収益最大 化 の た め の ︕

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賃 貸経営塾

January2022

空室対策は「部屋を埋めること」ではない︕︖
前回、親から相続した賃貸物件の今後の経営目標について教えていただきました。その内容は、①得られる家賃収入から取り逃がしている「機会損失」を減らすこと。
②家賃収入を上げる努力をすること。
③売上高でなく収益を目標において必要な費用をかけること、と理解しました。これらについて考えてみると、どれも「空室対策」への取り組み姿勢が重要だと感じた次第です。漠然とした質問ですが「空室対策」についての考え方を教えてください。
空室対策とは「ただ部屋を埋めるのでは」なく、収益の確保が第一、と考えることが大事です。もし
空室対策を「部屋を埋めること」と理解するなら答えは簡単で、家賃を下げればいいのです。家賃を下げれば、ほとんどの空室は埋まるでしょう。もちろん、それも有効な方法の一つではあります。しかし下げ続けていたら、それで埋まっても収入が減ってしまいますね。収益も減ります。
赤字になるかもしれません。
「空いているよりいい」、という意見もあるかもしれませんが賛成はできません。募集家賃を下げ続けたら、他の部屋の家賃も下がりますし、入居者さんの質も下がります。大家さんは必要な投資ができないので老朽化に拍車がかかります。当然に不動産の価値が下落します。最後は土地代にもならない不良物件になるかもしれない。そんな物件を相続したら大変ですよね。質問
者さんのお父様は、しっかりと経営されていたと思われますので幸運ですね。従って、あるべき空室対策とは、「収益を第一に見据えながら部屋を埋める策を考える」ことと言えます。

適正な査定家賃を知っているかもう少し具体的に説明しましょう。
空室対策のスタートは正確な家賃査定を知るところから始まります。正確な家賃査定とは、「その条件で３ヶ月以内に決まる」ということです（３ヶ月では短いとか長いというご意見もあるでしょう）。査定とは、築年、構造、間取、設備、立地など、多くの項目から導かれます。流行りの AIにデータを入れれば正確に算出できるでしょうが、その地域で多くの募集物件をお客様に紹介してきた不動産会社のスタッフなら、正確な査定ができるはずです。この適正査定を知ることが、空室対策の出発点になります。
つぎは、その応用編です。
「その条件で３ヶ月以内に決まる」なら、適正家賃のまま募集するのもよいと思います
3が、同じような条件のライバル物件が、たまたま同じ地域で多く募集されていると、決めるのに時間がかかることになります。そこで少し特徴を出すために、エアコンなど10 万円の投資をしてみます。いまどきエアコン付きは珍しくありませんが、「全部屋にエアコンつき」となれば、ひとつのキャッチフレーズになります。これで、家賃を少し上げられるかもしれません。あるいは、家賃は据え置きの代わりに、３ヶ月より早く決めることができるかもしれません。これが適正に査定された家賃の応用の一つです。

投資するか、サービスするかさらに、もし築年数が10 年 15 年という、設備の耐用年数の節目なら、思い切って新しくする、という大きな投資も検討できます。例えば 30 年というスパンで経営を考えたとき、どこかで設備を替える必要があるなら、「今が替えどき」というタイミングがあるからです。高額の費用をかけてリノベーションを行うのも、このようなタイミングです。一方で投資はせずに、「最初の〇ヶ月は家賃を無料」
とか、「仲介手数料、保証料、火災保険料、日割り家賃などの入居時費用をゼロにする（つまり大家さんが負担する）」、という募集条件をとることもできます（この場合は少し家賃を高く設定できます）。この２つの方法は、「建物に投資して価値を高めて査定家賃を押し上げる」という考えと、「投資はしないが、借りやすいサービスを付けることで早く決める」という考えの違いで、どちらも間違ってはいませんね。これは、空室対策の戦略の違いであり、大家さんの賃貸経営に対する考え方の違いなのですが、適正査定家賃がベースとなっている根っこは同じです。そして、どちらにも大事なのは、「結果として収益はどうか」という視点で絶えず考えることです。それを、短い単年度ではなく、複数の年度でみていくことが大事です。
まとめますと、空室対策の定義は部屋を埋めるだけではなく、収益を第一に見据えながら決定していく。そして、正確な家賃査定を知ることが出発点であり、その適正家賃をベースに、大小の投資をすることで物件の価値と家賃を引き上げる、あるいは借りやすいサービスを付加することで短い期間で決めていく、などのいろいろな戦略がある、ということになります。

記 事 1 賃貸業界のニュースから【新春対談】2022年の業界展望を語り合う
記 事 2 賃 貸経営塾

空室対策は「部屋を埋めること」ではない︕
︖※写真は ２０２２年に羽ばたくタンチョウヅル。

2022年1月号

2022年 1月 5日発行（毎月１回発行）

発行所︓株式会社ケン・ハウジング ／ 発行人 :齊藤建吾【本社】:〒330-0055 埼玉県さいたま市浦和区東高砂町2-3【川口店】:〒332-0012 埼玉県川口市本町4丁目7-2【南浦和店】:〒336-0018 埼玉県さいたま市南区南本町1-3-13F【春日部店】:〒344-0067 埼玉県春日部市中央1-43-14-4F【管理部】:〒330-0072 埼玉県さいたま市浦和区領家5-13-5

賃貸業界のニュースからクの開発会社です。賃貸住宅に適した商品もありますが、小規模の事務所や店舗などでアルバイトやパート従業員のスマホから鍵を開ける機能を付与できます。

C いずれも賃貸住宅や事務所の可能性を広げる機能を【新春対談】2022 年の業界展望を語り合う持った商品を扱っています。上場したことで、さらに便利な製品になれば良いですね。

B 2021 年は OYO LIFE の賃貸住宅市場撤退が話題になりました。一方で、海外の不動産テック企業が日本市場向けにサービスを提供する動きは途絶えていません。

今年も、週刊誌やビジネス誌に執筆するライターのA記者と、不動産業界向け新聞のB記者、不動産ネットメディアの編集を手掛けるC記者の3名で2021年の賃貸住宅業界を振り返りながら、2022年の展望を語ってもらいました。

業界整備が進んだのはあの事件がきっかけ︕︖

A 2021 年の賃貸住宅業界を振り返ると、6 月の賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律）の施行は大きなトピックだった。

C この法律で、管理物件が 200 戸以上の事業者は国へ登録が義務づけられました。また、管理契約を結ぶ前に、オーナーへ管理業務の内容や実施方法などについて書面を交付して説明が必要になりました。管理者の設置義務もあって、違反には業務停止処分が課せられます。

A 民間資格だった賃貸不動産経営管理士が 2021 年の試験から国家資格になった。同時に受験者が増え、問題は難しくなり合格率が低下しているらしい。

C 2013 年の最初の試験は 3,946 名が受験して合格率はた不動産ニュースは何ですか︖

A 火災保険の保険請求について不正な申請が横行している件だね。

B 2021 年 10 月に賃貸住宅販売会社の経営者などが逮捕されましたね。容疑は弁護士法違反ですが、この会社が販売した賃貸住宅で短期間に約 70 件の請求業務の代行があり、この中には虚偽の不正請求があったとみて、警察は捜査をしているという報道もありました。

C ここ数年で「火災保険を使えばオーナー負担なしでリフォームできる」などの文言のネット広告が増えました。経年劣化による損傷なのに台風などの災害を理由にして保険金請求をする手口です。「負担なし」につられて虚偽申請の片棒を担がされた方もいたようです。

A 台風などの自然災害が頻発して保険請求が増えている中で、どさくさに紛れた不正請求が増えたと聞いた。

B ところが保険会社も審査を厳格化して、保険金がおりないこともあったようです。その場合はオーナーに法外なリフォーム代金を請求してくる業者もいたと聞いています。オーナーも後ろめたいところがあるから周囲に相談できず払ってしまうとか。

85.8％（3,386 名）だったのが、国家資格を見据えた2020 年 に は 27,338 名 が 受 験 し て 合 格 率 は 29.8%（8,146 名）になっています。2021 年は約 3 万 5,000人が受験申込みしたようです。合格発表は今年 1 月 7日ですが、合格率はさらに下がると予想されています。

A 事業者からオーナーに提案したくせに、手のひら返し

B 狭き門ですね。でも、法制度の確立や賃貸管理士の国もしれませんね。とにかく不正請求は絶対ダメです。

家資格化と、一気に業界の整備が進んだ印象があります。

A それは、「かぼちゃの馬車事件」が影響しているという噂がある。この法律で 2020 年にサブリースの運用も一部を厳格化したけど、第 2、第 3 のかぼちゃを生まないようにという国の意向があっても不思議ではない。

C 「役所は社会問題化したとたんに態度が変わる」と嫌みを言う業界関係者もいたらしいですね。でも、こういった豹変なら大歓迎と言えそうですね。

火災保険の不正請求で逮捕者

B 事件取材の多い A さんから見て、2021 年に気になっ11をするとは、本当にたちが悪いな。しかし、警察が動き出したということは、他にも立件されるケースが出てくるかもしれないよね。

B 「悪いこととは知らなかった」では、済まなくなるか不動産テックと DX

A 不動産テック系のベンチャー企業が上場し始めたのも印象的だったね。

B 2021 年 9 月 に ネ ッ ト 接 続 で き る 防 犯 カ メ ラ の セ ーフィー（東京・品川区）、11月にはスマートロックのフォトシンス（同・港区）が上場しました。セーフィーのネッ
トカメラは簡単に設置できて、スマホなどで映像を見ることができるので、賃貸住宅にも活用できそうです。フォトシンスは、スマホで操作できるスマートロッC プライスハブルジャパン（東京・千代田区）はスイス発の不動産テック企業です。「Property Advisor（プロパティアドバイザー）」という不動産 AI 査定のサービスで、マンションや一戸建ての売却価格や賃料査定ができます。面白いのは、これから建てる新築物件も査定できますし、未来に建てる物件でも AI が賃料を推定してくれるんです。AIの可能性には驚かされました。

B 中国・深圳に本社があるワンダーシェアーという会社

はマウスの操作だけで物件チラシを作ることができます。今までのソフトと比べて、出来上がりの精度が高いのに驚きました。

A 不 動 産 テ ッ ク だ け で な く DX（デ ジ タ ル・ト ラ ン スフォーメーション）という言葉もよく聞いたな。

B デジタル化によってビジネスの根幹を変化させようという動きです。これまでのように作業効率を上げるとか簡素化するのではなく、そもそも仕事の流れごと変えるという意味で使われています。

C この DX は 2022 年以降ますます重要になると思いま

コロナ禍で外国人留学生が激減

A 2021 年はコロナ禍の影響が本格化してきた 1 年だったとも言えそうだ。

C 空室率がジワジワと上昇しているという声がありました。各種データでも上昇傾向にあると報道されています。

A 特に首都圏では単身者向けワンルームの反響が減ったらしい。都内のオーナーは「特に家賃 5 万円～ 6 万円台で外国人入居者が多かった部屋で空室が続いている」と語っている。他の都市でも同じ傾向がみられるのではないかな。

B コロナ前は毎年 12 万人以上が来日していましたが、2020 年は 4 万 9,700 人しか入国を認められませんでした。2021 年は 11 月の段階で 1 万人にも届いていないといわれてます。賃貸住宅市場への影響は大きい。

C 学生は海外からリモートで授業に参加する事例もあるようですが、時差もあるため継続するのは大変です。
留学生に対して、「ここまで厳しい入国規制をしているのは諸外国のなかで日本だけ」という声もあって、「このままだと、日本へ留学しようとする外国人自体がいなくなってしまうのではないか」と心配する管理会社もありました。

A 賃貸住宅業界は地域の学校と連携して、留学生受け入れのための基盤を何十年にもわたって築いてきたのに歯がゆいね。11 月には入国規制を大幅に緩和すると国が発表したけど、すぐにオミクロン株への警戒から、さらに厳しい入国制限に戻された。

2022 年も賃貸住宅市場の発展を期待す。日本全体で労働人口が減っていて、賃貸管理会社は採用にかかるコストが年々増えているところ、入居者対応に求められる質はますます高くなっています。

A 2021 年の総選挙で気になったのは、住宅手当を選挙

A 少ない人手で、過酷なサービス競争に挑むのは大変だ

B 野党は親元を離れた学生や生活困窮者向けの家賃補助ね。それをテクノロジーが助けてくれるわけだ。

C オーナー、入居者、仲介会社、保証会社、保険会社、リフォーム会社と、さまざまな関係者とのやり取りをいかにスムーズに、簡潔にするのかが重要になります。
電子契約で申し込みが入ると自動的に保証会社に連絡が行って審査が始まるとか、リフォーム会社が原状回復工事の完了報告をすると自動でポータルサイトに募集広告が入る。情報伝達コストを減らして、人間が関与しなくて済む仕組みを作っていく未来を目指していくことになると思います。

公約に掲げる政党が多かったこと。

を政策に入れていました。与党もコロナ禍で対象が拡大した住居確保給付金の対象拡大と期間延長を訴えていたのは印象的です。

A ある候補者は住宅政策そのものを持ち家重視から転換すべきと主張していて、高齢者や生活困窮者が賃貸住宅を借りやすくするために、国が滞納保証をする制度の創設に言及していた。こういう良いアイデアは実現して欲しい。2022 年も賃貸住宅市場に目を向けた議論が活発になって欲しいね。

A 不動産テックや DX は、オーナーが直接的には楽できないけど、賃貸管理の質が上がることでプラスになると思うね。人手不足が深刻化していくのはこれからだから、変化の動きも早くなっていく。注目しておこう。

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