2024 年 Q1 期
2

不動産市況レポート
大和不動産鑑定株式会社
リサーチ＆マーケティング部

石井 健太朗・不動産鑑定問合せ件数・回数は 2020 年を上回る水準で推移しているものの、2023 年後半は、前年の反動もあり落ち着きがみられた。
・好調な企業業績や円安、インフレへの転換などを背景に株価は上昇している。不動産価格も上昇ト
レンドにあるが、政策金利との結びつきが強いため、依然として金利の動向には注意が必要である。
・東京都内のオフィス空室率は、2023 年春以降の大量供給により前半は悪化していたが、出社回帰や人員増加などの需要を背景に改善傾向にある。しかし、来年以降 2 年毎に大量供給が見込まれているため、2 次空室の発生など需給環境は緩むことが考えられる。
・首都圏のマンション価格は上昇しており、新築・中古とも特に都心部での高騰が続いている。賃貸市場も人口流入や価格の高騰にともない活況にあり、賃料は上昇している。
・国内宿泊者数は、外国人旅行客数の増加を主な要因としてコロナ禍前の水準を上回っている。また、訪日外国人旅行消費額は年間の政府目標を初めて上回り、インバウンド消費の好調がうかがえる。
1. 不動産取引市場関連■ 2023 年後半の不動産鑑定問合せ件数・回数は少し落ち着きがみられる
図表 1： 不動産鑑定問合せ件数・回数の推移

大和不動産鑑定の集計によると、不動産鑑定問合せ件数及び回数は、2022
年はコロナ禍の反動で件数が増加したが、2023 年からは通常の水準に戻りつつある。
アセットタイプ別では、レジデンスの比率が変わらず 40％台で推移しているがわずかに減少傾向にある。一方、ホテルに対する問い合わせは緩やかに増加傾向にあり、オフィスについても 2023 年 3 月以降は 10％台前半程度まで上昇し堅調に推移している。商業・ヘルスケア・物流に関しては概ね横ばいとなっており、レジデンスの比（出所）大和不動産鑑定※1 回の問合せの対象が 3 物件の場合、回数は 1 回、件数は 3 件と計上
（注）詳細なアセットタイプ別の件数比率は、弊社 HP「鑑定問合せ件数の推移」をご参照ください率が低下した分、ホテルへの割合が増加した。

|大和不動産鑑定レポート 2024 年 3 月 | Copyright ©2024 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 12. 経済動向
■ 国内実質 GDP 成長率は 2 四半期ぶりのプラス成長、世界経済はソフトランディングシナリオに2023 年 10-12 月期の国内実質 GDP

図表 2： 実質 GDP 成長率（実績・見通し）

成長率は、前期比+0.4％(年率換算)と速報値の▲0.4％から転じて 2 期ぶり

民間最終消費支出

民間住宅

民間設備投資民間在庫変動公的需要

財貨・サービス純輸出のプラス成長となった。民間の設備投実質GDP成長率

資が上振れしたため、プラスとなった
30%
消費増
税

20%

新型
コロ
ナ
５類
移行

新型
コロ
ナ
感染拡
大見通し

が、個人消費などではマイナス幅が大きくなった。また、ESP フォーキャス

10%

1.45%
1.38%
0.39%
1.05%

0%
0.4%

トによると、2024 年 1-3 月期では0.39％の成長になる見込みとし、2024年 10-12 月期まで 1％前半で推移する-3.2%-10%見通しとしている。
-20%

国際通貨基金(IMF)は 2024 年 1 月、-30%

世界経済成長率を今年は 3.1％、来年-40%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2019

2020

2021

2022

2023

2024

実績

見通し

が 3.2％とわずかに上昇する予測とした。また、総合インフレ率を 2024 年は 5.8％、2025 年は 4.4％へと鈍化する見込みとし、ソフトランディングへ（出所）内閣府、ESP フォーキャスト 2024 年 2 月（見通し部分）の道が開けるとした。

（注）年率換算・季節調整済■ 日経平均株価はバブル期の最高値を更新、REIT 指数は下落が継続

日経平均株価は、円安の進行、金余

図表 3： 日経平均株価と東証 REIT 指数

り、米国株の好調、インフレへの転換
2,50045,000や中国からの資金シフトなどを背景
39,234 40,000

として、2 月 22 日にはバブル期の史上最高値を更新し、以降最高値を更新

2,00035,000し続けている(2 月 26 日時点)。一方、今後は海外景気の下振れや円高への30,000
1,725転換など懸念材料もあげられる。
東証 REIT 指数は下落基調が続いて1,50025,000

東証REIT指数20,000いる。背景としては、国内金利上昇への懸念や J-REIT ではオフィスアセッ
トの比率が高く、米国のオフィス市況

日経平均（右目盛）

1,00015,000

悪化により日本市場においても同様

2024年1月

2023年11月

2023年9月

2023年7月

2023年5月

2023年3月2023年1月

2022年11月

2022年9月

2022年7月

2022年5月

2022年3月

2022年1月

2021年11月

2021年9月

2021年7月

2021年5月

2021年3月

2021年1月の悪化が懸念されている点などが考えられる。

（出所）Quick、月次終値|大和不動産鑑定レポート 2024 年 3 月 | Copyright ©2024 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 2

■ 消費者物価指数は 2％台、実質賃金も 2 年連続で減少

消費者物価指数は食料品の値上げの図表 4： 消費者物価指数の推移

落ち着きなどにより、コア CPI(生鮮財サービス食品除く)も下落傾向にある。一方、賃

コアCPI

10.0

5.0

上げの影響が価格に転嫁され宿泊料8.04.0などのサービス価格は上昇している。

6.03.02.3

名目賃金を示す現金給与総額は4.02.02023 年 12 月時点で前年同月比では2.01.0

24 カ月連続、年間では前年比 3 年連

0.00.0-2.0-1.0-4.0-2.0

続でプラスとなっており、物価を考慮した実質賃金では 21 カ月連続、2 年連続でマイナスとなっている。実質賃2023年10月

2023年7月

2023年4月

2023年1月

2022年10月

2022年7月

2022年4月

2022年1月

2021年10月

2021年7月

2021年4月

2021年1月

2020年10月

2020年7月

2020年4月

2020年1月

金の低下は消費の抑制につながるので、春闘など含めて賃金動向には注目が集まる。

（出所）総務省

3. オフィス市況■ 空室率は東京 23 区などでは概ね改善傾向、札幌や仙台では悪化傾向に

三幸エステートによると、東京 23

図表 5： 主要都市のオフィス空室率

区の空室率は改善傾向にある。2023
2023/62023/72023/82023/9

2023/102023/112023/127％

年春以降の新規供給によって 2023 年前半頃までは悪化していたが、出社率

5.66％

6％

4.73％

5.09％

5％

3.98％

4.49％

4.80％

4.60％

5.08％

5.02％

5.10％

5.06％

5.15％の回復や人材獲得のための拡張移転は改善傾向にある。グレード別では、
高グレードビルでは新規供給の影響4％2.96％が残っており、空室率が悪化しているため、市場内で二極化の傾向がみられ2.39％

3％などを背景として、後半以降は全体でる。
2％

札幌と仙台では悪化傾向にある。これは新築ビルの供給による影響とな1％っているが、オフィス需要自体は活発
0％
福岡市

大阪市

名古屋市

仙台市

札幌市

東京23区

都心5区

であり、既存ビルでは拡張移転などの動きもみられている。

（出所）三幸エステート|大和不動産鑑定レポート 2024 年 3 月 | Copyright ©2024 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 33. オフィス市況■ 東京 23 区の募集賃料は概ね横ばいで推移、大阪や札幌では上昇傾向

三幸エステートによると、2023 年

図表 6： 主要都市のオフィス募集賃料(共益費込み)
都心5区（左目盛）

札幌市

仙台市

名古屋市

大阪市

福岡市

後半の東京都心 5 区の募集賃料は概ね横ばいで推移したが、堅調な需要を背平均賃料（月坪）21,00016,00019,00020,185

景に、足元 12 月では前月比＋0.5％と14,866 15,000わずかに上昇している。

14,00017,000

大阪市でも人材獲得のための立地改善や拡張移転など需要自体は活発

13,252
13,000にあり、直近 1 年の底である 2023 年

15,00012,126
12,00012,077

13,00011,346

11,00011,00010,0009,0009,000

8 月比で＋2.2％と上昇している。
札幌市の募集賃料は上昇しており、2023 年 6 月以降、最高値を更新し続けている。旺盛な需要を背景に 8 月から仙台市の水準を超えて推移してい

7,000

8,000
2023/102023/072023/04

2023/01

2022/102022/072022/04

2022/01

2021/102021/072021/04

2021/01

2020/102020/07

2020/04

2020/01

2019/10

2019/07

2019/04

2019/01

る。

（出所）三幸エステート■ 都心 5 区では 2 年に 1 回のペース、大阪では今年に大量供給が見込まれる

東京・大阪の主要エリアでは今後も図表 7： 東京・大阪都心部の新規供給見通し

オフィスの大量供給が予定されてい東京都心5区(坪)

大阪主要3区る。三幸エステートによると、都心 5300,000

区では今年に約 13.4 坪、2025 年には約 24 万坪の供給が見込まれており、250,000

その後も 2 年に 1 回のペースで大量の200,000新規供給が予想されている。大阪では今年に 8.4 万坪の大量供給が見込まれ150,000ており、市況の悪化が懸念される。

100,000

東京においては 2024 年の供給は例
50,000年と比べると一服し、出社率の回復や人員増加、人材獲得を目的とした拡張

02026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

実績

見通し

移転など旺盛な需要も見られているが、2023 年に供給された物件の募集
床がまだ残っており、改善・横ばい傾（出所）三幸エステート

向にある空室率も今後の動向には注意が必要になる。

|大和不動産鑑定レポート 2024 年 3 月 | Copyright ©2024 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 44. 住宅市況
■ 東京都心では新築・中古マンション価格は引き続き高騰中

不動産経済研究所によると、首都圏

図表 8： 首都圏新築マンション契約率・新築価格
新築マンション価格（万円）

における 2023 年の新築分譲マンショ契約率90%

9,000

ン発売戸数は 2 万 6,886 戸(前年比▲8,5009.1％)と 2 年連続で 3 万戸を下回った。
この発売戸数の減少などを受けて、平80%
8,000

70%

7,500

7,00060%
6,500

均価格は 8,101 万円と 5 年連続で上昇し、最高値も大きく更新した。初月契約率は 3 年連続で 70％台となっているが、これは富裕層・投資家層が購入する 1 億円以上の物件で契約率が高い50%6,000ことが影響しており、実需層との二極5,50040%5,00030%4,500化がみられる。
東京カンテイによると、東京都心 6区の中古マンション価格は 12 ヶ月連

2024年1月

2023年10月

2023年7月

2023年4月

2023年1月

2022年10月

2022年7月

2022年4月

2022年1月

2021年10月

2021年7月

2021年4月

2021年1月

2020年10月

2020年7月

2020年4月

2020年1月

2019年10月

2019年7月

2019年4月

2019年1月

続で上昇している。一方、その他 17区では、横ばい傾向となっており、都
心 6 区では富裕層・投資家からのニー（出所）不動産経済研究所 より大和不動産鑑定作成

ズが引き続き高いことがうかがえる。

■ 東京 23 区、大阪のマンション賃料は上昇傾向に

東京カンテイによると、東京 23 区

図表 9： 分譲マンション賃料（ファミリータイプ）
大阪市

名古屋市の分譲マンション賃料は 3 カ月連続で東京23区（右目盛）

3,200円/㎡

4,400円/㎡
4,2643,000円/㎡
2,8424,200円/㎡している。2023 年は東京 23 区では、4,000円/㎡

再び人口が転入超過になったことや3,800円/㎡

新築・中古マンション価格の高騰にと3,600円/㎡もない、賃貸市況も活況となった。そ3,400円/㎡のため、賃料水準も上昇し、この影響

3,200円/㎡

は首都圏周辺の 3 県にも波及した。大3,000円/㎡

阪市でも築浅物件の賃料水準が高ま

2,800円/㎡ったこともあり、堅調に上昇している

2,600円/㎡

が、名古屋市では 2022 年比＋1.6％と2,800円/㎡

2,600円/㎡

2,400円/㎡

2,200円/㎡

2,100

2,000円/㎡

1,800円/㎡

1,600円/㎡

上昇し、大阪市でも 3 カ月ぶりに上昇

2,400円/㎡

2024年1月
2023年10月
2023年7月
2023年4月
2023年1月
2022年10月
2022年7月
2022年4月
2022年1月
2021年10月
2021年7月
2021年4月
2021年1月
2020年10月
2020年7月
2020年4月
2020年1月
2019年10月
2019年7月
2019年4月
2019年1月
2018年10月
2018年7月
2018年4月
2018年1月

わずかな上昇にとどまっており、天井感がみられる。

（出所）東京カンテイ|大和不動産鑑定レポート 2024 年 3 月 | Copyright ©2024 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 55. 商業施設市況■ 小売り販売額は堅調、インバウンド需要も底堅く

商業動向統計によると、小売り販売

図表 10： 小売り販売額の変化率

額全体は 22 カ月連続で前年同月比プ
小売販売額

百貨店（既存店）

スーパー（既存店）

ドラッグストア

家電大型専門店

ホームセンターラスと堅調に推移している。スーパー

コンビニエンスストア

では 15 カ月、コンビニでは 25 カ月、160.0

ドラッグストアでは 32 カ月連続でプ
150.0

ラスと、値上げにより全体的な売上が140.0上昇している。特に食料品など価格の130.0

需要弾力性が小さい商品での値上げ

120.0が売上高に寄与していることも考えられる。

110.0

百貨店の売上も好調にあり、百貨店
100.0

協会によると 12 月の売上高は前年同
90.0

月比＋5.4％と 22 カ月連続でプラス、コロナ禍前の 2019 年比でも＋3.2％

80.0

2023

2023

2023

2023

2023

2023

2023

2023

2023

2023

2023

2023

2022

2022

2022

2022

2022

2022

2022

2022

2022

2022

20222022となっている。引き続き円安効果など

1211月 月 月 月 月 月 月 月 月

1098765432月 月 月

1

1211月 月 月 月 月 月 月 月 月

10987654321

年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年月 月 月からインバウンド消費が好調にあり、（出所）経済産業省「商業動向統計」、前年比21 カ月連続で前年同月を上回っている。単月としても 3 カ月連続で過去最高額を更新している。

■ 消費者マインドは持ち直し、値上げ品目も一服感がみられる

昨年の秋以降、消費者マインドは改

図表 11： 消費者マインドの推移
消費者態度指数

暮らし向き

収入の増え方雇用環境

善傾向がみられる。消費動向調査によると、雇用の改善や食品価格上昇の落耐久消費財の買い時判断ち着きなどを背景に、消費者態度指数

45.0

は 38.0 と持ち直しがみられる。
40.0

帝国データバンクによると、2 月の食品値上げは 1,626 品目と 4 カ月ぶり

35.0に 1 千品目を超えたが、前年同月比▲30.071.2％と大きく減少しているおり、ここからも落ち着きがみられる。202425.0

年に予定される値上げ品目の要因を
月 月 月 月 月
2023年月みても、これまでの主要因となってい2024年

た原材料高は一服感が目立ち、円安や

1197532022年月

1月 月 月 月 月

119753月

12021年

1197531月 月 月 月 月

120.0
月

（出所）内閣府「消費動向調査」

人件費などの要因が前年同期から倍増した。

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6. 物流施設市況■ 東京圏の需給状況は緩和が続く、関西圏での需要は堅調に

一五不動産情報サービスによると、

図表 12： 東京圏物流施設の新規需給動向

2023 年 11～2024 年 1 月期の東京圏に新規需要新規供給

おける新規供給は 59.2 万㎡と低水準（千㎡）1,600が継続したが、新規需要は 34.3 万㎡
1,3571,400間で最も低くなった。そのため、空室

1,072

1,200と 2 期連続で減少しており、この 5 年率は 7.1％と前期から＋0.7 ポイント

1,000で 12 期連続の上昇となっている。需給環境の緩和が継続しているが、東京

800592

都心近郊では、冷凍・冷蔵倉庫など他

520

600343405

物流施設と差別化しやすい開発計画

400が目立つとしている。
募 集 賃 料 は 4,620 円 / 坪 ( 前 期 比200+0.4%)とわずかな上昇になっている

0202401

202310202307202304202301202210202207202204202201202110202107202104202101202010202007202004202001

201910が、4,600 円/坪前後の水準で推移している。需給緩和は賃料にたいして下落圧力となっているが、建築コストの上（出所）一五不動産情報サービス

図表 13：

昇にともなう賃料上昇圧力もあり、横ばい傾向となっている。

東京圏・関西圏の募集賃料と空室率の推移

関西圏における 2023 年 11～2024
年 1 月期の空室率は 3.0％と前期から14%

5,100円
東京圏募集賃料

関西圏募集賃料

東京圏空室率関西圏空室率12%4,600円▲0.7 ポイントとなった。新規供給は前期から＋14.5 万㎡となる 35.4 万㎡、新規需要は 41.4 万㎡と調査開始以来10%

4,100円8%

で過去 3 番目に高い水準となり堅調な需要がうかがえる。これにともない賃貸市況は良好でリーシングも順調と6%3,600円

4%なっている。募集賃料は 4,240 坪/円と大きな変化は見られず、ほぼ横ばいとなった。

3,100円2%0%2,600円

また、同社のアンケート調査では、半年後の賃料水準の見通しについて

2023年10月

2023年5月

2022年12月

2022年7月

2022年2月

2021年9月

2021年4月

2020年11月2020年6月

2020年1月

2019年8月

2019年3月

2018年10月

2018年5月

2017年12月

2017年7月

2017年2月

2016年9月

2016年4月

2015年11月

2015年6月

2015年1月

は、建築コストの上昇が賃料に転嫁され始めるなどコストプッシュ型のインフレが影響することなどから、「上昇」の回答割合が 2 回連続で増加した。

（出所）一五不動産情報サービス|大和不動産鑑定レポート 2024 年 3 月 | Copyright ©2024 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 7

7. ホテル市況■ 国内延べ宿泊者はコロナ禍前を上回る

宿泊旅行統計調査によると、2024

図表 14： 国内延べ宿泊者数（月次）

年 1 月の国内宿泊施設の延べ宿泊者数
日本人

外国人

延べ宿泊者数

は、4,788 万人泊(第 1 次速報値)であ7,000万人泊
6,102

6,323った。前年同月比＋21.2％であり、6,000万人泊

4,788

3,919

3,715

4,000万人泊

5,068

4,708

4,687

5,000万人泊2019 年同月比では＋12.2％とコロナ禍前の水準を上回っている。日本人宿泊者数は2019 年同月比＋7.6％となっているが 、外国人宿泊者数は同 ＋3,000万人泊

28.9％と、急速な延べ宿泊者数の回復には外国人宿泊者数の寄与が大きく2,000万人泊なっている。

893

1,000万人泊

2023 年 12 月時点での国籍別では、
0万人泊
2023年12月

2023年10月

2023年8月

2023年6月

2022年12月

2023年4月

2023年2月

2022年10月

2022年8月

2022年6月

2021年12月

2022年4月

2021年10月

2022年2月

2021年8月

2021年6月

2021年4月

2020年12月

2021年2月

2020年10月

2020年8月

2020年6月

2020年4月

2019年12月

2020年2月

2019年10月

2019年8月

2019年6月

2019年4月

中国からの宿泊者数割合は 2019 年同月比で▲41.2％となっているが、韓国・米国・豪州などからの宿泊者数が（出所）観光庁「宿泊旅行統計調査」、2024 年 1 月は第 1 次速報値大きく回復しており、中国の減少分をカバーしている。

■ 宿泊者数の増加により客室稼働も引き続き回復傾向に

宿泊旅行統計調査によると、全体で図表 15： 客室稼働率の推移の客室稼働率は 12 月で 57.5％(2019宿泊施設合計

リゾートホテル

ビジネスホテル

シティホテル

年同月比▲1.2 ポイント)とコロナ禍
前の水準に近づきつつある。東京都で90%はシティホテルが 77.4％、ビジネスホ80%
71.3
69.7

70%
60%

57.5
50.7

50%

テルでは 82.8％と高稼働率となった。
観光庁によると、2023 年の訪日外
国人旅行消費額は 5 兆 2,923 億円（速40%報値）、1 人当たり旅行支出も 21 万 230%千円と政府が目標としている 5 兆円・20%20 万円を初めて上回り、過去最高値と10%なった。費用項目の割合はコロナ禍前

0%

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2019年7月
2019年5月
2019年3月
2019年1月と傾向が異なり、宿泊費は 34.6％(2019 年は 29.4％)、買物代は 26.4％(同 34.7％)と、ホテル料金の上昇もあるが、買物から宿泊や飲食などへの支出の移動が起こっている。

（出所）宿泊旅行統計調査|大和不動産鑑定レポート 2024 年 3 月 | Copyright ©2024 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 8