既成分譲地の建替えにおける景観・まちなみへの配慮(一社)プレハブ建築協会 住宅部会 環境分科会
まちなみワーキンググループ
旭化成ホームズ㈱積水化学工業㈱大和ハウス工業㈱パナソニック ホームズ㈱ミサワホーム㈱㈱岩村アトリエ

積水ハウス㈱以上７社
1プレハブ建築協会環境行動計画 エコアクション2020

2■

環境行動計画エコアクション2020（環境行動目標）【方針】 良質なまちなみの意義を広く伝える（100年先を見据えて、いかに良好な住環境を創出でき①お客様との対話を通じて、良好な景観形るか）

成につながる コミュニケーションツールを整備― 良質なまちなみ・住環境の事例紹介②対話の中で「まちなみ」を「マナー集」
提案で、マナー違反はしないように啓発
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まちなみの「価値」について

近年開発された４つの住宅地での「居住環境に関する意識調査」
回収率79.7%（248/311）
日本型HOA推進協議会
2009年調べより

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【目標】 私たちが目指す「まちなみ」とは？

①経年美化につながる＋②資産価値が下がらない③空き家問題＋ が生じにくい・・・

持続可能な社会ストックに、つながるよう現居住者、これから住み始める購入者へ広く環境意識を訴求・啓発をお願いします。
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北関東・群馬県 伊勢崎市にある、隣接した分譲地の例歩道には、シンボルツリーの花みずきが植栽されています。

Ａ分譲地

Ｂ分譲地

緑の少ないまちなみは残念です。
→
緑豊かな芝生の公園

どちらの分譲地が経年美化になっているでしょうか？
←
砂利敷きの公園

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Ｂ分譲地は、芝生の公園が自慢です。定期的な清掃Ｄａｙがあります。

別の日にご自宅の植栽をお手入れ中住民意識の高さがまちをきれいにしています。

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●シーサイドももち 福岡市早良区百道浜 全２０９戸 １９９３年竣工 ⇒ 24年後の姿

8

9

●１９９３年竣工時の姿

美しいまちなみを生むために最初にルールを設定

道路境界から１ｍまでの宅地部分を植栽スペースとし、生垣を連続させる。門塀・門扉、カーポートを設置する
際も緑が連続して見えるように、道路境界より１ｍ以上奥へ設置する。

家、道、植栽が美しく調和した住環境

御影石の石積みと緑の生垣

風土・地域性を活かした街づくり

セミパブリックな外構しつらえ

コモンスペースを充実させた戸建て街区
住宅街の家々は、ボンエルフと呼ばれるコミュニティ道路で結び、クランク、カラー舗装、道路内の植栽帯などで、車の徐行を促進し、通り抜けの車も防ぐ。

ボンエルフによるコミュニティ道路

セカンドカーポート

緑道（歩専道）来客・セカンドカー用の駐車あるいは広場としても利用できるセカンドカーポート（区分所有として分譲）も用意。

101997年
123

百道浜4丁目２３．５
藤崎駅 1300ｍ 万円／㎡
（１中高層住専）
西新7丁目
３０．０
藤崎駅 350ｍ 万円／㎡
（１種住居）
弥生1丁目
２５．２
藤崎駅 400ｍ
万円／㎡（２種住居）（万円/㎡）

35

2002年

2007年

2012年

2017年

20年の差

２３．０

２５．９２５．５

３０．１ ＋ ６．６万円／㎡万円／㎡万円／㎡万円／㎡万円／㎡

２５．０

２５．５

２４．２

３１．０ ＋ １．０万円／㎡万円／㎡万円／㎡万円／㎡万円／㎡

２２．２

２１．２

２０．２

２６．３ ＋ １．１万円／㎡万円／㎡万円／㎡万円／㎡万円／㎡

公示地価変遷3025
20
15

ももちは下がることなく上昇

10

百道浜

西新

5弥生0

1997年

2002年

2007年

2012年

2017年

11

●ﾐﾘｵﾝｱﾍﾞﾆｭｰ 研究学園葛城 茨城県つくば市 全34戸 2005年竣工 ⇒ 12年後の姿●まちなみの特徴
・最寄駅（ＴＸ研究学園）より徒歩７分
・全３４戸 （建売１３戸、請負売建２１戸）
・ （一財）住宅生産振興財団プロデュース
建売 ・まちなみ設計ルール（ガイドライン）有り
ｿﾞｰﾝ ・無電柱・電線地下埋設・Ｓ字の曲線道路で景観配慮
・道路はインターロッキング仕上げ
・クルドサックでの６ブロックのクラスター
・緑豊かな植栽
外周道路・隣地境界は生垣で構成
シンボルツリー（推奨はヤマボウシ）
・最低敷地面積１８０㎡（細分化を防止）（敷地面積は１８１～２４０㎡）

建ぺい率４０％・容積率８０％
第一種低層住居専用地域
・管理組合・組合費は無し（自主管理）（自治会費１００円/年のみ徴収）

・住民意識が高く、各自美化・植栽剪定12

●まちなみの経年変化■事例名称：ミリオンアベニュー・研究学園葛城（茨城県つくば市）■テーマ： 植栽の配置とS字道路による景観形成
まち開き後、11年を経過した沿道植栽は、緑豊かで奥行き感のある景観を形成。

4年経過（2010年）

11年経過（2017年5月）
132005年

2017年

差分総額（販売価格）

5.282万円 4.680万円▲602万円

うち建物2.744万円 1.825万円▲919万円

うち土地2.538万円 2.855万円 ＋317万円

土地単価40万円/坪 ※45万円/坪112.5%

茨城県公示
地価平均

17.5万円/坪 11.6万円/坪

66.3%※更地鑑定評価額

2017年3月末に店頭に広告し１週間で売れた

在来大手Ｈ工務店の建設
ﾊｳｽﾒｰｶｰだったら より高い
建物価格も期待可（業者談）

希少価値高い待ち客有エリア

ここでも、まちなみが資産価値になる事が判明

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●まちなみの途切れは、コミュニティ崩壊の兆し

先々まちなみの崩れや空き家問題の発生のきっかけに・・・

Ｘ〇▲建築協定＋緑地協定の更新時に、協定 ▲緑量があり成熟感が漂う（３７年が経過）
脱退者の建替えでは２段生垣のルール
低いレンガブロックの土留めと２段生垣が守られず、まちなみが壊れていくで統一され、まちなみが維持されている【埼玉・所沢（1980年（S55年）～）】15●家の維持管理の良し悪しも、まちなみ景観に影響を及ぼす

ＸＸ▲施主の外壁リフォームでまちなみ景観が壊れた例
外壁色はまちなみへの影響が大リフォームを含め、まちなみを保全することはハウスメーカーの責務【茨城・筑波研究学園都市】＜（1992年（H4年）～）＞【横浜・多摩田園都市】＜（1969年（S44年）～）＞

16●家の維持管理の良し悪しも、まちなみ景観に影響を及ぼす〇▲2015年6月 まちびらきから10年経過
外壁や目地に経年変化【茨城・筑波研究学園都市】＜（2005年（H17年）～）＞▲2018年6月 手前２軒が前年2017年建てたﾊｳｽﾒｰｶｰで外装ﾘﾌｫｰﾑを実施
変わらない景観17まちなみ景観とコミュニティの関係について住民・行政にヒアリングを実施【まちなみを維持管理する方法】

集合賃貸や貸家への若い層の住替えでまちの活性化

住民自ら参加しよいまちにする
意識の共①経年美化につながる
有

行 政 ： 地区計画策定
住 民 ： コミュニティ②資産価値活動
事業者：管理組合ｻﾎﾟ-ﾄ が下がらない③空き家問題が生じにくい・・・
各種協定が失効しないよう意識と確認

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建て替え時のマナー
１０箇条

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高級分譲地として、全国に知られる田園調布

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その風景が、資産価値が守られているのには理由があります21田園調布憲章
私たちの街田園調布は、大正時代後半に渋沢栄一翁の提唱で、当時ようやく欧米に現れ始めた”住宅と庭園の街作り”田園都市構想を取り入れ、多摩川の東側にあたるなだらかな丘陵地帯に、新しく建設されたものです。
以来,私たちの先輩は、この建設の精神と理想に則り、自主的に、平和で公園的な街作りに励んできました。今では駅前のいちょう並木や各所に見られる桜は立派に成長し、家々の樹木や生け垣も四季を通じて私たちの目を楽しませ、暖かく迎えてくれる田園都市に成長しました。
私たちは、今日まで築かれてきたわが街の優れた伝統と文化を受け継ぎ、これからの情勢の変化にも賢明に対処しながら、常に緑と太陽に満ち、平和と安らぎに包まれ、文化の香り漂うよりよい街作りを目指したいと念願し、ここに住民の総意に基づく憲章を定めるものです。

１ この由緒ある田園調布を、わが街として愛し、大切にしましょう。
２

創設者渋沢翁の掲げた街作りの精神と理想を知り、自治協同の伝統を受け継ぎましょう。

３

私たちの家や庭園、垣根、塀などが、この公園的な街を構成していることを考え、新築や改造に際しては、これにふさわしいものとし、常に緑化、美化に努めましょう。

４

この街の公園や並木、道路等公共のものを大切にし、清潔にしましょう。

５

互いに協力して環境の保全に努め、平和と静けさのある地域社会を維持しましょう。

６

不慮の災害に備え、常日ごろから助け合いましょう。

７

隣人や街の人々との交わりを大切にし、田園都市にふさわしい内容豊かな文化活動を行いましょう。

（昭和５７年５月１９日制定）

豊かなまちに住むためのルールや景観を守っていくための活動があるのです22©プレハブ建築協会

緑豊かなまちなみですが、お向かいには、

23©プレハブ建築協会

区画も小さく分割され、緑もなく、室外機が露出。

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ルールがなくても、その景観を守るためのもの
ここではそれを「マナー」とよび、『建て替え時のマナー １０箇条』としてまとめました。
既存のよい景観を維持、もしくは建て替えることで周辺景観を向上させるための指針としてご活用ください。
25⑩⑨⑧⑦⑥⑤④③

②①

メン
テナン
ス
を行
い、
景観維
持を心掛
け
ましょう

既存の良
いものは残していきましょう

まちに提供する
灯りを設
け
ましょう

設
備
機
器
は目立た
な
い
配
慮
を色彩や素材は、まちに調和するものとし
ましょ
う

建
物
や擁壁が、まちに圧
迫
感を与
え
ない配
慮
を工
作
物
は境界より
控
え
ましょう

角
地はそのまちの財
産となり
ます

中高
木は道路
際に植
えると効
果的です

まちに提供す
る
緑を植え
ましょ
う

建替
え
時のマ
ナ
ー

10
箇条
26

①

まちに提供する緑を植えましょう©プレハブ建築協会27

②

中高木は道路際に植えると効果的です©プレハブ建築協会28

③

角地はそのまちの財産となります©プレハブ建築協会

29

④

工作物は境界より控えましょう©プレハブ建築協会

30

⑤

建物や擁壁が、まちに圧迫感を与えない配慮を©プレハブ建築協会

31

⑥

色彩や素材は、まちに調和するものとしましょう©プレハブ建築協会

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⑦

設備機器は目立たない配慮を©プレハブ建築協会
コモンガーデン仲町台 積水ハウス©プレハブ建築協会
世田谷区粕谷33

⑧

まちに提供する灯りを設けましょう©プレハブ建築協会34

⑧

街に提供する灯りを設けましょう©プレハブ建築協会
旭化成ホームズ35

⑨

既存の良いものは残していきましょう©プレハブ建築協会36

⑩ メンテナンスを行い、景観維持にを心掛けましょう©プレハブ建築協会37

【 まとめ】
私たちができることは、お客様との対話を通じて良質なまちなみの意義を広く伝えること●建替え時や修繕時にも、まちなみに配慮する「意識」を共有することは、・心地よいコミュニティの形成
・住みよい環境づくり
・住宅地の価値の向上につながるもの

ひいては「空き家問題」抑制のきっかけにつなげたい
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