バーデハウス再生プロジェクトに関する民間提案事業者公募要領【概要版】（案）第１．事業の概要
久米島沖の深海６１２ｍから汲み上げられたミネラル分を多く含む海洋深層水を１００％利用した、世界初の温浴施設「バーデハウス久米島」は設備の劣化とコロナ禍の影響を受け、令和 2 年１０月末をもって一時休館となりました。
本町ではバーデハウス再生の可能性や魅力、周辺施設（公共施設）の効果的な活用方法及び市場性等に関する調査・検討を重ねた結果、奥武島の恵まれた自然環境と取水量日本一を誇る海洋深層水を活かした滞在型リゾート拠点の形成と久米島ならではのコンテンツを提供する観光拠点づくりに向けて、運営主体となる民間事業者を公募することとなりました。
１ プロジェクトのコンセプト「ここにしかない時間の流れや特別な空間の創出」をメインコンセプトとし、 奥武島の恵まれたロケーションと民間事業者の豊富なアイデアやノウハウを掛け合わせることにより、同地域のポテンシャルを最大限引き出しつつ、以下に示す３つのサブコンセプトを基本方針に再生プロジェクトの実現を推進します。
メインコンセプト
サブコンセプト

ここにしかない時間の流れや特別な空間の創出

非日常的な空間を創出し、久米島町民の心と体を高価値で良質なサービスを癒す健康増進

奥武島の恵まれた環境と海洋深層水を活用した提供するエリアの整備

コンテンツの提供

滞在型リゾート拠点の形成

全てのコンセプトの実現にあたり、自然環境や周辺景観へ配慮するとともに、経営面においても持続可能性を重視した事業提案を募集します。

２ 対象施設等の概要
所在地等

沖 縄 県 島 尻 郡 久 米 島 町 字 奥 武 170-1他
整備年度

施設名

面積

バーデハウス久 米 島
バーデハウス本 館

平成16年度1,210㎡

トリートメント棟 本 館

平成16年度

243㎡

トリートメント棟 別 館

平成21年度

170㎡

既存施設

奥 武 島 キャンプ場の概 要

管理棟

平成15年度

376㎡

調理棟

平成15年度

70㎡

シャワー棟

平成15年度

140㎡

ウミガメ館 （亀 の館 ）平成11年度

901㎡

浦 島 亭 （レストハウス畳 石 ）平成11年度

220㎡

多 目 的 広 場 （パークゴルフ場 ）平成11年度

約 15,000㎡

現 況・バーデハウス本 館 は塩 分 に由 来 する劣 化 が著 しく、ダクト、ポンプ類 は大 規
模 な改 修 が必 要 。また、建 物 本 体 にも塩 害 が及 び、一 部 外 壁 の崩 れ有 。
・トリートメント棟 は比 較 的 良 好 な状 態 が保 たれている。
・キャンプ場 は令 和 4年 度 に限 り、指 定 管 理 により運 営 。
・ウミガメ館 は町 営 で運 営 しているが、大 水 槽 に著 しい劣 化 有 。
・多 目 的 広 場 はパークゴルフ場 として利 用 中 。宿 泊 施 設 の設 置 など様 々な用 途 に活 用 することを想 定 している。
1

３ 対象用地の概要
所

在地地

番積

地目170-1 の一部

約 5,000 ㎡

原野

キャンプサイト

170-2

15,390 ㎡

原野

浦島館、ウミガメ館、多目的広場

沖縄県島尻郡170-5

12,318 ㎡

原野

バーデハウス、キャンプ場

久米島町

324-2

5,019 ㎡

原野

駐車場

字奥武

167-1

2,513 ㎡

原野

駐車場

168-8

302 ㎡

畑

駐車場

169-1

863 ㎡

畑

駐車場

合計
各種計画、制限等面

現況

約 41,405 ㎡・町土利用計画においてリゾート関連施設用地に位置付け。
・沖縄県立自然公園における第２種特別地域に指定。
・久米島町景観計画において景観形成重点地区に指定。

４ 位置図
別添のとおり５ 敷地周辺インフラ整備状況
インフラ整備状況① 上水道

管路引込済。詳細は久米島町上下水道課と調整を図ること。

② 下水道管路引込済。詳細は久米島町上下水道課と調整を図ること。

③ 海洋深層水管路引込済。詳細は久米島町商工観光課と調整を図ること。

④ 表層水取水管⑤ 表層水排水管

ウミガメ館へ引込済み。詳細は久米島町商工観光課と調整を図ること。

⑥ 電気

沖縄電力株式会社。詳細は沖縄電力久米島営業所と調整を図ること。

⑦ ガス

プロパンガス。詳細は地元ガス会社と調整を図ること。

⑧ 電話

NTT 西日本の供給エリア。

第２ 公募の概要
１ 公募する提案の概要
公募する提案は、公共財産である対象施設及び対象用地の効果的な利活用に関するものであって、事業提案者が実施主体となり整備、運営を行うことを前提とします。また、提案にあたっては上記で示したコンセプトを実現するための事業提案について、公募型プロポーザル方式により決定します。
本プロポーザルによって決定した最優秀提案者は優先交渉権者として、本町と基本協定及び事業用地定期借地権設定契約を締結するほか、必要に応じて定期建物賃貸借契約を締結し、提案内容に基づく事業を実施することとします。
２ 優先交渉権者の決定方法
有識者等で構成するバーデハウス久米島再生プロジェクトに関する民間提案事業者選定委員会（以下「選定委員会」という。）にて審査し、最優秀提案事業者を決定します。この選定結果を踏まえ、本町が優先交渉権者を決定します。
2３ 選定委員会の構成
バーデハウス久米島再生プロジェクトに関する民間提案事業者選定委員会（案）区分

氏名

所属・役職等

備考

委員長

下地 芳郎

一般財団法人沖縄観光コンベンションビューロー会長

委員

伊志嶺 友浩内閣府沖縄総合事務局運輸部観光課長

委員

徳松 安史

沖縄振興開発金融公庫 地域連携情報室長

委員

馬場 正尊

委員

翁長 由佳

委員

上江洲 幹子

久米島町婦人会 会長

委員

古堅 宗治

久米島町役場企画財政課 課長

オープン・エー代表取締役、公共Ｒ不動産ディレクター
東北芸術工科大学教授
株式会社サンダーバード代表取締役
一般社団法人沖縄リゾートウエディング協会 代表理事

４ 公募スケジュール
事項

時期① 公募要領の公表

令和４年４月８日② 説明会・現地見学会受付期間

令和４年４月８日～４月１５日③ 説明会・現地見学会

令和４年４月２０日④ 質問事項受付期間

令和４年４月１１日～２２日⑤ 質問事項回答

令和４年５月１３日⑥ 参加表明受付期間

令和４年５月２７日⑦ 資格審査結果通知

令和４年６月１０日⑧ 対話資料の提出期間

令和４年６月１７日⑨ 対話期間

令和４年６月２０日～２２日⑩ 対話の結果通知及び共通認識事項の通知

令和４年７月１日⑪ 提案書受付締め切り

令和４年７月８日⑫ 提案審査

令和４年７月２１日～２２日⑬ 優先交渉権者公表

令和４年７月２９日⑭ 基本協定締結

令和４年８月中旬⑮ 詳細協議令和４年８月以降随時⑯ 事業用定期借地権設定契約

令和４年９月以降⑰ 契約内容の議決

令和４年９月以降

第 3．提案条件
１ 事業用地の条件等
ア 事業用地については借地借家法第２３条の事業用定期借地権設定契約による賃貸借契約を締結します。
3

イ 借地期間は事業内容に応じ３０年以上５０年未満。事業提案者の提案に基づき、本町と協議の上、決定。また、期間満了後の更新は行わない。ただし、本町との合意がある場合、新たに契約が可能。
ウ 地代は久米島町普通財産貸付規程第５条の規定により算出した額以上で、事業提案者の提案によるものとします
エ 事業用定期借地権設定契約は対象用地を一括又は分割して契約を行うことを可能とします。
オ 事業提案者は事業用定期借地権設定権を第三者に譲渡又は転貸、担保権を設定することは不可とします。
カ 事業提案者は本町との事業用定期借地権契約締結後、事業用地に隠れた瑕疵があることが発見されても、そのことを理由とする損害賠償の請求や契約の解除をすることはできないものとします。
キ 賃貸借期間満了時には借地借家法第２３条の規定により、事業提案者が設置した全ての建築物、その他の工作物を収去し、事業用地を本町へ返還することを原則とします。
ク 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第２条第１項第１号及び同項第３号から第５号に規定する風俗営業、同条第５項に規定する性風俗関連特殊営業及びいわゆるラブホテル、ファッションホテルに類する施設の設置、営業を行うことはできないものとします。
ケ 賃貸借契約に関する公正証書の作成及びそれに要する費用は本町と事業提案者の折半とします。
コ 開発、建設のために必要な各種法令等に基づく届出、許認可手続き等は全て事業提案者が行うものとします。
2 整備内容ア 事業提案者は事業用地内に宿泊施設を整備、運営する。なお、整備・運営に要する費用は事業提案者の負担とします。
イ 宿泊施設の客室数は事業提案者の提案内容に委ねます。
ウ 事業提案者は既存施設を利活用し、または新規で町民向けの健康増進施設（以下「健康増進施設」という。）を整備、運営する。なお、整備・運営に要する費用は事業提案者の負担とします。
エ 健康増進施設の運営に関して、事業内容を踏まえ、地代相当額を上限に町の財政支援を行います。
３ 既存施設の取扱
ア 事業提案者は原則として既存施設を改修して再利用することを条件とし、改修費用及び施設の維持管理費については事業提案者の負担とします。
イ 既存施設を活用する場合、建物は定期建物賃貸借契約を締結し、原則、無償にて貸し付けます。
ウ 既存施設を利用する上で、当該施設に見えない瑕疵があり、事業遂行に甚大な影響を及ぼすものについては、本町と事業実施者が協議したうえで、対応を決定します。
エ 全体計画において合理的な理由がある場合は、既存施設の用途変更や除却することを認めます。
ただし、用途変更や除却に要する費用は事業提案者が負担するものとする。
第４ 提案審査
１ 基礎審査事務局において提案された内容が本要領に従って記載されているか並びに公募要領等の禁止事項に該当していないかを審査します。
２ 提案審査選定委員会において、基礎審査を通過した提案についてあらかじめ定められた選定基準に基づき審4

査を進めます。審査の結果、評価基準点に満たない場合は失格とします。
３ 審査項目及び評価の視点と配点
審査項目

評価の視点

1 コンセプト、基本方針に関する事項

配点
３５点①コンセプト及び・本事業の趣旨を十分に理解し、コンセプトを実現するための具体的な基本方針に関するアイデアや奥武島エリアの将来像を明確に描けているか。

提案

・第２次久米島町総合計画後期基本計画及び第２次久米島町観光振興基本計画等の主旨を踏まえた計画であるか。
・同エリアのポテンシャルを引き出し、他のリゾート地と比較して、差別化

２０点が図られる具体的アイデアが示されているか。
・非日常的な空間を創出するため具体的アイデアが示されているか。
・同エリアの自然環境や景観、ユニバーサルデザイン等に配慮されているか。
②海洋深層水の・海洋深層水の効能や特性等をよく理解し、それらの価値を最大限引き活用に関する提案出し、効果的に利活用できる具体的なアイデアが示された計画となって

１５点

いるか。
Ⅱ 導入機能・施設計画に関する事項

３５点①町民向けの健・海洋深層水を活用した、町民向けの健康増進施設の整備が計画に盛康増進施設等のり込まれているか。

整備に関する提案

・町民の健康増進に寄与する具体的な取り組みが明記されているか。

１５点

・当該施設の管理運営が、独立採算を前提とした計画であるか。
②宿泊施設を含・高価値エリアの整備について具体的な計画が示されているか。

む高価値エリアの・高価値エリアの運営が独立採算を前提とした計画であるか。

整備に関する提案

・既存の観光施設等との差別化を図るための具体的なアイデアが盛り

１５点込まれているか。
③既存施設の効・既存施設について効果的に活用する具体的なアイデアが盛り込まれ果的な活用に関すているか。

5点る提案
Ⅲ 地域貢献に関する事項

２０点①地域経済の活・地域資源を活用する等、地域産業の活性化に向けた具体的な取り組性化及び地域企みが示されているか。

業との連携等に関・地域の雇用創出について具体的な数値が示されているか。

する提案

・地元企業との連携や参画を促す具体的な取り組みが盛り込まれてい

２０点

るか。
Ⅳ 事業遂行能力に関する事項

１０点①事業遂行能力・事業主体等について、本事業と同等の実績があるか。

に関する事項

・施設の整備から維持管理・運営にいたるまで、安定的な事業実施に向け、事業提案者、参加グループ、その他協力法人等の役割分担が明確に示されているか。
5５点

・提案した事業内容に関する重要なリスクを認識しており、当該リスクが顕在化した場合の具体的な対応策が検討されているか。
・不測の事態が生じた場合でも事業実施に影響を与えないような体制の工夫等、具体的な提案がなされているか。
②資金調達や長・事業の実施にあたっての資金調達の計画は具体的で実現性の高いも期事業計画に関のであるか。

する提案

・長期事業計画について具体的で安定性の高いものであるか。

５点

合計

100 点

第５．優先交渉権者選定後の流れ
１ 基本協定の締結
本町と優先交渉権者は、対等・信頼の関係を基本に、事業実施に向けた協議・調整を経て、事業の実施に関する基本的な事項等を定めた基本協定を別添の「基本協定書（案）」に基づき締結します。基本
協定の締結後、優先交渉権者を「事業予定者」とします。
事業予定者は、詳細協議において、本町と連携し、町民向け健康増進施設の整備・運営に関する町民との対話や地元事業者の参画を促すための事業者向けの説明会を行うこととします。
２ 協定の当事者
協定の当事者は、本町と優先交渉権者となります。優先交渉権者が単独の参加法人の場合、当該法人とします。また、参加グループが優先交渉権者となる場合はその代表構成員及び構成員全てを当事者とします。
３ 事業用定期借地権設定契約の締結
本町は、基本協定に基づき、事業開始（整備工事着手）前までに事業予定者と事業用地の使用を目的とする事業用定期借地権（借地借家法第２３条）設定契約を締結します。
４ 定期建物賃貸借契約
本町は、基本協定に基づき、必要に応じて、事業予定者と既存の公共施設の賃貸を目的とする定期建物賃貸借契約（借地借家法第３８条）を締結します。
５ 建物の賃貸借等に関する事項
事業予定者が整備した建物全部又は一部を第三者に賃貸借するときは、事前に書面により本町の報告するものとします。また、既存施設の建物全部又は一部を第三者に賃貸借するときは、事前に書面により本町の承諾を得るものとします。なお、当該第三者に対し、当該建物が事業用定期借地権を設定された土地の上に建設されているものであり、当該事業用定期借地権は事業用定期借地権設定の契約の満了日に消滅し、それと同時に当該第三者との建物賃貸借契約も終了することを書面で約定する必要があります。
※詳細は「公募要領」、「要求水準書」、「審査基準書」を参照。
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