住宅生産振興財団

まちなみ塾

72014

【現場Ⅱ】

まちなみ視察＋住民懇談会（アルカディア 21）【まちなみ視察】2015 年1月14（水）
・15日
（木）
潮芦屋
（兵庫県芦屋市南浜町、海洋町）
スマートシティ潮芦屋（兵庫県芦屋市涼風町）
ベルポート芦屋 レジデンシャルコーヴ
（兵庫県芦屋市海洋町）
カルチャータウン ワシントン村・兵庫村（兵庫県三田市学園）※関西学院大学 角野教授によるミニ講義あり

丹波篠山〈重伝建地区〉（兵庫県篠山市）
フラワータウン アルカディア 21（兵庫県三田市弥生が丘）【住民懇談会】
2015 年1月15日（木） 場所：アルカディア 21（フラワータウン市民センター）
2015 年1月14・15日（水・木）

まちなみ塾 講義録 2014105

潮芦屋（兵庫県芦屋市南浜町、海洋町）

潮芦屋地区では、全体開発計画3,000区画にうち、住宅生産振興財団は2004年から10期にわたって263区画の開発に係わっている

販売開始：2004年
街区面積：86,000㎡
住宅戸数：263区画
基本計画：住宅生産振興財団

パイプライン直接収集によるごみステーションについて、住民より説明を聞く

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まちなみ塾 講義録 2014

スマートシティ潮芦屋（兵庫県芦屋市涼風町）

パナホームが単独で開発する戸建＋マンションを含んだ住宅地。自社の技術を駆使したスマートシティ構想に基づく先進的な住宅地計画として注目されている。コミュニティ施設の基本設計は安藤忠雄建築研究所

販売開始：2011年
街区面積：132,783㎡
住宅戸数：約400区画（戸建）基本計画：パナホーム株式会社

コミュニティ施設「そらしまテラス」

モデルハウス

モデルハウス内にて現地事業担当者より説明を受ける

まちなみ塾 講義録 2014107

ベルポート芦屋 レジデンシャルコーヴ（兵庫県芦屋市海洋町）

陸地側はゲートとフェンスで囲まれ、各戸に専用桟橋を付属させた分譲住宅地

販売開始：2005年
街区面積：11,433㎡（護岸敷2,946㎡を含む）
住宅戸数：13区画
基本計画：プロジェクトインターナショナルジャパン〈専用桟橋付き宅地分譲〉

潮芦屋地区内での3つの見学地

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まちなみ塾 講義録 2014

カルチャータウン ワシントン村・兵庫村（兵庫県三田市学園）

カルチャータウン ワシントン村
販売開始：1991年
街区面積：113,800㎡住宅戸数：170戸
基本計画：小林紘一、R・ウィリ
アムス、市浦都市開発建築コンサ
ルタンツ

見学前に関西学院大学キャンパス内で角野教授によるレクチャーを受ける

見学前に関西学院キャンパス内で角野教授によるレクチャーを受ける

カルチャータウン 兵庫村
販売開始：1991年
街区面積：250,400㎡
住宅戸数：207戸
基本計画：都市・計画・設計研究所、
市浦都市開発建築コンサルタンツ

まちなみ塾 講義録 2014109

丹波篠山〈重伝建地区〉（兵庫県篠山市）

視察の一環として、郊外住宅地とは別に国の重要伝統的建造物群保存地区に選定されている城下町篠山の妻入商家のまちなみを見学

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まちなみ塾 講義録 2014

フラワータウン アルカディア21（兵庫県三田市弥生が丘）

フラワータウン アルカディア21
販売開始：1990年
街区面積：13,627㎡
住宅戸数：21戸
基本計画：現代計画研究所

コモン庭

街区図

道路
フットパス
公園・緑地
専有宅地
計画区域

まちなみ塾 講義録 2014111

【住民懇談会】アルカディア21

住民懇談会に出席いただいた方々
小山正実さん
堀川吉憲さん
井手淳子さん進行・司会
大谷宗之（株式会社ミサワホーム総合研究所 デザインセンター
空間デザイン研究室 参事）
粟井琢美（三井ホーム株式会社 エクステリア設計室兼商品開発部 マネージャー）

2015 年1月15日（木）

塾生：19名場所：フラワータウン市民センター

入居の経緯

当高かったと思いますが、その後かなりリー

堀川

私は現在、アルカディア21の管理組ズナブルになって私でも何とか手が出るよう合の理事長を仰せつかっております。アルカ

なところまで来た頃でした。もう一つは、や

ディア21は、平成元年（1989）に兵庫県の住はり中央の公園の部分かすごく気に入りまし

宅供給公社が「ホロンピア21」という住宅博た。実は家内は最初余り乗り気ではなかったを開催し、そのときに21軒のうち14 軒が、のですが、実際に見て普通の住宅団地と違っ第1期として入居しました。

た環境で両隣も結構離れているし非常に落ち

当時、あと7 宅地については空き地で、いわゆる抽選ではなく、個人がそのまちなみを今は、冬なので葉っぱが全部落ちています

見て、どういう家を建てるのが一番ふさわしが、春になるとオオシマザクラが清楚な花をいか設計コンペの入居募集を行いました。そ咲かせて非常にいい雰囲気をつくり出します。のときに私は応募してたまたま運よく競争の入居時も今も家内と2 人で住んでおります。

中で当たって平成 2 年に第 2 期として入居し井手 私は平成10 年（1998）に入居しました。

ました。今現在、平成元年からお住まいにな

もともとこの三田の北のほうに家がありまし

られている方は2 軒で、1軒の方は一番のごた。私が 20 代の頃三田の人口は3 万何千人ぐ

高齢の方で今なおかくしゃくとされていて、らいで、今は11万人ぐらいなのですごい発展我々の指導的な立場にあります。

をしたのですが、その頃からニュータウンはこの住宅地を選んだ理由は、以前の家の建いいなと思っていました。長男が中学校へ行替えか、同じような通勤圏で引っ越しするかくときにちょうど売りに出てたものですから思案中のとき、たまたまホロンピアを見に来入居しました。入居時の家族構成は息子 2 人て気に入ったのが最終的に選んだ理由です。

で 4 人です。現在は、もう2 人とも出てしま

入居時は娘が一緒でしたが現在は2 人で暮らって夫婦 2 人になっております。

しています。
小山112

まちなみ塾 講義録 2014

つけると思ったようです。

洋風の家に憧れていましたが、母を一人で私は2005 年にこの町に引っ越してき置いておくのが不安になったときに来てもらました。以前は大阪の南、泉北ニュータウン

える、6 畳と8 畳の和室がある和風の家です。の戸建に住んでおりました。余り引っ越す理環境がすばらしいですね。中央の公園で遊ぶ由はなかったのですが、たまたま友人がこのということではなくその環境を買うみたいな三田に引っ越しまして、山の麓に別荘風に暮ものですね。向かいの家とも離れていますし、らしているのを見て三田の開けた都市的な部

両隣もある程度距離があって、農村育ちです

分と、ひなびた田舎というか農村風のバランので静かなところが好きなんですよね。そのスがいいなと思いました。また、" 三田牛 "と割に駅まで 400mぐらいで、ゆっくり歩いていいましてお肉もおいしいし野菜も結構ブランも10 分もかからない。

ド的なものがたくさんあって気に入りました。

それから車での移動は、山陽道もあるし、多分、堀川さんがお買いになられた頃は相神戸へ行くのも阪神高速 7 号神戸線が来ていますし、中国道も、篠山とか舞鶴方面は舞鶴です。統一感があるし、オシャレだし、秋に道があって交通の便がとても良いです。そこなったら前の公園が黄色く紅葉して、ヨーロも気に入っています。

ッパみたいな感じがします。初めてこのアル

堀川 アルカディアの一番の特性は緑が住宅

カディアを見たときは、何というか、自分でと一体化していること。その緑が自分の庭の言うのもおかしいですけれど、ニュータウンように設計されていますから、居間、応接間の特等席みたいな気がしました。そこが気にから自分の庭は箱庭になり、その向こうに裏入ってます。

山がある感じです。比較的交通が便利なところで、こういう住環境はなかなかない。
ピンコロの生け垣で擁壁がつくられていま共有公園の管理
大谷

現在当初から入居されている方は2 世

すが、管理規約で現状維持していこうという帯だけで、19 世帯の方は転売、転居されて動ことで、当初から入居してる方、後で入居さかれてるということですよね。住民の方々へれた方もその規約を守っています。

そのルールをどう伝えていかれているのでし今日見ていただいて、1軒売りに出されてょうか。たとえば書面で新しく入居されるいるのにお気づきかと思いますが、生け垣、方々に規約やルールについてお伝えするとい石垣は壊さないでそのまま利用して欲しいこうような手続的なことを自治会で決めてらっとは明確にしています。また、いろんな事情しゃるのでしょうか。

で外部へ引っ越しされたり、処分されるとい

堀川 管理組合で決めているのは、転出届とうことになった方でも、今までのおつき合い入居届をアルカディア21管理組合に提出してもありますし、ご自分もこの住宅地が気に入いただくことです。第 2に、中央の公園が、ってたのでいろんな条件があっても、その条公のものでなく21軒の共有ですから、ここの件を外さないでお売りされてるということで、住宅を買ったら、同時に21分の1の共有持ち

この点に関しては非常にご苦労ならびにご協分の土地の所有権も移転されます。必然的に力をいただいています。我々も感謝しなけれ自分の土地を管理しないといけないので自動ばいけないですし、また、そのお気持ちに応的に管理組合に入り、それに対する費用の応えて、今の住環境、緑を十分に維持管理して分の負担があります。販売募集の時点で、そいきたいなと思っております。の持ち主の方が業者を通じてこういう管理規

小山 住民の方々はやっぱり今の住環境をそ約がありますという形で管理規約をお出しさのまま維持したいというところで一致していれて、こういう総会で運営してることも伝えるんですね。新しく来られた方も当然まちなられます。

みを見て、これが気に入ったから来るんだと

あと管理費については、引き落としにさせいう方がほとんどだと思いますね。ですから、ていただいております。個々集金するのでは管理組合でのいろんな話し合いの中にも、そなく管理組合口座に毎月入金されるというのれに異を唱える方は基本的におられないのが 3点目、これらを守っていただいています。

で、この町の雰囲気を何とか守っていけていアルカディア21の管理組合の仕事のほとんます。

どは、中央の共有公園をどのように維持管理

あとは、堀川さんがおっしゃったような、あのピンコロの風情といいますか、それが大分 落ちついてきているということですね。
木々に囲まれて生活できる、そういう環境が非常にいいということですね。
井手 ピンコロは、ヨーロッパ旅行したときにも見ました。統一感があってとってもオシャレです。それから、どの家にもアイビー、それから、三田の花のヒラドツツジがあるの

まちなみ塾 講義録 2014113

していくかいうことに尽きます。ですので、潰されてももとに戻してくださいねというこ

アルカディア21を選ばれる方は、その緑を維とを、その当時の理事長がそれまでの持ち主持するという前提でほとんど入居されてるとの方にご返事されて、その方はそれを購入希いっても過言ではありません。住宅と緑を一望者に伝えられた。結局、ガレージがどうも緒に購入されるというふうに私たちは捉えてご本人の計画と合わなかったので、そのときおります。

はそのお話は立ち消えになりました。

小山

協定的なものは特につくってないのでそのお宅はその後新たな入居者がそのまますよ。私がここに来たときには、不動産屋さ維持管理していただいている。ということで、んから管理規約を見せられまして、この中に今までの持ち主の方に多大なご協力をいただ

こういうことが書いてあります、周りのピンコいてるということを非常に感謝をしている。

ロの擁壁はさわらないでくださいとか、そう今まで気持ちよくお付き合いして、仲よく暮いったことを当時、念を押されました。

らしていて、いろんな事情でお引っ越しされ井手公園の共有持ち分は、1戸当たり何坪る。だけど、他の方々にご迷惑のかかるようかちょっと忘れましたけど、21分の1は自分なことはしたくないと自己犠牲を払われて、の土地なんですよね。でも、それは勝手に売今現在の形を維持しています。

ったりはできませんよと言われましたね。でそのように、転売するときに非常にご苦労すから、公園はもう景観として買うみたいなかけています。それが 21軒が守られて、今現ものです。勝手に自分の持ち分だけ売るとか、在のまちなみが変わらずに維持できている最

それから例えば喫茶店やお店とかもできない大の要因です。

ですね。

壷内 現在の公園の使用状況はどのようなものですか。

新たな購入希望者への働きかけ

井手

大谷 28 年経って、皆様、外壁やリフォームませんが、最初はあの公園でビールパーティなどさまざまなところに手を入れられているーやバーベキューなどをしたこともあったけと思いますが、そのようなリフォームで当初れど、今はもうやっていませんと前の方に聞の形を残されるということと、ちょっとオリジきました。

ナルな部分を出したいというようなやりとり

公園にアルカディア21以外の近所の子どもはありませんでしたか。トラブルとまで言わさんが遊びに来られても別にアカンとは言えないまでも何か住民の方々のご意見が衝突すないですし、「ボール遊びはしないでください」

るようなことは。

とかの注意書きがある程度です。だから公園

堀川

そうですね。今現在はよくても10 年で走り回ったりするのはいいけど、ゴルフや後、20 年後もここでそのまま住めるのか。たキャッチボールなど、何か公園を傷めるよう

とえば公園の中に少しスペースを取ってお年なことはしないでくださいみたいな看板はあ寄りのホームに利用したらどうか、外側の周ります。でも、あんまりみんなそんなに遊ん辺の状態はそのまま維持して、中に二世帯のでいませんよね。たまにベンチで座って景色方も利用できるスペースをつくるのはどうだ

を見ているとか……。何にも使わなくても、ろうか……。途中でそのようないろいろな案

景観としての価値が十分あると思っておりまが立ち消えになってきました。

す。

それから、新たな購入希望者が車を何台か114

まちなみ塾 講義録 2014

私は途中から来たので詳しくはわかり

小山個人的にはほとんど使うということは利用したいので今現在ある門ならびに擁壁をなくて、ときどきベンチに座ってくつろぐくら取り壊して、ガレージの空間スペースを大きいですね。あとは桜を見るとか、紅葉のときくつくりたいというのもありました。もちろに中に入ってベンチでゆっくりするとか、そん、家を建て替えたいという申し出も確かにれぐらいですね。とりたてて公園を何かに利ありました。個人の財産ですので、最終的に用するというふうにはあんまり思わないです

はご本人の判断に任さざるを得ないですが、よね。一時は、町会の神輿があそこからスタートするとか、そのようなことに使ったこともはそれに基づいて管理委託契約並びに作業をありましたけれど、今は使っていません。

やっていただいており、順次申し渡しをして、堀川 そうですね。その時々の申し出に基づそのときの理事長が業者さんにお伝えしてやいて利用していただいてるという形ですね。っていってます。過不足があった場合は、そだから入居者の21軒が使うというより、外部の点を加味しながら次年次の計画に反映しての方が桜や紅葉の時期に来られて、ベンチにいます。

座られていたり、そこでお弁当を広げて食べそれと、よく疑問に思うことなのですが、られていることもありました。われわれより開発された住宅メーカーさんがたとえば10 年

その周辺、外部の方の利用のほうが多いかな

先に相談を受けたとき、どのように相談に乗と思いますね。

れるのでしょうか。その窓口なり、企業としてその体制ができているのかどうか。普通の住宅メーカーについて企業でも同様とは思いますが、住宅について池田 いただいた資料の中に道路の管理を住は、そういうことがないように考えていただ

民の方がされているとありましたが、もともけたらいいなと思います。と県の住宅供給公社が整備したところという大谷 まさに私たちも今一番課題にしていることですが、何か行政の方と意見交換されたのは、つくりっ放しではない、つくったところり、何かやりとりされたことがありましたら教が完成ではなくてそこをスタートにして、5 年、えていただけませんか。

10 年、15 年、20 年、さらにはアルカディア

堀川 一番最初の入居のときに、今の生け垣、21のように30 年以上ずっと同じコンディショ

石垣をそのまま維持してくださいと、住宅供ンで維持し続けて、守り続けていただけるよ

給公社と購入者の方とで10 年間停止条件つうな、その当初の計画とか理念というものをきの売買契約を結んでいただいています。そどう組み立てていかなければならないか。それに基づいて管理規約を設けております。公れがこのまちなみ塾の課題の一つであります

園の緑の管理も公社の方が業者と管理規約をので、まさにその核心を今、ご指摘いただい結び、その業者と委託契約を結んでスタートて大変恐縮しております。どうもありがとうした。

ございます。

10 年経って、アルカディア管理組合が独自に業者選定をして直接委託契約をしたことで、管理費のこと当初1戸当たり月15,000円であった管理費を塾生 A月10,000円に減額することができました。の課題に対してアルカディア21のようにピン

私たちのグループは今回、設計演習

それでも管理形態、内容については大きなコロで仕上げて、道路の中に植栽を置いてい影響は出ませんでした。だから、当初は造園るので、現地を見させていただいて非常に参業者に丸投げしていたので少し高かったんだ

考になりました。そこで1点だけお聞きしまなということがわかりました。管理工程表、す。道路に植栽を入れながら空いているとこ

管理の内容、業務の必然性、どういう時期にろがあります。私たちもそれで車の速度を落

何をどういうふうにすればいいか、業務委託としてみせるような案を提案をしているので契約の中身について詳細な作業工程ならびにすが、枯れてしまってなくなっているのか、作業量を明記しないでやっていたからです

それとも通行するのに支障となってなくなっね。ているのでしょうか。

芝生が伸び放題になって、連絡してもなか小山

通りにくいから木を切ろうという意思

なか来ていただけなかったりしたため、管理はありません。単にちょっと手入れが悪くて工程表というものをきちっとつくり、それに枯れてしまっているのです。根本を石で囲っ基づいて請負契約を結びました。それについていると、育成上よくないかもしれないですては、業者の意見も聞きながら、私の経験にね。それで枯れたりすることが多いのですが、基づいて月毎の工程をつくりました。今現在できるだけそれはまた植え替えをしています。

まちなみ塾 講義録 2014115

もともとはカツラの木を植えてあったのです

一時、なぜそういう保険に入らないといけが、なかなか育成が難しいので、サルスベリないか議論されたことがあります。というのに変えたりしているところもあります。

は、電灯の管理が非常にしんどい、費用もか

粟井

カツラ自身は割とウエットな感じなのかるし、何がベターなのか。自治会としては、が好きなので、本当は割とよい木と言われて市に移管すると費用の面と手間は助かる。デいますが、多分水分補給のし過ぎかもしれま

メリットは何かというと、電灯が1つ切れたせん。ピンコロなので水分の逃げ場がなくな場合でも市を通じない限り切れた電灯の更新っいるかもしれませんね。もう少し周りの石ができない。切れたから即、翌日付け替えてを外してあげたほうがいいかもしれませんね。

くれるというようなことはありません。第 2

あと土質ですね。に、公園の中に立ってる外灯と、街路に立っ堀川

今現在、何も植わってないところが 2てる電灯と街路灯とで 2つあるのです。公園カ所ほどあります。1カ所については、以前の中にある街路灯は個人（共有）の所有地の中の住民の方が、枯れたので樹木の更新を希望にあるものなので市に移管した場合に、将来したのですが、新しく入居された方は、車の的に何か問題が発生した場合権利の制約をか利用が多い方だったので、ピンコロを敷き詰けられてしまう。これが最大のデメリットでめにして、将来また植えてほしいということすね。になった場合はそれを剥がすことになっています。

私はその当時、移管するのはよくないと思っておりましたが、賛否両論がありました。

あくまでも市の道路の上にある樹木ですのそのため21軒全部の意見を聞きました。そので、管理責任は市に帰属するものですが、当結果、大部分がそれは困るということで市へ初市と公社の話し合いにおいて、アルカディ移管するという話はなくなりました。そのとアが管理するという形を引き継いでおります。

きにこの保険を掛けたのです。

市の管理に任せていると、樹木の剪定など維塾生 B持管理が、業者任せになってしまう。

るなと感じました。外部の方が結構利用され共有地の部分は掃除も行き届いてい電灯の管理ならびに樹木の管理は、市任せているとのことですが、ゴミが落ちてたりしであると十分できないのでアルカディアが管た場合、住民の方がお掃除とかも定期的にさ理をしています。公園の管理と並行して街路れたりしているものなのでしょうか。

樹の剪定、維持管理もやっていいるので、枯小山 大体個人でやってますね。周りを見て、れれば更新をしている。いろいろなご意見が何か落ちていたら自分で拾うという感じです。

あると思うのですが、生きてる木はできるだ

そして、大体月に1度、業者さんに公園内とけそのまま生かしてあげたい。しかしケヤキ道路も含めて清掃してもらっています。月にのかなり大きい木が年々弱っていってます。

1度はきれいになるということです。特に葉っあと、個人のものでないものを管理運営しぱが落ちるころは結構頻繁にやらないといけているので、万が一、事故が起きた場合に困るので傷害保険をアルカディアが入っています。

ないなと思っております。
ただ、さきほど出ましたが、月1万円の管理費、年間にしたら12 万円払わなければなりませんので、戸建てではなかなかそれだけ管理費を払うことはあまりないと思いますが、それはある程度景観を維持するために必要な費用かなと思っています。

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まちなみ塾 講義録 2014