2023 年 Q3 期
2

不動産市況レポート
大和不動産鑑定株式会社
リサーチ＆マーケティング部

石井 健太朗・不動産鑑定問合せ件数・回数は 2023 年前半も引き続き 2020 年を上回る水準で推移しており、日本不動産への投資意欲は衰えていないことがうかがえる。
・2023 年 7 月の金融政策決定会合により、YCC(イールドカーブコントロール)の運用を柔軟化することが決定されたことを受け、10 年国債利回りは 0.5％を超えた。日本の消費者物価は依然として上昇傾向にあり、政策金利の引き上げが経済成長の重しとなる可能性が考えられる。
・東京都心のオフィス空室率は足元で「再」上昇しており、春から始まっている新規大量供給の市況への影響が今後も懸念される。建築費の高騰も続いており、それにともない原状回復費用の上昇もみられ、オフィステナントの移転行動への影響も考えられる。
・首都圏の新築マンション価格は上昇傾向にあり、3 月時点での東京 23 区における平均価格は過去最高値の 21,750 万円となった。中古価格も都心 6 区では 5 ヵ月連続での上昇となった。
・東京圏と関西圏の物流施設では、新規供給による需給バランスのゆるみから空室率は上昇傾向にある。また、国内宿泊者数についてはコロナ 5 類移行等から回復傾向にあり 2019 年の水準に戻りつつある。
1. 不動産取引市場関連■ 2022 年に引き続き、2023 年前半も不動産鑑定問合せ件数・回数は堅調に推移

大和不動産鑑定の集計によると、不図表 1： 不動産鑑定問合せ件数・回数の推移

動産鑑定問合せ件数及び回数は、2023年前半も引き続き 2020 年を上回る水問合せ件数

問合せ件数・問合せ回数（ともに四半期：2020年1-3月合計、単月：2020年1-2月平均を100とする指数）

問合せ回数

準で推移している。

201197

200

192

179
175
170 171

174
163
154

160

156
153

150

142

178
170

173
164

162
159159

147
144

142
135

192

189186アセットタイプ別では、レジデンス

167

151 151の比率は大きく変わらず 40％程度で140推移しており、商業と物流施設も堅調

130128126126

164

117

100100100に推移している。オフィスについて

97

は、2 月頃までは減少傾向にあったが、72
67以降は増加傾向にある。ホテルは引き続き増加傾向にあり、6 月末時点で前年同月比＋12.8 ポイントと投資先と0
1Q

3Q
2020年

1Q

3Q
2021年

1Q

3Q
2022年

1Q
2023年

12月
2022年
(単月)

2月

4月

6月

2023年(単月)（出所）大和不動産鑑定※1 回の問合せの対象が 3 物件の場合、回数は 1 回、件数は 3 件と計上
（注）詳細なアセットタイプ別の件数比率は、弊社 HP「鑑定問合せ件数の推移」をご参照ください

しての注目に衰えはみられない。
不動産への投資意欲は高水準にあることが想定されるが、世界的な景気見通しの不透明感など懸念点もある。

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2. 経済動向■ 国内実質 GDP 成長率は 2 期連続プラス成長、世界経済の回復は減速

2023 年 1－3 月期の国内実質 GDP

図表 2： 実質 GDP 成長率（実績・見通し）

成長率は、2 次速報において前期比年率＋2.7％とプラス成長となった。寄

民間最終消費支出

民間住宅

民間設備投資民間在庫変動公的需要

財貨・サービス純輸出

与度をみると内需が＋1.0％、外需が実質GDP成長率30%

消費増
税20%▲0.3％となっている。2022 年度の実新型
コロ
ナ
感
染
拡
大

質 GDP は民間消費が成長を支えこと

見通し
オ
ミ
クロン
株もあり、前年比 1.4％と速報値から上

10%
0.4%

2.7%
1.3% 1.0% 1.0%

0%
感
染
拡
大第２波

-10%-20%

感染拡
大第３波２度
目の緊急事態宣言-30%

３度
目の緊急事態宣言

月、世界経済成長率を 2022 年の 3.5％

感染拡大第７
波から減速し、2023 年と 2024 年ともに3.0％と予測した。高インフレへの対応として実施している政策金利の引-40%
Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
201820192020

2021

国際通貨基金(IMF)は 2023 年７-1.5%

まん
延防止等
重点
措
置

４度
目の緊急事態宣言

方改定された。

2022

2023

実績

2024

見通し

き上げが重しとなっているとした。日本の成長 率は 金融緩和政策によ り
2023 年は 1.4％と上昇するが、刺激策の効果消失等により 2024 年は 1.0％（出所）内閣府、ESP フォーキャスト 2023 年 7 月（見通し部分）に減速するとした。

（注）年率換算・季節調整済■ 日経平均株価は好調、東証 REIT 指数は伸び悩み

2023 年前半の日経平均株価は、コ

図表 3： 日経平均株価と東証 REIT 指数ロナ禍からの回復による経済正常化
2,50035,000
33,189や金融緩和政策の維持等を背景に上昇トレンドにあった。6 月には 1990

30,000年 8 月以来、33 年ぶりの高値を更新し続け、年初(1 月 4 日)から 6 月 30 日2,000までの半年間で約 29％上昇した。7 月
1,862
25,000

3 日にはさらに 3 万 3706 円 8 銭まで上昇した。
東証 REIT 指数も 4 月に上昇に転じ

1,50020,000

東証REIT指数

たが、以降は横ばい傾向にあり、株式市場ほどの好調はみられない。日本銀

日経平均（円、右目盛）

行によると金融緩和政策は継続する
1,000

15,0002023年5月

2023年3月

2023年1月

2022年11月

2022年9月

2022年7月

2022年5月

2022年3月

2022年1月

2021年11月

2021年9月

2021年7月

2021年5月

2021年3月

2021年1月

2020年11月

2020年9月

2020年7月

2020年5月

2020年3月

2020年1月としているものの、市場では YCC の修正予想が高まるなど懸念材料もあり、今後の動向に注視が必要になると（出所）Quick、月次終値思われる。

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■ 消費者物価は上昇傾向、YCC の柔軟化にともない長期国債利回りも上昇

7 月の内閣府「月例経済報告」によ

図表 4： コア消費者物価指数と日本国債 10 年利回りると、消費者物価は上昇傾向にあるとしており、2023 年 6 月の消費者物価

日本国債10年利回り(右軸)

消費者物価指数(生鮮食品を除く)
6.0

0.6

指数(生鮮食品を除く総合)の前年同月

5.00.5比は＋3.3％となっている。エネルギ

4.00.43.00.32.00.21.0

0.1

0.00-1.0

-0.1

-2.0

-0.2

-3.0-0.3

ーに関しては、価格変動緩和政策等により 1 月以降低下していたが、足元では前月から＋1.6 ポイントとわずかに上昇に転じた。財の項目においては食料品の値上げを中心として足元で上昇している。
日本銀行は 7 月の金融政策決定会合
にて YCC の運用柔軟化を決定し、許容変動幅±0.5％を目途とし、事実上2023年7月

2023年5月

2023年3月

2023年1月2022年11月

2022年9月

2022年7月

2022年5月

2022年3月

2022年1月

2021年11月

2021年9月

2021年7月

2021年5月

2021年3月

2021年1月（出所）総務省、Quick（注）日本国債 10 年利回りの最新値は 2023 年 7 月 28 日時点(終値)1.0％まで容認することとした。それにともない、
日本 10 年国債利回りは 7
月 28 日時点では 0.54％(終値)まで上昇した。

3. オフィス市況■ 空室率は大阪と名古屋で低下トレンド、その他エリアでは足元で上昇

三幸エステートによると、東京都心

図表 5： 主要都市のオフィス空室率の空室率は 3 月以降改善傾向にあった
2022/122023/12023/22023/32023/42023/5が、足元では 3 ヵ月ぶりに上昇した。

2023/66％
5.09％

4.49％

4.62％

4.60％

4.59％

4.86％

5.08％

5.15％

4.79％

5.06％

4.82％

5％

主な上昇要因は新築ビルの供給による需給バランスのゆるみが原因とな

3.77％

4％

札幌・仙台・福岡でも悪化しており、っているが、札幌では集約移転も上昇要因の一つとなっている。一方、大阪と名古屋では依然として低下トレン

2.39％

2.60％

3％

ドにあり、館内増床や拡張移転など前向きな需要が多くなっている。

2％

都心 5 区では春以降、新規大量供給が始まっており、空室率の動向に注意1％が必要になると思われる。
0％
福岡市

大阪市

名古屋市

仙台市

札幌市

東京23区

都心5区

（出所）三幸エステート|大和不動産鑑定レポート 2023 年 8 月 | Copyright ©2023 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 33. オフィス市況■ 東京 23 区の募集賃料は横ばいで推移、大阪では足元で下落

三幸エステートによると、2023 年

図表 6： 主要都市のオフィス募集賃料(共益費込み)

前半の東京都心 5 区の募集賃料はほぼ都心5区（左目盛）

札幌市

仙台市

名古屋市

大阪市

横ばいで推移した。4 月は 2 万円台を福岡市下回ったが、6 月では 20,104 円/坪と平均賃料（月坪）21,00016,000なっている。大阪市の 6 月の募集賃料

20,10419,00015,081

15,000は 8 ヵ月ぶりに前月比▲2.9％となっ14,000た。

17,00013,00013,12415,00011,927

12,000
11,584

札幌市では 3 ヵ月連続で上昇しており、前年同月比＋4.8％となっている。
コールセンター特需などが引き続き13,000
11,00011,386

みられ、上昇トレンドが続いている。

11,000

9,000

7,000

10,000

福岡市でも上昇が続いており、地下鉄9,000

七隈線の延伸などプラス材料もみら8,000れる。

2023/04

2023/01

2022/102022/072022/04

2022/01

2021/102021/072021/04

2021/01

2020/102020/07

2020/04

2020/01

2019/10

2019/07

2019/04

2019/01

仙台市と名古屋市では前年同月比▲0.4％、▲3.9％となっており、下落（出所）三幸エステート傾向がみられる。

■ オフィス建築費は高騰、テレワーカー比率は低下

建築費の高騰が続いている。建築物

図表 7： 建築費指数(事務所(RC))

価調査会によると、2015 年基準での事務所 RC 造の建築費は東京で 122.5、130
東京

大阪

札幌

仙台名古屋

福岡
126.2

大阪と札幌で 126.2 となっており上昇125が続いている。これにともない原状回復費用も上昇しており、テナントの移120転行動などへの影響が懸念される。
115

国土交通省が公表している令和 4 年
度テレワーク人口実態調査によると

110

雇用型テレワーカーの割合は 2021 年
105

度の 27.0％から 2022 年度は 26.1％に低下している。加えて、人材獲得を考100慮したオフィス面積増加の動きもみ95
2023年5月

2023年1月

2022年9月

2022年5月

2022年1月

2021年9月

2021年5月

2021年1月

2020年9月

2020年5月

2020年1月

2019年9月

2019年5月

2019年1月

2018年9月

2018年5月

2018年1月

2017年9月

2017年5月

2017年1月

2016年9月

2016年5月

2016年1月

2015年9月

2015年5月

2015年1月(出所)建築物価調査会られ、テレワークについては今後もオフィスに対する選好性のトレンドの 1つであることが考えられる。

(注)2015 年基準|大和不動産鑑定レポート 2023 年 8 月 | Copyright ©2023 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 44. 住宅市況
■ 2023 年前半の首都圏新築マンション価格は上昇、中古マンション価格も都心 6 区で上昇不動産経済研究所によると、首都圏

図表 8： 首都圏新築マンション契約率・新築価格

における新築分譲マンションの 202390%

新築マンション価格（万円）

8,500

契約率

年前半の発売戸数は 10,502 戸(前年同期比▲17.4％)となり、前半としては 28,000年連続での減少となった。平均価格は80%
7,500

都心の超高額物件がけん引したこともあり、8,873 万円(同＋36.3％)と過去70%7,00060%6,500最高値になった。3 月単月では首都圏全体での平均価格が 14,360 万円、東京 23 区のみでは 21,750 万円と大幅な6,00050%5,500上昇がみられた。
東京カンテイによると、東京都心6 区における 6 月の中古マンション平40%
5,00030%4,500

均価格は 10,301 万円となり 5 ヵ月連

2023年4月

2023年1月

2022年10月

2022年7月

2022年4月

2022年1月

2021年10月

2021年7月

2021年4月

2021年1月

2020年10月

2020年7月

2020年4月

2020年1月

2019年10月

2019年7月

2019年4月

2019年1月

続で上昇した。

（出所）不動産経済研究所 より大和不動産鑑定作成■ 東京のマンション賃料は足元で下落も高水準、大阪では引き続き上昇トレンド

東京カンテイによると、6 月の分譲

図表 9： 分譲マンション賃料（ファミリータイプ）

マンション賃料は、東京 23 区で前月大阪市名古屋市

比▲0.4％の 4,138 円/㎡となった。9東京23区（右目盛）

3,200円/㎡

4,400円/㎡
4,200円/㎡

3,000円/㎡

2,400円/㎡

2,200円/㎡

大阪市では、2,798 円/㎡(同＋0.5％)3,800円/㎡と 7 ヵ月連続での上昇となった。築年3,600円/㎡

帯別では「築 5 年以内」の比較的築浅

3,400円/㎡の物件については年明け以降下落が3,200円/㎡続いている。

3,000円/㎡

名古屋市では、2,082 円/ ㎡( 同▲2,800円/㎡0.8％)と下落となり、頭打ち感がみら

2,600円/㎡

れ 3 月以来下落トレンドとなってい2,000円/㎡

1,800円/㎡

1,600円/㎡にひと段落する結果となった。

4,000円/㎡
2,800円/㎡

2,600円/㎡

ヵ月ぶりの下落となり上昇トレンド

2,400円/㎡

2023年4月
2023年1月
2022年10月
2022年7月
2022年4月
2022年1月
2021年10月
2021年7月
2021年4月
2021年1月
2020年10月
2020年7月
2020年4月
2020年1月
2019年10月
2019年7月
2019年4月
2019年1月
2018年10月
2018年7月
2018年4月
2018年1月
2017年10月
2017年7月
2017年4月
2017年1月

る。

（出所）東京カンテイ|大和不動産鑑定レポート 2023 年 8 月 | Copyright ©2023 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 55. 商業施設市況■ 景気感は足元で悪化傾向にあるが、個人消費は持ち直し

景気ウォッチャー調査によると、

図表 10： 家計動向関連の DI 推移

2023 年 6 月の景気の現状判断 DI は53.6(前月比▲1.4 ポイント)となった。
2～3 ヵ月の先行き判断でも前月から▲1.6 ポイントの 52.8 と景気感が悪化

6055したが、基準となる 50 を上回って推50移している。家計動向関連の DI も低45下しており、現状は 53.6(同▲1.3 ポイ40ント)、先行きは 52.4(同▲1.7 ポイン
現状判断35

先行き判断30ト)となっており、特に飲食関連で低2023年6月

2023年5月

2023年4月

2023年3月

2023年2月

2023年1月

2022年12月2022年11月

2022年10月

2022年9月

2022年8月

2022年7月

2022年6月

2022年5月

2022年4月

2022年3月

2022年2月

2022年1月

下がみられた。
「月例経済報告等に関する関係閣僚会議資料」によると個人消費は持ち直し。コロナ禍で積み上がった貯蓄は日本においては高止まっており、今後（出所）内閣府「景気ウォッチャー調査」、季節調整値

さらに経済正常化が進む中で、貯蓄か(注)50 を上回ると「景気がよい」、下回ると「景気が悪い」と感じる人が多い

ら消費に動くことが期待されるとしている。

■ 百貨店売上は好調、外食消費も回復トレンドに経済正常化やリベンジ消費、円安効

図表 11： 国内主要百貨店売上高（2017 年＝100）
2017.62018.62019.62020.62021.62022.62023.6

果によるインバウンド消費の増加等

160を背景に百貨店売上の回復トレンド

140は続いている。日本百貨店協会によると、6 月の全国百貨店売上高は前年同120

月比 7.0％と 16 ヵ月連続でプラスと100なり、入店客数も同＋3.5％となって80いる。特にインバウンドが伸びてお60り、2020 年 2 月以降の売上最高額を40更新し、2019 年比でも▲0.8％とほぼ20コロナ前の水準に戻っている。
外食消費もコロナ 5 類移行等を受け

0
伊勢丹
新宿本店

三越銀座店
首都圏

高島屋日本橋店

阪急本店

大丸
心斎橋店

高島屋
大阪店

関西圏

（出所）各社公表資料 より大和不動産鑑定作成て回復トレンドになっている。日本フードサービス協会によると、6 月の全体売上は前年同月比 111.8％(19 年比103.5％)と回復しているが、店舗数は2019 年の水準までに至ってはいない。

|大和不動産鑑定レポート 2023 年 8 月 | Copyright ©2023 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 66. 物流施設市況■ 東京圏の空室率は大量供給を背景に上昇傾向

一五不動産情報サービスによると、

図表 12： 東京圏物流施設の新規需給動向

2023 年 2－4 月期の東京圏における新規供給は 103.7 万㎡と大量供給が続い新規需要新規供給（千㎡）ているものの、新規需要は 68.5 万㎡1,4001,250ている。そのため、空室率は 5.4％と1,037
1,083

1,200となっており、需給ギャップが拡大し前期から＋1.0 ポイントとなり 9 四半1,000期連続で上昇となった。
倉庫・物流施設に対するニーズは堅800
685

調であるが、それを上回る供給となっ600ており、需給バランスの緩和が進んでいる。一方、雇用面で有利な駅近物件、

400

冷凍・冷蔵倉庫、重貨物対応など特色
200のある物流施設は、大量供給の影響を受けづらくリーシングが順調のケー

0202304202301202210202207202204202201202110202107202104202101202010202007202004202001
201910201907
201904
201901
201810201807
201804
201801
201710201707
201704
201701

スが多いとしている。
募集賃料は 4,600 円/坪（前期比＋（出所）一五不動産情報サービス

図表 13：

東京圏・関西圏の募集賃料と空室率の推移

2.0％）と 4,500～4,700 円/坪の水準で推移している。建設費の上昇によって新築物件では、賃料の上昇がみられるが、コストプッシュ型インフレにとも

5,100

18%
東京圏募集賃料

関西圏募集賃料

東京圏空室率関西圏空室率

16%

4,600

14%

12%
4,100
10%

ない収益性が悪化するテナントも多く、賃料上昇に追い付いていないケースが増えているとしている。
関西圏における 2023 年 2－4 月期の空室率は 3.0％と、前期から＋0.6 ポイントとなった。新規供給は 32.6 万㎡、8%

新規需要は 26.0 万㎡と 2 四半期連続

3,6006%4%

3,100

2,600で供給が上回り、空室率も上昇している。募集賃料は 4,080 円/坪（前期比▲2%3.3％）と 3 四半期連続で下落してい0%る。関西圏では引き続き底堅い需要と2023年2月

2022年7月

2021年12月

2021年5月

2020年10月

2020年3月

2019年8月

2019年1月

2018年6月

2017年11月

2017年4月

2016年9月

2016年2月

2015年7月

2014年12月

2014年5月

2013年10月

2013年3月

2012年8月

2012年1月

2011年6月

2010年11月

2010年4月

2009年9月

2009年2月

2008年7月なっているが、2023 年は 2017 年に次ぐ大量供給が予定されており、空室率や募集賃料への影響が懸念される。

（出所）一五不動産情報サービス|大和不動産鑑定レポート 2023 年 8 月 | Copyright ©2023 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 77. ホテル市況■ 国内延べ宿泊者数は引き続き増加傾向

宿泊旅行統計調査によると、2023 年

図表 14： 国内延べ宿泊者数（月次）

5 月の国内宿泊施設の延べ宿泊者数
日本人

外国人

は、5,012 万人泊(第 1 次速報値)であ延べ宿泊者数

7,000万人泊

6,323った。前年同月比＋36.2％であり、コロナ禍前の2019 年同月比では▲2.5％6,000万人泊5,012となった。円安の影響もあり、外国人宿泊者数は 897 万人泊(前年同月比

3,9193,715

4,000万人泊

5,068

4,708

4,687

5,000万人泊+1274.7％)となっており、延べ宿泊者数に占める割合も回復傾向にある。

3,000万人泊

国籍別では、アジアが 52.8％となっ2,000万人泊ており、なかでもシンガポール・イン

893

1,000万人泊

ドネシア・フィリピン・マレーシアか0万人泊
2023年4月

2023年2月

2022年12月

2022年10月

2022年8月

2022年6月

2022年4月

2022年2月

2021年12月

2021年10月

2021年8月

2021年6月

2021年4月

2021年2月

2020年12月

2020年10月

2020年8月

2020年6月

2020年4月

2020年2月

2019年12月

2019年10月

2019年8月

2019年6月

2019年4月（出所）宿泊旅行統計調査、2023 年 5 月は第 1 次速報値

らの宿泊者数が 2019 年同月比でプラスとなっている。中国からの宿泊者数は 6.2％となっており、2019 年同月比▲78.9％であるが、増加傾向にある。

■ 客室稼働率はコロナ禍前の水準に向け回復傾向、人出不足は深刻化

宿泊旅行統計調査によると、全体で図表 15： 客室稼働率の推移の客室稼働率は 5 月で 56.5％(前年同宿泊施設合計

リゾートホテル

ビジネスホテル

シティホテル

月差＋11.5 ポイント)となっており、
コロナ禍前の水準に近づきつつある。

90%

タイプ別 では、ビジネスホテル が80%
68.4
67.9

70%60%

56.5

50%

49.4

40%

68.4％、シティホテルが 67.9％、リゾートホテルは 49.4％となっている。コロナ 5 類移行もあり、旅行客数の増加に加えて、サラリーマンの出張による30%ニーズも高まっていると考えられる。

20%

帝国データバンクの「人出不足に対10%する企業の動向調査(2023 年 4 月)」

0%

2023年5月
2023年3月
2023年1月
2022年11月
2022年9月
2022年7月
2022年5月
2022年3月
2022年1月
2021年11月
2021年9月
2021年7月
2021年5月
2021年3月
2021年1月
2020年11月
2020年9月
2020年7月
2020年5月
2020年3月
2020年1月
2019年11月
2019年9月
2019年7月
2019年5月
2019年3月
2019年1月によると、正社員が不足と感じている企業は全体で 51.4％、「旅館・ホテル」
では 75.5％と業種別では最も高く、働き手不足による需要の取りこぼしへの懸念があげられる。

（出所）宿泊旅行統計調査、2023 年 5 月は第 1 次速報値

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