［巻頭言］

住宅双六
日原洋文

一般財団法人日本不動産研究所理事長

かつて「住宅双六（すごろく）」というものがあった。ライフステージに応じて、「下宿」→「借家」→「公団住宅」→「分譲マンション」と進み、「上がり」は「郊外の庭付き一戸建て」である。もっとも、これは主に首都圏の話であり、それ以外の地域では、（大阪圏ですら）「分譲マンションは選択肢に入らない」と考える人がほとんどであったような気がする。
それから約半世紀。地方都市の中心市街地に立地していたデパートが高層マンションに生まれ変わり、人気を博していると聞く。高齢化が進みクルマの運転が困難になるにつれ、中心市街地の利便性が注目された結果であろう。
双六の「上がり」の先にもう一つ「コマ」ができたわけだ。
街のシンボルでもあったデパートの衰退は悲しいが、コンパクトシティの実現による行政の効率化や、中心市街地の賑わい回復、衰退した商店街の復活につながるのであれば、それは良いことであろう。
ただ、利便性の高いマンションには経済力のある人しか移り住むことができない。誰もが双六のコマを進めることができるわけではないのだ。郊外に残された虫食い状の空き地（スポンジ化現象）への対応と、そこに住む人々の暮らしをどう支えるかについて、皆で知恵を絞らなければなるまい。
さらに言えば、双六のコマにはまだ先がある。終の棲家をどうするか、という問題である。やはり住宅と福祉は表裏一体として考えなければならない。

目次●2019年春季号 No.112［巻頭言］住宅双六

日原洋文

1［特別論文］地方創生とポートランド

中村良平

2

［論文］福島原子力発電所事故が住宅地に与えた損害の計測

川口大司・行武憲史［論文］自然災害とコミュニティ崩壊

10

庄司匡宏・赤池孝行

20
28［海外論文紹介］家計はどのように浸水リスクを認識しているか？
［論文］縮小都市の住宅市場と土地利用

鈴木雅智・浅見泰司

中井美和
エディトリアルノート
センターだより

40

8
編集後記

40

35

特別論文

地方創生とポートランド
中村良平
市でありながら全米各地から転入者、特に35歳

概括

以下の若者の転入者が多く、人口が毎年増えて2014年⚙月の国会において、内閣が地方創生いるからであろう。

に取り組む姿勢を示してから⚔年半近くになろ

ポー ト ラ ン ド は、都 市 成 長 境 界（Urban

うとしている。地方創生とは、「少子高齢化に

Growth Boundary）という土地利用規制や、歯止めをかけ、地域の人口減少と地域経済の縮

全米初のトランジットモールを建設した公共交小を克服し、将来にわたって成長力を確保する

通のまちづくりとして都市計画や交通計画の研ことを目指している」（「まち・ひと・しごと創究者にとっては有名である。そして、まちづく

生基本方針2017」）ということである。

りの研究家にとっては、住民参加が積極的なま果たして、その後の地方の人口はどうなってち、ヒュ－マンキャピタルの充実したまちとしいるのだろうか。市町村に東京都の23区を加えてよく知られている。よく言われるポートラン

た1741自治体のうち、住民基本台帳による人口

ドのまちづくりの特徴は、これらに加えて中心

統計によると、2015年⚑月⚑日～2018年⚑月⚑

市街地の再開発（エリアリノベーション）の成

日で日本人人口が増加した自治体は272あるが、功事例が多いということになろう。

そのうち首都圏が93と⚓分の⚑以上（34.2%）

都市計画や交通計画、住民参加もまちづくりを占めている。さらに愛知県や大阪府といったにとっては大切なことだが、まちが持続的に人大都市圏の自治体を加えると、地方で人口が増口を維持していくには、まちの産業振興におい加した自治体のほとんどが大都市圏に属するかて経済循環がうまくいっていることが必要条件

県庁所在都市の郊外自治体ということになる。

となる。これを忘れてはいかなるまちづくりもつまり、地方創生にとって、人口が増えて欲し

長続きしない。地方創生で外すことのできないい地方自治体の数は極めて少ないという結果にポイントは、まちの経済の好循環を目指すことなっている。地方版総合戦略の計画年数は⚕年である。

であるので、そういった意味からは効果が出始
めても良い時期である。

ポートランドは、市自体では人口は60万人強
だが、都市圏としては140万人である。環境にこの地方創生で海外の例を語るときにしばし徹底的に配慮したまち、さらには、変わり者

ば登場するのが、アメリカ合衆国オレゴン州の（Weird）が多いまちとして知られている。緯まち、ポートランド市である。ポートランドは

度的には札幌市と同程度で、それもあってか地

州都ではないが、オレゴン州で人口規模が最大

ビールの醸造工場がとても多い。ここでの循環の都市である。取り上げられる理由はいくつか

型経済は、次のような例で示すことができる。

あるが、地方創生との絡みで言えば、一地方都（変わり者の）商店主はファーマーズ・マー

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季刊 住宅土地経済

2019年春季号№112

ケットで自分が見て触った物を買ってきて、お著者写真

客さんにその日のメニューで出す。それがあるので強いサプライチェーンが形成される。ビールも同様である。ここのホップとここの水を使って、ここの人が作って、飲むというこだわりの地ビールがほとんどである。ただし、コーヒ
ーは逆で、ここで作れないから遠くから持って

なかむら・りょうへい
1953年香川県高松市生まれ。京都大学工学部衛生工学科卒、筑波大学大学院環境科学研究科および社会工学研究科修了。近畿
大学商経学部助教授を経て、岡山大学大学院社会文化科学研究科および経済学部教授。著書：『まちづくり構造改革Ⅱ』（日本
加除出版）ほか。

くるしかないのだが、ただ自分とその農家で直に繋がっているという一種情緒的なマーケティ

くことに、自治体はより注力すべきである。ポングをしている。自分たちが好きな味の豆を買ートランドは、特に人口維持を目指したわけでってきて、自分たちの好きなレベルでローストはない。住む人が望む生活環境を整え、まちがして挽いて出すという、六次産業的な付加価値

進化するような創造的な仕事ができる人々を呼増幅がここで行なわれている。しばしば、ポー

び込めたということであり、結果的に、産業振トランドにはスタバはないとか言われるが、そ興と人口がうまく連動しているということであれは間違いで、それなりに立地している。移出る。

という意味では、ここでわざわざローストした

以下、具体的な都市計画と都市開発の手法を、物を遠くまで出している場合もある。一例ではポートランドの発展の歴史の中で振り返ってみ

あるが、地域内循環がうまく働いている部分はる。

数多くポートランドに見ることができるし、それは行政も市民も納得していることである。つまり暗黙のコンセンサスがある。こういった地
域経済は持続可能で、人を惹きつける。

METRO と都市成長境界
ポートランドは都市計画を専攻するものにとっては関心の強いところであり、人によっては地方創生に参考になる次の点は、歴史を振り

都市計画の聖地のような存在である。その理由

返るとオレゴン州知事とポートランド市長がまの⚑つが、前述の都市成長境界の存在である。

ちづくりにおいて同じ方向を目指していたこと（土地利用）規制好きが多い都市計画者にとっである。市長のネイル・ゴールドシュミットはては、従来から評価の高いところである。

インターステイトハイウェイ延伸を市民の運動

1970年代前半にポートランドでは、他の都市の意図を汲んで廃止、ハーバードライブを撤去と同様、大気汚染や水質汚染等の公害問題が発し公園を作った。その時の連邦費用の転用で生した。その後は、石油危機の影響も被った。

LRT 整備の資金ができた。これは、ポートラ

ポートランドは海に面してはいないが、太平洋

ンド中心市街地への再投資を促したという画期に注ぐコロンビア川の支流のウィラメット川と的出来事であった。また州知事のトム・マコー

いう大きな川を通して海から船が入って来るこルも環境と経済の循環型社会を目指し、当時のとができる。背後に存在するウィラメット・バ

開発成長中心の時代に州全体の土地利用政策でレーの農産物が、船で世界中に輸出された。こ広域行政組織 METRO を作って都市成長境界

こでは、多様な農産物がとれるのである。

1)

線を設定したのである 。

1960年代にフリーウェイ、インターステート⚓つ目の参考になる点が、産業振興と生活環5（I 5）が建設された。カナダからロサンゼル

境の一体性である。より良い生活環境は、地域

ス、サンディエゴを結ぶ高速道路である。オレに新たな人材を惹きつける武器となっている。

ゴン州では、アクセスが良くなることにより、地域の生活環境を、目に見える形で改善してい無秩序な開発が進み経済が乱れるのではないか
地方創生とポートランド

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という危機感を覚えた。マウントフッドの森林

年目に今の境界内での再開発可能性、⚓年目には連邦所有、海のほうの森は州が所有、開発が足りない場合どこで補うかを検討する。

I 5沿いの農地に集中することが危惧された。

レビューは METRO 内の土地利用・開発部

このときに直面した⚓つの問題があった。農門が行ない、研究部門が技術的な支援をする。

地の開発、ダウンタウンの活性化、地域交通体

そこでは、人口予測と就業者予測を行なう。ポ系だが、以下では誌面の関係で最初の⚒つにつートランド市では、人口流入があるため都市成いて述べる。まず、ウィラメット・バレーの開長境界はどうしても広がる傾向にある。

発である。当時の州知事のトム・マコールは、
市民の意識を高揚すべく州全体の土地利用に対都市成長境界の功罪する提言をした。砂漠の開発、海岸沿いの住宅

都市成長境界の内外で土地利用者の不公平感

開発、農地の開発等について、市民の危機感をはないのか、という疑問が当然うまれる。一般高めるべく警鐘を鳴らした。
（マコールはもとに、都市成長境界の中では、住宅の再販売価格

もとテレビのキャスターだった）。

（resale value）が都市成長境界の外の10倍となマコールの導入した州の条例は、当時米国の他の地域とまったく異なるものであった。通常る。他方、都市成長境界の外では、農地なので税金がほとんどかからない。

は州が自治体に権限を与え自治体がその範囲で境界の法律は州が定めたが、住人、企業の意

好きな施策を選択できるが、オレゴンでは州が見も当然さまざまであり、開発を望む声、保全

行政に満たすべき条件を与えてそれを満たすこする声の一致点を見出すことが必要となることとを求めるようにしたのである。

は言うまでもない。法律では間を取って20年間

州が最低条件として設定した目標には、それの需要を見越して境界を設定するが、極力内部ぞれ条例がつくられる。農地を守る、森林を守の再開発で需要を満たすことを考えている。都

る、住宅の密度の遵守などである。条例（Sen-

市境界は、都市部分を広げるためでなく都市を

ate Bill 100）には、州のすべての都市が従うこコンパクトに保ち、それによって農地を開発かとになっている。その代表的なものとして、今ら守ることが目的である。

後20年間の成長を見越して、「成長限界」を設

都市成長境界の外では農業、林業などのゾー定して開発を行なうこととし、それ以上の開発ンが決められている。農業のゾーンでは、家もはできないものとした。その設定においては、農家であることが必要である。農家なら40エー

25市町で個別に設定すると不合理なことになる

カーくらいの敷地が必要であり、これを細分しので、METRO が中心となって一つの境界をてはいけない。農業で生計を立てていることの引くこととなった。境界設定に当たっては各市証明も必要となる。店も自分の農産品を売るたから意見を聞くが、決定権は METRO にある。

めのものなら良いが他の小売は認められない。

評議会が二つあり、その中には各市町も含まれいくつかの例外ケースがあり、州政府の議会ている。各市が納得しない場合は、裁判になるに掛けられている。20年くらいまでに、I 5沿

ことがある。これまでに二つの市が METRO

いの農地に携帯電話のための電波塔を建てる必に異議を唱え裁判を起こした。METRO では、要が生じ、これは許可された。再生可能エネル

線引きの正当性を証明する必要がある。

ギーのための風車も許可されている。

州の規則により、境界の設定には厳しいチェ

住民（個人の土地所有者）による訴訟はケーックがある。⚕年に一度レビューをすることにスバイケースだが、拡張しようとしたときに裁なっており、そのプロセスには約⚓年かかる。

判になる。全般的な話として、アメリカは市民⚑年目に20年後を見通した土地需要の検討、⚒の権利が強い。政府の規則に対して、土地の価

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季刊 住宅土地経済

2019年春季号№112

値が下がることなどに対して不満が多い。

ある。1970年代の前半にダウンタウンがどんど

オレゴン州では住民投票の敷居が低く、⚔％ん荒廃してきた。夕方⚕時に仕事が終わると、の署名を集めることで議題として採用可能とな

皆すぐに家に帰りダウンタウンに人が居なくなる。都市成長境界の設定以降、土地利用に関しってしまうという状況になった。そして、建物て住民の不満が高まっており、住民投票で規制を壊してデパートの駐車場が作られるようにな

によって土地の価値が下がった場合に補償してった。

もらうか、または開発許可をしなければならな

そのため市では再開発に着手することにした。

いということなどが可決された。1971年以前はダウンタウンの活性化の遂行には、法律問題、規則がなかったため、農地になったところはす

インフラ整備など多くのことが関係しているの

べて土地の価値を下げることとなった。そのたで、市の外局である開発局には、如何にファイめ、市や郡の開発当局に数百もの開発申請が出

ナンスと開発をまとめるか、市では計画、法された。当然すべてを受け入れることはできな律・制度を担当するという役割分担を考えた。

いので、州が法律を変えて、例えば、今ある土代表的な例として、前述の市の中心部でデパ地に住宅なら⚓つまで許可するという感じの妥ートが、郊外の店舗との競争のため隣接する⚒協をして収まったことがある。まるごと買い上階建ての駐車場を10階建ての駐車場に改築する

げて開発すること等は不可である。事態が収まよう市に要請したことがあったが、市では、あるまでに10年くらいの期間を要した。実際にス

えて駐車場を廃止して公園にすることとした。

ーパーが建ったりするのを見て、住民がこれでそれが今やまちのシンボルとなった市の中心にはいけないと思うようにもなった。

あるパイオニア・コートハウス・スクエアであ

その成長境界線の中というのは、20年分の開る。駐車場はそこから⚒ブロック離れたところ

発余地を取っておくのだが、その開発するディに、10階よりは小さい立体駐車場を整備した。

レクションが決まっている。どういった物を作

市では短期間の利用者の駐車料金は安く、通勤

るかわかっているので、どういった所には密度用などに長期間停める人の料金は高く設定してを要して、どういったところには余り密度のないる。

い開発をしていくか、境界線の中で方針（計画）を持っている。しばしば、どうやったら境

ポートランド開発局

界線の外にどんどん延ばしていけるか、という

1958年設立されたが、もともと1950年代に都勘違いをされることがある。ポートランドの場

市再開発委員会というものがあった。それは商合は、余白がたくさんある境界線の中をどうや工会議所の分科会のようのものであり、ダウンって密度を濃くしていって、人々の人口が集中

タウンの再生を協議していた。きっかけとなっしているところに生活圏を作ることによって境たのは連邦政府の都市再開発方針であり、ニュ界が広がらないようにしている。境界線の中のーヨークもロサンゼルスもそれに沿って再開発

どこで密度濃く、どこで薄く開発するかという局を設置した。ポートランドもポートランド開方針ができている。外に広げるのではなく、境発局(Portland Development Commission: PDC)

界の中でどう密度を高めるかという開発をしてを設立した。

いる。一般的なアメリカの開発の先、ニューア

1958年から70年代の開発は、都心の荒廃地域

ーバニズムの先を行っていると言われている。

を、ブルドーザーを使ってきれいにするプロジ

中心市街地問題
次に、ポートランドのダウンタウンの問題でェクトであった。ポートランドはその成功例と言われたが、実際の再開発の対象地域は中国系、ギリシャ系、イタリア系、ユダヤ系の人々の集
地方創生とポートランド

5

落であり、そこをつぶしてしまった。1970年代

収の増加を見込んで資金調達をする都市（再）のプロジェクトでも PDC はしばしば非難の対開発の手法がある。アメリカで開発されて、今象となっていた。

でも多くの都市で行なわれているが、ポートラ

ところが1969年に都市型の再開発でなく、ネンドはその実績が多い地域でもある。簡単にそイバーフッド（近隣地区）をきれいにしようとのメカニズムを説明すると次のようになる。

いう方針が連邦政府から出た。ポートランドでPDC はまず都市再生を行ないたいエリアをは、その実験地区に全米20数カ所のうちの⚑つ

特定し、そこを承認する。次に、PDC は一般として選ばれ、地場の人を加えた開発をするこ

財源に組み込む固定資産税の上限を固定する。

ととなった。それ以来、ネイバーフッドとのやそして、エリアでの新規プロジェクトに対するり取りが行なわれるようになった。ポートラン

資金を借入、補助金を拠出、投資家は投資する。

ドでは、それが70年代、80年代も継続したので再開発事業が進むに従い、当該地区の価値が向ある。他の都市は一時期そんなことがあったけ

上することで固定資産税が上昇する。PDC は

れど、みんなリップサービス的な表面上のサー

再開発前に設定した固定資産税上限額との差額

ビスで終わってしまって続かなかった。ポート

を借入金の返済に充てる。借入金が完済すれば、ランドは真逆でそれがだんだん盛り上がっていエリア内の固定資産税は一般財源に戻されて、った。

通常の行政サービスに戻ることになる。

その盛り上がりのきっかけは、まず州知事にTIF は、地域が再開発により経済的に成長

トム・マコールが選ばれたことである。彼は政することを見越して実施されている。都市部で治に住民が関わることが必要と考えた環境保全

は成長が大きく、TIF からも利益が上げやす派で、それまでは土地は産業活動に任せる考え

い。周辺部では成長が遅い。対象地域が広くな方だったのを転換した。自然ありきの経済を考るとステークホルダーも増える。それゆえ、外えた。そして、州全体の土地利用政策も変わっ側の地域では民間の投資に頼らざるを得ない。

た。同じ時期（1972年）に活動家であり弁護士、 公共の資金には限りがあるため、公共交通、道
反戦のネイル・ゴールドシュミット市長がポー

路、学校・公園など呼び水になる投資、市場のトランドに誕生した。アメリカの多くの都市と失敗への対応に限られる。

は真逆の状況が出現した。PDC も方向転換をしたのである。

日本では再開発が赤字になることが多いが、TIF で予定の成功が得られないところは期間

ゴールドシュミット市長がダウンタウンマス

を延長している。市の東南の地区などがある。

タープランを作成した。彼はどうしたら都心に

パールディストリクトは15年もかからないで終家族が住めるかを考えた。そのために緑地づく了したが、収益が上がらないところはリファイ

り、自動車を使わない暮らし、衣食住遊をどう

ナンスをして期間を延長する。TIF は成長をやってダウンタウンで賄うかということで、見越して市に債券を発行してもらう仕組みなのʠ20分コミュニティʡと呼ばれる地域づくりをで、早めに開発が成功すれば早めに完了する。

進めた。それをダウンタウンだけでなく、周辺

遅ければ逆である。そのどちらかが多く予定通地域でも実現するため、ノードと公共交通の整りのところは少ない。

備を行なった。これが、冒頭に述べた全米で最州の条例で、市内の15％しか TFI の特区エ

初のトランジットモールにつながっている。

リアに指定できないことになっており、すでに
14.8％が指定されている。20年後にはすべて終都市開発手法了してしまうので、PDC も新しい事業を考え

TIF（Tax Increment Financing）という、税6

季刊 住宅土地経済

2019年春季号№112

ないといけない。ポートランドも地方都市なので、よほど中心でなければ採算が取れない。しかし、「信頼」を創出することが大事であり、民間との間に信頼関係を創出する。これがリス
クを低める。

比較優位な産業で高い経済成長
ポートランド・オレゴン観光協会やダウンタ
ウン・マーケテイング・イニシアティブによる路面電車の開発には、市の交通予算、PDC

積極的な自然体験キャンペーンと街なかに誘導の TIF（⚒割）、デベロッパーの負担金、借入する販促政策が奏功し、ポートランドの評判金が使われた。ホイト地区以外の土地所有者も（オレゴン州は消費税がない）は、ワシントン

商工会経由で負担金を拠出した。景気が良いタ

州や各地からの集客を高め、この20年間の観光イミングでもあり、マンションやオフィスビル

市場は倍増の成長を見た。

等の立地が成功し、これを見た他のデベロッパ
ーも開発を進めた。

また、ポートランドの自然環境の良さが人気を呼んで、地元のスポーツ用品メーカー NIKE

南端のブルワリーブロックスでは、⚕ブロッ

本社をはじめ、アウトドア用品で名高い Col-

クを別の会社が開発し、ビール工場を再開発しumbia Sportswear 本店、Adidas アメリカ本部て 新 旧 が 混 ざっ た 開 発 と し た。こ の 時 に はなど有名ブランドが集まった。一方で、自転車

PDC が TIF で⚕ブロックの地下に駐車場と集通勤者の割合は⚘％と全米平均の⚘～10倍にな

合冷却装置を設置した。マイクログリッドになり、自転車先進国のオランダ30％、デンマークっており、ここに建てるビルは LEED（環境20％には及ばないものの自転車のオーダーメイ

認証）のプラチナなどを取得している。冷却装ドショップも市内に20以上を超え、自転車を愛

置はブロック外の建物にも供給をしている。残する街として世界屈指の都市に選ばれている。

り⚓区画くらいでパール地区は完結する。

ポートランドの経済は従来、農業・畜産、木PDC は、未利用遊休地や空き物件を買い取

材産業が基盤産業であったが、都市の発展ととり、信頼のおけるデベロッパーに開発協力を求もに多様化が進み、スポーツ、観光・サービス

め、オフィスビルや商業施設のテナント・リー

産業などが繁栄、今では主要産業となった IT

シングにも的確な事業者を誘致してきた。政策分野のシリコン・フォレストの急成長と合わせ的に必要なテナントには家賃の一部を補填するて、2011年には全米平均の1.5％よりはるかになど、事業リスクにも耐えうる高度な専門性を高い4.7％と、全国第⚒位の成長率を誇った。

もって、絶大な指導力を発揮している。

新たな基盤産業を創出しているのである。

その信用を支えてきたのが潤沢な財源であり、これらポートランドの躍進の原因の一つは、税収増分引当金（TIF）の存在が大きい。開発

人的資本（ヒューマン・キャピタル）の存在で区域内の固定資産税等の増収分を見込んだ債権ある。地域にあふれる前向きなエネルギー地域を発行し、再開発に必要な資金を調達する手法の人々の考えを大事にすること、新しいことをであることはすでに述べたが、他にも連邦政府、 やるのに障害となることを積極的に取り除くこ州・市からの補助金や住宅・駐車場の施設管理などの事業収入、民間からの資金(投資・寄付）
な ど が あ り、2013 年 の 予 算 規 模 は $217.4M（100円換算で約217億円）になっている。また、開発地域の管理は下部組織のビジネス街連合が引き受け、タウンマネジメントや公共空間の維持・管理を共同運営管理費の徴収によって賄っている。

とが重要であることを教えてくれる。
＊ポートランドには1993年以来何度も訪問しているが、本稿は特に⚓年前に三菱総研と一緒に実施した調査
結果に基づいている部分が含まれている。
注⚑）METRO はアメリカで唯一⚖つの地区から選任される代表（各⚑名）による議会（Council）がある広域自治体である。任期は⚔年で最大⚓期、議長は⚒期まで務めることができる。

地方創生とポートランド

7エディトリアルノート

本号においては、復興政策およ

引価格と航空機モニタリングデー

ら分離された市場におかれていたび人口減少下の住宅政策など、政タによる汚染データなど精度の高状態にあったと考えることはでき

策的要請の強い分野についての⚓いものに基づいて行なっているとるのではないかということである。

本の論文の投稿をいただくことがいう点が挙げられる。第二に、実

その場合、ヘドニック法を適用すできた。

証モデルとしてのヘドニック法をる条件である「地域間の移動が自◉採用するにあたって、サンプルセ

由で移住費用がかからない」とい川口・行武論文（「福島原子力レクションバイアスに対して、先う前提が成立しているかどうか検発電所事故が住宅地に与えた損害

行研究に従ってデータのトリミン

討を加える必要があるだろう。

の計測」）は、福島第一原子力発グを行なうなど、きわめて慎重な

また、川口・行武論文では汚染電所事故がもたらした被害を、緻

配慮がなされている点を挙げるこ度の高い地域の地価が時間ととも密な実証分析手法によって計測しと が で き る。第 三 に、DID 分 析に回復しているという事実も発見た論文である。このような大きなを適用する際に必要な条件である

し、それは除染や補償の見通しが事故が起きた場合には、直接的な 「共通トレンド仮定」や「処置効たったことに起因するとしている。

被害を受けた地域に対しては、政果の安定性仮定」などについても、 しかし、行動経済学等で指摘され府やその事故を引き起こした主体

プラシーボテスト等を用いたフォているような、人々の認識に大きが何等かの根拠に基づく賠償を行

ローアップを行なっている。以上

なショックを与えたイベントが時なう。しかし、今回の事故のようのような観点から、川口・行武論

間の経過とともに忘却されていくな、放射性物質が広域に拡散する文の価値は「極めて緻密な実証分現象と、この地価の動きは関係はような効果をもたらしたケースに析およびその頑健性のチェックにないだろうか。この点については、

おいては、避難や賠償の対象とな

よって、これまで必ずしも明らか

補償すべき被害とは何かという点らなかった周辺地域の被害者の全にされてこなかった広義の原子力について川口・行武論文がより大体像は、必ずしも明らかにされる

事故被害を明らかにした点」にあきな問題を投げかけていると考えことがなかった。

ると評価することができよう。

ることも可能であろう。

川口・行武論文は、そのような川口・行武論文の評価にあたっ

問題意識に立ち、基本的には差のて、いくつかの課題を指摘したい。

庄司・赤池論文（「自然災害と差分分析（DID）と同じフレーム

まず、論文中で触れられているよ

コミュニティ崩壊」）は、建設型ワークで、放射能汚染に起因する

うに、汚染度の高い地域ほど事故

仮設住宅避難者に対するアンケー

住宅地の取引価格の変動を計測す

後に土地の取引件数が低下していト調査によりデータを収集し、住ることで、より広い意味での被害る事実がある。実証分析ではこれ

宅入居時および発災⚒年半後におの全体像を明らかにしている。そらの事実を反映したサンプルセレ

ける、社会的孤立の認識程度の規の結果、放射能汚染が10％増加すクションバイアスに対する適切な程要因を明らかにしている。そのるとき住宅地価格を0.21％下げる

対応が行なわれているが、より本

結果、第一に、入居当時では⚓割ことが示されている。さらに、避質的な問題を孕んでいると考えるの入居者が仮設住宅内でいっさい難指定区域外の原発事故による損ことはできないだろうか。汚染度

話し相手もおらず、⚖割弱が体調

害総額は、日本の総土地価値のの高い地域では事故前の土地取引不良などの緊急時に手助けを頼め

0.13～0.25％にあたる1.5～3.0兆件数が⚐～⚔であり、汚染度の低る人が一人もいなかったこと、ま円に達するという結果を指摘してい地域と桁が⚓つ違うような状況

た、調査時では仮設住宅内で話しいる。

◉に置かれている。これは、汚染度

相手がまったくいない人は約⚕％

川口・行武論文の特徴として、の高い地域が極めて特殊な取引しまで減少したが、⚔割の人が誰に第一に、上記のような作業を、取か発生しない、通常の土地市場かも手助けを頼めなかったことが判

8

季刊 住宅土地経済

2019年春季号№112明している。さらに、建設型仮設

か、そのうちどのような人がみなた住宅地が出現すること、都心か住宅避難者の孤立には二つのタイ

し仮設に、どのような人が建設型

ら離れた辺縁部では完全に住宅がプがあることも発見している。第

仮設住宅に入居したのかという分放棄されること、などの理論的な一のタイプは、入居時からネット

析を組み合わせて解釈を行なうこ

帰結が導かれている。これらの結ワークが小さく、その後調査時ネとで、より深いインプリケーショ

論は、都市の郊外部で空き家、空ットワークも依然として他の避難ンを導くことが可能なのではない

き地が大きく増えている事実と整者より小さい孤立者である。このだろうか。

合的で、現在の日本が置かれていタイプには若者や内向的個人が含次に、これと同様のこととして、 る状態をうまく説明していると考まれる。第二のタイプは、入居時男性が仮設住宅内での孤立を深めは平均的であったものの、避難生ることが、相対的に深刻であるとえることができる。
さらに、鈴木・浅見論文では社

活中のネットワーク形成が停滞すいう指摘もなされている。この点

会厚生の比較も行なっており、長るタイプであり、これには男性やについては、男性のネットワーク

期優良住宅のような高品質住宅が無職者が当てはまるという指摘が形成の仕方が職を通してのそれに郊外部分で密度が低い状態で残存なされている。

依存しているなど、そもそものネする場合には、戸数は少ないもの

このように庄司・赤池論文は、ットワーク形成の性別の差異などの居住密度が低い市街地を維持す

アンケートによって収集された貴の分析と組み合わせることで、よるための社会的費用が増加し、社

重なデータによって、今後の復興り深い政策的な示唆を得ることが会厚生が低下する可能性について政策の実施にあたって必要な、きできるだろう。

も言及している。

めの細かい配慮を促す重要なイン◉

これは非常に重要なインプリケ

鈴木・浅見論文（「縮小都市のーションだと捉えることができる。

このような評価の上にたって、住宅市場と土地利用」）は、住宅

鈴木・浅見論文の仮定は、このよ

いくつかの問題提起をしたい。まの耐久性に基づく価格競争、市場

うな高品質住宅は「⚒期間にわた

ず、収集されたデータの内容を示からの淘汰を明示的に扱い、都市る需要がある立地であり、かつ建す記述統計をみると、例えば平均の空間構造を分析するモデルを提設者に十分な所得（建設資金）が年齢が60歳弱になっているなど、案したものである。具体的には標ある」という二つの条件を満たし必ずしも避難を行なった人、ある

準的な付値地代による都市構造のた場合にのみ建設されるというも

いは仮設住宅に居住する人を代表決定モデルに、住宅の放棄コストのである。しかし、現実には長期する集団の特性と合致しないと思を導入した点、および現在政府が優良住宅の建設にあたってそのよわれる部分があることである。こ推進している長期優良住宅を明確うな条件は十分には加味されていれはアンケートが建設型仮設住宅に意識した高品質住宅と低品質住ないだろう。このようなスペックを対象としていることに起因する宅という⚒種類の質の住宅をモデの高い住宅の公的資金による投入と考えられよう。確かに、それがルの中で取り扱っている点を特徴

が社会的なコストをかえって増高

アンケートの回収率を高めることとして捉えることができるだろう。 させてしまう可能性は、鈴木・浅

プリケーションを導いている。

ができたという成果をもたらしてこのことにより、家賃が正すな

見論文の示唆よりも高いものと受いる。しかし、このように集団のわち利用価値がある場合でも資産け止めるべきではないだろうか。

特性に一定のバイアスが生じてい価値が負となり中古住宅の売買がそのような意味において、論文る場合には、サンプルセレクショ困難となりうること、都市に近いの最後に書かれている理論的な課

ンバイアスを処理する何等かの対住宅地では需要が維持されるもの

題は多くあるものの、政策的な示応が求められよう。例えば、どのの都心から離れるにつれて一部の唆に富んだものと評価することがような人が仮設住宅に入居するの住宅が放棄され居住密度が低下し

できる。

(Ｍ・Ｎ)
エディトリアルノート

9

論文

福島原子力発電所事故が住宅地に与えた損害の計測
川口大司・行武憲史
事故による放射能汚染によって住宅地の取引価

1 目的と背景

格がどの程度下落したかを推定し損害額を試算

原子力発電の費用はどの程度なのか。福島第した。

一原子力発電所の事故は、原子力への依存を続

放射性物質による汚染を避けるために人々がけるかどうか、日本だけでなく国際的な議論を受け入れ可能な費用(受入意思額：Willingness

呼び起こした。例えば、ドイツでは事故直後に

to acceptance、以下 WTA）は、費用推計の際

原子力発電所の運転を中止する長期計画が採択に考慮すべき重要な要素であるが、ヘドニック

され、英国は原子力発電を利用したエネルギー

法は、WTA を間接的に計測する代表的手法で政策の継続を再確認した。

ある。ヘドニック法を用いて土壌汚染の損害額

原発事故によって、ピーク時には16万人超のを計測する先行研究は、数多く蓄積されている。

被災者が避難を余儀なくされ、事故から⚘年にしかし、原発事故は頻発するものではないため、なろうとしている現在でも多くの被災者が避難

放射性物質による汚染を直接計測した分析は少生活を続けている。さらに、事故をめぐる補償、 なく、スリーマイル島やチェルノブイリ等の過廃炉に向けた作業等々、将来にわたる課題が山去の事故についても、その損害額や事故処理費積している。このことは、原発事故の費用の高用 を 推 定 し た 実 証 研 究 は 限 ら れ る。Gamble

さを示している。一方で、原子力発電を放棄しand Downing（1982）と Nelson（1981）は、

た場合、発電費用の上昇や CO2 排出量の増加

スリーマイル島原子力発電所の事故が周辺地域を招き、結果として社会的な費用が大きくなるの地価に及ぼす影響を推定している。これらのという議論もある。こうした議論を行なううえ研究では、発電所からの距離を事故に対する評で、原子力発電を利用することの便益と費用を価の代理変数として使用し、直接的な放射能汚

計算することは極めて重要である。

染の程度を用いてはいない。いずれの分析でも、直接的な被害を受けた地域については、政府

事故後の周辺地域の地価の下落は認められない。

や東京電力等が損害の試算を行ない、それに基こういった意味で、放射能汚染の実測値を利づく対応がなされている一方、避難や賠償の対用して、直接的に福島第一原発での被害を検証

象とならない周辺地域被害の全体像は必ずしもすることは、原発事故の費用を議論するうえで明らかにされていない。そこで、筆者らは、こ大きな意味を有する。Yamane et al.（2013）とうした避難指定区域外における原発事故による

田中・馬奈木（2017）は、測定された放射能汚損害額の推計を試みた（Kawaguchi and Yuku-

染に基づきヘドニック法によって損害の計測をtake 2017）。具体的には、避難区域外における試み、汚染が地価の大幅な下落をもたらしたこ

住宅地を対象とし、ヘドニック法によって原発とを示している。ただしこれらの分析は、「公

10

季刊 住宅土地経済

2019年春季号

№112

著者写真

かわぐち・だいじ1971年東京都生まれ。早稲田大学政治経済学部卒。ミシガン州
立大学博士課程修了（Ph.D.）。
大阪大学講師、一橋大学准教授などを経て、現在、東京大学大学院経済学研究科教授。論文：
ʠAdjustments of Regular and
Non-Regular Workers to Exogenous Shocks: Evidence from
Exchange-rate Fluctuation,ʡ
（forthcoming）
（共著）
、など。

著者写真

ゆくたけ・のりふみ
1975年神奈川県生まれ。一橋大
学経済学部卒。一橋大学大学院
博士後期課程単取得退学。博士（経済学）。日本住宅総合センタ
ー主任研究員を経て、現在、日本大学経済学部准教授。論文：
ʠEstimating the Residential
Land Damage of the Fukushima
Nuclear Accident,ʡ
（共 著）など。

示地価」のデータを用いており、不動産鑑定士

ム」では、登記情報をもとに法務局に登録されによる評価を反映したものである。原発事故のた不動産取引の当事者にアンケート調査を実施

影響を踏まえた土地取引については、過去の前している。調査対象となっている取引は、宅地

例がほとんど存在しない。そのため、鑑定士が（土地）、宅地（土地と建物）、中古マンション

どのような基準やプロセスによって地価を評価

等、農地、林地の⚕種類であり、それぞれの取したかは必ずしも明らかではないため、実際の引について、所在地（町・大字レベル）、取引

土地への需要や取引動向を正確に反映したもの

時期、取引価格、土地の面積・形状、建物の用ではない可能性がある。

途・構造、床面積、建築年、前面道路、最寄駅、

そこで、Kawaguchi and Yukutake（2017）
では、取引価格を使って損害総額を推計してい都市計画、建蔽率、容積率等の情報が提供されている。

る。本稿では、この損害額推計に用いたデータ

分析には各取引の個票データを用いており、や手法を紹介し、さらに推計された損害額どの対象地域は、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、

ように解釈すべきかを Kawaguchi and Yuku-

福島県、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千take（2017）お よ び Yukutake and Sugawara

葉県、東京都、神奈川県、新潟県、山梨県、長（2018）の議論をもとに解説する。分析に際し野県、静岡県の16都県、対象期間は、福島第一ては、放射能汚染が発生した地域とそうでない

原発事故前後の⚑年、すなわち2010年第⚒四半

地域の両方を対象とし、事後前後で地価の変動

期から2012年第⚑四半期としている。放射能汚を 比 較 し た。こ れ は、差 の 差 分 分 析（Differ-

染に対する短期的な価格の変化を観察するため、

ence in Differences;以下、DID）と同様のモデ

分析期間を事故前後⚑年と短い期間を設定してルであり、放射能汚染に起因する住宅地の取引いる。なお、東日本大震災と原発事故は2011年

価格の変動を計測することができる。分析の結⚓月11日に発生したため、2011年第⚑四半期は果、放射能汚染が10％増加するとき0.21％の住分析から除外している。また、住宅の建物部分

宅地価を下げることが示された。避難指定区域がもつ不均一性を排除するため、分析対象は宅外の原発事故による損害総額は、日本の総土地

地（土地）に限定している1)。

価値の0.13～0.25％にあたる1.5～3.0兆円であることが示された。

2 データについて

放射性物質による汚染データについては、文部科学省による航空機モニタリングデータを利用する（2019年⚑月現在、国立研究開発法人日本原子力研究開発機構のホームページで公開さ分析に際しては、不動産取引データと、放射れている（https://emdb.jaea.go.jp/emdb/sele

性物質による土壌汚染調査データをマッチング

cts/b10202/））。放射能汚染の分布は、原子力している。国土交通省の「土地総合情報システ

発電所からの距離と、風向きや降水といった事
福島原子力発電所事故が住宅地に与えた損害の計測

11

故直後の気象条件によるところが大きい。この表⚑

事故前後の取引量と地価の変化分析で使用されている汚染の分布は、2011年11月⚕日時点に換算された地表面へのセシウム
134／137の沈着量の合計である。事故後1か月後の2011年⚔月には同様の情報が公開されているため、事故直後に人々は汚染に関する情報を入手可能であった。こうした放射性物質は物理的に取引価格を減少させるわけでなく、資本化
して地価に反映される。
セシウム134／137による土壌汚染度（1 ㎡当たりキロベクレル単位；kBq）は、連続値の染地と汚染地の平均取引価格の差を示している。

250m×250m メッシュデータが利用可能であり、右側パネルは町・大字レベルの固定効果を考慮

地理情報システム（GIS）を用いて町・大字ごした平均価格の推移である。ここでも、事故後、との平均汚染を計算し、取引データとマッチン汚染されていない土地と汚染された土地の価格グしている。対象となる地域には、⚑万6066地差があることが確認できる。

区の町・大字が含まれ、土地の取引は⚘万1329件含まれている。

3 実証モデル表⚑は、汚染が土地取引量を減少させたこと

原発事故による放射能汚染は、非市場財であを示している。全体の取引量は、事故前のデーる。市場財については、価格という形でその価タ期間が短い（2011年第⚑四半期を含まない）

値が計測されるが、非市場財は価格付けされなにもかかわらず減少しており、特に汚染が大きい。そこで、非市場財の価値は、所得を基準に、いところでその減少幅が大きい。放射能汚染にたとえば環境の悪化に対して、環境水準を保つ

よる取引の減少は、深刻な損害を受けた地域がためにいくらまでなら支出を受け入れるかとい取引されないためサンプルには現れず、損害がう WTA によって金銭換算され計測される。

過小評価される可能性を示唆する。以下では、その評価手法で代表的なものが、ヘドニック

このサンプルセレクションバイアスについても法である。ヘドニック法による非市場財の評価考慮した分析を行なっている。

は、環境などの非市場財の便益は地価に帰着す

次に、表⚑の右側は、汚染の程度ごとの 1 ㎡るという「資本化仮説」に基づいており、地価当たりの地価の変化をまとめたものである。取と非市場財を含めたさまざまな属性の関係を表

引の多くがそれほど汚染されていない大都市圏

す市場地価関数の推定によって便益の評価を行で行なわれているため、地価の変化はほとんどなう。ただし、市場価格が需給の均衡の結果で確認できないが、汚染が大きくなるにつれて地あるのに対し、WTA は需要者の選好を反映し価は下落する傾向にある。

た付け値であるため両者は一致しない。市場価

図⚑は比較的汚染のない土地（30kBq 以下

格関数を用いて需要者の付け値関数を計測するの汚染）と比較的汚染された土地（30kBq 以

場合、以下の条件が満たされないとき、非市場上の汚染）の平均取引価格の推移を示す。左上

財の価値を過大に評価することが知られていのパネルは価格の原系列の推移を表している。

る2)。

汚染が小さい土地の平均価格はわずかに上昇し第⚑に、地域間の移動が自由で移住費用がかたが、汚染された土地の平均価格は約10％低下

からないこと、第⚒に、すべての消費者が完全したことが示されている。左下パネルは、非汚に同質であること、第⚓に、非市場財の変化が12

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№112

図⚑

汚染度ごとの地価の変遷

小さく、その影響範囲が小さいことである。こ発生している。発電所に近い汚染度の高い地域

れらの条件が成立するとき、ヘドニック法で推は、表⚑に示すように、事故前の期間でも地価定する市場価格関数と各消費者の付け値関数がは低かった。原子力発電所の立地選択は、もと一致し、WTA が計測できる。分析では、以下

もと人口や人口流入の少ない自治体が雇用創出のヘドニック価格関数を用いる。

や税収の増加を期待して誘地される。そこで、

􀀽 􀀫

􂋅

􀀫

􀀫 􀀫 􀀫

⑴

汚染と観測されない地域特性の相関を考慮して、 を固定効果とする固定効果モデルを用い、

ここで、 は取引、 は町・大字単位の地域コ

この内生性に対処している。これは、実質的にード、 は四半期を表す。

は取引された土は地域ごとに、異なる汚染度と事故の前後での地の㎡単価を表す。

は事故後の取引を表す

価 格 下 落 の そ れ ぞ れ の 差 を 取っ て 分 析 す る

ダミー変数、 は事故後の期間における放射能

DID 分 析 と なっ て い る。す な わ ち、通 常 の汚染の測定値（MBq/㎡）である。価格と汚染

DID における処置群を表すダミー変数の「⚑」度については、いずれも対数を取っている。

が、汚染度の連続変数に置き換わっている。

は、土地面積、土地の形状、用途地域、四半期

さらに、推定における一致性を確保するためのダミー変数を含む土地属性のダミー変数のベには、他の変数や地域的な固定効果を条件としクトルである。 は、町・大字 の時間によって、放射性物質による汚染と観測できない要因て変化しない特性である。

の間に相関がないという仮定が必要である。放は四半期ダミー、は誤差項を表す。
ここで、観測できない地域固定効果
汚染度

射能汚染の地理的広がりは、事故発生時の風向は、

きや降雨によって無作為に発生した自然実験とと負の相関があり、内生性の問題が捉えられ、この条件は成立していると考える。
福島原子力発電所事故が住宅地に与えた損害の計測

13

表⚒

ションについて、Lee（2009）が提示した方法

ヘドニックモデルの推定結果

で、データをトリミングして対処している。
具体的な手順は、次のとおりである。①市区
町村ごと事故⚑年前の四半期当たり取引件数と事故⚑年後の四半期当たり取引件数の比をとり減少割合（􀁌 􎩪）を計算する。②􀁌 􎩪 に、事故前の各自治体の平均土地属性を回帰させ、残差（􀁌 􎩪）を得る。これによって、土地の属性による系統的な取引の減少の影響を取り除き、市区町村ごとの予測できない土地取引の減少を捉え
注⚑）土地の属性には、面積、土地の形状ダミー、用途地
域ダミー、建蔽率、容積率が含まれる。
⚒）括弧内の標準誤差は町・大字を単位とするクラスタ
ー頑健標準誤差を示す。ただし、（2）列の標準誤差
のみ500回のブロックブートストラップ法による標準誤差を示している。

ることができる。③次に、推定式の誤差分布を推定する。事故前の土地取引のサンプルを用いて、地価を土地属性に回帰させ、残差すなわち観測されない土地属性のみの情報を得る。④この残差のうち、下位 􀁌 􎩪 の割合に当たるサンプ
ルをデータセットからトリミングする。このと4 推定結果と頑健性の確認

き、このデータセットの平均価格は高くなり、表⚒の列⑴は、⑴式についての推定結果を示

下方のサンプルセレクションバイアスを緩和すしている。汚染度の対数と事故後ダミーの交差る。⑤サンプルを削除した事故前のデータセッ

項の係数は負で有意に推定されている。汚染がトと、事故後の観測値を用いて⑴式の推定を行⚑％増加すると地価が0.021％低下することがなう。なお、このとき推定された係数の標準誤示されている。

差は、500回のブートストラップに基づいて計他の説明変数の係数については、表には示し算されている。

ていないものの、標準的な結果が得られた。すこのトリミング法は、事故前の価格水準を人

なわち、整形地は地価が高く、住宅地域に比べ為的に高くするので、放射能汚染の負の影響を商業地域は地価が高く、工業地域は地価が低い。 過大に推定する。表⚒の列⑵は、トリミング法
容積率や建蔽率が大きい地域にある物件の地価による推定結果を示す。汚染の係数は－0.053

は高くなる。

となり、これは元の係数推定値の絶対値の⚒倍

以下、列⑴で推定された係数が何を表しているのか、推定結果に含まれるバイアスとは何か以上となる。真の汚染の影響は、おそらくこれら⚒つの推定値の間にあると考えられる。

について、議論を行う。
4.2 原発事故以外の東日本大震災の影響
4.1 サンプルセレクションバイアスの存在

東日本大震災では、放射能汚染以外にも、地取引ベースでの地価の利用が本研究の大きな震や津波による大きな被害があり、列⑴の推定特徴であるが、そのために考慮すべきこともあ

結果にはこうした影響が含まれている可能性がる。表⚑で示したように、汚染が深刻な土地ほある。このとき、推定された係数は汚染の影響

ど取引が減少する傾向にある。この時、こうしを過大評価するため、本研究では、四半期ダミた地域の取引データがサンプルから欠落するこーと都道府県ダミー、四半期ダミーと沿岸地域とは、汚染の影響の推定値を過小評価すること

ダミー変数といった交差項を導入し、地震や津になる。本分析では、こうしたサンプルセレク

波による潜在的バイアスの程度を検証する。

14

季刊 住宅土地経済

2019年春季号№112

表⚒の列⑶は、都道府県ダミーを導入した結表⚓

時間による汚染の影響の変化を考慮した推定結果

果を示している。推定された係数はそれほど列⑴と変わらず、標準誤差はやや大きくなったものの、10％水準で有意である。同様に、列⑷は、沿岸地域ダミーを導入した結果を示しているがこちらも列⑴と大きな違いはなく、地震や津波の直接的な被害の影響は、汚染の係数に含まれていないと考える。
これらの結果により、以下では、列⑴の推定結果を採用する。サンプルセレクションバイア
スを考慮すると、推定された係数は汚染の影響の下限を示すものとして解釈できる3)。
4.3 時間の経過による汚染の影響の変化

図⚑で示されたように、放射能汚染によって地価は下落したが、2011年第⚒～⚓四半期を底としてその後回復傾向にある。いったいこれは何を意味しているのだろうか。
Yukutake and Sugawara（2018）では、事故後の期間について事故後ダミーと汚染の対数値の代わりに、四半期ダミーと汚染の対数値の交差項を導入し長期的な汚染の影響について検証を行なっている。その際、分析の対象は、福島県に限定し、期間を2009年第⚑四半期から2012
年の第⚔四半期まで拡張している。さらに、モデルには原発までの距離の対数値を追加している（表⚓）。ここでも放射能汚染によって地価が下落したことが確認されているが、その影響は⚑年ほどで有意でなくなっている。原発から

注⚑）土地の属性には、面積、土地の形状ダミー、用途地
域ダミー、建ぺい率、容積率、駅からの距離、接道幅が含まれる。
⚒）括弧内の標準誤差は町・大字を単位とするクラスタ
ー頑健標準誤差を示す。

の距離は事故直後には地価に影響を及ぼさなかの逆も同様であるので、距離変数と汚染変数のった一方で、2012年第⚑四半期以降、負の影響

相関は強くないと解釈できる。汚染の影響が消が確認され、2012年の第⚓四半期と第⚔四半期

失した時期と距離の影響が有意になった時期がには有意に推定されている。このことは、原発ほぼ一致したことは、注目すべき点である。

近くの地価が高くなっていることを意味する。

こうした時系列的な係数の大きさの変化は、

表⚓の列⑵と列⑶は、それぞれ汚染と四半期

一時的に地代収入が得られなくなったことによ

ダミーの交差項のみを含めたモデルと、距離とりもたらされる。無限期間における標準的な割

四半期ダミーの交差項のみを含めたモデルの推引キャッシュフローモデルによれば、毎期一定定結果である。それぞれの係数は、列⑴のものの地代と大きく変化しない。すなわち、距離変数の存

うに定義される。

が発生する土地の価格は以下のよ

在は汚染係数の推定に影響を及ぼさず、またそ
福島原子力発電所事故が住宅地に与えた損害の計測

15

􎸞

􀀽􂈑
􎨽

􀀽

⑵

􂈒

ここで、 は割引率を表す。中神（2014）に5 DID 分析によるヘドニック法の推定結果の解釈についてよれば、首都圏の戸建住宅の平均的な賃料と価前述したように、⑴式は、町・大字単位の固格の比は1986年から2011年の間に約0.1で推移

定効果と、放射性物質による汚染が気象条件にしており、このとき 􂉈􀀰􀀮􀀹 となる。したがっよって外生的に発生しているため、DID 分析て、地代が⚑年間停止した場合、価格はただちと同様のフレームワークとなっている。そこで、に10％低下することになる。汚染された土地の

本節では⑴式の推定モデルが DID 分析の前提

価格の低下と緩やかな回復、および原発からのと な る 仮 定 を 満 た し て い る か ど う か、ま た

距離の地価への影響は、このフレームワークでDID 分析等のプログラム評価手法をヘドニッ

説明できる。すなわち、汚染によって将来の土ク法に適用した場合に、ヘドニック法が満たす地からの収益が棄損されると予想した場合、価べき条件が成立しているか議論する。

格はただちに減少する一方で、除染や補償の見通しが立った場合や放射性物質に対する評価の5.1 DID 分析が満たすべき条件

変化があった場合、すぐに地価に反映され回復

DID 分析における係数は、通常、汚染が生する。政府は、2012年初頭に「除染ガイドライ

じたサンプルに対する汚染の効果と解釈されるン」を定め「特別措置法」が施行された。同法が、前提条件として、「共通トレンド仮定」と、により、環境省は「特別除染区域」と「集中汚「処置効果の安定性仮定(SUTVA 仮定: Stable

染調査区域」を指定し、より詳細な除染計画をUnit Treatment Value Assumption）」）が成立策定した。さらに、同時期に福島県の空間放射する必要がある。前者は、各地域の価格変化の線量を測定するための3000以上の監視ポストと傾向が汚染がなければ同じであるという仮定でリアルタイムの線量測定システムが設置されるあり、後者は非汚染地域の取引価格は汚染の影など、人々が放射能汚染についてより正確な情響を受けないという仮定である。

報を得られるようになった。こうしたことが地［共通トレンド仮定のためのプラシーボテスト］

価関数に織り込まれ、放射性物質による汚染の汚染がランダムに発生したとすると、⑴式の影響が小さくなった可能性がある。

枠組みで

􎨱

を、汚染が起きた地域における汚一方で、福島第一原発が位置する沿岸地域の染の影響と捉えるためには、事故以外の時間的

住宅地の取引は、2012年第⚒四半期以降急速になトレンドが、汚染地と非汚染地で同じである

増加している。これは、避難指示区域からの避という仮定が必要である。この仮定については、

難者および復興作業員による新たな住宅需要を直接的な検定をすることはできない。そこで、反映しており、こうした影響が原発から近い地

事故以前に汚染地と非汚染地の間に共通のトレ

4)

域の地価を上昇させた可能性がある 。

ンドが存在していたかどうかプラシーボテスト

原発の費用を計測するとき、除染や復興によにより確認した。事故以前のサンプル、すなわ

る地価への正の影響は、汚染の負の影響を相殺ち2010年第⚒四半期～2010年第⚔四半期のサンする。表⚒の列⑴の推定結果は、除染や復興計

プルを用い、2010年第⚔四半期に事故が発生し画が明確になる前の期間を対象にしたという点たとして、列⑴と同様の分析を行なった。そので、より正確な放射性物質による汚染の影響を結果、放射能汚染と事故後ダミー変数の交差項捉えているといえる。

は有意に推定されず、共通トレンドの仮定は棄却されない。

16

季刊 住宅土地経済

2019年春季号№112

［SUTVA 仮定の成立について］
これまでの議論では、市場における均衡効果がない、すなわち、汚染されていない土地の取から30㎞、40㎞、50㎞、60㎞のサンプルを除いても推定結果が大きく変わらなかったことによる。

引価格は原発事故の影響を受けないという
SUTVA 仮定を暗黙のうちにおいてきた。しか5.2 ヘドニック法における DID 推定値の解釈

し、実際は、原発付近の自治体の住民は避難を

ヘドニック法で市場価格関数の推定結果を用余儀なくされ、SUTVA 仮定が成立していない

いて、需要者の付け値関数を計測する場合、移可能性がある。避難した住民の多くは、家庭の動の自由、需要者の同質性、環境の変化および理由や地元への愛着などによって元の居住地にその範囲が小さいといった条件が必要である。

近い汚染されていない代替土地を希望する可能

しかし、原発事故は環境に与える変化が大き性がある。さらに、原発の廃炉や除染プロジェ

く、強制的あるいは自発的な避難による均衡効

クトの作業員による土地需要が発生した。実際、 果が存在するため、非汚染地の希少性を生み、2013年度には約⚑万5000人を超える作業員が存汚染による地価への影響が大きく変化した可能在していた。

性がある。このとき、事故前後の価格関数は以このような状況は、福島第一原発付近の汚染

下のように表すことができる。

されていない土地に対する需要を増加させる。
そこで、SUTVA 仮定が成立しているかどうかを検証するため、原発からの距離の自然対数と

􀀽 􀀫

􂋅

􀀫

􀀫 􀀫 􀀫

⑶

􀀽 􀀫

􂋅

􀀫

􀀫 􀀫 􀀫

⑷

事故後ダミーとの交差項を追加した分析を行な

ここで、􀁴􀀽􀀰 は事故前、􀁴􀀽 は事故後の期った（表⚒列⑸）。その結果、原発からの距離間に対応する。原発事故は他の属性の価格を変が10％増加すると、0.54％地価を下げることが化させない、すなわち 􀎳 は変化しないと仮定

有意に示された。同様の結果は、サンプルを福する。⑷式から⑶式の一階の差分をとる以下の島県に限定した表⚓の結果でも示されている。

式が得られる。

さらに、原発からの距離と汚染の程度が負の

􀀽 􀀫

􀀫􎜀

􂈒

􎜐

􀀫

相 関 を 持 つ た め、距 離 を 含 ま な い ケー ス⑸（－0.021）よ り も 汚 染 の 影 響 は 大 き く な る

ここで、 は一階の差分を表し 􀀽 􂈒（－0.038）。距離含めた場合の推定された係数ある。Kuminoff and Pope（2014）は、事故前

は、原発からの距離が一定とした場合の汚染のの初期値影響を表す。すなわち同距離における比較といバイアス（conflation bias）が生じることを指う意味で、原発からの距離をモデルに含めるこ

摘している。すなわち、⑸式における係数とは、仮想的に SUTVA の不成立による影響

は、事故後の汚染の地価への影響を表すが、初が大きくし、負の影響を過大に評価する可能性

期値が欠落した時、

5)

がある 。

で

をモデルから除外すると、混合􎨱􎨱

の係数は汚染に対する価格の変化の情報を含むことになる。ただし、た だ し、本 研 究 で は 以 下 の 理 由 に よ り、

事故前においては放射能汚染は存在しないため、

SUTVA の不成立によるバイアスは存在するもはゼロであり、混合バイアスは生じていのの、その影響は最小限であると解釈する。すない。

なわち、表⚓の時点を細分化したモデルにおいの 解 釈 に つ い て は 注 意 が 必 要 で あ る。

ては、距離と汚染度の間の相関を示す結果が得

Banzhaf（2015）によれば、事故後の取引価格

られなかったこと、今回の対象地域は16都県とに基づく推定損害額は、放射能に対す

広範囲にわたること、追加的分析として、原発る WTA の上限となる。なぜならば、土地の福島原子力発電所事故が住宅地に与えた損害の計測

17

購入者は

を支払うことによって、放表⚔

都道府県ごとの推定損害額（宅地）

射能汚染を回避できたにもかかわらず、実際は汚染地を購入しているからである。
したがって、本研究で計測している原発事故の総費用は、サンプルセレクションの意味ではその下限を、均衡効果（SUTVA の仮定の不成立）の意味では上限となっている。ただし、前述のように、SUTVA が不成立であることの影
響は最小限であると考えている。

6 事故による土地の損害額の推計
ここでは、表⚒列⑴の推定結果を用いて、放射能汚染によってもたらされた原発事故の総損害額を以下のように推計する。
􀀽 􀃗􎘦 􀃗

ーに置き換えたモデルを推定し、土地の総損害

􎜀額を計算している。その結果、土地の総損害額

􎜐⑹􀃗

は1.5兆円と推計された。これらの結果から、福島第一原発事故による損害総額は、1.5～3.0

ここで、 は事故前の地方自治体 の平均地価、
􎘦 は推定された放射性物質による汚染に対する兆 円 で あ り、日 本 の 全 土 地 価 格 の 0.13％

地価の弾力性、なく、首都圏においても地価の大きな下落が確􎜀􎜐

は自治体 の平均放射能汚染の変化であり、は固定資産の価格等の概要調査から宅地における評価地積を用いている。
表⚔は、16都県の集計した推計損害額である。

～0.25％と推定される。また、原発周辺だけで
認された。

7 結論
本研究では、福島第一原発事故による住宅地

事故前の16都道府県の総宅地価値は543兆820億の損害総額について、避難や賠償の対象となら円であったが、汚染によって0.55％の地価の下ない周辺地域を対象に、事故前後の不動産取引

落、すなわち3.01兆円の損害が発生した。これ

データと放射能汚染に関する航空機モニタリン

は、2011年における宅地の総価値1200兆円のグデータを用いて推計した。町・大字レベルの0.25％に相当する。

固定効果を用いたヘドニック価格方程式による最も損害額が大きかったのが、千葉県で0.93

分析の結果、放射能汚染は宅地の価値を大きく

兆円、ついで福島県で0.69兆円である。地価の毀損し、推定された損害額は日本の総宅地価値

減少幅は福島県が最も大きいが、千葉県は、汚の約0.13～0.25％の1.5～3.0兆円の範囲である

染そのものは福島県よりもかなり低いものの、ことが示された。この金額は、政府による原発

もともとの地価が高いため、損害額が大きくな

事故処理費用の試算である22兆円（経済産業省

った。放射性物質は気象条件によってかなり遠2016）と比べて決して小さくない。損害額の大くまで拡散するため、放射能汚染による損害は部分を占める首都圏地域は、直接的な被害の対遠隔地にも広がる可能性が示唆された。

象として考慮されておらず、本推計結果は避難

さらに、損害額について頑健性を確認するため、連 続 変 数 で あ る 放 射 能 汚 染 の 変 数 を、
60kBq 以上汚染ダミー、10～60kBq 汚染ダミ18

季刊 住宅土地経済

2019年春季号№112

指定区域外への汚染の影響も決して無視できないことを示唆している。
今回の実証分析で示された損害額は、分析に用いた期間が事故直後であったため除染等による地価の回復効果が含まれていない。また、東日本大震災の他の被害の影響も小さく、より直接的な放射能汚染の地価への影響を計測したものといえる。
ただし、この推計結果は汚染による取引減がもたらしたサンプルセレクションバイアスや、均衡効果によってヘドニック分析の前提が崩れたことによるバイアスを含む。結果として、均衡効果の影響は小さく、推計値はサンプルセレ
クションによる下限を示していると解釈できる。
こうした点を考慮しても、極めて発生頻度の低い事象である原発事故の損害総額を明らかにしたということは、本研究での大きな貢献である。
最後に、今後の研究課題について述べる。放射能汚染は、住民の特性による住み分けを引き起こした可能性がある。例えば、汚染に敏感な
小さな子供を持つ家族は、汚染された地域から遠ざかる傾向にあり、高齢者世帯はとどまる傾向があるかもしれない。人口センサスや労働力調査に基づいて人口移動を分析し、WTA の異質性を検証することは、興味深い研究テーマである。
＊本稿は、公益財団法人住宅総合センターの自主研究
プロジェクト、ならびに JSPS 科研費17H07139の助成プロジェクトの⚒つの成果を再構成しとりまとめたものである。執筆にあたっては、住宅経済研究会のメンバーをはじめ多くの方々の有益なコメントをいただいた。
注⚑）一戸建て（宅地（土地と建物））についての分析を行なった結果、土地のみの推定結果と矛盾するもの
ではないが、やや不安定なものとなった。これは、建物の不均一性の影響と考えられる。そのため、損害の推計に当たっては土地のみの結果を用いた。
⚒）ヘドニック法についての詳細な議論については、
金本（1992）を参照のこと。
⚓）頑健性の検証として、測定誤差や人口密度を考慮したモデルについての推定も行なっている。
⚔）原子力発電所への近接性が、原発事故へのリスク評価を変化させた影響と、原発停止による地域経済の停滞の影響によって、地価を押し下げる可能性を考慮したヘドニック分析も行なっている。実際には事故が起きていない青森県東通原発と新潟県柏崎原
発について、原発からの距離と地価の関係を検証している。その結果、住宅価格の変化が原発からの距離に依存しないことが示された。
⚕）この結果は、原発からの距離と汚染の程度が相関しないという表⚓の結果と矛盾するものである。これは、表⚓の分析は対象を福島県と汚染が相対的に高い地域に限定しており、事故後の期間を細かく分割していることによると考えられる。
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福島原子力発電所事故が住宅地に与えた損害の計測

19

論文

自然災害とコミュニティ崩壊
福島県応急仮設住宅の事例

庄司匡宏・赤池孝行
Yokoyama et al. 2014）の発生率が高まったこ

はじめにとが確認されている。このように被災者の社会2011年に発生した東日本大震災は人々の生活的孤立防止の重要性が示されているにもかかわに甚大な被害をもたらした。コミュニティの弱らず、被災地における孤立の決定要因に関する体化による社会的孤立も被災地における重要課

研究は十分行なわれてはいない。例外として、題の一つである（内閣府 2012）。社会的孤立とInoue et al.（2014）は東日本大震災後の石巻市

は、家族やコミュニティとほとんど接触がないの世帯調査を用いて若者、独居者、男性の社会客観的状態と定義される（Townsend 1963）。

的孤立リスクが高いことを発見したが、福島第家族や友人との交流は一種の関係財（relation-

一原発事故避難者における社会的孤立の程度、

al goods）と み な さ れ（Uhlaner 1989, Bruni

およびその時間を通じた変化における被災者間and Stanca 2008）、その欠如を意味する社会的格差の要因は明らかにされていない。また、抽孤立は効用の低下を意味する。また、社会的孤選方式による仮設住宅への入居が孤立を悪化さ

立は主観的幸福度の低下を説明する重要な要因せることを示した Koyama et al.（2014）を除

で も あ る（Dolan et al. 2008, Graney 1975,

いて、災害時の社会的孤立を回避するうえで効

Lelkes 2006）。一方、非災害時を対象としたこ

果的な政策の評価も十分行なわれていない。

れまでの研究では、男性や高齢者、貧困層、内福島第一原発事故避難者の社会的孤立はとり

向的個人などが孤立に陥りやすいことも明らか

わけ深刻であり、その解決は重要課題の一つとにされている（Pollet et al. 2011, 石黒 2013，河考えられる。その第一の原因に、原発事故では

合 2009，斉 藤 他 2009，斉 藤 他 2010，斉 藤 他

人々が全国各地へ県外避難し、これによって震2010，宍戸 2006）。

災前に交流があった近隣住民との連絡が困難と社会的孤立が被災者の精神・身体に対して深なったことが挙げられる。2016年⚙月現在にお刻な影響をおよぼすことは、以前から多く議論いても、約⚔万1000人が県外避難を続けている

されてきた（Aida et al. 2013, Cohen and Wills（福島県 2016）。第二に、東日本大震災被災地

1985, Cook and Bickman 1990, 池内・藤原2000）。 では、民間住宅の空室を仮設住宅として利用す
東日本大震災被災地でも、家族や近隣住民とのる｢みなし仮設｣を大規模に導入した。福島県内

交流を失ったことによって、被災者の PTSD

避難者約⚔万5000人の中でこのような避難者は（Maeda and Oe 2017, Tsujiuchi et al. 2016）、睡⚒万6000人を占める（福島県 2016）。みなし仮

眠障害（Matsumoto et al. 2014, Matsumoto et

設では近隣に知人が住んでおらず、これによっal. 2015）、心 理 的 苦 痛（Koyama et al. 2014,て孤立を余儀なくされる。第三に、建設型仮設

Sone et al. 2016, Sugimoto et al. 2014,

住宅においても孤立が起こりやすい環境となっ20

季刊 住宅土地経済

2019年春季号

№112

著者写真

しょうじ・まさひろ
1979年東京都生まれ。横浜国立大学経済学部国際経済学科卒。
東京大学大学院経済学研究科博士課程修了。博士(経済学)。現
在、成城大学経済学部准教授。
論文：「災害復興とその課題に関する経済学的考察」三菱経済研究所(2013)、ほか。

著者写真

あかいけ・たかゆき
1955年東京都生まれ。大手製薬会社を退職後、2012年に3.11被災者を支援するいわき連絡協議会を設立。2013年、NPO 法人格取得。2017年、特定非営利活動法人みんぷくに名称変更。現
在、みんぷく理事・福島県事業総括。

た。過去の災害事例では地域コミュニティごと

仮設住宅入居後における孤立程度の変化を分析に仮設住宅へ入居させることで被災者の孤立回した点である。前述の既存研究ではクロスセク避に努めてきた。しかし原発事故の避難指示区

ション分析が多く、孤立認識の変化が分析対象域となった市町村では、各避難者世帯の入居先とされることは少ない。しかし災害時にはコミ

住宅が抽選で決定されたため、震災以前からのュニティの崩壊と形成が頻繁に起こるため、短知人同士が必ずしも同一仮設住宅内に避難する

期間においても孤立認識は著しく変化しうる

ことはできなかった（Kondo and Shoji 2016）。

（Norris 2002, Norris et al. 2002, Sone et al.

そこで本稿では、福島第一原発事故による建2016）。一方で、避難生活の初期に孤立した避設型仮設住宅避難者に焦点を当て、住宅入居時

難者は、その後も近隣住民に打ち解けられず、

および発災⚒年半後における、社会的孤立の認

長期にわたって孤立が続くかもしれない。した識程度の規定要因を明らかにすることを目的とがって、その推移を分析することは政策担当者する。本稿で用いる社会的孤立指標は、仮設住にとっても重要である。

宅内における話し相手の人数、緊急時に手助け

第二の特色は、主要⚕因子性格検査によってを頼める人数といったネットワーク規模である。 避難者の性格特性を数値化し、社会的孤立への福島県いわき市内の建設型仮設住宅を対象と影響を示した点である。主要⚕因子（Big 5）

した独自の世帯調査データを用いた分析から、は 個 人 の 労 働 生 産 性（Barrick and Mount

以下の結果が得られた。第一に、入居当時では1991）や 健 康 水 準（Goodwin and Friedman⚓割の入居者が仮設住宅内でいっさい話し相手

2006）といった諸変数に影響することが明らかもおらず、⚖割弱が体調不良などの緊急時に手にされている。しかし著者の知る限り、東日本

助けを頼める人が一人もいなかった。調査時で大震災被災者を対象として主要⚕因子の影響を

は仮設住宅内で話し相手がまったくいない人々分析した研究は存在しない。

は約⚕％まで減少したが、⚔割の人々が誰にも第三の特色は、建設型仮設住宅に調査対象を手助けを頼めなかった。第二に、建設型仮設住

限定し、訪問面接法による世帯調査を実施した

宅避難者の孤立には⚒つのタイプが存在する。

ことで、高い回答回収率のデータを用いた精緻第一のタイプは、入居時からネットワークが小な分析が可能となった点である。孤立しやすい

さく、その後調査時ネットワークも依然として個人ほどアンケートに協力的でなくなるおそれ、他の避難者より小さい孤立者である。このタイあるいは逆にそういった個人ほど協力的になる

プには若者や内向的個人が含まれる。第二のタ可能性があるため、この特徴は孤立問題を分析

イプは、入居時は平均的であったものの、避難するうえで不可欠である。また、建設型仮設住生活中のネットワーク形成が停滞するタイプで宅では高齢者が多いことや、復興公営住宅におあり、これには男性や無職者が当てはまる。

いても再び孤立問題が懸念されていることを考本稿の学術的特色は⚓点挙げられる。第一に、 慮すると、建設型仮設住宅内における社会的孤自然災害とコミュニティ崩壊

21

立を分析することは、政策担当者にと表⚑

回答世帯・回答者・仮設住宅の特性っても重要である。一方で、その他の形態の避難者が調査対象に含まれていない点には注意が必要である。前述のように建設型仮設とみなし仮設とでは直面する孤立の傾向も異なることが予想される。したがって、本稿の知見からは避難者全体の孤立状況を理解することは困難である。

1 社会的孤立の指標化とデータセット
本研究は福島県いわき市の仮設住宅
入居者を対象とする独自の世帯調査を用いる。この調査は震災から⚒年半後に当たる2013年⚘月31日から⚙月13日
にかけて実施された。調査対象者の抽出プロセスや回答者の特徴は筆者ホー
ムページに詳述されている。回答世帯数は569世帯であり、そのうち91% を
原発避難者が占めた。
本世帯調査で用いた質問票には、回答世帯の被災程度や経済的属性のほかに、回答者（主に世帯主やその配偶者）の社会的孤立や、性格・価値観・時間選好を数値化する質問項目が含まれている。社会的孤立の程度を表す指標には、仮設住宅内外において同居家
族以外に世間話や挨拶をする人数、お注）(a) ダミー変数，(b) 10歳未満＝1 10代＝2 20代＝3 30代＝4
40代＝5 50代＝6 60代＝7 70代＝8 80代＝9 90以上＝10，(c)
調査対象となった15の仮設住宅のうち一つは⚓市町村が各ブロックに分かれて避難しているため、サンプルサイズは17となる。

よび緊急時（体調不良時など）に手助けを頼め性を⚑から⚗までの値で評価するものである。

る人数を用いる。回答選択肢は「⚐：⚐人」

また本稿では、世界価値観調査の質問項目を利「⚑：⚑～⚓人」「⚒：⚔～⚕人」「⚓：⚖～10

用し、他者に対する利他性、リスクや社会規範

人」「⚔：11～15 人」「⚕：16～20 人」「⚖：21

に対する選好・価値観を数値化した。利他性、人以上」とした。さらにこれらの指標の推移を

リスク、社会規範の各指標は⚑から⚗までの値把握するため、震災前、仮設住宅入居直後、で表され、数値が高いほど利他性が強く、リス

2013年⚙月現在の⚓時点について質問した。入

ク愛好的であり、社会規範を重んじることを示

居者個人の性格を数値化する主要⚕因子性格検す。最後に、個人の時間選好を指標化するため、

査では、小塩他（2012）の手法を踏襲した。こColler and Williams（1999）に基づいた質問をれは、10項目の質問に対する回答結果から個人用いた。指標化された時間選好は⚑から⚖までの外向性、協調性、勤勉性、神経症傾向、開放の値で評価され、値が高いほど時間割引率が高

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季刊 住宅土地経済

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№112

図⚑

上に手伝いを頼める状態であ世間話をする人数の推移（N=563）

った。しかし仮設住宅への入居当初では、約⚖割が仮設住宅内で⚓人以下としか会話をせず、手助けを頼める人は全
くいないという状態に陥った。
さらに、仮設住宅外の近隣住
民（いわき市内）に対しては、回答者の⚖割以上が話し相手もなかった。つまり仮設住宅
入居者にとって、仮設住宅外での交流はほぼ皆無であり、仮設住宅内の交流も数人に限られた。
図⚒

その後、2013年⚙月には仮

手伝いを頼める人数の推移（N=563）

設住宅内のネットワーク規模の拡大が観測されたが、依然として⚕％の人々が誰とも会話をしない。また、約⚔割の人々はいまだに手助けを頼め
る相手はいないと回答している。

2 社会的孤立の程度およ
びその推移の決定要因
2.1 推定モデル

本節では仮設住宅入居時点の孤立認識に対する、年齢、性別、性格、震災被害といっいことを示す。

た諸変数の影響を分析する。ここで仮設住宅

表⚑は回答者および回答者世帯メンバーの特に避難する個人 の、仮設住宅内における話し性を示す。入居者全体での年齢の中央値は60歳

相手の人数、および緊急時に手伝いを頼める人台であり、高齢化を示唆する。また回答者はそ

数をそれぞれの他のメンバーよりも高齢で無職、かつ女性で潜在変数であり、データから観測されるのはそ、とする。これらはある傾向がある。平均世帯規模は⚒名強であり、 れらの人数を「⚐：⚐人」「⚑：⚑～⚓人」「⚒
高齢者が単身もしくは夫婦で暮らす場合が多い。 ⚓：⚔ ～ ⚕ 人」「⚓：⚖ ～10 人」「⚔：11～15
図⚑、図⚒は、震災前、仮設住宅入居直後、人」「⚕：16～20人」「⚖：21人以上」に区分し調査時点における、孤立指標の推移を表したもた区間変数、およびである。これのである。震災前では約半数の人々が20人以上を分析するため、本稿では以下のような順序プと世間話や挨拶を交わし、必要となれば⚖人以

ロビットモデルを採用する。⑴式はの推

自然災害とコミュニティ崩壊

23

定式であるが、についても同様

表⚒

仮設住宅入居時のネットワーク：順序プロビットに記述される。
􀀽

􀀫 􀀫

􀀽

􀀼

􀀽

􂉤

􀀼

􀀽

􂉤

􀀼

􂉤

􀀼

􂫶
􀀽
ここで

⑴

は仮設住宅 に入居する

個人 の属性、は仮設住宅 の固定

効果、 は閾値である。

には回答

者の年齢、性別、世帯人数、震災前の就業状態、資産、震災被害、性格・選好変数を含める。ただし、資産保有額を質問項目に含めることによる回答回
収率の減少を避けるため、本稿では震災前の住居の部屋数を資産保有の近似として用いる。これらの要因に加え、仮設住宅の立地や規模、建設時期、仮設住宅内外に住む近隣住民の特性（年齢構成など）なども避難者の孤立認識に影響をもたらすと予想されるが、これらは仮設住宅固定効果

によってコントロールされる。
なお標準誤差の計算には、仮設住宅
内の各ブロックをクラスタ単位（全57クラスタ）とするクラスタロバスト標
準誤差を用いる。
2.2 推定結果：仮設住宅入居時点での注）*** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 説明変数の平均値で評価した限界効
果（marginal effect evaluated at the average values of the covariates）
を記載。カッコ内はクラスタロバスト標準誤差。

で手助けを頼める人数が⚐人となる確率は女性

孤立要因

本節は仮設住宅入居時点における仮設住宅内

よりむしろ12.3％低かった。

での孤立要因を分析する。表⚒は、各指標にお第二に、外向性スコアの⚑ポイント増加はネ

いてネットワーク規模が⚐人および21人以上とットワーク規模が⚐人となる確率を約⚓％低下なる場合の限界効果をそれぞれ示す。第一に、させる効果がある。これは既存研究とも一致し

既存研究と異なり、年齢が10歳上昇すると仮設ている（石黒 2013, Pollet et al. 2011）。

住宅内での各ネットワーク規模が⚐人となる確
率はそれぞれ2.7％、3.9％減少する。これは仮2.3 推定結果：社会的孤立の持続

設住宅内の高齢者の割合が高いことに起因して

本節では、2013年⚙月時点における孤立認識いると考えられる。同様に、男性が仮設住宅内の程度、および入居時からの認識の変化の決定

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季刊 住宅土地経済

2019年春季号№112

要因を明らかにする。被説明変表⚓

仮設住宅入居後のネットワーク形成

数には、前節で使用した指標のそれぞれにおいて、⑴2013年⚙月時点でのネットワーク規模を表す区間変数、および⑵その区間が入居時と同じあるいは減少
していれば⚐、入居時から拡大した場合に⚑をとるダミー変数の⚒種類を用いる。
表⚓の第⚑、⚒列は、ネットワーク拡大の決定要因に関する
プロビット分析の結果を示す。
これによるとネットワーク規模の拡大における世代差は観測されなかった。そのため、入居時の分析結果と同じく調査時においても若者の孤立が継続していた（第⚓、⚔、⚕、⚖列）。
第二に、男性は入居期間中にネットワーク規模が拡大した確率が女性より約10％低かった。
その結果、入居当初は男性の仮設住宅内ネットワークが女性より大きかったにもかかわらず、その差の統計的有意性は2013年⚙月時点では失われた（第⚕、⚖列）。これは、避難生活が長期化するにつれて仮設住宅内での男性の孤立が相対的に深刻化する可能性を示唆する。
第三に、震災時に無職だった
避難者も仮設住宅内の新規ネッ

注）*** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 新規形成ダミーの推定はプロビットモデル、ネットワーク規模の推定は順序プロビットモデルにおける、説明変数の平均値で評価した限界効果（marginal effect evaluated at the average values of thecovariates）を記載。カッコ内はクラスタロバスト標準誤差。

トワーク形成に消極的であった。
無職者は就業者と比較して、仮設住宅内の話し

これらの結果から、建設型仮設住宅避難者の相手の人数が増加した確率は12.1％、手助けを

孤立には⚒つのタイプが存在することが明らか

頼める相手が増えた確率は8.3％低い。これにになった。第一のタイプは、入居時からネット

よって調査時点でのネットワーク規模に有意なワークが小さく、その後のネットワーク形成も差をもたらすほどの影響は見られないが、避難

平均程度であるため、依然として調査時ネット

がさらに長期化する場合には、男性と同様に孤ワークも他の避難者より小さい孤立者である。

立がより深刻化するかもしれない。

このタイプには若者や内向的個人が含まれる。
自然災害とコミュニティ崩壊

25

第二に、入居時のネットワーク規模は平均的であったものの、避難生活中のネットワーク形成が他の避難者より停滞するタイプであり、これには男性や無職者が当てはまる。こうした人々
は、避難が長期化し女性や就業者が積極的にネ織、蓮見彩加、増田美佳子、山本里瞳美諸氏の協力がなければ、本稿の執筆は不可能であっただろう。
ここに記して、感謝の意を表したい。また本稿を執筆するうえで、會田剛史氏、新名正弥氏、能勢学氏、
涌井智子氏、渡邉真理子氏より有益なコメントをいただいた。記して感謝したい。あり得べき誤りはす
べて筆者の責任であることは言うまでもない。

ットワークを形成するなかで、徐々に相対的な孤立が深刻化するおそれがある。

3 結論
本稿は、福島第一原発事故によって避難した
仮設住宅入居者の社会的孤立問題について、独
自世帯調査データを用いて以下の⚒点を明らかにした。第一に、仮設住宅入居時、多くの避難者が仮設住宅内外で話し相手もいない状態であった。第二に、仮設住宅での孤立者には二つのタイプが存在する。若者や内向的個人は、仮設住宅内において入居時、調査時ともにネットワ
ーク規模が小さく、孤立していた。一方で男性や震災時無職だった人々は、入居時のネットワ
ーク規模は小さくなかったが、避難生活中の新規ネットワーク形成が他の避難者と比べ有意に遅れていた。こうした人々は、避難の長期化とともに孤立が徐々に顕在化するおそれがある。
震災被災地における社会的孤立問題には地域差・個人差が生じている。災害弱者に対するき
め細やかな支援を行なうには、この個人差を十分理解する必要がある。したがって、被災地の孤立問題回避に対する政策を提言するには、今
後もさまざまなデータや分析手法を用いた、さらなる研究の積み重ねが必要である。
＊本調査を実施するうえで、多くの方々にご協力いた
だいた。とりわけアンケートにご協力いただいた仮設住宅の方々に心よりお礼を申し上げたい。また、
特定非営利活動法人3.11被災者を支援するいわき連
絡協議会の方々からもさまざまな面でのご支援をいただいた。記して感謝の意を表したい。アンケート調査員として本調査に協力してくれた浅野将大、伊倉慎之介、池田裕亮、石幡光也、植村裕容、小原清也、鈴木健午、田谷昴大、手塚竜也、原田一輝、船見光、松井一樹、三義康史、矢崎貴大諸氏、そしてアンケート結果をデータ入力してくれた新井果歩、
小嶋裕介、小林花織、田代映未、高橋成美、萩原詩

26

季刊 住宅土地経済

2019年春季号

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自然災害とコミュニティ崩壊

27

論文

縮小都市の住宅市場と土地利用
鈴木雅智・浅見泰司
的には特殊な都市における問題として位置づけはじめにられてきた（Wiechmann and Pallagst 2012）。

わが国では、国全体の人口減少がすでに始ま

例えば、縮小都市から成長都市への人口移動をっており、「住宅・土地統計調査」（総務省）で背景として、住宅価格水準の変動を両タイプのも、空き家数、空き家が全住宅ストックに占め

都 市 間 で 比 較 す る も の が あ る（Glaeser andる空き家率ともに、経年的に増加を続けている。 Gyourko 2005）。ま た、都 市 内 で 居 住 分 離世界都市である東京圏でも、郊外部で開発され（segregation）が生じていることや、住宅のフた住宅地の中には居住者の循環が進まない地区

ィルタリング構造を背景として、低所得層が居も多く、放置され利用されることのない「その住している老朽住宅を中心に税滞納を経て所有

他空き家」が増加しつつある。新築優遇の住宅権放棄に至る過程が分析されてきた（Silver-

政策や既存住宅流通における課題等、わが国特

man et al. 2013）。

有の背景もあるが、都市圏レベルでの人口減少

都市内の空間構造を分析する際には単一中心が始まっているとも捉えられ、世界的にも先進都市モデルが基本となるが、既往研究では、都的な現象である。都市化は出生率の低下をもた

市内人口が経年的に一定水準に保たれる状況、らすことから、世界的にも、今後は人口減少都

あるいは、人口が増加する成長過程の分析にと市が増加していくものと予想される。

どまってきた。ここには、「住宅供給が過剰でこうした人口減少は、住宅市場や都市の空間ない」という大きな仮定が置かれており、既存構造にどのような影響をもたらすのであろうか。 住宅をすべて利用する状況、ないしは新しく住都市圏はおおむね単一中心都市構造として捉え宅を建設する状況に、暗黙のうちに限定されてることができ、郊外では持ち家率が高い。持ちきたといえよう。

家が空き家となる場合、中古住宅（あるいは建既往研究では、土地を賃借するのに要する物滅失後の土地）として市場で処分できないか「付け値地代」を通して都市構造が分析されてぎりは、維持管理や固定資産税等の負担のみがきた。これは、ある敷地に対し、最も高い地代のしかかる「負の資産」となる。また、人口が収入をもたらす土地利用が実現するという需要減少するといっても地区の人口がただちにはゼ側の論理に基づくものである。さらに、都市域

ロにならず、空間的縮小に遅れが生じるのが現の境界では、住宅地として得られる地代が農業実である。

地代と等しくなる、という条件を満たす。都市

ところが、従来の都市経済学の枠組みでは、内の人口が外生的に与えられる閉鎖都市の場合、こうした現象はほとんど扱われてこなかった。

この都市境界で得られる地代を基準として、都人口減少や住宅放棄の問題は、欧米では、基本

市中心部までの交通費を天秤にかけ、都市内の

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季刊 住宅土地経済

2019年春季号

№112

著者写真

すずき・まさとも1991年岐阜県生まれ。東京大学工学部卒。東京大学大学院工学系研究科博士課程修了。博士（工学）。日本学術振興会特別研究員などを経て、現在、東京大学空間情報科学研究センター特任助教。論文：「住宅地における空閑地の農的活用の評価とその空間配置の適正化に関する考察」（共著）2014年、ほか。

著者写真

あさみ・やすし1960年東京都生まれ。東京大学
工学部都市工学科卒業。ペンシルヴァニア大学大学院地域科学
専攻、Ph.D.。東京大学助手、講師、助教授、東京大学空間情報科学研究センター教授・セン
ター長を経て、現在、東京大学
大学院工学系研究科教授。著
書：『住環境：評価方法と理論』（編著、東京大学出版会）ほか。

各地点での居住者の効用が等しくなるように地となる。これは、需要が縮小しても市場に出さ代曲線が決定される。

れる住宅はあまり減少せず、価格が崩落するこ

ごく一部の既往研究では、住宅放棄が生じるとを示している。さらに需要縮小が続けば、今過程や需要縮小過程についても、付け値地代理

度 は 住 宅 市 場 か ら の 淘 汰（放 棄）が 進 む

論 に 基 づ い た 分 析 が な さ れ て き た。Anas（Goodman 2013; White 1986）。わが国で余剰住（1978）は、米国における都市中心地区の放棄宅が多い背景には、新築優遇の住宅政策の歪みを説明するメカニズムとして、経年的に所得水等も影響している。しかし、住宅が余るなかで準が上昇し、郊外へ宅地開発が進展する状況を中古市場における価格競争が激しくなる点は、分析している。新しく開発される郊外住宅地で

欧米の文脈とも本質的に共通するメカニズムとは、住民の所得の増加分に対応して効用水準がいえよう。

高くなり、それに見合う住宅の規模も大きくな

本稿で紹介する Suzuki and Asami（2017）

る。一方で、その効用水準に見合うためには、は、こうした住宅の耐久性に基づく価格競争、

都市中心部の古く狭い住宅の価値は負となり、市場からの淘汰を明示的に扱い、都市空間構造

放棄に至る。また、Kono, et al.（2012）は、需を分析するモデルを提案している。住宅が余る

要が縮小するなかで、滅失および建て替えが生なかで価格競争が生じる場合、都市境界では、

じ、毎期、需要量に応じた住宅数に調整される

最も品質の低い既存住宅において、賃貸活用をと仮定したうえで、人口減少・高齢化時代の土

継続することと放棄することが無差別となる。

地利用構造を分析している。子育てをする若年

この境界条件から、都市域境界における居住者

世代にとっては郊外が、病院等の利便性を求めの効用水準が定まる。これと効用水準が等しくる高齢世代にとっては都心近くが、土地のアメなるように、都市中心部までの交通費・住宅品

ニティが本来は高いとの前提に立ったうえで、質間の効用格差を天秤にかけ、既存住宅につい各世代が居住地選択を行なう結果、両世代の空ての都市内の家賃曲線が定まる。家賃をもとに、間的混合あるいは分離が生じる条件を示してい既存住宅の所有者にとって所有・賃貸活用が無る。

差別になるように価格が定まる。このとき、辺

しかしながら、需要縮小期に生じる本質的な縁部では、家賃が正であるにもかかわらず、価現象は、住宅市場でほとんど価値がない空き家

格が負になる領域が生じ、既存住宅の売却が困の増加が問題となっているように、「住宅が余難になりうることが示される。また、長期優良り、価格競争が生じる」ことである。Glaeser

住宅等の高品質の住宅が、その他の低品質の住and Gyourko（2005）が示しているように、住宅と同じ地域に立地する場合、需要縮小期には宅には耐久性があるために、需要縮小期の住宅

高品質の住宅のみが需要を保持することになり、供給曲線は、傾きが大きくなり垂直に近いもの

居住密度が低下する可能性が示される。
縮小都市の住宅市場と土地利用

29

続く第⚑節でモデルの設定を示す。第⚒節で

図⚑⚓期間にわたる都市構造の概要

は均衡を示し、第⚓節では社会厚生を分析する。
第⚔節で結論を述べる。なお、本稿ではほとん
ど の 数 式 を 省 略 し て お り、詳 し く は Suzuki
and Asami（2017）を参照されたい。

1 モデル
閉鎖都市において、最大⚓期間需要が存在す
る郊外住宅地を考える（図⚑）。この住宅地の人口推移は外生的に与えられ、…

0と減少していく。すなわち、⚑期に住宅地が開発された後、この住宅地には⚑世代または⚒世代しか居住しない（⚓期以降は居住需要

まざまなものが考えられる。ここでは、長期優がなくなる住宅地を考える）。

良住宅等、高品質な住宅の建設費用に対する土

都市中心部からの距離をとすると、毎期、地所有者の所得制約の有無によるものとする。

都心が区間にある。当該住宅地は、⚑期

行政としては、人口密度によらず水道ネットワには区間

で居住需要があるが、⚒期にーク等のインフラを維持し続けなければならな

なると区間に縮小し（区間は放い。この前提に立てば、品質の異なる住宅が都棄地となる）、⚓期になると完全に撤退が進み

市内のいずれの場所にも立地しうることが、居放棄地となる。なお、

住密度の低下を通して社会厚生を低下させる可は全住宅の品質が同じ場合の閾値であり、後でみるように、低品質な住宅 L、高品質な住宅 H が共存する場合には、それぞれ、が閾値となる。

能性を分析できる。
各期の詳細は次の通りである。⚑期は、需要拡大期である。最初の住宅取得世帯（壮年期）

ここでは、「家余り」の状況を扱う枠組みのである「建設者」は、郊外の土地をあらかじめ構築を目的とするため、需要縮小期（⚒期）の保有しており、⚑期初めに住宅を建設し、⚑期動態に関心がある。⚑期間を約30年と考え、居終わりまで居住する。⚒期初めには高齢期とな

住者は、子供→壮年期→高齢期と遷移していく。 っており都心に転居するため、住宅を売却／賃
壮年期は子供が同居するため郊外住宅地に居住

貸、ないしは放棄する。住宅建設に際しては、するが、高齢期には都心に転居すると仮定する。 その品質 􂈈􎝀

􎝐 を選択する。住宅 L は、通L

本モデルの特徴の⚑つは、住宅の放棄コスト

常の住宅（効用の基準）であり、建設費用の導入である。これは、維持管理・固定資産は低いが、政府からの建設補助は受けられない。

税等の空き家保有に係る（永続的な）負担、あ住宅 H は、「長期優良住宅」にあたり、住宅 L

るいは他の金融資産を含めた所有権放棄に係るに比べ⚒期間にわたる追加的な効用 がもたら費用等であり、不要となった住宅に対し必要とされる。建設費用なる。この放棄コストが、家賃・価格に反映さ設補助れる経路を通して既存住宅市場の成立可能性をわたり需要がある立地であり、かつ建設者に十分析できる。もう⚑つの特徴は、同一距離帯で分な所得（建設資金）があるという⚒つの条件の住宅品質の違いの導入である。既存の都市経を満たす場合に建設される。すなわち、建設費

済学のモデルではあまり取り入れられていない用や政府からの補助の程度によって、住宅 H要素であるが、メカニズムとしては現実的にさの割合は異なる。なお、本稿では、住宅のサイ

30

季刊 住宅土地経済

2019年春季号№112

は高いが、政府からの建が受けられる。住宅 H は、⚒期間にズは⚑で固定する。

図⚒

需要縮小期(⚒期)における既存住宅の価格曲線⚑期の「建設者」の効用は、ニュメレール財の消費（および、住宅 H の場合は、住宅 L に対する追加的な効用 ）からなる。
(効用)(ニュメレール財)⑴

ここで、右肩の は住宅の品質を示し、 は、
住宅 H の場合に⚑、住宅 L の場合に⚐をとる。
このとき予算制約は、(所得) (ニュメレール財)
(

)

となる。

(通勤費)

(残存価値)⑵

は住宅の毎期の維持管理費用、 は時間割引因子である。⚒期での残存価値は、⑶

ここで決定された家賃水準をもとに、転入者にに応じて、「⚒期に家賃収

とって住宅品質・立地が無差別になるような効を得て維持管理し、⚓期で放棄する」、

用水準が定まり、都市内の家賃曲線が決定され(残存価値)
であり、各立地点
入「⚒期に放棄する」を選択する。これをふまえ、

る（図⚒）
。

立地、建設者の所得に応じて、住宅 L, H のいずれを建設するかが決定される。

⚓期は、完全撤退期であり、都心にすべての居住需要が集中する。転入者は⚓期初めに高齢⚒期は、需要縮小期である。壮年期であるとなっており都心に転居し、住宅を放棄する。

「転入者」は、⚒期初めに既存住宅を購入また⚓期以降には、新たな転入者はおらず、残りのは賃借し、⚒期終わりまで居住する。⚓期初め

住宅もすべて放棄される。空き家を解体するのに高齢となり都心に転居するため、住宅を放棄にも費用がかかることから、空き家は農地に転する。⚒期の「転入者」の効用は、ニュメレー

換されることもなく、利益を生じないまま放置

ル財の消費（および、住宅 H の場合は、住宅される。

L に対する追加的な効用 ）からなる。
(効用)(ニュメレール財)

2 均衡⑷

このとき、予算制約は、(所得) (ニュメレール財)

均衡では、需要縮小期（⚒期）における既存住 宅 の 家 賃（利 用 価 値）

(通勤費)
⑸

となる。ここで、は、都心からの距離がである地点での賃貸住宅の家賃（あるいは、（資産価値）、お よ び 価 格

は、都心からの距離に応じて次のように定まる（住宅が⚓期に放棄される
場合）。

持ち家の帰属家賃）である。
住宅には耐久性があることから過剰供給とな

(通勤費)

⑺

(通勤費)

⑻

り、転入者の獲得に向けた価格競争が生じ、一⑺式の部の住宅は放棄に至る。品質の劣る住宅 L による放棄費用の割引を示す。家賃は、保有にか

おいては、都市境界

かる費用と放棄の遅れによる割引を反映し必ず賃収入

では、⚒期に活用（家を得る）を継続して⚓期に放棄

は、放棄が⚑期間遅れることに正となる（）のに対し、価格は、することと、⚒期に放棄することが無差別とな

放 棄 費 用 を 反 映 し、負 と な る 場 合 が あ る

る。

（
⑹

）
。これは、図⚒の点線部（住宅 L）では、家賃が正、すなわち利用価値がある場合で縮小都市の住宅市場と土地利用

31

図⚓

都心からの距離に応じた住宅品質・利用期間の構成

は居住需要が存在することを示している。これにより、区間では一部の住宅が放棄され、居住密度が低下する。以上より、次の命題を得る。
［命題⚒］都心に近い住宅地では、⚒期間需要が維持される。しかし、都心から離れるにつれ、
一部の住宅が放棄され居住密度が低下した住宅地が出現する。さらに都心から離れた辺縁部では、完全に住宅が放棄される。
も、資産価値が負となり、中古住宅の売買が困難となる実態を示している。なお、図⚒の実線
部では、家賃・価格がともに正となり賃貸市場
も売買市場もともに成立する。都心から離れた辺縁部のその他の区間は、資産価値は放棄費用に等しくなり、賃貸市場も売買市場も成立せず、すべての住宅が放棄される。以上より、次の命題を得る。

3 社会厚生ここでは、住宅 H が建設されない場合を基準とし、住宅 H の建設戸数が増加することによる社会厚生の変化を考える。居住者（建設者・転入者）が高齢になり郊外住宅地から転居
した後の効用は一定と仮定し、当該住宅地内での社会厚生の変化を分析する。
住宅 H による社会厚生の変化は、当該［命題⚑］家賃が正すなわち利用価値がある場

住宅地における居住者（壮年期の建設者、壮年

合でも、資産価値が負となり中古住宅の売買が期の転入者）の効用水準の変化と、政府支出の困難となりうる。

変化として定義される。

図⚓は、住宅品質・利用期間の空間分布を示している。

は、住宅 H が建設されない場合の立地限界（⚒期）である。

および

は、

住宅 H が建設される場合の、住宅 L, H についての立地限界（⚒期）を示す。すなわち、住宅
H は区間に立地し、⚑期および⚒期に居住需要がある。住宅 L は、都心寄りの区間

􎜠􎜰 では⚑期および⚒期に居住需要がある。

区間 􎜠

􎜰 に立地するその他の住宅 L は、⚑期のみ居住需要がある。なお、区間 􎜠􎜰で

住宅 L, H が混在して立地するのは、建設者の所得制約により、建設される住宅の品質が異なることによる。
ここで、⚒期目の都市境界は、

􀀼 􀀼のように定まる、すなわち、住宅 H の立地限
界は、住宅 L の立地限界より外縁部に位置す

W(建設者の効用)(転入者の効用)(政府支出)⑼

政府支出の変化は、住宅 H に対する建設補助費の変化と、市街地の維持費の変化に分解できる。後者は、人口減少期に市街地の縮小が不十分であると、居住密度によらず単位面積当たり一定の費用が必要なインフラ（水道管、道路ネットワーク等）の維持管理負担が大きくなることを示す。
⑼ 式 は、住 宅 H に よ る 社 会 的 効 用 の 変 化（本来は、高品質の住宅を長く使用することが望ましい）、居住者の通勤費の変化（より都心から離れた住宅地に居住することによる）、市街地の維持管理費の変化の⚓つの項に変形される。
W(住宅 H の社会的効用)(通勤費)る。これは、より都心に近い住宅 L が空き家

(市街地の維持管理費)⑽化する一方で、より外縁に位置する住宅 H に

住宅 H が建設されない場合、区間で

32

季刊 住宅土地経済

2019年春季号

№112

図⚔

住宅Ｈの割合に応じた、需要縮小期（⚒期）における既存住宅の価格曲線

とどまる場合、人口減少期に居住密度が大きく低下する地域が生じ、住宅地の維持管理費用が増加するため社会厚生が低下する。しかし、住宅 H の建設割合が増加するにつれ、住宅品質の向上により社会厚生は増加し、やがて住宅 H が建設されは⚒期間にわたり、区間では⚑期間のみ、居住需要が存在する。住宅 H の建設割合が⚐に近い場合、住宅 L の家賃曲線は、住宅
H が建設されないときと一致し、住宅 H の家
賃曲線はその外側に位置する（図 4 a）
。戸数は少ないものの、辺縁部で住宅 H が立地することとなり、居住密度の低い市街地 􎜠􎜰 を維持するための社会的費用が増加し、社会厚生が低下する。一方、住宅 H の建設割合が⚑に近い場合、住宅 L の家賃曲線は、住宅 H が建設されない場合に比べ都心寄りにシフトし、住宅
H の立地限界は、住宅 H が建設されない場合の住宅 L の立地限界に等しくなる（図 4 b）。

高品質な住宅 H がもたらす社会的効用が増加
し、市街地の範囲は変化しないことから、社会厚生は増加する。なお、通勤費用は両ケースにおいて大きく変化しないことに注意する。
より連続的に考えると、住宅 H の建設割合
がごくわずかにとどまる段階では、住宅 H が建設されない場合に比べ、いったんは社会厚生が低下する。これは、たとえわずかな戸数であっても、住宅 H が辺縁部に立地して居住密度が低下し、住宅地の維持管理費用が非連続に増加してしまうためである。しかし、住宅 H の建設割合が増加するにつれ、住宅品質の向上により社会厚生は増加し、やがて住宅 H が建設されない場合に比べ改善する。以上より、次の命題を得る。
［命題⚓］住宅 H の建設割合がわずかな水準にない場合に比べ改善する。
こうした社会的な非効率性が生じうる背景には、たとえ居住密度が低下しても、行政はインフラ維持管理を継続しなければならない現実がある。水道管や道路ネットワークは、地区内に⚑戸でも居住している住宅がある限り、維持管理を停止し撤退することは難しい。居住者のいなくなった住宅では住民税の徴収は停止されるが、残された住民の住民税を引き上げることは政治的にも困難である。このとき、行政は、徴収できる住民税に比べ過剰なサービスを提供せざるを得ないために非効率性が生じる。具体的には、⚑期目の住民税は、区間の維持管理費用を、同区間で居住する人数で割った額となる。⚒期目の住民税は、住宅 H が建設されない場合は、区間の維持管理費用を、同区間で居住する人数

で割った額となり、⚑期目と同額となる。しかし、住宅 Hも建設される場合は、低密度化した地区を含む
区間の維持管理費用を、同区間で居住する人数で割った額となる。本来は、残された居住者⚑人当たり、より多額の住民税を徴収する必要が生じている。

4 おわりに
本稿では、縮小都市の住宅市場と土地利用を分析する理論枠組みとして、住宅の耐久性に基づく価格競争、市場からの淘汰を明示的に扱う
単一中心都市モデル（Suzuki and Asami 2017）
縮小都市の住宅市場と土地利用33を紹介した。都市成長過程を分析する従来の付宅が同一地区に立地する前提として、建設者のけ値地代理論では、「都市境界」は、農地がこ所得制約の有無から、長期優良住宅と通常の住れから宅地として開発される地域であり、代替宅が建設されうる状況を考えた。各住宅の建設的な土地利用として、農業地代との関係が考慮

年代が異なる等、世代重複モデルに基づく説明されてきた。一方、人口減少過程では、既存住も考えられよう。第⚓に、社会的非効率性は、宅の耐久性による価格競争が生じる。都市境界

人口減少期にとどまる可能性があり、人口減少

は、既存住宅がこれから放棄に至る地域となり、 が終了し再び定常状態に至った（コンパクト化
住宅の処分に係る費用を明示的に考慮する必要した）都市では、本モデルで扱った非効率性はが生じる。住宅を解体するのにも費用がかかる生じない。年齢階層に応じた居住地選択を内生ために、必ずしも農業地代との関係は重要では的に扱い、都市の縮小が進行するスピードを分なくなる。

析するモデルへの拡張が考えられる。

住宅には耐久性があり、需要縮小に伴い住宅の過剰供給がもたらされる。住宅品質・立地という優位性の異なる既存住宅間で、処分に向けた価格競争が生じ、都市境界に位置する低品質の住宅では、放棄・活用継続が無差別となり、
都市内の家賃曲線が定まる。このとき、住宅市
場や土地利用に次の影響が生じる。まず、都市辺縁部の既存住宅では、家賃が正であっても、価格が負となりうる。すなわち、不要となった住宅を放棄するのに要する費用（維持管理や固定資産税等の保有に係る負担、あるいは相続放棄を行なう際に手放す金融資産等）により、中古住宅の売買が困難となりうる。また、辺縁部でも高品質の住宅が立地する（高品質な住宅ほど、辺縁部でも需要を獲得しやすい）ことで、市街地の居住密度が低下する。行政は居住密度によらず水道ネットワーク等のインフラの維持管理を続けなければならないため、社会的に非効率となる。
本モデルは「家余り」の状況を扱った点が特徴であり、修正・拡張の余地は大きい。第⚑に、各居住者は、壮年期には郊外住宅地に居住し、高齢期になると郊外住宅地から転居するとの仮定を置いた。現実には、わが国では中古売買市
場・賃貸市場での戸建住宅の取引費用が大きく、高齢期のダウンサイジングは必ずしも容易ではない。居住者が郊外住宅地から一律に転居するのではなく、個別事情により転居すると考えるほうが適切であろう。第⚒に、複数タイプの住34

季刊 住宅土地経済

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謝辞
住宅経済研究会では、諸先生方より、本稿の執筆にあたり貴重なコメントを頂いた。本稿のもととなる研究は、一般財団法人国土技術研究センター、および科研費16J03877、26590036、17K18919、17H00988の助成を受けた。ここに記して感謝申し上げます。
参考文献
Anas, A.（1978）ʠDynamics of Urban Residential
Growth,ʡJournal of Urban Economics, Vol.5, pp.6687.
Glaeser, E. L., and J. Gyourko（2005）ʠUrban Decline
and Durable Housing,ʡJournal of Political Economy,
Vol.113, pp.345-375.
Goodman, A. C.（2013）ʠIs There an S in Urban
Housing Supply? Or What on Earth Happened in
Detroit?ʡJournal of Housing Economics, Vol.22, pp.
179-191.
Kono, T., T. Kotoku, and T. Otazawa（2012）ʠResidential Land Use with Demographic Dynamics of Youngand Old Generations,ʡJournal of Housing Economics,
Vol.21, pp.283-295.
Silverman, R. M., L. Yin, and K. L. Patterson（2013）
ʠDawn of the Dead City: An Exploratory Analysis of
Vacant Addresses in Buffalo, NY 2008-2010,ʡJournalof Urban Affairs, Vol.35, pp.131-152.
Suzuki, M., and Y. Asami（2017）ʠShrinking Metropolitan Area: Costly Homeownership and Slow Spatial
Shrinkage,ʡUrban Studies, forthcoming.
White, M.J.（1986）ʠProperty Taxes and Urban Housing Abandonment,ʡJournal of Urban Economics, Vol.
20, pp.312-330.
Wiechmann, T., and K. M. Pallagst（2012）ʠUrban
Shrinkage in Germany and the USA: A Comparison ofTransformation Patterns and Local Strategies,ʡInternational Journal of Urban and Regional Research,
Vol.36(2), pp.261-280.

海外論文紹介

家計はどのように浸水リスクを認識しているか？
浸水がダブリン(アイルランド)の住宅価格に与える影響

Pilla, F., S. S. Gharbia, and R. Lyons（2019）“How Do Households Perceive Flood-Risk? The Impact
of Flooding on the Cost of Accommodation in Dublin, Ireland,” Science of the Total Environment,
Vol.650, pp.144-154.

はじめに

水害と住宅価格に関連しては以下のような海外の先行研究がある。Bin and Polasky（2004）は1992

自然災害の発生率が上昇していることに起因し、年から2002年の、ノースカロライナ州ピット群に位

洪水に関するニュースがメディアに取り上げられる

置する8000世帯の戸建て住宅を対象としてヘドニッ

ことが多くなった。世界中で多くの人命が水害によ

ク住宅価格関数を推計し、水害が住宅価格に与えるって失われており、水害対策は経済学者や社会科学

影響を検証した。対象地域は1999年⚙月のハリケー

者にとって重要な研究課題となっている。気候変動

ン・フロイドによる洪水被害を大きく受けた地域でにより、洪水の頻度や規模が増加しており、今後はある。同研究では、氾濫原に建てられた住宅は氾濫

さらにその傾向に拍車がかかると予想されている

原外にある同様の住宅と比較して価格が低く、ハリ（IPCC 2014）。降水強度（瞬間的な降雨の強さを意

ケーン・フロイド後には価格差がさらに拡大したこ味し、現在降っている雨がこのままの強度で⚑時間とを解明した。Bin and Landry（2013）は、ハリケ降り続いた場合に相当する雨量のこと）は世界中でーン・フロイド以外のハリケーンも分析対象に含め、増加する可能性が高いが、とりわけ平均降水量の増

Difference-in-differences の手法を用いることで、

加が予想されている中高緯度でその傾向が強く、鉄前述の研究を発展させた。1996年に発生したハリケ

砲水や都市水害発生のリスクにも影響を及ぼすとさーン・フラン以前は、河川氾濫区域内外での価格差れている。また、小規模な河川の周辺都市においては見られなかったが、ハリケーン・フラン後にはも、氾濫原（洪水時に冠水する部分）への建設促進

5.7％、ハリケーン・フロイド後には8.8％もの差がや流路の直線化が、水害リスクをいっそう高めてい観察された。また、ハリケーンが発生していない時る。

期も含めたデータを用いて推計したところ、ハリケ

本稿で紹介する Pilla et al.（2019）では、住宅価

ーン・フラン襲来直後は、氾濫区域内で⚖～20％の格および家賃をヘドニック分析することで、浸水リ

リスクプレミアムが生じていたが、⚕、⚖年後にはスクに対する人々の認識を明らかにすることを目的

リスクプレミアムが消滅していることがわかった。

としている。このような研究は少なくとも次の点でこの持続効果の欠如は、売り手買い手双方ともにリ重要であると言える。第一に、自然災害の発生確率

スク認知度が災害の経過年数や発生頻度によって変や被害規模を抑えうる政策に対して、経済的なメリ化することを示唆していると言える。

ットが得られるのかどうかを評価する「費用効果分

Pilla et al.（2019）（以下、本研究）では、アイル

析」の発展に本研究の結果を活用できることである。 ランドの首都ダブリンを流れるドッダー川流域を対そうした評価額を推計するうえで、住宅市場の分析

象地域として、2006年から2015年の間に市場に出たはリスクの選択も含有していることから、有効であ

売出物件および貸出物件のヘドニック価格・家賃関ろう。第二に、水害の発生は多大な不確実性を伴う数を推計し、浸水リスクの影響を検証した。実証分ものであり、Brookshire et al.（1985）でも示され析の結果、過去に浸水した区域内にある住宅はそうているように、ヘドニック分析は不確実性下におけでない住宅と比較して住宅価格および家賃が低いこる消費者の行動について多くの示唆を与えるものでとが示された。一方、地域特性や過去の浸水履歴をある。

コントロールすると、科学的に評価された浸水リス

海外論文紹介35

クと住宅価格および家賃との間には有意な関係がな

ートルごとに浸水リスク区域への近接区域を指定す

く、むしろ家賃に関しては浸水リスク区域内のほうる。以下の推計では、浸水リスク区域から「100～が高いという結果が得られた。推計結果からの最も200メートル」の近接区域をベースとして、浸水リ

重要な示唆は、人々は合理的な情報（科学的に評価

スク区域やその他の近接区域がベース区域と比較しされた浸水リスク）よりも過去からの学習（浸水履てどれだけ住宅価格・家賃が異なるかを推計する。

歴）によって、浸水リスクを認識している可能性が本稿では、主要な推計モデル⚕つの推計結果を紹あるということであり、浸水リスクの認知は記憶と介する。ベースモデルである「モデル⚐」では住宅結び付けられていると言えることである。

価格および家賃を説明する変数として、上記で説明した「⚑％浸水リスク区域」および「浸水履歴区

1 手法域」の変数に加えて、タイムトレンドと住宅属性

1.1 分析対象地域（寝室や浴室の数等）を含めた。モデル⚐では地域

本研究が対象とするドッダー川はその源をドッダ

特性を捉える変数が入っていないため、欠落変数バー山脈に発し、Tallaght や Rathfarnham といったイアスが発生する可能性がある。

郊外や、Donnybrook や Ballsbridge などの市街地

そこで「モデル⚑」では、ダブリンの CBD（中を含めたダブリンの多くの居住地域を流れ、氾濫が心商業地区）からの距離の対数値を説明変数として多く発生した河川として知られている。例えば、追加した。
「モデル⚒」では、さらに自然アメニテ

1986年にハリケーン・チャーリーがダブリンを襲来

ィの影響をコントロールするために川、湖、海岸ました際には、ドッダー川流域の300棟以上の住宅がでの距離を説明変数に含めた。こうした自然アメニ

浸水の被害にあった。さらに、2002年⚒月⚑日、

ティが人々にプラスの効用を与えている場合、水辺2011年10月24日には、より多くの住宅が浸水の被害までの近接性を考慮せずに推計すると、浸水リスクに遭い、ドッダー川流域の約600棟が浸水した。

が過小評価されるおそれがある。
「モデル⚓」ではモデル⚒で使用する説明変数に加えて、国勢調査か

1.2 分析手法

ら得られる選挙区より小規模なエリア、具体的には

本研究は、2006年⚑月から2015年⚔月の間にアイ

100から200世帯で構成されるエリアの特徴を追加す

ルランドの不動産ウェブサイト最大手の「Daft.ie.」

る。変数としては、それぞれのエリアの失業率、大に掲載された15万8890件の売出物件および49万9147

卒割合、住宅の平均面積や築年数、公営住宅の割合、件の貸出物件を利用した。全物件データには、寝室

人口密度、海抜、そのエリアの傾斜、最も近い学校

数や浴室数などの建物属性の情報が含まれており、までの距離、最寄り駅までの距離を採用した。モデ

また住所と他の地理情報（国勢調査や浸水区域）をル⚐からモデル⚓までは、「⚑％浸水リスク区域」

紐づけることでさまざまな地域属性の情報を整備すと「浸水履歴区域」の両方を含んでいたが、片方ずることができる（詳細は本節後半で説明）。

つ推計し、「モデル⚔」として結果をまとめた。

浸水リスクの評価には表明選好法および顕示選好法が使われてきた。本研究では住宅の場所を決定す

2 推計結果る際、買い手が浸水リスクを認識していると仮定し、

2.1 住宅価格

顕示選好法を用いる。本研究の被説明変数は、住宅

まず、住宅価格と浸水リスク（浸水履歴と⚑％浸

価格もしくは家賃（双方とも、自然対数）とする。

水リスク）の関係性に関する分析結果を確認する。

特に重要な説明変数は、科学的な評価により100年

地域特性をコントロールしなかったモデル⚐の推計に一度もしくは⚑％の確率で浸水が発生する区域を結果を確認すると、もっともらしくない推計結果が指す「⚑％浸水リスク区域」と、これまでに浸水しいくつか観測された（表⚑参照）
。例えば、
「浸水履

たことのある区域を示す「浸水履歴区域」である。

歴区域」内の住宅は、ベース区域（「浸水履歴区域」

また、それぞれの浸水リスク区域の境界から100メの境界から100～200メートル離れた区域）に立地す

36

季刊 住宅土地経済

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表⚑

回帰分析の推計結果（住宅価格）

100～200メートル）と比較す
ると、「浸水履歴区域」内の住宅は約⚓％程度低い値が推計された。一方、200メート
ル以上遠くなると、負の係数が推計されたことから、ドッ
ダー川の水に関連するアメニ
ティに価値を感じていることも示唆される。
一方、モデル⚓においてす
べ て の 変 数 と「浸 水 履 歴 区域」をコントロールすると、「⚑％浸水リスク区域」内の住宅価格とベース区域の住宅価格には、統計的に有意な差は観測されなかった（図⚒）。
地域特性を入れたモデルでは、「⚑％ 浸 水 リ ス ク 区 域」、
0～100メートル、100～200メ

図⚑ートルの区域内の住宅価格に推計結果（浸水履歴と住宅価格）

は有意差は推計されなかった。

浸水リスク指標：浸水履歴区域

また、地域特性と自然アメニ
ティを考慮すると、200メー
トル以降の物件と比較して、200メートル以内の物件の価格は統計的に有意に大きい値が観測された。以上の結果よ
り、物件の購入に際し、過去の浸水履歴は重要視しているが、科学的に評価された「⚑％浸水リスク区域」についての考慮は限定的であることがる住宅と比較して、住宅価格が10.7％も高い。これ明らかとなった。

は、ドッダー川という自然アメニティの価値を求めて、高所得者が多く居住しているためである。実際

2.2 家賃にモデル⚑で地域特性をコントロールすると、正の次に、浸水履歴と浸水リスクが家賃に与える影響

符号は消滅する。さらに、図⚑は各区域における住を確認する（表⚒参照）。住宅価格の結果と同様、宅価格がベース区域と比較してどれだけ異なるかを

地域特性を含めなかったモデル⚐ではもっともらし示している。これによると、地域特性を含めた場合、 くない推計結果が得られた。具体的には、ベース区「浸水履歴区域」と住宅価格には明らかな負の関係

域（「浸水履歴区域」から100～200メートル）と比が観測できる。ベース区域（「浸水履歴区域」から

較して、「浸水履歴区域」内の家賃は9.2％も高いと

海外論文紹介37

表⚒より高く評価されていること

回帰分析の推計結果（家賃）がわかった。
一方、住宅価格の推計結果と同様、すべての変数と「浸水履歴区域」をコントロール
した場合（モデル⚓）、「⚑％
浸水リスク区域」と家賃の関係は不明確であった（図⚔）。
むしろ、「⚑％浸水リスク区域」内の係数は正の値が推計されたが、統計的な有意性は得られなかった。また、地域特性を含めると、「⚑％浸水
リスク区域」、同区域から⚐～100 メー ト ル、同 様 に100～200メートル内の物件の家賃には、統計的な有意差がないことが明らかとなった。
地域特性と自然アメニティを図⚒

推計結果（⚑％浸水リスクと住宅価格）
浸水リスク指標：1％浸水リスク区域

コントロールすると、「⚑％浸水リスク区域」から200メ
ートル以内にある物件は、それ以上離れた物件より統計的に有意に家賃が高いことがわかった。
以上の結果のように、浸水リスクが家賃に与える影響は、
それらと住宅価格の関係性を示した推計結果と類似している。科学的に評価された浸水
リスクについては、地域特性
や自然アメニティを考慮するの推計結果が得られた。ドッダー川付近は多くの高と、「⚑％浸水リスク区域」内の物件の家賃は、そ所得者が居住しているため、結果として高い家賃のうでない物件よりも高いと推計された。一方、「浸物件が多いと考えられる。しかし、地域特性を含め

水履歴区域」と家賃は負の関係性が観測されたが、た推計モデルでは、「浸水履歴区域」に立地する住その程度は住宅価格と比較すると弱いことが判明し宅の家賃は、ベース区域の家賃と比較して⚒％ほどた。住宅価格の推計結果では（表⚑）、モデル⚔に低いことがわかった（図⚓）。また、ベース区域よ

おいて「浸水履歴区域」内の係数は－3.4％である

り「浸水履歴区域」から遠いエリア（200メートル

一方、家賃の推計結果（表⚒）では、モデル⚔の以降）の係数が負であることから、ドッダー川から「浸水履歴区域」内の係数は－1.5％であり、価格減

100～200メートル以内の物件は、それより遠い物件

少の程度は約半分以下に収まっている。

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季刊 住宅土地経済

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図⚓

推計結果（浸水履歴と家賃）
浸水リスク指標：浸水履歴区域浸水）によって、浸水リスクを認識している可能性があるということを示唆している。
また、水関連のアメニティから影響を受ける正と負の効果を識別したり、データの空間的構成をコントロール可能な点で、ヘドニック分析における GIS 利用の有効性を示した点も本研究の貢献といえる。
昨年発生した西日本豪雨に代表されるように、日本でも近年水害が多発している。防図⚔

推計結果（⚑％浸水リスクと家賃）
浸水リスク指標：1％浸水リスク区域

災対策を講じるうえで、本研究のようにヘドニック分析を用いて消費者のリスク認識を検証することは重要であると言えるだろう。

参考文献
Brookshire, D. S., M. A. Thayer,
J. Tschihart, and W. D.
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the Expected Utility Model;
Evidence from Earthquake
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Economy, Vol.93(2), pp.369389.
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おわりにon Property Values；Evidence Before and After
Hurricane Floyd, Land Economics ,Vol.80, pp.490-500.
本研究では、GIS（地理情報システム）とヘドニ
Bin, O., and C. E. Landry（2013）“Changes in Implicit
Flood Risk Premiums； Empirical Evidence from theック法による回帰分析を用いて、物件が「⚑％浸水
Housing Market,” Journal of Environmental Econoリスク区域」内もしくは「浸水履歴区域」内に存在
mics and Management, Vol. 65(3), pp.361-376.
することの影響を定量化した。推計結果より、「⚑
IPCC (2014) Climate Change 2014: Synthesis Report.
Contribution of Working Groups I, II and III to the％浸水リスク区域」内に物件があることそのものは、Fifth Assessment Report of the Intergovernmental
住宅価格や家賃に影響を及ぼさないことが明らかとPanel on Climate Change [Core Writing Team, R.K.
なった。一方で、「浸水履歴区域」内に物件がある
Pachauri and L. A. Meyer (eds.)]. IPCC, Geneva,
Switzerland, 151 pp. https://www.ipcc.ch/site/assets
場合、3.4％も価格が下落してしまうことがわかっ/uploads/2018/02/SYR_AR5_FINAL_full.pdf
た。以上の結果より、過去の浸水は科学的に評価された浸水リスクよりも住宅市場における消費者の行動に重要な影響を及ぼしていると結論付けた。以上の推計結果は、人々は合理的な情報（科学的に評価

中井美和

早稲田大学環境経済・経営研究所
次席研究員／研究院講師

された浸水リスク）よりも過去からの学習（過去の海外論文紹介39

センターだより◉資料集のご案内『中古住宅取引と建物価格査定制度』
平成31年⚒月刊
No.16318
定価：1,600円+税

中古住宅市場の改善は住宅政策の重要な課題となっており、これまでに多様な対策がなされてきている。瑕疵担保履行法や住宅性能表示制度は、取引時の住宅品質に関する情報の非対称性を緩和するための処置であり、中古住宅市場
における市場の失敗を改善することが狙いである。これらの処置は・ ・買主の情報不足を補うための処置
・ ・であるが、同様に売主が情報の非対称性にさらされる場合もある。
売主が直面する情報の非対称性
は、所有する住宅の売却時にその物件の価値を客観的に把握することが困難な点として現れる。住宅を売却する場合、売主は売却希望額を設定することになるが、その際の住宅価格の査定方法は必ずしも確立されてはいない。住宅の査定価格は、売却を仲介する媒介業者に付けてもらうことになるが、周辺で売却された同程度の住宅価
格を参考に価格付けされることがある。また、その他の住宅価格の査定方法としては、公益財団法人
不動産流通推進センター（旧：不動産流通近代化センター）による「価格査定マニュアル」が公開されているが、この査定マニュアルの利用頻度は低く、普及しているとは言いがたい状況である。独自の価格査定システムを利用している大手仲介業者もあるようだが、当然その評価方法の詳細は確認できない。
さらに、両手取引が可能な現在の媒介契約制度においては、媒介業者にとって売却しやすい取引価格を設定することが可能であるため、問題がより深刻化する可能性がある。なぜなら、媒介業者が取引を有利に成立させるために、あえて査定価格を低く提示している

編集後記
平成が終わる。平成生まれとしては、少し寂しい気持ちもあるが、新しい時代への期待も大きい。小誌もまた平成⚓年⚗月創刊であり、まさに平成と共に生きてきた。
平成を振り返ると、バブル経済の絶頂から崩壊、自然災害の多発、少子高齢化の急速な進展などさまざまな出来事があり、それに伴い住宅・土地事情もさまざまな変遷をたどった。小誌では、それら住宅土地問題に関する質の高い研究を、学識経験者のみならず実務家の方にも、わかりやすい形で紹介する場として重要な役割を果たしてきた。小誌に掲載された研究の多くが政策志向性の高
いものであり、日本の住宅産業および住宅政策に貢献してきた。
これからの住宅・土地市場はどのように変化していくのだろうか。急速な技術進歩に伴い、最適な都市・地域のあり方、人々のライフスタイ
ルは変化してくだろう。これまで解決できなかったことが解決することもあれば、新たな住宅土地問題もでてくるだろう。そのようななか、小誌の役割は依然として重要であり、引き続きよりよい雑誌となるよう努
力していきたい。
(S･Y)

可能性が生じてしまい、売主が査定額を客観的に評価できないこととあいまって、売主が媒介業者や査定額に対する疑念を増大させる要因となりうるからである。
こうした現状を踏まえて国土交
通省は、平成26年⚓月に「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を公開し、戸建て住宅の建物評価の在り方について提言を行なっている。こうした流れ
は、公益財団法人不動産流通推進
セ ン ター の「価 格 査 定 マ ニュ アル」の改定、および日本不動産鑑
定士連合協会（JAREA）による中古住宅の適正価格を査定する新
しいシステム(JAREA-HAS）の導入を促している。
本研究では、新しく作られた建物評価制度が従来の評価制度とどのように異なっているのか整理し、データ分析を通してその課題を検討すること目的としている。本調
査が、今後の中古住宅流通市場を充実させる際の参考になれば幸い
である。
編集委員
委員長
中川雅之
委員
隅田和人
山崎福寿
行武憲史

季刊 住宅土地経済
2019年春季号（第112号）
2019年⚔月⚑日 発行
定価［本体価格 715円＋税］送料別
年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込
編集・発行

公益財団法人

日本住宅総合センター
東京都千代田区二番町6-3
二番町三協ビル5階〒102-0084
電話：03-3264-5901
http://www.hrf.or.jp

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