Business
Trend
Practical Study & Research

第4回

これからの不動産市場における環境マネジメントの重要性～ 環境認証の経済性分析を通じて ～

中山 善夫

吉田淳

株式会社ザイマックス不動産総合研究所 株式会社ザイマックス不動産総合研究所
常務取締役
取締役 主幹研究員（ARES マスター M0600051）

る。適切な管理計画や中長期修繕

1. 不動産における環境マネジメントとは

58

大西 順一郎株式会社ザイマックス不動産総合研究所
マネジャー

している。

計画の立案運用、エネルギーのモニ

本稿では、不動産業界における環タリングを通じてのコミッショニングなど境問題に取り組む上で、ハード面だの巧拙が、建物品質の差となって顕けでなくソフト面も含めマネジメントし環境に対する世界的な問題意識れる。単なる老朽化対策だけではな

不動産価値を高めていく取り組み、の高まりを背景に、我が国の不動産

く、調色や調光を行う照明システム、すなわち不動産における環境マネジ

業界においても、省エネ法の改正な快適な温熱環境を提供するBEMS

メントについて、その経済性分析を通どの法規制のほか、国や自治体によなど、拡大するオフィスワーカーのじて、重要性を指摘する。

る省エネ補助金の交付、省エネ投資ニーズに対応する改修も求められる。

促進税制、耐震・環境不動産形成促

代表的な環境認証制度の一つであ進事業のような支援制度、一定の環るCASBEEでは、省エネルギー、節境性能を有する不動産を評価する環水や環境負荷の少ない資機材の使

現在 、日本の不動産市場におい境認証制度など様々な取り組みが行用状況といったいわゆる「エコ」のて、環境マネジメントの重要性は広くわれてきた。

要素だけでなく、利用者にとっての快認識されているとは言いがたい。背これら環境問題に対する取り組み

適性や機能性、清掃や廃棄物処理

景には、環境マネジメントの経済性がを進める上では、環境性能が高い建における環境配慮、エネルギーや水明らかになっていないことがあると考物を建築することに留まらず、竣工後のモニタリング、設備や部品の適切なえられ、投資家、デベロッパー、所有のハードとソフトにまたがる日常の不動更新、耐震性能の確保やBCPなど、者など不動産を市場に供給する側に産マネジメント品質の向上が重要にな

不動産マネジメントの要素も含め評価とって、CSR（企業の社会的責任 ）のARES 不動産証券化ジャーナル Vol.25

２．調査および分析の背景

Practical Study & Research

域を超えて環境マネジメントへ取り組

図表１

代表的な認証制度の評価項目分類

む意思決定を行うことは難しいのがカテゴリー

現状だ。環境マネジメント品質が高省エネルギー・い物件の供給が進まないため、不動産を利用する企業のニーズが顕在化しづらく、結果、供給側の環境マネジ

節水態に陥っている。
環境マネジメントの経済性が明らかになることは、この停滞状態を打ち破るきっかけの一つになると考えられる。

省エネルギー
節水
立地・周辺環境への影響（交通機関との近接性 、公害防止など ）資材選定における環境配慮（再生品利用 、有害物質の使用抑制など ）環境負荷の低減

廃棄物に関する環境配慮
生物多様性への配慮
清掃に際しての環境配慮メントへの取り組みが進まないという、「ニワトリとタマゴどちらが先か」の状

評価項目

利用者にとっての有用性

その他

建物内における利便性・快適性（室内環境 、防犯 、高機能な設備の有無など ）防災等の安全性環境配慮のためのステークホルダーとの関係構築
LCC マネジメント（設備の延命性 、冗長設計など ）サステナビリティに配慮した運用方針等
他認証の取得状況 、革新性

※下線を引いた項目は 、特に日常の環境マネジメントに関連が深い評価項目
出所 ザイマックス不動産総合研究所

経済性を明らかにするには、賃料や不動産価格など経済性を示すデー

図表２

分析対象

タと、環境マネジメントの実施状況を示すデータが必要だが、本調査においては、環境マネジメントの実施の有無を示すデータとして、環境認証の取得状況を調査したデータを用いることとした。

① 東京23区に所在する、延床面積300坪以上のビル

分析対象② 成約時期が2013年1月〜2014年12月の賃料サンプルが得られるビル
2,689棟（6,758賃料サンプル）

図表１は、欧米および日本の代表③ ②のうち、環境認証を取得しているビル
97棟（361賃料サンプル）的な環境認証制度の評価項目を集計したものである。地球環境への配慮や省エネルギーといった要素だけでな
く、清掃、廃棄物処理や防災など環

出所 ザイマックス不動産総合研究所

境マネジメントの品質に関わる項目もまた評価対象となっており、環境認証スに蓄積したものを使用している。地らは、物件を評価し物件単位で取得の取得は、不動産における環境マネ域やオフィスマーケットの好不況によりする認証のため、賃料データとのマッジメント品質が高いことを示すと考え賃料形成要因は異なるため、「 東京チングが可能である。一方で、賃料られる。

23 区 」における「 2013 年 1月からデータとのマッチングが難しい環境認2014 年 12月まで」の成約事例を対象証制度、および第三者評価ではないとした。結果、2,689 棟、6,758 件の成格付けについては調査対象外とし約事例がサンプルとして抽出された。

た。

３．環境認証取得の経済性分析

オフィスビルの環境認証データとし分析対象とした新規成約賃料デーて、CASBEE 新築・改修、CASBEE

タ（ 2,689 棟、6,758 件 ）のうち、調査不動産、SMBCサステイナブルビル対象とした環境認証制度を一つでもディング認証、DBJグリーンビルディン

取得していた物件は97 棟、賃料サンオフィスビルの新規成約賃料データ

グ認証の取得状況を調査したものをプルでは361 件あった。棟数ベース

は、ザイマックスが独自にデータベー利用する（ 2014 年 11月時点 ）。これ

で約 3.6%、賃料サンプルベースで約3-1. 分析用データの概要
本分析で用いるデータの対象を示したものが図表２である。

May-June 2015

59

Business
Trend

図表３

分析に用いる変数の一覧および概要
変数名

被説明変数
説明変数

新規成約賃料単価

単位円/坪

データ数

平均値

6758

標準偏差最大値

最小値

17090

6155

55040

備考

フリーレント・レントホリ
6100
デー期間等は考慮しない

延床面積

坪

6758

5725

11326

114783300 建物全体の延床面積

物件の地上階数階6758

11.6907.698

60.0003.000 建物全体の地上階数

基準階面積

坪

6758

236

240

2975

最寄駅からの徒歩分
数分

6758

3.358

2.313

15.0000.000 徒歩による移動分数
0.000 成約時点での築年数30

標準的レイアウトの賃貸
オフィス１フロアの面積

築年数

年

6758

23.73011.82659.910OA フロアダミー

(0,1)

6758

0.685

0.465

1.000

0.000

個別空調ダミー

(0,1)

6758

0.800

0.400

1.000

0.000

機械警備ダミー

(0,1)

6758

0.833

0.373

1.000

0.000

リニューアルダミー

(0,1)

6758

0.131

0.337

1.000

0.000

1.000

CASBEE,CASBEE 不 動
産 ,SMBC,DBJ の うち 、0.000 いずれか一つでも取得していれば 1、一つも取得していなければ 0

環境認証ダミー

(0,1)

6758

0.225

0.053

出所 ザイマックス不動産総合研究所

5.3％がなんらかの環境認証を取得していた。

図表 4

環境認証有無による新規成約賃料の違い分析に用いる変数の一覧および概50要を図表３に示す。延床面積の平均40値は約 5,700 坪、築年数の平均値は環境認証あり

データ数（件）60

平均値 25,250 円/坪3020

約 23.7 年と、本分析のデータが、対10象となった東京 23 区のオフィスビルの0010000

20000

おおよそのイメージを反映していることがわかる。

るためには、環境認証の有無により賃200て、環境認証の有無により規模や新60000

40000

50000

60000

平均値 16,629 円 /坪

500400

しかし、分析に使用するデータにおい50000

600

環境マネジメントの経済性を確認す料に違いがあるかを確認すればよい。

40000

環境認証なしデータ数（件）800
700

3-2. 分析用データの基礎分析

30000

成約賃料（円 /坪）300
1000010000

20000

30000

成約賃料（円 /坪）出所 ザイマックス不動産総合研究所

しさに違いが存在していた場合、単60純に比較しただけでは、賃料の違い下のとおり規模や新しさなどの属性にである。「環境認証あり」の方が「なが環境認証の有無に起因するもの大きな差異があることが確認できた。

し」に比べ右に位置、すなわち単価か、規模や新しさに起因するものかを

図表４は、環境認証の有無別に、読み解くことが難しくなる。分析用

新規成約賃料単価（円/ 坪 ）の分布

一方で、延床面積、築年数についデータの基礎分析によって、「環境認を示したヒストグラムである。それぞて環境認証取得の有無で比較すると証あり」と「なし」のビル群には、以れ黒の点線で示した実線が平均値「 環境認証あり」は「な（ 図表５）、ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.25が高い傾向があることがわかる。

Practical Study & Research

し」に比べ、規模が大きく、築年も浅い傾向がある。
環境認証の有無による賃料の違い

図表５-1

環境認証有無による延床面積の違い
環境認証ありデータ数（件）50

平均値18,669坪

40を説明するには、延床面積や築年数30などの賃料に影響を与える属性の影20響を取り除く必要があることがわか10る。

0010000

20000

30000

40000

50000

30000

40000

50000

延床面積 （坪）3-3. 分析モデル
環境認証の有無による新規成約賃料への影響を、延床面積や築年数などの賃料に影響を与える他の変数の影響を考慮しながら計測するために、ヘドニック・アプローチと呼ばれる手法を用いる。ヘドニック・アプロー
チは、統計的手法を用いて品質や性能と価格の対応関係を明確化し、定量的に分析する手法であり、古くは自

10000

20000

延床面積 （坪）出所 ザイマックス不動産総合研究所

図表５-2

環境認証有無による築年数の違い
環境認証ありデータ数（件）8070

た。現在、パーソナルコンピュータや50

デジタルカメラなど性能により価格が30出にも用いられており、不動産関連

平均値4,995坪0動車市場への適用において発達し変動する品目における物価指数の算

環境認証なしデータ数（件）
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
2000

平均値 8.8 年

60402010001020の分野においてはマーケティングおよび住宅ローンの自動審査システムへの応用、環境政策、社会資本政策などの効果分析などで活用されている。
本分析においては、新規成約賃料を、オフィスビルの所在エリア、延床面積、築年数、OAフロア有無、環境認証の有無などにより説明する回を作り、最小二乗帰モデル（ 図表６）
法により各変数の回帰係数を推定する。
推定された回帰係数は、それぞれ30405060405060

築年数 （年）

環境認証なしデータ数（件）500
450
400350300
250200150
100500

平均値 24.6 年

010出所 ザイマックス不動産総合研究所

2030

築年数 （年）

図表６ 回帰モデル

log( 成約賃料 ) = α0 + β1log( 延床面積 ) + β2 ( 地上階数 ) + β3log( 基準階面積 )+ β4( 徒歩分数 ) + β5( 築年数 ) + β6 (OA フロアダミー )の変数が新規成約賃料へ及ぼす影+ β7 ( 個別空調ダミー ) + β8 ( 機械警備ダミー )響の度合いを示す（正であれば賃料+ β9 ( リニューアルダミー ) + γ  ( 環境認証ダミー )にプラスの影響を与え、逆に負であれ+ Σj δj ( エリアダミー ) j + Σk θk ( 成約時期ダミー ) k + μばマイナスの影響を与える）。なお、

出所 ザイマックス不動産総合研究所

May-June 201561

BusinessTrend

図表７ モデルの推定結果
係数推定値

標準誤差t値

有意確率

95% 信頼区間
下限

95% 信頼区間
上限

定数項

9.467

0.039

240.276

0.000

9.390

9.544

延床面積（対数 ）

0.107

0.009

11.969

0.000

0.090

0.125

地上階数

0.003

0.001

4.346

0.000

0.002

0.004

基準階面積（対数 ）

0.003

0.010

0.260

0.795

-0.017

0.023

徒歩分数

-0.0240.001-20.9400.000-0.026-0.022

築年数-0.0090.000-35.286

0.000-0.009-0.008

OA フロアダミー

0.004

0.006

0.693

0.488

-0.0070.015

個別空調ダミー

0.005

0.007

0.764

0.445

-0.0080.018

機械警備ダミー-0.0120.007-1.7680.077-0.0250.001

リニューアルダミー

0.033

0.008

4.223

0.000

0.018

0.049

環境認証ダミー

0.044

0.0123.816

0.0000.0210.066

出所 ザイマックス不動産総合研究所

被説明変数である成約賃料に自然対数値を用いているため、図表６の図表８

用語説明（参考 ）

係数推定値

モデルの係数の推定値 。説明変数の値が１単位増加した場合 、成約賃料に対して「係数推定値× 100（%）
」の影響を与える。符号がプラスの場合は 、被説明変数にプラスの影響を与えていると推定される。

有意確率「係数推定値 =0」を帰無仮説とする t 検定の結果 、帰無仮説が採択される確率 。
一般的に 、5% 未満であれば統計的に有意である（係数推定値が統計的に有意にゼロとは異なる ）と判断される。

t値

係数推定値 / 標準誤差として計算される検定統計量 。 絶対値でおおよそ 2 以上であれば 、有意確率 5% の水準で帰無仮説が棄却される。

係数 推 定値の95％信頼区間

95% 信頼区間の下限値～上限値の間にゼロが含まれないことは 、有意確率 5%の水準で統計的に有意である（係数推定値が統計的に有意にゼロとは異なる ）と同義である。

モデルにおける環境認証ダミー（ 環境認証の有無を示す変数 ）の回帰係数γは、「 環境認証あり」の場合、「環境認証なし」の場合に比べγ×100（% ）賃料が高いことを表す。
3-4. 分析結果
分析結果をまとめたものが図表７である。環境認証ダミーの係数推定値

623-5. 考察

メントには経済性が存在するものと考は「 +0.044 」（図表６におけるγの値 ）分析結果から、現在の賃貸オフィえられる。このことは、新築・大規模とプラスの値となった。係数推定値のス市場においては、環境認証の取得物件に限らず、築古・中小規模物件標準誤差は小さく（ t 値が2より大きが成約賃料へプラスの影響を与えるにおける今後の差別化や収益向上をく、有意確率が0.05より小さい。図表

ことが確認された。図表１で挙げたよ考える上での示唆となるのではないだ

８参照 ）、統計的に有意な結果が得

うに、環境認証制度の評価項目にろうか。

られた。

は、エネルギーや水の使用量データ

４.さいごに以上より、立地、規模、築年などのを整備して省エネルギー・節水に取り影響を取り除いても、環境認証を取得

組む、管理仕様を見直し廃棄物や清しているビルは取得していないビルに掃に際して環境へ配慮する、オフィス

不動産における環境マネジメントの比べ、約4.4%賃料が高いこと（ 95%

ワーカーの快適性向上や安全確保に重要性について、多面的に考えてみが確認
信頼区間は+2.1% 〜 +6.6% ）取り組む、設備の適切なメンテナンたい。

された。

ス・改修など、日常の環境マネジメント

まず、オフィスビルを市場に供給するの品質を向上させることと共通する部「不動産事業者 」にとっては、省エネ分が多く、不動産における環境マネジ

ルギーの観点ばかりでなく、入居する

ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.25

Practical Study & Research

企業（テナントあるいは自社 ）の成長

図表９

不動産を取り巻くステークホルダーと環境マネジメント性や安定性の向上、マーケットにおけ不動産事業者

る当該物件の競争力の強化、災害時の被害軽減および復旧スピードの向上といった不動産事業リスクなどを企業
知的生産性向上
優秀な人材確保

不動産事業リスクの軽減軽減することにつながるであろう。

環境マネジメント

一方、オフィスビルを利用する「企業 」にとっては、オフィスワーカーが快適で安全な環境で業務を行うことは社会生産性向上につながり、企業の持続経済成長
良質なストック形成
環境負荷軽減的な成長につながることとなるであろう。
また、「 社会 」にとっては、地球環

出所 ザイマックス不動産総合研究所

境への負荷を軽減しながら、企業活動の活性化による持続的な経済成

ネジメントへの取り組みは、不動産事長、良質なオフィスストックの蓄積によ

業者自身の利益だけでなく、不動産本稿が、不動産における環境マネる持続的な都市発展が見込めるであを利用する企業および地球環境を含ジメントとその重要性が認識される

ろう。

めた社会全体と、不動産を取り巻くスきっかけとなれば幸いである。

以上から、不動産における環境マ。
していくと考えられる（図表９）テークホルダーの持続的成長に貢献

参考文献・不動産証券化協会 (2015); 平成 27 年度不動産証券化協会認定マスター養成講座テキスト 102 第Ⅳ部第 4 章「ビルの改修と環境不動産 」
・公益社団法人日本ファシリティマネジメント協会 (2015)；CRE マネジメントハンドブック 2015「 CRE のサステナビリティマネジメント」
・国土交通省土地・水資源局土地市場課 (2011.3); 環境価値を重視した不動産形成に向けた情報整備の検討について概要版
・清水千弘 , 唐渡広志 (2007.11); 不動産市場の計量経済分析 第 2 章ヘドニック・アプローチ , 朝倉書店
・清水千弘 ; 不動産市場分析 (2004.5), 住宅新報社

なかやま よしお

よしだ あつしおおにし じゅんいちろう

1985年一般財団法人日本不動産研究所に入所、数多くの不動産鑑定・コンサルティングに従事。2001年より11年間、ドイツ証券にてドイツ銀行グループの日本における不動産審査の責任者を務める。12年より現職。不動産全般に係る調査・研究およびザイマックスグループのPR等を担当。不動産鑑定士、MAI、MRICS、CCIM。
不動産証券化マスター養成講座「102不動産投資の実務」及び「201不動産投資分析」の科目責任者。ニューヨーク大学大学院不動産修士 課
程修了。

1977年㈱日本リクルートセンター（現㈱リクルート ）入社、ビル事業部西日本部長などを経て、㈱リクルートビルマネジメント（現㈱ザイマックス）取締役。2001年㈱ザイマックスビル
ディングサイエンス（現ザイマックス総研）を設立し、現職。建物管理、修繕、環境不動産分野の研究を主幹している。スマートウエルネスオフィス研究委員会・改修ハンドブック作成部会委員、CASBEE不動産・評価検討小委員会委員。不動産証券化マスター養成講座テキスト102「ビルの改修と環境不動産」執筆。

2002年株式会社ザイマックス入社、オフィスビルのプロパティマネジメント業務に従事。
2009年よりマーケティング部（現㈱ザイマッ
クス不動産総合研究所）
でオフィス市場分析、京都大学との共同研究、不動産所有者向け情報誌・セミナーの企画運営などを担当。2012年より現職。不動産市場分析・管理・環境における調査研究・指標開発を担当。東京工業大学工学部土木工学科卒業。

May-June 201563