住宅生産振興財団

1

まちなみ塾
2012

【概説】

郊外住宅地の成立と変容
角野幸博（関西学院大学 総合政策学部 教授）

角野幸博（かどの・ゆきひろ）
1955年京都府生まれ。1978年京都大学工学部建築学科卒業。
1984年大阪大学大学院博士後期課程修了。㈱電通、武庫川
女子大学生活環境学部教授等を経て、2006年4月より現職。
工学博士。一級建築士。著書に『郊外の20世紀』
（単著：学
芸出版社）
、
『都心・まちなか・郊外の共生』（晃洋書房、共編）、『近代日本の郊外住宅地』（鹿島出版会、共編）、『都市のリデザイン』(共著：学芸出版社)他。関西を中心に、都市再生やニュータウン再生等の調査研究、計画立案などに携わる。現在の主要な関心事は、人口減少社会における都市および地域計
画のパラダイム転換について。
会場：虎ノ門ツインビルディング B1階・会議室 D

2012 年 6 月21日
（木）
まちなみ塾 講義録 20125

ガーデンシティ以前

第 3 期「まちなみ塾」第1回のテーマは「郊まちなみ塾 講義録 2012

たということができます。

外住宅地の成立と変容」です。前段では、イ

そのような都市問題に対して、いわゆる空ギリスやアメリカなど海外の流れを踏まえた

想的社会主義者、あるいは社会改革者と呼ば上で、日本の住宅地開発というのはどのようれるような人たちが発言を続けていました。

に進んできたのかということをお話しさせて有名なのはロバート・オーウェンという人でいただきます。

す。高校の世界史の授業等に出てきたかもし

それから後段は、そういった郊外というのれませんが、彼らが社会改革運動というのをは、もう皆さんもお感じになっているところ提唱します。当初は、非常に理想的かつモデがあろうかと思いますが、今後、日本が高齢ル的な提案をしていました。たとえば、オー化、人口減少していく中で、どのように変わウェンは、スコットランドのニュー・ラナークっていくのだろうか。そういう中でまちづくというところで、ある工場とその周辺の住宅

り、あるいはまちなみづくりをしていく上で、地を買い取り、仲間たちとそこで模範的なコ

どんな課題があるのかといったことをお話し

ロニーをつくるというようなことも行いました

させていただきたいと思います。

（図1）。

私は関西から来ております。じつは、最初

また、イングランドでは、公衆衛生法といに申し上げておきたいのですが、日本の郊外う法律が1875 年にできて、それに合わせて住宅地の成立というのは関西が最初です。ど「条例住宅」、長屋住宅ですが一定の規格に基ういうことなのかというのは、後で追々申しづいた住宅建設というのが始まっていたころ

上げますが、そういう意味で関西の事例が出です。

てまいりますけれども、そこは御容赦くださ

6

人たちの間では危惧を持たれていた時期だっまた一方で、アーツ・アンド・クラフツ運い。

動というのをご存じでしょうか。ウィリアム・

「ガーデンシティ」という言葉をお聞きにな

モリスは工芸的なデザインの価値を非常に強った方は、多いと思います。日本の住宅地でく見いだしますが、その一環として理想的なも片仮名で「ガーデンシティ○○」とか、「○住まいはどうあるべきかというようなことにも○ガーデン」とかいうところがたくさんあり

関心を広げ、住宅復興運動なども起こってきますので、普通に違和感なく、理解いただい

た、大体そういう時代です。

ている気がしますが、じつはこのガーデンシそういう中で、ロンドンの西側にホワイトティという概念は、19 世紀の末から20 世紀

カラーの労働者のための住宅地としてベッドの初めにイギリスで出てまいりました。それ

フォードパークが開発されますが、これがイでは、その前はどうだったのかというあたり

ギリスで最初の鉄道沿線型の住宅地とよく紹から少しお話をします。

介されています。

19 世紀後半のヨーロッパを思い浮かべてく

また、工場と住宅とをセットにした、わかださい。日本で言いますと、1894 年（明治 27

りやすく言えば社宅というのが、ボーンビル、

年）の日清戦争や1904 年（明治 37 年）の日露

バーミンガム郊外のキャドバリーチョコレー

戦争よりも少し前のころです。ヨーロッパでト会社とその社宅づくり、あるいはリバプー

は産業革命が拡大して、さまざまな都市問題

ルの郊外、ユニリーバのポートサンライトなが起こっていました。住宅事情はというと、ど、工場と社宅をセットにしたまちづくりが全国から都市に工場労働者たちどんどん集中

行われます。

してきて、過密居住を強いられ、また決してまた、アメリカでは、プルマンという鉄道

居住環境のよくない住宅に住まわされていま

車両の会社がシカゴの南部で、やはり工場とした。その結果さまざまな衛生問題も頻発しそこで働く人たちの家族のコミュニティづくました。日本はその時点ではまだそこまではりといったものをポツリポツリとやっていた、

行ってはいませんが、いずれそういうような

そんな時期です。これが19 世紀の大ざっぱなことが起こるであろうというように、一部の状況であります。

図1 ガーデンシティ以前

図2 ガーデンシティの誕生

そのような19 世紀の社会状況の中で、もうです。また第 2の田園都市として、ウェルウ

少し根本から社会改革、そしてまちづくり、ィン（1919）の建設にも携わりました。ちなみ

住宅開発をしなければいけないと考えたのに図 2 右は、ウェルウィンガーデンシティのが、エベネザー・ハワードという人です（図 2）。

広告です。
「Yesterday Living and Working

彼が19 世紀末に、『トゥモロー』という本をin the Smoke」、きのうまでは煙の中で住ん書きます。やがてその後すぐに『ガーデン・で働いてましたよねと、「To-day Living in

シティ・オブ・トゥモロー』と書き直すのでthe Suburbs-Working in the Smoke」、今はすが、「ガーデン・シティ」という言葉は、エ

郊外に住んでいて、でも煙の中で働いてます

ベネザー・ハワードが言い出したものである

よねと、そして「To-morrow」、あしたからは、と理解されております。それを日本ではどう「Living & Working in the Sun at WEL-

いうわけか「田園都市」と理解したのです。

WYN GARDEN CITY」、つまり、ウェルウィ

その話も後で申し上げます。

ンガーデンシティで降り注ぐ太陽のもと、住ハワードの提案は、要するに都市の魅力とみ働きましょうという広告なのです。

農村の魅力を両方兼ね備えたまちづくりをし

ただ、ハワードが理想的に考えたガーデン

なければいけないということです。その一つ

シティというコンセプトは、職と住が一体化

ひとつがガーデンシティなのです。人口3 万したものです。しかし、現実にはなかなか広人ぐらいのコミュニティで、中心になる母都

まりませんでした。そこで職、つまり仕事場

市からは鉄道で連絡する。たとえば、ロンドの誘致はちょっと置いておいて、とりあえず

ンから30キロとか 40キロぐらいのところに住宅だけで行こうという話しも当然あったわ

つくろうという理念的なものです。一つのガけです。それを「ガーデンサバーブ」と言いーデンシティは、中央に公園があって、これました。その代表的なものが「ハムステッド

を取り囲んで同心円状に住宅ゾーンがあっガーデンサバーブ」で、やはりレイモンド・て、そしてグランドアベニュー（大通り）をは

アンウィンが設計しました。

さんでさらに市街地があり、その外側は田園地帯というモデルをつくります。

このような考え方は、日本も含めて世界各地にあまり間をおかず広がっていきます（図 3）。

また、彼は土地は分譲しないという考え方有名なのが、アメリカのセントフランシスウを進めていくために、19 世紀末に田園都市協

ッドというところです。これは、サンフランシ会というのを設立し、この協会が1903 年にスコの郊外です。サンフランシスコ大地震が第一田園都市会社を設立して最初の田園都市

1906 年にあったのですが、その後に住宅地

レッチワースの建設事業を行います。ハワー

開 発 が 行 わ れ ま し た。 こ れ は、Mason

ドの理念に基づいて実際に計画を行ったのがMcDuffie Company の開発で、オルムステッ

バリー・パーカーとレイモンド・アンウィン

ド・ブラザーズがランドスケープやまちなみ

まちなみ塾 講義録 20127

した。このように20 世紀初期のアメリカでも、
ガーデンシティという考え方を独自に咀嚼しながら、住宅地開発が進められたのです。
日本への伝播

さて、それでは日本ではどうなのか。日本
では、明治 41年
（1907）に「田園都市」という書物が出版されます。これは当時の内務省の地方局の井上友一というのが中心になって取りまとめた本ですが、イギリスのセネットという人の「田園都市の理論と実際：田園都
図3 ガーデンシティの誕生のデザインを担当しています。

を訳しながら、それに日本の農村の魅力なん
かもまぜ込んで書いたものといわれています。

話がちょっと飛びますけれども、コロンブ

日本には美しい農村があるじゃないかというスのアメリカ大陸発見（1492）の400 年祭としことで、あえて彼らは、「ガーデンシティ」をてシカゴで博覧会が開かれます。そのときに、「田園都市」と訳したのであろうと言われてお「ホワイトシティ」というコンセプトで、ヨーります。

ロッパの壮麗な建築や街並みを意識したパビ

先ほど登場した渋沢秀雄は、ご存じのようリオンを、鉄とガラスと石などを使ってつくに父が渋沢栄一です。秀雄は大正 7 年（1918）っていきます。それ以来アメリカでは、都市に田園都市株式会社というのをつくります。

はやっぱり美しくなければいけないという意

そしてその後外遊し、先ほどのセントフラン

識が強まり、19 世紀の末から20 世紀にかけ

シスウッドを目の当たりにします。外遊してて「シティ・ビューティフル・ムーブメント（都

集めてきた情報を踏まえて、大正11年に洗足市美運動）」というのが始まっていくのです。

の田園都市、それから大正12 年、今の田園

都市美という理念はやがて日本にも伝搬しま

調布、田園調布多摩川台などの開発を行うわす。このセントフランシスウッドの計画でも、けです。これは余談かもしれませんが、田園

オルムステッド・ブラザーズは都市美運動を

調布の駅のすぐそばに渋沢秀雄は自邸を設けかなり意識していたのではないでしょうか。

ます。なかなか売れなかったので自邸にした

それで、何か知らないが、アメリカの西海

そうですが、そこで重要なのは、自分の自邸

岸に、よくできた住宅地があるらしいというをモデルハウスとして、ライフスタイルの提ことを渋沢秀雄が聞きつけます。渋沢秀雄と案を行います。
「電気ホーム」という怪しげないうのは、例の田園調布の開発をやった張本

名前ですけれども、今風に言えばオール電化

人です。ですから、田園調布というのは、こ住宅でしょうか。

のセントフランシスウッドにかなり触発されたのではないかと言われております。
また、よく似た郊外住宅地の代表的なもの

8

市における応用化学の潜在力に関する論文」

それから、大正11年に目黒蒲田電気鉄道という会社が設立され、12 年に実際に営業を始めます。これが現在の東急電鉄です。

として、カントリー・クラブ・ディストリクト

それ以降、東京でもいくつかの戦前郊外開（ミズーリ州カンザスシティ）
といったところ

発が進むわけですが、その中で特筆すべきは、があったり、それから都市計画の中で非常に昭和11年（1936）の板橋区の常盤台だと思い有名なのはラドバーン（ニュージャージー州）

ます。これは東武が開発を行いました。ローです。これは近隣住区理論を実践した町としタリーをつくったり、クルドサックを用意しても有名ですが、歩車分離を明確にしていく

たり、あるいはロードベイという道路と交差ために、クルドサックの導入によって行きど

点のところに緑地のスペースをつくったりしまりのクラスター状の住区をつくっていきまたという意味で、もし戦前の関東で重要な特まちなみ塾 講義録 2012

徴のあるものをといえば、もちろん田園調布

ちたちは、観音林倶楽部のようなクラブ、サもありますが、この常盤台が重要かなと思いロン的なものをつくって交流の場としました。

ます。

このように最初に大金持ちたちが郊外に行ったものですから、少なくとも関西では郊外と阪神間モダニズム

ここまでは東京、関東圏の話ですが、じつは郊外開発についてはは、むしろ関西のほうで先にさまざまな動きがありました。

いうのは高級なものであるというイメージの刷り込みがかなり早い時期にあったと思われます。
そして電鉄会社は、とにかく多くのお客さ

日露戦争が終わるのは明治 38 年
（1905）
でんに電車に乗ってもらわなければいけません

すが、この年は大阪と神戸の間を結ぶ阪神電

から、さまざまな郊外居住キャンペーンをし車が開通した年です。そのちょっと前から大ます。たとえば、「市外居住のすすめ」という阪の都市問題、環境問題がいろいろ出てまい

当時の大阪医学校（現在の阪大医学部）のお医りました。それに対して、船場のお金持ちた者さんたちの講演録がありますが、思い切りちが各地に別荘や別邸をつくり始めます。も簡単に言うとこの中には「都心に住んでたらちろん別荘とか別邸をつくる文化というのは健康に悪い」と書いてあるのです。
「郊外に近世からあります。船場の旦那がお妾さんを行ったら健康で長生きできます、子供の教育

囲うためにどこかに家を買ってやったりするにもよろしい」と説いているのです。

ことは当然あったわけですが、それがもう少それから、同じく阪神電鉄は、大正 3 年にし遠い離れたエリアで、みずから、あるいは『郊外生活』という雑誌を発刊します。この中自分たち一族が住むために、郊外に別荘や別にも郊外で暮らすとこんな楽しい生活ができ邸をつくり始めます。

ますというようなことが書いてあるのです。

最初は大阪の南の方、現在は大阪市内です

それで、負けてなるものかと阪急電鉄は『山が、帝塚山、天下茶屋といったところに土地

容水態』という、やはり同じような冊子をつを求めるのですが、やがて間もなく、彼らはくります。つまり、当時の中産階級にしてみ

阪神間に土地を求め始めます。たとえば朝日

ると、なかなか郊外で暮らすということのイ

新聞の創設者、村山龍平という人がいますが、メージがわかなかったので、電鉄会社がイメ

彼は1901年、まさに20 世紀が始まったそのージ作りの牽引役になっていったのです。

年に、阪神間の住吉山手に広大な別邸を構え阪急が最初に開発したのが明治 43 年、今ます。そういう動きにひきつられて、ある種の池田市の室町、阪急宝塚線の池田という駅のお金持ち仲間、財閥仲間が、数千坪単位での近所です。小林一三はここで健康と経済性土地を手に入れ始めるわけです。

というのを非常にうまくアピールします。彼そういった阪神間にお金持ちが別邸を構えは、月々の家賃程度で住宅が買えるとアピーはじめる。そして、それを下支えしていたのルして、住宅ローンを導入しました。もともが鉄道です。そのときには今のJRはもちろんと銀行マンでしたから。しかも、今は土地は走っています。私鉄は、お客さんに乗っても安いけれど、いずれ必ず値段が上がりますとらって運賃収入を稼ぎますから、いろんな形

言って、中産階級の関心を引き付けます。そで郊外居住のキャンペーンをします。阪神電

れから、観音林倶楽部のような高級サロンで鉄は、乗降客を確保するために、もとからあはありませんが、郊外での暮らしを支えるたった旧集落をつないで線路を結んでいったのめのクラブとか購買組合といったものを設置です。ですから、今でも阪神の駅と駅との間します。また、住民たちが中心になって派出はすごく短いのです。阪神に対して、鉄道敷所を誓願する。これらは戦前の住宅開発のあ設に不動産事業を一緒に関連づけて成功した

る種の差別化の方法だったのです。

のが、小林一三、現在の阪急電鉄（当時は箕面有馬電気軌道）の創設者です。
初めに六甲山麓の郊外に出ていったお金持

それから、橋詰良一という人物によって、大正11年にここの神社の境内を園庭にして、屋外保育を基本にする「家なき幼稚園」が設

まちなみ塾 講義録 20129

立されます。園児は当初は30 人ぐらいでした

ますけれども。

が、これがいわゆる当時の郊外で暮らす人た

要するに、戦前の郊外開発とは何であったちのある種の先見性といいますか、モダンなかを一言で言うと、〈ユートピア〉をつくろう

幼児教育法として受け入れられました。たちとしたのです。都心で住まうよりも郊外で暮

まちこの屋外保育システムが、宝塚、箕面、らすほうがはるかに健康で快適な暮らしがでそれからひばりが丘、千里山などへも拡大し

きます、この考え方がほかのところにも広がていきます。この幼稚園は保育の世界ではそっていったというわけです。

こそこ有名です。

そのライフスタイル提案の中でちょっと変とくに東京に比べて関西は私鉄が非常に元わった特殊な例として、これは阪急がやった

気だったので、阪急のビジネスモデルを真似ものですが、池田市の石橋というところに石て、沿線の不動産開発もセットで進みます。

橋温室村、要するに温室のある住宅地があり今風に言うとデベロッパーですが、不動産開ました（図 4）。ここで花をつくって阪急百貨店

発をするための土地会社をつくって、個別ので売りましょうというようなことを言ってま

プロジェクトごとに事業を行っていきます。

す。それから、伊丹にあった養鶏村は鶏小屋

あるいは地元の地主層が、電鉄会社と土地会つきの住宅です。毎朝、生卵が食べられます

社ばかりに儲けさせてはいかんということで、よというのがうたい文句だったのでしょう。

みずからが耕地整理組合や区画整理組合をつ

それから、デザイン的に重要なのは、昭和

くり、宅地開発をすすめるというようなことを

10 年頃になりますが、芦屋の六麓荘です。こ

しております。

れは今でも高級住宅地としてよく取り上げらほぼ共通しているのは、全部がまだ駅かられるところですが、造成中に六甲山麓から出徒歩圏での開発です。それから中産階級といてきた花こう岩を使って石垣をつくったり、いながら、中流以上のサラリーマン層がター

あるいは大きな形のいいものは庭石にしたりゲット、そしてほとんどの開発に共通してる

していきます。また、六甲山系を流れ落ちてテーマがあるとすれば、それは〈健康〉といくる水路も庭の中に取り込んでいく、あるいうことなのです。

は道路沿いを流す、そしてまた別のお宅の庭

それからデザイン上の特徴としては、大正に入っていくというようなことをしたわけで末期から昭和初期になるとさまざまなマスタープランが描かれるようになります。その中には、駅前にロータリーを設けたり、あるいは街路樹のあるメーンストリートをつくった
りしました。たとえば阪急宝塚線の雲雀丘花屋敷駅前では、正面の赤い洋館がアイストッ
プになる棕櫚の並木道が、まちのシンボルロードになりました。この風景は今も残っています。ただし沿道にはマンションが建ってい

図4 石橋温室村と伊丹養鶏村。阪急電鉄社史より

10

まちなみ塾 講義録 2012

図5 造成中と近年の六麓荘（組み写真）

す。道路はすべて私道です。電線の地中化もやりました（図5）。
大正末期から昭和初期には、こういった郊外といったものが非常に魅力的な存在として市民にアピールされるようになりました。ただし、ここで言うところの郊外は、必ずしも住まうだけのものではなく、行楽地、リゾー
トとしての意味合いもあります。関西には○○園という名前のつく住宅地が、今もたくさんあります。甲陽園、甲東園、甲風園、甲子園、

図6 阪神間モダニズム（大正末から昭和初期）

苦楽園、香櫨園……、それらの大半はもとは遊園地あるいはリゾートです。たとえば、西が、阪神はそこに新駅（甲子園駅）をつくり、宮市の苦楽園というのは、ラジウム温泉で有

その駅より南側をスポーツリゾート、北側を名な行楽地でした。その近くの甲陽園も遊園

高級住宅街にする事業決定をしまして、その地で、一時は映画スタジオもありました。同

最初のシンボルプロジェクトが大正13 年完成

じく香櫨園というのは、今の阪急夙川駅近くの阪神甲子園球場だったんです。

にできた遊園地です。そこの遊園地にはウォ

線路の北側には立派なモダニズムの洋風邸

ーターシュートまであったそうです。余談で宅だけでなく、和風の邸宅もつくられました。

すが、香櫨園という駅は阪急にはなく阪神に

そして、甲子園球場と並ぶもう一つのシンボあります。香櫨園遊園があった頃は、まだ阪

ルプロジェクトとして経営地北端に甲子園ホ

急神戸線は開通しておらず、最寄駅が阪神香テルをつくります。設計はフランク・ロイド・

櫨園駅だったのです。なお近鉄沿線でも生駒ライトのもとで帝国ホテルをやった遠藤新で山に遊園地がつくられました。

す。ですから、今、明治村にある帝国ホテル

それから、海水浴という遊び方が明治になの玄関先とよく似た外観で、おそらくぼくはって日本に伝わったのですが、電鉄会社はす

それよりも立派だと思いますが、建物全体がぐにそれらに対応していきます。阪神本線が残っています（現、武庫川女子大学

開通したのと同じ明治 38 年に、香櫨園浜や打

会館）
。

甲子園

出浜に海水浴場を開設します。また、競馬場

線路南側には野球場をはじめ大運動場、百やゴルフ場もありました。六甲山のゴルフ場

面のテニスコート、水族館、遊園地がつくらは日本最初のゴルフ場として有名ですし、鳴れました。また浜側のある一角を大林組が開尾（西宮市）にも立派なゴルフ場がありました。

発権を得て、浜甲子園健康住宅地という住宅

これらの遊園地はやがて入園者・利用者が地をつくります。これが昭和 5 年です。じつ減り経営不振に陥って、全部住宅地に変わっは、このころに東京でも健康住宅地のコンペていきました。つまり、リゾート跡地の住宅というのがありました。毎日新聞がやるので地化が進んだのです。○○園という名前が、すが、モデルハウスをつくって分譲していき

何かしら高級あるいは環境が良さそうなイメます。このときにも、この健康住宅地というージを醸し出すのはこのせいかもしれません。

ネーミングに合わせて、大林組はその名も健やや遅れて取り組まれたリゾートと住宅地

康幼稚園というのをつくり、地元に移管しまの複合開発として甲子園があります。この甲した。これは現在も園児を集めております。

子園の開発というのは、ずっと阪急の後じん

戦前の阪神間を中心とする郊外の開発とそを拝してきた阪神が、社運をかけて行った開の暮らしというのは、ある分野では〈阪神間発なのです。大正時代末期、武庫川の河川改モダニズム〉と呼ばれていますが、これは郊修工事によって、武庫川の分流であった枝川外居住をもとにした固有の生活文化が花開いという川が埋め立てられ、その跡地の開発権

たというふうに理解できます（図 6）。そのベーを阪神が獲得しました。紆余曲折はあります

スになるのは、船場の和の文化です。船場のまちなみ塾 講義録 201211

旦那衆や奥さん方が馴染んでおられ和の文化

うのが花開いていったのに対して、第二次世に、西洋の文化が混交したものであるという界大戦後はどうであったのでしょうか。

ふうに理解することができます。たとえば、

まず、ヨーロッパですが、ちょっと思い出

甲子園ホテルにしても、女性スタッフは着物してください。ハワードの田園都市論云々とです。それから和室もあります。それから西いうのは、レッチワースであれウェルウィン

宮には著名な華道の家元もあります。そういであれ 20 世紀の初めです。ほどなくヨーロッ

ったお金持ちたちが、和の文化と洋風のライ

パは第一次世界大戦に突入します。住宅開発

フスタイルが混交した独特のハイカラ文化をなんか言ってる場合じゃなくなるわけです。

楽しんでいました。

そしてそれが終わると、ちょっとの間ですぐ

今の阪急夙川駅の近所にありましたホテルに第二次世界大戦になってしまい、実際にそパインクレストは、ホテルとアパートメントとのハワードの考えがより広がっていくのは、の両方を運営していましたが、ここのホテル

むしろ第二次世界大戦後です。

のレストランはとても有名で、ここのシェフ

第二次大戦後直後に大ロンドン計画というが料理の単行本を出版していました。それはのが立案されます（図7）。これは、都市からロ

近所のお金持ちの奥様方にとってはあこがれ

ンドンを取り巻く20キロから30キロ圏を大の料理本で、当時の庶民からすると、見たこ

きなグリーンベルトで区切ってしまって、そとも聞いたこともないような片仮名の料理がの中は一切開発をさせない。そして、その外いっぱい載っているというようなものでした。

側に8 つのニュータウンをつくるというのがこ

また、そこはある種のクラブ的、サロン的なの大ロンドン計画でした。それに合わせてつ

色合いもあって、ゴルフのサークルや俳句のくられたスティブニッジ、あるいはハーロウ

サークルがありました。

なんていうのが比較的よく知られたニュータ

この阪神間の郊外を舞台にして、文学、美ウンということになります。

術、音楽、ファッション、それから建築、ス

また、随分遅れてですが、ミルトンキーン

ポーツ、こういったものが、大正の末期からズがロンドンの北西 70キロぐらいにつくられ昭和の初期に一気に花開いていったのです。

て、これは都市計画の専門の方はよくご存じ

たとえば美術では吉原治良が有名です。彼ですが、ほぼ1キロ四方のグリッドシステム

は吉原製油というてんぷら油、油屋さんの御でつくっていて、ちょっとスケールが大きす曹司で、本人は余り仕事はされなかったのかぎるかなという気がしないでもない、そうい

どうかわかりませんが、画家として名を馳せうまちです。イギリスで最後のニュータウン

た人物です。
「具体」という前衛美術の集団と言っている人もおります。ロンドン以外のを率いて多くのアーティストを育てました。

イギリスの大都市周辺でも、たとえばリバプ
ールの郊外にはランコーン、グラスゴー郊外

戦後欧米の郊外住宅地

さて、戦前のまさにユートピアとしての郊外、あるいはそこで独特の郊外生活文化とい図7 戦後欧州の郊外住宅地の展開

12

まちなみ塾 講義録 2012にはカンパーノールドなどのニュータウンがあります。
あと大陸側にもいろいろありますが、強い

図8 北米での展開

て重要な例をひとつ紹介しておくとすれば、絡まってくるところがあります。

フィンランドのタピオラというニュータウン

次に、〈ニューアバニズム〉という言葉、こです。これは1950 年代から開発が進んで、れもよくお聞きだと思いますが、やはり1970

緑を豊かに残したまちになっています。フィ

年代以降、サスティナブル、コンパクトシテ

ンランドのヘルシンキ周辺には、ほかにも幾ィ、ソーシャルミックスとか、というような旗

つものニュータウンがつくられてきています。

印で新しいタイプの郊外住宅地がつくられてもしチャンスがあれば、一度行かれたらおもいきます。有名なのは、カリフォルニア州デ

しろいと思います。

イビスのビレッジホームズ、環境共生型住宅

それから、アメリカです（図 8）。アメリカで地として日本でもたびたび取り上げられるとは第二次世界大戦の後、たくさんの若い退役ころです。ソーラーパネルを置いたり、実の軍人が帰国して、そういう退役軍人たちの子なる木をいっぱい植えたり、ビオトープを周

育て層向きの建売分譲住宅地が非常に大きなりに残したりして、環境共生のまちづくりのマーケットを持ちます。まさにそれを引っ張

実践と実験をすすめています。

っていったのが、ウィリアム・レビットというそれから、ディズニーがやりましたセレブ人が開発した〈レビットタウン〉というまち

レーションは、まさに絵にかいたようなアーです。これはニューヨークのロングアイラン

リーアメリカンのイメージを具現化しました。

ドに一番代表的なものがあります。

要するにディズニーランドの住宅地版だと思

またその後、ペンシルバニアでもつくってっていただいたらいいのです。

いますが、言うなればいわゆるプレハブリケ

アメリカの場合はもうひとつ、リタイアメ

ーションのまちです。工場で企画した部材をントコミュニティも忘れることはできません。

用意して、そしてそれを現場で大量に供給しつまり高齢者ばかりのニュータウンです。こていくというもので、ロングアイランドの場

れについては、少なくとも専門家からすると、

合は、1万 7,400 戸、8 万 2,000 人のコミュニいろいろ問題点があると思うのですが、1960

ティがつくられていきます。当時はもうほぼ

年から開発が始まったサンシティをはじめ、全員といっていいほど白人です。そういった各地にこういったリタイアメントコミュニティ

ところが、今やご多分に漏れず人口が減りつというのが生まれてきております。元気な高

つあります。

齢者の方々にとっては、すぐ横にゴルフ場がそれから、アメリカの第二次世界大戦後のあって、家からゴルフカートでゴルフ場まで

ニュータウンあるいは住宅開発で重要なキー

行けるなんていうのをやってられますが、いワードのひとつが〈エッジシティ〉です。こ

つまでやれるのだろうという気がしないでもれは1980 年前後からでしょうか、ハイテク産ありません。

業と研究機関をコアに据えて、そしてハイウ
ェイや、場合によっては空港をすぐそばに置

戦後日本の郊外住宅地

いて、そしてその周りに住宅地をつくってい

さて、いよいよ日本の戦後の郊外の話です。

く。ゴルフ場とセットになっている住宅地も

第二次世界大戦以降の日本で一体何が起こあります。カリフォルニアのアーバイン、テったのか。まず、アメリカ以上に海外からのキサスのラスコリナスというまちの名前を聞

引揚者、帰還者が出てきます。南方から中国、かれたことのある方も多いでしょう。アメリ

朝鮮半島からも全部引き揚げてくるわけです

カのベトナム戦争以降の話ですが、都心の治から、家がまるっきり足りません。しかも、安が非常に悪くなっていく中で、いわゆるワ

空襲で市街地が焼け野原になっているので住スプ（ホワイト・アングロサクソン・プロテス

宅の絶対量が足りないというところから、戦タント）が、ハイテク産業やら大学やらの誘致

後の日本の住宅開発はスタートしていったわとともに、思い切り郊外に逃げてきて、そこけです。

で新しいまちと独自のコミュニティをつくっ

たとえば、1軒の家に複数の世帯が住むなてしまっているということで、人種問題ともんていうのは別に不思議でも何でもない。2

まちなみ塾 講義録 201213

った理由は、とにかく住宅が全然足りない状
況で、ましてや普通のサラリーマンが普通に住むことができるそれなりの質の住宅、それを短時間の間に大量に供給しなければいけな
かったということでしょう。
そういう中で、公団住宅がダイニングキッ
チンというシステムを発明したり、ステンレ
スの流し台という商品を開発したり、洋風のトイレを普及させるきっかけになったり、シ
リンダー錠といったものをつくっていく。つまり、戦後の暮らしのある種先進的な、本当に先進的かどうかは別として、戦後の暮らしのモデルを提示したということは間違いありません。そして、その大量供給の先兵となっ
図9 日本の国土政策と大規模開発の動きていきました。
確かに千里ニュータウンも泉北ニュータウ

階の1部屋を間借りして新婚世帯が住むこと

ンも環境は非常にすばらしいです。インフラ

も普通にありましたし、大阪では古い市バスもしっかりしています。緑も豊かです。公共を集めて、それを住宅に代えて住んでもらう

施設もそれなりに当時の計画水準に従ってつというようなこともありました。そういう絶対

くられました。しかし残念ながら、今思うと量の不足に対して、大半は民間の自力建設に一戸当たりの専用面積がやっぱり狭かったのゆだねられるわけですが、そこで公営住宅、です。

公団住宅というものが生まれ、そして金融公

当時まだ日本はお金がなく、余りぜいたく庫が資金支援する制度が生まれていきます。

させられないというので、非常に切り詰めた

一方で、圧倒的な量の民間自力建設という戸当たり専用面積を設定し、コストを切り詰のは、必ずしも質のいいものばかりをつくっめざるを得なかった。だから子どもが大きくてきたわけではなかった。特に大都市近郊になるといつまでもそこには住んでいられないは木造の密集住宅地が、「木賃住宅の海」とということになって民間の戸建住宅地へのニいうのができてしまいます。道路や公園等のーズが出てくるわけです。団地から住み替え

基盤整備を必ずしもちゃんと用意せずに、近だけではなく、木賃からの住み替えももちろ

郊農地のスプロールという形で木賃住宅が一んありますが、結局、日本の戦後の住宅とい気に広がっていったわけです。そういう中に、

うのは、ある程度の質を確保した住まいに住

それまであった旧集落も飲み込まれていきまもうと思えば、民間の分譲住宅が最も庶民にす。とは言いながら、やはり住宅は足らない

とってはわかりやすい理想の選択肢であったので、基盤がしっかり整った居住環境のいいということです。それを金融公庫の公庫融資

ニュータウンを、その市街地拡大の先兵としが後押しをしていきました。また、ハウジンてつくっていこうということで、関西で言うとグメーカーという企業、組織が誕生していき

千里ニュータウンと泉北ニュータウン、あるいます。それらが家をつくるということだけではその前の香里団地、URの場合は香里団地がはなく開発事業も行う形で、戸建住宅地が一最初ですが、そういったある塊まりの土地を入気に広がっていったということになるわけで手して開発が行われていったわけです（図 9）。

す。

その法的な裏づけになったのが、新住宅市街地開発法です。実際にはしていませんが、

14

まちなみ塾 講義録 2012

マーケティングの時代・テーマタウン

土地の買収に強制収容もいとわない強権をもこのように、どんどん住宅需要が拡大してってニュータウン開発をしなければいけなか

いって、それに対していろいろな住宅を供給

していくことになったものですから、言うな
れば、社員寮や木賃住宅から始まって、でき
れば公団賃貸住宅そして分譲マンション、でも最後は郊外の庭付一戸建てにというような「住み替え双六」が生まれ、この双六の上がりに近づいていくのがサラリーマンの人生設計のように言われるような時代になったわけです（図10）。ただ最近は、このあとにもう一つ、「高級シルバーマンション」というのがつけ加わったようですけれども。
つまり戦後のニュータウン化、特に戸建住宅について言いますと、居住環境の改善、住宅の質の改善が大きなテーマとしてあったわ

図10 住み替えすごろく

けですが、そうすると、戦前の〈健康〉や〈ユないということで、さまざまな開発コンセプートピア〉を求めるほどの、心理的かつ経済

トやアイデアといったものが模索されてきま的余裕はないわけです。とにかく自分の所得した。空間デザイン的にも盛り込めるものはと職場との関係の中で、どこに家を求められ全部検討してみようというようなこともあっ

るかが決まってくる。当然供給する側は、そて、クルドサックや歩車共存の空間形成であういった購入者の財布を見ながら、この場所

ったり、まちなみの魅力化、環境共生といっでこの広さでこの値段だったらいけるだろう

たものに取り組んだり、また共有地の魅力、というような形で、まさにちょっと狭い意味

コモンといったものを何とかうまく実現できでのマーケティングが、その商品の質を、住ないかという試みが続けられてきました。ま

宅の質を決めていくという時期が長らく続いた、単純に山を削ったひな壇造成ではなくて、たと考えていいのかと思います。

もとの敷地形状を保全することができないか。

阪急不動産が伏尾台というところでかなり

あるいはそこに、たとえば古墳のような歴史

長い期間をかけて分譲事業を行った例があり的な資源があったら、それをむしろ付加価値ます。1期から21期ぐらいまで、要するに昭づけの要因に使うことができないだろうかな

和の40 年代から平成ひとけたぐらいまでの間どなど、本当にプランナーが知恵を絞り合っ

で、値段や平均分譲敷地面積がどう変わってた時期なのかなという気がします。

いったのかというのを調べてみたことがあり

たとえば交野市のコモンシティ星田は、もます。そこで、地価が高騰しているときには、ともとはゴルフ場ですが、この戸建てゾーン

敷地が狭くなっていることに、ぼんやりとでについては積水ハウスグループがコンペで当

すが気がつきました。

選し、事業されたものです。ここのコンセプ

所得と場所とでもって商品が決まってしま

トをご存じでしょうか。コンペの提案段階でうのではなく、やはりいかに住宅地としてのは「生命の木」というテーマでした。このま魅力をつくっていくのかを考えねばなりませ

ちでは敷地形状の理由もあって、1本としてん。当然競合が始まります。供給者側もさま

真っすぐな道を通していません。大きな幹線

ざまな付加価値づけを工夫しながら魅力的なになっているストリートがあって、その横にものを考えていかなければいけないというこ

リニアパークといって細長い公園がつくられとを強く意 識 するようになってきたのは、ています。そこから街路が有機的に伸びてい1980 年前後からかと思います。

ます。太い幹から枝が伸び、その先に花や実それからもう一つの大問題は、開発適地ががなる。だから住宅地全体が生命の木なんだ

いつの間にか遠くになってしまったことでしということなのです。これは北欧の生命樹のた。遠いところまでお客様に来てもらうため神話にヒントを得てコンセプトがつくられたには、やはり魅力をアップをしなければいけのですが、住宅開発するのにもそんなことままちなみ塾 講義録 201215

図11 テーマタウン

図12 ワシントン村（兵庫県三田市）

で考えなければならないような時代になったと安易な名前が初期にはつけられておりましわけです（図11）。

た。

それから、私の大学のすぐそばにワシント

そのような住宅地は、都市圏の縁辺部でよン村という分譲住宅地があります。なぜ「ワく見かけます。もっと都心に近いところだっシントン」なのかというと、アメリカ西海岸

たら難しいことを考えなくても売れますが、ワシントン州の住宅デザインと、現地の材料

立地的にちょっと不利な場合は、付加価値をを持ち込んでつくられたからです（図12）。これ

高めていこうということがあったのかもしれは兵庫県企業庁が開発したものですが、とにません。ですからどちらかというと都市圏のかく住宅開発も何かテーマを持たなければい

縁辺部での開発が多いのです。

けないというような時代になりました。それ

テーマの変遷をみると、まさに戦前の日本を私は、「テーマタウン」と呼んでいます。要では〈健康〉がテーマになっていたのです。

するにテーマパークのような住宅地という意

あるいは、リゾート的な暮らしが売り物でし味です。

た。近年は特定の国や地域、あるいはそこがこうやって戦前からの歴史を大急ぎで申し持っているデザインをテーマに導入したり、上げたので気づいていただけたと思います

あるいはその地域固有の伝統的なまちなみのが、戦前の住宅開発にもテーマというものが再現・再生といったものがテーマになる。あありました。むしろそれを忘れてしまったの

るいは、コモンを持つ暮らしや環境共生など。

が高度経済成長期だったという気がしないで環境共生は、それ自身が非常に重要な課題でもありません。そういう意味で、まちづくり

あることは間違いなく、これからもこういっのテーマないしコンセプトを考えるのは当たた課題は提供する側・計画する側はちゃんとり前であり、当然それは居住者に共感される

咀嚼して、その上で提案していく必要があろ

ものでなければいけない。設計する側だけのうかと思います。それが買う側に共感を持っひとりよがりでは話にならないわけです。

て受け入れられるときに、まさにそのまちのテーマタウンとは、要するにデザインやラ16

まちなみ塾 講義録 2012

テーマになっていくのです。

イフスタイルにテーマを掲げた住宅地です。

そして、ある種の住み手の選別をしている

これは結果的に、必然的に、住み手を選別すことになると申し上げましたが、そのことは、ることになります。つまり、そのテーマに共そのまちを支えていく仕組みにつながるわけ

感できる人、それに価値を見いだしてくれるです。そのまちのつくり方に共感した人たち人に住んでくださいというふうに言っているが、それを維持していくための仕組みをどうわけです。ある種のクラブ社会といったもの

やってつくっていくのか、入居される方が初をつくることにつながっているのかもしれま

めからそれをちゃんと理解していっていただ

せん。だから、「何とか村」というような、割けるように、そこまできめ細かく説明し理解

図13 ワシントン村の住民による景観形成基準

図14 兵庫村（三田市カルチャータウン）を求めていかないと、じつはテーマタウンとても大丈夫という意志と、それから私の勝手いうのは、単なる浅薄な広告戦略にしかならな想像ですが、ワシントン村のようにテーマないという気がいたします。

を絞り込んだまちであれば、住民たちの共有

ワシントン村は、当初から地区計画を立てのビジョンが描けるわけですが、兵庫村のよていましたが、さらに近年、三田市が景観形

うに、ある意味曖昧なコンセプトでは、デザ成団体になったので景観計画というのを策定

インを細かく強制できないし、地元も価値観しました。2011年から適用されています。そを共有しにくいのかと思っています。

れまでは、地区計画と、まちなみの保全協定、

また、猪名川町のパークタウンにはアフタ

それから分譲特約だけでコントロールしていヌーンティーとのコラボレーションでつくったのですが、住民の方々が非常に熱心で、みた区画があります（図15）。どこがアフタヌーン

ずからが塗り替えや新規分譲を契機に委員会

ティーなのかは家の中に入ってみないとわかを組織して景観形成基準を自分たちでつくりりませんが、シンプルで、それほど値段も高始めました。それを市が受けとめて正式の景くなく、玄関前もなかなかおしゃれにしてあ観形成基準としたというような例があるのでります。今後、住宅のテーマあるいは商品開す（図13）。

発というのは、住宅産業の域を超えていくの

地元が提案した景観形成基準により、建築

かもしれません。そのことについては、私よ

物の意匠、形態、色彩の誘導、緑化率のコンりも現場の皆さん方のほうがお詳しいのかもトロール（現在緑化率は46.6％）、それから垣しれませんけれども、何か別の業種ないしデ

根、さく等については、地区計画をそのままザイン活動と組み合わせていくことで、新しスライドさせています。けらばの部分の色彩

い付加価値づくり、テーマづくりがあるのかとか仕上げも非常に細かく決めています。本しらという気がしております。これについて

当にいいまちなみを提供し、それが維持されは、私ももうちょっと勉強をさせてもらわなていくことをめざすのであれば、やはり最初

いといけないと思っています。

の段階でルールをつくっておかないとかなり難しいのかなと思っています。

それから環境共生をどこまでテーマとて住民が追い続けることができるのか。阪急等がワシントン村の横にペアになるように、兵

大阪府北部の、箕面市および茨木市で開発中

庫村という住宅地があります（図14）。これは、の「彩都」というプロジェクトがあります（図兵庫県産の材料と在来工法でつくられたもの

16）。このプロジェクトは、分譲し始めた時期

で、ここも無電柱化された非常に質の高い住は関西の住宅マーケットは飽和しているので宅地ですが、じつは今のところは景観計画のはないかという意見もあり、開発者側も非常区域から外して従来の地区計画だけでコントに慎重をすすめられました。その結果、集合

ロールしています。そこまで規制をかけなく住宅ゾーンは、価格の魅力もあって一気に売

まちなみ塾 講義録 201217

図15 猪名川パークタウンヴァンコリーヌ（兵庫県猪名川）

図16 環境共生の時代れましたが、そういう中で自然環境、歴史、ていて、今後どうなるのだろうかというお話

文化を、地道だけれどもちゃんとテーマにしです。

ていこうというようなことで、その現地形を

この図はクラッセンという人が、都心及びできるだけ残すとか、地元の植生を使ってい

郊外の人口増減に基づいて整理した都市サイ

くとか、ビオトープをしっかりつくるとか、あクルの8タイプ分類を、わかりやすく図化しるいは環境共生住宅ゾーンを幾つかつくってたものです（図17）。どういうことかと言うと、おられます。

X 軸が都市圏あるいは都市の中心部の人口のそういう中で、何よりも重要と私が思うの増加と減少を示しています。それから、Y 軸

は、住民活動組織づくりを初めからしかけてが郊外部の人口の増加と減少を示しています。

いったことです。さまざまなサークル活動が一体、都市化というのはどういうことか。

ありますが、そのうちの一つとして、開発地

まずさまざまなニーズがあって、他地域からに隣接する棚田の保全活動をサークルとしての人口が都心部にどんどん集中してくるとい取り組んでいます。この彩都のまち開き当日

う状況から始まります。はじめは中心部の人の最大のイベントは田植だったのです。まちづ

口がどんどん増えていく。やがて、中心部のくりのテーマを持続させるには、開発当初か

人口増加の波が郊外にも広がり、市街地が郊らの綿密な組織作りが重要であると思います。

外に拡大していきます。
この XY 座標でいうXもYもプラスのとこ

郊外の変容と持続可能性

ろ（第1象限）
は、都市部でも、郊外部でも人さて後半は、前半でご紹介したようにつく口が増えている状態を表します。ついでに言られてきた郊外が、今、どういう状況になっいますと、Y＝Xという斜線より右下は、Yよ
りもX の方が大きい。つまり、中心部の伸びのほうが郊外部の伸びよりも大きいという段
階です。そして、それがやがてY＝X の上側の三角形のところへいくと、まだ中心部も人口は伸びていますが、むしろ郊外の伸びのほうが大きくなります。
やがてそれが第 2 象限までくると中心部の人口が減り始めます。しかし、郊外はまだまだ元気で郊外にどんどん人が張り付いている状態です。そして、Y＝− X の左下側までくると、今度は郊外がちょっと元気を失いつつあ

図17 都市サイクルの8タイプ分類

18

まちなみ塾 講義録 2012

るという状態を意味します。そしてついに、

図18 三田市各地域の人口構成（組み図版）

第 3 象限のように中心部も郊外部も人口が減います。DIDというのは、国勢調査の調査区り始めたという状態が来る。そこからひょっ

単位で人口密度を調べてヘクタール当たり40としたら、もう一回都心部に人口が再集中す

人の人口密度のエリアが連担して5,000 人以

るかもしれない状態つまり第 3 象限から第 4

上、言い直すと、1平方キロあたり4,000 人

象限に移るという変化を示す図なのです。

以上の人口密度の調査区が連担して、5,000

都心部に人口が集中している状態のことを

人以上のまとまりを持っているところを言い

都市化〈アーバニゼーション〉と呼びましょます。ヘクタールあたりの人口密度は40 人なう。そして、郊外が元気な段階を郊外化〈サのですが、とくに郊外部では、その数字がど

バーバニゼーション〉。そして中心部も郊外もんどん下がってきているというような状況がどんどんだめになっている状態を逆都市化起こっています。また関西圏の場合も、20 世〈ディスアーバニゼーション〉と呼びましょう。

紀後半はDID 面積が一貫して広がっていった

そして、ひょっとしたらもう一回元気になっの で す が、2000 年 の国 勢 調 査 ではじめててくれるかなというのを再都市化〈リアーバDID 面積が減り始めました。

ニゼーション〉と呼びましょう。

関西学院大学神戸三田キャンパスがある神

どこまでが郊外でどこまでが中心部かとい戸三田国際公園都市では、住宅地開発をずっ

うのはケース・バイ・ケースなので厳密に定と続けてきました。高速道路や鉄道等のイン義をする必要はないのですが、都市の成長とフラも整備されており、後発のニュータウン

か衰退というメカニズムはこんなことではななのですが、先行したニュータウンの計画をかろうかというのが、クラッセンによる都市参考にして、デザイン的にはよくできたニュの変容サイクルの説明です。

ータウンだと思います。先ほどのワシントン

日本の高度経済成長期とは、都心に人が集村や兵庫村もその一角にあり、公共空間のデ

まりそこからどんどんあふれ出ていった時代

ザイン的について優れた地区が、ほかにもいです。そして人口の伸びが停滞してくると、くつもあります。計画水準は初期のニュータ

郊外の人口も減り始め、もう郊外開発は要ら

ウンに比べても遜色ないと思いますが、ここないというような話になって、気がつくと都も人口の伸びは止まりつつあります。

心でも郊外でも住宅が余りはじめる。だから三田市内のニュータウンの住区ごとの人口

郊外を再生させるためには、中心部あるいはピラミッドをみてみると、市全域と比べて、く

都心部の活力や吸引力の再生がすすめられなびれが非常に大きいことがわかります（図18）。

いといけない。郊外だけが元気になるという

特に、ゆりのき台という開発途中の住区では、のはなかなか難しいと思うわけです。

子育て層とその子供の層のみが、めだって多日本中どの大都市圏でも、DID（人口集中

いこともわかります。ワシントン村と兵庫村

地区）の中の人口密度が一貫して減り続けてのあるカルチャータウンも、非常にくびれがまちなみ塾 講義録 201219

図20 人間的変容

図19 空間的変容

20

まちなみ塾 講義録 2012

大きいです。ニュータウンは人口構成がいび

空き家になったり、取り壊されてマンションつであるとよく言われますが、ここも例外でになったりミニ開発になったり、あるいは住はなく、人口の社会増減がない限り、5 年後、宅が商業・業務施設化することは普通にあり10 年後、くびれた構造がそのままスライドし得ます。それから敷地割りの変化にしても、て高齢化していきます。

細分化とか一体化がおこります。そして、ま日本全体が人口減少・高齢化に突入していち全体として見たときには、緑が豊かになっるわけですが、全部が同じように人口減少・たり、まちなみも時間が経つことによって成高齢化するわけではありません。東京圏はま

熟して、しっとりしてきてよくなったりというだまだ元気という話しもあります。縮小都市

こともあります。こういう空間的な変容が、論については、いろいろな方がいろいろな解

都市圏のどの場所で、どの程度に起こるのか説をされておりますが、中心市街地の衰退だを理解しておく必要があるでしょう。

けを指摘しても仕方がないし、郊外の縮小だ

人間の変化も、世代が入れ替わっていく中

けを問題視してもなかなか答えは見えてきまで、一世代だけで見ると高齢化、独居老人化

せん。都市圏全体が一体どうなるのかを想定がすすみます（図 20）。でも、その次の世代と組した上で、その中で、それぞれの住宅地と市み合わせて考えることで、継承の可能性やパ街地は、今どの段階にあり、今後どちらの方

ターンの多様性を予測することができます。

向を向くのか、あるいはどちらに向けるべき子どもたちがそこに住んでくれる場合と、そなのかということを考える必要があるわけでうでない場合があります。子どもたちが住ます。

なくてもその住宅地が持続するには、少なく

郊外住宅地は常に変容を続けています。

とも誰でもいいから第三者に来てもらわなけ

100 年前に開発されたニュータウンも、当然ればいけない。でも、誰でもいいというわけのことながら100 年経つと三世代交代します。

にもなかなかいかない。先ほどのテーマタウ

ずっと同じ家系がその場所にいるかというと、ンのように、まちの側が居住者を選ぶといういないことのほうが普通ですね。つまり、必ようなことが起こってくるとさらに存続は難ず人の入れ替わりがあります。人の継承・変しい。また、良好な住宅地は価格が高く、若容ということと、それと併せて空間の継承・い世代が入居しづらい。土地の細分化やマン変容という両方が起こっていく。それらは相ション化などによって価格を下げると、住環互作用を持ちますが、そんな当たり前のこと

境が劣化するおそれもあります。所得階層のをまず理解しておかなければいけない（図19）。

混在を好まない居住者もいます。

空間的変容とはどういうことかというと、まちの側については、家族構成や年齢構成

まず、建物自身が変わるということがありまが変わると、さまざまな生活行動も当然変化す。それは老朽化したり、増改築されたり、していきます。よく言われますのが、公共交

通需要の変化です。つまり、都心に通勤する
サラリーマンや通学する子どもがいなくなったら、バスを朝夕何十本も走らせられず、利便性が損なわれていきます。
それから、空間的には空き地でも必ず所有者はどこかにいるのですが、不在地主化している。その不在地主たちは、まちの維持管理に関心が向きにくく、どのようにかかわってもらえるのかという課題が出てくるわけです。
北摂地域で昭和 40 年代に開発されたある住宅団地の中で、幼稚園跡の記念碑を見つけました。少子化のためにもう幼稚園が要らなくなったので住宅地にしたというところです（図21）。どうして戦前に開発された池田室町の幼稚園や浜甲子園健康住宅地の健康幼稚園は

図22 郊外住宅地の変容プロセス

生き残っていて、郊外のニュータウンの幼稚園は生き残れなかったのか、そんなところかし、高齢化する中で不安感は持っておられまら考えなければいけない。

す。ところがその子どもたちである第二世代

売れ残っている宅地は金利が嵩んでしまい

は、自分が生まれ育った故郷としての愛着意ますから何とか処分しなければいけない。そ識は大変強いのですが、むしろそこに住み続うすると少しでも売りやすいように小さく分けられない人たちのほうが多い。

割していくということを、ディベロッパーだっおそらく団地内での同居・近居見込みは、2、たらごく普通にやります。小さく変えていく

3 割だろうと思われます。40％強は家を相続ことが、まちのコミュニティや、まちのテーする権利を持っているけれども、そこに住まマにどんな影響を与えることになるのか、こない。あるいは住みたくても住むことができれも考えなければいけない。

ない。相続はするけれど住まないという状況

ここ10 年、20 年ぐらいの間、いろいろなで何が起こるのかというと、転売するか、持郊外住宅地の調査を仲間と一緒に続けてまいち続けるかという判断を迫られるわけですね。

りました。大体、変化の傾向は見えてきましこんな問題が各地で起こっています。

た。たとえば遠隔地の古い団地ほど空き家率

これは私がずいぶん前につくった郊外住宅

は高くなるとか、90 年代前半をピークにして地の変化のシナリオを示す図ですが、ざっく

人口は減少しているところが多いとか。でもり整理しますと、それぞれの住宅地ごとに誕

第一世代はそこでみずから土地・建物を買っ

生段階、成長段階、それから変容段階、そして転入してきた人なので、少々不便なところて場合によっては解体あるいは再編段階を確でも非常に継続居住意向が高いのです。ただ認することができます。そのような理解のもとに、どう変わるのかを考えなければいけな
いわけです（図 22）。
戦前の郊外、当時のお金持ちたちはそこに
ブルジョアユートピアをつくろうとしました。
そして、そこが戦後の高度経済成長期の頃には比較優位の位置をしめて、あこがれの住宅地になってきました。さらに、それが強化さ
れて高級イメージが一人歩きし始めると、近辺にレストランやカフェが立地し、高級なイ

図21 某住宅団地の幼稚園跡

メージをもつ商業業務地化することもありま

まちなみ塾 講義録 2012

21

す。そのなかでもいくつかの住宅地は高級住宅地としてブランド化し、価格を維持しながら取引されるという事実を確認できます。

なっている。
このように、状況の異なる郊外住宅地が、同時に存在している。このような捉え方を〈共高度経済成長期の住宅地は、もともとは量

時的視点〉とぼくは呼んでいます。人口が減的ニーズへの対応という形で開発が始まり、少する過程で、それぞれがどのように居住者

どんどん郊外へ拡大していきました。その中を取り合い、どのように共存できるのか。そで、千里ニュータウンなど比較的初期に開発

れらを理解した上で、それぞれがどう再編さされたところは相対的な地位が高い。またこれていくのか、あるいは市民は、居住者はどの時期に開発された郊外住宅地は専業主婦層のような価値観のもとで住まう場所を選ぶこがものすごく元気です。でも、そこですら今とになるのか、ここが非常に難しいというわ

高齢化して、空き家化や老朽化、宅地の細分けです。

化などが始まりました。あるいは逆にマンシひとつの住まいや宅地だけを取り上げてみョン化がすすむところもあります。そこが今ると、世代交代、相続の中でどういう変化が後どうなるか。まちのイメージや管理水準が起きていくのかということを見なければいけ

低下しても、安ければいいということになっない。それが〈通時的視点〉です。そして、て住み継がれていくところと、それから後で変容状況の異なる住宅地がひとつの都市圏のこれちょっと説明しますが、まちとして継続・中に同時に共存して、どのように住民が再配再編し得るかどうかという判断を迫られると置されるのかを考えるのが〈共時的視点〉でころもでてきます。

す。このふたつの視点を理解したうえで、住バブル期のように、土地の値段が高騰して宅地の間でどのような相互作用が起こるのしまった時期に開発されたところはどうなるか、あるいは住宅地と都心との間でどのようのでしょうか。かなり遠隔地の郊外ですね。

な相互作用が起こるのか、そんな中で地域社

それを〈超郊外〉と呼んでいますが、そうい会はうまく継承されていくのか、あるいは変ったところはもともと誕生したときから通勤わるとすればどのように変わっていくのかを

時間の限界域であったために、市街化が停滞

考えなければならない。ここが将来を展望す

して売れ残りが発生しています。もう都心にる上でもっとも難しいところなのです。

通勤するサラリーマン層が住む郊外住宅地としては存続できず、違うライフスタイルを描

22

まちなみ塾 講義録 2012

住宅地再編の戦術

く必要があるのかもしれません。具体的に言今、居住地の再編については、いろいろなうと、たとえば旧集落との交流とか、自然の方々がいろいろな提案をしておられます。ひ

中での新しい暮らしの像を描くというようなとつめの大きな提案は、ストックの活用とコシナリオになるかもしれません。

ミュニティの活性化支援。前者は、インフラ

それぞれの住宅地が、この誕生、成長、変もそうですし住宅のストックそのものも、せ容、解体という通時的視点をもってそれぞれっかくつくったものをいかに有効に活用するのシナリオを描かなければいけないのですが、かという提案です。そして後者は、高齢化し当然このプロセスは、郊外住宅地のタイプごて人口が減るとはいうものの、公共セクターとに時間がずれて起こっています。現時点で等にサービスを依存するだけではなく、自分

みると、戦前からの郊外住宅地の多くは解体たちがそのまちを支えていくためのさまざま段階にあるのかもしれない。商業業務機能がな活動を行う、その支援をすすめるべきでは混在するか、細分化やマンション化によってないかという提案です。だから、安全・安心

一般住宅地化するか、高級住宅地としてブラの確保、資産保全、介護・福祉サービス、公ンド化するかという流れです。そして高度経共空間の活用、空き地空き家の活用、周辺資

済成長期に開発された郊外の現在は高齢化に源の活用、それから新しいビジネスの開発と悩んでおり、バブル期に開発された郊外住宅

いうような課題が出てきます。これらを実現

地はもう完成すら見込めずどうにもならなくするためには、住宅地における良質なエリア

マネジメントが必要になります。

郊外と一言で言っても、インナーサバーブ

ふたつ目の大きな提案は、住み替え支援を〈内郊外〉、アウターサバーブ〈外郊外〉、リモ

ちゃんとしていくべきだという話です。
「移住・ートサバーブ〈超郊外〉というような区分が住みかえ支援機構」という組織があります。

起こってしまった。この三つの地域区分が、東京圏ではそれなりの実績があるようですが、先ほどの戦前、高度経済成長期、そしてバブ

関西ではなかなかまだ実績が積まれていませ

ル以降という開発時期区分に対応しているとん。けれども、さまざまな形での住み替え支考えられなくもありません。

援をビジネスとしても取り込んでいくというさらに人口はどのように減っていくのか。

ことを、皆さんきっとお考えなんだろうと思収縮が、都市圏の拡大と真逆のプロセスですいます。

すむことはあり得ません。いろいろなところ

さらに、それをもう少し広げていくと、一を核にしながら、小さな収縮が大都市圏内の時マルチハビテーションといわれたように、

そこかしこで起こるのです。住宅地が多極分

都心のすまいと郊外のすまい両方の使いこな

散し、そして全体として都市圏が小さくなっしを支援する方法も考えなければならないのたような感じになる（図 24）。

ではないでしょうか。また不在地主の責任のそれは、先ほど示した変容プロセスのマト取り方を検討したり、場合によっては住宅地

リックスとも関係してくるわけですが、ブラを畳むシナリオも検討したりしなければならンド化して残る高級住宅地もあるでしょう。

ないでしょう。このことは、衰退するすべて

それから超郊外部では、都心に通勤するといの郊外住宅地で可能かどうかはわかりません

うライフスタイルではなく別のライフスタイが。

ルを提供できる住宅地というのがあるかもし〈居住地の拡大プロセス〉をちょっと違う図

れない。その中で一番のボリュームゾーンは、式で示してみましょう（図23）。前近代は、中心「新まちなか居住」の実現をめざす住宅地で都市があって、旧集落があって、それから既す。専用住宅だけでなく、その中でさまざま

存の農村集落があって、旧街道があったわけなビジネスが発生し、その結果、都心に通勤です。そして、近代化の中でまず母都市の人するだけでなく、ここを核にした新しい日常口が増加し始めます、耕地整理や区画整理、生活圏を新たにつくりだすことができないだ

スプロール等によって市街地が拡大します。

ろうかということです。そのようなことを考えそれから、旧町にも若干ですが人口が入ってているのは私だけではなく、たとえば名城大きます。鉄道が新設されることで新駅がつく

学の海道先生は、集約型都市構造の構築を、られます。新駅と不動産開発がセットで行わ『人口減少時代における土地利用計画』といれます。そして高度経済成長期、初期にはせう本で書いていらっしゃいます。

いぜい駅から徒歩圏ぐらいで納まっていた開国勢調査のデータを読み込んでいくといろ発が、そこからバス交通、あるいは枝線の敷いろなことがわかりますが、「通勤、通学地編」

設や新線開発を行うことによって計画的大規を見ていますと、関西の場合で恐縮ですが、模開発が進みました。

京阪神、大都市圏では、周辺都市で従業者数

図23 居住地の拡大プロセス

図24 収縮期における都心郊外像

まちなみ塾 講義録 201223

が増加しているのです。2005 年の国調で確いう3つに分類された上で、いろいろな制度

認できています。2010 年はまだ確認していまを行政の方から考えてはどうかという提案をせんが、どういうことかというと、みんながされています。

みんな都心に無理して通勤しなくなってきてそれから、高齢者の絡みで言うと、高齢化いるということです。それはいい意味だけで率がよく語られますが、マーケットとして重なく問題点も孕んでいます。というのは、必要なのは高齢者の実数です。何万人増えるのずしも正規の就業者ではないのかもしれな

だろうか、またその人たちは今後どこに住みい。パート労働かもしれません。しかし少な替えるのだろうか。あるいは住み替えられな

くとも就業者の分散というのは現実に起こっいのだろうかということです。大都市圏に居ています。
〈業務核〉というほどではなくてと住する大量の高齢者層には、転居できる高齢にかく「仕事」です。何らかの仕事のよりど者と転居できない高齢者とがいます。自分がころが居住地とセットになって、近郊に分散

元気な間に転居できる高齢者は、そんなに多させることを検討すべきなのかなと思います。

くないのかもしれない。そういった人たちに

都市計画的なスタンスから「都市の慣性力

対しては、住み替え支援あるいは福祉的な政と住宅地の持続可能性」を検討してみましょ策を打たなければいけないのですが、実際にう。この高度経済成長期から50 年ぐらいの間は定住意向が強い。相続の時点でやっと流動に、都市中心部から郊外部まで含めてかなり化する。ミクロにみると、高齢者の移動や相の社会資本投資をしてきました。それがひょ

続後の土地の流動化が、縮退のすがたを決定

っとしたら要らなくなるものが出てくるかもしします。

れない。ただ、それを判断することは難しい。

とにかく〈縮退〉というのは均一には起こ

ましてや選挙で選ばれる首長にはなかなかでりません。いびつに起こります。それから、きません。しかし、少なくともその変化のメ拡大を抑制する施策はあっても、縮退を促進

カニズムは知っておいたほうがいい。

する施策というのは今のところありません。

ある開発が周辺での開発を誘導することに宅地の再編、空き地の集約化の案はあるのでよって、従前の機能が不要になったり期待さすが、それらは本当に好条件に恵まれないとれる役割が変わったりすることがあります。

そう簡単には進まない。その一方で、空き地

たとえば千里ニュータウンでは、開発当初はは空き地として存在し続ける。結局、暫定的想定していなかったのかもしれませんが、周な土地利用が増えていくということなのです。

辺での民間住宅開発やロードサイドの商業開

結局のところ、ドラスティックな再編ある

発等の結果、ニュータウン内の近隣センター

いは理想的な縮退とかというようなことではの機能が見直されるようになりました。つまないのだと思います。個別解や暫定利用を積り、いったんつくられた住宅や施設は、時間

み重ねながら、いろいろな条件をクリアしな経過のなかで存在し続けるという慣性力的性

がら、あるいは逆に我慢しながら、多様な居向を持ちながらも、周辺環境の変化に合わせ

住スタイルを受け入れることが重要なのではてそれ自体変化をしなければ次の時代に不要ないでしょうか。たとえば住田昌二先生は、とみなされることがあり、そのことが空洞化〈マルチハウジング・システム〉というふうにを引き起こすかもしれません。

前から言っておられます。また森本信明先生
は、まちなかで小さな敷地の戸建住宅が現実

居住地再編の基本方針

24

まちなみ塾 講義録 2012にどんどん建てられ、あるいは敷地が細分化

勝又さんという国交省の方が、郊外住宅地

しながらも地域が持続していくという事実をを3つに分類されています。市場にまかせて前向きに評価すべきであるというようなこといても維持更新できる住宅地と、公共投資ををおっしゃっています。それも要するに、都行ってももう無理という住宅地と、放っとい市圏のなかに多様な居住スタイルと住宅タイたら荒廃するけれど何らかの支援を行い居住

プをどれぐらい用意できるかということです。

者が頑張れば持続する可能性のある住宅地と高度経済成長期には、多くのサラリーマン

がある種共通のライフスタイルなり生活目標の研究者が行ってきましたが、これらにプラをもって、その目標を達成するための流れにスして、やはり適度な用途混在によるまちな

乗っておく、あるいは乗らざるを得ないといか性の獲得ということ、すなわち「普通のまう実態がありました。住宅の取得もその一部

ち」にするということを考えなければなりまであったのかもしれません。ところが、それせん。

だけでは済まない時代に入っていくと、居住

これからの郊外住宅地の計画では、何らか者が自らのワークスタイルあるいは居住スタの形での「しごと」空間といったものもセッ

イルを主体的に選択することが求められます。

トで考えておかなければならないと思います。

住宅事業者は、そのような点にまで目配りを専用住宅の集積ということだけでは答えは出する必要があります。

てこないと思っています。センター地区の機

こんなことを言う一方で、既に郊外に住ん

能や、近くに存在する既存都市核との関係をでしまっている人たちにとっては、自分の住探ること、言い換えると集約の核となる拠点

宅や自分たちのコミュニティをどうするのかと住宅地との連携のあり方を緻密に考えるこが大きな課題です。不安点でもあります。住とが必要です。なぜなら、やはりぼくは「し宅地の価値を減退させずに持続させるためにごと」の問題が非常に重要と考えているからは、従来の自治会とは異なるマネジメント組です。毎日の勤務先という仕事はもちろん、織を自分たちでつくっていく必要があるので「住」以外の自己実現にかかわる生活行動とはないでしょうか。少なくともこれから売りしての「しごと」の場が、住宅地の近傍すな出す住宅地には、そういったマネジメント組

わち集約の核となる場所で見いだせなければ織を初めから仕込んでいくことが必要かと思ならない。それをすすめるのは産業政策なのいます。

か、福祉政策になるのかわかりませんが。

よく、地方都市の商店街再生策として、「所

近隣住区理論が想定していたのとは異なる

有と使用の分離」ということが言われます。

施設を地区センターなどに集積させ、それをたとえば、四国高松市の丸亀町商店街は中心

住民が支えていく仕組みが検討できないかと

市街地の再生の優等生として扱われますが、考えています。空間経済学と呼ばれる学問分

そこではそれぞれの地権者（商店を持ってい野に、「内生的集積力」という概念があるのでたおっちゃん・おばちゃんたち）
が、所有権はすが、これを援用して（本来の意味とは若干

もちろん持ってもらったうえで、そこの利用異なりますが）、多様な機能が内生的に集積の仕組みを商店街組合で預かるのです。それするための周辺条件を考えなければならな

で、いろいろな再生のプログラムをつくったい。戦前の郊外ユートピアに、なぜ倶楽部やり、テナントリーシングのミックスを考えたり購買組合がつくられたのか。これは新住民だというようなことをしています。

けの閉鎖的なコミュニティの中で生活をする

それから、すき間とか空地の存在を認めるために必要だったのでしょう。これらの施設というか、その価値を活用する、あるいはそと居住者とは運命共同体的側面をもっていの不安定な土地利用、暫定利用も認めることた。居住者こそがそれらの施設を支えなけれも必要です。野放図にやるという意味ではな

ばならなかったし、その覚悟があった。しかく、それを管理するマネジメント組織が不可し市街地が拡大し人口が増え、それに合わせ欠です。

て生活利便施設が周辺に増えると、競争力の無い施設は淘汰され、そのことが、住宅地の集約の核とは魅力も減じてしまう。

〈新まちなか居住〉を実現するには、既成居住地としての魅力を残していくためには、市街地あるいはニュータウンとして開発され市場原理を基本としつつも、単に、事業者とた地区に、どんな機能を用意すればよいので顧客という関係だけでは支えられない機能のしょうか。ストック活用とか、住み替え支援

存続も視野にいれなければならない。商業・システムとか、空地の集約化等の提案を多く業務に限らず、文化、娯楽、交流、福祉に関

まちなみ塾 講義録 201225

りして、まちの情報発信力と価値を高めていく。場所の価値が高まれば、結果として賃料、地代がアップするということをもくろんでいるわけです。
そのような考えは、全国各地の大都市部、とくに駅周辺で受け入れられていて、九州博
多の天神、あるいはJR 博多駅前もまた別のエ
リアマネジメント組織が動いています。大阪
駅北側の再開発である「うめきた」でも導入しようということで、今、事業者たちがいろ
いろな試みをすすめています。
図25 エリアマネジメントへの期待

まちなみ塾 講義録 2012

良質なエリアマネジメントの導入こそが、魅わるような「しごと」を成立させるために、力アップに必要かつ効果的という意見が生ま

住民が事業者であり顧客でもあるコミュニテ

れているのです。

ィビジネスや、NPO 法人としての運営が導入

このスライドは、2008 年国土交通省土地・できないだろうかということを最近考えてい水資源局が作成し、ホームページにも掲載さます。このような運営の仕組みを実現するこれているエリアマネジメントの理念を要約しとによってはじめて、郊外再編のノードとしたものです。その意義の中に、居住環境・防て地区センターの可能性を再発見できたり、犯性などの維持・保全および向上、資産価値都市核としての旧市街地が見直されたりして、の維持、付加価値の増大、それからコミュニ

郊外における新まちなか居住の実現に一歩近

ティ・ビジネスの増進と地域活性化の推進とづくものと考えます。

いうような、郊外住宅地でこそ求められるべ

問題は、良好な専用住宅地であるほど、住き効果が示されています（図 25）。特徴として民が用途混在を嫌がるということです。非常は、つくることだけではなく育てることが強に排他性があります。でも、排他性があって調されています。その成果としては、快適な存続するブランド住宅地というのは限られて地域環境の形成と持続性の確保、地域活力のいます。むしろ用途混在や様々な用途との隣回復と増進、資産価値の維持・増大、住民・接をすすめながら、良好な居住環境を維持し事業者・地権者等の地域への愛着や満足度のていくような仕組みないし空間デザインを考

高まりにつながると言っています。記述は、えなければいけないのです。

都心部だけではなく、住宅系のコミュニティ

新まちなか居住の核となるノードの運営お26

そして都心だけではなく、郊外住宅地でもを強く意識したものになっています。

よび住環境の日常的管理水準を高めるため

住宅地のエリアマネジメントとは、結局、に、非常に抽象的な説明であることは百も承居住価値の増加戦略ということになります。

知で申し上げているのですが、〈エリアマネジ

住民には生活サービスの消費者（ユーザー）とメント〉が検討されなければなりません。エ

してのみではなく、居住地の管理者そして地リアマネジメントという概念は、今までのと権者としてさまざまな関わり方が求められまころ住宅地よりも、大都市の中心市街地でそす。住民の関わり方として、所有、投資、共の効果が議論され、実施されています。一番

同体意識、支援というように分けてみること有名なのは東京駅前の大丸有地区ですよね。

ができます。自分が所有する空地や建物を投三菱地所が中心になって、大手町、丸の内、資するということもあるでしょう。たとえばそ有楽町地区の場所の価値を高めていくためにのまちの運営会社に出資することもあってもいろいろなことをやっておられます。オフィ

いい。NPOのメンバーというかたちでマネジ

スビルの1階部を商業空間化していったり、メントに関わることもあるでしょう。あるいはバスを走らせたりさまざまなイベントをしたあまり主体的に関わらなくても、ときどきまちの掃除やイベント等のお手伝いをする程度

デンのぞみ野」のことをご紹介します。仕組ということもあり得ます。居住者として何らみとしては、住民による運営マネジメントシ

かの形でまちに関わり続けることによってはステムをつくるということで、戸建て住宅地

じめて、まちの価値を維持できることに気付ですが管理組合があります、それに景観協定

かなければならないのです。

運営委員会をつくって、まちの履歴情報の管理・活用とか、管理組合が管理会社とかコミ

持続可能なテーマタウン

ここで、またテーマタウンの話に戻りたいと思います。
テーマタウンとして産声を上げた住宅地

ュニティマネジャーに管理業務を委託するというような仕組みを導入しています。明海大学の齊藤広子さんが関わっておられます
（
『ま
ちなみ塾

講義録 2011』参照）。今後どのよが、そのテーマを維持し続けることは、実はうに評価されるか未知数ですが、今後の住宅

とても難しいと思います。まず、そのテーマ

地開発では、少なくとも検討はしなければい

自身が時代を越えて支持されるかどうかといけないのかなと思います。

うところから考えなければなりませんが、仮にそうだとしてもどのように支えるのか。た

地域コミュニティの多層性

とえば、世代交代とか、第三者が引っ越しで高度経済成長期以降の郊外住宅地開発は、入ってくるといったときに、そのテーマをち同じような世代と家族構成の世帯が、比較的ゃんと理解していただけるかどうか。これは短期間に入居することが暗黙の了解事項であ

抽象的なスローガンだけではダメで、テーマったと思います。子供同士のつながりなどにに基づいたまちづくりを継続するための、ち

よって、自然に地域コミュニティが育まれてゃんとした管理体制、管理規約といったものきたのです。空間デザインからのサポートとをつくっておかないと非常に危ういことにな

して、公園や広場、コミュニティ道路、場合ります。

によってはコモンなどをうまく計画すること

当然、愛着とか誇りという精神的な問題はあると思いますが、既に開発されているまちによって、住民の交流を誘発するということが求められていた程度でした。

でも、あるいはこれから開発されようとして

しかしながら世代を経た郊外住宅地では、いるまちでも、そういう仕組みをちゃんと用

異なる世代や家族の混在が進行しています。

意しなければいけない。いずれ、それらは中空間デザインだけでコミュニティの形成をは

古市場に出てまいります。できることなら時かるのではなく、地区センターの新しい機能

間とともに価値が増えるか、少なくともそれの検討や、住民組織や活動団体の育成等、ソほど減らない仕掛けをつくることが望ましい。

フト面での工夫が不可欠となっています。エ

たとえば緑の力というのは結構大きい。時間

リアマネジメントの検討もその重要な要素でともに豊かになる可能性がありますから。です。

も一方で、そういった環境管理にまで十分な

前近代の地域社会では、ひとつの地縁集団費用をかけていただけるような購入者というがさまざまな活動団体を内包していました。

のはなかなかいない。町内会費とか自治会費

子供会や婦人会、消防団、氏子など構成員やを本当に定期的に集められるのかどうか。そ目的は違うとしても、母体はすべて同じ集団

れとも最初の分譲のときにファンドのようなでした。ところが、近代というのは、テーマものをつくってしまうかどうか、というようなごとのコミュニティが別々に誕生していったことを考えなければいけなくなります。

時代です。たとえば、職場や学校のコミュニ

エリアマネジメントの実践について、各地

ティと居住地のコミュニティとが別々のもとで注目される例も出てまいりました。千葉県

して形成される。テーマごとのコミュニティの「ユーカリが丘」は皆さんよくご存じだと内部での構成員の関係も、前近代ほど強くな思います。今、姫路でやっておられる例としい。個人の側からすると、テーマごとに異なて、新日鉄の社宅の跡地で、「ブルームガーるコミュニティに属することが普通になった。

まちなみ塾 講義録 201227

よく言われることですけれども、これからの不動産事業というは、宅地あるいは住宅を売るということだけでは全然進まなくなってきています。住宅地にかかわり続けて、そこのいろいろな生活支援サービスを含めていかにビジネス化できるかということを、いろい
ろなディベロッパーの方々は考えておられます。特に鉄道会社はそれを強く考えているようです。プラットホームや、それぞれのコミ
ュニティの運営サポートのすべてを住民たちに期待したとしても、すべての住民がそんな図26 コミュニティのプラットホームの必要性

ジネスとして受けとめるような仕掛けが必要

んが、住宅地としてのコミュニティづくりのになってきます。それが拠点となるセンター

目的や機能が曖昧になっています。アメリカ

地区の経営と住宅地経営との連携ということのホーム・オーナーズ・アソシエーションのです。まちとしての魅力創造と継続的運営とように、住宅の資産価値を保全するための共いうものです。それが魅力を発信し続けられ同体というようなところまでは、まだ至ってる住宅地の一つの条件になるのかなというふいません。

うに考えております。

いませんが、そのこととエリアマネジメントとは非常に深い関係にありそうです。同じ住宅地の居住者として、どのような社会的ニーズを共有できるのかという検討から始める必要があります。
その社会的ニーズには、安全・安心や健康など変化しないものと、教育・文化・福祉など時代や世代とともに変化するものとがあります。変化しないニーズに対しては、持続が保証される生活環境を用意し、変化するニーズに対しては空間的にも組織的にもフレキシ
ブルな対応が求められます。この両方を、空間デザインおよび組織や制度の両面から実現する事が求められます（図26）。
これらへの対応は、事業者や地方公共団体
が一方的に与えるとか用意するという性格のものではありません。住民が住民同士あるいは行政や事業者とパートナーシップをもって自らのものとして、取り組む必要があります。
そのためのプラットホームというのが必要なのではないでしょうか。そういうプラットホームというのが、もし大規模ニュータウンであれば、それを地区センターの中に準備し、位置づけることができるかもしれません。

まちなみ塾 講義録 2012

きに、ある部分を住民からの委託によってビ

前近代の体制に戻す必要はまったくありませまだ今のところ抽象的な言い方しかできて28

面倒なことをするとは思えない。そうしたと