グローバルREITの投資再考

ご参考資料
2024年9月

日興アセットマネジメント株式会社
金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第368号
加入協会：一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会

0世界経済の拡大とともに上昇してきたグローバルＲＥＩＴ⚫

グローバルREITや世界株式は、世界経済の成長とともに、振れを伴ないながらも上昇する傾向がみられます。

⚫

REITの分配金や株式の配当金といったインカムの再投資を考慮したトータルリターンでは、中長期でのREITの好パフォーマンスが際立っています。

【世界のGDP規模とREIT・株式のパフォーマンス推移】（1995年～2026年＊予想）＊グローバルREITおよび世界株式は年末値（ただし、2024年は8月末時点）

1,400【主要資産の利回り】（％）

同グロス・トータルリターン

グローバルREIT
1,200

同グロス・トータルリターン
世界株式（いずれの指数も米ドルベース）

1,000（2024年8月末時点）

6

利回り水準の違いなどによる
差異

4

3.9
3.1
1.7

2
800

0

600

IMF予想

※グラフ起点を100として指数化

400

GDP規模（購買力平価べース、国際ドル）

0
1995年

2000年

2005年

2010年

2015年

2020年

世界
株式

世界
国債
（ご参考）

※グローバルREITは分配金利回り、世界株式
は配当利回り、世界国債はFTSE世界国債
インデックスの利回りを使用※各資産のリスク特性はそれぞれ異なるため、利回りだけで比較できるものではありません。

200

100

グローバル
REIT

2025年

■グローバルREIT：S&P先進国REIT指数、世界株式：MSCI ワールド・インデックス（IMF「World Economic Outlook, April 2024」および信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）※上記は過去のものおよび予想であり、将来を約束するものではありません。

■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

1

足元の動き

金利動向などに左右されやすい状況⚫

グローバルREITは、2023年末にかけて、米欧での早期利下げ期待などから長期金利が低下したことが好感され、上昇基調となりました。
2024年に入ると、米欧の中央銀行の利下げ時期などを巡って、相場が揺れ動く場面もありましたが、米国で利下げ観測が高まり、長期金利が再び低下基調となったことなどを背景にグローバルREITは上昇しました。

【2024年の騰落率】【グローバルREITおよび世界株式の指数の推移】（2017年1月初～2024年8月末）

250（2023年12月末～2024年8月末）
12※グローバルREITおよび世界株式はグラフ起点を100として指数化

11

200

グローバル
ＲＥＩＴ

10

世界株式（左軸）

9

150

8

16%

7

12%

（％）
100

6

グローバルＲＥＩＴ
（左軸）

世界株式

20%
16.7%
10.5%

8%

5

50

4
3

0

4%
0%

2

(50)
2017年1月（ご参考）
米国10年国債利回り（右軸）2019年1月

1
0
2021年1月

2023年1月■グローバルREIT：S&P先進国REIT指数、世界株式：MSCI ワールド・インデックス（いずれも米ドルベース、ネット・トータルリターン）（信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。

■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

2

足元の動き足元では概ね堅調に推移⚫
⚫

8月の主要国・地域のREIT市場は、米国の利下げ観測の高まりなどを背景に概ね堅調となりました。
米国では、市場予想を下回る経済指標が相次いだことや、FRB（連邦準備制度理事会）関係者の発言を受けて9月の利下げ観測が高まり、長期金利が低下したことなどが好感されました。日本では、日銀による追加利上げや国債買い入れの減額決定などは重石となったものの、都心部オフィスの空室率低下や平均賃料の上昇のほか、米国で利下げ観測の高まりから長期金利が低下したことなどが日本のREIT価格の支援材料となりました。

【各国・地域のREITのパフォーマンス】（2024年8月末時点）（2017年1月初～2024年8月末）

220※グラフ起点を100として指数化

国・地域

200

160

6ヵ月

1年

3年

13.2

13.7

18.9

3.7

米国

6.4

16.4

15.3

21.9

6.7

米国

欧州

1.4

0.1

14.4

16.9

-15.5

ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ

英国

0.1

1.2

12.3

17.3

-20.1

日本

日本

2.9

2.6

6.0

-2.7

-7.3

香港

12.1

16.2

0.1

-0.2

-38.7

シンガポール

6.3

10.4

7.8

5.1

-5.1

オーストラリア

0.6

7.7

11.0

25.2

18.9

120

香港
欧州

80
60
2017年1月

3ヵ月

5.4

140

100

1ヵ月

グローバル

ｵｰｽﾄﾗﾘｱ180

騰落率（％）●1ヵ月前＝2024年7月末、3ヵ月前＝2024年5月末、6ヵ月前＝2024年2月末、1年前＝2023年8月末、3年前＝2021年8月末

2019年1月

2021年1月

2023年1月■各国・地域REIT：S&P REIT指数の各国・地域別インデックス（現地通貨ベース、グロス・トータルリターン）（信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。

■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

3

足元の動き主要国・地域の金利⚫

2023年は、米欧を中心にインフレ抑制のため利上げが継続され、長期金利は上昇しました。その後、米欧において秋以降、政策金利が2会合連続で据え置かれると、利上げ終了観測が強まり、長期金利は年末にかけて低下しました。
2024年に入ると、米欧で利下げ時期を探る展開が続く中、6月にECB（欧州中央銀行）が4年9ヵ月ぶりに利下げを決定しました。その後、利下げに言及するFRB関係者の発言が増え、9月の利下げ観測が高まりました。一方、日本では、日銀が金融政策の正常化を進めるとの見方から長期金利が上昇しました。7月末には金融政策決定会合で追加利上げが決定されると再び長期金利は上昇しましたが、米国の利下げ観測が高まるにつれ、落ち着きを見せました。

⚫

米・欧・日の主な金融政策の動向（2024年9月13日時点）

米国や欧州では長期金利は低下基調に

FRB議長、9月利下げの可能性を示唆【米・欧・日の10年国債利回りの推移】

FRBは、7月のFOMC（連邦公開市場委員会）で政策金利を据（2017年1月初～2024年8月末）（％）

米 国 え置くことを決定しました。ただし、その後の会見でFRB議長は

6

9月の利下げに含みを持たせており、8月に開催されたジャクソ
ンホール会議での講演でも、インフレの上振れリスクが後退したことなどから「政策調整の時期が来た」と述べ、9月FOMCでの利下げの可能性を示唆しました。

5
4

米国

3
2

ドイツ

1

日本

0
-1
6

（％）

日銀は、7月の金融政策決定会合で追加利上げと国債の買い（ご参考）米政策金利＊

2019年1月

ECBは、9月の理事会で2会合ぶりの利下げを決定しました。
前回7月の会合では、賃金の伸びやサービス価格の高止まりを背景に政策金利を据え置きましたが、インフレと経済成長の鈍化を受けて、追加利下げに踏み切りました。

日 本 入れ減額を決定しました。しかし、会合後には米景気後退懸念

20
2017年1月

2会合ぶりに利下げを決定

緊張感を持って市場動向を注視する姿勢＊FFレート誘導目標レンジの上限値を表示

4

欧州

2021年1月

2023年1月の高まりや日米金利差の縮小が進むとの見方から、急激な株式相場の下落や円高進行（対主要通貨）で金融市場が不安定になったことから、日銀は、今後も緊張感を持って市場動向を注視していく、との姿勢を示しました。

※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。

（信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

4

投資指標

バリュエーションは国・地域でマチマチ⚫

バリュエーションを見ると、オーストラリアや米国、シンガポールのREITは、足元の価格上昇などを背景にプレミアム（割高）の水準です。

⚫

特に、オーストラリアの物流施設REIT大手や米国のヘルスケアREITの価格上昇が、両国REITのNAVプレミアム水準を引き上げました。
米国

大陸欧州

シンガポール

日本

香港

豪州

０％ライン

英国

（2024年7月末現在）？

【主要国・地域のREIT価格とNAVとの比較】

ＮＡＶプレミアム／ディスカウントとは？

（2018年1月末～2024年7月末）

純資産価値
からみて

60%

割高

オーストラリア

40%

20%

米国
シンガポール

日本

割高
NAV
プレミアム

純資産価値（NAV〔Net Asset Value〕）とREIT価格を比較したものです。
【ＮＡＶプレミアム／ディスカウントの計算式】
各国・地域のREIT価格－純資産価値
純資産価値

0%

割安
-20%

NAV
ディス
カウント

英国

香港

-40%

大陸欧州
-60%
2018年1月

REIT価格が割高なのか、割安なのかを判断する指標として使われています。

2019年1月

2020年1月

2021年1月

2022年1月

2023年1月

2024年1月

×100【純資産価値（NAV）とは】＊純資産価値（NAV）とは

REITの本来価値を示す指標として使われています。
REIT保有の不動産の価値を時価評価した値から、借り入れなどの負債を差し引いて算出されます。

純資産価値
からみて

割安

（出所）ラサール インベストメント マネージメント セキュリティーズ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。

■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

5

投資指標

分配金利回りは引き続き魅力的な水準⚫

各国REITの分配金利回りは、オーストラリアを除き、株式の配当利回りを上回る水準にあるほか、10年国債利回りよりも高い水準の国も多くみられるなど、投資妙味がある水準と考えられます。

【各国の各種利回り】
8（2024年8月末現在）（％）

REITの分配金利回り

6

株式の配当利回り

10年国債利回り

5.7
5.2 5.1
4.5
3.8 4.0

4

4.4

3.9

3.6

3.2 3.0

3.5 3.6

3.9

2.7■株式の配当利回り算出にあたり用いた指数は以下のとおりです。

2.1
2

・日本：TOPIX〔東証株価指数〕
・オーストラリア：S&P/ASX200指数
・シンガポール：シンガポールST指数
・米国：S&P500種指数
・英国：FT100指数
・フランス：CAC40指数

1.2
0.8
0
フランス

シンガポール

英国

日本■REITの分配金利回りは
S&P REIT指数の各国・地域ベース

米国※各資産のリスク特性はそれぞれ異なるため、利回りだけで比較できるものではありません。
※上記は切り捨てにて端数処理しています。

オーストラリア（信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。

■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

6

ご参考

金利上昇がＲＥＩＴに与える影響⚫

景気回復に伴なう金利上昇は、利回り資産としてのREITの相対的な魅力の低下や、資金調達コストの上昇といった懸念をもたらす一方、景気回復は不動産需要の増加などをもたらすことから、REITの収益に追い風となると考えられます。

⚫

2009年以降は、財務改善によりREITの負債比率は概ね低下傾向が続き、金利上昇の影響を受けにくくなっています。足元では、不動産価格の下落を受け、総資産（分母）に含まれる不動産価格の評価が全体を引き下げていることなどから、負債比率はやや上昇がみられるものの、
財務健全性は相対的に高い状況となっています。
財務改善によりREITの負債比率は低下が進んだものの、足元ではやや上昇

景気回復・拡大がもたらすＲＥＩＴへの影響【グローバルREITの負債比率の状況】

不動産需要の増加

期間①（2007年3月～2024年6月、四半期）

金利上昇

期間②

期間①

低

60%

REIT価格の上振れ要因

REIT価格の
下振れ要因

20%

保有物件の

稼働率

財
務
健
全
性

40%

UP

利回り資産としての相対的な魅力の低下※S&P先進国REIT指数構成銘柄をもとに算出

0%
2007年

高
2010年

2013年

2016年

2019年

2022年

リーマン・ショック時に、
不動産価格の下落（分母となる資産の減少）を背景に上昇
期間②
不動産価格の上昇に加え、REITによる財務改善に向けた努力などを背景に大きく改善【REITの資産状況のイメージ】

賃料

資金調達コスト
上昇への懸念＊

UP

実物
不動産

借入れ

資産

＊ 実際には長期固定金利での借入れが多いとみられ、収益への短期的な影響は大きくないとみられる

負債

保有・管理

賃料収入

※上記のイメージは、実際とは異なる場合があります。
※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。

自己
資本利払い・返済投資

金融機関（銀行など）

負債比率＝総負債÷総資産

投資家

収益分配（出所）ラサール インベストメント マネージメント セキュリティーズ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

7

事業環境

資金調達額は、足元では低調⚫

2013～2021年のREITの資金調達額は、世界的な低金利などを背景に、借入による資金調達が増加し、年間で2,000億米ドルを超える水準が続きましたが、2022年以降は、金利上昇の影響から大幅に減少しました。

⚫

REITにおける資金調達は物件の取得につながり、収益向上に結びつく傾向にあることから、動向が注目されます。
【地域別のREITの資金調達額】（億米ドル）
3,500
米州
3,000

【調達手段別のREITの資金調達額】（2007年～2024年＊）＊2024年は4-6月期まで（億米ドル）
3,500
増資

欧州

3,000

アジア太平洋2,500（2007年～2024年＊）＊2024年は4-6月期まで借入(社債など)
新規株式公開

その他

2,500

2,000

2,000

1,500

1,500

1,000

1,000

500

500

0

0

2007年

2011年

2015年

2019年

2023年

2007年

2011年

2015年

2019年

2023年

（ラサール インベストメント マネージメントほか信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。

■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

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事業環境

足元の不動産取引は前年比で大きく減少⚫

2023年通期の世界の不動産取引額は、前年比で約36％の減少となりました。

⚫

金利上昇に伴ない不動産投資需要が低下していることを背景に、2023年以降の不動産取引は減少しました。しかし、2024年4-6月期は米州、欧州において金利低下が見られたことなどを背景に前期比では小幅に増加しました。

【不動産取引額の推移】（億米ドル）
9,000（2009年1-3月期～2024年4-6月期）
米州

8,000

欧州 ※欧州には中東なども含む

7,000

アジア太平洋

6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0

2009Q1

2011Q4

2014Q4

2017Q4

2020Q42023Q4（ラサール インベストメント マネージメントほか信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。

■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

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各国・地域の状況

動向が注目される主要都市のオフィス空室率⚫

近年、主要都市におけるオフィス空室率は、2020年のコロナ・ショック以前の2007年～2019年ピーク水準時と比べ、米国やアジア太平洋の一部の主要都市で上昇しました。コロナ・ショック以降、リモートワークが普及し、多くの企業がオフィスの形態を見直したことが、主な要因と考えられます。
【主要都市のオフィス空室率】

（％）
30

2007年

25

2007～2019年のピーク水準

2024年6月末

20
15
10
5
0

)

香
港
セ
ン
ト
ラ
ル
地
区

)

上
海
ビ
ジ
ネ
ス
中
心
地
区

ビ
ジ
シネ
ド ス
ニ中
ー心
地
区

ビ
シジ
ン ネ
ガス
ポ中
ー心
ル地
区

)

東
京
都
心
5
区

(

ミ
ラ
ノ

)

マ
ド
リ
ー
ド

(

フ
ラ
ン
ク
フ
ル
ト

(

パ
リ

(

ロ
ン
ド
ン

)

ロウ
サエ
ンス
ゼ ト
ル L
ス A

(

(

ビ
ジ
ネ
シ
ス
カ
中
ゴ
心
地
区

)

(

ニ ミ
ュ ッ
ー ド
ヨ タ
ーウ
ク ン

)

)

ワ
シ
ン
ト
ン
D
.
C
.

(

(
サビ
ンジ
フネ
ラス
ン中
シ心
ス地
コ区

)

米国

欧州

アジア太平洋（ラサール インベストメント マネージメントほか信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。

■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

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各国・地域の状況<米国> 商業用不動産の価格は低下⚫

REITが投資対象としている商業用不動産の価格は、2022年以降、低下がみられます。主にオフィスのファンダメンタルズが弱く、空室率が上昇
し、賃料の伸びが鈍化していることなどが背景にあるとみられます。しかしながら、長期的に見ると、REITの資産価値は依然として高い水準を維持しています。
【米国の不動産関連の各価格指数の推移】 （2001年1月～2024年7月＊）＊住宅価格は、2024年6月時点

350
300
住宅価格

250

商業用不動産価格（優良物件）

200
150

商業用不動産価格（優良、非優良物件を含む）

100※2001年1月を100として指数化

50
2001年

2006年

2011年

2016年

2021年

◼ 住宅価格は、S&P/ケース・シラー20都市圏住宅価格指数（全米の主要20都市圏における一戸建て住宅の再販価格を基に算出され、S&P社が公表）◼ 商業用不動産価格（優良物件）は、Green Street Advisors CPPI Index（REITによる不動産の実際の取引価格および主に一等地に位置する優良物件を時価評価にて算出しており、交渉途中や契約段階での不動産価格（気配値） を反映するため、不動産価格の動向をよりタイムリーに表象するとされています。）◼ 商業用不動産価格（優良・非優良物件を含む）は、Moody’s/REAL RCA Index（ニューヨークに本社を置く、商業用不動産投資市場の専門調査会社 Real Capital Analytics社によって集計された不動産取引価格データに基づき、Moody’s社が算出しています。優良、非優良物件を含むものの優良不動産の比重が高い傾向があります。）（ラサール インベストメント マネージメントほか信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。

■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

11

各国・地域の状況

アジア・オセアニア主要都市の賃料推移
年間賃料の推移 （2000年～2024年＊）＊2024年は3月
商業施設

オフィス
シ
ン
ガ
ポ
ー
ル
・
香
港

2,000

（シンガポールドル/1㎡当たり）

20,000

6,000

1,600

16,000

5,000

1,200

12,000800

8,000※シンガポールはラッフルズ地区、香港はセントラル地区の優良物件

400

0
2000年

1,500

シ
ド
ニ
ー
・
東
京

（香港ドル/1㎡当たり）（シンガポールドル/1㎡当たり）

シンガポール（左軸）香港（右軸）

2004年

2008年

2012年

2016年

2020年

4,000

0
2024年

（円/1㎡当たり）（豪ドル/1㎡当たり）※シドニーは2009年から

150,000

100,000

500

50,0000
2000年

シドニー（左軸）
東京（右軸）

2004年※シドニーはビジネス中心地区の優良物件
東京は優良物件

2008年

2012年

2016年

2020年

0
2024年

30,00025,0004,000

20,0003,000

15,0002,000

10,000
シンガポール（左軸）香港（右軸）

1,000
0
2000年

4,500

2004年

2008年

2012年

2016年

（豪ドル/1㎡当たり）

2020年

5,000
0
2024年

（円/1㎡当たり）

シドニー（左軸）
東京（右軸）

4,000
1,000

（香港ドル/1㎡当たり）※シンガポールはオーチャードロード周辺の優良物件
香港は優良物件※東京、シドニー共に2008年から

350,000
300,000

3,500

250,000

3,000

200,000

2,500

150,000※シドニーはビジネス中心地区の優良物件
東京は銀座と表参道の優良物件

2,000
2000年

2004年

2008年

2012年

2016年

100,000
2020年

2024年

（出所） ジョーンズ ラング ラサール、ラサール インベストメント マネージメント セキュリティーズ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。

■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

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各国・地域の状況

欧米主要都市の賃料推移
年間賃料の推移 （2000年～2024年＊）＊2024年は3月
商業施設

オフィス
（米ドル/1平方フィート当たり）（米ドル/1平方フィート当たり）

125

50

ニューヨークサンフランシスコ100

米
国※ニューヨークはニューヨーク全域及びニュージャージ北部
サンフランシスコはサンフランシスコ全域

40

75
30

50
20

25
0
2000年

2004年

2008年

2012年

2016年

2020年

2024年

（英ポンド/1平方フィート当たり）（ユーロ/1㎡当たり）※ニューヨーク、サンフランシスコ
共に2006年から

10
2000年

2004年

2008年

2012年

ニューヨークサンフランシスコ

2016年

2020年

2024年

（英ポンド/1平方フィート当たり）（ユーロ/1㎡当たり）

240

3,000

200

2,500

250

800

160

2,000

200

600

120

1,500

150

400

80

1,000

100

40

500

1,200
1,000

欧
州

※ニューヨークはミッドタウン、
サンフランシスコはビジネス中心地区の物件

パリ（左軸）
ロンドン（右軸）※パリはビジネス中心地区の優良物件
ロンドンはウエストエンドの優良物件

200

0
2000年

2004年

2008年

2012年

※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。

2016年

2020年

0
2024年

※パリ、ロンドン共に2003年から

パリ（左軸）※パリ、ロンドン共に優良物件

0
2000年

2004年

2008年

ロンドン（右軸）

2012年

2016年

2020年

300

50

0
2024年

（出所） ジョーンズ ラング ラサール、ラサール インベストメント マネージメント セキュリティーズ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

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各国・地域の状況

セクターによって賃料成長見通しはマチマチ⚫

オフィスについては、ロンドンやパリなどでは堅調な賃料成長が予想されるものの、その他の都市では賃料成長の鈍化が見込まれています。

⚫

一方で、需要が高まる物流施設については、東京を除く多くの都市で良好な賃料成長が見込まれています。

【主要都市の賃料の累積成長率予想】（2024年～2025年、2024年6月時点）

物流施設

オフィス
ニューヨーク

ニューヨークワシントンD．C．

ワシントンD．C．

パリ

パリ

ロンドン

ロンドン

シドニー

シドニー

東京

東京

香港

香港

シンガポール

シンガポール

-15

-10

-5

0

5

10

15

-10

0

10

（％）

20
（％）

（ラサール インベストメント マネージメントほか信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）※上記は予想であり、将来を約束するものではありません。

■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

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各国・地域の状況

ＲＥＩＴによる物件取得などの事例のご紹介
ホスト・ホテルズ＆リゾーツ（米国、ホテルREIT）◆ 2024年7月に、ニューヨーク州マンハッタンに立地するホテルの取得を発表◆ 取得額は約2億6,500万米ドル（約397億円）◆ 2015年開業の同ホテルは、建築物の環境性能を評価する「LEED認証」を取得

エクイティ・レジデンシャル（米国、賃貸住宅REIT）◆ 2024年8月に、集合賃貸住宅11物件の取得計画を発表◆ 取得額は約9億6,400万米ドル（約1,409億円）◆ 取得物件は、ジョージア州アトランタ、テキサス州ダラス、フォートワース、コロラド州デンバーに立地

ホスト・ホテルズ＆リゾーツによる取得物件

チャートウェル・リタイアメント・レジデンス（カナダ、ヘルスケアREIT）◆ 2024年6月に、ケベック州の高齢者向け住宅2件の取得を発表（内、1件は50％所有権の取得）◆ 取得額は2件合計で約5億1,100万カナダドル（約601億円）

アシュラ（英国、ヘルスケアREIT）

チャートウェル・リタイアメント・レジデンス
による取得物件◆ 2024年8月に、英国の私立病院14物件の取得を発表◆ 取得額は約5億ポンド（約959億円）◆ 物件は全て賃貸契約であり、平均賃貸期間は26年、賃料は物価動向に応じて毎年見直しされる※上記は2024年6月～8月に行なわれた、各市場の代表的なリートによる物件取得に関する発表などの例です。
※上記において円換算した各金額は、各事例の物件取得発表月などの月末の為替レートを用いて日興アセットマネジメントが算出しています。
使用した為替レートは、1米ドルあたり、149.98円（2024年7月末）、146.17円（2024年8月末）。 1カナダドルあたり、117.52円（2024年6月末）。 1英ポンドあたり、191.89円（2024年8月末）※上記物件を保有する銘柄について、売買を推奨するものではありません。また、当社ファンドにおける保有、非保有、および、将来の個別銘柄の組入れまたは売却を示唆するものでもありません。
※銘柄名は日興アセットマネジメントが信頼できる情報を基に和訳したものであり、正式名称と異なる場合があります。
（出所）各社公表資料などからラサール インベストメント マネージメント セキュリティーズ作成■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

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グローバルREIT投資の魅力■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

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グローバルREIT投資の魅力①

特徴ある様々な物件への分散投資 ①⚫

REIT各社は、オフィスや商業施設、住宅といった様々な用途の物件を保有しています。
そのため、グローバルREIT全体に投資をすることで、「投資物件の分散」を行なうことができます。

オフィス【グローバルREITの保有物件別構成比率】 商業施設
（2024年8月末時点）✓ 賃料は企業収益によって左右される
一戸建て住宅傾向にあり、景気変動との連動性が
比較的高い
4.1%
✓ 賃貸借契約期間は概ね3年
その他専門施設（欧州地域では比較的長期契約）
5.8%
で、固定賃料が一般的

トランクルーム

分散型✓ セルフストレージともいい、個人向
けのレンタル収納スペースのこと✓ 引っ越しの一時荷物預けや、狭小住宅における収納スペース確保のため、需要は多く、不況時でも比較的影響が少ない

ホテル＆リゾート
2.9%

商業施設
18.7%

オフィス
6.2%
トランクルーム
7.2%

産業施設
18.1%

分散型
7.6%

データセンター
集合住宅
8.1%
10.0%
ヘルスケア施設11.2%

住宅（集合住宅、一戸建て住宅）

産業施設✓ 物流施設や、鉄道、空港、港湾、発電所などのインフラ施設✓ 賃貸借契約は長期かつ固定が多く、安定的な収益が期待できるヘルスケア施設(注)✓ 2種類以上の不動産タイプにわたり、多角的に展開✓ 百貨店や、ブランド店などが集まるショッ
ピングモール、日用品を主に扱うショッピ
ングセンターなど✓ 賃貸借契約は長期かつ固定が主流だが、売上歩合賃料が組み合わされることがある✓ シニア住宅や高度看護施設、医療用ビル、病院などの施設✓ 賃貸借契約は長期で、安定的な収益が期待できる✓ 保険制度の改正が賃料に影響する可能性がある✓ 景気変動の影響が比較的少ない✓ 人口や世帯の増加率、失業率で稼働率が左右される傾向にある✓ 一般的に短期の賃貸借契約が多い（注） データセンターについては、次ページ 「特徴ある様々な物件への分散投資 ②」をご参照ください。
■構成比は、S&P先進国REIT指数（米ドルベース）に基づきます。
また、保有物件名はGICS®（世界産業分類基準）の産業サブグループに基づき分類されています。
※端数処理の関係で合計が100％にならない場合があります。
※写真はイメージです。
（信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。

■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

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グローバルREIT投資の魅力①

特徴ある様々な物件への分散投資 ②⚫

近年では、オフィスビルや商業施設といった建物のほか、通信量の拡大により需要が高まっている、データセンターやセルタワーを保有する特化型のREITが大きく成長しています。そのほか、保育園を保有するREITなど様々な特化型のREITがあります。

セルタワーREIT

データセンターREIT
ネットワーク・サーバーや通信機器などの設備を備える専用施設（データセンター）を主に保有するREITです。

無線電波塔（セルタワー）を保有・管理し、それらを複数の無線事業者（テナント）に賃貸するREITです。

クラウド・コンピューティングやAI（人工知能）技術の利用拡大、IoT（モノのインターネット化）の普及などを背景に、大容量のデータに対応できるITシステムへの需要が高まっており、今後も、データセンター
REITの成長を支える原動力になると考えられます。

米国では、一般に通信会社は無線電波塔を賃借で利用しています。
無線電波塔の賃貸は、長期契約を基本としており、キャッシュフローが比較的安定していることに加え、追加コストが少なく複数のテナントに賃貸が可能となるなど規模の経済性があり、需要の高まりによる収益拡大が期待されます。

そのほかに…

保育園

近年、ニッチな分野の物件を保有する
REITがみられるようになっており、今後の成長が期待されます。

農作地

学生寮

※写真はイメージです。

■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

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グローバルREIT投資の魅力②

様々な国・地域への分散投資 ①⚫

REITは1960年に米国で誕生し、オランダ、オーストラリアなどでも制度化されました。
その後、2001年には日本でもREIT市場が開設され、次いでアジア諸国や欧州でREIT制度導入が続きました。
なお、REIT市場の規模を示す時価総額をみると米国が最も大きくなっています。

【国別構成比（時価総額ベース）の推移】【国別構成比（時価総額ベース）】
シンガポール
6.8 兆円
その他
大陸欧州
6.5 兆円英国 7.7 兆円
10.5 兆円

100%

その他

米国
174.4 兆円

日本
14.5 兆円

80%

60%

世界合計

豪州
15.9 兆円

ｼﾝｶﾞ
ﾎﾟｰﾙ
英国

4%
2%
7%
10%
9%

5%
4%
6%
7%
6%
11%

4%
3%
5%
6%

4%
4%
5%
5%

8%

10%

7%

7%

67%

65%

2016年末

2020年末

3%
3%
4%
3%
6%
7%

13%

大陸
欧州

236兆円

40%

約

日本

55%
20%

61%

74%

豪州
米国

0%

（2024年8月末時点）

凡例■REITの構成比は、S&P先進国REIT指数（米ドルベース）に基づきます。
※各国・地域の時価総額は、日興アセットマネジメントが円換算しています。

2008年末2012年末

2024年8月末※端数処理の関係で合計が100％にならない場合があります。
（信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。
■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

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グローバルREIT投資の魅力②

様々な国・地域への分散投資 ②⚫

国・地域でそれぞれREITの値動きは異なる傾向があるため、投資対象の国・地域を分散することにより、比較的安定したパフォーマンスが期待されます。

各国・地域REITの年間リターンと分散投資の効果（円換算ベース）（2018年～2024年＊）＊2024年は8月末現在※S&P REIT指数の各国・地域別インデックス、グローバルは、S&P先進国REIT指数（トータルリターン）を使用（日本を除き、米ドルベースの指数を各時点の為替レートで日興アセットマネジメント
が円換算）

2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年＊
欧州
米国
28.8%
59.4%
シンガポール
グローバル
豪州
25.7%
48.3%
21.3%
日本
豪州
豪州
米国
25.7%
33.9%
26.4%
16.8%
グローバル
欧州
欧州
グローバル
23.5%
31.5%
26.4%
14.5%
米国
日本
米国
欧州
23.2%
20.2%
22.4%
8.3%
日本
豪州
シンガポールグローバル シンガポール
11.2%
18.3%
14.7%
20.1%
4.6%
香港
香港
豪州
香港
シンガポール シンガポール
日本
7.2%
6.5%
1.4%
13.7%
2.4%
15.6%
0.7%
米国
シンガポール
香港
日本
香港
-6.4%
-7.1%
-2.1%
-0.5%
-8.6%
グローバル
米国
日本
香港
-6.8%
-12.1%-5.0%-10.5%
豪州
グローバル
グローバル
-7.0%
-12.2%-13.5%
シンガポール日本
米国-7.5%-12.9%-13.8%
欧州
香港
豪州-22.5%-15.4%-15.0%
欧州
欧州-22.0%-23.9%（信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。
■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

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グローバルREIT投資の魅力③

通貨の分散投資効果⚫ グローバルREITへ幅広く投資を行なうことで、特定の通貨の変動の影響を抑えるといった、通貨の分散効果が期待できると考えられます。
⚫ 「投資物件の分散」「国・地域の分散」に加え、「通貨の分散」もグローバルREIT投資の魅力の一つといえそうです。
【主要通貨の推移（対円）】（2014年1月初～2024年8月末）
米ドル、シンガポールドル、ユーロ、カナダドル、
オーストラリアドルへ
等金額投資した場合

180※2014年1月1日を100として指数化

160
140

米ドル
シンガポールドル

120

5通貨分散投資ユーロ
カナダドル
オーストラリアドル

円安
↑

↓

100

円高

80
60
2014年1月

2016年1月

2018年1月

2020年1月

2022年1月

2024年1月（信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。
■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

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グローバルREIT投資の魅力④期待される投資対象市場の拡大⚫ 新興国においてもREIT市場の創設やREIT制度導入が検討されています。REIT制度を導入する国・地域が増加することで、投資対象の拡大が見込まれます。
REIT制度を導入している主な国・地域（2024年6月末時点）
欧州・中東・アフリカ

北米・中南米

アジア・太平洋導入を検討している
主な国・地域【ご参考】（2024年6月末時点）＜グローバルREIT市場の時価総額推移＞（2018年～2024年＊）（兆米ドル）

ブルガリア アラブ首長国連邦 オーストラリア

タイ

アルゼンチン スウェーデン

台湾

ジャマイカ

インドネシアナイジェリア

カンボジア

米国

オランダ

カナダ

トルコ

英国

南アフリカ

ニュージーランド

メキシコ

フランス

ドイツ

バーレーン

シンガポール マレーシア

ブラジル

イタリア

スペイン サウジアラビア

コスタリカ

フィンランド アイルランド

ベルギー＊ 年末値ベース。ただし2024年は8月末時点

2.0

1.5

1.0

ハンガリー

韓国

インド

マルタ

ケニア

香港

ベトナム

ポーランド

オマーン

日本

パキスタン

ガーナ

0.5

0.0

ギリシャ

イスラエル ポルトガル

フィリピン

中国

タンザニア

2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 ＊■S&P先進国REIT指数（米ドルベース）の時価総額（NAREIT（全米不動産投資信託協会）の見解をもとにラサール インベストメント マネージメント セキュリティーズが作成）（信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成）※上記はあくまでもNAREITの見解であり、ラサール インベストメント マネージメント セキュリティーズの見解とは異なります。
※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。
■ 当資料は、日興アセットマネジメントが情報提供を目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解および図表等は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説
明書（交付目論見書）をご覧ください。■指数に関する著作権等の知的財産権その他一切の権利は、当該指数の算出元または公表元に帰属します。

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ＲＥＩＴ投資の主なリスク◼ REIT（不動産投信）は、不動産を運用対象とする商品で、かつ、市場で取引されますので、不動産を取り巻く環境、不動産市況や金利動向、マクロ経済の変化など、様々な要因で分配金や価格は影響を受けます。

◼ 不動産の価格は、不動産市況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動産の流動性は一般に低く、望ましい時期に売却することができない可能性、売却価格が下落する可能性などがあります。元本が保証された商品ではありません。

◼ REIT（不動産投信）は、一般の法人と同様に倒産のリスクがあります。法的倒産手続きを開始した場合、本投資証券の価格が著しく下落し、無価値になることも予想されます。

◼ 不動産について、火災、爆発、水災その他の事故について、火災保険などの保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合には、著しい悪影響を受ける可能性があります。

◼ 地震、噴火、津波などの災害により不動産が滅失、劣化または毀損し、その価格が影響を受ける可能性があります。
◼ 不動産からの収入が減少する可能性や、不動産に関する費用は増大する可能性があり、分配金額が悪影響を受けることがあります。

◼ 収益は、不動産の賃料収入に依存しています。賃料収入は、不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延などにより減少する可能性があります。

◼ 退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働不動産の取得などは、分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。

（本資料のご利用にあたって）本資料には、Jones Lang LaSalle Inc.、LaSalle Investment Management Inc.、又はそれらの関係法人等（以下総称して、「JLL」といいます。）が作成し、もしくは取りまとめた、市場分析、
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