［巻頭言］

一極集中是正論について考える
小峰隆夫

法政大学大学院政策創造研究科教授

地方創生の動きが盛り上がっている。結構なことだが、政府が掲げる「東京一極集中是正」という政策方向には疑問がある。
第ઃは、東京一極集中という診断についてだ。私は、一極集中ではなく、全国では東京、ブロックではブロック中心都市、府県では府県庁所在地へと、集積の利益を目指した「多層的な集中」が起きているのだと思う。だとすれば政策的に分散を図ることはむしろ地域の活力を減退させる恐れがある。
第઄は、一極集中是正が少子化対策になるという議論についてだ。東京の出生率は全国一低い。その出生率の低い東京に人が集まるから、日本全体の出生率も下がってしまうという理屈である。しかし、不思議なことに、人口当たりの結婚件数は東京が日本一多い。このパラドックスが起きるのは、東京が結婚におけるマッチングの場になっている一方、結婚した後の居住地は東京周辺を選択しているからだ。だとすれば、東京はマッチングの場を提供することによって、少子化対策を後押ししていることになる。
第અは、地域へのばら撒きにならないかということだ。分散を図ろうとす
ると、各自治体も地元議員も、「一極集中是正」という旗の下に、張り切って地域振興予算を獲得しようとする。しかし、現実に地域に差をつけるのは難しいから、どうしても薄く広くということになる。
これまでも「集中から分散へ」という地域政策はうまくいった試しがない。
ここは発想の転換が必要だ。

目次●2016年冬季号 No.99［巻頭言］一極集中是正論について考える

1

小峰隆夫

［特別論文］東京の発展と用途・容積率

青山 佾［論文］マンション管理業の経済分析

西川浩平・大橋 弘［論文］不動産の経年減価率

吉田二郎

2
10

20

［論文］発掘調査費用原因者負担主義が容積率・建蔽率消費に与える影響

28

西川卓秀
［海外論文紹介］住宅リフォームと品質に関する情報の非対称性
エディトリアルノート
センターだより

40

8
編集後記

40

鈴木雅智

36

特別論文

東京の発展と用途・容積率
青山 佾
序：2020年に東京のビル・マンション床は過剰となるのか案件を中心に、私が注目した東京都心のビル建
築計画から、主なものを拾ってみると次のようなものがある。

オリンピックムードや景気上昇への期待によ

プロジェクトの名称は必ずしも都市計画の正って東京の都心を中心にビルやマンションの建式名称や事業者が名付けたものではなく、筆者

築がブームともいうべき現象を呈しつつあり、が独断でわかりやすく表現した。括弧内は容積

一部では2019年または2020年ビル・マンション率、建物最高高さ、合計床面積の順であるが、床過剰説が説かれはじめている。一般にはビル

これも必ずしも確定したものでなく都市計画審

床過剰説と言われることが多いが、この場合の議会資料から比較しやすく加工したものである。

ビル床には、オフィス、商業、ホテル、レスト

近年の都心プロジェクトはいずれも、ビルが一ラン、マンション、サービスアパートメントな本建てられるというケースは少なく、いくつか

ど、都心にビルが立つ場合にふつう組み込まれの敷地をまとめて数本のビルが建つのがふつうる機能全体を含んでいる。

であるので、以下はビル単位ではなくプロジェ

私は都庁に勤務していたとき、いわゆる2003

クト単位である。容積率等数字はいずれも概算。

年ビル床過剰説と積極的に対峙した経験がある。 ○常盤橋（1700％、390ｍ、68万㎡）
2020年東京オリンピック・バラリンピックに伴○八重洲一丁目（1670％、250ｍ、24万㎡）

う東京のサスティナビリティとレガシーを論じ○八重洲二丁目（1670％、245ｍ、31.6万㎡）

るとき、2020年以降の東京のあり方を見据える○丸の内三丁目東京商工会議所・東京會舘・富ことが重要であり、2020年ビル床過剰説をどう

士ビル（1500％、150ｍ、17.2万㎡）

評価するかという論点は避けることができない。 ○大手町一丁目（1450％、200ｍ、36.1万㎡）
私は今回も、東京の都市としての機能更新を重視する立場からビル床過剰説には立たないが、○ 虎 ノ 門 A 街 区・B 街 区（1410％、185 ｍ、22.1万㎡）

ビル床の供給を完全に市場原理に委ねてよいと○虎ノ門森トラスト（1000％、180ｍ、21万㎡）も考えない。東京大都市圏全体の将来展望やグ○ホテルオークラ（680％、195ｍ、18万㎡）

ランドデザインに基づいた公共のコントロール○赤坂一丁目（1080％、200ｍ、17.5万㎡）が必要である。そういう立場から、今後の東京○竹芝（1100％、210ｍ、17.1万㎡）の機能更新のあり方を考えてみたい。

○浜松町世界貿易センタービル（1280％、200

1 近年の都心プロジェクトの意義

ｍ、36.9万㎡）
以上は一定の基準に基づいて網羅的に表示し本稿を書いている2015年10月末までの数か月たものではなく、丸の内八重洲一帯と赤坂・虎間に東京都都市計画審議会に諮られた都市計画ノ門から竹芝・浜松町に至る軸で最近、耳目を2

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99

集めたプロジェクトを例示したにすぎない。こ

著者写真

れ以外にも事業中のプロジェクトはたくさんある。しかし、ここに示したプロジェクトだけでも床面積合計は300万㎡を超える。丸ビル約20棟分である。
これらはいずれも永年の懸案に取り組んでそれぞれの街をジェントリフィケーションする基青山 佾（あおやま・やすし）
1943年東京生まれ。東京都庁入庁後、都市計画局、計画部長、理事等を経て、1999年から2003
年まで東京都副知事として都市構造・財政・危機管理・防災等を担当。現在、明治大学公共政策大学院教授。博士（政治学）。
著書：『都市のガバナンス』（三省堂）、『世界の街角から東京を考える』（藤原書店）など。

調なプロジェクトである。何よりも、今まで点や線だった東京都心の再開発プロジェクトをネットワーク化することによって都心部全体の魅力を飛躍的に増すことが期待される。

に形成される。
これら一連のプロジェクトの意義は、2002年
丸ビル、2003年六本木ヒルズの完成以来、連綿

常盤橋は大手町連鎖型の次にあたり、皇居と続いてきた東京の都心プロジェクトが連続性のお堀からの再開発が JR の線路を超えて日本をもつことによって新たな都心軸が形成され、橋と結ぶことになる。八重洲一丁目、二丁目は都市の機能が飛躍的に充実するところにある。

関東大震災以来の細かい敷地をまとめて東京駅

量的拡大が連続性によって世界的な知的活動拠の玄関にふさわしい街をつくるだけでなく、バ点としての東京都心の質的充実へと進化する点

スターミナルの設置により東京駅八重洲口広場に意義がある。懸念は、量的拡大が行き過ぎるの機能を飛躍的に向上させる。丸の内三丁目プとビル床の需給バランスを崩すことがないかとロジェクトは、国際フォーラムとの連携によりいう点である。

有楽町の国際会議機能に資するほか、東京駅と皇居側地下鉄各線との歩行者ネットワークを改善する。大手町一丁目プロジェクトはパレスホ
テル、ホトリア方面と経団連ビル等との連続性を実現する。

2 高度情報化時代に対応した都市の機能更新
20世紀から21世紀にかけて、日本は工業化時
代から高度情報化時代へと転換した。高度情報

虎ノ門 A 街区・B 街区は、虎ノ門ヒルズと化時代に対応して、オフィスビルは事務をこなの一体化により虎ノ門ヒルズの機能を完成させす作業場から情報の受発信、そして富を生み出るほか、銀座線虎ノ門駅と日比谷線新駅との歩す知的活動の拠点へと変身した。インターネッ

行者ネットワーク等により一帯の公共交通機関

トによって、いながらにして情報を受発信できの利便性に貢献する。バスターミナルは羽田空

るから人びとの移動が活発でなくなるかという

港と都心の公共交通機関利用を促進する。虎ノと、それは逆で、高度情報化時代には人びとの門森トラスト、ホテルオークラ、赤坂一丁目は移動はますます活発になった。

これらの連続性によって赤坂虎ノ門一帯の歩行2002年に新しい丸ビルが完成し、2003年に六者ネットワークを飛躍的に便利にする。歩行者

本木ヒルズがオープンした直後、東京の郊外かにとって空白地帯だったこの地域のイメージがら都心に向かう私鉄の乗客がほぼ十年ぶりに増大きく変わることになる。

えた。通勤客ではなく都心の新しいビルを訪れこれらのプロジェクトと新橋虎ノ門間の環二る人が増加したためだ。

沿いの各再開発から汐留を経由して竹芝・浜松

その後も、続々と都心および都心周辺部に完町（かなり長い距離に歩行者デッキが設置され成したオフィスビルには、純粋のオフィス機能る）との連続性により、赤坂・虎ノ門・新橋・だけではなくホテル、レストラン、商店、生活

汐留・竹芝・浜松町という新たな都市軸が都心

サービス、教育など多様な機能を備えたものが東京の発展と用途・容積率3

多くなった。高度情報化時代には、オフィスののアメニティ（快適性）や都市空間の質の向上

機能が大量の伝票処理・事務処理ではなく知的を目指す都市づくりに転換する必要があるとい交流拠点に進化するからだ。事務処理は機械がう、都市計画における量から質への転換である。

行なう。人間は、より高次の知的活動に従事す

この都心機能更新政策に対しては、民間、特る。それが富を生む時代になっていく。文化・に経済界の一部からも批判があった。いわゆる文明は、互いに交流することによってさらに輝「2003年ビル床過剰説」からは、ビル床が過剰きを増す。人は、他の専門分野の人と触れ合うに供給されて、かつてのバブル崩壊が再現されことによって閃きを得て、自分の思考をさらに日本経済がメルトダウンする、だからビル床供発展させていく。だから人びとは自分の知的水

給量を調整せよ、とまで言われた。その後も準を高めようとして、移動を重ねるのである。

「2010年ビル床過剰説」が現れ、「団塊世代の定

都市政策の役割は、このような都市の進化に

年退職があるから」「これまで経験のないオフ対応して、公共部門が実施すべき政策を的確に

ィス需要の減少を視野に入れた長期戦略を」行なっていくことだ。同時に、都市政策は、市（2002年月日ニッセイ基礎研究所）と言わ場原理が支配する現代において、民間の自然なれた。

行動を不必要に抑制あるいは妨害してはならな

しかし、私たちは都心の本社機能は、事務処い。都市政策は都市計画だけでなく、経済・福理から交流機能へ変わっていく、だからビル床

祉・労働・教育など幅広い分野を対象として、の絶対量の問題ではなくビル床の内容の問題で都市の進化に対応するため重要な一翼を担ってあり都心の機能更新は必要だと考えていた。

いる。
東京都は、そういう問題意識に基づいて、3 都市の機能更新と容積率制度

1995年の『とうきょうプラン』で、都心機能のこの間、都心の機能更新を促進するため最も更新、環状道路の建設促進、羽田空港の国際化

効果的に用いられたのは容積率の緩和である。

など、それまでタブー視されていた具体的な事

東京都首都整備局都市計画部『建築容積と街項に踏み込んで時代に合わせた政策転換をはか路計画』（1961年）は、「あらゆる都市施設の量った。多心型都市構造論を標榜し、新宿や臨海的決定の基準となるものは、その都市内の人のを中心とする副都心育成策を重点とする従来の活動の量と質であり、それは人口と生産形態、

東京都市計画の立場からの反対はあった。しか消費形態によって決まる。そこで都市の施設計し、副都心政策は、工業化時代後期には有効で画にあたって、建築物の量と質、即ち容積と用あったが高度情報化時代には、都心および都心途が規制され計画されるならば、逆にこれが都周辺部の機能更新と、都市の内外における移動

市内の人の活動の量と質を規制するものとなり、手段の拡充が急がれる。そういう時代認識が強これによってあらゆる都市施設の必要性が決まかったから政策転換を宣言したのである。

ってきて定量的な決定が可能となる。
」と解説

これにより、戦後50年続けてきた市街地の外している。

延的拡大型都市づくりに終止符が打たれ、「多すなわち、都市施設をつくる側としては、地心型都市構造」政策は、都庁の新宿移転と臨海域の容積率をあらかじめ決めておいて、それに副都心開発という二つの成果物を残して、そのよって、役割を終えた。

○自動車交通の発生量

新たな拠点都市を整備するよりも、既存の都○人の移動のための地下鉄等鉄道需要量

心機能の更新に努めるとともに、今ある都市の○電気・ガス等エネルギーの需要量

整備・充実に力を注ぎ、都市に住み、働く人達○上下水道の需要量

4

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99

○ごみ発生量

下、ビルの名前はいずれも通称あるいは建設時○学校・保育所等の需要量の名称等であって正式名称ではない。

など都市施設を整備していくことになる。私が⑴新宿副都心東京都都市計画局の課長だったときは、職員に

○都庁

1300％

そう教えていた。これら都市施設の供給能力に○新宿三井ビル1090％

よってその地域の容積率をあらかじめ決めてお○新宿センタービル

1100％

くことになる。すなわち、計画的な都市づくり○新宿住友ビル

1090％のために容積率規制が必要だということになる。

○新宿野村ビル

1190％

実際、戦後復興期の東京では、ビル・ラッシ○新宿安田ビル1090％

ュに都市施設整備が追いつかず、都市施設をつ○京王プラザホテル 1060％

くる側は悲鳴を上げていた。1972年に発行され○西新宿 KDD ビル

た『東京百年史』（東京都）は、「ひとつのビル○新宿センチュリーホテル、第一生命ビル

が一般家庭だったら何万戸分もの膨大な電力・

1090％
1070％

水・燃料はじめ多くの物資を事もなく消費する。

○新宿ＮＳビル

1055％

さらにその廃棄物も家庭廃棄物とは異質のしか○工学院大学1120％

も桁ちがいに大量に排出される。暖房用燃料に

このように、高いビルで容積率も大きいビル

よる大気汚染（中略）また都電・バスなどの都は、たとえば新宿西口の副都心のように、その市部内部の公共的交通機関の輸送効率は野放図

地域ですでに広い道路が整備されていて、周囲に増加した自家用自動車の氾濫のまえに、急速に駅前広場や公園等が整備されていて抵抗感のにその効率が悪化した」と嘆いている。このよない地域であることがわかる。

うな事態に陥ることを避けるため、都市活動の⑵そのほかの地区の高層ビル

質と量をコントロールする手段として容積率制○東京ミッドタウン

680％

度が存在する。

○サンシャインシティ800％○六本木ヒルズ

660％

総合設計（建築基準法第59条の）、特定街区○新宿パークタワー

605％（都市計画法第条）さらに都市再生特別地区○東京オペラシティ 605％

（都市再生特別措置法第36条）と続く。容積率○聖路加タワーの緩和が東京の都市機能更新を促進した。

六本木ヒルズは、「高いビルが建った、都心

その後の容積率の歴史は緩和の歴史であった。

4 ひと時代前の高層ビルの容積率590％のどこからでも見える」と話題になったが、容積率はそれほど大きくない。都庁の半分程度、近年の高層ビルは、ひと時代前の高層ビルに新しい丸ビルの半分以下である。それなのにビ比べて容積率がより高くなっていて、したがっルの高さが高くなったのは、公共部門がオープて床面積も大きくなっている。ひと時代前、すン・スペースを要求したからである。広場や公

なわち20世紀から21世紀初めにかけてつくられ園、そして区道、さらには都道である環三通り

た高層ビルの容積率がどうだったか、代表的なと六本木通りの接続道路までつくった。これら例をみてみよう。

に11ha の敷地のかなりの部分をとり、そのた

なお一般には「高いビルが建つのは容積率がめに容積率の割にはビルの高さが高くなった。

大きいからだ」という誤解がある。実際に、高21世紀初頭までに建てられたビルは高層であいビルが建った場合の容積率はどの程度のものっても、容積率は、近年のプロジェクトほどのであるかを、主なビルについてみてみよう。以高容積率ではない。2002年の都市再生法以降、東京の発展と用途・容積率5容積率が一層高度化したことによって床面積のをひきつける魔力がある。東京にはそれが欠け供給が増えているといっていい。

ている。

5 これからの都市機能更新とビル床需要

2020年オリンピック後の東京ではスポーツ、
ファッション、美術、音楽、産業イベント、さ21世紀に入ってからの東京の都心の新しいオ

まざまなエンターテインメントを楽しむ場がそ

フィスは、事務処理をするための従業員を詰め

こかしこにある。多くの市民がそれらを利用し、込むためではなく、異業種・異分野の人たちが十分にビジネスベースに乗っている。再開発に

フェイス・ツウ・フェイスで情報交換するため

おいて東京で新築されるのは、オフィスとマンの意見交換、プレゼンテーション、レセプショ

ションばかりというわけにはいかない。スポーンなど知的交流ための場に変化しつつある。

ツ施設や美術館、イベントホールなどが重視さ

一つの会社の本社ビルだけが閉鎖的に建てられる時代になっていく。

れるのではなく、文化芸術、ホテル、商店、レ文化・文明は、互いに交流することによってストランなどが組み込まれて、人が集まり交流

さらに輝きを増す。人は、他の専門分野の人とする場所に、都心のオフィス街が変わりつつある。

触れ合うことによって閃きを得て、自分の思考

都市の定義は多様だが、都市の要素は①人々をさらに発展させていく。だから人びとは自分が集まって住む、②道路その他の都市施設が整の知的水準を高めようとして、移動を重ねる。

備されている、③周辺に対する中心性があるとインターネットによって、いながらにして情いうことだ。すなわち都市は交流拠点である。

報を受発信できるから人びとの移動が活発でな

高度情報化社会における都心は、交流拠点としくなるかというと、それは逆だ。情報化時代にての性格をさらに高めていく。

は人びとの移動はますます活発になっていく。

2020年のオリンピックで東京は、スポーツ、

近年つくっている首都高速道路は地下のトン

文化芸術、水とみどり、バリアフリーなどのキネルだが、昔つくった高速道路は都心部では水ーワードで表現される新しい都市モデルを世界路の上を通る。半世紀前には誰もが当然だと思に発信することになる。

ったことが、現代の人には奇異に移る。住宅・

1964年ころには東京の都市として目標は明快

環境・水とみどりなど新たな価値観に対応しただった。「欧米に追いつけ追い越せ」をスロー

21世紀の新しい価値観による都市の改造が求めガンに日本が経済発展の基盤をつくり、工業化られる時代になった。

の成果を見せ、技術を誇った。現代は工業化社

これからできていく都心のビルの床が十分に会から成熟社会・高度情報化社会へと移行してテナントを獲得できるかというと、おそらくでいる。それにふさわしい変化が東京にも求めらきるだろう。量的供給がかなりあるよにも感じれている。

られるが、良質な街に対する欲求はオフィス、

成熟社会には経済の低成長、人口減少や少子高齢化などの特徴があるが、重視すべきは、多ホテル、マンション、商店、レストランそのほかあらゆる分野にわたってかなり大きい。

様な価値観の受容、生活の質の向上を惜しまな

ただし一方で、新しく供給されるビル床でないライフスタイルである。スポーツや芸術、エいビル床が、どうリノベーションしていくかとンターテイメントを楽しむ社会である。

いう新たな問題が生じることもまちがいない。

ニューヨークやロンドンに比べて都市の治安、これについては市場原理に委ねるだけでなく公清潔、秩序、さらには地下鉄等公共交通の利便

共的な政策対応が求められる。都心における空性において東京は勝っている。しかし、ニュー家問題を顕在化させないためには一定期政策努

ヨークやロンドンには都市として世界中の人々

力が求められる。

6

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99これらのビル床の供給と需要のバランスがとはいかない。スポーツ施設や美術館、劇場、コれるためには、TPP（環太平洋戦略的経済連

ンサートホールやイベントホールなどが重視さ携協定）の進展具体化による輸出入ビジネスのれる時代になっていく。

増大、外国人旅行客の増大に伴うホテル需要に

オリンピックはスポーツの祭典であることは加え旅行サービス等周辺サービス需要の増加等

もちろん、近年は文化性、芸術性、ファッショが挙げられるが、本筋は、金融経済の規制緩和

ン性、デザイン性を競うイベントになっている。

による海外資本のさらなる流入である。この部

オリンピックを契機に、日本にも生活を楽しむ

門における日本の主力企業がこの点において積文化が根づいていくだろう。

極的にならない限り抜本的な需要拡大は望めな

なおバリアフリー化は身体面だけの問題ではい。外国人ビネスマンが日本で活躍し移民が増ない。民族、宗教、生活習慣の異なる人たちが大することに対して日本の国民がインクルーシ集う大会で、日本を訪れた人々が選手村の外にブになるかどうかも今後のビル床需給に大きな出ても心地よく生活できるかという視点も大切

影響を及ぼす。

にしたい。例えば、宗教的な戒律による食習慣

都市は着実に新しい時代に対応すべく努力しに配慮した飲食店は、現在、東京にまだ少ない。

てきた。その表現が冒頭に挙げた近年の東京都

オリンピックを機に日本の社会が民族、宗教、心の各種プロジェクトである。問題は、日本の文化、習慣の異なる人々に対して包容力富むま

政治・経済・社会が自身の変化を受け入れるか

ちになることが望まれる。

どうかであるといえなくもない。2020年に東京

選手村の建設は民間に委ねられる。レガシーのビル・マンション床は過剰となるのかというがオリンピック後のあり方を描く場であるとし問題提起に対する答えは、2020年オリンピッ

たら、そこには、これからの都市における住生

ク・パラリンピックを契機に日本の政治・経

活の場の未来像を描くことが求められている。

済・社会が変わりうるかということにもよる。

将来、東京にバリアフリーが徹底し、スポー

結論：都市の機能更新と社会の変化

ツや芸術、イベントを目当てでやってくる観光客があふれるようになれば、十分に歴史的意義

成熟社会の要素には経済の低成長、少子高齢があるオリンピックだったといえよう。2020年

化などの特徴があるが、重視すべきは、多様な

オリンピックには、このような都市の変化、社価値観の受容、生活の質の向上を惜しまないラ会の変化が期待されている。

イフスタイルである。スポーツや芸術、エンタ

都市の機能更新がこのような社会の変化に対ーテイメントを楽しむ文化と言い換えてもよい。 応していくためには、たとえば、これから東京
ニューヨークやロンドンに比べて都市の治安、 の都心部に出現する更地には、それがビル床だ
清潔、秩序、地下鉄等公共交通の利便性においった場合は、テナントや居住者の戻り入居のたて東京は遜色がないが、都市として世界中のめにもビル床を認めるが、そうでない用途であ人々をひきつける魔力が東京には欠けている。

った更地が生じた場合は、オフィスやマンショ

ニューヨークやロンドンには、スポーツ、ファンの類いの用途は認めないで、スポーツ、ファッション、美術、音楽、産業イベント、さまざッション、美術、音楽、産業イベント、さまざ

まなエンターテインメントを楽しむ場がそこか

まなエンターテインメントを楽しむ場をつくっしこにある。多くの市民がそれらを利用し、十ていくようなコントロールをすることが都市政分にビジネスベースに乗っている。オリンピッ

策として求められると思う。これが2020年に東クに向けた再開発において東京で新築されるの京のビル・マンション床は過剰となるのかといは、オフィスとマンションばかりというわけにう問いかけに対する当面の私の答えでもある。
東京の発展と用途・容積率7エディトリアルノート

マンションの管理は清掃、設備る。

の適正化はきわめて重要であり、点検、修繕など多岐にわたり、専フロントのモチベーションと教その実態解明と、それに基づくマ門的な知識も必要となることから

育訓練の受講状況に関する分析でンション法制度の整備が必要となマンション所有者のみで行なうこは、モ チ ベー ショ ン と し て は、っている。本研究をもとに、マンとは難しい。そのため、管理業務 「今後もフロント業務担当者としション管理業の分析が深められ、を担うマンション管理業がある。

て働きたいか」および「現在の仕その知見が住宅政策に生かされる

典型的には、不動産業者がマンシ事の総合的な満足度」という質問ことを期待したい。

ョンを建設した際に、その管理業に対する回答により測っている。

務を関連会社に委託させる方式が教育訓練については、定期的に受

とられる。

◉
人口減少・低成長時代を迎えて、講している場合には有意な効果が今後さまざまな資産のストック管

しかし、マンション管理上のト得られているが、不定期な受講で理および活用は重要なテーマとな

ラブルが発生する、競争が激しくは有意な効果が現れていない。こっている。もちろん不動産も例外なるなどにより、他の管理業者にの結果、定期的な教育訓練の受講ではない。これまで、日本では、変更するマンションも出てきてい機会の提供によりモチベーション

どちらかというと住宅は「住み潰る。マンション管理業務は労働集を向上させられる可能性があるとす」資産であって、「住み継ぐ」

約的であり、フロント業務担当者

結論づけている。

資産ではなかった。すなわち、新の資質によって、質が決まる面がまた、担当する管理数について

築時の価値が最も高く、減価してある。ところが、これまで、これは逆 U 字型の効果が見られたが、いき、ある程度以上経過した既存らの点について、十分な経済分析

担当している業務数については統住宅の場合にはかえって更地のほがなされてきたとは言い難い。

計的に有意な効果が見られなかっうが価値があるという状況になっ西川・大橋論文（「マンション

た。この結果、マンション管理業ていた。しかし長期使用に耐える

市場競争と務を切り分けて業務数を減少させ建設およびストック管理を適切に人的投資に関する一考察」）は、るかわりに担当する管理組合数を行なうことで減価を抑えられる可管理業協会のデータを用いて、管増やすよりは、業務数は増えても能性が指摘され、実際、その傾向が見られつつある。

管理業の経済分析

理業者への委託費が管理業者変更担当する管理組合数を減らすこと（リプレイス）に及ぼす効果、おが重要ではないかと考察している。

このように、不動産の減価率をよびフロント管理業務担当者のモ

フロント業務がマンション所有

適切に把握することは、今後の不チベーションと教育訓練の受講状者や居住者といった対人業務であ動産政策を考えていくうえでも重況に関する分析を行なっている。

ることを考えれば、担当する対応要である。

委託費とリプレイスの分析の結すべき人数が限られることは、業

吉田論文（「不動産の経年減価

果、自社の委託費が増えると有意

務遂行上円滑化に資する可能性は率」）では、不動産取引価格デーに他社物件数が減ることが示され高く、上記の結果は妥当であると

タを用いて、住宅および商業不動ている。すなわち、マンション管

言えよう。

産の両方について経年減価率の分析を行なっている。

理市場では、委託費を下げること

今後、住宅がストック管理の時で顧客奪取の効果があることが示代に入り、とりわけ区分所有とい著者も指摘するように減価率のされた。委託費を％下げることう複雑な権利形態のマンションの推定には、さまざまなバイアスがで他社物件数を0.243ポイント上管理が重要になってきている。そ生じる可能性がある。第一に、不げることができると推定されていのためにも、マンション管理業務

動産価格の経年減価率と建物の経8№99

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号

年減価率は異なる。不動産価格に年、11年、16年であり、アメリカ

説明変数とする回帰分析を行なっは土地価格も含まれるために、一に比較して寿命が短いことが判明ている。その結果、全体として、

般に土地価格が安定的なのであれしている。

埋蔵文化財包蔵地では容積率・建ば、不動産価格の経年減価率のほ

その理由として、著者は耐震性

蔽率の消費は減退するという結果

うが小さくなる。第二に、生存バ能の技術進歩や耐震基準の改正がが得られた。ただし、消費減退のイアスがある。生存バイアスとは、 経年減価の大きな要因であること

仕方は、土地を制約する条件によ使われる建物が市場に残り、使わを指摘している。耐震性に加えて、 って異なり、郊外部で消費容積率れない建物が滅失することにより、 補修管理しやすくする工法、断熱の減退が顕著となっている。都心

減価率の小さい建物が残存しがち

性能など建設技術にもさまざまな部では、建蔽率を抑えて容積率をとなることによるバイアスである。 技術革新があるので、それらの影消費し、必要な床面積を確保する

この場合、長期的なデータを分析

傾向が見られている。

すると減価率は過小に推定されて響もあるかもしれない。
減価率を適切に把握することは、

埋蔵文化財というような、ややしまう。第三に、建設費用の上昇

特に既存住宅市場の価格の適正化

公共性を持つような財の保全や情や地価の上昇によるバイアスが生にもつながり、実務にも大きな貢報の記録を、文化財による便益をじる。クロスセクションデータを献となる。

得ない開発者の負担に任せると、用いて分析する場合に、実際には建設時点の異なる建物同士の価格◉開発という意味では、市場が歪み、日本で不動産開発を行なう場合、 本来望ましい開発水準を確保できを比較することになるため、建設

文化財保護法により埋蔵文化財包

なくなるというのは、経済学理論

価格が上昇し価格が上がってしま

蔵地では緊急発掘調査を行なわねの帰結である。しかし、法律上のえば、より大きな差となって推定ばならない。発掘費用については、 学説では、開発者が土地利用を行されてしまうことになる。

原因者負担主義をとっているためなうことで利益を享受するための吉田論文では、これらつのバに、どうしてもその費用を減らそ調査であるということで、原因者イアスを補正した減価率を求めてうとするインセンティブがある。

負担主義を擁護する考え方が示さいる。

西川論文（「発掘調査費用原因

れている。

まず、経年減価のモデルを構築

者負担主義が容積率・建蔽率消費法と経済学という分野は、法制し、建物の減価率を求める式を導に与える影響」）では、そのイン度について経済学を用いて分析し、き出している。そのうえで、残存センティブが容積率消費などにどより良い法制度のあり方を探求す

比率をもとに生存バイアスを補正のような影響を与えているかを分る分野であるが、埋蔵文化財の費する式を提案している。

析している。

用負担の問題は、その適切な対象以上の理論を東京および全国の著者は、原因者負担主義による例となっているように思われる。

取引価格のデータに適用し、建物影響として以下の点を指摘して西川論文をさらに発展させて、原の減価率を推定している。その結いる。第一に、包蔵地を避けて開因者負担主義による社会的費用を果、平均減価率は東京の住宅で年発する。第二に、地面の掘削を避明らかにし、社会的費用のより少率6.1%、全国の住宅で6.5%、東けるために、包蔵地では階高の少ない方法を探求することで、より

京の商業不動産で15.1%、全国のない建物を選択する。

良い原則を提案できるであろう。

商業不動産で9.9% となった。建西川論文では、大阪市から奈良

そのような研究に発展していくこ

物価値が半分になるまでの期間

市に渡る帯状の地域を対象として、 とを期待したい。

（半減期）は、それぞれ26年、25

消費容積率および消費建蔽率を被(Ｙ・Ａ)

エディトリアルノート

9

論文

マンション管理業の経済分析
市場競争と人的投資に関する一考察

西川浩平・大橋 弘
リプレイスを検討する理由は複数あると考えはじめにられるが、特に指摘されているのが、マンショ

近年、分譲マンション市場では “管理会社

ン管理の価格である委託費への不満である。この変更”という、戸建住宅では存在しなかった

れは管理会社が提供するサービスと比較して委新たな問題が注目を集めている。分譲マンショ

託費が高いのではないかとの認識が背景にあるンの住戸部分は、戸建住宅と同様、購入者が単ものと思われ、この認識が正しいならば、マン

独所有するが、躯体部分や壁のように、各区分ション管理会社は他社よりも低い委託費を提示

所有者の単独所有とすることができない部分がすることで、管理組合を追加的に顧客にするこ存在する。この部分は“共有部分”と呼ばれ、と（いわゆる顧客奪取 Business Stealing）が分譲マンションの購入者全員で管理することができる3)。本稿では、リプレイスと委託費の関

区分所有法で規定されている。

係に着目し、マンション管理市場で実際に顧客共有部分の管理には、エントランスの清掃、設備等の点検から、建て替えを含む大規模な修奪取の効果が働いているかを定量的に評価することを目的にする。

繕計画まで多様な内容が含まれ、通常は全部ま

顧客奪取効果が働いている状況では、マンシ

たは一部をマンション管理会社に委託する。そョン管理会社は他社が管理する物件を取り込む

して、マンション管理会社に所属するフロント

ことで、自社の規模を拡大することができる。

業務担当者（以下、フロント）がマンション管

その一方で、他社物件の取り込みは管理する組

理組合と協議し、共有部分の管理が行なわれる合数の増大につながり、フロントの増員等をなことになる。

くしては、サービスの品質が低下するおそれがマンション管理の委託先については、分譲時ある。すでにフロントの品質向上が各社の課題に企業が指定されており、以降も続けて委託すとなっている現状を踏まえると、顧客奪取を目るのが、これまで一般的だった。しかし、2001

指す企業においては、これまで以上にフロント

年に施行された「マンションの管理の適正化のの品質向上が求められるといえる。

推進に関する法律」（以下、マンション管理適

ただし、マンション管理は業務の大半が対人正化法）に加えて、2011年の東日本大震災、近であるため、フロントの能力を短期間で高める

1)

年の老朽化マンションの増大 を受け、マンシ

ことは困難という側面がある。このような特徴

ョン管理に対する管理組合の意識が変化してきを踏まえ、マンション管理会社は教育訓練を提ている。同一企業への委託だけではなく、他の供することで、フロントのモチベーションを高企業への変更（以下、リプレイス）も視野に入め、同職としての経験を積むことで、能力向上

2)

れる管理組合が増えてきているのである 。
10

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99につなげようと努めている。これを踏まえ、本著者写真にしかわ・こうへい

著者写真

おおはし・ひろし

1976年石川県生まれ。2007年大1970年東京都生まれ。2000年米

阪府立大学経済学研究科博士後

国ノースウェスタン大学経済学期課程修了。経済学博士。文部科学省科学技術政策研究所を経博士課程修了。経済学博士。ブ
リティッシュ・コロンビア大学て、現在、摂南大学経済学部講

経営学部助教授を経て、現在、師。著書：『プロダクト・イノ

東京大学大学院経済学研究科教ベーションの経済分析』（分担授。著書：『モバイル産業論』

執筆、東京大学出版会）ほか。

（共編著、東京大学出版会）ほか。

稿ではマンション管理会社が提供する教育訓練

この点を確認するため、法人企業統計を用いてが、フロントのモチベーション向上に寄与して

全産業、サービス業とで売上高人件費比率を比

いるかを合わせて検証する。

較すると、マンション管理業が28.4% に対し、

分譲マンションに着目した研究は、これまで

前者は8.8%、後者は20.9% と、売上高に占めにも数多く行なわれてきた。近年でも、マンシる人件費の割合がマンション管理業において高ョンの建替え問題に着目した平田ほか（2014）、

い状況が確認できる5)。

木内・藤本（2015）、管理組合の役割に着目し次に、マンション管理業の市場構造に着目した丸山（2013）、浜田（2015）などが挙げられた表をみると、2011年度の上位20社の総管理る。ただし、これら先行研究は事例研究もしく

戸数は302.0万戸に上る。2011年度の分譲マン

は法解釈であり、本稿のような経済学的な視点

ションストック数が589.7万戸であるため、こに基づく定量的な分析が行なわれているわけでれら20社で全体の51.2% を占めることになる。

はない。また、分譲マンションを対象に経済学同表にある親会社の有無をみると、20社中16社的視点から行なわれた定量的な研究として、鈴が親会社を有しており、その多くがディベロッ

木（1995）、小 野 ほ か（2002）、原 野 ほ か

パー系であることが確認できる6)。表には企（2012）などが挙げられるが、これら先行研究

業全体の売上高に占めるマンション管理部門のが注目しているのは購入価格であり、本稿のよ売上高を示すマンション管理業専業化率も記載

うにマンション管理には着目していない。したしている。同比率をみると、株式会社大京アスがって、本稿はマンション管理を経済学的視点

テージが100.0% と、マンション管理部門が全から定量的に評価する初の試みといえる。

売上高を占めている。他方で、最も低い日本総

本稿の構成は次の通りである。節で（一合住生活株式会社は4.1% を占めるにすぎず、

社）マンション管理業協会（以下、管理業協

同じマンション管理業に含まれる企業であって4)会) の公表資料を中心に、マンション管理業

も収益構造は大きく異なっている。

およびフロント業務の特色を紹介する。節でマンション管理業務に従事するフロントに目マンション管理会社への委託費がリプレイスにを向けると、同職の特徴として担当する業務が及ぼす影響（顧客奪取効果）を検証する。節

企業によって異なる点が挙げられる。これはマ

では教育訓練の受講がフロントのモチベーショ

ンション管理に係る業務を一括してフロントにン向上に寄与しているかを検証し、最終節はま任せる企業と、業務を切り分けて一部の業務をとめとする。

フロントに任せる企業が存在するために生じる。

1 マンション管理業の特徴
マンション管理に関する業務の大半が対人で

表はフロントが担当している業務を明確にすることを目的に、管理業協会がまとめたものである。表にある⑴理事会の開催・運営支援、あるため、同産業は労働集約型といわれてきた。 ⑵理事会支援業務・その他支援業務、⑶総会のマンション管理業の経済分析

11

表ઃ

マンション管理会社ランキング（2011年度；管理戸数）

2 リプレイスと委 託費に関する分析
2-1 データ

リプレイスと委託費の分析では、管理業協会が実施した「①マンション管理受託動向調査」、「②マンション管理業における財務状況に関する調査」、「③マ
ンション管理業における各種取り組みの実態に関する調査」を用いる7)。本節の分析で注
目するリプレイスを示
す変数には、①に記されている“他社物件数の変化8)”を用いる。
同調査に記載されてい出典）マンション管理協会資料より作成。

る自社物件数に注目し、開催・運営支援については、大半の企業でフロ“自社物件数の変化9)”もしくは“自社物件数

ントが担当するとしている。他方、⑾長期修繕＋他社物件数の変化”を用いることも考えられ

計画や⒀出納については、半数を超える企業がるが、自社物件数は親会社であるディベロッパ

フロント以外のスタッフが担当すると回答してーの開発状況の影響など、委託費と関係なく決おり、企業によってフロントの業務内容が異なまる要素も大きいことから、本分析では他社物る状況が確認できる。

件数の変化を用いることとした。

なお、表には76の業務が提示されており、委託費については、筆者らが知るかぎり直接

うちフロントが担当している平均的な業務数は把握できる調査は存在しない。マンション管理

55.9である。つまり、業務内容は異なるが、平部門の売上高の大半が管理組合からの委託費で均的なフロントは表に記載されている業務のある現状を踏まえ、管理業協会の HP に記載さ割以上を担当していることになる。また、フれている各社のマンション管理部門から得られロントが担当する管理組合がつであることはた売上高を管理組合数で除した、管理組合から少なく、大半のフロントが複数の管理組合を並得られる平均売上高を委託費の代理変数として行的に担当している。管理業協会が加盟社に所用いた。なお、②、③の調査は、次節で示す推属するフロント2463人に対して行なった調査に定モデルのコントロール変数、操作変数を得る

よると、10組合以上15組合未満とした回答が全ために用いることとした。

体の39.1% を占め、組合以上10組合未満を含めると62.4% にのぼる。

2-2 分析手法

マンション管理組合が管理会社を変更する際
12

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99

表઄

フロントが担当する業務一覧には、当該企業のみならず、他社の動向も含め関係を推定するモデルとして、他社の動向を含て、意思決定を行なっていると考えられる。こめた⑴式を用いた。

の点を踏まえ、本稿ではリプレイスと委託費のln Kumiai 、−ln Kumiai 、
マンション管理業の経済分析

13

=α +α ln Price 、+α ln Price 、

操作変数については、需要ショックとは相関+α ln Age 、+α lnAge 、
+α Region +ε 、

クするため、操作変数を用いた推定も合わせて行なう。

+α ln Scale 、+α ln Scale 、
⑴

しないことが重要となるため、需要関数では生

なお Kumiai は他社物件数である。そこで被産側の要因がその候補となる。本稿では“企業説明変数は、他社物件数の変化であり、2013年の生産性”を示すTFP（Total Factor Produc-に管理していた他社物件数と2012年に管理して

tivity）を計測し、同変数を操作変数とした、いた他社物件数の差を用いている。

二段階最小二乗法を合わせて実行する。TFP

管理組合当たりの平均委託費を Price とし、
Scale は委託を受けている管理組合数を企業規模の変数として用いた。管理会社の企業年齢をを計測するに当たり、本稿では⑶式で示される生産関数を推定する10)。
ln Y 、=γ +γ ln L 、+γ ln K 、

Age とした。本社所在地を示す Region は、北+γ Training 、+γ FrontQuality 、

海道・東北、関東、中部、近畿、中国・四国・+γ Diversification 、

九州のうち、該当する地域に本社が所在する場+γ ln KumiaiScale 、+ε 、

⑶

合は、それ以外は とするダミー変数である。

被説明変数である Y には委託を受けている誤差項を ε、推定するパラメータは α である。

管理組合数を用いた。フロントの人数を L、マ

各変数にある添え字の i は自社、−i は同一地

ンション管理部門の有形固定資産を K とする。

域内の自社以外の企業の平均値を示す。なお、

フロントへの教育訓練の提供を示すダミー変数

各変数にある ln は対数変換を示す。

を Training とし、提供している場合は、そ⑴式はマンション管理組合が管理会社を変更

れ以外はと す る。フ ロ ン ト の 品 質 はする際に、i 社の平均的な委託費と i 社以外のFrontQuality であり、フロントの平均勤続月

企業の平均的な委託費を考慮する状況を想定し数、マンション管理士取得率のつを用いる。

ている。その一方で、管理組合は価格である委表  で み た マ ン ショ ン 管 理 業 専 業 化 率 は託費そのものではなく、i 社と他社平均の差にDiversification で あ り、 KumiaiScale は 管 理

重きを置き意思決定をしている可能性もある。

組合の平均的な規模として、管理組合当たりのこの点を考慮し、本稿では式⑴の説明変数に対戸数を用いた。誤差項は ε であり、i は企業、

して、企業 i と −i の差を用いた⑵式の推定もγ は推定するパラメータである。
生産関数の推定において L、K は内生変数と行なう。

して扱う必要がある。ただし、前節で確認した

ln Kumiai 、−ln Kumiai 、
=β +β ln Price 、−ln Price 、

ように、マンション管理業は労働集約的な側面+β ln Scale 、−ln Scale 、

が強く、管理会社が有形固定資産を戦略的に変+β lnAge 、−ln Age 、

更する状況は考えにくい。この点を踏まえ、本+β Region +ε 、

⑵

なお⑴、⑵式について、被説明変数をリプレ

分析では L のみを内生変数とし、L の

期前

11)

の数値を操作変数に用いている。

イスの需要量、説明変数を管理会社の属性とみなお、ln Price 、 の操作変数には、⑶式のるならば、同式をリプレイスの需要関数と捉え推定結果より得られる TFP =ln Y −ln Y を用ることができる。通常の需要関数においては、いる。
（ln Y  は⑶式の予測値を示す。）また、価格と誤差項内の需要ショックが相関するとき

ln Price 、−ln Price 、 の操作変数には、に、内生性の問題が生じることになる。本稿で同一地域における自社以外の企業の生産性の平もこの点を考慮し、推定結果の頑健性をチェッ均との差である TFP 、−TFP 、 を用い

14

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号

№99





る。

表અ

記述統計量

表આ

委託費と生産性に関する推定結果

最後に、⑴、⑵、⑶式で用いる変数の記述統計量をまとめたものが表である。
本稿は、前節で示したつの調査を用いて分析を行なうが、各調査で回答社数は大きく異なる。そのため、⑴、⑵式の標本に含まれる企業において、他社物件数の変化、生産性を計測できない企業が多数存在した。その結果、他社物件の変化と委託費に関する分
析の標本数が著しく減少した。
2-3 推定結果

表は操作変数である企業の生産性を得るために行なった⑶式の推定結果を示している。フロントの数、有形固定資産については、通常の生産関数の推定で予想される正かつ統計

注）***、**、* は％、 ％、10％水準で有意を示す。

的に有意な推定値が得られている。次にフロントの教育訓練、品質U 字の形状となっている。最後にマンションに関する変数を確認すると、教育訓練の実施の管理業専業化率、管理組合当たりの戸数に注目有無について、統計的に有意な推定値は得られすると、両変数で統計的に有意な推定値が得らていない。他方、フロントの品質を示す、平均れている。特に前者については、フロントの人

在職月数、マンション管理士取得率については、 数などをコントロールすると、マンション管理
それぞれ統計的に有意な推定値が得られている。 に特化している企業ほど、多くの組合を管理し平均在職月数については、次項が負、次項が正なので、マンション管理組合数に対して逆ている結果を示している。
次に、本稿の目的である、リプレイスと委託
マンション管理業の経済分析

15

表ઇ

他社物件数と委託費の関係に関する推定結果

注）***、**、* は％、 ％、10％水準で有意を示す。
）被説明変数は対数をとった値の差を用いた。
）地域ダミーを除く説明変数には対数をとった値を用いた。

費の関係を検証する⑴式、⑵式の推定結果を示ション管理市場における顧客奪取効果を支持すしたのが表る結果といえる。

である。表 の上段にある⒜、⒝は⑴式、⒞、⒟は⑵式の推定結果に該当する。
各モデルの推定結果については、定性的に大きな違いはないが、自由度修正済み決定係数を比3 フロントのモチベーションと教育訓練の受講状況に関する分析

較すると、それぞれ⒝、⒟の値のほうが大きく

3-1 データ

なっている。そのため、以降では⒝、⒟の結果

フロントのモチベーションと教育訓練の受講

12)

状況との関係を分析するに当たり、管理業協会

まず、⒝の自社の委託費に注目すると、負かが実施した「フロントのモチベーションに関す

つ統計的に有意な推定値が得られている。これる調査｣13)を用いる。同調査ではフロントのモは低い委託費を実現している管理会社ほど、他

チベーションを把握する設問として、「今後もに基づき、リプレイスと委託費の関係をみる。

社管理物件を増加させていることを示しており、 フロント業務担当者として働きたいか」、「現在
マンション管理市場では顧客奪取効果が働いての仕事の総合的な満足度」のつが用意されてい る こ と を 支 持 す る。委 託 費 の 推 定 値 はいる。前者の選択肢は、“働きたい”、“どちら−0.243なので、委託費が％低い企業ほど、かというと働きたい”、“どちらかというと働き他社物件数を0.243ポイント増大させているこ

たくない”、“働きたくない”の 択で構成されとになる。また、⒟の自社の委託費と地域内のている。分析に当たっては、これら選択肢に対他社の委託費の差をみると、こちらも−0.249

して、から の数値を割り当て、数値が大きと負かつ統計的に有意な推定値が得られている。 いほど今後もフロントとして働きたいとした。
つまり、自社の委託費と地域内の他社の委託費後者で用意されている選択肢は、“とても満足しの差がポイント増加すると、他社物件数がている”“やや満足している”、“どちらともいえ、0.249ポイント減少している。他社との委託費ない”、“あまり満足していない”“まったく満足、の差が正に大きいときは、自社の委託費の水準

していない”のが地域内で高いことを示すため、⒟からもマンもから の数値を割り当て、こちらも数値が16

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99

つで、これら選択肢に対して

大きいほど仕事に満足しているとした。

表ઈ

モチベーションの決定要因に関する推定結果

3-2 分析手法

フロントのモチベーションと教育訓練の受講状況の関係を推定するモデルを⑷式とする。
Motivation =δ +δ Training +δ ln Management +δ ln Business +δ ln Firm +δ Age +δ Income +δ ln Holiday +δ Overtime +ϵ⑷

被説明変数である Motivation  はフロ
ント i のモチベーションで、「今後もフロント業務担当者として働きたいか」もしくは「現在の仕事の総合的な満足度」
を用いる。Training  はフロント i の教育訓練の受講状況を示している。同変数

注）***、**、* は％、％、10％水準で有意を示す。

は“受講していない”“非定期だが受講、している”“定期的に受講している”、のつの選⒝ともに、定期的な受講で正かつ統計的に有意

択肢より構成されており、それぞれ該当する場

な限界効果が得られている一方、不定期での受合は、それ以外はとするダミー変数である。 講は統計的に有意な値が得られていない。これな お Management 、Business 、Firm  は、
それ

はフロントのモチベーションの向上では定期的ぞれフロント i が担当する管理組合数、担当しな教育訓練の提供が重要で、単に教育訓練を実ている業務数、所属する企業の規模 (管理戸数）

施するだけでは、フロントのモチベーションはを示しており、対数変換した数値を用いた。

向上しないことを意味する。今回の分析対象の

Age、Income、Holiday、Overtime は、それぞうち教育訓練を受講したと回答したフロントは

れ年齢、収入、直近カ月に取得した平均休日

67.5% だったが、定期的に受講したと回答し数、平均残業時間を示すコントロール変数であたのは全体の11.9% にすぎない。これは残り

14)88.1% のフロントにおいては、定期的な教育示す。

訓練の受講機会を提供することで、モチベーシ

る。ϵ は誤差項、δ は推定するパラメータを前項で確認したように、Motivation に用いョンを向上させられる可能性を示唆する。

、〜 で示される

次に、フロントの仕事内容を示す担当管理組

順序付きの離散値である。したがって、⑷式の合数、担当業務数をみていく。担当管理組合数

推定には Orderd Probit Model を用いる。

については、⒜、⒝を問わず、統計的に有意なた変数は、それぞれ〜

限界効果が得られた。加えて、次項の限界効
3-3 推定結果

果が負、次項の限界効果が正のため、同変数

表にある⒜は「今後もフロント業務担当者

は逆Ｕ字型の形状にあることがわかる。担当業として働きたいか」を、⒝は「現在の仕事の総務数については、⒜、⒝を問わず、統計的に有合的な満足度」を被説明変数に用いた推定結果

意な限界効果は得られておらず、担当業務数がを示している。

モチベーションに影響を及ぼしているとはいえまずは教育訓練に関する結果をみると、⒜、ない。これら結果を踏まえると、フロントのモマンション管理業の経済分析

17

チベーションを向上させるには、マンション管岐に亘るマンション管理においては、消費者で理業務を切り分け、フロントが担当する業務数ある居住者が短期間で質を評価することは容易を減少させて担当管理組合数を増やすよりも、ではない。そこで、低価格のみを「売り」にす

業務数は増えても、担当する管理組合数をできる管理会社が顧客奪取効果を享受しつづけると、る限り減少させることが重要なのかもしれない。 質の低い企業が生き残る「逆選択」が生じるこ
所属している企業の管理戸数については、⒜、とになる。こうした事態に対応するためにも、⒝ともに、次項が正、次項が負の限界効果

例えば業界で認証制度を作るなど、マンションとなっている。これは所属している企業の管理管理における質を適切に評価する指標等を検討

戸数はモチベーションに対して、Ｕ字型の形状

し、居住者が質とコストを秤にかけながら管理にあることを示している。

会社を選択できる環境の整備を行うことが今後の課題といえるだろう。

おわりにまた、マンション管理における意識・関心の

本稿では、マンション管理業に着目し、同産二極化も重要な問題となっている。平成27年

業内で注目を集めているリプレイスと委託費の月に公表された「マンションの新たな管理ルー

関係（顧客奪取効果）および、それに関連する

ルに関する検討会報告書」において、マンショ

フロントのモチベーションと教育訓練の関係に

ン標準管理規約から「地域コミュニティに配慮着目した分析を行なった。本稿の分析を通じて、 した居住者間コミュニティ形成」を削除する方
以下が明らかとなった。

向が示された。以前は地域コミュニティ、居住

マンション管理業では市場競争であるリプレ

者間コミュニティは重要と認識されてきた。しイスが有効に働いており、委託費の低下を通じかし、これらコミュニティへの参加の度合いは、て、他社物件を獲得している状況が明らかとな

居住者の意識・関心によって大きく異なるため、った。具体的には、価格に該当する委託費の

コミュニティ形成に向けた支出を管理費から支％の低下が、0.2ポイント程度の他社物件数の弁することを巡って訴訟が各地で起きてきた。

増大につながっている。また、フロントのモチ

分譲マンション供給量の増大に伴い、マンショ

ベーションの向上については、定期的な教育訓

ン居住者がさらに増えていけば、居住者の価値練の提供が有効だが、定期的に教育訓練を受講

観も更に多様化することが容易に予想される。

していると認識しているフロントは全体のこのような状況に対する問題解決のひとつの鍵

11.9％に止まった。仕事内容については、従事を握るのがマンション管理業におけるフロント

する業務内容よりも担当する管理組合の数がモであると考えられる。今後ますますフロントへ

チベーションに影響を及ぼしている。

の人的投資を通じて質の高いサービスを提供し2001年のマンション管理適正化法、2011年のていくことが望まれる。

東日本大震災などを受け、マンション管理に対最後に、本稿の課題を述べる。本稿の分析でする意識・関心は高まっているとともに、リプ用いたデータより興味深い結果が得られたが、レイスへの関心も高い。ただし、管理に対するリプレイスに関する知見を深めるには、より精居住者の意識が向上することは一般的には望ま緻なデータを用いた分析が求められる。例えば、

しい傾向といえるものの、そうした意識がコス

リプレイス件数については、委託費のみならず、

ト面に偏向しすぎる場合には注意が必要である。 委託されている業務内容、業務の品質といった通常の財・サービスであれば、消費者は質とコさまざまな要因が影響していると想定されるたストを秤にかけつつ、費用対効果に優れたもの

め、管理組合側のデータを充実させ、より実態を購入すると考えられる。しかし業務内容が多に即した分析を行なう必要がある。

18

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99

また、現在収集されているマンション管理会
社における財務関連の数値の大半は、企業全体のものである。同じマンション管理業に属する

13）調査の詳細は、大橋（2013）、西川・大橋（2015）に記されている。
14）⑷式に用いたすべての変数の詳細、記述統計量、推定結果は、西川・大橋（2015）に記載している。

企業であっても、収益の大半をマンション管理
参考文献
大橋弘（2013）『マンション管理業の実態調査 調査結ション管理業に関する分析において、企業全体
果報告書 Vol.』（一社）マンション管理業協会。
の数値を用いることは適切ではない。本稿では、 小野宏哉・高辻秀興・清水千弘（2001）「品質を考慮した中古マンションの価格モデルの推定」経済社会総「マンション管理業における財務状況に関する合研究センター Working Paper No.1。
調査」を用いて、マンション管理部門に関する
木内龍彦・藤本佳子（2015）「マンションの建替えおよび改修に関する調査研究――区分所有者に対する意
数値の把握を試みたが、同調査は2012年にのみ
識調査・その」『マンション学』第50号、77-85頁。
行なわれたため、パネル・データ化できないと
鈴木史郎（1995）「住宅市場における価格形成の分析
いう限界がある。今後は定期的に幅広い内容に――東京圏における80年代以降の価格変動をめぐって」『フィナンシャル・レビュー』No34、91-111頁。
関するデータが収集されることで、マンション
西川浩平・大橋弘（2015）「マンション管理業の経済分管理に関する分析が蓄積されていくことが望ま
析：市 場 競 争 と 人 的 資 本 の 観 点 か ら」東 京 大 学れる。
CIRJE ディスカッションペーパー CIRJE-J-272。
原野啓・中川雅之・清水千弘・唐渡広志（2012）「中古住宅市場における情報の非対称性がリフォーム住宅＊本稿の作成にあたって、東京大学住宅政策研究会、住宅経価格に及ぼす影響」『日本経済研究』No66、51-71頁。
済研究会の参加者より多数の有益なコメントをいただいた。
浜田英則（2015）「自治体による分譲マンション管理組
ここに記して感謝申し上げたい。
合支援のあり方に関する一考察」『マンション学』第50号、68-76頁。
注
平田陽子・梶浦恒男・小薄和男（2014）「分譲マンショ
）分譲マンションの始まりは1953年の宮益坂アパー
ンにおける長期修繕計画と実際の修繕工事の比較考トとされ、最初のブームは1963年に訪れた。
察」『マンション学』第48号、167-172頁。
）『週刊ダイヤモンド』（2011年月26日号）を参照。
丸山英氣（2013）「マンション法における管理の位置づ）顧客奪取効果の理論的詳細は Mankiw and Whinけ――第三者による管理を需要すべきか」『マンショston（1986）を参照のこと。
ン学』第45号、119-125頁。
）同協会への加盟社数は2011年度時点で391社とマン（一社）マンション管理業協会、http://www.kanrikyo.
ション管理会社全体の17.4％を占めるに過ぎない。
or.jp（2015年10月22日アクセス）。
しかし、加盟社が管理する分譲マンションの戸数は『週刊ダイヤモンド』（2011年2月26日号）、ダイヤモン
500万戸を超え、全体の9割近くを占めている。
ド社。
）資本金別にみても同様の傾向が確認できる。資本
Amabile, T.（1998）“How to kill creativity,” Harvard
金別の詳細については、西川・大橋（2015）に記載
Business Review , Vol. 76, pp. 77-87.
されている。
Foster, L., J. Haltiwanger and C. Syverson（2008））親会社を有しない日本ハウズイング株式会社、日“Reallocation, Firm Turnover, and Efficiency: Selec本総合住生活株式会社といった企業は、業界で独立
tion on Productivity or Profitability,” American
系企業と呼ばれている。
Economic Review, Vol.98, pp394-428.
）分析に用いる調査の詳細は、大橋（2013）、西川・
Mankiw, N.G. and M.D.Whinston（1986）”Free Entry
大橋（2015）に記されている。
and Social Inefficiency,” Rand Journal of Economics,
）他社物件とは、設立から年以上経過して委託を
Vol.17, pp.48-58.
受けたマンションを指す。
）新規物件とは、設立当初から管理を委託されているマンションを指す。
10）TFP の計測については、Foster et al.（2008）を参照した。
11）L と 期前の L の相関係数は0.963であるため、
weak instrument の問題は回避できると考えられる。
12）二段階最小二乗法の一段階目の推定結果について
は、西川・大橋（2015）に記載されている。

以外から得ている企業もある。そのため、マンマンション管理業の経済分析

19

論文

不動産の経年減価率
吉田二郎
et al. 2007）と推計されている。商業用建物の減価

はじめに率は約 ％（Hulten and Wykoff 1981; Geltner

建物の経済的減価および土地と建物の比率はand Bokhari 2015)で、集合住宅についてはさ

さまざまな経済的な分析や意思決定に重要であら に Fisher et al. (2005) お よ び Geltner andる。例えば、土地・建物の比率と建物減価率はBokhari(2015)が3.25-3.95% と推計している。

経済成長モデル、確率的一般均衡動学モデルに減価率の推計値が大きく異なる原因の一つは、

おいて設備投資量を決定する重要な要因である。

推計方法によっては推計値に大きなバイアスがまた減価率は住宅消費額や物価上昇率に大きく生じることによる。特に、築年数の異なる不動

影響する要素であり、ひいては金融政策や社会産の取引価格を横断面で比較する場合、いくつ

保障費などの重要な政策決定を左右する

かのバイアスに留意する必要がある。第一に、（Ambrose, Coulson, and Yoshida 2015）。特に不動産全体の経年減価率は土地の存在によって日本の建築物は頻繁に建て替えられることでよ

建物の減価率と異なる。第二に、建築年のビンく知られており、近年国際的な関心も高まってテージ、築年数、取引時点の三要素のうち二ついる（Freakonomics Radio 2014）。さらに二酸の要素は共線形となるので、いずれかの要素を化炭素排出量のうち不動産関連の排出は全体の簡略化する、または長期の取引データを使用す

約40% を占めるため、頻繁な建て替えは環境る必要がある（Coulson and McMillen 2008）。

問題の面からも強い関心がもたれている（The

第三に、売り手と買い手の間に情報の非対称性

Guardian 2014）。

があるため、実際に取引される不動産の品質が日本の建物の経年減価率（償却率）の水準に

不動産全体のストックの品質より低くなる逆選

ついては、実のところまだ研究者の間で合意に択および維持管理に関するモラルハザードの可至っていない。住宅については非常に小さな能性がある。第四に、市場に残存している不動

1-2% の減価率（瀬古 1998）から極めて大きな産は除却されずに生き残った物件だけだという

15% の減価率（吉田・哈 2001）まで推計値に生存バイアスがある(Hulten and Wykoff 1981）。

幅がある。国民経済計算ではその中間的な水準

本研究は Yoshida et al.（2009）が分析したの5.3% 程度の水準となっている。また減価率

日本の不動産取引価格データを用いて、住宅おは都道府県、区分所有と賃貸専用の別、環境不

よび商業不動産の両方について経年減価率の分動産と通常不動産の別で水準が大きく異なる

析を詳細に行なうものである。まず、簡単な理（吉田・哈 2001; Yamazaki and Sadayuki 2010;

論モデルを用いて、築年数の係数には、土地比Yoshida and Sugiura 2014）。商業用不動産の減率による影響、生存バイアス、建設費用増加率

価率に至っては、推計そのものが不足している。 の影響のバイアスが存在することを明示し、こ他方、アメリカにおける減価率の推計値は一定

れらの三種類のバイアスを補正する新しい方法の合意を見ている。住宅建物の減価率は1.89%を 提 案 す る。こ の 補 正 方 法 は、Hulten and（Knight and Sirmans 1996）
から1.94%（Harding

Wykoff（1981）の提案する方法とは異なるも

20

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号

№99

著者写真

のである。なお取引時点の効果と建設年のビン

よしだ・じろうテージ効果については前者がより重要であると

1970年岩手県生まれ。1992年東みなし、取引時点の効果のみをコントロールすカリフォルニア大学バークレー校修士・博士。日本政策投資銀

京大学工学部卒業。MIT 修士、る。逆選択の問題は Hulten and Wykoff (1981）

行調査役等を経て、現在、ペンと同様に考慮しない。

シルバニア州立大学助教授。

次に、2005年から2007年の国土交通省の不動2007年米国不動産都市経済学会
最優秀博士論文賞受賞。

産取引価格情報データを用いて実証分析を行なう。まず、理論モデルの予想の通り、不動産の見かけの減価が築年数が増えるにつれて低下しは、従来の研究に比べて建物の減価率推計にかていくことを確認したあと、土地割合、建物建

かるバイアスをより注意深く補正していること、

設費用の増加率、そして生存バイアスを補正し鑑定評価価格ではなく実際の取引価格を用いてた減価率を推計する。併せて不動産価値に占めいること、住宅だけでなく商業建物の減価率をる建物と土地の割合を、築年数別に推計する。

推計していること、減価率に加えて不動産価値

推計結果は、バイアスを補正した平均減価率に占める土地と建物の割合を推計していること、は住宅で年率6.1%（東京）から6.5%（全国）
で、商 業 不 動 産 で 年 率 15.1%（東 京）か ら
9.9%（全国）である。これらに対応する半減により既存文献に貢献するものである。

1 経年減価のモデル

期はそれぞれ26年、25年、11年、16年である。

不動産価値を建物築年数に回帰して推計され日本の不動産の減価率はアメリカに比べて大幅る不動産の経年減価率と、建物の経年減価率とに大きい（寿命が短い）ことが確認される。この乖離の特性を明らかにするため、不動産価値の理由としては、文化的、歴史的、制度的な要の連続時間モデルを考える。新築建物と土地の因なども考えられるが、日本の建築物の寿命に価値は時間とともに変化するが、ここでは簡単

大きな影響を及ぼしていると考えられるのが耐化のためにそれぞれ一定比率 β と γ で変化す

震性能に関する技術進歩である。特に、福井、るとする。すでに建設された建物は一定割合 δ

十勝沖、宮城県沖、阪神・淡路の地震のあとにで経年減価する。時点 t における築年数 u の土

建築工学的な知見が蓄積され、1950、1971、地、建 物、不 動 産 の 価 値 を そ れ ぞ れ L 、S  、

1981、2000年に建築基準法の耐震基準が大幅にP  とすると、以下のようになる。

改正された。大地震により被災した建物自体は

L =L e γ

⑴

全国の建物数に比べて多くはないが、築年数のS  =S e βδ⑵

大きな建物には基準改正後の耐震性能を満たさず既存不適格建築物となっているものも多く、
経年減価の要因となっている。







P =S +L ⑶

2 土地比率の影響

また、新設不動産の価値における土地の割合

まず土地比率の影響を明確に見るため、単一は、住宅で47%(東京)から42%(全国)、商業不の建物 u=t について土地の価値変化がない

動産で53%(東京)から52%(全国)であるが、築γ=0 ケースを考える。表記を簡潔にするため年数が増えるにしたがい土地割合が増加する。

上付きの築年数を省略すると、t 年後不動産価

土地割合はアメリカに比べて大幅に高く、これ

値 P  は P =S e δ+L  となり、土地比率は、は日本において土地が相対的に希少で地価が高いことを反映しているものと考えられる。不動

λ ≡






L
λ
S
=
= 1+ e δ ⑷
δ
P
L
1−λ e +λ 

産を融資の担保としてとらえる場合には、減価で表される。λ  は新築時の L P  から徐々にする建物の比率が比較的小さいため、不動産担増加しに漸近する。微小な時間経過 dt によ

保には有意性があることが確認される。本研究

る 不 動 産 価 値 変 化 を 対 数 線 形 近 似 す る と、
不動産の経年減価率21

ln P ≈ln P −δ1−λ dt であるから、不動産の経年減価率は、
dln P =−δ1−λ dt⑸

4 生存バイアスの影響
土地を除いた建物部分の経年減価率が物件によりばらついていると、時間経過に連れて生存となる。1−λ  ∈0, 1, d1−λ  dt<0なので、バイアスの問題が生じる。減価率の高い物件は不動産の減価率の水準は建物の減価率の水準よ

早い時期に除却されるため、時間経過とともにり常に低く、さらに建物の減価率は時間一定で減価率の低い物件だけが市場に残るためである。

も土地建物一体の不動産価値の経年減価率は漸アイディアを具体的にするため、物件 i の建物減していくことがわかる。

の減価率が δ  で、当初 t=0 時点で市場に存在

また、不動産の減価率がゼロとなるときの土する建物の減価率 δ  は δ , δ  の上で一様分布
δ +δ 2

地比率は λ =1 であり、その時点の不動産価格しているとする。当初の平均減価率はは土地価格に等しい。実証分析においては、築で あ る。建 物 i の 価 格 は S =S e δ  で、年数が多く減価率がほぼゼロとなっている不動ln S −ln S ≤ε のときに除却されるとする。

産の価値から土地の価値の水準を推計すること除却される時点の築年数は u=−εδ であるができる（例えば Yoshida et al. 2009; Geltner（た だ し、∀i : u  ∈ −εδ , −εδ ）。時 点 t

and Bokhari 2015）。この場合の土地の価値は、

で（u=t）残存している建物の比率 r  は

現行の建物から得られる賃料収入の現在価値ではなく、将来最適なタイミング、規模、用途で1r = −εt−δ 

再開発することのできるオプションの価値を反δ −δ もし t < −εδ  の場合
もし t ≥ −εδ  の場合⑻である。残存建物の平均減価率 δ は、映したものとなる。

3 地価と新設建物価値の変化の影響

δ=

実証分析においては、ある時点 t において、

δ +δ 2

もし t < −εδ  の場合−εt+δ 
2

もし t ≥ −εδ  の場合⑼

築年数が異なる不動産の価格比を用いて建物のである。個々の物件の減価率は時間により変化

減価率 δ を推計しようとする。土地と新規建しないにもかかわらず、市場に残存している建物の価値がそれぞれ年率 γ および β で変化し物の平均減価率は時間経過とともに δ  へと漸ているとすると、築年数が u の不動産価値と減する。他方、すでに除却されたが残っていれ

新築の不動産価値との t 時点での比率は、

ば築年数uであったであろう建物の平均減価率









βδ

γ

Se
+L e
P
=
=λ  +1−λ  e βe δPS e β+L e γ
⑹と な る。た だ し 新 築 物 件 の 土 地 比 率 はλ = 1+S  βγ eである。したがって、異なる
L



は、

−εu+δ （た だ し u ≥ −εδ ）で あ る か
2ら、補正された平均減価率は、
δ=r δ+1−r −εu+δ 
2⑽

築年数の物件の価格比は、土地比率および建物

で あ る。こ の 方 法 は、Hulten and Wyckoffの減価率だけではなく、建設されてから評価時（1981）の方法とは異なる。彼らの方法では除点に至るまでのすべての期間の土地と新築建物

却済みの物件の減価率をゼロと設定するのに対の価値変化にも依存することがわかる。⑹式をし、本稿の方法では除却された物件の高い減価δ について解くと率を考慮することにより、当初の全物件が生存

δ=−






P
1
ln
−λ  −ln 1−λ   −β
u
P

 





⑺

が得られる。⑺式により、土地比率と地価と建設価格上昇の影響を補正することができる。

していた時の平均減価率を復元している。

5 数値例
上で分析した経年減価率の推計への各種影響を数値例で確認する。設定は次の通りである。

22

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99

図ઃ

数値例による減価率の比較

施することにより収集する。
表は分析に用いる変数のうち主なものについての記述統計である。平均取引価格は東京都
住宅が約8000万円、全国住宅4000万円、東京都
商業億円、全国商業億円である。平均築年
数は住宅が約11−13年、商業が22−23年、床面積は住宅が約160平米、商業が約600−800平米である。住宅は、容積率の低い住居専用地域に時点は年から100年間とし、経年減価率が年立地する階建て以下の木造が主で、商業は比

％、％、％、11％、14％の棟の建物が較的駅に近く容積率の高い商業系地域における毎年建設される。時点における新築物件の土

階建て以上の木造以外の構造が主である。

地比率は0.6であるが、土地の価値は年％、
新築建物の価値は年％上昇するため、100年経った時点での新規物件の土地比率は0.8となる。建物は残存価値が当初の0.1となった時点で除却されサンプルから外れる。
図は、t=100年時点で市場に存在している本研究では、3年間の取引をプールし、以下のヘドニック方程式を推計する。
ln P =a +fA  +a ln S +a ln L +X b+N +Q +ε ⑾

ここで ln P  は、地区 j に立地する物件iが四半期 t に取引された際の対数価格、fA  は築

不動産について、隣り合う築年数の平均価値の年数の関数、ln S  は対数床面積、ln L  は対数比をとることにより不動産の減価率を計算し、敷地面積、X  は物件 i の属性、N  は地域（東補正前と補正後の減価率を比較したものである。

京においては市区町村、全国においては都道府

薄い色の点線で示されている％の線が、数値

県）の固定効果、Q  は取引時点（四半期）の例で設定した真の平均建物減価率である。細い固定効果、ε  は誤差項である。属性変数 X  に

実線が築年数の係数から求めた土地建物複合不は、最寄り駅までの道のりとその二乗項、敷地動産の経年減価率である。真の建物減価率に比の間口とその二乗項、敷地形状（正方形、不整

べて水準が著しく低くまた漸減している。破線

形など）、前面道路種類（国道、私道など）、物

は、新設物件の土地比率だけ調整した減価率で件種類（建付け地または貸家建付け地）、建物ある。階段状の実線は、⑺式に基づいてさらに構造（鉄骨鉄筋コンクリート造、木造など）、

地価と新設建物価値の変化について補正したも地上階数、用途地域（商業、第一種低層住居専のである。この補正により、それぞれの築年数

用地域など）、容積率制限のカテゴリ（100%で残存している建物の平均建物減価率が正しく未満、100−200% 等）、建蔽率制限のカテゴリ

推計されていることが確認される。さらに⑽式（40%、50% 等）のダミー変数、および特殊事を用いれば、すべての築年数について正しい減情の補正係数を含める。築年数の関数 fA  と価率％を求めることができる。

、②築年数グルー
して、①線形（fA =a A ）

6 実証分析

プ ご と の 線 形 関 数（fA =∑ a A ×I 、ただし I  は年の幅の築年数グループに対応す

東京および日本全国の住宅および商業不動産

る 指 示 関 数）
、お よ び ③ ス テッ プ 関 数の取引価格を用いて、不動産の経年減価率およ（fA =∑ a I 、ただし I  は各築年数に対応

び不動産価値に占める土地の比率を推計する。

する指示関数）の種類の関数を用いる。

データは、2005年から2007年の期間の国土交通本研究においては、土地比率も二通りの方法

省の取引価格情報である。取引価格情報は、国で推計する。第一に、減価率がゼロに近い築年

土交通省が法務省から提供を受けた登記異動情数の大きな（y≡y）不動産の価値はほぼすべ

報に基づき、不動産の購入者にアンケートを実て土地価格と考えられるため、推計した築年数
不動産の経年減価率

23

表ઃ

記述統計

表઄

東京都の不動産価値の経年減価表અ注）括弧内は不均一分散に対して頑健な White の標準誤差。
***、**、* はそれぞれ％、％、10% 水準で有意であることを示す。

のステップ関数に基づき、P P  を各築年数 yについて計算し、土地比率とする。第二に、不全国の不動産価値の経年減価

注）括弧内は不均一分散に対して頑健な White の標準誤差。
***、**、* はそれぞれ％、％、10% 水準で有意であることを示す。

7 推計結果

動産価格の建物床面積と敷地面積に関する弾性不動産の見かけの減価率

値 a  は建物比率、a  は土地比率と考えられる

表は東京都の不動産価格を用いた⑾式の（Yoshida et al. 2009）。しかし⑾式ではすべて

OLS による推計結果で、住宅価格について列の築年数の平均的な弾性値が推計されるため、⑴⑵に、商業不動産について列⑶⑷にまとめてさらに次の式で新築および年幅の築年数のグいる1)。築年数の関数を線形関数とした列⑴のループごとに弾力性を推計する。

築年数の係数によると東京における土地建物一ln P =a +fA  +∑ a ln S ×I 

体の住宅としての減価は平均的に年率1.6% で+a ln L ×I +X b+N +Q +ε .

ある。
しかし、
築年数のカテゴリ別に築年数の係⑿数を推計した列⑵から、理論モデルの予想通り
見かけの経年減価率は築年数とともに低下して

24

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99

図઄

新設不動産に対する価値の比率（ステップ関数、点線は95％信頼区間）図અ

床面積と敷地面積に関する不動産価格の弾性値

いることが確認される。例えば、築年数年ま78％と推計される。商業不動産のほうが土地比での物件は年率3.6% の減価率だが、築年数46率が高く、また新設不動産の減価率も高いこと

年以上では年率％の減価率である。対数床面から、新設物件全体の平均建物減価率は商業不積と対数敷地面積の係数から、残存している平動産のほうが高いことが類推される。次節では、均的な不動産について、住宅価値に占める建物

より正確に建物減価率を推計する。

と土地の割合はそれぞれ28％と67％と推計される。

表は全国の不動産価格を用いた⑾式の列⑶および⑷の築年数の係数によれば、東京

OLS による推計結果である。列⑴および⑵のの土地建物一体の商業不動産としての見かけの築年数の係数によれば、土地建物一体の住宅と減価は平均的に年率1.0％で、築年数とともにしての見かけの減価は平均的に年率2.1％で、5.8％から％に低下している。また、残存し築年数とともに3.9％から1.2％に低下している。

ている平均的な不動産について商業不動産価値

対数床面積と対数敷地面積の係数から、建物とに占める建物と土地の割合はそれぞれ26％と土地の住宅価値に占める割合はそれぞれ43％と不動産の経年減価率25

表આ

バイアスを補正した建物経年減価率45％と推計される。東京都に比べて建物割合が高く土地割合が低いことが確認される。列⑶と⑷の築年数の係数によれば、土地建物一体の商業不動産としての見かけの減価は平均的に年率1.4％で、築年数とともに4.9％から1.2％に低下している。また対数床面積と対数敷地面積の係数から建物の商業不動産価値に占める割合と土地の商業不動産価値に占める割合はそれぞれ30％と66％と推計される。

注）新設物件土地比率には、不動産減価の下限による推計値と不動産価値の敷地面積に関する弾性値による推計値の低いほうを採用。新設時の平均不動産減価率は築年数-
年の平均値、新設時の建物減価率は⑺式による。減価率上限は、新設時の減価率の分布が対称であることを仮定し、
2×新設時平均減価率 - 減価率下限により設定。建設価格上昇率には住宅・非住宅別の建設工事費デフレータの築年数分の平均増加率を利用。平均建物減価率は、⑺式および⑽式によりバイアスを補正した建物減価率の平均値。

図આバイアスを補正した建物の経年減価率

図は築年数の係数をステップ関数により推計した結果である。東京都の住宅に関する当初
年の減価は、Yoshida and Sugiura（2014）
が推計した東京のマンションの減価に比べて若干緩やかである。これはおそらくマンションにおいては建物比率が高いためだと考えられる。
土地比率

つぎに、土地比率の推計結果をまとめる。図によれば、築年数の影響がほぼゼロとなる時
点は住宅で約40年、商業不動産で約30年である。
それらの時点での不動産価値と新設不動産価値の比率により、新築不動産価値に占める土地の比率を推定すると、東京都の住宅で約0.5、東京都の商業不動産で約0.55、全国の住宅で約0.45、全国の商業不動産で約0.5となる。これらの土地比率は、同様の方法で推計されたアメリカの不動産における数値よりも相当高いものとなっている。Geltner and Bokhari（2015）の推計ではアメリカの不動産の土地比率は商業不動産で30%、集合住宅で20% である。
図は⑿式に基づいて、建物床面積と敷地面積にかかる不動産価格の弾性値（dln P dln S および dln P dln L ）を築年数のグループごとに推計した結果である。弾性値の合計はおおむねに近い値となっている。理論モデルの予想通り土地比率は増加している。特に東京都の住宅は46年以上のものについては建物比率は％にすぎない。逆に全国の住宅については46年経過しても約分のが建物の価値となっている。
新設時の土地比率は東京都の住宅で47％、東京都の商業不動産で60％、全国の住宅で42％、全
国の商業不動産で61％である。この水準は前節

26

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99

で不動産価値の減価から求めた数値とおおむね一致している(それぞれ50％、55％、45％、50％）。
商業不動産についてはずれが生じているが、推計誤差が大きいため差は有意とは言えない。
補正後の建物減価率

上で推計した土地比率と新設時の不動産減価率を用いて、三種類のバイアス（土地比率、建設コスト上昇率、生存バイアス）を補正した建物減価率を求める。表に、用いた推計値、追加の仮定、および結果をまとめている。
また図は築年数ごとに、補正前（不動産価値の見かけの減価率：細い点線）、⑺式補正後（残存建物の平均減価率：太い破線）、そして⑺式および⑽式補正後（生存バイアス修正後の建物平均減価率：太実線）の三種類の減価率をグラフ化している。早い時点で除却される建物を含めた平均建物減価率は、東京の住宅で6.1％、
東 京 の 商 業 不 動 産 で 15.1％、全 国 の 住 宅 で6.5％、全国の商業不動産で9.9％である。これ
らの平均減価率に基づくと、建物の半減期は東京の住宅で26.2年、東京の商業不動産で10.6年、全国の住宅で24.8年、全国の商業不動産で16.2年となる。これらの減価率は、瀬古（1998）による推計値より圧倒的に大きいが、他方、吉田・哈（2001）の推計値より大幅に小さい。

結論
不動産価値の経年減価にかかるバイアスを注
意深く修正した減価率の水準は、他国のものより大幅に高い。今後は、除却建物の情報を取り入れ、分析を精緻化することが求められる。
注）詳細な推計結果は www.personal.psu.edu/juy18から入手可能である。
参考文献
瀬古美喜（1998）『土地と住宅の経済分析』創文社。
吉田あつし・哈純（2001）「都道府県別住宅ストックの推計」『季刊住宅土地経済』第39号、18-27頁。
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The Guardian, May 2, 2014. http://www.theguardian.
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Model,”Journal of Urban Economics , Vol.61(2), pp.
193-217.
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Working Paper, REAL 12-T-05, The Regional Economics Applications Laboratory, University of Illinois.
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Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol.50(3), pp.412-437.
Yoshida, J., R. Yamazaki, and J. E. Lee（2009）“RealEstate Transaction Prices in Japan: New Findings ofTime-Series and Cross-Sectional Characteristics”
AsRES-AREUEA Conference Proceedings.

不動産の経年減価率

27

論文

発掘調査費用原因者負担主義が容積率・建蔽率消費に与える影響
西川卓秀

1 研究の視点と目的

2 土地利用における埋蔵文化財発掘調査

わが国の埋蔵文化財は、人口稠密な地域に遺費用問題跡が集中している。そのため、都市で土地利用

文化財保護法（昭和25年法律第214号。以下、を行なうためには、常に埋蔵文化財の発掘調査「法」）では、埋蔵文化財の発掘調査は、法92条の問題が生じる。文化財保護法に明文規定はな

ઃ項による届出を経るものとされているが、包いものの、従前より各自治体の強い行政指導の蔵地において土木工事等を行なう際には事前にもと、開発者に発掘調査費用の負担が求められ工事開始の届出を行なう必要がある（93条ઃてきた。埋蔵文化財の発掘調査による学術的成項）。この届出を経て行なう発掘調査を「緊急果の供給は、日本の歴史研究の進展におおいに発掘調査」と呼びならわす。文化庁長官は、必貢献するほか、地域住民あるいは国民全体の文要に応じて発掘調査の方法について指示を与え、化的興味を満足させる等の効用をもたらすもの

また工事の中止を命令することができる（92条であるが、当該費用を負担する開発者として享઄項および93条઄項）。平成24年度の工事の届受する便益はほとんどゼロに等しい。

出件数、発掘調査件数等は実務については表ઃ

本稿は、現在の「発掘調査費用原因者負担主のとおりである。文化庁長官の事務は市町村教義」においては、開発者は、土地開発を行なう

育委員会に委任されている。実務において、文にあたって埋蔵文化財包蔵地の選択を忌避する化庁および各教育委員会は、本条を根拠にしてのではないか、またひいては、利用効率性の高発掘調査費用を開発者に負担させているが、先い土地が埋蔵文化財包蔵地であった場合に、こ行研究が明らかにしたように、これらの条文はれを忌避したがために、より効率性の低い土地

原因者負担主義を法的に担保したものではない。

が開発されることとなり、土地利用全体にとっ現に、開発者が発掘調査費用を負担させられたての効率性が阻害されるのではないかという視ことに対して、行政指導の違法性の確認と損害点に立って論究を行なった。その結果、埋蔵文化財発掘調査を忌避しよ表うとする開発者の行動を理論分析したうえで、埋蔵文化財包蔵地の土地利用が過少になっている状況を明ら
かにした。

28

季刊 住宅土地経済

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埋蔵文化財発掘調査件数（H24年度）

賠償を求める争訟が繰り返されてきた1)2)3)。

著者写真にしかわ・たかひで
1976年奈良市生まれ。立命館大
学文学部史学科卒。奈良県庁入

3 判例に対する学説と先行研究

庁後、政策研究大学院大学政策研究科修士課程修了。現在、奈続いて発掘調査費用原因者負担主義とそれを良県産業・雇用振興部企業立地巡る争訟に対する先行研究について概観したい。

推進課企業誘致係長。

法学的な観点からは原田（1986）が、また文化財政策の観点からは椎名（1986、2013）、中村（2001）が、それぞれ開発者に費用負担を強いることについて文化財保護法に所要の定めを欠その供給を市場に任せると供給過少になること

いていることを批判しつつも、開発者が土地利から政府が介入する必要があるとされる。現在用にあたって利益を享受するために行なう調査の原因者負担主義という行政指導も政府介入のであるのだから、危険予防・回避義務に準じて一形態と見ることができよう。

一定程度の原因者負担主義の法定化が望ましい

ここで注目すべきは、発掘調査成果によってと論じている。また椎名（1986、2013）は、開開発者が得られる便益がほとんどゼロに等しい

発者側から頻繁に発掘調査費用原因者負担主義にもかかわらず、その費用負担を迫られることに対して訴訟が提起される背景として、文化財が開発者に土地利用に対しどのような行動をと保護行政担当部局が行使する裁量権を問題としらせるかということである。その土地が埋蔵文て取り上げて、費用負担問題の解決とともに、化財包蔵地である場合、包蔵地ではない土地

発掘調査対象・積算標準等を規律するガイドラ（他の条件は同一とする）と比較して、土地利

4)

イン等の整備が必要であると論じている 。

用に対する需要は減退する、なぜなら、土地利

一方、経済学的観点からは、岩槻（2003）、

用にあたって発掘調査費用を負担しなければな

大野（1994）が、埋蔵文化財が公共財であるとらない可能性が高く、また発掘調査が長期化す

いう理論分析に基づき、市場の失敗対策の観点るほど、開発によって得られたであろう経済的から発掘調査費用原因者負担主義の再考を行な

利益を逸失するからである。この場合、開発者

うべきだとの議論を展開している。しかし、市は、以下の行動を選択するインセンティブを有場の失敗によって発掘調査や土地利用にどのよするものと考えられる。

うな経済学的反応が現れているのかの理論分析①建築工法と階高によって、地面の掘削の要および実証分析はいまだ行なわれていない。

否・程度は大きく異なる。木造建築等であれば、在来工法いかんにかかわらず表土の掘削ですむ

4 経済学的理論分析場合が多く、遺跡の破壊の恐れが低いため、発埋蔵文化財発掘調査を経済学的に分析すると掘調査を行なわなくてよい可能性が高い。一方

きに不可欠な視点は、先行研究が指摘するよう

鉄骨造・鉄筋コンクリート造であれば、杭打ちに、公共財としての性格である。発掘調査におを行なうなど、大規模な掘削を行なう場合が多いては、土中から「遺構」と「遺物」が出土す

くなり、発掘調査の実施可能性が高まる。また、

るが、それらは土地に定着していたり、有料の地下室を設ける場合も同様である。このような博物館に収蔵される等、必ずしも排除性、競合ことから、埋蔵文化財発掘調査費用の負担を忌性がないとは断定できない。しかし、発掘調査

避する開発者は、当初予定していた階高をあきの成果を取りまとめた調査報告書は、知識としらめ、より階高の少ない、すなわち床面積の小て公開され、歴史研究に活用されることから、

さい建物を建築するインセンティブを持つよう公共財であるということができる。公共財は、になると考えられる。

発掘調査費用原因者負担主義が容積率・建蔽率消費に与える影響

29

②一方で、特に宮殿や寺院、形式の定まった図

分析対象地域

墳墓等の遺構は、隣接地の発掘調査結果から、開発しようとする土地の中で遺構が確認されそうな場所を予想することができる場合がある。
その場合、開発者は遺構の存在が予想される場
所を除外して地縄張りを行なうインセンティブを有することとなるが、そのために当初想定していた建築面積を確保できない可能性が生じる。
これら二つの反応が混在して生じるため、埋蔵文化財包蔵地における床面積の消費は、そうでない地域に比べて減少することが予想される。 てはその範囲が不明なものが大多数であり、包5 埋蔵文化財包蔵地における土地利用減
退の実証分析

蔵地／非包蔵地の峻別が困難である。これらの理由から、本実証の分析対象は京阪神大都市圏であって、業務中心地〜郊外縁辺の土地利用の前節において、埋蔵文化財発掘調査費用を開

諸相をくまなく包含する近鉄大阪難波駅〜近鉄

発者が負担させられていることによって、土地

奈良駅間の近鉄奈良線を中心とした半径ઃkm

利用の効率性が阻害されること、また埋蔵文化の帯状の地域を分析対象として選択した(図ઃ）。

財が滅失する可能性があることを分析した。本

実証用データは、国勢調査データ（町丁目面

節では、この分析が実際に土地利用において発積、人口等)6)、用途地域データ（計画容積率・生していることを実証するため、以下の事柄に

建蔽率)7)、土地利用現況データ（利用容積率・

ついて、回帰分析によって推計を行なう。

建蔽率)8)9)10)、埋蔵文化財包蔵地マップ11)12)①埋蔵文化財包蔵地は、そうでない地域に比の各データをインターセクト（掛け合わせ分

べて容積率、建蔽率の消費が減退している状況

割）したものを、町丁目単位に再度統合したもを提示し、発掘調査費用原因者負担主義というのを用いた。

政策が、土地利用全体の効率性を阻害していることを実証する。

⑵推計モデル②上記①の利用の減退は、すべての土地で均利用する各情報のうち、埋蔵文化財包蔵地に等に生じるのではなく、地域に対する不動産需関する情報が常に最新時点（平成26年10月31日

要や、計画容積率等の都市計画上の規制の態様

現在）しか利用できないという制約がある。そに伴って異なった反応を示すことを実証する。

こで本稿では、クロスセクションデータによる最小二乗法による推計を行なうこととする。

⑴分析対象の選定およびデータ作成方法

GIS（地図情報システム）を適宜利用しなが5)

らサンプルデータを作成した 。埋蔵文化財包

①埋蔵文化財包蔵地における消費容積率、消費建蔽率減退状況の推計蔵地であることが土地利用に与える影響を多様

町丁目面積に対する埋蔵文化財包蔵地の占めな側面から観察するには、大都市圏の業務中心る割合が上昇するほど、当該町丁目の計画容積地から郊外縁辺部まで網羅して観察することが率、計画建蔽率に対する消費は減退するとの仮望ましい。また、埋蔵文化財包蔵地マップの精説を立て、埋蔵文化財包蔵地がઃ％増加するこ度については、近畿圏の主要部が包蔵地の外縁とによる影響を推計する（モデルઃ）。

を明確に表示しているのに対し、東京都につい30

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99

また、埋蔵文化財包蔵地は一般に一定地域を覆った広がりを持つことが通常であるので、実②計画容積率・建蔽率と消費率の関係に関する推計際の土地利用の場面を想定し、当該敷地の全部①に掲げる推計のうち、不動産需要の強弱がが埋蔵文化財包蔵地（100％）であるという場

及ぼす影響を推計するため、容積率・建蔽率の合と、包蔵地をまったく含まない場合（ં％）

計画値に着目して推計を行なった。本推計は、との比較も行なった（モデル઄）。

計画容積率・建蔽率が高い地域、つまり都心部

さらにモデルઃの推計については、不動産需であれば、埋蔵文化財包蔵地割合が上昇するこ

要が高い地域においては、そうでない地域に比とによって各消費率の減退は相対的に緩和され

較して、埋蔵文化財包蔵地であることによる消るという仮説を持つ。いずれの推計についても、

費容積率、消費建蔽率の減少が相対的に緩和さ被説明変数は、消費容積率、消費建蔽率の઄つれるのではないかという仮説をたて、都心部である。計画容積率をં〜100％、100〜200％、（大阪市内）と郊外部（東大阪市、生駒市、奈200〜400％、400％以上のઆ区分、計画建蔽率

良市）に区分しての推計も併せて行なった。いをં〜50％、50〜70％、70〜80％のઅ区分に分ずれの推計についても、被説明変数は、消費容

け、それぞれに町丁目面積に占める埋蔵文化財

積率、消費建蔽率の઄つである。

包蔵地割合の交差項を設定した。
各説明変数の説明、出典、基本統計量等につ（消費容積率）or（消費建蔽率）

いては本来、明記すべきであるが、紙幅の都合【モデルઃ】

上掲載できない。西川（2014）に所要の情報を示している。

= β 0 （定数項）+ β 1 （埋蔵文化財包蔵地割合）+ β 2 （業務中心地からの距離）⑶推計結果+ β 3 （最寄駅からの距離）①埋蔵文化財包蔵地における消費容積率、消費建+ β 4 （最寄駅乗降客数）

蔽率減退状況の推計結果+ β 5 （最寄駅の結節性）

推計結果は表઄および表અのとおりである。

+ β 6 （町丁目に占める用途地域ごとの面積）全体として、埋蔵文化財包蔵地が町丁目面積に+ β 7 （町丁目人口）

占める割合がઃ％増加するごとに、消費容積率+ etc（その他各変数）+ ε（誤差項）は0.05％、消費建蔽率は0.05％低下することが、ઇ％水準で統計的に有意に推計された。これを（消費容積率）or（消費建蔽率）

埋蔵文化財包蔵地割合がં％の町丁目と100％【モデル઄】の町丁目とで比較すると、100％の町丁目は、= β 0 （定数項）

ં％の町丁目に対して、消費容積率が6.12％低+ β 1 （包蔵地割合100% の町丁目ダミー）

下することがઇ％水準で統計的に有意に推計さ+ β 2 （包蔵地割合ં％、100% 以外の町丁れた（表આ）。しかし消費建蔽率は、4.38％低

目ダミー）

下すると示しつつも、10% の有意水準にわず+ β 3 （業務中心地からの距離）

かに届かなかった。

+ β 4 （最寄駅からの距離）

また、都心部と郊外部に区分してそれぞれ行+ β 5 （最寄駅乗降客数）

なった推計については、都心部では、消費容積+ β 6 （最寄駅の結節性）

率が0.08％上昇することがઃ％水準で統計的に+ β 7 （町丁目に占める用途地域ごとの面積）

有 意 に 示 さ れ、郊 外 部 で は、消 費 容 積 率 が+ β 8 （町丁目人口）

0.09％低下することがઃ％水準で統計的に有意+ etc（その他各変数）+ ε（誤差項）に示された。一方、消費建蔽率については、都

発掘調査費用原因者負担主義が容積率・建蔽率消費に与える影響

31

表

ることがઃ％水準で統計的に有意埋蔵文化財包蔵地の消費容積率推計結果に示された。また、全体においても消費容積率が低下することがઇ
％水準で統計的に有意に示された。
しかし、郊外部ではいずれの区分
注）***、**、* はそれぞれઃ％、ઇ％、10％有意水準に対応する。
（
は標準誤差を表す。

表

）内の数値

埋蔵文化財包蔵地の消費建蔽率推計結果

においても有意な推計結果は得られなかった。
⑷考察

推計結果が示す通り、全体として、埋蔵文化財包蔵地は、そうでない地域に比べて容積率・建蔽率の消費は減退する。その原因は、
注）***、**、* はそれぞれઃ％、ઇ％、10％有意水準に対応する。
（
は標準誤差を表す。

表

）内の数値

埋蔵文化財包蔵地においては発掘調査を行なう可能性が高く、開発者がその機会費用の負担を忌避し埋蔵文化財包蔵地割合100% 町丁目の推計結果たことにある。埋蔵文化財包蔵地
でない地域へ不動産需要が逃避する行動、発掘調査が必要な区画を避け、建築面積を本来より削減する行動、発掘調査が必要となる地盤掘削を避けるために地下室を取注）***、**、* はそれぞれઃ％、ઇ％、10％有意水準に対応する。
（
は標準誤差を表す。

）内の数値

りやめたり、低層建物に変更する
行動、これらઅつの経済学的に合心部、郊外部ともに有意な推計結果は得られな理的な行動が複合することにより、容積率・建かった。

蔽率の消費減退という反応に結びつくと考えられる。

②容積率・建蔽率の計画値と消費率との関係に関次に、上記の容積率・建蔽率の消費減退の反応は、その土地を制約する条件によって差異がする推計結果

計画容積率別の推計結果は表5.1および5.2の生じるということである。表઄の推計では、郊

とおりである。計画容積率が100％以下の場合

外部では、全体と比較して一層消費容積率の減は、消費容積率、消費建蔽率は有意な増減を示退が顕著であるのに対して、都心部では、逆にさないが、100〜400％の部分で、都心部の消費消費容積率が増加している。これは、不動産需

建蔽率が低下することが1％水準で統計的に有要動向と消費しうる床面積の余地の相互関係が

意に示された。全体としては、200〜400％の部異なる反応をもたらした結果だと考えられる。

分で、消費容積率、消費建蔽率ともに低下する

まず容積率について検討する。都市の利用容ことがઃ％水準で統計的に有意に示された。

積は、図઄の実利用容積率に示すように、都心

計画建蔽率別の計量結果は表6.1および6.2の部のほうが大きく、郊外部のほうが小さい。一とおりである。計画建蔽率が70〜80％の部分で方、計画容積は、行政が不動産需要を完全に反のみ、全体および都心部の消費建蔽率が低下す

映して設定した場合には、実利用容積と比例す

32

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99

るはずであり、その場合、消費容表5.1

計画容積率別の消費建蔽率推計結果

積率は都心部／郊外部の別にかかわらず一定となる。しかし、消費容積率は都心部と郊外部とでは大きな差異がある。つまり、都心部のほうが計画容積率に対する需要は旺盛であると言える。一方、不動産需要が旺盛な地域であっても、計画容積率が完全に消費されているわけではないことも重要である。
消費容積率が高い都心部であっても、消費できる容積率の余地はまだ大きいのである。
計画容積率の値ごとに区分して推計したのが表5.1および5.2であ注）***、**、* はそれぞれઃ％、ઇ％、10％有意水準に対応する。（
は標準誤差を表す。

表5.2

）内の数値

計画容積率別の消費容積率推計結果

るが、計画容積率が100％未満においては、埋蔵文化財包蔵地であることによる消費容積率・建蔽率の差は見られないが、200％未満
および400％未満においては、都
心部においてのみ埋蔵文化財包蔵地における消費建蔽率が落ち込んでいる。これは、不動産需要が旺盛な地域で容積率の消費余地がある場合は、建蔽率消費を減らして容積率の消費に充てていることの証左であると見てよい。
続いて、建蔽率について検討する。建蔽率については、郊外部は注）***、**、* はそれぞれઃ％、ઇ％、10％有意水準に対応する。（
は標準誤差を表す。

）内の数値

東大阪市のみ統計情報を利用できる状態である

ないが、80％未満（最高値）においては、都心

が、都心部と郊外部を比較すると計画建蔽率に部においてのみ埋蔵文化財包蔵地における消費は差異があるのに対して、消費建蔽率はどちら

建蔽率が落ち込んでいる。埋蔵文化財発掘調査も90パーセント前後であり一定と見てよい（図は、土地を掘削するときに実施する必要がある઄）。都心部では敷地いっぱいに設定され、郊ので、開発者はなるべく発掘調査面積を少なく

外部では余裕をもって設定された計画建蔽率をしたいと考える。計画建蔽率が小さい地域にあ

効率よく消費している状態と言える。

っては、一団の区画の中で建築位置を移動する

計画建蔽率の値ごとに区分して推計したのがことにより、発掘調査を回避した地縄張りを組

表6.1および6.2であるが、計画建蔽率が70％未

むことが可能であるが、計画建蔽率が大きくな

満の町丁目においては、埋蔵文化財包蔵地であるほど、区画内で発掘調査を回避した縄張りはることによる消費容積率・建蔽率の差は見られ組みにくくなる。そのため、発掘調査を回避す

発掘調査費用原因者負担主義が容積率・建蔽率消費に与える影響

33

表6.1

建蔽率よりも、容積率を消費して、計画容積率別の消費建蔽率推計結果

必要な床面積を確保しようとする
インセンティブが強く働くのである。
一方の郊外部では、不動産需要が薄弱であり、計画容積率の消費が進んでいない、すなわち高層建
築物を建てる必要性が少ない。そういった局面では、建物の高さに注）***、**、* はそれぞれઃ％、ઇ％、10％有意水準に対応する。（
は標準誤差を表す。

表6.2

）内の数値

よって発掘調査が不要になるということが重要となってくる。平屋建てや軽量の઄階建て等であれば、

計画建蔽率別の消費容積率推計結果

地盤を掘削する必要がない場合が多い。そうであれば、建蔽率の消費をぎりぎりまで増やして床面積を確保し、建物の階層を減らそうとするインセンティブが働くこととなる。よって消費容積率は顕著に減退するのに、消費建蔽率は減退が見られないという反応が見られるのである。

6 今後の課題
注）***、**、* はそれぞれઃ％、ઇ％、10％有意水準に対応する。（
は標準誤差を表す。

）内の数値

本研究で行なった実証の対象地

るためには、建蔽率消費を減少させざるを得な

域には、奈良県という埋蔵文化財のメッカが含くなるのである。

まれており、実証結果がそのまま全国にあては

これらの追加検討を踏まえ、都心部と郊外部

まるかどうかは不分明である。自治体の特異性

での埋蔵文化財包蔵地における容積率・建蔽率

はコントロールしているとはいえ、包蔵地割合の消費動向の差異を説明すると以下の通りとなが比較的低い都市圏をサンプルとして再度同様る。

の実証を行なって比較する意義はあるだろう。

都心部では不動産需要が旺盛であるので、な

理論分析においては、土地利用の忌避が地価るべく大きな床面積を持つ建物を建築する傾向

へ帰着することを予定しているが、実証は消費となる。また需要にこたえて計画容積率・建蔽

容積率・建蔽率の減退にとどまる。床面積の損率も大きく設定されているが、建蔽率をすべて失が資本化仮説に則って地価に帰着することを消費すると、発掘調査を行なう必要性が高まる。 推計する必要があろう。
一定範囲の高層建築物にあっては、高層になる
ほど床面積あたりの建築コストは減退し13)、
また埋蔵文化財発掘調査に要した機会費用に対する「割り勘効果」が向上する。そういった局
面では、発掘調査費用を増大させることとなる
34

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99注ઃ）府中市埋蔵文化財発掘調査費用負担事件。「埋蔵文化財包蔵地の土木工事に伴う発掘調査費用を事業者（発掘者）に負担させる旨の行政指導が違法・不当でないとされた事例」

図

各自治体の計画・利用・消費容積率／建蔽率઄）郡山市埋蔵文化財発掘費用負担事件。
અ）静岡市山之上遺跡事件。
આ）府中市事件に対する東京高裁判決およびそれを巡る学術的アプローチの盛り上がりもあり、総務庁行政監察局は、平成7年11月文部省あて『芸術文化の振興に関する行政監察結果報告書』を発出した。本報
告書は、埋蔵文化財発掘調査を取り巻く状況を鑑み、発掘調査およびこれに付随する手続きの迅速化、発掘調査に係る費用負担の明確化、および出土文化財の保管・活用ならびに鑑査の促進を文化庁に促す内容であり、総務庁としても、椎名らが挙げたのと同様の問題点を認識していたと言える。これらの背景としては、開発者側を中心として、法的な根拠のない原因者負担主義や発掘調査の長期化にともなう逸失利益の拡大等により被る損害に対する不満の増大があったと解することができる。
ઇ）ArcGIS for Desktop（esri 社）の ArcMap ver10.2を使用。
ઈ）政府統計の総合窓口（統計 GIS）平成22年国勢調
査小地域データઉ）国土数値情報（URL: http//:nlftp.mlit.go.jp/ksj/）
平成23年用途地域データ
ઊ）大阪府都市整備部総合計画課「平成25年度大阪府
都市計画基礎調査」より「建物土地利用度調査票」
中の「町丁目エクセルデータ」「町丁目別 shape ファ
イルデータ」（URL:http://e-stat.go.jp/SG2/eStatGIS/
page/download.html）
ઋ）大阪市都市計画局開発調整部開発計画課「平成19年度大阪市土地利用現況調査」より「町丁目別容積率データ」「町丁目別建蔽率データ」
10）奈良県県土マネジメント部まちづくり推進局地域
デザイン推進課都市計画室「平成16年度都市計画基礎調査結果」より「5-6地区別容積率（中心市街地）
市町村別」「5-10地区別容積率（住居系）市町村別」
11）「大阪府地図情報システム」埋蔵文化財包蔵地デー
タ平成26年10月31日現在。http://www.pref.osaka.lg.
jp/jigyokanri/cals/tizu.html
12）「奈良県遺跡地図」平成26年10月31日現在

http://www.pref.nara.jp/16771.htm
13）丸木（2013）参考文献
岩槻勝則（2003）「埋蔵文化財の保護と発掘調査費用原因者負担主義」『現代社会文化研究』No.26。
大野博實（1994）「埋蔵文化財の保護と法」『法社会学』
第46号。
金本良嗣（1997）『都市経済学』東洋経済新報社。
椎名慎太郎（1986）「埋蔵文化財保護のための行政指導と調査費用負担制度
東京高昭60・10・9をめぐって」『法律時報』58巻5号。
椎名慎太郎（2013）「発掘調査における費用負担問題」『都市問題』2013年9月号。
高橋一夫・佐久間豊・岸本雅敏（2002）『激動の埋蔵文
化財行政』ニューサイエンス社。
中川雅之（2008）「公共財」『公共経済学と都市政策』「第઄章、日本評論社。
中村賢二郎（2001）「埋蔵文化財保護制度に関する立法論的考察」『別府大学紀要』第43号。
西川卓秀（2014）「埋蔵文化財発掘調査費用原因者負担主義が土地利用に与える影響の研究」『政策研究大学
院 ま ち づ く り プ ロ グ ラ ム：2014 年 度 修 士 論 文 集』
http://www3grips.ac.jp/~up/paper.html
原田尚彦（1986）「埋蔵文化財の調査と費用負担
東
京高裁昭和60年10月9日判決に関連して」『ジュリスト』No.853。
文化庁文化財保護部記念物課（2000）『公共事業と埋蔵文化財公共事業に伴う埋蔵文化財発掘調査の手引』
埋蔵文化財発掘調査体制等の整備充実に関する調査研究委員会（2000）『埋蔵文化財の本発掘調査に関する積算標準について（報告）』丸木健（2013）「JBCI（建築工事費調査）について：データの概要とマンションの価格動向」『総研リポート(9)』建設物価調査会、33-41。

発掘調査費用原因者負担主義が容積率・建蔽率消費に与える影響35海外論文紹介

住宅リフォームと品質に関する情報の非対称性

Lee, S., J. Ries and C. T. Somerville（2013）“Repairs under Imperfect Information,” Journal of Urban
Economics, Vol.73, No.1, pp.43-56.

多くの集合住宅が腐食し、木造集合住宅の分の

はじめに以上が外壁の修理を実施した）を対象に、実証デー

中古住宅市場においては、所有者・仲介業者・購入者の間で住宅の品質に関する情報の非対称性が存在し（Levitt and Syverson 2008）、適正な評価が求タを用いて理論モデルの検証を行なっている。

1 理論モデル

められている。Nanda and Ross（2012）で分析さLee, Ries and Somerville（2013）は、良質な住宅れているように、実際に情報の非対称性が解消され（G）、欠陥住宅（D）の両方が中古住宅市場に存在た場合には、品質情報が住宅価格へと反映されるこする状況を考えている。ここでは、品質 q∈G, D

とになる。

を価格で表現している。市場に存在する住宅のうち中古住宅市場の活性化には、適切なリフォームを欠陥住宅の割合を β∈0, 1 とする。このとき、次の通した住宅の品質の向上が必要である。しかし、日要領で均衡を定めている。①各住宅に、情報の非対本の中古住宅市場においては、情報の非対称性によ称性の有無を割り当てる。α∈0, 1 の割合の住宅にる転売外部性が存在し、リフォーム水準が過小になついて、情報の非対称性が存在するとする。②欠陥

ることが知られている（Iwata and Yamaga 2007）。

住宅のうち ϕ∈0, 1 の割合がリフォームを実施し、原野ほか(2012)では、リフォームおよびメンテナン

ρ∈0, 1 の確率で成功し良質な住宅となる。良質なスが必ずしも品質上昇のシグナルを送るとは限らな住宅はリフォームを実施しないことに注意する。③いことを明らかにしている。

住宅は売却に出される。住宅はリフォームの有無と今回紹介する Lee, Ries, and Somerville（2013）

実際の品質により、RG（repaired, good）、RD（re-では、リフォームの価格効果の観点から、情報の非

paired, defective）、UG（unrepaired, good）、UD対称性が解消する過程を追った研究である。日本の（unrepaired, defective）の種類に分けられ、それ

中古住宅市場の活性化の可能性を考えるうえで参考

ぞれ成約確率 σ  i=R, U ; q=G, Dが異なる。

となる結果が得られている。

まず、情報の対称性の下では、購入者は住宅の品

Lee, Ries and Somerville（2013）では、情報の非対称性が存在する際に、リフォーム（repair）が住宅価格に与える影響を理論的に分析している。リフ
ォームを実施しても必ずしも品質が改善しないので

質を正しく観察できるため、住宅価格P  は実際の品質と等しくなる。
P =G

P =D


⑴

あれば、リフォームは住宅価格を引き下げる要因によって、リフォームによる価格効果は平均的には正なる場合がある。また、市場の欠陥住宅の割合が高（ρG−D>0）となることが示されている。

いほど、リフォームによる住宅価格の上昇分は大きくなる。

次に、情報の非対称性のもとでは、購入者はリフ
ォームの有無をもとに住宅の品質 q を予測し、価一方、情報の対称性の下では、リフォームにより格が決定される。π  を各タイプの住宅数とすると、住宅価格が下がることは起こりえず、また、市場の

良質な住宅が π σ  件、欠陥住宅が π σ  件占める欠陥住宅の割合に左右されることもない。そして、ことになる。よって、リフォームの有無による住宅

カナダ・バンクーバーの水漏れ事件（水漏れにより

価格は、

36

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99

P =Eq|i==π σ G+π σ Dπ σ +π σ G+π π σ σ D
1+π π σ σ 

完全情報下では住宅価格は⑴式で表されるため、
クロス・セクションの分析では今回の理論モデルを⑵

的な価格しか観察できず、⑷式、⑹式に基づく情報となる。リフォーム未実施の住宅についてπ  1−ϕβ
=
1−β
π 

の非対称性のもとでの推定となるためである。
⑶

が成り立つので
1−βG+1−ϕβσ /σ DP =
1−β+1−ϕβσ /σ 

⑷

欠陥住宅のみがリフォームされることから

ρG+1−ρσ σ DP =ρ+1−ρσ σ ⑸2005年までのバンクーバーにおける住宅取引データを用いている。また、リフォーム用ローンの受給、リフォーム実施状況を把握している。
ここで、情報の非対称性がある物件の割合 α は、
リフォーム時期と売却時期のデータを用いて、次の⑹となる。以上より、リフォーム成功確率に対して市
場の欠陥住宅の割合βが十分に小さいと、リフォー
ムにより住宅価格は下落するが、β が十分に大きいと、リフォームにより住宅価格は上昇するとの結論を得ている。
実証分析にあたっては、情報の対称性のもとにある物件、情報の非対称性がある物件を同時に扱う必要がある。Lee, Ries, and Somerville（2013）では、全サンプルのうち情報の非対称性がある物件の割合
を α として、両ケースの加重平均をとり、平均的なリフォームの価格効果を分析している。個別の住宅についてリフォームの前後で価格を比較し（時系列パネル）、次の命題を検証する形となっている。
［命題］
購入者は、住宅の品質について、α の割合の住宅において観察できず、1−α の割合において観察できるとする。このとき⒜ α が十分に小さい場合、リフォームの価格効果は正となる。
⒝ β が十分に小さいと、リフォームの価格効果は、
α が大きい場合に負、α が小さい場合に正となる。
⒞ α>0 とする。リフォームの価格効果は、β の増加関数である。

にあたり、水漏れ事件の期間を含む、1983年から

外壁リフォームの許可という種類のデータより、

が成り立ち


2 実証分析
Lee, Ries and Somerville（2013）では、実証分析を得る。また、リフォーム済みの住宅については、
π  1−ρϕβ 1−ρ
=
=
ρ
ρϕβ
π 

検証できない。クロス・セクションの分析では平均ように工夫して観察している。成約直後にリフォームが実施された物件は、欠陥を承知の上購入されたため、α が小さい（情報の非対称性がない）場合に対応する。一方、成約とリフォームの間隔が長い物
件は、購入段階で欠陥が明らかでなかったため、αが大きい（情報の非対称性がある）場合に対応する。
建物の構造や建築年に関する情報に加え、水漏れ事件に関する報道を通して、人々が認識する β は変化していく。頻繁に報道されるようになった1990年
代後半以降に住宅を購入した人は、β を相対的に大きく認識するようになったといえる。
ここで、時点 t における住宅 i の価格 P  は、個
別の住宅の特性 X 、リフォームの有無（ダミー変数）R 、観察されない季節 Q  や近隣 N  の影響の関数であるとし、⑺式（ヘドニック法）により推定する。
ln P =α X +γR +β Q 
+ϕN +e ⑺

しかし、⑺式に基づくクロス・セクションの分析では理論モデルの検証ができないため、リピート・セールス法が用いられている。住宅 i について、時点
t+j と時点 t における⑺式の差をとり、⑻式が得られる。
ln P −ln P =γR −R +β Q −β Q +ϵ

⑻

ただし、ϵ=e −e  である。なお、R −R  は海外論文紹介37

回の取引の間にリフォームが行な表ઃ

われたかどうかを表しており、リフ住宅の構造、成約からリフォームまでの期間とリフォームの価格効果の関係

ォームの影響を観察できる。
Lee, Ries and Somerville（2013）
は、ま ず、ヘ ド ニッ ク 法 と リ ピー
ト・セールス法による推定結果を比較し、全住宅・全期間では、リフォームにより1.0−1.4% の住宅価格の下落を確認している。
次に、情報の非対称性の程度を示
すαについて分析を行なっている。
成約からリフォームまでの期間についてセグメントを分割し（⑻式の γを ∑ γ W  と置き換える）、各期間におけるリフォームの価格効果を計
注）括弧内は、Standard error の値を示す。*** は有意水準％、** は有意水準
％、* は有意水準10% を満たすことを示す。

測する。W  は、初回の成約時点が期間 k に含まれることを示すダミ

表઄

ー 変 数、γ  は、期 間 k に お け る リ

住宅の構造、成約時期（初回）とリフォームの価格効果の関係

フォームの価格効果を表す。期間 kについて、−カ月、−12カ月、
−年、−年、年以上に分類し、住宅の構造について、全住宅、
コンクリート造、木造に分類する。
表に示す通り、全住宅（列目）
については、リフォームが成約後カ月以内に行なわれた場合、住宅価
格が6.2％上昇したことが確認された。しかし、成約の年以上後にリフォームが行なわれた場合には、住宅価格は2.7％下落した。これらの結果は、情報の非対称性下で住宅価格が下落しうるという理論を支持するものであるとしている。
さらに、市場の欠陥住宅の割合 βについて分析を進めている。命題より、（α>0 のとき）リフォームの価
格効果は β の増加関数である。表に は、住 宅 の 構 造、成 約 時 期（初回）ごとに、リフォームの価格効果

注）括弧内は、Standard error の値を示す。*** は有意水準％、** は有意水準
％、* は有意水準10% を満たすことを示す。

を示している。この欠陥事件は、メディアを通して

ルに基づけば、1989−1999年に建築された木造住宅

1998年頃から広く知れ渡るようになった。理論モデ

は、1998年以降にリフォームによる価格効果が高く、

38

季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99表અとすれば、リフォームの有無という報道件数とリフォームの価格効果の関係

情報からは、住宅の品質を正確に把握できるとは限らない。市場に存在する住宅に対する欠陥住宅の割合が高く認識されるに従い、リフォーム
が正の価格効果をもたらすことが明らかにされた。
今後、日本において住宅リフォー
ムが促進され、中古住宅市場が活性
注）括弧内は、Standard error の値を示す。*** は有意水準％、** は有意水準
％、* は有意水準10％を満たすことを示す。

化する可能性を把握するうえで、Lee, Ries and Somerville（2013）はさらに価格効果は経年的に高まっていくと予想され貴 重 な 分 析 で あ る。Lee, Ries and Somervilleる。実際に、リフォームを経て2000年に売却された（2013）によれば、市場の欠陥住宅の割合が高いこ

物件は、10％程度の価格上昇がみられている。一方、 とが周知されることで、リフォーム実施によるシグ
1989年以前に建築された木造住宅については、リフナルが初めて機能しうる。原野ほか（2012）でも指ォームによる価格効果が経年的に高まる傾向がみら

摘されているように、現段階ではリフォームが負のれたが、有意な結果が得られたのは時点のみであ

価格効果を有する可能性があることから、住宅所有った。これらの物件は、1989年以降に建築された物

者には、リフォームを実施するインセンティブが十件に比べて欠陥住宅の割合が低いが、購入者は基本分に与えられていないのが現状である。しかし、中的には同様の評価構造を有しているものと考えられ古住宅の取引に際して品質把握が十分に進み、リフる。そこで、Lee, Ries and Somerville（2013）では、 ォーム済みの住宅が、リフォーム未実施の住宅に対木造住宅全体（Wood all）としてサンプルをまとめ、 し品質上の差別化がはかれるようになる（β が相対
1989年以前はリフォームによる価格効果は有意に負的に大きく認識される）ことで、中古住宅市場は活となるが、1989年以降は有意に正となる傾向を確認

性化する可能性があるといえよう。

している。
最後に、Lee, Ries and Somerville（2013）では、メディアを通した欠陥住宅に関する情報の浸透過程について、より詳細な分析を行なっている。表に示す通り、リフォームによる価格効果の項単体の係数は負であるが、報道件数の累積値とリフォームによる価格効果の交差項の係数は正である。これは、欠陥事件の存在が広く知れ渡るにつれ、リフォームの価格効果は正になっていくことを示している。

おわりにLee, Ries and Somerville（2013）は、既存の住宅市場に存在する住宅の品質に関する情報の普及過程に着目し、リフォームの価格効果の変化を理論・実証的に分析した。中古住宅市場には、良質な住宅と欠陥住宅の双方が存在する。リフォーム済みの物件

参考文献
Iwata, S. and H. Yamaga（2007）“Resale Externality
and the Used Housing Market,” Real Estate Economics, Vol.35(3), pp.331-347.
Levitt, S. D.,and C.Syverson（2008）“Market Distortions
When Agents are Better Informed: The Value ofInformation in Real Estate Transactions,” The Review
of Economics and Statistics, Vol.90(4), pp.599-611.
Nanda, A. and S. L. Ross（2012）“The Impact ofProperty Condition Disclosure Laws on Housing
Prices: Evidence from an Event Study Using Propensity Scores,” The Journal of Real Estate Finance andEconomics, Vol.45(1), pp.88-109.
原野啓・中川雅之・清水千弘・唐渡広志（2012）「中古住宅市場における情報の非対称性がリフォーム住宅価
格に及ぼす影響」『日本経済研究』第66号、51-71頁。

鈴木雅智

東京大学大学院工学系研究科都市工学専攻修士課程であっても欠陥が依然として残っている場合もある

海外論文紹介39

センターだより◉ ｢『季刊 住宅土地経済』100号記念シンポジウム」のご案内

1991年より発行を続けてまいり

西村清彦・東京大学大学院経済学ました本誌『季刊 住宅土地経済』

研究科教授

以来200本以上の論文を掲載してですが、次号で100号を迎えるこ

八田達夫・公益財団法人アジア成まいりました。掲載している住ととなります。当センターではこ長研究所所長宅・土地問題の研究テーマは多様

誌は、今年で25年目を迎え、発行れを記念して、下記の通り特別シ 〈司会・進行〉

ですが、時代とともにその傾向もンポジウムを開催いたします。

山崎福寿・日本大学経済学部教授

少しずつ変化しています。そこで、

季刊住宅土地経済100号記念シン

パネリストの皆様は、住宅・土から2016年冬季号（99号）に掲載

ポジウム「不動産と住生活のこれ

地問題に関するエキスパートであされた論文のレビューを掲載するから100号では2006年夏季号（61号）

バブル崩壊から現在、今り、本誌発行にご協力いただいて予定です。「住宅と土地の関連政後の10年を見すえて」

きた先生方です。シンポジウム参策」、「住宅と土地利用の効率性」、

日時：2016年ઃ月21日（木）加ご希望の方は、当センター HP 「住宅・土地の価格動向とマクロ

13：30〜16：20（http://www.hrf.or.jp）にアクセ

経済」および「住宅と土地の選択スして「シン ポ ジ ウ ム 申 込 ペー

行動」というઆ種類のテーマで分

ジ」よりお申込みください。皆様

類しています。住宅・土地問題に

会場：政策研究大学院大学 想海
樓ホール
基調講演：八田達夫「人口減少社

方のご参加をお待ちしております。 対する研究がどのように進められ会における地方居住の

なお、シンポジウムの模様は、本てきたのか、それぞれの研究がど可能性について」

誌100号に掲載いたしますので、こまで進められてきているのかな〈パネリスト〉

そちらもお読みいただければ幸い

ど、研究の動向を理解することが和泉洋人・内閣府総理大臣補佐官です。

できるかたちとなっています。シ

金本良嗣・電力広域的運営推進機
構理事長

ンポジウムの内容と併せてお読み
1991年夏より発行を開始した本

編集後記
先日、出張にてメルボルンを訪問した。空港に到着早々、不動産投資を呼びかける中国語の看板が飛び込んできた。オーストラリアの大都市
圏では、移民の増加もあり住宅不足が深刻になっている。政府は新規住宅供給を増やすため、新築物件に限り外国人による住宅投資を認めている。しかし、その思惑に反しキャピ
タルゲイン狙いのため、購入後市場に供給されず空き家のまま放置されている物件も多いと聞く。また、違法な中古住宅投資も後を絶たず、
2015年ઇ月には外国人による違法住宅投資への罰則を強化する政策が打ち出された。

いただければ幸いです。

編集委員
委員長
浅見泰司
委員
浅田義久
中川雅之
山崎福寿

わが国でも、オリンピック開催を控え、外国人によるマンション投資が増加している。不在所有者の増加
季刊 住宅土地経済
は、管理費・修繕積立金の滞納とい2016年冬季号（第99号）
った問題を引き起こす。また、所有2016年ઃ月ઃ日 発行
者が居住している場合でも、管理組
定価［本体価格 715円＋税］送料別合の総会を日本語以外でも開けとい
年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込
った想定外の問題も生じているとい編集・発行 公益財団法人う。
日本住宅総合センター
海外からの不動産投資は、わが国、
東京都千代田区二番町6-3
オーストラリアを問わず、不動産市
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場を支える重要なプレイヤーである〒102-0084
ことは間違いない。ただ、同時に不電話：03-3264-5901
動産市場の大きなかく乱要因になり
http://www.hrf.or.jp
うることは、肝に銘じておく必要が編集協力
堀岡編集事務所
ある。
(N･Y)
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季刊 住宅土地経済

2016年冬季号№99