皆様、こんにちは、福岡リアルティの古池でございます。
本日はお忙しい中、福岡リートの決算説明会にご参加頂き、誠にありがとうございます。
それでは、福岡リート投資法人の第35期、昨年9月1日から本年2月末までの決算について、ご説明をさせて頂きます。

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エグゼクティブサマリー
第35期分配金は予想比＋1.0%で着地

エグゼクティブサマリー

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資料下段の分配金の推移について説明いたします。
第35期の分配金実績は、3,536円となり、予想比プラス1.0%の着地となりました。
第32期の3,250円から着実に分配金を回復させることが出来ました。
なお、第36期、第37期予想については、記載の通りいずれも3,500円としています。
次に資料左上の既存物件の概要です。
福岡の物件では2021年9月までの緊急事態宣言、2022年1月～3月のまん延防止等重点措置の影響を受けました。しかし、アクティブ商業施設ではリニューアル効果などもあり、想定を上回る収益を得られました。商業施設のメイン物件となるキャナルシティ博多
においては、現在、「次世代のキャナルシティ博多」に向けた検討を行っています。今後、新コンセプトやロードマップを示していきたいと考えています。
オフィスビルの期末稼働率は、100%です。引き続き賃料の増額改定を実現しており、堅調に推移しています。後ほど詳細は、ご説明いたしますが、本年9月に大口テナントの退去を見込んでいます。早期の埋め戻しに注力してまいります。
次に資料右上の財務運営ですが、記載のとおり安定的な財務基盤の維持に努めています。金利の上昇リスクについては、今まで以上に見通しを注視し、コントロールを行ってまいります。
最後に、その下のＥＳＧの取り組みです。本年4月に各マテリアリティに対して、ＫＰＩ・目標を設定しました。目標達成に向けたロードマップを着実に実行していきます。また、統合報告書などを通じて、今後も環境パフォーマンスデータ等の非財務情報の拡充を進めてまいります。
以上がサマリーです。

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分配金の推移
第35期分配金は3,536円まで回復

決算報告と業績予想

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分配金の推移について、説明いたします。
第35期の分配金実績と第36期、第37期の分配金予想の変動要因を記載しています。
大きな変動要因として、35期の資産の入替、36期の新規物件の取得、37期の東比恵ビジネスセンターでの退去等があります。
前回の決算で説明している通り/分配金は3,500円を下限に、運営を行っていきます。

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損益計算書・分配金（前期比）
資産入替による影響を費用減等により吸収（単位：百万円）（符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円

決算報告と業績予想

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第35期の損益計算書・分配金の前期比の資料です。
営業損益の主な増減要因は、右のオレンジ色の欄に記載のとおりです。
営業収益は、前期比マイナス2億8百万円となりました。その内、半分のマイナス1億4百万円は売却益の剥落によるものです。残りのマイナスは、前期に行った資産入替による影響の天神西通りビジネスセンター底地の収益プラス79百万円。グランドビルの収益剥落マイナス2億63百万円が主な要因になります。
商業施設のパークプレイス大分や木の葉モール橋本については、前期と比較して収益が回復し、合計プラス50百万円となりました。
営業費用は、外注委託費や修繕費の削減、減価償却費の減少が主な要因となり、前期比マイナス1億68百万円となりました。その他、販管費の減少や営業外費用の削減も寄与し、結果、一口当たり分配金は3,536円となりました。

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損益計算書・分配金（予想比）
商業施設の賃料収入回復により、分配金は予想比＋1.0％（単位：百万円）（符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円

決算報告と業績予想

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第35期の損益計算書・分配金の予想比の資料です。
こちらも主な増減要因は、右のオレンジ色の欄に記載の通りです。
期初に想定していなかった、まん延防止等重点措置の影響は受けたものの、歩合賃料が設定されている商業施設では賃料収入は回復しました。修繕費増加等、費用増があったものの、結果、営業利益はプラス29百万円となりました。
一口当たり分配金は、36円の予想比プラスです。

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第36期（2022年8月期） 業績予想
新規取得物件の収益貢献等で費用増をカバーし、分配金は3,500円

決算報告と業績予想

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第36期の業績予想の説明です。
第36期は、3月1日に取得した博多筑紫通りセンタービルの収益寄与が主な変動要因となり、営業収益が前期比プラス1億49百万円となります。
一方、外注委託費や修繕費の増加により、営業費用が前期比プラス1億67百万円となるため、営業利益は前期比17百万円のマイナスとなります。
結果、一口当たり分配金は、3,500円を予想しております。

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第37期（2023年2月期）業績予想
東比恵ビジネスセンターでのマイナス影響を、アクティブ商業の賃料増と費用減により吸収決算報告と業績予想

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第37期の業績予想の説明です。
第37期は、オフィス物件である東比恵ビジネスセンターにおいて、大口のテナント退去が予定されています。そのマイナス影響をアクティブ商業の売上回復により一部カバーし、営業収益は第36期比マイナス58百万円を見込みます。さらに、水光熱費減と修繕費の削減により、営業収益のマイナスを吸収します。
結果、一口当たり分配金は、第36期同様に3,500円を予想しております。

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東比恵ビジネスセンターのリーシング方針賃料単価上昇による賃料ギャップ縮小

東比恵ビジネスセンターのリーシング方針

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3月30日にプレスリリースをしました、東比恵ビジネスセンターのリーシング方針の説明です。
当物件の、賃貸可能面積の35％、約1,400坪の解約ということで、埋め戻しの懸念などご心配をおかけしていますが、我々としては賃料ギャップを解消する絶好の機会だと考えています。現在の賃料単価は、12,000円後半ですが、市場の賃料単価は15,000～16,000円という水準です。当物件は、福岡市営地下鉄の東比恵駅に直結しており、福岡空港、JR博多駅まで1駅です。福岡都市高速のICにも近接している等優れた交通利便性を備えています。また、このエリアで比較的大きな床を希望するニーズがあり、すでに引き合いも出てきています。4月から本格的なリーシング活動を行っています。まずは、賃料ギャップの縮小を優先しますが、実際のテナントニーズを把握しながら、埋め戻しの戦術を考えていきます。

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外部成長の取り組み
総合型リートとしてポートフォリオによるリスク分散を図り、資産規模2,500億円を目指す

外部成長戦略と新規取得物件

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外部成長の取り組みについて、説明します。
現在、福岡リートの資産規模は、2022年3月1日時点で、約2,063億円です。
引き続き、2,500億円目指したソーシング活動を強化していきます。
スポンサーからの既存収益物件の取得に加え、開発段階からの協働により、オフィスビル、物流施設を中心に、高品質、高性能な新築物件の取得を目指します。
また、地域密着のソーシング力の強みを活かし、様々なソリューション提案を行い、良質な物件を獲得したいと考えています。外部からの取得においてもオフィスビル、物流施設に加え、安定感のある住居の取得も積極的に検討したいと考えています。

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第36期新規取得物件
リーシングに注力し、稼働率回復

外部成長戦略と新規取得物件

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第36期期初に取得をした博多筑紫通りセンタービルついて説明します。
予定通り3月1日に取得完了をしています。
契約締結時以前に解約通知書を受領していたテナントの解約もありましたが、リーシングに注力した結果、取得完了前にテナントを確保することができました。
また、賃料も約30％アップすることで計画通り内部成長も実現しています。
今後は早期に稼働率100％を目指していきます。

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福岡のオフィスマーケット動向
保有オフィスビルの競争力は高く、期末空室率は0％

保有物件の運営状況

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ここからはアセットタイプ別の運用状況をご説明します。
まずは、福岡のオフィスマーケットについてです。
2021年は多くの新規供給があり、約2万2千坪の貸室面積が増加しましたが、空室率の上昇は軽微な水準にとどまり、足元の2022年3月時点で4.90%です。東京都心部の空室率は、6.37%で横ばい傾向にあります。
右に東京と福岡のオフィスビルの空室率の推移を示していますが、直近の東京の空室率上昇に比べると福岡の上昇率は緩やかです。また、本投資法人の保有オフィスビルは、空室率の低さからマーケット内での競争力の高さがお解かり頂けると思います。

11福岡市の取り組みとオフィスワーカーの状況
今後のオフィス需要を押し上げ保有物件の運営状況

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福岡のオフィスマーケットを支える需要ですが、福岡市が企業誘致を積極的にサポートしており、2020年も年間50社の外国・外資系企業やコールセンター等の企業が進出しています。
福岡のオフィスマーケットの特徴の一つに比較的大きな床を使用するコールセンターの需要があることです。
また、香港から誘致した企業と国内企業が戦略的パートナーシップを締結し、本格的な企業活動が開始される見込みです。
資料右側の開業率ですが、福岡市が3年連続で日本一となっています。その理由としては、福岡市が国家戦略特区の枠組みを活かして、さまざまなスタートアップ支援を行っていることが理由であると考えています。

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オフィスビル稼働率実績・予想稼働率を維持しつつ、賃料単価は上昇（％）

保有物件の運営状況

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福岡リートが保有するオフィスビルの９物件の第35期の加重平均稼働率は99.9％と引き続き非常に高い稼働率を誇っています。
第35期では3物件で退去が発生したもののダウンタイムなく埋め戻しが出来ました。第
36期の退去予定に対するリーシングもほぼ内定しています。
第37期には、さきほどご説明した通り東比恵ビジネスセンターで大口テナントの退去が発生しますが、賃料ギャップ縮小を優先しつつ、早期リーシングを目指します。
また、CBREの賃料査定によれば、保有物件の賃料ギャップは約20％あります。
右下グラフの通り、継続して賃料増額改定にも取り組み、賃料単価増額を実現していきます。

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商業施設の強化戦略①
コロナ回復局面を見据えたリニューアル

保有物件の運営状況

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商業施設の強化戦略について、説明します。
記載の商業施設では、アフターコロナの需要回復局面における集客増、競争力強化を目的に、リニューアルを中心とした前向き投資を実施しました。
パークプレイス大分は、20周年の企画として、3階シャングリラゾーン約680坪の大規模リニューアルを実施し、ファミリー層の集客強化の為、テーマ設定をした子供目線の遊び場を新設します。今月22日にオープンを予定しています。
生活必需品を多く揃える地域密着型の木の葉モール橋本は、コロナ禍においても堅調な食物販ゾーン「はしもとまるしぇ」の拡大リニューアルを実施し、９店舗の新店をオープンしました。
また、サンリブシティ小倉は2021年6月から9月のリニューアルにより、リニューアル後5か月の売上は約17％アップしました。
実施している施策は、中長期的にも内部成長に寄与するものと考えています。

14商業施設の強化戦略②
次世代のキャナルシティ博多に向けた取り組み

保有物件の運営状況

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次世代のキャナルシティ博多に向けた現在の取り組みを説明します。
キャナルシティ博多を取り巻く環境は、大きく変化しています。
1996年にオープンし、当初の「エンタメと独自性」の追求から「アジアの顔となる商業施設」、2013年頃から「インバウンドが求める商業施設」へと変遷してきました。ただし足元、新型コロナウイルスの影響を大きく受けています。
インバウンドの回復の時期が不透明な状況を踏まえて、当社を中心に、スポンサーやＰＭ会社と一体となり、「次世代のキャナルシティ博多に向けたプロジェクト」を推進しています。
この資料の通り、キャナルシティ博多を大きく変化させるべく、「新たな体験価値・買い物体験」「飲食エリアの刷新」「新たなコミュニティの場・魅力創出」を実現させていきます。
現時点では、お伝えできる情報が少ないですが、来期以降に具体的な内容をご説明したいと思います。

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その他アセットの状況（物流施設）
堅調な需要による賃料上昇が見込まれる保有物件の運営状況

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その他アセットの物流施設について、説明します。
福岡の物流マーケットは、非常に良好で2019年から2021年まで空室率0％です。
CBREのレポートによれば、2022年以降の大型の供給により、空室率の上昇が見込まれていますが、2017年の水準よりも低い水準で収まる見通しです。
今後も福岡近郊、佐賀県鳥栖エリア等の物流需要は、非常に強い状況が続くと予想されており、大型供給が続くも、賃料単価は上昇を見込んでいます。
福岡リートが保有する物流施設は、現在、４物件ですが、いずれも100％稼働です。

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その他アセットの状況（住居・ホテル）
住居は堅調、ホテルの保有は宿泊特化型のみ

保有物件の運営状況

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その他アセット、住居、ホテルの状況について説明します。
住居については、５物件平均で第35期は、96.7％と引き続き高い稼働率を維持しており、非常に安定しています。また、入替時の新規募集賃料の増額にも継続的に取り組んでいます。ホテルの保有はいずれも宿泊特化型です。第35期については、いずれもまん延防止等重点措置の影響を受けて、厳しい状況が続きました。今後、GoToキャンペーン等の再開がされれば回復傾向に向かうと期待しています。なお、ホテルフォルツァ
大分については、現在、大分県の新型コロナウイルスの宿泊療養施設となっています。
ワシントンホテルは配管工事を行っておりましたが、4月にリニューアルオープン済みです。

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第35期・36期調達実績
コミットメントライン期間の維持と長期借入（10年）を実施

財務体制

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ここからは、財務運営についてです。
まず、第35・36期の実績からです。
左上に記載の通り、70億円のコミットメントラインを期間１年間延長し、３年間の期間維持を行いました。引き続き、財務基盤の安定化と機動的な資金調達の手段を確保しています。また、本年3月に博多筑紫通りセンタービルの取得資金として、みずほ信託銀行から、期間10年の長期借入を10億円、ローンスプレッドは0.30%にて調達を行いました。
みずほ信託銀行とは新規の取引開始となります。

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財務状況
安定的な財務基盤の確保

財務体制

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財務状況です。
期中の平均金利は0.67％、平均残存年数は5.2年です。証券会社のレポートによれば
J-REIT全体の平均残存年数は3.9年ですので、福岡リートは期間の長い借入を行っていることになります。これは、将来の金利上昇リスクを低減し、返済期限の分散を行いながら、なるべく期間の長い借入でかつ低利での調達を行う方針を堅持しているからです。
また、LTVは、41.5％と低い水準を維持していますので、LTVを活用したDebtによる物件取得も問題なくできると考えています。
なお、格付けについては、引き続き、JCRからAA-の格付を維持しています。

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鑑定評価額
すべての物件において含み益 を保持（注1）（単位：百万円）

鑑定評価額

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鑑定評価額についてです。
全物件で含み益を保持しており、第35期末で総額約428億円です。
前期末よりも約20億円増加しました。
今後、前向きなCAPEX投資や環境の悪化によるリーシングの不調などにより、既存物件の収益だけでは分配金の下限と考えている3,500円の維持が困難な状況に陥った場
合においても、含み益の顕在化を分配金戦略のオプションとして検討ができると考えています。

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サステナビリティへの取り組み
各マテリアリティに対しKPI・目標を設定（2022年4月）

サステナビリティ20

最後にサステナビリティへの取り組みについてです。
サステナビリティへの取り組みは、経営の重要課題に位置付けています。
本年4月に、各マテリアリティに対して、KPIと目標を設定しました。
詳細は本ページに記載のとおりですが、今後、実績の進捗等も開示を行っていきます。
前期の決算説明でも申し上げた通り、特にEについては今後注目される項目であり、ロードマップに沿って着実にKPIの達成に向かっていきたいと考えています。また、TCFDについては提言への賛同について準備を進めています。
サステナビリティへの取り組みは、今後も不動産投資における重要な判断要素となると考えていますので、投資家の皆様とは、意見交換をさせてもらいながら、進めていければと考えています。
第35期決算説明の内容は、以上となります。ご清聴ありがとうございました。

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2122

プロフィール

Appendix2223

福岡・九州地域特化型リート

Appendix2324

福岡市の近況①

Appendix24

25

福岡市の近況②

Appendix2526

福岡・九州の地震リスク等
保有物件（建物）すべてに地震保険を付保Appendix2627

外部認証と情報開示
TCFD（気候変動関連財務情報開示タスクフォース）の提言への賛同に向け準備中

Appendix2728

ESGへの取り組み（環境）Appendix2829

ESGへの取り組み（社会①）Appendix2930

ESGへの取り組み（社会②）Appendix30

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ESGへの取り組み（ガバナンス）

Appendix3132

IRへの取り組み紹介

Appendix

32

33

投資主データ

Appendix

3334

投資口価格推移

Appendix

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35

決算ハイライト
1口当たりの分配金は3,536円（単位：百万円）

Appendix3536

貸借対照表（前期比）（単位：百万円）

Appendix36

37

キャッシュ・フロー計算書（前期比）（単位：百万円）

Appendix3738

賃貸事業収支（商業施設）（単位：百万円）（注）第34期決算発表時公表予想

Appendix3839

賃貸事業収支（オフィスビル・その他）（単位：百万円）（注1）第34期決算発表時公表予想 （注2）テナントの承諾が得られていないため非開示としています。

Appendix3940

賃貸事業収支（全体）及び修繕費・資本的支出・減価償却費（単位：百万円）

Appendix4041

ポートフォリオ一覧①
2022年2月28日現在

Appendix4142

ポートフォリオ一覧②

Appendix4243

ポートフォリオマップ

Appendix4344

1口当たり分配金・NAVの推移

Appendix4445

投資タイプ毎の資産規模の推移（取得価格ベース）
資産規模2,500億円を目指す

Appendix4546

鑑定評価額の推移（含み益）
10期連続で含み益増加（含み益42,812百万円、含み益割合23.1％ ）（注1）

Appendix4647

物件稼働率推移
高い稼働率を維持

Appendix4748

賃貸面積上位テナント

Appendix4849

オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況
引き続き賃料増額を実現

Appendix4950

フロート賃料構成比

Appendix5051

新型コロナウイルス感染症の影響
コロナ収束を見据えたリニューアルにより売上回復を図る

Appendix

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商業施設の状況
商業施設の売上は回復

Appendix5253

有利子負債一覧

Appendix

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借入金融機関スポンサー行をはじめ安定した取引ネットワークを構築

Appendix

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55

福岡リアルティ（資産運用会社）体制図

Appendix

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福岡市近郊の状況

Appendix

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福岡中心部の状況
地下鉄七隈線延伸は2022年度開業予定

Appendix

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天神エリアの再開発（天神ビッグバン）
天神ビッグバン：2026年末まで2年間期限延長（注1）

Appendix

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博多エリアの再開発（博多コネクティッド）

Appendix59

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スポンサーパイプライン（福岡地所グループ）

Appendix

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