特集 多様性を誘発させるまちづくり─コントロールと混在化の限界と可能性
鼎 談

日本の住宅地の多様性について考える

編集委員長

中西正彦
横浜市立大学 教授

編集委員（司会）

大谷宗之

株式会社ミサワホーム総合研究所
フューチャーデザインセンター
建築・まちづくりデザイン研究室 主幹研究員

編集委員（特集担当）

温井達也

株式会社プレイスメイキング研究所 代表取締役

なぜ「混ぜる」のか
中西

今回のお題は住宅地における多様性ですが、私がなぜ「多様性」や「混ぜる」というテーマを提案したのか、言葉も含めてお話しします。に伴う活力の低下を背景に、特に世代を混在させたいという発想につながりますよね。
しかし、今日では住宅地が働く場所から遠いことによって若い世代に選ばれず、住宅地が衰退していく面もそもそも住まう場所と働く場所が離れていた時代は、あります。ですから今度は住宅地の中に例えば働くとい近代までそんなにないんですよね。歴史的には両者は一う機能を混ぜ込んでいく必要があると考えられるわけで体ないし近接の関係だったと言っていいと思います。そす。つまり今日の住宅地の問題への対応は、結局住宅地

れが遠隔化したのは、交通手段の発展などによるものとの中にいろんな機能を入れていくというのがテーマにな思います。

るので、それを「混ぜる」と表現したということなんで近代化の中で、欧米などだと工業化による環境の悪化す。

から郊外に富裕層が逃げて、住宅地をつくってきた話が大谷語られますけれども、そういう意味では、住宅地とは、るということですね。

住まいに特化した存在として、ある意味緊急避難から始中西まったのかなという気がしてるんです。そして都市化やとは難しいことですけれども、コントローラブルな混ぜ近代化が上り調子の時代には、環境を揃えるとか用途純方を試行錯誤することは必要なのではないかと思ってい化していくことが、目標であり手段であるんですね。短るんです。無秩序になることの問題も一方ではあるの期的にはその方がわかりやすく、進めやすいわけです。

で、何でもかんでも混ざればいいわけでもない。

問題は「混ざればいい」でもなくて、上手に混ぜそうですね。実際は混在化をコントロールするこ

日本でも、郊外住宅地で「庭付き一戸建てを購入する」

一方、今日の郊外住宅地では、混ぜようと思っても新ことが住宅すごろくのゴールみたいな価値観がありまし

しい機能や用途がそもそも混ざってきてくれないというたが、今日ではそのゴールが過ぎたところが存在してい問題もあるので、混ざり方を誘導するとか、よろしくなて、そこに問題が起因してるというのは、皆さん、同じい混ざり方を排除して、一方で、良い混ぜ方を誘発する認識ではないかと思います。

方法論が必要ですね。

住宅機能の特化や住宅タイプがそろっていることによ温井 まちづくりにおいて多様性（ミクストコミュニティ）る均質化が問題の発端となって、住民層の混在等の必要を意識した開発は、実務や研究分野でも重要なテーマと性があげられています。所得なども含めた住民層の均質考えます。フィールドワークとして関わることで経験し化が問題の本質と考えられるわけですが、高齢化とそれてよかった部分もありますが、結果が出るまで時間がか4

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特集 多様性を誘発させるまちづくり

左から、温井編集委員、大谷編集委員、中西編集委員長

かるので、難しさも感じています。

キーワードとして考えていきたいと思っています。

いろいろと混ぜると、いわばノイズやハレーションを私の造語ですが、私たちが都市で暮らす上で必要な資起こすような変化が出てきて、それを受け入れられない源の自己調達能力、すなわち “暮らしの自給率” って、人もいます。専門家や実務家が「混ぜたほうがいい」とどれくらいあるのかと考えると、ほぼ “ゼロ” に近いこ提言しても、変化を排除する力も強いのも事実です。でとに気付いたんです。

すので、うまく混ぜる方法論は、合意形成も含めて重要

一方で、中山間地域の里山にある伝統的な集落には、になると考えています。問題意識として難しさはありま

持続可能な自給・自立型コミュニティの原型があるん

すが、プレイスメイキングの研究としても身近なテーマじゃないかというのが、私の視点です。

だと思っています。

中西

ここでいう対象は、住宅地として人が住まうまちということを固定して、そこに「何を混ぜるのか」とい浮かび上がってきた
日本の住宅地の問題点うことが結構ポイントになりますよね。
最初に私が言ったのは、住宅という機能に特化した中この鼎談では、皆さんと意見交換する内容が特集に住宅以外の様々な機能をどういう風に入れていくのかへの寄稿・執筆するテーマと重なることもあると思いまですが、そこには自然も当然混ぜ込む対象だと思います。

すので、イントロデュース的な語り口がいいのかなとまた、土地利用という機能、土地の使い方、空間的な大谷思っています。

ものがまずありますよね。それからさらに、住んでいる

戦後、日本の近代都市の成り立ちを振り返ると、効率世代の多様性を持たせるために、足りない世代として特的に社会を構成するために、さまざまな機能が専門分野に若い世代を見ている。これが日本では直近の問題としにセグメントされていくことが特徴であったと思います。て一番大きく見えていますが、本質的には所得や様々な専門化、細分化を究極まで進めてきたこの状況の下属性のミックスに対して問題が深刻だからこそ、切実なで、例えば、2011 年の「東日本大震災」で我々が経験問題が出てきています。

したことは、都市システムの一部が機能不全を起こす

温井と、そこに生活している人々の、生命の維持にも関わるいて、まさにこの鼎談の中で多様性の方向性が見いだせような重篤な事態を招くということです。いわゆるレジればと思います。

リエンスの問題ですね。

私も住宅地には人間生態系の要素がある気がして大谷さんには今回の特集に寄稿していただきますが、例えば、毎日当たり前のように使っている “水” を取時代を紐解いて、過去にあった良い要素（循環の仕組み）り上げてみても、都市においては個人が自力で調達するを現代に混ぜて融合させ、そして前に進みたいという、すことは、ほぼ不可能です。水道管の蛇口をひねるか、あごく大事なところについて考えておられるなと思います。

るいはコンビニエンスストアでペットボトルを買うか、私も今回の特集では、①まち育てから考えるまちづくサプライヤーのサポートがないと、水すら手に入れるこりと時間軸の関係、②コーディネートやマネジメントのとができないという、ある意味、近代都市の抱える脆弱方法、③規模や用途の違いからみた方法、④人の属性や性が露呈しました。その問題意識を、今回の特集では年齢構成の多世代ミックス、文化の違い、海外の人も含

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めて受け入れられる体制とデザインの手法─という 4つの視点から提案したいと思っているところです。の一つの切り口になるのではないかと思います。
アメリカで開発された “リタイアンメントコミュニ全般を通しての話ですが、例えば空間に属性を混ティー” のシステムを日本に持ってくれば高齢者問題がぜるには、ビジョンを持ってマネジメントする体制が受解決するという話ではなく、日本独自の伝統的な生活ス

け皿として地域にないと、外からの機能進出の話が持ちタイルのリソースを使う方が、やはり理に適っていると込まれないんですよ。プレイスメイキングもそうでしょ思うのです。

うしエリアマネジメントというのも、本当の狙いどころ

温井はそういうインターフェースを地域につくることだと思にも、仕組みや IOT 技術などを導入・活用して管理のうんですよね。それがうまく機能すると、今回のテーマ費用や負担の軽減を図るなど、日本にあった知恵を混ぜである「混ぜる」ということをしっかりやっていく体制るイメージですね。

中西

これまでは、マンパワーが必要だった管理の分野をつくれるのですが、本質的にそういう意識を持てるかどうかが難しいんですよね。
そして空間を切り刻む形で対応しようとするのではな

多様性を実現していくために─これからの住宅地や地域に求められること話を少し戻しますが、「混ぜる」ということは、く、新しい人に住んでもらう努力をするという方法を練中西らないといけない。例えば、土地代が高いからといって本当に小さい粒で溶け込ませるということだけでもない

土地を分割して買うのではなく、定期借地といった形でと思っているんです。粒の大きさの度合い、粒度といっ要はコストを分割するわけですよね。
「権利」や「コスてもいいかもしれませんが、粒度は小さくても大きくてト」を、住まいにかかるお金を減らしながら住めるようもいい。むしろ粒度はバラエティに富んでいてもよくな居住方法やシェア居住などの取り組みだと思うんでて、それがある程度入り混じっているようにしていく必

す。そういった形で空間の質を下げずに、人のミックス要があるということだと思っています。

ができるような対策を目指すべきではないかと思っています。

つまり、住宅地の真ん中とか、あるいはまんべんなく、若い人や社会階層が違う人を入れ込むべきということで定期借地権付きの住宅地は、1992 年の施行からもないと思っています。均一に混ぜ込むこととは逆であ32 年目を迎えます。50 年で設定した初期の定期借地権るべきと思っていて、上手に混ぜるというのは計画論もですが、いま課題が出てきています。50 年後に戻って重要です。新しい機能や用途や属性を上手に配置してつくる土地を一体に活用できるコンセプトはよいのです

なげていく、混ぜ込み方というのは設計や計画の技法だが、そもそも人間の寿命がそこまでもたない。ですからと思うんですよね。

相続して代替わりしたら、分譲の要望に応えて部分的に温井土地を売ってしまい、結果的にパッチワーク状の土地利（保育園）等を誘致したとします。その住宅地の住民が用になっている場合があるようです。

優先的に通えるならば文句も出ないでしょう。でも、そ温井

例えば、住宅地の真ん中に広域から通える施設

先人たちがトライした権利関係の方法に対しても、結こに通えない人には単なる迷惑施設と捉えられてしまい

果が出ていない段階で次の課題が来てしまっているといますよね。保育園というシステムは、エリア制ではなくう問題もあるのかなと思います。

別のシステムで運用されているため、目の前の施設に行大谷

郊外住宅地に住む人も世帯も減るわけですから、けないんです。そういったことも関係してきます。
無作為に混ぜてはいけないということですよね。

土地を新たに開発しなくても、ゆとりある空間が自然に中西生まれてくる。そして、この余剰空間をうまく活用できやっぱりある程度の計画論的あるいはコントローラブルるかどうかが重要な視点になってくるわけです。これをな混ぜ方を志向しなくてはならなくて、それはものすご暮らしの新たな価値として還元することができるのであい手間があることだけれども、頑張ってやらないといければ、郊外住宅地にも未来を描く余地はあると思います。

ないということだと思うんですね。

その時に必要なのはやはりエネルギーや資源の外部依

温井

世代交代による約 20 年の移行期間も重要だと存であるとか、細分化された近代的社会システムから少思っています。今はコミュニティがあって建物や土地・し距離を置いて、かつての日本が培ってきた持続可能なまちなみの維持管理ができていても、20 年経過してしライフスタイルを紐解くことが、日本らしい住宅地再生まうとそれが難しくなっていることが起きていて、建物

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特集 多様性を誘発させるまちづくりやまちがもっていた価値を失ってしまいます。個人や市るかもしれません。

場だけに任せているとそうなってしまい、自分と共に朽一方で、今は難しいとされている議論を例えば一民間ちるので関わらないで欲しいと考える人も多いです。今企業だけでできるのか？ という問題が入ってくるので、から少しずつでも知恵や手間を地域に混ぜていかない「業」として厚みが増さなければいけませんし、社会的と、建物や敷地が放棄されてしまい、豊かな空間はあるにそれを持続するような支援策や制度改正みたいなもの

けれども管理放棄（見放される土地）されてしまうといも必要ということになってきますね。

う懸念があります。

だからこそ、長期的な志向を持った個別のマネジメン

長期的な視野と方向性、ビジョンを持ちながらそトの積み重ねで大きいところを目指していくことが結局こに近づくように、小さい事業を短期的に回していく、必要でしょう。その時に「混ぜる」ことを常に意識してでもその短期的に回すのも個別に機会を捉えてパッとややっていくことが重要ですね。

るだけじゃなくて、ビジョンを持って継続的にマネジメ大谷ントすることが必要だと思います。例えば土地を売る時と、この「多様性」や「混ぜる」という考え方には、喫も、売れれば誰にでも売るということではなくて、なる緊の課題にどう対応するかいう短期的なものに目を向けべくこういう人へという意図を盛り込むようにする。機つつ、その先にある将来的なビジョンや施策をどのよう能を転換する時も、転換しやすさだけはなくて、本当にに好ましい方向に導き、解決策や方法論を見い出していそこに必要な機能との両立を考える必要がある。それこ

くかという長期的なスタンスで、まちづくりに取り組む

そ、その時の議論しかしないから問題ですが、20 年先という複眼的なアプローチが大切だということではないや 50 年先ともなると状況が変わるはずです。今は難しでしょうか。

中西

最後に今日の司会としてまとめさせていただくいよねって言った対応策も、20 年先では当たり前にな中西正彦（なかにし・まさひこ）

横浜市立大学大学院都市社会文化研究科教授。
1970年横浜市生まれ。2000年東京工業大学大学院博士課程修了。博士（工学）。専門は都市計画、土地利用コントロール制度だが、近年は住宅地活性化等の実践にも関わる。

大谷宗之（おおたに・のりゆき）㈱ミサワホーム総合研究所主幹研究員。1984年明治大学工学部建築学科卒業。一級建築士、土地区画整理士。
（一財）住宅生産振興財団「まちなみ塾」講師、（一社）住宅生産団体連合会・成熟社会居住委員会「まちな・み力創出WG」
座長、E&Gアカデミー講師、2020 ～ 22年備前市立地適正化計画策定委員

温井達也（ぬくい・たつや）㈱プレイスメイキング研究所代表取締役。2004
年に筑波大学発ベンチャー企業 ㈱プレイスメ
イキング研究所を設立、現在に至る。2022年
筑波大学人間総合科学研究科建築デザイン 博士（デザイン学）。計画的戸建て住宅地の維持管理の企画・計画コンサルティング、管理組合の設立および運営に関わり、研究と実務の両面から取り組んでいる。

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