『Fujisawa サスティナブル・スマートタウン』について
パナホーム株式会社 街づくり事業本部 分譲事業部 分譲技術部

１．はじめに「Fujisawa サスティナブル・スマートタウン（FujisawaSST）」はパナソニック株式会社藤沢工場（戸建：約 1,800 人、約 600 世帯

中高層：約 1,200人、約 400 世帯）②地域の概要（関連会社含む）の跡地（神奈川県藤沢市辻堂元町

本地区は、工場建設前は引地川の氾濫原に広がる6 丁目の一部）に展開する官民共同の土地区画整理水田であったと推測されます。地区の東側を南北に事業です。パナソニック株式会社、同意施行者であ流れる引地川と南の海岸線（相模灘）沿いの防風林

るパナホーム株式会社、三井不動産レジデンシャル

や辻堂海岸公園を核に、北東方向に伸びる風致地区株式会社を中心にパートナー企業 19 社が推進するを経由する緑の軸の結節点にあります。地区周辺

本格的なスマート・サスティナブルタウンでもありは、戸建てを主体とした住宅地が広がっているほます。

か、地区内北側の JR 東海道本線沿いには工場建設時に植栽されたサクラが敷地北側に残されていま

２．本事業の概要

す。なお、工場は 2008 年に解体されました。工場①本事業の位置づけ

として操業した約 50 年間は生物の少ない無機質な(1)施行地区

非住宅エリアでしたが、今回は周辺環境を取り込ん神奈川県藤沢市辻堂元町 6 丁目の一部だ景観づくりに取り組んでいます。

(2)事業の方法
個人施行による土地区画整理事業で、パナホーム㈱と三井不動産レジデンシャル㈱が同意施工者となっています。
(3)事業の目的
本土地区画整理事業は「Fujisawa サスティナブ
ル・スマートタウン」構想などの位置づけに鑑み、周辺地域の都市構造の強化に貢献する公共施設の整備と、多様な機能も持つ土地利用への転換を誘導する宅地の整備を行うことにより、環境負荷の少ない持続可能な市街地の形成に寄与することを目的に施行したものです。また、官民連携の事業であり、

図－1

2008 年

工場解体前の現地の様子③敷地の概要

藤沢市は都市マスタープランにおいて、「Fujisawa

本地区は JR 藤沢駅の西方約 1.7ｋｍ、JR 辻堂駅のサスティナブル・スマートタウン」を「低炭素社会東方約 1.3ｋｍに位置し、東西約 700ｍ、南北約 500構築に向け環境共生型の都市作りを推進する地区」

ｍに及ぶ地区面積約 19ｈａの地域で、地区の北方にと位置づけています。

は JR 東海道本線、地区の南方には県道戸塚茅ヶ崎(4)計画人口・世帯数線が通っています。用途地域は、第一種住居地域及

約 3,000 人、約 1,000 世帯

び準住居地域（県道戸塚茅ヶ崎線沿い）で、建ぺい率 60％、容積率 200％、準防火地域に指定されてい削減の意識が高い街」という観点から、海外の街づます。

くりの実例を調査・研究しました。この中で、「レッチワース・ガーデン・シティ」（英国：109 年の歴史がある田園都市）、「ハムステッド・ガーデン・シティ」（英国：108 年の歴史がある田園都市）を参考に、長く愛される街づくりのためのコミュニティ形成の手法などを研究。さらに、再生エネルギーの活用による環境に配慮した街づくりの研究のため、「アルメーレ・サン・アイランド」（オランダ）、「太陽の街」（オランダ、完成後 9 年）を参考とし
図－2

都市計画図ました。この結果、「Fujisawa サスティナブル・ス④事業スケジュールマートタウン」の目指す姿を、「田園都市の考え方」(1)施行期間と「環境技術」とが融合した街と定めました。（年平成 24 年 8 月 21 日（施行許可の告示日）～平成 28

数はマスター計画当初）

年 3 月 31 日（予定）(2)まち開き平成 26 年 4 月
３．街のコンセプト「Fujisawa サスティナブル・スマートタウン」の街のコンセプトは「生きるエネルギーがうまれる街」。環境目標として「CO2 の 70％削減」（戸建住図－3

イギリスのガーデンシティ

図－4

オランダのスマートシティ

宅は CO2±0）、「生活用水 30％削減」、エネルギ
ー目標として「再生エネルギー率 30％以上」、コミュニティ・コンフィニティプラン目標として「ライフラインの確保 3 日間」をそれぞれ設定しました。
具体的内容は以下の通りです。
①サスティナブル＆スマート「サスティナブルタウン」として、「地域環境」（自然環境との調和：日本・藤沢市の風土・自然との調和）、「街並み」（50 年、100 年先までを考慮③マスタープランの経緯した経年優化）、「暮らし」（永続的なコミュニテ

マスタープランについては 4 社による提案があィ）、「マネジメント」（街づくりのルール・管理り、その中で「街づくりに必要な要素」「藤沢市の組合）をそれぞれ重視しています。これに加え、「ス諸条件（コンプライアンス重視）」「事業実現性」マートタウン」として、「創・蓄・省」（創エネ＋「フットパスの提案による不動産価値の向上」とい蓄エネ＋省エネアイテムの導入）、「街まるごと CO2う四つの要素を整理した案が採用されました。の 70％削減」（戸建は±0・ZEH 化を目指す）、「安④マスタープランの考え方心・安全」（防災・防犯の街づくり）、「マネジメ

基本的な考え方は「広がり、緑のつながり、風がント」（エネルギーマネジメント）といった項目を吹き抜けていくパッシブな街で、暮らしやすさを堪盛り込んで開発にあたりました。

能する」。生物の多様性、緑の回廊、風の道、ガー②海外事例より FujisawaSST が目指す姿

デンパス、電線の地中化、地域の自然・環境との調「100 年経っても価値が高い街」「環境技術・CO2和といった要素が盛り込まれています。

図－5コンセプトのまとめ
図－7街の概要・機能⑥その他機能環境価値・不動産価値・災害時の安全性の向上を目的に電柱は地中化さています。このほか、防犯カメラと巡回警備によるタウンセキュリティも採用されています。なお、『CASBEE 街づくり』の S ランクを取得し、神奈川県より『環境共生都市づくり事業』認証も取得しています。街全体として 2015年度のグッドデザイン賞を受賞しています。
４．街の安全・安心対策について
図－6

マスタープラン

東日本大震災以降の防災意識の高まりを受け、⑤街の概要・機能「Fujisawa サスティナブル・スマートタウン」では約 600 戸からなる戸建エリア、そして約 400 戸の集安心・安全対策を積極的に取り入れています。その合住宅エリア、さらに「平成２６年末にオープンした

内容は以下の通りです。

商 業 施 設 「 湘 南 T-SITE 」、 街 の ラ ン ド マ ー ク① 水・津波ハザードマップ「FujisawaSST SQUARE」、健康・福祉・教育施設の藤沢市の「ハザードマップ」では、洪水について大きく五つのエリアで構成。」

は、対象外とされており、さらに津波（想定地震は戸建エリアの真ん中にはセントラルパークがあり、公南関東地震：M7.9 震度 5 強～7）についても対象

園はこれを含め 3 ヵ所配置されています。セントラル外となっています。

パークは街の中心部を南北に貫くブリーズガーデン②液状化対策の中心に位置し、コミッティセンター（住民管理の自一方で、本地区はハザードマップで「液状化の危治会施設）が設置されています。また、戸建エリアの険度が高い」とされていました。そのため液状化調入り口には街の入り口となるウェルカムガーデンが査を実施した上で、一部の場所で液状化の危険性が配置されています。このほか、カーシェアスペース、高いことを確認し、液状化対策工事を実施しましスマートコミュニティソーラーなども配置されていた。工法については、千葉県・新浦安エリアで実績ます。

があり振動が少ない「セーブコンポーザ工法」（加速度 350gal：震度 6 強に対応）を選択・実施しました。

の着色）を施すなど、通行する車のスピードを抑えるボンエルフ（歩車融合型）の工夫をしています。
街区内は 3.5ｍ緑道（フットパス）や接道率 70％の宅地割りが採用され、さらに歩車分離設計とされています。

図－8

液状化対策工事（ｾｰﾌﾞｺﾝﾎﾟｰｻﾞｰ工法）③コミッティセンター
セントラルパークに隣接してコミッティセンター（集会所）を設け、防災拠点としました。耐震性に優れた RC 造の建物であり、非常時には自治会やスタッフの詰所となるほか、防災無線や携帯電話などの充電用電源も確保しています。津波避難所、防災倉庫としての機能も有し、太陽光発電システム

図－10

ランドプランでの交通安全対策⑤タウン＆ホームセキュリティ（9.60ｋｗ）と蓄電池（9.30ｋｗ）による創蓄連携

本地区では、街の入り口を中心に防犯カメラを設システム、V2H（ビークル to ホーム）も備えてい置し、録画管理する体制をとっています。各住戸にます。防災倉庫には、災害時に問題となるカテゴリはホームセキュリティが標準装備されているほか、ーごと（水・食料、トイレ、救出・救助など）に防街区の定期的な巡回警備も行われます。

災備蓄品を選定して備え、3 日稼働分を目安に常に⑥幅広い領域での生活継続（CCP）用意される体制を整えています。なお、防災倉庫は3 日間の自宅滞留を機軸とした戸建×共有スペー

街区内にコミッティセンターを含め 3 ヵ所に用意さス×街のインフラという複層的な備え（ハード）と、れています。

万一の災害時に日々の暮らしから備えるタウンマ
ネジメント会社のサポート（ソフト）により展開します。前者は「建物」（災害時レベルに応じた避難場所の確保＝戸建・集会所）、「エネルギー」（創蓄シス テム全戸導 入などによ る災害でも 明るい街）、「通信」（通信機器への電力供給などによる常につながり、情報収集・発信ができる街）、「備蓄」（常に 3 日分の備蓄が更新され続ける街）といったイメージです。これに、後者の「防災共助グループの形成」（10～20 世帯単位）、「防災意識向上
コミッティセンターイベント」（住民の防災意識向上の取り組み）、「コ④ランドプランによる交通安全対策

ミュニティデザインガイドライン」（住民が主体的

図―9戸建エリアは交通安全への配慮から、外周道路かに街の運用に関わりを持つ仕掛け）を組み合わせるらの各街区（センター街区、西街区、北東街区）へことで、街全体でコミュニティ意識を高めます。の車両出入り口を極力少なくし（各街区 4 ヵ所）、車が高速で進入できないよう工夫しています。また、道路自体も蛇行させ、イメージハンプ（交差点５．街づくりのルールについて共通の「光熱費環境性能シミュレーション」（パ「Fujisawa サスティナブル・スマートタウン」でナホーム提供、太陽光パネルの枚数などに基づく）

は住民に住み続けて頂き、かつ資産価値を維持するを、パナホーム、三井不動産レジデンシャルが使用ために、タウンデザインガイドラインを設けましし、CO2±0 となる条件をプラン計画の段階で算定た。同ガイドラインは、「地区計画」「景観形成地しています。結果は「光熱費」「CO2 収支」「一次区」「タウンルール」で構成されます。また、「CO2エネルギー」の別に集計し、お客様に提示します。

±ゼロ算定シミュレーション」の実施を街づくりの太陽光発電パネルの積載量の目安は 4.66ｋｗ、家庭ルールに定めたことも本計画の特徴です。

用燃料電池とのダブル発電では 4.19ｋｗ。なお、パナホームが供給する約 300 棟については ZEH 率109％となる見込みです。
６．各街区のコンセプト「Fujisawa サスティナブル・スマートタウン」では、安全性の確保や環境価値の向上、コミュニティ形成を円滑にするため、戸建エリアの街区形成に配慮を行いました。具体的な内容は以下の通りです。
① ガーデンパス（背割り緑道：歩行者専用道路）
ガーデンパス（3.5ｍ幅）の設置により、歩車分離

図－11

タウンデザインガイドライン① 地区計画が図られます。歩行者の安全確保はもちろんのこと、日当たりスペースの増加やコミュニティ空間の都市計画法・建築基準法に基づくルール。主に戸拡大、隣棟間隔の拡大による圧迫感の軽減、風の通建住宅街区については周辺環境との調和に配慮し、り道の確保といったメリットが発生します。建物の良好な居住環境を確保。用途制限のほか、高さ制限

高さ制限（最高の高さ 10ｍ以下、軒高 7ｍ以下、2（最高の高さ 10ｍ以下、軒高 7ｍ以下、2 階建以下）、階建て以下）の街区における新基準と合わせ、環壁面後退（道路境界から 1.0ｍ以上）、緑化率の最境・不動産価値の向上が期待できます。ガーデンパ低限度（10％）が盛り込まれています。

スは藤沢市に順次帰属し、歩行者専用道路として位②景観形成地区置づけられるため、自転車・オートバイ・自動車の景観法・藤沢市都市景観条例に基づくルールで、通行の不可に加え、私有物を置くこともできないと市街地形成にあたっては、多様な機能を持つ地区をするルールも設けられています。なお、戸建エリア形成するため、土地利用を四つのエリアにわけ、周全体では、2 方向・3 方向道路接道の宅地が全体の辺環境との調和に配慮しました。また、「サスティ96％、ガーデンパスに面する宅地が約 70％となってナブル・スマートタウンらしい、新しい景観づくり」

おり、これは不動産価値の向上を目的としていまを目標としまし、形態意匠（フェンスやブロック塀す。のない境界デザイン、屋根と太陽光パネルの一体化）や、緑化（在来種を基本とした混植）にも工夫を行いました。
③タウンルール
サスティナブルでスマートな街づくりのためのルール。「スマートデザイン・ガイドライン」（CO270％削減、生活用水 30％削減、CCP3 日間）と、「タウンデザインガイドライン」（省エネタイプの照明の採用、壁面後退）で構成されます。
④CO2±ゼロ算定シミュレーション

図－12

ガーデンパス

② 電柱・電線の地中化
電柱と電力ケーブル、電話通信機などを道路の地下空間に収容しました。これにより美しい街並み景観の創出、通行の安全性と防犯性の向上、災害に強い街の創出を目指しました。
③統一外観
各住棟のオープン外構化に加え、フェンスやブロック塀のない道路境界デザイン、屋根と太陽光パネルの一体化、電柱・電線の地中化、さらには街づくりガイドラインにより、街並みを美しく維持することに配慮しました。

図－14

有機的なデザインのコミッティセンター

７．パナホームのスマートハウス「Fujisawa サスティナブル・スマートタウン」の戸建エリアにおいてパナホームが供給する戸建住宅（約 300 戸）については、以下のような取り組みを行っています。

図－13

統一された街並み③ コミッティセンター
円形の建物で、防災拠点のほかに住民コミュニティ形成の場としての機能を付加しまた。コミッティールーム、キッチンスタジオ、キッズルーム、ラウンジルームなどがあります。外部には日本情緒を感じられる坪庭（日本庭園）があり、屋上にもウッド

図－15

カサート・テラ

① エネルギー自立型住宅

テラスやウッドデッキのあるコミッティテラスを高断熱、高気密、効率換気・長寿命の建物に加え、設けたほか、ヒートアイランド対策として屋上緑化太陽光発電などの創エネ設備、IT 技術を駆使したや遮熱塗装も施しています。さらに、敷地内のスペHEMS（ホームエネルギーマネジメントシステム）ースは太陽系を模したデザイン舗装（惑星の軌道やによるマネジメントによって、エネルギーのミニマ

一は LED 照明で表現）が施され、日時計も設置されム化・最適化を図る「エネルギー自立型住宅」を建ています。これは子ども達が日頃の生活の中で環設・提供しています。あわせて自然との共生や、家境、地球、宇宙について興味を覚え、太陽光の有効族との絆を育む空間設計などで「スマートなくら利用について学んでもらうための仕掛けです。

し」を実現する住まいとなっています。

本施設はこの街にすむ住民の方々だけでなく、周辺②CO2±0、ZEH環境に住まわれる方々にも広く、開放しています。

太陽光発電などにスマート家電を組み合わせた（基本料金があり、事前予約が必要になります。）スマートハウスとすることで、CO2±0、ZEH（ゼロエネルギーハウス）の実現を提案しました。
③エネルギーの見える化
各住棟には HEMS を設置。エネルギーの使用や太陽光発電による発電の状況など「エネルギーの見え８．最後にる化」を可能にしています。これにより電力を使う「Fujisawa サスティナブル・スマートタウン」は、住民の意識改善を図ります。また、電力ピークシフ

欧州にあるガーデンシティのように 100 年以上経過

トに備え電力会社の協力の下、スマートメーターをしても美しく、管理がしっかりされていて、コミュ設置し、スマートグリッドの展開に備えています。

ニティも充実した資産価値の下がりにくい街を目④いつまでもキレイな外壁指しました。さらに、田園都市の風合いと太陽光発末永く美しさを保つ光触媒タイル「キラテック」

電パネル、蓄電池といった環境技術とが融合した美を採用。太陽と雨の力によるセルフクリーニング効

しい街づくりを実現した点も特徴であり、このよう果で、メンテナンスの手間やコストを軽減します。

な取り組みをした街づくりの事例は日本では少な⑤制震構造

いと思います。価値の高いインフラ設備、暮らしや躯体（構造等級 3）は、制震鉄骨軸組構造 ＜HS

すい街づくりを心掛けることで、不動産価値の維（ハイパースペース）構法＞。斜材部（ブレース）

持・向上は 100 年というスパンでも可能と考えられに「座屈拘束＋低降伏点鋼」を使用した「アタックます。今回の街づくりでは安全、環境、街のルール

ダンパー」を採用しており、地震の大きな力が繰りづくりなど、これまでにない規模で実施し、新しい返し加わっても、変形を防いで建物の損傷を最小限街づくりのあり方を模索した。街づくりにおいて、に抑えます。

これからの時代にふさわしいスマートタウンとし⑥大容量太陽光発電パネル搭載の住まい「エコ・コて、国内外の街づくりの新しい基準になっていくこ

ルディス」とを期待しています。

優れた断熱性能に加え、HEMS や太陽光発電システムなどを組み合わせ、ZEH 化を実現します。特に太陽光発電については、10ｋｗ超の太陽光発電パネルを搭載できるようにしたのが特徴で、再生可能エネルギー固定買取制度による買電を可能。20 年間で約 900 万円の買電収入を得ることができ、環境に優しく経済性にも優れた生活を後押します。平成 25
年度新省エネ大賞「新エネルギー財団会長賞」を受賞しました。

図－17

図－16

エコ・コルディス（藤沢 SST モデル）

センター街区中央部分