まちなみ（まちなみ設計演習）

住宅 の宅中
㈱

はじめに

本 ン

ント 設計

長を大きくするなどして区域外へ排水することが基本的な考え方になることが多いです。

今期のまちなみ塾の設計演習の課題地は茨城宅地造成のプラン作成の流れ県つくばみらい市みらい平ということですが、本日はトリヴェール和泉はつが野「メグリエシ

宅地造成のプラン作成は、「諸条件の整理」をティ」（大阪府和泉市、404 戸）の中でも最大街区（257 戸）を題材に、宅地造成について講義さして、「調査・確認」を行い、「作図」をする、せていただきます（図 1）。というのが大きな流れになります（図 2）。

まず、道路等の市への帰属が基本的な考え方諸条件の整理では、前土地所有者からの条件になると思います。そのためには各基準を遵守と、区域の面積や用途地域を確認し、関連するし、帰属できる内容かつ形状にすることが条件各法令の確認を行います。になります。まちづくりとして持続可能という調査・確認作業では、現地測量図を基に詳細意味でも帰属できるほうがよいと思います。

を見ていき、公共施設（インフラ）台帳を入手しまた、関東と関西での地形の違いを感じます。て周辺状況を確認します。

関東は地形の高低差が小さく、道路勾配を確保

作図は、これらの内容をまとめてから取りかしにくいため、雨水や汚水の自然流下が難しくかります。区画道路の配置、諸条件で必要とななります。ですから雨水の浸透施設を設けて宅る用地の確保、街区の宅地割、道路の高さを設地の中で浸透させるという考え方が多いです。

定し宅地盤高の設定をします。土量計算でバラ一方、関西は地形の高低差が大きく、道路が急ンスが取れているかも確認します。

勾配になります。擁壁などの構造物も発生し、その他に、例えば電線共同溝や防犯灯など各工事費に影響してきます。雨水を浸透させる考

インフラ計画までを考えるのが宅地造成のプラえ方は関東ほどは求められないので、排水施設ン作成の流れです。

宅地造成のプラン作成の流れ
諸条件の整理

調査・確認

図1

グリエシテ

24開発3街区計画

家とまちなみ 8面図

図2地の面する（市指者からの・用 地の・地

公区

図

よ

市計画

設（インフラ）

作図

1 区画道路2でとなる用地（公園3 街区を宅地4 道路の高さを設定
5 宅地 高設定

その他線宅地造のプラン

インフラ計画のれ））を諸条件の整理
メグリエシティは UR が前土地所有者で、み以上、1ha 以上の開発であれば別途協議、という書き方でした。ここでは、より厳しい170 ㎡が適用されるというのが結論です。

らい平は茨城県が前土地所有者です。入札案件

区画道路で必要な幅員を確認して、道路の交であれば募集要領にいろいろな条件が書かれて差部の隅切り形状の確認も重要なポイントです。

いるので、そこから読み解いていきます。

スーパーブロック整備基準では幅員 6m 以上、区域面積や用途地域などの必要な情報は大体

市の要綱と都市計画法でも幅員 6m がうたわれ明記されています。ただし、公簿面積（法務局でていたので、メグリエシティは道路幅員 6m 設登記されている面積）なのか、実測面積（実際に定としました。また和泉市の都市計画法では 3m現地を測った面積）なのか、確認しておく必要が× 3m の隅切り形状がうたわれています。これはあります。UR や県が前土地所有者で民間の会行政によって異なります。

社が所有する土地を買うような場合、実測した公園設置の必要性の確認については、メグリ

ら面積が違ったという話もあります。そうなる

エシティは UR が区画整理した土地の一部なのと、用地確保をしないといけなくなることもあで、他所に公園を配置されていました。そのよります。ですからどちらの面積なのかを確認す

うな場合は計画地の中に公園を新たに設置するることは重要なポイントです。

必要性がないことが多く、スーパーブロック整

メグリエシティの「住宅事業検討者募集要領」

備基準でも公園は原則不要とうたわれていましには用途地域や地区計画、関係法令が書いてあた。しかし、5ha 以上は別途市と協議する、とるほか、遵守事項にスーパーブロック整備基準いう書き方をされていたので協議した結果、都等も書かれています。さらに「その他」の項に市計画法に書かれているとおりに用地を確保し「関係法令を遵守してください」と書いてありまてくださいというお話でした。

す。細かなところは自分で確認してくださいと防火水槽は周辺の消火栓等の消防水利施設という意味も含まれていますので、漏れがないよの兼ね合いになるので、消防局と詳細を協議しうに注意して調べておく必要があります。て決めます。集会所は決められた戸数以上の開発をする場合は設けてくださいと定められてい■用途地域の確認て、その面積もうたわれていることが多いです。

画図を見ることができますので、大体は確認でこれも基準がある場合は用地を確保します。

用途地域は、例えばホームページから都市計

ごみは戸別収集のため集積所は不要でした。

きると思います。ただし用途の境界にかかって区画整理の場合は調整池も別途確保している

いてはっきりしないときは行政に境界の確認をことがあります。メグリエシティの中で調整池します。メグリエシティは第一種低層住居専用を確保する必要性はないという結論でした。

地域の範囲であることが都市計画図から読みとれます。これにより建ぺい率・容積率が決まってきます。

■各行政の関連する各法令の確認

調査・確認■現地測量図を踏まえて、造成高さを検討（図3）
検討段階初期では現況測量図があることが少メグリエシティでメインとなった関連法令は、ないです。そのため、2,500 分の1の地形図や白スーパーブロック整備基準、和泉市の条例、都地図を入手して、おおよその道路状況や交差点市計画法です。調べていくと、それ以外にかかっの高さを把握して土地の高低差を読み込みます。ている法令があるケースもあります。例えば砂その地形図に計画を落とし込んでプランを書き、防法や森林法です。関西ではそういう事例もあ事業性の判断をしていきます。

りますので気をつけていただきたいところです。

メグリエシティの現況は南側の地点が一番高

それらの法令を踏まえて、宅地の最低敷地面

くて、北側の地点が一番低くなっていました。

積の指定、区画道路等の幅員、公園設置の必要

現況図には外周道路の高低差の向きを矢印で示性、消防水利施設・集会所・ごみ集積所・調整す形で記入しています。当初は一番高いところ池の設置の必要性、といった確認を行います。

から低いところまでを道路でつなぐ案もありま

メグリエシティの募集要領の中では宅地の最した。しかし、そうすると6.5%ぐらいの、ちょっ低敷地面積 170 ㎡がうたわれており、市の要綱と急な勾配の道路になってしまいます。勾配はでは150 ㎡以上の確保がうたわれていました。

5% 以内ぐらいに抑えたいという話があったの

ただし1ha 未満の場合の一低層であれば 150 ㎡で、その案はやめました。
家とまちなみ 825図3図（道路高さ

道路地高さ）

図4図（設）

日当たりを考えると南下がりの土地に造成す外周道路が歩道付き、歩専道であれば、車のるのが一つの形ですが、北下がりの土地を南下

出入りは区域内側とするのがよいです。宅地のがりの土地に造成するためには、北の境界沿い奥行きと平行にして道路を配置していきます。に見え高 15mぐらいの擁壁を積み上げないとい道路線形は、直線と曲線があります。直線のけません。それは現実的ではありませんし、土場合、道路の端部に側溝を設置したりしますの量バランスの話も関係してくるので、北下がりで施工性がよいです。なお市に帰属するときは、は仕方ないという判断になりました。

境界標を入れるのですが、直線形状はそれが少なく済みます。雨水・汚水の排水管を曲げる箇■市の管理台帳（雨水・汚水・給水等台帳）を調べて接続先を考慮（図4）

雨水・汚水等の台帳を調べて、それを現況図

一方、曲線形状の場合は、境界標を 2m ピッ

雨水・汚水の既設排水管が入っていることがわ

チや、場合によっては 60cm ピッチで入れるたかります。帰属を前提とすると雨水・汚水のポめ、非常に多くの境界標が出てきて見た目のデンプアップは厳しいので自然流下とし、低いとメリットになりますし費用もかかります。

ころを狙って道路であったり排水施設をつなぎ以上の段階を経て、メグリエシティでは最終ます。メグリエシティではほぼ全周に排水施設

的に、区画道路接続の位置は、街区に対して 2が入っているので、既設排水施設に接続するたカ所だけとしました。北側は UR が先行販売さめ、地形に逆らって道路勾配を設定することはれていて住んでいる方がいたのと、北側の道路しなくて済みそうだと読み取れます。

幅員が 8m（側溝含む）であるのに対して、南側■区画道路配置（図5）

調査・確認を終えて作図に取りかかります。

まず、区画道路を配置します。
インフラの接続位置を意識しながら、概略の造成高さ、外周の道路状況、周辺の既設交差点

家とまちなみ 8済みます。デメリットは、車両の軌跡が急になり、車からの視距もよくないということです。に落とし込みます。メグリエシティでは外周に作図26

所に配置するマンホール（人孔）の箇所も少なくの道路幅員は14m で両側歩道付きであり、かつ高低差も一番大きいので、南側を出入りのメインに考えました。
既存道路へ接続することで、そこが交差点になります。既設の交差点がある場合は、きれいに合わせるか、15 ～ 20mぐらいずらすほうがよいです。中途半端にずれていると交通の出入りが危険になります。

や道路線形も考慮して接続位置を配置します。

区域内から外周道路へ接続させると、R 部はメグリエシティは、どこかへつなげば既設の排内側から行ったときに見通しが悪くなります。

水施設へ接続できました。また先述したとおり、「視距が悪い」という言い方をします。逆に、R急勾配になるので北から南へ道路をつながない部の外側に道路を接続すると既設道路の車の走ようにしました。インフラの接続位置は、区画行に対して見えやすいです。メグリエシティで道路だけではなく、行政によっては歩行者専用は基本的には幅員 6m 道路で、既設道路接続部道路に排水施設を入れてつなぐ形も、協議すれのみ幅員 8m を確保しています。救急車や消防ば可能なことがあります。

車など緊急・防災時の通行可能性を考慮してで

図5

道路図（区画道路歩道）す。それは協議の中で決まりました。

図6

地用計画

面図の道路の線が来ます。それに対して6mの幅員がまた排水接続を考慮し、北側の 3 方向に歩行必要で、次は背中合わせのタイプになるので、者専用道路を配置し、その歩行者専用道路の中17m・17mの34m、と平行移動していきます。に排水施設を通す計画にしています。

そして6mの道路配置をします。その連続です。
ただし、土地が余ったり、土地が足らない場合は■区画道路間の用地にて諸条件で必要となる奥行きを変えたり、ある街区だけ幅を調整してみ用地を確保し、街区を宅地割する（図 6）たり、プランを描き直しながら検討していきます。

公園・防火水槽等の面積確保を反映したら、道路折れ点の外側の宅地は、どうしても面積街区を宅地割します。宅地割は、まず街区の面が大きくならざるを得ないため、車を停めて人積を測って、宅地の必要最低面積で割ることで、も出入りしようとすると接道距離 2m ぎりぎりで街区の中で取れる戸数が算出できます。戸数がは厳しく、3m 接道や 3.5m 接道する宅地にしよ

奇数の場合、例えば北向き 5 戸、南向きを 4 戸うと考えます。面積を小さくすると旗竿宅地に確保する形があります。大体の事業主の方は、なります。道路を配置しながらいびつな街区の南側に庭を確保した宅地割を求められることが形状にならないようにするのも一つの形ですし、多いです。一方、南向き宅地は売れやすいので、宅地割でそのあたりを吸収していきます。

1 戸でも多く南向きを増やしたいという考えもあります。さらに別の考えとして、8 戸にして大きめの面積で割るやり方もあります。

■造成計画・インフラ計画

造成計画平面図の赤色に塗ってあるところが盛土の箇所で、黄色に塗ってある箇所が切土の■道路の高さを設定し、宅地を道路より高くなるように盤高設定する（図6）箇所です（図 7）。圧倒的に黄色が多いのですが、この街区だけでみたら土量バランスが取れていな

次に、道路の高さを設定します。道路勾配はいです。今回説明している街区以外の同時に工5% 以下を目標としましたので、宅地を道路より事を行う隣接街区を含めた 3 つの街区全体で土高くなるように盤高設定します。メグリエシティ量バランスが取れるように調整しました。

では、宅地造成等規制区域で法令がかかってい外周部分は、本当は 5m の擁壁をつくれば有ます。そのため造成工事が終わって戸建住宅の効敷地が増えるのですが、土質調査の結果がよ外構工事にとりかかるときに、高低差 1m を超くないので法面にしました。

える擁壁を築造しようと思うと改めて宅地造成

インフラ計画平面図のピンク色に塗った箇所の許可を得ないと着工できません。ですので、は無電柱化エリア（105 戸）です（図 8）。105 戸に高低差は1m 以内に収めたく、道路から1m 以内

対して地上機器が 8 個で、つまり約 15 戸で 1カの盤高設定で考えています。

所の地上機器が必要です。メグリエシティでは区画道路の配置の考え方としては、170 ㎡の宅市との協議により歩行者専用道路内に地上機器地の形が街区の奥行き等の考え方のベースになを配置することができましたが、みらい平ではります。わかりやすい数 字でいえば、奥 行き有効幅員が侵されてしまうのでよくないという

17m・間口10mの宅地を標準の形だと仮に決め、話になり、別途用地を確保して配置しています。

外周の境界から17m 平行移動したところへ最初

6m の道路の下には雨水管と汚水管が埋まって家とまちなみ 827

図7

造計画

面図

図8

塾生

気類・通信類の管が配管されます。また電気類、思いますが、どのように駐車場を決めたのでしょうか。

所にハンドホールを配置することになります。

中條に第一駐車場は確定させましょうと話し合いま当時の造成の工事費は、無電柱化も含んで平米した。2 台目はお客様が決定した段階で調整が当たり約 2 万円でした。みらい平は無電柱化をきくようにフリーにしました。第一駐車場の位含めて平米 1 万 5,000 円です。この差額は擁壁置をこちらからご提示して、それに対してご意や地盤改良等の費用です。

見をいただいて調整して位置決定しました。

家とまちなみ 8塾生：）

もし調整池が必要な開発である場合、ど最終的に土量バランスをとるところまで行うのがすごく難しいと感じたのですが、具体的にどう考えていくとよいのでしょうか。
中條

例えば道路は、途中で高いポイントを設のように進めていくのでしょうか。

けて勾配を緩やかにするやり方もあります。道中條

基準等で読み解ける範囲内で我々が経験路を決めて計画が割り付けられれば、土地利用則的な絵を提示します。最終的には事業主が判的に宅地が一番面積を占めていますから、宅地断することになるかと思います。の高さの上げ下げで土量調整しやすいです。そ塾生

28

インフラの引き込み地を確定させるためメグリエシティの竣工は 8 年前ぐらいですが、塾生

日ンサル ント部部に、で メ リエテ （）、スカイン 8地区（）、で フ ーー ート
みらい平（みらい ）、
ラ フ ール間（間 ）に・としてる

駐車場にインフラの引き込み地をとると通信類は別々な扱いで、各社が管理上必要な箇

質疑応答う・の ひで）

面図

います。ガス・水道のほかに、無電柱化すると電（設計演（ち う

インフラ計画一般論で、道路の勾配は何 % で収めるこれが簡単なやり方だと思います。とが多いのでしょうか。

塾生

工区の順番の決め方を教えてください。

中條

中條

調整池があれば 1 工区に含まないといけ一般論はありません。メグリエシティの5％という勾配はハウスメーカー 10 社の中からないですし、排水計画や諸々の帰属する用地を出た数字です。行政によって数字が分かれるこ考えつつ、事業主の販売上の希望もあります。とは多いです。

切土の土を他の街区へ持っていくという施工の塾生 「戸建の外構工事で高低差 1m を超える擁流れも関係します。そのすり合わせで決めます。

壁を築造する場合」という表現がありましたが、上井一般的には造成で収めるのではないでしょうか。

いは皆さんにも認識しておいていただきたいで中條すね。真っ平らな土地のときに、勾配を最低限造成工事で擁壁を造るのが一つの考え方

最初におっしゃられた、関東と関西の違ですが、その場合は各戸の駐車場配置を確定し何 %とられますか。てくださいという話が伴ってきます。メグリエ

中條

施工会社にお聞きしまして、0.3% です。

シティは10 社 の JV で、許 認 可 申 請 時 点 で は上井

0.3% で水が流れるというのは覚えておく

400 戸の配分も決まっていませんでした。各社とよいですね。

その段階で駐車場の配置は決められませんから、地下埋設の負担金のお話もわかりやすかった

基本的に造成工事で擁壁を配置せず、建築と外です。みらい平は真っ平らな土地で地下埋設を構で調整がきく形で、法面の収める中で高低差しなかったら、およそ平米 1 万円でしょうね。

を1m 以内にしておくと、あとで調整しやすいと中條いうことです。

えたら上がっていくという考えだと思います。

そこをベースにスタートして、項目が増