福岡リート投資法⼈2023 年 2 ⽉期（第 37 期）機関投資家・アナリスト向け決算説明会の質疑応答要旨
開催⽇時︓2023 年 4 ⽉ 17 ⽇（⽉）15︓30〜16︓25（ウェブ開催）－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
Q1 ⾜許インバウンド需要が回復しているが、キャナルシティ博多のどのような店舗に売上貢献があったのか︖
A1 特に韓国を中⼼にインバウンド需要が回復しつつある。ラーメンスタジアムを含む飲⾷店全般、マツモトキヨシなどの店舗で、売上が増加している。
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Q2

三⻤商事の空室率データによると、2023 年 3 ⽉に福岡の空室率が 5.9％に上昇しているが、福岡リート保有物件への影響はあるか︖
A2

決算説明資料 P.8 ページの通り、福岡リート保有オフィスビルについては、影響を受けていな

い。福岡の空室率上昇の要因は、新築オフィスビルが空室を残して竣⼯しているため。時間をかければ需要が吸収していくと考えている。既存ビルについては、2023 年 3 ⽉時点の空室率は 4.28％と特段上昇していない。
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Q3

決算説明資料 P.10 記載のキャナルシティ博多イーストビル再開発により、福岡リート保有部分のキャナルシティ博多において、どのようなことが期待できるか︖
A3

イーストビルの再開発については、保有者でもある当社スポンサーの福岡地所株式会社よりリリースが出ている。低層部分については商業施設を検討しており、福岡リート保有部分のキャナルシティ博多とも親和性が⾼いと考える。また、中⾼層部分についてはレジデンス等を検討しており、⼊居者による新たな需要の増加が期待できると考える。
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Q4

アクシオン別府駅前プレミアムの取得キャップは 3.4%と⽐較的低い⽔準だと思われるが、今後の物件取得利回りは何をベンチマークとするのか︖
A4

償却後利回りを 1 つのベンチマークとしている。アクシオン別府駅前プレミアムの利回りは低いが、今回新規取得する 3 物件合計の平均利回りの⽔準も、判断の⼀つ。また、同物件は、今般延伸した福岡市営地下鉄七隈線の別府駅徒歩 2 分に⽴地し、今後住宅エリアとしての成⻑性が⾒込めるエリアであることも評価した。
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Q5

決算説明の中で「LTV が⼀時的に上昇するが、今後運⽤の中で巡航⽔準へ低下する⾒込み」と説明していたが、LTV を低下させるための増資を検討しているのか︖

または、物件売却による借⼊⾦の返済を検討しているのか︖
A5

⾜許において具体的には検討していない。物件売却やファイナンスも含め、LTV を低下させる全ての選択肢を模索していく。
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Q6

キャナルシティ博多の賃貸収⼊が巡航化するのは、久留⽶東櫛原 SC の売却益が剥落する 2024

年 8 ⽉期（第 40 期）のタイミングか︖
A6

キャナルシティ博多は、今後も随時リニューアルを検討しており、継続していく予定である。そのため、2024 年 8 ⽉期（第 40 期）で巡航化する⾒込みではない。
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Q7

久留⽶東櫛原 SC の売却益が剥落した場合の実⼒の分配⾦は、どの程度の⽔準を⾒込んでいるか︖
A7

⼀⼝当たり分配⾦について従前の 3,500 円台から、今回 2023 年 8 ⽉期（第 38 期）及び 2024年 2 ⽉期（第 39 期）の予想において 3,600 円まで引き上げることができた。今後の巡航⽔準についても、新規取得物件の収益寄与も⾒込まれるため 3,600 円以上の維持を⽬指していきたい。
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Q8

キャナルシティ博多の売上は、コロナ以前と⽐較しインバウンドの回復等で 8 割程度まで回復しているようだが、100％まで戻るのはいつ頃と想定しているのか︖
A8

⾜許特に韓国からのインバウンドは回復傾向にあるが、依然として中国からのインバウンドは回復していない。今後中国からのインバウンドが回復すれば、施設の売上は増加していくと考えている。コロナ前のどの時期と⽐較するのかによっても 100％の⽔準が変わってくること、店舗の⼊替も⾏っており単純⽐較ができないことから、100％の売上回復時期についての想定が難しい。

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Q9

リーシングが好調だった東⽐恵ビジネスセンターのフリーレントはどの程度の期間か︖

A9

福岡のマーケット⽔準とされる 3〜4 ヶ⽉程度のフリーレントで成約した。

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Q10

保有オフィスビルにおける、今後の賃料増額の蓋然性についてどのように考えるか︖

A10

マーケット賃料とのポジティブギャップは、依然 13.3％の開きがある。今後もテナント⼊替や契約更改のタイミングで賃料増額を実現していく。
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Q11

2023 年 8 ⽉期（第 38 期）について、修繕費増加の要因は︖

A11

キャナルシティ博多のリニューアルに伴う修繕費が主な要因である。

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Q12

2024 年 8 ⽉期（第 40 期）以降について、キャナルシティ博多のリニューアル継続に伴うダウンタイムやコストはどの程度想定しているか︖
A12

今後発⽣するダウンタイムやコスト増加については、決算説明資料 P.10 記載のグランドビル

B1F の飲⾷ゾーンのリニューアルが該当する。費⽤等については、これから精査をしていく。
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