［巻頭言］

来たる時代の不動産政策の推進谷脇 暁

国土交通省土地・建設産業局長「人口減少社会」―我が国がこのように言われるようになって久しいですが、働き手が減少しても、それを上回る生産性の向上が実現すれば、我が国が持続的に経済成長を遂げていくことが可能ではないでしょうか。
このような考え方に基づき、国土交通省では、平成28年を「生産性革命元年」と位置付け、各分野の生産性の向上を図るべく、施策を展開しているところです。
住宅・土地といった不動産分野が生産性を高め、更なる産業の発展を成し遂げていくためには、良質な不動産の供給や流通、不動産投資を活発化させることで都市力向上や地方創生を図ることがまず重要ではないでしょうか。
AI や IoT といった新技術の活用により、不動産をめぐるサービスの幅を広げることも有用であると考えられます。また、その前提として、地価公示や
不動産インデックス（不動産投資の収益性を判断するための指標）の充実な
ど、不動産情報の整備も欠かせないでしょう。不動産市場の活性化は、産業としての側面だけではなく、国民生活の側面からも重要な意味を持ちます。
不動産ストックがうまく循環して最適活用がなされれば、今まで以上に豊かな土地利用が可能となりますし、環境性や快適性に優れた良質な不動産スト
ックは、そこで営まれる活動の幅や質を高めます。
不動産分野の発展を通じて我が国の経済成長に貢献し、国民生活の向上に資することができるよう、従来の枠にとらわれることなく、産学官で知恵を出し合い、来たる時代の不動産政策を推進していきたいと考えています。

目次●2017年夏季号 No.105［巻頭言］来たる時代の不動産政策の推進

谷脇 暁［論文］保育所アクセスと母親の希望就業

河端瑞貴

1［特別論文］人口減少時代におけるコンパクト･シティと生活の質
井出多加子

2

植杉威一郎・清水千弘・水田岳志

1910［論文］相続が不動産市場に及ぼす影響の実証分析［論文］借地借家法による空き家期間と機会費用の推定

鈴木雅智・浅見泰司［海外論文紹介］破壊による利益：都市成長の障壁と1872年ボストン大火災

安田昌平
エディトリアルノート
センターだより

40

8
編集後記

40

29
36

特別論文

人口減少時代におけるコンパクト・
下水道事業にみるインフラの効率化
シティと生活の質と民間活力の導入方法
井出多加子
トで考える必要がある。なぜなら特定のエリア

はじめににインフラを集約することで、その地域に住民

公共サービスを生み出すインフラストラクチが移住したくなるインセンティブが高まるから

ャは、人口が増加していた高度成長期に、さまである。特に移住コストが相対的に小さい若年

ざまな種類のものが全国的に整備されてきた。

世代は、不動産所有意識が比較的弱く、インフ

これらは、道路や橋梁、鉄道、上下水道、学校、 ラを含む子育てサービスなどさまざまな居住利
病院など、いずれも安全・安心で文化的な生活便性にひかれて居住地を選択する傾向が強い。

を営むうえで不可欠なものである。しかしなが

平成27年度「土地問題に関する国民の意識調ら、人口減少によって利用者が当初の想定を大査｣1)(国土交通省)において、「住宅の所有に関幅に下回り、インフラを維持するための費用をする意識」をみると、「建物を所有していれば、賄うことも困難になり、地方自治体の財政を圧

土地は借地でも構わない」と答えた者の割合が迫しつつある。その一方で、設置されてからす20歳代で高く、その理由として「住み替えをしでに50年以上を超えるインフラも多く、当初想ていくには、借地のほうが有利だから」という定されていた耐用年数をすでにはるかに超え、回答が多くなっている。

維持管理が十分行なわれないために老朽化によコンパクト・シティの必要性は浸透しつつある事故も目立っている。既存のインフラすべて

るものの、どの地域でどのように進めていくかを当初の性能のままに維持することは、もはやという「具体的手法」が明確になっていない。

不可能である。

インフラの集約は、持続可能性の基本理念に基このような状況を抜本的に改善する方法として、小規模な地域に住民とインフラを集約する

づいて長期の視点から段階的に進めていく必要がある。

ことで、行政コストを引き下げつつ生活の質を

本稿では、インフラの中でも地方自治体の関保ち、地域の持続可能性を図るコンパクト・シ

与の度合いが強く、全国的に普及率も高い下水ティ構想が注目されてきた。しかしこの構想を道事業に注目し、そこで実施または計画されつ実現する場合、現実的に問題になるのは、実際つある維持管理・更新と集約化あるいは分散化に住民が生活を営んでいるコンパクト・シティの取り組みを紹介する。これらを参考にするこ構想エリア外にある既存インフラをどのようにとで、他のインフラにおいても長期の視点から

集約・効率化していくかということで、インフ

適切な維持管理が行なわれ、集約化が進むもの

ラ縮減によって生活の質が大きく低下することと考えられる。

は容認されないであろう。
住民の移住とインフラの集約・効率化はセッ
2

季刊 住宅土地経済

2017年夏季号№105「金食い虫」と言われた下水道
公共事業として整備される道路、鉄道、港湾、
電力施設、住宅、上下水道、学校、病院などさ
まざまなインフラ施設の中で、下水道は他と異なる以下の特徴を持っている。

(著者写真)

いで・たかこ1957年東京都生まれ。上智大学卒。慶應義塾大学大学院経済学研究科博士課程修了。博士（経済学）。現在、成蹊大学経済学部教授。著書：『グローバル時代の日本の働き方―経済学から見る労働市場の制度』
（銀河書
籍）ほか。

⑴一部を除き、主管の大半は市町村である。
⑵運営、維持管理にかかる費用の半分程度は、「受益者負担」の考えのもとで利用者が支払う使用料で賄われている。
⑶汚水浄化サービスとして、複数の市町村をカバーする広域処理の流域下水道や市街地の下水を処理する公共下水道の他に、農業・漁業
集落排水施設、コミュニティ・プラント、個別処理の合併浄化槽、など複数の方法2)が存在する。
⑷技術革新によって、処理方法や費用が大きく変化しただけでなく、経営の多角化が可能である。汚水・雨水処理以外に、バイオマスによる発電などこれまで無関係と思われていた
公的サービスを併せて供給できるようになっている。
⑸運営における民間委託の比率がすでに高く、さまざまな段階の委託が行なわれている。

であるのに対し、下水道事業では42.2%（いずれも平成27年度決算）とかなり低く、不足分を他会計からの繰入金等で賄っている。
下水道事業は特別会計で管理されチェックが入りにくかったため、当該地自体の財政赤字を膨らませたと批判を浴びてきた。上水道と比べて下水道は管路敷設だけでも数倍建設投資の規模が大きいため、整備の財源として企業債が発行され、整備後も支払利息や減価償却費の負担が大きくなり市町村の財政を圧迫することになる。
投資規模が大きく投資の回収期間が長く公債で賄われることから、急激な需要の変化に対応が難しく、事業計画当初から人口が著しく減少
することで、事業全体の収支バランスが長期に崩れている地域が多い。表⚑は、日本の下水道のなかでも公共下水道で企業会計を採用している施設について、人口規模や人口密度、そして下水道事業は、地方公共団体の地方公営企業

供用開始からの期間に応じて、経費回収率や汚によって実施されている。平成27年度末におけ

水処理単価などを比較したものである。これをる普通地方公共団体数1765に対し、これら団体

見ると「金食い虫」と言われた下水道事業の経が経営している地方公営企業の事業数は8614事

営が、いくつかの要因に左右されていることが業 で、こ の う ち 下 水 道 は 3696 事 業 と 最 多 のわかる（比較のため整備費を除く）。

42.2% を占めている。主要公益事業における第一は、人口密度である。表の「汚水処理原

地方公営企業の占める割合は、上水道では工業価（維持管理費）」をみると、人口密度が高い

用水道で99% 以上、下水道では90% 以上と、ほど汚水処理原価（維持管理費）が低下し、規公的サービスの提供において地方公営企業の役

模の経済が働いていることがわかる。

割がきわめて大きい。

第二は、供用開始後の年数である。人口密度

これら地方公営企業は「地方公営企業法」第が同じでも供用開始後の年数が短いほど、汚水三条において、常に企業の経済性を発揮しつつ処理原価（維持管理費）は高くなる。これは、公共の福祉を増進するよう運営すること（経営減価償却費の影響と考えられる。さらに同表のの基本原則）が定められている。しかし総収益「汚水処理原価」をみると、維持管理の汚水処に占める料金収入の割合は、水道事業で83.1%

理原価の⚒倍近い値になっている団体区分もあ
人口減少時代におけるコンパクト・シティと生活の質

3

表⚑下水道施設の経営状況（公共下水道、企業会計適用のみ）

注⚑）汚水処理単価＝(下水道管理費・維持管理費＋下水道管理費・流域維持管理負担金＋下水道管理費・起債元利償還費＋下水道管理費・流域建設分担金・起債元利償還費)÷年間有収水量⚒）汚水処理単価＝(下水道管理費・維持管理費＋下水道管理費・流域維持管理負担金)÷年間有収水量⚓）経費回収率（維持管理費)＝使用料単価÷汚水処理原価（維持管理費)×100⚔）不明水率＝(年間汚水処理水量―年間有収水量)÷年間汚水処理水量×100。有収水は使用料の対象となり、汚水処理水には使用料の対象とならない不明水が含まれる。
出所）「下水道統計」（平成26年）より作成。

る。これは公債の発行で整備される割合が高い

いほど汚水処理原価が高く、それをカバーするため、整備後も長期にわたって高額の「起債元ためには使用料を高くする必要があるが、住民利償還費」が派生するからであり、金利の高いの同意が得にくいためだと思われる。また、こ時期に整備された比較的新しい下水道事業で償のような自治体では料金改定もほとんど行なわ還費の割合が特に高くなる。

れていない傾向にある。

第三は、使用料と原価のバランスである。

インフラに関わる事業は、計画、整備（建「経費回収率（維持管理費）」は、維持管理の経設）、維持管理と大きく⚓段階に分かれる。上費が使用料でどれだけ賄われているか示してい記のように、日本の下水道の場合、公債に加える。公共下水道全体でも⚕割に満たないが、対て、計画から整備段階まで一定程度国の資金が象人口が少ないほど、人口密度が低いほど、回投入され、集中的に整備されてきた。しかし維収率が低い。使用料で回収できない部分は、補持管理の段階に入ると、管理は市町村で行なう

助金または他会計からの繰入金で賄われている。 ことになっているため、財源の乏しい自治体でこれは、人口が少ないほど、また人口密度が低
4季刊 住宅土地経済

2017年夏季号№105

は管理が厳しくなる。さらに整備費のかなりの部分が起債で賄われているため、長期の固定費きではなく、より大きな「水循環」のサイクル用として財政を圧迫し、人口減少が進むにつれの一部分として、水源や環境保全、雨水・河川て使用料収入も減少し、負のサイクルに陥って管理などと一体的に検討する必要がある。狭いいる。使用料を引上げることは、さらに人口減

エリアの事業性より、周辺地域への外部性を考少に拍車をかける。このような「カネ」の問題慮してサービスの質を重視しなければならないだけでなく、財政赤字に苦しむ自治体は人件費場合があるからである。

を削減するため、また施設維持のための職員を

自然公園のように、希少な種と環境保全のた削減するなど「ヒト」の面でも持続が難しい状

めに高い水質保全がより重視されている下水道

況にある。

施設として、世界遺産である広島県厳島神社付

下水道のしくみ近の廿日市処理場や、福井県永平寺町の下水処
理場がある。このような日本が世界に誇る観光

本稿の目的は、コンパクト・シティと下水道事

地に多くの外国人観光客が訪れ、その自然の美

業の効率化を検討することだが、そのためにましさのもとで安心して飲食や宿泊が堪能できる

ず下水道施設のしくみについて簡単に説明する。 のは汚水を処理するこれら下水道の力によると
下水道施設は、管路、処理場、ポンプ場、汚ころが大きい。また、多くの市町村の水源とな

泥処理という複数の施設に分かれていて、それる河川に処理水を放流する地理的に川上に位置

ぞれ維持管理費や施設の柔軟性が異なる。管路するエリアでは、下流域の上水道の影響を考慮

は、汚雨水を集め、ポンプ場、処理場または河すると高度な汚水処理レベルが求められる。

川等の放流先まで流下させる。処理場は、管路

一方、汚水発生源の大半が居住世帯に限られ施設に接続して受入れた下水を処理する。ポンる市街地等では、一定程度の汚水処理レベルがプ場は、管路で集められた下水を処理場に送り、 保たれれば十分で、事業性がより重要となる場
汚雨水を公共用水域に放流する機能を持つ施設

合もある。このようなエリアで人口が散在し下である。また、忘れてならないのは、汚水処理

水道が未整備の場合、合併処理浄化槽など他のにおいて発生する汚泥であり、この処理も下水よりコンパクトで設置・撤去が容易な手法を用

道事業の一つである。全体の維持管理費用においることが適当である。集中豪雨などの災害リ

いて、（公共下水道で企業会計が全部適用されスクが高いエリアでは、雨水処理に特化して早ている施設の場合）処理場の維持管理費は平均急に処理することも求められる。

して55.1% と高い。

下水道の老朽化と集約化

日本の下水道事業は、高度成長期から急速に普及してきている。下水道処理人口普及率は全国で77.7%、都道府県別で最も高い東京都は下水道事業の集約化と維持管理・更新におい

99.5%、最も低い徳島県は17.5% となっている。

て重要な視点は⚒つある。第一は「サービスのすでにかなりの地域で普及しているため、大幅質」、第二は「事業性（費用対効果）」である。

な人口減少時代を迎えて、老朽化対策と集約化

下水道の提供するサービスは、大きく分けて汚がきわめて重要になっている。

水処理と雨水処理がある。汚水処理におけるサ

では、都市化が一定程度進んだ地域で、すでービスの質とは、受け入れた汚水を処理場で浄に網の目のように張り巡らされている下水道を化し河川や海域に放流する時の水質を指す。高

どのように集約・効率化できるのだろうか。人い水質を目指すと施設費が上昇する。

口減少といっても、ある程度の世帯が地域に居サービスの質と事業性は、個別の狭い地方自住する限り、汚水処理サービスを突然中止する治体内あるいは既存の事業区分だけで考えるべことはできない。具体的に、既存の下水道施設
人口減少時代におけるコンパクト・シティと生活の質

5

をどのようにダウンサイジングするのだろうか。 の橋梁や道路では、料金制度がなく、堅牢度の施設整備にかなりの建設投資を要する下水処

度合いは把握が難しい。

理場だが、処理能力をある程度柔軟に変えるこ

日本の地方自治体では、上記のような財政状とができる。下水処理場の施設は、大きく沈況や技術者不足のため下水道事業の一部を民間

砂・沈殿池、反応タンク、電気機械設備、汚泥委託する件数が増えている。下水道の維持管理処理設備に分けられる。これら池とタンクは内に民間活力を導入する方法として、現在「指定部がいくつかの仕切りで区切られているため、管理者制度」、「包括的民間委託」そして導入が例えば受け入れ水量が半分に減少した場合はタ決定された「コンセッション方式」がある。

ンクの半分のみを利用して処理することができコンセッション方式は、施設の所有権を残しる。関連する電気機械設備も受入れ水量に応じたまま運営権を民間企業に移し、この民間企業てある程度縮小できる。

が使用料金を徴収しながら運営費用を回収する

このように受入れ水量に応じて設備を実質的

独立採算型のスキームである。空港の事例が有に縮小し、一定規模に達した時点で、近隣の下名だが、使用料金を徴収する上下水道でも適す

水道施設に管渠を直接接続して汚水を回し、汚ると言われ、日本で初めて今年（2017年）⚓月

水処理を休止することなく、処理場を撤去解体に静岡県浜松市が20年契約で実施した。

3)できる 。近隣自治体に流域下水道が存在した

さらに下水道の場合、性能発注のレベルも⚓り、近隣の複数自治体が人口減少に悩んだりし段階に分かれていて、単純に施設の運転管理のている場合、より広域をカバーする流域下水道

みを委託する業務委託から、ユーティリティのにすることもあり、これらの広域化の方法は、調達までを含む包括的なものもある。表⚒のよ

市町村合併などで最近利用されている。

うに、最も個所数が多いものが複数年契約の性

また、広い意味での下水道施設の中には、農能発注である包括的民間委託で、⚓年契約が多い。

林水産省主管の農業排水処理施設も含まれる。

民間の技術や柔軟性を活かすことで、維持管

近年は下水道施設に統合されるようになってい理費用全体を縮減できると期待されているが、る。公共下水道のように近隣の流域下水道に直下水道への導入にあたっては、いくつか課題も接接続する場合もあれば、処理面積の広い北海存在する。ひとつの契約期間が終了して次の期

道では、汚水処理で発生した汚泥を一括して最間の入札が行なわれる場合、運転ノウハウを知終処分することもある。

っている現契約者が有利になる傾向があるため、下水道のように建設投資が大規模なインフラ

契約期間中に得られた運転状況などの情報を開は、利用者数が多いほど利用者当たりのサービ示する必要がある。また、使用料徴収制度は存ス供給単価は低下する。このような「規模の経在するが、実際には表⚑でみたように維持管理済性」を有するインフラでは、コンパクト・シ

だけでも費用の半分しか賄われていないうえ、ティを実現するために広域化の手法を取ること

起債の元利償還費を含めると収益性が極めて低になる。

いので、民間企業へのインセンティブが弱い。

「賢い使い方」と民間活力の導入

収益性が低い理由は、上下水道サービスは生活必需で料金を柔軟に上げることが困難だからで下水道事業は、料金収入が安定していて性能あり、コンセッションで注目される空港の利用発注が容易という性質から、民間活力を導入し者にとって空港サービスが非生活必需であるこやすい。下水道料金は、水道料金とともに徴収ととは大きく異なっている。そのため、コスト

され、サービスの性能（＝水質）はきわめて客削減による収益確保を重視する傾向にあり、維観的に容易にチェックが可能である。逆に一般

持管理がおろそかになることが懸念される。

6

季刊 住宅土地経済

2017年夏季号

№105

表⚒

包括的民間委託契約年数別個所数の質の向上に寄与すると感じられることが大切で、その⚑つとしてディスポーザーの利用による 生 ご み 処 理 が あ る。神 戸 市 の 官 民 連 携「KOBE グリーン・スイーツプロジェクト」は平成24年から実施されているが、神戸の菓子店から排出される生ごみ等を下水道に好適な汚泥と混合処理することで、バイオガスの発生量を増やし、汚泥処理の効率化と発電量を高めることができる。ごみ処理費用は自治体の大きな懸念事項のひとつであり、高齢者や共働き世帯に

注⚑）団体の重複を含む。
⚒）包括的民間委託は、性能発注方式であり、かつ複数年契約の場合とする。性能発注方式であっても⚑年契約の場合は、包括的民間委託とはしない。
出所）「下水道統計 平成26年度版」 日本下水道協会

生活の質と下水道事業の多角化

とってゴミ出しは大きな負担になっている。技
術面で問題がない場合、ディスポーザーを設置することでゴミ出しの負担を減らし、バイオマ
ス発電量の拡大によるエネルギー効率上昇によって、まさに人々の生活の質を高めると期待される。

これまで見たように、下水道事業は「規模のさらにこのような技術革新は、今後高齢化を経済」の程度の強いインフラであり、既存施設

迎える発展途上国へのインフラ輸出の可能性を

を人口規模に合わせる複数の技術が確立されて秘めている。コンパクト・シティを実現し、日いる。水質検査でサービスの質を容易にチェッ本の競争力を高めるには、単独の事業の採算性

クでき、「受益者負担」という使用料負担制度に注目するのではなく、幅広い技術的視点と柔で民間活力を導入しやすい側面はあるが、生活軟性をもったステイクホルダーがまさに要と言必需サービスのため料金改定が困難である。

えよう。また政策面でも、長期の姿を抱きつつ、

近年 ICT 技術が進むにつれて、単なる下水道単体のコスト削減にとどまらず、下水道の事

現状からソフトランディングするため、より政策効果を重視した施策が大切である。

業から生まれるサービスの幅が飛躍的に拡大しつつある。これに注目することで複数の公共サービス全体でコスト削減が可能になり、さらに生活の質を高めることできる。
それは下水道の持つエネルギー資源である。
バイオマスや水素による発電は、すでに実用化されている。またコンパクト・シティ実現には再開発事業が伴うため、古くなった下水関連施設を整備しつつ再開発事業に合わせた地域エネ
ルギー・マネジメントシステムを東京都と民間開発業者が実施している。日本では、処理水は
これまでほとんど利用されていなかったが、再生水として水洗トイレなどに使われている。
また、一般住民に使用料を適切に負担してもらうには、その利便性を直接感じてもらい生活＊謝辞
本稿の作成にあたり、現地調査や資料の提供において、日
本下水道事業団に多大なご協力を頂いた。記して感謝の意を表する。本文の内容はすべて筆者独自の見解によるもので、同事業団とは無関係であることに留意されたい。

注⚑）http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2013/0
6/d15b4d6e248477d037f4f6289383e92b.pdf⚒）下水道事業は下水道法で規定され、原則として下水道にも、「公共下水道」「特定公共下水道」「特定環境保全公共下水道｣「流域下水道」「都市水路」と分かれている。地方自治体内の主に市街化区域に対応する施設が公共下水道であるが、特定の事業者の活動から生じる汚水に対応する施設が特定公共下水道である。
⚓）ただし、接続する距離が長さや地理的条件などによっては、処理場を廃止してもポンプ場が必要になることがある。

人口減少時代におけるコンパクト・シティと生活の質

7

エディトリアルノート

不動産は政策、税制、法制度な

この変数と保育所が利用可能か否

育所のアクセシビリティ自体が実

ど、さまざまな要因から大きな影

かを示す保育所利用可ダミーを説際の保育所利用可能性と相関する響を受けるとともに、その影響を明変数として、フルタイムまたは可能性を考えると、むしろアクセ

映し出す役割も果たしている。本パートタイム就業希望者を対象に、 シビリティを操作変数に用いて分号に掲載された⚓本の論文は、実母親が希望する就業形態を実現し析することを検討してもよいのか

証的な観点からこれらの要因の影ているかをプロビットモデルによもしれない。

響を描出するものであり、今後のって分析している。

◉

政策課題や制度改正を検討するう

2009年に実施したアンケート調

不動産価格について実証的に分えで、いずれも重要な論考となり査のデータを用いた分析の結果、析する際には、不動産の需要と供うるものである。

保育所利用可ダミーは、母親の希給を識別することが重要となる。

◉

望就業実現率と有意に正の相関が植杉・清水・水田論文（
「相続が

河端論文（
「保育所アクセスとあることが示されている。サンプ

不動産市場に及ぼす影響の実証分

母親の希望就業」）は、保育所のル平均値の母親についての限界効

析」）は、高齢化が不動産価格に利用可能性と母親の希望就業の実

果は、保育所を利用できる場合、及ぼす影響を分析している。その現との関係を分析している。まず、 できない場合よりも希望就業実現

際、不動産所有者の死亡時に不動

東京23区内を対象に、居住地を基率が39パーセントポイント高くな産の売却（供給）が増加するため、

準とした地理的な保育所アクセシるという。また、末子の年齢が⚐相続件数を操作変数に用いることビリティという指標を算出してい歳から⚒歳児であることを示すダで、上記の識別問題を解決しよう

る。これは、居住地と保育所の道

ミーと保育所利用可ダミーの交差としている。

路上の距離を定め、その距離内に項を加えたモデルを推計すると、おける認可保育所、東京都認証保この限界効果は51パーセントポイ （フローの）供給が増加するのは、育所および認定こども園の総定員

ント高い結果となるという。

所有者の死亡時に不動産市場の税制の歪みが原因である。相続税

数を分子に取り、人口と保育所入保育所利用可ダミーを、さらに課税時の資産評価では、不動産は所希望率に基づいて計算した希望

希望する保育所と希望以外の保育

市場価格より低く評価される。そ入所者数を分母にとった比として所の利用可ダミーに分けて分析すのため、相続時まで保有し続けた

定義される。もし保育所アクセシ

ると、希望する保育所を利用できほうが事前に売却して金融資産とビリティが⚑より大きければ入所

る母親は、保育所を利用できない

して保有するよりも相続税を軽減できる可能性が高く、⚑より低け

母親と比較して、末子の年齢が⚐できる。さらに、相続税納付後⚓れば、入所しづらいと言える。実歳から⚒歳児の場合、サンプルの年以内に不動産を売却すれば、贈際、待機児童の多い⚐～⚒歳児で平均値の母親の場合で、限界効果

与所得税の算出において、キャピは、このアクセシビリティが⚑をは69％、末子の年齢が⚓歳から⚕

タルゲインから納付した相続税分下回る割合が500、750、1000メー

歳児の場合は24パーセントポインを控除することもできる。

トルのいずれの距離内でも⚕割をト高くなるという。

植杉・清水・水田論文では相続超えており、特に待機児童が最多

ただ、保育所のアクセシビリテの情報を得るため、登記変更情報の⚑歳児で最も高くなることが確

ィはいずれの分析でも有意な結果と不動産取引情報を丁目単位で接認されている。

は得られていない。河端氏も指摘合したデータセットを用いて、不さらに、上記750メートル内のしているように、保育所の利用可動産価格と売却された不動産の面

アクセシビリティの人口加重平均

能性と希望就業の実現との間に内積（各丁目における売却意向不動を保育所アクセシビリティと呼び、 生性の問題があるからである。保産の面積比）の関係を推計してい8

季刊 住宅土地経済

2017年夏季号

№105

る。

えているようにも思われる。

賃料を、借地借家法がもたらす機

通常の OLS によって不動産価

次に、売却意向不動産比率と不会費用として推計しようというの格と売却意向不動産の面積比率の動産価格の係数を見ると、いずれが鈴木・浅見論文の戦略である。

係数を分析すると、いずれの不動の不動産についてもマイナスで有将来の立ち退き料の予想と賃借産でも有意に正となる。⚑％の売意となる。⚑％の売却意向不動産

人の退去確率に基づいて、最適な却意向不動産の増加は、土地、戸の増加は土地、戸建て、マンショ

賃貸期間が理論モデルから算出さ

建 て、マ ン ショ ン で そ れ ぞ れ、ンで、それぞれ約0.25％、0.3％、 れる。そこでは、完全な空き家に

0.016％、0.005％、0.007％ の 価

0.16％程度不動産価格を下げる効

するか、賃貸した上で家賃収入を格上昇となる。これは、供給の外果がある。他方、高齢化率は土地得るとともに、立ち退きのリスク

生的な増加が不動産価格を低下さと戸建てで有意に正となる。

を抱えるかが選択される。賃貸にせるという理論と逆の推計結果で

植杉・清水・水田論文では、相出した場合でも、一定時点以降にある。高齢化比率の上昇との関係

続件数が日本の不動産取引の分析

賃借人が自主的に退去すれば、そでは、戸建ての価格を下げるが、で有効な操作変数となるというテの後は賃貸として供給されずに空土地やマンションについては有意

クニカルな点が強調されているが、 き家となり、その間の家賃が機会な結果は得られないという。

高齢化率が不動産価格を高めてい費用となる。当初から空き家の場

上記の結果は、地価と売却意向

る理由について考察を深めること

合には、家賃をまったく得られな不動産の面積比の間に内生性の問が政策的な観点からはより一層重いという機会損失から、立ち退き

題があることに起因する。これを要となろう。

料を支払わなくてすむ利益を引い回避するために、地域ごとの相続◉件数と、相続件数に平均公示価格

日本の不動産市場に大きな影をた額が機会費用となる。
東京23区を対象として、期待空を掛けた交差項を操作変数に用い落としてきた問題として、借地借き家期間と機会費用を推計すると、た分析がなされている。結果は、家法の問題がある。借地借家法に利用転換までの期間が⚒年で立ち相続件数は土地、戸建て、マンシ

よる賃借人の保護が賃貸住宅の供

退き料が家賃⚒年分となるケース

ョンのいずれの不動産に対しても給を制限してきたという指摘は、で、数カ月程度の空き家となり、売却意向面積に有意に正の影響を

不動産の既存ストックの有効活用

年100億円の機会費用が発生する

与えている。他方、相続件数と平という観点からみると、その活用という。さらに立ち退き料が家賃

均公示価格の交差項はマイナスでを制限する要因という文脈に読み10年分となると予想するケースで有意となっており、平均的な公示替えることができる。

は、⚒年間の空き家が生じて年地価が高い地域ほど、相続件数が鈴木・浅見論文（「借地借家法増えると売却意向不動産の面積比による空き家期間と機会費用の推率を増やす傾向が弱まるという。

定」）は、このような既存不動産

分析結果は定期借家契約の普及

これについて植杉・清水・水田

600億円もの機会費用が発生するという。

ストックの有効活用という観点にを妨げている要因がもたらす機会

論文では公示地価が高い地域では、 立って、借地借家法の問題を検討

費用と解釈し直すこともできる。

高い譲渡所得税が適用されるのをしている。同法の存在によって立

この点で、定期借家契約について避けるために売却を減らしている

ち退き補償を支払わなければならの法規定について、一層の改正をと解釈している。しかし、もともない家主は、それを回避しようと主張するものと言うことができる。

と公示価格が高い地域では保有不して転用前には空き家にしておく

動産の面積が小さく細分化されてことが合理的になる。そこで、こいる可能性が高く、その影響を捉のように空き家にすることで失う(Ｈ・Ｓ)

エディトリアルノート

9

論文

保育所アクセスと母親の希望就業
東京の事例

河端瑞貴
児 童 は 約 85 万 人 と の 推 計 も あ る（朝 日 新 聞

はじめに2009、厚生労働省 2009）。

本稿では、待機児童の状況、および保育所ア

待機児童は都市部に集中しており、大多数がクセスと母親の希望就業に関する東京の事例研⚐～⚒歳児である。厚生労働省（2016）による究を報告する。保育所問題は、女性の労働参加と、全国の待機児童の74% を都市部が占め、が進む多くの国で重要な政策課題となってきた

全国の待機児童の87% が⚐～⚒歳児である。

（OECD 2007）。アメリカやイギリス、カナダ

待機児童は、保育所の超過需要（供給不足）だのように保育所が民間サービスとして供給されけでなく、保育所の立地ミスマッチ（需要と供る国では、保育所の質や料金が問題となる傾向

給の空間ミスマッチ）からも生じる。幼い子をがある一方、日本やイタリア、ドイツのように連れた保育所送迎は時空間制約が大きい。徒歩

保育所の多くが公的支援を受ける国では、保育や自転車での送迎が多く1)、混雑の激しい地域

所の利用可能性も問題となることが多い

では特にその傾向が強い。東京23区の調査（河（Kreyenfeld and Hank 2000, Blau 2001, Del

端 2010a）によると、保育所利用希望者のほと

Boca and Vuri 2007, Unayama 2012）。

んど（96％）が保育所選定時に自宅からの近接

日本では、保育所待機児童の解消が重要な政性（アクセスしやすさ）を重視している2)。自策課題となって久しいが、いまだに解消には程宅から保育所までの片道通所時間は約10分以内遠い。厚生労働省（2016）によると、2016年⚔が76%、約15分以内が90%、約20分以内が98%

月現在、全国の保育所等定員は263万人と前年である。東京都中野区の調査では、10分以内が比10万3000人増加したにもかかわらず、待機児

80～90％を占め、現実的で望ましい通所時間は

童数は⚒万3553人と前年比386人の増加となっ

約10分以内と考えるのが妥当であるとの指摘がている。この待機児童の定義には、保護者が希ある（宮澤 1998）。自宅から遠い保育所は空き望する認可保育所に入所できずにやむを得ず認があっても利用困難であることから、待機児童

可外保育施設を利用している児童や入所申請をは局所的に発生していると考えられる。

あきらめている児童等は含まれない。公表され待機児童を抱える母親の就業継続が困難であている待機児童数をはるかに上回る潜在的待機ることはさまざまな調査が示唆している。たと児 童 が 存 在 す る。た と え ば Zhou and Oishi

えば日本労働研究機構（2003）の調査によると、（2005）は、潜在的待機児童は首都圏の⚓歳未

仕事を続けたかったが、仕事と育児の両立の難満児だけで17万8000～32万1000人と推定していしさで離職した人の約⚓割（29％）が、「保育る。厚生労働省の「新待機児童ゼロ作戦に基づ園等に子供を預けられそうもなかった（預けらくニーズ調査」に基づいて、全国の潜在的待機れなかった）」ためと回答している。利用でき

10

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2017年夏季号№105

(著者写真)れば仕事を続けられた支援・サービスについては、「保育園・託児所」の割合が最も高い。
日本は、OECD 諸国の中で未就学児を持つ
女性の就業率が低い。データのある OECD29
カ国の母親の平均就業率は、末子が⚐～⚒歳で53％、末子が⚓～⚕歳で67％であるが、日本はそれぞれ47％、61％にとどまる（OECD 2016）。
末子が⚖～14歳の女性の就業率は、OECD 平
均が73％、日本が72％とその差は小さいことかかわばた・みずき
東京都生まれ。慶應義塾大学経済学部卒、同大学修士（政策・メ ディ ア）、米 MIT 博 士（Ph.
D. in Urban and Regional
Planning）。東京大学空間情報科学研究センター准教授等を経て、現在、慶應義塾大学経済学部教授。著書：『経済・政策分
析 の た め の GIS 入 門 ArcGIS
10.2 & 10.3 対 応』古 今 書 院（2015年）ほか。

ら、未就学児を持つ日本の女性の就業率の低さ

用申込者数および利用申込率を示す。利用申込が目立つ。しかし、働くことを希望する日本の者数、利用申込率ともに増加しており、保育需

母親は多い。第15回出生動向基本調査（2015年

要が増大していることがわかる。

実施）によると、現在無職の未就学児を持つ既東京都の2005～2016年の待機児童数をみると婚女性の⚙割以上が何らかの時点で就業を希望（図⚒）、2009年に大幅に増加し、以降、増減はしている。
「すぐにでも働きたい」と回答した

あ る も の の 高 止 ま り し て い る。図 ⚓ に、

割合は、末子が⚐～⚒歳で12％、末子が⚓～⚕
歳で18％である（国立社会保障・人口問題研究

図⚑

東京都の保育所等利用申込者数と申込率

所2016）。就業の現実と希望の乖離は、女性の労働参加の余地が大きいことを意味する。
こうした状況を踏まえ、本稿では待機児童の多い東京を対象に、まず、待機児童の状況を概観する。次に、Kawabata（2014）の研究に基づき、通所限界距離を考慮した保育所アクセシ
ビリティ、および保育所アクセスと母親の希望就業を分析する。

1 東京都の待機児童
厚生労働省が毎年公表する各年⚔月現在の「都道府県・政令指定都市・中核市別（保育所）
待機児童数 集約表」によれば、都道府県別の

注）東京都福祉保健局のデータを基に作成。保育所等利用申込率は、就学前児童人口に占める保育所等利用申込者数の割合。

図⚒

東京都の保育所等待機児童数

待機児童数は東京都が突出して多く、2016年は東京都だけで全国の待機児童の45% を占める。
東京都の保育所定員は、2008年から2016年にかけて16万6552人から23万935人に増え、全国の保育所定員に占める割合は11％から14％に増加している。これだけ保育所の供給が増えているにもかかわらず、待機児童が解消しないのは、増加する需要に見合う供給に至っていないためである。
図⚑に、2004～2016年の東京都の保育所等利

注）東京都福祉保健局のデータを基に作成。

保育所アクセスと母親の希望就業

11

図⚓

地 i と保育所 j の道路上距離、dkj：居住地 k と東京都の年齢別待機児童数の割合

保育所 j の道路上距離、d0：通所限界距離の閾
値、r：保育所入所希望率、Pk：居住地 k の人口）
居住地の空間単位は、町丁目よりもミクロな
国勢調査の基本単位区を用いる。居住地（基本単位区）の保育所アクセシビリティ（A）は、通所限界距離を考慮した保育所の需給バランス（供給/需要）を表す。したがって、値が⚑の場
合は需給の均衡を、⚑より大きい場合は超過供給（供給充足）を、⚑未満の場合は超過需要

注）東京都福祉保健局のデータを基に作成。

（供給不足）を意味する。⑴式は、供給サイド
2005～2016年の待機児童数に占める年齢別待機だけでなく、需要サイドの空間的競争（spatial

児童数の割合を示す。待機児童は⚑歳児が多い。 competition）を組み入れている点に特徴があ2016年は⚑歳児が圧倒的に多く、待機児童の過る4)。基本単位区別アクセシビリティの人口加半数（53％）を占める。次いで、⚐歳児（24％）
、 重平均値は、対象地域（東京23区）全体の需給⚒歳児（18％）の順であり、⚐～⚒歳児を合わ

バランスに一致する点にも特徴がある。

せると95％を占める。全国での割合（87％）よ

基本単位区の境界と人口のデータは、2005年

りもさらに高く、東京都では待機児童のほとん

国勢調査（総務省統計局提供）を用いる。東京

どが⚓歳未満児である。2005～2016年の推移を

23区内には、11万5501の基本単位区が存在する。

みると、⚐歳と⚑歳の割合が増加しているのに

各保育所の供給（S）は、2009年⚔月現在の各

対し、⚒歳以上の割合は低下している。2005年

認可保育所、東京都認証保育所、認定こども園

では⚐歳児（10％）と⚑歳児（36％）は合わせの定員とする。年齢別保育所定員は、東京都福て46％と半数以下であったが、2016年では⚐歳

祉保健局、各自治体、保育所のホームページや児（24％）と⚑歳児（53％）が合わせて77％と問い合わせにより得たデータを使用した。基本大幅に上昇している。⚐・⚑歳の待機児童が多単位区の年齢別人口は、町丁別年齢別人口を、

いのは、出産前後の就業継続を希望する母親が基本単位区の人口で比例配分した人口としてい多いことを反映していると考えられる。

る。保育所入所希望率（r）は、2009年の推計値に基づき、⚐歳児は20％、⚑歳以上は35％と2 保育所アクセシビリティ

している5)。
居住地と保育所の道路上距離（dij と dkj）にアクセシビリティ測度とデータ

東京23区を対象に、空間的にミクロなデータおける居住地は、基本単位区の重心とする。保を用いて通所限界距離を考慮した保育所アクセ

育所の地点は、住所情報を基に東京大学空間情

シビリティを分析する。保育所アクセシビリテ

報科学研究センターの号レベルアドレスマッチ

ィは、⑴式を用いて児童の年齢別に計算し、地ングサービスを利用して作成した保育所のポイ

3)

理情報システム（GIS）で視覚化する 。

ントの位置とする。道路上距離は、GIS と2009⑴

年道路網データ（ESRI ジャパン社）を用いて計 算 し た。通 所 限 界 距 離 の 閾 値（d0）は、（a：年齢、Ai：居住地 i の保育所アクセシビ

500m、750m、1000m の ⚓ 種 類 を 用 い た。瀬リティ、Sj：地点 j の保育所の供給、dij：居住

川・貞広（1996）と同様に子連れ徒歩を時速12

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図⚔

年齢別保育所アクセシビリティ（通所限界距離750m）

図⚕

通所限界距離別保育所アクセシビリティ（⚑歳児）⚓km（分速50m）とすると、それぞれ徒歩10同じである。これと比較すると、通所限界距離分、15分、20分の距離である。

500m ではアクセシビリティが⚐の地区（白い地区）が多い。通所限界距離が短かくなると、

保育所アクセシビリティの結果

通所可能圏内に保育所の存在しない地区が多く

図⚔に、通所限界距離750m の保育所アクセなるためである。一方、通所限界距離1000m

シビリティを年齢別に示す。各年齢に共通して、 の場合は、アクセシビリティが⚐の地区は減少
アクセシビリティが⚑未満（超過需要）の地区

し、ほ と ん ど 存 在 し な い。通 所 限 界 距 離 が（基本単位区）が多数存在し、待機児童の多い

1000m になると、通所可能圏内に保育所の存

6)⚐・⚑歳児で顕著に多いことがわかる 。図⚕

在しない地区がほとんどないためである。しかは、待機児童が最多の⚑歳児を例に、通所限界

し、いずれの通所限界距離においても、アクセ

距離が変化すると保育所アクセシビリティがど

シビリティが⚑未満の地区が多いという結果はのように変化するかを示す。中央の通所限界距変わらない。

離750m の地図は、図⚔右上の⚑歳児の地図と表⚑に、保育所アクセシビリティが⚑未満の保育所アクセスと母親の希望就業

13

表⚑

保育所アクセシビリティが⚑未満の地区と児童の割合

稚園や幼稚園の預かり・延長保育を利用できることが一因と考えられる。

3 保育所アクセスと母親の希望就業
待機児童の多い東京23区を対象地域とし、保育所アクセスと未就学児を持つ母親の希望就業実現との関係を分析する。ここでの「アクセス」は、地理的なアクセスと利用可能性の両方
表⚒の意味を含む。データは、2009年の「仕事と子

待機児童数の単回帰推定結果

育ての両立と保育所アクセシビリティに関するアンケート調査」（河端2010a）を用いた。この調査は、東京23区在住の未就学児を持つ母親を対象としたインターネット調査（日経リサーチ社委託）であり、設定数650人に対し311人の回答を得ている。ランダム・サンプルではないが、回答者の基本的な属性は2005年国勢調査のデー
タと大きな差はみられない（Kawabata 2012注）*、**、*** はそれぞれ10％、⚕％、⚑％水準で有意を示す。
括弧内は標準誤差、角括弧内は自由度修正済み決定係数を表す。観測数は23。

TableA1）。この調査においても、現実と希望の就業形態に大きな乖離がみられる（図⚖）。
回答者の85% が就業を希望しているのに対し、基本単位区（超過需要地区）の割合およびその現実に就業しているのは36％にとどまる。専業

超過需要地区に住む児童の割合を年齢別・通所

主婦は56％であるが、専業主婦を希望している

限界距離別に示す。待機児童の多い⚐～⚒歳児

割合は14％と大幅に低い。

では、これらの割合がいずれの通所限界距離でフルタイムまたはパートタイム就業希望者をも⚕割を超えている。特に⚐・⚑歳児で高く、対象に、保育所アクセスと母親の希望就業実現

待機児童が最多の⚑歳児で最も高い傾向がみらとの関係を、プロビットモデルで推定する。対れる。

象者は、モデルの変数に関する質問項目すべて

表⚒は、区レベルの待機児童数（被説明変に回答した261人とする。この261人のうち、フ数）と保育所アクセシビリティ（説明変数）をルタイム勤務希望者は71人（27%）
、パートタ

単回帰で推定した結果を年齢別・通所限界距離

イム勤務希望者は190人（73%）である。

別にまとめたものである。
（年齢別待機児童数表⚓にモデルに用いた変数を示す。被説明変の最小空間単位は区であることから、区単位の数は希望就業実現ダミーである。これは、フル

データを用いている。保育所アクセシビリティ

タイム勤務希望者がフルタイムで就業している、は区レベルの人口加重平均値を用いている。
）

あるいはパートタイム勤務希望者がパートタイ

待機児童の大多数を占める⚐～⚒歳児では、いムで就業している場合に⚑、それ以外は⚐の値

ずれの通所限界距離においても、保育所アクセをとるダミー変数である。説明変数は、保育所

シビリティが低いと待機児童数が多いという有アクセスに関するダミー変数、前節の保育所ア

意な負の関係があり、この関係は待機児童数がクセシビリティ、およびコントロール変数（母最多の⚑歳児で最も大きい。一方、⚓歳以上で親の年齢、子供の数、末子の年齢、フルタイム

は有意な関係はみられない。⚓歳になると、幼勤務パートナーの有無、出産前就業経験に関す

14

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図⚖

現実と希望の就業形態

果をみると、サンプルの平均的な母親の場合、保育所を利用できると、利用できない場合よりも希望就業実現率が39パーセントポイント高い。
モデル⚒は、モデル⚑に末子⚐～⚒歳ダミーと保育所利用可ダミーの交差項を加えたモデルである。保育所利用可と母親の希望就業実現率との正の関係は、末子が⚐～⚒歳のほうが、末子が⚓～⚕歳の場合よりも大きい。交差項の限界効果をみると、末子が⚐～⚒歳の平均的な母親の場合、保育所を利用できると、利用できな

注）フルタイムは週⚕日、40時間以上勤務。

表⚓

変数い場合に比べて、希望就業実現率が51パーセン
トポイント高い。そしてこの差は、末子が⚓～⚕歳の場合の26パーセントポイントよりも大きい。
モデル⚓は、モデル⚒の保育所利用可ダミーを、希望する保育所利用可ダミーと（希望する保育所が利用不可のため）希望以外の保育所利用可ダミーにわけたモデルである。この⚒つのダミー変数と末子⚐～⚒歳ダミーとの交差項の推定結果をみると、保育所が希望する保育所である場合、末子⚐～⚒歳と末子⚓~⚕歳の限界
効果に顕著な差がある。末子が⚐～⚒歳の平均

注）保育所アクセシビリティは、区レベルの人口加重平均値（通所限界距離750m)×100。

的な母親の場合、希望する保育所を利用できると、利用できない場合に比べて、希望就業実現率が62パーセントポイント高い。一方、末子がるダミー変数、および女性の完全失業率）であ⚓～⚕歳の平均的な母親の場合、その差は相対る。対象者の居住地情報は区が最小の空間単位的に小さく、24パーセントポイントである。希であるため、保育所アクセシビリティと女性の望する保育所以外の保育所の場合、その利用可完全失業率は区単位のデータを用いている。保

能性と母親の希望就業実現率との関係は末子が育所アクセシビリティは、基本単位区別アクセ⚐～⚒歳と⚓～⚕歳の間に大きな差はみられな

シビリティ（通所限界距離750m）の人口加重い。

平均値（×100）とした。女性の完全失業率は2005年国勢調査のデータを用いた。

いずれのモデルにおいても、保育所アクセシ
ビリティと母親の希望就業実現率とに有意な関表⚔に、⚓つのプロビットモデルの推定結果

係はみられなかった。居住地情報が区レベルにをまとめる。モデル⚑は、保育所に関する変数制限されていることから、区レベルの人口加重として保育所利用可ダミー（保育所を利用可能

平均値を用いたためかもしれない。より空間的であれば⚑、それ以外は⚐の値をとるダミー変にミクロな、基本単位区レベルの保育所アクセ数）、および保育所アクセシビリティを入れた

シビリティを用いることができれば、結果は異モデルである。保育所利用可と母親の希望就業なるかもしれない。

実現率は正で有意な関係を示している。限界効

なお、保育所アクセスと希望就業実現とは内保育所アクセスと母親の希望就業

15

表⚔

推定結果

注）***、**、* はそれぞれ⚑％、⚕％、10％水準で有意を示す。括弧内は標準誤差、角括弧内は説明変数の平均値における限界効果を表す。ダミー変数の限界効果は、ダミー変数の値が⚐から⚑に変化した場合の値を表す。交差項の限界効果は、(a)末子⚐～⚒歳ダミーの値が1、(b)末子⚐～⚒歳ダミーの値が⚐（すなわち末子が⚓～⚕歳）の場合、保育所利用可ダミーあるいは希望以外の保育所利用可ダミーの値が⚐から⚑に変化した際の値を示す。

生的な関係のあることに注意する必要がある。

ても、保育所の超過需要地区（保育所アクセシ

保育所アクセスが希望就業実現に影響を与える

ビリティが⚑未満の基本単位区）が多数存在し、と同時に、希望就業実現が保育所アクセスに影⚐・⚑歳児で顕著に多かった。待機児童の大多響を与える可能性があるためである。たとえば数を占める⚐～⚒歳児については、保育所アク

認可保育所の場合、就業者は非就業者よりも入セシビリティの低い区で待機児童数が多いとい所選考基準における優先度が高い。したがって

う負の関係がみられた。

本分析は、因果関係を示すものではなく、相関

東京23区在住の未就学児を持ち、かつ就業を関係を示すにとどまる。保育所アクセスを求め

希望する女性を対象に、保育所アクセスと希望る転居が結果に影響することも考えられる。し就業実現との関係を分析した。その結果、保育

かし、アンケート調査の回答者が待機児童期間、 所を利用できると希望就業実現率が高いこと、希望する保育所を利用するために転居した割合

この正の関係は末子が⚐～⚒歳のほうが末子がは⚑％にとどまるため、結果に与える影響は小⚓～⚕歳の母親よりも大きいこと、末子が⚐～さいと思われる。

⚒歳の場合は希望する保育所を利用できることが母親の希望就業実現において特に重要である

4 おわりにことが示唆された。

待 機 児 童 の 多 い 東 京 23 区 内 で は、500m、これらの結果に基づく政策インプリケーショ

750m、1000m のいずれの通所限界距離においンを⚒つ述べる。第一に、保育所アクセシビリ

16

季刊 住宅土地経済

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ティの向上は、待機児童解消政策の有用なアプは女性が働きやすい社会に向けた一助になるとローチになると期待できる。保育所利用希望者考える。

の多くは、保育所が自宅に近い（アクセスしやすい）点を重視している。ミクロな空間単位に基づく保育所アクセシビリティは、保育所整備のエリアを特定する際の客観的な指標となる。
たとえば、保育所アクセシビリティが低く、保育需要の多い地区に保育所を重点的に整備拡充
すれば、待機児童解消効果が高いと考えられる。
第二に、待機児童が多い地域の保育所整備は、未就学児を持つ女性の労働参加を促進すると期待できる。待機児童の大多数は⚐～⚒歳児であり、東京都では⚐・⚑歳児の割合が増加している。低年齢児の待機児童は出産前後の就業継続を妨げる要因となる。やむを得ずいったん離職
すれば、正規雇用での再就職は厳しくなる。
年齢別では、特に⚑歳保育を行なう保育所の整備拡充が効果的であると考える。待機児童は⚑歳児が多く、⚑歳児が入所困難であるため⚐歳児で入所申請をする人が少なからずいるためである7)。⚐歳児の保育所整備も求められるが、⚐歳児の保育コストは大きい8)。
希望する保育サービスとしては、認可保育所を選ぶ人が圧倒的に多い。本分析に用いたアン
ケート調査では、⚐～⚒歳の子を持つ女性の73％が最も希望する保育所・保育サービスとして認可保育所を選択している。認可保育所は、国の定める一定の保育の質が確保されているうえに一般に認可外保育サービスより保育料が安い。保育の質がよく、幼い子供を安心して預けられる保育所が求められている。
日本では、出産後も就業継続を希望する女性が顕著に増加している。第15回出生動向基本調査によると、第⚑子出産前後の妻の就業継続率
は、それまでの⚔割前後から53％（2010～14年）に上昇している（国立社会保障・人口問題研究所2016）。保育所は、子育てに不慣れな保護者に助言を与えるなど地域の子育て支援の拠点にもなる。とりわけ東京のように待機児童が多く、核家族世帯の多い地域では、保育所整備

謝辞
本稿で紹介した Kawabata（2014）の研究は、JSPS 科研費
JP22510140、JP25285080の助成を受けた。本稿をまとめるに
あたり、JSPS 科研費 JP16K13363の助成も使用した。東京都福祉保健局、各自治体、保育所から本研究に必要な保育所関連データをご提供いただいた。学会、ワークショップ、セミナー等では参加者から本研究に関する貴重なご意見をいただ
いた。ここに感謝の意を表する。

注⚑）東京23区の調査（河端 2010a）では、保育所送迎に利用する交通手段は徒歩と自転車が大多数を占める。普 段 の 日 は、自 転 車（63％）と 徒 歩（27％）合
わせて91％である。天候の悪い日は、自転車（23％）と徒歩（45％）合わせて68％である。
⚒）自宅からの近接性については、「とても重視する」
が79% と大多数を占める。「やや重視する」の17% と合わせて96% が重視している。一方、職場からの近接性は52％と過半数が重視しているが、「とても重視
する」は23％と大幅に低い。
⚓）⑴式は、河端（2010b）の東京都文京区の分析で用いられている。ここでは、対象地域を東京23区に広げている。
⚔）アクセシビリティ測度における需給バランスと空間的競争の扱いについては、Harris（2001）が参考になる。⑴式と同様の計算方法を two-step floatingcatchment area method（2SFCA 法）と称して解説している Luo and Wang（2003）も参考になる。
⚕）詳しくは、Kawabata（2014）を参照。
⚖）東京23区外の保育所需給を計算に入れていないこと、保育所の多くは他の条件が同等であれば区民の入所を優先することを考慮すると、東京23区および各区の境界付近ではアクセシビリティにバイアスが生じている可能性がある。この点については今後の課題としたい。
⚗）厚生労働省『平成24年地域児童福祉事業等調査の結果』によると、希望する時期より入所を早めた認
可保育所利用者が入所を早めた理由としては、（育児休業中を問わず）その時期でないと保育所入所が困難になりそうだったと回答した割合が61% と過半数を占める。
⚘）鈴木（2010）によると、東京23区の⚐歳児⚑人当たりにかかる認可保育所の月額費用は公立で月額40万～50万円台、私立で平均29万円である。板橋区内
保育園パーフェクトデータ（2016）によると、東京
都板橋区の保育園児⚑人当たりにかかる月額経費は⚐歳児41万1324円、⚑歳児20万7158円、⚒歳児18万5637円である。対して保護者が負担する保育料の月額平均は⚐歳児⚑万9084円、⚑歳児⚒万375円、⚒歳
児⚒万4246円であり、経費のそれぞれ4.6％、9.8％、保育所アクセスと母親の希望就業17

13.1％である。
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18

季刊 住宅土地経済

2017年夏季号№105

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論文

相続が不動産市場に及ぼす影響の実証分析
植杉威一郎・清水千弘・水田岳志

はじめに需要と供給の識別は、高齢化・人口減少の影
響を考える際だけではなく、不動産市場におけ

高齢化や人口減少が不動産市場に及ぼす影響

る価格決定メカニズムを解明するうえでも重要は、実務家や政策担当者のみならず、経済学者

な課題であり、これまでもさまざまな識別戦略

にとっても重要な関心事である。高齢化や人口が提案されてきた。具体的には、貸出市場にお減少が資産価格を低下させる現象は、「アセッ

ける規制緩和（Favara and Imbs 2015）、不動

トメルトダウン」とも呼ばれており、特に日本産 の 差 押 え（Campbell, Giglio, and Pathakのように人口減少が始まった経済では、こうし

2011）、可住地面積などの地理的な居住制約た現象がより顕著になる可能性がある。

（Saiz 2010）、国際的な資金フロー（Miyakawa,

人口の年齢構成が資産価格、特に不動産価格

Shimizu, and Uesugi 2016）を用いて、不動産に影響するとの議論の端緒となった論文は、市場における外生的な需要もしくは供給の変動

Mankiw and Weil（1989）である。彼らは、米を特定し、これらが不動産価格に及ぼす影響を国のベビーブーム世代が引退する期間中に不動計測する試みがなされてきた。しかしながら、産への需要が減退し、不動産価格が大幅に低下

不動産市場における高齢化・人口減少に関連すすることを予測した。世代重複モデルに基づける変数を外生的な需要もしくは供給の変動を表ば、理論的には人口減少と不動産供給一定の前すものとして用いる研究は、Campbell, Giglio,

提の下で資産需要と価格がそれぞれ低下するとand Pathak（2011）といった例外を除くと限予測される。一方で、人口の年齢構成変化が不られている。

動産価格に及ぼす影響を実証する研究では、予こうした背景を踏まえて本稿では、日本にお測と整合的な結果とそうではない結果の両方がいて高齢化・人口減少が不動産市場に影響を及混在している。

ぼす経路を特定し、人口減少に伴う外生的な供このようにアセットメルトダウン仮説の妥当給の増加が不動産価格を押し下げる程度を定量性を検証する実証分析の結果がまちまちである化する。まず注目するのは、地域や国における背景には、高齢化・人口減少が不動産価格に影

人口や高齢化率などの集計量ではなく、不動産

響する経路が必ずしも明確ではないことが挙げ保有者の死亡とそれに伴う相続という個別の事られる。誘導形による推計で、不動産価格を被象である。人々の死亡とそれに伴う相続発生は説明変数、人口の年齢構成を説明変数に用いる

時点の予測が難しく、個別の不動産取引にとっ場合には、人口要因が不動産需要と供給のいずては外生的な事象である。同時に注目するのは、れに影響するのか、もしくはどのように影響す

相続資産と譲渡所得益に対する日本特有の課税るのかという点が必ずしも明らかではない。

の仕組みである。現行の課税体系の下では、不相続が不動産市場に及ぼす影響の実証分析

19動産を保有する高齢者のいる家族にとっては、
高齢者の生前に不動産を売却して金融資産での1 制度的な背景

相続を行なうよりも、高齢者の死亡時に不動産

1.1 相続税で相続した後すみやかに売却するほうが、納税

日本における相続税は、被相続人の資産を相額が少ないというメリットがある。本稿は、死続した者に対して課税される。相続税の対象と亡や相続時点の予測は困難である点と、高齢者なる正の経済的価値を持つ資産の中で、不動産が不動産を保有する家族にとっては相続前よりは最も頻繁に相続される資産である。相続税計

相続後に不動産を売却することに経済的なメリ算の対象となる資産額は、相続対象資産価値かットがある点に基づき、不動産保有者の死亡とら被相続人の負債や葬儀代などの必要経費を差

相続に伴って、短期的に不動産市場に正の供給し引いたものである。相続人全体で支払うべきショックが生じる点を識別戦略として採用する。 相続税総額は、相続税対象資産額から3000万円
この識別戦略の下で第⚑に、所有者が死亡しの基礎控除額＋600万円×法定相続人数を引いて相続された不動産が短期的に売りに出されるたものに、10% から55% まで可変の相続税率傾向にあるかどうかを検証する。第⚒に、相続を掛けたものである。実際の相続人による相続に伴い外生的に発生する不動産の売却圧力が、割合に応じて税総額を按分し、各相続人が支払

実際の不動産取引価格を押し下げるかどうかをう相続税額を決定する。相続人は、決定された検証する。以上⚒つの取り組みを通じて、不動

税額を、被相続人が死亡したことを知ってから

産需要曲線の傾きもしくは不動産需要の価格弾

10カ月以内に支払う義務がある。

力性を計測することができる。これらを行なう

相続税の計算に用いられる資産価値は、相続ために、2000年から2014年にかけての東京23区

時点における市場価格で計測されるのが普通だ

における登記変更情報と不動産取引情報に関すが、不動産が相続資産の場合には、実際の取引

る⚒つの大規模なデータを組み合わせて用いる。 価格ではなく鑑定評価額で計測される。不動産
分析によって得られた結果は、以下の⚒つでのうち土地については、相続税路線価におけるある。第⚑に、不動産の相続件数の増加は相続鑑定評価額が用いられる。相続税路線価は国土が生じた地区における不動産供給圧力を短期的交通省による公示地価の約⚘割であるとされてに増加させる。第⚒に、相続件数増加に起因す

おり、公示地価は実際の取引価格を下回ることる不動産供給圧力の増大は、その地区におけるが多いとされる。不動産のうち建物は、市区町

不動産価格の低下をもたらす。これらの結果は、 村の固定資産税課税時における評価額が用いら
高齢化・人口減少が資産価格の下落につながる

れ、土地の場合と同様に実際の取引価格を下回というアセットメルトダウン仮説と整合的であることが多いとされる。これらを踏まえると、ると同時に、不動産保有者の死亡やその後の相相続税計算に用いられる不動産の資産価値は、続を通じて資産価格が下落するメカニズムを新市場価格を相当程度下回っている場合が多いとたに示したものと言える。

推測される。

本稿の構成は以下のとおりである。第⚑節では不動産の相続に係る制度的な背景を説明する。

1.2 譲渡所得税と相続税との関係

第⚒節では実証分析手法とデータについて説明

次に、資産を売却する際に生じるキャピタルする。第⚓節では集計統計量と分析結果を示し、 ゲインに対する課税の仕組みと、納付された相第⚔節では結論を述べる。

続税額と譲渡所得税の対象となるキャピタルゲ
インとの関係について説明する。キャピタルゲ
インは、株式、債券や不動産を取得価額と諸経20

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2017年夏季号№105

(著者写真)(著者写真)(著者写真)

うえすぎ・いいちろう（左）1969年兵庫県生まれ。東京大学経済学部卒、UCSan Diego Ph.D.（Economics）。現在、一橋大学
経済研究所教授。
しみず・ちひろ（中）1967年岐阜県生まれ。東京工業大学大学院理工学研究科博士課程中退。東京大学博士（環境学）。
現在、日本大学スポーツ科学部教授。
みずた・たけし（右）1981年兵庫県生まれ。東京大学大学院農学生命科
学研究科博士課程中退。東京大学博士（農学）。
現在、一橋大学経済研究所機関研究員。

費の合計を超える価格で売却した場合に生じる。 定額で評価される、⑵相続税支払後⚓年以内に不動産売却によるキャピタルゲインは、それ以相続資産を売却する場合には、キャピタルゲイ

外の所得とは切り離されて譲渡所得税や住民税

ンから相続税分が控除される、の⚒つである。

の対象となる。税率は売却時点における保有期

これらの制度により、高齢者が存命時に不動産間によって変化する。保有期間が長期（⚕年を売却して金融資産を相続するよりも、高齢者

超）であれば所得税率、住民税率はそれぞれが死亡時まで不動産を保有し若年者が相続した

15％、⚕％、短期（⚕年以下）であれば30％、不動産を売却することで、相続後の資産額を最⚙％となる。

大化できる。

相続した不動産を売却することに伴うキャピ

高齢者の保有不動産の市場価値を⚑、相続税

タルゲインの計算に際しては、⚒つの特別な取率を a、譲渡所得税率を b、不動産の市場価格

り扱いが存在する。第⚑は、キャピタルゲイン

に対する相続税評価額の比率を c と置く。高齢への税率を決定する際に用いられる売却時点に者が死亡前に不動産を売却して若年者が金融資

おける保有期間は、被相続人と相続人両方の保産を相続する場合の税引き後資産額

有期間の合計とされている点である。相続直後

後⚓年超を経てから若年者が不動産を売却するの不動産売却であっても被相続人が長期保有し場合の税引き後資産額

􎩟

􎩟

、相続

、相続後⚓年ていれば、長期保有とみなされて低い所得税率、 以内に若年者が不動産を売却する場合の税引き
住民税率が適用される。第⚒は、相続税納付後

後資産額⚓年以内の不動産売却に伴うキャピタルゲイン

表すことができる。

の計算に際しては、支払われた相続税分がキャ􀀽􎜀 􂈒 􎜐􎜀 􂈒 􎜐

ピタルゲインから控除されるという点である。

􎩟

􎩟

􀀽 􂈒

􂈒

⑵

􎩟

􎩟

􀀽􎜀 􂈒

􎜐􎜀 􂈒 􎜐

⑶􎩟􎩟

は、それぞれ以下のように⑴

1.3 相続関連税制が不動産売却時点に及ぼす影響⑵式から⑴式、⑶式から⑴式を引いた結果はそ

これまでに紹介した制度の下で、高齢者と若れぞれ以下のとおりである。

年者の⚒人からなる家族による、保有不動産の􎩟􀀽 􎜀 􂈒 􂈒 􎜐⑷

売却時点に関する意思決定を定式化する。ここ􎩟􀀽 􎜀 􂈒 􎜐􎜀 􂈒 􎜐⑸

では、不動産を保有する高齢者が近い将来死亡⑷式の符号は税率の大小によって正と負いずれ

して若年者が財産を相続するなかで、高齢者とにもなり得る一方で、⑸式の符号は常に正であ若年者ともに相続後に家族が保有する資産額をる。この仮想的な家族においては、高齢者の死最大化するように行動すると仮定する。その際亡まで不動産を所有し続け、相続後短期間のうに重要になる日本の相続関連税制に係る制度は、 ちに売却することで税引き後の資産価値の最大⑴相続税額計算時に、金融資産は市場価格で評化を達成できる。また、⑸式を a, b, c それぞれ価される一方で、不動産は市場価格を下回る鑑で偏微分すると、相続後短期間のうちに不動産相続が不動産市場に及ぼす影響の実証分析

21

を売却することによる資産価値の増分と税率な

えば、不動産所有者が高値で売れると予想されどとの間には以下の関係がある。

る物件を供給するという reverse causality が⑹

存在すれば、 の推定量には正の方向のバイア

相続税率が高く、譲渡所得税率が低く、市場価スが生じる。こうした問題に対処するために、格に比しての相続税評価額比率が低いほど、相ここでは続後に不動産を売却することによる資産価値のいる。第⚑節における議論に基づき、一定面積増分が大きい。

を持つ地区内における相続件数ならびに、その

􀀾

􀀼

􀀼

以上を踏まえると、相続が発生して後⚓年以内に不動産の売却意向が増加すること、その増加程度は、相続税と譲渡所得税の実効税率によ􀁟

に対する操作変数を用相続件数と地区内の平均不動産価格との交差項
を操作変数として採用する。
相 続 件 数 は 以 下 に 示 す 理 由 か ら、􀁟って変化することが予想される。さらに、不動の操作変数として妥当である。まず、産の売却意向が増加する地域では、供給圧力が人々の個別の死亡は事前に予測することが難し高まるために不動産の取引価格が低下すると予く、所有している不動産の価格に応じて死亡と想される。以下の節では、登記変更情報と不動いう事象やその時点が影響を受けるとは考えに

産取引情報に基づいて、これらの予想が実際にくい。例えば、Kopczuk and Slemrod（2003）

成り立っているかどうかを検証する。

は、税のインセンティブによって人々の死亡時
期がどの程度変化するかを検証し、最大でも⚒2 実証分析の手法と用いるデータ～⚓週間死亡が報告される時点が変化するにとどまることを報告している。

2.1 実証モデル

本節では、相続が不動産供給に及ぼす影響を次に、資産を所有する者の死亡が相続に結び考慮したうえで、不動産供給と不動産価格との付く場合が大多数である。死亡者から相続人に関係を調べるための実証モデルを定式化する。

資産が受け継がれない場合としては、⑴受け継まず⑺式で示すのは、被説明変数に不動産価格

ぐべき資産が存在しないケース、⑵相続放棄のの対数値、説明変数に不動産の供給量の対数値

ケースを考えることができる。⑴には、生前贈を用いたものである。

与が行なわれて被相続人の死亡時には相続すべ

􎜀

􎜐􀀽 􀀫

􎜀

き資産が残っていない場合も含まれる。しかし

􎜐⑺

ながら、2013年度における贈与資産額は相続資

􎜐 は物件 i の t 年における取引価格

産額の15％に留まっており、贈与よりも相続で

􀀫
􎜀

􀁟

􀀫 􀀫 􀀫

の自然対数値、は物件 i の t 年における属資産が引き継がれる場合がはるかに多い1)。⑵性のベクトル、は東京23区に属する区ｊにの場合は、相続放棄件数が実際の相続件数に占おける地域固定効果、は年ダミー、

は誤

める比率は⚕％程度と推測することができる2)。

差項である。ここで最も注目する係数は、供給

加えて、日本における相続関連税制により、被曲線のシフト幅を表す

が価格に及相続人から相続人への資産を受け継いだ家族でぼす影響を計測する である。まずは、この変は、相続税支払後⚓年以内に受け継いだ財産を数が外生的に与えられていると考えて、OLS

売却する経済的なインセンティブが存在する。

で推計する。

これらの結果として、資産保有者の死亡を契機

􀁟

しかしながら、reverse causality や、供給量
や価格と相関する omitted unobservables が存とする相続件数の増加は、不動産の売却を増加させることが予想される。

在する場合には、 が供給量の増加が価格に影

高齢者から不動産を相続して短期的に売却す

響する因果関係を示しているとは言えない。例

るインセンティブの大きさ、すなわち減らすこ

22

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2017年夏季号№105

とのできる支払税額の大きさは、

表⚑

変数の定義

相続税と譲渡所得税の実効税率に依存する。この影響を捕捉するために、地域ごとの公示地価平均を用いて相続件数との交差項を作成し、追加的な操作変数とする。相続税率は課税対象金額に応じて累進的であること、
地価水準が高いほど取得価額からの上昇分が大きいと予想されることを踏まえると、公示地価水準が高いほど、実効相続税率
や実効譲渡所得税率も高いと見込まれる。ただし、この交差項が不動産供給に及ぼす影響の符号については、⑹式に見られるように相続税率と譲渡所得税率とで売却するインセンティブに与える方向が逆なので、正負いずれとなるかの予測はできない
ことに留意する必要がある。以
上の議論に基づいて、OLS 推
計と操作変数推計を定式化した
上で、⚓節でその結果を示す。
約価格に加えて、土地、一戸建て、マンション
2.2 データ

それぞれについて異なる種類の不動産属性情報

本稿の分析に用いるデータセットは、登記変が記録されている。土地であれば、面積、最寄

更情報と不動産取引情報の⚒種類のデータから

り地下鉄駅からの徒歩所要時間、最寄り駅から作成されている。前者は、登記に変更が生じた

東京駅までの所要時間、建蔽率、容積率、前面

不動産についてその地点と変更内容、変更日時

道路の幅員が記録されている。一戸建てとマンを記録したデータである。変更の具体的な例とションでは、築年、床面積、建物の高さ、部屋

しては、売買に伴う所有権移転、相続、贈与、数、建築方法についても記録されている。デー

差し押え、分筆・合筆、抵当権設定・抹消があタの対象地域と対象年は、前者と同様に2000年

る。これらの情報は、株式会社 JON によってから2014年の東京23区である。

収集されている。今回は、2000年から2014年の東京23区を対象としたデータを利用した。

今回は、これら⚒種類のデータを丁目レベルで接合している3)。東京23区には3132の丁目が後者は、リクルートによる住宅用不動産の取存在しており、⚑つの丁目の平均面積は0.20㎢、

引データである。対象は、最終的に販売成約し平均人口は2959人である。丁目レベルの変数とた不動産のみならず、売却の意思表明があった

しては、相続の発生頻度（INHERIT）、売却意

不動産も含む。不動産の売却希望価格、最終成

向 不 動 産 の 密 度（FOR_SALE）、高 齢 者 比 率
相続が不動産市場に及ぼす影響の実証分析

23

（AGED）、平均公示地表⚒

集計統計量

価(APPRAISAL_AVG)
を作成する。INHERIT
は、過去⚓年間に相続による所有権移転のあった不動産件数を同時期に登記内容に変更のあった不動産件数で割った比率である。⚓年という期間は、相続後にキャピタルゲインから相続税納税分を控除できる売却時期の上限を反映している。FOR_
SALE は、売却意向不動産の面積を用いた変数であり、土地、一戸建て、マンションごとに若干定義が異なる。
土地の場合は、当該年に新たに売却意向が示された土地面積を丁目面積で割ったもの、一戸建てとマンションの場合は、それぞれ当該
年に新たに売却意向が示された床面積を丁目
全体の床面積で割ったものである。AGED は
65 歳 以 上 人 口 比 率、
APPRAISAL_AVG は
国土交通省が公表する
公示地価の平均値である。これら分析に用いる示す。それぞれの観測数は、土地で⚒万5677件、変数の定義を表⚑に示す。

一戸建てで⚗万7747件、マンションで⚕万2789件であり、期間中に東京23区で取引された住宅

3 結果

用不動産の件数に対応している。
平 方 メー ト ル 当 た り の 不 動 産 価 格 で あ る

3.1 集計統計

最初に、分析に用いるデータセットの集計統

PRICE は、それぞれの不動産種類ごとにばら計を、土地、一戸建て、マンションという⚓つついている。土地の場合には、最も低い価格での区分ごとに、それぞれ表⚒のパネル⒜⒝⒞で6000円／㎡、最も高い価格で170万円／㎡であ24

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図⚑

東京23区における丁目ごとの高齢化率・相続件数・売却不動産の密度⒜ 高齢化率（2005年時点）⒝ 相続件数（2008年時点を起点として過去⚓年間）⒞ 売却意向不動産の密度（2005年時点）

る。平均と中位値がそれぞれ62万9000円と59万売却意向不動産密度を示すパネル⒞と同様の地4000円と比較的近いことを踏まえると、分布が理分布を示すのは、居住人口の高齢化程度を示

右や左に極端に偏ってはいないことが推測できすパネル⒜ではなく、相続件数を示し不動産保る。地区・年ごとに計測された売却意向不動産

有者の高齢化程度を表していると考えられるパの密度である FOR_SALE は、土地の場合⚐かネル⒝であると言える。

ら0.13の間に分布している。これは、土地の売
却希望がまったくなかった丁目がある一方で、

3.2 OLS に基づく推計結果

最大で面積の13% に相当する土地が売却希望最初に示す結果は、OLS に基づき不動産取された丁目もあることを示している。FOR_

引価格（ln(PRICE)）を被説明変数とするもの

SALE の範囲は、一戸建てでは⚐から0.09、マである。ここでは、⚓種類の不動産ごとの結果

ンションでは⚐から0.07である。相続件数を示を表⚓に示す。注目するのはす INHERIT の範囲は、⚐から0.14であり、丁の係数であり、売却意向不動産の増大が、不動

目・年レベルまで細分化することにより、相続産の取引価格にどのような影響を及ぼすかを計の発生の仕方に一定のばらつきが生じているこ測する。いずれの不動産種類においても、係数とがわかる。これは被相続人になるような高齢は正で有意である。被説明変数と説明変数ともの不動産保有者の比率は丁目間でかなりのばらに対数値であることから、⑴列の土地の場合でつきがあることを示している。高齢化率を示す

は、⚑％の売却意向不動産の増大は0.016％のAGED の範囲は、0.05から0.40である。

不動産価格の上昇をもたらしていると解釈する

高齢化・人口減少の程度をそれぞれ計測する

􎜀

􀁟

􎜐

ことができる。⑵⑶列の一戸建てとマンション

AGED と INHERIT の異同、これら変数と売の場合における

却意向不動産の密度である FOR_SALE との関に正であり、それぞれ、⚑％の売却意向不動産係を知ることは、不動産市場と相続・高齢化との増大が、0.005％と0.007％の不動産価格の上の関係を理解するうえで重要である。図⚑のパ昇をもたらす。経済的な影響程度は小さいが、ネル⒜⒝⒞をみると、住民の高齢化率を示すパ

OLS によって得られた係数は、不動産供給のネル⒜と相続件数を示すパネル⒝では、地理分増加が価格下落につながるという予想とは逆の布に大きな差異がある。住民の高齢化率が高い

結果を示している。

􎜀􀁟

􎜐 の係数も同様のは東京23区東側の地域である一方で、相続件地区における高齢化の程度を示す AGED の数が多いのは西側の山の手地域である。また、変数の係数は、負で有意（一戸建て）もしくは相続が不動産市場に及ぼす影響の実証分析

25

表⚓

が小さい、鉄筋コンクリート構造である、最寄

OLS 推計の結果

地下鉄駅から近い、最寄駅が東京駅に近い、前面道路が広い、高層階にある場合に取引価格は高くなる、といった傾向があることがわかる。
3.3 操作変数を用いた推計結果

次に示す結果は、表⚔で示されるように、􎜀􀁟􎜐 に 対 し て 相 続 件 数（IN-

HERIT）と 相 続 件 数 × 平 均 公 示 地 価（INHERIT*APPRAISAL_AVG）を 操 作 変 数 に 用いたものである。まず⑴⑶⑸列で、それぞれの
不 動 産 種 類 ご と に、相 続 件 数 や 交 差 項 が􎜀􀁟􎜐 に及ぼす影響をみる。相続件

数は正の有意な係数、交差項は負の有意な係数を得ていることがわかる。地区における相続の発生は、同一地区における売却意向不動産の量を増やす傾向にある。INHERIT の⚑％ポイン
トの増加は、地区全体の土地面積で標準化された売却意向土地面積を0.05％増加させる。同様に 一 戸 建 て や マ ン ショ ン に つ い て も、INHERIT の⚑％ポイントの増加に伴い、地区全体の床面積で標準化された売却意向一戸建てやマ ン ショ ン の 床 面 積 を、そ れ ぞ れ 0.10％、
0.06％増加させる。
一方で、交差項の係数が負であることから、地区における平均的な公示地価が高いほど、相続件数の増加が売却意向不動産の量を増やす傾向は弱くなる。地価の高い地域の不動産を所有する家族ほど、高い譲渡所得税率が適用されるのを避けるために、相続後の不動産売却を少なくしていると解釈することができる。
次に⑵⑷⑹列では、不動産取引価格を被説明変数に用いた結果を示しており、注目するのは􎜀
非有意（土地、マンション）である。一戸建て􀁟􎜐 の係数である。それぞれの不動産種類において負で有意な係数を得ており、の場合には、高齢化率の⚑％ポイントの上昇が、 OLS で得られた係数符号とは反対である。係0.0007％の価格下落をもたらすことから、アセ数の大きさはそれぞれ、－0.246、－0.301、ットメルトダウン仮説とは符号は整合的だが、－0.159である。例えば土地の場合には、相続

経済的な影響程度は小さいと言える。それ以外増加に起因する売却意向土地の⚑％の増加は、の不動産属性に係る変数の係数を見ると、築年その地区における土地取引価格を0.246％引き26

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表⚔

操作変数を用いた推計結果

高齢化する地区ほど不動産価格の水準が高いという結果を踏まえると、丁目レベルの高齢化率には、その地区に所在する不動産に対する需要以外の要素が含まれている可能性がある。
最後にそれ以外の変数の係数をみると、ほぼすべて
で OLS を用いた場合の符号と一致する。例外は、一戸建ての場合の地下鉄駅からの距離、土地の場合の建蔽率、容積率の係数である。

4 結論
本稿では、相続が不動産供給に影響する操作変数であることに注目し、相続発生に伴う不動産供給によってどの程度取引価格が下落するかを、取引価格情報や不動産登記変更情報といったミクロデータを用いて検証した。その結果、相続増
加は売却意向不動産の量を増やし、不動産価格を低下させる方向に働くことがわかった。
高齢化や人口減少が進む
日本では相続件数が増加を続けている。今回のミクロデータを用いた結果は、相続増加に象徴される高齢化や人口減少の進展が、不動下げており、経済的にも意味のある大きさの効

産供給を増やす経路を通じて不動産価格を低下

果であると言える。

させるというマクロ的なインパクトを持つ可能

さらに、それ以外の変数のうち、地区住民の性を示している。これは高齢化に伴い不動産価

高 齢 化 程 度 を 測 る AGED の 係 数 を み る と、格が長期的に下落することを示す点で、アセッ

OLS の時とは異なり正で有意な場合が多い。

トメルトダウン仮説とは整合的な結果である。
相続が不動産市場に及ぼす影響の実証分析

27

本研究は、いくつかの点で分析手法・内容を拡張することが望ましい。第⚑に、現行の相続税関係の制度をそれがない状態と比較すると、相続後に不動産が売却されることに伴い供給が増加するのみならず、金融資産に比して相続資産としての評価額が低いことを反映して不動産需要が高まる効果も存在する。今回は、相続が発生した時点後⚓年に限った検証を行ない前者の効果のみを計測しているが、効果をより明確に検証するためには、2015年以降に導入された
実効相続税率の増加などの制度変更に注目することが望ましい。第⚒に、相続に伴い対象不動
産がより低い価格で売却されるだけでなく、近隣物件の不動産価格も低下するスピルオーバーが生じることが予想される。しかしながら、現在の分析ではスピルオーバーは狭い区域に限られると仮定されている。これについては、相続物件と売却物件とを⚑対⚑でマッチさせるよう
データセットを改良するとともに、スピルオー
バーの範囲を広げた実証モデルを設定する必要がある。第⚓に、相続時に多くの不動産が売却されることの影響を、価格面だけでなく不動産利用の効率性の面からも分析することが望ましい。効率的な不動産利用のためには、より望ましい用途が生じた時点で不動産売買や用途変更が行なわれるべきである一方で、現在の制度の下では、相続という予測が難しい事象に依存して不動産の売買時点や用途が決まっている可能性がある。現在の不動産利用の非効率性程度を何らかの形で計測することができれば、望ましい不動産関連税制のあり方に関する議論も可能になると思われる。
謝辞
本稿は、Mizuta, Shimizu, and Uesugi（2016）に基づき執筆した。住宅経済研究会における発表に対して、金本良嗣先生、山崎福寿先生、瀬古美喜先生、中川雅之先生、倉橋透先生、浅田義久先生、瀬下博之先生、森田学先生、三善由幸氏、行方憲史氏、原野啓氏などから貴重なコメントをいただいた
こ と に 感 謝 す る。本 稿 が 基 づ く 研 究 は、科 研 費 基 盤 研 究#25220502の助成を受けている。

28

季刊 住宅土地経済

2017年夏季号№105

注⚑）国税庁2013年統計年報によると、2013年中に開始された相続による取得財産価額は12.55兆円に上る一方で、贈与による同時期の取得財産価額は1.86兆円である。ただし、これらの額は、申告義務を有する者による申告額の合計である点に留意する必要がある。
⚒）この数字は、複数の政府統計データを組み合わせて算出した。2013年における相続件数（延べ相続人数）は、厚生労働省人口動態統計の死亡者数である
126万8436人に、国税庁統計年報における被相続人⚑
人当たりの法定相続人数2.97人を掛けた約380万件と見込まれる。一方で、最高裁判所司法統計年報では、同年における相続放棄申述受理が17万2936件にのぼることがわかる。これら⚒つから、相続放棄される件数比率は⚕ % 程度と推測できる（172,936/3,8000,
000=0.05）。
⚓）本来であれば、これら⚒つのデータは物件レベルで接合されるべきであるが、現時点では登記変更の位置情報が地番表記、不動産取引の位置情報が住居表示表記であるために、接合することができない。
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論文

借地借家法による空き家期間と機会費用の推定鈴木雅智・浅見泰司

はじめに

がある。
こうした立ち退きリスクが存在することで、

日本では、内需拡大策としての役割もあり、賃貸住宅の規模や品質が借地借家法により過小

新築戸建て住宅の購入を促進する住宅政策が長に なっ て い る こ と が 指 摘 さ れ て き た（岩 田

く続けられてきた。その結果、近年の人口・世2006）。Iwata（2002）等、既往研究の多くは、帯数の減少等を背景として、戸建て持ち家を中

賃貸人都合での立ち退きが完全に禁止されてい心に空き家の増加が顕著になってきており、全る場合を考えている。賃借人に居住期間の不確

国の空き家率は13.5％に達している（平成25年

実性や家賃滞納リスク等がある場合には、自発

度住宅・土地統計調査）。賃貸住宅市場ではフ的に退去してもらう可能性を高めるため、賃貸

ァミリー向けの賃貸住宅の供給が不足している

住宅の投資水準が過小になってしまうとの結論ことからも、空き家として放置することは社会が導かれている。

的に非効率である。さらに、管理水準の低下し一方、賃貸人都合での立ち退きを明示的に取た空き家は近隣に負の外部性をもたらすこともり入れた研究として、瀬下（1996）、Seshimoある。相続意向や心理的要因、経済環境等から（2003）がある。それらの研究では、賃借人は、空き家の売却は容易ではないが、将来手元に戻

居住期間内に過大な住宅投資を行なうことで、ることを条件に少なからず賃貸意向はみられ、立ち退き交渉において有利な立場をとろうとす

一定期間内での賃貸活用を促進する動きがあるる。この結果、賃貸人は将来時点での転用が阻（国土交通省「個人住宅の賃貸流通の促進に関害されるため、賃貸住宅の供給水準が過小になする検討会報告書」）。

ってしまうとの結論が導かれている。

しかしながら、一定期間内での賃貸活用には戸建持ち家住宅を一定期間内で賃貸活用する課題も多い。2000年より導入された定期借家契状況では、賃貸住宅の投資水準ではなく、既存約は十分に普及しておらず（国土交通省「平成住宅ストックが有効に活用されているかを分析

27年度住宅市場動向調査」によれば、当該年度に取り入れることが必要である。そこで、賃貸に民間賃貸住宅に住み替えた世帯のうち、定期

人都合での立ち退きを明示的に取り入れ、賃貸借家契約を利用した世帯は1.5% にとどまる）、

活用の終盤に空き家期間が生じる現象に着目す依然として多くの住宅は借地借家法の影響を受る。本稿では、鈴木・浅見（2016）に基づき、けている。賃借人の居住権保護を目的とした借賃借人の居住期間に不確実性が存在するとき、地借家法の下では、家主都合での立ち退きには借地借家法の下では一定期間内での賃貸活用が正当事由が必要であり、賃貸人は（膨大な額に阻害されることを理論的に整理し、その際に生のぼる可能性のある）立ち退き料を支払う必要

じる空き家期間と機会費用の推計結果を紹介す
借地借家法による空き家期間と機会費用の推定

29

る。

図⚑

時系列の関係

1 理論モデル
借地借家法により生じる空き家期間およびその機会費用を分析するため、普通借家契約の下で、今後 T 年間賃貸住宅として供給可能な空き家を所有する賃貸人の意思決定をモデル化1)する。賃貸住宅として供給するためには、⚐時点において改修費用 C が必要である。賃借人する。s 時点までは、賃借人の転居に伴い、はただちに見つかるとする。

随時他の賃借人と新規賃貸契約を締結する。

賃借人の居住期間は、指数分布2)の確率密度

しかし、s 時点以降は、賃借人が転居しても関数に従う、すなわち、これまでの居住期間に新規賃貸契約を締結せず空き家としておく。

よらず、各瞬間の転居割合は常にハザード m

特殊ケースとして立ち退き料が⚐のとき、賃で一定であるとする。賃借人が􀁴 􎨰􂈈􎜠􀀰􀀬 􀁔􎜰に入貸人は􀁳􀀽􀁔を選択する。以上の関係を図⚑居したとき、􀁴 􎜀􂉥􀁴 􎨰􎜐時点で転居する確率密度は、

に示す。

􀁭􀁥

􎸒􎩭􎜀􎩴􎸒􎩴 􏀰􎜐

で与えられる。同様に、􀁴 􎜀􂉥􀁴 􎨰􎜐時点で居住を続けている確率は􀁥 􎸒􎩭􎜀􎩴􎸒􎩴 􏀰􎜐である。

新規賃貸契約の締結を停止する時点の決定

賃貸人が賃借人の立ち退きを強制する場合、賃貸人は、賃貸を開始した後、新規賃貸契約

立ち退き料 G が必要となる。最後の賃借人がの締結を停止する時点を逐次的に決定する。す

実際に転居／退去する時点を u とすると、次

なわち、s 時点で停止する場合と􀁳􀀫􀁶 􎜀􂉤􀁔􎜐時の⚒つの場合が生じうる。

点まで停止を延期する場合を比較するとする。

・T 時点で最後の賃借人が既に転居しており􀁐􎜀􀁳􀀬􀁳􀀫􀁶􎜐を、新規賃貸契約の締結を􀁳􀀫􀁶時点で（􀁵􀀼􀁔）、􀁔􂈒􀁵の空き家期間が生じる。

停止する場合の s 時点における現在価値とする。

・T 時点で最後の賃借人が居住を続けており（􀁵􂉥􀁔）、賃貸人は立ち退き料 G を支払い立ち退きを強制する。
毎期の家賃は r で一定とし、その他の費用は無視できるとする。利子率を i とする。
ここで、賃借人が T 時点以前に転居した場

􎩔􀁐􎜀􀁳􀀬􀁳􀀫􀁶􎜐􀀽􀀫􀁥 􎸒􎩭􎜀􎩔􎸒􎩳􎸒􎩶􎜐
􀀫􀁭􂈙􀁥 􎸒􎩭􎜀􎩵􎸒􎩳􎸒􎩶􎜐

􎩳􎨫􎩶

􎝁

􎩔

􎝁

􎩵

􎝑

􀁲􂈙􀁥 􎸒􎩩􎜀􎩴􎸒􎩳􎜐􀁤􀁴 􀁤􀁵􎩳􎨫􎩶􎝑􀁲􂈙􀁥 􎸒􎩩􎜀􎩴􎸒􎩳􎜐􀁤􀁴􂈒􀁇􂈙􀁥 􎸒􎩩􎜀􎩔􎸒􎩳􎜐

􎩳􎨫􎩶

􎩳􎨫􎩶
􎩳

􀁲􂈙􀁥 􎸒􎩩􎜀􎩴􎸒􎩳􎜐􀁤􀁴

⑴

合には、立ち退き料の支払いを避けるため賃貸⑴式第⚑項は、最後の賃借人が􀁵􂈈􎜠􀁳􀀫􀁶􀀬 􀁔􎜰

人は賃貸活用を止めて空き家としておくことが時点で転居する際の期間􎜠􀁳􀀫􀁶􀀬 􀁵􎜰における家賃できる。なお、賃貸人にとっては、新規の賃貸収入の和を、第⚒項は、T 時点で貸借人が居契約を締結しなくても、最後の賃借人が転居／住を継続している際の期間􎜠􀁳􀀫􀁶􀀬 􀁔􎜰における家

退去するまで賃貸契約は終了しない。このとき、 賃収入の和および立ち退き料を、第⚓項は、期⚐時点において賃貸人は次のいずれかの戦略をとる。

間􎜠􀁳􀀬 􀁳􀀫􀁶􎜰における家賃収入の和を示す。
このとき、新規賃貸契約の停止時点をさらに・当初より空き家としておく。

遅らせると現在価値が低下する時点􀁳 􎨪が、最適

・当初は賃貸住宅として貸し出し、その後空きな停止時点である。すなわち、任意の􀁶􀀾􀀰に家としておく。この場合、賃貸人は新規の賃おいて条件⑵が不等号で成立し、􀁶􀀽􀀰におい

貸契約の締結を停止する時点􀁳􂈈􎜠􀀰􀀬􀁔􎜰を選択ては、条件⑵が等号で成立する。

30

季刊 住宅土地経済

2017年夏季号№105

(著者写真)すずき・まさとも1991年岐阜県生まれ。東京大学工学部卒。東京大学大学院工学系研究科修士課程修了。修士（工学）。現在、東京大学大学院
工学系研究科博士課程在学中、
日本学術振興会特別研究員。論文：「住宅地における空閑地の農的活用の評価とその空間配置の適正化に関する考察」（共著）『都市計画論文集』
2014年、ほか。

⑵

􀁐􎜀􀁳 􎨪􀀬 􀁳 􎨪􎜐􂉥􀁐􎜀􀁳 􎨪􀀬 􀁳 􎨪􀀫􀁶􎜐􀀬 􂈀􀁶􂉥􀀰􀁶 􎨪􎜀􀁳􎜐を s が与えられたときの最適な v とし、􂈂􀁐􎜀􀁳􀀬 􀁳􀀫􀁶􎜐􀀽􀀰の􀁶 􎜀􀁳 􎜐􀀽􀀰とする。⑴-⑵式より
􂈂􀁶
􎩶􎨽􎨰
􎨪

􎞁

􎨪

(著者写真)

あさみ・やすし1960年東京都生まれ。東京大学
工学部都市工学科卒業。ペンシルヴァニア大学大学院地域科学
専攻、Ph.D.。東京大学助手、講師、助教授、東京大学空間情報科学研究センター教授・セン
ター長を経て、現在、東京大学
大学院工学系研究科教授。著
書：『住環境：評価方法と理論』（編著、東京大学出版会）ほか。

るとき、終期 T の直前に平均して 􀁔年間空き家となる。
⑶式で表される最適な新規賃貸契約の締結の条件を課すことで、新規賃貸契約の締結の最適

停止時点をふまえ、賃貸人は、⚐時点においてな停止時点􀁳 􂈈􎜠􀀰􀀬 􀁔􎜰が求まる。

賃 貸 住 宅 を 供 給 す る か ど う か を 選 択 す る。

􎨪􀁳 􎨪􀀽􀁔􂈒􀀱􀁇􀁬􀁮 􀀱􀀫 􎜀􀁭􀀫􀁩􎜐
􀁭􀀫􀁩
􀁲

􎜡

􎜱

⑶

すなわち、賃貸住宅として貸し出す場合、賃貸人は新規賃貸契約の締結を􀁳 時点で停止する。
􎨪

賃貸人都合で賃借人を退去させる場合に立ち退き料の支払いが必要となる場合（􀁇􀀾􀀰）、賃貸􀁐􎜀􀀰􀀬 􀁳 􎨪􎜐􀀾􀀰のとき、⚐時点より賃貸住宅として貸し出され、期待空き家期間は 􀁔となる。
􎩳􏀪􀁐􎜀􀀰􀀬 􀁳 􎨪􎜐􀀽􎨰􀁲􂈙􀁥 􎸒􎩩􎩴􀁤􀁴􂈒􀁃􀀫􀁐􎜀􀁳 􎨪􀀬 􀁳 􎨪􎜐􂈙􀁥 􎸒􎩩􎩳

􏀪

􎩔􎸒 􎩔

􀀽

􀁲􂈙􀁥 􎸒􎩩􎩴􀁤􀁴􂈒􀁃􀀾􀀰

􎨰

⑸

人は T 時点より前もって新規の賃貸契約締結

一方、􀁐􎜀􀀰􀀬 􀁳 􎨪􎜐􂉤􀀰のとき、⚐時点より空き家を停止する（􀁳 􎨪􀀼􀁔）。一方、立ち退き料の支となり、期待空き家期間は􀁔となる。よって、払いが不要の場合（􀁇􀀽􀀰）、賃貸人は T 時点ま⑷式、条件⑸より、期待空き家期間􀁔 􎩶 は⑹式

で新規賃貸契約の締結を継続する（􀁳 􀀽􀁔）。

で表される。

􎨪􀁔 􎩶􀀽

期待空き家期間

􎝂􀁔 􀁩􀁦 􀁐􎜀􀀰􀀬 􀁳 􎨪􎜐􀀾􀀰􀁔􀁩􀁦 􀁐􎜀􀀰􀀬 􀁳 􎨪􎜐􂉤􀀰⑹

賃借人は、􀁴 􂈈􎜠􀁳 􎨪􀀬􀁔􎜰時点において確率密度􀁭􀁥 􎸒􎩭􎜀􎩴􎸒􎩳 􎜐 で退去し、この場合の空き家期間は
􏀪

東京23区で生じる機会費用

􀁔􂈒􀁴となる。一方、T 時点で居住を継続して賃貸人が T 時点で売却や土地利用転換を予いる確率は􀁥 􎸒􎩭􎜀􎩔􎸒􎩳 􎜐 であり、この場合の空き家定している場合には、借地借家法により⑹式の期間は⚐となる。􎜠􀁳 􎨪􀀬􀁔􎜰において、空き家期間

空き家期間が生じており、この機会費用を推計と確率（密度）の積をとると、賃貸活用を行なする。G、m、i は所与とする。

􏀪

うときの期待空き家期間は、
􀁔􀀽

􎩔
􎩳􏀪

􏀪

まず、家賃水準 r の住宅の機会費用􀏆􎜀􀁲􎜐（評価期間を T とし⚐時点の現在価値に割り引く）

􏀪􎜀􀁔􂈒􀁴􎜐􀁭􀁥 􎸒􎩭􎜀􎩴􎸒􎩳 􎜐􀁤􀁴􀀫􀀰􂈙􀁥 􎸒􎩭􎜀􎩔􎸒􎩳 􎜐􀀽􀀱􀁇􀁬􀁮 􀀱􀀫 􎜀􀁭􀀫􀁩􎜐
􀁭􀀫􀁩
􀁲

􎜱

􂈒

􀀱
􀁇
􀀱􂈒 􀀱􀀫 􎜀􀁭􀀫􀁩􎜐
􀁭
􀁲

􎸒

􎜡

􎜡 􎝁

を導出する。􀁲（􀁲）を借地借家法が存在しない（する）場合に賃貸住宅として供給するのに必
要な家賃の閾値とする（T、G の関数である）

􎩭
􎩭􎨫􎩩

􎝑 􎜱

⑷

と、次の⚓つの場合に分類される。

となる。すなわち、賃貸人が賃貸住宅を供給す
借地借家法による空き家期間と機会費用の推定

31􀏆􎜀􀁲􎜐􀀽􎝉􀀰􎩔􎨰􀁩􀁦 􀁲􂈈􎜠􀀰􀀬 􀁲􎜐􀁲􀁥 􀁤􀁴􂈒􀁃􎩔􎸒􎩩􎩴􀁩􀁦 􀁲􂈈􎜠􀁲􀀬 􀁲􎜐􀁲􀁥 􎸒􎩩􎩴􀁤􀁴􀁩􀁦 􀁲􂈈􎜠􀁲􀀬 􂈞􎜐

􎩔􎸒 􎩔

􀁏􀁃􀀽
⑺

􀀱
􀁔 􎨰􀀫􀁔

􎩔 􏀰􎨫􎩔
􎨰

􎜡

􎸞
􎨰

􎜱

􀁎􎜀􀁲􎜐􀏆􎜀􀁲􎜐􀁤􀁲 􀁥 􎸒􎩩􎩴􀁤􀁴

⑻

ここで、􀁎􎜀􀁲􎜐は家賃 r の住宅の数である。⑻式は、建物寿命􀁔 􎨰􀀫􀁔における建物単体の機会􀁲􂈈􎜠􀀰􀀬 􀁲􎜐のとき、借地借家法の有無によらず当費用を算出した後、東京23区全体において⚑年

初より空き家として放置されることから、機会間で生じる機会費用を算出することを示す。

費用は⚐である。􀁲􂈈􎜠􀁲􀀬 􀁲􎜐のとき、借地借家法がない場合には賃貸住宅として供給されるが、2 東京23区における空き家期間と機会費用の推計

借地借家法のもとでは当初より空き家として放置される。機会費用は、空き家期間に賃借人が本節では、東京23区を対象とし、空き家期間

居住していた場合に得られた家賃収入の総和かと機会費用を計測する。各種データや分析を通ら、改修費用を差し引いて得られる。􀁲􂈈􎜠􀁲􀀬 􂈞􎜐

してパラメータを設定し、前節で定式化した空のとき、借地借家法の有無によらず賃貸住宅とき家期間と機会費用について数値計算を行なう。

して供給され、機会費用は、空き家期間に賃借人が居住していた場合に得られた家賃収入の総パラメータの設定

家賃（r）：期待空き家期間の推計においては、

和となる。
東京23区では賃貸活用による家賃収入が比較

家賃水準（円／(月・㎡））を与え、東京23区に的見込まれるため、空き家所有者は賃貸活用をおける⚓階建て以下の戸建住宅の平均床面積3)

行なう動機を有する。すなわち、現在自己利用

108.4㎡を乗じることで家賃（円／月）を算出されている住宅は、将来の賃貸活用に伴い空きする。東京23区で生じる機会費用の推計におい家期間が発生すると考えられる。また、機会費ては、次の手順で家賃（円／月）を算出する。

用の推計にあたっては期間の設定が必要である

まず、東京23区における⚓階建て以下の戸建賃こと、次節で用いる住宅・土地統計調査では⚑貸住宅を対象に、立地要因等の変数を用いてヘ時点の住宅の状態を調査していることをふまえ、 ドニック家賃関数を構築する。なお、アットホ
本稿では賃貸住宅と自己利用の住宅を関連付け、 ー ム 株 式 会 社 よ り 提 供 を 受 け た 2011 年 ⚗ 月
建設から解体までの一連の流れとして扱う。

-2012年⚖月の家賃データを用い、東京23区に

具体的には、東京23区で生じる機会費用を推おける⚓階建て以下の戸建住宅の賃貸市場の平計するにあたり、次の仮定をおく。すべての住均家賃単価は2245円／(月・㎡）であった。次宅所有者は上述の意思決定を行ない、現在の住に、このヘドニック家賃関数を用いて、住宅・宅ストック（居住世帯のある持ち家、空き家、

土地統計調査個票（平成20年）の各物件につい賃貸活用されている住宅）は、次のプロセスをて賃貸住宅としての期待家賃（円／月）を推計

経 て 建 物 の 寿 命（􀁔 􎨰􀀫􀁔）を 全 う す る。

する。なお、東京23区における⚓階建て以下の􎜠􂈒􀁔 􎨰􀀬 􀀰􎜐の期間に所有者に自己利用された後戸建住宅について、全住宅ストックを対象とし（􀁔 􎨰は⚐時点における建物の築年数を表す）、T

た平均家賃単価4) は1428円／(月・㎡）であっ時点に売却や他用途への転換を予定しており、た。

􎜠􀀰􀀬 􀁔􎜐の期間内に賃貸住宅として活用できる。

賃借人の居住期間（ハザード m）：指数分布パ

築年数と賃料は経年的に一様に分布している。

ラメトリックモデルを用いて生存時間分析を行

以上より、⑺式および􀁔 􎨰 を用いて、東京23

ない、賃借人の居住期間を表現するハザード

区全体において⚑年間で生じる機会費用􀁏􀁃をm を推定する。東京23区における民営の賃貸推計する。

住宅（一戸建・長屋建）について、住生活総合

32

季刊 住宅土地経済

2017年夏季号

№105

図⚒

期待空き家期間の推計結果

注）利用転換までの期間 T、立ち退き料 PY の組み合わせに応じて、横軸に家賃水準（円／(月・m2））、縦軸に期待空き家期間（年）を示す。

調査（平成20年、個票）の従前住宅についてのると考えられるため、􀁐􀁙􂈈􎝀􀀰􀀮􀀵􀀬 􀀲􀀬 􀀵􀀬 􀀱􀀰􎝐として調査項目を利用し、m 0.1238と推定された。

与え、空き家期間と機会費用の推計区間に幅を利用転換までの期間（T）：自己利用が終了しもたせる。特に、利用転換までの期間を⚒年程た後に利用転換まで住宅を保有しておく期間に度と考えるため、住宅生産団体連合会（1997）

ついては、明確なデータが得られないため、における居住期間が短い事例を参考に􀁐􀁙􀀽􀀲を􀁔􂈈􎝀􀀱􀀬 􀀲􀀬 􀀵􀀬 􀀱􀀰􎝐として外生的に与える。特に、中庸のケース、􀁐􀁙􀀽􀀱􀀰を極端な（立ち退きリ

定期借家契約の契約期間は⚒年が多いこと等か

スクを過大に予想する）ケースとして議論を進ら、􀁔􀀽􀀲を中庸のケースとして議論する。

める。なお、引越費用、裁判に持ち込まれた場

立ち退き料（G）：社団法人住宅生産団体連合

合の費用等もすべて家賃に換算して扱う。

会による立ち退き料調査（住宅生産団体連合会

利子率（i）：岩田（2002）にならい、日本銀行

1997）によれば、一戸建て住宅の場合、居住年の銀行定期預金新規受入平均金利（預入金額数の増加に従い、平均して家賃⚑-⚙年分程度

300万円未満（⚓年以上⚔年未満）、2008年時の立ち退き料が必要となっている。本稿では簡点）として年0.499％を用いる。

便のため、立ち退き料を家賃で基準化し、家賃

改修費用（C）：戸建住宅のリフォーム資金総

換 算 し た 際 の 相 当 年 数（PY）で 表 す

額の全国平均値である212万円（国土交通省（􀁇􀀽􀁲􂈙􀁐􀁙とする）。立ち退き料は所有者の予想「平成20年度住宅市場動向調査」）を用いる。

に基づくものであり、予想値にはばらつきがあ
借地借家法による空き家期間と機会費用の推定

33

表⚑

期待空き家期間の推計

東京23区で生じる機会費用の推計結果

以上で設定したパラメータを⑹式に代入し、期待空き家期間を推計する。推計結果は図⚒の通りであり、利用転換までの期間 T、立ち退き料 PY を与えたときの期待家賃 r の住宅に生じる空き家期間の期待値を示している。期待家
賃が􀁲（賃貸住宅経営を行なうのに必要となる
最低家賃水準）以下のときは、賃貸経営がなされないため期待空き家期間が T に一致し、􀁲を上回るときは、賃貸経営の終盤に空き家期間
􀁔 􎜀􀀼􀁔􎜐が生じる。また、利用転換までの期間
T が短くなるに従い、􀁲は増加する。特に、利用転換までの期間 T が限られ、住宅が低い家
賃水準の地域に位置する場合、住宅所有者にとっては改修費用を投資せず空き家としておくことが合理的である（図⚒の表示区間外に􀁲が存在する）。また、所有者が賃貸経営を開始した
場合でも、立ち退き料 PY の予想額が大きいと、

注）利用転換までの期間 T、立ち退き料 PY の組み合わせに応じた機会費用（億円／年）を示す。その内訳として、賃貸住宅として活用される物件、当初より空き家として放置される物件から生じる機会費用を示す。

期待空き家期間は増加することがうかがえる。

ついて機会費用を示している。その内訳として、

􀁔􀀽􀀲、􀁐􀁙􀀽􀀲（中庸のケース）のとき、􀁲が賃貸住宅として活用される物件、当初より空き戸建住宅の平均家賃単価（1428円／(月・㎡））

家として放置される物件から生じる機会費用をより小さくなっており、平均的な所有者は賃貸示す。

活用を行なうが賃貸経営の終盤に数カ月程度の􀁔􀀽􀀲、􀁐􀁙􀀽􀀲（中 庸 の ケー ス）の と き、東

空き家期間が生じる。一方、􀁔􀀽􀀲、􀁐􀁙􀀽􀀱􀀰の京23区における機会費用は主に賃貸活用終盤にとき、􀁲が戸建住宅の平均家賃単価より大きく生じ、年間100億円に達している。これは、定なっており、平均的な所有者は賃貸活用を行な

期借家契約の契約期間は⚒年が一般的であるこわず⚒年間の空き家期間が生じる。借地借家法と、所有者は家賃の⚒年分程度の立ち退き料をの下では、高額な立ち退き料を請求する賃借人予想しうること（住宅生産団体連合会1997）かが居住する可能性を排除できず、空き家期間のら 十 分 に 想 定 さ れ る ケー ス で あ る。一 方、存在は無視できないといえる。

􀁔􀀽􀀲、􀁐􀁙􀀽􀀱􀀰のとき、機会費用は主に当初より空き家として放置される物件によりもたらさ

東京23区で生じる機会費用の推計れ、年間600億円に達している。こちらは少々⑻式を用いて、東京23区における⚓階建て以極端な例であるが、借地借家法が賃貸活用の制

下の全戸建住宅について⚑年当たりに生じる機

約となり空き家の発生に顕著に寄与しているこ

5)

会費用を推計する。􀁔 􎨰􀀽􀀲􀀵􀀮􀀲（年）と設定 し、
平成20年住宅・土地統計調査個票のうち欠損項目のあるサンプルを除いた99.1%（⚔万1015件とを示唆している。

おわりに中⚔万644件）の各住宅について、乗率を掛け借地借家法の下では、賃貸人の都合で賃貸契ることで推計した。推計結果は表⚑の通りであ約を終了させるには正当事由が必要である。現り、利用転換までの期間 T、立ち退き料 PY に時点では、定期借家契約が十分に普及しておら34

季刊 住宅土地経済

2017年夏季号№105

ず、普通借家契約が広く利用されている。そこで、賃貸人は立ち退き料を支払うことで、賃借人に対し自発的な退去を促すことになる。立ち退き料には上限が明確に定められておらず、なかには訴訟にまで発展する場合もある。こうした立ち退きリスクが存在するため、住宅所有者
は、将来に利用用途の転換や売却を想定しておりそれまでの一定期間内での賃貸活用が可能であっても、早めに賃貸活用を切り上げるか、当初より空き家としておくことが最適な選択となりうる。
本稿では、以上の賃貸人の意思決定を定式化
し、空き家期間と家賃水準、立ち退き料の期待値との関係を示した。そのうえで、中庸のケー

保有税負担の観点から維持管理への投資を停止し放棄 に 至 る 時 点 を 導 き、OʼFlaherty（1993）は、経 済
環境の不確実性により建て替えの最適時点が遅れる
ことを示している。
⚒）居住期間の確率密度分布に指数分布を用いて実証
分 析 を 行 なっ た 例 と し て、Gronberg and Reed
（1992）がある。
⚓)⚔）平成20年住宅・土地統計調査個票のうち、欠損項目のあるサンプルを除いた99.1%（⚔万1015件中⚔万644件）のサンプルを用いて算出した。
⚕）平成15・20年住宅・土地統計調査より、建物取り
壊し時点での平均築年数は27.0年と推定されており（国土交通省「平成26年度住宅経済関連データ」）、このとき 􀁔 􎨰􀀫􀁔􀀽􀀲􀀷􀀮􀀰が成立する。また、東京23区においては全戸建住宅（自己利用物件および賃貸物件からなるとする）のうち自己利用物件が93.3% を占め る（平 成 20 年 住 宅・土 地 統 計 調 査）。よっ て、􀁔 􎨰􀀯􎜀􀁔 􎨰􀀫􀁔􎜐􀀽􀀰􀀮􀀹􀀳􀀳 と な り、􀁔 􎨰􀀽􀀲􀀵􀀮􀀲（年）、􀁔􀀽􀀱􀀮􀀸
（年）と推定した。

スとして、最大⚒年間の賃貸活用が可能である
賃貸人が、家賃⚒年分相当の立ち退き料を予測する際に生じる空き家期間と機会費用を推計した。東京23区の平均的な戸建住宅では、賃貸経営が行なわれ、賃貸経営の終盤に数カ月程度の空き家期間が生じる。また、東京23区において借地借家法により発生する機会費用は、中庸のケースで年間100億円にのぼるとの推計結果を得た。
定期借家契約が十分に普及しない理由として、①普通借家規約に比べ契約時の説明事項等の負担が大きいこと、②賃借人による中途解約が認められており長期割引の家賃が提供されないこと、③すでに入居している賃借人に対して定期借家契約への切り替えが認められていないこと
等が挙げられる。こうした点を改善していくことで一時的な賃貸活用が促進され、既存の住宅ストックが必要とする世帯によって有効に活用されることが望ましい。
＊本稿の執筆にあたり、住宅経済研究会では多数の有益なコ
メ ン ト を 頂 い た。本 研 究 は、JSPS 科 研 費 26590036、
16J03877の助成を受けたものである。

注⚑）現在価値化による意思決定分析を空き家問題へ応用した例として、Bender（1979）、White（1986）は、

参考文献
Bender, B.（1979）ʠThe Determinants of Housing
Demolition and Abandonment.ʡSouthern Economic
Journal, Vol.46(1), pp.131-144.
Gronberg, T. J. and W. R. Reed（1992）ʠEstimation of
Duration Models Using the Annual Housing Survey.ʡ
Journal of Urban Economics, Vol.31(3), pp.311-324.
Iwata, S.（2002）ʠThe Japanese Tenant Protection
Law and Asymmetric Information on Tenure
Length,ʡJournal of Housing Economics, Vol. 11 (2),pp.125-151.
OʼFlaherty, B.（1993）ʠAbandoned Buildings: A
Stochastic Analysis,ʡJournal of Urban Economics,
Vol.34(1), pp.43-74.
Seshimo, H.（2003）ʠOptimal Tenant Protection.ʡRegional Science and Urban Economics, Vol.33(1), pp.
59-92.
White, M.J.（1986）ʠProperty Taxes and Urban Housing Abandonment,ʡJournal of Urban Economics, Vol.
20(3), pp.312-330.
岩田真一郎（2002）「借地借家法の正当事由条項が借家人の付け値家賃に与える影響」『季刊住宅土地経済』
第45号、20-27頁。
岩田真一郎（2006）「住宅・土地税制と借地借家法」『季刊住宅土地経済』第60号、30-38頁。
住宅生産団体連合会（1997）「『借家制度等に関する論点』についての見解」
鈴木雅智・浅見泰司（2016）「借地借家法による空き家期 間 と 機 会 費 用 の 推 定」『都 市 住 宅 学』第 92 号、67-76頁。
瀬下博之（1996）「借地借家法とその改正が土地の転用
や 供 給 に 及 ぼ す 影 響」『都 市 住 宅 学』第 16 号、115-126頁。

借地借家法による空き家期間と機会費用の推定35海外論文紹介

破壊による利益：都市成長の障壁と1872年
ボストン大火災
Hornbeck, R. and D. Keniston（2016）“Creative Destruction: Barriers to Urban Growth and the Great
Boston Fire of 1872,” NBER WP, No.20467（forthcoming in AER）

取り、品質 の古い建物を維持する、②高い品質

はじめにの建物を建設するためにコスト 􎜀

􎜐を払い、高い

19世紀から20世紀初頭のアメリカでは、都市にお家賃を受け取るというトレードオフに直面する。特ける火災が頻繁に発生していた。その原因は、おもに、災害等が起こった場合、土地所有者は次の期にに暖房と照明による小さな火災であった。この小さ品質な火災は、燃えやすい建物が密集していたこともあ

動として、土地所有者は現状の建物の品質がある下り、中心市街地まで燃え広がることもあった。この限に達すると建て替えを行ない、その後は一定期間

ような、都市の大火災後には、急速な復興があり、建て替えを行なわないという行動をとる。

で建て替えを選択する。最適な建て替え行

短期的には損失が発生するかもしれないが、長期的

数 値 例 と し て、 􎜀には利益を生むことがわかっている（Rosen 1986）
。

􀀽

、 􀀽

、 􎜀 􎜐􀀽

􎜐􀀽、、都市の成長率を0.06とする。3000

1872年11月、ボストンで大火災が起こり、776の個の建物のサンプルを生成し、定常状態に達するま

建物が延焼した。この大火災で20人が死亡し、約でモデルをシミュレートする。図⚑は⚐期に大火災

7500 万 ド ル の 損 害 が 発 生 し た。Hornbeck andを経験した都市の建物分布の定常状態を示している。

Keniston（2016）は1872年のボストン大火災を対象

燃焼地域の建物品質を破線で表し、未燃焼地域の建に、火災が本当に利益を生み出したかどうか、もし物品質を実線で表す。火災によって、燃焼地域のすそうであれば、どのような経路を通って利益を生みべての土地所有者は建て替えを選択せざるを得ない出したのかを分析している。以下では、ボストン大ため、燃焼地域の建物品質の平均は⚐期で向上する。

火災で燃えてしまった地域を燃焼地域、燃えなかった地域を未燃焼地域とする。

拡張モデル

次に上記のモデルを拡張し、近くの建物の品質がモデル上昇すると、賃料が上昇するという状況を考える。
を 近 く の 建 物 の 品 質 と す る と、賃 料 関 数 はベンチマークモデル

建物の建設は、フォーワードルッキングの動学的􎜀

最適化問題であり、それぞれの土地所有者は建替えつ。

る最適な時期を考える。建物の品質（ ）
、都市の
生産性（

）とし、土地所有者が の建物を建てる

場合、コスト 􎜀 􎜐かかるとする。この場合、建物の賃料は 􎜀􎜐となり、以下のベルマン方程式が成り立

􎜀

􎜐􀀽

􎜀

􎜐􀀫

􎜀

􎜐􀀫

数 値 例 と し て、 􎜀

􏀫

􎜠 􎜀
􏀫

􎜐􀀽

􎜐􎜰

􎜠 􎜀

􎜐􎜰􂈒 􎜀 􎜐􎜀􎜐 、そ の􎜐とし、確率 で災害等が起こることで、 他はベンチマークモデルと同じとする。図⚒は大火

建 物 は 必 ず 建 て 替 わ る と す る。こ こ で は、災後の建物の質の変化を示している。破線は、燃焼􀀾 を想定する。土地所有者は、以地域の変化を示し、実線は、火災がない場合の変化􎜀􎜐􎐼

下のベルマン方程式に従い、建物を建て替える。
􎜀

􎜐􀀽

􎝀

􎜀

􎜐􀀫

􎜀

􎜐􀀫

􏀫

􎜠 􎜀
􏀫

があり、一時的に火災がない場合の最高品質を上回

􎜐􎜰

􎜠 􎜀

季刊 住宅土地経済

2017年夏季号

􎜐る。この拡張モデルから、短期的には燃焼地域で地􎜐を受け価が上昇し、長期的には、未燃焼地域と比べて下落􎜐􎜰􂈒 􎜀

この場合、土地所有者は、①家賃 􎜀36を示す。拡張モデルでは、同時に再建する乗数効果

№105

図⚑

ベンチマークモデル：大火災後の燃焼地域と未燃
焼地域

図⚒

拡張モデル：大火災後の燃焼地域

表⚑

燃焼地域における地価と建物価格への影響

注）（ ）内はロバスト標準誤差。***, **, * はそれぞれ有意水準⚑％、⚕％、10％の水準で統計的に有意であることを示す。

響を分析している。
することが予想される。

データ
ボストンでは、不動産と個人財産税に関する情報最初の実証モデルでは、アウトカム

を、年次固定効果（ ）
、燃焼地域ダミー（Ⅱ）
、燃焼地

域ダミー×年次ダミー（1872年を除く）に回帰している。

を収集するために、税金の査定者を各建物に派遣し􀀽 􀀫 Ⅱており、各建物について、通りの名前、建物評価額、

􀀫

Ⅱ

􀃗Ⅱ

􀀫

土地評価額、区画サイズ、商業の占有者については、

􀀫

Ⅱ

􀃗Ⅱ

􀀫

業種、事業資本の価値、居住者については、個人所
有 資 産 の 価 値 が 記 録 さ れ て い る。Hornbeck and􀀫

ここで推定された

Ⅱ

􀃗Ⅱ
Ⅱ

􀃗Ⅱ
⑴

は、未燃焼地域と比較して、燃焼地域の1872年から1873年への変化を捉えている。

Keniston（2016）では、大火災で燃えた地域、また次に、火災の前の区画の特性の変化をコントロー

その周辺の地域をカバーする1867年、1872年、1873ルする。具体的には、1967年と1872年の同じ都市内

年、1882年、1894年のデータをデジタル化して分析のすべての区画に対して、火災前の平均値を割り当している。

てる。また、各区画の1867年と1872年の最も近い区

実証分析の方法

画の特性を割り当てる。
􀀽 􀀫

􀀫

􀀫

Hornbeck and Keniston（2016）では、燃焼地域

􀀫

Ⅱ

􀃗Ⅱ

􀀫

の変化と未燃焼地域の変化を比較し、火災による影

􀀫

Ⅱ

􀃗Ⅱ

􀀫

􀀫
Ⅱ

􀃗Ⅱ
⑵
海外論文紹介37

図⚓1872年から1873年の地価の推定された変化

表⚒

1873年における地価への火災の影響

表⚓

火災の影響：大火災 VS 個別の建物火災

注）（ ）内はロバスト標準誤差。

この定式化は、⑴式と似ているが、ブロック平均（と）、nearest neighbor（と）と年次固定効果の交差項を含む。

主な推定結果地価への影響表⚑の列⚑、列⚒は、未燃焼地域の区画と比較して、燃焼地域の地価への影響を示している。列⚑から、燃焼地域において地価は1867年から1872年にか

注）（ ）内はロバスト標準誤差。***, **, * はそれぞれ有意水準⚑％、⚕％、10％の水準で統計的に有意であることを示す。

けて減少し、1872年から1873年にかけて増加していたことがわかる。列⚒は、最も近い区画とブロック

図⚓は、1872年から1873年までの推定された地価

平均の火災前の値をコントロールしている。これよの変化を、燃焼地域境界までの距離でグループ化しり、1872年から1873年にかけて土地価値が約15％かて示したものである。これによると、地価の増加は、

ら18％上昇すると推定され、火災からの再建によっ

燃焼境界までの距離が増加するにつれて小さくなり、て、経済的利益が発生していることがわかる

約1500フィートで水平になる。ここで、図⚓に示す

38

季刊 住宅土地経済

2017年夏季号№105

空間的関係をパラメータ化することで、地価への影

建物火災から約⚑年、10年、および22年経過した後響の合計を推定する。火災の影響を連続的な線形関の個別の建物火災の影響を分析する。Ⅱ をもし個数でモデル化する。燃焼地域内では一定で、燃焼地

別の建物火災を経験していれば⚑となる変数、Ⅱ域からの距離􎜀を約 年前の火災データであれば⚑となる変数とす􎜐とともに減少し、距離 でゼロになるため、以下の式で表現できる。
􀀽 􀀫

􂈒

􀀫

ると、
􀀫

􀀽 􀀫

􀀫

土地価値への総影響を推定するために、これらの影響をすべての区画にわたって合計し、すべての金

􀀫

􀀫

􀀫

􀀫

Ⅱ

􀃗Ⅱ

􀀫

Ⅱ

􀀫

Ⅱ

􀃗Ⅱ

􀀫 Ⅱ 􀃗Ⅱ􀀫Ⅱ 􀃗Ⅱ 􀀫

Ⅱ 􀃗Ⅱ 􀀫

􀃗Ⅱ

額を1872年ドルに換算した。表⚒のパネル A は、

ここで、Ⅱ 􀃗Ⅱ は 年前に個別の火災を経験し燃焼地域（列⚑）から1394フィートの推定カットオ

たかどうかを示す。 は、個々の建物火災からの⚑フ値についてのこれらの推定値を報告している。火年間の影響を表しており、1873年の大火災の影響

災によって、燃焼地域では550万ドル（⚒列目）、未（

燃焼地域では970万ドル（⚓列目）、土地価値が増加

はそれぞれ）と比較することができる。同様に、ととと比較できる。

すると推定された。また、推定された総インパクト表⚓は、大火災と個別の建物の両方の影響を推定

は1520万ドル（第⚔列）で、燃焼地域の建物の1872したものである。個別の火災後の建物価格は10年後年価値の1.18倍（第⚕列）となった。これより、地と22年後に高くなるが、大火災後の建物価格の上昇

価への全体的な影響は、延焼した建物の価値に匹敵よりも小さい。地価に関しては、大火災による土地し、さらにそれ以上に大きくなった可能性がある。

価値の上昇とは対照的に、個別の建物火災による土地価値への影響はなかった（表⚓、列⚒）。よって、建物価格への影響

火災が地価の評価とは関連していないことが示唆さ

表⚑の列⚓、列⚔は、未燃焼領域と比較して、燃れた。

焼領域における建物価値への火災の影響を推定している。これによると、1873年×燃焼地域の係数がマおわりにイナスであることから、建物の価値は、火災の破壊

1872年のボストン大火災によって、地価は大幅にとともにただちに減少したことがわかる。しかし、上昇したが、個別の建物火災は、地価に影響しなか

1882年以降はプラスになった。

った。この地価の増加は、大火災からの復興による利益があったことを示唆するものである。

大火災 VS 個別の建物火災

次に、大火災の影響と個別の建物火災の影響を比較する。これによって、広範な復興からの追加的な乗数効果があったかどうかを調べることができる。
ベンチマークモデルと拡張モデルの両方とも、個別の建物火災では高品質の建物に建て替えられると予測している。ベンチマークモデルでは、大火災から

参考文献
Rosen, C.（1986）The Limits of Power: Great Fires andthe Process of City Growth in America, Cambridge
University Press.

安田昌平

慶應義塾大学大学院博士課程の再建による品質の向上は同じであるが、拡張モデ
ルでは、近隣の建物がより高品質に建設されたことで、建物価値の大きな上昇を予測している。前述の推定式を、大火災の影響と個々の建物火災の影響が含まれるように拡張する。1873年、1882年、1894年の大火災の影響との直接的な比較のために、個々の海外論文紹介39

センターだより◉新商品のご案内『用途地域の例外許可に関する調査
研究Ⅱ――世田谷区と大田区におけるケーススタディ』
調査研究リポート No.14315
平成29年⚓月
定価：本体価格1400円＋税

康及び財産の保護を図り、もってより柔軟な対応の検討が必要とな

公共の福祉の増進に資する観点かってきている。

ら、用途規制について定めている。

こうした状況を踏まえ、用途規

現行の業態と外形基準を主とした制の例外許可の柔軟な運用を念頭

用途規制は、事前明示性の高さやに置き、その運用の円滑化に資す

法適合の判断のわかりやすさなどる知見を得ることを目的として調一定の合理性があると考えられる。 査研究を行なった。具体的な調査
しかし、国民の多様なニーズに応える形で出現した従来の用途基準

目的は、以下の⚒点である。
①住宅地における騒音等環境に成熟社会を迎えたわが国では、では明確に位置付けられていない

人々の生活スタイル・生活サイク

建物用途が出現した場合において

ルの多様化や、高齢社会の進展等

は、その取扱いに苦慮する場面がに伴い、歩ける範囲で多様なサー見受けられる。また、こうした新なお本調査研究は、平成26年⚖

ビスをいつでも享受できるまちづ

しい用途に基づいた建物は、建物

月発行の「用途地域の例外許可にくりへの要請が高まっている。さによる周辺市街地の状況や新規立関する調査研究 ―騒音と土地価

らに、地球温暖化の抑制に向け低地施設の公害防止対策等によって、 格に関する実証分析」（調査研究

炭素社会の実現が必要とされてお周辺環境に与える負の影響がほとレ ポー ト No. 11308）に 引 続 き 実り、今後の都市においては、生活

んどないと想定される施設であっ施した研究成果を報告書としてまに必要な諸機能がバランスよく配ても、その立地が認められない場

とめたものである。

置された、効率的で持続可能なま合がある。このように、従来の基本調査が、今後のまちづくりにちづくりが目指すべき方向性であ

準では必ずしも対応ができない状必要となる用途規制の弾力的な適ると考えられる。

況は、求められるまちづくりへの用可能性に関する基礎資料となれ

建築基準法は、国民の生命、健との趣旨のコメントをしていた。

月号を古本で入手した。新刊発売時

豪華付録ブームは、材質などの規に購入したものが手元に1冊あった制が緩和された2001年以降。また、が、同号付録のデジタルアンプをも2007年の景品の上限額引上げで男性

う一台手に入れるのが目的だった。

誌や趣味分野の雑誌にも拡大した。

書店では、一時より下火とはいえ、「豪華付録」付雑誌が目につく。

②各種用途施設が住宅地に与える影響を把握する

障害となる可能性があることから、 ば幸いである。

編集後記
先日、某オーディオ雑誌2014年⚑

対する評価を把握する

小中学生向け漫画誌『ちゃお』本
年⚔月号では付録にミニおそうじロ

豪華付録競争の火付け役は、女性

ボが付き、発売⚒週間で53万部を完

ファッション誌『Sweet』とされ、売している。付録目当ての子も、漫ブレイク前のブランド品等の付録で画に興味を持つきっかけとなるか。

人気を得て部数を伸ばした。当時の雑誌離れが進む中、読む以前にま情報番組で、同誌編集者が、そもそすは手に取ってもらうための工夫のも付録目当ての購入を想定し商品提一つが豪華付録なのだろう。

供している、購入後に雑誌記事にも(T･N)

興味を持ってもらえるならなおよい

編集委員
委員長
瀬下博之
委員
浅見泰司
浅田義久
宅間文夫

季刊 住宅土地経済
2017年夏季号（第105号）
2017年⚗月⚑日 発行
定価［本体価格 715円＋税］送料別
年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込
編集・発行

公益財団法人

日本住宅総合センター
東京都千代田区二番町6-3
二番町三協ビル5階〒102-0084
電話：03-3264-5901
http://www.hrf.or.jp

編集協力
印刷

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精文堂印刷㈱本誌掲載記事の無断複写・転載を禁じます。

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季刊 住宅土地経済

2017年夏季号№105