第２章

リバース・モーゲージを活用した木造密集市街地の整備手法の開発

本章では、木造密集市街地の効果的な整備促進に向け、市街地整備を前提に高齢地権者の不動産を建替え資金等の住宅改善資金や生活資金に転換する「密集住宅市街地整備型リバース・モーゲージ・システム」を提案し、融資可能額の試算および居住者アンケート調査を行うことにより、システムの導入可能性を検討する。
２．１

はじめに

２．１．１

研究の背景と目的

密集住宅市街地の防災性の向上は緊急の課題となっているが、老朽住宅の建替えや狭隘道路の拡幅等の整備は 、必ずしも進捗しているとは言い難い状況にある 。その背景として 、狭隘道路に面する狭小敷地の老朽住宅では建築基準法の接道規定を満たし得ず建替えが困難であるという法的要因のほかに、住宅の狭さ等の理由で子供世代が独立することによって、建替え意欲や資力の乏しい高齢者のみが取り残される傾向にあるという社会的要因も挙げられる。つまり、狭いながらも土地資産を保有しているが、生活資金の確保と現状維持が精一杯で、建替え資金までは準備できないという高齢者世帯が密集住宅市街地では多数存在していると推察され、今後も増加すると予想される。
そこで本章では、これら高齢者世帯の生活安定に配慮しつつ、零細な土地資産を活用して 市 街 地 整 備 を 促 進 す る 手 法 と し て 、 リ バ ー ス ・ モ ー ゲ ー ジ （ 以 下 、「 Ｒ Ｍ 」） と 市 街 地整備をリンクさせ、市街地整備を前提に彼らの土地・建物資産を建替え資金等の住宅改善資金や生活資金に転換することにより、木造密集市街地の整備促進に資することを目的とす る 「 密 集 住 宅 市 街 地 整 備 型 リ バ ー ス ・ モ ー ゲ ー ジ ・ シ ス テ ム 」（ 以 下 、「 市 街 地 整 備 型ＲＭＳ 」）について検討・提案を行うものである。
２．１．２

研究の成果の活用方針

木造密集市街地整備においてＲＭを活用することは、建替え資金が工面不可能な零細高齢地権者の住宅改善意欲を高め、木造密集市街地整備を円滑化し、防災性、住環境、居住性を向上促進することに寄与する。また、高齢地権者の保有する零細不良土地資産が良資産となって流動化することに寄与する。
本章では、市街地整備型ＲＭＳの概念、関係主体の連携のあり方、融資可能額の算出方法、密集市街地居住者のＲＭ活用ニーズ等の検討結果を整理し、将来的な、①地方公共団体等の市街地整備主体に対する木造密集市街地整備におけるＲＭ活用指針の作成、②公的住宅融資制度の拡充、③保険制度の確立、に向けた基礎的資料の提供を目標とする。
２．１．３

研究の方法

以下のように、市街地整備型ＲＭＳの基本概念を検討しシステムの構築を行った上で、融資可能額の試算および居住者アンケート調査を行いながらその導入可能性を検討する。
①市街地整備型ＲＭＳのモデル構築②シミュレーションによる融資可能額の試算（「 保険適用型」と「保険非適用型 」）③市街地整備型ＲＭＳの潜在的需要の把握

69

２．２

市街地整備型ＲＭＳのモデル構築

２．２．１

リバース・モーゲージとは

市街地整備型ＲＭＳは、リバース・モーゲージの仕組みを活用することにより成立するスキームである。既存のリバース・モーゲージでは、主に月々の生活資金が融資されることになるが、市街地整備型ＲＭＳでは、主に密集住宅市街地の改善のために必要な、老朽化住宅の建替えや改修費用あるいは転出・住み替えのための費用として融資され、さらにそれらの行為が市街地整備事業と連携して行われることが大きな特徴となる。
市街地整備型ＲＭＳの概要を整理する前に、ここでは、市街地整備型ＲＭＳの骨格を成す仕組みであるリバース・モーゲージの概略についての説明を行う。
（１）リバース・モーゲージの概要
リバース・モーゲージとは、住宅や土地等の不動産を担保に融資を受け、契約期間の進行とともに徐々に負債が増えていくローン形態のため、一般的な住宅ローンに代表される「フォワード・モーゲージ（抵当融資 ）」と区別するために「リバース・モーゲージ（逆抵 当 融 資 ）」 と 呼 ば れ て い る （ 図 ２ ． ２ ． １ お よ び 図 ２ ． ２ ． ２ 参 照 ）。 そ の 概 要 は 以 下の通りである。
○担保となる不動産については、主に利用者が居住している宅地が対象となり、契約期間中は、その担保となっている自宅に住み続けることができる。
○元利金の返済については、利用者の死亡や転居等により契約が終了した時点で、事業主体や相続人が担保となっている不動産を処分することにより元利一括返済することを基本としているが、相続人が不動産を処分せずに相続し、金融資産により返済することもできる。
○不動産を処分した場合、残金は相続人に返還される。
○我が国におけるリバース・モーゲージは、地方公共団体やその外郭団体である福祉公社等が実施している「公的プラン」と民間金融機関が実施している「民間プラン」に大別される 。「公的プラン」では、地方公共団体が事業主体、融資主体となる「直接融資方式 」と地方公共団体が窓口となり 、融資は民間金融機関が行う「 間接融資方式 」の 2 種類に区別できる。

持ち分

不動産価格

①不動産を担保
②融資

持ち分
融資残高
時間

【フォワード・モーゲージ】

時間

相 続 人

融資残高

③契約終了 時に不動産の売却により一括返済融資機関（銀行など）

価値

不動産価格

利 用 者

価値

【リバース・モーゲージ】

図２．２．１ フォワード・モーゲージとリバース・モーゲージの概念図

70

図２．２．２ リバース・モーゲージの基本点な仕組み

（２）担保割れリスクについてリバース・モーゲージに関する様々な課題の中でも融資総額が融資限度額を超えてしまう「担保割れリスク」が大きな課題となる。担保割れを生じさせる要因として「不動産価格 の 下 落 」「 金 利 上 昇 」「 利 用 者 の 長 生 き 」 が あ り 、 こ れ ら は 「 リ バ ー ス ・ モ ー ゲ ー ジ の三大リスク」とも呼ばれている。
①不動産価格下落リスク
契約期間中に不動産価格が下落することにより、契約が終了する前に融資残高が融資限度額を超えてしまうこと。
②金利上昇リスク
契約期間中に金利が予想以上に上昇し 、利息を含めた融資残高が膨らむことにより 、契約が終了する前に融資残高が融資限度額を超えてしまうこと。
③長生きリスク利用者が予想以上に長生きすることにより、利用者の存命中に融資残高が融資限度額を超えてしまうこと。
この他、担保不動産を売却する際に、対象不動産が市場性（商品性）を失い、円滑な売却が困難となるリスクもある。
市街地整備型ＲＭＳでは、これらのリスクに対応するために、表２．２．１に示すような仕組みを用意している。
表２．２．１

担保割れリスクと市街地整備型ＲＭＳでの対応方針

対応する
備考
主なリスク
融資限度額（担保掛目） ①不動産価格下落 既存のリバース・モーゲージでも行われているの設定
リスク
市街地整備事業をセット ①不動産価格下落 市街地整備事業を行うことにより、不動産価格で行うリスクの維持・上昇を図る
貸付け利子を単利固定と政策的な支援の対象となる②金利上昇リスクする
契約期間中の担保割れや契約者の契約期間以保険機能を導入する③長生きリスク
上の長生きへの対応
契約者が従後に取得する ①不動産価格下落 権利単価低い定期借地権への権利変換や、定期住宅を持地持家に限定しリスク借家権への住み替え等も範疇とする
ない②金利上昇リスク融資期間を限定することにより、融資主体側の融資期間を限定する③長生きリスクリスクを回避する（融資期間以降の契約者の長生きの場合には、保険により対応）
利用対象者を持地持家の借地持家の場合に、本スキームが有効に機能す③長生きリスク高齢者に限定する
るかどうかについても検討を行っているリスク回避のための手段

２．２．２

市街地整備型ＲＭＳの基本概念

本研究で検討を行う市街地整備型ＲＭＳでは、高齢者の保有する相続の意思がない不動産を建替え資金等に転換し 、市街地整備事業と併せて老朽化ストックを更新するとともに 、高齢者の終身に渡る安定した居住継続性の確保を図ることを目的とする。

71

（１）システムの基本構成
市街地整備型ＲＭＳは、建替え事業・市街地整備事業を行う「市街地整備事業主体 」、
資 金 を 供 給 す る 「 金 融 機 関 」、 担 保 割 れ リ ス ク を ヘ ッ ジ す る 「 Ｒ Ｍ 保 険 機 構 」、 そ し て シ
ステムをマネジメントする「ＲＭＳ運用主体」の各主体の連携により構成される（一主体が複数機能を担うことも考えられる ）。
システムの基本構成を図２．２．３に、システムを構成する主要３主体の機能を表２．
２．２に示す。

円 滑 な運用 を図 るた めにも、市街地整備事業主
体 と ＲＭＳ 運用 主体 の組 織 として の一 本化 を図ることも考えられる。

公的金融機関（日本政策投資銀行，住宅金融公庫等）

公的機関（公共団体等）融資

市街地整備事業主体

助成金

金融機関

骨格的な組織。各種契約・カウンセリングの窓口となる。
契約者への融資金、保険金支払い等の一切の手続きを一括して行う。

図２．２．３表２．２．２

ＲＭＳ運用主体

市街地整備事業主体

ＲＭ保険機構ＲＭＳ運用主体が内部留保により対応することも考えられる。

（都市機構，公共団体，ＮＰＯ，民間，組合）

債権買取

組織

建替え事業及び市街地整備（面整備、道路拡幅、敷地整序、公園整備等）を行う。

担保割れリスクへの対応

不動産買取、まちづくりへの活用

ＲＭＳ運用主体

高齢地権者

ＲＭ保険機構高 齢 地権 者 の希 望等 に応じて、市街地整備型Ｒ
Ｍ Ｓ スキ ー ムの 骨格 パ
ターンを適宜選択。

市街地整備型ＲＭＳの構成イメージ

市街地整備型ＲＭＳの主要３主体の機能

主な機能
・各種契約の窓口
・カウンセリング・融資主体（抵当権者）
・ＲＭ保険機構への保険料の支払い（契約者への融資金の一部を契約者に代わってＲＭ保険機構へ直接支払う）・担保不動産の取得、売却・清算・自らが担保不動産の取得・清算⇒賃貸事業等による運用⇒資金回収を行うことも考えられる。
・建替え事業及び市街地整備事業の実施
・ＲＭＳ運用主体から担保不動産の買取・まちづくり用地、公共用地等、市街地整備に寄与できる土地利用の取得と実行・保険金の受取・管理・保険金の支払い（ＲＭＳ運用主体を経由して契約者に支払われる）72

（２）システム化のメリット
各主体がシステム化することにより、個別に機能するよりもトータルとして次のようなメリットが得られる。
○通常では評価額の低い（場合によってはゼロの）不動産が、市街地整備により接道・整形化することで土地評価額が高まり、ＲＭ融資額が増える。
○親子間で相続意向の低い高齢者の不動産を、建替え資金や生活資金として転換し、生前に有効活用できる。
○建替え資金が工面不可能な零細高齢地権者の住宅改善意欲が高まり、木造密集市街地整備への合意形成が図られ、整備が円滑化する。
○保険スキームの導入によりＲＭの担保割れリスクがヘッジされ、より多額の融資が可能となる。
○保険スキームの導入により、市街地整備後も持家もしくは終身居住権付き借家に、終身にわたる継続居住が可能となる。
○ＲＭの契約終了後、ＲＭＳ運用主体が所有権を取得した不動産は、競売によらずリフォームして賃貸・分譲に回せる 。（高齢地権者の土地資産が流動化しやすくなる 。）（３）融資方式
市街地整備型ＲＭＳの骨格パターンとしては 、「不動産担保型 」、「不動産売却型」の２種類に大別できる。
まず、不動産担保型では、ＲＭＳ運用主体が、市街地整備ＲＭＳを利用する高齢地権者（以下ここでは契約者という）が所有する不動産を担保に建替え資金等の住宅改善費用及び月々の生活資金を融資するものである 。ＲＭＳ運用主体は融資額を元利一括で回収する 。
不動産売却型では 、ＲＭＳ運用主体は 、契約者が所有する不動産を契約当初に買い取り 、契約者に対して生活資金（主に従後の家賃に相当する）として月々に支払いを行うものである 。（フランスのビアジェパターン）表２．２．３

不動産担保型と不動産売却型の違い

不動産担保型
概要

不動産売却型・ＲＭＳ運用主体は、契約者が所有する不動産 ・ＲＭＳ運用主体は、契約者が所有する不動産を契を担保に、建替え資金等の住宅改善費用及び約当初に買い取り、その代金を従後の生活資金（主月々の生活資金を融資するものである。返済に従後の家賃を対象）として月々に年金方式によは元利一括で行う。
契約者り支払いを行う。

・６５歳以上の高齢者（夫婦世帯の場合は、夫婦とも６５歳以上）
融資・支払 ・建替え資金等の住宅改善費用
金使途
・月々の生活資金
返済方法
・契約終了時に元利一括返済

・６５歳以上の高齢者（夫婦世帯の場合は、夫婦とも６５歳以上）
・月々の生活資金（主に従後の賃貸住宅にかかる賃料）（ただし、一時費用にも対応）―

契約期間・２０年間（ただし、契約期間以降は、保険に ・２０年間（ただし、保険により実質終身）保険対象

・契約期間中に担保割れした場合には、月々の・月々の支払い額が、不動産買い取り額を上回った生活資金融資額と同額が保険金により支払場合に、月々の受取額と同額が保険金により支払われる。

われる。よって、実質的には終身に渡って月額生より利子相当額を支給）

・契約期間以降も長生きした場合には、融資は停止され、月々に発生する利子相当額が保険金により支払われる。

73

活資金が支払われることになる。

（４）市街地整備型ＲＭＳにおける保険スキームの基本的考え方
ＲＭが普及しているアメリカでは、国がＲＭの３大リスク（不動産価格下落リスク、金利上 昇リス ク、長生 きリス ク）を 100 ％ヘッ ジする保 険制度 （ＦＨＡ 保険）を創設してから飛躍的に契約件数が増加した。我が国では、住宅金融公庫の高齢者向け返済特例制度に対する高齢者住宅財団の債務保証制度があるが、本格的な保険制度ではない。そこで市
街地整備型ＲＭＳでは保険スキームの導入を検討した。
( a )不動産担保型における保険スキームの考え方
図２．２．４は、市街地整備型ＲＭＳの不動産担保型における長生きリスクに対する保険スキームの考え方を示したものである。従後不動産評価額に一定の率をかけた額を融資限度額とし、契約当初の建替え資金融資、定期的な生活資金融資（累積 ）、累積融資額に対する定期的な保険料と利息（累積）の合計が融資限度額を超えた場合（担保割れした場合）に保険が適用される。表２．２．４に保険の適用範囲を示す。
不動産価格の変動

長生きリスク（累積融資額）

ＲＭ
ＲＭ
保険
保険
適用
適用

生活資金融資額（累積）建て替え資金融資額（時間）
現在契約者Ａ 死亡

契約者Ｂ 死亡

契約期間

図２．２．４

不動産担保型における保険スキーム

表２．２．４

保険の適用範囲

担保割れの有無
担保割れなし担保割れ発生・ＲＭ保険が適用されることなく契約終了し、融資終了
・残存資産は相続される・担保割れ発生時点からＲＭ保険が適用される。
・存命期間中は、保険金として月々の生活資金融資額と同額が契約者に対して支払われる。
・担保割れ発生時点からＲＭ保険が適用される。
・契約期間を超えた時点からは融資額に対する保険は停止。契約者が支払うべき利子分についてのみ終身に渡って保険金が支払われる。

契約者の死亡時期

契約期間内に死亡

契約期間以上に長生き・契約期間 20 年間終了時点で清算。残存資産は相続される。
・契約期間以降に担保割れした場合には、融資額に対する保険は停止。契約者が支払うべき利子分についてのみ終身に渡って保険金が支払われる。

74

返 済 原 資 （売 却 価 格 ）建て替え＋市街地整備

契約者Ａ

保険料＋利息（累積）

融資限度額

従前不動産評価額

従後不動産評価額

地価上昇分

契約者Ｂ

図２．２．４の契約者Ａは 、『契約期間内に死亡』し、融資限度額よりも融資残高（元利 金 ） の 合 計 が 小 さ い た め 、『 担 保 割 れ し て い な い （ 残 存 資 産 が あ る ）』 ケ ー ス で あ る 。
このケースでは、ＲＭ保険が適用されることなく、残存資産については相続が発生することになる。契約者Ａが契約期間中に担保割れとなった場合には、契約期間中に限って、月々に受け取っていた融資金と同額が保険金により継続して支払われる。契約者Ｂは 、『契約期間以上に長生き』し 、『担保割れが発生』したケースである。契約期間を超えた時点
では、月々の融資額は停止される。ただし、契約者がＲＭＳ運用主体に返済する利子分については終身に渡って保険金から充当されることになる（契約期間を超えた時点以降での保険料支払いはない ）。
( b )不動産売却型における保険スキームの考え方
不動産売却型では、不動産担保融資型とは異なり、契約当初に利用者である高齢地権者からＲＭＳ運用主体に不動産が売却される。すなわち、高齢地権者が受け取る資金は、融資金ではなく自己の不動産の売却金であるため、当然のことながら受け取る額に対して利子は発生しない。
以上から、不動産売却型の保険スキームでは、不動産担保融資型と比べて、カバーする対象が異なることになる（図２．２．５参照 ）。
○ＲＭＳ運用主体は、不動産売却代金からＲＭ保険機構に支払う保険料を差し引いた額から、月々の生活資金を支払う 。（生活資金は主に賃貸住宅の家賃を想定しており、ＲＭＳ運用主体がその賃貸住宅の所有者である場合には、月々の支払い額と家賃との相殺が行われる）○契約期間内に図２ ．２ ．５の利用者受取額を賃料の累積額が超えてしまった場合でも 、ＲＭ保険が適用され、利用者受取額と同額が保険金として支払われる。
○契約者が契約期間以降も長生きした場合には契約期間終了時点で清算が行われ、その後は保険金により、終身に渡って、利用者受取額と同額が保険金として支払われる。

ＲＭ保険適用相殺

終身借家権賃料

利用者受取額不動産売買代金

図２．２．５

保険料・手数料

不動産売却型における保険スキーム（終身借家権を活用したケース）

75