［巻頭言］

少子高齢化社会における住宅政策
金本良嗣

政策研究大学院大学教授

少子高齢化が着々と進んできている。日本の総人口はすでに減少を始めており、2050年にはઃ億人を下回ると予測されている。総人口が減少するなかで、高齢者人口は大きく増加する。75歳以上の高齢者は2000年には約900万人だったのが、2010年には約1400万人に急増し、2030年には2200万人を上回ると予測されている。
少子高齢化のマイナスの面が強調されているが、こと住宅に関しては悪い面ばかりではない。すでに立派な住宅ストックが形成されているので、人口が減少すれば住宅事情は確実に良くなる。空き家が増えていることが問題になっているが、うまく活用できれば、余裕のあるスペースを低いコストで享受することができる。
また、時間に余裕がある高齢者が増えれば、DIY の部分を増やすことに
よって低コストで住宅や庭の維持管理ができるようになる。費用対効果の乏しい政策に財政資金を投入するといったことをしなければ、良好な住生活を維持することは難しくないはずである。
もちろん、少子高齢化の現象面に目を奪われて、費用対効果の悪い政策を行なう可能性は無視できない。ウサギ小屋からの脱却が政策目標であったのが、いつの間にかコンパクトシティーが錦の御旗になりつつある。
コンパクトシティーは都市の「かたち」にすぎない。それが住民の生活を
本当に豊かにするかどうかが問題である。コンパクトシティー関連の具体的な施策について、評価がおざなりになっていることがいちばんの不安材料である。

目次●2014年夏季号 No.93［巻頭言］少子高齢化社会における住宅政策

金本良嗣［特別論文］リフォーム新時代

2

西田恭子

［論文］不動産バブルと金融危機の解剖学［論文］老朽マンションの近隣外部性

西村清彦［海外論文紹介］住宅費用の負担と子供への投資センターだより

40

8
編集後記

10
20

中川雅之・齊藤 誠・清水千弘［論文］中古住宅の品質情報と瑕疵に対する対応
エディトリアルノート

140

原野 啓・瀬下博之
小俣幸子

36

28

特別論文

リフォーム新時代

消費者からみる既存住宅購入とリフォーム

西田恭子

大きく変わったと実感する。家づくりが一生にリフォーム新時代の到来

ઃ回とは思わない、お仕着せの家はおもしろく

リフォームの新たな潮流が、現在の社会の中ないというユーザーが出てきている。

で大きなうねりとして感じられる。リフォーム

消費者の既存住宅に対する意識の変化を示す

分野の幅は広いが、当社（三井不動産リフォーものとして、平成15年から20年のઇ年間で、住ム株式会社。以下同じ）は、住む人の生活、暮宅購入時に「新築住宅を建てる」「新築住宅を

らしの変化に結びつく生活創造型リフォーム、購入する」ことを希望する層は7.7％減少した

価値創造型リフォームを手がけてきている。

とする調査結果がある（図ઃ）。また、首都圏

実際に当社が携わった大胆なリフォームの例の既存マンションの成約件数は、近年徐々に増として、子供が独立しシングルとなった女性が、加している（東日本不動産流通機構データ）。

築ઋ年、広さ62㎡の物件をઃ千数百万円の費用

私が講師を務めるデザイン系・建築系の学生をかけ、自然素材を取り入れ、趣味の楽器演奏向け授業では、おなじみの「人口ピラミッド」を想定した自分仕様のリフォームを行なった例

図を示して、学生にこれからの人生設計を考え

や、築12年、広さ95㎡の物件をઃ千数百万円のてもらうことから始めている。人口ピラミッド

費用でリフォームし、9000冊の本を収納するラで自分たちが属する20代およびそれ以降の人口

イブラリーのある職住接近の都会の居住空間をの減少を確認し、かつ住宅ストック数が世帯数手に入れたユーザーの例がある。また、従来型“住宅双六”にあてはまらない住み替えも最近は図ઃ

消費者住宅購入意識調査（平成15年・平成20年比較)見られ、60代夫婦で、最初に郊外戸建を購入、次に注文住宅で建て替えを行ない、અ度目の住
み替えで都心の環境のよい立地の既存戸建を購入しリフォームした例がある。
単なるリメイクでなく、自分らしい暮らしの実現のためのリフォームをしたい、また、住宅の資産価値を維持したいという発想が施主サイドに出てきている。その施主の想いに、われわ
れリフォーム事業者が応える必要がある。

既存住宅に対する消費者意識の変化等
近時、施主サイドの既存住宅に対する認識が2

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93注）今後ઇ年間程度の間に、「家を新築する」「家を購入する」計画がある人が対象。
出所）国土交通省「平成15年度住宅需要実態調査」、「平成20年度住生活総合調査」

を上回る現状を考慮したとき、学生たちが卒業

西田氏写真後の仕事を新築関係のみと考えるのは現実的でないと気づいてほしいからである。

住宅取得者の年齢構成
住宅取得者の年齢構成をみると、注文住宅は
やや年齢構成が高いものの、住宅取得者の約半にしだ・きょうこ
東京都出身。日本女子大学住居学科卒。一級建築士。現在、三井リフォーム住生活研究所所長。
日本女子大学・文化学園大学非常勤講師、公益社団日本建築家協会会員、インテリア学会会員、
デ ザ イ ン ス タッ フ 会 会 長。著
書：『「中古マンション×リフォーム」で理想の住まいを手に入れる！』など多数。

数は30歳台以下である。特に、分譲住宅では30歳台以下が約અ分の઄を占める（平成24年度を持つ必然性が生じる時期が遅れる状況にある。

「住宅市場動向調査」より）。住宅事業関係者は、

三浦展氏によれば、団塊ジュニアの実に49％

このボリュームゾーンの考え方や置かれた状況の人が三大都市圏で生まれている。日本各地でを知る必要がある。

生まれた団塊世代が、大挙して三大都市圏に入

従来は、30代・40代で新築住宅を購入し、そり込み、結婚して子供を産んでいった。その結の後20年・30年を経て、50代・60代となった人

果、団塊ジュニアの઄人にઃ人は、ઃ都અ県

たちがリフォームの対象者（施主）と考えられ（東京、神奈川、埼玉、千葉）、大阪圏と愛知県た。今は事情が変わり、30代・40代の人たちがで生まれている。つまり、団塊ジュニアの約半

リフォームをする例も多い。

数が高い家賃相場、高い物価水準の中で暮らす

30代・40代世代が置かれた状況を概観する。

状況下で、わが家の取得は難しいと思う。

1973年〜2008年のઇ年ごとの年齢別持家率のその団塊ジュニアたちが、家を持とうと考え推移をみると、50代・60代の持家率はઉ割半ばたとき重視するのは、住み慣れた地域内に住む〜ઊ割と一貫して高い。しかし、30代・40代のことである（国土交通省「平成24年高齢者等土

持家率は低下傾向にあり、2008年で30代の持家

地・住宅資産の有効活用に関する調査研究」）。

率આ割弱、40代同ઈ割強とピーク時の1983年か住み慣れた地域とは、上記三大都市圏であり、らઃ割程度減少している（「住宅土地統計調査」

新築は価格的に難しく、必然的に既存住宅取得より）。なお、家が持てない者がいる一方で、も視野に入ってくる。

全国に750万戸以上存在する空き家が社会問題化しており、ここで流通の活性化が重要なテーマとなる。

親子の住宅取得とリフォーム計画
近居、隣居、おひとりさま、職近、独立シニ

઄人以上世帯のうちの勤労者世帯の金融資産

アとリフォームする施主の事情はさまざまであを見ると、30代世帯は平成11年ころまではプラる。近時、親子の近居あるいは同棟内マンショ

スだが、平成16年にマイナスに転じ、平成21年

ンに住む隣居が増加している。

ではマイナス153万円の金融資産となっている

自分にとって最も大切なものは自分の命や財（総務省「貯蓄動向調査」より）。これでは住宅

産でなく、家族であるとする人が急増している取得までなかなかお金は回らないだろう。

（「国民性の研究全国調査」）。その一方で、親子団塊ジュニアと呼ばれる世代の入社時期は、の同居率は毎年低下している。親の住居との距

就職氷河期にあたり、非正社員となった者も多離はઃ時間以内くらいを望む人が半分以上にのい。伝統的日本雇用形態の変化もあり、この世

ぼり、近居希望が増加傾向にある（以上、「国代には所得格差が生まれている。また、少子高

民生活白書」）。住宅取得の要望に近居、隣居が齢化、未婚化、晩婚化の潮流もあり、“住宅をあり、そのために既存住宅も検討するケースが持とう”という勢いが出にくい、あるいは住宅

出てきている。
リフォーム新時代

3図઄要となる。マンションの場合は、スケルトンリ

増え続ける単身者

フォームにより、築20年でも、40年でも、新築同様の仕上がりが実現する可能性がある。
ユーザーの「中古住宅選定時の業者選定の理由」を見ると、仲介業者の選定理由の上位は、保証がしっかりしている、アフターサービスの良さ、説明のわかりやすさ・丁寧さというもの
だが、「購入後のリフォームの提案力」という回答が28.9％もあった（日経 BP 社調査）。仲介業者にとっても、リフォームが身近となった
出所）1970年〜2005年の数値は「国勢調査」、2010〜30年までの推計値は「日本の世帯数の将来推計(全国推計)−2008
年3月推計」による。

ことを示す一例だと思う。
マンションでリフォームできる専有部分について、一般ユーザーにもしっかり理解してもら

単身者は今後の大きなテーマである。総世帯

いたい。目に見える床、壁、天井に囲われた空数に占める単身者世帯数がઅ割を超えている間内を購入することになると思うのは誤解であ（図઄）。単身者となる事情に、晩婚化、未婚化、る。実際は、構造躯体の内側を買うことになる。

そして、配偶者の死別がある。70代・80代の同天井が張られて隠れている部分、床下として隠居率が10年前からઃ割以上減っている（「国勢れている部分も含め買っていると理解したうえ調査」他）状況で、一人になったらだれかの家

で、リフォームで何ができるか考えることからで世話になろうとしても、これからは難しいのスタートする必要がある。
一般ユーザー向けセミナーでは、઄重床の重かもしれない。

要性を説いているが、決して直床だからダメと住宅性能向上リフォーム

いうことはなく、直床だった物件でも઄重床に

建物の性能も大事な要素である。築年数ごと

仕上げ、水回り等を変えた事例もある。天井高に、耐震・バリアフリー・省エネの性能が変わとの兼ね合いですべて઄重床にできるわけではってくる。新耐震設計基準前の物件か後の物件ない点に注意が必要だが、マンションでは水回かとよく聞かれるが、前の物件だとしても、戸りを含めリフォームで変更できる可能性があり、建において耐震リフォームの手法はかなり確立

物件に関して個別性を見る必要があり、立地としてきている。築30年程度の物件で無筋基礎の築年数だけでは語れない時代が来ている。

ケースであっても、補強鉄骨パネル、補強モル

省エネに関し、少なくとも次世代省エネ基準

タル等を施して新しい基礎と抱合せる施工方法（1999年）レベルまでには、リフォームできち

で耐震性を確保できる。

んと対処する必要があると思う。新旧基準の違

新婚世帯が新居として購入した築41年の戸建

い は、断 熱 材 で、旧 省 エ ネ 基 準（1980 年）：

物件で、耐震診断の評点0.3しかなかったもの

15㎜、新省エネ基準（1992年）：25㎜、次世代を耐震リフォームし、構造材、補強の梁を入れ省エネ基準（1999年）：35㎜だ（図અ）。

込み、屋根を瓦から軽いものに変更する等した窓に関して、旧省エネ基準：単板ガラス、新結果、評点1.1以上を取った事例がある。1999

省エネ基準：単板ガラス、次世代省エネ基準：年（次世代省エネ基準導入）以前の物件は数多

複層ガラス、と標準が変わってきた。次世代省

くあるが、これらの省エネ性能を向上させるに

エネ基準以前のものを仮に複層ガラスに変更しは、ガラスの交換、インナーサッシの交換も必ても、サッシが古ければ金属部分が結露してし4

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93

図અ

住まいの断熱性能基準

図આ

ライフステージに合わせた既存住宅リフォーム

まう。これを防ぐには、サッシの交換が必要と元気な子供の靴が玄関たたきに散乱しないよう、なる。しかし、マンションでは窓は共用部分で玄関から廊下に上がる動線上にシューズクロー

あり区分所有者の自由にできない。サッシ交換

クを設置した例がある。40代子育てファミリー

により共用部分である外壁を傷めることもでき

では、思春期となり親子会話がなくなった子供ない。そこで、サッシを交換したい場合、｢カが玄関から他のどの部屋も通らず子供部屋に行バー工法｣と呼ばれる、既存の枠を残し、それき来できる状態から、階段位置を変えて子供部に新しい枠を付けた中にサッシを入れ込む方法

屋への行き来はリビング経由でないとできない

で、RC 造でもサッシの交換を可能とする工法というリフォームをした例がある。

が行なわれている。ただし、カバー工法の実施

子供がある程度大きくなった40代共働世帯でに先立ち、管理組合の規定を確認する必要があ

は、奥様の家事動線を重視し、従来型の対面キる。当社の扱い事例で、施主の努力により、カッチンからキッチンと並列に食卓テーブルを置

バー工法を可能とするための管理規約の変更に

くアイランド型にリフォームするケースがある。

つながった事例がある。

50歳代で、子供が独立し空いた子供部屋に風呂サッシの交換は、マンション全体の問題でも場を移すマンションリフォームも稀ではない。配線ある。この点に着目し、サッシメーカーが、大や配管の制約をクリアできれば行なうことがで

規模修繕時に全住戸にカバー工法に行なうこと

き、窓のある浴室の実現は高い満足が得られる。

を提案してきている。

日本の場合、60代以上の半数が夫婦別寝というライフステージに合わせたリフォーム

調査結果がある。従来の子供部屋をリフォーム
し、扉を開けたら別寝室というプラン例がある。

リフォームのニーズは、30代〜70代と世代に

また、近時は、ペットのためのリフォームも応じ、またライフスタイルに応じて多様である

行なわれる。ペットのために資金を惜しまない（図આ）。当社が携わった例では、80代でリフォ一定の層が存在する。世代、趣味、誰と住むか、ームされる人も多く、また、60代・70代・80代

ペットと住むか否か等によりリフォームのニーの人たちが、リメイクでない大胆なリフォーム

ズは大きく異なる。

をされる例もある。施主は物件の資産価値をどうするか考えたうえで、リフォーム内容を決めていると思う。
世代やライフスタイルに応じリフォームの内

既存住宅・リフォーム政策の方向性
つくっては壊すフロー消費型から、いいものをつくり、手入れをして長く大切に使うストッ

容はさまざまである。30代子育てファミリーで、 ク重視の住宅政策への転換が、平成18年ઈ月のリフォーム新時代

5住生活基本法の施行からスタートしている。住また、従来、スマート住宅を目指すスマート

宅投資額の累積とストックの資本額を比較する

リフォームの推進にあたり、エネルギー効果がと、アメリカでは住宅投資額に見合う資産額が偏重されていた。そこで、スマート住宅の概念蓄積しているのに対し、日本では、投資額の累を広げ、安全・安心・健康に暮らせる家、そし

積を約500兆円下回る額のストックしか積みあて、社会的資産である住宅を最大限活用するとがっていない。税制上の耐用年数および鑑定実いう概念を入れ込んだ言葉として、「スマート務上の建物残存価値割合をもとにした戸建住宅

ウェルネス住宅」が提唱されている。

の残存価値率曲線は経年とともに低下して、住宅の市場価値は、20年でほぼゼロに近づく（以上、国土交通省住宅局住宅生産課資料）。
これらの原因は、日本の住宅の平均築年数の「既存住宅は新築住宅より劣る」というイメージの払拭から
既存住宅流通とリフォームの分野には、住宅

短さ（27年）にあるといわれる。しかし、現在、 の劣化・不具合などの現状の把握、住宅履歴情
住宅メーカは、自社の物件の寿命を27年（また報の蓄積・活用、住宅性能に関し質の向上と評は20年）と言っているわけではない。仮に60年

価、担い手の育成、住宅の資産価値の評価、空を超える物件として新築された住宅ならば、建き家の活用など、今後取り組むべき多くのテー物の価値が落ちかけた頃にリフォームして質がマがある。

向上し価値が上がる、ということを何度か繰りしかし、リフォームに携わる者として、既存返して60年を経ていく形が目指すべき方向と考

住宅流通とリフォーム市場の活性化のために第えられる。リフォームによる質の向上とそれを一に目指すべきは、既存住宅が新築住宅より劣反映した評価が求められる。

っているというイメージを払拭することだと考

現在、国土交通省では、以下の取組みが行なえている。顧客にダイレクトに接点を持つ仲介

われている。

業の方々にも是非、既存は新築より劣るという①｢既存住宅のリフォームによる性能向上・長イメージの払拭に意を用いていただきたい。

期優良化に係る検討委員会｣の設置：既存住今後、リフォームや仲介業界だけでなく、金宅の長期優良化に関する評価基準、認定基準

融や税制の分野も連携したトータルのサポート等を検討する。

が重要である。既存住宅のリフォーム・仲介実②既存住宅の性能表示制度の充実：現行の既存務の現場の声が、金融や税制の分野の施策に反住宅の性能表示の評価項目に「劣化の軽減」

映されることが大事だと思う。リフォームビジ

および「温熱環境」に関する項目がないため、 ネスという点で言うと、金融機関との繋がりは既存住宅の性能向上、長期優良化の基準と連まだ弱く、その連携強化が重要と考えられる。

動して、両項目の位置づけについて今後、住仲介業者が、リフォームにかけられる費用は宅性能表示基準の整備の中で検討する。

物件購入価格のせいぜいઇ％程度と言われるこ③｢中古住宅の建物評価手法の改善のあり方検とがある。例えば、3000万円の既存住宅のઇ％討委員会｣の設置：中古住宅の期待耐用年数以内だと150万円程度で、リフォーム事業者かの算出、中古住宅の再調達原価の算定、中古ら見ると、クロスの張替え、設備の一部のみ交住宅に係る建物評価手法の指針の策定につい

換、クリーニングをかける程度で予算を使い切て検討する（平成26年઄月を目途に結論）。

ると思う。このような予算制約下では、暮らし④｢中古住宅市場活性化ラウンドテーブル｣：中や方、生活の方向性を見据えて、住宅の資産価

古住宅リフォーム市場と金融との連携強化をテーマに関係業界の実務家等が議論を行なう。
6

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93

値を創造していくのは難しい。
一般ユーザーが持つ中古住宅へのイメージに関する当研究所調査の結果によると、一般ユーへのニーズはますます多様化してきている。

ザーが中古住宅のメリットと感じる点として、リフォーム分野は広がりを見せており、新た「新築に比べて割安」なことを圧倒的多数で一に資産再生型リノベーションの事業領域が飛躍

番にあげている。これを考慮すると、中古を買的に拡大している。例えば、用途転換を伴うコってリフォームしても、新築よりも割安感があンバージョン型、流動化事業とリフォームのコる範囲におさめる必要があるとも思う。ユーザ

ラボレーション、賃貸マンションのリノベーシ

ーが「メリット」の઄〜અ番目にあげているのョンなどである。倉庫ビルをઃ億数千万円の費は、現物を自分の目で確認できる点である。た

用で全14戸の賃貸マンションにコンバージョン

だし、現物を確認できることは、リメイクしなしたケースや、銭湯をデイサービスセンター

いまま売り出された場合には、経年劣化のイメ（風呂付）に改装したケースがある。

ージを持たれてしまうという面もある。リフォームに携わる者としては、古い住宅もリフォー
ムで大きく変わることをもっと知ってもらう必

これからのリフォームは地域環境・地球環境に配慮要があると思っている。最近では、全面改装、

建築系のઇつの団体が2000年に「地球環境・または大がかりなリフォームを前提に既存住宅

建築憲章」を制定し、建築家等は、建築物を地を探しているので、あえてリフォームしていな

球規模の環境との関係において捉えて、「長寿い物件という条件を付ける顧客もいる（中途半命」「自然共生」「省エネルギー」「省資源・循

端なリフォーム分の価格上乗せを避けるため）。

環」「継承性」に配慮した建築の創造に取り組

中古住宅の「メリット」のઆ番目には、自分のむと宣言している。この内容は、新築部門だけ

好みにリフォームできることが挙げられている。 でなく、リフォームにおいてもすべて重要なテ「住まいの選択肢の重視点」と「リフォームーマである。

で解決できると思う点」を一般ユーザーに問う

国土交通省は、平成26年度の予算要求で、長当研究所の調査の結果では、間取りに関して重期優良化・リフォーム推進事業の予算64.8億円、視しているものの、約半数が間取りは変更でき

住宅ストック活用・リフォーム推進事業の予算ないと思っている。日当たりも、広さも重視し15億円としており、これだけの予算を確保し事ているものの大半の人が日当たりや広さは改善

業を推し進めようとしている。

できないと思っている。ユーザーが重視しかつ2008年当時、既存住宅とリフォームを絡めて解決可能と考えているのは水回りの交換くらいいくとおもしろいと感じ、「中古住宅購入とリである。リフォーム設計者の立場からは、間取フォームの可能性」というレポートを当研究所

りは変更できるし、日当たりや広さも改善策がとして発行した。また、『「中古マンション購入あるのであり、残念な調査結果となっている。

× リ フォー ム」で 理 想 の 住 ま い を 手 に 入 れ

顧客とわれわれ設計者の思いにはまだ大きな隔る！』という著者を自ら著した。その後、今日たりがある。

までにこれらの分野は大きな広がりを見せてい多様化する中古住宅×リフォームのニーズ
近時、古民家を購入し、減築したうえで改装し、築100年の趣を活かしながら、断熱性能もあげた例もある。最近、古民家は人気がある。
移築を考える人もいるだろう。事業用、店舗用の中古物件を求めるユーザーもいる。既存物件

る。新しいリフォームの時代が来ておりリフォーム業界と仲介業のみならず、金融および税制の分野の人たちとも連携した取り組みが求められていると切に思う。
＊本稿は、公益財団法人日本住宅総合センター「第93回住宅・不動産セミナー」（2013年12月10日）の講演要
旨をもとに再構成したものである。

リフォーム新時代

7エディトリアルノート

近年の世界的な金融危機は、しの延滞率上昇を機に、このサイク

ばしばサブプライムローン問題とルが急速に逆方向に進行したこと

中川・齊藤・清水論文（「老朽不動産バブルに端を発するとの指を明らかにしている。さらに、重マンションの近隣外部性」）は、摘がなされる。しかしながら、不層的な持ち合い構造が、証券化商

東京都のマンションデータを利用

動産バブルと金融危機は必ずしも都市・地域環境を悪化させる。

品全体の価格暴落へとつながり、

して、老朽化住宅の存在がもたら同時に起こるわけではなく、また、 結果として金融危機へと派生した

す負の近隣外部性の有無およびそ

両者の相互関係に関しても、そのの大きさを検証したものである。

メカニズムが完全に解明されているわけではない。
西村論文（「不動産バブルと金ことを説明している。
間接金融を中心としたわが国で具体的には、小地域単位でみた築は、銀行システムの中で不動産バ

後年数別マンション面積に関する

ブルと信用バブルが進んだために、 情報をもとに、戸建て住宅の価格

融危機の解剖学」）は、上記のよ両者の関係を明示的に把握するこを被説明変数としたヘドニック価

うな問題意識の下で、不動産バブとは難しい。その意味で、米国の格関数を推計し、老朽化マンショ

ルと金融危機の関係を論じたもの

事例を取り上げて、市場データにンの集積が戸建て住宅の価格に与える影響を計測している。

である。具体的には、⑴不動産バ

基づく両者の相互依存関係を明ら

ブルと金融危機の間に介在する要かにした西村論文は、わが国に対分析に当たっては、まず地域内

因として信用バブルを取り上げ、しても重要な示唆を与えるものでの建物面積合計に占めるマンショ⑵不動産バブルと金融危機つなぐあるといえる。

ン面積の比率の効果を見ることで、◉近隣地域にマンションが立地する

戦後の高度成長期に急速に整備

ことの影響を検討している。それ前者については、人口構成の変が進んだ資本ストックの老朽化とによれば、地域内のマンション面化（生産年齢人口の増加）が住宅

その維持・更新は、重要な政策的積比率が％ポイント増加するこ

価格の長期的な変動を説明する要課題として、近年注目を集めていとで、戸建て住宅の価格が1.5％因となっていることを示したうえる。従来、こうした問題は、公的

下落することが示されている。

で、ここに信用バブル（実質ロー

資本ストックの維持・更新問題をそのうえで、建築時別のマンシ

ンの拡大）が重なると、不動産バ中心に議論がなされてきたが、民ョン面積比率をみることで、老朽ブルに起因する金融危機が発生し間部門にあっても、特に老朽化し化に伴って近隣外部性が大きくなてきたことを、日米における歴史

た集合住宅は、区分所有者間でのるか否かを検証している。結果と的事実を紐解きながら論じている。 合意形成の難しさに起因して、更して、1990年以前に供給されたマメカニズムを明らかにすることを目的としている。

そのうえで、米国の2008年金融危機の例を取り上げて、不動産バ

新（建て替え）が非常に困難となンション面積比率の増加は、近隣っている現状がある。

の戸建て住宅価格を相対的に大きブルが金融危機を引き起こすメカ

経済学的には、集合住宅の老朽

く 下 落 さ せ て い る 一 方、1991〜

ニズムについて議論している。具化の問題は、周辺地域に及ぼす負2000年に供給されたマンション面

体的には、住宅ローン証券化が信の外部性の一種として捉えること

積比率に関しては、統計的に有意用バブル・借入コスト低下を引きができる。集合住宅の老朽化は、な結果が得られていない。こうし起こし、それが持家需要の増加を不十分な維持・管理による危険性

た傾向は、マンションが存在する

介して、さらなる住宅ローン証券の増大や、建築物としての外観の地域に限定した推計や、マンショ化を促進してきたという事実を示

劣化、耐震性の低下に起因する防ン面積比率に影響を与える種々のしたうえで、
サブプライム RMBS

災上の問題などによって、周辺の要因をコントロールした推計にお8№93

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号

いても、頑健に観察されている。

検討したものである。

震偽装事件の前後の比較からは、

老朽マンションの問題は、居住住宅性能保証書は、住宅の基本

偽装事件前には評価書が中古住宅者の高齢化の問題も相まって、今構造部分で発見された瑕疵についの取引価格を上昇させる効果を持

後より一層深刻さを増していくもて修繕費用を補償する任意加入のっていたが、事件後にはその効果のと思われる。その意味で、本研保険制度である。保証期間は新築が失われたことが示される。

究における近隣外部性の定量的な住宅の引き渡しから10年間であり、分析ではさらに、価格には表れ

評価は、今後の政策対応に当たっ

その間に住宅が転売された場合でない情報の非対称性の影響をとらての有益な示唆を与えるものでああっても、その権利は新しい買いえる目的で、品質情報の有無（住るといえる。

手に引き継がれる。他方、住宅性

宅性能保証書／住宅性能評価書）

ただし、筆者らも認識している

能評価書は、住宅の性能を指定機と売り主の種別（中小／大手デベ

通り、老朽マンションの増加は、

関が評価し、その品質を消費者にロッパー）に着目し、中古住宅購

地域の人口構成の高齢化などを伴開示する制度である。

入者の選択問題を分析している。

って進むため、その因果的効果のこれらの制度は、いずれも新築

これによれば、耐震偽装事件後に識別には、課題も残されている。

住宅を対象としたものであり、中は、情報の非対称性の問題が小さ

こうした課題に対しては、例えば古住宅の取引に当たっての情報のいと考えられる、保証書、評価書

既存マンションの建て替えや大規

非対称性の緩和を直接の目的としを保有する物件、もしくは大手デ模修繕の前後での比較や、耐震基たものではない。しかしながら、ベロッパーによる物件を選択する

準の厳格化が行なわれた建築基準

住宅性能保証書に関しては10年間確率が上昇している。

法の改正前後での比較を行なうこの期間内であれば中古住宅も補償

原野・瀬下論文は、従来不足しとで、より精緻な分析が可能であの対象となり、住宅性能評価書にていた中古住宅の取引における情るように思われる。

関しても、少なくとも新築時点で報の非対称性の役割に関する実証◉の品質に関する客観的情報を提示的な検討を行なったものであり、わが国の住宅市場の特徴の一つするものであるため、中古住宅市

学術的な貢献は大きい。さらに、として、中古住宅の流通量の少な場における情報の非対称性の緩和

この結果は中古住宅流通量の低迷さがある。その理由としては、住に対しても、何らかの影響を及ぼに対して、品質情報の整備・開示

宅の品質に関する情報の非対称性

すことが期待される。

が有効な対策となりうることを示と、それに起因する逆選択の問題

分析に当たっては、日本住宅総が指摘されてきた。しかしながら、 合センターによる研究事業の一環しており、政策的にも重要な示唆を与えている。

このような理論的可能性は、デーとして実施された Web アンケー

ただし、住宅性能評価書の保有タの制約もあり、十分に実証的なト調査のデータを利用して、以下に関して、耐震偽装事件の発生後検討がなされてきたわけではない。 のつの検討を行なっている。

には、取引価格には影響を与えな

原野・瀬下論文（「中古住宅の

まず、中古住宅の取引価格を対い一方、選択確率は有意に高まる

品質情報と瑕疵に対する対応」）

象とした分析からは、住宅性能保傾向が報告されており、情報の非は、住宅市場における情報の非対証書は中小デベロッパーが販売し対称性に基づく解釈が難しい側面

称性を緩和する目的で導入されたた中古住宅の取引価格を上昇させがある。こうした点に関しては、

住宅性能保証書と住宅性能評価書

る効果を持つ一方、住宅性能評価制度利用に関する内生性を考慮しに着目し、これらの制度が中古住書は取引価格に影響しないことがた分析を行なうなど、より詳細な宅の取引に与える影響を実証的に明らかになっている。加えて、耐分析が期待される。

(Ｍ･Ｎ)

エディトリアルノート

9

論文

不動産バブルと金融危機の解剖学
西村清彦の上昇が起きやすいか。それは、多くの国でははじめに

一般大衆にとって、不動産が将来の長い退職後

IMF スタッフの研究によれば、データ入手

生活を支えるための事実上唯一ともいえる「安可能な国々で46あった金融危機のうち分の全」「安心」な資産だからである。ベビーブー

で不動産バブルが生じ、その後金融危機が起こ

マーたちは、自分の老後資金をこの安全・安心ったとされている。逆に、51あった不動産バブな資産で持とうと殺到する。そのため、もともルのうち35が最終的に金融危機をもたらしたとと供給量が物理的に限られている土地の価格がいう。すべての不動産バブルが金融危機になっ上がることになる。

たわけでもないし、すべての金融危機が不動産

この点を明らかにするために、いわゆる二世

バブルから発生したわけでもない（Claessens

代重複世代モデルを考え、生産人口の若者・壮et.al 2008, Claessens et.al 2010）。

年が不動産を買う主要な需要者とすると、実質そうだとすれば、不動産バブルと金融危機の不動産価格は生産人口の数によって大まかには間を結びつける、何らかの追加的な要素がある

決まることになる。したがって、生産年齢人口ことになる。先進国の不動産バブルと金融危機が増加すると実質不動産価格は上昇するを結びつける一つの輪は、1975年ころから明確（Nishimura and Takáts 2012）。

になった先進国の人口構成の変化と、それに対

ただし、この簡単なモデルにはもちろん限界がある。二世代重複世代モデルは一つの時代の応した資産需要の変化である。
実際、1990年代の日本の不動産バブル、そし価格から次の時代の価格への変化を説明しようて2000年代後半の米国と欧州における不動産バとする超長期のモデルである。したがって、時

ブルは、人口構成変化の影響が強いと考えられ代から時代への不動産価格の変化の説明にはなる。端的に言えば、第二次戦大戦後や朝鮮戦争っても、時代の中での年々の変化を説明できる

後といったきっかけで日本や米国などでベビー

モデルではない。つまり、このモデルは人口とブームが生じたこと、さらに医学の進歩で幼児

実物資産に対する超長期の需要変化（いわば死亡率が劇的に低下したこと、そして平均余命「潮」の変動）は説明できるが、その上に乗っが伸びたこと、という三つの要因が生産年齢人て起こる「波」の変動の説明はできない。

口の急増に結びつき、それが将来の老後に備えこの「潮」と「波」が複合したものが、われるための不動産への潜在的な需要を増加させた

われが眼にする不動産バブルである。そしてすと考えられる。これは日本だけではなく、さまでに説明したように、時代から時代への「潮」

ざまな国で見られる現象である。

の部分は、人口動態の変化に対応すると考えら

生産年齢人口が増加すると、なぜ不動産価格
10

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93

れる。しかし、時代の中で毎日、毎月、毎年変動する「波」の部分を説明し、そして不動産バ

西村氏写真にしむら・きよひこ
1953年東京都生まれ。東京大学

ブルと金融危機をつなぐもう一つの輪があるは

経済学部卒。東京大学大学院経済学研究科修士課程修了。米国ずである。それが、信用バブルである。

イェー ル 大 学 経 済 学 部 大 学 院

本稿では、第節で、人口動態の大きな転換

Ph.D.。東京大学経済学部教授、

点と信用膨張が重なると実際に不動産価格の急日本銀行政策委員会審議委員、

騰とその後の暴落が起き、それが金融危機につ

日本銀行副総裁などを経て、現

ながったことを米国を例に説明する。第節以科教授。著書：『日本経済見えざる構造転換』ほか。

在、東京大学大学院経済学研究

降では、この不動産バブルと信用バブルがどのような相乗作用を起こして、最終的に金融危機につながったかを米国の2000年代後半の金融危ーン残高でそれぞれ示している。この図から逆機を例に詳細に説明する。実は、米国は直接金

従属人口比率が上がっているときには実質不動融の国であるため、不動産バブルと信用バブル

産価格が上昇し、逆に一方が下がる時は他方もがどのように相互に影響したか、市場データか

下がっていることがわかる。注意しなければなら手に取るようにわかる。そこで本稿は米国をらないのは、2006年からの危機をもたらしたバ

例として、不動産バブルと金融危機の解剖学をブルの崩壊の時には、これに信用膨張つまり実提供することにしたい。

質ローンの拡大が重なっていることである。

1 人口動態・不動産価格・信用膨張

確かに1990年頃にも、逆従属人口比率と不動
産価格の上昇が見られた。いわゆる S&L 問題

近年の世界の経済史を繙くと、人口動態の大の時期である。しかし、このときはローンの拡きな転換点に信用バブルが重なると不動産バブ

大にはあまり大きな変化はなかった。したがっルの生成と破裂が起き、それが金融危機を起こて、このときは信用バブルとまでは言えず、結しているように見える。

局のところ大きな問題にならなかったのである。

図は、米国について、⑴人口動態を生産年

それに対して2006年頃には、逆従属人口比率、

齢人口と非生産年齢人口の比率（「逆従属人口

実質不動産価格、そして実質ローン拡大、の三比率」）で、⑵不動産価格を実質ケース・シラ

つのピークが重なり、金融危機が生じているよー住宅価格指数で、そして⑶信用膨張を実質ロうに見える。

図ઃ

米国の人口動態・不動産価格・信用膨張

これまでは、これらがどう相互作用して金融危機が起こったかについてはよくわからなかった。
対照的に、米国の2008年金融危機の場合、不動産バブルと信用バブルの相互作用が直接金融市
場データからわかる。日本や欧州は間接金融の国なので銀行システムの中で何が起きたのかよくわからなかったのに対し、米国は直接金融の比重が大きく、そのため直接金融市場データにバブルが反映されたので、何が起こっていたかわ
かるのである。

2 二つのバブルの相乗作用
米国での不動産バブルと信用バブルの相互作用を簡単な図式化をすると以下のようになる。
不動産バブルと金融危機の解剖学

11

まず、住宅ローン証券化が信用バブル・借入コ

流動性の高い、安全な資産（AAA の資産）にスト低下を引き起こし、それが持家需要増を引投資することが義務づけられている。

き起こし、それがさらなる住宅ローン証券化を

この MMF の選好に合わせるために、特別促進し、……といったように連鎖的に反応して投資目的会社のような投資ビークルが設立され加速的に拡大した。ところが、限界点に達するた。この投資ビークルは、長期の原資産プールと、今度は逆回転して加速的に収縮したのであに基づく派生証券に投資する一方で、自らも派る。

生証券として短期証券である資産担保コマーシ

以下では、なぜ証券化が信用バブルをもたらャ ル ペー パー（ABCP）を 発 行 し、そ れ をしたのかを節で説明し、なぜ不動産価格上昇

MMF に販売していた。後述するが、さまざまが止まって信用バブルが崩壊したのか、そしてな付加的な陽表的あるいは陰伏的な保証をつけ

実際になにがきっかけになって逆回転が始まっることで、これらの投資ビークルの発行する

たかを節で説明する。

ABCP は AAA の信用度を得ていた。そのため ABCP を MMF に売ることが可能になって3 証券化と信用バブルの生成いた。

3.1 複雑な証券化とリスク選好が大きく異なる

MMF の対極には、ハイリスク・ハイリターンを求める投資家が増大していた。これには

઄種類の投資家の存在

まず、証券化とは何かということを再確認し2000年代中葉までの、いわゆる Great Modera-

たい。証券化のビジネスモデルは、住宅ローン

tion（「大いなる安定」）といわれる状況、つまやカードローンなどの原資産を調達してプール

り経済は比較的高い成長を続ける一方でインフし、それを優先と劣後の関係にあるトランシェ

レが鎮静化し名目金利が低下した状況が関連し（階層）に切り分けてリスクの異なる派生証券て い る。名 目 金 利 の 低 下 か ら、い わ ゆ るを作り上げ、それをリスク選好の異なる投資家

search for yield（「利回りの追求」）という傾向、に売り、手数料を稼ぐことである。具体的な証

つまりリスクをとっても高い収益率を得ようと

券化のプロセスは、はっきりした分業システムする傾向が、従来慎重な姿勢をとってきた投資になっている。住宅ローン証券化の場合、モー家の中にも見られるようになってきた。とりわ

ゲージバンクが原資産を調達し、それをサービ

け、エクイティの部分はリスクが大きい代わり

サーが管理する一方で、投資銀行や商業銀行組にリターンも大きいので、この部分に投資した成の SPV や SIV が証券化し、売りさばくといい と い う 投 資 家（投 資 ビー ク ル の residual

うかたちである。このような分業は関係者の重claimer）も広範に出てきていた。

層化をもたらし、後に大きな困難を引き起こす

そこでこの時期に、MMF のような AAA への投資のみを行なう投資家と、ハイリスク・ハ

原因ともなった。
証券化がビジネスとして成り立つためには、

イリターンを望む投資家をうまく組み合わせる

リスク選好が大きく異なる投資家が存在するこことで高い手数料収益をあげようとした投資銀とが必須である。実際、米国ではリスク選好が行・証券会社が台頭し、従来に例を見ないほど極端に異なった投資家が存在している。特に、の莫大な超過利益を得ていたのである。

短期の流動性の高い資産の保有を好む投資家のより詳細に説明しよう。

比重が大きかったことが重要である。具体的に話が複雑になるが、この時期に米国で起こっは、マネー・マーケット・ファンド（MMF）

たことは実際に複雑であり、シンプルではないのことで、米国においてはきわめて重要な存在ということが、実は重要な鍵になることをまずである。彼らは長期資産には投資せず、短期の述べておきたい。

12

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93例えば、派生証券に投資する投資ビー

図઄

CDO と CDO-squared

クルが発行する証券を原資産とする階建ての証券化が起きた。さらに、階建てと階建ての混在が起きたり、投資ビークルが他の投資ビークルが発行する派
生証券に投資したり、といったことが行
なわれるようになった。同時に、リスキ
ーでエキゾチックな資産を原資産にする
風潮が広がり、サブプライム住宅ローンのようにどんどんリスキーな方向へ向かうことになった。これらの要因により、派生証券の複雑化・不可視化が進み、この複雑

プレーンバニラの証券化のシニア部分ほどでは化が、その後のさまざまな問題発生の一つの要ないにせよ、この中でもやはり安全な部分と逆因になっているのである。

に安全でない部分を切り分けることができるの証券化から説明しよう。

で、プレーンバニラ証券化と同じようにシニア

まず、銀行が一括売却した融資ポートフォリ

からエクイティに分けて、それぞれを販売した。

オの束から出発した CDO/CLO がある。また、これが再証券化の基本である。つまり、メザ

住宅ローン債権の束である RMBS と、さらにニンからシニアが作られるといったことが起き、

商業用不動産ローンの束である CMBS がある。

それが最高信用格付け（AAA）を得るといっ

これらは比較的単純な証券化である。ここから、 たこともごく普通に起きた。
再証券化がなされた CDO-squared や、複合化

さらに、高リスク高リターンを欲する投資家された CPDO や CPPI といった複雑な派生証

用に、Synthetic CDO としてわざとリスクの高券が出てくることになる。これらの名前だけ見い商品を作り、それを売るといったことが行なて中身がわかる人はほとんどいないだろう。

われた。図はその具体例で、国債を購入して単純な証券化では原資産を各 SPV がプール

元本と収益の確実なものを確保する一方で、し、劣後関係にしたがってシニアからエクイテ

CDS のプロテクションを売ることでプレミア

ィまでトランシェに分ける。これが CDO であムを得ることにより、人為的にリスキーな（危る。プールされている資産の一つ一つはそれほ

険な）資産を作りだす。それをさらにシニア・

ど良い資産ではないが、全部足し合わせて全体

メザニン・エクイティという形の CDO としてで見ると確実に元本も収益も得られる（ように売るのが、比較的簡単な部類の Synthetic CDO見える）部分を作り出すことが可能であり、そである。

れがシニアと呼ばれている部分となる。

これよりさらにエキゾチックなものも出てき

次に、それより少し元本等が戻る見込みが少た。CPDO は、作り方が「スプレッドが縮小

ない部分が分けられ、それをメザニンと呼ぶ。

するとレバレッジを引き下げて、拡大するとレ

残りの部分、つまり最も戻ってくる見込みが少バレッジを引き上げる」となっているため、要ない部分がエクイティと呼ばれる部分である。

するにリスクが高まるとさらにリスクを取りにここまでが単純な、いわゆるプレーンバニラのいき、ターゲットの元利に達した時点で終わる

証券化である。

という仕組みとなっている。このように、普通図の CDO-squared では、メザニンの部分

よりもリスキーなものが人工的に作り出された。

をたくさん購入し、それでまた SPV を作る。

他にも、例えばクレジット CPPI は、実際の投不動産バブルと金融危機の解剖学

13

図અ

は注意が必要である。

Synthetic CDO の例

格付け機関が信用保証や流動性補完の役割や原資産プールの性質を正しく評
価・把握するからこそ格付けの信頼が得られる。しかし実際には、モデルにインプットするデータの所で問題が生じていた。端的に言えば、十分なデータの蓄積がない、できたてほやほやの金融商品の価格付けを直近の景気の良いときのデー
図આタにのみ依存して行なわれていた。例えCPDO とクレジット CPPI

ば、サブプライム RMBS のようなもの
は、もともと歴史が浅いので、2005年頃のように景気が良くなっていたときのデータを外挿するようなことが行なわれていた。しかし当初には、その危険性は十分には認識されていなかったのである。
こうしたなかで、図 にあるように、
CDO の発行額は2005-06年に急拡大した。
そして同じ時期に、重大な変化が起こった。原資産プールに劣化した資産が紛れ
資元本よりもたくさんの額面の CDS を組み合わせるということを行ない、きわめてリスキー

込みはじめたのである。
ここで証券化の分業モデルが望ましくない方向に効いてくる。分業のためモニタリングが十な商品となっている。

分ではなく、原資産を作るモーゲージバンクで、
3.2 信頼の｢保ち合いシステム｣とその破綻の芽

審査を緩めたり、Piggy-back（本体ローンにしかし、こうした派生証券を売りさばくため必要な頭金を別のローンで貸すこと）を行なっには、原資産プールの情報に基づき、リスクをたり、直近の値上がりが将来続くことを前提と勘案したフェアな価格付けがなされていると投した契約といった顕著なモラルハザードが起き資家にみなされる必要がある。したがって、以ていたのである。これが原資産プールの劣化を上説明した証券化のままでは、おそらくそれほ招いた主要要因である。

ど売れなかったと考えられる。そこで、投資家加えて証券化販売者と格付け機関の「馴れ合の信頼を得るために、銀行による流動性補完、い」に近い関係も生じ、格付けも著しく緩くな

保険会社などの信用保証をつけたうえで格付け

り、最上位格付け AAA 付与商品が大量に組成が付与されることとなり、こうして「真っ当なされ、同じ AAA 商品である米国債利回りを大金融商品」として世界中で販売がなされたのできく上回る商品が続出するといったアノマリーある。

が起きていた。

流動性補完、信用保証、格付けは「信頼の保ち合いシステム」と呼ぶものを構成していた。
特に ABCP の主要投資家だった米国 MMF は、
制度上格付け情報に大きく依拠していたことに
14

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93

3.3 サブプライム RMBS―金融危機の発端

次に、今回の金融危機の発端となったサブプ
ライム RMBS に焦点を絞ってみよう。図を図ઇCDO の規模

場にアクセスできなかった層に新しく機会を与える新しい金融商品とも考えられていた。
加えて、サブプライム RMBS は社会的に望ましいものと考えられていた。現在でこそほとんど顧みる人もいなくなってしまったが、この
当時ブッシュ大統領第期政権でのキャッチフ
レーズは、“Ownership Society”であった。皆が家を持つことが経済にとって望ましいので、出所）Lehman Brothers

図ઈ

サブプライム RMBS と他の RMBS の規模

家を持たない人には家を持たせるような仕組みを作ろうというのが Ownership Society から出る考えである。サブプライム RMBS はこの考えとも適合的だった。
さて、そのような低層の人たちが住宅市場に入ってきて住宅を買うとしよう。米国は、いわば梯子のような形にできあがっている社会なので、その住宅を低層の人に売った人は、より上の物件を買う。次に、「上の物件」を売った人
はさらに上の物件を買う、……と連鎖していく。
こうして住宅価格が全般的に上昇することになった。それが2005年頃の状況である。
そして、図出所）Mortgage Bankers Association、ムーディーズ

を見ると、サブプライムの延滞率は実際、2004年から2005年かけて下がっている。先述したように、これは当時の典型的な実

見ると、実はサブプライム RMBS はストック

証的結果と一致している。つまり、確かにプラ量でみるとそれほど大きくないことがわかる。

イムと比べれば延滞率が高いかもしれないが、

ただし、新規発行フロー量では2003年以降、存きちんと返済する人が大多数なので、そういう在感を増しつつあった。

人たちには貸したほうがいいという見方はここ

そして2006年を迎える。実はこの年が米国不動産市場の分水嶺になった。

では実証された形になっていた。
ところが、「きちんと返済する良質な低所得

注意したいのは、サブプライム RMBS は当者層」が次第に枯渇していき、加えてモーゲー

初から金融危機をもたらすかもしれないリスキ

ジバンクのモラルハザードが起きるようになっーな商品として認識されていたわけではないこ

た。サブプライム RMBS の原資産プールは劣とである。逆に当初は、サブプライム RMBS

化していき、2005年中葉以降には延滞率の上昇のデフォルト率は大方の予想とは逆に低い、とが見られるようになった。そして、住宅に対すいう主張もあった。これには、低所得者は家をる一次需要にも陰りが見られるようになったの

手放したくないので必死でローンを返すというが2005年中葉である。

説明がなされている。そして、いくつか実際の高い価格上昇を見込んで組成されていたサブ

実験的な調査がなされ、その調査結果をみてもプライム RMBS で延滞率が急上昇していくと、この見方が支持されていたと言われている。そそれが一次需要の減退を加速し、全般的な上昇のため、サブプライム RMBS は今まで住宅市

サイクルが逆回転しはじめる。図 を見ると、
不動産バブルと金融危機の解剖学

15

図ઉ

たのである。

住宅価格と各種延滞率

まず、サブプライム RMBS で、格付けで想定していた以上の滞納が起きたため、格付けそのものへの信頼が崩れはじめた。このため、サブプライム RMBS を原資産に含む証券化商品価格が下落しはじめた。サブプライム RMBS
でも、最初は BBB つまりリスクの高い部分の資産の価格が下落した。
ここで単にサブプライム RMBS が下落したと い う こ と だ け で は な く て、サ ブ プ ラ イ ム
RMBS の「価格インデックス」が下落したこ
注）．延滞率は、延滞期間60日以上の変動・固定金利型ローンが対象。
．住宅価格は S&P/Cace-Shiller 指数（10大都市）。
出所）S&P、Credit Suisse。
（「金融市場レポート」より転載）とが重要だということをまず説明する必要がある。米国は直接金融が重要な役割を果たしている国なので、ヘッジができるということがとても重要になっている。また、そうしたヘッジの住宅価格が下落しはじめるとサブプライム延滞手段があることが、当該金融市場の成熟を表し率が急上昇していることがわかる。サブプライているとも言える。

ム RMBS には住宅価格が上昇することを前提

そのためサブプライム RMBS の市場にも簡に作られているものが多かったため、こうした便なヘッジの手段を導入しようという機運が形になったのである。ちなみに、図の「Alt-

2005年頃に高まっていた。そして、2006年月

A」とは、プライムとサブプライムの中間あたには CDS Index Co と Markit がサブプライム

りの人たちだが、そういう人たちの延滞率もこ

RMBS 証券のインデックス ABX.HE を作り、の期間に急上昇している。

それを日次で発表し、インデックス取引を開始

4 不動産バブル崩壊と金融危機
4.1 不動産価格下落とサブプライム RMBS イ

した。インデックス取引では証券を実際に持たなくても価格の方向性に賭けることが可能で、これをヘッジの手段とできる。そして投資銀
行・証券会社はこのヘッジの手段を提供するこ

ンデックス

次に、なぜ不動産価格上昇が止まったら信用とで手数料を稼ぐことができる。そうした意図

バブルが崩壊し、金融危機に発展したのかにつもインデックスというこの新しい派生商品がでいて説明しよう。図 からもわかるように、サきた理由の一つである。

ブプライム RMBS の市場は米国金融市場のな

これにより透明性が向上したが、同時に空売かでは比較的小さいモーゲージローン市場の、りも可能となった。すでに述べたように、2006

さらに小さな一部である。さほど重要ではない

年頃から BBB 格のサブプライム RMBS の価格

小さな市場で、今述べてきたようなことが起こは低下していたが、2007年に入るとサブプライったわけだが、その小さな市場の出来事が、な

ム RMBS の質の低下に賭けた大規模な空売り

ぜ米国の、そして世界の経済を震撼させるよう

で BBB 格は急落した。しかし、この時期の特な巨大なものになっていったのだろうか。

徴は、質の劣化問題は BBB 格に関しての問題

実は、これは不可思議なことが起こったわけと捉えられ、AAA 格の価格にはほとんど影響

ではなく、すでに説明したさまざまな要素が複していなかったことである。おそらく、これで合して逆回転し、増幅して金融危機をもたらし済んでいれば、サブプライム RMBS の問題は、

16

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93

図ઊ

サブプライム RMBS インデックスの価格

よう。
まずベア・スターンズ傘下のファンドが破綻した。それから、BNP パリバ銀行が傘下のフ
ァンドの応募と償還を凍結した。この時点で、銀行が実際に流動性補完をはじめ、流動性需要が高まったことが周知の事実となった。当時のサブプライム RMBS の流動性補完の実態を見ると、単に契約上だけではなく、銀行が自らのレピュテーションを守るために事実上の流動性補完をするケースもあった。そのため、どの銀行にどれだけの流動性需要が生じたのかがわか

出所）JPMorgan（「金融市場レポート」より転載）

らなくなってしまった。銀行は相互にカウンタ
ーパーティ・リスクを強く認識するようになり、それほど大きな問題にはならなかったであろう。 流動性需要は増大するけれども流動性供給がな
しかし、2007年月10日に S&P や Moody's

されないという事態を招来した。

がサブプライム RMBS の格付けを見直したこ

金融市場では、普通は需要が高まると金利がとがトリガーとなり、AAA 格についても価格上昇し、そのため供給も増えるが、貸しても返の急落が始まった。

済されないかもしれないという疑念が生じてしMMF は短期で流動性の高い AAA 格にしかまうと、市場が潰れてしまう。これが実際に起投 資 で き な い。し た がっ て、サ ブ プ ラ イ ム

きた流動性の危機であり、ECB が％の金利

RMBS の格下げにより、それを原資産としてで無制限の資金供給をして、実際に950億ユー

含む ABCP にも格下げの可能性が生じた時にロの巨額の資金が供給された。FED と日銀もは、MMF などがいっせいに ABCP のロール

それぞれ240億ドル、兆円という当時としてオーバーに応じなくなる。これは ABCP 市場

は巨額の資金供給を行なうことになった。

の機能が一時停止してしまうことを意味する。

中央銀行が、インターバンク市場に無制限でそうすると ABCP を発行していた投資ビーク

資金を供給するということは、端的に言うと、

ルは別に資金を調達してこなくてはならなくな

壊れたインターバンク市場の代わりに、中央銀

り、流動性補完を約束していた銀行に、その流行がインターバンク市場になってしまうことを動性補完の実行を要請する。そして、それに応意味している。しかし、これは恒久的な解決にじた銀行には多額の資金繰りの負荷がかかるよはならない。こうした流動性供給は、直後にはうになる。

効果があったものの、一時しのぎに過ぎなかっ詳細は紙幅の都合上省略せざるを得ないが、カ月後の2007年

た。

月 日には、こうした多額ではなぜ、恒久的な解決ができなかったか。

の流動性需要が相当数の銀行に対して実際に発その理由は、証券化商品のそもそもの性格に起生してしまった。これは銀行の流動性の危機を因する。証券化には多数の関係者がおり、しか意味する。どの銀行にどれだけの流動性需要がも二重三重の持ち合い構造になっていたため、生じたのかがわからず、そのためカウンターパ

最終的に誰が持っているかわからないような状

ーティ・リスクが急激に上昇し、短期金融市場

態で、リストラが難しかったためである。加えが全面的な市場機能停止に追い込まれた。

て、価格付け（格付け）の信頼性が失墜し、し実際に起きた出来事を時間の経過から見てみ

ばらく回復しなかったことも重要な点である。
不動産バブルと金融危機の解剖学

17

図ઋ

4.2 証券化商品全体の価格暴落へ

CDO スプレッド

以上見たサブプライム RMBS 証券化の破綻は、そこで止まればまだよかったかもしれない。
しかし実際には、これが証券化商品全体の価格暴落へと進行していった。
目先、大きく流動性が不足している状態であったため、結局、目先のキャッシュのために投げ 売 り が 行 な わ れ る こ と に な り、そ れ が 再（再々）証券化商品にも連鎖して、投げ売りの連鎖や伝播が起きた。少しでもサブプライム証
券が入っていると、その証券化商品の価格が暴落するようなことになってしまったのである。
発 端 は ABX. HE、つ ま り サ ブ プ ラ イ ム

注）07/10月以降のスプレッドは JP モルガンの推計値。
出所）JPMorgan（「金融市場レポート」より転載）。

RMBS 市場の小さな派生市場でのことだった危機の増幅に大きな影響を及ぼした。実務上レが、それが CDO という大きな市場全体にも影ポ取引を円滑に行なうためには、投資銀行とい響をもたらしはじめた。

う資金の取り手と、MMF などの資金の出し手を見ると、例えば BBB については金利を繋ぎ、決済等のサービスを提供する第三者でが際限なく上昇していることがわかる。縦軸のあるクリアリング・バンクという存在が重要に単位（bps）は0.01% のことであり、要は、実なっていた。トライパーティ・レポとは、資金際上需要はなく、取引価格がつかず、気配で金の取り手、出し手、クリアリング・バンクとい利が50% を超えるという状況になったというう三者（トライパーティ）がいるレポのことでことである。

ある。図10はそれを図式化して表している。

図

クリアリング・バンクは主に JP Morgan や
4.3 レポ取引市場と CDS 市場――危機のクラBank of NY が行なっている業務で、日をまたぐ取引と同時に日中の取引も行なっている。日イマックス

証券化商品価格の暴落は投資銀行の資金繰り中の取引の中には規模の大きなものが存在し、にも直接に大きな影響を与えることになり、こ

しかも2008年月のピーク時には全体で2.8兆れが今回の金融危機のクライマックスであるリ

ドルもの取引量があった。そして、証券化商品ーマンブラザーズの破綻に繋がった。一見した価格の暴落は、このシステムの円滑な運行を妨だけでは、証券化商品価格暴落と投資銀行の資げることになった。

金繰りの関係はわかりにくいが、これは投資銀

実は、JP Morgan や Bank of NY は格付けの行の主要な短期資金調達手段がレポ取引（有価高い証券化商品も担保として受け入れていた。

証券貸借取引）であったこと、そして担保にこまた、担保の掛け目はクリアリング・バンクがれら証券化商品が使われるようになっていたこ

決定していた。そして、証券化商品の価格不とに起因している。レポ取引とは、米国債等を明・下落が起きたときに、自らのポジションの担保として差し出して資金を借りることである。 リスクを減殺するために JP Morgan が日中与
まずレポ取引の規模を見てみよう。2007年末

信の掛け目を大きく引き下げたとされている。

には債務総額の38%、2008年月のピーク時にその結果、日中に借りられる額が少なくなり、は4.5兆ドルもの規模があったとされている。

それがレポによる短期資金の調達の極端な困難

レポ取引のうち、特にトライパーティ・レポが化を招き、リーマン破綻のきっかけをもたらし

18

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号

№93

図10

トライパーティ・レポ

は、投資銀行であるリーマンブラザーズを破綻させても、米国当局には流動性危機に対して対処する方策が、ベアスターンズの事実上の破綻と JP Morgan による吸収合併後に整備されており、対処が十分に可能であると判断したためである。これに対し AIG を破綻させると AIG
をカウンターパートとする CDS によるヘッジを無効化してしまうことになり、CDS の市場が崩壊してしまうと予想された。そして、米国当局はこれに対する有効な対抗手段を持っていないと認識していた。その結果、AIG は事実出所）野村総合研究所。ファンドリッチ（2010）より転載。

上米国当局の管理下に置かれることになり、これにより CDS 市場の混乱を避けたのである。

たと言われている。
次に、証券化商品の暴落は CDS（Credit De-

おわりに

fault Swap）の市場にも大きな危機をもたらし

米国では直接金融を経由して、不動産バブル

た。CDS とは、債務の弁済を債務者に代わっと信用バブルが相乗作用を起こしたため、不動て保証するプロテクションをプレミアムという産バブルがどのように金融危機に繋がっていっ

手数料を取って売る取引である。したがって、たかを、時系列的にも跡づけることができる。

CDS はリスクをなくす（あるいは減少させる）

これに対して、日本や欧州では間接金融であり、システムではなく、単にリスクを移転するシス

不動産バブルと信用バブルが、銀行システムのテムなのである。

中で相乗作用を起こしたために、何が起きたか

CDS プロテクションの売りは平時には収益ということを跡づけることは難しい。しかし、性のきわめて高い取引である。実際、これを行利用可能なデータは、日本のバブル期でも欧州なっていた AIG のイギリスの子会社は、破綻

でも金融革新（financial innovation） が信用バ

前は AIG の利益の多くを稼ぐプロフィットセ

ブルと不動産バブルをもたらした可能性が高い

ンターとなっていたといわれている。しかしなことを示唆している。もちろん金融革新の内容

がら、証券化商品の暴落は、従来想像もできなはそれぞれに異なるのではあるが。

かった多数の金融機関が同時にデフォルトする

参考文献
Claessens, S. M., A. Kose, and M. E. Terrones,（2008）“What Happens During Recessions, Crunches andBusts?”IMF Working Paper 08/274（Washington:
International Monetary Fund）.
Claessens, S., G. DellʼAriccia, D. Igan, and L. Laeven（2010）“Cross-Country Experiences and Policy Implications from the Global Financial Crisis,”Economic Policy, Vol. 25, pp. 267-293.
Nishimura, K. G., and E. Takáts（2012）“Ageing,
Property Prices, and Money Demand,”Working
Paper, No. 385, Bank of International Settlements.
日本銀行（2008）『金融市場レポート』2008年 月。
エ リッ ク・ファ ン ド リッ チ（2010）「金 融 危 機 の 反 省――トライパーティ・レポのインフラ改革」『金融IT フォーカス』2010年 月。

ようなリスクが生じさせた。そのため、そうい
ったリスクを想定していなかった彼らは苦境に立つことになった。
同種の問題は、証券化商品の保証をしていた
いわゆるモノライン保険会社にも生じ、こうしたモノライン保険会社もまた苦境に立つことになった。こうして、今回の金融危機のクライマックスでは、銀行・証券（投資銀行）・保険の分野が同時に危機的な状況になったのである。
米国財務省と連邦準備制度は、リーマンブラ
ザーズは破綻させたが AIG は救済した。それ

不動産バブルと金融危機の解剖学

19

論文

老朽マンションの近隣外部性
老朽マンション集積が住宅価格に与える影響

中川雅之・齊藤 誠・清水千弘
伴う質の劣化が、通常の住宅に比較して早く進はじめにむ可能性があろう。このような住宅の質の劣化

わが国では、戦後の経済復興と高度経済成長

は、居住者が受け取る住宅サービスの低下をも期、そして、その後の経済発展の中で、急速にたらすが、さらに、劣悪な住環境は外部不経済

公的資本と民間資本が形成されていった。そしをもたらす可能性が危惧される。また、滅失さて、戦後半世紀以上が過ぎた現在においては、せることが困難であるため、そのような状況が公的資本・民間資本ともに老朽化し、その維長期にわたって継続するかもしれない。つまり、持・更新問題がきわめて重要な政策課題として

老朽マンションが大量に発生することはその発浮かび上がってきている。さらに、このような生地域の地域環境を大きく悪化させることが予

公的資本・民間資本の老朽化と併せて人口構成想される。このような外部不経済は劣悪なストの高齢化といった問題も同時進行している。

ックが空間的に近接している場合に大きなもの

公的資本のストックの老朽化・更新についてとなる。このため、都市環境、地域環境の悪化

は、高い財政赤字と社会保障費の増加に伴う財は老朽マンションストックの密度、集中度によ

政制約が強まるなかで、喫緊の政策課題としてって大きく異なるであろう。

注目されはじめている（清水 2012）。一方、民次に、この外部不経済の内容についても検討

間資本ストック、なかでも家計部門において最しよう。老朽マンションが地域環境に影響を与も大きなウェイトを持つ住宅の老朽化とその更えると考えられる代表的なルートとしては、耐新については異なる問題構造がある。

震性能が低いマンションに関して、道路や隣の住宅資産のなかでも、とりわけ大都市圏にお敷地への倒れこみなどの防災面での外部不経済

いては、希少な資源である土地を節約し、大量があるかもしれない。この点については、耐震の住宅を供給する一つの手法として集合住宅、性能の低い旧耐震基準のマンションを対象とし区分所有建物（いわゆるマンション）が、大量た、区分所有権の解消に関する制度改正が現在に供給されてきた（中川・齊藤・清水 2014）。

進められている。しかし、老朽マンションは、

しかし、この区分所有建物、いわゆるマンショ

都市景観や資産価値の低い物件に低所得者などンの更新は、その建て替えが制度的な要因によが集中する近隣外部性など、防災面以外での外1)部性によって地域環境を悪化させるおそれもあって制約されている 。
更新、滅失が困難なマンションストックの増るだろう。

加は、地域や都市のあり方にどのような影響を

本稿では、この外部不経済、いわゆる近隣外もたらすだろうか。まず、このような住宅スト

部性の有無と程度（マグニチュード）を測定す

ックは建物の更新ができないことから、経年にることを目的とする。

20

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93中川氏写真

中川氏写真

清水氏写真

なかがわ・まさゆき（左）1961年秋田県生まれ。京都大学経済学部卒。現在、日本大学経済学部教授。
さいとう・まこと（中）1960年愛知県生まれ。京都大学経済学部卒。Ph.
D.。現在、一橋大学大学院経済学研究科教授。
しみず・ちひろ（右）1967年岐阜県生まれ。東京工業大学大学院理工学研究科博士課程中退。東京大学博士（環境学）。
現在、麗澤大学経済学部教授。

1 近隣外部性の推計モデル
1.1. 推計モデル

で、推計時点としての t 年を固定して、建築後年数の経過 T 年を追時的に変化させることで、住宅価格への影響を分析することとした。

中川・斎藤・清水（2014）では、建築後年数

ヘドニック関数で老朽化マンションの集積に

25年以上のマンションを老朽マンションと定義

伴う外部性を推計しようとした場合には、市場

し、マンション供給ストックが、建て替えが発

参加者が暗黙のうちに老朽マンションの集積に生せずそのまま老朽化していったという前提の伴う外部性を認識し、立地行動に影響を与えて将来予測を行なっている。

いることが前提となる。そこで、本研究では、

そこでは、東京都区部にマンションが集積し「2010年時点における500m×500m メッシュにていることもあり、2020年までに10〜30km 圏

おける建物総面積に占める t 年以前に建築されで一気に増加していくこと、特に10km 圏内でたマンションの面積の比率」指標を用いること

老朽マンションの密度が高くなるであろうこと、とした。つまり、当該地域に存在する建物全体

20〜30km 圏内では高齢者の増加が老朽マンシの中で、老朽マンションがどの程度を占めるの

ョンの増加とともに起こること、30km 以遠のかといったことによって老朽化の効果を抽出す

地域では人口減少とともに老朽マンションが発る。

生することなどが指摘されている。このように

コーホート効果は、T 年以前にマンション大都市圏では老朽マンションが今後大きく増加が供給されていた地域の地域ダミーを入れるこすることが予想されているため、その外部不経とで、その効果をコントロールすることとした。

済の計測は政策的にも非常に重要である。

つまり、地域ダミーによって T 年以前のマン本研究では、老朽マンションの外部不経済、

ション供給適地と判断されたエリアの効果を取または近隣外部性を分析するにあたり、ヘドニ

り除いたうえで、エリア内に存在する老朽マン

ックアプローチを用いる。ヘドニックアプロー

ションの集積の度合いに応じてどの程度の価格

チとは、価格と品質との対応関係を線形ベクト差が存在しているのかを見る。また、老朽化マ

ルとして表現し、価格関数の推計を通じて、そンションの外部不経済を正確に識別するためにの形成構造を分解していく手法である。その応は、マンションが存在する地域とマンションが用としては、価格指数の品質調整だけでなく、存在しない地域（地域内マンション面積が0）

非市場財の経済価値の測定など、広く応用されの地域を分割したほうがよい。そこで、老朽化ている。

マンションの外部不経済の確認ができた後には、本研究では、老朽マンションの集積に伴う近隣外部性を測定する。しかし、この問題を考えるに当たり、最も大きな問題は、老朽マンショ
ンの正確な定義が存在しないことにある。そこ

マンションが存在する地域だけに限定して関数推計することとした。
ま ず、マ ン ショ ン の 存 在 効 果 を 抽 出 す る（Model 1）。
老朽マンションの近隣外部性

21

果を識別する。このことが、老朽化の度合いにlog P  =a +a O  +∑ a 
 log X  +∑ a NE +∑ a H +ε  

⑴

応じた住宅価格の価格低下効果を見ることになる。

本研究が2010年までに竣工されたマンション

Model 2によって特定時期以前に建築されたストックを分析対象としている（T=2010）とマンションの外部効果の有無が確認された後にすることで、すべてのマンション、つまり2010

は、再度、T 年以前に建築されたマンション

年次点で存在しているすべてのマンションの面の面積に応じた価格低下効果を推計するととも積の総建物面積に対する比率を見ることで、マに（Model 3）、その頑健性をチェックする。実ンションが存在する効果を見ることとなる。小効容積率（地域内の総建物面積÷土地面積）、地域内に存在する建物の中でマンションが占め

総建物面積、共同住宅総面積、共同住宅非木造る比率が増加することで、どの程度の価格低下

総面積、共同住宅木造総面積の変数を追加しな効果が存在しているのかを確認する。

がら、老朽化マンションの外部不経済の大きさ

次に、建物時期別のコーホート効果を見るを確認する。

（Model 2）。

log P   =a +∑ a O  +∑ a 
 log X  +∑ a NE  +∑ a H  +ε  

1.2. データ⑵



このモデルを用いることで、マンションの外モデルの推計に当たり、次のようなデータを収集した。
マンションデータ（ O  ）部性を消費者がどのタイミングで認識するよう

マンションデータとしては、中川・齊藤・清になるかについても、一定の情報を得ることが水（2014）で構築した首都圏マンションデータ

できる。つまり、消費者が中長期的な時間的視ベースを用いることにした。具体的には、新築

野をもっているならば、実際にそのマンション

マンションデータベースの提供をしている「株が老朽化していようといまいと、マンションが式会社不動産経済研究所」と住宅関連の情報誌

立地した段階で当該地域の地域環境はいずれ劣を出版している日本最大手の「株式会社リクル

化する可能性が高いという判断をするかもしれート」のデータを用いた。同データベースでは、ない。その場合、マンションが立地した段階でマンション単位での建築時の総建物面積、住戸その地域の不動産価値は低下するかもしれない。

数などがわかる。また、正確な住所データを具

また、マンションが地域環境に与える影響が防備していることから座標データを取得すること

災性を通じたものだけであるならば、新耐震基

が で き、地 理 情 報 シ ス テ ム（Geographic In-

準が採用された1982年という時期が決定的な意

formation System）を用いて分析ができるとい味を持つだろう。防災性を通じたものだけではう利点もある。そこで、500m×500m メッシュ

ないのであれば、他の時期も地域の不動産資産単位でマンションの集積を建築年別、つまり、価値に影響を与えることになるだろう。

分析時における老朽化度合（建築後年数）別にマンションの建築時期別に応じて、総面積に集計した。

占める特定の時期別のマンションストックの比

住宅価格データ（P   ）、建物属性（X  ）およ

率の存在効果を見る。例えば、メッシュ単位でび、市場特性（MK）の建物総面積に占める1990年以前に建築された

住宅価格データは、東京都区部23区および多マンションの比率、1991年から2000年に建築さ

摩地域の2009年月から2011年12月までの年

れた面積の比率、2000年から2010年に建築され間において取引が成約したデータを収集した

たマンションの比率のように、建築年代別の効（P   ）。主な情報源として、リクルート社の22

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93

情報誌『週刊住宅情報』に掲載された戸建て住性質を持つ変数となり、建物面積の標準偏差は、宅の価格情報を用いた。同誌では、品質情報・

街並みの代理変数として想定した。高さについ募集価格（asking price）に関する情報が週単ても同様である。つまり、面積や高さの標準偏位で提供されている。本研究では、『週刊住宅差が小さい地域は、町並みが整然としているも情報』に掲載された情報のうち、成約によってのと考えられる。また、木造面積比率は、震災

同誌から抹消された時点の価格情報を用いるこ等が発生した際における倒壊確率や火災発生確とにした。

率とも密接な関係を持つと考えた3)。

周辺環境変数（NE , H  ）

広域的な地域を対象としてヘドニック関数を

国勢調査データにおいては、75歳以上の世帯が い る 世 帯 数、オ フィ ス ワー カー 数（「専 門

推計する際には、土地・建物の特性だけでなく、 的・技術的職業従事者＋管理的職業従事者＋事
空間的な格差についても考慮しなければならな務従事者」）を用いた。オフィスワーカー数は、

い。空間的な格差に関する周辺環境要因として

地域単位での学歴や所得の代理変数としての要

最も代表的なものが、住宅の各立地点における素が強い。それは、一般的に「専門的・技術的

交通利便性である。具体的には、高度に鉄道網

職業従事者+管理的職業従事者+事務従事者」が発達している東京圏においては、最寄駅まで

は、その他の職業分類世帯よりも高学歴でかつの利便性によって住宅価格は大きく変化するた

平均的に所得水準が高いことが知られているため「最寄り駅までの時間（TS）」と「都心までめである。

の時間（TT）」が該当する。
周 辺 環 境 特 性 と し て は、住 宅 が 立 地 す る
500m×500m メッシュ単位での周辺環境指標を作成した。具体的には、公法上の規制としての2 老朽マンション近隣外部性の推計結果
ヘドニック関数の推計に先立ち、データの性質を見ておこう。

都市計画用途制限、土地建物利用状況に基づく

まず「戸建て価格」は、平均で4540万円であ

市街地環境、国勢調査に基づく世帯特性のつり、最小値で380万円、最大値で億9990万円、の要素に基づき変数を作成した。

標準偏差が2162万円とかなり大きなばらつきが

まず、都市計画用途制限としては、都市計画
2)ある。いわゆる小額物件からいわゆる億を超え

用途地域ダミー 、法定容積率と建蔽率を用いる住宅までも含んでいる。
「専有面積（S）」は、た。

最小値が30.56平方メートル、最大値で819.15

土地建物利用状況としては、「東京都土地利

平方メートル、平均で95.88平方メートルであ用現況調査」の個別建物データを用いた。東京る。つまり、10坪住宅といわれるミニ戸建て住

都区部については2006年、多摩地域に関しては宅から大規模住宅まで幅広く含む。

2007年の状況が調査されており、合計で2762、「建築後年数（A）」については、新築物件を226棟の建物データが GIS データとして整備さ多数含むことから平均では3.73年であるが、最れている。同データには、建物利用状況、建物

大では36年を超えるものもあり、右に裾を引い

面 積、構 造 等 が 調 査 さ れ て い る。そ こ で、た分布である。

500m×500m メッシュ内における建物数、建物分析データの500m ×500m メッシュ単位での階平均面積、その標準偏差、平均高さ（階の総面積に占める建築時期別のマンション面積数）、その標準偏差、工業用用途面積合計、木比率に関する分布を見ると、万2480サンプル

造面積比率（総面積に占める木造面積の比率）のうち、1970年以前に建築されたマンションがを計算した。

存在する地域にあるデータはわずか15％の9252

平均面積は、建て込み度、密集度合いと同じサンプルしかない。1980年以前では万8311サ
老朽マンションの近隣外部性

23

表ઃ

ヘドニック関数推定結果

注）＊2010年，2011年の年次ダミー。＊＊47市町村に関するダミー変数を含む。＊＊＊27沿線に関するダミー変数を含む。

ン プ ル、1990 年 以 前 で は  万 382 サ ン プ ル、

年 代 別 の 分 布 は、1970 年 代 以 前 で は 平 均 で

2000年以前では万7581サンプルと拡大してい

2.4％、95％パーセンタイル点でも％となっく。

ている。平均値の変化を見ると、1980年以前の

また、マンション面積比率指標のそれぞれの24

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93

マンション面積比率で4.3％、1990年以前のマ

表઄

ヘドニック関数推定結果

注）＊＊＊は％有意水準、＊＊は％有意水準、＊は10％有意水準で帰無仮説が棄却されることを表す。

％と変れるために負で有意に推計されているが、建蔽化していく。面積比率が10％以上の地域に分布率の効果に関しては有意な結果を得ることがでするサンプルの分布は、1970年以前では％程きなかった。

ンション比率で5.8％、2000年以前で度しかないものの、1980年以前または1990年以

500m×500m メッシュ単位でみた平均建物面

前で10％程度、2000年以前まで拡大すれば25％積においては、平均面積が大きくなるほどに価程度のサンプルがあることがわかる。

格の上昇効果があるが、ばらつき（標準偏差）

ヘドニック関数の推計結果を表、表に示す。

が大きくなると価格を引き下げる効果があることがわかった。その理由として、面積がばらつ推計されたヘドニック関数の推計結果全体をくことで地域的な整然さを欠き、景観が損なわ

評 価 し て み よ う。専 有 面 積（S）
、土 地 面 積れている可能性が高いと予想される。また、木（L）、前面道路幅員（W）が増加していくと住造比率が高いところでは価格水準が低い。つま宅価格は増加し、建築後年数（A）が増加し、り、平均面積が小さく、木造比率が高いところ

最寄り駅からの時間（TS）または都心から離では、震災等による倒壊確率や火災確率が高い、れる（TT）ほどに価格が低下していく。また、 または住環境が低いと想定されるために、価格
バス圏であれば価格は低く、木造や敷地内に私の押し下げ効果が発生しているものと解釈でき道が存在する場合も価格が相対的に低くなってる。さらには、工場面積が多い地域は、都市計いる。さらに、市場滞留時間（MR）が長い物

画用途の効果を超えて高い価格の押し下げ効果

件は相対的に取引価格が高くなっている。このが発生していることがわかる。

ことは、経験則または先行研究と一致した結果を得ることができている。

購入者の属性を見れば、75歳以上の高齢者が多いところでは相対的に価格が低く、その一方

続いて、周辺環境特性（NE）における都市

で、「専門的・技術的職業従事者」が多い地域

計画用途地域ダミーに関しては、住宅系用途は

で の価 格 は相対 的 に 高 く なっ て い た。
「専門

相対的に高く、商業地域 、工業地域では価格

的・技術的職業従事者」は、国勢調査のためのの低下効果が出ている。商業業系用途や工業系

業種分類で検討すると、相対的に所得水準が高用途では、住環境が必ずしも高くないため、価いことが知られている。同変数は、エリアの所

格を押し下げていると考えられる。また、容積得水準の代理変数と考えられる。

率が高くなると、地域環境が悪化すると予想さ

さらに、これらの変数では吸収できない属地
老朽マンションの近隣外部性25

的な効果を考慮するために、緯度・経度座標とたものが、Model 3である。Model 2と同様の結

その二乗項を投入しているが、いずれも有意な果が得られているものの、1990年以前に建築さ4)れたマンション面積比率の降下は、−3.2% へ

結果として推計されている 。

3 老朽マンションの外部不経済の効果と縮小する。これは、老朽マンションの効果を測定するためのベースが、マンションが存在す

まず、マンションの存在効果の外部性を分析る地域の中で2000年以降にマンションが初めてしたものがモデル（表、Model 1）である。

供給された地域へと変化しているためである。

つまり、500m×500m メッシュ内における建物

表では、推計された Model 3の頑健性をチ

面積合計に占める2010年までに供給されたマンェックするために、マンションが供給された地

ションの面積合計の比率の効果を見た、いわゆ

域だけに限定し、老朽マンション比率に影響をるマンションの「存在効果」となる。推計結果

与えると想定される変数を追加し、再度モデルを見ると、建物全体に占めるマンションの面積

推計を行なった。具体的には、Model 3におい

比率が % 増加すると、−1.5% 相当の戸建てて老朽マンションの効果を1990年以前に建築さ住宅価格に対する価格抑制効果が働いている。

れたマンション比率だけに限定したモデルから

ここで、年齢別、つまり開発時期別の効果の出発し（Model 4-1）
、実効容積を加味したモデ

推計結果を見たところ（表、Model 2）、1990

ル（Model 4-2）、地域内の建物総面積を加味し年以前に供給されたマンションの価格低下効果

たモデル（Model 4-3）
、地域内の共同住宅総面が最も大きく（−4.6%）、統計的にも有意な水積を加味したモデル（Model 4-4）、地域内の非準で推計されている。1991-2000年に供給され木造共同住宅総面積を加味したモデル（Model

たマンション面積の効果は、有意な結果が得ら

4-5）、地域内の木造共同住宅総面積を加味した

れ て い な い。こ の 結 果 は、Shimizu, et al

モデル（Model 4-6）を、それぞれ推計した。

（2014）においては、経年によるマンション価

1990年以前に建築された老朽マンションの効

格曲線の勾配が10年から23年にかけて急になっ

果は、ベースモデルでは、−4.2% だったが、ていることが指摘されている。マンション自身

実効容積、または建物総面積はそれぞれ有意にの利便性低下の後に周囲に影響を与えるという推計され、老朽マンション効果は−3.2% まで

タイムラグを勘案すれば、1990年以前のマンシ縮小する。共同住宅、非木造共同住宅、木造共ョンストックが大きく負の影響を与えているこ

同住宅の効果は有意に推計されておらず、老朽とは整合的だろう。

マンションの効果はベースモデルと等しくなる。

この1990年以前に供給されたマンションのみ

以上の結果を総括すれば、老朽マンションのが地域の不動産価値を引き下げる方向の影響を

戸建て住宅に対する外部不経済は、マンション

与えていることは、消費者はマンションが一定が混在する地域で発生し、その価格下落圧力は、程度老朽化した時点で初めて地域にネガティブ

地域内の建物総面積に占める1990年以前に建築な影響を与えるものとして認識していることをされたマンションの面積が％増加するたびに、意味しているように考えられる。また、地域環−3.2% 程度戸建て価格を押し下げるように作境に悪影響を与えるのは、旧耐震基準に限定さ用していると言えよう。

れない一定程度の築年数が経過したマンションであることも、この実証分析から明らかになった。

4 結論
以上の分析を通じて、老朽マンションの外部

さらに、マンションが供給された地域だけに不経済は、1990年以前に建築された、つまり建限定し、マンションストックの年代別効果をみ

築後20年を超えたときから発生することがわか26

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93

った。そして、その効果は、地域内の総建物面積に占める老朽マンションの比率が％増加す
るごとに、平均で−3.2% 程度の押し下げ効果があることがわかった。現在、旧耐震基準のマンションに関して区分所有権の解消を促進する制度が構築されつつあるが、この実証結果はマンションの建て替えや区分所有権の解消は、もっと広い対象とすべきことを示唆する。
しかし、その効果は、老朽マンションが増加する効果と人口構成が高齢化していく効果が入り交じっている可能性が高い。マンションのよ
うな集合住宅の場合には、同じような世代が同時に入居することが予想されるために、建物の老朽化と併せて、人口構成も高齢化が進む。人商業地域、商業地域をまとめて商業系ダミーとした。
工業系用途については、準工業地域、工業地域、工業専用地域をまとめて工業系ダミーとして作成した。
）東京都地震危険度マップは、本データを主情報源として計算されている。倒壊確率や火災発生確率は、構造と建込度から求められている。指標化されているため、分析上の解釈が困難であるが、ここで計算した指標は、連続量として計算されているために、その解釈が容易であるという利点を持つ。
）座標値（緯度、経度）を利用した高次元の多項式によって、当てはまりの柔軟性を高めることを目的とした推定方法は、Jackoson（1979）によって提案された Parametric Polynomial Expansion model と呼ばれる推計法である。説明変数に座標値の2乗、3乗
や多次元の交差項を投入するものである。老朽マン
ションの効果といった強い属地性を持つ効果を識別するためには、過少定式化バイアスの問題をできる限り回避する必要があるために、座標値を加味することとした。

口の高齢化が住宅価格をマクロ的に押し下げる
ことは、Saita, et al（2013）で明らかにされている。
本研究においても、ヘドニック関数の推計において、地域内の75歳以上人口数を加味しているものの、マンションの老朽化と人口構成の高齢化をより正確に識別できるようなモデルへの改善が求められる。
また、地域ごとに、マンションの老朽化の進行速度が異なるために、今後のマンションの老朽化の進行速度と合わせた地域別の住宅価格下
落効果は異なる。政策的な対応が急務となるな
かでは、そのような地域別の価格下落効果の測定などが重要になってくるであろう。これらの問題に関しては、今後の課題としたい。
注）マンション、区分所有建物は、⒜建て替えには分のの居住者、持ち分の賛成が必要、⒝区分所有権の解消のためには全員同意が必要、など更新、滅失させるためにはきわめて大きなコストがかかる仕組みとなっている。
）都市計画用地域については、住居系、商業系、工業系のつのダミー変数を作成した。住居系用途については、第一種低層住居専用地域ダミー、第二種
低層住居専用地域ダミー、第一種中高層住居専用地
域ダミー、第二種中高層住居専用地域ダミー、第一種住居地域ダミー、第二種住居地域ダミー、準住居
地域ダミーをまとめた。商業系用途について、近隣

参考文献
Jackson, J.（1979）“Intraurban Variation in the Price of
Housing,”Journal of Urban Economics, Vol.6(4), pp.
464-479.
Nakagawa, M., M. Saito and H. Yamaga（2011）“Earthquake Risks and Land Prices: Evidence from theTokyo Metropolitan Area,”Japanese Economic Review, Vol.60: 2, pp.208-222.
Rosen, S.（1974）“Hedonic Prices and Implicit Markets,
Product Differentiation in Pure Competition,”Journal of Political Economy, Vol.82, pp.34-55.
Saita, Y., C. Shimizu and T. Watanabe（2013）“Agingand Real Estate Prices: Evidence from Japanese and
US Regional Data,”CARF Working Paper Series（東京大学）, CARF-F-334.
Shimizu, C., K. G. Nishimura, and K. Karato, （2014）“Nonlinearity of Housing Price Structure,”International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol.7,
No.3, forthcoming.
顧濤・中川雅之・齊藤誠・山鹿久木（2011a）「活断層リスクの社会的認知と活断層帯周辺の地価形成の関係について：上町断層帯のケース」『応用地域学研究』第16巻，27-41頁。
顧濤・中川雅之・齊藤誠・山鹿久木（2011b）「東京都における地域危険度ランキングの変化が地価の相対水準に及ぼす非対称的な影響について：市場データによるプロスペクト理論の検証」『行動経済学』第巻、1-19頁。
清水千弘（2012）「都市の老朽化と財源負担――法制度設計への経済学的アプローチ」『麗澤学際ジャーナル』第20巻号、1-26頁。
中川雅之・齊藤誠・清水千弘（2014）「老朽マンションが変える都市の姿――2035年の首都圏の都市像を予測する」（mimeo）

老朽マンションの近隣外部性

27

論文

中古住宅の品質情報と瑕疵に対する対応
原野 啓・瀬下博之
択に及ぼす影響について分析する。

はじめに1)

以下、第節で先行研究と本研究について整

2008年における日米欧の年間住宅取引に占め理し、第節で住宅性能保証書および住宅性能

る既存住宅の割合は、欧米諸国では65％〜85％

評価書について解説する。第節でヘドニッに達しているのに対して、日本では約13.5％とク・アプローチを用いて中古住宅価格における

2)

極端に低い水準にとどまっている 。

各制度の影響を分析する。第節では多項プロ

こうした日本における中古住宅の流通量の低ビット分析により消費者の瑕疵の可能性への対迷については、情報の非対称性に原因があると応と中古住宅の選択確率の関係について分析す指摘されてきた。しかし、この点に関してはデる。最後に、分析結果を整理し、政策への含意

ータの制約もあり、必ずしも十分な実証的研究を述べる。

による裏付けがなされてきたわけではない。
本稿では、新築時に建物の品質評価を受けた住宅が、中古住宅として転売された際のデータ

1 先行研究と本研究
住宅取引と情報の非対称性の関係については、を用いて、中古住宅取引時における情報の非対

これまでにも多くの研究がなされてきた。研究

称性の影響について検証する。具体的には、新論文の多くはアメリカの住宅市場に関する実証

築住宅向けの住宅政策として実施されている研究であるが、日本の住宅取引においても情報「住宅性能保証書」と「住宅性能評価書」の中の非対称性に関して同様の課題があることは、

古住宅取引時における効果について検討する。

これまでにも指摘されてきた。しかし、上述し

ただし、これらの制度は、新築時の取引におけたように、必ずしも十分な実証的研究がなされる住宅品質に関する情報の非対称性を解消するてきたわけではない。

ために設けられている制度であり、品質に対す

藤澤ほか(2004）、野上(2009）、および Iwata

る信用が不十分な中小デベロッパーの販売した

and Yamaga（2007）では、中古住宅取引にお住宅において、特にその影響が大きいものと考ける情報の非対称性を扱っていない。また、原えられる。そのため、本研究では中小デベロッ

野ほか（2012）は、本研究同様、中古住宅市場

パーが販売した住宅におけるこれらの制度の効における情報の非対称性の問題を扱っているが、果について分析する。

本研究とはまったく異なるアプローチで情報の特に本稿では、原野・瀬下（2014）の分析を非対称性について分析したものである。

拡張し、消費者が住宅購入時に瑕疵（隠れた欠以下の分析では、保証書と評価書の両制度が陥）の可能性に対してどのような対策を行なっ価格と購入意欲へ及ぼす影響を、それぞれ実証

たかに注目し、その行動の違いが中古住宅の選分析によって確認する。まず、取引価格と品質

28

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93原野氏写真はらの・けい
1976年宮崎県生まれ。2012年上

瀬下氏写真

せしも・ひろゆき1967年群馬県生まれ。1997年慶智大学経済学研究科博士後期課程修了。博士（経済学）。現在、應義塾大学経済学研究科後期博士 課 程 単 位 取 得。博 士（経 済

公益財団法人日本住宅総合セン学）。現在、専修大学商学部教ター主任研究員。論文：「中古授。著書『権利対立の法と経済

住宅市場における情報の非対称学性がリフォーム住宅価格に及ぼ効率性』（共著）東京大学出版

す 影 響」（共 著）『日 本 経 済 研会（2007）ほか。

所有権・賃借権・抵当権の究』No.66（2012）ほか。

情報に関しては、ヘドニック・アプローチによ

宅性能評価書と定義し、簡単化のため評価書とって分析する。次に、消費者の購入意欲への影呼ぶ。評価書については、新築住宅に対するこ響を調べるために、多項プロビット・モデルにれら種類の評価書が中古住宅としての取引時

よる実証分析を行なう。本研究では、特に消費の価格にどのような影響を及ぼしているかにつ者のリスク回避の程度に着目して分析する。

いて検証する。なお、この評価制度も、利用す

2 住宅性能保証書と住宅性能評価書の概要3)

るかどうかは売主の任意の判断による。
注意が必要な点は、検査を行なうのは新築時

住宅性能保証書（以下、「保証書」）は、1980であるため、これらの住宅が中古住宅として転年から実施されている任意加入の保険制度であ売されたとしても、明らかになるのは新築時のり、基本構造部分で発見された瑕疵について修

品質でしかない点である。ただし、保証書は104)繕費用を補償する制度である 。建築時に売主年間の保証期間があり、転売したとしても期間がこの制度に加入すると、住宅の引渡から10年中であれば瑕疵に対する修繕などの補償が受け間保証の対象となり、期間中に基本構造部分にられるため、建築後10年間は情報の非対称性のおける瑕疵が明らかになった場合に、補修費用

問題は生じないと考えられる。他方、評価書はが支払われる仕組みとなっている。また、そのそのような瑕疵に対する補償はないため、新築住宅を中古住宅として転売した場合にも、そのされてから転売されるまでの期間中に生じた瑕

権利は新しい買い手に引き継がれる。すなわち、

疵などについての情報を基本的には含んでいな

この制度を利用している住宅は、中古住宅であい点には注意が必要である。

っても瑕疵に対して新築時の引渡しから起算して10年間は補償される。
他方、住宅性能評価書（以下、
「評価書」
）は、

3 住宅類型と取引価格の関係――ヘドニ
ック・アプローチによる分析

2000年月に施行された「住宅の品質確保の促

3.1 データ

進等に関する法律」に基づいて導入された。評

分析には、2009年度に日本住宅総合センター

価書は、住宅の性能を指定機関が評価し、そのによる研究事業「日本の住宅市場の効率性改善

住宅の性能を消費者に示すことで、住宅の品質に関する理論的・実証的調査研究」で実施したを明らかにする制度である。評価制度には、新Web アンケート調査のデータを使用する。分

築時の性能を評価する種類の評価書（設計住析に用いるサンプル数は706件となっており、

宅性能評価書および建設住宅性能評価書）があ

アンケートでは、購入した住宅の属性、およびり、さらに建築後の性能を評価する既存住宅性

個人属性についても質問を設定している。詳細

能評価書があるが、後者はあまり普及していなについては、原野・瀬下（2014）を参照していい。そのため、以下の分析では、これら新築住

ただきたい。

宅向けの種類の評価書をひとつにまとめて住中古住宅の品質情報と瑕疵に対する対応

29

3.2 マンション価格関数と説明変数

格が、中古住宅の取引においても低下している

マンション価格関数の推定には、以下の式をことがわかる。
評価書ダミーと保証書ダミーの影響を見ると、用いる。
ln P =α+ln X i′β+D γ+D ∙D δ+D ∙D ε+ζ 

中小デベロッパーダミーと保証書ダミーとのク⑴

ロス項の係数は％水準で有意にプラスである

ここで、被説明変数は ln P （取引価格の対のに対して、中小デベロッパーダミーと評価書数）、αは定数項、X i は価格に影響を与える属

ダミーとのクロス項の係数は有意な結果を示し







5)

性のベクトル、D  は中小デベロッパーダミー 、






D は保証書ダミー、D は評価書ダミー、ζ ていない。
保証書は10年間の保証期間があり、中古住宅

は誤差項である。推定すべきパラメータは α,

であっても期間内であれば瑕疵に対する補償がβ, γ, δ, ε であり、β'=β , ⋯, β は各属性に対応なされるため、買い手のリスクや負担が軽減さする係数のベクトルである。住宅の性能についれる。このため建築後に生じる情報の問題も深て情報の非対称性があれば、消費者の支払意思刻な問題にはならない。他方、評価書で提供さ額は下方に歪む可能性があるため、各制度の影れる情報は新築時点の品質だけであり、建築後響を表すダミー変数が追加の情報の存在を表すに生じる劣化などにともなう情報は追加されず、ことになる。保証書や評価書が実際に情報の非また、補償もない。このため、何らかの欠陥や対称性を緩和させるように機能しているのであ破損が明らかになった場合、その損害は買い手

れば、住宅価格の下方への歪みを修正する結果、が負担することになる7)。こうした違いが、中各クロス項の係数の値は正になることが期待さ

古住宅の取引価格に影響しているものと考えら

れる。

れる。

さらに、上記の価格関数を推定する際、2005

次に、こうした効果が、構造計算書偽装事件

年11月に起きた構造計算書偽装事件の影響につによって影響を受けているかどうかについてもいても推計する。

確認した。表のモデルは、偽装事件ダミー

住宅属性として利用した変数は、除外ダミ

変数（事件後に取引された住宅はをとりそれ

6)

ー 、築年数、専有面積、専有階、都心までの以外は をとる）を作成し説明変数に加えて推時間距離、駅までの時間距離、バス利用ダミー、計したものを表している。築年数などの住宅属

行政市区ダミー、沿線ダミー、時点ダミーとな性は、モデルの推計結果と同様、期待されるっている。

符号条件を満たす有意な結果を得ている。
住宅品質における情報の非対称性を緩和する

3.3 推定結果と考えられる変数では、中小デベロッパー×保表は、推定式を最小二乗法により推定した証書ダミーの係数が ％水準で有意にプラスで分析結果を表している。モデルは、データ全あるものの、偽装事件ダミーとのクロス項の係体における制度の効果について推定した結果で数は有意な結果を示しておらず、偽装事件前後ある。築年数などの主な住宅属性の係数は、期において保証書を保有している住宅の取引価格

待される符号条件を満たす有意な結果となってには変化は生じなかったことが確認できる。
他方、中小デベロッパー×評価書ダミーの係いる。
本稿の分析対象となる中小デベロッパーダミ

数は％水準で有意にプラスとなり、モデル

ーの係数は％水準で有意にマイナスとなっての推計結果と異なっている。これに対して、偽おり、大手デベロッパーが販売した住宅に比べ

装事件ダミーとのクロス項の係数は10％水準でて、中小デベロッパーが販売した住宅の取引価有意にマイナスとなっている。また、それぞれ

30

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93

表ઃ

最小二乗法による推定結果＊＊ ＊注）＊＊＊、、 は、推計された係数がそれぞれ％、 ％、10％水準で有意なことを示す。
）行政市区ダミー、沿線ダミー、時点ダミーは割愛している。
）White（1980）による標準誤差の修正を行なっている。

の係数の絶対値はほぼ等しくなっている。これ
らの結果から、偽装事件前後で中小デベロッパーが販売した評価書を保有している住宅に対す

4 住宅類型別の購入確率と瑕疵の可能性
に対する対応の関係る評価が大きく変化したことが確認できる。つ保証書または評価書を保有する住宅は、一定

まり、こうした住宅における情報の非対称性のの審査を経て住宅市場に供給されるため、売主問題については、従来は評価書を保有することと買主の間にある情報格差は緩和され、価格にである程度解消されていると受け止められていは明示的に現れなくても、消費者のこれらの住たが、事件後は評価書を保有していても解消さ宅に対する選好は高まるかもしれない。ただし、れていないと受け止められるようになった可能

これらの選好は消費者のさまざまな属性によっ性を示している。

て異なる可能性がある。すなわち、リスクを回最小二乗法を用いたヘドニック分析では、以避する傾向が強い消費者ほど、そのような住宅

上のような推定結果が示された。ただし、これへの選好が高まると期待される。そこで、以下

らの結果には、内生性の問題が残されている可では消費者のリスク態度が、消費者の瑕疵への能性がある。内生性をケアした分析として、別対応に表れると解して分析する。

途マッチング法を採用した分析も行なった。紙

本節では、品質情報の有無に従って、住宅を幅の都合上、詳細は割愛するが、評価書を保有

種類に分類し、各住宅の分類ごとの購入確率

する住宅の取引価格に関しては内生性の影響がとリスク指標との関係について多項プロビッ

認められた。すなわち、評価書を保有する住宅

ト・モ デ ル（multinomial probit model）を 用

における偽装事件前後の価格差は有意ではない

いて分析する 。

と い う 結 果 と なっ た。詳 細 は 原 野・瀬 下（2014）を参照していただきたい。

本研究では、「中小デベロッパーが販売し、保証書をもつ住宅（以下、「保証書住宅」）」、「中小デベロッパーが販売し、評価書をもつ住中古住宅の品質情報と瑕疵に対する対応

31

宅（以下、「評価書住宅」）」、「大手デベロッパの場合は評価書住宅を選択する確率が高くなっーが販売した住宅（以下、「大手デベ住宅」）」ていることから、女性にとっては評価書が良質

および「その他の住宅（すなわち、中小デベロな住宅であることのシグナルとして判断されてッパーが販売した保証書などを付けていない住いると考えられる。

宅のこと。以下、「中小デベ住宅」）」の種類

本研究で注目すべき変数であるリスク指標のの状態を住宅購入時の選択肢として定義し、リ係数は、保証書住宅において10％水準でプラス

スク回避の傾向によって住宅の選択確率がどのに有意という推計結果が示された。これは、リように変化するか検討する。

スク指標が大きくなるほど（すなわち、リスクを回避する傾向が強くなるほど）、保証書住宅4.1 リスク指標とデータの選択確率が高くなることを示している。また、

本稿では、個人属性として世帯主の年齢や性

大手デベ住宅では、％水準でプラスに有意で別などの一般的な特性の他に、リスク回避の傾あり、パラメータの値も大きくなっている。よ向を表す説明変数を利用する。

って、リスク回避的なタイプの人ほど、大手デアンケートでは、「マンションを購入する際

ベロッパーが販売した住宅を購入する確率が上に、瑕疵（隠れた欠陥）がある可能性を考慮し昇していることが示されている。他方、評価書ましたか。考慮した場合は、どのような対策を

住宅は、係数の符号はプラスであるものの、有とりましたか。」という質問をし、10個の選択

意な結果は示されていない。また、偽装事件ダ肢の中から該当するものを選択（複数選択可）

ミーの係数は、いずれにおいてもプラスに有意8)する、という質問を設定した 。そこで本稿でとなっており、偽装事件後に各住宅の取得確率

は、選んだ選択肢の数をリスク回避の程度と仮が上昇したことを示している。これは、偽装事定し、これを「リスク指標」として分析を行な

件によってそれ以前よりも建物の品質情報に対った。つまり、瑕疵を回避する傾向が強いタイ

する消費者の関心が高まったことが影響していプの人ほど複数の対策を行ない、リスクを許容ると考えられる。

する傾向が強いタイプの人ほど対策の数が少な

これらの実証結果から、リスクを回避する傾いことになる。また、「特に考慮していない」

向が強い消費者は、中小デベロッパーの販売しという選択肢を選んだ場合は、選択数はゼロとた保証書住宅、および大手デベロッパーの販売9)なっている 。

している住宅の購入確率を有意に上昇させてい分析に用いるそれ以外のデータは、前節で分ることが確認された。この結果は、保証書のよ析に利用したデータである。ただし、購入する

うに10年間の保証期間がある場合は、実質的に住宅と購入者のリスク許容度の関係を分析する

建築後に発生する瑕疵に対しても保証が適用さため、Web アンケートの回答者と購入者自身れるため、リスク回避的な個人による購入確率が同一であるサンプルを利用した結果、本節でが上昇していることを示している。他方、評価利用するサンプル数は505件となっている。

書は新築時点の品質を明らかにするが、建築後の使用や劣化にともなって生じる瑕疵などに対4.2 推定結果

して何の情報も保証も提供していない。そのた表は、「中小デベ住宅」をベースグループ

め、リスク回避度が高まっても選択確率には影に、他の類型に対する多項プロビット・モデ

響を与えず、取引価格にも反映していないと考ルの推定結果を示している。表では、評価書えられる。また、大手デベロッパーの販売した住宅において、世帯主の性別ダミーの係数がマ住宅には、住宅品質に対して信用があり、そのイナスで有意となっている10)。女性が世帯主ために選択確率が上昇していると考えられる。

32

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93

表઄

多項ロジット分析＊＊ ＊注）＊＊＊、、 は、推計された係数がそれぞれ％、図ઃ％、10％水準で有意なことを示す。

偽装事件前の瑕疵への対応と選択確率

図઄

これらはヘドニック分析の結果とも整合的である。

偽装事件後の瑕疵への対応と選択確率

偽装事件前という前提の下での選択確率の推計値を図、偽装事件後という前提の下での選また、偽装事件の発生が中小デベ住宅以外の択確率の推計値を図で表し、さらに偽装事件

各住宅の購入確率を上昇させていることから、による選択確率への影響を両者の差（=偽装事

従来は買い手も、そして売り手自身も認識して件後の選択確率−偽装事件前の選択確率）としいなかった情報の問題が発生したことに対して、 て図に表している。
各種住宅がもつ品質に関するシグナルが相対的に重要な情報となったものと考えられる。
この分析結果の限界効果について検討するた

図によると、偽装事件前は、リスクを回避する傾向が強くなると、保証書住宅を選択する
確率が若干上昇していることが確認できる。他

めに、リスク指標に関して選択確率を試算する。 方で、評価書住宅では、リスクを回避する傾向
前提条件は、①偽装事件前（偽装事件ダミー=が強まっても、選択確率はほとんど変化してい）と偽装事件後（偽装事件ダミー=）のない。また、大手デベ住宅では、リスクを回避

パターンとし、②それ以外の説明変数についてする傾向が強くなるほど大幅に購入確率が上昇

は平均値を代入する。ただし、世帯主は男性としており、瑕疵を回避するために種類以上のする。この条件をもとに、リスク指標を対応を行なうと、この住宅を購入する確率のほからまで変化させた場合に限界効果がどのように変化するのかについて検証する。

うが中小デベ住宅よりも高くなっている。
図によると、偽装事件後は、保証書住宅と中古住宅の品質情報と瑕疵に対する対応

33

図અ

宅という相対的に品質情報の少ない住宅を避け

偽装事件前後の選択確率の差る可能性は低下することを示している。

まとめ
住宅行政における政策目標は、良質な住宅ス
トックの形成と将来世代への承継となっており、中古住宅の流通量を増加させる目標が掲げられている。中古住宅取引では情報の非対称性の問
題が以前から指摘されており、それが流通量の低迷の原因であるならば、政策として中古住宅の品質についての情報を整備する必要がある。
評価書住宅の選択確率は全体的に若干上昇してしかし、新築住宅取引において情報の非対称性いる。しかし、危険回避の程度との相関はそれを緩和するための政策は複数取られているものほど大きくない。他方、大手デベ住宅では、全の、中古住宅取引ではその対策は限定的であり体的に選択確率が上昇しており、瑕疵を回避す

普及もしていない。

るために種類以上の対応を行なうと、中小デ

本稿では、中古住宅市場における情報の非対ベ住宅よりも選択確率が高くなることが示され称性の影響について検証するために、中小デベている。これは、事件によって住宅における瑕

ロッパーが販売した住宅における保証書および疵の危険性が顕在化したことで、大手デベに対評価書が取引価格および消費者の購入意欲に及する信用が相対的に上昇したことが影響していぼす効果について検証した。同時に、品質に関ると考えられる。

する情報の非対称性の影響が相対的に小さい大こうした偽装事件の影響をより明確に把握す

手デベロッパーが販売した住宅についても検証るために、偽装事件前後の選択確率の差を図示した。また、構造計算書偽装事件の影響についした。図によると、種類の各住宅は、全体ても検証している。主な結果は以下のとおりで的に選択確率が上昇しており、事件後は相対的ある。

に情報の非対称性が小さいこれら種類の住宅が選択されるようになったことが確認できる。
他方で、事件後、中小デベロッパーを選択する確率は低下したが、同時に瑕疵への対応頻度が上昇すると中小デベロッパーを避ける確率は低下していることも確認できる。これは、消費者は情報の非対称性を解消するために各自で対策を取る結果、中小デベロッパーの住宅であっても瑕疵の可能性が低下するために、こうした住宅を避ける確率が低下したものと考えられる。
これらの結果は、偽装事件は住宅購入時に隠れた瑕疵をもつ住宅を購入する危険を明らかにしたものの、消費者自身が個別に危険を回避するための行動をとることで、情報の非対称性によるデメリットを回避し、中小デベロッパー住34

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93

・保証書は取引価格を上昇させるが、評価書は取引価格に影響しない
・保証書は、リスクを回避する傾向が強い個人の選択確率を上昇させるが、評価書は選択確率を上昇させない・偽装事件後、情報の非対称性が小さい住宅の選択確率は上昇している・瑕疵への対応頻度が多い消費者は、中小デベ
ロッパーよりも、大手デベロッパーの販売する住宅の選択確率が高くなる
・しかし、偽装事件後、瑕疵への対応頻度が多い消費者ほど、中小デベロッパーの販売する住宅を避ける傾向は低くなった
以上の分析から、保証書は、新築時の品質情報を提供している点では評価書と同様であるものの、評価書住宅では選択確率も取引価格も有意な上昇を示していないことから、一般的には建築時の構造や品質よりも、むしろ居住によって生じる品質の劣化の程度などの情報が重要であることを示唆している。
また、偽装事件によって、相対的に情報の非対称性が小さい住宅の選択確率が上昇するとともに、瑕疵への対応頻度が多くなると情報量の少ない中小デベ住宅を避けようとする傾向は弱まることが示された。これは、住宅購入時に瑕疵の問題を解消できるならば、情報量の少ない住宅であっても取引される可能性があることを示している。このことは、中古住宅取引時に購入者自信が瑕疵に対する保険に加入することができるような仕組みを普及させることが重要である可能性を示していると言えよう。
保証制度と実質的に同様である住宅瑕疵担保履行法が2010年から施行されているため、この制度が施行された後に建築された住宅では、建築後10年間は住宅の品質に対する情報の非対称性の問題を解消するものと考えられ、今後は中古住宅の取引はこれまでよりも増大すると考えられる。しかし、保証期間が過ぎた住宅は、転売される際に再び情報の非対称性の問題に直面することになる。このため、瑕疵に対する保険契約を普及させる施策を講じることは、住宅瑕
疵履行法の限界を補ううえでも重要な施策となろう。
注）本稿は、原野・瀬下（2014）をベースに新しい推計を追加してまとめ、加筆・修正したものである。
）『平成23年度国土交通白書』「既存住宅流通シェアの国際比較」による。
）保証書については、住宅保証機構株式会社の HP（http://www.mamoris.jp/）に詳細が掲載されている。
また、評価書については、一般社団法人住宅性能評
価・表示協会の HP（http://www.hyoukakyoukai.or.
jp/）に詳細が掲載されている。
）保証制度では、住宅の部位に基づいて保証期間が長期と短期に分かれている。長期保証は、対象が基本構造部分（柱・梁などの構造耐力上主要な部分、

雨水の侵入を防止する部分）であり、保証期間は引渡後10年間となっている。他方、短期保証は、仕上げや設備などに発生した不具合を対象とし、保証期間は部位によって異なるものの、最長年間となっている。
）ここで、中小デベロッパーとは、大手デベロッパ
ー（三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデン
ス、住友不動産、野村不動産、東急不動産、東京建物、大京、藤和不動産）以外と定義する。
）アンケートでは、大手デベロッパーによって販売された住宅であるにもかかわらず、「住宅性能保証書がついていた」と回答したものが一部にみられた。
筆者が各企業に確認したところ、これら大手デベロッパーでは住宅性能保証書を付与した住宅を販売したことはないということであったため、「保証書ダミー」から除外している。
）厳密には、民法の瑕疵担保責任は問われるため、買主の発見後年間は売り手が費用を負担する可能性がある。また、宅建業法では、宅建業者が売主の場合は引渡後年間は売主の責任が問われることとなる。ただし、一般的な中古住宅売買は仲介であり宅建業法が適用されず、保証期間は引渡後〜カ月という特約が付くことが多い。
）選択肢は、「①大手が分譲するマンションを選んだ、②大手施工会社の建設するマンションを選んだ、③
品質評価書がついているマンションを選んだ」などとなっている。
）なお、原野・瀬下（2014）では、アンケートの回
答者本人に自身のリスク回避傾向について11段階で回答してもらい、その数値をリスク指標として住宅選択への影響について分析を行なっている。他方で、本稿では瑕疵に対する対応として実際にとった行動
をリスク指標として分析している。
10）世帯主が男性ならばをとり、女性ならば をとるダミー変数となっている。
参考文献
野上雅浩（2009）「住宅瑕疵担保履行法における供託と保険の選択に係る経済分析」『都市住宅学』67号、92-97頁。
原野啓・瀬下博之（2014）「中古住宅取引における品質情報の影響」『日本経済研究』（forthcoming）
原野啓・中川雅之・清水千弘・唐渡広志（2012）「中古住宅市場における情報の非対称性がリフォーム住宅価格に及ぼす影響」『日本経済研究』第66号、51-71
頁。
藤澤美恵子・中西正彦・中井検裕（2004）「住宅性能表
示制度が分譲マンション価格に与える影響と役割」『都市住宅学』第47号、83-88頁。
Iwata, S., and H. Yamaga（2007）“Resale Externality
and the Used Housing Market,”Real Estate Economics, Vol.35, pp.331-347.

中古住宅の品質情報と瑕疵に対する対応

35

海外論文紹介

住宅費用の負担と子供への投資

Newman, S. J. and C. S. Holupka (2013）“Housing Affordability and Investment in Children,” Journalof Housing Economics, Available online 7 December 2013.

定に与える要因であるために生じるバイアスをコン

はじめにト ロー ル す る た め に、propensity score matching

住宅価格は、低所得者層の家計にとって重要な問題である。1920年代、アメリカにおいて銀行はそのの手法を用いている点である。
住宅価格が居住者に与える効果の実証研究として、“値ごろ感（affordability）”を、家計の収入に占めるBlau and Haurin（2012）では住宅価格が子供の能

住宅費の割合が25% であること定義した。その後、

力 へ 与 え る 効 果 を 明 ら か に し、Harkness et al.

この相対的な基準は、次々に政策機関によって採用（2009）は低価格の住宅市場にいる子供は高価格のされた。そして、1980年代の初めに、その割合は住宅市場にいる子供と比較すると能力が低いことを25% から30％まで増加して現在に至っており、現明らかにしている。住宅価格は住宅の負担率と相関

在、政府と民間セクターで利用されている。

があるが、この研究のように住宅の費用負担を対象

低所得者層に焦点を当てた住宅政策は、住宅政策にした分析ではない。

の鍵となる重要な政策であるために、これまでに多さらに、Newman and Holupka（2013）では今回

くの実証研究がなされてきた。例えば、Laferrereの研究に先立って、住宅の費用負担が子供の幸福に

and David（2006）はフランスにおける低所得者に与える影響を明らかにしている。そして、子供の認対する住宅補助金の効果を分析し、公的な住宅補助

知能力と住宅費用の負担には逆 U 字型の関係があ

金政策は効果的であることを明らかにした。また、ることを示している。そこで、次に問題になってく

Quigley（2008）はアメリカにおいて、低所得者にるのは、どのようにして住宅費用の負担がその効果

対する政府の、住宅補助金政策を分析し、その重要を生むのかという点である。住宅費用の負担は家計性と課題を指摘した。

の可処分所得を増加させるが、家計の経済理論と子このように、低所得の家計の住宅費用の負担を計

供への親の投資に関する成長理論では、増加した収測することは重要であるにもかかわらず、住宅価格

入はお金の一部が子供に費やされ、特に資源を豊かが居住者に与える効果の実証研究は数少ない。本稿にする場合にのみ、子供の能力の向上につながるとで紹介する Newman and Holupka（2013）では、される。一方で、これまでの先行研究により、家計

居住者、特に子供に焦点を当て分析・考察を行なっの収入は子供の能力を高めるという結果がある（例ている。

えば Linver et al. 2002）。

この研究の大きな特徴として、以下の点が挙げ

そこで、Newman and Holupka（2013）では二つられる。第一は、住宅価格が低所得層の子供の能力の仮説を立てている。第一の仮説は、住宅費の負担に与える効果に焦点を当てている点である。第二は、 が高い家計は、収入の30％を家賃に費やしている家
住宅価格が、貧困ラインの200% 以下の所得を持つ族と同じほど、子供に費やすことができないことで家計の子供への支出に影響するか否かを調査するたある。そして二番目の仮説は、家賃の負担が低い家めに、2004年から2009年の消費支出調査を利用して計は、たとえ彼らが高い、あるいは中間の家賃負担いることである。第三は、住宅費にどれだけを費やをもつ家計よりも、より多くの可処分所得を持ったすかを決定する要因のうちいくつかは、子供の健康としても、子供に財政的な投資をしないことである。

的な発達を確保するためにいくら費やすかという決

これは住宅費用への支出が少ない、より低い収入の36

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93

家計は貧困地帯に住む傾向にあるからである。

ットモデルにより propensity score が推計され、次に GLM モデルによって支出の影響を推計している。

データとサンプル
この分析は2004年から2009年までの、労働統計局の消費支出調査に基づいている。消費支出調査は、年間約7000の家計を対象に、600品目以上への支出

変数
住宅費用には、持ち家の場合、住宅ローン、利子、財産税、住宅所有者保険、賃貸の場合は家賃、そしを尋ねている。その他、家族構成、地理的な情報は、 て光熱費が含まれている。住宅費用の負担を収入で大都市と州の情報に加え、各地域の貧困率と公正市割り、住宅費用負担と定義している。

場家賃が追加されている。公正市場家賃とは、その子供への支出の定義について統一された定義はな

地域の平均的な質の下位40％に位置する賃貸住宅のいが、この研究では、子供への支出は、家計で購入

総家賃を基準に推計した家賃である。これら四半期

した子供用の衣類、食費、保険といった必需品を購

データの平均にを掛けて、年に変換して利用され入のための支出と、学費、楽器、本の購入費といっており、最終的にサンプル総数は3075となっている。 た教育に関する支出、そして総支出はこれらの二つの支出に、子供用の家具や他のレクリエーション設

分析モデル

備への支出を加えた額と定義している。

propensity score matching とは、対策を行なっ

その他に、母親の年齢、学歴、人種、食料配給券

た処理群のデータはあるが対照群のデータを得られを受け取っているか否か、子供の数などが含まれる。

ない時に、外部の情報からある程度変数を集約した

さらに、収入と支出は2009年の消費者物価指数で調条件付き確率を求め、処理群と対照群でマッチング

整されている。

させる方法である。
まず、家賃、個人、家計の属性や地域情報 X を用いて住宅費用の負担 Z を推計する。
=fX
Z

推計結果
表は GLM モデルによる推計結果の一部を示し⑴ている。住宅費用の負担は子供の必需品に対しても、をもとにマッチングを行なう。ここで、観測
このZ

必需品と教育費に家具やスポーツ設備などを加えた不可能な属性 U は、家賃、個人、家計の属性や地支出費に対しても影響を与えないという結果となっ域情報といった観測される属性 X をコントロール

た。一方で、住宅費用の負担と教育支出の関係は統した後では、住宅費用の負担 Z と独立であると想計的に有意となった。

定される。つまり、以下のような仮定が置かれる。
U⟂ZX

図は、教育費に育児費を含んだ場合の、住宅費⑵

用負担と予測された子供への支出費用の関係を示し

そして、子供に対する支出に関するモデルについている。その関係は逆 U 型となり、教育支出は育て、分布は右に歪んでおり、支出がである家計を児費を含んだ場合は、収入に対する住宅費用の割合

含むため、推計には一般化線形モデル（general-

が30% から35% の間まで増加し、その後は、住宅

ized linear models:GLM）が用いられている。
gEy=xβ,yF

費用の負担が増加するにつれて、教育支出は減少す⑶g  は支出の結果である y に関するリンク関数をるという結果が示されている。
また図は、育児費用を含まない場合であるが、意味する。x は説明変数であり、propensity score

収入に対する住宅費用の割合が25% まで増加し、とその score の区分を示す。β はそれぞれの説明変

その後は、住宅費用の負担が増加するにつれて、教数の限界効果であり、F は誤差項の分布を示してい

育支出は減少することがわかる。

る。
つまり、初めに被説明変数を住宅負担にしたロジ

表は、GLM モデルの他の変数の係数と、住宅負担の係数から、それぞれの変数が子供への支出に

海外論文紹介37

表ઃGLM 推計の結果：子供への支出への住宅費の効果 (N=3075)

注）[ ]は標準偏差、( )は P 値。

図ઃ

住宅費用負担と予想される子供への支出（育児
費を含む）

図઄

住宅費用負担と予想される子供への支出（育児費を含まない）与える効果を示している。その結果、大卒以上の母住宅費の負担が60％から30% に変化した場合は、親は、高卒以下の母親と比較して、年当たり1459ド

教育費は98ドル増加することを示している。これは、ル多く、子供の教育（育児費を含む）に費やすこと

住宅費の負担が低いことは必ずしも、子供の認知能が明らかになった。つまり、母親の学歴は、子供の力にとって良いことではないと示していないことを支出への8割から9割を説明する、最も重要な要因で意味している。

あることが明らかになった。
次に重要な要因は、人種と食料配給券の有無であ

結論と今後の課題った。白人は他の人種と比較すると、394ドル多く

Newman and Holupka（2013）の目的は、住宅費

子供への支出へ費やすが、食料配給券を受け取って用の負担が低所得層の子供の能力に与える効果を明いる場合は、受け取ってない場合と比較して179ド

らかにすることにあった。その結果、子供に対する

ル、子供への支出が少ないことが明らかにされてい支出と住宅用の負担の関係は逆 U 字の関係であるる。

ことが明らかになった。つまり、これらの支出は、住宅費用の負担は、次に大きな要因となっている。 住宅費に費やされている収入の一部が、とても高い
また、住宅費の負担が10% から30% に変化した場

か、とても低いときに、最も低いことを意味する。

合、教育費は170ドル増加することを示しているが、こ の 結 果 は、彼 ら が 以 前 に 行 なっ た 研 究 で あ る

38

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93

表઄

能力に影響する理由は、住宅

子供の教育費もモデルからのオッズ比 (N=3075)

費用の子供への支出に与える影響であるというメカニズムがより確信されるだろうと指摘している。
現在、日本においても、子育て世代が住宅購入を考える
際に、月々の住宅ローンの返済の負担に加えて、子供の教育費にどれだけ捻出できるかという問題に直面している。
したがって、日本において子供に対する支出と住宅費用負担の関係を明らかにするため
注）オッズ比=(住宅費の負担30% での限界効果−住宅費の負担10%(60%) / 住宅費の負担10%(60%)。教育費の平均=$895。

Newman and Holupka（2013a）の中で、住宅費とに、今後、本稿で紹介したア
メリカの研究蓄積を利用することが大いに期待されるだろう。

読解力と数学における子供の能力でも、同様の関係があることを明らかにしており、その結果と整合的

参考文献
Blau,D. and D. Haurin,（2012）“The Impact of Housingである。実際に、住宅費の負担分布において、中間on the Wellbeing of Children and Youth,” Paperに位置する家計では、収入が低い家計の子供ほど能prepared for the 2012 APPAM research conference.
力が高く、分布の両端に位置する家計では、子供のHarkness, J., S. Newman, and C. S. Holupka（2009）“Geographic Differenced in Housing Prices and the
能力が低い。この理由の一部は、住宅費の負担がそ
Well-being of Children and Parents,” Journal of Urban
れほど高くない家計は住宅費が高い、あるいは低い
Affairs , Vol. 31, pp.123-146.
家計よりも、より教育費を費やすからだと指摘されLaferrere, A, and D. L. David （2006）“Housing Policy :Low-Income Households in France,” R. J. Arnott andている。
D. P. McMillen(eds.) A Companion to Urban Econoさらに、この研究による結果は、現在、政府や民mics, chapter10, Wiley-Blackwell.
間機関が定義している、住宅費が収入に占める割合
Linver, M., J.Brooks-gunn and D.Kohen（2002）“Family
Processes as Pathways from Income to Youngが30% になることを目安にするというルールを支Childrenʼs Developments,” Development Psychology,
持する結果となった。
Vol.38(5), pp.719-734.
また、住宅費用の負担は単に収入の増加を反映す
Newman, S. J. and C. S. Holupka（2013a）” Housing
Affordability and Childrenʼs Well-Being,” Working
るものではないことが示唆された。もし、収入と費Paper, Center on Housing, Neighborhoods, and
用負担は線形の関係にあるならば、収入の増加によCommunities, Institute for Health and Social Policy,って、住宅負担が増加した場合、住宅負担の増加に
Baltimore, MD: Johns Hopkins University.
伴う教育費の単調な増加があるはずである。しかし、 Quigley,J.（2008）“Just Suppose: Housing Subsidies for
Low-Income Renters,” in N. Retsinas and E. Belsky
この研究では住宅負担は子供の支出と非線形の関係（eds.）Revisiting Rental Housing, Harvard University
であった。
Joint Center for Housing Studies, pp.300-318.

最後に Newman and Holupka（2013）は今後の課題として、今回の研究対象を他の年代に拡大し能力の範囲を広げることによって、住宅費用が子供の

小俣幸子

東京工業大学社会理工学研究科博士課程

海外論文紹介39

センターだよりの研究』（2011年ઈ月）として、る政策税制について、その内容、順次、刊行してきた。本書はそれ政策目的、存在形式、適用期限、『欧米4カ国における政策税制の研究』 らに続く、同研究会編著の第ઇ弾

減収額等を調査するとともに、各◉新刊書のご案内である。

平成26年3月発行
定価［5000円＋税］

国における政策税制措置に対する住宅ローン減税制度をはじめと評価と制度改編に際しての議論のするわが国の住宅・土地税制のほ実態等を記述したものである。

とんどは、租税特別措置法や地方

さ ら に、OECD で は、租 税 特税法附則による本則に対する特例、 別措置による減収を財政支出の一
当センターでは、過去ઇか年度

いわゆる政策税制として位置づけ

種 と 捉 え る、い わ ゆ る「租 税 支にわたり、「海外住宅・不動産税

られている。それらの多くは短期

出」についての各国の取組みをと制研究会」（座長：中里実東京大間の時限措置であり、かつ、何度りまとめているが、これは、租税学大学院教授）を設置して主要各も延長されながら長年にわたって特別措置の蔓延による税収減に悩

国の住宅・土地関連税制について

継続しており、極端なものは昭和

む多くの国々において租税特別措調査研究を行ない、その成果を30年代から継続しているものもあ

置を考える際の基本的出発点をな『欧米આか国におけるキャピタルる。しかも、それら特例の適用期

すものの一つであることから、そゲイン課税制度の現状と評価』

限は一様でないため、毎年のようの抄訳を試み、資料編として収め（2008年ઈ月）、『欧米આか国におに延長の議論が繰り返されている。 ている。

ける住宅・不動産関連流通税制の

本書は、こうした状況に鑑み、本書は租税法や関連分野の研究

現状と評価』（2009年ઇ月）、『相今後のわが国の政策税制のあり方

者のみならず、さまざまな実務に

続・贈与税制再編の新たな潮流』の検討に資することを目的として、 携わる方々にも幅広く活用される（2010年ઈ月）、および『主要先進

主要先進国（英・米・独・仏）に国における住宅・不動産保有税制

おける住宅・土地関係を中心とす

編集後記
違う企業の CM に同じタレントが立て続けに出演し、結局何の CMかわからずじまいという経験をしたことはないだろうか。これと正反対の経験をしたのが、先日訪れたサビ
ニャックのポスター展である。サビ
ニャックは、フランスで活躍した現代を代表する広告ポスター作家で、日本でも森永チョコレートや豊島園
といった広告を手掛けた。彼のポス
ターは、余計な文字情報をそぎ落としシンプルな線と大胆な色彩で、一目で対象となる商品の情報を伝えてくる。
翻って、現代の広告はどうだろう。
もちろん、サビニャックが活躍した時代に比べると、商品の多様化、複雑化によって、商品のよさを一目で伝達するのは難しい時代なのも確かだろう。それにしても、タレントの印象しか残らないもの、やたらと情報が多く逆に何も伝わらないものが溢れている。
さて、サビニャック。気に入った一枚を購入して飾ってみたものの、どうにも存在感が強すぎて自宅の雰
囲気に合わない。街角にあるポスタ
ーは、街角でこそ映える。情報が発信される場所も大事ということか。
これまでの話は、自分が書く論文や報告書にもすべてあてはまることに気がついた。
（N･Y）

ことが期待される。

編集委員
委員長
瀬下博之
委員
浅見泰司
直井道生
中神康博

季刊 住宅土地経済
2014年夏季号（第93号）
2014年ઉ月ઃ日 発行
定価［本体価格 715円＋税］送料別
年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込
編集・発行

公益財団法人

日本住宅総合センター
東京都千代田区二番町6-3
二番町三協ビル5階〒102-0084
電話：03-3264-5901
http://www.hrf.or.jp
編集協力
印刷

堀岡編集事務所
精文堂印刷㈱本誌掲載記事の無断複写・転載を禁じます。

40

季刊 住宅土地経済

2014年夏季号№93