金融商品の選び方・金融商品広告の注意点＜第 3 回＞

元本保全型不動産投資
およびリスクを減らす考え方
不動産投資商品竹本 隆之【たけもと たかゆき】独立系 FP「ファイナンシャルプランナーに相談 .com」を開設。会社員と主婦を対象に、ライフプランの相談や「人生とお金・人生の質」についてセミナー。老後設計・投資信託・相続分野に強い。物理系エンジニアでもある。

保 全 型の不 動 産 投 資 商 品を取りあげまを見てきました︒今回の第三回目は元本金・ 投 資 信 託・ 変 額 年 金 保 険の広 告 例一棟買い︶や︑ＲＥＩＴ︵リート︶と呼ます︒現物の投資︵戸建て・ワンルーム︑不動産投資にはいくつかの種類があり本保証とは異なります︒詳細は後述しまいう語 句が使われていますが︑これは元ようにこれは運用商品です︒元本保全とてしまいます︒ しかし表 題に書いてある

んとなく定 期 預 金のような気 持ちになっ一口が五〇〇万円﹂という文字です︒な最 初に目に入るのは︑﹁ 利 回り二・六％︑す︒いつでも市場でその時の基準価格で投 資してその収 益が配 当 金となるもので信託の一つです︒お金を集めて不動産にのです︒ＲＥＩＴは前回に紹介した投資ればキャピタルゲインも得られるというもンを期待して︑もし不動産の価値が上が動 産を購 入して賃 料というインカムゲイ

現 物は分かりやすいですね︑自分で不表１のような不動産運用商品です︒

すが︑運用商品でありますから︑当然リ売買できるというのが特徴です︒

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一体 何にどれくらい投 資するのか︑投 資そして︑今回取りあげる広告のようなスクがあります︒ でも︑ この図からではまず︑ 図 表 １の 広 告 をご 覧 下 さい︒

ばれる不動産投資信託︑そして︑この図ればいけないと言うことになります︒

判断するには詳細な商品説明書を見なけの判 断はまったくできません︒ リスクを先も運 用 方 法も分かりませんからリスクライブリフッド・プランニング代表す︒

第 一回と第 二 回で︑ 特 約 付き定 期 預

元本
保全・
元本
安
定型の410元本保全の不動産運用商品
広告
サンプル商品があります︒詳しく説明します︒
ある不動産会社がある地域の再開発に

専 門 用 語 的には不 動 産 特 定 共 同 事 業と目論見通りに借り手や買い手がいなけれ

実はこのような投資商品の運用成績は﹁元本保全﹂の他に﹁元本安定﹂などば収益があがりません︒これは不動産投良い物が多いのです︒しかも﹁元本保全﹂という言 葉を使うこともあります︒この言っており︑その広告が図表１の広告なめ立て地を造 成するとか︑こういった土と書かれています︒ ではリスクは無いのような言 葉を使う場 合にはほとんどの場資すべてに言えることです︒ では何が元地 開 発を行い︑同 時にマンションやビルそんなことはありません︒のです︒

を建設してこれを賃貸したり販売したり︑でしょうか？

合︑劣後債出資と組み合わされています︒

目をつけ︑例えば︑山を切り開くとか埋こういう事 業を考えたとします︒二十 年

不 動 産ですからその価 値は上がったり下全！
元本保本保全なのでしょうか？

前ならこのような事 業は銀 行からの融 資劣後債出資というのは⁝⁝難しいこと

評価損＜劣後出資分の場合全と劣後出資の説明図を示しました︒

くなるというものです︶︒図表２に元本保して劣後債の方が利率が良く収益が大きるという仕 組みなのです︵ その代わりと場合には劣後債の出資者の方から損を被資産価値が激減したとします︒そうしたす︒これで始めた事 業が何らかの要因で円で事業を行う不動産事業があるとしま

資として個人募集で一〇億円合計三〇億

後 債 出 資でＢ 銀 行が一〇 億 円・ 優 先 出

まり︑普通出資でＡ銀行が一〇億円・劣損をする︑そんな出資の仕組みです︒つをするのではなく︑劣後債の出資者からいかなかった場 合には出資者が平等に損がったりして一〇 〇％ 確 実と言うことは劣後出資
劣後出資出る！
損失がで行うことが一般 的でした︒でも最 近は優先出資

劣後出資

評価損優先出資は書きません︒出 資 者からお金を集めて当初の資産評価

評価損

優先出資ないのです︒お金を集めて︑建物を建てハイインカムビル
プロジェクト

評価損＞劣後出資分の場合異なります︒銀 行からだけではなく投 資

将来の評価

何か事業をするのですが︑事業が上手く

図表 2 元本保全と劣後出資たり買ったりして不動産を手に入れても︑年 2.6％家から直接お金を調達してそれで行おう︑分配金（予定）○○駅前

500 万円
一口3年
期間

リスクだけに焦 点を当てると︑個 人の出資が優先出資であったとしても劣後債分以上の損が出れば︑当然︑損害を被ります︑﹁ それ以 上の損が出ない限り元 本は保 全されています ﹂ ということで︑これがここで元本保全とか元本安定とかとVo l.98

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広告サンプル
図表 1

言っている中身です︒
では劣 後 債はどれくらいなのか︑あるいは︑ その事 業そのものにどれくらいリスクがあるのか︑これは説 明 書を読んで金融商品を買う前に考えたいことという気持ちとです︒何かに投 資したり・貸し付けたり・出 資したりです︒タンス預 金のように目の前に現金を置いていれば︑現実に目の前にあるので安 心 感があります︒お金を銀 行の口 座という場 所においておけ

ば目の前に現金は存 在しません︒ですが定期預金を買う！

定期預金は預ける物ですね︒でも預け万が一︑銀行が破綻しても預金保険機構自分で判断する以外にはありません︒

る物ではなく買う物であるという気 持ち

不動産投資は他の投資と比べて一般に︑ミドルリスク・ミドルリターンと言われて定期預金は︑以前は証書という紙で発の範囲内︵一〇〇〇万円︶で保護されまりましたから大きく不動産価値が上昇す行されていました︒ 今ではこの紙での発金 融 商 品を買う前には︑ お金を何とになればリスクが減ると思います︒

ることも考えにくい時 代ですし︑ 逆に大行は随 分 減 ってしまって︑ 大 抵の場 合︑引き替えるか︑あるいは引き替えないか︑います︒バブル時 代はとうの昔に過ぎ去

きく下 落する時 代でもありません︒一方

総合口座で数字が印字されるだけのもの

動産市況が悪化している中では非常に優ところが少なくありません︒ これだけ不でも︑広告通りの実績で運用できているの投 資であれば︑株 券であったり債 券でれが預金証書ではなくて︑株式などの他かの関 心も出てくるというものです︒ こもし銀 行が破 綻すればどうなるの？

そうです︒

占い師は当たる﹂と思いこむ心理があるっている部 分だけが記 憶に残って﹁この占い師がいくつかのことを言うと当た金融商品広告の吟味いと思います︒

か︑ このようなことを考えてみるのも良交換するとどうでしょうか︒

すね︒株式や債券という﹁預かり証﹂とで優良な不動産物件は少ないリスクで確

一 年 定 期 預 金 一〇 〇 万 円︑ これが一引き替えた紙は収益を生み出すか︑安全

このような背景から︑今回の広告のよ年 後には利 息がついて現 金になるというになってしまいました︒

うな不 動 産 投 資 商 品は︑ 結 構 良い成 績﹁紙﹂を買うという意識︑もし紙で貰えば︑実な賃料が得られる傾向にあります︒

をおさめていて昨年の世界金融危機以降秀な結 果を出していると思います︒しかあったりするという訳です︒ 預かり証がとしながら投 資というのは過 去ではなく将高い価 値になることもある一方︑もし破長が望めます︒

・今の発展が続いている限り︑経済成本は戻ります︒

・会社が倒産しない限り︑最低でも元です︒

・産油国が戦争しない限り︑高利回りす︒

金 融 広 告でも同じようなことが言えま来を見なければいけません︒ 将 来のリス

綻すると紙 切れ同 然になることもありまいう観点では︑いつでも銀行や証券会社

これは文 字 通りリスクで一般論になりますが︑不動産投資にはに持っていけば時 価で買い取って貰えるクはどうか？

他の投 資 商 品とは異なるリスクがありまものもあれば︑ 買い手を探さなければ現すし︑また別の観点︑すなわち現金化とす︒ それは︑ 地 震や環 境 問 題・ 大 規 模

金に出 来ない紙もある︑ ということになす︒神様でないと分かりません︒

再 開 発の開 発 中 断や誘 致 失 敗などなど︑ります︒
れば︑お金の置き場 所を変えるというこ

お金を運 用すると言うことは言い換え

需 要と供 給で決まるマーケット原 理とは異 質のリスクもあるということも是 非 覚えておいてください︒

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りアメリカ国 債の魅 力が半 減しました︒

アメリカが低 金 利 政 策に移ったことによの投 資が人 気です︒ 世 界 金 融 危 機 以 降﹁ 今︑ＢＲ ＩＣｓ と呼ばれる新 興 国へと疑問を持つ人も多いと思います︒でも︑これくらい短い文でしたら︑ホントか？

いのです︶
︒

Ｃｓ 経済の中身自体を見なければいけなません︒ 本 当はアメリカではなくＢＲ Ｉと思うのと同じくらいにしか根 拠があり強しているので志望校に合格できるはず﹂

丁 度︑﹁ 息 子は隣の子 供より遅くまで勉スメ商 品はオススメじゃありません︒ 売しい商 品かどうかとは別であるし︑ オス告になるわけで︑それは決して個 人が欲金融広告で言えば︑売りたい商品が広てください︒

ちらに大 事なことが書いてある︑と思っますが一方で︑高金利政策を続ける新興なわち︑﹁高利回り﹂とか﹁元本﹂とか︑﹁成この説明で最後の△△の部分だけ︑す電化製品を選ぶ際にいくつかの広告をりたい商 品がオススメになっている︒ こ国の人 気は続いています︒ですからＢＲ長 ﹂とか︑そんなメリットの部 分だけを比 較するのならば︑ 金 融 商 品の場 合は︑﹁○○が××しない限り︑△△です﹂ＩＣｓ への投資は︑収益と安全性の両面取り出してしまうのが人 間です︒ さらにそれの何十倍何百倍もの資金を出すわけ

それでアメリカドルの価 値が低 下していでとても魅力的です ﹂⁝⁝これくらい長言うと︑ 広 告ではメリットの方が大きなですから同様に何十倍も何百倍も吟味し◎バランスが悪くないか◎リスクが大きすぎないか

リスク

リスクのような気 持ちをもって吟 味して欲しい

い文になると最後の収益と安全性で魅力

字︑ デメリットの方は小さな字で書かれて頂きたいと思います︒◎リスクはお金の流れで判断する

銀 行は他の企業や個株 式 投 資 信 託でも不 動 産 投 資でもど流れを見ることが大切です︒

た︒リスクを判 断するには︑まずお金のえておきたいことを図 表 ３にまとめましは参りません︒ リスクを減らすために考自 分が運 用するとなるとそう言うわけに率だけを見ていれば大 丈 夫でした︒でもこのようなことを考えてなくても預 金 利に貸し付けるのか︑ どこに投 資するか︑では個人の預金者は︑銀行がどこの会社買ったりして運用しています︒定期預金人に貸し付けたり国債を買ったり株式をくのでしょうか？

定 期 預 金として預けたお金はどこに行

リスクは︑お金の流れで判断すると思います︒

的というところだけが頭に残りませんか？ている場 合がほとんどです︒詳 細は商 品
説 明 書をご覧 下さいとなっていれば︑こリターン
リスク

事業対象
投資対象事業者

金融機関など投資家んな運用であっても︑お金がどう集めら

Vo l.98

13︵ちなみにこの文章︑中身がほとんど無い

リスクを減らすために考えたいことのに収益と安全性を述べている文章です︒

図表 3

れてそれが何に使われてどんな利 益を生み出すのか︑ その仕 組みが理 解できれば︑ どこにリスクがあるのか見えてきます︒例えば今回最初に取りあげた不動産︵Ａ銀行とＢ 銀行が一〇億円ずつ・個人募 集 一〇 億 円の合 計 三 〇 億 円 ︶ の事 業がマンション一〇〇戸の事業なら︑単純に一 戸の物 件の単 価は三 〇 〇 〇 万 円となりますね︒だから﹁販売価格は四〇〇全体の資産で考えるもう一つ大事な視点があります︒
低いリスクでも多額ならば︑リスクは大きい
高いリスクでも少額ならば︑リスクは小さいするかどうかです︒ できないのなら次に考えるのはリスクが取れるかどうかです︒

図中では株式運用での一例を挙げましたが︑実際には株式以外にも債券・不動産などいろいろありますから︑ それぞれの割 合に応じてリスクとリターンを検 討しなければ上 手くいきません︒ いろいろなリスク資 産を組 合せることでリスクを抑えたい︒だから証券会社主催のセミナーは人 気のある地 域だからそのマンション回りで一万 円の儲けだぞ！

これでよく失 敗するのです︒一〇％ の利

スクでも大 金になるとリスクは大きくな

等に行くと分 散 投 資しましょうと奨めら

事 業は成 功する可 能 性が高いな ﹂︑ などと投 資しよう︒一〇 〇 万 円 投 資したら︑る︑絶対に覚えておいてください︒

な〜 んだなんて思わないでください︒と考える訳です︒逆にそのような値段でひょっとしたら一〇万 円 増えるかも﹂こ〇 万 円とか五 〇 〇 〇 万 円だな︒ あそこ買い手や借り手はいないだろう︑と思えれでたった二％ 下がっただけで︑一万 円

すなわち﹁安全資産とリスク資産の割合﹂です︒でも大切なのは全体を見ることで︑て損したとか ﹂ こう考える方がほとんど﹁二倍になって儲かったとか︑半分になっも口座に入っていませんか？

﹁ホントですか？

﹁もちろん使うんです﹂﹁殖やしてどうするんですか？﹂﹁お金を殖やしたいんですけど﹂あります︒それはライフプランです︒

個人の資産運用ではもっと大切な事がライフプランが重要な理由しつこいですが繰り返します︒ 低いリれる訳なのです︒

る物件であればリスクは高いな︑と判断の損になるのです︒
例えば︑ 一 〇 〇 〇 万 円のうちが重要なのです︒一〇〇〇万円すべてをいる限り︑﹃運用が上手くいって上がったライフイベントが起こって引き出す ﹄ 方

私が見て上がっても下がって使って株式投資すると︑これは間違いなので口 座から引き出す ﹄ よりも︑
﹃ 何か一〇〇万円を抜き出してこれで投資してすか？

もし︑一〇〇〇万円あったらどうしまじゃあもっ出来てくる訳です︒
リスクが見えてきてら︑ 次に考えなければいけないことがあります︒
・リターンとリスクのバランスが適正かどうか・自分にとってリスクが大きすぎないかこの二点が重要です︒

くギャンブルですね︒ でも︑一割ならどうでしょう？

が圧 倒 的に多いんですよ︒殖やす前にラうまい話には乗るな︑と良く言われますが︑投資に関しては︑﹁リスクがないのそして︑一〇〇〇万円がどう変化するか

図 表 ４を見てください︑に高いリターンはあり得ない﹂︑これにつイフプランを作った方がよろしいのじゃな

投資運用を考える際に安全資産とリスいですか？﹂

収益と損失を見比べてみてください︒
分を考える︒まず定期預金の利息で満足自分の持っている資産の全体を見て配きます︒ですから︑利回り一〇％でもありなのです︒でもそれだけのリスクがついているのです︒

14図表 4

まとまった資金がある時（例えば、1000 万円）

定期預金
株式
定期預金

リスク資産 100％
安全資産 50％
リスク資産 50％
安全資産 90％
リスク資産 10％
安全資産 100％

株式
定期預金

運用◎の時

1010 万円

1109 万円

1505 万円

2000 万円

運用×の時

1010 万円

909 万円

505 万円

0 万円

ク資産の割合︑リスク資産の中身の割合︑それに運用可能年数はとても重要な検討

要 素です︒ でも間 違 ってはいけません︒

運用が目的なのではなく︑運用したお金を人生に上手く生かすことが目的だと思います︒運用は目的でなく手段なのです︒

運 用が上 手くいったから人 生のイベントが発 生するのではありません︒ 家を買ったり旅行したりと言うライフイベント︑これが例えば３ＬＤＫの資金が５ＬＤＫのものになったり︑ 国 内 旅 行のつもりが海 外 旅 行になったりするのであって︑だから︑３ＬＤＫや国内旅行の資金は安全な資 産にしておいて︑ 残りをリスク資 産に振り向ける︑こういう考え方が大切なのです︒

ライフプランを考えないと安 全 資 産とリスク資 産の割 合が考えられません︒当面使わないお金と余裕資金は違うのです︒

だから私は︑運用を考える際には第一にライフプランを考えていただきたいと思っているのです︒

この雑誌﹃ＡＬＰＳ﹄では毎号いろいろな観 点から人 生とお金について述べられていて︑ 私も参 考にさせて頂いています︒ 皆 様もいろいろなライフプランを参考にして自 分らしい実りある充 実した人生に生かして頂ければと思います︒

Vo l.9815

リスクは嫌
満足する

リスクはどれくらい許容？
取れる

リスクが取れる？
満足しない

定期預金利息10 万円で満足？

株式1000 万円が…
…

※運用利回りの仮定
定期預金：運用が◎でも×でも ＋1％
株式：運用が◎の時 ＋100％（2 倍）、運用が×の時 −100％（全額損失）