［巻頭言］

公共施設再配置と行動経済学
中川雅之

日本大学経済学部教授

公共施設の老朽化が、全国で進行している。今後の人口減少、少子高齢化を見据えた場合、すべての公共施設の更新を行なうことは、必要でないばか
りか、大きな負担を将来世代に背負わせてしまう可能性さえある。このため、将来の人口動向を見据えた公共施設管理が、各市町村における喫緊の課題となっている。
市町村によっては、PRE（Public Real Estate Management）や FM（Facility Management）に、積極的に取り組むところが出ている。しかし、この公共施設の再配置には、以下のような特徴がある。第一に、中長期的な財政の維持可能性を確保するために行なうものであるため、「現在の公共施設のア
クセシビリティの悪化」というコストを支払って、「将来の地域の維持可能性の増大」、「将来の税負担の軽減」などの利得を得る、という性格を有する。
第二に、どの公共施設の削減や廃止も、市町村全体の財政状況を改善するため、「他地域の公共施設の削減や廃止」に「ただ乗り」することが可能である、という性格を有する。
つまり、公共施設の削減や再配置は、それが地域社会のためには、あるいは長期的には自分や自分の子供たちのために必要なことが明らかであっても、個々の住民にはそれを受け入れにくいものとなる。このような場合、何をデフォルトに行動を選択してもらうか、どのようなフレームワークで説明を行ない、行動を選択してもらうかなど、政策のマーケティングとも言うべき手法が非常に重要な意味をもってくる。人間の心理に寄り添った行動経済学の導入が今こそ求められているのではないだろうか。

目次●2018年夏季号 No.109［巻頭言］公共施設再配置と行動経済学

中川雅之［特別論文］住宅税制の今後についての一考察

1

篠原二三夫

2

［論文］住宅価格の参照価格からの上昇と下落が出生行動に与える非対称な影響

岩田真一郎・直井道生［論文］転居希望の実態とその要因分析

石川路子・福重元嗣

1220［論文］日本の人口動態の変化が及ぼす空き家率への影響の実証分析

渡邉正太郎［海外論文紹介］差押住宅の外部不経済緩和効果の推計
エディトリアルノート
センターだより

40

10
編集後記

40

定行泰甫

36

28

特別論文

住宅税制の今後についての一考察
Ｇ⚗の制度事例からみた日本の住宅税制の論点

篠原二三夫

はじめに

1 日本の税収構造の変化

税制改正の歴史を振り返ると、住宅や土地税

各国の税収構造を比較するために頻繁に用い制のあり方に関する議論に際しては、欧米主要られてきたのが OECD の歳入統計である。近国の制度・事例が頻繁に参照されている。わが年、これに基づく日本の税収構造には、次のよ

国の戦後の租税制度自体が欧米を参考にして構

うに住宅・土地税制のあり方の議論につながる、築されてきたことや、取得・保有・処分の三段⚓つの注目すべき大きな変化が出ている。

階における住宅・土地などへの課税の基本構造に大きな違いがなく比較可能であるためである。

⑴消費税収／総税収比率の顕著な上昇

住宅建設や不動産取引などのビジネスにかか

最初に消費税（付加価値税）の税収／総税収

わる事業者、土地や住宅を購入したり借りたり（OECD 総歳入から社会保障分を除いた総税

して利用する消費者（総じて納税者）の行動様収）比率の推移をみる（図⚑）。2014年⚔月⚑

式にも文化の違いこそあれ、人が成すことに平日から消費税が⚕％から⚘％に増税されたため、均して大きな違いはないこともあろう。税に政日本の消費税収／総税収比率は20％を越え、治的意思がつきまとうことも各国同様である。

2015年度は23％まで近づく水準となった。

ただし、各国は、社会経済や市場、政治状況

日本は軽減税率のない単一税率で、ゼロ税率

によって、独自の政策議論と制度の工夫、選択および食品や住宅に対する負担軽減策としてのを行ない、住宅・土地税制の改正を行なってい還付制度もないため、これらの措置を活用してる。その内容や経緯や評価などを調べて、適時に日本のあり方を見直すことは重要と考える。
本論は、こうした観点から、Ｇ⚗構成国である英国・米国・ドイツ・フランス・イタリア・
カナダ⚖カ国を対象に、住宅税制を中心に、各国の税収構造や制度比較に基づき、日本の住宅税制の課題について、流通税や消費税（付加価値税）、固定資産税（保有税）を中心に、筆者なりに比較し考察したものである。

2

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号№109

図⚑Ｇ⚗付加価値税収／総税収比率の推移

著者写真

いるイタリア（標準税率22％）やカナダ（連邦+オンタリオ州13％）よりも、総税収に占める付加価値税のウェイトは大きくなり、今後の10％への増税により、付加価値税の先鋒にあったフランスの水準を超える可能性もある。
日本の消費税は現状では新築家屋の取引や建築行為に加え、納税義務者である B to B 取引

しのはら・ふみお
1952年東京都生まれ。上智大学
文学部教育学科心理学卒業後、丸紅㈱入社。海外建設・開発事
業に従事した後、1990年よりニッセイ基礎研究所。現在、同社
会研究部上席研究員、土地・住宅政策室長。著書：
『不動産証
券化入門』
（共著シグマベイス
キャピタル）ほか。

による既存家屋の取引時（買取再販等）にも課税されている。後者の場合、最終的に消費者は担は90年代前半の時期とは様変わりに増えた。

納税義務がなく非課税扱いであっても、消費者

こうした負担は、日本の長期にわたる地価下落

への売り渡し価格に上乗せされた消費税分を負を助長してきたと筆者は考える。

担することになる。したがって、新築・既存を含めて、家屋への課税のあり方に向けた議論が、⑶相続税収／総税収比率の動向

従来よりもいっそう重要な課題となっている。

贈与税を含む相続税収の総税収比率は、Ｇ⚗

まだ、EU 諸国のように20％前後の標準税率の中で日本はフランスよりもやや高く推移してに至らずとも、日本の消費税収／総税収割合がおり、Ｇ⚗を含む OECD 諸国の中では最も高フランスに肉薄していることから、フランス・い。このデータは、2015年（平成27年）⚑月⚑

イタリアの軽減税率や英国のゼロ税率、カナダ

日からの基礎控除を従前の⚖割とする等の相続の還付制度、ドイツにおける不動産取引の付加税制改正を反映し、税収比率は2016年時点では

価値税非課税や流通税と付加価値税の重複課税

過去最高の2.14％に達している（図⚓）。

排除策など、Ｇ⚖各国の歴史的背景や制度構築

2015年からの基礎控除の縮小は、賃貸住宅建にあたっての議論に学びつつ、日本も消費税に設の顕著な伸びを示し、賃貸住宅市場を乱した。

おける住宅等への課税方式について、今こそ真ようやく駆け込み的動きは減ってきたものの、剣に議論すべき時期がきたと言えよう。

引き続き節税に向けた賃貸経営需要は高い。
カナダは1971年に相続税を廃止しているため、⑵英米加水準となった保有税収／総税収比率

図⚓からは除いている。また、図⚓のとおり、日本の保有税（固定資産税等）／総税収比率

米国の相続税収の総税収比率は極めて低い。米は、1994年から⚗割評価が導入された後は、小国は2001年「経済成長と減税調整法」に基づき、

規模・一般住宅用地の課税標準の特例の拡充（1/4→1/6、1/2→1/3）にもかかわらず、導入

図⚒Ｇ⚗保有税収／総税収比率の推移

前の7.5％弱の水準から2000年には約12％弱、2009年には13.4％とピークに達した。その後、景気動向や2014年⚔月からの⚘％への消費増税の影響等からウェイトを落とし、2014～2016年
は10％強の水準で推移している（図⚒）。
注目すべきは、10～12％という水準は保有税負担が高いと言われる英米加と最近では並んでいる点である。土地利用による家屋からの税収増もあり、不動産セクターの総税収に対する負住宅税制の今後についての一考察

3

図⚓（ともに年率0.22％）。加えて、従前の物品税等

Ｇ⚗相続税収／総税収比率の推移の水準から、軽減税率を付加価値税導入時から採用している（英国は1995年から）。
日本は1989年に税率⚓％で消費税を導入したが、軽減税率は採用していない。ニュージーラ
ンドは1986年、オーストラリアは2000年とほぼ同時期に単一税率で付加価値税を導入している。
図⚑のように、すでに消費税の税収比率は単一税率の効率性もあり、フランスに肉薄しているが、財政難を埋めるためには、さらに12％や15％以上への増税が必須になる。こうなると経徐々に控除枠を拡大し2010年には遺産税を廃止

済成長を考慮しても国民の負担は大きい。特に、する見込みだったが、サンセット条項により議最大の耐久消費財とも言える住宅への影響とし会が更新や新法導入を行なわない場合、遺産税て、駆け込みと反動減の大きさは消費税導入と廃止は取りやめなる仕組みがあり、議会がこれ⚒回の増税時の状況からよく知られていることに対応しなかったため、遺産税は存続している。 である。増税は住宅市場を混乱させ、十分な経
しかし、歴史的に基礎控除は徐々に拡大し、ト

済成長がなければ一定割合だけ需要を抑制し続

ランプ新政権では1118万ドルに至ったため、課ける可能性もある。

税対象となる遺産は極めて少なくなり、遺産税による分配の意義はほとんどなくなった。

今後の⚒桁増税時代に備え、日本は軽減税率を導入する方向にあるが、英国・ドイツ・フラ

以下では相続税について論じる余裕はないが、 ンス・イタリアなどにおける徴税・納税費用増
日本の今後の贈与・相続税収比率は世界でもト加による非効率性の問題は大きく、EC 自体がップランナーにあり、超高齢社会に置かれた制

加盟国に対し軽減税率を推奨しない対応をして度のあり方については土地利用への影響も含めいるほど課題含みである。

て議論すべき時期にあることを指摘したい。

2 Ｇ⚖制度との比較による住宅税制の論点

カナダは1991年の導入までに、EU を含む各
国制度を徹底研究したうえ、住宅取引にも軽減
税率を使わずにゼロ税率と税の還付制度（リベ

日本の税収構造の変化を参考にしつつ、筆者

ート制度）を用いて効率的な徴税環境を確保しが最近把握している住宅税制の論点や特例措置ている。新築住宅の購入時に支払う13％の付加のあり方について、Ｇ⚖各国の例を示しながら、 価値税額（HST、オンタリオ州の場合）から、考えてみたい。各国の付加価値税や流通税、保連邦および州の合計で35万カナダドルの住宅の有税については表⚑に概要をまとめた。

場合は、実効税率が5.2％になるように税額の還付が行なわれる。40万カナダドルでは実効税⑴住宅に対する消費税負担の直接的な軽減策

率は6.2％、45万カナダドルでは7.7％というよ

ドイツとフランスは、付加価値税導入当時の

うに、高額住宅の還付額は頭打ちになるように

標準税率10％と16.66％から現在の19％と20％制度が組み立てられている。

に上げるのに50年（ドイツ:年率0.22％、フラ

しかし、カナダを参考にした還付制度を日本

ン ス: 年 率 0.07％）、英 国 と イ タ リ ア は 10％ とで採用するにしても、財政難の観点から、財政12％から20％と22％に上げるのに45年をかけた中立を目指した制度化が要求されるのが実情で

4

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号№109

ある。こうした流れのなかで、通常の消費税と増税時からであり、住宅の消費増税に対し、直住宅の消費税を分離し、新たに住宅消費税（仮接的な軽減策がとれなかったことが安易な間接称）の仕組みをつくる抜本的な制度改正に向け策をとった理由だろう。

た考え方が業界を中心に出始めている。これは、ローン減税は、古くは持家の帰属家賃課税に住宅に対する消費税が、本来は取引時にアップ対応して利子控除を認める考え方を、直接的なフロントで課税するものではなく、住宅サービ

税額控除による支援に代替したものであり、本スを対象として、毎期に課税すべきであるとい

来は、消費者が住宅ローンを借りて自助努力でう考え方に立脚する。

持家を取得することを支援する制度である。そ

消費税を含めた住宅の資本コストは、利子率れが現状では消費増税に対する支援策という位が⚐％で住宅ローンの与信費用がないとすれば、 置づけが重視されている点に留意すべきだろう。
取引時でも毎期の住宅サービスへの消費課税でローン減税については時期に応じて約6000億

も負担は近似するだろうが、現実には住宅に対～8000億円という税費用から、財政上の負担がする消費税額は百万円水準となるため、消費税問われているが、景気対策や消費増税対策を除額が上昇して融資必要額が増えれば、与信や頭けば、自助努力を支援するための税費用は、こ金制約などから住宅の取得時期を遅らせたり、れを下回るはずである。

住宅の質を下げたりせざるを得ないことは、販売現場でも体感されている。
このような制度を検討するには、効果の程度

米国トランプ新政権は、財政難から住宅ロー
ン利子所得控除制度の抵当借入残高要件を100万ドルから2018年度は75万ドルに下げた。

を家計の個票を使ってモデリングから実証する

英国にはかつてモーゲージ利子補填制度があ必要があるし、住宅消費税は有期なのか無期なり、利子の一定率を税額控除分として利払い分のか、所有者が変わった場合はどう引き継ぐのから毎月控除した額を歳入庁が金融機関に直接か、既存住宅も課税を受けるのか、固定資産税返済する制度であったが、効果が大きかったもとの関係をどうするのか、国税なのか地方税なのの、財政的問題から2000年⚔月をもって廃止のか、徴税コストはどう補うのか等々、さまざされている。特に代替制度はないが、英国の金

まな実務的課題について解を求める必要がある。 融市場は世界で最も多様化しており、民間金融
しかし、今後の増税から住宅購入時の消費税による住宅ローンのメニューも豊富でさまざま

負担は増え続けることと、財政の中立性を考慮な所得階層の世帯が融資を利用できる環境が整した結果として、こうした議論が生まれてきたっていることに加え、持家取得にあたり、消費ことは望ましく、日本の現状に即した制度構築

者は⚐税率という付加価値税制の大きな恩恵をのために、住宅消費税（仮称）の導入について受けている点もある。

は真剣に検討していく必要があろう。

フランスにもローン減税制度が導入されたり廃止されたりしているが、ローン減税の代替策⑵ローン減税は消費税負担の軽減措置か？

として導入された、利子を⚐％にした制度金融

日本では消費増税にあたり、駆け込みと反動と民間金融を併せ貸しする金利ゼロ％融資制度

減を緩和するために、ローン減税の拡充・延長
やすまい給付金制度があてられているが、Ｇ⚖には見られない（表⚑では未掲載）。

が恒久的制度として定着している。
ドイツでは歴史的に帰属家賃課税を伴う利子所得控除制度やローン減税制度が導入されてき英国・ドイツ・フランス・イタリア⚔カ国とたが、その後、東西統合後の持家取得支援策をは違い、日本では食品等の軽減税率でさえ10％

効果的に行なうために、ローン減税に替わり、住宅税制の今後についての一考察

5

表⚑G7の付加価値税・流通税・保有税制度の比較

補助金として位置づけられる持家取得給付金制をもって廃止された。代替策としては公的年金度が導入され、所得の低い階層や子どもの多いを補完して持家取得を支援する私的年金である世帯において持家率の上昇を生むなどの効果を

持家リースター制度が設けられたが、加入者数

得たが、連邦の財政負担が大きく、2006年⚑月

も増えずさほどの効果は上がっていない。一方、

6

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号№109

最近のシリア難民流入によりドイツ都市部の住財政負担を軽減するために、自助努力への支援

宅価格が高騰したため、各自治体独自で持家取という本来の目的や高品質住宅、省エネなどの得給付金制度と類似した制度が導入されている。 特定目的のために限定し、差額の税費用は住宅
以上のＧ⚖の経験から、日本のローン減税もに対する消費税負担の直接軽減策に用いるのが住宅税制の今後についての一考察

7財政的にも中立的な今後の方向性と考えられる。 0.715％だけとなり、両者の重複課税による負担は大きく縮減されている。
⑶流通税と消費税の重複課税は一般的か？

イタリアでは、売主や物件によって流通税で日本の住宅取得時には、印紙税や登録免許税、 ある登録税･抵当税･土地公示税と付加価値税
不動産取得税に加え、注文や分譲住宅の家屋にIVA が調整され、個人取引などの場合には流対する消費課税も受ける。買取再販など宅建業

通税は少額で定額化され、付加価値税との重複者を通じた既存住宅の取引も流通税と消費税のによる負担が最小になるように配慮されている。

重複課税を受ける。

カナダでは、新築住宅取引にも流通税である

米国ニューヨークでは不動産取得税率は50万

州や市の土地移転税が課せられるが、初めてのドル以下で1.4％（州・市計）であるように、住宅取得（一次取得）の場合にはオンタリオ州

各自治体で取得税や移転税が課せられる。また、 は最大4000カナダドルのリベート制度を設けて住宅への付加価値税はプエルトリコを除いてはおり、流通税負担は36万8333カナダドルまでの存在せず、プエルトリコでも主たる住宅のため住宅取引なら負担なしとなる。当該価格を超えの取引は非課税であるため、米国には全体としても4000カナダドルの軽減措置は適用される。

て流通税と付加価値税の重複課税はない。

トロント市にも最大4475カナダドルのリベート

英国は、古い印紙税制度を改革し、不動産等の取引に限定した不動産印紙税制度を創設して制度があるため、一次取得の場合、40万カナダ
ドルまで実質的に非課税となる。

いる。登記手数料等は別途定額であるが、流通以上のように、Ｇ⚖各国の場合、実質的また税は土地印紙税のみである。住宅価格高騰からは制度的に、流通税と付加価値税の重複課税は150万ポンド超の高額住宅には税率12％という極力回避されている。この状態を参照すると、課税を行なっているが、初めて住宅を取得する

日本の消費税と流通税の重複課税の回避は引き場合は30万ポンド（約4200万円）まで非課税で続き大きな課題であることがわかる。登録免許ある。住宅への付加価値税はゼロ税率か非課税税については国の消費税分、不動産取得税につであるため、土地印紙税との重複はない。

いては地方消費税との見合いで、重複課税を避

ドイツでは各自治体で不動産取得税を課してける抜本的な改革を検討していく必要がある。

いる。住宅価格の高騰を抑制するために、最高国と地方がおのおのの財政的都合で同じ不動産

6.5％の税率が適用している自治体もある。ベ

に流通税（資産課税）として重複課税をしてもルリンは6.0％課税である。売上税法第⚔条⚙

よいという理屈はＧ⚖の規律や実践からすると、

号 a により不動産取得税と付加価値税は共に流何でもありの世界としか言いようがない。

通税なので「不動産取得税が適用される取引は売上税を非課税とする」とする明確な規定があ⑷住宅等に対する固定資産税の軽減措置

り、付加価値税と不動産取得税の重複課税は完①新築住宅に対する軽減は適切か

全に回避されている。

新築建物に対する保有税の軽減措置（⚓年間

フランスでは不動産公示税･登録税が流通税として課せられ、現状約5.81％と日本からすれば高率であるが、歴史的には10％を超えていたまたは⚕年間の1/2減税）は、日本に限られた措置ではない。
建物の質的水準の向上を目指すフランスでは、時期もあり、流通税改革を経て、これでも低位住宅を含むすべての適格な建築物には⚒年間のな水準にある。付加価値税が課せられる新築な非課税措置が与えられる。さらに社会住宅（持ど の 取 引 の 場 合、不 動 産 公 示 税 ･ 登 録 税 は家、賃貸）等に対しては、10年または15年、208

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号№109

年間の非課税期間が与えられ、民間が PFI 等
で請け負う社会住宅供給を支援している。

っており、住宅は1/4程度優遇されている。
以上から保有税において住宅が商業用地より

イタリアは、主たる住宅に対して2015年からも優遇されているのは日本に限られたことでは恒 久 措 置 と し て 保 有 税 IUC（IMU お よ び

ない。都市規模や立地、政策目的から、住宅用

TASI）を無期限に非課税とする措置を採って地が優遇されることは多く、中立であることはいる（新築に加えて既存も対象）。

必ずしも望ましいこととは限らないようである。

なお、スウェーデンでは住宅建設を促進する

なお、日本は⚗割評価以来、課税評価の均衡ために、2012年から、新築住宅の保有税に相当を目指してきたが、これも日本に限ったことでする自治体行政費を15年間無償としている。

はない。米国の最大都市圏をなすニューヨーク

日本では既存住宅との見合いで新築への支援

州･市では現在も住宅は市場価格の10％、非住が必要かという議論があるが、新築よりも既存宅は45％の課税標準を当面の目標として均衡に住宅の取引が盛んなフランス・イタリア・スウ

向けた作業を行なっている。

ェーデンでも新築への支援は住宅の質的向上や建設促進の観点から重視されている。

英国・ドイツ・フランスでは、常に課税評価のあり方が指摘されつつも、長期にわたり政治

日本でも住宅の質的向上は将来の既存住宅の的に放置され顕著な進展がなかった経緯がある。

質的向上にもつながることから、住宅の家屋に③高齢・低所得・障がい者世帯等の軽減措置

対する支援措置を一定程度は継続すべきという日本の保有税にない支援の仕組みとして、高考え方をとってもよいのではないか。

齢･低所得･障がい者世帯などへの保有税の減免②商業地と比べた住宅地の軽減は日本だけか？

や延納の仕組みが米国・英国・フランス・カナ

住宅用地に対する課税標準の特例から、日本

ダにはある（イタリアでは主たる住宅は非課の住宅用地は商業地に対して優遇され過ぎてい税）。超高齢社会にある日本として、高齢者をると言う。しかし、米国（ニューヨーク）では含めた住宅弱者対策はどう構築されるべきなの戸建などの一般的な住宅に対する税率は非住宅かも大きな課題である。

よりも高めであるものの、課税標準は一般的な住宅が10％、非住宅が45％を目標に査定されて3 むすびにかえており、結果として住宅のほうが優遇されている。

以上、Ｇ⚖等の制度事例を参考に、日本の住

英国では住宅はカウンシルタックス（地方宅税制のいくつかの論点、課題について、大ま税）、非住宅はビジネスレイト（国税）によって課税されているが、通常、ビジネスレイトのかな考察を行なった。
今後も米国トランプ新政権の住宅政策に向けほうが負担は大きい。カウンシルタックスには、 た対応やフランスのマクロン新政権による2020
住宅弱者世帯に対する補助制度もあり、全体と年を目指した地方税制改革（2020年の住居税のして住宅のほうが優遇されている。

廃止や所得を加味した不動産保有税導入など）、

ドイツは住宅もその他の不動産も不動産税のイタリア付加価値税の増税（標準税率は、2019

税率は0.35％で中立的である。フランスも税率

年 ⚑ 月 か ら 24.2％、2020 年 1 月 か ら 24.9％、はほぼ同様である。

2021年1月から25％へと段階的に増税、10％のイタリアは主たる住宅が非課税であることから、非住宅よりも優遇されている。

軽減税率は2020年⚑月から13％に増税される予定）など、日本として注目すべき状況が多い。

カナダはトロント市の場合、住宅の税率が約引き続き各国状況を注視し、日本の住宅税制

0.63％であるのに対し、商工物件は2.4％とな改革に資する情報を提供できれば幸いである。

住宅税制の今後についての一考察

9

エディトリアルノート

今号に掲載された⚓編の論文は、 にするかによって、その行動は大に基づいて、「住み替え希望」がいずれも少子・高齢化と住宅の関きく変化する。また、価格の変化

どのような要因から影響を受ける係を分析している点で興味深い。

が予測されていたものかどうかとかについて分析している。今後、

岩田・直井論文（「住宅価格のいう点も重要である。合理的な主

人口が減少する日本においては、

参照価格からの上昇と下落が出生体であれば、予測していなかった

都市政策の観点からも人々の住み行動に与える非対称な影響」）は、 価格の変化が人々の行動を変化さ

替え希望がどのように変化するか

住宅価格の変動が資産効果を通じせる。こうした参照点の違いや予を地域ごとに分析することは意義て、人々の出生行動にどのような測の誤差が、どのように分析に導がある。

影響を及ぼすかについて、実証的入されるのだろうか。

に検討した論文である。先行研究

ところで、日本の住宅の多くは

この論文は、よく言われている
ような借家から持家といった住み

では、住宅価格が下落すると出生相続まで売却されない。そのため、 替え行動があるのか、家賃やロー率も低下するという関係があるこ

資産効果が発揮されるようにする

ン返済の負担額が、人々の住み替とが示されているが、この論文でための持家住宅の資産価値の流動

え希望にどのような影響を及ぼしはそうした単純な関係ではなく、化の仕方が問題になる。仮に住宅ているかについて分析している。

住宅価格が上昇したときと下落し価格が上昇したときに、住宅を売分析はプロビットモデルによる推たときとでは、その効果は非対称却したとしても、新たに何らかの定で、経済的変数以外にも、世帯であることを示している。こうし住宅が必要になり、その住宅価格

構造や世帯主の年齢等の世帯属性

た非対称性の原因は、行動経済学も高騰しているはずである。つまも考慮に入れている。とりわけ高における損失回避行動にあるといり、住宅価格が高いときに売却し齢者にとっては、より小さな住宅

う仮説を用いて、一定の参照点にてしまえば、高い家賃の賃貸住宅

や、バリアフリー住宅への希望が比べて持家の住宅価格が下落したに住むか、同様に高くなった他の増えており、その実現には、リノ

場合には、人々の保有するその資住宅を買うかせざるをえない。そベーション、あるいはバリアフリ

産価値が低下する結果、出産する

れでは、資産効果は発揮できない。 ー住宅への転居といった手段が考

子どもの数を減らす傾向があるの

売却をせずに資産効果が実現化えられる。

に対して、住宅価格が参照点に比する経路は遺産を通じたものが考

家族のメンバーは若年層では増較して上昇する時には、出生する

えられるが、それはリカードやバえていくが、子どもの独立ととも

子どもの数はそれほど増えないこ

ローによって分析された合理的なに減っていくという変化が見られとを示している。

世界である。そこでは、相続までる。分析の結果は、京都市と大阪

この研究では参照点がどこにあ住宅を売却しないとすると、資産市では異なることが観察され、地るかという点が重要である。⚑年

効果は子孫に及ぶことになるが、域差や世代差が重要であることが前の住宅に比べて現在の住宅価格

この時に遺産の調整を通じて、被改めて確認されている。興味深いが上昇したか、あるいは下落した

相続人は資産効果を実現するのだ

点は、借家から持家への住み替えかについての効果が検証されていろうか？

希望が必ずしも見出されなかった

るが、参照点を⚓年前の住宅価格◉

ことや、必ずしも家族人員数の多に設定すると、非対称的な効果が石川・福重論文（「転居希望のさが住み替え希望につながらない

弱まることが検証されている。住

実態とその要因分析」）は、京都ことが示されていることである。

宅を長期間保有している世帯にと市と大阪市に居住する20歳以上のまた、所得の増加よりもむしろってみると、いつの時点を参照点

男女を対象にしたアンケート調査

所得の源泉が人々の転居希望に影10

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号№109

響を及ぼすことや、家賃やローン

き家の存在は、いわゆる外部不経

一般に、人口が減少している地

返済額の変化が、転居の希望に無済を発生させ、治安の悪化等をも域では、空き家率が高くなるとい視できない影響を及ぼしているこたらす可能性が高い。空き家の増う常識的な結論が導かれている一とが示されている。家賃の上昇は

加は、老朽化にともなう倒壊危険方で、高齢化率が高い地域では空転居希望の増加を意味するが、家家屋が増加することを意味するとき家率も高いという相関が見出さ

賃上昇が高額になればなるほど、ともに、不法占拠・悪臭等によっれている。持家住宅が空き家にな

逆に転居希望は減少することもあて周辺住民の不利益をもたらす。

るのは、相続時点であることを考り、高額な賃貸住宅に住んでいる地域の治安が悪化すると、その地慮すると、高齢化に伴って空き家人々にとっては、必ずしも家賃上

域から住民の転出が増えていく。

率が高くなることが予想される。

昇が新たな住居への転居希望をも地域住民の減少は、さらに空き家

また、20歳台・30歳台の人口が減たらさないことを示唆している。

の増加をもたらし、それがいっそ少している地方都市では、賃貸需

さらに、家計収入等の流動性のうの外部不経済と地域住民の減少

要の減少が生じることから、空き変化も転居希望に影響を及ぼしてを促し、その地域の衰退を引き起家が増えてくることも実証的に明いることが明らかにされているが、 こす。このように空き家の増加は、 らかにされている。
持家という固定資産の保有は必ず地域に社会的な負のスパイラルをしも転居希望に影響を及ぼさない

もたらす可能性が高い。

しかし、外国人登録者数の割合
が空き家率に及ぼす効果に関してといった指摘も興味深い。これら

こうした都市や地域人口の変化

は、論文でも指摘されているようは中古住宅市場の整備の必要性をに伴って生じる盛衰は、多くの国に、家賃の低い地域の外国人登録示唆するものである。

でも常に観察されてきたことであ者数が増えており、それによって

ところで、転居希望は現在の居る。しかし、どのような原因によ

空室率が減少しているといえる。

住に対する不満を反映しているとって地域が発展したのか、あるいそうした観点からすると、分析全も言える。この点に関連して、京は衰退していくのかを分析するこ

体で内生性の問題については、よ都市・大阪市のいずれにおいても、 とは容易ではない。

り慎重に対応する必要があるよう

若年層は「保育所・小学校への近渡邊論文（「日本の人口動態の接性」に不満を持っているのに対変化が及ぼす空き家率への影響の

人口や年齢構成等の比率だけでして、高齢者は「治安の良さ」に

実証分析」）は、空き家の発生のなく、より経済的な変数を用いた

対して不満を持っているという分原因を実証的に明らかにしようとときに、どのような結果になるの

析結果は、首肯できる。こうしたしている。まず、人口の変化率をだろうか。たびたび指摘されるよ分析を拡張して、中心市街地や郊

空き家率の重要な決定要因である

うに、空き家率の分析は失業率の外に住む人々の転居希望がどのよと考えられるかどうかを検証する

分析と同じように考えることがでうに形成されているかについて分ために、「賃貸用および売却用住きる。物価の上昇率や賃金の上昇

析することができれば、コンパク

宅」の空き家率と人口の変化率の率と失業率を関連づけたフィリッ

トシティの形成を促進するための相関に注意を払っている。これ以プス曲線が実証的に導かれたよう有効な手段もみつかるかもしれな

外の住宅を対象とした「その他のに、家賃の上昇率や住宅価格の変い。

住宅」の空き家率というのは、主化率と空き家率がどのような関係◉に別荘等のものであるから、単純にあるのかという点を分析できれ空き家の増加が無視できない社に人口の変化率でみることはでき

ば、興味深いものとなるように思ないのかもしれない。

われる。

会的な問題になりつつあるが、空に思われる。

(Ｆ・Ｙ)

エディトリアルノート

11

論文

住宅価格の参照価格からの上昇と下落が出生行動に与える非対称な影響
岩田真一郎・直井道生
している。

行動経済学と住宅市場

ここで興味深いのは、これらの研究が所得で20代から40代の家計資産は、持ち家の資産がはなく住宅価格を利用したところである。一般

その⚘割から⚙割を占めるといわれる(Iwaisa-に、所得は賃金の増加に伴い増加する。賃金のko 2009）。一般的な傾向として、資産価値を構

増加は所得効果を通じて出生行動に影響を与え成する住宅価格は景気に反応して変動する。既ると考えられるが、同時に労働時間を増やす効存研究は、この変動が家計の消費額に与える影果も持ち合わせる。労働時間が増えると、それ響について興味を示してきた。例えば、Caseと引き換えに育児時間が減少する可能性が高い。

et al.（2005）は、アメリカでは、自宅の資産

そのため、所得と出生の関係は、労働時間の変を担保として銀行から融資を受けるホーム・エ化を通じて出生率を低下させる効果を含んでしクイティ・ローン（住宅抵当貸付）が発達してまう。しかし、所有する住宅の購入後の価格変いるため、住宅価格が上昇すると、家計の借り

動は、個人の労働時間とは関係が薄いと思われ入れが増える結果、消費額の増加をもたらすこる。このため、住宅価格の変動を用いて、住宅とを実証している。このように、住宅価格の上資産効果が出生行動に与える影響を検証できる

昇は、住宅の担保評価額の増加を通じて、持ちと考えられる。

家所有者を豊かにする効果（住宅資産効果）があると考えられる。

合計特殊出生率の低下に伴う人口減少問題が大きな懸念材料となっている日本においても、

一 方、Lovenheim and Mumford（2013）や住宅価格と出生行動の関係を検証することは意

Dettling and Kearney（2014）は、住宅資産効義が大きいだろう。政府は1989年の1.57ショッ

果が出生に与える影響を研究している。経済学

クを契機にさまざまな少子化対策を打ち出してでは、出生の意思決定は家計の利用可能な資源

いるが、出生率の改善はみられず、2005年にはに影響されると考えられている。例えば、所得過去最低の1.26を記録した。1971年から1974年の増加は家計の利用可能な資源を増やす効果

生まれの団塊ジュニア世代の出産がピークを越（所得効果）を持つため、出生数は所得の上昇

え、今後も出生数は減少傾向をたどる公算が大にともない増加する可能性がある。Case et al.

きくなっている（『日本経済新聞』2015年⚖月（2005）の議論から住宅資産効果は所得効果と⚖日付）。

同様な効果を持ち合わせると考えられる。実際したがって、住宅価格の変動と出生行動の間に、住宅価格上昇時のアメリカのデータを用いに関係があれば、低出生率の要因の一つを説明た⚒つの実証研究は、住宅価格の上昇が、持ちすることができるかもしれない。この関係を検家世帯の出生確率を持ち上げることを明らかに証したのが水谷（2017）である。水谷（2017）12

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号

№109

著者写真

いわた・しんいちろう
1971年東京都生まれ。立命館大
学経済学部卒。大阪大学大学院
経済学研究科博士後期課程修了。
博士（経済学）。現在、富山大学経済学部教授。専門は都市経
済学。

著者写真

なおい・みちお
1978年東京都生まれ。慶應義塾大学経済学部卒。慶應義塾大学
経済学研究科博士後期課程修了。
博士（経済学）。東京海洋大学
海洋工学部助教などを経て、現在、慶應義塾大学経済学部准教授。専門は都市経済学、応用計
量経済学。

は、住宅価格下落時の日本のデータ（1993年か

人々の意思決定が乖離することが頻繁に観察さら2011年の消費生活に関するパネル調査の個票れる。この事実に着目したのが行動経済学であデータ）を用いて、住宅価格の下落が、住宅ロる。そこで、標準的な経済学では説明できないーンを抱えた持ち家世帯の出生確率を低下させ

住宅市場の現象が、行動経済学を用いると説明ることを明らかにしている。水谷（2017）の研できる例を紹介しよう。

究は、住宅市場の変動による家計の出生行動へ

住宅の転売希望者は、住宅価格が高いときにの影響を把握することが、日本の少子化対策をは急いで住宅を売却するが、住宅価格が低迷す

理解するうえで必要になることを示唆している。 ると、売却をためらい、売却までに長い時間を住宅価格の変動は家計の利用可能な資源の変かける傾向にあることが知られている。Gene-

動を通じて出生行動に影響を与えるため、既存

sove and Mayer（2001）は、こ の 違 い が、売の研究に従うと、住宅価格が上昇すると出生確

り手の意思決定が損失を回避したいという心理率は上昇し、住宅価格が下落すると、対称的に特性と関連していると考えた。1990年代前半、出生確率が下落することになる。したがって、

マサチューセッツ州の州都であるボストンの住出生率低下に悩む日本では、住宅価格を引き上

宅市場が不況の煽りを受け、住宅市場が崩壊しげる政策が有効になる。しかし、住宅価格の上た。このようなとき、既存住宅の潜在的な売り

昇や下落は家計の出生行動に対して対称的な影手が希望売却価格を市場価格より高めに維持す

響をもたらすだろうか？住宅資産が家計資産のると、市場では供給が需要を上回り、大量の売大きな割合を占めていると考えると、その資産れ残りが発生する可能性がある。標準的な経済が目減りすると人々はひどく落胆するだろう。

学では、このようなときには、売り手は売却価

一方、住宅資産が増えても、驚喜することはな

格の低下を受け入れて住宅を売却すると考える。

いかもしれない。このような心理効果を取り入

実際に、価格が低下すれば、買い手が現れ、次れると、住宅価格の上昇や下落は家計の出生行

第に売買取引が増えていく。しかし、売り手の動に対して対称的な影響をもたらさないかもし

中には、自身が購入したときの価格を気にするれない。この違いが生まれるのは、これまでの人々がいる。このような売り手は、購入価格に研究が、標準的な経済学の枠組みで住宅価格の比べて売却価格が低下することを受け入れよう

変動と出生行動の関係を分析してきたのに対し、 としない。このため、損失をこうむらないよう
ここでは、標準的な経済学に心理学の知見を取に、住宅の売却をあきらめるか、予想市場価格

り入れた行動経済学の考え方を応用して、これを上回る希望売却価格を提示しようとする。

らの関係を考察したからである。

Genesove and Mayer（2001）では、損失をこ標準的な経済学では、人々は合理的に効用をう む る こ と が 予 想 さ れ る 売 り 手 は、そ の最大化すると仮定する。しかし、この考え方か

25～35％を埋め合わせようと、高めの希望売却

ら導き出される意思決定と、実際の情緒的な価格を提示し、その結果、損失の⚓～18％の埋住宅価格の参照価格からの上昇と下落が出生行動に与える非対称な影響

13

め合わせに成功すると推計している。ただし、たいと考えるからである。このことを確認する

当然、買い手はなかなか見つからず、市場に長ために、彼らは首都圏のマンション居住者へのく滞留することになる。すなわち、標準的な経アンケート調査を試みた。アンケートでは、回済学の予想とは異なり、売れ残りが解消されず、 答者に現在居住するマンションに対する「仮想住宅販売戸数の低迷が長期間にわたって市場で的な耐震性能（⚔段階）」をランダムに割り当観察され続けることになるのである。

て、老朽化から建替えが必要になるときに、耐Genesove and Mayer（2001）の考え方は、

震性能を変更するかどうか尋ねている。したがKahneman and Tversky（1979）が提唱したプって、参照点は仮想的な耐震性能になる。分析

ロスクペクト理論を応用している。この理論がの結果、同等の耐震性能を選択する回答者が多指摘する損失回避行動によれば、人々は心に参く、かつ耐震性能が劣化する選択をする回答者

照点を持ち合わせ、同じ額でも参照点から「利が少なかった。この結果が、損失回避行動に従益」を得るときの喜びに対して、「損失」をこう居住者に対して、高めの耐震性能を参照点と

うむる悲しみが大きいとされる。

して設けることで、その水準を選択する居住者

Case et al.（2013）は、1975 年 か ら 2012 年を増やせる証拠となっている。

（37年間）のアメリカの州単位の持ち家の帰属

損失回避行動の考え方を応用すると、住宅資価値と消費額の関係を検証している。消費者が産価格が参照価格から下落するときに持ち家世損失を回避する傾向にあるならば、住宅価格が帯が出生確率を低下させる程度は、上昇する場

上昇したときに消費額を増やす影響よりも、住合に出生確率を上昇させる程度に比べて絶対値

宅価格が下落したときに消費額を減らす影響がでみて大きいという仮説を立てることができる

大きくなることが予想される。そこで、彼らはであろう。仮に、この仮説が支持されると、住住宅価格が上昇したときと下落したときの消費宅価格を上昇させる政策は支持されない。なぜ

額に与える影響を識別できるように試み、上記

なら、そのような政策を実施しても出生確率にの予想と整合的な実証結果を得ている。

は大きな影響を与えないことになるからである。

これまで紹介した研究は、いずれもアメリカ

一方、住宅価格が参照点から低下してしまうと、を対象としている。それでは、日本でも住宅市

持ち家世帯が落胆し、出生確率を大きく引き下場において損失回避行動が観察されるだろう

げてしまう。したがって、大切なことは、住宅か？そこで、最後に中川・齊藤（2012）を紹介

価格を低下させない政策である。筆者らは、こしよう。地震国の日本では、耐震性の高いマンの 仮 説 を 検 証 し た 論 文 を 2017 年 に 発 表 し たションのニーズが高いと思われる。しかし、日（Iwata and Naoi 2017）。以下では、この論文の本の新築マンションの⚙割は建築基準法ぎりぎ

内容をわかりやすく紹介する。

りの耐震性しか満たしていない。この耐震基準
では、大地震に見舞われると、倒壊を免れるこ

損失回避と出生行動とができるが、引き続き居住できる保証はなく、

Iwata and Naoi（2017）では、プロスペクト

資産を失う可能性が高い。中川・齊藤（2012）

理論が指摘する損失回避行動を前提として、住は、マンション居住者が損失を回避したいとい宅資産の変動が家計の出生行動に与える影響をう心理特性を持つならば、建築基準を上回る耐検証している。そこで、最初に図⚑を用いなが震性を「標準」（デフォルト）の仕様と定める

ら Kahneman and Tversky（1979）が 提 唱 しことで、建替え時に標準仕様を選ぶ世帯を増やたプロスクペクト理論を紹介しよう。プロスペせると述べている。これは、居住者が標準仕様

クト理論では、人々の喜び（価値）は所得の水より耐震性能が低下することを心理的に回避し準ではなく参照点からの変化に依存すると考え

14

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号

№109

図⚑

図⚒

価値関数

る。図⚑では原点が参照点として示され、縦軸

出生確率関数ある。

に測られる価値が横軸に測られる参照点からの図⚒から、住宅価格が参照点から上昇したと所得の変化に依存するように描かれている。価きと下落したときの家計の出産確率に与える影値は、参照点から所得が増加方向に変化すれば響は対称的にはならず、下落したときが、上昇

大きくなり、減少方向に変化すれば小さくなる。 したときに比べて、非対称に大きくなる。
このとき、プロスペクト理論では、同じ額でも「利益」と「損失」では利益を得るときの喜び

日本家計パネル調査からの証拠に対して、損失をこうむる悲しみが大きいとさ

Iwata and Naoi（2017）は、上記の仮説を検れる。この心理傾向が損失回避と呼ばれる。

証するために、日本家計パネル調査の2004年か

損失回避は価値関数の形状が参照点を示す原ら2015年の個票データを用いている。日本家計点において屈折する点で捉えられている。この

パネル調査は⚒つの調査から構成されている。

形状から、参照点から X だけ利益が生じたと一つは2004年に開始された全国約4000世帯、きの価値の増加の程度に比べて、同額のXの7000人を対象とするパネル調査（当初、慶應義損失をこうむったときの価値の減少の程度が大塾家計パネル調査と呼ばれ、2014年に統合）
、

きくなる。

もう一つが2009年から開始された全国約4000世

筆者らは、この考え方を家計の出生行動に応帯、7000人を対象とした調査である。ただし、用している。家計は出生から得られる便益と費標本の脱落を補うため、2007年に約1400人、用を考慮して、出生するか否かの出生確率を決

2012年に約1000人が調査の対象に追加されてい定するとしよう。ただし、出生から得られる便る。この調査を使用する利点は、家計の出生状

益は所有する住宅価格の参照価格からの変化か

況や家計が所有する住宅の自己評価額を知るこら生じる価値に重みづけられ、同じ額でも参照とができることである。分析の対象は、持ち家価格から上昇したときの価値の上昇に比べ減少に居住し、調査期間中に転居および増改築を経したときの価値の低下の絶対値が大きいと仮定

験していない、20歳から45歳までの有配偶女性する。この重みづけの結果、同じ住宅価格の変である。持ち家世帯に限定するのは、賃貸世帯

動でも「利益」と「損失」では利益を得るとき

は、住宅価格が変動しても、所有していない住の家計の喜びに対して、損失をこうむる悲しみ

宅から資産効果を享受できず、かつ変動のたびが大きくなる。この前提に従い、出生確率が住に一喜一憂することもないと考えられるからで宅価格の参照点（参照価格）からの変動に対しある。45歳までの有配偶女性に限定するのは、てどのように反応するのかを示したのが図⚒で水谷（2017）が述べているように、一般的な傾住宅価格の参照価格からの上昇と下落が出生行動に与える非対称な影響

15

向として、日本では45歳を超えると女性の出生

図⚓

首都圏の住宅価格の変化率

がきわめて少なくなるからである。最後に、転居および増改築を経験した家計を除くのは、自らの意思で住宅価格を変動させる可能性を排除するためである。なお、分析では、複数年にわたって観測できる同一人物を、異なる人物と見立てている。その結果、分析対象数は延べ6666
人になっている。
出産の有無については、この⚑年間に子どもが生まれたかどうかの質問に対する回答によって識別できる。サンプル期間中の出生児数は247人になり、これを百分率にすると約3.7％（247÷6666）である。新生児数が少ない理由は、 年前に比べて上昇した家計と下落した家計にお対象者の平均年齢が38.9歳と高齢なこと、対象

ける出生確率の差である。住宅価格の上昇を経者に平均して⚒人の子どもがすでにいることが験したのは6666人のうち58.2％の3877人であり、考えられる。

平均上昇率は29.2％にのぼった。一方、41.8％

日本家計パネル調査では、所有する住宅の現の2789人が住宅価格の下落を経験しており、平在の市場価格を毎年尋ねている。そこで、⚑年

均下落率は24.5％になる。出生確率については、前の住宅価格を参照価格として、今年の住宅価上昇を経験した家計が3.8％になり、下落を経格が⚑年前と比べてどれだけ変動したかを、変験した家計の3.6％に比べ高くなっている。し化率で評価した変数を作成する。ただし、使用

かし、この差が統計的に有意な差かどうかを調するデータの住宅価格は自己評価に基づいてい

べたところ、それは認められなかった。すなわ

るため、実際の市場価格の変化率と乖離する可ち、記述統計を単純に比較しただけでは、仮説能性がある。この点を確認するために、筆者らを支持する傾向は見られないということである。

は、使用する住宅価格の変動と日本不動産研究

そこで、筆者らは、出生に影響を与えると思所が提供する首都圏に立地する既存マンション

われるが、個人ごとに異なる要素を統計的に補の価格指数（不動研住宅価格指数）の変動を図正し、かつ住宅価格が出生確率に与える非対称⚓のように比較している。図⚓から、不動研住

的な影響を識別できる推計を試みている。出生宅価格指数がこの間に上下に変動していることに影響を与えると思われるが、個人ごとに異ながうかがえる。日本家計パネル調査の住宅価格る要素として取り上げたのは、妻の年齢、妻の（ただし、ここでは首都圏のみ）の変化率は、

学歴、妻の就業形態、夫の所得、新生児を除く

不動研住宅価格指数の変化率と多少の差がみら

子どもの数、最後に出産してからの年数、居住れるが、傾向は一致しており、⚒つの変化率にする地域、居住する都市の規模、アンケートのは強い相関（相関係数は0.798）が認められる。

年、妻の出生年、現在の住宅に住みはじめた年

したがって、変化率で見る限り、自己評価額とである。

市場価格の乖離は小さいと考えられる。

図⚔が分析の結果を示している。ここで、原

住宅価格の平均値は2235万円になる。住宅価

点の参照価格は住宅価格の平均値2350万円を示

格の対前年変化率をみると、平均で6.7％の上し、出生確率は平均値の3.7％を示している。

昇になる。

図⚔から、住宅価格が参照価格から100万円上

ただし、ここで着目するのは、住宅価格が⚑16

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号№109

昇すると、出生確率は0.0043％ポイントだけ上図⚔定がそのような短い期間で決断できるとは限ら分析結果ない。そこで、Iwata and Naoi（2017）は⚓年
前の住宅価格を参照価格として、図⚔と同じ検証を行なっている。その結果、仮説を支持する
ように、住宅価格下落を経験した家計における出生確率の低下の程度は、上昇を経験した家計における出生確率の上昇の程度に比べ大きいものになった。しかし、図⚔に比べると、上昇の程度は大きくなり、下落の程度は小さくなった。
これは、期間を長くしたことで、家計が住宅価格の変動に慣れて、損失回避傾向からくる非対
昇 す る。こ れ は 出 生 確 率 の わ ず か 0.1％

称的な影響が弱まったのに対し、既存研究で考（0.0043÷3.7）の上昇を意味する。一方、住宅

えられてきた利用可能な資源の変動（所得効価格が参照価格から100万円下落すると、出生果）からくる対称的な影響が強まったことが考

確率は0.17％ポイントも下落する。これは出生えられる。

確率の4.6％（0.17÷3.7）の低下に相当する。

非対称的な影響は、心理効果ではなく、利用予想通り、住宅価格の変動が出生確率に与える可能な資源が、住宅価格の上下に対して非対称

影響は、価格上昇を経験した場合と価格下落を的に反応したことに拠る可能性もある。日本で経験した場合とでは異なり、かつ価格下落を経は、1990年代初めのバブル崩壊とそれ以降の長験した場合のほうが大きくなることが示唆されびく資産価格の下落から、住宅資産の担保評価た。水谷（2017）では、住宅価格の⚒年間の変額がローン残高を下回る家計が続出した。そこ化に相当する155万円の損失に対して、出生確

で、政府は住宅を買い換えたときに、売却価格率の3.4％低下がみられた。利用したデータのが購入価格を下回る家計に対して、その譲渡損違いや定式化の違いなどから、直接比較はでき失を最長⚔年間にわたって給与所得などから控ないが、住宅価格が下落したときの出生確率を除 で き る よ う な 制 度 を 設 け た。瀨 古・隅 田

引き下げる程度が、Iwata and Naoi（2017）の（2008）は、この制度が、購入価格に対して住研究で相対的に大きくなるのは、非対称的な影

宅ローン残高の大きい世帯の転居を促したこと

響を前提とした推計を試みたからだと思われる。 を、慶應義塾家計パネル調査の個票データを用
以上の分析結果から、日本の出生率の低迷は、 いて実証している。この制度は、住宅価格の下住宅価格の下落を経験した世帯が、落胆し、大落を経験した家計に対してのみ利用可能な資源

きく出生をためらったことが要因の一つとしてを変化させるため、出生行動に対して非対称的あげられるかもしれない。しかし、住宅価格をな影響を与える可能性がある。しかし、筆者ら引き上げるような政策をとっても、家計の反応が利用した参照価格は⚑年前の住宅価格であり、は小さい。したがって、考えられる政策は、住購入価格ではない。さらに、筆者らは転居家計

宅価格が引き下がらないように見守ることにな

を除いて分析している。このため、図⚔をこのる。

制度のみで説明することは難しいと考えられる。
また、妊娠と出産にかかわる生物学的な制約

懸念事項の検討

が、住宅価格の変動と出生の間の非対称な関係

ここまでは、⚑年前の住宅価格を参照価格とを生み出している可能性もある。すなわち、住して検討してきた。しかし、出生という意思決

宅価格が下落し、利用可能な資源が減少したと

住宅価格の参照価格からの上昇と下落が出生行動に与える非対称な影響

17

きに、出産をあきらめることはできるが、住宅

ここで、左辺の B は出産したときに⚑を、価格が上昇し、利用可能な資源が増加しても、出産しなかったときに⚐をとる二値変数である。

希望通り妊娠・出産ができるとは限らない。こ右辺の 、 、 は推定されるパラメーターであの影響を取り除くためには、この生物学的な制る。住宅価格上昇率は、住宅価格の上昇を経験

約に直面しない家計の個票データを用いて、仮したときに実際の上昇率をとり、下落を経験し説が支持されるか検証する必要がある。例えば、 たときに⚐をとる変数である。逆に、住宅価格
出産経験のある有配偶女性は、生物学的な制約

下落率は、住宅価格の上昇を経験したときに⚐に直面しにくいと考えられる。そこで、筆者らをとり、下落を経験したときに実際の下落率をは⚑人以上の子どもを持つ有配偶女性の個票デとる変数である。推定は、二値変数を潜在変数

ータだけを用いて、図⚔と同じ検証を行なってとして取り扱う標準的なモデルの一つであるロいる。検証の結果、非対称的な影響は弱まった

ジットモデルを適用している。

が、依然仮説は支持された。

推定の結果、 と の係数の符号が正になり、たとえ、住宅価格が下落したときに、出生確が に比べて大きければ仮説は支持されるこ率が低下したとしても、出生時期が遅れただけとになる。なぜなら、この符号と大小関係を満であれば、家計の子ども数は減少しない。⚑人

たすと、住宅価格の変動が出生確率に与える影

目の出生については、このように時期の変化を

響は、価格上昇を経験した場合と価格下落を経捉えている可能性がある。しかし、⚒人目の出験した場合とでは異なり、かつ価格下落を経験

生やそれ以降の出生については、家計の最終的した場合のほうが影響は大きくなることを意味

な子ども数に影響を与える可能性がある。先にするからである。

述べた、⚑人以上の子どもを持つ有配偶女性の表⚑は推定結果を示している。ただし、［1］

個票データを利用した分析結果は、住宅資産がは既存研究同様に、住宅価格上昇を経験した場

参照価格から低下すると、相対的に大きく出生合と価格下落を経験した場合の影響は等しいと確率を減少したことを示している。したがって、 いう制約（ ＝ ）を課して推定している。そ
住宅資産の下落は、出生の時期を遅らせるだけれに対して、［2］はそれらの影響が異なることなく、家計の最終的な子ども数を大きく減らすを許容して推定している。

可能性も示唆している。

［1］から、住宅資産価格の前年変化率の係数は有意に正になっている。このことは、既存研

補論究同様に、住宅価格が上昇（または下落）する

補論では、図⚔や懸念事項で検討した根拠がと、出生確率が有意に上昇（または対称的に低どのような推計に基づいて計算されたかを紹介下）することを意味する。しかし、［2］は仮説しよう。

を支持する結果になっている。すなわち、 と住宅価格の変動が出生行動に非対称的な影響を比較すると、どちらも正になるが、 の値を与えているかどうかを確認するために、Iwata

が大きくなっている（ただし、 の値が⚐であand Naoi（2017）は次のような出生確率関数をるという帰無仮説は棄却されるが、 の値が⚐推計している。

であるという帰無仮説は棄却できない）。また、と の値が等しいかどうかを統計的に検定しB ＝ ×住宅価格上昇率＋ ×住宅価格下落率＋ ×その他の要因＋地域効果＋年効果＋
誤差項

たところ、帰無仮説は棄却され、 と は異なる値とみなせることが確認されている。
表⚑から の値は0.001だが、これはその他の要因を一定として、住宅価格が⚑％上昇した

18

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号

№109

表⚑

標準モデルの推定結果

注）*、*** 有意水準それぞれ10％、⚑％。係数はデータの平均での限界効果を示している。その他の説明変数として、本文で指摘した要素を含むが、表には記載していない。

表⚒

その他のモデルの推定結果

注）*、**、*** 有意水準それぞれ10％、⚕％、⚑％。係数はデータの平均での限界効果を示している。その他の説明
変数として、本文で指摘した要素を含むが、表には記載していない。

場合、出生確率が0.001％ポイント増加するという解釈になる。平均住宅価格が2350万円であるため、100万円の住宅価格の変化は、率に直すと4.3％の変化になる。この場合には、出生確率は本文で述べているように0.0043％ポイン
ト（0.001×4.3）だけ上昇する。同様の計算を試みると、100万円の住宅価格の下落は、出生確率の0.17％ポイント（0.040×4.3）の低下をもたらすことになる。
表⚒の［1］は、参照価格を⚑年前から⚓年
前に変更した推定結果を示している。ここでも、が に 比 べ て 大 き く 推 計 さ れ る が、表 ⚑ の

参考文献
瀨古美喜・隅田和人（2008）「わが国の住替えに関する制度・政策の影響」『住宅土地経済』第69号、12-22頁。
中川雅之・齊藤誠（2012）「プロスペクト理論とマンシ
ョンの耐震性能の選択」齊藤誠・中川雅之編著『人間行動から考える地震リスクのマネジメント：新しい社会制度を設計する』勁草書房、179-206頁。
水谷徳子（2017）「住宅価格の変化と出生行動」『住宅
土地経済』第104号、20-27頁。
Case, K. E., J. M. Quigley, and R. J. Shiller（2005）
ʠComparing Wealth Effects: The Stock Market
versus the Housing Market,ʡAdvances in Macroeconomics, Vol.5(1), pp.1-32.
Case, K. E., J. M. Quigley, and R. J. Shiller（2013）
ʠWealth Effects revisited 1975-2012,ʡCritical Finance Review, Vol.2(1), pp.101-128.
Dettling, L. J., and M. S. Kearney（2014）ʠHouse Prices
and Birth Rates: The Impact of the Real Estate
Market on the Decision to Have a Baby,ʡJournal of
Public Economics, Vol.110, pp.82-100.
Iwaisako, T.（2009）ʠHousehold Portfolios in Japan,ʡJapan and the World Economy, Vol.21(4), pp.373-382.
Iwata, S. and M. Naoi（2017）ʠAsymmetric Housing
Wealth Effect on Childbirth,ʡReview of Economics ofthe Household, Vol.15(4), pp.1373-1397.
Genesove, D., and C. Mayer（2001）ʠLoss Aversion andSeller Behavior: Evidence from the Housing Market,ʡQuarterly Journal of Economics, Vol. 116 (4), pp.
1233-1260.
Kahneman, D. and A. Tversky（1979）ʠProspect
Theory: An Analysis of Decision under Risk,ʡ
Econometrica, Vol.47(2), pp.263-291.
Lovenheim, M. F., and K. J. Mumford（2013）ʠDo
Family Wealth Shocks Affect Fertility Choices?
Evidence from the Housing Market Boom and Bust,ʡ
Review of Economics and Statistics, Vol. 95 (2), pp.
464-475.

［2］に比べると、 が相対的に大きくなり、が相対的に小さくなっているため、非対称的な効果が弱まっている。実際に、 と の値が等
しいかどうかを統計的に検定したところ、帰無仮説は棄却されなかった。
表⚒の［2］は、すでに子どもが⚑人以上いる有配偶女性の個票データを用いた推定結果を示している。非対称的な効果は弱まっているが、が に比べて大きく推計されている。また、と の値が等しいかどうかを統計的に検定した
ところ、帰無仮説は棄却され、 と は異なる値とみなせることが確認されている。
住宅価格の参照価格からの上昇と下落が出生行動に与える非対称な影響

19

論文

転居希望の実態とその要因分析
京都市・大阪市における住環境意識調査を通じて

石川路子・福重元嗣
直面する超高齢社会を勘案すると、人々の住みはじめに替え行動は今後ますます増加することが予想さ

進学、就職、結婚などのさまざまなライフイ

れる。これは、人々のニーズに応じた住宅・住ベントを機に人々の転居の可能性は高まる。国

環境の整備が地域の安定的かつ持続的な人口維

立社会保障・人口問題研究所「第⚘回人口移動

持の観点からも重要な課題の一つであることを調査」（2016年）によると、過去⚕回以上の引意味している。

越を経験した個人は全体の25.8％を占め、平成

人々はどのような住環境を望んでいるのか、⚘年に実施された同調査の値（22.8％）と比べまたそれらが転居ニーズにどのように結びついても、人口の流動性は高まっている。

ているのか。本稿は、人々の持つ住環境ニーズ

この人口流動の傾向は地域によって大きく異が一様ではなく、各家計の属性やライフステー

なる。総務省統計局「住民基本台帳人口移動報

ジのみならず、地域の環境特性に応じても異な告」（2017年）によると、東京都の年間転入超ることを明らかにするものである。

過者数は約⚗万3000人を数える一方、埼玉県、

わが国における消費者の転居行動については、

千葉県、神奈川県、愛知県、大阪府、福岡県な

これまで幾つかの研究が蓄積されてきた。瀨古

ど大都市圏に位置する府県以外の道府県では転（2001）は「住宅統計調査」のミクロデータを出が転入を上回るなど、地域間の転出入動向に用い、高齢世帯の住み替え行動における地域差

は大きな格差が見られる。しかしこの傾向は、（京浜葉・京阪神大都市圏）を明らかにすると

年齢階層間においても一様でない。例えば、人同時に、所有形態や居住期間などが住み替え行

口総数としては転入超過である東京都、愛知県、 動を決定する重要な要因であることを示してい大阪府では15〜24歳人口は転入超過である一方、 る。また、小林・行武（2008）では、「住宅需
65歳以上人口は転出超過であり、年齢階層によ

要実態調査」の個票データを用い、東京圏におって流動傾向が異なることがわかる。この事実

ける住み替え行動を Mixed Logit Model によりは、転居を促す要因が地域特性だけではなく、分析し、世帯所得など経済的要因よりも世帯主

年齢層に応じても異なることを意味すると言え

年齢や世帯人員等で示される世帯属性が住み替よう。

え行動を大きく左右することを明らかにしてい若年層の転居要因がライフスタイルの変化にる。さらに上杉・浅見（2010）は、世帯所得が伴うものであるならば、高齢層にとっては、加

転居行動に与える影響を東京都の小地域（町丁齢に伴って生じる身体能力の低下など現在の住目）レベルで分析し、低・高水準という⚒つの宅や住環境に対する不適合が将来の転居に対す所得レベルで転居希望が高まることを明らかにるニーズを増大させると考えられる。わが国がし て い る。ま た、Fukushige and Ishikawa

20

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号

№109

著者写真

著者写真

いしかわ・のりこ
1971年広島県生まれ。神戸大学
工学部環境計画学科卒。大阪大学大学院国際公共政策研究科博士後期課程修了。大阪大学博士（国際公共政策）。神戸大学経済経営研究所講師、近畿大学経済学部総合経済政策研究科講師などを経て、現在、甲南大学経済学部経済学科教授。

（2013）では、関東圏におけるアンケート調査に基づき、世帯の居住面積に対する需要関数の推計したうえで、カリブレーションにより世帯

ふくしげ・もとつぐ
1961年京都市生まれ。大阪大学経済学部卒。 大阪大学大学院
経済学研究科博士後期課程単位取得退学。大阪大学博士（国際公共政策）。神戸大学経済学部
助教授、大阪大学大学院経済学研究科助教授などを経て、現在、大阪大学大学院経済学研究科教授。

緻に分析する。

1 調査概要類型による居住面積に対する需要を推計してい本研究は、2009年⚒月に京阪神（京都市、大る。結果として、居住面積に対する需要は所得

阪市、神戸市）に居住する20歳以上の男女を対の上昇や住宅コストの減少によって高まること象に実施した「現在の住環境に関する意識調を示している。

査」に基づくものである。社団法人中央調査社

瀨古（2001）や小林・行武（2008）が、住みの有する「個人マスターサンプル」から無作為替え前後の居住面積や所有関係の変化など住宅抽出された2000名に対し、調査票を郵送で送付、そのものに対するニーズに着目し分析を行なっ

1151名から回答を得ている。この回答のうち、て い る の に 対 し、Ishikawa and Fukushige

本研究では分析に必要な変数候補に欠損値のな（2015）は、人々の住環境ニーズが住み替え行

いデータのうち、神戸市を除く京都市および大動に与える影響に着目している。そこでは関東

阪市に居住する回答者のデータ（京都市257名、地域（東京都、神奈川県、埼玉県、群馬県、栃大阪市606名の合計863名）を分析対象としてい木県、千葉県）の居住者を対象にした「現在のる。

住環境に関する意識調査」を実施、プロビット

紙面の制約上、調査票そのものの掲載は割愛

モデルを軸にした転居要因分析モデルを構築し、 するが、本意識調査では、各世帯の住宅や住環
住環境に対する関心度が家計の転居行動に与え境特性、回答者の属性のほか、「将来、高齢化

る影響を分析している。

に伴って身体機能が低下した場合、現在のお住

いずれの先行研究においても、世帯構成や所まいから転居したいと考えていますか」という得等、家計の社会経済的属性が住み替え行動に設問で、将来の転居希望に対する回答を得てい少なからず影響を与えていることを明らかにしる。さらに居住選択の際に重視する点として12ている。しかしながら、Ishikawa and Fukushigeの項目について⚕段階評価（まったく重視しな（2015）が結論づけているように、住宅・住環

い／ほとんど重視しない／どちらとも言えない

境ニーズは年齢によって変化する。さらに瀨古

／やや重視する／かなり重視する）で回答を得（2001）が指摘するように、住み替え行動にはた。この具体的な項目とそれぞれの回答結果は

地域差も存在する。これらの先行研究における表⚑に示すとおりである。

結果を受け、本稿では京阪神地域の居住者を対表⚑では、地域別（京都市・大阪市）に加え、象とした住環境に対するアンケート調査を実施

回答者年齢層別（20-40歳台、50-70歳台）に転し、家計の転居希望の実態を明らかにすると同居希望割合と居住選択理由を示している。なお、時に、世帯属性等のみならず地域の環境特性に

居住選択において重視する点については「かな

よってもたらされる住環境ニーズの差をより精り重視する」「やや重視する」の回答を合わせ転居希望の実態とその要因分析

21

表⚑

としてプロビットモデルを用い、分析

転居希望割合と居住選択理由（京都市・大阪市）を行なう。

2 プロビットモデルによる推定
被説明変数が⚐、⚑のダミー変数といった連続な値で観察される場合、二項選択モデルを用いた分析が有効である。プロビットモデルでは、転居によって追加的に得られる効用といった直接的には観測できない潜在的な変数
を導入し、
􀀽
􀀽

􀀾
􂉤

ただし
􀀽 􀀫􂈑

注）アンケート調査では、保育所および小学校への近接性について別の項目として回答を得たが、相関が高いため、統合して集計を行な
っている。

􎨽

􀀫

􀁾

と定式化される。ここで、 は、第i 個人の将来の転居希望に関する回答

ると回答率が⚙割を超える項目がいくつか出てを、くることを考慮し、各項目で「かなり重視す􀀽

は第 i 個人の第 j 番目の説明変数
􂀦であり、個人の性向や能力を示する」と回答した者のみの割合を居住選択理由の変数である。また、プロビットモデルでは誤差割合として採用している。

項

は標準正規分布に従うと仮定する。この転居希望割合は、京都市・大阪市ともに若年定式化に基づき、以下、アンケート調査で得ら層（20-40 歳 台）で 約 ⚓ 割、高 齢 層（50-70 歳

れた変数に基づき最適モデルを推定する。なお、台）で約⚒割と年齢層が高くなるほど低い値と本研究では、居住地域および世代によってモデなっている。これはこれまでの先行研究で得ら

ルの構造が異なると仮定し、京都市と大阪市とれた結果と整合的である。その一方で、居住選いう⚒つの地域、さらにそれを回答者の年齢に択理由には年齢差、地域差が見られる。両都市

よって若年層（20-40歳台）、高齢層（50-70歳

において「鉄道駅／バス停への近接性」「買い台）の⚒つの世代に分類した⚔つのモデルを設

物の利便性」「治安の良さ」がほぼ⚕割を超え定、それぞれについて最適モデルを推定するもており、居住選択において人々の関心が高いこのとする。

とがうかがえるが、年齢層が高いほど「医療施モデルに用いる説明変数の候補は表⚒に示す

設への近接性」「自然の豊かさ」「災害時の安全とおりである。ここでは、転居希望を説明する性」に対するニーズが高いことがわかる。また、 変数として、住宅の建て方や所有形態、居住年
京都市では「自然の豊かさ」「子ども／身内と数のほか、鉄道駅や医療施設への近接性など住の近居」が、大阪市では「買い物の利便性」

環境を示す変数を候補としている。また、回答「医療施設への近接性」といった項目が比較的者の年齢や家族構成のほか、世帯収入や土地／高いことも特徴的である。人々の転居希望に与建物に対する賃貸料・ローン返済額など家計がえる社会経済的要因による影響をさらに詳細に直面する経済状況も加えている。

分析するために、本研究では、二項選択モデル
22

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号№109

さらに、居住選択において重視する点として

表⚒

プロビットモデルの推定に使用した変数リスト

表⚑に示した11の項目を説明変数の候補としての相関が高いため（若年層では0.66程度、高齢いる（BESTR1～BESTR12）。なお、調査票で層では0.92程度）、⚒つの回答を合算し（いずは、保育所と小学校の近接性については⚒つのれかの項目で「かなり重視する」との回答があ独立した項目として回答を得ているが、両回答れば⚑とする）、⚑つの変数として扱っている。
転居希望の実態とその要因分析

23

なお、説明変数は大きく⚒つのタイプに分類

デルを最適モデルとした。モデル選択にあたっすることができる。⚑つは質的な変数を示す⚐ては、計量経済学分野での代表的なソフトであまたは⚑を取るダミー変数であり、もう⚑つはる TSP Version 5.1を用いた。

プリコーディングされた選択肢を加工した連続した値を取る変数である。後者の変数としては

3 分析結果

居住年数（LYEAR）、最寄り駅までの所要時

プロビットモデルの推定結果は表⚓に示すと間（DISTA）、世帯年収（ANINC）、土地／建

おりである。居住地別、年齢層別の⚔つのモデ

物の賃貸料（RENT）、土地／建物のローン返ルを概観すると、転居希望に影響を与えるさま

済額（LOAN）が挙げられる。これらの回答にざまな要素には地域差／世代差が見られること

ついては、各選択肢の中央値を代表値として数がうかがえる。

値化している。ただ、各設問には上限もしくは先行研究から、居住年数は転居希望に与える下限の設けられていない、オープンエンドの選大きな影響の一つであると予想されていたが、択肢が存在する。これらの選択肢については適

京都市の高齢層以外は転居希望に大きな影響を宜適当な代表値を与えているが（表⚒参照）、

与えていない。京都市では長年住むことによりこの与え方によるバイアスを補正するため、そ高齢層はその土地への定着度が増す一方、若年

れぞれにダミー変数を追加している（例えば居層にとってはそれが定着に結びついていないこ

住 年 数（LYEAR）で あ れ ば、「⚑ 年 未 満」ととは、年齢階層による居住の流動性の違いを意いう選択肢については、代表値を0.5としたう味すると考えられる。その一方で、大阪市のケえで、この選択肢を選んだ場合は⚑、それ以外

ースは、人々の転居希望は居住年数には無関係を⚐とするダミー変数（DLYEAR1）を、「20であり、自らの住環境ニーズに合った地域が見年以上」の回答については代表値25、回答を⚑つかれば、その地域が「住み慣れた地域」かどと す る ダ ミー 変 数（DLYEAR6）を 加 え て い

うかにかかわらず転居する意思を持っている可る）。

能性を示す結果である。これは、若年層／高齢

さらに家族人員数（NFTOTAL）、世帯年収層にかかわらず、人々の住環境ニーズそのもの（ANINC）、土地／建物の賃貸料（RENT）、土が居住の流動性を高めることを意味するという地／建物のローン返済額（LOAN）については、

点で先行研究にはない興味深い結果であると言これらの数値に加え各数値の二乗の値を説明変えよう。

数の候補とした。また、モデルは若年層（20-40

また、住宅の所有形態（HOWN）の違いが歳台）および高齢層（50-70歳台）にわけて推転居希望につながっていないことも先行研究と定するが、回答者には10歳刻みで年齢を聞いては異なる。小林・行武（2008）は、若年世帯のいるため、若年層のモデルでは20-30歳台の年「借家から持家」への住み替えの傾向を指摘し

齢ダミー（AGE30）を、高齢層のモデルではているが、京都市・大阪市では、必ずしも借家

50歳台（AGE50）、60歳台（AGE60）を候補と住まいの人々が転居を希望しているわけではな

して加え、推計を行なった。

いことがうかがえる。なお、京都市の若年層でなお、最適モデルの推定にあたっては、上記戸建住宅に居住する世帯は、将来の転居に対しの候補の説明変数をすべて用いたモデルから、て消極的であるという結果は、彼ら／彼女らの説明変数の係数の推計値のうち P 値の高い戸建住宅が加齢によって変化する住宅・住環境（統計的に有意でない）変数を順にモデルからニーズに適合している可能性を示唆していると削除していき、赤池の情報量基準（Akaikeʼs

いう点で興味深い。

Information Criterion：AIC）を最小化するモ
24

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号№109

家族人員数の多さは、転居コストを高め居住

表⚓

プロビットモデル推定結果（京都市・大阪市）

注⚑）**、* および＋は、それぞれ⚑％、5％、10％有意水準を満たすことを示す。
⚒）（ ）内の数値は、各推定値の標準誤差（Standard error）を示す。
⚓）すべてのモデルで選択されなかった変数は表から削除している。

の流動性を低める一方、より広い居住面積に対って異なることが示されたことは、今後の転居するニーズを高めるという点で転居を阻害／促

行動分析において留意すべき点であると言える。

進するという相対する要因となりうる。大阪市

世帯所得の多寡などによって示される家計のの若年／高齢層および京都市の高齢層では、家経済的要因は、先行研究と同様、家計の転居希族人員が多いほど将来の転居に消極的である。

望に影響を及ぼさないことが示された。しかし

この一方、京都市の若年層は、家族が多い家計ながら、主要な収入源に示される社会的要因はほど強い転居希望を持っていることが明らかと少なからず転居希望に影響を及ぼしている。京なっている。この傾向は上に凸の二次関数とし都市の若年層では、給与所得および公的年金等て変化し、家族人数が3.90人をピークにそれ以雑所得を主な収入とする家計は将来の転居に消降転居希望に与える影響は低下するがその影響極的な傾向にある。一方、大阪市の高齢層は上は正である。なぜ京都市の若年層世帯では世帯記それぞれの家計で将来の転居希望が強い。こ

規模が転居希望に正の影響を及ぼすのかという

れは京都市の比較的若い労働世帯にとっては、

理由については、より精緻な分析が必要である

労働環境を含む住環境に対する満足度が高いこが、世帯の類型は将来の転居希望に大きな影響とが予想される。その一方で、大阪市の比較的を与える一方、その影響は居住地／年齢層によ

年齢層の高い労働世帯にとっては、退職後の住転居希望の実態とその要因分析

25

図⚑

土地／建物の賃貸料が将来の転居希望に与える影響

環境として現在の居住場所に不満を抱いている

また、京都市の高齢層については、賃貸料はことが予想される。結論づけるにはより厳密な転居希望に影響を及ぼさないが、高額なローン分析が必要になるが、人々の転居希望には、勤返済は転居希望を高めることがわかる。しかし、労者の勤務地や働き方などを含む、広義の意味

大阪市の高齢層では、15万円を超える高額なロでの住環境が少なからず影響を及ぼしている可ーン返済を抱える家計と同様、⚑万円未満の少能性がある。

額ローンを返済する家計も転居希望が高くなっ

また、世帯所得ではなく、土地／建物の賃貸ている。

料（RENT）やローン返済額（LOAN）が、将高額の賃貸料、ローン返済額のいずれの支払

来の転居希望に大きな影響を与えるといった事

いも、居住コストを押し上げ、世帯の経済状況

実は先行研究にはない新たな知見である。京都を逼迫させるという点で転居に対し正の効果を

市の高齢層を除く対象において、賃貸料は転居持つ反面、すでに高価値な住宅・住環境を手に希望に対し、統計的に有意な影響を及ぼすが、入れている可能性を勘案すると、負の効果を持

その影響は居住地／世代によって異なる。

つことも考えられる。また、低額ローンの返済

京都市に住む若年層では賃貸料の増加に伴い者については、自身のニーズに合った住宅をい

転居希望が増加する。その傾向は上に凸の二次

まだ手に入れておらず、より満足度の高い住関数で示され、賃貸料が約11.7万円を境に転居

宅・住環境を求めたいという欲求が転居希望へ希望に与える影響は低下するが、賃貸料の増加と結びついていると考えられる。

に伴い転居希望度は増加することに変わりはな

以上のように、世帯所得は先行研究で得られい。一方、大阪市に住む若年／高齢層は京都市

た結果と同様、転居希望に対して大きな影響をの若年層と同様、賃貸料による転居希望に与え与えない一方で、土地／建物の賃貸料やローンる影響は上に凸の二次関数となる。しかしなが返済額は転居希望を大きく左右する要因の一つ

ら、それぞれ転居希望に与える影響は9.1万円、であることが明らかとなった。これは、所得だ

7.3 万 円 を ピー ク に 減 少 し た 後、18.3 万 円、けではなく日常における住居費を含めた現時点

14.6万円を境にマイナスの影響に転じる。すな

での家計の経済状況が将来の転居に影響を与え

わち、大阪市では賃貸料の増加は転居希望を上るという点で、非常に興味深い知見であると言昇させる反面、ある一定の水準を超えると、逆えよう。

に転居意欲を失わせる効果を持っていることがわかる（図⚑参照）。
26

季刊 住宅土地経済

続いて、居住選択のうえで重要視する項目が転居希望に与える影響について分析する。この2018年夏季号№109

項目については、推定された係数が負の場合は、 価が異なることも特筆すべき結果である。
現状の住環境に満足している状況、正の場合はさらに、家計の収入ではなく、土地／建物の現状に不満を持つと考えられ、より満足度が得

賃貸料やローン返済額など居住コストの負担感られる地域への転居希望が高いと考えられる。

が人々の転居希望に大きな影響を与えることが京都市・大阪市のいずれの回答者も、若年層

明らかになったことも興味深い知見である。

では「保育所／小学校への近接性」に、高齢層「住宅を所有しているか否か」といった固定資は「治安の良さ」に対し、不満を持っている。

産よりも流動性の高い資産の保有状況のほうが「医療施設への近接性」については、京都市の転居希望に与える影響が大きいという点は、今

若年層および大阪市の高齢層は不満を感じてい

後の住宅政策を考えるうえでも示唆に富む結果

る一方、京都市の高齢層は医療施設に対する満である。

足度が高い。特筆すべきは同じ地域（京都市）

これまでの都市基盤整備は、社会資本の量的の若年層／高齢層で、医療施設への近接性が両充足を目的に行なわれてきたが、本研究の結果極の評価になっていることである。これは換言

は人々の住環境ニーズはソフト面を含む質的なすれば、医療施設の近接性は量的な充足だけで要素も包含し、さらにそれが転居行動へとつなはなく、医療機関の規模や専門性など質的な要がっていく可能性を示すものである。
「都市マ

素の評価がそれぞれのニーズに反映されている

ネジメント」の必要性が叫ばれて久しいが、質と考えられる。これについてもより精緻な分析の高い都市空間形成、持続可能な都市の実現にが必要とされるが、若年層／高齢層の医療施設

向けても一連の研究のさらなる進展が望まれる。

に対するニーズの違いを把握することが今後の都市政策においても重要な要素であることがうかがえる。
京都市の若年層は「災害時の危険性の低さ」に満足を感じている一方、大阪市の若年層は「自然の豊かさ」に不満を感じているなど、居住地の違いだけではなく、世代間で満足度が異なる場合もあるという点は、世代に応じて住環
境ニーズが変化すること、そして居住地の都市構造など環境特性の差が将来の転居行動に異なる影響を及ぼしていることが明らかとなった。

おわりに本研究では京都市、大阪市の若年／高齢層の転居希望に与える影響を、プロビットモデルを用いて分析した。その結果、人々を取り巻く住環境やそれに対するニーズが将来の転居希望に大きな影響をもたらすことが明らかとなった。
また、住環境は単に「住みやすさ」だけではな

謝辞 本稿の基礎になった一連の研究に対して、日本学術振興会科学研究費補助金・基盤研究（C）（課題番号15K03493）
からの助成を受けた。記して謝意を表したい。

参考文献
Fukushige, M., and N. Ishikawa（2013）ʠTargetedStandards for Floor Space in a Government Housing
Plan: An Empirical Investigation of the Kanto Area inJapan,ʡInternational Real Estate Review, Vol.16, No.
2, pp.209-230.
Ishikawa, N., and M. Fukushige（2015）ʠDissatisfaction
with Dwelling Environments in an Aging Society: An
Empirical Analysis of the Kanto Area in Japan,ʡ
Review of Urban & Regional Development Studies,
Vol.27, No.3, pp.149-176.
小林庸平・行武憲史（2008）「東京圏における1990年代以降の住み替え行動――『住宅需要実態調査』を用いた Mixed Logit 分析」『季刊住宅土地経済』第68号，
27-35頁．
瀨古美喜（2001）「高齢世帯の住み替え行動」『季刊住宅土地経済』第40号，10-18頁．
上杉昌也・浅見泰司（2010）「小地域の所得分布推計お
よび転居の所得要因分析」『東京大学空間情報科学研究センター・ディスカッションペーパー』第103号。

く、「働きやすさ」など生活基盤としての環境を含む可能性が示唆されていること、同じ環境特性でも世代によってそれに対するニーズ、評転居希望の実態とその要因分析

27

論文

日本の人口動態の変化が及ぼす
空き家率への影響の実証分析
渡邉正太郎
Gyourko, 2005）。

はじめに

こうした耐久財としての性質がもたらす需給

わが国では、少子化に伴う人口の減少と高齢ギャップは、価格調整によって埋め合わされる化を背景に住宅需要が減少し、住宅が耐久財でことが望ましいが、一方で市場機能が働かず放あるが故に「空き家」となって増加し問題とな置されれば、慢性的な供給過剰を生み出しかねっている。人口動態の変化が住宅市場に及ぼすない。本稿では、少子高齢化という社会背景を影響については、これまで数多くの研究がなさ

鑑み、人口要因を中心に空き家の増減に及ぼすれている。

影響を定量的に分析し、増加し続ける空き家のMankiw and Weil（1989）では、ベビーブー
ム後のアメリカの住宅市場において、人口減少
により住宅価格が大きく下落する可能性に言及

問題の原因と解決策について論じている。

日本の人口および空き家の推移

しているが、一方で住宅価格は世帯数と家計のわが国の人口は、2008年に約⚑億2800万人の所得水準によって特徴付けられ、必ずしも人口ピークを迎えて以来、減少を開始しており、減少が住宅価格を下落させるとは限らないとい2030年にはピークより1000万人減少し、2065年

う報告もある（DiPasquale and Wheaton 1994）。 には9000万人を割り込み、高齢化率は現在の
また、高齢化社会の影響を分析した研究も多い。 26% 台から38％台の水準になると推計されてLevin et al.（2009）は生産年齢人口の相対的ないる（厚生労働省『平成27年厚生労働白書』）。

減少に伴う需要減が住宅価格へ負の影響をもた

過去半世紀において空き家戸数も増加の一途をらしうるとしているが、必ずしもそれが住宅価

辿り、総戸数に占める空き家戸数の割合（空き格の下落に結びつかないとする研究もある

家率）も一貫して増え続けている。

（Eichholtz and Lindenthal, 2014）。

総務省「住宅・土地統計調査」によると、

さらに、住宅は新築および既存住戸から供給

1958 年 に 2.0% に 過 ぎ な かっ た 空 き 家 率 は、が特徴づけられ、人口の増加時は需要増に伴い2013年には13.5％まで増加し、住宅総戸数は総価格の上昇と相俟って新築供給が増加し、一方世帯数を上回り、空き家増加を助長しているよで減少時には価格が下落したとしても既存住戸うにみえる（図⚑）。2013年調査での空き家のの存在により供給はただちに減少しないために、 種類別の割合は、「賃貸用住宅」が52.4% で過長期的な供給過剰が懸念される。つまり、住宅半を占め、「売却用住宅」が3.8%、「二次的住は供給の価格弾力性が人口の増加期と減少期で宅」が5.0%、「その他の住宅」が38.8% となっは非対称的であり、減少期には非弾力となる点ており、1958年以来これら空き家の種類別構成に 耐 久 財 と し て の 特 徴 が あ る（Glaeser and

比率は「賃貸用住宅」および「売却用住宅」が28

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号

№109

著者写真

合わせて60% 前後、「その他の住宅」が30% 台を推移している。
「賃貸用住宅」および「売却用住宅」が入居待ちの空き家であるとすれば、「その他の住宅」は空き家状態が常態化し管理不十分による外部不経済の発生源と推察される。
また、都道府県別の空き家率の推移を比較す
ると、全国的に増加傾向にあり、東京、神奈川、

わたなべ・しょうたろう
1987年北海道生まれ。慶應義塾大学経済学部卒。東京大学大学
院公共政策学教育部専門職課程
経済政策コース修了。グラスゴ
ー大学大学院不動産学修士課程修了。グラスゴー大学修士（不動産学）。現在、森トラスト株
式会社不動産開発本部アセット
マネジメント部主任。

埼玉のほか東北地方は相対的に低い一方で、その他道府県は高い割合となっている。空き家のすると、山梨県では人口の増減を繰り返しつつ

種類別では、別荘やセカンドハウスに類する二も空き家率は一貫して上昇を続け、東京都では次的住宅の空き家率が、避暑地である長野、山

人口成長の鈍化とともに空き家率は上昇してい梨、静岡において高く、賃貸・売却用住宅の空るものの、2000年代以降は4.0% 程度の人口成

き家率は、関東大都市圏、大阪など都市部にお長率を維持しつつも空き家率は横ばいとなっていて高止まりしている。そして、その他の住宅いる（図⚒）。

の空き家率は、中国・四国地方を筆頭に地方でしたがって、人口の増減が空き家率に影響を高い傾向を示しており、低い割合を示す都市部

及ぼすことは疑うべくもないが、単純な推移のとの差は広がり続けている。

比較ではその影響を判断しがたく、また先の空以上より、わが国では人口成長率の鈍化およ

き家の種類別の都道府県比較からわかるように、

び人口減少と空き家（率）の増加が並行しておその種類によっても、人口要因の影響度は異なり、それらの間に正の相関があると見てとれる。 る可能性が推察される。そこで、本稿において
ただし、人口減少が住宅需要を減じる要因とな

は、人口要因を可能な限り細分化し、空き家率

る点は確かである一方で、既存住宅を含む住宅への影響を空き家の種類別に定量的に分析する。

の超過供給の状態が生じていて、結果として空き家が増加している点もあるので、すべてを人

空き家とは何か？――既往研究の整理

口減少で説明することはできない。2013年の住

ここで空き家に係る先行研究を概観すると、宅・土地統計調査において、全国のうち最も空住宅・土地統計調査による総住戸数に占める空き家率の高い山梨県と東京都を例にとり、過去

き家住戸数の割合を空き家率として、国土交通

半世紀の人口の変化率と空き家率の推移を比較
図⚑

住宅総戸数、空き家数および総世帯数の推移

出所）総務省「住宅・土地統計調査」

図⚒

東京都と山梨県の人口変化率および空き家率の推移

出所）総務省「住宅・土地統計調査」

日本の人口動態の変化が及ぼす空き家率への影響の実証分析

29

省はじめ空き家率の高さが指摘されている（浅移転ができず、ある程度の空き家があることは見 2014）。

住宅市場の流通に必要となる。実際に住宅市場

Merrett and Smith（1986）は、空き家の発におけるマッチングを促す役割として構造的な生過程をストック変数とフロー変数によって把空き家が存在し、最適な空き家率の水準がゼロ

握し、前者はある一時点における総住戸数に対ではないことが示され、フロー変数によって数する空き家戸数の割合によって空き家率を定義

多く研究されている（Rosen and Smith 1983,

し、一方、後者は一定期間内において、期首のWheaton 1990）。空き家の分析目的に応じ、空総住戸数に対し期間内に空き家となった住戸数

き家（率）の定量的な把握方法を吟味する必要の割合から空き家の発生確率を求め、その確率があるといえよう。

と平均的な空室期間を乗じて空き家率としてい次に、空き家率へ影響を及ぼす要因を定量的る。この定義より、⚑年間に総住戸の30% がに分析した先行研究を概観する。Gabriel and空き家になるとし、いったん空いてしまうと平Nothaft（2001）は、米国における主要な大都

均して⚓カ月（0.25年）は空き家状態が継続す

市の住宅賃貸市場における、空き家の発生確率

ると仮定した場合、当該期間における空き家率と空室期間の分析を行ない、移動人口、公営住は7.5% と定義できる。つまり、空き家（率）宅戸数、人口成長率が主要な要因となることをは一時点におけるストック変数として空間軸を示している。また、地域コミュニティの規模や重視した把握と、一定期間における空き家状態

活動頻度が米国における空き家の多寡に影響をを表すフロー変数として時間軸を重視した把握

及ぼすという研究もあり、地域コミュニティをの方法があると言えよう。

形成する人口規模や家族形態なども要因となり

続いて、空き家の社会への影響を整理する。

うる（Molly 2016）。

空き家はその外部不経済性から社会問題化してさらに、ノルウェーの住宅市場において、地

おり、管理水準の低下した空き家や空き店舗、方から都市への子世代の流入が地方における高ゴミ屋敷、廃屋・廃墟などの「空き家」に類す齢化を促し、親世代の施設移転や死去を機に空る住戸が、風景・景観の悪化、防災や防犯機能き家が増加していることから、高齢化と空き家の低下、ゴミなどの不法投棄や火災・悪臭の発の増加の因果関係を示した研究もある（Nord-

生を誘発するといった問題が認識されている

vik and Gulbrandsen 2009）。また、Cheshire et（国土交通省「空き地・空き家等外部不経済対al.（2015）は、住宅供給規制が空き家率に及ぼ策について」）。また、過疎化・高齢化により利す影響を英国の住宅市場を対象に定量的に分析

用者が退去し、住居が放置され、問題が発生す

し、強い供給制限は住宅市場においてミスマッると指摘されており、具体的には所有者と利用チを誘発し、むしろ空き家率を高めてしまうこ者のマッチングが難しい、権利関係が複雑化しとを示している。この研究では、イングランド

所有者が明らかでないといった点が実務上の課における自治体（Local Authority）別パネル

題となっている。ここでの空き家は、市場の調データを用いて空き家率を被説明変数として定整作用が働きにくく、非占有・未利用が常態化

量的に分析し、説明変数として、供給制限を表したものと位置づけられ、ストックの絶対数がす変数の他、所得水準、失業率、持家世帯の割問題といえよう。

合、公共住宅の割合、生産年齢人口割合、高齢

一方で、空き家は、住宅を需要する側の選択

人口割合などが用いられている。

肢の幅を広げ、居住者の住宅から得る効用水準

パネルデータを用いた空き家率の定量分析はを向上させ得る。ライフサイクルに応じて必要

米国の賃貸住宅市場の既往研究もあり、大都市となる住環境は変化するが、空き家がなければ別の自然空室率について、人口変化率や少数民

30

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号№109

族人口（Minority Population）割合を説明変数て住宅／共同住宅の割合や平均住戸面積を変数に加えて賃料との関係性を分析している

化することを試みたが、持ち家率と高い相関が（Gabriel and Nothaft 1988）。Zabel（2014）は、認められたため除外することとした。

米国の大都市統計地域（MSA）別のパネルデ

また、移動人口を表す変数として同一都道府ータを用い、空き家率と住宅価格の関係性につ県内の移動人口を検討したが、持家率と強い負

いて、人口や労働環境、持家率などを説明変数の相関があるため除外し、代わりに移動頻度のに加えて分析し、超過需要が発生し空き家率が多い世代として20歳台・30歳台の人口割合を変下落している際に住宅価格は上昇するが、超過数化した。中古住宅に対する嗜好性を示す変数

供給が発生し空き家率が上昇している際は、上として、直近⚕年間に建築された持ち家数のう

昇時と比較して価格は非弾力的となり、下落し

ち、「新築住宅として購入された戸数」
・「中古

にくいことを示している。

住宅として購入された戸数」
・「新築された戸国内の研究では、東京23区の自然空き家率の数」の和に対する中古住宅として購入された戸定量的な推定が行なわれており、人口要因の他、 数の割合を中古住宅への嗜好性を示すものとし
駅や商業施設、託児施設、高齢者施設までの距て説明変数化を試みた。新築と築⚕年以内の築離など地理的要因を説明変数に加えて分析して浅の住戸の間に物理的な機能性の差はあまりないる（Gu and Asami 2016）。

く、同等の住環境が備わっていると思われるこ以上のように、先行研究では、人口や労働環とから、中古住宅の流通戸数の変化からその嗜境、価格や賃料を要因として空き家率を分析し好性の変数化を意図した。以上の説明変数につている例が多いので、本稿の分析においても、

いて、多重共線性の問題避けるため説明変数同

そうした要素を中心に説明変数化し推定を試み

士の相関を考慮し、モデル化を試みた。

た。

モデルの説明変数の組み合わせは、まず人口要因のみを用いて推定を行ない、その他の要因推定手法・データの変数を加え係数の有意性を比較分析した。プ

本研究では、人口要因を中心に空き家率に及ーリング推定モデル（OLS）、固定効果推定モぼす影響について、1983年から2013年の30年間

デル（LSDV）、変量効果推定モデル（GLS）

における⚕年おき⚗時点を対象に47都道府県別にて推定を行なった。OLS を例にとり、説明

パネルデータを用いて分析を行なっている。総変数をベクトル

務省「住宅・土地統計調査」より、「賃貸用おルは以下のようになる。

よび売却用の空き家」および「その他の空き􀀽家」を分析対象とし、住宅の総戸数に対するおのおのの空き家の戸数の割合を被説明変数とし、
都道府県

􀀽

􀀫

、誤差項を
􀀫

で表すとモデ􀀫􀀫

モデル選定にあたって、まず F 検定によっの 時点における「賃貸用および売て LSDV と OLS を比較し、前者が正当化され却 用」な い し「そ の 他」の 空 き 家 率 を、る場合、個別効果として都道府県の属性の他にとした。都道府県によって空時間効果の存在について F 検定を行なった。

き家種類別の構成比が異なり、各要因の影響度

続いて、GLS と OLS の比較にはラグランジュ

が空き家の種別によって異なることが予想され推定法によって識別を行ない、最後にハウスマたため、種別ごとに空き家率を定義し、表⚑にン検定によって LSDV と GLS を比較した。な示す説明変数とともに定量的に比較し分析した。 お、不均一分散の問題に対処するため、ロバス
先行研究では、建物種別や物理的な特徴を説明

トな標準誤差を用いて推定をしている。

変数としたものもあるので、各都道府県の戸建
日本の人口動態の変化が及ぼす空き家率への影響の実証分析

31

表⚑

変数一覧

施設等世帯数の割合が空き家率と正の相関を示推定結果している。持ち家世帯の割合、公営住宅世帯の推定結果は表⚒の通りとなり、賃貸用および割合は有意とならず、失業率は空き家率と正の売却用の空き家率は時間効果を含む固定効果推相関が認められ、女性の労働人口の割合は負の定モデルが採択され、その他の住宅の空き家率相関が認められた。住宅市場要因は、いずれもは、変量効果推定モデルが採択された。まず、有意でない。

賃貸用および売却用の空き家率に関する推定結果は、いずれの推定モデルにおいても、人口変分析

化率は空き家率との間に負の相関を持ち、高齢

上記の推定結果より、人口変化率は賃貸用お化率、20歳台の割合、30歳台の割合は空き家率

よび売却用住宅の空き家率と負の相関を持つが、と正の相関を持つが、その有意性は変数が増加

その他の住宅の空き家率とは明らかな相関を持するに従って失われている。外国人居住者数のたないことが示され、人口変化のもつ空き家率

割合は、空き家率と正の相関を持っていることへの影響が、その空き家種別によって異なるこがいずれのモデルにおいても示された。世帯要とがわかる。賃貸用および売却用住宅の空き家

因は、施設等世帯数の割合、持家世帯の割合がは都市部に集中する傾向があるが、今後都市部

空き家率と正の相関を示しており、後者の有意において人口成長が鈍化することで、こうした性は高くなっている。労働市場要因は、失業率

空き家が増加する可能性は高いといえる。一方は空き家率と正の相関が認められ、女性の労働で、その他の住宅の空き家が人口変化率と有意人口の割合は負の相関が認められた。住宅市場に相関していない点は、その他の要因が強く空要因は、新設住宅着工件数の変化率が空き家率

き家率に影響していると解釈できよう。

と負の相関を持つことが有意となった。

高齢化率が空き家率と正の相関があり、移動

続いて、その他の住宅の空き家率は、人口変

人口の多くを占める20歳台・30歳台の人口割合

化率と負の相関が観察されるも、有意でない。

が負の相関を持つ点は、核家族化が進み子ども

高齢化率は空き家率と正の相関を持つことがお世代が都市部へ流出し、残された親世代の施設

おむね認められ、20歳台・30歳台の割合はおお移転や死去により空き家化が進んでいることがむね有意な結果となっているが、外国人登録者予想され、その他の住宅の空き家が地方圏にお数の割合は有意となっていない。世帯要因は、いて増大しているわが国の現状を映し出した結32

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号

№109

表⚒

推定結果一覧

注）係数（標準誤差）を示す。***0.1％, ** ⚑％, * ⚕％, . 10％水準で有意であることを示す。各検定の数値は P 値を示す。

果と推察される。

図⚓

また、20歳台・30歳台の人口割合は賃貸・売

東京圏およびその他（三大都市圏除く）の年代
別転出入人口の推移

却用住宅の空き家率に明確な影響を及ぼさない
ものの、外国人登録者数の人口に占める割合が持つ賃貸・売却用住宅の空き家率との正の相関
は、与信の問題やコミュニケーションの難し
さ・文化の違いなどによって、住宅需要が少な
く空き家の多い地域に外国人が住まう傾向を示唆している。一方、その他の住宅の空き家率とは負の相関があるのは、地方において外国人登録者数割合が相対的に低いためだと思われる。
施設等世帯数の割合が正の相関をもつことは、その割合が高まれば賃貸・売却用の空き家に対する需要は低まり、空き家率が高くなることは出所）総務省「国勢調査」

自然である。その他の住宅の空き家率が、この家率と正の相関を持つことは、この空き家率に割合と正の相関を持ち有意であることは、地方占める賃貸用住宅の割合が高いことからも、持において高齢者の施設等への移転が管理不十分

ち家取得に伴う賃貸住宅からの移転というライな空き家を生み出す原因となっていることと対

フサイクルによってもたらされるものと理解で応していると推察される。

き、同時にその他の住宅の空き家との関係性が持家世帯の割合が、賃貸・売却用住宅の空き有意となっていない点と整合的である。女性の日本の人口動態の変化が及ぼす空き家率への影響の実証分析

33

図⚔

世帯構成別にみた65歳以上の者のいる世帯構成割合の推移

出所）厚生労働省「国民生活基礎調査」

労働人口の割合と賃貸・売却用住宅およびそのいうライフサイクルに従った人口動態の変化に

他の住宅の空き家率との負の相関は、住宅需要

より、売却・賃貸用住宅の空き家のうちその大の強さを示していると考えられ、失業率につい半を占める「賃貸用住宅」の空き家の増加を助ても同様の関係性を示しているものと思われる。 長しているものと理解できる（図⚓、⚕）。
最後に、新設住宅着工件数の変化率が賃貸・売却用住宅の空き家率と負の相関を持つことは、まとめ――政策的含意と今後の課題

着工件数が増えたからといって、必ずしも賃ストックとしての空き家の増加は、その外部

貸・売却用住宅の空き家が増えるわけではない

不経済性から政策的な解決が期待される。まず、ことを示し、供給を制限することが必ずしも空都市部で多く見られる賃貸用住宅の空き家は、き家を減少させるとは限らないという点は興味

これらの主要な需要層である若年世代の減少と深い。Cheshire et al.（2015）は、住環境への住宅ローン金利の所得税額控除などの制度に支嗜好が変化するため、ある程度の新規供給がなえられた持ち家志向により今後も増加する可能

ければミスマッチにより空き家が生じることを性があることから、賃貸住宅のマッチングを高示しており、間取りや設備など機能性が陳腐化めるような仕組みが望まれる。特に、高齢者がした賃貸・売却用の住宅は、その物理的な寿命

賃貸住宅に入居しがたいとされる現在の状況は、にかかわらず空き家となってしまうことに相応持ち家を取得する誘因ともなり得るため、賃貸した推定結果と言えよう。

住宅に入居が難しい人々のマッチングを促すこ以上から、賃貸・売却用住宅の空き家の多いとは重要と言えよう。

「都市」とその他の住宅の空き家の多い「地方」

地方で増加するその他の住宅の空き家は、所というわが国の空き家の分布に対し、子世代の有者の不在や死去によって管理不十分となって都市への流入に伴う核家族化の加速の中で、地おり、今後の人口減少を鑑み活用余地が小さけ方に残された親世代は単身ないし夫婦のみの高れば除却も求められ、固定資産税の住宅用地に齢者世帯を形成し（図⚓、⚔）、地方において対する特例措置など未利用住戸の除却を鈍らせ多くの世帯割合を占める親世代の施設移転ないる要因を是正することが望まれる。また、所有

し死去により、管理不十分な空き家、つまり者や管理者が特定できないことにより有効活用「その他の住宅」の空き家が多く発生しているや除却が進まない背景もあり、対策も必要となと言えよう。一方、都市では人口が増えつつもる。都市と地方によって空き家問題は異なる位

成長率が鈍化するなかで、借家から持ち家へと相を示しており、空き家の種別に応じた対策が34

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号

№109

図⚕

年代別持ち家・借家割合の推移

出所）総務省「住宅・土地統計調査」

求められよう。
本稿は、空き家の種別を分けて人口要因をはじめ社会経済要因が空き家率に与える影響を定量化し分析を試みたが、都道府県別の集計デー
タをパネルデータ化し、単純な相関関係を分析したに過ぎない。住戸が空き家になるか否かは、個別要因の影響も大きいと予想され、税制や住宅政策も影響しうることから、そうした点を考慮しきれていない点に課題が残る。また、定量分析手法においても内生性・定常性の問題の可能性も否定できず、統計的観点からより精緻な推定方法の検討が求められよう。今後の空き家に係る研究が積み重ねられ、空き家問題が解決に導かれることを期待したい。
謝辞 本稿は、グラスゴー大学修士課程における修士論文の内容をもとに、住宅経済研究会において報告した内容に対して一部加筆および修正をしたものです。委員の先生方から大変貴重な意見をいただき、ここに深謝の意を表します。本稿は著者の個人的な見解を示すものであり、所属機関の意見を代表するものではありません。

参考文献
Cheshire, P., C. Hilber, and H. Koster（2015）ʠRegulating Housing Vacancies Away? The Paradoxical
Effects of Mismatch,ʡSERC Discussion Paper, 181.
DiPasquale, D. and W. C. Wheaton（1994）ʠHousing

Market Dynamics and the Future of
Housing Prices,ʡJournal of Urban Economics, Vol.35(1), pp. 1-27.
Eichholtz, P. and T. Lindenthal（2014）ʠDemographics, Human Capital, and the Demand for Housing,ʡJournal of Housing
Economics, Vol.26, pp. 19-32.
Gabriel, S. and F. Nothaft（1988）ʠRental
Housing Markets and the Natural Vacancy
Rate,ʡReal Estate Economics, Vol. 16 (4),pp. 419-429.
Gabriel, S. and F. Nothaft（2001）ʠRental
Housing Markets, the Incidence and Duration of Vacancy, and the Natural Vacancy
Rate,ʡJournal of Urban Economics, Vol.49(1), pp. 121-149.
Glaeser, E. and J. Gyourko（2005）ʠUrban
Decline and Durable Housing,ʡJournal of
Political Economy, Vol.113(2), pp. 345-375.
Gu, J. and Y. Asami（2016）ʠVacant Houses,
Duration for Search and Optimal Vacancy
Rate in the Rental Housing Market inTokyo 23 Wards: Based on Landlords'
Optimal Search Model,ʡUrban and Regional Planning Review, Vol.3(0), pp.31-49.
Levin, E., A. Montagnoli, and R. Wright（2009）ʠDemographic Change and the Housing Market: Evidence from a Comparison of Scotland and England,ʡ
Urban Studies, Vol.46(1), pp. 27-43.
Mankiw, N. and D. Weil（1989）ʠThe Baby Boom, theBaby Bust, and the Housing Market,ʡRegional
Science and Urban Economics, Vol.19(2), pp. 235-258.
Merrett, S. and R. Smith（1986）ʠStock and Flow in the
Analysis of Vacant Residential Property,ʡTown
Planning Review, Vol.57(1), pp. 51-67.
Molloy, R.（2016）ʠLong-term Vacant Housing in the
United States,ʡRegional Science and Urban Economics, Vol.59, pp. 118-129.
Nordvik, V. and L. Gulbrandsen（2009）ʠRegional
Patterns in Vacancies, Exits and Rental Housing,ʡEuropean Urban and Regional Studies, Vol.16(4), pp.
397-408.
Rosen, K., and L. Smith（1983）ʠThe Price-Adjustment
Process for Rental Housing and the Natural Vacancy
Rate,ʡAmerican Economic Review, Vol. 73, pp. 779785.
Wheaton, W.（1990）ʠVacancy, Search, and Prices in a
Housing Market Matching Model,ʡJournal of Political Economy, Vol.98(6), pp. 1270-1292.
Zabel, J.（2014）ʠA Dynamic Model of the Housing
Market: The Role of Vacancies,ʡThe Journal of Real
Estate Finance and Economics, Vol.53(3), pp. 368-391.
浅見泰司（2014）『都市の空閑地・空き家を考える』プ
ログレス。

日本の人口動態の変化が及ぼす空き家率への影響の実証分析

35

海外論文紹介

差押住宅の外部不経済緩和効果の推計
米国の住宅地安定化プログラム

Bak, Xian F., and Geoffrey J.D. Hewings（2017）“Measuring Foreclosure Impact Mitigation: Evidence
from the Neighborhood Stabilization Program in Chicago,” Regional Science and Urban Economics,
Vol.63, pp.38-56.

NSP)1) による外部性の緩和効果を推計した。米国

はじめに連邦政府は、急増する差押住宅や放置された空き家

住宅所有者が債務不履行になり、債権者の申し立への対応策の一環として、2008年、2009年、2010年てによって差し押さえられた住宅（以下、差押住の⚓回にわたって NSP を実施し、地域ごとの差押

宅）は、所有者やその賃借人が退去してから売却さ住宅の件数・サブプライムローンの件数・空き家率れるまで放置される期間がある。その間、ゴミの不などに基づく問題の深刻度に応じて、計69.2億ドル

法投棄や空き巣などの問題が発生し、近隣住宅地にを各州・自治体に交付した。交付金の詳細な使用方

外部不経済をもたらす場合がある。また、実際には法や対象は各自治体が決定するが、基本的には、差問題が起こらなかったとしても、差押住宅の存在が押住宅や荒廃した建造物を対象に、⑴住宅購入者に人々にそうした懸念を抱かせることで、結果的に周融資する金融機関のリスクを軽減するためのファイ

辺住宅価値の下落を招いてしまう。今回紹介する

ナンス、⑵自治体による差押住宅の購入、⑶ランド

Bak and Hewings（2017）は、米国で実施された住バンクの運営、⑷建物の除去、⑸建物の改築・再開

宅政策による差押住宅の外部不経済の緩和効果を測発、の⚕用途に制限された。

定した論文である。

Bak and Hewings（2017）は、上記⑸改築・再開

米国では2007年の住宅バブル崩壊を発端に差押住発に焦点を絞り、NPS の支援を受けて改築・再開宅が急増し、いたるところで住環境の悪化を招いた。 発を行なった差押住宅（以下、NPS 差押住宅）のそれ以降、地域経済学の実証分野において、差押住

外部不経済が、再開発完了後にどれだけ緩和された宅が近隣の住宅価値や犯罪率にどのような影響を及かを検証した。もちろん、交付金がどの物件に充てぼしているかについて検証した論文が多く執筆されられるかについての最終的な判断は自治体が行なうるようになった。差押住宅の外部性を推計するうえ

ため、論文ではサンプルセレクションバイアスの可で最も容認された分析手法として、差押住宅の競売

能性に留意した推計を試みている。Bak and Hew-

情報と周辺の一般不動産の取引情報を用いた

ings（2017）は、日本の空き家問題を考えるうえで

Difference-in-difference（DID）ア プ ロー チ が 広 く

大いに参考になる研究だといえる。

使われている。具体的には、債務不履行となった住宅所有者の住宅が差し押さえられる前後で、差押住推計モデル宅の近くにある一般住宅の取引価格が、差押住宅か

Bak and Hewings（2017）は、シカゴの差押住宅

ら少し離れた住宅の取引価格と比べて相対的にどれが NPS による改築・再開発の補助を受けたことで、ほど下落したかを推計しており、多くの研究論文にその外部不経済がどれだけ緩和されたかを検証する

おいて、その外部不経済の存在が確認されている。

ために、以下のヘドニック住宅価格関数を推計した。

Bak and Hewings（2017）は、同様の手法を踏襲しているが、先行研究の多くが差押住宅の外部性を推計しているのに対して、米国連邦政府が2008年か

􎜀

􎜐􀀽

􀀫􂈑

􀀫􂈑

􀀫
􀀫

􀀫

ら施行した追加的住宅再建支援としての住宅地安定

下付き文字の i, c, y は、それぞれ、取引された一化プログラム(Neighborhood Stabilization Program;

般住宅 i、地域ブロック c、年 y を示す。被説明変36

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号

№109

数である

􎜀

􎜐は、地域ブロック c に立地する住並行トレンド仮定（common trend assumption）と宅 i が y 年に取引されたときの価格の対数値である。 呼ばれており、もし両群の性質があまりにも異なっ
NSP の効果は、との交差項の係数ていて、それらの要因を推計の中で十分に除去できで推計できる。ここで、は、住宅 i からていない場合は、その仮定が満たされない可能性がの最寄りの NPS 差押住宅が半径 􎜀 􂈒 􎜐
から

􎸒

􎸒

マイル

マイルの間にあれば⚑を取るダミー変数である。以下では、NSP 差押住宅から0.5マイル

あり、DID 推定量は的確な政策評価の効果を捉えられることができない。
Bak and Hewings（2017）は、並行トレンド仮定以内の一般住宅を対象に、k =1,2,3の⚓つのリンをチェックするために、グを用いた結果を紹介する。この場合、最寄りの差押住宅の再開発が実際には完了していない）サン

NSP 差押住宅から0.3～0.5マイルに立地する一般

プルを用いて、実際には近隣の差押住宅の再開発が住宅がコントロール群となり、NSP 差押住宅から完了していないが、仮に完了したとする仮想のタイ

0.1マイル以内、0.1～0.2マイル、0.2～0.3マイル

ミング（placebo time と呼ばれる）を設定し DIDの一般住宅がトリートメント群となる。

推計を行なうことで、実際の再開発が完了する以前

他方、は、最寄りの NSP 対象物件が属すが⚐をとる（近隣ので構造変化が起きていないかどうかを確かめている。

るリングの中にあるすべての NSP 差押住宅のなか構造変化は起きていなければ、並行トレンド仮定がで、ひとつでも再開発が完了した後に住宅 i が取引満たされている可能性が高いと見なされる。さらに、された場合は⚑をとり、再開発が完了するまでに取彼らは placebo time に加えて、placebo location に引された場合は⚐をとるダミー変数である。よって、 ついても検証している。ここでは、NSP 差押住宅との交差項の係数 の直感的な解釈と属性が似ている非 NSP 差押住宅を最近傍マッチ

は、差押住宅が NSP の措置によって再開発される

ング法（Nearest neighbor matching）により抽出と、周辺住宅価値がどれだけ上昇（回復）するかをし、その周辺地域を仮想のサンプル区域（placebo示す。

location）として設定した。抽出された非 NSP 差押

もちろん、推計にあたっては住宅属性や地域属性

住宅が、最も特徴の近い NSP 差押住宅と同じ時期を十分に考慮する必要があり、地域ブロック-対-年に再開発が完了したという仮想の状況を想定して、度の固定効果を用DID 推計を行なった。実際には、非 NSP 差押住宅

いて、住宅や地域、取引時期の効果をコントロール

は、再開発が行なわれていないため、非 NSP 差押

や多様な住宅属性の変数している。住宅属性に関する変数には、寝室数、 住宅を対象とした DID 推定量（

浴室数、築年数、床面積、戸建てか集合住宅か、以交差項の係数との）は有意な結果を示さないだろう、

前に当該物件が差し押さえられたことがあるか否か、 というのが placebo location テストの考え方である。
取引前の一定期間に存在した周辺の差押住宅数、除去数、着工数を用いている。

データ

DID 法は、トリートメント群（NSP 差押住宅か

主要な⚒つのデータは、シカゴにおける NSP のら近い不動産）の時間を通じた価格の変化と、コン対象となった差押住宅の情報（以下、NSP データ）

トロール群（NSP 差押住宅から少し遠くにある不と一般住宅の取引情報（以下、住宅取引データ）で動産）の時間を通じた価格の変化が、NSP 差押住ある。NSP データは、NSP によって改築・再開発

宅の再開発が完了したことによってどれだけ乖離しを完了した計146の物件について、住所、世帯数、たかを推計する。この分析アプローチが妥当である

NSP が実施された時期、再開発の費用に関する情ための重要な条件として、両群の時間を通じた価格

報が揃っている。基礎統計によると、NSP によっの変化が、再開発完了の是非と説明変数によって説て差押住宅が購入されてから再開発工事が開始する

明される要因を除いては同じように推移しているとまでの平均期間は337日、工事の開始から完了まで

いう前提が満たされていなくてはならない。これは、 の平均期間は283日である。また、再開発費用の平海外論文紹介37

図⚑めることで、NSP の効果をより厳密に抽出する試

シカゴ市

みを施している。

推計結果
表⚑に、DID 推計結果、および、placebo テストの結果を記している。まず、(1)列の DID 推計の結果を見てみよう。ここでは、DID 推定量（との交差項の係数）のみを記載している。

近隣の NSP 差押住宅の再開発が完了した結果、対象 と な る NSP 差 押 住 宅 か ら 0.1 マ イ ル 以 内、
0.1〜0.2マイル、0.2〜0.3マイルに立地する一般住宅の取引価格が、コントロール群（0.3〜0.5マイルに立地する物件）の取引価格と比較してどれだけ乖離したかを示している。それによると、NSP 差押
住宅から0.1マイル以内では、約13％の価格上昇が確認された。ただし、0.2〜0.3マイルの範囲では、係数はプラスの符合を示しているが、有意な結果が均値は890ドル程度であるが、最も高額なものになると⚑万ドルを超える。

得られていない。
実は、住宅取引データの中には、一般住宅の取引

他方、住宅取引データは、2008年から2014年まで

だけではなく、差押住宅の取引事例も多く含まれてに MLS（multiple listing services）に登録された中いる。そこで表⚑の(2)と(3)列では、それぞれ、サで取引が成立した物件の住所、成約時期、取引価格、 ンプルを一般住宅と差押住宅に分けて推計した結果
および、前述したさまざまな住宅属性に関する情報を示している。それによると、NPS による再開発を含む。推計では、NSP 差押住宅から0.5マイル以の効果は、一般住宅に対してのみ有意に効いている内で取引された計⚑万3003件の住宅取引データを使ことがわかる。つまり、この結果は、差押住宅の再っている。これら⚒つのデータを組み合わせて、

開発は、周辺の差押住宅の価値には影響を及ぼさなとを構築する。

が⚑をとる住宅（0.1マイル以内に NSP 差押住宅が少なくとも一

いが、健全な一般住宅の市場価値を回復するために有効な政策と評価できることを示唆している。

つあるサンプル）の0.1マイル以内には平均して約表⚑の(4),(5),(6)列は、それぞれ、実際の NPS⚗件の NSP 差押住宅が存在し、そのうち再開発が差押住宅の再開発完了100日前、200日前、300日前完了した NSP 差押住宅は、平均して1.8件となってからトリートメント群とコントロール群の間で並行いる。図⚑2)を見ると、NSP 差押住宅が特定の地域

トレンドの仮定が保たれているかどうかについてに集中していることがわかる。

placebo time テストを行なっている。どの係数の符

このように、NSP の対象となる差押住宅が集中合も有意でないため、並行トレンドが満たされていする地域に特有な影響をコントロールするために、るという帰無仮説は棄却されない。そして、(7)列住宅サンプルを NSP 差押住宅から0.5マイル以内にの placebo location テストにおいても、推計量はい

限定し、地域年度の固有効果を考慮している。さらずれも統計的に有意ではなく、NPS の政策評価をに、論 文 で は シ カ ゴ 市 建 設 局（Department of

評価するにあたり、DID 法の重要な前提が満たさ

Building）から、NSP 差押住宅以外の建物除去およ

れていないとは言えないことを示している。

び着工許可に関するデータを入手し、各サンプル周

また、表⚑には載せていないが、論文では、上記辺の建物の除去数、改築数、新築数を説明変数に含の推計の他に、NPS 差押住宅の再開発費用が外部

38

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号

№109

表⚑

DID 推計結果

注）被説明変数は、取引価格の対数値。カッコ内の数値は、センサストラック-対-年度のロバストクラスター標準偏差。***, **, *は、それぞれ、有意水準⚑％, ⚕％, 10%。Adj, R2は、修正済み決定係数。

性緩和に及ぼす影響を推計している。これは上記の率的な空き家対策を検討していくうえで、空き家の推計モデルの交差項を、と再開発費用に関外部不経済、および、各種政策効果を定量的に検証する変数の交差項に置き換えることで検証できる。

することが重要であるが、これまで日本における空推計の結果、再開発に高い費用をかけたほど（例えき家の外部性に関する実証研究は数えるほどしかなば費用が⚑％高いほど）、その NPS 差押住宅からい。それは、各自治体が実施する空き家実態調査の0.1マイル以内の住宅価格が有意に（0.014%）上昇

個票データへのアクセスがあったとしても、その空することがわかった。

き家情報は基本的には調査時点におけるクロスセク

おわりにションデータであるため、DID 分析を行なうことが難しいことが理由の一つと考えられる。

米国では、2007年以降に急増した差押物件が近隣それに対して、競売物件については国内でも詳細

住環境へ多大な悪影響をもたらし、その解決策の一な情報が整えられている。そのため、米国の差押物

環 と し て 連 邦 政 府 は、住 宅 地 安 定 化 プ ロ グ ラ ム

件に関する先行研究を参考にしつつ、日本における（NSP）を実施した。Bak and Hewings（2017）は、競売物件データの分析を通じて空き家問題に対するシカゴの差押住宅と住宅取引データを分析し、NSP

有益な知見が得られる可能性がある。また、差押住による差押住宅の再開発が周辺住宅価値を顕著に回宅の外部不経済を有意に緩和させた米国の NSP は、復させる効果があることを示した。

これからの日本の空き家対策を考えるうえでも参考

先行研究の中で、差押住宅が近隣の住宅価値を低になると考えられる。

下させる要因として、主に⚒点指摘されている。ひとつは、差押住宅の管理不全による住環境の悪化、
あるいは、その懸念を通じて需要を低下させる効果である。もうひとつは、差し押さえられた物件が市場に出されることで、その地域での住宅供給を増加させる効果である。
日本では、増加の一途をたどる空き家が深刻な社会問題となっており、これまでにも法整備や空き家

注⚑）NSP の詳細については米国 Department of Housing
and Urban Development の ホー ム ペー ジ（https: //www.hudexchange.info/programs/nsp/）を参照。
⚒）論文著者から論文中の Figure C1の提供を受けた。

定行泰甫

早稲田大学政治経済学術院・講師の利活用に関する議論が多くされてきた。一方、効海外論文紹介39

センターだより◉調査研究成果のご案内「定期借地権事例調査」

ホー ム ペー ジ 掲 載：http: //www.
hrf.or.jp/webreport/

公益財団法人 日本住宅総合センターでは、1994年以降、自主研
究の継続調査として、定期借地権
付住宅の分譲事例についてデータの収集と集積を行ない、データベースを構築・更新するとともに、事例データの系統的分析を遂行してきた。
2009年度調査より、データ利用の利便性と速報性を重視して年⚒回（前期、通年）、これまで報告書に掲載してきた図表類および集約表などを日本住宅総合センターの ホー ム ペー ジ（http: //www.
hrf. or. jp/）上 で 紹 介 し て お り、
2018年⚓月末現在、最新の調査成果として2017年度における事例集を掲載している。
なお、本調査研究においては、

定期借地権制度と個人・世帯の住宅取得ニーズとの関連性を追究する視点から、調査開始以来一貫して分譲事例の動向把握を主眼としているため、近年急増している定期借地権付住宅の賃貸事例については調査対象外となっている。
1993年⚒月の定期借地権付住宅第1号の発売から、2018年⚓月31日までの間に収集した事例数は、戸建て住宅とマンションを合わせた 総 数 で 6433 件、⚕ 万 4552 区 画（戸）にのぼる（戸建て住宅5733
件、⚓ 万 1959 区 画、マ ン ショ ン
700件、⚒万2593戸）。
以下、最新年度である2017年度（2017年⚔月～2018年⚓月）に収集された物件の特徴を簡単に紹介する。
2017年度における戸建て住宅の供給は、52件86区画で、前年度同期（58件82区画）と比べ⚔区画の増加となっている。都道府県別の戸建て住宅発売区画数は、第⚑位
は愛知県の62区画、第⚒位は静岡
県の10区画、次いで第⚓位は大阪

編集後記
近年、ジャパニーズウイスキーが白檀などの神秘的な香りがすると高世界的に人気であり、品薄状態が続い評価を得ている。
いている。財務省貿易統計によると、ウイスキーは、竹鶴政孝により日ここ10年でウイスキーの輸出金額は本に広められた。連続テレビ小説
約 9.5 倍 に なっ て い る。2018 年「マッサン」を見ていた人にはなじWorld Whiskies Awards で は、三み深いであろう。近年では、クラフ
つの部門でジャパニーズウイスキー
ト蒸留所が増えてきており、現在日が世界一となった。日本は常に最高
本には20もの蒸留所がある。新設蒸賞を受賞しており、スコットランド
留所を目当てに地方に足を運ぶ人もに次ぐ受賞率を誇る。
多く、ツアーを組んで町おこしをす
ウイスキーには、製麦、糖化、発るところも少なくない。
酵、蒸留、熟成という製造工程があウイスキーは知れば知るほど、飲り、麦芽の焚き方、ポットスチルのめば飲むほど奥が深い。それはまる
形状、熟成樽の種類などにより、さで底なし沼のようである。今夜もそ
まざまな味わいが生まれる。特に、の底なし沼に溺れてしまおう。
樽材として日本固有のミズナラを使(S･Y)用したジャパニーズウイスキーは、

府の⚕区画で、収集された事例の約72％が愛知県になっている。近年の傾向として愛知県における供給が目立つ。また、土地面積については、最大面積が200㎡を超える事例は52件中⚙件と全体の17％となっており、前年度同期(24%）
よりも低下した。
マンションの収集事例数は15件639戸である。前年度同期の14件
1193戸と比較すると、⚑件あたり戸数が約85戸から43戸となり、減少していることがわかる。都道府
県別マンション発売戸数は、第⚑位が東京都の306戸、第⚒位が大阪府の149戸、第⚓位が兵庫県の85戸、第⚔位が愛知県の49戸となっており、東京都と大阪府で71％を占める。
本調査は調査方法の特性により、定期借地権活用動向の全体像を把握するための資料としては制約が伴うものの、分譲住宅事例の地域分布および建物の種別や規模等の実態を検証するうえで有用なデー
タセグメントであると考えられる。
編集委員
委員長
山崎福寿
委員
瀬下博之
隅田和人
宅間文夫

季刊 住宅土地経済
2018年夏季号（第109号）
2018年⚗月⚑日 発行
定価［本体価格 715円＋税］送料別
年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込
編集・発行

公益財団法人

日本住宅総合センター
東京都千代田区二番町6-3
二番町三協ビル5階〒102-0084
電話：03-3264-5901
http://www.hrf.or.jp

編集協力
印刷

堀岡編集事務所
精文堂印刷㈱本誌掲載記事の無断複写・転載を禁じます。

40

季刊 住宅土地経済

2018年夏季号№109