第4回
平成9年忌1997）9月26日
会場：住宅生産振興財団

藤田淑宏
はじめに
1．民間事業によるニュータウン開発

2．住宅地計画の変遷
3．まちづくりの手法

4．具体的事例
5．計画実現のために

おわりに

講麟騨

藤田淑宏（ふじたよしひろ）
アーキ・アイ計画事務所代表取締役所長。

1947年横浜市生まれ。1971年早稲田大学建築学科卒業。1973年同大学院修士課程修了。同年佐藤武夫設計事務所（現在、佐藤総合計画）再開発、地域計画および公共建築の計画設計を担当。1975〜76年西欧の都市および建築を視察。1976年日本新都市開発（株）入社。ニュータウンの計画
および一戸建て住宅、集合住宅、関連施設設計を担当。1992年から現職。
主に担当したプロジェクト；鳩山ニュータウン（埼玉県景観賞）、エステ
ビラ厚木森の里（神奈川県建築コンクール最優秀賞）、南栗橋豊田地区住宅街区設計（埼玉県景観賞）、ウッドパーク四季の丘住宅街並み計画（千葉県街並み景観賞）。

いう側面があります。特に今は、資産デフレの時代、土地価格右肩上がりによる結果オー
ライとはいかない難しい時代になっています。
住宅・都市整備公団をはじめ大手デベロッパー
私の大学の卒業論文は「木造賃貸アパートのは都心にその事業をシフトしています。しか実態研究」というもので、吉阪隆正先生の研究し豊な郊外生活こそ、本来の人々の夢です。

室で、現在、神戸大学教授の重村力さんの指こうしたとき、郊外の戸建て住宅地について導によりいろいろ調査iしてまとめました。当

考え、整理しておくことは意義のあることだ

時は学生運動が盛んで、木賃アパートがそのと思います。今日は私が主に携わった民間デ

アジトとなっていたり、違反建築が多く、火ベロッパーによる郊外のまちづくりの設計手

災などの災害時には大変危険な状態のものが法に焦点をあて、スライドで実例を紹介しな多かったりしたので、調査というと警視庁やがらいろいろなことを述べさせて頂きたいと消防庁など御上の摘発かと、大家も住民も警思います。

戒していました。世は正にオリンピックから万博へ向かう高度経済成長時代。そんななか、

都市住居の貧困さを目のあたりに見て来たわ
けです。昭和48年には住宅戸数が世帯数を上
回ったけれど、住宅や住環境は内外から「ウサギ小屋」と椰楡されていました。

公的機関に比べ、民間開発の基本は事業的成功がベースです。それも最終的なことはも

大学を卒業して、大手設計事務所に勤めまとより中短期的に、売れて利益が出ないとはしたが、そこでは公共建築の設計が主で、まじまりません。もちろん、財政投融資を源資

ちづくりと言えば駅前や商店街の再開発を意に行なう住宅・都市整備公団のまちづくりも予味しており、郊外の住宅団地などには目が向算制度とは言え、売れなく過剰在庫をかかえかなかった。大方の建築家や建築設計事務所

ると撤退せざるをえない状況になるのはご承は公共建築物やオフィスビルの設計に熱心で、知の通りです。いずれにしろ事業上成功する住宅と言えば特殊な集合住宅か、極めて個人

ことが全てのまちづくりに必要なのは、イギ的な住宅に限られていました。したがって郊

リスやアメリカの住宅団地の例を見ても明ら外住宅地、ましてや建売住宅などは関心の外かです。ここでは民間開発における全般的なにありました。

問題について述べます。

設計事務所に3年勤めた後、ヨーロッパへ
半年間建築を見に一人旅に出かけたのですが、そこでは住宅団地を地道につくり続けている。

民間事業者が郊外で面開発する方法は、大特にイギリスは近代ニュータウンの発祥の地

きく分けて区画整理法による場合と、都市計でもあり、労働党政権下、時間をたっぷりか画法で行なう場合があります。区画整理は比けてパブリックハウジングをつくっていまし較的既成市街地を含めて行なうことが多く、た。私はそんな姿勢にいたく影響を受け、そ地元や行政側の要請で、周辺地域の基盤整備の後、自ら住宅地づくりに関与しようと民間の改良まで含まれる場合があります。特にすデベロッパーに身を投じたわけです。その頃

でに居住者が開発区域に点在していたり、土（昭和40年代後半）多摩ニュータウンをはじめ地を手放したくない所有者が多いとこの手法

住宅公団の大規模ニュータウンも本格的に基が使われます。したがって権利調整に時間が盤整備が進み、千里ニュータウンなどは事業

かかり、体力のいる仕事なので、住宅・都市整完了し、その成果も表われだしました。東急

備公団や自治体のような公的機関が事業主体

不動産をはじめ、民間有力不動産会社はデベになる場合が多いです。

ロッパーとして大規模なまちづくりを開始し、

32〈開発の手法〉

民間では一般的には種下を元に自ら積極的

集合的戸建て住宅（建売住宅）を続々建設しまに展開するのと、地元の要請を受けて組合施した。

行の業務代行を行ない、保留地を取得するとまちづくりは当然のことながら土地をまという二つのケースがあります。東急電鉄と東めるという側面と、できたものを適正な価格

急不動産による多摩田園都市は、鉄道事業やで譲渡し事業的にペイしなければならないと道路整備も含み広域的に行なった成功例です

まちなみ大学［第2期］講義録1

鎌
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写真1多摩田園都市

今最も人気のある街

写真3港北ニュータウン

写真2ガーデンシティ湖南（写真1）。

写真4西広島開発

民間活力の導入による高層マンション

ヒルダーへの宅地卸しか期待されるータウンの売れ行きが悪く、民間活力の導入

一方、都市計画法による開発許可制度は今を図ることになりました。第一弾として港北では馴染みの深い手法であり、特に郊外の市

ニュータウンのスーパーブロックが、事業コ

街化調整区域における大規模ニュータウンはンペを経て民間事業者に卸され、高層の集合

大半がこの手法によります。郊外の調整区域

住宅が建設され一般に譲渡されました（写真は比較的既存の建築物がない山林や農耕地が

3）Q

多く、全面買収しやすい。したがって、民間

その後、集合住宅用地だけでなく、一戸建事業者が独自の商品企画に基づいたまちづくて用地、さらに混合型の用地などがスーパーりをするには、この方法が向いています。つブロックとして民間に卸されました。多くの

まり自分の土地であれば、いろいろな調整に場合は公団の基盤整備と民間有力デベロッパ

基づく妥協的なまちづくりをする必要もなけーのコスト意識や企画力が相乗効果をあげてれば、供給計画も経済情勢と見合った方法で好調に売れましたが、最近はマーケットと乖

よいことになります。最近私のかかわったニ

離した規模や価格など自治体と公団の約束事ュータウンの中にも、日本新都市開発のガーに縛られ、必ずしも売れ行きはよくありませデンシティー湖南や（写真2）、興和物産のウん。

ッドパーク四季の丘利根などは郊外の市街化

この他にも区画整理による保留地の取得や、調整区域における開発許可による大規模ニュ

総合建設業（ゼネコン）による街区や区画単位

ータウンの例です。

で総合住宅建設業（ビルダー）への民民卸しも、基盤整備事業者と住宅建設事業者が異なる方〈民卸しによるまちづくり〉

昭和60年、中曽根内閣のとき、公団のニュ式です（写真4）。

こうした方式はそれぞれの良さを引き出せ
第4回

戸建て仕宅地の設計実務

33

ばよいですが、単に資金回収を早め事業回転合もあります。そうなると好不況も何回かおを良くするという意味で行なうと失敗します。

とずれるので均せばそれなりの利益は確保でそこにはトータルにまちづくりを行なう視点

き、とにかく土地神話が崩れない限りプロジが欠如しているからです。しかし、いずれに

ェクト収支は黒字になりました。

しろ官民追わず、体力のある組織が全体の基7年周期を前提に考えると基盤整備をし、盤整備を行なうマスター・デベロッパー（コミ

宅地割をする時期と住宅が建ち、販売する時

ニィティ・デベロッパー）として機能し、商品期が景気循環の山と谷になることがよくありとしての住宅地をつくるサブ・デベロッパー

ます。タイムラグを承知しているにもかかわ（コマーシャル・デベロッパー）へ卸す方式は今らず、景気の悪いときにゆったりとした住宅後も増えてくると思われます。

地の計画はできにくいものです。販売する段になると、「何でこんなに小さい宅地に割った」〈行政指導と民間開発〉

昭和43年新都市計画法が制定され、郊外にとか、「総額のはる大きな宅地になぜした」とか、いう話があいもかわらずあります。

スプロールされる無秩序な開発を抑えるため供給方法も今は首都圏では建売りが大半でに開発許可制度ができ、同時に各自治体が開す。この方法はまちづくりからするとある意発指導要綱を作成しました。その内容は一律

図で全体をコントロールでき、熟成度も早い

的で細かく、保守的でもあり、行政指導も縦というメリットもありますが、土地の利益制

割りになっており、善良で意欲的な開発事業

限を建物で回収しようとした面もあります。

者に無駄な負担を強いるものもありました。

確かに土地売りや条件付き宅地分譲は、事業

確かに当時の状況は急増する人口や環境の破者のリスクヘッジと購入予定者のニーズにあ壊によって郊外の自治体は悲鳴をあげていまる意味では対応していますが、ますます狭くした。しかし現在は、開発の波も落ち着き要なる宅地規模にあって、建物の相互関係を維綱が規制緩和のもと見直されてきています。

持し、まちなみをつくるのは難しくなってい問題は何が良好なまちづくりかという視点でます。資産デフレが進み資産価値としての住す。一律的な過大な要求により土地費が上が宅地が意味をなさなくなった今、まちづくり

り、総額の張る分譲価格となり、売れ残り、の方法とともに、地上権分譲や定期借地権付

ゴーストタウンになっている例を見かけます。

き分譲などの供給方法の再考がなされていま指導要綱通りのまちづくりの結果売れなく、す。

事業者が撤退したら結局その自治体が大きな問題をかかえる結果になるわけです。

私が20年間まちづくりをしてきた過程は、
まさにこの指導要綱との戦いでした。今日、ご紹介する事例もそのへんのところを汲み取っていただければと思います。

明治40年頃にハワードの田園都市（図1）の思想が日本でも紹介され、その影響を受け渋沢栄一による田園調布や小林一三による甲乙〈経済環境と供給方法〉

34

園など、電鉄系デベロッパーの秀逸な住宅団

ひと頃不動産業界では景気循環は7年周期

地がつくられました。そこにはうンダーバーと言われていました。かならずしも一般の景

ドやクルドサック、ヴィレッジグリーン（写真

気と軌を一にしませんでした。つまり景気対5）といったイギリスやアメリカの田園都市で策に住宅政策が大いに関与したのです。融資試みられた手法や当時の建築家による住宅を枠の拡大と低金利は事業主にも購入者にもメ目にすることができます。ここでは戦後を脱リットがあり、今までは、不況は住宅から立し、住宅公団をはじめ公的機関や民間デベロ

ち直った感さえあります。しかしバブル経済ッパーによるまちづくりが軌道にのりはじめ

崩壊後は資産デフレが進み、全体経済と同様、た昭和50年代からこの20年間をふりかえっ

循環周期があいまいになりました。今では新てみようと思います。

な郊外ニュータウンの開発は、膨大な在庫を

昭和50年に宅地開発公団ができ、その後抱え体力の低下したデベロッパーにとっては56年には住宅公団と合併し住宅・都市整備公極めて慎重です。一般に大規模開発は販売期団として発足します。昭和54年に設立された間も10年以上が常で、20年以上もかかる場

住宅生産振興財団がまちなみ財団として竜ヶまちなみ大学［第2期］講義録1

した。

長屋形式のタウンハウスはほぼ10年で廃れましたが、その計画手法は戸建て住宅地に受
け継がれます。

昭和55年には西洋環境開発による本邦はじめての歩車共存道路＝ボンエルフが仙台の東、汐見台ニュータウンで試みられました。住宅
地の所有形態を共有して電柱の地下埋設をは
じめさまざまな試みを行なったミサワホームのオーナーズヒル（写真7、昭和61年）や、積水ハウスの六甲アイランド（平成4年）、環境

から住宅までまるごと輸入した神戸市住宅供図1ハワードの田園都市

ニュータウンのダイヤグラム

給公社によるシアトルバンクーバー村（写真8、平成元年）や、兵庫県によるワシントン村（平崎ニュータウンに参加したのもその頃です。

ツーバイフォーがオープン化されたのが昭成4年）など、住宅地の計画手法はさまざまに展開しました。

和49年。その後、工法についでタウンハウス

私の携わった団地でも小広場や小公園を細の計画手法として、ランドプランニングやコ

街路と一体化した日本新都市開発による鳩山

モンエリア（写真6）などが紹介され、にわか

ニュータウン（昭和60年）や、市原緑園都市に木造一戸建てを集合戸建てとして考えたり、（昭和62年）、調整地と公園を一体化したり、

まちなみとしてとらえる試みが活発になりま

幹線道路をコミュニティ道路としたガーデン

国

馬駄

国審燃、

膿撫懸路・禽焦酪

繊面趨藤
写真5レッチワース田園都市

ヴィレッジグリーンと集合住宅

写真7百合力丘オーナーズヒル

全共有によるクレート感の高い住宅地

搬灘灘lii；ぎ・

写真6椿峰タウンハウス

斜面地を利用し眺望をいかした

写真8シアトル・八ンクーバー村

第4回

輸入住宅によるまちづくり

戸建て住宅地の設計実務

35

シティ湖南（平成5年）や、興和物産のウッド

町村は東京通勤の受け皿として住宅都市を標

パーク四季の丘利根（平成9年）などがありま榜しており、明確に開発推進地域を示していす。

ます。そうした上位計画との整合性や、将来

今、この20年間のまちづくりの計画手法の性を検証するのは都市計画事務所です。次に変遷を述べてきました。こうした試みは行政開発区域を設定して、マスタープランを作成

側や事業者内部との折衝過程の中で実現されします。ここで具体的な土地利用とまちなみたものであり、その実現には多大な努力が払のイメージを描きます。これは絵の達者なコ

われましたが、多くは欧米の焼き直しであり、ンサルタントが行ないます。その次に開発許あるいは日本にも古来あった手法で、内容そ認可や、場合によっては環境アセスメントをのもののオリジナリティに欠けるところがあ行ないますが、これも専門コンサルタントがります。最近では来るべき21世紀をにらみ高担当します。許可が下りるとただちに基盤整齢化対応型、環境共生型、マルチメディア型備を施工し、完成次第住宅の建設に向かうわなどのまちづくりが試みられていますが、ハけです。ここで、まちづくりのいろいろなス

ード、ソフトを交えた居住者の側に立った独タディを重ねるのはいい方で、いきなりビル

自のまちづくりの手法が期待されます。

ダーに建設させるのが一般的です。そして最後は外構と造園を行なうわけです。

こうして多くの専門家や施工業者がつくりあげるわけですが、そこにはトータルな視点が欠けているのが大半です。単なるパスワー
住宅地計画をつくる要素は、宅地造成からクで有機的脈絡はありません。むしろ、何で見ると都市計画法の開発行為の中で示される

こんなものつくったんだという不満の声のほように、①整地、②道路、③排水、④防災、うをよく聞きます。行政側の対応が分断され⑤公園緑地、⑥宅地計画等であり、それぞれているという側面もありますが、つくる側のの担当部署が行政側にあります。

問題もあります。とくに大規模ニュータウン

したがっていろいろな試みは、ややもするとそれぞれの枠の中で行なわれます。

になれば事業者側の組織も大きいので縦割りの場合が多くあります。

整地計画では地形との整合性や擁壁の扱い

たとえばコストパフォーマンスを考えても、が、道路計画では幹線道路のコミュニティ化

トータルコストよりも部分コストで評価するや細街路のさまざまなパターンが、排水計画

ところがある。特に中間領域などは土木工事

や防災計画では多目的利用の調整池や水路のでするのがいいのか、建築工事でするのがい

親水化が、公園緑地計画では画一的児童公園

いのか、あるいは造園工事でするのがいいのから居住者への身じかなアメニティ空間としかを検討することで単にイニシャルコストのてのありようが、宅地計画では単一的成型区低減だけでなく、ランニングコストやメンテ

画からの脱却や、東西ロットから混合型へのナンスの方法まで簡略化できることは間々あ

移行が、それぞれ提案されてきました。まちります。

づくりは本来、人間の体と同様個別の手法でプランニングやデザインにおいては、特に扱うものではありません。ここでは個別の領トータルに行なう善し悪しがでます。宅地造域から離れ、次の三つの視点一①トータルプ

成によるアプローチや擁壁などは建物の配置

ランニングとしてとらえる、②中間領域を考なくしては本来考えられませんし、電柱の位

える、③ランドスケープとしてとらえる一か置なども考慮しなければいけない問題です。

らまちづくりを述べたいと思います。

アメリカのニュータウン建設では、多くの専門家が事業主のもと対等にパートナーシップ〈トータルプランニングとしてとらえる〉

36

を組んで、まずどんなまちづくりをするか共

住宅地をつくるとき、まず第一にその位置

通のイメージを持ってから行ないます。日本

づけを都市計画的に行ないます。どこの自治の場合では組織が大きいと各セクションにま

体も、水と緑の文化都市などをスローガンにかせっきりにするか、妥協的な調整にする場

中長期計画を立ててい註す。その中でゾーニ合が大半であるのが問題のようです。公園とングが行なわれ、住宅開発ゾーンが示されて道路を一体化しアメニィティ空間を創設したいます。首都圏の50km圏内では、大半の市り、調整池と公園を複合化するなど、利用度

まちなみ大学［第2期］講義録1

を高めたりするにはトータルプランニングがす。郊外ニュータウンと言えば、周辺の緑と必要です。まして、まちなみ形成を考える場

隔絶された住宅地、画一的な区画道路に並ぶ合、道路や公園の計画と一体にスタディしな

4LDK

ければ、大きな木立の向こうに緩やかな曲線

同じ風景で印象が残りません。

道路にそって表情を変える美しい「いえなみ」
が見えるといった演出はできません。

30坪台の家々、どこの街角に立ってもランドスケープというのは、目に入るすべての風景を通し、そこに一つのつながりやス
トーリーを見る人に呼び起こすことだと思い〈中間領域を考える〉

ます。となると、そこには物語性が欲しい。

まちづくり、特に住宅地づくりは道路や公しかし、現実は環境緑地計画として狭義にラ園といった基盤整備と住宅という二大要素にンドスケープをとらえているのはまだしも、分けられがちです。行政側の許可も、施工業

街路樹や公園あるいは各戸の生け垣やシンボ者の区分も、経理上の費目も、国土法の販売

ルツリーなど、計画そのものも段階的に別々価格も、あるいは組織によっては事業者側もにしている場合が多くあります。

二つに分けられています。また、所有区分もまちなみを構成する全ての要素を、広い意

公私に分れているのが一般的です。しかし、味でのランドスケープという視点で再編して実際の居住者は道路を通ってそれぞれの家にみる必要がありそうです。道路、公園、調整出入りし、子供達も家の中や庭あるいは道路

池、住宅、植栽などを、形態、素材、色彩にや公園で遊びます。つまり、そうした区分は分解し、新たな空間構成を行ない、一つの連

特段に意識せずに生活をしている。そこでこ続する景観をつくりだす。ただそこでは、全

うした二つの要素の中間にいろいろな装置やてをすきのないようにつくり込みすぎること

仕掛けをつくることが、住宅地をより魅力的はないと思いますが、トータルに景観をとらにし、生活に潤いを与えることになります。

える視点が必要ではないかと思います。

私は、この20年間、小さな広場をつくることを常に提案してきました。その多くは道路に脹らみをつけたり、公園を分割して道路と一体的に整備したものなどです。児童公園は誘致距離や、その形状や遊具などの施設も事

これから今まで述べてきたことを私が具体細かに定められています。しかしアンケート

的にこの20年間に実践したプロジェクトを通調査をすると、必ずしもその使用頻度は多く

し、スライドで紹介しながら説明させて頂きなく、場合によっては周辺から嫌悪施設としたいと思います。

て見られています。一方、母親は目の届く範囲で小さい子供を遊ばせたいと思っています。

〈二段宅地〉

また、児童公園から街区公園にその名を代え、・藤沢第二立石住宅（神奈川県藤沢市

高齢者が憩える身近な空間が欲しいという要

区画整理

写真9

1981

図3）

求も高まっています。従来定められている道

藤沢の郊外にある北側斜面地を開発した中路や公園などのはっきりした土地利用から、

規模団地（70区画）です。ここでのテーマは斜道路や公園と各宅地の玄関先まで含めた中間面としての利点である眺望をいかに生かし、領域をつくり、居住者のアメニティ空間とし欠点である日照条件を解決するかということて復権させることが重要です。

と、5mの擁壁をどうデザインし和らげるかにありました。

〈ランドスケープとしてとらえる〉

しかし、私が関与したときはすでに造成工

最近若い人と話していて、子供の頃遊んだ事はあらかた進んでおり、全体計画を変更す

場所の思いでを聞くと、彼らが住んでいたニることは不可能でした。そこで一番傾斜のきュータウンの公園の風景が語られることがあ

つい街区を2段宅地に変更しました。つまり、ります。私の子供の頃の思いでと言えば、近南と北の宅地を一体にし、短冊型に割り直し

くの原っぱや池であったり、神社仏閣の境内たのです。南北の段差は建物で吸収するスキであったり、雑踏の近くの商店街などです。

ップフロア方式です。こうすることにより、21世紀になると、住宅需要者のかなりの人達

南側に庭が確保でき、日照も十分前得られ、はニュータウンを原風景として育っていきま

北側の眺望も併せて確保することができまし第4回

戸建て住宅地の設計実務

37

計画・デザインの

行政側の評価及び事業上の売れ行きyび評価

阮@及び評価又F可・帰属

yび収益

住宅地の真ん中を幅10mの蛇行した歩車

高級感あり美しい街

単調な街区に変化

準幹線道路扱い

売れ行き良い共存道路

並み良い

シンボリック景観地区計画設定特別街区として差別

通過交通ないので良閉鎖的でコミュニテ

帰属道路及び公園

いイ不足

将来の補修費増

具体的事例

計画概要

コミュニティ道路

エステアヴェニュー所沢

シンボルロード

タイル舗装

ボラード

街路

樹ゲート

化

居住者の使い方

計画手法

価格転化可能ウッドパーク四季の丘

住宅地の真ん中を幅10mの蛇行した歩車

変化ある街並み

県では初めての試み

利根

共存道路

通過交通の排除

地区計画設定公園道路

樹ゲート

緑のネットワーク化

建築協会設定鳩山ニュータウン

街区道路中央部に一体化した200〜300

コミュニティの場と変化ある街並み全国的にめずらしい

角地なみの人気グリーンスポット

m2の広場

中央にシ．ンボルツリー

して利用

街区の中心

街区中央の広場

価格転化可能のベンチ

街灯

修景的によい

隣接住宅と統一

帰属は道路

タイル舗装

ボラード

街路

帰属道路及び公園
街なかの小広場

築山

市原緑園都市

U字型街区道路に挟ま．って一体化したコミュニティの場と変化ある街並み全国的にめずらしい

角地なみの人気小公園

300〜500m2の小公園

して利用

T0 一コミュニティの児童公園の分割設置

価格転化可能修景的によい

中心

指導要綱の新解釈ベンチ

シンボルツリー

遊具四阿

帰属は公園

横浜緑園都市

不整形敷地にコモン

都市型クラスターコモン

シンボルツリー

ゲート

駐車場

ベンチ

幼児の遊び場として街並みに変化

各宅地の敷地延長と良いが狭い

旗さお宅地の解消

してあつかう一一

ﾋ建て住宅地と差別クラスターコモン

売れ行き良い帰属は共有民地

自主管理将来心配

市原緑園都市5戸に1つのコモンを配置

高低差を吸収幼児の遊び場として街並みに変化

郊外型クラスターコモン

シンボルツリー遊び場

良い

旗さお宅地の解消

駐車場

避難場有効な宅地

別少ない
売れ行き普通段差の解消
自主管理将来心配

一戸建て住宅地と差帰属は共有民地

価格調整収益低い

図2計画手法の実例と評価た。また全ての擁壁をRC造とし、道路より
2，5mセットバックして圧迫感を和らげ、そのスペースに駐車場、アプローチ、階段、シンボルツリーなどを設け中間領域としました。

〈グリーンスポット〉

・鳩山ニュータウン（埼玉県鳩山町96
写真9藤沢第二立石住宅

眺望の効いた二段宅地住宅

開発許可

写真10

1971〜

図4）

首都圏50kmにある開発面積140haの郊
外大規模団地です。用地買収と開発を順次進めたためマスタープランが不明確なのと、20H眺望が遮断される年間による事業のため、行政指導、経済変動、見合「戸小さな陽だまり，建物日照は確保出来るが庭は暗い

直接見合う

工区ごとの計画にばらつきがありました。

階段のぼってアプローチ

ここで紹介するのは、需要停滞期に新しい

3．4ブロックについては，
北側斜面のデメリットとして下段の区画からの眺望が遮断される。庭側が暗く，陽だまりがとれな
い等の問題がある。南北に長い区画に変更して段差のある敷地とし，高い方からゾロで入れる方式とする。これによって前庭，
後庭という明解な外部空間が獲得され，陽だまり，眺望の点で・，6㌔も改良される。

眺望が得られる

一
一

ノ

前庭に大きな陽
だまりが出来る

まちづくりを行なおうとイベントなどソフトを含め提案した例です。区画街路に変化をつけ、子供の遊び場、主婦のたまり場、高齢者＼，
ゾロでアプローチ

計画技術、顧客のニーズなどの変化によって、の憩いの場としての小広場（グリーンスポット）

視線が後庭で・
さえぎられるを設けた例です。区画道路は居住者にとって（プライバシ
一の確保）

一番親しみやすいスペースですが、幅員6m

バックヤードがとれる
植栽・街路樹として機能の車道として位置づけられています。しかし、朝夕の通勤時刻を別にすればほとん．ど発生交通量がありません。したがって、グリッドパターンとし、交通機能のためだけつくるのは
ミ

湘、

弊！

疑問です。むしろ身近かな広場を結ぶネット
ワークとしてとらえたほうがよいと思われま

図3藤沢第二立石住宅

38

改良提案の概念図

まちなみ大学［第2期］講義録1す。

・高坂ニュータウン（埼玉県東松山市
〜89

開発許可

1987

写真ll）

鳩山ニュータウンに東京電機大学をはさんで隣接する住宅・都市整備公団の開発する大規模団地の一角を、民間事業者に事業コンペを通して卸したものです。これも細街路の中心に道路と一体の小広場を設け、真ん中にシンボルツリーのケヤキを植えたものです。擁壁は道路より2．5mセットバックさせ、駐車ス
ペース、アプローチ階段、プラントボックスなどを設け、セミパブリックスペースとしたものです。擁壁自体構造と化粧を兼ねたりブブロックを採用。門柱はプレキャストの集合
門柱としました。こうすることにより道路の広がりができ擁壁と外構が一体のデザインと〈小公園〉

・市原緑園都市（千葉県市原市
写真12

街区の中の小広場グリーンスポットφ

なりました。

発許可

写真10鳩山ニュータウン

1981〜

開

図5）

新しい郊外生活をうたった、開発面積

緑の八ノファーゾーン

集合住宅27ぴの眺望

60ha1330戸の大規模一戸建て住宅団地です。120m角50戸を一つの単位とし、真ん中に6mの区画街路を一体化した小公園を設け、そのコミュニティの中心施設とし、外周法面及び壁面緑化
四季の路（歩行者専用遵路）

部は5戸に一つの共有地のあるクラスター型

住宅を配置しました。小公園は、面積2500m2の標準的な児童公園を300m2に分街路樹割したものです。

、グリーンスポノト

かきのき公園生垣
フラワーヘルト

鳩山ニュータウンのグリーンスポットに比べ一回り大きく、ニュータウン全体にこのシ

歩車共存道路ステムは広がっています。クラスターコモン

は5戸の共有地で、集中駐車場や遊び場などて扱われています。小公園もクラスターコモ

図4鳩山＝：ユータウン

難があり、建築確認上は避難上有効な空地としグリーンスポット

翫戦闘
・！l！些

写真11高坂ニュータウン

リブブロックの土木外構一体の擁壁

写真12市原緑園都市

第4回

区画街路と一体になった小公園

戸建て住宅地の設計実務

39道路や、南北にリニアーにつながる中央公園、

調整池と一体になった広大な湖南公園など50haの団地とは思えない魅力ある景観を見せています。

茨城県は調整池と公園の一体化による多目的調整池を推奨していますが、ここまでダイ
ナミックに取り入れた例はあまり見ません。
調整池は常に水が溜まっており、その周囲はなだらかな芝の法面になって、公園につながっています。管理上アルミ鋳物製のフェンス
敷地配置図（基本街区）

で囲われていますが、全体として一体的なランドスケープを見せています。人口池の北面

図5市原緑園都市小公園

は高額な住宅地が計画されており、アメリカ
ンも、身じかなアメニィティ空間として機能の団地にあるプレミアムロットを彷彿とさせしていますが、自治体に移管する小公園に比ます。

べ、プライベートな共有地であるコモンは管理上の問題が残るのが今後の課題です。

この公園と橋で連結されている、南北に長いリニアーな中央公園は、住宅街の真ん中を突き抜けており、幹線緑道としての機能と同〈リニアーパークと調整池兼用公園〉
・ガーデンシティー湖南（茨城県阿見町〜

開発許可写真13、14

1991

図6）

修景的な魅力も兼ね備えています。また、中央に湧水を利用してせせらぎを通しており、首都圏60km、常磐線土浦駅よりバス20分

子供達の遊び場となっています。中央公園にと最遠隔地にある1400戸の一戸建て団地で面した住宅は、周辺より2割り増しの価格です。

も人気があります。

この団地のコンセプトは、「公園の中に街がニュータウン全体は道路が曲線になっていある」です。あのハワードの田園都市ではありるため家の表情が少しずつ変化しており、雰ませんが、ガーデンシティーと銘うっていま囲気がでていますが、こうした場合気をつけす。したがって周辺の環境もさることながら、なければいけないのが電柱です。これだけの広い街路樹や植栽帯のある幅員20mの公園

景観ですので本来地下埋設が望ましいのです

写真13ガーデンシティー湖南

40

時に、周辺の住宅地のアメニティ空間として、

まちなみ大学［第2期］講義録1

調整池と一体となった公園

が、一戸当たり200万円ほどしますのでなかなか難しい。大きな池のまわりの湖畔住宅だ

け3分の1国庫補助を受けていますが、一般

編

住宅ではその負担が大きすぎます。したがって架空となったのですが、曲線なので張力が働き支線やラットがでてきて醜くなることもあり、建柱計画は慎重に行なわなければなりませんでした。

〈徹底して統一したまちなみ〉
・ウッドパーク四季の丘成田神崎（千葉県神崎

町

1994〜

写真15

繍瞬繊

図7）

首都圏60km、利根川に面した神崎町にある600戸の戸建て団地です。バブル期に土地を仕込んだこともあり、住宅の需要があまり』を麟鰻議磁
写真14ガーデンシティー湖南

中央公園と周辺の住宅見込めない地域にあって、徹底した他との差別化やコストダウンを行なう必要がありました。住宅地を一つのスタイルで雰囲気をつくることにし、事業主のデザイン・アイデンティ

ティである明るいまちなみをつくることと、
比較的ローコストで出来るということからア
メリカ西海岸における地中海風スタイルで統一しました。もちろんプランニングは一般的な4LDK主体ですが、外観やディテールについてはできるだけ地中海風のデザインを取り入れるため、アメリカのKTGYグループの協力を得て設計しました。

住宅は緩勾配の素焼きのスペイン瓦とリシ
ン吹付けによる白い壁。アーチのある玄関ポーチ。窓枠や破風の3層のレリーフ。外構はできるだけオープンとし、建物と合うように白で仕上げています。同じスタイルのいえな

図6ガーデンシティー湖南

調整池に面した住宅地計画

みが続きますが、曲線道路、幹線磁路、住宅の形態や規模のバラエティによって退屈さをしのいでいます。購入者アンケートによると、

地中海風の好き嫌いではなく、まちなみが統一されているのを評価しています。

＜コミュニティー道路と公園緑地のネットワ
ーク化〉

・ウッドパーク四季の丘利根（茨城県利根街
1997〜

開発許可

写真16、17

図8）

このプロジェクトも神崎と同一事業者による利根川沿いの市街化調整区域における20haの大規模開発で、今、第一工区が完成
し、住宅建設が進行中のところです。当初の計画は細長い開発地を南北に、背骨のように12mの幹線道路が真っすぐ通っていました。

よく郊外の住宅地を建設するとき、自治体

写真15ウットパーク四季の丘成田神崎幹線緑道からのポイントハウス

第4回

戸建て住宅地の設計実務

41

暴騰

／〉
／

の都市計画道路やそれに準じた地域幹線道路
をニュータウンの幹線道路と兼用する計画が集合住宅用地あります。住宅宅地関連公共施設整備促進事

／鉱

軽愚

穂

業という補助事業がありますが、この中でも広域性のある道路を求めているところがあります。公的機関が事業主体となる300haを越える大規模団地などではわかりますが、一般の民間が行なう開発規模では不必要であり、むしろ弊害になります。利根町でも既存の団

図7ウットパーク四季の丘成田神崎

地で幹線道路での交通事故など深刻な問題が全体計画発生していました。以前は広幅員道路に接する宅地は評価が高く資産価値がありましたが、今では住宅地として敬遠されマーケットプラ
イスは低いのが実状です。

このプロジェクトではこうしたことを考慮すると、周辺（500m以内）に12m道路があるので、さらにバイパスとなるような住宅地
幹線道路をつくる必要はないと思われました。

幸いバス路線は開発地の中心に接し、東西に短区間通っているので交通の便は確保されています。見直し計画では幅員を9mとし、車
写真16ウッドパーク四季の丘利根

クルドサックと周辺の家並み

道は街区道路と同じ6mとしました。進入口
はボトルネックとし全体を蛇行させ変曲点に小広場を設けて築山とし、10mを越すケヤキをシンボルツリーとしました。こうすること∴議により単に交通の安全性を確保するだけでな

撫 嚢

く身じかなアメニティ空間を創出し、緑のネットワークをつくり、平たんで単調なまちな
みに変化を与えました。

もう一つこの計画で実現したのは、ガーデ
ンシティー湖南でも行なった調整池兼用公園です。利根川の堤に隣接する利根町は、水との戦いの歴史がありました。水田が自然の調整池機能をはたしており、常水位は高い。したがって水田を埋めて調整池をつくると浅く
写真17ウッドパーク四季の丘利根調整池と一体になった公園て広いものになります。そこで大雨の降らないときの利用方法が求められるわけです。こ

調整池公園

＼

脇エントランスゲート

こでは二つの調整池を設け、一つはフットサ
ルやテニスコートなどスポーツ公園とし、もグリーンスポノト
小公園

グり一ンスポノト

総窟口

う一つは常水面を自然の池のようにつくりウ
ッドデッキをめぐらせ修景公園としました。

口㌶口

公園道路

今まで民間事業者の住宅地づくりや計画手法について述べ、実例を紹介しました。
＼

最後に、こうした手法を実現するための鍵

口

図8ウットパーク四季の丘利根

全体計画

42

まちなみ大学［第2期］講義録1を私のつたない経験の中からお話し、併せて

今後のまちづくりについて若干述べていきた
いと思います。

評〜彗

1≠』 、1ド ■＼

まちづくりは、実現しなければ意味がないというのが私の信条です。もちろん、下手な

掌1隔紺

焦、婦夢螺／／l事塀・∴まちづくりならしない方がましだとか、開発そのものもしないほうが良いと思うことも多々ありますが、結局だれかがやるなら自分なりにやるべきだと思うわけです。私は長年、デベロッパーとして、あるいはコンサルタン
トとしてまちづくりに参加してきました。その間、今までは振り向きもされなかったことが簡単に認められたり、たいした問題としていなかったことが大きく問題になったりしました。

いずれにしろ、まちづくりは多くの人が関写真18アーヴインウッドブリッジ

人口池に面したタウンハウス

与し、多額の投資がなされ、完成したものを最終購入者が人生を賭けて取得するといって多くの場合われわれの考える提案で秀逸なもも過言ではありません。ですから、つくる側のについては、表では反対しても実現するのは単に今まで通りに指導されるままにつくっに協力したいと思っている人は案外多いもの

たり、あるいは自分のアイデア実現だけに走です。たとえば共有地付きの一戸建て団地をったりしては、いずれ行き詰まります。しか提案採用するとき、資産価値としてどうかとし十全に練られたコンセプトは、修正する柔か、維持管理はどうなっているかが今一つ不軟性を持つ必要はありますが、強力に推し進明快であると失敗します。タウンハウスが一めなければなりません。そのための方法を述

時のブームとして去ったのは、そうしたこと

べたいと思います。

まず、事業や計画を推進する組織体制として、プロジェクト制がいいか、セクション制の整備がなされないまま、アメリカに比べ数段プワーな環境しか実現出来なかったためだと思います。

がいいかを考えると、どちらも善し悪しはありますが、コアは責任を明確にする意味からもプロジェクト制が良いと思います。

各分野の人との合議制では、ややもすると強力なリーダーシップが取れなくなります。

ここ10年、円高の影響もあって海外旅行が特に現場サイドの意見を聞き過ぎると新しい活発になり、われわれ、まちづくりや住宅をことは生まれません。また全体のプロジェク

専門としている以外の人々にも、観光名所だ

トを動かすためには明瞭で具体的なコンセプ

けでなく海外の住宅団地を目にする機会があ

トを打ち立て、大義名分をつくることです。

ります。特にアメリカなどの住宅地は、規模

われわれは最終的に住むエンドユーザーでなも大きいが、なだらかな曲線の道路に電柱やいので直接的な話ではないわけで、どう関係

看板もなく、住宅との間には緩衝緑地があり、者を客観的に説得するかであり、考えの軸がなかには大きな池があったりランドスケープ

ふらつくのが一番問題です。行政側や組織のの美しいまちなみを見せています（写真18）。

上司は必ず過去の経験や慣習から意見がでま

住宅もいくつかのスタイルでまとめられておすし、一般的な感覚で話している場合が大半

り、十分広い。こうした住宅地を見るにつけ、で、データで裏打ちされたり、信念から反対

まだまだわが国のまちづくりは魅力に欠けましている場合は稀です。

す。

特に民間事業の場合、事業的な面と必ず売ハードな計画技術はここ10年ひと通り出尽れると安心させる豊富な資料が必要でしょう。

くしたと思われますが、多分に欧米の手法のたとえば今まで実現して成功した経験的案を移入や焼き直しだったりします。日本にも歴対案として提示し、あらゆる角度から総合評

史的に見て、いろいろな住居形式や未だに美価し、客観的数字で説得すれば良いのです。

しい景観を見せるまちなみがあります。しか第4回

戸建て住宅地の設計実務

43

し、そうした手法を単に表層だけ取り入れるのは危険です。どうしてそのような空間ができ、必要とされたか、その背景をよく理解し、その後どのように使われたかを評価する必要があります。ここで紹介した幾つかの例もあと10年、20年経ってどのようになっているか、怖い気もしますが興味があります。

間近に迫った21世紀。今、家族の在り方、住まい方、居住形態などさまざまな問題を改めて考え直す時期にきています。高齢化社会や環境問題など時代のテーマをもとに、ハードな計画だけでなくソフトの充実がまたれます。

そうしたものの実現のため今まで獲得してきた手法を、所有形態、管理形態、税制、補助制度、融資制度、などのバックアップシス
テムの点検とともに十分整理しておくことが必要でしょう。まちづくりは長丁場の仕事です。めまぐるしく新奇のアイデアを提案することだけでなく、地道なムーブメントとして行なう必要があります。あいかわらず巨大な投資を行ない、現実と乖離したバブル期につくられた団地を見るにつけ、新しいアイデアに走るより、今まで獲得した手法を使い、トータルなまちづくりを行なうことが必要だとの感を強く持ちます。

確かに社会環境がめまぐるしく変わるなか、それに対応したり、場合によっては再整備する必要もあると思われますが、長年のあいだ変わることなくメンテナンスされ（写真19）、住む人が誇りの持てるまちづくりを今後も続けたいと思います。

写真19ハムステッド田園郊外

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メンテナンスのいきとどいた高齢者住宅
まちなみ大学［第2期］講義録1