［巻頭言］

これからの住宅政策井上俊之

国土交通省住宅局長

私が建設省に入省した約30年前（1981年）と今日の経済社会の状況を比べると、人口、世帯数については、ઃ億1706万人、3582万世帯（1980年）から
ઃ億2806万人、5184万世帯（2010年）へと増加しているものの、人口はすでに減少に転じ、世帯数も今後は減少することが見込まれる一方、高齢化率については、9.1％（1980年）から23.0％（2010年）へと急増しています。また、住宅着工戸数については、約115万戸（1981年）から、バブル期のピー
ク約171万戸（1990年）を経て、約83万戸（2011年）へと大きく減少しています。
さらに、温暖化やエネルギー事情の変化への対応も急務となっています。
郊外へ住宅地が展開する時代は終わりを告げ、顕在化する空き家の問題や、
いかにコンパクトで持続可能なまちに造り替えていくかが課題となっています。住宅の質についても、ઃ人当たりの居住面積を追う時代は終わり、環境
性能や高齢になっても住みやすい間取りなどが要求されています。成長期から、成熟縮小期に転じていることは住宅を巡っても様々なところに見ることができます。
こうした住宅やまちを巡る経済社会的変化に対応し、住宅政策としてなすべき施策は多岐にわたります。
具体的な施策は昨年અ月に全面的に改定した「住生活基本計画（全国計画）」等に盛り込まれており、ここですべてを列記することはしませんが、経済社会が大きな転換期にあること、このことをしっかり認識しつつ、豊かな住生活の実現に向けて取り組んでいく必要があります。

目次●2013年冬季号 No.87［巻頭言］これからの住宅政策

井上俊之

1

［座談会］スマートシティは都市を変えるか？

河合淳也・谷口 守・中川雅之・和田信貴［論文］家計の失業・所得変動リスクと住宅取得タイミング

2

20
28
［海外論文紹介］不確実性下での建物取り壊しの意思決定と価格に関する研究
定行泰輔
36
エディトリアルノート
19
センターだより編集後記
4040［論文］土地のアメニティと居住地選択

森岡拓郎

直井道生

座談会

スマートシティは都市を変えるか？
「都市の低炭素化の促進に関する法律」成立を契機として＜出席者＞ 50音順

河合淳也 三井不動産株式会社 柏の葉キャンパスシティプロジェクト推進部長
谷口 守 筑波大学教授
中川雅之 日本大学経済学部教授
和田信貴 国土交通省都市局都市計画課長
中川（司会） 現在、「スマートシティ」の実現というような議論も含めて、行政、アカデミズに向けてさまざまなプレーヤーがいろいろな取ムおよび実務の観点から学際的な議論を深めてり組みを行なっています。また、今年（2012

いきたいと思います。

年）ઊ月には「都市の低炭素化の促進に関する

なお、「スマートシティ」については、厳格法律」が成立しました。そこで本日は、環境あな定義がないので、ひとまず、「エネルギー効

るいは CO2 抑制という問題を一つの切り口に率性や環境、医療サービス提供などの面においして、スマートシティといわれる都市構造およて最先端の技術を使って配慮・追求し、都市構

び都市整備の方向性について、あるいはスマー

造の面ではコンパクトシティを追求したまちづ

トシティ政策は適切な方向に向かっているのかくり」と定義しておきます。

「エコまち法」とは●何のための「スマートシティ」か

本再生戦略」では、11の戦略を掲げていますが、

中川

まず、「都市の低炭素化の促進に関するその中の一つである「国土・地域活力」で、都法律」制定の経緯や基本的な考え方について、

市構造をコンパクトにしていくことを定めるこ

国土交通省の和田さんから簡単に説明していたととしました。また、もう一つの戦略であるだけますか。

「グリーン」では、エネルギー技術のイノベー

和田 「都市の低炭素化の促進に関する法律」

ションによる新産業の創出や再生可能エネルギ（私たちは、「エコまち法」と呼んでいます）にーの導入によって、「スマート」な都市をつく

至る大きな流れは、今年（2012年）ઉ月に閣議っていくことを定めることとしました。

決定された「日本再生戦略」にあります。
「日2

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87

また、「グリーン」については、今年（2012座談会写真左から、和田氏、中川氏、河合氏、谷口氏

年）ઋ月に閣僚レベルの「エネルギー・環境会

共投資の効率化や、公共交通の維持のための経議」で決定された「革新的エネルギー・環境戦

費、社会保障関係費の節減が必要になっていま略」で、2030年までに約10％の省エネをしていす。二つ目は、地球環境のためです。CO2排出

くことが決まりました。その内容は、建築物や量の削減やグリーンイノベーションが求められ住宅、工場といった単体の省エネとともに、スていることは言うまでもありません。

マートコミュニティなど、地域や都市における三つ目は、最もベーシックな話ですが、高齢

省エネ、エネルギー・マネジメントなどが定め

者や子育て世帯などの生活環境をより良くしてられ、太陽光発電や風力発電だけでなく、地中いくためです。お年寄りが元気で歩いて暮らす

熱、都市排熱、コジェネなど熱の有効利用といことによって介護の予防や医療費の抑制になりう意味での再生可能エネルギーについても言及ます。高齢者や女性が一つのコミュニティのなされています。

かで、若い世代と一緒に暮らすソーシャルミッ

このように、「エコまち法」は、「コンパクトクスが実現すれば、人生の潤いだけではなく、シティ」と「スマートシティ」の二つの流れをいろいろなコストを削減していくこともできま

受け、はじめて「コンパクトシティ」と「スマす。日本の生産年齢人口が減っていくなかで、ートシティ」を立法化した基本法のようなもの

高齢者や女性にできるだけ社会参画していただと言えます。

きたいということもあります。

では、最初に、そもそも何のための「コンパこのような目的を達成し、限られた資源を活

クトシティ」なのかということをお話ししたい

かして持続可能な成長を実現していくためには、と思います。端的には三つの目的を指摘するこ

住まい、消費、医療福祉などの機能がある程度とができます。一つ目は、財政支出の効率化・

コンパクトにまとまっていることが重要ではな

重点化のためです。これからの少子高齢化の時いかと考えます。特に、地方都市や中小都市は、代に、国や地方の財政がますます厳しくなって限られた資源を集中利用し、成長分野に重点投いくなかで、インフラの維持・更新費などの公資し、あるいはできるだけ地域で資金を還流しスマートシティは都市を変えるか？

3ていくことが地域経済を持続させていくためにていくことには不十分なので、誘導を強化して、も不可欠になると思います。

誘導と都市計画等の規制をうまく組み合わせて、「スマートシティ」ですが、これは、より技

住民や企業等の投資を計画的に動かしていく必術革新的な視点を強く持ちますが、二つ目のグ

要があります。もちろん、高いエネルギー技術

リーンイノベーションを中心に、この三つの目を活用した「スマート」なまちづくりにおいて的をおおむね共有するのではないかと思います。 は、民間の投資誘導がより重要になります。例
また、都市構造がコンパクトであるということ

えば、「エコまち法」で低炭素建築物の認定と自体が、都市がスマートであるということではいう制度をつくり、エネルギー性能の高い建築ないでしょうか。このように、都市を全体とし物に容積率の特例を与えるとともに、適用を市てスマートなかたちにリノベーションしていく、 街化区域等に限定することにより、拡散防御といわば「スマート・コンパクト・シティ」を作エネルギー性能向上を両立する住宅ローン減税っていこうということで、「エコまち法」がつの上乗せを実現しました。
住民や企業等の行動が伴うかというが重要でくられたのです。
次に、「エコまち法」がどのようなアプロー

ある以上、その計画づくりも、民間が単に参加

チで、その目的を実現しようとしているのかとするのではなく、行政と一体となって、場合にいう考え方を説明します。

よっては、民間が主導権をとるようなものにし「エコまち法」は、その内容については、住ています。

まいや商業・医療等の施設・機能を集約と公共

また、住まいの身近に医療福祉、消費等の機

交通の活用を車の両輪として都市構造をリノベ能があるようにしようと考える際に、すべてをーションするという部分と、エネルギー技術を物理的に近接化することは非現実的であり、公駆使して都市をスマートにしていくこと、この共交通によって結んでいくことが重要です。こ二つを柱にしています。

のため、「エコまち法」は、「自動車に過度に頼なお、最初に誤解がないように、私たちが考らない、高齢者や子育て世帯にも暮らしやすい、える「コンパクト」とは何かということを説明

スマート・コンパクト・シティの形成」を目指しますと、駅前に中高層の住宅や建築物を作りし、公共交通事業者などと一体となって、まち上げるようなイメージが独り歩きすることもあづくりを計画するというやり方をはじめて明確

りますが、私たちは、駅前とか中心市街地とかに打ち出しています。

はもちろんですが、一つの市町村の中には人が最後に、先ほど、「エコまち法」は基本法的

多く住んでいる大きな集落というか、住宅地がな性格があると言いましたが、具体的にいえば、いくつもあって、その住まいの身近に医療福祉、 「都市機能の集約」という言葉をはじめて法律
消費などの機能があるようなまちをイメージし上規定しました。このようにはじめて本格的にています。いわば、クラスター状に集落・市街

やりましょうということなので、この法律のア地が存在し、そのなかに規模に応じた生活拠点

プローチとして、いきなり崇高な高い目標をみが存在するイメージです。

なさん掲げましょうというのではなく、できる話を戻しましょう。地方の中小都市では空き所からやりましょう、また、地域の事情に応じ地や空き家が増加し、市街地が衰退し、投資余て柔軟にやりましょうというものにしています。

力もなくなっているのが現状です。民間投資がまた、多少時間はかかるかもしれませんが、あってはじめて投資コントロールができる規制「エコまち法」を大きなアンブレラとして、予手段だけでは、生活拠点化という住宅や商店や算や税制などの各種の政策を充実していくこと

医療施設などの民間の投資を伴う活動を動かしになります。

4

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87谷口氏写真中川

ありがとうございました。

●そもそも「スマートシティ」とは谷口10年前にはこのような議論ができなかったので、「エコまち法ができてよかった」というのが私の正直な感想です。そのうえで、まず交通整理をしておきたいことは、そもそも「スマート」という言葉が持っている意味についてで す。例 え ば、ア メ リ カ 人 が 口 語 で 使 う「smart」という言葉は、表面的には日本と同じような意味ですが、「ちょっとずるい」ある
いは「うまくやるやつ」というようなニュアン
スがあります。確かに、「頭がいい」という意
味も当然ありますが、むしろネガティブな意味で使われる場合が多いのです。
実は、「スマートシティ」という用語が広が谷口 守（たにぐち・まもる）氏
1961年神戸市生まれ。京都大学大学院工学研究科博士後期課
程単位修得退学。京都大学工学部助手、筑波大学社会工学系
講師、岡山大学環境理工学部環境デザイン工学科助教授、岡山大学大学院環境学研究科教授などを経て、現職。

る前に、都市計画のなかで「スマート」という言葉が使われています。1970〜80年代、アメリカの中西部や南部のサンベルトやカリフォルニ

谷口アなど開発が進んだエリアでは、開発による外ィ」というのは、太陽光パネルを入れて、電気部不経済が発生しました。そして、成長に対す自動車とリンクさせて、スマートグリッドのよる批判が昂じた結果、成長管理政策がとられる

うなかたちでエネルギーを有効活用するというようになりました。その時に、経済発展と外部発想ですね。しかも、自分の家だけではなくて不経済のバランスをどうとるかということで、エリアでどのようにエネルギーをマネージする経済にも、環境にも、社会的にも良いという、か、要するにエネルギーの地産地消ということ

いわば八方美人的な政策を表現する言葉としてですが、それをうまくやったほうがスマートだ「smart growth」という言葉が都市計画のなかということです。

で使われたのです。

例えば、狭い意味での「スマートシテ

しかし、このようなエネルギーのやりくりを要するに、「スマート」とは、各論において考えたときに、例えばコンパクトなマンション全部に対してうまくできるようになっているかが建っている都心エリアでは、一人当たりが使を議論することなく、総論としてはすべてに対える太陽光パネルの面積は、設置可能面積からしてうまくやるという言葉であるともいえるの考えて小さくなることは明白です。かつそのよです。そういう意味で、スマートシティとコン

うなマンションでは居住者が皆同じような生活

パクトシティは、必ずしも軌を一にしない部分

時間サイクルを刻むため、同じ時間に寝起きしもあり、厳密に見ていくと相反する部分もあって同じように電気を使うことになります。

たりするので、その部分をどうマネージしていこのような人びとの住む住宅構造や生活行動

くかは考えなければいけない課題だと思います。 パターンまでを考えて計算してみると、電気のコンパクトシティとスマートシティが一やりとりがエリアの中でスマートにできるのは致しないというのは、具体的にどういうことで

実はスプロール市街地のほうです。それはいろすか。

いろな人が混ざって住んでいて、生活パターン

中川

スマートシティは都市を変えるか？

5

がバラバラだからです。また、戸建て住宅が混がきちんと評価されるようにしていくというこざっているほうが、その世帯では使いきれないとだと思います。

電力を集合住宅居住者に使ってもらうこともで

和田

きます。

の地産地消のスマート化ということと、都市の中川

コンパクト化ということは、必ずしも方向が一電気使用の波が一致しないということで確かに、面的な熱・エネルギー利用など

すか。

致しないことがあるかと思います。特に、地産谷口そうです。既存のまちにこそ、太陽光や地消的なことは、これまで、建築物や住宅単体

電気自動車などを入れ込むことが本当は大切だのエネルギー性能の向上という側面が政策上強と考えています。そのうえで、今ある自由に得かったので、エネルギー技術の活用と都市の構られる再生エネルギーを最も有効に活用すると造との関係があまり意識されなかったという側いう観点からすると、実は一戸建てと高層住宅面はあるかと思います。一方で、例えば、住宅が混在しているような都市計画がさほどきちんと業務をどこでも一体的にしようとするなど、となされていない地域のほうが、エネルギーをエネルギーの面的な有効利用を最大にすること

有効活用できる数値は高くなります。

に特化して、都市構造を考えていくというのも、

中川

極端な気がします。

なるほど、おもしろいですね。私は、コンパクトシティとスマートシティは完全に一致

現在、足下で進めていく政策の大きな方向性していると思っていましたが、谷口さんがおっとしては、都市の構造はコンパクトにしていく

しゃるように、エネルギー使用のパターンを意けれども、あわせて個々の建築物のエネルギー

識的に分散させたほうが実は効率性がいいとす

性能を高くする、エリアのエネルギー・マネジ

れば、マンションや医療施設などを集約していメントをよくするなどの対応を進めることが重くという方向性は、実はエネルギー効率的にあ要かと思います。いずれにしても、面的なエネ

まりよくないという結論も出てきますね。

ルギー技術の有効活用と都市の構造の親和性と谷口いいますか、その関係については、今後、さらこの計算結果を発表したのが去年のことで、不動産学会で論文賞をいただいたのですが、 に十分に分析して、政策面に反映していくこと
きちんと実務に関係されている方に直接お話でが重要だと思います。

きるのは、実は今日がはじめてなので（笑）、
まだ法律などの議論には反映されていないと思●「エコまち法」とインセンティブ

います。

中川

中川 「スマートシティとコンパクトシティはエコの部分である環境・エネルギー対策と、都一致する」というようなステレオタイプな捉え

市規模の是正とは基本的な方向性が一致します。

方は、必ずしも政策として適切なものを生まな

なぜかといえば、都市規模についてコンパクト

いということですね。

シティのようなかたちで公的に介入が必要なの

谷口

は、都市の規模が歪む原因として以下の三つがコンパクトシティの話も最初はそうだったのですが、各分野の人の考え方はバラバラで経済学的に考えると、「エコまち法」のあるからです。

す。しかし、何のためのスマートシティかとい

第一は、郊外部の緑地や空き地に対して適切

う目的については共通なので、一般的にはスマな評価が行なわれないため、過大な都市開発がートシティもコンパクトシティもやったほうが郊外部で生じることです。緑地や空き地の所有いいという流れでよいと考えます。あとはきち

者は、緑地や空き地が自分たちにとってだけでんとエビデンスまでを分析している研究者などなく、都市住民全体に対して意味を持っているが責任をもって情報発信し、貢献している事例

ことを認識しないので、ディベロッパーなどに

6

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87和田氏写真

安価に売り渡してしまうために、過大な開発が進んでしまうのです。
第二は、交通量の混雑現象についての費用を、自家用車がきちんと払っていないために、過剰な自動車利用が発生してしまって、過大な郊外化が起こってしまうことです。
第三は、新規開発に伴うインフラのコストは、都市が拡大するにつれて逓増していくはずです。
この限界費用部分を開発者が負担する限り、都市規模は適正な水準にとどまります。しかし、そのコスト分を既存の都心部に住んでいる人も含めて頭割りにして税金で賄う場合には、開発者も平均費用分を負担することになります。費用が逓増している局面では、平均費用は限界費
用よりも低い値にとどまるため、過大な開発が進んでしまうのです。

和田信貴（わだ・のぶたか）氏
1964年長野県生まれ。東京大学法学部卒。建設省（現国土交通省）入省後、国土交通省大臣官房会計課企画官、国土計画
局大都市圏計画課長、国土計画局広域地方整備政策課長、住宅局住宅企画官などを経て、現職。

以上の三つの理由から、都市規模は基本的には過大になりがちだという認識があって、それに対しては、都心部の密度を引き上げる開発やとっては、人口減少や高齢化、あるいはインフ

公共交通機関の整備などの政策、密度制限や建ラの維持費用をまともに目指した政策のほうが築許可制限などの規制的な政策がとられてきまより緊要度が高いため、国も多額の補助や強いした。また、郊外開発に伴うインフラ費用を負関与を行なうことなく、これらの政策を推進で担させる開発コスト料金など、コストを負担しきるのではないかということです。

ていない部分について負担を求めるという政策

和田 確かに、地方公共団体のインセンティブが考えられています。

という面ではかなり厳しいと思います。例えば、

このような文脈で「エコまち法」を見ると、CO2削減については、京都議定書のあとの国全都市のエネルギー効率を上げるとか、CO2の排体の枠組みが決まっていないなかで、市町村が出量を抑制するとか、過大なインフラの維持管

自主的に目標を作って取り組むのはほとんど不理費用を抑制するとか、医療・介護サービス需可能に近いものがあります。ただし、エネルギ

要に効率的に対応するという点では政策はほとーないしは CO2 といったときに、地方公共団

んど方向性が一致しますが、何を目的として、体にとって共通の意識を持ち得るところは公共

どこまでやるかという点についてはかなり違っ交通だと思います。端的に言えば、多くの地方てくると思います。

公共団体がバスのような公共交通機関を維持で例えば、「エコまち法」という名前にこだわ

きなくなっています。

るわけではありませんが、そもそも地球規模でそこで、都市の構造とバスなどを有機的に結行なうべきである低炭素化とかエネルギー効率

び付けて、都市の構造を変えていきましょうと化のための政策は、地方公共団体にどれだけのいうことです。公共交通を使うということは、便益を生み出すのか、地方公共団体がこういっ結果としてエネルギー消費を抑えることにつなた政策に取り組むためのインセンティブは何ながりますから、この側面において地方公共団体のか、という問題があります。地方公共団体にと一致する部分はあります。
スマートシティは都市を変えるか？

7中川

もう一つは、谷口さんがおっしゃったよ

うに、エネルギー効率を上げることとコンパク
トシティとが必ずしも一致しない都市の姿があが、政府全体でいうと、地球温暖化対策税（環境税）がこの10月から施行されています。
また、エネルギー性能の高い住宅への住宅ロ

るとすると、理想的な都市の姿をイメージして、 ーン減税の上乗せを市街化区域等に限定して、それに近づけていくために税制や予算などの政個々の主体が合理的な判断をして、都市の構造

策手段を駆使していくというような方向は、間が出来上がっていくという仕組みを今回取り入

違ってしまう可能性がある。

れたつもりです。土地・住宅・都市に関する税

非効率的なエネルギー使用に伴う環境負荷に制については、今後、立地という側面も考えて対して個々のプレーヤーが費用負担をしていないく必要があるかと思います。

いから環境悪化が起きるのであって、混雑税や中川

環境負荷に伴う負担を個々人に求めれば、合理

限るというのは画期的な政策だと思います。規的な個人は合理的な行動をとって合理的な立地

制でまちをつくっていくというのはかなり厳しをするはずだというのが経済学の考え方です。

い時代なので、コンパクトシティを実現しよう

したがって、合理的な主体が取った後の姿とはということであれば、空間的なかたちの負担を必ずしも集約されたコンパクトシティではなく求めるというような政策ツールも使われるようて、地方公共団体もイメージできないような都になればと期待しています。

市の姿を実現してしまうかもしれない。

和田「エコまち法」の政策は理解できるけれども、って、第આ条で、「国は、市街地の整備改善、それが必ずしも最適な都市の姿を実現するわけ

住宅の整備その他の都市機能の維持又は増進をではない。少なくとも都市計画決定権者が最適図るための事業に係る施策を講ずるに当たってな都市の姿を知っているとする根拠はあまりな

は、都市機能の集約が図られるよう配慮し、都い。そうだとすれば、個々のプレーヤーに混雑

市の低炭素化に資するよう努めなければならな税やエネルギー使用に関する何らかの負担を求い」と規定し、都市、土地、住宅等の税制や予

例えば、住宅ローン減税を市街化区域に

この法律の趣旨の一つがまさにそこにあめていくという方向性はなかったのだろうかと算などの施策を「都市機能の集約」や「都市の思うのですが……。

低炭素化」に向けて、再編していくことを規定

和田 「エコまち法」の中には入っていません

しています。

柏の葉スマートシティプロジェクト●街づくりの概要

઄万6000人のまちです。駅前ゾーンにはઉ階建

中川次に、実際に柏の葉でまさに「スマーての東大フューチャーセンター、三井ガーデン

ト」な都市運営をプロジェクトとして推進してホテル、研究連携型のオフィス棟やショッピン

いる三井不動産の河合さんから、このプロジェ

グセンター「ららぽーと柏の葉」がオープンしクトの概要や狙い等々についてご説明いただきています。パークシティ一番街（977世帯あるたいと思います。

超高層マンション）は全世帯入居済みであり、

河合 「柏の葉スマートシティ」は、つくばエパークシティ二番街は全880世帯のうち300世帯

クスプレスで秋葉原から約30分の「柏の葉キャが入居済みで、残りについては販売中という状

ンパス駅」周辺の約273ヘクタール、計画人口

況です。ベッド数200床の高度総合医療機関の8

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87辻仲病院もオープンし、2016年ごろにかけてさPDCA サイクルを回していることです。単体

らにいくつかの複合施設群が集積することになの省エネビルや省エネ住宅があっても、エリアっています。

的にはなかなか最適化は目指せません。また最千葉県が施工者になって進められているまち

先端の技術があっても、コミュニティとライフ全体の基盤整備の進捗状況は、現在約40％程度

スタイルがなければそれを使いこなすことはでで、すべてが終わるのは2023年頃の予定です。

きません。さらに、日本のそもそもの伝統的な

このまちの大きな特徴は豊かな自然環境が残環境調整手法は、いかに自然の力をいただくかっていることと、東京大学や千葉大学を中心にというところが重要です。パッシブデザインか

最先端の知が集積していることで、当初から環ら始まって、自然をつなぐ、技術をつなぐ、人境共生をテーマにして、まちづくりがはじめらをつなぐということを大きなテーマにしていまれたという経緯があります。また、まちづくり

す。

の拠点である「柏の葉アーバンデザインセンタ

例えば、現在工事中の複合施設は、国交省のー」では、主体は地域の市民であるという考え

先導モデル事業としていただき、パッシブデザ

方にのっとって企業や開発主体の三井不動産がインと自然エネルギー、未利用エネルギーの活

それに加わり、千葉県や柏市、柏商工会議所や用の複合化をしています。エネルギー使用量のさまざまな NPO 団体とパートナーシップを組

違う施設群が駅前にコンパクトに集積しているみ、さらに東大と千葉大がかかわるという、公ので、それを情報的につなぐことによって、エ

民学連携で開発事業を進めています。

ネルギーの平準化、ピークシフト、ピークカッ

柏の葉キャンパスのまちづくりのコンセプト
は、世界の社会的課題解決のモデル都市です。

トという面で価値があるのではないかと思っています。

地球環境問題や資源・エネルギー問題、超高齢

さらに、住宅における環境技術としては、二化や医師不足・医療費増大、さらには経済停滞

番街の880世帯の住宅については、CO2 見えるなどの課題を解決するモデルとして、環境共生化のシステムが各住戸に標準装備されています。

都市、健康長寿都市、新産業創造都市の実現に

電気、水道、ガスのリアルタイムの使用量が情向けた取り組みを行ない、トータルで「スマー報掲示板に出るようになっていて、インターネ

トシティ」を作り上げるというものです。このット接続環境を使ってスマートフォンやパソコ

ような取り組みに対して、昨年（2011年）12月

ンでも見られるようになっています。

に内閣府より「環境未来都市」の選定を受けることができました。

2014年にできる複合施設では、エネルギーバ
ランス・モニターを中心としたスマートセンタ

もう少し具体的に説明すると、まず狭義のスーをホテル棟に設けるので、まちに実装したか

マートシティである「環境共生都市」ですが、たちでスマートシティモデルの実運用を本格的一言でいえば、エコで災害に強いまちづくりとに稼働させていく予定になっています。あくま

いうことです。地域で賢くエネルギーを節約し、でも東京電力の信頼ある系統配電網をベースにエネルギーをつくり蓄えるということで、柏のしながら、いかに施設群でやりとりをして需要特徴を生かしながら、エネルギーと食の「自産者主導によるエネルギーの最適活用を図るかと自消」という、エネルギーと食の自律化を大きいうテーマに取り組みたいと考えています。

なテーマにしています。また、低炭素型のエネ

現状、こういうシステムを導入することによ

ルギーと交通体系は表裏一体なので、都市交通って、災害時の BCP 対応ならびに LCP 対応がのあり方もテーマにしました。

できるのではないかと思っています。また、地この街での特徴は、まちに実装するかたちで域内の共有の交通ツールということで、マルチ
スマートシティは都市を変えるか？

9モビリティシェアリングという実証を、ららぽ

進めています。

ーとと東大の間で行なっています。会員制で登録してもらい、電気自動車、電動バイク、自転●民間開発業者の役割

車のシェアリングをワンウェイでやりとりする

中川というもので、将来的には地域の共有の交通手

が、第一は、スマートシティをつくったり、ス

段が動くバッテリーという機能も果たすのでは

マートシティを整備したりしていくときのディないかと思っています。

ベロッパーあるいは民間の開発業者の役割につ二つほど質問させていただきたいのです

次に、「健康長寿都市」という点ですが、子いてです。最先端な技術をまちに投入して、例どもたちから年配の方までが生き生きと暮らせ

えば医療施設の配置や、高齢者の健康状態をよるようなまちのあり方ということで、将来的にくするためのソフトなど、いろいろな仕組みをはセーフティネット、暮らしの安心網も含めた入れることについては、民間の事業者だけではトータルな健康増進の取り組みが暮らしに織りできないので、東大や千葉大、地方公共団体、

込まれるということを標榜しています。千葉大

NPO の皆さんがコミットするようなかたちに学の予防医学センターで、ICT を使いながらなっているわけです。しかし、資金も相当かか

データの蓄積をして、予防に注力するという社

るし、手間もかかるし、新しい技術を投入する

会実証を行ないました。

のでリスキーだと思うのですが、そういうこと

また、東京大学の柏キャンパス内には高齢社

を民間事業者がリスクをとって行なって、それ

会総合研究機構があります。柏の葉には若い世なりのリターンは本当に見込めるのだろうかと代が多いのですが、約અキロメートル離れた豊いうことです。

四季台は、象徴的に超高齢化が進んでいるエリ

いろいろな民間事業者がいろいろな最先端のアとなっています。豊四季台では、高度成長期

ことを行なうということはとてもすばらしいと以前に造られた UR 団地群の建て替え事業が進思いますが、経済学者というのは疑り深いとい行中ですが、地域内に地域包括センターや介護

うか、良いことをやりたいからやるという人に

在宅医療のサービスセンターを設けながら、ま

対しては、どうしても「本当かな？」という気ちぐるみでケアシステムをつくると同時に高齢になってしまう性質ですから……（笑）
。

者に生きがい就労の場を提供していくという社

谷口 スマートなんですね（笑）。

会実証が、東大の先生方を中心に行なわれてい中川 確かに（笑）。

ます。

河合 三井グループは以前からこのあたりの地

たち

第三の「新産業創造都市」という点ですが、権者でした。駅前ゾーンについては企画コンペ

つくばの学園都市に象徴されるように、つくばで千葉県から弊社の計画案が選考されたという

エクスプレス沿線には、技術系の人や博士号を経緯がありますが、大きな開発者の役割として持った人が多数住んでいます。この沿線全体でこの街づくりに参画しています。

ベンチャーコミュニティをつくっていこうとい

もともと東京大学と千葉大学が本格的に集積うことで、ベンチャー起業で成功した人たちがされたのは2000年頃で、2005年からつくばエクエンジェル会員になりながら、ハンズオン方式

スプレスが開通したので、千葉県や柏市を含めで起業したいという方々を育成するコミュニテて、長期的な目でしっかりとしたまちづくりをィが活動しています。なお、スマートシティ全行なっていく必要があるという問題提起がなさ体の企画については、日立、シャープ、NEC、れました。私どもディベロッパーも、まちづく

東京ガス、NTT 等々の企業が集まってつくっりを使命としていますので、従前のような郊外たスマートシティ企画株式会社が一体となって型ベッドタウンの開発ではなくて、大学を核と

10

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87

河合氏写真した新たなチャレンジングな取り組みを、長期的な視点でやっていこうという覚悟は当初からありました。そういうなかで、2005年から2006
年頃には公民学連携のプラットフォームが出来上がりつつあり、地元ではキャンパスシティと称していて、私たちも「キャンパスシティプロ
ジェクト推進部」という部署名を使っています。
ただ、最近は、プレゼンテーションをするときには「スマートシティ」という、いわば八方美人的な言い方を（笑）しています。まだ課題は山積していますが、ディベロッパーの立場からすると、スマートシティもしくはまちづくりと同じように、まち運営というか「スマートタ
ウンマネジメント」が重要ですので、その視点でこれからどういうかたちで事業として成立させていくかというのが課題だと思っています。
中川

河合淳也（かわい・じゅんや）氏
1959年千葉県生まれ。東京大学工学部都市工学科卒。三井不動産（株）入社後、分譲マンション事業、幕張ベイタウン街
づくり、汐留ツインパークスなどを担当し、現在は柏の葉キャンパスシティプロジェクト担当。

柏の葉は今後どのように展開していくの

ですか。
河合

2011年અ月11日以降、大きなパラダイム

ンシャルを最大限引き出す「経年優化」という転換があったと感じています。柏の葉キャンパ

言葉を使っていたのですが、そこに最新のテクスシティでも計画停電が行なわれましたが、そノロジーを応用しながら、エネルギー問題を含れまではディベロッパーも含めて利用者は、電めて、トータルにソリューションモデルを考え力などのエネルギーは供給されて当然という立ていかなければいけない意味合いを込めたとい場でした。しかしઅ月11日以降は、いつ何時途うことです。

切れるかわからないものになり、暮らしのなか中川

でとても重要なアイテムになったわけです。今以外でもこういうモデルを全国的に展開していまでは電気、水道、ガスは他所から供給される

きたいということですか。

インフラだと思っていたのが、自ら考えなくて河合はならないものになった。これはまさにスマーを確立したいと考えています。

三井不動産は大口地権者として、柏の葉

そのためにも、柏の葉でモデル的なもの

トシティの一つの論点ですが、ディベロッパー
も、いかなるプロジェクトも、そういうところ●エイジング・イン・プレイスに踏み込んで考えざるを得なくなったというこ

中川

とです。

標は「健康長寿都市」ということですが、これ

中川

は、住み慣れた地域で高齢者の生活を支えるとこのモデルは柏の葉以外の地域にも適用

柏の葉スマートシティが目指す一つの目可能ですか。

いう「エイジング・イン・プレイス」を地でい河合

私たちは「イノベーション2017」というくようなまちづくりだと思います。そこでもう中期経営目標のなかで、三井が行なうまちづく

一つおうかがいしたいのは、もう少し具体的なりにおいては「スマートシティ」と「スマートイメージとしてはどういう加齢の仕方をする都

シティプロジェクト」を標榜することをうたっ市だと思えばいいかということです。

ています。もともとは、土地のそれぞれのポテ

現在、若い世代の流入が多いと聞いています
スマートシティは都市を変えるか？

11

が、要するにそれは、何十年後かにはいっせい

ンション群には、東京に通勤する人だけではな

高齢化が始まるということであり、いま豊四季

く、大学や研究機関に勤務されている先生など、台で起きていることが柏の葉の駅前でも起こる

職住近接の方が多数いるし、つくば方面に通勤可能性があることを意味しています。和田さん

されている方もいます。やはり多世代の方が常からもソーシャルミックスが重要だという話がにいるというのは重要なことだと思います。

ありましたが、意識的に入居時期をずらすよう中川

な団地運営にするとか、歳の取り方に関する配

健康長寿都市だから多世代が生活できるという慮など、いっせい高齢化に伴う問題について何ところがあるのですね。

らかの対応策があるのでしょうか。

河合

河合の充実や住みやすさがあるということだと思い

このまちの取り組みが背景にあるのかど

便利で最先端の機能的なまちだけれども、豊かな自然環境があることと、教育機能

うかわかりませんが、柏の葉キャンパスシティ

ます。

の一番街と二番街に新しく入居された方は、30谷口代の子育て世代が多いのですが、同時に団塊のイアした人が、つくばのマンションでは東京まつくばの公務員官舎を出た人とか、リタ世代の方も多く、いろいろな世代の方が入居さでちょっと遠いので、柏の葉あたりに移るといれています。

う話はよく聞きますね。つくばエクスプレスが中川

そうですか。

できて、人々の行動パターンが変わりました。

河合

それと同時に、東京大学と千葉大学があ河合 つくば市はとても住みやすいのですが、るので、常に新しい大学院生や研究者が集まっ

市域が大きすぎるので車がないと移動が難しいているということもあります。それからこのマということもあります。

より長期的な視点からみた制度●高齢社会の都市のあり方

は2005年に比べて秋田市が79.6％、郊外都市は

中川

さて、これまで和田さんからは今夏成立

67.8％に収縮して、秋田都市圏の人口が、現在した「エコまち法」について、河合さんからはの秋田市の人口と同じになってしまうことがわ

現在進行中の「柏の葉スマートシティプロジェ

かります。

クト」について、それぞれ紹介していただき、

また、秋田市と郊外都市の高齢化率を見ると、

スマートシティあるいはコンパクトシティにつ2005年にそれぞれ21.1％と27.6％だったものが、いて議論してきました。

郊外都市で激しい高齢化が始まって2035年にはそこで次に、もう少し中長期的な地点を展望

高齢化率それぞれ36.7％と42.9％に上昇し、として、スマートシティあるいはコンパクトシテ

りわけ郊外都市での後期高齢化率が約30％にまィにどのように取り組んでいくべきなのかといで達することになります。これは、人口密度がう議論に移りたいのですが、そのための問題提希薄な地域に高齢者が散在するという状況が生起として、私の故郷である秋田市を例にとって、 まれるということです。
地方都市の現状を紹介したいと思います。
秋田市を中心都市として、男鹿市、潟上市、五城目町、八郎潟町、井川町を郊外都市とする
秋田都市雇用圏の人口動向を見ると、2035年に12

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87

そういう状況を考慮に入れると、高齢者への都市サービス提供にあたっては、次のような仮説を立てることができます。
まず、①高齢者のクオリティ・オブ・ライフ

中川氏写真を確保するためには、一定の生産年齢人口と後期高齢者人口のバランスを保つ必要があります。
ただし、②病院や介護施設などの当該地域への立地、あるいはバスや電車などの公共交通機
関によるそれらの施設へのアクセスビリティの改善があれば、生産年齢人口と後期高齢者人口の比率を緩和することができるはずです。実際、秋田市においても、郊外都市でも予想される後期高齢者一人当たりの生産年齢人口の下落を、医療施設や福祉施設へのアクセスビリティの改善によって対応することが必要になっています。
しかしながら、③都市サービスには、その運営費用を賄うために面積当たり一定以上の需要が必要なものが多く、バスや鉄道などの公共交
通機関、医療施設や福祉施設などはこれに該当することになります。秋田市および郊外都市ではઃヘクタール当たりの総人口が、それぞれ

中川雅之（なかがわ・まさゆき）氏
1961年秋田県生まれ。京都大学経済学部卒。建設省（現国土交通省）入省後、大阪大学社会経済研究所助教授、都市地域整備局都市開発融資推進官などを経て、現職。博士（経済学）。東京大学特任教授、政策研究大学院大学客員教授などを兼務。

20％、30％程度減少することが予想され、しかも高齢化とともに進行するため、生産年齢人口なければ、社会保障費や介護費などを大きく食と後期高齢者人口比率の悪化を施設整備によっいつぶすような財政の使い方になってしまうおて補完することは非常に困難になっています。

それがあります。そうだとすれば、特に高齢者

要するに、高齢社会の都市においては、高齢の人口移動を促すようなまちづくり、あるいは化が急進展していく環境のなかで、病院や介護

人口移動をコントロールするような手法が必要

施設へのアクセシビリティを確保することが絶になってくると思います。具体的には、郊外に対条件として必要ですが、病院や介護施設への住むことのコストをきちんと払ってもらうとか、

アクセシビリティのためのバスや鉄道などの公あるいは人口移動について、それなりに財政的共交通機関は、かなりの人口密度や利用者密度にインセンティブを与えることが必要になってが必要なので、地方都市の郊外地域でそれを確くるのではないかということです。

保するのはとても難しいということになります。

ちょっと長くなりましたが、とくに地方都市

では、地方都市の郊外部での高齢者のクオリにおいては、中長期的にはそういう時代が来る

ティ・オブ・ライフを高めるためには、いったと思いますので、そういうなかでコンパクトシ

いどうしたらいいのか。「エコまち法」で導入

ティあるいはスマートシティにどのように取りされるような公共交通機関の整備などの方向で組むべきなのかという話に移りたいと思います。

は、おそらくとても難しい部分があると思います。また、都市がコンパクトになって「コンパ●世界の課題解決モデル

クトシティ」に向かうというときには、たぶん

中川

人口移動を前提にしているわけですが、人口移コンパクトシティ、スマートシティに対する中動を行なうのは主に生産年齢人口であり、高齢長期的な取り組みなどについてお話しいただけ

者はあまり人口移動しないのです。

ますか。

したがって、粘着性のある人たちを移動させ河合

まず河合さんから、民間事業者としての中長期的といっても一般的な話はできな
スマートシティは都市を変えるか？

13

いので、いま取り組んでいる柏の葉スマートシ
ティに限定してお話ししたいと思います。

最近では、中国をはじめ東南アジア諸国の開発に携わっている方が多数見学にいらっしゃっ

すでにお話ししましたが、柏の葉スマートシています。郊外の鉄道を中心としたコンパクト

ティは、「公民学連携による世界の社会的課題

シティという面での見学者も多いのですが、都の解決モデルとなるまちづくり」をめざしてい市化の波が激しいことと、低炭素型のまちがでます。先進国の超高齢化社会、市場飽和によるきないと地球がいくつあっても足りないという

経済停滞、さらには世界的な都市化の波などで危機意識のもとに見学にくる方も少なくありまあり、このような先進国の課題は、中長期的にせん。さらには、アジア圏も含めて、超高齢化

は世界的課題になることは間違いありません。

が共通の課題であるということで、健康長寿とまた、現在の世界的課題としては、地球環境問いう面でも興味をもっていただいています。

題や資源エネルギー問題があります。

また、「健康長寿」に関して大学の先生方が東大前総長小宮山先生はじめ大学の先生方がよくおっしゃるのが、いかにして健康を維持す提唱されていますが、日本はいまこそ、そのよるかということが重要であり、健康を維持する

うな世界課題に向けて、世界に先駆けて課題解ためには、外に出て活動することや適度な運動、決型の先進モデルを提示すべきであり、まちづ

さらには生きがい就労のように、みんなでワイ

くりを通じてその課題解決モデルとなる都市の

ワイがやがや活動することがとても重要だとい姿を示す必要があるというものです。つまり、うことです。家に引きこもるのではなくて、み地球環境問題や資源エネルギー問題に対してはんなが外に出るような暮らしの基盤のあり方が「環境共生都市」モデルを、超高齢化社会およ

重要だそうです。そうすると歩いて楽しくなる

び医師不足・医療費増大という問題に対してはようなまちも重要なのですが、小学校や中学校「健康長寿都市」モデルを、そして成熟社会やを中心とした生活圏という考え方ではなく、例

日本経済停滞と言う問題に対しては「新産業創えば病院や介護センターとか、その活動を拡張

造都市」モデルを提示しているわけです。それするようなモビリティのあり方です。行動範囲

はいわば、「安心・安全・サステイナブルなスが広くなり、活発な活動ができるようにするこ

マートシティ」ということになります。

とが、中長期的なスマートシティの一つの姿で狭義のスマートシティである「環境共生都もあると考えています。

市」としては、地域でエネルギーを一元管理す

中川 柏の葉スマートシティのようなプロジェ

るとともに、省エネ・創エネ・蓄エネを推進し、クトはとても大切だと思います。いろいろな主エネルギーと食の「自産自消」をめざし、さら体が知恵を持ち寄って、新しいまちをつくってには低炭素型の新しい都市交通システムの開発

いくというのは重要で、東大が「エイジング・

や災害時におけるライフラインの確保をめざし

イン・プレイス」を柏市で実践しているというます。また、「健康長寿都市」という面では、のは、とても理解しやすいのです。さまざまな地域連携による疾病・介護予防、高齢者の積極環境が整っている地域では、「エイジング・イ

的な社会参加、ICT を生かした多世代間交流

ン・プレイス」は必要だし、あまり大きな負荷

で誰もが生き生きと暮らす社会をめざしていまをかけないでクオリティ・オブ・ライフを楽しす。そして、「新産業創造都市」としては、日んでもらうことができると思います。

本が誇る「技術力」を活かしたベンチャーを地

しかし、基本的にはっきりさせておきたいの域で支援することや、グリーン経済を支える新は、日本中どこでも「エイジング・イン・プレ産業を育成し、国際的なベンチャーコミュニテ

イス」にするのは無理だということです。とこィの創生をめざしています。

ろが、行政は、日本中のどこのコミュニティで14

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87

もそこにずっと住み続けて、クオリティ・オ

でも比較的東京に近い水戸では、地価が高いの

ブ・ライフが保てるというような、やや過大なで高齢者住宅は郊外にしかできない傾向にあり

コミットをしてしまっている。簡潔にいえば、ます。ところが秋田では、駅から近い所でも高高齢社会に向けての行政の対応策はややオーバ

齢者住宅ができています。つまり、地価が相対

ーコミットメントだということです。

的に安価な地方都市では、少しインセンティブ

そうだとすれば、もう少しコンパクトシティ
やスマートシティという方向性のなかで、高齢を与えるとまちの中にサービス付き高齢者住宅が建つ要素があるということになります。

者がどういう住まい方をするのかについて、よ

また、県庁所在地クラスの地方都市では、駅

り強いメッセージ性を出して、実は人口移動も前にある程度マンションが建っています。水戸

必要だということを打ち出すようにしたほうがも秋田も似た傾向にありますが、近年の駅近マ

良いような気がします。

ンションの多くは、ઃ戸にઃ台分程度駐車場があり、間取りも3DK などが多く、ファミリー●三つの連携軸を考える世帯が多く住んでいます。高齢者とソーシャル和田

中長期的な視点に立ったときに最も重要ミックスしたマンション、あるいは地域をつく

な視点は財政制約だと考えているので、柏の葉る余地が、特に県庁所在地クラスの地方都市にスマートシティのようなプロジェクトを大都市はあることになります。

で行なうと同時に、地方都市をどうコンパクト

二つ目の軸は、地方財政との連携です。税制にしていくのか、スマートにしていくのかといに関しては、政策性をなるべく持たせないよううことが大事であり、そういう観点でいうと、にするというのが財政制度上の基本方針ですし、

三つ連携軸をしっかり考えなければいけないのそれから地方交付税でほぼ歳入は面倒をみてもではないかと思っています。

らっているというのが市町村の実態ですから、

一つは、中川さんがおっしゃった高齢者の話

そうするとコンパクトにしなくてもデメリット

であり、福祉政策との連携というか、福祉と都が直接跳ね返ってこないところがある。しかし、市政策の融合あるいは連携という軸です。

中長期的な施策という意味では、最終的には都

特に地方都市では、例えば農家の方に別な所

市政策というのは公共投資とかかわってくるのに住んでくださいというのは、事実上ほぼ無理で、地方財政と裏表一体であり、地方財政ない

かと思います。一方で、サラリーマンだった方

しは地方自治制度と裏表の問題として都市政策など、70歳になって新しい住宅や高齢者の住まを考えていかなければいけないということです。

いに移り住む例もあります。その際、住んでい三つ目の軸は、農業施策との連携です。高齢

る家を売って転居することも考えられます。そ者の話とも関係するのですが、なぜ郊外に家をういう意味では、福祉政策と中古住宅の流通と買うのかと言えば、地価が安いからです。では、都市政策というのは、三位一体なのではないか

なぜ地価が安いのかというと、農業に見切りをと思っています。

つけた農家が現金収入を求めて土地を手放して

特に高齢者については、最近、住宅系の政策いるからです。土地を売って少しでもまとまっとして高齢者住宅が普及しつつあります。そのたおカネが欲しいという農家側からの宅地供給ために予算を措置していますが、量が不足して圧力があると、どうしても都市構造が広がって

いるからまず量を確保しようということで、実いきます。

は、中 川 さ ん の 秋 田 市 に つ い て 調 べ て み て（笑）
、おもしろいことがわかりました。
当たり前のことかもしれませんが、地方都市

農業でそれなりの収入が上がるという状況をうまくつくっていかないと、特に地方都市の境界地域の問題は解決できないと思います。
スマートシティは都市を変えるか？

15高齢者の福祉政策との連携、中古住宅のれた秋田の事例に対してコメントしたいと思い

流通など住宅市場との連携、農業政策との連携ます。まず、一つ目は、和田さんがおっしゃっという問題意識は共通していますが、あえてもたように、中山間地域の問題を合わせて考えるう一つ挙げるとすれば、それは公共施設をどのと、それはほかのケアの仕方を考えたほうがいようにトータルで管理していくかという政策でいということです。

中川

二つ目は、秋田のような人口約30万人でシュす。
例えば、盛岡市の中心部と、郊外の大規模団リンクしている都市圏ではスマートシティ的な地およびその周辺の農業地域の公共施設の配置

考え方はできないのではないか、公共交通、コ

をみると、中心部はやはり人口が流入していて、 ンパクトシティ的な考え方は無理ではないかと
駅前マンションがあり、小さな子どもを持つ若いう見方は一方であります。しかし、海外の事

年層も入居しているので、小学校もそれなりに例などを見ると、人口20万人クラスで、公共交成立しているようです。それに対して、郊外の通に例えば一般財源の10％をつければ、ある一

団地ではまさにいっせい高齢化が始まっていて、 定のエリアで利便性を確保して、高齢者も自由
当該地域の小学校の学級はすでに複合学級になに横に移動できるような都市があります。けっっているし、さらにその周りの農業地域はかな

して高層マンションを造るわけではなくて、あり収縮している状況です。そのような農業地域

る一定面積の利便性をもった場所を確保できる。

に住んでいる人に聞くと、とりわけ農家の長男

私はそれが本当の意味でのスマートシティだととして不動産資産を相続した、あるいは相続す思うのですが、……。

る予定の方はそこに住み続けるという意識が非中川

常に強くて、今さら移動するということにはかつくることができるということですか。

なり抵抗感があるようでした。

谷口

秋田都市圏の都心部にスマートシティを
地方都市の中心部ということではなくて、したがって、和田さんがおっしゃるように農地方都市圏によってバランスはいろいろあると業で食べていけるような政策を考えなければい

思いますが、都市と周辺部の中間あたりの、利けないというのは、確かにその通りだと思いま

便性が高く、価格が安く、頻度の高い公共交通

す。ただ、そういう地域ではこれまで通り小中で、一般財源の10％を公共交通に投資すると決学校と高齢者施設の維持・更新をするというのめれば可能だと思います。日本では、公共交通

は財政的に不可能になっています。インフラ整に一般財源を使うという仕組みがないし、民間

備におカネがかかるとか、人口のバランスがま企業だから黒字にならないとだめだというようったく変わってくることを考えたら、いっせい

な無理なことを言っているので、そういう仕組に高齢化しているような地域でコミュニティ施

みができない。

設や高齢化施設を建てていくというよりは、例

もっと言うと、ઃ都અ県が資金を出し合って

えば小学校を転用したりして、公共施設の再配

つくばエクスプレスという利便性の高い公共交

置と公共施設の維持・更新を意識的にやってい通を整備したから柏の葉スマートシティができくことをやらなければいけない。そういう意味ているということになるわけです。したがって、で、公共施設をどうやってトータルで管理して公共交通の条件がとても大事なので、そこを本いくかという政策も付け加えてもいいのではな気でやるかどうかということにかかってくるといかということです。

いうことです。
秋田の事例に対する三つ目のコメントは、都●都市構造リスクの問題

市構造が将来的に疲弊していくことによってさ谷口

中長期的な展望の前に、中川さんが出さ

まざまな問題が発生するということです。これ16

2013年冬季号

季刊 住宅土地経済№87

を私は「都市構造リスク」と呼んで、いくつかを合わせないと、いつまでたっても、まちづくの論文などで主張しているのですが、まだあまりもできない。そういうシナリオ選択をきちんり一般的にはなっていないので、ぜひここで強と統一化するというのは、そうとう密なコミュ調しておきたいと思います（笑）
。

ニケーションが必要で、それはけっこうしんど

実は、地方都市としてはほぼ同クラスの都市

いことですが、それに必ずしも答えていなくて、である松江で住民ઃ万人に調査をかけました。

どの小学校も改築して存続させるとか、そうい

人口減少に伴い公共交通、商業施設、医療施設

う選択がかなり安易に行なわれてきたというこなどが将来的に撤退することが確実に見えていとですね。

る地区においても、多くの住民はそれらのサー

谷口 そうですね。

ビスは撤退することがない、とリスクを実は認

中川 それはなぜかというと、和田さんもおっ知していない、もしくは認知しようとしないの

しゃったように、交付税でその部分がそうとうです。したがって、地元とのコミュニケーショ

みられてきているからです。

ンを通じて、「近い将来、こうなりますよ」という情報を提供して、まずそこを認識していた●「スマートシティで都市を変えよう」

だかないと、都市構造の問題は絶対にわかって谷口

もらえないと思います。

いてですが、おそらく10年前にはこういう議論

最後に、全体的な中長期的な考え方につそのときに、例えばコスト換算するのがいちをするようになるとは考えてもみなかったので

ばんわかりやすくて、「最寄りのお店まで行くはないでしょうか。一つ言えるのは、皆さんののにタクシー代で換算すると、これだけかかる考え方が変わる変化の速度というのはけっこうようになります」というメッセージの出し方を急だということです。

して、きちんと住民にわかってもらうというプ

例えば、話が少し戻ってしまいますが、地方ロセスが必要になります。また、100％引っ越自治体がスマートシティをつくるインセンティ

してもらうという話でもなくて、一方では行商

ブがないという議論もありました。しかし、地とか、医療の回診とか、サービス側が地域を回方自治体間で CO2 のキャップ・アンド・トレ

るという発想も当然あるので、そこは折り合いード、もしくは環境負荷のキャップ・アンド・を見つけて、いちばんコストパフォーマンスのトレードのような制度は実現するように思いま

いいところを探すという戦略でやるのが、都市す。どのくらい先になるかわかりませんし、地構造リスクの持っている問題の解決策になるの球が破滅的な状況になってからでしか実現しなではないかと思います。

いかもしれませんが、その地域が自らの環境に

中川 「都市構造リスク」を想像できないとい対して、どれだけ責任をもっているかというこ

うのはまさにその通りですね。行政担当者の見とが、今よりもっと問われる時代になってくる

通しと、そこに住んでいる人の見通しはそうとことは確かです。

う違っていて、例えば二つの小学校区があって柏の葉キャンパスシティでは、例えば、非常

どちらも高齢化しているときに、統合するといに高性能の LED 電球が使われています。いわう話ができないのは、そこに住んでいるおじい

ば LED 電球のトップランナーで、すべての電ちゃんやおばあちゃんで、息子たちは必ず帰っ球をトップランナーに替えていくと、いずれはてくるというシナリオを考えている方が大勢い

世の中すべての電球がトップランナーと同じ高るからです。

性能 LED 電球になるので、世の中はハッピー

非常に可能性の低いシナリオを描いていて、地域の都市運営をしている側とのシナリオ選択になるというのが家電の世界です。
ところが、まちづくりの世界は、特に人口減
スマートシティは都市を変えるか？

17

少が起こっているときは、どこかをトップラン

要するに、私はけっして悲観はしていなくて、ナーにすると、そこに人やモノが集中してしま

いろいろな問題が起こりそうではあるけれども、うので、他の地域はよけいスカスカになってし解決しようと思えば解決できるという気持ちでまいます。その対応関係をよく考えなければい

スマートシティ作りに取り組んだほうがいい結

けなくて、最後にのろのろ行くような地域がた

果が出ると思っています。

くさん出てくる。私はそのような地域を逆に

中川「ボトムウォーカー」と呼んでいます。地方都がしますが、一つ疑問に思ったのは、「キャッ市だけではなくて、大都市の中にもそういう

プ・アンド・トレードが始まる」という点です。

「ボトムウォーカー」がこれからは出てきて、最終的にエリアの責任を負わせ、負った段階でそのような地域は医療的にも助けが必要になるはそうなると思いますが……。

し、エネルギー節約的でもないし、公共交通も谷口通すことができない。そういう地域が面的に広

例えば今の地方交付税の配布のされ方を見ていがっていくことを何とかしないといけないとい

ると、環境のキャップ・アンド・トレードの試うことです。

算結果と、まさにそれにぴったり相関するので谷口さんにうまくまとめていただいた気

私の言い方が短兵急だったと思いますが、それが中長期的な課題で、議論の冒頭で、むす。したがって、地方交付税をやめるかわりにしろスプロール的なところのほうが狭い意味で環境の負荷税だという言い方をすると、そのまのスマートシティは向いているという話をしま

ま復活できると思います。だから、わかりやす

したが、ボトムウォーカー的な地域は空き地がく「キャップ・アンド・トレード」と言ったのたくさんできたりします。そういう土地に、そです。

れこそ狭義の意味でのスマートグリッドである

中川

メガソーラーなどを入れ込んで、その地域がエで交付税と同じようなおカネの配り方ができる

ネルギー生産の責任をもつとか、もしくはそこというのであれば、「インセンティブ付きのキ

要するに、キャップ・アンド・トレード

でエネルギーコストを回収できる仕組みを入れ、 ャップ・アンド・トレード」ということですね。
広域的な視点からトータルでバランスするよう

谷口

な仕組みはできるのではないかと思います。

しても結局は優れていると思います。

その意味では、きょうの座談会のタイトルは中川

そういうことです。そのほうが仕組みといずれにしろ、責任と負担みたいなもの「スマートシティは都市を変えるか？」というが、今は全然一致していないので、まさに住民ことになっていますが、むしろ、結局のところとシナリオ選択について真剣にコミュニケーシ

「スマートシティで都市を変えよう」というこョンをとるというようなことが起こっていないとではないかと思います。そういう全体の仕組のですね。

みを考えて、民間と行政と大学、それぞれ役割

谷口

その通りです。

分担してやる部分があり、民間はいいところを

中川

だから、その部分を解決しないと、命令

PR して、柏の葉キャンパスシティのようなス

実現的なスマートシティ、コンパクトシティのマートシティを実現していくということだと思ようなかたちにたぶんなると思うので、市町村います。そして、大学は、それに対して本当に単位ではなくて、都市圏単位で都市運営ができ効果が出ているかどうか、しっかり経済をはじるようなことが、都市の運営とかスマートシテ

めとした学問的な論理で、変な道にそれないよィ、コンパクトシティの実現のためには必要なうに見守っていく。官のほうは、それに先回りのではないかということだと思います。

するようなかたちで、ルール整備をしていくとどうもありがとうございました。

いうことだと思います。
18

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号（2012年10月30日収録）№87

エディトリアルノート

住宅市場以外の動向が住宅市場ず、また、失業・所得変動リスク化し、居住地のアメニティについにどのような影響を与えているかなど労働市場環境の悪化の効果がて分析をしている。モデルの特徴分析することは、住宅経済におい過小推計されることを防いでいる。 として、土地の選択問題に限定すて重大な関心事である。特に、近住宅ローンを組む場合には、金ることで、建物の品質と土地アメ

年、経済が低迷して、フルタイム

融機関は年齢、雇用形態、職業、ニティの間に存在する相関関係にの雇用需要が縮小し、新規に職を所得などの諸情報からローンの可よる内生性の問題を回避し、関東得る年齢層である若年層の労働市

否、上限値などを定めている。こ全域について、㎞メッシュ単位

場環境が悪化している結果として、 こで分析に用いた失業リスク、所で説明変数では捉えきれない魅力

所得が低かったり、雇用が安定し得変動リスクの一部はそのような度を計測することに成功している。

ないなどの理由で、大きなローン

住宅ローンの可否などと関係してモデルでは、従業地が多様であるを背負っての持家取得が難しくないると思われ、現実の審査に使わこと、人々の嗜好に多様性があるっているという実態がある。

れる変数をとり入れることで、よことなどを許容している。

直井論文（「家計の失業・所得変動リスクと住宅取得タイミン

り精度の高い分析になるのではな
いかと思われる。

分析をすべてメッシュ単位で行
なうために、変数の準備のためにグ」）では、若年層の労働市場環

標準的なモデルの仮定自体に、多くの工夫や作業を行なっており、境の悪化が住宅取得のタイミング

実態との齟齬を見出し、それを改変数構築方法自体にも参考になるを遅らせているのではないかとい

めて、適切な実証分析に改めてい点がある。

う仮説を検証している。既存研究る点で、参考になる論文である。

分析の結果を見てみると、住宅

では、持家は最終的な住宅所有形◉

地としてブランド性があると言わ態であり、どのような世帯におい住宅市場において、住宅や居住れている地域で残差が高く、変数ても常に正の住宅取得確率がある

地の選択は、居住環境、価格、世では見えないアメニティが高いこというモデルで分析されている。

帯事情による需要、世帯の価値観とが示唆されている。説明変数はそのため、非常に長期間にはすべの表れとしての選好の相互作用が各種施設までの距離など、主としての世帯が取得するであろうこと顕在化する重要な局面であり、数て利便性に関わる指標が含まれてが暗黙に仮定されていることにな

多くの分析がなされてきている分いる。他方で、どのような人々がる。ところが、年齢別持家率の実野である。

住んでいるかといったコミュニテ

態を見てみると、約割で頭打ち

住環境を分析にするにあたって、 ィの質やその地の文化性などが含となっている。そのため、理論モ

それぞれのサンプル地点における

まれておらず、それらが残差としデルと実態には齟齬があった。

住環境指標で捉えられる要素と、て現れていると推測できる。また、直井論文では、Split Population

把握が難しい要素がある。往々に著者も述べているように、時間距

Duration Model を用いている。

して、把握が難しい要素は単純に離ではなく直線距離を用いたこと

すなわち、世帯を群に分けて、誤差として片付けられてしまうこによる偏りが残差にも現れている。

一つの群はこれまでのモデルと同とが多い。しかし、現実には、そ分析で用いた操作変数の条件が様だが、もう一方の群は持家住まの誤差にこそ、重要なアメニティ満たされていると言えるかどうか、いを諦めている（すなわち、住宅に関する情報が隠されていること

土地の広さを選ぶ要因が地代（地取得確率はである）と仮定してがある。

価）のみと考えてよいか、などのモデルを構築している。

森岡論文（「土地のアメニティ分析の結果、実際に持家取得諦と居住地選択」）では、従業地がめ群に入る確率がほぼ割と推定与えられた家計の居住地選択問題

され、持家取得確率は過大とならと敷地の広さの選択問題をモデル

問題はあるものの、興味深い定量
分析結果を提示できている。
(Ｙ･Ａ)

エディトリアルノート

19

論文

家計の失業･所得変動リスクと住宅取得タイミング
直井道生
件を厳しくしなければ融資不可」または「融資はじめには一切できない」）経験を持つ家計の割合は、

平成20年の住宅土地統計調査によるわが国の全国平均では約15％となっており、その理由と持家世帯率は61.1％となっており、この数字は

しては、
「年収」
（39.2％）および「勤続年数」

過去20年間ほぼ一定の水準を保っている。しか（22.8％）が最も多くなっている2)。こうしたしながら、同調査による年齢別持家率をみると、要因は、失業や所得変動と密接に結びついてい

住宅取得のタイミングには大きな変化が生じてると考えられるため、家計が直面するリスクのおり、近年のコホートほど、住宅取得タイミン

大きさは、住宅ローン市場を通じて、家計の住グが遅くなっている傾向がみられる。図は、宅取得タイミングに影響を及ぼす可能性がある。

1978年から2008年にかけての年齢別持家率の変

家計の住宅取得タイミングに関するサバイバ化を図示したものであるが、これによれば、高ル分析の結果、以下の結論が得られた。まず、齢者（60〜64歳）の持家率は、調査の時点によ

家計の失業および所得変動リスクは、いずれもらずほぼ一定水準（約80％）である一方、若年各時点での住宅購入確率を引き下げ、結果とし層の持家率は、近年になるほど低下する傾向がてリスクの高い家計ほど住宅購入を先送りする

みられ、住宅取得タイミングの遅れが示唆され傾向を持つことが明らかになった。所得変動リ

1)

スクと持家確率の間に負の相関があることは先家計の住宅取得タイミングは、所得水準や資行研究でも指摘されている（Robst et al., 1999）。

産蓄積、結婚や出産などの世帯形成、贈与や相本研究は、サバイバル分析の枠組みでこの関係

続およびそれにかかわる税制などの影響を受けを再検証するとともに、所得変動リスクを考慮る。本稿では、こうした要因のなかでも特に若したうえで、失業リスクが追加的な住宅取得タ

年層の労働市場環境の悪化に焦点を当てて、家イミングの先送り効果を持つことを明らかにし計の失業・所得変動リスクの増大が、住宅取得

ている。

る 。

タイミングの遅れにつながっているという仮説

また、次節で詳細を議論する SPD モデルにを、Moriizumi and Naoi（2011）で得られた知基づく実証分析の結果、標準的な仮定に基づく

見に基づいて検討する。

サバイバル分析のモデルは、⑴予測される持家家計の失業・所得変動リスクは、いくつかの確率を過大に見積もる傾向がある、⑵失業・所

チャネルを通じて、住宅取得に影響を与えるこ

得変動リスクの効果を過小に推計する可能性がとが予想される。例えば、「住宅市場動向調査」

ある、ことが明らかになった。

（2011年、国土交通省）によれば、希望する融本稿の構成は以下の通りである。まず第節

資額での住宅ローン申請を断られた（「融資条では、住宅取得タイミングに関する実証分析の20

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87

枠組みを、本稿の手法上の特色と合わせて議論

直井氏写真

なおい・みちお
1978年東京都生まれ。慶應義塾大する。第節では分析に用いたデータセットお学経済学研究科後期博士課程修了。
博士（経済学）。慶應義塾大学経よび主要な変数について説明を行なう。そのう

済学部研究助手などを経て、現在、

えで、第節では実証分析の結果と、その解釈

東京海洋大学海洋工学部助教。著について議論を行なう。最終節は結論と今後の書：『自然災害リスクの経済分析』
ほか。

課題である。

1 分析モデル1.1 住宅取得タイミングのサバイバル分析

択する世帯が一定割合で存在することを示唆し本稿では、サバイバル分析の手法を用いて、ているかもしれない。SPD モデルにおいては、

家計の失業および所得変動リスクが住宅取得タ

家計が住宅取得を行なうか否か（すなわち、ハイミングに与える影響を検討する。サバイバル

ザード率が正か否か）についての意思決定をモ

分析の手法を用いて、住宅取得タイミングの分デル化することで、上記の想定を緩めた形での析を行なったものとしては、贈与と住宅取得のモデル化を行なっている。

変更の関係を見た Guiso and Jappelli（2002）や、資 産 蓄 積 と 流 動 性 制 約 に 焦 点 を 当 て た

1.2 SPD モデル

Deutsch et al.（2006）や Tiwari et al.（2007）

住宅取得に関する家計の意思決定モデルを、など、いくつかの先行研究が存在する。

以下のように定式化する。いま、家計の将来の

これら一連の研究と比較して、本研究では、

住宅取得計画が、観察できない二値変数 e  でSplit Population Duration（SPD）Model を 応表されるものとする。したがって、e =1 は、用した分析を行なっている点に、手法上の特色

家計が（将来のある時点で）住宅購入を計画しがある。標準的なサバイバル分析のモデルでは、 ていることを示し、e =0 は、生涯にわたって
任意の個人についてのハザード率は、厳密に正の値を取ることが想定される。したがって、住借家に居住する計画を持つことを示す。
いま、初期時点で借家に居住している家計を宅取得タイミングを例にとれ
ば、各 時 点 に お い て 家 計 が図ઃ―年齢別持家率の推移（1978〜2008年)（それまでに住宅を購入していないという条件のもとで）住宅取得を行なう確率は、必ず正の値をとる。これは、観察期間を十分に長くとれば、すべての家計が最終的には住宅を取得するということを仮定しているに他ならない。ところが、図を見ると、実際に観察される家計の持家率は、調査時点によらずおおよそ80％で頭打ちとなっている。
このことは、生涯にわたって借家に居住し続けることを選

出所）「住宅土地統計調査」（各年版，国土交通省）
注）各年の持家率は、当該年齢階級における持家世帯数を総世帯数で除した「持家世帯率」として定義している。

家計の失業･所得変動リスクと住宅取得タイミング

21

対象に、t=1, 2,⋯,T  の各時点で、家計の住宅なる。これは、当該家計がそもそも住宅取得計

取得の有無（および家計・個人属性）が観察可

画を持たない（e =0）確率と、住宅取得計画

能であるようなパネルデータがあるとしよう。

を持つ（e =1）が、期間中には住宅取得を行

ただし、T  は観察の打ち切り時点を示し、観なわなかった（ST ）ことを表す確率の和に

察期間中に住宅を購入した家計については、そなっている。

の購入時点を、未購入家計については観察期間の終了時点を表すものとする。

両者をまとめると、実際に観察されたデータに基づく尤度はこのデータに基づいて、家計の住宅購入のタL =p hT ST −1 ×1−p +p ST  

イミングについての意思決定を考える。いま、⑴

T を住宅取得イベントの発生時点を示す確率と な る。た だ し、こ こ で、p ≡Pre =1 で あ変数であるとし、家計が時点 t において住宅る。いま、任意の家計 i について、p =1 が成を取得するハザード率を ht=PrT=tT≥t

り立っているならば、⑴式の個別尤度関数はで表すことにする。これは、時点 t 以前に住L =hT ST −1 ×ST 宅を取得していない（＝借家居住を続けていとができ、一般のサバイバル分析のケースに帰る）という条件のもとで、時点 t において住着する。

宅を取得するという条件付き確率を示す。ここで、先に述べた SPD モデルの設定から、e =0の家計については、任意の t<T  において、



 

と書き直すこ最後に、住宅取得に関するハザード関数を
ln

ht

 1−ht =θ +α⋅Risk +X β






⑵

ht=0 を仮定する。また、St をサバイバルと定式化する。ここで、θ  は基底ハザード、関数として、家計が時点 t において、住宅を

Risk  は家計の失業・所得変動リスクを捉えた取得していない確率（すなわち、借家に居住し変数（詳細は後述）、X  は住宅取得タイミン

3)ている確率）を示すものとしよう 。

グに影響を与える観察可能なその他の個人／世

上記の想定のもとで、最尤法を用いた住宅取帯属性を表す。以下では、⑴式の p  を未知パ

得の有無とそのタイミングに関する推計を考え

ラメータとして扱い、⑵式の α および β ととる。ここで注意すべきは、家計の生涯にわたる

もに推計する4)。ここで、⑵式は時点 t におけ

住宅取得計画（e ）は、分析者にとっては観察

る住宅取得の（条件付き）確率を与えるため、できない変数であるという点である。一方で、推計された係数が正であれば、当該変数は住宅データから実際に観察可能である変数は、調査取得確率を高め、結果として取得タイミングをの期間中に住宅取得を行なったか否かである。

早める効果を持つと解釈される。したがって、

そこで、c  を期間中の住宅取得の有無を示す

前述の議論を踏まえると、家計の失業・所得変二値変数とし、期間中に住宅取得を行なった家動リスクの増大が住宅取得タイミングを遅らせ計（t=T  で住宅を取得）については c =1、る効果を持つのであれば、⑵式における係数 α

そうでない家計については c =0 と定義しよう。

の予想される符号は負となる。一方、⑴式のこのとき、c =1 が観察された家計についてのp  については、p =1 ならば SPD モデルは通個別尤度は Pre =1hT ST −1 で表される。

常のサバイバル分析のモデルに帰着するため、

これは、当該家計が住宅取得計画を持つ家計

この仮説検定はモデル選択の基準を与えること（e =1）であり、かつ t=T  時点で住宅取得をになる。

行なう（hT ST −1）確率を表している。
一方、期間中に住宅取得を行なわなかった家計の個別尤度は、Pre =0+Pre =1ST  と22

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87

ては、世帯主の学卒後、住宅購入までの期間と2 データセットと変数して、非取得者については、学卒後、最新調査の実施年度までの期間として定義した。

2.1 慶應義塾家計パネル調査

本研究では、慶應義塾大学大学院経済学研究
科／商学研究科・京都大学経済研究所連携グロ

失業リスク・所得変動リスク

ーバル COE プログラムが実施した「慶應義塾家計が直面する失業リスクの指標としては、

家計パネル調査」（Keio Household Panel Sur-

KHPS から推計される世帯主の失業確率を利用

vey, KHPS）を用いて分析を行なう。KHPS は、した。変数の構築に当たっては、まず世帯主の

2004年月に調査を開始した家計パネル調査で失業の有無を被説明変数としたプロビットモデ

あり、初年度の対象者は日本全国の満20歳〜69

ルの推計を行なった。推定に用いた説明変数は、歳の男女約4000名となっている5)。

世帯主の年齢、性別、教育水準、世帯構成など

以下の分析では、2004年から2009年までの

の基本的属性に加え、性・年齢別完全失業率お回分の調査結果を利用して分析を行なう。また、 よび都道府県別失業率を使用している7)。住宅
本稿では住宅の次取得を分析対象とするため、取得タイミングの分析に当たっては、この推計⑴第回調査時点で借家に居住し、⑵従前の住結果に基づく、家計レベルで世帯主の失業確率

宅の所有形態が持家でなく、かつ⑶調査時点にの予測値を使用した。

おける世帯主の年齢が20〜60歳であるような家
計にサンプルを限定した。ここで、⑵の条件は、一方、家計の所得変動リスクの指標としては、Robst et al.（1999）などの方法に倣い、以下の6)

従前持家世帯を除外するために設定している 。

方 法 で 変 数 の 構 築 を 行 なっ て い る。ま ず、

また、本研究の分析の焦点は、家計の失業リス

KHPS から得られる、世帯主の勤労所得に関す

クの影響を測定することにあるため、⑶では、る情報を用いて、以下の所得関数の推計を行な

定年退職後の世帯主が含まれるであろうサンプった。

ルを、年齢の上限を60歳とすることで除外してln y =W δ+ε ⑶いる。この結果、最終的に分析に利用可能な世

ここで、y  は世帯主の勤労所得、W  は説明

帯数は667世帯となる。

変数ベクトルであり、上述の失業に関する推計と共通の変数を利用している。家計が直面する

2.2 分析に用いた変数

所得変動リスクは、上記の推計結果から得られ本節では、分析に用いた主要な変数の構築方

る残差 ε̂  の、個人レベルでの標準偏差として法について説明を行なう。

定義される8)。
表は、上記の方法で計算された失業・所得

住宅取得

変動リスクの指標と、基本的な個人・世帯属性

本稿の分析の対象となる家計の住宅取得につとの関連を見たものである。これによれば、家

いては、調査の各時点における家計の住宅購入

計の失業・所得変動リスクは、世帯主の年齢がの有無に基づいて、変数を定義している。対象

30〜39歳、40〜49歳のグループで低くなる傾向となる購入物件は、マンションと一戸建ての双があり、若年・高齢世帯では高くなる。また、方を含む。また、親または親族からの贈与もし配偶関係についてみると、無配偶世帯で相対的

くは相続に基づいて住宅取得を行なったサンプに高くなる傾向がある。こうした傾向は、所得ルについては、分析から除外している。上記の変動リスクを分析した Robst et al.（1999）に

変 数 に 基 づ き、借 家 の 継 続 期 間（duration/

おいても見られるものである。

spell）を、観察期間中の持ち家取得者につい
家計の失業･所得変動リスクと住宅取得タイミング23

表ઃ―失業・所得変動リスクの推計値

表઄―記述統計

その他の世帯・個人属性分析に当たっては、上記の各変数に加え、住モデルによる推計結果を示している。なお、表宅取得タイミングに影響を与えるであろう、いでは、各変数の推計された係数および標準誤

くつかの個人・世帯属性を用いている。具体的差に加え、限界効果の推計値を併記している。

には、世帯主の性別および配偶関係、同居世帯

ここで、分析の焦点である世帯主の失業リス

員数および子どもの同居の有無、現住居の世帯クについては、いくつかの予備的な分析の結果、員一人当たり部屋数などが含まれる。また、家

住宅取得ハザードに対して非線形な影響を持つ

計の資産蓄積を代理する変数として、税引き前ことが明らかになった。そこで、表の推計に世帯年収および預貯金・金融資産保有額を利用当たっては、予測される失業確率の水準に応じした。これら変数については、いずれも消費て、サンプルを三つのグループに分割（失業確者物価指数を用いて、2006年を基準とした実質率 2.5％ 未 満、2.5％ 以 上 5.0％ 未 満、5.0％ 以化を行なっている。また、居住地域の住宅コス上）し、各グループについて異なる係数を持つトを表す変数としては、持家の価格指数およびことを許容するスプライン関数による定式化を

9)

借家の家賃指数を用いている 。これらに加え、採用した。

推計に当たっては、観察できない地域差およびその結果、世帯主の失業リスクの増大は、モ

時系列的変化を統御する目的で、地域ダミー

デルの定式化によらず、住宅取得確率を引き下（全国区分）、市郡規模ダミー（政令市、そのげる効果を持つことが明らかになった。具体的

他の市、町村）および調査年度ダミーの各変数に、相対的にリスクの低いグループ（失業確率をコントロールしている。推計に用いた主な変が2.5％未満）については、推計された係数お数の記述統計を表示す。

よび限界効果は統計的に有意で、かつその大きさも比較的大きい。限界効果の推計結果に基づ

3 実証分析の結果いて議論すると、世帯主の失業確率が％ポイ

住宅取得に関するハザード関数の推計結果は、 ント（0.01）上昇することで、各年の住宅取得表に示される。ここで、表の第列は、⑴式

確率は、約2.4〜3.0％ポイントほど減少する。

において p =1 の制約を課した通常のサバイバ

同様の傾向は、リスク水準が中位のグループ

ル分析の仮定に基づく推計結果であり、第列（失業確率が2.5％以上5.0％未満）についてもは、p  を未知パラメータとして推計した SPD

見られるが、推計された限界効果の大きさは上24

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87

表અ―住宅取得ハザード関数の推計結果

注）＊＊, ＊および＋は、推計された係数がそれぞれ％、％、10％水準で統計的に有意であることを示す。カッコ内は不均一分散および系

列相関に対して頑健な標準誤差。基底ハザードおよび地域・市郡規模・年度ダミーの推計結果は省略。

記と比べると小さなものになっている。一方、イミングが遅くなることがわかる。実際、住宅失業リスクが最も高いグループ（5.0％以上）取得までの平均年数は、失業リスクが下位25％については、失業確率の増加は、住宅取得確率であるようなケースでは約12.24年であるのにに対して統計的に有意な影響を持たない。

対し、中位値のケースでは13.87年、上位25％

これらの結果をまとめると、世帯主の失業リのケースでは16.24年となる。こうした影響のスクの増大は、住宅取得確率を低下させ、結果大きさは、経済学的に見ても顕著なものであり、として住宅取得タイミングを遅らせているとい

失業リスクが住宅取得タイミングの遅れを説明える。図は、表に示した SPD モデルの推する重要な要因となりうることを示唆している。

計結果に基づき、失業リスクと住宅取得タイミ

再び表に戻って、所得変動リスクについてングの関係を見たものである。本のグラフは、

は、推計に用いたモデルによって統計的有意性

世帯主の失業確率が、サンプルの上位25％、中に若干の違いはみられるものの、やはり全体と位値、下位25％のケースに対応しており、それしては住宅取得確率を引き下げる効果を持つこ

ぞれのケースについて、年齢ごとの持家確率をとが確認される。限界効果の推計結果（モデル

求めている。なお、シミュレーションを実施す[2]）を前提とすると、所得変動リスクが標るにあたって、リスク期間の開始は世帯主年齢

準偏差分（約0.275、表参照）増加することが22歳の時点とし、失業リスク以外の各変数ので、各年の住宅取得確率は、約1.4％低下する

値は、サンプルの平均値を用いている。結果とことがわかる。

して、失業リスクが高まるにつれて、持家確率

その他の変数については、以下のような結果のグラフは下方にシフトし、全体に住宅取得タが得られている。まず、家計の資産保有額（預家計の失業･所得変動リスクと住宅取得タイミング25

貯金･金融資産)は、住宅取図઄―失業リスクと持家確率得を促進する効果を持つことが確認される(Moriizumi,2003）。また、世帯員一人当たりでみた現住居の部屋数については、次項までを含めた定式化の結果、相対的に現住居の規模が小さい
場合と大きい場合の双方で、住宅取得を促す効果を持つ
ことが明らかになった。この結果は、家計にとっての望ましい住宅規模からの乖

注）表のモデル[2]に基づく持家確率の予測値。失業リスク以外の変数については、サンプル

離が、住宅取得を促進しての平均値を利用。失業確率の中央値は0.86％、下位25％は0.33％、上位25％は3.01％に対応している。

いるものと解釈できるかもしれない。これらに加え、持家の住宅価格に関業・所得変動リスクの高い家計は、そもそも住する指標は、住宅取得確率を引き下げる効果を宅購入を断念する可能性があるように思われる。

持つ。したがって、住宅価格の高さは、家計のところが、通常のサバイバル分析の想定では、住宅取得タイミングを遅らせる影響を持つ。

これらの家計についても正の住宅取得確率を持最後に、二つの推計手法（通常のサバイバル
分析のモデル／ SPD モデル）に基づく推定結果を比較してみよう。まず、SPD モデルにおける p  の推計結果は約0.8となっている。これ

つことが想定されるため、結果として限界効果が過少に推計されている可能性がある。

おわりには、約割の家計が、生涯借家に居住すること

家計の所得変動リスクが持ち家取得を阻害すを選択している（ハザード率 = 0）ことを意味るという事実は、先行研究においても観察されする。この結果は、図でみた年齢別持家率が、ているものである（Robst et al., 1999; Haurin

約80％で頭打ちになるという事実と整合的であand Gill, 1987; Diaz-Serrano, 2005）。本稿では、る。また、尤度比検定の結果によれば、p =1

わが国における住宅取得タイミングの遅れを念という帰無仮説は棄却される。したがって、通頭に、サバイバル分析に基づく仮説の再検証を常のサバイバル分析の想定は、少なくとも本研行なった。さらに、従来の分析における分析の究における応用例に対しては、誤った結論をも焦点であった所得変動リスクに加え、家計の失たらす可能性がある。実際、モデル[1]に基づ

業リスクが住宅取得タイミングを規定する重要く60歳時点での持家確率の予測値は、90％を超な要因になっていることを明らかにしている。

える値となり、実際に観察される年齢別持家率分析の結果、以下の結論が得られた。まず、家計の失業および所得変動リスクは、いずれもよりも過大になることがわかる。
両モデルは、定性的にはほぼ同様の結果を示

各時点での住宅購入確率を引き下げ、結果とししている。しかしながら、家計の失業・所得変てリスクの高い家計ほど住宅購入を先送りする動リスクの効果の大きさ（係数および限界効傾向を持つことが明らかになった。また、複数果）は、いずれも SPD モデルに基づく推計結の推計手法の比較・検討を通じて、標準的なサ果のほうが大きくなっている。直感的には、失バイバル分析のモデルは、⑴予測される持家確26

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87率を過大に見積もる傾向があり、⑵失業・所得変動リスクの効果を過小に推計する可能性があることを明らかにした。こうした結果は、標準的な分析モデルの仮定が、必ずしも妥当しない
ことを示唆している。
謝辞
本稿は、Moriizumi and Naoi（2011）における研究成果に基づき、住宅経済研究会で報告した稿を加筆修正したものである。参加者の方々からの有益なコメントに感謝する。また、分析に用いた「慶應義塾家計パネル調査」は、慶應義塾大学大学院経済学研究科／商学研究科・京都大学経済研究所連携グローバル COE プロ
グラムより提供を受けている。
注）住宅土地統計調査は 年に回実施される調査であるが、ここでは便宜上10年おきにグラフを作成している。また、住宅取得タイミングの変化を見るという目的では、同一の出生コホートの、時間を通じた持家率の変化を追跡することが適切であるかもしれない。ただし、同調査によるコホート別持家率をみても、ここで述べたような一般的な傾向は変わらない。
）ただし、本調査の対象者は、平成22年 月から平成23年月の間に自己居住を目的として住宅を購入し、実際に入居した者であるため、融資希望を断られた結果、住宅購入を断念したような者は、そもそも調査の対象とならない点に注意すべきである。
）よく知られているように、ハザード率とサバイバ
ル確率の間には St=1−ht×St−1 が成立する。
）推計に当たっては、p  が世代によって異なることを許容し、世帯主の出生コホート別に p  の推定を行なっている。
）これに加え、2007年月には、新たに1400名を対象者に加え、同様の調査が並行して実施されている。
）ただし、KHPS からは二つ以上前の住宅の所有形態についての情報は得られないため、これらの住宅が持家であった家計を完全に除外することはできない。ただし、⑶で世帯主の年齢の上限を60歳に設定しているため、実際にこのような家計はそれほど多くないことが予想される。
）紙幅の都合で推計結果は省略するが、詳細については、Moriizumi and Naoi（2011）の Table 2を参照されたい。
）分析に当たっては、家計の配偶関係別に異なる所
得関数の推計を行なっている。推計結果の詳細については、Moriizumi and Naoi（2011）の Table 3を参
照されたい。
）持家の住宅価格の指標としては、建築統計年報から計算した持家の単位当たり工事費（P ）および公示地価（P ）の情報を用い、P =P λP λで定義している。なお、分析に当たっては、λ=0.5 を想定した。
一方、家賃指数については、全国物価統計調査から得られる家賃指数（全国物価地域差指数、都道府県別）を利用した。
参考文献
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Guiso, L. and T. Jappelli（2002）“Private Transfers,
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Built-For-Sale Homeowners,”Journal of Real Estate
Finance and Economics, Vol.34, pp.347-367.

家計の失業･所得変動リスクと住宅取得タイミング

27

論文

土地のアメニティと居住地選択
森岡拓郎
地アメニティの定量化により適している。海外

はじめにの研究では住宅選択が分析されることが多いが、現実に観察される人口密度の分布は、従業地

住宅の選択には住宅周辺のアメニティだけでなが与えられた下での就業者の居住地選択の結果

く住宅そのものの質も影響を与える。したがっと解釈することができる。そして居住地の選択て土地アメニティを定量化するためには、住宅の際には、各人は従業地までの通勤距離や土地の質をコントロールしなければならないが、分の値段だけでなく、居住地のアメニティを考慮

析者が住宅の質を完全に把握することは不可能している。したがって、各人がどのように居住である。よって、分析者には見えない住宅の質地を選択しているかを知ることで、各人のアメと土地アメニティの間に相関が生じる可能性がニティに対する評価がわかる。

あり、土地アメニティの推計にバイアスが生ま

本研究は、従業地が外生的に与えられた家計れる。例えば、アメニティが高い地域では住宅の居住地および敷地の広さの選択問題を理論的のインテリアが豪華である（分析者にはわからにモデル化し、関東全域の2005年のデータを用ない住宅の質）といった場合に内生性の問題がいて推定したものである。居住地のアメニティ生じる。一方で土地の場合は、属性が土地アメを、分析者に見えるアメニティ（商業の充実度、 ニティのみであるから上記の内生性の問題は発公園までの距離など）と分析者には見えないア

生しない。

メニティ（例えば景色がよい、住民のマナーが日本では地価公示データ等の土地データが充よい、近所に評判の高い小学校があるなど）に実しているので、土地選択を分析することが可

分け、その大きさをそれぞれ定量化した。これ能である。しかし、土地選択から土地アメニテ

により、公園や商業の充実度の個人にとってのィを定量化するには、一人当たりの土地の広さ

価値を知ることができた。さらに本研究では、が都会と田舎で大きく異なることをコントロー

分析者に見えない土地のアメニティをメッシュ

ルしなければならない。家計がどこに住むかだ

ごとに定量化し、地図上に図示している。

けでなく、どれくらいの広さの土地に住むかも家 計 の 居 住 地 選 択 自 体 は、McFadden（1978）が離散選択モデルによって推計を行なって以来多数の研究が行なわれてきた。本研究選択するモデルを設定することでこの問題に対処する。
二つ目の特徴は、地代の内生性の問題への対も基本的には離散選択モデルを分析に用いるが、 処方法である。土地（住宅）選択モデルでは地
これまでの研究と異なる特徴が三つある。

代（家賃）が重要な説明変数の一つとなるが、一つ目の特徴は、家計の「住宅」の選択ではこれが攪乱項と相関してしまい内生性の問題がなく「土地」の選択を分析していることで、土発生する。この分析では攪乱項は分析者には見28

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87

えない土地（住宅）アメニティと解釈されるが、森岡氏写真

もりおか・たくろう
1981年愛知県生まれ。東京大学経分析者には見えないアメニティが高いと、その済学部卒。東京大学大学院経済学研究科博士課程修了。東京大学博分だけその土地の需要が高くなり地代が上昇す

士（経済学）。現在、東京理科大るからである。結果として、地代と分析者に見学経営学部ポスドク研究員。論

えない土地のアメニティは相関する。

文：「アクアライン社会実験による時間価値の推定」『道路整備のこの内生性の問題に対処した先行研究として費用負担に関する基礎的研究』

は 独 自 の 操 作 変 数 を 用 い て い る Bayer andMcMillan（2006）、不動産税制の変化を natural experiment として利用している Ferreira

デルを用いる。しかし、単一中心都市モデルは（2010）、所得が高いほど住宅への価格弾力性がそのままでは実証分析の枠組みに合わないので低くなると仮定して推計を行なっている Tra

点ほど変更を行なう。

（2010）などがある。

一つ目は、すべての家計が一つの従業地で働

本研究では、操作変数として居住地が大規模くという仮定の変更である。実際には、人は東な従業地に近接しているかどうかを表す変数を

京の丸の内でのみ働くのではなく、新宿で働く用いることで対処する。居住地が大規模な従業人もいれば八王子で働く人もいる。そこで、従地と近接していると土地の居住地としての需要

業地が多数の場所に分かれていることを許容すは高まり、そして地代は高くなる。よって、大る。ただし、それぞれの従業地で働いている人

規模な従業地に近接するかどうかということが、数については外生的に決まっているものと仮定

土地のアメニティ自体には影響しないという仮する。

定が満たされれば操作変数としての条件を満たす。

二つ目は、居住したときの快適性が土地によって異なることを許容するという変更である。

三つ目の特徴は、データとして関東全域を

この変更が推計の肝となる。実際に居住地を選㎞メッシュに細分化した集計データを用いてい択するときに、人々は商業地までのアクセスやる点である。多くの研究は、家計の個票データ

眺望、近隣の治安、学校のレベルや公園が近くを用いて居住地選択を分析してきたが、本研究にあるか、などさまざまな居住地の性質を考慮

では Berry, Levinsohn, and Pakes（1995）が開して決めている。居住地によって魅力に差があ発した個人レベルの意思決定モデルを集計デー

り、その差が居住地選択に影響を与えているとタによって推計する方法を用い、個票データは考えてモデル化する。

利用しない。集計データを用いて土地のアメニ

三 つ 目 は、人 が 土 地 に 対 し て 持 つ 嗜 好 にティを定量化するメリットは、どの説明変数がheterogeneity を許容するという変更である。

土地の魅力を高めているのかだけでなく、説明

これも homogeneous な嗜好では説明できない

変数では捉えきれない土地の魅力が高いのはど

居住地選択におけるふるまいを説明するためのこかということを残差として計測することがで変更である。説明できない居住地選択におけるきることである。これにより関東全域の㎞メ

ふるまいとして、新宿で従業していて柏に居住

ッシュごとに分析者には見えない（説明変数でする人もいれば、逆に柏で従業して新宿に居住は捉えられない）アメニティを計測する。

する人もいるという例があげられる。もし嗜好

1 モデルの設定と推定が homogeneous なら、このような人々は住まいを交換することで両者の通勤コストを低くす

理論モデル

ることができる。住まいを交換しないのは、嗜理論モデルのベースとして、単一中心都市モ

好が heterogeneous で、新宿の住環境をこよ
土地のアメニティと居住地選択29

なく愛する人もいれば、柏に魅力を感じる人も図ઃ―地代と一人当たり敷地面積の関係いるからであろう。このような事例を Hamilton and Roell（1982）は wasteful commutingと呼んでいる1)。
以下では、変更点を取り入れたモデルについて詳述する。従業地 wi で勤務する家計 i が
居住地 l に住み、広さ h の土地を占有するときの条件つき期待効用をv =αy−t⋅d −r h+fh+X β+ξ +ε ⑴とする。
こ こ で y は 所 得、d  は 家 計 i の 従 業 地

11logh = logρ− logr σσwi と居住地 l の間の距離、fh は敷地面積 h

これが本目の推定式である。

から得る効用、X  は土地のアメニティに影響⑶式より h=r ρ

σ

⑶

である。また家計固有を与える説明変数である。α, β, t はパラメータの居住地に対する嗜好である ε  が分散 π 6であり、ζ  は居住地 l の分析者には見えないアの第一種極値分布に従うと仮定すると、従業地

メニティ、ε  は家計 i 固有の居住地 l に対す

w に住む家計が居住地 l を選択する確率は、

る嗜好を表す。
家計は、この条件付き期待効用を最大にする
ように居住地 l と土地の広さ h を選択すると仮定する。ここで、土地の広さ h についての一階条件より f'h=r  が成り立つ。すなわち、P =

expδ −αtd ∑ expδ −αtd 

⑷





δ =α ρ σσ+X β+ξ 
r σ

1−σ



となる。

このモデルは家計が土地の広さを選ぶ際に影響

どこで従業し、どこに居住しているかというを与えるのは地代のみとなるように簡単化して個票データがある場合には、⑶式と⑷式を最尤いる。

法により推定することができるが、本研究では個票データを用いないため、⑷式を集計データ

推定式

から推定できるような推定式に直さなければな

ここでは理論モデルのパラメータを推定するらない。居住地 l に居住する家計の数を N 、ために本の推定式を導出する。まず、敷地の従業地 w で従業する家計の数を N  とすると、広さに対する効用 fh の関数形を特定する。

以下の式が成り立つ。

図は関東の㎞メッシュからランダムに100個を抜き出し地代と一人当たりの敷地面積の関N =∑N P ⑸

これが本目の推計式である。

係をプロットしたものである。この図からわかるように、地代と敷地の広さにはログログの関推計方法係がある。よって効用関数をパラメータを推計するために⑶式と⑸式を推

fh=

σ

ρh
1−σ

⑵

定する。⑶式と⑸式はパラメータ ρ、σ を共有するため式を同時に推定する。また、Berryと特定し、地代と敷地の広さの関係が以下のよ（1994）の提唱した方法により、ξ  を⑸式の残

うにログログになるようにする。

差とする。すなわち、居住地そのものから得られる効用部分と従業地によって異なる通勤距離30

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2013年冬季号№87

の 部 分 に 分 け、距 離 の 係 数 t

表ઃ―15,635個の㎞メッシュデータの分布（従業地のみ11,639個）の下で現実の居住分布を完全に説明できる居住地の効用水準を求めたうえで、その効用水準を線形回帰することで残差が ξ となる。
先述したとおり、⑸式の地代は内生であるため操作変数を用いる。操作変数は居住地が大規
模な従業地に近接しているかどうかを表す変数で、居住地から半径㎞以内の従業者数、半径15㎞以内の従業のクロスセクションデータである。

者数、半径25㎞以内の従業者数、半径45㎞以内

本研究では㎞四方のメッシュをひとまとまの従業者数、およびこれらの変数の二乗項と交りの土地と見て一つの居住地、一つの従業地と差項である。説明変数として用いる居住地周辺する。また、理論モデルでは居住地選択の主体の小売人口密度についても内生性が疑われるたを家計としたが、用いるデータは家計単位のデめ、同じ操作変数を用いる。

ータではないため従業者一人を便宜的に一つのこの操作変数の直感的解釈は以下の通りであ家計とする。

る。例として横浜市で従業している家計が町田用いたデータは、メッシュごとの従業者の居市に住むか横須賀市に住むかを選択する場合を住地人口、従業者の従業地人口、小売人口、地考える。このとき町田市と横須賀市の居住アメ

代、一人当たり敷地面積、最寄駅・海・公園まニティは同じであり、また両市から横浜市へのでの距離である。データの概要は表の通りで通勤距離も同じであると仮定する。町田市と横ある。

須賀市の相違点は、横須賀市は横浜市だけのベ

従業者の居住地人口は2005年国勢調査㎞メ

ッドタウンであるのに対して町田市は横浜市だ

ッシュ集計、従業者の従業地人口および小売人

けでなく東京のベッドタウンでもあるというこ

口は2006年事業所統計㎞メッシュ集計から得とである。このことにより町田市の土地需要のている。関東全域には万2400個の㎞メッシ

ほうが横須賀市よりも大きくなるので地代もそュが含まれるが、人口が100人以上住んでいるの分高くなってしまう。この地代の上昇は効用

メッシュのみに限定することで推計の所要時間の上昇を伴わないため、横浜市で従業する家計の短縮を図った。メッシュの数は万5635個にが町田市を選択する確率は低くなる。よって、減ったが、人口の99％以上がカバーされている。

この地代の上昇がどれだけ選択確率を低下させ

また、従業地と居住地が同じ建物である従業者

るかによって地代の係数を推定してやればよい。 については除いている。同様に、従業地につい推計は⑶式、⑸式を操作変数を用いて非線形の GMM によって行なう。非線形の GMM については Hayashi（2000）の 章に詳しい。

2 データても従業者が100人以下のメッシュを除外し、万1639メッシュが残った。
地代については、地価の ％が地代になると仮定し、2005年の地価公示から計算した2)。ただし、地価公示ポイントはメッシュごとにある

使用するデータ

わけではないので、周辺の地価公示ポイントの利用したデータは関東全域の2005年の時点

加重和によってメッシュの重心の地価を予測し土地のアメニティと居住地選択31

た。加重は予測量が最良線形予測量になるよう合に内生性が生じる。
便利施設や周辺環境は明らかにアメニティとに決定した（クリギング）。
一人当たりの敷地面積については、メッシュ

して重要な要因であるが、これらに対する家計ごとにわかるデータは存在しなかった。よっての価値額を推計するためには、それぞれに適し建物面積がわかる数値地図2500を用い、建蔽率

た操作変数を探すといった手段により内生性にを仮定することによって敷地面積を計算した。

対処する必要がある。しかし適切な操作変数を

ただし、建物用地は居住用だけでなく業務用に探すことは困難であるため、この分析ではこれも利用されるので、業務用地と居住用地の面積

らの変数を除くこととする。よって推計ではこ比は従業人口と居住人口の比と一致すると仮定

れらの要因は残差（分析者には見えないアメニ

して居住用地の面積を計算した。また、数値地ティ）になる。

図2500は関東のうち一部の自治体について手に入らなかったので、それらの地域については国
土数値情報のメッシュごとの建物用地面積を元3)に計算した 。

3 推定結果元のモデルのパラメータの推定結果は表のようになった。ρ, σ, α, t は理論と整合的な符号

従業地と居住地の距離については、従業地メを得た。また、すべての変数が95％の有意水準

ッシュの重心点と居住地メッシュの重心点の間で有意となった（係数の標準偏差はデルタ法にの物理距離を用いる。駅の位置情報、メッシュより計算している）。

ごとの森林面積、海岸線のデータ、公園の位置

この中で σ は一人当たり敷地面積の価格弾

情報はすべて国土交通省の国土数値情報より得力性の逆数となっており、％の地代上昇で家た。

計は一人当たり敷地面積を約0.5％狭くするという結果となった。
また、距離が㎞従業地と離れた所に住む不使用しないデータ

一方、本研究で用いない説明変数として図書

効用の金銭的価値は、年間万3500円となった。

館や郵便局、学校、美術館などの公共の便利施

従業地から10㎞離れると居住地として選択され設への近接性があげられる。これは内生性の問る確率は、他の条件を一定として60％減少する

題が生じるためである。例えば、郵便局などはという結果となった。

人口が多いところに開局されるので、必然的に分析者に見えるアメニティのうち、影響がき分析者に見えないアメニティと相関してしまう

わめて大きいのは商業の充実度である。居住地のである。

の半径㎞の小売人口密度が100人から1000人

また、犯罪率や小学校の学力テストの点数・に増えることの年間の金銭的価値は53万円と計

いじめの有無なども説明変数として用いない。

算された。ただし、小売人口密度の限界効用は

これらはそもそもデータが得づらい変数である

逓減していき1000人から2000人に増えることのが、内生性の問題があるため得られたとしても年間の金銭的価値は17万円になった。また、駅そのまま用いることはできない。例えば、近所

ダミーについては、小売人口の金銭的価値に比の小学校の学力テストの点が高いことは小学校

べると小さく、500ｍ圏内にあれば年間の教育力の高さを示している可能性もあるが、4000円の価値、1500ｍ圏内にあれば一方で、居住地の目に見えないアメニティが高の価値があると推定された。このことから、周い地域に学歴の高い親が集まった結果として、辺に商業集積がない駅が近くにあっても家計の教育の良し悪しに関係なく学力テストの点数が効用は大きくは上昇しないことがわかった。

高くなった可能性もある（sorting）
。後者の場
32

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2013年冬季号№87

万

万3000円森林面積は㎞から ㎞は負となり、 ㎞か表઄―推定結果

注）＊＊ ％水準で有意㎞がメニティをコントロールした上で地代が高いに正にならない理由は二つ考えられる。一つは、もかかわらず多くの人が住んでいる地域で高く分析者に見えないアメニティが高い土地の周辺なる。図を見てわかるように、分析者に見えなは宅地需要が大きく森林が伐採されているが、いアメニティの分散はかなり大きく、色の濃い

アメニティの低い土地の周辺は宅地需要が小さ

部分と色の薄い部分では差が年間40万円分以上く森林が残っているという可能性である。もう

である。

ら

㎞については正になった。㎞から一つは、単純に森林が近くにありすぎるよりも23区内では自由が丘や成城学園、吉祥寺など

ある程度距離が離れているほうが正の効用を生のいわゆる高級住宅街だけでなく、王子や赤羽、じる可能性である。

小岩などでも高くなった。23区以外では、神奈

海への近接性については、㎞以内は正とな川の相模湾岸や埼玉県の東武東上線沿線、東京㎞では負になった。公園につい都市部から神奈川県にかけての多摩ニュータウては負になったが、本研究でデータとして用い

ンなどで広い範囲で高くなっている。千葉県はたのは法律上、都市公園と指定されている比較

おしなべて低くなっているが、これは都心に通的大きな公園のみである。このような都市公園

勤する場合、直線距離に比べて時間がかかるこ

は土地が取得しやすい地域に大規模に整備されとが一因となっていると考えられる。特に、木る傾向があるが、土地が取得しやすい地域は概更津については、都心との間の直線距離は40㎞して居住に向かない土地が多く、内生性の問題程度であるが、間に東京湾があるので、実際にを生じている。

は都心へのアクセスはそれほど良くない。

り、㎞から

最後に、図は分析者に見えないアメニティ
を地図上に図示したものである。図の中で白抜

4 今後の課題

きになっているメッシュは人口が100人未満の本研究における大きな課題として、通勤の費

メッシュである。また絶対額については関東全用が直線距離に比例すると仮定している点があ域のメッシュを平均すると円となるように調げられる。これにより、都心との距離が遠くて整されている。

も鉄道によるアクセスの便が良い居住地についこの分析者に見えないアメニティは、推定のて分析者に見えないアメニティが大きくなって性質上、従業地までの距離や分析者に見えるア

しまう。このような交通利便性についてコント
土地のアメニティと居住地選択

33

図઄―分析者には見えない土地アメニティ

34

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87

ロールしなければ、純粋な土地固有のアメニテ
ィを計測することはできない。交通利便性をより適切に捉えるために、物理距離だけではなく所要時間も用いることが望ましい。
またデータ上の制約のために、個人属性の違いに起因する居住地選択および敷地面積選択の異質性を推定に取り込むことができなかったこ
とも改善点として挙げられる。例えば、所得の要になる。このとき予期しない転勤によって従業地が変わると、居住地を簡単には引っ越すことができない結果として wasteful commuting が発生する可能性がある。
）地価は現在の土地の状態だけでなく、将来地代が上昇しそうであればその期待も反映されるので、必ずしも現在の地代と厳密に比例するとは限らない。
）国土数値情報の建物用地面積は非幹線道路などの非建物の面積も算入されており、数値地図2500の建物面積よりも大きくなる。よって研究では、国土数
値情報の建物面積を割り引いて用いている。

高い人や子どものいる世帯は地代が同じでもより広い家に住むであろう。このとき所得の高い人々が多く住む地域は家が広い分人口密度が小さくなる。居住地の選択割合とは要は人口密度であるので所得の高い人が多く居住する居住地の選択割合は小さくなる。よってこの推計では、
そのような居住地は選択されていないと見なされ、分析者に見えないアメニティが過小に推計されてしまう。
また若年者のほうが高齢者よりも居住地周辺の商業の充実度を重視するかもしれない。このとき実際に土地を占有するのは最も土地に高い支払い意思額を示す人であるので、商業の充実した地域には商業をより重視する若年者が、充実していない地域には商業をあまり重視しない
高齢者が住むことになる。この結果、商業の係
数は若者の商業への評価をより反映し、過大に推計されることになる。
このように、アメニティへの評価は、実際に居住した人の評価を反映するので、平均的な人

参考文献
Bayer, P. and R. McMillan（2006）“Racial Sorting and
Neighborhood Quality,”NBER Working Paper, No.
11813.
Berry, S.（1994）“Estimating Discrete Choice Modelsof Product Differentiation,”Rand Journal of Economics, Vol. 25, pp. 242-262.
Berry, S., J. Levinsohn, and , A. Pakes（1995）“Automobile Prices in Market Equilibrium,”Econometrica,
Vol. 63, pp. 841-890.
Ferreira, F.（2010）“You Can Take It With You:
Proposition 13 Tax Benefits, Residential Mobility, andWillingness to Pay for Housing Amenities,”Journalof Public Economics, Vol. 94, pp. 661-673.
Hamilton, B. and A. Roell（1982）“Wasteful Commuting,”Journal of Political Economy, Vol. 90, pp.
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Hayashi, F.（2000）Econometrics, Princeton University
Press.
McFadden, D.（1978）“Modeling the Choice of Residential Location”in Karquist, A. et al.（ed.）, Spatial
Interaction Theory and Planning Models, Amsterdam:
North-Holland Press.
Tra, C.（2010）“A Discrete Choice Equilibrium
Approach to Valuing Large Environmental Changes,”
Journal of Public Economics, Vol. 94, pp. 183-196.

の評価よりも押し並べて過大に推計される。このような問題の解決には、個票データの利用が不可欠である。近年の計量経済学の進展により、集計データと個票データを併せて用いる推計手法が考案されているため、本研究も個票データの利用により集計データの弱点を補うことができると考えられる。
注）土地への嗜好が heterogeneous であるという説明
以 外 に も、引っ 越 し 費 用 と 転 勤 に よっ て wastefulcommuting の説明が可能である。居住地をひとたび選択するとそこから引っ越すには引っ越し費用が必土地のアメニティと居住地選択35海外論文紹介

不確実性下での建物取り壊しの意思決定と価格に関する研究
McMillen and Oʼ Sullivan（2012）“Option Value and the Price of Teardown Properties,” Working
Paper, September 3.

間、住民は既存建物が提供する住宅サービスへの対はじめに価を支払い続けることになる。そのため、既存建物

住宅価格は、立地条件（地理的属性）と建物が提の構造的属性は、再開発が行なわれない確率が高い

供する住宅サービスの品質（構造的属性）に依存す

ほど、住宅価格に対するより強い説明力を持つと予る。そのため、住宅価格のヘドニック分析を行なう

想される。

際は、説明変数として一般的に、CBD までの距離、本稿では McMillen and OʼSullivan（2012）を紹

土地面積、周辺の公共施設の有無や犯罪頻度などの介するにあたって、はじめにモデルを説明し、そこ

地理的属性に加え、建物の築年数、床面積、建築構で検証されるべき仮説とその推計結果の概要を示す。

造などの構造的属性に関する変数を用いる。地理的

最後に、日本の建て替え問題との関連性について言属性の価値は、土地利用に関する規制や周辺住環境及する。

の変化など外生的な要因に影響される。一方、構造的属性の価値は、時間とともに減耗するが、建物所有者によるメンテナンスや修繕によって、維持もしくは改善することが可能である。

1 モデル
t 期における既存建物の単位面積当たり家賃を R 、
既存建物内の総床面積を s、単位面積当たり解体費

不確実性の存在しない基本的なモデルによれば、用のフロー価格を p  とする。また、再開発による住宅価値が再開発による純利益のレベルまで低下し で将来一定と新規建物の単位面積当たり家賃は Rた時点で、再開発を実施するのが効率的である。そ

仮定し、新規建物内の総床面積を k、単位面積当たれに従えば、再開発時点での住宅価格は、再開発にり建築費用のフロー価格を p  とし、再開発にともよって生み出される土地の価値と工事費用にのみ依

なう単位面積当たり解体・建築費用のフロー価格を存し、（解体費用が無視できるものであるとすれば）c ≡p s+p k と定義する。不確実性がない状況で既存住宅の構造的属性とは独立に決定される。

は、既存建物の家賃収入 R s が再開発による純利益

しかし、将来の住宅市場において不確実性が存在k−c  を下回る時点で取り壊すのが最適である。
Rする場合、最適な再開発のタイミングを測ることはk−
さて、第期の既存建物の家賃 R  が R s<R

容易でない。不確実性の下では、建物所有者は、再c  を満たしているとする。このとき、不確実性が開発を実施した場合と延期した場合の期待収益にもない状況では即座に既存建物を取り壊すべきである。

とづいて、再開発を実施するか否かについての意思

しかし、既存建物の構造的属性に対する消費者の嗜決定を行なう。

好の変化によって、第期以降の既存建物の家賃が今回紹介する McMillen and OʼSullivan（2012）

ρ の 確 率 で R 、1−ρ の 確 率 で R  と な り、R s <は、既存建物の構造的属性の将来価値が上昇する可k−c  <R s が満たされるとしよう。すると、第R

能性をモデルに取り入れ、取り壊しについての意思期で、R  が観察されたら即座に既存建物は取り決定と住宅価格に関して実証的な検証を試みている。 壊され、R  が観察されたら再開発は以降行なわれ以下で説明するように、既存建物の価値が将来上昇する可能性が残されているとき、建物所有者は取り壊しを遅らせる場合がある。再開発が始まるまでの36

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87

ないことになる。
第期に再開発を行なう場合の既存建物の現在価値は、

V =∑

k−c 
R1
V 
 =Rk−c +
1+i
1+i

情報である。総住戸サンプル数は万9264あり、うち万5112件がサンプル期間中に取引されている。

である。

さらに、取引された物件の約32％にあたる1481件が、次に、第期での取り壊しを延期し、第期に再開発する場合、第期における既存住宅の現在価値は、
V =R s+

2008年までに取り壊されており、取引時から取り壊されるまでの期間にはばらつきが見られる。
モデルから導かれた、以下の二つの仮説を実証的に検証する。

1V 1+i①構造的属性の将来期待価値が高いほど、取り壊しと表せる。一方で、第期も再開発しない場合、第を遅らせるインセンティブが強い。よって、取引期における既存住宅の現在価値は、時に取り壊される確率（解体確率）の低い物件ほV =R s+

ど、取引価格は構造的属性からより大きな影響を

1  R s
1∑
V 
=R s+
1+i  1+i
1+i

受けることになる。

である。

②取り壊しが遅れる住宅の価値は、住宅の規模が大したがって、第期での取り壊しを延期した際の、既存建物の期待現在価格は、きいほど高い。よって、解体確率の低い物件ほど、住宅規模が価格に及ぼす影響は大きくなる。
推計では、はじめに取引時点での解体確率を求め

1∑ ρV +1−ρV 
1+i 

るために、Weibull 分布を仮定したハザード関数

であり、利潤最大化を行なう建物所有者は、EV ht=αt αe β を推計し、取引時点 T のハザード値>V  であれば第期での取り壊しを延期する。つh t =αt αe β を求める。ここで、α と β は推計さ

まり、EΔV ≡EV −V  がゼロより大きければ、第れるパラメータであり、t は1997年から取り壊しま期での取り壊しは延期される。実際に EV  とでの経過月数、そして、t  は1997年から取引まで

EV =ρV +1−ρV =R s+








V の大小を測定することは困難だが、EΔV が大の経過月数を示している。また、x は解体確率を説きいほど、取り壊しが延期される可能性が高く、明する変数で、既存建物の地理的および構造的属性

EΔV  が小さいほど、すぐに取り壊される可能性がに加えて、当該住宅の床面積、土地面積、築年数が高くなると解釈することができる。

周辺の建物と比較してどれだけ異なるかを示す（操このモデルから予測されることは、まず、EΔV

作）変数が含まれている。

は余剰容積率 θ≡ks−1 の増加関数であることか

次に、①および②を検証するのに、通りの推計

ら、既存建物の規模の大きく、また、再開発後に建方法を用いる。ひとつは、推計された解体確率のレてられる新築建物の規模が小さいほど、取り壊しがベルによってサンプルをグループ分けした後、グル

延期される可能性が高くなる。さらに、EV を s

ープごとにヘドニック価格関数を推計し、係数を比および k で微分すると、第期での取り壊しが延較する。ここでは、取引価格の対数値を被説明変数期される建物の価値は、他の要因を一定として、として用い、説明変数には地理的属性および構造的（ρ>p R +p  であれば）既存建物の規模が大き属性に関する変数を使っている。

く、あるいは、再開発後に建てることができる新築推計結果をみると、取引時点での解体確率が低い

建物の規模が大きいほど、高くなることがわかる。

ほど、ヘドニック価格関数における構造的属性の係

2 推計数の絶対値が大きく、統計的有意水準も高い（仮説①）。とくに、解体確率が下位％のサンプルを対McMillen and OʼSullivan（2012）の使用するデー象とした回帰分析では、構造的属性に関する12変数

タは、1997年から2008年までのシカゴにおける、すべての係数が統計的に有意であるのに対して、上1990年以前に建てられた戸建て住宅の情報と、中古

位％のサンプルを対象とした場合は、12変数のう住宅の売買情報、そして、住宅の取り壊しに関する

ち係数が有意なのは一つだけである。そして、総床

海外論文紹介37

面積の係数の推計値は正の値を示しており、解体確

間世帯当たりの費用を τ とする。τ は協議開始時

率が低いほどその係数が大きいことが確認できるはわからないが、住民同士の話し合いを通じて、そ

（仮説②）
。

の次の期までに判明する。分譲マンション管理組合

もう一つの方法は、Conditional Parametric Re-

は、マンション住民の代表として意思決定を行なう。

gression（CPAR）手法を用いて、総床面積が価格

具体的には、はじめに建て替え協議の開始期を決め、へ及ぼす影響が解体確率に応じてどのように変化しそして、協議を通じて建て替えにともなうコストがているかを分析している。一つめの推計方法で得ら確定したら、建て替え時期を決定する。

れた結果と同様に、解体確率が低い物件ほど、総床面積の係数は大きいことが観察される。

3 日本における分譲マンションの建て替え問題
日本では、分譲マンションの老朽化が進行している。とくに、1981年の建築基準法施行令改正以前に

まず、第期に建て替え協議を開始した場合から考えてみよう。第期において、確定した τ にもとづき、マンション管理組合は既存建物の現在価値を最大化する建て替え時期 t* を決定する。
 

max *V  =∑ k−c −τs
R s−p sR+∑ ″ 

″
1+i
1+i

建てられた旧耐震基準の分譲マンション（約100万⑴戸）は迅速な建て替えが必要である。しかし、2011

最 適 な 建 替 え 時 期 は、t*=argmi n  tR s − p s ≤年11月時点までに建て替えられた分譲マンションは

k−c −τs を満たす。議論をわかりやすくするたR

167棟に過ぎず、社会的に望ましい建て替えが実施

めに、τ は ρ の確率で τ  の値をとり、1−ρ の確率されているとは言い難い現状だ。

で τ  の値をとると仮定し、以下の状況を想定しよ

McMillen and OʼSullivan（2012）の研究は、日本での建て替え問題に関してどのような洞察を与えてくれるだろうか。このモデルを日本の住宅市場に適用するためには、点ほど変更が必要と思われる。

う。

k−c −τ s
R s−p s≤Rk−c −τ s<R s−p s
R s−p s≤R⑵

一つは、日本では、住宅価格および家賃が時間にとこのとき、第期に τ  が観察されたら即座に建てもなって大きく低下する点である。それに従うと、替えを実施し、τ  が観察されたら第期に建て替時間が経つほど再開発のインセンティブは確実に高えを実施するのが最適となる。したがって、第期

くなるが、これは現実とも整合的であろう。もう一に協議を開始した場合、第期における分譲マンシ

つは、他の要素を一定として、構造的属性によってョンの期待現在価値は、のみ説明される住宅の価値が、将来上昇するような状況が実際には考え難い点である。今日、日本の分
譲マンションが直面する重大な不確実性の一つは、建物が老朽化した際に、はたして建て替えが効率よEV   =R s−p s+1

R s−p s+ 1+i ∑





R
1

ρ∑ 
 +1−ρ
1+i
1+i







R

1+i



⑶

く実施できるかという点である。これらを踏まえて、 である。
以下のモデルを考えてみよう。

次に、第期に協議を始めなかった場合、第期

t 期における既存建物の世帯当たり家賃を R 、までには建て替えを実施することが好ましいので、

 とする。
新規建物の世帯当たりフロー価格を R

必然的に第期で協議を開始する。その場合の第既存建物の建て替え協議には種類の費用が発生す期における分譲マンションの期待現在価値は、る。一つは、協議に参加することで生じる期間
世帯当たりの時間・労働費用 p  で、住民は、協議開始から建て替え実施直前までこの費用を負担する。
もう一つは、建て替え決議が可決した際、建て替え反対者に退去してもらうために必要な費用で、期

38

季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87

EV  =R s+

ρ∑




1
1
R s−p s+

1+i
1+i



R
R

 +1−ρ∑ 

1+i
1+i

である。これから、⑷ΔEV ≡EV  −EV   >0が必要になることが判明するケースに相当する。

1 +1−ρR −R s−p sρR
⇔ p s<1+i
1 R−p θ+1−p −ρτ −1−ρτ ⇔ p <
1+i

最後に、老朽化した分譲マンションの再建を促す
いくつかの提案を記したい。
合意形成にともなう費用（p d、τ）を下げる：そ⑸のためには、建て替え実績の蓄積が必要であるが、という必要十分条件が得られる。つまり、合意形成

アメリカの州法を参考とした日本の法改正も有用でにともなう費用 (p , τ , τ ）、解体 ･ 建築費用 (p , p ）

あるように思われる。日本の現行の区分所有法によが高いほど、また、τ  の実現する可能性 ρ が小さ
 および余剰容積率 θく、再開発の生み出す価値 R

ると、建て替え決議が可決した際、建て替え賛成者

が低いほど、建て替え協議を延期する可能性は高くる権利がある。しかし、区分所有権の価値を客観的−R −p 




 


 

には、反対者に対して区分所有権の売渡しを請求すはどれに評価する仕組みがないため、反対者には売渡し請も τ の減少関数であるため、第期での協議開始が求額を高めるインセンティブが働き、τを高める結延期される既存建物の現在価値は、第期に協議が果となってしまう。アメリカでは、建て替え決議の開始される既存建物の現在価値よりも低いことがわ

代わりに解消決議が行なわれ、決議が可決した場合、かる。

コンドミニアムの売却益は区分所有権の割合に応じなる。また、ΔEV 、EV 

および EV 

このモデルから、不確実性の存在しないモデルでて分配されることになっているため、日本で生じるは説明できなかった、建て替え問題に関するいくつかの現象が説明できる。

ような問題は基本的に起こらない。
 を高める：現行の法律
再開発の生み出す価値 R①建て替え協議がスムーズに行なわれるという確信

では、マンションを建て替える際は、以前の敷地をがない（p  や τ が高い、あるいは ρ が小さい）含む土地に建設しなくてはならない。もし解消決議

状況では、建て替えの実施だけでなく、建て替えを導入すれば、解消後は新たなディベロッパーによ協議を開始することすら遅くなってしまうことがって、土地の生産性を最大限高めるように再開発しある。その結果、協議を始めてみて実際の合意形てもらうことができる。あるいは、隣接しない土地

成コストが予想していたものより小さかったとき、 にマンションを建て替えることを可能とし、以前のもっと早くに協議を開始していれば、建て替えを

敷地の売却を可能にすることも考えられる。この方より早期に実施することが望ましかったというケ法は、解消決議と同じように、土地の売却によってースも生じ得る。日本では2002年のマンション建

各区分所有者への配分額を明確にするという利点にて替え円滑化法案の施行にともない、建て替え検加えて、建て替え工事期間中の仮住居のサーチコス

討中の分譲マンションの数が飛躍的に増加していトや移動コストを節約できる。

る。そのなかには、以前までは建て替え協議にな

余剰容積率 θ を高める：ただし、地域全体の指かなか着手できなかったものの、期待合意形成コストの低下にともない、協議開始に乗り出した分

定容積率を高めれば、将来にわたる住宅供給の増加
にともなって、均衡家賃は再び低下し、結果的に R

譲マンションが数多くあると考えられる。

にマイナスの影響を及ぼす可能性がある。地域全体②これまで建て替えが成功したマンションのなかでの容積率を保ったまま、空中権取引市場を活用するも、東京都渋谷区の金王町住宅（現在はプライア

ことが考えられるが、それを老朽化した分譲マンシ渋谷）や東京都調布市の国領住宅（現在はアトラ

ョンの再建促進に生かすためには、建て替え決議にス国領）のように、建て替え協議を途中で中断しともなう合意形成の問題を解決することが先決であた経験をもつ事例が少なくない。これは、モデル

る。

上で ρ と τ  が大きい値をとるときに起こる。例
えば、協議を始めてみたら、予想以上に建て替え反対者が頑固で、説得のために多大な労力と費用

定行泰輔
イリノイ大学大学院経済学専攻

海外論文紹介39

センターだより成20年には209万戸の水準にあり わが国は家賃補助制度を実質的にながら、応募倍率は全国平均で 有していない特殊な国家として分8.7倍(平成19年)という実情に直 類されるという見方ができる。
『欧米主要国における家賃補助制度
面している。このため、住宅セー
これらを踏まえ、今後、再び家および公共住宅制度等に関する調
フティネットの機能向上に向け、賃制度の導入を検討する必要性が査研究』
民間住宅市場が果たす役割につい 生まれた場合に備え、欧米ヵ国「調査研究リポート」No.09305ていっそうの検討を行なう必要が （イギリス、アメリカ、ドイツ、
平成24年12月刊
フランス）の家賃補助制度およびあるとされている。
定価：2800円（税込）
国・地方公共団体による家賃補 公共住宅制度についてまとめた。
平成18年月に施行された住生 助制度による住宅セーフティネッ また、各国の制度比較を行ない、活基本法（平成18年法律第61号） トとしての民間住宅の活用につい 以下の内容ついて検討課題を整理に基づき、平成18年度から平成27 ては、高齢者の居住の安定確保に している。主な内容は、カ国の年度までの10年間における国民の 関する法律の一部を改正する法律 制度、家賃補助制度の目標と目的、
住生活の安定の確保および向上の の成立に際し、「家賃補助制度の 支給対象とその要件、支給規模と促進に関する基本的な計画として、 充実について検討すること」が衆 支給額および財政的課題、支給体
住生活基本計画（全国計画）が平 参両院の附帯決議に盛り込まれる 制、補助政策による民間住宅市場
成18年月19日に閣議決定されて など、国会においても家賃補助制 への影響、およびコミュニティ形度等に係る議論が取り上げられた 成に向けた家賃補助制度の意義でいる。
この住生活基本計画では、「低 経緯はある。しかし、その後は財 ある。
さらに、人の学識経験者に、額所得者、子どもを育成する家庭 政的な問題や、家賃補助制度の運等の居住が確保されるよう、公的 用には行政費用がかかるなどの理 諸外国の家賃補助制度に関するご
賃貸住宅のみならず民間住宅も含 由から、発展的な議論はなく、現 見識を賜り、貴重な記録として本報告書に加えた。本報告書の基礎めた住宅セーフティネットの機能 状に至っている。
向上を目指す」こととされている。 一方、家賃補助制度は、財政的 的成果をもとに、わが国には事実
従来から、借上公営住宅や地域優 な負担に苦慮しながらも、英米独 上運用されていない家賃補助制度
良賃貸住宅の供給等を通じて民間 仏いずれにおいても住宅政策の主 を中心とした住宅政策のあり方に住宅の活用が図られてきたが、わ 軸として採り入れられていること ついて、よりいっそうの議論と研が国の公営住宅のストック数は平 から、むしろ先進諸国のなかでも、 究が進展することを期待したい。

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編集後記

編集委員
委員長

今秋、数年ぶりに北海道日高地方を訪れた。同地方は国内有数の競走馬の生産地であるが、以前には見られなかったブランド和牛の宣伝広告ののぼりや看板が目に飛び込んできた。
景気の影響を受けやすい競走馬の生産頭数は、全盛期の万頭から7500頭まで減少している。今、日高地方では競走馬から和牛へと経営転換する農家が増加しており、役所や農協の支援も盛んだ。
一方で日高地方の馬産で存在感を増してきている二つの勢力がある。
一つは、わが国最大の競走馬生産者

で、日高からやや離れた千歳近郊を拠点とする。もう一つは、ドバイの王族が運営する法人である。いずれも日高地方の中小の牧場を買い取るなど、大規模な生産・育成環境の整備を進めており、国際的な競争環境のなか事業を拡大している。
牛肉と競走馬の生産は、いずれもこの20年で国際競争にさらされてきた分野である。他の農作物と食料供給ではない競走馬を軽々に比較すべきではなく、和牛の生産もまだ緒についたばかりであるが、現在の日高の姿に将来の日本の農業のヒントがあるのではなかろうか。
（ｙ）

委員

浅見泰司
浅田義久
中神康博
山崎福寿

季刊 住宅土地経済
2013年冬季号（第87号）
2013年ઃ月ઃ日 発行
定価750円(内消費税35円）送料180円
年間購読料3,000円（税・送料共）
編集・発行㈶日本住宅総合センター
東京都千代田区麹町4-2
麹町4丁目共同ビル10階〒102-0083
電話：03-3264-5901
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季刊 住宅土地経済

2013年冬季号№87