皆様、こんにちは、福岡リアルティの古池でございます。
本日はお忙しい中、福岡リートの決算説明会にご参加頂き、誠にありがとうございます。
それでは、福岡リート投資法人の第37期、昨年9月1日から本年2月末までの決算について、ご説明をさせて頂きます。

01最初に資料下段の分配金の推移についてです。
第37期2023年2月期の分配金実績は3,580円、予想比プラス60円の着地となりました。
キャナルシティ博多のインバウンド需要回復が予想より強かった為、賃料収入が上振れたことが主な要因です。
グラフの通り、今期も分配金を着実に回復させることができ、続く、第38期は、第37期プラス20円の3,600円。
第39期も同様の3,600円としています。
次に資料左上、外部成長についてです。
本年3月28日に、熊本イーストフロントビルを取得しました。また、4月に、住居物件のアクシオン別府駅前プレミアム、9月に、新築オフィスビルの博多FDビジネスセンターといずれも福岡市内の物件取得を今後予定しております。
この新規3物件の取得により、福岡リートの資産規模は2,230億円となります。
また、投資タイプ別ポートフォリオの商業比率は、50％以下に低下する見込みで、総合型リートとして、ポートフォリオの分散を図っていきます。
次に資料右上の、内部成長についてです。
商業施設は、全体的に売り上げが回復しています。
特に、メイン物件となるキャナルシティ博多においては、昨年10月から政府の旅行支援策による国内需要の回復並びに水際対策の緩和により、特に韓国からのインバウンドが2

回復基調にあり、施設の売上は昨年同期比プラス27.8％です。
また、本年3月27日に福岡市営地下鉄「七隈線」の延伸により新駅となる「櫛田神社前」駅が開業し、キャナルシティ博多への利便性が、さらに向上しています。
前回の決算でもご説明した、キャナルシティ博多のリニューアル計画フューチャービジョ
ンの進捗は、後ほど詳細をご説明します。
その下、オフィスビルの期末稼働率は、98.8%です。当期もテナント入替及び契約更新に伴う賃料の増額改定が実現でき、期当たり2千3百万円の賃料収入増加を見込んでいます。
また、昨年９月には東比恵ビジネスセンターで大口テナントの退去がありましたが、想定より早い約2ヶ月間で埋め戻しを完了し、また市場賃料まで賃料を引き上げることが実現できました。
次に財務運営ですが、記載のとおり安定的な財務基盤の維持に努めています。期末の有利子負債残高は839億円です。引き続き、返済期日の分散などによるリファイナンスリスクの軽減に努めます。
金利上昇に伴う調達コスト増加のリスクについては、調達期間や、固定・変動比率の調整により、対応していく方針です。
最後に、その下のサステナビリティの取り組みです。 外部認証では、GRESBの2年連続「4スター」、開示評価では、ESG情報開示の取り組みが評価され、最高位となる「Aレベル」です。また、保有物件のグリーンビル認証取得率は2％向上し80％となりました。
以上がエグゼクティブサマリーです。

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分配金の推移について、ご説明します。
第37期の分配金実績と第38期、第39期の分配金予想の変動要因を記載しています。
主な変動要因として、第37期、前期比は、東比恵ビジネスセンターの大口退去の影響や、修繕費などのコスト増を、アクティブ商業の回復と、久留米東櫛原ショッピングセンターの売却益によりカバーして、分配金は前期比プラス57円となりました。
予想比は、特に韓国を中心としたインバウンドの回復によるキャナルシティ博多の賃貸事業収入が増加し、分配金は予想比プラス60円となりました。
下段の第38期予想は、キャナルシティ博多のリニューアル工事期間の賃料ダウンタイムによる収入減、修繕費増を、久留米東櫛原ショッピングセンターの売却益でカバーします。
また、東比恵ビジネスセンターの埋め戻し、新規取得物件の収益寄与により、分配金は前期比プラス20円の3,600円としています。
第39期は、物件売却益の減を、キャナルシティ博多の収入増、修繕費減と新規物件の収益貢献でカバーし、分配金は3,600円を維持します。

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外部成長の取り組み方針について、ご説明します。
現在、福岡リートの資産規模は、2023年2月末時点で、約2,060億円です。
当期決算後に取得を完了したオフィスビル1件、今後取得を予定している住居、オフィスビルの計3物件取得後の資産規模は、2,230億円となります。
資産規模については、まず2,500億円を達成し、その先は、3,000億円を目指します。ス
ポンサーから物件取得に加え、地域密着のソーシング力の強みを活かした外部からの取得により、オフィスビル、物流施設、住居を中心に、サステナビリティに対応した物件の取得を目指します。
また、新規3物件の取得により、投資タイプ別ポートフォリオの商業比率は、当面の目標としていた50%以下の48.9％となる見込みです。
今後も総合型リートとして、リスク・リターンのバランスを考慮した最適なポートフォリオを形成すべく取り組んでいく方針です。

4資産取得について、ご説明します。
4ページの2物件は、ともに、外部からの取得物件となります。
資料左側、熊本イーストフロントビルは、3月28日に14億5千万円で取得しました。
福岡県外でのオフィスビル物件取得は、初めてです。熊本は、今後TSMC関連企業などの集積が進み、ビジネスの活性化が期待されますので、大変注視しているエリアです。
市電を利用して、官庁や金融機関などが集積する中心部からもアクセスが良好な場所に立地しています。
基準階面積は約128坪と物件周辺では比較的大きなフロアを持つ、マーケットニーズと合致したオフィスビルです。
資料右側、アクシオン別府駅前プレミアムは、4月27日に約15億円で取得予定です。
本年3月に博多駅まで延伸が完了した福岡市営地下鉄七隈線「別府」駅徒歩2分の場所に立地し、今後住宅街として、より人気が高まることが期待できるエリアへの投資です。
地下鉄の利用により、「天神南」駅まで10分、「博多駅」まで14分と都心へのアクセスに優れ分譲仕様のハイグレードな設備水準で、競合物件に対して高い競争力をもっています。

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スポンサーである福岡地所とのパイプラインを活用した案件です。
博多ＦＤビジネスセンターは、9月1日に141億円で取得予定です。
福岡では天神・博多に次ぐビジネスエリアである、呉服町エリアにおいて、希少性の高い大型区画を持つ、ハイスペックな新築オフィスビルです。
また、換気性能、BCP対応、耐震性など、福岡では最先端の設備を備えています。
建築デザインは、クリスタルをイメージしたガラスカーテンウォールの外壁と上層階に行くほど床が広くなるユニークな建築で当該エリアのランドマークとなるデザイン性の高いオフィスビルです。
資料右下の通り、3物件の加重平均NOI利回りは4.2％です。
新規3物件の取得により、福岡リートのポートフォリオがさらに充実し、将来にわたり、安定した収益を確保できるものと考えています。

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福岡のオフィスマーケット動向についてです。
左のグラフの通り、2023年3月に大規模な新築ビルが供給されたことで、3月時点の空室率は、前月比プラス0.79％の5.89％と上昇しています。
一方で、既存ビルの空室率は、4.28％と依然低い水準で推移しています。
資料右上のオレンジの枠に2023年3月時点の平均賃料を記載していますが、福岡の平均賃料は前年同月比プラス1.8％で引き続き上昇しています。これは、福岡のマーケットの底堅さを示していると思います。
また、福岡リートの保有オフィスビルは、空室率の低さからマーケット内での競争力の高さがお解かり頂けると思います。

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東比恵ビジネスセンターのリーシング状況のご説明です。
第37期の昨年9月末に、賃貸可能面積の35％、約1,450坪の大口退去となりました。
早期リーシング着手や立地の良さ、ビルのスペックの高さなどが評価され、約2ヶ月間で埋め戻しが完了しました。
また、リーシングによりテナントの分散も図ることができ、絶好の機会と考えていた賃料ギャップの解消も想定通り実現し、物件の平均賃料単価12,000円台後半に対し、市場の賃料単価水準での成約が出来ています。
これにより、巡航ベースでは、期あたり13百万円の賃料収入増の内部成長が実現出来ます。

8オフィスビルの稼働率実績と予想です。
福岡リートが保有するオフィスビルの天神西通りビジネスセンター底地を除いた10物件の第37期の加重平均稼働率は98.7％と引き続き高い稼働率を誇っています。
先ほどご説明した通り、東比恵ビジネスセンターの大口退去の埋め戻しも完了し、今後も高稼働の維持が見込まれます。
また、CBREの査定資料によれば、保有物件の賃料ギャップは13.3％あります。
右下グラフの通り、今後も継続して賃料増額改定にも取り組みます。

9メイン物件のキャナルシティ博多の取り組みについてです。
資料左上の通り、昨年2022年10月以降、「全国旅行支援」や「水際対策の緩和」などにより、広域集客やインバウンド需要が回復傾向にあります。
2018年の売上水準と比較し、施設の売上が戻りつつあることが確認できます。
資料左下のインバウンドの状況ですが、特に韓国のインバウンドの回復が顕著です。
しかしながら、中国の入国者は依然として低い水準であり、今後、中国のインバウンドが回復した際は、さらなる施設の売上が増加することが期待できます。
また、延伸開業した地下鉄七隈線の新駅「櫛田神社前」駅は、キャナルシティ博多の横に隣接していますので、福岡市の城南区、早良区、西区の住宅地や博多駅からキャナルシティ博多へのアクセスは、格段に向上しました。
右下のデータの通り、延伸・新駅の開業に伴い、施設への来場者数が増加しています。

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キャナルシティ博多のリニューアル計画フューチャービジョンの取り組みについてです。
「ファーストステップ」として、本年秋に九州最大規模の総合スポーツショップ、「アルペン福岡」がサウスビル1F～3Fにオープンします。
これは、昨年4月に、東京・新宿にオープンした「アルペン東京」に続く、西日本初のアルペングループの旗艦店となります。
「アルペン福岡」の開業により、地域のスポーツカルチャーの裾野を広げ、新しい発見や好きな事へ挑戦する機会を提供する場づくりが出来ると考えています。
また、「セカンドステップ」として、グランドビル地下一階の飲食ゾーンの全面リニューアルを計画しています。
現時点では、詳細は検討中ですが、店舗毎に壁を立てずに、高級レストランの料理を手軽に食べることができる「ネオビストロ・酒場ゾーン」や、予約必須の有名店舗が集積した「ガストロノミーゾーン」を検討しています。
キャナルシティ博多が、「福岡とアジア各国の食が融合した新しい食文化の発信地」となるように、既に、リーシングも着手しています。
また、キャナルシティ博多イーストビルは、スポンサー福岡地所の所有ですが、資料右下の通り、今後の再開発計画を公表しています。
このように、施設全体として、これからのキャナルシティ博多は、福岡×アジアのミックス

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カルチャーを生み出す「職・住・遊」が融合した人々の豊かな暮らしの場へ進化していきます。

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その他アセットの物流施設についてです。
福岡の物流マーケットは、非常に良好で2019年から2022年まで空室率は低い水準で推移しています。
CBREのレポートによれば、2022年以降の大型の供給により、若干の空室率の上昇が見込まれていますが、新規需要も底堅く推移する見込です。
今後も福岡近郊、佐賀県鳥栖エリアは、需要が非常に強い状況が続くと予想されており、大型供給が続くも、賃料単価は上昇を見込んでいます。
今後、福岡リート保有物件においても、契約更改の際、賃料増額を実現していく方針です。
福岡リートが保有する物流施設は、現在、４物件ですが、いずれも100％稼働です。

12その他アセット、住居、ホテルの状況です。
住居については、５物件平均で第37期は、97.3％と引き続き高い稼働率を維持しており、非常に安定しています。
また、入替時の新規募集賃料の増額にも継続的に取り組んでいます。
今回新規取得を予定している、アクシオン別府駅前プレミアムが所在している、福岡市城南区は、人口及び世帯数も堅調に推移しているエリアです。
最寄り駅である福岡市営地下鉄七隈線「別府」駅は延伸により、アクセスがさらに良くなり、今後も住宅エリアとしての成長が期待できます。
ホテルの保有はいずれも宿泊特化型です。ティサージホテル那覇では、約3年ぶりに歩合賃料が発生するなど、ホテルについても需要が回復しています。

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ここからは、財務運営についてです。
まず、資料13ページ、足許の基準金利の上昇に伴い、調達コストの悪化が懸念されますが、返済期限の分散を維持しつつ、調達期間や、固定・変動比率の調整によりコストコントロールを図る方針です。
今後、リファイナンスや新規借入の際は、従来、7年から10年で調達していた期間を短縮することや一部変動借入を行うことにより分配金への影響を可能な限り小さくしていきたいと思います。

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また、資料14ページ、下段のLTVの推移ですが、新規物件の取得により、一時的にLTVは上昇する見込みですが、上限として設定している50％までは余力があり、今後の運用の中で巡航水準に収束させる方針です。

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15ページ、鑑定評価額についてです。
キャナルシティ博多のみ簿価が、鑑定評価額を上回る結果となりましたが、第37期末で含み益は、前期より35億円増加し、465億円です。

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サステナビリティへの取り組みについてです。
サステナビリティへの取り組みは、経営の重要課題に位置付けています。
環境の取り組みとしては、保有する住居2物件において、「CASBEE不動産評価認証」Aランクを取得したことなどにより、グリーンビル認証取得率は80.0％と上昇しました。
TCFDについては、シナリオ分析に基づく財務的な影響の定性的な検証結果を、次のページに記載しております。現在、定量的な検証も進めており完了次第、改めてお示ししたいと考えております。
また、社会の取り組みは、「福岡県SDGs登録制度」への登録を行いました。SDGsへの貢献を「見える化」する制度です。
サステナビリティへの取り組みは、今後も不動産投資における重要な判断要素となると考えていますので、投資家の皆様とは、意見交換をさせてもらいながら、進めていければと考えています。

1718以上を踏まえまして、18ページから21ページは、福岡リートの第37期の損益計算書・分配金の実績と第38期、39期の損益計算書・分配金の予想値の資料です。
まず、18ページは、第37期の前期比の資料です。
営業損益の主な増減要因は、右のオレンジ色の枠内に記載しています。
売却益除く営業収益は、前期比91百万円の増となりました。その内訳は、東比恵ビジネ
スセンターの大口退去の影響を、アクティブ商業の収入増127百万円でカバー出来たという事です。
売却益は、久留米東櫛原ショッピングセンターの分割売却によるものです。
営業費用は、水光熱費と、前期より後ろ倒しになったことによる修繕費のコスト増が主な要因となり、前期比164百万円の増となりました。
結果一口当たり分配金は、前期比プラス57円の3,580円となりました。

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資料19ページ、第37期の予想比の資料です。
こちらも主な増減要因は、右のオレンジ色の枠内に記載しています。
営業収益は121百万円増、営業費用は76百万円の増となりました。
修繕費がコスト増となりましたが、来場者増加に伴うキャナルシティ博多の収入増により、一口当たり分配金は、予想比プラス60円となりました。

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資料20ページ、第38期の業績予想の説明です。
主な差異要因は、右の緑の枠内に記載しています。
キャナルシティ博多の賃料収入減少や、各種コスト増加を、久留米東櫛原ショッピングセンターの売却益と、新規取得物件の収益貢献、東比恵ビジネスセンターの回復によりカバーします。
結果、一口当たり分配金は、前期比プラス20円の3,600円を計画します。

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資料21ページ、第39期の業績予想の説明です。
主な差異要因は、同じく右側の緑の枠内に記載しています。
久留米東櫛原ショッピングセンターの売却益が、第38期比大きく減少しますが、新規取得物件の収益寄与と、リニューアルの一部完了に伴うキャナルシティ博多の回復によりカバーします。
結果、一口当たり分配金は、第38期と同様の3,600円を計画しています。
第37期、2023年2月期の決算説明は、以上となります。
ご清聴ありがとうございました。

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