よりよいまちづくりを進めるために

七栄中木戸･西二本榎地区
七栄獅子穴地区
地区計画の手続き

富里市

平成１４年４月１９日運用
平成２９年７月１１日改正
令和 ３年７月３０日改正

はじめに
富里市では、七栄中木戸・西二本榎地区と七栄獅子穴地区について効率的な土地利用を積極的に推進していくため、平成１４年４月
１９日、これらの地区に地区計画を決定しました。
これによって、地区計画に定められたルールに従って、建築や開発を行っていただければ、容積率は１００％、建ぺい率は５０％を利用することができるようになりました。
また、地区計画制度の運用にあたっては、これまで届出勧告制度による届出をお願いしてきましたが、地区計画の目的にそったまちづくりが確実に実現できるようにするために、平成１４年６月２７日、さらに建築条例を定めました。
市では、この地区計画制度および建築条例を活用して、効率的な土地利用を進めるとともに、良好な環境を備えたよりよいまちづくりを進めていきたいと考えていますので、内容をよくご理解のうえ、ご協力いただけるようよろしくお願いいたします。

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わたしたちのまちの地区計画
七栄中木戸･西二本榎地区と七栄獅子穴地区で決定された地区計画についてくわしく見ていきましょう。

地区計画ってなに？

地区計画制度というのは、昭和５５年につくられたまちづくりの制度です。
地区計画を定める地区で建築などを行う場合は、都市計画で定められた用途地域などの指定がまず前提になりますが、それに加えて、それぞれの地区でのまちづくりの目的にあったルールを選択して地区計画のなかに定めることができます。
そのルールを地区の人達みんなが守っていくことによって、よりよいまちづくりが実現していくわ
けです。
わたしたちのまちでの地区計画の詳しいルールについては、あとで述べさせていただきますが、大きく「区域の整備･開発及び保全の方針」というまちづくりの方針を定めた部分と、｢地区整備計画｣という、具体的なまちづくりのルールについて示している部分との２つの部分から構成されています。

わたしたちのまちの地区計画の特色は？

わたしたちのまちでは、まちづくりの目的が異なる低層住宅地区と、幹線道路にそった沿道地区の２つの地区にわけてルールを決めています。
□低層住宅地区のルールは？
低層住宅地区では、容積率と建ぺい率のルールを定めています。
今回の地区計画では低層住宅地区の容積率を５０％、建ぺい率を３０％に低く定めていますが、建築にあたって通常必要な一定の幅員の道路用地を建築時に確保すれば、現在都市計画でこの地区に決定されている容積率１００％、建ぺい率５０％が使えることになるというルールです。
このルールによって、道路の整った良好な市街地づくりを進めていくことを目指しています。
□沿道地区のルールは？
沿道地区では、建物の用途のルールを定めています。
沿道地区の活気を生かしていくとともに、周辺の生活環境を守っていくために、畜舎を制限するルールになっています。

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地区計画の内容
七栄中木戸･西二本榎地区と七栄獅子穴地区で決定された地区計画の内容は次のようになっています。２つの地区がありますが、地区計画の内容は同じなので、七栄中木戸･西二本榎地区を例に見ていきましょう。
決定図書(七栄中木戸･西二本榎地区の例です)

区域の整備・開発及び
保全の方
針地
区
整備
計画

名
位
面
地区計画の目標

称置
積その他当該区域の整備･開発及び保全に関する方針

建築物
等に関す
る
事
項

中木戸・西二本榎地区地区計画
富里市七栄の一部
約 28.3ha
本地区は、幹線道路と市街化区域に囲まれた区域であり、農地等の散在する緑豊かな郊外住宅地である。区域内の状況は道路等の基盤の整備は地区全体としてはまだ十分に行われていないが、整備が行なわれた部分から徐々に市街化が進行しつつある。
本地区計画は、当該地区における土地区画整理事業等の面的整備事業の計画的な導入を推進するとともに、上位計画で位置づけられている住宅地を基本とした土地利用の実現のために、安全で快適なまちづくりに配慮しつつ、適正な人口密度の配置を行える低層住宅地を中心とした土地の有効利用を実現することを目的とする。
地区を沿道地区と低層住宅地区に区分し、土地の有効利用を図る。
地区内の道路については、適正な配置を誘導することにより良好な市街地を形成し、防災性、利便性、快適性の増進を図る。なお、道路の配置にあたっては、既存道路を尊重するとともに、新規道路についてもネットワーク形成等を考慮して行うものとする。
沿道地区については、地域環境と調和した沿道立地施設を誘導する地区とし、低層住宅地区
については、区画道路の整備に合わせて、一戸建ての専用住宅や低層の共同住宅を中心とした緑豊かな居住環境を形成する。
また、建築物に関しては、沿道地区は後背の低層住宅地区などの環境に配慮して、建築物等の用途の制限を定める。
低層住宅地区については、良好な住環境を保全し、土地の有効活用を図るために、区画道路整備の進捗に応じた建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合の最高限度、区画道路整備の進捗に応じた建築物の建築面積の敷地面積に対する割合の最高限度について定める。

地区の区分

名称
面積
建築物等の用途の制限

沿道地区
約 12.８ha
次に掲げるものは建築してはならない。
①畜舎

建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合の最高限度

低層住宅地区
約 15.5ha

5/10 とする。ただし、次の各号のいずれかに該当する敷地にあってはこの限りではない。
①建築物の敷地に接するすべての区画道路(建築基準法(昭和25 年法律第 201 号)第 42 条第 1 項の道路及び同条第 2 項に該当する道路、並びにこの地区計画の告示以降に同条第１項に該当することとなる道路で幅員が 6ｍ以上の道路とする。以下同じ)の部分が、道路用地として確保された当該敷地の場合②土地区画整理法(昭和 29 年法律第 119 号)による土地区画整理事業(以下｢土地区画整理事業の施行地区｣という)又は、都市計画法(昭和 43 年法律第 100 号)第 36 条第 3 項の規定による工事が完了した旨の公告のあった開発区域(以下｢工事完了公告のあった開発区域｣という。)の場合3/10 とする。ただし、次の各号のいずれかに該当する敷地にあってはこの限りではない。
①建築物の敷地に接するすべての区画道路の部分が、道路用地として空地が確保された当該敷地の場合②土地区画整理事業の施行地区又は、工事完了公告のあった開発区域の場合

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合の最高限度｢区域は計画図表示のとおり｣
理由：本地区において、適正な土地利用を誘導し、良好な住環境の形成を図るため地区計画を決定する。

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地区整備計画図
七栄中木戸･西二本榎地区

富里ＩＣ

国道
409号

七栄獅子穴地区

県道成田両国線

国道 296 号

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地区計画の運用基準
低層住宅地区では、次のようなルールが適用されることになります。
低層住宅地区では、道路の整備状況によって利用できる建築物の容積率の最高限度と、建築物の建ぺい率の最高限度を定めています。
あなたの敷地がある場所の道路の状態によって、以下のようにしていただければ、容積率 100％、建ぺい率 50％を使うことができます。
なお、敷地が複数の道路に面している場合は、すべての道路に下の基準が適用されます。

あなたの敷地はどのような場所にありますか？

容積率 100％、建ぺい率 50％を使うためには？

敷地は、地区計画の決定の告示以前に存在していた幅員 4ｍ以上の建築基準法上の道路に面しています。

現在のままで、容積率 100％、建ぺい率 50％を使うことができます。

敷地は、幅員 4ｍ未満であるが 2 項道路に指定された道路に面しています。

幅員 4ｍ以上の道路用地を確保【注】すれば、容積率 100％、建ぺい率50％を使うことができます。

敷地は、地区計画の決定の告示以降につくられた建築基準法上の道路に面することになります。

幅員が 6ｍ以上であれば、容積率100％、建ぺい率 50％を使うことができます。

敷地は、土地区画整理事業の施行地区や開発許可を受けた開発事業が完了した開発区域の中にあります。

事業計画にしたがった道路が整備されれば、容積率 100％、建ぺい率 50％を使うことができます。

上の説明の中に出てくる「2 項道路」って何？
2 項道路というのは、都市計画区域に指定された時に既に建物が建ち並んでいた幅員 4ｍ未満の道路で、特定行政庁（千葉県）が指定したものをいいます。
2 項道路に指定されると建築基準法上の道路となり、幅員 4ｍ未満でも建築することができますが、その場合には次のページの【注】に示したように、4ｍ以上の道路になるように、建築敷地に道路みなし線が定められます。

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【注】「幅員 4ｍ以上の道路用地を確保」とは？
2 項道路の場合は 2 項道路（複数の 2 項道路がある場合はすべての 2 項道路）に面している敷地の部分で、2 項道路の中心線から水平距離が 2ｍ以上（2 項道路がその中心線から 2ｍ未満
でがけ地や川、その他これらに類するものに沿っている場合は、当該がけ地などの側の道路の境界線から道路側に水平距離で 4ｍ以上）の部分を道路用地として確保していただくということです。

一般的な 2 項道路の場合

がけ地などに接する場合

道路の中心線

建築敷地道路(2 項道路)
道路 の中 心線から 2ｍ道路(2 項道路)
がけ地など

こ れ が道 路 みなし線です

道路用地として確保する敷地の部分

道路の反対側から 4ｍ

建築敷地

こ れ が道 路 みなし線です

道路用地として確保する敷地の部分

なお、ここではルールの概要だけをご説明していますので、詳しくは市の都市計画課までお問合せくださるようお願いいたします。

敷地が低層住宅地区と沿道地区にまたがる場合等の容積率、建ぺい率のルールの取扱いは？
建築敷地が低層住宅地区と沿道地区の２つの地区や地区計画区域の内外など、容積率や建ぺい率が異なる２つの地区にまたがる場合、地区計画での容積率や建ぺい率は、建築敷地の割合による按分によって定めることになります。

敷地が低層住宅地区と沿道地区にまたがる場合の用途のルールの取扱いは？
地区計画では、沿道地区内にある建築敷地について畜舎の建築を制限していますが、建築敷地が低層住宅地区と沿道地区の２つの地区にまたがっている場合についても、畜舎の建築は制限されることになります。

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地区計画が定められた区域内での手続き地区計画が定められた区域内で、土地の区画形質の変更や、建築物の建築、工作物の建設、建築物の用途の変更などの行為を行う場合には、地区計画のルールに適合したまちづくりが行われるようにするために一定の手続きを行っていただくことが必要です。
手続きは、その行為が建築確認を必要とするものかどうかによって、次の２通りに分かれます。
建築確認が必要な場合①7 ページをご覧ください

建築確認が必要ない場合②８～１０ページをご覧ください①建築確認が必要な行為を行う場合
地区計画が定められた区域内で、地区計画のルールが、より確実に実施されるようにするために、地区計画のルールを「地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例（以下「建築条例」）」として制定しました。
建築条例が制定されることによって、建築条例に定められたことが建築確認の対象になり、本地区計画においては、建築物等に関する事項のすべてを建築条例に定めていますので、地区計画が定められた区域内で建築確認が必要な行為を行う場合は、地区計画の届出は不要となり、建築確認申請を行うだけでよいことになります。

届出についての手続きの流れ
建築条例の施行で不要となる手順
予定行為の設計(関係図面作成)

行 為 の事前相談

地区計画の 届 出審
査勧告･是正7

建築確認申請工事等の着手②建築確認が必要ない行為を行う場合
地区計画が定められたわたしたちのまちで、建築確認が必要のない行為を行う場合には、地区計画のルールが守られているかどうかを確認するために、以下の要領で行為の届出の手続きを行ってください。

届出が必要な行為は？
地区計画が定められている区域内で、次のような行為を行おうとする場合には、工事などに着手される３０日前までに届出が必要です。

□土地の区画形質の変更をする場合
具体的には、以下のような行為です。ただし、開発許可を必要とする行為については届出は不要です。
☆切り土や盛り土など土地の造成を行うこと☆道路の新設や拡幅などにより建築敷地を新設、変更すること など□以下の行為で、建築確認申請が必要ない行為☆建築物(工作物)を建築すること☆現在の建築物の用途を異なる他の用途に変更すること

届出の方法は？
届出にあたっては、届出書と関連する図面がそれぞれ２部必要です。詳しくは富里市都市計画課までお問合せください。届出書の様式や関連する図面の種類は９～１０ページを参考にしてください。

届出についての手続きの流れ

予定行為の設計(関係図面作成)

行 為 の事前相談

8地区計画の 届 出

審
査勧告･是正工事等の着手

申請書の様式
地区計画の区域内における行為の届出書（七栄中木戸・西二本榎地区

七栄獅子穴地区）年月日

殿
届出者 住所
氏名
電話番号㊞

都市計画法第５８条の２第１項の規定に基づき、土地の区画形質の変更
建築物の建築又は工作物の建築建築物等の用途の変更について､下記により届け出ます。
建築物等の形態又は意匠の変更
木材の伐採
記
1 行為の場所

富里市

2 行為の着手予定日

年月日

3 行為の完了予定日

年月日

4 設計又は施行方法(1)土地の区画形質の変更
区域の面積(イ)行為の種別(建築物の建築･工作物の建築)(新築･改築･増築･移転)(２)
届出部分
届 出 以 外 の 部 合計建分
築㎡㎡物(ロ) (ⅰ)敷地面積の設建(ⅱ)建築又は建設面積㎡㎡
築計
又はの(ⅲ)延べ面積㎡㎡
工作
概(ⅳ)高さ(ⅴ)用途物の地盤面から
要
建ｍ (ⅵ)垣又はさくの構造
築(3)建築物(イ)変更部分の延べ面積(ロ)変更前の用途等の用途㎡の変更(4)建築物等の形態又は意匠の変更
変更の内容(5)木竹の伐採

伐採面積

9㎡㎡㎡㎡

(ハ)変更後の用途㎡なお、前ページの申請書を提出していただく時には、それぞれの行為に応じて、次のような添付図書が必要となりますので、合わせて提出していただくようにお願いいたします。
また、下記の図書以外にも参考になる図書があれば添付していただくことがあります。

□土地の区画形質の変更をする場合は？
Ｎｏ． 図面の種類

縮尺備考１位置図

１／２,５００

都市計画図に行為の場所を表示

２

配置図

１／１,０００以上

当該土地の区域及び周辺の公共施設を表示

３

設計図

１／１００以上

造成計画図，構造図，断面図等□建築物(工作物)の建築をする場合は？
Ｎｏ． 図面の種類

縮尺

備考

１

位置図

１／２,５００

都市計画図に行為の場所を表示

２

配置図

１／１００以上敷地内における建築物又は工作物の位置を表示

３

立面図

１／５０以上

２面以上

４

平面図

１／５０以上

建築物にあっては各階平面図□建築物等の用途の変更をする場合は？
Ｎｏ． 図面の種類

縮尺

備

考

１

位置図

１／２,５００

都市計画図に行為の場所を表示

２

配置図

１／１００以上敷地内における建築物又は工作物の位置を表示

３

立面図

１／５０以上

２面以上

４

平面図

１／５０以上

各階の変更内容を表示

届出書は，２部提出して下さい。一部は届出者返却用となります。

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