アセットコンサルティングのオーナー様向けお役立ち情報誌

賃貸経営・資産管理
通信 6
令和6年月号管理物件
入居率 地域94.0%

No.1
賃貸経営・資産のお悩みは名古屋・岡崎の㈱アセットコンサルティングへ
今月の主な内容【オーナー様の収支改善の専門家】
オーナー様専用ＨＰ

P.1 …… お世話になっております
P.2 …… 賃貸管理コーナー
P.3 …… 業界ニュース
P.4 …… 税務相談コーナー
P.5 …… 不動産ソリューションコーナー【ライン登録から物件内覧無しで仲介手数料最大無料】
入居募集専用ＨＰ【三河オフィス】
愛知県岡崎市柱町折戸12番地

TEL 0564-72-2215【名古屋オフィス】
愛知県名古屋市中村区名駅三丁目28番12号

大名古屋ビルヂング30階

TEL 052-589-8051

賃貸管理コーナー
インフレで『家賃を上げられる』というのは本当なのか！？
4月25日現在、1ドル155円を超える状況となっており、ますます円安が進んでおります。
少なくても11月に行われるアメリカ大統領選までは、この状況が続くと予測されておりますが、円安とともにインフレも加速していくことでしょう。
物資をはじめとする値上げラッシュも続いている中で、「家賃が上がっている」という報道もされております。今回は、『本当に家賃は上げられるのか？』という議題でお伝えさせていただきます。

【アットホーム：賃貸マンション・アパート」募集家賃動向】

上記のデータは、アットホームより発表されている、2024年3月度の平均募集家賃の上昇率TOP3のデータとなります。見ていただくとわかるように、政令指定都市規模以上の都市が軒並み上位を独占しております。このデータだけを見ると、人が集まる都市部は家賃が上がっていると感じることでしょう。ただし、都市部は居住ニーズがあるため、新築が多く供給されているエリアであるということも加味してください。昨今、新築物件は、建築費の高騰もあり、相場家賃以上の家賃設定がされているケースがほとんどです。つまり、どんな物件でも家賃を上げられるわけではなく、新築が相場家賃を引き上げている可能性が高いとも考えられます。
また、アパートタイプよりマンションタイプの方が上昇率が高いこともポイントです。都市部のマンションタイプの物件であれば、築古でもリノベーションによって家賃を上げることはできますが、地方部のアパートの物件は、そう簡単に家賃は上げれません。地方部の築古物件は、最低限家賃を維持することに注力してください。
どうすれば家賃を上昇または維持できるか知りたいという方は、是非一度弊社までご相談ください。過去の成功事例を踏まえお伝えさせていただきます。
空室募集、空室対策、設備交換、工事、売却・購入のご相談・お問い合わ℡：0564-72-2215

担当：坂本・吉村業界ニュース
不動産取引と消費者契約法について
不動産を貸したり、売買する際には、消費者契約法が適用されることがあります。消費者契約法は、「事業者」と「消費者」との間で締結される契約に適用されます。これは、事業者と消費者との間には、契約内容につき弁護士法人情報の量や質、交渉力に大きな差があることがあり、消費者を保護する必一新総合法律事務所
弁護士 田上 博也 氏 要があるためです。
そして、不動産のオーナーは一般的に事業者に該当するとされます。不動産取引において消費者契約法が問題となった裁判例として、例えば以下のものがあります。
１．原状回復特約（最高裁平成17年12月16日判決）
原状回復費用を賃借人が負担する範囲は、原則として通常損耗分を超える部分のみに限られますが、通常損耗分を超える場合を負担される特約が有効であるためには、少なくとも以下のとおり特約が明確に合意されていることが必要とされました。
ア 賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか
イ 仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められる
２ 敷引特約（最高裁平成23年3月24日判決 ）最高裁では、敷引特約の有効性について以下の基準が示されました。
「消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場
合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当である。」
判例では、補修費用として通常想定される額を大きく超えるものではないなどの事情から、敷引特約は有効と判断されています。
１．消費者庁「知っていますか？消費者契約法」令和5年6月
https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_system/consumer_contract_act/public_relations/assets/consumer_system_cms101_231107_01.pdf
２．裁判所「最高裁判所平成23年3月24日判決」
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/180/081180_hanrei.pdf

他にも、中途解約時の違約金の定めについて、賃料１ヶ月分を超える部分が無効と判断された例などもあります（東京簡裁平成21年8月7日判決 ）。
本稿では、不動産取引で消費者契約法が適用される事例を紹介しました。不動産取引の特約は契約書の内容や周囲の賃料相場よりも低く賃料を設定し、敷引特約を設定することなどにより有効となる場合や無効となる場合があります。特約の有効性が問題となった場合には不動産に特化した弁護士へご相談されることをお勧めいたします。

税務相談コーナー【住宅取得資金贈与の注意点】
税理士法人タックスウェイズ
税理士 後藤 勇輝 氏

縮小傾向にありました直系尊属（父母、祖父母）から住宅を取得する際の資金の贈与を受ける場合の優遇税制の注意点についてみていきます。

条件に気を付けないと多額の贈与税が発生する？
この制度は、父母などからの贈与により住宅を買う資金をもらうため、特例の条件をきちんとクリアしないと、通常の暦年贈与として課税がされてしまいます。仮に省エネ等住宅の場合は手続き通りに行えば1,000万円までは課税されない制度なので、もし条件を満たしていないと、177万円の贈与税が発生してしまいます。

気を付けるべき点は？
住宅取得資金贈与の非課税の条件は複雑ですので適用する際は、必ず税務署、税理士にご確認ください。特に注意すべき条件を示しますと、以下のとおりです。
・贈与にあたり贈与契約書を作成し口座振り込みにて贈与する。
→ 親子間での資金の流れを明確にすることで税務リスクがカバーされ相続などのときにも対応ができます。
・振り込んだ通帳の資金は、全額を必ずこの制度の対象となる物件に費消すること。
→ 振り込まれた金額を家具の購入やリフォームなどに充ててしまうケースもあり、その場合は、後に辻褄を合わせたとしても贈与資金がこの制度に充てられていないと判断されることもzありますので注意が必要です。
・贈与を受けた年の所得に注意すること。
→ 贈与の年に、合計所得金額（退職金、譲渡所得の各種控除前なども加算）が2,000万円以下（新築等の家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）でないと、この制度は適用できませんので、確定申告前では間に合わず、贈与すると決めた時に所得金額を予測していませんとこの条件に引っかかる恐れがあります。
・夫婦の共有持分にする場合に資金の調達とは異ならない持分割合にすること。
→ 贈与や自己の手持ち資金があった場合に、配偶者の持ち分を調整し少し多くしておくというようなことをされるケースもありますが、その多くなった部分を配偶者への贈与として扱われますので、持分割合は慎重に計算した方がよいです。
住宅資金贈与は取り扱いの難易度があり、贈与時から登記時までの管理が必要です。
特に、確定申告時になって適用できないとなることのないようにスケジューリングをしておくことです。具体的な手続きは、事前に税理士・税務署にて詳細の確認をされて進めて頂けるようお願いいたします。
各税制度の特例の利用には一定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：相続＆不動産ご相談窓口℡：0564-72-2215
担当：坂本・白井・吉村

不動産ソリューションコーナー

賃貸経営における正しい投資判断のタイミング
昨今、賃貸経営において、『修繕を行う適切なタイミングがわからない』というオーナー様の声が増加しております。日本全国の賃貸物件のうち、築20年以上の物件割合は約60％となっている状況で、いかに『建物の長寿命化』を図るかが重要なポイントになってきます。オーナー様によって、将来の出口戦略は人それぞれですが、修繕を行う場合が適切なタイミングで投資を行っていく必要があります。下記は、賃貸経営において投資を求められるタイミングの基本フローです。見ていただくとわかるように、賃貸経営を継続する場合、あらゆるタイミングで投資が必要になってきます。そのため、賃貸経営で得た収益は、無駄遣いせずに投資費用として貯めておくことをおススメします。

【賃貸経営の投資判断フロー】
賃貸住宅の新築・経営開始
経年劣化
外観や内装の陳腐化

賃貸住宅経営の継続

売却（継続しない）賃貸住宅以外の有効活用

解体・滅失（継続する）

更地化

何もしない
賃貸住宅の新築・経営開始
外装や内装の（投資する）
陳腐化が進む （投資しない）

計画修繕

リノベーション

賃貸住宅の解体賃貸住宅の質や価値の維持居住水準に合わせた性能向上が可能

出典:国土交通省 住宅局【賃貸経営における計画修繕工事の目安時期）
下記に修繕工事の目安時期についてまとめました。物件の状態やオーナー様の出口戦略によって対策は変わりますが、費用対効果を考え、実施判断していただければと思います。
状況によっては、売却や建替え、更地にして別の運用方法も検討してみてはいかがでしょうか。
【建築項目】
大規模修繕工事
鉄部塗装工事【周期】▸15～20年に1回▸5～10年に1回【室内グレードアップ】 【周期】
設備交換
▸10～15年に1回
リノベーション
▸15～20年に1回【設備項目】【周期】

給水ポンプ交換 ▸15～20年に1回給水ポンプ整備 ▸5～10年に1回エレベータ更新▸30年に1回

給排水管更新 ▸30～40年に1回

会社紹介

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