住宅生産振興財団

8

まちなみ塾
2011

【マネジメント】

住宅地の価値をあげる
マネジメントシステムのつくり方
齊藤広子（明海大学 不動産学部 教授）

居住者がお互いに安心して暮らすには、お互いに顔を知る、助け合えることが必要です。そんな人はどこにいる？

齊藤広子（さいとう・ひろこ）
明海大学不動産学部教授。博士（学術）・博士（工学）。最近は、研究成果を実践に生かしたいと、のぞみ野住宅地のマネジメ
ントシステムのプロデュースや、日本型HOA推進協議会で、
すまい・コミュニティマネージャー育成講座を実施している。
戸建て住宅地の住環境マネジメントで日本建築学会賞（論文）等受賞。著書：『住環境マネジメント-住宅地の価値をつくる』（学芸出版社）、『住まい・建築のための不動産学入門』（共著、
市ヶ谷出版社）、『不動産学部で学ぶマンション管理』
（鹿島出
版会）など
会場：TKP 新橋ビジネスセンター

2012 年 2 月16日
（木）
まちなみ塾 講義録 2011127

価値が上がる住宅地をいかにつくっていくか「住宅地マネジメント」とも言います。つまり、「エリアマネジメント」という言葉を聞かれ地域の皆様が地域の自らの力をパワーアップ

たことがあるかと思います。この5 年ぐらい、させて、自分たちの価値を上げていく仕組み

エリアマネジメントは国が非常に推進していです。今まで不動産というのは、自分のビルる施策です。

だけが儲かればいいと思って単価を下げた

エリアマネジメントというのは、行政がお金をあげるとか、規制をするのではなく、そのそこで前半では、なぜエリアマネジメント

り、自分のところにだけ付加価値をつけようという考え方が生まれて来たかというお話をとしてきましたが、もうそんなことをしても結して、皆さんに日本の社会がどこへ向かって局は自分たちの価値を下げるだけになる。こいるのかをご理解いただきたいと思います。

れからは、そういったことではなく、自分た

それから後半では、私自身が、最近、兵庫

ちの地域の価値を上げて行こう。

県姫路市の住宅地「ブルームガーデンのぞみ

行政は地域の後ろにいて、頑張るところを野」というところのマネジメントシステムを応援する。行政も発想を転換して、あえて不プロデュースさせていただきました。じつは、公平をつくってもいいでしょうというところま

大学教員としてたくさんの住宅地について、で、来ているということです。

ああでもない、こうでもないと言ってまいり

なぜ、そういうふうに行政も発想の転換をましたが、住宅地をプロデュースをするとい求められ、追い詰められてきたか。それはもうことは今までありませんでした。この住宅

う目に見えてわかる、空き地や空き家の増加

地では、今までの住宅地にはなかった8 つのや、中心市街地が寂れていくことがあります。

挑戦をさせていただきました。後半では、こそして、町自体が破綻してしまう。たとえばのお話をさせていただきたいと思います。

20 戸のうち4 戸しか住んでいないマンション
では管理費が足りずエレベーターが止まり、エリアマネジメントとは何か

私は、日本型 HOA 推進協議会（J-HOA）のいまちでは、財政負担は高くなり、破綻して代表をしていますが、協議会ではエリアマネ

いく一方です。せっかくいいまちをつくってジメントと、その担い手が日本の社会に必要も、時とともにだんだん悪くなっていく。こうだということで活動をしています。では、エいったことが、当たり前のようになってきて

リアマネジメントの担い手とはどんなシチュ

います（図1）。

エーションで求められているのでしょうか。

魅力的なまちは、維持しにくいという意見

この場合の「マネジメント」とは、単なる「管もあります。ちょっと魅力的な道路をつくろ

理」ではございません。開発から管理までがうとすると、なかなか行政が引き取ってくれ

含まれる概念だとご理解してください。もう1ません。たとえば、戸建住宅地で集会所をつ

つの大事なポイントは「経営」です。そうい

くるのも所有権をどうしようかとなります。こう思いが込められているということをもご理

れは今はもう大体答えは出ていますが、それ解していただきたいと思います。

まで非常に困難でした。

このエリアマネジメントという考え方は、

それから、だんだん悪くなる住環境。いい商業地やオフィスビル街も含めて日本国中でまちをつくったのに、当たり前のように物置使える概念です。つまり、単体のビルで空室が置かれて、敷地分割がされて、ということが増えてきたそのときに、いくら家賃を下げがどんどん起こっていきます。隣の人が敷地たり、トイレにウォシュレットを入れても、立分割して出て行って、そのために自分の土地地に魅力がないので空室は減らない。そこで、の価値が下がっても、それはだれも今の日本エリアとしての価値を上げていこうというのの社会では補償してくれません。

が、エリアマネジメントです。
住宅地系では、「住環境マネジメント」や

128

まちなみ塾 講義録 2011

ゴミ収集も来ない。こうしたマンションが多空き地や、空き家の問題も深刻です。1軒
抜け、2 軒抜け、そうすると商店も閉まり、バ

図1

図2

スの便も減り、ますます人が去って行く。本

その美しさが目に焼き着いていくようになり当に大変な状態が来ています。そのまま放置ました。最近は、十代の学生でさえも、まちしておくと防犯や防災上もよくない。まさし

なみの美しさを口にするようになってきてい

く、地域で空き地や空き家を何とかしていかますが、はっきり言って消費者の目が肥えてなくてはいけなくなっています（図2）。

きています。そういう意味でも、今までと同

かつての成長時代と違っていま私たちは成じものをつくっていてはもうだめでしょう。

熟社会に入りましたから、それぞれ必要なも行政も同じです。行政の本音はたぶんこれのが同じではないのです。今までの行政は、

以上財政負担を増やしたくないはずです。し公平、平等ですから、住民が求めるものでは

かし、いい住宅地はつくって欲しい。お金持なく、与えられるものをどんな地域にも平等、ちが来て欲しい、税金をたくさん払って欲し

公平に与えてきました。それが、今は全くミい。だけど、道路や公園の管理に手間をかけスマッチで効率が悪いです。

たくない。そこであきらかに新しい動きがで

私たちはそんなことを嘆いていないで、あてきます。それは、100 戸の戸建住宅地をつらめて発想を転換していく必要があるというくりました。行政に「集会所をつくれ」と言ことです。これがエリアマネジメントの大きわれました。だからつくりました。しかし、「集な流れになっていきます。

会所は引き取りませんよ、ご自分で管理して私は日本で唯一の「不動産学部」におりまください」と言われました。そこで「しょうして、多くの不動産業者さんと日々お付き合がないから住民で持つ」という発想を転換しいをさせていただいておりますが、不動産業て、もっと積極的にとらえ、住民で持つので界でも同じようなまちをつくっていては売れあれば、せっかくだから管理組合をつくり、ないことは自明になってきました。住宅メー

まちなみも管理組合でコントロールしましょ

カーである皆さんは当然住宅を売りたいと思うという動きもでてきています。最近、行政

われていますが、ぜひいいまちなみをつくりの方とお話をすると、今まで思いもしなかっながら一緒に売っていきたいと思います。

たことでしたが、地域間競争を皆さん意識し私が、このような研究を始めたのは、千葉

はじめているようです。

県柏市にある「柏ビレジ」を見たのがきっかけでした。大学生のときバスで連れられて行消費者の眼って、あのまちなみを見せられたときに、当それから、先ほど言いました消費者の目線

時は、なぜみんなレンガとアイビーで揃えなが変わってきています。住環境や景観を重視

くてはいけないんだろうと思ったのですが、しはじめてきました。日本型 HOA 推進協議

それから多くのまちなみを見ることになって会では、同じような立地のつくば市の4カ所

まちなみ塾 講義録 2011

129

図3

130

の住宅地で、その住宅地を購入した選択理由

六麓荘や田園調布のような有名な住宅地は新をほぼ同じ時期にアンケート調査したことが参者にはつくれない風格があります。そういあります。住宅のほうは同じものがあるかもう意味では中古市場を皆さんが意識されるよしれませんが、住宅地の個性、住環境はそこうになってくるのではないかということはデにしかないため、住宅地選択において重視さータが示しています。これから住宅を買うとれるようになってきていることがわかりまし

きには、そういった最後の出口も考慮するこた。平均的に見ると通勤、通学の便が選択理とが、これから重要になっていくのではない

由の1番ですが、住環境やまちなみ・景観がかということです（図 4）。

ますます重要な役割になっています。なぜそあらためて言う必要はないと思いますが、うかと言いますと、買うときもそうなのです

今後人口も減って、世帯数も減っていくことが、これからは中古住宅の市場性を考慮してはわかっています。ですから、それに向かっ住宅地を選択するようになっていくからです。

て、どういうふうに対応していくのか。まさなぜか。皆さんも自分で住宅を買う人が多に、この減少するフロービジネスに対して、

く、親から引き継ぐ人は少ないのではないでストックビジネスを成立させていきたいときしょうか。そして、子どもに住宅を引き継いに、リフォームや、増築、賃貸、売買、こうでもらいたいかというと、それはクエスチョ

いったものもいっしょに事業として考えていンで、子どもは子どもで自由に考えて欲しい。

かなければいけない。地域にとっては空き地

自分たちも、できるだけここで頑張るけれどや、空き家を減らしていきたいということはも、万が一将来必要に応じてこれを売ってど行政も事業者も地域もみんなが考えているこ

こか便利な民間賃貸住宅に転居したい。あるとです。

いは、分譲マンションに行きたい。あるいは、

もう1つ重要なことは、地域がいつまでも必要に応じて施設やそういう住宅に移りたい。

事業者に甘えられていても困ります。本当にだから持っている不動産は最後には市場で評親切な事業者といえども、何年もサポートを

価されなければいけない。そういう意味では、

期待されていてはビジネスとして成立しませ子どもにはマイナスの財産を残したくない。

ん。事業者はもちろん魅力的な住宅地をつく

自分たちで何とかしていきたいというのが、

りたい、そして、もれなく売りたいでしょう。

今の世代のお気持ちとして強いと思います。

消費者は、魅力的な住環境が欲しい。目も心

築年数が経っても皆さんのつくられている住も肥えてきています。そして、最後に中古住宅は立派だと思いますが、価値が上がるとは宅としての市場性を意識する。行政は、いいちょっと言えません。

住宅地がつくられて欲しい。でも、ほかの住では、何が年数とともに上がっていくのか

宅地以上に手間暇、お金はかけたくない。そというと、住環境です（図 3）。確かに芦屋市のしてさらに、事業者の方はいい意味で住民の図4

まちなみ塾 講義録 2011

方と手離れをよくして、ストックビジネスにアメリカでは基本的には、住宅は買って、売つなげていけたらという、こんな思いが皆さって、ステップアップして自分の資産を増やんにあるのではないでしょうか。これからのしていくという発想が強いのです。ほかと同まちづくりは、やはりビジネスで成功させてじものならば価格競争になりますから、なるいく時代だと思います（図5）。

べくオンリーワンのもの、価格競争をしない

そのためには、やはり初めから管理のこと

ものをつくっていきたいわけです。アメリカを考えておかないと非常に困難が多いのでではこのような試みが、1960 年代から西海岸す。マネジメントということは、あとではなく、を中心にデベロッパーによって広がっていき

開発のときに考え、そのまちの価値を上げてました。

いくという経営をしていくことだとご理解い
ただきたいと思います。

ところが、自治体では、ビーチなんかをつくられて、「引き取って管理しろ」ではたまりません。こういったことから、住民自らが管理をするという仕組みができてきました。こ

どんな住宅地のマネジメントがありえ
るのか アメリカとイギリスから学ぶ

うしたレクリエーション施設は住宅地の価値

こうした流れで、住宅地自らが価値を上げ

ラドバーンは、1929 年にできた住宅地ですていく仕組みには、どんなものがあるのでしが、車社会の到来を予見して、車と人の通るょうか。日本の事例は、もう皆さんは既にた

道を完全に分離いたしました（歩車分離方くさん見てこられていると思いますので、ア式）。交差する部分は立体に交差をするというメリカとイギリスの事例を少しご紹介します。

のを世界で初めて本格的にチャレンジいたし

なぜかというと、あとでご紹介する「ブルーました（図 6）。

になっています。

ムガーデンのぞみ野」はアメリカとイギリス

こういう新しい社会実験をするくらいですの"おいしいとこ取り"をしたからです。アメから、ラドバーンはとても不便な所にありま

リカとイギリスでは考え方が全く違いますが、した。下水道施設がなかったんです。ゴミ処

多分これからはこの2 つのタイプに分かれて理をやってくれない。
「だったら自分たちでや成長していくと思いますので、大きな枠組み

ろうじゃないか。下水道、ごみ処理などネガをご理解いただけるとおもしろいのではない

ティブなことだけではなく、プールやテニス

かと思います。

コートも持とうよ」ということで、たくさんの施設を住民自ら持つようになっていきました。

アメリカ

働きに行っている奥さんが多かったから、

さて、アメリカ西海岸には広々として、ゴ世界で初めてベビーシッター制度が生まれた

ルフ場が中にあるような住宅地もあります。

まちです。ラドバーンにおける住民による管図5

図6

まちなみ塾 講義録 2011131

理は金持ちのためではなくて、その地域に住いようにコントロールをしていきます。レクリ

みたい、いい住環境をつくりたい、というとエーションも提供しますが、サービスを提供

ころから生まれたのです。行政も市場も手がすると思ってください。この地域に必要なサ届かなかったから、自分たちでどうにかしよービスを行政やお金で解決するのではなく、うよというところから生まれて来た、まさしく地域の中で提供していくのです。

地域から生まれた発想の住宅地です。

そしてもう１つ大事なことは、行政とのネ

ラドバーンでは、今でもたくさんのイベン

ゴシエーションもしていきます。行政にとっトが行われています。夏には、子供用も小学て一番対応に困ることは、住民の方々から個

校低学年用、中学年用、高学年用ときめ細か

別に何かを要求をされることです。皆さんでく分かれたたくさんのレクリエーション、イ

まとまって意見を持ってきてくださいとよくベントが持たれ、ここに住めばいろいろな楽言われます。そうすれば行政も対応しやすい

しみが得られ、これがまちの価値になっていわけですが、この「まとめられる」というこます。ラドバーンから始まったこのような住とが重要なのです。自分たちでゴミ処理をし

宅地マネジメントの方法がアメリカ中に広がているので、住民税をまけてくださいというり、今では全米約 8 分の1以上、最近の統計

交渉をして勝ちとる。これが HOA のパワーでではもっと多くの人がこうした住民の組合がす。

ある住宅地の中に住んでいるといわれていま

つまり、自分たちの住宅地の中は税金ではす。わかりやすく言うと、マンションの管理

なく、管理費でまかなうわけですから、当然組合みたいなものが地域にあるというのが当

その部分の税金はまけてもらう。これも一致

たり前ということです。

団結してチームだからできることです。そう

すてきなプールやゴルフ場、テニスコート

いったチームの運営の費用、そしてメンテナがある住宅地もありますが、これは住宅所有

ンスの費用、緑豊かな植栽の手入れの費用、者みんなで所有しているものです。管理は、

それらはみんなで負担をします。月戸当り1

みんなで管理組合をつくって行っています。

〜 2 万円ぐらいの金額を負担することが多くその名前が、ホーム・オーナーズ・アソシエ

なっています。そして、この組織は全員参加

ーション
（HOA）
です（図7）。

型です。100 戸の住宅地であれば、100 人が初めにご紹介しました日本型 HOA 推進協

参加して総会で物事を決めていきます。マン

議会というのは、このHOAを日本の国に合っションの管理組合と全く同じですが、現実的たものにして、広げていきましょうという協には日本のマンションのように理事会をつく

議会でございます。そしてこのHOA が、個々って運営していきます。日本のマンション管の住宅が勝手に建替えられたり、色を塗り変

理組合はHOAを真似たものです。アメリカ

えられたり、増築したりするようなことがな

では、自分たちの大事なものを自分たちで持つHOA のスタイルが広まっていき、この力はどんどん強くなって行く方向にあります。
イギリス

さて、次はイギリス、レッチワースです。
レッチワースに行かれたことがある人も多いようですね。レッチワースは、今から110
年程前、1905 年にできております。とても不便なまちですが、行くとよく「日本人はレッチワースが好きね」と言われます。なぜかというと、都市計画の教科書にはラドバーンよ
り前に出てくるので、本当にあこがれの町で
図7132

まちなみ塾 講義録 2011した。

1905 年に生まれたと申しましたが、その背が行っているような住宅祭をしたのです。そ景は、ロンドンが非常な過密居住状態になり、して、いろいろな有名建築家にデザインを競

コレラのようないわゆる都市の病気が発生しってもらいました。ここは、チープだけどいました。この過密居住を何とかできないか。

いデザインの展示場をそのまま売ったという

ロンドンから離れた所に住んで、そこで働い形で、今でも一番古くて人気のあるエリアでて、そこで勉強して、そこでレクリエーショ

す（図 8）。

ンができるだけの、自己完結したまちをつく
ろうということで考えられたまちです。

レッチワースは、今でも私たちに多くのことを教えてくれていると思います。100 年経

そういう考え方が「田園都市論」と言いまってもすばらしい住環境、それはきめ細かにすが、それに基づいて世界で初めて実験的にルールがあるからです。この100 年の間に車つくられたのがレッチワースなのです。世界

社会がやってきました。ガレージなんかつく中のニュータウンがほとんどレッチワースかられたら、どんどんだめになってしまいます。

ら学んでいると思って結構です。

そして、100 年の間に私たちの生活パターン

日本もそうです。ニュータウンというものを、も変わりました。大型スーパーに行って、がこのレッチワースから学びました。ただ、日本

んがん買い物をする。だから、町も変わらな

は、ニュータウンを取り入れるときに、働くければいけない。そういう意味で、大型店舗

場を取り入れ忘れました。ベッドタウンとしを呼んできました。駅の裏にあったコルセッてつくってしまい、遊ぶ場、学ぶ場もいまい

ト工場、今、コルセットなんか着けている女

ちです。レッチワースは、ロンドンに通勤を性はいませんから、それはオフィスにコンバしないで、そこに住んで、そこで働いて、楽ージョンする。結婚式もできる、レストラン

しんで、さらに大事なことは、食べるものももできる。まちをどんどん変えていっている

自給できるということです。100 年以上も前わけです。守る部分は守り、変えていく部分にエコでスマートなわけです。そういう意味

は変えていくのです。それがレッチワースのでは、アメリカでいろいろな方が今ビレッジホ

すばらしいところです（図 9）。

ームに注目されていますが、ここが原点です。

では、だれがそれらを実践しているのかと「チープ・コテージ・エリア」は1905 年当

言えば、それはこのまちをつくった会社です。

時にできた、レッチワース内の住宅地エリア「財団」と訳しておりますが、日本で一番近いです。木造の住宅が100 年以上経っても外観言い方をすれば「不動産会社」です。まちをは今もそのままで、しっかりと建っています。

つくった良心的な不動産会社がそのままマネできた当時、レッチワースは全然知名度がジメント会社として残りました。部分的には、

低く、どのように売ろうか苦労したようです

賃貸の住宅を建て、賃貸のオフィスビルを持が、わかりやすく言うと、住宅生産振興財団

ち、賃貸で土地を貸す。基本的にはこのまち

1905
図8

図9

まちなみ塾 講義録 2011133

全体は、初めは全部借地でつくりました。こ

不動産収入の上がりを通じて、またそのまち

うした不動産賃貸料を全部集めまして、そのに価値を返していくということです。

お金をこのまちに還元していきます。

当初、3 万人居住を予定した町ですから、どのように、還元するのか。他のまちにはそうした規模だからできるということもありまないグリーンウエイという豊かな緑や町中にすが、自己完結して、自分で地域の価値を上あるグリーンスペースの手入れに使います。

げています。今、レッチワースはロンドンか

それから、きめ細かなルールを持っています。

ら電車で1時間ぐらいかかりますが、半分以このルールに基づいて、この家は修繕や改築

上程の人がロンドンに通っており、それでもをしていいかどうかということをチェックしてこのまちに住みたいということで価値が上がいきます。チェックばかりで嫌がられないよっています。もちろん、周りの住宅地とは全

うに修理等には補助金を出していました。たく価値が違う。レッチワースは、世界で初め

とえば、日本では木の窓枠などぜいたくですてニュータウンをつくり、さらにニュータウ

が、アルミと木の枠の修繕費の差額には補助ンが成長して自己完結する仕組みを初めてつが出ます。だめと言ったり、お金を出してみくったのです（図10）。

たり、頑張ってきれいに手入れをしているところはしっかりとほめて、表彰しています。

不動産会社がマネジメント会社として残り、その実行部隊が156 名（2012 年には少し減っ

そして、農場も経営しています。自分たちて約120 名に）いる専属スタッフ、職員です。

の目の届くところで農産物をつくっています。

そのヘッドとして経営感覚があるケニーが選

このまちができたとき参加した建築家たちのばれました（今は別の人がなっています）。彼

博物館があり、映画館があり、ホールがあり、らは、住宅地の価値を維持するために行政と病院があり、病院に行くまでのコミュニティ

も交渉します。行政に任せるところは任せる、バスは無料です。ツーリスト・インフォメー

しかし行政に依存してたら価値がさがってしション・センターがあって、無料で電動車イ

まうようなところは自分たちでやる。その代スの貸し出しもしております。それから、もわり、その分税金を下げよという交渉もきちっとこのまちで楽しんでもらうようにたくさんんとしていきます。

の住民のクラブがあります。このクラブにも建替え、増改築といったものも、時代に応補助をする。こういったことにお金を使うわ

じて見直してきた自分たちの基準にしたがっけです。

てコントロールしていく。こうした運営のた

つまり、ハードも立派ですが、そのハード

めに、住民から1円も集めておりません。全を維持し、そこに住む人たちが生き生きでき部、不動産の収入でまかない、かつまちの価

るように、自分たちが所有している土地を種

値を上げて行く。もちろん、住宅を購入した地にしていろいろな企業を呼んでくる。その住民は市場で自由に売ったり、買ったり、貸したりできます。ただ、ここのルールを守るという条件付きです。
しかし、この不動産会社はワンマンにならない。ここが大事です。住民の意向をうまく把握するために、経営戦略を持ちながら、マーケットリサーチをしていかなくてはいけません。そのために、住民から代表を選び重要な理事会をつくっています。156 名のスタッ
フからも選び、地元行政からも2 名入る。そういったかたちで町の運営方針を決めていくということになっています。

図10

134

まちなみ塾 講義録 2011

アメリカとイギリスの共通点

3つ目には、その地域に求められる適正なアメリカとイギリスのお話をさせていただ

サービスがあります（図13）。アメリカもイギリきましたが、どちらも行政が全部建築確認をスも大きなまちであればあるほど、いろんな行います。向こうは建築許可ですから行政自ことができます。小さければ小さいほどきめ身が厳しい許可権限を持っています（図11）。そ

細かいことができるかもしれませんが、たくれだけではなく、ラドバーンやレッチワース

さんの種類はできない。でも、どちらもそれでは自分たちの組織の中に自分たちのルール

が住宅の価値になっている。これは、われわに合っているかどうかをチェックする専門家

れも十分見ておかなければいけません。つまのチームをつくり見てもらいます。そのようり、自分の住宅が気に入っているけれど、陸な審査費用は審査をしてもらう人が負担するの孤島になったら住めません。そういった費ようになっています。審査の目を盗んで行政用は、アメリカは自分で、イギリスは不動産に許可を取りに行く勝手な人もいますから、収入でした。

行政との横のつながりもあってお互いに情報を交換しております。

きめ細かなサービスは地域が提供していく、
これが効率的なのです。行政に支払った税金

2つ目の共通点は、そのまちならではの魅が平等に還元されないのは、不公平です。自力があるということです（図12）。同じものをつ分たちでできることは自分たちでやって、行くっていたら価格競争です。それではやる気

政に渡すお金を小さくしたほうが効率的ではを失っていきます。そこで大事なポイントは、ないですか。まさしくこれが、アメリカの人

日本とは異なり、管理は必ず行政と住民が相たちの発想ですね。

互にやるという仕組みになっています。そう

それから、アメリカもイギリスも、まちのいう意味では、日本のように所有と利用と管使われなくなった部分はリニューアルしてい理を硬直的に考えるのではなく、柔軟な仕組きます。特にイギリスは、会社が土地を持っみというのが大事になってきます。

ていますから、これを種地としてどんどんリ

図11

図12

図13

図14

まちなみ塾 講義録 2011135

ニューアルする。これはたいへんに魅力的でしていたのですが、偶然にこの住宅地に出会す。ダメージを受けているものをそのまま置いました。もう、目からウロコで感動しましいていたらだめですし、まちは変わっていくた。こんな住宅地があるんだと。ものすごくものなんです。人間の体が成長したら服を替考えられていて、今でもこれを超える仕組み

えて行くように、住んでいる人間が変わったはないのではないでしょうか。何がいいか、ら、それを包み込むまちは変わっていかなく

デザインよし、システムよしです。ぜひ、見てはなりません。そのため変われる仕組みを学してみてください。

持っていることです。ここで大事なのは、住プランの図を見ると、左側が当初のもので、民の意向の把握、合意形成、そして、運用し右側が最終形です（図16）。名古屋のベッドタウやすいのは、自己保有の不動産がある場合にンですが、北下がりのあまりよくない立地で、なってくるかと思います。

しかも駅からも遠い。横には高速道路が走っアメリカとイギリスの共通点を見てきましています。ここに100 戸の戸建住宅地がつくたが、これらルールにどのように従わせるこられました。まず、道路が曲線を描いている。

とができるのかというと、わかりやすく申しま

そしてその両側には、幅1mのグリーンベル

すと、契約の中で位置づけるのです（図14）。

ト、その奥に各家の生け垣があります。当時

アメリカは、住民と住民の契約です。そこは、地中埋設は難しかったので、グリーンベの家を買ったということは、そのルールを理

ルトの中に電柱を入れて目立たないように茶解して買ったと考えます。イギリスは、不動色に塗っています。この公道からは直接各家

産会社
（財団）
と住民との契約です。ですから、には入れません。コモン広場を通って入るのその条件を借地契約の中に入れておき、後でです。戸建住宅地は、隣の人と顔を合わす機

土地を住民に買い取ってもらいます。つまり、会が少なく、意外に防犯性も弱いです。しかどちらも契約なのです。

し、この道やコモンのつくり方により、防犯

日本でもこれから価値観が多様化していくと思われますので、トラブルを予防するには、契約を明確にきちんとしていくことが大切です。

力を変えられます。コモン広場を囲んだ5 軒の縄張り意識が生まれます。
1台目の駐車場スペースは各家の敷地内にありますが、2台目はコモン広場にレンタルの魅力的な空間の管理方法 日本の場合

駐車スペースになっています。ですから、お父さんがクルマで出かけた後は、子どもの遊び場であったり、お母さんのおしゃべりの場

それでは次に、日本の事例をもとにお話し
していきます。

まちなみ塾 講義録 2011

この駐車場のレンタル料を、緑の維持管理

パークプレイス大 分 公園通り
（大 分市に回していきます。もちろん、マネジメント

2001）
は、一番アメリカのHOAに近いかと思をするために管理組合をつくって、管理費をいます（図15）。1,300 戸の戸建住宅地ですが、集めております（図17）。さらに1mのグリーン

結構不便な所です。だからこそ、普通につく

ベルトも、みんなで共有をするというかたちっても負けるだろうから、かなり思い切ったにしています。レッチワースをぎゅっと小さ形でランドスケープがつくられ、幹線道路沿

くしたような住宅地で、儲けて、経営していい4haの大公園は、初めから行政に移管せず、ます。日本のマネジメントシステムとしては、

アメリカでいうHOA の管理組合に所有されすばらしいのではないでしょうか。

ました。

136

なのです。

街区図を見ていただくと、この住宅地にはグリーンテラス城山（小牧市 1990）
は、私車が入れるところは4カ所しかありません。

が日本一好きな住宅です。この住宅にめぐり各家が公道に接しておらず、戸建住宅地なの

会わなければ、今の私はいません。財団とのにグリーンベルトの共有地を持っている。管

出会いもなかったです。当時、私は岐阜県に理組合があって管理費を払う。さらに、建築あった大学の教員でマンション管理の研究を協定と地区計画がある。戸建住宅地なのに駐

図15

図16

図17

図18

車場がレンタル……、今までの発想からすると考えられないことを平気でやったのです。
私は、いい住宅地といわれるところをアン
ケート調査してきましたが、その中でも2 位の評価を得ています。ちなみに1位は、今日の主題からは外れますが、まちなみというよ
り自然の中に暮らすという別のテーマで、奈
良青山自然住宅地でした。
コモンシティ船橋（船橋市 1984）は、22戸の小さな住宅地ですが、土地区画整理事業の保留地の跡地をうまく使いながらコモン広場をつくっています（図18）。
それから、定期借地権を使ってもいい住宅

図19

地はつくることができます。田園都市宮崎台（川崎市 1997）
は、地域からたいへん愛されていた個人の土地でしたが、意外に固定資産税が高い。そこで、定期借地として、既存の緑をしっかり残してちょっとした道路を入れ

まちなみ塾 講義録 2011

137

図20

図21

図22

図23

図24

図25

138

まちなみ塾 講義録 2011

る（図19）。もちろん、定期借地ですから、この立ててあります。田園調布もきめ細かなルー道路は移管はしません。このような道路を行

ルの運営をしているという意味では、まさし政に移管してしまったら、50 年後にバラバラ

く共通です。

に分断された土地が地主に帰ってきます。こあと、財団の「住まいのまちなみコンクーのようなケースで、どうしても移管しろといル」で表彰された布佐平和台（我孫子市

うわがままな行政があったら、ぜひ私にご連

1976）
でもきめ細かく協定がありますが、1番絡ください。たくさんの前例を知っています

すばらしいのは、しっかり行政と連携していから交渉して差し上げます。こうした定期借ることです（図 22）。住民主体でやっていくとき

地をうまく使うものを「定借コモン方式」とには、行政との連携、専門家のサポートをど

いっています。

う入れていくのかということが問題になってたった4 つの事例を紹介しましたが、それくるかと思います。

でもいろいろなかたちがあります。答えは1

私がこのような研究を本格的に始めようとつではない。規模であったり、地域性であっ思ったのは、桜ヶ丘ハイツ（可児市 1974）にたり、何をみんなで持つか、何をするかによ

出会ったからです（図 23）。グリーンテラス城山って、いろんなやり方があるということです。

は、100 戸で完結した美しさがあったのです

たとえば、コモアしおつ（上野原市  1991）。

が、桜ヶ丘ハイツには、すばらしいまちなみ、JR の駅から高台の住宅地まで斜行エレベータ

まち全体の美しさがあります。この住宅地でーがある住宅地（図20）。これは、管理組合がきは最近は、だんだん高齢化が進み、住宅地内

ちんと運営している。つまり、マネジメント

外への移動が困難になり、それを助けられる力なのです。この斜行エレベーターがなくな

人と、助けられたい人をつなぎ合わせる支援

ったら住宅地の価値は大きくダウンすること

会、他にお休み所、いわゆるおしゃべり会やになるので住民1,400 戸で所有・管理をされお食事会など積極的な活動を展開していて、ています。

まちが美しいだけでなく、人々の活動も活発

アイランドシティ照葉（福岡市 2005）
へ行

なまちとして有名になってきております。

かれた方も多いかと思いますが、ここでは、ほかにも、初めてHOAを本格的に導入し住民に所有してもらうのではないけれど、他

た、横浜の緑園都市（横浜市 1986）という事よりも断然よい緑の空間をつくり、それを管例もあります（図 24）。

理をするチームを住民がつくる。せっかくだ

ちょっと新しい事例では、阪急電鉄とURから、コミュニティ活動やセキュリティ、そによる彩都（茨城市 2004）
もすごいですね。

してまちづくり憲章をみんなで守っていきまし「彩都スタイル」というクラブをつくり、宅配

ょうというような仕組みになっています（図21）。

のようなことをしていましたが、そのうちに、自分たちで管理して自分たちのまち意識を高このクラブに入るといろいろな施設を使える

め、不審な人がいたら、「どこに行きたいんでし、カーシェアリングやコンシェルジェサー

すか」と、自然に声をかけられるようなまち

ビスも受けられるようになっています。このにしていくということが大事かと思います。

地域に求められるサービスを、地域のみんな

魅力的な空間を持つという意味では、六麓荘（芦屋市 1928）
も、じつは美しいまちなみの会費で運営するというかたちでスタートしております。

の真ん中に、みずから交番をつくっています。

既成市街地には小さなコミュニティ・ビジ

それから、田園調布もやはり高級住宅地にな

ネスも生まれています。千葉市美浜区の海浜ったのは、地域の人がものすごくきめ細かに、

ニュータウン（千葉市 1973）
も、NPOがス

1軒、1軒丁寧に住宅を建てる際にチェックをーパーの横に拠点を持って買物支援の小さなして、住民の意見を聞いて、それを取りまと活動を始めています。

めて相手に渡すというようなことをされてき

下河内農住組合による住宅地（日野市

たからです。六麓荘には現地に「ここには、

1986）
では、地域の地権者13 人が個別にアパどういうルールがあるのか」が分かる看板がートを建てたら、町がバラバラになってしま

まちなみ塾 講義録 2011

139

図26

図27

うので、13 人が共同して同じ業者にアパートを共同発注することによって単価を下げ、外溝を統一させました（図25）。ですから、町がぐ

住宅地の価値を上げるマネジメントシ
ステムのつくり方

ブルームガーデンのぞみ野の挑戦

んと変わります。ここには「オンサイト・マ
ネジャー」、格好よく言いましたけど、常に管理人がいる管理体制がとられています。集まることによって、規模と集積の効果がうまく働いている事例かと思います。

8 つの「大間違い」

ブルームガーデンのぞみ野
（以下、
「のぞみ
野」
）
は、姫路駅から西へ車で約30 分行った所

今、ご覧いただいたようにいろんなパターにあります。新日鉄の社宅の跡地です（図28）。

ンがあり、どれがいいというわけではありま

そこで、価値が上がる住宅地づくりの実験的

せんが、その住宅地に合ったものをうまくや取り組みを行いました。その内容を、8つの視っていく。だけどやはり、後からできること

点からお話をしていきたいと思います。

は、ちょっと中途半端だし、なかなか本格的にはできないので、ぜひ新規開発から、その大間違い その1「私の土地だから好きな家をつく

住宅地に合ったものを適材適所に考えていく

りましょう」というのが、これからのまちづくりに重要になってきます（図26）。

ということは、周りの家も好きなことをすることになるのですそこで、「すまい・コミュニティマネジャー」

当たり前ですが、住み手は住む前は、ルーの教育を始めました。まちづくりには大きなルがあるということはそれに縛られると思わ可能性があるということをご理解いただきた

れるかもしれませんが、住んでからは周りのい。それを知っているか、知らないかで、まわがままを縛ることができるということを実

ちづくりの可能性は、ものすごく変わってき感されています。

ます。そういった方々を育てていきたいということです（図27）。

今、販売中で、私も販売促進でミニ講演を行っていますがその際、「皆さんは今、自分が日本型 HOA 推進協議会では、そういった家を建てると思って夢が広がっていますね。

マネジャー教育をさせていただいております

さあ、リビングにいることを想像してくださので、ぜひ、機会があればご参加いただきたい。聞こえてきます、隣の便所の音が、にお

いと思います。

いが……」と言うと、みんな「えっ」と驚きます。みなさんは通常、自分の家のことだけを考えて隣の家のことを全く考えていません。
そこで、「このまちは絶対そんなことが起こり

140

まちなみ塾 講義録 2011

図28

ません」と言ってます。

ての住宅をチェックさせていただいています。

つまり、ルールを「あれをやっちゃいけな

さらに、外構整備を1社に限定しました。こい、これやっちゃいけない」、そんな説明ではれはよかったです。1社に限定したところで、だめです。発想を転換して、隣のわがままを外構業者チェックが入って、ダブルチェック

知るのです。自由というのは、じつは不自由体制で、それが景観形成指針に合っているかなのです。建築協定や地区計画の説明は、今ということをチェックしています。それがわ

そんなに難しくないと思いますが、必ず住んかるルールブックをつくっています。

でから評価が上がります。これは、いろんな

なぜ、3 段階にしたかというと、地区計画

住宅地での共通項です。自分のまちなみがいは行政が運営しますから、これだけでは住民

いという人は、100％近く建築協定や地区計の主体は育ちません。建築協定や景観協定な画のおかげだと思っているわけです（図29）。建ど、協定といわれるものは、これだけでは行築協定や地区計画があるから売れないとか、政との連携が弱いのです。さらに、目に見え人気がないというのは、その前にそのまちがる形にということで景観形成指針という3ラ

いいまちになっていないからです。

ンクを用意しているということです。

のぞみ野では、まず地区計画をかけました。

それと、時代とともに変わることを地区計

よくご存じない方は、これは大ざっぱなルー

画に加えると、自分で自分の首を絞めてしまルだと思ってください。さらに景観協定をつうことになります。ですから、時代とともにくりました。これも大ざっぱなものです。そ変わらないものを地区計画、時代とともに住してさらに、これに「景観形成指針
（ガイドラ
イン）
」をつくっています。景観形成指針というのは、住民相互の思いやりのルールです。
皆さんがお座りになるときもぶつからないよ
うに相互にちょっと距離を置きながら座りますね。これが思いやりです。家の場合には、どのように思いやればいいのかを具体的に絵に示したものが、景観形成指針です。
この地区計画、景観協定、景観形成指針、3 段階にしたということ。これをご理解いただ
ける10 社の住宅メーカーのみに住宅販売は限定させていただいております。
それから、景観コーディネーターが、すべ図29

まちなみ塾 講義録 2011141

民の意向で変えていけるものを協定、さらに、

ざと障害物を置いてあります。

目に見える、具体的な思いやりを指針にするとクルドサック型。このタイプは、行き止まいうこと。こういったことをつくって、景観コり型です。車は行き止まりですが、人は抜けーディネーターにチェックをしてもらうようにて行けるようにしてあるし、行き止まりの所します。当初のチェックは、1軒、約3万円でをちょっとふくらませて緑を置いてみたりとすが、この料金は、もちろん、各家にお支払いうことで、おしゃれな行き止まり型だと思いいただいております。住民自身が自分たちでっていただけたらいいかと思います。

まちを育てていくためにビデオやマニュアルをつくらせていただいています。

こうした型で何か道が工夫されていたり、
コモンがある住宅地（工夫型）と、そのようにどんな思いで、このまちをつくったのかとつくってはいない住宅地
（一般型）
で、
「あなた

いうことを、ちょっと見たいなあという方がは家の前の道を使いますか」と聞きましたら、

いたら、のぞみ野のホームページを見てくだ「使う」と答えた頻度はそう変わりありません

さい（www.nozomino.com）。

でした。しかし、問題は使い方が違います。
工夫型は、子どもが遊んだり自分がおしゃ

大間違い その2「道で子どもは遊んではいけない」ということは、住宅地の中に危険がいっぱい、わが家の前にも危険なところになるのです

べりする場に使っています。
一般型はといいますと、自分の車を洗うときとか、お客様が来たときに車を置くという当たり前なんですか、これは2つ目の大間ことです。明らかに、ちょっと工夫をするこ違いです。何で遊んではいけないのですか、とによって道は人々の生活の庭の延長として家の前の道で遊べるならば、自分の庭がもっ使えるように変わってくるということです。

と狭くてもいいではないですか。自分の家のもう1つ、重要なことがあります。自分の前の道に、通過交通があるからです。通るな

家の前の道で見知らぬ人が来て、ペラペラしらば、スピードダウンさせるようにしましょゃべっていること、これはいやですね。一般う。そこで私たちは、徹底的に車の通過交通型では知らない人も使いますが、工夫型の道

量を下げるようにしました。

では知らない人が入ってきておしゃべりをす

みちりょく

そのことを説明するために、「道力」についるようなことは、ほとんどないのです。つまてお話ししましょう。こういった調査を、全り、他人のテリトリーに入ったら、そこでは国でさせていただいており、同じような傾向

静かにしておかなければいけないなという意があることをご理解いただいたらいいかと思識が高まるということです。さらに、ちょっといます。

道に住民が出ることによって、それが隣とのボンエルフ道路型。道路を比較的くねくね

ご近所付き合いに発展していきます。子どもにする。庭の延長として、道路をつくる、わが遊ぶことによって、お互いが顔を合わせ、会話をし、そして、何げない会話からお付き合いが広がっていきます。
「あなたにとっての近所エリアは？」という調査をある住宅地で行いました。
「あなたが、ご近所だと思うエリアに印をつけてください」、「あなたが、顔を知っている人の家に白丸をつけてください」、「あなたは、親しくしている人の家に黒丸をつけてください」……。
これを1軒1軒集めて法則を読み取るのが私たちの仕事なのです（図 30）。
こういった調査を積み重ねていくと、この住宅地の場合は、路地型コミュニティが生ま

図30

142

まちなみ塾 講義録 2011

れていました。同じ通りで、同じ外溝の種類、

その単位で回覧板を回し同じゴミ置き場を使

大間違い その3「公園や道路は行政が管理する」っているのです。つまり、ハードなつくり方ということは、普通の道路や公園、そして十分とソフトな人々の生活が対応することによっに目が届かないことが起こるのですて、通りの端から端までみんなが同じテリト

行政が管理をすることが前提では、つまら

リーをきちんと描きました。縄張り意識をつない公園にしかなりません。のぞみ野は行政

くりやすくできるということです。

に所有権を渡しますが、管理は住民でやるこ皆さんも、住宅地を見に行って声をかけらとを前提につくりました。先ほど見ていただ

れた経験があると思います。そういうところ

いたアイランドシティ照葉のようなスタイル

は、縄張り意識が強い。そういう縄張り意識を初めから持っています。埋設管は行政に管が育つということは、防犯性が高いのです。

理をしてもらいます。地中化部分もそうです

それから、今回の震災のように、いざとい

が、上のレンガ、植栽は住民が管理する。住うときに機能するのは近所の人です。遠くの民が手をかけることによって、ゴミが落ちてまちにいかに親しい人がいても、いざというも拾おうとしないというのではなくて、自分ときは飛んで来られません。ほとんどの人にたちのまちだということを大事にしてもらう「私はご近所だと思う」エリアの中に、親しいためです。

人がいます。道のつくり方で、人々の縄張り

全部を住民が持つのは、ものすごく重い。

意識を変え、かつ親しい人もつくることがで

たとえば、グリーンタウン高尾は、道路を全きるということです。

部住民で持っていましたが、埋設管の補修にそれからもう1つ大事なことは、このご近幾らかかるかの長期修繕計画を策定できる人

所エリアをいろいろなかたちで調査しました

なんていないということで結局は行政に移管

が、ほとんど20 軒までです。50 戸単位の住をされました。六麓荘もそうです。行政に移宅地では、ばらけていきます。大体 20 戸まで管して、それがあの有名な地区計画条例、最だったら、皆さんは顔を知って名前が一致で

低敷地規模が大きな、あの条例をつくることきる。それ以上はかなり認知能力が下がってに結びついて行きます。

いきますから、この20 戸がポイントというこ

諏訪野では、「いいまちができるのなら、でとで、のぞみ野もゴミ置き場を約 20 戸単位できる限り引き取りましょう。しかし、日常管12カ所ご利用いただくようにしました。コミ理は住民がやってください」と行政が言ったュニティ道路を採用して、車が通れる道を限にもかかわらず、何十年も経つと住民たちは定し、デザインもまるで公園のように仕上げそんな話があった当初のことは知らず、「行政ております（図 31）。

が引き取ったのだから、全部管理をしろ」と主張するようになっています。
浦安市の碧浜では、液状化で大変だったの

図31

図32

まちなみ塾 講義録 2011143

ですが、ここも御影石を用いた道路は全部移ってきたら立ち寄られる場所があったら安心

管をしました。住宅地の真ん中にあるシンボ

ですし、たまには、みんなでバーベキューなルのオリーブが枯れてきましたが、行政はオ

ど火を使って楽しめる「コミュニティハウス」

リーブなんか新たに入れてくれません。修繕というものをつくりました。行政のものではのときはこれを使ってくださいと御影石をおない、だからこそできるようなすてきな空間、渡ししたのですが、そんなものとっくに使い

そして、災害時には地域拠点として機能する。

終わりました。欠けている石を一回上げて、そういうことも考えると、行政に何でも移管

下をならしてまた置いているのです（図 32）。

するのではなく、自分たちの財産として持っのぞみ野では公園や道路は基本は行政に移管します。埋設管のメンテナンスは全部行政ていたらいいのではないか。東日本大震災でも集会所が大活躍いたしました。

にしてもらいますが、上の魅力部分は住民で

私は首都圏で 20階以上の超高層分譲マン管理をするということにします。そして、行ションを最近調査をさせていただきました。

政と開発事業者が約束したことを「まちかる344 棟のうち、100 軒以上からご回答をいたて」として残して行きます。つまり、住民た

だきまして順番にヒアリングに行かせていた

ちにご理解をしていただき、引き継いでいただき、その中で、防災対策として常日頃どうだくということです。大事なことは、きれいいうことをすべきかというようなことをテーマに手離れをしていく。そのための体制を整えにして、お話を聞いております。それを踏まております。

えながら、コミュニティハウスの使い方を考えております。今は、販売事務所に使ってお大間違い その 4「公民館は地域皆のもの。だからりますが、外観は、ご近所ではイタリアンレ

皆で使いましょう」

ストランと間違えられます（図 33）。外テラスにということは、アレもダメ、コレもダメ。係の人が帰るから夜間の利用はダメ、土日はダメ……

144

点、コミュニティの拠点にしていきたいとい

くことが多くあります。公民館あるいは集会うことです。住民で自由に使っていきたいの所を使いましょうというと、大概、「面倒くさで、管理組合法人の所有というかたちになっい」「雨戸が閉まったままでいいですか」といています。

った対応になります。公民館は地域皆のもの

なぜ、法人にするかというと、今まで見てですから、厳しいルールがあって手続も面倒きた住宅地ではこうした空間が共有だったた

くさい。これで住民の本当のコミュニティ育

め、じつはマンションのように個人の持ち分成につながるのでしょうか。

と共有持ち分が連動登記をしておりませんの図34

まちなみ塾 講義録 2011

アタールームもありますが、これを地域の拠

土曜日や日曜日に住宅地に行ってお話を聞

そこで、ちょっと子どもが学校から早く帰図33

イスとテーブルを置いて全面開放できる。シで、非常にややこしい問題が起こりました。

それらたくさんのマイナス事例を見てきたの計したものですが、平均的には絶対に嫌だとで、ここでは法人で所有する予定になっていいう人は少なく、やはり多くの人に評価を得ます。

るという結果が出ています。これも、管理組

昨年の10月29日、初めての居住者でバー合があるから安心して住めるということを、

ベキュー大会をしました（図 34）。その前に自己お住まいになったら逆に理解していただける紹介大会、その後、記念撮影をしております。

ということかと思います（図 35）。

これは土曜日にやりましたが、土日に来られそこで、のぞみ野では、全員参加の管理組ない人のためにイベントは金曜日の昼間にや合をつくります。根拠法がないとややこしいったりと、曜日と時間帯を変えて、今、1カ月ので、一応、われわれは区分所有法を使って、に1回、イベントをやっております。

293 戸の法人格のある組合とします。前述しましたように、戸数によっては組織をわざわ

大間違い その5「戸建住宅地だから、管理組合は

ざつくらなくても顔が見えますが、大きくなない」

ればなるほどかたい組織をつくって、しっかということは、住宅地の問題を考える基盤がないのです

りルールをつくり、それを契約書に付けて売っていくことが必要になってきます。

私は、浦安市のマンションに住んでいます

これは、先ほどご紹介したアメリカの事例

が、今回の震災でもマンションの管理組合はから学んだ HOA スタイルを、日本で1番問題

力強かったと実感いたしました。それに比べが少ない方法に持っていくために考えた日本

ると、戸建住宅地では、自治会や町内会にな型 HOA の方法でございます。

り、勝手が違います。こちらは全員参加を強制できないという現在の法規制の問題もあり

大間違い その6「開発事業者はつくる人。売ったます。そうしますと、通常はわがままな人たら終わり、さようなら」ちが入らない。一生懸命まちを守っている人たちのお金とエネルギーを使って、わがままということは、今日から突然、自分たちでするのですか

な人たちのために働いているという不平等がしかし、そんなにうまく手離れできるでし起こっています。やはり、戸建住宅地でも全ょうか。開発事業者は売り終ったあとは担当

員参加型組織があるほうが強いのではない

部署がなくなっているのに、いつまでも住民か。こういったことを考えると、戸建住宅地にクレームを言われたら前向きの仕事ができでも管理組合があったほうがいいのではないません。手離れよくというのは、相手が求めか。すでに管理組合がある住宅地も出てきてているのに切ってしまうのではなく、自立さいるので調査を開始しました。

せて、きれいに手離れよくすることを戦略的そうしますと、いろんな住宅地の結果を集に行うことです。
今私に、全国のいろんなお悩
み住宅地から相談が来るので、そのコンサルタントをさせてい
ただいております。多くの苦情
は、開発事業者に対してです。
「わからない間に無理やり管理
組合を引き継がされた」「理解
していないうちに重たいものを持たされた」「理解していないのに建築協定を押しつけられた」……。実際問題、初めの1年、2 年、3 年は、そう問 題 が図35ない。建築協定が10 年で切れ

まちなみ塾 講義録 2011145

るとなってきたときに、不安になってきたら、かるのかということも考えながら開発から入だまされた感が高まってきます。協定って何、っていただきます。のぞみ野も2011年の4月

管理組合って何、何、何……。不安が不満にから販売開始しましたが、その前 2 年間ぐら

変わっていく典型的な事例かと思います。

いの企画時点から管理会社を決めて意見をず

やはり、開発事業者は初めにしっかりマネ
ジメントシステムを設定しておきましょう。

管理の時間のほうが 50 年、100 年と長いわ

ど無理です。後から全員参加の管理組合をつけです。つくるコストを下げることばかり考くった事例はわが国では残念ながらございまえていると、将来のランニングコストを高くせん。

してしまうということを今回勉強いたしましもう1つは、事業者のサポートが長過ぎるた。アメリカの場合は、きめ細かくマニュアと住民の主体性が低下してしまいます。短す

ルで決めてあります。そして、住民と開発事

ぎると、運営が軌道に乗らないという問題が業者が、大きな物件ならお試し期間をつくり、ございます。そういう意味では、事業者と行協働で管理をいたします。

政の協議は、どんなことをしたかというのが法律では、たとえば、4 分の1売れた時点で、十分伝わっていないこともありますから、住理事に住民を1人入れなさい。半分売れたら、民が実際にやり始めると文句が多く出てきま

理事の3 分の1は住民にしなさい、というふうす。

にきめ細かく決めております。こうした考え

められています。開発事業者は、HOA 管理

方は、アジアでも実践されているということです（図 36）。

組合が将来は管理をする、ということを前提

法律的に、どのような引き継ぎ方があるか、に開発をしていきます。カリフォルニア州で5つのタイプを示されております（図 37）。法的は、州の不動産課自らが、5 戸以上の物件、に認められているのは、今、紹介したジワジ

マンション、戸建住宅地でもコモンがあるもワと移していくタイプの他にもあります。はのに関しましては、いわゆる重要事項説明をじめは開発事業者が管理を行い、やがて住民つくります。そこで、管理費はおかしくないが管理をし始めたら、開発事業者が拒否権をか、管理規約はおかしくないかをチェックし持つというものです。どういうことかと言うてから行政がパブリックレポートを発行すると、なんらかのサービス付きで売っていこうという制度を持っています。日本では重要事と思っているにもかかわらず、途中で要らな項説明があるのでそういった必要はありませいよと決められたら、事業者の販売戦略が変んが、それだけ初めにしっかり設定をし、そわってしまうわけです。

の情報開示が重要であるということです。

まちなみ塾 講義録 2011

なりました。

入居後には、それはたいへん難しく、ほとん

アメリカでは手離れの仕方が州法の中に決146っと聞いてきました。それは、たいへん勉強に

あるいは、全部売れるまでは開発事業者のそれから、開発企画段階から管理チームに投票権を3 倍にすることも法律で認められて入ってもらうということが、当たり前になっいます。つまり、売り切るまでは当初の方針ています。大体、将来どんなふうに費用がかでやって、売り切ったときにじわっと住民に

図36

図37

移していくということが法で認められているグラウンドに避難したのですが、水が噴水のということです。アメリカでは、今までたくように吹き出して上がり、地面が下がっていさんのトラブルがあったので、問題予防のノくというような、そこで見た液状化は恐ろし

ウハウがあらかじめ法律で決められています。

いものでした。

私たちには大変役に立つのではないかと思います。

住まいも浦安市だったので、日本中がこうなっているのだと思ったら、1キロ先は皆平

マンションなら、2000 年のマンション管理

然と暮らしているのでびっくりしました。そ

適正化法で、図面の引き渡しが法律で義務化のときにわかったのですが、日ごろから助けされました。しかし、戸建住宅地に図面の引合っていなかったら、いざというときコミュ

き渡しを義務化する法律はありません。だか

ニティは機能しないですね。私もご近所エリら住宅地では、どこに地中管があるのか、どアの中で、顔見知りの本当に親しい人がいまこを掘ったら危ないのか、図面がなかったらす。その人が水をあげましょうとか言ってく困ります。

ださいました。それから、水を運び合うのもそこで、のぞみ野では、「まちかるて制度」

自然に生まれてきました。しかし、"自然 "ので、引き渡す図面、それから行政とどういうベースは “常日ごろ” にあるということを実折衝をしたのか。アメリカの法律で決められ感させられました。困ったら助け合いましょている項目に関しては、すべてお渡しするとうなんて無理です。いざというとき機能する

いうかたちにしました（図 38）。

には、じつは “日ごろから” が大事。自然にのぞみ野では、管理組合を設立し、運営のできる体制、自然につくる役割、自然にでき3 年間はサポートさせていただきたいと思っるとはこういうことだと思います。人々がおております。その間に幾つかのノウハウを積互いに顔を知って、助け合う仕組みが、空間

み重ね、そして、住民にだんだん権限を移しのつくり方、マネジメントシステムでつくれていくということを考えております。

るということです。我が家もこういった日ご入居開始から管理組合の設立総会を開きまして、住民と一緒にまち育てをしていくという体制を今、整えているところございます。

ろから顔を合わす機会があることによって、非常に助けられた部分がありました。
いざというときには、助けてくれる友人がいる。助けようと思う人がいる。これが安心

大間違い その7「困ったら、助け合いましょう」につながっています。そういう意味では、コということは、困ってからはじめて助け合うのでモンスペースや守りたいまちなみがあることすね。そんなことで大丈夫ですかによって、みんなで利用して、みんなで管理

今回の東日本大震災のとき、私は浦安市のをすることによってお互いの顔を知っていく

大学におりました。ちょうど教授会で 3階にまちがある。これは、正の循環が回っている

いましたが、8階の自分の研究室はめちゃくということなのです（図 39）。

ちゃで後でその部屋をみて、命をもらったとそのきっかけは、まちなみや、道のつくり思いました。すぐに避難命令が出ましたので方や、コモンのつくり方で、つくり上げてい

図38

図39

まちなみ塾 講義録 2011147

けるのです。

で管理組合があってよかった。それから、じコモンスペースの清掃を年に2回ぐらいすつは管理会社があるから、この戸建住宅地はるというのも、とても効果が上がっています。

選んだということがありました。住民皆さん

私自身も、それによってご近所の人の顔を覚が役割分担してやるのも大変で、できれば、えました。共同清掃で草むしりしながら、何ある程度お金を出してプロに投げてしまいた

げなく話をする。都会の人ですから嫌なこといという。若い世代は忙しくなってきて、特は聞きません。そしてお顔を知っていくことに都市型では、そういう傾向も高まってきてで、自分に合った人を探し合っていく。とりいるということも考えまして、コミュニティマ

わけ、私たちみたいに昼間働いている人間にネジャーの常駐と、それをサポートする管理

は、コモンスペースの定期的な清掃は有効で会社という形を初めに設定していきます。

す。しかし、コモンや公園の手入れが皆さんのコミュニティ形成を重くしたらだめです。

大間違い その8 「いろいろ、専門家がいるから、罰則なんかつくると、嫌になってしまいます。

管理費が高いのでしょ」

自然に出て行きたい。できるだけ出て行こう

よいから必ずしも高いとは限りませんという気持ちに、いかにもっていくかという多分、皆さんは今、コミュニティマネジャ

ことも、じつはマネジメントを仕込んでいく

ーや管理会社が要るとなると、管理費がすご立場の人間の重要な役割ではないかなと思っく高くなるのではないのと思われていませんています。

か。マンションでは、わが国の平均は、月々

のぞみ野は、土地は新日鉄都市開発、そして、住宅はハウスメーカーが 8 社で、2 社が大体1万円、それとは別に修繕積立金が1万円です。

地元工務店による供給です。入居後は入居者

戸建住宅地でも、管理費を幾らなら払って同士お互い知り合える機会が少なかったのでくれるかを調査したところ、ほとんどが月々す。バーベキュー大会は、初めての住民のイ

1,000円までだったのです。しかし、コミュニ

ベントでした。ご夫婦とお子さんが自己紹介

ティマネジャーを置いて、管理会社を置いて、をする。驚いたのですが、割と高額物件なの

1,000円ですむわけはありません。

ですが、30 代でお子 様が 零 歳、1歳、2 歳、そこで、のぞみ野では大工夫いたしました。

3 歳の方が多い。そのときに、同じ学年かど

1軒、1軒がゴミ清掃のスタッフを雇えば高くうかを把握するために何月生まれかまで一応、なりますが、ここでは293 軒あるから、サー言ってもらいました。お子様を持つ親の気持

ビスと施設をみんなで持つことは効率的です。

ちからすると、どの子が、自分の子どもと同

また、管理組合が収入を上げる仕組みをつ学年なのかしらということによって安心感もくりました。これはレッチワースから学びま変わります。もう少し姑息に言うと、安心しした。管理費を高くすると、管理費を払えなて次のお客さんも呼んできてほしいという、い人が出てきます。マンションの場合は、管したたかさもございますが、そういう意味で理費が払えなかったり長年滞納されると、「おは、入居前の人にもイベントに参加していたまえの家を売れ、それで管理費を払え」といだき、安心して入居してほしいと願っています。
もう1つは、「コミュニティマネジャー」制
度を導入いたしました。これは、集会所（コミュニティハウス）に常駐していてサービスを提供する人ですが、ゴミ置き場の清掃も担当します。ゴミ置き場の清掃を順番でやるというのは、今の時代とても難しいのです。それをプロがサポートする体制を設定しております。
以前に調査をしたものの中に、戸建住宅地

148

まちなみ塾 講義録 2011

図40

う判決を裁判で勝ち取ることができます。しかし、戸建住宅はそこまでやることは難しい

おわりにので、高い管理費を設定しておくと皆さんの以上のように、今日は価値が上がる住宅地

不満も高いだろう。そういう意味では、マイをつくるための、マネジメントシステムのつナスや割り算ではなくて、むしろ、収入を上くり方を、のぞみ野を通じてお話をさせていげる仕組みを考えようと思いました。これは、ただきました。住民主体とは言いましたが、じつはわが国で最初の試みではないか思いま

いかに行政と専門家の支援を得るかというこす（図 40）。

とも大事かと思います。私も千葉におります

このような仕組みづくりは、後づけでは無ので、すぐに飛んで行けるわけではありませ理です。裁判をすると負けます。もちろん、ん。そこで住民の自立を促すほうが持続可能

全員合意されたらいいですが、全員合意は現だろうと考えております。

実にはあり得ません。だから、初めにつくり込みました。
まず、この住宅地の中にレディース交番（予

そういう意味では、住民の自立を、どのよ
うにつくっていくのかということが非常に重要ですし、それを育てていきたい。

定）を呼んできました。レディース交番の土地

また、私が考えたのは、そこでストックビ

は借地で借地料を取ります。これは大したこ

ジネスを成立させることです。リフォーム、とではありません。1番大きいのは、先ほど建替え、中古の売買、賃貸、そのようなスト紹介したコミュニティハウスに店舗を設けた

ックビジネスをうまく機能させていきたい。

ことです。この店舗から賃貸料を得る予定にだから、現地に拠点をつくっておいたほうがしています。ここから不動産収入を上げて管いい。フローからストックまで一連で儲けて理費に充当し、そして、住民の皆様の管理費やろうというビジネスモデルと、それを持続を下げていく予定です。どうしても、借り手可能にできるしくみということで考えてみまがいない場合は、最後、私が責任をとってこした。

こを借りて不動産の仲介をしようかと思って皆さんも価値が上がるマネジメントシステ

います。そうして、なんとかここにテナント

ムということを、ぜひ意識をしていただきたが入ったら管理費を下げていける仕組みがあ

いと思います。

ります。
このように、収入を上げることによって住民の負担をできるだけ下げていくという仕組

参考資料：齋藤広子『住環境マネジメント─住宅地の価値をつくる』学芸出版社

みを考えております。これが大きなミソかと思います。このぐらいのことですが、このような日本型 HOAを本格的に取り入れたのぞ
み野は、ゆくゆくは住民主体でやっていってもらいます。管理組合をつくって、公園の清掃、コミュニティハウスの運営、景観協定の運用をしっかりやっていただく。開発事業者
はそれをサポートしていく。しかも期限つきです。初めにそれをご理解いただいて、自立をしてもらいます。日本の制度を踏まえまして、できるだけ日本型の新しいマネジメント
システムを設定したということでございます。

まちなみ塾 講義録 2011149