［巻頭言］

住まいと文化
和田信貴

国土交通省住宅局長

多くの日本の文化は住まいと関係が深い。衣食住の住はもちろん、住まい
は衣食の場である以上当然のことかもしれないが、忘れがちではないだろうか。和食、季節の行事、しつらえ…。いずれも世界の人々を魅了する日本の文化であり、住まいとともに発展してきた生活文化である。
近年、デジタル化が進み、国際化が当たり前になり、住まいの世界でも、これらに全力で取り組むべきなのは言うまでもない。しかしながら、国際化、
デジタル化の中でこそ、「日本人のアイデンティティ」が大切になるのではないだろうか。AI と同じ土俵に立っても、大国の人々とまったく同じ考え方や感性になっても、存在意義はなく、国際社会でも評価されないだろう。
「日本人のアイデンティティ」を軽々に議論してはならないが、この地の多くの人が共有する感覚・考え方に生活文化が関わっていることは間違いないだろう。そして、人生で多くの時を過ごす住まいは、生活文化の礎である。
靴を脱いですごす、しつらえを整えるなど、この地にともに過ごす人が共有する住まいの姿が今も脈々とある。日本家屋に限るなどと大上段に構えずに、このような些細なものも保ち、磨いていく姿勢が大切ではないだろうか。
住まいの物理的側面、経済的側面が重要なことに変わりはないが、住まい
が生活文化を育む礎として再評価され、住まいと文化について、一人ひとり・・が後世に何を引き継ぐか慮る社会になることを願っている。
「住宅土地経済」の巻頭言らしからぬ願いかもしれないが……。

目次●2020年秋季号 No.118［巻頭言］住まいと文化

和田信貴

1［特別論文］区分所有建物の現下の問題と区分所有法の改正の方向性
鎌野邦樹［論文］容積率規制が所得水準の異なる住民と土地所有者に与える厚生変化

河野達仁

10

チャールズ・ユウジ・ホリオカ／新見陽子

20［論文］住宅ローンの供給拡大の是非を問う［論文］多面的な要因からみた空き家の管理不全傾向

馬場弘樹［海外論文紹介］住宅購入制限政策の下でのテニュアチョイスと住宅価格の変動性 生田遼羽
8センターだより
編集後記
40
40
エディトリアルノート

2

36

28

特別論文

区分所有建物の現下の問題と区分所有法の改正の方向性

コロナ禍等での集会の開催と専有部分を共有する場合の議決権行
使者の指定を中心に

鎌野邦樹
分所有法40条関連）の⚒点に絞って検討するこはじめにとにする（他の事項については、他日、別稿にわが国の都市部では、いまやマンションが主
要な住宅となりつつある。また、マンション以外の営業用の区分所有建物も多く存在し、さらに、再開発事業によって居住用と営業用の複合て検討したい）。

1 集会の開催とオンライン（バーチャル）
集会

用途型の区分所有建物が日々建築されている。

2019年12月の中国湖北省武漢市での発症に端

これらの区分所有建物を規律する「建物の区分を発する新型コロナウィルス感染症は、瞬く間所有等に関する法律」（以下、「区分所有法」とに世界をパンデミックに陥れ、2020年⚘月27日いう）は、1962年に制定され、その後、1983年の時点では累計感染者が2400万人超、それによと2002年の⚒回の大改正を経て現在に至っている死者が82万人超に至っている（WHO 発表）。

る。これまでの⚒回の改正は、それぞれの時代

国内では、同年⚘月28日午後⚙時半現在、感染の社会経済的要請に基づくものである。現行の者⚖万7455人、死者1274人に至った（厚生労働区分所有法の改正（ないしその検討）を求める

省の発表に基づく『朝日新聞』同年⚘月29日付

社会経済的な要請は、大別し、ひとつは、再開

朝刊）。

発等による多様な区分所有建物の出現に関する

このようななかで、マンションの管理組合のもの（一部共用部分、管理所有、専有部分の創多くが、当該年度の予算や事業計画等の承認を設等に係る事項）であり、もうひとつは、区分得るために、2020年に開催が予定されている定所有建物の老朽化に関するもの（給排水管等の時総会について、それを開催するべきかどうか、

更新、区分所有者が⚕人未満の場合の管理・建開催するとしたらどのような形で開催すべきか

替え等、マンション敷地売却の一般化等）であが問題とされた。実際には、後に述べるようなり、さらに、今般の新型コロナウィルス感染症

方法（後記⑴❡参照）で多くの管理組合が定時蔓延の下での集会の開催に関する事項がこれに総会を実施したと推測されるが、以下では、法加わる。

的観点から、この点に関して検証しつつ、さま

本稿では、上記の事項のうち、喫緊の課題でざまな天災事変によって集会の開催が危ぶまれある新型コロナウィルス感染症蔓延その他天災る状況が生じた場合について検討をしたい。そ事変の下での集会の開催（区分所有法34条⚒項、 こでは、今般のコロナ禍において今後の集会の43条等関連）、および、上の両者に関連する再在り方としてオンライン（バーチャル）集会が開発等に伴う老朽区分所有建物の建替えにおい注目されているので、この点についても検討して問題となり得る「議決権行使者の指定」
（区

たい。

2

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号

№118

著者写真

⑴ 管理者の集会開催義務❞ 区分所有法の定め

区分所有法は、「管理者は、少なくても毎年⚑回集会を招集しなければならない」
（34条⚒
項）
、また、
「管理者は、集会において、毎年⚑回一定の時期に、その事務に関する報告をしな

かまの・くにき1953年東京都生まれ。早稲田大学法学部卒。早稲田大学大学院
法学研究科修了。千葉大学教授を経て、現在、早稲田大学法科大学院教授。著書：『マンション法案内（第⚒版）』勁草書房、
ほか。

ければならない」（43条）と定める。これらの規定は、強行規定であると解され、したがって、
規約で別段の定めをすることは許されない。そ（長）の具体の職務の執行に支障が生ずるのでして、同法43条の報告義務を怠った場合、管理はなかろうか。もうひとつは、同説明では、コ者は、20万円以下の過料に処せられる（71条⚔

ロナ禍の状況が本年中に解消されない場合に、号）。

どのように対応すべきかについては必ずしも明

ただし、管理組合（同法⚓条でいう区分所有

らかでない。

者の団体）は、「管理者を置くことができる」

それでは、現行法制上、管理組合は、どのよ（⚓条）のであって、その設置が義務付けられうな形で集会を開催できるのか、また、集会のるわけでないので、仮に管理者（通常、当該マ開催に代えることができるのか。

ンションの規約により理事長（または理事）が❠ 無集会決議が認められる場合これに該当する）が置かれていなければ、管理区分所有法は、集会を開催しなくても、集会

組合には前記のような法的義務はない。

の決議と同一の効力を有する「書面又は電磁的❟ 法務省の説明方法による決議」として（45条⚓項）、①同決コロナ禍にあっての集会の開催について、法議（多数決議）によることを区分所有者全員が務省は、ホームページにおいて、次のように回承諾する場合（同条⚑項）、および、②区分所

答している。前記の区分所有法の規定は、「前有者全員の書面または電磁的方法による合意が年の開催から⚑年以内に必ず集会の招集をし、ある場合としている。①の場合には、その内容

集会においてその事務に関する報告をすることについてではなく、集会を開催せずに書面またが求められているわけではありません。したがは電磁的方法による多数で決することを区分所って、今般の新型コロナウィルス感染症に関連有者の全員が承諾し、②の場合には、その内容

し、前年の集会の開催から⚑年以内に区分所有について区分所有者全員の書面または電磁的方法上の集会の開催をすることができない状況が法により合意をすることになる。ごく少数の区生じた場合には、その状況が解消された後、本分所有者で構成される管理組合を除いて、①、

年中に集会を招集し、集会において必要な報告②の場合とも区分所有者全員の承諾ないし合意をすれば足りるものと考えられます。
」

を得ることは実際上はほぼ困難であろう。なお、

この説明によると、ひとつは、法所定の事務

区分所有法43条の定める管理者の事務に関するの報告は、本年中に行なえば足りるとするが、報告は、多くの管理組合の規約では、マンショ

実際には、管理者の前年度の事務の報告と次年

ン標準管理規約（マンション標準管理規約［単度の事業計画および予算とは連動していると考棟型］48条⚑号・⚒号）に準拠して、集会でのえられ、また、管理者による前年度の事務の報決議事項である。

告だけなされても、当該年度の事業計画および外国の立法例としては、②の場合につき区分予算が承認されないことには、この点につき規所有者および議決権の各⚕分の⚔以上の同意が約に特別の定めがない限り、管理者ないし理事あれば足りるとするものがある（韓国の集合建
区分所有建物の現下の問題と区分所有法の改正の方向性3物法41条）。今後のわが国の立法のあり方としをもって「集会」決議があったとすることは、て参考に値するが、実際には、区分所有者およ

実質的には管理者のみの決定であることから疑び議決権の各⚕分の⚔以上の同意を得ることも問が残るが、それ以外の場合には、集会決議が容易ではないと思われる（それよりも、後述す

適法に成立するものと解されよう。ただ、管理るオンライン集会のほうが簡便であるように思者が集会の招集の通知において、集会の出席をわれる）。

避けて、事前の書面による議決権の行使またはまた、そもそも①、②の場合とも、それらの管理者等への代理権の授与（委任状の提出）を

決議は、「集会の決議と同一の効力を有する」

要請する場合には、区分所有者が議案の内容を（45条⚓項）のであって、当然に「集会が招集

十分に理解して判断できるに足りるだけの事項

ないし開催されたものとみなされる」わけではを通知することが必要であると解される。したないので、管理者は、なお年⚑回の集会の招集

がって、このような場合には、単に、区分所有（34条⚒項）および集会での報告（43条）の義

法35条⚑項で要求される「会議の目的たる事務を免れないと解される。

項」として、例えば、単に「収支決算及び事業

なお、管理所有の場合（20条）においては、報告の件」や「収支予算及び事業計画の件」と区分所有者が共有する共用部分を規約により管するのではなく、その具体的な内容を示すなど

理者または特定の区分所有者が所有するために、 した同条⚕項で要求される「議案の要領」をも共用部分の変更を除く管理に係る事項について通知しなければならないと解されよう。通常、は、集会の決議を不要とする。ただし、「収支管理組合においては、上の例においては、管理

決算及び事業報告」や「収支予算及び事業計者が、集会の招集の通知の際に、具体的数字や画」を始め、それ以外の事項については集会の内容等を記した「収支決算書及び事業報告書」

決議を必要とする。

および「収支予算案及び事業計画案」の文書を❡ 集会決議と認められる場合

各区分所有者に対して配布しているものと思わ以上を踏まえると、実際には、集会を開催しれる。

なければならないと思われるが、集会の招集権

ただ、このような事前の書面による議決権行者である管理者等としては、新型コロナウィル

使や代理権授与が多数を占める集会決議におい

ス感染症の罹患を防ぐ必要から、区分所有者のては、管理者と区分所有者との間の質疑応答、集会への出席を極力抑えるために、事前に議事

区分所有者による動議、およびそれらを踏まえについての賛否を記載した「書面の提出による

たうえでの区分所有者の賛否の決定の機会が奪議決権行使」や、委任状の提出等による「代理われることから、次に述べるような、環境整備

人による議決権行使」（39条⚒項）を区分所有を前提としたオンライン集会のほうが望ましい

者に対し求めることになろう。

と考えられる。

管理者（理事長）またはごく少数の役員その他の区分所有者を除き、他の大多数の区分所有⑵ オンライン（バーチャル）集会

者は集会に出席せず、書面による議決権行使や❞ 区分所有法の定め代理人による議決権行使（議長たる管理者に対

1962年の区分所有法の制定時においては、区し代理権を授与する委任状等）がなされた場合

分所有法でいう「集会」は実際に開催するもの

でも、集会における決議があったことになる。

（リアル集会）であって、オンライン（バーチ

管理者のみが出席し、他の区分所有者全員が管ャル）集会はまったく想定していなかったと思

理者に代理権を授与する旨の委任状を提出した

われ、その後の同法の⚒回の改正にあたっても、場合（これらの者も出席者と扱われる）、これ

いわゆる「立法事実」ないし社会経済的要請が4

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号№118

極めて乏しかったことから、同様であったと思

等の環境整備が前提である。ただ、これらの障われる。ただ、今般のコロナ禍において、昨今害のおそれがあるからただちにオンライン集会の IT 技術の進展を背景に、その要請が顕在化は認められないと考えるべきではなく、これらしている。

の障害のおそれが、社会的に見て、また、当該区分所有法上、オンライン（バーチャル）集管理組合の環境下において、相当程度において会（以下、「オンライン集会」という。
）を明確払拭できると判断できる場合には、これを認め、に否定する規定は存在しない。集会の招集にあ

ただ、仮にこれらの障害が生じた場合には、当たり、管理者は、集会の開催場所を通知しなけ

該決議が無効となると考えるべきであろう。

ればならない旨の定めはなく（35条。これに対❠ ハイブリッド型オンライン集会

し、会社法298条⚑項⚑号は株主総会の場所をマンション管理センターは、そのホームペー通知する旨を定める）、わずかに占有者の意見

ジにおいて、区分所有法上の集会をオンライン

陳述権を確保するために「集会の場所」を建物

集会のみに一元化する場合（「オンラインオン

内の見やすい場所に掲示する旨の定め（44条⚒

リー型」）のほか、実際に開催される集会（リ項）があるが、そこでの「集会の場所」を「オアル集会）と「オンライン」を二元的に並存さンラインによる」としてもよいと解されようせるハイブリッド型を提示し、さらにハイブリ（筆者は、株主総会についても同様と解する）。

ッド型において、オンライン参加型（リアル集

また、区分所有法は、前述のように、所定の事

会を傍聴するだけで議決権は行使しない形態）

項について書面と並んで電磁的方法による議決とオンライン出席型（リアル集会にオンライン権行使（39条⚓項）、決議（45条⚑項）、合意上で出席して議決権を行使する形態）を示して（45条⚒項）を認めているが、このことは、オいると思われる。

ンライン集会の開催を否定するものではない。

紙数の制約から筆者の現時点での見解のみを❟ オンライン集会が認められるための要件示すと、まず、オンライン参加型については、

法文上、オンライン集会を明確に否定する定経済産業省が提示する株主総会の場合に倣った

めはないにしても、そのことによって区分所有ものと考えられるが、株主には議決権制限種類者の議決権行使に係る権利が害される場合には株式を保有するなど議決権行使が制限されていそれは許されない。すなわち、オンライン集会

る株主がおり（会社法108条⚑項⚓号等）、また、においても、リアル集会と同程度に、すべてのもっぱら配当を期待する投資家たる株主が多く

区分所有者が集会に参加でき、議決権を行使す存在するのに対し、区分所有者は、全員が当然る権利が認められなければならず、さらに、質に建物等の管理に関わり議決権を有するのであ

疑応答、動議の提出の機会が確保されなければり、また、参加型の場合では、区分所有者が事ならない。これらの権利ないし利益は、絶対的前に書面等にて議決権を行使するか代理人に議で必要不可欠なものであると解されるから、区決権を行使させるかが予定されているところ、分所有者がパソコンを所持していなかったり、集会に参加しながら、そこでの議論（質疑応答、その操作ができない場合においては、管理者の動議等）を踏まえて議決権を行使するはできな

側で、パソコンを設置した部屋を用意したり、くなってしまう。区分所有者にとって、任意にその操作につき助力する必要があろう。

議決権を行使しない自由はあるものの、傍聴

ただ、オンライン集会が有効に成り立つ前提（参加）のみが認められることにどれ程の意味

としては、第三者が区分所有者になりすますこがあるかについては疑問なしとしない。あえてとができないことや、サイバー攻撃や大規模障

言えば、例えば、当日、他の用務との関係で、害等による通信手段の不具合が発生しないこと

オンラインで出席（視聴）できるかどうかが未区分所有建物の現下の問題と区分所有法の改正の方向性

5定であるため、事前に書面による議決権行使や規定に従い、持分の価格の過半数で決すると解委任状を提出したが、他の用務がなくなり視聴されている（濱崎恭生『建物区分所有法の改可能となったようなケースでは有用と言えよう。 正』法曹会、275頁、1989年）。しかし、一般的
ただ、この場合には、事前に提出した議決権行にはそのように解されるとしても、議決権行使

使書や委任状の撤回を集会開始前に管理者に申者は、建替え決議において、自らが指定されたし出ることができるとしておけば足りるように際の共有者の多数の持分に拘束されてその議決も思われる。

権を行使すべきことに鑑みると、各共有者の持次に、ハイブリッド型においては、リアル集分権が処分される建替えに係る事項についても、会とオンライン出席または参加を並存させるこ

持分の過半数で、建替え決議についての当該専とになるが、管理者としては、どちらに出席ま有部分の賛否の意向が決せられることには問題

たは参加するかの選択を区分所有者に委ねた場があろう。

合には、リアル集会における感染の防止を徹底❠ 全員の合意か⚕分の⚔以上かさせることが困難となることもあり得、また、以上を踏まえると、建替え決議の議決権行使

リアル集会の人数を制限せざるを得なかった場

者の指定については、共用部分の変更（処分を合につき混乱が生ずることも懸念される。規約含む）に係る事項であるから、民法251条の共で別段の定めをすることは妨げないとしつつ、有者全員の合意を要するようにも解される。た

基本は、リアル集会の会場確保の点も考慮する

だ、区分所有法上、建替えが⚕分の⚔以上の多と、オンラインオンリー型に一元化するのが望数で可能であるのに、建替えに係る事項についましいのではなかろうか。

ては、当該専有部分に関してはその共有者全員

2 再開発における商業区分所有建物の建替えと議決権行使者の指定の合意が必要とされ、大多数が建替えを望んでいるのに一人でも建替えに反対する者がいる場
合には、当該専有部分については議決権行使者⑴ 専有部分を共有する場合を指定することができないか、またはその者は❞ 具体的事例と問題の所在

議決権を行使できないといった結果を招来する

まず、具体的事例を挙げよう。例えば、駅前ことは不合理である。したがって、区分所有法の商業用の区分所有建物のある階は、その床の62条の法意から、⚕分⚔以上の賛成で、議決権大半を⚑つの専有部分として数十名の者で共有行使者の指定を決することができるとするのがし（その旨の登記がなされている）、各共有者

妥当であると考える。なお、解釈論としては、が簡易な隔壁を設けて店舗を営んでいる場合に、 過半数で議決権行使者を指定できるが、建替え
当該区分所有建物の集会において老朽化等を理につき共有者の⚕分⚔以上の賛成がない場合に由に建替え決議をしようとするときに、当該専は、その議決権行使者は、集会の建替え決議に有部分の議決権行使者の指定について協議が調

おいて、賛成票を投ずることはできないと考えわないケースにおいて、その指定はどのようにることもできよう。

されるべきか。

❡「頭数かつ持分」か、「持分」のみかそれでは、ここでの⚕分の⚔以上は、区分所❟ 区分所有法の定め

区分所有法40条は、「専有部分が数人の共有有法の建替えの場合に準じて、共有者の頭数とに属するときは、共有者は、議決権を行使すべ

持分の双方とすべきか、それとも民法上の共有き者一人を定めなければならない」と定める。

の場合に準じて、持分のみとすべきか。思うに、そして、この場合の共有は民法上の共有である

建替え決議の場合は、各区分所有者にとって自から、その指定については、民法252条本文のらの完結した一個の区分所有権の処分すなわち

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季刊 住宅土地経済

2020年秋季号№118

専有部分の消滅に関わる事項であるので、持分

らかではない場合には集会の開催が実際上困難の大小にかかわらず、その意思を均等に扱うたとなることがあり得ることから、ただし書を追めに持分にかかわらず頭数が考慮されるが、共加し、例えば、「ただし、天災その他避けるこ有に属する当該専有部分の処分ないし消滅につとができない事変のため、集会の招集に係る手いては各共有者の所有権（共有持分権）は一個続を行うことができないときは、その障害が消の完結した権利ではなく相互に拘束し合ってい滅した時から（⚓箇月）を経過するまでの間に、るものであるから、各共有者の意思が個別に問その招集を行うものとする」といった規定を設われることはなく、したがって、持分のみを考けることが考えられる（（⚓箇月）の期間につ慮すればよいと解される。仮に、共有者の頭数

いてはなお検討を要しよう）。

を考慮すると、共有持分の相続によって頭数が❟ 次に、オンライン集会の開催が可能であ増加することになる（これに対して、建替え決ることを明確化するためにその旨の規定を設け、議に係る頭数は、元来議決権行使者が⚑である

他方で、管理者の恣意的判断によって安易にオので、相続によって増加することはない）。

ンライン集会が開催されることは望ましいとはいえないことから、それが許される場合として、
例えば、「感染の防止その他やむを得ない事由⑵ その他の特別多数決議に係る事項についてのがあり、かつ、当該集会が適切かつ円滑に実施

議決権行使者の指定以上から、建替え決議に係る議決権行使者のできる場合には」といった限定を付ける必要が指定については、当該専有部分の共有者の持分あると考える。このような限定は、当該オンラの⚕分の⚔以上の多数によって決すべきものとイン集会の開催について、前述したような障害解するが、それでは、規約の設定や共用部分ののおそれが少なく、かつ、前述したように区分変更などに係る集会における⚔分の⚓以上の特所有者全員の参加と議決権の行使等が確保され別多数決議については、どのように考えるべきることを含むものである。

か。思うに、上で述べたように、建替え決議は❠ オンライン集会については、オンリー型

当該専有部分の処分ないし消滅に係る事項であを基本とすべく、ただ、規約の定めによりハイるのに対し、集会における⚔分の⚓以上の特別

ブリット型も可能とするが、そのうちの参加型

多数決議に係る事項は、当該専有部分が処分なについては、前述の理由から、その有用性等にいし消滅することはなく、それ自体はなお存立

つきなお慎重な検討が必要であると考える。

するため、民法252条に従い、持分の過半数によって議決権行使者が定められると解されよう。

結び⑵ 専有部分が共有に属する場合の議決権行使者の指定について専有部分が共有に属する場合の議決権行使者

最後に、本稿で検討してきたことを踏まえて、 の指定に関する規定（40条）については、そのまとめると次のようになる。

議決権の行使が建替え決議に係る事項であるときには、専有部分の共有者の持分の価格の⚕分⑴ 集会の開催に関しての⚔以上の多数による（または、建替えにつき❞ まず、区分所有法34条⚒項および43条の共有者の⚕分⚔以上の賛成がない場合には、そ

管理者の集会の招集義務および事務報告義務にの議決権行使者は、集会の建替え決議において、

ついては、今般のコロナ禍での感染予防のため賛成票を投ずることはできない）といった法改だけでなく、災害による管理者および区分所有正が必要であると考える。

者の被災の状況や多くの区分所有者の所在が明
区分所有建物の現下の問題と区分所有法の改正の方向性

7エディトリアルノート

今号の⚓本の論文は、すべて異得が異なるケースでは、ゾーン⚑

い地域に住む居住者ほど賃金率がなるアプローチで分析されている。 での容積率の増加は、その地域の高くなることを意味しており、こそれぞれの分析の妙味も楽しめる

居住床面積を高めるため、ゾーンのような居住地選択がモデルの中と思う。

⚒における同じ所得グループの居で最適な選択として正当化される

住床面積も高まり、他の所得グルのか、という点も検討する必要が◉
河野論文（「容積率規制が所得水ープをさらに郊外部へと押しやる。 あるように思われる。

準の異なる住民と土地所有者に与そのため、ゾーン⚓の居住床面積◉

える厚生変化」）は、理論モデルを低下させる効果があり、ゾーン

ホリオカ・新見論文（「住宅ローとその数値シミュレーションに基⚒と⚓の居住者の厚生を低下させンの供給拡大の是非を問う」）は、づく分析である。

る可能性があるという結果を得て経済指標の推移を算出して分析すいる。

る手法をとり、日本における住宅

中 心 地（CBD）か ら 郊 外 部 へと、一直線上に橋を介して並ぶ三河野論文ではさらに、シミュレ

ローンの供給拡大のメリットとデつの居住地域（中心地に近いほうーションによって、市場均衡と最メリットを、⚒人以上の勤労者世からゾーン⚑、ゾーン⚒、ゾーン

適容積率政策が実施された場合、帯のデータに基づいて考察してい⚓と呼ばれる）で構成される都市

および住宅税が課された場合の比る。

を想定する。各地域を結ぶ橋の通較がなされ、シミュレーションの

まず、可処分所得に占める住宅

過の際に混雑が発生するとして、想定の下では、高所得者への厚生ローン残高(debt to income ratio）

容積率規制が居住者の厚生水準にの影響が低所得者への影響よりもは、1970年代には全体で12％程度

与える影響を考察している。容積大きいことが報告されている。

で あっ た も の が、2018 年 に は率規制が、居住者の占有床面積を規制がもたらす複雑な影響を明

140％近くに増加し、特に世帯主変える効果と住宅地の選択を介し解に分析できる理論モデルの説明が30代の世帯では230％以上と大て混雑へ与える影響を捉える構造

力を感じさせる論文である。ただ

幅な拡大が見られたことを確認しとなっている。

し、分析の前提で居住パターンをている。そのうえで、住宅購入額

モデルでは、さらに居住者の所

外生的に与えているが、それが結に占める住宅ローンの新規借入額得が同一なケースと異なる⚒グル論に大きく影響していないかといの割合（loan to value ratio）が大ープが存在するケースを考えていう点が気になる。所得が異なるグ

幅に高まっていることから、住宅る。後者ではさらに、居住パター

ループがいるケースでは、ゾーン

ローンの拡大は、少ない自己資金

ンとして低所得者が CBD に近い⚑の厚生が高まる一方でゾーン⚒

での住宅購入を可能にすることで、地域に住み、高所得世帯は郊外にやゾーン⚓に住むことが厚生を低若い世帯での住宅購入を進め、住むパターンとその逆のパターン

めるなら、むしろゾーン⚒に住ん

1975年には30代で⚕割未満だったを考えている。いずれのケースででいた住人はゾーン⚓に移住する

持ち家率を、2019年には66％を超も中央の居住地域（ゾーン⚒）でのではなく、ゾーン⚑に移住するえる水準にまで高めるメリットがは、高所得者と低所得者が混住し可能性はないのだろうか。こうしあったとしている。

ている想定となっている。

た居住パターンの変化が許される

他方、デメリットについては、

可能性についても検討が必要なよ

可処分所得に占める住宅ローンのうに思われる。

返済額の割合が、70年代にすべて所得水準が同一なケースでは、
どのゾーンの容積率の増加でもすべての居住者の居住床面積を高め

所得が同一なケースでも、通勤の年齢階級で⚑～⚒％程度だった

るため、すべての居住者の厚生水

時間が居住地域によって異なるのものが、2000年以降には⚗％以上準が高まる結果となる。他方、所に所得水準が同じになるのは、遠に上昇し、家賃も含めた住宅関連

8

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号№118

支出でみても、可処分所得に対す家比率の上昇は、不動産という実た市街地に立地する空き家についる割合は70年代と比較して大きく物資産の形成を意味しているから、 ては、1975年以降の市街地の空き上昇しているとしている。ただし、 単なる家計の資産選択の反映とし家と比較して、雑草の繁茂が生じ2000年以降では、住宅関連支出はて解することもできるだろう。むている空き家は低下する傾向がみ

どの年齢階級でも頭打ちになってしろ、実物資産の形成にもかかわられるという。

おり、住宅ローンの負担増を家賃らず、非住宅関連支出の低下が起

延べ床面積が大きい住宅は、住地代支払いの負担減によって相殺こっている点に問題があるかもし

居専用地域でのみ、ごみの散乱、できている可能性を指摘している。 れない。ホリオカ・新見論文の指樹木の繁茂、雑草の繁茂の項目でまた、可処分所得に占める非住

摘する住宅ローンの返済負担によ

有意に管理不全が発生しやすいと宅消費支出の割合が、1970年にするものなのか、巷で言われる将来

し、その理由として、管理に労力

べての年齢階層で77％程度であっ不安の反映なのか、あるいは住宅がかかる可能性を指摘している。

たものが、2019年には30代の世帯の財産としての信頼の低さの現れ

この他、前面道路が⚔ｍ未満の場

で58％程度まで落ち込んでいるこ

なのか、いろいろと解釈ができそ

合や1975年以降の市街化地域につとや、可処分所得に占める金融資

うである。

いては、住宅専用地域についての産の残高が、世帯主が30代の世帯◉

み雑草の繁茂と有意に正の相関がだけでなく40代の世帯でも2000年

馬場論文（「多面的な要因から見あり、床面積の広い住宅は不適切

以降に大きく低下していることなた空き家の管理不全傾向」）は、な施錠状況になりやすく、特に住

どから、住宅ローンの返済が若い

データを統計的に分析するアプロ

宅専用地域でいっそう強くなるな

世帯の家計を圧迫している可能性

ーチによって、管理不全になる空どの傾向を見出している。

があり、その金融資産の蓄積の速き家の特性を描出しようとするも度も低下させているとしている。

のである。

所有者特性については、所有者宅と空き家までの距離が⚑時間を

この他、2004年に18.6％にすぎ埼玉県川口市を対象として、管超える場合と前所有者が死亡してなかった金利変動型の住宅ローン

理不全に陥っている空き家の周辺

空き家になった場合に管理不全にが2019年には59％まで高まってお環境や所有者特性を調べている。

なる傾向がみられるという。また、り、借り手の金融リテラシーの低外観から、管理不全を「ゴミの散所有者不明空き家の管理不全割合さから、金利変動リスクへの対応

乱」「樹木の管理不全」「雑草の繁は70％あり、他の所有者特性よりが不十分である可能性を指摘しつ茂」「不適切な施錠」の細目で確認も顕著に高い割合であることなど

つも、全体としては、こうしたデしたうえで、建物・周辺特性と所も報告している。これらの結果か

メリットよりも、若年層での持ち有者特性等を実態調査とアンケー

ら、全体としては、中古住宅市場

家率を高めるメリットのほうが大ト調査のデータを組み合わせて把において条件が不利な物件が管理きいと結論付けている。

握し、上記の管理不全の細目と建不全になりやすいと結論付けている。

素朴な経済指標の推移をみる議物・周辺特性や所有者特性との関論であるため、事実確認として強係を多変量のロジスティック回帰

い印象を与えるが同時に、読み手

分析によって捉えようとしている。 ある興味深い考察となっている。

に別の解釈の余地を大きく残してもいる。

統計的な分析によって説得力の周辺環境としては、⚔ｍ未満の

ただし、データの制約などで、因幅員の前面道路に接道している築果関係などの踏み込んだ議論が十

例えば、住宅ローンの拡大が家年数の経過した空き家は樹木の繁分とは言えないように思う。この計の金融資産の形成を遅らせてい茂で管理不全となる傾向があり、方向での発展を期待したい。

る可能性を指摘しているが、持ち1960年以前に人口集中地区となっ(Ｓ・Ｈ)
エディトリアルノート

9論文

容積率規制が所得水準の異なる住民と土地所有者に与える厚生変化
河野達仁
課することである。しかし、膨大な運用費用のはじめにために実装することは困難である。さらに、一世界の多くの都市では、深刻な交通渋滞によ

般的に料金政策によって厚生減少があるため、り多くの時間と燃料が無駄になっている。一方、 自動車利用者は混雑料金を拒否する。
多くの都市において、建物の規模や高さならび最善策の実装が困難であるとき、次善策の検に土地利用目的やロットサイズの規制を行なう

討が必要である。現実都市においては、有効な土地利用規制が課されている。この土地利用規次善策として土地利用規制が挙げられる。この制を適切に課せば、交通渋滞に対処することがような観点から、効率的な土地利用規制の設計できる。その規制方法が都市経済学において長が多くの研究論文で分析され、混雑した都市の年研究されてきた。しかし、そのような研究は

建物の規模と都市の大きさや土地の利用用途を

主に効率性の観点からのみ行なわれてきた。都調 節 す る 有 効 性 が 示 さ れ て い る（Kono and

市には異質な住民が住んでおり、土地利用規制

Joshi; 2019の第⚑章での研究レビューを参照）。

により社会厚生の増大を図っても、住民それぞ

最適な土地利用規制は都市条件によって変化

れの厚生増加につながるとは限らない。

する。例えば、Kono and Joshi（2012）は、開

そのため、土地利用規制の設計のためには、放都市と閉鎖都市の間の最適規制の違いを示し

効率性の観点のみならず異質な住民にどのようている。ここでは住宅地区の開放性で開放と閉な影響があるかを把握する必要がある。そこで

鎖が定義されるため、開放都市とはベッドタウ

Takeda, Kono, and Zhang（2019）は、所得格ンのように居住地として選ばれている都市

差のある複数世帯および土地所有者に対する容（例；神戸市）である。閉鎖都市は就業機会に積率規制の厚生分析を理論的に行なった。本稿

応じて都市人口が決定している都市（例；仙台

ではその結果をベースに、混雑料金政策および市）である。また、多くの研究が住宅地のみを

最 適 住 宅 課 税 政 策（Pines and Kono 2012 と対象とするのに対して、Rhee et al.（2014）、

Kono et al. 2019で提案）との比較を加えて、容Zhang and Kockelman（2016）と Kono and積率規制の異質な主体への厚生的影響の説明を

Joshi（2017）は、ビジネスエリアも加えて土行なう。理論分析のみならず、数値シミュレー

地利用規制の効率性を分析している。

ションも用いて定量的影響も検討する。

しかしながら、これらの従来研究は、土地利交通渋滞においては、各自動車が他の自動車用規制を効率性の観点から分析している。本研の交通費用を増大させている。このような外部究はこれらとは異なり、所得階層の異なる住民

性に対する最善政策は、すべての自動車が常にや地主それぞれの厚生に焦点を当てている。都

限界社会的コストに直面するように混雑料金を

市にはさまざまな階層の住民がおり、政策立案

10

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号

№118

著者写真

者は特に低所得者に注意を払う必要がある。また、異なるタイプの住民は住み分ける傾向にあり、特に所得の不均一性は居住分離パターンを生み出す（Fujita 1989）。しかし、土地利用規制に関する過去の理論的研究は異なるタイプの住民を考慮していない。
そこで、本研究では⚓つの住宅ゾーンと中心

こうの・たつひと
1968年兵庫県生まれ。東北大学工学部卒。東北大学大学院情報科学研究科博士課程修了。博士（学術）。現在、東北大学大学院
情 報 科 学 研 究 科 教 授。著 書：
Traffic Congestion and Land
Use Regulations: Theory and
Policy Analysis, Elsevier（共著）ほか。

ビジネスゾーン（CBD）を持つ単一中心都市
モデルを用いて、高所得および低所得層の世帯

は、交通費（out of pocket）と所要時間の合計と土地所有者に対する土地利用規制の影響を考であり、両者とも橋を渡るときにのみ発生する。

察する。この簡単な設定は、土地利用規制を研

CBD に向かうにしたがって、交通量は増加す究している従来研究のいくつかで利用されている。図⚑は都市形状を示している。開発者は、

る連続空間フレームワークよりも現実的ではな

不在地主から借りた土地に居住する。ゾーン内

いものの、異なるタイプの住民を導入した経済の土地の単位面積当たりの床面積総供給量は、においても解析的分析が可能である利点がある。 各ゾーンの容積率規制によって制御される。な本研究では、数値シミュレーションを行なう。 お、本研究の容積率規制は、通常行なわれてい
理論的分析では、単一のゾーンにおける容積率る上限規制と異なり、最適な容積率を指定する

変化の経済への影響の分析を行なう。しかし、ものとする。

最適な容積率規制は、都市の厚生を最大化する

最初に、土地利用規制に関するこれまでの研ためにすべてのゾーンで同時に容積率を調整す

究と同様に、すべての世帯が均質であると仮定る必要がある。この最適化を、本研究では数値する。次に、住宅分離パターンが発生する⚒つ的に行なう。

の所得グループを想定する。まとめると、この論文では次の⚒ケースを分析する。

1 モデル（単一所得ケース）すべての世帯は均質である。

1.1 都市

人々はゾーン間を自由に移動するため、効用

都市は CBD（ゾーン⚐）と⚑、⚒、⚓とラ値はすべてのゾーン間で同一となる。

ベル付けされた⚓つの住宅地で構成されている。 （複数所得ケース）高所得と低所得の世帯が住
CBD は左側で、⚓つのゾーンはゾーン番号順

んでいる。人々はゾーン間を自由に移動するに並んでいる。各ゾーンは橋で隣り合ったゾー

ため、収入が同一である世帯の効用レベルはンを接続している。ゾーンの固定面積は、ゾー一致する。

ン⚑、⚒、⚓それぞれ、 、であり、ゾーン内は均質とする。

1.2 家計行動

本研究では、単一中心の閉鎖都市を想定して容積率規制が住民や土地所有者に及ぼす分配

いる。閉鎖都市とは、住民が他の都市との間を移動できないことを意味する。移動できない典

図⚑

都市形状

型的理由の一つは、従業者が働く都市を変えることができないというものである。すなわち、就業機会により都市人口が決まっているような都市を対象としているといえる。
ゾーンｉに居住する世帯が支払う通勤費
容積率規制が所得水準の異なる住民と土地所有者に与える厚生変化11

効果を検討するため、不在地主の土地所有者と土地を借りる家計行動を別々にモデル化する。
最初に、所得の異なる世帯が存在するモデルを記述する。所得水準の世帯数る。こ こ で、グ ルー プ 􂈈􎝀は外生であ􎝐 で、 は 低 所 得世帯を表し、 は高所得世帯を表す。単純化の􎜀 􂈒 􎜐 およびゾーン から CBD への交通費用􎸒である。ここで

􀀽􂈑 􎨽

であり、

􂋅

、ここで

􀀽 􎜀
ここで、

􎜐

􂈈􎝀

􎝐

􎜀􀀽

⑴

􎜐

は価値基準財である合成財であり、は住宅面積である。合成財には住宅面積を

􂉡

􎸒

􀀫􂈑 􎨽

、 􀀽

􎐼

􂋅
􎜀􂉥 􎜐

􎝐 と示される。

􂈈􎝀

グループｉの付け値関数は、数学的に次のように表現される。

ために、人口は世帯数と同一とする。ゾーン内の住民の各タイプは同一の効用関数を持つ。

􎸒􎸒􀀽􎜀 􂈒 􂈒⑴式􎜐􎐼⑹

土地は、最高付け値を付けた家計が利用できる。ここで、高所得者の付け値
の付け値

と低所得者

である。⑹式を解くと、

􀀽 􎜀 􂈒

􎜐

􀀽 􎜀 􂈒

⑺

􎜐

除くすべての消費財が含まれる。すべての財のが得られる。⑺式に陰関数定理を適用して、以限 界 効 用 は 正 と 仮 定 す る。こ の 条 件 か ら、下の性質が導かれる。

􎐼

􀀾
􎜀

􎐼

􀀾 が導かれる。

􎜐􎐼

􀀾

􎜀

􎜐􎐼

⑵

􀀼

􎜀 􂈒

􎜐􎐼

􀀾

􎜀 􂈒

􎜐􎐼

􀀾

⑻

ゾーン に住むグループの各住民の予算制約は、

つまり、住宅面積消費は交通費用増加により増次のように表される。

加し、また効用増加とともに増加する。

􀀽

􀀫

􀀫􂈑 􎨽

賃金所得は賃金率

⑶

􎸒

と労働時間

を乗じたも

のである。 はゾーン の住宅の単位面積当たり の 価 格 で あ る。􂈑 􎨽

は ゾー ン􎸒

ここで、すべての変数から添え字を削除すると、異なる所得が同一所得となり同質居住者のモデルになる。

からCBD への総通勤費用である。合成財は、ゾー

1.3 容積率規制下の開発者と不在地主ン間を無料で移動し、価格はどこでも⚑とする。

開発者は、住宅資本と土地を組み合わせて住時間制約は次のように表される。
􀀽 􀀫

􀀫􂈑 􎨽

利用可能時間

⑷

􎸒

を余暇時間

と労働時間

と交通所要時間に振り分ける。
らゾーン

宅建物を生産する。床面積を生成するために必要な資本は 􎜀 􎜐 で示され、供給される総床面積を表す。開発者の純利益の

は 􂈒 か

合計は、

への移動時間である。本モデルで􀀽􂈑 􎨽

は、簡単化のために余暇時間􎸒はｉゾーンでを一定の値に􂋅􎜀⑼􂈒 􎜀 􎜐􂈒 􎜐である。ここで資本の価格は⚑とする。容積率

して効用関数の説明変数としていない。しかし、 規制では、床面積供給は開発者に外生的に与え効用関数に余暇時間を説明変数として追加してられる。開発者間の競争の結果として 􀀽 とも結果は変わらない。その場合は、余暇時間のなるため、土地価格は、次のように表される。

限界効用と限界費用が常に一致してキャンセル􀀽

しあうだけである。本研究では、時間価値が賃ゾーンの底地代の収益は

⑽

􂈒 􎜀 􎜐
􀀽

で表される。

金に比例することが分析に必要な性質であり、それは一般的なモデルでも労働時間を内生変数

1.4 通勤費用と市場均衡条件と し て い る 限 り 成 立 す る（例 え ば、Tabuchi

通勤費用モデルについて、まず単一所得モデ

2019）。次に⑷式を⑶式に代入すると
􂈒 􀀽

􀀫

􂈈􎝀

⑸

􎝐

が 得 ら れ る。こ こ で 一 般 化 さ れ た 収 入
12

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号

ルについて説明する。自動車は唯一の通勤モー

№118

􀀽

ドであると仮定する。燃料費を含む交通費用は、
混雑レベルに依存するものの、主に距離に依存する。そのため、本研究では簡単化のために交ゾーン⚑は⚑つのグループで占められ、ゾーン

通費用は距離にのみ依存すると仮定する。橋を⚒は⚒つのグループによって共有され、ゾーン

渡る時間コストは橋より郊外側のゾーンに居住⚓は別のグループによって占有される。本モデする人口によって決定される混雑レベルに依存

ルでは、各ゾーンの面積サイズは外生であり任する。そこで、居住地ごとの通勤費用 は以下意に設定できる。そのため、例えば中心側に居のように定式化できる。

住するグループが極めて小さいエリアに住んで

􀀽

􀀫

􎜀 􎜐

􀀽􂈑 􎨽

􎸒

􀀫

􎜀 􎜐􀀫

􎜀

􀀫

􎜐

􀀽􂈑 􎨽

􎸒

􀀫

􎜀 􎜐􀀫

􎜀

􀀫

􎜐

􀀫

􎜀

⑿

現できる。このように本モデルはさまざまな状
況を表現できる。

はゾーン⚐とゾーン⚑の間の橋を渡るため、通勤費用といる状況なども、ゾーン⚑の面積を減らせば表⒀􎜐

すべての都市住民⑾

は一定である。

時間価値が⚒つのグループ間で異なっており、交通費用
􀀽

は次のように表される。
􀀫􎜀

は、住宅地の間の人口の分布によって内

􀀽􂈑 􎨽

􎸒

生的に決定される。交通所要時間関数は交通量

􀀫

􎜀

􀀽􂈑 􎨽

􎸒

に応じて増加する。
􎜀
􎜀

􀀫 􎜐
􀀾
􀀫 􎜐

􎜀

􎜐

􀀾

⒁

􀀫

所得モデルにも適用される。

􎜀
􀀫

􀀫

􎜐
(19a)

􎜀
􀀫

􀀫

􎜐
(19b)

􎜐

􀀫
􎜀

􀀫

􎜐

􀀫

􎸒

⒅

􎜐

􀀫

􎜀

􀀽􂈑 􎨽

同様の特性は、単一所得モデルにおいても複数

􀀫

􎜀
􀀫

􀀫

􎜐􀀫

􎜐
􎜀

⒇

􎜐

ここで、低賃金は、一般性を失うことなく時間⒂式は総人口制約を表し、⒃式は各ゾーンにの単位を変更することによって⚑と設定する。

おける人口が供給されている床面積に居住でき

住宅分離パターンでは、人口均衡条件は⚦-ていることを表す。

⚪式で表される。

􀀽􂈑 􎨽
􀀽

􎐼

􎜀􀀽

􎜐

⒂

􂋅

􎜀 􂈒

􎜐􀀽

⒃

􂋅

􎜀 􂈒

􎜐􀀫

⚦
􂋅

􎜀

􂈒

􎜐

世帯が居住地を選択できるためゾーン間の住民

􀀽

の効用は均等化し、閉鎖都市では効用レベルは􂋅

内生的に決定する。

􀀫

􀀽

⚩

􀀫

􀀽

⚪

ここで 􂈈􎝀

􎝐

􀀽

􂈀 􂈈􎝀

􎝐

⒄

異なる所得の住民モデルでは、⚓つのゾーン

⚧
􎜀

􂈒

⚨

􎜐􀀽

􎝐 􂉠 である。ｇはゾ􂈈􎝀

に高所得と低所得の人々の⚒つのグループが居ーン⚑と⚒に住む世帯のグループを表し、 は住する。高い付け値をつける住民が各地点に居ゾーン⚒と⚓に住む世帯のグループを表す。自住することができる。したがって、所得差は都由な立地移動が可能のため、所得レベルごとに市の住宅分離パターンをもたらす傾向がある。

効用はゾーン間で等しくなる。

本研究では、単純な分離パターンのみに焦点を

􀀽

􂈀 􂈈􎝀

􎝐

⚫

当てる。具体的には、ある所得レベルの住民が

􀀽

􂈀 􂈈􎝀

􎝐

⚫

CBD の近くのゾーンに住んでおり、その他のそして、低所得と高所得の両グループがゾーン

収入レベルの住民は都市境界側に住むパターン⚒に同時に住んでいるので⚬式が成立する。

である。そして⚒タイプの所得の世帯グループ

􀀽

􂈈􎝀

􎝐

􂈈􎝀

􎝐

􂉠

⚬

間の相互作用をみるために、ゾーン⚒で⚒タイ⚬式は両グループが均衡において異なる効用

プの住民が共存する状況を仮定する。つまり、レベルを得るものの、付け値はゾーン⚒では同

容積率規制が所得水準の異なる住民と土地所有者に与える厚生変化13値となることを意味する。

ン別人口および交通費用変化は、⚔つの式（⚭

単一所得水準モデルの場合、⒂式と⒃式の連立方式から各ゾーンの人口と効用レベルを解く
ことができる。所得水準の異なる住民が居住の場合、⚪式を加えて構成される連立方程式から⚒つの効用レベルを解くことができる。本研究では、消費者や土地所有者などのエージェント
数は十分多く、共謀などの戦略的行動がとれな
いものとする。その結果、不在地主と開発者は完全競争下にある。

-⚰式）で捉えられる。得られた結果は次のよ
うに整理できる。
Proposition 1（単一所得モデルの場合の容積率変化による住民効用の変化）。
指定された容積率増加が実現可能である限り、均質世帯の場合、どのゾーンの容積率の増加であっても均衡効用を必ず増加させる。
証明は Takeda et al（2019）の Appendix A を参照。

2 容積率規制の厚生効果

直感的には Proposition 1は、容積率の増加

本節では、比較静学分析を用いて、単一所得はより大きな総床面積を生み出し、それによっケースと複数所得ケースの両方で外生的容積率てすべての居住者が移住を通じて床面積を増や変化の住民の厚生と土地地代収入への影響を分し効用の増加につながることを示している。興析する。2.1節は単一所得のケースを分析する。

味深い性質としては、ゾーン⚓の容積率の増加

2.2節は複数所得のケースを検討する。

は、ゾーン⚓の居住者を増加させてゾーン⚒とゾーン⚓の間の橋の混雑を増加させるものの、

2.1 単一所得のケース

その費用よりも床面積拡大効果のほうが大きく、容積率変更に伴う住宅地代の変化と底地地代

必ず均衡効用は増加する点である。この性質のの変化について分析する。これらの変化にはゾ

直感的証明はゾーン⚑に着目すると簡単である。

ーン別人口の内生的変化と交通費用の変化が含ゾーン⚑の住民が渡る橋はすべての都市住民がまれる。モデルは⑺式、⑽式、⑾～⒀式、⒂式、 通るので費用はいつも変わらない。しかしなが⒃式で表される。これらを書き換えると、次のら、ゾーン⚓の総容積が増加すると少なくとも連立方程式となる。

何世帯かはゾーン⚑から移動するため、容積が

􂋅 􎜀 􂈒

􎜐􀀽 􂋅

⚭

固定されているゾーン⚑に残る世帯の世帯当た􂋅 􎜀 􂈒 􎜀􎜐 􎜐􀀽 􂋅

⚮りの床面積は必ず増加する。そのため、ゾーン􂋅 􎜀 􂈒 􎜀􎜐 􎜐􀀽 􂋅

⚯⚑に残る世帯の効用は必ず増加する。すべての⚰住民が同質であるため、このことは均衡効用が

􀀫

􀀫

􀀽

この連立方程式で決定する効用値の変化を見る

増加することを意味する。

ことで、住民としての厚生の変化を捉えること

次に、不在地主の底地代収入を検討する。まができる。この連立方程式に含まれていない土

ず、容積率が増加したゾーンの底地代変化は⚱

地所有者の利益（⑽式で決定される）は、基本式のように示される。

的には住民の効用値には影響しない。ただし、土地所有者の利益が負になるような解がこれらの連立方程式で得られる場合は、土地所有者は建物のための土地を供給しないため、実行不可
能な解となる。このような可能性とその問題は、

􎜁􎜑 􎜁 􂈒 􎜑

􀀽􂈒 􂋅
􀀫
􂋅
􀀫
􎡎
􂋅

􎜀􀀽

􎜐

􎐼

􎨼

⚱

第⚑項は容積率増加による付け値変化であり、Pines and Kono（2012）などで議論されている。 これは負であることが証明される（Takeda et
容積率に応じて変化する家計効用水準、ゾー
14

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号№118

al. 2019の Appendix B を参照）
。最後のカッコの項は、容積率指定によって引き起こされる死Proposition 2（容積率に伴う底地代の変更）。

荷重損失の限界変化である。現在の容積率が市⑴ 現在の容積率が市場の均衡容積率より大場均衡容積率よりも小さい場合、この項は正できい場合、ゾーン内の容積率が大きいほど、あり、逆の場合、この項は負である。市場均衡

ゾーン内の底地代が減少する。

で容積率が決定している場合、この項は⚐であ⑵ ゾーン内の容積率が大きいと、現在の容る。これらの性質から、⚱式全体の符号は、二積率の規模に関係なく、ゾーン内の底地代が項の相対的な大きさに依存する。これを Prop-減少する。

osition 2(1)として示す。
別のゾーンで増加する容積率に関連するゾー

2.2 複数所得の場合

ンの底地代の変化は次のように表現される。

複数所得のケースには、住宅分離パターンが(証明は Takeda et al. 2019の Appendix B 参照)

ある。より高い家賃を入札した世帯は、各ゾー

􎜁ンに居住することができる。住宅分離パターン

􎜑

􀀽􂈒 􂋅
􀀫
􂋅
􎡎
􂋅

􎜀 􀀽

を特徴付けるためには、世帯間の付け値地代を

􎐼

⚲

􂉠􎜐

比較する必要がある。しかし、離散ゾーンで包絡線定理を使用できないため、離散ゾーンモデ

底地代変化の符号は、⚲式のカッコ内の⚒つのルの⚒種類の住民間の個別ゾーンの付け値の差項によって決定する。Proposition 1から、⚒番を比較することは困難である。

目の項は常に正であることがわかる。したがっ連続モデルにおける住宅分離を明確にするたて、カッコ内の最初の項が正の場合、⚲式の符

めに、Fujita（1989）は CBD からの距離に関号は次の Lemma が示すように負である。

して付け値地代関数の相対的勾配を分析した。

􎐼
􎜀 􀀽

􂉥

􎐼

本稿では、この理論を次の方法で近似として用􀀼いる。われわれは、CBD からの移動距離に関􂉠􎜐

してゾーン⚒における付け値関数の相対的勾配

Lemma 1 は次のように解釈できる。あるゾを分析する。その相対的勾配がゾーン⚑およびーン（例えばゾーン ）の交通費用が、別のゾ

ゾーン⚓においても成立していると仮定する。

ーン（ゾーン など）の容積率規制の変更に伴複数所得世帯がゾーン⚒で一緒に暮らすケーって増加するとそのゾーン の底地代は減少す

スを検討する。ゾーン⚒の複数所得住民の付ける。容積率が増加するゾーンよりも CBD に近値の相対的勾配は、次のように得られる

いゾーンの交通費用はゾーンを通過する通勤者

􂈒の数が増加するため、または橋を渡る通勤者の数が変わらないゾーン⚑では変化しないため、不変か上昇かのどちらかである。そのため、

􀀫

􀀽
􎜀

􎜐

􎜁

􎜁

􂈒

􂈒

􎜑

􎜑

􎜀

􎜐
⚳

Lemma 1を用いると、容積率が増加するゾー

詳細な導出は、Takeda et al.(2019）の Appen-

ンよりも CBD に近い任意のゾーンの底地代がdix C に示されている。住宅が正常財であると下がり、一方、容積率が増加するゾーンよりも仮定して、ゾーン⚒の高所得世帯の住宅面積は、外側のゾーンの底地代の変化は、反対の符号⚒

低所得世帯よりも大きい。これは、⚳式の最後

つの項の大小で決まるため不明である。これらの項が常に正であることを意味する。最初の項の特性を Proposition 2(2)として示す。

は正負両方の符号を取ることができるので、次の⚒つの住宅分離パターンがありうる。

容積率規制が所得水準の異なる住民と土地所有者に与える厚生変化

15

立地パターン✅ 低所得世帯は CBD の近くに住み、高所得世帯は郊外に住む。

Appendix D に示されている。

立地パターン✆ 高所得世帯は CBD の近くに住み、低所得世帯は郊外に住む。

傾きは、低所得世帯の家賃よりも急である（すなわち、⚳式＞0）。立地パターン✆は逆になる。
複数所得モデルについて、単一所得モデルと同様に、容積率変化に応じて変化する効用、人口、交通費用を分析する。まず、⒂-⒄式および⑺式と⚦-⚨式を用いると、次の連立方程式が得られる。
􎜀 􂈒
􀀫
􂋅

􎜀

⚴

􎜐􀀽 􂋅
􎜀

􎜐

􎜀

􂈒

􂈒

􎜀

ここで、 􂈈􎝀

􎝐

􎜐
􎜀

􎜐

􎜐􀀽 􂋅

⚵

􎜐􀀽 􂋅

⚶

􎜐

􎝐 􂉠 。ゾーン⚒にお􂈈􎝀

ける⚒種類の住民の付け値は、次のように表さ
れる。 􀀽

􀀽

􀀽

ゾーン⚒と⚓の居住者の効用変化の符号は定
まらないため、単一所得の場合とは異なり、ゾ

立地パターン✅では、高所得世帯の付け値の􂋅 􎜀 􂈒

証 明 に つ い て は Takeda et al.（2019）の􀀽ーン⚑の容積率が必ずしも郊外に住む住民の効用の増加につながるとは限らない。しかし、中央寄りに居住する住民の効用は常に増加する。
単一所得の場合には、容積率の総量が増加する
ため、すべての世帯の効用が増加する。この効
果は複数所得の場合も存在するものの、別の効果がある。ゾーン⚑における容積率の増加は、ゾーン⚑に居住する世帯のグループがより広い
床面積に居住することを促す。その居住スペースの増加はゾーン⚒に住む所得層の均衡効用を増加させるため、ゾーン⚒においてもそのグループの居住スペースが増加する。そのとき、ゾーン⚒からゾーン⚓に別の所得グループの世帯を追い出すことがありうる。その追い出しが起こった場合、ゾーン⚓では世帯当たりの住居面積が狭くなるため、効用は低下する。この効果

􂈒 􎜀

􎜐􂈒 􎜀
􎜐
􎜀
􎜐
􎡎

の結果、実際に郊外居住の所得層の効用が減少するケースの存在を Takeda et al.（2019）に数

􂈒 􎜀
􎜐􂈒 􎜀
􎜐
􀀽
􎜀
􎜐
􎡎

⚷

上付き文字 は世帯が選択する量を意味する。
また、人口制約（⚩式と⚪式）についても検討する。モデルに陰関数定理を適用すると、
Proposition 3 が得られる。

値分析で示した。

3 数値シミュレーション
容積率規制の影響を示す数値シミュレーショ
ンを行なう。本研究のターゲットである複数所得のケースで結果を示す。モデルとキャリブレーションは3.1に示す。3.2は最適容積率規制を

Proposition 3（複数所得の場合の容積率に関すシミュレーションする。

る効用変化）。
規制された床面積が実現可能である限り、複3.1 モデルとキャリブレーション

数所得世帯の場合、立地パターンに関係なく、

効用関数と容積の生産関数は、コブ・ダグラ

どのゾーンであっても容積率が増加すると、

ス型および指数型でそれぞれ特定化される。具

ゾーン⚑と⚒に住む世帯の効用が増加する。

体的には、 􀀽一方、ゾーン⚒と⚓について容積率が増加す

ラメータは と は正であり、 􀀾 である。通るとゾーン⚒と⚓に住む世帯の効用が増加す

勤費用は以下の BPR 関数で特定化される。

る。しかし、ゾーン⚑の容積率の増加によるゾーン⚒と⚓に居住する世帯の効用変化の符号は不定である。
16

季刊 住宅土地経済

􎸒

􀀽

􎸒

􂋅

􂋅

􎸒

􎝁􀀫􎜁

、 􎜀 􎜐􀀽 􂋅

􎸒

􎜑􎝑

であり、パ

⚸

ここで渋滞のない場合に⚑㎞を運転中に発生し2020年秋季号

№118

図⚒

住宅税率

表1.1

数値分析結果（立地パターン✅）表1.2

数値分析結果（立地パターン✆）た移動時間は であり、 はゾーンを越えて居住する世帯数を示し、􎸒はゾーン 􂈒 とゾーン の間の橋の容量である。
世帯の利益を見るために、等価偏差 EV を使用する。パラメータのキャリブレーションは、
基本的に仙台市のデータを用いた。
高所得世帯の所得は、⚒つの立地パターンが均衡として存在するように、立地パターンごとに異なる設定となっている。立地パターン✅の場合、高所得世帯の場合は平均年収が1000万円、低所得世帯は200万円に設定した。立地パターン✆については、平均年収は高所得で1000万円、低所得で500万円に設定した。その他のパラメータの設定は Takeda et al.（2019）を参照。
3.2 数値シミュレーション分析

Kono et al.（2019）で提案されたものである。

容積率規制に加えて、他に⚒つの政策のシミ

重要な内生変数の値は、立地パターン✅は表ュレーションも行なった。

1.1に、立地パターン✆は表1.2に示されている。

政策⚑ 最適容積率規制：社会的便益を最大化

それぞれの表に、最適容積率政策の場合、料金する容積率を課す。ゾーンごとに異なる容積政策の場合、住宅課税の場合の結果を示してい率となっている。

る。最適住宅課税は、底地代収入の一部が住宅

政策⚒ 混雑料金（最善政策）：混雑料金は、税収入として徴収されることを除いて最適容積

時間価値を考慮のもとで計算した社会的限界率規制と同じ結果となる。したがって、表1.1

価値と私的費用の差で求められる。

および表1.2に最適な住宅課税のケースは示し

政策⚓ 最適住宅課税：容積率規制と地点別住宅課税による世帯と土地所有者の所得配分のていない。表中の％の値は、市場均衡値からの増加率を示す。

差（図⚒の に相当）を確認するために住宅

最適容積率規制の下では、ゾーン⚑の容積率

課税の結果も示す。社会厚生は両政策間で一は市場均衡の容積率よりも大きく、ゾーン⚓の致している。この地点間で税率を変更する課

容積率は小さくなる。これらの結果は、Kono

税 方 法 は、Pines and Kono（2012）お よ び

et al.（2012）で理論的に得られた結果と一致

容積率規制が所得水準の異なる住民と土地所有者に与える厚生変化

17

表2.1

年当たり便益（立地パターン✅）表2.2

年間便益（立地パターン✆）

図3.1

立地パターン✅における便益の分配

図3.2

立地パターン✆における便益の分配

している。

図⚔

立地パターン✅と✆における底地代の変化

各政策による厚生改善を、立地パターン✅については表2.1に、立地パターン✆については
表2.2に示し、さらに図3.1と図3.2に図示した。
これらの表と図から、主要な結果⚑を示すことができる。
主要な結果 1. 最適な容積率規制と住宅課税政策による家計の厚生改善は、高所得世帯のほうが低所得世帯よりも高い。市場均衡からの底地代の総額の変化は、政策間で大きく異なっている。最適容積率政策では、底地代の総額は上昇するものの、料金政策と住宅課税政策では減少する。

はすべての世帯の効用を増加させる。逆に、料金政策ではすべての家計の効用が減少する。この政策では、料金収入が住民にはまだ返還され季刊 住宅土地経済

2020年秋季号

底地代の変化が図⚔に示される。
この図から主要な結果⚒を示すことができる。
主要な結果 2. 最適容積率規制は、ゾーン⚓

図3.1と図3.2が示すように、最適容積率政策

18ていないためである。

№118の底地代を増加させる一方で、ゾーン⚑の底地代を減少させる。そして、渋滞料金と最適な住宅課税はゾーン⚑の底地代を増加させる
一方で、ゾーン⚓の底地代を減少させる。

つまり、最適な容積率政策は、中心に近い土地を所有する土地所有者にとっては望ましくな
く、都市境界に近い土地を所有している人にとっては望ましい政策となっている。一方、料金政策と最適住宅課税は逆の結果を示している。
これらのことは、規模は異なるものの、立地パ
ターン✅と✆それぞれに共通している。
なお、「ゾーン⚑の容積増加によるゾーン⚓
居住者の効用減少」を、パラメータを上記シミュレーションから変更して、数値的に実際に生じ る ケー ス が 示 さ れ て い る（Takeda et al.
2019）
。

4 結論
本稿では、混雑した閉鎖都市における所得格差のある世帯や土地所有者に対する容積率規制の影響を理論的・数値的に分析した。複数所得のケースは、容積率規制が単一所得のケースの世帯に及ぼす影響の異なる定性的結果をもたらすことがわかった。容積率に応じて変化するゾ
ーンの底地代の変化は、そのゾーン内の規制されていない容積率のサイズまたは容積率が変化するゾーンの相対的な位置によって決定される。
数値的分析の結果により、理論分析の結果が数値的に示された。特に、特定のパラメータセットを使用すると、中央寄りの住宅ゾーンで容積率が増加すると、所得の異なる人々が分離居住をしているために、郊外の住民の効用が悪化することが示された。また、立地パターンに関係なく、最適な容積率規制による高所得世帯の利益は低所得世帯の利益よりも大きいことを示した。
謝辞
本研究は、Takeda, Kono, and Zhang（2019）の紹介を主目的に著者が取りまとめた論文である。Takeda et al.（2019）の共著者であり、関連研究も共同で行なった竹田良弘氏と張陽氏に感謝する。Takeda et al.（2019）に示さなかった竹田氏卒業論文（Takeda 2015の一部）も本論文で紹介している。

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Kono, T., K. K. Joshi, T. Kato, and T. Yokoi（2012）
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Boundary: An Effective Second-best Remedy for
Traffic Congestion Externality,ʡRegional Scienceand Urban Economics, Vol.42(4), pp.619-630.
Kono, T., and K.K. Joshi（2012）ʠA New Interpretationon the Optimal Density Regulations: Closed and Open
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容積率規制が所得水準の異なる住民と土地所有者に与える厚生変化

19

論文

住宅ローンの供給拡大の是非を問う
チャールズ・ユウジ・ホリオカ／新見陽子
ム住宅ローン危機のような危機を引き起こす恐はじめにれはあるのであろうか。

住宅ローンの拡大は、家計が直面する借り入

本稿の目的は以下の⚓つの質問に対する回答

れ制約を緩和することで住宅を購入しやすくし、 を示すことである。⑴日本において住宅ローン
これにより、より若い年齢での住宅購入が可能の供給はどの程度拡大したのか。⑵住宅ローンとなるため、一般的には良いことであると考えの供給拡大は日本の家計の経済厚生にどのようられる。しかし、アメリカにおける2007～2010

な影響を及ぼしたのか。⑶住宅ローンの供給拡

年のサブプライム住宅ローン危機が示したとお大は日本の家計にとって結果的に良いことであり、住宅ローンの供給を過度に拡大すると、個ったのだろうか。

別の家計においても、経済全体においても、深刻な問題をもたらす可能性がある。

本稿の構成は以下のとおりである。第⚑節では、本研究で用いるデータについて説明する。

アメリカでは、1990年代後半以降、金融機関

第⚒節では、日本における住宅ローン制度の歴によるサブプライム住宅ローン（優良客（プラ史について概観し、住宅ローンの供給拡大の実イム層）よりも下位の層向けの住宅ローン）の態を明らかにする。第⚓節では、日本における供給が大幅に拡大した。これが住宅価格の下落

住宅ローンの供給拡大のメリットについて考察

とともにサブプライム住宅ローンの不良債権化する。第⚔節では、日本における住宅ローンのをもたらし、ひいては2007～2010年の世界金融供給拡大のデメリットについて考察し、第⚕節危機を引き起こした。また、多くの人々が住宅では、それ以外の懸念材料を指摘する。
「おわ

ローン返済を延滞せざるを得なくなり、立ち退

りに」では、結論と本研究の政策的インプリケ

き請求を受けた人も少なくなかった（Dynanーションについて述べ、むすびとする。

and Kohn 2007; Gerardi et al. 2008; Sanders
2008; Whalen 2008）。加えて、近年、多額の負1 データ債を抱えたまま退職を迎える人が増加傾向にあ

本稿で用いるフロー・データは「家計調査年

り、彼らの老後の生活が脅かされている現状が報（家計収支編）」から、ストック・データは指摘されている（Lusardi et al. 2018a, 2018b,

2001年までは「貯蓄動向調査」、2002年からは2020）。

「家計調査年報（貯蓄・負債編）」からのもので日本においても、アメリカと同様に住宅ローンの供給が大幅に拡大しており、2000年以降にある。いずれの調査も総務省統計局が実施している。

その傾向がより顕著となった。今後日本におい

データの制約から、本研究では、分析対象をても、このような傾向がアメリカのサブプライ⚒ 人 以 上 の 勤 労 者 世 帯 と し、分 析 期 間 を

20

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号

№118

著者写真

著者写真

ちゃーるず・ゆうじ・ほりおか
1956年アメリカ生まれ。ハーバ
ード大学卒。Ph.D.（経営経済学、ハーバード大学）。京都大学、大阪大学、フィリピン大学、
アジア成長研究所などを経て、現在、神戸大学経営経済研究所教授。著書：『世帯内分配と世代間移転の経済分析』（共編著、
ミネルヴァ書房）など。

1970～2019 年（ス トッ ク・デー タ の 場 合 は
1970～2018年）とした。なお、年齢層によってにいみ・ようこ1974年広島県生まれ。エディン
バラ大学経営学部卒。サセック
ス大学博士課程修了（D.Phil.）。
現在、同志社大学政策学部教授。
論 文：
ʠThe Effect of the Recent Inheritance Tax Reform on
Bequest Behaviour in Japanʡ
（Fiscal Studies, 2019年）など。

宅ローンの供給も大幅に拡大していった。
住宅ローンの供給拡大の規模を確認するため、状況が大きく異なるため、全世帯のみならず、

表⚑では可処分所得に占める住宅ローン残高の世帯主の年齢階級別に、具体的には世帯主が割合（debt-to-income ratio）の推移を示してい

30～39歳、40～49歳、50～59歳の世帯についてる。この表からわかるように、可処分所得に占もデータを示すことにする。

める住宅ローン残高の割合は、1970年にはどの2 日本における住宅ローンの供給拡大の実態

年齢階級においても低く、11～14％に過ぎなかった2)。しかし、その後（特に2000年以降）、
この割合はどの年齢階級（特に30～39歳）にお本節では、まず日本における住宅ローン制度

いても急上昇しており、235％にまで達したケ

1)の歴史について概観し 、住宅ローンの供給がースもあった。つまり、家計における住宅ロー

どの程度拡大したのかを明らかにする。ここでンの重要性から判断する限り、住宅ローンの供は、家計における住宅ローンの重要性を示す尺度として、可処分所得に占める住宅ローン残高の割合（debt-to-income ratio）を用いることと表⚑

可処分所得に占める住宅ローン残高の割合する。
日本では、低金利の住宅ローンを提供することを目的に、1950年に住宅金融公庫が設立され、1970年代、1980年代には民間金融機関も住宅ローンを提供し始めた。1994年には、当時の大蔵省が住宅ローン市場を自由化したことで、民間金融機関が住宅ローンの条件および金利を自由に決められるようになり、これを機に、民間の住宅ローンの供給が大幅に拡大した。その後、
住宅金融公庫は2007年に廃止され、代わりに住宅金融支援機構が設立された。住宅金融支援機
構は、住宅金融公庫とは異なり、住宅ローンを直接提供するのではなく、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供できるよう、資金の融通を支援している。日本では、これら一連の改革の結果、住宅ローン供給における民間金
融機関の重要性が次第に増し、それとともに住注）可処分所得に占める住宅ローン残高（住宅・土地のための負債）の割合（％）を示す。対象は⚒人以上の勤労者世帯。
出所）総務省統計局「家計調査年報」（家計収支編・貯蓄・負債編）（各年）https://www.stat.go.jp/data/kakei/npsf.
html

住宅ローンの供給拡大の是非を問う

21

給は、1970年以降急速に拡大し、拡大がより顕著であった2000年以降では、特に30～39歳の年表⚒

住宅購入額に占める住宅ローンの新規借入額の割合

齢階級において大幅な拡大がみられた。

3 日本における住宅ローンの供給拡大のメリット
日本における住宅ローンの供給拡大は、家計にとってさまざまなメリットを引き起こしたと考えられる。例えば、より少ない自己資金で住宅を購入できるようになり、これにより、より若い年齢での住宅購入が可能となった。また、住宅を購入することによって家賃地代を節約することができたとも考えられる。本節では、住宅ローンの供給拡大がもたらしたメリットについて考察する。
住宅ローンを用いて住宅を購入することの最大のメリットは、あらかじめ用意しなければな
らない自己資金が少なくて済むことである。そこで、まず、表⚒では住宅購入額に占める住宅
ロー ン の 新 規 借 入 額 の 割 合（loan-to-value
ratio）の推移を示す。この表からわかるよう

注）住宅購入額に占める住宅ローンの新規借入額（土地家屋借入金）の割合（％）を示す。対象は⚒人以上の勤労者世帯。2010年における40～49歳の年齢階級および2019
年における50～59歳の年齢階級の値が非常に小さいが、これは住宅を購入した回答者が非常に少なく、それらの回答者が借り入れに頼らずに購入したからであると推察できる。
出所）総務省統計局「家計調査年報」（家計収支編）（各年）
https://www.stat.go.jp/data/kakei/npsf.htmlに、住宅購入額に占める住宅ローンの新規借入額の割合は、1970年にはどの年齢階級においての原因は、住宅ローンの供給拡大以外にも多数

も10～45％に過ぎなかった。しかし、その後あったことを指摘しておきたい。例えば、⑴住（特に2000年以降）、この割合はどの年齢階級

宅購入に対する税制面の優遇措置、⑵拡張的金（特に30～39歳の年齢階級）においても急上昇

融政策（ゼロ金利政策）、⑶企業の社宅・家賃しており、80％以上に達している。つまり、住補 助 の 縮 小、⑷ 公 団 住 宅 の 建 設 の 減 少（Xu

宅ローンの拡大により、家計（特に若い家計）

and Zhou 2019）、⑸地価の下落3)、⑹核家族化、はより少ない自己資金で住宅を購入できるよう⑺都市における容積率の緩和などが挙げられる。

になったといえる。

これらの要因の相対的重要度については今後の次に、表⚓では持ち家率の推移を示している

研究課題にしたい。

が、この表から、持ち家率は、1975年以降40歳

最後に、表⚔では可処分所得に占める家賃地

以上の年齢階級において、2000年以降はすべて代の割合の推移を示している。この表から、可の年齢階級において上昇していることがわかる。 処分所得に占める家賃地代の割合は、40～49歳
持ち家率の上昇は、30～39歳の年齢階級においと50～59歳の年齢階級では終始低かったことがて特に顕著であり、2000～2019年の間、44％かわかる。一方、30～39歳の年齢階級においては、

ら66％にまで上昇している。したがって、住宅

この割合は1970～2000年の間、3.5％から6.2％

ローンの供給拡大が持ち家率の大幅な上昇に貢にまで上昇したものの、2000～2019年の間、献したかのようにみえる。

6.2％から4.1％にまで減少している。この減少

ただし、1975年以降の持ち家率の大幅な上昇
22

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号№118には、表⚓で示した30～39歳の年齢階級の持ち

表⚓

持ち家率

注）対象は⚒人上の勤労者世帯。
出所）総務省統計局「家計調査年報」（家計収支編）（各年）
https://www.stat.go.jp/data/kakei/npsf.html

表⚔

可処分所得に占める家賃地代の割合

注）対象は⚒人以上の勤労者世帯。
出所）総務省統計局「家計調査年報」（家計収支編）（各年）
https://www.stat.go.jp/data/kakei/npsf.html

家率の上昇により、家賃地代を払わなければならない家計の割合が減少したことが影響していると考えられる。

まず、表⚕では可処分所得に占める住宅ロー
ン返済額の割合の推移を示している。この表か要約すると、住宅ローンの供給拡大によって、 ら、可処分所得に占める住宅ローン返済額の割
日本の家計がより容易に住宅を購入することが合は、1970年にはどの年齢階級においても低く、できるようになったことで、より若い年齢での⚑～⚒％に過ぎなかったものの、それ以降急上住宅購入が可能となり、家賃地代の負担の軽減

昇していることがわかる。年齢階級別にみてみにもつながったことが考えられる。したがって、 ると、1970～2000年においては、その割合の上
住宅ローンの供給拡大のメリットは決して小さ

昇が特に顕著であったのは40～49歳の年齢階級

いものではなかったといえよう。

の場合であり、1.3％から10.1％にまで上昇し4 日本における住宅ローン拡大のデメリットた。一方、2000～2019年においては、その割合の上昇が特に顕著であったのは30～39歳の年齢
階級の場合であり、7.4％から9.9％にまで上昇

第⚓節で示したとおり、住宅ローンの供給拡している。つまり、住宅ローンの拡大が家計の大は多くのメリットを家計にもたらしたと考え

住宅ローン返済の負担を増加させた傾向がみらられるが、これらのメリットを相殺しうるデメ

れ、2000年以前では特に40～49歳の年齢階級のリットはあったのであろうか。例えば、住宅ロ

負担を、2000年以降では特に30～39歳の年齢階ーンの供給拡大がより高額な住宅の購入を可能

級の負担を増加させたといえる4)。

としたことで、住宅ローン返済の負担が家計をしかし、住宅ローンの返済負担が増えたとし

圧迫し、これら家計の生活水準の低下をもたらても、第⚓節で示したように住宅を購入するこ

し、金融資産保有額の増加率を引き下げた可能とで家賃地代の支払いがなくなることを考慮す性がある。本節では、住宅ローンの供給拡大のると、住宅購入によって家計の負担が総じて増

デメリットについて考察する。

加するとは必ずしもいえない。この点を検証す
住宅ローンの供給拡大の是非を問う

23

表⚕

可処分所得に占める住宅ローン返済額の割合

表⚖

可処分所得に占める住宅関係支出の割合

注）可処分所得に占める住宅ローン返済額（土地家屋借金返済）の割合（％）を示す。対象は⚒人以上の勤労者世帯。
出所）総務省統計局「家計調査年報」（家計収支編）（各年）
https://www.stat.go.jp/data/kakei/npsf.html

注）可処分所得に占める住宅関係支出（家賃地代と住宅ローン返済額の和）の割合（％）を示す。対象は⚒人以上の勤労者世帯。
出所）総務省統計局「家計調査年報」（家計収支編）（各年）
https://www.stat.go.jp/data/kakei/npsf.html

るため、可処分所得に占める住宅関係支出（家⚗では非住宅消費性向（可処分所得に占める非賃地代と住宅ローン返済額の和）の割合につい

住宅消費支出の割合）の推移を示す。この表か

5)てもみていくとする 。表⚖ではこの割合の推らわかるように、非住宅消費性向は、1970年に移を示しているが、どの年齢階級においても、はどの年齢階級においても高く、約77％であっ2000年までは可処分所得に占める住宅関係支出た。一方、1970年以降は、この割合はどの年齢の割合が上昇していることがわかる。その主な階級（特に30～39歳の年齢階級）においても大要因の一つとして、住宅ローン返済の負担の増幅に減少しており、30～39歳の年齢階級では加が挙げられる。しかし、可処分所得に占める58％にまで落ち込んでいる。これは、住宅ロー

住宅関係支出の割合は、2000年以降はどの年齢ン返済の負担増が若い世帯の家計を圧迫し、彼階級においても頭打ちになっている。その背景

らは住宅以外の消費を抑制せざるを得なかったには、少なくとも30～39歳の年齢階級においてことを示唆するものである。

は、住宅ローン返済の負担増が家賃地代の負担

加えて、家計の住宅ローン返済の負担が重く

減によって相殺されたことがあると考えられる。 なったことで、家計が以前ほど金融資産を蓄積したがって、住宅ローン返済の負担増は、必ずすることができなくなり、老後への備えを十分

しもそれほど深刻な問題ではない。

できなくなる恐れがある。この可能性について

そこで、住宅ローン返済の負担増の家計への検証するため、可処分所得に占める純金融資産

影響を別の観点から考察することとする。住宅の割合についてみておきたい。表⚘では可処分

ローン返済の負担増の影響が深刻であれば、住所得に占める純金融資産の割合の推移を示して宅ローン返済の負担が重くなることで、家計にいるが、この表から、どの年齢階級においても、よっては住宅以外の消費を抑制せざるを得なく

この割合が2000年までは急上昇したものの、なる可能性がある。この点を検証するため、表2000年以降は30～39歳と40～49歳の年齢階級に24

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号

№118

表⚗

非住宅消費性向表⚘

可処分所得に占める金融資産残高（住宅・土地以外の負債を除く）の割合

注）可処分所得に占める非住宅消費支出（地代家賃以外の消費支出）の割合（％）を示す。対象は⚒人以上の勤労者世帯。
出所）総務省統計局「家計調査年報」（家計収支編）（各年）
https://www.stat.go.jp/data/kakei/npsf.html

注）対象は⚒人以上の勤労者世帯。
出所）総務省統計局「家計調査年報」（家計収支編・貯蓄・負債編）（各年）https://www.stat.go.jp/data/kakei/npsf.
html

おいては減少していることがわかる。この結果

下げたといった推論をさらに裏付けるものであは、2000年以降、住宅ローン返済の負担増が若る。

い家計の金融資産を蓄積する能力を弱めたことを示唆するものである。

本節では、住宅ローンの拡大がもたらしうる
デメリットについて考察したが、住宅ローンの

この点についてより詳しくみるため、表⚙で拡大は、住宅ローン返済の負担を重くし、これは可処分所得に占める純金融資産の割合をコーにより非住宅消費の抑制や金融資産保有額の増

ホート別に示している。この表からわかるよう加率の低下などをもたらした恐れがある。

に、30～39歳の年齢階級から40～49歳の年齢階級における可処分所得に占める純金融資産の割

5 それ以外の懸念材料

合の増加分は、世代とともに減少しており、本節では、第⚔節で挙げたもの以外に考えら

1946～55年生まれ（現在65～74歳）のコーホー

れる懸念材料について述べておく。まず、このトでは63.8パーセンテージ・ポイントであった

数十年の間、日本では、住宅ローンの供給拡大のに対し、1956～65年生まれ（現在55～64歳）

とともに、固定型住宅ローンから変動型住宅ロのコーホートでは56.5パーセンテージ・ポイン

ーンへの大幅なシフトが起きた。変動型住宅ロ

ト、1966～75年生まれ（現在45～54歳）のコーーンの割合は、2004年には18.6％に過ぎなかっ

ホートでは36.4パーセンテージ・ポイントとなたが、2019年には59.0％にまで上昇している6)。

っ て い る。な お、40～49 歳 の 年 齢 階 級 か ら変動型住宅ローンの割合の上昇は、住宅ロー

50～59歳の年齢階級における可処分所得に占めンの金利が低い水準で維持されている限り大きる純金融資産の割合の増加分についても同様でな問題ではないが、日本銀行が金融政策を正常ある。これらの結果は、住宅ローン返済の負担化させ、金利を引き上げることがあれば、変動

増が若い家計の金融資産保有額の増加率を引き型住宅ローンの金利が上昇することが予想され、住宅ローンの供給拡大の是非を問う

25

表⚙

可処分所得に占める金融資産残高（住宅・土地以外の負債を除く）の割合（コーホート別）

おわりに
本稿は、日本において、住宅ローンがどの程度拡大し、また住宅ローンの供給拡大が日本の家計の経済厚生にどのような影響を及ぼし、結果的に日本の家計にとって住宅ローンの拡大が良いことであったか否かを検証した。
一方では、住宅ローンの供給拡
大は家計にメリットをもたらした注）変化については、単位はパーセンテージ・ポイント。対象は⚒人以上の勤労者世帯。
出所）総務省統計局「家計調査年報」（家計収支編・貯蓄・負債編）（各年）http
s://www.stat.go.jp/data/kakei/npsf.html

ことは事実である。例えば、住宅購入を容易にしたことで、より若い年齢で住宅を購入できるようになり、家賃地代の負担を軽減させ変動型住宅ローンを利用している家計の住宅ロ

た。日本の家計の持ち家志向の強さを考えると、ーン返済の負担をさらに重くさせる恐れがある。 これらのメリットは大きいと言えよう。
また、住宅ローンの供給拡大とは直接関係は

他方、住宅ローンの供給拡大は、同時に家計ないが、日本の家計の金融リテラシーの低さににデメリットをもたらしたこともまた事実であついても言及しておきたい。住宅金融支援機構

る。例えば、家計の住宅ローン返済の負担を増による「住宅ローン利用者の実態調査」（2019

加させ、これにより家計の非住宅消費を抑制し、

7)

年度第⚑回調査）によれば 、変動型住宅ロー

金融資産保有額の増加率を引き下げたと考えら

ン利用者の半数近くが、将来の金利上昇によっれる。

て返済額がどの程度増えるのかについて十分に

ただし、これらのデメリットは、現時点では理解していない。日本では、長期にわたって低それほど深刻ではなく、住宅ローンの供給拡大

金利が続いていることからも、多くの家計は変のメリットはそのデメリットを上回っていると動型住宅ローンの危険性を十分認識していない

いえよう。また、日本では、住宅ローンの供給恐れがある。

拡大は、アメリカと異なり、現時点では危機的

加えて、変動型住宅ローンの利用者の⚒割はな状況をもたらしてはいない。したがって、住金利上昇に伴う返済額増加への対応について

宅ローンの供給拡大の是非を問うた場合、答え「見当がつかない、わからない」と回答していは「是」ではないだろうか。

る。これらの結果は、日本の家計の金融リテラ

しかし、アメリカで起きたような住宅ローン

シーの低さを示唆するものであり、将来、住宅危機が日本でも起きる恐れがまったくないわけ

ローンの金利が上昇する局面がくれば、それがではない。懸念材料としては、固定型住宅ロー

高い変動型住宅ローンの割合および家計の金融ンから変動型住宅ローンへの大幅なシフトが起

リテラシーの低さと相まって深刻な状況をもたきたこと、いずれは住宅ローンの金利が上昇す

らす恐れがある。また、地価・住宅価格が下落る可能性があること、日本の家計の金融リテラ

し、担保割れが発生することになれば、状況はシーが低い傾向にあることなどが挙げられる。

さらに深刻化する可能性がある。

最後に、本稿の分析結果の政策的インプリケーションについて考察したい。上記の懸念材料

26

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号№118

に対応するため、日本政府がしかるべき措置を講じるべきである。例えば、家計の住宅ローン
残高や住宅ローン返済の負担、地価・住宅価格の動向を見守りつつ、家計の金融リテラシーを高める方策を取り、特に変動金利の住宅ローンの危険性を十分に認識させる必要があるといえよう。
謝辞
本稿は、Horioka and Niimi（2020a）を再編成し、データを更新したものである。住宅経済研究会（2020年⚗月17日開催）において浅見泰司先生、隅田和人先生、瀬古美喜先生、
西村清彦先生、八田達夫先生、山鹿久木先生、山崎福寿先生、
行武憲史先生、吉野直行先生をはじめ、委員各位より有益なコメントをいただいた。また、Joshua Aizenman、Anoshua
Chaudhuri、Soyoung Kim、Yong Sik Kim、Jong-Wha Lee、
Olivia Mitchell、Joël Kayembe Mpoy、John Sabelhaus、荒谷優太氏、佐久間浩司先生、塩路悦朗先生、福田慎一先生、家森信善先生、および Pension Research Council Symposium
on Remaking Retirement: Debt in an Aging Economy（University of Pennsylvania）、Asia-Pacific Economic Association（APEA）Meeting（Fukuoka University）、Workshop on Trade, Development, and Inequality（Wuhan
University）の参加者からも有益なコメントをいただいた。
なお、本研究は科学研究費補助金（18H00870）の助成を受けたものである。ここに記して感謝の意を表する。

注⚑）日 本 に お け る 住 宅 ロー ン 制 度 に つ い て は、主 にKobayashi（2016）および Yamori and Kondo（2008）
を参照している。
⚒）この割合に関する1970年以前のデータについては、
Horioka（2012）を参照されたい。
⚓）地価の動向に関するデータについては、Horioka
and Niimi（2020b）を参照されたい。
⚔）これらの結果は、第⚓節で示したように、住宅ローンの供給拡大がより若い年齢での住宅購入を可能にしたことを裏付けるものといえよう。
⚕）本来ならば、持ち家世帯が支払わなければならな
い固定資産税や修繕費なども住宅関係支出に含むべきであるが、データの制約上、これらの支出は本研
究では考慮していない。
⚖）独立行政法人住宅金融支援機構「民間住宅ローンの貸出動向調査」（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_minkan.html）に基づく。
⚗）独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」（2019年度第⚑回調査）（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html）に基づく。

Household Indebtedness: Causes and Consequences,ʡ
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Board.
Gerardi, K., A. Lehnert, S. M. Sherlund, and P. Willen（2008）ʠMaking Sense of the Subprime Crisis,ʡ
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Horioka, C. Y.（2012）ʠAre Japanese Households
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Horioka, C. Y. and Y. Niimi（2020a）ʠWas the Expansion of Housing Credit in Japan Good or Bad?ʡJapanand the World Economy, Vol. 53.
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参考文献
Dynan, K. E. and D. L. Kohn（2007）ʠThe Rise in U.S.

住宅ローンの供給拡大の是非を問う

27

論文

多面的な要因からみた空き家の管理不全傾向
馬場弘樹
西ほか 2004; Sakamoto et al. 2017）
、近隣環境

はじめに

との関係（片山ほか 2006; 三宅ほか 2012）、発

空き家を巡る問題は近年顕在化しており、特生 予 測 モ デ ル（山 下・森 本 2015; 石 河 ほ かに空き家の存在が周辺に負の影響を与えること

2016）など、広範に議論がなされている。しかは問題となっている（国土交通省 2009）。空きし、既往研究では市場に流通するような空き家

家が一定程度存在することは、不動産市場におも同等に扱っており、管理状況について着目す

いて需給のバランスを保つために必要であるが、 ることはデータ上の制約もあり稀であった。そ一方で空き家の過剰供給は、競争力のない空きのなかで、粟津（2014）は管理不全空き家を明家の長期的な市場滞留を引き起こし、市場競争

確に分類し、ヘドニック・アプローチを用いて力のない住宅ストックの蓄積につながる。その

外 部 不 経 済 要 因 を 推 定 し た。し か し、粟 津

ような空き家の存在は防犯上の不安、景観の悪（2014）は、空き家の管理状況を明示的に扱っ

化、不法投棄の懸念、防災上の不安など、いわている一方で、管理不全に関する周辺環境など

ゆる外部不経済を内包する可能性がある（国土との直接的な相関関係を求めているわけではな

交通省 2009）。

い。

空き家の存在の外部不経済について分析した

以上より、わが国での空き家の管理不全要因

研究は、米国での強制収用物件を対象としたもが何によって規定されているのかは、明らかにのが多い。例えば、Han（2014）は空き家の管なっているとはいえない。本研究では、管理不理不全年数が周辺住宅地の資産価値に与える影

全に陥る空き家の傾向が、建物および周辺環境

響、Lambie-Hanson（2015）は近隣住民からの特性、所有者特性と関連を持つと仮定して、そ通報に基づく管理不全空き家の外部性と強制収の相関関係を分析する。分析において、現地調用のプロセスとの関係性、Morckel（2013）は査結果から管理不全指標を構築し、目的変数と管理不全空き家の近隣環境との相関について、する。したがって、直接的に管理不全空き家のそれぞれ考察を行なった。このように、米国で要因を特定することが可能となる。

は実態把握だけでなくプロセスの理解や影響評

対象地は埼玉県川口市とし（図⚑）、ここで価など、具体的な議論がなされている。しかしは南部で密集住宅地が立地する一方で、北部でながら、既往研究で扱っている要因は近隣環境

市街化調整区域の農村地区や一種低層住居専用に限定されており、建物個別の条件を取り上げ

地域の住宅地が立地し、さまざまな地区が混在たり、包括的に分析がなされたりしているわけしている。さらに、川口市は都心からの距離がではない。

近いため、空き家活用のインセンティブが働き、わが国では、空き家研究はその発生要因（中28

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号№118より明確に管理不全空き家の特性が識別できる

と考える。以上の条件から、空き家の建物・周

著者写真

辺環境および所有者特性の傾向差が出ると考え、本研究の分析対象地として選定した。
なお、本稿は Baba and Hino（2019）について、大幅に加筆修正を加えたものである。

1 利用データと研究手法

ばば・ひろき1987年岡山県生まれ。東京大学
大学院工学系研究科都市工学専
攻修士課程修了、同博士課程修了。東京大学空間情報科学研究センター特任研究員、などを経て、現在、麗澤大学 AI ビジ
ネス研究センター客員准教授、
東京大学空間情報科学研究セン
ター特任助教。

1.1 川口市空き家実態調査の概要

川口市は、これまでに2016年11月⚑日～11月

た1451名を対象として2017年⚑月に実施した。

23日、2016年12月⚕日～2017年⚑月22日の期間

調 査 票 は 郵 送 に よっ て 配 布・回 収 し、759 名

中に空き家の悉皆調査を行なった。ここで対象（回収率52.3％）から回答を得た。なお、当調となった空き家は、周辺住民からの苦情や問合査は所有形態により土地建物両方所有者（684

せに対し川口市が受け付けた物件（502件）、株件）、建物のみ所有者（43件）、土地のみ所有者

式会社ゼンリンが2016年⚔月～⚕月にかけて現（32件）に分けられており、所有形態により質地 調 査 を 行 な い、空 き 家 と 推 定 さ れ た 物 件

問項目が異なる。

（1896件）である。両者が重複した場合、市の受付物件を優先して捕捉される。現地調査では、

1.2 集計項目

公道上からの外観調査を原則とし、調査内容は本研究では、住宅用途を前提とした空き家を建物の有無、状態、空き家判定、敷地の現況、対象に議論を進めていくため、用途を「共同住周辺環境への影響を項目ごとに分けて行なった。 宅」、「専用住宅」、「農家住宅」、「併用住宅」に
さらに、空き家と思われる土地、家屋の所有者限定した。そのため、
「工場」
、
「倉庫」
、
「店舗」

等に対して、空き家等の利活用意向調査をアンなどは除外されている。さらに、現地で居住中

ケート形式で行なった。当調査は、現地調査でと判定された建物や、新築や工事中を除き、対象とした建物およびその土地の所有者等のう1218件を対象サンプルとした（図⚒）。

ち、固定資産課税台帳によって送付先が判明し図⚑

川口市における空き家数の空間分布管理不全はゴミの散乱、樹木の管理不全、雑草の繁茂、不適切な施錠に分かれており、本研究ではこれらを⚐または⚑のダミー変数に修正した。ゴミの散乱は「敷地内または外へ散乱している」場合、樹木の管理不全は「（著しく）繁茂し管理されていない」場合、雑草の繁茂は「（著しく）繁茂している」場合、不適切な施錠は「門・扉が壊れ誰でも立ち入れる」場合をそれぞれ管理不全と定義した。
現地調査結果、アンケート調査結果から、建物・周辺環境特性と所有者特性を得られるため、物件の大きさを表す延床面積（FL）、物件の古さを表す築年数（AGE）、前面道路のアクセスの良さを表す接道状況（ROAD）、市街化の年代（ここでは1960年以前市街化（U_-1960）、
1960～1975年市街化（U_1960-1975））、空き家
多面的な要因からみた空き家の管理不全傾向

29

図⚒

モデル式に全域の各建物・周辺環境要因を表す

対象空き家選定の流れ

項だけでなく、住居専用地域と各要因の交互作
用項も加えた。すなわち、推定するモデル式は、

􎜀 􎜐􀀽 􀀫􂈑

􀀫

􎨽

􀀫􂈑
􎨽

⑴

􀀫
であり、

は推定パラメータ、物・周辺環境特性、は建は住居専用地域ダミー、は空き家が管理不全である確率、 は住居専
用地域ダミーを除く⚕種類の建物・周辺環境特性、 は誤差項を示す。
続いて、予測に対するモデルのあてはまりを示す赤池情報量基準（AIC）を用いて、住居専
用地域の交互作用項について変数選択を行なっ期間（DUR）、所有者の居所から空き家までのた。建物・周辺環境特性単体項は統制変数とし距離（DIS）、所有者の近隣とのコミュニケーて常に投入し、最小 AIC となる建物・周辺環

ション機会(COM）、住宅取得方法(AC）、住ま

境特性と住居専用地域の交互作用項を選択した。

なくなった理由（RES）、所有者不明（MISS）

なお、住居専用地域の交互作用項を踏まえた建が影響すると仮定して変数に加えた。表⚑は上物・周辺環境特性の効果は、⑴式の記の記述統計量とデータの出所を表す。なお、

る係数 􀀨

に対す

􀀩 によって考察した。

􀀫

市街化ダミーは1960年以前、1960-1975年の間

さらに、分析では建物・周辺環境特性についに DID 化した地域に存在する空き家をそれぞて限界的な効果を分析した。ここでは平均限界

れ⚑、それ以外の場合を⚐とする二値データと確率効果（AMPE: Average Marginal Probabil-

した。住居専用地域ダミーは、都市計画法におity Effects）を用い、建物・周辺環境特性のみける用途地域の第一種・第二種低層住居専用地

を 投 入 し た ロ ジッ ト モ デ ル の 場 合、 の域、第一種・第二種中高層住居専用地域にかか

AMPE は、る空き家を⚑、それ以外の場合を⚐とする二値
データと定義した。

􀀽

1.3 分析方法

􎜀 􀀽 􎜐

􀀽

􂈑􎝀
􎨽

􎜀 􀀽 􎜐

􎜀 􀀽 􎜐 􎝐分析で用いる変数は多面的な条件を持つため、 と表せる。ただし、 は観測数、⑶

􎜀 􀀽 􎜐と変数間の相関を考慮する必要がある。したがっ􎜀 􀀽 􎜐 は 番目の空き家が管理不全であるて、本研究では多変量のロジスティック回帰分

確率とそうでない確率をそれぞれ表す。すなわ

析を行ない、管理不全指標と各要因との相関を

ち、各観測値において限界効果を計測し、それ分析した。

を平均化したものである。

空き家は個別物件の特性だけでなく、空間的所有者特性はアンケート調査結果から集計しな影響も管理不全の要因となると考えられる。

ているため、標本数が限られている。そのため、本研究では、住宅に適する地域とそうでない地

複数の説明変数を同時投入すると不正確な結果

域の差異に着目し、両者で管理不全空き家の傾を得てしまうおそれがある。したがって、当分向が異なるのではないかと仮定する。そのため、 析では建物・周辺環境特性を統制して各所有者
30

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号

№118

表⚑

記述統計量と参照元データ

特性の傾向を考察した。分析に用いた所有者特性の標本数は201から382件と少なく、ある項目

2 分析結果では管理不全である標本が数件しかない場合が

2.1 空き家の建物・周辺環境特性ある。そのため、管理不全指標のうちいずれか

分析ではリストワイズ法により欠損値を除き、が管理不全であれば⚑そうでなければ⚐とする

1134サンプルを対象として、管理不全空き家の統合管理不全指標を用いて分析を進めた。建傾向を分析した。加えて、AMPE についても物・周辺環境特性で統制した場合のモデル式は、 算 出 し た。表 ⚒ が 推 定 結 果 を 示 し、表 ⚓ が􎜀 􎜐􀀽 􀀫 􂈑
􎨽

であり、
性、

􀀫

は推定パラメータ、

⑷

􀀫

は所有者特

AMPE の値とその有意性を示す。
はじめに、一部の建物・周辺環境特性について共通する管理不全指標との相関が確認できた。

は⚖種類の所有者特性、 は誤差項を表

例えば、築年数が経過し、⚔ｍ未満幅員の前面す。所有者特性は欠損値を多く含むため、複数道路に接道している空き家について、管理不全

変数投入時に対象標本数が少なくなることから、 指標と有意に正の相関があるとわかった。一方、⑷式では⚑数ずつ所有者特性を投入した。なお、 1960年以前に人口集中地区となった市街地(U_
標本数が少なくなる問題から、所有者特性では-1960）に立地する空き家は、管理不全指標とAMPE を算出せず、管理不全の割合との符

有意な負の相関があるとわかった。AMPE を号およびその統計的有意性によって考察を行なみると、築年数はおよそ約0.1～0.3％の範囲でった。

正値であり、例えば築年数が10年経過すると、雑草の繁茂確率は⚒％増加すると解釈できる。
1960年以前の市街地では、1975年以降の市街地と比較して、約⚓～⚘％管理不全の確率が小さ
多面的な要因からみた空き家の管理不全傾向

31

表⚒

負の係数値を示した。したがって、

建物・周辺環境特性の推定結果⚔ｍ以下の前面道路に接道する空き家は雑草が繁茂しやすく、一方で高度経済成長期に都市化した住宅地の空き家は、近年に形成された住宅地よりも雑草が繁茂しにく
いと考えられる。
最後に、一部の住居専用地域の交互作用項は空き家の管理不全割合に対し変数単体の相関を強める傾向を示した。不適切な施錠に着
目 す る と、延 床 面 積 は 単 体 項（FL）と住居専用地域との交互作
用項（(R_ZONE)*(FL)）で正の注）統計的有意性;ʞ***ʟ
: 0.1％,ʞ**ʟ: ⚑％,ʞ*ʟ: ⚕％,ʞ†ʟ: 10％

係数値が確認された。これは、面積規模の大きい空き家は門や入口表⚓などが破損した状態になりやすく、

建物・周辺環境特性の平均限界確率効果

その傾向は住居専用地域でさらに高くなるということを表す。さらに、樹木の繁茂では築年数 の単体 項（AGE）と 住 居 専 用 地 域 との 交 互 作 用 項（(AGE) * (R_注）各管理不全指標のモデルは表⚒の交互作用項も含めた変数を投入; AMPE =平均限界確率効果; 統計的有意性;ʞ***ʟ
: 0.1％,ʞ**ʟ: ⚑％,ʞ*ʟ: ⚕％,ʞ†ʟ: 10％

くなるといえる。

ZONE)）がともに有意に正の係
数値を取った。すなわち、樹木は築年数の経過した空き家で繁茂しやすいが、住居専用地域でその傾向がさらに強続いて、住居専用地域でのみ管理不全指標とくなると考えられる。

有意な相関を持つ変数が存在した。延床面積（FL）は不適切な施錠を除き有意ではないが、2.2 空き家の所有者特性

住居専用地域での延床面積((R_ZONE)*(FL)）

所有者特性では、アンケート調査結果と管理はいずれの管理不全指標も有意に正の相関を示不全指標との全体的な関係性を掴むため、はじした。これは、空き家の面積規模は住居専用地

めにアンケート項目ごとに管理不全割合を算域でのみ、空き家の管理不全に対し正に作用す

出・比較した。その後、⑵式を用いて、建物・るということであり、住宅地で管理に労力のか

周辺環境特性を統制したうえで各所有者特性のかる屋敷が管理放棄されていると考えられる。

傾向を分析した。表⚔の左側は各所有者特性とさらに、雑草の繁茂で住居専用地域における⚔管理不全指標との関係、右側は回帰分析結果を

m 以 下 の 前 面 道 路 接 道 ダ ミー の 交 互 作 用 項

それぞれ表す。結果、以下の点が明らかになっ（(R_ZONE)*(ROAD)）、1960-1975年市街化ダた。

ミー の 交 互 作 用 項 （(R_ZONE) * （U_

まず、空き家期間は各水準で管理不全割合が1960-1975)）はそれぞれで有意に正の係数値と8.2％、1.7％、17.0％であり、空き家期間⚕年

32

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号

№118

表⚔

所有者特性の推定結果

これは、近隣とのコミュニケーション頻度が大きい所有者のほうが、空き家の管理を行なう可能性が高いことを示唆している。
住宅取得方法の管理不全割合についても統計的有意な傾向はみられなかったが、相続（AC_3）の 11.5％ は 新 築（AC_1）の 4.5％、中 古（AC_2）の3.3％と比較して、相対的に高い値をとった。これは、相続によって得られた空き家は、後に管理放棄傾向になることを示唆しているが、このことは空き家の築年数等とも関連するため、一概に相続された空き家が管理不全に陥るとは言い切れない。
空き家に住まなくなった理由について、管理不全割合は、前居住者が別宅に転居（RES_1）
した場合6.3％、死亡（RES_2）の場合18.2％、

注）統計的有意性;ʞ***ʟ
: 0.1％,ʞ**ʟ: ⚑％,ʞ*ʟ: ⚕％,ʞ†ʟ: 10％

入院等の長期不在（RES_3）の場合0.0％であり、RES_2が有意に管理不全割合と正の相関が未満（DUR_1）と10年以上（DUR_3）が相対あると確認できた。この時、長期不在による空的に高い割合であった。しかし、回帰分析結果

き家で管理不全空き家が存在しないのは、前居によると有意な相関とはいえない。その理由と住者が将来的に居住することを考慮して関係者

しては、築年数と空き家期間に相関関係が存在が管理していると考えられる。ここでは前居住すること、空き家期間の効果が非線形性である者の死亡の場合に管理不全割合が高かったが、ことの⚒点が考えられる。

これは居住者の居住年数が長く、建物の築年数

所有者宅から空き家までの距離は車・電車等

が経過しているためとも考えられる。

で⚑時間以内の場合、それぞれ5.5％、7.0％、

最後に、所有者不明空き家（MISS）の管理

5.0％と大きなばらつきはない。車・電車等で不全割合は70％であり、統計的に有意、かつ他⚑ 時 間 超（DIS_4）で は、管 理 不 全 割 合 はの所有者特性よりも顕著に高い割合を示してい

17.2％となり、同一敷地または近所（DIS_1）、

る。これは、所有者不明による空き家の管理主

車・電車等で⚑時間以内（DIS_3）よりも高い体が不在であることで、管理不全である蓋然性

割 合 と なっ て い る。回 帰 分 析 結 果 か ら も、が他の特性よりも高いといえる。

DIS_4が管理不全割合と弱く正の相関であると
いえ、所有者特性が空き家の管理不全傾向に影響を与える要因の一つとして確認できた。

3 考察
分析の結果、⚓つの知見が明らかになった。

近隣とのコミュニケーション機会は特に統計第一に、各管理不全指標に共通して、築年数的有意性を確認できなかったものの、一定の傾が経過し、⚔ｍ未満の前面道路に接道している

向は確認された。月に⚑回以上近隣とのコミュ

空き家で管理不全傾向が高く、一方で1960年以

ニケーション機会がある所有者（COM_1）は前に都市化した市街地では管理不全傾向が有意

管理不全割合が2.9％であり、月⚑回以下のコに低いことが明らかになった。これは、川口市

ミュニケーション機会をもつ所有者（COM_2、のような東京都に隣接した自治体であっても、

COM_3）よりもそれぞれ5.9％、6.5％低い。

中古住宅市場において条件不利な空き家は管理
多面的な要因からみた空き家の管理不全傾向

33

放棄される傾向にあることを示している。また、 ュニティ意識が醸成され、住民間の相互監視に⚔ｍ未満の前面道路に接道しているような密集より管理不全傾向が下がっている可能性を示唆した市街地では、樹木等が公共スペースにせりしている。

出して外部不経済性を持ちやすいと考えられる。

第三に、所有者特性は管理不全と一定の関係

ただし、雑草の繁茂は住居専用地域でのみ⚔ｍを有し、特に所有者宅から空き家までの距離が未満接道ダミーと有意に正の相関を持つことか遠い場合、前居住者死亡により空き家になったら、駅前の商業地域のような密集した市街地で、 場合、所有者不明の場合は空き家の諸条件に関雑草が敷地に生える余地がない場合もあると考係なく管理不全と有意に正の相関があることがえられる。さらに、1960年以前に形成された市わかった。建物・周辺環境特性を考慮しない場

街地に立地する空き家は管理不全割合が下がる

合、空き家期間は管理不全割合と有意に相関がが、これは古くからのコミュニティによる住民あり、相続による住宅取得近隣とコミュニケーの相互監視機能が働いていると推察される。近ション機会は有意でないものの、一定の傾向が隣とのコミュニケーション機会が多い場合、管見られた。空き家期間が長い場合、管理者が高理不全割合が下がることが上記の可能性を支持

齢になることや管理のための費用を捻出できなしている。

くなるなどの理由が考えられ、相続による住宅

第二に、用途地域差に着目すると、延床面積取得の場合、所有者が当該住宅に積極的な理由

は住居専用地域でのみ各管理不全指標と有意なで居住しておらず、管理の動機が持てないなど

相関関係にあり、築年数は住居専用地域で有意の理由が考えられる。なお、近隣とのコミュニに正の相関が、1960-1975年市街化ダミーは住ケーション機会は月に⚑回以上で管理不全割合

居専用地域で有意に負の相関が一部の管理不全が相対的に低くなり、近隣に迷惑をかけたくな指標で確認された。ゴミの散乱、樹木の繁茂、いという意識が働き、管理される傾向にある可

雑草の繁茂について、住居専用地域でのみ空き能性があるが、統計的に有意とは言えない。

家の面積規模が大きいほど管理不全空き家に陥建物・周辺環境特性を考慮した時、所有者宅

りやすい傾向がわかった。これは、管理に手間から空き家まで車・電車等で⚑時間以上、前居のかかる大規模な住宅は管理放棄されやすく、住者が死亡により住まなくなった場合、所有者

建て替えや修繕にもより多くの費用がかかるたが不明である場合、管理不全傾向が有意に高いめと考えられる。一方、商業地域等の他地域でことを確認した。所有者の空き家までの時間距

は、大規模敷地は市場的価値があるため、将来離が大きくなると、管理負担が比例して大きく的な不動産開発のために留保されている可能性

なり、結果的に管理放棄される傾向にあると考がある。

えられる。また、前居住者が死亡した場合、相樹木の繁茂に着目すると、築年数は単体項と続人が定まらずに管理責任の所在がはっきりし住居専用地域の交互作用項でそれぞれ有意に管ない場合や、そもそも相続人がおらず放置され理不全傾向を上げている。これは、住居専用地ている可能性等が考えられる。川口市が把握し域のほうで植栽できるような庭が多く、そのよている所有者不明空き家は本研究の対象サンプ

うな庭付きの住宅が管理放棄され、樹木の繁茂

ル中70％で管理不全であり、いったん空き家のにつながっていると考えられる。雑草の繁茂に所有者が不明になると高い確率で管理不全が進着目すると、住居専用地域における1960-1975

行すると推察される。

年市街化ダミーは有意に負の相関がある。これは、高度経済成長期に建築された住宅であっても、住宅立地に適する地域では住民によるコミ34

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号

№118

おわりに
本研究では、建物・周辺環境特性および所有者特性に着目し、空き家の管理不全傾向とその要因を分析し、管理不全空き家に関連する要因を特定し、管理不全指標ごとの傾向差について
定量的に明らかにした。
上記の考察を踏まえ、本研究の成果は、以下の点から、今後の空き家対策関連施策に示唆を与えられる。まず、地域差を考慮したうえで空き家の管理不全危険度予測を行なえることが考えられる。管理不全空き家の傾向には地域差があり、住居専用地域、市街化年代などを踏まえることで、より実情に沿ったモデル構築が可能となる。さらに、空き家所有者の情報から管理不全の有無を予測することも可能である。例えば、固定資産課税台帳の情報から、管理不全危
険度の高い空き家の予測が可能である。また、前居住者死亡により管理不全空き家が発生する傾向にあることから、福祉施策と連携し、高齢独居世帯の現況を把握することも重要である。
一連の分析を通してさまざまな知見が得られた一方で、アンケート調査結果による所有者特性の標本数が充分とはいえず、各所有者特性を構造化するまでに至らなかった。さらに、本研究では単一時点でのデータを利用しているため、因果関係を明らかにすることは今後の課題である。今後、複数時点のデータを収集し、所有者
特性と建物・周辺環境特性を同時に用いたうえで、所有者特性間の相関、因果関係を同定する必要がある。加えて、住民と第三者の外部不経済性は異なる可能性があり、両者の差異を検証する必要がある。すなわち、住民の通報による
地域目線の外部不経済性と、本研究での第三者的な外部不経済性の差異を比較し、地域住民の参考文献
Baba, H. and K. Hino（2019）ʠFactors and Tendencies
of Housing Abandonment: An Analysis of a Survey of
Vacant Houses in Kawaguchi City, Saitama,ʡJapan
Architectural Review, Vol.2(3), pp. 367-375.
Han, H. S.（2014）ʠThe Impact of Abandoned Properties on Nearby Property Values,ʡHousing Policy
Debate, Vol.24(2), pp.311-334.
Lambie-Hanson, L.（2015）ʠWhen Does Delinquency
Result in Neglect? Mortgage Distress and Property
Maintenance,ʡJournal of Urban Economics, Vol. 90,
pp.1-16.
Morckel, V. C.（2013）ʠEmpty Neighborhoods: Using
Constructs to Predict the Probability of Housing
Abandonment,ʡHousing Policy Debate, Vol. 23 (3),pp.469-496.
Sakamoto, K., A.Iida, , and M.Yokohari（2017）ʠSpatial
Emerging Patterns of Vacant Land in a Japanese City
Experiencing Urban Shrinkage,ʡUrban and Regional Planning Review, Vol. 4, pp.111-128.
粟津貴史（2014）「管理不全空き家等の外部効果及び対策効果に関する研究」『都市住宅学』第87号、209217頁。
石河正寛・松橋啓介・有賀敏典・金森有子・栗島英明（2016）「空家の地域内分布に関する現況及び将来推計」『都市計画論文集』第51巻⚓号、833-838頁。
片山直紀・海道清信・村上心・前田幸栄（2006）「空き地・空き家実態からみた郊外住宅団地の持続可能性についての考察」『都市住宅学』第55号、70-75頁。
国土交通省（2009）「地域に著しい迷惑（外部不経済）をもたらす土地利用の実態把握アンケート結果」htt
p://tochi.mlit.go.jp/wpcontent/uploads/2011/02/ann
ketokekka.pdf, accessed 2017-06-05.
中西正彦・鈴木章裕・中井検裕（2004）「首都圏郊外の宅地開発における空き地・空き家の解消方策に関する研究」『都市計画論文集』第39号、631-636頁。
三宅亮太朗・小泉秀樹・大方潤一郎（2012）「郊外戸建て住宅団地における空き地・空き家の安定的管理に向けた基礎的研究」『都市計画論文集』第47巻⚓号、493-498頁。
山下伸・森本章倫（2015）「地方中核都市における空き家の発生パターンに関する研究」『都市計画論文集』
第50巻⚓号、932-937頁。

認知に基づく管理不全空き家の性質を解明する必要があり、今後理解を深めていきたい。
謝辞
調査データの利用にあたりお世話になった埼玉県川口市都市計画部住宅政策課をはじめ、関係者や市民の皆様にあつく御礼申し上げます。また、住宅経済研究会（2020年⚑月開催）および2017年度都市計画報告会で貴重なコメントをくださった先生方につきまして、ここに記して感謝申し上げます。

多面的な要因からみた空き家の管理不全傾向35海外論文紹介

住宅購入制限政策の下でのテニュアチョイスと住宅価格の変動性
Chen, J., E.C.-M. Hui, M. J. Seiler, and H. Zhang（2018）“Household Tenure Choice and Housing Price
Volatility under a Binding Home-purchase Limit Policy Constraint,” Journal of Housing Economics,
Vol. 41, pp.124-134.

⑷家計は居住地を変更することが可能であり、ある

はじめに地点から別の地点へ移住する確率は一定である。ま中国では、1998年の都市住宅制度改革により、住宅価格が上昇してきた。1999年と2011年における住た、世帯が移住をした場合には、その移住は期間の初めに発生する。

宅価格指数を比較すると、全国的には170％、北京や上海のような大都市では220％上昇している。中1.2 市場参加者の価値関数

国の住宅需要の急成長は貧富の差を広げ、他の産業

1.2.1 賃借人

投資の機会を奪い、長期的には中国の都市化プロセ

ここでは家計は各期で所得を受けているとする。

スをさらに制限している。そこで、政府は住宅価格「期間 において地点 の賃借人であることの価値」を抑制するべく、2010年⚔月に史上初めて住宅購入を制限の義務化を提案した「Ten National Notice」をす。

公布した。これにより、地域住民は最大⚒戸まで、とすると、は次のベルマン方程式を満た

􀀽

􀀫

􀀫

􂈒

その他地域の住民は⚑戸までしか住宅を所有できな

􀀫􎜀 􂈒

􎜐􎝀

いこととなった。

􀀫􎜀 􂈒

􎨫

本 稿 で 紹 介 す る Chen, Hui, Seiler, and Zhang（2018）では、中国における住宅購入制限政策に基􎨫􎜐

はフロー所得、

􎨫

􎜀

􎨫

􎨫

􂈒

􎨫

􎜐
⑴

􎝐

は地点 の住宅を賃借することで得られるフロー効用である。

づき、住宅市場を対象とした動的サーチマッチング

期間 において、地点 に居住する賃借人は賃料モデルを構築、さらに数値シミュレーションするこを払う。次の 􀀫 期で、賃借人は確率とで、世帯のテニュアチョイスと住宅価格と賃料の点

変動のダイナミクスを検討している。

合、確率

で地

􂉠 に移住するかもしれない。移住しない場
􎨫

で持ち家を見つけ、価格􎨫で購入する。また、「期間 において地点 で持ち家を1 理論モデル

所有することの価値」をとする。もし購入する

1.1 基本的な仮定

住宅が見つからなかった場合、もう⚑期間は地点

中国の住宅購入制限政策を背景とした住宅市場のの賃借人となる。期待割引率は 、住宅購入に伴うサーチマッチングモデルを構築するためには、以下頭金はで表される。

のような基本的な前提条件が必要である。
⑴時間は離散的で無限大であり、世帯の居住形態
は貸家か持ち家かの⚒つの選択肢を持つ。⑵住宅市

1.2.2 住宅所有者

􀀫 期に住宅所有者が地点 で自宅を売却し外生場は、売買市場と賃貸市場に分かれており、売買市

的確率

場は検索やマッチングの摩擦があるのに対し、賃貸では賃借人としてスタートすることになる。この仮市場は市場の対称条件により賃貸住宅を瞬時にマッ定は一般性を損なうことなく行なうことができる。

チングさせることができるため、摩擦がない。⑶貸また、仮定⑶から、住宅所有者のフロー効用は賃家よりも持ち家のほうが高い効用を享受している。

36

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号№118

で地点 に移住する場合、新しい地点

借人のフロー効用よりも大きくなる（􀀾）。

地点 の空き家の現在価値をとすると、住宅

所有者が退去する際には、不動産業者がの価値で住宅を購入することになる。そして、地点 の住

1.3 世帯・住宅の流れ

ここでは、賃借人と住宅所有者の数が時間の経過とともにどのように変化するかを説明する。

宅所有者であることの価値は、次のように再帰的に記述される。
􀀽とをそれぞれ期間 開始時における、地点 の賃
借人と住宅所有者の数とする。各世帯は、⚑つの住

􀀫

􀀫

􀀫􎜀 􂈒

􎜐

􎜀

􎨫

􀀫

􎨫

宅を賃借・所有しているため、これらは貸家と持ち􎜐
⑵

􎨫

つまり、住宅所有者は、現在は収入を得て持ち家の効用を享受しているが、次の期間には住宅に住み続けるか、別の地点 で賃借人としての生活を始めることになるかもしれない。

家の数も示している。総世帯数が一定のであると仮定すると以下の式が成り立つ。
􂈑

􀀫

􎨽

􀀽

賃借人が別の地点で持ち家を探す場合、検索とマッチングの摩擦に直面する。一方で、住宅所有者が1.2.3 不動産業者

別の地点に移住する場合は賃借人としてスタートす

各地点の代表的な不動産業者が住宅を市場に出するため、賃借人の流入がある。したがって、地点

場合、賃貸と売却の⚒つの選択肢がある。賃貸するにおける 􀀫 期間の貸家数は⑹式で表される。こ場合、住宅は常に賃借されており、期間 において

こで、地点 で持ち家に新しくマッチングした住宅

賃料

所有者数は

を受け取る。売却する場合、検索とマッチ

ングの摩擦を受け、期間 において新たな住宅所有者を確率で見つけ、その住宅を価格

􎨫􂈒で表されている。
􀀽􂈒

で売却

􂈒

􀀫
⑹

􀀫

することができる。マッチングに失敗した場合、

また、地点 における 􀀫 期間の持ち家数は⑺式、期では空き家として住宅を所有し、次の 􀀫 期に空き家数賃貸するか売却するかを選択することができる。

􎨫

以上より、不動産業者の行動を特徴づける均衡方は⑻で表される。

􂈒

􀀽

􎨫 􂈒

程式は次のように与えられる。
􀀽

􀀫

􎜐

􎜠

􎨫

􂈒

􀀫
⑻

􀀫

􎨫

􀀫􎜀 􂈒

􀀽

⑺

􂈒

􀀽􂈒

􎜰

⑶

ここでの空き家数は世帯の純流出に等しく、賃借人⑷と住宅所有者の移動法則から容易に検証できる。

標準的なサーチマッチング理論と同様に、賃借人と不動産業者間の取引価格はナッシュ交渉によって決定されると仮定する。ここで紹介するモデルでは、
ナッ シュ 積􎜀􂈒

新規マッチング数

は、持ち家を探しているを最

世帯数と、不動産業者が販売している住宅戸数の関を求めるというもの数であり、以下のように Cobb-Douglas 型で定義す􎜐􎜀􂈒

大化することで、取引価格

1.4 世帯と住宅のマッチング

􂈒

􎜐

􎸒

である。ナッシュ積の第⚑項は賃借人の余剰であり、 る。
第⚒項は不動産業者の余剰である。

􎜀

􂈒

􎜐􎜀

􂈒

􂈒

􎜐

􎸒

を

􀀽
で偏微分し

􎜀

􎜐 􀀽 􎜀􎜀 􂈒

􎜐

􎜐􎜀

􎜐

􎸒

一つ目の引数は、現在の地点に留まる賃借人の数た時の導関数が⚐に等しいとき、ナッシュ積は最大􎜀 􂈒化される。したがって、ナッシュ均衡解は⑸式で表売している住宅の戸数として、⚒つ目の引数とする。

される。

マッチング関数は一定のスケールへのリターンを示

􂈒

􂈒

􀀽

􂈒
􂈒

⑸

􎜐

である。さらにを不動産業者が販し、両方の引数で増加すると仮定する。
移住ショックが実現した後、地点 の不動産業者
は住宅を賃貸・販売に振り分けてコントロールして海外論文紹介

37

表⚑

表⚒

標準化パラメータいる。ここで、賃貸された住宅数を変数の定常値とすると、不動産業者の資源制約は⑼式で表される。
􀀫

􀀽

􀀫

⑼

􀀫

賃貸市場には摩擦がないので、不動産業者は賃借人と同数の貸家を供給して市場をクリアしなければ

2.2 定常解

前節で設定したパラメータから、定常状態におけならない。移住が発生した後の賃借人の数がる内生変数の値は、⑴-⑽式で解くことができる。

であることから、賃貸市場が成立すると次の⑽式が表⚒には各変数の定常値を示した。

成り立つ。
􎨫

⑽

􀀽

2.3 人口動態ショックによるシミュレーション

また、賃借人と空き家の移動法則を用いると、次の2.3.1 世帯のテニュアチョイス

式が導き出せる。

図⚑は、人口動態ショックによる住宅所有者数と􀀽賃借人数の変化を示したものである。急激な人口急􎨫􂈒

つまり、期間 􀀫 開始時の空き家数は、期間 に増の後、住宅所有者数はまず減少し、その後増加に賃借人とのマッチングに失敗した持ち家数である。

転じる。これは、賃借人が住宅を購入するまでには、

ここで、賃借人がマッチングに成功する確率を少なくとも一時期は家探しをしなければならないか、住宅所有者がマッチングに成功する確率をらである。そしてこの時、何らかの理由で住宅所有とすると、それぞれ次のように定義される。
􀀽

􎜀 􂈒

􎜐

者の中には他地点に移住する人が出てくるため、すぐに持ち家の数が減ってしまう。しかし、当地域の􀀽

人口が増えると、持ち家世帯数は12四半期後にはま2 住宅市場の動的数値シミュレーション

た新たな水準にまで増えていく。一方、急激に人口が急増した後は貸家が増え、その後は徐々に減少し

2.1 パラメータセッティングていく。また、マイホームを購入する機会を得て、Chen, Hui, Seiler, and Zhang（2018）の理論モデ

賃借人の数は徐々に減少していく。この賃借人の数

ルは、住宅購入制限政策を実施している都市においが均衡に戻るまでには、約12四半期かかる。

て、人口の急激な変化が家計の選択、住宅価格、賃料にどのような影響を与えるかを北京の住宅市場の2.3.2 住宅価格と賃料

四半期データを用いて、数値シミュレーションによ図⚒は、住宅価格と賃料の動的レスポンスを示し

り検討している。ここで標準化されたパラメータをたものである。人口の急激な増加に伴い、住宅価格

表⚑にまとめる。

は0.4％上昇した後下落に転じ、10四半期後には定常状態の均衡を達成している。賃料の反応は、住宅

38

季刊 住宅土地経済

2020年秋季号

№118

図⚑

世帯のテニュアチョイスの動的レスポンス

価格よりも敏感であるが、これは新規移住世帯が賃

図⚒

住宅価格と賃料の動的レスポンス

Chen, Hui, Seiler, and Zhang（2018）の貢献である。

借人としてスタートしなければならないため、当期の賃貸需要が増加するためである。均衡賃料は一定

参考文献

期間内にそれまでの定常状態の値とほぼ同じになる。 Ahadzie, D. K., D. G. Proverbs, and P. Olomolaiye（2008）
住宅購入制限政策の下では、人口動態ショックによってもたらされた持ち家需要が急増すると、住宅価格の上昇が顕著になるため、その後の住宅価格の下落に注意すべきである。しかし需要が満たされると、売買市場は徐々に新たな均衡に向かって動き出すことが示されている。

おわりにChen, Hui, Seiler, and Zhang（2018）では、サーチマッチングモデルの構築と、北京の住宅市場デー
タに基づく動的シミュレーションを行ない、住宅購入制限政策は当期の住宅価格を抑制することができるが、人口動態の変化によるポジティブなショック“Towards Developing Competency-based Measures
for Construction Project Managers: Should Contextual
Behaviours Be Distinguished from Task Behaviours?”
International Journal of Project Management, Vol. 26(6), pp.631-645.
Anas, A.（1997）“Rent Control with Matching Economies: A Model of European Housing Market Regulation,” The Journal of Real Estate Finance andEconomics, Vol.15(1), pp.111-137.
Anenberg, E.（2011）“Loss Aversion, Equity Constraints and Seller Behavior in the Real Estate
Market,” Regional Science and Urban Economics, Vol.
41(1), pp.67-76.

生田遼羽

日本大学大学院経済学研究科修士課程／株式会社タスはただちに賃料の上昇を誘発し、最終的にはその後の期間の住宅価格の上昇につながることを示した。
実証データに基づき、動的シミュレーションによって住宅購入制限政策の効果を顕在化させたことが海外論文紹介39

センターだより◉調査報告書のご案内『地域が担う郊外住宅団地の活性化事例レポート』
令和⚒年⚙月「調査研究リポート」No.18323
定価：本体価格2273円＋税

わが国では、高度経済成長期以降に都市近郊を中心に、大量の住宅供給に伴って郊外住宅団地が形成されてきたが、経年による建物や設備の老朽化が進むとともに、土地利用需要との乖離が顕在化しはじめている。
また、少子高齢社会・人口減少
社会の到来に伴い、住宅団地内の空き家の増加や住民の高齢化が進展しており、将来的な地域社会の持続性が課題となっている。
一方、郊外住宅団地は公共イン
フラが充実し、都市部より豊かな自然環境を有しており、次世代に引き継ぐべき優良なストックとも言える。
こうしたことから、例えば、空き地・空き家を積極的に活用し、必要な社会福祉施設・生活利便施設の整備や、宅地の緑地・農地へ 取り組み状況をレポートした。広の転換、土地・建物の流動性の向 島市では、全国で起こりつつある
上、エリアマネージメントの取り 郊外住宅団地のさまざまな現象や組み等によって、コミュニティを 課題の把握、活性化に向けた取り活性化し、地域の魅力を創出する 組みがいち早く進められているこことが求められている。
とから、一都市圏としての取り組
これら住宅団地特有の課題に対 みを概観するうえで広島市は好例
し、国土交通省は、有識者などか と言えよう。
らなる「住宅団地の再生のあり方
第⚒章ではコミュニティの活性に関する検討会」を設置し、平成 化・地域の魅力づくりの取り組み
28年⚑月（第⚑期）および令和元 として、時代の変化やそれに伴う
年⚘月（第⚒期）に取りまとめを ライフスタイル、ニーズの変化の行っているほか、これまでに住 多様化に対応して新しい場やサー宅・都市計画分野をはじめ、多分 ビスを提供し、コミュニティの活野の研究者・専門家・評論家等に 性化や地域の魅力向上を実現してより、多くの調査研究や問題提起、 いる事例を調査し、郊外住宅団地
提言もなされてきている。
の活性化において応用可能な手がそのため、戸建て住宅を中心と かりの抽出を試みた。
した郊外住宅団地の現地調査を通
第⚓章は、全国各地の事例を抽して、今一度、現在的・具体的な 出するためのインデックスの作成
課題を捉えるとともに、各地の空 を意図して、郊外住宅団地の活性
き地・空き家の活用事例や住宅団 化に関わる取り組みについて大量
地の活性化に資する取り組み事例 の事例を収集し、「空き地・空きのヒアリングと既往事例の収集を 家活性化事例」と「課題解決に向行ない、郊外住宅団地の活性化の けた取り組み事例」に分類したう
方向性を探るものとして、本調査 えで、担い手との対応を含めて整を企画した。
理した。
本調査報告の第⚑章において郊本調査が、郊外住宅団地の活性
外住宅団地の活性化に向けた取り 化に取り組む関係者の参考になれ
組みとして広島市に注目し、その ば幸いである。

編集後記
コロナ禍で、飲食店や接客を伴う
さまざまな業種で飛沫防止用のアクリル板を見かけるようになった。特需発生で、アクリル板の販売には異業種からの参入もみられ、メーカーによるアクリル製造は急増しているようだ。
アクリルを製造する国内大手メー
カーには、三菱ケミカル、クラレ、住友化学がある。特需が起こる以前、
自動車部品や電気製品等への用途が細り、アクリル板の需要は減少していたとされる。
三菱ケミカルはアクリル板の販売額が⚕月に前年同月の2.5倍に拡大
し、住友化学も出荷量が感染拡大前の1.8倍増した。三菱ケミカルはア

クリルの原料の生産で世界一のシェアを誇り、急増する受注に対応する
ため、飛沫対策用としてよく使われる厚さ⚕㎜のタイプを優先的に生産しているという。
香川県に「日プラ」という企業がある（従業員87名）。沖縄美ら海水族館はじめ国内外の有名水族館に巨
大な水槽用アクリル板を納入、世界シェアは実に70％。
コロナ禍の中、インバウンド需要の剥落などにより飲食業等は厳しい
収益環境にはあるが、日本は大企業から中小企業に至るまで、「モノづくり大国」としては、まだまだ健在のようである。
(T･N)

編集委員
委員長
瀬下博之
委員
中川雅之
原野 啓
行武憲史

季刊 住宅土地経済
2020年秋季号（第118号）
2020年10月⚑日 発行
定価［本体価格 715円＋税］送料別
年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込
編集・発行

公益財団法人

日本住宅総合センター
東京都千代田区二番町6-3
二番町三協ビル5階〒102-0084
電話：03-3264-5901
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編集協力
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2020年秋季号№118