［巻頭言］

グリーン･グロースの時代とエコ都市改造
小林 光
環境事務次官

リーマンショック以来、日本、そして世界には不況色が濃い。そのなかで、経済成長への新しい、また、実需に裏付けられたアプローチとして、グリー
ン・グロースに対し世界各国の注目が集まっている。太陽光発電、ハイブリッド自動車、スマートグリッドなどの環境共生型の技術や製品については、雇用の投入量が大きいだけでなく、これからの地球温暖化や資源・エネルギー制約などを考えると尻上がりの需要が期待される。これらへの投資を中心に経済成長を図ろうと、米国も英・独も、お隣の韓国や中国も大変に熱心だ。
世界を挙げて、環境経済政策の大競争時代に入った感がある。この新しい年
こそ、人類が、地球にやさしい経済づくりによって救われる年にしたいものだ。
わが日本でも、環境政策と景気対策を兼ねた「エコポイント」が奏功している。エコ家電に加え、エコハウスの新築や改修についてもポイントが出され、さらに、対象の拡充の提案もなされた。今後、40年ほどで、世は、CO2の80％削減時代を迎えることを考えると、さらに、交通、通信、エネルギー、
廃棄物処理そして緑地・河川などの自然資本も含め、都市や国土のインフラの環境性能にも飛躍的な改善が求められよう。もっと言えば、都市施設と人間活動とを適切に組み合わせて相乗的な環境改善効果を生ませるような、まったく新しい発想の都市づくり、地域づくりが必要となろう。
21世紀の都市は、こうして、今ある都市とはまったく違ったものになるに違いない。例えば、駅前に広がるシャッター街も駐車場も、いわば21世紀型の発展のための資産・種地になると期待している。

目次●2011年冬季号 No.79［巻頭言］グリーン・グロースの時代とエコ都市改造［特別企画／座談会］住宅市場と消費税

小林 光

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井堀利弘･矢野 龍･吉野直行･渡辺智之［研究論文］ヘドニック・アプローチにおける地価公示データのパネル構造の活用について 中川雅之・齊藤 誠・山鹿久木
18［研究論文］日本企業の土地投資決定要因 関根敏隆・橘 永久
26［海外論文紹介］シカゴにおける取り壊し住宅の価格と地価に関する実証研究
定行泰甫
エディトリアルノート
センターだより

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17『季刊 住宅土地経済』バックナンバー No.70〜No.78

編集後記

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35
39

特別企画／座談会

住宅市場と消費税
井堀利宏 東京大学大学院経済学研究科教授
矢野 龍 住友林業株式会社代表取締役会長
吉野直行 慶應義塾大学経済学部教授
渡辺智之 一橋大学国際･公共政策大学院教授
吉野

今日は「住宅市場と消費税」について、次の 4 つのポイントに焦点を当てて議論してい避だと思いますので、それを前提に住宅市場との関連を議論していただきたいと思います。

きたいと思います。第 1 は、1997年の教訓から何を学ぶかということについてです。1997年に消費税を 3 ％から 5 ％に上げましたが、その時には、住宅をはじめとする耐久消費財に対する1997年の教訓から学ぶこと

駆け込み需要があり、その反動でその後数年間は需要が大きく減少しました。

●駆け込み需要とその反動

第 2 は、財政が非常に厳しい状況にあるので、 井堀 消費税を今後何らかの形で上げないと財税収を増やすために、消費税を現在の 5 ％から政的に厳しいということを前提にして、住宅に上げなければならないとした場合、住宅に対すかかる消費税も上げるとすると、住宅は大きなる消費税もアップすべきかどうかという点です。 買物なので、住宅の購入意欲にも直接マイナス
第 3 は、消費税を上げるとして、一気に税率の影響が出てきます。しかも、耐久消費財ですを上げると同じことが起こりかねないので、例から駆け込み需要が起きることになります。

えば 1 ％ずつ上げるというかたちで段階的に税率を上げていくという方法についてです。

1997年の税率アップの時は、その年の 3 月ま
では住宅の建設等が進み、 4 月以降ガタッと落

第 4 は、住宅投資や耐久財に対する望ましい

ち込みました。耐久消費財では、住宅だけでは消費税のあり方についてです。消費税率を上げなく自動車でも同じような現象が起きました。

るときに、食料品や住宅などは例外にするとい最近の例でいうと、10月からタバコへの税率がう意見もあります。

上昇した結果、タバコの値段が値上がりしまし井堀

確認ですが、消費税アップが必要かどう

たが、同様に駆け込み需要が生じました。タバかという話ではなく、消費税アップを前提に議コのようにある程度在庫がきくものや住宅のよ論するわけですね。

うな耐久消費財では、税率が大きく変化すれば、吉野

その前に早めに買っておいたほうが得ですから、そうです。いまの財政状況からみて、とにかく何らかのかたちで税収をあげていかなけ

駆け込み重要が起きるのは当然で、それは消費ればいけない。そのなかで消費税アップも不可者の合理的な選択といえます。

2

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79（座談会 写真）問題は、それが先の需要を食ってしまうとい

平均 3 万8915円という最高値を記録し、ニューう攪乱効果です。企業の側から見ると、駆け込

ヨークのロックフェラー・センタービルを日本

み需要が起きるときには消費者のニーズに合わ企業が買収したり、ゴッホの「ひまわり」が日

せてたくさん販売したり建設したりするために、 本人によって高値で落札されたり、まさにバブ資源をそこに集中しなければいけない。しかし、 ルの絶頂期だったわけです。そういう状況のな
駆け込み需要が終わった後、需要が急落するとかで、 3 ％の消費税に対して、国民も経済界も、それが余ってしまう。在庫にしても、人の管理

われわれ住宅生産団体も真剣に議論した形跡がにしても、極端なインフレと極端なデフレが同ないということです。他国では非課税や軽減税時に起きてしまうということです。このように率が多いとか、消費税と不動産取得税の矛盾な税率の変化という人為的な操作により、民間のど、導入時点で消費税のあり方が議論されてい経済活動に攪乱的な影響を与えるのは、家計にないという不可解なことが起きていたのです。

とっても企業にとっても余計な負担をもたらす

そして、1997年に消費税が 3 ％から 5 ％にアので、いいことではありません。

ップした時にはじめて大きなインパクトがあり矢野ました。直前に駆け込み需要があり、平成 8

歴史的に言うと、消費税が導入されたのは1989年 4 月からで、税率は 3 ％でした。実は、 （1996）年の住宅着工が164万戸と大幅に増えた
この時に、実業界も経団連も、住宅の消費税に後、平成 9 （1997）年はその反動で139万戸については、具体的に反対などのアクションを起落ち込んだのです。さらにその後は多少のアッ

こしませんでした。私はこの時たまたま海外に

プ・ダウンはありますが、おおよそ120万プラ

駐在していたのですが、なぜこんなことになっスマイナス10万戸で推移していたものが、平成

たのかまったく不思議でなりません。

19（2007）年 に は 110 万 戸 を 割 り、平 成 21

1992年には住宅生産団体連合会が設立され、下部組織10団体で構成、現在は全会員メンバー（2009）年には45年ぶりに80万戸を割るという状況になっています。

で新築住宅着工の約 8 割に相当する住宅を提供

私は住宅生産団体連合会の政策委員長をやっしていますが、そこでも消費税についての議論ていますが、われわれ企業から見ると、駆け込はまったく行なわれませんでした。

み需要は歓迎ですが、その後の大きな反動は経

その一つの背景としては、当時のバブル景気があったと思います。1989年の大納会には日経営上かなりのアドバース・インパクトを与えています。
住宅市場と消費税3

渡辺

確かに、1997年に消費税が 5 ％に上がっに中小企業者ほど経営への影響は大きかったとた時の住宅投資の変動が大きかったという研究思います。

を見たことはあります。ただ、1989年に消費税

吉野 住宅の質の低下や職人の質が悪くなるとが導入された時も同様のショックがあったはずいうようなことが起きていたのですね。

ですが、その際の駆け込みやその反動について

矢野 平成 8 年10月から駆け込み需要が急激にの分析はあるのでしょうか。

増えはじめ、例えば石膏ボードなどが足りなく吉野

バブルの時だったので、その影響がわかなるというような問題や、100の受注に対するらなかったというか、出ていないのです。それ

100の生産キャパシティがあるなかで、駆け込

どころかむしろ、住宅着工なり不動産が過剰す

み需要でさらに10か20アップして、一時的に工ぎて、そのバブルをどう止めるかというのが当期が延びるということもありました。しかし、

時の議論の中心でした。

需要が落ち込んだ時のほうがメーカーは大きな影響を受けました。
さきほど言ったように、昨年の住宅着工が80●住宅産業の対応とその他の要因
矢野さんにお聞きしたいのですが、1997

万戸を割る水準ですから、数年前の 3 割から 4

年の駆け込み需要と、その後の反動に対して住割減になっていて、住宅産業に大きな構造変化

吉野

宅業界としてはどのように対応されたのですか。 が起きていますが、それに近いものが1997年に矢野結果として駆け込み需要があり、直後のもあったということです。

大幅な落ち込みが数年続いたわけですが、これ

井堀 ただし、1997年の経験で、駆け込み需要

を需要サイドつまり消費者サイドから見ると、の後に急激に落ち込んだというのは、確かに反住宅という高額商品の場合、消費税の数パーセ動という面もありましたが、もう一つの原因は、ントの引き上げが資金計画に大きな影響を与え

1997年にはアジア通貨危機が起きています。そます。取得可能領域にある人は駆け込み需要のれで消費税の効果とは別に、山一證券の倒産と恩恵を受けることができますが、そうでない人

かいろいろなことが起きました。その結果、将は消費税アップの分だけ自己資金を蓄えるか、来に対する消費者の不安が大きくなり、将来の借入金を増やさないといけない。つまり、住宅

所得があまり期待できなくなって、家計の実質取得計画を延期するとか、断念せざるを得ない的な経済力が低下して、住宅の購買意欲も相当という問題があるということです。

マイナスの影響を受けたと思います。

一方、供給サイドの障害は、契約段階におい矢野 確かに、家を建てたいと思っても将来不ては駆け込み需要に対応することは可能ですが、 安でなかなか踏み切れなかった人もたくさんい
工事段階では職人の育成には時間がかかることましたね。

もあって、駆け込み需要の増大とその反動によ吉野 銀行自身も貸し渋りというか、貸出に対る減少に実際に柔軟的に対応できていませんでし慎重になり、住宅建設への影響が複合的になした。

り、消費税の導入がどのように住宅投資に影響

また、消費税の引き上げによって住宅価格はを与えたかを抽出することは困難ではないかと上昇し、一部では住宅規模の縮小など一時的な思います。さらに1989年の時は、バブルの時期

住宅の質の低下も招きました。さらに、駆け込でもあり、住宅建設は伸びていましたので、消み需要が一巡した後は、消費税相当額の値引き

費税の影響はあったものの、住宅投資は順調に要請の圧力と、仕事量確保のための受注競争が伸びていたと思います。

あって、大手企業も痛手を被っていますが、特井堀 住宅購入のような大きな買い物では、い4

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79

ろいろな効果がトータルで効きます。1997年は、消費税率の引き上げがマクロ経済の不況を引き起こしたという議論もありますが、消費税率引き上げとは別のマイナス要因が相乗的にマイナスに働いて、特に住宅産業に悪影響が出たとい(井堀利宏 氏 写真)

うことはあると思います。
吉野

住宅は金融とのつながりがきわめて強いですからね。
井堀

そう、ローンの話もありますね。地価が低下して、土地の担保価値が不透明になり、借り手の担保能力を審査する金融機関の体力が落ちたため、本来ローンを借りられる人まで、借りられなかった現象も起きました。そのような影響もあり、駆け込み需要の反動以上の悪影響が出たということに注意する必要があると思います。

フローとストック
どちらにかけるのか

井堀利宏（いほり・としひろ）氏
1952年岡山県生まれ。東京大学経済学部卒。ジョンズ・ホプ
キンス大学大学院経済学博士課程修了（Ph.D.）。東京都立大学経済学部助教授、大阪大学経済学部助教授、東京大学経済学部助教授などを経て、現職。著書：『「歳出の無駄」の研究』（日本経済新聞出版社）など。

げたほうが本当はいいのかもしれません。現行
制度のもとでは、消費税が上がる直前に住宅を買った人は、消費税率 5 ％で買い、その直後に消費税率が10％に上がっても、 5 ％分の負担で●フローにかけるのが筋

すむ期間が何十年と続くわけですから、かなり

吉野

次に、住宅に対する消費税のかけ方の問得をしたことになります。その意味で、駆け込題ですが、フローに対してかけるのか、それとみに対するインセンティブは非常に強くなってもストックとしての住宅価格にかけるのかといしまいます。また、それに対応して、税率引上

う問題があります。

げ後の住宅需要は、急激に落ち込んでしまいま渡辺す。

消費税ですから、理論的には消費のフローに対してかけるということです。将来、消費

耐久消費財に対する消費税の課税については税率を上げるという決定は、Ｘ年以降の消費に

もともとそういう問題があるので、耐久消費財

対して 5 ％プラスアルファで課税するというこのなかでも特に耐用年数が長い住宅に関して、とです。ところが、耐久消費財、特に住宅につ住宅業界が懸念されるのはごもっともです。一いては、住宅のサービスは購入してから何十年

方、消費税の仕組みからいうと、それをダイレ

間にもわたって受けていくのに、消費税は住宅クトに直すのはかなり難しいことも確かです。

購入時点に一括で払うという仕組みになってい二段階税率にして軽減税率を適用するとか、そます。税率が全期間にわたって一定であればこもそも住宅には消費税をかけない、というようのような仕組みでも、辻褄が合いますが、税率な要求もあり得るかもしれませんが、それではが途中で変化した時に困るということです。

別の歪みが生じる上に、税率引上げ時の駆け込

Ｘ年以降の消費に対する消費税率が上がるとみの問題自体には必ずしも対応できない。そのすれば、Ｘ年のずっと前から消費税を徐々に上ような特別措置を求めるということではなく、住宅市場と消費税5

住宅のサービスにも一定の国内消費として負担

渡辺 エコノミストの立場から言うと、フローしてもらうという前提で考えるのであれば、抜にかけるのがきれいだと思います。しかし、そ本的な解決はなかなか難しい。

れが消費税としていいシステムかどうかという

つまり、住宅に対する消費税の課税方法自体のは、また別問題です。

を、ほかの財・サービスに課される消費税と区

例えば10年あるいは50年にわたる住宅サービ

別して扱うような仕組みを導入すると、消費税

スのフローにかけるのは、一体どういう税金にをかなり複雑なものにしてしまうことになり、なるのか。現行の消費税は売買価格の中に算入納税者の手間も増大してしまいます。したがっされ、取引価格にすでに含まれている税金です。

て、税率引上げ時の駆け込みとその反動の問題

それを、住宅についてだけは、購入後に、家計に対処するとすれば、消費税以外のところでいから直接税のように徴収することが望ましいのろいろな工夫をするほうがいいと思います。

かどうかという問題が生じます。

消費に対する対価として消費税を払うのまた、仮にそういう仕組みにすると、住宅価だということであれば、住宅を購入した後、住格に対しては単一税率の消費税でない他の税率

むことにより得られる消費的なサービスへの対を導入することになります。そうすると複数税

井堀

価として税金を払うというのが自然なことです。 率の話につながる。経済学的観点からは、食料購入時に一度に払うよりは、スムーズに毎年フ品にせよ何にせよ、複数税率はあまりよくない

ローで消費的な価値に関して払っていくほうが、 のです。消費税自体は単一税率にして、必要な論理的には筋が通っています。例えば帰属家賃調整は別のところで行なったほうがいい。実務に対する課税とか、固定資産税のような保有税的な側面や税の基本的な設計を考えないならば、として、保有している限りにおいては何らかの消費サービスフロー課税でいいのでしょうが、

税金をかけるほうが、住宅を取得した段階で消実際の導入はなかなか難しいということです。

費税を全額まとめて払うよりもいいわけです。
ただ、日本の場合、お金が動くのは住宅を購●消費税導入の理論

入する時なので、その時に税金をかけたほうが渡辺 確かに、消費税率の引き上げは住宅産業

徴税当局としてはとりやすいということがありにとっては大きなマイナスのインパクトがあり、ます。住宅を買った後、住み続ける人は必ずしそれは大きすぎるのではないかという懸念があもフローの所得があるとは限らない。そこで税るのは当然でしょう。それに対しては、現行の金を取るのは、固定資産税もそうですが、保有住宅投資に関する税額控除や固定資産税の新築税というのはなかなか取りにくい。勤労世帯の住宅に対する一定の軽減措置、もっと言えば直ように毎年収入のある人以外にも、高齢者で必接の補助金とか、様々な対応のあり方を考える

ずしも収入がないけれども、フローのサービスことも可能でしょう。

は帰属家賃的に高い場合もあります。それに対つまり、消費税は取引価格にかけるという基してどのような形でお金を取るかというと、な本的仕組みは維持しながら、悪影響やダメージ

かなか取りにくいという側面があります。

については何らかの別の施策を講じていくほう

理論的には、吉野さんがおっしゃるように、がいいのではないかと思います。

消費税である以上、消費にかけるのが筋です。

矢野 経済学の世界では、消費税の導入はこの

しかし、日本の場合、取りやすいところで先にような時にすべきだというセオリーがあるのでとってしまう。そこのバランスをどう考えるか

すか。

です。

井堀

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季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79

標準的な話では、税収中立の前提で、消費税引き上げの是非を議論することになります。
つまり、消費税を上げると税収が上がるので、その分ほかの税、例えば所得税や法人税を下げて税収を一定にすることを考えます。税の世界でいちばん大きな問題は、狭い課税ベースに高(矢野 龍 氏 写真)

い税率をかけてしまうと、そこで大きな攪乱効
果が生じて民間経済に悪影響が起きることです。
消費税は課税ベースが広いので、税率が少しで一定の税収が上がります。広く薄く税金をかけ、どこか集中的に狭いところで税金を取っているものを少し減らすのは経済全体としていいことだというのが、課税理論の基本的な考え方なのです。
しかし、日本の場合は消費税率を上げるのは、他の税を減税するというよりは、財政再建のためなので、差し当たりネットで増税になってし矢野 龍（やの・りゅう）氏
1940年旧満州生まれ。北九州大学外国語学部卒。住友林業株
式会社入社。海外事業本部第一部長、専務取締役、代表取締役社長などを経て、現職。社団法人日本木造住宅産業協会会長、社団法人住宅生産団体連合会副会長などを兼任、国土交通省社会資本整備審議会委員も歴任。

まいます。それは当然、当面のマクロ経済にはマイナスの影響が出てくるので、通常の税制改を納得させてほしいということです。

革のケースよりも状況が厳しいなかで消費税増

財政上、消費税を上げなければいけないとい税の議論をすることになります。消費税を増税うことについてはもちろん理解しているつもりすると税収が上がりますから、税収が上がったです。しかし、消費税アップ分によって、いか分、いろいろな形で使えますが、それが過去のに家を建てたい人に対してインパクトを与えな

借金の返済になるというと、今のいろいろな手

いようにするか、そういう方法がないか、とい

当てに使いにくい。これが財政事情の極端に悪うことです。

い日本の問題です。
また、消費税については、通常の消費に対する税という形で議論しているので、消費税はあまり歪みをかけない税だということになってい

消費税率の段階的アップについて

ますが、住宅や耐久消費財はまた別の話です。
そこは標準的な消費税の議論ではあまり議論し●駆け込み需要への影響や効果は小さくなるませんよね。

吉野 次に、消費税率を段階的にアップしてい吉野

くということについてはいかがですか。

まったく議論がありません。それが問題ですね。

井堀 安定的に税収を負担するという前提であ矢野

れば、駆け込み需要はないほうがいいわけです。

われわれ産業界からいうと、とにかく先生方に基本の税制のあり方を整理していただき

駆け込み需要というのは耐久消費財にとって、たいと思っています。今日の議論は消費税率の税率変化と付随するものですが、その影響をな引き上げを前提にしていますが、仮に近い将来るべく小さくしなければいけないということで、消費税率が10％になるとしても、その前に消費段階的なアップとか、いろいろな工夫が必要だ

税のあり方について徹底的に議論してわれわれという議論が出てくるのだと思います。
住宅市場と消費税7

税率の段階的アップというのは、例えばトーに経済活性化の方策を進めて、日本経済が中長

タルで 5 ％上げるのを 1 ％ずつ 5 回に分けて上期的に良くなっていくと、家計が実感できれば、げるので、税率の引き上げ幅は少なくなる分だ

住宅需要の落ち込みを回避することもできるでけ、駆け込み需要への影響も小さくなるはずでしょう。

す。 5 ％上がるのだったら、頑張って今のうち

渡辺に住宅を契約しようかと駆け込み需要を刺激す

い点と悪い点があると思います。確かに耐久消るけれども、 1 ％ぐらいだったら、まあ、いい費財に対する変動を緩和するという意味では、

かということになるわけです。

意味があると思います。ただ、税率がたびたび

ただ、段階的に上げる以上、毎年上げなければいけないので、駆け込み需要の期間を長くす

消費税の段階的引上げ案については、良変わることが、実務的な対応として面倒な面もあるかもしれない。

ることになります。長い間、駆け込み需要をもそれから、例えば 5 年、あるいはさらに長期たらして、将来の需要を先に食べてしまうわけ

間にわたって少しずつ上げていくとすると、そですから、終わった後の反動は必ず来ます。段の間、政権が代わるかもしれないので、政治的階的に上げても、駆け込み需要がある期間で見な面から途中で実施できなくなるというようなると、その時点では少しずつ抑えることはでき

不安定な面もあるという気もします。したがっますが、ゼロにするのは難しいし、トータルにて、段階的な引き上げがいいかどうかというの

見るとそれなりの駆け込み需要は起きるというは、いろいろな側面を見て考えないと、なかなことです。つまり、税率が上がった後では、あか難しい問題だと思います。

る程度の駆け込み需要の反動は起きざるを得な

矢野 住宅産業からみると、消費税率が仮に段い。そこは消費税が耐久消費財にかかることの階的にせよ10％に上がると、経常利益が限りな副作用として仕方がないと思います。

くゼロになり、たぶん縮小均衡の中で崩壊する

逆に言うと、短い期間に集中するから企業としても困るわけです。短時間に住宅をたくさんような状況になるかもしれないという危機感があります。

販売しなければいけないし、終わった後、急に減るから困るということであれば、期間が長い●段階的アップの方法論ということはその分、ある程度平準化しますか

吉野 ところで、私が考えている段階的なアッら、それなりに対応できるということかもしれプというのは、消費税率を10％とすると、住宅ません。

を購入した時に 1 ％分払い、その次の年から、期間を長くすることで、駆け込み需要の前と残りの消費税分を徐々に払っていくというやり後の凸凹をある程度は少なくする。トータルな方です。つまり、購入時の消費税を先延ばしに凸凹の大きさは同じにしても、凸凹を横になだ

して払っていくわけです。そうすると、高齢者らかにするという意味では、それなりに経済的で所得がない時に、 1 ％ずつをどのように払うなメリットはあると思います。企業にとってはのかという問題が出てくるのですが、いかがで凸凹の大きさ以上に実質的なコストが大きいわ

しょうか。

けで、短期的に集中すると余計にコストがかか

井堀 それはフローとしてかけてくるわけです

りますから、それをなだらかにしてくれるといね。

う意味で、経済学でいうところの超過負担の考

吉野 いや、ストックとしてかける場合です。

えです。また、消費税を段階的に上げれば、駆住宅を買う時点では 1 ％分しか払わないで、 2

け込み需要の期間も長くなりますから、その間年後から 9 年間かけて、例えば 1 ％ずつ消費税

8

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79

分を払っていくということです。
井堀

確かに、そういう段階的なものもあります。ただ、私が考えているのは、買うタイミン
グによって消費税率が違うというものです。一
挙に10％にするのではなく、5％からまず6％に(吉野直行 氏 写真)

引き上げて、その後 6 ％から毎年、 1 ％ずつ上げて徐々に10％に上げていくわけです。
吉野

1 年目に買った人は 6 ％、翌年買った人

は 7 ％、最後の年に買った人は10％になるということですね。
井堀

先に買ったほうが得なので、駆け込み需要が出てきますが、 1 ％ですから一挙に上げる
よりは駆け込み需要は少ないことになるはずです。
渡辺

現行の消費税の仕組みを前提とすれば、段階的アップという時には、おそらく井堀先生

吉野直行（よしの・なおゆき）氏
1950年東京都生まれ。東北大学経済学部卒。ジョンズ・ホプ
キンス大学大学院経済学博士課程修了（Ph.D.）ニューヨー
ク州立大学経済学部助教授、慶應義塾大学経済学部助教授などを経て現職。金融庁金融研究研修センター長を兼任。著
書：『英語で学ぶ日本の経済』（有斐閣）など。

の言われるような方法になると思います。つまり、住宅に対する消費税率を 5 ％から10％に一ることも検討に値します。消費税はしょうがな

挙に引き上げる場合のインパクトを少なくするいけれども、駆け込み需要があった時に、別のために、上がり幅を小さくするという考え方だ

形で政策的に住宅に対する補助金で対応するとと思います。

いう手ももちろんあると思います。

吉野

吉野

そうすると今度は、それがいろいろな産

その時に補助金のほうが税率アップより業に影響してきます。例えば住宅産業はそれでも大きいと、何のための財政改革かということいいけれども、自動車会社も同じことをたぶんになります。

言ってくる。そうすると、どこまでの財に対し井堀

段階的なアップを認めるのかということが、政トータルではもちろん税収は増えるはずです。

治的に出てくるような気がします。

ですから、そのうちの一部を使う。いろいろな

井堀

私が考えているのは、耐久消費財だけで形で減税のための手当て、例えば低所得の人のはなく、食料にしても、すべての消費税を 1 ％

食料品への補助とかいろいろなものが出てくるずつ上げていくということです。

と思います。あるいは社会保障歳出が今後増大

吉野

とにかく全部、段階的にしていくわけですることも予想されますので、このような様々すね。例えばそのように 5 ％、 6 ％上げるとしな歳出需要を全部集めると、消費税の増税だけても、すべて段階的にして、特に耐久消費財のでは足りないことになるかもしれないというの消費税は住宅以外にもかかりますから、場合はスムーズにしないといけないと思います。 はありますね。
井堀

一度に上げると、駆け込み需要の反動が吉野

税率の部分と、どこにどういう形で補助かなり大きく出てきますからね。住宅がいちばするかというのは、もう一つ重要な問題だと思んひどいと思いますが、自動車もそうです。

います。

もちろん、渡辺先生が言われたように、それに対して政策的に対応する形で別の形で対応す矢野

仕組みそのものは先生方に理論的に議論していただきたいのですが、われわれが政治家
住宅市場と消費税

9

に説明すると、残念ですが、とにかく財政がパ

いま日本は「チャレンジ25」で、省エネや太ンクだし、もうどうしようもないというだけで陽光発電を取り入れた長期優良住宅をめざしてす。

いて、平成18 (2006) 年 6 月の「住生活基本法」

しかし、私が申し上げたいのは、例えば住宅に基づき、20∼30年で倒れるような「ウサギ小建設が10万戸減った場合、ダイレクトのマイナ屋」（rabbit hutches）ではなく、長持ちする優ス分や雇用がどのくらい減るかというのは、全良住宅を普及させるという政策を進めています

部数字で出てきます。逆に、プラス10万戸の場が、これとまったく相反することになってしま

合、それを全部計算すると何兆円のプラスにな

いかねません。家を建てたいという人の 6 割∼

り、税収入がいくら増えるという数字をわれわ

7 割が一軒家に住みたいと考えているのに、消れ産業界としては出していかなければいけない

費税率を上げてしまっては、実質的に良質な住と思います。

宅取得に大きな障害があるということです。
吉野 ところで、消費者は一生に 1 回あるいは住宅への望ましい
消費税のあり方

2 回くらいしか住宅を買えませんから、質がい
いかどうかなかなかわからない面があります。
そこで矢野さんに教えていただきたいのは、良質かどうかということをどうやって、住宅を初●住宅サービスの質を考える

めて購入する20代あるいは30代の人に教えたら吉野いいのかということですが……。

次に、住宅についての望ましい消費税のあり方についてです。これまで議論してきたよ矢野 住宅の質についてはきちんとした基準がうに、消費税率を上げるにしても段階的に行なあります。平成18年に「住生活基本法」ができうべきだという議論が一つあると思います。

た時、耐震性や断熱性などの十数項目の目標数

また、住宅サービスは食べ物と同じようなも値もつくっています。そのような目標値を満たのであり、衣食住は人間にとって最低限の必要す良質な住宅をつくるためには、当然のことなですから、消費税率を例えば12％にしたとしてがらコストアップになります。しかし一方で、も住宅についてはもう少し低い税率でいいし、現在の仕組みでは、例えば柱とかの構造躯体

食料品はゼロにすべきだという議論もあります。 （スケルトン）の耐久性を犠牲にして、ローコ矢野

私は次の日本を背負う30代あるいは20代

スト住宅を建てることもできるわけです。

のことを考えています。今の住宅購入者の半数

また、住宅で大切なのはアフターメンテナン

以上が30代になっていますが、ご存じのとおり、

スで、大手ハウスメーカーはそれに莫大なお金

この10年間でこの世代の年収は約 7 ％、金額にをかけています。30年、40年、50年、あるいはして70万円∼80万円減っています。そうなると、100年間という長期的視点で無料でカルテをつ

住宅ローンの借入年収倍率も 5 倍から 6 倍に上くって面倒を見るという仕組みをつくっていまがってしまします。

すが、メンテナンスには当然お金がかかります。

そういうなかで住宅の消費税率を引き上げる

一方、「安かろう、悪かろう」という住宅もあことは、住宅取得意欲に水をさすと同時に、良って、そういうのはメンテナンスゼロで、いわ質な住宅取得への大きな障害になると危惧してゆる COD（Cash on delivery）です。ただ、住います。予算が3000万円しかないということに宅を一次取得する人は予算もあるので、仕方がなると、安価な住宅しか手に入れることはできないという面もありますが、政府の住宅政策とません。

逆行していることは明らかです。

10

季刊 住宅土地経済

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●軽減税率の効果
吉野

話をもとに戻して、衣食住の観点から消費税をどう考えるかということですが……。
井堀

確かに多くの国では、特に食料品については軽減税率にしています。税の世界では、「所得再分配」あるいは「公平性」と、資源配(渡辺智之 氏 写真)

分をよりきちんとするために攪乱的な歪みを少なくするという「効率性」という二つの考え方がありますが、軽減税率は基本的に所得再分配
的な考え方です。特に食料品の場合、食料を食
べないと生きていけませんから、消費税を上げると低所得者の人たちの税負担が重くなるので、それに対し軽減税率で対応するということです。
ただ、軽減税率をかけたからといって、極端に低所得者の人だけが食料品を購入しているわ
けではないので、再分配効果はあまりないのが渡辺智之（わたなべ・さとし）氏
1957年京都府生まれ。東京大学経済学部卒。大蔵省入省後、IMF アジア局エコノミスト、一橋大学経済研究所助教授、中央大学大学院国際会計研究科教授などを経て、現職。Ph.D.
（プリンストン大学）。著書：『税務戦略入門：タックス・プ
ランニングの基本と事例』（東洋経済新報社）など。

現実です。食料品はいま所得にほぼ比例して買われていて、特に日本の場合、グルメな食品はく「資源配分」の観点から軽減税率なり非課税

高額消費者がそれなりに多く買っているケースにすることを主張するほうが、より説得力があもありますから、食料品に軽減税率をかけても、ると思います。住宅の場合、極端に低所得者の低所得者に有利な形の再分配効果はさほどない人だけが買うわけではなく、良質の住宅は一定ということです。そこで、食料品に軽減税率を以上の所得がないと買えませんから、住宅に軽かけるのではなく、消費税率を一律にすれば全減税率をかけても「所得再配分」効果はそれほ体としての税収が入りますから、上がった税収ど発揮されるとは思えません。住宅に関してのを所得の低い人に集中的に還付の形でしたほう

所得再分配は、消費税でやるより、低所得者のが、所得再分配効果があるという議論もありま

人には別の形の住宅政策、たとえば、低所得者す。

向けの公営住宅、家賃補助など、で対応するほヨーロッパでも、付加価値税15％以上で食料うがいいと思います。

品に対して軽減税率や非課税を適用している国

問題は、消費税が本当に耐久消費財としてのは多くありますが、その国でも、それが低所得

住宅になじむのかどうかということです。その者の人にとって再分配効果としてそれほど効い意味でいえば、耐久消費財は非課税にすることているかというと、どうもそうではない。政治が最適です。しかし、日本の税でどうしても住的なシンボルとして、軽減税率をかけて低所得宅も消費税の課税対象にせざるを得ないとなる者に配慮していますということを、政治家が国と、軽減税率がセカンドベストとなる。

民に示すためにかけていて、実質的にはあまり資源配分効率性から見ると、住宅への消費税再分配効果がないという実証研究が多くありまの税率はなるべく低いほうがいいけれども、いす。そういう意味で、所得再分配の観点から軽ろいろな制約でゼロにするのは難しいとすると、減税率がいいとは私も思いません。

なるべく少なくしたほうが、駆け込み需要の問「所得再分配」ではな
また、住宅の場合は、題も含め、消費税を一度に取ってしまうという住宅市場と消費税11意味でのいろいろな問題点の影響を少なくできいます。一般に、消費税の中に非課税の品目をる。

つくってしまうと、税の歪みがほかのところに

つまり、資源配分の効率性をなるべく阻害しも拡散してしまい、厄介な状況が生じてしまいないようにするためには、住宅への消費税は少ます。軽減税率導入による歪みも同様です。

ないほうがいいということです。そして、非課

元来、消費のフローにかけるべき消費税を、税が現実的に無理だとすれば軽減税率のほうが便宜的に、耐久消費財も含め販売価格にかけて一律に課税するよりも相対的にいい。このよういることから生じる問題は確かに無視できませなロジックのほうが、より説得力があると思いん。それを最小限にする努力は必要だと思いまます。

す。ただ、住宅に対する軽減税率、非課税の適用という形でそれが達成できるのかどうかにつ●住宅課税の軽減や非課税について

いては、私はよくわかりませんが、相当に慎重吉野

渡辺さんはいかがですか。

な検討を要する問題であると思います。

渡辺

基本的に井堀さんのご意見に賛同します。 矢野

その辺の議論になると、われわれ住団連

少なくとも所得再分配の観点からの軽減税率にでは、住宅の消費税は 5 ％が限界であると思っ

ついては、確かに3000万円ぐらいの住宅であれています。それは、先ほど触れたように日本のば、多くの人は納得してくれるかもしれません

住宅は、欧米諸国と比べて質の面ではまだまだが、軽減税率なり非課税にしてしまうと、 3 億遅れていると言わざるを得ません。例えば、世円の住宅を買った人は量的にその10倍の恩恵を

界一の地震国と言われている日本にあって、耐受けることになってしまいます。そうすると、

震性に問題がある住宅がいまだ1050万戸も存在

それでもいいのではないかとか、むしろそうししていることです。一度大きな地震が起きるた

ないとおかしいとか、一定の金額に制限しよう

びに、住宅の倒壊により大きな被害が発生してとか、議論がますます混乱し、消費税制がますいます。一刻も早い耐震化が必要ですが、住宅ます複雑なものになってしまう可能性がありま

消費税率の引き上げは、こうした対策にも水をす。したがって、所得再分配の観点はあまり出差すことになります。

されないほうがいいだろうというのは、おっし住宅の消費税の引き上げは、住生活基本計画の目標達成に対する阻害要因になることと生活

ゃるとおりだと思います。
ただ、資源配分の効率性という観点からの住の基盤としての住宅に対する消費税の在り方に

宅消費税の軽減や非課税が望ましいかどうかとついて、もう一度深い議論が必要であると考えいう点については、私はまだよくわかりませんています。

が、なかなか難しいと思います。一般的に言うと、消費税に非課税を導入した場合、業者の立場とすると、売上げが非課税になるとインプッ
トのほうの消費税も控除できなくなるので、そこれからの日本の住宅産業と税制

れほど利益になるかかどうかわかりません。いま家賃や社会保険診療報酬は非課税になってい●日本の住宅産業の可能性

ますが、一部の病院で高い資材や器械を買って

吉野 ところで、消費税とは少し離れるかもしも、その消費税分が控除できないことから困っれませんが、日本の人口が減少期を迎えて住宅てしまうこともあるようですし、貸家業界でも需要は減らざるを得ないという気がしますが、同様の原因で消費税についての問題が発生して一方で、そういうなかで日本の住宅産業が、製12季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79（座談会 写真）

造業と同じように海外で自らの強みを生かし、ー 4 の位置を占めるに至っています。

特にアジアなどではこれから中国でも住宅需要

いま中国で住友林業が期待されているのは、が相当出てくると思いますので、海外で活躍し環境対応、省エネです。グローイング・カント

ながら日本の需要を補うことができるのか、あ

リーでわれわれの経営資源が大いに生かされる

るいは、そのようにするためにはどういうこと時期が来たということであり、それをしないとが必要なのかということについて議論していた生存はないということでもあります。海外の経

だきたいと思います。

常利益が占める割合はわずか 2 割弱ですが、 5

矢野

住宅のみならず、われわれ企業グループ

年以内に 3 割、10年以内には 5 割ぐらいになっが生き残る方法は、極端に言うと、日本で事業ていると考えています。各社がほとんどそうなを続けても継続的な成長はまず望めないと経営っています。

判断することだと思っています。理由は単純で、 吉野

ただ、中国はカントリーリスクが大きい

人口がピークアウトして縮小均衡に入った国にですね。ある製造業の人に聞いた話ですが、工は期待できないからです。いま住宅産業のみな業団地があるからといって進出したら、水や電

らず、ほとんどの企業、いかなる業種でも、成気を引くコストまで負担させられたということ長する国のなかでいかに自らの経営資源を生かです。

していくかということを真剣に考えています。

矢野

われわれが狙うのは、グローイング・マーケッです。水や電気などのインフラが整備されていトである BRICs であり、そしてインドネシア、るところへ出ていくのですが、それにしても最

トルコ、フィリピン、ベトナムなどのネクスト

近の日中関係を考えると、中国のカントリーリ

11です。

スクは決して小さいとはいえませんから、中国300年以上の歴史がある住友林業は最大の森

そういう所へは出ていってはいけないの

投資はトータルロスでもいいと考えないといけ

林資産を持っていますが、そういう森林資産なないかもしれません。

どで経営は成り立ちません。そこでわれわれは

吉野

もうすでに、特に環太平洋諸国の中でわれわれ

うことは課題ですが、可能性としては日本の住の本業である総合住生活関連事業をやるという宅産業の力は相当あると思います。

ことを始めています。

矢野

どの国にどういう形で出ていけるかといあります。それと、ベトナムでの原発受現にわれわれは北米に進出しています。中国

注競争の第一ラウンドでロシアに負けましたが、や韓国でも家づくり、施工を行なっています。

やはり政官民が共同で出ていかないといけませオーストラリアでは住宅分野でおそらくナンバんね。私たちは政と官には今のところあまり期
住宅市場と消費税

13待できないので、自分の力で出て行く以外に選めの大きな道です。この点をより強化すること

択肢はないのです。

は重要です。

井堀

韓国は政官民が一体となって積極的に海の中でもまだニーズは十分にあると思います。

外進出していますね。
吉野

ただし、同時に、住宅に関して言えば、日本

政官民に学者まで加わっていますからね。 特に日本の、たとえば、東京でも住環境の悪い

そういう現状を考えると、日本も海外に出る時

ところ、しかも震災リスクがあるところでは、には、政官民の連携は必要だと思います。日本

地震が起きた時、本当に大変なことになります

は癒着がひどいという議論がアメリカから出たから、そういうところの区画整理を大胆に実施ことがありましたが、それに対してフランスな

して、もう少し耐震性の高い住宅を供給するこどは猛反対しています。

とが重要な課題になっています。これは単に住

なぜアメリカは「官」なしで「民」が出てい宅だけではなく、いろいろな法制度の問題、土けるかというと、英語が母国語だからです。民地の利用とかいろいろ入ってきますが、まさに間企業の人たちは、そのまま相手の政府と交渉

喫緊の課題だと思います。

できる。さらに文書も法律も読めてしまいます

衣食住の中でも、日本の住宅は質の面でもいから、自分たちの弁護士を連れていけば交渉がろいろな問題を抱えていますから、そこをきちできます。ところが、フランスや日本はそういんと行なっていくとそれなりの需要はそこそこ

うわけにはいきません。

出ると思います。だから、人口は減少しても住矢野

フランスの主張が正論ですね。

宅に対する需要はそれほど急激に減少すること

吉野

アジアを見てみれば、韓国と中国は当たはないと思うのですが、いかがですか。

り前のように「民」と「官」が一緒にやってい矢野 さきほどは極論を言いましたが、おっします。為替にも介入しています。したがって、

ゃるとおりです。日本はまさに住宅の新しい価

日本の産業が外に出ていく時、「官」と「政」

値を生んでいく時期になってきていると思いまのあり方をもう一度問い直さなければいけないす。

と思います。

井堀 環境にしても、クオリティ対応にしろ、

矢野

それは先生方にぜひ言ってほしいと思い耐震にしろ、いろいろな面でまだまだやるべきます。われわれが言うと業界意見になります。

ことは多いと思います。そういう面と、もちろ

日本が非常にユニークなのです。先進国の中ん外国へ出ていって新たにという両方の面があでも10年以上デフレに悩まされています。ニュ

ると思います。

ージーランドやオーストラリアでも、何かある

矢野 そうですね。

と政治家と高級官僚が出てくる。国益のため、

井堀 それにはもちろん政策的な対応も必要で国民のためというターゲットを知っているから、 すし、法律の面も必要です。例えば借地借家法
当たり前です。日本の政治家や官僚の皆様にも、 については、定借権などが盛り込まれましたが、国益や国民のため、命を掛けて取り組んでいた日本の内需の面での、住宅をより住みやすくす

だきたいと思います。

るためのいろいろな政策が必要だと思います。
とくに、中古の住宅市場をより整備して、住み●政策的な対応も必要

替えがより円滑に行なわれると、住宅だけでな

井堀

く人生設計にもより柔軟に対応できるようにな

いまアジア進出の話が出ましたが、外国でもちろんグローバル化を推進していくことは、 って、より豊かな生活を享受できると思います。
住宅に限らず日本の企業や産業が生き延びるた14

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79

なかでも、少子高齢化で同居率が減少傾向を示している状況では、ライフスタイルで住宅に対率を適用することを志向しています。

するニーズは大きく変化します。それに住宅供消費税は大変重要な税金ですが、ある意味、給を合わせるには、リフォームと並んで、眠っ不器用な税というか、一部分を動かすと全体とている住宅資産を活用する方策が重要になるでしていろいろなところに弊害が出てくる面があしょう。税制もこうした視点で見直す必要があります。そういう意味で、複数税率や非課税とります。

いうのは、消費税に関しては、なるべく少ないほうがいいと思います。問題に対しては、もっ●消費税の外での対応が望ましいと広い観点から、消費税制の外で、所得税なり、

井堀

もう一つ、渡辺さんにお聞きしたいので

井堀さんの言及された固定資産税なり、あるい

すが、先ほど住宅を非課税にするといろいろなは補助金なりという手段で対応したほうがいい

問題が出てくるとおっしゃいましたが、確かにのではないかと考えています

そういう面もありますが、ヨーロッパでは住宅

今後、国際的な観点から、法人税率を引き下非課税の国もあります。ほかの面でも食料品非げていくということは、とても大事な課題だと課税でやっているところがあります。

思います。現在は 5 ％引き下げ案が検討されて非課税にするとすべて取引がだめになるといいるようですが、おそらく 5 ％ぐらい下げてもうことは必ずしもなくて、それは工夫次第だと不十分であり、最低10％から15％下げないと効思います。いろいろな歪みはあるのでしょうが、 果がないのではないでしょうか。その場合に、実務上も住宅を非課税にして別な形で対応する

法人税率を下げっ放しで放置し続けることはでのも一つのオプションとしてありうると思いまきないのですから、何らかの財源が必要になりす。ハードルはあると思いますが、オプション

ます。その際、所得税の控除縮小・最低税率のとしては、住宅を消費税からは非課税として外引き上げか、消費税の引き上げか、少なくともしておいて別な形で、固定資産税のようなもの

どちらかを実施するしかないでしょう。また、と一緒にして、保有税の形で行なうということ社会保障との関連で、将来的には、消費税の大です。そのほうがすっきりするという気がする

幅引き上げ問題に対応せざるを得ないわけです。

ので、税制、調整の実務面などの点も含めても税率がさらに高くなっていく過程での消費税のう少しきっちりと研究する必要はあると思いま

設計を考えると、それが可能な間はなるべく簡す。いずれにしても、消費税と住宅など耐久消単な仕組みを維持したほうがよろしいのではな

費財との関係は、理論面でも実務面でも、よりいかという趣旨です。

深い検討が必要だと思います。

ヨーロッパの付加価値税に非課税や軽減税率

ヨーロッパの付加価値税には長い歴史がの規定があるというのはおっしゃるとおりです

あり、古い形の売上税からだんだん進化というが、ヨーロッパ人も必ずしもそれがよいことだ

か、改良してきたものです。昔の売上税はもとと思っているわけではありません。ただ、いっもと複数税率でしたし、どちらかというと、そたんそれらを導入してしまうと、なかなか解消のような旧売上税の名残がいまだにヨーロッパ

できないということだと思います。

渡辺の付加価値税に残っているという面もあると思最後に感想ですが、1997年の教訓の話を聞いいます。これに対して、最近の理論的・経済的てつくづく思いましたが、97年に消費税を 3 ％な観点から消費税制を設計した、ニュージーラ

から 5 ％に上げた時も歪みが大きかったのに、ンド等の新しいタイプの消費税は、複数税率は

今度はもっと大幅な税率引き上げということに導入せず、極力広い課税ベースに対して単一税なると、駆け込みの問題だけでなく、住宅の質
住宅市場と消費税

15

や大工さんの労働市場も含め、非常に大きな問

いま預金しているカネが日本の円だと怖いから題が起きることが予測されます。消費税率の引というので海外に出ていった時です。そうする

き上げがいつになるのかわかりませんが、住宅と、もう日本の国債が消化できなくなる。そうに関して生じうる問題について、事前に多くのいう意味で私はこの1050兆円というのが一つの人にきちんと理解してもらうことが大事です。

数字だと思いますが、それ以上は増やせないと耐久消費財の中でも最大の問題は住宅なので、いうところがあるので、この消費税の議論が出そこはきちっとまじめに考えないといけないとてきていると思います。
衣食住に関しての住宅について言えば、普通いうことを強く思いました。
ただ、残念ながら、消費税率引き上げによるのサラリーマンが住宅を買えない国などという住宅関連問題を消費税の枠内だけで対応するののはやはりおかしいと思います。みんなが普通は極めて難しいというのも、もう一つの事実にまじめに働いていれば買えるものでないと、だと思います。これは、決して何も対策をとら

その国の政策としてはいけない。その意味ではなくてもいいと言っているのではなく、むしろ、 消費税が増えることにより環境や省エネのいい
深刻な問題なので政策としてきちっと対応せね

住宅ができ、消費税の増えた分でエネルギー効

ばならないということを、本日はあらためて学率がよくなり、それで消費税の分だけ補塡がでばせていただきました。

きている。そのような住宅ができれば、いちばん理想です。
今は少し高いけれども、将来的にはエネルギ●耐久消費財への税制研究が必要
吉野

最後に私からいくつか申し上げさせていーの消費効率が上がり、電気代もガス代も少なくて済むというような住宅ができれば、日本にただきます。
毎年の政府の歳出が90兆円ぐらいで、歳入がとってまさに普通のサラリーマンでも大丈夫な

40兆に届かないわけです。これがいつまで続く住宅になると思います。それから、維持・補修か。危険な状況にあることは事実だと思います。 費が少なくて済む。こういうことができればす
数字で申し上げると、日本の金融資産残高はばらしいことだと思うので、住宅メーカーの1500兆あるとよく言われていましたが、住宅ロ

方々にはぜひそういうことも目指していただきーンや自動車ローンを除くと、家計の金融資産たいと思います。

は1050兆円しかないのです。今の日本の政府の税に関して今日いろいろ話がありましたが、債務は1000兆円ぐらいになろうとしていますか

耐久消費財に関してはいろいろな研究をもっとら、あと 2 ∼ 3 年しかないわけです。

日本でしないといけないと思います。外国ではなぜ今まで日本の債務は大丈夫だったかといこういう研究はないわけですが、日本の中で、うと、需要があったからです。つまり、銀行がぜひお二人の先生、そして私も含めて、耐久消国債を買い、生命保険会社が国債を買った。日費財に対する税のあり方について研究したいと本の企業に需要がなかったので、預金が入って思います。

くるところで国債を買うことができたのです。

最後に、政・官・民が一緒になり、国内もそ

しかし、あと50兆円しかその余地がないわけでうですが、海外で売れる住宅をつくり、日本のす。

産業がそういうところで収益を上げていただく

怖いのは、海外の人たちがいよいよ日本は危なくなったなと思った時で、その資金が急に逃げ出します。さらに怖いのは、日本の人たちが、
16

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79

ことが重要ではないかと思います。
ありがとうございました。
（2010年10月18日収録）

エディトリアルノート

中川・齊藤・山鹿論文（「ヘドる実証分析によって、活断層リス

コストとの関係で明確にモデル化

ニック・アプローチにおける地価

クがどの程度認知されてきたかを、 しており興味深い。

公示データのパネル構造の活用に

六甲・淡路島断層帯と比較しながついて」）は、地価公示データとら検証している。

また、先行研究では扱われていなかった非製造業の土地投資も分

データの利用可能性にも依存す析対象としている。さらに、ゼロ一連の研究を概観することにより、 るが、東京都以外の地域での同様

投資、負の投資（すなわち土地資

日本における長期間、広範囲にわの研究を行ない、人々の危険回避

産売却）を考慮した非線形な土地

たり細かく測定されている地価公的な行動に地域間で相違があるか

投資関数も推計している。論文で示データのパネル化によるメリッ

どうかを比較できればさらに興味使用している個別企業の財務デー

トを説明し、このような分析手法深い。また地価ではなく、家賃やタは、日本政策投資銀行の企業財を用いることで得られた耐震化投住宅価格で同種の研究をすること

務データである。

資のインセンティブを考察するうにも、意味があると考えられる。

地域危険度データを用いた 3 名の土地投資関数の推計結果からは、
1990年代の土地投資は、建設・不えでの政策インプリケーションを

顧濤・中川雅之・齊藤誠・山鹿久木 動産・総合商社の 3 業種を中心に、紹介した研究である。
（2010a）「東京都における地域危
まず、主に分析で用いられた公険度ランキングの変化が地価の相 バブル崩壊後の売上の落ち込みや対水準に及ぼす非対称的な影響に 財務状況の悪化に大きく影響され示地価と、地域危険度の説明、そついて」一橋大学ディスカッショ ていたことが確認されている。まれらを用いたクロスセクション・ン・ペーパー、No. 2010-13。
データによる一連の分析の紹介を 顧濤・中川雅之・齊藤誠・山鹿久木 た、製造業の土地投資には、海外（2010b）「活断層リスクの社会的 生産比率の高まりも影響している
行なっている。次に、両データのパネル化に関する紹介をしている。 認知と活断層帯周辺の地価形成の ことが確認されている。Multiple
関係について」一橋大学ディスカ
地価公示に関しては、1983年からッション・ペーパー、No. 2010-14。 ｑ理論に基づいて、土地の生産設

2010年までの28年間に継続して評◉備としての価値と担保としての価価されている地点が全体の12％あ関根・橘論文（「日本企業の土値を区別した推計モデルの推定結り、パネル化が可能であることが地投資決定要因

バブル前とバ果は、大企業でも、バブル崩壊後指摘されている。また、地域危険

ブル後」）は、1990年代のバブルの1990年代は一部上場大企業にお度データも、公示地価データと同前後の期間に、日本企業の土地投いてさえも、土地が資金借入の際様に、町丁目単位でのパネル化を

資動向を規定した要因を分析するの担保として機能していたことを図ることで、各経済主体の危険回ことを目的としている。具体的に示唆している。

避行動に関する分析が可能であるは、個別企業の財務データから大土地の担保価値機能は、地価がことが指摘されている。

規模パネルデータを作成し、土地下落する際には、悪しき信用循環

さらに、パネル化されたデータ

投資関数と土地のｑを推計していを引き起こしかねないことが先行を応用した研究である顧・中川・る。前者では、1990年代の土地投研究で指摘されているが、本研究

斉 藤・山 鹿（2010a）で は、地 域

資がどのような要因によって規定で得られた結果は、その可能性が危険度ランキングの変化が相対地されてきたのかを検討している。

高いことを示唆しており、極めて価へ及ぼす影響が、危険度ランキ

後者では、土地の担保機能が顕著

重要な指摘である。分析対象とな

ングの変化の方向によって非対称なものであったか否かを、業種別ったデータは2001年までであるが、であることを発見している。また、 に検討している。特に、後者では、 同じような結論が、最近の金融危
顧・中 川・斉 藤・山 鹿（2010b）

実体経済と地価をつなぐ鍵となる機以降も成立するのかどうかをさでは、大阪府の東部を南北に走る

土地資産の担保機能を、ｑ理論のらに分析すれば、いっそう説得性

上町断層帯周辺の地価形成に関す枠組みの中で、エージェンシー・

が出ると考えられる。

(Ｍ･Ｓ)

エディトリアルノート

17

研究論文

ヘドニック･アプローチにおける地価公示データのパネル構造の活用について
中川雅之・齊藤 誠・山鹿久木造の選択などの危険回避行動の有無や程度が、はじめにその効果を大きく左右する。また、ハザードマ『国土交通白書』（2005年版）によれば、わがップの公表のみならず、社会資本整備、住宅に

国ではプレート境界やプレート内、さらに活断

対する耐震化投資などの政策の評価に当たって層での地震発生の切迫性が非常に高まっているは、これらの地震リスク自体やその認知に関わこと、全国各地において地震による被害が発生るイベントが家計や企業の危険回避行動に与えしていることから、地震などの自然災害に対すた影響を把握することが必要になろう。

る国民の意識が高いとされている。さらに建築

筆者らはこれまでの研究で、東京都のこのよ

確認時の構造計算書偽装問題の発生などの影響

うな地震災害リスクに関する情報が与えられたにより、地震に対する安全性への国民の意識は場合に、そのリスクを人々がどう認知し、どのますます高まってきている。このようなことかような危険回避行動をとっているのかを、地価ら、わが国においては、平成18年を「耐震元や家賃といった不動産価格から検証してきた。

年」と位置づけ、建造物耐震化促進のための制

例えば､ Nakagawa, Saito, and Yamaga (2007)

度設計や、交通インフラの耐震化、緊急輸送道

においては、1981年の建築基準法改正による耐路や密集市街地などの整備、さらにハザードマ

震基準の強化に焦点をあて、建物構造の選択にップによる情報提供や帰宅困難者への情報提供

関して、消費者や企業の危険回避的な行動を実などの取り組みを行なってきている。

証 的 に 示 し た。ま た Nakagawa, Saito, and

そうしたなか、東京都は、1975年からこれま

Yamaga（2009）では、いくつかの状況証拠をでに 6 回にわたる『地震に関する地域危険度測挙げながら、1980年代から1998年まで地域危険定調査』（以下、『地域危険度調査』と略）を行

度ランキングが安定していると仮定し、 7 時点

ない、地震に関する地域危険度を測定しランキ（1980 年、1985 年、1990 年、1994 年、1996 年、ングを公表してきた。1998年に実施された第 42000年、2001年）のクロスセクション・データ

回の『地域危険度調査』以降は、東京都の西部について、地価に与えるさまざまな要因を考慮

を除く地域について、おおむね 5 年ごとに町丁

したうえで、地域危険度ランキングの分布が、目ベースで、市街地の建物の変化や居住地の周

公示地価分布にどのような影響を与えているの辺環境などを加味して被災リスクを算定し、イかを計測している。

ンターネット上で公開している。その測定対象

これらの研究では、公示地価を用いた複数時
点のクロスセクション・データにより分析を行

地域は5000町丁目を超える。
このような被災リスクを開示する政策は、家なっている。公示地価データは、非常に大量の計や企業のリスクを反映した立地選択、建物構

データにアクセスしやすいというメリットがあ

18

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79（中川雅之 氏 写真）（齊藤誠 氏 写真）

なかがわ・まさゆき（左）1961年秋田県生まれ。京都大学経済学部卒。博士（大阪大学）。現在、日本大学経済学部教授。
さいとう・まこと（中）1960年愛知県生まれ。京都大学経済学部卒。Ph.
D. 現在、一橋大学大学院経済学研究科教授。
（山鹿久木 氏 写真）
やまが・ひさき（右）1973年京都府生まれ。大阪大学大学院経済学研究科博士課程修了。現在、関西学院大学経済学部教授。

る一方で、その計測バイアスの影響について

イアスの差、取引事例とのタイムラグや予測誤様々な指摘が行なわれている。この点について差の存在、さらに測定地点の増減や変更などに筆者らは、地域危険度と地価公示のデータをパ

よる誤差などである1)。

ネル化し、それらの問題をある程度克服した分

これらの問題点が指摘されている一方で、大析を行なっている。このような分析手法は、ア

量の客観データを定期的に公表していることはクセスしやすい大量のデータという公共財的な世界にも類をみることがなく、日本の事例のヘ性格を有する公示地価データの有効な利用法を

ドニック価格法の分析では、公示地価が広く用提示することにもつながる。

いられてきた2)。われわれの研究でも、この公

本稿では、地価公示データと地域危険度デー

示地価を用いている。

タを用いた筆者らの一連の研究を概観することにより、日本において長期間、広範囲にわたり

地域危険度

細かく測定されている地価公示データのパネル

本節では「地域危険度」について詳しく説明

化によるメリットを説明し、このような分析手する。『地域危険度調査』で報告されている地法を用いることで得られた耐震化投資のインセ

域危険度ランキングは、特定の地震による被災

ンティブを考察するうえでの政策インプリケー

量を測定するのではなく、居住地の潜在的な危ションを紹介していく。

険性を地域間で比較することを目的とする。そ

第 1 節では地価公示データと地域危険度デーの目的のために、すべての町丁目において、直タを用いたクロスセクション・データによる分下で地震動が生じた場合の地震リスクを算定し析を、また第 2 節ではパネル化された公示地価ている。地震による被害は、建物の倒壊、火災と地域危険度データからわかる解釈、さらにパの発生、避難の際の人的被害が主要なものであ

ネルデータを用いた分析を紹介している。

る。これらの多様な被害に対応して、「建物倒壊危険度」、「火災危険度」、「避難危険度」につ

1 データ

いて危険度が算定され公表されている。第 6 回

公示地価調査からはこの地震の揺れによる危険性を、建

公示地価は、不動産鑑定士により、周辺の取物の倒壊と火災発生による延焼の 2 つに分け、引事例や当該地点の将来の収益などを更地評価

これらの被害に対応して「建物倒壊危険度」、した、全国を対象にした鑑定価格である。 1 月「火災危険度」、さらにそれらを総合した「総合

1 日時点の評価が、1970年から年 1 回公表され危険度」の 3 つに再分類している。

ている。鑑定価格であるため公示地価を分析に

以下に紹介するわれわれの研究では、土地の用いることに対しては、様々な誤差の問題点が価値評価に反映される地震リスクを測定するた指摘されていた。例えば、評価者や政策的意図めの指標として、「建物倒壊危険度」を用いてによるバイアス、都市部と地方部での評価のバいる。
「火災危険度」や「避難危険度」の指標

ヘドニック・アプローチにおける地価公示データのパネル構造の活用について

19

においては、地価を引き上げる要因である経済基準である安全な地域（危険度Ｌ）と比較して、活動の集積が、地震リスクの上昇要因として捉危険度Ｍや危険度Ｈといった地域の地価がどのえられているために、両者の影響が相殺されて程度割り引かれているかをみている。

地震リスクを適切に検出できない可能性が高い。

その他の説明変数としては、地価関数の先行

一方、建物倒壊危険度は、地震が起きた場合の研究にならい、東京駅までの時間距離5)、最寄

振動による物的危険性に関して、地域の建物のり駅までの道路距離、容積率、ガス・水道・下3)

種別と地盤分類により、算出されている 。

水に関するダミー、用途区分ダミー、地方自治

そうして算出された危険量に従って各地域を

体ダミー，路線ダミー、500メートルメッシュ

安全な順に、最上位45.15％を地域危険度 1 に、で集計された世帯平均所得のデータを採用してそ の 次 の 31.83％ を 危 険 度 2 に、そ の 次 のいる。これらを、1998年に公表された第 4 回地

15.83％を危険度 3 に、その次の5.55％を危険

域危険度データにマッチングする。このマッチ

度 4 に、最後の1.64％を危険度 5 の 5 段階のレングにより、 7 時点のクロスセクション・デー

ベルにそれぞれ割り当てている。この比率は地タが作成され、時点ごとに地価関数を推定する

域別に算出された危険量が正規分布の平均よりことにより、危険度分布が地価分布に反映する

右側から標準偏差の 3 倍分の範囲に分布してい度合を時系列的に比較している。

ると考え、その範囲を 5 等分したものである。

詳 し い 推 定 結 果 は、Nakagawa, Saito, and以下では、建物倒壊危険度を地域危険度と表記

Yamaga（2009）を参考にされたいが、そこでする。

は最も危険な地域のグループである危険度Ｈの係数は、1985年以降でマイナスに推定され、安クロスセクション・データによる分析

全な地域よりも価格が割り引かれていることがNakagawa, Saito, and Yamaga（2009）では、示された。われわれの分析期間である1985年か

1998年 3 月に公表された第 4 回の地域危険度のら2001年での時系列的な係数値の変化をみると、データを用いて、ヘドニック価格法に基づく地危険度Ｌと危険度Ｈとの格差は、1994年をピー

価関数の推定を行なうことにより、地域危険度

クとしてその後縮小している。時系列的な変化と地価の関係を計測している。被説明変数であは、家計や企業の地震災害に対する意識の変る地価公示データのサンプル年度は1980年、

化6)と整合的であった。すなわち、東京都で大1985 年、1990 年、1994 年、1996 年、2000 年、地震に対して不安を感じている人の割合が、80

2001年である。阪神・淡路大震災が1995年であ

年代前半は、住民の地震災害に対する意識が低るため1994年、1996年という震災前後のデータ

かったものの、80年代後半から90年代前半に地を利用している。

価が高騰する過程では住民の意識も高まり、そ地価に地震リスクがどのように反映されているのかをみる説明変数には、前節で述べた 5 段
階の第 4 回地域危険度を、 3 段階（危険度Ｌ、
4)

れに伴って地価が危険度を強く反映するようになっている。
さらに、危険度の低い地域の地価上昇に比べ危険度Ｍ、危険度Ｈ）に再分類した 。危険度て危険度の高い地域の地価上昇が小さかったこ

1 の安全な地域を危険度Ｌ、危険度 2 の地域をとが示唆されている。80年代後半の地価上昇期

危険度Ｍ、危険度 3 、 4 、 5 の危険な地域をまは、地域危険度をより強く反映する形で起こっ

とめて危険度Ｈとしている。推定の際には、危たと考えることができる。1990年代後半は、住険度Ｌを基準として危険度Ｍと危険度Ｈについ民の意識も地震危険度に対する地価の感応度もてダミー変数を作成し、危険度Ｍと危険度Ｈの低下する傾向にある。これは、阪神大震災以降

ダミー変数の係数値をみることにより、地価がの都市の防災対策の充実によって、特に地域危20

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79険度の高い地域に居住し表ઃ―公示地価の評価地点数の推移

表઄―評価回数別地点数分布ている者の被害期待値を引き下げたことの影響を考えることができる。
このように、クロスセ
クションの推定モデルを多時点に適用し、その結果について、経済のマクロ的な動向に配慮しつつ、また住民の意識の変化などをみることにより、結果の解釈を行なうことは可能である。しかし、どのようなマクロ要因が影響しているのかを特定するためには、一定の困難性が伴う他、第 1 節で述
べたような公示地価のもつ特有の計測バイアス等を取り除くことは難しい。
そこで、以下では、この問題の克服のためにデー
タのパネル化について説明していく。

あり、全体の12％を占め、もっとも多い。次が18回の448回である。また15年以上継続して測2 データのパネル化

定されている地点が、全体の半分以上を占める。

公示地価の継続的な評価

したがって572地点については28年間、継続し公示地価について、ここでは東京都に焦点をて土地の価格が得られるため、このサンプルにあて詳しくみてみよう。

ついては、28年にわたってデータをパネル化す

国土交通省が整備する国土数値情報として整備されている公示地価のデータ期間は、2010年
7)

ることが可能となる。
データのパネル化によって、地点固有の、時10月現在で1983年から2010年である 。評価の間を通じて一定なバイアスについて、固定効果

地点数は表 1 にあるように2004年から減少傾向

として除去が可能となる。このことは第 1 節でにあるが、伊豆諸島、小笠原諸島をのぞいて述べた、公示地価の弱点であった、評価者のバ

2010年度で2767地点である。また公示地価は、イアスや評価地点の立地特性によるバイアスな毎年、いわゆる選定替えと呼ばれる評価対象地

どをある程度除去することが可能となることを点の一部の変更を行なっている。1983年から意味する。もちろん、分析期間が長くなればな

2010年で東京都の評価地点として測定されたポるほど、これらのバイアスも時間を通じて変化

イントは合計で4739地点である。これらの評価する可能性があり、バイアスの時間を通じて一回数の分布を表 2 に示した。これによるとこの定でなければならないという仮定の妥当性が低

期間毎年評価されている28回の地点が572地点

くなる。しかし、この点についても分析期間をヘドニック・アプローチにおける地価公示データのパネル構造の活用について

21

短く区切ることにより、その影響をも小図ઃ―住宅の木造割合の変化（区市別)

さくすることができる。このようなサン
プル期間を短くする作業により、経済のマクロ的な変化の影響を取り除くこともできる。さらに、継続して得られるサン
プル地点数は増えることになり、分析をさらに精緻化するメリットも生まれる8)。
また表 1 にあるように、東京都の23区の評価地点数と23区以外の都下の評価地
点数の割合を比較すると、期間を通じた
平均では59％と41％であり、都心の評価地点が多い傾向にある。この傾向は、その他の都市でも言える。このことは、人

注）区・市は、東京都の地方自治体コード順（千代田区から多摩市）に対応。

口が密集している都心部のほうが、継続してデータを得られる可能性が高いことを示しるが、第 4 回調査の危険度 5 の町丁目が、第 3ている。

回調査の危険度 5 とされたメッシュにどの程度含まれているかを調べてみると、確実にわかる

変化する地域危険度地点だけであっても、第 4 回（1998年）に危険前述したように、公示地価については長期間

度 5 であった町丁目83地点のうち60地点が第 3にわたるデータの蓄積があり、データのパネル

回調査（1993年）においても危険度 5 と判定さ化が可能である。では、地域危険度についてはれたメッシュを構成していた。

どうであろうか。本節では第 4 回から第 6 回調

さらに、危険度の違いに影響を与える木造住査の 3 回分の地域危険度データについて、その宅数の分布を、東京都全体に対する区・市別に変化の原因を中心にみることにより、地域危険

1983年、1993年、1998年で比較した図 1 をみる

度のパネル化の可能性を述べるとともに、それと、木造割合の差は大半が 1 ％未満であり、全を応用した研究を紹介する。

体の分布にも大きな変化がない。したがってわ

第 1 節で示した Nakagawa, Saito, and Yama-

れわれは、1980年から2000年の間に東京都の危

ga（2009）の推定モデルのように、1980年代

険度分布に大きく影響を与えるような街なみのから2001年までの地価のデータに、第 4 回の地変化が起こった可能性は低いと判断した。

域危険度データをマッチングさせ、クロスセク

しかしその後、2002年に地域危険度の第 5 回

ションでの分析を行なう前提としては、同期間調査結果が、2008年に第 6 回調査結果が公表さにおいて、地域危険度の値がほぼ安定していたれた。第 4 回以降の調査結果は、町丁目ベースということが妥当でなければならない。われわ

で統一され、インターネット上に公開されていれは Nakagawa, Saito, and Yamaga（2009）にるため、個々の町丁目の地域危険度ランキング

おいて、この分析期間にこの前提が妥当であるの変化を具体的に把握することが可能になった。

ことを、その当時の利用可能なデータを用いてまず、第 4 回調査から第 5 回調査にかけては、
5073町丁目のうち30.9％の地域危険度ランキン

以下のように証明している。
まず、第 4 回調査結果の危険度データは町丁

グが、また第 5 回調査から第 6 回調査にかけて

目ごとに発表され、それ以前の調査はメッシュ

は、5063町丁目のうち22.5％の地域危険度ラン

単位で測定・公表されおり、比較の困難さはあキングが変動していた。地域危険度ランキング

22

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79

が大きく入れ替わる要因として、①市街地環境

らにこれらの区以外の都下のすべての市区におの変化に伴う変動、②危険度指標の算定方法のいては17％減少している。

精緻化に伴う変動、③①と②の要因でもたらさ

すなわち、1998年から2003年の期間においてれた変動に伴う相対的順位の変化、をあげるこ

は、2008年 3 月公表の第 6 回調査で最も危険ととができる。

された地域が、それ以外の地域に比べて相対的

特に2000年代は、この期間に都市再生政策が強力に推進されたことから、①の要因の影響がに耐震改修が進み、これらの地域の相対的な危険度ランキングが低下した可能性がある。

大きいと考えられる。政府は景気対策の一環と一方、2003年から2008年にかけては、第 6 回

して、2002年に都市再生特別措置法を成立させ、調査で最も危険とされた区において、危険建物

容積率緩和、民間事業者による都市計画提案、戸数が28％減少した。同じ期間には、これらの再開発プロジェクトに対する金融・税制上の措区以外の旧東京都庁（有楽町）から10km 圏内

置など、包括的な支援制度を整備し、都心再生の都心15区において38％減少し、さらにこれらを促した。

の区以外の都下のすべての市区において40％減

さらに、1990年代以降進んだ都心地域の居住少している。すなわち、1998年から2003年の期

地化も、市街地環境を大きく変化させた。東京間とは対照的に、2003年から2008年には、都心の都心部はそれまで商業地や業務地に純化してを含む東京都全体では耐震改修が進んだものの、

おり、欧米の大都市に比較して昼夜間人口比率

第 6 回調査で最も危険とされた地域では相対的が非常に高いという特徴を有していた。しかし、 に改善度合いが小さかった結果、これらの区の
バブルの崩壊以降、東京都区部の昼夜間人口比

地域危険度ランキングが再び上昇した、あるい

率は141％（1995年）から135％（2005年）に低は、高位のままであった可能性が高いと考えら

下した。

れる。

このような傾向を受けて、都心部の市街地環

次に、②の変動要因としては、第 4 回調査、境は改善されている。具体的には、1981年以前

第 5 回調査、第 6 回調査の地震危険量の評価方に旧耐震基準に基づいて建築された木造建物法に変更がなされたことが影響している。第 4（以下、危険建物と呼ぶ）が減少した。

回調査においては、複数の専門家が、建物構造、『住宅土地統計調査』を用いて、この危険建築年数や地盤の種類といったさまざまな属性ご物（1981年以前に旧耐震基準に基づいて建築さとに地震危険量を主観的に見積もり、それに基れた木造建物）の戸数が1998年から2008年にかづいて各地域の地域危険度が評価されていた。

けて減少した度合いを、地域危険度の公表時期

しかし、第 5 回調査以降、地盤の種類に応じと動向とに重ね合わせながら見てみよう。特に、 た地震動の強さ、地盤と建築物の組み合わせに2008年公表の第 6 回調査で、地域危険度上位

応じた建物被害については、過去の地震被害に

100町丁目の約 8 割を占めていた墨田区、台東

即して客観的に推定している。第 4 回調査や第区、荒川区、江東区、足立区に注目し、その他

5 回調査では、同一の地盤、構造・年代の建物の地域と比較する。

は、同一の耐力を保有しているものとして建物

まず、2008年度調査時点で、ランキング上位

倒壊率を算定していたが、第 6 回調査において100町丁目に多く含まれるこれらの区におけるは、同一の条件の建物であっても、耐力にばら

危険建物戸数は、1998年から2003年にかけてつきがあるという想定を置いて建物倒壊率の算

24％減少した。同じ期間には、これらの区以外

定方法の精緻化を行なっている。

の旧東京都庁（有楽町）から10km 圏内の都心

さらに、地域危険度ランキングが前回調査に15区においては危険建物戸数が17％減少し、さ比べて低下した、あるいは上昇したケースには、

ヘドニック・アプローチにおける地価公示データのパネル構造の活用について

23

①の要因や②の要因によって直接的に地域危険

その変動の要因として、東京の街並みの変化が度が変化した場合ばかりでなく、それらの要因

大きく影響していると考えられる。そこで町丁によって地域危険度ランキングが入れ替わった

目単位でパネル化された地域危険度データの公場合も含むであろう（③の要因）。

表のタイミングの前後に合わせて、同一地点にすなわち、当該地域で明白な市街地環境の悪ついて継続的に評価されている地価公示データ化や建築物の老朽化がなくても、他の地域で市をマッチングさせることにより、Nakagawa,

街地環境が改善し地域危険度が低下すれば、そ

Saito, and Yamaga（2009）で 残っ て い た、さの地域の地域危険度ランキングは上昇する。

まざまな公示地価データにまつわる計測バイア

では、地域危険度ランキングの具体的な変化

スについて克服しつつ、地域危険度データの公についてみていこう。第 4 回調査から第 5 回調

表が、地価分布にどのような影響を与えたのか、

査にかけては、地域危険度ランキングが 2 段階

さらに2000年代の地域危険度ランキングの大き以上低下した地域が35（単位は町丁目）、 1 段

な変化が、地価分布にどのような影響を与えた

階低下した地域が738、 2 段階以上上昇した地のかを検証することにより、住民の危険回避行

域が 8 、 1 段階上昇した地域が786であった。

動がどのように地価分布に表れているのかを分

一方、第 5 回調査から第 6 回調査にかけては、

析することができる。

ランキングが 2 段階以上低下した地域が 1 、 1

例 え ば、顧・中 川・齊 藤・山 鹿（2010a）で段階低下した地域が555、 1 段階上昇した地域

は、地域危険度ランキングの変化が相対地価が583であった。

（各時点の平均地価からの乖離率）へ及ぼす影

第 5 回調査や第 6 回調査では、地域危険度ラ

響が、危険度ランキングの変化の方向（ランキンキングが前回調査に比べて 2 段階以上低下しングの上昇か下降か）によって非対称的であるたケースでは、マンションの建築や公園などのことを発見している。この結果は、データのパ

公共施設整備、木造密集地域の再開発に伴うもネル化を行なうことによって初めて分析できるのであったことが報告されている。一方、地域ことであり、さらにパネル化によりサンプル数

危険度ランキングが前回調査に比べて 2 段階以も2500を超え、多くの情報を使い、精緻な分析

上、上昇したケースでは、公有水面を除去するを行なうことができている。

ことによって、これまでに過小に評価されていた面積当たりのリスク量が上昇した。

また、顧・中川・齊藤・山鹿（2010b）では、
第 2 節でみたように、都心部において、継続的

以上、①から③のような理由で地域危険度はに測定されている公示地価ポイントが多いこと

第 4 回調査から第 6 回調査にかけて一定の変化を利用して、大阪府の東部を南北に走る上町断がみられ、このことがリスク認識の変化を通じ層帯周辺の地価形成に関する実証分析を通じて、た何らかの変化を家計や企業などの行動にもた

活断層リスクがどの程度認知されてきたのかを、らした可能性がある。つまり、地域危険度デー

六甲・淡路島断層帯と比較しながら検証していタについても、公示地価データと同様、町丁目る。

単位でのパネル化を図ることで、各経済主体の彼らは、1995年の兵庫県南部地震の勃発で上危険回避行動に関する興味深い分析が可能とな

町活断層帯に対する認識がその後一変し、経済る。

取引において上町断層帯にかかわる危険性が土地価格に強く反映されるようになったことを示

パネル化されたデータの応用している。この研究においても、都心部を走っ

前節でみたように、2000年以降、地域危険度ている活断層と、同じく都心部に多く評価地点のランキングが大きく変動している。そして、が存在している公示地価データを利用すること

24

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79

計処理を施すことにより得られる新たなデータ

で分析を行なっている。
また、分析期間中に継続して測定されているにおいても、GIS を用いることで大量のデータ

公示地価ポイントに限ることによる頑健性のチセットであるにもかかわらず、作業を非常に効ェックなども行なっている。活断層帯から両側率的に行なうことができるようになっている。

1 ㎞や 2 ㎞といった範囲に分析対象地域を限ったとしても、この継続して評価されている地点
数は200から300ポイントは存在しており、公示地価の特徴とパネル化による利点をうまく利用することにより、鑑定価格である問題点をある程度克服しながら、頑健な分析を行なっている
例である。

おわりに
われわれは、地震に対するリスク認知が、人々の危険回避的な行動を通じて、どのように地価に反映されてきているのかを研究してきている。そこで用いている主なデータは、公示地
価のデータと東京都が公表している『地震に関する地域危険度測定調査報告書』から得られる
地域危険度の相対的な指標のデータである。

注1 ）これらについては、西村・清水（2002）が詳しい。
2 ）肥田野（1997）では公示地価を用いたヘドニック・アプローチの応用例が紹介されている。
3 ）詳しい算出方法は東京都（2008）を参照。
4 ）このような再分類により、危険度が 1 段階変化した際の変化の大きさに制約を加えないで推定できる。
また、危険度 3 から 5 をまとめたのは十分なサンプ
ル数を確保するためである。
5 ）東京駅までの時間距離はヴァル研究所「駅すぱあと」（2000年）により計算し，各時点共通の値とした。
6 ）『防災に関する世論調査』（東京都）
7 ）国土交通省国土計画局国土数値情報ダウンロード
サービス http://nlftp.mlit.go.jp/ksj/
8 ）西村・清水（2002）では、市場の転換期には鑑定評価の際に参考にされる取引事例の情報量不足より、評価誤差が増大する可能性を指摘しているが、測定期間をうまく区切ることにより、この問題もある程度克服できる。
参考文献

これらのデータは、毎年あるいは 5 年ごとに、 顧濤・中川雅之・齊藤誠・山鹿久木（2010a）「東京都における地域危険度ランキングの変化が地価の相対同地点について継続的に測定され公表されてきており、データを蓄積することによりデータのパネル化が可能となる。公示地価の測定ポイン
トを単位としたパネル化によって、これまで公示地価を用いる際に問題点とされてきた鑑定評
価特有のバイアスをある程度克服することができる。さらに、地域危険度データについてのパネル化も行うことにより、ランキングの変化に対する人々の行動を地価の変化を通じて検証することができ、ヘドニック価格法を用いた分析の新たな解釈を加えていくことができる。
最後に、これらの分析を可能にしたことには、
地 理 情 報 シ ス テ ム（GIS、Geographical Information Systems）の技術の発達と普及の貢献も大きいことを述べておこう。特にわれわれの研究について言えば、地価データの評価ポイ
ントレベルでの時系列方向へのマッチングや、水準に及ぼす非対称的な影響について――市場デー
タによるプロスペクト理論の検証」一橋大学ディス
カッション・ペーパー、No.2010-13。
顧濤・中川雅之・齊藤誠・山鹿久木（2010b）「活断層リスクの社会的認知と活断層帯周辺の地価形成の関係について――上町断層帯のケース」一橋大学ディ
スカッション・ペーパー、No.2010-14。
東京都（2008）『地震に関する地域危険度測定調査報告書（第 6 回）』
西村清彦・清水千弘（2002）「地価情報のゆがみ――取引事例と鑑定価格の誤差」西村清彦編『不動産市場の経済分析』日本経済新聞社、19-66頁。
肥田野登（1997）『環境と社会資本の経済評価――ヘド
ニック・アプローチの理論と実際』勁草書房
Nakagawa, M. M. Saito, and H. Yamaga（2007）“Earthquake Risks and Housing Rents: Evidence from theTokyo Metropolitan Area,” Regional Science and
Urban Economics vol.37, pp.87-99.
Nakagawa, M., M. Saito, and H. Yamaga（2009）“Earthquake Risks and Land Prices: Evidence from theTokyo Metropolitan Area,” Japanese Economic Review, vol.60, pp.208-222.

地価の評価ポイントと地域危険度あるいは活断層帯との位置のマッチング、さらにそれらに統
ヘドニック・アプローチにおける地価公示データのパネル構造の活用について

25

研究論文

日本企業の土地投資決定要因

バブル前とバブル後

関根敏隆・橘 永久
は、図 1 が明確に示している。1980年代後半かはじめに1)

ら1990年代にかけて、法人部門は土地資産の大1991年のバブル崩壊から現在に至るまで、地幅な買い越しから売り越しに転じた。この間の価の下落が続いている。1990年度の市街地価格

地価大変動の要因として、企業の土地資産購入

指数を100とすると、2009年度のそれは46にす

行動が、まず疑われる所以である。

2)

ぎない 。また、日本の特殊問題と考えられて具体的には、個別企業の財務データから大規いた資産価格の下落と経済停滞の組み合わせは、 模パネルデータを作成し、土地投資関数と土地
リーマンショック以降、米国をはじめとする先の q を推計している。土地投資関数で1990年

進国経済全般に及んでいる。現時点で、1990年

代の土地投資がどのような要因によって規定さ代に生じた日本の地価の大変動を再吟味しておれてきたのかを、土地の q では土地の担保機くことの意義は、大きいと思われる。

能が顕著なものであったか否かを、業態別に検本稿の目的は、1990年代のバブル崩壊前後の討していく。後者が示すように、本稿では、実期間に、日本企業の土地投資動向を規定した要体経済と地価をつなぐ要と考えられる土地資産

因を探ることにある。法人部門に注目する理由の担保機能を、できる限り明示的に考慮していくことを心がけている。
例えば土地資産の担保

図ઃ―部門別土地投資額

機能は、q 理論の枠組みの中で明確にモデル化されている。
土地の担保機能の考察以外に、本稿の特色
は 2 点ある3)。第 1 に、浅子・國則・井上・村瀬（1989，1997）に代表される既存研究とは異なり、非製造業の土
地投資も分析対象としたことである。1990年
注）1990年度までは68SNA ベース、以降は93SNA ベース。
出所）内閣府『国民経済計算年報』

26

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79

代後半には、建設・不動産・総合商社の 3 業(関根敏隆 氏 写真)

せきね・としたか

たちばな・とわ1963年北海道生まれ。東京大学

1965年東京都生まれ。東京大学経済学部卒。オックスフォード
大 学 Ph. D.（経 済 学）
。国 際 通

経済学部卒。イェール大学 Ph.
D.（経済学）。北海道大学、日貨基金、国際決済銀行を経て、現在、日本銀行調査統計局経済(橘 永久 氏 写真）

本銀行調査統計局を経て、現在、神戸大学大学院国際協力研究科調査課長。論文：「県別データ准教授。論文：「県別データにによる地価の動向」（共著）な

よる地価の動向」（共著）など。

ど。

種のみで、ネットでみた法人部門土地売却の約ている。サンプル前期（1985-1991年度）と後6 割を行なっていた（国土交通省 2003）。この期（1992-2001年度）で、 3 期以上存続した企

3 業種に関しては、他の非製造業と区別して分業のみを分析対象とした。

析を進めている。第 2 の特色は、ゼロ投資・負個別企業の財務データを用いる最大のメリッの投資（土地資産売却）を考慮した、非線形のトは、各社の有価証券報告書という詳細な原資

土地投資関数を推定していることである。

料と組み合わせることができる点にある。本稿

本稿の構成は、以下の通りである。第 1 節ででは、時価ベースの土地投資額や土地保有残高

は、企業単位のパネルデータ作成方法を解説すを計算する際、各社の有価証券報告書の情報をる。第 2 節では、パネルデータに適用する 2 つ

補完的に活用して、売却損益や評価損益についの推定方法を解説する。どちらの推定方法にもて重要な調整を行なった（Sekine and Tachiba-

メリット・デメリットがあり、両者の組み合わ

na 2007）。また、パネルデータとして活用する

せで、より正確に土地投資の実態と土地の担保ことにより、推計の自由度を増すことができる機能を捉えようとするものである。第 3 節では、 ことも、1990年代という短期間を対象とする本土地投資関数の推定結果・土地の q の計算結稿では、大きなメリットである。

果の双方を紹介する。最後に第 4 節では、本稿

図 2 は、個別企業の財務データから計算したの分析結果をまとめ、その含意を考察する。紙

土地投資額が、どのような推移を示したかを示

幅の関係から、データ作成方法、推定方法に関している。全産業（パネル⑴）でみると、バブ

しては要点のみ示している。詳細は、Sekine

ル期に大幅な買い越しになり、その後1990年代

and Tachibana（2007）を参照されたい。

の半ばごろから売り越しに転じるという点で、

1 データ

図 1 で見た非金融法人企業の土地投資動向の特徴を捉えている。ただし、仔細にみると図 1 で本稿の分析で使用する個別企業の財務データ

は2000年度から買い越し超になっているのに対は、主に日本政策投資銀行の企業財務データバ

し、大企業を中心にしたわれわれのサンプル企

ンクによった。同データバンクは、東京、大業では、売り越し超のままであるといった違い

阪、名古屋の 3 証券取引所第 1 部もしくは第 2はある。

部に上場している企業と、新興市場に上場し業種別では、バブル期に大幅に買い越し、そている企業（いずれも金融・保険を除く）を対の後売り越しに転じるという特徴は共通してい象としている。個別決算と連結決算のデータのるが、その特徴がもっとも端的にあらわれてい

うち、より詳細な系列を過去に遡ってとれる個るのは、図 2 -⑵の「建設・不動産・総合商社」

別決算を用いた。電力・ガスなど公的色彩の強の 3 業種である。
「製造業」、「非製造業（除く

い業種の企業と、民営化に伴う土地取引があり

3 業種）」では、バブル崩壊後の落ち込みがそえた NTT、JR 3 社等は、サンプルからのぞいれほど顕著ではない。また、縦軸のオーダーを日本企業の土地投資決定要因

27

図઄―業種別土地投資額

出所）企業財務データバンクより筆者が計算みると、「建設・不動産・総合商社」のバブル期の買い越し額がピークで2.5兆円近傍まで達2 推計の理論的枠組み

し、売り越し額は 1 兆円を越えたのに対し、土地投資関数「製造業」、「非製造業（除く 3 業種）」では、バ

本稿で用いる第 1 の理論的枠組みは、通常のブル期の買い越し額はピークでも0.6兆円程度、設備投資関数理論に基づく土地投資関数である。

バブル崩壊後の売り越し額は0.2兆円程度と、土地も資本の一種であるため、設備投資関数の「建設・不動産・総合商社」のほうが買い越し理論が当てはめられるというのが、その基本的

額、売り越し額とも圧倒的に大きい。バブル期発想である。まず、土地への投資は、機械設備

以降の土地投資が、主に「建設・不動産・総合など他の資本への投資とは別個に意思決定がな

商社」という土地関連 3 業種の動きによったこされるという仮定を置いて、誘導形の土地投資とが確認できる。

関数を導出する。その後、土地の担保価値を表

28

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79

すと思われる変数をこの誘導形に付け

表ઃ―土地売却とその検討の目的

加えていく。
このアプローチの利点は、その簡潔さにあり、頑健な推定結果を期待できる。一方、土地の担保価値をアドホックに推定式に加えてしまっているため、推定結果の解釈に曖昧さが残ることは否定できない。

注）単位：％（複数回答可）
出所）国土交通省（2003）『企業の土地取得状況等に関する調査』

実質土地ストック（L ）を生産要素の 1 つとして用いる企業 i の技術が、一般的な CES+d +η+ν ⑵

型生産関数 FL  で表されるとする。企業の国土交通省の調査に基づく表 1 は、財務状況

収益最大化問題の1階条件、∂F∂L  = J  からの悪化を理由に土地の売却がなされるケースが4)次の⑴式が導かれる 。ここで J  は、土地の多かったことを示している。そこで、各企業のユーザー・コストを表している。

財務状況を表わす変数としてインタレスト・カ L  = α +α Δy +α Δy
I











バレッジ･レシオ ICR  と負債資産比率 DAを加えた。前者はキャッシュ・フローと利払い
費用とを対比するフロー・ベースでみた資金制+αl−y+αy 
⑴

約の強さを、後者は負債残高と資産とを対比す

ただし、I は企業 i の t 期における実質土地投るストック・ベースでみた資金制約の強さを捉

資額、小文字の l は実質土地ストック L の自然えている。なお、土地が資産のかなりの部分を対数値、y  は実質生産高もしくは実質売上高占める日本企業においては、負債資産比率によ（自然対数値、Δ は 1 階の階差オペレーター）って、土地の担保機能効果を捉えることができをそれぞれ表わしている。⑴式は、Jorgenson

ると考えられる。負債資産比率の計算にあたっ（1963）の加 速 度 原理型投資 式の 誤差修正型ては、バブル崩壊後の資産価格の下落を反映さ（Error Correction Model）となっている。実質せるため、資産を恒久棚卸法により時価評価し土地ストック残高と実質生産高の比 l−y が誤た。

+αJ +u 

差修正項に対応し、その係数 α は負の値を取5)

製造業においては、海外現地生産の影響をコントロールするために、業種別の海外現地生産ることが予想される 。
実際の推計では、⑴式に企業の財務状況を表比率 OPr  を加えた。海外生産が容易な業種でわす 2 変数と海外現地生産の進捗状況を示す変

あれば、国内の工場用地取得に抑制効果が働く、数を加えた⑵式を用いた。なお、土地のユーザ

または国内工場の集約（工場用地の放出）に弾

ー・コストについては、タイム・ダミー d  にみがつく、という仮説の検証である。意外なこ含まれるとし、誤差項 u  は個別効果 η と真のとに、海外現地生産をはじめとする対外直接投ショック（idiosyncratic shock）ν  に分解でき資が国内経済に与える影響に関しては、実証研ると仮定した。

究の蓄積があまりない。国内の設備投資に与え L  = α'+α'Δy +α'Δy
I











る影響に関しては、宮川・徳井（1994、第 5 章）
が、自動車産業の対米国直接投資の事例研究を通じて、国内投資を抑制する可能性を論じてい+α'l−y+α'y 
+α'ICR +α' A  +α'OPr
D





る。少なくとも土地投資に関しては、本稿が対

外直接投資の影響に関する初めての計量分析と日本企業の土地投資決定要因29

簡単化のため、誤解のおそれが生じ得ない限りなる。

企業インデックス i を捨象する。
この企業の t 期のキャッシュフロー Π  が、土地のｑ

本稿で用いる第 2 の理論的枠組みは、Wildasin（1984）が開発した、資本財が複数からなΠ  = p FK , L , N + 1− ϕる場合の q（Multiple q）モデルである。Wil-−w N −i D 

dasin （1984）は、−p  I  +GI  , K ⑴実際に観察される平均 q（株価から求められ−p  I  +CI  , L  D ND
p  L 

⑶

る企業の市場価値を当該企業の再取得価格でと表されると仮定する。ただし、p  は生産物除 し た も の）は、各 実物 資産、例えば、建価格、p  は建物・機械等の減耗する資本設備

物・機械設備の q と土地の q の加重平均との価格、p  は土地価格、w  は賃金、i  は利子なる、率、ND  は新規借入額または返済額、D  は借⑵各実物資産の q は、それぞれの投資比率と入残高、I  は資本設備投資額、I  は土地投資相関している。例えば、建物・機械設備の q

額、また G.、C. は設備投資、土地投資に対は設備投資比率と、土地の q は土地投資比

する調整費用関数をそれぞれ表す。調整費用関率とそれぞれ相関している、数には、 2 階微分可能性、各要素に対する一時ことを示した。すなわち、平均 q、設備投資比

同次性と投資額に対する逓増性という通常の諸率、土地投資比率の 3 変数が揃えば、建物・機仮定を置く。

械設備の q、土地資産の q を逆算できることに⑶式の定式化の核心は、新規の外部資金の借なる。浅子・國則・井上・村瀬（1989，1997）

り入れ（ND  > 0）に、エージェンシー・コス

は、この枠組みを用いて、日本の製造業部門企トがかかるとしている点である。エージェンシ

業の土地投資行動をクロスセクションで分析しー・コストは、新規借入額の一部が失われる損ている。われわれのデータセットでは、非製造

失率 ϕ. という形で示されている7)。

業を含めたパネル分析が可能となる。

1 > ϕ. > 0 when ND  > 0

本稿の理論面での貢献は、Multiple q の枠組= 0 when ND  ≤ 0

みに、土地の担保価値をエージェンシー・コス

土地の担保価値は、借入残高に対して保有すトとの関係で明示的に取り込んだことである。

る土地の価値が高ければ高いほど、エージェン

このモデル化により、土地投資関数⑵式にアドシー・コストが節約できるという形で導入されホックに付け加えた負債資産比率に関して、あている。したがって ϕ. は、土地担保掛目の逆る程度明確な理論解釈を与えることができる。

数 p  L   D  の減少関数と考える。日本企業

この点が、土地の q を推定する第 2 の理論的においては、土地投資関数⑵式の負債資産比率

枠組みの最大の利点である。一方、この手法に

DA の資産のかなりの部分を、土地が占めは限界もある。元となる平均 q の計算に株価ることに留意されたい。

を用いているため、株価にバブルが生じた場合、逆算して求めた土地の q が何を表わしている

この企業の割引現在価値は、以下のように表
される。

6)

のか定かではなくなってしまう 。
代表的企業 i の第 t 期の産出量が、生産関数

V = Π exp − rkdkds










FK , L , N  で 表 さ れ る と す る。た だ し、

ただし、r は、割引率で示す。効率的な株式市

K , は企業 i が t 期に持つ建物・機械設備、L 場のもとでは、V  は、この企業の株式発行残は土地、N  は労働投入量を表す。以下では、

高価値と等しくなる。

30

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79建物・機械設備ストック K 、土地保有残高と定式化した。ここで、第 1 、2 項は、Wildasin

L 、借入残高 D  は、それぞれ以下の遷移式に（1984）の結論⑵と調整費用関数形への仮定か従うと仮定する。
  = I  −δK 
Kら、各実物資産の q を、下記のような対応すL  = I   = ND 
D⑷

る資本ストック投資比率の線形関数として示し⑸

たものの一部に対応している。

⑹

ここで、δ は資本減耗率を表す。各企業は、⑷-⑹式の制約下で、V  を最大化していると考える。この最大化問題の 1 階の条件から、各資I +b 
K 

I +b 
L 

q  = a 
q  = a 

本財の q と企業価値の間に成立する以下の関

また、土地担保掛目の逆数の減少関数であるエ係を導出できる8)。

ージェンシー・コスト関数 . は、
















p q K +p q L +q D  = V 






⑺




q 、q 、q は、建 物・機 械 設 備、土 地、負 債
に関する q をそれぞれ表わしている。負債に

関する q は、q = −1−ϕ. と定義されており、エージェンシー・コストが存在しない場合

p  L  D  = AC = 1+expp L  D 




c







と定式化した。この関数形は、値の振れが大きい担保掛目逆数の動きを均す効果を持つ。
さらに、個別効果を考慮できるパネルデータの利点を生かすべく、a  , a  が時間に対して一は −1 となる。
⑺ 式 の 両 辺 を、企 業 資 産 の 市 場 価 値 p  K +p  L  で割って整理すると、
q  s  +q  s  +ϕp  L  D s = q





⑻



が得られる。ここで、
q  = V +B   p  K +p  L  が平均の q を、
s  = p  K   p  K +p  L  が企業の物的資産の

定と仮定する一方で、b  , b  は時間に応じて変 d 、b  =b +b
わりうると定式化（b  =b +bd 、ここで d  は、1985年または1992年を基準とするタイム・ダミー）した結果が⑼式である。

3 推定結果土地投資関数の推定結果



図 3 は、被説明変数である土地投資比率の正負の分布を示している。サンプル期間中を通じうち設備ストックの比率を、s = 1 −s が、
土地ストックの比率をそれぞれ表す。s = D 



ϕ




p K +p L  は、負債残高の企業資産の市場て、約 3 割の企業は、土地に関してゼロ投資で価 値 に 対 す る 比 と な る。⑻ 式 は、Wildasin

ある。ゼロ投資が多いのは、不確実性や非可逆（1984）の結論⑴、すなわち平均の q が、設備性の要素が大きい土地投資では、実施を「待ストックの q、土地の q（土地の生産設備としつ」ことによるオプション価値が高いためであての価値）、土地の担保としての価値という 3る。また土地は減耗しないため、更新投資にあ要素の加重平均であることに対応している。本たるものがないためでもある。

稿の貢献は、土地の担保としての価値を、その本稿では、ゼロ投資サンプルが多いというデ生産設備としての価値と分けて示した点にある。

ータ特性を考慮にいれて、Friction モデルと呼ば れ る 非 線 形 モ デ ル に よ る 推 計 を 試 み る。

⑻式に対応するパネル推定式は、
q  = a 







 K s +a  L s
I







 







I




+c AC s +b − b s −b s d +b +b d +η+υ+b

Friction モデルとは、Rosett（1959）が開発し

た非線形モデルであり、Tobit モデルを 2 つ組



み合わせて一般化した性格をもつ。表 2 が、個別効果をシミュレーションによって発生させる⑼

疑似最尤法（simulated maximum likelihood）
日本企業の土地投資決定要因31

図અ―土地投資がゼロのサンプルの割合

注）左図は土地投資比率の度数分布を示す。実線は、比較のための正規分布を示している。右図は、土地投資比率が正、ゼロ、負の企業の割合を、時系列に沿ってプロットしたもの。

1990年代の上部パネルでは、推定され表઄―土地投資関数⑵式推定結果

た係数はおおむね通常の解釈が可能である。製造業と建設・不動産・総合商社の土地関連 3 業種では、ストック調整項
l−y  の係数が負かつ統計的に有意な値をとっている。すなわち、こうした企業の土地投資行動は、土地を生産要素として扱う経済理論と整合的であったことを示している。企業の財務状況を表わす
2 変数、インタレスト・カバレッジ・レ
シオ ICR と負債資産比率 DA の係数
は、すべての業種において予測される符号をとり、統計的に有意となっている。
バブル崩壊後は、財務状況・資金繰りの悪化が、法人部門の大幅な土地資産売り
越しの主因となったことがわかる。しかしながら、負債資産比率 DA の負の
注 1 ）紙幅の制約のため、定数項・個別効果等の推定結果は表示していない。
2 ）＊，＊＊は、 5 ％、 1 ％の統計的有意性をそれぞれ示している。

係数が、単純に保守的な財務規律を示しているのか、土地の担保機能の効果を示しているのかは、明確には区別できない。

による、⑵式のパネル推定結果を示している
9)

製造業においては、海外現地生産比率 OPr の（Train 2009) 。本稿の主題である1990年代の係数が負、かつ統計的に有意となっている。下結果を上部パネルに、1986年から91年のバブル

部パネルの結果（統計的に有意ではない）と比期の結果を下部パネルにまとめた。

較すると、製造業部門では、バブル崩壊後から、

32

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79

ブル発生前の1999年までに限り、さらに表અ―Partial q（資本財の q、土地の q の推定結果)

サンプルを株式発行額に厚みがある一部
上場企業のみとすることで、株価の問題に対応した。表 3 は、Multiple q モデルの主な推定結果を示している。紙幅の関係で、タイム・ダミー d  の結果等は省略した。
資本財と土地の「生産要素」としての注）＊，＊＊は、 5 ％、 1 ％の統計的有意性をそれぞれ示している。なお、期間1992-1999年、一部上場企業のみ。

q の係数は、どちらも正かつ統計的に有意で理論と整合的である。ここで注目す工場を輸出して「土地を輸入」する行動形態がべきは、すべての業種において、土地の「担保顕著化したことがわかる。

価値（s  ∙ AC）」の q の係数が、正かつ統計的興味深いのは、バブル期の推定結果を示したに有意な値となっていることである。これは、

表 2 の下部パネル、特に、建設・不動産・総合

土地の担保機能が、一部上場という大企業にお商社の土地関連 3 業種の部分である。この 3 業

いても、重要であったことを示している。表 2

種に関しては、ストック調整項 l−y の係数の負債資産比率 DA の負の係数と組み合わが正かつ統計的に有意となっている。しかも、せて考察すると、1990年代の日本の法人部門は、企業の財務状況を表わす 2 変数は、どちらも統一度地価が下落すると、担保価値の減少を通じ計的に有意な係数を持たない。まとめれば、バて資金繰りが悪化し、さらに担保たるべき土地

ブル期の「建設・不動産・総合商社」 3 業種のを売らなければならないという、デット・デフ

土地投資活動は、土地を投入財とみた理論ではレーション・スパイラルに直面していたことがほとんど説明できないことになる。ありうる説推測できる。

明の有力候補は、よく言われる通り、「非合理的な熱狂」、すなわちバブルである。

4 結論
本稿では、土地投資関数、土地の q という土地の q の推定結果

2 つの理論的枠組みを用いて、1990年代の日本

誘導形である土地投資関数の推定では、負債

企業の土地投資行動規定要因を分析した。

資産比率 DA の係数の統計的有意性が、法土地投資関数⑵式の推定結果から、1990年代

人企業部門で土地の担保機能が働いていたことの土地投資は、建設・不動産・総合商社の 3 業を示しているのか否かまでは議論できなかった。

種を中心に、バブル崩壊後の売上の落ち込みや

ここでは、Multiple q 理論に基づいて、土地の財務状況の悪化に大きく影響されていたことを生産設備としての価値と担保としての価値を区確認できた。また、製造業の土地投資には、海別して示した⑼式を推定することにより、負債

外生産比率の高まりも影響していることを確認

資産比率の係数の意味をより深く考察することした。Multiple q モデル⑼式の推定結果は、を試みる。

1990年代では、一部上場の大企業においてさえ

Multiple q は、動学的最適化に基づいておりも、土地が資金借り入れの際の担保として機能高い理論的整合性を持つが、実証研究に用いるしていたことを示唆している。土地の担保機能場合には、株価が企業の価値を正確に反映しては、地価下落の際には、負のクレジット・サイ

いるか否かという問題に直面する。⑼式の推定

クルを引き起こしかねないものである(Kiyotaki

では、期間をバブル崩壊後の1992年から IT バ

and Moore 1997）。株価データの関係で本稿で日本企業の土地投資決定要因

33

は扱えなかった中小企業においては、この負のクレジット・サイクルの可能性がさらに高いことは、容易に予想できる。1990年代の地価乱高
下を繰り返さないためには、動産担保の活用を一層活発化させる必要があると思われる。
注1 ）本稿は、Sekine and Tachibana（2007）の一部を翻訳し、加筆したものである。
2 ）日本不動産研究所研究部「市街地価格指数・全国
市街地、全用途平均」
3 ）第 3 の特色として、土地投資額を、企業会計上の簿価ベースから時価ベースに評価しなおす新たな手法を考案したことがある。詳細は、Sekine and Tachibana（2007）を参照していただきたい。
4 ）Bond et al.（2003）の設備投資関数導出法に従っている。
5 ）建物・機械設備の投資関数と異なる点は、自己ラグ項を含まないことにある。減耗がない土地ストッ
クにおいては、過去の土地投資がラグをおいて今期の土地投資に影響を与えるというメカニズムは考えがたい。
6 ）例えば Chirinko and Schaller（2001）は、1980年代後半からの日本の株価の上昇をファンダメンタルズ
価値で説明するのは難しく、バブルのようなものが生じていたという実証結果を示している。
7 ）借入企業が、良い担保となりうる財・資産を保有
していなければ、金融機関への追加説明コストを負う、という事象の定式化である。Bond and Meghir（1994）も、こうしたエージェンシー・コストの定式化を採用している。
8 ）導 出 の 詳 細 は、Sekine and Tachibana（2007）のAppendix 2 を参照されたい。
9 ）本稿での推計・データ加工は、Ox（Doornik 2001）
による。
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シカゴにおける取り壊し住宅の価格と地価に関する実証研究
Dye, Richard F. and Daniel P. McMillen（2007）“Teardowns and Land Values in the Chicago
Metropolitan Area,” Journal of Urban Economics, vol.61, pp.45-63.

はじめに

推計モデル

都市化の過程では、新たに建築物が増加するだけ

Dye and McMillen（2007）の主要な目的は、取でなく、既存建築物や旧市街地の建て替え・再開発

り壊し直前の住宅価格関数が地価関数と等しくなるを伴う。戸建てや低層マンションなど小規模な住宅か否かについて、検証することにある。具体的には、

であれば、建築基準法やその他の規制による大きな上物の住宅の価値がゼロになっているかどうかを検弊害がない限り、比較的スムーズな建て替えが実施証する。ここでは、地価のデータを使わず、住宅価

可 能 で あ る。今 回 紹 介 す る Dye and McMillen

格のみを用いて検証している点に、その特徴がある。

（2007）では、このような、建て替え・再開発のた各住宅の売買サンプル i における住宅構造の属性

めに取り壊される（teardown）低層住宅と、取りに関する諸変数を S  とし、また住宅の地理的属性

壊し予定のない通常の低層住宅のデータを用いて、に関する諸変数を L  とする。そして、住宅のヘド

両者の価格関数を比較している。そして、推計の結ニック価格関数を⑴式のように仮定する。

果、取り壊し直前の住宅価格関数が地価関数と同じ

EP =S θ+L δ

構造を持つことを明らかにした。いったん形成され通常、住宅構造の属性は、言うまでもなく地理的た都市の内部では土地売買が減少するため、データ

属性と同様に住宅サービスの質を決定する重要な要上の制約により地価関数の推計が困難になるが、素であるため、⑴式における S  と L  は、両者とも

Dye and McMillen（2007）による実証結果は、そに強い説明力を持つ。しかし、売買直後に取り壊さのような場合でも、取り壊し住宅の取引価格が地価れるような住宅の場合、買主は建物自体にまったくの代理指標となり得ることを示した重要な論文であ関心がないと考えられるため、地理的属性のみが重る。

要であると予測される。この仮説が正しいとすれば、⑴

Dye and McMillen（2007）はアメリカのシカゴ

取り壊し直前に取引された住宅の価格関数では、L 

周辺における低層住宅を対象とした研究であるが、のみが説明力をもち、S  は説明力をもたない。つ

多くの再開発が実施されてきた日本の各都市においまり、帰無仮説 θ=0 を F 検定することで、仮説のても、同様な手法による興味深い実証研究が期待で検証ができる。ただし、Dye and McMillen（2007）

きる。とくに、耐用年数を迎えつつある数多くの老では、取り壊し直前の住宅と通常の住宅の価格関数

朽化マンションの建て替えは、今日の日本社会におを推計する際に、データの制約に伴う以下の 2 つのいて重大かつ早急な解決を必要とする問題であり、問題を解決しなくてはならない。

本稿で紹介する推計手法やアイディアは、建て替え

ひとつは、取り壊される住宅とそうでない住宅と問題を分析する上でも参考となる。以下では、Dyeの間には、明らかに属性の分布に違いがある。このand McMillen（2007）の推計手法と実証結果を説

サンプルバイアスによる内生性の問題を考慮せずに、

明し、最後に、日本のマンション建て替え問題に関単純な最小二乗法を用いて価格関数を推計すれば、する研究への拡張について言及しよう。

推定量にバイアスが生じてしまう。そのため、まずはじめに取り壊されるか否かについてプロビット推計し、そこで得られた推定値を用いて 2 段階目の価海外論文紹介35

格関数を推計する必要がある（ヘックマンの 2 段階

=1T=0+TPr T
=1T=1、
ここで､ψ=1−TPr T推定法）。

S  θ+L  δ=X  β とおき、そして⑵式で推定された密もうひとつの問題は、実際に取り壊されたか否かに関するデータが入手できないため、売買直後 2 年以内における解体許可の取得有無を代理変数として用いていることである1)。解体許可を得たからといって、実際に取り壊しが実施されるとは限らず、ま2)度関数を φZ λ とすると、上式は、
EP T =1−ψX  β+ψX  β−σ 1−ψ+σ ψ

φZ λΦZ λφZ λ1−ΦZ λ⑶と書きかえられる。したがって、misclassification

た逆も然りである 。このように、第 1 段階目のプを仮定しない通常のヘックマンの 2 段階推定モデル

ロビットモデルにおいて被説明変数が誤って分類は、⑶式において、α=α=0を仮定した特殊ケー（misclassified）されている可能性のある場合、そスと捉えることができる。

の問題を考慮しない通常のヘックマンの 2 段階推定
では、価格関数の不偏推定量を得ることができない。

misclassification プロビット推計結果

Dye and McMillen（2007）では、これら 2 つの問

1 段階目のプロビット分析では、被説明変数を

題 点 を 踏 ま え、Hausman, Arbrevaya and Scott-T（解体許可を取得した住宅 =1、そうでない住宅

Morton（1998）の 提 唱 す る misclassification モ デ=0）とし、説明変数には、最寄駅までの距離、ミルを用いて、以下のように推定モデルを設定していシガン湖への近接性、最寄駅への近接性、土地面積、る。

容積率、築年数、レンガ造りか否か、地下の有無、取引後 2 年以内に解体許可を取得した住宅を

暖炉の有無、エアコンの有無、駐車場の数、戸建て

T=1、解体許可を取得しない住宅を T=0 とする。

か共同建てか、湖が見えるか否か、地域ダミー、そまた、データ上では観察されないが、実際に取り壊
=1、実際には取り壊されない住宅
される住宅を T

して、サンプル内での相対的な土地面積・床面積・

=0 とおく。すると、実際には取り壊されないをTは、価格関数の説明変数には直接含まれない操作変が解体許可を取得していた住宅の割合 α と、実際数として扱われている。misclassification プロビッには取り壊されるが解体許可を取得していなかった

ト分析では、以上の説明変数の係数βと misclasified

住宅の割合 α は、
=0
α=Pr T=1Tの割合αとαに関して、⑵式を最大化し推計値を求める。表 1 では、主な変数に関してサンプルをシカ

=1
α=Pr T=0T

ゴ市内と郊外に分けた misclassification プロビットと表せるので、プロビット推計に用いる説明変数を

築年数が含まれている。最後の 3 変数および容積率

推計の結果を示している。

Z、パラメータの推定量を λ、推定する累積密度関シカゴ市内での推計結果によると、最寄駅から遠数を Φ とおくと、最大化する尤度関数は⑵式のよ

く、ミシガン湖に近いほど取り壊される確率が高い。

うに与えられる。これを最尤法により推計すること

また、容積率が低く、比較的古いものほど取り壊し

で、misclassify された α と α の推定値が得られる。 の確率が高く、これに関しては予想された通りであ
ln L=∑  T ln Pr T =1Z +1−T ln Pr T =0Z る。また、misclassification モデルでは、α が0.0087=∑  T ln α+1−α−αΦZ λ+1−T ln

で統計的に有意であった。つまり、解体許可を取得⑵

しているにもかかわらず、実際には取り壊しが行な

次に、価格関数については、解体許可を取得した

われない住宅が、少ないながらも0.87% 存在する

1−α+1−α−αΦZ λ

住宅とそうでない住宅に関して、以下のように一本ことが推計上示されている。
一方、シカゴ郊外では、最寄駅やミシガン湖までの式で記述することができる。
=0T=0+TPr T
=0T=1EPT
=0
EPT=1−TPr Tの距離、そして容積率に関しては市内と同じ効果が

=1T=0+TPr T
=1T=1EPT
=1+1−TPr T確認されたものの、相対的土地面積・床面積・築年36

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79

解体許可が取得

表ઃ―被説明変数：T （解体許可取得 =1、その他 =0）

されていない通常の住宅価格関数の推計結果によれば、どの変数の係数も予測される通りの結果が得られている。最寄駅や湖に近く、土地や床面積が大きいほど価格が高い。同様に、
暖炉・エアコン・注）＊＊，＊はそれぞれ有意水準 1 %、 5 % を表す。Dye and McMillen（2007）、Table 3 - 4 より一部抜粋。

駐車場などのアメニティーが豊富な数に関しては有意な差異が認められなかった。一般ほど価格にプラスの影響があり、住宅構造の属性

的には古い住宅ほど取り壊しの確率が高くなると予（⑴式の S ）の説明力がゼロであるという帰無仮説

想されるが、それを示す有意な結果は得られていなは F 検定により棄却されている。

い。こ の 問 題 に 対 し て、Dye and McMillen は、

一方で、解体許可を取得した住宅価格関数の推計

misclassification の存在により相対的築年数の説明

結果をみると、最寄駅や湖までの距離、そして土地力が失われている可能性を指摘している。つまり、面積などの係数の統計的な有意性は認められるが、misclassification モデルによるαの推定値をみると、住宅構造の属性に関する説明変数はほとんど説明力

解体許可を取得していない住宅のうち、50% が実をもたず、住宅構造の属性が説明力を持たないとす

際に取り壊されているか、取り壊し同然の住宅を含る帰無仮説は F 検定により棄却できない。これは、むことが示されており、そのために、相対的築年数

取り壊し直前の住宅価格が地価を反映しているといの係数に関して頑健な結果が得られていない可能性

う仮説を支持する有力な実証結果である。

がある。misclassify されたこのような住宅の中には、再開発計画に先だって売買され、空き家として放置されているものが多く含まれると考えられる。

ヘドニック価格関数の推計結果

おわりに
Dye and McMillen（2007）は、シカゴ周辺において、解体許可を取得した住宅と、そうでない通常の住宅のデータを用いた価格関数を比較することに⑶式による価格関数の推計式では、住宅価格の対より、取り壊し寸前の住宅価格が地価を説明しうる

数値を被説明変数とし、説明変数には、プロビットかどうかの検証を試みた。その際、それら 2 種類の推計で用いた説明変数のうち操作変数を除いた諸変

住宅に関するサンプルセレクションバイアスの問題

数、および、 1 段階目のプロビット推計で求めた逆と、実際に住宅が取り壊されたかどうかが観察できミルズ比の推計値を用いる。ただし、取引観察期間ないことによる misclassification の問題の 2 点を解は数年間にわたっているため、取引年ダミーを含め、 決するため、はじめに misclassification プロビット
また、容積率の代わりに専有床面積を説明変数に加モデルにより両者の住宅の傾向を推計し、その下でえる。表 2 には、misclassification モデルによるサ

ヘドニック価格関数の推計している。その結果、解ンプルセレクションに基づいた価格関数推計のうち、 体許可を所得している住宅価格は、地理的属性によ
主な説明変数に関する推計結果を記載している。

ってのみ説明され、住宅構造の属性には説明力がな

海外論文紹介37

2010年 4 月現在で

表઄―被説明変数：住宅価格の対数値149件でしかない。
Dye and McMillen (2007) の 分 析
手法を応用し、内生 性 や misclassification の 問 題 を考慮したうえで、
建て替えが必要なマンションの割合
や、その価格関数の推計を試みることができる。あるいは、日本におけ注）＊＊，＊はそれぞれ有意水準 1 %、 5 % を表す。Dye and McMillen（2007）、Table 5 - 8 より一部抜粋。

る地価関数が十分に推計可能であれ

いことが示された。つまり、解体費用がごく少額でば、推計された地価とマンション価格関数を比較す

ある仮定の下で、取り壊し寸前の住宅価格が地価とることで、建て替えがどれほど遅れているのか、ま等しくなることを示している。これは、地価を予測た、その社会的費用がどれほどのものかを定量的にする際には、とくに土地売買の少ない都市内部にお図ることが可能であろう。今後の日本における分譲

いては、取り壊し住宅の価格が重要な指標となるこマンションのあり方や、区分所有法の是非を検討しとを意味している。

ていくうえでも、この論文は重要な意義を有してい

以上に紹介した Dye and McMillen（2007）の取ると思われる。

り壊し住宅と地価に関する研究は、日本におけるマンションの建て替え問題と密接に関係する。ただし、 注
マンションの建て替え問題は、小規模な住宅のようにスムーズな建て替えが実施できないことが、問題そのものであることに留意する必要がある。この論文において、解体許可を取得した住宅が小規模なものばかりであるように、住宅が小規模であるほど建て替えの需要が高く、また最適なタイミングでの建て替えが実行されやすい。一方、異なる選好をもつ
多くの住人が居住する大規模な分譲マンションでは、合意形成による建て替えの実施が容易でなく、マンションの老朽化を一段と進行させている。とくに、日本の分譲マンションにおける合意形成上の困難性
は、既存の区分所有法や容積率規制によるところが大きいと考えられている。実際、日本では築30年以
上の分譲マンションが100万戸を上回るにもかかわらず、建て替え工事が完了した分譲マンションは、

38

季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№791 ）一般的にアメリカでは、安全性が確保されたもとで建物の取り壊しが実施されるよう、取り壊しをする際には地方政府より解体許可（demolition permits）を取得する必要がある。
2 ）解体許可を取得していない住宅の中にも、躯体を残したまま大規模な改築を実施したり、取引後に再開発のため空き家のまま放置されたりなど、取り壊し同然に扱われる住宅が存在する。
参考文献
Hausman, J. J., J. Arbrevaya and F. M. Scott-Morton（1998) “Misclassification of the Dependent Variable
in a Discrete-response Variables and a Simple Estimator for Such Models,”Annals of Economic and Social
Measurement, vol. 5, pp. 475-492

定行泰甫

イリノイ大学大学院経済学専攻

『季刊 住宅土地経済』バックナンバー
No.70(2008年秋季号)〜No.78(2010年秋季号)● No.70（2008年秋季号）［巻頭言］ 住宅政策の現状と今後の展開 和泉洋人
［特別論文］ 成熟時代を迎えた日本の都市・住宅・景観

について

山本和彦

よる評価

中川雅之・浅田義久・山崎福寿・川西 諭［研究論文］ 地方公共財供給メカニズムの実験的手法に［研究論文］ 不動産価格とキャップ・レートの合理的な

予測可能性

吉田二郎

［調査報告］ 国立景観訴訟にみる高さ規制条例の経済学

的妥当性

原野 啓
［海外論文紹介］ 公立学校間の戦略的競争

鶴田芳貴● No.71（2009年冬季号）［巻頭言］ 経済の活性化は住宅から 岩沙弘道
［座談会］ 高齢社会の住まいをどう考えるか

岡崎敦
夫・岡本利明・園田眞理子・中川雅之［研究論文］ パネルデータによる家計の転居行動分析
直井道生［研究論文］ 省エネルギー判断基準規制の費用便益分析と定量的政策評価 戒能一成
［海外論文紹介］ 教育サービスの質と人口構成が住宅取引価格に与える影響 小西俊作
● No.72（2009年春季号）［巻頭言］ 地価とソーシャル･キャピタル投資 田中一行
［特別論文］ 松山で都市の持続可能性を考える 大西 隆
［研究論文］ 住宅市場のマクロ変動と住宅賃料の粘着性

清水千弘・西村清彦・渡辺 努［研究論文］ 東京圏の保育サービスと“足による投票”

浅田義久

古美喜・隅田和人［海外論文紹介］ 居住地の選択 小林庸平
［調査研究レポート］ 我が国の住宅市場改善に関する研究● No.75（2010年冬季号）［巻頭言］ 住宅政策の現状 川本正一郎［座談会］ 「エコ住宅」の現状と課題 金本良嗣・平生

進一・野城智也・山下英和［研究論文］ 土地取引への不動産取得税の影響

井出多加子・浅田義久［研究論文］ 事業用土地の需要関数と買換え特例制度
杉野 誠・宅間文夫［海外論文紹介］ 住宅密度が自動車利用とエネルギー消費量に与える影響 岩田和之
● No.76（2010年春季号）［巻頭言］ バブルとその後の時代を振り返る 小峰隆夫
［特別論文］ 「サブプライム・金融危機」に学ぶ 宮尾

尊弘［研究論文］ マンション建替え問題の実験経済による検討

中川雅之・浅田義久・山崎福寿［研究論文］ マンション価格動向から推察する消費者のプレミアムに関する実証分析

野上雅浩［研究論文］ 災害リスクが JREIT の取得価格に与える影

響

市川智秀

［海外論文紹介］ 自主参加型排出削減プログラム、環境

管理と環境パフォーマンスの実証分析

杉野 誠● No.77（2010年夏季号）［研究論文］ ヘドニック・アプローチを用いた便益評価［巻頭言］ 購入者マインドを高める住宅市場活性化施策［海外論文紹介］ 銀行信用の決定に不動産価格の果たす［特別論文］ 都市内の所得階層別住宅立地パターン：再と空間計量経済学・空間統計学

役割

堤 盛人・瀬谷 創

横溝 剛● No.73（2009年夏季号）［巻頭言］ 住宅等の省エネ改修 那珂 正
［特別論文］ アメリカの住宅価格と人口構成の変化 岩
田一政・服部哲也［研究論文］ 土地利用の決定を含んだ地価値付関数の推定について 武藤祥郎
［研究論文］ 新築戸建住宅市場における需要者の留保価格の分布推定 植杉 大
［研究論文］防災事業の経済分析 岩田和之
［海外論文紹介］世帯形成と住宅 石野卓也
● No.74（2009年秋季号）［巻頭言］ 豊かな少子高齢社会の実現を 岡本利明
［特別論文］ 21世紀型社会への日本の挑戦 小宮山 宏［研究論文］ 借地権保護と建物の維持管理 岩田真一郎・山鹿久木［研究論文］ 首都圏住宅市場のダイナミックス 井上智夫・清水千弘・中神康博［研究論文］ 地震発生リスクと生活の質 直井道生・瀬

澤井英一
考

佐々木公明

［研究論文］ J-REIT におけるリスク評価の合理性

鈴
木陽祐・吉田あつし［研究論文］ 官と民の事務所 m2 単価について 中村悦
広・倉橋 透［研究論文］ 約付き多層潜在セグメントモデルの定式化とその住居選択分析への応用 星野匡郎
［海 外 論 文 紹 介］ 在宅介護と高齢者の住宅・居住形態
牛 冰● No.78（2010年秋季号）［巻頭言］ 住宅市場への期待 木村惠司
［特別論文］ SNA における住宅・土地関係項目の処理

髙木新太郎［研究論文］ 住宅ローン市場と住宅資産

田訓明

中川雅之・長［研究論文］ 収益格差が土地利用転換に及ぼす影響

清
水千弘・唐渡広志［研究論文］ 太陽光発電買取制度の定量分析 大橋 弘・
明城 聡［海外論文紹介］ 子供の健康と近隣環境 牛島光一

バックナンバー39

センターだより改正による優遇措置の拡充（控除◉新刊書のご案内『ドイツにおける持家取得促進税制の変遷と現状得にかかわる優遇強化・拡充の流対象上限額、控除率の引き上げ）、 れから大きく転換し持家支援縮小

住宅・不動産税

制再編の背景と評価』
調査研究リポート No.08300
平成22年ઃ月刊
定価：3000円（税込）

第二次世界大戦の敗戦国である
ドイツは、戦後強力に推進された独自の借家政策と並んで、持家取得促進税制に大きな特色を有している。
本リポートでは、19世紀中葉にスタートし世紀を越えて1986年まで続いた旧西ドイツ特有の帰属家賃課税制度、ならびにそれとセットで実施されていた持家減価償却制度（一生に 1 回限り、住宅取得
費の 5 ％を 8 年間所得控除）、住宅建設促進を目的に1982年に導入された住宅ローン利子の所得控除制度、1987年以降の特別支出控除制度（住宅取得費に加え、土地の購入費の半額をも対象）、1992年

1996年改正における持家還付型補へと舵を切った理論的根拠や意義

助金制度（住宅取得給付金制度とを明らかにしつつ、住宅税制の軸も称され、持家取得費用の一定割

足旋回の帰結としての現行の持家合の金額を 8 年間給付する制度）にかかわる税制について、キャピの創設、2006年以降の同制度の廃タルゲイン課税の扱い、不動産税、止、2008年の持家取得リースター

不動産取得税、相続税、ならびに制度の創設といった制度変遷の一

評価法等の最新改正動向をも検討

連のプロセスを解説している。改の俎上に乗せた。このようなプロ

正前後の変更内容はもとより、改セスを通じて、持家すなわち自己正をめぐる当時の税制論議や時代

居住用住宅の取得支援・促進の観背景等を含めて、税法条文および点から、その制度内容の変遷と最各種文献・研究論文等に基づき検新動向の把握を行ない、加えて、討している。

持家取得の支援・促進にかかわる

特に、帰属家賃課税制度の再考

望ましい税制のあり方を考察する

察、今なお復活論がくすぶる持家ことにより、わが国へのインプリ還付型補助金制度の評価、最新のケーションの導出を試みている。

住宅取得支援制度である持家取得

巻末には本文と対応する詳細なリースター制度の解説等に注力す

関連データ（ドイツにおける住居

るとともに、持家世帯のみならず政策の実施状況比較、住宅手当の借家世帯に対しても適用される住給付額と受給者数、持家取得促進

宅手当制度についても、最新の改税制による税収減少額、社会住居

正内容を組み入れ詳説している。

の助成件数等）を掲載した。併せさらに、ドイツにおける持家取てご参照・ご活用いただければ幸得促進税制の制度再編と、持家取

編集後記

いである。
編集委員
委員長

ディズニーランドに家族で行く機

ションに繰り返し乗りたがり、当然会が年 2 ∼ 3 回ある。承知で出かけ

それに付き合った（ 1 日 4 回以上）。

るとはいえ、アトラクションの待ちこのアトラクションは待ち時間に並時間の長さには驚かされる。

ぶ通路も宇宙基地を再現していてこ少し前になるが、当時の新アトラ

れも息子を楽しませていた。

クション・モンスターズインクに乗この姿を見て、せっかく来たからるため、開門と同時にダッシュしてには人気のアトラクションの一つにファストパス(待ち時間短縮券)を手でも乗らないと損だとどこかで思っに入れるなど、これも家族で楽しむている自分に比べ、楽しめることだ委員

季刊 住宅土地経済
2011年冬季号（第79号）
2011年ઃ月ઃ日 発行
定価750円(内消費税35円）送料180円
年間購読料3,000円（税・送料共）
編集・発行

はなんと優雅で賢い余暇の過ごし方

程人気が高くなく待ち時間の少ないを心得ているのだろうと感心した次「スターツアーズ」というアトラク

第である。

（T.N.)㈶日本住宅総合センター
東京都千代田区麹町4-2
麹町4丁目共同ビル10階〒102-0083
電話：03-3264-5901
http://www.hrf.or.jp

ためだと必死に行動したことがある。 けに最大限時間を使おうとする息子
同日、息子（当時 6 歳）は、それ

瀬古美喜
浅田義久
金本良嗣
中川雅之

編集協力
印刷

堀岡編集事務所
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季刊 住宅土地経済

2011年冬季号№79