皆様、こんにちは、福岡リアルティの古池でございます。
本日はお忙しい中、福岡リートの決算説明会にご参加頂き、誠にありがとうございます。
それでは、福岡リート投資法人の第36期、本年3月1日から8月末までの決算について、ご説明をさせて頂きます。

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エグゼクティブサマリー
第36期分配金は予想比＋23円で着地

エグゼクティブサマリー

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最初に資料下段の分配金の推移についてご説明いたします。
第36期の分配金実績は、3,523円となり、予想比プラス23円の着地となりました。グラフの通り、第32期の3,250円から着実に分配金を回復させ、第36期も継続して3,500円を超える水準を維持しました。
つづく第37期予想は、分配金水準を引き続き維持し3,520円。第38期予想は、第37期比プラス20円の3,540円とします。
次に資料左上、新規取得物件と既存物件の概要です。
外部成長として、当期期初の3月1日に、博多筑紫通りセンタービルを43億20百万円で取得しました。
既存物件では、商業施設は、全体的に売り上げが回復してきています。さらに足許の水際対策の緩和、全国旅行支援の開始等による売り上げ増加にも期待しています。
メイン物件となるキャナルシティ博多においては、将来に向けた進化プロジェクトを実行フェーズに向け始動しました。後ほど、「キャナルシティ博多のフューチャービジョン」の取り組みについてご説明いたします。
オフィスビルの期末稼働率は99.7%です。当期も賃料の増額改定が実現でき、月額4.2百万円の賃料収入増となりました。また本年９月には東比恵ビジネスセンターで大口テナントの退去がありましたが、早期埋め戻しと賃料増額に取り組み、すでに一部成約にいたっています。詳細は後ほどご説明します。
次に資料右上の財務運営ですが、記載のとおり安定的な財務基盤の維持に努めています。期末有利子負債残高は839億円です。引き続き、返済期日の分散等によるリファイナンスリスクの軽減に努めます。

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金利上昇に伴う調達コストの増加のリスクについては固定化比率の見直しを含め、今後検討していきます。
最後に、その下のサステナビリティの取り組みです。本年9月にTCFD提言への賛同を行
い、シナリオ分析に基づく財務的な影響の検証を行っています。外部認証ではGRESBの2年連続「4スター」、開示評価では、ESG情報開示の取り組みが評価され、最高レベルとなる「Aレベル」となりました。統合報告書などを通じて、今後も環境パフォーマンスデータ等の非財務情報の拡充を進めてまいります。
以上がエグゼクティブサマリーです。

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分配金の推移
第36期実績は3,523円、第37期予想は3,520円 第38期予想は3,540円に増額

決算報告と業績予想

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分配金の推移について、ご説明します。
第36期の分配金実績と第37期、第38期の分配金予想の変動要因を記載しています。
主な変動要因として、第36期、前期比は新規に取得した博多筑紫通りセンタービルが収益寄与し、その他費用の増を吸収しました。予想比はその他収入に含まれる賃料増額等や、修繕費減によりプラスとなっています。
第37期予想は、キャナルシティ博多の収入減と前期に後ろ倒しとなった修繕費増を久留米東櫛原SCの売却益でカバーします。また、東比恵ビジネスセンターのテナント退去によるマイナス、その他収入は他の保有物件の営業収益増でプラス、結果3,520円としています。
第38期は、久留米東櫛原SCの売却益でキャナルシティ博多の収入減、修繕費増をカバーし、後ほどご説明する東比恵ビジネスセンターのリーシングの進捗等のプラスで、37期比20円増額の3,540円としています。
さらに今後、分配金の成長フェーズに向けた運営を行っていきます。

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損益計算書・分配金（前期比）
新規取得物件の収益寄与により費用増を吸収（単位：百万円）（符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円

決算報告と業績予想

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第36期の損益計算書・分配金の前期比の資料です。
営業損益の主な増減要因は、右のオレンジ色の枠内に記載しています。
①の営業収益は、前期比プラス1億71百万円となりました。その内、新規に取得した博多筑紫通りセンタービルの収益寄与でプラス1億33百万円。残りは既存物件の収入増減によりプラスとなりました。
商業施設のパークプレイス大分については、前期と比較して施設売上自体は回復しており、今後は営業収益としての回復を予定しています。
②の営業費用は、外注委託費や減価償却費の増加が主な要因となり、前期比1億63百万円増となりました。水光熱費増はテナントから収受する水光熱収入増と相殺となり、営業利益への影響はほとんどありません。その他、販管費や営業外費用を加えまして、一口当たり分配金は3,523円となりました。

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損益計算書・分配金（予想比）
オフィスビル、住居の賃料増額と水光熱収支の上振れ等により、予想比＋23円（単位：百万円）（符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円

決算報告と業績予想

4第36期の損益計算書・分配金の予想比の資料です。
こちらも主な増減要因は、右のオレンジ色の枠内に記載しています。
①の営業収益はプラス22百万円、②の営業費用は8百万円増となりました。オフィスビ
ルや住居の賃料増額と水光熱収支の上振れ等がプラスに影響しています。当期純利益はプラス17百万円となりました。
一口当たり分配金は、23円の予想比プラスです。

5第37期（2023年2月期） 業績予想
キャナルシティ博多、修繕費のマイナス影響を売却益でほぼ吸収

決算報告と業績予想

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第37期の業績予想のご説明です。
主な差異要因は右のオレンジ枠内に記載しています。
①に記載のキャナルシティ博多の賃料収入減や、③に記載の前期に後ろ倒しとなったことによる修繕費増のマイナス影響を、②の久留米東櫛原SCの売却益で吸収します。
久留米東櫛原SCの売却は3期にわたって分割して行い、1回目にあたる当期は15%の売却で分配金の安定化を図ります。
結果、一口当たり分配金は、前期とほぼ同水準である3,520円を計画しています。

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第38期（2023年8月期）業績予想
オフィスビルの好調なリーシングと賃料増額等により、分配金は＋20円

決算報告と業績予想

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第38期の業績予想のご説明です。
主な差異要因は右側のグリーン枠内に記載しています。
オフィス物件である東比恵ビジネスセンターにおいて、早期のリーシング着手による契約前倒しと、新規テナントの、賃料増額による収入増を見込んでいます。また前期に続き、2回目の売却益でキャナルシティ博多に係る収支上のマイナス影響をカバーし、分配金の安定化を図ります。当期純利益は第37期予想比プラス15百万円を見込みます。
結果、一口当たり分配金は、第37期比プラス20円の3,540円を計画しています。

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外部成長の取り組み
総合型リートとしてポートフォリオによるリスク分散を図り、資産規模2,500億円を目指す

外部成長戦略と新規取得物件

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外部成長の取り組みについてご説明します。
現在、福岡リートの資産規模は2022年8月末時点で約2,063億円です。引き続き、2,500億円を目指したソーシング活動を強化していきます。
スポンサーからの既存収益物件の取得に加え、開発段階からの協働によりオフィスビル、物流施設を中心にサステナビリティに対応した高品質、高性能な新築物件の取得を目指します。
また、地域密着のソーシング力の強みを活かし、様々なソリューション提案を行い、良質な物件を獲得したいと考えています。外部からの取得においてもオフィスビル、物流施設に加え、安定感のある住居の取得も積極的に検討していきたいと考えています。

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資産の取得について（2029年3月）スポンサー福岡地所株式会社との協働案件

外部成長戦略と新規取得物件

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本年6月14日にプレスリリースをしました、資産取得についてのご説明です。
スポンサーの福岡地所と協働で福岡市のアイランドシティ港湾関連用地公募案件に応募し、優先交渉権を獲得した案件となります。
土地の取得価格は80億82百万円、その土地に福岡地所が物流施設を建設する予定です。我々は、底地を福岡地所に賃借します。
取得の意義は記載の通りですが、アイランドシティは、福岡の成長をけん引する物流拠点として更に発展し、福岡リートの投資タイプとしても物流施設の拡充は重要であると考えます。当エリアには他にも物流施設を保有しており、高い稼働率を維持しています。
取得日は6年半後の2029年3月となります。

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東比恵ビジネスセンターのリーシング進捗状況
好調なリーシングと賃料増額により早期NOI改善を目指す

保有物件の運営状況

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前回第35期の決算でお伝えしました、東比恵ビジネスセンターのリーシング進捗状況のご説明です。
第37期の9月30日に、賃貸可能面積の35％、約1,450坪の大口退去となりました。
早期リーシング着手や立地の良さ、ビルスペックの高さが評価され、埋め戻しのペースは当初の想定を上回っています。期末埋め戻し率は前回予想の50%を上回る62.3%です。ダウンタイムとフリーレントを合わせた、賃料収入が見込めない期間の短縮が図れています。また絶好の機会と考えていた賃料ギャップの解消も想定通り実現し、物件の平均賃料単価12,000円台後半に対し、市場の賃料単価水準での成約が出来ています。
残りの区画についても、記載のリーシング候補先と交渉中であり、早期100％の埋め戻しを実現したいと考えています。

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福岡のオフィスマーケット動向
マーケットの空室率は5％台に上昇したものの、大規模・大型ビルの稼働率は堅調

保有物件の運営状況

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福岡のオフィスマーケット動向についてです。
左のグラフの通り、2021年以降、多くの新築ビルが供給されていますが、空室率の上昇は軽微な水準にとどまり、足許の2022年9月時点で福岡の空室率は5.08%です。東京
都心部の空室率は6.49%で依然高い水準で推移しています。
右に東京と福岡のオフィスビルの空室率の推移を示していますが、直近の東京の空室率上昇に比べると福岡の上昇率は緩やかです。また、福岡リートの保有オフィスビルは、空室率の低さからマーケット内での競争力の高さがご理解頂けると思います。

11オフィスビル稼働率実績・予想
一部退去が発生するが、賃料ギャップ縮小と早期リーシング完了を目指す（％）

保有物件の運営状況

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オフィスビル稼働率の実績と予想です。
福岡リートが保有するオフィスビルの天神西通りビジネスセンター底地を除いた10物件の第36期の加重平均稼働率は99.6％と引き続き非常に高い稼働率を誇っています。
第37期には先ほどご説明した通り、東比恵ビジネスセンターで大口テナントの退去が発生し、博多筑紫通りセンタービルでも一部退去が発生しますが、賃料ギャップ縮小と早期埋め戻し完了を目指します。
また、CBREの査定資料によれば保有物件の賃料ギャップは17.7％あります。
右下グラフの通り、継続して賃料増額改定にも取り組みます。

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商業施設の状況
商業施設の売上は回復基調

保有物件の運営状況

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商業施設の状況について、ご説明します。
資料下段の表の通り、全体として商業施設の売り上げは回復基調にあります。
我々がアクティブ商業と呼ぶ歩合賃料が期待できる記載の商業施設では、需要回復局面における集客増、競争力強化を目的に集客イベントやリニューアルを実施しています。
実施している施策は、中長期的にも内部成長に寄与するものと考えています。
今後見込まれる、「水際対策の緩和」や「全国旅行支援の開始」等の需要回復の機会を捉え、さらなる売上回復を目指していきます。

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キャナルシティ博多のフューチャービジョン①
ポジショニングの差別化を図る

保有物件の運営状況

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キャナルシティ博多の取り組みをご説明します。
キャナルシティ博多の取り巻く環境は、大きく変化しています。
1996年にオープンし当初の「エンタメと独自性」の追求、2002年頃から「国内最大級の旗艦店を積極的に誘致」し、2012年頃から「インバウンドが求める商業施設」へと変遷してきました。
足許では、新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受けています。インバウンド需要の剥落と約25年が経過したこのタイミングに、「キャナルシティ博多のフューチャービジョン」を描きました。
これは当社を中心にスポンサーやPM会社と一体となり、キャナルシティ博多の進化プロジェクトを推進したものです。
これからは、「福岡×アジアのミックスカルチャーを生み出す、職と遊が融合した人々の豊かな暮らしの場へ」をテーマに、資料の右側に記載の通りキャナルシティ博多のこれからについて段階的な進化に取り組んでいく方針です。

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キャナルシティ博多のフューチャービジョン②
福岡×アジアのミックスカルチャーを生み出す、職と遊が融合した人々の豊かな暮らしの場へ

保有物件の運営状況

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コンセプトについてご説明します。
人々が魅力的な文化に触れ、体感し、活動していくため、「つなぐ」「つくる」「そだてる」の価値を一貫して提供していきます。
また「クリエイティブ」「フード」「スポーツ＆ヘルスケア」の観点から、創造し、発信していく独自のカルチャーをキャナルシティ博多として実現したいと考えています。これにより、集客や売上の回復に繋げていきます。
この「キャナルシティ博多のフューチャービジョン」に共感いただき、出店合意に達している新規テナント様もあります。契約上の守秘義務などもあり現時点ではお伝え出来ませんが、開示できる環境になり次第、順次内容をお知らせしていきます。

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資産の譲渡（久留米東櫛原SC）
分配金水準の安定を図る

保有物件の運営状況

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資産の譲渡について、ご説明します。
プレスリリースを行いました、商業施設アセットの久留米東櫛原SCの資産譲渡です。
譲渡理由は資料の右側に記載の通り３点です。
1つ目は含み益の実現と分配金水準の安定。2つ目は商業施設の投資比率の引き下げ。
最後に譲渡資金の活用です。
先ほど説明いたしましたキャナルシティ博多の進化プロジェクトのスタートに向けた内部成長と、3期にわたって分割で売却することによる分配金安定化の両立を図るものです。
この判断は中長期的にも短期的にも、安定した収益を投資主の皆様に提供することで、最善の利益に資するものであると考えます。

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その他アセットの状況（物流施設）
堅調な需要により賃料上昇が持続

保有物件の運営状況

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その他アセットの物流施設についてです。
福岡の物流マーケットは、非常に良好で2019年から2021年まで空室率0％です。
CBREのレポートによれば、2022年以降の大型の供給により若干の空室率の上昇が見込まれていますが、2017年の水準よりも低い水準で収まる見通しです。
今後も福岡近郊、佐賀県鳥栖エリアは、需要が強い状況が続くと予想されており、大型供給が続くも賃料単価は上昇を見込んでいます。
福岡リートが保有する物流施設は現在４物件ですが、いずれも100％稼働です。
先ほどご説明しました通り、2029年３月に、福岡市東区にあるアイランドシティに、物流用地を取得予定です。大消費地の福岡中心部に近く、競争優位性が高い立地だと判断しています。

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その他アセットの状況（住居・ホテル）
住居は堅調、ホテルの保有は宿泊特化型のみ

保有物件の運営状況

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その他アセット、住居、ホテルの状況についてです。
住居については、５物件平均で第36期は96.8％と引き続き高い稼働率を維持しており、非常に安定しています。また、入替時の新規募集賃料の増額にも継続的に取り組んでいます。
ホテルの保有はいずれも宿泊特化型です。前期と比較して回復傾向にはあるものの、依然厳しい状況が続いています。直近ではオンハンドの予約状況も回復しており、こちらもインバウンドを含めた旅行需要の回復に期待しています。

18第36期調達実績
J-REIT初のシンジケーション方式によるサステナビリティ・リンク・ローン

財務体制

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ここからは、財務運営についてです。
まず、第36期調達実績です。
左上に記載の通り新規調達10億円、グリーンローンとして16億円のリファイナンス、サステナビリティ・リンク・ローンとして49億円のリファイナンスを実行しました。
サステナビリティ・リンク・ローンは、J-REIT初のシンジケーション方式による調達です。
スポンサー金融機関の日本政策投資銀行、西日本シティ銀行、福岡銀行が連携し、福岡リート投資法人、福岡リアルティが一体となって環境への配慮を通じたサステナビリティの推進に取り組んでいくものです。
また、右上に記載の通り、コミットメントラインを期間１年間延長し３年間の期間維持を行いました。
引き続き、財務基盤の安定化と機動的な資金調達の手段を確保しています。

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財務状況
安定的な財務基盤の確保

財務体制

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財務状況です。
左上のグラフの通り期中の平均金利は0.66％、平均残存年数は5.4年です。
証券会社のレポートによればJ-REIT全体の平均残存年数は4.3年ですので、福岡リートは期間の長い借入を行っていることになります。
これは将来の金利上昇リスクを低減し、返済期限の分散を行いながらなるべく期間の長い借入で、かつ低金利での調達を行う方針を堅持しているからです。
また、LTVは41.7％と低い水準を維持していますので、LTVを活用したDebtによる物件取得も問題なくできると考えています。サステナブルファイナンス比率は、当期で10％を超えました。今後もESGへの配慮を通じた資金調達に取り組んでいくことで割合が高まっていくものだと考えます。
なお、格付けについては引き続きJCRからAA-の格付を維持しています。

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鑑定評価額
第36期末の含み益 は43,026百万円(前期比＋214百万円)（注1）（単位：百万円）

鑑定評価額

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鑑定評価額についてです。
一部の物件において大きなCAPEX工事を行いましたので、簿価が鑑定評価額を上回る結果となりました。しかしながらほとんどの物件で含み益を保持しており、第36期末で含み益総額は約430億円です。
今後も、中長期的に投資主のみなさまの最善の利益を優先に、含み益の顕在化による分配金水準の安定を図ることができるものだと考えています。

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サステナビリティへの取り組み

サステナビリティ

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最後にサステナビリティへの取り組みについてです。
サステナビリティへの取り組みは経営の重要課題に位置付けています。
環境の取り組みとしては、本年9月に、TCFD提言への賛同を表明しました。
合わせて「気候変動・レジリエンスポリシーの制定」と、「シナリオ分析に基づく財務的な影響の検証」を行いました。次のページで検証結果を記載しています。ご確認いただけると幸いです。
また、社会の取り組みは、福岡市ウェルビーイング＆SDGs登録制度においてマスター登録を行いました。働く人の仕事に対する満足度把握や魅力ある職場への取り組みに対して福岡市が評価をするものです。
サステナビリティへの取り組みは今後も不動産投資における重要な判断要素と考えていますので、投資家の皆様とは意見交換をさせてもらいながら、進めていければと考えています。
第36期2022年８月期の決算説明は、以上となります。ご清聴ありがとうございました。

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シナリオ分析に基づく財務的な影響の検証「気候変動・レジリエンスポリシー」制定（2022年8月）

サステナビリティ

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2324

プロフィール

Appendix2425

福岡・九州地域特化型リート

Appendix2526

福岡市の近況①

Appendix2627

福岡市の近況②

Appendix2728

福岡・九州の地震リスク等
保有物件（建物）すべてに地震保険を付保Appendix2829

外部認証と情報開示
TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同（2022年9月）

Appendix2930

ESGへの取り組み（環境）Appendix30

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ESGへの取り組み（社会①）Appendix

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ESGへの取り組み（社会②）Appendix

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ESGへの取り組み（ガバナンス）

Appendix33

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IRへの取り組み紹介

Appendix3435

投資主データ

Appendix3536

投資口価格推移

Appendix3637

決算ハイライト
1口当たりの分配金は3,523円（単位：百万円）

Appendix3738

貸借対照表（前期比）（単位：百万円）

Appendix3839

キャッシュ・フロー計算書（前期比）（単位：百万円）

Appendix3940

賃貸事業収支（商業施設）（単位：百万円）（注）第35期決算発表時公表予想

Appendix4041

賃貸事業収支（オフィスビル・その他）（単位：百万円）（注1）第35期決算発表時公表予想 （注2）テナントの承諾が得られていないため非開示としています。

Appendix4142

賃貸事業収支（全体）及び修繕費・資本的支出・減価償却費（単位：百万円）

Appendix4243

ポートフォリオ一覧①
2022年8月31日現在

Appendix4344

ポートフォリオ一覧②

Appendix4445

ポートフォリオマップ

Appendix4546

1口当たり分配金・NAVの推移

Appendix4647

投資タイプ毎の資産規模の推移（取得価格ベース）
資産規模2,500億円を目指す

Appendix4748

鑑定評価額の推移（含み益）含み益43,026百万円、含み益割合22.6％（注1）

Appendix4849

物件稼働率推移
J-REIT平均を上回る稼働率を維持

Appendix4950

賃貸面積上位テナント

Appendix

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オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況
引き続き賃料増額を実現

Appendix51

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フロート賃料構成比

Appendix

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福岡市の取り組みとオフィスワーカーの状況
今後のオフィス需要を押し上げ

Appendix

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新型コロナウイルス感染症の影響
生活密着型SC売上はコロナ前の水準にほぼ回復

Appendix

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商業施設の強化戦略
リニューアル、イベントを実施し近隣商圏からの来場強化

Appendix55

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有利子負債一覧

Appendix

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借入金融機関スポンサー行をはじめ安定した取引ネットワーク

Appendix

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福岡リアルティ（資産運用会社）体制図

Appendix

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福岡市近郊の状況

Appendix

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福岡中心部の状況
地下鉄七隈線延伸は2023年3月27日開業予定

Appendix6061天神エリアの再開発（天神ビッグバン）
天神ビッグバン：2026年末まで（注1）

Appendix

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62

博多エリアの再開発（博多コネクティッド）

Appendix62

63

スポンサーパイプライン（福岡地所グループ）

Appendix6364