「青葉台ぼんえるふ」
高齢化に向けたまちづくり調査報告書

平成２０年３月

空から見た青葉台ぼんえるふ （家とまちなみ no.50 より）

1章

守り育てられたコモンと街並み

はじめに「青葉台ぼんえるふ」に居住する私たちは，この「住みやすい住環境」や「美しい街並景観」，「緊密なコミュニティ」をとても誇りに思っています。
しかし，この自慢の環境も，一朝一夕にしてできたわけではなく，一軒一軒の協定を尊重した家づくり，日常における共有地の維持管理活動など，良い街にしたいと思う気持ちが，長く厚く積み重なった上に，築かれたものです。
「住まいのまちづくり賞」受賞にあたり，選考委員のお一人から，「青葉台は，生れも良いし，育ちも良い」といった言葉をいただきました。この " 育ちも良い " は，設計者から受け継いだ美しい環境を「守り育てる」ことがいかに困難であるかを体感している私たちにとって，とてもありがたい誉め言葉だと感じています。
今回，私たちの強い思いと，それが結実した住環境を末永く守り育てるため，受賞の際にいただいた活動資金をもっとも有効に活用したいと思い，長年の私たちのまちづくりにご尽力い
ただいているアーバンセクションの 二瓶正史 様 と 九州大学の 柴田建 様 に，現在の「青葉台ぼんえるふ」の課題整理と今後のまちづくりの方向性の策定について，お願いすることにしました。
この報告書は，こうした地域の思いと現地調査にご協力をいただいた九州大学の学生の皆様
も含めた専門家の知識が，うまく融合した成果と考えています。お二人と，このような機会を与えていただいた住宅生産振興財団様には，感謝の気持ちでいっぱいです。
この報告書に示されたアイディアや，具体的な提言を実現していくためには，これからもお二人のご協力と住宅生産振興財団様のご支援が必要であり，今後とも，青葉台ぼんえるふ」を暖かく見守っていただけるよう，よろしくお願いいたいと思います。

平成 20 年 3 月

青葉台ぼんえるふ管理組合法人

1目 次
はじめに ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 01
１章 守り育てられたコモンと街並み ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・05
0
１． 作り手と住み手が守り育てた青葉台ぼんえるふ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 06
２． 青葉台ぼんえるふの計画 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 08
３． 住み手による自主管理の仕組みづくり

・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 14

４． 価値の共有による街並みの守り育て ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 20
５． 新たな課題と仕組みの転換 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 34
２章 コミュニティの意識と現在の課題 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 37
１． 調査の方法 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 38
２． 家族の現状と高齢化 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 38
３． 青葉台ぼんえるふの魅力 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 40
４． 建築協定の理解度と課題 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 42
５． 居住者の新たなニーズ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 44
６． ガーデニングの楽しみ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 46
７． 今後の活動テーマ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 48
３章 コモンと建物に関する現況調査 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 51
１． コモンと建物に関する現況調査の実施 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 52
２． 現況調査から分かること ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 52
４章 高齢化に向けたまちづくり ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 79
１． まちづくりの今後の方向性 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 80
２． 環境管理に関する課題 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 81
３． コモンに関する課題 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 82
４． 外構に関する課題 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 83
５． 宅地内の利用に関する課題 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 84
６． 建物に関する課題 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 85
５章 今後の課題と解決への取組み ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 87
１． ３台目の駐車場の検討 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 88
２． 増改築などに対する設計調整の検討 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 89
３． 色彩ガイドラインの策定の検討 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 90
４． コモンの新しい使い方の提案に関する検討 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 91
５． 安心 ・ 安全なまちづくりに関する検討 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 92
※ 55〜78 ページは、 諸事情により削除させていただいております。

1章

守り育てられたコモンと街並み
1996 年
管理組合結成１章

守り育てられたコモンと街並み

これまでの取り組み

新しい取り組みの必要性2005 年
住まいのまちなみ賞受賞

２章 コミュニティの意識と現在の課題

３章 コモンと建物に関する現況調査

アンケート調査

外観目視調査

家族の現状

コモンの状況

ルールの意義外構の状況

新たなニーズ

建物の状況

４章

高齢化に向けたまちづくり
まちづくりの今後の方向性

環境管理に関する課題

コモンに関する課題

外構に関する課題

宅地利用に関する課題

高
齢
化
に
向
け
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ま
ち
づ
く
り
活
動
調
査
の
実
施

建物に関する課題2008 年
調査終了後の
新たな取組み５章

今後の課題と解決への取り組み

建築協定の見直し

コモンの新しい使い方
の提案

3

4

１章

守り育てられたコモンと街並み

１．作り手と住み手が守り育てた青葉台ぼんえるふ
青葉台ニュータウンは若松西部土地区画整理事業によって，総計面積約 130h a，計画戸数約2,400 戸の住宅地として造成され，1989 年より分譲されたものである。分譲に際しては，財団
法人住宅生産振興財団がコーディネイトを行い，宮脇檀建築研究室が設計マニュアルを作成し，それに従って住宅建設が行われた。これは住宅地における街づくりの成功例としてたびたび紹介されている，我が国でも稀な街づくりが成功した住宅地である。
「青葉台ぼんえるふ」は，この青葉台ニュータウンの一画に 1992 年に造成が竣工した 106 戸の住宅地であり，さらに理想的な住環境を追求した，現在の日本でも最高水準の住宅地事例である。
施設等引継直後の住民代表は，コモン ( 公園的施設 ) 管理の前例が殆どないこと等から，組合の立ち上げの際にかなりの苦境に立たされた。しかし，日常管理を直営で行う【維持管理を
住民自身が行うことで，コミュニティづくりを同時に行う】という選択をしたことで，その後，試行錯誤を繰り返しながらも，ほぼ数年かけて環境を守り育てる仕組みが生み出された。
こうして，分譲以来の住民と関係ハウスメーカーなどの継続的努力が結実し，時間の経過と共に，ますます街として熟成し，美しい住宅地に育った。
住民組合は街を維持管理する為の様々な活動を行っているが，とくに組合理事会は「街の環境」に関する話し合いの場である。建物を建てる際の協定の審査を始め，最近では増改築などの問題に関しても多くの協議が行われており，その際の建築コンサルタント等の専門家のアドバイスは非常に貴重なものとなっている。
このような活動は我が国の住宅地ではまだ稀なものであるが，米国の住民組合 H.O.A.( ホー
ムオーナーズアソシエイション ) に近い活動である。
そこで 1 章では，作り手から住み手へとバトンタッチしながら形成されたコモンと街並みを守り育てる仕組みについて，時間をおって見ていく。

6

1章

外部からの関与
1989
造成完了

コモンの
維持管理

・青葉台ニュータウン（130ha，2400 戸）販売開始
・ニュータウン内のモデル地区として青葉台ボンエルフ（106区画）造成竣工

・設計者によるハウスメーカー向けの設計マニュアル・デザ
インガイドの作成，設計調整
・建設前の設計者によるチェッ
ク（現在まで）業者による展示場としてのコモンの維持管理

1994
入居開始

・１ブロック (16 戸）建設，住宅展示場として利用（3 ブロックを順次開発し 1996 まで展示場として利用後分譲）

・建築条件付き分譲，入居開始

・コモンは展示場としてディベロッパーが高コストで管理組合設立

・ディベロッパーから関係書類（設 計 資 料・ 管 理 のノウハウ）を組合へ引き継ぎ・組合役員への管理に関す
るレクチャー

・管理組合の設立 (24 世帯）
・大半の居住者が管理組合・自治会で何らかの役職を持ち，全員参加の仕組み作り

・全員ですべてのコモンを巡回しながら除草・清掃（年 4 回，
毎年）・掃除終了後コモンでバーベ
キュー（年 2 回，毎年）全員参加での管理運営体制・コミュニティ育成

1997

・管理組合総会
・総会終了後，街並みに関する学習会を実施学習会
開始

・「ルールズ」+ 役員が考案した新たなルールを合わせて記載した「学習会資料」を作成し配布・説明・管理組合よりハウスメーカー
へ新築工事時の建築協定順守・
広場への工事車両進入時の養生等を要請

ルールブック③：役員が自主作成した学習会資料
・入居世帯における物置の増築工事の際に，着工後に役員が訪れ材料の変更指示。
・以後，増築等の素材が学習会
資料に明記される管理組合による業者の監視

1998

1988：北九州市職員による景観に関するレクチャー
1999：造園業者による緑の手入
れ講習会
2001：設計者による設計意図とコモンの価値に関する講演
2002：コンサルタントによるまちづくりワークショップ体験2001

・福岡県「美しいまちづくり賞」
大賞受賞

2002

・北九州市からの活動助成金獲得（印刷費）
・設計者がファシリテーターとして業務受託まちづくり活動

積極的なコモンの環境の維持・向上

・臨時総会にて，「まちづくり活動」としてルールを再確認する方針決定2006

・国の研究機関による防犯・交通安全に関するアンケート調
査・ワークショップの実施

2007

・ 設 計 者・ 研 究 者 が 調
査受託

従来とは異なる関心の高まりと大型の活動予算の獲得
・総会・役員会で取り組むべき課題について議論

・設計者主導のワークショッ
プ等により必要な街並みルールの整理（建築協定と，その後の学習会資料で付加されたルールの一部を合わせて記載）
・設計者によるカラー版のパンフレット「建築協定ガイド」の作成・配布ルールブック④：専門家により再整理された「建築協定ガイド」

・子どもが成人てきたため，3台以上車を所有する世帯が出てくる。一部でコモン広場への違反駐車が問題に・ワークショップで，コモン広場の植栽による死角，街灯の暗さ等の課題が見つかる
・「高齢化に向けたまちづくり
調査」実施

外部の専門家の関与による新たな課題への取組み

・ 毎 年 学 習 会 資 料 を 更 新（ 新ルールの付加）・学習会で調査成果報告
・総会・理事会で今後の活動について検討
変化を許容する仕組みへの転換

・コモンの維持・管理状況，違反駐車等に関する詳細な実態調
査の実施
・それぞれ個性化しつつあるコモンの実態を把握

・住宅・外構の改変要求に関するアンケート実施
・ルールの見直しを希望

・ブロックごとにコモンの新しい使い方について小ワーク
ショップ開催へ・ルールの見直しに向けたワー
クショップ開催へ

ブロックごとに異なる変化を誘導

個別の変化を認め，新たな街並みの秩序へ誘導を目指す

新たな課題と仕組みの転換

2005 ・「住まいのまちなみコンクー（住宅生産振興財団）住ままちなみ賞 ル」
いのまちなみ賞受賞
受賞
・ 財 団 よ り，2005-2007 年 度 に活動助成うける

2008

外部からの評価による意識の持続・コモンの樹木の一部が枯れ死したため，ブロックごとに水遣り当番表などの仕組み作り
・コモンの緑地に桜などを植樹し，さらなる環境向上を目指す

・学習会で設計者による「建築協定ガイド」の説明

2003

高齢化へ
の調査

・毎年管理組合総会後に学習会開催

ルールブック②：与えられた建築協定・街並みのルールに関する役員会議を数回開催・周辺の建築協定のないニュータウンでの改変行為（生垣から 塀 へ の 変 更， 物 置 の 増 築 ）等を観察し反面教師に・本来は業者向けの内部資料であるデザインガイドを参考にルールを考案

価値の共有による街並みの守り育て

・ハウスメーカーの工事着
工時・竣工時等に管理組合役員が立ち会い，組合
作成の建築協定チェック
リストによる管理

ルールブック①：ハウスメー
カー向デザインガイド

入居者へ冊子「ルールズ」（建築協定・管理規約）の配布

居住者へ管理のツール・ノ
ウハウの移管

1996

街並みのコントロール

住み手による自主管理の仕組みづくり

1992

管理組合の
自律的運営

守り育てられたコモンと街並み

青葉台ぼんえるふにおける自律的管理の変遷

7

２．青葉台ぼんえるふの計画(1) コモンのデザイン
この住宅団地は我が国でも事例の少ないコモンスペースを区画道路の代わりに導入しており，1 本のループ道路に沿ってクラスター状に 12 のコモン ( 共有地 ) が配置している。そのため，自動車の通行機能が優先された道路を持つ団地に比べ，コモンスペースは広場としての魅力的な空間となっている。
コモンの舗装材料は，アスファルトではなくインターロッキングを用いており，従来型団地
より植栽帯も多くとることで，豊かな樹木や潅木，草花が四季折々の風景をつくり出している。
このようなコモンスペースは，その形状から自動車の通行速度を制限しており，歩行者や生活者に安全で快適な屋外環境を提供している。さらに住宅はこのコモンスペースを囲んで建っている為，コミュニティづくりに格好の環境となる。
街区デザインの主な特徴は以下のとおりである。
・道路やコモンは通過交通を排除し，車もスピードが出せないように設計されているので，歩行者や住民には静かで安全な屋外環境になっている。
・道路が曲がっているので，歩くごとに風景が変化し，また領域が囲まれている為，人間的なスケール感が感じられる。
・コモンはそのコモンを特徴づけるコモンツリーなど季節感を豊かに演出する多くの樹木や草花が植えられている。
・コモンを囲んで家が建ち，向こう三軒両隣の近所付き合いの快適な舞台になる。
・電線が埋設されている為，街の景観が電柱，電線による乱雑さがない。

コモンの様子8

1章

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青葉台ぼんえるふの街区のデザイン
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コモンのデザイン㸲⤌ྜဨ㻩ಶே

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(2) 住宅と外構のデザイン
私有地である各区画は，コモンを囲むように配置されている。各区画には豊富な樹木が植えられているが，それらはコモンや隣戸との関係に応じて領域ごとにシンボルツリー , 景観ツリー，遮断ツリーなどの役割が設定されている。また，門塀，門扉，門灯なども全戸で統一されている。カーポートは専有地内にあり，各戸に 2 台分用意されている。ここは，車の無い時
間帯は広場の一部として機能するように配置や舗装などの面で配慮されている。
建てられた住宅は複数のハウスメーカーの商品住宅であったが，これについてもコモンからの見え方等が検討され，宮脇事務所によって区画ごとに屋根形状やファサードデザインを誘導するデザインガイドラインがあらかじめ作成された。さらに，各ハウスメーカーがガイドラインに従って設計した住宅の図面・模型を持ち寄り，配置・屋根形状・窓の位置等を検討する設
計調整も行われている。
こうして青葉台では，コモンを核として，デザイン密度の非常に高い調和した街並みが生み出された。それは，当時の日本における戸建て住宅地デザインの集大成と呼びうるものであった。

外構のデザイン101章

守り育てられたコモンと街並み

ハウスメーカー間の設計調整の様子（各メーカーの試設計の図面が貼り込まれている）

緑と住宅の調和したまちなみ

11(3) 環境維持のためのソフト「青葉台ぼんえるふ」の環境は，住民のコミュニティの舞台となる共用の領域であるコモンと
住民各自の私有地となる宅地が一体となって作り出されるように計画されており，建設時は設計マニュアルを守りながら住宅の建設，販売を進めてきた。分譲後の住宅地管理もその考え方に則して行われることが望ましいと考え，開発者側で右図のようなフレームを基にハードだけ
でなくソフトの整備を行い，「宅地」から「コモン＋法令規則」を順次，住民に引き渡した。
このようにデザインされた街並みを居住開始後に形成 ･ 維持するためのソフトについても，十分な関心が払われている。
共有地であるコモンを管理するためのソフトとしては，管理組合を設立することとされ，その規約があらかじめつくられた。一方で，街並みのもうひとつの重要な要素である専有地内の外構・住宅に関するソフトとしては，当初の住宅形態等を規定し，さらに個別の改変行為を制限するルールとして，建築協定・建築協定運営規則が用意された。その内容は，「ルールズ」という冊子にまとめられ，契約時に入居者へ渡された。
この中で，住宅は高さや壁面後退距離などのボリューム，屋根形状，色彩等が制限されている。
また，敷地については，当初の石積みの改変が禁止されている。外構については，まず統一してデザインされた門塀・門扉・門灯が素材まで詳細に定められており，当初のものから改変できないようにされている。物置・車庫については，設置できる位置があらかじめ定められている（車庫は１台分のみ）。さらに植栽については，コモン側・道路側は 1m の緑のスペースが義務化されており，塀やフェンスへ変更することはできない。
このルールの運用主体は協定運営委員会であるが，その委員は管理組合役員との兼務が認められている。こうして，管理組合が，共有地を直接管理する一方で，専有地についても協定の運用を通して間接的に関与することにより，コモンと街並みを総合的に維持管理していく仕組
みが用意された。

12

1章

守り育てられたコモンと街並み

環境維持のためのソフトのフレーム
項目

規定内容
建築物は1戸建てとする専用住宅
高さ（地盤面より10m以下），軒高（7m以下），階数（2階以
下）

住宅
用途
高さ
壁面後退距離
屋根
外壁
増改築
敷地
住宅廻り

検針メーター

幹線道路側，コモンスペース側，隣接宅地側ごとに建物の方位によって詳細を規定
屋根形状は切妻・寄せ棟，屋根勾配（4/10以上7/10以下），
屋根の色彩（無彩色）
極端に過度なものは避け，健全な住宅地にふさわしいもの増築，用途変更は，協定運営委員会が適切な指導を行う
分割・合併・地盤高の変更禁止
現状の石積み，ブロック擁壁の変更禁止
位置変更禁止軒高2.3m以下かつ5㎡以下であれば認可（ただし前面境界道
路・コモンスペースの境界から1mの範囲内の設置は禁止）

物置
屋外設置物

門廻り

車庫

樹木・植栽

屋外のTVアンテナの設置は禁止
予め協定運営委員会と協議したものに限る
門塀（コンクリート製の擬石ショットブラスと仕上げ），門扉（アルミ鋳物製），門灯（セード：乳白色のアクリル製，グ
ローブ：球形），ポスト（アルミ鋳物製郵便受け，門塀に組込式）
予め協定運営委員会と協議したものに限る
位置の変更禁止
フェンス，ゲートに類するサイドパネルは禁止
車庫（柱数2，4の吹き放ち構造）
道路・コモンスペースに面する境界から1m部分は植栽スペース（ブロック塀，フェンス等は禁止）
予め設置してある植栽スペースを利用し，緑化に努めること

建築協定・建築協定運営規則の内容

13

３．住み手による自主管理の仕組みづくり(1) 作り手から住み手への管理の引き継ぎ
1994 年に，各ハウスメーカーの住宅（16 戸）が１ブロックにまとめて建設され，住宅展示場として利用された。その後もブロックを変えながら 1996 年まで展示場として使われた。その管理は，ディベロッパー・ハウスメーカー・宮脇事務所等からなる現地事務所であったセンター
ハウスが行った。とくに，コモンはディベロッパーが，各モデルハウスはメーカーが管理を担い，念入りに掃除・剪定し花で飾るなどの維持を行った。完成時のコモンと街並みは，作り手による高コストで人手をかける体制で維持管理されていたのである。
ただし，その販売時期がバブル破綻後と重なったこともあり，販売は順調には進まなかった。
こうしたなか，1996 年 4 月に 26 世帯で第 1 回の管理組合総会が開かれ，それまで開発業者が管理していたコモンを自主管理することとなった。
構成メンバーが少なかったことから，当時の居住者の多くが管理組合立ち上げのための活動に何らかの形で関わっていた。また，開発業者（センターハウス）も，未売却物件が多いなかでコモンの管理を組合に完全に任せるわけには行かないため，組合役員と共同で毎月全コモンを巡回し，維持管理に関する様々なアドバイスを行っていた。
こうして，組合設立当初の段階で，入居世帯が少なかったゆえに，ほぼすべての居住者が主
体的に街並みの形成 ･ 維持のための活動し，それに対して十分な専門的アドバイスが得られる状況が成立したのである。

住宅展示場

センターハウス

商品としてのマネジメント
街並みに関する情報交換

管理組合

居住の場としてのマネジメント
集住体

作り手の管理から住み手の管理へ
街並みの価値の重心
シンボルツリー＝街並みの核14

1章

守り育てられたコモンと街並み

展示場として使用時の様子

15

(2) 全員参加のコモンの手入れ
組合設立当時は，少人数ゆえに全員が何らかの役割を務めることとなり，非常に親密な関係を構築しながら，積極的な管理組合運営を開始した。コモンの除草・清掃は，それぞれ自宅近傍を行うのではなく，全員で全ブロックを巡回する仕組みが作られた。その結果，マネジメン
トの課題を全員で共有する絶好の機会となった。さらに除草後にはコモンでバーベキューパー
ティも行われている。こうして形成された少人数での親密なコミュニティを基盤に，参加度の極めて高い自律的運営の体制が生み出された。
その後徐々に販売が進んでいった。後から入居した世帯には管理組合等の役職が入居順に割り振られたため，現在の居住者もその多くが何らかの形で管理組合の活動に関わった経験を持つ。
コモンに関しては，組合がその管理の主体として積極的な関与をしてきた。役員は，現在も毎月全コモンを巡回することとなっており，シンボルツリーや共有地内の植栽の枯れ死，舗装の破損，照明の故障などに即座に対応している。
さらに , 全居住者参加のコモンの維持活動として，共同清掃・除草作業が年に 4 回行われている。100 世帯以上が入居した現在でも，各コモン単位でおこなうのではなく，全体を 2 グルー
プに分け複数の広場を担当するかたちで作業が行われており，管理に関する情報を共有する仕組みが持続している。2007 年度にも 4 回の清掃・除草が行われたが，8 割程度の世帯が参加して共同作業を行っている。

共同清掃の様子

16

1章

守り育てられたコモンと街並み

センターハウス

コモン広場の管理

未完成

各ハウスメーカーによる住宅展示

未着工区画

住宅祭開催ブロック

宅地分譲ブロックセンターハウス＋管理組合（理事会）

全居住者参加

理

管
場の

ン広

コモ

入居

入居
各ハウスメーカーによる住宅展示

建て売りの
売れ残り

未着工区画

建て売りブロック

新しい住宅祭開催ブロック

理事会

未完成

宅地分譲ブロック

役員

管理

場の

広
モン

コ

全居住者参加の活動

作り手から住み手へのコモンの管理の移管プロセス

17

(3) 街並みの変化のコントロール
こうして全員参加でのコモンの維持活動をベースに取り組みを始めた管理組合の理事会（建築協定運営委員を兼務）は，もう一つの重要なテーマである街並みについても，自律的な活動を開始した。
当初の住宅祭で建設されたハウスメーカーの住宅については，前述のように宮脇事務所主導での設計調整がおこなわれており，屋根の連なりのデザイン，コモン側への窓の積極的な設置，隣地間の開口位置の調整などがおこなわれていた。そして販売開始後には，これらのことを成し遂げた作り手自身が，入居してきた住み手にその価値と街並みを調和させる手法を伝えたのであった。
しかし，開発から時間が経過する中で，次第に各社で担当者が入れ替わり，当初に共有されていた熱意や理想を認識していないものもあらわれてきた。その結果，販売のために施主の希望を聞きいれ協定違反を行おうとするメーカーも現れた。そこで管理組合はハウスメーカーへ申し入れを行い，チェック表を自ら作成した上で新築物件の設計と工事を監視する仕組みをつくった。
さらに管理組合は，住宅新築の際に図面等の提出を義務付けた。その図面は，当初から一貫
して宮脇事務所，事務所解散後は元所員であるアーバンセクションの二瓶正史氏に送付され続けており，協定の確認と窓位置等の助言を受けている。
青葉台ぼんえるふでは，バブル後の経済状態により，大半の区画で住宅が建設されるまでに時間を要したが，こうした管理組合（建築協定運営委員会）の責任ある対応と，設計者のボランタリー（図面チェックの費用は受け取っていない）な継続的関与により，極めて質の高い街並みが実現したのである。
さらに管理組合では，増改築や外構の変更工事の際にも，居住者に対して事前の申請を義務付けており，図面等の提出を受けている。申請があった際には，協定運営委員会が開催され，工事の可否について審査が行われる。現在もこの仕組みは形骸化することなく続けられており，
2007 年度には 10 回の委員会が開催されている（外壁・屋根塗装 9 件，テラス増築 1 件）。
こうして，街並みを自律的にコントロールする仕組みが生み出され，現在も効果的に持続しているのである。

18

1章

守り育てられたコモンと街並み

管理組合の作成した新築時のハウスメーカー工事のチェック表

19４．価値の共有による街並みの守り育て(1) コモンの守り育て
これまで管理組合が特に注力してきたのが，コモンの維持・環境向上であった。当初から共有地にはきわめて多くの樹木が植えられていたが，単に当初の状態を維持するのではなく，共有地内の緑地に新たに植える樹木として桜の木を選ぶなど，より街並みを魅力的にするための働きかけも行っている。
このコモンは，単に街並みのみでなく，日常生活の中での居住者交流の面でも，その核として重要な役割を果たしている。
コモンでは，管理組合，及び自治会主催で餅つき大会等の様々なイベントが開かれている。
特に共同清掃後には，最も広いコモンにビニールシートを敷き，全参加者が集まってバーベ
キューパーティ等を行っている。このパーティは，単に居住者同士の親睦を図るのみでなく，街並み等に関して遠慮なく意見交換を行う重要な機会として機能している。また，各コモン単位でも，インフォーマルなかたちでパーティ等が開かれているという。
また，普段の生活の中でも，居住者同士がコモンで談笑している様子がたびたび観察された。
さらに，他の住宅地との違いを一番感じるのは，遊んでいる子供の多さである。住宅に隣接して，外部から車の進入等のない魅力的な遊び場を持つことの意義が改めて実感される。
コミュニティの育成を狙ったコモンスペースの導入は，1970 年代のタウンハウスの計画以降，
日本各地で試みられてきた。しかし，殆どコミュニティの活動が生まれずに，単なる空地と化しているものも多い。青葉台では，それまでのコモンの計画の経験を踏まえた空間設計に加え，その共有地の存在をきっかけに結成された管理組合が積極的な活動を行ってきたことが，結果的にコミュニティ育成の場としてのコモンの活況につながったといえよう。

20

1章

コモンに植えられた桜

コモン単位でのバーベキュー

守り育てられたコモンと街並み

共同清掃後にコモンで行われるバーベキュー

コモンでの居住者同士の交流

幼児も安心して遊べるコモン

通学中の子ども達

コモンでテニスをする子ども達

コモンで缶蹴り

21

(2) 街並みルールの強化
こうして，居住者の大半が住宅地全体の住環境の状況をよく認知している上に，それを維持するために行われる管理組合の活動の重要性と苦労も理解しており，さらにコモンを舞台に親密な近隣関係が形成されていることが，管理組合を主体とする積極的な住環境マネジメントの活動の基盤となっている。
そして，街並みのもうひとつの重要な構成要素である専有地内の外構・住宅についても，各居住者の改変行為の制限というかたちで，管理組合が私有財に関与することを正当化する状況が生み出されている。こうした背景のもとで，青葉台ぼんえるふの管理組合は，街並みを維持するためのルールを単に運用してきたのみではなく，状況に合わせて次第に強化していったのであった。以下では，全国でも極めて珍しい，この居住者自身による街並みルールの強化のプ
ロセスについてみていこう。
①改変行為の影響の予測
周囲の青葉台ニュータウンは，コモンは持たないものの宮脇事務所により同様な街並みのデ
ザインがなされており，住宅・外構のデザインが統一されていた。しかし，建築協定は有しておらず，さらには地域住環境のマネジメント主体となる管理組合等の組織も存在しないため，入居後には，外壁をピンク色に塗り替える改装工事，生垣を撤去し道路境界全面を駐車場とす
る外構工事，波板を用いた物置の増築工事など，様々な個別の改変行為が発生している。
青葉台ぼんえるふの管理組合にとって，この周囲のニュータウンの街並みの変化は，専有地についても十分なコントロールを行わなかった場合に街並みがどのように変化するのか理解するための重要な「実験場」として捉えられた。ニュータウンでの見学を通してぼんえるふの将来についても危機感を抱いた役員らは，実際にニュータウンで行われている改変工事のうち，青葉台の街並みを阻害すると判断した行為について，協定に制限項目がない場合でも新たなルールを作成することで対応していったのである。

周囲の青葉台ニュータウンでの街並みの変化（左：街並みの中で目立つピンク色の外壁、右：波板を用いた物置の増築）221章

守り育てられたコモンと街並み②新たなルールづくり
以下，新しいルールの例を見てみる。
・駐車場屋根の色
各戸の駐車スペースに設置する屋根については，協定によりその位置と大きさ，およびその構造が定められていた。さらに，ハウスメーカーは黒色の柱の特定商品又はその同等品を用いることを内規として定めていた。この内規を組合設立当初に開発業者から知らされた役員らは，駐車場屋根のデザインについて詳細な規定のない当初の協定のみでは街並みを維持できないと判断し，柱の色を黒のみに限定する新たなルールを作成した。
・増築の材料
役員らは，周辺の住宅地を見てまわる中で，街並みにとって最も悪影響を与える要素は，下屋のかたちでの倉庫の増築などに使われるプラスティック製の波板であると感じていた。しかし，1996 年に，ある居住者が住宅に下屋の形での倉庫増築を業者に依頼し，その素材として波板が選ばれた。工事車両が到着し，波板が宅地内に搬入されている現場をたまたま目撃した役員は，その居住者のもとを訪れ，他の素材に代えるように説得した。結局業者は波板を持って帰り，後日，住宅本体の外壁と類似した素材により倉庫の増築を行った。この件をきっかけとして，管理組合は協定の中で触れられていなかった増築の素材について協議を行い，波板を禁止するルールを作成した。
・住宅外壁の色
住宅外壁の色については，建築協定では「極端に過度なものは避ける」ことのみが定められている。しかし，ハウスメーカー向けのデザインガイドラインでは，望ましい色彩とその理由が説明されている。そこで管理組合は，外壁の色を落ち着きのある有彩色（マンセル表記で明度 3 ～ 7.5，彩度 2 ～ 6）に制限するルールを作成した。

黒色に限定された駐車場屋根

住宅と同様な材料に変更された増築部分

23

③暫定ルールブックとしての学習会資料
しかし , このような新たなルールを管理組合が作成しても，それが全居住者に認知・承認されなければ役割を果たさない。また，入居から時間が経過し，当初の協定自体も忘れられていくことを管理組合では危惧した。そこで，1997 年 4 月の第 2 回総会では，議事終了後に街並みや住環境についての学習会が開催された。その資料は，管理組合が独自に作成した。
この学習会資料のなかでは，まず宮脇氏が青葉台について執筆した文章などが掲載され，街並みの価値についての認識を全員が共有することが目指されている。
資料の後半は，特に建築協定の解説に多くのページが費やされている。そのなかでは，文章のみである協定の内容について，イラスト等を用いながらその意義と内容を詳しく解説している。さらには，当初から明文化されていた建築協定の内容と，管理組合が新たに作成したルー
ルが，同列に混ぜて記載されている。また，実際の勉強会では，周辺のニュータウンで行われている増改築や外構の変更の写真をスライドで上映して，個々の居住者の働きかけが街並みを崩していくイメージを全員で共有することにより，ルールを守ることの重要性を説いている。
このような学習会が，新たなルールを付け加えて資料を改訂しながら毎年総会後に続けられてきた。そのため，当時の居住者の多くは，入居時に業者から渡された建築協定書ではなくこの学習会資料を，改変工事の際に参照するルールの一覧と認識していた。

資料項目の抜粋
管理組合の法人化
共有地に植栽されている
樹木のリスト（80種），
各金額の確認壁面後退の協定内容の解説
駐車場の色・形態の規制
物置・テラスの材質の指定
個人の看板禁止
増改築・カーポート・物
置・テラス設置時の組合への報告の義務化
門灯の点灯のお願い目的
共有土地等の管理体制の強化
水やり等手入れの徹底
イラストで意義・内容
理解
協定への規制の追加
協定への規制の追加
協定への規制の追加
協定遵守の監視強化
コモンの美観，防犯

学習会の内容（1999 年 4 月学習会資料より）

24

1章

守り育てられたコモンと街並み

居住者自身の手で作成された学習会資料

25

(3) 学習会による意識の持続
このように青葉台ぼんえるふでは，居住者が自律的にコモンと街並みを守り育てる，非常に高度な仕組みが生み出された。次のステップとして重要となるのが，そのような活動を維持していくことである。
その際に，もっとも困難な課題は，入居当初の熱気やコモン・街並みを大切にする気持ちをいかに持ち続けるかということであった。そこで，管理組合では，毎年の総会の後のまちづく
りに関する学習会を実施することにより，「気持ちのケア（意識付け）」を行ってきた。
この学習会では，前述のように居住者自身によるルールの説明が毎回行われたほか，1998 年
からは外部の専門家を招へいしてのレクチャーも実施されるようになった。講師を務めたのは，
行政の景観担当者，造園業者，当初の設計者（二瓶氏），街づくりコンサルタント，大学研究者，
国の機関の研究員等，様々な立場の専門家であった。そのレクチャーは，居住者にとって新たな活動を始める契機となるよりも，コモンに対する関心の持続のきっかけとして機能してきた。
さらに，2001 年には福岡県の「美しいまちづくり賞」大賞を受賞するなど，外部からの高い評
価も，居住者のモチベーションの向上に大きく寄与した。
こうして実現した持続的な価値の共有をベースに，当初開発業者から少人数で引き継いだからこそ実現できた参加度が高く拘束力の強い活動を，新たな入居者が増加する中でも拡大しながら継続してきたのである。

2002 年度のワークショップの様子

262007 年度の安全 ･ 安心に関する講演1章

・勉強会（対象：組合員【居住者】，ハウスメーカー

守り育てられたコモンと街並み

約 100 名）管理組合が作成した冊子を使って，毎年建築協定に関する勉強会を実施。
・講演（対象：組合員【居住者】，ハウスメーカー
1998 年度

テーマ：「北九州市の景観づくり」について

講演者：北九州市都市計画局都市美ﾃﾞｻﾞｲﾝ室長
1999 年度

憲二

山崎課長

テーマ：「住宅地の景観づくり」について

講演者：アーバンセクション
2002 年度

吉村

テーマ：「コモンの植栽管理」について

講演者：（株）スピナ
2001 年度

約 100 名）二瓶正史

テーマ：「ワークショップによるまちづくり」について

講演者：アーバンデザインコンサルタント

取締役

十時

裕（北九州市街なみ・住まいづ

くりアドバイザー制度利用）
2006 年度

テーマ：「街並みのマネジメント」について

講演者：九州大学
2007 年度

柴田

テーマ：「住宅地の安心・安全」について

講演者：建築研究所
2008 年度

建

樋野公宏

テーマ：「世界の住宅地のなかの青葉台」について

講演者：アーバンセクション二瓶

正史・九州大学

柴田建

27

(4) 専門家とのコラボレーションによるまちづくり活動
こうして外部の専門家のボランタリーな協力を得ながら，居住者は当初の環境を維持するための仕組みを維持・強化してきたのである。
しかし，これだけの活動を行っていても，やはり，当初の街づくりの主旨や環境を守る為の建築協定の重要性の認識が薄れていく傾向もあった。特に生活と共にテラスなどの増築や物置の増設などの例も増え，件数は少ないながらも建築協定に觝触する場合も見られた。これは些細なことではあるが，環境に留まらず，住民の人間関係まで波及する可能性を秘めていた。事実，「あれが良いのなら，私も ･････」というような言葉も聞かれるようになっていた。
このような状況の中，初心に帰った「街づくりの考え方の再認識と理解」が最も必要と考えられた。そこで 2002 年には管理組合の臨時総会が開かれ，北九州市からの活動助成金を活用し，ワークショップにより，建築協定の理解を助ける啓蒙パンフレットを作成することが決定された。
この時点までの管理組合は，宮脇の著した資料等をよく勉強することによって街並み維持のポイントを把握し，素人の集団ながら非常にレベルの高い活動を実現してきた。しかし，ビジュ
アル表現を用いて分かり易いルールブックの作成を目指した今回は，外部の専門家のスキルが必要であった。そこで設計者である二瓶氏に協力を仰ぎ，複数回のワークショップを実施して意見交換を重ねることにより，居住経験の中から認識されたクリティカルなポイントについて専門家が的確な表現でその街並み維持の重要性と方策を示す，新しいルールブックが生みだされたのである。以下，そのプロセスをみてみる。

28

1章

守り育てられたコモンと街並み①まちづくりワークショップの実施
ワークショップでは，「ぼんえるふの環境問題の今後」に関して，様々な議論が行われた。そこで出た環境上の問題点は，最近の増改築や物置などの設置に関するトラブルが主なものであった。これは生活に応じて出てきた住民の新たな要求によるものであるが，やはり当初の協定に觝触するものは近隣環境から考えても好ましくなく，街の環境の観点からも協定に違反しないように周知，理解を得なければならないと言うことで意見の一致を見た。
2002 年 11 月 10 日 ( 日 )10:00 ～ 12:00 臨時総会

2003 年 1 月 20 日 ( 日 )13:00 ～ 17:30

2003 年 1 月 26 日 ( 日 )18:00 ～ 20:00

高田工業所研修センター
理事宅

2003 年 1 月 31 日 ( 金 )東京2003 年 2 月 2 日 ( 日 )18:00 ～ 20:00

理事宅

2003 年 2 月 15 日 ( 土 )18:00 ～ 20:00

高田工業所研修センター

2003 年 3 月 1 日 ( 土 )18:00 ～ 20:00

高須公民館【アーバンセクション

二瓶氏を囲むワークショップ】

2003 年 3 月 15 日 ( 土 )【アーバンセクション

アーバンセクション

18:00 ～ 20:00

高田工業所研修センター

二瓶氏を囲むワークショップ】

ワークショップの様子

29

②まちづくりの課題の整理
組合理事の勉強会やワークショップで出た個別事例を整理すると以下のとおり・石積みの上に煉瓦，ブロックなどを積み増しする要望がある。
・石積みを一部撤去して，外周道路から直接庭木戸などをとり，出入り口を設けたい要望がある。
・テラスなどの増築に際して，壁面後退をめぐるトラブルが発生している。
・物置を複数箇所設置する事例が見られ始めている。この際の面積規制（５平方メートル以下）の解釈について問題となっている。
また上記課題に加え，一般住民から下記のような課題が提示された。
・建築協定の主旨が理解しにくい。
・協定文書では，一般の人は内容と意味するところが理解困難である。
・解説パンフレットを作成し，配るだけでなく，協定をより理解浸透させる為には住民に対するフォローが必要である。
このような意見を受け，協定内容を理解しやすく解説する為に，写真やイラスト等を多用した解説用パンフレットを作成し，それに基づく学習会を開催し，協定の理解と再認識をはかることとした。またこのような活動を通して，さらに住民が自分達の住む環境を守り育てる意識が高まることもねらいの一つである。

③学習会でのレクチャー
平成 15 年 3 月 23 日（日）に開催した学習会には，住民，ハウスメーカーなどを中心とした聴衆，
総数約 100 名が参加した。講師である二瓶氏からは，まず古今東西の街並に共通した景観上の重要事項を提示して，それが我が国の現代の住宅地ではどのような問題としてとらえられるのかを紹介された。そしてそれらの重要事項がどのように「青葉台ぼんえるふ」の協定の各項目に結びついているかが解説された。以下，そのレクチャーの内容を見てみる。
「ぼんえるふ」へ至る道「青葉台ぼんえるふ」は現在の日本の戸建て住宅地の中では，かなりユニークな存在である。
しかしそれに至る住宅地計画の歴史を振り返るならば，「青葉台ぼんえるふ」が突然と作られた
わけではない。戦後日本の住宅地造成のなかで 70 年代から住宅地環境の質が問われるようにな
り，より良い住宅地の環境や景観を作り出す為の様々な試行錯誤が行われ始める。「青葉台ぼんえるふ」はこのような貴重な経験の積み重ねの上に到達した住宅地なのであり，今後この住宅地が住民に愛され，環境が良好に維持管理されることは，日本の住宅地環境問題に対しても多くの貢献を果たすことになることを紹介された。

30

1章

守り育てられたコモンと街並み

建築協定ガイドについて
まちづくり活動の成果は，カラー印刷のパンフレットである「建築協定ガイド」としてまとめられ，全戸に配布された（。
そこで講演では，建築協定の解説パンフレットを作成した経緯や，これが「青葉台ぼんえるふ」の住み良い街の環境をみんなが理解し守っていくにあたり，たいへん重要であることが説明された。
ここに取り上げたルールの中には「青葉台ぼんえるふ」に住む人全てが守らなければならな
い協定の項目と，またさらに街をより良くしていく為には，守ることが望ましいものが含まれており，パンフレットは建築協定の項目の主旨まで含めて，すべての人にこれを理解してもらえるような解説書として編集していることを紹介した。

「建築協定ガイド」

31

(5) まちを守り育てる仕組み
最後に，青葉台ぼんえるふにおいて，このような自律的にまちを守り育てる仕組みが可能となった要因について考えてみよう。
①街並みの価値の共有
自律的な活動の最大の要件は，居住者の大半が街並みを価値あるものとする認識を共有していることであろう。それは，当初に卓越した街並みが実現しており購入者がその価値をおのずから理解しやすかったことに加え，販売期間の長期化により開発業者と居住者が共同でマネジメントを行う機会が生まれたために，計画者の価値観やノウハウが伝達されたことが基盤となっている。さらに，計画者が１０年を経過した現在もかかわりを保ち続けていることが，それをいっそう強いものとしている。
逆に言うと，いくら美しい街並みを計画しようとも，開発側が短期間に販売を終え，その後は一切その住宅地にかかわりを持たない場合には，管理組合設立等のマネジメントの仕組みづくり段階で十分に価値と責任感を共有できていない，ということになりかねない。実際に，建築協定を持つ住宅地でも，この初動段階で十分に価値を共有し得なかったため，私有財としての権利を一方的に制限するものとして協定を捉える居住者が現れ，実効力のある仕組みを構築し得なかったところも多い。
②マネジメント主体としてのアソシエーション
このような価値の共有を基盤として，青葉台では管理組合が共有地のみならず専有地も含めた全体の街並みを維持するために非常に活発な活動を行っている。個別の私有財の集合体である戸建て住宅地においては，このような地域全体の住環境について，働きかけの権限・財源・行動力を有する主体としてのアソシエーションの存在が不可欠となる。さらには，このアソシエーションが住環境維持のために活発な活動を行うことにより，居住者同士の交流と地域への愛着が生まれ，それが結果としてコミュニティの育成につながるのである。
③街並みの秩序と住生活のトレードオフ
ルールに基づいて個別の変更を制限し街並みの秩序を維持することは，必ず各居住者の住生活上の要求（物置の設置などの利便性の要求，外壁塗装などの個性化の要求，生垣の塀化などの手入れの省力化の要求）とトレードオフの関係となる。そこで，建築協定等のルールを法的拘束力のあるものとして取り扱うことにより，秩序の維持を目指すこととなる。しかし，このようなルールが厳密に運用されることの多いアメリカと異なり，日本では，この協定の制度的強制力のみによって十分な私有財のコントロールを行うことは，実際には困難である。
青葉台ぼんえるふでは，これまでの居住プロセスのなかで，街並みは良好な状態に維持されている。しかしそれは，必ずしも当初の建築協定が有していた制度的強制力によるのではない。
実際に各居住者の個別の働きかけを抑制したのは，管理組合が建築協定をもとにしつつも，それを強化／緩和し，あるいは新たな項目を付け加えて作成した独自のルールブックであった。

32

1章

守り育てられたコモンと街並み

この，居住経験の中で発生した問題点・課題に対応して自主的に再編集されたルールブックは，
継続的な活動を通して醸成された街並みの価値と管理組合への信頼性の共有により，実効性を獲得したのであった。
④外部の専門家の持続的なコラボレーション
ある程度手法が確立しており書籍等の参考資料も多いマンションの管理組合とは異なり，戸建て住宅地における管理組合運営については，我が国にほとんどノウハウの蓄積がない。そのため，建築・住宅産業については素人である住み手たちは，いわば「居住のプロ」として自らの創意工夫により独自な仕組みを編み出してきたのである。
そして，その際に重要な役割を果たしたのが，外部の専門家によるボランタリーな支援・アドバイスであった。青葉台ぼんえるふには，設計者の愛着，地元自治体による支援，日本有数の街並みを持つ住宅地としての研究的関心などさまざまな理由から，数多くの専門家がその守り育てのプロセスに関与してきた。
ただし，彼らは居住者に「正しい管理手法」のマニュアルを教えたわけではない。なぜなら，
青葉題ぼんえるふこそが日本のトップランナーなのであり，専門家といえどもふさわしい管理
運営のマニュアルは有していないのである。そこで，自ら進み続ける居住者に対して，特に継続してかかわった専門家は「教師」ではなく「伴走者」としてコラボレーションを行ってきたのである。その果たした役割は，1) 重視すべき「価値」をわかりやすく伝え，2) 暗黙のうちに共有されている「ビジョン」を具体化し，3) そのための「手法」を整理することであったとい
えよう。

33

５．新たな課題と仕組みの転換(1)15 年目の課題
こうして，宮脇檀のデザインした「作品」ともいえるコモン・街並みを，当初の姿のまま極力守り続ける「維持型」の仕組みが確立された。では，今後も現在の守り育てる仕組みをそのまま継続していけばよいのであろうか。
入居開始から 15 年目が近づいてきた現在，青葉台ぼんえるふは新たな課題を抱え始めている。
まずは入居した家族のライフステージの変化がある。入居からの時間経過のなかで，当初は幼かった子供の成長は，遊び場としてのコモンの変質や駐車場増設の要求につながる。また，世帯主の高齢化が進むと，維持管理の省力化の要求が高まる一方で，住宅の車いす対応などが求められる。なかには，住生活上の極めて切実な欲求である場合もあり，単純にすべての改変を禁止するのが果たして妥当なのか，再考が求められる。
また，時間経過の中で，住宅の改装，さらには増築や建て替えが発生していくる。その際には，従来の簡易な改変行為に比べ，個人の支払う金額も大きくなることから，個別の要求と全体の秩序との間のよりシビアな調整が必要となる。
さらに，開発当初の１９９０年代半ばと現在では，ハウスメーカーの人気のある住宅デザイ
ンや外構デザインが変化してきている。当初建設された住宅は重厚な外観を持ち，豊富な緑によって囲まれたものであったが，バブル後の住宅はシンプルで白いものが好まれるようになり，外構も低い生垣を疎に植え視線が抜けるものが増えてきた。
最後に，近年になって子どもへの不審者対策や防犯などの「安心・安全」についての関心が急速に高まってきた。その対策から，街並みの維持やコモンの自由な使い方と相反する意見がでてくる可能性もある。

34

1章

守り育てられたコモンと街並み(2) 住まいのまちなみ賞受賞と新たなまちづくり活動
2005 年，青葉台ぼんえるふは，住宅生産振興財団主催の「住まいのまちなみコンクール」において住まいのまちなみ賞を受賞した。こうした全国的なコンクールにおける受賞は，前述のようにさらなる居住者のモチベーション向上へとつながった。さらに，財団から活動助成を 3年間うけることになった。
そこで管理組合では，この資金を活用することにより，専門家と共同で，青葉台ぼんえるふが現在抱えている課題を整理し，それらを解決しながらコモンと街並みのさらなる成熟を目指す新たな仕組み作りの活動を行うこととなった。
とくに本報告書の活動である「高齢化に向けたまちづくり調査」では，アーバンセクションとの九州大学に委託され，居住者へのアンケート調査，およびコモンと建物に関する現況調査が実施された。
こうして，青葉台ぼんえるふにおけるまちづくりは，いままさに新たなフェーズを迎えているのである。従来のコモンと街並みを守り育てる仕組みは，当初にデザインされた状態を完成体として極力変化させずに「維持志向」のソフトであったといえよう。それに対して，今後必要になってくるのは，時間の中での居住者の新しい要求に応え，ある程度のコモン・街並みの変化は許容しつつ，それが環境悪化につながるのではなく，逆に環境の向上へと導かれる「成熟志向」のソフトなのである。
２章以下では，その仕組みの転換へ向けた，調査の結果を報告する。

35

36

２章

コミュニティの意識と現在の課題

１．調査の方法
今回の高齢化に向けたまちづくり調査では，居住者の意識と現在抱えている課題に関するア
ンケート調査，およびコモンと建物の現況に関する現地調査を実施した。
本章では，まずアンケートの結果について分析を行う。
アンケートは，2007 年 11 月に実施された。アンケート票は，九州大学・福岡大学の学生によって全戸に配布され，管理組合の役員が回収を担当した。その結果，対象となる青葉台ぼんえる
ふ 102 世帯のうち，77 世帯からアンケート票を回収した（回収率 75％）。
さらに，これまで継続して行ってきた居住者へのインタビュー調査もふまえながら，以下考察を行う。

２．家族の現状と高齢化
居住年数
入居開始から 13 年を経た段階での調査であったが，7 割が 10 年以上居住している初期からの居住者である。一方で，2003 年以降に入居した新しい居住者も存在する。
世帯主年齢
45 歳～ 54 歳が過半を占めている。当初 40 歳前後で入居した世帯が，10 年経過しその分加齢しているのである。また，現在の高齢世帯は 1 割程度にすぎない。しかし，このまま 10 年が経過すると，55 歳以上が 8 割となり，65 歳以上の高齢世帯だけでも全体の 1/3 を占める。入居者の世代が似通っているため，一気に高齢化が進行するのである。
家族構成
現在は，3 人以上の家族が 9 割近くを占めている。世帯主年齢とあわせて考えると，子供を持つ核家族，あるいは核家族と親の同居が多いと思われる。インタビューでも，幼い子供を育てる環境としてのコモンに大きな魅力を感じて入居した家族が多かった。
ただし，入居時に小学生だった子供も，10 年後には成人を迎えている。そのため，コモンに対する関心が「安全な遊び場」から「3 台目の駐車場」等へ変わるなど，生活上の要求が大きく変質していくのである。さらに，今後に子供が独立していくと，高齢の夫婦・単身世帯による住まいの管理がテーマとなっていくのである。
なお，このような傾向は，住宅を一生に一度の買い物とみなす日本の新興郊外住宅地では当たり前の現象であるが，海外では必ずしも一般的ではない。たとえばアメリカの郊外戸建て住
宅地では，居住世帯は頻繁に入れ替わっており（5 年程度で入れ替わることも多いという），家族が同時に高齢化を迎えることはない。高齢者にとって住みにくい住宅地であれば，高齢化と

38

２章

コミュニティの意識と現在の課題

ともにより利便性の高い場所へ引っ越すのが当然の選択となる。この点も，アメリカの郊外において，H O A による当初に生み出された美しい街並みをそのままの姿で維持する仕組みが成立しうる要因なのである。そのため，単にアメリカ等の仕組みの直輸入ではない，青葉台独自の成熟の仕組みが必要となってくるのである。

居住年数

購入時の価格

4%

居住年数

13%

4%

13%

8%

28%
10年以上

28%

4%

購入時の価格
4%

8%

5-9年
10年以上
0-4年
5-9年

68%

0-4年

68%

46%
46%

世帯主年齢
6%

居住年数

6%
16%

4%

13%

家族構成

6% 0%

世帯主年齢18%

5%

3%

5%

3%

家族構成 11

6% 0%

18%
購入時の価格

34才以下

4%

26%

35-44才
34才以下
45-54才16%

26%

35-44才55-64才

8%

29%

10年以上
5-9年
0-4年

54%

68%

45-54才65-74才2000万円台
55-64才
75才以上4000万円台
65-74才5000万円台
75才以上
6000万円台
7000万円台

54%

41%
41%

46%

世帯主年齢

家族構成

6% 0%

5%

18%

34才以下

3%

1人

26%

35-44才

54%

11%

14%

2人

45-54才3人

55-64才4人

65-74才

5人

75才以上

6人

41%

39

11

３．青葉台ぼんえるふの魅力
次に，居住者にとっての青葉台ぼんえるふの魅力についてみてみる。
入居前の魅力一般に戸建て住宅地における入居の理由としては，①業者の信用や，その住宅のデザイン・間取り等の「戸建て住宅の魅力」と，②立地等の「戸建て住宅地の魅力」があげられる。しかし青葉台ぼんえるふは，他では見られない③「街並み」や「コモン」という「集住の魅力」というものが存在する。入居のきっかけのアンケート結果をみると，まさにこの集住の魅力を理由に入居を決めた居住者が圧倒的に多いことがわかる。
特に，大半の居住者が「全体の街並み」に魅力を感じて入居を決めている。それは，他の住宅では見られない青葉台ぼんえるふの卓越した特徴であり，一般の来訪者であっても一目でその魅力が理解できるものである。
コモンについても，インタビュー調査では，幼い子の安全な遊び場としてのコモンに魅力を感じて入居を決めた家族が多かった。ただし，アンケート結果をみると，必ずしも全居住者が入居前に魅力を理解していたわけではない。コモンとは日本でもほとんど前例のない形式であり，その存在に当初は戸惑う場合もあったと考えられる。
現在の魅力
一方で，現在生活を営む中で感じる魅力を問うと，より具体的で多様な回答が得られた。
街並みの魅力は現在も評価が高いが，そのなかでも入居から時間が経過するなかで成長してきた緑は，もっとも多くの人が感じる魅力となっている。
コモンに関しては，まずはその囲まれた配置形態によって，「静かな住環境」「自動車が徐行するので安心」という魅力が生じている。さらに，コモンが活動の場となることにより，「子供が遊べる」「近所付き合いが楽しい」というコミュニティの魅力も生まれている。
そして，このような環境が良好に守られていること自体が，大きな魅力を感じる要因となっているのである。
管理組合活動への参加
このような魅力あふれる環境を守り育てる活動を行っているのが，管理組合である。そこで，その活動への参加度をみてみると，ほぼ全員が参加しており，なかでも 3/4 もの世帯が「積極的に参加」している。これは，一般の新興戸建て住宅地でのいわゆる町内会活動と比較すると，圧倒的に高いといえよう。管理組合・自治会の役員を全居住者が経験するように輪番制にするなどの取り組みが参加度の高さにつながっている。こうして，居住者協働の主体的な活動が環境とコミュニティの魅力を生み出しているのである。

40

２章

コミュニティの意識と現在の課題

入居のきっかけ
0

10

20

30

現在生活をしていて感じ
40

50

60

70

10

20

緑豊な環境

62

全体の街並み0

静かな住環境39

コモン広場の存在

3

和める

7

散歩をするのが楽しい

17

立地

18

子供が遊べる

15

業者の信用

12

近所付き合いが楽しい

23

家並みの調和がとれている

4

その他

12

自動車が徐行するので安心

11

建物のデザインや間取り

8

暮らしやすい

（複数回答可）活気がある

今後大切にすべき価値

0

環境が良好に守られており安心

1

その他

0

入居のきっかけ
10

20

30

10

20

40

50

60

70

0
10
個別の住宅の品質・暮らしやすさ

20

30
22

39

60

ぼんえるふ全体のコミュニティ活動
自動車が徐行するので安心

11

12

散歩をするのが楽しい その他

17

13

71
12
23

家並みの調和がとれている

8

暮らしやすい活気がある

今後大切にすべき価値
20

30

0
27

環境が良好に守られており安心
その他

40

50

60

42

52

近所付き合いが楽しい

4

60

18 16

子供が遊べる
資産価値の維持向上

15

50
54

21

安心・安全な地域環境
和める
3

10

50

55

40

9

子どもの遊び環境
緑豊な環境
コモン広場を介した日常的な近所付合い
静かな住環境

0

40

現在生活を
していて感じる魅力
街並みの美しさ62

1（複数回答可）55

並みの美しさ22

暮らしやすさ

9

の遊び環境

21

な近所付合い管理組合の活動（コモンの清掃，総会等）に参加していますか13ュニティ活動今後に管理組合等の地域組
組むべき課題52

全な地域環境

1%

16

の維持向上
その他

30

1

0

24%

10

20

快適な住環境の維持
美しい街並みの成熟

積極的に参加している
時折参加している2

コミュニティの育成

12

交通安全対策ほとんど参加していない
防犯対策

18

子どもの安全な街づくり

75%

高齢者の安心できる街づくり

3

資産価値の向上その他

141

４．建築協定の理解度と課題
次に，街並み維持のツールである建築協定についてみてみよう。
協定の理解度
建築協定については，1 章で述べたように，当初配布されたルールズ，管理組合による学習
会資料の自主作成，さらには建築協定ガイドの作成・配布・解説を通して，その価値と内容に関する周知徹底が図られてきた。その結果，ほぼすべての居住者が基本的に建築協定を理解している。
建築協定の必要性とその理由
次に，その協定の必要性をみると，8 割近くの居住者が「ぜひ必要」「必要」と回答している。
逆に，協定を不必要と考えているのはわずか 3％である。
一般的には，建築協定を私有財の権利を侵害するものとみなす居住者がある程度の割合に達すると，良好な街並み景観の維持は不可能となり，なし崩し的に悪化していくことも多い。
しかし青葉台ぼんえるふにおいては，街並み景観の乱れを予防する建築協定の必要性が十分認識されている。
こうした建築協定の内容の理解度と必要性の認識の高さは，地域でのこれまでの取り組みのなかで培われた，目には見えないがきわめて大きな財産なのである。
今後のルールの在り方
では，今後も建築協定を現状のまま運営していけばよいのであろうか。今後のルールの在り方をみてみると，回答の 6 割を占めたのは，「現状の課題に合わせての一部見直し」であった。
1 章の最後に述べたように，青葉台ぼんえるふでは新たな課題が生じてきている。そのため，今後も現在のルールをそのまま維持するのみでは，次第に高まる居住の場としての要求との間で矛盾が生じ，結局は協定に関する意識が低下してしまう危険性もある。そのため多くの居住者は，単なる維持でもルール緩和でもなく，見直すことによってより持続的に街並みを守り育てることを望んでいるのであろう。

42

２章

コミュニティの意識と現在の課題

建築協定による

建築協定の内容について
3% 0%

建築協定の内容について

3%

3% 0%

19%

よく知っている46%

何となく知っている
あまり知らない

51%

よく知っている46%

全く知らない何となく知っている
あまり知らない

51%

全く知らない47%

街づくりのルールは今「是非必要」「必要」と答えた理由

定の内容について

2%
2%思い
建築協定による環境保全は必要だと「是非必要」「必要」と答えた理由
ますか
2% 2%
街並景観が乱れる 思い
建築協定による環境保全は必要だと
3%
29%
ますか 家の周りの住環境が悪化
19%

31%

3%

29%

是非必要
19%
必要
よく知っている

46%

67%

どちらともいえない

何となく知っている

0%17%

街並景観が乱れるする住宅としての価値が落ちる

家の周りの住環境が悪化
する

31%
その他

住宅としての価値が落ちる
是非必要

必要だと思わない

必要

あまり知らない67%

どちらともいえない

全く知らないその他

62%

必要だと思わない

47%
47%

街づくりのルールは今後いかにあるべきか
0%17%「必要」と答えた理由

1%
20%

街づくりのルールは今後いかにあるべきか
よりルールを強化し，街並みを0% 1%維持する（強化）17%

現状のまま運用を続ける（維持）67%

街並景観が乱れる

現状の課題に合わせてルールを一部見直す（見直し）

家の周りの住環境が悪化
する

ルールを緩和して個人の自由度を増す（緩和）住宅としての価値が落ちる

その他

20%
よりルールを強化し，街並みを維持する（強化）
現状のまま運用を続ける（維持）現状の課題に合わせてルールを一部見直す（見直し）
ルールを緩和して個人の自由度を増す（緩和）

その他

その他

62%
62%

43

1%

５．居住者の新たなニーズ
では，居住者は現在どのようなニーズをかかえており，街並みは今後のように変化する可能性があるのであろうか。
今後 10 年で希望する工事
私有地内の住宅・外構について，今後 10 年間に希望する工事を尋ねた。
まず住宅に関しては，外壁の塗装を大半の居住者が予定している。そのうち，8 割以上は現
在と同系色での塗り直しだが，一部（10 世帯）の居住者は，タイル張りとする，異なる色に塗る，など外観を刷新する工事を希望している。一般に人気のある住宅デザインや色の傾向は，時代によって変化する。そのため，今後も住宅の外観に関して多様な改変の要求が生まれる可能性がある。さらに今後は，従来見られた倉庫・物置の設置のみならず，住宅の増築，あるいは建て替えを希望する世帯も現れてきている。こうした個別の動きの中で，全体の街並みの調和とのバランスをいかにとるのか，検討が求められる時期に来ている。
外構に関しては，3 台目以上の駐車場の増築，スロープ設置を希望する世帯が多い。いずれ
も，子どもの成人や世帯主の高齢化など，入居以来の家族の変化により生じた要求である。特にスロープは生活上の切実な問題であり許容するのは当然であるが，その際の街並みへの影響等を見極める必要がある。一方，駐車場の増設に関しては，4 割近い世帯が希望しているものの，建築協定との矛盾が非常に大きく，そのままでは認めるのが困難な課題といえる。多様な回答の候補の中からじっくりと解決に取り組む必要があるだろう。
生垣の今後について
大半の居住者は，現在の緑豊富な生垣を維持したいと考えている。一方で，今後の高齢化を考えると，その手入れの省力化も，共通の課題となってくる。私有地内の維持管理ではあるが，剪定作業の共同発注など，管理組合主導で共同管理に取り組むことも考慮に入れる必要があろう。たとえばアメリカの戸建て住宅地のなかには，住宅前の連続する芝生は，私有地内であっても管理組合（HOA）が一括して維持管理することにより，街並みを維持しているものもある。
また，防犯等を考え生垣の高さを低くする，洋風ガーデニングスタイルなどに変更するなど，生垣の様子を変えることを望む居住者もいる。この点については，単に緑であればどのような高さ・植え方でもよいのか，あるいは何らかの基準を設けるべきなのか，今後検討していく必要があろう。
今後のコモンの在り方
コモンについても，今後の在り方を尋ねた。その結果，多くの居住者が現状を最も望ましいと回答しており，満足度が高いことがうかがえる。基本的には，今後も極力現在の環境を維持していくことが共通の目標といえよう。
一方で，それぞれ 10 件程度であるが，「緑をさらに増やし鑑賞の場とする」，「花壇を設置し仲間とそだてる」という更なる自然環境の拡充を望む声や，「ベンチを置き近隣交流の場とする」，「芝生を植えバーベキューができるようにする」という交流の場としてコモンを設えることを望
44

２章

コミュニティの意識と現在の課題

む声がある。このような新たな活動も，コモンの活用として魅力的であろう。
ただし，いずれの方向に変化するにしろ，全コモンで同一のアクションを起こすことは現実的ではない。むしろ，コモンごとにそのあり方を話し合いながら提案し，管理組合の関与のもとでそれぞれが個性的な魅力づくりを試行することが有効であろう。

今後10年で必要・希望する工事
0

10

20

生け垣の

30

40

50

28

３台目以上の駐車場の増設

0
緑豊かな現状を維持していきたい9

2台目の駐車場への屋根の設置

高齢化等を考慮し，手入れを省力化したい

18

車いすのためのスロープ等の設置

6

住宅の建て替え防犯等を考慮し，高さを低くしたい

12

住宅の増築

44

住宅外壁の塗装（現在と同系色）

他の樹種・スタイルに変更したい

10

住宅の外観の変更（タイル，異なる色）
倉庫・物置の設置

12

花壇の設置

11

その他の改変4
今後10年で必要・希望する工事

生け垣の

菜園の設置

その他の工事（複数回答可）

20

30

40

50

9

12
44

10
12

50

12

（複数回答可）20300
緑豊かな現状を維持していきたい

60

40
48

今後

高齢化等を考慮し，手入れを省力化したい

50

4% 3%

8%

防犯等を考慮し，高さを低くしたい

11
44

37

他の樹種・スタイルに変更したい

24%

10 10
8
12
6
11 14

菜園の設置
4
共有の緑を増やし，鑑賞の場とする
その他の改変1
その他の工事
5

10

11

40

18

車いすのためのスロープ等の設置

住宅の外観の変更（タイル，異なる色）
共有地に花壇などを設置し仲間で育てる
防犯等を考慮し，高さを低くしたい
倉庫・物置の設置
一部を芝生に変えバーベキューなどが行えるよ
うにする
花壇の設置
他の樹種・スタイルに変更したい

6

その他の改変1141

現状が最も好ましい

今後コモン広場はどのような場になればよいと
その他
7
思うか(複数可）4
50のような場になればよいとか(複数可）
030
28

る
住宅外壁の塗装（現在と同系色）
高齢化等を考慮し，手入れを省力化したい

18

10

20

す

11

る

10

30

40

10

20

30

40

今後
50

4% 3%

8%

共有地にベンチなどを設置し近隣交流の場とする

11
今後の住み方

50

4% 3%
8%
共有地に花壇などを設置し仲間で育てる

24%

11

現状が最も好ましい7

その他（複数回答可）今の住宅を売却し他所へ引っ越す

6

共有の緑を増やし，鑑賞の場とする

11

24%

10

一部を芝生に変えバーベキューなどが行えるよ
うにする

6

る

61%

今の住宅で子世帯と同居する
可能な限り居住し，将来は子世帯に譲る41
可能な限り居住し，将来は転売される
その他

41

い

他

20

生け垣の今後について
今後コモン広場はどのような場になればよいと
2台目の駐車場への屋根の設置
9
思うか(複数可）
0
10
20
30
40
50

06
住宅の建て替え
緑豊かな現状を維持していきたい
住宅の増築
共有地にベンチなどを設置し近隣交流の場とす

28

よ

10

３台目以上の駐車場の増設

必要・
希望する工事
10

0

5

7

45

６．ガーデニングの楽しみ
ここまで見てきたように，私有地内の生垣とコモンの緑地のいずれについても，大半の居住者は現在の美しく手入れされた豊富な緑を極力維持していくことを志向しているが，一方で洋風のガーデニングを望む声も出てきている。
そこで，管理組合では，今回のまちづくり活動の一環として，2007 年 6 月にガーデニングのまちづくりで有名な湊坂（福岡県新宮町）への見学会を実施した。そこでは，特に幹線道路沿いの約 100 か所の花壇について，それぞれ希望者がボランティアとして担当し，各自の好みの花を植えることにより楽しみながら街を彩る活動がおこなわれていた。さらに，ボランティア
組織の手により，ガーデニングノウハウ満載の会報の発行など，情報交換も活発に行われていた。そして，このような活動が，結局は各私有地内でのガーデニングの活性化につながっており，
花にあふれる街並みが実現していた。
この見学会の参加者は皆，大いに刺激を受けた。見学会後に実施したアンケートでは，各自の庭でのガーデニングで見習いたいとの意見が多かった。さらには，現在の青葉台ぼんえるふでは行われていない，有志によるコモンでの花壇の設置・手入れについても，積極的な取り組
みを希望する者がいた。全員での義務的な活動ではなく，有志による楽しみながらの活動もコモンで認めることにより，さらに魅力を増すことも可能かもしれない。さらには，積極的な花作りのノウハウの情報交換により，近隣交流の活性化にもつながる。
参加者の主な感想
・各ご家庭で個性を持ち町並みに合った草花・樹木を使い楽しみながら庭の管理をしているというのが，歩いただけで感じました。他の庭を見ていい物を参考にしながら意欲を沸かせながら，町が自然体で美しくなってきているのだなァと思いました。アドバイザーがいるというのはまた１つの武器ですね。
・湊坂は街が明るい。ぼんえるふでは人の交流が少なく静かすぎるので，花を通して人とのつきあいがうまれると，戸外にも出るようになると思う。
・生垣が植栽できっちり囲まれていないので，開放感があった。住民の方の意識が高いので，全般に統一感があり，美しく外観が保たれてた。遊びの部分が感じられる。
・イングリッシュガーデンは四季折々の花が楽しめ，植えかえや手入れが比較的簡単ということもあり見直されている。ぼんえるふ全体をイングリッシュガーデン風の花で全て統一
するのではなく，ポイントに四季の花を取り入れるのも良いのではないかと思います。
・花を育てたりするのは好きですが，やはり専門的に指導してくれる人がいると，失敗することなく育てたり花の特徴を覚えられ，配置等の工夫もできると思う。

46

２章

コミュニティの意識と現在の課題

湊坂の幹線道路沿いの花壇

湊坂のガーデニング

お宅でどこに花を植えていますか
お宅でどこに花を植えていますか
0
0

2
2

4
4

6
6

8
8

花を植
花を植

10
10

門･玄関周辺

家の中門･玄関周辺
庭

家の中

庭
駐車場

門などを通

門などを

他の住民に見駐車場
見学会で湊坂のボランティア・リーダーから説明を受ける青葉台ぼんえるふの居住者
敷地周りのコモン

他の住民に見敷地周りのコモン

お宅でどこに花を植えていますか

花を植える際に，
どのよう
なこ
0
2
4 とに気を遣う
6
8か
8

10

0

門･玄関周辺

2

4

6

8

10

48
4

510
5

6
6

是非見習いたい門などを通るときに楽しむ
可能なら取り組みたい

可能なら取
青葉台

青葉台では難しい

各戸のお庭での豊かなガーデニング
0
1
2
3
4有志によ
5
6
幹線沿い・公園等のみんなの花壇の，る手入れ
是非見習いたい

0

是非

是非
可能なら取

可能なら取り組みたい
他の住民に見て楽しんでもらう
青葉台では難しい

敷地周りのコモン
他の住民に見て楽しんでもらう

6

36
3

幹線
幹線

家の中から見て楽しむ
是非見習いたい駐車場
門などを通るときに楽しむ

5

0 0 1 2 2 4
0
1
2

10

庭
家の中から見て楽しむ

グ

花を植える際に，どのようなことに気を遣うか
各戸のお庭での豊かなガーデニング
各戸のお庭での豊かなガーデニング

1

2

3

4

5

幹線沿い・公園等のみんなの花壇の，有志によ花の知識等に関する情報交換の場・メディアのる手入れ
花の知識等に関する情報交換の場・
メディアの
存在
0
1存在 2
3
4
5
0
2
4
6
8
0
2
4
6
8
是非見習いたい

可能なら取り組みたい

是非見習いたい

是非見習いたい

可能なら取り組みたい
是非見習いたい
可能なら取り組みたい
青葉台では難しい
可能なら取り組みたい
青葉台では難しい

青葉台では難しい
可能なら取り組みたい

青葉台

青葉台では難しい

青葉台では難しい花の知識等に関する情報交換の場・メディアの見学会参加者（青葉台ぼんえるふ居住者）に対するアンケート結果
存在

ディアの

6

0

8

是非見習いたい
可能なら取り組みたい

2

4

6

8

今後に青葉台で今後に青葉台で取り組むと良いと思う活動（複数回答）

47

コモン等に花壇を設け住民有７．今後の活動テーマ
再び青葉台ぼんえるふでの居住者アンケートに戻り，地域の今後についてみてみる。
今後大切にすべき価値
やはり，大半の居住者が，街並みの美しさを今後も大切にすべき価値とみなしている。ただし，入居時は魅力と感じられていた子どもの遊び環境は，今後は重視する居住者が減っている。
これは，実際に幼い子供のいる家族が減ったためであろう。
一方で，近年急速に社会的な関心が高まっているのが，住宅地の「安心・安全」である。青葉台ぼんえるふのアンケートでも，街並みとほぼ同数の居住者が今後大切にすべき価値とみなしている。
今後管理組合で取り組むべき課題
そこで，管理組合として今後取り組むべき課題について聞いてみると，快適な住環境の維持，
美しい街並みの成熟，コミュニティの育成という従来からのテーマがまずはあげられる。今後も，これらが活動の中心であり続けるであろう。
一方で，防犯対策，子どもの安全な街づくりという「安心・安全」，および「高齢者」の安心できる街づくりも，大半の居住者が管理組合等の地域組織に期待するテーマとなってきている。
これまで管理組合はこのようなテーマには取り組んでこなかった。しかし，いずれも個別の住宅の対応のみでは限界がある。これまで培ってきた管理組合の問題解決能力を活用し，これらの課題にも自治会と協力しながら取り組むことにより，さらに住宅地の魅力を高めることが可
能となる。
ただし，
「街並み」と「高齢化」「安心・安全」を個別のテーマと捉えてはいけない。いずれも，
そのベースとなるのは，地域社会・コミュニティの育成なのである。
青葉台ぼんえるふの将来
今後の住み方の意向を見てみると，子世帯への継承を希望する居住者が 2/3 を占めている。
青葉台で生まれ育った子世代が，10 年後，20 年後には世帯を構えここで子育てを行う。こうして青葉台ぼんえるふは，新興住宅地から，故郷へと成熟していく可能性がある。現在のまちづ
くりの取り組みの成果は短期的なもののみではない。将来子世代にどのようなまちを受け渡す
ことが出来るのか，それが最も大きな課題といえよう。

48

静かな住環境39

コモン広場の存在

子供が遊べる
コミュニティの意識と現在の課題

12

近所付き合いが楽しい

23

家並みの調和がとれている

4

その他

8

暮らしやすい活気がある

今後大切にすべき価値
10

20

30

40

50

1

22

個別の住宅の品質・暮らしやすさ

9

子どもの遊び環境

21

コモン広場を介した日常的な近所付合い

13

ぼんえるふ全体のコミュニティ活動

52

安心・安全な地域環境

16

資産価値の維持向上

1

その他

30

60
55

街並みの美しさ

200

環境が良好に守られており安心
その他

0

10

18
7

散歩をするのが楽しい

17

立地

要・
希望する工事

生け垣の今後について
40

50

活動（コモンの清掃，総会等）に参28
加していますか

0

10

20

30

40

50

60

今後に管理組合等の地域組織で積極的に取り緑豊かな現状を維持していきたい48
組むべき課題(複数）90

高齢化等を考慮し，手入れを省力化したい

18

20

30

40

37

美しい街並みの成熟

積極的に参加している

44
時折参加しているその他の改変5

その他のような場になればよいとか(複数可）

す

43

1

43

高齢者の安心できる街づくり
資産価値の向上

10

14

18

子どもの安全な街づくり

11 75%

3112

交通安全対策
防犯対策

12

20

30

40

3
1

今後の住み方
50

8%

4% 3%
今の住宅を売却し他所へ
引っ越す

11

今の住宅で子世帯と同
居する

24%

10

可能な限り居住し，将来は子世帯に譲る6

可能な限り居住し，将来は転売される

11

る

60

20

コミュニティの育成

他の樹種・スタイルに変更したい

ほとんど参加していない

10

50
51

8

防犯等を考慮し，高さを低くしたい

12

0

10

快適な住環境の維持

6

4

よ

２章

15

業者の信用

3

和める

11

建物のデザインや間取り

12

自動車が徐行するので安心

61%

その他

41

い

7

49

50

３章

コモンと建物に関する現況調査

１． コモンと建物に関する現況調査の実施「青葉台ぼんえるふ」も住民が住み始めて１５年程の年月が経過している。今回の調査は，当初計画した街環境が現在どのような状態で維持されているか，そしてどのような部分で変化がでているかを明らかにする為のものであった。調査の方法は，コモンと各住居の外観に対する目視調査とし，各調査員は調査用の図面に従い，コモン毎に検査箇所をチェックした。調査用の図面はこの住宅地を分譲するにあたって使用したガイドライン項目が記述された図面であり，この図面を使うことにより，当初の計画と現状とのズレも明らかにできる。

２． 現地調査から分かること
現況調査の結果は各調査図面毎に結果をまとめて章末に添付したが，重要な共通項目に対しては，今後なにかしらの対策を講じなければならない。そこで課題ごとに整理してまとめてみた。
□

舗装の破損状態
・調査の結果コモンに使用しているインターロッキングは経年変化に耐え，ほぼ問題なく維持されていた。多くの破損部分は擬石縁石の部分であり，なかにはかなり破損しているものもあるため，破損箇所を調査し，取替えることを検討すべきである。
・地下埋設物の化粧蓋がかなりの部分で充填舗装材が削り取られていた。これは観察すると主に自動車の車庫入れ等の際のハンドルをきる箇所であり，タイヤの回転圧がかかり，破損したことが伺える。これらの部分ではより強度のある化粧材への変更が必要であろう。

□

コモン植栽の状態
・コモン部の植栽の管理状態は平均的に良好と言えるが，部分的に管理の不行届きの部分（雑草などが見られる箇所も含む），使用上の問題から芝などが剥がれている部分があった。
このような箇所は各コモン毎に注意を払い日常的な管理を呼び掛けるべきであろう。
・私有地部分の植栽に関しても平均的に良好と言える。ただしこの部分も宅地によりかなりの管理状態の差がでている箇所もある。このような傾向は向こう三軒両隣を形成するコモン単位での意識の違いも若干感じられる。このことを考えれば，植栽管理に関しての意識と感心が高まる啓蒙パンフレットの配付や植栽管理のレクチャー，実践教室なども有効な手段と思われる。

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その他コモンの共有管理物に関しての問題
・コモン入口の照明灯が球切れのものが幾つか見られた。またセンサーが故障し，昼間でも点灯しているものが見られた。このような灯具は早急に修理するべきである。

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第４章高齢化に向けたまちづくり１． まちづくりの今後の方向性
第１章で見てきたように「青葉台ぼんえるふ」は，造成計画段階から良好な住宅地環境を作り出す為に様々な工夫がなされた住宅地である。そしてそこに住宅が建ち，外構が整備される過程までも，ガイドラインなどを通して，一体的環境整備が行われながら形成されてきた住宅地である。このように作られた住宅地は戦後我国の郊外住宅地では希であり，街としての環境価値ができあがっている。今回のアンケートを通しても多くの住民の方々がこのような環境を価値のあるものと認識していることが分かった。しかもその環境が建築協定などのルールによって形成されてきて，またそのルールによって守られていることが重要であることを認識していることも分かった。そのような意味では，今後のまちづくりも現在の環境を継承していくことがまず大きな基本方針となろう。
しかし「青葉台ぼんえるふ」の住民の方々も入居後の時間の経過と伴に，高齢化，家庭環境や社会状況の変化などが起こり，当然それに伴う街や住居に対する新たな要望も起こってくるであろう。今回のアンケートと調査を通して，将来の「青葉台ぼんえるふ」のまちづくりに重要と思われる課題が幾つか見られた。これらの課題を現在の良好な環境を守りながら，解決して行くことが，「青葉台ぼんえるふ」のまちづくりの今後の方向性と考えられる。現在の良好な環境をただ守だけではなく，新しい時代に対応したより良い環境の在り方を考える。このような作業を通じて，住民間のさらなるコミュニケーションの活性化，相互理解が行われるならば，街の環境も常に生き生きと持続して行くことが考えられる。

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４章

高齢化に向けたまちづくり

２． 環境管理に関する課題
戸建て住宅地において良好な環境を維持する為には，住民による不断の活動が必要である。
日常的な家周りやコモンの清掃や植栽の管理，家を増改築する時や庭を作る時のルールの理解と実行などを通じて，美しく心地よい環境が維持される。しかし住民の興味や意識も分譲後の時間の経過と伴に，徐々に低下して行くのが一般的な傾向としてみられる。さらに高齢化と伴にこのような環境管理に費やす人力が低減し，当初良好に維持されていた環境も徐々に悪化してくるという傾向も他地域には見られる場合もある。
いつまでも住みやすく，価値の良好な環境を維持することが戸建て住宅地の一番重要な課題であることは明らかであるが，ほとんどが組合管理であるマンションなどと異なり，一人一人の環境に対する意識の持続と共同体としての円滑なコミュニケーションを維持することが最も大切なこととなる。現在の「青葉台ぼんえるふ」は新興の郊外住宅地としては，他に比較がな
い程，住民の環境に対する意識が高く，しかも管理組合としての活動を通して，住民間の活発なコミュニケーションが形成されている。このことは環境管理以上に，有意義なことである。
なぜならば既存の町の場合でも，このようなコミュニティの形成されている町は，住みやすく，
子どもの育つ環境としても理想的で，さらに犯罪も少なく，また災害にも強いことが，最近の多くの研究で明らかになってきたからである。
このような現在の理想的な住民の意識と地域コミュニティの核となっている管理組合の活動を将来ともに維持，増進して行くことが「青葉台ぼんえるふ」の環境管理の最良の手段である
ことは間違いない。そうすれば社会状況の変化や各住民のライフスタイルの変化，高齢化などに伴う，街環境に対する新たな課題に対しても，住民相互の理解をはかりながら地域で解決することが可能となる。
高齢化に向けたまちづくりの課題は多いが，すべての課題を個々の住民が個別に抱えるだけではなく，街としての共通の課題は，単なる環境管理のルールづくりという観点を超えて，管理組合で論じて行くことが好ましいであろう。
このような作業は将来持続的に続けることが大切であるが，今回の調査，分析作業を通じて浮かび上がってきた課題をコモンに対するもの，外構に関するもの，宅地と建物に関するものに分けて整理した。

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３． コモンに関する課題
コモンに関する課題は，当初からの良好な環境をどのように維持するかということと，新たな要望をコモンの中に如何に取り入れて行くかの二つ課題に整理できる。
１）当初の環境を維持する上での課題
当初環境維持の課題としては，現地調査より舗装や植栽に関する問題箇所など，また照明器
具の不具合などが見られた。このような部分は管理組合としては，原因を究明し，補修や対策を講じる必要がある。
・舗装の破損について調査の結果舗装材料の破損部分は，全て擬石縁石部分であることがわかった。この部分は近い将来修繕が必要であるが，同じもので行えば将来同様の破損が考えられるので，もっと製品
強度のあるものを使用するか，部材の寸法を小さくして加重に対して割れにくくするなどの工夫が必要であろう。
・化粧枡蓋の破損について
化粧蓋の樹脂充填材が自動車のタイヤがかかる部分で，回転時に剥離する傾向が伺えた。このような部分では修繕にあたっては，より磨耗強度のある充填材を使用するか金蓋などにかえることを検討する必要がある。
・照明器具の不具合についてコモンの照明器具の電球が切れているところは，迅速に電球をかえる管理方法を検討する必要がある。センサーなどの不具合による故障は，その原因を調査し，根本的問題がある場合は灯具自体の改善を図らなければならない。
・植栽の不具合について
コモン内の植栽で，地被，潅木が根付かず裸地になっている部分が見受けられた。これはその部分に人が立入り，その結果植栽が定着しない部分である。このような箇所の裸地化は，近道の為に人が通ることや子供が遊ぶなどの理由が考えられる。したがって理由が解明できれば，無理に植栽せずに，それに相応しい舗装などを行うべきであろう。
２）新たな要求に対する課題
コモンの新たな使い方に関する課題は，現段階ではアンケートや一部住民からの意見で可能性を論じる程度にとどめざるを得ないが，住民のさらなるコモンへの感心や関わりを高める為には，重要な課題である。コモンは地域住民が管理するので，その使われ方には様々な可能性があろう。この課題に対しては今後コモン毎の住民のワークショップなどを通して，継続的に意見交換を行い，実現化して行くことが望まれる。
・コモンにちょっと休めるベンチが欲しい
・コモンでくつろげる椅子とテーブルが欲しい
・コモン内に花が植えられる花壇が欲しい
・家庭菜園やハーブ園，果樹園などがあったら楽しい・コモン内に３台目の車の為の駐車スペースが欲しい82

４章

高齢化に向けたまちづくり

４．外構に関する課題
外構に関する課題も，当初からの良好な環境をどのように維持するかということと，新たな要望を外構の中に如何に取り入れて行くかの二つ課題に整理できる。
１）当初の外構を美しく保つ為に行うこと
分譲当初の統一外構はコモンとの調和を考えて計画されたものであり，そのような観点から考えれば，街の景観を良好に守る為に，コモンに準じて良好に管理される必要がある。
・生垣などの植栽管理の水準維持
各宅地によって生垣などの管理状態にある程度差があることは問題ないが，住宅地全体である水準の管理状態を保つ必要がある。そのためには私有地の植栽に関しても，植木の手入れ方
法の広報活動や植栽管理教室などを定期的に行うなどの活動を管理組合が行う必要がある。
・景観的に影響のあるテラス，物干屋根，物置，ペット小屋などの検討
今回の現地調査で，テラス，物干屋根，物置などが外構沿いに設置されている例が多く見受けられた。これらの設置箇所も当初の設計ガイドラインによる誘導や管理組合の過去の指導などの効果で，景観的に支障のあるものはほとんど見受けられなかった。しかしこれらのものは
コモンや隣家に対して常に景観的に問題になりやすいので，今後なんらかの設置基準を定めておいた方が良いと考えられる。
２）当初の外構の考え方から，新しい要求に対応できる外構の可能性「青葉台ぼんえるふ」が計画された時点での考え方は，コモンと一体になった統一感のある外構という考え方に基づき生垣などの植え方や樹種が決められた。しかし住民が住み始め，そこに各家々の生活が個性豊かに根付いてくると，外構の考え方も一定のルールの中にも，個性を反映させたものも許容して行くことが，持続可能な街づくりにつながると考えられる。
・当初の統一外構の生垣から，個人の好みを取り入れた外構への変更の検討
生垣とその手前の潅木帯の部分で一定のルールを定め，その範囲内での植栽の植え方や樹種の変更を認めることを検討することも今後の課題である。このような行為を通してより街環境に対する意識の増進につながることも期待できる。
・コモン側に見せるオープン外構植栽の取り入れの検討「青葉台ぼんえるふ」は生垣とその手前の潅木帯による２重植栽で家を取り囲み，緑豊かでプ
ライバシーの高いお屋敷街の風景を作り出している。しかし最近の住宅地では，外構をオープンにして，敷地内の植栽も外部から広く見せるような開放感がある外構植栽の考え方も普及しつつある。このような外構はより積極的な街との関わりが生まれる為に，街環境はより楽しく
変化の豊かなものになる。「青葉台ぼんえるふ」の場合はコモンとの関係で，そのような考え方の外構植栽が効果的な街空間をつくる可能性がある。住民がコモンに対してより積極的に関わりあうことにもつながり，新たな課題である。

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５．宅地内の利用に関する課題
宅地内の利用に関する課題は，今回大きな課題がふたつ浮かび上がった。ふたつとも建築協定との整合性が必要な課題であり，今後も住民間で議論を重ね慎重に検討して行くべき課題である。
１）３台目の駐車場に関する対応「青葉台ぼんえるふ」では各宅地で２台分の駐車場が近隣環境や景観上の観点から位置が決められ，建築協定で規定されている。したがって現状では３台目の駐車場は宅地内にとることはできない。もし３台目の駐車場を宅地内に作る場合は，建築協定で定められている石積みや検針メーターボックスの保存との整合性を検討した設置基準が必要となる。またコモンの景観や隣家の環境に対する影響に充分配慮しなければならないであろう。また駐車場の増設に際しては，現状の駐車場の形状宅地やコモンとの高低差によって，比較的簡単に増設できる宅地と，
かなり大掛かりな工事を伴う宅地が想定され，一律な基準は作りにくい。しかしこのことがルー
ル上の不平等感を生むことは避けなければならない。またかなりの工事費がかかることを考えると，自分の家やコモンに対する環境悪化との兼合いを考えてもあまり合理的な解決策とは思えない。そこでここでは幾つかの考えられる選択肢を課題としてまとめた。
・今まで通り宅地内には２台分とし，３台目の駐車場は各自が探す。
・管理組合がどこか隣接地に集合駐車場を手配して，希望者が借りられるようにする。
・各コモン内に１台ほど駐車できる場所をつくり，管理組合が希望者に貸す。
・使用していないお宅の駐車場を管理組合が仲立ちして貸す。
・建築協定の運営委員会規則により，石積み，メーターボックスの移動を可として，３台目の駐車場を増設できるような基準をつくる。
２）宅地内のアプローチスロープに関する対応「青葉台ぼんえるふ」においても，高齢化に伴い玄関までのアプローチにスロープを設置する希望が増えてくると考えられる。しかし建築協定により石積みを壊すことは禁じられているので，スロープをつくる場合は，門塀の中からしかつくれない。この場合コモンと宅地の高低差がある宅地では設置が難しくなる。このような不平等感を無くす為には，外周道路などの宅地との高低差が少ない部分でもスロープを設置することが可能になるような基準の整備が課題になる。しかし高齢化に伴うバリアフリーへの配慮という観点で考えるならば，単に建築協定との整合性ということに留まらない，適切なガイドラインが必要になる。
・スロープ以前にアプローチ階段に手摺を設置する適切な基準が必要である。手摺の設置強度，形状，材質などは重要な検討事項である。
・スロープに関しても適切な勾配や区間距離，踊り場の設定基準や安全な床舗装仕上などが検討されて，はじめて設置箇所を検討できる。
・コモンや外周道路との高低差がある宅地では，無理をしてスロープを設置するよりも，車椅子用のリフト設置などが効果的な解決策になる場合もある。

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４章

高齢化に向けたまちづくり

６．建物に関する課題「青葉台ぼんえるふ」は分譲時に建物はガイドラインに沿って設計，建設がされたので，街並景観や住環境に配慮された建物となっている。しかし今後の増改築や建替え，さらに土地の所有者が変わった場合の環境に対する理解の継承など，今後の課題は多いと考えられる。
１）建物を街の環境に適合した状態に保つ為の課題
・外壁色の塗り替え時における色彩の誘導
現在はほとんどの家が無彩色に近い屋根色と落ち着いた色調の外壁色となっており，調和のとれた街並となっている。しかし外壁の塗り替え時期にかかっている家もでてきており，今後の塗り替えに関しては，なんらかのガイドラインが必要と思われる。そうすれば，外壁色を変えたい場合も安心して，楽しみながら色を選ぶことができる。
・建物に取りつけるアンテナ等の設置基準
現在衛生放送用のパラボラアンテナを付けている家も多いが，管理組合の指導で，景観的な配慮がなされている。しかし将来のことを考えると設置場所，形状，色などの設置基準を用意することが課題であろう。
・サンテラス，物干屋根等の設置基準
外構に関する課題の項目でも述べたように，現在サンテラス，物干屋根などが設置されている家がかなり見られる。このような建物に後からつけられる付属物に関しても，将来のトラブ
ルを防ぐ意味からも明確な設置基準を用意することが課題であろう。
２）当初の建物から新しい建物に建て変わる際の課題
・増改築や建替時の設計審査と調整「青葉台ぼんえるふ」では分譲時には全ての住宅はガイドラインに沿って設計審査が行われた。しかし増改築や建替時においては，分譲事業としてルール化されていた仕組みは維持できない。ガイドラインはほとんど全ての項目が建築協定化されているので，管理組合が設計審査の仕組みさえつくれば，ルールを継承できることを考えれば，設計審査の仕組みづくりが課題となる。
・土地や建物の所有者が変わった場合の環境価値の理解の継承
土地や建物の所有者が変わった場合は，管理組合が新たな所有者に街の歴史や環境に関する考え方，街づくりの様々なルールや管理組合のことなどを理解できるように説明することが重要である。そのような努力を通して，新住民の方もコミュニティと交流を経て参加することが促進できる。

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第５章

今後の課題と解決への取組み

これまで見てきたように「青葉台ぼんえるふ」では，今後の高齢化に向けたまちづくりとして幾つかの課題が認識された。ここではそれらの課題に対して，管理組合として今後どのような取り組み方を行うべきか，現段階で整理してみた。そしてこれらの課題に関しては，今後継続的に検討作業を行って行きたい。そのためには，このような組合活動に対する専門家の助言や計画策定の支援を行っている住宅生産振興財団のような機関を活用する必要があると考えられる。またこのような課題は他地域の住宅地とも共通性のあることが考えられるので，住宅生産振興財団を通して相互の情報交換ができれば，非常に有意義なことと思われる。

１． ３台目の駐車場の検討
３台目の駐車場に関しては，前章でも幾つかの方法を整理したが，今後の取り組みとしては，それぞれのケースの適地の調査や建設コストを比較して，管理組合として実現可能な解決方法を住民に提示する必要がある。さらにコモン内への駐車に関しては，道路位置指定との法的整合性なども検討しなければならない。

①近傍の有料駐車場の紹介③ため池法面を借地し整備②未販売宅地の活用④農地を借地し整備

検討の例

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５章

今後の課題と解決の取り組み

２．増改築などに対する設計調整の検討
今後の増改築、建替えなどに対しては、確認申請以前に管理組合に設計図面を提出する流れをつくる必要がある。これは「青葉台ぼんえるふ」建築協定運営委員会規則に細則として定める方針で検討を行う。参考事例としては、山手まちづくり協定の届け出制度があげられる。

山手まちづくり協定の届け出制度

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３．色彩ガイドラインの策定の検討
建物の外壁の再塗装や外装材の変更に対しては、適切な色彩ガイドラインの策定が望まれる。
だれにも分りやすく、また楽しく色が選べるようなものが良いと考えられるが、米国の住宅地で使われているような外壁色ガイドラインがイメージされる。

山手まちづくり協定の色彩ガイドライン

アメリカのホームセンターのペンキコーナーにおかれている住宅スタイル別の外壁色ガイド

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５章

今後の課題と解決の取り組み

４．コモンの新しい使い方の提案に関する検討
コモンをそこに所属する住民達が積極的に活用し、個性豊かな利用の仕方ができるようにす
るには、まずそこに住む住民達が自ら検討を重ねて行くことが前提となる。管理組合はそれを支援するような立場で、全住民に対する理解や管理組合予算の中での活動資金を援助する仕組
みをつくる必要がある。継続的に住民に対するヒアリングを行うと共に、意欲の高いコモンに関しては、アイデアを具体化して行く為に、ワークショップなどを行うことを検討する。

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５．安心・安全なまちづくりに関する検討
新しい地域のテーマのうち，「安心・安全」については，今回の報告書では直接触れていないが，2007 年 2 月に国土交通省からの委託を受けた住宅生産振興財団により，防犯と交通安全に関するアンケート調査および現地ワークショップが実施されている。その結果，青葉台ぼんえるふ内で防犯と交通安全の視点から危険な場所・不安な場所が地図上にまとめられ，その対策についてもワークショップで講師からのアドバイスがあった。
その結果をまとめると，[ 防犯 ]
・地区内に電信柱がないため，上から照らす街灯がなく，夜暗い。コモンはコモンツリーのライトアップ，門灯と玄関の明かり等があるが，ループ道路に関しては照明がないため不安を感じる。
⇒景観を阻害しない形での街灯設置の可能性を検討するべき。たとえば，個人の敷地内に設置し，費用は組合で負担するなど。
・コモンは人の目があり安全だが，外周道路側からの侵入犯罪が比較的多い。
⇒不安を感じる家では，センサーライト等を外周道路側に設置するのが効果的[ 交通安全 ]・ループ道路において速度を出す車があり危険。特に外部の車。
⇒子供たちに，コモンからループ道路に飛び出さないように教える・ループ道路と外部の道路の交差点が危険。
⇒ゲートらしく演出し，領域を明示する。場合によっては，ハンプ等を設けるのも効果的。
今後は，このような点も考慮に入れながら街づくりを進めていく必要がある。

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５章

今後の課題と解決の取り組み

安心・安全ワークショップの様子

青葉台ぼんえるふの防犯・交通安全マップ

93「青葉台ぼんえるふ」
高齢化に向けたまちづくり調査報告書

平成２０年３月

青葉台ぼんえるふ管理組合法人