［巻頭言］

成熟した住宅五十嵐健之

一般財団法人日本不動産研究所会長

冷戦時代、西ドイツのアデナウアー政権は、西側の体制が優れていることを示すために住宅政策を重視し、質の高い住宅を供給した。そのため当初は住宅が不足し､住宅のない人は安宿等に居住せざるを得なかったという。
日本は、戦後、雨露をしのぐためいっせいにバラックを建て、掘っ立て小屋に作り変え、小規模住宅に建て直し、やがて中規模以上の住宅が並ぶようになった。西ドイツは「乏しき（質の悪さ）を憂い、均しからざる（全員は家に入れない）を憂えない」考えだったのに対し、日本は「乏しきを憂えず、均しからざるを憂い」たといえる。
今は日本もドイツも住宅は質量とも水準に達しているが、日本はいわば成長型、脱皮型で現在に至ったので、古い、あるいは少し古い住宅は質が悪いという考えが「常識」化してしまった。
しかしこの20年以上、マンションを含め、質の高い住宅が非常に増えている。この間に登場した住宅は住宅総数のઆ割以上あり、それ以前にできた住宅も質のよいものがあるので、かなりの量が質の良い住宅になっている。
中古住宅流通市場が十分に発展しないのは、この「常識」が邪魔になっている。個々の住宅の質を正しく評価することを習慣化することと、住んでいる人が住宅の質を劣化させないよう管理することが必要だ。地球環境問題を考えても、今後は、20〜30年ごとに住宅を建て替えることは許されなくなっている。すでに日本の住宅は脱皮を終え、成熟しているのである。

目次●2013年秋季号 No.90［巻頭言］成熟した住宅

五十嵐健之

1

［特別論文］地球環境問題への対応と地域居住文化の継承･発展

髙田光雄

2

［論文］同時決定モデル(Type4 Tobit)を用いた住宅資産と金融資産の実証分析 川脇康生

10［論文］住宅価格におけるプロスペクト理論のフィールド実験中川雅之・浅田義久・山崎福寿［調査報告］欧米主要国における家賃補助制度20

27［海外論文紹介］都市の人的資本ストック向上のための教育経済分析の進展
篠原二三夫

土井 直
エディトリアルノート
センターだより

40

8
編集後記

40

36

特別論文

地球環境問題への対応と地域居住「平成の京町家｣の取り組みを通じて文化の継承･発展髙田光雄
1 住宅分野における環境・エネルギー対策の強化

費量が大幅に削減され、建築物内の一次エネル
ギーの消費量または二酸化炭素排出量が正味（ネット）でゼロまたはおおむねゼロとなる建地球環境問題は、いまや最も重要な国際政治

築物を指している。また、2002年指令で設けら課題の一つとなっている。地球温暖化防止に向れていた床面積1000平方メートル以上という制けた各国、各地域の動きも活発化している。ま限は撤廃されている。

た、これに関連して、住宅・建築分野において一方、わが国では、EU 諸国などと同様の課も、多面的なエネルギー抑制策が講じられてき題に対応する必要性が増大しているとともに、ている。

2011年に起こった東日本大震災に伴う福島第一

例えば、欧州連合（EU）では、1997年の京原子力発電所の事故を受けて、国民の環境問題

都議定書における温室効果ガス削減目標を達成

やエネルギー問題への関心がいっそう高まり、する政策の一つとして、2002年に「建築のエネ

原子力エネルギーの見直し、省エネルギーの推

ルギー性能に関する指令2002/91/EC」（2002年

進、再生可能エネルギーの開発などを含む新た指令）が策定され、新築、改修時だけでなく、なエネルギー政策の確立も急務となっている。

使用時や売買、賃貸契約時にもエネルギー効率

こうした状況の下で、2011年、国土交通省、経化を図る規制が行なわれてきた。また、2007年

済産業省、環境省は「低炭素社会に向けた住まに開催された EU 首脳会議では、EU 域内においと住まい方推進会議」を開催し、東日本大震

ける温室効果ガスの排出を、2020年までに1990

災により新たに生じた課題等も踏まえて、住年比で20％削減するという目標が明確化され、宅・建築物における省エネルギーを推進するたそれに対応すべく EU のエネルギー安全保障とめに今後取り組むべき各施策の工程表（案）を連帯に関する行動計画なども発表されてきた。

とりまとめている。このなかで、2020年までに、

さらに、2010年には、2002年指令が見直され、 すべての新設住宅・建築物の「エネルギーの使「建築のエネルギー性能に関する指令2010/31/

用の合理化に関する建築主等および特定建築物

EC」（2010年指令）が新たに策定されている。

の所有者の判断の基準」（省エネ基準）への適

この指令では、一般の新設住宅・建築物につい合を段階的に「義務化」することが示されていては2021年以降、新設公共建築物については前る。EU 同様のゼロ・エネルギー建築物義務化

倒しで2019年以降、「ゼロ・エネルギー建築物」に向けたステップと考えられる。

の「義務化」を求めている（第ઋ条）。ここで、さらに、2020年までの新設住宅の省エネ基準

ゼロ・エネルギー建築物とは、躯体および設備義務化を視野に入れて、省エネ基準が見直され、の省エネ性能の向上、オンサイトでの再生可能

2013年ઃ月改正、公布された。一次エネルギー

エネルギーの活用等によって化石エネルギー消

消費量を指標として省エネ性能を評価する基準

2

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90が採用されたが、最外壁（外皮）についても一髙田氏写真

たかだ・みつお1951年京都市生まれ。京都大学

定の性能が引き続き求められている。改正省エ

工 学 部 建 築 学 科 卒。博 士（工学）、一級建築士。現在、京都

ネ基準は、非住宅については2013年આ月から施行され、住宅についても10月から施行されるこ

大学大学院工学研究科建築学専とになっている。
「住宅性能表示制度」や「長学会会長、京都府建築審査会会

攻教授。公益社団法人都市住宅
長、京都府府営住宅管理審議会

期優良住宅認定基準」についても2013年度中に見直しが行なわれることになっている。

2 住宅省エネ対策が地域居住文化の破壊をもたらすという危惧

会長、大阪府住宅まちづくり審
議会会長、大阪市住宅審議会会長、京都市建築審査会会長、京都市住宅審議会会長、平成の京町家コンソーシアム会長など。日本建築学会賞、都市住宅
学会賞、日本建築士会連合会賞、日本不動産学会業績賞、計画行政学会計画賞など受賞。

深刻な地球環境問題の現状と住宅におけるエネルギー消費の動向を考えれば、こうした対応たものであり、冬を旨とした地域に根ざした住は当然と言わなければならない。また、わが国

宅技術という側面をもっていたのである。

におけるエネルギー供給の将来像が展望できな

一方、日本の温暖地域の住宅は、吉田兼好のい状況下において、住宅における省エネ基準の「徒然草」第五十五段を持ち出すまでもなく、強化や義務化を急ぐことの妥当性も高い。しか夏を旨としてつくられてきた。冬を旨とした地しながら、わが国に限らず、さまざまな地域に域の住宅とは異なり、夏の蒸し暑さを緩和する

おける近年の住宅省エネ化の動き、とりわけ省ために、住宅と庭などの外部空間との関係を強エネ住宅義務化の動きには、人間にとってかけめ、可能な限りの風通しを確保し、快適性を高がえのないものが失われるのではないかというめようとしてきた開放型住宅であった。さらに、危惧の念を少なからず抱かざるをえない。言葉季節による室礼の変更や建具の開け閉めにより、が適切かどうかはわからないが、「環境グロー

住まい手自らが住宅と外部空間との関係を調整

バリズム」とでもいうような圧力が、地球上のし、自然と関わる季節感を楽しむ居住文化を育

多様な地域の居住文化を押しつぶそうとしていんできたのである。季節による変化に富みつつるように感じられるからである。

も、相対的に穏やかな日本の気候風土に根ざしこれまでわが国の住宅省エネ化政策のなかでた住宅は、外部空間と一体となった生活空間を特に推奨されてきた住宅は、多くの先進国と同形成し、明確に区分されることのない、住宅と様、最外壁（外皮）を高気密・高断熱化した閉外部空間の境界領域、たとえば、軒下空間や縁鎖型住宅、いわゆる「マホービン住宅」であっ側、通り土間などの空間は、多様なコミュニケた。優れた制度設計により高い政策効果をもたーションの場としても重要な役割を果たしてきらした「長期優良住宅認定制度」や「住宅エコた。

ポイント制度」も、規制策ではなく誘導策では

エコ住宅、省エネ住宅のグローバルモデルをあったが、マホービン住宅をグローバルモデル

適用した最外壁の高気密・高断熱化は、一般的として住宅省エネ化を推進してきたのである。

な方法をとる限り、結果として、住宅と外部空

最外壁の高気密・高断熱化は、欧米諸国で開間との関係を弱め、場合によっては遮断してし発・改良が進められてきたものであり、わずか

まうおそれが大きい。もちろん、グローバルモのエネルギーで冬の暖房を可能とし、消費エネ

デルが常に不適当であるというわけではない。

ルギーを大幅に削減する技術である。しかし、また、冬を旨とした住宅をつくり続けてきた地

こうした技術は、もともと冬期の気象条件が厳域以外であっても、外壁を高気密・高断熱化す

しい地域の伝統的住宅の改良の中で生まれてきる技術は重要である。ただし、省エネをあたか
地球環境問題への対応と地域居住文化の継承・発展

3

も住まいづくりの目的であるかのように考え、実現する取り組みが、京都で進められている。

あるいは、環境問題を解決する道筋として、グ閉鎖型住宅の普及ではなく、開放型住宅として

ローバルモデルの普及によって二酸化炭素排出の京町家の伝統に学びながら、現代技術を融合

量の削減をはかること以外を考えないという状

して省エネ、省 CO2 を実現する現代の住まい

況に陥ることは何としても避けなければならなづくりとしての「平成の京町家」の試みである。

い。住宅や建築は、土地に固着した財であり、京都市では、京都議定書を採択した「気候変家電や自動車と同一視してはならない。グロー

動枠組条約第અ回締約国会議（COP3）」が開バルモデルの地域への適用だけではなく、まず催されたのを契機として、行政や市民団体によは、異なる環境下にあるローカルモデルの模索る環境に関する活動が活発化しはじめた。2004

こそを考えるべきである。

年には、全国に先駆けて「京都市地球温暖化対

ところで、都市化の進行と空調機の発達に伴策条例」が施行された。温室効果ガス排出量を、って、わが国でも、住宅と外部空間との関係の2030年までに1990年レベルから40％削減、2050

希薄化はこれまでも徐々に進行していたといえ年までに60％削減という目標を掲げ、2009年にる。そのトレンドを肯定すれば、エコ住宅のグ

は、国から、低炭素社会の実現に向け、高い目

ローバルモデルの地域への適用にさほど違和感標を掲げて先駆的な取組にチャレンジする都市はないかもしれない。むしろ、さまざまな領域としての「環境モデル都市」の一つに選定されにおけるグローバリゼーションの流れの中ではた。環境モデル都市に選定されるにあたって、

自然な変化と見ることができるかもしれない。

京都市では、三つの市民会議が開催され、三つ

また、それに伴う生活の変化や価値観の変化もの重点プロジェクトが推進された。そのうちの当然であると考えることができるかもしれない。 一つ「木の文化を大切にするまち・京都」市民とはいえ、現代は、少子高齢化、人口減少が会議においては、「森と緑」「京都環境配慮建築

進行する社会で、くらしの価値や真の豊かさ物」「平成の京町家」の三つの検討プロジェク（well-being）が問い直されている時代でもあトチームが設置され、活発な議論が取り交わさる。重なる自然災害と向き合いつつ、人と自然れた。

との関係が見直されている時代でもある。グロ「平成の京町家」検討プロジェクトチームでーバルモデルの地域への適用にあたっては、人は、地域居住文化の継承・発展を図りつつ、地と環境との相互関係についてより深く考える必域に合致した温暖化防止手法を模索することと要があるといえる。実際、地域における住宅となった。住まい・まちづくりに関わる多様な専

自然との関係や社会との関係、地域固有の生活

門領域の参加者との議論を重ね、「平成の京町

文化、居住文化の価値は、熟考すればするほど家」のグランドデザインを行なった。グランド

軽視できるものではないことが明らかとなってデザインでは、既存の京町家の伝統に学ぶ「平いく。これまでのトレンドを無批判に受け入れ

成の京町家」のテーマを、「生活文化の継承とることに疑問を持たざるをえない状況が強まっ

発展（住みごたえのある家）」「循環型木造建築ているのである。

システムの再構築（住み継がれる家）」「いえと

3「木の文化を大切にするまち・京都」市
民会議と「平成の京町家」プロジェクト

まちの関係性の再構築（まちをつくる家）」のઅ点とし、伝統的な京町家の知恵と現代的な技術を融合、ハイブリッド化した新たな町家の創

地球環境問題の緩和と地域居住文化の継承・造をめざすとしている。とりわけ、住宅と自然、発展を必ずしも対立するものであると考えるの

住宅とまちとの関係性を重視し、住宅の内部とではなく、両者を共に実現する住まいを構想、外部をつなぐ「環境調整空間」の積極的な活用

4

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90

を提唱している（図ઃ）。

図ઃ―「平成の京町家」における環境調整空間

もっとも、現代人にとって、京町
家の冬の寒さは堪え難く、また、たとえ夏を旨とした住宅に住んだとしても、冷房のニーズを否定することはできない。エコ住宅のグローバル
モデルを採用して最外壁を高気密・高断熱化した閉鎖型住宅を推進する
ことは、それらの解決に確かにつながる。とはいえ、京町家をはじめとする、日本の住宅では、内部空間と外部空間のている。厚いコートを着るのではなく、重ね着関係が重視され、この関係を通じて豊かな居住をするようにダブルスキンの建具を設えた住宅

文化が蓄積されてきた。エコ住宅のローカルモを目指している。また、冷暖房設備による環境

デルの提案とは、まず、伝統的な住まいから学

制御は、原則として内側の建具の内部だけを想ぶべきものを学び、そのうえで断熱性能や冷暖定することになるので、結果として、空調する

房効率の向上策を工夫する住まいづくりを普及

床面積（室容積）も小さくすることができる。

することなのである。

環境調整空間の活用によって、住宅の最外壁では、伝統的な京町家から学ぶべきものとはは木を使った優しい表情とすることができる。

何なのか。まず、京町家では、あらゆるものを人の気配も断ち切る厚い断熱材でマホービンの犠牲にして夏期における最大限の風通しが確保

ような住宅をつくるのではなく、少なくとも外されてきた。敷地内に建物と庭をバランスよく部に面した所は、既存の町家に調和し、生活の配置することにより、ઃ階、઄階、床下のઅ通表出が可能な形態が実現可能となる。景観政策

りの風の道がつくられた。風の道は敷地単位だと環境政策の双方から求められている「低炭素けでなく、街区単位でもつくられた。一戸一戸景観」の創出とは、ソーラーパネルや高断熱外は戸建住宅であっても、中庭や奥庭が連担し、壁が並んだ新景観をつくることではなく、ロー街区としての有効な空地が確保されてきたのでインパクトな生活を支えてきた伝統的な京町家ある。

の町並みをいつまでも継承できる可能性を示す

次に、京町家では、前述の通り、内部と外部をつなぐ空間が環境を調整する空間として機能してきた。この「環境調整空間」は、夏は少しことなのである。

4 エコ住宅のローカルモデルの可能性

暑く、冬は少し寒い空間である。こうした空間

現在、「平成の京町家」はさまざまな普及促が存在し、建具の開け閉めや生活の工夫によっ進策が講じられている。京都市では「平成の京て温熱環境を住まい手自ら調整できたので、デ町家認定制度」が創設され、認定住宅への補助

リケートな季節の変化が感じられ、居住文化のや認定プレートの交付などが実施されている1)。

継承・発展が導けたのである。

また、林業、建材業、建設業、不動産業、エネ「平成の京町家」では、伝統的な京町家の特ルギー業、金融業などの事業者および団体、学性を継承し、最大限の風通しの確保とともに、識経験者、行政等が連携することにより「平成

多様な「環境調整空間」を作り出し、断熱性、の京町家」の普及啓発、流通促進、さらなる研気密性の高い建具などを工夫しつつ、環境調整究開発などを進めることを目的とした「平成の空間の空気層を利用して断熱性の向上を提案し

京町家コンソーシアム」が組織され、活動を展
地球環境問題への対応と地域居住文化の継承・発展

5

図઄―専門学校学生によって伝統構法で建設された「平成の京町家」モデル住宅展示場センター棟

による「平成の京町家（伝統型）」
モデル住宅を兼ねたセンター棟からなる「平成の京町家モデル住宅展示場（KYOMO）」が2013年અ月に京都市下京区にグランド・オープンしている3)。センター棟は、建築専門学校生が、教員の指導と伝統構法に詳しい大工、左官等の関連団体の協力を得て完成させたものである（図઄）。建設過程では、竹小舞編み、
土壁塗り、土塀の版築などの体験イ
ベントが重ねられ、完成後は、京都

図અ―新たな計画技術を導入した「平成の京町家」団地の居住文化継承に関わるさまざまな事業やセミナーなどが開催されている。
一方、「平成の京町家」を、その理念により近づけるための技術的研究も続けなければならない。当面、京都市の認定基準を超える、以下のような住宅計画技術の開発が必要であると考えられ、試設計や試行建設が重ねている（図અ）。
第一は、「最大限の風通し」を確保するための計画技術の開発である。

図આ―「平成の京町家」団地における通風シミュレーション

既存の京町家では、すべてを犠牲にして可能な限りの風通しを確保してきた。現代住宅では、多くの場合、壁や設備に遮られて、建物を縦断す
る風の道を確保することが難しい。
住戸内の設備配置を再検討するとともに、引き戸を多用して、風の道の有効幅を最大化したり、中庭を設置したりするなどして、夏期、極力エアコンに依存しない生活を可能とす
る条件整備が必要である（図આ）。
同時に、冬期のコールドドラフト対策にも配慮する必要がある。

2)

開している 。さらに、在来構法による「平成第二は、「入れ子式の環境調整空間」をつくの京町家（一般型）」の建設、供給をめざす地る計画技術の開発である。環境調整空間は「平域ビルダーઆ社によるモデル住宅と、伝統構法

成の京町家」の最重要空間である。外部と内部

6

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90

を繋ぐこの空間は、住まい手により開閉されるくりへの展開は必然であるといえ、たとえば、複数の建具で生み出される。気密性や断熱性に

建築基準法86条による一団地認定の活用や管理も配慮した高性能の建具の開発により、入れ子組合の設置や管理規約の締結など、街区単位の式の環境制御空間の空調効率をさらに高めるこ

環境調整を支える仕組みの検討が重要となる。

とができる。また、立体的な入れ子を使い、夏「平成の京町家」の研究開発や普及促進には期にઃ室を冷房したまま多室の窓を開け、冷房

まだまだ多くの課題が山積している。今後、地と通風の両立を図る設計なども検討されるべき

球環境問題はさらに深刻化することが予測され、である。

ただちに適用可能な代替案が用意できなければ、第三は、まちの文脈を読み込んで、「道とつ居住文化の継承や発展など望めなくなっていくながる庭」をつくる計画技術の開発である。

ことが容易に予想される。京都に限らず、あら「平成の京町家」では、家は建物だけではなく、ゆる地域において、そのような事態になる前に、建物と庭からできている、と考える。庭は重要

地球環境問題に配慮し、かつ、地域居住文化のな住宅の構成要素であり、住生活の目的空間で継承と発展に寄与する省エネ住宅のローカルモ

ある。季節感を感じながら住まい手自らが働きデルを、今こそ検討しておかなければならない

かけることのできる庭を用意するとともに、道のではなかろうか。

からのメンテナンス用の通路を確保し、近隣の庭との連担にも配慮した計画手法の確立が望まれる。
第四は、多様な生活シナリオに適合した「住み継げる間取り」を実現する計画技術の開発で

注ઃ）http://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/000012144
4.html઄）http://www.h-kyomachiya.jpઅ）http://www.heisei-kyomachiya.com

ある。既存の町家では、表屋や離れを人に貸し

参考文献
萩原愛一（2010）「建物のエネルギー性能に関する EU会環境や居住ニーズの変化に応じて空間の分節の指令――ゼロ・エネルギーをめざして」『外国の立法』No.246、2010年12月。
や結合が行なわれてきた。「平成の京町家」で「木の文化を大切にするまち・京都」市民会議（2010）
は、予測困難な環境変化に対して、必ずしも血『「木の文化を大切にするまち・京都」市民会議・検討報告書』2010年અ月。
縁関係にないさまざまな家族が住み継げるよう「木の文化を大切にするまち・京都」市民会議「平成のな、さらなる柔軟性が必要である。職住共存、京町家」検討プロジェクトチーム（2010）『「木の文シェア居住、サービスを受けながらの自立居住、化を大切にするまち・京都」市民会議 「平成の京町家」検討プロジェクトチーム・検討報告書』2010年
貸間やゲストハウスなど、多様な生活シナリオ
અ月。
に対応できる空間構成が求められる。
髙田光雄（2010a）「平成の京町家」『京都だより』2010
第五は、「マネジメントルール」で町並みを年અ月。
つくる計画技術の開発である。既存の京町家は、 髙 田 光 雄（2010b）「再 び、平 成 の 京 町 家」『京 都 だ より』2010年ઊ月。
建物や庭を連担させ、維持管理上のルールを共髙田光雄（2012）「超・平成の京町家の設計五原則」『京都だより』2012年ઃ月
有することで、高密居住空間の有効活用と環境髙 田 光 雄（2013）「室 生 犀 星 に 学 ぶ 平 成 の 京 町 家 の調整を実現し、美しい町並みを維持してきた。
『庭』」『京都だより』2013年આ月。

たり、隣の町家と一体利用したりするなど、社「平成の京町家」でも、連担による敷地境界線の相対化を基調とするマネジメントルールを設定して、これを遵守することによって、街区単位の環境調整を図ることが必要である。この目
標を達成するためには、いえづくりからまちづ
地球環境問題への対応と地域居住文化の継承・発展

7

エディトリアルノート

住宅取得は一般の世帯にとって合は、住宅取得はできず、予算制多い。実際、過去の損失があると、大きな消費選択のイベントであり、 約は金融資産とその他の消費に向それを取り返そうとして、住宅の

自分の人生設計上のさまざまな要

売却にあたっては高めの値段をつけられる。

素を勘案して決定することになる。

分析の結果、世帯年収や世帯主

けて、結果としてなかなか売れな

とりわけ住宅以外で大きなシェア

年齢は予想通り住宅資産需要およ

いというような状況を引き起こす。

を占める金融資産は予算制約を決び金融資産需要にプラスの影響がバブルが崩壊しても、損失がある定づける。そのため、住宅資産と出ていた。また、子供がいることために、価格を下げるのに時間が金融資産の決定は同時的になされや親から住宅購入支援額があるこかかるということになる。

ると考えるべきである。ところが、 とが住宅資産需要にプラスの影響
そのような分析はあまり多く行ながあった。

そのような人の心理をとらえる
ための理論としてプロスペクト理

われていない。その理由として、興味深いのは、事前に頭金を長論がある。プロスペクト理論とは

そもそも家計を詳細に調べたデー

期に貯蓄してから住宅購入に踏み

カーネマンとトベルスキーによっ

タがあまりないこと、そして、同切るのではなく、むしろ、購入のて展開された理論で、確率に関す

時決定のモデル自体の構築では、必要が高まった時に、住宅ローンる人の反応が非線形であること、

特に住宅という長期的な視野からを増やすことで購入に切り替えて富の水準よりもその変化に基づい消費を定めるべき財を適切にモデいるという結果が示唆されたことて行動する傾向があることなどをル化することが難しいためである。 である。昨今の長期の低金利の市主張する。特に、人は損失を利益

川 脇 論 文（「同 時 決 定 モ デ ル

場環境が、そのような行為を可能よりも強く意識するために、購入(Type4 Tobit)を用いた住宅資にしたことは十分に推察される。

時よりも現在価値が下がったよう

産と金融資産の実証分析」）は、

そもそも、住宅ローンとりわけな物件ではあまり価格を下げよう

この難しい課題に挑戦している。

公的な住宅ローン支援は、潜在的

東京大学社会科学研究所のデータ

な住宅需要を顕在化させるために

中川・浅田・山崎論文（「住宅アーカイブにある個票データに作られた制度である。川脇論文で価格におけるプロスペクト理論のType4 Tobit モデルを適用して分は、公的な住宅支援制度の議論はフィールド実験」）はそのようなとしないことになる。

析した。Type4 Tobit モデルとは、 なされていないものの、結果から状況を、実験的に分析している。

潜在変数を仮定して、それが正な

見るに、低金利の市場環境も相ま

具体的には、マンション所有者にらばある変数が実現され、負ならって、制度目的が適切に達成され対して、その属性（これにより、ば別の変数が実現されるというよていると考えることもできる。

マンションの現在価値を推計）、

うに、潜在変数によって実現変数

住宅資産と金融資産の同時決定

がスイッチするモデルである。潜問題をモデル化し、世帯の住宅取在変数としては住宅資産需要をと得行動を定量的に分析した川脇論

り、それが頭金の準備や住宅取得

文の意義は大きい。

購入時の価格、売却する場合のオファー価格を尋ねている。
分析の結果、プロスペクト理論
が予想する通り、相対的なオファにかかわる費用などを表す閾値を◉

ー価格は相対的な利得の増加関数

超えるかどうかでスイッチするも人は必ずしも単純に将来価値のとなっており、かつ利得が正の場のと仮定している。超えていれば、 期待値を最大化するような行動を合のほうが、損失が発生している

住宅資産需要がそのまま実現され、 とるわけではない。むしろ、過去

ときよりも傾きが大きくなってい

それとともに金融資産需要も実現の売買の結果にこだわって、一見る。このことは、購入時よりも現される。しかし、超えていない場

不合理に見える行動をとることが在価格が低い場合の下げ幅のほう

8№90

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号

が、上がった時の上げ幅よりも小さめになることを示している。

。透明性の確保や住
日本でも所得格差が広がりつつ （約3.1兆円）
あり、特に20〜30歳代の年齢階層

宅選択の拡大などの改革を行なっ

もう一つの重要な結果として、の格差が広がっている。これが世てきているが、目下の課題として将来の損失を見越して合理的な価帯形成に向けて準備する世代であは、財政負担の抑制がある。

格付けができないという実験結果ることを考慮すると、十分な住宅

アメリカでは、住宅バウチャーが得られている。このことは都が持てないことによる世帯形成の制度がある。受給資格としては、

市・住宅政策に重要な示唆を与え遅れも懸念される。

所得要件や対象住宅の質的要件がる。市場を構成する個々人が、単所得が低い人々の住宅を確保すある。イギリスと異なり、予算を純に経済合理的に行動することをる政策としては、公的な賃貸住宅

限度として給付される。そのため、前提として制度設計をすることがの供給と民間賃貸住宅に対する家受給できずに待機者が出ているの誤りになるということである。や

賃補助がある。日本では、前者はが実情である。制度の課題としてや敷衍して考えれば、不動産市場

大規模に行なわれ、公営住宅はもは、社会的ミックスの実現、居住価格が全体としては下がっていく

ちろん、都市再生機構住宅、公社

者の自立向上、低所得者支援の総と予想される今後の状況において、 住宅などがある。他方、家賃補助合化などがある。

市場に任せるだけでは、適切に取は地方自治体で独自に行なわれてドイツでは、住宅手当制度があ引が行なわれず、売却できずに過いる例はあるものの、その規模はる。家賃限度額以内の住宅に居住

剰に空家が発生してしまう懸念が限られている。

することが適格要件となっている。

ただ、住生活基本計画でも住宅

エンタイトルメント型給付である。

市場構成者の行動規範をプロス

セーフティネット機能を民間住宅

賃貸住宅だけでなく、持家住宅もペクト理論が予想する行動規範に市場でも果たすことが位置付けら対象となる。制度の課題としては、直して、政策の効果分析を行なわれており、家賃補助の制度検討の失業手当制度との調整が必要なこ

ねばならないことを中川・浅田・

重要性はいまだに高いといえよう。

と、社会住宅制度との連携が必要あるということになる。

山崎論文は示唆している。中川・

篠原報告（「欧米主要国におけ

浅田・山崎論文をもとにして、新る家賃補助制度」）は、共同で行

フランスでは、住宅手当などのたな政策分析がなされ、適切な市

なわれたイギリス、アメリカ、ド制度がある。子供がいる世帯、低場環境整備および政策介入手法のイツ、フランスの家賃補助制度の所得者などが対象となる。賃貸住構築がなされることを望みたい。

状況の調査結果を報告している。

宅でも持家住宅でも施設居住でもなお、本筋からは離れるが、中イギリスでは、住宅給付金が、受給できる。受給資格として、所

川・浅田・山崎論文で取られた危

公営住宅、社会住宅、民間賃貸住

得要件や住宅の質的要件がある。

険回避度を求める質問の仕方も興宅に支払われる。ただし、それぞ

フランスも適格要件を満たせば必味深い。降水確率が何％で傘を持れの名称は異なる。また、資産がず支給されるエンタイトルメントっていくか、子供の大学の合格確多い人には給付されない、などの型の制度となっている。制度の課率が何％ならば滑り止めをアドバ

適格要件がある。適格要件を満た

題としては、財政負担の増加がある。

イスするかという質問は、どちらせば必ず支給されるエンタイトル

住宅以外も含めた弱者対策の仕も身近で答えやすく、今後の研究

メント型である。全世帯の17.6%

組みと合わせてより理解を深めるにも役立てることができそうであが住宅給付金を受け取っており、

ことで、日本の制度の議論にも生る。

平均で月332.84ポンドの受給額とかせることを望みたい。

◉

な る。総 支 給 額 は 207 億 ポ ン ドなことなどがある。

(Ｙ･Ａ)

エディトリアルノート

9

論文

同時決定モデル(Type4 Tobit)を用いた住宅資産と金融資産の実証分析
川脇康生
将来の住宅購入予定者に有意な金融資産需要のはじめに高まりがみられない。以上から、住宅非所有者

住宅資産と金融資産は家計のポートフォリオ

は長期にわたる頭金貯蓄を行なうよりも、むしの中で最も重要な資産項目であり、各資産の需ろ住宅ローンを活用して早期に住宅を所有する

要は、家計の一つの意思決定プロセスから同時傾向があると見られる。低金利の環境下、とりに決定されると考えられる。家計資産の多くはわけ若年家計や子供のいる家計が住宅ローンを住宅資産として保有されており、その保有量は利用してライフサイクルに対応した住宅サービ

家計の金融資産需要とも関連する一方、金融資スを得るために住宅資産を需要していることが産の保有量は住宅資産需要にも影響を及ぼすと示唆された。

考えられる。本研究はこうした両資産需要の相

以下、本稿の構成は、第節で先行研究を振互関係について、首都圏家計の個票データを用り返った後、第節で本研究で用いたデータのい、同時決定モデルを構築して分析を行なうも概要について述べる。第節では本研究におけのである。

る住宅資産・金融資産の同時決定モデル式を紹

具体的には、住宅資産需要と金融資産需要とをそれぞれ独立した方程式としつつも、両資産需要の相互関係を明示的に組み入れるほか、住宅資産需要に下限値の制約を想定し、制約の有介し、第節でその分析結果について説明する。
最後にまとめを述べる。

1 先行研究無により異なる金融資産需要関数に内生的にス住宅資産と金融資産の両資産需要を取り扱っイッチングされるモデル（Type4 Tobit モデ

た研究は、現在のところデータの制約および理

ル1)）を構築した。また当該モデルを用いて、論的な扱いの困難さのために多くはない。モデ

住宅ローンの有無に関する推定結果を比較検討

ル化が困難な理由は、住宅資産の特性とも関連

し、住宅ローンが果たす資産選択上の役割をみしている。住宅資産は家計資産のポートフォリ

た。

オ上の投資財として、収益率・リスクを指標と分析結果によると、住宅資産需要と金融資産して需要されるとともに、ライフサイクルに応

需要の相関は低く、住宅は金融資産とは独立しじた住宅サービス（消費財）の提供財としてもた要因により保有される傾向にある。また、住需要される。ポートフォリオ上の最適需要量は宅所有者・非所有者間の金融資産需要は大きく

住宅サービス提供財としての最適需要量と必ず異なり、住宅非所有者の年収・年齢などの上昇

しも一致せず、家計は長期的視点に立った両需が金融資産需要に及ぼす影響は住宅所有者と比要バランスの最適化問題に直面する。また、住べ不明瞭あるいは小さくなっている。さらに、宅資産は大きな取引コストを必要とし、分割困10

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90

難なため、住宅資産需要には一定の「下限値」

川脇氏写真

かわわき・やすお
1959年兵庫県生まれ。大阪大学が存在すると考えられる。このため、住宅取得

大学院国際公共政策研究科博士後期課程修了。博士（国際公共に当たっては、頭金貯蓄を行なう（事前の消費政策）。兵庫県庁（建築職）に制約）、あるいは住宅ローンを活用する（事後

入庁後、アジア防災センター研の消費制約、金利およびリスクの負担）といっ

究 部 参 事 な ど を 経 て、現 在、た判断を伴う。そうした多面的な要素が、住宅（公財）国際エメックスセンタ

資産を含めた家計全体の資産選択行動の分析を際公共政策研究科客員教授。

ー事務局長、大阪大学大学院国

困難にしていると考えられる。
個票データを用いた家計の資産選択の研究を振り返ると、従来、金融資産のみを対象に、収2 データ

益率・リスクの異なる各金融資産項目間の配分

以下の分析に当たっては、東京大学社会科学

率・金融リスク資産の保有率などの研究課題が研究所附属社会調査・データアーカイブ研究セ多く扱われてきた（橘木・谷川 1990、牧ほか

ンター SSJ データアーカイブから、「生活設計1991、Amemiya et al. 1993、King and Leapeと金融・保険に関する調査 VOL.1 Ⅰ.生活設計

1998など)。しかし、こうした金融資産のポーにおける住宅取得の位置づけ、Ⅱ.金融資産選

トフォリオ分析の枠組みの中に、実物資産を含択行動と生活保障意識｣3)（生命保険文化セン

める試みは数少なく、とりわけ上記のような住ター）の個票データの提供を受けた。

宅資産の特性に対する配慮が必要となる場合にこのデータは、首都圏（30㎞圏）の満20歳−

は、当初の仮説をうまく説明できないことが多59歳の男女を調査対象（調査会社登録パネルよかった（谷川・橘木 1991など)2)。

り首都圏の年齢別人口構成に応じて抽出）に、一 方、生 活 必 需 品（消 費 財）・資 産 運 用 財

2001年6月14日−26日に行なわれた住宅取得・（投資財）という住宅の面性をもとにテニュ

金融資産選択についてのアンケート調査に基づ

アチョイス（持家・借家選択）を考慮した理論

く も の で、有 効 サ ン プ ル 数 は 824 で あ る（資分析は Henderson and Ioannides（1983）の頃

産・所得に異常値のあるサンプルを除いた）。

から行なわれている。実証分析においても、

このデータは各家計の住宅資産額および金融資

Henderson and Ioannides（1983）の理論モデ

産額4)の両方の情報を持ち、所得・年齢・職業

ル を も と に Brueckner（1997）や Flavin andなど家計の基本情報を含む点で貴重である。しYamashita（2002）が、平均―分散分析を用い

かし、当データには家財、事業用資産、年金なて実証を行ない、生活必需品である住宅消費のどは含まれておらず、家計の総資産額は把握で最適化により住宅投資が過大となり、とりわけきていない。

若年家計で最適なポートフォリオを実現できていない状況を示している。

当データを分析するうえで、つの大きな改善を行なった。点は、住宅資産の時価および本 研 究 で は Hochguertel and van Soest

住宅ローン残高の推定である。住宅資産額は信（2001）の分析手法を参考に、日本の家計の資頼のおける調査時点の時価データがないため5)、産保有の実情に応じた、住宅資産と金融資産の一定のルールに基づいて、住宅取得価格に取得同時決定モデルを構築して、両資産の相互関係

後の価格変動を加えて補正した、調査時点の時について詳細な分析を試みるとともに、資産選価を推定した6)。また、住宅ローン残高は調査

択における住宅ローンの役割について検討を行

票に質問項目がないため、住宅取得時の住宅ロ

なう。

ーン借入額を、元利均等法により調査時点の返済額で毎年返済し続けたと仮定して算定した7)。
同時決定モデル(Type4 Tobit)を用いた住宅資産と金融資産の実証分析

11もう点は、サンプルセレクション・バイア

付き金融資産需要に置き換わると仮定する。

スの処理である。金融資産額が無回答のサンプ

こ の 場 合、条 件 付 き 住 宅 資 産 需 要 は ゼ ロ

ル数は518（全体の62.9％）にのぼる（他の質（y =0）、条件付き金融資産需要は潜在的な

8)

問項目には回答している) 。これを単純に除

金融資産需要 y  とは構造的に異なる関数形

くと、残ったサンプルには回答者の属性による（y =y ）になると考え、y ≤ c のもとでのバイアスが及ぶ可能性があり、分析結果の信頼条件付きの需要関数として表現できるものと性を損ないかねない。そこで、以下では金融資する。

産の需要関数にサンプルセレクション・バイア

潜在的な住宅資産需要が下限値を上回るか否スの処理を盛り込み、当該データ全体の情報量

かで、上記①または②に内生的にスイッチング

を最大限活用した。今回の分析に用いた変数のされる住宅資産・金融資産の同時決定モデル

記述統計量は付表−付表の通りである。

（Type4 Tobit）を定式化し、最尤推定を行なう。なお、α は係数ベクトル（i=1 が住宅資産、

3 モデル

i=2, 3 が金融資産）、ε は誤差項（ε, ε, ε の相関を想定）とし、家計番号は省略した（尤度関

3.1 同時決定モデル。
Hochguertel and van Soest（2001）を参考に、 数は補論 A.1に詳述）
首都圏家計の資産保有の特性を踏まえて、住宅①住宅所有者の資産需要（y >c のとき）

資産需要と金融資産需要の同時決定モデルを作y =y =X α+ε  （住宅資産需要） ⑴成する9)。

y =y =X α+ε  （金融資産需要） ⑵

まず、家計は予算を住宅資産、金融資産、その他（耐久財、消費など）に配分すると仮定す②住宅非所有者の資産需要（y ≤c のとき）
y =0

（住宅資産需要） ⑶る（Henderson and Ioannides 1983）
。そして、

y =y
 =X α+ε （金融資産需要） ⑷住宅資産需要にはデータ上は観察できない確率

具体的には、住宅所有者のサンプルが①に、的な下限値の制約（頭金準備、取引コスト等）

住宅非所有者のサンプルが②に、それぞれ対応があると想定し、潜在的な住宅資産需要がこのする。

下限値を上回るか否かで、次のつの場合を想

なお、下限値 c は家計ごとに異なり、具体的定する。

な数値は不明である。今回のモデルにおいては、①下限値を上回る潜在的な住宅資産需要がある

定数項の一部として推定される10)。

場合（y >c）、家計は潜在的な住宅資産需
要 y  と潜在的な金融資産需要 y  をそのま

3.2 サンプルセレクション・バイアスの処理ま実現させ（y =y ，y =y ）、最適な資産第節で述べた金融資産の回答者属性による配分を行なえるものとする。この場合、住宅

バイアスの処理を以下の通り行なった。まず、資産需要 y  と金融資産需要 y  は、それぞれ未回答者も含む全サンプルを用いて金融資産額

家計の所得やライフサイクルを表す変数ベクの回答有無を回答者個人の属性ベクトルに回帰

トル X , X  によって説明されるとともに、する補助分析（Probit 分析）を行なう。

y  と y  が相互に関連して決定される同時決

D =Z  β+v

定モデルとして表現できるものとする。

・D >0 のとき y  が観察される②一方、潜在的な住宅資産需要が下限値以下の・D ≤0 のとき y  は観察されない

場合（y ≤c）、家計は潜在的な住宅資産需

12

⑸



ここで、D  は潜在的な回答確率、β は係数

要・潜在的な金融資産需要はそのまま実現でベクトル、v は誤差項を表している。なお、回きず、それぞれ条件付き住宅資産需要・条件

答者番号は省略している。

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2013年秋季号№90

次に、Probit 分析の推定結果から得られた

額回答の有無を、説明変数には回答者個人の属逆ミルズ比（@mills）を、同時決定モデルの金性を示す世帯年収、性別ダミー、年齢、学歴ダ

融資産需要関数の説明変数に加え、金融資産額

ミーを用いた。

を回答したサンプルを用いて推定を行なう。この段階推定法を用い、回答者属性によるサン

4.1 同時決定モデルの推定結果

プルセレクション・バイアスを回避した推定を住宅資産額に住宅純資産額を用いた「住宅純行なう。

資産バージョン」の推定結果を表左列、回答

ϕ⋅ を標準正規分布の確率密度関数、Φ⋅
を標準正規分布の確率分布関数、σ を v の標準の有無に関する Probit 分析の推定結果を表に示した。

偏 差、σ  を ε と v の 共 分 散 と し、λX=

世帯年収と世帯主年齢は、予想通り住宅資産

ϕXΦX とすると、同時決定モデルの金融資

需要および金融資産需要におおむね正の影響を

産需要関数は次の通りとなる。

与える。世帯年収が万円増加すると住宅資産










y =X α+σ σ  ⋅λZ βσ +ε （i=2, 3）⑹

需要は約1.7万円、金融資産需要は住宅所有者
で約1.7万円それぞれ増える。また、世帯主年

4 分析結果齢が歳上がると住宅資産需要は約128万円、以上の定式化をもとに、住宅・金融両資産需要について最尤推定を行なう。被説明変数、説

金融資産需要は住宅所有者で約79万円、非所有者で約35万円それぞれ増える。

明 変 数 は 原 則 と し て Hochguertel and van

子供ありダミーも住宅資産需要に正に影響をSoest（2001）に倣い、利用可能なデータとの与えており、子供のいることが住宅取得の要因

関係から次の通りとした。

となっていると予想される。住宅・金融の両資

まず、被説明変数には各家計の住宅資産額お産需要には年収に加えて、年齢や子供の有無とよび金融資産額を用いた。住宅資産額は、第いったライフサイクル要因が意味を持っている節で求めた住宅資産額を「住宅総資産額」、そことが示唆された。

こから当該家計の住宅ローン残高を除いたもの

世帯主大学卒ダミーは住宅資産需要に対し有を「住宅純資産額」とし、両者を区別して分析意に推定されなかった。年収の効果をコントロに用いた。

ールしている点を考慮すると、世帯主が大卒で住宅資産需要関数の説明変数には、世帯年収のほか、世帯のライフサイクルを示す世帯主年あることは住宅資産に影響を与えるとはいえない。

齢、子供ありダミー、生涯の富を表す代理変数

一方、親からの住宅購入支援額は住宅資産需として世帯主学歴（大学卒以上）ダミー、また要に対して予想どおり正に有意な係数が推定さ

住宅取得に大きく影響を及ぼすと考えられる親れており、家計の住宅取得に影響を与えているからの住宅購入支援額を用いた。金融資産需要とみられる。自営業ダミーは金融資産需要に対関数の説明変数には、世帯年収、世帯主年齢のして、住宅所有者にのみ正に有意に推定された。

ほか、職業による違いに配慮して職業（自営

本分析の結果では、住宅資産を持つ自営業家計業）ダミーを加えた

11)。また住宅非所有者には金融資産も多く持つ傾向が示された。

ついては、持家取得の想定の有無とそのレベル

次に、住宅所有者と非所有者の金融資産需要の違いに配慮して住宅購入具体的計画ダミーとを対比させると、推定値や有意水準が大きく異住宅購入予定ダミーを入れた。

なり、両者の需要構造の違いが浮き彫りとなっサンプルセレクション・バイアスの処理に用た。世帯年収と自営業ダミーは住宅所有者のみ

いる Probit 分析には、被説明変数に金融資産が有意であり、世帯主年齢も住宅所有者のほう同時決定モデル(Type4 Tobit)を用いた住宅資産と金融資産の実証分析

13表ઃ―推定結果（同時決定モデル）注）（ ）内は係数 / 漸近標準誤差、@mills は逆ミルズ比、σ は誤差項の標準偏差、ρ は誤差項 ε と ε の相関係数、
ρ は誤差項 ε と ε の相関係数を表す。＊＊＊は％水準、＊＊は ％水準、＊は10％水準で有意を表す。

が住宅非所有者よりも係数が大きく推定された。

する家計の住宅購入予定ダミーは有意とはなら

住宅所有者の金融資産需要が住宅取得にかかるなかった。分析結果からは、中長期的な住宅購制約を受けず、潜在的な金融資産需要をそのま

入予定者は全般的に金融資産需要が大きいとはま実現していると想定すると、住宅非所有者のいえない。住宅非所有者は、事前に長期間にわ金融資産需要は住宅取得にかかる制約を受けたたる頭金貯蓄をするのではなく、年収・年齢な

条件付き金融資産需要である。年収・年齢などどが上昇して将来の見込みが立つと、潜在的なの上昇が条件付き金融資産需要に及ぼす影響は、金融資産需要を実現させることなく、早期に住潜在的な金融資産需要より不明瞭または小さい

宅所有者に移行していると考察される。

ことになる

12)

住宅非所有者の金融資産需要が、実現されな。

また、住宅非所有者の金融資産需要に対して、かった住宅資産需要からスピルオーバーした需

住宅購入具体的計画ダミーは有意に推定された要を含むと想定したモデルの推定結果において、が（約1000万円大きい）、将来持家取得を予定

スピルオーバー効果は負に有意に推定されてお14

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90

宅資産を得ているとみられる。

表઄―推定結果（Probit 分析）

逆に世帯主年齢の推定値は、住宅純資産需要のほうが住宅総資産需要より大きい。若年家計が多くの住宅ローンを抱える一方、年齢が上がるにつれて住宅ローン残高が小さくなるため、住宅純資産需要と年齢との関係がより強くなる
注）（ ）内は係数 / 漸近標準誤差、＊＊＊は％水
準、＊＊は ％水準、＊は10％水準で有意を表すためと考えられる。
子供ありダミーは住宅総資産需要に％水準
で有意な影響を与えており、係数も住宅純資産

り（推定結果は補論 A.2参照）、住宅非所有者

需要の倍以上大きい。子供のいる家計が多くは年収・年齢等の上昇の効果を、金融資産需要の住宅ローンを抱えながらも、生活上の必要性の増大（頭金貯蓄行動）に結びつけるのではな

から住宅取得に踏み切っていると考察される。

く、同条件の住宅所有者に比して金融資産をよ

また、親からの住宅購入支援額も同様に、住宅

り少なく持つ傾向にあることが示された。

総資産需要により大きな影響を与えており、親続いて、逆ミルズ比（@mills）の推定値はいから多くの支援を受けた世帯が大きな住宅ロー

ずれも有意となっておらず、サンプルセレクシ

ンを組み、より大きな住宅資産を得ているといョン・バイアスは無視できる範囲にある。以上える。

の推定結果は全体サンプルを用いた結果と大差がないものと考えられる

13)

一方、住宅総資産バージョンの金融資産需要をみると、住宅所有者の年収・年齢の係数が住。

最後に誤差項の相関係数である ρ, ρ の推定

宅純資産バージョンに比べ小さくなり、しかも結果をみると、いずれも有意に推定されていな有意でなくなっている。住宅所有者の金融資産い。住宅資産需要・金融資産需要の相関は有意需要の係数は住宅資産需要の係数と同時推定さでなく、住宅資産は金融資産から独立した要因

れており、住宅資産需要に住宅総資産額を用いにもとづいて主に需要されていると考えられる。

ると、生活必需品としての住宅サービスに対する資産需要がより強く反映され、資産選択モデ

4.2 住宅ローンの影響の分析

ルとしてのあてはまりが悪くなるためと予想さ次に、住宅ローンが家計の資産選択に及ぼすれる14)。

影響を見るため、住宅純資産額の代わりに、住宅総資産額を被説明変数とした「住宅総資産バまとめージョン」を推定した（表右列、Probit 分

本研究は、家計の最も重要な資産項目である

析の結果は表に同じ）。住宅総資産バージョ

住宅資産・金融資産の相互関係について、首都ンは、必要な住宅サービス量に対し、住宅ロー

圏家計の個票データを分析したものである。

ンを用いて初めて実現された住宅資産額と、金Hochguertel and van Soest（2001）を基本モデ融資産額によって各資産に対する需要をみるもルとし、住宅資産需要に下限値の制約を想定しのである。

て、制約の有無により異なる金融資産需要関数

住宅総資産バージョンの推定結果を住宅純資
産バージョンと比較すると、住宅総資産需要にに内生的にスイッチングされる両資産の同時決定モデルを構築した。

対する世帯年収の係数は住宅純資産需要の倍分析の結果、住宅資産需要・金融資産需要の近くになっている。年収の高い世帯がより大き間における相関は低く、住宅は金融資産とは独な住宅ローンを組むことにより、より大きな住立した要因により保有される傾向にあることや、同時決定モデル(Type4 Tobit)を用いた住宅資産と金融資産の実証分析

15

住宅所有者と非所有者との間で金融資産需要の表અ―推定結果（スピルオーバーを仮定）

構造は大きく異なり、住宅非所有者の年収・年齢などの上昇が金融資産需要に及ぼす影響は、住宅所有者に比較して小さくなることが示された。また、将来の住宅購入予定者における金融
資産需要の有意な高まりも見られなかった。こ
うしたことから、住宅非所有者は年収・年齢などの上昇による金融資産需要の増加を実現させず、比較的早期に住宅を所有しているとみられる。
家計資産の大半を占める住宅資産と金融資産のうち、住宅資産は生活必需品としての住宅サービスを提供する一方、分割困難でかつ極めて流動性の低い投資資産でもある。ライフサイク
ルに対応した生活必需品としての住宅サービス
需要を満たすため、若年家計や子供のいる家計が住宅ローンを抱えて住宅取得に踏み切っている実態が想定された。
これは、住宅需要が増大する時期と資産形成時期とのずれが、事前の頭金貯蓄ではなく、事後の住宅ローン支払という形で、家計に長期負債のリスク（資産価格の変動・所得変動など）を負担させていることを意味している。経済対策の一環としての住宅取得促進税制（住宅ローン減税等）の相次ぐ拡充や長期にわたる低金利

注）（ ）内は係数 / 漸近標準誤差、@mills は逆ミルズ比、σ は誤差項の標準偏差、ρ は誤差項 ε と ε の相関係数、δ はスピルオーバー効果を表す係数。＊＊＊
は％水準、＊＊は ％水準、＊は10％水準で有意を表す。

などの経済環境が、こうした家計行動を後押ししているものと考えられる。

=

 

＊本稿は川脇（2012）を加筆・修正したものである。本稿作成にあたり、金本良嗣先生をはじめ住宅経済研究会に参加された方々から有益なコメントをいただいた。厚くお礼申し上げる。

2πσ σ  1−ρ 

e



 



        ⑺ σc−Xα−ρ ε
ε
σ
1
⋅
ϕ ⋅Φσ  σ σ  1−ρ 

こ こ で、ε=y −X α, ε=y −X α, ε =y 
−X α, ρ=σ σ σ , ρ=σ σ σ  で あ り、f, fを確率密度関数、σ  を ε の標準偏差、σ  を ε

補論と ε の共分散、ϕ⋅ を標準正規分布の確率密A.1 同時決定モデルの尤度関数

ε, ε, ε に変量正規分布を仮定するとともに、X , X , X  との独立性を仮定すると、尤度
関数 L は次のとおり表現できる。

 ≤



  









  

季刊 住宅土地経済













 ≤





2013年秋季号

度関数、Φ⋅ を標準正規分布の確率分布関数としている。
なお、c は定数項の一部として推定されるため、ここでは c=0 として推定した。

∫ fy , y dy=  fy , y ⋅  f y  ∫ f y  y dy

L=  fy , y ⋅ 

16



1









№90




A.2 スピルオーバーを仮定したモデル

住宅非所有者の頭金貯蓄行動の存在を念頭に、

⑷式の住宅非所有者の条件付き金融資産需要y  が、潜在的な金融資産需要 y と実現されなかった潜在的な住宅資産需要 y  からのスピル
オーバー分（頭金貯蓄など）を合わせた需要になる（y =δy +y ）と仮定して、住宅資産需
要と金融資産需要の同時決定モデルを推定した。
推定結果は表に示すとおりである。
スピルオーバー効果を表す δ は−0.35で％水準で有意に推定された。負の δ は、オランダの家計を分析した Hochguertel and van Soest（2001）とも同様の結果となった。

注）Amemiya（1985）は Tobit モデルを尤度関数の違いをもとに つのタイプに分類している。Type1は被説明変数がつ（y ）で、その理念上の値が正の時（閾値を上回る時）は y  が出現し、ゼロ以下の時（閾値以下の時）は y  が出現しない基本タイプ（尤
度関数がPy <0 ∙ Py ）、P は確率密度または確率分 布）で あ る。本 稿 の Type4 は 被 説 明 変 数 が  つ（y , y , y ）で、y  の理念上の値が正の時（閾値を上回る時）は y  と y  が出現し、ゼロ以下の時（閾値
以下の時）に y  は出現せず y  のみが出現する（尤
度関数がP y <0, y  ∙ P y , y ）。この Type4を用いた研究には、高等教育の期間と所得額との関係を分析した、Kenny et al.（1979）などがある。
）谷川・橘木（1991）では実物資産を含めたモデルの推定結果が理論仮説通りでない理由として、標準的な資産選択理論が実物資産と金融資産を並列的に考慮したケースを目標としていないことを指摘している。また、松浦・白石（2003）は、日本の実物リ
スク資産（住宅・土地）の高いシェアが金融リスク
資産（株式等）のシェアを抑制しているという仮説が推定結果で否定された理由として、住宅サービスが必需財である性質および土地・住宅の取引コストの高さを挙げている。
）本調査報告書では住宅取得と金融資産選択について、それぞれ別個に調査結果に基づく記述統計とその解説が行なわれている（一部因子分析、回帰分析等含む）。しかし、住宅・金融両資産の相互関係に焦点を当てた詳細な経済分析は行なわれていない。
）金融資産額は、預貯金、信託、有価証券等（株式・公社債・外貨建て金融商品）、積立型保険の合計で、調査時点の時価で評価されている。
）調査票には調査時点の住宅資産額の時価を尋ねる
質問項目もあるが、回答率が極めて低く、しかも回答者の予想価格であり、信頼性が低いため本稿では利用しなかった。

）住宅取得価格から住宅資産の時価を求める算定方
法は次のとおりとした。今回の調査では住宅取得価
格（土地・建物を含めた全体価格）のほか、一戸建てと集合住宅の区分、住宅の延床面積、敷地面積、それに住宅取得年と住宅建築年の情報がある。そこで、一戸建て・集合住宅を区分したうえで、建物部分を定額法で減価償却（耐用年数は木造が25年、RC（鉄筋コンクリート）造が47年、残存価格は10% と）し、敷地部分を住宅地価の変動率（東京都の住宅地の地価公示価格）を用いて補正した。
建物部分と敷地部分の価格比率は、以下のように推定した。一戸建の建築単価は東京都内でほぼ等し
いが、地価は立地により大きく異なると考えられる
ため、都内の木造住宅の新築時点における平均建築
単価（建築統計年報)×延床面積を建物価格とし、敷地価格＝(取得価格−建物価格）とした。中古戸建て住宅を取得または敷地取得後に住宅を建築した場合
は、新築時点の建物価格を求めた後、同様に価格補正を行なった。また、集合住宅の建物部分と敷地部分の価格比率については、都心の新築マンションは、建物部分と敷地部分の価格比率がおおむね7：3である点を踏襲した。中古マンションを取得した場合は、取得価格および建物部分と敷地部分のそれぞれの価
格変動率（新築時点から取得時点まで）を用いて、新築時点の建物価格・敷地価格を逆算したうえで（新築時点では両者の価格比を7：3とした）、同様の価格補正により調査時点の時価を算定した。
）2001年までの住宅ローン借入利子率の変動を踏まえ、利子率を％と仮定して計算した。住宅ローンを持つ家計の住宅ローン残高の平均値は1941万円となっ た。な お、2001 年「NEEDS-RADAR 金 融 行 動調査」では、住宅ローン残高についての質問項目があり、首都圏（30㎞圏）、満25歳−59歳の住宅ローンを持つ家計の住宅ローン残高の平均値は2146万円である。今回の推定値の平均値との間に有意な差（平均値の差の検定）はなかった。
）住宅資産額の未回答サンプル数は54（全体の3.0％）であるが、住宅を相続等で取得した29サンプル（回答する義務がない）が含まれており、実質的な未回
答数は25である。金融資産額の未回答が多い理由は、
住宅資産額が取得時の価格を回答するのに対し、金融資産額は時価に加えて金融資産の構成割合等を回答する形式であった点と思われる。
）Hochguertel and van Soest（2001）では、住宅資産および金融資産のそれぞれに相当数の非所有サン
プルが認められたため、それぞれがノンゼロまたはゼロとなる場合を想定してつの場合分けを行なっていた。本サンプルでは住宅資産にのみ相当数の非所有サンプルがみられるため、住宅資産需要のみがノンゼロまたはゼロとなるつの場合分けモデルとし た。ま た、Hochguertel and van Soest（2001）では両資産について、所有・非所有を決める選択関数
を需要関数とは別途設け合計本の方程式を同時決定するモデルを採用したが、本稿のモデルは選択関同時決定モデル(Type4 Tobit)を用いた住宅資産と金融資産の実証分析

17

数を設けない点で簡略化されている。一方、Hochguertel and van Soest（2001）では、住宅非所有者の金融資産需要を、住宅所有者の金融資産需要に、実現されなかった潜在的な住宅資産需要からのスピル
オーバー分を加えたものとして定式化している。本稿のモデルは、住宅非所有者の金融資産需要を住宅
所有者のそれとは異なった関数形とした点で、より一般的である。
10）Amemiya（1985）p.363参照
11）住宅資産需要関数には職業ダミー、金融資産需要関数には子供ありダミーおよび学歴ダミーを説明変数に入れたが、推定の結果係数は有意でなかったた
め、最終的に推定式からはそれらを落とした。また、
婚姻ダミー、各種職種ダミー、大企業ダミー等も同様の理由で落とした。なお、一時点のクロスセクシ
ョン分析であるため、各家計の資産に関する収益レベルおよび分散は説明変数から除外されており、すべての家計は住宅資産・金融資産について同じ収益
レ ベ ル・分 散 に 直 面 し て い る と 仮 定 さ れ て い る（Amemiya et al. 1993）。
12）住宅購入具体的計画ダミーや住宅購入予定ダミーの存在が年収・年齢の推定値に及ぼしている影響を確認するため、これらダミー変数を落とした推定も行なったが、住宅非所有者の年収、年齢の係数や有意度に大きな変化はなかった。
13）表の補助分析（Probit 分析）の推定結果から、金融資産額を回答する確率は、回答者（世帯主とは限らない）が大学卒あるいは男性であると高くなり（ ％水準で有意）、また世帯年収が大きいほど、あるいは回答者の年齢が低いほど高い（10％水準で有意）。しかし、金融資産額回答者のみを用いることによるサンプルセレクション・バイアスを除くため、「逆ミルズ比」を説明変数に含めたが、有意に推定されなかった。
14）本稿の分析対象である2001年時点では、超低金利での民間住宅ローン借入、住宅ローン残高に応じた最大15年間の所得税の税額控除などから、住宅ローンの一部を流動性・安全性等のため金融資産として保有する有利性が高まっていた。そこで、住宅所有
者が住宅ローンを利用して金融資産を保有する「住宅ローンの超過需要」を、Jones（1993, 1995）を参考に計算したところ、住宅所有者家計当たり平均429万円の超過需要が存在し、若年家計がより多くこれを利用する傾向が認められた。住宅ローンの超過需要が住宅所有者の金融資産需要と年齢との対応関係を不明瞭にしている可能性がある（川脇 2012）。
参考文献
川脇康生（2012）「住宅資産と金融資産の関係――同時決定モデルを用いた首都圏家計の資産選択の実証分
析」『日本経済研究』66号、1-21頁。
橘木俊詔・谷川寧彦（1990）「家計の資産選択――資産保有パターンの計量分析」『ファイナンス研究』12号、1-20頁。

18

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90

谷川寧彦・橘木俊詔（1991）「家計資産選択のクロスセ
クション分析――連立方程式アプローチ」松浦克己・
橘木俊詔編『金融機能の経済分析』第章、東洋経済新報社。
牧厚志・古川彰・渡辺信一・河信行・伊藤潔（1991）「家計における金融資産選択行動――Tobit Model による金融資産選択モデルの計測」『郵政研究レヴュー』号、55-118頁。
松浦克己・白石小百合（2003）「住宅・土地と金融危険資産の相互関係――住宅・土地のシェアは株式等のシェアを減少させているか」JCER Discussion Paper,
No.87。
Amemiya, T.（1985）Advanced Econometrics, Harvard
University Press.
Amemiya, T., M. Saito and K. Shimono（1993）“A
Study of Household Investment Patterns in Japan: An
Application of Generalized Tobit Model,”The Economic Studies Quarterly, Vol.44(1), pp.13-28.
Brueckner, J. K.（1997）“Consumption and Investment
Motives and the Portfolio Choices of Homeowners,”
The Journal of Real Estate Finance and Economics,
Vol.15(2), pp.159-180.
Flavin, M. and T. Yamashita（2002）“Owner-Occupied
Housing and the Composition of the Household
Portfolio,”The American Economic Review, Vol. 92(1), pp.345-362.
Henderson, J. V. and Y. M. Ioannides（1983）“A Modelof Housing Tenure Choice,”The American Economic
Review, Vol.73(1), pp.98-113.
Hochguertel, S. and A. van Soest（2001）“The Relation
between Financial and Housing Wealth: Evidence
from Dutch Households,”Journal of Urban Economics, Vol.49, pp.374-403.
Jones, L. D.（1993）“The Demand for Home Mortgage
Debt,”Journal of Urban Economics, Vol.33, pp.10-28.
Jones, L. D.（1995）“Net Wealth, Marginal Tax Rates
and the Demand for Home Mortgage Debt,”Regional
Science and Urban Economics, Vol.25, pp.297-322.
Kenny, L. W., L. F. Lee, G. S. Maddala and R. P. Trost（1979）“Returns to College Education: An Investigation of Self-Selection Bias Based on the Project Talent
Data,”International Economic Review, Vol.20(3), pp.
775-789.
King, M. A. and J. I. Leape（1998）“Wealth andPortfolio Composition: Theory and Evidence,”Journal of Public Economics, Vol.69, pp.155-193.

付表ઃ―記述統計量（全体サンプル数238）

注）住宅資産額は居住用の住宅であり、事業用の貸家等は含まない。住宅取得価格に取得後の減価償却と価格変動による補正を行なった調査時点の時価である。金融資産額は預貯金、信託、有価証券等（株式、公社債、外貨建金融
商品）、積立型保険の合計の時価である。
付表઄―記述統計量（住宅所有者サンプル数74）

付表અ―記述統計量（住宅非所有者サンプル数164）

付表આ―記述統計量（金融資産額未回答者を含むサンプル数736）

注）当該調査では回答者および回答者の配偶者それぞれの年齢・学歴を尋ねた。付表の「回答者年齢」「回答者大学卒ダミー」は、回答者本人のものであり、付表−付表の「世帯主年齢」「世帯主大学卒ダミー」とは必ずしも一致しない。

同時決定モデル(Type4 Tobit)を用いた住宅資産と金融資産の実証分析

19

論文

住宅価格におけるプロスペクト理論のフィールド実験
中川雅之・浅田義久・山崎福寿
ような改善を加える。Gnenesove and Mayer

はじめに（2001）は実証データであるために、売りに出

アロンゾ・ミルズ・ミュースモデルの都市のされている物件の所有者に関するデータのみが拡大過程を、フィールド実験（以下、本文では収集されており、サンプルセレクションバイア

実験と記す）で再現した中川ほか（2013）におス が 生 じ て い る 可 能 性 が あ る。ま た、Para-

いて、「都市規模の拡大に伴って地代が上昇す

schiv and Chenavaz（2011）は仮想的な環境をる場合には、それを折り込んだ入札行動が行な設定したアンケートであるため、市場に登場しわれる」にもかかわらず、「将来地代が下落すていない売り手の留保価格も観察できる設定とる場合には、それを折り込んだ入札行動が行ななっている。しかし、完全に仮想的な設定になわれない」という結果が観察された1)。実験結っているため、現実性についてやや疑問がある。

果には、地代の下落局面では高値を付ける非合

そこで本稿では、現実のマンションの所有者を理な落札者の行動が、パブリックインフォメー

被験者に、彼らが実際に抱える損失・利得を推ションとなると解釈したが、不動産価格の下落計することで、サンプルセレクションバイアス

局面でそれを折り込んだ価格付けができないとを極力回避した現実的な実験環境を設定する。

いう行動は先行研究でも確認されている。

もう一つの目的は、人々は将来の損失や利得

Gnenesove and Mayer（2001）は、含み損をを反映させた価格付けができるかという点を、抱えている物件の売り手は市場価格よりも高い実験で検証することである。Gnenesove and

価格をつけ、市場での滞留時間が長くなっていMayer（2001）は ヘ ド ニッ ク 価 格 を 観 察 し、ることを明らかにしている。これを、彼らはプParaschiv and Chenavaz（2011）は売り手の購

ロスペクト理論の損失回避性で解釈している。

入価格、他の売り手の売値を設定することで現

また、Paraschiv and Chenavaz（2011）は、在の物件の質についての考慮を行なっているが、条件づけされた434人の被験者をインターネッ

将来の物件の質の変化については検討していな

トアンケートを通じて、売り手と買い手の心理

い。本稿では、将来の物件の質の変化に伴う売的バイアスを検出した。彼らの実験で、高価格

り手、買い手の行動の変化を検討する。これにで購入して市場価格が下がっている局面ではオ

より、中川ほか（2013）の実験で被験者のとっファー価格を下げることができないという結果

た行動の合理性を検討する。
以下、第節では実験の構造を解説する。第がもたらされている。
本稿は、都市内の不動産取引における心理的節で実証分析を通して実験結果を解説する。

なバイアスを検証することを目的としている。

最後に、実験の結果の解釈と政策的な含意を検

そのため、前述の海外先行研究に対して以下の

討する。

20

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90

中川氏写真

浅田氏写真

山崎氏写真

なかがわ・まさゆき（左）1961年秋田県生まれ。京都大学経済学部卒。現在、日本大学経済学部教授。
あさだ・よしひさ（中）1958年石川県生まれ。上智大学大学院博士前期課
程修了（経済学修士）、現在、現在、日本大学経済学部教授。
やまざき・ふくじゅ（右）1954年埼玉県生まれ。東京大学大学院経済学研究科博士課程修了。現在、日本大学経済学部教授。

評価関数 V は参照点を境にキンクすると考え

1 フィールド実験の構造られる。参照点より右に位置する Δx の利得は⑴全体の構成V+△x として、参照点より左に位置する △x

具体的には、インターネットアンケートの回の損失は V−△x として評価される。そして答者として登録されている、都内にマンション

両者は  ΔV +△x <  V −△x という関係を持ち、居住する3200人を対象に2012年月ににある。
財を売却することは損失として、購入するこ

実験を行なった（図参照）。
まず、実験として、居住するマンションにとは利得として捉えられるため、前者の対価でついてヘドニック関数で現在価値（MV2）があるオファー価格（WTA）が後者の対価であ推定可能な属性と購入時の価格（MV1）、現在る付け値（WTP）よりも高いことを説明するのマンションを売却する場合のオファー価格

ために、この図はよく用いられる。しかし、本（WTA1）を 聞 い て い る。こ れ に よっ て 損 失稿の実験では、保有している財の売却が損失を（（MV2−MV1））とオファー価格（WTA1）の生むケースと利得を生むケースがある環境下で、2)関係を検討することができる 。

それがオファー価格（WTA）に与える影響を

次に、仮想的な状況下で、将来の物件の質の考察するものである。このため、損失、利得の変化がどのように被験者の価格付けに影響を与評価の相違がオファー価格（WTA）に与える

えるかを検討するため、実験を行なっている。

影響を図の右図のように捉えることができる。

設定としては、価値が減価するケース（設定図の右図は横軸に現在の住宅価値を、縦軸）と、価値が増価するケース（設定）を想にオファー価格（WTA）をとっている。原点定している。このような条件下で、保有マンシは購入価格3) である。左図から △x の利得はョンを売却するオファー価格（WTA ）と、

V+△x の主観的な価値を付与されているた同質の近隣マンションを購入する際の付け値

め、売却時に「購入価格+△x」の価格が客観（WTP ）を聞いている。

的についている住宅の売却は、V+△x の対価を支払っても実現する価値があると考える。

⑵プロスペクト理論による実験結果予想

この場合のオファー価格（WTA）は客観的な

ここでは、⑴で説明した実験結果を分析する

価値に当たる45度線から V+△x を差し引いたものとなる。

際に用いるプロスペクト理論を用いて、実験結

一方、−△x の 損 失 は V−△x の主観 的 な

果を理論的に予想する。
図の左図は、損失と利得を横軸にとり、縦価値を付与されているため、売却時に「購入価軸にその評価をとったプロスペクト理論の説明

格−△x」の価格が客観的についている住宅ので標準的に用いられているものである。参照点

売却は、V−△x の補償がない限り受け入れである原点は、損失も利得もない状態と考える。

ることができない。この場合のオファー価格

住宅価格におけるプロスペクト理論のフィールド実験

21

図ઃ―フィールドの実験の全体構造

図઄―プロスペクト理論による住宅価値評価（WTA）は 客 観 的 な 価 値 に 当 た る 45 度 線 にV−△x の絶対値を加えたものとなる。そのため、住宅の売却に際して損失、利得ともに生ると予想される。

2 実験結果の分析

ず る 可 能 性 が あ る 場 合 の オ ファー 価 格⑴現実的損失による実験結果の分析（WTA）は図の右図のようになる。実際の現実的損失による実験には、現在入居してい損失額とオファー価格 WTA の関係（参照点

るマンションの市場現在価値の推計が必要にな

より左）は緩やかな正の係数が、実際の利得額る。そこで、2012年月28日に株式会社リクルとオファー価格（WTA）の関係（参照点よりートホールディングスの不動産・住宅サイト

右）は急な正の係数が予想される。この関係は

SUUMO に掲載されている中古住宅の物件情

将来の質の変化に伴う場合にも同様に観察され報をもとにヘドニック関数を推定し、現在価値

22

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90

表ઃ―被験者と SUUMO の特性データ

表અ―SUUMO 掲載物件の基礎統計量

表઄―被験者の基礎統計量
注）鉄道所要時間は山手線までの最短所要時間。鉄道データ
は2012年時刻表より。混雑率は平成22年度『都市交通年報』より試算。ｄはダミー変数。

やや短くなっている。鉄道所要時間、最寄り駅
からの時間距離はやや長く、被験者のマンショ
ンは SUUMO データ物件より、やや郊外型の
大型、低層のマンションが多くなっているが、それほど差異はないと思われる。また、被験者のマンションは大規模修繕の実施率と定期借地権の割合もやや高くなっている。
被験者の特性をみると、年齢がやや高く、年注）ｄはダミー変数。

収も高いことから、大規模住宅を選択していると考えられる。しかし、“はじめに”で述べたを推計した。対象とした住宅はアンケートと同ような先行研究で懸念されるサンプリングバイ

じ都内45路線が沿線となっている8859物件であアスは抑えられている。

る。
被験者のマンション特性項目と SUUMO デ

この SUUMO データをもとに推定したヘドニック関数の結果が表である。

ータのマンション特性項目は表の通りである。

なお、本稿はアンケート結果を外挿し、マン

次に、被験者の特性の基礎統計量を表に、ションの現在価値を推計する関数を推定するこ

ヘドニック関数推定に用いた SUUMO 掲載物とを目的としているので、鉄道の条件など内生

件の基礎統計量を表に示す。

性は若干無視している。

表と表を比較すると、被験者のマンショ

このヘドニック関数に各被験者のマンションンの専有面積、総戸数は SUUMO データ物件の 特 性 を 代 入 し て マ ン ショ ン の 現 在 価 値

よりやや大きく、最上階階数がやや小さくなっ（MV2）を推計する。この MV2と購入価格のている。築年数は被験者のマンションのほうが割 引 現 在 価 値（MV1）の 差 か ら 利 得・損 失
住宅価格におけるプロスペクト理論のフィールド実験23

表આ―ヘドニック関数推定結果

表ઇ―相対オファー価格推定結果

り、利得が正の場合には傾きが0.424と、損失が発生している場合の傾き0.215より大きくな
ることがわかる。これは、利得はそれほど大きく評価せず、損失は大きく評価するという、図に示したプロスペクト理論と一致する。この場 合、損 失 を 抱 え る 売 り 手 の オ ファー 価 格（WTA）が市場価格よりも高くなるため、売却が先送りされることになる。また、リスクラ
注）t 値の＊＊、＊はそれぞれ％、％水準で有意であることを示す。変数名の # は対数、d はダミー変数。

バーな被験者は、利得が正の時は傾きが大きく、損失が発生しているときは傾きが小さくなることがわかる。これはリスクラバーな被験者が利得をより低く評価し、損失はより大きく評価し（PLV）を計算する。ここで、図では同じ価ていることを意味する。これらの売り手は損失

格のマンションに対するオファー価格 (WTA)を抱えたまま現状にとどまる可能性がより高くと利得・損失（PLV）の関係を表しているが、なる。

本実験では価格が異なるマンションを対象としているため、オファー価格(WTA)も利得・損⑵仮想的将来損失設定による実験結果の分析

失（PLV）も現在価値で除して相対化して関次に、仮想的損失設定による実験結果の分析

係を分析する。以下では、これらを相対オファを行なう。ここで、被験者にとって現在の住宅ー価格（wta）、相対利得・損失（plv）と記す。 価値をどのように評価しているかが問題になる。
相対オファー価格（wta）の推定結果は表

現 在 の 住 宅 価 値 を ア ン ケー ト で 回 答 し たの通りである。ここで、d 利得は利得が発生しWTA1とみるか、購入時の価格の割引現在価ている被験者で、図の原点から右側となる。

格（MV1）とみるか、ヘドニック関数によっ

また、危険回避度は設問にある「降水確率が何て推計したマンション価格（MV2）とみるか％ だっ た ら 傘 を 持っ て い く か」の 選 択 肢 である。

(10％）、
(30％）、
(50％）、
(70％）、
(90％）、

表が仮想的将来損失設定オファー価格の推(100％）をそのまま使用しており、数値が大定結果である。ここで、12万円の負担が増える

きいとリスクラバーということになる。

場合をベースとして、万円負担増を d.万

推定結果から、相対オファー価格（wta）は円損失ダミー、万円負担減を d.万円利得

相対利得・損失（plv）の増加関数となっておダミー、12万円負担減を d.12万円利得ダミー

24

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90

表ઈ―仮想的将来損失設定オファー価格推定結果（被説明変数は WTA2）注）t 値の＊＊、＊はそれぞれ％、％水準で有意であることを示す。d はダミー変数で、12万円損
失をベースとして万円損失ダミー、万円利得ダミー、12万円利得ダミー。

としている。また、実験では危険回避度としとを示すものだろう。この点は、将来の損失にて「子供の大学受験で合格確率が何％だったらついて特に顕著に表れている。

滑り止めにするようアドバイスするか」という最後に、将来発生するであろう損失・利得が設問が最も有意であったため、これを用いた。

付け値価格に与える影響をみよう。ただしこの

選択肢(10％）、
(30％）、
(50％）、(70％）、

アンケートでは、将来損失・利得が発生するで(90％）、(100％）をそのまま使用しており、あろう資産に対する付け値（WTP）を聞いて

ここでは数値が大きいとリスク回避的というこいるのではなく、現保有資産に将来時点で損とになる。

失・利得が発生する者が、そのようなショック推定の結果、どの価格を用いても住宅価格は見舞われない資産に対してつける付け値有意に効いていることがわかる。また、危険回（WTP）を聞いているという点に注意が必要で避度がプラスに効いており、リスク回避的回答ある。表者はやや高めのオファーを出している。これは推定結果である。

実験で得られた結果と整合的である。

が仮想的将来損失設定付け値価格の損失・利得ダミーをみると、いくつかの有意

現在の住宅価格に対する将来のショックの影な係数が得られている。例えば、アンケート回

響をつのダミー変数で計測した。各ダミー変答価格（WTA1）ではある程度有意性があり、数の大きさをみると、基準となっている12万円

有意ではない万円利得ダミー以外は利得が大の損失のケースから、損失、利得の大きさに従きいとオファー価格（WTA ）が高くなってってオファー価格（WTA）が上乗せされていいる。しかし、これは現有資産に関して将来発る。しかし、有意な結果が得られているとは言生するであろう損失・利得の効果であるから、いがたい。アンケート回答価格（WTA1）と所得効果を表すものと考えることができる。

ヘドニック価格（MV2）では利得のいくつか

以下で、重要な結果をまとめる。

のケースで有意な結果が得られているが、10％①被験者は現状の住宅のオファー価格を出す場

水準にすぎない。これは、実験の表で観察

合に、現在の住宅資産価値の利得・損失を知された、現在の相対損失・利得（plv）がプロって提示している。

スペクト理論と整合的な形で、頑健に相対オフ②その際に、利得はそれほど大きく評価せず、

ァー価格（wta）に反映されていることとは大損失は大きく評価するが実際の損失額ほどはきく異なっている。これは、将来の損失・利得大きく評価していないことがわかる。これらを反映し現在の資産の価格付けが困難であるこはプロスペクト理論に整合的である。
住宅価格におけるプロスペクト理論のフィールド実験25

表ઉ―仮想的将来損失設定付け値価格推定結果（被説明変数は WTP）

注）t 値の＊＊、＊はそれぞれ％、％水準で有意であることを示す。d はダミー変数で、12万円損
失をベースとして万円損失ダミー、万円利得ダミー、12万円利得ダミー。

③将来の利得・損失を仮想的に設定した実験に反映することが困難なこと、これらはすべて中おいても被験者は、将来の損失・利得をオフ川ほか（2013）で示された結果と整合的である。

ァー価格（WTA）に反映させることができ

このような心理バイアスの存在は、将来を見ない。特に、将来の損失に関してその傾向は据えた最有効使用を実現できないため少なから顕著である。

ず都市の拡大、衰退過程で土地利用の混乱をもたらす可能性が高い。

おわりに
本稿の目的は、不動産取引における心理的なバイアスの検証と、人々が将来の損失や利得を反映させた価格付けができるかを検証すること＊本研究は文科省科学研究費補助（基盤研究 B21330068）の助成を受けている。また、住宅経済研究会における金本良嗣教授をはじめ参加者の方々から有益なコメントをいただ
いた。記して感謝したいであった。
一つ目の目的に関しては、サンプルセレクションバイアスを避けるため現実的な設定の下で実験を行なった。これに関しては、人々が心理的バイアスから利得はそれほど大きく評価せず、損失を大きく評価するというバイアスがあることが確認された。この場合、損失が発生していると、オファー価格（WTA）が市場価格よりも高額になる。人びとは、そのような資産を合理的な価格で売却することができない。
もう一つの目的に関しては、人々は将来の損
失や利得をある程度反映させた価格付けすることが困難であるという点が確認された。
中川ほか（2013）で、将来地代が上昇する場
合には合理的行動がとられたが、将来地代が下落する場合に合理的行動をとることができないという結果になっていた。本稿で確認された損
失回避性、将来の損失を客観的に現在の価格に
26

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90

注）実験の内容等詳細は、中川ほか（2013）を参照。
）アンケートでは購入時の購入価格（WT1）を聞いているが、損失を計る際にはヘドニック関数から求められる減耗率と金利を用いて購入価格の割引現在価値を計算して用いている。
）実証では割引現在価値を使っているが、本節の説
明では購入価格と記す。
参考文献
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NBER Working Paper, No. 8143.
Paraschiv and Chenavaz（2011）“Sellers and Buyers’
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中 川 雅 之・浅 田 義 久・青 木 研・川 西 諭・山 崎 福 寿（2013）「都市規模の決定に関するフィールド実験」『季刊住宅土地経済』No.89、10-18頁。

調査報告

欧米主要国における家賃補助制度
篠原二三夫

はじめに

新規雇用に重くのしかかり、30歳台までの失業率は上昇を続け、所得格差も拡大している。

平成18年月に閣議決定された住生活基本計

本来、この時期には世帯形成のために住宅需画（全国計画）では、「低額所得者、……子ど要が新たに形成されるが、これらの階層では、もを育成する家庭等の居住が確保されるよう、消費を抑制し貯蓄率を高める傾向が強く、世帯

公的賃貸住宅のみならず民間住宅も含めた住宅形成や住宅の確保が従来以上に遅れている。こセーフティネットの機能向上を目指す」という。 れは、わが国の少子高齢化のさらなる悪化や経従来、借上公営住宅や地域優良賃貸住宅の供済成長を抑制する要因のひとつと考えられる。

給等を通じて民間住宅の活用が図られてきたが、これらのことを踏まえ、今後、家賃制度の導

わが国の公営住宅のストック数は平成20年には入を検討する必要性が生じた場合に備え、本報209万戸の水準にありながら、応募倍率は全国

告では、英米独仏における家賃補助制度につい平均で8.7倍（平成19年）という実情に直面して制度内容や利用状況などを整理し、あらためている。このため、住宅セーフティネットの機て日本における制度導入の課題を整理した。

能向上に向け、民間住宅市場が果たす役割が見とりまとめにあたっては、元都市再生機構都直され、低額所得者や高齢者、障害省等の民間

市住宅技術研究所の海老塚良吉氏（アメリカ・

賃貸住宅への円滑な入居の促進支援などの整備

イギリス）、和光大学経済経営学部の半谷俊彦推進事業が展開されつつある。

教授（ドイツ）、京都府立大学生命環境科学研

一方、高齢者の居住の安定確保に関する法律の一部を改正する法律の成立に際し「家賃補助

究科の檜谷美恵子教授（フランス）から全面的なご協力を得ている。

制度の充実について検討すること」が衆参両院本報告をひとつの基盤に、わが国の住宅政策の附帯決議に盛り込まれるなど、国会においてとして、家賃補助制度の今後のあり方について、も家賃補助に係る議論が取り上げられたが、財より多くの議論が進むことを期待したい。

政負担増や多大な行政費用などの理由から、そなお、特に記載ない限り、本調査の内容は、の後は家賃補助に関する発展的な議論はなく、2010年月時点までに各国で得られた情報に基現状に至っている。

づいている。家賃補助の詳細および関連する各

しかし、家賃補助制度は、英米独仏いずれに国の公共住宅制度については、日本住宅総合セ

おいても、財政的な負担にもかかわらず、住宅

ンターの『調査研究レポート』No.09305（2012

政策の主軸として採り入れられている。

年12月）を参照いただきたい。

わが国では、90年代半ばから続いた景気低迷によって、雇用環境の悪化が特に若年層や大卒
欧米主要国における家賃補助制度27

1 イギリスの家賃補助制度の概要

篠原氏写真

しのはら・ふみお
1952年東京生まれ。上智大学文学部教育学科卒。丸紅（株）海外開発建設部、ニッセイ基礎研⑴管轄

究所都市開発部主任研究員など

労働年金省（DWP）。地方自治体は支給等のを経て、現在、社会研究部上席実務を担当。歴史的には住宅政策に起源がある。

主任研究員兼土地・住宅政策室

公営住宅や登録社会住宅（RSL）の供給地方自長。論文：「米国住宅市場の最治体や地方自治・コミュニティ省（DCLG）の『ニッセイ基礎研究所基礎研レポート』（2013年અ月）ほか。

新状況〜本格的な市場回復」

管轄。民貸世帯のみならず、公営・登録社会住宅に居住する世帯も対象としている。
⑵名称

録社会住宅として、公営住宅と民間賃貸住宅

住宅給付金（Housing Benefit: HB）と総称す

家賃の中間水準で適格世帯に賃貸し、住宅給るが、受給者が居住する住居により名称が違う。

付金を合わせて支援幅を広げている。

①公営住宅入居者用：Rent Rebate⑸家賃補助額の算定②登録社会住宅入居者用：Rent Allowance

住宅給付金額は、①最高適格家賃から、②被③民間賃貸住宅入居者用：Local Housing Allo-

扶養者控除および③調整済み所得から基準生活

wance（LHA）

費（必要な生活費等）を差し引いた額の65％分⑶適格要件を差し引いて計算する。

①社会支援受給者：自動的に適格となり、満額補助支給の基準となる最高適格家賃は、広域
家賃市場エリア（BRMA）に部屋数に応じての住宅給付金を需給できる。
②所得要件：明示的な所得要件はないが、補助額を算定する計算式で事実上規制している。

毎月公表されている。公営や RSL 住宅については自治体ごとに規定がある。

③資産要件：万6000ポンド超の預金や金融資
産、自ら居住していない住宅等を持つ者は不支給額=(①最高適格家賃)−(②被扶養者控除)−③

適格。

max{（調整済み所得−基準生活費)×0.65, 0}④対象住宅の質的要件：特になし。
⑤その他要件：受給者の主たる住宅、賃貸借契調整済所得が基準生活費以下の場合はマイナ

約の債務者、居住権を持つ常住者であること、 ス値となるため、③は0となり、①最高適格家
移民規制を受けていないこと、など。

賃から②被扶養者控除を行なった金額が差し引⑷制度の特徴

かれて支給される。

①適格要件を満たす世帯が申請すれば、必ず支⑹利用状況給されるエンタイトルメント型補助制度。

2009年の総世帯数は2619万世帯（UK）で、②低所得の借家世帯が主な支援対象だが、持家

このうち461万世帯（17.6％）が住宅給付金を住宅ローン利子の所得補助制度（SMI）もあ

受 給。内 訳 は 民 間 セ ク ター が 136.4 万 世 帯る。この制度の利用は減っていたが、最近の（29.6％）、社 会 住 宅 セ ク ター が 324.4 万 世 帯

金融危機によるローン返済困窮者の支援策と（70.4％）である（表）。総世帯数の約10％のして再び活用されている。

260万世帯が民間賃貸住宅に居住し、そのうち③住宅給付金により、社会住宅による支援策を

割弱が住宅給付金を受給していることとなる。

拡充している。地方自治体は財政負担となる

受給額の世帯当たり平均は、83.21ポンド／

公営住宅を民間に払い下げてきた経緯がある。

週（332.84ポンド／月）である。社会住宅セク受け皿の住宅協会は引き取った公営住宅を登ターでは67.41ポンド（269.64ポンド／月）、自28

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90

表ઃ―HB のテニュア別受給状況の推移

資料）Department for Work and Pensions.
表઄―HB のテニュア別平均受給額／週の推移

資料）Department for Work and Pensions.

由 家 賃 民 間 セ ク ター は

図ઃ―HB 総支給額の推移（GB、1991／92〜2010／11年度見通し）

108.71ポンド（434.84ポン
ド ／ 月）で あ る（表 ）。
民間規制住戸はもともと家賃が規制され低いため、住宅 給 付 金 は 75.15 ポ ン ド（300.6ポンド／月）と社会住宅に近い水準となっている。家賃規制が家主負担により市場を歪め、イギリスの民間賃貸住宅市場の発展を抑制していた状況がうかがわれる。

資料）Department for Work and Pensions.

住宅給付金の総支給額は2010/11年度で207.02億ポンド（3.1兆円、150の裁量に任され従来は不透明だった。これに円／ポンド）に達する見通しである（図）。

対し、適格家賃を市場ベースで査定した地方⑻制度の課題①財政負担：現状および今後における最大の課

住宅手当（LHA）を導入する等の制度改革を2008年からスタートしている。

題は、GDP の1.4％という財政負担の膨張を③ LHA の特徴：適格家賃情報を公開し、適格抑制することである。このためターゲットと家賃を下回る民間賃貸住宅に住む場合、そのする階層にいかに妥当な額の給付を適切に配差額につき週間当たり15ポンドまでは生活分するか、制度運営の簡素化と透明性の確保費として受領できるインセンティブを設けた。

を同時に達成しようとしている。

適格家賃を超えても、差額を自らが支払うこ②透明性の確保：適格家賃の基準は家賃査定官ともできる。
欧米主要国における家賃補助制度

29

家賃は家主ではなく、受給者に直接支払う制⑷制度の特徴①バウチャー制度はイギリスの HB とは異なり、度とした。
この制度改革を通じて、どれだけ受給者に対エンタイトルメントではなく、年度予算を限し適切な支援が実現できるのか、財政面でもど度として給付される。このため、適格要件をれだけ負担を軽減できるのかが、住宅給付金制

満たしても、10年を超すような待機者が多い

度の今後の注目点である。

のが実情。財政的負担は一定に抑えられるが、2 アメリカの家賃補助制度の概要

公平性が確保しきれていない。
②家賃補助対象の住宅は、給付承認を得た世帯⑴管轄

連邦住宅開発省（HUD）。州政府を通じ管理
運営は地域公共住宅公社（PHA）が担当。

が自ら探し、みつかったら地域公共住宅公社と家主は補助金契約（HAP）を締結。補助金は直接家主に支払われる。

⑵名称

住 宅 バ ウ チャー 制 度（Section 8 Housing
Choice

補助の対象はかなり貧しい階層に限定され、Voucher Program）。テナントに対す③政策的にはより優れた居住環境への住み替えを促進することが目標であることから、バウ

る家賃補助制度だが、次の追加措置がある。

チャーは連邦政府の証書として、当初はバウ① プ ロ ジェ ク ト ベー ス・バ ウ チャー 支 援

チャー発行地域から、全米のその他の地域に（Project-based Voucher Assistance）：支 援

住み替えた場合にも継続して利用できる。

主体である地域公共住宅公社は、20％までの⑸家賃補助額の算定

バウチャー予算をテナントベースから供給側

バウチャー支給額は、公正市場家賃と、①調支援であるプロジェクトベースに転換可能で

整後月次世帯所得の30％、②世帯月次所得のある。

10％、③福祉家賃（Welfare Rent）もしくは④② 持 家 バ ウ チャー 支 援（Homeownership
Voucher Assistance）：賃貸家賃だけでなく、地域公共住宅公社による基準家賃のいずれか高いほうとの差額となる。

適格な持家一次取得者支援のために、バウチ

地域公共住宅公社は、エリアごとに、公正市

ャー制度を割り当て可能。しかし、ほとんど

場家賃(Fair Market Rent：FMR)の90〜110％

利用者なし。

の範囲を基準家賃として設定している。家賃が③ 特 別 バ ウ チャー 支 援（Enhanced Voucher

高騰している地域等では、地域公共住宅公社かAssistance）：その他の事情に対応した特別ら連邦住宅・開発省への申請により、妥当な補措置として利用可能なバウチャー。ガルフ湾

助額が得られるようにこの範囲を調整できる。

岸のハリケーン災害対策などに使われている。
⑶適格要件

支給額=(①公正市場家賃)−② max{調整済月次世①所得要件：支援世帯の所得は、居住するエリアの所得中位値の50％以下であること。30％

帯所得×30％, 月収×10％, 福祉家賃, 地域公共住宅公社による基準家賃}以下の超低所得世帯にはより有利な支援措置がとられる。公営住宅取壊し等のための退去⑹利用状況者の場合は80％以下に要件は緩和される。

2009年時点で337万世帯（供給事業者側への②対象住宅の質的要件：衛生や断熱、水道、電補助を除くテナントベースだけでは209万世帯）

設、構造等13項目からなる HUD の品質基準

がバウチャーを受けている（図）。同年度にに適合していること。

おけるテナントベースの総予算は162億2500万ドル（世帯当たり平均7780ドル／年）である。

30

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90

政費用を除く58億ドルが支給された結果、

図઄―バウチャー制度による支援世帯数の推移

市場家賃が平均で16％上昇し、バウチャーが支給されていない世帯から家主に24
億ドルの所得移転が発生したと問題提起を行なっている。
一方、住宅・都市開発省を中心とした実証実験が1994年から行なわれており、
最 終 報 告“Moving to Opportunity for
Fair Housing Demonstration Program
Final Impacts Evaluation”が 2011 年 に公表された。この報告では、15年にわたる効果をコントロールグループと比べた
結果、バウチャー制度はアフォーダビリ
資料）HUD FY2009 Performance and Accountability Report.

ティや居住条件の改善に加え、貧困からの脱却や荒廃したコミュニティを健全化

住宅バウチャー制度は、HUD 予算の36.8％を占め、賃貸住宅政策としては最大の予算規模となっている。2010年度で当該予算の GDP 比は0.13％程度である。

する社会政策としての効果があると結論づけられている。
第期オバマ政権では、アフォーダブル住宅供給の促進（住宅信託基金に10億ドル拠出）と低所得者用税額控除住宅制度（LIHTC、公ともに、従来から予算制約により抑制的であっ

営住宅と民間賃貸住宅の間の家賃水準）によるた家賃補助枠を拡大し、217万の低所得世帯を支援を受けた社会住宅に居住する世帯が、バウ

支援し、2010年度予算では新たに11万6000世帯

チャーによる支給を受けている場合もある。

の受給者増を目指すとされた。

⑺制度の課題

1998年「上質な住宅確保と就業責任法」では、

3 ドイツの家賃補助制度の概要

住宅バウチャー制度の課題として次の点が掲⑴管轄げられている。

連邦運輸・建設・都市開発省（BVBS）。管①社会的ミックスの実現：さまざまな所得階層

理運営は各州の BVBS にあたる省庁窓口。

のミックスによる健全なコミュニティの形成⑵名称を推進し、低所得者、貧困者の集中を回避。

住宅手当（Wohngeld）②居住者の自立向上：福祉改革とともに支援世
帯の自立性を高める。生活保護制度などとも⑶適格要件①所得要件：明示的な所得要件はなく、補助額

連携し直接の支援費用を削減すること。

を算定する計算式で事実上規制している。

③住宅バウチャー制度を単体ではなく、住宅政②家賃要件：連邦政府がすべての市町村につい策全般を構成する支援ツールとして位置づけて家賃水準を毎年公表し、これにより限度額ること。公営住宅を減らし、コミュニティのが決まる（表）。家賃が限度額を超える住活性化、アフォーダブル住宅の供給のために、宅の居住する場合は補助対象外となる。

テナント側への補助制度を活用すること。
こうした課題に関連し、Susin（2002）は、90の大都市圏を対象とした実証分析を通じ、行③対象住宅の質的要件：特になし。
⑷制度の特徴①適格要件を満たせば補助が得られるエンタイ
欧米主要国における家賃補助制度

31

表અ―家賃額および持家費用負担額の限度額

式の係数は、地方自治体の家賃水準、建築年および設備水準により調整される。
給付額は、世帯人員数によって定数 a・b・cを決定し、家賃もしくは持家費用負担と所得を入力し算定する。
支給額=
1.08×{M−(a+b×M+c×Y)×Y}
Ｍ：月々の家賃額または持家費用負担額
Ｙ：年間総所得の12分の（月額所得）
a･b･c：世帯人数ごとに設けられた下表の定数

注 ）家 賃 水 準 の 地 域 例 に、Ⅰ は Höxter、Ⅱ はBayreuth、Ⅲ は Karlsruhe、Ⅳ は Lübeck、Ⅴ はKöln、Ⅵは Frankfurt am Main, München など。
）人世帯で所得が205ユーロ以下の場合は所得を
205ユーロとし、家賃が45ユーロ以下の場合は家賃を45ユーロとして給付額を計算する。

人世帯
人世帯
人世帯
人世帯
人世帯
人世帯
人世帯
8 人世帯
人世帯
10人世帯
11人世帯
12人世帯

ａ
0.06300
0.05700
0.05500
0.04700
0.04200
0.03700
0.03300
0.02300-0.01970-0.04100-0.06600-0.08990ｂ0.0007963
0.0005761
0.0005176
0.0003945
0.0003483
0.0003269
0.0003129
0.0002959
0.0002245
0.0001565
0.0001200
0.0001090ｃ
0.000091020
0.000064310
0.000032500
0.000023250
0.000021510
0.000015190
0.000008745
0.000007440
0.000034590
0.000051400
0.000056860
0.000061820⑹利用状況

住宅手当の受給者数は90年代初頭には385万トルメント型の住宅手当制度である。

世帯だったが、2005年に、労働省による住宅・②適正な賃貸住宅に居住する場合の家賃もしく

所 得 扶 助 を 含 む 失 業 手 当（Arbeitslosengeld

は持家費用を対象とし、賃貸住宅のみならずII）が導入されたために制度競合が生じて激減

持家居住世帯も対象である。

し、2007年時点で58万世帯まで落ち込んだ。そ③住宅手当は社会住居政策と表裏一体の関係にの後、2009年月に Wohngeld 制度の大改正ある。社会住居政策は住居そのものの建築をが行なわれ、家賃や上限持家費用負担限度を支援する対物助成、住宅手当は適正な規模や10％上げたことにより手当額は％増加した。

水準の住宅に住むことを支援する対人助成と暖房費が追加され（0.5ユーロ／㎡(居間)／月）、

いう位置づけとなっている。

利用価値の拡大により、2009年には受給者は86④社会住宅や民間住宅、社宅、ホーム、寮など
幅広い居住世帯を対象としている。

万世帯まで増えた（図）。
住宅手当の総支給額は、2009年度で GDP の⑸家賃補助額の算定

約0.024％（5.91億ユーロ）、失業手当は2005年

住宅手当額の算定は、次の算定式による。算で GDP の約0.5％（121億ユーロ）である。

定基準としては地域の家賃水準、世帯人員数、⑺制度の課題

家賃額または持家費用負担額、年間総所得であ①失業手当の制度改正によって住宅手当との間る。家賃額には上下水道料金やゴミ収集料金、に制度競合が生じ、現状では両制度が共存・

階段照明費用、暖房費用を含む。持家費用負担

競合する状況。失業手当は失職が支給の要件

額には住宅ローン元利返済額や不動産税（固定ではなく、要件を満たす低所得者層が対象と資産税）、諸行政費用、暖房費用を含む。算定なっているのに対し、住宅手当は社会住宅政32

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90

図અ―住宅手当の支給総額の推移

資料）Wohngeld in Deutschland 2009 & Wohnen und Bauen in Zahlen 2009/2010

策とともにより広い階層を対象とする制度で対象（応能援助）。

あり、今後の制度統合やすみ分けが課題。失＊①と②とを合わせて AL と呼ぶ。

業手当は住宅扶助のみならず全体について財⑶適格要件

政リスクが高い制度とされ、今後の課題が住①賃貸部門：定められた上限値を超えない世帯

宅手当にも影響する。2009年の制度改正によ

で、AL は APL 給付の対象とならない賃貸

り利用者は増える傾向にあるが、受給者は失住宅に居住する世帯。APL は国が家主と協業手当導入前ほどは増えていない。

定を締結する賃貸住宅に居住する世帯。

②連邦政府の権限を地方に移管する動きのなか②持家部門：APL は持家取得融資（PAP）かで、2007年から社会住宅供給策は州政府に移協定融資（PC）を受けて新築注文住宅を取管され、従来から表裏一体の関係にあった社

得または新築分譲住宅や中古住宅を購入した会住宅と住宅手当制度の連携が不明確になっ世帯。持家の増改築、改修工事を実施した世た。住宅手当の財源は連邦政府と州とが折半。

帯が対象。AL は PAS、PC のいずれの融資

4 フランスの家賃補助制度の概要も受けずに持家を取得した者が対象。
③居住施設部門：高齢者や障害者、若年勤労世⑴管轄

帯、学生寮、困窮者受入施設の種類で、国環境エネルギー持続的開発交通住宅省が管轄と協定を締結している施設に居住する世帯にし、全国家族手当基金（ENPF）、全国住宅基適用される対人助成には APL と APL 

金（FNH）、住宅援助国家基金（FNAL）が管の種類がある。APL は新たに協定を結理運営。実際の手当支給はこれらの基金を管理

んだ居住施設の大部分、特に社会住宅に適用

運営する家族手当公庫（CNAF）や傘下にあるされる対人助成である。APL は若年勤労

地方家族手当公庫（CAF）が担当。

者の居住施設や改修工事をやらずに協定を結⑵名称

んだ既存社会住宅に適用される。

①家族住宅手当 ALF：対象は子どもあり世帯。

④所得要件：上限値がある（表②社会住宅手当 APL：ALF 対象外の高齢者、⑤家賃要件：上限家賃を超える支払家賃は個々

身体障害者など所得水準の低い世帯が対象。
③応能住宅援助 APL：要件を満たす全国民が）。

の世帯の負担分となる（表）。
⑥対象住宅の質的要件：法令で定められた建物
欧米主要国における家賃補助制度

33

表આ―給付要件となる月収上限値（ユーロ）表ઇ―上限家賃（2008年12月22日、ユーロ／月）資料）USH, Rapport du Conseil Social、2009、p.9

GDP の約0.8％相当する。
⑺制度の課題注）第ゾーンにはパリ等、第ゾーンにはリヨン等。
資料）USH, Rapport du Conseil Social、2009、p.9①財政負担：2007〜2008年の支給額の伸び率は6.7％と近年では顕著だが、これは2007年以降の金融危機による急激な景気と雇用の悪化の安全性や健全性、衛生面に加え、主要居室による。フランスでは持家・借家といった所

における面積や天井高、容積要件など、一定有形態にかかわらず、適格な所得階層の住宅の要件を満たすことが支援の要件である。

確保に対し、手厚く支援した結果、家賃補助⑷制度の特徴の総支給額は着実に増えており、財政的な課①適格要件を満たせば補助が得られるエンタイ
トルメント型の住宅手当制度である。
②持家・借家・その他の居住施設という所有形

題が増しているなかで、相対的に家賃は下がらず、手当額に対する不満が高まっている。
②幅広い支援の限界：このため、社会住宅供給

態等にかかわらず、住宅確保を支援する制度。

に対する期待が高まり、ストックに占める割⑸家賃補助額の算定

合は増加の一途である。全体として、石から賃貸部門の支給額は次の算定式による（持家人に対する広い支援を拡大しようとした政策
は、徐々に対象を低所得者層等に限定し、石部門は略）。

へ回帰する傾向にある。
支給額(A)=L(上限家賃)+C(共益費)−P (自己負担額）

5 欧米આカ国の相対的比較
各国の家賃補助制度の相対的な関係を、総世P =0.085×(L+C)+(T +T )(R−R )T ：被扶養者数を反映する係数帯に占める受給世帯比率と家賃補助の平均支給T ：支払家賃に関する係数

額から概観してみよう（図 ）。
第象限のイギリスの平均支給水準は カ国

R：世帯の所得中、アメリカに次いで手厚く、受給世帯比率もR ：控除額

フランスに次いで高く広範である。幅広い住宅⑹利用状況

困窮者を受給者とし、個々に十分な支援を行な

住 宅 手 当 支 給 世 帯 の 総 数 は、2008 年 で はう制度と言えよう。しかし、財政的負担が大き614.5万世帯で、総世帯数の約22.8％を占める。

いことが最大の課題である。イギリスの住宅給

1996年以降、総支給世帯数は600万世帯前後で付金予算は、2010／11年度には総住宅予算の推移している。住宅手当の支給総額は、2004年

82.0％（GDP の約1.4％）を占める。

から2005年を除いて、ほぼ右肩上がりに増加し、第象限のアメリカの支給水準は カ国中ト

2008年では151.92億ユーロに達した。これはップだが、受給世帯比率はドイツに次いで低い。

34

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90

図આ―欧米⑵支給対象と要件をどう設定するのか

カ国の家賃補助制度の相対的関係①要件を満たせば受給権を与えるのかどうか②借家に加え、持家や高齢者施設など、その他の居住施設居住も支援対象とするか③住宅の質的要件を付すのか④所得要件をどうデザインするのか⑤資産要件を設けるのか⑥公正市場家賃をどう設定するのか、そもそも市場家賃のデータ整備はできるのか⑶支給規模・額・範囲をどうみるか⑷どのような支給体制をとるのか。行政費用負担をどう効率化できるのか。支給にあたり費用が膨張しないようなインセンティブを設けられないか⑸公営・公団住宅と家賃補助制度は別個の支援
支援は非常に手厚いが、政策ターゲットを超低所得者に絞った限定的な家賃補助を運用してお施策とするのか、連動させるのか⑹民間住宅市場への影響はないかり、英独仏のように要件を満たせば必ずエンタイトルされる家賃補助制度とは根本的に異なる。 主要参考文献
第象限のドイツの受給世帯比率はカ国中最も低い。比較的狭い範囲の支援世帯に、一定限度の支援を行なう家賃補助制度と位置づけられる（失業手当は考慮していない）。
第象限のフランスの場合、支給水準は カ

国中第位であるが、受給世帯比率は最も高い。
つまり、カ国の中で相対的にみれば、広範囲

HUD（2011）Moving to Opportunity for Fair Housing
Demonstration Program; Final Impact Evaluation,
Policy Development & Research.
Kemp, Peter（2007）Housing Allowances in Comparative Perspective, The Policy Press, University ofBristol.
Susin, Scott（2002）“Recent Vouchers and Price of
Low-income Housing”Journal of Public Economics,
Vol.83, pp.109-152.

にやや浅く住宅困窮者を支援する家賃補助制度を運用しているという見方ができる。

6 家賃補助制度の論点
最後に、英米カ国の家賃補助制度にもとづき、今後わが国で制度導入を図る場合の論点を掲げておこう。
⑴家賃補助制度導入の目的はなにか①居住環境、住宅の質的水準の改善②子育て世帯や高齢者世帯等のアフォーダビリ
ティの確保③健全なコミュニティの形成④なぜ、これまで家賃補助制度は住宅政策の主軸とならなかったのか
欧米主要国における家賃補助制度

35

都市の人的資本ストック向上のための教育経済分析の進展イングランドの居住地と大学進学、進学先の関係分析

Gibbons, S. and A. Vignoles（2012）“Geography, Choice and Participation in Higher Education in
England,” Regional Science and Urban Economics, No42, pp.98-113.

はじめにP  i choose j =

日本では先行研究が少ないが、欧米諸国では、学

ここで級の適正規模や奨学金の大学進学に与える効果など、

exp V ∑   V  ⑴

V =ln d α+x  β+z γ

大学進学モデルは、進学の決定が問題となるので、教育に関する多岐にわたる社会実験が盛んに行なわ

16歳時点での学生の資格能力とその他特性を条件にれている。また、大学の立地に関する研究も、通学項ロジットモデルを用いている。ここで、大学ま距離が進学に与える効果の実証などが行なわれていでの距離の定義と、学生の自宅と進学の決定を同時る。これらは、人的資本の配分などに有益な政策イに決める地理的要因を考慮している。前者では、全ンプリケーションを与える基礎となっている。

88大学のうち番目に近い大学までの距離をとり、例えば、Jepsen and Montgomery（2009）は、ボ

残り85大学についてはその平均距離を変数とする。

ルティモア市の社会人を対象に、最も近いコミュニ

後者では、残り85大学までの距離を、周辺地域と相ティ・カレッジまでの通学距離が大学入学にどのよ関する学生格差や、学生の住所と地理的ダミー変数

うな影響を与えているのかを分析し、自宅からカレの組合せで得られる多項式を用いて、セミパラメトッジまでの距離が入学決定とカレッジ選好を決定す

リックに考慮している。さらに、距離と進学の非線

る重要な要因であることを実証している。また、形的関係や、学生の自宅から一定の距離範囲内でのAlm and Winters（2009）は、ジョージア州内の大大学数の影響も考慮している。大学の特性として、

学進学と、距離弾力性を推定し、ジョージア州の高学生の入学時の学力水準を用いて、16歳時点での成校生が州内の大学に進学する場合、距離に大きく影績 GPA で学生の能力を評価し、過去の実績から入響を受けていることを実証している。

学可能な大学を学生の選択集合にする。

本稿で紹介する Gibbons and Vignoles（2012）は、
イングランド一国の母集団にほぼ等しい豊富なデー

次に、大学進学を決め、どの大学に進学するかという大学選択モデルには、条件付きロジットモデル

タ量と、授業料が一定という制度的特性を活かして、 を用いている。ここで注意すべき点は、第に、学大学進学と大学選択に与える自宅からの距離の影響

生と大学についてすべての組合せを用いると、観察を、民族や職業、所得別に距離弾力性の推定結果か

数とパラメータ数が多くなりすぎるため、学生の特ら分析している点が、大きな貢献となっている。

性に制限を加えていることである。第に、選択肢、
共 変 数、デー タ 数 が 多 い た め、Mixed logit、

1 手法

Nested logit、Multi-nominal probit が利用できない

まず、大学に進学するかどうかを決める大学進学ことである。ここでは、各大学への進学確率を推定

モデルではロジットモデルを用いる。個人 i が、選するために、学生の特性と大学の特性を用いて、全択肢 j を選ぶ確率 Pi choose j を、対数表示の距離

88大学ごとの項ロジットモデルを採用している。

d 、個人 i と選択 j の観察可能な特性 x , z 、推定

また、大学の質や距離などすべての選択要因は同時可能なパラメータ α, β, γ  で表し、最後のパラメ選択されると仮定し、この条件で大学合格水準を超ータを最尤法（ML-method）で求めている。このえる16−18歳時点の資格能力をもつ場合に限り、学関係は⑴式で表される。

生 i と大学 j を組み合わせて、教育水準に制約をか36

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90

表―大学の通学利便性と進学の関連：白人系英国人（有意な値は太字で示す）

注）（ ）内は標準誤差。

けている。

に正であることを除けば、双方の関係には明確な影

各大学までの距離弾力性は推定値を逆分散で加重した最小距離推定値とする。
段階推定を行なう理由は、まず学生の住所を所与として、特定の大学の近くに住んでいることがそ響はみられない。また、学生の学業成績を特性として制限した場合も、有意な結果はまったく得られない（表）。
非白人系グループでも、特定の民族グループが距の大学に進学する確率を高めているかどうかを観察

離に関して効果が大きいという結果は得られない

し、次いですべての大学について平均化して一般的（表）。ただ、係数自体は小さいが、バングラディ

な関係性を観察することである。

シュ・パキスタン系とその他の民族の女子学生およびインド系男子学生に関して一番近い大学への進学

2 データと通学利便性の関係が有意に負であり、インド系女

推計データは、2002年夏の16歳受験者のコーホー
トに関する、在籍校、住所、民族、性別、無料給食

子学生は番目に近い大学への進学と通学利便性の関係が有意に正である。

受給者（低所得の代理変数）である。これに国勢調所得グループでみると、低所得層の学生は番目

査データ、GCSE（高等教育総合証明試験）、NVQsに近い大学への進学と通学利便性の関係が有意に負（全国職業資格試験）、A-Levels（上級レベル試験）

で、その値も大きい。しかし、低所得層の学生の大の結果、HESA（高等教育統計局）による2004年と学進学率は白人系学生の25％にすぎないため、これ2005年の大学進学データ、2001年の大学の研究レベをもって低所得層の進学差を改善する根拠は小さい。

ル、大学の入学競争率ランキング、2001年人口調査

自宅−大学間の距離が相対的に％伸びるときのの地理データ、2004年の貧困指数、交通省による地進学率の変化を表す進学弾力性を検証してみると、区間の道路移動コスト、最後に自宅−大学間の距離

白人系グループでは一番近い大学の距離変数につ

計測に鉄道網の長さを利用している。

いてゼロ、つの距離変数の和についてもゼロであ大学については、88大学を①古い大学と②新しい大学に分し、前者をさらに⑴研究中心でステータ
1)

スの高いラッセルグループ 、⑵1994グループ、⑶その他に細分して、合計つのグループについて観るので、一番近い大学への平均距離が％変化しても進学に与える影響はまったくない。
また、大学進学に与える距離の影響はほとんどな
いとしている。

察する。

3 実証結果⑵大学選択モデル

ここでは、性別、民族、両親の職業別にみて、低⑴大学進学モデル

所得層の白人系学生で A-Levels の対象者の選択特推計結果から、白人系英国人では、女子学生が性を検討する。

番目に近い大学への進学と通学利便性の関係が有意⑵式の分離型ロジットモデルによる距離弾力性の海外論文紹介37

表―民族と所得による大学の accessibility と進学（有意な値は太字で示す）

注）（ ）内は標準誤差。
表―大学選択：自宅ー大学間の距離弾力性、白人系英国人（有意な値は太字で示す）

注）（ ）内は標準誤差。

推定結果をみると、白人系学生は、特性のコントロ

学選択の距離弾力性と上位の大学に進学する能力のールの有無にかかわらず、おおむね −1.00を示し

高い学生比率には高い相関がみられる。その要因は、ている。これは、自宅−大学の距離を半分にすると第にレベルの高い大学へ進む確率の民族的差はそ

進学学生数は倍に上昇することを意味する（表の大学までのそのグループの自宅の近さによるもの

）。

であり、第に所得と職業グループでの差は距離コ

民族では、バングラディシュとパキスタン系学生をのぞき、距離が大学選択の障害とはなっていない。

ストの差による。
さらに、通学意欲に影響する大学の特性と地理特

また、白人系グループとの差も統計的には有意では性の関連を観察する（表）。大学の特性とは大学ない。親が専門職にある学生はその他の職業グルーのタイプ、研修の質、卒業後年間継続雇用されてプよりも距離弾力性が低い。逆に、低所得層の学生いる卒業生の比率などであり、地理特性とは平均通は他のグループよりも40％も高い距離弾力性を示す。 学回数、平均住宅コスト、地元の労働市場での雇用
ただし、以上の差は各グループ内のほかの特性の分者数などである。推定結果で有意なのは、上位20％布差に依存するため、民族、職業、所得の直接的効

大学、Russell グループ、その他の古い大学の係数

果とまではいえず、民族、職業、所得に関係なく、と定数項であり、94グループと地理特性の係数は有自宅−大学間の距離は大学選択の決定因子であると意ではない。したがって、長い通学距離でも学生のしている（表）。

通学意欲に影響する要因は大学の地位と質であるこ

また、大学全体について学生の分布をみると、大38

季刊 住宅土地経済

2013年秋季号№90と、また Russell グループのような高い地位の研究

表―大学選択について民族、親の職業、所得グループによる自宅-大学間の距離弾力性（有意な値は太字で示す）

注）（ ）内は標準誤差。
表―大学の特性と大学固有の距離効果（有意な値は太字で示す）

弾力性の値に相違はみられるものの、非常に有意であることから、自宅−大学間の距離は大学選択に非常に強い相関があることがわかる。
以上から、政策的インプリケーションとして、距離のもつ役割を減少させる手段として、通信教育の導入やレベルの高い大学にその活動範囲を拡大させる仕組みを促進させることをあげている。そして、大学のタイプと質を地域的にミックスさせることで、都市、労働市場、地域での人的資本ストックの質と構成を強固なものにすることができるとしているとしている。

志向の大学でさえも、学生の大学選択に関しては距離の制約を受けている。よって、進学決定後の進学先決定に与える距離の影響はかなり強いと結論づけている。

注）イギリスの大規模研究型大学24校で構成するグループ。イギリスでは、他に小規模研究型大学12校からなる1994グループ、多数の学生を抱える教育型大学22校からなるミリオン・プラス、これら団体非加盟大学が集まって結成したユニバーシティ・アライアンスに分けられる。

4 まとめ
以上の結果をまとめると、第に、大学に進学した学生と進学しなかった学生の自宅分布が、大学の立地に関して似たような分布であること、第に、学生の学業成績も自宅と大学との距離的近さに相関がないことから、自宅−大学間の距離と大学進学の決定には関係はほとんどないことがわかる。
次に、進学先大学の選択をみると、自宅−大学間の距離に関する弾力性は−で、かつ非常に有意で

参考文献
Alm, J. and J. Winters（2009）“Distance and Intrastate
College Student Migration,”Economics of Education
Review, Vol.28(6), pp.728-738.
Jepsen, C. and M. Montgomery（2009）“Miles to Go
before I Learn; The Effect of Travel Distance on the
Mature Persons Choice of a Community College,”
Journal of Urban Economics, Vol.65, pp.6-73.

土井 直

日本大学経済学部助手ある。また民族、親の職業、所得グループでみても海外論文紹介39

センターだより◉当センター HP のリニュー
アルについてを大幅に変更し見やすいものと

ました。
◉

しました。
『季刊 住宅土地経済』のバッ

当センターが20年にわたり刊行

クナンバーが PDF ファイルでしている『季刊 住宅土地経済』

閲覧可能になりました。

について、発行後年経過したも＊2009年春季号以降はすでに掲の か ら 順 次 バッ ク ナ ン バー を載済みですが、それ以前のもの

PDF ファイルとして HP 上で公は順次掲載予定です。

開することとしました。現時点で

当センターの研究活動として、は電子データが存する72号（2009

当センター研究員の活動報告、

年月）以降について PDF 化しおよび住宅経済研究会の開催状て掲載しており、これら全文のフ況について掲載しています。

リーワード検索を行なうことがで

当センターは、公益法人認定を

調査研究成果の一部を PDF リ

きます（なお、71号以前の号の掲受け、2013年月日より「公益ポートとして掲載しました(「空

財団法人 日本住宅総合センター」

き家事例」ほか）。

載形式は現在検討中です）。
本誌をご購読いただいておりまとなったのを機に、ホームページ

当センター出版物の概要紹介をす皆様におかれまして、過去の掲をリニューアルいたしております。

詳細化し、検索カテゴリーを整載論文をお探しの際は、出版物の理しました。

全体検索機能をご利用のうえ、

主な追加・変更内容は下記のと

｢住宅不動産セミナー」開催状

おりです。
サイト内の検索が可能になりま況およびサマリー等、従来からのコンテンツも含め、ユーザーした。
公開中の WEB リポート『定期借地権事例調査』のレイアウト
編集後記
海外の知人から、東海道新幹線を利用したいので、英語で予約可能な
WEB サイトを教えてほしいとの問
い合わせがあった。調べてみると、外国人向けの周遊券は観光目的が主で「のぞみ」は使えないため、今回は 使 え な い。ま た、JR 西 日 本 の「e5489」、JR 東 日 本 の「え き ねっと」では予約できるようだが、同サービスの英語版サイトはどこを探しても見当たらない。
予約ができても、今度はチケットの受け取りが親切ではない。受け取
りは、JR 西日本のサイトで予約した場合は JR 西日本の駅、JR 東日
本で予約した場合は JR 東日本の駅に限定される。ヨーロッパでは、チHP 掲載のバックナンバーをご活用いただければ幸いです。
引き続き『季刊 住宅土地経済』の使い勝手向上という観点から、 をご愛読のほど、よろしくお願い
全体的な見直しと改善を行ないいたします。

編集委員
委員長
浅見泰司
委員
浅田義久
ケットの受け取りの省略化のため、
中神康博
セルフプリントの導入も進んでいる。
山崎福寿
新幹線は、極めて高密度の運行がなされているため、繁忙期でもない
限り予約は必要ないかもしれない。
それでも事前予約ができれば、旅先での煩雑さが少しでも解消される。
外国人観光客からも人気が高い新幹線だ。観光立国を目指すならば、せめて海外にむけたチケット販売サー
ビスは必要ではないだろうか。
ちなみに、新横浜のみどりの窓口
は JR 東海の管轄なので、えきねっとで予約したチケットは受け取れない。横浜線に付属する小さな窓口での取り扱いとなるので、ご注意を。
（NY）

季刊 住宅土地経済
2013年秋季号（第90号）
2013年10月ઃ日 発行
定価750円(内消費税35円）送料180円
年間購読料3,000円（税・送料共）
編集・発行

公益財団法人

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2013年秋季号№90