2014米国住宅地まちなみ視察調査（平成26年7月7日〜7月13日）−米国における “住みたくなる街” のデザインと住宅流通事情、HOAの役割を探る−

CONTENTSⅠ 2014年度視察のねらいと成果

佐々木 宏幸 ・・・・ 1

Ⅱ．プロジェクト報告
高橋 正樹・桔川 潤・永井 史紀・福島 久修・石川 朋彦・松尾 修一 ・・・・ 5

1．ライトの建築（オーク・パーク、リバー・フォレスト）2．リバーサイド小山 健二・村岡 純代・田中 栄司・小山 寛・武田 幸治 ・・・・ 7

3．シカゴ都市部

藤吉 和彦・石田 義高 ・・・・ 9（ステート・ストリート、ステートウェイ・ガーデンズ）
小山 健二・村岡 純代・田中 栄司・小山 寛・武田 幸治 ・・・・ 11

4．レクチャーⅠ
木村ひろ子氏天谷 正法・舘 智徳・水谷 洋・川住 和弘・吉福 慎二 ・・・・ 14

5．レクチャーⅡ
サン・プロパティーズ社

テッド・ラブダー氏「プロとしての管理者、管理会社の実像及びHOA活動」
6．オーチャード・ヒルズ

桔川 潤・高橋 正樹・永井 史紀・福島 久修・石川 朋彦・松尾 修一 ・・・・ 16
伊代田 優子・小林 秀和 ・・・・ 19

7．ウッド・ブリッジ、レイク・フォレストⅡ

塚本 雅彦・小林 秀和 ・・・・ 20

8．ベイカー・ランチ
9．パビリオン・パーク

天谷 正法・舘 智徳・水谷 洋・川住 和弘・吉福 慎二 ・・・・ 22

Ⅲ．資料
1．視察日程表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

2．視察参加者名簿

あとがき・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

松本

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浩

パビリオン・パークにて説明をうける
表紙ーウッド・ブリッジ（photo：松本）

裏表紙ーステートウェイ・ガーデンズ（photo：舘）Ⅰ．2014年度視察のねらいと成果

佐々木 宏幸

プロローグ
シカゴ到着の翌日、2014年7月8日午前10時。フランク・ロイド・ライト（以下ライト）自邸兼スタジオのガイドツアーがライト邸の庭に植えられた大樹の下から始Ⅰまった。ライト邸北側のシカゴ・ストリートに出て、スタ
ジオの前を通り、フォレスト・ストリートに廻り込む。ひ
としきりガイドによる説明を受けた後、蒼々と茂る芝生の前庭を通り、印象的な三角形の大屋根の下の玄関から住戸内に入る。1889年建設時の状況を忠実に再現した家族のための居間や食堂、1895年に増築された食堂や2階

写真1：フォレスト・ストリートに面するライト邸住宅正面の子供部屋、1898年に増築された吹き抜けのあるスタジオ。1909年にライトがオーク・パークを去るまでの約20

1）新旧対比 １

年間を家族と過ごしたライト邸からは、ライトが自らデ：シカゴ vs.アーバイン

ザインしたひとつひとつの家具、素材・色の選定、内部のミシガン湖の南西に位置し人口約270万人のシカゴは、

ディテールに至るまで細かな配慮が行き届き、20代の若ニューヨーク、ロサンゼルスと並ぶ北米有数の都市であき建築家ライトの建築に対する情熱やこだわり、思考の

り、1800年代に交通の要衝として農畜産業とともに発展

変化がひしひしと伝わってくる。スタジオに併設された

した歴史ある街である。1871年の大火により街の中心部

八角形の図書室兼打合せルームを見学し、出発地点の大は甚大な被害を受けたが、その後の復興過程において高樹の下に再集合。視察参加者の多くが楽しみにしていた層建築が相次いで建設され、摩天楼発祥の地として知ら

ライト自邸兼スタジオのガイドツアーは約1時間10分でれるようになる。ダニエル・バーナムが全体計画を担当し終了した。

た1893年のコロンビア博覧会の開催、エドワード・ベ

年度視察のねらいと成果

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ネットによる1909年のシカゴプランの提案により都市視察のねらい「リバーサイド、オーク・パーク、アーバインの骨格が形成され、1900年代前半には第1期シカゴ派が-米国に台頭する。バーナムによるリライアンスビルやマーシャ

おける “住みたくなる街” のデザインと住宅流通事情、

ル・フィールズ、ルイス・サリバンによるサリバンセン

HOAの役割を探る-」と題された今回の視察先選定のテー

ターなどはこの時代の代表的建築として、当時の栄華をマは「新旧の対比」。
視察訪問先であるシカゴとアーバインの2都市、シカゴの
リバーサイドとアーバイン地区の新規住宅コミュニティ開発、1950年代に建設された公共住宅を解体し再開発が進行中のス
テートウェイ・ガーデンズ。都市、
住宅コミュニティ、公共住宅、これらの視察先を新旧対比の視
点 か ら 比 較・考 察 す る こ と をテーマに視察先を選定した。

写真2：ジョン・ハンコック・センター（右端）などが構成する象徴的なシカゴのスカイライン

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今に伝えている。第二次大戦後には、第2期シカゴ派が隆盛を迎え、SOMによるジョン・ハンコック・センターやシアーズ・タワー（現ウィリスタワー）、トウモロコシビルとして知られるマリーナ・シティなどは、シカゴのランドマークとして象徴的スカイラインを形成している。また
シカゴはミースとライトの二人の建築界の巨匠が活動しⅠた街としても知られ、レイクショア・ドライブ・アパート
メントや連邦ビルなどのミースの代表作、近郊のオーク・

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パークを中心に広がるライトの住宅群など、世界的有名建築が建ち並ぶ都市である。さらに2000年代に入ってか

写真4：ニューポートビーチのバルボアピアからアーバインの街並みを望むらのステート・ストリートやミレニアム・パークなどの公共空間の整備、レンゾ・ピアノによるシカゴ美術館近代棟

2）新旧対比 2の増築などにより、新たな魅力が街に加わり、新旧の建築：リバーサイド vs. オーチャード・ヒルズ、ベイと豊かな公共空間の混在する世界都市へと発展を遂げた。

カー・ランチ、パビリオン・パーク
リバーサイドは、シカゴのダウンタウンの西約14kmに位置する人口約9,000人弱の住宅コミュニティである。
1869年にランドスケープ・アーキテクトのフレデリッ
ク・ロー・オルムステッドらによりデザインされた全米初の計画住宅コミュニティとして知られている。近くを流れるデプレインズ川の曲線と起伏ある地形に沿って緩やかにカーブするストリートと街区、随所に配された大規模なオープンスペース、手入れの行き届いた前庭が伸び伸びと広がり、大きく成長した樹々が家々を包み込む。
140年余の歳月を経て育まれたコミュニティは、さなが

写真3：ミレニアム・パークのクラウン・ファウンテンとシカゴ中心部の街並み

ら大規模な公園のようであり、そこに佇む住宅群とともに歴史の重みを感じさせる。
一方、アーバインのオーチャード・ヒルズ、アーバイン

一方アーバインは、ロサンゼルスの南東約60km。1960
年代に入りオレンジ郡の農地をアーバイン社が開発した
人口約20万人の新興の計画都市である。フリーウェイのインターチェンジ周辺に広がる巨大なスーパーブロックと6車線以上の広幅員の道路からなる地区に、商業、業務、に隣接するレイク・フォレストのベイカー・ランチとパビ リ オ ン・ パ ー ク は、計 画 単 位 開 発（Planned Unit
Development）の手法を用い、現在建設が進む最新の計画
住宅コミュニティである。オーチャード・ヒルズとベイカー・ランチでは、緩やかにカーブする広幅員の幹線道路、住宅、公共施設、大学キャンパス、オープンスペースなど
が単一用途の地区を構成しながら広がるエッジ・シティの代表である。全米有数の治安を誇る都市として知られ、今もアーバインや隣接するレイク・フォレストで数多くの新規住宅コミュニティ開発が進行中である。
これら2都市は、歴史、経済、文化、気候風土、規模、都市計画、交通などあらゆる面において対照的でありながら、ともに現在のアメリカを代表する都市である。

写真5：緑豊かなリバーサイドのまちなみ

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Ⅰ

写真7：通りに面して住宅の並ぶステートウェイ・ガーデンズのまちなみ

コミュニティ内の街区へのアクセスを提供するコレク

シカゴ住宅公社により様々な収入層の人々を対象とした

ター道路と住宅は、緑の緩衝帯により隔てられ、各住戸はコミュニティ建設の計画が正式に承認され、SOMが計画

コレクター道路に接続されたローカル道路やクルドサッ

した1,325戸の接地型の中低層住宅の建設が始まった。新クに面している。一方、パビリオン・パークはグリッド状

ステートウェイ・ガーデンズは、既存のストリート・ネッのストリートパターンとクルドサックを併用した街区構

トワークと一体化された街区構成、ストリートに面した成を採用し、前述の二つのプロジェクトに比べると、道路

住棟のフロンテージ、住棟に囲まれたオープンスペース、に面する住宅のフロンテージが強調された街区構成とガレージへのアクセスを提供するアリー（裏路地）など、なっている。これら3つのコミュニティはそれぞれ異なる

ジェイン・ジェイコブスの思想に触発されたニュー・アー

特徴を有しているが、いずれもゲーテッド・コミュニティ

バニズム理論に基づいた空間構成となっている。

に代表される典型的な郊外住宅コミュニティの進化系として捉えることができる。

年度視察のねらいと成果

写真6：パビリオン・パークのまちなみ

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これら3つの新旧対比に基づき選定された都市やプロ
ジェクトを視察しながら、今後の住宅開発の方向性を考えるヒントを見つけること。それが今回の視察のねらい

3）新旧対比 3であった。

：旧ステートウェイ・ガーデンズ vs. 新ステートウェイ・ガーデンズ

エピローグ

ステートウェイ・ガーデンズは、シカゴのダウンタウン

ライト自邸兼スタジオのガイドツアー終了後、他のラの南側に位置するシカゴ住宅公社の公共住宅プロジェク

イト作品を見学するセルフツアーが始まった。説明用のトである。解体前のステートウェイ・ガーデンズは1955

レシーバーを各自受け取り、フォレスト・ストリートを南年に建設が開始された。8棟の高層住宅とそれらの足下にに進み、コープランド邸、ヒュートレイ邸、ゲイル邸、広がるオープンスペースにより構成され、1,644戸に約トーマス邸、デケイロ邸、ムーア邸など、ライトの設計し3,000人が居住していた。しかし、1980年代に入るとコた数々の住宅を見て廻る。個々の住宅からは、ライトの類

ミュニティ内の治安が悪化し、アメリカで最も貧しく犯まれな才能と情熱が感じ取れる。

罪の多い住宅コミュニティの一つに数えられるようにな

しかし、それ以上に印象的なのは、ライトの作品をはじる。こ の よ う な 中、連 邦 政 府 は1993年 にHOPE VIプ ロ

めとする多くの住宅が、豊かな緑の中に静かに佇みながジェクトを立ち上げ、荒廃した公共住宅の建て替え支援

ら作り出す、オーク・パークの瀟洒なまちなみである。豊を開始する。ステートウェイ・ガーデンズも1996年から

かな街路樹と植栽帯、ストリートに映える光と陰、切れ間

順次解体が開始され、2007年までに全ての住戸棟の解体なく続く住宅の前庭、蒼々とした芝生、刈り揃えられた植が完了した。ステートウェイ・ガーデンズの解体は、コル

え込み、咲き誇る花々。

ビジェの唱えた「輝く都市」の思想と、それに基づいて建若き建築家ライトがサリバンの事務所から独立し、設された中高層住宅とオープンスペースからなる公共住

オーク・パークを中心に活動を始めてから100年余が経つ。

宅開発の終焉を示している。

彼が多くの情熱を注いだオーク・パークの家々とまちな

一方、既存の公共住宅棟の解体が進む中、2000年には

みは、100年の時を超えて受け継がれ、育ち、現在の豊か

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なコミュニティへと成熟した。作り手の情熱とそこに暮実した視察を実現させて下さったシー・ムーン企画代表

らす人々の愛情がひとつになり、色褪せることなく受けの湯本氏、そして、1週間の視察を共に楽しく過ごさせて継がれ、育まれるまちの価値。稀代の建築家ライトは、数下さった参加メンバー全員に、この場を借りて感謝の意

え切れないほどの傑作だけでなく、今後の住宅コミュニを表したい。

ティ開発への示唆も残してくれたのではないだろうか。
“The thing always happens that you really believe in;Ⅰ

and the belief in a thing makes it happen.”（「本当に信じれば物事は常に実現する。そして信念がそれを起こす。」）。

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ライトの遺したこの言葉を胸に、視察参加者のみなさんには、今回の視察で得たそれぞれの思いを次代につなげて欲しいと切に願う。

謝辞
今年も有意義な視察に参加する機会を与えて下さった
藤井・平林両団長、松本副団長、的確な行程管理により充ウッド・ブリッジにて4

2014米国住宅地まちなみ視察調査

写真8：緑豊かなオーク・パークのまちなみ

Ⅱ．プロジェクト報告

1. ライトの建築（オーク・パーク、リバー・フォレスト）Ⅱ

高橋 正樹、桔川 潤、永井 史紀、福島 久修
石川 朋彦、松尾 修一

プロジェクト報告

はじめに
オーク・パークはシカゴの西約16kmに位置する住宅地
で、20世紀の三大建築家のひとり、フランク・ロイド・ラ
イトが、1889年から1909年までの20年間ここに居を構

写真2：現地ガイド付きツアー

えて仕事をし、前期黄金期時代として125件の建物を設計、オーク・パーク、西に約2kmの隣町リバー・フォレスト、
南へ10kmの町リバーサイドに、あわせて40の作品を残している。

フランク・ロイド・ライト・ホーム・アンド・スタジオ
ライトの自宅兼スタジオであったこの建物は1974年から財団によって修復・管理され、現地ガイド付きツアー
で内部を見学することができた。
建物は1889年、ライトが22歳の時、結婚に向けて自宅として建てられ、その後1895年に食堂の拡張やプレイ

写真3：ヒュートレイ邸

ルームが加えられ、さらに1898年には4部屋からなるス
タジオが加えられて、仕事と生活を1つの場所に統合した
現在の形となった。

建物は居間や食堂、プレイルーム等、家族の生活に重点をおいた設計となっており、人が集まる空間を中心に暖炉を設けていた。プレイルーム以外の部屋の小ささは意外であったが、各部屋に通じる入口の天井を下げることでその奥にある主空間を広々と感じさせる仕掛けが印象的であった。また、食堂の照明の透かし彫りや椅子のデザイン等が日本の障子のようで、日本を好んだライトの趣向が見受けられ親しみを感じた。

オーク・パーク及びリバー・フォレストの街並み
ライト・ホーム・アンド・スタジオ見学後は、日本語音声ガイドを聞きながら、オーク・パークの歴史地区の住宅地を廻り、その後にリバー・フォレストへ移動し、ライト
写真1：ライト邸自宅部分の設計した住宅を中心に視察した。
ライト・ホーム・アンド・スタジオのフォレストアベ

外部から一見すると内部の様子を窺うことができず、

ニュー沿いにはライトが設計した住宅が数多く存在し、閉鎖的な印象であったが、内部からは外の様子が見え、ライトが確立した自然との融合を目指したプレーリース

トップライトからの光が効果的で開放感があった。また、タイルの典型的な建物であるトーマス邸、ヒュートレイ

2014米国住宅地まちなみ視察調査5

Ⅱ
プロジェクト報告

写真4：フォレストアベニュー沿い

写真5：ウィンズロー邸

邸や、チューダースタイルにプレーリースタイルを取り必ず1階分上げていること、もうひとつは居間の前にバル入れたムーア邸、後のライトの傑作「落水荘」のモデルとコニーをとり、その先端に視線を遮る腰の高さの壁が立いわれるゲイル邸等の外観を視察した。

ち上がっていることにより、外から内部を窺うことがで

また、隣町リバー・フォレストでは、ライトが独立後のデビュー作となるウィンズロー邸やロバーツ邸の外観を視察した。

きないようになっていたためであった。
オーク・パークとリバー・フォレストの街並みは、両サ
イドに自動車を駐車してもゆとりのある道路、緩衝帯のこれらの住宅は、現在でも住宅として使用されており、樹木とシンプルな歩道があり、通りに面した敷地には手内部の居住空間を見ることはできない。ライト・ホーム・

入れの行き届いた芝生の庭を配し、その奥に住宅が並ん

アンド・スタジオは、ライトのアイデアの実験的建物としでいる。視察日は天候に恵まれ、街並みの緑を一層強く感ての趣向が強かったように感じたので、一般居住用の住じ、そのゆとりある手入れの行き届いた景観にアメリカ

宅内部を見学できなかったのが残念であった。

の豊かさを体感することができた。

また、通りを歩きながら気付いたのが、住宅で生活している人の気配が感じられないことであったが、これもや
はりライトの設計の仕掛けであり、ひとつは居間の床をおわりに
本視察ではフランク・ロイド・ライトが残した代表建築物の見学を主としながら、オーク・パークと
リ バ ー・フ ォ レ ス ト の街並みを歩いて体感することができた。富裕層の住宅地として、歴史的価値のある住宅を守りながら、地域全体で統一感のある景観を管理していく考え方・姿勢に感銘を受けるとともに、敷地や道路のスケールは日本と違うであろうが、街並みの構成、景観を美しく見せるヒントは多くあると感じた。

写真6：リバー・フォレストの街並み

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2014米国住宅地まちなみ視察調査

2. リバーサイド
小山 健二、村岡 純代、田中 栄司
小山 寛、武田 幸治
街の概要
リバーサイドはイリノイ州クック郡、街の大部分はⅡ

1970年に国定歴史建造物に指定されたリバーサイド造園地区にある。シカゴダウンタウンから西へ約9マイル
写真3：リバーサイド駅周辺

約1,600エーカー（約650万㎡）のコミュニティ。2010年
国勢調査によると人口は8,875人。

りを感じさせる。

造園家フレデリック・ロー・オルムステッドと建築家

街の入口となるのは郊外列車Metraの「リバーサイド」

カルヴァート・ヴォークスにより1868〜1869年に設計

駅（写真1）。そこに隣接するパブリックスペースには、こされ、1875年に街は設立された。デザイナーにより構成の街のランドマークともなっている「ウォータータワー」

されたコミュニティの特徴が当時の他の郊外型住宅地とが建っており印象的である（写真2）。また駅前にも緑豊かは異なっていたため、リバーサイドの街のデザインは貴な広場、そこから住宅地を繋ぐ道路沿いには小型の店舗

重であった。美しい曲線を描いた道路と豊かなグリーンが軒を連ねており、人々の生活とコミュニティのスペー

ベルト、広大な公園が街全体のデザインを創り出していスの一つとなっているように感じた（写真3）。

プロジェクト報告（14キロメートル）、デプレインズ川に沿う形で位置するる。そこにゆとりをもって配置されている住宅もまた芝
生と木々で整えられた庭に囲まれており、それぞれのア
イデンティティーを保ちながらも街全体としてのまとま

コミュニティ計画
オルムステッドとヴォークスはコミュニティの計画に
1868年から2年間を費やした。主要な考え方は余暇ス
ペースを確保することであり、すべての居住者が利用できる景勝地が必要であると考え、川の氾濫原を保存するとともに川岸と高地を開拓した。
建設のスタートは木陰のあるパークウェイによりリ
バーサイドとシカゴを結ぶことであった。そして、オルム
ステッドが最も注意を払ったのはコミュニティ内部をつなぐ道路であり、土地のカーブにそった道路を計画的に設計し、斜面の等級を慎重に動かした。さらに直角交差点
をすべて無くし、それがより多くの公共スペースを確保

写真1：リバーサイド駅

することにつながった（写真4）。

写真2：ウォータータワー

写真4：曲線を描くコミュニティ内道路

2014米国住宅地まちなみ視察調査

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イドを視察した中で、単なる住宅地の事例視察というよ
りも、そこに住む人々の豊かな暮らしとステイタスを感じることができた。住宅の歴史は時代とともに技術の発展やニーズの多様性により様々な遍歴を経てきたが、そこで生活する人々の心の安らぎ、生活の豊かさをどのように感じるのかは、視覚的な美しさ（景観）が重要な役割を果たしている。そして、リバーサイドのように自然と融Ⅱ合した空間が、豊かな生活を得るための環境を作り出し、
コミュニティをつなげるコモンスペースの創出につな

プロジェクト報告

写真5：住宅の前庭がっている。
日本においては、個の住宅の集合体として住宅地の供

公共の通りと住宅エリアは、民地でありながら公共的給が盛んに行われてきたが、最近では「街づくり」が重要な役割を果たしている。つまり、住宅の前庭が公共スペーなキーワードとなっている。しかし、画一的な環境共生、スからプライベートスペースへ移行するエリアとして機サスティナビリティの理屈、想像上のコミュニティ形成、能している（写真5）。

これらは供給者側の一方的な理論となっていないだろうか。本当に住む人々の幸せを考えた住宅開発が出来てい風景計画
リバーサイドの風景計画はその重要性が認められ、1970年には国定歴史建造物に指定された。これにより意るだろうか。そこにどんな暮らしがあるのかを想像し、その暮らしを継承するにはどのような手段が取り入れられるべきなのかをしっかりと追求しなければならない。

図されたデザインの視覚化と調査・研究、図面等書類の整街づくりとは「コミュニティ」づくりである。何もない備が効果的に機能した。街のデザインを保つ広大で緑豊場所に新たなコミュニティを形成し、住民同士が価値観

かなパークウェイ、美しく曲線を描く道路とそこに設置を共有し自らの街・住まいの価値を高めてゆく。その結果、されたガス火が灯るランタンなど、今もなおその風景はそこでの暮らしに豊かさを感じステイタスが生まれる。

維持されている（写真6）。曲線の道路でまとめられた街区

我々には、そのためのインフラを整備し暮らしの基盤をと街区の間には、必然的に公園・緑地となりうるスペース

構築し、コミュニティづくりのきっかけを投げ掛ける役が確保され、豊かな自然と調和したこの街のランドス割がある。そこにどのようなコミュニティを育み、どのよ

ケープを創り出している。

うに街を維持し価値を高めていくのかは、その街のコ
ミュニティすなわち住民自らが行うものである。
我々が行うべきはハードとしての街づくりだけではない。街づくりを作品づくり、商品づくりとして捉えるのではなく、コミュニティづくりという視点に置き換え、住民
自らが具体的に活動するための環境を整え支援することで、その街に本当に必要な暮らしを創造することができる。
良い街とは---そこに住むことを誇りとし存在することだけで幸せと感じることが出来る街。そのために街の景観を育成維持することに対して、住民が無理せず意識出来ている状況があること。そしてゆるやかなコミュニ

写真6：緑豊かなパークウェイとガス火が灯るランタン

ティのつながりの中で、一定の価値観が共有できていること。今回のリバーサイドでの視察を通じ、街の景観はき

所感

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め細かいマスタープランによって創り出されるものであ100年以上経った今でもこの街を訪れる人々が魅力的るが、それが経年によりどう変化していくのかは、コミュな風景であると感じるのは、我々が求める空間の美しさ

ニティにより大きく左右されるものであると改めて感じ

が過去も現在もあまり変わらないからだろう。リバーサることができた。

2014米国住宅地まちなみ視察調査

3. シカゴ都市部
藤吉 和彦、石田 義高
Ⅰステート・ストリート
1．はじめにステート・ストリートと親しまれているこの歴史的なⅡ

通りはシカゴのダウンタウン、ループの心臓部にある。過去、中西部で随一のショップ、レストラン、劇場の中心地

プロジェクト報告とされ、有名デパートメントをはじめシカゴ劇場、ワシン
写真3：道路内に設けられた公共空間

トン図書館などアメリカの建築歴史に残るビルディングが次々に軒を並べている。路上には伝統的なデザインで施された街灯、ガラスで装飾された地下鉄駅など、この通りを歩くだけで1900年代の古き良きシカゴの時代にタ
イムスリップした気分になってくる。

2．概要
近年30億ドルを投入して公共空間のデザインを中心としたステート・ストリートの改善がはかられており、路上は綺麗に整備され道路事情は向上し、治安も良くなり、都市デザインの魅力を向上させた。
写真4：1960年代の象徴的建築「マリーナ・シティ」。
「バウハウス」で学んだバートランド・ゴールドバーグの設計

写真1：シカゴ劇場
写真5：中央のビルは街の中心部に建つトランプタワー

2001年ドナルド・トランプが世界一高いビルを建てると発表。直後、アメリカ同時多発テロが発生したため、規模を見直し縮小へ。2009年に完成し、ウィリスタワー（同
シカゴ市内）についでアメリカで2番目の高さのビルとなった。

写真2：伝統的デザイン街灯やガラス装飾の地下鉄入口

2014米国住宅地まちなみ視察調査

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3．ステート・ストリートと交差するリバーウォー

により社会空間（ビル群）とリバーウォーク（公園）が立面

クについて的に区切られることにより、都市部の川沿いに緑あふれ
心安らぐ公園環境が形成されていた。日本の市街地でもにより整備された遊歩道である。都市部湾岸区域の倉庫都市計画（高架道路の在り方）次第で周辺環境に与える影等のリノベーションなどとともに、川沿いには遊歩道が響は違ってくるのだということを改めて感じとることが整備され、船着き場、カフェなどがつくられた。立体道路できた。

写真6：シカゴ川沿いに遊歩道としてくられたリバーウォーク

写真7：リバーウォークとビル群を区切る立体道路

Ⅱステートウェイ・ガーデンズ

住宅地がその周りを囲んでいるといった都市モデルが計

1．はじめに画されていた。グリッド状の道路に中低層のタウンハウ

Ⅱ

リバーウォークは、1998年からのシカゴ川の再生計画

プロジェクト報告

シカゴ都市部よりステート・ストリートを6km程南下

ス群が建てられ、建物の裏側には庭や駐車場、ごみ収集用

し た 場 所 に ス テ ー ト ウ ェ イ・ガ ー デ ン ズ は 位 置 す る。

の通路を配し、正面の歩道側に玄関を配する統一的な景1958年に建設された8つの高層建築は公的な住宅団地と観が軒をつらねていた。

して総工費2,200万ドルと当時、最も大きなプロジェクトの一つであったが、高い犯罪率、高い失業率と共に公共住宅の悪名高い例となった場所であった。

2．概要
1980年代、治安悪化が問題視されるようになり2001
年よりそれらを取壊し、アメリカの変遷の象徴ともいえる都市型住宅の建設が始まり、現在に至る。
ニュー・アーバニズムによる都市設計として、過度な自動車依存を解消するために鉄道駅を中心に商業施設や

写真8：各住戸の裏庭

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2014米国住宅地まちなみ視察調査

写真9：都市型住宅の表情が軒をつらねる住戸正面

写真10：駐車場とごみ収集用の住戸裏手通路

を上げるなど高さを強調したデザインが見られる。また、

4. レクチャーⅠ 木村ひろ子氏
小山 健二、村岡 純代、田中 栄司
小山 寛、武田 幸治

キッチンについても、以前はLDKが別々であったところ、最近ではオープンキッチンにし必要に応じて所有者自身
で仕切りを設けることがある。
休日の過ごし方の典型が以前はDIYのイメージ強かったが、最近では旅行に出かけるなど余暇の過ごし方につ1971年早稲田大学卒業後、カリフォルニア州公認不動

いても変化が見られる。全体的にコンパクト化の傾向に

産ライセンスおよびブローカー・ライセンスを取得し、あり、ビルダーにとっても戸数確保の点でメリットを見Century21 Jim Duncan Realtyに入社、取扱いNo.1を獲出している。

フ ォ ル ニ ア 地 域 最 大 の 不 動 産 会 社「First Team Real
Estate Inc.」に所属、同社における最高賞を数々受賞する
経歴を残している。

Q3．直近10年程度の住宅価格の変動は？
2005〜2006年頃は買い手が多く新築物件が高値で取り引きされていた。直近10年では約30%程度の下落傾向。

プロジェクト報告得するなど多数の賞を受賞する活躍ぶり。現在は、南カリ

Ⅱ木村ひろ子氏※用語定義
Sqft：スクエア・フィート（1sq.ft＝0.093㎡）
STD：STANDARDの略。一般のセール。
SPAY：SHORT PAYの略。そのままの価格で売却しても売主のローン全額返済不可。
REO：REAL ESTATE OWNの略。オークションで買い手が付かず銀行が売り出す。

Q4．このエリアを希望する人の最も大きな判断基準とは？
写真1：木村ひろ子氏

学校、公園等の緑地、プールやテニスコート、街区内にかかわらず周辺を含めた環境、貧困層に隣接していない

レクチャー

こと（但しショッピングモール等施設が緩衝となっていQ1．資産価値の高い住宅（地）の判断基準とは？

れば良い）

生活水準が低い層では交通インフラが重要視されているが、アーバインのような街ではバス等の公共交通機関
を利用する習慣がなく（車中心の生活）、日常的に利用できる店舗があることが評価される。

Q5．HOAは購入時にどれほど重要視されているか？
中古物件の場合に最も重要視されるのは建物の内部であるが、例えばコモンスペースの状態が悪ければHOAの管理状況を問われることもある。また新築の場合には、物Q2．南カリフォルニア地域における住宅地開発のトレンドは？

件紹介時にランドスケープを伝えることがある。

最近の郊外型新築ではHOAによるコミュニティが増加

エスクロー（Escrow）がオープンするとHOAに関する調傾向にあるが、例えばロサンゼルスの方になると大規模査が入ることもあり、物件の状態によっては修繕を要求な住宅地開発が可能な土地が存在しないため、少数世帯する場合もある。さらに、買主とっては管理組合費も注視によるコミュニティが形成されている。

ポイントとなる。

高層コンドミニアムでは、プールや会議室、コンピュー※エスクローについてはQ8で説明

タールームなど施設が充実していたり、ドアマンやエレ
ベーターマンが居る様なサービスも提供されている場合がある。
戸建住宅の玄関を例にすると、以前はダブルドアが主流であったが最近ではシングルドアにてホールの天井高

Q6．不動産ブローカーから見たこの地域の特性は？
アーバインは賃貸物件が多い街であり、そこには外国人駐在員も多数入居している。
高級志向者は賃貸物件が多い街を好まない傾向にある。

2014米国住宅地まちなみ視察調査

11

Q7．不動産取引においてブローカーとして最も注意する点は？

〇エスクローとは

口頭で伝えたことについては全て書類上でのサインがエスクロー（Escrow）とは、売主・買主の間に入り、不動産必要とされているため、書類作成が重要となっている。そ

売買の実務を行う第三者機関で、主な役割としては以下の他には地盤に関する説明についても注意を払っている。

のとおり。

HOAの書類（規約）は膨大な頁数となるため、現実的に・買主から代金を受け取り、売買が完結すると売主へ支払いは全てを説明出来ないし買主側も読み込むことが出来な・固定資産税、管理組合費、地方税等の日割計算を行い、い。その為、買主にとって身近な内容（ペット飼育可能数、売主・買主分を精算

Ⅱ

路上駐車、洗濯物干し、玄関先等）を抜粋し説明している・買主の不動産ローンに関しての実務サポートのが現実。義務違反者に対しては罰金等が科せられるた・売主が当該不動産を担保とした不動産ローンを組んでプロジェクト報告

め、こういった情報については慎重な説明が心掛けられている。

いる場合にはローン完済の実務サポート
・不動産譲渡税の支払い
・登記手続きQ8．住宅取得の流れとは？
カリフォルニア州では必ずエスクロー（Escrow）会社を利用することが義務付けられており、州によっては弁護〇エスクローフィー
物件価格の1〜2％で売主と買主とで折半。

士がその役割を担うところもある。
エスクロー会社は日本における司法書士、弁護士、信託〇エスクローのオープン

銀行の機能を併せ持った会社というイメージであり、カ

売主・買主双方が売買契約書へサインし売買契約が締結

リフォルニア州での不動産取引においては、エスクロー

されたら、不動産エージェントよりエスクロー会社へ締会社という第三者機関を介することでより公平で安全な結済の売買契約書を届けてスタートし、物件の引渡しに取引を実現させている。

よりエスクローはクローズとなる。エスクロー期間は住宅物件の場合は30から45日間。

○エスクローシステムの流れ

エスクローオープン↓
ホームインスペクション
権限等調査
売主ローン完済手続き、租税・管理費等の精算、シロアリ調査等↓
譲渡契約書の作成→売主・買主双方による署名
↓
登記手続き
代金支払い
↓
エスクロークローズ（取引完了）

住宅地の航空写真（ロサンゼルス空港到着付近）

12

2014米国住宅地まちなみ視察調査

ており、そこで自分達で良好な街を作ろうという感覚はな
く、HOAに関しても細かいルールまでは気にしていないのが現実である。ただし、HOAが持つネームバリューは存在し「ウッド・ブリッジ・ビレッジ」
や「オーチャード・ヒル」
等はその名前自体に価値がありブランド力を持つ。

Q15．近隣問題について空間の使い方による問題が出るケースがある。
（バーベ※ゼロロット：建物を片側の敷地境界線際まで配置しもQ9．アーバイン地区の特徴は？
アーバインは移民の街であり賃貸住宅を中心として、う一方の空間を確保することで、狭い敷地を有効活用すプロジェクト報告

キューや遊戯など）
写真2：レクチャーの様子

Ⅱ

ゼロロットで配置計画されている街では、敷地内でのる方法。

中国、韓国、中近東、日本人が多数居住しており、治安が良く住みやすい街である。

所感
カリフォルニア州における不動産取引についての一例

Q10．良好な住宅地と学校の関係性は？
開発段階から緑地や湖だけではなく学校も計画内容に折り込まれているため、学校についてはどの住宅地からも徒歩圏という立地にある。

を学ぶことができ、価値観や法令等、日本との違いが多々あるものの大変興味深い内容であった。最大の違いはエスクローシステムにある。不動産取引の安全性をエスク
ロー会社により担保されており、その業務の幅が非常に広いことに驚いた。不動産取引に伴う業務の在り方やそQ11．高齢化に伴うダウンサイジングも含めて、「住宅双六」事情は？
今まで住んでいた住居を売却して、引退者ホームに入こに介在する組織の役割は全て売主と買主、つまり国民の不動産に対する価値観の上に存在するため、必要不可
欠なものとしてしくみが確立されているのである。

るケースが多く、日本のように二世帯同居は殆どない。ゴ
ルフ場や劇場、プール、郵便局、医院等の施設が充実している。高齢者ホームには55歳以上から入居が可能。

Q12．ホーム・インスペクションについて
ホーム・インスペクションの費用は約$400で2時間程度での診断を行う（sq.ft2,000）。電気機器類、湿気等のチェックのほか、煙感知器や一酸化炭素探知機器の設置、延焼防止の玄関ドアの設置など。

Q13．郊外居住と都心居住の違い
郊外居住は学校や緑地が身近にあってのんびり住みたいという志向者に向いている。一方、都心居住はダウンタ
ウンのコンドミニアムでセキュリティ等のサービスが充
実した生活を得ることにステイタスがある。
建設中の住宅（パビリオン・パーク）

Q14．住宅購入の価値判断
購入者は大きな概念での住みたい街というものを決め

2014米国住宅地まちなみ視察調査

13

化するために、提供するサービスをメニュー化し、必要な

5. レクチャーⅡ サン・プロパティーズ
社 テッド・ラブダー氏インタビュー「プロとしての管理者、管理会社の実像及びHOA活動」
天谷 正法、舘 智徳、水谷 洋
川住 和弘、吉福 慎二

サービスだけを選ぶオプションタイプやマネージャーの時間給に応じて拘束時間分の金額を請求する弁護士タイプもある。いずれにせよ、マネージャーに求められることで最も重要なのは、管理会社という専門的な立場を活用した、ボードメンバーへのアドバイスとHOAの財務状況を管理し、会計や管理費の徴収を行うことである。とりわⅡ

け財務収支については赤字に陥らないように注意が必要

HOAとはである。管理費の徴収や金額の設定は困難な場合もあり、プロジェクト報告

HOAとは「Home Owners Association」の頭文字をとっ

赤字を出してしまうHOAも少なくない。過去には財務状た略であり、戸建住宅またはコンドミニアムに住む地域

況が悪く赤字を出してしまい、不足分を銀行から借り入

住民達による組合組織である。活動内容は自分たちが住れしなければならないケースや、中には破綻してしまっ

む街の魅力をより高めるために、公共スペースの計画的たHOAもある。テッド氏はそういったHOAのマネジメン

な維持管理、管理会社との交渉など多岐にわたる。

トを引き受け改善したこともあるという。

住民達から選ばれたボードメンバーと呼ばれる複数名（テッド氏がマネージャーを行っているブラフスの街は9名）の組合役員によって運営され、主に地域住民にとって利益になる施策をミーティングによって決定し、管理会社へ委託する。行政や会社組織のようなものであり、ひとつのコミュニティである。また、管理会社も日本でよく見かける販売サービスの一環（開発業者が販売促進のために、子会社やグループ会社を使って行うというもの）ではなく、完全に独立した会社である。つまり、HOAのためのプロの管理者というわけである。
写真2：佐々木先生とテッド・ラブダー氏

マネジメントの問題
HOAマネジメントをするうえで、問題となってくるのは地域住民がHOAに無関心であるということと、コミュ
ニティ全体ではなく、自分の利益だけを考えるボードメ
ンバーがいるということである。HOAの円滑な運営には地域住民の理解や関心は必須であるため、いかにボード
メンバーや地域住民との良好な関係を構築できるかが管理会社マネージャーの重要な役割となる。また、地域住民
写真1：LAKE FORESTⅡのHOAロゴ

たちはどうしても目先の管理費用などを気にして長期的なメンテナンスにまで目が向かない。しかし、10年〜20

管理会社の役割
HOAのボードメンバーはそこに属す地域の住民から選ばれるため、地域によって特色が異なる。そのため管理会
社へ求める委託内容も様々で、管理会社は各HOAが何を必要としているかを把握し、それに応じたサービスを提供することが大切となってくる。最近では管理費を合理

14

2014米国住宅地まちなみ視察調査

年といったスパンで考えないと良い状態が保てないため、
いかに長期的な視点を持たせるかが管理会社のマネージャーの腕の見せ所になる。また、ボードメンバーは任期制であるため、1年ごとにメンバーが入れ替わる。そのため長期的なプランを立てにくい。よって管理会社のマネージャーの一貫性をもったアドバイスが必要となる。

アメリカ独特の税負担
テッド氏のインタビューを通じて面白いと感じたのは、
メロールースという都市開発税とも言うべき税金制度の存在である。これは新規住宅地の開発時のインフラ費用
やメンテナンス費用、その他には学校やその他公共施設など利用する人だけが負担する税金制度であり、これらの恩恵にあずかれない人にとっては無駄なものであり、Ⅱ

払いたくないという、いかにもアメリカらしい発想である。また、ストリートのメンテナンスについても行政が所は1970年代後半に税金を1年間に1％以上上げてはいけないということが投票によって決まり、行政の財政状況が苦しくなったため、メンテナンス出来なくなったこと

写真5：Baker Ranch のデザインガイダンス。中央を走る赤い幹線道路
から一歩街へ入った黄色の生活道路は、HOAの責任でメンテナンスを行う

プロジェクト報告有するものの、管理責任はHOAにあるという。この背景にが原因らしい。幹線道路は行政の責任でメンテナンスを行うが、一歩中に入った生活道路については、それを利用するHOAに管理責任があるという、メロールース同様徹
底された合理性が見受けられる。

長期的視点に立った街づくり
街の美観を維持するために各HOAに規約があり、たとえ自宅の敷地内でも好き勝手にゾーニングできないという。ホームオーナーから管理費を徴収し、個々の庭のメ
ンテナンスを行うときに併せて前面グリーンベルトも同じようにメンテナンスする。そうすると、フロントヤー
ドの景観が美しく維持される。今回視察した「リバー・フォレスト」や「リバーサイド」は、フロントヤードがどの住戸も均一に整備されたグリーンベルトとなっており、また建物までの距離も十分取られていたため、街の景観は非常に美しかった。建物についても、外壁の色や屋根の形状など、ある一定のリズムとも言うべき規律によって調律されており、街全体の美観をさらに向上させてい写真3：高級住宅地PELICAN HILLのゲート。各分譲地にはゲート的存在の装飾があり、豪華さの度合いも違うる。これは住民の方々が自分たちの街をより価値のあるものにしようという想いだけでなく、こういった合理的かつ優れたHOA制度によるものではないだろうか。

写真4：メロールースが無料だと謳う分譲地のサイン

写真6：美しいリバー・フォレストの街並み

2014米国住宅地まちなみ視察調査

15

6. オーチャード・ヒルズ桔川 潤、高橋 正樹、永井 史紀
福島 久修、石川 朋彦、松尾 修一
はじめに
エッジ・シティとして有名な高級住宅地である「アーバⅡイン」を訪れ、現在開発中であるオーチャード・ヒルズを視察した。

プロジェクト報告

写真1：幹線道路に設けられたゲート

概要
アーバインはロサンゼルスの南東約60ｋｍにあり、1959年より民間企業（アーバイン社）により開発され、全米でも最大級の複合都市である。この地域は持家世帯の平均年収が、他の地域に比べ高く、全米でも最も犯罪発生率も低い地域となっており、現在もアッパーミドル層、また日本の駐在員などからも人気がある住宅地となっている。今回の視察地であるオーチャード・ヒルズはそのアーバイン社が現在、新規分譲をしている高級住宅地であり、他の地域よりグレードが高めの設定になっている。
写真2：幹線道路

住宅地の形状について
エッジ・シティにある住宅地は幹線道路から直接エントランスを設けず、ここオーチャード・ヒルズの住宅にお路より一つ奥に入った住区内道路にエントランスを設けいても、分譲地の入り口にはゲートがあり、住宅は幹線道

るクラスター状の計画になっている。

図1：オーチャード・ヒルズ全体図

16

2014米国住宅地まちなみ視察調査

このゲートは、日本人からすると排他的、閉鎖的な感じを受けるが、アメリカでは犯罪に巻き込まれないようにするための安全対策であり、高級住宅地になるほどゲー
トの構造がしっかりしている。

Ⅱ
プロジェクト報告

図3：TREVI地区（全体図の L）
図2：CAPELLA地区（全体図のF）

室内については、テーブル、ソファーなどの家具、冷蔵

モデルハウス見学
オーチャード・ヒルズ内のTREVI地区とCAPELLA地区のモデルハウスを視察した。
アーバインの平均住宅価格が70万ドル位に対して、高級住宅であることがうかがえる。

庫、洗濯機など家電製品の他、パソコン、食器、小物、絵画などの装飾品が日本より充実して飾られている気がする。
日本であれば、これだけの装飾品等が一緒に飾られていると、管理的な意味合いも含め、販売スタッフが常駐したりするが、こちらでは自由に見学できるようになっていた。

日本と違い、所得に対して住宅購入費の比率がずいぶ

また、現地の販売パンフレット等を見ると、延床面積のん高い感じをうけたが、優良な地域（きちんとしたコミュ表記だけで、土地の面積については特に記載されておらニティ）にある住宅なら転売する時も、資産価値も落ちなず、視察団からも土地の面積、土地建物の比率などについいとのことである。見学したどのモデルハウスもビルトて、現地の販売スタッフに質問をしてみたところ、土地と

インガレージが備えられ、居室にはそれぞれトイレ、洗面建物を個別に考えるような感覚がないとの回答であった。

化粧台が付き、屋外空間にはプールが設けられており、また庭でバーベキューが出来るようになっていた。
CAPELLA

TREVI

建物延面積

270㎡〜300㎡

470㎡〜650㎡

販売価格

100万ドル〜

200万ドル〜

寝室数

4部屋

5〜7部屋

室内においては、天井が高く、部屋も広い為、とても開放的な空間になっている。また、住宅設備品だけでなく、装飾品、調度品もふんだんに飾られており、より豊かな住空間が演出されていた。
両地区のモデルハウスには販売価格の差はあるもののともに、その地域に住むステータス性を強く意識させるものであり、良好な環境に住宅を持つことがアメリカ人

表1：モデルハウスの概要の憧れの一つであることが窺われる。

おわりにモデルハウスの見せ方について

アメリカでは各地域の人種比率、平均所得などが一般

日本のモデルハウスであれば、耐震性、耐火性などにつに公開されており、今回、新規分譲中の団地を見学するこ

いて、各メーカー、ビルダーの特徴を示す構造、工法等のとで、どこの地域（コミュニティ）に住んでいるかが、かな

説明が必ずあるのだが、こちらではほとんどなかった。

り社会的に重要であるかを実感した。

2014米国住宅地まちなみ視察調査

17

CAPELLA

Ⅱ
プロジェクト報告

写真3：CAPELLA外観

写真5：CAPELLAダイニングより

写真4：CAPELLAリビングより

写真6：CAPELLA外構空間

TREVI

18

写真7：TREVI外観

写真9：TREVIバーペーキュースペース

写真8：TREVIリビング

写真10：TREVIプール

2014米国住宅地まちなみ視察調査

レイク・フォレストⅡ

7. ウッド・ブリッジ、レイク・フォレストⅡ

1970年 代 に 開 発 さ れ、3,436戸（14区 分 の コ ミ ュ ニ

伊代田 優子、小林 秀和ティ）から成るHOAがある。今回、HOAの事務所ともなっているクラブハウス、プールがある中心的な場所でバスを降りた。人工湖に面した住宅群にはそれぞれ船着き場

ド・ブリッジ・ビレッジと隣のレイク・フォレスト市のレにボートを有し、日本でのリゾート地のようであった。

イク・フォレストⅡに立ち寄った。両方とも、人工湖を持

日々の仕事と生活とレクリエーションが切り離されていつ住宅コミュニティとして開発された「エッジ・シティ」

ない暮しが見受けられ、私たちの慌ただしい暮らしとは「郊外型開発」であり、しかも成功例という。

別物だと痛感した。また、HOAのイベントプログラムの掲

ウッド・ブリッジが多岐にわたり活発であることが伺えた。

1975〜77年にアーバイン社によって開発された6,000の集合住宅、戸建住宅3,000戸のコミュニティで、南北にプロジェクト報告

示や、ロゴマークのある自動車を所有しているなど活動

Ⅱ

急遽、予定になかった視察地として、アーバイン市ウッ

延びる人工湖、ビーチ、ゆるやかな曲線を持つ道路など
SWAによる計画住宅地である。アーバインのビレッジ（コミュニティ、住宅地）の成功しているPUD（計画的一体開発）である。
昨日の木村さんのお話でも、湖に面する住宅は多少の待ちも厭わないというブランド力のある物件だそうだ。
というのも一般的に住宅を探す場合は、治安、教育など地
域性、内部の改修具合が重視され、特定のコミュニティを

写真3：レイク・フォレストⅡ。人工湖に面した住宅群

選択することはないそうだ。

感想
今回、立ち寄ったふたつの住宅地（コミュニティ）は、湖を中心にクラブハウスなど多くのレクリエーション施設と豊かな緑を共有するブランド力のあるところであった。
しかし、それらを運営管理するのは住民だけでは難しく、計画開発当初から住宅地の運営管理としてのプロの存在が前提であったと思われる。昨日のテッドさんのお話でもHOAにおいてプロフェッショナル（管理会社など）が必要不可欠で住宅および住宅地の資産価値の維持向上において重要だということであった。また、渡裕子さんのお話
では、HOAも問題を抱えていたり、一部のボードメンバーで機能している場合もあるという。私の思っていたHOAは、住民が積極的に参加しており、住宅の外観など住環境への意識が高く、主体的に活動しているというイメージであったが、実際はそれほどでなく、運営会社におまかせ
なのかも知れない。新たに売り出し中のパビリオン・パー
クやベイカー・ランチでもレクリエーション施設やヨガ教室などのプログラムをパンフレットに謳っていた。共有施設を持つ住宅地では、その使用で住民コミュニケー
写真1、2：幹線道路に面しているウッド・ブリッジの象徴的な人工湖に突出した桟橋から住宅群をみる

ションをつくると同時に、その運営管理のために運営会
社の職（雇用）を作っているようにも感じた。

2014米国住宅地まちなみ視察調査

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8. ベイカー・ランチ
塚田 雅彦・小林 秀和
概要
ベイカー・ランチは、レイク・フォレスト市の主導により開発中の全体4,000棟に及ぶ5つの大規模住宅地の一つ

Ⅱであり、最大規模(2,000棟)の分譲地である。
販売はアメリカでも有数のホームビルダーであるShea

写真1：モデル建物エントランス側

プロジェクト報告

Homes社とToll Brothers社が手がけており、6つのエリアに分けてそれぞれ販売を行っている。各建物面積は約
1,273〜3,268平 方 フ ィ ー ト（117〜300㎡ ）で、幅 広 い
ニーズに対応した特色あるプランが用意されている。本
分譲地ではメロールース（開発されるエリアに必要な公共施設の費用負担としての特別課税）が免除されている。
また学区としても人気のエリアであり、他のオレンジ郡の分譲地との差別化を図っている。HOAによる管理費用
は 月 額 ＄178と な っ て お り、住 民 が プ ー ル や バ ー ベ

写真2：モデル建物ガレージ側

キューが楽しめる豊かなコミュニティレクリエーション
センター等がエリア内に完備されている。

写真3：モデル建物室内1

図1：ベイカー・ランチ全体図

ベイカー・ランチの見学
1）ブルックランド
私 た ち は ま ずShea Homes社 の 販 売 エ リ ア で あ る ブ
ルックランドのモデル建物を見学した。結婚間もない若い夫婦のスタートハウスとして想定されたタウンハウス

写真4：モデル建物室内2は、裏側に2台分のガレージが効率的に同一面に並ぶのに20

対し、エントランス側は建物の威圧感を感じさせないよ

うのか想像しやすいよう工夫されており、内装と調和のう、建物を雁行させアプローチ部分に高木や潅木を植栽

とれた置き家具がしつらえてある。モデル街区の周辺のすることで、柔らかい印象のまちなみを形成している。ど建築現場では、2×4構造と思われる工事が同時進行中での建物も、玄関ドアを押し開けると天井の高いゆとりのあり、細かな外部装飾についてもモデル街区のまちなみ空間が迎えてくれる。そのインテリアは、どんな人が住まと同様に妥協のない仕事が行われている。

2014米国住宅地まちなみ視察調査

Ⅱ

写真5：工事中の様子

写真6：モデル建物の装飾例

写真9：コミュニティレクリエーションセンター

プール

プロジェクト報告

2）パークビュー
次に私たちはToll Brothers社の販売エリアであるパー
クビューのモデル建物とコミュニティレクリエーション
センターを見学した。成長した家族が余裕のある空間でゆったりとした時を過ごせるよう想定された戸建てハウ
スは、グリーンベルトから緩やかなアプローチがビルト
インガレージを意識させないよう計画されている。
写真10：コミュニティレクリエーションセンター

BBQコーナーおわりに全体として幅広い家族像のニーズを汲み取り、付加価
値の高いまちづくりの提案に納得できた。そして他の古い分譲地ではほとんど見られなかった、消費大国アメリ
カでのソーラーパネルの搭載。

写真7：グリーンベルトからのアプローチ

写真11：ソーラーパネルを搭載した建物

このまちは東洋人をターゲットにして

写真8：ビルトインガレージのあるモデル建物

いるのでは？と感じ
まちの中心となるコミュニティレクリエーションセンてしまうほど日本のターは、遊びとくつろぎの広場、スイミングプール、BBQな分譲地と変わらない

ど開放的な屋外活動の拠点であると同時に、管理事務所を併設することにより、安全で比較的管理費負担の少ない美写真12：太陽光発電を訴求するPOP

環境配慮型提案も見ることができた。

しいまちの継続を約束し購入希望者の安心感を高めている。また、このまちのコミュニティの強みとして、未来へ繋だからカマキリも住んでいます。

がる子供達を通わせたい学校が用意されていることも「ここに住みたい」最終決断要因になっていると思われる。

2014米国住宅地まちなみ視察調査

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9. パビリオン・パーク
天谷 正法、舘 智徳、水谷 洋
川住 和弘、吉福 慎二
概要
カリフォルニア州オレンジ郡アーバイン市のグレートⅡパークと呼ばれる地域は、約4,700エーカー（≒19㎢）あるエルトロ海兵隊空軍基地の跡地であり、現在、この広プロジェクト報告

大な土地を住宅や公園、学校やオフィスなどへ再開発が進んでいる。なかでも街の名称にもなっている公園部分の面積は約1,300エーカー（≒5.3㎢）あり、ニューヨーク
のセントラルパーク（4km×800ｍ）の約1.5倍の大きさを誇っている。このグレートパーク地域の北端に位置す
る「パビリオン・パーク」は、街が11のエリアに分類され

図1：グレートパークの全体図（ホームページより）ており、ハウスメーカー8社がエリア毎のモデルハウス
を3棟ほど建築して販売が開始されている新しい街で
あった。

街の特徴
1）
開発コンセプトグレートパークは『サスティナビリティと資源の効率化 』をコンセプトとして開発を行っており、空軍基地時
代の廃材の活用などとともに、散歩やジョギング、サイク
リング用のコースが整備されている。それにより、もともと整備されているアーバインの街のバイクレーンやト
レールとも繋がり、一体的なネットワークを形成することができる。パビリオン・パークでは、この地区のマークにもなっているオレンジ色の自転車が各宅地に1台提供されており、この象徴的な自転車を利用してもらうこと
で、健康や省CO2への配慮とともに住民同士のコミュニ
ティへの一助になるようにとの理念が伺える。

写真1： レトロな雰囲気のセンターハウス

22

2014米国住宅地まちなみ視察調査

図2：パビリオン・パークの全体図（現地パンフより）

2）クラブハウスと隣接施設

なお、街のランドマークとなるコーナーツリーなどにパビリオン・パークで特徴的な建物であるクラブハウス

は統一したルールはなく、コーナー部に高木が全く無い

は、レトロで自然に馴染むような優しい雰囲気の外観であ

エリアもあった。また、クルドサックの中心にも植栽ス

り、外構部分も木陰ができる大きな樹木と様々な低木など

ペースは無かったが、所々に植えられた10ｍを超える樹で設えられていた。そのため、他の地区が豪華に設えたセ木や街路樹により、緑豊かな景観となっていた。
モデルハウスの中にはソーラーパネルを搭載した建物

さり気なくその場所に馴染んでいた。また、建物に付帯しもあり、住宅設備部分でのサスティナビリティへのアピー

たパーゴラなどは、日よけ部分に足場の廃材を利用するな

ルもあったが、ほとんどの建物は搭載していなかった。

ど、資源の効率化にこだわった部材でデザインされていた。

プロジェクト報告

クラブハウスと隣接してバイクステーションとグリーⅡ

ンターハウスと画一的な外構で構成されているのに対し、ンハウスが建っているが、こちらも優しい雰囲気を継承したデザインで統一されていた。この自転車を整備する
バイクステーションは、当初から計画されていることか
ら、住民の方々に永く使ってもらう仕組みにまで配慮していることが伺える。また、グリーンハウスの中は、ハーブやオーガニック野菜で満たされており、食について学ぶこともできるなど、コミュニティ育成の仕掛けもしてあった。
このように、サスティ

写真4：砂漠地帯でありながら潤いのある歩道空間

ナビリティというコン

総評

セプトに対して様々なアーバイン社のコンセプトに準じた街づくりが多い中、仕掛けをしていること

グレートパーク地区の『 サスティナビリティと資源の効が特徴的であった。
写真2： バイクステーションとグリー
ンハウス（左奥）

3）街なみ

率化 』のコンセプトのもと、パビリオン・パークは他と異なる街づくりを行っていた。しかし、それを大々的に掲げ素材が統一されている訳ではなく、各社エリア毎に建るのではなく住民に上手に訴求しているのが特徴的で物スタイルを決めており、建物はバラエティに富んでいあった。また、ガーデニング教室などの様々なイベントをた。また、玄関と道路までの距離が短く、余ったスペース

開催することで、コミュニティ育成も重要視しているこに数本の高木と低木および芝生で構成された外観が印象とも伺えた。

的であった。しかし、歩道部の道路側に高木の並木と根締

このような持続可能な街づくりの仕組みは、日本の街めの緑地帯がしっかりとあるため、ファサード部分にゆづくりの考え方にも似ており今後の参考になるが、このとりを持たせる効果があることや緑視率も高くなること

街ではHOAの管理費を2万円/月徴収しており、日本ではなど、潤いのあるビスタを感じることができた。

設定管理費への理解が今後の課題となるであろう。

写真3：ビスタの美しい街なみ

写真5：モデルハウスの外観（BY RYLAND HOMSⓇ）

2014米国住宅地まちなみ視察調査

23

Ⅲ
資 料

24

2014米国住宅地まちなみ視察調査

あとがき
一般財団法人住宅生産振興財団 専務理事松本浩

当財団が1997年の「まちなみ大学」以来毎年の事業としております海外住宅地の視察研修につきましては、本年度も財団会員各社をはじめ関係者の方々のご理解の下で実施することができました。
本年度の視察研修においては、当財団の藤井理事長と平林理事に団長として参加頂くなど、財団会員関係社6社から9名の参加を頂くとともに、住宅展示場協議会会員社3社から6名、また、国土交通省や山形県住宅供給公社などからも参加頂いて、総勢26名により、2014年7月7日〜13日の7日間で米国シカゴ及びロサンゼルス近郊の視察を行いました。

近年の米国視察研修においては、ニュー・アーバニズムの理念に基づく住宅開発や都市型複合開発、エッジ・シティ
における車利用重視の郊外型開発について、計画面と管理運営面の両面から見てきました。そして本年度は、視察先については「新旧の対比」をテーマにシカゴとロサンゼルス郊外で選定するとともに、アメリカにおける「住宅の流通事情とＨＯＡの役割」の実情を聴き取るべく現地不動産会社の木村ひろ子氏と現地管理会社のテッド・ラブダー氏からレクチャーを受ける時間を設けました。
視察研修のプロジェクト・コーディネート及び現地同行案内につきましては、過去4回同様、明治大学理工学部建築学科准教授で、FTS Urban Design日本事務所を主宰される佐々木宏幸先生にお願いしました。また、ロサンゼルス郊
外の視察に際しては、ブラフスに住んでおられた渡裕子氏（筑波大学の渡和由准教授の奥様です）にも同行案内頂き居住者の立場からのご説明などを頂きました。

シカゴにおいては、フランク・ロイド・ライト自邸兼スタジオ、ライトも多くの住宅を設計しているオーク・パーク
やリバー・フォレストのまちなみ、全米初の計画住宅コミュニティとして19世紀に開発されたリバーサイドのまちづくり、ニュー・アーバニズムの考え方により21世紀初頭に建て替えられたステートウェイ・ガーデンズの公共住宅
団地、そしてシカゴ都市部の新たな空間整備などを視察しました。また、ロサンゼルスにおいては、1970年代に開発されたウッド・ブリッジやレイク・フォレストⅡと、現在開発中・販売中のオーチャード・ヒルズ、ベイカー・ランチ、パビリオン・パークを視察しました。いずれも、その時系列的な流れや時代背景を考えながら見ていると、興味深いものがありました。
また、ロサンゼルスでのヒアリングに際しては、米国における住宅購入において重視されるポイントやＨＯＡによる住宅地の維持管理における課題などを伺いましたが、日本と似たような課題や問題点を抱えているようでもあり、現実の米国住宅事情を垣間見た気がしました。
同行コーディネーターである佐々木先生による的確な説明と通訳、ロサンゼルスでレクチャー頂いたお二人の方々、そして同地で同行頂いた渡裕子氏など多くの皆様のおかげで、非常に実のある視察結果を得ることができました。それぞれのプロジェクトやヒアリングの概要につきましては、視察団全員で報告を纏めていただきましたが、この報告書もこれらの成果を踏まえた貴重なものになったと思います。ありがとうございます。

厳しい日程の中予定通り円滑に視察を実施することができ、視察団の皆様相互が仲良く交流を深められ、全員トラ
ブル無く無事に帰国できました事は、団員皆様の気持ちよいご協力によるものであり、心より御礼申し上げます。また、ベテラン添乗員の湯本昭夫氏の的確の対応にこの場を借りて感謝いたします。
また、来年も引き続き「海外住宅地視察研修」を予定したいと考えております。より良い研修にするために、皆様のご意見等を是非お寄せください。
最後に、参加者を送り出していただきました財団会員各社、関係各社の皆様をはじめ、ご協力いただきました方々に心より感謝を申し上げます。ありがとうございました。

住宅生産振興財団海外視察（平成26年7月7日〜7月13日）

2014米国住宅地まちなみ視察調査−米国における“住みたくなる街”のデザインと住宅流通事情、HOAの役割を探る−
2014年9月30日 発行
The MACHINAMI Foundation (c)2001
発行人：松本 浩
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2014米国住宅地まちなみ視察調査

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