講義録 2011

講義録 2011

（第２期）
泉

水路

（第２期）

来客用駐車場

こしがや・四季の路 街区図

1

【概説】

郊外住宅地の誕生から未来へ
中井検裕

2

【現場】

5

【公開講座Ⅰ】

道路

フットパス
公園・緑地

専有宅地・その他施設

まちなみ視察＋住民懇談会

課題地

3【環境・エネルギー】

人の内なる環境と住まいの環境・地球環境
宿谷昌則

4【設計演習】「都市近郊の土地区画整理事業地内における住宅地開発計画」
上井一哉・大谷宗之・青鹿政幸・
粟井琢美

文芸と映像に描かれるまちなみ
佐伯順子

居住者がお互いに安心して暮らすには、お互いに顔を知る、助け合えることが必要です。そんな人はどこにいる？

一般財団法人 住宅生産振興財団

105-0001 東京都港区虎ノ門 3-11-15 SVAX TT ビル 5F
TEL03-5733-6733 FAX03-5733-6736
http://www.machinami.or.jp/

6【公開講座Ⅱ】

環境の資源から資産へ
宮城俊作

7

【現場】

まちなみ研究ツアー（福岡）8【マネジメント】

住宅地の価値をあげるマネジメ
ントシステムのつくり方齊藤広子

『まちなみ塾 講義録 2011（第 2 期）
』 刊行に際して住宅生産振興財団では、昭和 54 年の設立以来、平成 24 年度分の第 3 期を実施しているところです。

成 23 年度末までに、北海道から沖縄まで 403カ所の一方、この「まちなみ塾」の実施に当たりましては、戸建住宅地のコーディネートを行ってきました。そこ

一部の講義は公開講座として広く一般の方々にも門戸では、道路計画、住宅の適切な配置計画、統一外構やを開いて実施していますが、現地見学の「まちなみ視

植栽計画、コモンスペースの創出などにより、調和の察・住民懇談会」や具体的な設計課題を解く「設計演とれた美しいまちなみづくりをめざしてきました。

習」など、多くの方々に参加頂くことが困難なカリキ

一方で、平成 8 年から11年において、このようなま
ちなみづくりの理念と手法を普及させていくことを目ュラムも多く、塾生の人数は30 名程度に制限せざるを得ない状況がありました。

的に、「まちなみ大学」と称した研修プログラムを3 期

そこで、その多様な講義内容のダイジェスト版として、にわたり合計 49回開催いたしました。そこでは、まち

本書『まちなみ塾 講義録』をまとめることにより、広なみに関係するさまざまな分野の専門の講師を招き、く関係者にとっての参考資料に供したいと考えました。

会員各社の主に設計に携わっているスタッフを対象に戸建住宅地のまちなみづくりに関しては、残念なが密度の濃い講義が行われました。そしてその受講者が、ら現在入手できる参考書はほとんどありません。そのそれぞれの社内プロジェクトで、また財団事業の担当意味で、昨年度発行した第1期分及び今回の第 2 期分者として、その後のまちなみづくりの実践に大いに寄の『まちなみ塾与されたと承知しています。

に向けた幅広い普及啓発に役立つ、まちなみづくりのそれから10 年を経て、社会状況も、まちなみづくりに対する考え方も変化してきました。
「生みの親」（つ講義録』が、良好なまちなみの促進

オールラウンドな入門資料となるものと期待しており
ます。

くり手）
による企画、計画、実施の各段階におけるさま
ざまな工夫に加え、「育ての親」（住まい手）
による住み

まちなみづくりの参考資料として、続け、住み継がれるための維持管理の大切さがクロー・唯一のまとまった「まちなみ事例集」として、また、ズアップされてきました。さらに、「熟成の親」（住ま

計画・設計・手法の解説書として、一昨年刊行された

い手等による共同体などを想定）
による生活の変化に対『住まいのまちなみを創る』（住宅生産振興財団・編応した柔軟な活動が求められてきています。

建築資料研究社・発行）「つくり手」であるわれわれも、適切な維持管理や良・まちなみの維持管理の先進的取り組みの記録集とし好な地域コミュニティ形成に資する仕組みと仕掛けをて、毎年開催されている「住まいのまちなみコンクー

これからのまちなみづくりにどのように反映させていくル」受賞団体の活動報告である『私たちがつくる住まのかが求められてきています。

いのまちなみ』（Ⅰ／平成 20 年、Ⅱ／平成 23 年 住宅

そこで、新たな研修プログラムとして「まちなみ塾」を開講することといたしました。会員各社で住宅地開生産振興財団・発行）などと併せ、多くの方々の参考となれば幸いです。

発の業務を担当するスタッフを中心に塾生を募り、講師には各分野の専門家を招いて、計画・設計はもとより、まちなみづくりの企画、入居後の維持管理、フォローアップなどについても分野を広げて1年間にわたる講義プログラムを構成しました。
この「まちなみ塾」は、平成 22 年度に第1期を、そ平成 24 年 9月
一般財団法人住宅生産振興財団専務理事 松本 浩

して平成 23 年度に第 2 期を実施してきており、現在平

まちなみ塾 講義録 2011

1

塾
1
2
3

講義録 2011（第２期）

本誌は、平成 23 年度に実施された「まちなみ塾」の各講義の内容をまとめたものです。

【概説】

郊外住宅地の誕生から未来へ

p.005

中井検裕
（東京工業大学大学院 社会理工学研究科 教授）【現場】

まちなみ視察＋住民懇談会

p.025

リファージュ高坂（埼玉県東松山市）
レイクタウン美環の杜〈越谷レイクタウン〉（埼玉県越谷市）
こしがや・四季の路（埼玉県越谷市）【環境・エネルギー】

人の内なる環境と住まいの環境・地球環境

p.039

宿谷昌則
（東京都市大学 環境情報学部 教授）

4【設計演習】「都市近郊の土地区画整理事業地内における住宅地開発計画」

p.053

課題解説・個人答案講評／グループ課題発表／講評

上井一哉（積水ハウス㈱ 設計部 東京設計室 部長）
大谷宗之（ミサワホーム㈱ 商品企画部 まちづくり・分譲企画課 課長）
青鹿政幸（㈱駿府設計 専務取締役）
粟井琢美（三井ホーム㈱ 設計推進部 エクステリア設計室 マネージャー）

5【公開講座Ⅰ】

文芸と映像に描かれるまちなみ

p.099

伝統と近代の融合の可能性をさぐる

佐伯順子（同志社大学大学院 社会学研究科 教授）

6

p.111

【公開講座Ⅱ】

環境の資源から資産へ

デザインの役割を再定義する

宮城俊作（設計組織 PLACE MEDIA パートナー／奈良女子大学
住環境学科 教授）

7
8

【現場】

まちなみ研究ツアー（福岡）高見三条
青葉台ぼんえるふアイランドシティ照葉

サトヤマヴィレッジ
シーサイドももちコモンライフ新宮浜【マネジメント】

住宅地の価値をあげる
マネジメントシステムのつくり方
齊藤広子（明海大学 不動産学部 教授）

2011（第２期）／講師一覧・塾生一覧
2010（第１期）
の構成

p.121

P.151

P.150

p.127

住宅生産振興財団

1

まちなみ塾
2011

【概説】

郊外住宅地の誕生から未来へ
中井検裕（東京工業大学大学院 社会理工学研究科 教授）

中井検裕（なかい・のりひろ）

東京工業大学大学院社会理工学研究科教授。1958年大阪府生まれ。東京工業大学大学院理工学研究科博士課程修了。工学博士。専門は都市計画。著書：『都市の風景計画』
（共著 学
芸出版社）
、
『都市計画の挑戦』（共著 学芸出版社）

会場：TKP 新橋ビジネスセンター

2011年 6 月13日
（月）
まちなみ塾 講義録 20115

農村集落、あれを思い浮かべていただければ、

近代郊外住宅地の歴史

大体、日本のピクチャレスクというものに相ピクチャレスク

当すると思います。

昨年に続いて、この「まちなみ塾」の最初

小川が流れていて、コテージ風の住宅がかの講義をさせていただくことは、まことに光わいらしく集まっているというイギリスのコッ栄な機会でございます。

ツウォルズの村のような風景がピクチャレス

それでは、まずはそもそも、郊外住宅地とクの典型的な風景だとされています（図1）。

いうのがいつごろから、どういう状況で、どたとえば、当時ナッシュというとても有名

ういう考え方でつくられてきたのかといったな建築家がブレーズ・ハムレットという一群辺りからお話をさせていただきます。

の戸建て住宅地を設計しました（図 2）。ここで産業革命によって都市が中心になり、その初めてピクチャレスクな住宅地を人工的に設

結果郊外という都市の外側という領域 ─

計しました。ここにはその後の住宅地設計で「郊外」が現れてきました。

使われることになるいろいろな技法、たとえその意味でいうと、産業革命を早く経験しば街路を屈曲させるとか、広場を取り囲むよ

たヨーロッパで郊外住宅地というのは誕生しうに住宅を配置するとか、そういった原型がました。

現れています。

この当初の郊外住宅地をつくる上では、「ピ
クチャレスク」というのが大事なキーワード

条例住宅です。日本でも戦前の郊外住宅地ぐらいまで

こういう動きにほぼ並行して、産業革命とは、かなり意識をされていました。一言で言いう非常に大きな動きがありました。産業革

うと、心地よい郊外住宅地をつくろうという命は近代都市を誕生させて、同時に、いわゆこと。細かく説明すると、相当哲学的な話にる近代という意味での都市問題がそこで現れなりますが、簡単に言ってしまうと、何かそてくるわけです。その典型的なものが、スラ

こら辺に見えている自然のものの中に美しさムの問題です。当時の調査資料等を見ると、を見出そうという、そういう考え方です。
自然ですから、余り規則的なものは出てこない。それから常に変わるということがその持っている大事なコンセプトです。ピクチャ
レスクというのは美学の言葉なので、美術一般に使いますが、特に建築や造園の世界では、
いわゆる風景画に現れてくるような風景です。
伝統的な農村風景と思っていただいてもよろしいと思います。日本でいうと茅葺き屋根の図1 ピクチャレスクの典型的風景、コッツウォルズ村

6

まちなみ塾 講義録 2011

図2 ナッシュが設計した戸建て住宅地ブレーズ・ハムレット。その後の住宅設計の原型と言われる

薄暗いじめじめとした空間を取り囲むように住戸が並べられていて、4 階建てくらいが多いのですが、当然下水道は整備されておらず、トイレもいわゆる汲み取り式共同トイレです。
今の住宅で言いますと、ワンルームマンショ
ンにも満たないような狭いところに、8 人、9人が住んでいる。この過密居住が、産業革命がもたらした都市問題の最初のものです。
こういうスラムを何とかしなくてはいけな
いということで、1848 年に公衆衛生法というものがイギリスでつくられました。この中で重要なのは何かというと、住宅は必ず下水道につなげというルールがここで決められました。その後、25 年ぐらい経って新しい公衆衛図3 条例住宅地から田園都市へ、アンウィンの提案が盛り込まれたスケッチ

生法はその住宅を下水道につなげるだけではなく、今度はある種の今でいう建築規制をやるわけです。

り始めるようになりました。この建築規制のジョン・ラスキンやウイリアム・モリスは半分以上の内容は、住宅単体に対するものでとても有名な人ですが、こういう人たちが中住宅をつくるときには必ずある一定の水準を心になって、住宅デザインにおいては、それ満たすような住宅とすることとし、その一定以前の伝統的な住宅様式に回帰をしていこうの水準を決めたわけです。

という動きにつながっていきます。

同時に一戸ずつの住宅だけではなく、そのそういった中で初めて、郊外住宅地という住宅を並べた街についてもある一定のルールのはそれまでにもないわけではないですが、をつくりました。たとえば、街路の幅員はこはじめてロンドンの郊外の鉄道の沿線に、要れぐらいにしなさい、長屋をつくるときには、は通勤者を念頭に、すなわち中産階級を念頭

長さはこれぐらいにして、ところどころに切に置いた住宅地開発が現れてきます。それがれ目をつくりなさいといったような、今でいベッドフォード・パークです（図 4）。ヒースロう、宅地開発の基準のようなルールです。

ー空港からロンドンの都心に行くときに乗る

その結果非常に画一的な住宅が、都市の中に大量に生み出されることになります（図 3）。
今でいう条例で決めていたので、「条例住宅」と呼んでいます。当時としては、相当高水準でなかなか悪くない住宅だと思います。もちろん市街地の水準としても、最低限のインフ
ラはありますので、かなり高密度ではありま
すが、それなりの改善がこれによって見られていったわけです。
アーツ＆クラフツ運動

産業革命時代の一つの大きな特徴である画一化された大量生産に対するアンチテーゼとして、熟練した職人による工芸品とそういうものを生み出してきた社会環境として、産業革命以前の世界、すなわち中世の価値を見直そうというアーツ＆クラフツの動きが出てく

図4 ベッドフォード・パーク。鉄道沿線に計画された中産階級を念頭に置いた住宅地開発
まちなみ塾 講義録 20117

ピカデリー線という地下鉄がありますが、そルはチョコレートのキャドバリーという資本の都心と空港のちょうど真ん中辺の場所にあ家がバーミンガム郊外に移転させた工場労働ります。

者街（図5）、ポート・サンライトは石鹸のリー

鉄道路線に沿って開発されたイギリスで最バがリバプールの郊外につくった、そういう初のということは、世界で最初の鉄道沿線型

新しい街です（図 6）。大都市から人口と工場、郊外住宅地で、1875 年から開発がはじまりまつまり産業を計画的に分散させようという実す。これが田園郊外の原型になっていきます。

験的な試みです。工場の周りに工場労働者街

織物商人ジョナサン・カーが事業者ですが、をつくり、同時に労働者のためのいろいろな

設計はリチャード・ノーマン・ショウというレクリエーション施設、たとえばグラウンド、人が行いました。住宅地そのものには余り工公園などを建設していく。社宅街ですが、そ夫はないのですが、個々の住宅を古きよき時

こにある種の計画的なコミュニティをつくっ

代の建築様式の一つであるクイーン・アン様ていこうという試みです。

式と今呼ばれている様式で統一した住宅地です。それなりに統一感があり今でもいい住宅

田園都市論、レッチワース

このような住宅地の中から、郊外住宅地を地になっています。

考えていく上で最大の影響力を持っている
モデル・カンパニー・タウン「田園都市」という考え方が出てくるわけでこういう動きの中で、モデル・カンパニー・す。個別に社会実験的なことが行われていた

タウンという社会運動というか、社会実験が「モデル・カンパニー・タウン」をいわば一般登場してきます。

化したのがエベネザー・ハワードの田園都市

当時の資本家階級というのは、必ずしも拝金主義的ばかりでなく、割合と社会改革的なものをめざしている資本家もいたわけです。

論ということです。
どんなことを言ったかということにつきましては、大きくは三つあります。

自分たちの持っている工場とその周辺にあっ一つ目は、大都市からの産業と人口の郊外た工場労働者のスラムを郊外に移転させて、への計画的分散、二番目は「都市と農村の結

そこに工場労働者のための計画的な住宅地、婚」、今風の言葉で言うと、都市環境と自然

簡単に言ってしまえば社宅街をつくってしま

環境が調和をしているという意味です。それ

おうという社会実験です。

から三番目が、これがハワードがもっとも力幾つか有名なものがありますが、ボーンビを入れた部分ですが、概念だけではなく、実際にそういう都市をどうやってつくり、どうやって経営していくかという、都市の経営論の部分です。
これはいわば、デベロッパーのはしりのようなもので、中でも「限定利益追求型」とあ

図5 モデル・カンパニー・タウンの例、バーミンガ
ムのボーンビル

8

まちなみ塾 講義録 2011

図6 モデル・カンパニー・タウンの例、リバプール郊外のポート・サンライト

りますが、通常株主はその利益を全部占めて中心部にパブがあり、その名前は「スリーマ

しまうわけですが、ハワードは株主の占める

グネッツ」といいいます。ぜひ機会があって、利益をある一定限度枠に決めて、それよりもレッチワースを見に行こうというときには、こ儲かった場合には、その部分を地域に再投資のパブにお寄りください。

するという会社をつくったわけです。今でいうNPOそのものの考え方です。

ハワードの理想に共感して田園都市を建設するに当たって具体的な設計者となったのが通常は、都市にどんどん人が流れ込んでくレイモンド・アンウィンという人です。このるとやがてそこが大きくなって中心都市化す

人がある意味、郊外住宅地のいろいろ言われるのですが、そうではなくて、ここでは3 万ている技法の大部分を開発したというか、編人を超えたら、そこの都市はもうそれ以上大み出したというか、あるいは定着させたといきくしないようにする。あふれた人口は別のったほうがいいかもしれません。その意味で場所に二つ目の田園都市としてそういうもの

は、郊外住宅地の歴史を語る上では欠かせなをつくる。それらを環状でつないでいくことい人物ということになります。

で、一つの大都市とそれを取り巻く田園都市

このアンウィンの頭の中には、先ほどのア群からなる大都市圏としてどう発展させていーツ＆クラフツ運動、あるいは冒頭に申し上くかというシナリオを描いた、これがハワー

げたピクチャレスク、こういうものがかなりドの人口と産業の計画的分散論ということで詰まっていたようです。

す（図7）。

レッチワースは、ハワードが最初に手掛け

そして、「都市と農村の結婚」ということにた田園都市でもあり、世界で最初の田園都市

ついては、この有名な「スリーマグネッツ（三として、今でも街の人はとても誇りに思って。都市という磁石」
つの磁石）」があります（図 8）「

います（図 9）。

「農村という磁石」があって、それぞれの良い

当時の「レッチワース、ザ・ファースト・ガ

ところと悪いところが書いてあります。それーデン・シティ」というポスターには、「HEALTHに対して、ハワードは三つ目の磁石に「タウof the COUNTRY」「COMFORTS of the

ン・カントリー」という名前を付けて、都市

TOWN」と書いてありますが、これはある意と農村のいいところを全部引っ張ってきたわ

味その後、少なくとも20 世紀前半ぐらいまでけです。都市と農村が結婚するとこんないいの郊外住宅地の鍵となるコンセプトです。つことがあるよということを、1枚の図で表現をまり農村あるいは田園の健康と、都市の心地しようとしたわけです。レッチワースはハワ

よさというか楽しみ、この二つが両方味わえードがつくった田園都市ですが、今でもそのるのが郊外なのだというわけです。特に大都

図7 大都市圏の成長パターン

図8 スリーマグネッツ（三つの磁石）

まちなみ塾 講義録 2011

9

市の中はとても衛生環境が悪かったので、健るということを、いち早く打ち出したという意

康ということが大事なコンセプトになったわ

味で、大変画期的なアイデアだったと言える

けです。

と思います。
もう一つの目的は、この空間の周りに、ちバーズ・ヒル・エステート──初のクル・ド・サック

ょうどカタカナのコの字型に住宅を配置する

レッチワースの中にある一つの開発、バー
ズ・ヒル・エステートというものだけもう少しご紹介します（図10）。
ここは、歴史上初めて「クル・ド・サック」
が計画的につくられた場所と言われています。
クル・ド・サックというのはご承知だと思いますが「行き止まり道」「袋小路」という意味
で、どこにもつながらない道をつくるというやり方です。それには二つ大きな役割があります。
一つは通過交通を住宅地の中に入れないということ。これが設計されたのは確か1907 年ぐらいだったと思うのですが、自動車そのものはもうありましたが、まだそんなに普及していない時代です。そのような時代に、通過
交通と住宅地内に目的を有した交通を分離す

ことによって、この街路空間を共有する、つまり共有された空間を通じて、ある種のコミュニティ感を醸成させようとしたという、そういう技法でもあるわけです。共有空間を媒介にさせながら、住宅にあるまとまりをつくっていこうと考えたわけです。
クル・ド・サックを展開させたものが「ベイロード」というもので、これは行き止まり
ではなくて戻ってこられるのですが、真ん中は広場状の空間になっている。この広場を周囲に配置された住宅が共有すること、あるいは共有感を持つことによってこの住居群に一つのコミュニティとしての単位を与えていったという、そういう技法になっています。
ベイロードには技法的にはもう一つ意味があって、それはどちらから来ても突き当たりの住宅の正面が見えるような配置になります。
ということで、ある種の景観的な効果をそこで持たせようということも考えたのです。
ガーデン・サバーブ（田園郊外）
──ハムステッド

このように、レッチワースでいろいろ工夫して考えたものを、ハムステッドという場所
で、技法としては完成させていくことになります（図11）。
ただ、ハムステッドは、ロンドンの郊外ですが、「ガーデン・サバーブ（田園郊外）」です。

図9 世界初の田園都市、レッチワース

10

まちなみ塾 講義録 2011

図10 レッチワースの中の住宅地、バーズ・ヒル・エステート

「ガーデン・シティ（田園都市）」ではありまヨーク郊外の住宅地だと思います（図12）。

せん。田園都市は、産業と住宅とを両方セッ

クラレンス・スタインが設計をしたもので、

トで郊外に移転させる。だからある種、自己ラドバーンは戦前の郊外住宅地開発の集大成

完結的です。

といわれ、今に通じる郊外住宅地開発の要素

しかしながら、このガーデン・サバーブは、が大体この中に全部含まれているというわけ

産業はもともとの都市に置いたまま、住宅だです。その一つは田園都市であり、二番目にけを郊外に出していく。いわゆる「ベッドタ「近隣住区」つまりコミュニティの単位でつく

ウン」の感があります。その意味で、住宅地っていくというやり方です。三番目は自動車としては評価が高く、かついろいろな設計技と歩行者を分離していくという「歩車分離」

法を完成させたところであるのですが、職住です。

近接の独立都市という田園都市の大事な概念

幹線街路で囲まれた、おおよそ1万人程度、が抜け落ちているということでは、批判もさ

大体 3,000 戸ぐらいが一つの区画になっていれています。

ます。その中には、いわゆる最寄りの店舗とロンドンの地下鉄ノーザンラインのゴーダ

か、コミュニティ施設としての学校や教会なースグリーン駅から歩いて10 分ぐらいのとこ

ど、日本でいう小学校区のような考え方を打ろにある、自然の起伏が結構ある場所にある

ち出していって、これは大体三つぐらいの近かなり大きな郊外住宅地街ですが、自然と幾隣住区単位からなっており、ほぼニュータウ

何学的なところをうまく組み合わせた風景づンといってもいいくらいの大きさなのです。

くりというもののポイントがよく出ているものだと思います。

「アメニティ」ということ

さて、ここで、「アメニティ」ということにアメリカの郊外住宅地──ラドバーン

レッチワースのような田園都市の考え方は、アメリカにも当然導入されていきます。

ついてちょっと触れておきたいと思います。
これは近代郊外住宅地がつくろうとしたもの
ですが、日本語でいうと「しかるべき場所に、

アメリカでも実験的な郊外住宅地がいくつしかるべきものがあること」ということがアメかつくられますが、やっぱり戦前の郊外住宅

ニティの定義です。わかったような、わから

地で最も有名なのはラドバーンというニュー

ないような言葉ですが「アメニタス」というのが原語で、さらに古い言葉は「アモーレ」、
要は「愛」なのです。
「愛着を持てるもの」、
これがアメニティです。
「アメニティのない状態」から「アメニティのある状態」にするにはどうすればいいかというと、アイストップになるものを置きます（図13）。

図11 ガーデン・サバーブ（田園郊外）、ハムステッド

図12 アメリカの郊外住宅地、ラドバーン

まちなみ塾 講義録 201111

すなわち、上の図がアメニティのない状態、したイギリスの影響を受けて武者小路実篤がつまりある種、無限につながる空間です。奥

「新しき村」という新しいコミュニティの実験

行きがどこまでもある。そうではなくて、有をしていますが、そういうものの影響を受け

限の奥行きをもたせるようなものにしていくて、タイプライター工場と工場労働者のためことで、空間に愛着をもたせるということなの計画的コミュニティをつくったのです。

のです。ちょっとわかりにくいかもしれません。

それから、関東大震災後の避難と関連づけそれからもう一つは、景観的には、一方はられるのは鉄道沿線の計画的郊外住宅地開発

無限の焦点距離ですが、下の図の方は景観的です。

にはメリハリが効いているというかはっきり

日本の郊外住宅地は、やはり鉄道開発と密しているので、景観的にもこういうアイスト

接に関連していて、大体その鉄道関係の会社

ップを置いていくということは、一つの常套が郊外住宅地開発を行っていったという歴史手段ということになります。

があります。
そのまず最初は、東京ではなくて関西の箕日本の郊外住宅地
日本の田園都市

これまで述べたような欧米の動きの傍らで、日本も近代郊外住宅地を発展させていくわけ

12

まちなみ塾 講義録 2011

治 43 年（1910）
小林一三が大阪の池田に室町
住宅地というのをつくりますが、これが鉄道
開発と沿線不動産開発を一体的にやった最初の例だと言われています。

です。日本でも明治 41年（1908）『田園都市』

東 京 で は、小 田 急 が つくった 成 城 学 園という本を、当時の内務省地方局有志編集で（1926）、町田の玉川学園（1929）。それから刊行し、田園都市の考え方を広めようとして

箱根土地、現在の西武のつくった大泉学園

います（図14）。

（1924）、国立（1925）があります。それから、具体的にそういう契機が訪れたのは、関東

田園都市株式会社、これはイギリスの田園都

大震災（1923）のあとで、東京の市街地、特に市に啓発されて渋沢栄一がつくった現在の東東半分、下町のほうは壊滅的な状況になった。

急ですが、洗足（1922）や田園調布（1923）を

当時はどちらかというと下町のほうが東京のつくっています。それから、東武の常盤台中心ですから、そこから郊外に大量に移住が（1936）も欠かせない住宅地です。

始まったわけです。下町の危ない場所には住こういう、いわば戦前につくられた鉄道沿

めないということで、郊外、今でいう「山の線の計画的郊外住宅地開発というのは、ある手」あるいは「新山の手」に大量の移住が始意味、日本で最もプレミアムのある郊外住宅

まります。この移住が契機となって東京の郊地といっても過言ではないでしょう。

外住宅地が発展をしていくわけです。

図13 「アメニティ」の検証

面有馬電軌鉄道です。現在の阪急ですが、明

私のいる東工大の大岡山キャンパスという日本でも、モデル・カンパニー・タウンのところも、それまでは下町の蔵前にあって関試みはあって、蒲田の近郊につくられた「黒東大震災で大きな被害を受けましたので、東沢工場村」というものです。先ほど紹介しま急が引っ張ってきたわけです。これは（図15）、

図14 明治41年（1908）、日本でも「田園都市」が紹介された

本家本元のレッチワースとは違いますが、
ベイロードもちょっとへこませていて、いろ
いろな当時の最先端の住宅地開発技法を、区画整理という事業手法の中に取り込んでいったという意味で、非常に工夫された傑作といってもいいのではないかと思います。真ん中の一周しているプロムナードも正確には一周は完成していないのですが、ちょっと中途半
端な幅員になっています。これは当時の技術水準でつくっているので中途半端なのですが、今はむしろ、中途半端なので車も余り入ってこないし、非常に環境にいい道路になっています。
このほかにも、たとえば杉並の善福寺、北海道の小樽東など戦前にはいろいろおもしろ
い区画整理事業がありました。
図15 東急がつくった沿線分譲地案内

東急がつくった目黒蒲田東京横浜沿線分譲地

そのほか、三鷹の下連雀にある南井の頭田園住宅は今では全然わからなくなっています
が立派な街路のある住宅地でした（図17）。

案内です。まさにここにある風景、ちょっと田んぼを除くと何となくイギリスにあった田ニュータウンの展開

園都市風のものを、やはり日本でもこのころ

戦後は一言でいうと、郊外住宅地が一気には相当イメージしていたということが言えよ

大衆化した時代と考えていただければと思い

うかと思います。

ます。その大きな原動力はニュータウンです。

私が今でも一番いいなと思っているのは常もともとイギリスで始まった田園都市論は、盤台です（図16）。これは東武東上線の池袋から

戦後はニュータウンということに展開されて五つ目ぐらいのところにある駅ですが、区画いくわけです。

整理でつくられていますが、ある意味傑作で

これはハワードが描いたロンドンの大都市はないかと思います。そもそも区画整理で曲圏計画ですが、最終的には、1944 年戦争のがりくねった道路は普通はつくらないので、終わる1年前に大ロンドンプランがつくられそれだけでもかなり異色ですが、この住宅地

ます（図18）。ロンドンの既成市街地の周囲をおを巡るプロムナードになっています。クル・

およそ幅15キロ程度のグリーンベルトで囲ん

ド・サックもありますが、その背中には歩行者専用の抜け道、つまり先ほどの、ラドバー
ンシステム的なものもつくられています。

図16 東武線沿線に計画された常盤台住宅地（1936）

図17 東京都三鷹市下連雀の「南井の頭田園住宅」

まちなみ塾 講義録 201113

図18 大ロンドンプランでしまう。そこは原則開発禁止です。それを飛び越えたところにニュータウンをつくるということです。どこの国も同じですけれども、戦争が終わって復員してくる大量の人たち向けの住宅が非常に不足した時代に住宅不足を解消する意味で新しい都市を大都市の近郊に建設して、増大する人口と住宅問題の解決を

図19 八の字型にバスを回したニュータウン、ランコーン

一気に行おうとしたわけです。ニュータウン

東京郊外の三鷹を例に見ると、ここは戦前、というのは都市づくりの実験場みたいなもので戦争中、軍需系の工場がたくさんありました。

いろいろなアイデアがそこで試されています。

特に中島飛行機という、戦闘機や爆撃機をつランコーンは、８の字型にバスを回して、くっている航空機会社があったので、その関そこにコミュニティを張り付けている（図19）。

連産業もどんどん三鷹に来て社宅がたくさん

ミルトン・ケインズというニュータウンは、自つくられました。このような社宅の発展のあ動車が走りやすいように、大体1キロ四方グと都営住宅や公団住宅などが、日本の高度成リッド型です。一つひとつの枡目が一つのコ

長期、地方から大都市圏に大量に人口が集中

ミュニティだという考え方です。

してきたときの住宅の受け皿としてつくられ日本の戦後、特に高度成長期も、やはり郊外住宅地が一気に大衆化した時代ということになります。

ていくことになります。
東京では最初の例だったのではないかと思われる大規模郊外住宅団地、牟礼団地です（図20）。こういう住宅団地が東京の郊外で各所つくられていったわけです。
三鷹の人口推移をみると、昭和初期ぐらい
で1万人ぐらいです。そこから、急激に都市化して1970 年代半ばぐらい、大体オイルシ
ョックのころぐらいまでですが、急速に都市化していきます。そのあとやや人口安定期があって、その後また第二の都市化の時期と言えるぐらい人口が増えています。
しかし、やがては人口減少を迎えると思いますが、今ちょうど東京の近郊は大体このような第二の都市化の時代にあると思っていた
図20 東京では最初の例といわれる大規模郊外住宅団地、牟礼団地

14

まちなみ塾 講義録 2011

だければいいと思います。

現代の郊外住宅地開発
ニューアーバニズム

設方法、材料といったものを使おうというよ
うなものです。
もう一つは、郊外住宅地は割と短期間に単さて、歴史の話はこのぐらいにさせていた一の世代が入ってくるという構造をもともとだいて、今どのようなことが郊外住宅地で考有しています。したがって、全般的にそれがえられていて、将来、どうなるのだろうかと

高齢化していくわけです。あるいは、社会階いうことを、ここからはトピックレベルでお層的にも、中産階級という極めて小さなバン

話ししていきたいと思います。

ドの中に入るような人たちが郊外住宅地の対

一つは、やはり、欧米の現代の郊外開発と象なわけです。

いう意味では「ニューアーバニズム」を避けしかしそうではなくて、やはり多様な人口ては通れません。必ずしも、どこの郊外開発

構成をつくっていくことで、少しでもコミュでもニューアーバニズムでやっているというニティあるいは郊外住宅地そのものを持続可

わけではないのですが、考え方としては、や

能な形にしていくのだ、ということがこの背はりかなり影響力を持っています。

景にある部分だと思われます。

これは、従来の郊外開発のように過度に自動車に依存することなく、多様性、コミュニ

セレブレーション

ティ、質素、ヒューマン・スケールといった一例として、ニューアーバニズムの中では伝統的な価値を再評価しようとする考え方

余りいい例ではありませんが、かなり意図的で、そういう意味でいうと、「ニュー」と言っにそういうことをやってわかりやすいというていますが、考えていることはかなり古いこ意味で、「セレブレーション」を紹介したいととです。モダンのあとにきているから「ニュ思います（図 22）。

ー」なのであって、近代よりもその前の価値

これはフロリダのオーランドにある住宅開感に戻って考えてみましょうというわけです。

発で、ディズニーが事業主体になった住宅地

これは冒頭の、アーツ＆クラフツと同じでです。水辺につくられた割合大きなニュータ

す。近代的なものが出てきて、それが一時期ウンと言ってもいいかもしれません。かなり

世の中を席巻していくと、必ずそれ以前にあった伝統的な価値観なり、そういうものを再評価しようという動きが出てきます。その郊
外住宅地版がニューアーバニズムです。
簡単に触れておけば、ニューアーバニズムという考え方は、1980 年代ごろから出てきま
すが、1991年の「アワニー原則」に書かれている内容でその内容がはっきりします（図21）。
どんな特徴があるのかというと、公共交通ネットワークとの整合性、つまり自動車ではな
く公共交通を中心に考えていくということです。
それから、中心施設の中心立地。アメリカ
でも郊外のショッピングモールが発達して、いわゆる中心市街地、ダウンタウンの商店街が衰退していきました。それに対して、本来中心にあるべき買い物施設は、やはり町の中
心になくてはいけないのだといったような考え方です。さらに、どこでも同じ材料を使ってつくるのではなく、気候風土に対応した建リージョンの原則● 大規模公共交通ネットワークとの整合性● 境界の保持● 中心施設の中心立地● 気候風土に対応した建設方法と材料

コミュニティの原則● 多機能・多様な人口構成● 徒歩と公共交通の重視● 狭域から広域までの緊密な交通ネットワーク● 活気のある公共空間と中心市街地● 明確な境界と機能的独立性● 自然環境との調和● 省資源・省エネルギー実現のための戦略● 変化に対応した柔軟性● 地方自治体による全体計画の策定● 詳細計画の事前策定● コミュニティの参加

図21 「アワニー原則」（1991）

まちなみ塾 講義録 201115

大規模な郊外住宅地開発です。中心地には郊外にしては珍しく、買い物の施設だとか、ホテルだとか役場だとか、そういうものを全部、

アーバン・ビレッジ

このニューアーバニズムをイギリスで展開したのが、アーバン・ビレッジです。

アメリカの郊外にしては珍しく集中的につく

このアーバン・ビレッジは、ニューアーバ

っています。昔ながらの雰囲気を出したようニズムよりも、もっと強烈に過去への回帰をな商店街です。

正面に打ち出しているもので、近代建築に非住宅も多様です。バンガロー風のものから

常に批判的なチャールズ皇太子がマスメディ

集合住宅に至るまで、かなり大規模なものもアを通じて、これを宣伝、啓発していったとあれば、小さなものもあるという具合に、多いうことで、大変有名になったコンセプトです。

様なものを用意をすることで、そこに入ってチャールズ皇太子が唱えた「建築の10 原

くる人の層を、狭いバンドの中に収めるので

則」や「基本理念」を見ていただくとわかりはなくて、幅広く多様な構成をつくり出してますが、「ヒューマンスケール」とか「周辺といこうという、少なくともそういう意図はうかの調和」ということが書かれています（図23）。

がえる住宅地です。

これに従ってつくられているアーバン・ビレ

アメリカの住宅には必ずあるガレージがあッジというのは何かというと、やはり、経済りません。自動車が中心ではなくて、歩く人

的、環境的、社会的、持続可能性を追求してが中心なのだと。もっとも、だれもこういういるという意味では、今の流行りの言葉でいところは歩きませんけれども、一応そういううと「トリプルボトムライン」です。そういうことをコンセプトにつくっているというわけでものを追求した住宅地ということになります。

す。自動車はどうなっているのかというと、

アーバン・ビレッジの一番有名なものは、

全部後ろ側、背割の部分にガレージが集約さ

ドーチェスターのパウンドベリーという開発れていて、いわば街の表側からはそういうもです（図 24）。総開発面積は158ha、規模が結のが見えないような形にしています。

構大きく段階的に開発しており、今は第 2 期

戸建て住宅だけでなく集合住宅もつくっていて、なるべく多様な世代を受け入れられるようにしています。フロリダは高齢者が行きたい場所の一つですので、高齢者用の施設も充実しています。そういう住宅地開発です。

建築の１０原則❶ The Place（地形や自然景観との調和）❷ Hierarchy（期待に見合ったプロポーション）❸ Scale（ヒューマンスケール）❹ Harmony（周辺との調和）❺ Enclosure（安心でき、心地よい空間）❻ Materials（人間的・伝統的な材質）❼ Decoration（楽しめる装飾）❽ Art（内外装における芸術的作品の重視）❾ Signs & Lights（伝統的デザインの看板や街灯）❿ Community（住民の意向の尊重）

アーバン・ビレッジの基本理念● 人口3000 ～ 5000人、40ha● 複合用途開発（全体および街区内）● 建物のタイプ、規模に応じた用途の複合● 多様な保有形態・労働形態● 定年層やSOHOの増大に応えられること● 職住近接による独立性の確保● 住宅と職場の比率が１：１● 比較的高密度● 高品質のデザイン● 公共交通、自転車、徒歩優先● コミュニティの関与

図22 ニュー・アーバニズムの代表例住宅地、セレブレーション

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まちなみ塾 講義録 2011

図23 チャールズ皇太子が唱えた「建築の10原則」

が終わったあたりです。開発の資金は基本的宅地というのは増加してきてには民間で行われています。この周囲は全部います。

田園地帯だったのですが、昔からある既存のそのはしりともいえるのは街を拡張する形で開発をしようというスキー

1970 年代、カリフォルニア州

ムです。先ほどのランコーンやミルトン・ケにつくられたビレッジ・ホー

インズという戦後のニュータウンと比べて、ムという住宅地です（図 25）。と密度が非常に高いというのが特徴です。逆ににかく、森の中にあるようないうと、ある程度密度を上げないといけない

感じの郊外住宅地です。まだということが、ニューアーバニズムだったり、開発の圧力が強かった1970

アーバン・ビレッジの考え方です。昔は低密年代ぐらいに、「環境共生」を度がよかったのですが、今は郊外住宅地でも打ち出してつくられたという

ある程度密度を上げていくことが持続可能性

意味で、非常に歴史的な、メにつながる、日本の言葉でいうと「集約型」

ルクマールになっている住宅ということになるのかもしれません。これは地の一つです。環境共生だけ

ちょっと見た目には中世の街と変らない。こではなく、真ん中にはみんなれが今の新しい郊外住宅地開発として、特にで使える広場（ビレッジ・コモ

アーバン・ビレッジの典型例として、イギリン）
を置いて、わりと古い時代

スでは脚光を浴びているのです。

の集落をイメージしています。

図24 アーバン・ビレッジの代表例、パウンドベリー

じつは、先ほどのセレブレーションと同じで、ガレージは全部後ろのほうにまとめてつ

ウォバーン

くられています。やはり車のない郊外住宅地

それから、これはドイツの例ですが、一時というのは考えられない、しかしながら、そ「ヨーロッパの環境首都」と呼ばれたフライブ

れを街の表には出させないということでつく

ルグのNATO 軍事基地跡に開発されたウォバ

られている住宅地です。

ーンという住宅地があります（図 26）。これは郊外といっても街中に割合近くて、「カーフリー

ビレッジ・ホーム

団地」つまり自動車を使わない団地を一応う

このようなニューアーバニズムにしろ、アたい文句にしています。じつはある一カ所にーバン・ビレッジにしろ、背景にあるのは、

大きな集約型の駐車場があって、そちらを使環境とどう共生していこうかという考え方だ

うような形にしています。

と思います。

その駐車場の上には、ソーラーガレージと今の郊外住宅地、あるいはおよそすべての

いって太陽光パネルが並べられています。自都市開発といってもいいかもしれませんが、動車はある程度使ってもいいけれど抑えてく

やはり環境共生ということを避けて通るわけ

ださい、移動には公共機関 LRT や自転車を使にはいかない。環境問題への関心の高まりといましょうというような、かなり一貫性のとともに、省エネルギーや環境共生をうたう住れた政策をもって開発しています。

図25 ビレッジ・ホーム（カリフォルニア）図26 フライブルグのNATO軍事基地跡に開発されたウォバーン（ドイツ）

まちなみ塾 講義録 2011

17

団地再生

い、むしろ昔ながらの街路を中心としてコミ

現代的な話題のもう一つは、じつは多くのュニティをつくっていくことが、この種の街

郊外住宅地ストックがあるわけですが、これには合っているということです。日本の場合

から、これらをどう有効に使っていくかといにはまだまだ防災上の問題もあって大きなオうことで、特に人口減少が激しくなる日本でープンスペースも、もちろん必要なわけです

は大きな問題になると思います。

が、このような住宅地の設計のポイントの一

そこで、日本ではなかなかできそうにない
例を幾つかご紹介しましょう。たとえば、建つは街路をどうしていくかということではな
いかなと思うところであります。

物の上の部分を壊して半分ぐらいに小さくしそれから、旧東ドイツ・ライネフェルデはてしまった例があります。これは公営住宅な団地再生で有名なところですが、およそ物理ので、日本でいうと公団みたいなものだと思的なテクニックはほぼ全部が試されている、ってください。いわゆる区分所有建物ではあ団地再生の博物館のような街です（図 28）。

りませんので、中に入っている人は割と自由

1階部分を膨らませて庭付き住宅としたり、に動かせるのでそういうことが割合とやりや上の4階部分を全部取り払って1階をオフィ

すい環境にある。

スにしてしまった例、それから、もともと1棟

もう一つは、構造的に住宅は積み木を積みだったものを、その間を抜いて取っていって上げるような形でつくっていきますから、取分棟型にしていくことで、かなり環境は改善

るときも積み木を取るように取っていけばいをされていく。特に空き家になっているわけい。そういう団地再生もあります。

ですから、そこを抜いていくというわけです。

また、イギリス・マンチェスターのヒュー
ムでは（図27）、いっとき高層住宅を郊外にたくさんつくってしまいましたが、それが非常に評判が悪い、あるいはバンダリズムの標的にさて、日本もそういう意味ではいろいろな郊

ーロッパはそうですが、高層住宅系の団地は外住宅地の試みがされているわけです。幾つ

住環境としてそもそも好ましくないという。

かのものについてちょっとご紹介をしましょう。

ちょっと偏見も入っているのではないかと思

1番目は「テーマ性」です。郊外住宅地も19 世紀にスラムだったところを、いわゆるスラム・クリアランスで大規模な高層住宅にやはり何かテーマをもってつくるということが、特にバブルのころから行われるようになってきました。

建て替えました。しかし、これが、先ほど言

たとえば、兵庫県三田市の「ワシントン村」

ったように、犯罪が多発し、第二のスラム化

は北米材を使い、アメリカの住宅地をイメーが進んでいきます。そこで、今度はかつてとジしているわけです。塀のないオープン外溝の中間的なイメージの街につくり替えたといで、大きなガレージがあるというタイプです。

う例です。ここでのポイントは、大きなオー

そのすぐ近くにある「兵庫村」は国内産材をプンスペースをつくっても余りいいことはな

使い、いわば和風で統一している住宅地です。

図27 高層住宅の再生、マンチェスターのヒューム

まちなみ塾 講義録 2011

住宅地のテーマ

なって犯罪が多発する。したがって、特にヨいますが、ここは完全建て替えです。

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現代日本の郊外住宅地

図28 団地再生のさまざまな手法が試みられた旧東ドイツ・ライネフェルデ。右／１階部分を庭付きにした例 左／分棟型

住宅地に統一コンセプトを、しかも相当強力には思っているところです。

な、かつある種のライフスタイルをイメージさせるテーマ性を強く打ち出した住宅地であ「コモン」とはろうと思います。つまり、何かを期待させる

それから、次は「コモン」です。これも、

ような、そういうコンセプトだということです。

いい住宅地であることの条件の一つのようにこういうのがいい住宅地なのかどうかといなってきて、いい住宅地には必ずコモンがい

うのはなかなか難しい話で、たとえば先ほどるようなことも言われています。確かに、先のレッチワースは明らかにテーマ型の住宅地

ほどのアーバン・ビレッジでもニューアーバ

です。先ほどお話ししましたように、当時よニズムでもコモン的なもの、要するに昔の集

っぽど変った人しかああいうところには住ま落には必ずそういう空間があるわけです。こないでしょう。相当変わったライフスタイル、

れは「入会地」という呼び名になっていたり

あるいは田園都市ということに、かなり魅力

いろいろですが、何かみんなが共有できるよを感じた人がまず、ああいうところに行くとうな広場だったり、路地先空間だったり、そいうわけです。その意味では、テーマタウンとういうものがありました。これをコモンと称しいうのは住宅地をつくっていくときに、それをているわけですが、これをうまくつくり出し「選ぶ・選ばない」も含めて大事な作業にこていこうと計画論あるいは設計論で言われてれからなっていくのではないかと思います。

いるものです。

テーマタウンというのは限りなく均質なコミュニティを最初につくってしまうわけですか

それでは、これはコモンかどうか皆さんに問いかけてみたいと思います（図 29 ／右）。

ら。それを、どう時間をかけて維持していく

これは、行き止まり道路です。だから何とかというのは、本当は難しい問題なわけです。

なく形としてはコモンと似ている。いわゆる

かつてはコンセプトがなくても、経済的な密集市街地によくある、われわれが言う “つ条件や立地条件とかで均質的なコミュニティ

っこみ道路” をつくって周りに6 軒ぐらいにができ上がってしまったわけです。しかし、貼り付けると大体こういう形になります。こ

今は必ずしも経済的な条件等の市場条件で

れは位置指定はされているのでしょうけれどは、必ずしも均質的な住宅地はできません。

も、これはコモンでしょうか。

だとすると、ある種のライフスタイルを通じこちらはどうでしょうか（図 29 ／左）。昔の長て住宅地をつくることは、年齢は分かれてい屋の庭というか入口空間は大体このようになるかもしれませんが均質的なものができ上がっていますが、これは右のものと空間形態、ってしまう。これは相当ジレンマというかパ

機能的にはまったく同じですが、何となくこラドックスなのかなとか思ったりもします。

ちらのほうがコモンらしいなという気がしま

その意味では、一世代あるいは30 年後にこれすよね。

らのテーマタウンがどうなっているかという

コモンというのは、そういう意味でいうとことは、今後見ていきたいところだと個人的形態だけの話だけではなく、どう使われていまちなみ塾 講義録 201119

るかということが非常に大事です。もちろん、はもっていけるということだろうと思います。

コモンを人為的あるいは新しい住宅地の中にそれでも建物とかにも、いろいろな特徴があつくろうとすると、地面はやれだれのものだ

るわけです。しかし、景観は揃っていればいとか、どこからどっちが道路でどっちが私有

いというものではありません。

地なのか気になるし、実際に工夫しないといその意味では、なかなか微妙なものですがけないところではあるのです。しかし、そう

結構有名な例を紹介しましょう（図 31）。よく見いうことはおいても、じつは本当はどういうると、屋根の形が微妙に違っていたりするの活動がそこの空間でなされているのかが多分で、それなりに1戸ずつ工夫されているのだ

一番大事なことで、いざというときに逃げる

けれども、でも何か全体を見ると、うーんと通路だけではない、よりコモンらしいところいう感じがちょっとはするわけです。

が多分強くなってくると思います。

これは、実は私が新幹線から撮った写真で、じつは私も、あまり細かく、どこから先が" 新幹線に見せる住宅地 "ということでとてもコモンだとかというのはよくわかりません。き

有名になった住宅地です。こういう例も含め

れいな新しい住宅地で、これがコモンですよて、いろいろな景観については、新しいもの、とうまくつくられていても、やはりだれも使っ

伝統的なもの、余り奇をてらわずにコツコツていなければ、先ほどの “つっこみ道路” とと景観をつくっているものなど、いろいろなあまり変わらないのではないかなと思うわけ

例が住宅地の中では出てきていますので、こです。この種の空間というのは、どれだけ使れは数をたくさん見れば見るほど、景観の評ってもらえるかということが評価の基準であっ価がどんどん皆さん熟達してくるのです。ぜて、工夫すること自体が目的ではありません。

ひ街中に行って、自社のものでも結構ですし、他社のものでも結構ですのでたくさん見てい景観

ただきたい。たくさん見れば見るほど、自分

次は、景観です。

の中の物差しがだんだんできてきます。あま計画的な郊外住宅地においては、良好な景り最初から本を読んで、ここをこうすればい

観を有しているというのは何も自慢することいんだよなんていうのは必要はありません。

でも何でもなくて、いまや標準装備と考えていただいても間違いないと思います。それぐ

住宅地の再生

らい、多分消費者の志向しているレベルは、「ま

先ほど、ドイツの例を中心にお話をしましちなみ」については、かなり最近は上がってきたが、日本でもやはり高齢化した住宅地といていているのではないかなと、多少の期待感もうのは増えてきています。そういうところで含めて申し上げておきたいと思います（図 30）。

再生の取り組みが始まっているような例もあ地区計画とか、協定とか、ガイドラインとります。

かいろいろなルールも用意されています。住これは福井県の福井市の郊外にある住宅地

宅地の景観というと、電柱、緑、その二つがのプロット図です（図 32）。色が付いているとこ

ちゃんとしていれば、そこそこの景観にまでろは空地です。当初は土地だけの分譲ですか

図29 コモンの検証。右／ “つっこみ道路” に囲まれた空間。左／昔の長屋風な空間

20

まちなみ塾 講義録 2011

図31 良好な景観の検証。揃っていればいいというものではない

図30 良好な景観はいまや標準装備となる

ら空地だらけです。むしろ家が建っているほ割と昔につくられた住宅地では駐車場用地

うが少ない。それからだんだん家が建ってきはたいていは１戸に1台分しかありません。しますから、75 年、85 年、95 年と空地は減っ

かし今は免許のある人に1台の時代になっててきます。

いるわけです。そういうときに、この空地をしかし、2005 年、最近になると空地が増え

みんなの集約駐車場にしましょうという例もてくるようなところが目立ってきます。それあります。多分、一括して借り上げてやってで、こちらの図を見ていただくとわかりますいるタイプだとは思います。

が（図 33）、2区画を合わせて使おうというよう

本当はあまり車には依存しないほうがいいな試みが始まっています。たとえば、菜園とのですが、このような住宅地ではやはり不便して使おうというものだったり、あるいは隣なので、みんなが車を使って一定程度の生活の敷地を両側の人が半分ずつ買った例、こうができることを続ける。そうじゃないと、まいうことで敷地を大きくして住宅そのものもすます人口が減っていって本当に廃墟のよう大きく使う。あるいは、これはやや特殊な例になってしまうということなので、こういったですが、隣の方が頑張って空地の区画をコミ取り組みがされているわけです。

ュニティ施設にしてしまった。ちょっとした
子供を遊ばせたりできるような施設にしたと

人口・世帯・郊外の動向いうものです。空いているのだからいろいろ

さて、今このような取り組みも始まっていなことに使う。自分の住宅を広くするのも一るということで、もう少し一般的な世帯人口

つの手だし、それこそコモンとして使うやり方の動向、将来にかけてお話ししておきたいともありますし、こういうことが始まっています。

思います。

図32 「住宅地再生」を検証する

図33 空き地の一体的な利用（区画統合状況）

まちなみ塾 講義録 201121

1900 年から2100 年まで 200 年間分を超長えるといっても、夫婦と子といういわゆる核期で見たときの日本の人口です（図 34）。これを家族ではなく、増えるのは高齢者単身世帯で、見ると、今がちょうどほぼピークにいます。

その意味ではマーケットは相当縮小気味にな

この20 世紀の100 年間、これがいわば郊外っていくと思います。その一方で、じつは建住宅をつくってきた100 年間です。この100物が建っている市街地というのは相変わらず年間で日本の人口は約 3 倍弱、4,000 万人強

拡大していきます。つまり、建物は建設されぐらいから1億 2000 万人強になっています。

続けられているというわけです。

この予測では、21世紀の100 年間は人口がしかも、そこで興味深いことは、空き家が3 分の1強にまで減ります。ということは、こでる分だけほぼつくられています。これはどれまで郊外住宅地をつくってきた時代だとす

ういうことかというと、つくられたものがすぐると、今後はどうなるのか、もういらないとに空き家に転換しているわけではなく、空きいうことを言おうとしているのではありませ

家は一方でどんどん増える、その脇で住宅がん。じつはいるのだけれども、今までと同じ

どんどんつくり続けられるということなのでようにつくっていったら大きな問題になるとす。その意味では東京の郊外部も建築行為がいうことは、皆さんすぐに予想ができると思

これから全くなくなるというわけではなく、空います。

き家化みたいな話と、新しい建築というもの

それからもう一つ、100 年前は日本はまだ若い国で高齢化率も非常に低かった。しかし

まちなみ塾 講義録 2011

良い、悪いは別にして。

今後は40％になります。そういうときに、高また、最近都心に住みたいという人が増え齢者が大多数であるとことが前提となっていているということもさることながら、よく見るる社会で、住まいや住宅地というものを考えと、要は以前から都心にいる人は都心に住みていかなければなりません。

たい、郊外にいた人は郊外に住みたいと言っ東京圏の、郊外住宅地のある市町村の今後ています。つまり、今いるところがいいとい予想される人口のピーク年です（図 35）。東京都

うことが、この種の調査の正しい読み方なわの場合でも、八王子、立川、三鷹は2025 年

けです。要は今まで住み慣れたところから離がピークです。関西圏はもっと厳しい状況でれたくないというのが、やはり基本的な心情す。したがって、地域によって相当差があるというか、皆さんがそう思われていることなことを見ていただきたいのと同時に、東京はのです。そこを考えると、やはり郊外にこれ

まだかなりいけるかもしれませんが、しかしだけの人が今住んでいるということは、その神奈川はもう余りないぞという感じです。

人たちは皆、都心居住だから都心にいけばい

また、世帯数のほうが住宅市場には関連がいという話ではなく、やはり住み慣れたとこ深いわけですが、都道府県別将来世帯数を見ろで、高齢者だけではなくて若いコミュニテ

ると、あるところまでは増えますが、長い目ィも入れながら、そこで暮らしていけるかとで見ると減っていきます。ただし、世帯が増いうことがとても大事な問題だと思います。

図34 超長期で見たときの日本の人口（1900〜2100）

22がちょうど併存をしている状況なわけです。

図35 郊外住宅地のある市町村の今後予想される人口のピーク年（東京近郊）郊外開発に必要なものということが非常に大事だと思っている次第

まず、これからの郊外開発に必要なものとです。ゆとりや、遊びといっても悪い意味でして、まずやはり"ゆとり"を持つことがたいはなくて積極的な意味での遊び的な部分、そへん大事なことかなと思っています。都心にういうものが住宅地の魅力につながっていく

居住することも確かに魅力的です。しかし、のではないでしょうか。

都心の魅力というのは、たとえば、買い物がまた、古いものを使いながら新しいものを再すぐ近くでできるとか、美術館や映画館が近生していくことを、実験してみたお話しします。

くにあって毎週違う催しをやっているとかで

私の研究室の調査ですが、郊外の住宅地です。これはつまり、住宅の中の魅力ではなくもたとえば隣の敷地が空いたら買いたいといて、自分の家から遠くないところにそういうう人が結構います。こういう方々は、意外に施設があるという魅力なわけです。しかし、というと失礼なのですが、そこそこにお金も郊外に行くとそういうものはありません。そ持たれていて、全く夢のような話でもないわ

うすると、郊外の魅力の一つは自然環境です。

けです。遠いところには引っ越したくはない

この自然環境はどうやったら十分享受できる

けれど、自分のこれからのライフスタイルにか。さらに、郊外に住んでいるから買い物しフィットする家だったら、同じ団地の中であなくていいということはありませんし、美術

ればちょっと動いてもいい。もう子どももい

館みたいなものはあきらめてもいいという話なくなったから、同じ団地の中のもっと小さでもありません。そうだとすると、交通機関な家があったらそちらに移ってもいいというの問題もありますが、できるだけ自分の住宅

人がどれぐらいいるのか。あまりたくさんはの中でそれに類することが可能であればいい。

いませんけれども、それでもゼロではない。

たとえば、とても立派なオーディオルームをそういう人もいるわけです。このようなニー持っているとか、ホームシアターがあるとか、ズをマッチングさせてあげると、10 年後には、

あるいはとても広い庭があってガーデニング

少しなのですが、何もやらないのと比較するができる……。そういうことは、都心に居住と空き地が減っている（図 36）。

しているとなかなか難しい。やはり空間的、

あるいは、同じ団地の中で広いところがあ

スペース的ゆとりがないとできません。そのったら建て替えで移動したい。あるところで意味では、やはり、ゆとりを持たせてつくるは、できるだけ空き地を集めてくるように仕施策なし／１０年後

同じ団地内でニーズに合わせた移動を推進させた場合／ 5年後、１０年後同じ団地内での移動をできるだけ集約させた場合／１０年後

図36 郊外住宅地の変遷。施策の有無による10年後の空き地、空き家の様子

まちなみ塾 講義録 201123

向ける。地域全体にバラバラに空き地、空き

ろいろなものがあります。

家はできてきますが、あるところに意図的にそれから大事なのは、多分あらかじめそう

集めるような策を施すと、この空いたところいうことを決めても、大切なのはやはり住民を新たな菜園に使う。

がどのようにかかわりを持てることだと思いますが、それには、四つぐらいのポイントがマネジメント

最後に、やはりマネジメントの話をしておきたいと思います。
アメリカの住宅地、あるいは欧州の住宅地はつくったときが、一番資産価値が低くて、その後どんどん上がっていくものです。日本

まちなみ塾 講義録 2011

一つはやはり信頼です。じつは町内会や自治会には歴史があり、それなりに機能するはずだという考え方もあります。
それから、契約。これは管理会社と住民が契約をするタイプです。

の場合は全く逆で、つくったときが一番高く

さらに、不動産の権利を介したつながり、て、普通はどんどん落ちていく。それはちょ先述したレッチワースがそうです。レッチワ

っとおかしかろうということで、落とさないた

ースは地面は公社が持っています。それを、めの、あるいは上昇させるためにはやっぱり

定期借地として個人に貸しています。ですか

住宅地を維持管理していくということが、とら、底地を持っている公社が、全体の管理をても大事にこれからなってまいります。

やります。そのほかにも、たとえば、団地管

そのためには、今まではどちらかというと、理組合方式。これは結構複雑ですが、組織がどうすればいい空間の住宅地がつくられるか

一旦借り上げて、転貸するといった形ですが、というハードな計画論でしたけれども、ソフ

いろいろなやり方が考えられます。このようトな計画論というものがこれから特に重要にに不動産の権利をうまく使うことで、契約よなってくるのではないかと思います。

りはもう少し質の異なるタイプのつながりを

組織はいろいろあります。たとえば、町内24あると思います。

もたせることも可能かと思います。

会、自治会みたいなもの、それから団地管理

それから、最後はやはり、行政とどう連携す組合、法人の場合ももちろんあります。それ

るかで、典型的には建築協定運営委員会のよから、あるテーマに沿ったまちづくり協議会

うに、建築計画が出てきたら審査を擬似的にや NPOなど、あとから自然発生的にできるもやってあげるというようなやり方です。たとのもあれば、住宅地をつくるときからビルトイ

えば、公園の管理や街路の清掃維持のようなンしておくような、そういうやり方もあります。

話については、場合によってはアドプト制度

維持管理のための仕組みの一つは、法定のなど、いろいろなものが、管理者も含めて可協定です。ただ、建築協定というものは今も能になってきています。その意味で、全部があるわけですけれども、これは建物にしか使排他的というわけではなくて、いろいろなことえないので、今やどちらかというと景観協定を組み合わせながらソフトな計画をどうつくっのほうがたぶん使いやすいかもしれません。

ていくか、そういうことがやはりいい住宅地を、

たとえば、清掃は建築協定では決められませいい状態に保つポイントだと思います。

んが、景観協定だと決められる。たぶん、景まちなみ塾では、現地視察でそういった維

観協定のほうがこれからは主流になっていく

持管理について住民へのヒアリングであったと思います。

り、実際に管理されている方の意見を聞いた

事業者が一人協定で景観協定をつくって、りする機会もあると思いますので、その辺りある組織を想定して、そこに住宅地の管理をもぜひ皆さんも考えてみていただければと思担わせる。最初の分譲時にそういうものをビいます。

ルトインした上で分譲していくような仕組み

第1回目なので、イントロダクションの講も、これからどんどん考えていっていいので義でしたが、これからの演習や視察など、実はないかと思います。もちろん、そのほかに、りの多いまちなみ塾になることをお祈りをし任意のまちづくり協定、まちづくり憲章、いて、私の講義を終わらせていただきます。

住宅生産振興財団

2

まちなみ塾
2011

【現場】

まちなみ視察＋住民懇談会

泉水路

来客用駐車場

こしがや・四季の路 街区図

道路

フットパス
公園・緑地

専有宅地・その他施設【まちなみ視察】2011年 7 月23日（土）
リファージュ高坂（埼玉県東松山市）
レイクタウン美環の杜〈越谷レイクタウン〉（埼玉県越谷市）
こしがや・四季の路（埼玉県越谷市）【住民懇談会】

2011年 7 月23日
（土） 場所：香取神社集会所「こしがや・四季の路」出席者
管理組合 理事長 密田善夫
管理組合 副理事長 村松直紀
建築協定運営委員会 委員長 山根 覚
建築協定運営委員会 副委員長 増子和則
建築協定運営委員会 会計 新福隆雄

注：今回の視察は住民の方々の許可をいただいたものです。
一般に住宅地の見学にあたっては、住民の迷惑にならないよう十分な対応を踏まえてください2011年 7 月23日（土）
まちなみ塾 講義録 201125

リファージュ高坂（埼玉県東松山市）
ガイド：大谷宗之氏（ミサワホーム㈱ 販売商品企画部 まちづくり・分譲企画課 課長）「リファージュ高坂」は、東武東上線高坂駅東口にあるUR都
市機構の開発エリアにあり、建売分譲34区画、建築条件付き
宅地分譲26区画で、2009年8月に竣工した財団コーディネー
トの住宅地。道路計画から、宅地割、外構まで一貫したまちな
み計画が実現したプロジェクトである。
東西に横長の計画地の中を周回する区画道路、それを貫くセンターフットパス沿いに緑豊かなまちなみが生まれている。
またこの区画道路沿いでは電線類の地中化も実現している。
敷地延長宅地では、フットパスの配置を活かして開放的なアプローチを生み出している。また、舗装や石積みの土留、アプロ
ーチ部分などには積極的に自然石、天然木を使用して、景観を整えている。

26

まちなみ塾 講義録 201127

（埼玉県越谷市）〈越谷レイクタウン〉

レイクタウン美環の杜

ガイド：井野善久氏（大和ハウス工業㈱ 技術本部 東京デザイン事務所 街づくりG グループ長）

JR武蔵野線・越谷レイクタウン駅前に広がる、大和ハ
ウス工業が2008年に開発した “環境共生住宅団地”。調
節池（レイク）から運河（キャナル）を引き、その両岸に戸建住宅とマンションからなる住宅地が建設されている。
北に広大なレイクが広がり、キャナルからの自然の影
響も大きく受ける立地環境にあるところから、これらの自然環境や昔ながらの景観を積極的に取り込んだパッシブ
デザインのまちづくりを具現化することが目標とされた。
街区の北・北西側に高垣をはりめぐらせることによって
冬の北風が街区へ流れることを抑制する。また、街に流れる風をコントロールするように建物を配置したり、植栽計画によって建物周辺の温熱環境の緩和も考慮している。

28

まちなみ塾 講義録 2011

まちなみ塾 講義録 201129

こしがや・四季の路（埼玉県越谷市）
ガイド：若色欣爾氏（㈱ガイア住環境技術研究所）

東武伊勢崎線せんげん台駅の西方、約6,300㎡の屋敷跡に
1988年に売り出した21戸の住宅地。既存樹をできるだけ残した緑豊かな住宅地である。平成21年度第5回「住まいのまち
なみコンクール」では国土交通大臣賞を受賞した。
井戸水を利用した泉のある公園からボンエルフ道路に沿ってつくられた掘り割りをビオトープに仕立てて、街区全体にせせらぎのある景観となっている。建物や塀は、白壁と和瓦の和風デザインで統一し、現代のお屋敷街を提案している。
2008年に建築協定を更新、ビオトープ委員会、協定運営委
員会も発足させて、維持管理に積極的に取り組んでいる住宅
地である。

30

まちなみ塾 講義録 2011

泉

水路

来客用駐車場

街区図

道路
フットパス
公園・緑地
専有宅地・その他施設

まちなみ塾 講義録 201131

【住民懇談会】
2011年 7 月23日( 土 )「こしがや・四季の路」出席者

場所：香取神社集会所

管理組合 理事長 密田善夫
管理組合 副理事長 村松直紀
建築協定運営委員会 委員長 山根 覚
建築協定運営委員会 副委員長 増子和則
建築協定運営委員会 会計 新福隆雄

事業者の関わり方

背景には、事業者・住民・行政の三者が一体……それでは最初に、「こしがや・四季の路」

的に運営管理とサポートしているという仕組に開発当時から携わって、現在もサポートさみが評価されたものと受けとめています。

れております若色欣爾さんに開発計画時のこ

ここは、全部で 21戸、各戸の敷地面積はと、その後、自治会、建築協定管理組合の皆最低 200㎡以上ということになっております。

さんから維持管理のことについて、お話しを

越谷市では、およそ100㎡が標準宅地面積な伺っていきたいと思います。

んですが、その倍の面積なので価格も非常にそれでは、皆さん御苦労さまです。

高いものになって、当時、売れるかどうかは

私は、ここには住んでいませんが、越谷市非常に心配しましたが、フタふたを開けてみ

街づくり協議会の会長をしております。私がると非常に好評で、またこういう緑の豊かな

以前勤めていた会社がここの開発をしました

住宅地が気に入ったという方が購入されたのので、当時の担当者であり、その後、会社はで、そのあとの維持管理もうまくいっている

一応退職して、23 年ほどまちづくりのサポーというふうに思っております。

若色氏

トに関わらせていただいてきました。

その後、私どもで、｢ 建築協定ガイドブッ

ここを最初に開発したときは、周りはほとク｣をつくり、さらに管理組合をつくってもらんど農地で、ぽつぽつと家が建つ程度でした。

って維持管理をしていただいておりますが、

こしがや・四季の路の敷地は、大きなお屋敷

20 年経って建築協定が切れたので、それにつだったのです。その屋敷林をできるだけそのいての講習会など私たちの協議会で、サポーまま残して開発できないかということで検討トさせていただきました。

しました。

やはり、一人協定でつくった後はうまく運

2011年度の「住まいのまちなみコンクール」

営できてないというのが実情ですので、越谷で国土交通大臣賞をいただきましたが、その市は横浜市等の建築協定連絡協議会ではな
く、「建築協定フォーラム」というのを昨年立ち上げました。それは、越谷市の開発事業者
が10 年、20 年たった後の建築協定のまちをどのようにサポート、運営、支援していくか、「こしがや・四季の路」
オフィシャルガイドブック
2010年

さらにまた更新等のお手伝いをするか、それを行政と一緒にやっていこうという組織がつ
くられております。こしがや・四季の路の入口にある建築協定の表示板等を設置する事業とか、それから見学会、勉強会等をやっております。
こういう形で、やはり事業者がこれからまち育てにどうかかわるかという形では、そういう意味ではまた一つのモデルというかヒン

32

まちなみ塾 講義録 2011

トじゃないかなと思っております。そういうととお考えください。だから、約 8 割強の金額

ころが、また評価されているんじゃないかと。

が環境の維持管理のために年間使われており

とにかく住民の方がすごい努力をされて、ます。

やはり当初私たちが開発したときは水路が、管理組合は最初の入居時に発足しました

普通のコンクリートの水路だったのですが、が、その後、ここを購入される方には管理組皆さんでビオトープにして維持管理している合の加入が義務づけられているようなかたちというような努力が、ここの一番大きなポイで販売されています。21軒ですので、3 軒のントですばらしいと思います。

方が 2 年契約で理事に任命される輪番制にな管理組合と建築協定運営委員会
増子氏

建築協定運営委員会副委員長の増子と申します。
管理組合の活動は、どちらかというと緑と水路の管理がメインになっております。当初、っています。売り出してから23 年経っていますのでほとんどの住民が 3回ぐらい役員を経験をされております。ですから、行政の交渉の仕方、それから自分たちが今何をしなければいけないかということを、住民の方一人ひ
とりよくわかっていらっしゃいます。

全長約150メートルのコンクリートの水路は

それと同時に、年時総会や臨時総会、それ水深 30センチぐらいしかなかったため、夏場から清掃や勉強会などいろいろな機会を設けになると藻が発生して、悪臭が漂うこともあて、大体年間で少なくとも5回ぐらい、住民りました。年間で 3回ほどバキュームカーでの方々が共同で集まって何かをしているとい水を全部吸い上げて、みんなでデッキブラシ

うことでコミュニケーションを図っています。

でこすって藻を掃除したようなことがありまそういうところが、この四季の路の管理組合した。そこで、私たちが辿り着いたのが、水の特異なところかもしれません。

路の上流域には田んぼの土と水性植物を入れ、下流域には砂利を敷き詰め途中に苔島な

道路と植栽

ここの道路は、一般の道路と異なっ

どで淀みを設けるなど、自然の力を借りて水

若色氏

質を浄化する方式に改修することでした。そています。基本的には6メートル道路の公道

こで 2003 年 9月、自治体と住民参加による協で、越谷市に帰属されております。ただし、

働作業「ビオトープ活動」が始まりました。

普通 U 字溝が両側にあるところ、側溝をやめ

コイは残念ながら失敗しましたが、今はメダて片側に水路で残して雨水の排水をとっておカがほぼ自然の状態で生息しています。

ります。さらにそこから30センチ、民地が後

また今現在は、「緑のワークショップ」とい退されております。そのほかにボンエルフ道

う勉強会を開いて、みんなが自宅の敷地の中路とか、ハンプとフォルトで道路の形が変わの植栽や公道部分の植栽の管理も皆さんの手っているので、開発当初は越谷市から、このでやっていただこうということで、講習会をような高度な道路は経験がないので帰属でき行っております。本来は中木程度で 2メート
ル前後、低木が1メートル以下のものは市が管理していただくわけですが、残念ながらやっぱり年に1回ぐらいしか来ないので荒れ放題になってしまいます。ですから、住民の管理がそこに加わらないと、やはりいい景観は保てないので数カ月に1回ずつ刈り込み作業を行うというようなことをやっております。
これらの管理費として、1999 年から1軒当たり7,000円いただいています。ここは21世帯ですので年間で176 万円になります。そのうち約150 万円がこの環境維持のための費用

まちなみ塾 講義録 201133

ないというようなことを言われました。そうい

それと、開発当初にはあって、その後、辞うことで、とりあえず 3 年間にわたって公共

めたり、撤去されたり、したことはありますか。

施設等の維持管理協定書というのを開発業者

それともう一つは、通常、民間の開発事業と市がつくりました。基本的には、帰属はす

者なら売ってお終いになってしまいますが、るが、中の道路、公園、水路について、ほとどのようなきっかけがあって管理に関わるこんど全部住民の方で管理してくださいというとになったのですか。

ものでした。その3 年間の管理実績を踏まえ

山根氏て、4 年目からは管理組合と更新をしておりくられましたが、確か 3 年ぐらいのとき、そます。帰属した道路を民間の管理組合が管理のときの役員が、これは作業的なことはアドするということは、あまり例がないと思いま

バイスをもらいながらも管理組合でイニシアす。道路の舗装材、石畳も、本来ならば公共チブをとってやっていこうということになりまがやりますが、ここでは舗装材の洗い出しブした。でもその中で、集金業務だけは業者のロックを市から補給していただいて、ガタが子会社に残して、何か大きなことが起こった

ついたら砂を入れたり、そういったような作

場合の相談ができるようなパイプは残してお業は住民がしております。多分、きめ細かいいたというです。管理組合の動きの中では、管理は行政ではできないと思われます。そう

住民の声を管理組合で聞いてやっていくといいうところは、地域の住民が自分たちの生活ったところが一つだと思います。

道路として考えてやっていくほうがうまくいそれから運営委員会は、たまたま私が輪番くのではないか、そういう意味でも新しい試

制で管理組合の役員だったときに建築協定のみだと思っております。

更新がありまして、そのとき管理組合の中でそれから、木がいっぱいありますが、当然、協定運営の準備委員会をつくりました。建築

公道や公園という官地にある木、共有地にあ協定というのはいろいろ勉強していくうちにる木、それから民地にある木と大きく3 種類

長いスパンで見ていかなければいけない、多に分かれています。さらに民地にあっても管少知識を持って勉強しながらやっていく必要

理組合で管理するものというのもあります。

があり、2 年で交代していくのはいろいろ支そういった樹木を行政と住民の方がどのよう障があるのではないかということで、もう少に維持管理するかという協定書を結んでおりし長いサイクルでやっていこうということにまして、それは毎年見直しをしております。

なりました。しかし、組織的には管理組合の今年度は官地の中の緑樹帯に当初の樹木が植中の一部ということになっております。

わっているのですが、23 年ほど経つと古木に……増改築などをするときでも建築協定運営

なったりかなり伸び放題になってるようなと委員会さんに図面を提出したりする必要があころがあります。そういうところはもう一回見るわけですね。

直してお花を植えようということで、緑のワ

山根氏

ークショップが市に申し入れています。現在、テマチックに行えるようになってはいるのでそのような計画でどのぐらい予算がかかるか、

すが、現実には、難しい。皆さん、常識的な市がどのくらい負担してくれるかというよう範囲でわかっていらっしゃるので、塗り替えなことも含めて交渉中です。

でも多少色が違っても、そのへんはよしとしということで、行政と一緒に公道や公園を

まちなみ塾 講義録 2011

そういう勉強をしましたので、シスようということになるかと思います。

管理しているというのが、こしがや・四季の……たとえば、ルールのような決め事が途中路の大きな特徴ではないかと思っています。

で変わっていったようなことはありますか。

管理組合の活動

34

業者のイニシアチブで管理組合がつ

山根氏

集金業務は残して、後の運営は管理組合が年間予算を持って運営していくという……3点ほどお聞きします。管理組合と建築ことになったことですね。それはある意味で協定の運営委員会の両方あると思いますが、は画期的なことです。住民がかなり責任を持

活動自体はどのように分けられていますか。

つということですからね。輪番制でやっていますから、年間幾らのお金がどう動いているいことでした。一般的には子どもが落ちたら

かということは皆さん知っているわけです。

どうするかというような問題があって、行政

それは、これだけのことをすれば、これだけにもいろいろ抗議があるので柵をしてしまいのお金がかかるよということが、理解しています。ここは、親水性や景観上の価値を優先ただけやすいという部分はあるかと思います。

して、基本的には地域で見守り、自己責任で最初に決めてこれは不都合だから取管理することとして、柵をしなかったのです。

りやめようというようなことは今までないでそれが、住民のビオトープ活動にも発展してすね。ただ、今は7,000円の管理費になっていったと思います。公共空間と私的空間といいますが、これも紆余曲折ありまして、最初

う二つだけで線引きするのではなく、中間領

は15,000円だったのです。高いという感じは域であるセミパブリックゾーンという空間があったのですが、浄化槽が壊れたりしたとき大切です。これからはそういう半公共みたいの費用にということで理解していました。そな空間について、皆さんが自分で維持して管れもクリアしてある程度一定の金額が貯まっ理するんだというように。住宅地を計画するたので、それから2、3回下げて現在の7,000

ときには、官地と民地だけではなくて、その円になり、もうこれで10 年以上続いています。

中間帯であるコモンなどをたくさん考えてい

密田氏

増子氏

皆さんが道路を歩いておわかりのとただきたいと思いますね。

おり、四季の路は白をベースにして、萩・津……今のお話の中で集金だけは業者にお願い

和野をイメージした開発業者の設計を維持ししているということでしたが、われわれも出納ているわけですが、その白壁が民地と道路と業務で自治会さんともめてしまうことがありまかぶっているわけです。民地側から見れば、すが、その業務はいくらで発注されているの自分の敷地から外側も同じ色でということにか、差しさわりなければ教えていただきたい。

なるわけですが、敷地を取り巻く外壁に関し

山根氏

ましては、管理組合の中で協定が決まったと……管理組合と自治会の両方が存在するのできに一部システムを変えて、隣地との境界線

しょうか。

にある壁と、たとえば鉄の手すりのような境村松氏

界をイメージするものはすべて管理組合が管ぐらいの自治会があります。こしがや・四季

理するものに変えたのです。あくまでも敷地の路はそのうちの21軒で10 班ということにの中にある私有財産ですが、それらの管理はなります。

月2 万円です。

ここは大道自治会という、500 世帯

管理組合がやる。そのために、約14、5 年前

当初は100 世帯もありませんでしたが、こに塗り替えたときに約 200 万円ほどかけて全

こ20 何年の中で 500 世帯を超えました。自治

世帯の壁の内と外を塗っております。そうい会の中には、総務部会、環境部会、衛生部会、

うようなお金の使い方もしております。そのなどいろいろな組織があります。トータル的

へんが管理組合の規定の中ではちょっと変わには17 班ぐらいになっていますが、その中かったところですね。運営上でも。

ら班長さんが1名ずつ出て、月に1回評議委

その後の変更点
若色氏

今の補足ですが、最初は、管理組合員会を開いています。この自治会で皆さんの意見を聞きながら介添えするところはしていこうというようなことでやっております。

と建築協定運営委員会は兼任でした。そのた自治会の会費は1世 帯 500円／月、年間

めに、任期も共に2 年にしたのですが、20 年

6,000円ですが、われわれの班では管理組合

経って更新をしたときに新たなご提案したの費の中でそれを賄っています。管理組合費のです。もう皆さん一巡したので、できたら、中に自治会費が含まれているということです。

建築協定運営委員は固定して、ある程度長く

それ以外に、いろんなお祭など、四季の路とやっていくほうがいいですよというご提案をしては管理組合費の中で賄っているというのして、今はそのようになっております。

が現状です。

私が一番心配していたのは、水路に柵がな……はい、ありがとうございます。それと、23年

まちなみ塾 講義録 201135

経たれて転居された方はいらっしゃいますか。

て考え方も似ている人たちが、ましてそれで3 軒ぐらい転居しています。トラブル

21軒で、そんなに多くなかったこともあります。

は特にないですね。管理組合の総会などに出……同世代でほとんど入れ替えがなく23 年間席していただいて、雰囲気になじんでいただ

経たということはすばらしいなと思うのですく。21軒ですから比較的顔の見えるお付き合が、今はリタイアされるような時期になって、いができるので、途中入居の方でもあまり戸当然お子様も独立されて、同居されてないケ

惑いはないですね。

ースも増えてきていると思います。ハードウ……駐車場は大体1台の計画だったようです

エアとしての住宅の間取りもご夫婦二人だけが、その後、2台目を増やしたお宅はありますか。

では使い勝手も違ってきてリフォームの必要

駐車スペースを増やしている家はあ性を感じていらっしゃるかもしれない。これりません。車を2台持っている家は何軒もあから先将来に向けての何かビジョンみたいなりますが、外に借りています。

ものがございましたらお聞かせ下さい。

……一般的に、いくら立派な管理組合や規約

密田氏をつくったところで、住民の方々の認識が盛は、もう半分以上です。

り上がらない限り、なかなかうまくいかない、

増子氏というのが正直私の感想です。こしがや・四なり歩行もだんだん困難になってまさに最近

季の路ではどのようにして盛り上がっていっ

お風呂の床をフラットなものに改築しておりたのか。もしくはデベロッパーがどのようなます。そのほか台所やリビングなど内装に手しかけをつくっていったのかというところを、を入れている方はいらっしゃると思いますね。

ちょっとお聞かせいただきたい。

今後に関しては結局われわれ自身の高齢化の

増子氏

密田氏

子どもが独立して、夫婦だけの世帯
同居している私の義理の母が高齢に

特に、ああした、こうしたということ問題になっていますけど、要は各家族の中で、はありません。自然にこのようにみんなでコ

どうやっておじいちゃん、おばあちゃんの面

ミュニケーションがとれるようになったので倒を見れるかという、もうこれは皆さんが共す。しいて言えば、当初は水路の掃除などは通に抱えている世間一般の問題と何ら変わり

全家庭から出ていただいて、3カ月に一度ぐないですね。

村松氏

らいの割合でやっていました。ですから、そ

あともう一つ、親睦が図れている理由の一

ういう中でコミュニケーションが非常にうまつをあげれば、バーベキューもそうですが、くとれたのですね。最近は、サイクルが少し

総会でもお酒をよく飲んでいるのです。年に長くなりましたが、やはり集団で掃除を行い、2回か 3回集まる、そういう時間が取りやすい

秋には掃除のあとにバーベキューをやるなどようになってきていますから、男性だけじゃ

行っています。

なくて、奥様も含めて飲み会をやっておりま

密田氏

それともう一つ言えるのは、年齢のすから、そういうこともあげられるかもしれ

幅が結構狭いことがあります。売出当時かなません。

りの高額物件だったので、わりかし限定され若色氏

これからのいろいろな問題を解決す

るには、やはりいいコミュニティがまずつくられていないと難しいですね。それがあって、高齢化の問題や世代交代も乗り切れるのではないかと私は思っていますね。
先ほどの質問で、コミュニティが活発化す
るのに事業者の方は何かしかけをしたかというお話がありましたが、しかけというほどではないですが、あえて共同で管理するものをいっぱいつくっちゃったのです。樹木や小川、共同の駐車場、管理費を15,000円と設定す
ると、皆さんで考えざるを得ないのです。建36

まちなみ塾 講義録 2011

築協定だけをポンとつくっても、そのためにいのか安いのかわかりませんが、広告を見ら協議をすることは少ないですが、樹木の管理れた方の意識がどういうふうに働いているっは毎年みんなで話し合わないと進まないことて逆に知りたいくらいです。

なのです。そういうことが一つのきっかけに……昨今、「安心・安全」への関心が高まっなると思っています。

ていますが、セキュリティを入れようという……管理組合で管理している高木には番号札

お話しはありまあせんか。

がついていますが今、何本あるのですか。

密田氏

最初、購入したときは1年間自動的

山根氏

21本あります。

にセコムがついていましたが、1年経って更増子氏21本というのは、公道の部分と別に新している家はほとんどありません。泥棒は各家庭の敷地内に最低1本ずつ管理組合が管未遂が1件留守がちな家でありましたが、そ理する高木があるということです。公道の部の後はほとんどありません。

分については、行政にできるだけ高木を伐採

山根氏していただかないと電線にひっかかるような

いろんな人が見学に来ることを心配している部分のものも出てきておりますので、それは方もいらっしゃいますね。将来的には、管理管理組合との交渉でやっております。

組合で管理する防犯カメラとかそういうのも

若色氏

あともう一つ、今後のことにも関係賞をもらったり注目されているので、必要になるかもしれません。
門灯に自動点灯の丸い外灯があるのしてくるのですか、建築協定を更新してわか

増子氏ったことですが、建築協定だけではあのようですが、電球の色も管理組合が決めて使ってなデザイン、色はなかなか保存できないといいますので、全部つくと結構明るいですね。

うことがわかったのです。ただ、アンケート密田氏をとると基本的には現状から変えたくないと

5、6カ所ありまして、相当明るい。歩専道にいう回答が多いので、運営細則をできるだけ面している塀の中にも照明が入っています。

具体的に整備し直しています。

あれは私有地で電源は各戸が要負担してくれ

防犯灯も植栽の植え込みのところに建築協定だけでは自主管理ですので違反している。先般、協定の話で出たのですが、そたときに住民同士が裁定することも現実的にこではその機具が古くなって壊れたならどうはなかなか難しい。そういうところで、行政するか。結局、機具については、市が負担、がかかわってもらえる仕組みはやっぱりつく

でも電球は管理組合で交換する。

っていきたいと思います。そこで、ちょうど

若色氏

越谷市が現在景観計画をつくっておりますのとで一つエピソード。入口の大きな桜の木が、で、それができたときには景観法の中でもう市の方から区画整理で全部切ってしまうとい

一度見直して、建物、植栽ともに自主管理しう話が出たのです。それに対して、地域の方

つつ、さらに行政も関与できるような制度がもあの木は保存したいということで、皆さんか

将来できないかと思って勉強中です。

ら陳情書にサインいただきまして、残すことが……いろいろ手をかけて管理されていますが、できました。本来はこの住宅地の中だけの問

僭越な質問で恐縮ですが、資産価値の上昇は題ですが、周辺の住民の方々へまで、大切な保たれているのでしょうか。差し支えなけれ

景観を守っていくことが波及していきました。

ば教えていただきたいと思います。

最後に地域の住民との交流というこ

今は、植栽の管理も、民地のもの、共有でもともと建ったときがちょうど平成

するもの、市のものとバラバラで管理してい元年のこれからバブルになろうというときでますが、いずれは管理組合を法人化して市かしたが、そのときから見ると3 分の1です。

ら全体の業務委託を受けて、一体的な管理を

密田氏

ちなみに、過去には4,500 万円、最するような仕組みが生まれると非常にいいな

近では3,800 万円で不動産屋さんに広告を出というふうに、そこまで私は思っていますが、された方がいらっしゃいましたが、どちらも

これからもまだまだいろいろあると思います。

売れておりません。管理組合があるという条

これからは、皆さんからもいろいろ教えてい件が買いにくいのか、それとも物件として高ただければと思います。

増子氏

まちなみ塾 講義録 201137

住宅生産振興財団

3

まちなみ塾
2011

【環境・エネルギー】

人の内なる環境と住まいの環境・地球環境
宿谷昌則（東京都市大学 環境情報学部 教授）

快適な建築・都市環境の創出に向けて

宿谷昌則（しゅくや・まさのり）

1953年東京生まれ。早稲田大学理工学部建築学科、同大学院博士課程修了。83〜85年（株）日建設計。88年武蔵工業大学
大学院助教授、カリフォルニア大学ロ−レンスバ−クレ−研究所・客員研究員。95年武蔵工業大学（現・東京都市大学）大学院教授（大学院環境情報学研究科・環境情報学部）。
建築環境学。自然のポテンシャルを活かす照明・暖房・冷房・換気などの建築環境システムとは何かを研究する。また、建築環境空間におけるヒトの振る舞い（感覚・知覚から意識・行
動に至る一連のプロセス）と建築環境システムの関係について
生物学の視点を取り入れた研究も行なっており、自然のポテン
シャルを活かせる人の自然な住まい方とは何かを明らかにすることをめざしている。2003年9月より「低エクセルギー利用研
究国際ネットワーク（LowExNet, http://www.lowex.net/）」代 表。 著 書：『 エ クセ ル ギ ーと 環 境 の 理 論 』（ 北 斗 出 版、
2004）、
『自然共生建築を求めて』（鹿島出版会、1999）、『光と熱の建築環境学』（丸善、1993）ほか。研究室のホームページ：http://www.tcu.ac.jp/~shukuya/ 。

会場：TKP 新橋ビジネスセンター

2011年 8 月4日（木）
まちなみ塾 講義録 2011

39

はじめに

建築に関係することを学んだ方は、建築環割とかになりますけれども、たいていは9 割ぐらいですね。

境工学とか建築設備学と呼ばれる分野がある

それで、日本人の平均年齢を大ざっぱに80

ことはご存じだと思いますが、そうでない方年とすると、簡単な計算ですぐわかるとおり、にご説明すると、このタイトルにもあるよう

70 年を越える時間を人間は建物の中で過ごすに「人のからだと、そのからだを取り巻く環のだという話です。小学生でもわかる当たり

境」を読み解くことをやっています。

前の話なんですが、こういうことをぼくらは、では、それが住まいやまちなみづくりにど

スポンと抜かしていろいろなことを議論してうつながってくるのか、あるいは地球環境やいます。じつに長い時間をわれわれは建物の

今回 3.11の大震災を経験して、特に福島の原中にいるということですね。ですから一番身発事故もまだ全然収拾しないような状況で、近な環境というのがじつは「建築環境」ある

どのように考えていけばいいのか。いろいろいは「住まいの環境」なのです。

反省しなければならないことがたくさんある

今日この部屋はほどほどの冷房になっていだろうと思いますが、やっぱり根本に戻って、るようですけれども、2、3 年前だとよくヒー人間のからだをまずちゃんと考えること、そトアイランドのことがテーマになっていまし

れから環境というのはどういうふうに定義さたが、今日みたいなカンカン照りの天気の中、れるものなのかということをちゃんと考える

もう寒くていられないような部屋でシンポジことが重要だとぼくは思っています。それをウムをやっていたりすることがありました。

「建築環境学」と私たちは呼んでいますが、ぼくはそういうのは非常におかしいと思って

一般には「建築環境工学」と言われている分います。要するにみんなで議論していること野です。建物の中で人にとっての環境がどうと、実際に実現している部屋の空間というのあるべきか、それをどうつくっていくのかとは完全に乖離しているわけです。それがじついうことを扱うのが建築環境学というふうには大きな環境問題であり、そういうことにつ考えていただいたらいいかと思います。

いてぼくらはもう一回ちゃんと考え直さなけ
ればいけない。今はそのことが正に突きつけ

身近な環境──建築環境とはそれでまずはじめに、皆さんの会社でも、ご自宅でもどこでもいいですが、自分の身のられているのだと思っています。建築環境は身近であることをぜひ皆さんで一緒に確認しておきたいと思います。

回りの環境を少しでもよくするには、暮らし
やすく、そこにいてハッピーだなと思えるよ
うにするには、どうしたらいいんだろうかという視点で考えいただきたい。
皆さんに一緒に考えていただきたいのです40

まちなみ塾 講義録 2011

環境の入れ子構造

熱のことをちゃんと勉強すると環境のことがよくわかってきますが、「環境の入れ子構造」というのをご説明しましょう（図1）。

が、今ちょうど午後 2時 40 分ですけれども、

まず、「建築環境」の空間というのがあるわ

昨日の午後 2時 40 分からの24 時間を振り返

けですけれども、私たちはその内側にかなりっていただいて、天候のことも少し思い起この時間いるということですね。次に、いま私しながら、大体何割ぐらいこういう建物の中たちがいるビルの4階の会議室を中心に考えにいらっしゃたと思いますか。

てその外側の空間を考えると、これは東京と学生に質問すると、結構 50％なんて言った

いう「都市環境」の中にあります。それをズりする子がいるんですね。そういう場合にはームアウトしていくと東京湾や武蔵野が視野

ぼくはすぐ「では、12時間外にいたんだな、に入ってきて、荒川だったり、多摩川だった

どこ行ってたんだ」と問い詰めると、大体一り、そういうのを「地域環境」と呼ぶわけで瞬ハッとして「そういえば家を出て電車に乗すね。

って」と数え始めると大体 9 割ぐらいに落ち

その地域環境を一番大きいところまでズーつきます。ちょっと外にいるのが長ければ 8

ムアウトしたのが「地球環境」と言えばいいだろうと思います。それで、ぜひ皆さんと意場所と部屋の奥と識を共有したいと思うのは、図1の括弧で書ではまた少し違ういてあるところですね。
（自然）
（人工）
（人工）

ので、それはこの

（自然）
（自然）
（自然）
と。建築や都市は（人工）、

数値の統計的な分人がつくったものです。その
（人工）
というの

布になって表れる

が、じつは
（自然）
の間に挟まれているというのです。

のが認識として非常に重要です。どういう意

この部屋には今味かと言うと、人間のからだが
（自然）
の一部

蛍光灯がついていであるということですね。それと、地域や地て、蛍光灯から光

球は（自然）。地球環境問題と言っているのは、が出ていると皆さ

地球環境という（自然）が壊れてきちゃっていん認識されている

るからそれが問題なんだということで、皆さわけですけど、蛍光灯から出ていてぼくらのんは意識を共有していると思いますが、人間目が感じることができるような光は、光の全のからだがじつは（自然）の一部であるという体からするとものすごく狭い範囲です。たとことは、あまり意識されていないかなと思う

えば皆さんが使っている携帯電話は、受信をんです。それで、この
（自然）
（人工）
（自然）

する側と発信をする側で電磁波を使っていまの関係を改めて認識することが重要なのではす。それも光です。けれども、携帯電話で使ないでしょうか。

っている光をぼくらのからだが感じることはありません。感じることができないから携帯

周囲（建築環境）の温度

電話を使っているわけですね。

熱の問題について、いま私たちがいるこの

携帯電話で使っているような電磁波は、電部屋を題材にしてちょっと考えてみましょう。

気と磁気の空間での変化が波として伝わって

図2 に示す5つの温度がどのくらいか考えていくわけですが、この波長がとても長いのでみてください。

す。テレビとかラジオもうんと長いです。波

皆さんが想像する温度について、統計を出長がだんだん短くなっていくと、やがてどうしてみましょう。これは人数を増やしていく

いうところに行くかというとわれわれのからときれいなつり鐘の形になります。要するにだで暖かさとか冷たさを感じるような領域のからだで、自分の今までの経験と、この部屋

光になってきます。焼肉屋さんに行って、目の今自分が置かれているところに対してどのの前の鉄板の下に炭なりガスなりの炎があっくらいの温度の数値が対応するかというのは、て鉄板が熱くなってくると、だんだんほてり

自分の経験から導き出しているわけです。皆を感じますね。あのほてりは、波長が携帯電さん経験はそれぞれ違いますし、数値の合わ

話なんかに比べたらうんと短いけれど、目にせ方も皆さんそれぞれ違うし、私がいるこのはまだ見えない光なのです。このような光を

図1 環境の入れ子構造

図2 周囲の温度

まちなみ塾 講義録 201141

専門用語で「長波長放射」と言っています。

秋から冬になると、「放射冷却であすの朝

携帯電話で使われているような放射は「超長は冷え込むでしょう」という言い方をします

波長」と言ったらよいでしょう。長波長といが、それはこの空の温度が低いことがなせる

うからには、その一方で短い波長もあります

わざですね。雲がなくよく晴れていてしんしが、「短波長放射」とぼくらがよく言うのは日んと冷えるというのは、じつは空の温度が低射のことです。あるいはこの蛍光灯から出ていが故です。

いる目に感じるような光のことを短波長放射というふうに言い分けています。

明け方の温度が 25℃を切らない場合に熱帯夜と言っていますが、たとえば 26℃だとし

この部屋の天井の表面温度を放射温度計でて壁や天井も26℃だったらまったく暑くない

計測すると、26℃、27.5℃、……蛍光灯の近はずです。暑さの原因は、26℃という温度でくだと34 〜 35℃あります。

はなくて、さきほど蛍光灯の温度をはかりまというわけで、天井と一口に言ってもかな

したが、あのような部分が 30℃を超えるようり温度分布があります。じつは蛍光灯は、明な温度であることが暑さの主たる原因なのでるさを得るのになければ困りますが、暑さのす。熱帯夜でもう暑くてしょうがないという原因にもなっているのです。7 人の方が天井ような日でも明け方は外にいればけっこう寒の温度を30℃ぐらいと言われましたが、頭のいぐらいになります。それはどうしてかとい辺りの暑さを含めてそういうふうにお感じにうと空の温度が低いからです。かなり曇ってなったのかもしれません。

いるような状況でも、空の温度は夏の暑い日

今日この建物に入る直前に、青空を測ったでも26 〜 27℃までは下がっています。冷たところ20℃くらいでした。湿度が高いと温度さを建物の周りや環境の中にどうやって見つは高くなります。それは、湿気が高くなれば、けるかということは、夏を涼しく過ごすこと

空の低いところにある水蒸気分子から長波長ができるようにするための非常に重要なこと

放射が出て、それをセンサーが拾うからです。

なのです。同じように、冬は温かさをどうやよくこの話をすると、天井から出てくる放射って見つけるかがとても重要です。

を計るのはわかるけれど空は何もないじゃな

われわれが住んでいる建物の中や、地球・

いかと言われる方がいらっしゃいますが、空

宇宙……そういうところはすべて、絶対零度

は何もないわけではなく大気があるわけです。

（マイナス273℃）
よりは高いわけです。それ

高度10 ㎞のところを飛行機が飛べるのは、そ

では、どのぐらいの温度のところに大体のもこに酸素を含む空気があってジェットエンジのはあるか。そのことを認識しておくことはンがちゃんと働くからですね。窒素や酸素の基本中の基本として大事なことなのです。

分子もあれば、ちりやいろいろなものが入っ1960 年代になってやっとわかったことですているわけで、薄いので何もないように思え

けれど、宇宙の温度は、絶対零度よりわずかますが、物質はあるのであって、そこからは3℃高いだけです。ですから極寒の世界だと目に見えない光が温度に応じて出ているということです。

図3 地球環境の平均的な温度

42

まちなみ塾 講義録 2011

いうふうにお考えいただいていいと思います。

量を求めることができます。この発熱密度のその中に地球がぽっかり浮かんでいる……、

値は、人間より太陽のほうが大きいか、それ

そういうイメージをもつことが重要です。

ともだいたい等しいか、人間のほうが太陽よ
りも大きいか、この三つのうちどれが正しい

建築環境と熱の振る舞い

マイナス270℃が宇宙環境の温度で、われわれの体温が 37℃。地球環境の平均的な温と思いますか。
答えは、ちょっと信じがたいと思いますが、人間の方が大きくて、1万倍です（図 4）。

度は15℃です（図 3）。もしマイナス270℃の空

これは、人間のからだがちゃんと成り立つ

間に地球が囲まれているだけなら、地表はほためには、放熱ということが決定的に大事でとんどマイナス270℃になってしまうはずであることを意味します。地球は太陽の光で照すが、そうはならず15℃ぐらいになっている

らされていますが、宇宙によって冷やされてのは、太陽からの光が地球を絶えず照らし続いることも大事だと言いましたが、地球の中けているからです。

にあるわれわれのからだは、ものを食べて成

地球上のいろいろな営みは太陽のおかげでり立たせているわけですが、常にものすごい

すが、じつは太陽だけあってもだめで、地球量の放熱で成り立っているのです。食べたなの温度が15℃ぐらいに保たれていてうまくいらば、もう一方で常に放熱して健康を保ててくのは、太陽があるということが半分重要でいるんだということです。

あって、もう半分はマイナス270℃というすでは、この放熱にはどういう道筋があるの

ごく冷たい空間の中にそれがあるからだといかというと、四つしかありません。一つは「放うことです。照らされて温度がただ一方的に射」です。それから、空気を動かして熱を逃上がっていくのではなくて、常に放熱をしてがしてやる「対流」。熱の問題はこの対流のこいるのでちょうど15℃ぐらいに保たれているとで考える方が多いですね。要するに暖めたということが大事だということです。しばしり冷やしたりするのは空気の温度を調節する

ばそのことを忘れてしまうので、あえてここことなんだとお考えの方が多いですが、じつでそのことを申し上げておきたいと思います。

はそれは半分ぐらい正しくて、じつは放射のそれでもう一つ基本的なことで、皆さんとコントロールというのが重要だということをずっと認識を共有しておきたいことなんです

忘れてはなりません。

けど、太陽から四方八方に出ている発熱量を、それから「伝導」です（図5）。鉄と木が机の太陽の重さ、太陽の体重で割り算すると、1上に置いてあって、触れてみると、鉄の方がキログラム当たりの発熱量、これを発熱密度

冷たく感じます。それは皆さんご存じのとおと言いますが、その値が求められます。同じ

り、鉄のような金属は熱を通しやすい性質が計算を、われわれのからだも発熱体であるのあるからですね。今ぼくが言った話は教科書で、皆さんの体重で割り算して平均的な発熱に書いてあるはずですが、こういうのは小学

図4 太陽と人体の発熱量比較

図5 ヒト・建築環境と熱の振る舞い

まちなみ塾 講義録 201143

校の5 年生とか 6 年生にゆっくり話してあげ

多様性というのはどういう意味かというと、とおもしろいです。みんな不思議がって一生

図 6 に写真が 4 枚ありますが、上方のひとつは懸命考えて、ぱっと顔が明るくなって、「そう

横浜の本牧にある三渓園の古い民家で、もうか、金属は熱が伝わりやすいんだ」と。そこ

ひとつはギリシャのニシロス島というトルコで熱のことが本当にわかるんですね。熱と温に近いところにある小さな島です。この二つ度の違い。自分の感覚を通じてわかったことの場所の緯度はそれほど違わないですが、ギは将来役に立つだろうと思います。

リシャのほうは非常に乾燥していて雨も降ら

蒸発のこともじつは大事です。冬は蒸発がず、石造で窓は小さく、壁を白く塗ってある

あまり大きくは影響しないと思っていいですのは日射をなるべく遮るためです。横浜の茅が、夏は皆さん汗をかくことを日常的に体験葺きの民家とは全く違いますね。多様性があされていますから蒸発が大事だということはるわけです。

よくおわかりになるだろうと思います。蒸発による放熱は重要です。

一方、下側に示す高層の建物は、世界中のどこにでも成り立ちます。大阪にあるのです

人間のからだの生理との関係で言うと、汗が、知らない人に、これはシンガポールにあをかくと何か気持ち悪い思われる方が多いでりますとか、ロンドンにありますとか言ってすが、汗がちゃんとかけるのは、健康の上でも、ちょっとわからない。要するにどこでもも重要ですし、涼しさをちゃんと感じること

成り立ちそうに見える、それが一様性というができるかどうかということにも密接に関係こと。そういう技術を私たちはこの100 年のしています。ちゃんと汗がかける、それでし

間につくってきたのです。それは一面ではすかもそれが蒸発することによってもたらさればらしい技術なのですが、あまりにもそれにる涼しさの本当の感覚というのをきちっと再頼り過ぎちゃってきたのが、現代の問題だと認識することが重要だと思っています。

思います。原発人災はそれを象徴的に示しています。

パッシブ型技術とアクティブ型技術

われわれは建築の技術としてパッシブ型の環境をつくる技術というのは、大きく分け技術をあまりにも簡単に捨ててしまった。ア

て二つあって、一つはパッシブ型の技術、もクティブ型技術のすばらしさが輝いていたこう一つはアクティブ型の技術と呼んでいます。

ともあるのでしょうけれど、それに頼り過ぎ

パッシブ型の技術の特徴は一口で言えば、多ていたために、地球環境問題と言われるよう様性、アクティブ型の技術の方は一様性といな問題を引き起こしてきたり、あるいはエネ

うことになります。

ルギー問 題が出てきていると思うのです。
3.11の震災があったから考えるんではなくて、震災のことを一つのきっかけとして、本当にまじめにちゃんと考えていかなければならない問題だと思っています。
一つは、パッシブ型の技術が基本中の基本として重要です。それをアクティブ型の技術が代替するなんていうことはあり得ないということです。
それからもう一方で、そうだとするとパッ
シブ型の技術を生かせるようなアクティブ型の技術というのが今までなかったのではない
か、それを私たちはこれからちゃんと考えていかなければいけないということです。

図6 パッシブ型技術とアクティブ型技術

44

まちなみ塾 講義録 2011

時間発展する〈かたち〉と〈かた〉いうことの意味は、一人の人が大人になってこれからのことを考えていくのに人のからいくまで、特に子どもの時代の短い時間の間だの話を最初にしておきたいと思います。かには生物の進化を短時間のあいだになぞるよ

らだと自然の関係をきちんと理解しておきた

うなことが必ず起きているということをヘッ

い、そう思うのです。
「時間発展する」という

ケルは言ったんです。DNAという物質が発見

難しい言葉が使ってありますが、要するに人される70 年も前にそういうことを指摘したの間のからだは常に変化していくものだというはすごい洞察力だと思います。今はもうDNAことを専門用語を使って言っています（図7）。

の存在がわかっていて、物質的にもいろいろ

じつは建物の中での私たちの暮らし方、あるな生物のからだのことがわかってきていて、いは住まい方というのも、からだの成長変化

私たちの自然観も変わってきていますが、こと同じで時間発展ということで括れるというの自然観は、建築をどうつくるか、都市をどことです。

うつくるかとかということにも関係してくるのエルンスト・ヘッケルという人が19 世紀のではないでしょうか。

後半にいましたが、この人は「生態学」とい私たちのからだは、お母さんのお腹の中にう言葉をつくったので有名です。生態学といいたときに、まず肛門ができて、肛門から口うのは「エコロジー」ですが、よく「エコ」

までの通じる１本の管ができます。口から食と言ってますね。エコと言うと「地球に優し道を通って胃袋・腸、それから肛門までは、いこと」と答える人が多いですが、もともと普通はからだの中と言いますが、本当の意味

は生態学ということです。こういう学問が必ではからだの外です。要するに胃袋の中はか要だということを最初に指摘したのはこのヘらだの内側じゃなくてからだの外と見ることッケルなのです。

ができます。そういう認識を持つことがじつ

ヘッケルは、「個体発生は系統発生を繰りはとても大事です。

返す」ということを言ってます。これは生物

こんな話が何で建築の環境と関係があるの学で有名な言葉ですが、受精卵一個から始まかと皆さん思われるかもしれませんが、じつって大人のからだになっていって、それが年は建築の環境はからだのすぐ外にあるわけで老いて最後に死ぬまでが個体発生です。生物す。われわれが暑いとか寒いとか明るいとかの進化というのは、単細胞生物から始まって、暗いとか、うるさいとか静かだと感じるのは

それがどんどん進化していって、枝分かれをすべて、神経系と五官があるからです。神経して、要するにバクテリアみたいなものから、細胞群の成り立ちを考えてみると、たとえば、植物や動物に分かれていく。これからは全部

鉢植えに種をまいて水を遣って、お日様の光

つながっていて連綿と40 億年かけて発生しを当てると、ある時期になって芽が出て来る。

てきた、これを系統発生と言います。

さらに双葉ができて、幹がすうっと伸びていそれで、個体発生は系統発生を繰り返すとって、枝分かれしていって、どんどん生い茂ってきますね。人のからだの神経も、それと同じようにして育っていくというふうにお考えいただいたらいいと思います。
それで、その神経というのは、膚
表面に向かいますが、じつはからだの内側のほうに向いている部分もあって、心臓に向っていったり、胃袋のところにいったりする。皮膚のところでは、触感だったり、熱さの感覚だったり、冷たさの感覚だったり、

図7 時間発展する〈かたち〉と〈かた〉

音だったり、においだったり、光だ

まちなみ塾 講義録 201145

ったり、いろいろ感じるわけですね。そういらもう30 年以上前、窓から入ってくる光をう

うのを体性神経系と言いますけど、それが建まく利用する「昼光照明」を研究していたこ

築の環境と関係しているわけです（図 8）。

ろに、学会でそういうことを話すと、偉い先それから、内臓のほうに張り出している神生から、これからは蛍光灯などで安定した光経は、自律神経系ですが、生理学の本を見るが得られるようにしていくのだから、照明のと、よく「体内環境」と書いてあります。こための窓というのは要らなくなるのではない

れは、私たちのからだの中には、からだの内

か、と真顔で質問されたことがありました。

側という意味での環境があるということを意

今ではちょっと考えられませんが。すごく偉味します。それはどこにとっての環境かといい先生からそのように質問されたので、何とうと、脳にとっての環境です。神経系にとっお答えしていいのかわからなくなって、「でも、ての環境です。それが内側にあって、さらにやっぱり窓からの光は大事だと思います」とその外側に建築の環境があるわけです（図 9）。

答えたように記憶していますが、本心では間冒頭に示した入れ子構造の絵で、人があっ違ってないはずだと思いつつも、ちゃんと論て、建築の環境があって、都市の環境があっ破できるだけの根拠を持ってはいなかったよてというのがありましたが、もう少し深く見うに思います。窓から入ってくる光をどうやてみると、じつは人のからだの中に体内環境って部屋の中に導いてあげるか、できれば蛍というのがあって、そこのところが内臓と関光灯を昼間つけないですむような住宅、オフ係しています。その内臓は、何でぼくらが必ィスをつくることがとても重要なはずだと思要かというと、御飯を食べるということと関ってはいましたが、人の内なる環境にふさわ

係していますね。ですからそれは地域の環境

しい照明というのを考えることができて、そと関係しているんだと捉えたらいいという話

れがもっとも重要な基本なんだということがになろうかと思います。

わかるようになりました。
白い光と赤っぽい光はじつは生理現象とし照明

図8 体性神経系と建築の環境

46

まちなみ塾 講義録 2011てはかなり違う作用があって、白っぽい光を今お話ししたように、私たちのからだが発浴びるとその刺激の信号が脳の中の松果体と達していって、その延長としての空間に建築いうところに行って、興奮型のホルモンが出の環境があることがおわかりいただけたと思ます。逆に赤っぽい光だと、興奮型のホルモいますが、逆に言うと、建築の環境がちゃん

ンを抑制する、どちらかというと、睡眠を促としていないとからだの働きがおかしくなる

進するホルモンが出るようになっています。

ことがあり得る。そのように認識しなければですから、夜に白っぽい蛍光灯の光を浴び過いけないと思います。

ぎると、あまり眠れないというか、眠りが深

こういうことがわかってくると、たとえば窓くなるのに時間がかかります。日本の家庭全は何のためにあるのかが見えてきます。今か体を見ると、白っぽい光による照明が圧倒的

図9 脳は入れ子構造

に多いんですが、そういうのも変えていかな

説明できるとすれば値が同じすから現象としければなりません。

ても同じことが起きなければおかしいはずで最近の節電モードの中、まちを歩いているす（図10）。

と、電灯照明の仕方が悪くて暗くて雰囲気がしかし、皆さん、ちょっと想像してみてく

悪いところもありますが、落ちついた照明にださい。大きい方は、お風呂に入るような感なっていって、ほどよい明るさの空間になっじで気持ちがよいですが、小さい方のタンクているところが、むしろ増えています。そうは手を入れると大やけどをするほどです。けいう見方でいろんな空間をご覧になると、いれどもエネルギーは同じなのです。説明がつろいろ変わってくることもあるのではないかきません。何かが足りないのです。何が足りと思います。省エネルギーは不快、とは言えないかというと、エネルギーという概念の中ないわけです。

では、「拡散能力」と言うのですが、エネルギ
ーがどれぐらい拡がり散っていくことができエクセルギー

るかという、そういう能力を表わすことがで「エクセルギー」という言葉をお聞きになっきないのです。ですから、電力でも、熱でも、たことのない方が多いと思いますが、一言で100ワットといったら同じ勘定になってしまう

言えば、「エネルギー問題というのは、じつはのです。けれども、電力の100ワットと熱量

エクセルギー問題」というのが正しいのです。

での100ワットとでは、拡散能力が全然違い

今回の原発を巡るいろいろな問題や、自然ます。

エネルギーについての話も、きちっと表現す

図10 と同じことをエクセルギーで表わすることができる概念で議論しなければなりまと、図11 のようになります。100℃で 5ℓのせんが、それがエクセルギーだとお考えいた方は40℃で 20ℓよりも3.5 倍エクセルギーがだいたらいいと思います。

大きいのです。両者の違いがちゃんと表わせ

具体的な例を使って話を進めましょう。たています。

とえば 20リットルの水と5リットルの水があそういうところがごちゃまぜになって議論ります。それが 20℃の部屋にあって、水の温されているのは非常に具合が悪くて、今回の度も20℃とします。大きなほうの温度を40℃

原発事故の後も、電力がなくなったら困るとまで上げる場合、どれだけ熱エネルギーが加いう話をいろいろしていますが、よくよく考えたらよいかというと、比熱と密度と体積とえてみると、われわれが必要な電力（確かに温度差の積を計算すれば、1,674キロジュー

必要ですが）、本当に" 電力"でなければできルという答えになります。5リットルのほうにないようなものは、じつは今の需要と言われついては、40℃ではなく100℃まで上げるのるものの中の多分半分もありません。ほとんですが、同じように計算すると、やはり1,674

どが熱です。

キロジュールになります。エネルギーで全部

図10 エクセルギーの考え方①

熱のことを処理するのに、電力でなければ

図11 エクセルギーの考え方②

まちなみ塾 講義録 201147

いけないものというのは、そうはありません。

ます。ガスは最後の仕上げのところに使うべ一番典型的なのはお湯です。特に住宅の場合

きであって、10℃のものを20℃、あるいはには、電力の3 分の1ぐらいがお湯をつくるた

30℃とか 40℃ぐらいにするのでしたら、もうめに使われてしまっていますが、お湯は何でそこらにあるもので幾らでもできるので、そつくるのが一番いいのかといえば、ガスでおういう仕組みをつくっていかなければいけな

湯を沸かすのが一番なじみがあります。冬場

いということです。

は水道水の温度が低いのでお湯にするのには30 年、40 年前には、じつは太陽エネルギ

大きな熱量が必要ですが、じつは、真冬でもーの利用というのはブームになって、かなり建物の壁や屋根の温度をはかってみると真冬流行ったのですが、日本は残念ながら、このの空気温が零度になるような日でも、壁に日20 年でそういう仕組みはもうほとんど壊滅的が当たっていれば、そこの温度は低くても20な状態になってしまいました。太陽熱でお湯℃ぐらいになっていることはいくらでもある

をつくるというシステムが、1980 年当時に1のです。屋根が黒色だったりすると、30℃、年間に100 売れたとすると、今は5ないので40℃、あるいは50℃になっている場合もありす。太陽熱の給湯システムがピークだったのます。

は1994 年ぐらいで、その後は減る一方です。

それで、太陽熱の給湯システムが大事だと

その一方で最近は何が行われてきたかといういう話になるのですが、皆さんに申し上げたと、ヒートポンプという機械を電気で動かしいのは、できるだけ簡単なシステムでやるこてお湯をつくることを電力会社が推進してきとが大事だということです。
「簡単なシステム」

ました。じつのところ、これはたいへんにおということは、太陽熱がたくさんあるからとかしな方法です。

いってそれで給湯が全部できるようにしようなどとは考えないということです。要するに、

エクセルギーの消費パターン

80℃のお湯がどうしてもほしいとすれば、水私の研究室では、エクセルギー概念を使っ道水を10℃から80℃まで上げるのに比べたて、照明というのは一体何をやっているのか、ら、あらかじめ20℃くらいあればそれから80

暖房は、冷房は……。それから人間のからだ℃にすれば、20％とか 30％は省エクセルギー

も37℃の体温を保てるように放熱をしているになります。そういうのがエクセルギーの計とお話しましたが、それはエクセルギーの視算をしてみると、とてもよくわかります。

点から見たらどういうことなのか…、そうい

ガスは、資源の固まりです。エクセルギーの言葉で言うと、エクセルギーが詰まっていうことを研究してきました。
暖房でも冷房でも結論は同じですが、冷房でお話をしましょう。図12 はエクセルギー消費パターンを表します。横軸は、発電所、エ
アコンのヒートポンプ、室内の空気、それから建築外皮というのは窓ガラスと壁のことで、この部屋でいうと壁と窓の全体を建築外皮と言います。
今日のセミナー会場のように窓ガラスの内側にブラインドがかけてあるような場合が図中の黒の実線です。縦軸はエクセルギーの値です。エネルギーではわからない資源性を表すことができるのがエクセルギーと言いましたが、それは消費をちゃんと表すことができるということでもあります。
エネルギー保存の法則は物理学が明らかに

図12 冷房システムのエクセルギー消費パターン48

まちなみ塾 講義録 2011

した重要な法則ですが、エネルギーは、ひとりでに増えたり、ひとりでに消えたりすること

まずはちゃんとしなくてはだめですよ、といはないということです。
「保存」と「消費」とうことです。

いう言葉を比べると、一方は「保って存在す

夏の話をしましたけど、冬についても、断る」で、他方は「費やされて消えてなくなる」

熱をすることが、ボイラーの効率を上げるとということです。エネルギーという言葉を使か、エアコンの効率を上げるということよりって資源問題のこと述べるとき、「保存」や「消も、ずっと大切です。そういうことがエクセ費」という言葉を使っているとおかしい話に

ルギー研究で明らかになってきました。

なります。支離滅裂です。だから、そこのところをちゃんと表現しようと思ったらば、消人体のエクセルギー

費ということがちゃんと表わせる概念を使わ人のからだについても、エクセルギーで読なければいけないのです。それがエクセルギ

み解くことができます。その一例として、人ーなのです。

体でのエクセルギーの消費速さを見てみまし発電所で電力をつくる場合、5,300ワット

ょう（図13）。

が 入 っ て き て、 出 力 は2,000ワ ット で す。

［W/ ㎡］と書いてあるのは、人体は、表面5,300ワットを食べて、3,300ワットを発電所

積が大体のところ1.6㎡から1.8㎡ありますの中で消費して、2,000ワットを出力する、とが、その1㎡当たりで何ワット消費されるか読んで下さい。読み方は、エアコンの装置でということを表しています。横軸はからだのあっても、部屋の中の空気であっても、建物

周りの空気温で、縦軸は天井や壁、窓などのの壁や窓でも同様です。

表面の平均温度だと思ってください。地図のエアコン装置から冷たい空気が出ますが、等高線のように細かい数字といっしょに描い

そのエクセルギーはじつはどれぐらいなのかてある線がエクセルギー消費速さで、大きくというと、非常に小さい。それに対して、発なるということは、それだけ熱的なストレス

電所の入口のところではすごく大きなエクセがからだにかかっていると考えていただいた

ルギーが入ってくるので、それこそ省エクセ

らいいと思います。

ルギーをしなければいけないという話になるのです。
図12 のケース①では、火力発電所の効率は既にかなりいいところまで向上した場合な人のからだは大体100ワットの電球と同じくらいの発熱体ですが、私たちはご飯の中に入っているエクセルギーを食べてそれをほとんど全部消費して、放熱しているのです。

ので、エアコン装置の効率を上げましょうとご飯の中にあるエクセルギーを100とする

いうのが赤の点線①’ です。それなりに省エと、だいたい95をからだを成り立たせるのにクセルギーになっています。5,300ワットの入力が 4,400ワットぐらいになっていますので、それなりに効果があります。
ケース②を見て下さい。黒い線です。②では何をやったのかというと、窓ガラスの内側にある室内側の日よけを窓ガラスの外側に持ってきた。そうすると、エアコンの効率を上げなくても、著しく小さくなる、そういうことを示しています。
今まで、技術開発というと、蛍光灯や冷蔵庫・エアコンなどの機械の効率を上げることと思われてきましたが、それはもちろん重要
ではありますが、建物の性能を上げることが、どちらかというと置いてきぼりにされてきました。それは間違いで、本当は建物の性能を

図13 人体エクセルギーの消費速さ［W/㎡］と室内環境の温度

まちなみ塾 講義録 201149

消費し、熱のエクセルギーが 5ぐらい産み出されて、それが体温を37℃にするのにうまく

また、皆さん、鍾乳洞に行かれた場合、空消費しているということです。ほとんどのエ

気の温度はそんなに低くなくても、トンネル

クセルギーは、からだの中の脳とか筋肉とかの中はヒヤッとして気持ちよく感じられると胃袋とかを機能させるために消費しており、思いますが、そういうところでエクセルギー

そのなれの果てで出てしまう熱エクセルギーの消費は小さくなります。実際には、壁の周が、どれぐらい消費されるかをこの図は表し

壁の平均温度を25℃ぐらいに保つということていると思っていただいたらいいでしょう。

は、たいへんに難しいです。実際には30℃をエクセルギー消費が一番小さくなるのは、

超えるぐらいのところになっていることが多周壁の温度が 23℃から25℃ぐらい、空気のいものです。そうすると、人体のエクセルギ

温度が18℃から19℃ぐらいの場合になってー消費は2.7ぐらいになってしまいます。

います。これはどういう空間かというと、皆窓を開けて外から吹き込む風と、エアコンさんがイメージしやすいのは、寒い中でもよから吹き出される風は、目隠しテストをした

く晴れた小春日和で、なんとなくポカポカしらわかりますね。外の風というのは本当に自て暖かい。気温が高いから暖かいのではなく然の揺らぎがあって、人工的な風というのは、て、日が当たっているからですね。それが家それをまねるような機能がある扇風機もありの中だったら、たとえば日差しが窓から入っますが、やはり本物のそよ風とは違います。

てきて床が暖まっているところは気持ちがい

そういうことで言うと、周壁の温度は30℃い。夜だったならば、空気が暖まっている部

ぐらいあったっていいのです。窓を開けて通屋より床暖房をやっているような部屋は、も風できれば、むしろ、そういうときのほうがう決定的に気持ちがいい。床暖房は、床の表

人体のエクセルギー消費というのは小さくな

面温度が高いので、周壁の温度は全体の平均ります。これは冬の話とちゃんと辻褄が合い

値として上がるのです。そういうところで人ます。

のからだはエクセルギー消費が小さくなるよ

夏のしつらえで大事なことは、風がちゃん

うにできている。そういうことをこの図は示しと通るところで、日差しをきちんと避けることているのです。

です。図14 はトルコで目にした光景ですが、断熱は、光熱費を小さくする、電力消費を空気の中に含まれている湿気の量は、日本で減らす、ガスの消費量を減らす、と今まで説体験するのとそんなには違いません。こうい

明されてきました。それはもちろん間違ってう環境空間をめざすことが大事のように思いいないのですが、その前に、人体の性質に照ます。木陰のベンチは涼しくて気持ちがいい。

らしてそれが理に適っており、本当に快適なそういうところでエクセルギー消費は小さく環境をつくることに役立ち、その副産物としなるように人のからだはできているのです。

て資源の浪費がなくなると考えるべきだと思エクセルギーという概念でいろいろ見てみた

うわけです。

ら、こういうこともわかってくるようになりま

夏についても同様のことがわかってきまし50

まちなみ塾 講義録 2011

ると寒くなってきてしまいます。

した。

た。皆さんが日ごろ体験することで言うと、人体のエクセルギー収支に関する研究を、

通勤電車の中の冷房は結構気流が強いです

暖房とか冷房についてやってきて思うようにが、あのような空間では風速は強い。そのよなったことがあります。省エネルギーといううな状況で、壁の温度も、空気の温度も26℃

言葉で連想されるのは、暗いこと……なのでだと、人のからだのエクセルギー消費は小さすね。今の日本の社会状況では、どちらかとくなります。しかし、そのような空間はずっいうと皆さんそう思いがちです。ところが、と長い時間いると、気持ちのいいものではあ

人体のエクセルギー収支を研究してわかった

りま せ ん。 そうい う 室 内 で は、 気 流 速 はのは、、人のからだはエクセルギーをたくさん

0.1m/sec 以下ぐらいにしないと、大抵具合い

消費すると快適になるようにはできていないが悪いのです。それでも長い時間過ごしていということです。

古い内装材を取りはずして わ かりました が、1990年にできた建物で、断熱材はお情け程度にしか入っていませんでした。冬の状況
とか夏の状況をずっと20年近く体験していましたので、断熱材はほとんど入ってないだろうとは思っていましたが、全部はがしてみて、こんなものだったかと改めてひどいものだったのだと思いました。屋根にも何もありません。天井の板は非 常にきれ いだったの

図14 日射の遮蔽とそよ風がもたらす快適さ

で、そういうものはなるべ

人体は、エクセルギー消費が小さくなるとく再利用しました。トイレもそのまま。お風

ころで心地よくなるようにできている。その呂はちょっとくだびれていたのでユニットバ

ように進化してきたと考えると、今までたくスのいいものに変えました。外壁の内側から

さんエネルギーを使ったら便利で快適になる

断熱をしましたが、木枠をつくって、セルロと思っていたのは、単なる思い込みではなかース断熱材をそこに吹き込むということで、ったのか……と思えてきます。エネルギーを

壁は全部 5センチ以上は入れられるようにしあまり投入しない方がもっといいに違いない。

て、屋根は10センチ入れるようにしました。

人のからだの生理をエクセルギーを基にして、それから、南側の窓ガラスは全部真空断熱ガ

素直に計算をしてみたら、そのようなことがラス、西側はブラインド内蔵の二重ガラス、

わかってきたのです。

北側は二重サッシにするなど、適材適所で工

照明でも暖房でも冷房でも、こういったこ

夫をしました。

とで環境をつくっていくということが基本で、照明のことが大事なんだと今日お話ししま

皆さんにも是非もう一度いろいろ考え直してしたけれど、LEDかコンパクト型の蛍光灯で、いただければと思います。

なるべくやわらかい光になるようにしました。
実際に照度をはかると全般で 50ルクス程度

わが家の断熱改修です。本が読めるように300ルクスぐらい確「紺屋の白袴」ではいけないと思って、私の保した部分もありますが、世の中一般が明る住んでいる集合住宅での断熱改修を最後にお過ぎるのであって、照明のこともちゃんと考見せしておきましょう。

えるということは、じつはとても重要だと考

私の家族は、横浜にある14 階建ての集合

えています（図15）。

住宅の最上階に住んでいます。ほんとうは集あと、冷房のエクセルギー消費のところで合住宅全体で断熱改修を行えば一番いいのでお話したように、外付けの日よけがとても大すが、それはちょっと大変なので、わが家だ

事だということで、ちょっと大き目の農業用

けでやりました。ということは、本当は外壁の寒冷紗で専用の日除けをつくってバルコニの外側で断熱をすべきなんですが、内側でやーに設けました。カーテン式にして風の強いらなければいけないわけです。それから、サ

ときには畳めます。ヨットの帆みたいに使えッシ枠ももちろん変えられませんので、ガラる日よけです。日よけ材は相当透過率の小さ

スだけ複層ガラスにするとか、いろいろ可能なものを使いましたので、部屋の中が暗くなな範囲で最大限の工夫をしました。

るのではないかとも思いましたが、むしろ光

まちなみ塾 講義録 201151

図15 断熱改修の一例①

図16 断熱改修の一例②を抑えぎみにしたほうが夏は涼しげですし、めなのですが、それと比べても小さめだとい暗さが問題になることは全くありませんでし

うことになりました（図17）。

た（図16）。
わが家のエネルギー使用量が日本全国と比おわりに較してどれぐらいか。同じぐらいだったり、人が不快でない……ところでの人体エクセ増えたりしていたらシャレになりませんから、

ルギー消費を一番小さくすることができるよ

1年間分の電気代とガス代を丹念に積み上げ

うに、室内環境を断熱とか窓ガラスの遮熱でて計算してみました。その結果、日本全国の設える。そうすると、住んでいて夏は涼しく、

2007 年の平均値の63％ぐらいになっている

冬はポカポカ温かい環境ができて、電力や都ことがわかりました。まあ恥ずかしくない結

市ガスの消費量も少さくすることができる。

果になったと思っています。この日本全国のそれが、今日一番お話したかったことです。

値というのは、集合住宅と戸建住宅が合わさ今の日本の社会では、電力がなくなったらったものです。集合住宅は戸建てに比べたら困ると皆さん漠然と思っていますが、建物で小さ目になることがわかっていますので、集はそんなにたくさんの電力が必要なようでは

合と戸建ての別々のデータもありましたので、快適ではないのです。もっと小さな電力やガそれとも比較してみました。私の家は、日本

スしか要らないような建物を、新築では当然

全国の集合住宅の平均値 60㎡よりかなり広やっていかなければなりませんし、改修をして直していくべき建物も山ほどあります。断
熱改修や遮熱改修は新しい仕事をつくっていくことにもなっていくはずです。
そういうことをこれからやっていけば、社会全体にとってもいい話になっていくはずです。そういうところを、皆さんにも、ぜひ考えいただきたいと思います。

図17 一般住宅戸のエネルギー使用量の比較

52

まちなみ塾 講義録 2011

住宅生産振興財団

4

まちなみ塾
2011

【設計演習】「都市近郊の土地区画整理事業地内における住宅地開発計画」
課題解説・個人答案講評／グループ課題発表／講評

上井一哉（積水ハウス株式会社 設計

青鹿政幸（株式会社駿府設計 専務取【講評アドバイザー】

部 東京設計室 部長）〈設計〉
1958年兵庫県神戸市生まれ。大阪大学建築工学科大学院修了。主な業務：
戸建住宅、住宅団地の設計。
『まちな
み設計コーディネートマニュアル』（財）
住宅生産振興財団発行・編集委員、『まちなみに配慮したすまいづくり』（社）
住宅生産団体連合会発行・編集委員

締役）
〈開発〉
1950年生まれ。静岡県相良町出身。 原山直道（積水ハウス株式会社 設計
部 東京設計室 部長）〈営業〉
島田工業高等学校土木科卒業。官庁の土木設計および民間の宅地開発許可申請に従事。財団「イデアスはるひ野開大石淳一（住友林業株式会社 不動
発許可」「リファージュ高坂開発許可」 産事業本部 まちづくり事業部部長）担当。一級土木施工管理士、RCCM都 〈営業〉
市および地方計画

大谷宗之（ミサワホーム株式会社 まちづくり・分譲企画課 課長）〈設計〉
1962年生まれ。神奈川県出身。明治大学工学部建築学科卒業。財団まちなみ事業「リファージュ高坂」の設計幹事として、まちなみコーディネートを行う。まちなみ大学第1期生。一級建築士、土地区画整理士。明治大学大学
院非常勤講師（2011）

粟井琢美（三井ホーム株式会社 設計推進部 エクステリア設計室 マネ
ージャー）
〈外構〉
1968年千葉県出身。中央工学校卒業。
93 ～ 94カナダ在住。90年セキスイ
エクステリア株式会社入社。ザ・シー
ズン設立に参画。デザインディレクタ
ーとして社内デザイナーの育成・エクステリア・ガーデンの講演等を行う。
チェルシーフラワーショウ2009シルバー受賞

会場：TKP 新橋ビジネスセンター

2011年 9 月15日（木） 2011年11月17日（木）
まちなみ塾 講義録 201153

まちなみ演習の概要
まちなみ計画は、関連する業務の範囲が極

課題解説

標となりました。
〈フェーズ1〉 個人解答

めて多岐にわたり、かつそれぞれに専門性が演習課題は、「まちなみ演習1」の講義に先高い分野の集積によって成立しています。

立つ1カ月前に受講生に配布され、3 週間のそして、その実施プロセスは各分野の分業

答案作成期間を経て9月初旬に提出されましにより、相互の意思疎通が充分とは言えない

た。答案のレベルには個人差がありましたが、状況の下で、設計がそれぞれの分野の独自のその内容は、事業計画からまちなみ設計まで

手法論によって進められているのが実情であ

期待を上回る水準であり、中にはそのまま実り、まちづくり計画全体を一元的に把握・コ

施検討の可能なものがいくつも見受けられま

ントロールしながら魅力的なまちを創造するした。

のは極めて困難であることも事実です。
今回の演習では、戸建住宅地計画において、〈フェーズ 2〉 グループワーク

素地取得から企画・コンセプト、事業計画、演習のメインはグループワークです。受講

宅地造成、建築、外構植栽、維持管理までの、

生 4 〜 5 名のグループを6つ編成し、同じ課

まちなみ形成プロセス全体を総括的に把握で題に再度取り組むのです。各グループは、9きるスキルを修得していただくことを主眼に月15日の「まちなみ演習Ⅰ」の講義（ブリー

おいています。

フィング）の後、6 週間後の提出を目指してワ

この演習の成果の一つは、答案を作成する

ークショップをスタートさせます。

に当たり、不明点、疑問点、誤認識が百出し、彼らは現業をこなしながら、グループでのそれを解決する受講生各人の思考と行動その共同作業を進めていかなければなりません。

ものです。実際の業務ではなかなか踏み込む

メンバー相互のスケジュール調整や作業分担ことのできない専門外の領域に果敢に飛び込等、限られた時間とアイデアを効率的に絞りむことこそ、この演習の効果を享受する要諦

出すマネジメントを経験することになります。

です。

講義は東京で行われましたが、関西方面から

この演習は2つのフェーズによって構成されています。
〈フェーズ1〉は、受講生個人によ参加した受講生はさらに負担が大きかったと思います。

る課題への取り組み。
〈フェーズ2〉は、グル

10月31日の答案締め切り後、講評に向けープワークによる答案の作成です。すなわち、ての講師陣の意見調整を経て11月17日の、受講生は同じ課題を2回解くことになります。

「まちなみ演習Ⅱ」でグループ発表ならびに講

今回の演習では、まちなみ形成のコーディ評が行われました。

ネーターとして、専門外の実務を把握するこ

1グループあたり30 分が割り当てられ、代とを目的とし、横断的な視点で、まちなみを

表による趣旨説明に10 分、講師による講評に考えることのできる人材を育成するために、

20 分の配分で進行しました。受講生には事前

個人による答案作成を演習の前半に組み入れました。まちなみ形成に関する一連のプロセスや関連する知識の習得に意識を持ち、解答を導き出す中で突き当たる疑問や不明点に気づくことにより、〈フェーズ 2〉で取り組むグ
ループワークに全員が同じスタートラインで加われるよう、課題把握のための助走区間を設定しました。また、運営サイドからすると、受講生を適正にグルーピングするための個人のパフォーマンスの把握に活用できたことも、〈フェーズ 2〉の円滑な進行のための貴重な指54

まちなみ塾 講義録 2011

図1 課題地現況図

に各グループの答案を配信し、当日はパワー
ポイントを使用するプレゼンテーションとしました（図1）。
個人課題から積算すれば 3 ヶ月以上ともな

演習課題のプログラム
講評に際して、演習課題のプログラムについて整理しておきます。

る思考の積み重ねの成果をたった10 分間でマスタープラン構築の際の重要な判断基準

発表するというのは酷な設定ではありますが、に “減歩率” があります。“減歩” とは、宅地

クライアント（聴衆）に対して短時間でいかに開発計画により新たに敷設される道路や公園

思いを伝えきるかというプレゼンテーションなど、宅地とならずに公共の利用に提供するスキルを磨くトレーニングとして、各グルーものを意味しています。つまり「売物」になプの発表に注目しました。講評にあたった講

らない土地です。単純に考えれば、減歩をで師は、企画・設計・開発・営業のエキスパー

きるだけ少なくすれば収益になる宅地が増え

トであり、各人がコメントを述べています。

て事業性が向上するように見えますが、ここ

講評の詳細は次の章に掲載されています。

に「付加価値」とういう尺度が加わると様々

なお、今回の演習では第1期と比較して、な選択肢が生じます。日本酒の醸造を例に引以下の項目について改定し、より実践的なもけば、" 吟醸酒 "というブランドです。醸造ののとしました。

世界にもり減歩という言葉があり、大吟醸で

1. 全体規模の縮小

は減歩率 60%以上と言われています。つまり、作業量の軽減と、外構植栽計画に重心をシフトす

原料の大半を削ってもうまい酒をつくることるために課題地の規模を縮小。

に付加価値と収益性を創造することができる

2. 接道の絞り込みことの実例です。

開発道路等のバリエーションを絞るために、既存

まちづくりにおいても、この「付加価値」

道路を東及び北面に設定。

をどのように創造するかが、事業と大きく関3. 公共空間との連携

わっています。では、まちづくりにおける付

課題地に隣接する公共空間に対する考え方を養う

加価値とは何か……。これがこの演習の最もために公園並びに河川を設定。

注目する点です。まず、土地利用計画のゾー

4.計画南ニングから、2つのタイプに類型化します。

主庭の向きに対する意識を整理するために、計画地の軸線に対しておよそ 45 度振った方位を設定。
5. 個別最適と全体性
方位による配棟計画の自由度を高めることで、隣り合う敷地及び住宅との関係から、まち全体の環
境価値を高める手法論へ誘導。

今期の演習では昨年の東日本大震災を経て、まちづくりに対する提案に変化がみられ

TYPE A

一部の宅地が外周道路からの接道、アプローチとなる計画。
道路を短縮することで減歩を縮小できる。
隣接するまちなみに対して開いた親和性のある計画となりますが、対象敷地でのコミュニティ形成には工夫を要します（図 2）。

ました。一つは、防災に対するもの。もう一つは地域の繋がりに関するものです。
多くの家屋や暮らしそのものが一瞬にして消滅する未曾有の災害に対して、まちづくりにける防御の方策に、各人が真剣に取り組まれた姿勢がはっきりと見て取れました。また、
持続可能な維持管理についての提案が多く見られたのも今回の特徴と言えます。

図2 TYPE A

まちなみ塾 講義録 2011

55

A −1

L 型の区画道路による宅地有効率の高い土地利用計画で、宅地の背割り部分に歩行者専用道路を配置し、隣接公園に接続しています。
A−2

L 型の区画道路に加えて、宅地の一部を共用の通路とした計画で、親密度の高い通路空間を形成しています。
A−3

図3 TYPE B

L 型の区画道路に対して、対角線上にコモ
ンスペースと歩行者専用道路を配置し、駅かTYPE Bらの歩行アクセスに対応した計画。

すべての宅地が課題地内部の開発道路からのアプローチとなる計画。
コモンスペースを介したコミュニティー形

アプローチがコモンに直接面しない宅地の設計が課題です。
B −1

成が可能で、一体的なまちなみと良好な住環

T 字型の行き止まり道路から、敷地延長宅

境の形成に有利となりますが、外周の隣接街地を設定することによって全ての宅地を内部区に対して閉鎖的な環境となり易いため、景の開発道路から接道させ、コレクター道路を観形成に十分な配慮を要します（図 3）。

ボンエルフ化して生活道路としてデザインしています。

個人答案講評
1.マスタープラン

提出された答案をもとに、マスタープランのB−2

ロの字型の区画道路に2 ヶ所のアクセスポ
イントを設定した計画で、各宅地は無理なく接道し、2 方向以上の開放性を得ることがで

A、
Bそれぞれのタイプから3つの類型を抽出し、きます。

合計6パターンのダイアグラムに整理しました。

B−3

それぞれの特徴について講評します（図 4 〜 9）。

P 型の区画道路に加えて、駅からの歩行者

図4 A-1

図5 A-2

図6 A-3

図7 B-1

図8 B-2

図9 B-356

まちなみ塾 講義録 2011

図10 道路幅

図11 道路高さ

図12 道路高さ

動線を隣接公園まで接続させるために、宅地応が必要。

の背割り部分に歩行者専用道路を配置してい②北側接道宅地の前面道路との高低差をなくます。

し、アプローチの利便性を確保。
北側宅地の日照・眺望の確保に工夫を要す

2. 宅地プロポーションる（ケース 2 ／図12）。

住宅のプランニング及びまちなみ計画において大きな影響を及ぼす宅地の設計は、今ま

4.コモンスペースでは開発行為の行政指導や土木的な論理で進過去のある時期には、諸外国の事例を参考

められてきた経緯から、必ずしもジャストフに、さまざまなコモンスペースが日本のまち

ィットとは言えないケースもあり、設計担当

づくりでも実践されましたが、現在の利用状者を悩ませることもありましたが、この演習

況をみると必ずしも当初意図した活用がなさ

では" 商品 "としての宅地の価値・性能を最大

れず、放置され荒れてしまった事例も見られ限に発揮させる宅地プロポーションについて、ます。コモンをつくればコミュニティーが生

まちなみ形成の視点から、その基本性能を設まれるという単純な論理が通用しないことを定しました。

我々はこうした事例から学ばなければなりま

A：全居室南面プランを成立させる幅の確保

せん。

（図10）

では、どのような理念を持ってコモンスペ

B：無理のない駐車場スペースの設定

ースと向き合うのか、我が国ならではの在り

C：道路と宅地の高低差に考慮したアプロー

方を真剣に考える時期にさしかかったと言えチ空間の確保ます。こうした状況を踏まえて、検討すべき
前提条件を整理します。

3. 宅地レベル［FH］

日照と眺望は、住宅の居住性を評価する上で最も重要な決定要因となります。
特に我が国では、南面開放性に対する志向①コミュニティ形成：歩行者専用動線の確保、
防災、居住環境の向上等、コモンスペースの恩恵は大きいのですが、反面、減歩の増加や維持管理等の住民負担について十分な検討をが強く、隣接する敷地相互の高低差にも配慮要す

することが重要となります。

②所有形態：行政への帰属 or 共有・専有

敷地全体のコンター ( 等高線 )が今回の課③維持管理：行政管理 or 住民自主管理

題地のように北傾斜の場合、レベル差の取り④運用ビジョン：住民世代の推移とともに、扱いが宅地の性能に大きな影響を及ぼすた

コモンスペースの利用が弾力的に対応するプ

め、十分な検討を要します。

ログラムの設定など①南側宅地と北側宅地のレベルを合わせることによって、日照・眺望等の居住性を確保（ケース1 ／図11）。

5. 外構・植栽

まちなみ形成に大きく影響する要因のひと

北側接道宅地は、道路との高低差が生じる

つに外構・植栽があります。ファッションにため、擁壁や深基礎、アプローチ階段等の対

例えれば住宅は身体であり、外構・植栽は衣まちなみ塾 講義録 201157

服といえます。
戸建住宅のまちなみは、一つひとつの住宅

り答案作成作業のボリュームに負荷が大きかったと推察します。

とそれを包み込む外構・植栽の連続によって住宅生産振興財団の事業傾向からみると、成立しています。すなわち、まちなみの魅力

外構・植栽に関するスキルを強化することもを醸し出す大切な要素が、個々の敷地のデザプログラムの一つの使命であり、今後この点インに委ねられているのです。

を考慮した課題へのシフトも検討する必要が個人の財産である住まいの設計に、まち全あると考えます。

体の魅力を高めるための協調の思想を取り入

これからのまちなみ形成では、少子高齢化れて、「個」と「全体」を調和させることが、や地球環境対応等に、防災という新たな視点

まちなみ形成の第一段階となります。その基を加えたパラダイムシフトが求められていま

本事項を以下に整理します。

す。インフラストラクチャとしてのフィジカル①「個性」と「調和」のバランスな視点から、地域の相互扶助と言った助け合②建築空間と繋がる外部空間の設計

いの側面を見つめるメンタルなコミュニティ③持続的な景観維持のためのメンテナンスプ

ー形成まで広範に亘る課題に、私たちがどのログラムように関わっていくべきか、まだまだ多くのテーマが広がっていることを今回の課題演習

まとめ

まちなみ塾 講義録 2011のではないかと思います。

3.11の震災を受けて、自然災害や、人と人

まちなみ形成を取り巻く状況には、依然としとの絆といった、私たちの暮らしに直接影響て予断を許さないものがありますが、皆さんのするキーワードに対して様々な提案が出されこれからのまちなみ計画に対する取り組みと、た反面、外構・植栽に関するデザインの密度

我が国の景観資産の形成に貢献するプロジェ

は総じて期待値に達していたといえず、やは

クトでのご活躍に大いに期待しています。

会場風景

58

をひとつのきっかけとして感じていただけた課題

都市近郊の土地区画整理事業地内における住宅地開発計画

条件

1．立地
・都心部より鉄道で約 40 分の郊外型住宅地
・鉄道駅までは徒歩 7 分
・周辺には住宅用地がある（未建築）⇒現況図参照・標準土地譲渡価額 南宅地 40 万円／坪 北宅地 35 万円／坪
2．事業方針・対象地を土地所有者より譲り受け（素地譲渡価額1億 5 千万円）、
宅地造成により整備した後、一般顧客に分譲する。
・市場としては近郊からの住み替えをメインターゲットとして、
総価額 4,000 万円台の建売住宅を計画する。
・当該エリアでのまち開き第1号の事業であり、先導的モデルとなるまちづくりが期待されている。
3．法規制
・用途地域：第1種低層住居専用地域、建ぺい率 50％、容積率
100％
・高度地区：第1種高度地区、5m＋1.25L、最高高さ10m 以下
・地区計画：外壁面の境界までの距離 道路境界1.5m 以上、敷地境界1.0m 以上
・開発指導要綱：別紙参照
4．その他
・地耐力5T/ ㎡、アスファルト舗装、建柱架空方式、宅地造成工
事費は15,000円 / ㎡を標準とする。
・駅前商業施設⇒生活日用品の販売、小学校・中学校⇒それぞれ
徒歩 5 分・周辺環境⇒ロケーションの設定は自由とする。
・隣接する公園へは歩行者専用道路に限り接続可。自費工事で公園へ接続する。
・宅地から河川管理道路への出入り
（通行）
は不可。

開発指導要綱
第１条

第2条

第3条
第4条

この要綱は、区域内における開発行為、及び中高層建築物の建築に対する指導を行うことにより、公共施設の整備の促進を図り、もって良好な都市環境の形成に資することを目的とする。
開発行為
開発行為とは、都市計画法に規定するその規模が 500 平方メ
ートル以上のもの。
主として建築物の建築、又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区域をいう。
ア．区画変更とは道路、水路等で区割りをすること。
イ．形の変更とは1mを超える盛土、又は2mを超える切土を生ずる行為。
ウ．質とは宅地以外の土地を宅地として利用すること。
宅地規模開発行為により造成する1区画の宅地の規模は、150 ㎡以上とする。
道路
開発区域内の道路は、幅員6m 以上とし二方向以上の取付道路を計画すること。なお、道路隅切り長は3mとする。歩行者専用道路は4m 以上とする。
行き止り道路は、袋状状でないこと。ただし、回転広場及び避難通路が設けられている場合はこの限りでない。
回転広場は道路幅員6m 未満、延長 35mを超える場合は、60mごとに1箇所、道路幅員6m 以上、延長120mを超える
場合は、120mごとの1箇所設けること。

提出物a）土地利用計画図［縮尺：1/500］
・造成計画高・宅内供給処理施設引込位置・面積表b）事業計画表（書式は自由とする）〈必須事項〉
・まちづくりのテーマ（コンセプト）・販売価格：土地−造成・原価 建物−建築（付帯込み）
・外構
・区画数（原価と利益から必要区画数を割り出す）c）事業スケジュール（書式は自由とする）
2011 年 10 月土地譲渡契約〜 2013 年 1 月建物完成〜 3 月引渡し
（売上）d）まちなみガイドライン（書式は自由とする）〈必須事項〉
・まちなみ形成方針
・建物─北側配慮─相隣プライバシー配慮・外構─統一外構ルールe）モデルブロック計画図［縮尺：1/100］
・モデルとなる4区画程度のエリアを抜き取り・住戸プラン・外構植栽設計（樹種、仕上材、照明を明記）
・通り立
面を作成
f） その他
・コンセプトダイアグラム
・パース・スケッチ等のプレゼンテーション

配付物

・まちなみ塾まちなみ演習について
・敷地現況図・開発指導要綱
・質疑書フォーム

第5条

公園及び緑地開発区域の面積が、3,000 平方メートル以上のものについて
は、区域の面積の3 パーセント以上の公園、緑地を設け完成
後は、無償提供すること。
第6条
緑化基準
宅地面積から法定建ぺい率を控除した面積の20％を緑化する。
3.3㎡当たり、高木（H＝1.5m）1本又は、低木（H＝1.5m 未満）3 本を植栽する。
第7条
消防施設
開発区域は、既設消火栓又は防火水槽より半径120m 以内に網羅していること。
網羅していない場合は、新たに消火栓を設置すること。又、消火栓付近に規定の標識を設置すること。
第8条
ごみ収集施設計画戸数 8 戸以上は、ごみ置場を設置する。面積は1戸当た
り0.25㎡、奥行きは1.0m 〜1.5m 以内、三方をブロック等
で囲み高さは約1.0mとする。
設置箇所は交差点から5m 以上離すこと。
第9条
上水道
水道法に基づく水道事業者からの供給以外は認めない。
第10 条 排水施設
排水計画は、原則として分流式とし、公共下水道計画に適合させるものとする。
雨水流出抑制対策として、開発区域の規模が10,000㎡以上である場合は、一時雨水を貯留する施設、「調整池」を設置するものとする。但し、流末に調整池が設置されてる場合は除く。
第11条 街路灯の設置
街路灯は25m 程度の間隔で設置すること。
第12 条 文化財事業者は、埋蔵文化財包蔵地に指定されている区域内で事業を行う場合は、これらの保存に関し事前の発掘調査について、市長と協議なければならない。
第13 条 集会所施設用地
計画戸数が100 戸から200 戸未満は、1 ヵ所 200 ㎡以上の用地を確保する。
200 戸以上は別途協議による。

まちなみ塾 講義録 2011

59

設計演習

A

【趣旨説明】

グループ

まちづくりのテーマ：

ゆらぎの丘

計画概要
区画数：20区画
宅地有効率：81.65％
公共施設
（移管）
：18.35％
共用施設
（共有等）
：──
電線計画：架空方式
想定分譲価格（土地・建物）：
40,363,500円
粗利益率：15%（土地）隆幸

大和ハウス工業㈱技術本部
東京デザイン事務所
街づくりグループ

一宮康則

ミサワホーム東関東㈱
営業推進部
開発企画課

塚田 誠

旭化成不動産レジデンス㈱開発営業本部渡辺 亮

東京セキスイハイム㈱
統括本部
企画部

60

まちなみ塾 講義録 2011

す。そのゲートを入り、当初案では、行き止

タイトルは「ゆらぎの丘」。4 つのコンセプ

まり道路の考えもあったのですけれども、住トがあります。まず、安心・安全。次に子育て。

民の利便性を考慮して、南西側の既存道路へ

さらに、環境共生です。最後に、まちなみと抜けるという形になっています。また、公園その継承です。

に対するアクセスは、歩行者専用道路を設定

課題地は、方位が振れており、北側に対しし、住民の利便性を確保しています。北側がて地盤が下がる、いわゆる北垂れの宅地であ駅からのアクセスということで、17から19 号

ることが読み取れます。また、方位の振れが地には既存道路側にサブ動線を設けていまほとんど 45 度なので、図面の下を南とするす。ごみ置き場は、9m 幅員のメーン道路に1か、もしくは左側を南と設定するか、どちら

カ所集中とし、景観配慮のためストッカーもとも計画上可能な敷地ですが、隣接している

採用することにしています。

公園との接点に配置される建物は、公園側に緑化計画では、まずメーン道路の幅 3mを向けるものが望ましいと読み取れます。また、植栽帯としています。京王堀之内のUR 都市

開発要綱に定められている3％の公園は不要

機構の宅地開発で、ちょうどフォルトが設計であると想定しました。そのほかに、調整池、されており、そのイメージで街路樹を形成し消火施設、集会所等は不要としました。ごみようという計画です。道路自体にも若干のカ置き場も1カ所で可能だということです。

ーブを設けて、視線が抜けない計画としてい以上を踏まえた土地利用計画について、メ石

一番交通量の多い東側にゲートを設けていまます。

ンバーの討論では、コの字や T の字、L 型とコミュニティ形成については、まちづくり

いう道路線形がありましたが、討議の結果、のコンセプトとして、新設の開発道路からす

このL 型の開発道路を採用しています。また、べての宅地がアクセスする形式としています。

宅地化率は80％を超えており、事業収支も重まち全体が同じ所に集まっていくという形で視した計画となっています。

コミュニティの形成をねらっています。

土地利用計画の趣旨説明に入ります。まず次にガイドラインの策定。まちなみの維持、

道路線形ですが、北垂れの敷地状況を何とか

管理、継承という部分ですが、1台目の車庫

解消したいと考えました。単純に宅地の造成の位置をあらかじめ設定しています。また2高を上げれば、北垂れではなくなりますが、台目を配置することによって隣地と高低差が課題地の北面に高低差が出来て、外構設計、生まれた場合は、原因者の側で土留めの対応

建築のプランニング、またトータルのコストを取るというルールも設けてあります。隣地が上がっていくので、単純に上げるだけでは同士の境界に設けるフェンス・ブロック等は、ない計画とし、北西の既存道路に面している

あらかじめ負担位置を決めて住民間のトラブ

宅地のみ、造成高を上げて北垂れを解消しまルを防止いたします。また主庭の向きは、敷した。さらに、この敷地から開発道路へのア

地が 45 度振れているので好き勝手な方向に

クセスは路地状敷地とし、この部分で道路と向かないように、あらかじめ主庭を設定するの高低差も吸収でき、さらに路地状宅地であ方向も決めてあります。

りながら開放面を別に設けているので、圧迫統一外構の提案で、門柱、樹種、土留めに感がないと考えて、敷地形状を決めました。

使う材料、舗装に使う材料、この4 種は統一

15、16 号地は、この路地状の敷地が南側したものとし、ルール化しています。課題地に控えているので、南面道路と同じ効果があ

北側の宅地は既存道路に面して1.7m 程度のるととらえて、若干南側の宅地より下がって擁壁が生じますので、その部分は緑化します。

いますが、問題はないと考えました。それか

事業収支では、宅地毎の評点を決めて個々

ら、河川側に隣接する宅地については、開放の宅地評価を行い、建物は2,500 万円、総額面を東南の河川方向に設定しました。

で平均 4,000 万円程度の価額設定で、値ごろ次に、課題地へのメーンアクセスですが、感がある販売を想定しました。

まちなみ塾 講義録 201161

土地利用計画趣旨（線形）ゴミ置場

利便性を高めるサブ動線

北垂れ宅地を解消します

ゴミ置場は、景観への支障と宅地の評価減を最小限におさえるよう１箇所に集約しました。
動物対策と景観配慮のため、ストッカーを設置します。

既存道路に接する路地状宅地は駅までの利便性に考慮し、サブ動線を設けました。

現況は北西に向かって低くなっていますが、宅盤高を上げることで北垂れ宅地を解消します。
9・10・15・16画地は隣地路地状部が南面に接している為、隣地との高さのバランスを優先します。
６～８画地は東南側が河川により開放されているので、北西に隣接している宅地に配慮し、接道高に合わせた宅盤高で計画しました。

イメージ写真

宅盤高を上げて
北垂れ宅地を解消する

イメージ写真

サブ動線

南側に敷地延長部があるので北垂れで宅地あっても日照には問
題ない

イメージ写真既存道路からの入口位置に配慮
街の入口となる既存道路からの入口は、メインア
クセスとなる東側道路からの取付けとしました。

ごみ置場

街の入口は北東側道路からをメインとします

歩行者専用道路
イメージ写真

歩行者専用道路の採用

N

東南側が河川により開放しているので北垂れで宅地あっても日照には問題ない既存公園とのアクセスに歩行者専用道路を設け、歩行者の利便性を向上させます。

S=1/500
イメージ写真Machinami Ensyu
562

まちなみ塾 講義録 2011

まちなみ塾 講義録 2011

63

【講評】

ずれてきますから、お互いの庭空間を借景、ら合わせると3カ月の時間をかけて作り出さすなわちシェアしながら、日照、通風、眺望れた英知の結晶を10 分でプレゼンテーション

が良好に確保できる関係が生まれます。効率することには無理があるかもしれませんが、を重視して建物が行儀よく並び過ぎてしまっ受講生が多数参加していただき、6グループ

たところが残念です。建物配置計画と敷地の編成の発表を4 時間でおさめようとすると、割り方をさらに工夫すると、住環境の価値がこの時間配分となり、皆さんのご協力をよろ

さらに高まったのではないかと思います。

しくお願いします。

上井 Aグループの答案は、宅地有効率が高3 分で進めさせていただきたいと思います。
まず、私から講評させていただきます。一つ目は架空線の計画です。土地利用計画図でまちなみ塾 講義録 2011

し変則になりますが、建物の配置が隣同士で大谷 まちなみ演習では、個人答案の作成か

講師は私を含め6 名、持ち時間 20 分、1人

64てみるということです。敷地延長の位置が少く事業収支上は有効な手法だと思いますが、演習課題としてのテーマ性を持ち、なおかつその中で良い住環境やまちなみを創るための具体的な提案が講評の基本となります。

は、西側の既存道路から引き込んで開発道路

まず、団地外周部に対する、まちの顔づくに沿ってL 型に架空線が計画されていますが、りについて、擁壁際のわずかなセットバック

道路横断が目立ちます、それから、せっかくと緑化だけではやや希薄に思えます。17 号地

9mの街路樹のある魅力的な道路なのにアイから19 号地では、外周既存道路へのサブ動ストップに支線が付く電柱と、上空を架空線

線周りを魅力ある空間とすることで、居住者が飛び交ってしまい、恐らくイメージ写真のの管理する意識を外周緑化部分にも向けるた

ようなきれいな空にはなりにくいのが残念なめの積極的な提案が欲しいところですね。まところです。去年の課題講評でもありました

た、タイトルの「ゆらぎ」に見合った雰囲気

が、架空線の計画をつくるところから道路線

が全体計画からあまり感じられない。最低で形決めていかないと、なかなか美しいまちな

もパースやスケッチ類で「ゆらぎ」感をビジ

みになりにくいということですね。

ュアルで表現して欲しかったと思います。

2 点目は、土地利用計画についてですが、

幅員9mの幹線道路は、歩行者のための動空間のシェアについて皆さんにも考えていた線として考えると、フォルト形式（でっぱり型）

だきたいと思います。

の植樹桝タイプではなく、独立植え桝タイプ

例えば、17、18、19、20 号地に着目すると、により、歩道を連続させる方が有効ではない

隣り合う13、14、15、16 号地の建物と仲良かと思いますし、このまちの規模で 9m 道路

く並んで配置されています（図1）。これはもっは少々スケールオーバーにも思えます。大和

たいない。駅からのアクセスが17 号地の北側

ハウスさんと共同事業で計画した330区画の角になるという条件を考えると、この部分に「かずさの杜」では9m 道路を採用しました

コモンスペースを配置して宅地の取り方をもが、20 戸ぐらいではちょっともったいない。
「かう少し工夫する。隣り合う建物同士がオフセ

ずさの杜」では、幹線道路から住宅への出入ットする関係を作り出す配置を考えて計画しりがない設計ですが、ここではアプローチが

直接面しているので、車道の両側に1.5m 程度の歩道を設け、車道を狭くしてゆらぎを表現するなどの工夫が欲しいところです。

があります。
ただちょっと気になったのが、コンセプトの “安心安全” で、5 号地、6 号地の駐車場

エクステリアの細部までは手が回らなの位置です。自動車を駐車する場合に、かな

かったという感じがしています。今回のグルりの距離をバックする。2台の自動車を数十ープ答案全体を通してそのような傾向が見受

メートルバックで移動させないといけないこ

けられました。

とを考えると、コンセプトの安心安全という

粟井

答案でポイントとなるところを講評します

観点で、配慮が足りない。こうした動線計画と、北側の外周擁壁について、少しセットバにもう少し踏み込んで計画されたら、販売しックはしていますが、駅から歩いてきたときやすいのではないかと感じました。

の景観を考慮すると、まちなみの価値を最も原山

充実すべき場所ではないかと思います。上井

ますね。これ、すごくいいですね。安心安全、さんからの講評にもありましたが、9mの幹線

子育て環境を通してまちなみ景観を継承する

道路について、景観のポイントとなるフォル

等……。このテーマを具体的にどう計画に落

トには花壇や中・高木が配置されると思いまとし込んでいるのか見させていただきました。

すし、イメージハンプについても、その素材

新たな分譲地というのは、ここに住まう子供感や演出がもっと明解にわかるような表現がたち、あるいはこれから生まれてくる子供た

あると、まちの魅力が引き立てられると思いちが、このまちの主役になってくる。その中ます。

で特に原風景という言葉が、表現されていま青鹿 私からは動線計画について講評させてすが、この提案で子供たちが「僕はこういういただきます。開発道路は、既存の交差点か街に育ったんだ」という原風景を感じるのは、らの取りつけ位置が十分離れているので、警実際どこだろうということです。提案の中で察協議の安全面では問題ないと思います。たコミュニティと書かれていますが、先ほど駅だ、既存公園につながる歩行者専用道路の設に近い17 号地から19 号地については裏動線計について、1,500 ㎡の公園への往来は、近をつくると発表されていましたが、思い切っ隣住民を含めて相当数が想定されますが、そてやめてしまったほうがいい。朝の登校や出こに階段があるのは設計としては問題です。

勤、或いは買い物で家から出るときは、まち

高低差の解消には工夫を要しますが、スローの幹線道路を通って住民同士であいさつが交プで対応すべきでしょう。

わせるようにするために、裏動線というのは最初のページに4 つのコンセプトあり

宅盤レベルの設計では、敷地延長宅地につこれだけの規模だったらやめてしまう。思いいて、幹線道路の取り付け部よりも奥の敷地切ってこだわれば、もっといいものができる

側を20cm から30cm 高くしてあります。宅と思います。

地内排水を考慮すると、やはり敷地延の長距
離だけ排水勾配が必要となるので、その点よく考えられていると思います。
大石 営業的な見地で、土地利用計画について講評します。分譲においては用地の取得額と市場を前提とした販売価額の兼ね合いが重要になりますが、宅地の有効率をどう設定するかが事業のポイントです。できるだけ宅地面積を多く取るか、それとも有効率を少し下げても良いまちを創って付加価値を高めて高く売るという、様々なケースがあると思います。正直に言うと、やっぱり安い価格帯で提案されているところは、営業としては安心感

まちなみ塾 講義録 2011

65

設計演習

B

【趣旨説明】

グループ

まちづくりのテーマ：

I Garden City 緑の中の住まい人々が快適な時間を過ごせる街づくり

計画概要
区画数：16区画
宅地有効率：68.02％
公共施設（移管）：31.98％
共用施設（共有等）：──
電線計画：架空方式
想定分譲価額（土地・建物）：
45,325,000円
粗利益率：23.62%

羽賀 匠

大和ハウス工業㈱技術本部
大阪デザイン事務所
街づくりグループ

磯崎 桂

ミサワホーム東関東㈱
茨城支社
水戸支店
水戸営業所

加藤 聖

ミサワホーム東関東㈱千葉支社
資産活用事業部
建設部 設計課

石川 充

ミサワホーム東関東㈱
千葉支社
木更津支店
資産活用部

66

まちなみ塾 講義録 2011

スは、公園側から見たものです。
土地利用計画図では、黄色い部分が宅地。

1枚の絵でこのまちのイメージを表現した

開発道路のコーナーにはイメージフォルトをいと考えて、上空からのスケッチ1カットで計画しています。貯留槽ではできるだけ雨水

道路と緑、川、公園との配置関係がわかればを多く貯留して災害に備えることを考えました。

と思い描きました。

まちなみガイドラインとして、シンプルなまちづくりのテーマは緑の中の住まい、キ

まちづくりを考えて、植栽計画をメインとしーワードが 3つあります。住環境、周辺環境、ています。Nコモンには、高低差がおよそ2m

それから時間です、時間の変化、流れ、1年ある階段の下に防災倉庫をつくり、備蓄品をの四季、ロングスパンでいえば 20 年、30 年

管理費で賄っていくという計画になっています。

という幅で、住環境、周辺環境を考えました。

住環境の演出で、今までなかなか考えられな

まちのネーミングは、「アイガーデンシティ」

かった植栽について、詳細を考えてみようとです。16区画の敷地の中央に、長方形のコモ

思い、まちのコーナーや、各住戸の庭には37

ンスペースを設け、そこで住民同志がコミュ

種類の植物を設定し、時間の流れとともに花

ニケーションできるコンセプトです。計画コや樹木が変化していく設計を試みました。

ンセプトページの右上にあるように、課題地

春から初夏にかけて、花がきれいなサツキ、

周辺の状況を想定しました、緑の楕円が課題

ラベンダーなど、ピンク、紫系のお祝いの花

地となる憩うエリア、赤の部分が商業エリア、のイメージです。夏から秋は紅葉で、住戸の3つ目が安心安全ということで医療・介護。

間をトンネル状にしたり、公園の入口に紅葉この3つのキーワードからこのまちをどう位する樹木を配置しました。冬から春は、花が置づけるか計画しました。

少なくなるので、クリスマスシーズンにはコそれから駅前商業エリアなど周辺には商業

モンに赤い花が咲くようなイメージで、子育機能があることを想定しました。若い人からて環境にもふさわしい、優しいまちづくりを高齢者まで住みやすい周辺環境を想定してい考えました。

ます。先ほどの鳥瞰パースに基づいてコンセ

植栽計画図では、四季折々の変化を一覧表

プトダイアグラムを作成しました。周囲の景に落とし込みました。春から冬にかけてどん色・借景と、歩行者の移動動線、それから駅

なふうに花が咲いたり、葉が濃いのか明るいからの視点、コモン、それぞれにゲートのしのか、そのグラデーションがきれいだとまち

つらえを考えました。ポイントとなるのが駅

なみも美しくなるか検討をしました。

からのコモンです。それから、川と公園に面事業計画では、土地価額が平均 2,100 万円、する借景や、課題地の中央には “アイガーデ

建物が 2,400 万円程度、総額で 4,500 万円強ン” があり、これらの住環境を考えました。

の平均分譲価額になります。区画数16で、ポイントとしては、川からの風の通り道です。

68％の有効率は、事業的には少しゆとりを取

縦列駐車のスペースを抜けてアイガーデンをり過ぎたところが反省点です。各宅地の評価

通り、涼しい風がまちに入って北側のエント

は、方位、電柱、交差点等、プラス評価、マ

ランスゲートから抜けていくという、導風計

イナス評価を検討したうえで土地の価額を決

画を考えました。

めました。事業スケジュールでは、16区画は16区画の宅地はすべて2 方向解放とし、中央のアイガーデンに面した四つの住戸をプラ

一度にはなかなか売れないという想定で、2期に分けた販売計画としています。

ンニングしました。アイガーデンの地中には

今回は防災対応に関して、将来的に住宅が防火水槽と雨水貯留槽があって、周辺の宅地変化していくことを想定してマトリックスをの雨水を1回ここに送って排水するという防つくりました。将来の設備開発を踏まえてま

災対策を考えました。また、各住戸の1階にちづくりをしたらどうかという提案です。最は、広い庭とウッドデッキを配置して周辺に後に、CASBEEによる環境性能評価について、対して開いた建物になっています。外観パー

今回16 棟の評価を実施しています。

まちなみ塾 講義録 2011

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68

まちなみ塾 講義録 2011

まちなみ塾 講義録 2011

69

【講評】

環境の点で建物配置に改善の余地があるということです。具体的には駐車スペースの配置

大谷 Bグループは四季の植栽計画に関するですね。13号地は現在北西側にある駐車スペ

プレゼンテーションがすばらしいので、このースを南西側へ移動することによって、居室の部分は粟井先生にコメントをしていただくと開放性が改善されます。同様に、14 号地も北して、一つ目は答案 8pのコンセプトダイアグ

西にある駐車スペースを南東側へ移動するこラムにある道路計画です。Bグループはオーとによって、日照と庭スペースを改善できます。

ソドックスな道路線形のマスタープランです

この事例で学ぶべきポイントは、駐車スペ

が、ちょっと惜しい部分を説明します。ロのースと建物の配置関係を、一つの敷地だけで字型の道路に取りつけ2カ所。幹線道路と街はなくて周辺の宅地や公共施設との関係で見

区内道路いう序列を表現していますが、ダイて複数の住宅を同時一体的にコントロールすアグラムからはその意図が読めませんでした。

ることにより、居住性に大きな差異が出てく

これはとても大事な着目点ですが、現在の道

るということです。

路線形では実際にはヒエラルキーをつけにく

上井い。模式図（図2）に書くと、赤で書いた点線がプワーキングでは価値観の違う人たちが話し幹線道路です。これにぶら下がる形で、黄色合って一つのものにまとめる難しさがあったとの小区画道路をつける。何が違うかというと、思います。出来上がった答案を議論すること

小区画道路は幅員を5mに設定できます。こに、僕は正直あまり意味が無いと思っていま

れは行政によっても見解が違いますが、通常、す。ここが悪い、あそこが悪いと言うのも、開発道路は6m 幅員の指導を受けますが、延我々講師の一面的な見方であって、皆さんが長の短い小区画部分については5mでも良い

ここまで議論してきたことにこそ意味があるという扱いをしてもらえ、開発道路に対して小し、結果的にこうなってしまっているのにはい

区画道路を接続していくと、まちなみにも変ろんな理由があるから仕方ないところもあっ化が出ますし、当然、宅地の有効率も改善さたと思います。グループ答案の中には、このれる。こういう道路線形のとり方をしていく

部分はこの人が考えて、この部分は別の人がとおもしろいし、全体としてメリハリのきい

考えるという、ぶつ切れになっているものも見たマスタープランができ上がるのではないか

受けられましたが、Bグループは全体的なトーということが1点目です。

ンがそろって、いろいろ議論された上で言い受講生の皆さん大変でしたね。グルー

もう一つは、11pのモデルブロック図で、先たいことがぶれていないという点で読みやす

ほどAグループでも講評しましたが、建物のい。そういう点では苦労されたと思います。

相隣関係についてです。一つの敷地で設計す

課題地をより魅力ある住宅地とするため、るなら仕方ありませんが、4 宅地を一体とする周辺環境をいろいろ考えて、例えば福祉施設

配棟計画では、13、14 号棟の2 棟について再や商業エリアとの関係、そういったマクロな検討が必要です。その理由は、日照・眺望のエリアのとらえ方から草花の花の咲き方とい
うところまで、空間的に密度の高い考察がされているのですが、周辺施設との連携を考慮した上での、計画内容への反映といった、つながりの説明が少し不足しているのではない
かと思いました。
次に、アイガーデンの公園部分の魅力が計画されきっていないのではないか。大谷さんが言われたように、モデルブロック4 戸の配置ですが、おそらく北側からアイガーデンを見たときに住宅の顔を向けたかったのか、13、
14 号地についてはゲート性を持たせたかった70

まちなみ塾 講義録 2011

のか……日照を考えたときには不自然な配置

から1宅地挟んだだけの配置は近過ぎるといです。隣接住戸との関係性をもっと外構で繋う感じがします。行政の指導としては、北側

げて欲しかった。ゆとりある16区画の計画での取り付け道路に附帯させた2mないし3m

すが、事業性を考慮してもう少し宅地数を増の歩道という提案が良いと思います。

やした上でこの考え方を実現していただくと建柱計画では、道路および公共用地の中によりリアリティのある計画案となるのではな

建柱する設計になっていますが、行政からはいでしょうか。

宅地内に配置するように指導を受けることが植栽をかなりしっかりと織り込んでい多い。そのほうが道路も有効に活用できるとて、とても大変だったと思います。このグルいう理由ですが、以上の点に注意していただープの答案を細かく見させていただきました。

ければと思います。

風の流れを基本において、落葉樹、常緑樹の

大石 土地評価でみると、お客様に訴求しや違いを吟味して配置すると、さらによかった

すい計画だと思います。その理由は、コモンと思います。窓の位置があって、アイガーデと緑道をうまくつくりながらほとんどの宅地

ンがあって、恐らくはデッキがある眺めと、が南道路や角地に近い評価ができるというこ

水関係がある眺めとではもちろん違うわけで、とです。ですから、お客さまに対して宅地のそこからの植物の見え方、落葉、常緑のバラ

魅力、利点を販売サイドから伝えやすい。そンス感覚をもう一ひねりすると、現実的でいれから、北側のコモンは駅からの動線を受けいものができると思います。

て配置されていて、とても使いやすい、顔に粟井

また、多品種の樹木を植えていることがいなる工夫がされていて良いですね。

い。大量に同一種を植えてしまうと、害虫のBグループの計画は売りやすいと思います。

被害を受けやすくなります。混植することに欲を言えば、南側の河川を望むブロックにフよって、害虫の嫌がる木が入り、被害が緩和

ットパスを設定すれば、川岸の散歩コースとされます。さらに季節感を絡めながらの演出もつながると思いますし、アイガーデンからを施すのは、とても共感がもてます。

その北側のエントランスゲートまで一つにつ植栽は造園木と呼ばれるものと、宿根草のながるという動線があると、販売がやりやす

ような、草花系の材料と大きく2 つに分かれ

いと感じました（課題条件では、南側の河川ています。工事する側も造園屋と花屋さんと管理道路へは課題地から直接アクセスできな

いったかたちで、二つに分かれてしまうことい設定としています）。

があります。造園木であれば、プライバシー

原山 雨水貯留槽の提案ですね、2,000 万円

を守り、気候の調整をするという意味では、ぐらいかかるでしょうか。通常だと各区画に日射や風をコントロールする。環境工学的に貯水槽をつけるというのはありますが、あえ

言えば土壌の乾燥を防いだり、空気の浄化、て集中式にされたのですね。Bグループの提統一的な美しさなど、配置の考え方をもっと案では、アイガーデンを家の中から見た感じ

整理して計画していくといいと思います。

がすごく大事だと思います。せっかくの共用

青鹿 Bグループでは、土地利用計画で公園空間ですから、ここに貯留槽の予算 2,000 万とコモンを公共用地として設定していますね。

円分の植栽をしたらどうでしょう。メンテナ

今回の課題設定では土地区画整理区域内で、ンスは大変でしょうけれど、各区画から、外既に公園用地の提供をしていますので、あえの景色や空間の広がりを感じられたらいい。

て設けなくてもいいのですが、行政折衝の過例えば 2階の子ども部屋の窓がアイガーデン

程で移管を受けると管理の負担が増えるといに向けて開いていて、日当たりもいいし、子う理由で、担当部署がしぶることも想定され供たちが集まって遊んでいると、窓から、だるというのが注意点です。

れだれちゃんが遊んでると言って、とんとん

また、課題地の北側角にコモンがあり、こ

とんと階段を降りて外へ出て一緒になって遊れに隣接して歩行者専用道路が設定されていべるような、そんな雰囲気の建物や窓の設計

ますが、北側の既存道路からの取り付け道路

は、とても大切な気がします。

まちなみ塾 講義録 2011

71

設計演習

C

【趣旨説明】

グループ

まちづくりのテーマ：

絆を感じ合い、未来を考えられる街〜 next town 〜

計画概要
区画数：18区画
宅地有効率：70.35％
公共施設（移管）：19.98％
共用施設（共有等）：9.67%
電線計画：架空方式
想定分譲価額（土地・建物）：
45,497,500円
粗利益率：10％（土地）飛倉 碧

三井ホーム㈱商品開発部
商品開発グループ粂田和伸

パナホーム㈱首都圏環境開発支社
都市開発営業部

水間俊文

旭化成不動産レジデンス㈱宅地開発営業部

牛尾厚海

セキスイハイム九州㈱
開発課

柿沼英樹

ミサワホーム東関東㈱千葉支社 柏支店
アーバンデザイン室

72

まちなみ塾 講義録 2011

を配置しています。
集合駐車場について説明します。配置計画

東日本大震災では、国内、国外からボラン

は、既存の公園に隣接させることによって、ティアの方々が駆けつけて、現地での援助を

災害時に地域の避難所になると考えました。

目の当たりにしたときに、まちなみや住宅を地域の人とも繋がるというのが、配置の理由

建設している我々の仕事は、地域の絆を感じです。2 点目は、カーシェアリングの提案です。

たり、そのお手伝いをすることではないかと

当初は、各戸1台分の駐車場を用意しますが、改めて感じました。今回の演習課題では、こ将来的に利用が減った時に、集会所、グルー

こにコンセプトに置いて、絆が感じられるま

プホーム、ゲートボール場や菜園への転用を

ちの創造をテーマとしています。

考えています。また、屋根には、太陽光発電

五つのカテゴリーでコンセプトを構成しま施設も設けています。

した。最初は、“繋がり” です。ランドスケー

土地利用計画では、骨格となる開発道路をプデザインの工夫によって、まち全体を繋げ

L 字に配置し、そこにぶら下がるように、先ようと考えました。次に “災害対策”、歩車分ほど大谷講師のお話にあった小区画道路を繋離の道路計画や災害時のバックアップ機能のげています。そして駅からのアクセスとして設定です。3 番目は “日当たり・通風” とし、の歩行者専用道路は、コンクリート平盤を階

全宅地 2 方向解放の立地で、評価を上げると段状に設けて、公園に抜けます。

ともに、駐車場を1カ所に集約した計画によモデルブロック計画図をご覧ください。北って、駐車スペースなしで170㎡を有効に使接道の12 号地から14 号地の3プランを通りえる住棟設計とし、風の流れにも考慮した配立面にました。これは北側の立面図ですが、置計画としています。続いて4 番目は “未来”

表情をしっかりつけるようにしました。北側というカテゴリーで、将来に亘って絆を保ての壁面には通常、浴室、洗面、トイレなどのるような仕組みに取り組みました。具体的に小窓が付きますが、あえてリビング、ダイニ

は集中駐車場方式で、ここに管理規約を適用

ング、キッチンがこの北側の道路に面するよ

して、例えば当初、30 代、40 代で入居されうにプランニングしています。これによってた家族が、30 年後、60 歳、70 歳になって自ファサードに表情が出ますし、夜には、家の動車が不要になったとき。介護施設を建築し灯りがまちなみを暖かく演出する工夫をしてたり、ゲートボール場にしたり、家庭菜園にいます。

したり、外部に貸して管理費に充てることが宅地平均面積は170㎡で、駐車スペースをできる提案です。最後は “エコロジー” です。

必要としない分ゆとりのある規模だと思いま

緑豊かなまちなみ、自然エネルギーの活用をす。宅地有効率は7 割強です。事業計画では、

コンセプトに計画しました。

土地の原価に、電気自動車用EV チャージャ

コンセプト概念図をご覧ください。駅に近ーの費用も組み込んで、入居された方はカーい交差点にポケットパークを設け、そこからシェアも可能な形で考えています。土地の平既存の公園まで抜けられる歩行者動線を設定

均価額は1,500 万円、建物は2,400 万円とし、し、課題地の西側に集合駐車場を配置しましインテリア、エクステリア等のコストを加えた。自動車は集合駐車場に外周道路から直接て総額 4,500 万円前後の販売をイメージして入り、まちの中には一般車両が走行しない設います。

計です。また住民の絆を強め、住民同士がつガイドラインでは、建築と工作物等のルーながるように、各住戸の道路側にはテラスをルのほかに、コンセプトでもご説明した集合

設け、日常からコミュニケーションできるよ

駐車場について、将来は共有者との協議にような仕組みを作っています。テラスのイメー

り、用途変更ができるということと、そのメジスケッチをご覧ください。また、植栽で四リットを生かして、ウェルカムテラスやガー

季を感じられるよう、サクラ、イチョウ、モ

デンテラスを開放的な設計とする旨を掲載し

ミノキ、ケヤキなど、四季を感じられる樹木ました。

まちなみ塾 講義録 2011

73

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まちなみ塾 講義録 2011

まちなみ塾 講義録 2011

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【講評】

76

まちなみ塾 講義録 2011

思いました。この演習に対するモチベーションが高いと思います。あまり現実的なアプローチ

大谷 Cグループの特徴は、課題地内を歩行でなくて、普段できないことを提案したほうが者専用道路で構成し、普段は車がまちの中にいい。こういう時こそ日ごろできないことをや入って来ない計画としたことですが、これにることによって、自分の引き出しが増えるんでは賛否両論があると思います。個人的には共す。ある程度のポジションに就くと、その引き感するところですが。私の講評は、答案の課

出しが生きてきます。引き出しを増やすという題点に焦点を当てて、新たな視点を皆さんに意味では、集中駐車場に果敢にチャレンジさ持っていただくというスタンスで、辛口のコ

れてるという、若い息吹を感じたところです。

メントをしています。Cグループ案では、道国内では、戸建住宅地での集中駐車場の事

路線形と電線の架空計画について課題点を整例は殆どないですね。長谷工さんの地下共同

理したいと思います。

駐車場でRCの人工地盤をつくって上を戸建

まちのエントランスが課題地西側にも設定住宅にした事例はありますが、権利関係はマされています。集合駐車場の入口としては理ンションと同じ区分所有方式ですし、平面的解できますが、歩行者の流れは、課題地の北に戸建て住宅地に集合駐車場というのはなか側すなわち最寄り駅の方へ流れていきます。

なか難しいんです。なぜ難しいか……集合駐

ここに歩行者専用道路を配置しているのに、車場をどこに置くかの位置取りで不公平がおさらに西側にまちの入口を設定した意味が薄こるからです。その位置取りをよくよく考えないですね。緊急車両は集合駐車場を経由していといけないんですが、大谷さんの話でもあまちの中に入る動線を設定すれば、敢えて西りますが、集中駐車場の考え方はやはり賛否側のエントランスを集合駐車場に並置する必両論があり、実際の計画上は住宅地との関係然性は低いと思います。北側の歩行者専用道

性や位置取りがとても重要。今回の答案はそ路を活用したU 型道路の骨格のほうが合理的

こがかなり無造作ですね。発表だとそこに防ではないかというのが一つ目の指摘です。

災備蓄倉庫があって、非常時に公園と連動す

２つ目は道路線形です。発表のイメージパ

るとあるけれど、たとえば、課題地の真ん中にースにもありましたが、曲線を取り入れた道

挿入するぐらいの設計でもいいし、駐車場だ

路計画のパースはとってもいいなと思います。

け接道させて宅地は接道しなくてもいいから、道路が生活空間として使えるこのスケッチ表

もっとアグレッシブにやる。十数年前、「まち

現はいいのですが、実際の道路線形は、パーなみ大学」の視察で訪れたドイツ・カッセル

スと違って直線基調で自動車のための空間との事例では、牧歌的な風景の中、まちの入口いう印象です。もうちょっと有機的な曲線をに半地下的な被土建築の集中駐車場があり、使って歩行者主体のみち広場のイメージに近小雨の中、砂利道を進んでいくとその先の住づけていただきたかった。

宅地がつながる。そういうシークエンスを肌で

3つ目は架空線の計画です。グループ答案

感じた上で集中駐車場とまちのあり方を考えをみると道路の上空をケーブルがジグザグにるのであって、平面計画上でぽっとレイアウト

蛇行していますね、平面計画で見る限りではを決められるものではないということです。

実感がわかないかもしれませんが、実際に完

震災後のまちづくりのあり方に触れたのは、成したときには、かなり雑然としたイメージ

良い着眼であったと思います。
「絆」をテーマ

で、道路の上空をケーブルが縦横無尽に走りとする考え方も自然な選択ではないか。ソー回っているわけですから、開放的なみち空間

ラー屋根駐車場と9 寸勾配のまちなみには違にはなりにくい。全体のコンセプトと現実の和感が。残念ながら「絆」の表現として、「集

インフラ系、設備系のデザインの整合性を十

中駐車方式」→「車の入ってこない生活道路」

分に考慮した上で、設計を詰めていただきたのみの考え方で終始している。その考え方がいと思います。

平面図や立面図とも整合していないのが残念

上井 いい意味で若い息吹に満ちた作品だとです。家と家のつながり、公園と住宅地とのつながり、家とみち空間とのつながりなどにいうまちづくりを一回やってみたいと思いま

更なる検討が期待されます。

した。集合駐車場という形で自動車の進入を

粟井 ガーデンデザインの視点で、すごく共制限し、ゲート式的な要素もありますので、感が持てますね。やはり自動車と歩行者の動通り抜け道路の形状をやめて、出入口は北側

線が切り分けられる配置が良いと思います。

1カ所だけにして、東側の進入路は必要ない

まちなみの雰囲気、パースもいいですね、平かなと思います。入口1カ所だけのほうが、面図がもっと詳細に描き込んであればもっとゲート的になっておもしろいと感じました。

もっとクオリティが高かったのに、ちょっと

課題は、この計画で集合駐車場など、共有地

惜しい。通り立面図に表現されている窓の配を設けることになると、管理や所有の面で法置とウッドデッキがフロントヤードにあると的な管理組合の設立が絡んでくるんですね。

いうのは、ビバリーヒルズの雰囲気もあって難しいのは、管理組合を運営するには費用

共感が持てます。

がかかってしまう。いわゆるイニシャルで住宅

道路と家々の間のつながりや、お隣同士のを取得するコストと、管理費等のランニングコ

アプローチが繋がってコモンスペースとなり、ストがありますが、一般的には高額の物件でコミュニケーションのきっかけができる。私あれば管理費を払ってもいいという人はいるんにはかなりイメージが膨らんだプレゼンテー

ですが、課題設定では市場価額が 4,000万円

ションでした。

ですから、このクラスを取得する人が、マンシその中で気になったのが、境界線上に高木ョンと同じように月々 1万も2万も管理費がかを植えていることです。将来的に住民同士でかる物件を求めるかというと、なかなか難しい。

トラブルにならないか。それから、サクラ、

世帯数がもっと増えて70戸や100戸ぐらいあイチョウ、ケヤキ、モミなどの配置計画につると、管理費もグロスで判断できますので、一いて、幅を取る樹形が無造作に置かれた感じ

戸当りの管理費が 4,000円から5,000円ぐらい

で、メッセージ性が感じられないし、樹木のになってくれば、おもしろいと感じました。

成長過程で適材適所なのか気になりますが、

原山 集中駐車場は、全員の共有地ですから、

私には心に響きました。

管理組合をつくることになりますね。今回の青鹿 歩行者専用道路と集合駐車場による歩提案では、集中駐車場やカーシェアリングな車分離の計画は非常に良いと思います。私にど、将来、いろいろなことを考えています。

も実施した経験がありませんので、このプラ駐車場がやがては介護施設になり、ゲートボ

ンで開発許可を取るには、どのようなことがール場になり、家庭菜園になり。アイデアとし課題になるなか考えました。歩行者専用道路てはすごく楽しい。ただ、都心とは言わないであれば 4mの幅員で良いのですが、開発道

鉄道 40 分のエリアで 4,000 万円台とすると、路となると6m が基準ということがあって、そおおむね車 2台を持ち、あるいは3台の方も最の整合をどうするのか、どういうふうに行政近増えています。したがって、この計画は恐折衝すればいいのかというのが1点。もう一

らくこの規模の3 倍くらいの広さがあれば、ぜつは、歩行者専用道路には、非常時に進入でひやっていただきたい、という気がします。

きるよう、入口にバリカーを設けていますけれ

それともう1点、コンセプトに記載されてども、消防のほうで、災害になったときに簡いるイチョウやケヤキ、モミノキ、サクラ、

単に外れるものなのか、そういう指摘を受けこれらは170㎡を平均とする宅地規模ではよるだろうし、消防の許可を通すこともかなり苦ほどの管理ができる方でないと無理ですね。

労するだろうと思います。現実的には多くの5 年あるいは10 年すると、居住者には手に負ハードルがありますが、考え方としてはすごくえなくなってしまうでしょう。むしろ実のなる面白い。こんな仕事もやってみたいですね。

木を楽しんでみようとか、アイディアとして大石 夢があって非常にいい案ですね。実現はすごく楽しいのですが、高木の選定にはもできるかどうかは開発許可のこともあって、う少し慎重な検討が欲しいところです。

わかりませんが、ぱっと見たときに私はこう

まちなみ塾 講義録 2011

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設計演習

D

【趣旨説明】

す。緑地の樹木は、将来 20mぐらいになってほしいと思っています。その樹木に向かって

まちづくりのテーマは「きづなタウン」です。

開くような各住戸のプランを計画しています。

今、“きづな” が世の中のキーワードになっ

例えば、2階リビングであったり、1階ダイニていますが、人と人とのつながりという意味

ングから直接デッキを介して緑道に出られたと、樹木（キ）を通して人とまちがつながる、り、あるいは高窓によって、景色として緑を取つなげるという二つの意味を込めてネーミン

り込むように考えながら、プランを考えました。

グしました。木を介して人と人がつながるとイメージパースは、緑地側から見たものでいう、大きな課題ですが、これをテーマとしきづなタウン
〜樹と共に育つまち〜

す。住宅の屋根を超える樹木を共同で管理して掲げました。

てまちなみをつくる考えです。たとえば、オ

木とともに育つまちのコンセプトに沿って、ープン外構であったり、あるいは壁が立った

計画概要
区画数：18区画
宅地有効率：74.42％
公共施設（移管）：24.21％
共用施設（共有等）：1.37％
電線計画：架空方式
想定分譲価額（土地・建物）：
46,607,800円
粗利益率：14.67％

大きな木を植えて、20 年後の樹高を想定して、り、建物もさまざまなテイストがあると思い

まちづくりをしました。ですから、イメージとますが、そうした多様なスタイルを受け止めしては、木に覆われた森の中にあるまちを目るために大きな樹木があるまちを考えました。

グループ

まちづくりのテーマ：

指しています。
と同時に、やはり大きな木になりますので、に、スケッチで解説しています。高さについ

共同で管理をしていくということも含めて検て規定しているほかは推奨という形で、ゆる討しました。例えば、落葉の堆肥資源化等もやかなルールとしました。

視野に入れた提案です。緑地は共同管理として、共益費によって管理していきます。

若林梨絵

パナホーム㈱首都圏環境開発支社
設計部

三木健史

積水ハウス㈱
設計部
大阪設計室

荒井秀一

大賀建設㈱
営業企画部
企画課

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まちなみ塾 講義録 2011

照明もアッパーやポールライト、吊り下げ型
で各住戸のエントランスを照らす照明をデザ

効率は74％。大きな木、緑を入れていますが、インに落とし込んでいます。緑地は底地提供

しっかり宅地を確保して、事業が成り立つよという形で、行政に譲地し、樹木を入居者がうに考えました。

管理します。既存公園に通じる部分は歩行者専用道路として行政移管とします。

動線は、最寄り駅の近くに入り口を設け、緑事業計画では、予条件として販売価格、土地の大樹の下を通り隣接する公園へ抜ける経地の取得費などの目安を基本に検討しまし路としています。周辺住民も通行できるようた。建物価額は3,000 万円。

に計画しました。メーンゲートは課題地の西管理計画で、大きな樹木はもちろんメリッ

側に1カ所設け、行き止まりの道路形状にしト、デメリットの両方があります。メリットとました。通過交通を無くして、歩行者を優先

しては、中央の緑地の環境が好きで、ここでさせる設計です。

一緒に暮らしたいという人で、周辺地域の景駐車スペースの考え方については、都心か
ミサワホーム東関東㈱千葉支社 木更津支店
アーバンデザイン室

木に覆われるというコンセプトですので、

土地利用計画は、全18区画で、宅地の有土地利用コンセプトを説明します。歩行者

石井伸拡

外構基本ルールでは、自然素材を使うよう

ら40 分という設定条件から、1台駐車を前提

観やコミュニティ、環境共生に共感してもらえる人に住んでいただきたい。

とした宅地をつくっています。そのかわり、5デメリットとしては、大高木の管理です。

台の共有駐車場をつくり、カーシェアリング

住人だけではできないという部分は、管理費

や、EV 用の充電スタンドを設けるなど新たなでメンテナンスを行っていきたいと思ってい提案をしています。

ます。共有地の駐車場の収入も一部充当しな図の中で、宅地をグレーに着色した部分はがら、管理計画をつくっていく形です。

“こだわり街区” として、少し広い200㎡程度

まちなみガイドラインでは、基本的には厳の敷地面積としています。若い方からお年寄

しいルールをつくらず、推奨という形で設定

りまで、ガーデニングや、緑を多くしたいとしています。内容は、壁面後退、建物の高さ、いう方にも対応できる形で設計しています。

窓位置、隣地窓のガラス設定などです。門柱モデルブロックについて、課題地の中央部に関しては形状を指定して、吊下げ照明の門

分、緑道沿いに4 つのプランを配置していま柱を全戸設置していただく設定です。

まちなみ塾 講義録 2011

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80

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まちなみ塾 講義録 2011

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【講評】

スは、かなり弱いですね、もったいない。全

とれていると思います。区画数や宅地の規模、体として敷地と建物の関係性について、この販売価格にしても、ストライクゾーンをつい

緑地を生かすような、お互いに心地よい環境ている印象です。大きな樹木をこの住宅地のをつくるように考えていただきたい。コンセ

コンセプトにされている考え方も良いと思い

プトの落とし込みを実施設計に対して、もうます。トトロの森のように、樹木の持ってい少し丁寧にやっていただくと良いと思います。

る生命力をこのまちの中で皆さんが享受して上井いくというすばらしいコンセプトですが、リ

きずな・大高木、いいと思います。引き出しをアリティーについては、上井さんが若い息吹

つくるという話に繋がりますが、なぜトライアという講評をされた発表がありましたが、若ルをしておく必要があるかというと、今回のさゆえに突っ走ったところがありますね。こ

震災もそうなんですけれど、世の中でブレーれから皆さんが経験を積んでいく中での一つ

クスルーが起こったときに、これまでなかっの気付きとして課題点をお伝えしていきたい。

たことを急に要求されることがあるわけです。

まず樹木です。将来的に巨大になった樹木

絆を提案して欲しいといきなり言われたら、のイメージがある、20m ですね。樹木は種類準備していないといけないですよね、絆ってにもよりますが、おおむね樹冠と同じかそれ何だということを。たくさんの人の意見を一以上に地中に根を張ります。20mの巨木になつに集約するには限界があります。みんな離れば、相当太い根が地中に張っていて、私も、れているし。そこで、会社でもやっぱり合意

宮崎台桜坂という既存樹を残した宅地開発ので考えるでしょう。でも合意で考えると、い事例に関わりましたが 20m 級のケヤキ、あるいものができないんです。そこで圧倒的な力

いは大島桜を残して苦労しているんですね、を持ち得るのは、真剣に考えたものを絵に表根の処理で。

現することでしょう。
「20 年後」をビジュアル

いいですね、若い息吹 PAT2。震災・20mのケヤキの幹から2m 程しか離れていで伝えるのはたいせつなことで、将来像を見ないところに住宅の基礎があるのは現実的でせることにより、管理の大切さやまちに対すはない。基礎を壊されます。さらに様々なイる愛着を感じてもらう。とすると、1ページ目

ンフラ関係がこの緑道の地中を通ると想定さの絵は少々力不足で、「大高木に包まれる」れますが、排水管の中に根が入り込んで詰ま

魅力があまり感じられない。ぱっと見ていいらせたり、擁壁などの工作物にも根が干渉しなって思うものでなくてはならない。よく “ドて壊したり、樹木は成長に伴ってこうした工ーパミンが出ている” と言われますが、本当作物とのとり合いが非常に難しくなっていきに良いものは、理屈ではなくて多くの人が一ます。樹木のほうが強いですね。これが大樹目見ただけでわかるものです。理屈を説明すとまちが共存共生していく上での最も大きなるのは難しいけれど、その思考を積み重ねてポイントになります。

いくことが大切で、いろいろな引き出しをつ

地計画を検討しなければならないということ

まちなみ塾 講義録 2011

ト越しの小さい窓では緑地のインターフェー

大谷 土地利用計画と事業収支のバランスがつまり、樹木の成長ありきで緑地計画と宅82るべきですが、例えば、キッチンのキャビネッ

くらないといけないし、これは、ある日突然できるものではない。

で、計画の優先順位が違うというところです。

それから、中心になる広場が宅地に対してこれからいろいろ学んでいただいて、計画に閉ざされているのがコンセプトと整合するか。

リアリティーがあるスキル、あるいは知識、

日中でもほの暗いモミノキの下に集う、とい見識を持っていただけるといいですね。

う風景はあまりイメージできない。モデルブ

もう一つ残念だったのは、せっかく目玉商

ロックの計画がポイントかと思いますが、緑品の緑地と住宅との関係が弱いということで陰を楽しむような生活の風景が住宅のプラン

す。このまちの財産を120％、200％享受すも含めた平面計画上から余り感じられないのるための住宅のプランニングや配置計画があは残念ですね。こういう演習で繰り返し、繰り返しトライ・アンド・エラーをしていくこと

短いところで折れ点が出るとなると、線形がによって、皆さんの提案力は必ず高まります

スムーズでなくなるので、無理に折らないほので頑張ってください。

うが望ましい。交差角は60 度以上あれば認め私も気になったのは大高木の根です

られますから、90 度でなくても構わないです。

ね。相当な問題だなと、見た瞬間に思いましそれから転回広場の角度、これも少し無理がた。それから、剪定の仕方についても、マイある。基準の数字は守っているのですが、そナスのイメージが先行しました。

れは最低基準であって、これを網羅できるよ粟井

多様な世帯とか世代の可能性を見出すというな形であれば、形状について、行政も認めうところでは、つながりかたが重要だと思いてくれますので、もう少し修正を加えるとさます。そのキーとなるのが、この大木である

らに良くなると思います。

と思いますが、それを介してきずなを生まれ

大石 200㎡以上の大きな敷地を、河川に面させようという、きずなは様々な局面で生ました区画に設定したという説明がありました

れると思います。例えば会社でも、嫌な上司が、おそらく、このまちを販売するときに、であれば、部下たちには一種の連帯感が生まプレミアム街区は、中央の緑地帯のエリアにれる、それも一つのきずなでしょうし、逆になります。ここが一番の売りになるところで、良い上司であれば、前向きに団結していこう

附加価値をつけて薦めるはずです。そうするという職場の一体感も、きずなだと思います。

と、川沿いの区画が 200㎡で、緑地帯に面し

今回の多様な世帯、世代の可能性についてのた区画の敷地面積が小さいのは、考え方とし提案は、前者と感じました。

て無理がある。やはりプレミアム街区でゆと多様な世帯や世代が交流するということでりを設けて、しっかりした商品をつくり込ん

言えば、大木を使わなくとも、草花のようなで、他にもお求めやすい価額の区画がありま

ソフトをうまく利用してもいいと思います。年

すというほうが、販売としてはやりやすい。

配の方が趣味として園芸をされていますけれですから、例えば 5 号地、6 号地は既存の外ども、隣に若い家族が入居された時に園芸を周道路からの玄関アプローチになっています

きっかけにして、ご近所づき合いが生まれた

が、思い切って緑道側から玄関をとっていく

り、土いじりをして精神的に安定したり、まというやり方もおもしろいと感じました。

た、花を植えることによって、鳥やチョウや原山 緑道の北側から駅に向かう経路で、外昆虫がやってきて、子供たちの五感を刺激す

周道路の交差点部分が、ちょっと怖い。隅切るという考え方もあると思いす。

り部分に立ち止まるスペースも無く、すぐに

それから、オリジナル門柱の提案、いいと車道というのは、敷地内の安全性とのバラン思います。頑張ってデザインしたもの、素材スを考えて改善したほうがいいと思います。

のいいものは、やはり時間が経つと味わいにパース。これ、いいですよね。ただ、どうなっていきますので、とてもいいと思います。

せやるならば、もみの木の近くに電源があり私が最初につくったちょっとしたガーデンのます。これからのシーズン、イルミネーショ

門柱、下手くそな門柱ですけれど記憶に残っンのために準 備しているとのことですが、ていて、時間がたてばたつほど思い出になる

20mもあったら住民には取り付けることがでし、それを見に行くと植物と絡んで何とも言きないので、これを5m か 7m 程度にしても、えない雰囲気に変わっていたりします。オリシーズンごとに、この広場の楽しみ方が提案

ジナル門柱、ぜひともつくって欲しいと思いできるような気がします。せっかくパースをます。

つくるならば、夜の風景ですね。どういう照今回のグループ答案の中で唯一、行き明計画をするか、会社から夜遅く疲れて帰っ止まり道路の提案です。そこに挑戦的なものてきて、このまちに中に入ったときに、できが見えてよかったですね。開発指導要綱の数ればスキップをして家に入れるような照明計

字を守ったこの転回広場や、取りつけ位置が画というものをつくってみてください。

青鹿交差点から離れていて良いのですが、道路のまちなみ塾 講義録 2011

83

設計演習

E

【趣旨説明】

グループ

まちづくりのテーマ：

ハイブリッドタウン
─懐かしいのに新しいまち─

計画概要
区画数：13区画
宅地有効率：44.91％
公共施設（移管）：──
共用施設（共有等）：55.08%
電線計画：地下埋設
想定分譲価額（土地・建物）：
47,980,000円
粗利益率：10％（土地）
敷地全体を共有とし、一団地総合開
発設計制度による開発

課題地の北側に緊急車両の入口を設け、設備方から企業のCSR 担当まで専門職の皆さんがインフラは幅 4mのミチヒロバの地中に設定

いらっしゃって楽しませていただきました。

しました。道路のデザインは、たとえば子供

既存公園を魅力的な緑地として、市と区画整が遊び場として、広場のような、たまりにな

理組合に提案したいと思っています。

る部分があって、その横を自動車が通り抜け

宅地開発の手法として一団地認定制度を利ることができるスペースを確保しています。

用しています。課題は、複数の建築物を建築

課題地の西側、既存公園と接する位置にコする際に用途不可部分という条件が出ると思ミュニティ、集会所スペース、集合駐車場をいますが、これは市との協議で、基本的には配置しました。自動車利用については、各住エネルギーの需給など相互に依存しなければ戸に1台ではなくて、カーシェアを前提に全ならないという観点で計画しました。東日本

体で 5台から8台ぐらいに設定し、もし追加

大震災では、地域のつながりの問題や、少子の必要があった場合は近所のパーキングを利

高齢化、雇用、森林活用など、今回の答案で用してもらうという提案です。断面計画は、すべてを表現することは難しいのですが、こ

北下がりとし、水の流れを考慮し、北側の低れからの分譲地のあり方として提案します。

い位置に菜園や果樹園で利用可能な雨水貯水エネルギーですが、インフラが断絶すると槽を設置し、手押しポンプで水遣りできるよ住宅設備が全く機能しなくなるという状況を可欠であると思います。

積水ハウス㈱
設計部
東京設計室

森永真由子

住友林業㈱
不動産事業本部
まちづくり事業部

居樹 潤

トヨタホーム㈱分譲推進部
企画推進グループ市川 忍㈱ポラス暮し科学研究所

山本洋輔

パナホーム㈱首都圏環境開発支社
環境開発営業部

84

まちなみ塾 講義録 2011

管のように道がつくられた形になっています。

Eグループは、メンバーが多彩で、営業の目の当たりにして、自給自足が今後、必要不今井洋人

体の配置設計がまずあって、それらを結ぶ血うになっています。
土地利用計画について、コミュニティ施設
や各住宅のソーラーパネルで発電した電力を人とのつながりに関して、“子どものことに蓄電して、必要とする場所へ地中ケーブルでついて話す機会と育児不安” の調査グラフか供給し、余剰があれば売電して管理費用に充ら、近所の方との触れ合いがある方の不安あてることを考えています。雨水は、側溝を通りの回答で2人以下が 60％以上。知り合いのって貯留施設に溜まります。

人数が少ないと不安だということを表していま

断面計画図の右上にあるダイアグラムのグす。また、発達の遅い子供たちが増えている

レーの部分はヤギの管理エリアです。ヤギは要因として、実用的知能が五感を通して醸成

基本的は放牧状態です。週末には既存公園にされていないためとの調査結果もあります。こ

連れて行って、地域の子供たちと触れ合い、うした課題を受けて、環境に配慮したまち、

ヤギが雑草を食べることで、緑地の管理に役人とつながりができるまち、子供がのびのび立てようというものです。モデルブロック計画

育つまちという3つのコンセプトを設けました。

図による全体のイメージは、キャンプ場のコテ

それぞれのコンセプトを、ダイアグラムでージが並んでいるかのように、きっちりとした示しました。環境に配慮したまちでは、季節舗装をせず、ヤギが歩きやすいよう、できるごとの卓越風を利用した快適な環境を提案しだけ土や砂利道のアプローチで計画していまています。人とのつながりについて、既存公す。また、境界を明示せず法面により高低差

園、街区の周囲、こうした大きなコミュニテを処理し、実際以上の広さを感じるまちにできィスペースを想定しました。

たらいいと考えます。照明計画では、植物を子供がのびのび育つまちでは、仙田満先生

アッパーライトで下から照らしたり、ヒューマが展開されている理論に循環構造と呼ばれる

ンスケールのものを使いたいと思っています。

ものがあり、広場を循環導線で結んでいくと、

まちなみ形成方針では、管理区分を明示し子供の発育に良い効果があるという考え方をました。コミュニティスペース、菜園、緑地

取り入れました。

は管理組合、黄色い部分が占有地として、そ全体計画では、道路をミチヒロバとして、
有機的な線形としています。建物を含めた全

れぞれの所有者が管理していきます。平均分
譲価額は総額 4,700 万円です。

まちなみ塾 講義録 2011

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まちなみ塾 講義録 2011

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【講評】

の意味では近しい。グループのメンバーは達大谷 Eグループは、答案の内容がメンバーではないと思いますが、強いて言えば、大谷の個人答案からかなり飛躍しています。他のさんが講評されたことだと思います。ご近所グループではメンバーの個人答案を下敷きにづきあいのアンケート調査では、もっと明確

してブラッシュアップしたものでしたが、そな差がついているのかと思いましたが、近所

こからさらに1段ジャンプアップして、違う計づきあいが子どもの五感を育てるというコン画として答案を作成したことは、恐らくグル

セプトには共感できます。

ープの中で様々な議論、建設的な発想が出さ

Dグループの大高木と同じ “きずな” をテれた成果だと想像します。すばらしいことだーマとしていますが、Eグループではヤギをと思います。

介在としたきずなという、人間も生き物とし計画としても実現させたいですよね、こうてつながっているかもしれない、そういう共いうまちづくりを。ただ幾つか気になるとこ

通の、何か普段は持ち得ないものを共有する

ろがあるので、指摘させていただきたいと思ことによって、きずなは生まれるという、あいます。

る意味概念的なものを感じます。竹富島で水建物の配置から、全体の道路計画や敷地の牛が力車を引く風景が思い浮かびます。確か

設計を決めるという、この設計アプローチはに懐かしい風景ですが、「ここで!?」という感評価できますが、建物の配置が、確かにばらは否めない。

ばらに並んでいますが、本当に全体のコンセビジュアルなプレゼンテーションが、共有プトを貫く理想的な配置になっているのか、感を押し出そうとしているし、その中で建物ちょっと疑問です。芦原義信先生が著書『街はできるだけ個性をなくしたというところも並みの美学』の中で、建物同士のすき間は無いい。いいところまでいっていると思います

駄だということを書いています。

ので、もう少し密度を高めたほうがリアリテだから、タウンハウスが良いと芦原先生はィを持てたと思う。総額 4,800 万円は割高におっしゃったわけですが、建物のすき間をも感じますね。計画論的には「全共有」の一団

っとアクティビティのある空間として利用し地認定制度活用型かと思われますが、その割ていくという発想で、このような建物配置のには少し密度が薄いと思います。絵的にはきロジックは今後大事になってくると思います。

れいな感じだが、恐らく2 戸1のタウンハウス

ただ、今回の答案では、実際にこの建物間のぐらいの密度感で配棟していくと、建替え時

空間アクティビティが読み取れない。境界をの合意形成の時の実際上の困難さに対する方明示しないと謳いながら植栽がこの空間を規法論とも整合性がとれてくる。またその方が、定していて、自由に敷地を共有しているイメ

ヤギとの共存もリアリティが出てくるかもしージが伝わってこない。例えば、リビングかれませんね。

ら隣の住宅の壁にプロジェクターで映画を投粟井

影するとか、そういった建物のすき間のアクた。私もかなり、ヤギ通になりました。テーティビティを、もっとコンセプトを立たせてマが「ハイブリットタウン」で、ノスタルジ

プレゼンテーションしていただくとよかった

ックと現代的な技術の融合が自然に心に入りと感じます。

ました。大谷さんの講評のように、境界線上

まちなみ塾 講義録 2011

講評の準備で、ヤギの生態を調べまし全体としては、とても可能性のある、いつに植栽がありましたが、もうちょっと明快にかやってみたい案で、すばらしいと思います。

デザインして欲しかった。そこにヤギが入り

今後は個々の落とし込みをさらにブラッシュ込んできて子供が餌付けしている風景もおもアップしていただけるとさらに良くなると思しろいですね、ヤギの健康状態は子供が最初います。

に知るようなことがあってもいい。

私が受講生だとしたら、こういう批評

ヤギの好きな植物もいろいろあるみたいでを寄せつけないものをつくると思うので、そすが、毒性のある植物は与えないように配慮

上井88

成感があると思います。あえて批評する提案

する必要がありますね。植栽計画について、が160㎡や、170㎡になっていますが、イメ

規約などに表現しておくことが望ましい。

ージ的には200㎡から300㎡あって、平家建道路の舗装はアスファルトですか。

てでこういう環境をつくったら、お客さんを……基本的には透水性の舗装で考えています。
インターロッキングは部分的に？

引っ張れる気はします。販売的な講評はなか
なかしづらいプレゼンテーションです。

……インターロッキングは特に想定していな

原山 提案の中に、今回の震災ではインフラいですね。車が通ることを前提としていないが断絶した際の都市の弱者が浮き彫りになっので。

たと書かれていますね。首都圏の場合は浦安なるほど。ヤギの足元を想定すると、アスの事例として、公共の上下水道のインフラが、

ファルト系ではなく、三和土のような仕上げ

地盤の液状化による宅地や道路の沈下によっが望ましい。ディテールまでイマジネーショて破壊され、生活に支障をきたしました。インを刺激される、すばらしい内容だと思いま

ンフラについてせっかく提案するならば、今す。

回の震災で首都圏の液状化で学んだことを、最近は殆どありませんが、過去に別荘まとめて発表してもらってもいいと思います。

地の開発を担当していた頃を思い出していま

駐車スペースにタイルやコンクリートの仕した。それから、Eグループは唯一、電線類

上げをしますが、その復旧に際しては設計に地中化を提案されていて良いと思います。合工夫が必要だと思います。先ほどお話ありま

わせてインフラ関係も細かく設計されていました、植木の根が配水管に入り込んでいく事

すし、特徴がある計画だと思います。

例は今回の復旧工事でもありましたので、そ青鹿

このコンセプトを実現するためには、市の公園課にヤギの放牧を許可してもらえるようういった具体的な対策がもっとあったら、提案が生きてくると思います。

に、どういうふうに協議を進めるか、よく検討したいですね。

大谷

大石 どう講評しようか非常に悩んでいましも調べてみました。実は九州大学の人間環境た。先ほどの上井部長の講評からいいヒント

学研究院有馬研究室で、「やぎさんパワーををいただいたんですが、イメージで言うと、活かした雑草除去とふれあい創出事業」とい郊外の住宅地でやる計画ではなく、別荘地のうヤギを使った草地の管理実験を、この10月計画ですね。土地の取得費がほとんどかから

3日から16日まで、九州でやっています。イないところで総額 2,000 万円とか 3,000 万円

ンターネットのブログでヤギさんの除草効果

で売れば、そういうユーザー層はあるのではを実際に見ることができるので、この研究、

ないかという気がします。だから、敷地規模

もうちょっと深めてください。

補足として、ヤギの提案について、私

まちなみ塾 講義録 2011

89

設計演習

F

【趣旨説明】

グループ

まちづくりのテーマ：

コミュニティを育むまち

住民の一体感を図る目的と、フットパスには世代交代や、転出、転入を想定し、将来、こ

季節の果実を植えて、収穫の楽しさや生き物のまちでどの程度のコミュニティを生み出せと出会う豊かさを体験できる計画です。

るか提案します。

を設けて休息できるスペースをつくるなど住で説明します。課題地は2 方向で既存道路に民が自然に集う形としています。また、まち

接し、一方が河川、もう一方が公園という周の入り口からは中心のコミュニティファーム

辺環境をまちづくりに生かすように計画しまが垣間見えるような設定としています。

稲垣秀晃㈱三井ホームデザイン研究所
開発設計グループ

髙増幹弥

住友林業㈱
不動産事業本部
まちづくり事業部

岡部 晃

スウェーデンハウス㈱
商品開発部

武塙 森

パナホーム㈱首都圏環境開発支社
環境開発営業部

90

まちなみ塾 講義録 2011モデルブロックの計画では、できるだけ自安全性に配慮した提案として、内部に向け

然素材を使うことと、緑をあわせてまちなみて一体感があり、住人以外の車の進入や通りをそろえるように、無機質な素材が目立たな抜けを防止する対策として、道路線形をS 字

いよう計画しました。計画図の右下にコミュ型とし高低差を利用して勾配をとることで、

ニティファームのイメージ図があります。

速度を抑制し、まちなみに奥行き感が出るよ
うな形としています。
を持っていただき、利用頻度を高めるよう考

田山五郎

コミュニティファームの中心には、ベンチ

まちづくりのコンセプトを、ダイアグラム

コモンスペースは、住民にインセンティブ

ミサワホーム東関東㈱千葉支社 千葉支店
アーバンデザイン室

とりやすく世代を問わない共同の空間として、

コミュニティをテーマとして計画しました。

した。
計画概要
区画数：18区画
宅地有効率：66.4％
公共施設（移管）：33.6％
共用施設（共有等）：──
電線計画：架空方式
平均分譲価額（土地・建物）：
46,742,000円
粗利益率：29.03％

用することによって、コミュニケーションが次に、造成計画では、各宅地の規模がそろうように設計し、中央のコミュニティファー
ムは、課題地の高低差に沿って階段状にレベ
ル差つけました。

慮して、駅側から既存公園側に抜ける歩行者

事 業 収 支 計 画は、平 均 価 額 で、土 地 が専用の通路としてレイアウトしています。ま2,100 万円、建 物が 2,400 万円、総 額 4,500

た、コミュニティファームと呼ぶ市民農園の万円です。事業スケジュールは、2 期に分け機能を持ったコモンを計画し、住民の方が利て9 棟ずつ販売する計画としました。

まちなみ塾 講義録 2011

91

92

まちなみ塾 講義録 2011

【講評】
大谷

答案としてはかなりさっぱりとしてい性をはらんでいるという認識を持って取り組んでもらいたいと思います。
上井

菜園を介したきずなという提案ではな

ますが、内容は、さまざまな提案が盛り込ま

いかと思います。大阪の高槻でシティサイエ

れていて良く考えられていると思います。特ンスという会社が開発した住宅地は、中心ににモデルブロック図のプレゼンテーション、菜園があるんですね。その菜園は共有地で、これがすべて手描きですね。Bグループでも興味深いのは管理をするためのNPO 法人まやはり手描きでプレゼンテーションをされてで立ち上げて、いわゆるクラインガルテン型

いましたけれど、これはよくまとまっていて、の住宅地を大阪府周辺に展開している。大手ここから伝わってくるものが多い。やはりこ不動産デベロッパーから独立した人が立ち上

ういうスケッチを描いていていただくことにげた会社ですが、そこを見てもわかりますが、

よって、計画の魅力がよく伝わってくる。プ

菜園はやはり風景としては耐えられない、風景

レゼンテーションとしてのテクニック、スキとして楽しむものではないなということです。

ルとしてもこの1枚があれば、計画のかなり「きずな」として捉えれば、そこには農作物の部分が相手に伝わるという良い事例だと思を育て、収穫する喜びというイベント性があいます。

って有効な提案ですね。配置の検討は必要で気をつけてほしい点を申し上げますと、中すが、コミュニティの道具としても非常にい央の菜園について、今、食については関心がい。先日、大谷さんと八潮市に住団連の仕事高まっていて菜園の提案をまちづくりに取りでサーベイをしましたが、八潮市は中川に沿込むことはタイムリーでもあり、戦略的に時った地区に菜園が多く、戸建て住宅地があっ期を得ていると思いますが、Fグループのメて菜園があって中川が流れているという、環ンバーで、菜園を実際に経験した人はいない

境の質がグラデーション的になっています。

ようですね。結論から言うと菜園は決して景この提案でも、菜園と住宅との関係はどのよ

観としてきれいなものではないということでうにイメージしているのか、菜園でのコミュす。だから、景観と菜園をバランスさせる、

ニケーションを各住宅レベルではどういうふあるいはまちなみとのマッチングをどのよううに繋げていくのか、例えば収穫祭をするとに設計するかをよく考えないと、いつも花がきには公園の一部を借りてやったりすると楽咲いているお花畑と違って、バッファーゾー

しいなと思ったり、そこが重要ですね、また、ンをきちんとしつらえておかないと、ただ菜各住宅レベルでこの菜園の良さをどのように園をコモンスペースに持ってきましたという享受するのかという提案をモデルブロック計

だけでは生活空間や、まちなみ形成のリアリ画に反映してほしかった。

ティーを持たないというところを勉強していただきたいと思います。

せっかくこれだけ達者な絵を描かれるのであれば、共同菜園と宅地とのつながりの絵もなおかつ、菜園では種類にもよりますが、見たかったと思います。大高木きずなシリー

近隣に対しても様々な影響があるわけです。

ズとヤギきずなシリーズ、菜園きずなシリー

この計画図で見る限り、敷地境界に接したとズですね。菜園を通じた絆は、食物を育てた

ころに無造作に配置してあるわけですが、暮り収穫時のイベントをしたりと、コミュニテ

らすことと菜園をつくることの距離感を、きィづくりにもつながるので、その風景をどうちんと把握していただくと、より良い計画にするか、計画への反映を提案してほしいとこなったと思います。

ろです。

菜園自体を否定しているわけではありませ粟井 私の子供が菜園に参加しています。地んが、まちなみと菜園を景観的にどのように域のおじちゃんに毎週日曜日の朝、子供たち

とらえるべきか、あるいはどのように運営すを集めて指導していただいています。私も参るかをよく整理しないと、最終的にでき上が加させてもらい楽しい時間ですが、実際に収ったものがまちの魅力から外れてしまう危険穫前と後では、見た目の差が激しいですね。

まちなみ塾 講義録 201193

前は何を植えていたんだろう？ という感じ

グコストがかかって、共有地ができるわけでです。

すから、販売価額は上がってしまう。そこま

やはり菜園だけだとインパクトが弱い。仮でやってでも売りやすい、だからここはクラに私が菜園を使うならば、デザイン菜園をつ

インガルテン共同農場をやるということであくってもおもしろいと思っています。これをれば良いと思う。他のグループの提案で、共“マルシェ” という言葉に乗せて地域に展開し有地を時代が変わるごとにやり方を変えていていく。一つ一つをおしゃれに建物の印象もきましょうという提案がありましたが、おもし含めて、屋根カラーチャート、壁カラーチャ

ろいと思います。

ート等をうまく使ってかわいらしいイメージ

時代は変わっていくわけですね。子育て世で。そういうまちなみの中にぽんと菜園がある。

代から二人暮しになって、車が要らなくなっそうすると、参加される人の幅も広がってた、そこでカーシェアリングへ組み替えていくると思います。畑のバリアフェンスもオレく発想で、非常におもしろいと思います、注

ンジの樹木にして、色彩を強調して、フォー

意しなければいけないことは、とにかくやみ

カルポイントを何箇所かつくって、若い世代

くもに販売上の何かやれば売りになるんじゃにもアピールする形で。そこに専門家をつけないかという発想です。非常にリスクがあるてみるというのも、トライアルでしょうし、楽ことを、頭に入れておかれたほうがいい。

しさを表現できる。私もやっていて嫌な感じ

原山 30 歳代の家族を想定すると、子供がまはないですね。楽しかったというイメージ、だ小さい。おっぱい飲んでいる子から幼稚園、

そういうイメージを継続させられれば、そし小学校低学年でしょう、そこでの菜園のありて、それをつなげていってあげれば、すごく

ようは、菜園ボックスのような、1品種、イチ

夢があると思いますし、今の時代にぴったり

ゴなどを作れる自己用を1〜 2㎡設定すればではないかと思いました。

いいと、個人的には思います。

青鹿 北側の取り付け道路は、既存の交差点

もっと積極的にやるならば、例えば管理組に近いので、警察のほうからもっと距離をと合をつくって、菜園をみんなで管理するといるように指導されますね。それから菜園が、う案。固定資産税を減免する手法もあります

私の場合は水田なので、今回の菜園とは少々し、底地については行政に移管し、管理組合

形と違いますが、菜園つきの住宅はUR 都市が運用したらいいと思います。コモンに面し機構でも計画していますね。そこには税金のている住宅は関心度が高いけれど、通り1本問題などがあって、様々なケースを検討して隔たると、余り関心がないというケースもあいるようです。アイデアとしてもプランとしりますね。

てもおもしろいと思っています。
私の場合は、普段と休日のイメージにはギに、完成当初の通り立面を描いて、その上にャップがあって、おそらく休日にお会いしてもう一枚、20 年後の通り立面を重ねて描いてもわからないぐらいの格好をしてますけども、みる。生け垣を放置すると将来こうなってしそのギャップを生活の中で楽しんでいる部分

まう。管理しているとこういうふうになる。高があります。

木はこういう形になる。経年変化に対して20

大石 今までの提案の中にも、管理組合で共年後のイメージをシミュレーションしておく

有地を維持する手法がいくつかありましたが、ということです。こういうものがあると、営業

マーケティングによって、しつらえが変わるの皆さんがお客様に対して、後々の生け垣のと思うんですね。このエリアだと、販売価額管理を契約の段階でも、引渡しの段階でもきが幾らぐらいで、どこからお客さんを呼ぶか、ちんと伝えておけるので良いと思います。

そこから考えていかないと、単純にクライン
ガルテンがいいから、つくれば差別化になるんじゃないかとかいう発想でやるのは、非常に危険ですね。つくればつくるだけランニン

94

まちなみ塾 講義録 2011

それと、これから新しいまちをつくるとき

う重松清さんの小説です。我々のような郊外

総評型住宅地の計画者と、その住人が定年退職を迎えたときにどういうことが起こるかを、かなりリアルに描写しています。引っ越してきた当初から、10 年後、20 年後、そして定年したときに、まちのあり様はどうなっていくのかを浮き彫りにしている小説です。

皆さん、きょうは本当にお疲れさまで

現在、私たち手掛けているまちづくりは、した。この発表会に至るまで、約 3カ月間、ゼロ歳の計画をしているわけですけれども、個人課題を含めると、さらに長い時間と大きこれが10 年後、20 年後、30 年後、先ほどのなエネルギーを費やして、この場に臨まれた

講評では20 年後の通り立面をイメージして計と思います。昨年の第1期の受講者の方もお画すべきだというアドバイスもいただいておっしゃっていましたが、この演習が皆さんのりますが、やはりこうした長い時間のターム

大切な財産になったのではないかと思いまで、設計したまちがどう変わっていくかをリす。

アルに考えないといけないし、住宅生産振興

大谷

課題を解く中で、まちづくりに関する「引財団の設立当初に宮脇檀先生が各地でつくらき出し」をたくさんつくっていくというプロセ

れた住宅地が 30 歳を迎え、今、どういう状況

スを通して、一人ひとり、それぞれに実力もになっているのか、他にも当時、計画に力をついたことと思います。そして一番の成果は、入れてつくり上げられたまちが、どうなってやはりグループワークですね。メンバーは普いるかということを、真剣に見返していかな

段、お互いライバル会社ですから、このようければいけません。この間の蓄積を、きちんな形で共同作業することは、この財団事業をと見据えることによって、未来のまちを、そ含めても非常に限られた機会だと思います。

こから読み取るということがとても大切なア

このワークショップを通して、皆さんに企業

プローチではないかと思っています。

の枠を超えて絆が生まれたということが、今

上井 この発表に至るまでのエネルギーは大回の研修の一番大きな財産になっていると思変だったと思います。日常業務の忙しい中、います。

貴重な経験をされたと思います。会社によっ総評については、余り細々としたことを申て微妙に価値観も違いますし、それぞれのノし上げるよりも、やはりまちづくりに熱い思

ウハウもあります。皆さんの英知を結集されいを注いでいただいた皆さんの熱意にとてもたことは、とてもよかったと思います。今年

感銘しています。すばらしい発表内容でした。

は震災があり、発表でも「絆」がキーワード

去年よりもさらにレベルアップしたなというとなりましたが、真剣に考えなければいけなのが私の感想です。

いテーマです。きょうはいろいろヒントがあ

それから、皆さんに1冊の本を紹介します。

りましたが、ただ、答えはまだ出ていない。

少し古い本になりますが、『定年ゴジラ』といだから、これから恐らく1年、2 年ぐらい先にスタンダードになること、先ほどの講評でブレークスルーという言葉を使いましたが、そういうことが来ると思います。私自身も日ご
ろどんな仕事しているのか振り返ると、与えられた土地に開発指導要綱からあまり外れな
いように道路設計をして、効率よく何区画入るか検討することをしています。
日常業務をこなすためには、行政許認可というものも頭のどこかに置いておく必要はあ

大谷氏るけれども、おそらくそれ自体がどこかでがまちなみ塾 講義録 201195

らっと変わる可能性があります。あれほどのものと、10mの位置から見えるもの、1m か大災害が起こった以上、そのときに備えて用ら見えるもの、室内からの眺めで、エクステ

意しておかないと、もうそんな規制はありま

リアも変わってくる。そういうイメージをきちせんと言われたときに、以前の規制に則ったんと持ちながら、さまざまな視点でもう一度計画しか描けませんということでは、こうい

見直してみるのもいいと思います。

う勉強をやっている意味はないと思います。

それから、時間軸をうまくデザインに結び

各グループのプレゼンテーションにはさまつけられれば、さらにすてきなまちなみがでざまなヒントがありました。今までの規制をきると思います。まちなみもブランドだと思

外して、みんながこれはいい、このアイデアいます。高価なものですから、ブランド価値

で皆ここに住み続けることができると、やはをつけて販売することも重要だと思います。

り絆を持って住み続けることができるというエクステリア素材については、硬質な物であことに高めていくためにはどうすればいいのったり、やわらかいものであったり、時間のかを、6 案のプレゼンテーションから考えて軸に乗せて、経年変化を知っていなければな

いけば、次のステップにレベルアップできる

らないことがありますが、今回の提案では、と思います。私はきょう、皆さんからたくさ

なかなかそこまでたどり着けなかったものもんのヒントをいただきました。この研修は皆見受けられました。土留めでも、壁にしても、さんが、まちづくりについて切磋琢磨できる

経年変化をきちんと把握していると、説得力の貴重な機会だと思います。これで終わりにせあるプレゼンテーションができると思います。

ず、今後も頑張っていただきたいですね。近

壁面緑化について、今回はあまり積極的な

い将来、今日の成果をどこかの住宅地で見た提 案 がなかったようですが、RC 擁 壁などいものです。私も良いまちをつくるよう頑張

1.70mの高さがあるものについて、今は壁面

りたいと思います。

緑化の取り組みに対して行政によっては補助

今回、きちんと講評できるか不安を持金を設定しているところもあり、もっと壁面

ちながら皆さんのプレゼンテーションを受け緑化のデザインを工夫していただきたいと思て、本当に素晴らしいの一言です。私自身の

います。

粟井

参考になるところがたくさんありました。私道路との関係をみてみると、過去にはクロはエクステリア、ガーデンを専門にしていまーズしたデザインが主流でしたが、現在はオ

すが、これからも皆さんと一緒に実際のプロープンがスタンダードになってきています。

ジェクトでも切磋琢磨できればいいと思ってヨーロッパやイギリス、オーストラリアなどいます。

では、庭空間をセカンドリビング的な発想で皆さんへのアドバイスとして、駅からの動デザインしていることが多く、確かに広い敷線を考えるとき、まちに入るエントランスが地と予算がないとできませんが、工夫を加え始めに現れるようなシークエンスやストーリて、日本の庭空間を変えていく一つの考え方

ーを、もっとビジュアルで表現されたら良いではないかと思いますし、実際にこうした流と思います。100m 離れたところから見えるれを私は強く感じています。
青鹿 昨年に続いて、内容が濃く、皆さんが大変力を注いでいただいたことがよくわかりました。答案に目を通すだけでも非常に時間がかかりましたので、作成された皆さんのご苦労がすごくわかります。
私は今回、業務として千葉県浦安市と東北地方の震災復興の調査に関わりましたが、浦安市では液状化という問題、そして東北地方
では公共インフラがズタズタになってしまっ

上井氏

96

まちなみ塾 講義録 2011て、公共下水の事前調査計画の報告書作成

粟井氏

青鹿氏

に、4月半ばから8月まで多くの場所に関わりかないと、失敗をすることになります。

ましたが、これは国からの予算を受けるため

今までは、ハウスメーカーや大手デベロッの作業です。そこから予算がついて復旧に向パーとの競争でしたが、このごろはパワービ

けた設計が今やっと始まった状態です。です

ルダーが戸数では年間1万戸以上販売していから復旧工事はまだ先で、元の状態に戻るまます。首都圏地域で、財団加盟会社全体でもで長い時間がかかってしまうという、今回の1万戸は到達していません。このような状況

地震の被害の大きさが実感として強く感じらのもとで、価格的にはかなり抑えた物件を企れました。そういった面から、今回皆さんに画・販売している、同じエリアで仮に土地を考えていただいたまちづくりの提案を、今後同額で購入していたとしたら、必然的に建物の復興プロジェクトにも、活かしていただけの価格ギャップを前提にして勝負していくとればと思います。

いうのがハウスメーカーの分譲事業です。住

私は戸建分譲事業に携わっておよそ

宅生産振興財団がコーディネートするハウス

20 年になりますが、いっぱい失敗しました。

メーカーの分譲というのは、そういう構造になかなか売れない物件を担当したり、自己満なっているわけですから、どういう付加価値

足で「これだけいいものをつくれば売れるだにチャレンジをしていくのかを、今後、設計ろう」と企画した分譲地が、結局売れ残ってと営業が良い意味でバトルをしながらつくり

しまい、減損処理をしたという経験もしまし

上げていただくと、売れるまちになると思いたが、やっぱり忘れてはいけないことは「マます。

ーケット」と「ターゲット」なんですね。そ原山 どんな話をさせていただこうかと考えこが出発点なんです。自己満足で「いいものていたら、全部言われてしまいました。まいをつくれば買ってくれるだろう」という発想ったなと思っています。

大石は絶対にやめないといけないというのが、私住宅生産振興財団の参画企業がつくる、まが分譲事業の計画において勉強したことでちなみについて、敷地というのは資源だと考す。購入した土地に対して、設計の担当者とえてみませんか。たとえば、実務をされてい営業の担当者、それぞれプロジェクトで組む人間同士が、ある意味でバトルをしていかな
いといけない。
だから、設計者は、担当する敷地について
さまざまな環境の評価をしながら提案を考え
るし、営業は、販売のためにはこういう演出が必要だという、別の視点からの出発なんです。分譲事業というものは。それぞれの意見をどこで収斂し着地させるかという、バトルをしながらマーケットの中でつくり上げてい大石氏

まちなみ塾 講義録 201197

点、自分だったらもっとうまくやるのにと感じる点、あるいはそれに対する講評も、ある種の疑似体験、経験であり、ステップアップされたことと思います。
6 名の講師の先生方、ありがとうございました。まず良いところを拾い上げて、褒めてから、だけどこういうところをもう少し気をつけるとよかったという点を指摘され、指摘がきついなと思われると、次の先生は持ち上げ
原山氏

る、持ち上げても最後のところでポンと落としていますが。まさに教育的指導そのものだ

る皆さんは、新人を一生懸命育てようとする。

と思いながら、聞かせていただきました。お同じように、敷地に対する提案にもさまざま

そらく講師の方々は、会社ではもっと厳しいな見方があってでき上がってくると思いますと思いますが、ご指導をいただき、ありがとが、その際に、やっぱりこだわりも出てくる。

うございます。

それぞれの会社へ帰ると、「もっと量を増やさ

住宅生産振興財団では、電線類の地中化にんかい」とか、「早く売れ」とか、そうした言取り組んできました。すべての案件で実現し葉が最近多くなっていますが、それはそれとているわけではありませんが、できるだけ地

して、やはりこだわりのあるまちなみをつく

中化したり、あるいは電線類を目立たないよってみたい。皆さんがこれからつくるまちが、うにしようと工夫してきました。今回、6グル

5 年、10 年あるいは50 年、100 年先に、やっープの中で、地中化の提案は1グループだけぱりつくってよかったと言われるものを、ぜでした。地中化には1戸当たりおよそ150 万

ひつくってみてください。

円の費用がかかると言われ課題もありますが、全面地中化ではなくても、目立たないよう工松本専務理事
今回のプレゼンテーションをつくるために、います。視線を少し下におろして歩いていま

本来の業務が終わってから、あるいは休日に、

すと、電線はあまり気にならないですが、姿グループの方々で集まって、あるいはメール

勢をよくして真正面を見るとよく見えます。

交換をしながら、何回も何回も打ち合わせを

まちなみをどう考えていくか、直接担当さ

されて、さまざまな資料をつくり、きょうにれている業務と違うという方もあると思いま臨まれたものと思います。先ずはじめに申しすが、ぜひ新たな発見をしていただき、そし上げます。本当に苦労さまでした。

て、直接かかわることであれ、間接的な場合

この演習に取り組んできた中で、さまざま

であれ、皆さんがまちなみを常に意識していな知識を身につけられ、メンバーの方たちとけるようになると、日本の住宅地も、そして意見交換をされ、さらに講師の先生方の講評

まちなみも良くなっていくと思います。本日をいただいてなるほどと思い、あるいは他のはありがとうございました。

グループの方々の発表を聞いて参考になる

98

まちなみ塾 講義録 2011

夫をすることをぜひ考えていただきたいと思住宅生産振興財団

5

まちなみ塾
2011

【公開講座Ⅰ】

文芸と映像に描かれるまちなみ
伝統と近代の融合の可能性をさぐる
佐伯順子（同志社大学大学院 社会学研究科 教授）

佐伯順子（さえき・じゅんこ）
1961年生まれ。学習院大学文学部卒業。東京大学大学院比較文学比較文化専攻博士課程修了（学術博士）。国際日本文化研究センター客員助教授等を経て現職。専門は、研究の初期は、比較文学・文化、現在では、映像を含めたメディアのなかの女性、男性像、家族像を研究課題とする。国土庁・国土審議会近畿圏整備専門委員、大阪府・大阪府の将来像検討委員会委員、国交省・美しい近畿づくり検討委員会委員等をつとめる。米インディアナ大学客員研究員（1994〜95）、独
ベルリン自由大学客員教授（2010）。著書に『遊女の文化史』『「色」と「愛」の比較文化史』（サントリー学芸賞、山崎賞）
『泉
鏡花』
『
「愛」と
「性」の文化史』『「女装と男装」の文化史』など
会場：大和ハウス工業（株）東京ビル 2階ホール 201

2011年12 月15日
（木）
まちなみ塾 講義録 201199

「美しい国」とは私の研究テーマは、まちなみや建築ではな
く、文学や芸能です。けれども、まちなみやまちづくり関係の委員会から、時々お声掛けいただくことがあります。
考えてみますと、文学や芸能の中には背景としてまちなみが描かれていることが多く、それが大きな役割を果たしていることがあります。本日はそういった観点からお話ができればと思っています。
まず最初に、現在のまちなみの考え方について、日本ではどうなっているのか。

図1 「美しい近畿へのみちしるべ」トップページ

いった動きを受けて、近畿圏でも自分たちの地域において、地域固有の文化を生かしたま

日本のまちなみ形成に大きなポリシーの転ちづくりとはどういうものかという問題提起

換 を 与 え たと言 えるべきもの が、平 成15がなされて、国交省近畿地方整備局で「美し（2003）
年に国交省が発表した「美しい国づく

い近畿づくり」という検討会が開催されましり政策大綱」です。この考え方自体は、現在た。

でも十分生かせるものはあろうかと思います。

私もこの検討会に参加し、その成果を「美当時の美しい国づくりという考え方が、どうしい近畿へのみちしるべ」（図1）という形にしいう問題意識に基づいているか、次のようにて、現在ネット上でご覧いただくことができ

書かれています。

ます。ただ、議論したことが実際のまちづく
りにどれほど生かされているのかがおぼつか「都市には電線が張りめぐらされ、緑が少なないところです。

く、家々はブロック塀で囲まれ、ビルの高さ

たとえば、「美しい国」「美しい近畿」といは不揃いであり、看板、標識が雑然と立ち並うものを形成する要素として何があるか。こび、美しさとはほど遠い風景となっている」の場合は「うつくしさ、おりあい、それぞれ、
ところ、ゆとり、いにしえ」といった形で列

このような現状認識があり、もっと美しい挙しましたけれど、「美というのは一般的な用景観に改善していきたいという方向性を、当語ですが、日本人としてはできるだけ大和言

時の国交省も打ち出していました。

葉を使いたいね」という話になり、報告書自体に日本的な雰囲気を織り込もうとそのよう「国民一人一人の資産として、我が国の美しな形になりました。

い自然との調和を図りつつ整備し、次の世代

何が美しいかは、同じ日本に育った日本人に引き継ぐという理念の下、行政の方向を美であっても個人差はあると思います。ただ、しい国づくりに向けて大きく舵を切ることと少なくともそれぞれが生きている地域の中で、

した」

「うまし」
「うるわし」「うつくし」といった伝統的な日本の美意識を意識するということは、

やっと行政も美しい景観に自覚的になってくださったのが 2003 年という段階でした。電そこに暮らす市民としても必要なのではないかなと思っています。

線に覆われたまちなみが好ましくない例として挙げられ、逆にいい例として、和風のまち
なみや、洋風建築で歴史を感じさせるものが挙げられました。ただ、こういう考え方が、100

まちなみ塾 講義録 2011

荷風や挿絵に描かれるまちなみ

さて、文学的な観点からのまちなみに、どういった例があるかをご紹介します。

どの程度現実化しているのかが大変難しいとまずご紹介しますのは、永井荷風の『日和

感じざるを得ないこの頃ですけれども、こう下駄』というエッセイです。荷風は大正期に

すでに、先ほどの「美しい国づくり政策大綱」

体的な形で形成している、実現しているといで言っていたことと実質的に同じことを述べった指摘をしています。

ていました。

また、路地についても、情緒のある空間であるということを主張しています。

「私は日本人が日本の国土に生ずる特有の植も すこ物に対して最少し深厚なる愛情を持っていた「路地の光景が常に私をしてかくの如く興味

なら、たとえ西洋文明を模倣するにしても今を催さしむるは西洋銅版画に見るが如きある

日の如く故国の風景と建築とを毀損せずに済いはわが浮世絵に味うが如き平民的画趣ともんだであろうと思っている。電線を引くに不いうべき一種の芸術的感興に基くものであ便なりとて遠慮会 釈もなく路傍の木を伐り、

る」

き そん

え しゃく

めい しょ

ゆい しょ

もとづ

「路地」

または昔からなる名所の眺望や由緒のある老樹にも構わずむやみやたらに赤煉瓦の高い家「殊に表通りの向側に日の光が照渡っているを建てる現代の状態は、実に根底より自国の時などは風になびく柳の枝や広告の旗の間

特色と伝来の文明とを破却した暴挙といわねに、往来の人の形が影の如く現れては消えてばならぬ。この暴挙あるがために始めて日本行く有様、丁度燈火に照された演劇の舞台をは二十世紀の強国になったというならば、外見るような思いがする」

こん てい

は きゃく

ゆき き

「路地」

観上の強国たらんがために日本はその尊き内容を全く犠牲にしてしまったものである」
		
		

「寺」

荷風は作家ですので、まちなみの描写もきれいです。銅版画や浮世絵に見るような風景が、市民の生活の芸術的な要素というものを1914 年から1915 年ぐらいの段階でこういうことに気がついている人がいたのに、なぜ、うまく引き出しているということを説いているのです。

日本のまちなみは無残な状況になってしまっ

ただ、これらの文章を読んだだけでは、具たのか、私たちとしては反省を迫られるとこ

体的にどういった空間をイメージしてこういろです。

ったことを永井荷風が述べているのかが、今

ここで荷風が考える日本固有のまちの美しさというのは、たとえば次のようなものです。

の日本のまちではわかりにくい。
そこでご紹介しますのは、小村雪岱という挿絵画家です。たとえば、木造建築の細い路

ことごと「日本の自然は尽く強い色彩を持っている。こ

地に和服の女性がたたずむ姿を描いています

れにペンキあるいは煉瓦の色彩を対峙せしめ（図 2）。路地の奥には月が見えています。こうるのは余りに無謀といわねばならぬ」 「寺」

いった風景は、たとえば何十年か前の京都にれん がは残っていたかと思われます。荷風がイメー
荷風はとてもはっきりと、過度なまちなみ

ジしたような、日本固有の浮世絵のようなまの近代化を批判しています。そして、日本固ちなみの美しさに近いものは、現在の京都の有の風景美がいかに大切かということを強く主張していまして、ここで荷風が考える日本
固有の風景美のポイントは、いわゆる「雪月
花」です。
そと ぼり

あした

「私は外濠の土手に残った松の木をば雪の朝
ゆうべ

月の夕、折々の季節につれて、現今の市中第
よろこ一の風景として悦ぶ……」「寺」

季節に応じた美しさを発揮する日本建築の造形美というものが、日本固有の美意識を具図2 小村雪岱が描いたまちなみ。泉鏡花『日本橋』（千章館）見返し

まちなみ塾 講義録 2011101

台から見下ろしたときに見える人家の美しさにも言及しています。神社仏閣の屋根、あるいは人家の屋根が美しい景観を構成する重要な要素であると言っているのです。
浮世絵の中でも、富士山を背景にした瓦屋根の家が描かれていますし（図 3）、雪景色に彩られた日本の建築の美しさも描かれていて（図4）、それが四季折々のまちなみを形成するということは、こういった近世の浮世絵を見る

写真1 現在の京都の路地（京都市上京区）（＊）と実感できるかと思います。

住宅地にも少し残されています。

雪が降ったら瓦屋根自体は見えなくなりま例として、京都市上京区の路地をご紹介しすが、和風建築の風情が際立ち、そこに和服ます。いわゆる京都風の町屋が残っていますの女性がいる（図5）。住む人が和服を着ていれが（写真1）、向かい側は近代的な建築です。新ば、それに調和する建築になるでしょう。結旧の対比が際立つ日本のまちなみの現状が象局、私たちの日常的な衣が着物から洋服へと徴的に体現されている。

変わってしまったために、その変化につれて、それから、日本の建物の魅力として、瓦屋根の美しさがあると思います。荷風は坂や高図3 富士山を背景に、瓦屋根の家が印象的な浮世絵。葛飾北斎「江都駿河三井見世略図」より

図5 和服の女性と雪景色の人家を見下ろす。
小村雪岱画、泉鏡花『日本橋』（千章館）見返し

日本の建築の美しさもだんだんと見失われてしまったのかとも思います。

図4 雪景色に彩られた日本のまちなみを描いた浮世絵。小林清親画

図7 泉鏡花の小説『日本橋』の装丁。小村雪岱画

図6 小村雪岱の挿絵に見るまちなみ。
「東京の昔話」序幕一場（山谷堀船宿の場）

102

まちなみ塾 講義録 2011

写真2 護王神社の瓦屋根とイチョウ（＊）

写真3 近江八幡市のまちなみ

こういった景観を実際に残そうと思えば残日本の都市景観の美しさを、とても幻想的なせる可能性もあったのではないかと思うので形で表していると言えます。この小説は舞台

すが、残念ながら今は都市部にはほとんど残化もされていて、お芝居の魅力はまちなみのっていません。

魅力とも強く結びついているということが言えると思います。
『三人吉三』と言われるお芝

建築と自然と風物が織りなす

居の前半部分の見せ場では、月が出ていて、日本固有の景観

土手が見えて、手前が水、そして木造の建築

私が住む京都では、雪岱が描いてるようながあるといった舞台装置です。

屋根が町中に1つ2 つぐらい残っていて、そしかし、日本橋に限らず現在の日本の水辺の周りにマンションが建っているという状態というのはかなりの部分で写真のような状態です。写真のように、京都御所のすぐ向かいになってしまっていて（写真 4）、残念ながら美的側にある護王神社のかわら屋根にイチョウがとは言えないと思います。

散っている風景が見られました（写真 2）。かわら

近代化された都市景観やタワーマンション

屋根に散った落ち葉が載っている風景というも誇るべき都市の発展の姿であって、新しいのも、浮世絵と同じ景観を見せていると思い

人間の住まい方であるし、ニューヨークのマます。

ンハッタンのようだという評価も一面ではでそれから、江戸情緒の残るまちなみが小村

きると思いますけれども、ただ、日本中の景雪岱によって描き残されています。絵は構図

色がすべてこうなってしまったら、一体日本が美しく計算されていますが100％フィクシ

文化はどこに行ってしまうのだろうという懸ョンではなくて、やはりこれに相当するまち

念があります。

なみが残っていて、それを基に描いています。

さて、ここでもう一度、永井荷風の『日和木造建築と自然との調和が荷風も注目してい下駄』の景観論を振り返りますと、荷風は、た部分ですけれど、水辺に柳の木がひょろっ

エミル・マンユという人が都市では水の美しと1本立っていて、そして和風の建築があるさが重要だということを指摘していると紹介（図6）。遠景に森のような景色が見えています

しています。

が、建築と水辺と自然の風物が調和した状況をよく表している例ではないかと思います。
これに近い現代の風景は近江八幡市のまち
なみや（写真 3）、かつての大阪の八百八橋の水辺の風景です。これらもなかなか風情があります。
東京の話に戻りますと、泉鏡花という作家の小説『日本橋』では、蔵のあるまちなみが水辺の風景とともに描かれています（図7）。
これは挿絵として美化しているものですが、

写真4 現在の日本の都市部の水辺

まちなみ塾 講義録 2011103

「エミル・マンユは都市に対する水の美を論

都の現状を見て同感するところです。

ずる一章において、広く世界各国の都市とその河流及び江湾の審美的関係より、更に進ん
しょう たくきょう りょう

さい せつ

伝統と近代の融合

で運河 沼 沢噴水 橋 梁 等の細説にわたって

それでは、まちなみの近代化は全くいけな

これを説き、なおその足らざる処を補わんがいのか。そんなことを言っていたら産業や経ために水流に映ずる市街燈火の美を論じてい済の発展につながらないという意見も当然出る。……水は江戸時代より継続して今日におてきます。それについては泉鏡花が『日本橋』いても東京の美観を保つ最も貴重なる要素とのなかで次のように書いています。

こん にちなっている。……東京市中の散歩において、か

今日なお比較的興味あるものはやはり水流れ「ものも、恁う、新旧相競ふと、至って対照が船動き橋かかる処の景色である」

妙で、何うやら辻番付の東西の大関とでも言「水」

ど

ひさうに見える。電話の方が（塗立注意。
）な
荷風は日本固有の景観を外国と比較して評

どと来ると愈々日当りに新味を発揮するが、価しています。特に、水辺に街の灯が映る様

油障子に
（火の番。
）
と書いたお定りの屋台は、子が大変すばらしいと主張している。たとえ

昼行燈という形」

ば、小林清親の絵では、後ろに富士山が見えて、ともしびが水辺に映っている景観を描い「初夜も過ぎた屋根越に、向う角の火災保険ていますし、金沢の風景には近いものが残さの煉瓦に映る、縁結びの紅い燈は、恰も奥庭

れています（写真 5）。

の橋に居て、御殿の長廊下を望んで、障子越

ただし、荷風はすでに大正の段階で次のように嘆いています。

あかり

さか もり

なが

あり さま

の酒宴を視める光景！ 島田の影法師が媚めくほど、尚ほ世に離れた趣がある」「京都奈良の如き市街は、その貴重なる古社

これは、新しい電話ボックスの左側に「火寺の美術的効果に対して広く市街全体をもその番」という和風の小屋が見えて、その新旧の境内に同じきものとして取扱わねばならぬの対比はおもしろいし、煉瓦に街の灯が映ると思っている。
（中略）
しかるに近年見る所ののもなかなかいいじゃないかと評価していま

京都の道路家屋並に橋梁の改築工事の如きは

す。

ならび

ご じん

い

全く吾人の意表に出でたものである」 「寺」

たとえば、今は現存しませんが、大阪の高麗橋三越呉服店（写真 6）のような和洋折衷の建お寺さんだけを個として残すのではなくて、物であれば、浮世絵風の光景とも合う要素はその周りの市街地も含めて、風致地区として備えているのかなと思いますし、日本の風物考えなければいけないのに、そういう発想が詩である桜固有の美しさと建築との溶け合っ

非常におざなりにされている。これは私も京た様子というのが、近代と伝統的な要素との融合として描き出されていると思います。
現代の風景で、泉鏡花が指摘したような新旧の対比がどこかに見られるのか。たとえば、

写真5 金沢のまちなみ

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まちなみ塾 講義録 2011

写真6 大阪の高麗橋三越呉服店（現存せず）

写真7 アグネス教会（左）と旧有栖川宮邸（右）が建つ通りの景観（＊）

写真8 同志社大学（左）と京都御所（奥）近くの風景。右手前は相国寺（＊）

京都のアグネス教会と旧有栖川宮邸が建つ通どちらのドラマも、オープニング映像で住りの風景もなかなか味わいがあります。日本

宅街を印象的な形で扱っていまして、ドラマ的なものと洋風の建築が、意外と溶け合って

本編でも頻繁に住宅の描写が出てきます。
『金

います（写真 7）。

妻』の80 年代は、郊外に住む主婦は一見幸

同志社大学と京都御所の近くにもそのようせそうな暮らしをしているわけですが、じつな風景が見られます。大学に建つ明治の洋風

は、いろいろなストレスを抱えていて問題が

建築
（左）
と京都御所
（奥）
、右手前は相国寺と潜んでいるということを、ドラマのメッセー

いうお寺さんです（写真 8）。

ジとして含んでいました。

日本の伝統美や伝統とは何かを定義すると

一方、2000 年代の『アットホーム・ダッド』

なると難しいですが、相国寺と京都御所を挟になりますと、郊外の核家族の限界を乗り越んで間にある煉瓦造建築は、それほど違和感

えて、いかに家族や夫婦がうまくやっていく

なく溶け込んでいて、泉鏡花が書き残したよ

か、女性と男性の役割を柔軟にして、いっそうな新旧の対比が実際に残るまちなみになっのこと男性ももっと家事参画をしたらいいんていると思います。

じゃないかというメッセージを入れています。

映画ではつい最近話題になった『ALWAYS

このドラマの設定は、男性が家事に参画し、三丁目の夕日』で描かれている場面も、近代奥さんが編集者として家計を担うという男女化し過ぎない時代の、日本人がなごめるであの役割分業を相対化するものでした。また、ろう要素を残した景観を描いた作品であった

瀟洒な住宅街が（写真 9）、ドラマがもつポジテと言えると思います。

ィブなメッセージを伝えるにあたって大きな役割を果たしているというのが興味深いとこ

ホームドラマにみる住宅像

映像の世界において、日本の現代のまちな
みがどのように描かれているかを考えると、テレビのホームドラマのなかでは住宅が大きな役割を果たしています。

ろでした。住宅の魅力とドラマの魅力、それと男女平等というメッセージがうまく結びついてヒットした例だと思います。
住宅と人間の生き様を前面に打ち出して問
いかけたドラマとして、まちなみを考える上私が取り上げますのは、『金曜日の妻たちへ（金妻）』（1983）と『アットホーム・ダッド』（2004）というドラマです。
両者の放映年代は20 年近く離れています
が、どちらも郊外の住宅地に住む家族たちの生き様を扱ったドラマです。郊外の新興住宅地が、日本人の人生の重要な舞台になってきた。そのことがドラマではよく表現されていたわけです。

写真9 『アットホーム・ダッド』の舞台とされた住宅地（南町田マークスプリングス）
まちなみ塾 講義録 2011

105

うなっているかという事例をご紹介します。
一枚目の写真は東京・世田谷の写真です（写真11）。この写真では、左手前のお宅に注目していただきたい。屋根のある木造の門構えで、周囲は生垣で囲ってあり、日本的な要素を残している住宅です。じつは、1980 年代の半ばぐらいまでは、この住宅と同じようなお宅でこの通りは占められていました。
写真10 ベルリンのまちなみ（＊）

比較的新しく建てられた住宅も見てみますと、和風のお宅もありますが、それがまちなでは興味深い事例ではないかと思われます

みの多くを占めているわけではありません（写真が、ここで登場するまちなみは、小村雪岱が

12）。このような日本的な要素がある住宅がな

描き残したようなまちなみと比較しますと、くなってしまうにつれ、日本の住宅地の固有かなり異質なまちなみであると言えるかと思性というものが消えてしまっていっているのいます。

が明らかです。

私が去年住んでいたベルリンの住宅街の写

次にお見せするごちゃごちゃしたこの写真

真をお見せしますと（写真10）、四季の移ろい、はどこだかおわかりでしょうか（写真13）。これ

この場合は紅葉と集合住宅のまちなみがうまは京都の住宅街です。ぱっとご覧いただくとい具合にマッチしており、雪景色もまた美し京都だとは思えない光景ではないでしょうか。

いものでした。ですが、これをそのまま日本電信柱があり、奥にマンションがあり、車がで模倣するのは、いかがなものでしょうか。

渋滞していて、東京だと言われても信じる方

日本で今まで開発されてきた住宅街というのがたくさんいそうなほど、京都の固有性といはこういうイメージのものが多いように思いうものが残念ながら現在のまちなかの住宅街

ますが、洋風の建築は西洋の土地にあるからではあまり感じられなくなっています。ここは歴史に根ざした魅力を放つのであって、文学

御池通という大通りから一本北に上がった細的な立場から見ますと、洋風のまちなみには日い通りですが、時々観光客の方も見えて、さも本の固有性が薄くなっているように思います。

路地という風情はなくなってしまっています。
まちなみ関係の委員会でもよく議論される

東京と京都のまちなみ

さて、ここからは、文学が描くまちなみに

伝統的な要素が面で残らずに、点でしか残っ

触発されつつ、素人なりに日本のまちなみやていません。それに対する反省としまして、住宅街のあり方を考えてみたいと思います。

京都の場合は、周りが町屋のまちなみにマン

まず最初に、京都と東京の住宅街が現在どションを建てるといった場合、マンションの写真11 東京・世田谷のまちなみ。屋根のある木造の門構えや生垣という日本的な要素を残す（＊）

106

まちなみ塾 講義録 2011

ことですけれど、とにかく日本のまちなみは

写真12 東京・世田谷のまちなみ。現代和風の造りで建て替えられた住宅（＊）

写真13 京都市中京区（押小路通）のまちなみ。場所によっては東京だと言われてもわからないような状況（＊）

写真14 京都のまちなみ。現代和風の造りで景観に配慮している（＊）

外観を和風にしたりして違和感ができるだけなみの姿を呈しているのが現状です。

少なくなるように、日本的な風情を残したま

この点につきましては、もう少しポリシー

ま、まちなみを守ろうと努力しているところのあるまちづくりを、たとえば行政が指導さも見られます（写真14）。個人のお宅が建て替えれる必要があると思います。

るときに和風の外観を維持したり、木造の家

本来は、町屋を生きた形で保存するのが最にしたり、町屋がそのまま残るまちなみもあ適だとは思いますが、個人では維持管理しきります（写真15）。

れないこともあります。そのような場合には、

最近は景観に配慮して和風のデザインのマ

必ずしも住まいとしてという形ではなくても、ンションが建てられていますが、そうではな

レストランになったり、大学が町屋を使ってい通常のマンションと混在していますので、コミュニティ施設をつくったりして（写真16）、

泉鏡花が言ったような意味での新旧の対比と景観として住宅を残すという努力を京都ではは言いがたく、残念ながら統一感のないまち

しています。

写真15 町屋が残るまちなみ（＊）

写真16 町屋を改装し保存したレストランとコミュニティ施設（＊）

まちなみ塾 講義録 2011107

写真17 京都市上京区の住宅エリアのまちなみ（＊）

それでは、具体的に、京都らしさを感じられるまちなみはどこにあるのでしょうか。

まちなみになってしまいます。
私はそれを「ディズニーランド化」と呼び、そう考えたときに、下賀茂神社の参道付近

人工的過ぎる違和感を強く抱きます。移植さや、上京区の観光客の入らない地域の住宅街れてきた建物ですから土着性があまり感じらが当てはまると思います（写真17）。写真のようれません。だから温もりも乏しいという気がに、右側に和風の土塀がずっと続いている細する。

い路地に、普段着の個人のお宅が並んでいる。

それは必ずしも私だけの印象ではなく、過奥が相国寺です。一般市民の方が住んでいら度な洋風化で失われたものを取り戻したいとっしゃるエリアでは、まだこういう部分も残いうノスタルジーがあるがゆえに、まちなみ

されています。

も含めて、昭和という時代に対する興味が最近のメディアでも高まっているのではという「ディズニーランド化」への反省

最後に、私なりの問題意識と今後の課題をまとめたいと思います。

気がしています。
永井荷風は、じつは明治 43 年の段階で、私が感じている「ディズニーランド化」、つま現代の日本の住宅街で、どういう課題があり植民地的なまちなみというものに対する違るのかを考えたときに、永井荷風が書き残し

和感をすでに「霊廟」という随筆に書き残したような日本固有の美は、残念ながら失われています。

てしまっている部分がかなり多いと思います。
ヨーロッパのまちなみはヨーロッパにある「新しくこの都に建設せられた新しい文明は、からこそ、そこに住む人たちの生活感と建築……建築と称する大なる国民的芸術を全く滅が結びつきますけれども、もともと違うライしてしまった。そして一刻一刻、時間の進む

フスタイルで過ごしてきた日本人の住まいにごとに、われらの祖国をしてアングロサキソン

それを接ぎ木してしまうと、結局、ぬくもり、

人種の植民地であるような外観を呈せしめる」

温かさ、癒しといったものが十分ではなくな
ります。80 年代の『金妻』で問題提起された部分はまさにここなんです。一見オシャレで美しい住宅の中に、空虚感を抱えた女性がいるわけです。

108

まちなみ塾 講義録 2011

これは、現在の日本にもまさにあてはまる
予言的な発言であると思います。
ただ、ノスタルジーだけに浸っているわけにもいきません。防災、利便性、耐久性や、

2000 年代になると、こうした近代化のもた

高齢化社会であることを考慮すると、毎日暮らした空虚さに対する反省に立って、ドラマ

らす家ですから、寒過ぎたり暑過ぎたりするとしても、『アットホーム・ダッド』のような家は現実的ではありません。高齢者が住みやものが生まれてきました。それが新しい住宅

すいように新築してバリアフリーにしたほう

街の最先端の雰囲気と結びついたわけですが現実的には合理的な面もあります。それらが、洋風のファッショナブルな側面が過剰にとの両立をどのように実現していくかというなってしまうと、外見が植民地化したような課題は残されています。

それから、瓦屋根の和風の一戸建てを新築の研究者の方に「なぜ日本の研究をするようしたいと思ったとしても、予算的に厳しい部になったのですか？」とお尋ねしたとき、「日分もあって、なかなか理想が実現できないこ

本のまちなみや建築がきれいだから」とおっともあるでしょう。住宅は個人の嗜好を反映

しゃったことが今でも印象に残っています。

するものですから、そこに行政がどれぐらいでも、実際に日本に来てみたら全然イメージ

規制をかけて、面として保存していき、場合していたまちと違っていて、すごくショック

によって、必要な予算を補助していくのか。

を受けたともおっしゃいました。日本固有の

これは従来から言われてきた課題だと思いま

まちなみは、日本固有の文化遺産として、国すが、ずっと積み残されてきた部分でもある

際的な価値を持つものであるにもかかわらず、と思います。

多くの日本人自身のなかに残念ながらその自今になって私は残念に思うのですが、日本覚が欠けている。海外に誇る日本の姿を表現的な雰囲気を残した住宅で埋め尽くされていする意味でも、日本らしさのあるまちなみはた世田谷の昭和の住宅街を写真に撮っておい

ぜひとも残していく必要があると思います。

たらよかったなと。それは、観光地化されてそのために私たちは何を学ぶべきか。建築

いない日本のまちなみの美のあり方を伝えるの最先端の専門誌を読むこともよいでしょう

きわめて貴重な歴史資料になったと思います。

が、絵画や文学や舞台芸能の鑑賞といった芸

難しいと思うのは、わざわざ普段着のまち

術的なものに積極的に触れ、それらから刺激

なみを文化財に指定することもないでしょう

を受けることが不可欠であると思います。小し、そうかと言って放っておくと、どこもか

村雪岱の画集をまちなみの委員会に持っていしこも現代風の洋風住宅街におそらくなってったら、皆さんにとても興味を持っていただ

しまう。民家園という形で保存したとしても、けました。たとえばそういった江戸情緒を残

それは人が日常的に住んでるものではないの

すまちなみの画集や浮世絵の本を手にとってで、残念ながら色あせて見えてしまう。

いただくのもよいかと思います。また、泉鏡

そう考えますと、やはり人が日常的に住ん花のようなすぐれた文学作品が描くまちなみでいる家がまちなみを形成してこそ、海外のを味わうことで、芸術的感受性や美的センス

方がいらしても「日本のまちなみはきれいね」

を養い、“日本のこころ” を見直すことが大切となごんでいただけるような空間になるのだ

なのではないでしょうか。

と思います。
上記のような課題をどのように解決してい最後に締めくくりとして、永井荷風の言葉をご紹介します。

くか、その具体的な方策はなかなか難しいのですが、国交省は平成15 年の「美しい国づく「過去を重んぜよ。過去は常に未来を生む神り政策大綱」のなかで、次のように必要な方

秘の泉である。迷える現在の道を照す燈火で向性を述べています。

ある。
」「その実現のためには事業などのハード施策

荷風が説いたような感受性が、日本人一人と規制・誘導などのソフト施策の連携、行政

ひとりのなかに残され、それが実際に具体化

機関相互や住民、企業等各主体との連携、協するようなまちなみが今後できていくことを調が重要である」

期待しております。

これを読みますと、“言うは易く、行うは難し” と、実に感するところではありますが、これが実現できるような日本になっていくことを、ここで切に専門家の皆様に訴えるものであります。
かつて、日本の研究をしているイタリア人（注）永井荷風『荷風随筆集（上） 日和下駄他十六篇』
野口冨士男編、岩波文庫、1986年
泉鏡花『日本橋』、岩波文庫、1953年（＊）を付した写真は著者撮影
付記：当時、体調不良にて自宅療養・休講中につき、至らぬ点が多々ありましたことをお詫び致します。

まちなみ塾 講義録 2011109

住宅生産振興財団

6

まちなみ塾
2011

【公開講座Ⅱ】

環境の資源から資産へ
デザインの役割を再定義する
宮城俊作（設計組織 PLACE MEDIA パートナー／奈良女子大学 住環境学科 教授）

宮城俊作（みやぎ・しゅんさく）

設計組織PLACE MEDIA･パートナー／奈良女子大学住環境学科･教授。1957年京都生まれ。京都大学大学院農学研究科博
士前期課程修了、ハーバード大学デザイン学部大学院修了。
千葉大学助教授を経て、現在、奈良女子大学生活環境学部住環境学科教授。1992年より設計組織PLACEMEDIAパートナー。主な作品：植村直己冒険館（1996年度日本建築学会賞）、
平等院宝物館（2001年BCS賞・グッドデザイン賞）、国立長
崎原爆死没者追悼平和祈念館、グランドハイアット東京、パークハイアット北京、ザ･ペニンシュラ東京、ザ･キャピトルホ
テル東急、のランドスケープデザイン。主な著書：『ランドス
ケープデザインの視座』学芸出版、『環境デザインの試行』武
蔵野大学出版会、『ランドスケープの近代』鹿島出版会など。

場所：大和ハウス工業（株）東京ビル 2階ホール 201

2011年12 月15日( 木 )まちなみ塾 講義録 2011

111

はじめに

史や自然に対して、どのようなスタンスで臨み、まずはじめに、今日の講義のタイトル「環どのように手を加えてきたかという人の関わ境の資源から資産へ」というのは一体どういり方自体も、じつは資源なのだと考えます。

うことかをお話ししたいと思います。

住宅地に関してお話ししますと、わかりやとある高名な哲学者が「振り返れば未来」

すい例としては、戦後つくられてきた集合住という言葉を残しています。その言葉が今で宅のなかには、資源化された環境が息づいても私の頭にこびりついているのですが、過去いるものがたくさんあります。

を参照することが未来を考えるうえで、とて

たとえば1961年に入居が始まった高根台

も大事なポイントだということです。既存の団地（千葉県船橋市）
は、農地や平地林を切りものを大事にして、過去につくられた、ある開いて建てられました。今、約 50 年の歳月をいは今まで維持されてきたものを仮に「資源」

経て、豊かな緑が生長しています。

と考え、「環境も資源だ」とするならば、それそれはこの住宅団地に限ったことではなく、をどのように資産化するかというところにポ

昭和 30 年代後半から40 年前後に建てられた

イントがあるのだろうと思います。

集合住宅地では見られた状況です。ほぼ同じ

そこで、今日は大きく3つのこと、①環境資源から環境資産へ、②プランニングにでき時期につくられた常磐平団地（千葉県松戸市）も同様に緑豊かな環境になっています。

ること、③デザインにできることについて、こういった団地は土地自体がそれほど大き私が関わった事例を交えながらお話しして、な造成を必要としないような条件だったもの

皆さんにとって何か参考になればと思っておですから、植えられた緑がすくすくと育ってります。

いるという状態です。
同じく1958 年の阿佐ヶ谷住宅（東京都杉並

環境資源から環境資産へ

区）の緑もそうです。日本の集合住宅地として「環境資源から環境資産へ」というテーマ

考えますと、この団地は歴史的価値をたくさについて、では何が環境資源なのでしょうか。

ん持っています。老朽化に伴う建て替えにあ

まず、1つ目は自然環境です。2つ目は歴史

たっては、全面的な建て替えが行われていい的につくられてきたもの、そして3つ目が大のだろうかという意見も多々あったほどです。

事なところなのですが、そこに人がどのよう現在の様子を見ますと、写真のように低層に関わってきたかということです。環境や歴の住棟間にとられた空地の環境もとても豊かです（写真1）。ニューヨーク郊外で開発されたラドバーンという有名なニュータウンのオープ
ンスペースの雰囲気を彷彿とさせるような豊かさを持っています。
このような団地づくりは、日本住宅公団（当時）からUR 都市機構（現在）に至るまで、総合
団地環境整備事業（総合団環）という名で連綿と続けられてきまして、当時つくられた集合住宅地のいわゆる余裕というものでしょうか。
それがかなりまだ、しっかりと残っているところがあるようです。
これらは立派な資源です。建物は建てられたときから次第に償却されていき、現在では社会資本としての価値はあまりありません。
一方で、木々が生長し大きくなり、オープン
スペースの緑地の緑量をご覧いただくとわか

写真1 阿佐ヶ谷住宅の住棟間のオープンスペースの緑

112

まちなみ塾 講義録 2011

りますように、その価値が増幅している。ただ、建物と緑がセットで考えられているがゆな段階が必要です。そのプロセスが異なる主

えに、緑の価値が表にはあまり出てこないわ

体によって行われることもありますが、できけです。残念なことに、不動産の価値としてれば一貫してでできたらベストだと思ってい考えるならば、こういった状態が残るというます。これに関しては港北ニュータウンを例

ことは現代の日本では難しいでしょう。

にお話しをさせていただきます。

誤解を招くといけませんが、私はこれから行われようとしている開発が良いか悪いかと土地利用計画と造成計画の妙いうことを言いたいのではなくて、環境の資〈港北ニュータウン〉

産や環境の資源を資産化するということは、

ＵＲ都市機構の前身、日本住宅公団が1960

一体どういうことなのか、つまり、この阿佐年代後半から80 年代後半にかけて、約 20 年ヶ谷住宅の緑やオープンスペースにみられるかけて行った開発事業が港北ニュータウンでような状態のものを、どのような形で新しいす。この事業は、多摩ニュータウンで行われまちなり住宅地にうまく取り込んでいくかがた新住宅市街地整備事業とは違い、すべてが問われているのではないかということを申し

区画整理事業です。

上げたい訳です。

じつは、私の師匠筋に当たる方がこの事業

あるいは、これらができあがっていったプに関わっておりまして、その計画のプロセス

ロセスに、人がどのように関わっていたのかを本にまとめたことがありますが、そのプロをも含めて受け継いでいく、「残す」という言セスでわかったことがあります。

い方よりも、「継承する」という言い方のほうがいいかもしれません。

今日は、その内容を「プランニングでやるべきこと」と題して5つにまとめました（図1）。

そのときに、デザインがそういったことも1つ目は、環境資源の保護です。それから、含めた仕組みとして捉えられていく必要があ

ニュータウンで都市計画を立案するとき、用ると思いますし、デザイナーはそこに積極的

途地域の地図にぺたぺたと色をつけていきまに関わっていくべきなのではないでしょうか。

すけれど、そこでは土地利用をある一定の方「環境の資源」を「環境の資産」に変える

向に純化させる力の働きが必ずあります。でためには、創造的な意図、つまりデザインがも、現実では土地利用純化を回避することこ

そこにどう関わるかを意識すべきです。そのそが必要なのではないかと思います。もう一部分にどれぐらい投資をすることができるのつのポイントは、「環境資源の束ね」です。これか。それは金銭的な意味だけではなくて、時はたとえば緑を束ねていくプランニングです。

間的な投資も含まれているとお考えください。

そして最後に、これらをどうやって共有するかが重要で、そこにある環境の資源を資産

プランニングにできること

化することによって、「こんな環境ができ上がさて、われわれが直接関わる分野でお話しるんだ」というイメージを描いたときに、そしますと、事業を進めていくうえで計画と設れを実現する土地造成の仕方が港北ニュータ

計という2つのステップがあります。

ウンではうまく考えられています。

「プランニング」をどのように定義するかな
かなか難しいところですけれど、私は「数量とシステムを決めることである」と定義しています。もちろん具体的な形を計画段階で提案することは当然必要なわけなのですが、それはあくまでもデザインにつなぐためのものであって、最終的にそれで形を決めるということではないと思っています。
数量とシステムをうまく組み合わせて、それをうまくデザインに移していく。そのよう

図1 プランニングにできること：5つのポイント

まちなみ塾 講義録 2011113

ンでした。農家の屋敷は谷から少し上がった
ところにつくられて、その背後に里山に相当する屋敷林ないしは雑木林があるという、典型的でわかりやすい土地利用と、それがつく
りだす景観の様相を呈していました。
緑地の配置図を見るとわかりますように、公園、緑地、緑道、歩行者専用道路といったものによるネットワークがとても充実した形になっています。ただ、それらはあくまでも公共側で担保される環境の資源
（緑）
にすぎま
せん。
緑を増幅させる仕組み〈港北ニュータウン〉

このニュータウンで注目すべきことは、環
図2 港北ニュータウンの緑地配置図。出典：宮城俊作・木下剛編『港北地区オープンスペース計画・設計技術資料集』住宅・都市整備公団神奈川地
域支社港北開発局、1998

境の資源を増幅させる試みが計画段階から周到に仕組まれている点です。
造成前、造成後、現況の写真を比較してみ場所は、渋谷から1時間以内、横浜の市営

ますと、造成時に斜面の樹林を残しているこ

地下鉄ならば 30 分で行けるとても便利なとことがわかります（写真 2）。この樹林はどうしたのろです。周辺が市街地化されていくなか、ニかというと、民間マンションや企業の研究施ュータウン内の緑は図のようにずっと繋がっ

設の敷地にも緑地が担保してあり、それらをています（図2）。

最初から計画に組み込んでます。図に示して一般的に、土地区画整理事業というのは、ある薄い緑色（公園・緑道）と濃い緑色（保存

道路や公園・緑地に供出する減歩の割合をで樹林）の連続感が、実際に現地を訪れてみる

きるだけ下げ、換地できる土地をたくさんつと実感できると思います（図 3）。

くったほうが収益率が上がります。ここでは

写真には緑道の向こうに大きな森が写ってそういう事業手法を採用しながらも、これだ

いますが、おそらく幅 5m から10mぐらいまけ豊かな緑ができていることにまずは着目しでが緑道で、じつはその先の緑は、後ろに建ていただきたいと思います。

つ高層の集合住宅の敷地に含まれているのでもともとは関東近郊の典型的な農業地帯です（写真 3）。ここでは、公共側で担保しているす。台地の上のほうは畑で、谷地のほうは水

緑は1/3から1/4 程度であり、あとは民間のが得られるので水田耕作をするというパター

住宅地側が背負い込んでいます。このあたりはほとんどが分譲集合住宅ですので、それらの所有者による共有の土地になっているというわけです。
いま振り返りますと、いい時代だったのでしょう。これを条件として民間のディベロッ
パーに土地を売却したのですから。
つまり、同じ面積の緑地を残したとしても、残し方で全然違ったものになっていくということです。ここで採用された手法は、プランニングの段階で資源を資産化する、とても強写真2 造成前、造成後、現況
の様子

114

まちなみ塾 講義録 2011

図3 公園緑地と保存緑地の統合を表す。出典：宮城俊作・木下剛編『港北地区オープンスペース計画・設計技術資料集』
住宅・都市整備公団神奈川地域支社港北開発局、1998

いインセンティブをもたらしたものだったと言えます。

写真3 緑道と、背後には森のような緑

写真4 港北ニュータウン第2地区の鴨池公園周辺

一方、緑道や公園（いわゆる都市公園法で公園もしくは緑道を幅10m から40mぐらい管理される公共の園地）には、一般には、民でとっておいて、そこに接する民地や公共用地からダイレクトにアクセスをとることはで地に建つ施設が、斜面の保存緑地を担保してきません。たとえば住まいの隣りに公園があいます。換地された民有地の中に相当な量のっても、一度表へ出て道路から入らなければ緑があり、その残し方も考えたうえでの造成

いけません。

手法が採用され、豊かな緑を残しつつ、しかところが、ここではダイレクトにアクセスできるようにしてある。それは、ここにお住もそれが住環境の中にうまく取り込まれるよ
うな仕組みになっています。

まいになっている方にとってはとても大きな宅地の造成形態と緑地の保全について、多メリットです。プランニングの段階で、「こう

摩ニュータウンと比較しますと（図5）、起伏がいう仕組みにしましょう」という〈仕組みのかなり違いますが、多摩では新住宅市街地整

デザイン〉があったわけです。
同じく、港北ニュータウン第 2 地区の鴨池公園周辺もわかりやすい例です。
写真のように鴨池公園の横に集合住宅地があり、住宅地内の保存緑地を残すように住棟が配置されています（写真 4）。中層の集合住宅ですので、公園の池のへりから見ますとその姿が見えないぐらいの緑のボリュームです。
最近はどうなのか詳細はわかりませんが、

図4 港北ニュータウンにおける土地利用の束ねによる緑地の骨格形成。出典：宮城俊作・木下剛編『港北地区オープンスペース計画・設計技術資料集』住宅・都市整備公団神奈川地域支社港北開発局、1998

今から10 年ぐらい前に調べていたときは、このような緑地については、たとえば固定資産税の減免がありました。そのように、管理活動を促進していくようなモチベーションを与える施策も一方で行政はとっていたわけです。
いずれにしましても、そういった行政の仕組みもうまく取り込みながら、プロセスやシステムを考
えていくことも、デザインの大事なところだと思います。
まとめとしまして、港北ニュー
タウンにおける土地利用の束ねによる緑地の骨格を図示しますと（図4）、基本は骨組みとなるところに

図5 宅地の造成形態と緑地の保全：多摩ニュータウンとの比較。出典：宮城俊作・木下剛編『港北地区オープンスペース計画・設計技術資料集』住宅・都市整備公団神奈川地域支社港北開発局、1998

まちなみ塾 講義録 2011115

備事業で施行されていますから、公共の公園

遠・中・近のデザイン

や緑地を増やそうと思えば増やせるわけです。

〈ザ・ペニンシュラ東京〉

港北ニュータウンでは片側の土地を残して

日比谷公園と皇居外堀の交差点の角地に建保存緑地を生かし、もう片側をひな壇上に造つホテル「ザ・ペニンシュラ東京」でわれわ成し、新たにのり面植栽を施したりして、うれが要求されましたのは、正面玄関の車回し

まく造成している。

のデザインでした（写真 5）。

これが、ある環境像をめざして、仕組みと土地は三角形で、その頂角に近いところで数量をうまく組み上げるプロセスであり、「環したので（図 6）、敷地条件としては決して良い境の資源を資産へ」変えていくプランニングとは言えません。しかも、交通量の多い日比の方法です。

谷の交差点にそのまま露出している状態でした。

遠・中・近のデザイン

建築計画の段階で、玄関を丸ノ内仲通り側

では、実際にわれわれがデザインをするとに持ってくるという話もあったのですが、ホきには、今お話ししたことを具体的な空間のテルの顔としては皇居側に向けるのが常道だ

かたちにどのようにブレイクダウンしていく

ろうという意見から、正面玄関は交差点側にかということに話題を移します。

配置する建築計画になったわけです。

私どもの場合はまず、①場所の読み取りをホテルのエントランスというのはとても重丁寧にやることを心がけています。ランドス

要な場所で、お客様がホテルに到着されるとケープのデザインでは、Ａという土地に固有きに持たれた印象が、じつはホテルの評価ののデザインを、Ｂという土地に持っていくこ

かなりの部分を占めます。ですから、どういとはできません。それから、②保全と創造のバ

う雰囲気をこの場所でつくれるか、それが問ランス、③広域的なアイデンティティ、④ディ

われました。

ティールデザイン、といったキーワードが挙げられます。

その意味で申し上げるととても厳しい条件が重なっていました。車の往来で騒がしい交

景観デザインでは「遠景・中景・近景」と差点に面して突き出しているような敷地の状いう言葉が使われるかと思いますが、われわ

態で、車の動線をすべて処理するうえ、なおれは「中景」の部分は基本的にデザインはしかつ地下のガレージに降りていくランプも全ないというスタンスです。

部この中に背負い込まなければいけなかった

1つ目の「遠景」という広いエリアの中で、その土地がどういうアイデンティティを持つのかはとても重要です。私どもは受注枠の大部分が民間の事業で、常に「商品としてどう価値を高めるか」を求められます。つまり、遠景では広域的に、その場所──われわれがデザインするところがどうあるべきかということを大きな目で見ているということです。
2 つ目の「近景」は、人間が使う空間です
ので、ディティールのデザインをどれぐらい充実させるかがポイントです。
3つ目の「中景」は、人の存在や人のアクテ
ィビティが風景になればいいという考えです。
加えて、空間が成熟していく時間軸も考えてあげましょうと、いつも説明しています。

写真5 日比谷の交差点や皇居外堀に接するロケーション

116

まちなみ塾 講義録 2011

図6 ザ・ペニンシュラ東京：車回し部分の平面図

わけです。

写真6 トワイライトタイムの噴水

来られる時間であり、かつパーティーなどのまた、ザ・ペニンシュラにはザ・ペニンシ

来客でどんどん人が入ってくる時間帯です。

ュラ・スタンダードというホテルづくりのガ

そのときに、ここの玄関でどういう雰囲気をイドラインがありまして、メインエントランス

感じていただけるか。アライバルスポット、

ホール手前の車回しの中央には噴水がなけれつまりお客様が到着されるところを周囲の喧ばいけない、ということになっていました。

騒から少し切り離し、かつシティホテルです

ただ、狭いところで車の動線を処理しなけ

から都会的な雰囲気を何とかうまく取り込み

ればいけないことと、空港からお客様をお連たい。東京の中でも最も品格が高いと言われれするリムジンバスをこの中でどう切り回すているようなエリアの持っているたたずまい

かが課題でした。それはつまり、水面がつくや雰囲気、気配だけは何とかしてここで感じれないということを意味していたわけです。

られるようにしたかったということです。

ですので、ここでのデザインの解としては、

交差点の向こうから来る車のヘッドライト

石を組み合わせた円形の面を中央につくっが直接ロビーに入ってこないように、写真のて、中からキャンドル状の噴水を出すというように壁を建てて盛り土をするという方法もやり方をとりました。水は全部この中で処理とっていますし、ホテルの公開空地に誰でもして地下のピットに落とし込んでしまうとい

来れて安全を確保できるように、ガードレー

うディテールです。

ルの代わりに石の造形物も入れています。

リムジンバスは、朝夕合わせて1日に6回

つまり、この場所が持ってる価値をどれだから8回ぐらい来ます。来る直前に連絡が入け生かせるかに全てはかかっていたわけでりますのでベルボーイが噴水をとめる。とめす。ここの場合における「環境の資源」とは、たところにリムジンが乗り上げるということ

この場所の持っているコンテクストそのもの

です。

なのです。

それと、日比谷の交差点は大雨が降るとすぐに水浸しになることから、ホテルでの浸水

緑をたぐり寄せるのリスクも考慮して、ロビーの床の高さを周〈ザ・キャピトルホテル東急〉

囲の街路の地盤面よりだいぶ高くしています。

次にご紹介するザ・キャピトルホテル東急

夕景写真を見ていただくとわかりますようでは、オフィスとサービスアパートメントとに、私たちとしてはこの雰囲気をどうしてもホテルの複合開発を1本のタワーの中に盛りつくりたかったんです（写真 6）。この時間帯、い込むという事業スキームになってました。私

わゆるトワイライトタイムは、ホテルにとってたちは建築家の隈研吾さんと組んでこのコンはとても大事な時間です。お客様がたくさんペに応募しました。

まちなみ塾 講義録 2011117

写真8 ダイニングから首相官邸の方向を見る

スには水盤をしつらえ、水面に映り込んだ神社の森がまるで自分の庭の緑のように見えて
図7 ザ・キャピトルホテル東急：平面図

くるようニュートラルに処理しました（写真 7）。
また、森の緑がこの中にずるずるとなだれ込
んできて、首相官邸のほうまで斜面に沿って流れ落ちていく様相を地上の街路レベルでつくれないかと考えてデザインしています。
隣接するオフィスビルとの距離感も少し気にはなっていましたが、植栽がいずれ繁茂す
れば、ほぼ目線の高さではビルは隠せると考えました。
ダイニングから見た写真に写っている緑のうち、敷地の中のものは手前のアカマツだけです（写真 8）。あとは、隣のタワーの公開空地の緑と首相官邸の緑です。それらは自分の敷

写真7 石のルーバーを用いたレストラン棟と水盤地の中のものではありませんが、この場所が持っているとても大事な資源なのです。
日本には「借景」という手法があります。

タワーは、すでにプログラムも決まっていどうやれば一番効果的に、視覚的に敷地外のました。図面を見ていただくとわかりますよ

景色を取り込むことができるか。それを考え

うに、お隣りの山王日枝神社のいわゆる社叢て随所のデザインを決めていきました。

と言われる鎮守の森に相当する部分の緑量がとても大きいことが印象的でした（図7）。ここ

風景をデザインするにホテルをつくるわけですから、その環境資〈東北大学青葉山キャンパス センタースクエア〉

源をどれだけ資産化できるかが問われました。

2011年の初夏、震災の直後に竣工した東私たちとしては、森とタワーの間に余裕が北大学青葉山キャンパスのセンタースクエア

欲しかったので、少しだけタワーを動かせな

は、工学部、理学部系の学部、学科が集積しいかお願いをしました。はす向かいに首相官ているキャンパスで、青葉山の尾根を造成し邸があるため、ほんの数 m だけではありますてキャンパスがつくられています。

が、当初の計画よりスライドしています。そそのキャンパスの中でちょうど中央に位置

して余裕ができたところに、離れのレストラするところに、新しいスチューデントセンタ

ンを低層で建てることを提案しました。

ーの計画がありまして、山本・堀アーキテク

また、ここはもともと星ヶ岡茶寮のあった

118

まちなみ塾 講義録 2011

ツと一緒に仕事をしました（写真 9）。

場所で、土地の持っている記憶も加味しよう

山本圭介さんと一緒に敷地を見に行ったととしました。タワーとの間のオープンスペー

きに、尾根筋に沿って建物を建てて、これを写真9 東北大学青葉山キャンパス センタースクエア

新しい尾根に見立てようという話をしました。
ここの尾根筋は東西方向に走っています。
それに並行になるかたちで建物をぼんと配置する。すると建物の両サイドの尾根の斜面に、それぞれ全く違う環境ができるわけです。日

りましたが、10 年ほど前から、毎週のように照条件も違いますし、日照が変わってくれば東京と京都を往復するという暮らし方をして植栽も違ってきます。尾根の勾配も違いましいます。

たから、それらをどうデザインに生かしていくか。それが大きなテーマとなりました。
土地には緩やかに勾配がついていましたか

この宇治の仕事場は、週の半ばから週末にかけて、京都にいるあいだに使うスペースとして、3 年ほど前に建てたものです。

ら、その中を上がっていく園路を想定し、道建物の床面積は約100㎡、基礎と床が鉄骨をデザインしています。それと、この建物に鉄管の構造で、その上に木造を載せています

は生協の食堂と購買、大学の事務も入るとい（写真10）。写真を見ていただきますと建物が浮うことでしたから、学生や教職員の動線が集かんでいるように見えます。

まる場所になります。そこで考えたのは、人敷地近くには平等院の境内と宇治川がありが歩く風景みたいなものをどうデザインの中ます（図 8）。このあたりの土地はほとんどがおに生かしていくかということです。また、そ寺が所有している土地で借地なのですが、たれを尾根の斜面の緩やかな起伏の中にどう表

またまここに300㎡ほどの土地があきました。

現するかがポイントでした。さらに、東北、場所は平等院鳳凰堂の真裏というロケーショ

特に仙台あたりの丘陵部の尾根の植生を代表

ンで、しかも東側に境内が広がっているのでするのがアカマツで、この場所にもアカマツ

建物が建つ心配がありません。また、この場やケヤキといった樹木群がありました。それ

所は宇治川の河岸段丘の一段目にあたり、周らと建物の配置の関係も勘案して、既存樹をりや境内よりも少し高い位置にあります。

残しながら建物でそれらをうまく取り込む。
そんなところが重要でした。

境内と宇治川を隔てて、東側には山々の稜線が見えます。ただ、境内との間にお墓がありまして、敷地境界にコンクリートブロック

発見した環境の価値を高める

塀が立っています。願わくば、その塀の向こ〈京都の仕事場〉

うの景色を見たいわけです。

最後にご紹介しますのは、住宅に近い規模

そのような理由から、少しばかり床レベルのもので、私が京都にいるときに使っているを上げることを考えました。また、用途が住仕事場です。

宅でしたら南側に開口を大きくとる建て方を

私は、京都の南、宇治で生まれ育ちまして、

通常は採用するかと思いますが、ここは住宅

大学院を修了するまでそこで暮らしておりま

ではありませんので眺めを優先することにしした。そのあとに海外に出て、30 歳で日本にました。

帰ってきました。それ以降は東京に住んでお東向きにすえられた製図台からふっと顔をまちなみ塾 講義録 2011119

写真10 京都の仕事場：地面より浮き上がった外観

写真12 低い位置にとられた地窓

図8 広域配置図なデザインにしようと心がけました。以前こ
こに建物が建っていたときは、境内や山々が写真11 仕事場の窓から望む景色にはお寺の境内と山の稜線が見える

このように見えるなんて、全くわかりません
でしたが、建物の床レベルや窓の高さ・大き上げますと、宇治川の対岸の山の稜線の景色さをコントロールした建て方をすることで、がぱっと視界に飛び込んできます（写真11）。

この場所の価値をうんと高めることができた

また、それとは反対に、この建物の作業ス

わけです。

ペース側の部屋は高い位置に横長の窓を設けています。そうすることによって、少し視線を上げると、境内から川の向こうの稜線まで全部見通せるようになっています。

120

まちなみ塾 講義録 2011

おわりにこれからの時代、新しく何かを創造してそれに価値を持たせるのは、じつは大変難しい

一方、西側に低く切った地窓からは庭の緑ことになるのではないかという気がしていまが近景で見えてきます（写真12）。じつは、遠・中・す。今までのペースでこれからも郊外に新た

近の「中」の部分には触らないという考え方に住宅地が開発されていくとはとても思えまは、ここが一番はっきりしてます。敷地の中せん。一方で、郊外の縮退という言葉も最近

で人が触れることのできる空間は徹底してきでは市民権を得つつあります。

っちりつくろう、逆に、管理が曖昧にになっ

むしろ、既存の環境の価値を発見しそれをたりするところはなるべく触らないでおくか、増幅させる視点を持つことで、これからの住シンプルにしておく。それを背景に、人が動宅地も随分変わってくるのではと思っていまいたり、陽が差したり、風が吹いたりといっす。

た自然現象をはじめ、さまざまなことが起こ

これまでつくりあげた住宅地の環境の資源ることがすなわち風景であるという考えです。

を資産化することで、豊かな環境文化あるい

ここでは先ほど申し上げましたように、遠は生活文化をつくっていけるのか、そこではくにある大きな風景をうまく取り込めるようデザインが重要な役割を担ってくるはずです。

住宅生産振興財団

7

まちなみ塾
2011

【現場】

まちなみ研究ツアー（福岡）【訪問住宅地】

2012 年1月18日（水）
高見三条（福岡県北九州市八幡東区）
サトヤマヴィレッジ
（福岡県北九州市若松区）
青葉台ぼんえるふ（福岡県北九州市若松区）

2012 年1月19日（木）
シーサイドももち（福岡県福岡市早良区）
アイランドシティ照葉（福岡県福岡市東区）
コモンライフ新宮浜（福岡県糟屋郡新宮町）
同行：柴田建氏（九州大学大学院 人間環境学研究院 都市・建築学部門 助教）
2012 年1月18日（水） 1月19日（木）
まちなみ塾 講義録 2011121

高見三条（福岡県北九州市八幡東区 77 戸 1999）

サトヤマヴィレッジ

ガイド：牧 敦司氏（㈱醇建築まちづくり研究所）

ガイド：㈱エス・コンセプト

122

まちなみ塾 講義録 2011

（福岡県北九州市若松区 43 戸 2010）

青葉台ぼんえるふ（福岡県北九州市若松区 106 戸 1994）

まちなみ塾 講義録 2011123

シーサイドももち（福岡県福岡市早良区 209 戸 1993）

アイランドシティ照葉

ガイド：久永明氏（百道浜 4 丁目戸建地区町内会）

ガイド：積水ハウス㈱124

まちなみ塾 講義録 2011

（福岡県福岡市東区 97 戸 2005）

コモンライフ新宮浜（福岡県糟屋郡新宮町 79 戸 1982）

まちなみ塾 講義録 2011

125

「塾生レポート」から──
視察後、参加者全員からレポートを提出していただきましたが、その一部を抜粋して紹介します。

まちなみ計画の重要性を実感した視察・研修でした本当に刺激になりました。
特に竣工後時間が経ったまちなみから、
最近の新しいまちなみに移動した後の、古いまちなみの落
ち着く感覚が忘れられません。
今回見学した最新のまちづくりは、素材選定の疑問を感じました。コスト面の制約から人工的な素材を多用している
ためなのか、数十年後の姿が想像できませんでした。できるだけ暖かく・優しい素材を選んでいきたい。耐久性のある素材、そして時間が過ぎても、味わい深いデザイン提案ができる設計者をめざしていきたいと感じました。
今後も、まちなみ塾で生まれたつながりを大切にしていきたいと思っています。
加藤 聖（ミサワホーム東関東）

126

最近の分譲地で外構計画というと、オープン外構が主流で、弊社の分譲地でもオープン外構がほとんどです。今回視察を行ったまちは、1990年代に計画された分譲地が多く、まだ分譲地計画の業務に携わって日の浅い私にとっては、クローズ外構によるまちなみをじっくり見学するとても貴重な機会となりました。
クローズ外構といいますと、閉鎖的なイメージがありまし
たが、個々の建物の色彩や雰囲気に左右されず、まちとしての統一感を形成できるというメリットがあり、そのため住民同士の近隣との一体感や、まちなみを保存しようという動
きにつながるという効果があるのではないかと感じました。
若林梨絵（パナホーム）

青葉台ぽんえるふとシーサイドももち、この２つの街を比べてみると、コミュニティという本質からすると青葉台の方が理想的な形態ではないかと思いますが、ももちの方が現実的です。
われわれが今後なすべきことは、青葉台のレアケースを「レア」ではなく、スタンダードで現実的な仕組みづくり
として実現することであると考えます。
つまり、外部要因による構築ではなく、住まい手自身による構築と時代の経過に対する変化と進化を行える仕組みづ
くり、もしくは仕掛けを提供することです。そして、それを成し得るのはハウ
スメーカーでありデベロッパーのある意味使命ではないかと思います。

デザインコードや魅力的なランドプランといった「事業者の思い」に「住民の愛着」がうまく融合したときに長く魅力的に住み続けられる街ができるのだと強く感じた。事業者が付加価値やルールをコストや住民の手間を踏まえた上で物件に盛込
み、それを住民が暮らしていく
中で少しずつライフスタイルや流行に合わせてカスタマイズしていく。こうやって住民の成長に合わせ、街もルールも成長していくことが今後のまちづくりには最も重要なのではないだろうか。

コモンシティ新宮浜は、国定公園
内の開発のため、既存の松林を最大限に残すことを基本方針として計画されている。そのため、冬にも関わらず、どこにカメラを向けても緑が占める。
場のポテンシャルが良いことから、世代交代も進んでおり、価値を理解した上でデザイナー、サーファー、建築家といったこだわりを持たれた方が新たに入居されている。
下枝の無い大高木（高さ6m超）は、視野を確保しつつ、緑の天蓋を構成しており、非常に心地よい。夏場に再訪してみたい。また、建物テイストの和洋を問わず、アカマツが調和する景観も印象に残った。

石 隆幸（大和ハウス工業）

居樹 潤（トヨタホーム）

三木健史（積水ハウス）

まちなみ塾 講義録 2011

住宅生産振興財団

8

まちなみ塾
2011

【マネジメント】

住宅地の価値をあげる
マネジメントシステムのつくり方
齊藤広子（明海大学 不動産学部 教授）

居住者がお互いに安心して暮らすには、お互いに顔を知る、助け合えることが必要です。そんな人はどこにいる？

齊藤広子（さいとう・ひろこ）
明海大学不動産学部教授。博士（学術）・博士（工学）。最近は、研究成果を実践に生かしたいと、のぞみ野住宅地のマネジメ
ントシステムのプロデュースや、日本型HOA推進協議会で、
すまい・コミュニティマネージャー育成講座を実施している。
戸建て住宅地の住環境マネジメントで日本建築学会賞（論文）等受賞。著書：『住環境マネジメント-住宅地の価値をつくる』（学芸出版社）、『住まい・建築のための不動産学入門』（共著、
市ヶ谷出版社）、『不動産学部で学ぶマンション管理』
（鹿島出
版会）など
会場：TKP 新橋ビジネスセンター

2012 年 2 月16日
（木）
まちなみ塾 講義録 2011127

価値が上がる住宅地をいかにつくっていくか「住宅地マネジメント」とも言います。つまり、「エリアマネジメント」という言葉を聞かれ地域の皆様が地域の自らの力をパワーアップ

たことがあるかと思います。この5 年ぐらい、させて、自分たちの価値を上げていく仕組み

エリアマネジメントは国が非常に推進していです。今まで不動産というのは、自分のビルる施策です。

だけが儲かればいいと思って単価を下げた

エリアマネジメントというのは、行政がお金をあげるとか、規制をするのではなく、そのそこで前半では、なぜエリアマネジメント

り、自分のところにだけ付加価値をつけようという考え方が生まれて来たかというお話をとしてきましたが、もうそんなことをしても結して、皆さんに日本の社会がどこへ向かって局は自分たちの価値を下げるだけになる。こいるのかをご理解いただきたいと思います。

れからは、そういったことではなく、自分た

それから後半では、私自身が、最近、兵庫

ちの地域の価値を上げて行こう。

県姫路市の住宅地「ブルームガーデンのぞみ

行政は地域の後ろにいて、頑張るところを野」というところのマネジメントシステムを応援する。行政も発想を転換して、あえて不プロデュースさせていただきました。じつは、公平をつくってもいいでしょうというところま

大学教員としてたくさんの住宅地について、で、来ているということです。

ああでもない、こうでもないと言ってまいり

なぜ、そういうふうに行政も発想の転換をましたが、住宅地をプロデュースをするとい求められ、追い詰められてきたか。それはもうことは今までありませんでした。この住宅

う目に見えてわかる、空き地や空き家の増加

地では、今までの住宅地にはなかった8 つのや、中心市街地が寂れていくことがあります。

挑戦をさせていただきました。後半では、こそして、町自体が破綻してしまう。たとえばのお話をさせていただきたいと思います。

20 戸のうち4 戸しか住んでいないマンション
では管理費が足りずエレベーターが止まり、エリアマネジメントとは何か

私は、日本型 HOA 推進協議会（J-HOA）のいまちでは、財政負担は高くなり、破綻して代表をしていますが、協議会ではエリアマネ

いく一方です。せっかくいいまちをつくってジメントと、その担い手が日本の社会に必要も、時とともにだんだん悪くなっていく。こうだということで活動をしています。では、エいったことが、当たり前のようになってきて

リアマネジメントの担い手とはどんなシチュ

います（図1）。

エーションで求められているのでしょうか。

魅力的なまちは、維持しにくいという意見

この場合の「マネジメント」とは、単なる「管もあります。ちょっと魅力的な道路をつくろ

理」ではございません。開発から管理までがうとすると、なかなか行政が引き取ってくれ

含まれる概念だとご理解してください。もう1ません。たとえば、戸建住宅地で集会所をつ

つの大事なポイントは「経営」です。そうい

くるのも所有権をどうしようかとなります。こう思いが込められているということをもご理

れは今はもう大体答えは出ていますが、それ解していただきたいと思います。

まで非常に困難でした。

このエリアマネジメントという考え方は、

それから、だんだん悪くなる住環境。いい商業地やオフィスビル街も含めて日本国中でまちをつくったのに、当たり前のように物置使える概念です。つまり、単体のビルで空室が置かれて、敷地分割がされて、ということが増えてきたそのときに、いくら家賃を下げがどんどん起こっていきます。隣の人が敷地たり、トイレにウォシュレットを入れても、立分割して出て行って、そのために自分の土地地に魅力がないので空室は減らない。そこで、の価値が下がっても、それはだれも今の日本エリアとしての価値を上げていこうというのの社会では補償してくれません。

が、エリアマネジメントです。
住宅地系では、「住環境マネジメント」や

128

まちなみ塾 講義録 2011

ゴミ収集も来ない。こうしたマンションが多空き地や、空き家の問題も深刻です。1軒
抜け、2 軒抜け、そうすると商店も閉まり、バ

図1

図2

スの便も減り、ますます人が去って行く。本

その美しさが目に焼き着いていくようになり当に大変な状態が来ています。そのまま放置ました。最近は、十代の学生でさえも、まちしておくと防犯や防災上もよくない。まさし

なみの美しさを口にするようになってきてい

く、地域で空き地や空き家を何とかしていかますが、はっきり言って消費者の目が肥えてなくてはいけなくなっています（図2）。

きています。そういう意味でも、今までと同

かつての成長時代と違っていま私たちは成じものをつくっていてはもうだめでしょう。

熟社会に入りましたから、それぞれ必要なも行政も同じです。行政の本音はたぶんこれのが同じではないのです。今までの行政は、

以上財政負担を増やしたくないはずです。し公平、平等ですから、住民が求めるものでは

かし、いい住宅地はつくって欲しい。お金持なく、与えられるものをどんな地域にも平等、ちが来て欲しい、税金をたくさん払って欲し

公平に与えてきました。それが、今は全くミい。だけど、道路や公園の管理に手間をかけスマッチで効率が悪いです。

たくない。そこであきらかに新しい動きがで

私たちはそんなことを嘆いていないで、あてきます。それは、100 戸の戸建住宅地をつらめて発想を転換していく必要があるというくりました。行政に「集会所をつくれ」と言ことです。これがエリアマネジメントの大きわれました。だからつくりました。しかし、「集な流れになっていきます。

会所は引き取りませんよ、ご自分で管理して私は日本で唯一の「不動産学部」におりまください」と言われました。そこで「しょうして、多くの不動産業者さんと日々お付き合がないから住民で持つ」という発想を転換しいをさせていただいておりますが、不動産業て、もっと積極的にとらえ、住民で持つので界でも同じようなまちをつくっていては売れあれば、せっかくだから管理組合をつくり、ないことは自明になってきました。住宅メー

まちなみも管理組合でコントロールしましょ

カーである皆さんは当然住宅を売りたいと思うという動きもでてきています。最近、行政

われていますが、ぜひいいまちなみをつくりの方とお話をすると、今まで思いもしなかっながら一緒に売っていきたいと思います。

たことでしたが、地域間競争を皆さん意識し私が、このような研究を始めたのは、千葉

はじめているようです。

県柏市にある「柏ビレジ」を見たのがきっかけでした。大学生のときバスで連れられて行消費者の眼って、あのまちなみを見せられたときに、当それから、先ほど言いました消費者の目線

時は、なぜみんなレンガとアイビーで揃えなが変わってきています。住環境や景観を重視

くてはいけないんだろうと思ったのですが、しはじめてきました。日本型 HOA 推進協議

それから多くのまちなみを見ることになって会では、同じような立地のつくば市の4カ所

まちなみ塾 講義録 2011

129

図3

130

の住宅地で、その住宅地を購入した選択理由

六麓荘や田園調布のような有名な住宅地は新をほぼ同じ時期にアンケート調査したことが参者にはつくれない風格があります。そういあります。住宅のほうは同じものがあるかもう意味では中古市場を皆さんが意識されるよしれませんが、住宅地の個性、住環境はそこうになってくるのではないかということはデにしかないため、住宅地選択において重視さータが示しています。これから住宅を買うとれるようになってきていることがわかりまし

きには、そういった最後の出口も考慮するこた。平均的に見ると通勤、通学の便が選択理とが、これから重要になっていくのではない

由の1番ですが、住環境やまちなみ・景観がかということです（図 4）。

ますます重要な役割になっています。なぜそあらためて言う必要はないと思いますが、うかと言いますと、買うときもそうなのです

今後人口も減って、世帯数も減っていくことが、これからは中古住宅の市場性を考慮してはわかっています。ですから、それに向かっ住宅地を選択するようになっていくからです。

て、どういうふうに対応していくのか。まさなぜか。皆さんも自分で住宅を買う人が多に、この減少するフロービジネスに対して、

く、親から引き継ぐ人は少ないのではないでストックビジネスを成立させていきたいときしょうか。そして、子どもに住宅を引き継いに、リフォームや、増築、賃貸、売買、こうでもらいたいかというと、それはクエスチョ

いったものもいっしょに事業として考えていンで、子どもは子どもで自由に考えて欲しい。

かなければいけない。地域にとっては空き地

自分たちも、できるだけここで頑張るけれどや、空き家を減らしていきたいということはも、万が一将来必要に応じてこれを売ってど行政も事業者も地域もみんなが考えているこ

こか便利な民間賃貸住宅に転居したい。あるとです。

いは、分譲マンションに行きたい。あるいは、

もう1つ重要なことは、地域がいつまでも必要に応じて施設やそういう住宅に移りたい。

事業者に甘えられていても困ります。本当にだから持っている不動産は最後には市場で評親切な事業者といえども、何年もサポートを

価されなければいけない。そういう意味では、

期待されていてはビジネスとして成立しませ子どもにはマイナスの財産を残したくない。

ん。事業者はもちろん魅力的な住宅地をつく

自分たちで何とかしていきたいというのが、

りたい、そして、もれなく売りたいでしょう。

今の世代のお気持ちとして強いと思います。

消費者は、魅力的な住環境が欲しい。目も心

築年数が経っても皆さんのつくられている住も肥えてきています。そして、最後に中古住宅は立派だと思いますが、価値が上がるとは宅としての市場性を意識する。行政は、いいちょっと言えません。

住宅地がつくられて欲しい。でも、ほかの住では、何が年数とともに上がっていくのか

宅地以上に手間暇、お金はかけたくない。そというと、住環境です（図 3）。確かに芦屋市のしてさらに、事業者の方はいい意味で住民の図4

まちなみ塾 講義録 2011

方と手離れをよくして、ストックビジネスにアメリカでは基本的には、住宅は買って、売つなげていけたらという、こんな思いが皆さって、ステップアップして自分の資産を増やんにあるのではないでしょうか。これからのしていくという発想が強いのです。ほかと同まちづくりは、やはりビジネスで成功させてじものならば価格競争になりますから、なるいく時代だと思います（図5）。

べくオンリーワンのもの、価格競争をしない

そのためには、やはり初めから管理のこと

ものをつくっていきたいわけです。アメリカを考えておかないと非常に困難が多いのでではこのような試みが、1960 年代から西海岸す。マネジメントということは、あとではなく、を中心にデベロッパーによって広がっていき

開発のときに考え、そのまちの価値を上げてました。

いくという経営をしていくことだとご理解い
ただきたいと思います。

ところが、自治体では、ビーチなんかをつくられて、「引き取って管理しろ」ではたまりません。こういったことから、住民自らが管理をするという仕組みができてきました。こ

どんな住宅地のマネジメントがありえ
るのか アメリカとイギリスから学ぶ

うしたレクリエーション施設は住宅地の価値

こうした流れで、住宅地自らが価値を上げ

ラドバーンは、1929 年にできた住宅地ですていく仕組みには、どんなものがあるのでしが、車社会の到来を予見して、車と人の通るょうか。日本の事例は、もう皆さんは既にた

道を完全に分離いたしました（歩車分離方くさん見てこられていると思いますので、ア式）。交差する部分は立体に交差をするというメリカとイギリスの事例を少しご紹介します。

のを世界で初めて本格的にチャレンジいたし

なぜかというと、あとでご紹介する「ブルーました（図 6）。

になっています。

ムガーデンのぞみ野」はアメリカとイギリス

こういう新しい社会実験をするくらいですの"おいしいとこ取り"をしたからです。アメから、ラドバーンはとても不便な所にありま

リカとイギリスでは考え方が全く違いますが、した。下水道施設がなかったんです。ゴミ処

多分これからはこの2 つのタイプに分かれて理をやってくれない。
「だったら自分たちでや成長していくと思いますので、大きな枠組み

ろうじゃないか。下水道、ごみ処理などネガをご理解いただけるとおもしろいのではない

ティブなことだけではなく、プールやテニス

かと思います。

コートも持とうよ」ということで、たくさんの施設を住民自ら持つようになっていきました。

アメリカ

働きに行っている奥さんが多かったから、

さて、アメリカ西海岸には広々として、ゴ世界で初めてベビーシッター制度が生まれた

ルフ場が中にあるような住宅地もあります。

まちです。ラドバーンにおける住民による管図5

図6

まちなみ塾 講義録 2011131

理は金持ちのためではなくて、その地域に住いようにコントロールをしていきます。レクリ

みたい、いい住環境をつくりたい、というとエーションも提供しますが、サービスを提供

ころから生まれたのです。行政も市場も手がすると思ってください。この地域に必要なサ届かなかったから、自分たちでどうにかしよービスを行政やお金で解決するのではなく、うよというところから生まれて来た、まさしく地域の中で提供していくのです。

地域から生まれた発想の住宅地です。

そしてもう１つ大事なことは、行政とのネ

ラドバーンでは、今でもたくさんのイベン

ゴシエーションもしていきます。行政にとっトが行われています。夏には、子供用も小学て一番対応に困ることは、住民の方々から個

校低学年用、中学年用、高学年用ときめ細か

別に何かを要求をされることです。皆さんでく分かれたたくさんのレクリエーション、イ

まとまって意見を持ってきてくださいとよくベントが持たれ、ここに住めばいろいろな楽言われます。そうすれば行政も対応しやすい

しみが得られ、これがまちの価値になっていわけですが、この「まとめられる」というこます。ラドバーンから始まったこのような住とが重要なのです。自分たちでゴミ処理をし

宅地マネジメントの方法がアメリカ中に広がているので、住民税をまけてくださいというり、今では全米約 8 分の1以上、最近の統計

交渉をして勝ちとる。これが HOA のパワーでではもっと多くの人がこうした住民の組合がす。

ある住宅地の中に住んでいるといわれていま

つまり、自分たちの住宅地の中は税金ではす。わかりやすく言うと、マンションの管理

なく、管理費でまかなうわけですから、当然組合みたいなものが地域にあるというのが当

その部分の税金はまけてもらう。これも一致

たり前ということです。

団結してチームだからできることです。そう

すてきなプールやゴルフ場、テニスコート

いったチームの運営の費用、そしてメンテナがある住宅地もありますが、これは住宅所有

ンスの費用、緑豊かな植栽の手入れの費用、者みんなで所有しているものです。管理は、

それらはみんなで負担をします。月戸当り1

みんなで管理組合をつくって行っています。

〜 2 万円ぐらいの金額を負担することが多くその名前が、ホーム・オーナーズ・アソシエ

なっています。そして、この組織は全員参加

ーション
（HOA）
です（図7）。

型です。100 戸の住宅地であれば、100 人が初めにご紹介しました日本型 HOA 推進協

参加して総会で物事を決めていきます。マン

議会というのは、このHOAを日本の国に合っションの管理組合と全く同じですが、現実的たものにして、広げていきましょうという協には日本のマンションのように理事会をつく

議会でございます。そしてこのHOA が、個々って運営していきます。日本のマンション管の住宅が勝手に建替えられたり、色を塗り変

理組合はHOAを真似たものです。アメリカ

えられたり、増築したりするようなことがな

では、自分たちの大事なものを自分たちで持つHOA のスタイルが広まっていき、この力はどんどん強くなって行く方向にあります。
イギリス

さて、次はイギリス、レッチワースです。
レッチワースに行かれたことがある人も多いようですね。レッチワースは、今から110
年程前、1905 年にできております。とても不便なまちですが、行くとよく「日本人はレッチワースが好きね」と言われます。なぜかというと、都市計画の教科書にはラドバーンよ
り前に出てくるので、本当にあこがれの町で
図7132

まちなみ塾 講義録 2011した。

1905 年に生まれたと申しましたが、その背が行っているような住宅祭をしたのです。そ景は、ロンドンが非常な過密居住状態になり、して、いろいろな有名建築家にデザインを競

コレラのようないわゆる都市の病気が発生しってもらいました。ここは、チープだけどいました。この過密居住を何とかできないか。

いデザインの展示場をそのまま売ったという

ロンドンから離れた所に住んで、そこで働い形で、今でも一番古くて人気のあるエリアでて、そこで勉強して、そこでレクリエーショ

す（図 8）。

ンができるだけの、自己完結したまちをつく
ろうということで考えられたまちです。

レッチワースは、今でも私たちに多くのことを教えてくれていると思います。100 年経

そういう考え方が「田園都市論」と言いまってもすばらしい住環境、それはきめ細かにすが、それに基づいて世界で初めて実験的にルールがあるからです。この100 年の間に車つくられたのがレッチワースなのです。世界

社会がやってきました。ガレージなんかつく中のニュータウンがほとんどレッチワースかられたら、どんどんだめになってしまいます。

ら学んでいると思って結構です。

そして、100 年の間に私たちの生活パターン

日本もそうです。ニュータウンというものを、も変わりました。大型スーパーに行って、がこのレッチワースから学びました。ただ、日本

んがん買い物をする。だから、町も変わらな

は、ニュータウンを取り入れるときに、働くければいけない。そういう意味で、大型店舗

場を取り入れ忘れました。ベッドタウンとしを呼んできました。駅の裏にあったコルセッてつくってしまい、遊ぶ場、学ぶ場もいまい

ト工場、今、コルセットなんか着けている女

ちです。レッチワースは、ロンドンに通勤を性はいませんから、それはオフィスにコンバしないで、そこに住んで、そこで働いて、楽ージョンする。結婚式もできる、レストラン

しんで、さらに大事なことは、食べるものももできる。まちをどんどん変えていっている

自給できるということです。100 年以上も前わけです。守る部分は守り、変えていく部分にエコでスマートなわけです。そういう意味

は変えていくのです。それがレッチワースのでは、アメリカでいろいろな方が今ビレッジホ

すばらしいところです（図 9）。

ームに注目されていますが、ここが原点です。

では、だれがそれらを実践しているのかと「チープ・コテージ・エリア」は1905 年当

言えば、それはこのまちをつくった会社です。

時にできた、レッチワース内の住宅地エリア「財団」と訳しておりますが、日本で一番近いです。木造の住宅が100 年以上経っても外観言い方をすれば「不動産会社」です。まちをは今もそのままで、しっかりと建っています。

つくった良心的な不動産会社がそのままマネできた当時、レッチワースは全然知名度がジメント会社として残りました。部分的には、

低く、どのように売ろうか苦労したようです

賃貸の住宅を建て、賃貸のオフィスビルを持が、わかりやすく言うと、住宅生産振興財団

ち、賃貸で土地を貸す。基本的にはこのまち

1905
図8

図9

まちなみ塾 講義録 2011133

全体は、初めは全部借地でつくりました。こ

不動産収入の上がりを通じて、またそのまち

うした不動産賃貸料を全部集めまして、そのに価値を返していくということです。

お金をこのまちに還元していきます。

当初、3 万人居住を予定した町ですから、どのように、還元するのか。他のまちにはそうした規模だからできるということもありまないグリーンウエイという豊かな緑や町中にすが、自己完結して、自分で地域の価値を上あるグリーンスペースの手入れに使います。

げています。今、レッチワースはロンドンか

それから、きめ細かなルールを持っています。

ら電車で1時間ぐらいかかりますが、半分以このルールに基づいて、この家は修繕や改築

上程の人がロンドンに通っており、それでもをしていいかどうかということをチェックしてこのまちに住みたいということで価値が上がいきます。チェックばかりで嫌がられないよっています。もちろん、周りの住宅地とは全

うに修理等には補助金を出していました。たく価値が違う。レッチワースは、世界で初め

とえば、日本では木の窓枠などぜいたくですてニュータウンをつくり、さらにニュータウ

が、アルミと木の枠の修繕費の差額には補助ンが成長して自己完結する仕組みを初めてつが出ます。だめと言ったり、お金を出してみくったのです（図10）。

たり、頑張ってきれいに手入れをしているところはしっかりとほめて、表彰しています。

不動産会社がマネジメント会社として残り、その実行部隊が156 名（2012 年には少し減っ

そして、農場も経営しています。自分たちて約120 名に）いる専属スタッフ、職員です。

の目の届くところで農産物をつくっています。

そのヘッドとして経営感覚があるケニーが選

このまちができたとき参加した建築家たちのばれました（今は別の人がなっています）。彼

博物館があり、映画館があり、ホールがあり、らは、住宅地の価値を維持するために行政と病院があり、病院に行くまでのコミュニティ

も交渉します。行政に任せるところは任せる、バスは無料です。ツーリスト・インフォメー

しかし行政に依存してたら価値がさがってしション・センターがあって、無料で電動車イ

まうようなところは自分たちでやる。その代スの貸し出しもしております。それから、もわり、その分税金を下げよという交渉もきちっとこのまちで楽しんでもらうようにたくさんんとしていきます。

の住民のクラブがあります。このクラブにも建替え、増改築といったものも、時代に応補助をする。こういったことにお金を使うわ

じて見直してきた自分たちの基準にしたがっけです。

てコントロールしていく。こうした運営のた

つまり、ハードも立派ですが、そのハード

めに、住民から1円も集めておりません。全を維持し、そこに住む人たちが生き生きでき部、不動産の収入でまかない、かつまちの価

るように、自分たちが所有している土地を種

値を上げて行く。もちろん、住宅を購入した地にしていろいろな企業を呼んでくる。その住民は市場で自由に売ったり、買ったり、貸したりできます。ただ、ここのルールを守るという条件付きです。
しかし、この不動産会社はワンマンにならない。ここが大事です。住民の意向をうまく把握するために、経営戦略を持ちながら、マーケットリサーチをしていかなくてはいけません。そのために、住民から代表を選び重要な理事会をつくっています。156 名のスタッ
フからも選び、地元行政からも2 名入る。そういったかたちで町の運営方針を決めていくということになっています。

図10

134

まちなみ塾 講義録 2011

アメリカとイギリスの共通点

3つ目には、その地域に求められる適正なアメリカとイギリスのお話をさせていただ

サービスがあります（図13）。アメリカもイギリきましたが、どちらも行政が全部建築確認をスも大きなまちであればあるほど、いろんな行います。向こうは建築許可ですから行政自ことができます。小さければ小さいほどきめ身が厳しい許可権限を持っています（図11）。そ

細かいことができるかもしれませんが、たくれだけではなく、ラドバーンやレッチワース

さんの種類はできない。でも、どちらもそれでは自分たちの組織の中に自分たちのルール

が住宅の価値になっている。これは、われわに合っているかどうかをチェックする専門家

れも十分見ておかなければいけません。つまのチームをつくり見てもらいます。そのようり、自分の住宅が気に入っているけれど、陸な審査費用は審査をしてもらう人が負担するの孤島になったら住めません。そういった費ようになっています。審査の目を盗んで行政用は、アメリカは自分で、イギリスは不動産に許可を取りに行く勝手な人もいますから、収入でした。

行政との横のつながりもあってお互いに情報を交換しております。

きめ細かなサービスは地域が提供していく、
これが効率的なのです。行政に支払った税金

2つ目の共通点は、そのまちならではの魅が平等に還元されないのは、不公平です。自力があるということです（図12）。同じものをつ分たちでできることは自分たちでやって、行くっていたら価格競争です。それではやる気

政に渡すお金を小さくしたほうが効率的ではを失っていきます。そこで大事なポイントは、ないですか。まさしくこれが、アメリカの人

日本とは異なり、管理は必ず行政と住民が相たちの発想ですね。

互にやるという仕組みになっています。そう

それから、アメリカもイギリスも、まちのいう意味では、日本のように所有と利用と管使われなくなった部分はリニューアルしてい理を硬直的に考えるのではなく、柔軟な仕組きます。特にイギリスは、会社が土地を持っみというのが大事になってきます。

ていますから、これを種地としてどんどんリ

図11

図12

図13

図14

まちなみ塾 講義録 2011135

ニューアルする。これはたいへんに魅力的でしていたのですが、偶然にこの住宅地に出会す。ダメージを受けているものをそのまま置いました。もう、目からウロコで感動しましいていたらだめですし、まちは変わっていくた。こんな住宅地があるんだと。ものすごくものなんです。人間の体が成長したら服を替考えられていて、今でもこれを超える仕組み

えて行くように、住んでいる人間が変わったはないのではないでしょうか。何がいいか、ら、それを包み込むまちは変わっていかなく

デザインよし、システムよしです。ぜひ、見てはなりません。そのため変われる仕組みを学してみてください。

持っていることです。ここで大事なのは、住プランの図を見ると、左側が当初のもので、民の意向の把握、合意形成、そして、運用し右側が最終形です（図16）。名古屋のベッドタウやすいのは、自己保有の不動産がある場合にンですが、北下がりのあまりよくない立地で、なってくるかと思います。

しかも駅からも遠い。横には高速道路が走っアメリカとイギリスの共通点を見てきましています。ここに100 戸の戸建住宅地がつくたが、これらルールにどのように従わせるこられました。まず、道路が曲線を描いている。

とができるのかというと、わかりやすく申しま

そしてその両側には、幅1mのグリーンベル

すと、契約の中で位置づけるのです（図14）。

ト、その奥に各家の生け垣があります。当時

アメリカは、住民と住民の契約です。そこは、地中埋設は難しかったので、グリーンベの家を買ったということは、そのルールを理

ルトの中に電柱を入れて目立たないように茶解して買ったと考えます。イギリスは、不動色に塗っています。この公道からは直接各家

産会社
（財団）
と住民との契約です。ですから、には入れません。コモン広場を通って入るのその条件を借地契約の中に入れておき、後でです。戸建住宅地は、隣の人と顔を合わす機

土地を住民に買い取ってもらいます。つまり、会が少なく、意外に防犯性も弱いです。しかどちらも契約なのです。

し、この道やコモンのつくり方により、防犯

日本でもこれから価値観が多様化していくと思われますので、トラブルを予防するには、契約を明確にきちんとしていくことが大切です。

力を変えられます。コモン広場を囲んだ5 軒の縄張り意識が生まれます。
1台目の駐車場スペースは各家の敷地内にありますが、2台目はコモン広場にレンタルの魅力的な空間の管理方法 日本の場合

駐車スペースになっています。ですから、お父さんがクルマで出かけた後は、子どもの遊び場であったり、お母さんのおしゃべりの場

それでは次に、日本の事例をもとにお話し
していきます。

まちなみ塾 講義録 2011

この駐車場のレンタル料を、緑の維持管理

パークプレイス大 分 公園通り
（大 分市に回していきます。もちろん、マネジメント

2001）
は、一番アメリカのHOAに近いかと思をするために管理組合をつくって、管理費をいます（図15）。1,300 戸の戸建住宅地ですが、集めております（図17）。さらに1mのグリーン

結構不便な所です。だからこそ、普通につく

ベルトも、みんなで共有をするというかたちっても負けるだろうから、かなり思い切ったにしています。レッチワースをぎゅっと小さ形でランドスケープがつくられ、幹線道路沿

くしたような住宅地で、儲けて、経営していい4haの大公園は、初めから行政に移管せず、ます。日本のマネジメントシステムとしては、

アメリカでいうHOA の管理組合に所有されすばらしいのではないでしょうか。

ました。

136

なのです。

街区図を見ていただくと、この住宅地にはグリーンテラス城山（小牧市 1990）
は、私車が入れるところは4カ所しかありません。

が日本一好きな住宅です。この住宅にめぐり各家が公道に接しておらず、戸建住宅地なの

会わなければ、今の私はいません。財団とのにグリーンベルトの共有地を持っている。管

出会いもなかったです。当時、私は岐阜県に理組合があって管理費を払う。さらに、建築あった大学の教員でマンション管理の研究を協定と地区計画がある。戸建住宅地なのに駐

図15

図16

図17

図18

車場がレンタル……、今までの発想からすると考えられないことを平気でやったのです。
私は、いい住宅地といわれるところをアン
ケート調査してきましたが、その中でも2 位の評価を得ています。ちなみに1位は、今日の主題からは外れますが、まちなみというよ
り自然の中に暮らすという別のテーマで、奈
良青山自然住宅地でした。
コモンシティ船橋（船橋市 1984）は、22戸の小さな住宅地ですが、土地区画整理事業の保留地の跡地をうまく使いながらコモン広場をつくっています（図18）。
それから、定期借地権を使ってもいい住宅

図19

地はつくることができます。田園都市宮崎台（川崎市 1997）
は、地域からたいへん愛されていた個人の土地でしたが、意外に固定資産税が高い。そこで、定期借地として、既存の緑をしっかり残してちょっとした道路を入れ

まちなみ塾 講義録 2011

137

図20

図21

図22

図23

図24

図25

138

まちなみ塾 講義録 2011

る（図19）。もちろん、定期借地ですから、この立ててあります。田園調布もきめ細かなルー道路は移管はしません。このような道路を行

ルの運営をしているという意味では、まさし政に移管してしまったら、50 年後にバラバラ

く共通です。

に分断された土地が地主に帰ってきます。こあと、財団の「住まいのまちなみコンクーのようなケースで、どうしても移管しろといル」で表彰された布佐平和台（我孫子市

うわがままな行政があったら、ぜひ私にご連

1976）
でもきめ細かく協定がありますが、1番絡ください。たくさんの前例を知っています

すばらしいのは、しっかり行政と連携していから交渉して差し上げます。こうした定期借ることです（図 22）。住民主体でやっていくとき

地をうまく使うものを「定借コモン方式」とには、行政との連携、専門家のサポートをど

いっています。

う入れていくのかということが問題になってたった4 つの事例を紹介しましたが、それくるかと思います。

でもいろいろなかたちがあります。答えは1

私がこのような研究を本格的に始めようとつではない。規模であったり、地域性であっ思ったのは、桜ヶ丘ハイツ（可児市 1974）にたり、何をみんなで持つか、何をするかによ

出会ったからです（図 23）。グリーンテラス城山って、いろんなやり方があるということです。

は、100 戸で完結した美しさがあったのです

たとえば、コモアしおつ（上野原市  1991）。

が、桜ヶ丘ハイツには、すばらしいまちなみ、JR の駅から高台の住宅地まで斜行エレベータ

まち全体の美しさがあります。この住宅地でーがある住宅地（図20）。これは、管理組合がきは最近は、だんだん高齢化が進み、住宅地内

ちんと運営している。つまり、マネジメント

外への移動が困難になり、それを助けられる力なのです。この斜行エレベーターがなくな

人と、助けられたい人をつなぎ合わせる支援

ったら住宅地の価値は大きくダウンすること

会、他にお休み所、いわゆるおしゃべり会やになるので住民1,400 戸で所有・管理をされお食事会など積極的な活動を展開していて、ています。

まちが美しいだけでなく、人々の活動も活発

アイランドシティ照葉（福岡市 2005）
へ行

なまちとして有名になってきております。

かれた方も多いかと思いますが、ここでは、ほかにも、初めてHOAを本格的に導入し住民に所有してもらうのではないけれど、他

た、横浜の緑園都市（横浜市 1986）という事よりも断然よい緑の空間をつくり、それを管例もあります（図 24）。

理をするチームを住民がつくる。せっかくだ

ちょっと新しい事例では、阪急電鉄とURから、コミュニティ活動やセキュリティ、そによる彩都（茨城市 2004）
もすごいですね。

してまちづくり憲章をみんなで守っていきまし「彩都スタイル」というクラブをつくり、宅配

ょうというような仕組みになっています（図21）。

のようなことをしていましたが、そのうちに、自分たちで管理して自分たちのまち意識を高このクラブに入るといろいろな施設を使える

め、不審な人がいたら、「どこに行きたいんでし、カーシェアリングやコンシェルジェサー

すか」と、自然に声をかけられるようなまち

ビスも受けられるようになっています。このにしていくということが大事かと思います。

地域に求められるサービスを、地域のみんな

魅力的な空間を持つという意味では、六麓荘（芦屋市 1928）
も、じつは美しいまちなみの会費で運営するというかたちでスタートしております。

の真ん中に、みずから交番をつくっています。

既成市街地には小さなコミュニティ・ビジ

それから、田園調布もやはり高級住宅地にな

ネスも生まれています。千葉市美浜区の海浜ったのは、地域の人がものすごくきめ細かに、

ニュータウン（千葉市 1973）
も、NPOがス

1軒、1軒丁寧に住宅を建てる際にチェックをーパーの横に拠点を持って買物支援の小さなして、住民の意見を聞いて、それを取りまと活動を始めています。

めて相手に渡すというようなことをされてき

下河内農住組合による住宅地（日野市

たからです。六麓荘には現地に「ここには、

1986）
では、地域の地権者13 人が個別にアパどういうルールがあるのか」が分かる看板がートを建てたら、町がバラバラになってしま

まちなみ塾 講義録 2011

139

図26

図27

うので、13 人が共同して同じ業者にアパートを共同発注することによって単価を下げ、外溝を統一させました（図25）。ですから、町がぐ

住宅地の価値を上げるマネジメントシ
ステムのつくり方

ブルームガーデンのぞみ野の挑戦

んと変わります。ここには「オンサイト・マ
ネジャー」、格好よく言いましたけど、常に管理人がいる管理体制がとられています。集まることによって、規模と集積の効果がうまく働いている事例かと思います。

8 つの「大間違い」

ブルームガーデンのぞみ野
（以下、
「のぞみ
野」
）
は、姫路駅から西へ車で約30 分行った所

今、ご覧いただいたようにいろんなパターにあります。新日鉄の社宅の跡地です（図28）。

ンがあり、どれがいいというわけではありま

そこで、価値が上がる住宅地づくりの実験的

せんが、その住宅地に合ったものをうまくや取り組みを行いました。その内容を、8つの視っていく。だけどやはり、後からできること

点からお話をしていきたいと思います。

は、ちょっと中途半端だし、なかなか本格的にはできないので、ぜひ新規開発から、その大間違い その1「私の土地だから好きな家をつく

住宅地に合ったものを適材適所に考えていく

りましょう」というのが、これからのまちづくりに重要になってきます（図26）。

ということは、周りの家も好きなことをすることになるのですそこで、「すまい・コミュニティマネジャー」

当たり前ですが、住み手は住む前は、ルーの教育を始めました。まちづくりには大きなルがあるということはそれに縛られると思わ可能性があるということをご理解いただきた

れるかもしれませんが、住んでからは周りのい。それを知っているか、知らないかで、まわがままを縛ることができるということを実

ちづくりの可能性は、ものすごく変わってき感されています。

ます。そういった方々を育てていきたいということです（図27）。

今、販売中で、私も販売促進でミニ講演を行っていますがその際、「皆さんは今、自分が日本型 HOA 推進協議会では、そういった家を建てると思って夢が広がっていますね。

マネジャー教育をさせていただいております

さあ、リビングにいることを想像してくださので、ぜひ、機会があればご参加いただきたい。聞こえてきます、隣の便所の音が、にお

いと思います。

いが……」と言うと、みんな「えっ」と驚きます。みなさんは通常、自分の家のことだけを考えて隣の家のことを全く考えていません。
そこで、「このまちは絶対そんなことが起こり

140

まちなみ塾 講義録 2011

図28

ません」と言ってます。

ての住宅をチェックさせていただいています。

つまり、ルールを「あれをやっちゃいけな

さらに、外構整備を1社に限定しました。こい、これやっちゃいけない」、そんな説明ではれはよかったです。1社に限定したところで、だめです。発想を転換して、隣のわがままを外構業者チェックが入って、ダブルチェック

知るのです。自由というのは、じつは不自由体制で、それが景観形成指針に合っているかなのです。建築協定や地区計画の説明は、今ということをチェックしています。それがわ

そんなに難しくないと思いますが、必ず住んかるルールブックをつくっています。

でから評価が上がります。これは、いろんな

なぜ、3 段階にしたかというと、地区計画

住宅地での共通項です。自分のまちなみがいは行政が運営しますから、これだけでは住民

いという人は、100％近く建築協定や地区計の主体は育ちません。建築協定や景観協定な画のおかげだと思っているわけです（図29）。建ど、協定といわれるものは、これだけでは行築協定や地区計画があるから売れないとか、政との連携が弱いのです。さらに、目に見え人気がないというのは、その前にそのまちがる形にということで景観形成指針という3ラ

いいまちになっていないからです。

ンクを用意しているということです。

のぞみ野では、まず地区計画をかけました。

それと、時代とともに変わることを地区計

よくご存じない方は、これは大ざっぱなルー

画に加えると、自分で自分の首を絞めてしまルだと思ってください。さらに景観協定をつうことになります。ですから、時代とともにくりました。これも大ざっぱなものです。そ変わらないものを地区計画、時代とともに住してさらに、これに「景観形成指針
（ガイドラ
イン）
」をつくっています。景観形成指針というのは、住民相互の思いやりのルールです。
皆さんがお座りになるときもぶつからないよ
うに相互にちょっと距離を置きながら座りますね。これが思いやりです。家の場合には、どのように思いやればいいのかを具体的に絵に示したものが、景観形成指針です。
この地区計画、景観協定、景観形成指針、3 段階にしたということ。これをご理解いただ
ける10 社の住宅メーカーのみに住宅販売は限定させていただいております。
それから、景観コーディネーターが、すべ図29

まちなみ塾 講義録 2011141

民の意向で変えていけるものを協定、さらに、

ざと障害物を置いてあります。

目に見える、具体的な思いやりを指針にするとクルドサック型。このタイプは、行き止まいうこと。こういったことをつくって、景観コり型です。車は行き止まりですが、人は抜けーディネーターにチェックをしてもらうようにて行けるようにしてあるし、行き止まりの所します。当初のチェックは、1軒、約3万円でをちょっとふくらませて緑を置いてみたりとすが、この料金は、もちろん、各家にお支払いうことで、おしゃれな行き止まり型だと思いいただいております。住民自身が自分たちでっていただけたらいいかと思います。

まちを育てていくためにビデオやマニュアルをつくらせていただいています。

こうした型で何か道が工夫されていたり、
コモンがある住宅地（工夫型）と、そのようにどんな思いで、このまちをつくったのかとつくってはいない住宅地
（一般型）
で、
「あなた

いうことを、ちょっと見たいなあという方がは家の前の道を使いますか」と聞きましたら、

いたら、のぞみ野のホームページを見てくだ「使う」と答えた頻度はそう変わりありません

さい（www.nozomino.com）。

でした。しかし、問題は使い方が違います。
工夫型は、子どもが遊んだり自分がおしゃ

大間違い その2「道で子どもは遊んではいけない」ということは、住宅地の中に危険がいっぱい、わが家の前にも危険なところになるのです

べりする場に使っています。
一般型はといいますと、自分の車を洗うときとか、お客様が来たときに車を置くという当たり前なんですか、これは2つ目の大間ことです。明らかに、ちょっと工夫をするこ違いです。何で遊んではいけないのですか、とによって道は人々の生活の庭の延長として家の前の道で遊べるならば、自分の庭がもっ使えるように変わってくるということです。

と狭くてもいいではないですか。自分の家のもう1つ、重要なことがあります。自分の前の道に、通過交通があるからです。通るな

家の前の道で見知らぬ人が来て、ペラペラしらば、スピードダウンさせるようにしましょゃべっていること、これはいやですね。一般う。そこで私たちは、徹底的に車の通過交通型では知らない人も使いますが、工夫型の道

量を下げるようにしました。

では知らない人が入ってきておしゃべりをす

みちりょく

そのことを説明するために、「道力」についるようなことは、ほとんどないのです。つまてお話ししましょう。こういった調査を、全り、他人のテリトリーに入ったら、そこでは国でさせていただいており、同じような傾向

静かにしておかなければいけないなという意があることをご理解いただいたらいいかと思識が高まるということです。さらに、ちょっといます。

道に住民が出ることによって、それが隣とのボンエルフ道路型。道路を比較的くねくね

ご近所付き合いに発展していきます。子どもにする。庭の延長として、道路をつくる、わが遊ぶことによって、お互いが顔を合わせ、会話をし、そして、何げない会話からお付き合いが広がっていきます。
「あなたにとっての近所エリアは？」という調査をある住宅地で行いました。
「あなたが、ご近所だと思うエリアに印をつけてください」、「あなたが、顔を知っている人の家に白丸をつけてください」、「あなたは、親しくしている人の家に黒丸をつけてください」……。
これを1軒1軒集めて法則を読み取るのが私たちの仕事なのです（図 30）。
こういった調査を積み重ねていくと、この住宅地の場合は、路地型コミュニティが生ま

図30

142

まちなみ塾 講義録 2011

れていました。同じ通りで、同じ外溝の種類、

その単位で回覧板を回し同じゴミ置き場を使

大間違い その3「公園や道路は行政が管理する」っているのです。つまり、ハードなつくり方ということは、普通の道路や公園、そして十分とソフトな人々の生活が対応することによっに目が届かないことが起こるのですて、通りの端から端までみんなが同じテリト

行政が管理をすることが前提では、つまら

リーをきちんと描きました。縄張り意識をつない公園にしかなりません。のぞみ野は行政

くりやすくできるということです。

に所有権を渡しますが、管理は住民でやるこ皆さんも、住宅地を見に行って声をかけらとを前提につくりました。先ほど見ていただ

れた経験があると思います。そういうところ

いたアイランドシティ照葉のようなスタイル

は、縄張り意識が強い。そういう縄張り意識を初めから持っています。埋設管は行政に管が育つということは、防犯性が高いのです。

理をしてもらいます。地中化部分もそうです

それから、今回の震災のように、いざとい

が、上のレンガ、植栽は住民が管理する。住うときに機能するのは近所の人です。遠くの民が手をかけることによって、ゴミが落ちてまちにいかに親しい人がいても、いざというも拾おうとしないというのではなくて、自分ときは飛んで来られません。ほとんどの人にたちのまちだということを大事にしてもらう「私はご近所だと思う」エリアの中に、親しいためです。

人がいます。道のつくり方で、人々の縄張り

全部を住民が持つのは、ものすごく重い。

意識を変え、かつ親しい人もつくることがで

たとえば、グリーンタウン高尾は、道路を全きるということです。

部住民で持っていましたが、埋設管の補修にそれからもう1つ大事なことは、このご近幾らかかるかの長期修繕計画を策定できる人

所エリアをいろいろなかたちで調査しました

なんていないということで結局は行政に移管

が、ほとんど20 軒までです。50 戸単位の住をされました。六麓荘もそうです。行政に移宅地では、ばらけていきます。大体 20 戸まで管して、それがあの有名な地区計画条例、最だったら、皆さんは顔を知って名前が一致で

低敷地規模が大きな、あの条例をつくることきる。それ以上はかなり認知能力が下がってに結びついて行きます。

いきますから、この20 戸がポイントというこ

諏訪野では、「いいまちができるのなら、でとで、のぞみ野もゴミ置き場を約 20 戸単位できる限り引き取りましょう。しかし、日常管12カ所ご利用いただくようにしました。コミ理は住民がやってください」と行政が言ったュニティ道路を採用して、車が通れる道を限にもかかわらず、何十年も経つと住民たちは定し、デザインもまるで公園のように仕上げそんな話があった当初のことは知らず、「行政ております（図 31）。

が引き取ったのだから、全部管理をしろ」と主張するようになっています。
浦安市の碧浜では、液状化で大変だったの

図31

図32

まちなみ塾 講義録 2011143

ですが、ここも御影石を用いた道路は全部移ってきたら立ち寄られる場所があったら安心

管をしました。住宅地の真ん中にあるシンボ

ですし、たまには、みんなでバーベキューなルのオリーブが枯れてきましたが、行政はオ

ど火を使って楽しめる「コミュニティハウス」

リーブなんか新たに入れてくれません。修繕というものをつくりました。行政のものではのときはこれを使ってくださいと御影石をおない、だからこそできるようなすてきな空間、渡ししたのですが、そんなものとっくに使い

そして、災害時には地域拠点として機能する。

終わりました。欠けている石を一回上げて、そういうことも考えると、行政に何でも移管

下をならしてまた置いているのです（図 32）。

するのではなく、自分たちの財産として持っのぞみ野では公園や道路は基本は行政に移管します。埋設管のメンテナンスは全部行政ていたらいいのではないか。東日本大震災でも集会所が大活躍いたしました。

にしてもらいますが、上の魅力部分は住民で

私は首都圏で 20階以上の超高層分譲マン管理をするということにします。そして、行ションを最近調査をさせていただきました。

政と開発事業者が約束したことを「まちかる344 棟のうち、100 軒以上からご回答をいたて」として残して行きます。つまり、住民た

だきまして順番にヒアリングに行かせていた

ちにご理解をしていただき、引き継いでいただき、その中で、防災対策として常日頃どうだくということです。大事なことは、きれいいうことをすべきかというようなことをテーマに手離れをしていく。そのための体制を整えにして、お話を聞いております。それを踏まております。

えながら、コミュニティハウスの使い方を考えております。今は、販売事務所に使ってお大間違い その 4「公民館は地域皆のもの。だからりますが、外観は、ご近所ではイタリアンレ

皆で使いましょう」

ストランと間違えられます（図 33）。外テラスにということは、アレもダメ、コレもダメ。係の人が帰るから夜間の利用はダメ、土日はダメ……

144

点、コミュニティの拠点にしていきたいとい

くことが多くあります。公民館あるいは集会うことです。住民で自由に使っていきたいの所を使いましょうというと、大概、「面倒くさで、管理組合法人の所有というかたちになっい」「雨戸が閉まったままでいいですか」といています。

った対応になります。公民館は地域皆のもの

なぜ、法人にするかというと、今まで見てですから、厳しいルールがあって手続も面倒きた住宅地ではこうした空間が共有だったた

くさい。これで住民の本当のコミュニティ育

め、じつはマンションのように個人の持ち分成につながるのでしょうか。

と共有持ち分が連動登記をしておりませんの図34

まちなみ塾 講義録 2011

アタールームもありますが、これを地域の拠

土曜日や日曜日に住宅地に行ってお話を聞

そこで、ちょっと子どもが学校から早く帰図33

イスとテーブルを置いて全面開放できる。シで、非常にややこしい問題が起こりました。

それらたくさんのマイナス事例を見てきたの計したものですが、平均的には絶対に嫌だとで、ここでは法人で所有する予定になっていいう人は少なく、やはり多くの人に評価を得ます。

るという結果が出ています。これも、管理組

昨年の10月29日、初めての居住者でバー合があるから安心して住めるということを、

ベキュー大会をしました（図 34）。その前に自己お住まいになったら逆に理解していただける紹介大会、その後、記念撮影をしております。

ということかと思います（図 35）。

これは土曜日にやりましたが、土日に来られそこで、のぞみ野では、全員参加の管理組ない人のためにイベントは金曜日の昼間にや合をつくります。根拠法がないとややこしいったりと、曜日と時間帯を変えて、今、1カ月ので、一応、われわれは区分所有法を使って、に1回、イベントをやっております。

293 戸の法人格のある組合とします。前述しましたように、戸数によっては組織をわざわ

大間違い その5「戸建住宅地だから、管理組合は

ざつくらなくても顔が見えますが、大きくなない」

ればなるほどかたい組織をつくって、しっかということは、住宅地の問題を考える基盤がないのです

りルールをつくり、それを契約書に付けて売っていくことが必要になってきます。

私は、浦安市のマンションに住んでいます

これは、先ほどご紹介したアメリカの事例

が、今回の震災でもマンションの管理組合はから学んだ HOA スタイルを、日本で1番問題

力強かったと実感いたしました。それに比べが少ない方法に持っていくために考えた日本

ると、戸建住宅地では、自治会や町内会にな型 HOA の方法でございます。

り、勝手が違います。こちらは全員参加を強制できないという現在の法規制の問題もあり

大間違い その6「開発事業者はつくる人。売ったます。そうしますと、通常はわがままな人たら終わり、さようなら」ちが入らない。一生懸命まちを守っている人たちのお金とエネルギーを使って、わがままということは、今日から突然、自分たちでするのですか

な人たちのために働いているという不平等がしかし、そんなにうまく手離れできるでし起こっています。やはり、戸建住宅地でも全ょうか。開発事業者は売り終ったあとは担当

員参加型組織があるほうが強いのではない

部署がなくなっているのに、いつまでも住民か。こういったことを考えると、戸建住宅地にクレームを言われたら前向きの仕事ができでも管理組合があったほうがいいのではないません。手離れよくというのは、相手が求めか。すでに管理組合がある住宅地も出てきてているのに切ってしまうのではなく、自立さいるので調査を開始しました。

せて、きれいに手離れよくすることを戦略的そうしますと、いろんな住宅地の結果を集に行うことです。
今私に、全国のいろんなお悩
み住宅地から相談が来るので、そのコンサルタントをさせてい
ただいております。多くの苦情
は、開発事業者に対してです。
「わからない間に無理やり管理
組合を引き継がされた」「理解
していないうちに重たいものを持たされた」「理解していないのに建築協定を押しつけられた」……。実際問題、初めの1年、2 年、3 年は、そう問 題 が図35ない。建築協定が10 年で切れ

まちなみ塾 講義録 2011145

るとなってきたときに、不安になってきたら、かるのかということも考えながら開発から入だまされた感が高まってきます。協定って何、っていただきます。のぞみ野も2011年の4月

管理組合って何、何、何……。不安が不満にから販売開始しましたが、その前 2 年間ぐら

変わっていく典型的な事例かと思います。

いの企画時点から管理会社を決めて意見をず

やはり、開発事業者は初めにしっかりマネ
ジメントシステムを設定しておきましょう。

管理の時間のほうが 50 年、100 年と長いわ

ど無理です。後から全員参加の管理組合をつけです。つくるコストを下げることばかり考くった事例はわが国では残念ながらございまえていると、将来のランニングコストを高くせん。

してしまうということを今回勉強いたしましもう1つは、事業者のサポートが長過ぎるた。アメリカの場合は、きめ細かくマニュアと住民の主体性が低下してしまいます。短す

ルで決めてあります。そして、住民と開発事

ぎると、運営が軌道に乗らないという問題が業者が、大きな物件ならお試し期間をつくり、ございます。そういう意味では、事業者と行協働で管理をいたします。

政の協議は、どんなことをしたかというのが法律では、たとえば、4 分の1売れた時点で、十分伝わっていないこともありますから、住理事に住民を1人入れなさい。半分売れたら、民が実際にやり始めると文句が多く出てきま

理事の3 分の1は住民にしなさい、というふうす。

にきめ細かく決めております。こうした考え

められています。開発事業者は、HOA 管理

方は、アジアでも実践されているということです（図 36）。

組合が将来は管理をする、ということを前提

法律的に、どのような引き継ぎ方があるか、に開発をしていきます。カリフォルニア州で5つのタイプを示されております（図 37）。法的は、州の不動産課自らが、5 戸以上の物件、に認められているのは、今、紹介したジワジ

マンション、戸建住宅地でもコモンがあるもワと移していくタイプの他にもあります。はのに関しましては、いわゆる重要事項説明をじめは開発事業者が管理を行い、やがて住民つくります。そこで、管理費はおかしくないが管理をし始めたら、開発事業者が拒否権をか、管理規約はおかしくないかをチェックし持つというものです。どういうことかと言うてから行政がパブリックレポートを発行すると、なんらかのサービス付きで売っていこうという制度を持っています。日本では重要事と思っているにもかかわらず、途中で要らな項説明があるのでそういった必要はありませいよと決められたら、事業者の販売戦略が変んが、それだけ初めにしっかり設定をし、そわってしまうわけです。

の情報開示が重要であるということです。

まちなみ塾 講義録 2011

なりました。

入居後には、それはたいへん難しく、ほとん

アメリカでは手離れの仕方が州法の中に決146っと聞いてきました。それは、たいへん勉強に

あるいは、全部売れるまでは開発事業者のそれから、開発企画段階から管理チームに投票権を3 倍にすることも法律で認められて入ってもらうということが、当たり前になっいます。つまり、売り切るまでは当初の方針ています。大体、将来どんなふうに費用がかでやって、売り切ったときにじわっと住民に

図36

図37

移していくということが法で認められているグラウンドに避難したのですが、水が噴水のということです。アメリカでは、今までたくように吹き出して上がり、地面が下がっていさんのトラブルがあったので、問題予防のノくというような、そこで見た液状化は恐ろし

ウハウがあらかじめ法律で決められています。

いものでした。

私たちには大変役に立つのではないかと思います。

住まいも浦安市だったので、日本中がこうなっているのだと思ったら、1キロ先は皆平

マンションなら、2000 年のマンション管理

然と暮らしているのでびっくりしました。そ

適正化法で、図面の引き渡しが法律で義務化のときにわかったのですが、日ごろから助けされました。しかし、戸建住宅地に図面の引合っていなかったら、いざというときコミュ

き渡しを義務化する法律はありません。だか

ニティは機能しないですね。私もご近所エリら住宅地では、どこに地中管があるのか、どアの中で、顔見知りの本当に親しい人がいまこを掘ったら危ないのか、図面がなかったらす。その人が水をあげましょうとか言ってく困ります。

ださいました。それから、水を運び合うのもそこで、のぞみ野では、「まちかるて制度」

自然に生まれてきました。しかし、"自然 "ので、引き渡す図面、それから行政とどういうベースは “常日ごろ” にあるということを実折衝をしたのか。アメリカの法律で決められ感させられました。困ったら助け合いましょている項目に関しては、すべてお渡しするとうなんて無理です。いざというとき機能する

いうかたちにしました（図 38）。

には、じつは “日ごろから” が大事。自然にのぞみ野では、管理組合を設立し、運営のできる体制、自然につくる役割、自然にでき3 年間はサポートさせていただきたいと思っるとはこういうことだと思います。人々がおております。その間に幾つかのノウハウを積互いに顔を知って、助け合う仕組みが、空間

み重ね、そして、住民にだんだん権限を移しのつくり方、マネジメントシステムでつくれていくということを考えております。

るということです。我が家もこういった日ご入居開始から管理組合の設立総会を開きまして、住民と一緒にまち育てをしていくという体制を今、整えているところございます。

ろから顔を合わす機会があることによって、非常に助けられた部分がありました。
いざというときには、助けてくれる友人がいる。助けようと思う人がいる。これが安心

大間違い その7「困ったら、助け合いましょう」につながっています。そういう意味では、コということは、困ってからはじめて助け合うのでモンスペースや守りたいまちなみがあることすね。そんなことで大丈夫ですかによって、みんなで利用して、みんなで管理

今回の東日本大震災のとき、私は浦安市のをすることによってお互いの顔を知っていく

大学におりました。ちょうど教授会で 3階にまちがある。これは、正の循環が回っている

いましたが、8階の自分の研究室はめちゃくということなのです（図 39）。

ちゃで後でその部屋をみて、命をもらったとそのきっかけは、まちなみや、道のつくり思いました。すぐに避難命令が出ましたので方や、コモンのつくり方で、つくり上げてい

図38

図39

まちなみ塾 講義録 2011147

けるのです。

で管理組合があってよかった。それから、じコモンスペースの清掃を年に2回ぐらいすつは管理会社があるから、この戸建住宅地はるというのも、とても効果が上がっています。

選んだということがありました。住民皆さん

私自身も、それによってご近所の人の顔を覚が役割分担してやるのも大変で、できれば、えました。共同清掃で草むしりしながら、何ある程度お金を出してプロに投げてしまいた

げなく話をする。都会の人ですから嫌なこといという。若い世代は忙しくなってきて、特は聞きません。そしてお顔を知っていくことに都市型では、そういう傾向も高まってきてで、自分に合った人を探し合っていく。とりいるということも考えまして、コミュニティマ

わけ、私たちみたいに昼間働いている人間にネジャーの常駐と、それをサポートする管理

は、コモンスペースの定期的な清掃は有効で会社という形を初めに設定していきます。

す。しかし、コモンや公園の手入れが皆さんのコミュニティ形成を重くしたらだめです。

大間違い その8 「いろいろ、専門家がいるから、罰則なんかつくると、嫌になってしまいます。

管理費が高いのでしょ」

自然に出て行きたい。できるだけ出て行こう

よいから必ずしも高いとは限りませんという気持ちに、いかにもっていくかという多分、皆さんは今、コミュニティマネジャ

ことも、じつはマネジメントを仕込んでいく

ーや管理会社が要るとなると、管理費がすご立場の人間の重要な役割ではないかなと思っく高くなるのではないのと思われていませんています。

か。マンションでは、わが国の平均は、月々

のぞみ野は、土地は新日鉄都市開発、そして、住宅はハウスメーカーが 8 社で、2 社が大体1万円、それとは別に修繕積立金が1万円です。

地元工務店による供給です。入居後は入居者

戸建住宅地でも、管理費を幾らなら払って同士お互い知り合える機会が少なかったのでくれるかを調査したところ、ほとんどが月々す。バーベキュー大会は、初めての住民のイ

1,000円までだったのです。しかし、コミュニ

ベントでした。ご夫婦とお子さんが自己紹介

ティマネジャーを置いて、管理会社を置いて、をする。驚いたのですが、割と高額物件なの

1,000円ですむわけはありません。

ですが、30 代でお子 様が 零 歳、1歳、2 歳、そこで、のぞみ野では大工夫いたしました。

3 歳の方が多い。そのときに、同じ学年かど

1軒、1軒がゴミ清掃のスタッフを雇えば高くうかを把握するために何月生まれかまで一応、なりますが、ここでは293 軒あるから、サー言ってもらいました。お子様を持つ親の気持

ビスと施設をみんなで持つことは効率的です。

ちからすると、どの子が、自分の子どもと同

また、管理組合が収入を上げる仕組みをつ学年なのかしらということによって安心感もくりました。これはレッチワースから学びま変わります。もう少し姑息に言うと、安心しした。管理費を高くすると、管理費を払えなて次のお客さんも呼んできてほしいという、い人が出てきます。マンションの場合は、管したたかさもございますが、そういう意味で理費が払えなかったり長年滞納されると、「おは、入居前の人にもイベントに参加していたまえの家を売れ、それで管理費を払え」といだき、安心して入居してほしいと願っています。
もう1つは、「コミュニティマネジャー」制
度を導入いたしました。これは、集会所（コミュニティハウス）に常駐していてサービスを提供する人ですが、ゴミ置き場の清掃も担当します。ゴミ置き場の清掃を順番でやるというのは、今の時代とても難しいのです。それをプロがサポートする体制を設定しております。
以前に調査をしたものの中に、戸建住宅地

148

まちなみ塾 講義録 2011

図40

う判決を裁判で勝ち取ることができます。しかし、戸建住宅はそこまでやることは難しい

おわりにので、高い管理費を設定しておくと皆さんの以上のように、今日は価値が上がる住宅地

不満も高いだろう。そういう意味では、マイをつくるための、マネジメントシステムのつナスや割り算ではなくて、むしろ、収入を上くり方を、のぞみ野を通じてお話をさせていげる仕組みを考えようと思いました。これは、ただきました。住民主体とは言いましたが、じつはわが国で最初の試みではないか思いま

いかに行政と専門家の支援を得るかというこす（図 40）。

とも大事かと思います。私も千葉におります

このような仕組みづくりは、後づけでは無ので、すぐに飛んで行けるわけではありませ理です。裁判をすると負けます。もちろん、ん。そこで住民の自立を促すほうが持続可能

全員合意されたらいいですが、全員合意は現だろうと考えております。

実にはあり得ません。だから、初めにつくり込みました。
まず、この住宅地の中にレディース交番（予

そういう意味では、住民の自立を、どのよ
うにつくっていくのかということが非常に重要ですし、それを育てていきたい。

定）を呼んできました。レディース交番の土地

また、私が考えたのは、そこでストックビ

は借地で借地料を取ります。これは大したこ

ジネスを成立させることです。リフォーム、とではありません。1番大きいのは、先ほど建替え、中古の売買、賃貸、そのようなスト紹介したコミュニティハウスに店舗を設けた

ックビジネスをうまく機能させていきたい。

ことです。この店舗から賃貸料を得る予定にだから、現地に拠点をつくっておいたほうがしています。ここから不動産収入を上げて管いい。フローからストックまで一連で儲けて理費に充当し、そして、住民の皆様の管理費やろうというビジネスモデルと、それを持続を下げていく予定です。どうしても、借り手可能にできるしくみということで考えてみまがいない場合は、最後、私が責任をとってこした。

こを借りて不動産の仲介をしようかと思って皆さんも価値が上がるマネジメントシステ

います。そうして、なんとかここにテナント

ムということを、ぜひ意識をしていただきたが入ったら管理費を下げていける仕組みがあ

いと思います。

ります。
このように、収入を上げることによって住民の負担をできるだけ下げていくという仕組

参考資料：齋藤広子『住環境マネジメント─住宅地の価値をつくる』学芸出版社

みを考えております。これが大きなミソかと思います。このぐらいのことですが、このような日本型 HOAを本格的に取り入れたのぞ
み野は、ゆくゆくは住民主体でやっていってもらいます。管理組合をつくって、公園の清掃、コミュニティハウスの運営、景観協定の運用をしっかりやっていただく。開発事業者
はそれをサポートしていく。しかも期限つきです。初めにそれをご理解いただいて、自立をしてもらいます。日本の制度を踏まえまして、できるだけ日本型の新しいマネジメント
システムを設定したということでございます。

まちなみ塾 講義録 2011149

2011（第 2 期）講師一覧・塾生一覧
主催：財団法人住宅生産振興財団
企画・運営： 松本 浩 （財団法人住宅生産振興財団 専務理事）
三隅清孝 （財団法人住宅生産振興財団 事業部 部長）
石川奈津子（財団法人住宅生産振興財団 総務部）
大谷宗之 （ミサワホーム㈱ 商品企画部 まちづくり・分譲企画課 課長）
江田修司 （㈱江田編集企画室）

講師一覧

塾生一覧

（五十音順）

150

まちなみ塾 講義録 2011中井検裕

東京工業大学大学院 社会理工学研究科 教授

宿谷昌則

東京都市大学 環境情報学部 教授

上井一哉

積水ハウス㈱ 設計部 東京設計室 部長

大谷宗之

ミサワホーム㈱ 商品企画部 まちづくり・分譲企画課 課長

青鹿政幸㈱駿府設計 専務取締役

粟井琢美

三井ホーム㈱ 設計推進部 エクステリア設計室 マネージャー

佐伯順子

同志社大学大学院 社会学研究科 教授

宮城俊作

設計組織 PLACE MEDIA パートナー／奈良女子大学  住環境学科  教授

齊藤広子

明海大学 不動産学部 教授

荒井秀一

大賀建設㈱ 営業企画部 企画課

石 隆幸

大和ハウス工業㈱ 技術本部 東京デザイン事務所 街づくりグループ

石井伸拡

ミサワホーム東関東㈱ 千葉支社 木更津支店 アーバンデザイン室

石川 充

ミサワホーム東関東㈱ 千葉支社 木更津支店 資産活用部

磯崎 桂

ミサワホーム東関東㈱ 茨城支社 水戸支店 水戸営業所

市川 忍㈱ポラス暮し科学研究所

一宮康則

ミサワホーム東関東㈱ 営業推進部 開発企画課

稲垣秀晃㈱三井ホームデザイン研究所 開発設計グループ

今井洋人

積水ハウス㈱ 設計部 東京設計室

牛尾厚海

セキスイハイム九州㈱ 開発課

岡部 晃

スウェーデンハウス㈱ 商品開発部

柿沼英樹

ミサワホーム東関東㈱ 千葉支社 柏支店 アーバンデザイン室

加藤 聖

ミサワホーム東関東㈱ 千葉支社 資産活用事業部 建設部 設計課

粂田和伸

パナホーム㈱ 首都圏環境開発支社 都市開発営業部

居樹 潤

トヨタホーム㈱ 分譲推進部 企画推進グループ

髙増幹弥

住友林業㈱ 不動産事業本部 まちづくり事業部

武塙 森

パナホーム㈱ 首都圏環境開発支社 環境開発営業部

田山五郎

ミサワホーム東関東㈱ 千葉支社 千葉支店 アーバンデザイン室

塚田 誠

旭化成不動産レジデンス㈱ 開発営業本部

羽賀 匠

大和ハウス工業㈱ 技術本部 大阪デザイン事務所 街づくりグループ

飛倉 碧

三井ホーム㈱ 商品開発部 商品開発グループ

三木健史

積水ハウス㈱ 設計部 大阪設計室

水間俊文

旭化成不動産レジデンス㈱ 宅地開発営業部

森永真由子

住友林業㈱ 不動産事業本部 まちづくり事業部

山本洋輔

パナホーム㈱ 首都圏環境開発支社 環境開発営業部

若林梨絵

パナホーム㈱ 首都圏環境開発支社 設計部

渡辺 亮

東京セキスイハイム㈱ 統括本部 企画部

2010（第1期）
の構成
【概論】

郊外住宅地の過去・現在・未来

中井検裕（東京工業大学大学院 社会理工学研究科 教授）【まちなみ計画論Ⅰ】

人口減少社会における住宅地の未来像

角野幸博（関西学院大学 総合政策学部 教授）【まちなみ計画論Ⅱ】

コモンとまちなみの維持管理 30 年後に何が起きるのか？
柴田 建（九州大学大学院 人間環境学研究院 助教）【現場】

まちなみ視察＋住民懇談会

グリーンタウン高尾（東京都日野市）
高幡鹿島台ガーデン 54、フォレステージ高幡鹿島台（東京都日野市）
住民ミーティング（高幡鹿島台ガーデン 54）【設計演習】「公園と緑道に接する中規模の住宅地開発計画」
課題解説／グループ課題発表／講評

上井一哉（積水ハウス㈱ 設計部 東京設計室 部長）
大谷宗之（ミサワホーム㈱ 商品企画部 まちづくり・分譲企画課 課長）
青鹿政幸（㈱駿府設計 専務取締役）【公開講座Ⅰ】 まちなみ景観と住宅地の今後

戸建て住宅地時代の大転換 マイホームからシェアハウスへ

三浦 展（消費社会研究家 マーケティング・アナリスト）【公開講座Ⅱ】 まちなみ景観と住宅地の今後

まちなみ景観のデザイン 敷地主義を超えて
門内輝行（京都大学大学院 工学研究科 教授）【マネジメント】

住宅地の維持・管理

住まいのまちなみコンクール受賞団体にみるタウンマネジメント

大月敏雄（東京大学大学院 工学系研究科 准教授）

まちなみ塾 講義録 2011151───────────────────────────

まちなみ塾 講義録 2011（第２期）
発行日：平成 24（2012）
年 9月27日
発行所：一般財団法人住宅生産振興財団（本部）105-0001 東京都港区虎ノ門 3-11-15 SVAX TTビル５F
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541-0046 大阪市中央区平野町 3-3-8 辻梅ビル 5階
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発行人：松本 浩
編集：江田修司（株式会社江田編集企画室）
編集協力：佐藤雅夫

デザイン：佐藤裕久
印刷製本：株式会社日本制作センター───────────────────────────

講義録 2011

講義録 2011

（第２期）
泉

水路

（第２期）

来客用駐車場

こしがや・四季の路 街区図

1

【概説】

郊外住宅地の誕生から未来へ
中井検裕

2

【現場】

5

【公開講座Ⅰ】

道路

フットパス
公園・緑地

専有宅地・その他施設

まちなみ視察＋住民懇談会

課題地

3【環境・エネルギー】

人の内なる環境と住まいの環境・地球環境
宿谷昌則

4【設計演習】「都市近郊の土地区画整理事業地内における住宅地開発計画」
上井一哉・大谷宗之・青鹿政幸・
粟井琢美

文芸と映像に描かれるまちなみ
佐伯順子

居住者がお互いに安心して暮らすには、お互いに顔を知る、助け合えることが必要です。そんな人はどこにいる？

一般財団法人 住宅生産振興財団

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6【公開講座Ⅱ】

環境の資源から資産へ
宮城俊作

7

【現場】

まちなみ研究ツアー（福岡）8【マネジメント】

住宅地の価値をあげるマネジメ
ントシステムのつくり方齊藤広子