住宅生産振興財団

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まちなみ塾
2011

【概説】

郊外住宅地の誕生から未来へ
中井検裕（東京工業大学大学院 社会理工学研究科 教授）

中井検裕（なかい・のりひろ）

東京工業大学大学院社会理工学研究科教授。1958年大阪府生まれ。東京工業大学大学院理工学研究科博士課程修了。工学博士。専門は都市計画。著書：『都市の風景計画』
（共著 学
芸出版社）
、
『都市計画の挑戦』（共著 学芸出版社）

会場：TKP 新橋ビジネスセンター

2011年 6 月13日
（月）
まちなみ塾 講義録 20115

農村集落、あれを思い浮かべていただければ、

近代郊外住宅地の歴史

大体、日本のピクチャレスクというものに相ピクチャレスク

当すると思います。

昨年に続いて、この「まちなみ塾」の最初

小川が流れていて、コテージ風の住宅がかの講義をさせていただくことは、まことに光わいらしく集まっているというイギリスのコッ栄な機会でございます。

ツウォルズの村のような風景がピクチャレス

それでは、まずはそもそも、郊外住宅地とクの典型的な風景だとされています（図1）。

いうのがいつごろから、どういう状況で、どたとえば、当時ナッシュというとても有名

ういう考え方でつくられてきたのかといったな建築家がブレーズ・ハムレットという一群辺りからお話をさせていただきます。

の戸建て住宅地を設計しました（図 2）。ここで産業革命によって都市が中心になり、その初めてピクチャレスクな住宅地を人工的に設

結果郊外という都市の外側という領域 ─

計しました。ここにはその後の住宅地設計で「郊外」が現れてきました。

使われることになるいろいろな技法、たとえその意味でいうと、産業革命を早く経験しば街路を屈曲させるとか、広場を取り囲むよ

たヨーロッパで郊外住宅地というのは誕生しうに住宅を配置するとか、そういった原型がました。

現れています。

この当初の郊外住宅地をつくる上では、「ピ
クチャレスク」というのが大事なキーワード

条例住宅です。日本でも戦前の郊外住宅地ぐらいまで

こういう動きにほぼ並行して、産業革命とは、かなり意識をされていました。一言で言いう非常に大きな動きがありました。産業革

うと、心地よい郊外住宅地をつくろうという命は近代都市を誕生させて、同時に、いわゆこと。細かく説明すると、相当哲学的な話にる近代という意味での都市問題がそこで現れなりますが、簡単に言ってしまうと、何かそてくるわけです。その典型的なものが、スラ

こら辺に見えている自然のものの中に美しさムの問題です。当時の調査資料等を見ると、を見出そうという、そういう考え方です。
自然ですから、余り規則的なものは出てこない。それから常に変わるということがその持っている大事なコンセプトです。ピクチャ
レスクというのは美学の言葉なので、美術一般に使いますが、特に建築や造園の世界では、
いわゆる風景画に現れてくるような風景です。
伝統的な農村風景と思っていただいてもよろしいと思います。日本でいうと茅葺き屋根の図1 ピクチャレスクの典型的風景、コッツウォルズ村

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まちなみ塾 講義録 2011

図2 ナッシュが設計した戸建て住宅地ブレーズ・ハムレット。その後の住宅設計の原型と言われる

薄暗いじめじめとした空間を取り囲むように住戸が並べられていて、4 階建てくらいが多いのですが、当然下水道は整備されておらず、トイレもいわゆる汲み取り式共同トイレです。
今の住宅で言いますと、ワンルームマンショ
ンにも満たないような狭いところに、8 人、9人が住んでいる。この過密居住が、産業革命がもたらした都市問題の最初のものです。
こういうスラムを何とかしなくてはいけな
いということで、1848 年に公衆衛生法というものがイギリスでつくられました。この中で重要なのは何かというと、住宅は必ず下水道につなげというルールがここで決められました。その後、25 年ぐらい経って新しい公衆衛図3 条例住宅地から田園都市へ、アンウィンの提案が盛り込まれたスケッチ

生法はその住宅を下水道につなげるだけではなく、今度はある種の今でいう建築規制をやるわけです。

り始めるようになりました。この建築規制のジョン・ラスキンやウイリアム・モリスは半分以上の内容は、住宅単体に対するものでとても有名な人ですが、こういう人たちが中住宅をつくるときには必ずある一定の水準を心になって、住宅デザインにおいては、それ満たすような住宅とすることとし、その一定以前の伝統的な住宅様式に回帰をしていこうの水準を決めたわけです。

という動きにつながっていきます。

同時に一戸ずつの住宅だけではなく、そのそういった中で初めて、郊外住宅地という住宅を並べた街についてもある一定のルールのはそれまでにもないわけではないですが、をつくりました。たとえば、街路の幅員はこはじめてロンドンの郊外の鉄道の沿線に、要れぐらいにしなさい、長屋をつくるときには、は通勤者を念頭に、すなわち中産階級を念頭

長さはこれぐらいにして、ところどころに切に置いた住宅地開発が現れてきます。それがれ目をつくりなさいといったような、今でいベッドフォード・パークです（図 4）。ヒースロう、宅地開発の基準のようなルールです。

ー空港からロンドンの都心に行くときに乗る

その結果非常に画一的な住宅が、都市の中に大量に生み出されることになります（図 3）。
今でいう条例で決めていたので、「条例住宅」と呼んでいます。当時としては、相当高水準でなかなか悪くない住宅だと思います。もちろん市街地の水準としても、最低限のインフ
ラはありますので、かなり高密度ではありま
すが、それなりの改善がこれによって見られていったわけです。
アーツ＆クラフツ運動

産業革命時代の一つの大きな特徴である画一化された大量生産に対するアンチテーゼとして、熟練した職人による工芸品とそういうものを生み出してきた社会環境として、産業革命以前の世界、すなわち中世の価値を見直そうというアーツ＆クラフツの動きが出てく

図4 ベッドフォード・パーク。鉄道沿線に計画された中産階級を念頭に置いた住宅地開発
まちなみ塾 講義録 20117

ピカデリー線という地下鉄がありますが、そルはチョコレートのキャドバリーという資本の都心と空港のちょうど真ん中辺の場所にあ家がバーミンガム郊外に移転させた工場労働ります。

者街（図5）、ポート・サンライトは石鹸のリー

鉄道路線に沿って開発されたイギリスで最バがリバプールの郊外につくった、そういう初のということは、世界で最初の鉄道沿線型

新しい街です（図 6）。大都市から人口と工場、郊外住宅地で、1875 年から開発がはじまりまつまり産業を計画的に分散させようという実す。これが田園郊外の原型になっていきます。

験的な試みです。工場の周りに工場労働者街

織物商人ジョナサン・カーが事業者ですが、をつくり、同時に労働者のためのいろいろな

設計はリチャード・ノーマン・ショウというレクリエーション施設、たとえばグラウンド、人が行いました。住宅地そのものには余り工公園などを建設していく。社宅街ですが、そ夫はないのですが、個々の住宅を古きよき時

こにある種の計画的なコミュニティをつくっ

代の建築様式の一つであるクイーン・アン様ていこうという試みです。

式と今呼ばれている様式で統一した住宅地です。それなりに統一感があり今でもいい住宅

田園都市論、レッチワース

このような住宅地の中から、郊外住宅地を地になっています。

考えていく上で最大の影響力を持っている
モデル・カンパニー・タウン「田園都市」という考え方が出てくるわけでこういう動きの中で、モデル・カンパニー・す。個別に社会実験的なことが行われていた

タウンという社会運動というか、社会実験が「モデル・カンパニー・タウン」をいわば一般登場してきます。

化したのがエベネザー・ハワードの田園都市

当時の資本家階級というのは、必ずしも拝金主義的ばかりでなく、割合と社会改革的なものをめざしている資本家もいたわけです。

論ということです。
どんなことを言ったかということにつきましては、大きくは三つあります。

自分たちの持っている工場とその周辺にあっ一つ目は、大都市からの産業と人口の郊外た工場労働者のスラムを郊外に移転させて、への計画的分散、二番目は「都市と農村の結

そこに工場労働者のための計画的な住宅地、婚」、今風の言葉で言うと、都市環境と自然

簡単に言ってしまえば社宅街をつくってしま

環境が調和をしているという意味です。それ

おうという社会実験です。

から三番目が、これがハワードがもっとも力幾つか有名なものがありますが、ボーンビを入れた部分ですが、概念だけではなく、実際にそういう都市をどうやってつくり、どうやって経営していくかという、都市の経営論の部分です。
これはいわば、デベロッパーのはしりのようなもので、中でも「限定利益追求型」とあ

図5 モデル・カンパニー・タウンの例、バーミンガ
ムのボーンビル

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まちなみ塾 講義録 2011

図6 モデル・カンパニー・タウンの例、リバプール郊外のポート・サンライト

りますが、通常株主はその利益を全部占めて中心部にパブがあり、その名前は「スリーマ

しまうわけですが、ハワードは株主の占める

グネッツ」といいいます。ぜひ機会があって、利益をある一定限度枠に決めて、それよりもレッチワースを見に行こうというときには、こ儲かった場合には、その部分を地域に再投資のパブにお寄りください。

するという会社をつくったわけです。今でいうNPOそのものの考え方です。

ハワードの理想に共感して田園都市を建設するに当たって具体的な設計者となったのが通常は、都市にどんどん人が流れ込んでくレイモンド・アンウィンという人です。このるとやがてそこが大きくなって中心都市化す

人がある意味、郊外住宅地のいろいろ言われるのですが、そうではなくて、ここでは3 万ている技法の大部分を開発したというか、編人を超えたら、そこの都市はもうそれ以上大み出したというか、あるいは定着させたといきくしないようにする。あふれた人口は別のったほうがいいかもしれません。その意味で場所に二つ目の田園都市としてそういうもの

は、郊外住宅地の歴史を語る上では欠かせなをつくる。それらを環状でつないでいくことい人物ということになります。

で、一つの大都市とそれを取り巻く田園都市

このアンウィンの頭の中には、先ほどのア群からなる大都市圏としてどう発展させていーツ＆クラフツ運動、あるいは冒頭に申し上くかというシナリオを描いた、これがハワー

げたピクチャレスク、こういうものがかなりドの人口と産業の計画的分散論ということで詰まっていたようです。

す（図7）。

レッチワースは、ハワードが最初に手掛け

そして、「都市と農村の結婚」ということにた田園都市でもあり、世界で最初の田園都市

ついては、この有名な「スリーマグネッツ（三として、今でも街の人はとても誇りに思って。都市という磁石」
つの磁石）」があります（図 8）「

います（図 9）。

「農村という磁石」があって、それぞれの良い

当時の「レッチワース、ザ・ファースト・ガ

ところと悪いところが書いてあります。それーデン・シティ」というポスターには、「HEALTHに対して、ハワードは三つ目の磁石に「タウof the COUNTRY」「COMFORTS of the

ン・カントリー」という名前を付けて、都市

TOWN」と書いてありますが、これはある意と農村のいいところを全部引っ張ってきたわ

味その後、少なくとも20 世紀前半ぐらいまでけです。都市と農村が結婚するとこんないいの郊外住宅地の鍵となるコンセプトです。つことがあるよということを、1枚の図で表現をまり農村あるいは田園の健康と、都市の心地しようとしたわけです。レッチワースはハワ

よさというか楽しみ、この二つが両方味わえードがつくった田園都市ですが、今でもそのるのが郊外なのだというわけです。特に大都

図7 大都市圏の成長パターン

図8 スリーマグネッツ（三つの磁石）

まちなみ塾 講義録 2011

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市の中はとても衛生環境が悪かったので、健るということを、いち早く打ち出したという意

康ということが大事なコンセプトになったわ

味で、大変画期的なアイデアだったと言える

けです。

と思います。
もう一つの目的は、この空間の周りに、ちバーズ・ヒル・エステート──初のクル・ド・サック

ょうどカタカナのコの字型に住宅を配置する

レッチワースの中にある一つの開発、バー
ズ・ヒル・エステートというものだけもう少しご紹介します（図10）。
ここは、歴史上初めて「クル・ド・サック」
が計画的につくられた場所と言われています。
クル・ド・サックというのはご承知だと思いますが「行き止まり道」「袋小路」という意味
で、どこにもつながらない道をつくるというやり方です。それには二つ大きな役割があります。
一つは通過交通を住宅地の中に入れないということ。これが設計されたのは確か1907 年ぐらいだったと思うのですが、自動車そのものはもうありましたが、まだそんなに普及していない時代です。そのような時代に、通過
交通と住宅地内に目的を有した交通を分離す

ことによって、この街路空間を共有する、つまり共有された空間を通じて、ある種のコミュニティ感を醸成させようとしたという、そういう技法でもあるわけです。共有空間を媒介にさせながら、住宅にあるまとまりをつくっていこうと考えたわけです。
クル・ド・サックを展開させたものが「ベイロード」というもので、これは行き止まり
ではなくて戻ってこられるのですが、真ん中は広場状の空間になっている。この広場を周囲に配置された住宅が共有すること、あるいは共有感を持つことによってこの住居群に一つのコミュニティとしての単位を与えていったという、そういう技法になっています。
ベイロードには技法的にはもう一つ意味があって、それはどちらから来ても突き当たりの住宅の正面が見えるような配置になります。
ということで、ある種の景観的な効果をそこで持たせようということも考えたのです。
ガーデン・サバーブ（田園郊外）
──ハムステッド

このように、レッチワースでいろいろ工夫して考えたものを、ハムステッドという場所
で、技法としては完成させていくことになります（図11）。
ただ、ハムステッドは、ロンドンの郊外ですが、「ガーデン・サバーブ（田園郊外）」です。

図9 世界初の田園都市、レッチワース

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まちなみ塾 講義録 2011

図10 レッチワースの中の住宅地、バーズ・ヒル・エステート

「ガーデン・シティ（田園都市）」ではありまヨーク郊外の住宅地だと思います（図12）。

せん。田園都市は、産業と住宅とを両方セッ

クラレンス・スタインが設計をしたもので、

トで郊外に移転させる。だからある種、自己ラドバーンは戦前の郊外住宅地開発の集大成

完結的です。

といわれ、今に通じる郊外住宅地開発の要素

しかしながら、このガーデン・サバーブは、が大体この中に全部含まれているというわけ

産業はもともとの都市に置いたまま、住宅だです。その一つは田園都市であり、二番目にけを郊外に出していく。いわゆる「ベッドタ「近隣住区」つまりコミュニティの単位でつく

ウン」の感があります。その意味で、住宅地っていくというやり方です。三番目は自動車としては評価が高く、かついろいろな設計技と歩行者を分離していくという「歩車分離」

法を完成させたところであるのですが、職住です。

近接の独立都市という田園都市の大事な概念

幹線街路で囲まれた、おおよそ1万人程度、が抜け落ちているということでは、批判もさ

大体 3,000 戸ぐらいが一つの区画になっていれています。

ます。その中には、いわゆる最寄りの店舗とロンドンの地下鉄ノーザンラインのゴーダ

か、コミュニティ施設としての学校や教会なースグリーン駅から歩いて10 分ぐらいのとこ

ど、日本でいう小学校区のような考え方を打ろにある、自然の起伏が結構ある場所にある

ち出していって、これは大体三つぐらいの近かなり大きな郊外住宅地街ですが、自然と幾隣住区単位からなっており、ほぼニュータウ

何学的なところをうまく組み合わせた風景づンといってもいいくらいの大きさなのです。

くりというもののポイントがよく出ているものだと思います。

「アメニティ」ということ

さて、ここで、「アメニティ」ということにアメリカの郊外住宅地──ラドバーン

レッチワースのような田園都市の考え方は、アメリカにも当然導入されていきます。

ついてちょっと触れておきたいと思います。
これは近代郊外住宅地がつくろうとしたもの
ですが、日本語でいうと「しかるべき場所に、

アメリカでも実験的な郊外住宅地がいくつしかるべきものがあること」ということがアメかつくられますが、やっぱり戦前の郊外住宅

ニティの定義です。わかったような、わから

地で最も有名なのはラドバーンというニュー

ないような言葉ですが「アメニタス」というのが原語で、さらに古い言葉は「アモーレ」、
要は「愛」なのです。
「愛着を持てるもの」、
これがアメニティです。
「アメニティのない状態」から「アメニティのある状態」にするにはどうすればいいかというと、アイストップになるものを置きます（図13）。

図11 ガーデン・サバーブ（田園郊外）、ハムステッド

図12 アメリカの郊外住宅地、ラドバーン

まちなみ塾 講義録 201111

すなわち、上の図がアメニティのない状態、したイギリスの影響を受けて武者小路実篤がつまりある種、無限につながる空間です。奥

「新しき村」という新しいコミュニティの実験

行きがどこまでもある。そうではなくて、有をしていますが、そういうものの影響を受け

限の奥行きをもたせるようなものにしていくて、タイプライター工場と工場労働者のためことで、空間に愛着をもたせるということなの計画的コミュニティをつくったのです。

のです。ちょっとわかりにくいかもしれません。

それから、関東大震災後の避難と関連づけそれからもう一つは、景観的には、一方はられるのは鉄道沿線の計画的郊外住宅地開発

無限の焦点距離ですが、下の図の方は景観的です。

にはメリハリが効いているというかはっきり

日本の郊外住宅地は、やはり鉄道開発と密しているので、景観的にもこういうアイスト

接に関連していて、大体その鉄道関係の会社

ップを置いていくということは、一つの常套が郊外住宅地開発を行っていったという歴史手段ということになります。

があります。
そのまず最初は、東京ではなくて関西の箕日本の郊外住宅地
日本の田園都市

これまで述べたような欧米の動きの傍らで、日本も近代郊外住宅地を発展させていくわけ

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まちなみ塾 講義録 2011

治 43 年（1910）
小林一三が大阪の池田に室町
住宅地というのをつくりますが、これが鉄道
開発と沿線不動産開発を一体的にやった最初の例だと言われています。

です。日本でも明治 41年（1908）『田園都市』

東 京 で は、小 田 急 が つくった 成 城 学 園という本を、当時の内務省地方局有志編集で（1926）、町田の玉川学園（1929）。それから刊行し、田園都市の考え方を広めようとして

箱根土地、現在の西武のつくった大泉学園

います（図14）。

（1924）、国立（1925）があります。それから、具体的にそういう契機が訪れたのは、関東

田園都市株式会社、これはイギリスの田園都

大震災（1923）のあとで、東京の市街地、特に市に啓発されて渋沢栄一がつくった現在の東東半分、下町のほうは壊滅的な状況になった。

急ですが、洗足（1922）や田園調布（1923）を

当時はどちらかというと下町のほうが東京のつくっています。それから、東武の常盤台中心ですから、そこから郊外に大量に移住が（1936）も欠かせない住宅地です。

始まったわけです。下町の危ない場所には住こういう、いわば戦前につくられた鉄道沿

めないということで、郊外、今でいう「山の線の計画的郊外住宅地開発というのは、ある手」あるいは「新山の手」に大量の移住が始意味、日本で最もプレミアムのある郊外住宅

まります。この移住が契機となって東京の郊地といっても過言ではないでしょう。

外住宅地が発展をしていくわけです。

図13 「アメニティ」の検証

面有馬電軌鉄道です。現在の阪急ですが、明

私のいる東工大の大岡山キャンパスという日本でも、モデル・カンパニー・タウンのところも、それまでは下町の蔵前にあって関試みはあって、蒲田の近郊につくられた「黒東大震災で大きな被害を受けましたので、東沢工場村」というものです。先ほど紹介しま急が引っ張ってきたわけです。これは（図15）、

図14 明治41年（1908）、日本でも「田園都市」が紹介された

本家本元のレッチワースとは違いますが、
ベイロードもちょっとへこませていて、いろ
いろな当時の最先端の住宅地開発技法を、区画整理という事業手法の中に取り込んでいったという意味で、非常に工夫された傑作といってもいいのではないかと思います。真ん中の一周しているプロムナードも正確には一周は完成していないのですが、ちょっと中途半
端な幅員になっています。これは当時の技術水準でつくっているので中途半端なのですが、今はむしろ、中途半端なので車も余り入ってこないし、非常に環境にいい道路になっています。
このほかにも、たとえば杉並の善福寺、北海道の小樽東など戦前にはいろいろおもしろ
い区画整理事業がありました。
図15 東急がつくった沿線分譲地案内

東急がつくった目黒蒲田東京横浜沿線分譲地

そのほか、三鷹の下連雀にある南井の頭田園住宅は今では全然わからなくなっています
が立派な街路のある住宅地でした（図17）。

案内です。まさにここにある風景、ちょっと田んぼを除くと何となくイギリスにあった田ニュータウンの展開

園都市風のものを、やはり日本でもこのころ

戦後は一言でいうと、郊外住宅地が一気には相当イメージしていたということが言えよ

大衆化した時代と考えていただければと思い

うかと思います。

ます。その大きな原動力はニュータウンです。

私が今でも一番いいなと思っているのは常もともとイギリスで始まった田園都市論は、盤台です（図16）。これは東武東上線の池袋から

戦後はニュータウンということに展開されて五つ目ぐらいのところにある駅ですが、区画いくわけです。

整理でつくられていますが、ある意味傑作で

これはハワードが描いたロンドンの大都市はないかと思います。そもそも区画整理で曲圏計画ですが、最終的には、1944 年戦争のがりくねった道路は普通はつくらないので、終わる1年前に大ロンドンプランがつくられそれだけでもかなり異色ですが、この住宅地

ます（図18）。ロンドンの既成市街地の周囲をおを巡るプロムナードになっています。クル・

およそ幅15キロ程度のグリーンベルトで囲ん

ド・サックもありますが、その背中には歩行者専用の抜け道、つまり先ほどの、ラドバー
ンシステム的なものもつくられています。

図16 東武線沿線に計画された常盤台住宅地（1936）

図17 東京都三鷹市下連雀の「南井の頭田園住宅」

まちなみ塾 講義録 201113

図18 大ロンドンプランでしまう。そこは原則開発禁止です。それを飛び越えたところにニュータウンをつくるということです。どこの国も同じですけれども、戦争が終わって復員してくる大量の人たち向けの住宅が非常に不足した時代に住宅不足を解消する意味で新しい都市を大都市の近郊に建設して、増大する人口と住宅問題の解決を

図19 八の字型にバスを回したニュータウン、ランコーン

一気に行おうとしたわけです。ニュータウン

東京郊外の三鷹を例に見ると、ここは戦前、というのは都市づくりの実験場みたいなもので戦争中、軍需系の工場がたくさんありました。

いろいろなアイデアがそこで試されています。

特に中島飛行機という、戦闘機や爆撃機をつランコーンは、８の字型にバスを回して、くっている航空機会社があったので、その関そこにコミュニティを張り付けている（図19）。

連産業もどんどん三鷹に来て社宅がたくさん

ミルトン・ケインズというニュータウンは、自つくられました。このような社宅の発展のあ動車が走りやすいように、大体1キロ四方グと都営住宅や公団住宅などが、日本の高度成リッド型です。一つひとつの枡目が一つのコ

長期、地方から大都市圏に大量に人口が集中

ミュニティだという考え方です。

してきたときの住宅の受け皿としてつくられ日本の戦後、特に高度成長期も、やはり郊外住宅地が一気に大衆化した時代ということになります。

ていくことになります。
東京では最初の例だったのではないかと思われる大規模郊外住宅団地、牟礼団地です（図20）。こういう住宅団地が東京の郊外で各所つくられていったわけです。
三鷹の人口推移をみると、昭和初期ぐらい
で1万人ぐらいです。そこから、急激に都市化して1970 年代半ばぐらい、大体オイルシ
ョックのころぐらいまでですが、急速に都市化していきます。そのあとやや人口安定期があって、その後また第二の都市化の時期と言えるぐらい人口が増えています。
しかし、やがては人口減少を迎えると思いますが、今ちょうど東京の近郊は大体このような第二の都市化の時代にあると思っていた
図20 東京では最初の例といわれる大規模郊外住宅団地、牟礼団地

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まちなみ塾 講義録 2011

だければいいと思います。

現代の郊外住宅地開発
ニューアーバニズム

設方法、材料といったものを使おうというよ
うなものです。
もう一つは、郊外住宅地は割と短期間に単さて、歴史の話はこのぐらいにさせていた一の世代が入ってくるという構造をもともとだいて、今どのようなことが郊外住宅地で考有しています。したがって、全般的にそれがえられていて、将来、どうなるのだろうかと

高齢化していくわけです。あるいは、社会階いうことを、ここからはトピックレベルでお層的にも、中産階級という極めて小さなバン

話ししていきたいと思います。

ドの中に入るような人たちが郊外住宅地の対

一つは、やはり、欧米の現代の郊外開発と象なわけです。

いう意味では「ニューアーバニズム」を避けしかしそうではなくて、やはり多様な人口ては通れません。必ずしも、どこの郊外開発

構成をつくっていくことで、少しでもコミュでもニューアーバニズムでやっているというニティあるいは郊外住宅地そのものを持続可

わけではないのですが、考え方としては、や

能な形にしていくのだ、ということがこの背はりかなり影響力を持っています。

景にある部分だと思われます。

これは、従来の郊外開発のように過度に自動車に依存することなく、多様性、コミュニ

セレブレーション

ティ、質素、ヒューマン・スケールといった一例として、ニューアーバニズムの中では伝統的な価値を再評価しようとする考え方

余りいい例ではありませんが、かなり意図的で、そういう意味でいうと、「ニュー」と言っにそういうことをやってわかりやすいというていますが、考えていることはかなり古いこ意味で、「セレブレーション」を紹介したいととです。モダンのあとにきているから「ニュ思います（図 22）。

ー」なのであって、近代よりもその前の価値

これはフロリダのオーランドにある住宅開感に戻って考えてみましょうというわけです。

発で、ディズニーが事業主体になった住宅地

これは冒頭の、アーツ＆クラフツと同じでです。水辺につくられた割合大きなニュータ

す。近代的なものが出てきて、それが一時期ウンと言ってもいいかもしれません。かなり

世の中を席巻していくと、必ずそれ以前にあった伝統的な価値観なり、そういうものを再評価しようという動きが出てきます。その郊
外住宅地版がニューアーバニズムです。
簡単に触れておけば、ニューアーバニズムという考え方は、1980 年代ごろから出てきま
すが、1991年の「アワニー原則」に書かれている内容でその内容がはっきりします（図21）。
どんな特徴があるのかというと、公共交通ネットワークとの整合性、つまり自動車ではな
く公共交通を中心に考えていくということです。
それから、中心施設の中心立地。アメリカ
でも郊外のショッピングモールが発達して、いわゆる中心市街地、ダウンタウンの商店街が衰退していきました。それに対して、本来中心にあるべき買い物施設は、やはり町の中
心になくてはいけないのだといったような考え方です。さらに、どこでも同じ材料を使ってつくるのではなく、気候風土に対応した建リージョンの原則● 大規模公共交通ネットワークとの整合性● 境界の保持● 中心施設の中心立地● 気候風土に対応した建設方法と材料

コミュニティの原則● 多機能・多様な人口構成● 徒歩と公共交通の重視● 狭域から広域までの緊密な交通ネットワーク● 活気のある公共空間と中心市街地● 明確な境界と機能的独立性● 自然環境との調和● 省資源・省エネルギー実現のための戦略● 変化に対応した柔軟性● 地方自治体による全体計画の策定● 詳細計画の事前策定● コミュニティの参加

図21 「アワニー原則」（1991）

まちなみ塾 講義録 201115

大規模な郊外住宅地開発です。中心地には郊外にしては珍しく、買い物の施設だとか、ホテルだとか役場だとか、そういうものを全部、

アーバン・ビレッジ

このニューアーバニズムをイギリスで展開したのが、アーバン・ビレッジです。

アメリカの郊外にしては珍しく集中的につく

このアーバン・ビレッジは、ニューアーバ

っています。昔ながらの雰囲気を出したようニズムよりも、もっと強烈に過去への回帰をな商店街です。

正面に打ち出しているもので、近代建築に非住宅も多様です。バンガロー風のものから

常に批判的なチャールズ皇太子がマスメディ

集合住宅に至るまで、かなり大規模なものもアを通じて、これを宣伝、啓発していったとあれば、小さなものもあるという具合に、多いうことで、大変有名になったコンセプトです。

様なものを用意をすることで、そこに入ってチャールズ皇太子が唱えた「建築の10 原

くる人の層を、狭いバンドの中に収めるので

則」や「基本理念」を見ていただくとわかりはなくて、幅広く多様な構成をつくり出してますが、「ヒューマンスケール」とか「周辺といこうという、少なくともそういう意図はうかの調和」ということが書かれています（図23）。

がえる住宅地です。

これに従ってつくられているアーバン・ビレ

アメリカの住宅には必ずあるガレージがあッジというのは何かというと、やはり、経済りません。自動車が中心ではなくて、歩く人

的、環境的、社会的、持続可能性を追求してが中心なのだと。もっとも、だれもこういういるという意味では、今の流行りの言葉でいところは歩きませんけれども、一応そういううと「トリプルボトムライン」です。そういうことをコンセプトにつくっているというわけでものを追求した住宅地ということになります。

す。自動車はどうなっているのかというと、

アーバン・ビレッジの一番有名なものは、

全部後ろ側、背割の部分にガレージが集約さ

ドーチェスターのパウンドベリーという開発れていて、いわば街の表側からはそういうもです（図 24）。総開発面積は158ha、規模が結のが見えないような形にしています。

構大きく段階的に開発しており、今は第 2 期

戸建て住宅だけでなく集合住宅もつくっていて、なるべく多様な世代を受け入れられるようにしています。フロリダは高齢者が行きたい場所の一つですので、高齢者用の施設も充実しています。そういう住宅地開発です。

建築の１０原則❶ The Place（地形や自然景観との調和）❷ Hierarchy（期待に見合ったプロポーション）❸ Scale（ヒューマンスケール）❹ Harmony（周辺との調和）❺ Enclosure（安心でき、心地よい空間）❻ Materials（人間的・伝統的な材質）❼ Decoration（楽しめる装飾）❽ Art（内外装における芸術的作品の重視）❾ Signs & Lights（伝統的デザインの看板や街灯）❿ Community（住民の意向の尊重）

アーバン・ビレッジの基本理念● 人口3000 ～ 5000人、40ha● 複合用途開発（全体および街区内）● 建物のタイプ、規模に応じた用途の複合● 多様な保有形態・労働形態● 定年層やSOHOの増大に応えられること● 職住近接による独立性の確保● 住宅と職場の比率が１：１● 比較的高密度● 高品質のデザイン● 公共交通、自転車、徒歩優先● コミュニティの関与

図22 ニュー・アーバニズムの代表例住宅地、セレブレーション

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まちなみ塾 講義録 2011

図23 チャールズ皇太子が唱えた「建築の10原則」

が終わったあたりです。開発の資金は基本的宅地というのは増加してきてには民間で行われています。この周囲は全部います。

田園地帯だったのですが、昔からある既存のそのはしりともいえるのは街を拡張する形で開発をしようというスキー

1970 年代、カリフォルニア州

ムです。先ほどのランコーンやミルトン・ケにつくられたビレッジ・ホー

インズという戦後のニュータウンと比べて、ムという住宅地です（図 25）。と密度が非常に高いというのが特徴です。逆ににかく、森の中にあるようないうと、ある程度密度を上げないといけない

感じの郊外住宅地です。まだということが、ニューアーバニズムだったり、開発の圧力が強かった1970

アーバン・ビレッジの考え方です。昔は低密年代ぐらいに、「環境共生」を度がよかったのですが、今は郊外住宅地でも打ち出してつくられたという

ある程度密度を上げていくことが持続可能性

意味で、非常に歴史的な、メにつながる、日本の言葉でいうと「集約型」

ルクマールになっている住宅ということになるのかもしれません。これは地の一つです。環境共生だけ

ちょっと見た目には中世の街と変らない。こではなく、真ん中にはみんなれが今の新しい郊外住宅地開発として、特にで使える広場（ビレッジ・コモ

アーバン・ビレッジの典型例として、イギリン）
を置いて、わりと古い時代

スでは脚光を浴びているのです。

の集落をイメージしています。

図24 アーバン・ビレッジの代表例、パウンドベリー

じつは、先ほどのセレブレーションと同じで、ガレージは全部後ろのほうにまとめてつ

ウォバーン

くられています。やはり車のない郊外住宅地

それから、これはドイツの例ですが、一時というのは考えられない、しかしながら、そ「ヨーロッパの環境首都」と呼ばれたフライブ

れを街の表には出させないということでつく

ルグのNATO 軍事基地跡に開発されたウォバ

られている住宅地です。

ーンという住宅地があります（図 26）。これは郊外といっても街中に割合近くて、「カーフリー

ビレッジ・ホーム

団地」つまり自動車を使わない団地を一応う

このようなニューアーバニズムにしろ、アたい文句にしています。じつはある一カ所にーバン・ビレッジにしろ、背景にあるのは、

大きな集約型の駐車場があって、そちらを使環境とどう共生していこうかという考え方だ

うような形にしています。

と思います。

その駐車場の上には、ソーラーガレージと今の郊外住宅地、あるいはおよそすべての

いって太陽光パネルが並べられています。自都市開発といってもいいかもしれませんが、動車はある程度使ってもいいけれど抑えてく

やはり環境共生ということを避けて通るわけ

ださい、移動には公共機関 LRT や自転車を使にはいかない。環境問題への関心の高まりといましょうというような、かなり一貫性のとともに、省エネルギーや環境共生をうたう住れた政策をもって開発しています。

図25 ビレッジ・ホーム（カリフォルニア）図26 フライブルグのNATO軍事基地跡に開発されたウォバーン（ドイツ）

まちなみ塾 講義録 2011

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団地再生

い、むしろ昔ながらの街路を中心としてコミ

現代的な話題のもう一つは、じつは多くのュニティをつくっていくことが、この種の街

郊外住宅地ストックがあるわけですが、これには合っているということです。日本の場合

から、これらをどう有効に使っていくかといにはまだまだ防災上の問題もあって大きなオうことで、特に人口減少が激しくなる日本でープンスペースも、もちろん必要なわけです

は大きな問題になると思います。

が、このような住宅地の設計のポイントの一

そこで、日本ではなかなかできそうにない
例を幾つかご紹介しましょう。たとえば、建つは街路をどうしていくかということではな
いかなと思うところであります。

物の上の部分を壊して半分ぐらいに小さくしそれから、旧東ドイツ・ライネフェルデはてしまった例があります。これは公営住宅な団地再生で有名なところですが、およそ物理ので、日本でいうと公団みたいなものだと思的なテクニックはほぼ全部が試されている、ってください。いわゆる区分所有建物ではあ団地再生の博物館のような街です（図 28）。

りませんので、中に入っている人は割と自由

1階部分を膨らませて庭付き住宅としたり、に動かせるのでそういうことが割合とやりや上の4階部分を全部取り払って1階をオフィ

すい環境にある。

スにしてしまった例、それから、もともと1棟

もう一つは、構造的に住宅は積み木を積みだったものを、その間を抜いて取っていって上げるような形でつくっていきますから、取分棟型にしていくことで、かなり環境は改善

るときも積み木を取るように取っていけばいをされていく。特に空き家になっているわけい。そういう団地再生もあります。

ですから、そこを抜いていくというわけです。

また、イギリス・マンチェスターのヒュー
ムでは（図27）、いっとき高層住宅を郊外にたくさんつくってしまいましたが、それが非常に評判が悪い、あるいはバンダリズムの標的にさて、日本もそういう意味ではいろいろな郊

ーロッパはそうですが、高層住宅系の団地は外住宅地の試みがされているわけです。幾つ

住環境としてそもそも好ましくないという。

かのものについてちょっとご紹介をしましょう。

ちょっと偏見も入っているのではないかと思

1番目は「テーマ性」です。郊外住宅地も19 世紀にスラムだったところを、いわゆるスラム・クリアランスで大規模な高層住宅にやはり何かテーマをもってつくるということが、特にバブルのころから行われるようになってきました。

建て替えました。しかし、これが、先ほど言

たとえば、兵庫県三田市の「ワシントン村」

ったように、犯罪が多発し、第二のスラム化

は北米材を使い、アメリカの住宅地をイメーが進んでいきます。そこで、今度はかつてとジしているわけです。塀のないオープン外溝の中間的なイメージの街につくり替えたといで、大きなガレージがあるというタイプです。

う例です。ここでのポイントは、大きなオー

そのすぐ近くにある「兵庫村」は国内産材をプンスペースをつくっても余りいいことはな

使い、いわば和風で統一している住宅地です。

図27 高層住宅の再生、マンチェスターのヒューム

まちなみ塾 講義録 2011

住宅地のテーマ

なって犯罪が多発する。したがって、特にヨいますが、ここは完全建て替えです。

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現代日本の郊外住宅地

図28 団地再生のさまざまな手法が試みられた旧東ドイツ・ライネフェルデ。右／１階部分を庭付きにした例 左／分棟型

住宅地に統一コンセプトを、しかも相当強力には思っているところです。

な、かつある種のライフスタイルをイメージさせるテーマ性を強く打ち出した住宅地であ「コモン」とはろうと思います。つまり、何かを期待させる

それから、次は「コモン」です。これも、

ような、そういうコンセプトだということです。

いい住宅地であることの条件の一つのようにこういうのがいい住宅地なのかどうかといなってきて、いい住宅地には必ずコモンがい

うのはなかなか難しい話で、たとえば先ほどるようなことも言われています。確かに、先のレッチワースは明らかにテーマ型の住宅地

ほどのアーバン・ビレッジでもニューアーバ

です。先ほどお話ししましたように、当時よニズムでもコモン的なもの、要するに昔の集

っぽど変った人しかああいうところには住ま落には必ずそういう空間があるわけです。こないでしょう。相当変わったライフスタイル、

れは「入会地」という呼び名になっていたり

あるいは田園都市ということに、かなり魅力

いろいろですが、何かみんなが共有できるよを感じた人がまず、ああいうところに行くとうな広場だったり、路地先空間だったり、そいうわけです。その意味では、テーマタウンとういうものがありました。これをコモンと称しいうのは住宅地をつくっていくときに、それをているわけですが、これをうまくつくり出し「選ぶ・選ばない」も含めて大事な作業にこていこうと計画論あるいは設計論で言われてれからなっていくのではないかと思います。

いるものです。

テーマタウンというのは限りなく均質なコミュニティを最初につくってしまうわけですか

それでは、これはコモンかどうか皆さんに問いかけてみたいと思います（図 29 ／右）。

ら。それを、どう時間をかけて維持していく

これは、行き止まり道路です。だから何とかというのは、本当は難しい問題なわけです。

なく形としてはコモンと似ている。いわゆる

かつてはコンセプトがなくても、経済的な密集市街地によくある、われわれが言う “つ条件や立地条件とかで均質的なコミュニティ

っこみ道路” をつくって周りに6 軒ぐらいにができ上がってしまったわけです。しかし、貼り付けると大体こういう形になります。こ

今は必ずしも経済的な条件等の市場条件で

れは位置指定はされているのでしょうけれどは、必ずしも均質的な住宅地はできません。

も、これはコモンでしょうか。

だとすると、ある種のライフスタイルを通じこちらはどうでしょうか（図 29 ／左）。昔の長て住宅地をつくることは、年齢は分かれてい屋の庭というか入口空間は大体このようになるかもしれませんが均質的なものができ上がっていますが、これは右のものと空間形態、ってしまう。これは相当ジレンマというかパ

機能的にはまったく同じですが、何となくこラドックスなのかなとか思ったりもします。

ちらのほうがコモンらしいなという気がしま

その意味では、一世代あるいは30 年後にこれすよね。

らのテーマタウンがどうなっているかという

コモンというのは、そういう意味でいうとことは、今後見ていきたいところだと個人的形態だけの話だけではなく、どう使われていまちなみ塾 講義録 201119

るかということが非常に大事です。もちろん、はもっていけるということだろうと思います。

コモンを人為的あるいは新しい住宅地の中にそれでも建物とかにも、いろいろな特徴があつくろうとすると、地面はやれだれのものだ

るわけです。しかし、景観は揃っていればいとか、どこからどっちが道路でどっちが私有

いというものではありません。

地なのか気になるし、実際に工夫しないといその意味では、なかなか微妙なものですがけないところではあるのです。しかし、そう

結構有名な例を紹介しましょう（図 31）。よく見いうことはおいても、じつは本当はどういうると、屋根の形が微妙に違っていたりするの活動がそこの空間でなされているのかが多分で、それなりに1戸ずつ工夫されているのだ

一番大事なことで、いざというときに逃げる

けれども、でも何か全体を見ると、うーんと通路だけではない、よりコモンらしいところいう感じがちょっとはするわけです。

が多分強くなってくると思います。

これは、実は私が新幹線から撮った写真で、じつは私も、あまり細かく、どこから先が" 新幹線に見せる住宅地 "ということでとてもコモンだとかというのはよくわかりません。き

有名になった住宅地です。こういう例も含め

れいな新しい住宅地で、これがコモンですよて、いろいろな景観については、新しいもの、とうまくつくられていても、やはりだれも使っ

伝統的なもの、余り奇をてらわずにコツコツていなければ、先ほどの “つっこみ道路” とと景観をつくっているものなど、いろいろなあまり変わらないのではないかなと思うわけ

例が住宅地の中では出てきていますので、こです。この種の空間というのは、どれだけ使れは数をたくさん見れば見るほど、景観の評ってもらえるかということが評価の基準であっ価がどんどん皆さん熟達してくるのです。ぜて、工夫すること自体が目的ではありません。

ひ街中に行って、自社のものでも結構ですし、他社のものでも結構ですのでたくさん見てい景観

ただきたい。たくさん見れば見るほど、自分

次は、景観です。

の中の物差しがだんだんできてきます。あま計画的な郊外住宅地においては、良好な景り最初から本を読んで、ここをこうすればい

観を有しているというのは何も自慢することいんだよなんていうのは必要はありません。

でも何でもなくて、いまや標準装備と考えていただいても間違いないと思います。それぐ

住宅地の再生

らい、多分消費者の志向しているレベルは、「ま

先ほど、ドイツの例を中心にお話をしましちなみ」については、かなり最近は上がってきたが、日本でもやはり高齢化した住宅地といていているのではないかなと、多少の期待感もうのは増えてきています。そういうところで含めて申し上げておきたいと思います（図 30）。

再生の取り組みが始まっているような例もあ地区計画とか、協定とか、ガイドラインとります。

かいろいろなルールも用意されています。住これは福井県の福井市の郊外にある住宅地

宅地の景観というと、電柱、緑、その二つがのプロット図です（図 32）。色が付いているとこ

ちゃんとしていれば、そこそこの景観にまでろは空地です。当初は土地だけの分譲ですか

図29 コモンの検証。右／ “つっこみ道路” に囲まれた空間。左／昔の長屋風な空間

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まちなみ塾 講義録 2011

図31 良好な景観の検証。揃っていればいいというものではない

図30 良好な景観はいまや標準装備となる

ら空地だらけです。むしろ家が建っているほ割と昔につくられた住宅地では駐車場用地

うが少ない。それからだんだん家が建ってきはたいていは１戸に1台分しかありません。しますから、75 年、85 年、95 年と空地は減っ

かし今は免許のある人に1台の時代になっててきます。

いるわけです。そういうときに、この空地をしかし、2005 年、最近になると空地が増え

みんなの集約駐車場にしましょうという例もてくるようなところが目立ってきます。それあります。多分、一括して借り上げてやってで、こちらの図を見ていただくとわかりますいるタイプだとは思います。

が（図 33）、2区画を合わせて使おうというよう

本当はあまり車には依存しないほうがいいな試みが始まっています。たとえば、菜園とのですが、このような住宅地ではやはり不便して使おうというものだったり、あるいは隣なので、みんなが車を使って一定程度の生活の敷地を両側の人が半分ずつ買った例、こうができることを続ける。そうじゃないと、まいうことで敷地を大きくして住宅そのものもすます人口が減っていって本当に廃墟のよう大きく使う。あるいは、これはやや特殊な例になってしまうということなので、こういったですが、隣の方が頑張って空地の区画をコミ取り組みがされているわけです。

ュニティ施設にしてしまった。ちょっとした
子供を遊ばせたりできるような施設にしたと

人口・世帯・郊外の動向いうものです。空いているのだからいろいろ

さて、今このような取り組みも始まっていなことに使う。自分の住宅を広くするのも一るということで、もう少し一般的な世帯人口

つの手だし、それこそコモンとして使うやり方の動向、将来にかけてお話ししておきたいともありますし、こういうことが始まっています。

思います。

図32 「住宅地再生」を検証する

図33 空き地の一体的な利用（区画統合状況）

まちなみ塾 講義録 201121

1900 年から2100 年まで 200 年間分を超長えるといっても、夫婦と子といういわゆる核期で見たときの日本の人口です（図 34）。これを家族ではなく、増えるのは高齢者単身世帯で、見ると、今がちょうどほぼピークにいます。

その意味ではマーケットは相当縮小気味にな

この20 世紀の100 年間、これがいわば郊外っていくと思います。その一方で、じつは建住宅をつくってきた100 年間です。この100物が建っている市街地というのは相変わらず年間で日本の人口は約 3 倍弱、4,000 万人強

拡大していきます。つまり、建物は建設されぐらいから1億 2000 万人強になっています。

続けられているというわけです。

この予測では、21世紀の100 年間は人口がしかも、そこで興味深いことは、空き家が3 分の1強にまで減ります。ということは、こでる分だけほぼつくられています。これはどれまで郊外住宅地をつくってきた時代だとす

ういうことかというと、つくられたものがすぐると、今後はどうなるのか、もういらないとに空き家に転換しているわけではなく、空きいうことを言おうとしているのではありませ

家は一方でどんどん増える、その脇で住宅がん。じつはいるのだけれども、今までと同じ

どんどんつくり続けられるということなのでようにつくっていったら大きな問題になるとす。その意味では東京の郊外部も建築行為がいうことは、皆さんすぐに予想ができると思

これから全くなくなるというわけではなく、空います。

き家化みたいな話と、新しい建築というもの

それからもう一つ、100 年前は日本はまだ若い国で高齢化率も非常に低かった。しかし

まちなみ塾 講義録 2011

良い、悪いは別にして。

今後は40％になります。そういうときに、高また、最近都心に住みたいという人が増え齢者が大多数であるとことが前提となっていているということもさることながら、よく見るる社会で、住まいや住宅地というものを考えと、要は以前から都心にいる人は都心に住みていかなければなりません。

たい、郊外にいた人は郊外に住みたいと言っ東京圏の、郊外住宅地のある市町村の今後ています。つまり、今いるところがいいとい予想される人口のピーク年です（図 35）。東京都

うことが、この種の調査の正しい読み方なわの場合でも、八王子、立川、三鷹は2025 年

けです。要は今まで住み慣れたところから離がピークです。関西圏はもっと厳しい状況でれたくないというのが、やはり基本的な心情す。したがって、地域によって相当差があるというか、皆さんがそう思われていることなことを見ていただきたいのと同時に、東京はのです。そこを考えると、やはり郊外にこれ

まだかなりいけるかもしれませんが、しかしだけの人が今住んでいるということは、その神奈川はもう余りないぞという感じです。

人たちは皆、都心居住だから都心にいけばい

また、世帯数のほうが住宅市場には関連がいという話ではなく、やはり住み慣れたとこ深いわけですが、都道府県別将来世帯数を見ろで、高齢者だけではなくて若いコミュニテ

ると、あるところまでは増えますが、長い目ィも入れながら、そこで暮らしていけるかとで見ると減っていきます。ただし、世帯が増いうことがとても大事な問題だと思います。

図34 超長期で見たときの日本の人口（1900〜2100）

22がちょうど併存をしている状況なわけです。

図35 郊外住宅地のある市町村の今後予想される人口のピーク年（東京近郊）郊外開発に必要なものということが非常に大事だと思っている次第

まず、これからの郊外開発に必要なものとです。ゆとりや、遊びといっても悪い意味でして、まずやはり"ゆとり"を持つことがたいはなくて積極的な意味での遊び的な部分、そへん大事なことかなと思っています。都心にういうものが住宅地の魅力につながっていく

居住することも確かに魅力的です。しかし、のではないでしょうか。

都心の魅力というのは、たとえば、買い物がまた、古いものを使いながら新しいものを再すぐ近くでできるとか、美術館や映画館が近生していくことを、実験してみたお話しします。

くにあって毎週違う催しをやっているとかで

私の研究室の調査ですが、郊外の住宅地です。これはつまり、住宅の中の魅力ではなくもたとえば隣の敷地が空いたら買いたいといて、自分の家から遠くないところにそういうう人が結構います。こういう方々は、意外に施設があるという魅力なわけです。しかし、というと失礼なのですが、そこそこにお金も郊外に行くとそういうものはありません。そ持たれていて、全く夢のような話でもないわ

うすると、郊外の魅力の一つは自然環境です。

けです。遠いところには引っ越したくはない

この自然環境はどうやったら十分享受できる

けれど、自分のこれからのライフスタイルにか。さらに、郊外に住んでいるから買い物しフィットする家だったら、同じ団地の中であなくていいということはありませんし、美術

ればちょっと動いてもいい。もう子どももい

館みたいなものはあきらめてもいいという話なくなったから、同じ団地の中のもっと小さでもありません。そうだとすると、交通機関な家があったらそちらに移ってもいいというの問題もありますが、できるだけ自分の住宅

人がどれぐらいいるのか。あまりたくさんはの中でそれに類することが可能であればいい。

いませんけれども、それでもゼロではない。

たとえば、とても立派なオーディオルームをそういう人もいるわけです。このようなニー持っているとか、ホームシアターがあるとか、ズをマッチングさせてあげると、10 年後には、

あるいはとても広い庭があってガーデニング

少しなのですが、何もやらないのと比較するができる……。そういうことは、都心に居住と空き地が減っている（図 36）。

しているとなかなか難しい。やはり空間的、

あるいは、同じ団地の中で広いところがあ

スペース的ゆとりがないとできません。そのったら建て替えで移動したい。あるところで意味では、やはり、ゆとりを持たせてつくるは、できるだけ空き地を集めてくるように仕施策なし／１０年後

同じ団地内でニーズに合わせた移動を推進させた場合／ 5年後、１０年後同じ団地内での移動をできるだけ集約させた場合／１０年後

図36 郊外住宅地の変遷。施策の有無による10年後の空き地、空き家の様子

まちなみ塾 講義録 201123

向ける。地域全体にバラバラに空き地、空き

ろいろなものがあります。

家はできてきますが、あるところに意図的にそれから大事なのは、多分あらかじめそう

集めるような策を施すと、この空いたところいうことを決めても、大切なのはやはり住民を新たな菜園に使う。

がどのようにかかわりを持てることだと思いますが、それには、四つぐらいのポイントがマネジメント

最後に、やはりマネジメントの話をしておきたいと思います。
アメリカの住宅地、あるいは欧州の住宅地はつくったときが、一番資産価値が低くて、その後どんどん上がっていくものです。日本

まちなみ塾 講義録 2011

一つはやはり信頼です。じつは町内会や自治会には歴史があり、それなりに機能するはずだという考え方もあります。
それから、契約。これは管理会社と住民が契約をするタイプです。

の場合は全く逆で、つくったときが一番高く

さらに、不動産の権利を介したつながり、て、普通はどんどん落ちていく。それはちょ先述したレッチワースがそうです。レッチワ

っとおかしかろうということで、落とさないた

ースは地面は公社が持っています。それを、めの、あるいは上昇させるためにはやっぱり

定期借地として個人に貸しています。ですか

住宅地を維持管理していくということが、とら、底地を持っている公社が、全体の管理をても大事にこれからなってまいります。

やります。そのほかにも、たとえば、団地管

そのためには、今まではどちらかというと、理組合方式。これは結構複雑ですが、組織がどうすればいい空間の住宅地がつくられるか

一旦借り上げて、転貸するといった形ですが、というハードな計画論でしたけれども、ソフ

いろいろなやり方が考えられます。このようトな計画論というものがこれから特に重要にに不動産の権利をうまく使うことで、契約よなってくるのではないかと思います。

りはもう少し質の異なるタイプのつながりを

組織はいろいろあります。たとえば、町内24あると思います。

もたせることも可能かと思います。

会、自治会みたいなもの、それから団地管理

それから、最後はやはり、行政とどう連携す組合、法人の場合ももちろんあります。それ

るかで、典型的には建築協定運営委員会のよから、あるテーマに沿ったまちづくり協議会

うに、建築計画が出てきたら審査を擬似的にや NPOなど、あとから自然発生的にできるもやってあげるというようなやり方です。たとのもあれば、住宅地をつくるときからビルトイ

えば、公園の管理や街路の清掃維持のようなンしておくような、そういうやり方もあります。

話については、場合によってはアドプト制度

維持管理のための仕組みの一つは、法定のなど、いろいろなものが、管理者も含めて可協定です。ただ、建築協定というものは今も能になってきています。その意味で、全部があるわけですけれども、これは建物にしか使排他的というわけではなくて、いろいろなことえないので、今やどちらかというと景観協定を組み合わせながらソフトな計画をどうつくっのほうがたぶん使いやすいかもしれません。

ていくか、そういうことがやはりいい住宅地を、

たとえば、清掃は建築協定では決められませいい状態に保つポイントだと思います。

んが、景観協定だと決められる。たぶん、景まちなみ塾では、現地視察でそういった維

観協定のほうがこれからは主流になっていく

持管理について住民へのヒアリングであったと思います。

り、実際に管理されている方の意見を聞いた

事業者が一人協定で景観協定をつくって、りする機会もあると思いますので、その辺りある組織を想定して、そこに住宅地の管理をもぜひ皆さんも考えてみていただければと思担わせる。最初の分譲時にそういうものをビいます。

ルトインした上で分譲していくような仕組み

第1回目なので、イントロダクションの講も、これからどんどん考えていっていいので義でしたが、これからの演習や視察など、実はないかと思います。もちろん、そのほかに、りの多いまちなみ塾になることをお祈りをし任意のまちづくり協定、まちづくり憲章、いて、私の講義を終わらせていただきます。