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賃貸業界のニュースからSeptember
2021

お部屋探しに利用されている「動画サイト」とはインターネットで賃貸住宅を探す時は「物件検索サイト」を利用するのが一般的ですが、最近では「動画サイト」の活用も増えているようです。なぜ動画なのか︖どう利用されているのか︖について調べてみました。
「百聞は一見にしかず」と言いますが、文字や写真より動画の方が、詳しく大量の情報を伝えることができます。
日当たりや眺望、エントランスから部屋までの動線や周辺環境などの印象を、文字だけで伝えるのは難しいです。
たとえば料理を作るとき、慣れた方なら材料や調理方法が書かれたレシピで理解できますが、料理しない人には調理過程や完成形がイメージできません。実際に、レシピだけ紹介しているサイトより、料理動画サイトの方が人気になっています。同じことが不動産探しでも言えるというわけです。
「〇駅徒歩〇分、2LDK、南向き、オートロック、エアコン、買い物施設と公園」だけでは、不動産のプロでもなければイメージできないでしょう。大家さんとしても、動画による物件紹介や不動産集客の現状について、知っておいて損はないようです。

動画のメリット

・文字や写真よりも多くの情報を伝えることができる・不動産に詳しくない人にもイメージが伝わる不動産を探すお客様に利用されている代表的な動画サイトを紹介します。

YouTube（ユーチューブ）

20 億人以上が利用する世界最大の動画サイト。動画公開で多くの支持者を獲得することで収入を得る YouTuber（ユーチューバー）という職業を生み出しました。最近のテレビ機器の多くの機種で YouTube チューナーが内蔵されたことで、パソコンやスマホだけでなくテレビで視聴できるようになり、50 代 60 代以上の方にも急速に視聴習慣が拡がっています。

Tik Tok（ティックトック）

15 秒から 1 分程度の動画の SNS です。若年層を中心に日本のユーザー数は約 1000 万人に上ります。中高生の間で音楽に合わせたダンス動画を投稿することが大流行しましたが、実は膨大な量の物件紹介動画も投稿されていて、気軽に閲覧することができます。軽快な音楽をバックに、1 分足らずの短い時間で紹介される物件動画は、令和時代の「これからの部屋探し」を想像させてくれます。
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実際に動画サイトを見てみましょう

前述のとおり「百聞は一見にしかず」ですので、実際に動画サイトをご覧になってみてはいかがでしょう。
Youtube（ユーチューブ）には「ゆっくり不動産」というチャンネルが、個性的なデザインや特徴を持った日本全国の住宅を紹介しています。人気の動画は 100 万回以上も再生されています。また、「〇〇市 賃貸 2LDK」などのキーワードでピンポイントの物件動画を探すこともできます。Tik Tok（ティックトック）
では、「＃賃貸」「＃お部屋紹介」などのキーワードで物件紹介動画を検索できます。他の物件動画とは異なる軽快なタッチが特徴です。

記 事 1 リフォーム＆リノベを考える

不人気の３点ユニットバスを人気物件に再生した３つの事例

アメリカではコロナ禍で動画活用に注目

昨年から続くコロナ禍でアメリカの不動産市場は強力なロックダウン（都市封鎖）と向き合うことになりました。
顧客を案内することもできなくなり、必然的に動画活用に乗り出す不動産会社が激増したようです。なかでも若い担当者は Tik Tok 活用で注目されました。ニューヨー
クで不動産仲介をしているキャッシュ・ジョーダンさんのアカウント（cash.jordan）では、家賃数十万円の賃貸住宅から、数億円を超える分譲マンションを紹介していて、フォロワー約 65 万人、1660 万のいいね︕という人気を集めています。T シャツとパーカーといったカジュアルな服装で、自撮り（自分自身を撮影）しながら物件の特徴をまくしたてるスタイルはいかにも若者向けに感じますが、実際には若者以外のファンも多く、高級物件でも多くの反響を獲得しているようです。Tik Tok 活用を始めて顧客は 2 倍以上に増えたと経済メディアの取材に答えています。どんどん物件を観たい人向けに Tik Tok、じっくり観たい人に YouTube と使い分けているようです。

記事 2

大家さんのための税金基礎講座

資本的支出と修繕費
記事 2

お部屋探しに利用されている「動画サイト」とはまとめとして

NHK 放送研究所の調査では、10 代～ 20 代の半数はテレビを全く観ないという結果が発表されています。一方でネット動画は「10 代の男性 48％・女性 37％、20 代の男性 44％・女性 43％」と、テレビの視聴者数に迫っていて、この形勢はすぐに逆転すると思われます。個人
でも小さな組織でも動画発信ができる時代になっています。

賃貸業界のニュースから※写真は 秋 の ベ ニ シ ジ ミ

2021年 9月号

発行所︓株式会社ケン・ハウジング ／ 発行人 :齊藤建吾【本社】:〒330-0055 埼玉県さいたま市浦和区東高砂町2-3【川口店】:〒332-0012 埼玉県川口市本町4丁目7-2
南浦和店】:〒336-0018 埼玉県さいたま市南区南本町1-3-13F（毎月１回発行） 【【春日部店】:〒344-0067 埼玉県春日部市中央1-43-14-4F【管理部】:〒330-0072 埼玉県さいたま市浦和区領家5-13-5

2021年 9月 5日発行

賃貸リフォーム＆リノベーションを考える

不人気の３点ユニットバスを人気物件に再生した３つの事例“3点ユニットバス” は入居希望者に人気が無く、家賃下落や長期空室の原因になります。今回は 3 点ユニットを人気物件に変えたリフォーム事例を紹介いたします。

1964 年の東京オリンピックで誕生

3 点ユニットバスとは、「お風呂」「トイレ」「洗面台」が同じスペースにセットになったバスシステムです。
ちなみに、「お風呂」と「洗面台」のセットは 2 点ユニットバスと呼ばれています。実は 3 点ユニットは 1964年の東京オリンピックで誕生しました。ユニットバス
誕生前までの浴室は、床や壁の防水性に気を使いながらモルタルとタイルで仕上げる工法が一般的でしたが、施工に時間がかかるというデメリットがありました。
当時はオリンピック開催に向けて多くの施設が作られる中、建築業界では職人不足に直面していました。そこで、工期短縮と軽量化を実現する目的でプレハブ型の浴室システムが誕生したと言われています。最初に都市ホテルで導入され、やがて、特に単身者向け賃貸住宅に広がりました。

事例③シャワーユニットを設置して脱衣室スペースを作った事例（参考工事費︓15 万円前後）
これは、費用を抑えたリフォーム事例です。既存の3 点ユニットに浴室用の「塩ビシート」という粘着剤付化粧フィルムを貼り、不人気のツーハンドル水栓をシングルレバー混合水栓に交換しました。LED 照明付の鏡の採用でオシャレ感を演出できました。交換を含め工事費は 15 万前後が相場ですので、ユニットバスを丸ごと交換する工事の 1/3 ～1/4 程度の費用です。3 点セットでも気にならないという一部の入居希望者には受け入れてもらえる対策です。

（参考工事費︓80 万円～ 100 万円）
単身物件には脱衣所がないお部屋が多く、それが不人気の理由になりま す。そ こ で、既存の 3 点ユニットと収納のスペースに、シ ャ ワ ー ユ
ニットバスと、トイ レ、洗 濯 パ ン、トイレ
３点独立洗面台を設置←← 洗濯パンユニット
洗面する事で脱衣室と脱衣室しても活用できる 収納シャワー←
ユニットスペースをつくる事が可能です。多くのケースで家賃 UP を実現できます。既存のユニットバス廻りの工事も必要になってくるので工事費は最も高額ですが、「室内洗濯機置場」「独立洗面台」は入居希望者にとても人気の設備ですので、募集の際にインターネット上でも注目されるリフォーム事例です。

事例②シャワーとトイレを分離した事例

まとめ

事例①ローコストのリフォーム事例（参考工事費︓60 万円～ 80 万円）

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左下の写真は、既存のユニットバス内でシャワーとトイレを分離する事ができるユニットバスです。最近では、「湯船を使わずシャワーだけで済ませる」という単身者が増えたと言われています。このようなニーズの変化に合わせ「シャワーで十分」という入居者層に受ける対策です。工事費はかかりますが、既存のユニットバス内で工事ができるので、居室を狭くしたり、キッチンや収納をいじらなくてもよいのがメリットです。
ただし、既存のユニットバスのサイズや梁（はり）などで施工できないケースもありますので、専門家による調査が必要です。

今回は３つのリフォーム事例をご紹介いたしました。
3 点ユニットのままでも家賃を大幅に下げれば入居は決まるかもしれません。しかし家賃を下げてしまうと入居者属性の低下に伴う騒音やゴミ出し等のトラブル、マナー低下によって「普通の入居者が退去してしまう」ということも考えられます。長く賃貸経営を続けるための資産価値を下げない対策が必要です。それぞれの物件の事情に合わせた適切な措置を講じましょう。

“資本的支出” と “修繕費”
今回は「資本的支出」と「修繕費」の違いと、その確認方法についての概説です。井上公認会計士・税理士事務所 井上雅陽
賃貸経営を営む上で、建物などのメンテナンスや修繕のために支出することは多々あります。この支出は「修繕費」として、その年度に経費処理されることが多いですが、ケースによっては「資本的支出」に該当し、経費処理が複数年にわたる減価償却という処理が必要となることもあります。両方とも支出した全額が経費となるのは変わらないのですが、「修繕費」であれば支出時に全額を経費計上できるため早い節税効果があります。この点、節税を目的に修繕を行ったのに、工事の内容が「資本的支出」に該当して減価償却となってしまい、予定した節税効果が得られない場合もありますので、どちらに該当するかについては留意が必要です。この２つの違いは以下の通りです。
修繕費

固定資産の維持管理又は原状回復のための支出→支出全額をその年度の経費として処理できる

資本的支出

固定資産の修理、改良などのために支出した金額のうち、その使用可能期間を延長または価値を増加させる部分→減価償却として複数年にわたり経費化する

資本的支出と修繕費の区分

具体的な事例で確認してみましょう。賃貸経営で行われる工事では、概ね以下のイメージで資本的支出と修繕費を区分することができます。ただし、個別事例の内容を踏まえて判断する必要があります。

修繕費
屋根の雨漏りの修理
キッチンやお風呂、トイレの修理
鍵の交換
汚れた壁紙やクロスの張り替え
外壁の塗り替え（現状回復・維持）
壊れた給湯器の交換
蛍光灯を蛍光灯型LED ランプへ交換

資本的支出
建物に新たに避難階段を取り付け用途変更のための改装
古いキッチンをシステムキッチンに交換

また、法人税のルール（基本通達等）において、以下の例外的な取り扱いなどが定められており、実務上はこちらも参考にして処理を行います。
支出額が２０万円未満 →修繕費
おおむね３年以内の周期の修理・改良等の費用→修繕費

明らかに維持管理・現状回復のための支出→修繕費
資産の価値を高めるものや使用可能期間を増加させる支出 →資本的支出
どちらに該当するか明らかでない場合で、60万円未満又はその固定資産の前期末価額の10％以下の支出 →修繕費
どちらに該当するかわからない場合で、支出した金額の 30％又はその固定資産の前期末価額の10％相当額のうち少ない金額に該当する部分→修繕費（毎期継続適用が必要）
さらに参考としていただくために、過去に判断が争われた裁判例（裁決）の事例を以下に取り上げます。なお、
これらは個別事例の判断であるため、全ての類似事例にあてはまるものではありません。
外壁等の補修工事が修繕費と判断された事例
Ａ建物で行った外壁等の補修工事のうち、樹脂の注入工事等は建物全体にされたものではなく、また、塗装工事等は建物の通常の維持又は管理に必要な修繕及びその範疇に属するので、この費用は修繕費とするのが相当とされた。また外壁天井防水は補修面の美装工事であり、塗装材として特別に上質な材料を用いたものではないので、この費用も修繕費とするのが相当とされた。資本的支出と修繕費の区分は金額の多寡ではなく実質によって判定された事例。
台所・浴室設備の取換工事が資本的支出と判断された事例
築17年の賃貸マンションの一部の台所と浴室設備等を取り壊し、システムキッチンとユニットバスに取り替えた工事は、当該マンションの維持管理のためではなく、価値を高め耐久性を増すと認め、その全額が資本的支出に該当するとされた。
屋根の雨漏り防止水工事が修繕費と判断された事例
Ｂ建物（鉄骨造７階建）とＣ建物（鉄骨造5階建）
は屋根の雨漏り防止のために、屋根の上に鉄骨を組んでアルミトタン等で覆う折板（せっぱん）工事による防水工事を行った。この工事は使用可能期間の延長と価値増加に該当するとも思えるが、修繕費と判断された。その理由は、陸（ろく）屋根造りのため雨漏り箇所が特定できないこと、過去何度も補修工事を行っても雨漏りが続いたこと、工事を行わないと予定の建物使用可能期間の短縮を予測させること、などが指摘された。採用された工法と、工事を行う状況を考慮して判定された事例。

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