令和 3 年 8 月号 NO.305[ トピックス ]・「夏季住宅セミナー」開催
・普及啓発事業「第33回まちなみシンポジウム」開催のご案内

夏季住宅セミナー
令和３年度夏季住宅セミナーを７月９日（金）、東京プリンスホテルにおいて、理事評議員をはじめ会員社役員等の方を対象に日本経済新聞社と当財団の共催で開催いたしました。
本年は、参加人数を例年の半数以下に制限し、ソーシャルディスタンスを十分とるなど感染拡大防止に細心の注意を払って行いました。
セミナーでは、最初に当財団の那珂正会長の竹中理事長あいさつがあり、次に、竹中宣雄理事長より開会のあいさつがありました。

したが、従来の戸建て住宅のまちづくりに加その後、国土交通省の淡野博久住宅局長、宿え、大きく変化する街の形にも対応可能にする

本尚吾住宅生産課長、高藤喜史住宅企画官よために、先日の評議員会で定款を変更し、分譲り、ご講演いただきました。その後、質疑応答

マンション等の集合住宅も事業の対象にいたしがあり、当財団の仲井嘉浩副理事長の閉会のあました。ぜひ新しい事業にもご理解ご協力をおいさつで終了いたしました。

願いいたします。
また、今回は皆様のお手元に環境共生住宅推

竹中理事長あいさつ

進協議会が発刊した「KKJ の夏の５カ条」と最初に、熱海市の土石流災害を受けられた厳しい日本の夏の暑さに対して、冷房だけに頼方々には心よりお見舞いを申し上げますとともらない省エネな生活の工夫をまとめたものでごに、残念ながらお亡くなりになられた方々にはざいます。まだまだ暑さが続きますので、ご活心よりご冥福をお祈り申し上げます。

用いただければ幸いです。

いう冊子をお配りさせて頂きました。こちらはさて本日は、大変ご多忙の中、令和３年度住当財団といたしましては、これからも国土宅生産振興財団の夏季住宅セミナーにご参加い交通省の皆様をはじめ、会員各社と連携を図りただきまして誠にありがとうございます。

ながら多くの課題に積極的にチャレンジしてま

当財団ではこれまで２万戸を超える良質な住宅の供給と、まちづくりに取り組んでまいりまいりたいと思いますので、引き続きよろしくお願い申し上げます。

1住宅行政の最近の動向について
淡野博久住宅局長
７月１日付で住宅局長を拝命いたしました淡野です。よろしくお願い申し上げます。
我が国の住宅政策は、戦後の住宅難解消、量から質への転換を経て、今般、頻発・激甚化する自然災害、少子高齢化と人口減少、そしてコロナ禍等、これまで以上に多岐にわたる課題に直面しています。

淡野住宅局長まずは災害対応です。豪雨や台風は激甚・頻発化し、震度６以上の地震も高い確率で発生すると言われる中、地震時等に著しく危険な密集市街地は 2,000ha 以上残り、整備・改善が急務です。
バリアフリー対応の推進も喫緊の課題です。手すりの設置、廊下幅の拡張、段差の解消等は、介護の軽度化、介助者の負担減、生活姿勢の改善など総合的な効果があります。一方、手すりが設置又は段差が解消された住宅に住む高齢者は約４割、廊下幅も含めて整備が行われているのは１割
未 満 で す。 省 エ ネ 基 準 も、1980 年、1992 年、1999 年と順次強化されたため、高齢者の住む古い住宅ほど省エネ性能が低く、無断熱の住宅も約３割残っています。
ま た、 全 国 の 約 850 万 戸 の 空 き 家 の う ち 約
350 万戸は不良化の可能性があり、有効活用に加えて不良空き家への厳しい対応も必要です。
年齢構成の変化で持家所有者の特性も大きく変わりました。1988 年には、持家世帯のうち高齢者世帯は全体の７分の１程度でしたが、2018 年には 48.3％まで上がっています。結果、持家世帯全体の過半は２人以下世帯、４割以上はローン支払い済です。ただ、負債なく家を持てる状況が超高齢化社会の安定の一因とも私は考えます。一方 で、 フ ァ ミ リ ー 世 帯 が 狭 い 住 宅 に 住 み、 単身・２人高齢者世帯が広い持家に住むというミスマッチの解消も重要な課題です。
このような課題解決に向けて、耐震性が不十分な住宅は建替え等を、耐震性があってもバリアフ

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リー性能や省エネ性能が不十分な住宅はリフォーム等を促進し、2030 年までに耐震性の不十分な住宅を解消するなど、将来世代に継承・循環できる良質なストックを形成する必要があります。その点、グリーン住宅ポイントはリフォームも対象工事として手厚く支援し、条件次第で耐震改修に最大 150 万円一括交付するなど、取組みを加速させます。また、激甚化する台風に対応する屋根の耐風性能に関する新基準への適合工事は、新しい住宅についても支援します。
密集市街地の整備・改善に向けて、準耐火建築物以上にした場合に準防火地域内で建蔽率の１割緩和を措置し、市街地の更新を円滑化させます。
特に高齢者の住宅は、バリアフリーと断熱性能を両立した住宅ストック比率の引上げを目標に掲げており、特に健康寿命と言われる 70 代半ばの前にバリアフリー化・断熱化改修に積極的に取り組むことが快適な暮らしに重要だとガイドラインにも示しました。
空き家については、2015 年に空家特措法を制定し、市町村主体で不良空き家の除却等を進めており、今後は、空き家の有効活用も進める必要があります。
1989 年から 2018 年で既存戸建て住宅の流通が ２ 万 戸 減 少 し て い ま す。 こ れ が 非 常 に 問 題で、先述のミスマッチ解消に向けて戸建て流通を特に進めねばなりません。性能面等の不安が既存住宅購入の障害となっているため、安心Ｒ住宅制度等の推進、既存住宅取得の負担軽減、良質なストック形成に向けた性能向上を三本柱として進めます。特に既存住宅は、時間が経っても特に上物のスケルトンが評価されている実績もあり、今後、高齢者の資産価値安定化や若年層の住居費負担軽減、居住水準向上に資すると期待しています。
賃貸住宅では、特に単身高齢者が安心して住めるようサービス付高齢者向け住宅制度を推進しており、現在 26 万件以上登録されています。また、死亡時の賃借権や残置物の処理を予め居住支援法人等に委任する契約を結んでいただけるようモデル契約条項を公表し、民間賃貸住宅への入居円滑化も進めております。また、特にコロナ禍で重視される孤独・孤立対策として、見守りを行う居住支援法人への支援強化を図っています。公営住宅、UR 賃貸住宅の空き住戸を居住支援法人等がサブリースする取組も積極的に進めたいと考えています。
コロナ禍に直面し、近年、明らかに郊外居住志向が高まっています。昨年７月以降、東京でも大幅な転出超が続き、東京からの転出も進んでいます。一方で、テレワークを実施する 20 代は実施しない 20 代に比べて通勤時間短縮の意向が強い

という調査や医療体制や高等教育の観点から地方移 住 は 課 題 が あ る と い う 指 摘 も あ り ま す。 今
後、地方の空き家をセカンドハウスにしたり、地方に移住して都心のオフィスには年に数回しか通わなかったりといった、多様な住まい方・働き方が現れる中、地方居住や二地域居住に地方の住宅を有効活用していきたいと考えております。
住宅政策に関わる、災害、少子高齢化、そしてコロナ禍といった山積する課題に対し、国としても様々な制度を通じて国民・事業者の皆様の対策を応援し、豊かな住生活を実現していきたいと考えております。

最近の住宅生産状況の動向について
宿本尚吾住宅生産課長
まず初めに、既存住宅流通市場についてお話しします。住調をもとに「持家から転居される方（既存住宅の売り手候補）」に着目して考察しました。流通している住宅の多くは買換え（住換え）によるものと推察されます。その一方で、単身高齢者の施設入居や死亡の際に流通市場に出回っているものは少なく、これらが空き家（老朽空き家予備軍）となっていると思われます。本格的な高齢社会を迎える中で、既存住宅流通市場を大きくしていくには、ライフステージに応じた持家の住換え（特に高齢期の持家の住換え）を促すことと、高齢者がお亡くなりになって空き家となってしまったものを流通市場に提供する仕組みを整えることが重要と考えます。
今後、人口のみならず世帯数が減少していく時代になります。そうした中で、空き家の増加を一定程度に抑止しつつ、住宅ストック全体の質を向上させることは非常に難しい課題です。そのためには、住宅すごろくでゴールとされている持家に高齢期（死亡時）までずっと住み続ける（これは、ある意味、持家を住み潰していることになります）のではなく、子育ての時期・子供が巣立った時期・高齢期などのライフステージに応じて住み替えることを標準に考える必要があると思います。住み潰すのではなく、いずれ流通させることを前提にすると、日常の手入れも丁寧になるでしょうし、流通時に少しずつリフォームもなされるものと思います。こうした観点から、住宅金融支援機構の死亡時一括償還の融資やリバース 60の仕組みは多くの可能性を秘めているものと思います。
次に長期優良住宅法の改正についてお話しします。先の通常国会で法改正を行い、共同住宅について住棟単位の認定とすることや、住宅性能評価制度とワンストップで認定が行えるようにするなどの見直しを行いました。また、併せて、住宅瑕疵担保履行法についても改正を行い、従来は半年に一回行っていた保険や供託の届出について年度末の一回に簡素化することとしています。
次にカーボンニュートラルについてお話しします。これは、現在進行形の議論であります。前回の建築物省エネ法改正で、小規模住宅等について、建築士から建築主への説明義務制度を創設しました。これは、省エネ計算を義務付けたことと同義です。この結果、市場の混乱なく、小規模住宅・ 建 築 物 の 省 エ ネ 基 準 適 合 率 は 向 上 し て おり、次のステップとして省エネ基準そのものを義務付けすることについて議論がなされています。
最後に木造住宅を取り巻く状況についてお話しします。米国・中国などで住宅着工が大幅に増加し、これに伴い木材価格が高騰しています。日本の住宅市場では、輸入木材が不足・高騰し、国産材価格も上昇している状況にあります。国土交通省としては、林野庁と密に連絡を取り合い、情報共有を行っています。木材に限らず、住宅資材の安定供給については、資材供給が国際化する中で重要なテーマになっていくものと思われます。
木材に関しもう一点お話しします。先の通常国会で、公共建築物木材利用促進法が改正され、公共建築物以外も対象に木材利用を促進する法律になりました。こうした一環で、近年技術開発が進む CLT の普及促進含め、木造で中高層建築物を作っていくということが、今後期待されています。
今後、既存住宅流通、長期優良住宅の普及促
進、カーボンニュートラル、木造住宅振興などの切り口で令和４年度予算要求を行っていくこととなります。引き続きのご協力、ご支援をお願い致します。

住宅税制について

高藤喜史住宅企画官

住宅税制には、取得、保有、譲渡、それぞれの段階で様々な税が課せられています。それぞれの税については、住生活の安定・向上を促進する観点から、一定の政策目的を実現するための特例措置が設けられています。
税制というのは政策手法の中では誘導と呼ばれるものです。例えば、建築基準法は安全を守るための規制という政策手法ですが、税制は政策上の誘導手法として、それ以外の住宅の建築を禁止するものではありませんが、税制上の要件を満たす住宅の建築を促進する役目を果たします。具体的には、住宅ローン減税での面積要件、既存住宅での耐震要件等があるのは、そういった要件を満たす住宅の供給・流通促進を目的として税制が設け3られています。
住宅の着工についてみますと、令和元年と比較すると令和２年は７万戸ほど減少しています。一方で、消費税が上がったタイミングで住宅ローン減税の控除期間を 10 年から 13 年に延ばすなどの様々な反動減対策を講じ、令和２年３月のタイ
ミ ン グ で は 着 工 は 盛 り 返 し て い ま し た。 し かし、その後コロナ禍となり着工は大きく落ち込みました。こうした状況を踏まえて、昨年度の税制改正では、既存の措置を延長、拡充し、その結果、本年３月からそれなりに着工は戻ってきたと考えられます。
昨年度の税制改正での住宅ローン減税に関する具体的な措置としては、令和２年内入居までとされていた消費税対策としての控除期間 13 年の措置について、昨年４月のコロナ特措法制定により一定期間までに契約を行った場合は令和３年内入居までとする弾力化措置がございましたが、経済対策として、この弾力化措置の契約期限と入居期限をそれぞれ１年延長する措置が講じられました。あわせて、経済対策として、様々な世帯の居住を支援するため、これまで 50㎡以上に限定していた面積要件について、40㎡以上の新築住宅についても一部住宅ローン減税が使えるよう拡充しました。この措置には、合計所得金額について1,000 万円以下という要件がついています。
また、昨年の税制改正の中でのもう一つ大きな話は、会計検査院より、住宅ローン減税の控除率
１ ％ に 関 連 し て、 借 入 金 利 １ ％ を 下 回 る 者 が78％、0.7％を下回る者が 35％存在し、住宅ローンを借りたことによる所得税控除のほうが実際の支払金利よりも大きくなるため、必要がないローンを借りたり、早期返済のインセンティブが削がれるおそれもあるのではないかとの指摘があり、税調でも議論されたことです。この議論は決着しなかったので、この住宅ローン年末残高の１％を控除する仕組みについて控除額や控除率のあり方を令和４年度税制改正で見直すことが与党
税制大綱に掲げられています。
先ほど申し上げた住宅ローン減税をはじめ、今年は様々な税制が延長のタイミングになっています。 昨 年 対 応 さ せ て い た だ い た 住 宅 ロ ー ン 減
税、同じく贈与税、業界に非常に影響がある新築住宅の固定資産税の減額措置、さらに買換え特例、保存登記・移転登記の登録免許税の特例、リフォームのローン型・ローンを借りない場合の投資減税型、リフォームを行った場合の固定資産税
ボンエルフ第 305 号
発行日：令和 3 年 9 月 5日
編集発行人：釜谷智弘

4の減額措置、これも今年の税制改正で延長が必要となっています。加えて、買取再販や、認定長期優良住宅・低炭素住宅の特例など、非常に多くの税制が見直しのタイミングとなっています。
また、様々な住宅政策の議論を経て、住生活基本計画が刷新されたタイミングでもあり、カーボンニュートラルに向けても税制の見直しを図るタイミングだとも思っています。業界の皆様方の応援・ご協力をいただき、今後の税制改正において、時勢に沿った、よりよい住宅税制の実現を進めて参りたいと思っております。

住生活月間協賛 第 33 回
まちなみシンポジウムのご案内「健康なすまい・ウォーカブルなま
ちづくり」（Web シンポ）本シンポジウムでは、「健康」をキーワードに、これからのすまい・まちづくりの方向性がどのように変わっていくのかを考えたいと思います。
なお、コロナウイルス感染拡大防止の観点から、無観客・ライブ中継の「Web シンポ」として、共催の日本経済新聞社が運営する映像コンテ
ンツポータルサイト「NIKKEI CHANNEL」による配信での開催です。（古屋、菊地）
日時：令和３年 10 月 27 日（水）14 時～ 16 時 55 分 ※「NIKKEI CHANNEL」の URL は、９月中旬以降に掲載しますので、財団ホームページでご確認ください。（事前登録・申込は必要ありません）
主催：日本経済新聞社、当財団
後援：国土交通省、住宅金融支援機構、都市再生機構		
開演・主催者挨拶：14：00
基調講演：14：05 ～ 15：05「健康なすまい・ウォーカブルなまちづくり」
樋野公宏氏（東京大学大学院工学系研究科都市工学専攻 准教授）
パネルディスカッション：15：15 ～ 16：55
モデレーター：樋野公宏氏
パネリスト：野原卓氏（横浜国立大学大学院都市イノベーション研究院 准教授）、甲斐裕子氏（（公財）明治安田厚生事業団 体力医学研究所上席研究員）、上井一哉氏（積水ハウス（株）
東京設計室 理事）

発行所
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