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April
2021

大家さんの
「Q. コロナ時代に重視すべき賃貸経営とは︖」
新型コロナによって状況が変わり借主さんの要望も変化していると思います。これからの賃貸経営で重視すべきことは何か、教えてください。

Q

A「これからの賃貸経営で重視すべきこと」を考える
とき、答は大きく２つに分かれると思います。
１つは「本来は募集や管理を任されてる不動産会社がやるべきこと」です。たとえば、コロナ禍でネットの問合
せや内見申し込みを増やすことが重要視される中で、写真の枚数を多くするとか、コメントで物件の魅力を十分に伝えることが必須である、という指摘がありますが、これなどは不動産会社の役目ですよね。大家さんの仕事
は、そういう要望をしっかり伝えて、出来ているかどうかを確認する、ということになります。対して２つめは、「大家さんご自身が決断すべきこと」です。もちろん実施するのは不動産会社ですが、そのためには大家さんの決断が必要な改善項目です。今回はそんな重視すべきポ
イントについて考えさせていただきます。
新型コロナによって変化した借主の要望の中で一番大きいのは “リモート適正” でしょう。仕事でも個人でも「リモートで出来ることで特に問題がないことは意外に多い」ということに多くの人が気付きました。これはコロナが終息しても完全に元に戻ることはないでしょうか
ら、賃貸住宅への「リモート適正要望」は残り続けるはずです。その具体的な要望とは、・インターネットの速度と安定性
・リモート作業するための居室内のスペース（狭い部
屋というか作業スペース）・勤務先への利便性より広さを重視などです。
まず「賃貸住宅のネット設備」については２月号で解説いたしましたね。もはや「ネットが使える」だけでなく「安定した速度」への要望が生まれました。大家さんの決断としては、建物内にネット設備を敷き込む、さらに各部屋まで敷き込む、月々費用を負担して「ネット無料」とする、などになります。ここで「無料にすることが一番」と言えるなら簡単なのですが、「もっと速く」と望む借主さんの要望を満たさない場合があるので単純で3はありません。
「速いネット業者を選んで月々費用は無料とする」のが借主にとって一番嬉しいことですが、大家さんの経費が増える分を、賃料や入居率に反映させることができるのかが検討課題になります。物件タイプや立地によって借主の要望が異なりますので、どの選択が良
いかは不動産会社と相談して決断すべきと思います。
「リモート用の居室スペースが欲しい」という要望に対しては、リフォームかリノベーションしか基本的な対処方法はありません。もし築年が15年から20年を過ぎて「リノベ適齢」を迎えている物件なら、プランニングに「リモート対応」を組み込むことを検討すべきでしょう。今までのリノベは「小さな部屋を統合して大きなスペースに」という流れでしたが、あえて小さなスペースをつくると
か、4.5畳などの不人気だった部屋をあえて残す、というプランが生まれました。そのようなリノベ事例が増える
かもしれませんね。逆に大がかりな工事をしなくても、
北側 4.5 畳のような築古の物件でも綺麗にすれば要望を満たせます。このあたりは従来の人気物件と不人気物件の線引きに変化をもたらす要因になると思われます。
今月の賃貸業界ニュースで取り上げている「住みたい街ランキング」で分かるとおり、借主の要望が “勤務先への利便性” から “広さや住みやすさ” に優先順位が移りつつあります。これもリモートが増えたことによるニーズの変化です。この時に借主が求める条件には「リモート適正」や「広さ」だけではなく、立地重視の時は諦めていた「いつでも出せるゴミ置き場」「屋根付きの駐輪ス
ペース」「十分な収納スペース」「作業スペースを備えたキッチン」などの、今までは “ちょっと贅沢” と考えていた要望も含まれてきます。ご所有の物件で、そのような条件を満たすことが可能かどうかも、新型コロナで変化した借主ニーズへの対応策のひとつになります。
まだまだ先行きの読めない状況が続きますが「賃貸住宅を借りたい」という借主がなくなる訳ではありません。
かえって有利になるというケースもあるでしょう。ご所有の物件に最適な対応策を不動産会社と一緒に考えていただきたいと思います。

記事 1

賃貸業界のニュースから

LIFULL SUUMO アルヒ

それぞれの “街のランキング”

を考えてみました

記 事 2 大家さんのための税金基礎講座「相続税と贈与税」～贈与税の基本と税額～
記 事 3 大家さんのＱ＆Ａ

コロナ時代に重視すべき
賃貸経営のポイント※赤と黄色のツートンカラーのチューリップ。

2021年 4月号

発行所︓株式会社ケン・ハウジング ／ 発行人 :齊藤建吾【本社】:〒330-0055 埼玉県さいたま市浦和区東高砂町2-3

2021年 4月 5日発行（毎月１回発行） 【 川 口 店 】 : 〒 3 3 2 - 0 0 1 2 埼 玉 県 川 口 市 本 町 4 丁 目 7 - 2【南浦和店】:〒336-0018 埼玉県さいたま市南区南本町1-3-13F

賃貸業界のニュースからそれぞれの“街のランキング”を考えてみました
コロナ禍で郊外への注目が高まる「住みたい街ランキング」が発表されて話題になっています。各地域で選ばれていますが首都圏版をみてみると「本厚木（ほんあつぎ）」（神奈川県）が 1 位となり、やや意外な結果として報じられてます。近畿版の 1 位は三宮「さんのみや」（兵庫県）が5年連続、中部版は岐阜「ぎふ」（岐阜県）で3年連続、九州版は博多「はかた」（福岡市）
が 4 年連続でした。代表で首都圏の結果から借主のニー
ズの変化とランキングについて考察してみました。

「都心まで1時間」が人気駅を抑えて1位
首都圏1位の本厚木は小田急線が乗り入れる東京のベッドタウンの駅で、人口 22 万人の厚木市では最も賑やかな駅です。市民アンケートでは、「自然環境が豊かである」
ことを評価する声が上位になっており、コロナ禍にあってもある程度の通勤利便性を確保しつつも、郊外でゆったりとした生活を楽しみたいという希望が増しているな
どの分析がされています。ランキングを発表した LIFULL
HOME'S 総研の中山登志朗副所長は、「首都圏では 1 位の「本厚木」を筆頭に「千葉」「柏」「町田」などがランキング上位に登場し、準近郊・郊外でも都心方面へ乗換なしでアクセス可能な路線沿いの駅に多くの人が関心を寄せるという “郊外化” の傾向が鮮明」になったと分析しています。総務省（1 月 29 日）の発表では、2020 年に東京都への転入超過数（増えた住民）は約 3.1 万人で、2019 年の約 8.3 万人から 62.5% の減少となりました。
2020 年 7 月から 6 カ月連続で人口の流出があり、都心から脱出する動きが顕著になっています。テレワークを導入する企業や大学でのオンライン授業の普及で、家賃の高い都心から郊外に移動が増えているのは間違いないでしょう。コロナ終息後にも、こうした動きが続くのかは
まだわかりません。しかし、自社ビルを売却したり、オフィ
スを縮小したりする動きが顕著になってきており、少なくとも一部ではリモートワークが定着すると思われるため、郊外に目が向けられる機会は増えるのではないでしょうか。この傾向は首都圏に限らず日本全国の各地域で起きているものと思われます。
さて、住みたい街ランキングは、名称を少し変えながら複数の企業から発表されています。しかし、同時期に集計したにも関わらず順位はバラバラで、混乱しがちです。

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他にもある街のランキング 実は別物
前述したように、今回、ランキングを発表したのは大手 ポ ー タ ル サ イ ト・LIFULL HOME'S を 運 営 し て い る
LIFULL（ライフル）です。その他に、ポータルサイト
SUUMOを運営するリクルートによる「住みたい街ランキング」や住宅ローン販売のアルヒによる「本当に住みやすい街大賞」などがあります。各ランキングの首都圏版を比べてみると、
LIFULL版
SUUMO版
アルヒ版

1位本厚木、2位大宮、3位葛西
1位横浜、2位恵比寿、3位吉祥寺
1位川口、2位大泉学園、3位辻堂※LIFULLは賃貸版と購入版の二つを発表。本稿では賃貸版について言及します。首都圏版のみ表示していますが各地域ごとに選出されています。

ごらんの通り、見事にバラバラです。SNS では「ラインナップがバラバラ過ぎる」といった不満の声だけでなく、「不動産業者の思惑が入った順位」などと業界の陰謀を疑う投稿もありました。さすがに、陰謀は考えにくいのですが、発表されるランキングにどうしてこうも違いがあるのかは不思議です。調べてみると、そもそも調査方法が全く違いました。LIFULL は自社運営の物件検索サ
イト HOME`S で部屋探しをした人のアクセス数をもとにランキングを作成。SUUMOは大規模なアンケートを元としており、アルヒは有識者による選定でした。つまり、
全くやり方の違う調査がよく似たランキングとして、取り上げられている状態です。
ある調査会社の幹部は「そもそも住みたい街というのは、人によって捉え方が違うので調査しづらい」とした上で、「それぞれの調査方法の違いから、LIFULL 版は住める街ランキング、SUUMO 版は憧れる街ランキング、アルヒ版は評論家が好む街ランキングに、それぞれが近いように思います」と解説します。また、ある不動産会社の経営者は「住みたい街ランキングに選ばれただけで問い合わせが増えるわけではありません。大切なのは、やはり物件情報です。ランキングに入るかどうかは関係なく、通常の空室対策を徹底するだけです」と冷静です。
大家さんにとっては、ご自身の地域のそれぞれのラン
キングの違いを理解した上で、ゆるやかなトレンドを知っておくくらいの楽しみ方で良いかもしれません。

相続税と贈与税 ～贈与税の基本と税額～
今回は相続税と贈与税の基本的な内容とその違いについて、
簡単にイメージして頂くことを目的に概説させて頂きます。
なお、実際の計算においては各種の特例や詳細な計算のルー
ルがありますが今回は割愛しています。申告や意思決定の際は必ず税務専門家の助言を得るようお願い致します。
井上公認会計士・税理士事務所 井上雅陽

相続税と贈与税の目的と類似点

相続税も贈与税も、経済的な価値のある財産を無償で（対価なく）
受け取った場合に、財産を受け取った人（受
贈者又は相続人等 ) が支払う税金です。この点、稀にですが、贈与した人や被相続人に納税義務があると誤解している方がいるのでご留意ください。これら相続税
や贈与税は、どちらも対象となる財産の価額が高くなるほど高い税率がかかる、いわゆる累進税率が適用されています。従って、国民間での資産の再分配を図るという役割を果たしています。昨今の社会保障費用の増加やそれに対する税収不足の状況下において、法人税等の国際的な低下圧力等もあり、相続税や贈与税、及び消費税については、今後も増税の傾向が強くなって行かざるを得ないものと考えられます。
贈与税の目的は相続税逃れを防ぐ事にあるとされ、相続税の補完的な税とされています。すなわち、死んだ時点での財産に対して相続税が課されるのであれ
ば、死ぬ前に全ての財産を子や孫に無償であげてしま
えば税負担を回避できることになります。従って、相続税を補完する贈与税というものにより、生前の財産の無償での移転について、贈与税を課すことにより税逃れを防ぐという理屈です。
相続税と贈与税は上記のとおり基本的には同じ目的をもっており、無償で（対価無く）移転した財産を評価し、そこから一定の金額を控除し（基礎控除と言います )、残った残額に税率を乗じるという計算構造も同様です。細かく言えば、税率を乗じてその後控除額を差し引き、税額を算出します。以下に簡略化した算式を示します。
（※相続人が１名の場合）
相続税と贈与税の計算式（相続または贈与財産額－基礎控除額）
×累進税率－控除額＝税負担額

相続税と贈与税の相違点

相続は死亡時に一度きり、意図しないタイミングで生じる事象であるのに対して、贈与税は贈与の都度、複数回に渡り生じ、また、意図するタイミングで生じさせることができる点で大きく異なります。これらの点から、両者には ①基礎控除額と ②税率に大きな差があり、端的に言えば、移転する財産額が同じ場合には、贈与税の方が遥かに高くなるような構造となっています。

基礎控除額の違い
相続税 3,000万円＋法定相続人の数×600万円
贈与税 110万円（毎年）

このような基礎控除額の違いから、例えば対象となる財産額が5,000万円のとき、相続の場合は、5,000万円－3,600万円＝1,400万円（法定相続人１名）に対して課税されるのに対し、贈与の場合は5,000万円－110万円＝4,890万円

に対して課税されることとなりますので、当然に贈与の場合の方が税負担は大きくなります。
なお、贈与の場合は、１回ごとの贈与に対して贈与税が生じるわけではありません。各人ごと１年間に受けた贈与を合算して計算します。従って、基礎控除額110万円は毎年１年間に対するものです。
税率 ( 及び控除額 ) の違い

■贈与税

■相続税

基礎控除額を引いた後の残額税率

控除額

1,000 万円以下

10%−

3,000 万円以下

15%

5,000 万円以下
1 億円以下基礎控除額を引いた後の残額税率

控除額

200 万円以下

10%

−

50 万円

300 万円以下

15%

20%

200 万円

400 万円以下

20%

10 万円

30%

700 万円

30%

65 万円

2 億円以下40%

1,700 万円

600 万円以下
1,000 万円以下

40%

125 万円

3 億円以下45%

175 万円

50%

4,200 万円 3,000 万円以下

45%

6 億円以下
6 億円超

55%

7,200 万円 3,000 万円超

2,700 万円 1,500 万円以下

…

25 万円

50%

250 万円55%

400 万円※一般贈与の場合

また、上記のように税率も贈与税の方が高く設定されています。例えば、基礎控除を引いた後の残額がそれぞれ3,000万円であった場合、相続税は3,000万円×15％－50万円＝400万円（相続人が１名）

であるのに対し、贈与税は3,000万円ｘ50％－250万円＝1,250万円となります。その差は850万円です。
このように、相続税と贈与税を単純に比較した場
合、無償で移転する財産に対して課せられる税金であるという本質は同じものの、贈与税は相続税を補完する性質から、税額が大きくなる構造であるという基本原則をまずは抑えて頂きたいと思います。他方、相続と異なり、贈与は金額とタイミング、回数をコントロールすることが可能です。この点、複数回（複数年）に分けて贈与を行ったり、複数名に対して贈与することにより、税負担を抑えることを検討することが必要となります。
今回は贈与税の内容と税負担などの基本を概説しましたので、次回は活用法としての贈与の特例などをお話しします。
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