JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

ＦＭ戦略企画研究部会
サスティナビリティとFM戦略：建築・都市の環境対応からレジリエンスへ●keywords

オフィスビルストック状況 環境不動産 環境改修 環境未来都市
レジリエンスと4つのタイプ ダボス会議グローバルリスク報告書2013
国家のレジリエンス評価フレームワーク（試行版） BCP
平常時機能と非常時機能の一体化 仮設コミュニティ 災害廃棄物処理サマリー

眞澄（部会長）株式会社ＮＴＴファシリティーズ
ＦＭアシスト
認定ファシリティマネジャー
一級建築士

サスティナビリティを支えるFM 戦略の領域のひとつに「環境対応」がある。既存ストックの「環境対応」
事例としての環境不動産・環境未来都市の状況を報告した後、サスティナビリティの重要なトリガーともなる「レジリエンス」を取り上げる。本報告では、レジリエンスに対するFM 戦略の視点、レジリエンスの4 つのタイプ、
ダボス会議・グローバルリスク報告書2013 における「国家のレジリエンス評価の枠組み（試行版）」の紹介とそれを参考にした「都市のレジリエンス」の研究の方向性を提示している。

活動内容

建築や都市の環境対応は、省エネ・省資源や将来の環境リスク低減を通じて最終的には社会の持続可能性（サスティナビリティ）の向上を図る重要なFM 活動であり、その観点から環境不動産と環境未来都市の取り組みを研究している。さらに、建築や都市にかかわる多様なリスクへの対応に関して「レジリエンス」に着目し、「 国家のレジリエンス評価フレームワーク（試行版）」を参考に、建築・都市のレジリエンスを規定する事項を研究し、今後のサスティナビリティ向上へのまちづくりや公共FM 戦略等に寄与したい。

成果JFMAフォーラム2013 において、環境不動産の普及促進に関して4つの提言を発表、また、環境未来都市の取り組みに対しても期待を込めて2 つの提言を発表。
JFMA フォーラム2014 において、環境不動産に関する評価システムのCASBEE とLEED を比較し、ファシリティマネジャーのためのオフィス選定基本評価リストを発表。
2015 年は、都市のレジリエンス研究の方向性と公共FM 戦略への貢献の可能性を発表。

メンバー

部会長：高藤 眞澄（NTT ファシリティーズ FM アシスト）部会員：氏家 徳治（エコクリエイト） 森田 良一（イトーキ） 野呂 弘子（日本郵政） 樫村 弘子（オーク・ヴィレッジ）原山 坦（原山総合研究所） 鈴木 晴紀（PRE-CRE 戦略研究所） 武田 正浩（森ビル） 上倉 秀之（セノン）
宮下昌展（エムケイ興産） 塚田敏彦（NTT ファシリティーズ総合研究所） 天神 良久（ケー・デー・シー）
萩原芳孝（久米設計） 増田幸宏（芝浦工業大学） 佐野 愛（大和リース） 古坂幸代
事務局 : 三宅 玲子（JFMA）

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その他メンバー多数

FM戦略企画研究部会

１．環境経営の背景

11.1 億㎡（事務所 3.0 億㎡・27％）、事務所 21.7 万棟

これまでに、「環境対応」を軸に環境経営から環境不の内、2,000㎡未満 18.6 万棟（88％）
、事務所総延床

動産や環境未来都市にかかわる FM 戦略について研究

面積 3.0 億㎡の内、2,000㎡未満 1.14 億㎡（38％）
、となっし、6 つの提言をまとめた。今回はサスティナビリティのている。いかに小規模オフィスビルが多いかわかる。ち向上のためには「環境対応」の重要性に加えて、現実になみに、築年別では建物総棟数 75.2 万棟の内、1981はさまざまな外的ストレスに対する「レジリエンス」（環境年 ( 昭和 56 年 ) 以前が 28.1 万棟（37％）
、建物総延床変化を乗り越えるしなやかな能力）の構築・確保が不可

面積 11.1 億㎡の内、1981 年以前が 3.6 億㎡（32％）

欠との考えから建築および都市のレジリエンスと FM 戦略である。（図表 1）について研究している。特に、今後の都市が直面する諸中小規模のオフィスビルの耐震対策を含めた環境改修問題とその影響に対するまちづくりや地域づくりが重要でが大きな問題である。日本ビルヂング協会連合会は、省あり、そのプロセスに「レジリエンス」を含めた「新たなエネ・CO2 削減のためのガイドライン（100 の対策）をまちづくり」が求められる。私たちは「レジリエンス」がまとめているが、環境改修が十分進んでいる状況ではな

非常時対応力だけではなく、平常時の多様な対応力をもい。改修投資の経済的効用が少ないためであろう。環

たらし、最終的に全体最適化を実現する梃子になると考え

境改修よりも優先度の高い耐震改修もなかなか進まないている。それ故、今後の公共施設のあり方検討に際しても、ために「耐震改修促進に関する法律」 が 2013 年 11

レジリエンスを考慮した「新たなまちづくり」に対応させ月に改正されて「全ての耐震既存不適格建築」が規制る必要がある。「新たなまちづくり」にかかわる FM 戦略対象に組み入れられた状況である（小規模建築は指導・を明らかにすることにより、公共 FM 戦略にも貢献したい助言対象）。
そこで環境改修促進に関しても、ファイナンス支援策とと考えている。

して、ビルオーナーの投資負担のない民間のグリーンリー

2．建築・都市の「環境対応」

ス方式や国交省・環境省主導による耐震・環境不動産支（1）既存オフィスビルの環境改修援基金が設立されている。CASBEE 不動産マーケット普既存オフィスビルの環境対応について報告する。オフィ

及版による認証取得ビルの中には、虎の門 35 森ビルやスビルのストック状況として全国の法人所有建物に関する新橋物産ビルなど築 40 年以上のビルの環境改修事例も国交省法人建物調査（2008 年）によれば、建物総棟数：出始めている。テナントニーズ調査においては、立地やア

75.2 万棟（事務所 21.7 万棟・29％）、建物総延床面積：クセス、耐震性・防災性などに比して環境対応は低位で

図表 1

用途別建物数比率

図表 2

環境未来都市基本コンセプト（内閣府地方創生推進室）

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JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

あるが、ブランディングやビル品質の向上とテナント確保力の向上の観点から設備更新時等に併せて環境改修を含ジネスの海外展開支援などに取り組んでいる。
この構想の特徴は、「環境対応」にとどまらず経済面・めた総合改修の実施を期待したい。

社会面および地域特性を踏まえた都市の総合的な再生に（2）既存都市の環境対応－環境未来都市への取り組み

よるサスティナビリティの向上をめざしており、都市のイン都市の環境対応について、環境未来都市への取り組みを研 究している。 環境未来都市構想は、2010 年 6

フラや各種の公共サービス拠点のあり方の見直しも伴うものであり、今後の展開を注視していく必要があろう。

月に閣議決定された国家プロジェクトのひとつであるが、2013 年 6 月に閣議決定された日本再興戦略においても、3. 都市・地域のレジリエンスその施策の継続が確認されている。構想の基本コンセプ（1）レジリエンスへの視点とレジリエンスの様態（タイプ）

トは「環境・超高齢化対応等に向けた人間中心の新たな現在、「環境対応」と並びサスティナビリティに不可欠な価値（環境価値・社会的価値・経済的価値）を創造する「レジリエンス」を取り上げ、「建築・都市・地域のレジ都市の実現」である。人口約 3,600 人の北海道下川町リエンス」の研究を進めている途上であるが、ここに中間をはじめ、東日本大震災被災地の 5 都市を含め全国 11報告をさせていただく。

都市が指定を受けて、各都市独自のサスティナビリティ向レジリエンスの検討に際しては、FM 戦略の視点から、上の取り組みを継続しているが、特に課題を多く抱える地

次の 4 つの側面からの検討が必要と考える。空間・施設

方都市の取り組みに注目している。（図表 2）（ハード）、運用管理（ソフト）、時間軸、主体・体制（人・たとえば、人口 3,600 人の北海道下川町では、森林資組織）である。ハードに関しては、従来の頑強性・効率源を活用した森林総合産業の構築、バイオマス発電等の性主体から冗長性・多重性等の価値観が必要となろう。

再生可能エネルギーによる完全自給、集住化モデル構築、ソフトにおいては、モニタリングと情報共有、タイムライ

町営バス＋乗合タクシーによる公共交通の確保などに取ンとそのオペレーションが必要である。時間軸では、事前・り組んでいる。富山市では、公共交通を軸としたコンパク

事後の設定や外力の変動に応じた平常時機能と非常時機

トシティ化と居住誘導、中山間地への移動販売支援、地能の設定が重要である。人＆組織に関しては、自己組織

域性を活かした医薬品関連産業振興、高齢者への介護予化力と自立性、教育訓練、災害記憶の継承、が求められる。

防事業と生涯学習などに取り組んでいる。北九州市では、（図表 3）

資源リサイクルと3R によるエコタウン、地域福祉ネットワー

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レジリエンスの様態に関しては、次の 4 つのタイプを示

ク構築、環境人材育成とユネスコスクール参加、環境ビすことができる。

図表 3

図表 4

レジリエンスに関する FM戦略の視点

JFMA JOURNAL - R2 ● 2015

レジリエンスな建築・都市の考え方

FM戦略企画研究部会①災害に対する総合的なレジリエンス：事前の予防力・するレジームシフトのレジリエンス：洪水時の越流堤

抵抗力や被災時の継続力や被災後の回復力など時間のように外力の逃げ道を用意して致命的被害を回避的変化を伴う対応力である。BCP を含む広い概念ですること、避難や移設などにより元の状態とは異なるある。建築や都市・地域において、施設機能などのハー形で外力を受止める対応力などが該当する。従って、ド面、運用管理のなどのソフト面、人や組織などの避難拠点においては、想定外状況への対応力・自立各主体の確保、に対する準備が必要である。（図表 4・力が求められよう。

図表 5）②外乱の影響を緩和し系の環境を一定範囲内に維持す（2）都市・地域のレジリエンス評価の全体枠組み（フレームワーク）

るレジリエンス：建築の外皮性能、断熱性能や分散都市・地域のレジリエンスを検討・評価するフレームワー型熱源（電気・ガス・大気システムによるエネルギークについて報告する。2013 年の世界経済フォーラム（ダ供給）システムが例示できる。（停電時でも稼働可能ボス会議）における「グローバルリスク報告書 2013」のな都市ガスコジェネシステム＋吸収式と電気駆動熱源

中で、グローバルリスクに対する国家のレジリエンス評価の複合熱源システム＋外気利用冷房システムの併用が行われ、国家のレジリエンスの枠組み（試作版）が提により、運用の柔軟性や代替性・多様性を有するシ示されている。（図表 7）

ステムとなり災害時に強いだけでなく、平常時の省エネ・省コスト上の有益なシステムとなる）。

その骨子は、国家を 5 つのサブシステム（経済・環境・ガバナンス・インフラ・社会）＊の構成として捉え、レジリ③船の復元力に相当する「元の状態から外れた時に、エンスについても 5 つの構成要素（堅牢性・冗長性・臨元に戻る」レジリエンス：都市環インフラにおける自機応変性・対応力・回復力）に分解して捉えている。さ

然の再生と自立的調節機能・対応力などが該当する。

まざまなリスクが 5 つのサブシステムにストレスを掛けた（都市環境インフラとは、風・雨・樹木・土などの際に、サブシステムの各レジリエンス要素として何がどの自然的要素、道路・河川・公園などの空間的要素、ように機能するかを問うている。私たちは「都市・地域」

エネルギー施設や環境システムなどの人工的要素ののレジリエンスの枠組みも同様に捉えることとし、今後、

総称で、自然本来の回復機能や自律的な調整機能をこのフレームワークを活用しながら、前述の FM 戦略の視利用して都市環境の改善や気候変動の緩和が可能と点により「都市・地域のレジリエンス」を検討していくこなる）。（図表 6）ととしている。

④許容レベル以上の外力を受けた時に安定点がシフト

図表 5

災害に対するレジリエンスの評価の枠組み

たとえば、リスクや対策の項目を洗い出しながらフレー

図表 6

都市環境インフラシステム

2015 ● JFMA JOURNAL - R213

JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

ムワーク上の位置付けを検討することが必要であり、FM期復興への歩みに地域差が生じている。従って、資源循戦略に深く関連するリスクとそれに対するレジリエンス構

環型地域社会の構築が災害時の早期復旧に寄与すること成要素について検討したい。（図表 8）にもなる。

（3）都市・地域のレジリエンスにかかわる個別事例
都市の災害に対するレジリエンス向上への興味深い個別事例について紹介する。

以上、これまでの成果をまとめさせていただいたが、さらに「建築・都市・地域のサスティナビリティの確立」に関して、全体の枠組みをベースに FM 戦略にかかわるレ

1 つめは、NPO 復興まちづくり研究会が提案する大規ジリエンスの研究進めるとともに、まちづくりやエリアマネ

模災害に対するレジリエンスとしての「仮設コミュニティ」ジメントの事例研究において「環境対応やレジリエンス向対応である。仮設住宅や災害復興住宅における孤独死や上」などの取り組みを研究し、できれば公共 FM 戦略へ

コミュニティ崩壊への反省から、市街地や集落が大規模の提言をまとめたい。

な災害に見舞われた場合、被災住民が被災地内または近最後に当部会にてご講演いただいた講師の方々や部会傍にとどまりながら、協働して市街地や集落の復興をめざ員・増田幸宏氏（芝浦工業大学）ほか部会メンバーのごしていくための、復興までの暫定的な生活を支えるために支援ご協力に感謝申し上げる。

設置する仮の市街地や集落である。地域一括原則、被災地近接原則、被災者主体原則、生活総体原則、の 4 原則を重視して、地域共同体全体による生活と経済の再建を同時に進めることにより早期復興を図るものである。従って、地域内に設置可能な公園・グランド等の日常空間を整備しておく必要がある。（図表 9）2 つめは、災害に対するレジリエンスとしての「災害瓦礫処理」である。東日本大震災では、13 道県にわたり災害廃棄物約 2,000 万ｔ、津波堆積物約 1,100 万ｔが発生したが、災害廃棄物の約 8 割（1,606 万ｔ）と津波堆積物のほぼ全量（999 万ｔ）が再生利用された。仮置き場用地の確保、初期の分別作業、セメント製造工場等の14

資源循環型施設の有無などにより、瓦礫処理の促進と早

図表 8

都市・地域のレジリエンス関連項目例

図表 7

図表 9

仮説市街地の 4原則（NPO復興まちづくり研究会）

国家のレジリエンスの枠組み（試行版）（グローバルリスク報告書 2013）

JFMA JOURNAL - R2 ● 2015

FM戦略企画研究部会＊国家のサブシステム
1. 経済サブシステム：マクロ経済環境、モノとサービスの市場、金融市場、労働市場、持続可能性および生産性などの側面を含む。
2. 環境サブシステム：天然資源、都市化、生態系などの側面を含む。
3. ガバナンス・サブシステム：制度、政府、リーダーシップ、政策、法の支配などの側 面を含む。
4. インフラストラクチャ・サブシステム：重要インフラ（通信、エネルギー、輸送、水、医療）などの側面を含む。
5. 社会サブシステム：人的 資本、医療、地域社会、個人などの側面を含む。

2015 ● JFMA JOURNAL - R215