不動産売買の手引

監
修 都 道 府 県編集発行 （財）不動産適正取引推進機構

は じ め に一般の方が、不動産の売買をすることは一生に何度もあることではありません。マイホーム購入についての知識や経験も少ないのが普通です。
そこで、つい業者任せになってしまい、後になってから「こんなはずではなかった」、「悪質業者にだまされた」といって後悔する例が後を絶ちません。
この小冊子は、これからマイホームを購入する方のために、最低限知っておいていただきたい知識を集めたガイド
ブックです。
購入の計画から始まり、取引が終了するまでをステップを追って、注意すべき点を説明しています。
その他、不動産の売買を業者に依頼するときの「媒介契約」や、購入物件に欠陥があったときの「瑕疵（かし）担
保責任」、「契約の解除」等の問題も取り上げています。
よく読んで、くれぐれも失敗のない不動産取引を心がけましょう。
平成 21 年 6 月《本人確認への協力のお願い》
ご存知のように、金融機関等では従前より本人確認が義務付けられていましたが、平成 20 年 3 月、
「犯罪収益移転防止法」が施行され、宅地建物取引業者にも、取引に際し、売主・買主・代理人等について本人確認をすることが義務付けられました。
つきましては、契約の締結時に本人確認書類（運転免許証など）の提示を求められますので、ご協力をお願いします。

安心できるマイホーム購入のみちしるべ●不動産取引の心構え〜取引のポイント〜 …………………………………………2●不動産取引の一般的な流れは・・・ ………………………………………………4

1
2

購入計画をたてる

１ どんな場所の、どんな家に住みたいのですか。 ……… ６
２ 予算は？どれだけの返済が可能ですか。 ……………… ６
３ 買換えのときは …………………………………………… ７

情報の収集をする

１ 物件の情報を集める ……………………………………… ８
２ オトリ広告に注意 ………………………………………… ８３ よい広告とは ……………………………………………… ８
４ 現地調査・確認のポイント ……………………………… ９５ 宅建業者の選び方 …………………………………………１
０
６ 媒介業者と媒介契約を締結する …………………………１
１

3
4
5

契約をする前に

１ 宅建業者の重要事項の説明義務 …………………………１
３
２ 重要事項説明書の記載・説明事項 ………………………１
４
３ 知っておきたいこと ………………………………………１
５契約を締結する

１ 契約を締結するときの心構え ……………………………２２
２ 手付金等を支払うとき ……………………………………２
３
３ 建築条件付土地の契約をするときは ……………………２
４

契約を解除する
ときは

１ クーリング・オフによる解除 ……………………………２６
２ 手付放棄による解除 ………………………………………２
７
３ ローン特約等の条件に基づく解除 ………………………２
８
４ 契約違反による解除 ………………………………………２
８５ 消費者契約法による契約の取消し ………………………２８
６ 瑕疵担保責任による解除 …………………………………２
９７ 詐欺や錯誤による契約の取消し …………………………２
９８ 話し合いによる合意解除 …………………………………２９67

残金支払（決済）と引渡し

１ 決済・引渡しとは …………………………………………３
０

引渡後に不具合・
欠陥が…

１ 瑕疵とはどんなこと ………………………………………３２

２ 事前準備と事前確認 ………………………………………３０

２ 法律が規定する「瑕疵担保責任」…………………………３
３
３ 「アフターサービス」との違い……………………………３
３
４ 売主が倒産した場合の瑕疵担保責任は …………………３
４

参考資料

１．専任媒介契約書の参考例…………………………………３５
２．重要事項説明書の参考例（土地・建物）………………３９
３．重要事項説明書の参考例（マンション）………………４９
４．土地・建物売買契約書の参考例（土地実測売買）……５
２

困ったときは……………………………………………………………………５
６

1

不動産取引の心構え〜取引のポイント〜

1 購入予定の不動産を知る

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①重要事項説明書で確認する取引を不動産業者（以下「宅建業者」といいます。
）が媒介（仲介）・代理するとき、又は売主のときには、その関与する宅建業者は、必ず、物件の内容（所有者、所在、大きさ、権利関係、物件の状況等々）や取引の条件などを記載した「重要事項説明書」を作成して、取引主任者が説明しますので、この重要事項説明書により購入予定物件、購入条件等の詳細な内容を知ることができます。
しかし、購入者にとっては重要な購入の条件・動機であっても、法律上は説明事項として明示されていない事項もありますので、購入条件や動機はあらかじめ依頼する宅建業者に明確に伝えておきましょう。そのことは、関与する宅建業者が説明すべき重要な事項になる場合が多いと考えられています。
②自分でも調査・確認をする。
周辺にゴミ焼却場・工場・カラオケ店など、どのような施設があるか、騒音は出さな
いか、悪臭はしないかなどの周辺環境は、容易に調べられるはずです。重要事項説明書
は万能ではありません。説明を受けるだけではなく、しっかり調査し確認することが必要です。

契約条件を知る
売買価格は？手付金は？代金の支払時期・方法は？引渡しの時期は？付帯設備は？…
…取引をするにあたっては、売主と買主間の契約条件を決めます。この契約条件は、購入する物件により決めておくべきことも様々です。
通常、関与する業者が、契約条件を定めた契約書の（案）を作成しますが、契約に当たっては、自分でその内容をチェックし確認する必要があります。 知らなかった・わからなかったなどは通用しません。また、口約束は否定されることがあると覚悟することです。

3 契約の決断をする

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売主と契約条件について、合意できたら、いよいよ契約を締結します。
調印する前に、いまいちど契約の条文を確認し、自分の責任で契約の締結をします。
★売主の義務と買主の義務
売主・買主双方は、契約書で約定したそれぞれの義務を履行することになりますが、売主の義務は、買主に対して物件を引き渡し、完全な所有権を移転することであり、一方、買主の義務は代金全額の支払をすることです。
従って、買主が物件を購入するに当たっては資金計画が最も重要なこととなります。契約で約束した支払日に代金を支払うことができるように準備しなければなりません。

4 契約解除の方法を知る

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①解除をする
契約後に事情が変わり契約を解消したいときは、手付を放棄して契約を解除する手付
解除、予定していた融資が受けられなくなり契約を解除するローン利用特約による解除、
その他合意解除などがあります。契約の解除については、２６頁から２９頁で詳しく説明しています。
②解除される
売主の手付解除、買主が契約の義務を履行しないことによる違約解除などがあります。
!解除による損失契約の解除により、手付金が戻らなかったり、違約金や損害賠償の請求を受けるなどの大きな損失が生じることもありますので、注意と覚悟が必要です。

1

2

売買価格は？
？

は
支払

引渡

しは

？

重
要
事
項

取引のポイント
3

4

資金計画…
日

支払

住宅ローン 社内融資

解除する

残念ですが…

わかりましたこのお話はなかったことにえ！
解除される

紛争を未然に防ぐ手立てとして、本手引を活用して下さい。

3

不動産取引の一般的な流れは…
ここでは不動産を購入する際の一般的な流れを示しています。
入居に至るまでの取引の流れを把握する参考にして下さい。
重要事項説明は、契約の前できるだけ早い時期に受けましょう。物件の内容と取引条件を早い時期に把握し、十分な検討をする時間的な余裕を持つことです。そのうえで、次のステップに進みましょう。

＜新築戸建住宅・マンション分譲＞＊

事業（売）
主・販売会社等により異なる場合があります。

（未完成物件の場合）

モデルルーム見学（完成物件の場合）
購入を媒介業者

購入を媒介業者に依頼する場合に依頼する場合

媒介契約を締結

完成建物見学

媒介契約を締結（重要事項の全体像の説明）
登録申込み（重要事項の全体像の説明）↓（登録抽選会）

重要事項説明（十分な検討）重要事項説明（十分な検討）

申込み

申込み
売買契約締結売買契約締結（手付金の授受）（手付金の授受）

建物完成

決済・引渡し・入居

↓
建物内覧会
↓
手直し工事

決済・引渡し・入居
登記完了

4

登記完了

＜建築条件付土地分譲＞24頁
参照＜中古（戸建住宅・マンション）売買＞物件情報収集物件情報収集物件の選定

土地の見学・確認

購入を媒介業者に依頼する場合
媒介契約を締結

物件の見学・確認（重要事項の全体像の説明）
購入を媒介業者

重要事項説明に依頼する場合（十分な検討）

媒介契約を締結

契約交渉（重要事項の全体像の説明）（申込み）

重要事項説明（十分な検討）土地売買契約締結

契約交渉（手付金の授受）（申込み）（請負契約締結の条件付契約）
建築契約打合わせ売買契約締結（プラン・見積等）（手付金の授受）

建築工事請負契約締結
決済・引渡し・入居（十分な検討）建築計画の中止

注（着手金 の授受）特約に基づく土地売買

登記完了

契約の解除

工事着工
↓

支払済の手付金等の返

建物完成

還金受領
決済・引渡し・入居
登記完了＊注

不動産売買では、契約時に契約の証として「手付金」として支払うことが一般的です
が、請負契約の場合は手付金とはいわず、「着手金」とか「契約金」などとして支払われるのが一般的です。

5

1 購入計画をたてる☆マイホーム購入は、一生の大仕事
1 どんな場所の、どんな家に住みたいのですか。
交通の便、買物・学校・病院・公共施設などの利便施設、住環境、地域の発展性など…。
どこに重点をおきますか。すべての条件を満足できる物件を探すことは困難です。優先順
位をつけましょう。
一戸建住宅にしますか？マンションにしますか？新築ですか？中古ですか？広さや間取りは？、将来のこともよく考えましょう。

2 予算は？どれだけの返済が可能ですか。
必要な資金は、購入資金だけではありません。登記費用、火災保険料、ローン保証保険料、不動産取得税などの税金、引越費用、媒介報酬（手数料）などの最低限必要となる費用、さらには照明器具、カーテン、家具の買換え、その他いろいろな費用がかかることに注意が必要です。
資金計画は、堅実に、余裕を持たせて行いたいものです。金融機関等からの借入計画は、借入可能額ではなく将来にわたって返済可能な額にすることが大切です。

ところで、ローンを利用する場合、希望通りにローンが借りられないこともあります。
そのようなときのために、売買契約書には「ローン利用（融資不可による契約の解除）特約」を入れるようにしましょう。54頁
参照
住宅ローンには、業者のあっせんする「あっせんローン」と業者を通さない「非あっせんローン」があります。
● あっせんローン
宅建業者があらかじめ金融機関と提携契約を結んでいる提携ローンのあっせんをするものです。あっせんローンには、本来の提携ローンに加え、宅建業者が金融機関を紹介し、融資申込
手続を買主が直接行うものも含まれます。
宅建業者は、ローンのあっせんをする場合は、融資が否認（全部又は一部）された場合の措置（ローン利用特約）を、必ず説明しなければならないことになっています。
● 非あっせんローン
宅建業者を通さずに、買主が、直接金融機関等から融資を受けるものです。社内融資・自治体
融資・共済・自己取引の金融機関融資などが非あっせんローンになります。
非あっせんローンの場合、宅建業者には、融資が否認された場合の措置を説明する義務は課されていませんので、注意が必要です。契約書に「ローン利用特約」を入れるよう申入れましょう。
● 割賦販売代金の全部又は一部について、目的物の引渡し後１年以上の期間にわたり、かつ、２回以上に6

分割して受領することを条件として販売することをいいます。しかし、通常行われる売買代金
を手付金・中間金・残代金等に分けて支払うものは割賦販売ではありません。

3 買換えのときは買換えのとき、つい購入物件に目がいきがちですが、手持物件は売却できますか？仮に「購入」を先行するにしても「買換え特約」は入れてありますか。

☆★☆ 買換えをするときの注意点 ☆★☆
いま住んでいる手持物件を売却して新規の住宅を購入する場合、新規物件の購入を先にしてしまうと、手持物件が売れないときは、非常に困ることになります。
買換えをするときには、次のような方法があります。
１．今住んでいる手持物件を先に売ってから新規物件を購入する（売り先行）。
……この方法が一番望ましい。

２．新規物件の購入を先にする（買い先行）。
新規物件の購入にあたり、「手持物件を平成○年○月○日までに、金○○円以上

手持物件の
売却契約

売却代金の
受領

新規物件の
購入契約

買換え特約
付新規物件
購入契約

手持物件の
売却契約

売却代金の
受領

で売却できなかったとき、又はその売却代金が受領できなかった場合には、本契約は消滅する」とする特約をつけておく

購入代金の
支払

ことが賢明です。
45･54･55頁
参照＊手持物件が一定の期間に売却できなかった場合、当該物件を買い取ってくれる業者もあります（下取りシステム）が、この場合、下取り価格は、売却希望価格
を大きく下回るのが通常であることに注意しておく必要があります。このシステ
ムを利用するときは、買取の時期、価格、条件等について、十分に確認し、書面化しておきましょう。

買換え7

2 情報の収集をする
1 物件の情報を集める
住宅の購入を計画するときは、まず多くの情報を収集することから始めましょう。
情報は、新聞広告・折込チラシ・住宅情報誌・インターネット（不動産情報総合サイトの56頁

不動産ジャパン参照等）・店頭広告などから収集できます。しかし、広告のキャッチフレー
ズやイメージ写真などに惑わされないよう、冷静にチェックしましょう。

2 オトリ広告に注意
不動産広告の内容や表現の仕方などは、「不動産の表示に関する公正競争規約」により規制されています。ところが、現実には不当な広告も多く見うけられます。そのうち、特に悪質なものはオトリ広告です。
オトリ広告とは、!売るつもりのない物件、"売ることのできない物件、#実際にありもしない物件で客を集めることだけを目的とした広告です。
これは、広告につられてやってきた客に「その物件はもう売れてしまいました。別のよ
いものをお見せします」などといって、まともに広告したのでは客がつかないような物件をことば巧みに売りつける手口です。
不動産には「格安物件」や「掘出し物件」はありません。怪しい広告には手を出さない
ように心がけましょう。

3 よい広告とは
それは、正確で情報量の多い広告です。周辺環境・利便施設・公共機関・交通（通勤・通学時間帯の所要時間など）など、生活に必要な多くの情報が掲載されているものは良い広告といえるでしょう。
【広告のチェックリスト】…中古住宅の広告などでは表示されない項目があります。
宅建業者の取引態様

売主・買主・媒介（仲介）・代理の別。

宅建業者の免許証番号

無免許業者とは取引しないこと。

交 通 等 の 利 便

最寄駅から物件までの距離、所要時間（徒歩・バスの別）。

価

最低価格、最高価格、平均価格帯（最多販売価格帯）。

格

前 面 道 路 の 表 示

公道・私道の別。私道負担の有無。

権利

通常は所有権。賃借権等のこともあります。

地目

通常は宅地。田・畑の場合は要注意です。

ン

金融機関名・融資限度額・利率・返済期間、提携か紹介かなど。

ロ

8

ー

法令に基づく制限

用途地域・建ぺい率・容積率など。市街化調整区域の場合は要注意。

許

宅地造成、建築確認などの許可番号の確認。

可

番

号

4 現地調査・確認のポイント
物件について、宅建業者からいろいろな説明を受けると思います。納得のいくまで説明を求め、そのうえで自分の目と足で確かめることが大切です。次のことに注意しながら確認しましょう。
①通常の交通機関を使って行く
自分の足で最寄駅やバス停を確認しながら、現地に行きましょう。車に乗ったのでは、交通の便や現地までの実際の距離がわかりません。
駅・バス停等から現地までの「徒歩○分」の表示は、道路距離８０mを１分で計算しています。実際に何分かかるのか確認してください。歩くと商店街の様子や街並みも確認できます。車の中からでは見えないものにも気づくでしょう。
②現地には二度以上行く
現地や周辺の状況は、曜日・時間・天候等によっても違います。雨の降る日や休日以外の日にも現地に行きたいものです。
③近所や地元の人にもいろいろ聞いてみる
夜間の交通・商店街の営業時間・建物の評判など、その土地に住んでいる人に聞くとい
ろいろな情報が得られるはずです。
④たくさんの人と一緒に行く
家族やアドバイスしてくれる人など、たくさんの人と一緒に行くと、ひとりでは気づかないことを発見できるでしょう。

［現地でのチェックリスト］ このリストを参考にチェックしてみてください
中古住宅は次の項目も□ 敷地や建物は？ 建物の位置・地形・地盤・境界・
電柱の位置・構造・間取りなど□ 建物の外部 基礎や外壁のクラック・傷み具合・補修の状況など□ 道路は？

幅員・舗装の状態など□ 建物の内部 建具・床・内装等の状態・雨もり
シロアリ害など□ 交通は？

通勤・通学のルート、所要時間など□ 住環境は？

□ 日常生活は？

日照（方位）通風（隣 接 建 物 など）・交 通 騒 音・振 動・臭 気・
ばい煙・隣接地の建築計画など
買物・病院・公共 施 設・ゴ ミ 処理など□ 給排水施設は？ 上下水道・ガス供給設備など□ 付帯設備

設備の状態・庭木・庭石など売買対象物の確認など□ 擁壁

構造・高さ・クラックなど□ 門・塀等仕様・傷み具合など□ 車庫

大きさ・形状・使い勝手など□ 境界

境界標の有無など＊現地には、広告・地図・巻尺・方位磁石・カメラ・メモ用紙などを持っていくとよいでしょう。

9

5 宅建業者の選び方
不動産取引に失敗しないためには、信用のある業者と取引することです。法令を順守して宅建業者としての義務を果たしているか、経歴はどうか、取引上トラブルは起こしてな
いかなどを調べて、それらの結果を総合して判断して下さい。

☆宅建業を行うには免許が必要
不動産取引（宅地建物取引）業を営むためには免許が必要です。
免許には! 国土交通大臣免許（二つ以上の都道府県に事務所を置いて営業をする）と" 都
道府県知事免許（一つの都道府県のみに事務所を置いて営業をする）があります。

☆宅建業者名簿の閲覧
国土交通省の各地方整備局等及び沖縄総合事務局・各都道府県の担当課で、その地域内に事務所（本店）のある宅建業者の宅建業者名簿と免許申請書等の閲覧ができます。それを見れば!免許証番号（営業年数がわかります。
）"過去の営業成績（免許を更新していれば、更新の免許申請前5年間の取引件数や額がわかります。
）#商号・代表者・役員・事務所の所在地など（たびたび変更があるときは注意が必要です。
）$専任の取引主任者（出入りの激しいときは注意が必要です。
）%資産状況など（資本金・財務内容など）を知ることができます。なお、行
政処分歴の有無は、担当職員に聞くとよいでしょう。

☆宅建業者のいろいろな義務

10１．
事務所の整備宅建業者の標識、報酬の限度額などの掲示、専任の取引主任者の設置など。

２．
正しい広告義務８頁を参照してください。

３．
媒介契約書の交付義務

宅地・建物の売買の媒介の契約を締結したときは、所定の媒介契約書を作成して依頼者にこれを交付しなければなりません。

４．
重要事項説明書の交付と説明義務

契約する前に、取引主任者が取引主任者証を提示して、物件及び取引に関する重要な事項を記載した書面（重要事項説明書）を交付して説明しなければなりません。

５．
書面（契約書など）の交付取引が成立したら、宅建業者は法律で定められた事項を記載した書面（売買契約書など）を交付しなければなりません。

６．
取引主任者証・従業者証明書

従業員は宅建業者の発行する「従業者証明書」を、加えて取引主任者は都道府県知事の発行する「取引主任者証」を携帯しなければなりません。

７．
業者の立場の明示

宅建業者は、宅地・建物の売買について広告をするとき及び注文を受けたときは、自ら売主などの当事者となるのか媒介か代理か、立場を明確にしなければなりません。

6 媒介業者と媒介契約を締結する［１］ 媒介（仲介）・代理の依頼は書面でする
宅地や建物の売買をしようとするとき、宅建業者に媒介又は代理を頼むのが一般的です。
宅建業者が媒介又は代理の依頼を受けた場合、依頼者にその内容を書面（媒介・代理契約書）にして交付することが義務づけられています。

★媒介業務の一般的な範囲
媒介契約により宅建業者が受託する業務の範囲は、通常、売却の場合は①物件調査、②価格査定、③売買の相手方の探索、④売買の相手方との交渉、⑤売買契約の締結と書面の交付、⑥決済、引渡し等です。購入の場合は、①物件紹介、②重要事項等の説明と売却の④＋⑤＋⑥等です。
しかし、媒介業務の範囲は契約の内容により異なる場合がありますので、具体的な内容については、媒介契約に先立って確認しておきます。

［２］ 媒介契約の種類
媒介契約には、①専任媒介契約 ②専属専任媒介契約 ③一般媒介契約の３種類があります。
どの契約形態を選択するかは依頼者が決めます。
共通点と相違点
共通

専
任

専
属
専
任

一
般

有
効
期
限
は
３
カ
月
以
内

依頼者の義務
他業者への依頼
自己発見取引重ねて依頼する
ことができない認められる
・この場合、業者は媒介契約履行のために要した費用の償還を請求することができます

業務処理の報告義務
依頼された業務の処理状況を２週間に１回以上文書で報告する業者の義務
指定流通機構への登録義務あり・レインズ（契約の相手方を探索するための業者間の情報ネットワークシステム）への登録義務です

認められない・自分で相手方を探した場合でも、当該宅建業者に媒介を依頼することになります１週間に１回以上登録をした業者は、登録を証す
る書面（登録済証）を依頼者に引き渡さなければなりません

認められる

義務はなし

原則なし

重ねて依頼する
ことができる＊有効期限について：一般媒介契約については法律に基づくものではなく、標準媒介契約約款により定めているものです。

［３］ 媒介と代理の違い
媒介とは、宅建業者が間をとりもち売主・買主間の不動産の売買の契約の成立に向けて尽力する行為をいい、売買契約を締結するのは、売主や買主自身です。一方、代理の場合は、代理人に対して契約を締結する権限が与えられ、代理人は委託者に代わり契約を締結することができます。
通常の不動産取引では、特段の事情（遠隔地の契約等）がない限り、業者の関与は『媒介』で行うのが一般的です。

11［４］ 宅建業者に支払う媒介報酬（手数料）額★宅建業者が依頼者から受取ることのできる媒介報酬の額は、上限が決められています。
宅建業者が課税業者の場合は消費税が加わります。
なお、媒介報酬の額は、消費税を含んだ総額で表示されます。
（媒介報酬額の上限額）…宅建業者が課税業者の場合
売買代金

媒介報酬額

２
０
０万円以下の部分

５．
２５％以内の額

２００万円を超え４００万円以下の部分

４．
２％以内の額

４
００万円を超える部分

３．
１５％以内の額

実際に支払う額はこの限度額内で、話合いで決めるものです。

★取引額が４
０
０万円を超えるときは、簡易計算法で計算できます。

媒介報酬（手数料）の上限額…宅建業者が課税業者の場合
簡易計算法

消費税抜き売買代金×３．
１
５％＋６
３，
０
０
０円

《計算例》
…宅建業者が課税業者の場合
消費税抜き売買代金が２０００万円の場合の媒介報酬の上限
（２
０
０万×５．
２
５％＋２
０
０万×４．
２％＋１，
６
０
０万×３．
１
５％）＝６
９
３，
０
０
０円
（簡易計算法）
２
０
０
０万×３．
１
５％＋６
３，
０
０
０円＝６
９
３，
０
０
０円

★媒介報酬は、成功報酬
宅建業者は、その努力により売買等の契約を有効に成立させたときにはじめて媒介報酬を請求することができます。通常は、契約が成立したときに報酬の半額、決済時にその残額を請求しています。なお、その契約が買換え特約条項などで解除された場合等は報酬は返還することになっています。

★代理のときの報酬額はこれらが明記されていることを確認のうえ、
36頁
媒介契約書に署名・押印しましょう。参照

代理の場合、成功報酬である点は媒介と同様です。しかし、依頼者の一方からのみ受取る場
合の報酬の額は、媒介のときの２倍（課税業者の場合は（売買代金×６．
３％＋１２６，０００円）が上限となります。
また、売主と買主の依頼者双方から報酬を受取る場合の報酬の合計額も、（売買代金×６．
３％
＋１
２
６，
０
０
０円）が上限となります。

［５］ 報酬の支払時期
媒介契約の約定に基づき媒介報酬の請求を受けることになります。その支払時期は、売買契約締結時に約定報酬額の５０％相当額、決済・引渡し時に残りの５０％相当額を支払うよ
うに（媒介契約において）定めるのが一般的です。

行政庁は業者に対して、契約時半金、決済時に半金を受領するように指導しています。

12

3 契約をする前に
1 宅建業者の「重要事項」の説明義務
宅建業者は、契約する前までに、取引主任者をして、取引する物件と取引条件等について一定の重要な事項を記載した書面（重要事項説明書）を買主に交付し、説明しなければならないことになっています。
この重要事項の説明について、国土交通省は、「宅建業者は、その重要事項の説明に先立
ち、あらかじめ重要事項説明の構成や各項目の留意点について理解を深めるよう、重要事
項の全体像について書面を交付して説明することが望ましい。
」として、業界団体にその旨通知しています。
このように、宅建業者の行うこの重要事項説明は、不動産の購入に際して大変重要なものです。重要事項説明書は、必ず契約前にもらい、確かめたいこと、疑問のことなど遠慮なく質問し、その説明をよく理解したうえで、取引（契約）するか否かを決めましょう。
宅建業者が説明しなければならない事項については、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」という。
）３
５条に列挙して定められています。しかし、これらの事項以外にも、個々の取引事情によっては、買主が重大な不利益を被ることのないよう説明を受けることが必要な重要事項もあり得ます。そのような重要事項については、単に口頭で説明を受けるだけ
でなく、重要事項説明書に記載してもらいましょう。

重要事項説明は、契約前のできるだけ早い時期に受けましょう。
説明を受ける際は、必ず取引主任者証を確認しましょう。

あなたが知りたいことは確認できましたか。
重要事項説明書に書いてあることと、今までにあなたが調べたことを比較してみましょう

契約は、十分な確認ができてから！
！

13

2 重要事項説明書の記載・説明事項【売買・交換の例…国土交通省の示す参考様式より】○

宅建業者・宅地建物取引主任者・取引の態様○

物件の表示（所在・面積等）・売主の表示

少なくとも次の事項については、調査のうえ記載・説明する義務が課されています。
! 対象となる宅地又は建物に直接関する事項
１

登記記録に記録された事項

２

都市計画法・建築基準法等の法令に基づく制限の概要

３

私道負担に関する事項

４

飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況

５

宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等（未完成物件のとき）

６

当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か

７

当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か

８

石綿使用調査の内容

９

耐震診断の内容

１
０ 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
なお、建物が区分所有建物（マンション等）であるときは、１棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、共用部分に関する規約の定め、専用部分の用途・利用制限、計画修繕積立金・管理費の額、その他の事項が説明事項に加わります。
" 取引条件に関する事項
１

代金及び交換差金以外に授受される金額

２

契約の解除に関する事項

３

損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

４

手付金等の保全措置の概要

５

支払金又は預り金の保全措置の概要

６

金銭の貸借のあっせん

７

瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要

８

割賦販売に係る事項# その他の事項
１

供託所等に関する事項

上記以外の事項であっても、買主が「契約をするかどうかの判断に重要な影響を及ぼす事項」
については、宅建業者が知っている場合には説明する必要があり、知り得る状況にある場合には一定の調査を行い、確認のうえ説明することが義務付けられています。
故意に事実を告げず（不告知）、不実のことを告げる行為（不実告知）は重大な宅建業法違反となります。

14

3 知っておきたいこと
知っておきたいことや確認しておきたいことはたくさんありますが、取引しようとしている物件の所有者の確認や計画している建物を建てることができる土地なのかの確認など
は、基本的な重要事項です。重要事項説明書に記載され取引主任者が説明しますが、自分でも確認方法などについて知っておきましょう。

［１］ 登記内容の確認・調査
登記された権利関係（所有権、地上権、抵当権、地役権など）を物件所在地を管轄する登記所（法務局）の登記簿で調査しましょう。不動産の登記簿は誰でも手数料を払えば自由に見ることができます。さらに、公図（土地の地図台帳）も閲覧できますので、道路状
況、隣地との関係などを確認しましょう。

★登記簿の閲覧の仕方、謄本・抄本の取り方【バインダー式の登記簿を備えている登記所】
登記簿は土地と建物に分かれています。所定の申請書を提出すると、誰でも閲覧することができ、登記簿の謄本・抄本の交付を受けることもできます。
申請する目的不動産の地番（土地）、家屋番号（建物）が分からない場合でも、登記所で調べることが可能です。
【コンピュータ・システムにより登記事務を行っている登記所】
所定の申請書を提出すると、誰でも登記簿の閲覧に代えて登記事項要約書の交付を受けることができます。また、登記簿の謄本・抄本の交付に代えて、登記事項の全部の証明書又は登記事項の一部の証明書の交付を受けることができます。

★登記簿の見方
登記用紙は「表題部」「甲区」「乙区」という３つの部分から成り立っています。
【表題部】
人の履歴書でいえば、住所、氏名欄にあたるものです。土地については、所在・地番・地目・地積、建物については、所在（家屋番号）・種類（用途）・構造・床面積などが記載さ
れます。
【甲区】
甲区欄は、不動産の所有権の移り変わりを示し、原則としてこの欄の最後に記載されている所有権の登記名義人が、現在の所有者です。所有権についての仮登記や差押登記もこの甲区欄に記載されます。
【乙区】
乙区欄には、所有権以外の権利（抵当権・地役権など）が登記されます。乙区欄は、担保に入っていない場合とか、使用収益権（地上権、地役権、賃借権）の設定登記がなされていないときは、この登記用紙はありません。

注意

１．宅建業者に登記簿謄本等を見せてもらう場合、謄本の交付年月日を確かめましょう。古いものは、その後、記載事項が変更されていることもあります。
２．中古住宅を購入する場合、広告などで「築○年」といっていることと登記簿の記載が一致しているかどうかを確認することも大切です。

15

［２］ 建物の建築などを規制する法令上の制限
建物を建築する場合には、建物の種類や大きさなどを制限する都市計画法・建築基準法
をはじめとしてたくさんの法令があります。予定する建物を建築することができるか、物件の所在地を管轄する市区町村の建築課などに問い合せてください。
市街化調整区域は、市街化を抑制するため

１ 市街化調整区域ではないかの区域です。原則として、一般の住宅を建てることはできません。
第１種低層住居専用地域など１２種類の用途地

２ 用途地域とは何のこと

域があります。用途地域により建築できる建物の種類や大きさ、その他の制限が加えられています。希望する建物が建築できるかどうかを判断する大事なチェック項目のひとつです。
購入する土地が造成されていないとき、開３ 開発許可、宅地造成工事許可などの許可が必要な土地ではないか

発許可・宅地造成許可等が必要な場合があります。また、農地の取引には、農地転用許可（又は届出）が必要です。
宅建業者が許可等を受ける前に売買すること等は、宅建業法で禁じられています。
まだ完成していない建売住宅やマンション

４ 建築確認はとられているかを購入するときには、建築確認がとられているか確認しましょう。宅建業者が建築確認前に売買すること等は、宅建業法で禁じられています。
敷地が都市計画道路内にあると、建築がで５ 都市計画道路にあたってないかきなかったり、将来、建物を撤去しなければならなくなるおそれがあります。

法

計画

都市

建築基準法
宅地造成等規制法

土壌汚

染対策

法

16

６ 敷地は建築基準法に規定する道路に適法に接しているか
道路があっても必ず建物を建築できるとは限りません。建築するには、敷地が建築基準法上の道路に２m以上接していなければなりません。道路の種類やその幅員など、建築基準法の条件を満たしているかどうかよく調べましょう。

道路と敷地の関係
2m以上

2m以上

道路
位置指定道路道路
路地状敷地（敷地延長）

敷地が路地状部分のみによって道路に接する
場合には、その路地状部分の長さ（L）や幅員（W）に制限を加えている場合があります。このW

路地状部分の長さに対する幅員についての制限
は、地方公共団体によって異なります。
L道路

2項道路（みなし道路）

前面道路が４m未満のとき、建物を建てるとき（新築・建替え）には、建物や門・塀等は道路の中心線から２mのところまで後退しなければなりません（セットバック）。この道路は、一般に２
項道路とよばれ、建築基準法が適用されるようになったときに、すでにあった４m未満の道路について、現に建物が建ち並んでいることから、

2m
2m（道路中心線）

建築基準法上の道路として指定されたものです。
セットバック部分（道路とみなす部分）

また、道路の反対側が川、がけ地、線路敷き等の場合は、川などの境界線から４mのところに
道路境界線があるとみなされます（一方後退）。

川

このセットバック部分は、建築対象敷地面積から除外されることに注意しましょう！
！
4m（建ぺい率・容積率計算のうえで敷地面積に含まれません。）（一方後退）

17［３］ アスベストの使用の有無と建物の耐震について
建築物の建材に使用されたアスベスト（以下「アスベスト」又は「石綿」という。
）の経年劣化や建物解体時のアスベスト粉じんの飛散による健康被害が心配され、また、耐震偽装問題により耐震強度が不足した建物が存在することが明らかになるなど、建物の安全性に対する不安と関心が高まっています。
国は、これらの国民の不安を解消するために関連法令を改正し規制を強化するなどの各種対策を行っています。不動産取引においても、宅建業法を改正（平成18年4月24日施行）し、取引に関与する宅建業者に対して、「アスベスト調査に関する事項」と「耐震診断調査に関する事項」を重要事項として建物の購入者等に説明することを義務付けました。

（１） アスベスト（石綿）について① 「石綿使用の調査記録の有無」の説明について宅建業者は、売主
（所有者）
・管理組合
（マンションの場合）等が、建物の石綿の使用の有無についての調査を行っているかどうか、その調査結果の記録があるかないかを調査し、「調査結果の記録があるときはその内容」を説明しなければなりません。
調査結果の記録がないときは、「無」と説明されますが、この場合の「無」は「石綿は使用されていない」ということではありませんので注意してください。
なお、宅建業者には、石綿使用の有無の調査の実施自体の義務はありません。
② アスベストの使用規制
建物に使用されたアスベストのうちでも、特に吹付けアスベストの粉じん飛散による危険性が指摘されています。アスベストの吹付け作業は、1975年に原則禁止され、1995年に
茶石綿・青石綿・2004年には白石綿の製造・輸入・使用等が禁止されています。
なお、一戸建住宅の屋根・外壁等に使用されていたアスベスト含有建材はアスベスト成型板と呼ばれ、非飛散性のアスベストです。アスベスト成型板は、切断、破壊などをしな
い限り大気中に飛散することはありませんので、健康への心配はないといわれています。
しかし、物理的に破壊した際にはアスベストを飛散させる可能性がありますので、建物の増改築や解体などの場合は、飛散防止等の対策が必要になり、通常、解体費も割高になりますので注意が必要です。

18

（２） 耐震診断について① 「耐震診断の有無」の説明について宅建業者は、売主(所有者)・管理組合(マンションの場合)等が、建物(昭和56年6月1日以降に新築工事に着手したものは除かれます)について、建築物の耐震改修促進法の技術上の指針となるべき事項に基づいて指定確認調査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体が行う耐震診断を受けているかどうかを調査し、「耐震診断があるときはその内容」
を説明しなければなりません。
なお、宅建業者には、耐震診断の実施自体の義務はありません。
② 耐震設計に関する建築基準法の改正について
建築基準法は、昭和53年の宮城県沖地震後に、耐震設計基準が抜本的に見直され、昭和56年6月から「新耐震設計基準」が施行されています。その後に発生した平成7年1月の阪神・淡路大震災では、この「新耐震設計基準」で建てられた建築物については被害が少なかったことが報告されています。
この「新耐震設計基準」によって建てられた建物については、①の説明義務の対象から除外されています。
木造建築物については、建築基準法の昭和56年改正において、壁（耐力壁）量規定等の見直しが行われましたが、平成12年には、さらに耐震性を強化するための大幅な改正が行われています。
したがって、法律の規制の面からは、新耐震設計基準で建てられたマンション及び平成12年改正以降の木造住宅については、正しく設計・施工等が行われていれば、安全性の高い建物になっているといえるでしょう。しかしながら、個々の建物の耐震強度については、「耐震診断」を受けない限り判断することは困難です。大地震の発生が懸念されていることからも、築年数が経過した建物などの所有者等は積極的に耐震診断を行い、適切な耐震補強を行っておくことが必要でしょう。

19

［４］ 住宅性能評価を受けた住宅とは
誰しもが、安全で快適な生活が保証された高品質の住宅を手に入れたいものです。
新聞・雑誌・チラシなどの住宅の広告では、耐震性・耐火性・高気密・高断熱などなどの特徴がならべられ、高性能・高品質住宅であることをアピールしています。しかし、広
告通りの性能があるかどうかは素人には判断ができるわけもなく、信じるしかないのが通常でしょう。
そこで、希望する性能を有する住宅を取得する方法のひとつとして、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下「品確法」といいます。
）」に基づく「住宅性能表示制度」の活用があります。
「住宅性能表示制度」は、表示された住宅の性能があることを客観的に証明するものです。
（１） 住宅性能表示制度（１）住宅性能表示制度を利用する、しないは任意です。
（２）住宅の性能を「表示する基準」と「評価方法の基準」の２つのルールが定められています。
（３）第三者機関である「登録住宅性能評価機関」が性能評価を行い、その結果を「住宅性能評価書」として交付します。
（４）当事者間に紛争が生じた場合は「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理を申請することができます。裁判によらずに、円滑・迅速で、専門的な紛争処理が受けられます。
①

新築住宅の場合★住宅性能は2段階で評価されます。
a．
設計住宅性能評価書……設計図書の段階の評価結果をまとめたもの
b．
建設住宅性能評価書……施工段階と完成段階の検査を経た評価結果をまとめたもの「設計住宅性能評価」のみの利用も可能ですが、工事段階の検査（原則４回）を経て評価される「建設住宅性能評価書」の交付をうけることが望ましいでしょう。
性能表示事項は、「構造の安定に関すること」など１０分野３
２項目からなっています。
② 既存（中古）住宅の場合契約の透明化・円滑化や適切な維持管理、修繕・リフォームを支援するために、住まいの痛み具合などを適時・適切に把握することなどを目的とした制度です。
★評価には、必須項目と選択項目（オプション）があります。
A．
現況検査… a．
部位等・事象別の判定、b．
総合判定、c．特定現況検査（オプション）
B．
個別性能評価（オプション）……評価できる性能分野は新築住宅の場合よりも限定されます。
（２） その他の保証制度品確法で、新築住宅の１０年保証（瑕疵担保責任）が義務化されましたが、売主業者に資力がなかったり、倒産してしまったら、その保証を十分に受けられないかもしれません。
そのような事態に対処するための制度として、（財）住宅保証機構の運営する「住宅完成保証制度」、「既存住宅保証制度」などもあります。
なお、「住宅瑕疵担保履行法」が創設され、平成２１年１０月１日以降に引渡を受ける新築住34頁

宅については保護が受けられるようになります。参照

また、独自の保証制度をもっている住宅供給者もありますので直接確認しましょう。

20

［５］ マンションを購入するときはマンションの購入に際しては、特に、次のような点に留意して下さい。

☆入居者の評判は住んでいる人に直接会って、住み心地や管理面等に問題がないかどうかについて聞いてみると参考になります。

☆管理規約はマンションは戸建住宅とは違い、多くの人が同一建物に居住するため、共同生活を円満・円滑にするために、管理組合の運営に関することや区分所有者間相互の利害調整に関するルール
や使用方法などについて定めた管理規約があります。

管理規約等で確認しておくこと★ 管理方式………居住者の直接管理か管理会社への委託方式か直接（自力管理）方式は、管理組合が全ての業務を自ら担当して行う方式です。
管理費は少なくて済みますが、居住者に負担がかかります。
委託方式（全部委託方式・一部委託方式）は、全ての業務又は一部の業務を管理会社に委託して行わせる方式です。居住者の手間は少なくて済みますが、管理費が高くなります。委託方式の場合、委託先のマンション管理業者を確認してください。
管理が委託されているときは、重要事項説明書で商号、名称又は氏名及び住所とあわせてその者の登録番号を記載して説明することになっています。
なお、マンション管理業を営もうとする者は、国土交通省に備えるマンション管
理業者登録簿に登録を受けなければ、マンション管理業を営むことはできません。

★ 管理費・修繕積立金………前所有者の滞納金はないか
管理費・修繕積立金は、マンションを維持するために必要不可欠なものです。安ければよいというものではありません。適正な長期修繕計画がたてられているかど
うかの確認も大切です。
中古の場合は、大規模修繕の予定やその負担金の有無なども確認しておく必要があります。
また、売主に管理費や修繕積立金の滞納がないか、必ず確認します。前所有者に管理費や修繕積立金の滞納があれば、管理組合はその滞納額を新所有者に対して請求することができますので注意が必要です。

★ 駐車場、駐輪場、専用庭など
駐車場・専用庭などの使用方法・利用条件などを確認しておきます。特に駐車場についてはその使用方法等についてトラブルになることもありますので、管理規約
のみならず使用細則等の関連する書面を確認しておく必要があります。

★ 使用目的・利用の制限………事務所等の禁止、ペット飼育の禁止など
規約で、専有部分の使用方法等についての制限をすることができます。
事務所使用、動物の飼育、フローリングへの変更などについて禁止されていない
か確認しましょう。

21

4 契約を締結する
1 契約を締結するときの心構え
不動産の売買では、売主と買主が対等の立場で契約を締結し、お互いに履行義務を負います。したがって、いったん、契約書を作成すると、それ以降その取引は契約書の内容に従って進められ、将来、取引について紛争が生じたときは、契約書の約定に基づいて処理されることになります。

★契約書は、非常に大切なものです
不動産の取引は、買うにせよ売るにせよ、契約書の内容を十分確認しておかなければなりません。契約書をよく読んで意味のわからないこと、納得のいかないことが書いてあったら、納得できるまで聞いたり調べたりしてから契約を締結しましょう。

契約締結時の留意点
特に、次のようなことに気をつけて、くれぐれも失敗のないようにして下さい。
印鑑は必ず自分で押すこと「印鑑を貸してください」といわれて渡したところ、自分の知らない書類をつくられ、損害を受けた例もあります。

口約束はトラブルのもと
あとで、
「言った」
、「言わない」の水かけ論になります。大切な約束は必ず書面にしておきましょう。

拇印や署名だけでも契約の締結は有効「印鑑を押さないのだから心配いりませんよ」といわれて、気軽に拇印を押してしまい、
後で違約金を請求された例もあります。

仮契約書は作らない「仮契約だから…」といわれて気軽に署名・押印し、やめるといったら後で多額の違約金を要求されたという例もあります。仮契約書の性格は不明確な場合が多いので、作らない
ようにしましょう。

買付証明書・売渡承諾書の作成には注意を
これらの書面は購入や売渡しの可能性を表明する文書であり、これらを作成したとしても確定的な意思表示ではありませんので、予約も契約も成立していないと解されています。
にもかかわらず、買付証明や売渡承諾を取り消した場合に、キャンセル料を請求されたという事例があります。

22

2 手付金等を支払うとき
売主が宅建業者の場合、手付金や中間金を支払うとき、その額が一定の金額を超えると、保証書の控えを交付するなどの保全措置を講じることが義務付けられています。
この措置は、業者が倒産したなどの不測の事態が発生したときでも、買主が支払った手付金等について、その返還が受けられるようにするためのものです。

★保証書をもらう① 売買代金の１０％（未完成物件の場合は５％）を超え、又は②１，
００
０万円を超える手付金等（契約日以降、引渡し前までに支払う手付金のほか中間金等を含みます。
）を支払う場合は、保証機関の発行した保証書等を売主業者からもらってください。
保証書等の交付がないときは、手付金等の支払を拒むことができます。
なお、手付金等の額が上記の一定金額以下の場合や買主へ所有権移転登記がなされた場合は、保全措置の対象になりません。

★手付金の上限額の制限
宅建業者が売主の場合、売買代金の２０％を超える額の手付金を受領することはできません。なお、売主が宅建業者でない一般の取引の場合は、①手付金等の保全措置の義務や②手付金の上限額の制限は適用されません。
★ また、契約締結にあたって手付金を授受しないことがマレにあります。手付金が授受されない場合は、手付金の放棄による契約の解除ができませんので、契約解除の条件について事前に確認しておいてください。
手付金がいらないからと安易に契約することは大変危険であることを知っておきましょう。

契約は慎重に！
！

なつ印は自分で！

ここに印鑑を口約束しない！

内容をよく確認して！
契約書23

3 建築条件付土地の契約をするときは［１］ 建売住宅と建築条件付土地分譲の違い「建築条件付土地」の分譲でありながら、一見すると「建売住宅」の広告にしか見えないものがあります。
「建売住宅」と「建築条件付土地分譲」では、大きな違いがありますので、取引に際しては、どちらの取引をしようとしているのか十分に理解しておく必要があります。
建売住宅

建築条件付土地「建売住宅」とは、建物を売主である宅建業者が自己の企画と責任においてあらかじめ建
築し、又は引渡時期までに建物を完成させて、土地と建物を一体として販売するものをいいます。従って、建売住宅は、販売時に建物が完成しているかどうかに関わりなく、「既製品」ということになります。
売買の目的物である建物を完成させてから「建築条件付土地」の販売とは、土地売主が自己又は自己の指定する建築業者と、一定期間内に建物を建築する契約を結ぶことを条件として土地を販売するものです。

売り出されることはまれで、建築工事着工前

建物は、既製品である建売住宅とは異なり、建物の間取り・仕様などを土地の購入者が自由に決定する「注文住宅」により建築するものです。
したがって、建築条件付の場合には、土地あるいは工事中の段階で売りに出す、いわゆの売買契約後に建物についての打合せを行い、る「青田売り」が一般的です。

建物の計画が決まってから建築工事請負契約を締結することになります。

［２］ 工事完了前の宅地又は建物の販売における規制
宅建業者は、宅地又は建物の建築に関する工事の完了前においては、その工事に際して必要とされる開発許可、建築確認、その他の一定の法令上の手続を経た後でなければ、広告を開始することはできず（広告開始時期の制限）、売買契約を締結することはできません（契約締結時期の制限）。
従って、建売住宅を販売するには、開発許可（開発許可を必要とする場合）、建築確認を受けている必要がありますので、開発許可番号や建築確認番号などを確認するようにします。

［３］ 建築条件付土地を購入するときは土地売買契約書に次の条項が約定されていることを確認しましょう。
① 一定の期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とすること② ①の請負契約を締結しなかったとき、又は建築をしないことが確定したときはこの土地売買契約は解除になること③ ②によりこの土地売買契約が解除となったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還すること及び売主は本契約の解除を理由として買主に損害賠償又は違約金の請求はできないこと

24

建築確認

1

2

着工

一定期間内に請負契約を締結することを条件

建築条件付
土地分譲
土建
地築
売条
買件
契付
約

建物は、
売主側で参考プランを作成していることも多いようですが、建物は白紙の状態から、
あくまでも買主の希望で建てる注文住宅となります。
「間取り」
「仕様」
「設備」などが決
まり、見積金額を確認してから契約しましょう。

注意！
！
土地売買契約と建築工事請負契約を同時に結ぶことは避けましょう。

建
築
工
事
請
負
契
約

・土地売買契約と建築工事請負契約をの約同時に結んでしまうと、前述［ 3 ］
定が意味をなさなくなってしまいます。
「希望する建物ができない」、「予算がオーバーしてしまう」など何らかの理由で計画を断念し契約を解除したいとき、「支払ったお金が戻ってこない」ということになりかねません。
建物の打合せを十分に行い、見積金額を確認してから契約をしましょう。

建築工事請負契約には宅地建物取引業法は適用されません。
損害を被っても、原則として宅地建物取引業法に基づく営業保証金又は弁済業務保証金による弁済の対象外とされます。

★宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により損害を受けた場合、所定の手続によりその損害金について営業保証金又は弁済業務保証金から弁済を受けることができます（建築工事請負契約には原則として適用がありません）。
但し、弁済の受けられる額は、当該業者が供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲になります。例えば、この業者が、本店（主たる事務所）と営業所２か所で宅建業を営んでいる場合、この業者の営業保証金の額は、主たる事務所１，
０００万円、営業所1
か所につき５００万円の合計２，０００万円となります（当該業者について、すでに他の取引で被害額として弁済又は認証された額があるときはその額を控除した額となります）。

25

5 契約を解除するときは★契約は守るべきもの
契約が成立した以上は、その効力を一方的に否定することはできません。契約は本来守るべきものだからです。それに、せっかく結んだ契約です。やめるのが本当に得策なのかを冷静に考えるべきです。
しかし、どうしても契約を解除したいという場合は、次のようなことを参考にして下さい。

1 クーリング・オフによる解除
１．クーリング・オフ制度
売主が宅建業者で、売主の事務所等以外の場所で売買契約を締結した場合は、契約を解除することができます。
解除ができる場合解除ができない場合

売主が宅建業者の場合で、テント張りや仮設小屋での販売、押しかけ訪問販売など「事務所等」以外の場所で売買契約を結んだとします。その場合は、宅建業者から書面によりクーリング・オフ制度について告げられたその日から8日以内に限り、次頁のような書面で通知すれば無条件で契約の解除ができます。

! 物件の引渡しを受け、かつ、代金を全部支払ったとき" 次の場所で、申込みあるいは契約をした場合
イ．宅建業者の事務所（本社・支店・営業所・店舗等）
ロ．継続的に業務を行うことができる施設を有する場所（分譲マンションの販売事務所等）
ハ．１
０区画以上の一団の宅地か１０戸以上の一団の建物の分譲を行う案内所（ただしテント張り、仮設小屋であれ
ばクーリングオフでやめられます。
）
ニ．買主が、その自宅か勤務先で売買契約に関する説明を受けることを申し出た場合のその場所

１日

２日

３日

４日

５日

６日

７日

８日

クーリング・オフ適 用 期 間＜この期間内に書面で通知＞

仮設小屋等
売買契 約 締 結（クーリングオフの 告 知）

解除通知

（８日以内に発信すればよく、８日以内に相手方に到達する必要はありません。）

クーリングオフによる契 約の 解 除は
書 面で８日以 内に通 知！

26

【内容証明郵便の書き方・出し方】
土地売買契約解除通知書（参考例）＊用紙は何でも構いませんが、（１枚１行２０字２
６行と定められています。
）「内容証明書用紙」を使用すると良いでしょう。
＊複写での書面を３通作成（１通は相手方、１通は郵便局保管、１通は本人保管）し、封筒１

私は、平成○年○月○日に下記物件について、貴社と売買契約を締結しましたが、宅地建物取引業法第３７条の２の規定に基づくクーリング・オフ制度により契約を解除します。
なお、支払済みの手付金５０万円については、本状到着後枚、印鑑（万一の訂正に備えて）をもって、一週間以内に返還して下さい（私名義の○○○銀行○○支

集配を扱う郵便局で手続します。

店普通預金口座○○○○○に振り込んでください）。

＊配達されたことの証拠を残すために配達証明をつけるとよいでしょう。
☆料金（平成２
１年３月現在）・内容証明料 ４２０円（１枚増す毎に２
５０円増）
・郵便料

５
００円

横 書 き は1
行26字20行でも可。

（通常料金８０円＋書留料金４２０円）
・配達証明料 ３
００円
・速達料

２
７０円

合計

１，
４
９０円

記
物件の表示
○○県○○市○○町○○番地
宅地

二百平方メートル
平成○年○月○日

通知人○○県○○市○○町○丁目○番
甲乙

太郎

印

○○県○○市○○町○丁目○番○○不動産株式会社代表取締役社長

住宅

次郎 様☆なお、内容証明郵便は、特定の郵便局でしか扱いませんので、付近の郵便局で聞いてください。

2 手付放棄による解除★手付放棄と倍返し契約にあたって、買主から売主に対して手付が交付されると、その手付は原則として解約手付と解されます。売主又は買主は、その相手方が「履行に着手」するまでの間であれば、買主はその手付金を放棄し、売主はその倍額を償還していつでも契約を解除することができます。
例えば１００万円の手付を支払っている場合、買主はその１００万円を放棄（手付放棄）すれば契約を解除できますし、売主は受け取った１
００万円と同額をプラスした２００万円を買主に戻す（手付倍返し）ことによって契約の解除ができます。
しかし、手付放棄により、結局多額の損害を被ることになりますので、契約するにあたっては物件を充分調査し、後日、安易に解除するといったことが起きないような慎重さが大切です。

★相手方に「履行の着手」があったときは解除できない履行の着手とは、「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、又は、履行行為の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」とされており、相手方に履行の着手がある場合は手付放棄による契約の解除ができなくなります。履行の提供のための単なる準備行為では、履行の着手には該当しません。
一般的には、売主による履行の着手行為としては、所有権移転登記の申請等が、また買主による履行の着手行為としては、売買代金と引換えに目的物の引渡しを求めたときや、中間金の支払等があげられます。

27

土地売買契約解除通知書（参考例）
私は、平成○年○月○日に下記物件について、貴社と売買契約を締結しましたが、当方の都合により支払済みの手付金１００万円を放棄して契約を解除します。
なお、支払済みの手付金以外の登記費用概算金等８０万円
については、本状到着後一週間以内に返還して下さい（私名義の○○○銀行○○支店普通預金口座○○○○○に振り込んでください）。
記
物件の表示○○県○○市○○町○○番地○○
宅地 二百平方メートル
平成○年○月○日
通知人 ○○県○○市○○町○丁目○番
甲乙 太郎 印○○県○○市○○町○丁目○番○○不動産株式会社代表取締役社長 住宅 次郎 様

必 手
要 付
あ 解
り 除
ま を
せ す
ん る
︵ と
無 き
理 ︑
由 理
解 由
除 は
権
︶

3 ローン利用特約等の条件に基づく解除 54･55頁
参照
ある条件を満たさなかった（成就しなかった）ときには、本契約を解除できるとする特約条項がついている場合、例えば、「買主は、融資の全部又は一部が否認されたときには、本契約を解除することができます。
」とする特約条項があり、現実に融資が金融機関等から否認されたときには、このローン利用特約に基づいて契約を解除することができます。５２頁の売買契約書の参考例では、「融資の全部又は一部について承認を得られない場合、この契約は自動消滅する。
」とする特約になっています。
買換え資金を購入資金に充当する場合で、購入を先行させるときには「買換え特約」をつけておくことが賢明です。

4 契約違反による解除 54頁
参照
買主が代金を支払ったにもかかわらず、売主が物件の移転登記・引渡しをしないような場合、買主は、売主に履行を求める催告をしたうえで（又は催告とともに）解除する旨を通知して契約を解除することができます。
逆に、買主が代金を支払わないなどの契約違反があれば、売主は同様に契約を解除することができます。

5 消費者契約法による契約の取消し
消費者契約とは、消費者個人と事業者（一般の会社、団体など）の間で締結された契約をいいます。
事業者（売主業者など）から、重要事項について事実と異なることや不確実な事項につ28

いて断定的判断を告げられたり、故意に不利益となる事実が告げられず、買主が「誤認」して行なった契約の申込みやその意思表示は取消すことができます。
また、事業者（売主業者など）が買主の住居等に訪問して契約の勧誘をし、買主が帰って欲しいと告げているのに退去しない場合や、勧誘を受けている場所から買主を退去させないことにより、買主が、「困惑」し行なった契約の申込み又はその意思表示も取り消すことができます。

6 瑕疵担保責任による解除 32頁
参照
宅地として購入した土地に家が建たないなど、物件に隠れた瑕疵があり、契約の目的が達成できない場合、買主は契約を解除することができます。

7 詐欺や錯誤による契約の取消し
さらに、契約の解消に関連して、錯誤無効や詐欺による取消しなどを主張できる場合があります。弁護士など法律の専門家によく相談してみましょう。

8 話し合いによる合意解除
これらの方法のどれにも当てはまらないような場合、合意解除という方法しかありません。買主が、いったん有効に成立した契約を解消して、契約がなかったのと同一の状態にすることを内容とする、新たな契約を売主との間で結ぶわけです。
この合意解除は、まず相手が応じてくれるか、次いで、どういう内容で応じてくれるかなど、相手方との交渉次第ということになります。
合意解除が成立したら、その内容を書面にしておきましょう。

契約を結ぶときもやめるときも冷静に考えましょう！！

どうしても契約をやめたい時は…
クーリング・オフによる解除

話し合いによる解除

手付放棄による解除

錯誤や詐欺による取消し※弁護士などに相談を！

29

6 残金支払（決済）と引渡し
一般的な売買契約では、契約締結時に手付金を授受し、数週間から数ヵ月後に残代金の決済と物件の引渡しを行います。

1 決済・引渡しとは
決済――買主が売主に売買代金（残代金全額）を支払うことをいいます。

引渡し――売主は売買代金受領と引換えに、買主へ物件を引き渡し、買主のために所有権移転登記の申請手続を行うことをいいます。
一般に、売買契約書では、「売主は、…、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を削除する」と定めています。
つまり、売買対象物件に抵当権や賃借権等がついているとき、売主はその責任と負担において、その抵当権等を除去抹消しなければなりません。
決済日には、決済に立会う司法書士が、登記に必要な書類・情報を確認します。
司法書士により所有権の移転・抵当権等の抹消等に必要な書類・情報が確認された後に残代金を支払いましょう。
書類が不足していたり情報が確認できないような場合は、決済を延期しましょう。
＊ 不動産登記法の改正（平成１７年３月７日施行）により、オンライン申請が導入され、登記済証に代わる登記識別情報の制度など、登記申請手続が大きく変わりました。
不明・疑問な点などは、司法書士や法務局に確認しましょう。

2 事前準備と事前確認
決済・引渡しの日までに、
次のようなことについて準備確認しておくことが必要になります。
＜事前準備＞①残代金の準備（融資実行等の確認） ②固定資産税等の精算金③登記費用の準備など＊必要な金額や金種（現金なのか預金小切手なのか）を媒介業者等に確認して準備します。
＜事前確認＞①境界の確認…………売主に境界標等を明示してもらい境界を確認します。
なお、契約の締結の前までに隣地と境界トラブルがないかを確認しておくことも大事です。
②物件の確認…………設計図どおりに完成しているか（新築住宅の場合）、売買契約時に確認したことと変わっていないかなど③付帯設備の確認……付帯設備の有無、使用可能かなど＜その他＞★図面等をもらいましょう
戸建住宅の場合、引渡しを受けるときは図面一式（配置図・平面図・立体図・仕様書・設備図など）をもらいましょう。将来、リフォームや増改築などをするときに役に立ちます。
（中古住宅の場合、紛失等で図面がない場合もあるでしょう。）

30

境界の確認

おとなりとの
境界杭です

杭を確認！

登記に必要な書類・情報の確認
登記に必要な書類・情報、
確認できました、
間違いなく所有権移転登記をすることができます

お確め下さい

司法書士

登記
書類

31

7 引渡後に不具合・欠陥が…
かし売買の目的物に「隠れた瑕疵」がある場合には、買主は売主に対して契約の解除や損害賠償の請求ができます。

1 瑕疵とはどんなことその種のものとして通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、又は当事者が表示した品質・性能が備わっていないことをいいます。例えば、建物が雨漏りした場合、通常有すべき品質・性能に欠けることになり「瑕疵」があることになります。

★そして「隠れた瑕疵」とは買主が瑕疵を知らず又は知り得なかった瑕疵をいいます。
売主より告げられた瑕疵、知っている瑕疵、普通の注意をしていれば知り得た瑕疵は「隠れた瑕疵」にはあたりません。例えば、売主より雨漏りすることを告げられて購入した場合は、当該雨漏りは事前に知らされていますので「隠れた瑕疵」にはあたらず、瑕疵であっても瑕疵担保責任は問えないことになります。
なお、売主の責任は過失がなくても負わなければならない無過失責任です。

★瑕疵担保責任を追及するには売主に瑕疵担保責任を追及するには!売買の目的物に瑕疵があり"当該瑕疵が「隠れたもの」
であることが必要です。さらに#「瑕疵」は契約締結持に存在していたことが必要です。つまり、引渡し後に発生原因のある後発的な瑕疵や耐用年数切れ等については、瑕疵担保責任は問えないことになります。

★何ができるのか○契約の目的を達成できない場合……………契約の解除及び損害賠償の請求ができます。
○その他の場合…………………………………損害賠償の請求ができます。

32

瑕疵を発見してから１年以内に請求することが必要！
！

2 法律が規定する「瑕疵担保責任」
法・契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が「隠れた瑕疵」の事実を知ってから1年以内にする必要があります。
・売主は、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、知っていて告げなかった
事実については責任を免れることはできません。

宅地建物取引業法

・宅建業者が売主の場合、その目的物の瑕疵担保責任の期間について、引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をすることはできません。
例えば、
瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から1年とする特約をつけた場合、この特約は無効となります。

民

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）

消 費 者 契 約 法・新築住宅の場合、売主は、引渡しの日から10年間、住宅の「基本構造部分」について、瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています
基本構造部分とは、「住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの」と規定されています。
・新築住宅とは、完成後1年未満のもので、かつ、人が住んだことがないものをいいます。
・「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約をいいます。
・消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるときに、当該瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項は、無効となります。

3 「アフターサービス」との違い
責任の性質

責任の対象

瑕疵の種類

責任を負う期間

法律により売主に 売買契約締結当時 「隠 れ た 瑕 疵」に 特約がない限り、瑕疵担保責任当然に負わされる の目的物の瑕疵

限られる

法定責任

原則として買主が瑕疵を発見してから1年間

アフターサービス

アフターサービ

契約で定めた期間 「隠 れ た 瑕 疵」に 部位別に1年か らス責任を負う旨内に生じた瑕疵・ 限定されないのが 10年の期間が定めの約束をしたこ

欠陥

通常

られている

とにより売主が負う約定責任

瑕疵担保責任に時効はあるの？
平成１
３年１
１月、最高裁判所は、瑕疵担保による損害賠償請求権は引渡しの日から10年で消滅時効にかかるとしました。

33

4 売主が倒産した場合の瑕疵担保責任は購入した土地・建物に「隠れた瑕疵」 があったとき、買主は売主に対し、瑕疵担保責任に基づき損害賠償の請求ができます。その「隠れた瑕疵」により、購入した目的を達することができないときには、契約を解除することができます。
しかし、買主に、売主に対する瑕疵担保責任に基づく損害賠償を請求する権利があっても、売主が倒産していたり、売主に損害金を支払う資力がないときには、賠償を受けられなかったり、受けられても賠償金の一部だけだったりと、十分な被害回復が図れないことがあります。耐震偽装事件ではこの買主消費者の被害回復が問題となりました。
そこで国は、売主業者の瑕疵担保責任の履行を確実に確保するために、新築住宅について、!保証金の供託又は"責任保険契約のどちらかの措置を講ずることを義務付けた「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（以下、「住宅瑕疵担保履行法」といいます。
）を制定しました（平成１９年５月３０日公布、平成２１年１０月１日施行）。

★新築住宅は「住宅瑕疵担保履行法」により保護される○

平成２１年１
０月１日以降に引渡す新築住宅の売主には、資力確保が義務付けられます。

売 主（宅建業者）

新築住宅＊１
１
０年間の瑕疵担保責任

買主＜瑕疵担保責任の履行確保措置＞＊２「保証金の供託」又は「保険への加入」●対象となる住宅は、平成２１年１０月１日以降に引き渡される新築住宅です。
●対象となるのは、住宅品質確保法で定める１０
年の瑕疵担保責任の範囲と同じ、「構造耐力
上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。
＊１ 新築住宅とは、!建築工事の完了の日から起算して１年を経過しない住宅で、"まだ人の居住の用に供したことのないものをいいます。
＊２ 万一、売主が倒産等により瑕疵の補修ができなくなった場合でも、保証金の還付又は保険金により必要な費用が支払われます。

34

参考資料
１．専任媒介契約書の参考例
この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です。

ばい かい

専任媒介契約書
依頼の内容

売却・購入・交換

この契約は、次の３つの契約型式のうち、専任媒介契約型式です。
専属専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。
当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
● 専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
● 一般媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
●

依頼者甲は、この契約書及び専任媒介契約約款により、別表に表示する不動産（目的物件）に関する売買（交換）の媒介を宅地建物取引業者乙に依頼し、乙はこれを承諾します。

平成 ○ 年 ○ 月 ○ 日

甲・ 依 頼 者

乙・宅地建物取引業者

住所○○市○○2-7-3

氏

名

乙野

次男

印

商号（名称） ○○不動産株式会社
代 表 者
主たる事務
所の所在地

住宅

太郎

免許証番号

○○知事（○）第○○○○号

○○市○○

印

○丁目5-635

１

成約に向けての義務

一 乙は、契約の相手方を探索するとともに、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて積極的に努力します。
二 乙は、甲に対し、＊１
により、＊２回以上の頻度で業務の処理状況を報告します。
三 乙は、広く契約の相手方を探索するため、目的物件につき、所在地、規模、形質、媒介価額その他の事項を、＊３にこの媒介契約の締結の日の翌日から＊４
日以
内（乙の休業日を含みません。
）に登録します。また、目的物件を登録したときは、遅滞なく、甲に対して宅地建物取引業法第５０条の６に定める登録を証する書面を交付します。なお、乙は、目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、宅地建物取引業法第３４条の２第７項に基づき当該契約に関する情報を指定流通機構に通知し、当該契約に関する情報は、当該指定流通機構から宅地建物取引業者に提供されるなど、宅地建物取引業法第５０条の３及び第５０条の７に定める指定流通機構の業務のために利用されます。
備考

＊１
＊２
＊３
＊４

文書又は電子メールのうちいずれかの方法を選択して記入すること。
宅地建物取引業法第３４条の２第８項に定める頻度（２週間に１回以上）の範囲内で具体的な頻度を記入すること。
当該目的物件の所在地を含む地域を対象として登録業務を行っている指定流通機構の名称を記入すること。
宅地建物取引業法第３４条の２第５項及び宅地建物取引業法施行規則第１５条の８に定める期間（７日以内）の範囲内で具体的な期間を記入すること。

２

媒介に係る業務

乙は、1に掲げる業務を履行するとともに、次の業務を行います。
一 乙は、甲に対し、目的物件を売買すべき価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにして説明を行います。
二 甲が乙に目的物件の購入又は取得を依頼した場合にあっては、乙は、甲に対し、目的物件の売買又は交換の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、宅地建物取引業法第３５条に定める
重要事項について、取引主任者が記名押印した書面を交付して説明させます。
三 乙は、目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、甲及び甲の相手方に対し、遅滞なく、宅地建物取引業法第３７条に定める書面を作成し、取引主任者に当該書面に記名押印させた上で、これを交付します。
四 乙は、甲に対し、登記、決済手続等の目的物件の引渡しに係る事務の補助を行います。
五 その他（）

３

違約金等

一 甲がこの媒介契約の有効期間内に乙以外の宅地建物取引業者に目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を依頼し、これによって売買又は交換の契約を成立させたときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額（この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。
）を違約金として請求することができます。
二 この媒介契約の有効期間内において、甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、又は乙の責めに帰すことができない事由によってこの媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、この媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。

４

有効期間 この媒介契約締結後 ３ か月（ ○ 年 ○ 月 ○ 日まで） とします。

５

約定報酬額 売買代金×３％＋６万 円と（売買代金×３％＋６万円）×５％ 円を合計とした額とします。

６

約定報酬の受領時期 売買契約締結時に半額、最終残金受領後に半額 とします。

７

特約事項

（消費税及び地方消費税抜き報酬額）（消費税額及び地方消費税額の合計額）

売買契約が条件付となる場合には、その条件に応じてこのような条項をつけておきましょう。

! この媒介契約により締結された売買契約が買換え条項により解除となったときは、乙は報酬を請求しないこととします。また、既に受領済みの報酬については速やかに返還することとします。
" この媒介契約により締結された売買契約が建築条件条項（建物の請負契約の不成立による解除）
により解除となったときは、乙は報酬を請求しないこととします。また、既に受領済みの報酬については速やかに返還することとします。

36

別 表
所

登
記
名
義
人

２-３
４
○○市○○○丁目１

住所

有

住宅 太郎

氏名

者

（公 簿 上）
所在地

的

５丁目１
０番８号

土

実

測

地

公

簿

３
３
１
６
８．

建

建築面積

６
７
６
５．

延 面 積

２
３
１
０
１．

物
物

件
の

マ
ン
シ

表
示

ョ
ン

m２ 地

宅

m２ 目

雑種地・その他
（

m２
２

m

名称
タ イ プ

間
取
り

２階
１階

ＬＤＫ

構
造

額

円
円

０
０
０万
総額 ４

円

権
利
内 所 有 権 借 地 権
） 容

林

木 造

瓦

葺

２階建

（ 洋 ６、６）（ 和６、L-１
０、DK-８）号室
ＤＫm2

消費税額及び地方
消費税額の合計額

額

田・畑・山

居宅

専有面積

媒 介 価

地

種
類

階

本 体 価

山田 一郎

氏名

○ ○市 ○ ○ ５丁目１００番地５

（住居表示）

目○○県○○市○○３-３-３

住所

構
造
共
有
持
分

造
階建

分の

備考

エアコン、
物置は含めません（ただし、買い依頼に係る媒介契約については、次の別表を使用することとして差し支えない。
）
希望する条件項目内容

希 望 の 程 度

物 件 の 種 類

価額

広さ・間取り等

物件の所在地その他の条件（希望の程度もお書き下さい。
）

注「希望の程度」の欄には、「特に強い」、「やや強い」、「普通」等と記入すること。

37

ばい

かい

やっ

かん

専 任 媒 介 契 約 約 款（目 的）
第１条 この約款は，宅地又は建物の売買又は交換の専任媒介契約について、当事者が契約の締結に際して定めるべき事項及び当事者が契約の履行に関して互いに遵守すべき事項を明らかにすることを目的とします。
（当事者の表示と用語の定義）
第２条 この約款においては、媒介契約の当事者について、依頼者を「甲」、依頼を受ける宅地建物取引業者を「乙」と表示します。
２ この約款において、「専任媒介契約」とは、甲が依頼の目的である宅地又は建物（以下「目的物件」といいます。
）の売買又は交換の媒介又は代理を乙以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができないものとする媒介契約をいいます。
（目的物件の表示等）
第３条 目的物件を特定するために必要な表示及び目的物件を売買すべき価額又は交換すべき評価額（以下「媒介価額」といいます。）は、専任媒介契約書の別表に記載します。
（宅地建物取引業者の義務等）
第４条 乙は、次の事項を履行する義務を負います。
一 契約の相手方を探索するとともに、契約の相手方との契約
条件の調整等を行い、契約の成立に向けて積極的に努力すること。
二 甲に対して、専任媒介契約書に記載する方法及び頻度により業務の処理状況を報告すること。
三 広く契約の相手方を探索するため、目的物件につき、所在地、規模、形質、媒介価額その他の事項を、専任媒介契約書に記載する指定流通機構に媒介契約の締結の日の翌日から専任媒介契約書に記載する期間内（乙の休業日を含みません。
）に登録すること。
四 前号の登録をしたときは、遅滞なく、指定流通機構が発行した宅地建物取引業法第５０条の６に定める登録を証する書面を甲に対して交付すること。
２ 乙は、前項に掲げる義務を履行するとともに、次の業務を行います。
一 媒介価額の決定に際し、甲に、その価額に関する意見を述べるときは、根拠を示して説明を行うこと。
二 甲が乙に目的物件の購入又は取得を依頼した場合にあっては、甲に対して、目的物件の売買又は交換の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、宅地建物取引業法第３５条に定める重要事項について、取引主任者が記名押印した書面を交付して説明させること。
三 目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、甲及び甲の相手方に対して、遅滞なく、宅地建物取引業法３７条に定める書面を作成し、取引主任者に該当書面に記名押印させた上で、これを交付すること。
四 甲に対して、登記、決済手続等の目的物件の引渡しに係る事務の補助を行うこと。
五 その他専任媒介契約書に記載する業務を行うこと。
（媒介価額の変更の助言等）
第５条 媒介価額が地価や物価の変動その他の事情の変更によって不適当と認められるに至ったときは、乙は、甲に対して、媒介価額の変更について根拠を示して助言します。
２ 甲は、媒介価額を変更しようとするときは、乙にその旨を通知します。この場合において、価額の変更が引上げであるとき（甲が乙に目的物件の購入又は取得を依頼した場合にあっては、引下げであるとき）は、乙の承諾を要します。
３ 乙は、前項の承諾を拒否しようとするときは、その根拠を示さなければなりません。
（有効期間）
第６条 専任媒介契約の有効期間は、３ヶ月を超えない範囲で、甲乙協議のうえ、定めます。
（報酬の請求）第７条 乙の媒介によって目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、乙は、甲に対して、報酬を請求することができます。ただし、売買又は交換の契約が停止条件付契約として成立したときは、乙は、その条件が成就した場合にのみ報酬を請求することができます。
２ 前項の報酬の額は、国土交通省告示に定める限度額の範囲内

38で、甲乙協議の上、定めます。
（報酬の受領の時期）
第８条 乙は、宅地建物取引業法第３７条に定める書面を作成し、これを成立した契約の当事者に交付した後でなければ、前条第１項の報酬（以下「約定報酬」といいます。
）を受領することができません。
２ 目的物件の売買又は交換の契約が、代金又は交換差金についての融資の不成立を解除条件として締結された後、融資の不成立が確定した場合、又は融資が不成立のときは甲が契約を解除できるものとして締結された後、融資の不成立が確定し、これを理由として甲が契約を解除した場合は、乙は、甲に、受領した約定報酬の全額を遅滞なく返還しなければなりません。ただし、これに対しては、利息は付さないこととします。
（特別依頼に係る費用）
第９条 甲が乙に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への出張
旅費は甲の負担とし、甲は乙の請求に基づいて、その実費を支払わなければなりません。
（直接取引）
第１０条 専任媒介契約の有効期間内又は有効期間の満了後２年以内に、甲が乙の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができます。
（違約金の請求）
第１１条 甲は、専任媒介契約の有効期間内に、乙以外の宅地建物取引業者に目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を依頼することはできません。甲がこれに違反し、売買又は交換の契約を成立させたときは、乙は、甲に対して約定報酬額に相当する金額（この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。
）の違約金の支払を請求することができます。
（自ら発見した相手方と契約しようとする場合の通知）
第１２条 甲は、専任媒介契約の有効期間内に、自ら発見した相手方と目的物件の売買又は交換の契約を締結しようとするときは、乙に対して、その旨を通知しなければなりません。
（費用償還の請求）
第１３条 専任媒介契約の有効期間内において、甲が自ら発見した
相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、又は乙の責めに帰すことができない事由によって専任媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、専任媒介契約履行のために要した費用の償還を請求することができます。
２ 前項の費用の額は、約定報酬額を超えることはできません。
（更 新）第１４条 専任媒介契約の有効期間は、甲及び乙の合意に基づき、更新することができます。
２ 有効期間の更新をしようとするときは、有効期間の満了に際して甲から乙に対し文書でその旨を申し出るものとします。
３ 前２項の規定による有効期間の更新に当たり、甲乙間で専任媒介契約の内容について別段の合意がなされなかったときは、従前の契約と同一内容の契約が成立したものとみなします。
（契約の解除）第１５条 甲又は乙が専任媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、専任媒介契約を解除することができます。
第１６条 次のいずれかに該当する場合においては、甲は、専任媒介契約を解除することができます。
一 乙が専任媒介契約に係る義務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき。
二 乙が専任媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは
重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。
三 乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為を
したとき。
（特 約）
第１
７条 この約款に定めがない事項については、甲及び乙が協議して別に定めることができます。
２ この約款の各条項の定めに反する特約で甲に不利なものは無効とします。

２．重要事項説明書の参考例（土地・建物）
乙野 次男

買主

売主○○不動産株式会社 様様

下記の不動産について、宅地建物取引業法第35条、第35条の2の規定に基づき、次のとおりご説
明いたします。この内容は重要ですから、十分理解されるようお願いたします。
免許番号

免許番号

国土交通大臣・○○知事（ ○ ）第 ○○○○ 号

国土交通大臣・○○知事（○）第 ○○○○ 号

免許有効期限 平成○年○月○日

免許有効期限 平成○年○月○日

主たる事務所 ○○市○○ ○丁目５―６の所在地

主たる事務所 ○○市○○ ○丁目７―８の所在地
商号又は名称 ○○土地建物株式会社

商号又は名称 ○○不動産株式会社

代表取締役

代表取締役

印

代表者の氏名 住 宅 太 郎

代表者の氏名 丙 川 一 郎 印

説明をする宅地建物取引主任者
氏

甲山三夫

名

必ず取引主任者証を提示のうえ説
明することになっています。

説明をする宅地建物取引主任者
氏

印

丙川一郎

名

登録番号

（ ○○ ）第 ○○○○ 号

登録番号（○○）第 ○○○○ 号

業務に従事
する事務所

○ ○ 営業所

業務に従事
する事務所

本店

電話番号 ○○○（ ○○ ）○○○○

印

電話番号 ○○○（ ○○ ）○○○○

取引の態様

売買・交換

取引の態様

売買・交換

（法第34条第2項）

当事者・代理・媒介（法第34条第2項）

当事者・代理・媒介業者がどういう立場で関与したのかが表示されます。

不動産の表示（１）土 地所! ○○市○○
"

在

○丁目

同上

地 番

地 目

１
２番３
４

宅地

１
２
３．
１
１ｍ2

／

宅地

2

／

１
２番３
５

登記簿面積合計
実測面積
権利の種類

地 積

（持分）

４
５．
２
２ｍ

１
６
８．
３
３ｍ

2

m2（実況測量図・確定測量図に基づく…別添測量図をご参照ください）

１．所有権 ２．地上権 ３．貸借権

借地面積

m2

（備考） 引渡し時までに隣地所有者等の立会を得て、資格ある者により実測図を作成します。
実測図と登記簿面積に差異が生じた場合は、１m２あたり○○○円で精算します。

39

（２）建 物所

在○○市○○丁目１
２番地３
４

住居表示

○○市○○丁目２番３号

家屋番号

１
２番３
４号

種

類

居宅

構

造

床 面 積

登記簿記載面積と実際の面積が、増築等により違っている場合もあります。
未完成物件の場合には、一般には建築確認申請書に記載された内容で記入しています。

木 造 瓦 葺き ２ 階建
地階

m2・ 1階 ６５．
６７m2・ 2階 ３５．
５６m2・ 3階

m2（登記簿・現況）

建築年月

延床面積 １０１．
２３m2
昭和・平成 ○ 年 ○ 月 新築（昭和・平成 ○ 年 ○ 月頃 増築・改築）（備考） 増築部分の１階南側の６帖和室については登記されていません。
（固定資産税課税台帳によると増築面積は１０．
３２m２です。）（３）売主の表示
１．登記名義人と同じ

２．登記名義人と異なる

住所○○県○○市○○○丁目５-６

氏

名○○不動産株式会社

転売物件や相続物件等の場
合には登記名義人と売主が違う場合があります。

（備考） 別紙、平成○年○月○日付不動産売買契約書に基づき、登記名義人から本件売主が購入しています。なお、現在登記名義人から売主への所有権移転登記手続中です（平成○年○月○日までに完了予定）。

!対象となる宅地又は建物に直接関係する事項（平成 ○年 ○月 ○日 現在）

1．
登記記録に記録された事項

甲
区
土

住 所

○○県○○市 ３―３―３

氏 名

山 田 一 郎名 義 人
所有権に係る権利に関する事項
（有・無）

地
乙

所有権以外の権利に関する事項

区

（有・無）

抵当権設定：平成○年○月○日受付 第○○○○号
債権額 金○○○○万円
債務者 ○○不動産株式会社
抵当権者 株式会社○○銀行○○支店
共同担保目録（○）第○○○○号
住 所

名 義 人
甲
建

区

40

所有権に係る権利に関する事項
（有・無）

物

土地に同じ
氏 名

乙

所有権以外の権利に関する事項

区

（有・無）

この乙区欄に設定された抵当権等の登記が決済時までに抹消されることを確認しましょう。
決済日の（残）代金支払は、立会った司法書士による所有権移転登記・土地に同じ 抵当権抹消等の登記に必要な書類の確認後に行いましょう。

この日付
け時点での
記載事項で
あることに
注意して下
さい。これ
以降に、新
たに抵当権
等の登記が
設定される
こともあり
えます。
残金決済
時には、決
済当日の登
記簿を必ず
確認する必
要がありま
す。

2．都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要（1）都市計画法に基づく制限
区域の別

16頁
参照

制限の概要

1．市街化区域
都 2．市街化調整区域
市 3．非線引区域
計
画 4．準都市計画区域
法
5．その他

既に市街化を形成している区域及び今後１０年以内に優先的かつ計画
的に市街化を図るべき区域とされ、用途地域が定められます。

有無都市計画道路（1．計画決定

2．事業決定名称○○○線幅員○○m）

本都市計画道路は、物件の東側約１００mに位置します（別添の住宅地図参照）。

（2）建築基準法に基づく制限
イ．用途地域名

制限の内容

第二種低層住居専用地域

主として、低層住宅にかかる良好な住居の環境を保護するため定められた地域です。

ロ．地域・地区・街区名等

制限の内容

準防火地域

市街地における火災の危険を防除するために定める地域です。
木造建築物の外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分は、防火構造としなければならないなどの制限があります。

第一種高度地区

高度地区は、建物の高さの最高限度又は最低限度を定め、用途地域の高さの制限を強化するものです。用途地域内において、市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図ることを目的としています。

建築協定

本物件には、○○丁目１２番地１他を対象区域とする「○○住宅地建築協定」
により、建築物の用途等に関する制限が定められています（別添「○○住宅地建築協定書」（写）を参照してください。）
セットバック面積

建築面積の限度（建ぺい率制限）
延建築面積の限度（容積率制限）

2

2

６
０％

６
８．
３
３ｍ −５．
００ｍ ）×６
０％＝９
７．
９
９ｍ2
（敷地面積１１
００％（敷地面積１６８．
３３ｍ2−５．
００ｍ2）×１
０
０％＝１
６
３．
３
３ｍ2

但し、接面道路幅員により上記容積率がさらに制限されます。
（道路幅員
m
×
／10
×
100％ ＝％）

建物の高さの制限

1．道路斜線制限 2．隣地斜線制限 3．北側斜線制限 4．絶対高さ
10m・12m 5．日影による中高層の建築物の制限（2種）

私道の変更又は廃止の制限 有・無その他の制限用途地域に関する都市計画により建築物の敷地面積の最低限度が○○ｍ2と定められています。
建築協定とは、住宅地の環境の維持などのために、対象地域の土地所
有者・建物所有者・借地人らの全員の合意により、建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備に関する基準を定めたものです。売買等により土地の所有者となった者にもその効力が及びます。
違反者に対しては、民法上の契約違反（債務不履行）として処理されるというのが行政解釈です。

41

（3）その他の法令に基づく制限
3

古都保存法

4

都市緑地法

5

生産緑地法

旧市街地改造法13（旧防災建築街区造成法において準用する場合に限る。） 14

港湾法

9

首都圏の近郊整備地帯及 15
び都市開発区域の整備に
16
関する法律

農地法

24

森林法

25

道路法

26

全国新幹線鉄道整備法

27

土地収用法

5の2 特定空港周辺特別処置法
105の3 景観法
6＊数字は、宅地建物取引業法施行令第3条1項各号に掲げる法令それぞれの各号の番号です。

8

土地区画整理法6の2 大都市地域における住宅 1122

地すべり等防止法

住宅地区改良法

23

急傾斜地法

公有地拡大推進法

23の2 土砂災害防止対策推進法

近畿圏の近郊整備区域及 17 宅地造成等規制法
び都市開発区域の整備及17の2 都市公園法
び開発に関する法律

流通業務市街地整備法

18

都市再開発法18の2 首都圏近郊緑地保全法 28

文化財保護法6の3 地方拠点都市地域の整備 12の2 沿道整備法

18の3 近畿圏の保全区域の 29

航空法 （自衛隊法において準用する場合を含む。）

及び住宅地の供給の促進
12に関する特別措置法

及び産業業務施設の再配
12の3 集落地域整備法
置の促進に関する法律

6の4 被災市街地復興特別措置法
7

新住宅市街地開発法

7の2 新都市基盤整備法

自然公園法

整備に関する法律12の4 密集市街地における防 19 河川法
災街区の整備の促進に
19の2 特定都市河川浸水被害
関する法律
対策法
12の5 地域における歴史的風 20

海岸法

致の維持及び向上に関
21
する法律

砂防法

30

国土利用計画法31

廃棄物の処理及び清掃に
関する法律

32

土壌汚染対策法33

高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律

本件建物は「歴史的風致形成建造物」に指定されています。
本件建物を増築、改築又は除去しようとする者は、その30日前までに、行為の種類、場所等を市町村長に届け出なければなりません。また、その届出に係る事項のうち主務省令で定める事項を変更しようとするときは、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、主務省令で定めるところ
により、その旨を市町村長に届け出なければなりません。

（制限の概要）3．敷地と道路との関係

接面道路

17頁
参照

＊法：建築基準法

接道方向

公・私道の別

道路の種類

幅員

接道長さ

南側

公道・私道

下記種類１番

４．
０m

約１
６．
８m

東側

公道・私道

下記種類６番

３．
０m

約１
０．
０m

位置指定道路（下記種類５番） 昭和・平成

道路の種類（法42条）

□

月

日第

1

1項1号道路（道路法上の道路）

2

1項2号道路（開発許可などにより築造された道路）

3

1項3号道路（法の適用以前から存在する4m以上の道）

41項4号道路（事業執行が予定され特定行政庁が指定した道路）

5

1項5号道路（道路位置指定による道路）

6

2項道路（幅員4m未満のもので特定行政庁が指定した道）7

3項道路（土地の状況により4m未満で特定行政庁が指定した道）

本件敷地は、上記いずれの道路にも接していないため、建物を建築することはできません。

敷地と道路との関係（概略図）

N

3m
10m
道路後退線
（セットバックライン）
2m
4m

42

年

16.8m

公（市）道

法42条2項道路

備考号

4．私道負担等に関する事項
私道負担等の有無 有・無1．対象不動産に含まれる私道に関する負担等の内容
負担面積

ｍ2（持分

負担金

円

／

）

前面道路が私道の場合は、持分があるかど
うか、使用制限がないかどうか等について十分な確認が必要です。例えば、「人の通行は認めるが、車の通行は認めない」のような使用の制限を受ける場合もあります。
約５．
０ｍ2

建築基準法第42条2項等により後退（セットバック）する部分の面積
備考 道路とみなされるセットバック部分は、建物の敷地として算入することができません。

また、セットバック部分には建築物を建築することはもちろん門・塀等も築造することはできません。

5．飲用水・ガス・電気の供給施設及び排水施設の整備状況
直ちに利用可能な施設

配管等の状況
０ mm
前面道路 ５３ mm
敷地内配管１

公営・私営・井戸

飲用水

都市ガス・プロパン（集中・個別）

ガ整備予定・負担予定金

ス

前面道路

有・無

mm

有・無

円
未

定

円

プロパンガスの宅地内配管設備等の所有権はプロパンガス販売業者に（有・無）電

気 ○○電力（株）

汚水 公共下水・浄化槽・汲取式

雑排水
雨

公共下水・浄化槽・側溝等・浸透式

有・無円

私設管利用有（備考3参照）

有・無円

浄化槽施設の必要（有・無・既設）

有・無

円

有・無

円

水 公共下水・側溝等・浸透式

備考
配管等の状況等の概略図
1. 水道管は現状13mm管で引き込まれており、建替
え・増改築等を行う場合には、容量不足により引込管の取替えが必要となります。この場合の取替え費
用は買主負担となります。

N

私設管

2. ガスについては、平成○年○月頃、南側接面道路に都市ガス管が理設される予定です。なお、負担金等については未定です。
3. 汚水は敷地内汚水桝から私設管を経由して公共下水道に流入しています（管理者：○○町会、管理料
金○○円／年）。

6．宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等（未完成物件のとき）

宅
地

上水道管
下水道管

給排水・ガス等の設備管に関するトラブルは多いので、しっかり確認します。

形状及び構造宅地に接する道路の幅員及び構造形状及び構造建 主要構造部、内装及び外装の構造・仕上物設置する設備

構

造

設備の設置及び構造

43

7．当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
造成宅地防災区域内

造成宅地防災区域外

8．当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
土砂災害警戒区域内

土砂災害警戒区域外「無」の場合、石綿使用調査結果の記録が「無」であり、石綿が使用されていないことを記載したものではないことに注意します。

9．石綿使用調査の内容
有石綿使用調査結果の記録の有無

石綿使用調査の内容

無調査の実施機関：○○株式会社
調査の範囲：別添、調査報告書を参照下さい。
調査年月日：平成○年○月○日
石綿の使用：有（別添調査報告書を参照下さい）＊本調査は、売主の依頼を受けた上記機関が実施したものです。なお、本調査は建物全体を調査したものではありません（別添調査報告書を参照下さい）。

10．耐震診断の内容
耐震診断の有無

耐震診断の内容

有無診断実施機関：○○一級建築士事務所
診断年月日：平成○年○月○日
診断の結果：別添、耐震診断結果評価書を参照下さい

診断結果評価書において耐震補強の必要性が指摘されている場合、診断に基づく耐震補強工事が実施されているのか、耐震補強工事は買主の負担で行う必要があるのか（マンションの場合は管理組合の対応）などを確認しておきます。

11．住宅性能評価機関による新築住宅である場合
登録住宅性能評価機関による住宅性能評価書の交付の有無
登録住宅性能評価機関による住宅性能評価書の交付

有

無設計住宅性能評価書
建設住宅性能評価書「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づくもの
で、新築住宅のみが対象となります。利用するか否かは任意となっています。

44

!取引条件に関する事項
1．代金及び交換差金以外に授受される金額
金

授受の目的

額

!

解約手付金（決済時には売買代金の一部に充当します）"

固定資産税・都市計画税精算金（平成○年度分）

金６５，
０００円

#

下水道私設管管理科精算金

金２，
０００円

備考

金１，
０００，
０００円

精算金額については、引渡し予定日（平成○年○月○日）におけるものです。

2．契約の解除に関する事項

本文「契約の解除」を参照して下さい。

手付解除

売主及び買主は、相手方が契約の履行に着手するまでは、売主は、買主に受領済の手付金の倍額を支払い、買主は、売主に支払済の手付金を放棄して、この売買契約を解除することができます。

引渡し前の滅失又は毀損等の場合の解除

1．本物件の引渡し前に、天災地変、その他売主又は買主いずれかの責に帰すことができない事由により本物件が滅失したときは、買主は、この契約を解除することができます。
2．売主は、前項の事由によって本物件が毀損したときは、被害の修復が可能な場合でも、修復が著し
く困難なとき、又は過大な費用を要するときは、この契約を解除することができるものとし、買主は、本物件の毀損により契約の目的が達せられないときは、この契約を解除することができます。
4．第1項又は前項により本契約が解除された場合は、売主は、受領済みの金員全額を無利息にて遅滞なく返還しなければなりません。

契約違反による解除

1．売主又は買主が、この契約に定める債務を履行しないとき、その相手方は、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告をしたうえで、この契約を解除することができます。
2．前項により契約を解除された者は、相手方に対し、契約書に定める違約金を遅滞なく支払わなければなりません。

融資利用の特約による解除

1．後記「6金銭の賃借に関する事項」欄に記載された融資の全部又は一部について、契約書に定める融資承認予定日のうち最終予定日までに承認を得られないときは、この契約は自動的に消滅します。
2．前項によりこの契約が消滅したときは、売主は受領済の金員全額を無利息にてすみやかに返還しなければなりません。

その他【買替え特約による解除】
１．買主は、手持物件（○○市○○町１６番１１所在○○マンション３０１号室）の売却代金をもって本物件の購入代金を弁済するため、平成○年○月○日までに当該手持物件が、金○○○○円以上で売却できなかったとき、又はその売却代金が受領できなかったときは、この契約は自動的に消滅します。
２．前項によりこの契約が消滅したときは、売主は受領済の金員全額を無利息にてすみやかに返還しなければなりません。

（融資利用及 び
買換え特約による解除について）特約には、このように条件が成就しないときに、当然に「契約が消滅する」とする場合と、「買 主 は 契 約を解除できる」として、買主に解除権を与える場合があります。

3．損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
1．売主の債務不履行により、買主が契約を解除したときは、売主は、受領済みの金員に売買代金の（○）％相当額の違約金を付加して支払わなければなりません。
2．買主の債務不履行により、売主が契約を解除したときは、売主は、受領済みの金員から違約金を控除した残額を無利息で返還する。
この場合において、違約金の額が支払済の金員を上回るときは、買主は、売主にその差額を支払うものとします。

4．手付金等の保全措置の概要（業者が自ら売主の場合）（1）未完成物件の場合
保全の方式

保証委託契約（法第41条第1項第1号）・保証保険契約（法第41条第1項第2号）

保全措置を行う機関

45

（2）完成物件の場合
保証委託契約（法第41条第1項第1号）・保証保険契約（法第41条第1項第2号）・手付金等寄託契約及び質権設定契約（法第41条の2第1項）

保全の方式
保全措置を行う機関（3）保全措置を講じない
本取引では、手付金等の額が売買代金の未完成物件で100分の5・完成物件で10分の1以下であり、かつ、
1，000万円以下であるため保全措置は講じません。

5．支払金又は預り金の保全措置の概要
保全措置を講じるかどうか講じる・講じない

保全措置を行う機関

金融機関名は特定しておきます。あいまいにしておくとトラブルの原因になります。

6．金銭の賃借に関する事項
金融機関等（金融機関名）金額特約の解除期限は余裕のある期限を設定します。

金

利 借入期間

あっせん
の有無

保証料

ローン
事務手数料

融資利用の特約の期限○○銀行○○支店

１，５
００万円 ○○％

３
０年

有・無

○○○円

○○○円

平成○年○月○日まで

社内融資

１，
５
０
０万円 ○○％

３
０年

有・無

○○○円

○○○円

平成○年○月○日まで

万円

％

年

有・無

円

円

平成

年

月

日まで

万円

％

年

有・無

円

円

平成

年

月

日まで

万円

％

年

有・無

円

円

平成

年

月

日まで

金銭の貸借が成立しないときの措置＊前記2の「契約の解除に関する事項」における「融資利用の特約による解除」による。なお、ローン金利等については、金融情勢により変わることがあります。

7．瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
瑕疵担保責任の履行に関する措置を講ずるかどうか
瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要

講ずる

・

講じない

本契約の対象となる住宅は、（財）住宅保証機構の「既存住宅保証制度」の登録を受けるものとします。
保証内容については、別紙の「既存住宅保証制度の保証内容について」を参照下さい。

8．割賦販売に係る事項（該当なし）
現金販売価格
割賦販売価格

平成２１年１０月１日以降に引渡される新築住宅については、売主である宅建業者に!保証金の供託又は"責任保険の締結いずれかの措置を講ずることが義務付けられています。34頁
参照
支払時期

うち引越しまでに支払う金銭

円

賦払金の額

円

円
円

支払方法

宅地・建物の取引をして業者から損害をこうむ
った場合は、業者が供託している「営業保証金」#その他の事項
又は「弁済業務保証金」の範囲内で還付を供託所
1．供託所等に関する説明（法35条の2）に請求することができます。
（1）宅地建物取引業保証協会の社員でない場合
ただし、業者が保証協会の社員である場合は、
あらかじめ協会の認証を受けなければなりません。
営業保証金を供託した供託所及び
その所在地

46

（2）宅地建物取引業保証協会の社員の場合

宅地建物取引業保証協会

名称（社）○○○○保証協会

住所

東京都○○区○○町○‐○‐○

事務所の所在地

弁済業務保証金を供託した供託所
及びその所在地（社）○○○○保証協会○○本部○○市○○町○‐○‐○
東京法務局

東京都○○区○○町○‐○‐○

2．添付書類!．土地登記簿謄本（抄本）&．建物賃貸借契約書（写し）"．建物登記簿謄本（抄本）'．○○住宅建築協定書（写し）#．公図（写し）$．付近見取り図（住宅地図写し）%．建物平面図（参考図面：現況と異なる場
合は現況優先とします。
）
備考（第三者である借家人による占有について）
本物件は、現在、平成○年○月○日付賃貸借契約書（別添）に基づき賃貸されています。
占有している借家人は、平成○年○月○日までに明け渡すことを承諾しています。
売主は、買主に対し、空室の状態で引き渡します。

説明は十分に理解できましたか。はじめて耳にする専門用語や法律用語も多く、日常生活では馴染みがないと思われます。わからなくても恥じることではありません。
理解できるまで質問をして説明を受けてください。
これから、重要事項の説明を受けた証しとして、記名押印をします。
この重要事項説明書は、契約後においても、契約書と共に大変重要な書類です。
なお、重要事項説明を受けたことで契約を締結する義務が生じることはありません。

頭書の通り、宅地建物取引主任者から宅地建物取引主任者証の提示があり、重要事項説明書の交付を受け、以上の重要事項について説明を受けました。

平成○年○月○日

買 主 住所氏名

売 主 住所説明を受けた年月日を自分（買主）で記入します。
必ず記入して下さい。

○○市○○２−７−３

乙野 次男

印

○○市○○丁目５−６○○不動産株式会社
氏名

代表取締役

住宅

太郎

印

47

特記要項
!

'の１について「所有権に係る権利に関する事項」の欄には、買戻しの特約、各種仮登記、差押え等登記記録の権利部（甲区）に記録された所有権に係る各種の登記事項を記載すること。

"'の２の（2）について「用途地域名」の欄には、第一種低層住宅専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住宅
専用地域、第二種中高層住宅専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地
域、商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域のいずれかに該当する場合にはその地域名を記入し、「制限の内容」の欄には、建築物の用途制限、道路斜線制限、隣地斜線制限、日影制限等の制限の内容を記入すること。

#'の２の（3）について「法令名」の欄には下記から該当する法律名を、「制限の概要」の欄にはその法律に基づく制限の概要を記入すること。

3

古都保存法

4

都市緑地法

9 首都圏の近郊整備地帯及び都市開発 16
区域の整備に関する法律
17

農地法

24

森林法

宅地造成等規制法

25

道路法

5

生産緑地法

10 近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整17の2 都市公園法26

全国新幹線鉄道整備法

5の2 特定空港周辺特別処置法

備及び開発に関する法律

18

自然公園法

27

土地収用法

5の3 景観法11

流通業務市街地整備法

18の2 首都圏近郊緑地保全法

28

文化財保護法612

都市再開発法18の3 近畿圏の保全区域の29

航空法（自衛隊法にお土地区画整理法6の2 大都市地域における住宅 12の2
及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法

6の3 地方拠点都市地域の整備
及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律

沿道整備法

整備に関する法律

いて準用する場合を含む。）

12の3

集落地域整備法 19

河川法

30

国土利用計画法

12の4

密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律19の2 特定都市河川浸31

廃棄物の処理及び地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律

20

海岸法

21

6の4 被災市街地復興特別措置法 12の5
７

新住宅市街地開発法

7の2 新都市基盤整備法

13

8 旧市街地改造法（旧防災建築街区造 14成法において準用する場合に限る。） 15

清掃に関する法律

水被害対策法32

土壌汚染対策法

砂防法

33

高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律

港湾法

22

地すべり等防止法

住宅地区改良法

23

急傾斜地法

公有地拡大推進法

23の2 土砂災害防止対策推進法（注）数字は、宅地建物取引業法施行令第３条第１項各号に掲げる法令それぞれの各号の番号であるので法令のどの条項が説明事項であるか確認すること。
$'−４について略図等をもって説明する方が説明しやすい場合には、「備考」の欄にその略図等を記すこと。

%'−５について負担金の額が概算額である場合には、その旨を「備考」の欄に記すこと。

&

各欄とも記入事項が多い場合には、必要に応じて別紙に記入しそれを添付するとともに、該当部分を明示してその旨を記すこと。

48

３．重要事項説明書の参考例（マンション）
区分所有建物（マンション）の重要事項説明書については、特に「土地付建物・土地売買」と大きく異なる部分若しくはマンションに特有な部分のみを掲載し、注意点を記載します。

不動産の表示建物及びその敷地

建
物

建物の名称

○○○マンション

室番号

A棟３階３
０
１号室

住居表示

○○市○○町○丁目１番２号A―３
０１

所○○市○○町○丁目１
１
１番地１

在

うちのり

１．
２３m2
（登記簿面積）８
敷地に関する権利敷

登記簿面積は、壁の内側で測ったもので計算されています（内法面積）ので、パンフレット等（壁芯面積）に表示された面積より少なくなります。

５．
４５m2（壁芯面積）８

所有権

３４
５．
６７m2
面 登記簿面積 ２
地 積
実測面積
２
３４
５．
６７m2

共有持分 ○○○○分の○○○

建築年月

昭和・平成

○年○月

種類：倉庫
付属建物（無・有） 構造：鉄筋コンクリート造１階建

２５m2
床面積：８．
一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項（1）敷地に関する権利の種類及び内容
敷地の面積
権利の種類

登記簿２
３４
５．
６
７m2

実測２
３４５．
６７m2

建築確認の対象面積２
３４５．
６７m2

1．敷地権（所有権・地上権・賃借権）2．所有権

対象面積
所有権以外の存続期間 平成
場合

3．地上権

4．賃借権

2

m （登記簿・実測）
年

月

日まで

（2）共用部分に関する規約の定め
共用部分
共用部分の共有持分

共用の玄関・廊下・階段・外壁・建物躯体・配線（主線）・配管（主管）等
1．専有部分の床面積の割合による

2．

規約の定め（有・無） 別添管理規約第○○条及び使用規則第○○条を参照して下さい。

備考

大事な事項です。
内容を十分確認しておきましょう。

（3）専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
規約等の定め（有・無）別添管理規約第○条及び使用規則第○条、○条、○条を参照して下さい。

備考

事務所等事業用としての利用は禁止されています（別添管理規約第○条）。
犬・猫などの飼育は禁止されています（別添管理規約使用細則第○条）。

49

（4）専用使用権に関する規約等の定め
駐車場

使用しうる者

購入者（区分所有者）

使用料の有無

月額１
５，
０
００円

現在空きはありません。
駐車場については、別添「管理規約使用細則
第○条〜第○条」を参照ください。

使用料の帰属先等 ○○マンション管理組合

専用使用部分そバルコニーの他 ルーフバルコニー
の
専
専用庭
用
専用倉庫
使
用
駐輪場
部
分

専用使用料の有無

専用使用料の帰属先有・無有・無○○マンション管理組合

有・無○○マンション管理組合

有・無○○マンション管理組合

有・無○○マンション管理組合

有・無

専用使用権
についての管理規約及び使用細則等の規定を確認しておきましょう。

有・無（5）所有者が負担すべき費用を特定の者のみに減免する旨の規約等の定め
例えば、新築分譲の場合に、建物が引き渡されたのちも売れ残り住戸がある場
合に、その住戸の分について、それらが売却されるまでは、売主の区分所有者としての管理費・修繕積立金等の支払を特に減免する旨の規定等をいいます。

該当なし（6）計画修繕積立金等に関する事項
有（別添管理規約第○〜○条をご参照下さい）・無規約等の定め月額○○○○円（平成○年○月○日現在）

修繕積立金

滞納額（無・有）○○○○円（平成○年○月○日現在）○○○○○円（平成○年○月○日現在）

すでに積みたてられている額

備考
平成○年○月分及び○月分の修繕積立金が滞納されていますが、残金決済時までに売主の責任において支払を完了させ滞納のない状態で引き渡します。
（7）通常の管理費用の額
月額○○○○円（平成○年○月○日現在）

通常の管理費用の額

滞納額（無・有）○○○○円（平成○年○月○日現在）

備考
平成○年○月分及び○月分の管理費が滞納されていますが、残金決済時までに売主の責任において支払を完了させ滞納のない状態で引き渡します。

（8）管理の委託先等
管理の形態

管理の委託先管理費や修繕積立金の滞納がある場合には、売主の責任で支払われることを確認し、残金決済時には、支払われたことを必ず確認します。
滞納がある場合、管理組合は、新所有者にその請求をすることができます。

1．全部委託管理

2．一部委託管理

3．自主管理

商号又は名称○○○建物管理株式会社

主たる事務所の所在地○○県○○市○○町1―2―3

電話番号○○○（○○）○○○○

マンション管理の適正化の推進に関する法律による
登録番号

備考

50

国土交通大臣（○）○○○○号
21頁

管理方式（参照）及び管理が委託されている
場合の委託先を確認しておきましょう。

（9）建物の維持修繕の実施状況の記録（有・無）
共用部分

平成○年○月：手すり鉄部改修・塗装工事

専有部分（売買対象部分）

維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容を記載することになっています。

（10）その他
1．「建物の区分所有等に関する法律」の規定及び管理規約・使用細則等により当該建物・敷地・付属施設の管理・使用等が定められていますので、買主はそれを売主から継承し、遵守しなければなりません。
2．管理費・修繕積立金等の変更予定（無・有・協議中）

時期：平成○年○月頃・未定

3．大規模修繕の予定 （無・有・協議中）
臨時（一時）負担金（無・有・協議中）

時期：平成
予定額：

4．自治会費等（無・有）

月額：○○○円

5．管理組合集会での討議事項等（

年

月頃・未定
円・未定

）

6．

備考
１．管理費及び修繕積立金について
平成○年○月分より管理費及び修繕積立金の額がそれぞれ○○円、○○円に増額される予定です。
２．大規模修繕計画について
現在、外壁塗装、タイルの補修等の大規模修繕の実施が協議されています。
その時期、各区分所有者の負担金等は未定です。
詳細については、別添資料（平成○年度管理組合総会議事録等）を参照して下さい。

管理組合の総会では正式に決定していなくても、大規模修繕や管理費等の値上げが理事会等で検討されていることがあります。
これらの予定について何も説明がないときでも、念のために!大規模修繕や管理費等の値上げの話は出ていませんか？"また、このマンションで特に問題となっているようなことはありませんか？と媒介業者だけでなく、売主にも直接聞いて確認しておきましょう。

51

４．土地・建物売買契約書の参考例（土地実測売買）（A） 売買の目的物の表示（登記簿の記載による）所

在地○○市○○○丁目
同上

土地

番

地

１
２番３４
１
２番３５

目

地

――――m2
１６８．
３３m2

合計
所 在
家屋番号
○○市○○丁目１
２番地３
４
種 類
構 造
居 宅
床面積 １階６５．
６７m2、２階３５．
５６m2、合計延べ床面積１０１．
２３m2

建物

積

１
２
３．
１１m2
４
５．
２２m2

宅地
宅地

１２番３４
木造瓦葺２階建

上記建物面積の他に増築未登記部分があります（１階南側和室１０．
３２m２：固定資産税課
税台帳による）

特記事項（B） 売買代金、手付金の額及び支払日
総額
土地建物（うち消費税相当額）
本契約締結時に第1回平成○年○月○日までに
第2回平成 年 月 日までに
平成○年○月○日までに

売買代金
手付金
中間金
残代金

金３
８，
０
０
０，
０
０
０円也
７，
５
０
０，
０
０
０円也
金２
０，
５
０
０，
０
０
０円也
金１
０
０，
０
０
０円也）
（金５
金１，
０
０
０，
０
０
０円也
金２，
０
０
０，
０
０
０円也
金――――円也
金３
５，
０
０
０，
０
０
０円也

（C） 土地の実測
実測精算の対象となる土地（契約時の算出面積をいずれかに記入）
・私道負担のない場合（＝公簿面積）
㎡
６
３．
３
３㎡
・私道負担のある場合（それを除く、有効宅地部分） １（D） 土地代金精算の単価

登記簿面積と実測面積に増減が生じた場合の精算単価を定めておきます。

売買代金精算の場合の土地単価１m2あたり（E〜I） その他約定事項（E） 所有権移転・引渡し・登記手続の日（F） 平成（○）年度公租公課分担の起算日

金１
６
８，
３
７
０円也

起算日を、１月１日とする場合と４月１日とする場合があります。

（G） 手付解除の期限（H） 違約金の額（売買代金の20％相当額）（I）

融資利用の場合
融資機関名・取扱い支店○○銀行○○支店
社内融資

平成○年○月○日
平成○年○月○日
契約の日から カ月後
平成−年−月−日

手付解除の期限は、制度趣旨からも長い期限の設定が望まれます。契約締結日から少なくとも１ヵ月以上の期限にしましょう。売主が宅建業者の場合には、売主が履行に着手するまでは、
買主は、いつでも手付を放棄して契約を解除することができます。

融資承認予定日
平成○年○月○日
平成○年○月○日

合計

融資金額
金１５，
０００，
０００円也
金１５，
０００，
０００円也
金３０，
０００，
０００円也

利用予定「金融機関名」は明確にしておきます。
「都市銀行等」などのあいまいな記載はトラブルの原因になります。

52

契約条項
（売買の目的物及び売買代金）
第1条

約定する条文は、取引の種類や条件等により異なってきます。

売主は標記の物件（以下「本物件」という。）を標記の代金をもって買主に売り渡し、買主はこれを買い受けた。
（手付）
第2条
2

買主は、売主に手付として、この契約締結と同時に標記の金額を支払う。
手付金は、残代金支払のときに、売買代金の一部に充当する。

売主が宅建業者の場
合、手付金の額は、代金の20％を超えることはできません。

（境界の明示及び実測図の作成）
第3条
2

売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、現地において隣地との境界を明示する。
売主は、その責任と負担において、隣地所有者等の立会を得て、測量士又は土地家屋調査

士に標記の土地について実測図を作成させ、引渡しのときまでに買主に交付する。
（地積更正登記）第4条

第3条第2項の実測の結果、実測図の面積と登記簿記載の面積との間に相違が生じても、売主は、地積更正登記の責を負わないものとする。
（売買代金の支払時期及びその方法）
第5条

買主は、売主に売買代金を標記の期日までに現金又は預金小切手で支払う。

（売買代金の精算）
第6条

土地については、第3条第2項の実測図の面積と標記の面積が異なる場合には、その異なる公簿売買としたときは、実測と差異が生じても精算しない旨の条
文になります。
ただし、公簿売買であっても、売主には境界を明示する義務があります。

面積に1㎡当たり標記の単価を乗じた額を残代金支払時に精算する。
2

建物については、実測による売買代金の精算は行わないものとする。

（所有権移転の時期）
第7条

本物件の所有権は、買主が売買代金の全額を支払い、売主がこれを受領したときに売主から買主に移転する。
（引渡し）
第8条
2

売主は、買主に本物件を売買代金全額の受領と同時に引渡す。
買主は、売主に引渡確認書を交付して、前項の引渡しの確認を行うものとする。

（所有権移転登記の申請）
第9条

売主は、売買代金全額の受領と同時に、買主又は買主が指定する者の名義にするために、本物件の所有権移転登記の申請手続をしなければならない。
2

所有権移転登記の申請手続に要する費用は、買主の負担とする。

（付帯設備の引渡し）
第10条

売主は、別紙付帯設備一覧表の設備のうち「有」と記したものを、本物件引渡しと同時に買主に引き渡す。
2

物件の引渡し・所有権移転と残代金の支払は同時に行います。
登記書類・情報を確認するために司法書士が立会います。

前項の付帯設備については、第19条（瑕疵担保責任）の規定は適用されないものとする。

（負担の削除）第11条

売主は、本物件の所有権移転の時期までに、抵当権等の担保権及び賃借権等の用益権その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を削除する。

石油給湯器等の特定の設備機器について
は、経年劣化による事故防止のため所有者に点検義務があることなどについて説明がありますので、確認しておきます。

（印紙代の負担）第12条

この契約書に貼付する収入印紙は、売主、買主が平等に負担するものとする。

（公租公課の分担）
第13条

都市計画税・固定資産税の精算条項です。

本物件に対して賦課される公租・公課は、引渡日の前日までの分を売主が、引渡日以降の分を買主が、それぞれ負担する。
2

公租公課分担の起算日は、4月1日とする。

3

公租公課の分担金の精算は、残代金支払時に行う。

（収益の帰属・負担金の分担）
第14条

本物件から生ずる収益の帰属及び各種負担金の分担について、前条第1項及び第3項を準用

する。
（手付金）
第15条

各種負担金がある場
合の精算方法が定められています。

売主は、買主に受領済みの手付金の倍額を支払い、また、買主は、売主に支払済の手付金

手付放棄・手付倍返しによる契約の解除規定です。

を放棄して、それぞれこの契約を解除することができる。

53

2

前項による解除は、相手方がこの契約の履行に着手したとき、又は標記の期日を経過したときは以降は、できないものとする。

（引渡前の減失・毀損）
第16条

本物件の引渡し前に、天災地変その他売主又は買主のいずれかの責にも帰すことができな

い事由によって本物件が減失したときは、買主は、この契約を解除することができる。
2

本物件の引渡前に、前項の事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引き渡すものとする。この場合、修復によって引渡しが標記の期日を超えても、買主は、売主に対し、その引渡し延期について異議を述べることはできない。

3

売主は、前項の修復が著しく困難なとき、又は過大な費用を要するときは、この契約を解除することができるものとし、買主は、本物件の毀損により契約の目的が達せられないときは、この契約を解除することができる。

４

契約が解除された場合の処理方法を定めています。

第1項又は前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済みの金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。
（契約違反による解除）
第１７条

売主又は買主がこの契約に定める債務を履行しないとき、その相手方は、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告したうえ、この契約を解除することができる。
2

前項の契約解除に伴う損害賠償は、標記の違約金によるものとする。

3

違約金の支払は、次のとおり、遅滞なくこれを行う。
①売主の債務不履行により買主が解除したときは、売主は、受領済の金員を違約金を付加

売主が宅建業者の場
合、売買代金の20％を超える違約金の額を定めることはできません。

して買主に支払う。
②買主の債務不履行により売主が解除したときは、売主は、受領済の金員から違約金を控除した残額を無利息で買主に返還する。この場合においては、違約金の額が支払済の金員を上回るときは、買主は、売主にその差額を支払うものとする。
4

買主が本物件の所有権移転登記を受け、又は本物件の引渡しを受けているときは、前項の支払を受けるのと引換えに、その登記の抹消登記手続、又は本物件の返還をしなければならない。

ローン等を利用する場合、この特約条項があることを確認して下さい。

（融資利用の場合）
第18条

買主は、この契約締結後すみやかに、標記の融資のために必要な書類をそろえ、その申込み手続をしなければならない。
2

標記の融資承認予定日のうち最終の予定日までに、前項の融資の全部又は一部について承認を得られない場合、この契約は自動的に消滅する。

3

前項によってこの契約が消滅した場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。

4

本条による解除の場合は、第15条（手付解除）及び第17条（契約違反による解除）の規定

買主は、すみやかに借入手続をする義務があります。
一定の手続をしなかった場合、本条項による解除ができなくなる場合があります。

は適用されないものとする。
（瑕疵担保責任）第１
９条

買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を、売主に対してすることができる。
2

建物については、買主は、売主に対して、前項の損害賠償に代え、又はこれとともに修補の請求をすることができる。

3

本条による解除又は請求は、本物件の引渡し後2年を経過したときはできないものとする。

（諸規約の承継）第20条

売主が宅建業者の場
合、目的物の引渡しの日から2年未満の瑕疵担保期間を設定した場合は、無効となり、民法の規定が適用されることになります。

売主は、買主に対して、環境の維持又は管理の必要上定められた規約等に基づく売主の権

利・義務を承継させ、買主はこれを承継する。
（協議事項）
第21条

この契約に定めのない事項、又はこの契約条項に解釈上疑義が生じた事項については、民法その他関係法規及び不動産取引の慣行に従い、売主及び買主が、誠意を持って協議し、定めるものとする。
（特約条項）
第22条

買主は、後記表示不動産（以下「手持物件」という）の売却代金をもって本物件の購入代金を弁済するため、平成○年○月○日までに当該手持物件が、金○○○○円以上で売却できなか

54

買換えの場合で、購入物件の契約が先行する場合、このような買換え特約をつけるようにしましょう。

ったとき、又はその売却代金が受領できなかったときは、この契約は自動的に消滅する。
２ 前項によりこの契約が消滅したときは、売主はすみやかに受領済の金員を全額無利息にて買主に返還しなければならないものとし、この契約書第１５条（手付解除）及び第１７条（契約違反による解除）は適用されないものとする。

〔不動産の表示〕名称○○マンション301号室所

在○○市○○町○○16番地11

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建

家屋番号
建物の番号

○○町○○16番地11
301

種類

居宅

住

所

氏

名

床面積

62.05m2

この特約は、売却ができないときは、「当然に契約が消滅する」としたものです（解除条件型）。
売却ができなかったと き、「買 主 は、契 約を解除できる」とする場合もあります（解除権留保型）。

平成○年○月○日

売主○○知事（○）第○○○○号○○市○○ ○丁目５−６○○不動産株式会社代表取締役 住宅 太郎 印

宅地建物取引主任者

登録番号

甲山 三夫
（○○）第○○○○○号

住所○○市○○２−７−３

氏

名

乙野

住

所

氏

名

○○知事（○）第○○○○号○○市○○ ○丁目７−８○○土地建物株式会社代表取締役 丙川 一郎 印

氏

買主

媒介

名

次男

宅地建物取引主任者
丙川 一郎
氏 名
登録番号 （○○）第○○○○号

印

印

印

55

困ったときは
専門性の強い相談の窓口はインターネットで探す
不動産取引は、その内容がさまざまな分野にわたり、専門性も強いので、専門家のアドバイスを受けることが有用です。
的確なアドバイスを受けるには、相談したい内容に応じた相談窓口を見つけることが必要です。そんなとき、インターネットを活用してはどうでしょう。
それぞれのホームページを見れば、お近くの相談窓口の連絡先を調べることができます。
また、ホームページには、様々な情報が掲載されています。ホームページにQ&Aがあれば、それを読むだけで解決がつくこともあるでしょう。
※注意：掲載された情報は、すべてが有用なものとは限りません。信頼できる情報であるか否か
は、情報の発信元を確認するなどして取捨選択して下さい。
（公的機関等のホームページ）
相談したい内容

相談窓口

ホームページのアドレス

法テラス（日本司法支援センター） http://www.houterasu.or.jp/

相談窓口の紹介等（財）不動産適正取引推進機構 http://www.retio.or.jp/
消費者トラブル全般

国民生活センター
都道府県・市町村の消費生活センター

知識・情報

不動産ジャパン（財）不動産流通近代化センター（運営）

http://www.kokusen.go.jp/
http://www.fudousan.or.jp

法律相談

日本弁護士連合会

http://www.nichibenren.or.jp/

登記全般

日本司法書士会連合会

http://www.shiho-shoshi.or.jp/

測量・分筆登記等

日本土地家屋調査士会連合会 http://www.chosashi.or.jp/

公正証書

日本公証人連合会

http://www.koshonin.gr.jp/

裁判手続など裁判所

http://www.courts.go.jp/

税務相談・税金の知識

日本税理士会連合会

http://www.nichizeiren.or.jp/menu.html

住宅に関する紛争相談

住宅紛争処理支援センター http://www.chord.or.jp/shienc/

建築・苦情相談（社）日本建築士事務所協会連合会 http://www.njr.or.jp/ask/ask.html

住宅性能表示制度に基づく 住宅性能評価機関等連絡協議会 http://www.hyouka.gr.jp/
指定住宅性能評価機関
住宅性能保証制度
住宅完成保証制度

住宅紛争処理支援センター http://www.chord.or.jp/shienc/kikan/kikan.htm（財）住宅保証機構

http://www.ohw.or.jp● 住宅全般に関する相談窓口（注文住宅等の請負工事に関するもの）
住宅紛争処理支援センター

午前10：00−12：00 午後1：00−5：00（土・日・休日を除く）

03-3556-5147

電話で相談する
次に掲げる相談窓口のうち、国土交通省、都道府県などは直接訪問して相談することも可能です。また、お近くの消費生活センターでも相談を受け付けています。

56

困ったときのご相談窓口● 不動産取引に関するトラブル等のご相談窓口☆関係団体等
都道府県・市町村の消費生活センター＊各都道府県・市町村の行政の窓口にお問合せください（財）不動産適正取引推進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-8-21第33森ビル3F

03-3435-8111（財）不動産流通近代化センター〒170-6065 東京都豊島区東池袋3-1-1サンシャイン60 32F

03-3986-0575（社）全国宅地建物取引業保証協会〒101-0０32 東京都千代田区岩本町2-6-3

03-5821-8121＊各都道府県の（社）宅地建物取引業協会の不動産無料相談の窓口にお問合せください。
（社）不動産保証協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町3-30

03-3263-7055＊各都道府県本部の不動産無料相談の窓口にお問合せください。

● 契約の締結を媒介・代理した業者の業務に関するご相談窓口☆国土交通省等
総合政策局

不動産業課

〒100-8918

千代田区霞ヶ関2-1-3

03-5253-8111（代）

北海道開発局

事業振興部建設産業課〒060-8511

札幌市北区北8条西2丁目

011-709-2311（代）

東北地方整備局 建政部計画・建設産業課〒980-8602

仙台市青葉区二日町9-15

022-225-2171（代）関東地方整備局 建政部建設産業第二課〒330-9724

さいたま市中央区新都心2-1

048-601-3151（代）

北陸地方整備局 建政部計画・建設産業課〒950-8801

新潟市美咲町1-1-1

025-280-8880（代）

中部地方整備局 建政部建設産業課〒460-8514

名古屋市中区三の丸2-5-1

052-953-8119（代）

近畿地方整備局 建政部建設産業課〒540-8586

大阪市中央区大手前1-5-44

06-6942-1141（代）

中国地方整備局 建政部計画・建設産業課〒730-0013

広島市中区八丁堀2-15

082-221-9231（代）

四国地方整備局 建政部計画・建設産業課〒760-8554

高松市サンポート3-33

087-851-8061（代）

九州地方整備局 建政部計画・建設産業課〒812-0013

福岡市博多区博多駅東2-10-7

092-471-6331（代）

沖縄総合事務局 開発建設部建設産業・地方整備課〒900-8530

那覇市前島2-21-13

098-866-0031（代）☆都道府県宅建業法主管課
北海道

建設部住宅局建築指導課〒060-8588

札幌市中央区北3条西6丁目

011-204-5575

青森県

県土整備部建築住宅課〒030-8570

青森市長島1-1-1

017-734-9692

岩手県

県土整備部建築住宅課〒020-8570

盛岡市内丸１0-1

019-629-5932

宮城県

土木部建築宅地課〒980-8570

仙台市青葉区本町3-8-1

022-211-3242

秋田県

建設交通部建築住宅課〒010-8570

秋田市山王4-1-1

018-860-2565

山形県

土木部建築住宅課〒990-8570

山形市松波2-8-1

023-630-2154

福島県

土木部建築指導課〒960-8670

福島市杉妻町2-16024-521-7523

茨城県

土木部都市局建築指導課〒310-8555

水戸市笠原町978-6029-301-4722

栃木県

県土整備部住宅課〒320-8501

宇都宮市塙田1-1-20

028-623-2488

群馬県

県土整備部監理課〒371-8570

前橋市大手町1-1-1

027-226-3525

57

埼玉県

都市整備部開発指導課〒330-9301

さいたま市浦和区高砂3-15-1

048-830-5488

千葉県

県土整備部建設・不動産業課不動産業室〒260-8667

千葉市中央区市場町1-1

043-223-3238

東京都

都市整備局住宅政策推進部不動産業課〒163-8001

新宿区西新宿2-8-1

03-5320-5073

神奈川県

県土整備部建設業課〒231-8588

横浜市中区日本大通1045-210-6315

新潟県

土木部都市局都市政策課〒950-8570

新潟市中央区新光町4-1

025-280-5427

富山県

土木部建築住宅課〒930-8501

富山県新総曲輪1-7

076-444-3355

石川県

土木部建築住宅課〒920-8580

金沢市鞍月1-1

076-225-1778

福井県

土木部建築住宅課〒910-8580

福井市大手3-17-1

0776-20-0505

山梨県

県土整備部住宅課〒400-0031

甲府市丸の内1-9-11

055-223-1730

長野県

建設部建築指導課〒380-8570

長野市大字南長野字幅下692-2

026-235-7331

岐阜県

都市建築部建築指導課〒500-8570

岐阜市薮田南2-1-1

058-272-8680

静岡県県民部建築住宅局住まいづくり室〒420-8601

静岡市葵区追手町9-6054-221-3072

愛知県

建設部建設業不動産業課〒460-8501

名古屋市中区三の丸3-1-2

052-954-6583

三重県

県土整備部建築開発室〒514-8570

津市広明町13059-224-2708

滋賀県

土木交通部住宅課〒520-8577

大津市京町4-1-1

077-528-4231

京都府

建設交通部建築指導課〒602-8570 京都市上京区下立売通新町西入

075-414-5343

大阪府

住宅まちづくり部建築振興課〒540-8570

大阪市中央区大手前2-1-22

06-6941-0351（代）〒650-8567

神戸市中央区下山手通5-10-1

兵庫県

県土整備部まちづくり局都市政策課

奈良県

土木部まちづくり推進局建築課〒630-8501 奈良市登大路町30

0742-27-7563

和歌山県

県土整備部都市住宅局公共建築課〒640-8585

和歌山市小松原通1-1

073-441-3243

鳥取県

生活環境部くらしの安心局住宅政策課〒680-8570

鳥取市東町1-220

0857-26-7411

島根県

土木部建築住宅課〒690-8501

松江市殿町1番地

0852-22-5226

岡山県

土木部都市局建築指導課〒700-8570

岡山市内山下2-4-6

086-226-7504

広島県

都市局建築課〒730-8511

広島市中区基町10-52

082-513-4185

山口県

土木建築部住宅課〒753-8501

山口市滝町1-1

083-933-3883

徳島県

県土整備部建築開発指導課〒770-8570

徳島市万代町1-1

088-621-2604

香川県

土木部住宅課〒760-8570

高松市番町4-1-10

087-832-3582

愛媛県

土木部道路都市局建築住宅課〒790-8570

松山市一番町4-4-2

089-941-2779

高知県

土木部住宅課〒780-8570

高知市丸の内1-2-20

088-823-9861

福岡県

建築都市部建築指導課〒812-8577

福岡市博多区東公園7-7

092-643-3718

佐賀県

県土づくり本部建築住宅課〒840-8570

佐賀市城内1-1-59

0952-25-7164

長崎県

土木部建築課〒850-8570

長崎市江戸町2-13095-894-3093

熊本県

土木部建築課〒862-8570

熊本市水前寺6-18-1

096-333-2536

大分県

土木建築部建築住宅課〒870-8501

大分市大手町3-1-1

097-506-4682

宮崎県

県土整備部建築住宅課〒880-8501

宮崎市橘通東2-10-1

0985-26-7195

鹿児島県

土木部建築課〒890-8577

鹿児島市鴨池新町10-1

099-286-3707

沖縄県

土木建築部建築指導課〒900-8570

那覇市泉崎1-2-2

098-866-2413

58

担当県民局をご案内します。

078-362-3612

編集

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2009.6

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