2021 年 Q1 期
2不動産市況レポート
大和不動産鑑定株式会社
リサーチ＆マーケティング室

風間 光太

・新型コロナウイルスの感染拡大は 2020 年の日本経済と不動産市況に大きな影響を与えた。
・2020 年 7 月末～8 月前半に感染拡大第 2 波を迎えたが、定額給付金支給や Go To トラベル事業実施等もあり、2020 年下期は、小売業界や旅行・宿泊業界等で落ち込みから部分的な回復がみられた。
・しかし、11 月半ばからの第 3 波により新規感染者数が急増し、政府は、2021 年 1 月 7 日に 2 度目の緊急事態宣言（1 都 3 県、後に最大 11 都府県）を発令し、陽性者数は減少傾向にあるものの、旅行・宿泊業界や飲食業界等を中心に、日本経済への影響が懸念される状況にある。
・10 月以降、不動産鑑定問合せ件数・回数はコロナ前を上回って推移するなど、不動産に対する投資意欲は高まりつつあると考えられる。11 月頃から株価の上昇傾向が強まり、2021 年 1 月頃からはREIT 指数の上昇も目立つようになってきた。
・国際通貨基金（IMF）は、ワクチン接種の広がりにより、2021 年中に世界経済はコロナ前の水準まで回復するとの見通しを出した。変異株患者の増加が各国で懸念されるが、緊急事態宣言のさなかにある日本においても、ワクチン接種進展等によるコロナ禍の克服が望まれる。
1. 不動産取引市場関連■ 不動産鑑定問合せ件数・回数はコロナ前を上回る勢い

大和不動産鑑定の集計によると、不図表 1： 不動産鑑定問合せ件数・回数の推移

動産鑑定問合せ件数及び回数は、1 度
問合せ件数・問合せ回数（ともに2020年1月・2月の平均を100とする指数）

200

目の緊急事態宣言中の 2020 年 4・5月に、コロナ前（2020 年 1・2 月平均）164160の半数以下まで落ち込んだ。

153131131

127

118

116 115
100100100

6 月から回復の兆しをみせた後、8 月

126
121には感染拡大第 2 波やお盆休みの影響

110

97

9086もあり件数及び回数は減少した。

8882

問合せ件数
問合せ回数

その後 10 月以降は、各月の問合せ件66

数及び回数がともにコロナ前の水準

50454042を上回るなど、感染拡大期にあっても、不動産に対する投資意欲は徐々に回復し高まりつつある。

02021/01

2020/122020/112020/102020/09

2020/08

2020/07

2020/06

2020/05

2020/04

2020/032020年1・2月平均（出所）大和不動産鑑定※1 回の問合せの対象が 3 物件の場合、回数は 1 回、件数は 3 件と計上

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2. 経済動向■ 2021 年 Q1 期の GDP 成長率見通しは、2 度目の緊急事態宣言により大幅下方修正

2020 年後半の日本経済動向は、新型

図表 2： 実質 GDP 成長率（実績・見通し）

コロナウイルス感染拡大の打撃から回復をみせ、実質 GDP 成長率は、
2020

民間最終消費支出

民間住宅

民間設備投資民間在庫変動公的需要財貨・サービス純輸出

年 10－12 月期に＋12.7％となり、2実質GDP成長率期連続の大幅なプラス成長であった。
30.0%

新天皇
御
即位

20.0%

新型
コ22.7%
ロ
ナ
感
染
12.7%
拡大消費
増税

2 度目の緊急事態宣言発令もあり、
ESP フォーキャストは 2021 年 1－3

10.0%

月期の成長率見通しを、前回調査時の

5.8%
3.2%
1.8%

▲1.0％から▲5.5％まで大幅に下方修

0.0%

-5.5%
感
染
拡 感
大 染 ２
第 拡 度
二 大 目
波 第 の三 緊
波 急事
態-29.3%
宣言-10.0%
20Ｇ
首脳会
合-20.0%

東京五輪・パラ五輪
2021年
7/22～9/6

ラグ
ビーＷ杯-30.0%

正したが、4－6 月期は＋5.8％としている。
国際通貨基金（IMF）は、ワクチン接種の広がりにより、2021 年中に世-40.0%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2017

2018

2019

2020

2021

実績

界経済はコロナ前の水準に回復する

2022との見通しを出した。今後は、ワクチ

見通しン接種進展のほか、ウイルス変異株の（出所）内閣府、ESP フォーキャスト（見通し部分）感染拡大の動向等が成長率に影響を及ぼすと考えられる。

■ 日経平均株価の急上昇（3 万円突破）

日経平均株価は、11 月頃から上昇の

図表 3： 東証 REIT 指数及び日経平均株価ペースが高まり、年末には 2 万 7 千円台半ばに達した後、2021 年 2 月 15 日
30,01830,0002,500には 30 年 6 か月ぶりとなる 3 万円台を記録した。
東証 REIT 指数は、感染拡大が始ま2,00025,0001,939

った 2020 年 3 月中旬を谷として上昇に転じ、同年 6 月後半からは概ね1,700 ポイントで推移した後、2021 年1,50020,000初頭に上昇傾向が強まった。今後、東東証REIT指数

証 REIT 指数の上昇傾向が継続するの日経平均（円、右目盛）か注目される。

1,000

15,0002021年2月

2020年12月

2021年1月

2020年11月

2020年10月

2020年9月

2020年8月

2020年7月

2020年6月

2020年5月

2020年4月

2020年3月

2020年2月

2019年12月

2020年1月

2019年11月

2019年10月

2019年9月

2019年8月（出所）Quick、週次終値（2021 年 2 月 19 日まで）

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2020 年 7 月～8 月の感染拡大第 2 波

図表 4： 国内 PCR 検査陽性者数（単日）の抑制後、経済対策の一環で Go To トラベル事業が開始され、各地のホテル7,8448,000人稼働率上昇等に大きく貢献した。
しかし、11 月から再び陽性者数が急増し、年末には 8,000 人弱まで達した。

6,000人Go To トラベル事業は 12 月28 日から一時停止された。
4,000人

年明けの 2021 年 1 月 7 日には、2度目の緊急事態宣言発出に至り、飲食店へ 20 時までの営業時間短縮要請が2,000人
962なされるなど、経済活動の回復基調に水を差す恐れが出ている。
2 度目の緊急事態宣言後、陽性者数0人
2021/2/1

2021/1/1

2020/12/1

2020/11/1

2020/10/1

2020/9/1

2020/8/1

2020/7/1

2020/6/1

2020/5/1

2020/4/1

2020/3/1

は 2 月中旬に 1,000 人弱まで大幅減少し、更なる減少が期待される。

（出所）厚生労働省 より大和不動産鑑定作成（2021 年 2 月 15 日まで）

■ 国内重症者数は 1 月下旬から減少傾向に本格的な経済回復のためには、緊急

図表 5： 国内重症者数・死亡者数

事態宣言の解除が一つの鍵となる。宣
死亡者数（単日、棒グラフ：右目盛）

重症者数
200人

1,200人言解除の判断には、感染状況の 6 指標にも含まれる、医療提供体制等への負1,043荷の軽減が必要である。

1,000人
150人

重症者数は、2021 年 1 月中～下旬をピークに、減少傾向がみられるように800人

644
100人

600人

600 人台半ばであり、依然として医療提供体制の負荷が重い状態は続いて63400人なった。ただし、2 月中旬の段階ではいる。
50人

また、死亡者数は 2020 年 11 月前半

200人から増加をみせ、2021 年 2 月前半に0人0人ピークを迎えたが、未だ高水準にあ2021/2/1

2021/1/1

2020/12/1

2020/11/1

2020/10/1

2020/9/1

2020/8/1

る。

（出所）厚生労働省 より大和不動産鑑定作成（2021 年 2 月 15 日まで）

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4. オフィス市況■ 主要都市でオフィス空室率が上昇

感染拡大以来、リモートワーク・在図表 6： 主要都市のオフィス空室率

宅ワーク等の拡大に伴い、オフィスの2020/6

2020/72020/82020/92020/102020/11

縮小気運が次第に高まりつつある。

2020/126％

三幸エステートによると、2020 年
4.98％

4.68％

4.84％

5％

12 月末の東京都心 5 区の空室率は2.39％で、半年前から約 1.2％上昇した。他の主要都市でも、都心 5 区ほど
3.06％

2.36％

2.46％

2.74％

3.08％

3.36％

3.21％

2.94％

3.24％

2.39％

ではないものの、半年前から上昇がみられる。
三鬼商事によると、東京都心 5 区の

1.78％

1.39％

1.16％

1.55％

2％

3.37％

3.08％
2.55％

3％

3.41％

4％

空室面積は 2020 年 2 月を底に増加が始まった。賃貸面積は 6 月以降、減少1％傾向が続いており、供給（賃貸可能面積）も 10 月以降減少に転じた。

0％

福岡市

大阪市

名古屋市

仙台市

札幌市

東京23区

都心5区

なお、主要都市の募集賃料は、2020
年 7 月以降下落基調にあったが、2021
年 1 月は全都市で反転し上昇した。

（出所）三幸エステート■ 2021 年・2022 年、都区部の新築ビル供給は 2020 年の 1/3 程度の見通し

2021 年 1 月に入り、広告代理店や物

図表 7： 都区部新築ビル供給見通し

流事業者といった大手企業が自社ビ
2019年調査

ル売却の検討に入ったとの報道が相2020年調査

次ぎ、オフィス縮小の動きが更に拡大

250万㎡する可能性が出てきた。

見通し
200万㎡

当面、企業収益の悪化とリモートワーク等の進展に伴い、オフィス需要の150万㎡減速がみられる。
ただし、2021 年と 2022 年の供給量100万㎡がともに 2020 年の 3 割弱と少ないこ50万㎡とが、需給悪化の緩和に働くと考えられる。

0万㎡

2026年以降

2025

2024

2022

2023

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

実績

見通し

（出所）日経不動産マーケット情報|大和不動産鑑定レポート 2021 年 2 月 | Copyright ©2021 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 45. 住宅着工・住宅市況■ 住宅着工戸数は減少続く

2019 年 10 月の消費税率引き上げ前

図表 8： 住宅着工戸数（年率換算）からみられる住宅着工の減少については、2020 年に入っても大幅な減少

105万戸傾向が続いている。
99100万戸2020 年 1 月以降、住宅着工戸数の前年比増減率は概ね▲10％程度で推移95万戸している。
90万戸

2020 年 12 月は、分譲マンションの前年比減少率が▲18％と大きく、貸家85万戸は同▲12％である。
80万戸

7875万戸

一方、持家住宅は同＋2％で、11 月

2020年12月

2020年11月

2020年10月

2020年9月

2020年8月

2020年7月

2020年6月

2020年5月

2020年4月

2020年3月

2020年2月

2020年1月

2019年12月

2019年11月

2019年10月

2019年9月

2019年8月

2019年7月

2019年6月

2019年5月

2019年4月

2019年3月

2019年2月

2019年1月に続き、2019 年 8 月頃から継続していた前年比割れの状況を脱している。

（出所）住宅着工統計、季節調整済み年率換算戸数■ 首都圏の新築マンション発売・契約は比較的好調

感染拡大に伴うモデルルームの一時

図表 9： 首都圏新築マンション発売・契約戸数

閉鎖等もあり、2020 年 5 月の首都圏月間発売戸数

契約戸数

分譲マンションの発売戸数は前年比 8発売戸数前年比増加率
80%

8,000戸7,362
7,000戸60%しかし、7 月には早くも前年比増を40%記録し、12 月は前年比＋15％であっ6,000戸20%15%5,000戸割減まで大幅に減少した。

4,6090%た。
首都圏では、営業活動が困難な中でマンション契約率は比較的好調であ

4,000戸-20%

り、
2020 年 12 月の初月契約率は 63％

3,000戸-40%と、4 か月連続で前年を上回った。

2,000戸-60%-82%

1,000戸-80%-100%0戸

首都圏の 12 月の価格帯別契約率（1千万円単位）は、3 千万円以下で 70％、2020年12月

2020年11月

2020年10月

2020年9月

2020年8月

2020年7月

2020年6月

2020年5月

2020年4月

2020年3月

2020年2月

2020年1月

2019年12月

2019年11月

2019年10月

2019年9月

2019年8月

2019年7月

2019年6月

2019年5月

2019年4月

2019年3月

2019年2月

2019年1月

3～4 千万円の価格帯で 75％に達しており、比較的リーズナブルな価格帯において契約が堅調である。

（出所）不動産経済研究所、契約戸数は概算（＝月間発売戸数×契約率）|大和不動産鑑定レポート 2021 年 2 月 | Copyright ©2021 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 5

6. 商業施設市況■ スーパー、ホームセンターは好調続く

感染拡大初期の 2020 年 3 月以降、

図表 10： POS 小売販売金額指数（週次、前年比）とりわけスーパーマーケットやホースーパーマーケット

コンビニエンスストア

ホームセンター

家電大型専門店

ムセンターの販売額が高い伸びをみせた。スーパーに関しては、7 月以降+ 60%も概ね前年比増の状況が続いている。
一方、都心立地も多いコンビニエン+ 40%

スストアは、リモートワーク拡大の影+ 20%

響からか前年比減を続けている。家電
+5.7%
+3.4%

+ 0%
▲4.4%
▲7.7%
▲ 20%

量販店は、2019 年の消費増税を受け9・10 月の増減が激しいものの、以降は概ね前年比増が続く。
百貨店は、訪日客向け販売の減少や▲ 40%

店舗の一部休業等に伴い 2020 年前半▲ 60%

2021/1/31

2021/1/17

2021/1/3

2020/12/20

2020/12/6

2020/11/22

2020/11/8

2020/10/25

2020/10/11

2020/9/27

2020/8/30

2020/9/13

2020/8/16

2020/8/2

2020/7/19

2020/7/5に販売は大きく落ち込んだ。7 月～9月の各月売上高が前年比 2 割～3 割減
少した後、11 月と 12 月はともに同（出所）経済産業省「METI POS 小売販売額指標」

14％の減少である。

■ 感染拡大後は EC 利用が定着
図表 11： キャッシュレス決済によるカテゴリー別シェア

三井住友カードの調査によると、EC（電子商取引）販売シェアは、1 度目の緊急事態宣言下である 2020 年 4・5

100%
90%

80%

月に、外出自粛等の影響に伴い 36％ま20%
4%22%

30% 29% 29% 27% 28% 29%

36% 36%
4%

70%

3%
31%

60%

27% 18%4%

4%

10% 11%

4%

4%

5%

5%

30%
20%

15% 16% 18% 19%
20% 18%

EC6%

5%

18%

17%
21% 19%18% 18%
17% 16% 15%

生活・健康美容
住9%

6%
8%

9%

7%

7%

6%6%7%12%13% 13%
13% 13% 12%

11% 13% 14%
15%
14% 13% 13%6%

食衣

15%7%推移し、感染拡大前（1・2 月）の水準

遊・学
旅・移動

15% 17%10%0%

6 月以降は、概ね 30％弱で安定して5%50%40%で拡大した。

26%
4%

14% 12% 11% 12% 13% 14%である 20％台前半を上回っていることから、巣ごもり消費等に伴い、コロナ禍の期間中における EC 利用が広く定着したことがうかがえる。
反面、「旅・移動」のシェアは概ね10％台後半で推移し、感染拡大前の30％前後から水準を下げている。

（出所）三井住友カード より大和不動産鑑定作成|大和不動産鑑定レポート 2021 年 2 月 | Copyright ©2021 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 67. 物流施設市況■ 堅調な物流施設市況

大型物流施設の市況は、新型コロナ

図表 12： 東京圏物流施設の新規需給動向

ウイルス感染拡大期にも E コマース
新規供給

新規需要や宅配便需要の強さなどを背景に引新規需要超過（千㎡）き続き堅調に推移している。

1,200

一五不動産によると 2020 年 5－7 月
1,000

期の東京圏の新規需要は 48.8 万㎡で、5 四半期連続で新規供給を上回った。

800

新規供給に対する新規需要の超過は600

約 10 万㎡に達する。

400

需要の強さから、東京圏の空室率は2000.7％と、2 四半期連続で調査開始以降の最低水準を更新した。

0

東京圏の募集賃料は 4,400 円/坪（前-200期比横ばい）であり、リーマンショッ-400

202007202004202001

201910201907

201904

201901

201810201807

201804

201801

201710201707

201704

201701

201610201607

201604

201601

201510201507

201504

ク直前の 2008 年 7 月と比較して 98％程度である。

（出所）一五不動産■ 宅配便個数は前年比増が継続

CBRE によると、感染拡大以降、日図表 13： 小口貨物取扱実績

用品等の流通量増加による物流施設
25%

30,000万個
宅配便（右目盛）20%

前年比増加率25,000万個の短期的な借り増しニーズが発生している。
ヤマト運輸の宅配便個数は、2020 年

15%
20,000万個

2 月から前年比でプラスに転じた後、10%15,000万個12 月まで前年比増が継続している。

5%

10,000万個
0%

特に、10 月以降は 15％を超える増加率を記録しており、4 月頃の感染拡5,000万個-5%-10%0万個

大期に増加した宅配便需要は、年末に2020年12月

2020年11月

2020年10月

2020年9月

2020年8月

2020年7月

2020年6月

2020年5月

2020年4月

2020年3月

2020年2月

2020年1月

2019年12月2019年11月

2019年10月

2019年9月

2019年8月

2019年7月

2019年6月

2019年5月

2019年4月

2019年3月

2019年2月

2019年1月

至るまで高水準で安定して推移したといえる。

（出所）ヤマト運輸|大和不動産鑑定レポート 2021 年 2 月 | Copyright ©2021 Daiwa Real Estate Appraisal All rights reserved| 78. ホテル市況■ 国内延べ宿泊者数は Go To トラベル事業で回復も、2020 年末に再び減少

新型コロナウイルス感染拡大に伴う

図表 14： 国内延べ宿泊者数（月次）

出入国制限により、訪日外国人旅行者
日本人外国人数は 2020 年 12 月で前年比▲97.7％延べ宿泊者数（約 5.9 万人）という状況である。

7,000万人泊

6,323

国内宿泊施設の延べ宿泊者数は6,000万人泊

た後、Go To トラベル事業等を契機と

4,316

4,268

4,354

4,713

4,966

5,0054,5814,876

5,178

5,1405,072

5,1155,000万人泊2020 年 5 月に 779 万人泊まで減少しした日本人宿泊者数の増加もあり、11月には 3,450 万人泊（前年比 31％減）

2,6022,925

3,2412,615
2,1582,394

3,000万人泊3,4503,7444,000万人泊

しかし、同年 11 月頃からの感染者数

1,4242,000万人泊急増を受け、Go To トラベル事業が12 月 28 日から一時停止し、12 月は一7799711,000万人泊まで回復した。

転して 2,925 万人泊（前年比 38％減）
0万人泊

2020年12月

2020年11月

2020年10月

2020年9月

2020年8月

2020年7月

2020年6月

2020年5月

2020年4月

2020年3月

2020年2月

2020年1月

2019年12月

2019年11月

2019年10月

2019年9月2019年8月

2019年7月

2019年6月

2019年5月

2019年4月

2019年3月

2019年2月

2019年1月

まで落ち込んだ。内訳は、日本人 24％減、外国人 94％減である。

（出所）宿泊旅行統計、2020 年 12 月は第 1 次速報値

■ 客室稼働率も全宿泊施設タイプで 2020 年末に下落

2020 年 6 月以降回復基調にあった客図表 15： 客室稼働率の推移

室稼働率は、11 月に宿泊施設合計で46％程度まで回復した。
宿泊施設合計リゾートホテル

ビジネスホテル

簡易宿所

しかし、Go To トラベル事業の一時90%停止に伴う年末の宿泊需要への影響80%もあり、12 月には全宿泊施設タイプで70%再び下落に転じ、宿泊施設合計では60%38.5％であった。

50%

48.1
38.5
36.8

40%
30%

宣言発令が 2021 年以降の稼働率に与える影響によって、旅行・宿泊業界が20.320%

更に、2021 年 1 月の 2 度目の緊急態

12.9
12.86.010%

3.30%

再度の打撃を被る懸念が生じている。

2020年11月

2020年9月

2020年7月

2020年5月

2020年3月

2020年1月

2019年11月

2019年9月

2019年7月

2019年5月

2019年3月

2019年1月

ワクチン接種進展等によるコロナ禍の克服後は、稼働率が再び回復に向かうものと考えられる。

（出所）宿泊旅行統計、2020 年 12 月は第 1 次速報値

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