住宅生産振興財団
第2回
平成8年（1996）6月28日
会場：住宅生産振興財団

謙譲哲
序．1955年から1995年、この40年はどういう時代であったのか
1．都市開発パターンと計画技法の変遷

2住宅地計画の理論とデザイン
3．住宅新都市の建設と運営

4これからの住宅地開発一計画・建設・生活・経営を総合評価して御舩哲（みふねさとし）

財団法人多摩都市交通施設公社理事長。1937年東京に生まれる。1960
年東京大学工学部建築学科を卒業、日本住宅公団（現住都公団）に就職、名古屋支所へ配属。以来、一貫して都市開発部門で働く。1960年に始まった高蔵寺ニュータウン開発に計画着手の段階から参画。1968年町びらきに同ニュータウンへ転居し、子どもが0歳から高校卒業まて暮らす。その体験を『新建築学大系20住宅地計画』に執筆。1985年同公団南多摩開発局事業部長・開発局長、1991年つくば開発局長、1994年本社常任参与
を経て現職。

これを見ると、1955年を1として、1995年ま序．1955年から1995年、この40年はどういう時代であったのかでの40年の間どのように推移し、現在はどう

1955年に日本住宅公団が生れました。そし1985年から急激に地価が上り、1991年をピーて1981年、住宅・都市整備公団（「住都公団」とか一目瞭然です。なかでも、30年経過した
クに一気に下っているのがよくわかります。

略す）となり現在に至ります。この1955年か

一つの視点は、1985年までの推移の延長線ら1995年まで、この40年がどういう時代で上にいつ下りてくるかということですが、まあったのか。まちづくりは、いま、まさに進だ下り切っていません。その点からも、最近行中であることと共に、その時代と仕事をすの10年はこの30年あるいは40年の総決算のる人がどういう育ち方をしてきたかというこ

10年であると長谷川先生は指摘されました。

と、時代と人が大きな意味を持っていると考宅地開発に携っていました私としても、このえます。

10は、それまでの総決算をして、次の方向を

これは、住都公団で1960年から1995年ま

見定める時期であると思います。これからは、で35年間仕事をして、いまも引き続き都市開この10年をどう考えたかで、変ってくるに違発に関わる仕事を続けてきた59才の私の実感いないと思っています。

です。そのような意味で、「我が国における宅1985年という年は、単に日本国の市街地価地開発」という課題をいただきましたが、具体格だけが方向を変えたという年ではありませ

的な事業や計画についてお話しながら、このん。皆様よくご理解の通り、地球世界全体、40年を振り返ってみようと思います。

政治経済体制その他諸々の大きな変化が目に見えるかたちで進み始めた年といえます。そ1985年までの30年と1985年以後とれから10年、世界も、その一部である日本国最初に、六大都市市街地価格と経済成長のも急激な変化を経験しつつあります。

推移を図1で見ていただきましょう。いろいろな機会に目にすると思いますが、私は長谷川
地価

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名目GNP

一一幽一一一

燉?i7％）……

地価上昇と名目GNP上昇の時差5年

徳之輔先生が1996年5月に講演なさったとき、この図1は、地価、名目GNP、そして金利使用されたものを引用させていただきました。

年7％複利で計算した元利合計の推移を比較しています。1996年の現在は、7％よりはるかに低い金利水準の日本経済ですが、7％で指数

ふやしても、地価やGNPの伸びはそれを上廻200ってきた40年であったということです。この180

右肩上りのなかで、宅地開発は安定した経営172．

を30年行うことができました。途中、一時的160

な上下、たとえば、石油ショックと名づけられた時期などもはさまれています。それも、すぐ、

140

元の延長線ヒに戻った30年でありました。

地価とGNPを対比すると、大把みに読めば

120

地価の上昇率はGNP上昇率を、およそ4〜5年ほど先行しているのです。土地を求めまちづ

100

105．

くりをして、住宅なり宅地を供給するには一91．

80は上るけれど、宅地開発して成果を供給する

55．

60

頃には、GNPの伸びも追いついてきました。

52． ．鱒．・。…匿 。5
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40．

40

もと

宅地も住宅も需めていただけた。時間差5年

55．

は、そのような意味を持っていた。

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まちづくりの内容も、30年で変ってきまし

1955年

60年

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た。事業者も経験を積み、実績の評価を受け

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ながら変ってきました。需要者も、所得は増

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図1

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65年

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75年

般的に5〜10年かかります。ですから、地価

80年

85年

91年

94年

六大都市市街地価格と経済成長の推移（長谷川徳之輔氏講演資料1996年5月28日）

まちなみ大学講義録1

95年

し、暮らしの内容が変り、求めるものも変ってきました。それでも、最終需要者である住民ので生まれてきたのです。じつは、その前年、皆さんに成果を手渡せた30年であったのです。

1954年には、建設省所管の土地区画整i理法が制定されました。市街地整備に最も力を発揮

40年を含む20世紀は15年刻みで時代を画す

1955年から40年、1985年までの30年とそする法が制定され、その法を活用して市街地の後の10年についてお話しましたが、間もなの整備を目的とする事業体としても公団が発く21世紀を迎えるいま、もう少し長く20世紀

足したのです。このことは、日本住宅公団法の100年ということで考えてみましょう。

の目的に明瞭にかかげられています。

詩人の長田弘さんが、『私の20世紀書店』とそして1955年発足時から事業に取り組んだいう著書の中で、次のように20世紀について

100ha規模までの土地区画整理事業に加え、指摘されています。20世紀は15年刻みで時代

1960年以降は、高蔵寺ニュータウン702haをを画す状況が動いてきている。1900年、1915

はじめとしてニュータウン規模の大規模な事

年、1930年、1945年、1960年、そしてここ業に着手します。いまも、進行中のニュータ

だけは10年で1970年、1985年、2000年と。

ウン規模の開発は、多摩ニュータウンの1963

刻みの年はどのような年かこれは本日の本論

年を初めとして、ほとんど1960年から1970

が拡散してしまいますので、具体的には触れ

年の10年の間に着手されています。

ませんが、現代社会を地球大で考えていただ
ければ、おわかりになると思います。こういう

1．都市開発パターンと計画技法の変遷年だったと思い返すこともできます。

宅地開発に視点をあてれば、1945年は日本が敗戦国となり復興を出発させた年、1960年

土地区画整理事業の標準化

は戦後復興から重厚長大の高度成長をスター

特に都市開発による宅地開発ということで、トさせた年、1970年は日本万博の年、そして開発の流れを見てみましょう。図2「都市開発1985年です。確かにといえましょう。

パターンの変遷」は依田和夫先生のこ著書『都住都公団は1955年発足、55年体制のなか市圏発展の構図』から引用しました。依田先生

1955（S30）

画期○先買方式による

金ヶ作（常磐平）○住宅建設との豊田（多摩平）

@一体化

新検見川

叢論

90（H2）

85（S60）○大都市圏○地方都市への展開○高密度開発への移行

土地区画整理事業の普及・定着・標準化

80（S55）75（S50）70（S45）65（S40）60（S35）剋ﾂ路@縁辺地域への展開

戸祭自治医大圖

1（マルチハビタ開発健康・余暇開発1）○農業との共生型閣発（特定区整）

高根木戸○歩行者専用道路

@

@の導入

匿圃團

久留米（滝山）

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（常総線）

戸頭

北守谷

内守谷

北坂戸富士見

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旨

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南守谷
坂戸西

（東上線）

○緑化・環境問題

住民参加方式・自然地形の活用｝，

i第二営磐線@沿線開発）○特定再開発の始動

J左鼠／○大規灘宅欄発の始動○宅・鉄・法

小絹
霞ケ関

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板橋

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○近郊緑地
地域の開発

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○鉄道沿線群開発○鉄道とのセット開発始動
洋光台○市街地環境整備型開発

囲○大造成型開発の本格化窩蔵寺囮○スーパー区整始動
東京湾臨海部○多機能複合型都市開発の始動
つくば周辺開発の始動

f！し︑︑︑も，囲國ｬ田・千葉海浜桃花台
平城

千里・多摩田騒都南
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、一一一一＋○住・エセット開発

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図2

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への形成・戦略
髄一から鑑ζ多工。、レ多摩・永山センター

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川越

八王子南部

厚木森の里

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多摩センター○イベント・：オリエンテッド、勺

大谷

都市開発パターンの変遷（『都市圏発展の構図』依田和夫、鹿島出版会1991年4月）
第2回我が国における宅地開発

23

の博士論文と、その前段に我が国の宅地開発を軸にして、大規模な都市開発をしよう。その総括的な分析・報告が述べられ、都市をどのgような壮大な構想を宣言して始められ、いように活性化するか、そのシナリオを提案しまも続いているのです。近年は、この田園都ておられる一書です。1991年刊行ですから、

市線沿線はTVドラマの舞台にもなり、話題の

いまから5年前ですが、この40年の都市開発

住宅市街地です。土地・住宅の価格も、セクタの展開を読みとることができます。

ー別で比較して大変高い評価を受けているこ

公団法の目的に明記された市街地の整備のとは、ご存知の通りです。

ため、法律を活用した土地区画整i理事業の施発表以来、四十余年、開発の内容も、都市行、先買方式による土地区画整理事業の普基盤の整備水準も変ってきました。変るのも及・定着・標準化がまず最初です。この事業手当然です。しかし変らない骨組みをきちんと法は、現在においても住都公団の宅地開発の持ちながら、開発が進んできています。

主要部分を構成しています。これまでの事業
施行面積の3／4はこの手法で、40年間、営々と進めてきました。

鉄道とのセット開発

多摩田園都市の場合は、事業主体が鉄道経

住都公団施行に限らず、全国の市街地整備営を本業とする企業で、鉄道延伸と組み合わにおいて、この手法で行われる事業は誠に大さった開発であることは当初から開発の方針

きく、皆様の実務においても土地区画整理事でした。一方、住都公団の事業においては、

業地区の宅地に住宅を建設するというお仕事

大規模化とは別に、鉄道とのセット開発が後をいろいろご経験と思います。住都公団の場から出てきます。いまのJR、当時の国鉄根岸合は、1955年公団発足のときから、地区内の線の延伸に同調した開発、洋光台・港南台やい土地を事業施行前に取得して、土地所有者とずれ整備される地下鉄（いまはもう通っていましても事業に参加してきました。土地をす）を予定した板橋地区など、規模はニュータ

い

先買ｷる方式によるところが、住都公団事業のウン規模にはならない地区で始めています。

特色です。この特色も、土地価格が急騰した

その後になると既存の郊外鉄道の沿線で、ために、急激に少なくなってきています。こ

開発地区を次々と点在させ、鉄道と相互依存の10年の結果、いま再検討が必要になってきする沿線型開発群が出てきます。茨城県下のました。

常総線沿線、埼玉県下の東上線沿線の開発地区群がその性向を持っています。鉄道に支え

ニュータウン規模への拡張

先ほども時代区分で述べましたように、事られ、また鉄道を補強、改善して連動しながら都市開発を続けてきました。

業の大規模化、ニュータウン規模への事業のそして1980年代には宅鉄法という新法を制拡張が次に始まります。千里・多摩田園都市と定して、鉄道新設と宅地開発を連動させよう

あって、公団施行の高蔵寺・多摩・筑波・平城とということになりました。この図2では第二続く流れです。

常磐線とあります。ご存知の常磐新線です。

千里は大阪府の施行、多摩田園都市は民間

当初2000年に開通を目指して事業が始めら

企業主導の大規模な都市開発です。この多摩れています。このように、新法をつくって新田園都市、実は1953年1月19日、日本住宅公

しい大規模な都市と鉄道の一体開発を始めよ団発足より2年余も早く、当時の東京急行電うというのは、1985年以降の特色の一つとい鉄（株）会長、五島慶太氏による「城西南地区開えます。

発趣意書」の発表に始まる同社の長期、大規模な都市開発事業なのです。

24

多機能複合化で、当り前の都市へ

それまで東急電鉄は、東京都・神奈川県を賦

前述の多摩田園都市について、開発趣意書

する多摩川の左岸側、都側で仕事をしていま

では東京都心から40キロ圏を画し、その中でしたのを多摩川を越して神奈川県川崎市・横浜

最も都市開発の進んでいない西南方向に着目

市から大和市方面に展開しようと考えました。

したと述べています。それ以後に展開する大東急東横線はすでに神奈川県下を通っていま

規模開発も、研究学園都市を目的とする性格

したが、この軌道は京浜の工業地帯寄りです。

の異なる筑波を除けば、およそ40km圏内を渋谷から二子玉川までの玉川電車という路面選んで、1960年から70年に始まって、現在

電車を地下化し、さらにそれを延伸する鉄道もなお進行しています。

まちなみ大学講義録1

その進行過程で、従来、居住を目的に住宅あ開発コンセプトの変遷

るいは住宅用地を主として開発着手したニュー「都市開発パターンの変遷」からいくつか特タウンも、1985年以後の10年の間に大きく方徴をお話しました。それと関連づけて次の図向を変えてきました。そのきざしは1980年代に

3「計画技法の変遷」を見てみましょう。

入って出てきたのですが、ひとことでいうと、

たとえば、（開発コンセプト）の項をご半平

住宅都市から多機能複合都市へとなります。新さい。当初、田園的な、郊外住宅地の開発で住宅市街地開発法についても、1986年、特定業

始まり、1960年から10年の所得倍増をかけ声

務施設の導入を柱とした改正が行われました。

とした大都市圏への人口集中に対応して、計工業用地も含む業務用地、居住者に必要な画開発は集合住宅主導へ移行しています。こ

施設を越えて、地域の拠点となりうる商業・業の当時の状況はご存知でしょう。一気に数千

務・娯楽施設用地、いいかえると昼間人口増を戸の住宅を供給し、2小学校1中学校を用意し、可能にする用地、あるいは高等教育人口増も上下水道から道路公園と市町村には経済的な予測して短大・大学等の用地も計画に含まれて負担も集中しました。その対応として人口抑きます。東京23区内の大学設置制限のもと、制や団地お断りあるいは宅地開発指導要綱に

各大学の郊外展開が進行するなかで、ニューよる指導などの条件が一斉に出てきたのです。

タウンもその大学立地を受け入れ得る用地をそれに応えるかたちで、住宅を中心とした用意する。住む所から出発して、働く所、学

生活環境施設は必要に応じて整i卜するが、そぶ所、あるいは憩う所など、暮らしに必要なの費用については、立て替え、負担、融資な機能すべてをニュータウンで用意しようといどの関連公共施設整備の制度を用意する、そう方向に変えてきたのです。

れによって地元自治体の負担を減らし、長期

要するに、当り前の都市になるということに繰り延べることになりました。そうした制です。その上で、新しい未来に備えた特色と度に支えられた集合住宅主導の速度の早い開可能性をどのように用意できるかが問われて発を進める時代でした。

しかし80年代を迎えて、前述のように、住いるのです。

1955（S30）

60（S35）65（S40）70（S45）75（S50）

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二

68首都圏整備
第二次基本計画

85（S60）
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58首都圏整備
第一次基本計画

80（S55）76首都圏整備
第三次基本計画86首都圏整備
第四次基本計画

83〜85首都改造計画
近郊整備地帯内での（更なる外延化）→地方中枢都市での事業展開（空閑地を

中・大規模開発を志向

求あて外延イδ→

大都市圏縁辺部
でのマルチ・ハビタ

農地との共生型開発の始動
都市開発地域でのレ︵地区選定匿広域交通条件︶

既成市街地の周辺での中小規模開発の始動

住・エセット開発の始動

都市開発地域での住宅地開発の始動

市街地環境型開発の始動
都市更新型特再（区）の始動

駅前地区開発型新線建設とのセット開発

私鉄沿線強化連携型開発（駅舎の改良・新設）

新線自力引込み型開発〈rN・T新線ルール〉→群開発広域都市基盤整備との連動型
・パス研ル三ル、

自動車・バス依存型開発の増加
一腰発コンセプト︶

田園（住宅）都市開発

集合住宅主導型〈噺交通。ズテム。。。ラ補助、

公共・公益施設拡充型

多機能・複合型都市開発（団地おことわり）（宅地開発指導要綱）︵歩行空間︶

近隣住区の定着

モータリゼーションに対応した

歩専道の独立体系化

道路の段階構成論
歩行空間の体系論
歩専道の線的導入
街区パターンの標準化

指呼道の都市軸化

非目的的

歩車共存道路ヒューマン・スペース（ボンエルフ）の導入の体系化〈「歩専道への補助制度」〉

図3

計画技法の変遷（『都市圏発展の構図』依田和夫、鹿島出版会1991年4月）
第2回我が国における宅地開発

25

宅主体から多機能複合型、当り前の都市へと部分についても、景観条件やまちなみの雰囲

移るのと同様に、集合住宅主導から集合住宅

気づくりに工夫が行われてきました。

も戸建住宅もと、住宅についても多様に多種類

計画開発のパターンや技法が変ることは、に供給しようという方向に動いていきました。

まちの細部にまでかかわる変化を生むことに1979年の住宅生産振興財団の設立、それになるのです。部分や詳細設計と全体やマスタ

やや先立ってモデル住宅付宅地分譲を公団のープラン・プログラムは、別々のものではなく都市開発部門が開発する、また多摩ニュータ

相互に関係を持って、具体の都市、街、住戸

ウンで1984年春ら始まった地元市の住宅建設をつくっていきます。

協同組合と公団の共同分譲など、戸建住宅の計画と計画的供給手法が開発実施されてきた住宅やまちは長い時間のなかで考えるのも80年代以降です。そうして計画的戸建住住宅あるいはまちをつくる、つくって、利用宅地の計画と合せ、歩車共存道路（ボンエルフ）する人（達）に手渡していく。この点では、いの導入も実現してきたのです。

わゆる商品と共通します。しかし、工場でつ

また、住宅、宅地の供給速度も1970年代まくられた商品が、流通の経路を通って利用すでのような速さは求められなくなりました。

る者の手元に渡り、ある期間の間に使いこな

大都市圏への人口集中が緩やかになったといし、使ったらあるいは使わなくなったら終り

う条件の変化の結果です。それも住宅供給をで処分されるのに対し、住宅やまちはそうい

集合住宅主導から多様化へうながしたのです。

う性向の商品ではありません。

つくるという仕事をする時間がまず長い。
戸建住宅の計画的供給

いま、申し上げましたモデル住宅付宅地分れる時間はさらに長い。つくられるまでに開譲、これは三重県桑名市大山田地区で初めて発研究実験もされて出来上ったら一挙に供給試みられ、以後、住都公団中部支社管内では、され利用される商品と比較して考えると、ま愛知県豊田市、静岡県藤枝市と順次新しい都

ちづくりも住宅供給も暮らしの過程で使われ市開発地区における住宅供給とまちなみ形成ることが実験でもあり、使ってみてわかるこの手法として定着していきます。

とも多いものです。

最初の桑名市の事例では、北下りの戸建住考え方としては、完成品を手渡すというよ

宅地で相隣関係も配慮した住戸設計を行い、りも、プロセスを供給する、そのプロセスが道並みの住戸景観に敷地界の生垣植栽も合せ非常に長いと考えておきたい。戸建住宅を1戸て一体感のある美しさを創り出そうと目指し、譲渡する。そこでつくる側から使う側に渡る申込者に評価され人気を集めました。この場という区切りが引かれる。そのときから、つ合、住宅建設は有志メーカーが主に集りまし

くられたものは役割を発揮し、生き続ける。

たから、募集して入居者を決めることの経験

生き続ける時間の長いことは、つくる側の願もありました。

いでもあります。

多摩ニュータウンで実現した、地元市指導

こうして、時間のなかでやり続ける仕事でにより住宅建設協同組合を組織して戸建住宅す。その時間も単純につくられたものが古くを建設、分譲する方式では、組合に参加するなり、償却されていく時間だけではなく、時のが注文住宅経験を主とする地元工務店です。

間そのものが、時代の変化として変質していしたがって、協同して計画的に建設することきます。そうした時間のなかで、仕事も、つも、分譲募集のために住戸を建設することにくられた住宅やまちも変っていくことを常にも不慣れといってよい状況で始めた仕事です。

考えておきたいと思います。

住戸の設計、相隣関係の調整、まちなみ形成のための基準づくりとその実行、部材・植栽な

どの協同購入や発注など全般に組合リーダーと協力設計チームならびに住都公団側の助言
指導によって事業が進められ、成果を上げてきました。

このような戸建住宅地の計画的な供給を積
み重ねることで、戸建敷地と公共道路の境界

26

さらに、つくられた後に暮らしのなかで使わ

まちなみ大学講義録1

会社が持ち続ける。持ち続けることによって

2．住宅地計画の理論とデザイン

環境を維持している。これが、初期のイギリスにおけるニュータウンともいえる田園都市

住都公団に私が入りましたのは1960年、公の重要な特色です。このことは長い時間の中

団創設は1955年ですから、最初の5年は経験しなかったわけですが、その後、約35年の公団におけるまちづくりの体験で実感してきた
ことのいくつかを、私も執筆しました『住宅地計画

新建築学大系20』を引用しつつ以下に述べることとします。

本書は1996年7月10日発行の第1版第3刷です。第1刷が1985年6月20日ですから総体の内容は30年（1955年からみて）の成果です。

以来およそ10年を経ているのですが、増刷したことから考えて、基本的な理論とデザインについて有効であるといえると思います。基
本的な考え方とデザインをまちづくりにどう編集するか、その編集の知恵が問われていると私は考えています。編集の素材という視点からも、本書を参考書に取り上げたのです。

目次を見ましょう。第1部・住宅地の計画と設計、第II部・住宅都市の建設と運営に分かれています。この第II部を私が執筆しています。

第1部の執筆者土肥僧門氏とは、高蔵寺ニュ
ータウン計画の初期、一緒に仕事をしました。

その後、土肥氏は筑波研究学園都市開発のス
タートに参画、私は引き続き高蔵寺ニュータ

図4

レッチワース田園都市マスタープラン

ウンの計画から建設・運営に携ってきました。
そのプロセスを第II部にまとめたのです。

それでは本書を引用しながら、いくつかの問題点をお話しましょう。

田園都市（イギリス）と田園調布（日本）山口先生が本まちなみ大学講座第1講で「田園都市の系譜」をお話になりました。そこで触れられたかと思いますが、田園都市レッチワー
スのマスタープランが示されています（図4）。

ご覧になってすぐおわかりになるとおり、駅を中心にして、道路が放射状に走り、環状道路もほぼかたちを成しています。日本の東京・田園調布の形状はこれに共通しているといってもよいでしょう。しかし大きな基本的な違いが、その事業経営面にあります。

レッチワースでは、第一田園都市協会が発足し、土地を買い求めてまちづくりを行ったのですが、本書から引用すると「計画戸数

牛7，000戸、公共施設や商店街、工場等も会社

構へ，，が建設し、土地はすべて貸地であった」のです。

土地を利用者に切り売りしない。土地は株式

や

図5

田園調布
第2回我が国における宅地開発

27

心に開発したのですが、土地はすべて譲渡し居住者それぞれの所有に移りました。現代に至って、次々と所有権が移り、また相続税の
N4十一

・蟻

難

支払いのために手離し購入者も分割して購入するなど、まちの環境をどう保つことができるかが大きな問題になっています。．

すべて土地は会社が所有して、土地は貸すという方法で現在も運営されている田園都市。

かたちは同じに出発したけれど、分譲という蕪難嚢方法で進められた田園調布。この二つが現在に持つ環境水準と課題の違いは、これからのまちづくりに対して重要な示唆を与えている

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嗣叢鵬蕎爵藁ゴ／離 耀と考えます。
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イギリスと日本のニュータウン

次にフックのニュータウン・マスタープランをご覧下さい（図6）。

譲灘．

「

模式的に描かれていると思えるようなマス
タープランです。ニュータウンのなかで最も密度の高いのがセンターで、そのセンターは
リニア（直線状）に、歩行者も車も集中できる

ようなシステムに対応できる形状に計画されています。新世代のニュータウンですが、開発反対によって実現せず幻のニュータウンといわれています。計画案が『フックのニュータ
図6

フックのニュータウン・マスタープラン

ウン』として刊行され、日本語に翻訳もされています。

ニュータウン開発を考えるとき、日本とイ
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ことばかりではないという事例もあるというノ！
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こと、計画の理論とデザインということと、

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中央地区

□，． 、近隣地区＼桝擁小 ． ＼、近・分区ノノ計画の実現いいかえると建設と運営ということには、当然のことですが別な条件が働くということをここでは指摘しておきたいと思い
ます。

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本の場合は難しいといわれることもあります。

しかし、計画されたら必ず実現させるという

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ギリスはよく対比されます。土地の取得については、日本とイギリスでは条件が違い、日

地区

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ニュータウン．小・．／＿＿＿＿＿＿

囚小学校［亜］中学校

千里ニュータウンー一近隣住区理論の典型

次にも、やはり、日本とイギリスのニュータウンを対比して考えてみたいと思います。

千里ニュータウン（図7）とミルトンケイン
図7

千里ニュータウン住区構成ダイヤグラムったことがある方もいらっしゃるのではないです。

でしょうか。もしあればそれを思い出しなが対比して日本の田園調布を考えてみましょ28

ズ（図8）です。この二つは、現地をご覧になで都市開発を考えるときの大きな問題の一つ

らお考え下さい。

う。図5でおわかりの通り、似た形状でまち単純なかたちからまず性格の違いがわかりが駅から展開しています。鉄道会社が駅を中ます。千里ニュータウンは、近隣住区の理論

まちなみ大学講義録1

をかなり厳格にかたちにしています。小学校

きいので、まず地元自治体や周辺住区との協を中心に近隣分区をつくり、小学校2校区に議が伴い、すぐ実施に結びつきはしません。

中学校を配置、2中学校区に地区センターをしかし、計画的に完結に近いかたちで開発を設け、地区センター3の上位に中央センター

すると、およそ30年、入居世代が一代終るとをという構成計画で、ほぼかたちどおりでき

まちも一世代で終ってしまうということにも

ています。

なります。

開発面積1，160ha、計画人口15万人の千里
ニュータウンがどのような速さで進められた

ミルトンケインズ

フレキシブルな計画

か。初期10年、近隣住区の理論で計画し、近日本の1960年代に織ったニュータウン開発

隣住区単位に開発、建設、入居して、年は多くこの千里ニュータウン型です。開発の．

15，000人のペースです。15，000人というのは、速度が千里ニュータウンほど速くないことが、まとめてつくるとすれば、およそ小学校区二その後の対応を可能にはしていまずけれど。

つ分です。いまにして思えば、急激な開発・供それに対比して、ミルトンケインズ、このか給の速さです。それだけ需要も集中しえたたちは、面積も9，000ha、千里二・ユータウン

1960年代だったわけですが、人口のピークはの8倍、多摩ニュータウンの3倍と規模も違い

計画人口の15万人遅達せず、約13万人でした。

ますが、およそlkm間隔の網目の骨組みをつ

そして戸数は減りませんが、人口が徐々に減

くり、骨組みを計画的に整備する。骨組みのっています。

間の土地利用については、開発の時期、時代

新しい開発、特に住宅地を主にした開発、

あるいはその地区の特色に対応しながら進め

ニュータウン開発、1960年代に着手した代表ていく。本書から引用するならば、「バラエテ的な開発はすべて住宅・宅地供給を主目的に出ィをもたせ、全体として極めてフレキシブル

発しています。この場合一気に供給が完了すな進め方を計画している」となります。

ると、そこでの暮らしは豊かな都市環境の場

要は、となります。当初の入居世代が成長する時期

デザインの素材、計画の素材などを同じよ

すなわち子どもを育てる時期はよいのですが、うに用意したとしても、どういう進め方でつ次の世代が成人年齢に達すると、大学等へのくっていくかによって、まちのでき方や使わ

就学や就職のため転出増の時期を迎えて、人れ方は大きく変ってきます。その間に、暮ら口減と1戸当たりの人口減が起ってきます。供しの実際も変りますし、暮らしも含めて時代

給の速度を緩めて新入居世帯が長期にわたっの状況も変ってきます。そのこと、変るといて続けば、開発地区全体としては均衡がとれ、うことは、この30〜40年を考えても実感で人口減に転ずることを防げます。しかしそのきます。

場合でも、学区単位、近隣住区単位には、人
口減・児童生徒減などは生じてきます。

千里ニュータウンに関して考えれば、近隣進め方を計画しているのです。

そこで、進め方のデザイン、プロセスの計
画ということを意識していきたい。暮らしに直結する一戸の住宅をつくる場合であっても、住区理論を適用して各住区を完結するかたちで開発し、まちを形成してきたことが、その傾向をいっそう顕著に現わすことになったといえます。完結型のニュータウンではあっても、当然、再開発の性格を持つ動きは、一般のまちと同様に起きています。その場合も、計画的につくられ、計画的に供給された住宅地が主ですから、個々の動きではありません。
分譲住宅の一団地を共有・管理する組合が、戸数密度を上げ容積率上限に近い建て直しをしよう、各所有者の住宅規模を拡げるだけでなく、戸数をふやしそれを分譲することで建て直しの費用を補うという計画を立てています。

このような新計画による再開発は、一方でニュータウン全体、自治体全体への波及も大

図8

ミルトンケインズ道路網
第2回我が国における宅地開発29

まちなみを考える折にも、この問題意識を持春日井市で開発された高蔵寺ニュータウンは、

ちたいし、持つ必要があると考えます。

中央に位置するワンセンターから歩行者専用
道路をヤツデの葉のかたちに住宅地の骨格に

近隣住区理論に加えたワンセンター・システム

近隣住区の典型を基につくられた千里ニュ
ータウンと近隣住区理論を超えたというか、張り巡らすよう計画してあります。トゥール
ーズミレイユを少し真似たかたちであるといえましょう。

それだけには頼らないで新しい考え方も加え近隣住区理論は、一つの住宅地単位の計画てつくられたミルトンケインズを対比してお話には有効に適用しながら、近隣住区を組み合しました。あるいは、千里は悪くてミルトンケ

せるとき、すなわち住宅地単位を都市に構成

インズはよいとお感じになったとすれば、私のするため編集するときには、単純に段階的構

話の進め方がよくなかったかもしれません。

成を採用することはしません。小学校2校区

近隣住区理論に基づいた典型の、日本のニで中学校、中学校2校区で地区センター、3地ュータウンの代表として千里を取り上げ、ミ区センターで都市センターというような段階

ルトンケインズ型は日本にはいまもないので構成ではなく、ある骨組みにダイナミックに

イギリスの事例を対比しました。

結びつけながら、センターはその新規開発の日本においても、近隣住区単位をまとめる
新規開発だけでなく、既存のまちと新規開発中心を超えた、より広域の地域センターの性格を持てるように計画します。

のまちを、大きな枠組みを構想したなかで位歩きながら感得できる都市性と共に、車で置づける、そのような広域にわたる都市空間

走行しても都市性を感じうる構造にする。このグランドデザインを考えたい。たとえば、れからは新しい都市づくりはこの方向で考え

ミルトンケインズ型があろう。その一角としていく必要があります。そうした方向を考えてのまちづくり、宅地開発を計画してはどうるため、段階構成型の典型として千里を取りでしょうか。

上げました。

近隣住区を超える計画の考え方の一つとして、都市開発における「ワンセンターシステム」

景観としての地形・地物と呼ばれる考え方があります。『住宅地計画』

まちなみを考える総体としての住宅地空間

から引用しますと、「このタイプのニュータウを取り上げてみましょう。住宅地空間には図

ンとしては、第1期の最後のカンバーノルド

9のように大別して四つの構成要素が考えらや計画のみに終ったがフックがある。都市はれます。建築物・交通施設・緑地空間・環境要素

比較的高密度にコンパクトにまとめられ、中です。これらの組み合せ、あるいはこれらの央の直線状のタウンセンターの両側に住宅群要素にも、もともと複合的に組み合せられたが配置され、直接歩行者専用道路でセンター

要素と単位の要素があります。これらの要素にアプローチできる構成になっている。また、を住宅地空間に構成するには、土台としてそイギリスの第2期目ニュータウン群は、いずの地域の地形・地物が問題となってきます。

れも規模を拡大して、中心部の都心性を強めることを意図している」。

また、都市景観・まちなみ景観を課題に取り上げる場合はどうでしょう。成果として必要

幻のニュータウン・フックの構成をご覧にな

なのは、つくられてくる住宅や建築物等を全れば、住宅地の構成は、センターとオープン体的に考えて景観としてつくり上げることでスペースが直線状に形成され、その間をつなす。この場合も、土台になる地域・区域の地

ぐ住宅地となっているのがおわかりいただけ

形・地物の評価がまず必要です。地形・地物にると思います。

さらに、単にセンターに都心性を与えるのみでなく、都市全体のまとまりを強調するた30

まちなみの土台

どのような景観要素があり、どのような景観構造になっているかの分析がまず行われなけ
ればなりません。

めに個性的な形態表現を備え、末端まで都市景観構造の分析では、たとえば、その地域性を感じさせるよう、在来の街路に代わるペでどこからも遠望できる目印になるような山、

デストリアンデッキを全域に張り巡らせて、山頂、あるいは高層建築物はあるか、それは住宅地はそのデッキに直接しています。

どの範囲から望めるのか。逆に、ある目印をその代表ともいえる都市開発が、フランス

望める範囲は、区域として一体的に考えるこのトゥールーズミレイユです。また、愛知県とができるのではないか。新しい開発をしてまちなみ大学講義録1

も、また新しい住宅・建築物をつくっても遠望

種類

複合要素

単位要素

建築物

住戸群
X区、住区
ｶ活センター

X舗、集会所、診療所を妨げないように計画するのか、積極的に目印や象徴になるようなものをつくるのかなど、

景観計画を考える基礎になるのが、景観構造

住戸、住棟

ﾛ育所、小学校等の分析作業です。

歩行者路、フットパス

東京、江戸のまちから富士山がよく見えて

交通施設

歩行者空間

ｩ転車空間

ｩ転車道、自転車置場
ﾔ道、駐車場、バス停留所

緑地空間

園地、公園

芝生地、植栽地、樹林
L場、遊び場、グラウンド

ﾛ存緑地

X路樹

地名にも富士見坂など富士の名がついたものが残っています。その多くの場所では、いまはもう富士山は見えなくなっています。いまに残る地名を拠り所に、その地と富士山を結ん

ﾀ地、水面、築山等

でみれば、何によっていまは見えなくなったのかという分析ができるわけです。富士山とベンチ、水飲み、シェルター

江戸・東京のまちという象徴的な話をしました
環境要素

が、このような既存の地形・地物の構造分析を

ﾆ明器具、サイン、舗装

緩衡緑地

cjュメント
Oラウンドカバー等

土台に、まちなみ景観を計画あるいは再生していきたいと思います。

図9

住宅地空間の構成要素

筑波研究学園都市で都市開発に3年間携わった経験から一つお話します。茨城県南の関れていない施設があります。また、住宅地に

東平野の一角に学園都市が計画され、整備さある小規模な工場とか、ガソリンスタンドやれています。この地域では、北あるいは東方サービスステーションなども計画的に道路・交向に見える筑波山が、富士山とともに象徴で通の体系のなかに配置されています。日本のす。富士は西方はるか彼方に小さく見えるば

住宅地開発では、これらの施設は多くの場合、かりですが、筑波は女峰、男峰二つの頂きが計画住宅地のなかでは計画されなかったため示すかたちが日常、身近な山として、住民のに、その外側、出入口道路の沿道にできてしだれからも親しいものになっています。たとまう事例が見られます。

えば、筑波山の望める小学校の校歌を調べた

これまでの計画された住宅を主とする都市

人がいます。およそ8割の小学校で筑波山が的開発は、子どもの成長に対応した施設の計

歌われているのです。

画的整備が中心的でした。保育所・幼稚園・小

遠望を妨げないようにすることが、景観やま業施設も日常の買物の必要に対応した規模とちなみを計画する条件の一つになっていると

一

学校・中学校そして規模に応じて高等学校。商→筑波山が見えるように、あるいは筑波山の

北00人／エ＋

いえましょう。立地した大手企業の研究所のｫ歩行幽興部・1』

一つでは、研究者のサロン位置を北西角に配中学校

置し、広い窓を設けています。遠く筑波の山
沁みを望みながら休憩してもらおう、あるい

歩行者ブリッヂ o●●◎難は気分転換、会話などを楽しんでもらおうというわけです。

中心地区

．分散道路

徽旺ヨ u 嫁・農o

計画の素材一大人の施設配置

歩行者デッキo

幻のニュータウンとお話した、イギリスのl川

フック・ニュータウン計画では、住宅を主とした計画ではあっても、都市施設として当り前

門想［1 δ嚢
歩行者路は下を通る〔のまちにふさわしい施設の計画が網羅されています。そのなかでも、住宅地の空間構成では、教会が重要な要素として計画され、位置も景観構造の重要な役割を与えられて配置してあります（図10）。

教会に加えて青年クラブ、パブ、クラブ施
設などの日本における住宅地計画では用意さ1／2マイル

歩行者

オープン
スペース

歩行者

離

一蹴萎

口 幼稚園
口学校

■診療所

eバス停留所

ムパブ

O住宅地にある小工場

団● 少年の遊び場□ 年長児のボール遊び場
青年クラブ
團運動場

▲クラブ

O

幼児の遊び場◎ガソリンスタンドとサービスステーション

図10

十教会

lllllll商店

住宅地の空間構成（フック・ニュータウン）（佐々波秀彦・長峰晴夫訳：新都市の計画鹿島出版会1964）

第2回我が国における宅地開発

31

内容でした。そして、1980年代に入って、ニ

宅市街地開発法による事業を約2，000haの区

ュータウン規模の住宅地開発で職住近接を主域で進めていて、約1，000ha開発規模を縮小

題に、働く場の集積が考えられるようになり、しました。これは、開発区域内の土地を全面

複合多機能の都市開発が目標の前面に掲げら的に事業者が取得するという新住宅市街地開れるようになりました。

発事業の手法で進めるには、取得に反対の強

それまでは、特に、青年クラブ、パブ、教い区域を除外せざるを得ないという事業上の会など大人の地域施設と総称できるような施判断によって都市計画決定の変更をした結果

設は計画のなかで役割を与えられていませんです。したがって、およそ15㎞の鉄道軸に沿でした。それには、一方で、大人とりわけ男って連続せず、断続する区域が点々とあるか性の地域における生活の型が見えていないこたちになりました。

とも背景にありました。住宅地における24時

一方、多摩ニュータウンはほぼ同面積の計

間市民は女性と子どもといわれてしまう暮ら画で始まって、事業手法を新住宅市街地開発

しの型に対応していて、大人の地域施設の見事業のみで進めず、初期の段階から一部の区

えない住宅地開発であったともいえます。

域は土地区画整理事業の手法を適用する変更

現状から今後の高齢社会の到来ということを行いました。その結果、現在も全体の開発を考えてみましょう。高齢者は二才以上をい

規模約3，000haを変えず、一体的な計画開発

うのか、65才以上か、なども条件設定の上でが進行中です。既存家屋の多い2割強の区域は整理しておかなければなりません。しかし、を土地区画整理事業で開発整備することとし、それ以上に、大人の暮らしを支える都市整備、その区域内は土地を事業者が取得しませんで職業人として働いている女性、男性を含めたした。密度の高い公的住宅供給用の土地が限大人型の地域や住宅地はどのような空間が必られているので、土地区画整理事業の区域は要であるのかを考えていくことが、高齢社会

計画人口も小さくなります。

に対応した都市基盤整備、都市開発の前提であろうと考えます。

筑波研究学園都市2，696ha、これは研究施
設、大学等の用地を主に供給するための開発、

大人の暮らしを支えられる住宅地やまちを住宅地もそれら施設への勤務者を主な供給対つくることです。もちろん、従来からの子ど象とし整備しますので、計画目標人口は住宅も中心の施設が不要になるわけではありませ

地を主とするニュータウン等と比較して格段ん。それらだけで住宅地が成り立つし、よしに小さく10万人となりました。土地利用目的とする時代ではなくなったのです。当り前のが住宅地を主とするかどうかで、開発規模に都市に、当り前にあった施設で、従来は計画対する計画人口規模に差が出ます。

の枠組みに入れてなかったもの、計画の素材として用いなかったものも、計画の素材とし筑波研究学園都市一その建設と運営て持ち込んで計画を立てていくことが必要で

筑波研究学園都市は計画着手からおよそ30す。宅地開発、住宅地計画のなかへ、都市空年目経過し、1979年の概成からは20年近く間のグランドデザインと総称できるような考にもなります、その建設と運営にかかわる話

え方を、中心に据えたいと考えています。

題を一つ提示しましょう。

立地した地域はご存知の通り、関東平野の3．住宅新都市の建設と運営

肥沃な農村地帯の一角、まったくの平野です。

実際に車で走ると、小河川の流れる谷戸と台地の標高差が5m程度で、少し下り勾配で走る

開発規模と計画人ロ・事業手法

9，000haのミルトンケインズだからこのよの上に出ることの繰り返しです。台地の上ばうな構造を計画し得るのではないか。，日本にかり走ると、下水道の自然勾配が取り難いほおける大規模なニュータウン開発は、多摩田

どの緩やかな傾きです。そういう地形の平野

園都市5，000ha、これは新鉄道を軸におよそ部で、1960年代から70年代初めにかけて、30kmの延長があります。3，000haの多摩ニ

やや低い小河川沿いの水田部分をできるだけュータウンで鉄道を軸に約14km、同じく千はずすかたちで計画の区域が定められ、主と葉ニュータウン2，913haでおよそ15㎞。

して微高の台地が開発区域に入りました。台

千葉ニュータウン．については、現在は新住

32と橋で川を越し、また少し走ると上って台地

まちなみ大学講義録1

地上は、平地林の松林とその間に散在する戦後開拓の農地が大勢で、それらを拾ってやや間延びするかたちの開発区域2，700haとなりました。

南北18km、東西6kmの範囲に拡がる
2，700haの開発区域に、一気に研究施設、大学等が立地して、職場・学ぶ場ができて居住人口が一気に増えました。そして、その増加は開発区域内におさまらず、開発区域外に著しい人口増加をもたらし、さらには、関連して立地する企業・施設も広域に展開したのです。

筑波研究学園都市は、開発が出発して比較的早い時期に筑波研究学園都市建設法という新しい法律が定められました。この法律は建設に伴う財政援助を行うことも可能にした新図11

筑波研究学園都市法でした。法の対象地域は筑波研究学園都市

整や事業制御が必要と考えます。

が計画された6町村の全域28，500haです。この筑波山麓の6町村は、うち5町村が1市に合事業手法と計画人山

併していまは1市1町です。法律では開発面積

住宅新都市では、およそ1，000haの開発規2，700haの区域を研究学園地区、28，500ha

模に対して計画人口10万人という物指しを当から2，700haを除いた約25，800haを周辺開

てると、多くの事例でその密度100人／ha前

発地区と位置づけました。計画人口は研究学

後の値を示します。その目安から大きく離れ園地区10万人と周辺開発地区12万人計22万人

た値を示す開発の場合、たとえば長岡ニューです。ところが、計画開発された研究学園地

タウン（新潟県）、泉パークタウン（宮城県）で区は未だ5万人と計画人口の5割にしかなりま

は、立地が大都市圏外であることと、開発区

せんが、周辺開発地区は既に12万人に達する

域内に大学や工業団地などが含まれることの勢いです。平野部の開発で、比較的容易に面二つに主因があります。

住地が選択できるという条件はありますが、一方、大都市圏内の開発では、集中する住

この結果の持つ、開発投資の効率の低さはど宅・宅地需要へ対応するという目的があるのう考えたらよいのでしょう。

で、開発手法や土地取得条件によって計画的

たとえば、この建設法で指定された区域全な集合住宅用地供給が可能であれば、面積に体28，500haにおいて、ミルトンケインズ計

比して人口規模が大きくなります。港北ニュ

画のような骨格と開発事業の配置が的確に用ータウン（神奈川県）や千里ニュータウン、泉北

意されていれば、人口配置にも対応した都市

ニュータウン（大阪府）はその典型といえます。

空間の整備が可能であったといえるでしょう。

開発手法が土地区画整理事業による場合は、

しかし、未だ関東平野の農村景観や平地林、

公的事業主体や住宅供給主体による土地取得

屋敷林は豊かに残されています。こういう、が任意売買によらて行われ、開発に参加した

豊かな緑に溢れた農村自然景観を、今後、住い土地所有者の土地はそのまま区域内に残り宅地や都市の開発整i備においてどう生かしてます。多くの場合、目標人口も小さくなり、

いくか。景観構造の分析について話したこと

また、目標人口に到達する時間も長くなりまとも関連しますが、開発区域と周辺とのかかす。ただし、住都公団施行による土地区画整

わりを、より広域の都市空間の計画枠組みで理事業の場合は、任意とはいえ一定規模の住位置づけることが、これからも必要です。

都公団による先行土地取得（これを一般に先買

具体例でお話しましたように、実際の建設

いと名づけています）を事業着手の条件にしてが進行する過程で、プログラム通り人口が定います。その結果、先買い量が大きくなった

着しない、プログラム通りに開発されても計場合は、計画的な供給量が大きくなり計画人

画通り土地が利用されないなど、プログラム

口も大きく、目標達成までの期間も早くなりと実際とのずれ、違いは多々でてきます。規ます。JR根岸線の沿線で、鉄道・駅とセット模の大きい住宅新都市などでは建設、運営のに進められた土地区画整理事業である住都公

段階で、より広域に自治体単位などの計画三団施行の洋光台・港南台地区は507ha・8万人
第2回我が国における宅地開発

33

と約160人／haになっています。

りません。その場合は多くの事例が示すよう以上を整理すると開発面積と計画人口の関に、都市基盤や環境の整備水準を上げること係は次のような諸条件を主因に定められるとによってその地区の立地条件（住にせよ産業活いえます。

動にせよ）を改善して、他の地区から需要を引計画的住宅地供給量、住宅地以外の大規模

き寄せようということになります。ストック

施設立地の有無、開発手法の差異あるいは組をかかえている地域や事業体にとっては、今

み合せ、一般的に土地区画整理事業と新住宅

後、その種の仕事の比重が高くなります。こ

市街地開発事業を比較すれば、前者は計画人

れまでのように、新たに人や仕事が集まって口が小さくなる手法といえます。そして、同くるという条件は期待できないと考えた方がじ土地区画整理事業でも、公的開発主体（たとよいと思っています。

えば住都公団）による先買い量が多く、計画的に供給される宅地・住宅が多ければ計画人口が大きくなります。

新しい環境の創造を目指す

よりよい都市環境、生活環境をつくり出し

さらに、計画的供給になじまない一般の土て、そこへ人口・産業を移動し、移動の生じた地所有者の住宅地についても、都市計画によ地域の整備をまた行う。そのような、均衡のる規制、誘導なり、開発期間中の行政的誘導なかで開発を進めるというのが一つの方策でによって、計画的な密度コントロールが可能あろうと考えます。

になります。

首都圏のなかで現状を見ると、いま進行しつつある常磐新線の沿線開発は、まさにその4．これからの住宅地開発一一計画・
建設・生活・経営を総合評価して課題に正面から取り組むことになります。たとえば、沿線の地元である茨城県南地域つく

ばでは、地元も、地主さんたちも、いま、住まちを新しくつくることと新しくすること次々と新しいまちが生れます。開発を進め利になることははっきり認めます。でも、住るということになると、これまでつくられた宅地や商業地ができても、そこへ住む人や立

まちや、大量の供給をし、いまもストックを持地する企業はあるだろうか、という不安があっている住都公団はどうなるのか。これは、ります。従来の土地区画整理事業のような整大変に大きな課題です。

備内容・水準では他地域から人も企業も呼べな論点を変えると、総合計画の目標に、人口

いのではないか。買い手がなければ高くなっ増を明示する自治体が多く、何も手を打たなた土地をかかえて高い税金だけを負担するこ

いと人口が減っていくという危機感を持ってとになる。

いる自治体が増えています。1965年から70

そこで、考え話し合い、一部はすでに行動に年にかけて集中的に集合住宅供給が行われた

移し始めているのが、緑からの都市計画です。

時代には、人口抑制の方向を出した自治体が公共事業で用意できる公園緑地は限られてい目立ちました。こうした時代の方向が大きくて、他地域との差別化はできない。そのまま変っているということにも関係づけて考えた開発を進めれば、関東平野の豊かな平地林、いのです。

屋敷林による緑の環境が台無しになりかねま

一つの都市圏を対象に取り上げても、たと

34

んでいる市民の人たちも、鉄道ができれば便せん。

えば、都心地域は人口減、しかし20km圏は

まず、土地所有者として残したい屋敷林や人口急増、あるいは方向別に区分したときに林地に保安林指定を受けて保全し、税負担を鉄道やその他の開発条件で、増の区域・減の区軽減して都市環境緑地に活用します。また、域が出てくることはご存知の通りです。新し事業における換地についても、林地を低い減い開発、あるいは供給は、人口の伸びる地域

歩率の換地として受け取り、宅地の緑地としにおいて実施するということになります。従て保有し環境緑地として活用する。そのようって課題は、伸びない地域でどうするのかとにして、従来にない緑雨：かな、田園環境にふいうことになります。

さわしい市街地形成を目指しています。

建て替えや再開発・再整備は、当然に、新し

一方、まとまって連続的に保全された、民い供給も行うことを伴いますから、量の点か有地主による緑の宅地は、管理を公共団体ならは新規供給と同じ問題を解決しなければな

り公益団体にゆだね、低い賃貸料で貸して税金

まちなみ大学講義録1

程度は補いつつ、一般市民の活用に供することを考えます。

ここでも、従来の所有か分譲かという二つの選択肢に限らず、私と公の間をつなぐかた
ちの工夫が考えられ始めているといえましょう。初期のイギリスのニュータウン、田園都
市が全体を賃貸都市の形態で建設・運営されて都市の環境水準を向上させているとお話しました。つくばにおける緑からの都市計画への挑戦は、公と私を明確に分割し整理して市街地の整備を実現してきた土地区画整理事業に、所有と利用の間の新しい手法を加えることに㍉なるともいえましょう。

既存のまちにおいても、いまの環境を維持する方策を模索する動きも始まっています。

図12

玉川まちづくりハウスの活動

税負担のために処分、細分化が避けられず、かで目立って移動率の低い市町村があること

永住もできなくなって物的環境も人的環境もがわかり、そこを具体にケーススタディして、変りつつある例として田園調布をあげました。

移動しないで住み続けることのできる条件を

この田園調布、特に世田谷区側の玉川田園

抽出しているのです。

調布において、玉川まちづくりハウスという一つは、従来からやってきた仕事を続けらNPOの専門家組織が、活動をおよそ10年続けれる条件があることです。自分のペースに合ています。その活動は、地元に密着した多彩せフルタイムでなくても、収入が高額でなくな内容で、NPOのかかわり方も市民主体とのても、身体を動かせばいくばくかの収入にも関係で柔軟で多様です。そのなかで、高齢社

なる、生き甲斐の一つになるような仕事とそ会に対応した財産の処理法についての勉強会、の条件が、地域に維持されています。

お年寄が住み慣れた地域で住み続けられるよ

もう一つは、若い人が一緒に住んでいるのうな条件をつくろうという活動も地道に進めではないけれども、何かあったらせいぜい2られています（図12）。

〜3時間で飛んでくることのできる距離に住このような事例を考えても、従来のように
新しい市街地・宅地・住宅を単純に供給するとんでいる。「様子見圏」という概念を提案し、そこに住んでいると述べています。

いうことに結びつかなくなっています。この

この報告は九州の分析ですが、特に人口規ような条件のなかで、事業者は先を見て何を模の大きい首都圏をはじめとする大都市圏で提案していくのか。これは、まさに私たちのは、いずれ高齢者人口も巨大になるのですか

当面する課題です。

ら、仕事と様子見圏居住の条件を整えることが考えられるのではないでしょうか。

環境としての働く場と人間関係

若い働き盛りのときに職業人（あるいは社会『高齢者はなぜふるさとを離れたのか』とい人）として画一に生きてしまうのでなく、職業

う面白い報告書から学んだことをお話してみ人として専門的な経験を積みながら、家庭でましょう。これは、（株）九州地域計画研究所

も夫婦親子でお互いを切磋琢磨していく、まがNIRAの補助金を受けて実施した調査で、た住んでいる地域にふさわしい活動に力を出

報告書は1996年8月刊行です。

し、NPOなりNGOなりのかたちで活動に見

国勢調査の5才階級別の人口移動率を分析

合う費用をまかなえる程度の仕事を育てていしたのが土台です。対象地域は調査主体の所く。大雑把ないい方をすれぼ、家庭人・地域

在地から九州7県と沖縄・山口の県域です。そ人・社会人あるいは職業人の三つの側面を均衡

こでは移動の著しい20才前後からいったん下を保ちつつ育てていくことがまず必要である

った移動率が、60才を超えると、特に65才をと考えています。

過ぎると上っていきます。ひとことでいえば、そう考えると住宅供給にあたって、これま年をとって子どもの所に移動を余儀なくされでの分譲・賃貸の募集方法に工夫が出てきてもるという流れがあります。しかし、全体のなよいと思います。応募者が1倍を超えれば抽第2回我が国における宅地開発35

選して決めるというのが一般的なやり方です。

そこでは、再開発・再整備あるいは建て替え

そこに、たとえば、応募条件の一つとして、を考えるにしても、都市全体を再編するグラ

このまち・住宅に住んでこういう仕事をやりた

ンドデザインが必要になります。部分を間引いという地域人としての提案を求める。募集

くことで都市全体の空間をどう改善するのか。

量の一定限度、たとえば2割なら、2割につい

地上げでポッポッ空いてしまったということては暮らしや活動に提案のある方に積極的にでなく、都市デザインの骨組みを考えるとき、住んでもらう。そして、地域人として核にな加えていくことを想定するだけでなく、引算っていただき、まちに活気と特色を育てる。

も想定していかなければならない時期にきてこういう試みも必要ではないでしょうか。

いるのでしょう。住宅地開発に限っても同様と考えています。

つくり続け、住み続け、考え続けて住都公団が生れた1955年からおよそ40年、コーポラティブと総称される供給手法や最特に1985年までの30年は、つくって供給す

近の動きであるコレクティブハウスはそういることを重点に住宅も住宅地・市街地・ニューう試みの一つといえます。私が経験した事例

タウンも開発されてきたといえます。それかの一つは、多摩ニュータウンにおける東京都

ら10年、バブルも体験しそれを乗り越え切っ

住宅供給公社のコーポラティブ分譲住宅です。

てはいませんが、住み続ける、つくったもの

住宅地を開発した住都公団から、コーポラテ

を使いこなすという視点から見直し、考え直ィブの実施を条件に供給公社に土地を譲渡しさなければならない段階に入ってきているのました。開発者の住都公団としては、住宅供です。

給方策を多様化して、規模の大きいまちびらきの実現を計画したのです。

多摩ニュータウンの八王子市域部分、多摩

つくる段階の企画・計画においても、利用しセンター駅から一つ西の京王堀の内駅前のまつつ変えていくことも、あるいは利用しながちびらきのときです。供給公社はまず、コーポ

らっくり足していくことも選択肢として必要

ラティブ分譲住宅を駅前の一角で約150戸供になるに違いありません。住戸単位に考える．給しました。同時に、この地区で小学校・中学のは、比較的考え易いことでしょう。さらに、校も新設開校しました。建物が建つ前から入

まちなみ、市街地、住宅地からニュータウン

居者が決まり、その人たちが設計の細部や屋についても、同様です。もちろん、住居のリ外環境あるいは運営方法などをプログラムにフォームの場合でも、いったん他へ転居して即して相談し、結論を具体に実施していきま

改造という場合もあれば、住みながらの補修す。ですから、当然、コミュニティ意識や自もあります。都市なら地域・地区についても計

治意識が育ってきて、やがて実際の入居と生画の目標と再整備のプロセスによって方法は活開始を迎えます。この、コーポラティブを多様です。目標を決めておいて、住居単位な

育てた居住者たちが、他の手法で供給されたり部分の改造や整備の際に目標をその部分で入居者も加えたその後の地域活動（PTAづくり

実現していく。このように徐々に時間をかけや自治会組織など）を導き、助言者の役割を背て実行するということが多くなるでしょう。

負ってくれました。地域活動の触媒役であっですから、目標を定める範囲やしかけ、それ

たといえましょう。

に参画する人や組織が大切になります。要は、住宅や住宅地の供給にあたっても、その内この場合でも、住んでいる人、個々の暮らし

容そのものを工夫することに加えて、そこにとまちへの願いが基であることは変りありま住むとプラスになる諸条件やしかけを前もっせん。

て用意をすることも必要です。

それでも、すでに世帯数より住宅数は多くなってから20年も経過しています。また日本
国において総人口が減ることも予測される段

階になりました。次の時代、30年50年先を考えるとすれば、当然、これまで経験のない
人口の減る国土におけるまちづくりが現実のものになってきます。

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暮らしとまちへの願いを基にまちなみ大学講義録1