住宅生産振興財団

4

まちなみ塾
2013

【設計演習】【課題】

都市近郊の戸建住宅地開発事業
課題解説・個人答案講評／グループ課題発表／講評
210-198

課題地

千葉ニュータウン（印西牧の原駅圏）のUR都市機構が所有する実際の21住区A街区

4.0

6.0

210-197

10

.5
6.0

210-199
12154.73 m2【設計演習スケジュール】
25.0

5 月16日設計演習課題説明。個人答案提出案内
（木）

10.5

真北

210-200
10063.97 m2

6.0-0°
11'44"

20.0

19.0

12.0

17.5

2013年

6 月27日 現地確認、演習課題質疑応答、（木） グループ分け
8 月 1 日 中間発表会Ⅰ。課題地の読み込み、企画提（木） 案要旨、質疑応答、講師からのアドバイス
中間発表会Ⅱ。土地利用計画、事業計画、
11月21日
まちなみ計画、維持管理計画、講師からの
（木）
アドバイス
2014年
2 月20日 グループ発表会。講評。グループ毎に発表（木） をしていただき講師から講評【講師】

上井一哉（うえい・かずや）〈設計〉

積水ハウス株式会社 設計部 東京設計室 部長
1958年兵庫県神戸市生まれ。大阪大学建築工学科大学院修了。主な業務：戸建住宅、住宅団地の設計大谷宗之（おおたに・のりゆき）〈設計〉

株式会社ミサワホーム総合研究所 デザイン
研究室 室長1962年生まれ。神奈川県出身。明治大学工学部建築学科卒業。84年ミサワホーム株式会社入社。一級建築士、土地区画整理士。明治大学大学院非常勤講師（2011）

粟井琢美（あわい・たくみ）〈外構〉
三井ホーム株式会社 エクステリア設計室兼商品開発部 マネージャー
1968年千葉県出身。中央工学校卒業。93〜
94カナダ在住。90年セキスイエクステリア
株式会社入社。ザ・シーズン設立に参画。デザインディレクターとして社内デザイナーの育成・エクステリア・ガーデンの講演等を行う。

青鹿政幸（あおしか・まさゆき）〈開発〉

株式会社駿府設計 専務取締役
1950年生まれ。静岡県相良町出身。島田工業高等学校土木科卒業。官庁の土木設計および民間の宅地開発許可申請に従事。財団「イデアスはるひ野開発許可」「リファージュ高坂開発許可」担当。一級土木施工管理士、
RCCM都市および地方計画画

伊藤昭憲（いとう・あきのり）〈営業〉

積水ハウス株式会社 不動産部（東京）部長
1958年福岡県久留米市生まれ。筑波大学農林学類卒業。81年積水ハウス株式会社入社。
土地活用関連の営業部門から、UR都市機構・団体・法人等の担当として現職に。05年より
財団事業運営委員

会場：虎ノ門ツインビルディング B1階・会議室 D【講評オブザーバー 】

井上 茂（東電タウンプランニング株式
会社 地域開発カンパニー 部長）

奥山 拓（東電タウンプランニング株式

会社 地域開発カンパニー 営業部 主任）

原 武（独立行政法人都市再生機構
首都圏ニュータウン本部 用地販売部担当部長）
山本慶造（独立行政法人都市再生機

構 首都圏ニュータウン本部 用地販売
部 エリア販売第2チームリーダー）

2014 年 2 月20日（木） 13:30 〜18:00
まちなみ塾 講義録 201345

まちなみ演習の概要

課題解説
大谷宗之

実践主義

10 分ほど、都心と成田国際空港のほぼ中間点にあります。
新住宅市街地整備開発事業の用地全面買

今年度で四期目となる「まちなみ塾」は、収による計画的な都市整備が行われ、もとか

過去 3 年間のカリキュラムをふまえ、そのアらの里山など日本の原風景を残しながら、駅ップグレードプログラムとして内容を刷新し周辺には大型商業施設が出店し、自然環境とました。

都市的利便性を兼ね備えた地区です。

今までのプログラムを「大学」とすれば、「平

URと千葉県企業庁が事業者向けに行う用

成 25 年度まちなみ塾」は「大学院」の位置

地譲渡の制度である「平成 24 年度民間住宅づけとなり、より高度かつ高密度な構成とし事業者向用地に係る進出条件提案方式譲受人て、演習を主体にしたリアリティを追求する

募集要領」（以下 UR 募集要領）に掲載された内容です。

実際の敷地を課題地として設定し、要領に沿宅地開発事業者（今年度はUR 都市機構
（以
下 UR）
）
に協力いただき、UR の保有する実際って本番さながらに応募資料を作成することとなります。

の事業用宅地をフィールドとして、住宅生産

千葉ニュータウンは1967 年（昭和 43 年）
よ振興財団（以下財団）
が過去に、まちなみ事業

り用地買収を開始し、1994 年（平成 6 年）に印として多くの先進的な事例のコーディネート

西牧の原地区での入居が始まり、翌年にはを行ったスキームをそのままに、模擬事業と「印西牧の原」駅が開業しました。入居からして展開します。

20 年を迎える成熟した地区で、周辺環境とのよって、宅地開発から住宅建設に係わる協親和を図りながら独自の理念で魅力あるまち

議、各種調査、企画、設計、許認可、施工、を計画できる可能性を持つこの地を課題地と販売、維持管理までを、実際の事業レベルでして選びました。

進めることになります。

課題地の南側および東側は、幹線道路を挟演習課題の目的は、将来に亘り住み続けらんで広大な公園緑地に隣接し、西側では戸建れる魅力と価値を備えた景観や住環境を創造

住宅の分譲事業が進行中です。さらに北側のする点にあります。単に目先の売行きを優先

後背地は亀成川沿いの里山が広がり、自然環させた譲渡価額主体の事業ではなく、近隣の境豊かな立地となっています。

競合物件にはない魅力や付加価値を提案する

敷地面積は約12,000㎡。中央を逆 L 型にことで差別化をはかり、価額競争から脱却し貫く既存の道路により分けられた2つの街区

たより高次元の企画力が求められています。

によって構成される課題地は、電線類の地中

現実と理想、コストと魅力、減歩と付加価化が実施されており、電力並びに通信用ケー

値、規制と個性、現在と将来、専有と共有、

ブルの共同溝が既存道路の地下に埋設済み維持と更新、こうした対をなす概念とどのよ

で、その分岐位置も決まっているため、新た

うに折り合いをつけて、お客様に「ここで暮に設置する道路はこの分岐位置に合わせて設らしたい」と思っていただけるまちなみを完計することが条件となります。財団では住宅

成させることができるのか、そのための思考

地の電線類地中化に積極的に取り組んでおの積み重ねが、あたかも地層の如く、受講さり、この演習でも重要なテーマとして位置づれる方々一人ひとりの経験と知識のフィール

けています。

ドを豊かにします。

ハウスメーカーが扱う敷地の多くは既に区画割りができた造成済みの完成宅地ですが、

課題の概要

46

まちなみ塾 講義録 2013

この演習では住環境の価値を高めるためにスーパーロットの状態から土地利用計画に取り

課題地は東京都心部から西へ約 40km 千葉

組みます。各住戸の居住性はもとより、街路

ニュータウンの東部に位置し、日本橋から北景観やコモンスペース設計、コミュニティ形

総鉄道で約1時間。
「印西牧の原」駅より徒歩

成等を同時一体的に創造するプロセスを経験

することによって、まちなみ形成に対する見識を学ぶことを狙いとしています。
建築設計において、敷地を自らつくり出す
機会はあまり多くはありませんが、住環境の価値を最大化するためには、敷地のデザイン
を建築設計の視点で行うことが必要不可欠であり、今後、土木設計と建築設計との協働による宅地造成が望まれます。

個人演習とグループワーク
まちなみ演習は2 つのフェーズによって構成されています。初めに受講生個人がおよそ1カ月をかけて課題に取り組み答案を作成します。次に、グループワークを行って約 7カ月後に提案資料の発表を行います。よって、受講生はおよそ10カ月をかけて同じ課題を2回解くことになります。
今回の演習では、まちなみ形成をコーディネートする横断的な視点を学ぶために、担当外の実務を積極的に経験することから、まち課題地位置図なみ形成を考えていただきます。個人による答案作成を演習の前半に組み入れ、まちなみ

2つ目は「競い合いと協働のプロセス」。課

形成に関する一連のプロセスや関連する知識

題の出自となるUR 募集要領の趣旨は、募集の習得に意識を持ちつつ、解答を導き出す中用地に対する良好な住環境形成と購入希望価

で突き当たる疑問や不明点に気づくことによ額（入札価額）
について評価し、提案の最もすり、グループワークに際して全員が同じスタ

ぐれた企業を選定し、用地を譲渡することにートラインで加われるよう、課題把握のためあります。模擬演習ではありますが、各グルの助走区間としています。また、運営サイドープが1つのJV 企業となって、この事業用地

からは、個人のキャラクターとパフォーマンを獲得することをめざして競い合うのです。

スを把握することで受講生を適正にグルーピ

グループ内では逆に普段は競合関係にあるこ

ングする手がかりとなります。個人答案提出との多い企業のメンバーが協力して提案書をの後、6月に現地確認を兼ねたオリエンテー

練り上げていくプロセスを体験していただきションを行い、グループ編成を発表します。

ます。

5 名の受講生によって構成されるグループが、そして3つ目は「メンバーの絆」です。受翌年 2月の発表に向けて、提案書の作成に取り組みます。
グループワークには3つの目的があります。
1つ目は、「新たな発想と発見」です。同じ課
題でも、問題意識の持ち方や経験、所属企業の価値観が反映され、さまざまな答案が生まれます。グループワークでは、他のメンバーの着目点やアイデアの源泉を知ることによって、まちなみ形成に対する見方が大きく広がります。

受講生によるグループワーク

まちなみ塾 講義録 201347

ゲットとした市場へ参入することで最終的に価額競争に巻き込まれる危険を孕んでいます。われわれがめざすのは、今までに無い価値を発見し「そこに暮らしたい」と感じてい
ただける環境や景観を提案することです。そのためには公園や道路などのコモンスペースのデザイン、敷地を一体的、総合的に計画することによって生み出される環境が重要になります。それは、ひとつの区画、1棟の住宅
ではつくることのできない快適さをまち全体でつくり出し、こうして誕生したまちが将来に亘ってその魅力と価値を維持し続けるシナ
リオを準備することです。
現在、郊外住宅地の多くが 30 年問題に直課題地平面図面しています。1980 年代の新規住宅地開発
講生はそれぞれ多忙な現業をこなしながら、
スケジュールを調整し打合せを重ね、課題に取り組むことで長期に亘り相当の負荷がかかります。こうした苦労を共にして一緒にゴールしたメンバーは強い絆で結ばれます。これは、過去のまちなみ塾修了生の多くが経験しており、この関係が現在でも続いているということからも窺えます。こうして互いに切磋琢磨し、励ましあうライバルと出会うことは、仕事の上だけではなくさまざまな面で幸せなことだと思います。

演習のテーマ財団に加盟する住宅事業者のポジションとして、どのようにマーケットに切り込み、競合に打ち勝って、永く幸せに暮らしていただ
けるまちをつくることができるのか、その視の最盛期につくられた住宅地が、住民の高齢化と施設の老朽化に伴い維持・運営が極めて困難な状況となって、地域の荒廃が進みつつあります。この要因の1つが単一世代の同時居住です。入居当時 30 代の子育て世代だった住民が一斉に定年期を向かえ、子供は既に独立し4LDK の家に老夫婦 2 人暮らしの「オールドタウン」が急激に増加しています。こ
れからのまちづくりには、多様な世代が同じ地域に暮らしながら、ライフステージに応じて最適な住宅へ地域の中で移り住むことができるシステムを構築することが求められています。
敷地の魅力を最大化するコンセプトメイクと計画地全体の一体的なデザインによる環境
価値の創造、そして持続可能な維持管理のシ
ナリオづくりを、今回の演習のテーマしています。

点を課題を通して学んでいただきます。
先ず、事業の軸となるプロジェクトのコン
セプトを明確に立て全員がこれを共有します。
課題地が立地するエリアの購入者層を調査することも必要ですが、この演習で求められるのは、新たな顧客を引き込むためのマーケティング企画です。敷地の持つ魅力と可能性を最大化するイメージを具体的に描くコンセプ
トメイキングが重要となります。
次に環境価値の創造です。郊外住宅地での分譲事業では多くの場合、同じ需要層をター

48

まちなみ塾 講義録 2013

住民によるエントランスのフラワーバスケット

課題地
用途
戸建住宅用地

画地

所在地

面積
（㎡）

地目

①

千葉県印西市牧の原五丁目２１０−１９９

12,154.73

宅地②

千葉市印西市牧の原五丁目２１０−２００

10,063.97

宅地

提出図書
（1）
事業計画書
（Exelデータ）
所定の事業計画書に記入し、計画書の作成に当たっては、都市計画法、建築基準法の関連法令に適合する他、現地を十分調査の上で作成してください。
（2）
設計概要書
（PDFデータ）
設計概要書は、下記により図面等を作成し、提出してください。提出サイズ：Ａ３横
図面名称

縮尺等

図面に表示する内容等

1/700

土地利用計画図中に、整備する公共施設の位置、擁壁・階段等の構造物の高さ、画地辺長、画地面積、完成後の造成地盤高を記入すること。
なお、敷地分割の結果、旗竿画地が生じる場合は、竿部分の延長と幅員を記載すること。
まちなみ形成の考え方、コンセプトを表記すること。

1/200

代表的な連続する3画地を選定し、建物の配置、棟番号、地盤高、外構、植栽等（地被類、潅木、生け垣、中高木）、駐車場、壁面後退距離及び1階平面図を記入し（2階以上の平面図は敷地外に表示）、植栽及び舗装の種類を色や模様で表現し、使用する材質を明記すること。
※「建設指針」の壁面後退等の制限に抵触していないことがわかるように、寸法を記載すること。

③建物立面図（着色）

1/200

上記②の3画地における建物の立面図（ 4 面）
で屋根、外壁外構及び植栽等（地被類、潅木、生け垣、中高木）の種類を色や模様で表現し、寸法や色彩の名称を表記すること。計画内容を図面に表示すること。
※「建設指針」の垣・さく高さ等の制限に抵触していないことがわかるように、寸法を記載すること。

④建物断面図（着色）

1/200

上記②の3画地における建物について、道路と直角に交わる方向に断面を切り、建物の他、外構、植栽を表示した断面図。

⑤建物リスト上記②の棟番号に対応した、建築概要表を作成すること。
・構造、階数・間取り（例：4LDKプラス書斎）
事業計画 ・敷地面積書に記載 ・建築面積、建ぺい率
・延床面積、容積率
・最高高さ
・軒高

⑥計画説明書

事業計画
建設指針に対応した計画内容について、事業計画書「計画説明書」の様式書に記載 に記入すること。

①土地利用計画図（着色）②建物配置及び１階平面図（着色）※縮尺については、原則として上表のとおりとし、内容が明確に判る場合は、適宜縮尺を変更することも可とします。
※事業計画書及び設計概要書の作成に当たっては、現地を十分調査の上、別紙「５．建設指針及び法規制」に示す「建設指針」（略）に則して、作成していただきます。

まちなみ塾 講義録 2013

49

設計演習

A

【趣旨説明】

グループ

グループ A の基本的な考え方を4 つ掲げています。

美しき、日本に、住まう

計画概要
土地利用計画区画数：79
宅地率：65.6%
道路：34.3%
コモン：0.1%
ゴミ置場：0.0%
土地利用計画戸数：79戸
敷地面積：184.4㎡
建物面積：113.0㎡
譲渡価額/単価：49,995千円
土地譲渡価額：1,064,300千円
造成工事費：405,600千円
利潤：319,197千円
低炭素全体CO2 排出量：359.5t
建築CO2 削減量：265.3t
植栽本数：1,027本
緑化CO2 削減量：14.4t
CO2 削減効果：77.8%
維持管理：エリアマネジメント組合
組合費：3,000円/月・戸
共有地：無

江本 馨

積水ハウス㈱ 設計部 東京設計室

本多雅子

トヨタホーム㈱ 分譲推進部 企画
推進室 事業企画グループ

加藤 聖

ミサワホーム東関東㈱ 設計建設推進部 特建建設推進室 設計課

髙山一雄

古賀緑地建設㈱堀江佑典

昭和㈱ 開発本部 事業開発室

したいと考えました。人のめぐり、そして車の動線をどのように配置していくのかが道路計画の視点です。これについて前回、指摘が1つ目は、四季を感じる。地域性、環境、あった全体の高さ関係を調整しました。それ

風土を生かして、この地域ならではの環境を、ぞれの道路の性格づけについてフットパス

継承していきたいと考えております。

が、まち全体をめぐれる空間としつつ、歩車

2 つ目は、交通利便性です。都心に、そしコンセプト・テーマ：

かを考え、2つの軸を組み合わせ、象徴的に分離、歩車共存をめざしています。

て、羽田、成田を結ぶ、世界に近いまちと言宅地計画について、多様な価値に対応してえるのではないかと考えています。また、ミいく。また、人口減少の中で多様なコミュニ

クロな視点では、生活利便施設も集約されてティのあり方が問われると考え、たとえば、いる。そういった場所ならではのあり方を提お年寄りの方が住む、規模が小さくてもこだ

案します。

わりのある空間もあり、また家族みんなで住

3つ目は多様な生活スタイルを取り入れることです。日本の人口が 2012 年をピークに、めるような、パパもママも子どもたちも安心して住める空間づくりです。

50 年後には8,000 万人台に入ると言われ、新また、核家族化を踏まえたコミュニティがしい生活スタイルを住宅地においても求めて重要で、三世代同居もこれから高齢化になっいかなければいけないと考えています。現在、ていく中で増えていくだろうということも考え周辺地域では子育て世帯を対象とした住宅地て、おじいちゃんも含め、アレンジができるが非常に多いですが、それと合わせるのでは街区設計に基づいて、まち全体を4 つのゾー

なく、新しいライフスタイルを提案していきンに分けています。1つが、課題地中央の竹たいと考えています。

林の道を中心とした和モダンテラスゾーン。

そして、4 つ目は、安心・安全です。近隣

そして、2つ目が、広場を中心に展開する和コミュニティをつくっていきたい。たとえば、

モダン平屋ゾーン。そしてさまざまな使い方

監視カメラなどによる物理的な安全性ではなで楽しめる離れつき邸宅ゾーン。そして四季

くて、人と人とのコミュニティを育むことでの路地コミュニティゾーンです。

町自体の安堵感や安心感につながっていく。

中心部については、広がりをつくっていく

向こう三軒両隣のコミュニティをつくっていために、建物の高さをできるだけ抑えるため

きたいと考えました。

に、地区計画にはないルールを建築協定で設

この4 つの基本的な考え方を踏まえて、多定しています。最高高さを6mとすることを世代、そして国際派、多様なライフスタイル

協定内容に載せます。

を持っているこだわり派といった方々が住む「THIS IS JAPAN」というテーマ設定「和」

ことを楽しめる「ほかにない特別の魅力」をの空間づくりをめざしています。軒の深さが、創出していこうというのが今回の提案です。

まちの表情をつくる上で重要であり90cm 以

全体のプログラムについて説明します。

上を確保します。また、緑豊かな環境をつく

2 つの課題地の間には既存の区画道路があるため、緑被率の設定。そして、緑が見える

り、この2 つの街区をどのようにつないでいく

空間づくりをめざして、緑視率についても記載をしています。
また、安心・安全な雰囲気づくりでは、屋外部分に照明を設け、色温度は、3,500ケル
ビン程度の暖色系にすることを協定の内容に入れています。
建築として特徴的な離れつき住宅ゾーンでは、離れを客間やおじいちゃん、おばあちゃんの部屋に、子供部屋あるいは、書庫など趣50

まちなみ塾 講義録 2013

味の部屋に、そういった多様な使い方ができる。そのため宅地規模を大きくしてあります。
この4 つのゾーンで 79区画としました。
全体計画として大きな軸が 2 つあります、
区画道路沿いに幅 3mの歩道と広場があり、そこに桜並木を計画しています。もう一つが課題地の南東方向から北西方向に抜ける竹林の道です。今回の計画を象徴する竹をテーマとした歩専道で、折れ曲がりながら、さまざまなシークエンスを演出します。
それから、2つの軸の交点となる部分に大樹の広場を計画しています。ここは2 つの街区をまたぐ大きな広場としてコミュニティイ
ベントやお祭りに使ったり、防火水槽を設置
して防災の拠点としても想定しています。
植栽計画も4 つのゾーンに分けて、四季を感じるようにゾーンごとにヤマボウシ、サル
スベリ、モミジ、アオダモまたはコバノトネ
リコと言いますが、四季を通じて鑑賞できることをテーマにしています。また、コーナー
ツリー、アイストップツリー、サブツリーによって緑の連続性をまち全体でつくり、常緑樹、落葉樹のバランスと同時に全体の配色を計画
しています。日本の文化はやはり木の文化ですから、緑あふれる快適環境をつくっていきます。
樹木は雑木関係を多く植栽し、常緑もあえてやわらかい葉の樹種を選んで全体的にやわらかいイメージとし、管理に関しても、剪定で刈り込むというより、枝をすかす程度として通常の刈り込みより手間やコストがかからない計画としています。
住宅計画のコンセプトは、和モダンな暮らしです。コンセプトは4 つです。まず建物の配置で、隣合う建物の配置をずらすことによって、建物と植栽等の陰影を出しつつ、採光と通風を考慮しました。
2 番目は、テーマのある庭です。たとえば
中庭やワイドテラス、インナーテラスまたコ
ンパクトなテラスです。リビングから竹林や
コモンスペースを眺められるように設計しています。
3つ目が、配棟計画です。隣接する建物のLDK の位置に配慮して、お互いの視線がぶつからないように、また、竹林と各住戸の植栽

まちなみ塾 講義録 2013

51

が一体化するように取り組んでいます。
次に、事業スケジュールについて。中間発表のときにいただいたアドバイスに沿って、お客様がいつ来てもJAPANのイメージを理解していただけるようにシンボル的な竹林沿いの区画を設定しました。先ず桜並木通りのカーブに沿った離れ住宅のエリアを初めに分譲します。3 期は、お求めやすいコミュニティ
街区としました。
維持管理計画について、JAPANなランドス
ケープをお住まいの方々にいつまでも愛していただき、ご自分たちの手で守っていってい
ただくということです。そこで、HOA 管理組合によるエリアマネジメントを立ち上げて、皆さんで管理していただくという提案です。
印西には、駅の反対側にパナホーム、住友
林業、トヨタホームで JV 事業を進めておりま
すが、そこではクラブハウスをつくって管理組合を立ち上げ、セコムも誘致しています。
管理費は月2,800円ほどです。
このエリア特性を見ますと、意識の高い住民の方が多いと考えています。事業者が売りっ放しではなく、いろいろなイベントや仕掛
けづくりをすれば、住民の皆さんが積極的に取り組んでくれるのではないかという希望も加えて、この美しいJAPANの景色が子どもたちにもつながっていくのではないかと考えました。
事業計画ですが、前回、アドバイスをいた
だき、区画数を増やし、土地の仕入れ費、部材費などを調整して、平均 4,700 万円台で分譲できるように考えました。住戸プランは、
平屋 2LDK から離れつきの5LDKまでバリエーションに富んでいますので、メリハリのきいた価格幅になっています。

【講評】
上井 省CO2 は大丈夫ですか。
A

竹林は高木とは数えないのかもしれませんが、全ての公共地に入っていますので、今回、あえて括弧で入れさせていただきました。
あとは、全戸太陽光発電を乗せようと思って
います。

52

まちなみ塾 講義録 2013

上井 日本的というコンセプトを「THIS IS
JAPAN」と英語で表現したことでインターナ
ショナルだなと感じます。成田空港の国際ターミナルにパンフレットを置いておけば、引き合いは来るんじゃないかと思います。そういう意味では、外国の人が好む日本的なものを逆輸入した感じにも見えて少し違った趣になるのかなという気がします。
本当に隅々までやり切った感が満ち溢れている。ほかのチームが 73％ぐらいの宅地有効率に対して65.6％という思い切った設定とした。私は演習だからやりたいことをやればい
いと思うんですが、現実的なところに落とし込むとやはり有効率は結構重要で、常識的な70％ぐらいの線に持っていくとすると、これがどうなるのか、逆にそうしたほうがコンセ
プトが明快になるということもあるんです。
土地利用計画では、道路や歩専道は基本的に市に移管という形になっているので、全体計画でみると、竹林の道も全て、底地は移管ということになっている。歩専道は、特に目的動線として公共の用途に寄与する場合は移管されやすいんですが、ここで路地的につくっているところは、いざ行政協議で移管ということになるとハードルは高いなという気がします。
それから、月の管理費が戸当り3,000円、年間で 370 万円ですが、ここまでつくり込むと1,000 万ぐらいかかりますよね。だから、ここは一時金を預かることも考える必要がある。このエリアでは3,000円ぐらいが管理費のアッパーだと思うので、HOAを活用して収益を得るような仕組みを入れることも実際には必要かなという感じがします。
最後に、完成度を高めるという意味では、買われるお客様に対して自分たちの意思でこ
こはこうつくったというところがあると住民にとって、まちに対しての愛着が湧くので、解り易い表現も取り入れる必要がある気がしました。
大谷 プレゼンテーションのクオリティの高
さはすばらしいと思います。中間発表のときからかなりクオリティが高かったんですが、それにさらに磨きをかけて、外部のエージェントに依頼したら何百万かかるのかという価

まちなみ塾 講義録 201353

値があるプレゼンテーションの内容かと思います。本当によくできていると思います。ビジュアルだけじゃなくて、内容についてもいいと思います。
上井さんが減歩率のことに触れましたが、中間発表のときに私が吟醸酒のたとえ話をしたのを憶えていますか。Aグループは終始一貫して吟醸の町をつくろうという意思でここまで来られたと思います。敷地の3 分の1は売り上げにならなくても、その分プレミアム
なまちをつくってみせるぞという意思がずっと根底にあって、それを見事に表現されたのが今回のプレゼンテーションだと思っています。やっぱりこういうのをつくっていかないとおもしろくないですよね。
減歩率は確かに高いが、その分付加価値をつけるというまちづくりをわれわれはめざしていくことを心の中に持っていたいと思います。
ただ、残念なのは、まちづくりのクオリテ
ィはプレミアムですが、土地の入札価格が一番低い。販売価格も、現実的に価格設定されたと思いますが、まちづくりのコンセプトや、
クオリティがもうプレミアムになっているのだから、譲渡価格もプレミアムにしていいん
じゃないかと。5,000 万超えにして、総額を上げた分土地の仕入れ価格もプレミアムにして、10 億を超える、11億で入れてやるという形でもいいと思いました。
青鹿 今回、土地利用計画をよく検討されて、良い計画になっています。強力な資料、わかりやすくなっていますね。
緊急車両についてもコメントが随分入っていますが、車両対策をするということで、通行できるようにするということが前回の計画から改善されています。それから防火水槽まで細かく表現していて、防災についても考慮されている。これは実際に経験されているんだなと思いました。
離れつき邸宅ゾーンですが、アクセスが1カ所というのはが気になったんですが、プラン自体がすごく斬新で、こういった計画で行政の許可をとれたらいいなと感じます。非常に参考になりました。
粟井54

まちなみ塾 講義録 2013インパクトのある内容に仕上がっていると思います。世代を越えて住み続けられる

ますが、土地の面積がもっと欲しいですね。

まちづくり。世界に通用するパフォーマンス

平均で190㎡程にされていますが、250㎡くがあるんじゃないかと思います。

らいにする。これは事業計画の演習でもあり

私は三井ホームに所属していますので、欧ますので、それを踏まえての価格ということ

米デザインの住宅を多く手がけていますが、でしょうが、もっと思い切った計画をされて日本的な住まいというのはやっぱりきちっともよかったと思います。これぐらいのものを身につけておきたいと思います。

つくって周りの価値を上げるぐらいの意気込「変わらない価値観」という提案がありましみでやってもおもしろかったと思います。

たが、ライフステージは変わるんですね。住井上（東電） すばらしいプレゼンをありがとう

む人の心の価値観が変わっていくことが、まございました。私、近くの北総線沿線に住んちの愛着や思い出の創造をつくりあげることでいるのですが、いつ売り出すのかなと、そになるのでしょう、経年変化とは、経年優化のぐらいリアルな感じをいただきました。

であるべき。人とは歳をとるごとに人や物に全体を総じて見ますと、79 戸全て太陽光発

対する見方が変わってきます。特に日本人の電システムを導入するということで、当然売持つの文化性として歳時記や四季の中で気づ電をすると思いますが、地上機器の関係につくことが多いですね。そういう意味ではコミ

いては電力会社と充分調整する必要があるかュニティの中で、そういった気づきを若い世と思います。

代に伝達する場として、竹林の道や縁側など

もう一つ、重要なポイントですが、管理組取り入れると、そこで住まう時間が経過した合で維持管理をしようという計画だと思いま

とき、住んでいる人の暮らし方は変わってい

すが、電力、NTTを含めて、もしこれだけのくと思います。それは、子どもを育てたりと魅力がある町であれば、私どもぜひ手伝わせか、またはコミュニケーションによっても変ていただきたい。

わっていくと思います。まちに対する愛着を地中化は、目的ではありません。景観整備、

うまくつなげていくということができたらいい

まちなみ整備の中の一つの手段ですので、まと思います。

ちなみをつくっていく中で地中化が円滑にいそれが日本が持つ文化性、歳時記や四季をって、最終的にきれいな景観になるというお絡めた形で、それを子たちたちにつなげてい手伝いを私どももさせていただければと思いってあげるというような仕組みが見え隠れしました。

ている。多分そうなってくると思います。そこに外国の人が入ってくると日本のよさを本当に体感できる、今までにない付加価値になると思います。
伊藤

販売目線で感想を述べさせていただきます。
基本的には建売り事業を前提にしていると思いますが、建築協定の内容が重過ぎるのかな。平屋ゾーンだから建物の高さを低く抑えるように決められてしまうと、有効利用の面では難しいという気がします。特に営業担当
はこういったものに敏感です。
現在の日本の住宅はどうしても均質化の傾向があって、日本中どこへ行っても同じ顔の家が建ち並んでいますが、こうしたテイストのしっかりしたまちづくりがあってもいいでしょうね。外国の方も対象とする提案があり

まちなみ塾 講義録 2013

55

設計演習

B

【趣旨説明】

グループ

コンセプト・テーマ：

小鳥を呼び込む街

ミニ・サンクチュアリ
計画概要
土地利用計画区画数：85
宅地率：74.8%
道路：19.6%
コモン：5.4%
ゴミ置場：0.2%
その他：0%
土地利用計画戸数：85戸
敷地面積：195.6㎡
建物面積：116.7㎡
譲渡価額/単価：49,157千円
土地譲渡価額：992,837千円
造成工事費：450,000千円
利潤：361,443千円
低炭素全体CO2排出量：386.8t
建築CO2削減量：301.7t
植栽本数：1,048本
緑化CO2削減量：14.7t
CO2削減効果：81.8%
維持管理：管理組合
組合費：500円/月・戸
共有地：無

まちなみのコンセプトについて発表します。
課題地のポテンシャルとして4 点挙げていま
す。

上田友和

がら小鳥たちの飛び交う姿を眺めたり、小鳥のさえずりを聞ける環境づくり、癒しの効果を提案します。
小鳥を呼び込むための仕掛けとして、バー計画立地に隣接して希少生物が住む深草のドハウスを設置します。出入口の径を小さく森があり、白鳥の飛来地である戸神川の調節することで、ゲストの小鳥に限定をしていま池、それから、さまざまな公園があること。

す。実際に子どもたちが自分の手でバードハ

そして、奇跡の原っぱ・そうふけっぱらを守

ウスをつくり、思い思いの色づけをして、世ろうという活動があることです。

界に1つのバードハウスをつくります。

まちづくりのテーマとして、住民同士のコ

2 番目は、バードフィーダー。冬の餌がな

ミュニティを促すまち、周辺地域とつながる

い期間にバードフィーダーにひまわりの種な

まち、周辺の豊かな自然環境と調和するまち、どを置くことで小鳥を呼び込みます。実のな

新しい価値を見出し、魅力をアップすること。

る木として、ブルベリーやヤマモモ、ソヨゴ、

これらの要素から、新しい魅力あるまちづく

ヤマボウシなど、鳥や、もちろん住民にとっり「つながるまち」をコンセプトとして、「小ても収穫の楽しみになり、隣近所へのおすそ

鳥を呼び込むまち ミニ・サンクチュアリ」

分けなど、コミュニケーションのきっかけとを設定しました。

なります。

自然豊かな印西市の中で、まちをつくりな

3 番目にバードバスです。小鳥たちが水浴

がら新しい自然スポットを形成します。まちびにやってくる場所。これを宅内や緑道など全体を小さな森のようにつくり、実のなる木に設置します。想定されるゲストとして、シやバードハウスなど、小鳥を呼び込む環境を

ジュウカラ、コゲラ、ヒヨドリ、メジロ、ウグ

つくります。小鳥がやってくるミニサンクチ

イス、ヒバリ、キジバト、スズメなどです。

ュアリをつくっていくことで、ほかにない魅

以上、小鳥を呼び込むミニサンクチュアリを力価値をつくり、家族間、住民間、地域間のコンセプトとしました。

コミュニティの強化につながるまちをつくり
パナホーム㈱ 環境開発営業部 第一営業チーム

ちに住まう方が休日にリビングでくつろぎなます。そのために、環境、コミュニケーション、
癒しという観点から考えます。

次に土地利用計画のコンセプトについて3
つ挙げます。
1つ目は、通過交通の進入を抑え安心して小鳥を呼び込む環境をつくることで、周辺歩ける道路計画としました。2つ目に、周辺

セキスイハイム東海㈱ 浜松支社

地域の生物環境に優しいまちとなります。宅

環境を考慮した歩行者用のエントランス。課

竹内恵美

地開発により自然をなくしてしまうのではな

題地南西の2カ所と南東の1カ所、計 3カ所

くて、新しい自然環境を形成するという考え

および敷地内に緑道を配置しました。3つ目方です。

は、課題地中央部、宅地番号 26から45 番。

鈴木 要

住友林業㈱ 住宅事業本部 まちづ
くり営業部

高見真由子

ウィズガーデン㈱ 設計建設本部
技術部 技術支援グループ

有信和紀㈱竹中土木 東京本店 技術・設計
部 設計グループ

コミュニケーションに関しては、「小鳥を呼

この宅地は面積を200㎡を超える形で設定

び込む街」を積極的にアピールして話題を提し、シンボル的な街区として計画しています。

供し、家族間、住民同士はもちろん、周辺住宅地最小面積は170㎡、カーポートは、1

民とのコミュニティをつくります。そして、ま戸当たり2台配置の計画にし、宅地の地盤高
さは、道路との高低差をなるべく抑えるよう計画しています。切り盛りの残土として約8,500㎥を搬出する計画です。
道路の隅切りは3m、道路の縦断勾配の最小値 0.3％。比較的緩い勾配とし、道路排水は、中央集水方式としており、中央のメイン
ストリートは、インターロッキングブロック舗装で計画しています。ごみ置き場は、20区画

56

まちなみ塾 講義録 2013

あたり1カ所で、計 5カ所です。電線地中化に造成工事費の約 30％の費用を計上しています。土地利用計画ですが、宅地率は74.85％、区画数 85区画です。
続いて、ミニサンクチュアリを実現するための土地利用計画と緑道、外構計画について説します。
緑道のエントランス部分を鳥を呼び込む場
所として設定しています。植栽量を増やすことで鳥を呼び込むような自然な場所を、サンクチュアリスポットとしました。
モデル街区として3プランを提案していますが、敷地が大きいので、庭をつくり込むことによってこの、まちの顔となるように計画しました。また、まちのエントランスとして、駅へ向かう方向と道路をはさんで隣接する公園側にエントランスを設けています。
続いて、緑道の計画について説明します。
まちのコンセプトがサンクチュアリ・スポットですので、緑の中の小道のようなイメー
ジをつくっています。道を曲線にしたり自然素材にすることで、森の中を歩いているようなイメージが湧くようにつくっています。その中で、特に鳥を呼び込むためのバードバス
スポットを各緑道につくっています。野鳥は人の目についたり、猫などの外敵がいる場所には寄りつかないという特性があり、そのため鳥が安心して水浴びができるような場所をつくり込んでいます。また、宅地にもバード
バスも用意していますので、鳥のための場所と、人から見えるポイントを分けてつくっています。
また、コミュニケーションを育む仕掛けとして、ガーデンパスという、庭と緑道を直接つなぐ道をつくって、ご近所同士のコミュニ
ケーションや散歩中に出会いのきっかけをつくるようなベンチなども設置して、住民同士のコミュニケーションがとりやすいように仕掛けをつくりました。また、緑道の部分に電力機器を9カ所に設置しています。
続いて、各宅地の外構計画です。かなり高い樹木を植計画していますが、最初から高い木を植えるのではなくて、将来いい形となるようイメージして樹木の配置をしました。それから、実のなる木を中心に、在来種計画をまちなみ塾 講義録 201357

し、緩やかに視線を仕切ることによって、境界を意識させないようにつくっていきます。
また、緑道に面してデッキを設置しました。
管理計画について発表します。
基本は入居者に管理していただきます。道路・共有施設・緑道は印西市に移管しますが、植栽のみは管理組合による住民管理とし、緑道の植栽管理およびイベントを開催することを目的として、管理組合を立ち上げます。
管理費は、緑道に接していない55 宅地に月500円、年間で 6,000円。合計年 33 万円となります。緑道に隣接している宅地 30 宅地は管理費を免除としました。なぜかといいますと、緑道の水やりであるとかバードバス水替
えの日常管理をしていただくことで、管理費はなしにしました。管理費は年 2回の植栽の剪定に充てます。また、ミニサンクチュアリのイベントとして、巣箱づくりの講習会などを開催する予定です。
最後に、事業計画です。販売区画が 85区画あり、計 4 期分けの販売をしていくことにしました。第1期、31戸、第 2 期で 26 戸、最初は多目に販売し、第 3 期17区画、第 4 期11区画、計 85区画の販売をしていきます。平均
販売価格は平均 4,916 万円、消費税10％を想定しています。私も印西で販売を担当しておりましたが、5,000 万円ではお客さんがいない状況ですので、土地の仕入れ等々を含めて事業計画を詰めました。住宅は平均面積が116.76㎡、平 均 価 格 が 3,118 万円。敷 地は195.6㎡です。事業計画の総額は、442 億円
で、利潤は建物価格の15％を想定しています。土地費は予定価格、約10 億円で買いた
いと考えています。
スケジュールとしては、開発の申請期間 6カ月、造成工事期間10カ月を想定し、その後住宅の建設を行います。
最後に、低炭素への取り組みについてです
が、建物は、省エネ、エネルギーの見える化仕様を標準仕様として全プランに太陽光発電を設置し、低炭素のまちづくりを行い、まち全体のCO2 の削減効果を78.2％としました。

58

まちなみ塾 講義録 2013

【講評】上井 全体的な管理の問題、共有地のあり方
からコメントをさせていただきます。
まず非常に実現性が高い提案ですね。先ほど発表がありましたように、5,000 万円を切らないと売れませんという、場所柄なかなか
厳しいところですし、そういう部分においても非常にリアリティがあって、やはり5,000
万円を切るための検討がなされている。
宅地有効率が 74.85％で一番高いですね。
Eグループも74.7％ですが、共有地的なものはなくて、行政移管する部分と、宅地ということですので、緑やサンクチュアリの住民管理がある程度発生していますが、現実的な土地利用になっているという気がします。
この土地利用を見るとわかりますが、こういう現実的な土地利用の中でコンセプトをどう盛り込んでいくかというところが、設計演
習のテーマになってくると思っています。サンクチュアリは、地域柄あり得るコンセプト
ですし、それをどう盛り込むかというところが肝になると思います。
積水ハウスも「5 本の樹」という提案をやっていまして、3 本は鳥のために、2 本はチョウのために樹を植える。社内研修でも、どうやって鳥やチョウを呼ぶのか考えているものですから、言いたくなってしまうんですが、鳥はとても用心深いですから、人間の姿が見えたりするとなかなか来ません。私の記憶するところでは、住宅地の中に野鳥公園があるのは京都の桂坂ですが、ある程度まとまった緑地が欲しくなる。ここでは全部が目的動線的な緑道になっているので、ガーデンパスも設けて人が出て行きやすくなりながら、そこに小鳥を呼ぶというのが本当に可能なのか。
たとえば、まとまった緑を3 宅地か 4 宅地分つくって、そういうところを住宅から眺めように全体に広げていってもおもしろかったのかなと思います。
それと、管理費に差をつけると、ここはお宅が管理するんでしょうという感じになって、余りよくないですね。ですから、全体のコンセプトであるならば、一律がいいと思います。
大谷 まちなみ形成と計画全般について講評

まちなみ塾 講義録 201359

させていただきます。
上井さんからもお話がありましたが、有効宅地率が 5グループの中で最も高く、かつ戸数も一番多い。実は戸当たりの譲渡価格も一番高いのです。ですから、この事業がうまく成就すると断トツの優良事業になると思います。
宅地の規模も意図的にきちんとコントロー
ルしている。課題地中央の宅地を200㎡超えの大宅地にして、2 世帯居住であるとか、ちょっとお庭に余裕がある住宅の環境として、
フットパスを絡めてうまく環境がつくれるよ
うな下地を土地利用計画としてきちんと検討されていてうまいやり方です。それと、竹中
土木の有信さんが入っておられるからだと思いますが、角地や三方向解放宅地など、宅地としての開放性が高いロケーションには大きい宅地をちゃんと配置しているんです。付加価値があって高く売れますし、販売面でもいろいろな可能性が出てくる。価格だけではな
くて、環境の付加価値も見ながら、敷地のある場所と、そこでの価格設定、入居者のプロ
フィール等を土地利用の段階からきちんと組み立てるのは、なかなかできるようでできないことです。
なおかつ、敷地のプロモーションもいい。
ハウスメーカーの住宅は間口をおよそ9m 以
上とれば 2階の部屋が 3 室南側に並ぶという基本的なモジュールのロジックがあるわけですが、ほとんどの宅地が 2階南面 3 室が配置可能な寸法で計画されているのが非常に現実的で、こういう細かなところの配慮がなされた上で 5,000 万円に近い平均価額を設定している。市場ではアッパークラスを狙う事業になると思いますが、その下地が土地利用計画
すなわち宅地造成の段階でちゃんと考えられているところが評価できます。
それから、動線計画もとてもよくできていて、フットパスが有機的につながることによって、まち全体が歩行空間としてとても気持
ちよくつくられている。
ただ、少し残念なのは、既存のコレクター
道路の景観形成としての街路樹ですが、このまちに入ってきたときに一番目立つ場所は屈曲している課題地の中央部分。そこに対する60

まちなみ塾 講義録 2013

樹木の修景がちょっと弱い。アイストップとうような、そういう動線との一体感というのして導入路からの景観を意識するのであれも考えられると思いました。全体的にもサンば、その部分に植栽のボリュームを持ってく

クチュアリと宅地が分断されているように見るとよりバードサンクチュアリとしての存在えてしまう。まち全体がそれを一体的に体感感を表現できたんじゃないかと思います。

できるようにしていけると、もうワンステップ

青鹿 土地利用計画について、排水領域を考現実的になるのではないかと思います。

えた道路計画は前回の発表でもできていまし伊藤

たが、非常にわかりやすく土地利用計画図を皆さんからお話がありましたように、非常に作成していて、道路勾配等も0.3％という現現実的な計画であり、恐らく販売現場の人た実的な設計で計画されています。道路排水にちは、いい宅地ができたので売るぞと思われついても、具体的に計画されており、感心しるでしょう。

ました。

販売の観点からの講評ですが、先ほど一方で、緑地管理だけということですので、緑道について、植栽は管理組合、施設につコミュニティを育成する上ではちょっと足りいては行政ということですが、行政にこれをない気がします。販売現場からしますと、面認めてもらうにはなかなか難しい部分もあり倒なことはないほうがいいという声があるとそうですが、やっぱり計画としてはこういう思いますので、これぐらいのほうが現場ではところから入っていって、それを認めてもら

やりやすいかもしれませんが、もう少し頑張うという方向性を持っていけばいいと思いまって管理関係、組合コミュニティのことに取す。

り組んだほうがいいのかなと思います。

歩行者専用道の舗装ですが、いかにも自然

営業現場の声としてのお話をさせていただ

な感じがあって良いのですが、行政からは経くと同時に、まちづくりという視点で魅力を

年変化で耐久性が弱いと指摘される面があっ創り出していくというのは難しいところではて、私も実際使おうとしましたが、説得させあるんですが、バランスのいい計画だと感じることができなかったことがあります。ですました。

が、イメージとしては非常にいいので、計画

井上（東電） 地中線の整備に関することをお話としてはこれからは技術的な進歩もあるだろしさせていただきます。

うし、いい製品を使えば何とかなると思いま

たしか当初の段階では、地上機器はもう少す。全体的に、開発許可上も通りやすく、いし少なかったと思います。今回、全部で 85区

いプランになっていると思いました。

画のうち9台という、標準的な台数かと思いわかりやすい資料にまとまっていて、ます。ただ、1期から4 期に販売を分けている

上井さんが言われたようにリアリティがある

なかで、1期が一番多くて、たしか 2 期が 26と思います。前回から、植栽計画も整理され戸だと思いますが、地上機器を見ると2台でて現実的になっていたと思います。

気になります。バランスから言いますと、ち粟井気になった点をいくつか挙げさせていただ

ょっと電圧的に厳しい。最終的に電力会社と

くと、コミュニティベンチは宅地の中に設置調整することになりますが、台数的には9台されていると思われますが、共有ということで十分可能だと思います。

は、メンテナンスは住んでいる方がやられた

もう少し南側に需給バランスを考えた配置

り、お子さんがそこに乗って事故があったりをするのがパーフェクトだと思います。もととか、そういう懸念も発生してしまう。私はもと地上機器は電力の供給には必要なものでエクステリアアイテムをつくるときにそういうすが、設置スペースが確保できない問題があところを危惧することが多いんです。

る現場が多ございまして、今回のバランスか

せっかくこういうサンクチュアリのスペー

ら言うと理想かと思っております。

スをつくっているので、個人的には、エント
ランスのほうに向かう道沿いにそういうものがあって、行き帰りに見ることができるといまちなみ塾 講義録 2013

61

設計演習

C

【趣旨説明】

グループ

コンセプト・テーマ：

ゆるりのはら

計画概要
土地利用計画区画数：78
宅地率：72.54%
道路：21.58%
コモン：1.94%
ゴミ置場：0.12%
その他：歩道、緑道/3.82%
土地利用計画戸数：78戸
敷地面積：206.5㎡
建物面積：111.4㎡
譲渡価額/単価：48,220千円
土地譲渡価額：940,960千円
造成工事費：348,000千円
利潤：555,260千円
低炭素全体CO2排出量：354.9t
建築CO2削減量：310.8t
植栽本数：390本
緑化CO2削減量：5.5t
CO2削減効果：89.1%
維持管理：J−HOA
組合費：3,000円/月・戸組合所有地 有山枡正幸

パナホーム㈱ 東部営業設計センタ
ー 環境設計センター

六川なおみ

積和不動産㈱
計・工務課

仲介営業本部設

小池俊輔

葉をテーマに、ずっと緑に触れ合う暮らし、
農園コミュニティを楽しむまちということで、課題地は、自然公園に近く、半径 3km 周辺

地名と掛け合わせて「ゆるりのはら」というには生活利便施設も立地しております。周辺

公園プラス農園をまちづくりの中心にコンセ

は、標高 20 から30m 程度の平坦な北総台地

プトとしております。

と、川、沼などからなる周辺の低地により構農園を通して自然と触れ合うことを育む。

成されております。気候は内陸型に近く、年また、人と人とのつながりもつくる。結果的

間平均気温は15 度前後と、比較的温暖な地に結ぶことがまち全体のセキュリティを高め域です。

るというコンセプトです。

続きまして、4 つの特徴です。まずアクセ

全体のゾーニングでは、課題地が 2つの街

スは、日本橋駅まで最短 40 分と都心へのアク区に設定されておりましたので、まず北西にセスは非常によく、また、成田空港までも15位置する199 街区緑街区とし、シンボルツリ

分と近くなっております。

ーの樹種の違いでゾーン分けを表現し、野鳥

次に、まちの特徴では全国住みよさランキが好むであろう樹木をベースにしています。

ングで評価が高く、2 年連続1位となっており

また、南西の200 街区では、外周が幹線道路ます。また、地盤のよさから、周辺には金融に面することもあり、彩街区という紅葉する

機関等の事務センターも数多く立地しており樹木を中心に、並木の景観をつくっていこうます。敷地の分析では、まずポジティブサイとイロハモミジ・ゾーンとナナカマド・ゾー

トとして、南側が公園で東側は道路を挟み貯ンに分けています。この2つの街区に挟まれ水池があり、将来にわたり開放的な空間になたメインストリートを、ゆるり並木という、まっています。南東側は、駅や商業施設へのア

ち全体の骨格、緑の骨格を形成する並木とし

クセスがよく、公園にも面しており、北西側て、実もなり、紅葉も美しく、さらに花も楽は、近隣公園に面し、住宅地があります。ネ

しめるヤマボウシを配置しています。中心とガティブサイトでは、課題地の東南角に面しなる「ゆるりのはら」を199 街区に据え、各て幹線道路の交差点となっており、交通量もゾーンから緑道を通ってアクセスできるよう多く、また、高低差もある。また、近くには計画しました。駅側への歩行動線としてイロロードサイド型のショッピングセンターが多ハモミジのゾーンから緑道を設けております。

く、渋滞が発生しております。

土地利用計画図では、前回と比べ歩専道を

大和ハウス工業㈱ 住宅事業推進部
東京デザイン事務所 街づくりグループマーケットですが、周辺で販売している分入れたのと、それに伴って、地中配管のコネ

譲地は、年齢層は30 代の子育て世帯が多く、クト部分も入れています。街灯は42 基設置し

内山信和

従前の居住エリアは、東京が 25％、印西市がました。歩専道は印西市への移管が基本です

17％。また、世帯数は3から4 人が 65％。まが、前回ご指摘いただきました宅地前面が歩た、購入層は4,000 万円前半が多い。このこ

専道で、接道が満たないという点について交とから、都心に通勤、通学をされる子育て世

渉力で移管する方向にいきたいと思いますが、帯をメインターゲットとし、安心して暮らせ

場合によっては各区画に無償提供して、歩専

る、ゆとりのあるまちづくりをめざします。

道の機能を持たせるということをご承諾の上、セキスイハイム東海㈱ 営業本部
営業推進部 分譲グループ

森下直幸

ウィズガーデン㈱ 設計建設本部
技術部 技術支援グループ

平澤資尊

西松建設㈱ 開発・不動産事業本部
開発企画部

コンセプトについては、「ゆるり」という言

ご契約いただくという方向に持っていこうと思います。
外構計画の説明に移ります。テーマは「まちに帰ってきた人、訪れる人を優しく迎える
エントランス」。全体のコンセプト、「ゆるり」に合わせて、自然石や天然物、緩やかなイメージを出す曲線を意識して設計しました。緩やかにカーブしたアプローチは優しい雰囲気を出していこうと、御影石を使っています。

62

まちなみ塾 講義録 2013

各所に木製のベンチを設けました。
農園、公園のテーマは「太陽と土と緑と出会える場所は、みんなで笑顔になれる場所」
です。農地をメインに、シンボルツリーのソ
メイヨシノが立つシンプルな設定としました。
要素としては休憩場所、または作業台としての機能を持っている大きなベンチ。農地は、街区ごとに使えるように設定しています。1区画あたり約 0.5 坪と計算しています。水場は井戸から水が出る仕組みです。砂場での子どもの遊び道具や野菜が洗える大きな水たまりとして利用ができます。舗装はバークチップと芝生とし、子どもが遊ぶことを想定していますので、やわらかい素材を設定しております。週末には菜園を通してコミュニケーションが図れるような場所になればと思います。
宅地の外構計画について、平面計画は玄関横の大きなタイルテラスでは世間話をする場として、リビングからつながる大きなウッド
デッキは、第 2のリビングとなる設計としました。
課題地全体として、緩やか曲直線のピンコ
ロ舗装が区画道路と各宅地をつなぎ、道路際の宅地エントランスの素材を合わせることで一体感が出るように計画しました。各宅地をつなげるために、境界をフェンスで区切らずブロックを低く積むことにより、緩やかに隣地とつなぎます。
次は事業計画です。譲渡価額は平均税込で4,822 万円で、コンセプトに合った子育て世
帯をターゲットにしています。4,309 万円から5,381万円で、売り残しがないように設定をしています。
販売維持管理計画では、法人格のゆるりのはら管理組合を設立するということと、3 年間サポートして、自立した管理運営を住民の方 々にやっていただけるようにしっかり、
J-HOA のサポートのもと、立ち上げます。管
理組合費は1区画当たり3,000円。全体で年間 280 万円を見込んでいます。
公園、農地は組合の所有とし、歩道、緑道
については、先ほどの発表のとおりです。敷
地の管理は基本は居住者ですが、入居後 2 年間、毎月1回指定の園芸会社が無償で手入れおよび管理サポートを行うことで、この期間

まちなみ塾 講義録 2013

63

内に植栽の手入れなどは住民の皆さんに習得していただきます。
Cグループとしては、絶対的に売ろうという覚 悟 で つくっ て おりま す。そ の 他 費 用
9,927 万円とは売り切るための値引き費用です。必要なければ利益として還元されます。
用地の購入費は坪14 万円で設定しましたが、他のグループが高い金額を出されましたので、ここは再検討します。また、財団住宅事
業ですので、協力金を1戸当たり7 万円。全部で 546 万円を計上しています。どんなよいものをつくっても売れなければ意味がないし、企業がしっかり利益を出してよいものをつく
り続けることが、お客様の満足も得ることにもつながると考えています。

【講評】
上井

財団協力金まで入れて、細かいところまで考慮していただいていると思います。
それと、コンセプトである「ゆるりのはら」と「土を守る、結ぶ、育てる」というのは、この土地に合った、この地域の特性をよく踏まえたコンセプトだと思います。有効宅地率
72％は常識的なラインで、リアリティがある。
先ほど前面道路の歩専道による接道の問題をお話しされていましたが、ここで計画されている道路、歩専道は、基本的に移管を前提に開発許可をとったほうが、より現実的かと思います。せっかくですから、潤沢な1,200 万の資金をもとに、周辺で農業を営んでいる方と連携しながら、共有地として公共の規制を受けない空間で、たえば、プロトタイプを、
A 案、B 案、C 案、D 案とつくっておいて農家の方とコラボレーションしながら、農・公園のあり方を考えていくイベント的なつくり方をすると、住民が自分たちの共有物を今後管理していくんだという意識づけにもなるので、最初からカチッとつくらない方法も一つあるかなと思います。
皆様もやっていると思いますが、コミュニ
ティイベントですね。それを実際にこの中心部でやっていくとなかなかいい感じになるのではないかと思います。

64

まちなみ塾 講義録 2013

大谷 Cグループは初志貫徹で、当初の計画をそのままブラッシュアップをしていただき、
プレゼンテーションの資料も大変わかりやす
く、かつロジカルに、基本に忠実に組み立てられていて、すぐにでも事業化できるんじゃないかと感心しているところです。
宅地計画のところで少し触れたいんですが、まちなみ計画をつくるときに、隣合う宅
地同士の位置関係がとても大事です。特に住宅生産振興財団の加盟会社は基本的に工業化
住宅で、箱に近い形態になるわけですが、建物同士の配置関係を宅地計画の段階でコントロールすることが大事です。南北の宅地でオ
フセット、つまりずれがあって、建物が配置されてくると、お互いの敷地をうまくシェアすることができるという土地利用計画ができているのがよいと思います。
今回の課題地の特性として悩ましいのは、建物の軸の設定なんです。既存のコレクター
道路が中央で 90 度曲がっていますから、そこに接する宅地は建物の軸をどこかで 90 度切り
替えないといけないわけです。東西入りの宅地の設定から南北入り宅地の設定に軸の切り替えをどこかで行う必要がありますが、フットパスを軸の切り替え部分に配置することによって、まちなみが違和感なく整合できる。
宅地が途中で 90 度触れるときの軸を切り替
えテクニックとして、中立的な空間を差し挟
むことを今後の計画の参考にしていただければと思います。
省CO2 について発表がありませんでした
が、Cグループは低炭素の提案で断トツ1位
なんです。達成率が 89.1％、9 割近い削減効
果が出ているわけです。当然、建物側でいろ
いろなCO2 の提案をしていただいていますが、これからのトレンドとしては、CO2 削減も事業として大きなポイントになってきます。
青鹿 土地利用計画では、街路灯、それから
地上機器、地中化計画までしっかり計画されていて、よく考えられていると思いました。
道路の舗装、インターロッキングをイメー
ジハンプや歩行者と車道の区分に施しているということは最低限実現したいと思いました。
歩専道ですが、不規則な感じを受けます。
宅地優先で、余ったところを歩専道にしていまちなみ塾 講義録 201365

るようなイメージがありますね。6m 道路に付随した歩専道。ここは歩車共存的に一体化した計画にすると、また説得力が出てくると思います。
全体的には道路勾配等もよく考えられていて、造成計画もよくできていると感じました。
粟井

売り切るという強い熱意でつくられていると感じました。非常にわかりやすくイメージもきちんと表現されていて、エクステリ
アの図面等もしっかり描かれており、イメー
ジ画像をうまく使っています。ただ、シンボ
ルツリーを使った色彩計画と鳥などを呼ぶコ
ンセプトがおもしろい半面、建物の顔が見えてこなかったところがちょっと残念に思えます。エクステリア関係を詳細に描かれているだけに、建物のデザインについてさらに考えてもいただくとよかった。
境界フェンスをつくらず植物を点在させる
ようですが、この場合、お互いの住居からの眺めを考慮した建物配置や、それに呼応する植物の点在があるとより良いですね。
週末農園を課題地の中央に持ってきて、楽しんでやっている姿をみんなに知らしめる、一緒に取り組むというのはとてもよいと思います。多分、ここでやっていたら皆さん寄ってこられますし、子どもたちの情操教育にもいいんじゃないかと思います。
伊藤 まず、タイトルがいいですね、
「ゆるり
のはら」
。この地区は印西牧の原の駅があり、西の原地区や東の原地区など、味気ない名前
なんですが、「ゆるりのはら」というのは響きがいいですね。財団事業としてもし取り組め
るのであれば、おもしろいと思いました。
私のように、日本型 HOA 推進協議会に関係する者としましては非常にありがたいお話
で、経費までしっかりおさえられていますので、この事業は実現性の高い、かつ魅力ある計画だと感じました。
事業計画をつくるときに、販売経費を抑えて価格を下げようという傾向がある一方で、しっかりとこういう計画を立てて売り切ろうという意思が強くあるものは、承認する側の人たちにとっても理解しやすい内容ではないかなと。ぜひ今後の事業として取り組んでみたい点もあります。

66

まちなみ塾 講義録 2013

井上（東電） 本当にすばらしいまちなみをイメージしました。地中化計画の面から見ますと、地上機器が 6 基で、78区画からするとちょっと足りない気がします。できたら、あと1基追加が必要かと思います。その1基の場所は南東側に必要でしょう。
電力の管路設計まで詳細に検討いただいて、われわれの仕事をみんな持っていかれちゃうという危惧がありますが、専門的な面から言いますと、この管路設計は、まちなみはいいですが、事故停電のときに系統的に一遍に10 軒ぐらいが影響を受けるような系統になっています。やはり管路背形についてはわれ
われに任せていただきたいと思います。その中でまた勉強していただいて、系統的にこういうふうになればいいと思っておりますが、意気込みは本当にいいなと感じました。

各グループ毎に分かれてグループ討議（6月27日）

まちなみ塾 講義録 2013

67

設計演習

D

【趣旨説明】
テーマは、「GLOCAL TOWN 印西牧の原」
です。

グループ

コンセプト・テーマ：

GLOCALTOWN 印西牧の原

計画概要
土地利用計画区画数：81
宅地率：71.6%
道路：21.0%（車輌通行道路・歩道を計上）
コモン：6.9%（歩専道・広場を計上）
ゴミ置場：0.1%
その他：0.4%（HOA用地を計上）
土地利用計画戸数：81戸
敷地面積：196.4㎡
建物面積：120.0㎡
譲渡価額/単価：48,000千円
土地譲渡価額：1,058,021千円
造成工事費：490,996千円
利潤：411,712千円
低炭素全体CO2排出量：368.6t
建築CO2削減量：206.2t
植栽本数：471本
緑化CO2削減量：6.6t
CO2削減効果：57.7%
維持管理：J−HOA
組合費：5,000円/月・戸
共有地：有

中村亮子

積水ハウス㈱ 設計部 東京設計室

小田 樹

セキスイハイム東海㈱ 営業本部
デザイン室

松岡洋輔

住友林業㈱ 住宅事業本部 まちづ
くり営業部

市に転居する人の約 8 割は市外や県外からです。転居の決め手は自然の豊かさと、利便性といったところが多く、この両面の強化はこのまち魅力を高めると考えております。

計画に当たり、現在の魅力的なまちとは何コンセプトについて、子育て支援と国際性かを考えました。もともと大家族が暮らしてに加えて地域性をテーマとして、ソフト面といた時代から、産業構造の変化に伴って核家

ハード面の構築をしていきました。ソフト面族化が進んできました。また、高齢化社会をでは、HOA の拠点施設を設けて、充実した迎えて、4 人に1人が 65 歳という社会の中で、サービスを行うことでワンランク上の生活を助け合って生活をしていた時代を懐かしく思提供するようにしています。サービス内容は、

う一方、お隣同士のつき合いを煩わしいと思

コンシェルジュサービスです。子どもの一時っている人も多いと思います。

預り、宅配の一時預り等を行います。それ以

買い物や通勤の利便性がよい都心のマンシ

外にも英会話教室であったり趣味の教室など

ョンの生活を望みながら、一方で落ち着いたを行って、収益も上げていきたいと思ってお

自然の中に庭を持って、一戸建ての生活を求ります。もう一つは、週末マルシェやオープめるという矛盾を抱えながら、どちらか一方

ンガーデンといった地域の農産物を販売したをあきらめていくというのが、大多数ではなり、まちおこし的なこともできるような形でにいかと思いました。そこで、このまちでは、戸ぎわいをつくって魅力づくりをする提案をし建てとマンションの良いところを両方手に入れていけたらと思っています。

ることができるように「GLOBAL」と「LOCAL」

ハード面では、公園等は周辺にありますのを掛け合わせて「GLOCAL TOWN」というで、それらをつないでいく形で「こどもみち」

コンセプトで計画をしています。

を考え、もう1つは課題地内の既存道路を駅

ロケーションの分析では、グローバルな社をつなぐ「くらしみち」としています。これ会として、成田空港の機能強化に伴って空港らを踏まえて土地利用を計画しました。宅地関係者が増加していくという傾向にあります。

率は71.6％。HOA の用地として建物を建て近隣には研究所やデータセンター等が多数立る敷地を0.4％。そのほか、道路と歩道、ご地し、国際交流機能をはじめとする、世界にみ置き場、電力地上器を配置しています。全

つながる各機能が展開される場として計画的体計画として、直線の道路を減らし通り抜けに整備が行われております。また、道路や鉄のない形にして、安全性の確保しています。

道などの交通の利便性がいい場所です。

「こどもみち」は課題地中央に設けられた歩

一方、ローカルとして、公園が多くて自然専道で、散歩道として使える空間にもなって豊かな住環境となっており、近くには商業施

おりますが、幅員を変えることで、ところどスウェーデンハウス㈱ 商品開発部

設が充実し、周辺には農家から新鮮な農産物

ころに緑地帯を設けて、周辺の住宅のプライ

大竹正裕が手に入るという、まさに「グローバル」とバシーを保ちながらつくっています。もう一「ローカル」の両方の要素を併せ持つ立地と方「マルシェストリート」にはHOA の敷地がなっています。

あり、住宅には開放的になるフリースペース

松永由起子㈱ミサワホーム総合研究所 デザイ
ン研究室

山本康生

㈱パルグリーン

ターゲットとする購入層の分析では、印西を設けてつくります。カフェや店舗、貸しス
ペースとして、HOAを含めて、生活の中心として人が集えるような仕掛けづくりをしております。週末にマルシェを開いて、近隣の農家の野菜などを売るようにしていきたいと思います。
「くらしみち」は、人の行き来が安全にできる道です。
「こどもみち」と交差する部分をGL パークと呼んで、広場を設けています。こ68

まちなみ塾 講義録 2013

こはHOA の敷地と隣接しますので、日常的に憩いの場としながら、行政の協力もいただいて、休日には歩行者天国のような扱いにして、盆踊りなど季節ごとの利用ができるように考えています。
それぞれの敷地はマルシェ側に開く一方で、反対側にはプライベートなガーデンを設けるよう計画して、まちに開くだけではなく個人の生活を尊重できる形で計画をしています。
これからのまちづくりは、10 年後、50 年後、100 年後、世代が変わっても維持管理していくことが望まれている。そういうところに住みたいという方々が集まってくると思っています。HOAは地方自治法 260 条の2を使い、市町村にHOAを申請します。資産価値を上げるルールとして、建築等の意匠チェック。それから、コミュニティの育成です。
管理費用については自立型を考えました。
アメリカでは自立型はあまりないと思います。
米国では固定資産税と同じぐらいの金額をHOAに払っている。しかし、固定資産税が日
本はアメリカの3 倍から4 倍の額となり住民の負担が大きすぎるため、それは自分たちで稼いでいこうというのが自立型です。たとえばマルシェの運営や、航空会社のCAさんのお子さんを対象に国際的な託児所を開いて子どものうちから国際感覚を育てていく。最終
的には、印西牧の原が、日本だけじゃなくて、世界に向けて発信していくうようなHOAとしていきたいと思っています。
次にこの計画が実現すると、どのような暮らしができるのか、グローバル印西牧の原の将来図をまとめました。2014 年は30 代、40代の子育て世代、核家族、“牧の原一家” を想定しています。
お父さんは40 歳で海外出張が多い商社マン、お母さんは38 歳の元 CA、今は子育てをされている。お子さんが 2 人、小学校 3 年生と2 歳という家族構成です。お父さんは仕事柄出張が多く、成田へのアクセスがよいのでとても満足している。子育て環境と仕事環境の両方を得ることができる地域性を生かした生活ができるということが想定されます。さらにHOAによるサービスも充実していますので、子育てで忙しい毎日をコンシェルジュシ

まちなみ塾 講義録 201369

ステムがサポートして、宅配の受け取りやク
リーニングなど、マンションのようなサービ
スが戸建て住宅地で受けられるというところが特徴になります。
このような生活が 20 年後にどうなるのか、
お父さんは60 歳で定年退職。お母さんは58歳。子育てがそろそろ終わりますので、自分のことを考えて何かしたいという時期です。
お子様のほうは、長女が 29 歳で結婚して出て行った。長男も大学を卒業して都内の会社に就職と、家族それぞれ環境がどんどん変わっていくことが想定されます。そういう中で、「GLOCAL TOWN」の暮らしはどうなるか。
たとえば、父さんは、昔は自分で植栽の手入れをしていたのがそろそろ足腰が弱ってきますので、HOAに紹介してもらった植木屋さんに植栽の剪定をお願いして、まちの緑を美し
く保ちながら、自分はやらなくてもサービスを受けられるうことで、快適な環境に住み続けられるということが実現します。お母さん
は、子育てが一段落して、もともと自分が趣味でやってきたテーブルマナーをHOA の施設で教室を開くことができます。入居当初はサービスを受ける立場だったのが、20 年たつと自分がサービスをする立場になったり、そこに参加できるという楽しみもあるということがわかるかと思います。
このように、地域とのかかわり方というのは人それぞれですし、その人自身も時間を追うごとに変わってくることだと思いますので、そこをうまくつなげられるような場所をつくる。GL パークやパティオストリートのような、少しまちに余白を残すことでそういうサービスができたり、コンシェルジュシステムのようなサービスをすることでまちがどんどん育
てられて、そこに住み続けられる環境があることが「GLOCAL TOWN 印西牧の原」の環境づくりになっています。
今回は必ずこの案件は取りに行くぞという意気込みで土地価額を設定しました。宅地数も81宅地に増やして、前回は4,000 万円台前
半の価格設定だでしたが、今回は4,800 万円
で収支を組んで、付加価値をつけた分、どういった内容であれば高く売れるかと行き着いた結論が、子どものためであれば親もお金を70

まちなみ塾 講義録 2013

払える、おじいちゃん、おばあちゃんも住宅
購入のために援助ができるということで、いかに子どもを住まわせたいかということに注目してつくってまいりました。このような検討を踏まえて、購入価額を10 億 5,000 万円に設定しました。
、【講評】
上井 おめでとうございます。落札企業が決
定いたしました。
コンセプトの「GLOCAL TOWN」。立地性として成田空港を控えたインターナショナル
なターゲットを見据えたという部分で、A チ
ームとDチームは空港アクセスを考えたイン
ターナショナル的な提案をしているのに対して、B、C、Eチームは、千葉ニュータウンの自然を背景にしたまちづくりで、野鳥あり、
農業あり、それから谷津の利用など非常にいい案が出揃ったと思います。
「GLOCAL」と言いつつインターナショナ
ルな方向に振れている感じがして、積水ハウ
スの分譲地も外国の方が買われたりします
が、コミュニティに対して積極的な人が多くて、HOAもイギリスやアメリカの考え方ですから、やっぱり外国の人のほうがなじむ部分があると思います。そこに軸足を置いているところは、なじみやすいし、そういう人たちがリーダーになってまちを育ててくれれば、
まちづくりは成功すると思います。そう見るとあり得る提案だと思います。
将来を見越したHOA の仕組みづくりがあって、HOA 施設を積極的に設けて、ここを中
心にいろいろなコンシェルジュ機能を入れ込んでいるわけですが、一種低層の用途地域で、実際に地方自治法は管理組合の存続にかかわるものであって建築基準法とは違う性格なので、いわゆる営利目的ではないにしろ管理組合によるまちの維持、継続のための収益活動がどこまで可能なのかというところは、協議が必要なのではないかと思います。
かなり収益を考えている施設なので、細かい話ですが、もうちょっと外に開いた位置づけ。駐車場がさらに欲しいし、GL パークに対まちなみ塾 講義録 201371

してもう少しダイレクトに接しているほうが外部空間を使いながらのHOA 施設の拠点の展開も考えられるので、配置的にもう少しもんだほうがいいと思いました。
大谷 Dグループは中間発表から大幅に計画を軌道修正されましたね。大変だったと思いますが、結果から言うと、よかったと思います。土地利用計画としてはもう少し煮詰めてほしい部分はありますが、住宅地の経営、そのプログラム提案というのは極めて今日的であり、将来を見据えた新しいプログラムが盛り込まれていると思います。住宅地の中に単純に商業施設を入れればいいということではなくて、染み込ませ方をHOAを軸に緻密に
プランニングされているところがすばらしいと思います。
発表にはありませんでしたが、防犯の部分
で、商業施設に訪れる住民以外の方が日中にまちの中にいるということはセキュリティとしてレベルが高くなると思います。
皆さん、昼間の住宅地に行ったことありま
すよね。まちなみ視察でもおわかりだと思いますが、外にだれもいないですね。牧の原さんも共稼ぎですから、昼間、子どもしかいないわけです。子どもも学校に行っているから、このまちの昼間の人口はゼロに近いのかもしれない。そうすると、そこを狙ってくる輩が集まってくる。これが日本のニュータウンでの犯罪の一つのメカニズムだと思うんです。
ですから、外から人を呼び込む仕掛けをつくったことが、まちの活性化とともにセキュリ
ティのレベルを上げている。これからのまちづくりのプログラムとして大事なことを掘り当てたなと感じていますし、ここはこれから
われわれもしっかり取り組んでいかなければならないと思います。
確かに用途地域の問題がありますので、積極的に商業を取り込むことには制約があるわけですが、逆に変えていける可能性をわれわ
れが提示していかなければいけない部分でもあると思います。
青鹿

大谷さんが言われたように、前回のプランを大幅に変更されて、この短い時間の中でこれだけのものを出すことはさぞかし苦労なさったと思います。

72

まちなみ塾 講義録 2013

前回指摘した、クルドサック部分が多いととして、シャワールーム、トイレ、キッチンいうところも改善されています。全体としてをつけて、そこをシェアして使う形で考えては、プラン自体見やすいし、道路勾配など全います。それから、収益等について、税金のて計画されて、非常にわかりやすい。また、問題。特に雑所得が入ってきますと法人税の歩道についても、地区外との連繋も含めて考問題が出てきますので、クリアにしなければえられていて、動線にも考慮したプランは非いけないのですが、ある程度の収益であれば、常にいいです。

実際に管理活動に使うことが明確であれば、小さなことで言えば、ごみ置き場を2カ所クリアできると思います。

道路の南面につけていますが、これはやはり、

井上（東電） 地中化についてですが、地上機器

夏場のことを考えると配置を再検討されたほの台数については、9台で充分な設計です。

うが良いと思います。

設置位置について、これは歩専道ではなくて

粟井 「GLOCAL TOWN」というHOA の導組合管理の敷地に設置をされると思うんです

入で、私もこういうまちがあるといいなと思が、前提としまして、電力会社が地上機器をいます。HOA の収益が年間 5,000 万円という設置するには道路や歩道など公共施設を要求のは、規模からすると少々無理があるのかなされるケースが多いです。民有地だと覚書をと思いますが、実現の可能性があれば、本当要求されるなど、将来的なトラブル回避を考にすばらしいまちになっていくと思いました。

える必要があります。

エクステリアからみると、オープンガーデ

ちなみに、この歩専道に設置されるのであンやパティオコンクールということを、まちぐ

れば、電力会社さんの協力が必須であると思るみでというのは日本ではまだ少ないのかな

われます。協議の結果、もし置けるとなったと思います。街のアドバタイズメントとして場合には、組合さんと電力会社との協定を結は有効性が高いのではないのでしょうか。そんでいただいて、設備の管理をどこまでするれに呼応しながら、建物や植栽が入る風合いのかを明確にしていただいて、お客様に対しをイメージしながら見ておりました。まちづてもきっちり説明していただくことが必要でくりとしてのパワーを持っているんじゃないす。

かと思っています。
住まわれる家族の将来像を書かれています
が、植物のことも含めてメンテナンスをうまく取り入れながらHOAを実現できると、新しい日本のまちなみが生まれると思います。
伊藤

またHOA のお話が出てきましたが、設計やまちづくり計画をされる方々が HOAについてここまで取り組んでいただけるというのは大変いいことだと思います。なかなか販売の現場で営業に携わっている人たちには理解をしていただけなくて、むしろ面倒なこととして忌避されているという実態があります。
余談ですが、これに近い計画が実は財団のまちづくりで今計画が進んでおりまして、クラブハウスをつくって、そこで収益を上げ、マルシェストリートみたいなものもつくろうとしています。こういう考えを持っている人たちがいるということがよくわかりました。
HOA の敷地や施設をどう使うかという話、建築の問題はあるでしょうが、クラブハウス

まちなみ塾 講義録 2013

73

設計演習

E

【趣旨説明】

グループ

コンセプト・テーマ：

はぐくみのまち計画概要
土地利用計画区画数：82
宅地率：74.7%
道路：18.9%
コモン：6.2%
ゴミ置場：0.2%
その他：0%
土地利用計画戸数：82戸
敷地面積：202.6㎡
建物面積：114.3㎡
譲渡価額/単価：45,413千円
土地譲渡価額：1,000,000千円
造成工事費：480,000千円
利潤：286,519千円
低炭素全体CO2排出量：382.2t
建築CO2削減量：163.8t
植栽本数：420本
緑化CO2削減量：5.9t
CO2削減効果：44.4%
維持管理：管理組合
組合費：一時金 2万円＋1万円/年・戸
共有地：有

尾崎彰彦

トヨタホーム㈱ 分譲推進部 分譲
設計室 街並設計グループ

社には神楽殿があって、そこで収穫を祝うお祭りをする。そういった文化が残っているわ

中間発表から、われわれはずっと「谷津」けです。印西市の永治小学校では、授業の一をテーマにしてきました。地域特有の谷津と環として、その神楽を子どもたちが調べて、いう地形を82区画の住宅地に取り込む、「あ

自分たちで実践していくこともやっています。

なかり組」という管理組合を設定して維持管

稲作文化は水系の共同管理と解釈できると理していく提案をしましたが、「あなかり」と思います。自分たちが依存している環境をみは斜面地で日照確保のために樹木を剪定する

んなで管理していく。われわれはお金をかけことが伝統的に行われてきた場所です。このて何かを維持していくというより、なるべく地域は北東からの卓越風があり、そちら側に自分たちで管理していくことを考えています。

は大きな樹林地がありますが、ここを通過しそういった中で、お客様には、ここにしかて心地のよい風が吹いてくるという特徴があない価値、ここに住むからこそできるライフ

ります。

スタイル。こういったものを提案しなければもう1つは、生態系の維持です。この場所

ならないと考えました。ですから、ここにあが「そうふけっぱら」に位置していて、地域る価値というのを私たちが発見して、それをの自然保護団体が活発に活動をされていま

ランドスケープだけではなくて、インテリア

す。昨年の10月には、UR 都市機構も、できまで含めた生活レベルにきちんと落とし込む。

るだけ希少種を残す開発をするとコミットさ

そういうところまでやって初めて営業担当にれていますので、生態系の保持は開発する上提案できると考えています。

では外せない条件としております。

次に全体計画で変更した点は3つございま

そして3つ目、住宅地の流通をまちの単位

す。谷津の関連性が全体を通じて見えてこなで行いたいと考えています。まちなみ視察でいということで、課題地中央の大きな「なかは、ヒアリングを通じて住民の方の声を聞いやつ」に対して、課題地南東部に「にわぶたてまいりました。私たちは今まで単一の世帯い」という共有地を新たに設定しました。
「なに向けた住宅地をつくってきたわけですが、かやつ」が生態系維持のための動植物の居場

それが 20 年、30 年目を迎えるに当たって崩所だとしたら、「にわぶたい」は人の居場所です。

壊している。空き家になったり、コミュニテ

このネーミングも、神楽殿をモチーフにしィの形が変わっていく。こういった課題をずて計画しました。この位置は、交通量、人のっと突きつけられてきたわけですが、多世代視線も多い場所ですので、ワークショップや積水ハウス㈱ 設計部 大阪設計室が住むまち、お年寄りから若い夫婦までが住収穫祭りを催して外部にも見せしていこうと、舘 智徳

む住宅が更新されていく、住む場所が更新さ外側に開くような形状にしております。2つ目

れていく。そうしたことを前提に挑戦していは、隣地境界をジャカゴブロックに変更しまきます。

した。人も行き来はできるんですが、生物の

向谷唯以

大和ハウス工業㈱ 住宅事業推進部
大阪デザイン事務所 街づくりグループ

大賀建設㈱ 埼玉支店 設計課

4 つ目は、地域文化を媒介としたコミュニ

往来を妨げないという形状に変更することです。

ティ。先ほど谷津の話をしましたが、谷津沿「なかやつ」は、高低差をあえてつけたグラ

市川 忍

いに亀成
（カメナシ）川があって、その流域に

ウンドデザインをして、風景的にも変化があ

は農村があって、収穫を祝う神社があり、神るようにしております。樹木は、自生種を中

小泉建作㈱ポラス暮し科学研究所 デザイングループ

心に、実がなったり、季節の花が咲いたりす
るものを中心に考えています。また素材は、自然石や天然のもの。宮脇先生いわく、ムクの材料は削っても下から本物が出てくるということをおっしゃっていたそうですが、そういったものを使います。
そうふけっぱらで昨年ホンドギツネという希少種が発見されたそうです。ワークショッ

74

まちなみ塾 講義録 2013

プの中で「まちにホンドギツネを呼ぼう」と思っていまして、そうしたときに、このジャカゴブロックによって往来が自由になっていれば、谷津に面してない住戸にもホンドギツ
ネが表れる可能性があるということが言えると思います。ちなみに、ホンドギツネは何を食べるか調べましたら、ウサギや鶏ということで、イメージ的には子供たちが餌づけをす
るには、ちょっとシュールな感じになりそうです。そして、3つ目、井戸端ひろばです。
コミュニティの精神的な中心としています。
維持管理の仕方については、あなかり組を設定します。あなかり組とは、10 戸程度を単位として共有地および共有管理地の定期清掃、草花の植え替えを運営します。昔、村人が共同で草刈りをしていたのを “あなかり”と呼んでいたように、里山の生態系維持に必要であった共同管理の仕組みを現在の景観維持に転用するというのを含めて設定しました。
活動場所は、共有地である「なかやつ」、私有地部分の共同管理地「そとやつ」として、
年 4回の活動を実施することで、生活環境を共同でつくり上げていきます。
先ほどの井戸端ひろばですが、あなかり組の各班ごとに井戸端ひろばを設けて、心理的な連繋意識を高めるシンボルとしています。
これは活動の拠点として機能するだけではな
くて、カマドベンチやトイレスツールなど防災拠点として非常時にも対応できる計画をしています。
ライフスタイルの提案では、ファミリー、
DINKS、シニアの住宅タイプを用意しました。
ファミリーは、20 代から40 代の子育て世代
向けに、ディンクスは、30 代から40 代のこだ
わりのライフスタイルを持ったお客様に対応できるように計画しています。シニアは、50 代から70 代の、子どもが巣立った後、自分の時間をゆっくり楽しめるよう計画しています。
コンセプトの異なる3つの住宅をランダムに配置することで、住民のコミュニケーショ
ン機会を促進させる計画です。景観のポイン
トとなる場所は、平屋をベースに考え、低重心のシルエットが特徴的なシニア住戸を意図的に配置することで変化を与え、良好なまちなみとなるようにして、多世代が同居できる

まちなみ塾 講義録 201375

住宅地を計画しています。
次に、モデル街区ついて説明します。牧の原地区特有の北東方向からの卓越風を利用できるように窓を配置して、風が部屋を通り抜ける省エネ対策に配慮した計画とし、なかやつ側にLDKと大きな開口、テラスを計画し開くことで、自然とつながり、住民同士の関係を深めます。
外構計画では、生態系に配慮した取り組みを行っています。
「そとやつ」、「なかやつ」も含めて、まち全体が緑に包まれた森をめざす
ことで、生き物が生息しやすい環境とします。
谷津の緑道とともに、道路に張り出した植栽を配置して、緑の連続が気温の上昇を抑えるとともに、景観を阻害しないように木調のゲートをしつらえております。それによって結界がつくられ、外部の人が入りにくい意識をさりげなく持たせる防犯効果も期待しております。
素材は経年変化とともに味わいの出る自然石で、できるだけ国産材を選定して景観にな
じむようにしています。また、色を通りごとに微妙に変えて、景観に変化を持たせます。
景観維持協定では「はぐくみのまち管理組合」を結成します。これは「あなかり組」と調整して、持ち回りでごみ置き場の清掃と、「なかやつ」、また「にわぶたい」の散水を行うというものです。良好な景観形成を維持するため、組合費は、一時金 2 万円、年会費1万円と設定しています。
最後に、土地利用計画と事業計画について説明させていただきます。まず、販売は1期
から4 期に分けて行います。ごみ置き場は7
カ所、地上機器は10カ所です。平均価格は4,540 万円で、近隣でトヨタホームが 4,400
万円台で販売していますが、この分譲地よりも駅に近くて、しかも、生態系を取り込んだ、さまざまな取り込みがされておりますので、お買い得かと思います。

【講評】
上井

管理費として一時金が 2 万円で年間1万円、総額では一時金164 万円と年額 82 万円ですが、CグループはHOA の活動資金とし76

まちなみ塾 講義録 2013

て1,200 万円でしたね。だから一時金は10 万円ぐらい取ったほうがいい。820 万円ぐらいはないと、この「なかやつ」をはじめ、「にわぶたい」のメンテナンスやイベント費用として、常識的にはそれぐらい欲しい。管理費ももうちょっとあってもいいと思います。月額
1,500円から2,000円ぐらいでもいい。
「なかやつ」は基本的には変わっていませんが、大きなテーマとして谷津の継承があって、千葉ニュータウンにおける谷津の風景というのは壮大なスケールなので、それを戸建て住宅地に溶け込ませるのは難しい。民有地との境界は何となくなじませられますが、道路との境界をどうするのか、デザイン的には難しいと思います。道路よりも下がっている
わけだから、なだらかに下げるのか、たまっ
た水は雨水管に放流できるレベルにあるのか、浸透させるのか。
「にわぶたい」の位置は、課題地の南東側に開きたかったからここに持ってきているのだろうけれども、自然の営みである「なかやつ」と繋げてデザインしながら、公共空間との間にグラデーション的な部分を持ってくることによってなじませるようなデザイン的な手法があったほうがいいという気がしました。
それから、住戸プランでは、シニア、DINKS
とも28％あって、ファミリーが 48％ですね。
実際はファミリーがもうちょっとあるでしょう、シニアはそんなにはないと思います。だから、バランスを考えると、モデル街区はい
いと思いますが、それ以外のところはもうち
ょっと緩やかな感じでもいいかなと思います。
大谷 Eグループは絵がほんわかしていてとてもいいですね。営業的にも使えるんじゃな
いですか、このキャラクターやテイストは。
ホンドキツネが見つかったという発表に、
プレゼンテーションの新しい展開を期待したのですが、私のイメージした結論まで行き着かなかったのでその先を勝手に補足します。
もともと地域性を尊重したまちづくりで初めからアプローチされていたわけですが、神楽殿がどこにあるかというと、地域の神社の境内にあるわけです。神社の守り神はおキツネ様ですね。そこでつながったなと思いました
が、Eグループのプレゼンがそこまでつながまちなみ塾 講義録 201377

らなかったのでちょっとがっかりしたけれど
も、ホンドキツネが何を食べているかというところまで調べたのは素晴らしいです。ただおキツネ様といえばお供え物は油揚げです。
だから、油揚げぐらいにしておいて、神社のキャラクター、守り神キャラクター的にホンドギツネを使えたら、まちのキャッチとしてはすごくいいなということを補足しました。
ホンドキツネはいい着目点だなと思います。
全体計画で、建物の軸の設定をあえて敷地の軸とずらして配置されている。これはどういう理由ですか、補足説明をいただけますか。
E

はい。北東側からの風を取り入れるということで「なかやつ」を設定したわけですが、北東側の街区に関して、雁行配置にすることによってウインドウキャッチの効果が出るということで取り入れています。
大谷

季節風に対しての建物配置という説明ですが、きれいな矩形の敷地に対して建物を斜めに配置するというのは勇気がいるわけですが、実はいいまちなみ形成ができるし、環境としてもよくなる可能性があります。
特に東西入りの敷地は、普通に建物を配置
すると、南側にある家の北面すなわち背中を正面に見ながら暮らすわけですが、これを斜めにずらしていくと、主開口がだんだん道路のほうに向いていきますから、南側の家の庭越しに解放感が出てくるわけです。確かに矩形の敷地に対して建物を振ると不整形な空間
が建物の周りにできてくるわけですが、そこを外構デザインなどで解決できれば、雁行配置の可能性はかなり高いと思います。
それから、ライフスタイルの組み合わせですが、ライフスタイルゾーニングで違ったプ
ロフィールの方々を混在させるという発想はいいと思いますが、ちょっとまぜ過ぎじゃな
いかという気がしています。二世帯住宅でのトレンドは、適度な距離感ですね。もう少し緩やかなまとまりがあって、通りを挟んだ距
離感でそれぞれの世代同士が交流する、あるいは、谷津を挟んで、コモンを挟んでそれぞれの違ったライフスタイルの住人が交流するというようなミックスの仕方、距離感の設定をしないと、苦しい面がある。たとえば、小さいお子さんがいて、その隣に高齢の方の家

78

まちなみ塾 講義録 2013

があって、やっぱりそれぞれ気にするわけでです。そのときそのときの時代によってかな

すね。
「すみません、うちの子、騒がしくてごり子どもの感性も違ってきて、きっと今無い

めんなさい」とういうことが現実的に起こり物を未来に求めてしまうのでしょう。ひょっ得る。コミュニティの考え方としてはおもしとするとライフスタイルゾーニングも未来のまろいけれども、現実論として落とし込むとき

ちなみや生活スケールをしっかり子どもたちには、今申し上げたようなことを少し整理しが描いているのかもしれないなと思いました。

てくると、より実現性の高いプランになると

伊藤

思います。

んでいただくということです。今までは画一

興味深いのは、多世代に同じ地区で住それから、事業計画で、Eグループは有効的な住宅地の供給をして、単一の世代、家族

宅地率、区画数が 5グループの中でナンバー構成の人たちが住むことによりまち自体が年2なんです。非常に効率よく計画されいる。

月とともに老朽化していく状況でしたが、多なおかつ、譲渡価格が一番低い。ということ

世代、多様な家族が住むまちをめざされるとは、事業的に一番リアリティが高いスキーム

いうのはすばらしいことだと思います。

を持っている。なおかつ、土地の札入れ額も一方で、販売の立場からは、なかなか PR、

2 番手なんです。残念ながら1番ではないけ

販売の仕方が難しいところだなと思っており

れども、土地の仕入れ価格は高いが、有効宅ます。これはトライしていくべきことですが、地率を上げることによって売価をきちんと下

実際にそういうまちづくりを進めることがわ

げている、事業の流れとして王道を行ってい

れわれ住宅メーカーに求められているというると思いました。

気がします。

造成の観点で見ると、Eグループは排それから、管理費用について上井さんから

水計画から地中化まで計画されています。さもお話がありましたように、これだけの規模

らに公共用地も道路だけということで、行政で共有物があると、1世帯につき月々 2,000

管理者サイドからもありがたい。道路線形も

円から3,000円ぐらいまでは何とかなるかと非常に合理的に計画されていると思います。

思います。それを超えると販売的に難しくな

青鹿

ただ、土地利用計画図で道路の高さだけでってくるということがあると思います。

なく、勾配や宅地の寸法など、もう少し鮮明

最後に、住宅のバランスということでお話に表現していただけると、もっとわかりやすがございましたが、意外と子どものいない世かったと思います。

帯が多く住んでいるんです。50 戸、100 戸ぐ

道路が全面自然石舗装ですが、これはなからいの住宅地をつくるとき、そこに子どものなか行政には通りにくい。引き取る側では問数が少ないという声を最近聞きまして、こう題になってくるんじゃないでしょうか。これいう郊外においては、バランスが非常に難しが通ればいいんですが、行政サイドから許可

いと思います。もう少しファミリーがあってをとるのは難しいなという感じがしました。

もいいという話がありましたが、その地域地

そのほかはすばらしいと思います。

域によって呼び込む層であったり、現在住ま

粟井 「はぐくみのまち」私も、ほんわかとしわれている方たちとの違いがあると思いますて良いと思います。エクステリア素材に御影ので、そういったものを踏まえて、多様な多石を使っていますが、私も最近御影石をよく世代が住むまちをつくっていくというのが重使います。見直されていますね。経年変化の要な視点だと思います。

よい素材だと思っています。地域文化を通し

井上（東電） 地中化に関してですが、資料を見て日本の郷土の要素をうまくまちなみに落とると、はほとんど問題がないのではないかな

し込んでいるところと、ライフスタイルゾーと思っております。当社の仕事がなくなってンが現代的なところを醸し出しながら将来をしまうぐらい地上機器の配置もバランスよく見据えてつくられていると思っております。

お考えいただいているようですので、ほぼパ子どもが考える未来のまちなみについて、今の子どもたちって緑の中に家を描くらしいーフェクトでやられているのではないかなと思いました。

まちなみ塾 講義録 201379◀上井一哉▶

皆さん、大変お疲れ様でした。全作品とも

総評

いますし、まち全体の共有物として育てていく、というやり方の方が浸透しやすいのでは

細部までつくり込まれており、読み解くのにないでしょうか。

こちらがややたじろいでしまうほどの情報量

Cグループ ゆるりのはらがありましたが、それでも全編に渡り楽しく（年間管理費 280万円）

拝見させていただきました。ありがとうございました。

住民が所有・管理する「ゆるりのはら」のあり方が、この計画の大きなキモであるとす

この成果は、皆さんで共有化することによ

るなら、もう少し魅力的な空間にデザインすり、間違いなく次のステップに到達する事とる必要がありそうです。農園（いわゆる共同菜

思いますので、今後の業務に生かすべく皆さ園）
は余り景観には期待できないのですが、公ん各々、咀嚼していただければと思います。

園部分と合わせた有機的なつながりのある

共有部分の管理のあり方などを中心に、気づ「農公園」とすることで、「毎日一度は様子をいた点を記させていただきました。

見に行ってみたい」と思わせるような空間とAグループ 巡りの郷

して設えることも、可能ではないかと思われ（年間管理費 374万円）

ます。

あらゆるターゲットに対して普遍性のある価値を提供するために、細部までこだわった

Dグループ グローカルタウン（年間管理費 468万円）

計画をやり遂げています。完成度の高さは、

他 案より一 歩 踏 み 込 んで 収 益 性 のある住民の方に対して与える当初の価値は高いの

HOA の拠点施設を設け、さまざまなサービス

ですが、将来に渡り「自分たちで管理していの仕組みや事業性のあるイベントなどを提案

こう」と感じさせるためには、ある程度自分しています。現実的には一種低層の地域で併たちの意思が入る余地を残しておくことも肝用住宅に付属する事務所以外に、営利目的の要です。

施設を建設することのハードルは高いですが、Bグループ ミニ・サンクチュアリ

HOA の活動の拡大解釈による実現をめざし（年間管理費 33万円）

たいところです。また建設費として、入居時

サンクチュアリの維持費として、隣接住戸に一時金を取ることも考えられます。

0円、その他住戸 500円としていますが、まEグループ 谷津の継承

ち全体のコンセプトとするなら管理費に強弱（一時金 164万円 年間管理費 82万円）（特に0円住戸）を設けない方が良いと思いま

ライフステージ別の住まいの提案は、モデす。金額的な不公平感は0円住戸の住民に見ル街区のみ3つの住まい方の提案を行い、他えないプレッシャーを与える可能性がありまの敷地はユーザーを余り規定せずに自由に選す。また恐らく隣接住戸の方でなくても、好んでいただいても良いのではないでしょうか。

きな方なら進んで餌やりや水代えをすると思前列の講師の方々。右より、粟井、青鹿、大谷、上井、東電の井上、奥山の各氏

80

まちなみ塾 講義録 2013

◀大谷宗之▶

約 9カ月前、第1回目の講義にこの課題を皆さんに説明しましたが、苦しみましたね。
お疲れ様でした、ありがとうございます。
入塾式でも話しましたが、今回、第 4 期からは課題の設定がアップグレードしたわけです。よりリアルな事業を踏まえた計画を皆さんに考えていただくというプログラムでご苦労いただいたわけですが、ついてこれるかな、
ひょっとしたら発表の場で何グループ残っているかすごく心配でした。
幸いにもとても多くの方々に参加いただいて、今日この日を迎え、本当に頑張っていただきました。講義の後にグループで集まって、現地視察（6月27日）

課題について議論している姿を拝見して、皆さんがこの課題に真摯に取り組んでいただいたことに感謝します。

私も宅地開発関係の設計を仕事としている
わけですが、土地利用計画に行きつくまでか

ここまで厳しくする必要はないのではといなり苦労するわけで、行政折衝や技術的な検う意見もあったわけですが、私としては、皆討、それにプラスまちなみ計画という要素をさんにここまですばらしいレベルで演習を全考えると、私の会社でもそこまでは正直全部うしていただいたことについて、方向は間違できないと思うんです。そういったところを、っていなかったと確信しました。

演習とはいえ考えていただき、維持管理計画

次年度もこのまちなみ塾を開催することがまで全てをやり遂げたことには本当にに頭がほぼ決まっておりますが、その内容について、下がります。どうもありがとうございます。

今回の皆さんの成果を踏まえて、また新たなプログラムを検討していきたいと思います。
きょう、これだけのすばらしい発表を皆さん◀粟井琢美▶

皆様、本当にお疲れさまでした。皆さんのからいただいたことについて、改めて御礼申

作品のクオリティの高さを感じました。そしし上げます。どうもありがとうございました。

て、映像的にも、プレゼンテーションのクオ
リティがさらに上がっていると思います。ぜ◀青鹿政幸▶

大谷さんがおっしゃったとおり、長期間検討していただき、お疲れ様でした。

ひこのまま実現していただきたいと思える作品だったと思います。
それぞれのグループの方は恐らく、自分た

まちなみ塾 講義録 201381

ちのプレゼンテーションでいっぱいだったと成が全く変わってくるということが明らかに思うんですが、是非ほかの方々のグループの数字となって表れています。

発表をもう一度振り返ってみてください。そこに多くの気づきがあると思います。

今始まったことではないんですが、われわ
れハウスメーカー、住宅に携わる者には、目

個人的には、1月にまちなみ視察で行きまの前の販売でファミリー層がボリュームゾー

した星田は多くの気づきをいただいたところンになっていますから、そこを目がけて動いで、決して緑は多くなかったんですが、いろてきました。ところが、これからは将来のこいろな生活機能を踏まえたエクステリアの答とも考えて取り組んでいかないと事業が成り

えが組み込まれていると思いました。ただ、立たなくなる可能性があると強く思っており全体的には、まちなみの基本のなる建物のパます。

ワーをもう少し表現されてもいいと思いまし国交省の平成 26 年度の施策の中に「スマた。1年間、本当に皆さんお疲れさまでござートウェルネス」という言葉があるのは皆さいました。

んご存じだと思いますが、これまでと一転して、スマートウェルネスハウス、スマートウ◀伊藤昭憲▶

ェルネスシティという流れをつくろうとして今回、計画をされた中で、多世代、多様ないます。その背景は世帯数の構成が大きく変

家族の計画を盛り込まれたり、さまざまな仕わっていく中で、これまで供給された住宅の掛けをつくられましたが、大変大事なことで割合が 2025 年になると変わります。持ち家す。昨今言われています人口減少、少子高齢は要らなくなって、賃貸住宅だとか高齢者の化の状況には大変厳しいものがあります。

住宅が必要になってくる。ところが実際は、私の手元に国交省の都市局からいただいた

ストックとして戸建て住宅もたくさんありま

資料がありますが、地方の県庁所在地と人口すので、それをどうしていくかということにについて、2010 年から2040 年の間に17％のなります。そこで出てくるのが高齢者が暮ら

人口が減少する。さらに、老齢人口についてしていけるようなまちや家に直していかなきは14％増加します。

ゃいけないということで、スマートハウスか

それから、10 万人クラスの都市。印西市もそうですが、こちらは2010 年から2040 年にらこれからはウェルネスハウス、ウェルネス
シティに変わってくるわけです。

かけて人口がが 22％減少すると言われていま

今回の皆さんのご提案の中には、それに向す。さらに、老齢者人口については12％増加

かっての取り組みが見られました。今後、設する。まさにファミリー構成、家族の世帯構

計、まちなみ計画に携わる皆さんは、そういったことを発信をいただければと思います。
新しい商品の流れをつくっていくのは、皆さんや、まちなみを考える方々からの発信だと思っております。皆さんの頑張りが今後のハウスメーカー、住宅業界の生き残りをかけて戦力になっていくんだと思いますので、頑張ってください。

◀井上 茂（東電タウンプランニング）▶

同席させていただいて、いろいろな面で勉

強になりました。
地中化、地中供給については相当ニーズが高くて、開発業者の方、ハウスメーカーの方、
私ども一緒に仕事をさせていただいておりま
グループ討議82

まちなみ塾 講義録 2013

す。その中で、一番のポイントは、まちなみ

景観整備の手段としての地中供給、地中化について工期短縮、工事費の削減を考えますと、どの段階でどういうふうに電源管理者と調整をしたらいいのかということです。もしそういう場面に当たりましたら、私どものタウンプ
ランニングが情報提供もできますし、お手伝
いもできますので、よろしくお願いします。
それから、EV の急速充電器の仕事が増えております。国の補助金が 3 分の2、残り3 分の1は設置する側の負担だったんです。それでは急速充電器が普及しないということで、
日産自動車が事業者分の3 分の1を拠出するかたちで、事業者負担がゼロになりました。

最後のグループ発表会にご参加いただいたUR都市機構の原氏
（左）
、山本氏

これからの新しいスマートシティの中では、急速充電器の設置が増えると思いますので、こうしたノウハウも取り入れて、魅力的なまちづくりになっていけばいいと思っておりま

表を参考にさせていただき、皆様方のお力をす。

かりながらまちづくりをしていきたいと思います。ぜひ皆様のプランを実現していただき◀原 武（UR 都市機構）▶

今日は、長時間お疲れさまでございました。

まず、取り組みにくいエリアを取り上げていたいと考えておりますので今後ともよろしく
お願いします。本日はどうもありがとうございました。

ただいたということを、お礼申し上げます。
拝聴させていただき、プランについてもかなり微細にご検討されていますし、斬新な提案も取り入れられている。一方で、事業計画◀松本塾長▶

この第 8回設計演習まで、皆様、大変ご苦などもかなり組み立てをされている。土地価

労さまでした。また、ここまですばらしい成

額のほうは後ほどご相談ということにさせて果を出していただきまして、心より感謝いた

いただいて、今後、事業の参考にさせていたします。今回の演習に取り組む中で、いろい

だきたいと思っております。

ろなことをご経験されて、多くのものを持っ千葉ニュータウンにつきましては販売はこて帰っていただけていると思います。

の後また続きますが、本年度で法定事業は終一方で、これは財団にとっても財産になり了となっております。印西牧の原は、恐らくます。現実のプロジェクトでは、コストの関

千葉ニュータウン住宅開発事業最後の大規模係、売りやすさの関係、ニュータウンのURなエリアになると思っておりますので、ぜひ物件の入札等、いろいろな現実があって、コ皆さんのお力添えをいただきまして、今日のンセプトや理想、どうしたら購入者に本当にプランを実現していきたいと思っております

喜ばれるかということが弱くなる場合がありので、ぜひよろしくお願いします。

ます。
皆さんのこうしたフレッシュなアイデアを◀山本慶造（UR 都市機構）▶

提案していただき、しかも、これだけ詰めた

私は、原と一緒に千葉ニュータウンの住宅形で、あるいはこれだけ工夫したプレゼンテ

用地、住宅の販売を担当させていただいておーションを見せていただくことで、われわれります。

もインパクトを受けて、いいまちなみをつく牧の原駅の北側には住宅用地が 30 数 ha 残っているという状況でございます。本日の発るためにどうやって進めていくのかを考える機会としたいと思っています。

まちなみ塾 講義録 201383