［巻頭言］

二地域居住でリスク回避
社団法人

伴

襄

建設広報協議会会長

今回の東日本を襲った大地震と巨大津波そして原発事故では、拠点を集中させることの脆さ危うさを、つくづく思い知らされた。集中立地した工業部
品などの生産設備が壊滅したのはその典型で、生産拠点を分散再配置する動きとなっているが、東京に主要機能が余りにも一極集中しているリスクも、回避措置を急がなければならない。
拠点を分散させてリスクを回避する必要性は、何も経済インフラに限ったことでなく、生活インフラである住宅も、多元化分散化できればリスク回避につながる。今回も、被災地外に別の住まいがある人はつらい避難所生活を避けることができたし、東京でも、別荘や西の方面に居住先のある人は原発
汚染の影響や計画停電を避けて「疎開」をした。
その意味で国土交通省提唱の「二地域居住」策は、もともと地域活性化を目的としているが、住宅のリスク分散策としても大いに見直されてよい。この場合、できるかぎり居住形態を異にするように、東日本なら西日本に、太平洋側なら日本海側に、大都市なら地方都市に、都心なら郊外に、海の傍なら山の上に、マンションなら戸建にという具合に、他の一方を選択できればなおいい。 2 軒目はレンタルでも中古住宅取得でもよいが、それぞれの地域
コミュニティにしっかり入り込むという心掛けも大事なことだろう。内需創出効果は、新築はもちろん大きいが、中古でもリフォーム需要があるし、700 万戸を超えるといわれる空家の解消策にもなる。
2 軒目のマイホームを持つことは、決して贅沢策などではなく、災害列島に住むという宿命からの自衛策であるから、国としても低利融資や税の減免などあらゆる支援措置を講じて、強力に後押しをするべきだ。住宅の安全基盤を確保した上で、多彩な住まい方によって生活空間を豊かにし、暮らしを
エンジョイできるとなれば、明るい夢のある政策テーマになるのではないか。
目次●2011年夏季号 No.81［巻頭言］二地域居住でリスク回避

伴 襄

1［緊急座談会］震災復興と都市政策・住宅政策

薄井充裕・金本良嗣・渋谷和久・森地 茂・山崎福寿［特別論文］マンションの管理と老朽化・震災対策の法的隘路

福井秀夫

2
17

［論文］借地借家法改正後の居住形態選択と経済厚生の変化

瀬古美喜・隅田和人［論文］不動産競売価格と占有権保護

井出多加子・岩田真一郎・田口輝幸

2639［海外論文紹介］耐久消費財と家計のエネルギーと水の需要量の関係

森田 稔
エディトリアルノート
センターだより

48

25
編集後記

48

45

緊急座談会

震災復興と都市政策･住宅政策
薄井充裕 日本政策投資銀行設備投資研究所主任研究員
渋谷和久 国土交通省総合政策局政策課長
森地 茂 政策研究大学院大学特別教授
山崎福寿 上智大学経済学部教授（進行）

金本良嗣 政策研究大学院大学教授・学長特別補佐
3 月11日に起きた東日本大震災は、これ日の発災後わずか 4 日間で、とりあえず被災地

までにない規模と範囲の災害であり、内閣府ののそれぞれの市町村に入れるような道路啓開を試算によれば、16∼25兆円のストックが毀損し行なったことです。海沿いを通っている幹線道たと推計されています。さらに、原発事故に起路（45号線）はすべて冠水してずたずたに切断因する電力不足や放射能問題に対する様々な対されてしまっていて、これが開通するまでには応などを含めると、日本の社会・経済は長期に相当時間がかかる。しかし、東北を縦断してい金本

わたって厳しい局面が続くことが予想されます。 る東北自動車道あるいは 4 号線は津波の被害を
こうした状況を受けて、政府の「復興構想会

受けていませんでした。そこで、東北道と 4 号

議」は、 6 月末をめどに復興プランの第 1 次提線という基幹道路から東方向に各市町村に向か言をまとめる予定だといわれています。

って延びている道路を、県道や市町村道を含めそこでまず、今日現在（ 4 月22日）の被災状て、次から次とポイントを決めて、まさに「く況と復旧作業について整理したうえで、今後のしの歯」のような形で開けていったわけです。

課題をピックアップし、それをベースにして、そしてわずか 4 日間で、相当迂回はするけれど

主として都市政策・住宅政策の視点から、復興

も、すべての被災地に道路アクセスができる状対策の現状と今後の方向性などについて、中長態を作ったわけです。

期的な視点から議論していただきたいと思いま

交通ネットワークの復旧については、各部局が「縦割り」で頑張ったことが特徴的でした。

す。

「縦割り」というととかく批判されることが多復旧作業と被害状況

いのですが、今回はそれぞれの部局が競いあう
ような形で、一刻も早く復旧しようということ
で、港湾も鉄道も道路も空港も、かなり早いピッチで復旧することができたと思います。

●交通ネットワークの復旧
最初に国土交通省の渋谷さんから、被害

鉄道は、海沿いは復旧の目処が立っていませ

状況や復旧作業の現状についてお話しいただけ

んが、在来線の東北本線は 4 月21日には全線開ますか。

通し、東北新幹線も29日には開通しました。空渋谷

まず復旧作業に関していうと、特筆すべ

港については、発電機を回しての運営で管制もきは、東北地方整備局がかなり頑張り、 3 月11

完全ではないのですが、すでに仙台空港が暫定金本

2

季刊 住宅土地経済

2011年夏季号№81

座談会出席者写真

左から、森地氏、金本氏、薄井氏、渋谷氏、山崎氏

的な供用を開始し、民間の JAL と ANA が運受けたのは、人口16万都市の石巻市で、市街地航を始めています。また、発災直後から山形とのエリアが相当広いのですが、平坦な土地なの

花巻の空港が使えたので、自衛隊や米軍も含め、 で、用途地域のほぼすべてが被災してしまって
山形と花巻を拠点にして、そこから道路を使っいます。高台への移転の話が出ているのはこのて被災地に入るといった支援体制が早い段階かような地域ですが、移転できる土地を探すのは

ら確立されていました。

容易ではないのも事実です。実は、三陸地方は港湾については、いくつかポイントで開けて明治以降、1896年と1933年に三陸津波を経験しほしいという要請がかなりありました。港湾のていて、昭和の三陸津波で今回と同じような被場合、港湾自体の施設被害もさることながら、害があり、その時も集落ごと高台に移転してい海の中に膨大な量の瓦礫があるために船舶が着ました。

岸できない状態だったので、航路上の海中の瓦

1993年の北海道南西沖地震では、防災上の観礫の除去を海上保安庁等と共同して行ないまし

点から奥尻島の青苗地区を高台に集団移転しまた。特に仙台塩釜港は、塩釜港区に石油の備蓄したが、若い世代は高台に移転したものの、漁基地があり、石油タンクに石油を供給すること

師たちの多くは海のそばに残りました。その人が急がれました。発災直後からガソリン不足がたちのために宅地をかさ上げし、避難路を整備

言われ、非常に危機的な状況だったので、何とし、避難タワーを整備しました。しかし、青苗

しても塩釜港区をピンポイントで開けようとい地区と石巻市では人口規模がかなり違うので、うことになったのです。

同じような対応ができるかどうかも含め、検討している最中です。

●被害の状況

現在、石巻市では、応急対応として、道路な被害の状況については、国交省都市局がどの基幹的なインフラの応急復旧はしているの実際に現地に足を運び、現地に入れない状況のですが、地震で地盤が約 1 メートル沈下してしときには航空写真などで見て、おおよそ 3 つのまい、満潮になるたびに道路が水につかってしパターンに分け、国交省の資料では青と黄と赤まう。海岸保全施設も多くが被災しているので、の 3 色に色分けして示しています。

土嚢を積んだりしてとりあえずの対策を施し、渋谷

市街地がすべて壊滅的な被害を受けている地

河川の堤防も被災しているところもあるので、域は赤色で示されています。最も大きな被害をこれから出水期を前に、緊急対応に追われてい震災復興と都市政策・住宅政策

3

内閣府副大臣と環境省の政務官を中心に、国交るのが現状です。
次に、黄色で示されているところ。 2 つの大省も入って対応の検討を進めています。瓦礫処

きな集落のうち海側の市街地は津波で壊滅的な理の事業主体は市町村ですが、今回は自治法の被害を受けましたが、山側の市街地は比較的被包括受託の規定で、県が受託して行なう方向と害が少なかった。そういうところは、復興のパなりました。また、仮処分場がないことには瓦ターンとして、その残っている地域をベースに礫を片付けることができないので、国交省とししてコンパクトにまとめるというように、復興ては、仮置き場として港湾の用地などを提供すの拠点がある程度見えてきます。水につかってることにしています。

しまったところは基本的には都市機能はあまり

応急仮設住宅については、 7 万2000戸が必要

入れないで、農地にするとかいろいろな議論がだと言われていますが、遅いということでたい

地元でなされています。

へんお叱りをいただきました。仮設住宅を建設

さらに、青で示されているのは内陸部です。

する適地を探すのがそもそも難しいということ

宮城県栗原市は、震度 7 の強震があったにもかもあります。輸入材の活用など、指摘されたこ

かわらず、建造物がかなり残っています。宅地とを 1 つずつつぶしていき、住宅局の職員が資の被害はありますが、内陸部は復興が比較的急材工場に直接お願いしたり、かつてないことをピッチで進んでいるという状況です。阪神・淡行なっていて、その結果、なんとか目処がたっ

路大震災後の16年間に耐震化を相当進めてきたてきました。

結果だと指摘される方もいます。
●復興に向けて●下水道・瓦礫処理・仮設住宅

渋谷

渋谷

興に向けての課題についてお話ししたいと思い

ただ現時点では、まだ被害状況の調査も十分できない状態です。自治体が大々的な調査

ちょっと長くなりましたが、最後に、復ます。

に人員を割けないので、国交省の職員が各自治

まずは居住の確保です。応急仮設住宅が急が体に行ってアシストしています。今回の一次補れるのですが、仮設だけではなく、公営住宅も正予算でも、道路や河川の復旧に関しては、被含めて検討しなければいけない。また、高齢者害調査済みの部分しか計上できていません。調

向けの介護サービスなどのついた新しいタイプ

査をしないと正確な被害状況が把握できないかの公営住宅なども整備して、避難所→仮設住宅

らです。

→公営住宅という 3 ステップだけではなく、避一次補正予算で下水道では処理場等の復旧の難所から公営住宅、あるいは民間賃貸住宅など、予算額を計上しています。下水道の処理場はす

様々なパターンを想定して、居住確保に向けた

べて海側にあるので、今回の津波で壊滅的な打施策を急ピッチで進めています。

撃を受けました。下水処理場が機能していない

都市の復興については、高台移転や防災集団

ので、一部ではマンホールから汚水があふれて移転という仕組みは当然あります。さらに、阪いる。そこで、下水処理場を応急的に修理し、神・淡路大震災のときに作った「被災市街地復

簡易な消毒をしたりしてとりあえず使っていま

興特別措置法」を使うことも考えられます。 2

す。しかし、これから暑くなると大きな問題に段階の都市計画で、とりあえず道路などの都市なるので、下水道復旧は急務といえます。

計画を先にやり、 2 年間の建築制限をかけ、ま瓦礫の処理もなかなか進んでいません。省庁の管轄でいえば、瓦礫は災害廃棄物なので環境省の事業になります。内閣府で検討会議を作り、4

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2011年夏季号№81

ちづくり協議会等で議論していただき、 2 年後に都市計画を決めるというものです。
ただ、それは都市計画区域の場合であり、今座談会出席者写真

回は農地などもかなり被災しています。したがって、これから住まい方や土地利用のあり方を、
農地と市街地を入れ替えたりすることも含めて考えていかなければいけません。そこで現在、農水省と国交省都市局で、都市計画法と農振法の手続きをばらばらではなく一体として行なう
ような仕組みを模索しているところです。
それから、水没した地域の土地を買い上げる
べきだという議論もあります。過去の災害でのケースを見ると、雲仙普賢岳のときは、特別警
戒区域について、火砕流が通ったところは導流堤を造るために砂防事業で買い上げるという形を取りました。奥尻島の場合は、防災集団移転という形を取りました。2005年の福岡県西方沖地震で大きな被害を受けた玄海島では、住宅局の小規模住宅地区改良事業ということで買い上

渋谷和久（しぶや・かずひさ）氏
1959年東京生まれ。東京大学法学部卒。国土交通省入省後、内閣府防災担当企画官、国土交通省都市計画課室長、九州地方整備局総務部長、国土交通省大臣官房広報課長等を経て現職。

げて整備をして、それを再度分譲するという形にしました。また、急傾斜地で、山を切り事実で す。
「地 震」は、中 国 四 川 省 の 大 地 震、阪上宅地のようなものを整備できる事業もあるの神・淡路大震災よりも巨大なものでした。「水で、いろいろな既存の事業をフル活用して、そ害」は、米国のハリケーン・カトリーナやイン

れぞれの地域のニーズに合った対応をしていき

ドネシアのスマトラ沖地震による大津波に匹敵たいと考えています。

します。
「原発事故」のレベルは、米スリーマ
イル島原発事故を越え、旧ソ連のチェルノブイ

東日本大震災の特徴と金融支援

リ原発事故と同じレベル 7 の大事故です。幸い、「テロ」は起きていませんが、「電力供給障害」
は、カリフォルニアの電力危機よりも大規模か
つ長期にわたると考えられます。

●大規模・複合型災害

加えて今回は、大規模なサプライチェーンの次に、復旧や復興には巨額の資金が必要

途絶という深刻な経済問題も発生しています。

になり、いかに無駄のないようなおカネの付け

このように東北大震災は日本のみならず、世界方をしていくかが重要になります。そこで、政でもこれまで例のない「大規模かつ複合型災策投資銀行の薄井さんに、資金面での復興支援

害」だということです。そのうえで、あえて今などについてお話しいただきたいと思います。

回の東北大震災の現下の課題を考えると、①非薄井その話をする前に、まず、今回の東日本

常に広範な地域にわたる罹災、②都市の復興の大震災の特徴についてまとめてみました。これ

見通しが極めて不透明、③エネルギー確保へのまで私たちは、⑴地震、⑵水害（ハリケーン、

不安（エネルギー政策全般について見直しの必洪 水、津 波）、⑶ 原 発 事 故、⑷ 見 え な い 恐 怖要性）という 3 点が浮かび上がってきます。

金本（テロ）、⑸電力供給障害などの災害に直面してそこで、全体を俯瞰しつつも、具体的な施策

きましたが、今回の東日本大震災は、⑷以外ほについては、時間軸ごとに順次制度的手当てをとんどすべてで最大級のものだったということ講ずるなど、ステップを刻んだ対応が必要です。
震災復興と都市政策・住宅政策

5

さらに、地域が広範、復旧・復興対象も多様と対する金融的支援を時間軸に沿って考えると、いう特質から、類型に応じた支援パッケージを

震災発生後 4 月末までがフェーズＡで、いわゆ複数用意することも必要だろうと思います。

る「緊急対応」の期間です。現時点の情報によれば、連休前半に第一次補正予算の編成が終わ●金融面での支援パッケージ

るということで、危機対応業務について 3 兆円

薄井

さて、特に産業に向けての金融という面程度の計上があると伝えられています。それにから言うと、いちばん深刻な影響を受けている

続くフェーズＢでは、地場企業の支援、ライフのは漁業と農業かもしれません。そこで、系統

ラインやインフラの本格的な復旧に対する支援、上部である農林中金などが全面的に対応してい中央資本の工場等の復旧支援があり、もう少します。また、地場産業支援などの金融機能では長いスパンで見れば、東北地域へ立地促進も考信金ですが、石巻や気仙沼などでは信金も地域えなければいけない。例えば、復興特区という金融機関としての機能が従前のように果たせなアイデアがあると聞いていますが、特区制度をくなっているので、系統上部たる信金中金が全活用したモデル地区をどのように作っていくか、力で対応しています。さらに、商店街は商業組

災害に強い公共インフラの整備という点では合等があるので系統上部である商工中金などがPFI（Private Finance Initiative）という手法で、これもきめ細かく対応しています。

できるだけ民間主体が力を持ってできるような

一方、地方銀行は概念的には系統上部がないので、日本政策投資銀行は地銀に対する金融的仕組みを本格的に考えなければいけないと思います。

な協調、支援を重点的に考え、地元地銀と一緒に復興ファンドを作るというようなことを今後、積極的にやっていきたいと考えています。
金融全般では、罹災地の産業復興、自治体と震災復興対策の基本方針を！

連携したインフラの再整備、地元企業向け金融などがあります。また、今回の大震災は、日本●現地を見ての感想の産業への信任維持という点が突き付けられて

金本 森地先生は現地視察をされたり、いろいいるので、万全の体制で企業の資金繰り、あるろなところで提言のとりまとめをされたりしていは体力が弱っている企業については財務基盤いますね。

の強化、さらには、 1 日も早いサプライチェー

森地 まず、現地視察の感想をいくつか申し上ンの再構築が必要だと思います。同時に、もうげます。一つは被災地の距離感についてです。

少し長いスパンになるかもしれませんが、エネ

今回の被災地を北のほうからみると、岩手県のルギー確保への対応ということで、火力発電等

八戸から宮古は約150キロあり、その間にあるの電源の早急な復旧や代替エネルギーの普及促

大きな町といえば久慈だけです。中心的な機能

進、さらには太陽光など分散型エネルギーの導を果たす都市は 3 つしかないということです。

入なども急がれます。

宮古・釜石間は約40キロですから、主要なサー

二次被害についてどう考えたらいいのかとい

ビスを得られるような都市へは約 1 時間でいく

う問題もあります。計画停電やサプライチェー

ことができます。南に下ると都市の間隔はもうン途絶の影響、計数面では把握がしにくい風評

少し近くなる。もちろん、被災地を全面的に再被害をどう考えるか、などマクロ経済に与える

編することなど考えていませんが、診療科が揃

さまざまな問題があります。

っている一定規模の病院がどこにあるかとか、

地域・産業・エネルギーという三つの問題に
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高校をどこに配置するかとか、中心都市的なサ座談会出席者写真

ービスをどこで受けられるかということから見ると、この距離感をどう理解するかが一つのポ
イントになります。
もう一つは優先順位についてです。現地を見る前は、漁港などはそのまま復旧すべきではな
いと思っていたのですが、実際にみてみると、どうも様子が違います。大きな港は壊滅的に被災し、防潮堤がなくなったりしていますが、小さな漁港は、ケーソンがひっくり返ったりしているのが見えるわけです。漁民感情としては、
そのケーソンをちょっと起こしてくれればいい、などと思いたくなる光景です。しかし、それはものすごく巨大なもので、ちょっとやそっとでは動かせるものではないのです。したがって、すべてを一度にやることはとてもできないので、
早く集中的にやる優先順位を決めるしかないと思います。例えば、中核的な港を優先して、他

薄井充裕（うすい・みつひろ）氏
1953年愛知県生まれ。早稲田大学政治経済学部卒。日本開発
銀行入行後、日本政策投資銀行政策企画部長、総合企画部長、
関西支店長、常務執行役員等を経て現職。取締役常務執行役員兼務。著書：『ＰＦＩと事業化手法』（編著。金融財政事情研究会）ほか。

の漁協の人も一緒に使えるようにするとか、復旧事業に関しては漁業権を要求しないようなとうこと。また、どのくらいの人が亡くなっていころから先にやっていくということです。そう

るかで地元の士気はまったく違うということでいう過程の中で、ある地区は漁港ではなく観光す。たぶん次の復興段階でこれが大きく効いてポートに再編するということも必要なのではなくるでしょう。

いかという印象を持ちました。
三つめは、津波の巨大さについてです。津波●五つの基本方針の被害については、もっぱら防波堤を越えたと

森地 実は、政策研究大学院大学の教員有志で、きの高さと、どこまで浸水したかということば「東日本大震災復興体制に関する緊急提言」をかりが報道されますが、現地を見てわかることまとめました。今回、各省庁はそれぞれの分野

は、凄まじいばかりの津波の破壊力です。例えで活動していますが、住宅はこうしますとか、

ば、信じ難いことですが、橋梁の 5 メートルほ瓦礫はどうしますとかいう情報ばかりが毎日の

どの橋脚がぼっこり折れている。船がぶつかっようにバラバラ来るだけでは、地元の人にとったわけではありません。実際、まるで鉄の塊のてみれば、これからの生活設計などできません。

ように時速100キロ以上の速さで水がぶつかっ組織を立ち上げることや財源論については提唱てきたわけですから、ひとたまりもありません。 されているものの、さまざまな各論を調整し、この衝撃力、船など浮遊物による力、浮力、そ具体化するための基本方針を立てるという本来

して引き波という格好で持っていかれるというの官邸の仕事がなされていないからです。

構造なので、津波の外力はとてつもなく大きい。

早急に必要な基本的事項についての方針を示したがって、巨大な津波の力でも壊れない構造

し、復興政策に関する国民、政府内の合意形成

物を造るというのは、原発は別として、無理だの基本原則を示すことを目的として、私たちはということです。

次の五つの基本方針を提言しています。

四つめは、地域によって被災状況が違うとい

第 1 は、通常の日本の意思決定方式から転換
震災復興と都市政策・住宅政策

7

することです。日本ではもともと、各省庁にし第 4 の基本方針は、早急に必要な四つの分野

ろ、組織にしろ、ボトムアップでいろいろな意

別基本方針を提示することです。一つは住民の思決定を行なってきました。役所で言うと、各生活再建に関する基本方針です。まずは、集落

課がいちばん情報を持っていて、その情報と意

再編や土地利用再編を原則とすることを宣言し、思決定の流れは一致していたわけです。ところ

再編に対するインセンティブの方策を提示して、が、政治主導とかトップダウンとかと言われる

立地条件等を考慮しつつ自治体や住民との調整ようになり、その情報の流れをまったく変えなを進めることです。また、避難住宅が何カ月後いでトップダウンでやるものだから、すべてがに何万戸できるという話よりも、住民が生活再思いつきの話になってしまうわけです。

建のめどが立てられるように、何カ月後にはプ

そこで、復興地域づくりに当たっては、戦略

ライバシーの保てるような住環境を用意し、何性レベルの低い側から発想して戦略性の高いほカ月後にはこういう状況にし、さらに何カ月後うへ思考を拡大するという従来の政策立案を逆には自分たちの家が建てられるというような時

転して、戦略性の高い側から発想して現実的な間軸上の目標を明示することこそ重要です。

側へと思考を拡大する方式に変えるということ

もう一つは、防災システムに関する基本方針です。また、各省庁の部分政策からの積み上げです。小集落については高地の居住や、複数集でではなく、地元にとって必要であり、かつ長落の統合を原則にして、自治体と住民とすぐ協期的に望ましい地域のあり方を想定したうえで議すると政府は言うべきです。また、高台に用部分政策を考えることです。

地をみつけることがむずかしい地域で、医療や第 2 は、広範で正しい情報把握に基づく意思福祉などの広域サービスを担っている地域では、決定に変えることです。具体的には、政府が広ハードとソフトの施策を組み合わせた防災シス

範な分野の情報を収集して活用すること、政策

テムと望ましい土地利用再編を目指すことにな

代替案のアイデアとその影響分析に関して官僚ります。

システムをよりいっそう活用すること、省庁内

さらに、農水産業の復興については、基本的政治家の意思決定と時間管理に関する原則を再には、農地や農機具とか、漁船や養殖設備など

確認することなどです。

が個人経営による再建が困難な場合、企業化す

第 3 は、政府、自治体、民間、住民の役割分るか、あるいは集団化することについて特別の担と調整に関する仕組みを明確にすることでインセンティブを政府は用意するという宣言をす。 具体的には、各組織に対して、 1 カ月、先にすることです。そのインセンティブの中身

3 カ月、半年後までに期待する業務や行動を提はそれからでもいいのです。

示する。そうすればみな一所懸命やってくれる。

財政・金融については、先ほど薄井さんから

また、各省庁では、省内で処理するテーマ、各お話がありましたが、一つは復興財源として民省庁で調整しなければいけないテーマ、それか間資金活用のために PFI 法案の修正を行なう

ら価値観を伴うので官邸で意思決定してもらわことです。民間資金を活用して社会資本整備をなければいけないテーマという具合に分類して行なう PFI では、国や地方自治体が基本的な対処することです。さらに、政府内の調整の仕事業計画をつくり、資金やノウハウを提供する

組みを再構築すること。各大臣は、それぞれの民間事業者を入札などで募るわけですが、少な政策は正しいかどうかということと、上記のテ

くとも全部国がやるよりは民間の資金でやったーマ分類がそれでいいかどうかということだけほうがいいに決まっているし、海外のように補を判断して、閣議に持っていくか、あるいは官助金入札的な PFI 法にし、かつ短期間で事業邸に持っていくようにする。

着手できるよう改善しておけば、だいぶ助かる

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座談会出席者写真はずです。ただ、今回出された PFI 法はこんな事態を想定していないので、これをすぐ今回で使えるように改正するということ。また、経団連や商工会議所に PFI で何ができるかという呼び掛けをすることです。日本では、地方公共団体と民間事業者が契約や協定を締結して、従来公共が行なっていた事業を経営・運営する権利を民間事業者に譲り渡し（「コンセッション」）を行なった企業はないので、そういう意
味では非常にいい舞台になる。
第 5 の基本方針は、自治体への緊急人的支援の実施です。具体的には、当面の自治体行政についての人的支援と、地域づくりや都市計画の専門家の派遣です。集落再編や土地利用再編には専門家が住民と十分協議して進めることが必要不可欠であり、阪神・淡路大震災の頃と比べると住民協議（PI：Public Involvement）の知森地 茂（もりち・しげる）氏
1943年京都市生まれ。東京大学工学部土木工学科卒。日本国
有鉄道入社後、東京工業大学工学部土木工学科助教授、同教授、東京大学大学院工学系研究科教授、政策研究大学院大学教授などを経て、現職。著書：『挑戦 日本再生――「公」と「私」の境界を超えて』（共著、NTT 出版）ほか。

識と方法の蓄積が進んでいるので、被災地外の自治体や政府関係機関の専門家の招集と 3 日程

として何ができるのかということを考えました。

度の PI 研修の実施を早急に実施することです。

第一は、仮設住宅についてです。今回は、仮

また、地籍調査を実施するための人的支援が設住宅の建設が遅れていることに加えて、もと必要です。地籍調査がないと、土地の権利関係

もと仮設住宅を造る用地がないという問題も指が特定できず、土地利用再編や公共施設復興に摘されています。しかし、一方で、全国的にみ支障をきたすので、早急にその実施体制を整えると、公営住宅と民間の賃貸住宅を合わせて約ることです。瓦礫処理と地盤沈下対策のために、 700万戸の空き家があります。別に全国の空き
環境学、地盤工学、港湾工学などの専門家によ家を対象にしなくても、被災地の空き家を受ける支援体制の整備も必要です。

入れ先にした仕組みを考えるべきだと思います。
仮設住宅を造り、さらに本格的な住宅を造ると震災復興を経済学で考える二重投資になるので、そういう無駄を省くわけです。
具体的には、避難している人が民間賃貸住宅
や公営住宅に入れるように、転居費用を補助す●バウチャーによる家賃補助

るとともに、避難者に「住宅バウチャー」を発金本行することです。仮設住宅 1 戸当たり300∼400

次に山崎さん、震災復興について経済学の観点からのコメントをお願いします。

万円かかるといわれているので、月額15万円の山崎

バウチャーを 2 年間支給できる計算になります。

私は、今回の東日本大地震によって発生した被災地の困難や、原発事故がおよぼした

多くの人にとって地元を離れるのは抵抗がある

人々の暮らしに対する障害を、市場メカニズム

かもしれないので、できるだけ近隣の都市の賃を通じて、被災していない人々の少しずつの努

貸住宅に入れるようにする。バウチャーを使う力によって分担して共有するために、経済学者と、分配上も不公平でない仕組みが作ることが震災復興と都市政策・住宅政策

9

政府は今度こそ本気で、全国的に地震対策にできるはずです。

取り組まざるを得なくなりました。そのために●譲渡可能な開発権

は、経済学者が以前から提案しているように、

山崎

第二は、被災地の再開発についてです。

建築物に対する固定資産税を撤廃する。建築の政府はまず、すべての地域を復興させることは固定資産税は自治体の重要な財源になっている

できないと言明すべきです。今回、壊滅的な被ので困るという意見もありますが、代わりに土害を受けたところに同じような集落を作るのは地に対する固定資産税を 2 倍に増税すればいい。

きわめて危険であり、居住者にとっても社会に普通のサラリーマンが家を新築すると、上物ととっても望ましいことではないからです。しか土地とほぼ同額の固定資産税がかかっているのし、そういう地域で開発がいっさいできないとで、上物の固定資産税を撤廃して代わりに土地いうことになると、土地の所有者は地価がゼロの固定資産税を 2 倍にすれば、自治体の財源もになってしまい、権利放棄と同じことにならざ

痛まないですむわけです。

るを得ません。

四つめは、東北の農業、漁業をどのように活そこで、地籍調査を行なったうえで、危険な性化していくかという問題ですが、農業につい地域として開発規制された地域の土地所有者にては、法人参入の自由化を積極的に推進し、参は、譲 渡 可 能 開 発 権（Transferable Develop-

入企業には、被災者を積極的に雇用するよう義

ment Right：TDR）を与えて、開発可能地域

務付けることです。また、漁業については、従の開発業者に売却できるようにする。その開発

来のオリンピック方式を廃止して、漁獲量の枠権を買わないと内陸の他の都市での開発ができは船舶ごとの総量規制に改める。これで、漁業ないようにして、いわば再開発できるところの従事者の所得は上昇するはずです。そして、東人たちが、収益の一部を開発できないところの

北地方を経済特区にして、TPP（環太平洋戦

地権者に再分配できるような仕組みです。

略的経済連携協定）に参加することを前提としもともと風光明媚な地区に開発規制をかけると地元の土地所有者が不利益を被るということて、特区制度の中で規制緩和して復興させるということが考えられるべきです。

から考えられた仕組みですが、開発規制によって発生する不利益を、開発地域の地権者が負担● PFI と PPPすることになるわけです。これは、公平性を担

渋谷 ところで、薄井さんと森地先生から PFI

保するために、開発規制区域の土地所有者にもの話がでましたが、今回は官の施設と民の施設開発利益を分配するための有効な手段です。

が同時に被災しているので、公共施設と民間施●建物固定資産税の減免と経済特区

るいは PPP（Public Private Partnership）の活

山崎

三つめは、長期的な問題ですが、津波や用が想定されることになります。ただ、今この地震に強い住宅や工場・オフィスの供給を促進

瞬間、PPP/PFI と言っても、まだそういう段するために、再開発のための固定資産税は非課

階ではなく、とりあえず政府が全面的に出て復税とすることです。全国にも地震に弱い建物が旧の作業が急がれるというイメージが先行して数多く存在するのは、地震に強い建物に改築すいるのも事実です。

設を同時に復興しようとすると、当然 PFI あ

ると建物固定資産税が上がってしまうからです。

冷静に考えると、PPP/PFI の重要性はこうしたがって、安全な街を作るために、建築物にいう場合にこそ効くのだというのはおっしゃる

対する固定資産税・都市計画税を一律非課税ととおりだし、サービス購入型だけではなく、中するわけです。

長期的な話とすると、例えば三陸縦貫道路をこ10

季刊 住宅土地経済

2011年夏季号№81

座談会出席者写真

れから整備するとなれば、インター周辺の開発などを行なう必要がある場合は、まさに PPPとしてできると思います。もともと三陸縦貫道
路は津波災害の際の迂回路ということも想定して造っているところがあるのですが、岩手県からは復興道路として早期整備を要望されています。その場合、沿線開発などはまさに官民連携で進めることが考えられます。
薄井

今回の PFI 法の改正のポイントは 3 点あると言われていて、一つは、先ほど森地先生がおっしゃった「コンセッション」の導入です。
少々わかりにくいのですが、要するに所有と経営の分離で、経営権については民間でおやりく
ださいという考え方です。
2 番目が民間事業者による提案制度の導入であり、 3 番目に、ここが重要ですが、総理を長

山崎福寿（やまざき・ふくじゅ）氏
1954年埼玉県生まれ。上智大学経済学部卒。東京大学大学院
経済学研究科博士課程修了。 上智大学経済学部講師、助教授を経て現職。著書：『土地と住宅市場の経済分析』（東京大学出版会）ほか。

とする新たな閣僚会議の創設があります。それから、民間事業者への公務員の派遣等による配ニアのように、とりあえず民間の提案を募ると慮というのも盛り込まれている。実は今回の改か、そういうところから始める。官が計画を作

正は、 3 月11日にいみじくも閣議決定というこり、誰がやりますか、ではなく、これは現行となので、まさに象徴的です。もちろん今次災

PFI 法を超えるのですが、PPP のようなもの

害は念頭におかれていないのですが、せっかくを幅広く、今回の被災地も含め、あるいは被災

ここまで「器」を作ったら、これをどのように地以外のところを、災害に強い地域づくりをす

この段階で実動させていくか、とてもいい議論るときも含め、いろいろな提案を募集するようの素地になるのではないでしょうか。

なことがあってもいい。

山崎

PFI はどんどん使っていくべきだろうと

金本 それは非常に重要ですね。今回の復興は思います。国がやろうとすると入札の問題が出

公的資金を入れざるをえない。被災地でも民間てきて、随契にならざるをえないとか、複数年の活動は行なわれていますから、それを組み合契約はできないとか、なかなか大変なことがあわせるのが重要なので、そのための手当ては非り、最初の資金調達とメンテナンスの費用負担常に重要だと思います。

のポケットが違うという問題も起こってきます。
それに対して PFI にしてしまえば、入札の問題などもクリアできるし、安上がりでいろいろなことができる。PFI を使って何ができるかと防災についての考え方の見直しを！

いうことをみんなに問い掛けていけば、いろい
ろなアイデアが地元の人たちから出てくる。

● pre disaster re-construction の議論を

渋谷

現行の PFI 法は、整備したい公共施設

金本 私も一つコメントさせていただくと、具が先にあり、それを誰がしますかという発想で体的な復旧・復興については現場の市町村が決すが、そうではなく、この土地をどのように有めなければいけないのだけれども、それを決め効活用するかということを、アメリカのバージ

られるような態勢にないだろうと思います。ま震災復興と都市政策・住宅政策

11

た、とかく極めてローカルな利害で行動しがち問題だけ皆で追いかけていくとなかなか厳しいになるので、おカネだけ渡して地域に任せてしことになってしまいます。

まうとあまりいい結果にはならないような気が薄井します。先ほど森地先生がおっしゃったような

きちっと設定し、そこから粛々と進んでいくと大きな枠組み、ないしは基本方針をセットしてだいぶ違うのではないかという印象を持っていおくことが重要だということです。

ます。ここから先は私見ですが、しっかりした渋谷

システムを内包した国土計画があれば、優先順

いま省内でいろいろ議論しているのは、たぶん全体のシステムについてもう少し

防災についての考え方をこれからもう少し見直位にしても、あるいは官民の役割分担にしても、していかなければいけないのではないかというさらに国と広域自治体、市町村の役割に関してことです。特に今回のような1000年に一度の低も、一定程度そこで担保されるはずです。この

頻度大規模災害のようなものにすべてハードで10年間、国土計画そのものについてまともに議備えるというのは、なかなか厳しいものがある。 論が行なわれていなかったことがとても残念でしかし、備えないというのはありえないので、あり、結果的に今回そこがあぶり出されている住まい方や土地利用など複合的に全体として防のだとも思います。例えば東北地域にはかつて

災力をどう高めていくかということです。

は東北開発促進法という法律がありましたが、今まではインフラの整備状況を外部要因にし今はなくなってしまいました。したがって日本て土地利用が決まってきたようなところが現実

列島は、例えば三大都市圏のように法律的な網問題としてありますが、そうではなく、住まいがかかっているエリアと、法律的な網がまった方や土地利用などを含め、インフラとセットにくかかってないエリアがあり、たまたま今回はして地域の防災をどのように考えていくのか。

法律的な網がかかっていない地域が注目されてもちろん産業なども全部セットですが、ある意いるわけです。

味で原点に立ち返った防災、まちづくり、産業

では、どうしたらいいのかということですが、を全部セットで考えなければいけないというこ

かつてのような総花的な国土計画ではなく、特とが、今回の災害を機会に改めて強く認識したに環境と防災に関しての指針性を強めたものを、ということです。

この機会にもう一回議論して作ったらいいので国土造りという観点で言うと、今はまさに災害後の復興（post disaster re-construction）のはないか。迂遠なことかもしれませんが、とても重要だと個人的には思います。

議論になっていますが、東海地震、東南海地震
や南海地震が起きると高知や和歌山は今回の三●復興政策に関する提言

陸とほぼ同じような状況になると考えられるの森地

で、被災地だけ安全にしていいのかという preについて、一般にはあまり言われてないことに

disaster re-construction の議論が当然出てくる

ついていくつか指摘します。

復興政策に関する部門別の基本的な方針わけです。したがって省内では、国土全体を考

一つは、災害復旧制度の見直しです。災害にえた防災、地域づくり、国土造りを広域的に検対する現状復旧原則の予算制度を改善して、不討しなければいけないという議論をしていま

要な施設復旧や不十分な機能復旧はやめる。例

す。被災者の生活再建、住宅再建からコミュニ

えば、私立病院は支援できないとか、民営化にティの再建、産業の再生から災害に強い国土造

際し危機管理の観点が欠如しているとか、民間りといういくつかのフェーズに分け、それぞれ施設や民営化されたサービスの支援に限界があ

タイムフレームも違いますが、複合的にやってるからです。また、 1 回災害が起きると保険料

いかないといけないわけで、とりあえず目先のが高くなってしまうような保険制度などさまざ

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座談会出席者写真

まな問題があるので、災害復旧制度は見直す必要があるということです。
第 2 は、将来に備えた津波対策への転換です。
完全防護から地域的差別化、総合防護へと防波堤や津波対策の設計思想を変えなければいけな
いということです。30メートルの津波を防波堤で防ぐのではなく、越流でも壊れないとか、津
波到達圏の縮小をはかるとか、あるいは避難の時間余裕を確保するための対策を考えるということです。また、いまほとんどすべての人がGPS 付きの携帯電話を持っているので、地震の警報に加えて、津波が来たらどこへ逃げろという避難場所指示のシステムを構築することです。
3 番目は、土地利用・集落再編の方針についてです。特殊なことだけ言うと、福祉施設や病院併設マンションは大都会では当たり前にある

金本良嗣（かねもと・よしつぐ）氏
1950年広島県生まれ。東京大学経済学部卒業。東京大学大学
院経済学研究科修士課程中退。コーネル大学大学院地域科学
博士課程終了（Ph.D.）。ブリティッシュ・コロンビア大学経済学部助教授、東京大学経済学部助教授、同教授などを経て現職。著書：『都市経済学』（東洋経済新報社）ほか。

ので、そういうものを官民でつくればいいとい
うことがあります。所有している土地での支払

容は地元負担が少なくなるだけの話です。以前

いができるようにするという格好で、集落再編

からこれは抜本的に変えたほうがいいと思ってのインセンティブとして使うことはできる。

いたので、定住自立圏とか地域交通の活性化法

4 番目は産業再生の方針です。農業や漁業再とか、インセンティブ型のものをとりいれて、生のための制度改革についてはすでに触れまし

本当にそこで必要なサービスを復興後も支援せたが、もう一つは臨海産業用地です。ウォータ

ざるをえないので、もう一回作り直してもいい。

ーフロントは住まいには使わないという前提で

金本 津波対策については、GPS 携帯の話がすから、魚市場や食品加工とか造船業などは、ありましたが、国交省的にハードウェアででき

土地利用再編を待たずに先行的に復旧させ、民ることはもうないと思っていたほうがよくて、間でどんどん復興してもらえばいい。

津波は来るのに時間がありますから、どうやっ

5 番目は、三陸地域を国際観光地にするといて逃げるかを考えたほうがベターでは……。

う目標を掲げることです。ノルウェーのフィヨ

森地 ただ、平地に住むならば、逃げる時間をルド海岸地域にあるベルゲンなどよりも三陸海稼がなければいけないし、一定の防波堤は必要

岸のほうが観光資源としては上です。小さな集です。

落はたぶん残るので、そういうところに 1 カ所

金本 今後もっと人の多いところに来るかもしか 2 カ所、海外からの観光客も宿泊できるようれません。そういうところでは金をかけることなホテルを造る。これもたぶん PFI の対象にの便益も大きいでしょうが、今回のような津波なる。

に備えるというのはどうも無理だという感じで6 番目としては、そうは言いながら過疎地です。福島第一原発に津波が来るまで約30分かか

すから、現在の条件不利地域支援制度を抜本的ったという時間差の中で何ができるかといったに見直すことも必要です。今の日本の法制度は、ことを、もう少しきちんと考えたほうがよさそ

インフラ投資をしないと意味のないもので、内うです。
震災復興と都市政策・住宅政策

13

宅困難者になり、それをどうするかという議論予想される首都直下型
地震への教訓がクローズアップされがちで、それはもちろん重要ですが、生き残るために何をするかということをまず考えるべきだと思います。そうだとすると、今回の東日本大震災では揺れで建築物●首都直下と東海、東南海、南海の地震が倒壊するというケースはあまり多くはありま金本

ところで、今回の東北大震災は大変な被せんでしたが、これで安心してはいけない。実

害だったのですが、予想されている首都圏大震

は直下型の場合だと、特に木造などは相当やら災を考えるうえでのいいレッスンなので、来るれます。したがって、首都圏の耐震補強をきちべき大災害に対して、今回の教訓をどのようにんと見直していかなければいけないという議論生かしていくかという視点で議論してみたいとをしています。
なお、和歌山や高知などは、津波によって今思います。
首都直下と東海、東南海、南海の地震に回の東日本大震災と同じような被災状況になる

ついてはそれぞれ被害想定があり、防災戦略がことが考えられます。それはすでに想定もされ作られていて、対策要綱も作られています。しているし、それなりに海沿いのコミュニティでかし今回の被災地は、千島列島から宮城県沖まは防災意識も相当高くなっていると思います。

でと幅広く、もっと被害規模が小さな地震を想しかし、今回の東日本大震災の復興を考えると、定した対策要綱しかできていませんでした。例

同じことを同時並行的に全国各地で議論をしてえば宮城県沖で、今回の震源域のごく一部が動いただくことが大事なのです。

渋谷

くマグニチュード7.4程度の地震を想定した対策でした。したがって、首都直下から東海、東●ハザードマップの見直しを

南海、南海の地震についても、今回の地震を踏

薄井

まえ、どんなに対策を考えても想定外が起きる

うかもしれませんが、東日本をどう復興するかという前提でもう一度検証しないといけない。

ということと日本のいろいろなシステムの見直

東海、東南海、南海という三つの地震が連動

しや成長戦略とは裏と表で、それが迅速、果敢した場合については、先日初めてこれを想定しにできなければ東日本の従前以上の復興はありて防災訓練を行ないました。今後、そうしたこえない。そうすると、いま現在議論されているとを想定した対策大綱を政府として検討しなけ

ようなハードを中心にした議論ももちろん必要

ればならない。また、被害想定の中に、観光客ですが、今回の発災以前に問題とされていたいの被害などが（想定困難なので）計算されていろいろなことも同時に考えなければいけないこ

なかったりします。

とになります。

首都圏でということから少し離れてしま

ただ、仮に検証したとして、今からハードの

国民医療費の負担や生活保護世帯、フリータ設備を造り、低頻度大規模災害に備えるというーの増加など医療、雇用政策はその一例ですが、のはなかなか難しい。金本先生がおっしゃるよ

今回、夏場の停電で、総労働時間だけは皮肉な

うに、阪神・淡路型の地震に対しては耐震補強、 ことにも圧縮されるかもしれませんが、そうい
津波に対してはとにかく逃げるという、命を守った社会的な問題も、一度には解決できなくとるためにどうするかという点に尽きるところがも、ちゃんと時間軸を置き、そして今までタブあり、そこをもっと徹底してやらなければいけーとされていたものについても変えないと東日ないと思います。

本の復興はできないということです。

首都直下地震の場合、生き残った人たちが帰14

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2011年夏季号№81

おそらく終戦後日本が見舞われた最大の試練

だし、それだけにグローバルに世界中の人たちの構造が三宮の橋と同じピン構造で危険だったも注目している。かつて「アジアの奇跡」と言のですが、すでに工事が終わりつつあります。

われて日本が復興したのと同じように、今回、

また渋谷駅の上のデパートの耐震補強ができて老齢化し往時の輝きが失われた日本が本当に復いないうえに、その中に地下鉄が入っている。

興できるのかどうかを世界中が見ているわけでここは利害関係者が多かったのですが、いま都す。いつかのタイミングで、今の暗いニュース

市計画決定して工事が始まっています。ただ、から明るいニュースに変わっていったときに、新橋では駅や両側の再開発ビルもまったく耐震

次は一挙に成長戦略のほうにエネルギーを向けができていません。

ていく。それがひいては、東日本の復興シナリ
オにもなっていくのではないでしょうか。
金本

要するに、資金をどこに配分するかという話
で、公共事業費をそのままにしておいても、優元に戻すというのはたぶんありえなくて、 先順位の高いものはまだあるので、こういう時

どうやっていい方向に向けていくかというとこ期ですから、削減などと言わないで、本当に必ろが重要でしょうね。基本的に政府が旗を振っ

要な公共事業はやったほうがいいのです。

ても、なかなか難しい面があり、まだ日本人な
いし日本企業の活力は残っているので、それが●リスク・バリエーションを考える

うまく伸びていけるような仕組みをどう作って山崎

いくかということです。

が、原発の問題も、地域独占の下での総括原価

森地

公共事業費を 5 ％全国でカットしてここ主義であるために原発に歯止めをかけられなかに投入するという話が底流にあることに、僕はったと言えるわけです。電力料金に上乗せできこれまであまり話は出てきませんでした

びっくり仰天しました。なぜなら、政治家なら、 るので、原発でも何でもつくることができる。
次に来る地震にも対応するはずで、この二つはその意味では、総括原価主義をもう一度見直し

やる、他のところは10％減らしますということて、料金を弾力的にすることを考える必要があくらい言うべきなのに、頭の中に何もその話がる。

入ってないからです。

例えば、実際に料金を弾力的にして、夏場の去年から東大の地震研と共同で、津波と公共

いちばんピーク時の料金を高くするような仕組交通という研究を運輸政策研究所ではじめ、 3みにする。これにはスマートメーターなどが必

月中旬にその発表会を計画していたのです。そ要でしょうが、電気が足りなくなると料金が上の直前に東日本大震災が起きたので、その数日がるということが情報として入ってくる仕組み

間で、もしもっといい対策が取られていたら災にして、節電をインセンティブづけるわけです。

害を防げたかどうかのチェックするように職員

金本 供給が少なくて需要が多いときに料金をに頼みました。その結果、政策ミスで事故が起上げないというのは、消費者にとってはいいここったのではないことは確認しましたが、ハザとかもしれませんが、本来、どこかに必ず歪みードマップがいかにいいかげんかということもが集積してきて維持できなくなってしまう。今同時に発見しました。マニュアルは国交省で作回起きたのは輪番停電で、大きなコストを払っり、県が指導して市町村がそれぞれのハザードた。これで民主党政権が料金を上げますと言う

マップをつくっているのですが、危険地域に指と、たぶん他の政党がそれを非難して票を稼ご定すると地価が下がるとか、その類いの議論がうとするということで、政治を考えると難しいなされているようです。

ところです。

実は、東京にも危ないところがまだたくさんあります。例えば、新宿駅の南口は、国道20号

私が電力自由化にずっとかかわってきていて、自由化の大きなメリットだと思うのは、政治が震災復興と都市政策・住宅政策

15

かかわると値上げできないので、政治がかかわせん。東電の責任をどうするのだという議論もらないようにすればいいということです。電力

出てきてしまうかもしれません。しかし、国有自由化が進んでいれば、政治ではなくマーケッ

化することにより、地元の人たちには安心感をトで価格が決まるので、ショートすればボーン

与え、実際に原発の周辺で被災されている方やと上がるというメカニズムが働く。自家発電な避難されている方のための補償は国で面倒を見

どたくさんあり、彼らの多くは重油で発電してるということが考えられてもいいのではないか。

いるので、今の電力料金だと採算が合わない。

それは将来の電力市場の自由化にも結びついて

ごくごくおおざっぱな話をすると、石炭でキくるのではないでしょうか。

ロワットアワー当たり約 4 円、原子力は変動費

金本 原発国有化といっても、誰が経営陣に入ゼロと言われていますが、重油だと約15円にな

るのか、なかなか難しい。ただ、東電で持ち切

り、電気を売ろうとすると約10円でしか売れなれないとすると、どういう格好にするかといういため 5 円損がでる。しかし、夏場のピーク時のはもちろん重要な話です。

間帯の足りないときだと、当然、自由な市場で私が最後に申し上げたいのは、今回、津波のつく値段は15円をかなり上回って供給が出てく

話は、日本の、特に政府のリスクマネジメント

る。

あるいはリスク評価の不備、原発については東

ちなみに、電力は家庭用を除いてはもうすで電のリスク評価の不備だったということです。

に自由化されているので、本来自由な値段がつ

こういう低確率で大きな被害をもたらすものにくはずです。しかし、実質的に電力会社が約ついて、実は何も考えていない。そこそこの確97％のシェアを持っているので、競争のない自率のものについて、高い値段をかけて対応をし、由化になっている。海外だと、こういうときにそれで安心と言っているけれども、実はそれではボンボン値上げをするかもしれませんが、実安心されては困る。ここまでのリスクについて

態上は日本の電力会社は行動を慎んでいて、ずはかっちりとハードで対応するけれども、あとっと料金は下がってきている。そういった状況は逃げろというようなリスク・バリエーション

なので、なかなかマーケットをきちんと動かすを最初からビルトインしていないといけなかっようにはならないといったところです。

たということです。

本来、自家発電は東京電力だけに売る必要は非常に常識的なことですが、これまでよく聞ない。エネットなどさまざまな新規事業者がいくのは、そういうことを国民に説明してもわかるので、彼らが買い、彼らが供給していいはずってくれないということですが、実は役所の人ですが、こういう事態になり、東電は大幅な赤の頭が固いだけかもしれない。大きなリスクマ

字になる予想になっていますから、東電に流す

ネジメントも含め、基本的な考え方を見直す必ということしか出てこない。政治的に新しい方要があるという気がしました。

向に行くのは難しくなったなという感じです。
山崎

東電を破綻させないような仕組みが必要だとされていますが、今後、自由化をさらに進めるうえでは、問題です。むしろ、ここで原子力発電所を国有化してしまい、東京電力と切り離してしまうことが必要ではないかと思います。
そうすると、将来の自由化について、いろいろな足かせがなくなる。
政治的にはなかなか難しいところかもしれま
16

季刊 住宅土地経済

2011年夏季号№81

極めて抽象的な話ですが、とりあえずそういった格好でまとめさせていただきたいと思います。どうもありがとうございました。
（2011年 4 月22日収録）

特別論文

マンションの管理と老朽化･震災対策の法的隘路
福井秀夫
日本の分譲マンションストックは約560万戸が損なわれる蓋然性が大きいことである。この（2009年末現在）で、国民の約 1 割、約1400万

ような危険性は広く全居住者に及ぶものであり、人が居住している。築50年以上のマンションは

仮に少数の建替え反対者がこのような危険性を

現在約 1 万戸だが、10年後に13万戸、20年後に除去させない権限を持つ場合には、多くの居住94万戸に達する見込みである（国土交通省調者の人命等が危険にさらされることとなる。

べ）。

第二は、居住の快適性が損なわれることであ

老朽化マンションの多くは住戸面積が小さく、 る。多くの老朽化マンションは占有面積が小さ
高齢者のみ世帯が多くのシェアを占めるにもかいのに加え、設備の劣化・不足等により居住性かわらず、 4 階ないし 5 階建てでエレベーター能が著しく劣っている。立地がよく土地所有権が設置されていないものが多い。耐震性や設備に相応の価値がある場合でも、建替えの困難なに問題があるものも多く、物理的機能的に深刻マンションが存在することで資産価値が低下し、な問題を抱えている。阪神・淡路大震災や、東事実上転売が困難なことも多い。大多数の居住

日本大震災における損傷、倒壊等マンション被者にとって、快適性を欠く状態となっていても、害を踏まえると、惨事に至る前にマンションの建替えが困難であることは、居住の利益を著し

安全性を確保し、人命を守る備えをしておくこ

く犠牲にしていることにほかならない。

との意義は大きい。

第三は、土地の有効利用が妨げられることでマンションの更新については、建物の区分所ある。仮に白紙で計画するとすれば、より高容有等に関する法律（以下「区分所有法」）や、積のマンション、または業務商業用途が最有効

2002年に制定されたマンションの建替えの円滑使用となる場合であっても、老朽化マンション化等に関する法律（以下「円滑化法」）等によが存在し、その取り壊しや土地利用更新が困難

り規律がなされているが、安全性、快適性の面である場合には、建付け減価が大きくなる。結で問題が大きいマンションであっても、建替え果として土地の有効利用は妨げられる。

の意思決定を行なうことは、これら法制度の下第四は、老朽化マンションではスラム化の危ではきわめて困難である。権利者の中で少数に険性があることである。1986年以降に建設されせよ異論がある場合には、事実上建替え事業が頓挫しやすい。
物理的・機能的に陳腐化したマンションが建替えられないことの問題点は何か。
第一は、特に耐震性能に劣るマンションにおいて、震災が生じた際多数の人命、身体、財産

ふくい・ひでお1981 年東京大学法学部卒業。京都大学博士（工学）。建設省
を経て 1996 年より法政大学社会学部教授。2000〜2001 年ミネソタ大学政治学科客員研究員。2001 年より政策研究大学院大学教授。まちづくりプログラム・知財プログラムディレク
ター。専門は行政法、法と経済学。著書：『都市再生の法と経済学』（信山社）、『司法政策の法と経済』（日本評論社）、『ケー
スからはじめよう法と経済学』（日本評論社）ほか。

マンションの管理と老朽化・震災対策の法的隘路17

たマンションでは、空家率が10％以上の棟が 5係にある。このような意味で、マンションの所％であるのに対して、1970年以前に建設された

有関係には、財産権の「相互依存性・非拘束マンションではそれが約15％に上る（国土交通性」が存在している。

省調べ）。空家の増大はコミュニティの存続を

これを、例えばかつてのような民法の共有物危うくし、管理の質を低下させるとともに、場に関する全員一致原則に委ねることとするなら合によりマンションを犯罪の温床としかねない。

ば、いったん形成された権利秩序に基づく現状

なお、法と経済学の観点からの現行法制の分を変更することは、現状がいかに過酷で不合理析については、福井（2008）、立法論の骨子になものであったとしても、ほとんどの場合、未ついては、福井（2009）、韓国、米国の関連法

来永劫不可能となるだろう2)。

制については、福井（2010）を参照されたい。

このような不合理を避けるため、管理や処分

また、2008年 1 月10日に実施された規制改革会

に関する一定の多数決ルールを民事法で導入し、議における戎正晴氏、村辻義信氏からの意見陳場合により、行政法学でいうところの公定力

述は、昨今のマンション管理・建替えに関する（権限ある機関によって取り消されるまでは行

政策的論点の重要事項をほとんど網羅した精緻

政行為の効力を承認しなければならないというかつ包括的な内容であり、きわめて有益であ効力）、不可争力（一定の出訴期間を過ぎると、

1)

原則として行政行為の違法を争えなくなるといる 。

1 マンションの管理・建替えに対する国家介入の論拠は何かう効力）を発生せしめる行政処分形式を介在させるなどの法的手法によって、取引費用の低減
対策を行なっているものとみなすことができる。

民間の市場に対して許認可、規制に介入する

これはコースの定理の含意にも合致する3)。

には、「市場の失敗」のいずれかの論拠が必要

マンションという相互依存性の強い財産権のである。建築基準法令等を除けば、戸建て住宅

所有者となることは、財産権行使に関する自由の管理や建替えを規律する統一法は存在しない。

がその分制約され、資産全体の価値の最大化と一方、マンションについては区分所有法や円いう多数者の意思決定による拘束を受忍するこ滑化法が存在するが、その大きな論拠は、市場とに対して、黙示的な合意を与えたものと擬制の失敗のうちの「取引費用」の存在である。

されているとみなすことができる。

「取引費用」とは、権利の設定、移転、流通等

一方、建替えや大規模修繕に対する反対区分に多大な労力、時間、金銭を要する場合のそれ

所有者、借家人等の居住の利益を考える場合にらの費用のことである。

は、市場の失敗の一環たる取引費用の対策とはマンションでは、土地が共有、建物が区分所

独立に、私人ではなく、国家の責務としての所有となり、最低でも数十戸、多い場合は千戸を得分配の公正対策の問題と捉えることが必要と超える権利者による何らかの統一的な意思決定なる。仮に何らかの保護を必要とする少数者がを行なわなければ、更新が可能ではない。しか生じた場合には、たまたま同じマンションに居も、マンション全体での快適性や安全性能を確住したというだけの理由で他の者が少数者福祉保するためには、土地利用についての不可分一の財源拠出を強いられることは不公正であるの体の管理・処分が必要であるから、マンション

みならず、土地利用の効率性、居住の快適性・所有者のうち、特定の誰かの意思決定を尊重す

安全性を大きく損なうこととなる。このようなることによって、場合により他の誰かの利益が分配上の配慮は、福祉に責任を負ういわれのな

損なわれるという事態が発生しうる。いわば、い第三者たる私人にいっさい肩代わりさせるこ

マンション全体の帰趨については一蓮托生の関となく、国家の責務においてなされなければな

18

季刊 住宅土地経済

2011年夏季号№81とである。

らない。

2 韓国・米国のマンション老朽化対策

一見硬直的に見えるが、むしろまったく逆で、建替えを強制されることがないがゆえに、賛成

老朽化マンション対策法制の調査のため、者、反対者の開発利益や、リスク等の控除をそ2010年 2 月に韓国、 3 月には米国に赴いたが、もそも考慮する必要が生じない。従来区分所有

日本の法制との大きな違いがいくつも判明した。 者は、更地売却という土地の最有効使用を前提
日本では、マンションの建替えは、区分所有とした、最も高い価値での補償金を得ることが法という民事法による建替議決が必ず必要であできる。さらに、そこに再建されるマンション

り、行政処分が前提とされていないため、法的等を購入すること、 2 度の引越しを好まないなに不安定な状況が持続する。また、同じ敷地にら別にマンション等を購入すること、のいずれ

建替えなければならないため、いったん仮住まをも任意に選ぶことができるので、日本と異ないをしてまた元の敷地に戻ってこなければならり、選択肢の豊富化による手間や金銭支出の削ない。さらに、議決要件は一律に人数と面積そ減が可能なことから、かえって合意が形成されれぞれの 5 分の 4 以上とされるが、それを満たやすい。借家権は区分所有関係の解消決議に対しても借家人の反対がある場合には、事実上建抗できない。解消要件は 5 分の 4 の州が多いが、替えは困難となる。

4 分の 3 、 3 分の 2 の州もある。

議決後の反対者に対する補償金額はマンショ

建替えを妨害するように仕組むに近い日本法

ンの時価とされているが、概念が不明確であるとは対照的に、マンション老朽化に着実に備え4)のに加えて 、再建マンションの価値を前提として、賛成者が負担する労力・時間・金銭コストが控除されることなく開発利益がすべて織りる両国の法政策が判明したことの意味は大きい。

3 日本のマンション法制の改善課題込まれるため、議決が成立する限りにおいて、⑴ 建替え決議要件の過大

建替え反対に回ることを有利にしている。

区分所有法では原則として、区分所有者の人

これに対して韓国では、原則として、建替え数および占有面積割合のそれぞれの 5 分の 4 以決議を含めてすべて行政法による手続が可能で上の多数決を持って建替え議決ができることとあり、2007年には決議要件が 5 分の 4 から 4 分されている5)。

の 3 に緩和された。反対者への補償金額は、開例えば、ワンルームマンションとファミリー

発利益から賛成者が負担するリスクやコストを向けマンションが混在するマンションでは、ワ控除して算定される。借家権は決議に対抗でき

ンルームマンション所有者の意向が人数要件にないものと法令上明記されている。

よって過大に代表される可能性が生じる。面積

建替え総戸数は、2009年までで23万戸（日本割合または、むしろ後述するように当初売り出

では2008年までで1.1万戸）、ソウル市の新規供し分譲価格割合のみに議決権を一本化すること

給マンションの約 3 割は建替えによるものであが、財産価値の最大化、マンション居住者総体る（日本では全国の2000年からの10年間で約の利益保護という観点から整合的である。

0.9%）。

また 5 分の 4 という要件も過大である。これ

米国では、建替えの規律は民事法中心である。 は、言い換えれば、少数者の 1 票の価値を多数
州ごとに規律が異なるものの、全国通じての大者に対して 4 倍過大に評価する要件であり、 1

きな特徴は、建替え制度が存在せず、修繕を除票の価値の平等が損なわれている。韓国法によけば、区分所有関係の解消とそれに伴って資産る 4 分の 3 への要件緩和、米国の州法におけるを売却することの決議のみが認められているこ

4 分の 3 、 3 分の 2 要件の存在も加味すれば、マンションの管理と老朽化・震災対策の法的隘路

19日本でも議決要件の大幅な引き下げが必要であ
6)率はますます小さくなり、ひいては安全性と快適性がより損なわれるという悪循環に陥っていろう 。

るのである。米国同様の解消制度を原則とする
よう、法改正が急務である。

⑵ 建替え敷地要件の不合理

区分所有法では、従来マンション敷地と新規マンション敷地の一部または全部が必ず重なる⑷ 売渡請求における「時価」算定の不合理

ような建替えしか許されていない。

売渡請求等における「時価」には開発利益をしかし、例えば近接地等の同規模の土地を購含めるべきでない。米国型の解消制度であれば、入し、そちらに同等のマンションを建設して移そもそもこのような「時価」の算定の必要すら転するほうが、仮移転が必要とならず、はるか生じない。また韓国のように賛成者の負担するに関係者の合意も得やすくなる。非現地での建リスクやコストを控除する方式であれば、戦略替えも含めて一定の特別多数決が成立する場合

的に反対に回ることが有利になるといった不合に、それをあえて法で禁じる合理性は存在しな

理も起こらない。

い。

日本の法令では、法制度に起因する当事者の動機付けの変化に対する感受性が必ずしも鋭く⑶ 解消を禁じて建替えのみを許す不合理ない職業裁判官が行なう判決の集積に対して、

日本では、老朽化マンションを取り壊すため

立法関係者が適切な検証を行なって、是正に努には、あくまでも当該敷地に再度区分所有建物

めてこなかったがゆえの問題点が山積し、いっを建設することを併せて意思決定しなければな

そう深刻化している。

らない。そうでなければ、取り壊しを伴う土地利用更新はいっさい認められない。

本来、少なくとも、法改正により端的に売渡請求等における「時価」は、開発利益、すなわ

しかし米国同様、老朽化マンションの除却、

ちマンション再建による土地の価値上昇をいっ

区分所有関係の解消、それに伴う更地の売却にさい含まない旨を明文で措置すべきである。こついてのみ独立した手続きが可能であれば、以の価格は、マンションを建替える予定の存在し後の複雑な再建手続きを強制されない分、区分ない、同種同等の老朽化マンションに係る取引所有者の総利益は、建替えを強制される場合と事例比較法に基づく市場価格によってほぼ代替比べて確実に増大する。しかも、解消が可能でできる。

あれば、売り渡し請求における時価が建替え阻害要因とならないよう複雑な算定を試みるとい⑸ 団地建替え要件の硬直化

った、本来不要な手続きコストが発生すること「団地」とは、一つの敷地の中に 2 棟以上のもなくなる。 2 度にわたる引越しを強いられな

区分所有建物があるマンションのことである。

いという点にもメリットがある。

通常敷地は、全棟の全区分所有者で共有され、現在の日本の法制度の下では、例えば既存不建物は、各区分所有者の所有する専有部分と、適格の老朽化マンションの建替えに際しては、各棟の区分所有者で共有する棟の共有部分とか減少する容積率を前提に、それを比例配分したら成る。

面積の住戸の分配を受けるだけでは、実際上従団地では、例えば震災の場合などのように、

来同様の快適な居住が困難となる者が生じるが、ある棟だけ建替えの必要が生じ、他の棟では必このような当事者が確実に生じるにもかかわら要がないという場合と、団地内の各棟が万遍にず、あくまでも手間も出費もかさむマンション

老朽化し、団地全体として建替えが必要とされ再建を強いられることによって、合意形成の確ている場合との二つのケースがありうる7)。

20

季刊 住宅土地経済

2011年夏季号№81

区分所有法では、ある棟のみの建替えについが、団地全体の無関心や非好意的意向によってては、建て替える棟の人数・面積の 5 分の 4 以妨げられることとならないよう、法的措置が必上の決議に加えて、その棟を建替えることにつ要であろう。

いて、団地全体の区分所有者等の 4 分の 3 以上

一方、一括建替え決議については、団地全体の決議が必要である。一方、団地内のすべてのの切迫した建替え意向が示されている段階では、建物を建替える場合には、一括建替え決議とし

大数の法則が働きにくい少数住戸棟のごく少数て団地全体の区分所有者等の 5 分の 4 以上の決者の意向によって全体の意向と異なる結論がも議に加え、各棟の区分所有者等の 3 分の 2 以上たらされることは不合理であるので、各棟要件の賛成が必要となる。

は原則として撤廃すべきである。

ある 1 棟だけを建替える場合、他の、いわば自らの居住に関係がない大部分の団地区分所有⑹ 借家権の権利変換の弊害者の 4 分の 3 以上もの決議を取ることは、実際円滑化法56条 1 項および 3 項によれば、借家上困難であると言われ、特定棟の切実な建替え

人が権利変換を希望しない旨申し出ない限り、意向が現実に頓挫する例が多数見られる。

借家権も建替え後の区分所有建物に権利変換さ一方、一括建替え決議では、団地内に、数百れることとなっている。その場合、権利変換計戸からなる棟と数戸程度から成る棟が混在する画の認可申請に当たって借家人の同意が必須

ような場合、例えば少数住戸から成る棟の数戸（円滑化法57条 2 項）となるので、借家人 1 名程度が一括建替えに反対することによって、千のみの反対で、事業全体が頓挫してしまう可能

戸以上に及ぶ老朽化マンション団地全体がいっ性が生じる。区分所有法では借家権は権利変換

さい更新を許されなくなるという事態が現実にされず、消滅することとされていることとの均生じている。

衡からも、取引費用対策をより強力に講じたは頓挫している団地建替えの中では、建替え反ずの円滑化法で極端な拒否権を借家権者に付与

対派が、少数住戸棟の説得工作を集中的に行なしていることには合理性がない。円滑化法におったり、あるいは少数住戸棟の区分所有住戸をける借家権の扱いは、消滅を前提としたものに反対者が購入するといった戦略的対応により、変更すべきである。

計画的で確実な建替え阻止が成就したという例も報告されており8)、わずかな区分所有者の意
思決定によって、大多数の関係者の意思に反する土地利用が強制されてしまうこととなる弊害は大きい。

4 マンション管理組織の機能不全と標準管理規約の弊害
現在の国土交通省の行政指導による標準管理
規約には問題が多い。本来、マンション管理組

一部棟を建替える場合の要件については、容合は、住宅という資産の財産的価値を確保して積率等の各棟への配分を平等とするなどの配慮

いくための、財産管理組織たる自主的互助組織を条件とする必要があるだろう。また、団地全と位置付けられる。個々の区分所有者は、自ら体の意向が、先行しようとする建替え棟も含んの土地共有持分権と、区分所有建物との双方のだ全体の建替えを意図しているような場合には、 価値の合計額を極大化することに最大の関心を
団地全体の意向との調整が必要となる。しかし、 持つ。管理規約や管理組織は、このために最も特段の事情なく、一部の棟のみが切迫した建替ふさわしい意思決定が、迅速、的確にできるよえ意向を持つ場合においては、敷地の共有関係

うなものであることが求められている。

について再整理し、当該棟に係る敷地の分割のしかもマンション管理組合は、区分所有者に容易化を図るなど、棟独自の判断による建替え

よって構成される財産管理団体であって、あく
マンションの管理と老朽化・震災対策の法的隘路

21

までもマンション専有部分の区分所有権および⑴ 総会における議決権の代理行使のあり方

土地共有持ち分権を介して結合する財産管理団

総会における議決権の代理行使の範囲につい体である。このような意味でマンション管理組ては、会社法は特段の規定を設けていないが、合は、株式保有を通じて株価の最大化のために

判例上、定款で代理人を株主に限定することが結合する株式会社と近似した性格を持つ組織で可能であるとされており（最判1968年11月 1 日ある。もっとも株式会社については、株式に個

民集22巻12号2402頁）、実際、大部分の会社で別性があるわけではなく、持ち株数に比例しては代理人は株主に限定されている（法務省調単純に議決権等を付与する原則を貫くことによべ）。また、中小企業協同組合法では、組合員

る特段の支障は生じないが、マンションの専有の親族・使用人、他の組合員でなければ代理人

部分は、方位、高さ、眺望等による個別性が大になることができない（11条 2 項）旨、消費生

きいことから、このような個別性に基づく財産

活協同組合法では、組合員か、組合員と同一の価値の高低について、議決権等に適切に反映さ世帯に属する者でなければ代理人になることがせる配慮が本来必要である。例えば、現行標準できない（17条 2 項）旨規定されている。

規約では、専有面積が同じ場合には、高層階と区分所有法には、代理権行使の範囲について

低層階の議決権に差はないが、超高層マンショの規定がなく、現行標準規約では組合員と同居

ンの高層階住戸では、眺望による付加価値を踏する者、組合員の住戸を借受けた者、他の組合

まえて、低層階と比べて通常相当程度高額の価員と同居する者の代理行使が認められている。

額が形成される。このような価値の相違を議決

2010年12月に公表された国土交通省の標準管理権に適切に反映させるため、専有面積ではなく、 規約改正案（以下「標準管理規約改正案」）で当初売り出し分譲価格を議決権割合とすることは、これらを維持したうえで、さらに同居してにも十分合理性がある。

いない配偶者または一親等親族にも代理権を与

さらにマンション管理組合において、自治会えることとしている。しかしこれらの考え方、費を一括して区分所有者から徴集するなどの運

特に同居者や借家人を代理人に含める考え方は用が広く見られるが、このようなマンション管問題が多い。財産管理にあたっての利害は、所理組合と自治会との実際上の混同には問題が多有者の立場と借家人の立場では大きく異なる。

い。マンション管理組合は、あくまでも区分所

特に老朽化マンションの建替えの意思決定にお有者のみにより構成される団体であるから、当いては、むしろ所有者と借家人の主張が真っ向該マンションで生活の実態があるか否かとは直から対立することが多い。このようないわば利接の関連を持たない組織である。自治会は生活害相反者が代理権を持つこととなるのは不適切実態のある住民を構成員とするものであって性である。

格が異なる。さらに、自治会には入退会の自由

一方、会社法のように代理人が他の組合員にがあるにもかかわらず、マンション管理費と一限られると、マンションの住戸に個別性がある

括して自治会費を強制徴収すると、入会拒否を

以上、他の住戸の所有者が別の住戸の所有者の許さないこととなるので、このような措置は違財産権を常に適切に保護すべく代理することに法である（最判2005年 4 月26日判時1897号10

は無理があり、他の組合員だけに代理権を委任頁）。そもそも、マンション管理組合の業務にするのでは狭すぎる。また、協同組合法のよう

狭義の財産管理業務以外の親睦的な内容も含むに、親族・同一世帯に属する者まで代理人を広自治会活動の業務が混入することは、マンショ

げることは総会の円滑な運営という観点からは、ン管理業務の範囲と限界を超えるものであり、問題が生じる恐れがある。したがって、マンシ

それ自体違法である。

ョン管理組合総会における代理権行使の範囲に

22

季刊 住宅土地経済

2011年夏季号№81

ついては、他の組合員に加え、財産権の個別性を代理できることにする、などという管理組織を踏まえ、組合員と利害関係が一致すると考えの基本的な性格と矛盾する不適切な案が盛り込られる配偶者または一親等親族に対して認める

まれている。

ことが適切であると思われる。

役員は、総会の意を受けて、マンション全体の財産管理の適切なあり方を検討し、執行をす⑵ 役員の資格

べき、いわば公の立場の者である。何故に、単現在の標準管理規約や、現実の管理規約では、 なる個人的関係にすぎない配偶者、一親等親族
執行部に当たる役員まで、いわば管理の素人になどに対してのみ、その職務上の権限を委譲ですぎない区分所有者の中からしか選任できない

きるようにするなどという公私混同の促進ともようにされており、結果的に、独善的で不適切評しうる異常な提案が公の組織からなされるのな権限行使をしたり、知識能力に大きく欠ける

か、理解に苦しむ。総会の議決権行使は、自ら者が代表者や役員を務める例が多数を占めるとの財産権を守る観点から行使されるべきもので言われる。このため、日常的な管理、老朽化にあるから、代理人の範囲は、そのような利害が対処するための大規模修繕や建替えを含む適切一致しうる者に認められて然るべきであるが、な方針の決定、いずれにおいても、混乱に拍車

理事会における議決権は、マンション全体の財がかかっている。

産管理のあり方を決定するものであり、理事は同じく財産管理団体である点において共通性

自らの財産権の代弁者としてではなく、マンシのある株式会社では、会社の所有と経営を分離

ョン全体の利益を代弁すべきものである。したしており、株主は、経営の専門家たる役員を選がって、理事には、そのような大所高所の職務

出し、一定の報酬を支払って会社価値の最大化にふさわしい知識経験が備わっている必要があという使命の遂行に当たらせる。本来、マンシ

り、総会による理事の選任は、あくまでも執行

ョン管理についても、このような考え方を十分機関の一員にふさわしい能力があるか否かに基参考にして然るべきであった。

づいて行なわれるべきものである。したがって、行政指導たる標準管理規約については、本来理事が仮にその権限を他人に委任するとしたら、重要な事項については法令のレベルで位置付けその範囲は、当該理事と同様に、マンション全るとともに、内容を抜本的に改正すべきである。 体の財産管理を決定するにふさわしい知識経験
具体的には、管理組合の総会と、役員組織をが備わっているものと総会において認められ、切り離し、後者については、区分所有者要件を選任された「他の理事」に限定すべきものと思一切外し、総会の委任がある限り、第三者たるわれる。

専門家を任命することを可能としなければなら

このような考え方は、旧民法34条に基づく公ない。これらについてのガバナンスの確保につ

益法人（以下「旧公益法人」）における理事会

いても規律が必要である。標準管理規約改正案の代理権の範囲に関して、多くの所管行政庁がにこれらの措置が盛り込まれていないのはきわ

取ってきた基準、実務と同様である。これに対めて不適切である。

して、一般社団法人および一般財団法人に関する法律（以下「新法人法」）に基づく公益法人⑶ 理事会における議決権の代理行使の範囲（以下「新公益法人」）については、法令上、総標準管理規約改正案では、管理組合が素人集会における議決権の代理行使のみを規定し、理団であり、役員のなり手が少なく、また、出席

事会におけるそれが規定されていないことから、率もよくないなどの現状を背景に、なぜか、役

理事会における議決権の代理行使が禁じられた員の配偶者と一親等の親族が区分所有者の権限ものと解釈されている。したがって、理事会にマンションの管理と老朽化・震災対策の法的隘路23

関する規定が設けられていない区分所有法では、
旧公益法人と同様、理事の議決権の代理行使が許されていると解釈できる。新公益法人では、理事権限の代理を禁じ、本人のみによる権限行使を徹底したが、これは、公益に資する法人に対するガバナンスを徹底するという新法人法の趣旨に即したものであり、区分所有法のマンシ
ョン管理組合とは事情が異なるのに加え、実際上も、多忙の組合員が理事としての職務を現実
出席においてのみ行使することは物理的に多くのマンションに管理の不能を強いることになりかねず、適切ではないことから、「他の理事」に限って代理を認めることは合理性がある。
なお、標準管理規約改正案に関する国土省の検討の途上では、借家人が役員になることができる、などという論外の提案まで報道されていた。借家権は、区分所有権から派生する権利であって、マンションという財産管理を適切に行なうことに対する切迫したインセンティブを持たない主体であるのみならず、建替えなどマンションの大規模更新の意思決定に際して、所有権と利害が衝突することが見込まれるのは、⑴で論じたとおりである。借家人という資格において財産管理組織の役員に就任させる、などという発想は、マンション管理の基本的なあり方と真っ向から衝突するものである。
注1 ）http: //www8. cao. go. jp/kisei-kaikaku/minutes/wg/2007/0110/summary0110.pdf。
2 ）戎（2011）74頁は、区分所有関係の法的性格を的確に分析する。
3 ）福井（2007）235-239頁参照。
4 ）村辻ほか対談（2006a）26-32頁参照。
5 ）2002年区分所有法改正により、それまで建物の効用を維持・回復するのに過分の費用を要することという「過分費用」要件が撤廃された。要件該当が不明確なこの要件のために建替えをめぐる混乱が助長されていたことを背景とした改正であり、この改正には筆者も内閣府総合規制改革会議専門委員として関わった。改正途上における法務省の提案は、過分費用要件の代わりに30年ないし40年の経過要件を加える案、効用の維持をするのに現在建物と同じ建物を建築する場合の費用の 2 分の 1 を超える費用を要

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季刊 住宅土地経済

2011年夏季号№81

すべきこととする案など、いずれも合理性を欠くものであった。法改正の経緯と問題点について、福井（2006）158-162、214-240頁参照。
6 ）瀬 下（2009）75 頁、中 川（2009）80 頁 は、議 決 要件を過半数とすることにより効率的な土地利用が実現できる旨分析する。
7 ）大水（2009）、大水（2010）は、団地建替え全般にわたる現行法の問題点を包括的に分析する。
8 ）戎ほか対談（2006b）101頁の戎発言参照。
参考文献
大水敏弘（2009）「マンション建替えに関する現状と手続上の課題」『再開発研究』25号。
大水敏弘（2010）「団地型マンションの建替え制度に関する分析」『都市住宅学』71号。
瀬下博之（2009）「区分所有権の経済分析」『日本不動産学会誌』22巻 4 号。
中川雅之（2009）「区分所有法とマンションの再生投資」『日本不動産学会誌』22巻 4 号。
福井秀夫（2006）『司法政策の法と経済学』日本評論社。
福井秀夫（2007）『ケースからはじめよう 法と経済学』日本評論社。
福井秀夫（2008）「マンション建替え・管理の法と経済分析」『自治研究』84巻12号。
福井秀夫（2009）「マンション建替え法制の抜本的な刷新を」『住宅』58巻 5 号。
福井秀夫（2010）「韓国・米国の老朽マンション法制」『税務経理』9007号。
戎正晴（2011）「マンション紛争の基本的な法的構造についての素描」『日本不動産学会誌』24巻 4 号。
戎正晴ほか対談（2006a,b）「分譲マンションをめぐる諸問題（上）、（下）」『ジュリスト』1309、1310号。
村辻義信ほか対談（2006a,b,c）「実務から見たマンショ
ン建替えの法律上の課題と今後の展望（上）、（中）、（下）」『書斎の窓』10-12号。

エディトリアルノート

本号の 2 論文は、住宅・不動産

瀬古・隅田論文でも言及されていの低下による入札者数への影響を

市場の法制度の問題をそれぞれ理るように、借家の面積は拡張して経て入札価格に影響する第 2 経路論的、実証的に検討したものであいないとか、定期借家は家主にとに分けて分析している。実証分析る。

って魅力的でないという指摘も見は、1997年度から2004年度の間に瀬古・隅田論文（「借地借家法られる。しかし瀬古・隅田論文は、 大阪地方裁判所で行なわれた不動

改正後の居住形態選択と経済厚生

定期借家の導入によって社会的なの変化――条件付きロジット・モ

経済厚生を推計することによって実証の結果、占有者がいると有デルによる分析」）』は、慶應義塾

導入に一定の効果があったと結論

意に最低価格を低下させ、短期賃

大学家計パネル調査（KHPS）をづけている。

産競売物件のデータを用いている。

借者では7.3％、長期賃借者では用いて、定期借家法導入が住宅選

データの制約上、ヘドニック価

24.5％も入札価格が低下している択（持家、一般借家、定期借家）

格関数の説明変数が限られていてことが明らかにされている。2003に与えた影響、経済厚生への影響

説明力がやや低く、このヘドニッ

年に短期賃借権が廃止され、不良を分析したものである。

ク価格関数を用いた相対価格を利債権処理にも資したと結論づけて用している点や、内生性の問題がいる。この低下のほとんどは第 1

データをもとに持ち家、一般借家、 解決できているかも疑問として残経路による入札価格の低下である

定期借家のヘドニック価格関数をる。しかし、このような疑問点がが、第 2 経路については影響は小推定し、推定した関数から、各形あるが、瀬古・隅田論文は世帯特さいものの、最低価格の低下が入態の相対価格を求めている。次に、 性などが精緻な KHPS を使い、札者数の減少を通じて入札価格のこの相対価格を説明変数に入れて既存の研究以上に精緻な選択確率減少を招いていることが有意に実居住形態選択行動を条件付きロジ関数を用いて経済厚生まで分析し証されている。第 2 経路でも長期

ット・モデルで推定している。ヘた点で非常に優れた研究であろう。 賃借者がいると低下幅が1.8％低

ドニック価格関数もかなり精緻に論文中にも書かれているが、定期

下と、短期賃借者が居る場合より関数型を 3 種類に特定化して行な

借家法の効果は徐々に現れると考低下幅が大きくなっている。このい、定期借家のヘドニック価格で、 えられるため、継続的な分析を行第 2 経路の実証結果は、井出・岩

契約年数が有意に正となるといっ

なうとともに、居住者ではなく投田・田口論文の貢献と言える。

た興味深い結果になっている。

資家の選択として定期借家への投紙幅の関係上、モデルの詳細な

住居選択確率関数の推定では、

資決定も実証していただきたい。

紹介がないこと、最低価格の決定

定期借家が独立した市場であるこ◉のプロセスや入札価格との乖離とと、 3 つの住宅形態が互いに代替

井出・岩田・田口論文（「不動鑑定士の鑑定が入札価格を予測で財であることも実証されている。

産競売価格と占有権保護」）は、きなかった点の関係が明確になっ最後に、 3 居住形態の相対価格

1990年代の経済停滞期に不動産競ていないことなど疑問が残る。し瀬古・隅田論文では、
まず KHPSの係数を用いて補償変分を計算し、 売物件の価格が落ち込んだ理由を、 かし、このような問題点が残るも借家法の経済厚生の変化も分析し占有者の存在に焦点を当てて、理のの、井出・岩田・田口論文は、ている。世帯構成や年齢等によっ論的、実証的に分析している。

占有者、特に長期賃借者の存在がて異なるが、定期借家居住世帯が理論的には通常のオークション

入札価格を減少させ不良債権処理

最も多く厚生を上げ、続いて一般理論を用いて、入札者数が入札価を滞らせた可能性があることを明

借家、持家となり、経済厚生を改格に影響するという点をモデルにらかにし、長期賃借権改革が求め善したと結論づけている。

明示的に入れ、占有権が最低価格られることを指摘した点で、施策に影響し、それによって入札価格

的インプリケーションに富む論文

定期借家の影響については、導入以降さまざまな分析が行なわれ、 に影響する第 1 経路と、最低価格となっている。

(ｙ･ａ)

エディトリアルノート

25

論文

借地借家法改正後の居住形態
選択と経済厚生の変化
条件付きロジット・モデルによる分析

瀬古美喜・隅田和人
正当事由条項が設けられたのである。この条項

はじめににより借家人は、借家更新の権利と据え置かれ2000年 3 月に借地借家法が改正された。このる継続家賃のために強い法的保護を受けてきた。

改正により、定期借家権が導入され、新たな契その結果として、家主が借家人を退去させるこ

約形態の借家が誕生した。この定期借家権は日と、現在の借家人に対する新規契約家賃（以後、本の賃貸住宅市場に影響する問題を解決するた

新規家賃）を超える家賃の値上げは許されなくめに導入された。日本の賃貸住宅は、その狭さなったのである。

で有名である。1968年と2003年の間に、持ち家

この正当事由により、新規家賃は借家市場での平均床面積は42.5％増加しているが、借家の自由に決定されるが、その後の家賃の値上げは、

場合には28.3％に過ぎない。

借家人が了承しない場合には、法的に争わなけ

借地借家法により借家の大きさが小さくなっればならなくなったのである。法廷で認められていると指摘している研究もある。その理由とる契約更新家賃は、通常、市場家賃よりも低い。

して、借手が信頼に足るかを知ることが難しい

市場家賃が上昇していた1980年代後半のバブル

こと、極端な状況以外では借手を追い出すこと期には、このことが特に該当する。家主は、借が難しいことがあげられる。このように家主が家人との契約が終了したとき、法廷に認めさせ借家の賃貸にリスクを感じているため結果としるような正当事由の存在を証明せずには、家賃て、家主は小規模な住宅を高い回転率の期待さ

契約を更新する権利を所持していないのである。

れる独身者や小家族に貸し出すようになったの

さらに家主は、正当事由を証明せずには現在である。さらに、家主の借家への影響を制限すの借家人を退去させることはできない。そして、るような借手の法的保護のために、家主は、借法廷が正当事由を認め、家主に有利な判決を下家の供給・保守点検をしたがらなくなったともすことは稀なので、借家人は実際には、同じ借考えられる。

家に無制限に住み続けることが可能なのである。

次に、この定期借家導入の経緯の概要をまとこのようにして借地借家法は、1941年以降、めておく。戦時中の1939年に、借家人を保護す

借家人に家主の意思による立ち退き要求に対する目的で地代家賃統制令が作られ、新規家賃とる強力な法的保護を与え、法の下での家賃統制

契約更新時の家賃である継続家賃を同じ水準にを作り出した。第 2 次世界大戦直後の極度な住統制した。しかし借家契約の更新を拒否する家

宅不足と貧困の拡大していた時期には、この法主が増加したために、賃貸契約更新拒否の増加

律は、社会の安定と調和を作り出す役割を果たへの対応として、1941年に借地借家法が改正さしていたが、現在の状況は大きく変化している。

れ、正当事由のある場合のみ更新拒否をできる

借地借家法の意図せざる帰結、そして望ましか26

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著者写真

せこ・みき

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すみた・かずと1948年神奈川県生まれ。慶應義1973年神奈川県生まれ。慶應義塾大学大学院経済学研究科博士課程修了。博士（経済学）。現

塾大学大学院経済学研究科博士課程単位取得退学。博士（経済在、慶應義塾大学経済学部教授。

学）。現在、金沢星稜大学准教

著書：『金融危機とマクロ経済授。論文：「住宅価格変動の計――資産市場の変動と金融政

量経済分析――バブル後の住宅策・規制』（共編著、東京大学

価格変動と住宅政策」（博士論

出版会、近刊）ほか。

文）

らざる帰結の一つは、狭い小さな借家の普及なを検討することにある。家計が 3 種類の居住形のである。

態、すなわち持ち家、一般借家、定期借家の中この問題に答えるために、2000年 3 月に借地から、どのようにして居住形態を選択している借家法が改正された。この改正により、日本ののかを分析し、この分析を基に、定期借家の導住宅市場に第 3 の選択肢となる定期借家が導入

入が 3 居住形態別の家計の経済厚生に与えた影されることになった。

響についても検討する。

一般借家と定期借家の本質的な差は、賃貸契本研究は三つの特徴を持っている。第 1 に、約におけるリスク構造の違いを反映している。

日本のデータを基に、定期借家を選択肢に含め

一般借家契約は家賃が固定されているので、家た初めての居住形態選択分析であることである。

賃収入のリスクはない。しかし、上述のように、 そしてサンプル・セレクションの問題に対して家主には好ましからざる借家人に居座られるリも注意深く対応し、分析結果から定期借家を導スクがある。このような借家人がとどまり続け入した場合の補償変分も求めている点である。

ると、マンションのような複数の借家からなる

一般借家と定期借家の違いは、契約期間の長建物の場合、他の借家人に対する魅力を低下さ

さと家賃の水準に反映される。第 2 の特徴はこせ、建物全体としての資産価値を低下させるこのような違いを反映させた価格変数を作成し、とになる。

居住選択モデルを推定し、期待される符号を持

一方、定期借家契約は、これらのリスクを家つ有意な推定結果を得たことである。この結果

主の計算に含めることができる。この法律の改は、 3 居住形態の中での、異なる住宅属性の重正により、家主は、市場の状態に合わせ家賃を要性を反映していると考えられる。

上げることができるようになった。そして長期

第 3 に、この研究は、慶應義塾家計パネル調の契約を結ぶことも可能になった。さらに家主査（Keio Household Panel Survey: KHPS）をは、望ましからざる借家人に居座られるという利用していることである。KHPS は、家計と住リスクから解放されている。しかし、家主にと宅属性に関して豊富な情報を有している。このっての定期借家契約の欠点は、借家人による契データには、特に定期借家に関する質問項目が約の解除をいつでも認めていることである。

記載されているため、KHPS の利用により 3 選

また、この借地借家法の改正には、政策立案者による、質の高い大型の賃貸住宅の供給を増加させるという意図が反映されている。彼らは、択肢間の居住形態選択を分析できるようになったのである。
本章の構成は次のようになっている。 1 節で、家主が、もし法廷による家賃統制が存在しなけ

データといくつかの記述統計量について述べ、れば、新たな大型の借家を供給するだろうと推2 節で居住形態選択の推計モデルを示し、 3 節測したのである。

で推定結果について議論する。 4 節では、借地

本稿の目的は、この借地借家法の改正の影響

借家法の改正による経済厚生について議論する。
借地借家法改正後の居住形態選択と経済厚生の変化

27

5 節で結論を述べる。

表ઃ―2000年 3 月から2006年 1 月までの世帯転居に関する推移行列1 データとその記述統計量
この節では、分析に用いたデータ・セットと、3 居住形態に関するいくつかの記述統計量を提示する。データは、前述の KHPS から抽出されたものである。KHPS の長所は、 3 居住形態に関する世帯の特徴を示す所得、世帯人員数のみでなく、住宅属性に関するデータも利用できることである。特に、 2 種類の借家に関する豊富な情報も利用できることが便利な点である。
この KHPS の第 1 波、第 2 波、そして第 3波のデータを使用して、現居住世帯に入居した
ときの住宅と家計に関する次のような情報を集めた。居住形態、床面積、築年数、部屋数、世帯主年齢、所得、そして世帯人員数である。
分析対象とした標本は、2000年 3 月以降に現住居に入居した世帯（以降、転居世帯）に限定している。分析に必要な2000年 3 月以降から
2002年までの情報は、KHPS の調査開始前の情報であるが、第 2 回 KHPS において、現住居に入居した時点での情報が調査されているので、それを利用する。2003年以降に現住居に入居した世帯に関する情報は、KHPS の 3 年分のデー
タから利用できる。
また、転居世帯のみを分析対象とした理由も述べておく。居住形態選択に関する研究では、
居住形態選択分析には全サンプル、すなわち転居（mover）サンプルと継続居住（stayer）サ
ンプルを使用すべきだという研究がある。なぜならば、転居世帯の中には、仕事の理由などで転居しやすい世帯が含まれるため、推定の際にサンプル・セレクションの問題が生じる可能性がある。また、これら転居世帯の転居時の家族構成などの情報は、均衡における住宅消費（例
えば子供の成長時の住宅消費など）を表していないと考えられるためである。
しかし、分析に使うデータでは、2000年から2002年の継続居住世帯に関する情報を利用できない。そこで KHPS で利用可能な2000年 3 月
28

季刊 住宅土地経済

2011年夏季号№81注）上段はカテゴリーに属す世帯数を示す。下段は各カテゴリーの全体に占める割合を表す。これらの数値は欠損値を除く前のデー
タに基づいている。

表઄―変数定義

以降に現住居に入居した転居サンプルのみを利

ｔ年の、表頭が t +1年の居住形態を示している。

用して分析を行なうことにしたのである。ただt +1年の 3 居住形態の全体に占める割合を見る

し、転居サンプルを用いて分析する際の注意点と（表側、合計欄）、どの年も約50% の世帯がとして、次の情報を利用している。すなわち恒持ち家に居住していることがわかる。一般借家

常所得、賃貸と比較した持ち家の相対的費用、を選択している世帯の割合は、毎年0.31から同一都市圏内での転居か否かなどの情報を分析

0.37の間を推移している。そして定期借家を選に用いている。

択している世帯の割合は0.16から0.19の間を推

表 1 は、2000年 3 月から2006年 1 月までに現住居に転居した世帯の推移行列である。表側が移している。
世帯の居住形態選択行動を説明するために、借地借家法改正後の居住形態選択と経済厚生の変化

29表અ―各変数の平均値

注）観測値の数 N は欠損値を削除後の値。a）観測値の数 220．b）観測値の数 145.

平均値の差の検定は、分散の差を考慮した場合のWelch の検定である。有意水準：＊＊＊；1 %, ＊＊；5 %, ＊；10%，n；有意でない場合。

複数の説明変数が用いられている。これらの変表 3 から、持ち家の平均住宅価格（PRICE）

数とその定義は表 2 にまとめられており、記述は3016万1200円であり、一般借家の平均家賃は

統計量は表 3 にある。これらの変数は大きく二月額 7 万2400円であり、定期借家の平均家賃はつに分類できる。すなわち、住宅属性を示す変月額 6 万1300円だった。一般借家家賃は、定期数と世帯属性を示す変数である。

借家家賃よりも高い。

住宅属性に関する変数の記述統計量は、表 3の上部にまとめられている。
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2011年夏季号

住 宅 の 規 模 を 示 す 変 数 と し て、部 屋 数（ROOMS）を用いている。持ち家の平均部屋№81

数は5.2部屋であり、一般借家は3.4部屋、定期

住 宅 価 格 を 求 め る。持 ち 家 価 格 の 予 測 値 は借家は2.9部屋であった。これらの平均の差はPRICEHAT である。これらの値は持ち家サン有意である。特に持ち家は 2 種類の借家よりもプルに対してのみに計算するのではなく、二つ大きいことがわかる。定期借家を見てみると、の借家サンプルに対しても計算している。借家

より広い借家の供給を増やそうとする目的は達

サンプルの場合には、持ち家価格の予測値は、成されていないように見える。しかし法改正後、 借家世帯が住んでいる借家を購入した場合の価
まだ間もないので住宅供給の影響について述べ格を示している。同様に、一般借家の予測家賃

るには、早急に過ぎるであろう。

と、定期借家の予測家賃も計算されており、そ二つの借家の平均築年数（HAGE）の差は有意ではなかったが、一般借家の築年数が12.4年

れ ぞ れ GRENTHAT と FRENTHAT と 記 している。

であるのに対して、定期借家は14.5年だった。

FRENTHAT を計算するときには、契約期

これに対して、持ち家は6.9年と比較的新しか間 CMONTH に関する情報を利用する必要がった。このような二つの借家の築年数の比較かある。この変数は、持ち家と一般借家について

ら、定期借家の供給は、一般借家の転換によりは、契約期限が存在しないために、この情報を行なわれたことが推測される。しかし、現在で用いることはできない。そこで、これら二つのは、借地借家法は、すでに契約をしている借家

居住形態に関しては、現住居に転居後の居住期に関しては、一般借家から定期借家へ転換する

間 HMONTH を代わりに利用している。

ことを禁じている。このため、家主は、新たなこのようにして求められた GRENTHAT と借家を建設するのではなく、古い持ち家を定期

FRENTHAT とを PRICEHAT で割ることに借家として供給していると推測される。

より、相対価格を求めている。この相対価格は

後述の居住形態選択モデルでは、各住居属性

持ち家の資本コストを示していると解釈できる。

変数を表すために、ヘドニック価格モデルの予RELAP1は一般借家家賃と持ち家価格との間測値を使用する。ヘドニック価格モデルは次のの相対価格であり、RELAP2は定期借家家賃

ように表される。

と持ち家価格との間の相対価格である。これら

PRICE=fHAGE, ROOMS,⋯⑴の相対価格を居住形態選択モデルの推定に利用

GRENT=gHAGE, ROOMS,⋯⑵する。

FRENT=hHAGE, ROOMS,⋯, CMONTH ⑶⑴式は、持ち家住宅価格のモデルであり、⑵世帯属性関連の記述統計量は表 3 の中ほどにまとめられている。

式は一般借家家賃のモデルである。そして⑶式

現住居に入居時の恒常所得の年間額は、入居

は定期借家家賃のモデルである。最後のモデル

時点の年間所得を、世帯主の属性である年齢やだけには、定期借家契約における契約期間の長

職場での地位などを示す変数に回帰して求めてさを示す変数 CMONTH が含まれている。こいる。この回帰式からの予測値を2000年基準のれは、一般借家は契約期間が無限で確定してい消費者物価指数で除すことにより実質化していないのに対して、定期借家は契約期間が確定しる。また入居時点の所得が欠損値の世帯についているという違いを明確にするためである。長ても推定結果から恒常所得の予測値を求めてい期契約が契約期間を固定することにより市場リる。このようにして求めた予測値を入居時点にスクを減らす場合には、CMONTH の係数は、おける実質恒常所得 PINCOME としている。

正の符号条件を持つことが予想される。

持ち家世帯の平均恒常所得は653万8900円であ

これらのヘドニック・モデルの推定結果を得り、他の二つの借家世帯に比べて有意に高くなた後に、すべての世帯に対して、 3 種類の予測っている。一般借家世帯は547万5000円、定期借地借家法改正後の居住形態選択と経済厚生の変化31図ઃ―世帯主年齢別、 3 居住形態別ヒストグラム

世帯については、82％が既婚であり、46％の世
帯に子供がおり、親と同居している世帯はいなかった。定期借家世帯については、53％が既婚であり、35％が子供を持ち、 3 % の世帯が親との同居世帯であった。
定期借家世帯の特徴として、今後 5 年以内に持ち家を購入しようとしている世帯が高い割合を示していることがある。これは変数 PLAN
からわかる。持ち家購入予定の 6 ％が定期借家

図઄―持ち家購入予定年数別、 3 居住形態別ヒストグラム

を選択している。対応する値について、持ち家世帯の場合は 1 ％、借家世帯の場合は 2 ％である。図 2 は、持ち家購入までの計画年数を 3 居
住形態別にヒストグラムで表したものである。
これより 1 年から 2 年以内に購入予定の世帯は、定期借家を集中して選択しており、 3 年以上になる場合には一般借家を選択していることがわかる。これは借家に生活している期間が短い場
合には、頭金の貯蓄が不十分であるためと考え

借家世帯は521万9400円である。ただし、これら借家間の差は有意ではなかった。
持ち家に居住している世帯主の平均年齢はられる。

2 推計モデルの定式化

38.9歳であり、二つの借家世帯の世帯主平均年

世帯の居住形態選択行動を説明するために、齢よりも有意に高くなっている。一般借家世帯

3 選択肢の条件付ロジット・モデルを用いた。

の世帯主平均年齢は34.4歳であり、定期借家世

U を、第 j 居住形態を選択することにより得帯の世帯主平均年齢は32.5歳であった。借家世られる最大化された第 i 世帯の効用関数とする。

帯間の世帯主平均年齢の差は有意ではなかった。

このとき、第 i 世帯が第 j 居住形態を選択する

世帯主年齢の 3 居住形態別のヒストグラムが図確率は次のように表される。

1 にある。この図から世帯主が20代の家計は借家を選択し、世帯主が30代以降の世帯は持ち家を選択する傾向が見て取れる。

P j=ProbU >U  for j≠k⑷

さらに効用関数の誤差項が独立・均一に、極値分布に従うと仮定すると、条件付ロジット・

人口関連変数については、世帯人員数の多い
世帯は持ち家を選択する傾向があることがわかる。持ち家世帯の平均世帯人員数は3.7人であり、 3 居住形態の中でもっとも多い。一般借家モデルと呼ばれる次式が導かれる。
P j=expαZ +αY +δ' S ∑ expαZ +αY +δ' S ⑸

ここで、Z  は第 j 居住形態の相対価格を示し、の場合は2.7人であり、定期借家世帯の場合はY  は第 i 世帯の実質所得を示す。S  は第 i 世帯

2.3人である。これらの差は有意であり、一般の人口学的変数を示す。

借家世帯の平均世帯人員数のほうが、定期借家
世帯よりも多いことがわかる。また、持ち家世

3 推定結果帯の93％が既婚であり、74％の世帯に子供がおヘドニック価格モデルの推定結果

り、15％の世帯が親と居住していた。一般借家

ヘドニック価格モデルの推定結果は表 4 にま32

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表આ―ヘドニック価格モデルの推定結果

注）標準誤差は不均一分散一致標準誤差（Type 3）である。有意水準：＊＊＊；1 %，＊＊；5 %，＊；10%，＋；15%．a)は H0：γ ＝1(linear）vs．
H1：γ≠1 の尤度比検定の結果b)は H0：γ ＝0(log) vs. H1：γ≠0 の尤度比検定の結果である。

とめられている。各居住形態に対して、 3 種類

係数推定値の同時推定で生じる真の分散共分散のモデルを推定した。すなわち、線形モデル、行列を過小推定する問題、検定結果が被説明変半対数線形モデル、そして Box-Cox モデルで数 y の単位に依存する問題を回避できる簡便ある。Box-Cox モデルでは、被説明変数 y  はな方法である。

次のように変形されている。


推定されたモデルの中で、最も良いモデルをy −1γ  i=1, ⋯, N, j=0, 1, 2

定 式 化 の 検 定 と Box-Cox モ デ ル を 利 用 し た

ここで γ  は Box-Cox 変換パラメータを表し（対数）線形性の尤度比検定（LR）から判断しており、集中対数尤度関数を最大にする γ  をている。定式化のチェックのために、 3 種類のグリッド・サーチにより求め、この変換パラメ

定式化検定を行なっている。まず、均一分散のータを所与として、係数推定値など他のパラメ

仮説については、LM 検定統計量（LM het.）

ータを OLS 推定している。この方法は、γ  とを計算している。正規性の仮定については、検借地借家法改正後の居住形態選択と経済厚生の変化

33

表ઇ―構造型条件付ロジット・モデルの推定結果

表ઈ―居住形態選択確率への弾力性推定結果

注）これらの値は平均値で評価されている。有意水準：＊＊＊；1 %，＊＊；5 %，＊；10%，＋；15%

表ઉ―無関係な選択肢からの独立性(IIA)の検定

注）有意水準：＊＊＊；1 %，＊＊；5 %，＊；10%，＋；15%

注）この値は、定期借家世帯を除いた標本により計算した。

定統計量（Jarque and Bera, JB）を求めている。 表 5 にまとめられている。この推定結果に対応
最後に一般的な定式化検定として、検定統計量

する各係数から計算される弾力性は表 6 にある。

（RESET）を計算している。

これらの弾力性は第 j 居住形態の第 k 変数が 1

表 4 には、これらの定式化検定の結果と、（対数）線形の尤度比検定の結果より選択され％変化したときに第 j 居住形態を選択する確率の変化を測っている。

たモデルの推定結果がまとめられている。持ちこのモデルの推定では、次の変数が使用され家価格については Box-Cox モデルが、一般借て い る。相 対 価 格（RELAP）、実 質 恒 常 所 得家に関しては半対数モデルが、そして定期借家（PINCOME）、世帯人員数（FMEMBER）、世に関しては Box-Cox モデルが選択されている。

帯主の結婚の状態（MARRIED）、他の都道府全体として、モデルの当てはまりは良好であ県からの転入（NEWPLACE）、 5 年以内に持る。定期借家家賃モデルに関しては、予想されち家を所有する計画のある世帯（PLAN）、現た符号条件を持ち、有意となっている。契約期

住居での居住期間（HMONTH）である。ただ間（CMONTH）の係数は正で有意となっていし、ここでは既存研究で重要な変数として使用る。つまり契約期間が延びると家賃は上昇する

されている世帯主年齢（AGE）は使用されて傾向が見られる。さらに、時点ダミー変数の推いない。これは世帯主年齢が実質恒常所得を求定結果からは、定期借家家賃は、2000年時点よめる回帰式ですでに高度に有意となる重要な変りも家賃が上昇していることがわかる。これに数として使用されており、実質恒常所得と世帯対して、一般借家家賃は変化していないことが主年齢との高い相関から生じる多重共線性の問わかる。この違いは、前者が市場家賃を反映し題を回避するためである。

やすいのに対して、後者は、借地借家法の存在

条件付ロジット・モデルには、無関係な選択のために、家賃が上がりにくいことを反映して

肢 か ら の 独 立 性（Independence of Irrelevantいるためと考えられる。

Alternatives: IIA）を満たすという条件がある。
この条件が満たされているか否かを Hausman

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条件付ロジット・モデルの推定結果

and McFadden の方法により検定した。この検構造型条件付ロジット・モデルの推定結果は定では、定期借家を選択した標本を除いたモデ

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ルを推定し、得られた一般借家に関連するパラ共に予想されるとおり負の符号を持ち、一般借

メータ推定値が、定期借家を含んだ場合の一般家では 1 ％水準で、定期借家では 5 ％水準で有借家に関連するパラメータ推定値と比較したと意である。持ち家選択の所得弾力性は0.578できに、差があるか否かを検定する。この検定のあ り、こ の 値 は、BHS の 結 果 0.27 か ら 0.51

結果は表 7 にあり、得られた統計量の値は0.87（Table VI, Japan / Own case）、よりも大きくであり、IIA の仮定を棄却することはできないなっている。一般借家選択確率の所得弾力性はので、IIA の仮定は満たされており、定期借家−0.744であり、定期借家選択確率の所得弾力は独立した第 3 の居住形態と市場で見なされて性は −0.633であった。

いると判断できる。

世帯人員数（FMEMBER）の係数は、二つ次に居住形態選択モデルの推定結果を議論すの借家の場合で、有意に負であった。これよりる。相対価格（RELAP）の係数は、予想どお世帯人数が増加すると、持ち家を選択する傾向

り負で有意である。表 6 にある選択確率の価格が見られることがわかる。また既婚世帯を示す

弾力性は、自己弾力性は負、交差弾力性は正で、 ダミー変数（MARRIED）の係数は、二つの借
すべて 1 ％水準で有意となっている。これより家でともに負であるが、定期借家のみで有意で3 つの居住形態は互いに代替財であることがわあった。これは既婚世帯が定期借家を避ける傾かる。また持ち家の自己弾力性は −1.402であ向があることを示している。既婚世帯は、退去

り、Börsch-Supan, Heiss and Seko（2001）（以のリスクが少なく、家賃の安定した一般借家に

後 BHS）の 結 果 −0.41 か ら 0 （Table VIII,

住むことを好むためと考えられる。

Japan/Own case）よりも弾力的である。また、他県からの転居を示すダミー変数（NEW-

持ち家選択のための一般借家家賃弾力性は

PLACE）の係数も、二つの借家でともに正で0.036であり、持ち家選択のための定期借家家有意である。特に定期借家に関する係数と弾力

賃弾力性は0.05から0.59であった。BHS の持性は大きな値を示している。他県からの転居者

ち家選択の家賃弾力性は0.05から0.59であった

は転居先の住宅情報に詳しくないので、転居先（Table VII, Japan/Own case）。

での最初の居住期間を、仕事に慣れ、住環境のここで持ち家の選択確率への価格弾力性が情報を得るための準備期間と考えているために、

BHS よりも大きな理由を考察する。一つの理

これらの世帯は、借家、特に定期借家を選択す

由として BHS の分析は既婚世帯に限られている傾向が強いと考えられる。

ることをあげることができる。既婚世帯が求め他の変数として、持ち家購入計画あり世帯をる家族向けの広い住宅は持ち家に多いので、示す PLAN と居住年数 HMONTH は定期借家

BHS の持ち家価格弾力性は低くなると考えらの特徴を捉えるために使用されている。PLANれる。これに対して、ここでの分析には、既婚について推定結果から定期借家に関する係数は世帯のみならず、単身者世帯も含まれているの15％水準ではあるが、有意であり、 5 年以内にで、結果として、持ち家選択の弾力性は高くな

持ち家を購入する計画のある世帯は定期借家をっていると考えられる。また、定期借家が新た選択する傾向が見られる。また、HMONTH はな選択肢として加わったために、持ち家需要が長くなるほど借家を選択しなくなると考えられ

価格弾力的になった可能性もある。これらの点るので、負の符号を示してはいるが、有意ではについては、持ち家住宅サービス需要関数の推なかった。

定を行なうなど、さらなる検討が必要である。

以上の結果をまとめると、三つの居住形態の次に、実質恒常所得の係数についてである。

価格から作成された相対価格は有意であること

一般借家・定期借家に関するこれらの係数は、から、居住形態の違いが反映された価格情報が、借地借家法改正後の居住形態選択と経済厚生の変化

35

居住形態を選択する際に重要な役割を果たして

期借家世帯が最も多くの便益を得ていた。

いることがわかる。恒常所得変数も負で有意で次に、定期借家の導入により、どのような世あり、高所得世帯ほど持ち家を選択し、一般借帯が最も便益を受けていたのかを調べる。の家・定期借家への選択確率は低下する傾向が見

所得水準別では、定期借家に居住する低所得世られた。定期借家を選択する世帯は、世帯人員

帯が1444円と最も高い便益を受けていた。これ

数が少ない世帯、他県からの転居世帯、結婚をは平均家賃の2.36% に当たる。

していない世帯主による世帯、 5 年以内に持ちの世帯主年齢別には、35歳未満の世帯が1337円の便益を受けていた。これは平均家賃の家購入予定世帯であった。

4 借地借家法の改正による経済厚生の変化
この節では、借地借家法の経済厚生の変化を

2.18% に当たる。の世帯人数別では、定期借家に住む単身世帯は1933円の便益を受けていた。

分析するために、広く使われている経済厚生の既婚世帯で子供がいる世帯といない世帯の尺度である補償変分を求めている。計算に必要比較である。子供のいる定期借家世帯は484円、な費用変数のパラメータとして相対価格の係数

それに対して子供がいなくて定期借家に居住す

α を用い、定期借家の導入に伴う補償変分を計る既婚世帯は2013円を得ていた。

算する。補償変分の期待値は次式のようになる。
ECV=

1log∑ expαZ +αY +α'S −α−log∑



最後にの住宅の築年数別に見ると、 2 年以
上16年未満の定期借家に居住する世帯が1412円の便益を得ていた。
以上より定期借家導入による便益の金額は限expαZ +αY +α'S ⑹

られてはいるが、若く、低所得、家族数が少な

ここで α は価格が 1 単位増加したときの限

く、比較的古い定期借家に居住する世帯で拡大

界効用を示す。マイナスの符号は、α を正にすした傾向が見られた。定期借家の低い家賃によるためである。1−α は、限界効用 1 単位当

り、流動性制約を克服しやすくなり、より多くたりの金額となっている。

の貯蓄を可能とすることにより、持ち家を購入

そして αZ +αY +α'S  は第 j 選択肢の効用

しやすくなっているのだろう。貯蓄や、支出の水準を示している。したがって、  内の第 1形で、定期借家はこれらの世帯の経済厚生を拡

項は定期借家を含む期待消費者余剰の金額を示大しているといえよう。

し、第 2 項は定期借家が存在しない場合の期待2000年における借地借家法の改正による供給

消費者余剰の金額を表す。この E(CV）の平均の反応を評価するには、少し早いかもしれない

値は表 8 にまとめられている。この表では、月が、家主に対して新たな誘引を与えることによ当たり 1 世帯当たりの平均補償変分が 3 居住り、家族向けの大型賃貸住宅の供給が増えるか

形態ごとに 6 グループにまとめられている。

もしれない。借地借家法の改正により、家主は

全標本、所得水準、世帯主年齢、世帯人

定期借家契約により、望ましくない借家人が居員数、子供がいる場合といない場合の既婚世

住し続ける危険から解放されている。さらに、

帯、築年数である。居住形態毎の平均の差の古い家を売らずに、定期借家契約で貸すことに検定結果も表 8 にまとめている。

より、新たな持ち家を購入することもできるよの全標本の場合、定期借家導入により、持うになるだろう。一度、この傾向が広まれば、ち家世帯は311円上昇、一般借家世帯は682円上

持ち家の価格は低下し、持ち家率も低下するだ

昇、定期借家世帯は1205円上昇していた。これろう。なぜなら、家族向けの質の高い借家が利らの差はいずれも 1 % 水準で有意であり、定用できるようになり、質の高い住宅に住むため

36

季刊 住宅土地経済

2011年夏季号№81

表ઊ―定期借家が導入された場合の平均補償変分注）nob は観測値数、は1世帯当り1月平均の値である。平均値の差の検定は、分散の異なる場合を考慮した検定結果(Welch)である。有意水
準＊＊＊；1 %，＊＊；5%，＊；10%，ｎ；有意でない場合には、必ずしも持ち家を購入する必要はなくなる。さらに人生のライフサイクルのなかで、高るからである。

齢段階の世帯は、利便性、高齢による体力低下

さらに、日本の住宅市場における転居を促進
し、中年あるいは高齢者世帯の経済厚生を高めに対する配慮から、転居をする際の選択肢が増えることになるのである。

ることになるだろう。なぜなら、居住形態の選

最近の研究によれば、定期借家契約は、家主択肢が増えたことにより、頭金のために多くのにとって魅力的ではないという指摘がある。考貯蓄をすることや、彼らの消費を持ち家購入のえられる理由の一つは、借地借家法が引き続き、ために制限する必要もなくなるだろうからであ

全体の家賃水準を低く抑えていることである。
借地借家法改正後の居住形態選択と経済厚生の変化

37このことは市場で流通する定期借家が一般借家

得、世帯人員数の少ない世帯、少し古い住宅のよりも多くないことを説明するのに役立つ。市

定期借家世帯での経済厚生の拡大が見られた。

場家賃は、借地借家法による暗黙の家賃統制の

しかし、家族向けの定期借家の数は多いとはために、低く抑えられており、家主が新規の住いえない。質の高い家族向け定期借家を増やす

宅を投資する意欲を減じていると考えられるかためには、一般借家契約から定期借家契約へのらである。

転換を容易にすること、借家人からの一方的な

新規の大型の家族向け借家の供給を刺激する

借家契約解除に罰則を課すことなど、さらなるためには、借地借家法を、既存の一般借家契約

見直しが必要となると思われる。これらの見直を定期借家契約に転換させるような法改正が必しにより、持ち家の代替財となる質の高い家族要であろう。さらに現行の借地借家法では、借向け借家を増加させることになり、持ち家需要

家人の罰則を伴わずに、自由に現在の契約を打をより価格弾力的にして、持ち家価格の変動をち切ることが可能である。この結果、家主は短小さくすることができるであろう。この結果、期契約を望み、定期借家市場には、小さな借家

住宅市場における流動性が高まり、持ち家率がのみしか供給されないこともあり得る。したが低下し、すべての家計の経済厚生は増加するでって、定期借家契約の早期解除には、借家人にあろう。

罰則を課すようにし、その定期借家をすぐに他

今後の課題として、表 1 のような推移行列がの借家人に渡すことを許すようにさらに改正す

安定的であるならば、将来の 3 居住形態の割合べきである。これらの法改正が実施されれば、を予測するなどの分析も可能であろう。また転すべての借家人の経済厚生を増加させ、家主は居と居住形態選択、あるいは、居住期間と居住家族向けの定期借家を長期契約で供給するよう

形態選択は同時になされているはずである。そになるだろう。長期の定期借家契約が広まれば、 こで、より多くのデータが収集された時点で、新規の定期借家供給も増加し、持ち家の代替財

これらの同時決定分析を行なうことが考えられとなり、高い経済厚生を達成することが可能とる。今回使用した条件付ロジット・モデルよりなろう。

も一般的なモデルである、IIA の仮定が満たされない場合にも使用できる、可変パラメータ・

5 結論

ロジット・モデルの使用を考えることもできよ

本稿では、2000年 3 月に借地借家法の改正により導入された定期借家を含む居住形態選択関数を推定した結果、次のことが明らかとなった。
⑴価格項の推定値から、 3 つの居住形態はいず
れも代替財である。⑵一般借家世帯も定期借家世帯も恒常所得が増加すると、これらの選択確率は減少するが、前者のほうが後者よりも大きく反応していた。⑶世帯人員数の少ない世帯、県外からの転居世帯、世帯主が既婚でない世帯、将来持ち家を購入する予定のある世帯に、定期借家を選択する傾向が見られた。
この法改正の影響と有効性を検討するために、定期借家を導入した場合の補償変分の計算を行なった。定期借家の導入により、若年層、低所
38

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う。
＊

本稿は、Seko and Sumita（2007）、隅田（2008）に基づいている。

参考文献
Börsch-Supan, A., F. Heiss, and M. Seko（2001）“Housing Demand in Germany and Japan: Paper in Memoriam of Stephen Mayo,”Journal of Housing Economics, Vol.10(3), pp.229-252.
Seko, Miki and Kazuto Sumita（2007）“Japanese Housing Tenure Choice and Welfare Implications After the
Revision of the Tenant Protection Law,”Journal ofReal Estate Finance and Economics, Vol. 35(3), pp.
357-383.
隅田和人（2008）「住宅価格変動の計量経済分析：バブ
ル後の住宅価格変動と住宅政策」博士学位論文（慶應義塾大学）

論文

不動産競売価格と占有権保護
井出多加子・岩田真一郎・田口輝幸

はじめに者にとっては、競売物件は価格が安い分魅力的になる。それにもかかわらず、日本では競売市

本稿の目的は、大阪地方裁判所で実施された場に参加する一般の人はきわめて少ないと言わ不動産競売の情報を用いて、占有者の存在がどれてきた。なぜ、一般の人は競売市場に参加すのような経路を通じて入札価格の低迷を招いた

ることをためらってきたのだろうか。その理由かを実証的に検証することである。

の一つが、本稿で注目する占有者の存在にある

1990年代の長引く経済停滞の間、不動産価値と言われる。

は大きく目減りし、住宅ローンを支払えなくな

日本とアメリカの不動産競売の違いの一つとった債務者が続出した。債権者である金融機関

して、アメリカでは不動産の権利証書が明らか

等は住宅ローンとして貸し出した資金を回収しであるのに対し、日本ではそうなっていないこ

ようと、差し押さえた物件を不動産競売市場でとが挙げられる。すなわち、日本ではたとえ競売ることを選択肢の一つとした。仮に、競売物売物件を落札したとしても、その物件が賃貸さ件が高い値段で売却できたならば、この判断はれており、物件内に占有者（賃貸人）がいると、不良債権処理問題に貢献できたであろう。しか彼らの居住権を保護するため、落札した物件をし、実際には競売物件の価格は落ち込んだと言自由に処分する権利が与えられない場合がある。

われている（戸田・井出 2000、才田 2004）。

このような曖昧さを考慮して、一般の人は競売

競売物件の価格が落ち込んだ理由として次の市場に参加することをためらってきたと言われ二つの供給的側面が挙げられる｡ 第一に､ Allenる（戸 田・井 出 2000、才 田 2004）。そ し て、and Swisher(2000)は、債権者である金融機関

この買い手の人数の減少が、先に述べた供給要は差し押さえた物件を早く処理したいと思う傾因と相まって、競売物件価格の落ち込みに拍車向にあると述べている。そのためには、競売物を掛けたと考えられる。

件を市場で売られる同等物件よりも安く販売す2000年代に入り、いくつかの研究が不動産競る必要があるだろう。実際、彼らはフロリダ州

売市場における占有状況の影響を分析してきた。

における競売物件のデータを用いて、競売物件

例えば、Ong,Lusht,and Mak（2005）はシンガの落札価格が仮にそれが市場で売られたときのポールの競売データを用いて、不動産が空き家価格に比べて有意に低くなることを実証していであるか否かが落札率に影響を及ぼすかを分析る｡第二に､才田(2004)は、競売では仲介業者がした。ただし、分析の結果、それらの変数が落介入しないため、不動産物件が市場よりも安く

札率に影響を及ぼすことは統計的には検証され購入できる傾向にあると述べている。

なかった。この結果について彼らは、物件が空

このように、住宅を購入しようと考えているき家であるか否かという情報がすでに落札価格
不動産競売価格と占有権保護

39

で調整されるため、影響がなかったのではないかと考察している。本稿の関連で考えると、シンガポールではコストをかけずに占有者に退去

1 理論モデル
この節では、厳密な理論モデルの説明は避け、を迫ることができるため、このような結果がも直観的に占有者の存在がどのような経路を通ったらされたのかもしれない。一方、日本において入札価格に影響するかを説明する。

ては、戸田・井出（2000）と才田（2004）が、ある物件の不動産競売について考えよう。裁それぞれ大阪と首都圏の不動産競売物件の価格

判所はこの物件について最低価格を提示し、入形成を分析し、占有者の存在が競売物件の価格

札希望者は設けられた入札期間内に希望落札価を有意に引き下げていることを実証している。

格（入札価格）を提出する。裁判所は開札期日

戸田・井出（2000）や才田（2004）と本稿のに開札を行ない、最低価格を超える最高入札価

違いは次の通りである。戸田・井出（2000）や格を付けた入札者が物件を落札することになる。

才田（2004）では、競売物件価格を説明する要

それでは、入札価格はどのような要因により因として占有状況を示す変数を直接代入してい形成されるだろうか。ある入札者が、この物件る。それに対し本稿では、占有者の存在は、裁に対して個別の評価を持ち合わせ、最大限いく

判所が提示する最低価格に影響を与え、第一にらまでなら出せるかを計算したとする。この最それが最終的な入札価格に影響を与える経路と、 大価格が物件の最低価格を超えていれば、入札第二にそれが入札参加者数に影響を与え、入札者は入札価格を提出する。ここで、入札者は最参加者数の変化が最終的な入札価格に影響を与

大価格を入札価格として提示する必要はない。

える経路を考える。入札価格が最低価格や入札

なぜなら、入札者は支払える最大価格よりも低者数に依存することは、オークション理論で広い価格で落札できれば、それだけ利益を高める

く知られる基本的な考え方である。すなわち、ことができるからである。

本稿ではこのオークションの理論を応用し、占オークションの理論によれば、このようなこ有者の有無が入札価格に与える影響を捉えてゆとは入札希望者の数が少ないときに可能である

くのが特徴である。そして、この考え方が現実といわれている。逆に、入札者数が増えていくにあてはまるか否かを、実際のデータを用いてと、入札価格を上げないと、入札に勝てる見込検証する｡ 使用するデータは､ 戸田･井出(2000)

みがなくなっていく。すなわち、入札価格は競同様に大阪地方裁判所で実施された不動産競売

争相手の数（入札者数）に依存し、入札者数が物件の個票データである。

増えると高くなる傾向にある。入札価格は最低以下では、第 1 節で理論モデルを紹介し、第価格にも依存する。なぜなら、最低価格が上昇

2 節で占有権の種類について解説する。第 3 節すると、入札者が価格を低く提示する余地が狭では使用するデータを紹介し、第 4 節では実証

まり、入札価格を上げざるを得ない状況に陥る

結果を解説する。第 5 節では実証結果から得らからである。以上から、入札価格をＢ、最低価れた数値を用いて、占有者の存在が入札価格に格をＲ、入札者数をＮで表すと、入札価格関数

与える影響を数値計算する。最終節は結論であは次のように表現される。

る。なお、本稿の理論分析や実証分析の多くはB=BR, N⑴

Idee, Iwata and Taguchi（2011）に依存し、そここで、入札価格ＢはＲとＮの増加関数になれらの分析をわかりやすく解説したものである。 る。以上はオークション理論から得られる基本より詳細で厳密な説明については、当該論文を的な関係である。
次に、本稿の特徴である占有者（賃貸人）の参照されたい。

存在をモデルに取り入れよう。裁判所の提示す40

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著者写真

著者写真

著者写真

（左）いで・たかこ／1957年東京都生まれ。1993年
慶應義塾大学大学院経済学研究科博士課程修了。
博士（経済学）。現在、成蹊大学経済学部教授。
（中）いわた・しんいちろう／1971年東京都生まれ。2002年大阪大学大学院経済学研究科より博士号（経済学）取得。現在、富山大学経済学部教授。
（右）たぐち・てるゆき／1971年千葉県生まれ。
1997年成蹊大学大学院経済学研究科修了。同年4月より（社)全国信用保証協会連合会勤務。

る最低価格は、不動産鑑定士の意見を参考にし

図ઃ―占有者が入札価格に影響を与える経路て裁判所が決定している。個々の不動産は、広さや間取り、建物構造、立地点などの特性により異質性がある。不動産鑑定では当然このような異質性を考慮して、最低価格を決定する。ただし、本稿ではこのような異質性を問題にしてざるを得ない。ここでは、入札者は最低価格がいないため、この点は無視しよう。本稿で興味低いほど、当該物件はいわくつきの売り家であがあるのは占有者の存在である。そこで、占有る判断するとしよう。この仮定の下では、最低者が存在する場合は 1 、存在しない場合は 0 を

価格が低いほど入札者数の減少を招くと考える

とる二値変数Ｔを定義し、裁判所はＴを考慮しのが自然である。以上の相反する影響から、最て、最低価格を決定すると仮定しよう。このと低価格が入札者数に与える影響は不確定になる。

き、Ｒは次のようにTの関数として表せる。

今までの議論から、占有者の存在が入札価格⑵に及ぼす影響は、図 1 が示すように二つの経路

第 1 節でも述べたように、占有者は競売物件

を通じることになる。すなわち、第 1 の経路で落札者に対して対抗できる権利が認められていは、競売物件に占有者が存在すると、それが⑵る。したがって、占有者が存在する物件は、入式から最低価格に影響を与え、この変化が⑴式

札者にとってそれだけ魅力ではない。これを反から入札価格に影響を及ぼす。第 2 経路は、途

映するように、裁判所は一般にその最低価格を中までは第 1 経路同様、占有者の存在が、最低引き下げると思われる。このとき⑵式のＴの微価格に影響を与える。そして、この最低価格の分係数は負になる。

変化が、⑶式から入札者数に影響を与え、このR=RT

最後に、入札者については最低価格に依存するという仮定を追加しよう。すなわち、Ｎは次のようにＲの関数として表現される。
N=NR

変化が⑴式から入札価格に影響を及ぼす。

2 占有権の種類⑶

この節では、具体的に占有者がどのように保本稿で入札者数が最低価格に依存すると考え護されているかを説明しよう。占有者を保護するのは次のとおりである。まず、最低価格の上る権利は短期賃借権と長期賃借権の二つが存在

昇は、最大価格の低い入札者の参加を見送らせする。どちらも賃借権を持つ借家人が抵当権者る効果がある。次に、最低価格の上昇は、先と（主に銀行）や買受人（競売物件落札者）に対は逆に入札者の増加をもたらす効果も持ち合わ

して対抗できる権利を指すが、その違いは、短せている。入札者は占有者が存在する場合は物期賃借権は建物の賃借権が競売にかけられる後

件内を見ることができない場合がある。このとに設定され、長期賃借権は建物の賃借権が競売

き、最低価格の高低で物件の善し悪しを判断せにかけられる前に設定されている点にある。短
不動産競売価格と占有権保護

41

期賃借権の場合は、

図઄―占有状況別の最低価格、入札価格、入札者数

借家人に対して 3 年間の賃借権が認められるため、落札者はその間物件を自由に処分できない可能性がある。長期賃借権の場合は、借家人がさらに手厚く保護されていると考えられている。すなわち、
落札者が明け渡しを求めても、借家人はそれに応じなくてもよい場合がある。

最後に、推定上必要とされる変数が欠損している場合もサンプルから除外した。この結果、使3 データ用する物件数は3251件になった。

本稿では理論モデルにおいて考えた⑴式、⑵

このうち、短期賃借権が設定されている落札式、⑶式を、データを用いてそれぞれ推定する。 物件は504件、長期賃借権が設定されている物
本節ではそのデータを紹介しよう。データは、

件は107件、第三者が占有している物件は796件

1997年度から2004年度の間に大阪地方裁判所にになる。ここで、第三者占有とは、第 2 節で述て行なわれた不動産競売の物件を利用する。大べたような法的根拠に基づく占有者ではなく、阪地方裁判所のデータを選択した理由は、競売

法的根拠に基づかない者による占有がある場合

情報が民間会社（株式会社メディアエステー

を指している。法的根拠に基づかないため、明ト）によってデータベース化されているからでけ渡しを求めても、占有者がそれに応じない可ある。このデータベースには、落札された物件

能性が残る。残りの1844件は占有者のいない空の最高入札価格（落札価格を指すが、以下では室物件になる。なお、債務者が自ら占有してい理論モデルに合わせ入札価格と呼ぶ）や入札者る場合など、物件内に占有者が存在しても、彼数だけでなく、裁判所が提出した物件に関するらが抵当権者や買受人に対して対抗できる権利資料（物件明細書、現況調査報告書、評価書）

を持ち合わせていない場合は、そのサンプルをが含まれ、最低価格や占有者の存在が確認でき

空室物件として扱っている。

る。したがって、本研究が必要とする変数がこ

図 2 から、全物件の平均最低価格は838万円、平均入札者は7.3人、平均落札価格は1108万円のデータベースから得られる。
1997年度から2004年度の間に期間入札は223になる。占有者が存在する物件は、占有者が存回行なわれ、付された物件は 3 万3222件にのぼ在しない空室の物件に比べ平均入札価格が低くる。このうち、次のような手順でサンプルを選設定されている。平均入札者数は、短期賃借権択した。まず、対象を大阪市内に所在する居住の設定物件、第三者占有物件は空室物件よりも用マンション、かつ落札が実現した物件に限定

少ないが、長期賃借権の設定物件は空室物件よした。次に、バルクセール（複数の不動産をひりも多くなっている。最後に平均落札価格につとまとめにした抱き合わせ販売）など個別物件

いては、平均入札価格同様に占有者が存在するの取扱いが困難な物件はサンプルから除外した。

と低くなっている。

42

季刊 住宅土地経済

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図અ―最低価格関数の実証結果

図આ―入札者数関数の実証結果

図ઇ―入札価格関数の実証結果

最低価格の増加関数になっている。

5 数値計算実証結果から、占有者の存在は最低価格の下落を通じて、入札価格の下落をもたらすとともに（第 1 経路）、最低価格の下落による入札者数の減少を通じた入札価格の下落（第 2 経路）という複数の経路をもつことがわかる。そこで、最後に実証結果の数値を用いて、占有者の存在が入札価格をどれだけ引き下げたかを数値計算

4 実証結果しよう。
図 6 は短期賃借権が設定された物件の第 1 経

図 3 は占有者の存在が最低価格に与える影響

路からの入札価格の低下と、第 2 経路からの入を示している。予想通り、占有者の存在は空室

札価格の低下がそれぞれ計算されている。図 3物件に比べ最低価格を引き下げる要因になってから､短期賃借権は最低価格を7.8%低下させる｡

いる。そのなかでも長期賃借権の設定された物

最低価格の 1 ％の低下は、図 5 から入札価格を件は空室物件よりも約25% も低い結果が示さ

93.4%低下させるため､最終的には短期賃借権れている。

は 第 1 経 路 か ら 入 札 価 格 を 7.3％ (−0.078×

図 4 は最低価格が入札数に与える影響を示し

0.934=−0.073)引き下げる。次に最低価格の 1 ％ている。最低価格の 1 ％の上昇は入札参加者数の低下は、図 4 から参加者数を49.4％減少させを約50％増やす結果が示されている。最低価格

るから､短期賃借権は参加者数を3.9%(−0.078の係数が正であるから、最低価格は競売物件の×0.494=−0.039)減少させる。参加者数の 1 ％品質を示すシグナルとして働き、入札者の入札の減少は、図 5 から入札価格を15.4% 引き下

参加の意思決定に影響を及ぼしていると考えらげるため、最終的に短期賃借権は第 2 経路かられる。

入札価格を0.6%（−0.039×0.154=−0.006）引

図 5 は最低価格と入札者数が入札価格に与えき下げる。以上から、両経路を辿った短期賃借る影響を示している。最低価格の 1 ％の上昇は権が入札価格に与える影響は、マイナス7.9%

入札価格を約94％、入札者数の 1 ％の上昇は入になる。

札価格を約15％、それぞれ上昇させる。オーク

表 1 では、同様の数値計算を長期賃借権、第ションの理論の予想通り、入札価格は入札者数、 三者占有について行なっている。長期賃借権の不動産競売価格と占有権保護43図ઈ―短期賃借権が入札価格に影響を与える経路

入札価格に対して正で有意な影響を及ぼしていることも確認できた。このことは、占有者の存在は最低価格を低めるために、この経路を通じて入札価格を低めてきたことを意味する。さらに、最低価格が高いほど入札者数が多く、入札者数は入札価格に正で有意な影響をもたらしていることが確認できた。このことは、最低価格

表ઃ―占有状況別の第 1 ・第 2 経路の影響を低める占有者の存在は、入札者数を減少させ、この経路を通じて入札価格を一段と低めてきたことを意味する。このように、占有者の存在とその保護は、不動産競売市場おける入札価格の低迷を需要側から説明する要因と見なすことが存在は入札価格を24.5% 低迷させ、第三者の占できるだろう。

有は入札価格を5.2% 低迷させる。第 2 経路の占有者を保護する短期賃借権は2003年に廃止

影響は小さいが、占有者の存在は、二つの経路された。本稿の実証結果から、この改革は最低から入札価格の低下をもたらしていることが確

価格を上昇させ、それを通じて入札価格を上昇認できる。

させるだけでなく、参加者の増加も通じて、入札価格を上昇させると思われる。したがって、おわりにこの改革は不良債権処理に貢献する改革になる。

本稿では、オークション理論を応用し、占有

一方で、入札価格を最も低迷させている長期賃者の存在がどのように入札価格の低迷を招くか借権については未だ見直されていない。不動産を検証した。

競売価格の上昇には、長期賃借権の改革が求め

一般に裁判所は不動産鑑定士の鑑定結果を参考に競売物件の最低価格を提示するが、本稿ではこの最低価格を決める際に占有者の有無が考慮されていると考えた。特に、占有者が賃借人の場合、占有権が保護され、落札者には物件を自由に処分する権利が与えられない可能性がある。この収益の低下を反映して、占有者が存在する競売物件の最低価格は低く設定されるだろう。理論的には、占有者の存在が反映された最低価格は入札価格に対して次の二つの経路を通じて影響を与える。すなわち、最低価格の低迷
が入札価格を低迷させる経路と、最低価格の低迷が入札数を減少させ、入札者数の減少が入札
価格の低迷に拍車をかける経路である。
大阪地方裁判所にて行なわれた不動産競売の物件データを利用した実証分析の結果、予想通り占有者の存在は最低価格に負で有意な影響を与えていたことが確認できた。また最低価格は
44

季刊 住宅土地経済

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られる。
＊

本稿の内容・意見等は、筆者たち個人に属するものであり、所属組織の見解ではない。

参考文献
才田友美（2004）「競売不動産からみた首都圏地価の動向」『金融研究』第23巻別冊第 2 号、71-114頁。
戸田泰・井出多加子（2000）「不動産競売市場と明け渡しの権利関係」『住宅土地経済』No.37、20-27頁。
Allen, Marcus T. and Judith Swisher（2000）“AnAnalysis of the Price Formation Process at a HUD
Auction,”Journal of Real Estate Research, Vol.20⑶,pp.279-298.
Idee, Takako, Shinichiro Iwata, and Teruyuki Taguchi（2011）“Auction Price Formation with Costly Occupants: Evidence Using Data from the Osaka District
Court,”Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol.42⑴, pp.84-98.
Ong, Seow Eng, Kenneth Lusht, and Chee Yong Mak（2005）“Factors Influencing Auction Outcomes: Bidder Turnout, Auction Houses and Market Conditions,”
Journal of Real Estate Research, Vol.27⑵, pp.177-191.

海外論文紹介

耐久消費財と家計のエネルギーと水の需要量の関係 社会実験からの評価

Davis, Lucas W.（2008）“Durable Goods and Residential Demand for Energy and Water: Evidence
from a Field Trial,”RAND Journal of Economics, pp.530-546.

はじめに最近の CO2 排出量の増加要因として、家計部門からの排出増加が指摘されている。こうした家計部処している。以下、Davis（2008）の構成に沿い、分析手法と推定結果を紹介する。

1 基本モデル門での排出増を抑えるために、住宅からの CO2 排

基本モデルとして、Becker（1965）の家計内生出量を削減しようとする対策が盛んに行なわれてい産関数を利用して導出される、次の 2 式を考える。

る。家電や住宅を対象とする「エコポイント制度」

耐久消費財 j について、は、その一例である。住宅からの CO2 排出量は、
その性能や設備などに依存する。したがって、エネ
ルギー効率の高い製品（以下、省エネ製品）に対しπ p, wΘ =∂Cp, w, z  Θ ∂z ⑴

z =z π , y  η

⑵てポイントを付加するエコポイント制度は、家計内が成立する。ただし、p は投入財の価格ベクトル、でのエネルギー消費量を抑え、住宅からの CO2 排

w は賃金ベクトル、Θ  は耐久消費財 j の特性を表

出量の削減を促すと考えられる。

すパラメータ、η は家計の選好を表すパラメータでしかし、省エネ製品は逆に住宅からの CO2 排出ある。⑴式は、家計内サービスの限界費用（π）でを増やす可能性も考えられる。つまり、省エネ製品あり、それは総費用（C）を家計内サービス（z ）

は、他の製品と比べ電気代等の利用コストが低いたで偏微分することで求まる。⑵式は、家計内サービ

め、使用頻度を高め、かえってエネルギー消費量をスの需要関数であり、限界費用（π ）と所得（y ）

増加させる（リバウンド効果）可能性がある。したに依存する。そして、この 2 式から、家計内サービ

がって、省エネ政策の有効性を評価する場合、家計ス（z ）の価格弾力性が求まる。

内でのこうした行動を考慮に入れて分析することが必要となる。

⑴式と⑵式は、モデルの中で同時に決定されるため、限界費用と需要量との間に負の相関が生じる。

本稿で紹介する Davis（2008）は、家計内生産モ

つまり、耐久消費財の利用頻度が高い家計は省エネ

デルと社会実験から得られた家計レベルのパネルデ型の耐久消費財を好んで購入する傾向があり、そのータを用いて、省エネ製品の省エネ効果と製品の利ため利用費用である限界費用は低下する。こうした用量の変化について分析を行なっている。家計内生

とき、価格弾力性を推定すると、その推定結果は、

産モデルは、省エネ製品などの耐久消費財の利用量

内生性から起因するバイアスを含むため、誤った値と利用する際に必要な投入物(エネルギーや水など）として推定される。

との関係をモデル化したものである。このモデルをそこで、Davis（2008）は、こうした家計の選好解くことで、省エネ政策に対する家計の反応を表すをコントロールしたうえで、実施された社会実験かことができる。しかし、実際にデータを用いて推定

らのデータを用い、この内生性の問題に対処していする場合、同時性の問題が発生し、正確な評価をする。

ることができないことが指摘されている(Dubin and
McFadden 1984）。Davis（2008）で は、社 会 実 験から得られたデータを用いることで、この問題に対

2 社会実験
推定に利用するデータは、1997年に米国エネルギ

海外論文紹介45

ー省（DOE）が行なった社会実験

表ઃ―生産関数の推定結果から得られたパネルデータである。
この実験は、DOE が90年代後半か
ら販売されはじめた「エネルギー効率の高い洗濯機（以下、省エネ洗濯機）」の効果を評価するために行なったものである。対象は、カンザス州ネマハの171家計であり、その中で実験に参加した98家計（うち 3 家計が記入ミス等により除外；N＝注）SD は標準誤差を示している。

95）に無償で省エネ洗濯機が配布さ出所）Davis（2008）より。

れた。実験の実施期間は 6 月から10月末まで（T＝142日）であり、そのうち、配布前

る。

の 期 間（6/7∼7/27）を Phase 1 、配 布 後 の 期 間

表 1 には、Phase 1と Phase 2、それぞれの期の⑶（8/2∼10/31）を Phase 2 に分けて実施された。こ式の推定値（平均）と限界費用（平均）が示されての間、実験に参加した家計は、日々の洗濯に関するいる。投入されるすべてのエネルギーにおいて、省データを記録することが求められた。

エネ洗濯機によって、 1 ポンド当たりの投入量が減

この社会実験では、 2 節で説明した内生性をコン少していることがわかる。例えば、水について見てトロールするために、すべての家計に対して、事前みると、Phase 1では 1 ポンド当たり5.56ガロンでに、実験の目的とすべての家計に無料で配布されるあったが、Phase 2では3.27ガロンまで減少してい

省エネ洗濯器の性能（60% の節電、40% の節水）る。さらに、洗濯 1 回当たりで見ると、平均で41%について説明を行なった。

の節水、48% の省エネの効果があり、その結果、限界費用（ 1 ポンド当たり）は、0.11ドルから0.04

3 推定式と結果ドルへと約65% の減少をもたらすことがわかった。

社会実験から得たパネルデータを用いて、各家計の洗濯に関する限界費用（⑴式）を推計する。推計にあたって、まず以下の回帰式を推定する。

次に、洗濯に関する需要関数（⑵式）を推定する。
ここでは、以下のような線形モデルを仮定する。
z =γ+γπ+γX +η+ω

x =α z +ε⑷

ただし、z , π, X  はそれぞれ洗濯量、限界費用、その他の説明変数ベクトルを表している。また、ηx =α z +εx =α z +ε⑶

x =α z +ε

は家計 i の固定効果を表すダミー変数であり、ω
は誤差項を表している。
すべての家計が毎日、洗濯していないため、被説

x =α z +ε
これらは、家計 i が毎回の洗濯（z ）に必要なエ

明変数（z ）の観測値の多くがゼロとなっている

ネルギー等（x ：水、x ：エネルギー（モーター）、 （約45%）。そこで、⑷式を推定する際、Tobit モデx ：エネルギー（温水）、x ：エネルギー（乾燥）、ルを用いる。それは、最小 2 乗法を用いて推定を行

x ：洗剤）の需要関数であり、それらは各期（τ）のなうと、推定結果にバイアスが生じ、正しい推定が洗濯する量によって決まる。この推定結果を費用関行なえないためである。

数に代入し、両辺をz で割ることで、z の限界費用

また、固定効果を含む Tobit モデルを推計する場⑷

合、付 随 パ ラ メー タ 問 題（incidental parametersが求まる。ただし、p は各投入物の価格を表してい

problem）が生じる。しかし、今回のパネルデータ

π =p α +p α +p α +p α +p α

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季刊 住宅土地経済

2011年夏季号№81以上のことから、次のことが明ら

表઄―洗濯に関する需要関数の推定結果（一部抜粋）

かになった。 3 節での推定結果より、省エネ洗濯機は従来のものに比べ、洗濯 1 回当たり約40% の省エネ効
果（水：41%、エ ネ ル ギー：48%）があることが示された。そして、この結果と価格弾力性の推定値（−0.06）より、平均的な家計が省
エネ洗濯機を使った場合、洗濯 1 回
当たりの量の増加率は 3 % 未満であることがわかった。つまり、省エ
ネから得る利得の極一部だけが、洗濯機の利用増加によって相殺される
ことが示された。

まとめ注）被説明変数は日々の洗濯量（ポンド）。表の第 1 行目は、需要の価格弾力性を意味しDavis（2008）では、省エネ製品ている。underlying coefficient は −3.69（2.94）、−1.62（0.53）、−0.92（0.51）であがもたらす省エネ効果と、それによる。
（）内の値は SD を表している。

る省エネ製品の利用の変化を分析す

出所）Davis（2008）より。

る場合、通常観測できない変数（家計の選好など）
は、T=142日、N=95家計であるため、この影響はを適切にコントロールすることの重要性を示してい小さいと考えらえる。

る。

表 2 は、 3 つのケースの推定結果が示されている。

近年、日本は家計からの CO2 排出量を削減する

ケース⑴は Phase 1のみのデータを用いた場合の推ために、エコポイント制度等を導入し、様々な省エ定結果である。このとき、洗濯需要の価格弾力性のネ製品の普及促進を進めている。ただし、こうした値は −0.23であり、他の結果の値よりも高くなっ

制度がどの程度の省エネ効果をもたらし、全体としている。これは、洗濯量が多い家計は、省エネ洗濯てどの程度の CO2 排出削減に貢献しているのかに機を好んで購入する傾向があるため、⑷式の限界費ついての分析はまだ少ない。その一つの要因として、

用（π）と誤差項（ω）の間に見かけ上の負の相関

今回紹介したような大規模な社会実験が、これまでをもたらしているためである。

あまり行なわれてこなかったことにある。今後、省限界費用の変化は Phase 1と Phase 2の間の変化によってもたらされる。そこで、ケース⑵では、両エネ政策の評価をするにあって、こうした社会実験の促進とデータの蓄積が求められる。

期間のデータを用いて推定を行なった。その結果、バイアスが修正され、価格弾力性の値は −0.10となった。
さらに、限界費用の変化は、通常観測できない家
計の変化によってももたらされる。そこで、ケース⑶では、実験から得た家計の属性を考慮した固定効
果モデルを用いて、推定を行なった。その結果、価格弾力性の値は −0.06であった。

参考文献
Becker, G. S.（1965）“A Theory of the Allocation ofTime.”Economic Journal, Vol. 75 , pp.493-517.
Dubin, J.A. and D. McFadden（1984）“An EconometricAnalysis of Residential Electric Appliance Holdings
and Consumption.”Econometrica, Vol. 52, pp.345-362.

森田 稔

上智大学大学院経済学研究科博士後期課程

海外論文紹介47

センターだよりの関連性を追究する視点から、調 おり、前年度（51.8%）よりも規査開始以来一貫して分譲事例の動 模の小さな定期借地権住宅が供給『定期借地権事例調査（2010年度）』 向把握を主眼としているため、近 される傾向にある。
年急増している定期借地権付住宅
一方、マンションの発売数は20（http: //www. hrf. or. jp/web/teishaの賃貸事例については調査対象外件280戸であり、前年度（20件279
ku_2010_nendo/teishaku_2010_nendo.html）となっている。
戸）と件数においては同程度とな
1993年 2 月の定期借地権付住宅 っている。都道府県別マンション
財団法人日本住宅総合センター 第 1 号の発売から、2011年 3 月31 発売戸数は、第 1 位が東京都のでは、1994年以降、継続的な自主 日までの間に収集した件数は、戸 158戸、第 2 位が大阪府の99戸と研究として、定期借地権付住宅の 建て住宅とマンションを合わせた なっており、大都市圏を中心に供分譲事例についてデータの収集と 総 数 で 5888 件、 4 万 9968 区 画 給されていることが示されている。
集積を行ない、データベースを構 （戸）にのぼる（戸建て住宅5342 また、最大面積がわかる19件のう
築・更新するとともに、事例デー 件 3 万956区画、マンション546件 ち、13件が最大専有面積80㎡以上
タの系統的分析を遂行してきた。
1 万9012戸）。
のマンションである。定期借地権
2009年度調査より、データ利用
2010年度における戸建て住宅の 付マンションは、戸建て住宅以上の利便性と速報性を重視して、こ 供給は、62件281区画で、前年度 に所有権物件と競合するため、専れまで報告書に掲載してきた図表 （27件63区画）と比べ218区画の増 有面積を広くすることで所有権物
類および集約表などを日本住宅総 加となっている。
件との差別化を図っているものと合センターのホームページ(http:都道府県別の戸建て住宅発売区 考えられる。
//www.hrf.or.jp/）上で紹介して 画数は、第 1 位は新潟県の114区
本調査は調査方法の特性により、いる。
画、第 2 位は愛知県の50区画、次 定期借地権活用動向の全体像を把掲載されているデータは2010年 いで第 3 位は千葉県の21区画で、 握するための資料としては制約が4 月 ∼2011 年 3 月 ま で（2010 年 約 4 割が新潟県で供給されている。 伴うものの、分譲住宅事例の地域度）の事例である。なお、本調査 また、土地面積については、最大 分布および建物の種別や規模等の研究においては、定期借地権制度 面積が200㎡を超える事例は62件 実態を検証する上で有用なデータと個人・世帯の住宅取得ニーズと 中29件で、全体の47％に留まって セグメントであると考えられる。

◉調査研究成果のご案内

編集後記

編集委員
委員長

この度の東日本大震災、被災された方にお見舞い申し上げるとともに、一日も早い被災地の復旧・復興をお祈り申し上げたい。
さて、風評被害である。原発事故に伴う放射性物質による汚染によって、一部の農水産物に対し出荷規制
や摂取規制が課された。規制が課されていない農産物も市場から敬遠される一方、これを風評被害として、積極的に規制地域の農作物を支援するキャンペーンも行なわれた。
しかしどうだろう。「規制されず
市場に出回る農産物が安全である」という政府の主張を鵜呑みにすることはできるだろうか。というのも、少なくとも編集後記の執筆時点（平成23年 4 月末）では、検査対象となる農産物（検体）の抽出方法、すな
わち検体が市場に出回る農産物を正確に代表しているのかという情報が公的に一切公表されていないのだ。
たとえ検査自体が、統計学的にも科学的にも正しい手順で行なわれたとしても、その「正確性」が検証できない以上、購買を控える行動は合理的である。多くの消費者は、感覚的にこのことを捉えているのではな
いだろうか。消費者の不安の払拭には、正確な情報の開示とわかりやす
い伝達が必要だ。
（N.Y.)

委員

瀬古美喜
浅田義久
金本良嗣
中川雅之

季刊 住宅土地経済
2011年夏季号（第81号）
2011年ઉ月ઃ日 発行
定価750円(内消費税35円）送料180円
年間購読料3,000円（税・送料共）
編集・発行㈶日本住宅総合センター
東京都千代田区麹町4-2
麹町4丁目共同ビル10階〒102-0083
電話：03-3264-5901
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編集協力
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2011年夏季号№81