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日定 期 僣 家 制 度 と￨よ2000年 (平 成 12年 )3月 1日 から施行された、定期借家制度は、契約期間の満了により確定的に契約が終了する画期的な制度 です。現 在 は、従来型 の借 家制度 (普 通信家 制度 )と 、この定 期借 家制度 を選 択 できるようにな りました 。

■定期借家でも不安 はない
定期借 家 は期 間の 満了で終了 しますが、貸主 にとつて 、借主 の方 はお客 様 ですから、賃料 滞納 や近 隣 へ の迷惑 行 為 等 がな ければ、大抵 の場合 ￨よ 長 く住 ん でも らいた いと考 えます。つまり、定 期 借 家では、2年 〜 3年 の期 間が満了 しても、さらに継 続 すること (再 契約すること)が 一般 的になっているのです。

定期借家推進協議会

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ここで は 、定 期借 家 制 度 をもつと詳 しく知 りた い方 向 け に、少 しだ け踏 み込 ん だ解 説 をします 。
■定期借家制度の効果は定期 借 家制 度 では、契 約 で定 めた期 間が満 了することにより、更 新 されることなく、確 定 的に賃 貸借契 約 が終 了するため 、契約期 間や収益 見通 しが明確 になり、経済 合理 性 に則つた賃 貸経 営が可 能 となるため、より多くの広 く良質な賃貸住 宅が供給 されることになりました。
定 期借 家制 度 が普及 することで 、持 ち家 の賃 貸化 も含 めてファミリー 向 けなど多様 な賃 貸 住宅 の供 給 が促 進 され 、ライフステージやライフスタイル に応 じた多様 な選択 肢 が提供 されるなどの効 果が期待 されています 。これ により、建 物 を借 りたい人 にとつても、メリットが生 じます 。多 くの賃 貸住宅 が賃貸市場 に出てくることにより競争原理 がlllき 、賃料 やサービスなどでも競 争が起 こり、借 りたい人 にとってのプラスが生 ずることが期待 できることになります。

■ 定 期 借 家 で は再 契 約 が一 般 的
定期借家契約では、契約期 間満了により確定的に契約が終了します。契約期 間が満了し、その物件を引続き借 り続 けたい場
「更合 、定期借家契約では、貸主 借主が合意の上 、再契約をすることになります (新 たな契約が開始されるということになり、新」とは異なります)。
例外的に、貸主に物件の取壊 し、自己使用予定があつた場合は、再契約できないこともあります。
■ 定 期 借 家 と信 頼 関 係 破 壊 の 法 理
賃貸借契約で取 り決められた内容が守られない場合 (例 えば、騒音を出したり、ゴミ出しのルールを守らない等のトラブル)、「信頼 関係破壊の法理」(貸 主 と借主 の間で信頼 関係 が破壊されたと認められない特段の事情がある場契約を解除するには、「信頼 関係」が「破壊」さ合には解除を認めない、という判例の考え方 )に よって契約の解除ができるかどうかが判 断されます。
れたかどうかは、それぞれの事案に応 じて裁判所が判断することになり、明確な基準 (Oデ シベル以上の騒音を出せば必ず契約解除できる等 )が あるわけではありません。
「契約内容を守らない借主とは再契約 しないJと いつた運用をするこ
期間満了により確定的に契約が終了する定期借家なら、とが可能となりますが、その結果 、賃貸マンションなどの場合、悪質な入居者が少なくなるというメリットを、借主も受けることができるようになります。

■ 賃 料 の決 め方普通信家では、①賃料の増額と減額をそれぞれ請求することができ(借 地借家法第32条 )、 ②増額をしない特約は有効でも、減額をしない特約は無効となりうるために、例えば「賃料を10万 円と定め、期間内は改定しない」と定めると、貸主は、景気が良くなつても増額できない反面、景気が悪くなると減額請求を受けることになり、貸主だけが不利 になるので、通 常 、このような特約 は付 けません 。
ところが、定期借家では、このような特約も有効 となるので、例えば、賃貸借 の期 間内の3年 間は賃料 を10万 円で 固定 して、増額も減額もしないということができるのです (こ れを、「賃料増減額請求権の排 除の特約 (賃 料 の改定に関する特約)Jと いいます )。 これは、借主 の方にとっても大きなメリットになります。
■賃料 の支払方法
普通借 家 の場合 には、賃料 につ いて 毎 月払 いの方法 しかないのが一般 的で した。

付 けることで 、貸主 が後 で減 額請求 を受 ける恐れがなくなったからです。
これ により、例 えば、現在 、お金 に余 裕 のある借主 が賃料 をす べ て前払 い して しまい、その後 は安心 していられるというメリットを受 けることができるようになりました。

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しかし、定期借 家 では、毎 月払 いのほか 、期 間中の賃料 の全額を前 払 いにしたり、一部 (例 えば、全期 間中 の賃料 の半分 )を 前払 いにした りすることも可能です。それ は、上記 の「賃料 増減 額 請求権排 除の特約 Jを

なお 、課税 関係 については、貸主 借 主 ともに期 間に分 けて 申告することが可 能 です。

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契約方法

契約期間

定期借家制度定期借家制度

①書面による契約に限る。
「更新がなく期間の満了により終了する」こと②貸主 は、を契約書とは別にあらかじめ書面を作成し、かつ交付して1年 未満 の契約期間の定めも効力が認められる。

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1年 未 満 の契 約 期 間を定 めても、期 間の定 めのない賃貸
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説明しなければならない。

借 とみなされる。

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書 面 による契 約 、口頭 による契 約 の い ず れ で も可 能 。
※宅 建業者 の媒介等 により契約 が締 結 したときは、契約書 が作成 交付される。

賃 料 の増 減 に 関 す る特 約 の効 力
定期借 家制度

更 新 の有無
定期借 家制度期 間満 了により契 約 は終 了 し、更新 がない。
※貸主 借主双方が合意すれば再契約が可能。

賃料 の増減 は特約 の定 めに従 う。
※増減させないことも可能。

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特約にかかわらず、当事者は賃料の額の増減を請求できる。
※一 定期間増額しない旨の特約がある場合には、それに従う。

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貸主に「正当な事由」がない限り更新される。
は正当な事 由の判断とは0建 物の貸主および借主 (転 借人を含む)が 建物の使用を必要とする事情。
。建物の賃貸借に関する従前 の経過。建物の利用状況および建物の現況。建物の借主に対して財産上の給付 (立 退料 )を する旨の申出をした場合におけるその申出などを考慮して判断される。

期 間満 了 による終 了 の場 合 の効 力
定期借家制度
貸主は、期間が満了する 1年 前から6ヵ 月前までの間 (通「期間満了 により契約が終了知期 間)に 、借主 に対 して、する」ことを通知する必要あり。
※契約期間が1年 未満である場合には、この通知は必要ない。
※借主は期間終了日の確認ができ、貸主 借主ともに再契約の意向があれば、その旨の申出が可能。

借 主 か らの 中途 解 約
定期借家制度①床面積 200百 未満の居住用 の建物 については、借主が、転勤、療養、親族の介護等 のやむを得ない事情により、建物を生活 の本拠 として使用することが困難となった場合には、借主から中途解約 の 申入れをすることができる (申愉ЪＩ入れの日から1カ 月の経過により賃貸借契約が終了)。
②①以外 の場合は中途解約に関する特約があれば、その定めに従う。

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中途解約 に関する特約 があれ ば、その定めに従 う。

定期借家 へ の切 り替え￨￨￨■ ■■‐

鬱2000年 (平 成 12年 )2月 末 日まで に締 結 され た居 住
用建 物賃 貸借契約 ⇒ 切替 えできないり事 業用建 物賃 貸借 契約 ⇒ 切 替えできる。

固定期僣家契約 の流ね「この 賃 貸 借 は更 新 Nな く、期 間の 満 了 により
契 約 締 結 にあた り、貸 主 は借 主 に対 し、7」契約の締結終 了する」旨を (契 約 書 とは別 に)書 面 を交 付 して説 明 する必 要 がある (宅 地 建 物 取 引業者 が仲 介する場合 、この書面 を貸主 に代理 して交 付 説 明するケー スが多 い )。

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契約期間中

契 約 締 結 にあた り、宅地 建物 取 引業 者 が仲 介 する場 合 は 、別 途 、宅 地 建 物 取 引業 者 は
宅地建 物取 引業法 の規定 に基 づ き、重要事項 として説 lluす る義 務がある。
ウ

契約の終了

必 ず 書面 により契 約書 を作成する必要 がある。

エ借主か らの 中途解 約
床 面 積 が 200雨 未 満 の 居 住 用 の 建 物 につ いて は 、借 主 が 、転 勤 、療 養 、親 族 の 介 護 等￨再 契約

やむを得 な い事 1青 により、建物 を生 活 の本 拠として使 用することが 困難 となつた場 合 に

再契約の場合、再度①契約の締結ヘ

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契約の締結

は、借 主 か ら中 途 解 約 の 申入 れ をす ることが可 能 で あ り、申 入 れの 日か ら lヵ 月後 に賃貸借 契約 が終了 する。
定期 借 叡契 約 の期 間が 1年 以 上 の場合 、貸主 は借 主 に、期 間満 了の 1年 前 か ら6ヵ 月前「期 間満了 により賃貸借 契約 が終了するJ旨 を通知する必要 がある。
までの 間に、

贔鞣 原状回復

退去

饉定期借家制度Q&A

麗僣主の方のメリット
園 1年 以下の短い期間での契約が可能。

Ql

轟契約期間が長いもの (た とえば5〜 10年 )であれば、普通信家契約で必要な更新
手続き (た とえば2年 ことに更新)等 の煩わしさがない。

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圏住宅を借 りにくい

亀興 多雪

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l濶5]蟷 盪退去しなければなりませんか?
国通常の賃貸用住宅だけでなく、戸建も賃借できる分譲マンション・

禽鶴です。例外的に、借主に賃料・滞納 迷惑行為等があつた園地方の物件を、別荘として利用することが可能。

場合は再契約できないこともありますので、こ注意ください。

Q2目学生が在学期間だけの契約をする際やシェアハウスでの契約をする圏迷惑行為をする悪質な入居者が長く居住するリスクが少なく、良好な契約期間の途中に借主都合(転 勤等)で 退去しなければならなくなつた場合でも、期間満了まで契約を住環境が確保できる。

終了することはできませんか?

際に有効。

核之

契約期間を満了しても、通常は、再契約できる物件がほとんど可能性があり、物件の選択肢が広がる。

目持家の建て直し等の際の仮住まいとして利用できる。

必ず契約期間を満了したら、農盆

床面積200雨 未満の居住用の建物であれば、借主:都合であつても契約期間の途中で中途解約をすることが目再契約をする場合、国賃料を一括前払いすることが可能で、従前の契約内容を見直すことが可能。

それに伴い賃料減額等の交渉も可能。

できます。

定期借家推進協議会〒101‑0032東 京都千代田区岩本町263全 宅連会館
TELi03‑5821 8117 FA× :03‑5821‑7330 httpi//www teishakuip■定期借家推進協議会とは定期借家制度が広く国民に浸透し、定期借家推進協議会は、住宅 不動産団体等が発起人となり1998年 (平 成 10年 )に 設立された組織です。協議会では、借家制度に係る研究や制度改正提言等を行つています。
良質な賃貸住宅等が供給されることを目指し、各種ツールやHP等 での情報提供、適正 円滑に運用され、