et al. 2011）、都市化への適応

きな農家は限られるが、地域の分布とほぼ一致

力（Heimlich and Brooks 1989; Hoppe andしている。また販路についてもおおむね類似しKorb. 2001）が重要であると論じられている。

た分布であるが、直売、体験農園、観光農園の販路の多角化は、都市化に対する農家の適応行

比率が若干高く、やや事業多角化をしている農動であり、農業継続に対して正であると考える。 家の割合が高い。
以上に加え、農家属性および地域属性変数と表⚓に従属変数の一覧を示した。回答者のう

して、⚓つのダミー変数を設ける。販売額が最

ち、農業が次世代に継続される見込みが強いとも 大 き い 部 門 を も と に、施 設 野 菜（Green-

回答した割合は28％に過ぎない。ただし、継続

house）、果樹（Fruit）のダミー変数を設ける。

される見込みが強くなくても、現時点では不確既往研究では、開発区域内での園芸栽培が農地定であり、将来的に継続される可能性があるも価格を高めることや（Marin 2007）、果樹農家のが含まれている。次に、生産緑地の減少につ
人口減少下の大都市郊外における農業継続と住居コスト

13

表⚒

調査対象と地域全体の統計値の比較

表⚔

説明変数の一覧

出所）調査対象は、アンケート調査（2014）より。地域全体の値は、農林業センサス（2015）販売農家。

表⚓

従属変数として用いる変数

4 結果と考察
いて、過去（おおむね10年程度）の減少実績も推計結果を表⚕に示した。係数のうち、有意しくは将来（同）の減少見込みがあると回答しとなった変数は限られるが、いずれも、設定した農家は54％を占める。さらに、過去に農地のた仮説において重要なものである。

減少を経験し、将来の減少も見込んでいる農家

不動産所得への依存（RealEstateHH）は、は18％を占める。農業関連売上高には、増加傾

単独（交差項の影響を含めない）では、農業継向にあると答えた農家が66％を占めた。したが続との関係で負に有意であった。これは、地価って、短期的には都市農業は活性化しつつあるの高騰やそれによる投機機会は、農業からの撤とみられる。

退傾向を強めること（Adelaja et al. 2011; Edel-

表 ⚔ に 説 明 変 数 の 一 覧 を 示 し た。RealEs-

man et al. 1999; Lopez et al. 1988）や、土地持

tateHH の平均値は0.79であり、不動産に依存

ち非農家や自給的農家が農業投資にネガティブする農家が多いことがわかる。農地面積の平均という先行研究（Gottlieb et al. 2015）の結果

値は64.5a であり最大値は3.45㏊であった。まと一致する。一方、自給的な農家（hobby far-

た、面積当たり農産物売上高は販売なしの農家

mer）が、主業的な農家よりも高い農業地代をから147万円 /a と高収益の農家まで存在する。

支払うとする研究（Stobbe et al. 2009）もある。

一部の農家を除き、多くの農家は宅地並みの地

以下では交差項の傾向とあわせて見ていく。

11)

代は見込めない。販路の多角化を行なって人口密度（Density）は、農業継続との関係いる農家は、庭先直売、共同直売、宅配、学校（モデルⅰ）で負の関係であり、かつ不動産所

給食への出荷、体験農園などがある。

得との交差項（CXDensRH）が正となった。
両 者 に よ る 総 合 効 果 は、不 動 産 依 存 農 家（RealEstateHH

14

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号

№117

）で正（

6.327

7.964）、

表⚕

Lopez et al. 1988）。一方、Hite et al.（2002）は、推計結果

資産課税を含む交差項を含めた推計により、都市化の進んでいない地域ほど、開発速度が早いという結果を導いている。また、Stobbe et al.
（2009）は、自給的な農家（hobby farm）が高い地代を支払いうることを実証している。本稿の推計結果では、不動産所得への依存の単独（交差項を含めない）効果は負であり、都心ほど農業が継続されにくいという定説は否定できない。しかしながら、不動産所得や資産課税の影響によって、都市に近いほど農業継続に積極的になる傾向（Fernandez-Cornejo et al. 2005;
Mishra et al. 2002）も肯定されうる。すなわち、農業継続の要因のうち、投機的要因が弱まった
とき、嗜好や制度の要因がより強く表れると考えられる。
面積当たりの農業生産額（SalesPerArea）
は、売上高増加（モデルⅲ）と負の関係がみら不動産に依存しない農家（同：0）では負となれる。先ほど同様に、交差項は正であり、両者る。すなわち、人口密度と農業継続の関係は、を総合すると、不動産依存農家は正（

0.279

不動産依存いかんによって異なり、不動産依存

0.336）であり、農業生産性が高いほど農産

農家は、都市化が進んだ地域ほど農業を継続す

物売上高が増加していることが確認された。逆るという仮説に沿う結果となった。また、農地に、不動産に依存していない農家は、農業生産減少（モデルⅱ）、売上高増加（モデルⅲ）の性の高い農家において、売上高増加がみられな

モデルは、明確な傾向は見られなかった。人口い。すなわち、集約的かつ専業的な農家におい

密度は、より長期的な農業継続の傾向に影響をて、農業生産の拡大が行なわれていない。十分

与えると考えられる。

に有意ではないが、生産緑地減少の推計式（モ

推計された係数と各変数の平均値を用いて求めた、不動産依存の有無による農業継続の分岐
12)

点は、人口密度が9845人/㎢である

デルⅱ）においても、SalesPerArea の符号は正となっている。

。これ以既往研究では、農業の継続において、イノベ

上の都市化された地域であれば、所有する不動ーションの採用（Adelaja et al. 2011）、都市化

産からの賃貸所得によって住居コストをまかなへの適合（Heimlich and Brooks 1989; Heimlich

い、農業を継続できる可能性が高い。それよりand Anderson 2001; Hoppe and Korb 2001）と郊外では、不動産所得への過度な依存は、農業いった対応が重要であることが示されているが、の継続につながらない。

農地の単収や土壌の質とは無関係とする実証結既往の収益最大化のシミュレーションによる果も少なくない（Hite et al. 2002; Towe et al.

と、地価上昇により、投機目的の転用が進み

2008）。本稿の推計結果は、集約性の向上だけ（Schwartz et al. 1975）、都心に近いほど開発がでは農地を維持し、売上高を拡大することは難進行しやすいと考えられてきた（Adelaja et al.

しく、以下で見るように事業多角化が重要とな

2011; Towe et al. 2008; Edelman et al. 1999;ってくることを示している。
人口減少下の大都市郊外における農業継続と住居コスト

15農地面積（Area）は、生産緑地の減少（モ家的な農家（Adelaja et al. 2011）、あるいは適デルⅱ）との関係において正となった。交差項

応力のある農家（Hoppe and Korb 2001）が都を 含 め た 総 合 効 果 は、不 動 産 依 存 農 家 で 負

市化に対応して農業を継続することが示されて（0.019 0.024）、すなわち農地を維持する傾向いる。このことから、農地が減少し、面積規模を示し、不動産に依存しない農家で正（農地減が小さくなっても、販路の多角化によって販売少）の傾向となった。この結果は、前節の理論

額を上げ、農業を継続していく傾向があること

モデルの想定の通りであり、不動産に依存してが示唆される。ただし、農地所有の主観的意義いる場合に、農地の維持につながっている。逆（Rilla and Sokolow 2000）を鑑みれば、農家のに、不動産に依存しない場合、農業だけで住居個々の属性から農業の維持を判断するのは容易

コストをまかなうことが困難か、もしくは広いではない。

農地を処分しうる余裕があると考えることもできる。

本稿の定式化はいくつかの前提による。まず、すでに都市化が進行し、農業を継続してきた農既往研究では、面積規模の大きい家族農業経家を対象としていることである。彼らは地価上

営ほど継続されやすいという研究（Kimhi and

昇を見込んでおらず、収益の最大化を行動原理

Bollman 1999）があるが、これは農村部も含まとせず、農地所有を目的としていると考えられれている。むしろ、都市部に限った研究では、る。しかし、地価上昇が進行する地域では、投経営規模について明確な関係が見出されていな機的行動も多く存在し、この定式化は当てはまい（Adelaja et al. 2011）。また、経営耕地面積

らない。また、スプロール化の結果、依然としと農地価格との関係を示した推計結果（Marinて土地価格が農業地代に比して高く、さらに、

2007）は、農業継続の価値のみを意味せず、転農家が住み慣れた地域に住み続ける傾向が強い

用による投機的価値も含まれうる。さらに、経という前提に立つ。農地のゾーニングが徹底さ

営耕地面積規模ではなく、農地区画の面積規模

れていれば、このような事態は生じにくい。さが開発を早めるとする実証結果（Towe et al.

らに、農家が農地と家屋を求めて、地価の安い

2008）は、所有地の一部を不動産に転用し、所農村部に転居するような流動性の高い文化のも得を確保する本稿の想定と矛盾しない。

とではこの傾向は弱いと考えられる。

最後に、農業形態について、有意な関係が得

また、高い住居コストと農地優遇税制の存在られたのは販路の多角化であった。それ以外のを前提としている。都市の農家が、税負担を含

農業形態の変数について、一部10％の有意水準

め低コストで住居を維持できるならば、農業所に近い変数もみられるが、おおむね有意ではな

得による生活維持の可能性はさらに高まる。例

い。販路の多角化は、農地減少（モデルⅱ）にえば、分析時点の日本の固定資産税率（都市計

正の影響であるのに対し、売上高増加（モデル画税を含む）は、地価に対して1.7％、相続税

ⅲ）にも正という反対の結果となった。これは、 は累進制で資産全体に対して最高で55％である。
販路の多角化が、短期的には売上高増加につな

このとき、地価20万円/㎡の農地にかかる固定

がっても、農地の減少に歯止めをかけられてい資産税は、生産緑地であれば年間⚔万円程度でないことを示唆する。また、十分に有意ではなあるが、生産緑地でなければ同800万円となる。

いが（P

0.11）
、農業継続について正の符号同じ区画に対して、相続税は⚘億円、（生産緑となっている（モデルⅰ）。既往研究では、小地では250万円程度）である。これに対し、日規模でも集約的な農家（Heimlich and Brooks

本の大卒（男子）の生涯賃金は2.5億円であり、1989; Heimlich and Anderson 2001）、直接販売

一般には、生産緑地でない土地を所有する相続を行なう農家（Inwood and Sharp 2012）、起業

人は、不動産所得を貯蓄しておくか、所有地を

16

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号№117

売却しなければ支払うことは難しい。

図⚑

立地および不動産賃貸所得への依存有無による農業の継続可能性

5 結論
農地所有者が収益最大化にもとづいて行動するならば、農業よりも有利な不動産賃貸に転換するか、地価が減少傾向に入る前に、農業から撤退することが予想される。しかし、実際には多くの農家が地価の下落傾向においても、農地を転用することなく、農業にとどまっている。
したがって、農地を所有することによる主観的

農地維持が可能であるが、逆に、不動産に依存価値が存在すると考えるほうが適切であると思しない場合、面積が大きくとも、農地は減少傾われる。本稿で示した理論的定式化は、収益最向にある。第四に、農業のタイプは顕著な差を大化とは異なる農家の行動原理の可能性を示し見いだせなかったが、販路の多角化が、売上高た。すなわち、投機を指向せず、家計を満たすの増加に貢献する一方で、農地減少にも影響をことを第一として行動するならば、「賃貸用不与えていることを示した。農地が減少し、小規動産を営む農家では、地価が高いほど、農地を模となっても、販路の多角化によって販売額を多く保有することが可能である」という点が示上げ、農業が継続されている実態を示している

された。

と思われる。

一般に、農家は都市化が進行する前より居住以上をもとに、政策に対するインプリケーシ

する先住者であることが多く、都市化や地価推ョンを提示する。日本では、他の先進国と同じ移に対して、より保守的に行動し、家計を維持ように、農地保全制度（生産緑地）と税制の優するだけの農地転用を行なっていると考えるこ

遇をセットにした政策がとられてきた。縮退すとは説得的である。とくに、すでに投機の機会

る大都市の郊外のもとで、今後、次のような視が薄れ、人口減少下にある都市においても農業点が必要となると考えられる。

を継続している農家は、所有地からの所得の最本稿の結果をもとに、農業継続性と立地との大化よりも、家計を維持しつつ農業を継続して関係を示すと図⚑のようになる。都心に近い地いく意向が強いと想定しうる。

域では、不動産賃貸所得を生活基盤としながら、本稿の実証分析の結果から、以下の結論が示

今後も農業を継続することが可能と考えられる。

された。第一に、人口密度と農業継続との関係

農家所得に占める農業所得の割合は低く、むしは、不動産依存の有無によって異なり、不動産

ろ職業としての農業や農地所有の主観的選好がに依存する農家では、都市部ほど農業を継続す

農業継続に寄与している。こうした地域では、る傾向が強い。反対に、不動産に依存しない農

多面的機能の発揮が期待される。ただし、相続

家は、都市から離れるにつれ、高い継続確率を等によって農地所有者が変われば、再び投機的示した。第二に、不動産依存農家では、農業生

な土地利用が行なわれるおそれもあるため、ゾ産性が高いほど売上高が増加していることが確ーニングによって農地を保全する必要がある。

認された。逆に、集約的かつ専業的な農家にお不動産所得が農地保全につながっていることか

いて、農業生産の拡大が行なわれておらず、集ら、宅地への資産課税の強化は、農地を減らす

約化のみによって長期的に農地を維持することことにつながる。むしろ、農家開放や伝統的家は困難であることが示唆される。第三に、不動屋の保存などによる課税削減の検討の余地があ

産に依存している場合には、大規模な農家ほど、 る。2018年の改正以前の制度は、農家が自身の人口減少下の大都市郊外における農業継続と住居コスト

17

所有農地で耕作する権利を保障するという意義もあったが、生産緑地の貸借を認めることにより、自身で耕作しない農地所有者の課税軽減が社会的に受容されるような根拠が、いっそう強く求められる。すなわち、都市に農地が存在することの価値やサステイナビリティの評価が、より厳密に求められることとなる。
都心から離れると、不動産収益は次第に下がり、それのみでは家計を維持することはできな
くなる。すなわち、大都市郊外の縮退によって、より大きな影響を受けるのは郊外地域の農業である。これらの地域は、方針転換が必要な地域（いわば hotspot）である。住宅供給が適切な水準まで下がるまでには長期間を要し、無秩序な低利用地の発生、および厚生の低下につながる。したがって、地域の土地利用ビジョンのもとで、空閑地を再生し、農地の創出も含めて土地利用調整を進めていく必要がある。
今後の郊外地域での農業振興の方策としては、事業多角化の推進が考えられる。さらに、2018
年の制度改正に伴い、借地による規模拡大によって農業所得を向上させる道が開かれた。各種調査の結果によると、生産緑地を転用せずに貸付を希望する農家は少なくない。これは自身で管理することが負担、あるいは、祖先から受け継いだ農地を維持したい、といった理由による。
なお、地代水準が高いと農地の流動化は進みにくいが、貸し手にとっては相続税の納税猶予制
度を引き続き受けられるため、低い借地地代であっても生産緑地を貸すインセンティブは残る。
ただし、借り手の借地需要の競合が起きると地代は高くなる。したがって、より支払い地代の高い集約的な農業が広がる可能性がある。とはいえ、上記の制度改正では、使用貸借（地代なし）であれば相続発生時に貸借契約を解除することが可能とされたこともあり、制度改正以降、地代を無料とする生産緑地貸借のケースが少なくない。近年、郊外地域では多くの新規就農の事例もみられる。彼らは投機志向よりも農業志向が強く、有望な農業経営として期待できる。
18

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号№117＊本稿は Yagi and Garrod（2018）をもとに再構成した。
住宅経済研究会（2019/12/26）において委員各位から有益なコメントを得た。
注⚑）30年間の営農により固定資産税が農地評価となり、終生の営農により、農地に対する相続税納税猶予の対象とされた。2018年の都市農地貸借法により、一定の条件を満たせば、生産緑地を貸し出しても、相続税納税猶予制度を受けられることになった。
⚒）簡単化のため、家族サイクルに伴う家計支出の変動は、金融によって平年化されると仮定する。また、多くの都市農家の実態にかんがみ、収入は農業と不動産のみであり、他の収入は無視しうるものとする。
⚓）いま、税引き前の収益を 、税引き後の収益をとし、土地価格に対する税率をｔとすると、⚑㎡当たりの税額は 。したがって、税引き後収益は、である。それぞれをＰについて解くと、となる。よって、ｓは税率ｔの影響を考慮した地価に対する収益率として定義できる。
⚔）例えば、30年間に⚑回売却すると想定すると1/30となる。以下では、0を目標とした農家行動を定式化するため、ｘの値は検討結果に影響しない。
⚕）相続税は累進性ではあるが、例えば東京都郊外について、農家が支払う固定資産税と年当たり相続税の金額を地価と試算するとほぼ比例状態となる。
⚖）農家は、都市化が進行しても家屋を手放さないという指摘もある。三大都市圏の屋敷地の平均面積は941㎡（農業会議）。
⚗）
0のとき、⑶式と⑸式の分子の構成要素は同一であることに注目する。いま、0かつ⑸式の分子がネガティブのとき、⑶式の分子もネガティブとなる。⑶式の分母はであり、でない限
りポジティブである。これは都市近郊では一般的ではない。よって、0となるためには、おそらく0となる必要がある。
⚘）例えば、Inner London の人口密度（2011年）は、10122.1人/㎢、Outer London は3949.3人/㎢である。
カリフォルニア州で最も人口密度の高い San Francisco カ ウ ン ティ の 人 口 密 度 は、6633 人 /㎢（面 積 は18㎢）である。
⚙）販売農家とは、経営耕地面積30a 以上もしくは販売額50万円以上である農家である。ただし、多くの小規模な農家が含まれており、販売農家であっても農産物の販売に力を入れているとは限らない。
10）この指数は を販路ｉの売上高比率として、Diversity
1、と 定 義 さ れ る（Culas and
Mahendrarajah 2005）。販 路 の 選 択 肢 は、庭 先 直 売（有人）、庭先直売（無人）、共同直売所、卸売市場、生協、学校給食、小売店（量販店含む）・専門業者、宅配、飲食店、体験農園、観光農園、その他の12種類である。
11）売上高に対する所得率を50％とし、割引率を控え

めに⚒％と見積もって換算した農業収益還元地価は、平均値で⚒万4600万円/㎡、最高値で36万7500円/㎡となり、多くは宅地地価（表⚑）よりも低い。
12）対象地域では、国分寺市と小平市の境界辺りが該当する（都心から22㎞、地価25万円/㎡程度）。この地点において、税引き後の不動産収益率を⚒％とす
れば、5000円/㎡程度の収益となり、10a の不動産で500万円の所得が見込める。平均的な自宅敷地等への課税額は、年平均換算で350万円程度と見込まれる。
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人口減少下の大都市郊外における農業継続と住居コスト

19

論文

マンション共用施設が住戸の中古取引価格に与える影響
田島夏与
価値の重要性が高いことがわかる。

はじめに

1962年に定められた区分所有法は、集合住宅

大都市への人口の集中が進むなか、共同住宅
1)の区分所有者はそれぞれの住戸の専有部分だけに居住する世帯の割合は増加している 。2018

でなく共用部分（土地、建物の構造部分、エン年住宅・土地統計調査によれば、東京都特別区

トランスや廊下、エレベータ、集会室などさまで住宅に居住する483万世帯の77.6％にあたる

ざまな共用施設）を専用部分の床面積に応じた374万世帯が共同住宅に住んでいて、持ち家に割合で共有する権利を持つことを定めている。

居住する198万世帯に限っても54.5％にあたる

また、共用部分の維持管理は区分所有者を構成

108万世帯が共同住宅に住んでいる。図⚑に示員とする管理組合によって行なわれ、管理会社

すように比較的新しい住宅ストックで持ち家のへの委託や大規模修繕その他の決定はその議決

共同住宅の数が多いことがわかる。

によってなされる。

マンション住戸を購入して居住する世帯にとマンション住戸の住宅としての質は、専有部って、その価値は家計資産の大部分を占めるも分、共用部分の双方の質や状態によって決まり、のとなる。平成26年全国消費実態調査結果によ

住戸の取引価格の決定要因になっていると考えれば、東京都特別区に居住する⚒人以上世帯のられる。一方で、既存の研究で用いられるデー

平均総資産額6658万円の79％（5273万円）は不タベースに含まれる情報は専有部分に関わる情動産である。全国ではこの割合は67％（平均総報（住戸の専有部分の面積、条件、設備等）に

資産額3490万円に対し不動産2324万円）であり、 偏っていた。そのため、消費者がマンション住地価の高い都市部の家計にとって、住宅の資産
図⚑戸を購入する際には専有部分と共用施設につい東京都特別区における所有・建て方別の住宅のストックて総合的に検討して支払意思を形成していると考えられるにもかかわらず、これまでの住宅取引データを用いた分析の中では十分に把握することができず、そのために共用施設が住宅の価値としてどのように市場で評価されているかを実証する研究は Yoshida and Sugiura（2015）、
Diewert and Shimizu（2016）、岡野（2019）などごく少数に限られていた。海外に目を向けても、コンドミニアム住戸の取引価格を用いて周辺環境や眺望に対する支20

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号№117

払 い 意 思 額 を 推 定 す る 研 究 は Ahlfeldg and

著者写真

Maenning (2010）、Conroy et al. (2013）、Jim
and Chen (2009）、Tajima (2003）を は じ め 数
多く存在するが、コンドミニアムの中の共用部分を直接的な説明変数として用いた研究は香港の高級コンドミニアムを対象にフィットネス施設の有無による価格の差異を分析した Mok, etal.（1995）、シンガポールのコンドミニアム敷

たじま・かよ1973年東京都生まれ。東京大学
農学部卒、建設省都市局勤務を経てタフツ大学大学院修了（Ph.D. in Interdisciplinary Studies）。立教大学経済学部経済政策学科専任講師、准教授を経て2016年より教授。共編著『再生する都市空間と市民参画─日
中韓の比較研究から』（2014年、クオン出版）等

地内の植栽の面積や質が住戸の取引価格に与えがあることは14.1％上昇させる。

る影響を推定した Belcher et al.（2019）のほか⑵共用施設の有無が再販価格に与える影響の時にはほとんど見受けられない。本稿は、初めて間的な変化を示すために「施設の有無」と「建日本の分譲マンションについて共用施設の有無

築後年数」の交差項を設けて分析すると、会議が中古取引価格に与える影響を評価した Ta-

スペースがあることは建築後の年数が浅いうち

jima（2019）を日本の読者向けに再構成したもは再販価格に対してマイナスの働きをするが、のである。

建築後の年数を経るにしたがって価格を押し上

1970年代以降にマンションが多く開発される

げる効果を持つことがわかった。建築後まもなようになって競争的な市場が生じ、各社は特徴

くは価格を8.2％低下させるが、その後毎年的な共用施設を提供することによって差別化を1.1％ずつ価格を上昇させるので、建築後約⚗図ってきた。施設によっては新築時に魅力を与

年を経過した時点で会議スペースがある物件のえても維持費の負担が後々の管理に重荷になる

再販価格がない物件の再販価格を上回るようにことも考えられ、さまざまな施設が中古取引価なると考えられる。

格に与える影響が建築後の年数を経るにつれて本稿は次の構成に従う。第⚑節では研究の背どのように変化するのかを把握することも重要

景を整理する。第⚒節では、研究の方法と推定である。

の枠組みを説明する。第⚓節で使用したデータ

そこで本研究では、あるディベロッパーから提供された16年間（2000年～2015年）の東京23区内における分譲マンション211物件におけるを説明する。第⚔節では結果を示す。

1 研究の背景

2697件の中古取引データと各物件についての共この研究はマンション内の共用施設が住戸の用施設に関する情報を紐づけることにより、ヘ

中古取引価格に与える「処置効果」を推定する

ドニック価格法の枠組みによって、ことを目的とするが、東京では立地によって住①各種共用施設の有無が再販価格に与える影響

宅および土地の価格に大きな差異があることが②各種共用施設が価格に与える影響の時間によ知られている。ディベロッパーがマンションをる変化を明らかにした。
結論の概要は以下の通りである。

開発する際の戦略として、いわゆる高級住宅地
では高価格帯での販売が見込めるためにより質の高い（専有部分の床面積が大きく、豊富な共⑴他の要因を一定とすると、集会室等の会議を用施設のある）物件を建設し、土地や住宅の価行なうことができるスペースがあることは（な

格が低廉な地域においては床面積がコンパクト

い場合と比較して）住戸の再販価格をおよそ⚗で共用施設も限定した物件が低価格で分譲され％、屋外でコミュニティイベントを開催するこる。このように立地ごとの特性が住宅の質と価とができるスペースがあることは6.5％、中庭格の双方に影響を与える交絡要因となっている
マンション共用施設が住戸の中古取引価格に与える影響

21

と考えられる。

となる土地や指定容積率等の制限の中で土地、この問題に対処してマンション共有施設が価

床面積や建設費用といった資源をどのように分格に与える影響を評価するには地域ごとの固定配するのかを決定する。共用部分をすべての区効果を推定するなどの方法が考えられる。一方分所有者が共有することから、住戸数の多い物

で、本研究で利用したマンション取引データで件においては管理組合の理事会等を行なうためは一つの地域に一つの物件しかないケースも多の集会室など、多くの共用施設を設置する。こく、物件の共用施設の効果と地域の環境の差異のスペースは住民間の親睦を深めるようなイベによる固定効果を識別することが困難である。

ントにも利用されることがある。なかには、屋

陣内（1985）は建築史の観点から、東京の地

外でのイベントを行なえるような空間や植栽の域の特性は江戸期に自然地形に基づいて標高のある中庭を備えたマンションもある。また、エ高い地域を広い敷地を持つ武家地とし、標高のレベータから住戸までをつなぐ通路は共用施設

低い地域を地割の小さな町人地とする土地利用であるが、これを（一般的な外廊下に対して）が定められ、これが現代に至るまで「山の手」

高級感のある内廊下にした物件、フロア内を長と「下町」の都市の形態の差として受け継がれい廊下でつなぐ代わりに⚒住戸ないしは⚓住戸ていることを指摘した。旧武家地の多くは現代ごとに⚑つエレベータを設けた物件、屋内に駐でも公園・庭園・博物館や大学等の教育機関と車場を設けた物件などが見られる。

なって地域公共財の役割を果たしたり、地域の本研究の第一の貢献は、マンションの物件ご

文化資本を高めたりする役割を果たしている。

との共用施設の有無を紐づけたマンション住戸

早川・田島（2017）は国土交通省の不動産取引の中古取引価格の営業データを用いることで、情報の「中古マンション等」データを用いて、共用施設がマンション価格に与える影響を明ら

このデータが提供する最小の地域区分「町」

かにすることである。第二の貢献は、16年間に（たとえば豊島区「西池袋」）が取引価格に与えわたる取引価格のデータを用いることにより、る固定効果に当たる部分が、その町の重心の標

共用施設が価格に与える影響の経時変化を明ら

高と東京23区の雇用の重心（千代田区永田町付

かにすることである。

近）からの距離で説明されることを示した。本Diewert and Shimizu（2016）は加法モデル

研究ではこの方法に倣って標高をコントロール

を用いて土地と建物の価格を分けて推定してい変数として加えた形で住宅価格関数を推定するるのに対し、本研究では立地や建物の質は住戸ことによって、不完全ではあるが立地による交の単位面積当たりの価格に影響を与えると仮定

絡要因の問題に対処し、共用施設の有無がマン

す る。こ の た め、DiPasquale and Wheaton

ション住戸の中古取引価格に与える影響を明ら（1996）と同様の乗法モデルによるヘドニックかにする。

価格関数を仮定する。住戸 がマンション（建物） の中にあり、 期に取引されたときのヘ

2 研究の方法

ドニック価格を次の式で表す

現在の東京都内のマンション住戸のストックは1962年に区分所有法が施行された頃から蓄積⑴されてきたものだが、多くのディベロッパーがは取引された住戸 の特徴を表す変数

参入して市場が競争的になるなかで、各社はさで、専 有 部 分 の 床 面 積（㎡）（）
、住 戸 の

まざまな共用施設を提供して物件を差別化し、位置する階数（

新築分譲時の市場の評価を高めようとしてきた。 きを含む）ダミー（
マンションを建設するディベロッパーは、対象
22

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号№117）、南向き（南西、南東向）を含む。

はマンションの物件 の特徴 を表す変数で、マンション内の住戸数（
建物の総階数（）
、図⚒

物件タイプごとの立地表⚑

物件タイプごとの特徴）、集会室など住民間の会合ができるスペースの有無ダミー（）
、屋内イベントスペース⑷、屋外

イベントスペース⑸、中庭⑹、中廊下⑺、屋内駐車場⑻、⚒戸・⚓戸に一つのエレベータ⑼がある。また、立地に関わる変数として物件 から最寄り駅までの徒歩（分）（）
、物件 が所在する町の重心 か ら CBD へ の 距 離（km）⑾、町 の
標高の平均（ｍ）⑿を含んでいる。
は建物 の取引時点での築年数、は取引時点を示すダミー変数（ 年に取引が行なわれていると⚑、それ以外で⚐）、は残差である。

⑴式では建物全体の減価償却をとして表現しているのに対し、異なる種類の施設が減価償却に異なる影響を与えるモデルを⑵式で示す。ここでは建物ごとに異なる特徴 が減価償却に与える効果
を建物の年数と施設に関する変数の交差
項（）を導入することによってを推定する。

⑵
ここで、で示す一般的な減価償却のパラメーターは負の値を取ると期待される一関する情報は個々の物件の新築分譲時の資料を方で、 が正の値をとるときは施設 があるこ

もとに提供を受けた。また、これらの物件でとによって住宅の価格を高く維持する効果を持

2000年⚑月～2015年⚒月に取引された住戸のうっていると解釈できる。

ち企業グループ内の仲介業者が取り扱った3307

3 データ

件の取引情報の提供を受け、結合して分析に用いた。ディベロッパーからは、開発時に用いた

この研究で用いたデータは、国内最大手のマ物件タイプ（ブランド種別）についても情報提

ンションディベロッパーの一つが開発し、その供を受けた。図⚒に対象とした物件の大まかなグループの管理会社が管理を受託している東京

位置（所在する住所の「町」）の重心）を示し、

都23区内に立地している物件のうち、当該物件

また表⚑には物件タイプごとに主たる変数の要の管理組合が住民間の交流に関する調査に協力

約統計量を示す。

した物件を対象とした。合計222の物件がこの東京における地価は都心部で最も高いが、表基準に合致し、ディベロッパーから共用施設に⚑からは「都心高額」と分類された物件内の住マンション共用施設が住戸の中古取引価格に与える影響

23

表⚒

分析に用いた取引住戸の基本統計量

用いて分析を行なった。このデータにはマンシ
ョン共用施設についての情報が含まれないが、立地する地域の町名と最寄り駅、徒歩分数が含まれているため、GIS 上で町の重心の位置を得ることによって、立地する地域の地理的な要因と紐づけた。
表⚒に本研究で用いたディベロッパー提供のデータの基本統計量を示す。共用施設等の詳細な情報を有しているが、表⚓に示す国土交通省
データ（2006年⚑月から2015年12月までの取引）と比べると、観測数や立地する地域が非常に限られている。ディベロッパーデータの取引
価格の平均6090万円、専用部分の床面積の平均

表⚓は77.24㎡と国土交通省データのそれぞれ3040

国土交通省データの基本統計量

万円、47.0㎡と比較して著しく大きく、マンション市場のなかでもいわゆる高級物件を中心に構成されていることがわかる。また、ディベロッパーの物件は国交省データの物件と比較してより新しく、都心に近く、標高が高いところに
注）回帰係数の下段の数値はクラスターを考慮した標準誤差。
回帰係数の * は p<0.1、** は p<0.05、*** は p<0.01である
ことを示す。

立地していた。
国 土 交 通 省 の デー タ を 用 い た 早 川・田 島（2017）では、東京都23区内の846のいずれかの戸が平均で1.3億円という高額で取引されてい「町」（例：豊島区西池袋）に立地していること

ることがわかる。
「湾岸タワー」は⚒棟の住戸が中古マンション取引価格に与える影響を固定

数が各1000戸を越える大型物件である。この⚒効果として推定した。また、それぞれの町の重

つのカテゴリではすべての物件が「屋外イベン

心の CBD からの距離と平均標高、23の区につ

トスペース」を除くすべての種類の共用施設をいてのダミー変数を説明変数に加えると、固定備えている。対照的に、「コンパクト」タイプ

効果と同程度の説明力を得られることを示した。

のマンションでは単身あるいは⚒人世帯を主た

東京の地域的な特性が山の手・下町と呼ばれるるターゲットとした小さい住戸を中心としてい地形的な特徴でしばしば表現されることからも、て、住民間の交流のための共用施設はほとんど

標高を近隣環境の指標や自然災害リスクの代理提供されていない。また、図⚒に見られるよう変数とすることは合理的であると判断し、本研に東京都23区の中でもマンションのカテゴリは

究も町の平均標高を立地についてのコントロー

地域的に偏って分布している。このことからも、 ル変数として用いた。
立地という要因がマンション住戸の価格と、共表⚔に、国土交通省とディベロッパーのデー用施設を含めたさまざまな住宅の特徴に影響をタを用いて、共通する説明変数を使って中古マ与えている可能性が考えられる。このような制ンション取引価格の回帰分析を行なった結果を約のなかでベースラインとなる住宅価格関数を示す。ここで使った変数はディベロッパーのデ推定するために、早川・田島（2017）で用いたータを分析する際のコントロール変数として用

大規模データ（国土交通省不動産取引情報）をいた。このうち多くの独立変数との相関係数が24

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号

№117

表⚔

引価格に結び付くことが示唆される。しベースライン住宅価格関数の推定結果

かし、⑵列で共用施設についての変数を加えるとの係数は負に、変数-はすべて99％信頼水準で正の値となる。この結果からは、共用施設に関する変数を含めない⑴列のモデルでは脱落変数バイアスによって住戸数が価格に影響を与えるように見えていた可能性が示唆される。共用施設をコントロールすると、住戸数が大きいことは価格に負の影響を与えていることがわかる。住戸数を統制したうえで各種の共用施設があることが住戸の取引価格を上昇させる効果は、会議スペースが⚗％、屋内イベントスペー
ス が 3.9％、屋 外 イ ベ ン ト ス ペー ス が注）回帰係数の下段の数値はクラスターを考慮した標準誤差。回帰係
数の * は p<0.1、** は p<0.05、*** は p<0.01であることを示す。

6.5％、中庭が14.1％、そして中廊下は4.4％であることが示唆された。平均の取引価格が6090万円であることを考える大きかったのは（物件内の住戸数）で、［建 物 の 階 数（
スダミー（
ミー（

）
］
、会 議 ス ペー）、屋内イベントスペースダ）、中庭ダミー（と、共用施設の価値は相当大きいことがわかる。
⑶列の推定では（住戸数）を説明変数から除いた結果を示している。この時の効果は）と高会議スペースが2.8％、屋外イベントスペース

い相関を有していた。このことは、住戸数が多が5.1％、中庭が13.1％、そして中廊下は5.2％

くなるにつれて共用施設を提供するための一戸となる。

当たりの費用が低下し提供しやすくなることと整合的である。

4 結果
表⚕は回帰分析の結果を示す。⑴列、⑵列お表⚖では⑵式を用いた推定結果を示している。
建築後年数との交差項を含めることにより、各変数が価格に与える影響を新築時の付加価値としての初期効果と⚑年経過するごとの変化に分解する。

よび⑶列は⑴式を用いた推定結果である。すべ

⑷列の結果は、住戸数をコントロールした条てのモデルにおいて99％の信頼水準で統計的に件下での個々の共用施設が価格に与える影響を有意な係数は、正の値が専用部分の床面積、住推定したものである。屋外イベントスペースは戸の階数、立地する町の標高の係数、負の値が住戸の取引価格を初期に14.3％増加させ、この建築後年数、最寄り駅からの徒歩距離、効果は毎年0.6％ポイントずつ減少し、23.8年

からの距離であった。

間にわたって価格に正の影響を与えることを示⑴列は、マンションの共用施設に関わる変数している。同様に、中庭の付加価値は新築当初を説明変数に含めていないモデルで、26.3％から毎年1.2％ポイントずつ減少、中廊（住戸数）の係数からは住戸数が⚑％増

下は建築後の年数にかかわらず7.8％の価格上加するごとに住戸の取引価格が0.019％高くな

昇をもたらしていると示唆される。また、このると解釈でき、大規模物件であることが高い取条件下では会議スペースは初期効果も経年変化-

マンション共用施設が住戸の中古取引価格に与える影響

25

表⚕

共用施設が価格に与える影響の推定結果

表⚖

共用施設および共用施設と建築後年数の交差項
が価格に与える影響の推定結果

注）回帰係数の下段の数値はクラスターを考慮した標準誤差。回帰係数の * は p<0.1、** は p<0.05、*** は p<0.01
であることを示す。

も統計的に有意ではなかった。
⑸列ではマンション内住戸数を統制しないモデルの推定結果を示している。この条件の下では、会議スペースがあると当初8.2％価格が下がるが、毎年1.1％ポイントずつ上昇させるた
め、建築後7.5年以降は価格に正の影響を及ぼすことが示唆される。屋外イベントスペースは
価格を11.2％押し上げ、年数を経ての変化は統計的に有意ではなかった。同様に中庭は当初

注）回帰係数の下段の数値はクラスターを考慮した標準誤差。回帰係数の * は p<0.1、** は p<0.05、*** は p<0.01
であることを示す。

23.1％価格を押し上げ、毎年0.8％ポイントず年に及ぶ。中廊下は当初8.4％価格を押し上げつ低下するものの、価格に対する正の影響は29

る効果を持ち、毎年0.3％ポイントずつ低下す26

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号№117

る。これらの結果は、分析に用いたデータの建築後年数（⚐－40年）の範囲の大部分の期間において共用施設が価格を押し上げる効果を有していることを示唆している。
結果を踏まえると、共用アメニティ施設を含めずにマンションの価格の構成要素を推定すると 除 外 変 数 バ イ ア ス に よっ て 住 戸 数 の 係 数（ ）が過大に推定されていることがわかる。
共用施設の変数を含めることによって、消費者が住宅のどのような特徴に対して支払い意思額を有しているのかをより正確に把握することができる。しかしながら、本研究で用いた共用施設についての変数も完全ではない。例えば、管理組合のガバナンスや管理の質などの変数はこの研究で用いることができなかったが、共用施設の維持管理の質や活用状況に影響を与えることを通じて、住環境の質を大きく左右すると考えられる。このようなメカニズムの検討については今後の研究の課題である。
注⚑）本研究は、筆者と当該ディベロッパーの共同研究の成果であり、営業データの提供や助言等多くの支援を受けた。分析に用いた物件についての匿名性を確保するため社名を秘匿している。

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マンション共用施設が住戸の中古取引価格に与える影響

27

論文

事故物件の外部性分析
殺人や自殺の現場と周辺家賃の関係

定行泰甫
でに取引物件に関わる「重要事項」を説明する

はじめに義務がある。しかし、取引物件や取引物件の近

本稿では、心理的瑕疵がある住宅の外部不経隣で発生した過去の死亡事件については、告知済についての実証研究を紹介する。心理的瑕疵することもあれば、告知しないこともある。たとは、欠陥工事やアスベスト問題などの物理的だし、事件発生から間もない事故物件が取引対瑕疵や、近隣騒音といった環境的瑕疵と異なり、 象となる場合には、事件についての概略の説明
建物や周辺環境には問題がないが、そこで暮らが行なわれているようだ。そのため、事故物件すにあたって心理的嫌悪感を伴うものをいう。

の売主や貸主は、事故物件の価格や家賃をそれ

例えば、過去に殺人事件や自殺といった忌まわなりに低く設定して入居者を募ることになる。

しい出来事があったり、暴力団事務所や反社会

実際、都市再生機構（UR）は事故物件（特的な宗教団体の施設が隣接していたりする場合

別募集住宅）を貸し出す際に、最初の⚑、⚒年に、物理的・環境的瑕疵だけでは説明できない間の家賃を半額に設定して募集している。筆者

心理的抵抗感をもたらすものである。物理的・の知る限り、国内における実証分析は皆無だが、環境的瑕疵についての実証研究は数多くあるが、 香港を対象とした Chang and Li（2018）の分
心理的瑕疵に着目した研究はさほど多くない。

析では、殺人事件によって当該物件の価格は約

本稿で紹介する Sadayuki（2020）は、心理46％低下し、自殺の場合でも21％低下すると推的瑕疵のうち、過去に他殺、自殺、火災死とい計されている。国内の不動産アナリストや仲介った死亡事件が発生した物件に着目して、それ業者による記事では、殺人事件による当該不動らの外部性を検証している。こうした物件は一産価値の損害は20～30％程度と予測されている

般的に事故物件と呼ばれており、以下では事故（Suzuki 2013; Real Estate Japan 2017, 2018）。

物件と記すことにする。死亡事件が発生すると、では、事故物件が周辺住宅の不動産価値に及事故物件そのものの不動産価値が低下すること

ぼす影響はどうであろうか。次節で説明するよは容易に想像できる。たとえ事件の際に生じた

うに、取引物件が事故物件でない場合には、近損傷や異臭などを完全に取り除けたとしても、隣に事故物件があったとしても、不動産仲介業事件があったという事実だけで、価格や家賃を者は入居者に対してその事実を告知することはそれなりに低くしないと入居希望者は現れない

あまりないようである。しかし、事件によってと予想される。

はメディアを通じて事前に入居予定者に知れ渡

次節で宅地建物取引業法における告知義務にる可能性もある。こうした不明瞭な状況のなかついて詳しく議論するように、日本では、不動で、事件の詳細や住環境に応じて、事故物件が産仲介業者は入居予定者に対して、契約締結ま周辺の不動産価値にどのような影響を及ぼして

28

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号№117

いるかについて定量的に検証することは興味深い。分析の結果によっては、現行の法律と告知義務の慣行について見直すべき点が出てくるかもしれない。
本研究では、2011年にウェブサイトから収集した東京都内のデータを用いて、事故物件と周辺住宅の家賃との関係について検証している。

著者写真

さだゆき・たいすけ
1984年東京都生まれ。上智大学経済学部卒。イリノイ大学アー
バナシャンペーン校博士課程修了。博士（経済学）。早稲田大
学政治経済学部講師などを経て、現在、成城大学経済学部准教授。
著書：『アジアの国際不動産投資』（共著、慶應義塾大学出版会）など。

分析の結果、自殺と火災死が発生した事故物件については統計的に有意な外部不経済は確認さ➈ 第三十五条の二各号に掲げる事項れなかったが、殺人事件が発生した事故物件を❷ 第三十七条第一項各号又は第二項各号（第有するマンション棟内にある事故物件以外の住一号を除く。
）に掲げる事項

戸の家賃は、事故物件を有さないマンンション❳ イからハまでに掲げるもののほか、宅地若の住戸の家賃と比較して⚔～⚕％程度低いこと

しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくはがわかった。また、殺人事件の影響は、事件発将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、生から経過年数が浅いほど強く、事件直後はマ

借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取ンション棟内の家賃が10％程度低くなるが、事引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引件から⚘年ほど経過すると事件前の水準まで回の関係者の資力若しくは信用に関する事項であ

復するという結果が得られた。この結果は、少つて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重なくとも殺人事件発生からしばらくの間は、事要な影響を及ぼすこととなるもの」

件現場となった住戸だけでなく、同じマンション棟内の他の住戸で暮らす住人も心理的嫌悪感を抱いていることを意味する。

この中で、取引締結までに最低限説明しなくてはならない、いわゆる重要事項は、❟の第⚓次節では、宅地建物取引業法における事故物⚕条に掲げられる事項にあたる。ただし、第⚓件の告知義務について議論する。次に、本研究⚕条にある重要事項以外は何も説明しなくてよで用いるデータを紹介し、推計結果を説明する。 いわけではなく、❳にあるように、入居予定者
最後に、まとめと今後の研究の方向性についての判断に重大な影響を及ぼすこととなる事実が述べる。

あれば、故意に事実を告げなかったり、不実の事故物件の告知義務

ことを告げてはならない。事故物件は❳の事項に該当するのか否か、もし該当するとして、ど以下は、不動産仲介業者の行為に関する禁止

ういったい事件についてどのくらいの期間告知

事項を定めた宅地建物取引業法第47条の一部をしなくてはいけないのか、また、隣の家で殺人抜粋したものである。

事件が起きた場合も告知すべきなのかなど、具体的な基準が示されているわけではなく、幅広「宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸い解釈の余地を与えうる（中戸 2011; Brasor

借の契約の締結について勧誘をするに際し、and Tsubuku 2017; まいじつ 2018; Wasteland（中略）次のいずれかに該当する事項について、

2018; 楽待 2016）。また、第35条の重要事項に

故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる

ついては過失で説明しなかった場合も義務違反

行為（をしてはならない）となるが、事故物件に関わる❳に該当する事項❟ 第三十五条第一項各号又は第二項各号に掲については、故意でなければ説明がなかったとげる事項

しても義務違反とはならないため、不動産仲介
事故物件の外部性分析

29

業者と売主や貸主が忖度し合いかねない（例え図⚑

登録された事故物件の分布ば、自殺が起きた気配がしても仲介業者が確認をせずにしておくなど）。
取引物件で過去に起こった死亡事件について、入居者が契約締結の際に告げられず、事後的に事実を知り損害賠償を求めた事案は多い。宮崎ほか（2014）や中戸（2011）は、そうした多数の判例を分析し、裁判で心理的瑕疵の認定や賠償額を決める要素として、「売買か賃貸借か、売買の目的は居住目的か建物取り壊し目的か、建物は取り壊されているか、死亡からの期間の経過、死亡の態様、死亡した場所、事件報道の有無・程度、自殺の事実が判明したために契約裁判に係る社会負担の軽減を図るためにも、事が取消しになった等の事実があるか」などが重故物件の影響を定量的に検証したうえで、死因要な判断材料となっていることを指摘している。 や経過期間に応じた告知義務の行政指針を提示
一方、死亡事件が取引物件に隣接した場所でするのがよいであろう。

起きた場合は、あまり告知されていないようで

しかし、心理的瑕疵の度合いは人によって多ある（まいじつ 2018; 楽待 2016）。実際に2007様であることを考慮すると、そもそも告知義務

年に東京地裁で、隣接する部屋での自殺事件にの対象を「相手方等の判断に重要な影響を及ぼ

ついての告知義務を否定した判決が出された

すこととなるもの」と定義するのは合理的でな（村上 2009; 宮埼ほか 2014）。この事案は、東

いかもしれない。海外では、日本の法律と比較

京都世田谷区のアパートの一室で居住者が自殺して、買主や借主により多くの責任を持たせる

し、大家が自殺者の相続人と連帯保証人に対し傾向が見られる。アメリカの多くの州法では、て、自殺があった住戸と隣接する住戸の賃貸不買主や借主から質問されたときにのみ売主や大能期間の賃料相当額等を請求したものであるが、 家に回答を義務付ける「Caveat Emptor」の原判決では自殺があった住戸についての損害賠償則で多くの事実確認が行なわれており、過去のは認めたものの、隣接する住戸の入居者への告死亡事件についてもこの原則が適用される

知義務はないとして損害が否定された。ただし、 （Brown and Thurlow 1996; Edmiston 2010）。
この事案での隣接住戸における告知義務の否定

このもとでは、入居者はあえて知りたくもなか

は、事故物件が都心部のワンルームであること、 った事実を無理に聞かされることはなく、気にそして近所付き合いが比較的希薄であり、一定なる人だけが気の済むまで確認を行えばよいの期間で心理的嫌悪感が薄れるといった判断に基で、住宅市場の効率性や行政上の観点から望まづいている。

しいように思われる（Seshimo 2020）。

状況によっては、近隣で起きた死亡事件が、異なる住戸への入居予定者にも多大な心理的嫌データ

悪感を与える可能性がおおいに考えられる。第本研究では事故物件の外部性を検証するため

47条と事故物件との関連が明確でない以上、告に、事故物件と賃貸物件の⚒種類のデータを収知義務不履行を訴えるケースは今後も起こりう集した。事故物件のデータは、2011年に「事故る。現在の法律に基づいて不動産仲介業者に告物件.com」というウェブサイトからダウンロ

知義務を今後も課していくのであれば、取引やードし、登録された事故物件の詳細な住所と、

30

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号

№117

表⚑

基礎統計量（事故物件との近接性に関する統計量）

注）事故物件から0.5マイルの範囲にある賃貸物件（⚙万8888件）を対象とした統計量。

死因、発生年の情報を得た。このサイトは2011

は185件あり、そのうち、棟内で他殺があった

年の東日本大震災以降、更新されなくなりサイのは69件、火災死は82件、自殺は34件であった

ト自体が閉鎖されている。登録数は全国で約（表⚑）。また、事故物件の影響はそれほど広範

3000件あり、うち東京都内は1035件であった。

囲に及ぶとは考えられないため、事故物件からもちろん、当データはすべての事故物件をカバ

一定範囲内に立地する賃貸物件を分析対象としーしているわけではなく、サイト管理者や一般ている。サンプル数は、対象とする範囲を事故

人からの投稿が情報源となっているため、メデ物件から半径0.5マイル（約800メートル）としィアなどの報道を通じて一般人に比較的認知さたとき⚙万8888あり、半径0.1マイル（約160メ

れやすい事例が多く含まれていると考えられる。 ートル）に範囲を狭めると⚑万2200まで少なく
現在は、事故物件公示サイト「大島てる」に情なる。範囲を狭めるほど、事故物件を含むマン報が集約され、国内の登録件数は2020年⚔月時

ションと事故物件を含まないマンションの属性

点で⚕万件を超える。図⚑は2011年時点で「事が近くなるが、範囲を半径0.1マイルまで狭め

故物件.com」に登録されていた東京都内の事た場合でも、前者は後者と比較して最寄り駅ま故物件の分布である。事故物件で起きた死亡事

での徒歩時間が短く、また、建築年が古い傾向

件（計 1035 件）を、他 殺（260 件）、火 災 死にある（表⚒）。これは、最寄り駅に近いほど（308件）、自殺（193件）、その他（274件）に分事件が周知されやすく、また、建築年が古いほ類した。登録された事件は、1950年代から2010

ど過去に事件が発生している確率が高い点が理

年の間に発生しており、発生年の平均値は2005

由として考えられる。

年で右側に偏った分布になっている。
賃貸物件のデータは、2011年から2012年にかけて賃貸物件情報サイト「Door 賃貸」から、賃貸物件の家賃と様々な住宅属性の情報をダウ

推計結果
事故物件の外部性を検証するにあたって、次の⚓つのヘドニックモデルを推計した。

ンロードした。このサイトには、（データをダ

􎜀

􎜐􀀽􂈑

􎜀

􎜐􀀫

􀀫

ウンロードした当時は）建物住所や部屋番号ま

􎜀

􎜐􀀽􂈑

􎜀

􀀫

􎜐􀀫

⑴
􀀫

で掲載された物件情報が多くあり、本研究では⑵

その類の物件を分析の対象とし、事故物件との􎜀􎜐􀀽􂈑

距離を測定した。賃貸物件データのうち、同じ

􀀫􀀫

マンション棟内に事故物件が存在するサンプル

は賃貸住宅を示し、 は死因（他殺、火災

􎜀

􀀫

􀃗

􎜐
⑶

事故物件の外部性分析

31

表⚒

基礎統計量（処置群と対照群の比較）

注）P-値は、処置群と対照群の住宅属性の平均値の差の検定統計量。

死、もしくは自殺）を表す。􀁬􀁮 􎜀􎜐 は賃貸群であり、事故物件がないマンションが対照群

住宅 の月額家賃の対数値であり、は賃貸となっている。マンション棟内で事故物件が他住宅 から最も近い事故物件で起きた事件の死の住戸に外部不経済を及ぼしている場合、因がであれば⚑の値をとるダミー変数であはマイナスの値を示す。表⚓は⑴式の推計結果る。

は賃貸住宅 と同じマンション棟内にを示す。事故物件の外部性を表すの推計値

事故物件があれば⚑の値をとるダミー変数であは、いずれもマイナスであるが、他殺のみが統り、計的に有意である。これによると、殺人事件がは賃貸住宅 の住宅属性の変数ベクトルである。

には、最寄り駅までの徒歩時間、賃貸住宅 の階数、建物の総階数、床面積、寝起きたマンション棟内の他の住戸の家賃は平均して⚔～⚕％ほど低くなっている。

室の数、築年数、定期借家ダミー、そして、⚔殺人事件の外部不経済は、棟内だけでなく建つの固定効果、すなわち市区町村（51）、最寄

物の外に及んでいるかもしれない。その点を検り駅（565）、建て方（⚖）、建物構造（⚖）の証するために、⑵式では、固有効果をコントロールするダミー変数が含ま故物件が存在する最も近いマンションまでの距れる。
（そのため、最寄り駅が異なる地域間の離（マイル）を説明変数に加えた。
（賃貸住宅

平均的な家賃差はコントロールされている。
）のマンション棟内に事故物件がある場合、

また、には、すべての連続変数の二乗項がはゼロの値をとる。
）、すなわち事は、最寄りの事故含まれ、さらに、複数の事故物件が周辺にある物件から⚑マイル遠くなったときの家賃変化率

場合の影響をコントロールするために、賃貸住を表し、建物の外に外部不経済が及んでいる場

宅 から一定範囲内にある事故物件の数を説明

合はプラスの値をとる。表⚔は、変数に含む（表⚑）。

計結果であるが、⑴ 式 で 推 計 す る パ ラ メー ター

は、との交差項の係数であり、マンション棟内に死因式）では、事故物件を有するマンションが処置
32

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号№117の推の推計値はいずれも有意でなく、この定式化のもとでは、事故物件の建物の外への外部不経済は確認されなかった。

の事故物件が存在した場合の家賃変化率を意味する。この推計モデル（および⑶と最 後 に ⑶ 式 で は、事 件 か ら の 経 過 年 数（）との交差項を⑴式に追加した。

はマンション棟内で発生した死因

の事件

表⚓

⑴式の推計結果

表⚔⑵式の推計結果

注）被説明変数は月額家賃の対数値。***、**、* は有意水準⚑％、⚕％、10％を表す。括弧内は市区町村クラスター
頑健標準偏差を表す。

表⚕

⑶式の推計結果

注）被説明変数は月額家賃の対数値。***、**、* は有意水準⚑％、⚕％、10％を表す。括弧内は市区町村クラスター
頑健標準偏差を表す。

から⚑年経過するごとに家賃がどれだけ変化するかを示し、（は事件が起こった直後の影響

􀀽 のとき）を表す。事件発生から時間が経つにつれて外部不経済が弱まるのであれば、はプラスの値をとる。表⚕の推計結果をみると、殺人事件が起きた直後は、マンション棟
内の家賃が10％ほど低下するが、殺人事件から⚑年経つごとに1.2～1.4％ずつ上昇していることがわかる。この推計結果をもとにデルタ法で

注）被説明変数は月額家賃の対数値。***、**、* は有意水準⚑％、⚕％、10％を表す。括弧内は市区町村クラスター
頑健標準偏差を表す。

事故物件の外部性分析

33

計算すると、殺人事件がもたらす棟内の他の住

Emptor」（買主や借主から質問されたときにの戸への外部不経済は、平均して⚗年ほど続くこみ売主や大家に回答を義務付ける）の原則を適とがわかった。もちろん、この結果はサンプル用することのほうが、住宅市場の効率性や行政内の平均的な影響を示しており、事件の残虐性上の観点から望ましい可能性があり、検討するやメディアでの扱いに応じて影響の程度は大き意義がある（Seshimo 2020）。

く異なりうる。

本研究は東京都を対象とした分析であったが、他の地域では異なる影響が見られるかもしれな

おわりにい。宮崎ほか（2004）や中戸（2011）で紹介さ本研究では、ウェブサイトから収集した東京

れている事案の中には、事件が発生した場所が都の事故物件と賃貸物件の情報を用いて、事故

東京都内のワンルームマンションであり、居住物件が周辺の住宅家賃に及ぼす影響を検証した。 者の入れ替わりが頻繁でコミュニティが希薄で推計の結果、自殺と火災死が発生した事故物件あるといった理由で、事件の影響を小さく見積については有意な影響が確認されなかったが、もった判決があった。地域住民の交流が活発で殺人事件が発生したマンション棟内の住戸家賃

小規模な地域では、稀に起こる殺人事件や自殺は、棟内に事故物件がない場合と比較して⚔％といった事件の影響は強く広範囲に及び、些細

程度低いことがわかった。殺人事件の影響は、な事件でも周知されやすいかもしれない。また、事件発生から経過年数が浅いほど強く、事件直今回の分析では孤独死や病死は事故物件の事例

後は10％程度家賃が低くなるが、事件から⚘年として含めていないが、近年は、孤独死の増加

ほど経過すると家賃が事件前の水準まで回復す

とともに人々の懸念も高まっており、孤独死保るという結果が得られた。

険なる保険商品も多く出始めている現状をかん

日本の法律では、入居予定者の入居判断に重がみれば、高齢化社会がいっそう進行する今後

大な影響を及ぼすことになる事実について、不に向けて孤独死の問題にも注目すべきであろう。

動産仲介業者は契約締結前に告知しなくてはな

最後に、本研究に基づいて政策提言をする際、らないことになっているが、取引物件が事故物

留意すべき重要な点がある。それは、通常のヘ件でない場合には、近隣に事故物件があったと

ドニック分析で推計される WTP（支払意思しても告知しないのが慣行となっている。本研額）は完全情報を前提としているが、今回の場

究の結果は、少なくとも殺人事件については、

合では、入居予定者は周辺の事故物件の存在を事件の現場となった住戸だけでなく、同じマン

必ずしも認知しているわけではないことである。

ション棟内の他の住戸で暮らす住人にも心理的

そのような不完全情報下におけるヘドニック推

嫌悪感を与えていることを明らかにしており、計値は、人々の支払意思額を過小評価する可能現行の法律のもとでは、殺人事件が発生してか性が高い。つまり、今回の分析では自殺や火災らしばらくの間は、マンション棟内の住戸に入死の外部性不経済は確認されなかったが、それ居予定の人全員に告知する義務があることを示

は、（処置群のサンプル数が少ないことが原因

唆している。実際に、隣接する住宅で過去に起で統計的有意性が低くなっている可能性がある

きた死亡事件の告知義務不履行をめぐる裁判事

ことに加えて、）殺人事件と比較して自殺や火例もあり、そうした取引や裁判に係る社会負担

災死の事件が人々に認知されにくいことが原因の軽減を図るためにも、事故物件の影響を定量であり、実際には近隣住人に相当程度の心理的的に検証したうえで、死因や経過期間に応じた

嫌悪感を与えている可能性がある。その場合、告知義務の行政指針を提示することは重要であもし事故物件以外の入居者にも自殺や火災死のると考える。また、海外で見られる「Caveat

事件が告知されることになれば、周辺住宅の家

34

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号№117

賃も有意に低下することになる。Pope（2008）
は、入居予定者が外部不経済の発生源について
部分的な情報しか持ちえないとき、住宅価格の低下が抑制されることを直観的に説明すると同時に、不完全情報のもとでヘドニック均衡価格がどう決まるかについては理論的な結論が出ていないと述べている。事故物件の外部性分析に関しては、不完全情報下でのヘドニック推計値の含意と支払意思額の推計方法を検討したうえで、政策提言をすることが重要である。
2020年から国土交通省は、心理的瑕疵の告知に関するガイドラインを策定するために、宅地建物取引業者や消費者団体、弁護士、不動産鑑
定士等による「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」を立ち上げ、⚒月⚕日に第⚑回目の検討会を開催した。検討会の報道資料のなかで「取引対象の不動産において過去に死亡事故が発生した事実など、いわゆる心理的瑕疵
をどのように取扱うかが課題となっており、このことが、既存住宅市場活性化の阻害の一因となって（いる）」とあるように、経済学の理論的および実証的な観点から既存住宅市場の活性化に向けた議論が不可欠となってくる。
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事故物件の外部性分析

35海外論文紹介

路面電車は廃止されてもなお都市構造へ持続的に影響するか？
Brooks, L. and B. Lutz（2019）“Vestiges of Transit: Urban Persistence at a Microscale,”Review of
Economics and Statistics, Vol. 101(3), pp. 385-399.

い地区に建設されたため、直接的な収益性に過度

はじめにに関連しない（識別戦略上重要）。

Brooks and Lutz（2019）（以下、本論文）は、過⚔．路面電車は1910年代後半にすでに衰退していた。

去の「遺物（obsolescence）」が現代の経済的アウ⚕．土地利用規制は路面電車への投資を遅らせた。

トカムに与える持続的な効果を検証する一連の研究の中に位置付けられる。
「遺物」とは、かつては経済活動の中で重要な役割を果たしていた一方、今となってはもはや使われなくなった物事を指す。その理論的枠組み後述する実証分析上の⚒つの仮説を導くため、以下の⚓つの理論予測を行なう。

一例として、本論文が着目したのが路面電車である。 ①電停に近い地区の人口は、遠い地区の経済活動よ
本論文の分析対象となるロサンゼルスでは、人口が急激に増加した1890～1910年代に、世界最大級の路面電車網が整備されたが、1920年代以降、バス等の代替交通手段の台頭により、1963年までに全路線が消滅した。しかし一方で、廃止から50年以上が経り密である。
②電停に近い場所の人口密度は、路面電車廃止後、他の場所の密度に収束する。
③一方で、路面電車廃止後の密度が都市の他の場所の密度に収束しない条件が存在する。

った現代も、かつての路面電車の停留所（以下では「電停」と略す）に近い地区では、電停から遠い地
区よりも人口や建物がより集積している。この関係

路面電車・自動車時代

個人が居住地 を選ぶ場合を考える。電停へのア性は、後述するマイクロデータの特長を活かした識

クセスがある場所

別戦略に基づく実証分析を通じてもロバストに観測として、同じ個人が路面電車の時代と自動車の時代される。

にどのような居住地選択をするかを検証する。

本論文のさらなる貢献は、路面電車を核として成された民間部門による人口・建物の集積と、公的部
門によるゾーニングとの相互作用も検証した点にあとそうでない場所がある

最初に、以下の⚔つの仮定をおく。
①居住地 は人口密度と通勤費の⚒属性を持つ。

る。すなわち、電停の周辺でのより密な土地利用が② 路 面 電 車 時 代 は、電 停 に 近 い と 通 勤 費 が 安 い可能になるようなゾーニングがなされてきたという、（ゾーニングの内生的性質を実証的に示している。

ず通勤費は同じになる（
③効用

歴史的背景

し、⚕つの特徴を概要として述べるに留める。
⚑．路面電車が開通する前は、ロサンゼルスは比較的人口が少なかった。

􎜐は

と

）
。

について厳密に減少。

⚓．路面電車のうち都市間路線は、主に人口の少な

2020年夏季号

うが速く上昇する。
④均衡では、すべての場所での効用は留保効用に等しくなる（空間均衡）。
路面電車時代には、場所⚒．電車はその全盛期、主要な交通手段であった。

季刊 住宅土地経済􎜀􀀽

密度が高くなると、密度の効用よりも不効用のほ

紙幅の制約上、ここでは詳細な背景の説明は割愛

36）一方、廃止後はアクセス有無によら

􀀼

№117

での通勤費はシャープ に 減 少 す る の で、い か な る 密 度 の 下 で も􀀾となる（図⚑）。この場合、個人は、密度

図⚒

路面電車時代の効用水準

電停距離区間別の人口密度の時系列プロット

6

図⚑
U（D）

＊

U

US

0.6
0.9

4

1.2
1.5
2.4
2.7

2

人口密度（1000人/km2）

0.3 km

UNS

密度

D＊S

0

D＊NS

1940

1960

1980

2000

年

の不効用がより低い通勤費による効用を正確に相殺するまで、留保効用
り、場所より高い効用を得られる限へ移動する。自動車時代には通勤費用は収束し、場所間で密度が均等になる必要がある
（

）。

􀀽

密度の均一化（

􀀽

）に違背。

データ
主要データは以下の⚔つである。

本論文での実証分析の前半はこの「路面電車が廃①クロスセクションの物件情報（1999～2011年）

止された後の自動車時代には、電停付近の密度は、ロサンゼルスの約230万区画に関して、構造やロ

他の場所と同一の密度に収束するはずである」といットサイズ等の物件情報を捕捉。

う仮説を検証する。

②歴史的な路面電車のルート
紙地図から、都市内・都市間路面電車の路線網をデジタル化。

収束に失敗する時

一方、次の⚕つの原因によって、密度の収束が不可能になる場合が起こりうる。

④ゾーニング情報（1922年、2010年）⑴元来良いアメニティを持つ場所に電停が立地。ア
メニティが

、

以外の

③歴史的な国勢調査パネルデータ（1940～2010年）の要因に→仮定①に違背。

2010年データでは、各種制限（建物高・容積率
等）が捕捉可能。GIS を用い、1922年データに紐付けた。

⑵電停が追加的な公共投資の呼び水となる。例えば、廃線跡に沿って幹線道が開通→仮定②に違背。

持続性の存在⑶初期時点の通勤の優位性が、現在も存在する大規

図⚒は、電停からの距離を0.3㎞単位で区切った

模で高密度な構造物を建設する動機になる。沿線

うえで、10年ごとの人口密度の推移をプロットした

地域の資本の入れ替えペースが、路面電車が遺物結果である。これから、いずれの時点でも電停に近になるペースよりも遅い場合、廃線後も沿線の建い地区は、遠い地区よりも人口密度が高いこと、そ物等は残り続ける。→密度の均一化（

して、時間の経過とともに電停から半径⚓㎞以内の

􀀽

）

に違背。

すべての場所で人口密度が増加したことが読み取れ⑷集積（スピルオーバー効果＞混雑の不効用）。
􀀼􀀼 􂈞 のどこかで、 􎜀

􎜐が

に関して

逓増になる場合があるということ。→仮定③に違背。

る。

路面電車が現代の人口密度に及ぼす影響
識別戦略⑸ゾーニング。路面電車の近くで他の場所よりも高人口密度への路面電車の影響の、その他要因によい密度を許可する土地利用を適用する可能性。→

る影響からの識別は、図⚓で示すように、電停から海外論文紹介

37

図⚓

表⚑

処置・対照円のイメージ

ベースライン推定結果

対照輪：
半径 0.7 km
処置円：
半径 0.5 km

0.5㎞圏内にある領域（濃灰）の人口密度と、その外側のリング状の領域（薄灰）との比較により行なう。リング外の領域の区画はサンプルに入らない。
この戦略により、各地区固有のアメニティ（都市内
での位置、公園や業務地域への距離、幹線道路の有無等）を、処置・対照円（群）で均質化できる。この比較は回帰式を用いて次のように表される。
􀀽

􀀫 􎜀

􀀫 􀀫

􎜐
􀀫

⑴

􀀫

は区画 の最寄り電停、􎜀

結果

􎜐 は

表⚑に示すのが、ベースラインの推定結果である。

区画 が電停 の処置円に入れば⚑を取るダミー変列⑴は全サンプルを含む結果を、列⑵は都市内路面数、電車の路線が通る区画を除いたサンプルでの結果をは電停固定効果である。制御変数

は、電停ができる前の時点の属性（地形、海岸や市街地、示している。Panel A は

主要道、交差点への距離）を含む。

化、Panel B は

は路面電車

と

を含まない定式のみを含む定式化、Panel C は両が呼び水となり行なわれたと考えられる公共投資方を含む定式化での結果を表す。いずれの場合も、（現代の主要道、地下鉄駅、高速道 IC）へのアクセ􎜀

ス を 表 す。な お、以 後 の 分 析 で 用 い ら れ るは建築密度、すなわち（床面積 / 敷地面積)×100である。

􎜐 の回帰係数は有意である。

官民の調整
土地利用規制ロサンゼルスを通る路面電車は、電停を持つ都市

このセクションでは、まず、現代のゾーニングが間路線（都心と郊外を結ぶ）と、電停を持たない電停に近い場所で、より高い建築密度を可能にする（自由乗降可）都市内路線に分けられる。今回の影かを検証する。次に、制度の変化が密度パターンを

響計測の対象となるのは都市間路線のみである。

強化したかを検証する。

0.5㎞という境界値は、電停は徒歩圏内の物件に

表⚒の Panel A の結果は、区画固有のゾーンコー

しか価値がなかったという史実に基づき設定されてドを制御した場合、統計的に有意なレベルで、ゾーいる。実際、 􎨱 の推定値は境界値を0.5㎞とした時ニングが路面電車と密度との関係の殆どを説明するに最大値を取り、それ以上の距離を境界値にすると、 ことを示唆するものである。
推定値は急激に小さくなる（本論文の Figure 3を参照）。

路面電車と密度の関係が、ゾーニングという要因
を介し、時間を通じてどのように持続したかを検証したのが Panel B である。1922年のゾーニング変数38

季刊 住宅土地経済

2020年夏季号

№117

表⚒

表⚓

ゾーニングの影響の検証

電停周辺の非住宅物件の集中

土地使用）が非住宅である確率や、集合住宅である
確率が有意に高いことが示されている。加えて、Panel B の結果からは、電停に近い非住宅区画は、電停から遠い区画に比して、より多くの非住宅区画に囲まれていることが示されている。これらの結果から、割合と数の両面で、電停から近い地区では集積が生じていることが示唆される。

結論
本論文の貢献は、過去の遺物としての路面電車が、
現代の人口・建築密度に与える持続的な効果を検証した点にある。詳細な歴史データを用いた実証分析を通じ得られた知見は次のようにまとめられる。
を用いた結果（B.2）を、現代の変数を用いた結果（B.1）と比較すると、 􎜀􎜐 の回帰係数の、ゾーニング変数の追加に伴う減少幅がより⚑．路面電車の停留所からの近さと密度の高さの関係は、路面電車が廃線となった後も持続的に観測される。

小さいことがわかる。この結果は、1922年以降のゾ⚒．この持続性の大きな要因は、路面電車を軸としーニングの大幅な変更が、電停の近くでの相対的なて展開されてきたゾーニングや集積である。

密度を高めることに寄与したことを示唆する。
集積

密度の増加により、電停近くでの民間部門の活動が調整されうる。また、それによる集積の利益は、
非居住土地利用の下で特に顕著になると予想される。
表⚓の Panel A の結果からは確かに、電停近くでは

注）図⚑および図⚓は、Brooks & Lutz（2019）の草稿である Brooks & Lutz（2016）から引用されたもので
ある。

高野佳佑

筑波大学大学院システム情報工学研究科博士後期
日本学術振興会特別研究員

土地利用（ゾーンで指定されたものではなく実際の海外論文紹介39

センターだより◉調査報告書のご案内『2033年までに必要となる住宅戸数の推計──新築・リフォーム・
空き家活用等（住宅関連基礎的統計データ活用上の留意点に関する
ケーススタディ）』
令和⚒年⚓月「調査研究リポート」No.18322
定価：本体価格1982円＋税表されるため、より詳細な分析

地統計調査が挙げられる。

を行なおうとする場合は、複数

そこで、本調査では、わが国のの集計表を用いて按分し推計す

住宅ストックの現状を質の面（耐る等の作業が必要となること。

震、省エネ、バリアフリーの等性⑵調査年次により、建築時期の分能）から把握し、そのうえですべ

類に違いがあるため、複数の調ての世帯に一定の質の住宅を確保

査年次データを活用する際にはしようとする場合の住宅供給量を建築時期の分類を再整理しなけ

推計するケーススタディを通じて、ればならないこと。

「住宅・土地統計調査」の制約、⚕年に⚑度実施される「住宅・⑶耐震性等の住宅ストックの質に限界を整理し、それらを踏まえ、

土地統計調査」は、わが国の住宅関するデータを得ようとする場

それを代替するための集計手法やとそこに居住する世帯の居住状況、合、持家に関しては取得できる

補データ活用等について検討し、世帯の保有する土地等の実態を把が貸家に関しては取得できない

その結果を整理して示している。

握するために実施されているものこと。

また、あわせて、住宅分野の研である。その結果は、住生活基本

一方、空き家問題をはじめ、老究に用いられる頻度の高い他の各計画はじめ住生活関連諸施策の企朽化した住宅ストックが大きな社

種統計データ（公的・民間）に関

画、立案等の基礎資料とされ、ま会問題となっている。本問題に関して、それらの基本的内容および

た、住宅分野の調査研究に不可欠しては、今後一定期間にどの程度調査頻度、対象等を整理したうで、な基幹統計データとして活用されの住宅ストックが滅失し、更新が活用上の留意点を取りまとめていている。

行なわれるのかについての見通しる。

しかしながら、例えば、以下のよを立てることが、対策を検討する

本報告書が住宅分野の研究者、

うなさまざまな制約と限界がある。

際に有効となるが、その際に活用

住宅関係の業務に携わる関係者の⑴同調査の結果は集計表の形で公する公的データとしては住宅・土参考になれば幸いである。

編集後記

編集委員
委員長
瀬下博之
委員
中川雅之
原野 啓
行武憲史

新型コロナウイルスへの対応としるが、決して多くはないと思われるて、当センターにおいても実施され情報交換だけではアイデアも枯渇気

た在宅勤務の個人的感想をまとめて

味になる。

みたい。

最後は在宅による保育のあり方だ。 2020年⚗月⚑日 発行
筆者は二児の親だが、学童や保育園 定価［本体価格 715円＋税］送料別

ひとつは一般家庭における質の高

季刊 住宅土地経済
2020年夏季号（第117号）

いネットワーク環境の一層の充実での利用自粛の要望を自治体から再三ある。会議中にオンラインが切断さ受けた。感染症は他人を巻き込む外れることもあるので、さらなる改善部性があり、外出自粛要請は納得でが必要だ。

きる政府介入である。しかし、小さまた一定の Face to Face の大切い子供を抱える共働き家庭にとってさも実感した。ｅメールや電話は、

保育は死活問題であり、悩ましい。

オンデマンドで行なえる利便性はあ(M･K)

年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込
編集・発行

公益財団法人

日本住宅総合センター
東京都千代田区二番町6-3
二番町三協ビル5階〒102-0084
電話：03-3264-5901
http://www.hrf.or.jp

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季刊 住宅土地経済

2020年夏季号№117