ＪＦＭＡ 2019秋の夜学校：ＦＭ戦略企画研究部会【配布用】

ＦＭ戦略概論：企業経営＆地域経営

ＦＭ戦略立案・実施のポイント

2019/11/06（株）NTTファシリティーズFMアシスト
髙藤 眞澄

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自己紹介

【職歴】
S23 東京にて生まれる
S46 電電公社建築局入社（建築設計業務に従事）
H11 東日本電信電話（株）不動産企画室長
H12 （株）NTTファシリティーズ都市建築設計本部長
H16 （株）NTTファシリティーズFMアシスト代表取締役社長
H22 同社 特別参与
H25 同社 顧問
H29 同社 技師長【資格】
・一級建築士／認定ファシリティマネジャー／コンストラクションマネジャー／宅地建物取引主任者、ほか【活動】
・JFMA 調査研究委員（FM戦略企画研究部会長）
同 FM推進戦略委員
・オフィス学会 投資価値研究部会
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本日の概要
••

「公式ガイド・ファシリティマネジメント」の内容をベースに、初心者向けに企業におけるＦＭ戦略の概要とその立案・実施のポイントを事例紹介を交えて解説する。
更に、FM戦略に深くかかわる「持続可能な開発目標」(SDGs)について、企業戦略との関係や「まちづくり」との関係を紹介する。
第１章 経営とＦＭ戦略
第２章 ＦＭ戦略と統括マネジメント
第３章 ＦＭ戦略立案・実施のポイント
第４章 ＦＭ戦略の事例紹介‐1 ファシリティリスクと施設整備計画‐2 SDGsとFM戦略①企業戦略とSDGs②「まちづくり」とSDGs

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第1章 経営とＦＭ戦略

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経営戦略

経営とは：継続的事業を経済的に成し遂げるために工夫した仕組み（戦略・組織・オペレーション）
経営戦略「経営理念に従って目標を設定し、企業の保有資源と環境要因を見極めながら、持続的競争優位を維持・獲得していく方策」

経営戦略-中期および長期に分けられる。
中期・・・・３年から５年
長期・・・・５年以上ときによっては10年以上

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経営基盤としてのＦＭ

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経営資源をマネジメントすることにより経営基盤となる。
経営戦略では、事業別戦略と機能別戦略が策定される。

＜公式ガイドP-9 図1.6.1＞

事業経営組織（ビジネス）

経営基盤（各種機能分野）

人事
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ＩＣＴ

財務

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ＦＭ新しい経営環境におけるＦＭの必要性•

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今日の経営では、グローバル化、少子高齢化による人口減少、情報化といった経営環境の下で、経営効率化、付加価値経営への転換、知的生産性の向上、地球環境保全に関わる環境経営の追及が課題となっている。更に、最近では【持続可能な開発目標】（SDGs）への貢献が＜公式ガイドP-17 図表2.1.1＞
求められている。（SDGsについては後述）
経営環境

人口減少化

グローバル化ＩＣＴの進化地球環境保全

災害に対する強靭化

経営課題

効率経営

経営基盤強化

生産性向上

企業市民性

ＢＣＭ

経営資源であるＦＭの ファシリティの統括マネジメントに役割 よる効率経営の支援

ＦＭとＩＣＴと人事の連携によるビジネスインフラの構築と経営基盤の強化

知的生産とイノベーション、働き方改革を支援するワークプレイスの供給

環境負荷軽減と長寿命化を目指
ライフサイクルマ
ネジメントの実践

災害に対する安全・安心の確保と事業継続を図る
ファシリティの強靭化

ＦＭの効果

成長の支援

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変化への対応

収益性向上

人と場の活用JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2019 FMアシスト

社会への貢献

安全・安心確保

8第2章
ＦＭ戦略・計画と統括マネジメント

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ＦＭの標準業務サイクル
経営戦略

ＦＭ戦略・計画
Ｐｌａｎ

改善

統括マネジメント

Ａｃｔ
評価
Ｃｈｅｃｋ

【ＦＭ標準業務の8ユニット】

プ／ロ
運ジ営ェ
維ク
持トＤｏ

①統括マネジメント②ＦＭ戦略③中長期実行計画④プロジェクト管理⑤運用・サービス
⑥維持保全
⑦評価
⑧改善
＜公式ガイドP-5 図表1.3.2＞

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10FM戦略・計画
１） 経営戦略への対応

経営戦略

ＦＭ戦略の目的は経営戦略に基づき、ＦＭ基本理念を設定し、ＦＭの目的、目標を実現すべく、中長期的、総合的に有効な方針や施策を策定することであり、またその役割は、経営幹部の意志決定を支援すること。

改善２） ファシリティの現状把握と分析評価（データによ る見える化）

Ａｃｔ

ファシリティを統括管理するＦＭ部門では、常にファシリティがどのような状態にあるかを把握しておく必要がある。ひとつは日常の運営維持からくるファシリティの状況に関する報告であり、もうひとつは現有施設の評価である。
３） FM目標の設定・実行計画の策定
財務・品質・供給面からファシリティの現状分析を踏まえて、経営目標の実現に向けてＦＭ目標を設定するとともに、具体的な実行計画を策定する。プロジェクト管理や運営維持の各業務における取組みテーマも整理する。

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ＦＭ戦略・計画Ｐｌａｎ

統括マネジメン
ト

評価
Ｃｈｅｃｋ

経営戦略
ＦＭ戦略
・ＦＭ目標
・実行計画

ファシリティ・現状評価

プ／ロ
運ジ営ェ
維ク
持ト
Ｄｏ11

統括マネジメント

ＦＭは経営戦略の視点から、ファシリティの有効活用と最適なあり方を追求すること、利用する人にとって機能的で快適な施設づくりを行い、それを継続的に維持することを目的としている。戦略・計画からプロジェクト管理、運営維

持、評価を大きな業務プロセスとしているが、これを一元的に管理することが重要であり、さらにファシリティ関連の大量の情報を一元的に収集、蓄積、処理し、常に有効に活用できるようにすることが必要である。その「仕組み」と「仕掛け」をつくるのがＦＭ統括マネジメントである。

ＦＭのＰＤＣＡサイクルを回すこともＦＭ統括マネジメントの重要な責務である。ＦＭ戦略の実施状況は統括マネジメント次第である。
ＦＭサイクル（ＰＤＣＡ）
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ＦＭ統括マネジメント

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ＦＭ戦略
ＦＭ目標

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第3章
ＦＭ戦略・計画立案と実施のためのポイント

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FM戦略立案のポイント-１：経営戦略の推進

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経営戦略に基づき、ＦＭ基本理念を設定し、ＦＭの目的、目標を実現すべく、長期的、総合的に有効な方針や施策を策定することFM＜総解説： 図表. 経営戦略・計画とＦＭ戦略・計画 （Ｐ300）＞ 参照：公式ガイドP109
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FM戦略立案のポイント-１：経営戦略の推進

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経営戦略に基づき、ＦＭ基本理念を設定し、ＦＭの目的、目標を実現すべく、長期的、総合的に有効な方針や施策を策定すること

ＦＭ目標は、ＦＭの目的を実現するため、より具体的・定量的に方向付けを行うことである。
目標は財務、品質、供給の３つに大別される。
財務目標・・・・・ファシリティコスト、施設関係資産、施設関係設備投資
ライフサイクルコスト
品質目標・・・・・品格性、快適性、生産性、信頼性、環境保全性、満足度

供給目標・・・・・需給対応性、施設利用度

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経営戦略とＦＭ戦略・施策例
経営戦略
経営目標

ＦＭ戦略

経営課題

経営施策/ＦＭ目標

ＦＭ課題

ＦＭ施策

事業再編成

事業統廃合
組織改革

施設過不足

①施設の活用（継続・処分）事業変革

施設資産増強
/削減

収益性向上

効率経営

経費削減

ファシリティ
コスト削減
ライフサイクル
コスト削減

生産性向上

情報化対応
ワークプレイス
性能(ICT)見直

環境へ貢献

環境保全

環境経営
安全安心の確保

ワークスタイル見直
温室化ガス抑制

災害対応
ＢＣＰ策定

②施設の統廃合③施設付加価値化（用途変更）④所有形態変更（所有・賃借）⑤テレワーク採用

分類
移転･建替
増床・処分等を伴う
供給計画
財務計画
関連

⑥ファシリティ標準見直し⑦ワークプレイス
改善提案⑧運営維持改善・ソーシング戦略⑨施設長寿命化

継続使用を原則とする
品質計画
財務計画
関連

⑩ＢＣＭの取組＜公式ガイドP-114 図表6.2.3＞

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16ＦＭ戦略とＦＭ目標（例）ＦＭ目
的ＦＭ目標（管理項目）

管理方針

ＦＭ戦略事項（例）

ファシリティコスト

効率経営

施設財務戦略（ファシリティコスト）

施設資産

財務目標
施設投資
ＬＣＣ

事業

需給対応
供給目標
利用度

人

収益性向上
生産性向上
効率性向上

コスト低減
社会品格性

へ貢献

快適性

生産性
品質目標
信頼性
環境保全性

リスク低減
人材確保

ＣＲＥ戦略
（施設資産）
施設戦略（整備水準・計画）
スペース戦略（供給・利用計画）
ＷＰ戦略（構築・運用・サービス）（働き方改革）環境・エネルギー戦略
施設リスク対応戦略
（ＢＣＰ）

満足度
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経営戦略目標（例）JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2019 FMアシスト

持たない経営

ブランド経営
健康経営

知識経営
リスクマネジメント
環境経営
働き方改革（ウェルビーイング）

FM戦略立案実施のポイント‐２：現状把握と評価（見える化） 17
ＦＭ戦略のポイント-２：現状把握と評価分析（データによる見える化）
ＦＭ戦略立案のスタートは現状把握と評価分析による課題抽出であり、それらのデータによる見える化が重要である。２つの項目からなる。

・日常の運営維持からくるファシリティの状況に関する報告
1.施設の維持保全

2.運用管理3.サービス

これらは常にファシリティの生きたデータベースとして把握する。

・現有施設の評価分析
品質評価・・・利用者満足度、執務空間の状況、施設性能など
財務評価・・・施設運営費、不動産資産供給評価・・・施設のスペースの需給度（過不足）、利用度など＊評価分析のためには「基準づくり」（統括マネジメント業務）が必要

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FM戦略立案のポイント－3：中長期実行計画の作成

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ＦＭ戦略のポイント-3： ＦＭ戦略実施のための中長期実行計画を具体的に作成する。重要な点は、時間軸と財務的影響を考慮した予算措置。
1.全施設の需給計画（供給目標）
2.施設総合計画（品質目標、財務目標）

3.財務予算（施設運営費、設備投資、資産等）の策定、実施、管理①ＦＭ目標・施策や施設が満たすべき要求条件のため、収集すべき情報を集め、計画を練る。（全社的なコスト削減の実現可能性、ファシリティの将
来の需要予測、施設利用者の通勤や満足度の問題、環境対応やファシリティの品質など）②計画に従って、土地、建物、賃貸借、改修等にわたって、プロジェクトを組んでいく。
③プロジェクトは、個々に進捗管理を行い、完成した（取得・改修した）ファシリティについては、運用維持していく。
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ＦＭ戦略立案実施のポイント‐4：目標管理

ＦＭ目標管理サイクル：目標管理とは経営に寄与するため、経営計画に基づいて組織の目標の設定とその施策と実施及び達成状況を評価管理すること。（PDCA)
ＦＭ戦略・計画

ＦＭ業務と施策実施

ＦＭ目標達成状
況の評価と改善策

ＦＭ財務目標・施策
ＦＭ品質目標・施策
ＦＭ供給目標・施策

プロジェクト管理・
運営維持の実施と結果の可視化

ＦＭ財務評価
ＦＭ品質評価ＦＭ供給評価評価項目と評価方法・評価指標（例）効率経営とＦＭ財務目標
経営指標 ＲＯＡの改善 ＲＯＡ＝利益／資産＝利益／売上 × 売上／資産＜費用削減＞＜資産効率化＞＜費用削減＞ファシリティコスト削減：維持費・運営費・管理費の分析評価（ＢＭ手法）＜資産効率化＞ファシリティ資産スリム化：遊休資産・低利用資産の活用処分、敷金保証金の削減、資産投資額の圧縮など
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第４章 FM戦略事例‐14-1. ファシリティリスクと施設整備計画

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自然災害の発生件数と災害1件あたりの平均被害額

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国内の自然災害の発生件数と災害1件あたりの平均被害額（1900～2015年）

国内の自然災害による被害状況（非住宅）(株)NTTファシリティーズ総合研究所 大島一夫氏講演資料
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ファシリティのリスク••

建物等中長期整備計画はファシリティリスクマネジメントの一環であり、事業継続に関わるFM戦略のコア業務といえる。
ファシリティリスクとして土地建物に加えて周辺環境・インフラ・他地域災害による事業リスク等を含む。
他地域災害による事業リスク【リスク対応】

都市インフラリスク

建物等
中長期整備計画周辺環境リスク
土地リスク
建物リスク
◆リスクとは経済産業省「リスク新時代の内部統制」（2003年）では、「リスクとは事象発生の不確実性で、損失等発生の危険性のみならず、新規事業進出による利益又は損失の発生可能性等も含む」と定義され２つに分類されている。
①事業機会に関連するリスク（経営上の戦略的意思決定における不確実性）②事業活動の遂行に関連するリスク（適正かつ効率的な業務の遂行に係る不確実性）
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【映写用】 ファシリティのリスク

建物維持管理状況
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リスク顕在化：外壁落下事故（雨水浸透による劣化）

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ファシリティのリスクマネジメント

リスクマネジメント（運営・管理）＝リスクアセスメント＋リスク対応

リスクマトリクス：リスク分析・評価⇒リスク対応の優先順位

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ファシリティリスクの見える化例：残存不具合率

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ファシリティリスク対応：中長期建物整備計画••

建物整備計画＝ファシリティリスク対応（物理的・法的・管理運営リスク等）
建物整備に関するFM目標①品質目標：整備項目と整備水準②供給目標：整備対象建物と選定基準③財務目標：整備投資額と平準化

建物の劣化に対して、向上

当初よりもレベル向上

初期性能レベルを維

例：耐震性能向上

持するだけでなく、時代のニーズにより求められ改良保全

例：防炎性能向上

る要求レベルが変わっていく。

経年
初期性能レベル

維持保全

建物整備計画は建物リスクマネジメントの一環といえる。

当初のレベルまで回復

劣化
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例：建築基準法等改正（既存不適格）

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ポートフォリオによる保全予算の配分優先度例◆ ファシリティリスク評価による対応策の優先順位づけによる予算配分

1年以内に対処
安全・機能・信頼性に重要な支障

高2年以内に対処
適応・快適性に重要な支障安全・機能・信頼性に軽微な支障
5年以内に対処
適応・快適性に軽微な支障

優保
先全順項 中位目のの低

４位

２位

1位

７位

５位

３位

９位

８位

６位

低中

高

内部価値
ノンコアビジネス用・厚生施設
・社宅・研修施設等

準コアビジネス用
・本社・営業所
・物流施設等

コアビジネス用・研究所
・基幹工場等＜公式ガイドp-171 図表8.3.3＞

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西陣分局（大正9年）
国の重要文化財

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建物整備計画・実施のポイント【建物整備計画・実施のポイント】
経営戦略・現状把握
・年度別整備計画
ＦＭ戦略・計画
Ｐｌａｎ・整備水準 ・定量化
改善

統括マネジメントＡｃｔ・優先度 ・残留リスク
評価
Ｃｈｅｃｋ

・整備水準・整備工法・整備コスト
・整備優先度等の実施結果の評価

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プ／ロ運ジ
営ェ
維ク
持トＤｏ

•

現状把握：劣化調査等建物診断•

診断の可視化：劣化状況の定量化•

整備水準等の設定•整備工法と整備コスト試算•

整備優先度（プライオリティ付け）•

年度別整備計画の作成•残留リスク管理（関係部門と共有）

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第４章 FM戦略事例‐24-2. SDGS（持続可能な開発目標）とFM戦略（1）企業とSDGS（2）まちづくり（地方創生）とSDGS

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SDGsと日本の取組み● 2016年5月20日 SDGｓ推進本部設置、12月22日実施指針を決定◆ジャパンSDGsアワード：SDGsの達成に向けて、優れた取組を行う企業や団体などを表彰する制度◆SDGs未来都市：持続可能な都市・地域づくりを目指す自治体を選定し予算もつけてサポートする。
取組みを「経済」、「環境」、「社会」の３つの観点から持続可能性を見ているのが特徴
地方創生に向けたSDGsの推進について（2019.3内閣府地方創生推進事務局）
2019/11/06

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SDGs １７ゴール(ロゴ）

地方創生に向けたSDGsの推進について（2019.3内閣府地方創生推進事務局
2019/11/06

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SDGsの特徴

地方創生に向けたSDGsの推進について（2019.3内閣府地方創生推進事務局）
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SDG Dashboards(達成状況）

36◆各国の17ゴールに対する達成状況を表示

日本の状況： 低未達
G5 －ジェンダー
G12－生産消費G13－気候変動
G14－海洋資源
G17－実施手段

出典：
SDG Index and Dashboards
Report 2018. New York:
Bertelsmann Stiftung andSustainable DevelopmentSolutions Network (SDSN).
P18より
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SDGs実施指針の概要

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経済界におけるSDGs推進

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SDGsの企業メリット・取組事例◆SDGsに取り組む企業メリット：
未来を見据えた持続可能な企業経営①ステークホルダーとの関係性の改善と発展に寄与すること②巨大ビジネスチャンスにつながること③SDGsを共通言語に、さまざまな主体との協働が実現すること④資金調達に益するESG投資を通した資金調達が有利になること＜SDGs Communication Guide：（株）電通＞よりSDGs Japan アワード2018より
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地方創生と自治体SDGs

地方創生に向けたSDGsの推進について（2019.3内閣府地方創生推進事務局）
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2019年度SDGsモデル事業の選定

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地方創生に向けたSDGsの推進について（2019.3内閣府地方創生推進事務局）
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2018年度自治体SDGsモデル事業（下川町）

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地方創生に向けたSDGsの推進について（2019.3内閣府地方創生推進事務局）
2019/11/06

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SDGsとFM戦略（私案）

FM戦略テーマ

SDGs 17ゴール

ホスピタリティ・レジリエンス
ウェルビーイング・都市農業
ウェルビーイング
人材育成・統括M
ダイバーシティ＆インクルージョン
ウェルビーイング・節水・上下水道

省エネ・再エネ・低炭素・脱炭素

FM財務・働き方改革
インフラマネジメント・BCM・オープ
ンイノベーション・知識創造

ダイバーシティ＆インクﾙｰｼﾞｮﾝ・働き方改革
まちづくり・エリアマネジメント・資源循環

３R・地産地消・資源循環
省エネ・環境認証・ZEB・低炭素・脱炭素
環境保全・資源循環・自然共生環境保全・資源循環・自然共生

公民連携・住民合意
FM-ISOとアウトソーシング

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FM戦略企画研究部会の活動紹介

44◆研究テーマ：都市・地域の持続可能性とFM戦略‐‐まちづくりの事例研究◆問題意識：都市・地域の持続可能性（地域生活のQOL)向上の要件、実現のメカ
ニズムと深化のプロセスを探ること、公と民の役割と連携を明らかにしたい。
都市・地域の持続可能性について、「まちづくり分析フォーマット」を利用しながら、各まちづくりの事例研究を通じて、問題意識に関する検討と「見える化」を進めたい。
◆都市・地域の持続可能性の施策・事業には、2つのタイプがある。⇒公と民の活動①行政によるトップダウン型の展開が必要な施策事業：SDGs未来都市（エネルギーの地産地消、資源循環等の環境対応、都市施設やインフラ整備、教育・医療・福祉など社会基盤、等）②住民や企業等によるボトムアップ型の展開が必要な施策事業：民による自主活動（地域経済活動、地域ｺﾐｭﾆﾃｨ活動、地域の歴史・伝統・文化の継承、等）◆今後の事例研究予定（分析フォーマットを活用）
・地域経済基盤強化に寄与する「稼げるまちづくりチャレンジ100」ほかの事例研究
・SDGs未来都市の事例(内閣府）研究
・観光振興（DMO）活動および観光地域事例（観光庁）の研究
・まちづくりと公共施設の役割についての事例研究（廃校の後利用の優良事例）（例：千葉県鋸南町 廃校の校舎を再利用して「道の駅」を設置ー賑わいと商流）
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ご清聴ありがとうございました！
髙藤眞澄2019/11/06

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