オーストラリアの住宅市場と住宅保証制度― ニューサウスウェールズ州を中心に ―オーストラリアでは、近年、海外からの移民による人口の増加や国内外の投資家からの資金流入に伴い住宅市場の拡大が続いてきた。近年では、低金利下で、国民の借入意欲が高く、住宅需要は依然強い。住宅保証制度については、それぞれの州の状況に応じて各州で制度が整備されている。
[オーストラリアの会計年度末は 6 月である。2010/2011 年の表記は 2011 年 6 月末までの 1 年間を示し、2020 年と表記している箇所は、1 月から 12 月までの 1 年間を指す。為替レートに関しては、2022 年 7 月末時点の１豪ドル＝93.06 円を使用している。]

１，オーストラリアの住宅市場
オーストラリアの人口は 2000 年から 2020年までの 20 年間で 33％増え 2020 年９月時
点で 2,570 万人となっている1。人口は、ニュクイーンズランド州

ーサウスウェールズ（以下「ＮＳＷ」という。）、ビクトリア（以下「ＶＩＣ」という。）、クイーンズラ

ニューサウスウェールズ州

ンド（以下「ＱＬＤ」という。）の 3 つの州に集中し、オーストラリア全体の 78％を占めていビクトリア州る。2020 年度（2020 年 6 月末までの年間）の建設工事額は 2,113 億豪ドル（19 兆 7 千億円）で、GDP の約 1 割を占め、そのうち、約３分の１の 722 億豪ドル（6 兆 7 千億円）が住宅関連工事であった。また、建設業に係る就労人口は、全体の 8％で 110 万人となっている2。住宅需要は、人口の増加、税金、補助金政策、金利や借入の難易度により左右される。オーストラリアでは、低金利を背景に住宅への需要は強く、住宅価格も上昇が続いている。

1 オーストラリア政府統計局

Master Builders Australia: A Snapshot: Building & Construction Industry in Australia
https://www.masterbuilders.com.au/MediaLibraries/MB/Industry-snapshot/Industry-Infographic-March-2018-web-ready-single-page.pdf
21図 12021 年の新築住宅着工数は約 23 万戸3、工事金額ベースでは、総額 790 億豪ドル(7 兆 3,517 億円)と前年比 29％増加した4。 タイプ
別では、新築戸建（65％）、４階以上の住宅（20％）、タウンハウスなど（14％）、３階建以下の住宅（１％）となっている。
2021 年末時点の住宅ス
5

トックは約 1,070 万戸 (日本の住宅ストック数は 2018 年で 6,200 万戸 )、金額では 9.9 兆豪ドルと2012 年度と比べて約 2 倍に増えた6。ＮＳＷ、ＶＩＣ、およびＱＬＤの 3 州のストック数はオーストラリア全体の 8 割以上となっている。特徴としては、戸建以外の集合住宅の増加が続き、2020 年度末の 3 州合計では集合住宅のストックが 46％を占めるまでに伸びている。このように集合住宅への需要が高まったことの背景には、2014 年頃の資源価格の高騰で国内外から投資資金が増えたことや、移民の増加による都市部の賃貸住宅の入居率が増えたことがある。さらに、比較的若い層で都市中心部に住むことを好むライフスタイルの変化も理由となっている。
ナショナル・オーストラリア銀行によると7、新築住宅の購入者の構成は、自己所有の住宅に居住している者（35~40％）、初めて住宅を購入する者（35％）、国内投資家（15％）、および初めて投資用住宅を購入する者（10％）となっている。2015 年に 50％以上であった国内外投資家の割合は、現在では 30％前後まで落ちている。理由は、海外投資家に対する投資規制の強化や価格上昇による利回り低下である。既存住宅については、購入者の内訳は、住宅の買い替え層が４割、次いで初めて住宅を購入する層が３割、国内投資家（約 28％）、および海外投資家（約 2％）となっている。
2021 年 12 月時点の住宅価格指数（2011 年９月＝100）は８州の州都平均でみると、戸建が 196,集合住宅は 153 であった。これに対し、ＮＳＷの州都シドニーにおける指数は戸建と集合住宅は3

オーストラリア政府統計局
Housing Industry Association Australia
5 住宅ストックと世帯数の推移、国土交通省
https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html
6 オーストラリア政府統計局
7 National Australia Bank: Quarterly Australian Residential Property Survey 2012－2021
42

それぞれ 242 と 155 で 8 州のうち最も高かった。特にシドニーの戸建価格は 2021 年までの 10 年間で 2.4 倍以上に上昇している。
IBISWorld の「House Construction in Australia April 2021」によると、建設業者の売上高からみた 2021 年の戸建市場の規模は 656 億豪ドル（6 兆 1,047 億円）、参入者数は 46,000 社となっている。そのうち 58%は従業員がいない個人事業者で、従業員を有する企業の大半は従業員数 20 名以下の小規模事業者である。さらに、半数以上の企業は年間売上高が 20 万豪ドル以下と、多数の中小規模事業者による競争が厳しい業界となっている。
オーストラリアの集合住宅の建設は主要都市の都心部に集中し、最近は複数の棟を建設する大型プロジェクトが増えている。IBISWorld の「Multi-Unit Apartment and Townhouse
Construction in Australia, May 2021」によると、集合住宅事業者の売上高 51 億豪ドル（3 兆2,664 億円）の内訳は、タウンハウスなどの建物からの用途変更が 38％、超高層(20 階以上)と高層住宅（９階以上 19 階）の建設が 28％、中高層（４階以上８階以下）の住宅建設が 28％、低層住宅（3 階以下）が６％となっている。戸建住宅業界と比べると比較的規模の大きい建設業者が多いが、2020 年の事業者数 22,630 社のうち、３割は年間売上高 20 万豪ドル以下の小規模事業者である。特に低層のアパート、タウンハウス、デュープレックスタイプの住宅は中小規模事業者間の競争が激しい。高層・超高層の集合住宅の工事は、主に大手建設会社が行っているが、マーケットシェアは最大でも 5%以下である8。
改修、増築、改築工事については 2020 年度までは 81 億豪ドル前後で推移していたが、2021年度には前年度比 15％増の 108 億豪ドル（1 兆 50 億円）9に増加した。これは、住宅価格の上昇により住宅の住み替えが簡単にできない中、コロナに対する厳しい外出抑制策もあり、自宅で過ごす時間が増えたことやホームビルダー制度10により比較的規模の大きい改修工事へ助成金が出たことによる。

２． 住宅保証制度（１）オーストラリアの住宅保証制度
オーストラリアでは 1970 年代に政府主導の強制住宅保証制度が創設され、その後一部の州では民間の保険提供者が保証を提供するようになった11。しかし、2001 年に国内保険市場で 30～40％のシェアを持つ業界２位の HIH が破綻したことにより、国内の保険の保険料が高騰、多くの建設業者は保険に加入できなくなった。これにより州政府の多くは、8

IBIS World: “Multi-Unit Apartment and Townhouse Construction in Australia, 2021”
オーストラリア政府統計局
10 https://treasury.gov.au/sites/default/files/2021-04/homebuilderfactsheet2704.pdf
11 財団法人住宅保証機構：「住宅と住宅保証制度に関する世界調査について」、200693不具合が発生した場合に保証を履行する制度（「ファーストリゾート制度」）が継続できなくなり、建設業者が死亡・失踪・倒産した場合や登録が抹消された場合など一定の事由を満たした場合に限り、住宅取得者に補償する「ラストリゾート制度」（事業者が破産、行方不明、工事完成前の死亡などの条件を満たした場合に最後の手段として保証機関が補償する）へ変更せざるを得なくなった。さらに 2002 年には多くの州で４階建以上の住宅は保証制度の対象から外された。
現在、ＮＳＷ、ＶＩＣ、およびＱＬＤの３つの州では州政府が保証提供機関を運営し、その他の州・地域では民間の保険会社が運営を行っている（別紙１参照）。タスマニアを除く７つの州・地域では、強制保証制度が導入されており、事業者は一定規模以上の請負工事については、保証制度への加入が義務づけられている。
保証制度の特徴としては、以下の点が挙げられる。


３階建以下の住宅に適用される強制保険であり、４階以上の住宅へは適用されない。
（戸数では、年間住宅着工金額のうち、３階建以下の住宅は 80％前後となっている。）
ＮＳＷでは４階以上の区分所有住宅については 2018 年に保証金制度が開始されている。



ＱＬＤ以外の州では、ラストリゾート制度が採用されている。



保証の対象と期間は、重大な欠陥（構造的な欠陥）については６年、その他の不具合が２年となっている。ここでいう重大な欠陥とは、オーストラリア建築基準で求められている性能基準を満たしていないため、欠陥により、建物が使用できない、または当初意図した目的のために利用または居住できないことをいう。



保証制度は一定金額以上の増築や改築、その他の改修工事にも適用される。これらの工事に対する保証履行額は、新築住宅も含めた保証履行額の 15～20％を占めている。

事業者は、登録の際に請負工事の実績額や数年分の財務内容の開示をしなければならない。それらの情報をもとに、保証提供機関は各事業者に対する保証限度を決定する。
この点については、州によっては、登録手続きが煩雑なこと以外に事業者の過去の実績に応じて保証の限度受額が決定されることから、事業者が業況を拡大しようとする時に足かせになっているという批判もある。

（２）ＮＳＷの住宅保証制度
主要な３つの州の保証提供機関の実績を比較してみると、州により制度が多少異なるため、単純に比較はできないが、ＮＳＷの場合、保証料収入は多いがそれ以上に保証履行額が膨らんでいる。ＮＳＷの 1 件当たりの保証履行額はＶＩＣと比べて 2 倍以上の水準である。これは、住宅所有者と建設業者との紛争解決までに時間がかかるためその間に補修額が膨らむこと、さらに保証履行額に弁護士費用など法的費用も認められている分、請求額4が増すこと、未完成物件の保証履行割合が多いことがある。未完成物件の保証履行割合が多いのは、住宅購入者が高額の頭金を払っているケースが多い点のほか、工事が完了した部分について欠陥が多く全体として保証履行額が増えることも指摘されている12。
表 1
保証書発行数

年間保証料(百万豪ドル）

保証書1件当たりの保険料(豪ドル）

NSW

VIC

QLD

NSW

VIC

QLD*

NSW

VIC

QLD

13/14

58,88364,91742,996

66.6

65.9

47.6

1,132

1,015

1,107

14/15

62,401

69,247

87,820

74.6

73.9

96.4

1,196

1,067

1,098

15/16

68,537

72,95994,822

85.5

79.5

107.4

1,247

1,090

1,133

16/17

73,50978,391

105,256

101.9

73.8

96.2

1,386

941

914

17/18

77,61880,366

118,199

130.7

67.1

91.0

1,685

835

770

18/19

68,29466,000120,984

129.2

56.7

88.9

1,892

859

735

19/20

68,59471,500128,170

136.4

62.97

93.61,988881730

表 2
保証履行件数NSW

VIC **

年間保証履行額（百万豪ドル）

1件あたりの平均履行額（豪ドル）

QLD

NSW

VIC *

QLD***

NSW

VIC

QLD

13/14

291611

開示無22.7

24.7

19.3

77,90540,426-14/15374993

開示無14.1

38.5

40.1

37,69838,771-

15/16

413

1,106

開示無24.1

41.98

41.3

58,42037,957-16/17

524649開示無41.6

19.48

45.2

79,32830,015-

17/18

390

202

開示無56.5

6.8

47.5

144,980

33,663-

18/19

474

1,716

開示無49.7

51.5

41.3

104,865

30,012-

19/20

573

1,945

開示無57.58529.2

100,418

43,702-

注：*保証履行額は申立拒絶した案件に係る費用等も含まれている。
**保証請求件数には、支払履行されなかった件数も含まれている。
*** QLD の保証機関である QBCC は 2013 年 12 月から業務開始したため、2013/14 年度は 7 か月となっている。
表１と表２の出典：
NSW：Home Building Compensation Data Tables June 2020,
VIC：Essential Services Commission: Victoria’s Domestic Building Insurance Scheme Performance Report
2018－2019, Annual Report 18/19, 19/20,
QLD: QBCC Annual Reports, 2014－2020

ＮＳＷでは、2010 年 7 月から州政府機関である住宅保証基金（以下「HBCF」という。）が保証提供しているが、2018 年度を除き、事業収支は 2010 年 7 月以降 2020 年度まで赤字が続き、州政府はこれまでに総額 236 百万豪ドル（220 億円）の資金注入を行っている。
Taylor Fry Pty Ltd.: Independent Pricing and Regulatory Tribunal – Effectiveness and efficiency of theNSW Home Building Compensation Fund”, 2020
125

収支が厳しい背景には、当初から運営費用に比して保険料が低く設定されていたこと、前述のとおり保証履行額が膨らむ傾向の中で、営業経費が高いという構造的な問題がある13。
2020 年から保険料率の引上げにより 2021 年６月期は２億豪ドル（186 億円）の黒字を計上し、その結果、債務超過額は前年の 750 百万豪ドル（698 億円）から 534 百万豪ドル（497億円）に改善している。しかし、累積赤字解消には収益構造の見直しなど継続的な取組みが必要な課題は多い。

Independent Pricing and Regulatory Authority Tribunal（IPART）： “Review of the Efficiency andEffectiveness of the NSW Home Building Compensation Fund Final Report Nov 2020”
https://www.ipart.nsw.gov.au/sites/default/files/documents/final-report-efficiency-and-effectiveness-of-thensw-home-building-compensation-fund-december-2020.pdf
136別紙１

NSW （ ニ ュ ーVIC（ビクトリア）

サウスウェー

QLD（ク イーンWA （ ウ エ ス トSA （ サ ウ ス オズランド）

オーストラリーストラリア）

ルズ州）
保証提供機関NT（北方地域）

ACT（オーストラリアア）

首都地域）

州政府(iCare

州政府（VMIA）

州政府

民間保険会社

民間保険会社

Fidelity fundFidelity fund

HBCF）

民間保険会社（QBCC）（QBE,（QBE）が運営

schemescheme

民間保険会（Asset Insure とAOBIS）が運し、政府が再(Master(Master社の参入はBerkshire営し、政府が保険者となっBuilders

Builders

可能Hathaway

再保険者となている。

Fidelity Fund)

Fidelity Fund)

Specialtyっている。

ラストリゾート

ラストリゾート

ラストリゾート

ラストリゾートInsurance）
保証のタイプ

ラストリゾート

ラストリゾート

ファーストリゾート（注 1）

強制か任意か強制

強制

強制

強制

強制

強制

強制

保険加入最低工

20,00016,0003,300

20,00012,00012,00012,000

保証金額限度

340,000（不具300,000 （ 不 具 合

200,000 （ 不 具

100,000（不具150,000

200,000 （ 不 具

85,000（単位：合と完成不履と完成不履行の合と完成不履

合と完成不履合と完成不履

豪ドル）

行の場合）

場合）

行の場合）（注行の場合）

行の場合）

2）

20,000 （ 事 業事契約金額（豪ドル）

者の預け金）
期間

主要な不具構造に関する不構造に関する

合：6 年

具合：6 年

不具合：6.5 年

不具合：6 年その他の不具構造以外：2 年

構造以外：

構造以外：1 年

合：2 年

6 カ月

完成不履行：

完成不履行：2

12 カ月

年間

6年5年

構造に関する5年(注１)：不具合箇所や期間の条件を満たせば、建設業者が倒産等の状況に陥っていなくても補償が行われる。
(注 2)：ただし、住宅取得者は、追加の保険料を負担することで最大 300,000 豪ドルまで可能
出典：IPART：Home Building Compensation Fund－Issues Paper, Apr 2020
https://www.ipart.nsw.gov.au/sites/default/files/documents/issues-paper-nsw-home-building-compensationfund-april-2020.pdf

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