中央区分譲マンション管理情報誌

素敵に

第41号

発行：平成27年（2015年）5月

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マンションの 特 集
経年劣化等の対応策について
今後の老朽化が心配ね～

どのように対応していくか考えないといけないね管理組合ってどんなことしているの？

管理組合の理事って何をすればいいの？

管理組合と区分所有者について管理組合と管理会社の関係
理事・監事の役割と心得[日時] 平成27年 6月7日（日） 午後1時30分～3時30分

セミナー終了後に中央区分譲マンション管理組合交流会員との座談会を行います。

[会場] 中央区役所８階大会議室[講師] 東京都マンション管理士会理事長・マンション管理士 親泊[対象] 区内の分譲マンションにお住まいの区分所有者
および管理組合の役員[定員]100名（先着順）[費用] 無料[申込期間] ５月１５日（金）から６月５日（金）午後５時まで[申込方法] 電話またはファクス（①マンション名②所在地③氏名④電話番号を記入）
電話は平日の午前８時３０分から午後５時まで
ファクスは６月５日の午後５時までにお申し込みください。

［申込（問合せ）先]〒104－0061 中央区銀座1－25－3 京橋プラザ2階
一般財団法人中央区都市整備公社
電話 3561－5191 ＦＡＸ 3561－5192
2 素敵にマンションライフ vol.41

哲〜管理組合の役員になる前に知っておきたいこと〜

中央区分譲マンション管理セミナー

マンション管理組合
運営のポイント

平成27年度－第1回

マンションの 特 集
経年劣化等の対応策について
1 マンションを取り巻く状況
1960年代後半から、マンションの本格的な普及が始まりました。

東京都内では、老朽化の目安とされる築40年以上のマンション戸数が、2013年の12.6万戸から、2023年には約3.4倍の42.8万戸になると予測しています。（下図備局公表）

東京都都市整こうした状況の中、マンションの区分所有者にとって、快適に安心してマンションに住み続けるための対応策は、大きな関心事ではないでしょうか。

マンションの経年劣化等にどのように対応していったらいいのか、確認してみましょう。

東京都内のマンション一着工から40年以上のマンションの推移（万戸）5040

これからますます古いマンションが増えてくるのね。

築40年以上50年未満

12.6

30

24.5万戸20

12.6万戸2.6

102.6万戸
042.8万戸予測

築50年以上

2003年

5.4万戸

5.4
2008年

10.0
2013年

5.4
5.4
19.2
2018年

2023年

（注）築50年以上のマンション（2003年及び2008年）については、不明のため0推計とした。
（資料）住宅・土地統計調査/総務省、住宅着工統計/東京都都市整備局

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特集

マンションの経年劣化等の対応策について

2 長期修繕計画

3 建替えか修繕かの判断

マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、まず長期修繕計画を作

一方、築40年以上の高経年マンションでは、一般的に広範囲な修繕を必要とすることか成し、適切な時期に適切な修繕工事を行うことが重要です。
また、長期修繕計画は、建築資材の高騰、消費税率の変動など、不確定な事項を含んでいます。このため、劣化の進行具合を調査・確認しながら、５年程度ごとに修繕計画や修繕積立金の額を見直すことが必要になります。

省エネ対策など、区分所有者のニーズの変化にすべて対応することが、難しくなるケースもあります。

このため、長期修繕計画とあわせて建替え等を含めたより抜本的な対応策を検討する事

基本的な計画修繕の流れ（概念図）
分譲マンションの竣工

ら、修繕費用が増加します。さらに、修繕工事ではバリアフリー対応、防犯機能の強化、長期修繕計画の作成

修繕積立金の設定が求められます。

建替えか修繕かの判断にあたっては、現在のマンションの老朽度の判定と区分所有者の不満やニーズを把握し、要求する改善水準を設定した上で、それを修繕で実現する場合と建替えにより実現する場合との改善効果と所要費用を比較して総合判断します。

定期的な保守・点検工事費用の確保

劣化診断の実施
定期的な見直し

Ⅰ 老朽度の判定と要求する改善水準の設定

修繕積立金の再設定

必要に応じた経常修繕

劣化診断の実施

工事費用の確保

修繕実施計画の作成
計画修繕の実施

長期修繕計画の見直し

Ⅰ－1. 老朽度の判定
1. 構造安全性
2. 防火・避難安全性
3. 躯体及び断熱仕様が規定する居住性
4. 設備の水準
5. エレベーターの設置状況

Ⅰ－2. 現マンションに対する不満やニーズの把握

国土交通省では「マンションの建替えか修繕かを判断するため

Ⅰ－3. 要求改善水準の設定のマニュアル」を作成していま

Ⅱ 修繕・改修の改善効果の把握と費用算定

Ⅲ 建替えの改善効果の把握と費用算定

Ⅱ－1. 修繕・改修工事内容の設定

Ⅲ－1. 建替え構想の策定（工事内容の設定）

修繕積立金の再設定

東京都都市整備局「分譲マンション長期修繕計画・計画修繕ガイドブック」から一部抜粋

建物の劣化状況やその時々の情勢に対応できるように、修繕計画などを見直していくことが大切なんだな～

建替えか修繕かの判断の基本フロー

Ⅱ－2. 改善効果の把握（要求改善水準の達成度）

Ⅱ－3. 修繕・改修費用の算定○修繕・改修工事の費用って最適な対応策を見つけるた
め、参考にしてみてはいかがでしょうか。

Ⅲ－2. 改善効果の把握（要求改善水準の達成度）

Ⅲ－3. 建替え費用の算定○建替え工事の費用○事業関連コスト○事業関連コスト○残存期間の管理費・修繕費○管理費・修繕費

Ⅳす。自分たちのマンションにと費用対改善効果に基づく建替えか修繕・改修かの総合判断

国土交通省「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」から一部抜粋
4 素敵にマンションライフ vol.41

素敵にマンションライフ vol.41

54 まとめマンションの経年劣化に対応するとともに、区分所有者のニーズや要望に応えた改善を実施していくことは、区分所有者が快適に安心してマンションに住み続けていくために必要不可欠なことです。

また、その対応には、時間や多額の費用がかかることから、支援制度や相談窓口等を有効に活用しながら、管理組合で継続的に話し合いを進めていきましょう。

いろいろな人の意見・要望をまとめるために、居住者からアンケートをとるのも1つの方法ですね。

参考

なるほど～

マンションの建替え等の円滑化に関する法律が一部改正となりました。
（平成26年12月24日施行）

マンションのストックは、国土交通省の推計では2013年末現在で約６０１万戸、このうち1981年の耐震基準改正前の基準（「旧耐震基準」）に基づき建設されたものは約１０６万戸となっていますが、これまで建替えについては累計で196件、約15,500戸（いずれも２０１４年４月時点）しか進んでいない状況にあります。
南海トラフ巨大地震や首都直下地震など巨大地震の発生に備え、生命・身体の保護の観点から、耐震性不足のマンションの耐震化が喫緊の課題となっています。
そこで、法律の一部改正により、従来のマンション建替事業に加え、耐震性不足のマンションを対象に２つの制度が創設されました。
法改正①

マンション敷地売却制度の創設

区分所有者集会における４／５以上の賛成でマンションとその敷地を売却できます。
（改正前は、区分所有者全員の同意が必要でした。）
法改正②

容積率の緩和特例の創設

建替えにより新たに建設されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについて、特定行政庁が許可した場合には、容積率が緩和されます。

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平成27年度版「応援しますマンションライフ」
を発行しました。

当公社が行っている分譲マンション支援事業をまとめた冊子「応援しますマンションライフ」の平成27年度版を作成しました。管理相談、計画修繕の調査に要する費用や共用部分の修繕工事に要する費用の助成など、分譲マンション管理組合の皆さまを支援するさまざまな施策等を掲載しております。
各分譲マンション管理組合あて発送いたしましたのでご活用ください。

３月１４日（土）に第１２期定期総会が中央区役所大会議室で開催され、議案が全会一致で承認されました。
総会終了後に第３５回交流会が開催され、マンションの防災対策について３グループに分かれて活発な意見交換会を行った後、全体会で各グループで討議した内容を発表するなど大変有意義な内容でした。

平成27年度の交流会開催予定

第36回交流会

7月26日（日）10月10日（土）第38回交流会 平成28年3月12日（土）第37回交流会

第13期定期総会

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あるマンションの管理組合理事長さんと話す機会がありました。話題になったのは、ベランダの手すりや床に付着した鳩の糞害についてでした。現在、居住者の方が困っていることから理事会で検討を始め、その具体的な対応策に苦慮しながら取り組んでいるそうです。
その反面、日頃からあまりコミュニケーションのない居住者の方も積極的に関わってくれるそうで、これをきっかけに、理事長さんはもっと居住者同士の交流を深める必要があると感じたそうです。
そこで、交流を深めるためにイベントの検討を行い、先日、中庭で簡単なパーティを開いたところ、これが思わぬ大盛況だったことから、年に数回こうしたイベントを実施することになったそうです。理事長さんは「鳩の糞害が、居住者同士のコミュニケーションを深めるきっかけになった」と喜んでいました。