神⼾市中央卸売市場本場再整備基本計画【改定版】

令和 6 年（2024 年）4 ⽉（令和元年（2019 年）5 ⽉
神⼾市経済観光局

策定）

＜目次＞
はじめに（再整備基本計画策定の趣旨）
第 1 章 卸売市場及び本場をめぐる情勢
１．１ 卸売市場を取り巻く状況（１）⾷料品消費量の推移（２）卸売市場経由率の推移（３）世帯人員別世帯数割合、共働き世帯の推移（４）卸売市場に関する基本方針（第 10 次卸売市場整備基本方針）（５）卸売市場法の改正（６）⾷品衛生法の改正
１．２ 神⼾市中央卸売市場本場の現状（１）取扱数量・⾦額の推移（２）本場と国内主要他市場（３）近畿圏の卸売市場⽴地及び整備状況（４）市内人口推移及び将来展望（５）観光入込客数と訪日外国人客数
第 2 章 施設の現状及び課題
２．１ ⻄側施設の移転集約（１）再整備基本構想（Ｈ12 年 3 ⽉策定）に基づく再整備事業（２）第 2 期事業対象施設の現状と課題
２．２ 東側施設の現状と課題（１）東側施設の概要と課題（２）敷地の狭隘化（３）場内通路・施設での商品・⾞両の滞留（４）仲卸店舗の利⽤状況（５）コールドチェーン化の状況（６）加工場の活⽤状況
第 3 章 場内事業者の課題認識と意向（検討部会の検討の経緯）
３．１ 平成 27 年度調査結果
３．２ 施設整備の方向性（平成 28 年度検討部会での意⾒）
３．３ 施設整備の方向性（平成 29 年度検討部会での確認事項）
３．４ 施設整備の方向性（平成 30 年度検討部会での整理事項）
第 4 章 再整備基本計画
４．１ 再整備の基本方針
４．２ 施設整備の方向性
４．３ 再整備基本計画
４．４ 事業手法の考え方
４．５ 概算事業費
４．６ スケジュール

はじめに（再整備基本計画策定の趣旨）

神⼾市中央卸売市場本場は、国内で５番目となる中央卸売市場として昭和７年に開場して以来、今日に⾄るまで 80 年以上にわたり、神⼾市内を中⼼に、県内・阪神地区や近畿地区における生鮮⾷料品等の流通・情報に係る拠点として、安定的にその使命を果たすとともに、安全・
安⼼な⾷生活と⻑い歴史の中で育まれてきた⾷⽂化を⽀えてきた。
開場後、今日に⾄るまでには、卸売市場経由率の低下や取扱額の減少に⾒られるように、生
鮮⾷料品等の流通の多様化など卸売市場を取り巻く環境等が⼤きく変化してきている。
そのような中、本場では平成 12 年 3 ⽉に再整備基本構想を策定し、⾼松線の⻄側敷地の⽼朽化した施設を東側敷地に移転集約する再整備事業を進めることとした。第 1 期事業として、
平成 16 年度から平成 21 年度の間に加工物流棟、南物流センター棟、関連棟の整備を実施し、卸売市場としての機能強化、付加価値の創出に向けた取り組みを進めた。現在、⻄側敷地では冷蔵庫を運⽤しており、第 2 期事業として移転集約を進めていく必要がある。
⼀方、近年では近畿地区の他市場においても施設整備に取り組まれており、今後さらに市場間競争が激しさを増すことが予想される。そのような中、東側敷地にある既存の卸売場棟、仲卸売場棟については、建設後 30 年以上が経過し施設・設備等の⽼朽化が進むなど、機能⾯においても、市場施設を活⽤した生鮮⾷料品の安定的な供給及び付加価値の創出による競争⼒・優位性の発揮が困難な状況となってきている。
また、国では平成 30 年６⽉に改正卸売市場法が公布され、令和 2 年６⽉に施⾏されることとなった。改正法に基づく「卸売市場に関する基本方針」では、取引ルールの設定など業務の運営に関する事項及び施設整備のあり方など施設に関する事項について基本的な事項が示されており、これらの基本方針を踏まえながら、本場も取り組みを進めていく必要がある。
このような状況の中、本場が将来にわたり生鮮⾷料品等の流通拠点としての機能を確保し、さらなる活性化を実現するため、⻄側施設の移転集約にかかる第 2 期事業及び東側既存施設の⽼朽化対応・機能強化にかかる方向性を「本場再整備基本計画」としてとりまとめた。

1

第１章

卸売市場及び本場をめぐる情勢

１．１ 卸売市場を取り巻く状況（1）⾷料品消費量の推移
平成元年以降、国⺠の⾷料消費量は減少傾向が続いている。直近２年では野菜の消費量が微増傾向にあるものの、今後も人口減少・少⼦⾼齢化の進展により、生鮮⾷料品をはじめとした⾷料消費量の減少傾向が続くことが予測される。
図表 １-1（千トン）

野菜

15,00012,000

国⺠の⾷料消費量の推移
果実

12,935
12,12212,026

13,7093,000

11,522

11,751
11,776

9,000
6,000

魚介類

4,831

5,079 5,081 5,126

4,604

4,681 4,614

4,021

11,510

11,241

4,674 4,432

4,438

3,443
3,475

3,272 3,152 3,086

4,369 4,329

（概算値）

0
Ｈ元

Ｈ５

Ｈ15 Ｈ20 Ｈ21 Ｈ22 Ｈ23 Ｈ24 Ｈ25 Ｈ26 Ｈ27

H28

H29
（年度）

（出典）農林⽔産省「⾷料需給表」（2）卸売市場経由率の推移
生鮮⾷料品等流通の総量に占める卸売市場経由率は減少が続いている。
国産⻘果物に限れば、平成 27 年度の経由率は 81％を占めているほか、野菜と⽔産物についても総流通量の 50％以上は卸売市場を経由しており、依然として卸売市場に対する期待・役割は⾼い状況にあるといえる。
図表 １-2

野菜

100.0%
90.0%

84.7%

80.0%

76.1%

70.0%

⻘果物・⽔産物の市場経由率の推移
果実

⽔産物

67.4%

72.1%

60.0%

52.1%

50.0%

39.4%

40.0%
30.0%
H2

H7

H12

H17

H22

H27

（年度）

（出典）農林⽔産省「卸売市場データ集（平成 29 年度版）」

2

（3）世帯人員別世帯数割合、共働き世帯の推移
核家族化や少⼦⾼齢化の進⾏等により、少人数世帯は増加し続けており、世帯人員が⼀人もしくは二人の世帯を合わせると全体の過半数となっている。
また、共働き世帯と専業主婦世帯の世帯数は逆転し、ここ 30 年の間に共働き世帯が⼤きく上回る状況となっている。
こうした状況により、弁当、惣菜などの中⾷や外⾷、加工⾷品等のニーズが⾼まるとともに、⼩分けや少量化など実需者のニーズへの対応も必要となっている。
図表１－３︓世帯人員別にみた世帯数の構成割合

出典）厚生労働省「平成 29 年国⺠生活基礎調査」

図表１－４︓共働き世帯数の推移（出典）厚生労働省「厚生労働⽩書」、内閣府「男⼥共同参画⽩書」、総務省「労働⼒調査」

3

（4）卸売市場に関する基本方針（第 10 次卸売市場整備基本方針）
卸売市場の整備・運営の基本方針となる卸売市場整備基本方針は、卸売市場法に基づき、概ね５年ごとに定められている。
平成 28 年３⽉に策定された「第 10 次卸売市場整備基本方針」においては、卸売市場の機能・役割の強化・⾼度化に向け、７つの基本的な考え方のもと、その整備及び運営を⾏う
ことが示されている。また、施設の整備・配置については、市場が有する機能の拡充・強化がなされるよう、選果・選別施設等の産地との連携強化に資する施設、加工処理施設等の実需者ニーズへの対応に資する施設、コールドチェーン確⽴のための低温管理施設等の取扱物品の品質管理の⾼度化に資する施設など、当該卸売市場の経営展望に即して計画的に推進することが示されている。
図表 １-５ 第 10 次卸売市場整備基本方針の基本的な考え方①

卸売市場における経営戦略の確⽴②

⽴地・機能に応じた市場間における役割分担と連携強化③

産地との連携強化と消費者、実需者等の多様化するニーズへの的確な対応④

卸売市場の活性化に向けた国産農林⽔産物の流通・販売に関する新たな取組の推進⑤

公正かつ効率的な売買取引の確保⑥

卸売業者及び仲卸業者の経営体質の強化⑦

卸売市場に対する社会的要請への適切な対応（出典）農林⽔産省｢第 10 次卸売市場整備基本方針（平成 28 年１⽉）｣より抜粋（5）卸売市場法の改正
中央卸売市場及び地方卸売市場を⾷品流通の核としつつ、卸売市場を含めた⾷品流通の合理化と生鮮⾷料品等の公正な取引環境の確保を促進することにより、生産者の所得の向上と消費者ニーズへの的確な対応を図ることを趣旨として、平成 30 年６⽉に卸売市場法が改正され、令和 2 年６⽉に施⾏される。
改正法に基づく「卸売市場に関する基本方針」では、業務の運営に関する基本的な事項として、「卸売市場は公正な取引の場として、差別的取扱いの禁止、共通の取引ルールの順守により、⾼い公共性を果たしていくことが期待される」とともに、「商物分離、第三者販
売、直荷引き等の取引ルールは、取引参加者の意⾒を⼗分に聞いた上で、開設者において定めることができる」ことが示されている。
また、施設に関する基本的な事項として、「取扱品目の特性、需要量等を踏まえ、売場施
設、駐⾞施設、冷蔵・冷凍保管施設、輸送・搬送施設、加工処理施設、情報処理施設等、円
滑な取引に必要な規模及び機能を確保」した上で、「市場ごとの取引実態に応じて、創意工
夫をいかした事業展開が期待される」ことが施設整備の在り方として示されている。

4

図表 １-６ 卸売市場の施設に関する基本的な事項（市場ごとの創意工夫の例）①流通の効率化︓トラックバースの整備、物流動線を考慮した施設の配置 など②品質管理及び衛生管理の⾼度化︓コールドチェーンの確保、閉鎖型施設の整備 など③情報通信技術その他技術の活⽤︓温度管理状況、在庫状況、出荷・発注状況等の把握④国内外の需要への対応︓加工施設、⼩分け施設、パッケージ施設の整備 など⑤関連施設との有機的な連携︓市場外取引商品も含めた効率的な輸送（出典）農林⽔産省「卸売市場に関する基本方針（平成 30 年 10 ⽉）」より抜粋（6）⾷品衛生法の改正
⾷をとりまく環境変化や国際化等に対応し、⾷品の安全を確保するため、平成 30 年 6⽉に⾷品衛生法等の⼀部が改正され、2 年以内に施⾏される。これにより「HACCP に沿った衛生管理の制度化」が進められ、原則として、全ての⾷品等事業者に⼀般衛生管理に加え
HACCP に沿った衛生管理の実施が求められる。
現在、各業界団体において業態ごとの手引書が作成されており、今後は⼩規模事業者等についても HACCP の考え方を取り入れた⾷品の特性等に応じた衛生管理が求められる。
図表 １-７

HACCP に沿った衛生管理の制度化の概要（出典）厚生労働省 HP「⾷品衛生法等の⼀部を改正する法律の概要」より抜粋

5

１．２ 神⼾市中央卸売市場本場の現状（1）取扱数量・⾦額の推移
本場の取扱数量・⾦額は、全体として減少傾向にある。
⻘果物については、取扱数量が過去 10 年間で野菜は 1.7 万ｔ増加しているのに対して、果実は 1.4 万ｔの減少となっており、全体では横ばいとなっている。
⼀方、⽔産物は取扱数量が過去 10 年間で 3.1 万ｔ（46.7％）、取扱⾦額が 217.5 億円（37.9％）減少しており、厳しい経営状況がうかがえる。
図表 １-８ 本場の取扱数量・⾦額の推移（取扱数量）
30.0

野菜

(万トン)

20.0

果実

⽔産物

20.0

19.6

18.6

18.7

19.4

18.6

18.9

18.4

17.7

17.2

6.5

6.5

6.6

6.0

6.2

5.6

5.0

4.6

3.2

3.1

4.2
2.8

3.5
2.8

4.2

4.0

9.2
H20

10.0

3.5

3.5

3.7

9.1

8.6

9.1

9.5

9.6

10.7

10.7

10.8

10.9

H21

H22

H23

H24

H25

H26

H27

H28

H29(年)

0.0

3.3（取扱⾦額）
(億円)

1,200
1,000

野菜

873.3

819.8 844.0 814.4 818.2

800
600
400
200
0

⽔産物

747.0 738.1 752.1 722.4

681.1

574.3 535.8 550.5 529.6 522.3
453.4 431.6 411.9 374.1 356.8
100.9 96.9
113.0 101.0 99.2 98.5 101.7 98.1 97.0 103.8
186.0 182.9 194.3 186.3 194.2 195.5 209.6 236.4 247.4 227.4
H20

部門

果実

H21

H22

H23

H24

H25

H26

H27

H28

H29(年)

取扱数量（万ｔ）

取扱⾦額（億円）

増減量・⾦額

増減率（％）

H20

H20

H29

数量

数量

H29

⾦額

⾦額

⻘果物

13.4

13.7

299.0

324.3

0.3

25.2

1.9

8.4

野菜

9.2

10.9

186.0

227.4

1.7

41.3

17.9

22.2

果実

4.2

2.8

113.0

96.9

▲ 1.4

▲ 16.1▲ 33.5▲ 14.2

⽔産物

6.5

3.5

574.3

356.8

▲ 3.1

▲217.5▲ 46.7▲ 37.9

合計

20.0

17.2

873.3

681.1

▲ 2.8

▲192.2▲ 14.0▲ 22.0（出典）神⼾市中央卸売市場年報

6

（2）本場と国内主要他市場
卸売市場における取扱数量は過去 20 年以上にわたり減少傾向が続いている。
この間、⾷品流通環境は⼤きく変化し、産地直送や電⼦商取引等が⼤幅に増加し、卸売市場は市場間の競争のみならず、⾷品卸業者や量販店、コンビニエンスストアなど多種多様な流通網との競争環境のもとに晒されている。
⼀方、卸売市場の経由率は現在も 50％を超え、卸売市場に対する期待は⼤きいと考えられる。産地・消費地等を結ぶ生鮮⾷料品等の流通・情報拠点として、多種多様な流通工程への対応など双方より必要とされる取り組みを着実に進めていくことが求められている。
図表 １-９ 本場と国内主要他市場の取扱数量⽐較（⻘果物）100 （万トン）

H20年取扱数量80

増減率((平成29年－平成20年)/平成20年)

40%

H29年取扱数量

20%

60

0%

40
-20%

20

福岡

広島

神戸（東部）

神戸（本場）

大阪（北部）

大阪（東部）

大阪（本場）

京都

名古屋（北部）

名古屋（本場）横浜

東京（大田）

東京（築地）

仙台

札幌

0

-40%

（⽔産物）
60

（万トン）

H20年取扱数量0%

H29年取扱数量
変動率（（平成29年－平成20年）／平成20年）

40

-20%
-40%

20

福岡

広島

神戸（東部）

神戸（本場）

大阪（北部）

大阪（東部）

大阪（本場）

京都

名古屋（北部）

名古屋（本場）横浜

東京（大田）

東京（築地）

仙台

札幌

0

-60%
-80%

（出典）農林⽔産省「⻘果物卸売市場調査」、各中央卸売市場年報

7

（3）近畿圏の卸売市場⽴地及び整備状況
近畿圏には、本場から 50km 圏内に 6 つ、70 km 圏内に 8 つの中央卸売市場が⽴地している（本場を除く）。
現在、他市場においても、コールドチェーン化、加工ニーズへの対応など市場機能の強化のための施設整備が進められており、他市場に遅れを取らない取り組みが求められている。
図表 １-10

近畿圏における中央卸売市場の⽴地状況

京都市場
姫路市場

⼤阪府北部市場
神⼾東部市場
⼤阪本場

神⼾本場

⼤阪東部市場 奈良県市場

和歌山市場（出典）全国中央卸売市場協会「全国中央卸売市場協会概要（各年度）」等より作成図表 １-11
完成時期

近畿圏における中央卸売市場の整備動向

神⼾東部

姫路

大阪（東部）

平成 29 年度

令和 3 年度

平成 23 年度

整備方法

現地増築

移転建替

整備の概
要
・方向性

・加工場・冷蔵庫の整備
・ｺｰﾙﾄﾞﾁｪｰﾝの推進

・品質管理⽔準の⾼度化
・市場内物流の効率化
・競争⼒強化に向けた施設整備

京都

奈良県

和歌山

完成時期

令和 10 年度

未定（令和 2 年度より設計・建設）

令和 4 年度

整備方法

現地改修／現地建替

現地改修／現地建替

現地建替

・閉鎖型施設の整備
・ｺｰﾙﾄﾞﾁｪｰﾝ・衛生管理への対応
・物流動線の効率化

・低温管理施設の整備
・冷蔵施設の整備・効率的な物流動線の確保・機能的な売場の施設機
能・効率的な物流・動線機
能・ｺｰﾙﾄﾞﾁｪｰﾝ等の衛生対策機能

整備の概
要
・方向性

現地改修／現地建替
・低温卸売場の拡⼤
・効率的な物流の創出
・加工場の充実※現在、事業中、計画中若しくは概ね 10 年以内に事業を完了した市場の状況（出典）各市ＨＰ掲載資料より作成

8

市内人口推移及び将来展望
平成 27 年国勢調査の結果、平成 27 年 10 ⽉ 1 日現在の神⼾市の人口は約 153 万 7 千人で減少傾向に転じており、令和 7 年には 150 万人を割り込み、令和 17 年時点では現在よりも約 10 万人の減少が予測されている。
人口構造は、全国⽔準とほぼ同様であるが、⾼齢化率（65 歳以上の⽐率）は全国⽔準をやや上回った状態で推移していくことが予測される。
人口減少、⾼齢化⽐率の増加が予測されるものの、人口は今後 10 年間は⼤幅な減少はないことを鑑みれば、今後も引き続き神⼾市内への安定的な供給を続けながら、⽴地特性を活かした商圏拡⼤を進めていくことが戦略上重要な視点であると⾔える。
図表 １-12神⼾市の人口構造及び将来展望（人口構造及び将来展望）（千人）実績値← →推計値
1,800
1,600
1,400
1,200

1,537
417

1,526 1,498
452

466

（％）実績値← →推計値
80.0

1,459 1,410
478

1,000
800
600

934

898

870

400
200
0

186
H27

175

162

R2

R7

0〜14歳

（神⼾市と全国の⽐較）

1,355

492

70.0

1,296

514

515

58.9

58.1

60.8

59.1

58.5

40.0
30.0

26.6
27.1

831

779

707

655

20.0

150

140

133

126

R12

R17

R22

R27
（年）

10.012.1
12.5
0.0

15〜64歳

65歳以上

全国

60.8

60.0
50.0

神⼾市

H27

28.9
29.6

57.0

30.0

55.2

57.7

56.4

31.2

32.8

31.1 32.7

52.2

生産年齢人口⽐率50.6（15〜64歳）

53.9 52.5
36.8
35.3

⽼年人口⽐率（⾼齢化率）

34.8

38.0

39.7 （65歳以上）
9.7

11.5

10.8

10.3

9.9

9.8

12.0

11.5

11.1

10.8

10.8

年少人口⽐率10.7 （0〜14歳）

R2

R7

R12

R17

R22

R27（年）（出典）国⽴社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成 30 年推計）
」・「日本の将来推計人口（平成 29 年推計）」（4）観光入込客数と訪日外国人客数
過去 15 年間で、神⼾市を訪れる観光客数は約 1.3 倍に、また、日本国内を訪れる外国人客数は約 5.5 倍に増加している。政府が掲げる訪日外国人客数 4,000 万人目標（2020年）や東京五輪開催等も追い⾵となり、この傾向は今後も続くものと予測される。
今後は、市⺠に対する生鮮⾷料品流通の拠点としての機能・役割を充実させながら、観光客等に対しても、国産の⻘果物・⽔産物を提供し、⾷生活と⾷⽂化の双方を⽀え続けてい
くことが⼀層求められる。
図表 １-134,000

神⼾市の観光入込客数（左）と訪日外国人客数（右）
（万人）

3,500

（万人）

3,500

2,500
3,096

3,000

2,000

2,920
2,738

1,500
1,000

2,500

500
2,000

2,869

3,000

3,500

H13

H18

H23

H28 （年）

0

524

H14

835

836

H19

H24

H29 （年）（出典）神⼾市統計「観光に関する統計・調査」、日本政府観光局資料「年別訪日外客数推移」

9

第２章

施設の現状及び課題

２．１ ⻄側敷地の施設の移転集約（1）再整備基本構想（H12 年３⽉策定）に基づく再整備事業
本場では、⾼松線⻄側敷地の昭和 30〜40 年の間に建設された施設の⽼朽化、⾼松線が東⻄敷地を分断していることによる作業の⾮効率やそれに伴う商品の鮮度劣化、衛生⾯の問題等の課題を有していた。
そのため、平成 12 年 3 ⽉に再整備基本構想を策定し、⻄側敷地の施設を東側敷地へ移転・集約し、市場の⼀体的な運営の確保と機能的・効率的な施設配置を⾏うことを基本方針
として、再整備事業を進めている。
基本構想では、施設の移転・集約は二段階に分けて⾏うこととしており、第 1 期事業は
平成 16 年度から 21 年度に実施し、加工物流棟（加工場、買荷保管所、保冷庫、倉庫、物流センター、駐⾞場）、南物流センター棟（物流センター）、関連棟（物販店、飲⾷店、事務所）を整備した。

（2）第 2 期事業対象施設の現状と課題
再整備基本構想に基づく第 2 期事業の移転施設は、冷蔵庫棟、第２加工場、⼟物倉庫、⼀般倉庫である。
冷蔵庫棟は、第１冷蔵庫棟が昭和 52 年、第 2 冷蔵庫棟が昭和 40 年の建設で⽼朽化が進んでいるが、現在も⻄側敷地に⽴地しており、⾼松線による敷地分断に伴う課題を有したま
ま、市場荷物の保管を⾏っている。冷蔵庫棟を利⽤する⾞両は 600〜700 台／日あり、⼩型貨物⾞、モートラがそれぞれ 3〜4 割程度を占めている。また、入出庫待ちの⼤型貨物等の待機⾞両もある。再整備にあたっては、市場荷物の保管需要を把握するとともに、場内動線の確保やバースの確保も⾏っていく必要がある。
第 2 加工場は、既に解体を⾏っている。第 1 期事業において、第 2 加工場分も含めた整備を完了しているが、⼩売店、量販店、外⾷チェーンなどからの加工サービスのニーズは年々増加しており、新たなニーズに対応していくための施設の整備を⾏っていく必要がある。
⼟物倉庫、⼀般倉庫は、⻄側敷地は解体のうえ、現在⼀時的に場外で倉庫を確保している。しかし、広幅員の道路で分断された場所であるため、⻄側敷地に⽴地していた際と同様に作業の⾮効率や交通安全⾯の課題を有しており、東側敷地への移転集約が必要である。

10

２．２ 東側敷地の既存施設の現状と課題（1）既存施設の概要と課題
東側敷地の卸売場棟、仲卸売場棟は平成７年の阪神淡路⼤震災後の復旧工事により機能回復が進められたが、供⽤開始から 30 年以上が経過し、施設・設備の⽼朽化が進⾏している。また、機能⾯でも、温度・衛生・品質管理等、卸売市場に求められる社会的要請に⼗分な対応が出来ていない。
これらの施設は耐震性が確保されており、経過年数から今後も活⽤可能であるため、⽼朽化改修により既存施設を最⼤限活⽤することを前提としながら、これからの卸売市場に求められる施設・機能を付加し、生鮮⾷料品等の流通拠点として施設機能の再構築が必要な状況である。
図表 ２-1

東側敷地の主な施設

施設

構造

築年

経過年数

備考

⻘果卸売場棟RC

S58.1237

⽔産卸売場棟RC

S58.12

37

仲卸売場棟

SRC

S60.12

35

加工物流棟

SRC

H20.３

11

第 1 期事業により整備

関連棟

RC

H21.３

10

第 1 期事業により整備※経過年数は平成 31 年３⽉時点（2）敷地の狭隘化
第 1 期事業として⻄側敷地の施設の移転集約を⾏うにあたり、不⾜する⽤地は必要最⼩限の埋⽴て等により確保したが、市場敷地全体では第 1 期事業による整備前の約 12.７万㎡から整備後には約 10.8 万㎡へと減少しており、このうち東側敷地は約８.4 万㎡となった。
第 2 期事業は、東側敷地内での増設余⼒が⾮常に乏しい状況の中で進める必要があり、
近年の⾞両の⼤型化への対応なども考慮しながら、⻄側敷地の施設の移転集約を⾏うためのスペースを確保していく必要がある。

（3）場内通路・施設での商品・⾞両の滞留
場内の⾄る所で商品・⾞両の滞留があり、商品・⾞両の移動効率の低下を招いている。
①入荷動線
本場は、７門から卸売場棟東側、卸売場棟北側、関連北棟東側、２門へと⾄る通路が主
要な入出荷動線であるが、卸売場棟東側の⻘果部側通路は⾵⾬避けとなる⼤屋根が設置され、商品保管の⾯では有効であることから、⼤量の商品が滞留している。また、卸売場棟東側及び北側の⽔産部側通路では、商品の積込作業のため、配送⾞両の⻑時間停⾞や商品の⼀11時保管が⾏われており、通路機能が損なわれているとともに、屋根がなく⾵⾬に晒されるため衛生⾯での課題もある。
②仲卸売場棟周辺
⻘果部では、仲卸売場棟周辺で恒常的に商品の保管が⾏われている。
⽔産部では、卸売場棟東側通路に屋根がないことから、入荷の多くは仲卸売場棟東側通路で⾏っており、入荷時間帯は商品・⾞両の滞留が発生している。また、仲卸売場棟周辺で配達までの⼀時的な商品の保管及び積み込み作業が⾏われている。
③買出人駐⾞場
近年、⼩売業者等による買出しが減少する反⾯、仲卸業者による配達の需要が増加し、買出人駐⾞場では、買出人の利⽤以外に仲卸業者による積込作業が⾏われており、商品の⼀時保管や配達⾞両の⻑時間停⾞が発生している。
再整備にあたっては、円滑な物流の確保のため、⾞両動線の明確化、通路・売場周辺・駐⾞場等の利⽤ルールの徹底などに取り組んでいく必要がある。また、衛生的な荷卸・積込のためにも、⾵⾬に晒されない入出荷バースの整備にも取り組んでいく必要がある。

図表 ２－２ 商品滞留及び⾞両混雑の状況

12

（4）仲卸店舗の利⽤状況
仲卸店舗では、仕分け、販売といった従来からの仲卸業者の業務以外に、⼩売店、飲⾷店など取引先のニーズに変化に対応するため、加工、⼀時保管、冷蔵・冷凍保管等の目的で店舗を活⽤している。
また、事業者数の減少により、約１割が空区画となっている。
再整備にあたっては、店舗区画は必要規模に集約のうえ、現状の利⽤実態を踏まえた機
能強化につながる使い方への転換を進めていくことが必要である。
図表 ２-３ 仲卸売場棟における各区画の利⽤実態
使⽤区画
⻘果部

店舗利⽤

保管所利⽤

63（49.2％）

60（46.9％）

空区画

区画合計

5（ 3.9％）128（100.0％）

⽔産部

62（51.7％）

36（30.0％）22（18.3％）

120（100.0％）

市場全体

125（50.4％）

96（38.7％）

27（10.9％）248（100.0％）※平成 30 年 12 ⽉時点（5）コールドチェーン化の状況
近年、⾷の安全・安⼼に対する消費者の意識・関⼼が⾼まりを⾒せており、⾷品流通工程においては、温度・衛生・品質管理⽔準の⾼度化が必要不可⽋となりつつある。
⼀方、卸売市場においては、これら管理⽔準が依然として充実していない状況である。
本場では、平成 28〜30 年度に⻘果部で低温卸売場の拡張整備を⾏ったところであるが、他市場では、閉鎖型施設の整備等により市場全体の低温流通を構築する動きも⾒受けられることから、今後の取扱数量・⾦額の回復・拡⼤、新たな商圏拡⼤に向けては、温度管理⽔
準を⾼めるための取り組みが必要不可⽋である。
図表 ２-４ 本場における卸売場低温化率
卸売場⾯積

低温化⾯積

低温化率

全国中央卸売市
場の低温化率⻘果部

8,085 ㎡

1,816 ㎡

22.5％

18.0％

⽔産部

8,223 ㎡

1,087 ㎡

13.2％

17.5％

市場全体

16,308 ㎡

2,903 ㎡

17.8％

（出典）内閣府規制改⾰推進会議⽔産ワーキンググループ資料（平成 30 年５⽉）
本場資料（平成 30 年９⽉時点）

13（6）加工場の活⽤状況
第 1 期事業により、加工場の整備は完了しているが、その後も量販店、外⾷チェーン等
からの加工ニーズは年々増加している。現在の加工場は全て活⽤され、稀に空き区画が出た
場合も数倍の応募倍率があり、アンケート結果からも場内事業者の使⽤ニーズの⾼い施設である。現在、加工場を確保できていない事業者は店舗や事務所等で作業を⾏っているが、⾼い⽔準の衛生管理が求められる中、新たに加工場を設けていく必要がある。
図表２－５ 加工場の現在の利⽤状況と将来の利⽤意向
⽔産部（全 33 社）

⻘果部（全 40 社）

全体（全 73 社）

現状

将来

現状

将来

現状

将来

事業者数

１６

２１

１４

１５

３０

３６

区画数

４５

５３

４４

６７

８９

１２０

※平成 30 年 10 ⽉仲卸業者へのアンケート結果より

14

第３章

場内事業者の課題認識と意向（検討部会の検討経緯）

再整備の検討にあたり、⼀般社団法人神⼾市中央卸売市場運営協議会において検討部会を設置
し、平成 29 年１⽉より議論を進めた。
検討部会は、仲卸業者、卸売業者、関連事業者及び⼩売業者から選出した委員で構成し、総括
部会、⽔産部会、⻘果部会の３部会を設置し、最終的な場内事業者の意⾒の決定は運営協議会理事会において⾏うこととした。
図表３－１ 検討部会の役割
役割
①総括部会

・本場を取り巻く状況、課題を踏まえた再整備計画の検討
・⽔産、⻘果両部会の内容のすり合わせ
・動線計画など市場全体として整理すべき項目の検討②⽔産部会

・⽔産・塩⼲の卸売場、仲卸売場及び冷蔵庫の再整備の検討③⻘果部会

・⻘果の卸売場、仲卸売場及び冷蔵庫の再整備の検討

３．１ 平成 27 年度調査結果
検討部会での検討に先⽴ち、平成 27 年度、場内事業者を対象にアンケート調査及びヒ
アリング調査を実施した。
その結果からは、近年の取扱数量・⾦額の状況を鑑み、取引の回復・拡⼤に向けて、売場における温度管理や商品保管・積込所、冷蔵庫、加工場の充実が求められ、特に、コールドチェーンの推進を求める傾向が強くみられた。
その他、通路、駐⾞場等の施設の運⽤・管理の適正化を図る必要性も指摘された。
図表３－２ 主な調査結果（目指すもの、求めるもの）①取扱数量・⾦額ともに厳しさを増す中、飲⾷店・ホテル等の販路拡⼤（特に、鮮魚部門では飲⾷店・ホテル、果実部門では量販店）②取引先（産地、飲⾷店、ホテル、量販店等）のニーズを満たす温度管理の推進（卸売場・仲卸店舗の低温化、冷蔵庫の場内整備）③商品保管所、倉庫、加工場の拡充④空き店舗の解消と代替機能（商品積込所等）の充実⑤駐⾞場等、場内運⽤ルールの徹底※平成 29 年 1 ⽉ 13 日合同部会資料より

15

３．２ 施設整備の方向性（平成 28 年度検討部会での意⾒）
平成 28 年度開催の検討部会では、市場を取り巻く状況や施設の課題を認識のうえ、施設整備の方向性について、意⾒を出し合った。
全般の意⾒としては、「今後の重要な取引先である量販店のニーズへの対応が必要である
こと」、⼀方で「⼩売店などへの⼩回りの利く対応も考慮していくべきこと」が挙げられた。
市場機能の改善・向上に関する意⾒としては、「市場全体の低温化が必要」「荷物の流れに応じた要所要所の低温化が必要」など⼀定の低温化を推進していくべきこと、衛生的なピッキングスペース（荷捌保管所）が必要であること、配達需要に対応するため仲卸業者の積込スペースが必要であることなどが挙げられた。
移転集約の対象となっている冷蔵庫に関する意⾒としては、売場に近く使いやすい場所に整備すべきこと、整備にあたって温度帯の違いや動線整理のしやすさなども考慮すべきことが挙げられた。
また、⾞両の駐⾞など場内の利⽤ルールの徹底を求める意⾒も挙げられた。

３．３ 施設整備の方向性（平成 29 年度検討部会での確認事項）
平成 29 年度開催の検討部会では、「⻄側施設の移転集約」及び「各売場の機能の改善・向上」をどのように進めていくべきか、施設整備の方向性を踏まえながら検討を⾏った。
まずは、現状敷地の中で⾼度利⽤や既存施設の再配置によりスペースを生み出し、⻄側施設の移転集約を⾏うことから検討を始めたが、絶対的なスペースの不⾜がある状況で、⼤型⾞両の通⾏の安全性を確保しつつ、円滑な業務を⾏うことが出来る施設配置は困難であることが課題となった。
次に、周辺敷地の活⽤の可能性も検討したが、⻄側敷地にあった状態と同様に、商品移動の回数や距離が増え、品質管理や作業の効率性に問題があることが課題となった。
こうした検討の結果、「埋⽴てにより敷地を確保し、再整備を進めていくべき」ということが検討部会の意⾒としてまとめられた。

３．４ 施設整備の方向性（平成 30 年度検討部会での整理事項）
平成 30 年度開催の検討部会では、公有⽔⾯埋⽴により敷地を確保する場合の場内動線
計画や施設計画、既存施設の機能強化について検討を進め、再整備基本計画について、次章のとおり整理を⾏った。

16

図表３－３︓施設整備の方向性（⽔産部会・⻘果部会での意⾒）⽔産⻘果

・市場の将来展望を含めた今後の方向性を共・今後は量販店対応を推進していくべき。⼀有することが重要。

方で⼩売対応も必要。

・量販店との取引は重要で、ニーズに対応す全般

る再整備が必要。

・将来、様々な状況に対応できるよう整備を進めるべき。

・⼩回りの利く対応の需要もあり、⼩売対応も考慮していくべき。
・取引先の違いで必要な機能が違うため、整備の優先順位付けが必要。
・現状と同程度のスペースが必要。

卸売場

・衛生管理⾯からは卸売場への⾞両の進入制・通路部分で対応しており、スペースの確保が必要。

限の検討が必要。
・空き店舗対策が必要。

・配達も増えており、仲卸会社の積み込みス

仲卸店舗

ペースの確保が必要。
・店舗の近くに保管所の整備が必要。
・⾬の中やトイレ付近でピッキングを⾏って

ピッキング
スペース

－

おり、スペースが必要。
・量販店からも求められており、優先的に整
備が必要。

駐⾞場

・場内のルールを徹底していく必要がある。

・⾞両の駐⾞など、場内の利⽤ルールを決めるべき。

・できる限り場内での整備が望ましい。全てが難しければ、超低温冷蔵庫、専⽤庫、⼀時保管所を優先的に場内に整備すべき。
・作業効率を考慮し、仲卸売場や荷捌きの近・遠いと使いにくく、メリットがない。少しでも近くに設置すべき。
・量販店対応には⻑期保存が必要であり、冷蔵庫の整備は不可⽋。

くに配置すべき。
冷蔵庫

・⼀般庫は低温化されたピッキングスペースと⼀体的な整備が必要。
・専⽤庫は温度帯の違いや動線整理のしやすさなどを考慮し、⻘果と⽔産で分けることも考えるべき。
・もう少し容量に余裕があると取引も広がる。
・搬出入スペースの確保は必要であるが、優先順位の整理が必要。

その他の
施設

・屋根付の配送センターや量販店に対応した
トラックターミナルが必要。

・配達も増えており、仲卸店舗⽤の⾞両駐⾞

・⾒学者⽤通路を整備するなど対策が必要。

スペースが必要。
・市場⾒学会のことを考えると仲卸売場の通路の拡張が必要。
・市場全体の低温化は必要。

低温化

・産地からの要請があり、信頼・安⼼を得る

・全体ではなく、荷物の流れに応じた要所要
所の低温化が必要。

・買受後の商品保管場所の低温化が重要。

・トラックがスムーズに搬出入できるよう
場内動線ため早急に整備が必要。

に、⼀方通⾏にすべき・⻘果物の取扱量は増加しており、施設配置
は市場全体で検討すべき。

・配置

・出荷の⾞両には⼀方通⾏は不便。出荷と入荷を分けて考えるべき。

※平成 29 年 2 ⽉ 7 日総括部会資料より

17

第４章

再整備基本計画

本場における施設の課題及びこれからの卸売市場に求められる役割を踏まえ、中⻑期的に生鮮⾷料品の流通拠点であり続ける卸売市場を形成していくため、以下の基本方針及び施設整備の方向性に基づき再整備を推進することとする。

４．１ 再整備の基本方針（1）⻄側敷地の施設の移転集約の完遂及び新たなニーズへの対応
再整備基本構想（平成 12 年 3 ⽉策定）に基づく⻄側敷地の施設の移転集約を完遂するとともに加工施設の拡充を図る。移転集約等にあたり、不⾜する⽤地は加工物流棟北側の公有⽔⾯埋⽴により確保にする予定であり、関係機関と協議調整を進めていく。

（2）東側敷地の既存施設の⽼朽化改修及び機能強化
⽼朽化が進む既存施設は、電気設備、給排⽔設備、シャッター等の⽼朽化改修を進めると共に、売場施設の再配置による物流の効率化、積込スペースの確保、コールドチェーン化など機能強化を図る。

４．２ 施設整備の方向性（1）場内物流の効率化
通路、入出荷バース、積込所など場内の⾞両動線の位置づけを明確化するとともに、通路及び各施設の利⽤ルールの適正化により、売場施設及び埋⽴地への円滑なルートを確保する。
売場施設の再配置に合わせ物流動線を再整理し、円滑な入荷・出荷の流れを確保する。
入出荷バース、積込所などは直射日光・⾵⾬対策として屋根を整備し、品質・衛生管理の向上を図る。
これらにより、⾞両及び物流の効率化を図り、市場内・外事業者の誰もが利⽤しやすい市場施設を実現する。

（2）冷蔵庫・買荷保管所の移転整備
第 2 期事業の対象施設である冷蔵庫及び買荷保管所（⼟物倉庫、⼀般倉庫）を移転整備し、作業の効率化、鮮度・品質の保持を実現する。
整備にあたっては、市場にとって必要な規模を充⾜するとともに、近年の⾞両の⼤型化等に対応する施設整備を⾏う。

18

（3）加工施設の充実
年々増加する加工ニーズに対応するため加工場の増設を⾏う。
整備にあたっては、市場にとって必要な規模を充⾜するとともに、各事業者が実需者のニーズに対応した設備を導入しやすい施設整備を⾏う。

（4）売場施設の⽼朽化改修と集約・再配置
卸売場棟、仲卸売場棟は、⽼朽化改修を進めるとともに、産地や消費者のニーズへの対応や現在の利⽤実態、中⻑期的な経営的負担も踏まえ、市場関係者にとって必要な規模・使い方に集約・再配置する。

（5）コールドチェーン・品質管理の推進
売場での温度管理施設の整備を進め、コールドチェーンの充実を図る。
また、各事業者がＨＡＣＣＰ等による衛生・品質管理を進めるための設備を導入しやすい施設整備を⾏う。

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４．３ 再整備基本計画（1）新規施設の配置と施設規模
新規施設（冷蔵庫、買荷保管所、加工場）は、場内事業者の利⽤動線や利⽤⾞両及び既存施設の配置を考慮し、埋⽴予定地に配置する。また、場内事業者の現在の利⽤状況及び今後の利⽤意向を考慮し、必要規模を整備する。
整備にあたっては、冷蔵庫、買荷保管所には、⼤型⾞両に対応した入出荷バース、転回
スペースを設けるとともに、冷蔵庫は、ドックシェルターなど実需者のニーズに対応した整備を検討する。
図表４－１ 施設配置図（案）

図表４－２ 施設規模
現状(従前)⾯積

計画⾯積

備考

冷蔵庫

14,145 ㎡

約 17,600 ㎡

3 階建て、保冷室容量約 9,400ｔ

買荷保管所

3,935 ㎡

約 2,000 ㎡

平屋建て－

約 1,200 ㎡

平屋建て

加工場

（注）上表の計画⾯積は基本計画段階でのものであり、確定したものではない。

20

（2）場内動線計画
場内通路を主要動線と補助動線、入出荷バースに区分し、現地で位置づけを視認できる
路⾯表示等を⾏い、運⽤ルールを徹底する。
主要動線は２門、５門、７門の各門と各売場棟、埋⽴予定地を結ぶ通路とする。⼤型⾞
両の通⾏を想定し、常時空間を確保する通路とし、⼀切の駐停⾞、作業、荷物の保管を⾏わないよう運⽤ルールを徹底する。
補助動線のうち、⻘果部、⽔産部で共⽤する通路は、主要動線と同様、常時空間を確保する通路とする。⻘果部、⽔産部のそれぞれが使⽤する通路は、実態に即した運⽤を⾏う。
入出荷バースは⼤型⾞両の利⽤を想定した入出荷のための停⾞、積み下ろしを⾏う空間とする。
また、買出人駐⾞場は、買出人の利⽤を第⼀に、近年の仲卸業者による配達需要も考慮した運⽤ルールを徹底する。
図表４－３ 場内動線計画

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（3）既存施設の⽼朽化改修と機能強化
卸売場棟、仲卸売場棟は建設から 30 年以上が経過し、設備の⼤規模な改修・更新が必要となっており、電気設備、給排⽔設備、シャッター設備など設備の⽼朽化改修・更新を実施する。
⽼朽化改修・更新とあわせ、機能強化のための再配置・改修を実施する。各売場の具体的な機能強化の内容は、今後、図表４－4 の視点により、引き続き場内事業者と開設者とで検討を進め、市場に求められる役割と事業者の費⽤負担とのバランスも考慮し確定する。
図表４－４ 各売場の機能強化の検討の視点

⻘果部

卸売場棟

仲卸売場棟

・低温売場を拡張整備し、品質管理及・空き店舗区画を活⽤し、買荷保管ス

び衛生管理の向上を図る。

ペースを確保し、物流の効率化を図（平成 28〜30 年度に先⾏整備）る。

・卸売場棟、北端事務所棟、北端スロ ・空き店舗が増加している現状を踏ま
ープ棟に分散している卸売機能（せえ、店舗区画を必要規模に集約する。

り場、生け簀、〆場、ピッキングス ・集約により生み出されたスペースに⽔産部

ペース等）を集約し、業務の効率化

荷捌保管所及び積込所を整備し、物を図る。

流の効率化を図る。

・卸売場棟の東側及び北側に屋根付きの入出荷バースを確保し、物流の効率化を図る。
・低温売場を拡張整備し、品質管理及び衛生管理の向上を図る。

※上記に限らず、コールドチェーン・品質管理の推進、場内物流の効率化など機能強化に繋がる取り組みについて継続して検討を進め、整備内容を確定する。

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４．４ 事業手法の考え方（1）卸売市場施設整備における交付⾦制度
施設整備にあたっては、農林⽔産省の「強い農業づくり交付⾦」の活⽤を予定しており、⼀定条件（工事費が 10 億円以上、既存の建造物に併設するものでない）に該当する場合、その事業方式について「原則として PFI 事業の活⽤を図る」ものとされている。

（2）第 1 期事業の事業手法
第 1 期事業では、埋⽴造成は市が発注する従来方式で、施設整備は PFI 事業（BTO 方式）で実施しており、整備後の維持管理については既存棟の⼀部の業務を含め PFI 事業者に委託している。
図表４－５ 第１期事業での PFI 事業の概要＜事業方式＞
・事業者が施設の設計・建設を⾏い、完成後、市に施設を引き渡し、事業期間を通して施設の維持管理業務を⾏う BTO 方式を採⽤＜事業期間＞
・平成 17 年１⽉から令和 16 年３⽉までの 29 年間（設計・建設４年間、維持管理 25 年間）＜業務範囲＞○新築施設（加工物流棟、南物流センター棟、関連棟）
・設計、建設、工事監理
・維持管理（建物保守管理、修繕、清掃、廃棄物処理、環境衛生管理、植栽維持）○既存施設（卸売場棟、仲卸売場棟ほか）・維持管理（清掃、廃棄物処理、環境衛生管理、植栽維持）○市場 PR 及び料理教室運営（3）事業手法の考え方
本計画に基づく事業実施にあたっての PFI 事業の活⽤の可能性について、公有⽔⾯埋⽴により敷地を確保する場合の埋⽴造成、埋⽴予定地内の施設整備、既存棟の改修・機能強化のそれぞれの事業ごとに PFI 事業活⽤による効果と問題点を整理し検討する。
事業手法としては、埋⽴造成及び既存棟の改修・機能強化は市が従来方式で発注することとし、埋⽴予定地内の施設整備については従来方式、PFI 事業、他の手法も含め事業手法を検討する。
①埋⽴造成◆市が従来方式で発注する
・埋⽴造成⾃体は免許申請の設計概要をもとに護岸の築造及び⼟砂の投入により埋⽴を⾏う仕様発注による工事となることから、⺠間のノウハウや創意工夫に基づく事業推進の余地は少なく、コスト削減効果は⾒込みにくい。

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・また、PFI 事業を採⽤した場合、施設整備の具体的な内容について場内事業者と調整を終えた上での入札となるため、従来方式に⽐べ⻑い期間を要する。
・敷地の確保は再整備事業の基本であるため、PFI 事業の進捗に左右されることなく、公共が主体となり円滑に基盤整備を進めることは、事業推進上有益であり、市が従来方式で発注することが望ましい。
②埋⽴予定地内の施設整備◆従来方式、PFI 事業、他の手法も含め、事業手法を検討する
・PFI 事業により実施した場合、PFI 事業者が新築施設の設計、建設、維持管理を⼀体的に⾏うことで、効率的・効果的な事業推進を図ることが可能となる。
・しかしながら、現在の市場施設は、第 1 期事業の PFI 事業者が、新築整備した施設以外の施設も含め、清掃や廃棄物処理等の維持管理業務を⼀体的に実施している。
・維持管理業務まで含めた PFI 事業（BTO 方式）を実施した場合、市場内で維持管理を⾏う事業者が複数存在することになるが、維持管理業務は、市や多数の場内事業者との日々の調整を要する業務であり、その責任分担を明確にしながら、効率的な業務を⾏うためには、現在の PFI 事業者が⼀体的に⾏うことが望ましい。
・設計、建設のみの PFI 事業（BT 方式）も考えられるが、維持管理業務がないため施設
整備完了時点での施設の買取りとなり⺠間資⾦の活⽤による財政⽀出の平準化は⾒込めず、事業者にとっても設計、建設のみで特定目的会社（SPC）の設⽴が必要となる。
・⼀体的な設計、建設により⺠間ノウハウを活かす手法としてはデザインビルド方式もあり、今後、従来方式、PFI 事業、他の手法も含め、最適な事業手法を検討する必要がある。
③既存棟の改修・機能強化◆市が従来方式で発注する・場内事業者の意向を反映した設計、建設を⾏うため、限りなく仕様発注に近くなり、PFI事業を導入したとしても⺠間ノウハウの活⽤は限定的になり、コスト削減効果も⾒込みにくい。
・また、既存施設の改修であり、不具合が発生した場合の責任分担を明確にしていくことが難しいと考えられる。
・機能強化の実現に向けた場内事業者との継続的な検討・調整に⼗分な時間を確保するためにも、市が場内事業者との調整を密に⾏いながら実施設計を⾏い、工事発注する従来方式が望ましい。

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４．５ 概算事業費
施設整備に係る事業費は約 205 億円と想定する。
（うち、埋⽴︓約 25 億円、新築施設整備︓約 139 億円、既存施設改修︓約 41 億円）
施設整備費は、引き続き検討を進める既存施設の機能強化に係る整備内容の確定や設計を進める中で、今後精査していく。
また、整備にあたっては、出来る限りの整備費の削減の工夫と交付⾦の確保を図り、使⽤料の抑制とともに、健全な市場会計の確保を図っていく。

４．６ スケジュール
公有⽔⾯埋⽴については、関係機関と調整の上、港湾計画の変更や埋⽴免許取得など必要な手続きを進め、令和元年度の着工を目指す。
新規施設の整備は、令和６年度の着工、令和 9 年度の供⽤開始を目指す。
既存施設の改修は、隣接する海⾯の埋⽴てに伴う施設配置や動線計画により⼤きな影響を受ける⽔産部より順に進め、概ね下記のとおりを想定している。
図表４－６ スケジュール
令和元年度

２年度

３年度

埋⽴て手続き埋⽴て工事
施設建設工事（埋⽴予定地）既存施設改修工事

25

４年度

５年度

６年度

７年度

8 年度

9 年度