2017米国住宅地開発事例視察調査（平成29年7月11日～7月17日）

ビレッジ・ホームズ、セント・フランシスウッド、ミューラー、
米国における“環境配慮型住宅地開発事例”を中心に街並みの歴史とデザイン、最新住宅事情を探る

米国住宅地視察調査に当たって一般財団法人住宅生産振興財団 理事長

竹中宣雄

CONTENTS

いと自負しておりますが、ひとたび、まちなみやまちづくりといった観点から見ると、住宅地の価値の維持向上や再生などが我が国での課題となっている今日、なお学ぶべきことが少なくな

米国住宅地視察調査に当たって

竹中 宣雄

Ⅰ. 2017年度視察のねらいと成果

・・・・

1

佐々木 宏幸 ・・・・ 2

いと感じます。
住宅生産振興財団では、調査研究事業の一環として、まちなみづくりなどに関わる方々のお役に立てていただくため、欧米の先進的な住宅地の視察調査を行っています。本年度は、明治大学

Ⅱ．プロジェクト報告
1．リバー・ウォーク（River Walk）

福武 栄一・切貫 秀行 ・・・・ 6

2．ザ・ドメイン（The Domain）

水谷 洋・三浦 真史 ・・・・ 8

3．ミューラー（Mueller）

小松 和宏・澤田 翔 ・・・・ 10

4．セント・フランシスウッド（St. Francis Wood）

堀内 孝純・伊澤 睦 ・・・・ 12の佐々木先生のご指導のもと、22名のご参加を得て、環境配慮型の住宅地を中心に、米国のカリ
フォルニア州、テキサス州の先進地視察を行いました。私も同行致しましたが、視察地の一世紀を経ても色褪せることない、その価値をさらに高めている住宅地や、ニューアーバニズムの思想を積極的に取り入れ、高い評価を得ている住宅地などを見て、その計画論や住宅地のマネジメン
トのあり方などに、深い感銘を覚えました。

5．ザ・クロッシングス（The Crossings）

池田 哲也 ・・・・ 14

6．カストロ・ストリート（Castro Street）

形部 浩・芝原 良成・窪田 一輝 ・・・・ 16

この報告書は、今回の米国視察調査の成果を参加者の皆様がとりまとめたものです。我が国の7．ベイストリート・エメリービル

形部 浩・芝原 良成・窪田 一輝 ・・・・ 18

まちなみづくりなどに関わる多くの関係者の方々に、これらの先進事例を参考としていただくとともに、報告書の行間から、視察に参加した皆様が実際に現地で感じてきたことを共有してい（Bay Street Emeryville）
8．ビレッジ・ホームズ（Village Homes）

石田 和彦・大田 智弘 ・・・・ 20

9．サンタモニカ・プレイスとサード・ストリート・プロムナード

中村 賢児・阿部 倫 ・・・・ 22（Santa Monica Place & The Third Street Promenade）
10．ベニス・ビーチ（Venice Beach）

米国住宅地視察調査に当たって我が国の住宅は、その性能、デザイン、多様性など、欧米のそれに決して引けを取るものではな

日下 泰宏・渡辺 為明 ・・・・ 24

ただき、今後の業務に役立てていただければと思っております。
今回の米国住宅地視察調査に当たって、現地でご対応いただきました皆様、準備等ご支援ご協
力いただきました関係者の皆様に、厚く御礼を申し上げます。ありがとうございました。

Ⅲ．資料
1．視察日程表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

26

2．面会者リスト

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

27

3．視察参加者名簿

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

28

あとがき

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

青木 徹

ベニス・ビーチ（photo:三浦）

ビレッジホームズ（photo:切貫）
表紙 ─ ビレッジホームズ（photo：芝原）

裏表紙 ─ セント・フランシスウッド（photo：青木）

ビレッジホームズ（photo:大田）

2017米国住宅地開発事例視察調査

1

Ⅰ．2017年度視察のねらいと成果
視察のねらいサンフランシスコは、都市としての魅力はもちろんのサンフランシスコ近郊

合住宅、大小様々なオープンスペースが配されている。ア4）セント・フランシス・ウッド St. Francis Wood

ンカーストアを主要動線の両端に配し、その間を小規模：ガーデン・サバーブ

こと、代表的ガーデン・サバーブであるセント・フランシ

計画の第一弾と位置付けられる。本計画は、筆者がコース・ウッドがあり、また、環境共生型コミュニティの先駆

ディネーターとして参加した過去8回の米国、欧州への視けであるデービス市のビレッジ・ホームズにも至近であ察の成果と反省をもとに、今後5回にわたり実施する視察る。一方、サン・アントニオは日本での知名度はあまり高を1つのシリーズと捉え、各回の視察先と目的を決定する

くはないが、ダウンタウンの運河沿いに整備されたリ

7）ベイ・ストリート Bay Street

ものである。計画の作成に当たっては、まず有益と思われ

バー・ウォークと多くのコンベンション施設があり、観：ライフスタイル・センター

る視察対象をリストアップし、2つのグループに分類した。

光客やビジネス客が全米各地から訪れる人気の都市であ

ひとつは世界的にも重要な住宅コミュニティに近接するる。また、近郊のオースティン市は、近年急速な開発と人とともに、多くの見どころを持つ魅力的な主要都市群。も口流入が進む全米でも注目の都市である。

うひとつは、日本での知名度は低くても訪問に値する個

具体的な視察先は、19世紀から今日に至る住宅コミュ

性的な都市で近郊にも見るべき住宅コミュニティや都市

ニティ開発の潮流をもとに、できる限り多様となるよう開発が存在する都市群。前者には、これまでも複数回訪問

心掛け、以下に絞り込んだ。

した都市が多いが、各回単発で参加する参加者にとってサン・アントニオ近郊

は有意義な視察先であるため各回の視察に組み込むこと

1）リバー・ウォークRiver Walkとした。
このように作成したリストを基に、ここ数年の視察先も考慮し、今回はカリフォルニア州サンフランシスコ市とテキサス州サン・アントニオ市を主要な視察先に選定

開8）ビレッジ・ホームズ Village Homes：環境共生型コミュニティ

いる。
（写真1）
一方、ミューラーは、TOD/TND として位置付けられる。
オースティンのダウンタウンから約8キロ、ダウンタウンとザ・ドメインの中間に位置する利便性を生かし、戸建て

ロサンゼルス近郊

住宅、タウンハウス、集合住宅、商業施設などからなる複9）サード・ストリート・プロムナード Third Street Promenade

合用途の住宅コミュニティ開発が進められ、将来的には、：ストリートスケープ

LRTの駅がコミュニティ内に建設される予定である。

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サン・アントニオ市から車で2時間弱、ICT産業関連企業が多く立地しシリコンヒルズと呼ばれるオースティン
公共交通指向市において進行しているザ・ドメインとミューラーのふ発 ) /TND (Traditional Neighborhood

たつのプロジェクトは、米国における都市開発、住宅コ

Development 伝統的近隣住区開発)

現したライフスタイル・センターとしての特徴を有して１．米国における住宅コミュニティ・都市開発の最新動向

3）ミューラー Mueller
型：中心市街地活性化とストリートスケープの魅力の創出を目指している点は、20世紀終わりから出視察の成果：ライフスタイル・センターに加えることとした。

6）カストロ・ストリート Castro Street

路やプラザなどのアメニティを組み合わせ、都市として：アメニティ型住宅コミュニティ開発

2）ザ・ドメイン The Domain：TOD (Transit-oriented Development：TOD

モールの典型的な空間構成を継承しているが、屋外の街

10）ベニス・ビーチ Venice Beach：都市型リバーフロント開発した。さらに、全体の移動経路を考えロサンゼルスも行程

5）ザ・クロッシングス The Crossings

年度視察のねらいと成果

年度視察のねらいと成果

今回の視察は、今年度から試行するまちなみ視察5ヵ年

な専門店群でつなぐ空間構成は、従来のショッピング

Ⅰ

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佐々木 宏幸ミュニティ開発の最新動向を象徴していると言える。ザ・ドメインは、オースティン市のダウンタウンから20キロほど離れたフリーウェイのインターチェンジ付近に立地

写真2：ミューラーの戸建て住宅からなる街並みする。アメニティ併設型の都市型複合開発であるライフ
スタイル・センターとして位置付けられ、ダウンタウンとどちらもニューアーバニズム台頭以降の米国の都市開並ぶ新たなオースティンのシティセンターとしての役割

発を代表するタイプのプロジェクトであるが、その開発を確立している。歩車共存の街路によってネットワークの規模とペースには驚かされた。特にザ・ドメインの規模された多数の街区上に複数のアンカーストアや多数の路は、これまで訪れたライフスタイル・センターの中でも群

面店、娯楽施設、また、主に上層階にはオフィスや賃貸集を抜いており、2007年の第I期の完成からわずか10年で全123ヘクタールのうち4分の3近くが完成しようとしている様子は、ICTブームに沸くオースティンの活発な経済を象徴しているようである。
２．質の高い都市空間によって誘発される都市のアク
ティビティ
リバー・ウォーク（写真3）、カストロ・ストリート（写真4）、サード・ストリート・プロムナード（写真5）、ベニス・ビーチ（写真6）は、1970年代から1990年代にかけて本格的に開発・整備された都市型アメニティの創出に焦点をあてたプロジェクトである。ダウンタウンにおける公共図1：住宅コミュニティの潮流と今回の視察先の位置づけ

2

2017米国住宅地開発事例視察調査

写真1：路面店が連なるザ・ドメインのメイン・ストリート

2017米国住宅地開発事例視察調査3

Ⅰ
写真3：リバー・ウォークの運河と運河沿いのプロムナード

宅に住む建築家であり、短時間で効率よくビレッジ・ホー

リート、サード・ストリート・プロムナードと、ビーチ近ムズの全貌と魅力を案内してくれた。

くに巡らされた運河とプロムナード沿いに整備された住開発時期も住宅コミュニティとしての位置づけも異な

宅コミュニティであるベニス・ビーチはその性格こそ異るこれら3つのプロジェクトであるが、いずれも歳月の経なるが、いずれもアメニティ豊かな公共空間が周辺での過とともに醸成される住宅コミュニティの長期的な価値開発を誘発し、多くの住民や訪問者を引きつけている。特を示してくれた。完成時の収益性だけでなく、10年、20年、にダウンタウンにおける3つの都市型プロジェクトは、同さらには50年、100年後を見据え、明快な開発理念に基づ時期に多数開発された屋内型の大型ショッピングモール

いて設計・開発されたこれらのプロジェクトでは、時の経が衰退に直面している今日でもますますの賑わいを見せ

過とともに、コミュニティ全体の経済的、社会的、空間的ており、新たな開発タイプであるライフスタイル・セン

写真8：戸建て住宅に囲まれるザ・クロッシングズのオープン・スペース

価値が醸成され、それに伴って個々の住宅の不動産価値も上昇している。このような中長期的視点は、現在の日本向性を示していると言える。

の住宅コミュニティ開発において欠けているものであり、見習うべき重要な視点ではないだろうか。

３．長期的視点で住宅コミュニティの価値を醸成する重要性

まとめ

セント・フランシス・ウッド（写真7）、ザ・クロッシン
グズ（写真8）、ビレッジ・ホームズ（写真9）は、本まちなみ

主要都市と個性的都市を組み合わせ、全行程に変化を持視察においても定番の目的地であり、筆者もこれまでにたせながら多様なプロジェクトを廻り、米国における住宅

何度も訪れている。セント・フランシス・ウッドは、1900

コミュニティ開発の変遷を理解するという今回の視察の年代初頭にオルムステッドOlmsted兄弟により設計され目的は、概ね達成できたのではないだろうか。今回は、昨年度の反省を生かし、訪問先の各都市で参加者が思い思いた米国における代表的ガーデン・サバーブである。完成か
写真4：マウンテン・ビューのメイン・ストリートであるカストロ・スト
リートの街並みらすでに100年以上の歳月が経過するが、このところの

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年度視察のねらいと成果

ターとともに、今後の都市型複合型商業開発の一つの方Ⅰ

年度視察のねらいと成果

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空間として整備されたリバー・ウォーク、カストロ・スト

写真9：ビレッジ・ホームズ内の歩行者用通路に街を見て廻る時間も確保することができた。飛行機での移動も多く、ハードなスケジュールではあったが、参加メベイエリアの不動産価格の高騰も相まって、近年ますまンバーにとって充実した1週間となったことを願う。

すその価値が上昇している。一方、ザ・クロッシングズは、ストリートを挟んだ向かいの街区でも大規模な開発が進ニューアーバニズムが台頭した1990年代初めに開発さ行中であった。さらに、1980年代初頭にマイケル・ コル

れたピーター・カルソープ Peter Calthorpeの設計によるベットMichael Corbett夫妻によって設計された環境共生

TODプロジェクトの先駆けである。完成当初、開発コンセ型コミュニティの先駆けであるビレッジ・ホームズは、まミサワホームの竹中団長、財団の青木専務、参加メン

プトや全体構成は一定の評価を得たものの、味気ない建

すます成熟が進んでいる印象を受けた。特に今回プロ

バー、シー・ムーン企画代表の湯本氏、視察先で案内して築デザイン故、住環境の質に関しては、決して高い評価をジェクトを案内してくれた住民のジェームズ・ザネット

くれたJessica Reynolds氏、Blair Gee氏、James Zanetto氏

受けたわけではなかったが、完成から20年以上が経過し、James Zanetto氏は、土と植物に覆われたエコロジカル住に、この場を借りて感謝の意を表したい。

謝辞

成長した樹木が建築を覆い隠すようになった今は、バランスよく配されたオープンスペースを中心に、良好な住
写真5：サンタ・モニカ・プレイス前のサード・ストリート・プロムナードの街並み

写真6：運河沿いに広がるベニス・ビーチの街並み

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2017米国住宅地開発事例視察調査

環境が形成されつつある印象を受けた。カリフォルニア・

写真7：地形に沿って配されたセント・フランシス・ウッドの住宅

2017米国住宅地開発事例視察調査

5Ⅱ．プロジェクト報告2）現状視察リバー・ウォークの河川沿いの全長 24 キロメートルにおよぶ日陰の小道（遊歩道）には、所狭しと何百軒ものショップやレストラン、ホテルが立ち並び、史跡、博物館

1. リバー・ウォーク等もあってダウンタウンの散策を軽快に楽しむことがで

福武 栄一、切貫 秀行

きる。
また、街は朝から夜まで観光客や地元住民で賑わいを見せ、親水性の面から北米のベニスとも呼ばれている。
遊歩道を歩いたり、河川内の観光船から周辺を窺うと、はダラス、ヒューストンに次ぐ3番目の大都市である。同水と人との距離がかなり近く感じることができる。この市は1720年にスペイン人宣教師が開拓者を率いて入植

距離感は、景観デザインの面からみても日本ではあまりした村がルーツであるが、1836年の「アラモの戦い」でも見られない光景である。

有名なテキサスのメキシコからの独立戦争や以降のアメリカ合衆国への併合（正式には1848年にアメリカ国土と

写真6：リバー・ウォーク沿いの賃貸マンション

る。また、立ち並ぶ建物にはこの地方が石灰岩の産地であ

写真2：リバー・ウォークの案内板

プロジェクト報告

プロジェクト報告

サン・アントニオ市はテキサス州南部に位置し、人口でⅡ

Ⅱ

１．サン・アントニオ市の概要

ることを意味する多くの造形物が使用されており、これなる）と複数の統治時代を経た歴史を持つ場所である。こ
れらの歴史を背景に、多人種の移住が進んだことから、多開発は、昔から再三の被害があったサン・アントニオ川の様な文化が混ざり合った魅力的な都市となった。

氾濫のうち、50名以上の死者を出した1921年の被害を受

近年は現代的な利便性にあふれる都市へと成長し、商け、大 規 模 な 治 水 対 策 と し て 行 わ れ た。こ の リ バ ー・

業や金融、工業の中心地へと発展する一方、市の内外にはウォーク構想は、街中の河川を水門で仕切り、河川を運河

空軍基地があり、軍事都市としての一面を持つ。また、市のように利用し、水路と市街地の一体感を生かして商店

街地は高級ブティックやいくつものショッピングモール、や住宅を建設するものであり、1941年に完成に至った。

アメリカ最大のメキシカンマーケット等を擁する国内屈

しかし、第2次世界大戦後にサン・アントニオの都心は

指のショッピングスポットとして知られ、前述の戦跡で活気を失ってゴーストタウンとなってしまい、リバー・もある「アラモの砦」や「リバー・ウォーク（River Walk）」

ウォークは浮浪者の溜り場となった。市はこの空洞化問があり、年間1,000万人以上が訪れる北米有数の観光都市

題の解決のために、1963年に再開発のマスタープラン

でもある。

「パセル・デル・リオ（川の遊歩道）」を打ち出して再生に取り組み、徐々に活気を取り戻していった。1968年の万国博覧会の開催をきっかけにリバー・ウォーク周辺の再開発は一気に進み、ホテルや商業施設、劇場の複合施設等もでき、現在のリバー・ウォークとなった。

もデザイン統一感の一翼を担っている。

3．感想
景観は、謳い文句の通りイタリアのべニスのように風光明媚だった。街中に張り巡らされた水路に沿って、多くのレストランやショップが立ち並ぶお洒落なスポットもあり、平日であったが多くの人で賑わっていた。
街並みを形成している水路はさほど大きくなく、観光
写真4：リバー・ウォークを遊覧する観光船

船が2台すれ違えるのがやっとの幅であったが、満席の船が絶え間なく往来する姿は人気を裏付けるものであった。
また、水路沿いには御神木並みの大きな木が多くあり、古リバー・ウォーク沿いでは、古い建物が解体され、新たい歴史をも感じるものであった。

に集合住宅が建築されている。これらの集合住宅は、すべ一つ残念なのは、川の水質が今一つであったことだが、て賃貸物件で、分譲マンションは一切ないとのことで、日川の濁度が目立たない夜に観光船に乗ってみると、より本の市場とは若干異なっているようである。完成する建一層幻想的なリバー・ウォークを味わうこともできた。

物はリバー・ウォークの再開発コンセプトでもある周辺

これらの街全体のデザインが日本にはないものばかりで、の景観調和の面から、デザインコントロールが感じられ何度でも訪れたい気持ちを湧き立たせるものであった。

写真5：リバー・ウォーク沿いで建設中の現場

写真7：夜の賑わい

写真1：アラモの砦

２．リバー・ウォーク
1）歴史
サン・アントニオの中心部にあるリバー・ウォークの
写真3：川沿いのショップやカフェ

6

2017米国住宅地開発事例視察調査

2017米国住宅地開発事例視察調査

7

全てのストリートには信号を配置せず、交差点では優先

2. ザ・ドメイン
水谷 洋、三浦 真史

感想ストリートも無いことから、全ての車が交差点で一時停止

公 共 交 通 指 向 型（ 都 市 ）開 発（TOD：Transit Oriented

することで車のスピードを落とさせる工夫がされていた。

Development）として開発されたザ・ドメインでは歩車共存のためのまちのづくりがなされており、各所で「車のスピードを落とす、車が歩行者に道を譲る」といった工夫が概要

Ⅱ

テキサス州オースティンの北部に位置するザ・ドメイ

されていたのには驚いた。日本では歩道と車道を分離してンは、U.S．Route 183から北に1.6km、MoPacエクスプレ

歩行者の安全を第一に考える傾向が強いため、普段目にすスウェイ沿い、ウェスト・ブレーカーレーンとブルネッ

るまち並みとは異なりとても新鮮であった。初めて訪れた

ト・ロードの間に位置し、鉄道のKramer駅も近く非常にまちであったが、通りをぶらぶら歩いているだけでも楽し

元々は郊外の旧ダウンタウンをIT企業のIBMがオフィ

めて、気がつくとあっという間に視察時間が過ぎてしまっ

写真1：THE DOMAIN入口アーケード

た。今回は平日昼間の視察であったが、夜や休日のザ・ド

街並み

ロ ッ パ ー で あ る サ イ モ ン・プ ロ パ テ ィ が 敷 地 面 積

集客力のある大型施設（第1弾：MACY’S/NeimanMarcus、

114,642.4㎡に及ぶライフスタイルセンター（LSC）とし

第2弾：DICK'S/Dillard'S）を開発エリアの両端部に配置し、て再開発した事例である。

その間を歩車共存可能なメインストリートで結ぶレイア
ウトである。メインストリートは緩やかなカーブを形成し、両側には店舗が配置され、歩行者に歩行距離を感じさせない配慮や人の視界に入りやすい場所に人気店やシン

写真2：緩やかなカーブを形成したストリート

プロジェクト報告

メインにも来てみたいと思わせる魅力的なまちであった。

スパークの開発を行う予定であったが、リーマンショックの影響による景気低迷により中止となった開発をデベ

Ⅱプロジェクト報告

アクセスの良い立地にある。

ストリートの各所にくつろげる緑の空間や子供が遊ぶことのできる遊具、屋外ステージなどがお洒落な雰囲気で設置されて、人々のコミュニティの場となっていた。

ボルツリーを配置するなど、歩行者が楽しく回遊できる工夫が施されていた。店舗の上階には住宅やオフィス、ホテルがあり、建物は3～5階程度の高さで統一されている。
写真5：プレイルームのあるレストラン

図1：THE DOMAIN位置図（ⓒ2017 Google 画像）

日本ではまだまだ馴染みの薄いライフスタイルセン
ターという新しいスタイルの複合住宅開発は、郊外の一

LSCの中でも、ザ・ドメインはネオ・エッジシティ型に

角に新たな仮想ダウンタウンを作り出し、ＩＴエンジニ

該当し、米国で1950年代以降に郊外に形成されてきたアのような感度の高い人に好まれそうなお洒落な生活環

エッジシティに新たなキーワードを加えて開発されたも境であった。日本でも今後導入されそうな印象を受けたので、歩いて暮らせる都市づくりをコンセプトに商業施中で、最新の生活スタイルを好む若者世代だけでなく、別設や住宅、オフィス、ホテルなどの一般的な都市機能を徒歩圏内にほぼ完全に有した自己完結型な仮想ダウンタウ
ンが構築されていた。

図2：THE DOMAINレイアウト図

8

2017米国住宅地開発事例視察調査の考えとして、高齢化が進む郊外のコンパクトシティー
図3：residence間取り例（RESIDENCES AT THE DOMAINホームページより)
1 Bedroom 1 Bathroom(837SQ.FT/ ＄1,376/月)
2 Bedrooms 2 Bathrooms (1,255SQ.FT/ ＄1,879/月)

写真3：居住人のコミュニティ広場

構想に取り入れられる部分があるのではないかと感じた。

写真4：ストリートの子供の遊び場

写真6：THE DOMAINのまちなみ

2017米国住宅地開発事例視察調査

9

4．モデルハウス
低所得者層への住宅供給を目的として全体の25％をア

RST
ATE

35

3. ミューラー

INTE

Regional
Retail

EA

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51 ST

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小松 和宏、澤田 翔

フォーダブル設定（affordable：手頃な価格）とする住宅開Universityy of Texas
Health ResearchCampusRegional
Retail

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オースティン（Austin）はダラスの南283㎞、ヒューストン

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オースティン市の平均所得の80％を超えない世帯のみ

Troublemaker
Film Studios

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McBEE STREET
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ダラス、ヒューストン、サン・アントニオに次ぐ規模を誇る。

SIM

ON

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が購入可能というアフォーダブルレートは土地建物総額UE

SIMOND AVENUE

Lake
Park

SchoolSite

MARGARITA STREETSEARIGHT STREET

1,350万円～2,400万円の価格設定で販売されており、見TOM MILLER STREETTANIGUCHI STREETILL STREET

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LAWLESS STREETSCALES STREETMORENO STREETDY STREET

HARGIS STREETSoutheast
Greenway

Mueller Houses～11,500万円で販売されており、今回の視察では7,000

AD
MANOR ROTOM MILLER STREETRow Houses/Shop Houses

マーケットレートと呼ぶ平均的な価格帯は3,200万円

OYERVIDES STREETHERMELINDA STREET

MATTIE STREETCAL RODGERS STREETSAHM STREETT

Yard Homes

CHENNAULT STREETMcCURANTONE STREET

Civic/Institutional

TEAFF STREETControl
Tower

BRIONES STREETMENDEZ STREETRDCKNEY STREETPINCKNEYTOM

CAMACHO STREETMcCLOSKEY STREETEMMA LONG STREETSouthwest
Greenway

万円のモデルハウスを見学することができた。

Morris Williams
Golf Course

Mixed Use Commercial
Mixed Use Residential

外を含め、周辺は丘陵地が多いためシリコンバレーにあやかってシリコンヒルズと名乗っており、多くのIT企業

0

250'

500'

術の集積を図っている。

1000'

が綺麗に整っているのが印象的であった。

3．マスタープランI L L U S T R AT I V E P L A N

テキサスの気候に即した開口部に対する考え方の違い

DRAFT

Prepared for Catellus Austin, LLC by McCann Adams Studioによるところが大きいと思うが、街並みを綺麗に整える

ミューラーのマスタープランの大きな特徴のひとつが、
May 13, 2013

ことは当然であるというビルダー担当者の話には、日米

ショッピングモール「ザ・ドメイン」から南に約13ｋｍとの道路には秩序が与えられ、それぞれの道路に面する住生活利便地域2箇所に程近い場所に位置する、ロバート

宅形式も、トランクストリート沿いは大型集合住宅、コレミューラー空港跡地の約280haの再開発である「ミュークターストリート沿いはトリプレックスやデュープレッ

ラー」は、ローマデザイングループとオースティン市とのクス（Triplex、Duplex：玄関が3つもしくは2つあり、3家共同プロジェクトである。

族もしくは2家族が住むことのできる戸建住宅）、ローカ

マスタープランに基づき2005年から開発が始まった。

5．感想
日本では珍しい25％のアフォーダブル設定という考え
写真3：アフォーダブルレートのモデルハウス（デュープレックス）

製の飛行機格納庫を保存・修復して、地域のランドマークにしたり、販売集客イベントで活用するなど、開発者の土さらに、アリーズのような歩行者通路とバイクレーンをに全ての開発が終わる予定であり、テキサスを代表するな道路ネットワークもまたミューラーの特徴の一つである。

多様性が確保されるという考えは、最新のサステイナブ
また、空港跡地という地歴を活かし、当時の管制塔や木いったように、通りの規模ごとに計画されている。
縦横無尽に配しており、ペディストリアン・フレンドリー

方に、現地でも質問が集中した。そうすることで居住者のル・コミュニティの象徴にも感じられた。

ルストリートやアリーズ沿いには戸建住宅が立ち並ぶと現在50％の開発状況である本プロジェクトは、2022年
サステイナブルな大型複合住宅地開発である。

の街並みへの意識の違いを垣間見ることができた。

トランクストリート（幹線道路）、コレクターストリー
ト、ローカルストリート、アリーズ（裏路地）と、それぞれディベロッパーとして指定されたキャテラス社のもと、現地を歩きながら見た街並みは、通りへ向けた開口部
視した日本の街並みとは異なり、通りに面した建物外観

写真2：ミューラーのマスタープラン

オースティンのダウンタウンから北東に約6ｋｍ、大型1999年の空港閉鎖後、2002年にオースティン市よりかが開発全体の課題となっている。

Potential Future Urban RailThe information contained in this site plan is subject to change without notice. Catellus
Development Corporation, their affiliates and representatives makes, and expressly disclaims
any representations or warranties as to the accuracy of the site plan or that the site plan will
not change. Each party receiving this site plan acknowledges it is relying on its own
investigations in connection with the Mueller property and not on any statements in the siteplan or on the site plan not changing.

明確な通りのヒエラルキーである。

2．ミューラーの概要

アフォーダビリティを確保できるビルダーがいるかどうが非常に多く、南からの採光を得るために方位性を最重

1 ac

Open Spaceが拠点を置いている。他業種の進出も目覚ましく、近年は
ナノテクノロジーやバイオテクノロジーなどIT以外の技

写真5：モデルハウス内でビルダー担当者の説明を受ける学したモデルハウスは、2,200万円で販売されている。

SORIN STREET

プロジェクト報告

BOULEVA

プロジェクト報告

MILLER STREETAIRPORT

料品、製油、皮革などの工業が発展した。また、1940年代

GOCHMAN STREETZACH SCOTT STREETLITTLEFIELD STREET

RathgeberVillage

TILLEY STREETATTRA STREETVAUGHAN STREETSTROMQUIST STREETNITSCHKE STREETOLENICKS STREETCAMACHO AVENUEⅡⅡBERKMAN DRIVE

Patterson
Park

1930年代にコロラド川の開発によって家具や煉瓦、食のもと、目覚ましい経済成長と人口増加を誇っている。郊う思想のもとに計画されている。

T
TREET
STREETLOM
PHILOMENAある都市である。同州の州都であり、州内の都市圏人口では顕著な発展を支えているのがIT産業であり、産学連携

Reclaimed
Water Tower

Austin Film
Society

EAT
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JAME
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Stationで、健全でサステイナブルなコミュニティが生じるとい

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の北西237㎞に位置したアメリカ合衆国テキサス州中央部にに軍事産業も成立した。

様々な家族構成や年収、人種の人々が共に居住すること

MAN

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IVE

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LANC
AS

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Dell
Children’s
MedicalCenter

１．オースティン市の概要

発は、13,000人の居住者を予定した大規模な開発であり、BO

地への愛着が感じられ印象に残っている。
まだ約50％の開発状況という本プロジェクトの完成を是非見届けたいと感じた。

また、将来的にはオースティン中心部に直結するLRT（低床系車両システム）をコミュニティの中心部にまで導入する計画を持ち（現在はバス路線で対応している）、
TOD（公共交通指向型開発）の考え方をもとに、自動車に依存しない計画を目指している。

写真4：マーケットレートのモデルハウス（ヤードハウス）

グリーンアーバニズムを掲げ、開発区域の約20％を

写真1：ミューラーセントラルでキャテラス社の担当者より概要説明を受ける

10

2017米国住宅地開発事例視察調査

オープンスペースやグリーンベルトとしており、その街

販売開始当初、オースティン市外からの購入者が多づくりは環境性能評価システムであるLEEDで、メディカ

かったのが特徴である。その後、オースティン市の急激なルセンターで最高位のプラチナ評価を、セントラル地区

経済成長と人口増加の影響もあり、ミューラーの販売価の住宅やオフィスでゴールド評価を獲得するなど、社会

格は大きく変化した。現在は、販売開始当初よりマーケッ

的にも高い評価を得ている。

トレートの平均価格が約2,200万円上昇しており、今後も
写真6：修復されたアメリカ現存唯一の木製飛行機格納庫

2017米国住宅地開発事例視察調査11この団地の大きな特徴として、駐車場の配置が挙げら

4. セント・フランシスウッド

れる。各戸の駐車場は、すべて建物にビルトイン、もしく

堀内 孝純、伊澤 睦

は建物の横を通ってバックヤードのカーポートに駐車する様になっており、街並の景観の中から車を一切排除で

１．住宅地の概要

きる設計になっている。実際には、路上駐車をしている車

セント・フランシスウッドは1900年代初頭、サンフラ

や、バックヤードへの入口に駐車している車があるが、そンシスコの南西部に「ガーデン・サバーブ」の理念のもと、のデザインと湾曲した道路が緑量をさらに強調する効果設計された住宅地である。住宅以外を排除し、ゆったりとを出しており、街を歩きながらの緑の視野占有率には圧した街区構成と緩やかに湾曲させた街路に圧倒的な緑量倒される。車は住宅地としての点景程度にしか映らない。

プロジェクト報告

２．団地内の特徴

写真3：ラウンドアバウトの噴水

歩道に沿って緩やかな坂道を団地の中に進んで行くと、そこからメインストリートが続く。何よりも目を引くの

歩道植栽帯には芝生とラベンダーや潅木類が植えられ、が両サイドの歩道に並ぶユーカリの並木である。15ｍ以

大きくセットバックされた住宅側は三段植栽がきれいに上の巨木がメインストリートの終点まで連なり、街の風

刈り込まれている。建物自体はそれぞれ個性的なデザイ

格と歴史を主張している。

ンだが、緑量が統一感を維持しているので、その個性を違

また、メインストリート中程のラウンドアバウトと終点部には噴水があり、庭園風の雰囲気を演出している。

写真8：圧倒的緑量

プロジェクト報告

団地入口は、両サイドにゲート風モニュメントがあり、ⅡⅡが大きな特徴と言える。

和感無く楽しめる。また、角地の住宅は敢えて植栽を低くしてその洗練されたファサードを披露し、それが住宅団地としての品格を高めている。

写真1：入口モニュメント

写真6：バックヤード奥のカーポート

写真9：公園遊具とテニスコート

写真7：ビルトインカーポート

写真10：広場とバスケットコート

写真4：住宅側のセットバックと三段植栽

中心部の公園も遊具、広場、バスケットコート、テニス

写真2：メインストリートとユーカリの巨木並木

122017米国住宅地開発事例視察調査

写真5：角地の住宅

３．所感

コートと様々な年代が集まれる配置となっている。遊具

この住宅地も含め、今回の米国視察を通し、団地毎の個は、最近設置したと思われる真新しいものが入っており、性を住民が維持していこうとしている強い意思を感じる。

遊具周辺の地面は怪我防止のために、驚くほど柔らかい

リセールバリューに対する意識が背景にあると思われる

ラバー舗装となっている。こういった面も、ただ歴史のあが、日本の住宅がストックへの変換へと向かう中、住宅地

る団地と言うだけではなく、管理面を含めた街を理想的の資産価値を改めて構築・認識する必要性を感じる。

に維持していこうとするHOAの存在を伺わせる。

2017米国住宅地開発事例視察調査

13

にシンプルであるが、人々の生活により玄関回りや庭に

5. ザ・クロッシングス

置物や飾り物が施してあることで個性が生まれ、街の成熟に繋がっているように思えた。ただ、日本とは違い、各

池田 哲也

宅地の境界が明確でないことには驚いた。

１．ザ・クロッシングスの概要
３．感想

ザ・クロッシングスはサンフランシスコから南に約60㎞（車で約1時間）、最寄り駅はサンフランシスコとサンノ

おそらくピーター・カルソープは街の計画段階で法的ゼを結ぶ通勤通学列車CALTrainのサン・アントニオ駅でな規制に加え、自主的なデザインコードを追加することあり、シリコンバレーの中心地から程近いマウンテン

で、人と街が自然に成熟していく仕組みを作り上げたの使う郊外型の典型的なアーバニズム開発により繁栄した

写真2：街の治安維持のための看板

写真4：街の駐車計画

街に独自のコンセプトや自主的なデザインコードを加えである。再開発は1980年代にピーター・カルソープが提シングスはこのTODとTDNを融合させ、人々の絆を大切き方の特徴からか、視察当日は街で殆ど人を見かけな

1980年代からの開発でこれを実践しているザ・クロッシ

唱したサスティナブル・コミュニティとしてTDOが採用に徒歩中心の街づくりと、様々な階層の人々が共に住まかったが、休日などは公園等での人の賑わいを想像させングスの成熟は、現在我々が行っている分譲開発の20～

され、鉄道と徒歩中心の街づくりが取り組まれた。これは、うダイバーシティーを重視したプロジェクトである。

る設計になっている。

30年先を見ているようで感慨深いものがある。私はこの鉄道沿線型住宅地開発でアフォーダブル性も併せ持つ複合住宅地の典型である。

２．街並み
ザ・クロッシングスは徒歩圏でコンパクトにまとまっ

加えて、電柱の地中埋設による解放感や、樹木の成長と街を見て、ニューアーバニズム開発をこのように理解し共に街が成熟していくことの素晴らしさが手に取るようた。今後、日本での分譲開発や複合開発に必ず活かしていに理解できた。例えば、戸建住宅でいうと建物自体は非常きたい。

プロジェクト報告

プロジェクト報告

ることで、街に付加価値を持たせることが主流である。

オールドミルショッピングセンターが破綻した際の跡地

ⅡⅡであろうと私は思う。現在の日本での大規模分譲開発もビュー市に位置する。ここは、1970年代のハイウェーをており、徒歩で15分～20分あれば一回りできそうな広さである。街には各コミュニティーのシンボルツリーのある緑地オープンスペースがあり、そのラウンドアバウトを中心に幹線が通っている。そこに建ち並ぶ住宅にもそれぞれシンボルツリーがあることで街の統一感を形成している。徒歩中心の開発からか車は車道を通り、住宅の裏側に駐車するため道路から直接見えないような工夫がしてある。よって、家の前に止まる車（駐車可能エリアにある車）は訪問者と分かる。道路幅も広く、宅地は歩道を挟んでさらにセットバックされており、地盤面から高い位
写真1：ザ・クロッシングスのコーナーゲート

置に住宅が建ち並んでいるため、街並みも圧巻である。且つ住宅から公園・緑地帯の見晴らしが良いため、外で遊ぶ

開発面積7.3haに戸建て、集合住宅併せて359戸が建設

子供や、高齢者への安全への配慮が感じられた。米国の働されており、サン・アントニオ駅を降りると商業施設、戸建住宅、低所得者用タウンハウス、アパートメントといった多様な住宅形式を混合したミクストユースな住宅地が広がる。そして、広々としたコモン・スペースを持つ比較
的高密度な郊外型住宅地であることが特徴である。これは従来の車中心のアーバニズム開発が低密度な郊外コ
ミュニティーを崩壊させて犯罪の増大を招いた反省から生まれたもので、徒歩中心で住民の顔の見えるTDNにより人々の絆を取り戻すことで犯罪を減少させるための施策である。その考えをもとに資産価値を向上させる現在主流のニューアーバニズム開発へと進化した。ザ・クロッ
写真3：公園・緑地帯による安全に配慮した見晴らしの良い街並み

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2017米国住宅地開発事例視察調査

写真5：植栽や住宅が成熟した街並み

2017米国住宅地開発事例視察調査

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6. カストロ・ストリート
形部 浩、芝原 良成、窪田 一輝

めとした各種制度は、商業店舗を誘致する大きな要素と場を配置せず、住宅裏に車庫を設けているため、美しいなり、その影響により実際に多数の飲食店がメインスト

ファサードを形成している。また、壁面後退距離が定めら

リートに立ち並び、来訪者や居住者にとって大きな価値れているであろう住戸の壁面位置もほぼ均一で、良いリとなっている。

ズム感が生まれている。
各ブロック間は、裏庭に適度なカーブを持ったフット

１．カストロ・ストリート概要

パス（風景を楽しみながら歩くことができる小道）が通っ

ウンテンビュー市の同駅から続くカストロ・ストリートており、歩行者専用通路となっている。歩行者専用通路は、は、ニュー・アーバニズム思想に基づく都市再生地区で住戸と共用通路の境界が曖昧な事により、通路空間が住ある。カル・トレインの駅から続くメインストリート再生

戸壁面までに感じられ、寸法以上の広がりを感じる心地部分（商業街区）と戸建て住宅街区とに大別される。

よい空間を作り出している。住民の理解、HOAのしっかりした管理体制が、現れていた。

ⅡⅡ

サン・フランシスコの南、シリコン・バレーの一角、マ

写真7：住宅裏の車庫

プロジェクト報告

プロジェクト報告
写真2：フレキシブル・ゾーン

路上駐車

写真8：カストロ・ストリート

写真1：カストロ・ストリートメインストリート
写真5：フット・パス（風景を楽しみながら歩くことが出来る小道）化に貢献しているのだろう。また、テラス席は見た目にも２．カストロ・ストリート商業街区

良く、街の景観の美を造り上げる事にも繋がっているとカストロ・ストリートは、ダウンタウンの経済活性化を目的に、マウンテンビュー市と共に街路空間整備が行わ

写真3：フレキシブル・ゾーン

思った。

飲食スペース

れた事例である。メインストリートは、二車線だった道路

住宅街区においても、歩行者専用通路と車庫を分けてを一車線の一方通行とし、車道と歩道の間に二つの目的

おり、住宅１つのスペックやデザインにとどまらず、街並をもったパーキングレーンを造っている。

みをデザインし、街のブランド価値を高めるという思想を感じる。

一つ目の目的は、訪れた人が気軽に駐車できるようにすることであり、二つ目の目的は、沿道のレストランやカ

カストロ・ストリート再開発の事例は、どのように他のフェのテラス席といった飲食店舗の屋外スペースとして街と差別化を図り、集客力の高い街として形作るか試行

活用できるようにすることである。この路上駐車帯は、

写真6：歩行者専用通路「フレキシブル・ゾーン」と定義されており、歩道と自動車

４．感想

カフェや屋外飲食店舗等へ転用することを意図してデザ
上駐車帯を飲食スペースとして活用することができるた

写真4：本屋め、それがこの街に出店する際の好条件となり、店舗の誘致が促されている。他にも、ダウンタウンに人を昼夜集め

16

３．カストロ・ストリート住宅街区

まれ、しっかりとした初期段階での計画が有ってこそ成カストロ・ストリートの「フレキシブル・ゾーン」を有り立っていると実感した。街の価値を高めるのは、立地条する街路は、多くの物販・飲食店舗等が多数連続して立ち件だけではなく、活気が有り便利で住みやすく、方策が確並び、その多くが駐車スペースをテラス席として活用し立されている街こそ価値が上がっていくと感じる。

ていた。そのため、メインストリート上に人が集い、賑わることのできる公共性の高いテナントである本屋は、3年2ブロックの比較的コンパクトな住宅が立ち並ぶエリう雰囲気が見てわかる。こういった、一目で街に人が集う間賃料を無料としている。
「フレキシブル・ゾーン」をはじアである。歩車分離が明確で、メインストリート側に駐車状況を分かりやすく作る事も、ダウンタウンの経済活性

2017米国住宅地開発事例視察調査支えていると強く感じる。日本では商業と住宅を、分離して考えがちで有るが、共存する事で、お互いメリットが生

走行車線の間に設置された路上駐車帯空間でありながら、インされた空間となっている。そのため、飲食店舗は、路錯誤した末の様々な制度やアイデアが住宅と商業店舗を2017米国住宅地開発事例視察調査

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7. ベイストリート・エメリービル
形部 浩、芝原 良成、窪田 一輝
１．ベイストリート・エメリービル概要
サン・フランシスコ市の対岸、エメリービル市に開発された「ベイストリート・エメリービル」は、従来の屋内型
大規模商業施設とは異なり、ダウンタウンのメインスト
リートに商業店舗と住宅を複合した複合型商業開発地
約38万スクエア・フィート（約3.5ヘクタール）の商業

写真2：メインストリート①

写真6：商業店舗と住宅を一体化した建物に囲まれたメインストリート

Ⅱ

Ⅱ（ライフ・スタイル・センター）である。

プロジェクト報告

プロジェクト報告

およびエンターテイメント施設を持つ。アパレル店やレストラン、カフェ、コスメ、書店、映画館等といった様々なテナントを有し、230室の中層階のホテルに加え、住宅が一体化されている。

写真4：高層階のアパートメント

写真7：野外テラスもインターロッキングの遊歩道

憩うための機能をもった空間となっている。
写真3：メインストリート②

写真5：歩行者専用通路

４．感想
複合型商業開発地ライフ・スタイル・センターという２．複合型商業開発地ライフ・スタイル・センター

３．街並みの特徴

ベイストリート・エメリービルの象徴的な概念は、車に依「ベイストリート・エメリービル」は、店舗と集合住宅が街並みの印象としては、ベイストリート・エメリービル

存しない生活を可能とする利便性の高さへ需要が高まっ

共存し、1階あるいは低層部分に商業店舗を誘致し、3〜4の建物は、6〜7階建てまである高層階のものが多く、メている事を意味する。近年のシリコンバレーで働くIT関階部分には駐車場、5階以上は284のアパートメントと97

インストリートは建物で囲まれているような感覚を抱い係の新しいライフスタイルを欲している方にとって、のタウンホームで構成されるスタイルとなっている。路た。また、建物の高さを所々変化させており、その質感や住宅は広さやスペックではなく、勤務地までの距離感や面店の形態で1階に商業店舗を誘致し、上層階は住宅とし色も多様なため、目に飽きなく、心地よい自然なランドス

商業施設の充実度といった街の利便性の高さや景観、街たことにより、伝統的ダウンタウンのスタイルを活かしケープを生み出している。

のもつブランド等が居住エリアを決める重要な要素とつつも、住民が街歩きをしながら生活全体を楽しむこと

メインストリートの一部は、歩車分離がなされており、ができる環境を提供している。そのため、実際に買い物を

歩行者にとって車に依存しない生活を可能とするためのまた、米国においての歩車共存は、日本と違い、歩行者

楽しんでいる姿や歩行者専用の遊歩道上に用意されたテ

安全性も考慮された設計となっている。また、インター優先の考えが浸透しており、車が意識的に止まり、スピー

ラス席でくつろぐ姿が見受けられた。

ロッキングの広い歩行者用遊歩道にはベンチが置かれ、ドも出さない。ストリートにガードレールや電柱は無く、「ライフ・スタイル・センター」という概念は、商業店舗

ゆとりをもって造られている。道路を通行する住民に街並みがスッキリしていて気持ちが良い。歩車共存の思と住宅がコンパクトにまとめられた歩きのみで完結でき

とって、買い物、通勤、通学、散歩道、日常生活において想は米国ならではの自己責任の考えが強くあり、日本でる、車に依存しない生活を可能としている都市型居住環

様々な目的で使われる道路は、日常生活の基盤であるたはまだまだその考えが薄いため、浸透していくのは難し境といえる。

め、安全、安心な通行のための機能のみならず、人が集い、く感じた。

なっていると感じた。

写真1：ベイストリートマップ

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2017米国住宅地開発事例視察調査

2017米国住宅地開発事例視察調査

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フェンスの設けられていないポケットパークとなってお8. ビレッジ・ホームズ

り、住民同士の会話の機会を増やすことで親近感・連帯感が醸成され、コミュニティの形成に寄与している。

石田 和彦、大田 智弘
1．デービス市の概要
ビレッジ・ホームズの位置するデービス市は、カリフォ
ルニア州都であるサクラメントの南西約22ｋｍ、電車で15分程度のところにある人口約6.6万人の街である。
市内には農林業・獣医学部門で有名なカリフォルニア

写真5：HOA管理の共用施設とグリーンスペース

写真1：J.ザネット氏からの概要説明の様子

ⅡⅡ

大学デービス校（University of California, Davis）があり、敷地内には戸建住宅の他に、アパートやオフィス、コと若い。また比較的温暖なセントラルバレーに典型的なミュニティ施設、レストラン等がある他、敷地全体の約

地中海性気候で、夏は乾燥して暑く、冬は冷涼で雨が多い

25％が芝生で覆われたグリーンスペースや菜園スペース

気候である。

となっており、上記3点を満たすための様々な工夫が施さ

面積25平方キロメートルのほとんどが陸地で平坦な地れている。今回の視察にあたっては、ビレッジ・ホームズ

勢であることから、自転車利用に適した街となっており、の古くからの住民であり、建築・都市計画家もあるＪ・ザ

自転車交通網が発達していることも特徴である。

ネット氏に街の説明と案内をしていただいた。
1）
道路計画
歩車分離方式を採用し、車道は狭く曲線を取り入れた形状とすることにより、車のスピードを抑制している他、行い、街の美観を保っている。またレストランの運営も行っており、そこで得た収益を管理費に補填することで、
写真3：南側に施された塀や植栽

HOAの運営経費を圧縮する等の努力も行っている。

3）食料の自給

3．感想

敷地内の各所に設置された総面積4.8haの菜園スペー

完成時から35年以上経過した今でも魅力を増し続ける、スにおいて様々な種類の野菜や果物、ハーブ等が多数栽

まさに“経年優化”を実感できる『街』である。個々の住宅だ

培されている。収穫物は住民であれば自由に採取するこけではなく、街全体で持続可能なコミュニティを維持すとが出来、自分たちが消費する野菜の95％をまかなってるための仕組みが施されており、それが個々の住宅の資いる。また、収穫された野菜や果物は、敷地内のレストラ

産価値の維持・向上にも寄与している。その効果もあってンでも提供されている。

完成当時に比べ5～6倍の販売価格となり、空き待ちの状

クルドサック（袋小路）方式を採用しており、住民以外のプロジェクト報告

プロジェクト報告

大学城下町ともなっているため、居住者平均年齢も26歳

態が続く人気の住宅地となっている。

車の進入を防いでいる。また、市内の自転車道ともうまく

太陽光エネルギーの活用を前提とした街並み設計のた融合した街並み設計となっており、歩行者、自転車、自動め、個々の住宅が南向き中心に配棟されており、日本の街

車の三者の棲み分けが図れている。

並み計画において参考になる点は多い。特に、夏の強い日差しを遮る為の植栽や塀の配置、東西の隣棟間隔を狭くするといった工夫は感心させられた。
国土の狭い日本では、敷地に固執する国民性が拭いき

資料1：市内自転車交通網れない中で、ビレッジ・ホームズの事例の全てを導入することは困難ではあるが、資産価値の落ちない街並み造り

2．ビレッジ・ホームズの概要

写真4：菜園スペース

サスティナブル・コミュニティー（生態学的に持続可能なコミュニティ）の草分け的プロジェクトとして有名な

4）自然を生かした雨水排水のシステム

ビレッジ・ホームズは、ニュー・アーバニズムの経典「アワニーの原則」の起草メンバーであるジュディー・コル

道の両側は土がむき出しのままとし、オープンドレイ
写真2：頻繁にすれ違う自転車利用者

ベットとデービス市長であったマイケル・コルベット夫
妻により、1975年に着工し、1981年に完成した。
開発面積24.3ha に240戸の建物住宅を配したこの街は、

20ン（土を掘っただけの排水路・調整池）を庭と一体化させて設置し、敷地内の植栽や菜園にとって貴重な雨水の域

2）住宅配棟上の特徴

外流出を抑えている。

住宅の区画は平均353㎡とアメリカの一般的な標準で完成当初から米国内外での高い評価を得るなど注目を集ある約1千㎡より狭い。ほとんどの住宅の屋根上には太陽め、数多くの著名人が見学に訪れる事となった。

光システムやトップライトが設置され、太陽光の積極的

住宅所有者全員が１世帯あたり約150ドルの費用を拠

ビレッジ・ホームズの建設にあたっては「1．生態学的な導入を図る一方、東西の隣棟間隔を狭めたり、南側窓面出してHOA（Home Owners Association）という自治組織に持続可能」「2．植物やエネルギーの自給」「3．行政に頼に日除けの為の塀や植栽を設ける等、太陽光をうまく利を設立している。HOAは専属の庭師2～3人を確保し、グらない」の3点を掲げて開発された。

用した設計がなされている。また、各住宅の裏庭は境界

リーンスペースや菜園スペース等の共有地の維持管理を

2017米国住宅地開発事例視察調査のためのヒントは多く隠されていると思う。

5）管理運営

資料2：全体ランドプラン

2017米国住宅地開発事例視察調査

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9. サンタモニカ・プレイスとサード・ストリート・プロムナード
中村 賢児、阿部 倫

３．サンタモニカ・プレイス

題に再開発されることとなった。

1980年 に 開 設 さ れ、2010年 に 大 型 リ ニ ュ ー ア ル を

サンタモニカ ダウンタウンの中心、ブロードウェイか行った3階建ての大型ショッピング・モール。サード・ス

らウィルシャー・ブルバードまでの約1kmに及ぶ3ブロッ

トリート・プロムナードの南東の端からブロードウェイ

クに、カフェやレストラン、映画館やカジュアルブランドを渡った所にあり、通りを挟んで向かい合っている。

などが並ぶ歩行者占有の遊歩道であり、ミュージシャン

高級百貨店「ブルーミングデールズ」（通称ブルーミー）

や大道芸人の姿が見られる賑やか且つ華やかなストリー

サンタモニカ市は、カリフォルニア州の88市が集まっも入っているが、ユニクロやディズニー・グッズ店など

ト・モールである。また、日本でいうところの「商店街」形て構成されるカウンティ（郡）に含まれ、2016年現在人口のカジュアルショップから、露店ダイニング・デッキや夕式のショッピング街は珍しく、集客効果に繋がっている。

約90,250人の街である。

方には美しいサンセットが見られるフードコートもあり、

１．立地と都市の概要にパシフィック・パリセ−ズとブレントウッド、東はウェ入りやすい雰囲気のあるオープンな造りの、サンタモニ
カを代表する商業施設である。

５．遊歩道としての景観
枝葉が横に張り出すジャカランダ（※ノウゼンカズラ

まに魅力的で人が集まる場所にすることについて考えらまた余談だが、ショッピングセンターの駐車場では過科の低高木）と左右の建物を繋ぐ上部のバナーで囲われ

れ、狭い自動車用道路空間と約10mにもなる広い歩行者

ロサンゼルス大都市圏における観光保養地として有名な去に映画「ターミネーター2」の撮影が行われた（現在は改感を演出、高層の建築物などはあまりなく、簡易な休憩ス

用空間により自然的に自動車が排除されて集客が増える

衛星都市である。

修され面影は残っていないらしい）とのことなので、機会

ペースやストリートごとにオブジェなどのアイストップ

ことで、進入禁止のボラードを下ろすことなく、常時歩行があれば立ち寄るのも面白いかもしれない。

を設けるなど、歩行者が長時間買い物や散策することへ

者占有の空間とすることに成功している。

ロサンゼルスの中心部とは車で約30分圏内に位置し、鉄道やハイウェー網の発達した交通の要衝で、2016年5の配慮と、歩行者目線でプロムナードを歩くことへの視

月20日にはロサンゼルス・メトロのエキスポラインがサ

覚的な誘導を図る施策が数多くとられていた。
衰退を経て行われた再開発は、当初のスケールそのま

ンタモニカまで延伸開通し、ロサンゼルスのダウンタウ

プロジェクト報告

プロジェクト報告

スト・ロサンゼルスとマー・ビスタ、南にはベニスがあり、ⅡⅡ

都市の境界には、西に太平洋のサンタモニカ・ベイ、北写真6：店舗前

またショップの一つ一つや植物などに視線を向けると空間としてはとても綺麗で、特に床面は色合いが落ち着
いていて全体の雰囲気の印象構成に大きな影響を生んでいることが分かった。

ンとサンタモニカが鉄道で結ばれ、週末の車渋滞を回避することで更なる誘致が見込まれている。

６．視察感想サード・ストリート・プロムナードにおける歩行者の為の空間は、失敗の先を見据え課題を克服する為に考えられた。それを踏まえて見ると、やはりとても計画的で細写真2：ショッピング・モール

やかな工夫が随所に盛り込まれていると思う。観光客の少ない平日にそのような細かいディテールをもっとよく

４．サード・ストリート・プロムナード
第二次大戦後の荒廃した街を歩行者専用のモールとして再開発されたが、経済的にも美学的にも成功しなかっ写真1：サンタモニカ・プレイス

２．交通事情ロサンゼルスでは、1900年代初頭、市内では路面電車が走っていたが、石油会社やタイヤメーカーを保有する
財閥が鉄道会社を買収した後に全て廃止してしまったこ

見てみたかったとも思うが、大勢の人がカフェやレスト
写真4：プロムナード入口

ランで語らい、パフォーマンスを見て笑い、ショッピング
を楽しんでいた姿は成功事例として強く記憶に刻まれた。

た。そこで、サンタモニカ市が1965年に始めた、自動車をまたガイドを努めていただいた渡辺氏の説明の中でも、排除し中心市街地の目抜き通りを歩行者専用道路とする

映画のロケ地に使われた話が多く登場したが、この場所

ヒューマンスケールの都市開発プロジェクトである。

がサンタモニカ・プレイスを含めて商業とエンターテイ

1989年、ROMAデザイン・グループにより、娯楽性や外メントがとても身近に融和した、目的別に楽しめる全て

食機会の増加などの集客ポイントを数多く持つことを課を備えたエリアだと言えるだろう。

とで、市民の大半が車の購入に走った。現在は通勤者の約86%が自家用車での通勤、平日だと１人乗用の車割合は約80%にものぼる。

写真5：プロムナード内上部の空間演出

現在、サンタモニカもご多分に漏れず同様の交通事情
を 抱 え て お り、ブ ロ ー ウ ェ イ に は「DO NOT BLOCKINTERSECTION FINE ＄500」（交差点を塞いだら罰金500ドル）の標識もあったが、赤信号での交差点進入に歯止めがかからず、カメラを設置したものの破壊されてしまうなどの状況にある。
写真3：プロムナード

22

2017米国住宅地開発事例視察調査

図1：サンタモニカ・プレイスとサード・ストリート・プロムナードMAP

写真7：パフォーマンスに集まる聴衆

2017米国住宅地開発事例視察調査

23

10. ベニス・ビーチ地区の高級住宅地（ベニス運河地区）
日下 泰宏、渡辺 為明

市が運河の補修工事を行い、1993年までに美しい歩道整

称「マッスルビーチ」と呼ばれるエリアであり、近郊には備が完了した。

ボディービルダーだったアーノルド・シュワルツェネッ
ガーも通っていたゴールドジムがある。

２．ベニス・ビーチ地区の現況

現在は、IT関連の金持ちが多く住み、新しい豪邸が次々と建設され、アボット・キニーが当初夢見たベニス風の落に挟まれている場所だが、15年程前は “悪ガキのビーチ”

ち着いた街並みになっている。また、この地区はアメリカ

1900年代初頭、タバコの販売で財を成した富豪アボッ

で治安は悪いが、ミュージシャンなどが多く住みクール

では珍しく隣家との距離が近いのが特徴となっている。

ト・キニーが海岸沿い一帯の土地を買収し、イタリアのだが、近付きがたいイメージがあった。1984年にはビー

ヴェネツィアを模した街を作ろうとした。当初発表されチに面して、著名建築家のフランク・ゲーリーが、友人のたマスタープランでは、現在残っている運河の数倍の規ために「Norton House」
を完成させている。

１．ベニス・ビーチ地区の歴史的背景

Ⅱ

Ⅱ

高級リゾートエリアのサンタモニカとマリナデルレイ

写真7：ベニス運河地区の豪邸

模で網の目のように張り巡らせる計画であり、1911年に

３．感想
1984年にサンタモニカから、まさにこのベニス・ビー
チを旅行したことがある。その際、ここは「ＴＨＥ・南カ

プロジェクト報告

プロジェクト報告

は正式名称としてベニスと名付けた。

リフォルニアのビーチ」そのものという印象をうけたが、30数年後に再訪した印象も全く同じであった。
また、歴史的運河地区は、想像以上に整備されており外
写真5：ベニス・ビーチの視察風景1（青木専務ほか）

国からの観光客も散見された。今後は高級住宅地として発展していくのか、ビーチと一体となって観光地化していくのか、将来像がどうなるか興味深い地区であった。
（日下）

写真1：ベニス運河地区の美しい風景

ベニス・ビーチは、北アメリカ大陸を横断している「ルート66」の西海岸終点に位置したオーシャン フロン

しかし、キニーの死後はアメリカを襲った不景気のたト ウォークで、沿道にはお土産物屋さんや露店、レスト

め大幅な計画変更を余儀なくされ、またそれまでの馬車

ランなどが軒を並べており若者が溢れかえっていました。

に代わり自動車が交通の主流になったため、ロサンゼル

さながら原宿の竹下通りのようでした。
（渡辺）

ス市は交通の妨げになっている運河の大部分を埋め立てた。この結果、1929年迄には殆どの運河が消え、一部残った運河も1940年代には戦争の影響もあり、維持管理の資金調達が上手く行かず荒廃していた。その後、40年近く見捨てられた場所になっていたが、1982年にアメリカの国家歴史登録財に登録されたこともあり、ロサンゼルス

写真3：フランク・ゲーリーの「Norton House」

また、ベニス・ビーチはボディービル発祥の地とも言われており、一年を通して筋肉自慢が集結するロサンゼル
ス市運営の屋外トレーニングジムがある。この辺りは通

写真6：ベニス・ビーチの視察風景2（竹中団長、佐々木先生）

この開発の特徴である運河は、水深は50㎝か
ら1ｍ程度で海には繋がっていないが、延長は約2.5ｋ ｍ に な っ て い る。ま た、コ ー トAか ら
コートDと名付けられた格子状になっている中
心エリアは回遊でき、30分程度で一周できる広さである。歩道周辺には、様々な花が咲き、雰囲
気のある邸宅が水面に映えて、独特の雰囲気になっている。
Venice Canal Historic Districtは 正 に ア ボ ッ
ト・キニーが描いた一大プロジェクトの強い影響をうけた歴史地区である。

写真2：ベニス運河地区の歩道をサイクリングする人たち

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2017米国住宅地開発事例視察調査

写真4：マッスルビーチの屋外トレーニングジム

写真8：ベニス・ビーチにて

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1.視察日程表

2.面会者リスト

日数 日付 曜日
1

7/11

火

2

12

水

発着時間／発着地
10：40
11：36

成田発（ダラス経由）
サン・アントニオ着

終日
（バス）

12：45
16：00

サン・アントニオ市内視察
ホテル着（サン・アントニオ泊）

11：00 ザ・ドメイン視察
13：00 ミューラー視察とインタヴュー
17：20 ホテル着（サン・アントニオ泊）

08：30
3

13

木

サン・アントニオ発（フェニックス経由）
12：14 サン・フランシスコ着

研修地等

終日
（バス）
14

金

5

15

土

6

16

日

10：45 ロサンゼルス発

7

17

月

14：25

クロッシングス視察
カストロ・ストリート視察
サン・フランシスコ市内自由視察
ベイ・ストリート・エメリービル視察
ホテル着（サン・フランシスコ泊）

Mr.James Zanetto, Architect & Planner, LEED
Accredited Professional

竹中理事長とZanetto氏（photo：青木）

09：30 ビレッジ・ホームズ視察とインタヴュー
16：20
20：30

サンタモニカ・プレイス、ベニス・ビーチ視察
ホテル着（ロサンゼルス泊）

羽田着

ザ・ドメイン（photo：青木）

ミューラー（photo：窪田）

セント・フランシスウッド（photo：芝原）

クロッシングス（photo：石田）

2017米国住宅地開発事例視察調査

7月15日（土） 09：30～Village Homes

資 料

資 料

（バス）
13：04 サクラメント発
14：47 ロサンゼルス着

09：30
10：10
12：30
17：45
22：05

CATELLUS
Ms.Blair Gee, Marketing Associate
Ms.Jessica Reynolds, Senior Director

Ⅲ

Ⅲ
26

4

14：00 セント・フランシスウッド視察
17：15 ホテル着（サン・フランシスコ泊）

7月12日（水） 13：00～ Mueller

2017米国住宅地開発事例視察調査

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3.視察参加者名簿

あとがき※理事長は後半15日より参加

氏名

会社名

部署・役職

一般財団法人住宅生産振興財団 専務理事

佐々木宏幸

明治大学

団

長

竹中

宣雄

財団理事長／ミサワホーム（株）取締役会長

メン バ ー

堀内孝純

ミサワホーム（株）海外事業部事業部長

中村賢児

住友林業（株）

住宅事業本部まちづくり営業部マネージャー

形部

浩

積水ハウス
（株）

所沢支店設計課課長

池田哲也

大和ハウス工業（株）

埼玉東支社分譲住宅営業所所長

石田和彦

トヨタホーム（株）都市開発部マンション事業室主幹

澤田

翔

パナホーム
（株）

分譲技術部街づくり設計グループ

水谷洋（株）ニチレイ

不動産事業部担当課長

渡辺為明（株）サンフジ企画

東関東支社マネージャー

伊澤睦（株）サンフジ企画

横浜支社リーダー

小松和宏

エー・ビー・シー開発（株）

ハウジング首都圏営業部リーダー

具体的な視察先としては、

窪田一輝

エー・ビー・シー開発（株）

ハウジング首都圏営業部○サステイナブル・コミュニティの草分け的存在の「ビレッジ・ホームズ」

芝原良成

首都高速道路サービス（株）営業部担当部長○ニュー・アーバニズムに基づく住宅地開発「ミューラー」と「クロッシングス」

三浦真史

首都高速道路サービス（株）企画部新規事業営業課○一世紀を経てなお高い価値を保つ、田園調布のモデル「セント・フランシスウッド」○新しい都市型複合開発であるライフ・スタイル・センター「ザ・ドメイン」

Ⅲ

同 行 講 師

資 料

添

乗

員

理工学部建築学科専任准教授

阿部

倫

（株）
アルス

代表取締役社長

日下泰宏（株）大本組

営業本部営業企画推進部部長

福武栄一（株）大本組土木本部工務部部長

大田智弘（株）大本組

建築本部建築部工務課課長

青木徹（一財）住宅生産振興財団

専務理事

切貫

秀行

（一財）住宅生産振興財団

事業部部長

湯本

昭夫

（株）
シー・ムーン企画

青木徹

本年の海外住宅地の視察調査は、「米国における“環境配慮型住宅地開発事例”を中心に街並みの歴史とデザイ
ン、最新住宅事情を探る」をテーマに、平成29年7月11日から17日の7日間、22名の参加を得て実施しました。
この海外視察調査は、我が国のまちなみづくりに役立てていただけるように、海外の優れた住宅地計画の手法やデザイン、商品企画、管理運営などを幅広く視察するもので、平成9年の「まちなみ大学」以来当財団の事業として実施し、本年で19回目となります。
視察調査のコーディネート及び現地同行指導は、昨年に引き続き、明治大学理工学部建築学科専任准教授の佐々木宏幸先生にお願いしました。

○中心市街地の再生事例「リバー・ウォーク再開発」と「カストロ・ストリート再開発」など、それぞれに大変興味深く、また、立地、時代背景、計画思想などが多岐に渡るものとなりました。
各視察先では貴重な視察調査成果を得ることができ、参加者も大いに触発されましたが、加えて、それぞれの背景、特徴、計画論などを対比し、その違いを実感することも可能となり、住宅地計画の大きな流れや各プロジェク
トへの理解を深めることができたのではないかと思います。
この報告書は、今回の海外視察調査で得られた成果を、参加者の皆様が手分けして取りまとめたものです。
手作りで視察調査結果を記録したものではありますが、このようなプロジェクトに関心のある方々はもとより、これからの住宅地やまちなみづくりに携わる幅広い関係者の皆様に参考としていただけることを期待する次第です。
最後に、視察調査のコーディネートに加え、的確な解説と通訳で現地指導していただいた佐々木先生、各地の視察に積極的に参画いただき、この報告書を取りまとめていただいた参加者の皆様、そして臨機応変に視察団をサポートしていただいた株式会社シー・ムーン企画の湯本さんに、心より感謝申し上げます。
また、視察地でご案内や解説をしていただいたBlair Gee氏、Jessica Reynolds氏、建築家のJames Zanetto氏、そクロッシングス（photo：青木）

カストロ・ストリート（photo：佐々木）

して参加者を送り出していただいた財団会員社や関係各社の皆様をはじめ、ご協力いただきました方々にも厚く御礼を申し上げます。ありがとうございました。

住宅生産振興財団海外視察（平成29年7月11日～7月17日）−ビレッジ・ホームズ、セント・フランシスウッド、ミューラー、
米国における“環境配慮型住宅地開発事例”を中心に街並みの歴史とデザイン、最新住宅事情を探る−

本部〒105-0001 東京都港区虎ノ門3丁目11番15号 SVAX TTビル5階
Phone 03-5733-6733 Fax 03-5733-6736
関西事務所〒541-0046 大阪市中央区平野町3-3-8 辻梅ビル5階

2017年9月30日 発行
The MACHINAMI Foundation (c)2001 Printed in Japan

http://www.machinami.or.jp/

2017米国住宅地開発事例視察調査

発行人：青木 徹
発行所：一般財団法人
ビレッジホームズ（photo：佐々木）28

2017米国住宅地開発事例視察調査

ベニス運河（photo：水谷）

印

Phone 06-6231-3655 Fax 06-6231-3656
無断転載・複製を禁止します。

住宅生産振興財団

刷：瞬報社写真印刷株式会社

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