第14回
平成10年（1998）3月13日
会場：住宅生産振興財団

齊藤広子
良い住宅地とは
1．道路や外構等をどのように計画すればよいか
はじめに

2．コモンスペースは本当によいのか

3．緑の計画はどうずればよいのか
さいごに

齊藤広子（さいとうひろこ）
明海大学不動産学部助教授。1960年大阪生まれ。筑波大学第｛学群社会1＝学類で都ll∫、lh由1を学ぶ。卒業後、2年陶民間の不動産会社に勤務。その後、大阪市、Z大学生活秤γ『智1の大学院で、住宅・住宅地の管理について学び、研究する．マンションを対象とした集合住宅の管理の研究「共呵住宅管理への居住者参加に関する研究」で学術博1：に。岐阜女f人学家政学部住居学科を経て現職に。戸建住宅地の新しい管埋システム、「管理」から「計画」へのフィードバックを考える研究や、景観整備、商店街の整備、集合住宅、マンションの管理の研究等。

（講義時は岐1；汝f大学家政学部住居学科助教授）

宅地であると考えています。もちろん、資産
はじめに一良い住宅地とは
，，；1霧

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…；i…

私はこの数年かなり積極的に戸建住宅地の調査をしてきました。調査とは、そこに住んとしての価値が下がらないことも重要かもしれませんが、やはり住み手がそこに住んで良かった、そして誇りに思えるような住宅地が「良い」住宅地ではないでしょうか？

でいる居住者がその住宅地をどのように評価

そこで、「街並み」や「コミュニティ」を形成しているのか、そしてつくられた住宅地はそしていくために、どのように住宅地をつくっの後どのようになっているのか、良好に管理ていけばよいのか、この二つをテーマに見てされ、美しい街並みを形成しているのか、そいきます。

れとも逆に荒れ果ててしまっているのか、そのことを知りたくて、たくさんの住宅地を見て、たくさんの人にお話しを聞いてまいりま…欝、．道路や外構等をどのように計画すれば

よいか

した。

このような調査をしましたのは、「良い」住戸建住宅地の分類

宅地をつくっていくには、「良い」計画をつく

まず、はじめに戸建住宅地をつくる場合に、るだけでは十分ではなく、「良い」管理を行な

どこから街並みやコミュニティ形成を考え、っていく必要があると考えたからです。ですそのために何をどこまで整備してから供給すから、管理方法を考えていくために、もともればよいのでしょうか。

とは調査をはじめたのですが、今はこのよう単純にまっすぐな道路を通し、街区を羊蘂な調査をしているもう一つの大きな理由は、を切るように長方形に区切り、宅地として供計画者が「良い」と考えた住宅地が果たして、給する場合もありますし、街並みを考えてい住み手から「良い」と評価されていないのではろいろ整備し供給する場合もあります。そこないだろうかとそんな疑問を持ったからです。

で、戸建住宅地をどれだけ、はじめから街並

居住者の住まい方、その評価を見ていくと、

みやコミュニティ形成のことを考えて整備しそこから「計画」を考えていく上での多くの示供給したのか、主に道路や外構整備の仕方に唆があるように思えます。そこで、北は北海

注目してみると、大きく四つのタイプに分け道、南は沖縄とまではいきませんが、全国でることができます。

も「良い」といわれる住宅地で、居住者の住ま第一のタイプは、従来型の戸建住宅地。つい方、住みごこち、管理の状態を見てきましまり、単純に道路を通し、宅地を羊蘂を切るた。結果は、「計画者」が想像をしていたこと

ように切るだけで供給する場合で、外構整備も起こっていましたが、その一方で「計画者」も行なわず、道路も特に工夫していない住宅が考えてもいなかったこと、意図していなか地（写真1）。

ったこと、想像もしていなかったことも起こっているということがわかってまいりました。

いくつかの住宅地を紹介しながら、住み手の評価を見ていくことにいたします。

第二のタイプは、外構のみを工夫し整備した戸建住宅地（写真2）。

第三のタイプは、外構と道路を工夫し整備した戸建住宅地（写真3）。

はじめに、戸建住宅地の調査・研究をしてお第四のタイプは、外構と道路を工夫し、さりますと、基本的に私たちが目指しているのらに共用空間（コモンスペース）を整備するたは何だろうかと考えてしまいます。つまり、めに共有地がある戸建住宅地（写真4）。

「良い」住宅地をつくるために、こうしていろ

戸建住宅地の分け方にはいろいろあります

いろ調査をしたり、研究をしたりしているわ

が、今のところこの分け方が一番わかりやす

けですが、一体「良い」というのは何なのでしそうですので、この分け方で見ていきたいとょうか。まずはじめに、この基本的なことを思います。

考えてみますと、もちろん、「日当たりが良い」
とか、「風通しが良い」とか、「静かでプライバ

32

街並みについての居住者の評価

シーが保たれている」とかがありますが、私がこの四つのタイプの住宅地の居住者に、自今考えている「良い」住宅地とは、基本的な居分が住んでいる住宅地の街並みをどのように住環境が満たされていて、さらに「街並みが良思うかを答えてもらいました。その結果を示

い」「コミュニティが良好に形成されている」住したものが図1です。

まちなみ大学［第2期］講義録3

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写真1外構整備も行われず供給された住宅地が並んでいる（タイプD

様々な外構

写真3外構整備を行い、道路も工夫された住宅地（タイプ皿）鱒麟

写真2外構整備のみ行われた住宅地（タイプH）
駐車場の屋根や扉がつけられている

入居後、どのような住宅地を対象としたのかは、表1と表2に示しています。
この図1については、財団の『家とまちなみ』

写真4コモンスペースがある住宅地（タイプIV）

この図1を説明させていただきます。

まず、はじめにタイプ別に結果を見ていきます（図2）。

35号にも載せていますので、すでにみなさん

同じタイプのなかでも住宅地によって街並の目にとまっているかもしれません。しかし、

み評価の結果が異なっていますが、大きく見今回の図はその後新しい結果を加えていますていくと、1・IIタイプの住宅地よりもIH・IV

ので、少し結果が異なってきています。まずタイプの住宅地、つまり「街並み整備上の何の工夫もない住宅地」や「外構の工夫といった専有空間だけの工夫の住宅地」よりも、公共空間

や共用空間、具体的には道路やコモンスペー
表1戸建て住宅地のタイプわけと調査対象住宅地の概要
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神奈川県横浜市港南ガーデンBC地区
愛知県小牧市桃花台B地区

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タイプ1

を工夫
タイプIll専有空間（主に外構）

千葉県千葉市おゆみの（コモンスペースなし）

公共空間住に道路）
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タイプIV

専有空間

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（主に外構〉

千葉県市原市いちはら緑園都市（コモンスペースなし）

岐阜県可児市桜ケ丘ハイツ
愛知県小牧市桃花台ヒューマンヒルズ光ケ丘C
愛知県小牧市桃花台ヒューマンヒルズ光ケ丘AB
奈良県奈良青山自然住宅地
奈良県奈良青山ガーデン八ウス
道広場（道コモン）

共空間

東京都八王子市グリーンタウン高尾
愛知県小牧市桃花台ガーテンタウン篠岡（主に道路）

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共用空間

庭広場
有 （広場コモン）（主に広場）

神奈川県横浜市港南ガーデンA地区
愛知県小牧市桃花台コープ桃ケ丘

工夫
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駐車場
広場
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図1街なみについての居住者の評価（住宅地別）

愛知県小牧市桃花台グリーンテラス城山
愛知県小牧市桃花台シータウン光ケ丘
千葉県千葉市おゆみの（コモンスペースあり）

千葉県市原市いちはら緑園都市（コモンスペースあり）

一自分の住んでいる住宅地の街なみは？一
第14回

住み手による住宅地の評価

33

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まちなみ大学［第2期］講義録3

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住み手の評価

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484

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ちなみに、居住者が自分の住んでいる住宅地を評価するのはどうしても思い入れがあり、

50β

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図2街なみについて評価（タイプ別）

自分の住んでいる住宅地の街なみは？一

じ住宅地を岐阜女子大学の住居学科の学生（約70名）に同様に評価してもらいました。結果はやはり1・IIタイプの住宅地の評価よりも、
皿・IVタイプの住宅地の評価の方が高く、その差は大きく見られました。

この四つのタイプは、当然つくるための手
間・暇・費用が異なっていますが、明らかに、工夫をすれば住み手などに評価されるということがわかります。

それでは次に住宅地別に見ていくことにいたします（図1をもう一度ごらんください）。

住宅地別に見ると、居住者の評価はタイプ

mでは桜ケ丘ハイツ、ヒューマンヒルズ光ケ丘C、奈良青山自然住宅地、タイプIVではグリーンタウン高尾、グリーンテラス城山で高くなっています。

それでは同じタイプでもどうしてこれらの図3桜ヶ丘ハイツ（翠ヶ丘地区）

住宅地の街並み評価が高いのでしょうか。こ
れらの住宅地のいくつかをとりあげて、そのかもしれませんが、かなりゆったりとした住理由を考えていきたいと思います。

宅地になっています。

桜ケ丘ハイツを訪れてまずはじめに驚かさ
見た目と住んでみてからの評価の違いれることは、幹線道路の歩道が美しい緑の芝

一世ケ丘ハイツを例にして生になっていることです（写真5）。そしてそく桜ケ丘ハイツの概要〉の両側の住宅は視界が広がるようにゆったり

まずはじめに、mタイプの代表例として、とした平屋の住宅が建ち並び、電柱も見あた

私の地元であった岐阜県の可児市にある桜ケりません（写真6）。道路はイメージハンプ、丘ハイツを訪ねることにいたします（図3）。

ハンプがあり、ゆるやかな勾配と曲線といっ

現在、私は千葉県浦安市にある明海大学に移た修景計画が行なわれています（写真7）。少りましたので、私の郷になってしまいました。

し、住宅地の中に足を踏み入れてみると、ゆ郷は遠くにいて思うものかもしれませんが、ったりとした緑道が続き（写真8）、そこを歩

桜ケ丘ハイツはとてもいい住宅地です。ぜひいていくと各所で公園にぶつかります。共同

一度見学をしてみてください。

の集中アンテナであることから、各家の屋根

桜ケ丘ハイツはJR名古屋駅から中央線に乗り、多治見駅で下車します。そこからバスににはアンテナがなく、広々とした空が広がっています（写真9）。

乗りまして、約20分で到着いたします。この住宅の方に目をやると、各家の前にはシン

可児市、また隣の多治見市も、多くの人が名

ボルツリーが植えられ（写真10）、統一した石

古屋まで通勤し、この住宅地も名古屋都市圏

垣にその上は生垣となっています。また、とのベットタウンという位置づけになります。

ころどころにグリーンスペースといったこの全体316ha（約5，000区画）で、20年以上に住宅地ならではの空間が見られます（写真ll、もわたり開発され続けています。この住宅地

写真12）。

は最低でも敷地規模は230m2となっており、〈住宅地計画の評価〉

首都圏にお住まいの方には少し想像できない

さて、この住宅地の居住者に、この住宅地

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写真6幹線道路の両側は1階建てエリア。電柱も見あたら

写真11グリーンスペース（第2期ホープ計画）
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写真12グリーンスペース（第3、4期ホープ計画）

写真8緑道。ここをまつすく行くと小学校が写真7ボンエルフ道路とイメージハンプ

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では街並み形成のためにいろいろ工夫がありますので、それをどのように思うかを聞いて
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みました。

結果は、図4に示すように「緑が多い」「緑道
磯麟難。癖がある」「集中アンテナを立て、各家の屋根にはアンテナがない」「中央幹線道路には電柱を設けていない」「生垣にしている」ことは大変高い評価になっています。しかし、意外に「ボンエルフ道路」「芝生の歩道」に関しては他の項目と比較すると高い評価にはなっていません。
写真9屋根にはアンテナがないことから広々とした空

このような傾向は実は他の住宅地でも多く

コモンスペースのタイプ分け
どんなコモンスペースがつくられているか、

全国のさまざまな事例を見てみますと、大きく分けて三つのタイプがありました（図5）。

図5コモンのタイプ

図4桜ヶ丘ハイツ居住者の住宅地計画上の工夫についての評価〈道コモン型〉

まずは、先ほど図1で評判が比較的よかっ
見られています。戸建住宅地では一般的に「緑た住宅地、グリーンタウン高尾のような事例が多い」ことや、「緑道がある」こと、「アンテです。これは、道全体が共有地となり、それナを共同にしている」こと、「電柱を目立たなと連続して各住戸の駐車場が取られ、くしている」ことなどの評価は高くなっていま

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として使えるようになっています。このすが、工夫された道路の評価はそれほど高くタイプの住宅地では共有地はその住宅地全体なっていません。

の共有になっていることが多いです（写真13、

それは、たとえば、芝生の歩道はたまに訪

14）。

れるわれわれには大変美しく見えるものです
が、住み手にとっては、「雨の日にすべりやすい」「歩きにくい」「芝生の取れているところはきたない」「冬には色が変りさびしくなる」「これからのメンテナンスが大変である」といったことがあり、評価が下がっているようです。
こういつた「つくり手」と「住み手」の評価のギャップというものは確かに存在していることがわかります。つまり、住み手は「景観・見た目」も大切ですが、使いやすさや管理のしゃ
写真13道コモン型の住宅地。道路はすべて共有地

墾．

すさを重視していることがわかります。

卸＜を．コモンスペースは本当によいのか

最近ではタイフWの住宅地、つまりコモン
スペースを共有地でつくっている住宅地が増えてきています。従来の戸建住宅地は、道路や公園といった不特定多数の人が利用する空間は「公有」で、各家とその敷地は「専有」でっ

くられていましたが、最近はコミュニティ育写真］4道コモン型の住宅地。道路はすべて共有地成等をめざして、特定の多数が利用する空間（コモンスペース）を「共有」でっくる住宅地が増えてきています。

〈広場コモン型〉

次は、約20件で小広場を囲むようになっており、各広場はそれを囲む住宅によって共有になっています。たとえば、港南ガーデンA
第14回

住み手による住宅地の評価37

等です（写真15、16、17）。戸建てタウンハウ

蜜謬スなどとも呼ばれています。
〈駐車場コモン型〉

次は、集中（共同）駐車場を中心とした広場

を5〜6件、多くても10件で囲むようになっています。たとえば、図1のなかで最も評価が高かった、グリーンテラス城山などです（写真18、19、20、21）。このタイプでは広場はそれに隣接する住宅によって共有になってい写真15広場コモン型の住宅地（港南ガーテン）。広場はそれを囲む住宅で共有しているることが多いです。

タイプ別による評価の違い

それぞれのタイプごとにコモンについての居住者の評価を見てみました。評価が最も高いのは、グリーンテラス城山のく駐車場コモン型〉で、次はく広場コモン型〉、最も評価が低いのはく道コモン型〉となっています（図6、7）。

〈駐車場コモン型〉のなかでも、グリーン
テラス城山のように緑が多く、コモン広場が広い場合に評価が高くなっています。それでは、なぜ、〈道コモン型〉で評価が低くなってしまっているのか、グリーンタウン高尾を写真16広場コモン型の住宅地（港南カーデ

写真17広場コモン型の住宅地（コープ桃ヶン）。戸建てのタウンハウスのような街並み丘）。広場はそれを囲む住宅で共有

例にとって見てみましょう。

／

写真18駐車場コモン型の住宅地（グリーンテラス城山）。
コモンの入口には照明や表示板がある継轍

婬酒囎
＿ドま横鞠櫨

響塾
諭1鰭

副

膵

離

離

写真20駐車場コモン型の住宅地（いちはら縁園都市）。コ
モンはそれに隣接する住宅て共有

1灘

1門司

繍

写真19駐車場コモン型の住宅地（シータウン光ケ丘）。コ
モンの入口にはタイルで住居表示やゲートがある38

写真21駐車場コモン型の住宅地（おゆみの）。コモンはそれに隣接する住宅て共有。コモンには豊かな緑がある

共有地が多いことの問題

駐車場コモン型

一グリーンタウン高尾を例にして広場コモン型

グリーンタウン高尾は中央線高尾駅からバ

道コモン型
10

20

30

■思う

50

60

70

90

スに乗って約15分の東京都八王子市に立地し100（％）

購あまり思わない羅文鋼わからないています（図8）。全体が30．9ha、597区画のE＝コやや思う■圏■全く思わない

住宅地のうち、174戸がコモン付き住宅地と
図6コモンについての居住者の評価
一自分の住宅地のコモンは良いと思うか？

して分譲されました。この住宅地の特徴は区画内道路の全て、公園、テニスコート、緑地、コモン緑地、遊歩道等が共有地としてつくら

コミュニティ形成に良いれていることです。戸当たり平均敷地面積

各戸でとれない
スペースがとれる195m2に対して、戸当たり平均共有地面積が住宅地としてゆとりがある157m2であることから、いかに共有地が多い

統講識。

戸建住宅地であるかがわかります（写真22、

子供の遊び場・コミュニ

23、

ケーションの場になる

24、

25）。

〈まちなみ全体の評価〉

防犯性や安全性が高まる

隣接する一般住宅地に比べると、この住宅管理を通じて近所付き合いができる

地は緑が多く、道路が変化に富んでいます。

不動産の価値が高くなる

住んでいる居住者も自分たちの地区の街並み
自由に利用できず不便であるを隣接する一般住宅地と比べ、高く評価して維持・管理に手間とお金がかかるいる人が多くなっています。特にどのような住宅や敷地が狭くなる点を評価しているかですが、まず第一には「住宅地内の緑が豊かであること」で、その他には不動産の価値が低くなる「コモン緑地、テニスコート、集会所等の共有
居住者以外の人が使う施設が多いこと」、「すべての住戸の敷地内のプライバシーの侵害・

道路側に植栽帯を設けていること」の評価が高

近隣関係が煩わしい使い方が良くない

くなっています。このように「緑」に関するこメリットがないとや共用施設が多いことは大変評価が高くなっています。しかし、工夫されてつくられた

何も思わない道路空間や、「門扉がないこと」「門柱が統一さ
その他

れていること」や駐車場のつくり方については、
O

］Q

20

30

40

5Q

60

70

そう思うと回答した人の比率（％）■駐車場コモン型□広場コモン型

8Q

gO

lOQ

他の項目と比べると評価は相対的に低くなっ（％）

睡螺道コモン型ています（図9）。
図7コモンにタイプ別にみたコモンについての居住者の評

このような傾向は他の住宅地にも見られ、

価…二般露国リ」、もゑ＼＼。藩1、 堰D

L

、／＼繕
ギ

1／

1

し

」

ヨ
ヘ

撫飛雨藝噛〆−i

N⑪

懸闘灘＼臓頒鐸露 飛醤螺楚嚥齢冷艶鑛地ぜ

ず

だ

モ

逡．

010
魏道路と駐車場（道路は共有地）
瞭緑地・緑道・公園〔通肩地）．・
図8グリーンタウン高尾
第14回

住み手による住宅地の評価

39

写真22みちひろばになっている道路（グリーンタウン高尾）。煉瓦舖装。旧型側溝。車が止まっていないと駐車スペ

ースと道路が広場に。統一した門柱。そこにはメーター等が入っている

図9グリーンタウン高尾の居住者の住宅地計画上の工夫についての評価一よいと思うもの・複数回答一

先に見た桜ケ丘ハイツの例にもそうであったように、緑の評価は高いが、道路空間や住宅・外構といった専有空間の工夫は簡単には居住者に評価されにくい傾向が見られます。
〈道路の評価〉
写真23道路は植栽桝によって、スピードがでないように

どうして工夫された道路があまり住み手に評価されていないのかを、少し詳しく見ることにします（図10）。

道路を共有地としてつくったことから、直線でない形状、煉瓦舗装、イメージハンプ、植栽桝の設置、通常の側溝を用いず皿型側溝にすること等が可能となっています。

しかし、この変化に富んだ道路について、「変化に飛んでいて良い」という評価は約3割で、それよりも「見通しがきかなくて危険である」であるという意見の方が多く、「もう少し写真24道路のすみきり部分はコモングリーンに

緩やかなカーブが良い」「直線がもっとあった方が良い」いう意見がみられ、全体的に居住者にとって直線でないことの評価はあまり高くありません。

道路の舗装を煉瓦にしていることについて
は、「きれいで良い」と評価する居住者は半数以下で、「煉瓦でなく他の素材が良い」「手入れが楽なのでアスファルトがいい」という意見が見られています。現在および今後の維持管理を考え、煉瓦舗装は「景観的」な評価を得ていますが、全体としては高い評価にはなりえていません。

車のスピードダウンのための装置（イメージ
写真25

緑道には木製のベンチ、でも朽ちてき

ている

40

まちなみ大学［第2期］講義録3

ハンプや植栽桝）については、「効果がある」こ

とを半数以上の居住者が評価していますが、

・・

4α8

大変よい

よい

ふつう

道幅
広い…

％
・・7．8

やや広い…
ちょうどよい…

・7．8
60．2

やや狭い…

2Q3

狭い・・…

3．9

直線でないこと（複数回答）％
変化に富んでいる…
29，2
見通しが悪く、危険…
37．7

もう少し緩やかなカーブ…277

悪い

大変悪い

イメージハンプ

効果があワ、いる…

％
・46．4

効果はあるがいらない…・・18、4
効果ないのでいらない…・・T2、8

もっと効果的に…

18．4

その他・・…

4．0

道の舗装（複数回答）％

きれいでよい・…

43、0煉瓦以外がよい…
アスファルトがよい…

39、8
32、0

もう少しきついカーブ…
もう少し直線に…

・2．3
｝6，9

舗装はいらない・…

1，6

特に何も思わない…

・・23

すべて直線道路に…

・1、5

その他一・…

7．0

特に何も思わない…

2L5

図10道路についての評価

図11共有地の評価「なくても良い」と評価する居住者も約3遅い（％）

移管する56．6

ます。

願2．3
住民でできるかぎり

このように道路空間は街並みを形成する重要な要素となっているため、工夫をした住宅地が増えてきています。しかし、工夫をされているからといって必ずしも高い評価になっ

わからない

共有する
したいところをしたいところとしてロ鍮鵬：：：：：：：：：：：：：：した：：、：：．：：：：：ll：；

くラ

響導議：：：：：：：：幽一概二夏：：：：：：：：：：：：：：：：：：：．：：：：1言：§繍ヨ＝』1：：．：：量；．1：：：：．1翁1

図12共有地の移管についての考え方ているわけではありません。道路に関しては、景観のことを考え、道路舗装面をアスファル

評価する人は、共有地の存在により、「コミュト以外にしたり、安全性のために植栽桝を設

ニティ形成に良い」「統一した街並みができてけたり、形状をきつい曲線にしている等の住いる」ことを評価しています。

宅地も見られますが、居住者はこのような工どのような居住者が「良い」と評価している夫に対してそれほど高く評価していません。

かを見てみますと、まず自分の家の敷地面積

むしろ、工夫のない一般的な道路の方が高い

が狭い場合です。この場合は共有地によるコ評価を得ていることがあります。

モンスペースがあることから、住宅地にゆと

それは工夫のある道路は利用面では「滑りやりができ、街並みや住環境がよくなったと実

すい」や「見通しが悪い」などがあり、管理面

感でき、評価が高くなっています。また小さでは「傷みやすい」ことや、道路を工夫したたい子供がいる場合は共有地をよく利用しておめに地方自治体に移管できず、道路を居住者り、評価が高くなっています。その他には、が管理することになり、．「メンテナンスが大変」

街並みやコミュニティを重視する居住者は「共であるからです。

有地の存在」を大変評価しています。このよう〈共有地についての評価〉に「共有地」を評価している人は、月1万円とこのように道路を共有地でつくっている場

いう管理費の金額を「妥当」と評価し、管理組

合には、居住者が共同で管理を行なうことに合活動も「良い」と考えている人が多くなってなりますが、そのことを居住者はどのようにいます。

思っているのでしょうか（図ll、12）。

しかし、その他のあまり共有地を評価して購入時に共有地や共有施設があることを認いない居住者は住宅地に住み、そこでの共同知していた人は約8割で、ほとんどの人が購管理に参加する経験を通じても、「共有地に対入時から共有地があることを知っていました。

する評価」は高まることはなく、むしろ不満がその際の評価として、共有地があることを「良高まる傾向さえ見られています。

い」と訓面した人は約半数です。しかし、現在、以上のような傾向は共有地を多く取ること

共有地の存在を「良い」と評価している人は全で一般住宅地と比べ、住宅地の景観形成やコ体の15％、「どちらかといえば良い」という人

ミュニティ形成における効果は高くなっていを合わせても約3割と下がっており、共有地

ますが、その一方では管理上の負担が高くなを「良い」と考える人、「良くない」と考える人、っているからです。そこで、このような共有．

「どちらとも言えない」人が、約1／3ずつにな地・その施設を「できる限り移管したい」「部分っています。

的に移管したい」と、できれば市に移管してい「良くない」と考えている人は、その理由としては、「維持管理に手間・暇・費用がかかる」という意見が最も多いです。一方、「良い」ときたいという意向が居住者の9割以上に見られます。

居住者が移管したいと考えている場所は、
第14回

住み手による住宅地の評価

41

（利用頻度）

公園や区画道路、汚水処理場などで、他の住宅地では行政が管理しているところが多いです。また、他の住宅地でも居住者で共有していることがある「集会所」や、他の住宅地では

よく

時々
余り
全く

あまりない「テニスコート」等については居住

10者は共有しても良いと考えている人が多いで

20

30

40

50

60

70

■大変親しい瞬ご挨拶程度［＝＝］親しい團■囲ほとんどなし

80

90100（％）

す。共有地がある住宅地全てで、このように居住者が共有地を移管したいと考えているわ

図14コモンスペースの利用頻度別にみた近隣づきあい

けではありません。むしろ、この事例は共有地が大変多く、例外ともいえる事例です。

つまり、共有地でコモンスペースをつくったときの居住者の評価は、コモンがあることで街並みが良くなったと実感できる度合いと、それを利用する頻度、そして管理の負担感、この三つのバランスのなかで決まっています（図13）。せっかく、コモンスペースをつくっても管理の負担が大きすぎると居住者の評価

図15共同管理の評価別近隣つきあいが低くなっています。コモンスペースを単にとれば良いのではなく、その計画時に「管理」

や便利なように増改築などが行なわれるようのことをもっと考える必要があるようです。

になります。それが街並みに対して、良い影響を与える場合と、悪い影響を与える場合があります。

漿雛への影響篠なみ向諏への織悪

どのようなことがあるのかを少し見ていただきましょう。

諏モンスペー灘㊧評髄？

良い例
・緑の手入れがいきとどいている・玄関まわり、門まわりに花のプランターなど緑の表出がある
悪い例

図13コモンスペースの評価

・街並みと不調和な下屋を設ける
・下屋を道路から見えるところにつくる

コモンスペースによる街並みとコミュニティ

・車庫に街並みと不調和な屋根をつける（写真

形成

26）

次にコモンスペースは街並み形成やコミュ

・車庫を屋根や壁、シャッター等の透視性のニティの育成に本当に寄与しているのでしょないもので覆ううか。評価が高かったく駐車場コモン型〉を・車庫のメンテナンスをしていない

取り上げて、見ていきたいと思います。

・車庫の中が見苦しい（写真27）

コモンスペースがあることで、街並みが良・道路から物置が見える。道路側に物置があくなっていると居住者は評価しています。そる（写真28）して、そのコモンスペースを共同で利用する・二段式の車庫をつくることで、居住者はお互いに顔を知ったり、近・車庫の上を物置にする（写真29）

隣付き合いが深まり（図14）、またコモンスペ

・生け垣の手入れがされていないースは共有地ですのでそれを共同で管理を行・門柱や門のメンテナンスがされていないなうことになり、そのことでさらにコミュニ・門柱や門扉がせっかく統一されているのに、ティ形成ができています（図15）。

デザインや位置を変更する

コミュニティが形成されると、近隣や景観などです。

への配慮が高くなり、居住者の街並みに対す

コミュニティが形成されていると、こういる態度も良くなっています。たとえば、住宅

つた悪い例が少なくなっています（図16）。さ地では住んでいるうちにいろいろ自分の好みらに、コミュニティが形成されていると、そ

ヂ∴鄭ノ
噛︸ーー

灘難繍騒蕪
写真26コモン広場に面する駐車スペース。そこにはばらば

写真28道路側に飛び出た物置らの屋根が

写真27掃除が行き届いていない駐車スペース。きれいな街並みだけに目立ってしまう〔近隣つきあい）

写真29駐車場の上に物置を設置。意外に多い。

たします。そこで、コモンスペースをつくっ大変親しいた住宅地と、つくっていない住宅地のコミュ
親しい

ニティ形成の違いを見ることにいたしました。
挨拶程度

各家の人に、自分の住宅地の地図を渡し、
10

20

30

■よい
［］普通

4Q

60

70

雛よくない

ご近所と思うエリアと親しい人の家に印をしてもらいました。この調査の方法は現在、建図16近隣つきあい別街なみ態度総合評価

設省建築研究所におられる小林秀樹さんがされた方法なのですが、私共も面白いと思って、この調査の方法を取入れてみました。しかし、

コ瞭ン1スペ門逸この調査はプライバシーにかかわるということで全ての人にご協力していただけませんで

填

叢絢稗綴
＼遭、．：

したが、なかなか面白い結果がでました。一
つの住宅地の事例をご紹介しましょう。図18をご覧ください。

回

脱1

本当にコミュニティの形成が変わるのでしょうか。それを別の視点から見ていくことにいu諾韻罷三囲

聡

縄蜜縄ざ晶ざ晶耀陥竃箭蜜端乙」

鐘ii謹iii・

もう一つ、コモンスペースをつくることで、遭

本当にコミュニティ形成に変化が起きるのか︐

・

iliili＝●＝iiiiliiliili＝●＝・舜罷襯撒鴛蝋槻襯蔦邑罵鰍鼎冊黒蹴・，Fこいという意向が高くなっています（図17）。

P：：をつくったり、みんなで共同管理していきた

騨●●

一・

脚韻重三㍑篇蜜雛●●●O●●O．0．・．●・■れをより良くしていこうとさまざまなルール■■

図17コモンスペースによる街なみ、コミュニティ形成

・

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1
．

3●

ぐ一…・譲謡雪形癖

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…

［＝］・モンスペー・i＝コ・近所・考・・…例・￨擁．．つの班・鞭図18いちはら緑園都市「ご近所」エリアの主な事例

第14回

住み手による住宅地の評価

43

コモンスペースがない住宅では、ご近所と思う範囲は道なりに広がっていっています。

方によっては「親しい人」をつくるきっかけをつくっておくことはできるわけです。

それでは次に住宅地の「緑」について考えてこの住宅地の場合は道路が卍型であるために、

そう極端には道なりに広がっているように見いきます。

えませんが、別の住宅地では面白いほど、道に沿って○が描かれていました。一方、コモ

響苫緑の計画はどうずれば良いのか

ンスペースがある住宅ではコモン広場を囲む
住宅や、それを含む街区全体をご近所と考え緑の計画については、先に見た桜ケ丘ハイる傾向があります。これは、他の住宅地でもツ、グリーンタウン高尾共に高い評価を得て同様の傾向が見られました。

さらには、各家のご近所エリアを一つの地いました。図1で示しました、街並み評価の図に書いてみると、図19のように、コモンス

高い住宅地は共通して、緑の多い住宅地といペースがない住宅地ではそのエリアはチェー

えるでしょう。住宅地の緑にはいろいろな計

ンのようにつながっていきますが、コモンス

画があります。公共空間の緑のつくり方、たペースがある住宅地では一つの核をもって重とえば公園や緑地、街路樹等、そのつくり方

なることがわかりました。つまり、コモンス

もいろいろありますが、今日は専有空間の緑

ペースをつくることで、ご近所意識を変えるの計画に絞って見ていきたいと思います。

ことができたわけです。これは、コミュニテ

緑に注目したのは、「環境共生」や「自然にィ形成のなかでも、かなりさらさらした部分

やさしい」、「サスティナブル」ということがこかもしれませんが、居住者同士がお互いに認れからますます重要になってくるなかで、緑知する範囲が重なっているということは、防の持つ意義が大きくなると考えたからです。

犯面では有効に働くでしょう。

それからもう一つ、最近「ガーデニング」というものがとても流行っております。この緑の手入れ・管理を通じて、より良い街並み形成と、より良いコミュニティ形成が可能になるので（⊃チェーン構造はないかと考えまして、「緑」というものに注
単位構造

核共有構造

目してみました。つまり、先ほどは「コモンスペース」という「共有」の物に目をつけて、よ

図19ご近所の範囲の重なり方（集住のなわばり学：小林秀樹著

彰国社より）

り良い街並み形成とより良いコミュニティ形

しかし、親しい人の件数と範囲は、コモン成が可能であるかを見たわけですが、次はスペースがあるからといってそう変わりませ「緑」とそれにより形成される街並みを居住者ん。なかには、「仲良しコモン」があり、同じの「共有」の価値として見ていきたいと思い

コモンのお互いが「親しい人の家」として○をます。

している場合もありますが、全体的にはご近

さて、緑の計画といってもいろいろありま所ばかりが親しいわけではなく、「親しい人のすが（表3）、ここでははじめに緑による外構

家」は住宅地全体に広がっています。むしろ、整備の違いに注目します。

「親しい人の家」はイベントや行事参加、共同

表3緑の計画管理への参加等を通じて変っています。いろいろ参加している人は、「親しい人の家」は多i鰐，欝i…シンボルツリー自然樹林付きなど

く、また範囲も広範囲に広がっています。

このようにコモンスペースにより「ご近所エ痔建リア」は変化しますが、やはり「親しい人」は空間デザインだけではつくれないといったことがわかってきました。つまり、住宅地のデザ

緑の整備による街並み形成

インによって、そしてコモンスペースをつく

最近では供給時に外構も整備しないようなることによって、わりとさらさらとした部分

タイプ1の住宅地よりも、せめて外構整備だのコミュニティ形成は変えられますが、そのけでもするタイプIIから、コモンスペースも中身まではなかなか変えることができないとつくるようなタイプIVの住宅地が増えてきていったことです。しかし空間のデザインの仕います。つまり、供給時から少なくとも外構

の整備・緑を整備した住宅地が増えているとい酋2うことです。

40．ア．

それでは緑の整備方法としてどんなケース

34．8

●

があるかを見てみましょう。写真30（奈良青4C．8

山自然住宅地）は道路境界線より2mは緑化ゾ

G

57．5

ーンとし、二段植栽外構になった住宅地です。
写真31（グリーンテラス城山）も二段植栽外構

で、敷地境界線と道路境界線の間に幅lmの

図20外構整備タイプ別にみた居住者の街なみ評価

グリーンベルトを設けています。写真32（ヒューマンヒルズ光ケ丘C）は、いわゆるオープ

ン外構の住宅地です。タイプ皿の住宅地のな

それではどの住宅地で街並みの評価が高いのでしょうか（図20）。

かで、とても高い評価を得ていた住宅地です。

図20の、Aは写真30の住宅地、

この三つの例は街並み形成のために積極的

31の住宅地、Cは写真32の住宅地です。

Bは写真
Dは

に緑の整備をした事例です。しかし、このよ

写真2のように、外構整備されて供給されまうに外構整備されたからといって全て積極的したが、一段植栽外構の住宅地です。Eは写に行なわれているわけではありません。一段真1のように、外構整備がされて供給されな

植栽外構と、数本の木が植樹され、売り出さかった住宅地です。

れた例は先の写真2です。そして、全く外構

A〜C（写真26、27、28）の住宅地で圧倒的に評価が高くなっています。そして、せっ撫、20・D）の住宅地は、むしろ何もしないで売り，出された写真1（図20・E）の住宅地よりも評価

黙整備がされなかった例は写真1です。

かく外構整備して売り出された写真2（図が低くなっています。このように外構整備したからといって全ての住宅地で評価が高くな
るのではありません。緑の計画、外構整備の質が問われています。

そして、質の高い住宅地、たとえばA〜Cの住宅地のように、緑を多く取り入れて外構
写真30道路境界線より2mの緑化ゾーンをもうけ、二段植整備を行なった住宅地では、居住者は街並み栽の外構を評価し、この街並みを守っていきたいと、緑の管理を負担に思わず、しっかり管理を行なっていることがわかりました。
、i鷹、、．。

自然樹林の評価

一奈良青山自然住宅地を例にして次に、「環境共生」といった視点に注目し、もともとあった緑を残し、造成もなるべく控えた住宅地をとりあげて緑の評価を見ていき
写真31二段植栽外構＋幅1mのグリーンベルトます。

とりあげるのは、関西の住宅地で奈良青山
自然住宅地です。奈良青山自然住宅地は、奈良市、近鉄奈良駅よりバスで約15分の住宅地です。全体は99．9haで、計画人口7，500人の住宅地の一画にあります。全体で79区画予定されていますが、現在はそのうち26区画のみ、平成3年に分譲され、居住されています。

それではどのような住宅地か、ご奪いただきたいと思います（写真33、34、35）。
写真32オープン外構の住宅地

このように自然樹林があることについて、
第14回

住み手による住宅地の評価

45

鷺︑
空気がきれいになる34．

@

目隠しになる
15．7@

ほこりや音を防ぐ機能性

生態系への良い影響

1

7

黍

U

地盤が丈夫になる92：@

直射日光を防ぐ@

防火機能がある@日かげになる

@．4

X1i
@4．

求@
景観がよい覚悸圧迫感を感じるV

53．6
02．6i

写真33自然樹林が残る街並み（奈良青山自然住宅地）
動物・の共生

ｫ

黒

444

虫が多いE
ﾜ

「

購育によ・性・．6i

アウトドアを楽しめるS

451
2§・箋

一

季節感を感じる●

40：

ﾀらぎ・うるおいを感じる

精神性・M

477

『

40

50

ﾎ視による疲労軽減
Rミュニティーができる
1α6

ﾎの管理が深
@32L7

ﾎの管理が大変
3，0

写真34SEF駐日を設置し、斜面に住宅を建設

10

20

30

60

70

80

90

複数回答（％）

100（％）■自然住宅地居住者

口近隣住宅地居住者

図21自然樹林があることの評価

B

自然住宅地

3鳳6
，8

1［鞘

・

38，3
●9

43．O

0

10

20

30

40

■そう思う

50

60

70

80

［］ややそう思う醗羅あまり思わない

90

100（％）［］不明■全く思わない

図22庭の手入れ・緑の管理についての評価

写真35庭には自然樹林と補植された植栽。バーベキューを楽しんだりしている

一手入れ・管理を負担に思うか一

居住者は「景観が良い」「鳥や虫等の動物と共生

い住宅地のあり方を示唆しているのではないできる」「心の安らぎ、潤いを感じる」「季節感

かと感じました。

を感じる」ことを大変評価しています（図21）。

自然住宅地の近隣居住者にも、この自然樹林

緑を通じてのコミュニティと街並み形成の可がいっぱいあることをどのように思うか聞い

能性てみました。そうすると、やはり同じような点を評価しています。

46

街並み・景観、住環境を考慮しつくられた戸建住宅地の多くで、「建築協定」「地区計画」「街次に、こんなに緑がたくさんあると、管理づくり協定」等がつくられています。このようが大変ではないかと思いまして、その点を訪なルールがあることは、ある意味では「所有権」

ねてみました。そうすると、意外にも自然住を制限するものとも考えられますが、居住者宅地の人の方が、近隣住宅地の居住者よりもは意外にこのようなルールがあることを評価

木が多いにもかかわらず、「管理が負担である」

しています（この点は、平成8年度の『まちなと回答した人が少なくなっています（図22）。

み大学

講義録3』を参照してください）。

この26件のお宅の庭に全て立ち入り調査をさ建築協定や地区計画は街並みを守るためにせていただきました。そうしていろいろお話

重要な働きをしており、居住者もそれを評価を聞くと、居住者の満足度は大変高くなってしていますが、実は街並みや住環境を守るたいました。こういつた住宅地が全ての人に受めには、それだけでは十分ではありません。

け入れられるとはいいませんが、一つの新し建築協定や地区計画で決めていること以外に、

まちなみ大学［第2期］講義録3

先ほど見ましたようにいろいろなかたちで街並みは崩れています。つまり、建築協定や地区計画だけでは生活を縛ったり、生活の仕方までコントロールはできないのです。

そこでルールに縛られるのではなく、人々のコミュニティが街並みや良い住環境をつくっていくことに寄与していけないかを考えてみるこどにしました。少し前までのコミュニ

図23緑に関する助けあいの頻度

ティの形成といえば、子供を通じての母親のコミュニティが地域コミュニティづくりのき（みどりの助けあい）

あるっかけになっていたようですが、現代社会では少し違ってきています。たしかに都市に住10

むことは、地域コミュニティがなくても生き

20

30

40

■変わらないていけそうですが、本当に人々は全く地域と

50

60

70

80

90

100（％）

翻あいさつする［＝］姿を見かける■親しくなったの繋がりを遮断して暮すことを求めているのでしょうか。私にはそう思えません。そこで、

図24緑の助けあいと緑を通じたご近所つきあいの変化

べたべたコミュニティでなく、さらさらコミ
ュニティとでもいえる、都市的コミュニティ

変わらない

形成のきっかけとして「緑」の手入れを考えて姿を見かける

66．7

みました。

あいさつする

72．3

親しくなった．・75，0

つまり、先ほどから見ている「緑」に注〕し、その管理を通じての居住者のコミュニティ形
成ができるのではないか、さらには良好なコ

難灘難引

67．7

0

10

…興隆5…
一闘・・

一翻
20

30

40

■積極的に参加

50

60

70

80

90

可00（％）

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ミュニティが形成されると、居住者の街並み意識が高くなるのではないかと考えました。

図25緑を通じたつきあいと共同管理の参加意志

先ほど見ました「コモンスペース」はそのような役割を果たしていましたが、「緑」も同様に築協定や地区計画の役割も重要になってきて

コミュニティと街並み形成に寄与できるのかいますが、「あれはだめ」「これはだめ」といっを見ていきます。

た「縛り」型のルールだけではなく、居住者のそうしますと、結構、緑の手入れを通じて居住者は「助けあい」を行なったり（図23）、そコミュニティ形成もより良い街並みづくりに有効に働いていました。

うした「助けあい」を通じて、ご近所付きあい「良い」住宅地とは、何年たっても「良い」住がより親しくなったということが生まれてい宅地であるはずで、もっといえば、時が経てます（図24）。

ば経つほど居住者の手で育てられ、もっともまた、ご近所付きあいがあるところでは、

っとすばらしい住宅地になっていく可能性が緑の手入れをしっかり行ない、より良い街並あります。どのようにすればコミュニティのみをつくろう、そのためには皆で管理を行な育成をもっとうまく行なっていけるのか。そおうという態度になっています（図25）。

の可能性をのばしていく仕組みを、はじめの「計画」のなかにどのように盛り込んでいくのか、まだまだ楽しい課題が戸建住宅地づくりにはたくさんありそうです。

次世代を担うわれわれにとって、次世代に本以上のように、居住者から見ると意外なと

当に「良い」住宅地として生き続けるためにはころに「計画」の欠点がありました。居住者に何が必要であるのか、この点をもっともっととって、良い住宅地とは、「景観」も大切です

考えていきたいと思っています。

が、日常的な生活との関わりから「利用のしゃ
すさ」「管理のしゃすさ」といったことも重要になっています。

そして、より良い街並み形成のために、建第14回

住み乎による住宅地の評価

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