「知見を活かして差別化できる分野で勝負する物件が持つ収益力見極めメザニン投資も注力」
ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント 辻貴史社長に聞く

辻貴史
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国内外の機関投資家向けに、収益不動産への投資運用サービスを提供するダイヤモンド・リアルティ・マネジメント。従来の不動産私募ファンドの組成・運用に加えて、メザニン投資や私募リートなど投資メニューを広げ、三菱商事グループの知見を活かした細かい投資ニーズに応えている。辻貴史社長に戦略などを聞いた。

投資マーケットをどう見ているのか。

強化しながら、彼らとの関係を深めていく。2

辻氏――不動産に対して、国内外機関投資つ目は、日本だけで勝負すると限界があるので、家の投資意欲はエクイティ、デットともに引き続海外の不動産も手掛けたい。総合商社系の強き高いが、一方で不動産価格の高騰に対する警みを活かし、クロスボーダーで差別化しながら戒感もある。不動産融資に対しては、各金融機事業を拡大していく。

関がスプレッドの競争により金利低下が激しいこ

海外投資について。とと、エクイティについても海外、特にヨーロッパ・

辻氏――全く未知の実績がない地域で事業アジアの投資家がコアの資金を分散させることをを展開するにはディールソーシングを含めて厳し目的とする資金が、アジアの安定市場である日本い。
親会社の三菱商事が持つ知見及び既にトラッとオーストラリアに流れてきている。日本国内にクレコードのある分野で勝負する。3月に初めておいても、年金をはじめ、国債が低利回りの中北米開発案件に投資するファンドをクロージング

で不動産を中心とした代替投資へ資金が回ってしたが、三菱商事グループはアメリカで 20 数年きている。こうした状況で、不動産価格も自然と間、不動産開発事業を継続しており、三菱商事高止まりしているのではないか。

グループ会社が開発する案件の一部を、日本のどういう投資姿勢を取る？

投資家向けに切り分けた。1号ファンドには住宅

辻氏――競争に晒される知見の少ない分野と物流の計 3 物件が入っており、資産規模は約に飛び込むよりも、知見を活かして差別化でき300 億円。過半が三菱商事グループ会社、残りる分野で勝負している。具体的には商業と物流をファンド資金で投資した。投資家は海外に知を深掘りしていきたい。例えば、コアな物件だ見を持つ事業会社、中央金融法人、共済等 5

けでなく、テナントリーシングリスクやバリュー法人が参加している。昨年 10 月から本格的にアッドの要素がある物件、築古でも賃料が安くマーケット調査を開始したが、半年間でクロー競争力がある物件に取り組むなど、同じ商業・ジングでき、日本の投資家にとってはアメリカへ物流のなかでも少しリスクリターンが高いようなの投資に関心が非常に高まっていることを実感し取り組みを続けたい。リスクリターンを高めていた。多くの A M 会社がアメリカ向けの投資ファン

くと、国内の投資家よりも海外の投資家の関心ドを準備している中で、弊社が日系不動産 AM とが高くなるため、インバウンド投資への対応をしては初めて手掛けたのではないか。今後、年に 1 本は同様のファンドを立ち上げたい。また、開発案件の竣工後に受け皿となるコアファンドも準備したい。国内で手掛けるメザニンファンドの投資家も海外不動産への関心が高いので、米国不動産へのメザニンファンドも手掛ける予定。
弊社は様々な商品を他よりも一歩早く取り組んでいるのが強みであり、この姿勢は継続したい。

●プロフィール

私募リートの運用状況について。

家は約 100 法人。弊社より小規模の私募リー辻氏――2012年にスタートし、足元の保有資トでも投資家数は 100 を超えている銘柄が多産規模は取得価格ベースで 2300 億円超まで来いと思うが、弊社は規模に対して投資家数をている。5 年を迎える年末には 2500 億円は超え一定範囲に抑えている。弊社が運用するリートる見込みであり、成長のスピードは計画通り進んをよく理解していただき、太く長く付き合ってもでいる。当初、総合リートとしてスタートしたが、らえる投資家を中心に絞り込む戦略を採用して全体の 9 割超を物流・商業が占めており、商社いるからだ。また、マーケットの波に関わらず、系の特徴を打ち出せている。物件は三菱商事かインカムゲインを長期的に享受したい投資家をら買うものもあれば、物流業界や小売業界にお中心に投資いただいている。

けるテナントリレーションを活用したもの、たとえメザニン投資にも力を入れているが。

ば既に保有している物流のテナントから自社保辻氏――オペレーショナルリスクや収益に有案件のオフバラの相談を受けるケース等、できボラティリティーがある案件には、深いシニアるだけ競合を排して取り組める案件に注力していローンはなかなか出ないので、われわれがそる。物流は首都圏と関西の主要エリアをベースとのギャップを埋めている。ディールソーシング

し、商業も都心の銀座・表参道といった物件がの観点でいえば、外資のプレーヤーがバリュー核になっており、安定したキャッシュフローを生

アッドやオポチュニスティック等の案件を手掛けみ出す不動産によりポートフォリオが構成されてる際に、かれらのプランを見極めながら、シニいる。物件のクオリティで言えば、他の私募リーアの下の部分を取りにいくことを検討する。こトと比べても負けていないと考えている。

れまでの不動産運用知見や商社が有するオペ私募リートの投資家属性に傾向はあるか。

レーションの知見を活用することで、物件が本

辻氏――長期投資の観点からできるだけ年来有する収益力を見極められると自負しており、金基金を確保していくことを重視しており、投A M 会社として有事への対応も念頭においてい資家の約 3 割近くを占めている。地銀も引き続る。一方、シニアレンダーも多かれ少なかれエき関心が高く、事業法人や保険会社にも投資クイティプレーヤーの日本での実績を意識するいただいている。資産規模約 2300 億円のうち、ため、日本では馴染みが薄い外資系ファンド等

約 1400 億円程度がエクイティ投資だが、投資が手掛ける案件に対して、三菱商事グループ会

東京大学工学部卒業。1991 年
三菱商事㈱に入社。物流本部において国際物流ビジネスに従事の後、1997 年から米国三菱商事（ニューヨーク本店）に出向し、ベンチャー投資ビジネスを経験。2002 年に帰国後、主に物流施設の開発・投資事業を通じて物流不動産の証券化ビジネスに取り組む。2012
年 4 月、ダイヤモンド・リアル
ティ・マネジメント㈱取締役副社長、同年 11 月に代表取締役社長に就任し、現在に至る。
2012 年に設立した私募リート「DREAM プライベートリート投資法人」を運用中。

不動産経済ファンドレビュー 2017.4.15

9「知見を活かして差別化できる分野で勝負する物件が持つ収益力見極めメザニン投資も注力」
ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント 辻貴史社長に聞く社であるわれわれがメザニンに入る事で、シニガポールの投資家資金により立ち上げた。加えアレンダーにとっても安心感が高まり、案件全てマレーシア従業員退職積立基金向けのコアプ体としてローン調達の競争力が増す効果もある。

ラス物流についても、3 物件を追加取得して順

そのため、外資系のエクイティプレーヤーから調に運用している。その他、ホテルや過去にもは、弊社に対してメザニンとシニアをセットで提実績のあるデータセンター等、インフラに近い案してほしいといった相談も多い。

部分は新たな成長が見込める不動産分野として、メザニンファンドが 5 号まで組成されている。
辻氏――ファンドのコンセプトも着実に進化し10検討に着手している。
組織改編にも着手している。ていると感じる。1号はコア案件のみだったが、辻氏――組織改編の1つ目のポイントは、コ

3 号からは開発案件も取り組み、土地のみの状

ア案件が多い私募リートの運用部門とバリュー

況からメザニンを入れ、リーシングリスクを負うアッド（VA）やコアプラス案件に積極的に取り組案件も手掛けている。5 号では約 150 物件のバむ私募ファンドの運用部門を切り分けた点。両ルクに対してメザニンを入れるなど、ディールフ者には異なる役割を期待しているからだ。私募ローも多様化している。過去の実績を踏まえて、リートには安定的に力強く長期的な視点での物

メザニンファンドとしてブラインドポーションを確件運用を着実に継続してもらいたい。一方、私保しているため、より迅速に案件実行できるのも募ファンドの運用部隊には、コアとは異なる発強みとなっている。これらの実績が業界からも想とチャレンジ精神をもって、これまでのネット評価され、弊社は Private Debt Investor 誌

ワークやリーシング力等の知見を駆使しながらが主催するPrivate Debt Investor Awardsに海外投資家を含む幅広い投資家ニーズに応えおいて、2013 年と2016 年に A PAC 地域の Realる努力を続けることを期待している。アウトレッ

Estate Debt Fund Manager of the Year を受トの VA のように汗をかきながら施設のコンセプ賞した。また、メザニン投資では業界においてトを作りあげる等、より一層オペレーションに近一定のポジションを築けている為、質の高い人いところで勝負することで、AM 会社として、物件材も集まってきており、強力な陣容になっている。

運用の足腰を強くしながら進化していきたい。2

私募ファンドは？

つ目のポイントは、コーポレート機能を強化した

辻氏――基本的には私募リートがカバーでき点。
海外展開を含めてビジネスの戦線が多様化・ないセクターを中心にやっていきたい。2016 年度

拡大しているため、人事ローテーションによる人でいえば、生活密着型の SCや家電量販店といっ的リソースの適正配分や人材育成の強化、ファた、人口密集地に立地する案件に投資するファンドの係数管理を含めたミドル機能の集約化なンドを国内年金投資家資金により2 件立ち上げ

ど、会社の効率性を高める。また、インバウンた。また、北海道・千歳に立地するアウトレット

ド投資家対応等を意識した E S G 対応や会社のモールにおいて、増加している海外観光客向け求心力を高めるための CI やブランディングなどの要素を取り入れたバリューアッドファンドをシンも手掛け、世界に通用するAM会社を目指したい。