住宅生産振興財団

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まちなみ塾
2015

【概論】

郊外住宅地の成立と持続可能性
角野幸博（関西学院大学 総合政策学部 教授）

角野幸博（かどの・ゆきひろ）
1955年京都府生まれ。1978年京都大学工学部建築学科卒業。
1984年大阪大学大学院博士後期課程修了。(株)電通、武庫川
女子大学生活環境学部教授等を経て、2006年4月より関西学院大学総合政策学部教授。都市住宅学会関西支部長他公職多数。工学博士。一級建築士。著書に『郊外の20世紀』（単著：
学芸出版社）、『都心・まちなか・郊外の共生』（晃洋書房、共編）、『近代日本の郊外住宅地』（鹿島出版会、共編）、『生活の美学を探る』(光生館、分担執筆)他。関西を中心に、都市再生やニュータウン再生等の調査研究、計画立案などに携わる。最近は、鉄道駅を核とした郊外の再編可能性について調査研究を進めるとともに、都市再生に貢献しうるエリアマネジメントの手法について強い関心を持つ。
会場：住宅生産振興財団 会議室

2015 年 5 月21日
（木）
まちなみ塾 講義録 20155

「まちなみ塾」1回目の座学ということで、

キャドバリーチョコレートというチョコレート

住宅の開発、特にまちなみという視点で、その工場と社宅。リバプール郊外のポートサン

ういった場所がどういう歴史を持ってつくら

ライトには、ユニリーバという石けん屋さん

れてきたのか、郊外住宅地とは一体何か、今の工場と社宅。また、アメリカの事例ですが、どんな課題を抱えているのか、今後どうなり

シカゴでは、プルマンという車両工場で、製そうなのかということについて基本的な知識造の現場と住まいをセットでつくっています。

を確認いただければと思います。

そういった背景のもと、エベネザー・ハワ
ードが、1898 年に『Tomorrow』という本を

ガーデンシティの誕生

書き、その翌年、田園都市協会という組織を

まず郊外住宅地の話をするときには、どうつくります。そして、彼の理論的な成果物としてもガーデンシティ、あるいはイギリスのして、『Tomorrow』をリライトして『Garden

話をしなければなりません。イギリスは19 世

City of Tomorrow』（明日の田園都市）という紀の後半、世界で最初に産業革命が起こりま本を書き、「ガーデンシティ」というコンセプ

したが、大きな都市問題を抱えることになりトを世に問います。

ます。大都市につくられた工場労働者たちの

ガーデンシティとは一体何か。ハワードは居住環境がひどい状態だったため、これを何「都市と農村の結婚である」と言っています。

とかしなければと社会改革運動が起こります。

大都市ロンドンから30、40キロぐらい離れた

ロバート・オーウェンたちが中心となり、労ところに、人口3 万人ぐらいの1つのガーデン

働者や一般庶民の暮らしを快適なものにすべ

シティをつくります。それを高速鉄道でネッ

きという運動が始まりました。

トワークさせて複数つくっていく。そのガー国のほうも、1875 年の公衆衛生法に基づ

デンシティの中には、住まいと働く場所、田いて、健康で快適に暮らすための住宅の規格

園的な風景、公園などがコンパクトにまとまを定め、それに合わせた住宅建設の動きが出っていること、また独自のマネジメントとしてきます（条例住宅）。同時にアーツ・アンド・て、土地は私有を認めない、あるいは特定の

クラフツ運動の時期とも重なってきます。そ組織が持つことを彼は提案します。この提案

んな中で、工場の経営者たちは、工場と社宅は、当時の社会に受け入れられていきますが、をセットにして先進的またはモデル的に、工彼自身は実務家ではなかったので、レイモン場とそこで働く人たちの社宅をつくります。

ド・アンウィンたちが、ハワードのアイデア

例えば、バーミンガム郊外のボーンビルには、をもらいながら、世界で最初のガーデンシテ
ィ、レッチワースの建設に取りかかります。
また、住居に特化したガーデンサバーブという類似のコンセプトを持ったまち、ハムステ
ッドもつくっていきます。
1919 年から建設がはじまったウェリンガー
「きのうま
デンシティの広告があります（図1）。
では、煙の中に住んで働いていました。今は、郊外に住んで、でも、煙の中で働いています。
明日からは、太陽のもとで、ウェリンガーデ
ンシティで住み、働きましょう」という明快なコンセプト、これがガーデンシティの本質でした。
レッチワースには、今も工場、職場がきちんとあります。その中の最も初期につくられた住まいも残り、人が住んでいます（図2）。ま図1 ウェリンガーデンシティの広告

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まちなみ塾 講義録 2015

た、ブールバール、緑豊かな大通りがしっか図２ レッチワース

り整備されています。何より重要なのは、い戦前・日本の郊外住宅地

まだ新たな開発も進められています。ここに先に渋沢秀雄の話をいたしますと、1918 年

住んでいる方は、まちの歴史的なストックを（大正 7）、田園都市株式会社を設立します。

大切にしつつ、そのコンセプトを受け継ぎ、

その後、1922 年（大正11）、洗足で開発が行

知識として共有しながら、新しいまちづくり

われ、翌年に田園調布、多摩川台の開発が行も進めつつ、そこに暮らし続けているのです。

われます。これらの開発の前に日本で理論的

このガーデンシティの考え方は、世界にか枠組みになっていたのが、ハワードの田園都なり早いスピードで広まります。アメリカで市の概念をまとめた、リチャード・セネット

は19 世紀末から、各地で交通網の整備とともの『田園都市の理論と実際』です。それを当に、田園郊外が建設されます。その代表的な時、内務省の官僚であった井上友一が日本語

ところが、サンフランシスコ郊外のセントフに翻訳しています。ガーデンシティ、普通はランシスウッド、1906 年のサンフランシスコ「庭園都市」と訳したくなるところを「田園都大地震後に開発された約 45ha、約 600 戸の市」としています。それは日本固有の土地へ

まちです。この前後からアメリカでは、都市の尊敬、あるいは今後農村地帯にこういった

美運動（City Beautiful Movement）
が始まり開発がされていくのを想定した上で、あえてますが、その影響を受けています。渋沢栄一

意図的にこの言葉を使ったのだと言われていの息子、渋沢秀雄が1919 年に実際にこのまます。

ちを訪問し感銘を受け、ここが田園調布のモ時代は変わりますが、東武線沿線の常盤台

デルになります。もう1つアメリカの例で、でも先進的なまちづくりの計画を持った住宅

1929 年にクラレンス・ペリーによって提起さ地がつくられていきます。

れた、小学校区を単位として徒歩圏の日常生

ここまでは関東の郊外開発の話ですが、実活のユニットをつくっていくという近隣住区

はもっと前に、関西で郊外の開発が行われて論。これはラドバーンというまちで実現しまいます。日清戦争が終わる頃から、大阪の船す。アメリカではアメリカなりに、ガーデン場の豪商たちは、郊外にいくつもの別荘、別

シティの刺激を受けながら独自の住宅地開発

邸を抱えます。その伝統は江戸時代からですが始められ、それを日本人が学ぶことになりが、初めは大阪の南の帝塚山や天下茶屋、そました。

の後、阪神間が注目されます。六甲山の山麓に1軒の敷地が 4,000 坪ぐらいの超大邸宅がまちなみ塾 講義録 20157

いくつもつくられ始めるのです。例として、に線路を引き、同時に自ら不動産開発をして村山龍平、朝日新聞の創設者ですが、1901年、いくのです。小林一三は、この開発の中で、阪神間の住吉山手に別邸を構えます。和館と健康や経済性を訴求し、月賦販売を最初から

洋館、両方持っており、現在は香雪美術館にやります。ところが当時、郊外に住まうとはなっています。その比較的近いところ、御影

一体どんな暮らしなのか、普通の人はよくわ

山手の観音林には郊外に移り住んだお金持ちからなかった。そこで、単にハードの開発だ

たちの交流のためのクラブハウスがつくられけではなく、郊外居住キャンペーンを並行します。このように、明治の中期から、大金持て行っていきます。

ち、財閥系の人たちが阪神間の山手に別邸をこれはロンドンの19 世紀の終わりと同じよ構えることにより「郊外はお金持ちが住むとうな話です。阪神電鉄は、1908 年（明治 41）ころらしい」というイメージがつくられ始めに『市外居住のすすめ』という冊子をつくりるのです。そして、それを後押ししたのが鉄ます。大阪大学医学部のお医者さんたちが、道です。

大阪都心部の環境がどんどん悪くなっていたため「空気の悪い、水の悪い、大阪の都心に

戦前の「郊外居住のすすめ」

住んでいたら長生きできない」「郊外に住ん

その代表的なものが、現在の阪急電鉄（当

だら健康で長生きできます」と講演したのを時の箕面有馬電気軌道）の創設者、小林一三

まとめたものです。大正時代には『郊外生活』が1910 年
（明治 43）、現在の阪急宝塚線の池という雑誌を創刊します。箕面有馬電気軌道

田に、室町という住宅地を開発します。これもほぼ同時期に、『山容水態』という雑誌をつが当時の開発図面ですが（図 3 上）、神社を取りくっています。
「郊外は単なるお金持ちが道楽

巻いて住宅を開発したのです。結果的に神社で住んでいるところではなく、サラリーマン

が自分の公園のようになるのですね。阪神は、でもきちんと買えます、そこに行くと健康で

既存の集落、人が住んでいるところをつない文化的な暮らしができます」という話とともでいきました。それに対して、箕面有馬電気に、実際の開発が進むのです。

軌道は、地価の安い人の住んでいないところ

そして大正末期から昭和になると、阪神、阪急だけではなく近鉄など、さまざまな電鉄
会社が沿線開発を進めます。また、今でいうデベロッパーや土地会社がいくつもつくられて、そこが開発事業を行います。さらに、地主層が自分たちで耕地整理組合などをつく
り、開発を進めることもありました。そういう中で、中産階級へ郊外生活が浸透します。また当時は、都心の環境悪化に対して健康を売り物にするところが極めて多かったのです。
この時期になりますと、駅前のロータリー
や、メインストリートをつくり街路樹を植え込んでいくような、まちなみとしてしっかりしたものをつくろうという意識が出てきます。
そしてマスタープランがさまざま検討されるようになり、生活を支える施設として倶楽部
や購買組合、幼稚園や請願巡査詰所などがつくられます。このような昭和初期までの郊外
は、一種ユートピアとして大阪東部や南東部へ拡大します。この考え方は、すでに関東方

図3 池田室町の開発図面と当時の写真（阪急不動産HPより）

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まちなみ塾 講義録 2015

面にも伝わっていますので、関東方面でもこの時期になりますと、さまざまな開発が試み開発が行われ、大阪を中心に、大正末期にはられるようになったわけです。

郊外が一般の人に親しいものとして理解され少し変わった事例の紹介です（図 4）。いずれ

るようになりましたが（図5）、郊外には、もう1も阪急ですが、1932 年（昭和 7）
豊中市の石橋

つ重要な側面があります。それは、住宅開発

では、石橋温室村という温室つきの住宅地開にやや先行する形でリゾート開発があったと発を行いました。カーネーションなどの花卉いうことです。

栽培が中心だったようです。1933 年（昭和 8）

先ほど申し上げた小林一三は、阪急宝塚線には、伊丹に養鶏村という毎朝生卵が食べらを延ばしますが、その目的地であった宝塚にれる鶏小屋つきの住宅。このように、手をかは、もともと温泉地がありましたが、1911年

え品をかえ、いろんな郊外生活が住宅の建設（明治 44）
宝塚新温泉を開業し、そこに宝塚少とともに提案されるようになりました。

女歌劇を誘致しました。現在の宝塚歌劇です。

芦屋に六麓荘という高級住宅街がありま

また、阪神間には、何とか園という名前のつす。これは昭和になって開発されたのですが、く地名がたくさんあります。それらは基本的

実は六甲山麓は地盤があまりよろしくなく、にリゾートとして開発されたところです。例

風化花崗岩で、造成を始めると大きい石がごえば苦楽園は西宮市ですが、ラジウム温泉がろごろ出てきます。戦前の開発は重機がありありました。阪急神戸線の夙川駅の周りは有ませんでしたし、ダンプに積んで運び去るの名な住宅地ですが、その夙川駅の南側に、香も難しい。それでは、現場で使おうと、掘り櫨園遊園という遊園地がつくられます。池は出された石を使って石垣をつくっていく、あ

今もありますが、なんとウォーターシュート

るいは庭石にすることも行われました。六甲があるようなところでした。また、海水浴場

山麓の花崗岩はややピンクがかっています。

の開発、遊園地の開発、さらに競馬場やゴル

鉄分が多く、赤みがかっているのですが、そ

フ場が、この阪神間にたくさんつくられていれがこの界隈のランドスケープの基調色をつるのです。郊外へ行くと、住むだけではなくくり出しているのです。地場産の素材がそのて楽しいこともいっぱいあるよということでまま、まちなみの特徴を生み出していく。意すね。この間まで遊園地だったのに、住宅地識していたかどうかはわかりませんが、時代に変わってしまったところがたくさんありまを超えて受け継がれていく景観の要素が、江すが、リゾート跡地の住宅地化は、戦前から戸時代だけではなく、近代においてもきちん

ずっとあったのです。

とあったのですね。

先ほど阪急の小林一三の良いところばかり言いましたが、常に阪神は阪急の後塵を拝し戦前の郊外リゾート開発

各地で郊外に鉄道網が発達し、さまざまな図4 石橋温室村と伊丹養鶏村（阪急電鉄社史より）てきました。そういう中で、阪神が社運をかけきのえ ね

た事業は甲子園の開発です。甲子園は、甲子

図5 「郊外の大衆化」（大阪毎日新聞大正11年）

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の年、1924 年（大正13）に球場ができました。

阪神間モダニズム

このエリアは、武庫川が流れていますが、もこのように、たまたま阪神間では、郊外居ともと河川敷の開発なのです。今も甲子園球

住をもとにした固有の生活文化がどんどん蓄場は、砂地ですから水はけがいいので有名で積されていきます。谷崎潤一郎の『細雪』は、すね。阪神電鉄の線路よりも南側をスポーツ

まさに当時の船場文化、あるいは阪神間の暮リゾート、北側を高級住宅地として開発する

らしをモチーフにして、それを小説の中で展ことを決めます。南側は甲子園球場が一番有開している作品です。美術の面でいうと、洋名ですが、それ以外に100 面ほどのテニスコ

画家の小出楢重、写真家の中山岩太。前衛アート、大運動場、一番浜のところには阪神パートの吉原治良。彼は吉原製油の社長です。

ークという遊園地、水族館などを開発します。

要するに、パトロンでもあったわけです。貴

戦後、阪神パークは駅の近所に移り、現在は、

志康一は、若くして亡くなりますが、クラシ

その駅の近所に移った阪神パークはなくなり、ックの作曲家です。建築でいうと、ヴォーリ

大型ショッピングセンターららぽーとになっーズ、先ほどのライトがつくった山邑邸が芦ています。北側の高級住宅街では、モダニズ

屋にあります。ホテルパインクレストというムの邸宅や和風の邸宅もつくられました。一

高級アパートメントは、現在の阪急夙川駅の番北の外れの甲子園ホテルは、フランク・ロ

北西側にあったもので、これが郊外で暮らす

イド・ライトの弟子、遠藤新が東京の帝国ホ

人たちのサロン的役割を果たします。ホテル

テルでできなかったことをこちらで実現したサービスもしていますし、サークル活動もあという超高級ホテルです（図6）。

り、このレストランで、このあたりに住むおそして「健康」というコンセプトを阪神も引き継いでいて、大林組が浜甲子園健康住宅

金持ちの奥様方向けの料理教室などをやっている時代もありました。

地を開発します。1929 年（昭和 4）、この頃大こうして住宅開発と並行して、あるいはリ林組に住宅部があり、そこが設計コンペをしゾート開発が先行し、その後住宅開発が行わています。空襲で焼けてしまいますが、現在れていく中で沿線のイメージが形成されましも当時の住宅が部分的に残っています。このた。単に住宅だけではなかなかつくりづらい住宅地の中に健康幼稚園もつくっていて、幼イメージを、他の開発や、他の歴史をつけ加稚園は、現在、地元に移管され、「健康幼稚園」

えることでなされていったというのが戦前のとして今も営業しています。また、健康住宅状況です。

実物展覧会というのが昭和の初めに開催されています。

戦後欧州の郊外住宅地の展開

さて、先ほどのハワードの系譜に戻りますと、レッチワースやウェリンなどをつくります
が、その後ヨーロッパは、二度の世界大戦で荒れていく中、本格的なニュータウンづくり
は頓挫します。もう一度動きが始まるのは、
第二次世界大戦後、大ロンドン計画が立てられ、都心から20キロから30キロ圏に、ここは開発してはいけないというグリーンベルトが設定され、その外側に新しいニュータウン
がいくつかつくられます。スティーブニッジ、
ハーロウ、少し時代を置いてイギリス最後のニュータウンと言われているミルトンキーン
ズ。他国では、フィンランドに、有名なタピ
オラというニュータウンが、ほぼ同時期につ
図6 甲子園の開発

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まちなみ塾 講義録 2015

くられます。

アメリカでは、戦後、レビットタウンが有にかく足りなかったのです。空襲で都市部は名ですが、退役軍人や子育て層向きの建売分

焼け落ちていますし、海外から帰還してくる

譲住宅が大量につくられます。1947 年、ロン

人たちの住まいも足りない。でもそれも民間

グアイランド、ペンシルベニアのあたりでつの自力建設に頼らざるを得なかった。一方で、くられ、同世代の人たちが一気に入りました。

公的な住宅政策として、公営住宅や公団住宅、

また、住宅開発だけではなく、エッジシティ

金融公庫をつくり、何とか住宅不足に対応しという概念で、先端産業、ハイテク産業や研ていこうとしました。けれども、その結果、究機関をコアにした新しいニュータウンがつ必ずしもよい住宅ばかりではなく、例えば、

くられます。大都市とは高速道路や飛行機で木造密集住宅地がつくられていく。また、ど結ぶスケールになり、1980 年代頃、カリフォ

んどん無秩序にスプロールしていく中で、旧ルニアのアーバイン、テキサスのラスコリナ

集落が市街化の波にのみ込まれ、農地が虫食

スなど、いくつも開発されます。また、1970

い状に開発されていくことが起こります。そ年代後半から、ニューアーバニズムの概念、

ういう流れの中で、郊外の戸建て住宅地は一

いわゆるコンパクトシティや、サステナブル

体どういう意味があったのか、どういう役割

ディベロップメントのまちづくりの考え方がを果たしたのでしょうか。

広がり、これが環境共生も含めて、それ以降とにかく戦後は一気に大量に住宅を供給しの日本のまちづくりにも影響を与えることになければいけませんでしたし、民間にしても、なります。一方で、リタイアメントコミュニ

必ずしも質のよくない、都市計画的にも問題

ティ、高齢者のためのまちが本格的につくらを抱えている住宅地がつくられていく中で、れるようになります。高齢者ばかりが固まっそこからのレベルアップを図るための先兵とて住むことの是非はありますが、そういう動

してニュータウンがつくられていきます。まきも出てきます。

た、「集合住宅よりも居住性がよいのでは？」とか「広いですよ」という形で、戸建て住宅

戦後日本の郊外住宅地地が選ばれていきます。そして金融公庫の融では、日本の戦後はどうだったのか。この資が進められ、借家層の持家取得を促進しま

辺からは、むしろ皆さんのほうが現場で詳しした。また、ハウジングメーカーが成立して、いでしょうし、2回目以降の設計演習とつな

この推進役になっていくのです。このあたりがっていくと思います。これは、戦後の高度は皆さんの方がよくご存知ですね。

経済成長の時期にDID（人口集中地区）
がどの

そして、いつの間にか「住みかえすごろく」

ように拡大していったかを示した図です（図7）。

のような住みかえのシナリオがつくられまし日本の第二次世界大戦以降の住宅状況は、とた。
「できれば、UR の賃貸に住みたい。でも、図7 日本の戦後郊外住宅地計画の特徴

まちなみ塾 講義録 201511

その後、少し質のいいマンションに住みたい。

住宅需要が落ち始めたときに、アフタヌーン

あるいは、郊外の戸建てに住みたい」というティーと共同で商品開発をしています。異業

流れが庶民のあこがれのようになっていきま

種、あるいは生活関連産業と組むことで、新した。今は、郊外の戸建て住宅が上がりだとしい提案をしたいと考えたのです。

思っていたら、実はそうではなかったという

近年は開発のテーマが環境共生に動いてい状況です。高齢化して、独居老人になったとます。大阪の北部、彩都というまちの開発でき、次はどうしようということが、起こっていは、まちびらきのメインイベントが田植えでるのです。

した。今でも自分たちでサークルをつくりお米をつくっています。泉北ニュータウンの中

まちなみへの関心とテーマタウンの晴美台、大和ハウスさんですが、すべてのそういう中で、まちなみへの関心が高まり

住宅に太陽光パネルや、HEMS（ホームエネ

ます。さらに、もっとデザインそのものを追

ルギーマネジメントシステム）という家庭のエ

求することで、いろいろな付加価値をつける

ネルギー消費量をリアルタイムで出すシステ

流れが出てきます。その背景には、「開発用ムが設置されています。また、集会所にも太地が遠くなってしまった」、「建築条件つきの

陽光パネルを設置し、壁面緑化、電気自動車

分譲が増えた」などもありますが、先ほどののカーシェアリングもあります。単に商品とアメリカのニューアーバニズムの中で出てきしての住宅をどうつくるかではなく、住宅地

たサステナブルな空間、環境共生といった考としてどう差別化を図るのか、あるいは環境え方もあるでしょう。そして「コモン、共有やエネルギーのマネジメントに対して、住民スペースをどうつくるか」、「元の敷地、風景の方々をどう巻き込んでいくかも、大きなテを生かした上で、まちなみをつくりましょう」

ーマになっていますね。こうしてさまざまな

さらに「特定のテーマを持ったまちをつくろ

テーマタウンや企画が積み重なっています

う」といったことが積み重ねられてきました。

が、結局、それ自身が持続するものと、そう

その究極の姿が「テーマタウン」になるのかではないものがあります。一方で、テーマをもしれません。戦前の郊外の話と二重写しに支え続ける仕組みが用意されてなく、また、なる部分がありますが、同じようなことが出

10 年 20 年経ち、もうあれはなかったことに、てきます。では、具体的にはどのようなテーという話になると、極めてつらいことになりマか？ 戦前のテーマは「健康」でした。それます。できることならば、テーマが持続し、が、特定の国や地域、あるいはまちなみやコ

それがあることで中古住宅市場でも価値が認

モン、環境共生、いろんなことが試みられる

められるのが一番望ましい。時間とともに価ようになってきました。

値が増加する仕掛けづくりを、テーマタウン

究極のテーマタウンの1つは、兵庫県三田の考え方の中でご議論、検討いただければと市のワシントン村です。アメリカ・ワシント

思います。その中で、緑の力は、かなり大き

ン州の建築様式、素材をそのまま持ってきたいのだろうという気がしています。

もので、兵庫県の企業庁が開発しました。当時、分譲価格は1軒1億ぐらいでしたので、「公

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まちなみ塾 講義録 2015

郊外の変容と再編の可能性

的主体が金持ち向けの住宅つくってどうする

今申し上げたようなプロセスで、郊外住宅のだろう」と随分たたかれました。現在、値地が広がり、そこにさまざまな住宅が建てら段は下がっていますが、住んでいる方々は極れましたが、今後はどうなるのでしょうか。

めて誇り高く住んでいます。自分たちで地区

もし今からまた新たにまちをつくる、住宅地計画の見直しをし、まちなみ保全協定管理組を開発していくとすれば、何に注意しなけれ合で、ルールをつくっています。ワシントン

ばいけないのかという話が、後半のポイント

村のすぐ横にある兵庫村では、兵庫県の地場になると思います。

木材を使った在来工法による住宅開発をしま

この図（図 8）は、先ほどの話を模式化したもした。同じく兵庫県の猪名川パークタウンは、のです。近代の都市圏の構造は、中心都市が図8 成立過程からみた郊外住宅地の類型あり、街道があり、郊外には古くから旧町が

図9 兵庫県三田市各地域の人口構成（「平成17年国勢調査 三田市 5歳階級 年
齢構成比 ウッディタウン」）

でしょうかという問題提起です。

あり、その周辺に既存集落、農村集落がぱら

この図（図10）は、クラッセンという人が 30

ぱらとありました。まず鉄道が敷設されて、年ほど前に整理した都市サイクルの8タイプ

新駅にあわせて住宅地開発が進みます。さら

分類を図にしたもので、横軸が都市の中心部に今後の開発を見越して遠くにも駅をつくりの増加と減少を示し、縦軸が都市の郊外部のます。高度経済成長期になると、駅からバス、

人口の増加と減少を示しています。都市が成あるいは新鉄道路線を開発し、計画的な大規長していくときは、最初に中心部にさまざま

模団地がつくられ、駅と駅との間も市街地でな機能や職場が置かれ、中心部の人口が増加埋められることも出てきます。その中で、都し始め、やがて郊外も成長を始めます。中心

心では地価が上がり過ぎて住宅が成立しなく部に人が増えていく状態を、都市化、アーバ

なる、いわゆるドーナツ化現象も起こります。

ニゼーション、郊外へ人口が張りついていく

さらに、望ましくないけれども、インフラの状態を、郊外化、サバーバニゼーションとい整備もしないまま、穴空き状にあまりよろしいます。人口が減り始めていく段階を、逆都

くない開発も生まれてしまいます。このよう

市化、ディスアーバニゼーション、さらにもなことが、ここ100 年ぐらいの郊外開発の歴

う一度、都心居住という形で都心に人口が戻史をまとめると、見えてきたのです。

ってくる状態をリアーバニゼーションといい

これはニュータウンの人口ピラミッドです（図 9）。三田市全体は人口約11万 3,000 人で30 代のあたりがくびれていますが、それほどでもありません。ところがゆりのき台ニュータウンでは、子育て層 40 代とその子どもたち
が飛び抜けています。これが 20 年後どうなるのかを考えなければなりません。足りなかった小学校の教室が余ってしまい、一方で、高齢者向けの施設が足りなくなる構造です。新
しいまちほどこういう極端な構成になります。
この極端な波を避けるには、ゆっくりと時間をかけて開発をし、住宅をつくり、売らなけ
ればならないのです。従来の開発では、それは許されなかったのですね。ですから、そん
な中で生まれてきたまちは、今後どうなるの

図10 都市サイクルの8タイプ分類

まちなみ塾 講義録 201513

図11 郊外住宅地の変容プロセス

図12 郊外住宅団地の諸課題

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まちなみ塾 講義録 2015

ます。これは人口という視点だけですが、そどれを選ぶか、どれが一番重要な課題になる

れによって都市は変化します。ただ、すべてか、そういうことを考えていただくための資のまちがこうなるわけではなく、特に、これ料です。

から人口は減っていきます。そういう中で、郊外住宅団地については、多くの研究者がそれぞれが担当される住宅地、あるいは都心

いろいろな課題を指摘しています（図12、図13）。

部の開発はどのように位置づけるべきかを考

空き地や空き家の増大、敷地の細分化などのえていただきたいのです。

空間的な課題と、そこで暮らしている人にとこの図（図11）もよく使う図です。全ての住宅っての不安や変化といった人に関する課題、地に誕生段階、成長段階、変容段階、解体段両方あり、当然それらは相互作用を持ってい階、再編段階があるとします。都市を生き物ます。その背景は、短期間に均質のコミュニと考えれば、それぞれが、それぞれの状況のティをつくってしまったことにあります。もち中で変化を遂げます。破線が同時代性を持っろん時代のニーズがあったからですが、将来ていて、1つ1つのグループが、ある時代のどういう問題が起こるか、当時はわかってい大都市圏を構成しています。その大都市圏をなかった。わかっていても、それに優先する

構成する1つ1つは一体何が起こっているの

開発圧力があったのかもしれません。また、か、それと今、再編段階で、いろいろな切り

今、従来型郊外生活のモデルが破綻してきて口が出てきていますが、それぞれのまちが、います。これまでは、お父さんは電車に乗っ

図13 住宅地再編の通時的視点と共時的視点

て通勤、お母さんは専業主婦、子どもは2 人が、そうならない場合、中古住宅市場に流通くらいといったサラリーマンの標準家庭をモさせ、第三者がそこを自らの住宅地として選デルにした住宅を開発してきましたが、今やんでもらえるように考えましょうということでそれは標準でも何でもなくなっています。現す。そして、日本全体としては、人口減少局

在のさまざまな家族スタイルに郊外住宅地は面に、それぞれの住宅地が本当に優良な専用

合わないということになってしまったのです。

住宅地として生き残れるか、都市圏レベルで

今後は、従来のモデルもあるけれど、もっと住宅地の選択と集中を目指せるか、まず検討

いろいろな生活モデルを想定しなければならすべき課題になります。

ない。また、ストック価値の棄損、特に公共施設関係の老朽化やニーズと施設のミスマッ

再生のための諸提案

チにどう応えていくのか。私たちは、世代交2014 年に都市再生特別措置法が改正され、代や相続といった通時的な視点と、同時代に立地適正化計画をつくりなさいという指導が状況の異なる住宅団地の共存と競争が起きて出ています。立地適正化とは、住宅地の選択いるという共時的な視点、両方の視点を理解と集中を目指すため、都市機能をある場所にした上で、どうしようかと考えなければなら

誘導し、まばらに広がっている住宅地を絞りないのです。

込んでいくといったことです。さて、うまくい

1つヒントをいいますと、研究者たちが行くかどうか。それから、まちの魅力を高めるっているアンケート、居住環境評価、定住意

ためにコミュニティの役割をどのように理解

識調査などを見ると、どこでも似た答えが出し、期待すべきか。そして、公民の連携、役ていて、大都市から遠く古い団地ほど空き家

割分担をどう実現するか、個々の住宅のみな率が高くなります。第1世代と第 2 世代の居らず、住宅団地の持続可能性を考えるには、

住意向は随分違い、自らそこで家を買って住

これらについての答えを探さなければいけま

み始めた第1世代の定住意識は極めて高く、せん。

少々不便でも7 〜 8 割は永住志向があるのに探さなければといって、いろいろな人がさ対し、子どもたち第 2 世代は、生まれ育った

まざまな提案をしています。整理してみるとまちに愛着はあるけれど、住み続けることは提案の中身は大きく3つに分かれます（図14）。

なかなかできない。親の家を相続する子ども

1つは、個々の住宅地をいかに持続させるか。

たちは多いですが、そこに住み続けられない

例えば、空き地の集約と再活用、不在地主対状況があるのです。住宅団地が継続するには、策。中古住宅市場の活性化や住みかえ支援に子どもたちが住んでくれるのが一番よいです

関する提案。2 つ目は、都市圏の中での集約

図14 再生のための諸提案の方向

まちなみ塾 講義録 201515

再編。立地適正化計画とも関係しますが、集があり、今後、1つの団地単体だけで、いろ約していくための拠点をどうつくっていくか、

いろやるのはどうしても限界があるような気あるいは、とにかく膨張はさせない。駅前やがしています。

都心居住を図り、集約、再編を進め、一方で、空き地や空き家を一元的に管理するような仕図15 都市圏再編の仮説

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まちなみ塾 講義録 2015

都市圏再編の仮説組みが必要といった提案です。3つ目は、も

この図は、先ほどの「成立過程からみた郊

う専用住宅地だけでは無理があるので用途混「立地する場所に外住宅地の類型」（図 8）に、

在を認めよう、あるいは同じ住宅でも、多様よって方向性を見出していこう」という話をな住宅の混在を認めようという提案です。

書き加えました（図15）。戦前の郊外住宅地に関西の事例ばかりで恐縮ですが、例えば兵は、すでにブランド力を確立していて、その庫県の川西市では、2011年（平成 23）から、路線でやっていけるところがあります。しか

市が中心になり、ふるさと団地再生事業をやしそうでない住宅地は、新まちなか居住、疎っています。川西市は民間開発の戸建て住宅

住郊外、都心居住という形で、それぞれの見団地がたくさんありますが、どこも高齢化し直しを図る必要があるのです。例えば、新まて人口が減っています。そういう中で、住宅

ちなか居住という形でコンパクトシティ化を

団地を生き残らせるために、協議会をつくり、図っていこう、一方で、都心への人口のUタ

主要な団地の自治会長、鉄道会社、地元の銀ーンもありますので、タワーマンションだけ

行、大和ハウス工業などが集まりました。市ではない複数タイプの都心居住、もっと大変は親元近居の推進のための助成制度や移住住なところは、まばらに住むことを徹底的に追みかえ支援機構の協力も始めています。その求する魅力づくりをせざるを得ないのではな

中 の1つ、 大 和 団 地 はよくで き て い ま す。

いか。鉄道を脈として、中心都市や衛星都市

1967 年（昭和 42）にまちびらきして、自治会の都心およびニュータウンセンターをノード

活動も盛んですが、それでも、今 39％ぐらいとする葉脈状の構造に規定され、葉脈から外の高齢化率になっています。そこで、居住者れたところが空き地・未利用地として残されの方々自らが空き家の調査を始めたり、近年る。都市圏の縮小は、都市圏全体で一様に進は高齢者の居場所づくりに取りかかり、空い

むのではなく、それぞれのノードに集約された住宅地を交流施設や地域スペースにしたる形で進むと考えられるので、それぞれのノり、小規模多機能型居宅介護施設をつくった

ードごとに集約のさせ方を考えていく。当然、り、さまざまな試みや努力が続けられている

公共交通の果たす役割は極めて大きくなりま

ところです。しかし、「住み手がどんどん高齢す。また、どのタイプでもストック活用やコ化していく中で、自治会だけでやるのはもう

ミュニティの活用支援、住み替えシステムの難しい」とおっしゃっているのを聞いたこと

整備、空き地の集約化、再活用などは必要で

図16 多様な拠点の成立可能性

す。それから適度な用途混在を認めたほうがとが実は自分の首を締めていることをどう説よいと考えます。

明し、理解していただくかが重要になります。

この辺から私の持論になります。先ほど家

空間経済学という経済学のジャンルの中族スタイルが多様化しているとお話ししましで、藤田昌久先生がおっしゃっていることでたが、いろいろなタイプの生活拠点や交流拠す。
「さまざまな経済活動を1カ所に集めよう

点、小規模なものがいくつか必要なのではととする集積力と、それを分散しようとする分考えます（図16）。拠点としては公民館や集会

散力という2 つの力のせめぎ合いで自己組織所、地区センター、喫茶店や居酒屋なども含化が起こり、安定的な空間構造ができる。不め、これらの需要は常に変動します。公共が安定化している状況のときに新しい空間構造

管理するものは、管理者対市民という図式にに移っていくが、どのような力で、どのようなり、なかなか市民自らがきちんと維持しよな空間構造に移るのかを研究するのが空間経

うとならないのです。ですから、とにかく住済学」だそうです。まさに今、郊外住宅地、宅団地と同様に持続が保証される拠点はフレ

専用住宅地があったバランスが、不安定にな

キシブルに施設や装置を持ち、さまざまな組っている。その不安定な状況の次の安定構造

織や管理体制のもとで維持、運営していく。

は何かを探っていく。それが恐らく今後の住マネジメント体制を確立して、拠点の経営と宅団地研究の中心になり、その際に排他性と住宅地経営の連携ができないだろうか。まだいう問題をどうクリアしていくか、これは皆問題提起にとどまっていますが、これをどうさん方にというよりも、私個人の研究テーマ

考えるかが重要だと思っています。

です。

これは拠点を支える社会システムのイメー
ジ（図17）です。横軸にマーケットのタイプ、縦コンパクトシティ

軸に事業者と顧客の関係があります。マーケ

これはコンパクトシティ化を進めていくた

ットが拡大しているときは市場に任せるのがめの立地適正化計画のスキームです（図18）。ポ

一番よいですが、なかなかそうはいきません。

イントは、都市機能を誘導する区域、居住機戦前の話に出てきた観音林のような倶楽部社

能を誘導する区域、そして公共交通の整備で会型が成立するか、あるいは思いきりムラ社

す。ブルーのエリアが居住誘導区域で、赤が会型の組織のほうが適切なところもあるかも

都市機能誘導区域、うすいグリーンは市街化しれない。または、現代風にNPOでそれを維区域全体で、市街化区域の中に、これをもう持していく、といろいろ考えています。その一度線引きをしましょうという話です。これ

ときに厄介なのが、排他性です。とにかく良が簡単にいかないのは想像できます。本当は、好な住宅地であるほど、例えば近所にコンビ

都市機能誘導区域を使って何かを建てたいけ

ニが来ることを嫌がられます。でも、そのこれども、居住誘導区域も設定しなければいけ

図17 拠点の集積力と分散力

図18 立地適正化計画のスキーム

まちなみ塾 講義録 201517

ない。これがなかなか難しく、各自治体が大その先行事例として、数年前に京阪のくず変悩んでいらっしゃいます。関東圏、千葉県はの駅前で、商業施設のリニューアルと、駅のいくつかのまちでは先行して取り組んでい前に分譲マンションをつくる再開発が行われるところがあります。例えば、柏市の豊四季ました。もっと広域から集客したいというも台、UR の団地、私は「テーマ型コンパクトシ

くろみでしたが、結果は部分的でしたが駅へティ」と勝手に呼んでいますが、医療介護のの集約が進み、半径 5キロ圏の中からどんど中核になるような施設を団地の中心部に持っん駅に集まりました。5キロ圏は駅からバスてきて、団地の再編だけではなく、周辺からで行く山の上の住宅地のイメージです。子育もその施設を使える在宅医療・福祉施設を導て世代が半分ぐらい、高齢者が 2 割強いまし

入し、子育て支援施設を整備します。センタた。このような形での開発が各地で起こってー地区にサービスつき高齢者住宅があり、そくると思います。ただ、地価の問題がありまの足元に、交流スペースや地域包括支援セン

すので、駅周辺が高容積の開発の場合、移動ターがあります。団地の建てかえも粛々とさした郊外の戸建てゾーンはどうなるのか、移れていて、いろいろな主体が協力することに動した後の土地をどう使うのかを考えておかよって成立する事例であると考えます。

ないと、あとは知りませんというわけにいきません。住宅地の中には、こういった商業施

駅の可能性

2014 年に1年かけて関西でいくつかの調査

設やセンターを設けているところがあります
が、今後大変だなという気がします。

をしました（図19）。駅は拠点になるかという話です。駅といっても、都心のターミナル、衛沿線の魅力

星都市の拠点、郊外の各停が止まる駅、ある

もう1つの視点として沿線価値です。やはいはニュータウン開発にあわせて新たにつくり鉄道会社は今後の重要なアクターになりまられた駅などさまざまですが、それぞれに対す。例えば、京王電鉄は沿線価値創造部といして、どのような機能を配置すれば集約再編

う部署を設け、沿線の活性化に向けたさまざが可能か、現実にどんなものがあるか。また、

まなサービスを検討し進めています。子育て

駅や駅前を再生することによって、住民の生支援マンションを高幡不動の駅前につくり、活様式、あるいは居住地選択がどう変わるか。

認証保育所、学童保育所、介護つき有料老人

それによって、沿線としての価値は増進する

ホームも手がけています。ほっとネットワー

かどうか。これは鉄道会社にとって極めて重クとして地域コミュニティのウェブサイト、

要なテーマですので、1つの団地の問題、駅

スーパーの移動販売車なども手がけ、京王グの問題ではなく、とにかく沿線がいかに持続しループは生活者の支援をきちんとしていますていくかということを考えてみようとしました。

とアピールしているのです。
関西でも、当然同じようなことを考えていて、近鉄も2007 年頃からサービスを増やしています。先ほども出てきた能勢電の例です
が、もともと能勢電は、能勢の妙見山という山へのお参りのための電車でした。高度経済成長期に沿線に住宅地が開発されましたが、定期利用者がどんどん減っているのです。その中で、非定期の方の利用をどこまで拡大できるかと、2013 年にイベントを企画しました。
沿線の魅力をいかにつくるか。私には歴史がまた元に戻っているような気がするのです。
戦前リゾート開発があり、それが住宅地に変

図19 駅を拠点とした郊外再編の可能性

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まちなみ塾 講義録 2015

わっていきました。今また、住宅地がリゾートイメージともう一度結合して、生き残りを考えていくようなことがあるのです。

エリアマネジメント

これらを総合的に考えたときに、やはりエリアマネジメントという言葉が浮かび上がっ

まちなか化の戦略てきます。よく聞くのは、東京では大丸有、

まちなか化は、住宅や居住者の多様化から

福岡は天神、大阪ではグランフロントといっ始まると思います。突然「用途の多様化」とた大都市都心部のエリアマネジメントですが、いっても抵抗が大きいので、例えば、そのま

これら都心部型のエリアマネジメントと、住ま引っ越していけるような高齢者住宅、若い宅地の中のエリアマネジメントがあります。

人たちを呼び込める賃貸住宅やシェアハウ

一緒にしてしまうと分かりにくい部分もあり

ス、あるいは建てかえや隣地との敷地統合のますが、エリア全体の環境に関する活動、共促進もあります。敷地統合によって、従来と有物や公共物の管理に関する活動、居住環境は異なるタイプの居住施設を入れることがでや地域の活性化に関する活動、サービス提供、き、居住する家族タイプが変わると、結果的コミュニティ形成などソフトの提供といったにまちも多様化しますので、居住者の多様性ことです。空き地・空き家の活用促進、地域を高めるような用途混在や、駅前空間の変化の利便性の維持・向上、生活支援サービスのが考えられます。とにかくサラリーマン層だ

提供やコミュニティ形成などは、住宅団地のけではもう難しい気がしています。最近、若持続性を確保するためには不可欠だと思いま

い人は「R 不動産がおもしろい」と言っていす。また、なかなか難しいですが、居住者が、ますね。全国的に展開していますが、R 不動

地域の将来像やプランの策定などを共有し、産では郊外住宅地は極めて少ないです。特徴

自分たちでまちの未来を語り合える共通の目がないからですね。R 不動産に取り上げられ標を持つことはとても重要なことだと思いまるようなおもしろい住宅地が出てくると、ます。

たきっかけになるかもしれません。

これは（図 20）、居住地のエリアマジメントを

さらにそこから一歩進んで、居住者の混在示しています。用途混在の話の中で「しごとではなく本気で用途混在をどこまでやってい空間」の創出まで何とかならないか、住民のくか。まず、子育て支援や高齢者サービスなかかわり方のバリエーションはどんなものがど、今住んでいる方々へ「あなたのためにもあるか。コモン的な空間の維持管理、所有、

役に立ちます」というメッセージを持った混

投資、共同体意識、支援、下に行くほど緩や在から始まると思います。例えば、住宅地のかになりますが、これらにかかわっていける

中で喫茶店を始めた事例があります。喫茶店

ような仕組みができればよいですし、さらに営業が儲かるとは思えませんが、住んでいる

先ほどの川西市のように鉄道会社や金融機関

方の生きがいづくり、近所の人たちの交流のなど多様な主体が参画してくださるとよいで場としてはあると思うのです。また、戸建て住宅を改造した保育所なども用途混在のスタートとしてはよいかもしれません。あとは、多様化を受けとめる地区計画や規制の緩和です。既存の第一種低層住居専用地域の規制をどう読むか、そのあたりのことも含めて考えていかなければと思います。
それと、公共空間の場に多様なコモンズをうまく混ぜ込んでいくことで生活のバリエー
ションを増やしていく。オープンスペースとしてコモンズ以外のものも、何かコモンズ的な意味合いを与えることができないかと考えています。

図20 居住地のエリアマネジメント

まちなみ塾 講義録 201519

すね。事例として、新日鉄社宅跡地の開発、
リビオ姫路大津ブルームガーデンのぞみ野な
どは、すでにそういう心意気を持って始めていますし、千葉県のユーカリが丘も単一デベロッパーが何十年も「ずっと面倒見ます」と言うのは、極めて望ましいと思います。
現実的課題

あとは愚痴と思ってください。
「実際の居住者はそんなに簡単ではないよ」ということで、図21 現実的課題：生活行動の側面

現実的な課題をあげています（図 21〜 23）。生活行動の側面なども、共感いただけることが書いてあると思います。留意点としては、個人の生活にまで立ち入って考えるべきだと思います。特に相続など、結局そういうときに、いろいろなことが起こるのです。
皆さん方は、今から新しい住宅地を計画していく、まちなみをどうつくっていくかを基
本に勉強されるわけですが、それは非常に重要なことです。そして、まちはこれからどのように持続し、維持されるのか、管理の仕組

図22 現実的課題：衰退の実際

図23 現実的課題：留意点

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まちなみ塾 講義録 2015

みはどうするのか、さらに踏み込んだ計画、提案をしていただきたいと思います。