2013米国住宅地まちなみ視察調査（平成25年7月8日〜7月14日）−米国における“住みたくなる街”のデザインと管理を探る−

CONTENTSⅠ 2013年度視察のねらいと成果

佐々木 宏幸 ・・・・ 1

Ⅱ．プロジェクト報告
堂城 直人・米川 栄二・古屋 正明 ・・・・ 4

1．ワン・ラウドウン
2．ジョージタウン

古舘 秀俊 ・・・・ 6

3．アレキサンドリア

泉 わかな ・・・・ 8

4．ケントランド、レイクランド

石 隆幸・小岩 光弘・三隅 清孝 ・・・・ 10

5．レストン・ニュータウン

安里 宜哲 ・・・・ 12

6．キング・ファーム

田中

7．ベセスダ・ロウ

長沼 洋一 ・・・・ 16

8．ラドバーン

落合 保孝 ・・・・ 18

ラドバーンのHOAを訪れて〜HOAの役割を考える

透 ・・・・ 14

磯野 達雄・磯野 菊子 ・・・・ 21

9．ヒストリック・フロント・ストリート

小山 健二 ・・・・ 23

10．ニューヨーク（マンハッタン）の中心市街地活性化事例

岸野 裕司 ・・・・ 25

Ⅲ．資料
1．視 察 日 程 表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

2．面 会 者 リ ス ト・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

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3．視察参加者名簿

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

28

あとがき

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ジョージタウン（photo：三隅）
表27

紙ーラドバーン（photo：松本）

裏表紙ーケントランド（photo：三隅）松本浩

ラドバーン（photo：松本）Ⅰ．2013年度視察のねらいと成果
1．視察の背景佐々木 宏幸
値を維持・向上させる管理・運営システムの理解を試みた。

今年も4年連続で、財団のまちなみ視察調査に同行講師として参加する機会を与えていただいた。
昨年度は、計画当初の予定を変更し、アムステルダム、

3．視察の対象
今回の視察先は、前述のように大きく4つに分類できる。

度実施されなかった米国東海岸を視察することとした。

街、2）米国における郊外住宅コミュニティの先駆け、3）

私が同行する米国視察はこれで3度目となる。2010年

米国東海岸における大規模ニュータウン、4）ニューアー

度は、デンバー、ポートランド、サンフランシスコの3都

バニストによる代表的複合型住宅コミュニティ、である。

市、2011年度は、サンディエゴ、アーバイン、シアトルのそれぞれの概要を以下にまとめる。

3都 市 を 中 心 に 訪 れ た。そ し て、米 国 西 海 岸 に お け る
ニューアーバニズムの理念に基づく住宅開発や都市型複1）ニューアーバニストが規範とした古き良きアメリカの街

合開発、エッジ・シティにおける車利用重視の郊外型開発

ジョージタウンとアレキサンドリアは、ニューアーバニ

を、計画面とHOA（Home Owners Association）による管ズム理論の規範となったワシントンD.C.近郊の二つの街

理・運営面に焦点をあて視察した。

である。ジョージタウンのダウンタウンの方が規模は大き

今年度は、これらの視察では訪れることのできなかっ

いが、いずれの街も、小街区と格子状のストリートネット

た米国東海岸における代表的住宅コミュニティを中心にワークにより構成され、そぞろ歩きが気持ちよい。伝統的

訪れながら、20世紀以降の米国における住宅開発の全体

建築様式の建物が続くメインストリートには、個性的な店像が把握できるよう、ワシントンD.C.とニューヨーク近郊

舗が軒を連ね、上層階にはオフィスや住宅が配されていのプロジェクトを視察先として選定した。

る。メインストリートの角を曲がると店舗からオフィス、

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年度視察のねらいと成果

1）ニューアーバニストが規範とした古き良きアメリカのⅠ

ロンドンおよびその近郊を視察したため、今年度は、昨年住宅へと徐々に用途が変化し、次第に落ち着いた住宅エリ

2．視察のテーマと目的

アへとつながってゆく。駐車場は建物の背後、街区の内側

今回の視察のテーマは、「1世紀にわたる米国住宅コに配され、通りからは目立たない。楽しく歩きやすい街並

ミュニティ開発の潮流と管理・運営」。すなわち、1900年

み、様々な用途の混在、街の中心から周縁部への連続的な代初頭から現在までの米国における住宅コミュニティ開変化、いずれもニューアーバニストによる複合型住宅コ発の流れと、コミュニティの価値を持続させる管理・運営

ミュニティに受け継がれている特徴であり、ニューアーバ

方法の調査が主要目的である。この目的を達するため今ニズムの目指す街の姿の原点であることを納得できる。

回は、ニューアーバニズム理論の規範となった17世紀の伝統的ダウンタウンであるジョージタウンとアレキサン
ドリア、英国のエベネザー・ハワードらによって提唱されたガーデン・シティに大きな影響を受け、1920年代に開発された米国の住宅コミュニティ開発の先駆けである
ラドバーン、1960年代に建設された、代表的ニュータウ
ンのレストン・ニュータウン、1990年代に開発された、
ニューアーバニズム理論に基づく初期の代表的複合型住宅コミュニティであるケントランドとレイクランドを主な視察先とした。そして、これらのプロジェクト相互の関係を念頭に置きながら訪れることにより、米国における

写真1：アレキサンドリア：個性的な店舗が軒を連ねるメインストリート

過去1世紀にわたる住宅コミュニティ開発の大きな潮流の把握を目指した。さらに、以前から視察の重要テーマで

2）米国における郊外住宅コミュニティの先駆けある、HOAによるコミュニティの管理・運営にも着目し、ラドバーンは、英国のエベネザー・ハワードによるガー

関係者への詳細なヒアリングにより、コミュニティの価

デン・シティの思想を参考に、クラレンス・スタイン、ヘ2013米国住宅地まちなみ視察調査1

ンリー・ライトらが計画した住宅コミュニティである。
米国における郊外住宅コミュニティの先駆けであり、今回の視察参加者の多くが訪問を心待ちにしていた。スーパーブロックとクルドサック、歩行者用トンネルなどの導入による歩車の徹底した分離、相互にネットワークされた広大なオープンスペースと豊かな緑が特徴であり、Ⅰ

格子状のストリートパターンや小街区、多様な用途の複合を基本とするニューアーバニズムに基づくコミュニ

年度視察のねらいと成果

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ティ開発とは異なる思想に基づき計画されている。
ラドバーンのもうひとつの特徴は、独自のコミュニ

写真3：レストン・ニュータウン：ヴィレッジ・センターから湖を望む

ティ管理・運営システムの導入による、空間・社会両面での良好なコミュニティの維持にある。具体的な管理・運営方法に関しては、次項の参加者のレポートを参照して結した街へと大きく変貌させた。

ほしい。
4）ニューアーバニストによる代表的複合型住宅コミュニティ
ケントランドとレイクランドは、ニューアーバニストのリーダーであるDPZにより1990年代に建設された、初期の本格的複合型住宅コミュニティであり、ふたつのコ
ミュニティーは、共通のタウン・センターを挟んで隣り合う。キング・ファームは公共交通指向型開発（TOD）
を代表する大規模複合型住宅コミュニティとして知られている。
これらのコミュニティは、いずれも小街区と格子状のス
トリートネットワークにより構成され、その中心に大規模な複合型のタウン・センターを有している。ジョージタ
写真2：ラドバーン：広大なオープンスペースに面するラドバーンの邸宅

ウンやアレキサンドリアに見られる空間構成原理を基本
3）
米国東海岸における大規模ニュータウン
レストン・ニュータウンは、1960年代に開発された米国東海岸における代表的大規模ニュータウンである。緩やかにカーブする広幅員の幹線道路に沿って、大規模な住宅エリアが緑の奥に広がる。人工湖の入口に位置する
ビレッジ・センターには、小規模なカフェや生活利便に、現代のマーケットに対応するよう全体計画が策定されていることが感じられる。
これらに加え、ワシントンD.C.近郊のメリーランド州ベセスダにあるライフスタイルセンターであるベセスダ・
ロウ、積水ハウスアメリカも参画して建設中の複合型住宅コミュニティ開発ワン・ラウドウンも合わせて訪れた。

ショップ、その上にはアパートが配され、湖畔に面してタ
ウンハウスのテラスが並ぶ。タウンセンターからは、湖畔につながる遊歩道が延びる。歩車の分離を図り、コミュニ
ティ内における豊かな環境と快適な歩行者空間の創出を目指したレストン・ニュータウンは、ガーデン・シティやラドバーンの計画理念から多くを継承している。
典型的ニュータウンであるレストンに大きな変化をもたらしたのは、1990年代に入り建設された大規模なタウンセンターである。商業、娯楽、ホテル、業務、住宅等の多様な用途が複合した新たなタウン・センターの建設は、住宅中心のニュータウンとしてのレストンを、複合型の完
写真4：ケントランド：歩道に面して建ち並ぶケントランドのタウンハウス

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2013米国住宅地まちなみ視察調査

4．視察の成果の街として進化させていた。さらにベセスダ・ロウは、既

ここでは本視察を通して得られた成果についてまとめる。

存のダウンタウンの中心部に、住宅商業複合型の新たな

まず、本視察の大きな成果として、HOA等による米国に「擬似ダウンタウン」としてのライフスタイルセンターをおける住宅コミュニティの管理・運営実態の理解が挙げ

創造し、街の魅力を高めていた。

バーンの３箇所の視察先において、開発やHOA運営・管理を考えるに当たり、今日までの住宅コミュニティ開発の潮の担当者に詳細な説明を聞き、質疑応答を繰り返した。そ流の全体像を捉えることを目指した。それぞれの時代の社れにより、米国の住宅コミュニティにおいてどのような運会・経済の状況を反映しながら開発された代表的コミュ

営・管理が行われ、住民の生活やコミュニティの価値がいニティは、いずれも多様な空間的、社会的価値を創造してかに維持・向上されてきたかを理解することができたときている。個々のプロジェクトの意義の理解はもちろんの思う。また、それぞれのコミュニティにおける管理・運営

こと、それらの全体としての関係を把握し、その意味を考組織や方法の違いや様々な問題への具体的な対処方法等えることは、住宅コミュニティの今後を考えるうえで欠かも知ることができた。参加者は得られた情報を自身のプロせない。その点、今回の視察はコンパクトながら、貴重なジェクトと対比させながら、色々と考えることができたの機会を提供してくれたと言えるのではないだろうか。

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年度視察のねらいと成果

今回の視察では、今後の住宅コミュニティ開発の方向性Ⅰられる。ワン・ラウドウン、レストン・ニュータウン、ラド

ではないだろうか。私も改めて、コミュニティづくりには、空間計画だけでなく、住人同士の良好な人間関係構築のための管理・運営が不可欠であることを認識させられた。

5．まとめ
今回の視察は、5泊7日、訪問都市も2都市とコンパクト

次に、ニューアーバニストが規範とした17世紀の米国なものであるにもかかわらず、多彩な事例を訪れることの伝統的街並みから、20世紀前半につくられた住宅コができた。また、3つの視察先で、開発やHOA運営管理のミュニティ、そして21世紀のニューアーバニストによる担当者等に詳細な説明を聞けたことは、大変貴重な機会

最新の開発事例までを幅広く視察したことにより、20世であった。そのいずれにおいても、担当者に対し非常に踏紀以降の米国における住宅コミュニティ開発の潮流を把み込んだ質問を投げかけ、コミュニティの管理・運営の実握することができたと考える。参加者にとっては、スー態把握に熱心な全ての参加メンバーの姿が印象に残った。

パーブロックとクルドサックを活用した徹底した歩車の視察のたびに思うが全ての参加者が、本視察で得た知識

分離と、連続する豊かなオープンスペースを実現したラや経験を再度考察し、それぞれの業務において活用する

ドバーンやレストン・ニュータウンの空間と、格子状のスことを期待する。

トリートネットワークと歩道に近接した住宅の配置を導最後になったが、今年も有意義な視察に参加する機会

入し、歩道空間と住宅との連続性やストリート空間におを与えて下さった藤井理事長、松本専務を始めとする財

ける歩行者アクティビティの創出を実現した、ニュー団の皆様、毎度のことならが迅速で臨機応変な行程管理

アーバニズムに基づく複合型住宅コミュニティの空間のにより充実した視察を実現させて下さるシー・ムーン企

対比が、印象に残ったのではないだろうか。また、それら画代表の湯本氏、そして、1週間の視察を共に楽しく過ごの対比の中で、ニューアーバニズムにおける多様な住宅させて下さった参加メンバー全員に、この場を借りて感タイプの導入と混合は、伝統的な街並みを規範として導謝の意を表したい。

入された新たな特徴であると言える。
さらに、郊外コミュニティ開発における用途の複合とタウン・センター創造の重要性も認識できたのではないかと考える。ケントランドとレイクランド、ワン・ラウド
ウンでは、商業と業務が一体となったタウン・センターを
コミュニティの中心部に建設することにより、人々が暮らす街としての機能をコミュニティ内で完結させていた。
また、レストン・ニュータウンにおいては、従来の郊外住宅コミュニティの中心に、大規模なタウン・センターを新たに建設し、住宅用途に偏ったニュータウンを複合用途
写真5：ワン・ラウドウン：見学風景

2013米国住宅地まちなみ視察調査3

Ⅱ．プロジェクト報告

1. ワン・ラウドウン（One Loudoun）
堂城 直人・米川 栄二・古屋 正明
はじめに「ワン・ラウドウン」プロジェクトはバージニア州ラウⅡ

ドウン郡にあり、ワシントンD.C.の北西約40km、ダレス
国際空港から4.8kmに位置する、総面積1,265,534㎡、住写真1：中心商業エリア

プロジェクト報告

戸数1,040戸の他、商業施設、オフィスやホテル等が計画される複合都市開発事業である。
2012年7月 に 商 業 施 設 開 発 予 定 区 域 の コ ア と な る
Downtown街区起工式も行われ、アンカーテナントとなるシネマ・コンプレックスをはじめ、中央広場、商業ビルの建設が進み、多様なテナントの誘致活動も本格化している。宅地の販売も堅調に推移しており、現在までに200戸以上の住宅が契約完了し、70戸程度が入居済みという

写真2：現地販売事務所

状況である。
開発計画全体についての説明を頂いた後、商業施設（シは様々な機能を集中させたタウンセンターを配置し、公ネマ）とモデル分譲住宅2棟を見学した。建物面積はいず

園、小学校、デイセンター、オフィス、スーパー、映画館、れも270㎡程度で、販売価格は5千万後半である。

野球場、ガススタンドなど様々な用途の建物が存在し、計まちとして完成し、成熟する時期はまだ先のことであるが、日本のハウスメーカーが米国において行う複合都
市開発事業として今後が期待される。

画地内で居住者の生活が完結できるコンパクトシティとして計画がされている。
全体計画の中で緑地の大きさが際立つが、行政から要求される以上の緑地を確保し、商品としての価値を高め

まちの特徴

ている。

ワン・ラウドウンは、1980年代後半1990年代にかけて住宅部分に関しては、多くの住戸がバックアレーとアプ

北米で発生したニューアーバニズムの考え方を汲み、現ローチ道路の2面道路を有したグリッドパターンの街路構

代風に再構築される形で計画されている。まちの中心に成となっている。車道と歩道を分離し、歩行者の安全を確保するとともにまちの魅力となる空間として計画されている。
一方、タウンセンターエリアにおいても、歩行空間に対して店舗を向け、修景することで魅力 あ る 空 間 を 創 出 す る 一 方 で、景観として好ましくない駐車場
を建物に囲われた内部に計画する手法がとられている。なお、後の駐車台数増加に対しても立体化することで対応することができる。これは、アプローチ道路に

図1：ワン・ラウドウン全体計画図

42013米国住宅地まちなみ視察調査

Ⅱ

写真5：高低差が設けられた住宅

写真4：バックアレー

写真6：境界明示の無い住宅間の空間

対しフロントファサードを向け、住宅の裏手に対しバッからは1mほど高い位置にアプローチをとる計画となっクアレーを設けるという住宅部分の計画とも共通する考ている。また、これは南面を意識しない住宅配置に起因すえ方といえる。

るが、道路に向けられた住宅は窓配置など外観も整いや

プロジェクト報告

写真3：アプローチ道路

すく、室外に洗濯物を干すことがないため、景観を阻害す

管理形態る要因も少ない。

管理形態としては、プロパティオーナー、リースオー
ナー達の組合がそれぞれあり、その他に住宅のHOAとい・境界線への意識

う3つの組織が全体の管理組織に属すような形態をとっ

道路境界や隣地境界への意識が低く、境界を明示するている。住宅一戸当たりの毎月の管理費は約2万円とのこという考え方がない。隣地の境界線は建物の真ん中といとであった。

うことであったが、境界杭らしきものも存在しなかった。
境界ブロックが当然なく、樹木があってもどちらの木だ

日本の住宅地との相違点ともめることもないため、隣地境界には樹木を植えるこ

日本の住宅地とは異なる点が散見されるが、その中でとができる。道路境界では歩道空間と宅地が一体的に見も住宅地の景観を形成する要因となるものを挙げたい。

せられるという景観的なメリットが大きいと感じられた。

・道路に向けて計画された住宅

最後にお忙しい中、丁寧に説明をしていただいた

日本は細街路をコミュニティ道路と位置付け、それに［North America Sekisuihouse］

向かい住宅を配置する傾向にあるが、米国では幹線道路

Mr. Tom Mckay、Ms. Terumi Kobayashiの歩道に対し住宅を配置する。日本におけるコミュニ

Mr. Malcolm N.Haith

ティ道路がバックアレーという印象を受ける。そのため、［Miller＆Smith］

住宅はプライバシーを守るため、半地下空間を設け、道路

はじめ、佐々木先生に感謝したい。

Mr. Randall W.Anthony

2013米国住宅地まちなみ視察調査

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街並み

2. ジョージタウン

我々がこの街を訪れ、最初に目にしたものは、今でも残古舘 秀俊

る石畳と、トラムカー（路面電車）の線路だった。ふと目線を上げると、住宅街の背の高い街路樹がそびえ立ち、歩道

はじめにに心地良い木陰を作り出していた。

ワシントンD.C.北西部に位置するジョージタウン。イ
ギリス植民地時代には、南を流れるポトマック川を中心に、タバコなどの貨物を運送する重要な中継地点として栄えた。

Ⅱ丘陵地だったこの場所に、徐々にヨーロッパ調のマ

プロジェクト報告

ナーハウスや住宅が建築され、街が形成されていった。

街の衰退、そして復活
後に、エイブラハム・リンカーンや、アンドリュー・ジャ
クソンが居住したジョージタウンだが、当時のワシント
ン市の開発区域から外れたことなどにより、住民の郊外転出が進み、流通で栄えた港町に終止符が打たれた。

写真1：今も残るトラムカーの線路と石畳

しかし、その反面、多くの古い家屋が、比較的良い状態で保存されていたため、1950年に制定された「古都ジョー

レンガ造りを基調とした住宅が建ち並び、戸々に外壁

ジタウン法」をきっかけに、国を挙げて歴史的保存地区にの色調を変え、玄関ドアや窓枠のデザインに、そのオー指定され、美しい街並みを保存している事への社会的評価

ナーの個性や主張が表れているが、けして「古き良き時代を受け、再び外部から富裕層が移り住み、当時、ジョージの街並み」の統一感を崩すものは無い。

タウンに住んでいたJ.Fケネディが大統領に選出された時期を頂点に、街は高級住宅化が進み見事に復活を遂げた。

写真2：窓や窓格子が特徴的

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2013米国住宅地まちなみ視察調査

Ⅱ

写真5：Mストリートの店舗はデザインも統一されている

写真4：連続住宅

写真6：歴史を感じるオールドストーンハウス

プロジェクト報告

写真3：大統領就任式が行われた当時のＪ.Ｆケネディ邸

商業エリアとの共存
街を暫く散策していると、色調を変えた外壁を織り交
ぜた、連続住宅が現れた。そして、本当に人が住んでいるのかと思うほど、静かで品格のある住宅街を抜けると、突然明るい大通り、Mストリートに出た。大通りの両サ
イドには、ショッピングモールや高級店、カフェが軒を連ねている。
そんな並びに、1766年に建築された中産階級の典型的な家、ワシントンD.C.市内最古の建造物「オールドストー

写真7：レンガ造り特有の重厚感・落ち着きンハウス」が街の商業地を見守る。立ち止った私の前をジョージタウン大学の学生達が、賑やかに通り過ぎて行った。

メートル）ほど離れている。
かつて、繁栄から衰退を経て、国の後押しも受けながら、おわりに見事に復活を遂げた街だからこそ、街の人々は、誇りを持

現在、ジョージタウンには、地下鉄が直接乗り入れていち、伝統を守り続けながら、そこに暮らしている。鉄道がない。最寄駅といえば、ロズリン駅・フォギーボトム駅・

多少不便でも、最寄駅の新設、高層ビルなどの開発や変化

デュポンサークル駅の3つの地下鉄駅となるが、いずれも、を求めない、「ジョージタウン気質」が今後もそこに在り

ジョージタウン中心部からおよそ1マイル（約1.6キロ続けるのだろう。

2013米国住宅地まちなみ視察調査

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3. アレキサンドリア
泉

わかな

全体概要
ワシントンD．C．市街地より約6マイル南、ポトマック
川の西岸に位置するバージニア州アレキサンドリアは、
初代アメリカ合衆国大統領ジョージ・ワシントンの故郷と呼ばれ、18世紀につくられた古き良き街並みとして知Ⅱられている。

写真2：18世紀の街並みに溶け込むバナナ・リパブリックキング・ストリート・メトロ駅とポトマック川沿いにプロジェクト報告

開発されたウォーターフロントを東西に結ぶ約1マイル

全体の賑やかさを際立たせているように感じた。

のメインストリートには数多くのショップやレストランが 並 び、ワ シ ン ト ンD．C．郊 外 の 観 光 地 と し て 多 く の人々が行き交っていた。

住宅街
キング・ストリートから道を一本中入ると、建物は店舗から個人住宅へと様相を変え、街並みの密度がキング・ストリートから離れるにしたがって徐々に密度が低くなっていくのが鮮明にわかる。キング・ストリートに近いエリアでは家同士の間隔が非常に狭く、ガレージが無く路上駐車している家も見受けられた。

写真1：オールドタウンと呼ばれる街並み

キング・ストリート
メインストリートであるキング・ストリートは、サイ
ドに路上駐車が並んでいてもバスやトロリーが通過できる道幅があり、多くの車が行きかっていた。幅の広い歩

写真3：路上駐車が多くみられる

道沿いには等間隔に街路樹と街灯が設置され、電柱も地中化されてすっきりとした通りが作られていた。
建ち並ぶ色とりどりの建物は、１階の店舗の上にオした作りになっているブロックが増える。家の玄関はス

フィスや住居スペースを有する複合型となっている。18

トリート沿いにあるが、通行人から覗かれないようプラ

世紀につくられた街並みのため店舗も当時からの老舗ばイバシー保護のため数段上がったところに設置されていかりかと思ったが、建物はレンガ造りで風情を残しながる。ガレージは家の裏側を設けられ、ブロックの内側にら もBANANA REPUBLIC、GAPと い っ た 流 行 の 店 舗 や

伸びた車道を家々が囲んでいた。

SUBWAY、STARBUCKS COFFEEなどが軒を連ねており、買い物客が賑わいを見せていた。

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キング・ストリートから離れると、駐車スペースを隠

ノース・ピット・ストリートとプリンセス・ストリー
トが交差するブロックでは、一般に車や歩行者が往来す

交差点の角に面した店舗の入り口は、多くがコーナー

るストリート側へ庭と裏口を配し、ストリートから階段へ向けて斜めに作られており、交差点から見た際に店舗で1ｍほど上がった所に約20軒のみが使用する歩行者専の入り口が見えることにより街の表情が豊かに見え、街用のスペースが作られていた。玄関はその歩行者専用ス

2013米国住宅地まちなみ視察調査

ペースに向けて設けられており、プライバシーの守られを有し、広々とした庭に面して建てられている。そのたた緑豊かな空間となっていた。

め落ち着きのある街並みが維持されており、低所得者の居住エリア特有の暗さを感じることがなかった。

Ⅱ
プロジェクト報告

写真4：歩行者専用の空間

チャタム・スクエア
ア レ キ サ ン ド リ ア の 中 に、チ ャ タ ム・ス ク エ ア（Chatham Square）と呼ばれる4.2エーカーのエリアがある。ここはかつて公営団地であった場所を2005年に官民が一体となって再開発し、様々な収入の人々が暮らすコ
ミュニティとして完成させた。
全152世帯のうち34％を占める52世帯を低所得者層
用の公営賃貸住宅として、残り100世帯を富裕層向けのタウンホームとして建築したが、どちらも「古き良き街並み」であるアレキサンドリアの街に溶け込むようにデザインされたことが特徴的である。
富裕層向けのタウンホームは大きな中庭やベンチが置かれた歩行者用スペースを有し、駐車スペースを建物の裏に隠すように作られている。現在取引されているタウ

図1： alexandria chatham square（Congress for the New
Urbanism引用）

ンホームの売買価格は寝室3部屋で850,000ドル以上とかなりの高値がついており、このエリアが評価されていることが読み取れる。
低所得者向けのアパートメントも共有の駐車スペース

まとめ
このように、従来のアレキサンドリアの趣のある街並
みを残しつつ、富裕層と貧困層が同じエリアで暮らせるようにと設計されたのがチャタム・スクエアの特色であり、アレキサンドリアの街全体が、18世紀の街並みを保存しながらも、時代に取り残されることなく現代に適応した街並みとして発展していることを感じることができた視察となった。

写真5：低所得者向けのアパートメント

2013米国住宅地まちなみ視察調査

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4. ケントランド、レイクランド
視察とHOA訪問
石隆幸、小岩 光弘、三隅 清孝

概要ケントランドは1988年に開発され、その面積は352エーカー（約142ha）、レイクランドはケントランドに隣接して1996年に343エーカー（約138ha）の敷地が開発さⅡれた。共にニューアーバニズムの先駆者であるアンドレ

写真2：ケントランド

自動車専用のバックアレー（裏道）ス・デュアーニ、エリザベス・プラター・ザイバーグ夫妻
プロジェクト報告（DPZ）によりデザインされた首都ワシントンD．C．郊外
メリーランド州ゲイザースバーグ市に位置する郊外型住開発コンセプト

宅地である。敷地には戸建のみならず、タウンハウスやコ

DPZは、ジョージタウンやアレキサンドリアに代表さンドミニアム、高齢者用住宅等多様なスタイルの建物がれるアメリカの古き良き街並みを規範に「小さな町」を開並び、レクリエーションセンターやショッピングセン

発しようとデザインに取り組んだ。夫妻は現地に事務所

ター、小学校等のタウン機能も併せ持つ用途混在型のコを設け、行政、建設業者、デベロッパー、一般住民等、様々

ミュニティが形成されている。

な人のアイデアを吸い上げてプランを推敲した。原地形を尊重し、環境を保全しながら開発が進められた為豊かな自然につつまれた美しい住宅地ができあがった。この街の大きな特徴は、歩行者優先のまちづくりである。車両の出入り口はアリーウェイと呼ばれる背割動線に配置し、住戸のメインエントランスは反対側となる歩道側に設けられている。更に、住戸はできるだけ歩道に寄せて配置し、歩道に賑わいと豊かな景観を創出して、街と住戸と人のコミュニケーションを活性化させている。
歩道寄りにレイアウトされるリビングのフロアレベル
は路面より5フィート（約1.5ｍ）程上げる設計がなされプ

写真1： ケントランド

開発前の丘陵、湖沼などの地形を生かしている

ライバシーが損なわれないように配慮されていた。この手 法 は、そ の 後 多 く の ラ ン ド ス
ケープデザインにも採用されており、今回の視察で訪れた開発途中のワン・ラウドウンでも見られた。
また、日常生活に関わる施設のほとんどが徒歩5分圏内にあり多様な機能が敷地内にコンパクトに配置されている。

住宅地の管理を担うHOA
ケントランド、レイクランドは、所有者が全て組合員として参画す
る H O A（ H o m e O w n e r ʼ s
Association）によって管理されて
写真3：レイクランド

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道路と歩道の間にはグリーンベルトがある

2013米国住宅地まちなみ視察調査

高齢者が安心して暮らせる住まいと生活に係る福祉サー
ビス等の一体的な供給が要請されている。一方、住宅市場
においては、人口、世帯数の減少を背景に、新築住宅市場
が転換期を迎え、他方で、中古住宅流通市場は、住宅の性能等に関する情報不足など、消費者の不安を解消するには不十分な状況にあり、市場の環境整備が喫緊の課題となっている。
2013年6月17日に公表された住宅の品質確保のためのインスペクション・ガイドラインは、中古住宅流通を促す第一歩として、期待される。今後、多様なニーズに対応しⅡ

写真4：DPZ現地事務所

た魅力ある中古住宅・リフォームを提供可能な担い手のいる。HOAは、不動産評価額をベースに算定された運営金の安全性の確保や、良好な住環境・街並みの整備に視点がを個々の組合員から徴収し、共有のオープンスペースや施注がれる。

設の維持管理を行っている。今般、公式訪問したケントラ

活発なHOA活動により、衰退経済期の現在においても、ンドのHOAは、Kentlands Citizen AssemblyでNPO法人であ

その資産価値の維持・向上を実現し、コンパクト且多様性る。HOAの意志決定機関は理事会で、プレジデントと5名を備えたケントランド、レイクランドの事例は、中古住宅のボードと呼ばれる役員によって組織され、実務的な運営

流通の活性化のみならず、超高齢化社会を迎えた我が国

は、プロの管理会社に委託されている。共有施設には、常ににおける住宅地のあり方の一考となるものである。

プロジェクト報告

育成・強化等の取組を総合的に推進するためには、市街地

人々が集まり、親子連れでプールやテニスコートを利用したり、会話を楽しんだりとさまざまなコミュニティ活動が盛んである。一方、景観の維持管理も入念である。街のデザ
インコードが定められており、建物に関してはもとより、屋外フェンスの素材も木製か鋳鉄に決められている。
HOAの積極的な活動により、美しく住みやすい環境が維持され、高齢者にもやさしい魅力ある住宅地となっている。このことは不動産の流通促進という側面にも大きく貢献している。

感想
我が国では、人口規模の大きい団塊の世代が高齢化し、単身または夫婦のみの高齢者世帯が大幅に増加する中で、

写真5：ケントランド

タウンセンター

写真6：ケントランドのHOA

写真7：ケントランドのHOAでのインタヴュー

2013米国住宅地まちなみ視察調査

11

視察状況

5. レストン・ニュータウン
（Reston New Twon）

我々、視察団が到着したのは、団地の中心よりやや北西に位置するアン湖（人造湖）周辺の当該ニュータウンの代

安里 宜哲

表的な住宅ゾーンを視察する。
まず、目にするのはレイクアンビレッジセンターである。

概要

これは、湖畔にショッピングセンターを含むコミュニティ

レストンはワシントン首都圏のバージニア州フェア施設を配しており、オープンカフェ等が人造湖に面し、ファックス郡に位置する地域で1964年から1980年代にゆったりとした雰囲気をかもし出す施設となっている。

かけて計画的に建設された国際的に有名なニュータウン

Ⅱである（計画面積：2,800ヘクタール）。

両側には、低層共同住宅（コンドミニアム）、高層共同住宅があり、湖畔に沿って船着場を有したメゾネットタイ

プロジェクト報告

開発者は、民間デベロッパーのサイモンエンタープラ

プの低層共同住宅がある。特に、水辺を上手く取り入れたイズで、近隣住区を基本とし、また総面積の3分の1とい住宅については、自然との共存のテーマ性を感じさせる

う広大なオープンスペースを有し、その管理や住民間のものがある。

調整等は住民組織で行っている。
まちづくりに関しては、地形を生かし、川を堰き止める
ことにより、人造湖を囲むように、さまざまな形態の住居等（タウンセンター、ビジネスセンター、オープンスペー
ス、湖、テニスコート、プール、学校、アパートメント、コンドミニアム、独立住宅等）を配し、単なるベッドタウン
ではなく小都市の機能を持ったすばらしい住環境を維持した緑豊かなニュータウンである。

写真3：水辺を上手く取り入れた住宅

12

写真1：レイクアンビレッジセンター

写真4：水辺を上手く取り入れた住宅

写真2：アン湖に面したオープンスペース

写真5：船着場を有したメゾネットタイプの低層共同住宅

2013米国住宅地まちなみ視察調査

的に東から開拓が進んできた影響があるのか。何となく今回の視察全般で感じられたことである。

日本における実現性について
郊外型の開発においては参考となる点もあるが、かな
りダウンサイジングしなければ難しい。
日本においては、土地に対する神話性があり、地価の影響が開発に直接的に影響してくる。まず、事業性を確保す
写真6：住宅地形を生かした住宅の配置と道路の配置

るため、計画地の住宅率を高めることが必須となってお住宅の配置、及び道路の配置に関しては、地形を生か向がある。
今回視察したレストン・ニュータウンのようなゆとり

森林の中にたたずむ住まいが迎えてくれる。隣棟間隔がのあるランドプランを実現するには、国有地や地方行政確保されており、前述した3分の1以上のオープンスペーが保有する未利用地などにおいて、定期借地権等の手法

ス（緑地）の大きさを改めて感じさせる。イメージするのを取り入れることにより、実現の可能性があるのではな

は、森林リゾート地のような感覚である。住民の気さくいか。また、これと平行して今回の視察のテーマであるな声掛けもあり、ゆったりとした余裕のようなものが感

HOAのシステムを上手く取り入れ、産官民が協力して取じられた。

組んでいかなければならないと強く感じる視察となった。

ンセプトを最後まで継続的に続けることが可能なのか、

プロジェクト報告

した計画がなされており、歩道を通り一歩中に入ると、広大な計画に対し、民間デベロッパーとして、当初のコ

Ⅱり、緑地やオープンスペース等の確保が後回しになる傾

サスティナブルシティを目指し、日本型のまちづくりを実現させていきたい。

時代とともに住宅のニーズも変化する中、開発者としての難しさを感じた。住居については、西海岸の雰囲気とは異なり、イギリスの牧歌的な雰囲気がある。これは、文化

写真7：森の中にたたずむ住宅

写真9：リゾート地のようなまちなみ 1

写真8：バックアレー

写真10：リゾート地のようなまちなみ 2

2013米国住宅地まちなみ視察調査

13

れていて、非常に殺風景な印象をうけた。

6. キング・ファーム

開発の本来の趣旨からすると、住民が徒歩や自転車と田中

透

いった車以外の手段で駅を利用する事を望んでいたと考えられるが、完全にパーク＆ライド方式となっていた。

はじめに都心部への車通勤の抑制という意味では一定の成果はⅡ
プロジェクト報告

キング・ファームは、米国での都市圏政策である「ス出ていると思われるが、駅前エリアの歩行者優先の考え

マート・グロース」の代表事例として視察した。今回は視方や魅力的な演出は、日本の方が秀でていると感じた。

察時間の関係もあり、「スマート・グロース」政策の視察

街の幹線道路である「フレデリック通り」により、駅前というよりも、魅力的な住宅地の視察という側面の方がエリアと商業・住宅エリアが分断してしまっていること強い印象であった。

も要因と思われる。

概要

住宅地区視察キング・ファームはワシントンD.C.から約30キロの地

キング・ファームの中でも低密度の、きれいに整備さ点にあり、以前はキング家が所有していた広大な牧場をれたオープンスペースである「プレザントパーク」から、「ニューアーバニズム」の思想のもと、住居・買い物・学プールが併設されている「キング・ファーム

校・職場・娯楽が一体となるよう開発された。

ティセンター」を中心としたエリアを視察した。

コミュニ

街の中に「Shady Grove（小さな森の木陰）」という地下
鉄の駅があり、ワシントンD.C.まで約30分でアクセスできる。

スマート・グロース
1990年代から米国で発展した都市政策の考え方。
定義としては「複合的な土地利用」「多様な住宅タイプの創出」「徒歩で用の足る街づくり」「魅力的なコミュニティ」「自然美のあるオープンスペース」「多様な交通手
段の提供」「既存社会基盤の活用」等があげられる。
日本の「コンパクトシティ」構想と類似しているといわ

写真2：通常殺風景となるバックアレーにも高木等で演出れる。

地下鉄駅前エリア視察
駅前エリアは日本の駅前の賑やかさとは大きく異なり、広大なパーキングのみが存在し、多数の車で覆い尽くさ

写真3：プールが併設された「キングファーム・コミュニティセンター」

街のオープンスペースに面した住戸はホワイトフェンスでの演出で統一され、美しい街の景観を演出しており、デザインコードが存在しているのではないかと感じた。
「ニューアーバニズム」の思想のもと、歩車分離のラン
写真1：駅前エリアの広大なパーキング

14

2013米国住宅地まちなみ視察調査

Ⅱ

写真5：各住戸は通りに面したグリーンベルトからアクセス

プロジェクト報告

写真4：住戸間から街路樹が見えるように配慮

写真6：ライフスタイルが垣間見れるウェルカムポーチを持つ住戸

ドスケープを採用し、各住戸の通りに面した部分には最後にウェルカムポーチが並び、住民それぞれのライフスタイ

米国の魅力的な住宅地を視察し想う事は、「ランドス

ルがポーチ部分に垣間見られ、歩いていて楽しい空間と

ケープ」
「景観美」
「オープンスペース」「HOA」等を、いかなっていた。また、歩車分離の計画で個人的に課題と考に日本化させるかという事である。市場性も踏まえるとえていた通常殺風景となるバックアレーにも高木を配す

実はそこが一番難しい部分と感じているが、今後の自社る等の配慮も見られた。

での分譲事業でトライしていきたいと思う。

写真7：街区の中心に位置する「プレザントパーク」

写真8：プレザントパークから見たホワイトフェンスで統一された街並

2013米国住宅地まちなみ視察調査

15

歩車共存のまち

7. ベセスダ・ロウ

ベセスダ・ロウは街の中心にBETHESDA

長沼 洋一

LANEという

歩行者専用の通りがあり、ベンチが置かれガーデニングも楽しめる人々の憩いの場になっている。

はじめに

基本的にこの街は、歩行者と車が共存する街で、街の中

ベセスダ・ロウはワシントンD.C.から北西方向に約６

心部に自走式の大型立体駐車場が配置され、それを囲むキロの距離にあり、4つのストリートに囲まれた郊外の都ように建物が各ストリート沿いに建てられ、無駄なス市である。

ペースは見当たらない造りである。

Ⅱ
プロジェクト報告

2002年に開発され、ストリート沿いの建物は3層から5

建物１階部分には店舗が充実しており、他の街から車層で構成されており、1階が店舗、2階にオフィスなどがで訪れる人も多く、街の中心部の大型立体駐車場に駐車入り、3階以上はアパートという商業施設と集合住宅の融し、車を降りて歩いてショッピングや食事を楽しむスタ合事例となった街になっている。日本で言えば表参道ヒイルになる。

ルズのような街並をイメージすると解りやすい。

また歩道にはオープンカフェがいたる所に見られ、都この街はワシントンD.C.に隣接しているため通勤も容会的な雰囲気を味わえる事が出来る。視察した日が平日

易で、日本人の外交官やビジネスの滞在先として居住しだったため、あまり気にはならなかったが、休日のオープている人もいる。また、この街の世帯平均年収は約1,200

ンカフェが賑わう時間帯、歩道を歩く通行者、自転車、ベ万円超で、今回視察した街で最も高く、富裕層が集まる高ビーカーのすれ違いに支障を感じる事と想像する。

級住宅街である。

16

写真1：ベゼスダ・ロウの街並み1

写真3：歩行者専用のBETHESDALANE通り

写真1：ベゼスダ・ロウの街並み2

写真4：街の中心部にある自走式大型立体駐車場

2013米国住宅地まちなみ視察調査

住宅事情
ベセスダ・ロウの住宅に関してはオール賃貸のアパー
トメントである。レントの看板を見てモデルハウスを見学した佐々木先生に話によると、４階97㎡ロフトタイプ
で約30万円／月、3階105㎡が約36万円/月で季節によって変動するらしい。このような賃貸条件であるがため、ある程度の富裕層が集まり、一度は住んでみたい街として人気を維持している。
ただ何世代に渡って永住する街ではなく、居住者の入Ⅱれ替わりが適度にあり、住人のコミュニケーションが不写真5：歩道上のオープンカフェ

十分となりやすく、防犯上の安全性は低いと感じられる。
プロジェクト報告

訪問者をもてなすアートなオブジェ＆ガーデニング
この街は商業施設と集合住宅が融合する無駄のない街づくりになっているため、当然今まで視察した場所と比べ緑が少ない。しかし、それをあまり感じさせない理由は、
街路樹は勿論、歩道に設けられているガーデニングス
ペースがいたる所に設置していたり、アート的なオブジェが所々に設置してあったり、訪れる人を楽しませる
計画的な街づくりだからだろう。

写真8：アパートメント室内写真

おわりに視察を終えてベゼスダ・ロウは、富の豊かさを感じさせられた街であり、安心してショッピングや食事が出来る所だ。街を管理する組織がしっかりしている為、清潔感があり、居住者と街を訪れる人々に対し、常に花と緑で装飾し、どの通りでも快適であるところが印象深い。この街に
写真6：アートなオブジェ

は、日本の市街地を美しく見せるためのヒントが多々にあると感じた。

写真7：ガーデニングスペース

写真9：ベセスタ・ロウ案内表示版

2013米国住宅地まちなみ視察調査

17

8. ラドバーン
落合 保孝
はじめに
今回の視察は、アメリカの郊外型住宅におけるまちな
みづくりの変遷（約85年）をコンパクトな5日間の行程に凝縮されたものであった。
その先駆けとして重要な役割を果たし、あまりにも有Ⅱ

名な『ラドバーン』の視察には大変興味深いものがあった。
『ケントランド』、『レイクランド』といった郊外型住宅地

プロジェクト報告

及びそれに影響を与えた街なみを見学した後での最終日の視察日程となった為、比較対象という視点から視察が出来た事は非常に有意義であった。

概要
ニューヨークの北西（約24km）に1920年代末にアメリカの郊外型住宅開発の先駆けとし建設された住宅地であり、イギリスの田園都市と並んで世界的にも著名な計画開発である。
約140haの土地に約700世帯が居住。自然環境の豊かさと同時にそこに居住する人々によって作られる管理組合が住民のコミュニティを促す企画・運営を行い、高いレ
ベルの社会環境が今日まで維持されている。クルドサッ
クによる歩車分離と大きなオープンスペース（緑地）を連結し連続的な公園を作っているのが特徴である。

図1：ラドバーン街区図。中央東西に走るHIGH St の北がメインのエリア。
その中を斜めに走るHOWARD AVE.によって2ブロックに分かれ、南がA-PARK、北がB-PARKという芝生の広場を囲むようにクルドサック状の住宅が並ぶ。中央FAIR LAWNの右端に、アソシエー
ションの事務所が入るグレンジ・ホール

年間予算1億円で組合を運営（NPO法人）。
（平均約15万円/年・世帯）高い費用ではない。オープンスペース（緑地、公園等）のメンテナンス(10〜12％ )、その他、共有のプールの運営管理、住民コミュニティの為のイベントに伴うスタッフ雇用等がほとんどを占める。
住民全体がシチズンズ・アソシエーションに属し、その中からプレジデント（代表）選出。その代表の他9名からなるボードメンバーにより組合の運営が行われる。ボードの決定は住民全体の決定となる。特徴的なのは過去の
写真1：庭と公園が広大なオープンスペースをつくる

ボードメンバーは現在のボードメンバーに意見する事も出来る事である。いろいろな意味で過去の伝統を守り維

THE RADBURN ASSOCIATION
（HOA）

18

持しやすい体制がとられている事がわかる。
（過去ボードラドバーンの自治管理組織に関する説明をマネー

メンバーを含め現在約70名）住民間のコミュニケーショ

ジャであるMr.David F.Bostock氏に伺い、現地案内をしンを図る企画・運営は住民であり、それを補助するのが管て頂いた。

理組合という位置づけである。

2013米国住宅地まちなみ視察調査

街なみ
自宅の庭先に大きな近隣公園（休みの日に家族連れが車で遊びにいくような大きな芝生広場のある公園）が隣接しており、境界にはツツジ等の潅木あるいは生垣があるだけ。その上、神社に参拝した時に見られる様なご神木が各戸の敷地内に当たり前のように散在している。日本で例えるとそんな風景である。
計画当初、アメリカでは車による交通事故の増加が社会問題となっており、その解決の為に歩行者と自動車のⅡ

動線を完全に分けるクルドサック（歩車分離型交通システム）での計画となっている。その為、庭先に大きな空間

写真4：自動車の動線としての道路

プロジェクト報告が確保されており、その公園をつなぐように住戸間には小路が通っており、各戸の庭先を眺めながら日々生活をしている。自然と住民間のコミュニケーションのとれる環境がそこに存在している。

写真5：ご神木のような樹木がある

公園内では子供を対象とした体操教室のようなもの（？）が開催されており、住民間のコミュニケーションに
写真2：歩行者の動線としての緑道と庭大いに役立っているようである。そういった企画を住民
主体の管理組合が担って運営管理されている事が街を維持継続している所以であると感じた。
道 路、歩 道 等 の 公 共 ス
ペースの維持管理は行政が実施しており、それ以外のスペース及び緑地は管理組合でのメンテナンスによりきれいに整備されている。
計画当初から行政と一体となり推進し実現した街づくりであった事が、現在でも非常に結びつきの深い協
力的な関係を継続している所以であろう。

写真3：各戸の庭先には大きな空間があり、住戸間には小路がある

2013米国住宅地まちなみ視察調査

19

Ⅱ

写真6：管理組合によりメンテナンスが行き届いている

プロジェクト報告

ケントランドの郊外型住宅地開発でも行政との結びつ

写真7：伝統を引き継ぎ、増築された住宅

消のように感じた。

きが重要である事は話をされている。
『まず行政と考え方

管理組合の運営で如何に住民が楽しく参加出来る企画

を共有し行政を見方につける事が何より重要である』

がどんなものであったりとか、企画・運営して行く工夫、

建物に関していえば、80年以上前に建築されたと思われる住宅が増築等を繰り返し現存する姿が見られ、伝統が引き継がれる事で出きる街の美しさがうかがえた。
日本でいう『街なみガイドライン』が存在し、建物計画、
外構計画のデザイン等、それを遵守する事がここに住む人の義務となっている。

苦労話であったりとか後になってみればそんな事を聞いてみたかったと感じている。
管理組合のマネージャーである彼自身が、自身幼少時代からラドバーンで過ごし、一度独立し移り住んだが、子供が出来た後に戻ってきて現在に至っている。
3〜４世代継続し住み続ける魅力を街なみを見て感じ『街なみガイドライン』はA4サイズの冊子で56ページ

る事は出来たが、その他の魅力をもっと知りたかった。

程のもので厚みにすると1cmにも満たない。

管理組合主体のイベント等であったり、幼い時遊んだ『ケントランド』では入居前に10cm程もある規約を遵プールや公園の思い出等、入居者の生の声を聞くことが守するという取り決めがあると聞いたがその点を比較しできなかったのが少し心残りである。

ても遵守事項は限られている。
また、現地視察の中で増築した物件も見られたが、基準についても寛容であり、その時々の住民からなる建築委員の裁量に委ねられている。
ただし、ガイドラインを遵守する為に管理組合の指定した建築家に建物計画の意見を求めたり、建築前に近隣の同意を求めたりといった周辺住民とのコミュニケー
ションが円滑に進む為の最低限のルールを整え緩やかに運用しているようである。
80年の伝統が暗黙の了解を作っているようなものであり、ある意味、アメリカならではのおおらかさであり、懐の深さを垣間見た気がした。

おわりに管理組合の運営に関する説明の中で多くの時間を質疑にあてていただいた。その質疑の内容のほとんどが日本で考えられる課題を現地ではどうように解決しているかというものが多く、日本で想定されるマイナス要素の解20

2013米国住宅地まちなみ視察調査

写真8：プールでのイベント

写真1：
ラドバーン・アソ
シエーションのあるグレンジ・ホール2階 の 集 会 室 で行われたミーティ
ング。右から、建築
委 員 会 委 員 長、
スー・マッキー女史、総 合 マ ネ ージャー、デビッド・
F・ボストック氏。
左 は、進 行 を 務 め
た 佐 々 木 先 生。
photo:EDA

ラドバーンのHOAを訪れて〜HOAの役割を考える
磯野 達雄・磯野 菊子※写真選択およびキャプション、構成：江田 修司

はじめに
ニューヨークの北西郊外約25キロのニュージャージー

Ⅱ

州フェアローン行政区に位置するラドバーンは、1920年
代末期に建設された世界的に著名な計画開発街であり、そプロジェクト報告の計画思想を説く書籍も多い。今回の視察では、そのようなラドバーンの都市計画に焦点を置くのではなく、開発80年以上経過する今でもその街並みを美しく保存するラドバーンの自治管理組織、ホーム・オーナーズ・アソシエー
ション（以下”HOA”）の実態を把握し、その役割を考えたい。

街並みの維持管理
我々はHOAをエイチ・オー・エーと呼ぶが、北米ではホアと呼ばれることも多く、現在では一般的に広く受け入れられている組織形態のようである。HOAが北米に出現し

写真2：グレンジ・ホール1階のアソシエーション事務室。もともとは穀倉だった建物。photo:EDA

たのは19世紀中旬。当初は街並み維持を推進する組織というよりも、画一的な人種が住む街づくりを進める目的で率を劇的に引き下げる要因にもなる。ルールを守らなけれ利用されてきた（黒人やユダヤ人住人禁止条項により白人

ばペナルティーを受けるという社会的コンセンサスを共アングロサクソンのみの街づくりを行う）。しかし、時代有した人々が多く住むことにより、問題発生しにくい街、とともに、HOAはそこに住む人々を規定するのではなく、問題発生しても解決しやすい街となっているのだ。

建物の外観や共有部の使用方法をルール化して美しい街

似たバックグラウンドの人が集まりやすいとはいえ、並みを維持する目的を担うようになってきており、このラ

異なる家族の集合体であることには変わりはない。そんドバーンは全米でも、その代表格として有名である。

な街を長期に渡り、安定的に維持管理してゆくには、一定

ラドバーンHOAが街並み維持管理に成功している理由の理念や方向性を示しつつも、詳細部分についてはあるは、主に以下の6つだと考える。

程度、幅を持たせた運用が大切なようだ。統一感を持たせ1．似通ったバックグランドを持つ住人の集まりであることた街並みとするには、外観に統一感を持たせることが重2．明文化されたルールは理念や方向性を示す程度に抑え要だと考えるラドバーンHOAでは、外観に変化が出るよていること

うな増築・改築の場合、HOAの建築委員による着工前事

3．建物の外観に関するルールを中心に定めていること

前承認や近隣住人による承諾が必要になるという。大変

4．主たる自然景観を共有部として管理していること

厳しく面倒なプロセスに聞こえるが、実際は、色や形、素5．公的な支援を上手に取り入れていること

材の統一感程度の確認なので、事細かく建築委員に問い

6．住人同士の交流を積極的に推奨していること正されるわけではない。この緩やかな管理が長年継続できる鍵なのだろうと推測する。

米国は教育と所得の相関関係が大変強いため、学歴が似住宅と並び、美しい街並みを作り上げる大切な要素は、た人々が購入を希望する不動産は、その場所や価格帯が似

自然の木々や庭や公園、また整備された道路であるが、ており、購入者の生活習慣や嗜好、価値観も似ている場合

HOA内の主たる木々や公園は、個人占有部ではなく、共用が多い。これは、そのコミュニティー内での問題発生の確部としているので、HOAが直接手入れをすることが可能

2013米国住宅地まちなみ視察調査

21である。計画的に管理を実施することで、美しい街並みが維持できるのだ。もし、これらの多くが個人に帰属する場
合、コストや手間の問題から、手入れが行き届かないまま放置されるリスクもあり、街並みにダメージを与えかねない。そして、道路や下水道の管理、ゴミの収集等は、
フェアローン行政区が執行する。住人個人で管理する対象、HOAが管理する対象、そして行政が管理する対象をきちんと分類し、メンテナンスを住人やHOAのみで抱え込
まない工夫を心がけることも、持続可能な美しい街並み

Ⅱ維持にとって必要なことなのだろう。

写真3：公園広場に面したテラスでくつろぐ住民。photo:EDA

プロジェクト報告

コミュニティー活動

おわりにラドバーンHOA成功理由の最後として、住人同士の交流

以上、HOAの役割について考察してきたが、今回の視察を積極的に支援していることを挙げたい。老若男女の住人

を通して、認識を新たにしたのは、その大切な役割の中に、に向けて、各種パーティーやキャンプ、教室を企画運営し住人同士の交流を促すソフト面の活動が不可欠であるとて住人同士の交流を促す他、コミュニティー新聞を発行しいうことだった。もちろん、厳しいマニュアルの存在も必て、情報交換の場を提供することもHOAの大切な活動の１要である。しかし、そのようなハード面だけの整備だけでつとなっている。この役割はHOAの役割の中でもかなり重は、長期的に安定した街づくりを行うことには限界があ

要度の高い活動として認識されている。なぜなら、美しいる。継続的に一定の質を保つには、住人にも継続的に住ん街並み作りをするために不可欠なのは、そこに住む人々のでもらい、その街の文化を吸収してもらうことが一番近

思いやりや協調性であり、それらは楽しい思い出を共有し道なのだ。一般的に、米国のHOAの大きな役割は、資産価

たり、共に学んだりすることにより生まれるからである。

値を下げない管理だと言われているが、その経済的な役

ラドバーンには祖父母・両親・自分と3世代に渡り住み

割よりも、むしろ、街の住民にいかに快適な住環境を提供続ける住人も少なくない。現に当日、ガイドをしてくれた

し、QOLを高められるか、の役割を担っているように感じ

マッキー女史もそのうちの1人であった。ラドバーンの魅る。マッキー女史に「HOAは不動産価値の維持に貢献して力を尋ねたところ、「住人同士の心地よい関係性」とのこいると思うか」と質問したところ、「そうは思わない。なぜとであった。ラドバーンに愛着のある人が増えれば、そこ

なら、HOAがあるせいで逆にルールに縛られたくない人を大切にしたいという気持ちも強くなり、結果的に、美しからは人気がないからだ」とサラッと答えてくれた。実にい街並みが維持されるのである。

説得力のある回答である。

写真5：ラドバーンが2005年、アメリカ合衆
国国定歴史建造物に指定されたことを示すプレート。日本の住宅地がこのような評価を得るのはいつの日か。
photo:EDA
写真4：公園の一角での記念撮影。ラドバーン主要部をほぼ一周しながら説明をしていただいた。いまでも全米各地からの見学者は絶えず、海外からでは英国人と日本人がダント
ツとのこと

22

2013米国住宅地まちなみ視察調査

9. ヒストリック・フロント・ストリート
小山 健二
はじめに
ヒストリック・フロント・ストリートはニューヨーク
マンハッタンの南端、バッテリー公園の北東、ブルックリン橋近くのイースト川沿いの約200年以上前に建設された歴史的な倉庫街に位置する。

Ⅱ

ストリート南側にマンハッタンでは一番長い高速道（FRANKLIN

D．ROOSEVELTDR）が通っている。高速
プロジェクト報告

道路の反対側イースト川沿いからヒストリック・フロン
ト・ストリートにかけて2012年のハリケーン・サンディ
で大きな被害を受けたサウスストリートシーポートが立地しているが、多くの商業施設がまだ休業中（復旧工事中）であった。

図1：HISTRIC FRONT STREET位置図
写真1：Front ST（サウスストリートシーポート）

図2：HISTRIC FRONT STREET（東側から）

概要
ニューヨーク市が市所有の歴史的な倉庫をコンバー
ジョン・街の活性化につなげる等、市の要望にあった提案
企業案を募集、RFP方式により事業者を決定。採用された企業に売却され、このエリアは、11棟がリノベーション、3棟の新しい建物が建設された。
歴史的倉庫街は従来の用途（倉庫）から主に若者達が集まる1階は店舗（飲食店）、2階以上は住居としてコンバージョンされた。このエリア内のレストランやバーに若者たちが集まり賑わいを取り戻し、上階の住居も人気とな
写真2：サウスストリートシーポート案内看板

2013米国住宅地まちなみ視察調査

23

り人が住み始めている。
視察時は平日の昼過ぎで雨が降り、まだ近隣も工事中であったが、若者たちを中心に賑わっていた。

おわりに
日本には、湾岸部のレンガ造りの倉庫がレストラン等にコンバージョンされた例はあるが「ヒストリック・フロ
ント・ストリート」のように、住居部も一体となった昼夜賑わいのあるエリアにリノベーションされた例はほとんⅡ

写真3：HISTRIC FRONT STREET（東側から）

ど無く、このような事業に興味を持ち、ハリケーン・サン
ディ復旧工事が完了予定の2015年以降再度ニューヨー

プロジェクト報告

24

クを訪れたいと感じた。

写真4：Front ST内店舗

写真7：Front STからブルックリン橋方向、ハリケーン被害復旧工事中

写真5：Front ST

写真8：Front ST

写真6：ニューヨーク、マンハッタン

写真9：ニューヨーク、マンハッタン

2013米国住宅地まちなみ視察調査

3．ハイライン

10. ニューヨーク（マンハッタン）の
中心市街地活性化事例地
岸野 裕司

ハイラインは高架鉄道跡を約1.6ｋｍもの公園や商業施設に再生したこれまでにない施設である。
かつてこのチェルシー地区には食品工場や倉庫等があり、中心部までの輸送をこの高架鉄道が担っていたが、1．はじめに50年代以降、輸送は車中心となり、1980年鉄道は廃線とニューヨークで今最も注目されるワールドフィナンシャ

する計画があがった。90年代後半、現代アートやファッ

ルセンターやハイライン、都心部で貴重な役割を果たす

ションの中心であるSOHO地区の地価が上昇すると、旧工ブライアントパークも視察することができた。これらは場や倉庫があるこの地区にアートギャラリーが増え始め

ニューヨークの中で独自の歴史を持ち、新たに生まれ変た。それにより、人々が集まると、この高架鉄道は「面白いわったスポットである。

場所」として注目され、公園に再生する計画へと転換したのだった。

2．ワールドフィナンシャルセンター

高架上の公園には様々な面白い仕掛けがあった。地面

ワールドフィナンシャルセンターは4棟の超高層オに切り込まれた石の間にまで生い茂る草や野原にあるよ

フィスビルと数棟のビルからなる1985年から88年にかうな植物たちは、約20年間、廃線の間に育った自然の強け建設された施設であり、ウォール街の金融機能の一端さを感じる。また、脚が車輪となっている椅子が線路上にを担っている。ワールドトレードセンターに隣接してお設置されているなど、廃線を利用したならではのデザイ

り、2001年9月11日のあのアメリカ同時多発テロ事件のンが目を引いた。

影響を多大に受けた。2002年5月にビルの修復は完了し高架下にある約20の店舗が入ったチェルシーマーケッ

たが、ワールドトレードセンター側へと繋がる高架通路

ト通路は旧工場を商業施設にコンバージョンしたスポッはまだ途中から仮設のような状態であり、テロの傷跡がトである。レンガ造りの壁やむき出しの配管など工場のプロジェクト報告なった。高架下は荒廃し、危険な街と化すと、廃線を撤去

Ⅱ

住 宅 地 視 察 に 加 え、中 心 市 街 地 活 性 化 事 例 と し て残っていた。
ワールドトレードセンターのツインタワー跡地は、ツインタワーと同じ面積の水が流れ落ちるプールとその周りに犠牲者の名前が彫られた追悼施設となり、多くの人々が訪れていた。また、新しく7棟のビルの建設が進んでおり、ワールドトレードセンターはもう「グラウンド・ゼロ」ではなく、新たに生まれ変わろうとしていた。

写真2：ハイラインの高架上通路

写真1：ワールドトレードセンターと追悼施設

写真3：線路上に設置された脚が車輪の椅子

2013米国住宅地まちなみ視察調査

25

雰囲気が残っている中にアート作品が数多く展示されており、アートにより再生された街だと感じられた。
高架上は地上3階ほどの高さがあり、街を間近に見下ろすことができる。地上を散策するのとは一味違う面白さ

営の改良が成され、生まれ変わることができたのだった。
ブライアントパークは住民の思いにより再建された公園であり、治安が改善し観光都市となった現在のニューヨークに欠くことができない公園となっている。

があった。また、逆に地上から見るハイラインは無骨な黒い構造体と木々の緑とのコントラストがとても新鮮であり、ニューヨークの新しい魅力であった。

Ⅱ
プロジェクト報告
写真4：チェルシーマーケット通路

写真6：ブライアント・パーク

5．まとめ
教科書で人種の坩堝として紹介されるニューヨークと写真5：地上から見たハイライン

は、様々な人々が行き交い、ファッション、アート、ビジネスなどの最先端がある自由でおしゃれな都市という印

4．ブライアントパーク
タイムズスクエアのすぐ近くに位置し、高層ビルに囲と、レンガ造りのアパートにスプレーの落書きといったまれたブライアントパークは、観光客やオフィスに勤め

まだまだ危険そうな集合住宅地があると思えば、高級ブる人々の憩いの場であった。公園中央の芝で寝る人、周り

ランドショップやオフィスが立ち並ぶビル街へと一変し、の椅子で本を読む人、卓球をする人など皆思い思いの時

チャイナタウンに入ればもはや中国に来ているのではと間を過ごしており、ゆっくりとした時間が流れていた。ま錯覚するほどであり、めぐるめぐる街並みが変化する。マ

た、中央の芝スペースにはステージがありイベントが催

ンハッタンの中は全てが混在しているのではなく、地区

され、冬になるとスケートリンクに変わるなど、エンターにより人種や街並みに違いがあり、街単位で共存していテイメントの場としても利用される、都会の中で貴重なる都市であることがわかった。

空間であった。

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象を持っていた。実際に訪れて、バスから街を眺めている

しかし、それがニューヨークの魅力なのだと思う。それ

現在は安全なこの公園も1970年代は荒廃しニューヨー

ぞれの地区に特色があり、その特色を生かしている。数十カーさえ近寄らないほどだったが、近隣住民や関係者によ

年後またこの街を訪れたい。きっとまた新たな魅力あるる民間NPO団体により長年に渡って公園設計及び管理運

スポットが生まれているだろう。

2013米国住宅地まちなみ視察調査

Ⅲ
資 料

ワン・ラウドウン販売所内で説明を受ける（photo：古屋）ラドバーンでの視察（photo：三隅）

2013米国住宅地まちなみ視察調査

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Ⅲ
資 料
ケントランドにて28

2013米国住宅地まちなみ視察調査

あとがき
一般財団法人住宅生産振興財団 専務理事松本浩

当財団が1997年の「まちなみ大学」以来毎年の事業としております海外住宅地の視察研修につきましては、本年度も財団会員各社をはじめ関係者の方々のご理解の下で実施することができました。
本年度の視察研修においては、財団会員社5社から参加頂くとともに、当財団の藤井理事長に団長として参加頂き、また、国土交通省からも参加頂いて、総勢21名により、2013年7月8日〜14日の7日間で米国東海岸の視察を行いました。

2010年、2011年の米国視察研修においては、米国西海岸におけるニューアーバニズムの理念に基づく住宅開発や都市型複合開発、エッジシティにおける車利用重視の郊外型開発について、計画面と管理・運営面の両面から見てきました。そして本年度は、「1世紀にわたる米国住宅コミュニティ開発の潮流と管理・運営」をテーマに、米国東海岸における1900年代初頭から現在までの住宅コミュニティ開発の流れとコミュニティの価値を持続させる管理・運営方法に着目して視察を行いました。
視察研修のプロジェクト・コーディネート及び現地同行案内につきましては、過去3回同様、明治大学理工学部建築学科准教授で、FTS Urban Design日本事務所を主宰される佐々木宏幸先生にお願いしました。

米国においては、ワシントンD.C.及びニューヨーク市とその近郊を視察先とし、テーマに基づいた新旧様々な住宅地の事例を視察しました。また、積水ハウス米国現地法人が開発中の「ワン・ラウドウン」、1990年代に開発されたニューアーバニズムに基づく初期代表的複合型住宅コミュニティである「ケントランド」、1920年代に建設された米国住宅コミュニティの先駆けである「ラドバーン」の3箇所において、開発事業者やHOAの方々へのヒアリングを行いました。
本年度の視察においては、ヒアリングをさせて頂いた3箇所の視察先における非常に活発な質疑応答が印象的でした。そして、あらかじめお願いしていた時間をかなり超過しても丁寧にご説明頂き現地をご案内頂いた視察先の担当の方々や、非常に踏み込んだ質問とそれに対する詳細な説明について時には黒板への板書を交えながら的確に通訳し説明して頂いた佐々木先生のおかげで、非常に実のある結果を得ることができました。それぞれのプロジェクトの視察概要につきましては、視察団全員で報告を纏めていただきましたが、この報告書もこれらの成果を踏まえた貴重なものになったと思います。ありがとうございます。

また、厳しい日程の中ヒアリング先で時間超過してもその後の行程を微修正しつつ円滑に実施し、視察団の皆様相互が仲良く交流を深められ、全員トラブル無く無事に帰国できました事は、団員皆様の気持ちよいご協力によるもの
であり、心より感謝申し上げます。
更に、元々厳しいスケジュールのなかで、ワシントンD.C.からニューヨークへの移動時、予定していた飛行機の出発が2時間以上遅延するとわかった時は冷や汗ものでしたが、添乗員の湯本さんのタフな交渉により、急遽別会社の飛行機に変更し、結果的にプロペラ機からジェット機に変更となったことなどもあって、殆ど予定通りの行程で視察を続けることができました。ベテラン添乗員の湯本さんに感謝いたします。

また、来年も引き続き「海外住宅地視察研修」を予定したいと考えております。より良い研修にするために、皆様のご意見等を是非お寄せください。
最後に、参加者を送り出していただきました財団会員各社、関係各社の皆様をはじめ、ご協力いただきました方々に心より感謝を申し上げます。ありがとうございました。

住宅生産振興財団海外視察（平成25年7月8日〜7月14日）

2013米国住宅地まちなみ視察調査−米国における“住みたくなる街”のデザインと管理を探る−
2013年10月5日 発行
The MACHINAMI Foundation (c)2001
発行人：松本 浩
発行所：一般財団法人印

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