大家さん対談

12「孤独死」とDecember
2020「事故物件」「心理的瑕疵」
について考える
私のアパートで一人暮らしの 60 代男性が亡くなりました。いわゆる孤独死です。5 日後に家族が発見してすぐに解約となったのですが、不動産会社から「次の借主が気にするので家賃も下げなければならない」と言われました。皆さんはどう思いますか︖
Ａさんの貸室を事故物件として扱う、ということですかね︖「孤独死＝事故物件」という考え方ですよね。
これが一般的な判断なのでしょうか。

その内容を要約すると① 孤独死は原則として説明・告知の必要はない② 臭気等で近隣から異変の可能性が指摘されて孤独死が発覚した場合は説明・告知の必要がある③ その場合も次の借主が通常想定される契約期間を利用した場合は次は説明・告知の必要はない（④は割愛）

あるいは心理的瑕疵物件とも言ったりしますね。「入居者が嫌悪するような事実が過去におこった物件」という意味のようです。となっています。

だから家賃を下げないと決まらない、という訳ですか。
つまりその事実を次の借主に告知するということですね。

②の場合はなぜ説明・告知が必要とされたのでしょう︖

でも孤独死のあった貸室はすべて事故物件や心理的瑕疵物件になるのですか︖
納得いかないですよね。「入居者が嫌悪する事実」というのは、たとえば自殺が該当するのは理解できます。
自殺は相続する遺族や連帯保証人に賠償責任を認めた判例がありますから事故物件といえると思います。次に住む人の嫌悪感も理解できるので心理的瑕疵物件ともいえると思います。殺人事件でも同じですよね。でも孤独死を事故と考えるのは納得できませんね。
法律的な定義はどうなっているのですか︖
明確な定義はないようです。
亡くなった部屋に対して嫌悪感を感じるのが普通なので、「だから告知せよ」という理屈なのでしょうね。
確かに、前の入居者が一人で亡くなった部屋を嫌う人は多いでしょうね。
でも、事故物件の判定は大家に深刻な影響を与えるのに定義が曖昧すぎますね。Ａさんが告知しないで賃借するとどうなりますか︖
借主が入居後に事実を知ったときに「知ってたら借りなかった」とクレームを言ってくる。最悪のケースは「損害賠償しろ」と裁判になる。
面倒ですね。何かハッキリした指針はないのですか︖
今年の春に「全宅連」という不動産業者の団体が「住宅確保要配慮者等の居住支援に関する調査研究報告書」を発表しました。その中で孤独死と事故物件の考え方を整理しています。

うん、だいぶ明確になりましたね。
①の「告知の必要はない」というのは力強いですね。
借主が入居後に近隣から孤独死の事実を知る可能性が高いからです。その可能性も心理的瑕疵の判定のひとつになるみたいです。
確かに、借主が知る由もなければ心理的瑕疵もない訳ですね。
この報告書では、「住宅内で人が亡くなるのはあり得るし、病気や老衰による死を責めることはできないから当然に孤独死は事故ではない」としています。
明確で理屈が通ってる。
でも法的な根拠がある訳ではないのですよね。
そうですね。しかし後日、借主側と意見の相違がおきたときに貸主側の見解の背景として強力な拠り所にはなると思います。万一訴訟となったときの裁判所の判断にも影響を与える可能性もありますよね。

記 事 １ 賃貸業界のニュースからアパートの外廊下の崩落事故～貸主のリスクを考える～
記 事 2 大家さんのための賃貸仲介最前線レポート

ネット で 分 から ない
内見 時 に お客 様が気 にす る ポイ ント

記 事 3 大家さん対談

ではＡさんは告知しないで通常の家賃で募集します
か︖ 5 日後に親族によって発見されてるし近隣でも話題になっていないでしょうから。
この事実を不動産会社と相談して最後は自分で決断します。皆さんの考えと教えていただいた調査研究報告書の内容はたいへんに参考になりました。

次 回 の 予 告次月より井上雅陽（公認会計士・税理士）氏の「大家さんのための税金基礎講座」がスタートします。第一回目の１月号は「賃貸経営と確定申告」をテーマにお届けする予定です。お楽しみに︕「事故死」と「事故物件」「心理的瑕疵」
について考える2020年12月号

発行所︓株式会社ケン・ハウジング ／ 発行人 :齊藤建吾【本社】:〒330-0055 埼玉県さいたま市浦和区東高砂町2-3

2020年12月 5日発行（毎月１回発行）【 川 口 店 】 : 〒 3 3 2 - 0 0 1 2 埼 玉 県 川 口 市 本 町 4 丁 目 7 - 2
3【南浦和店】:〒336-0018 埼玉県さいたま市南区南本町1-3-13F

大 家 さ ん のための賃 貸 仲 介 最 前 線 レポート

ネットでは 分 からない
内見時に お客様が気にする ポイント

賃貸業界のニュースから今年の 3 月 4 月時点では新型コロナの影響で来春の繁忙期が心配されました。幸いにも客足に壊滅的な影響はなく、その数も戻りつつあるように思えます。すでにこの紙面でお伝えした通り、コロナ禍のお客様には変化が見られます。ひとつは、「リモートワークに適してるか」「ネット環境が安定してるか」「勤務先の距離が最優先ではない」な
どの条件面の変化です。もうひとつは、「ネットで徹底的に物件を絞る」という探し方の変化です。
しかし、それでも物件を見ないで決めるお客様は少数派です。ネットの表現力が豊かになっても写真や動画では確認しきれませんし、オンライン内見では決めきれないポイントがあるからです。そこで今回は、内見時にお客様が気に掛ける「ネットでは分からないポイント」について考えます。

アパートの外廊下の崩落事故 ～貸主のリスクを考える～
賃貸住宅のオーナーにとっては他人事ではないかもしれません。北海道苫小牧市の賃貸アパートで外廊下の床が崩落し、家族 5 人が転落し病院に搬送される事故がありました。NHKなどによると事故が起きたのは今年10月17 日の夕方で、2 階建てアパートの 2 階部分が現場となりました。搬送された 5 人の命に別状がなかったのは不幸中の幸いでした。報道では事故が起きた外廊下は金属製で老朽化が進んでいたことから、今年 8 月にオーナーに修繕するよう連絡していたと物件の管理会社が証言しています。オーナーは今後、怪我をした入居者への補償問題がでてくると考えられます。このように建物の不備によって入居者が怪我をした場合には、その建物の所有者が損害賠償責任を負います。今回の事例では、入居者の使用方法に問題があったとは考えにくい上に、管理会社は廊下の改修を促していたと報道されており、事実ならばオーナーの責任は免れないのではないでしょうか。

建物倒壊で 1 億 5 千万円の支払い判決
賃貸経営でおきるのは、このような老朽化による事故だけではありません。大規模災害時にも賃貸住宅オーナーの責任が追及された事例があります。1995年に発生した
阪神大震災で、地震によって倒壊した賃貸住宅のオーナーが、亡くなった入居者の遺族らから責任を問われました。
神戸市東灘区にあった「東神マンション」は、1階部分が完全に押しつぶされて倒壊し、一人暮らしの学生など 4名が犠牲となりました。また、亡くなった学生の遺族らとともに、倒壊による生き埋めで大きな怪我を負った入居者も法廷でオーナーの責任を追及しました。神戸地裁の判決では、建物が当然持っているべき安全性を欠いており、「賃借人らの死傷は、地震という不可抗力によるものとはいえず、当該建物自体の設置の瑕疵と想定外の揺れの本件地震とが、競合してその原因となった」（判決文）と判断しました。裁判所は慰謝料のほかに、死亡による逸失利益、葬儀費用の合計金額の半分にあたる1億5千万円の支払いを、オーナーと建築業者に命じました。
巨大災害では、多くのことが「想定外」として責任が曖昧になりがちです。その中で、オーナーの責任を問う
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たこの判決は当時の不動産業界紙などでも大きく取り上げられたためご記憶の方も多いかもしれません。判決では、建物が老朽化しているだけでなく、建築状態が悪く、設計・施工ともにいい加減な状態であったと認定しています。また、周辺で倒壊した建物はこのマンションだけだったことや、高い建築知識を持つ遺族が震災後すぐに現地で写真撮影や周辺への聞き込み調査などを実行しており、豊富な証拠が残されていたことがこの判決につながったと言われています。

意外と多い「滑る、転ぶ、落ちる」事故
集合住宅に関わる事故は多く発生しています。なかでも多いのは「滑る、転ぶ、落ちる」といった事故です。
人口動態統計（厚生労働省）ではマンションを含む建物内やその周辺で、滑る、転ぶ、落ちることが原因で亡くなった方は年間3614人（2017年）にも及びます。
住宅火災による死者が 889 人（総務省 同年）といいま
すから、比べれば日常的な事故がいかに多いかわかります。共有廊下が水浸しで滑った、階段の滑り止めが壊れていて躓いた、子どもが手すりをくぐって落下したなど、例を挙げればキリがありません。
安全な建物を提供するのは貸主の義務ですですが、あまりに多い事故に対処するために「施設賠償保険」をすすめる声があります。施設賠償保険は建物等の施設の管理の不備や、構造上の欠陥が原因で怪我や死亡事故が起きた際に、オーナーが負う法的責任によって生じる損害を補償する保険です。火災保険のなかには施設賠償特約が付帯できるものもあるようです。ひとたび事故が起きれば、補償はとても高額になることもあります。こうした保険も含めて対策を考えていきたいところです。

貸主側で改善できるポイント…

お客様が最初に目にするのは外観とエントランスです。これが物件の第一印象になります。エントランスが暗いとか郵便ゴミが散乱しているのはイメージダウンです。さらに駐輪場が雑然としている状態や、ゴミ置き場に残置物があるのも敬遠されます。このような共有部のイメージをお客様はかなり気にします。定期的な清掃が必要な所以（ゆえん）です。つぎに、お部屋に入ると収納や設備をチェックしますが、これらは情報の再確認に過ぎません。実はネットでは分からない気になるポイントとして「匂い」と「明るさ」があります。
空室の期間も配水・下水の匂いが室内に上らないようにすること定期的な空気の入れ換えが必要です。
「明るさ」については、陽当たりの良い物件ばかりでなく昼間でも暗い部屋もあります。これは少し明るめの照明器具を設置しておくことでカバーできます。以上は貸主側が意識しておくことで成約率を高めることができるポイントです。

まとめ

改善を検討する余地のあるポイント①建物老朽化などで起きた事故は所有者責任を問われる可能性があります。
②地震など大規模災害であっても所有者に賠償命令が下った例もあります。

つぎは貸主側では直接的には関与できないポイントです。しかしマイナス点を少しでも引き上げる策がない訳ではありません。１つめは、実際に現地に行くまでの駅からの「道のり」です。お客様はネットで所要時間は知っていますが、さらに知りたいのは物件までの道程です。たとえば商店の並び、人通り、道幅、街灯、景色などです。女性の一人暮らしや家族に女性のいる世帯なら、狭くて暗く人通りの少ない道のりは不安に感じるでしょう。これは外部要因ですから貸主側で変えることは出来ませんが違うルートを勧めることはできます。住人なら知っている安全なルートがあるなら、たとえ数分の遠回りであっても提案しておくことで、マイナス点をカバーできます。２つめに気にするのは「隣人」です。お客様は表札や傘などを見るしか判断材料はありませんが、内見中にチラッと隣の部屋の入居状況を確認したりします。貸主側としては隣人の詳細情報を明かすことはできませんが、安心材料があるなら積極的に伝えてもよいと思います。３つめとして、さりげなく気にするのが「携帯電波」です。もし電波の弱い貸室の場合は、4G 電波を改善してくれる「携帯ブースター」のような機器が売られています。

外部要因で改善が難しいポイント
貸主側で改善は出来ないがお客様は気にしているというポイントがあります。まずは「窓からの眺め」。内見中に窓を開けてみたら、目の前のマンションや一戸建ての住人の姿が見える、という条件もあるでしょう。さらに窓を開けた際に聞こえてくる車の音が気になる場合もあるでしょう。お客様の中には居室内の壁の厚さを気にする方もいて叩いて壁の厚さを確認したりします。水道やシャワーの水圧などもチェックします。これらで減点になるなら、それが弱点ということになるかもしれませんが、そもそも弱点のない物件はありません。大事なのは、弱点を埋めても余りある長所をアピールすることです。
新型コロナによってお客様はネットで物件を絞り込むようになりましたが、たとえ選ばれたとしても「現地確認」が 待 っ て い ま す。そ の際のお客様の「気になるポイント」を知った上で、なるべく良い評価が得られるように準備したいと思います。
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