BusinessTrend

不動産のサステナビリティ向上とその付加価値について

伊藤 雅人

三井住友信託銀行
不動産コンサルティング部
審議役
環境不動産推進チーム長（ARES マスター M0903147）のもと、国連環境計画金融イニシア

１.はじめにる場合もあると考えられる。

ティブ（ UNEP FI ）等が、金融の制このような点を踏まえ、平成 26 年度度的な変化を起こそうとしている。国スマートウェルネスオフィス研究委員

不動産の環境性能認証を取得す

内でも本年に入り、日本版スチュワー

会エビデンス収集部会経済効果調査ることが、その価格や賃料にプラスのドシップ・コードやコーポレートガバナンワーキンググループ（ 主査：伊藤雅影響をもたらすとの研究成果が、国スコードにより、社会・環境問題に関人）
では、国内に立地するテナントオ内外で相次いで発表されている。特連するリスクへの対応や、サステナビフィスビルについて、環境性能認証やに米 国においては、「 Doing Well

リティを巡る課題への対応が求められ評価の有無だけではなく、その環境By Doing Good? Green Officeようとしている。これらの規範のもとで性能のランク、スコアや、環境性能にBuildings 」（ Quigley ら）
等の研究は、非財務情報として、環境性能認おける主要な（ 大分類 ）項目のスコア

成 果 が、LEEDやGreen Starの認証の有無だけではなく、その取組みに応じた経済効果に関する分析を試証を取得したグリーンビルの普及拡大の程度も求められているのである。

みた。本稿ではその調査結果の概につながったとの話も聞かれる。

環境性能の向上による収益の向上要をお示しするとともに、不動産のサしかしながら、このような動きは、環やリスク・費用の低減への期待が動ステナビリティ向上による付加価値の境性能認証ビルだから高く買って（借機づけになるのであれば、認証を得創出に向けた考察を行うこととしたりて）もいいというだけの、単純な動機たビルの中でも、より環境性能の高いい。

づけによるものではないように思われものを選好することになるであろう。まる。国際的には環境・社会・ガバナンス

た仮に認証を得ていなくても、信頼し（ ESG ）面のサステナビリティ（ 持続うるデータによって高い環境性能が示可能性 ）を考慮した投資が、より高く、されているのであれば、相対的に環環境性能のランクやスコアに応じリスクの低い収益をもたらすとの認識

境性能の低い認証ビルより選好された、あるいは環境性能における主要な

２．経済効果調査の方針

July-August 201541

BusinessTrend（ 大分類 ）
項目のスコアに応じた経済評価の届出を行った物件から、賃料

認証取得物件に関しては、認証制度効果を検証するためには、先ずそのデータを把握しうるオフィスビルのサンの運用開始から間もなく、サンプルもS環境性能のランク、スコアや内訳がプルを収集することとした。

ランク、Aランクに偏っていることから、開示されているサンプルをなるべく多く収集する必要がある。

主要な賃料形成要因として、不動産賃貸マーケット当事者にもなじみのこれを含めた分析と含めない分析をそれぞれ行った。

LEEDをはじめとする海外の環境深い建物規模（ 延床面積 ）、立地性能評価については、国内ではビル（ 最寄駅徒歩分数 ）、築年数、建物単位の認証実績が未だ少ない。またグレード（ Aクラスフラグ）、エリアマー

民間企業で始められているいくつかケット状況（ 都市空室率、エリア別平の環境性能認証は、そのランクが示

均募集賃料 ）に加え、CASBEEフラ

先ず全体像として、調査対象都市されていても、評価項目や項目毎のグ、スコア等のCASBEE 評価値等をにおける推定成約賃料注について、配点が明示されていないことから、相説明変数に加えることとした。

CASBEEの認証取得あるいは地方（ 1 ）平均賃料の比較

自治体への届出を行っているビル

対的な環境性能の高さ（ 低さ）やその内訳が把握できない。

４．全体的な傾向の分析

３．調査都市及び調査件数（以下、CASBEEビルという）と、これらを行っていないビル（ 以 下 、非一方 CASBEE（ 建築環境総合性能評価システム）については、総合的

上記の調査方針にもとづき、本調なランク・スコアのほかに、評価項目と査では、CASBEE 認証制度により認スコア内訳も明示されている。2013

証 を 取 得 し た 物 件 75 棟（う ち

全般的に、CASBEEビルの平均年から認証が開始されたCASBEE-CASBEE- 不動産評価認証取得物

賃料は、非 CASBEEビルや都市全不動産（ 101 点満点の加点方式 ）件 37 棟 ）と、地方自治体の届出制度体の平均賃料を上回る傾向がみられと、従来からのCASBEE- 建築（ 新により、建築確認申請時にCASBEEる。

築・既存・改修－環境品質スコアを環評価の届出を行った物件 121 棟を調境負荷スコアで除す割り算方式 ）とで査の対象とした（ 全て賃貸用オフィススコア算定方法が異なるが、両者のビル）。なお、CASBEE- 不動産評価

CASBEEビルという）との比較を行った＜図1＞。

（ 2 ）単回帰分析
次にCASBEEビルの推定成約賃スコアの相関はCASBEE- 不動産の開発時に検証されていることから、算図１

都市毎の平均賃料の比較（東京 23 区の場合 ）定方法を揃えた比較が可能となっている。さらに、認証ビルではないものの、全国 24自治体による環境計画書届出制度により、新築時に届出がなさ れ たCASBEE 評 価 は 全 国 で14,000 件を超えており、その全てのランク、スコア、評価項目とスコア内訳が各自治体のホームページに公開されている。
そこで、本 調 査 に お い て は、CASBEE 認証制度により認証を取得した物件と、地方自治体の届出制度により建築確認申請時にCASBEE

42

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.26（注 ）推定成約賃料：調査時点において各ビルの基準階の1フロアに空室が発生し場合 、成約に至る可能性が高いと考えられる共益費込みの賃料水準。オーナー、市場精通者意見などに対するヒアリング等に基づきシービーアールイー
株式会社コンサルティング部にて推定。

不動産のサステナビリティ向上とその付加価値について料と、CASBEEスコアとの関係につ

図２

推定成約賃料と各ビルの CASBEE スコアの関係性

図３

成約賃料モデル式

いて単回帰分析を行った＜図２＞。
重決定係数（ R2 ）は0.5 近くあり、スコアが高いほど賃料水準が高くなるという傾向がみられる。

５．賃料とCASBEE 評価値等の相関性に関する分析
上記の傾向分析に加え、本研究においては、オフィス賃料に影響を及ぼす様々な要因の中で、CASBEEのスコア等がどの程度の影響を与えているかについて、多変量解析による分成約賃料モデル式析を試みた。

y = a + b1x1 + b2x2 + b3x3 + b4x4 + b5x5+ b6x7 + b7x7
y: 目的変数⇒成約賃料 、a: 切片、b: 係数  

（1 ）
分析の方針
本分析においては、CASBEEビルの推定成約賃料が、周辺マーケット
環 境 、立 地 、規 模 、CASBEEスコ

x: 説明変数x1: 延床面積（対数 ）、x2: 最寄駅徒歩分数 、x3: 築年数（対数 ）x4: Aクラスフラグ、x5: 都市空室率 、x6: ゾーン別平均賃料
x7: CASBEEに関する説明変数（CASBEEフラグ、CASBEEスコア等）

ア、知的生産性等によってどの様に構成されているかを検証するため、

表１ CASBEE フラグの影響度合いに関する検証

以下の成約賃料モデル式＜図３＞を設定し、CASBEEスコアや知的生産性等の要素が推定賃料にどの程度影響を与えている可能性があるかを検証した。
（ 2 ）CASBEEフラグと推定成約賃料に関する分析
CASBEEビル（ CASBEE不動産認証ビルを除く）と非CASBEEビルについて、成約賃料モデル式を算出し、その影響度合いについて検証を行っに 加 え、x7とし てCASBEE・ 非は、CASBEEビルであることが、共た＜表１＞。なお評価にあたっては、

CASBEEフラグを用いて重回帰分析

込賃料坪当たり約 564円（サンプルCASBEEビルを「1 」、非CASBEEを行ったところ、補 正 済みのR2での平均賃料比約 3.64% ）に相当するビル「0 」としてフラグ化した。

0.817という高 い 値を得 た。また、可能性を示している。但し、t 値は効CASBEE・非 CASBEEフラグについ用度の高い水準とされている2をやては、係数は564.1597となった。これや下回り、1.358となっている。

図３におけるx1～ x6の説明変数

July-August 201543

BusinessTrend（ 3 ）CASBEEランクと推定成約賃

表２CASBEE ランクの影響度合いに関する検証料に関する分析
CASBEEビル（ CASBEE 不動産評価認証ビルを除く）のランクについて、成約賃料モデル式を算出し、その影響度合いについて検証を行った＜表２＞。なお評価にあたっては、Sランクを「 4 」、Aランクを「 3 」、B+ランクを「 2 」、B-ランクを「 1 」、ラン
クなし（ 非 CASBEEビル）を「 0 」として評点化した。
図３におけるx1～ x6の説明変数に加え、x7としてCASBEEランク別フ

表３ CASBEE スコア（総合スコア ）の影響度に関する検証

ラグの各変数を用い、重回帰分析を行ったところ、補正済みのR2で0.818という高い値を得た。また、CASBEE
ランク別の賃料への影響度についてもt値が2を上回る水準にあり、係数としてはプラスの水準（ 263.525 ）となった。これは、CASBEE 1ランクあたり共込賃料坪当たり約264円（平均賃料比約1.70% ）に相当する可能性を示している。
（ 4 ）CASBEEのスコアと推定成約賃料に関する分析
CASBEEビル（ CASBEE 不動産
評価認証ビルを含む）のCASBEEス
コアについて、成約賃料モデル式を算出し、その影響度合いについて検証を行った＜表３＞。

表４ CASBEE 評価項目（大項目 ）の概要
評価項目（大項目 ）

内容

Q-1

室内環境

音環境 、温熱環境 、光・視環境 、空気質環境

Q-2

サービス性能機能性 、耐用性・信頼性 、対応性・更新性

Q-3

室外環境
( 敷地内 )

生物環境 、まちなみ景観 、地域性・アメニティ

LR-1 エネルギー

建物の熱負荷抑制 、自然エネルギー利用 、設備システムの高効率化 、効率的運用

LR-2 資源・マテリアル

水資源保護 、非再生性資源の使用量削減 、汚染物質含有材料の使用回避

LR-3 敷地外環境

地球温暖化への配慮 、地域環境への配慮 、周辺環境への配慮

図３におけるx1～ x6の説明変数44に加え、CASBEEスコア（ 総合スコ係 数は78.97396となった。これは、（ 5 ）CASBEE評価項目（大項目）がア）の変数を用い、重回帰分析を

CASBEE- 不 動 産 相 当（ 101 点 満賃料に与える影響度合いの検証行ったところ、補正済みのR2で0.801点）のCASBEEスコア1 点が、共込CASBEEビルの推定成約賃料にという高い値となった。総合スコアの賃料坪当たり約 79円（サンプルの平対してCASBEEの評価項目（ 大項t 値は2.0をやや下回るものの、1.894

均賃料比 0.46% ）に相当する可能性目）＜表４＞のスコアがどの程度影響と一定の効用度合を示す結果となり、を示している。

を与えている可能性があるかについARES 不動産証券化ジャーナル Vol.26

不動産のサステナビリティ向上とその付加価値についてても検証を行った。

表５ サービス性能（Q-2）スコアの影響度に関する検証

図３におけるx1～ x6の説明変数に加え、x7として評 価 項目（ 大 項目）であるQ-1～ 3、LR-1～ 3の各々のCASBEE 評価（ 大項目）
スコアを１項目ずつ変数として用い、重回帰分析を行った。
これらを1 項目ずつ変数として用いた場合 、t 値が 2.0を超える項目は、Q-2：サービス性能が該当する
＜表５＞。
（6）
知的生産性評価が賃料に与える影響度合いの検証

表６ 知的生産性評価（総合的知的生産性向上量 ）の求め方イメージ

CASBEEスコア等による分析に加えて、本調査では、オフィス環境における知的生産性の評価が賃料に与える影響についても検証を行った。この検証のもととなる、オフィス環境における知的生産性向上量については、平成 23 年度知的生産性研究委員会の経済性と評価 / 格付部会における研究成果を用いている。この研究
は、建物の知的生産性向上への貢献度について20の評価項目を設け、オフィスワーカー向けにアンケート調査を行い、作業効率、知識創造、社員意欲、人材確保という4つの中間指標について、各評価項目のスコア向上に伴う向上量を求めたものである。
この研究ではさらに、オフィスにおけ含む）について20 項目のスコアリングの影響度合いについて検証を行った

る経営者層向けに、それぞれの中間（ 5 段階評価 ）にもとづく各中間指標＜表７＞。

指標の向上量に対する追加賃料のの向上量を算出し、中間指標の寄図３におけるx1～ x6の説明変数

支払意思額や各中間指標の支払意与率を用いて知的生産性評価（ 総に加え、x7として知的生産性評価思額への寄与率を聞き、集計を行っ合的知的生産性向上量 ）を求めた（ 総合的知的生産性向上量 ）の各ている。

＜表６＞。

変数を用い、重回帰分析を行ったと

今回は上 記の研 究 成 果を用い以上により求めた知的生産性評価

ころ、補正済みのR2で0.808というて、調 査 対 象 のCASBEEビ ル（ 総合的知的生産性向上量 ）につい高い値を得た。また、知的生産性評（ CASBEE 不動産評価認証ビルをて、成約賃料モデル式を算出し、そ価の賃料への影響度についてもt 値

July-August 201545

BusinessTrendが2を上回る水準にあり、係数として

表７ 知的生産性評価の影響度合いに関する検証はプラスの水準（ 319.3176 ）となった＜表８＞。これは、知的生産性評価の値 1.0が共益費込賃料坪当たり約319円（サンプルの平均賃料に対し約 1.86% ）に相当する可能性を示している。

６．調査結果のまとめ
本調査については、先ず全体的傾向として、CASBEEビルの平均賃料は、非 CASBEEビルや都市全体の平均賃料を上回る傾向がみられたほ
か 、単 回 帰 分 析 に お い て も、

表８

重回帰分析の結果概要

CASBEE
評価値等

サンプル数t値

係数

平均賃料比

備考

CASBEE
フラグ5171.358

564.1597+3.64%CASBEE- 不動産を除く
非 CASBEE ビルを含む

準が高くなるという傾向がみられた。

CASBEE
ランク

517

2.033

263.525＋ 1.70%

CASBEE- 不動産を除く
非 CASBEE ビルを含む

重回帰分析の結果について概要を

CASBEE
スコア

183

1.894

78.97396＋ 0.46%

CASBEE- 不動産を含む
非 CASBEE ビルを除く

サービス
性能 (Q2)
スコア

183

2.563

1702.667+9.9%

CASBEE- 不動産を含む
非 CASBEE ビルを除く

知的生産性評価

180

3.037

319.3176+1.86%CASBEE- 不動産を含む
非 CASBEE ビルを除く

CASBEEスコアが高いほど賃料水

まとめると、表８の通りである。
重回帰分析に関しても、CASBEEビルであることや、CASBEEのランクあるいはスコアが高いこと、また知的生産性評価が高いことが、賃料にプラスの影響をもたらす可能性が示さても一定の効用度合いを示す結果がされ、向上に向けた取組みが拡がっれたものといえる。またCASBEE 評生じている。CASBEE- 不動産に関ていくことが、望ましい方向性と考えら

価項目（ 大項目）の中でも、サービスしては、認証開始後 1 年足らずで、れる。そこで今回の調査結果を踏ま性能（ Q2 ）が賃料の上昇にもたらす高いランクにサンプルが集中している

え、サステナビリティ向上による付加影響が大きいことも示される結果とことから、フラグやランクよりも、スコア価値の創出に向けて重要と思われるなった。のように細かく刻まれた説明変数を用点について述べることとしたい。

いた分析が適しているものと考えられ①価格（ 賃料 ）形成要因としてのサ

なおCASBEEビルのサンプルのうち、CASBEE- 不 動 産 に つ いてはる。

CASBEEフラグやCASBEEランクを変数に用いた検証では有効な分析結果が得られなかったため、これをサ

冒頭に述べたように、国際的には７．サステナビリティ向上による付加価値の創出に向けてンプルから除外して分析を行った。

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ステナビリティ把握の必要性
環境・社会・ガバナンス（ ESG ）面でのサステナビリティ向上に向け、よりレベルの高い取組みが求められる動向に一方、CASBEEスコア、サービス性能

不動産に関するサステナビリティのある。今回の調査においては、環境（ Q2 ）
スコア及び知的生産性評価を向上は、その事業の持続可能性にも性能の中でもサービス性能の向上変数に用いた検証では、CASBE- 不かかわる課題であることから、それにや、知的生産性の向上に資する屋動産をサンプルに含めた分析におい応じた付加価値が市場において認識

内環境の向上に関する影響度の高

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.26

不動産のサステナビリティ向上とその付加価値についていことが検証されたが、今後は長期つつあること、またサステナビリティのティ把握の情報源として、不動産の安定収益をもたらす根拠として、エネ特性と、それが短期・中期・長期の各環境性能評価や認証は重要な役割

ルギー・水その他資源の利用効率性

視点から対象不動産の価格に与えるを 果 た す こととなる。CASBEE 、や、生物多様性等自然環境への配影響に留意すべきであることが記載

LEEDといった、国内外の主要な環慮等についても価格形成要因としてされている。また日本においても、平境性能評価においては、エネルギー・把握する必要性が生じるものと考えら

成 26 年 5月に改正された不動産鑑

水その他資源の利用効率性、生物れる。

定評価基準運用上の留意事項にお多様性等自然環境への配慮、屋内RICS 評価基準 2014においても、いて、建物の各用途に共通する個別環境といった主要項目に関する取り商業市場においてサステナビリティが的要因として「 省エネルギー対策の組みの程度が示されている。環境性より一層重要な関心事項となってきて状況 」が追加されている。

能評価については今後まさに、そのおり、居住者の選好と購入者の行動②環境性能評価が透明であることの評価根拠に関する透明性が重要にパターンの両方の観点から、従来の必要性

価格形成要因を補完する要因となり価格形成要因としてのサステナビリなってくるものと考えられる。

参考文献
平成 26 年度 スマートウェルネスオフィス研究委員会報告書（平成 27 年 3 月 一般社団法人 日本サステナブル建築協会）
RICS 評価基準 2014 国際評価基準 IVS 完全準拠版（2014 年 11 月 RICS（英国王室チャータード・サベイヤーズ協会）著
JAREC（NPO 法人 日本不動産カウンセラー協会）訳）

いとう まさと
1983年住友信託銀行（現：三井住友信託銀行）入社。2005年東京都不動産鑑定士協会十周年記念論文『不動産に関する「環境付加価値」の検討』にて、最優秀賞を受賞し、現在に至る。国
土交通省サステナブル建築物等先導事業評価委員会専門委員、同省環境不動産普及促進検討委員会委員、CASBEE研究開発委員会委員（ CASBEEと不動産評価検討小委員会幹事）、ス
マートウェルネスオフィス研究委員会委員（経済効果調査WG主査）、国連環境計画金融イニシアティブ不動産ワーキンググループ（ UNEP FIPWG ）メンバー等を兼任。

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