CEOメッセージ

ビッグバンでオフィスの開発を進めていること、
また、それ以でどんな対応をされましたか。

外にも開発に取り組んでいる物流施設等、今後の成長が見

価値創造の活動

価値創造の活動

Q

before/with/post コロナ

込まれるアセットタイプの上限を引き上げました。2020年に入り、東比恵ビジネスセンターⅢ、
ロジシティ若宮といったオ
新型コロナウイルス感染拡大前には、感染症のリスクに

フィスビルと物流施設を方針変更どおりに取得しています。

ついては、あまり考えていませんでした。
しかし、緊急事態宣上場後15年かけて資産規模が2,000億円を達成しまし言後、新型コロナウイルス感染拡大防止に最大限協力し、テたが、その成長スピードはさほど速くはないかもしれませ

ナント従業員の健康や安全を考えて、福岡市内の「キャナルん。エリアが限られているからこそ厳選投資を行ってきましシティ博多」「、木の葉モール橋本」「、マリノアシティ福岡」
及た。その結果、配当は相対的に安定してお支払いできてきたび大分市内の「パークプレイス大分」
を一時休業するというと思っています。引き続き厳選投資を進めつつ、今後はスポ

決断をしました。また、テナントとの中長期的な信頼関係やンサーの開発案件もあるので、次のステージとして、資産規

安定収益確保の観点を踏まえて、一部賃料減免、支払い猶模2,500億円を達成するよう目指していきたいと思ってい予といった対応を行っています。

ます。

金融庁からも賃料支払いが深刻な課題となっているテナ
株式会社福岡リアルティ
代表取締役社長

松雪 恵津男ントに対しては、賃料の減免もしくは賃料の支払い猶予に応じるなど、必要に応じ投資者に対する説明責任を果たしつつQ

天神ビッグバンの完成までの時間軸と効果について教えてください。

柔軟な措置の実施を検討すること、といった通知がなされたことも考慮しました。

Q

新型コロナウイルスによる不動産業界への影響についてお聞かせください。

Q

第32期（2020年8月期）
において商業施設（商業施設に2020年8月28日付の新聞によれば、福岡市が新型コロ

新型コロナウイルスにおける福岡・九州の併設するホテル及びオフィス内の商業店舗を含む）
以外の

ナウイルス対策機能の導入を促すため、
天神ビッグバンプロ

経済の影響はどうみておられますか。

オフィス、物流施設、ホテル、住居は賃料減免等の対応はしジェクトを2024年から2026年へ延長することを発表しましていません。なお、福岡市においては、比較的早い段階で飲た。今後も引き続き天神ビッグバンに係る建替えが進むと考食店支援のための施策等を打ち出して、比較的混乱もなくえます。福岡市によれば、建替えによる経済波及効果として実施しています。こうした機動性は福岡市の強みだと思っては、
年間8,500億円程度と試算されています。

アセットタイプによって影響度合いが異なります。ホテル・

インバウンドの恩恵がなくなったことは、大きなマイナス

商業施設は、人の流れがなかなか戻りにくいのに対して、
オです。福岡市は、2018年に福岡市中央ふ頭にて世界最大級

フィスビルについては、福岡では現時点では影響は少ないのクルーズ船の受入が可能なバースの整備を完了していまでしょう。住宅は横ばい。一方で物流施設の需要は強いのすが、新型コロナウイルスに有効な治療法が確立されるまで、「ロジシティ若宮」
を6月に取得しました。今回の「ロジシで、クルーズ船の寄港を拒否する独自ルールを制定していま

ティ若宮」の取得は、以前から物件情報を調査し、取得の検す。一方で、福岡市は、東京と比べて、密になりにくい地方都

で3フロア（約7,000㎡）に入居することが11月に公表されま討を行っていたもので、取得にあたっては、施設のバリュー市であることや、福岡空港の旅客ターミナルの整備、キャナした。新型コロナウイルスの感染拡大を受けて働き方を見

アップを行った上で、当社で見つけてきた後継テナントに入ルシティ博多に直結する駅もできる地下鉄七隈線の延伸工2019年3月に投資方針を見直して、商業施設の投資割合

直す中で、福岡は東京の半分以下の通勤時間で済むことや、居してもらうこととし、鑑定評価ベースのNOI利回りも7.0%

事等、交通インフラの整備という意味では経済ファンダメン

上限を10%下げ、
オフィスビルとその他の上限を10%上げ

九州の中心地として多様な人材を確保できることなどが決という条件で取得しました。そうした意味では、今までの取タルズは強いと思っています。また、政令指定都市においてるという変更を行いました。商業施設の上限は80%まででめ手になったようです。今後も、こうした東京一極集中から地得方法とは少し異なり、福岡リアルティの強みを発揮できた

若者率1位（2015年国勢調査）という、若者が多い都市でもしたが、過去最高でも70%未満でした。今のポートフォリオ

方拠点都市への分散移転の動きが活発化し、福岡への移転案件だと思います。

あるということは都市の強みでありますが、新型コロナウイ

における商業施設の割合は58%です。

を検討する企業が増えていくことを期待しています。

ルス感染拡大が起こるとなかなか油断はできません。

16

Fukuoka REIT Corporation 2020

います。

Q

天神ビックバンの第1号として福岡地所株式会社が開発を進めている天神ビジネスセンターは、2021年9月の竣工を昨年変更した投資方針、現在の投資方針についての目指し順調に工事が進んでいますが、株式会社ジャパネット

考え方を教えてください。

ホールディングスが東京にある拠点機能を分散させる目的

一方で、
今後、
スポンサーである福岡地所株式会社が天神

Fukuoka REIT Corporation 202017

CEOメッセージ

また、
トップダウンではなく、
ボトムアップで統合報告書を旅行で釜山に行ったり、今後のキャッシュレス化を研究する

また福岡リアルティが目指す将来像・方向性に作成したことで、主管部署だけでなく、他部署メンバーとの目的で中国の深圳に研修にも行きましたが、今は、集まってついてお聞かせください。

連携により、企業が向かう中長期的な方向性について共通

何かすることもできなくなりました。ネットを利用したコミュ認識を持つことができたように思われます。スポンサーの福ニケーション（オンライン懇親会等）
をどうやっていくのか考

岡地所株式会社とも統合報告書の作成について情報交換

えています。

今回の新型コロナウイルス感染拡大の中において、総合を行う機会が増えています。特に福岡地所株式会社では、
わ型リートとして、保有するアセットを分散させてきたことは改れわれが統合報告書を作成する過程でESGの重要性を認識

めて良かったと思っています。投資方針の変更や物流を増やしたことで、自社内にESG担当者を選任しました。

Q

最後に社長がいま伝えたいことは何でしょうか。

現状新型コロナウイルスで大変な中、われわれができる
ことをいかに対処するか、ということに真剣に取り組んでいます。外部環境としてのインバウンドの減少については、
しQ

ESG投資の流れについては

ばらくは仕方ありませんが、必ず戻ってくるでしょう。そうな

どのようにお考えですか。

れば福岡・九州という地域性は強みとなるので、いずれインしたこと、商業施設においても「キャナルシティ博多」のウェ

これからは、プロパティマネジメント会社やテナントへもバウンドも戻る前提でこれからも対応していきたいと思っ

イトが大きかったが、地域密着型の「木の葉モール橋本」
を

統合思考の理解促進に繋げたいと考えています。当社がています。ある調査によれば、世界の人々からは「行きたい

取得する等、ある程度リスク分散を図ってきました。

統合報告書を作成するきっかけになったのも、2011年から

世界的パンデミックの中でも、浮き彫りとなっているESG

海外は日本」という声が強いと言われています。これは、安それに加えて、福岡市は東京23区・大阪市と比較すると、一般社団法人日本IR協議会と共催しているIR九州部会の関連のリスクと機会を真剣に考慮する重要な時期だと考え

心・安全がこれまで以上に評価されているからです。このよ

地方都市としての位置づけですが、今後注目されていく都

テーマとして、勉強してきた成果であり、参加企業のIR担当者

ます。実際、第32期（2020年8月期）の決算ロードショウをうな厳しい状況だからこそ今一度基本（Act Local、Think

市であるのは間違いありません。最近でも、国際金融拠点とにも統合報告書の必要性についての意識が高まっています。

行う中で投資家の方からESGについての質問がかなり増え

Global）に立ち返って、安定した分配金と着実な成長をいかました。また、新型コロナウイルスが浮き彫りにした環境・社に継続していくか、という戦略を考え、投資家の皆様へしっ

会課題は、今後も企業のリスク管理において重要でしょう。

かり伝えていきたいと思います。

して大阪と福岡が候補にあがっています。いろいろな意味
でアジアに近いということは、福岡・九州の強みなので、そこを意識した取り組みを考えていきます。

Q

人的資本についての考え方についてお聞かせください。

特に社会への対応には注目が高まっており、従業員を始

アセットタイプとしては、今後は、物流に力を入れていきめとした事業関係者の健康や安全、労働環境は重要です。こ話は変わりますが、
オリンピックは来年に延期されました

たいと考えています。住宅も魅力的ですが、小ぶりの物件がうした環境下で、企業の経営スタンスは、短期的な利益追及

が、福岡・九州ではスポーツが非常に盛んです。野球につから、長期的な価値創造、そのための競争力強化に向けた

いては、福岡ソフトバンクホークスが誕生して15周年です

戦略へと変化していると思います。

が、ペナントレースはいつも盛り上がっています。サッカー

多く、これらの物件は、入札が多く、価格が高騰する傾向が人材においては、今回新型コロナウイルス感染拡大で考あり、なかなか買えません。住宅は現在5物件保有していまえさせられた部分があります。ちょうど決算で一番大変な時

すが、高賃料帯の部屋が空いてしまうと、次が決まるまでに期でしたが、
社員の健康への配慮も考慮し、サテライトオフィ

環境面でも不動産は社会のインフラであり、環境への負荷も、サガン鳥栖や大分トリニータがJ1で頑張っていますし、少し時間がかかることがあります。一方で、「アクアリア千スの設置や時差通勤等の取り組みを行いました。
このようなを減らすような開発・運営は非常に重要です。当社はまだ環

アビスパ福岡、Vファーレン長崎やギラバンツ北九州、FC琉

早」や「グランフォーレ薬院南」
等の需要のボリュームゾーン

状況の中、
毎週月曜日の全体朝礼も、リモート機能を併用し、境面のデータをこれから充実させなくてはなりませんが、福球もJ２にいます。その他、ラグビーも高校や社会人で強いが大きい賃料帯の物件は、比較的需要が安定しています。

全員が参加できる仕組みを作りました。新型コロナウイルス

岡地所株式会社とも連携してデータ面の整備も含めて、ESG

チームがあり、そういったことも追い風にしながら、福岡・九

また、データセンター等新しいアセットタイプについても研下の決算発表後、投資家との電話会議では様々な質問等がに配慮した不動産事業を展開していきたいと思っています。

州を盛り上げていきたいと思います。

究しており、今後検討していきたいと思います。

ありましたが、一方で福岡リート投資法人の過去からの安定

Q

価値創造の活動

価値創造の活動Q

福岡リートとしての中長期の戦略、した運用実績に対するご評価や励まし等頂き、社員へフィー
昨年初めて統合報告書を発行され、ドバックしたところ、社員ひとりひとりの士気も高まりました。

社内外の反応はいかがでしたか。

これだけ情勢の変化が激しい中では、待っていてはいけません。自分で情報を取りに行けと、常々社員へ言っています。その後、若い社員が、その意味を咀嚼して自分の考えを

18

社員に財務・非財務の両面での価値創造という統合思考をまとめたものを出してきたときは嬉しくなりました。対面で持ってもらう良いきっかけになったと思います。なお残念ながのコミュニケーションが減り、
これまで行っていた社内レクリ

ら、新型コロナウイルスの影響により、投資家とは統合報告

エーションもできなくなりました。昨年は韓国・釜山からキャ書を使ったミーティングはまだそんなに進んでいません。

ナルシティ博多に多くの観光客が来ていたこともあり、社員

Fukuoka REIT Corporation 2020

Fukuoka REIT Corporation 2020

19

各部⾨戦略

価値創造の活動

価値創造の活動

投資部

運用部
株式会社福岡リアルティ
投資部長

株式会社福岡リアルティ
運用部長

大坪 恵太郎投資部は地元ならではの物件選定眼を以って、中長期にわたり安

神野 英哉

基本的な考え方に基づいて投資を行います。原則として、
福岡・九州

運用部は、本投資法人の運用資産の収益が長期的かつ安定的に新型コロナウイルスは、感染拡大防止への対応に加えて消費者定的なキャッシュ・フローを創出しうる物件の発掘に努めています。

地域に投資を行い、中でも特に福岡都市圏に過半を投資しますが、最大化することを目指して、運用計画を立案しています。現在、本投行動や企業活動に大きな変化が生じた結果、一時期に旗艦物件で不動産投資市場を取り巻く環境は、
パンデミック、
自然災害、地政

投資タイプについては、
新型コロナウイルス後の世界を慎重に見極資法人では商業施設、
オフィスビル、住居、物流施設、ホテルを運用あるキャナルシティ博多をはじめとした一部の運用資産においてめ成長性を確認しつつ、柔軟にあらゆる物件を対象とします。

しています。総合型リートとして多様なアセットタイプに投資し、主

止む無く休業せざるを得ない状況となりました。かような状況下で要な投資対象地域である福岡都市圏の人口増加、企業立地数の増は、賃借人からの要望に迅速に対応して賃貸借契約上および営業

加といった地域の成長性を背景に、各運用資産においても適切な上の不安を取り除くとともに、
テナント、テナント従業員及び消費者

投資対象不動産の選定にあたっては、個別物件毎に予想収益及管理の下で内部成長を続けてきました。各運用資産の収益を中長のいずれにとっても安心できる施

そのような環境のもと、われわれは、継続して、福岡・九州地域のび立地する地域の将来性等の経済的調査、建物状況及び耐震性能期にわたり安定的に確保するため、経済情勢、消費者動向、社会的設環境の整備に注力し、現在も継個別事情に精通した当社の情報力とノウハウを活かして投資を行

等の物理的調査並びに権利関係等の法的調査を詳細に実施し、当動向及び不動産市場の動態変化の把握に努め、運用資産の賃貸状

続して対応を検討しています。基

います。
「情報の早さ・厚み」「、地元マーケット感覚」「、行政・経済界

該物件の価値を見極めた上で、ポートフォリオ全体への影響や価値

況及び収支を適切に管理します。

本戦略に加えて、引き続き安心、等との強力な地元ネットワーク」「、地元に長期コミットした不動産向上への寄与度等を総合的に判断し取得の可否を決定します。

学リスクを主とした世界規模での混乱と分断が表面化し、本投資法
人の主要投資対象エリアである福岡・九州地域においても物件取引件数は低下し、価格の面でも上昇局面から停滞局面へと転換しつつあります。

管理体制」
等が当社の強みです。
投資方針としては、今後も「成長余力の高いマーケット」と「競争優

また、当社のスポンサー会社のネットワークも活用し、更なる物
件の取得機会を追求していきます。

今後も、福岡・九州地域における不動産投資機会を着実に捉え、資産運用にあたっては、賃借人との賃貸借契約の残存契約期間、賃借人の経営状況及び信用状況を注視し、テナント入替、契約期間

安全に配慮し、持続的なテナントとの関係を維持してまいります。

の長期化等安定的な賃貸状況を維持します。また、定期的な設備

堅実な資産規模の拡大を目指していきます。

更新、
エネルギー管理により支出の適正化にも努め、収支管理を徹位性を発揮できる得意分野」の重なる領域を投資対象とするという底します。消費者動向及び社会的動向の変化に応じて資産毎にリニューアル等を計画し、積極的な投資を実行するほか、資産の入替

ロジシティ若宮の取得事例
2020年6月に福岡県宮若市の物流施設を取得しました。この施設はによりポートフォリオの最適化を検討します。近年増加傾向にある
件に当社が主体的に関わることにより、九州地区の物流アセット最適利

風水害等の自然災害、地震被害については、
ポートフォリオ全体の

九州自動車道
「若宮IC」
周辺に位置し、
トヨタ自動車九州の自動車工場用の一端を担うことができたと自負しております。また、物件取得検討

リスク保有能力を定期的に見直し、保険加入を検討する等リスク管や物流事業者の倉庫が集積する工業団地に立地しています。取得に際の際、本物件は取得後に改修工事を実施することを前提としました。新理に努めます。

しては、以前より自社の配送拠点として利用していた所有者（売主）に対しいテナント候補の方には、改修工事の計画段階から参画頂き、先方の本投資法人においては、きめ細やかなテナントリレーションによしセールアンドリースバックの提案を行い、物件取得の検討を行ってお希望する仕様を実現することで、物件取得前に、お互いにメリットのあるりました。最終的には、所有者（売主）
は拠点集約により当該物件から退長期の賃貸借予約契約を締結させて頂くことができました。2020年6る高い稼働率の維持、収支管理、継続的な投資により運用資産を去することとなり、新たなテナントを探すことになりましたが、所有者（売

月に物件を取得し、10月末に改修工事が完了、11月から賃貸借契約を主）に事業再編の検討時間を十分にとって頂くことができ、また、この案開始しています。これまでに培ってきた当社のノウハウを活かして物件のバリューアップを図り、取得価格（改修工事費用を含む）
に対して7.0％

内部成長させることを基本的な戦略とします。
■ 福岡リート投資法人物件稼働率推移		

のNOI利回りが確保できる見込みです。今回の取引は地域特化型リートの強みを十分に発揮し、売主・テナントに満足して頂きつつ、取り組め
た良い事例になったと思います。
2019年10月

2020年7月〜2020年10月

2020年11月

99.8

99.7

100

99.4

99

99.3
99.2

99.0

99.1 99.0 99.0 99.1 99.0

99.3

98.9

99.1

99.5 99.5 99.6 99.6 99.4

99.8 99.7

99.6

99.7

99.6 99.6

99.7

98.7

予約契約

契約

98.1

賃貸借開始

キャナルシティ博多サウスビルのリニューア
ルに伴う店舗クローズの影響により一時的に
低下

97

96

0

リニューアル後の外観

Fukuoka REIT Corporation 2020

99.1

99.2

98

原状回復・リニューアル工事

改修工事

20

99.3

契約 フォワード・コミットメント期間 決済・引渡

資産取得

テナント賃貸借

2019年11月〜2020年6月

（%）

第2期

2005年
8月期

第3期

2006年
2月期

第4期

2006年
8月期

第5期

2007年
2月期

第6期

2007年
8月期

第7期

2008年
2月期

第8期

2008年
8月期

第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期

2009年
2月期

2009年
8月期

2010年
2月期

2010年
8月期

2011年
2月期

2011年
8月期

2012年
2月期

2012年
8月期

2013年
2月期

2013年
8月期

2014年
2月期

2014年
8月期

2015年
2月期

2015年
8月期

2016年
2月期

2016年
8月期

2017年
2月期

2017年
8月期

2018年
2月期

2018年
8月期

2019年
2月期

2019年
8月期

2020年
2月期

2020年
8月期

※ 本投資法人の稼働率は、第2期から第4期までは、各期末時点の稼働率、第5期から第32期までは期中の加重平均稼働率です。総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載しています。

Fukuoka REIT Corporation 2020

21

各部⾨戦略（口）
80,00070,000

株式会社福岡リアルティ
財務部長

60,000田村 圭志

財務部は、投資主の皆様の最善の利益を図るため、財務・資本戦略の立案を行っています。

50,000

財務戦略としては、保守的な有利子負債比率のコントロールを通じた堅実な財務基盤の構築を目指します。第32期末（2020年8新型コロナウイルスにおいて、東証リート指数は、2020年3月に月）の有利子負債比率は41.4％と相対的に低く保守的な水準を維

一時的に大きく下げ、そこから緩やかに回復している状況です。日

持しており、
コミットメントラインの極度額も130億円設定している

本銀行による金融緩和の継続により当面は低金利環境が続く見通こと等から、資金調達方法の柔軟性・機動性を確保しています。

しである一方、中長期的には金融市場の急変リスクも意識した財務運営が必要だと考えています。

更なる資金調達の安定性確保の観点から、
コミットメントラインの長期化に取り組んでおり、極度額70億円のコミットメントライン、

こうした環境の中、資本政策においては、IR・広報業務を積極的に実施し、投資判断に必要な様々な情報を、適時、公平、正確、分かり

極度額60億円のコミットメントラインの2本とも、契約期間を3年間に延長しています。

796,000口

796,000口

796,000口

10.61％（84,462口）

10.82％（86,164口）

10.41％（82,909口）

9.92％（78,972口）

15.26％（121,489口）

14.82％（118,040口）

14.19％（113,013口）

14.55％（115,855口）

12.33％（98,217口）

12.34％（98,295口）

12.81％（102,039口）

12.95％（103,148口）

2.58％（20,588口）

3.88％（30,940口）

4.70％（37,482口）

5.53％（44,063口）

58.11％（462,561口）

57.85％（460,557口）

57.03％（453,962口）

59.20％（471,244口）■ 主要投資主（第32期末）796,000口

順位

1

13.68％（108,922口）

2

13.65％（108,709口）

13.41％（106,781口）

55.02％（437,963口）

20,00013.68％
44.66％（108,922口）（355,509口）

13.68％（108,922口）
42.27％（336,533口）

13.68％（108,922口）
40.15％（319,608口）

13.68％（108,922口）
42.22％（336,145口）

10,000
0

第28期
2018年
8月期

第29期

第30期

2019年
2月期

第31期

2019年
8月期

■ 金融機関 ■ 内、信託銀行 ■ 証券会社 ■ その他法人※比率は記載未満の数値を切り捨てて記載しています。

2020年
2月期

■ 外国法人

（信託口）

9.18%

37,002口

4.64%

19,059口2.39%

14,083口

1.76%

11,597口

1.45%

10,227口

1.28%

株式会社日本カストディ銀行(証券投資信託口)

ＮＯＲＴＨＥＲＮ ＴＲＵＳＴ ＣＯ．
（ＡＶＦＣ） ＲＥ ＨＣＲ００

ＳＴＡＴＥ ＳＴＲＥＥＴ ＢＡＮＫ ＷＥＳＴ
ＣＬＩＥＮＴ － ＴＲＥＡＴＹ ５０５２３４

8

メットライフ生命保険株式会社

9

四国旅客鉄道株式会社

一般

9,130口

1.14%

10

野村證券株式会社

8,961口

1.12%

第32期
2020年
8月期

■ 個人

有利子負債の長期固定化、返済期限分散化を図ります。今後につい積極的に開示していきます。これからも、情報開示を充実させ、中ては、スポンサー行3行をはじめ、九州を中心とした地方銀行、中央

長期的視点の対話に活かすIRを実施することにより、投資家の皆様の金融機関等の既存取引金融機関との間で良好な関係を維持しつ

福岡地所株式会社の概要

企業理念との相互理解を深め、信頼関係を構築し、国内外の優良な投資資

つ、新規調達先の拡充に努めます。2019年7月には本投資法人とし社名

福岡地所株式会社ては初となるグリーンファイナンスとして、
グリーンローンによる資設立

1961年7月

業種

不動産業（総合デベロッパー）

揺るがぬ信念で魅力ある街づくり、
地域づくりに誠実に取り組みます。

代表者

代表取締役社長 榎本一郎

従業員数

213名(2020年5月末現在）

売上高303億円(2020年5月期、以下同じ）

経常利益

58億円

総資産額

1,983億円会いしてミーティングを実施していましたが、新型コロナウイルス

今後も、
サステナビリティ向上へ積極的に取り組んでいくことが、感染拡大防止にできるだけ努めるため、様々なツールを使った上で最善の投資主利益を図る上でも不可欠だと考えています。その取効率的なミーティングを行うように変更して、工夫を重ねています。

り組みを分かりやすく伝えるべく、
この統合報告書やWEBサイト、

個人投資家向けの説明会についても同様に、様々なツールを利用

決算説明資料等で、情報開示を能動的に推進していきます。

した説明会の開催を積極的に検討していきます。
■ 借入金融機関の分布状況

変動

2020年8月期末

77,500 92.4％

82,400 94.1％

固定

百万円

2020年8月期末

82,400

3.0％

百万円

5.0％

固定

百万円

31.0%

主な業務内容・開発事業部門（商業施設、オフィスビル、
ビジネスホテル、物流施設）

13.7％

主な保有物件・開発物件■ 返済期限の分散（2020年8月31日現在）
変動

4.0％

固定

投資法人債

（百万円）

5.9％
メガバンク・信託銀行

・住宅事業部門（マンション事業、住宅展示場事業）

スポンサー行

3.2％

15,000

12.1％

コミットメントライン 13,000百万円

13,0008.7％

10,0006,300

5,000■ 日本政策投資銀行■ みずほ銀行■ 三井住友銀行■ その他金融機関■ 西日本シティ銀行■ 三菱UFJ銀行■ りそな銀行■ 地方銀行（スポンサー行除く）■ 福岡銀行■ 三井住友信託銀行 ■ 農林中央金庫

Fukuoka REIT Corporation 2020

1,060億円

自己資本比率・賃貸事業部門（賃貸管理、PM（プロパティ・マネジメント）
、仲介）

2.4％
その他

5.9％

2020年2月期末

21.6％

14.2％

借入額

https://fukuokajisho.com/company/history.html

変動

7.6％

6.1％
地方銀行

メインスポンサー 福岡地所株式会社の紹介

福岡地所株式会社の歴史・沿革はこちら■ 固定化比率

投資法人債

10.83%

73,136口

ともに、地域特化型リートとしての強みの紹介や、非財務情報等も金調達を行いました。

86,221口

福岡地所株式会社

新規借入や借換えにあたっては、金利水準に十分留意をしながらIRにおいては、
これまで、年間200件以上の機関投資家と直接お21.31%

野村信託銀行株式会社（投信口）

7

13.68％（108,922口）
41.34％（329,071口）

日本マスタートラスト信託銀行株式会社

比率

169,654口

3

6

30,000株式会社日本カストディ銀行(信託口)

所有投資口数45

4.22％（33,625口）（2020年8月31日現在）

投資主

やすくかつ継続的に提供していくことをIR活動の基本方針とすると金を呼び込むことにつなげていきます。

22

40,000796,000口

価値創造の活動

価値創造の活動

財務部■ 投資主カテゴリー別分布状況（所有投資口数の割合）■ 投資法人債

5,600

5,900

6,600

2,000
4,200

2,500
0

0

400

0

2,000

700

2,000 1,900

300

4,400

1,500

7,000 7,000
5,400

4,200
1,200 2,700
700

4,900
2,000

（イメージ）
1,000

0 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 第52期 第56期 第68期

天神ビジネスセンター（2021年9月竣工予定） ロジシティみなと香椎ノース

ホテルフォルツァ博多駅筑紫口Ⅰ

那覇ビジネスセンター

2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2016年 2026年 2027年 2027年 2028年 2028年 2029年 2029年 2030年 2032年 2038年
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 2月期 2月期

Fukuoka REIT Corporation 2020

23

リスクと機会

価値創造の活動

価値創造の活動

本投資法人は、
サステナブルな成長を果たすために、
本投資法人やステークホルダーにとっての影響を見極めながら、重要性の高いリスクと機会に対応しています。
● リスクへの対策

重要なリスク

ステークホルダーへのインパクト

景気変動リスク・空室率の上昇
・賃料の下落● 機会

リスクへの対策・機会

重要なリスク● 物 件特性に応じて、賃貸借契約の契約期間長期

物件の集中リスク化、賃料の固定化等を検討
・不動産市況の悪化に伴う空室率の上昇、賃料の下落による分配金の減少
・賃借人の財務状況悪化による賃料減額リスク、賃料不払リスク、退去リスク●テ
 ナント入居時の適切な入居審査、賃貸期間中の営業状況のモニタリング、与信管理の徹底

・地域（福岡・九州）・商業施設

ステークホルダーへのインパクト● 様々な投資タイプの物件への投資を行うことによ・保有物件が、福岡・九州に集中しているため、当該地域における経済情勢の悪化による空室率の上昇、賃料の下落等に伴う収益性悪化の可能性● 賃 料滞納等に対する敷金及び保証金、保証会社

・商業施設を主たる投資対象とすることによる、消等による担保費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体動向等により、収益への悪影響が生じる可能性● 不 動産市況の悪化を優良物件取得のチャンスと
捉え、情報収集力を活かし、適切な財務運営によ・借入時の市場動向によって支払金利が上昇し、利・金利上昇
・投資口価格変動

・本投資法人の投資口価格が、投資家の需給、金利払額が増加するリスク
情勢、経済情勢、不動産市況等の要因により変動
するリスク
・投 資口価格の変動により希望する時期及び条件

法規制リスク● 有利子負債の長期固定化及び返済期限分散化● 保守的な有利子負債コン
トロールや、
コミットメント・新たな法規制
・税制の変更ラインによる、資金調達の柔軟性と機動力の確保
● 積極的なIR活動の実施>> P.22で投資口の追加発行ができず、予定していた資産

り、賃貸市場のサイクルやテナント業種の分散を図ることで、ポートフォリオの収益変動リスクを低減>> P.10-13● キャナルシティ博多/キャナルシティ博多
・Bといっ
た商業施設においては、
テナントの入替や新しい体験価値の提供等を通じて賑わいのある施設運
営を行っているほか、テナントの分散化を図ることで収益の変動リスクを低減る戦略的な投資を実行

市場関連リスク

リスクへの対策・機会・法令・規制等の新設、改廃により、保有物件に関する権利が制限されたり、管理費用等が増加する可能性
・税制改正により、公租公課の負担が増加する可能性

IT関連リスク・情報漏洩を取得できないリスク● 株式会社福岡リアルティが加盟する団体、税理士
法人や法律事務所等から情報提供を受けるとともに、外部研修へ参加して情報を入手し、早い段階から影響を軽減できるよう対応をとる
 フトウェアやアプリケーションの2要素認証の導●ソ入、
サイバーセキュリティ及び情報管理に関する研・サ イバーセキュリティ強化の遅れによる個人情報、機密情報の漏洩リスク修の実施等により、個人情報、機密情報の管理態勢を強化する● 保有物件において、先進的な技術の取り入れによ

自然災害リスク・気候変動対応・地震、暴風雨、洪水等の自然災害の発生や気候変が可能であることを考慮した、全物件への地震保険付保動による異常気象の激甚化によって建物が滅失、● 各物件での防災訓練の実施、非常用食料品備蓄、水劣化又は破損し、その価値が影響を受ける可能性、当該不動産の不稼働による賃料の減少

害対策強化等の取り組み、事業継続計画（BCP）の策定等のレジリエンス（災害等への適応力）の向上>> P.33

環境関連リスク・環境負荷低減
・土壌汚染・有害物質

り、物件の差別化が可能に のエリアと比較して相対的に少ない費用で保険加入●他

コンプライアンス
リスク上又は契約上負っている善良な管理者としての注

・組織の法令違反
・利益相反取引に職務を遂行する業務（忠実義務）
等に違反した・保有物件の土壌や建物の建材等での有害物質の存在による建物利用者への健康被害の発生、損害賠償又は有害物質の除去に係る費用負担リスク>> P.30● 保有物件での健康・快適性の追求や環境性能の高い物件への賃借需要の高まりによる空室率の人材に関するリスク
・人材の質の劣化
・人材への依存低下を狙う

・修繕費・資本的支出の増加
・物件競争力の低下

・物件の劣化による大規模修繕等に要する費用の増加、多額の資本的支出等によりキャッシュ・フロ
ーが減少する可能性
・周 辺環境の変化により物件の競争力が失われることによるテナントの退去、賃料減額の可能性よる物件競争力の維持・向上、経済的耐用年数の延長● 不 動産市場の動向、資本市場環境等の把握を基に、物件の性能、競争力、将来的な収益性の観点から戦略的に物件保有を継続する意義が薄れた
場合又は売却が投資主の利益になると判断されな業務遂行のための能力、経験、ノウハウ等の人的基盤を維持できないことにより組織力が低下するリスク
大きく依存しており、これらの人材が流出することの確認と対策を行った上で物件取得を行う● 適切な維持管理、修繕工事、バリューアップ投資に

り、
法令違反、
利益相反取引等を防止する● 定期的なコンプライアンス研修の実施により、従業員のコンプライアンス意識の向上を図る>> P.39・株 式会社福岡リアルティ（資産運用会社）の円滑

・投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に● 物 件取得時の物的調査を徹底し、有害物質有無

物件の劣化、陳腐化リスク ンプライアンス評価委員会での審議、
監査等によ
●コ

題が発生する可能性と、
物件競争力の向上のため、グリーンビル認証等の取得を行う場合、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を・スポンサーとの取引における利益相反取引の問上を図る。環境・社会への取り組み成果の可視化強化による物件管理費用の増加

意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実及ぼす可能性● 保有物件の改修機会を通して環境性能の維持・向・建築物省エネ法の規制強化等の環境関連法令の・株式会社福岡リアルティ（資産運用会社）が、法令● 優秀な人材の採用・育成による組織力の向上と従業員ロイヤリティの向上●ワ ークライフバランスの実現による従業員のモチベーションの向上、健康管理による業務の安定化>> P.35

により運営に悪影響をもたらすリスク

伝染病・疫病等に関するリスク・パンデミック● 感染症対策を実施し、テナント、テナント従業員及・伝染病・疫病等の国内外における流行等の外的要因により、保有物件の正常な運営、管理等が妨げられるリスク・来 訪者の減少等により不動産の賃貸収入が減少
し、収益等に悪影響が生じる可能性

び消費者にとって安心できる施設環境の整備を進める● 本投資法人の事業継続性の観点から資産運用会
社でのサテライトオフィスの設置、テレワークシス
テムの導入>> P.34

た場合は物件の入替を検討

24

Fukuoka REIT Corporation 2020

Fukuoka REIT Corporation 202025

150,000

136,051

128,375 131,215

144,472

148,558

156,204
152,259 150,328 152,639

161,315 164,250

167,118 170,680

171,592
1.52

1.5

1.34

財務戦略とTSR (Total Shareholder Return）
1.0

50,0000.5

分配金とTSR0 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期

より多くの分配金を投資主の皆様に還元することを目指しています。
財務戦略の基本的な考え方
J-REITの特徴は、収益の90％超を分配する等一定の条件を満た

本投資法人は、
これまで、財務の安定性を重視した運営を堅持

せば、実質的に法人税がかからず、内部留保もないので、収益がほしてきました。引き続き、保守的な有利子負債比率
（LTV）
のコント

ぼそのまま分配金として配当されることです。一般の株式会社であロールを通じて、堅実な財務基盤の構築を進めます。具体的には、

れば、税務上の所得に対して法人税がかかり、また次の事業に向け

LTVについて一定の水準以下に抑えること、将来の金利上昇のリス

た内部留保も差し引かれ、その残りを原資として配当金が支払われクを抑えるために長期固定金利主体とすることを財務方針としています。
したがって、J-REITは一般の株式会社に比べて配当利回りがます。

高い傾向にあります。
また、もう一つの特徴として、資本と負債のバランスを考慮して（最適資本構成を目指して）、一定の財務規律のもとでファイナンス

本投資法人の過去の分配金と分配金利回りは図1のとおりです。

る状況です。これらの要因により、過去1年のTSRが大幅に悪化しま

分配金は上場リートの中でも非常に安定しているのが特徴です。

した。

一方、分配金利回りは、過去7年間では3.8%から4.7%の間で推移

今後は、引き続き分配金の安定性を意識した運営を維持しつつ、しており、投資口価格が株式市場の変動や金利動向、更にマーケッ

内部成長と外部成長についての各種施策により分配金の回復、向トにおける需給等により変動してきたことが分かります。

上を図ることで投資主価値の向上を目指します。

利回り
（TSR）
は図2のとおりです。
過去5年のTSR悪化の要因としては、5～6年前のタイミングにクとが理由の一つにあげられます。また、分配金においては、2017年

財務の安定性を維持しつつ、資金調達先や調達方法の拡充に努めに、不動産市況が活況を呈している時期に将来リスクを回避するこます。

とが最善と考え、2物件の売却等を行い第25期に分配金の減少が分配金利回り（期末時点）（％)

4,000
3,243 3,278

3,435

3,563 3,574

3,479

（％）

3,398 3,422

3,512

3,593

8

3,687 3,693 3,642
3,250

3,000

6

3.8

2,000

3.3

3.7

3.7

3.7

3.9

4.1

4.4

4.2

4.1

4.1

4.3

4.7

4

3.1

第30期までは連続して向上していましたが、直近では、新型コロナ
ウイルス感染症の拡大による商業施設の賃料収入の減少等により

本投資法人は、スポンサーパイプライン等を活用した福岡・九州

本投資法人は、外部成長のための資本政策として、増資の際には、地域の厳選された不動産の取得による堅実な資産規模の成長（外• 投資口価格を1口当たりNAVで除した値（NAV倍率）が1と同

部成長）、及び、効果的な資産運用（内部成長）
により、上場以降安定

1,000

により2020年3月に急落しましたが、そこから緩やかに回復してい2

0 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期

0

※2 014年3月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき5口の割合をもって分割しています。第19期の分配金は5分割した値で記載しています。
※分配金利回り＝（1口当たり分配金÷運用日数×365）
÷期末投資口価格• 物件取得後の分配金が成長すること得による安定的なキャッシュ・フローの創出と戦略的取り組みの継続
を通じ、1口当たり分配金の安定的な維持・向上を図ります。

3,250円まで減少しました。加えて、投資口価格も株式市場の変調等程度かそれ以上であることした1口当たり分配金を分配し続けています。今後も優良物件の取という２つの基準を意識して運営を行っています。

■ 図2 投資口価格パフォーマンス
（10年、配当込み）

不動産等を取得することで資産規模を拡大し、分配金原資となる

NAVとは、不動産鑑定評価額の合計額と不動産の帳簿価格（信キャッシュ・フローを増加させる外部成長を行うことには、以下のよ

託建設仮勘定を除く）の合計額との差額（含み損益）
を純資産合計にうなメリットがあります。

加えたもので、時価ベースの純資産額を算出したものです。NAV倍

福岡リート投資法人

TOPIX不動産業指数

東証REIT指数（%）
400

率が1以下であると割安に評価されていると考えられます。その状• 物件及びテナントのリスク分散が図れること• スケールメリットを活かした効率的な物件の管理が可能となること況が続く場合は、
自己投資口の取得等も検討し、増資に対しては慎重になるべきだと考えています。
300■ 1口当たりNAVの推移■ NAV倍率の推移

（円）

（倍）

200,000

2.0

128,375 131,215

1口当たり分配金（円）（円）あったことがあげられます。
分配金は第25期をボトムとして、内部成長及び外部成長により150,000

2014年 2014年
2月期
8月期■ 図1 過去の分配金と分配金利回り推移

今後も、資産規模の拡大を支える財務の役割をより一層重視し、外部成長と内部成長

第19期 第20期

また、本投資法人の配当とキャピタルゲインを加味した投資主総ルーズ客による爆買いブームがあり、投資口価格が上昇していたこ（資金調達）
を行うことがあげられます。

0

2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期

価値創造の活動

価値創造の活動

本投資法人では、市場での調達と低コストの借入を組み合わせることで資産規模を拡大し、

100,000

136,051

144,472

148,558

152,259 150,328 152,639

156,204

161,315 164,250

167,118 170,680

200
1.67

171,592
1.52

1.5■ 過去10年間のTSR

1.34
1.22
1.31 1.31

100,000

1.0

1.18

1.08 1.11 1.06
1.07
1.03

過去1年

100

0.98
0.80

過去3年

過去5年

過去10年

累積

年率

累積

年率

累積

年率

6.7%

福岡リート投資法人-19.6%

-3.9%

-1.3%

-9.0%

-1.9%

90.9%

TOPIX不動産業指数-13.0%-4.6%-1.6% -20.7%

-4.5%

94.0%

6.9%

東証REIT指数

-4.8%

27.6%

8.5%

7.2% 216.9%

12.2%

41.3%

※年率換算は累積リターンの幾何平均

50,0000.5
00 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期

※1口当たりNAV＝（純資産額+含み損益-分配金総額）
÷期末発行済投資口総数

26

Fukuoka REIT Corporation 20200

第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期
2月期
8月期

2010年
8月

2011年
2月

2011年
8月

2012年
2月

2012年
8月

2013年
2月

2013年
8月

2014年
2月

2014年
8月

2015年
2月

2015年
8月

2016年
2月

2016年
8月

2017年
2月

2017年
8月

2018年
2月

2018年
8月

2019年
2月

2019年
8月

2020年
2月

2020年
8月

（注）
本投資法人の投資口価格パフォーマンスは、2010年8月31日の投資口価格を100として指数化しています。過去10年間のTSRは、2010年8月31日に投資をして、2020年8月31日時点の配当と投資口価格を加味した収益率を示しています。また、TOPIX不動産業指数と東証REIT指数は、いずれも配当込みのデータを使用し、同様に指数化しています。

※NAV倍率＝期末投資口価格÷1口当たりNAV

Fukuoka REIT Corporation 202027