3March
2021

管理スタッフからの現場報告

Ｑ「賃貸住宅管理業法」という法律が昨年 6 月に成立したと聞きました。私たち大家にも関係がありそうな名称ですがどんな内容なのでしょうか︖
なぜいま作られる必要があるのでしょうか︖私たちが特に注目すべき項目がありますでしょうか︖

Ａ この「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（賃貸住宅管理業法）は「大家さんを保護するための法律」と言っても過言ではありません。そもそも管理業務は入居者の斡旋を任されていた不動産業者が無料で行うところから始まり、やがて昭和 50 年～ 60年の間に「有償サービス」と変化してきました。これまでに明確なルールが確立されてきた訳ではありません。故にそれを行う業者も玉石混交と言われます。もし「不慣れな管理業務」を行う業者であれば、それは大家さんと入居者の不利益となってしまいます。業界の質向上を目指して平成初めには協会も設立されて情報共有や教育も進みましたが「法律で規制されていない」という現実に限界はあるようです。そこで管理業務のルールを適正化して取り締まる目的で本法律が成立したという次第です。規制される側としては「やっかいな部分」があるのは事実ですが、私たちが目指す「大家さんの賃貸経営に役立つ賃貸管理」が標準となるためには必要な法律だと考えています。
この法律は、「賃貸住宅管理業者の登録」と「サブリース契約の適正化」の２本立てになっています。サブリースに関しては次の機会で説明させていただきますので、今回は「管理業者の登録」と、それが大家さんに与える利益についてのご質問に回答いたします。
現在は管理業務を行うのに登録の必要はなく、誰でもこの業務を開始することが可能です。仮に管理業務の経験がゼロでも請け負うことができるのです。そこで平成 23 年には賃貸住宅管理業者登録制度がスタートしていますが、登録は任意でした。それが本法律で義務となります。登録をせずに管理業をすると 1 年以下の懲役・100 万円以下の罰金となります。本法律が登録業者に義務づけている重要な項目は４つあります。

１．業務管理者の配置大家さんに役立つ管理業務を行うには経験と知識が必要になりますので、営業所ごとに 1 人以上の「業務管理者」の配置が義務づけられます。管理者の条件と3

しては、5 年以上の実務経験、賃貸不動産経営管理士又は一定の講習を修了した宅地建物取引士、などが想定されているようです。その影響もあってか管理会社の中にも、賃貸不動産経営管理士の資格取得を奨励する動きがおきています。この資格は現在は民間レベルですが将来的には国家資格となると言われています。

２．管理受託契約締結前の重要事項の説明

大家さんが管理を依頼するか決断するために必要な項目を事前に説明することが義務づけられます。この説明を受けることで大家さんは、質問、交渉、契約締結の再検討などができる機会を得られます。

３．財産の分別管理
昭和 60 年代や平成初期の賃貸借契約では多額の敷金や保証金を貸主が預かっていましたが、それを管理会社が保管することも多く行われていました。最近では敷金ゼロも増えており以前ほどではありませんが、もし管理会社の経営が行き詰まると返却不能という事態が起こり得ます。過去にはそのような事故もありました。それを避けるために会社の資産と預かり分を分けて管理することが義務づけられました。

４．定期報告大家さんへの賃料入金状況や建物維持管理報告はすでに行われているところですが、具体的にどのような報告義務が規定されるかは国土交通省令で定められることになっています。
さて、以上の内容を確認したところで「これで本当に管理業務の質が向上するのか︕︖」と疑問視される方もいるかもしれません。このような法律は施行後に徐々に規制が強化されることがあります。たとえば「登録義務」が「免許制」に変わるとか、業務管理者の資格要件が厳しくなるとか、定期報告の義務内容が強化される、などです。まず管理業務を規制する法律が作られた、というところに大きな意義があるのではないかと思います。今年の 6 月から施行される予定と言われています。施行後はインターネットで業者の登録内容が一般で閲覧できると思われます。一度、覗いてみてはいかがでしょうか。

記 事 1 大家さんのための税金基礎講座

民法改正で創設された「配偶者居住権」とは

記 事 2 賃貸業界のニュースから“賃貸世代の20 代” は何にお金を使っているのか
記 事 3 管理スタッフからの現場報告※写真は “つるし雛” です。

「賃貸住宅管理業法」って何ですか︖
2021年 3月号

発行所︓株式会社ケン・ハウジング ／ 発行人 :齊藤建吾【本社】:〒330-0055 埼玉県さいたま市浦和区東高砂町2-3

2021年 3月 5日発行（毎月１回発行） 【 川 口 店 】 : 〒 3 3 2 - 0 0 1 2 埼 玉 県 川 口 市 本 町 4 丁 目 7 - 2【南浦和店】:〒336-0018 埼玉県さいたま市南区南本町1-3-13F

賃貸業界のニュースから民法改正で創設された「配偶者居住権」とは︖
今回は、先般の民法改正により新たに創設された「配偶者居住権」について概説いたしす。新たに創設された配偶者居住権制度は相続に係るものであり、配偶者がおり、自宅不動産を所有する幅広い方に影響を与えるものです。
井上公認会計士・税理士事務所 井上雅陽

配偶者居住権とは、簡潔に言うと、被相続人（亡くなった人）が所有していた家屋等に、配偶者が居住していた場合には、その家屋を配偶者以外の相続人（例えば、子）が相続したとしても、配偶者はそこに亡くなるまで無償で住み続けることができる権利です。小職は相続税の申告を行う上で、多様な相続の現場に直面しています。自宅不動産があり、配偶者を残して被相続人が亡くなった場
合は、以下のような遺産の配分が多いように感じています。（個人的な主観であり、統計で得られたものではありません）①配偶者が、自宅不動産と一定の金融資産を相続②配偶者が、全ての財産を相続③配偶者と同居してる子が、自宅不動産を代わりに相続配偶者が高齢で介護等が必要であるような場合は、同居している子が代わりに相続し、残された配偶者の世話を行うケースが③です。上記の①～③は、相続について争いが無いケースが前提としてあり、問題となるのは、遺産の分割について争いが生じる場合です。争いが生じた場合の遺産分割の目安となる法定相続分は、配偶者は１／２となります。従って、遺産の全体に占める自宅不動産の割合が大きい場合は、１. 自宅不動産を配偶者が相続できない場合や、２. 自宅不動産を相続しても生活するための十分なお金を相続できない場合 があります。このような場合を踏まえて「配偶者の居住及び老後生活の安定を図る」ために「配偶者居住権」が創設されました。
以下に簡単な例を示します。
（出所︓法務省「相続に関するルールが大きく変わります」）【改正前】配偶者が居住建物を取得すると他の財産を受け取れなくなってしまう
相続人が妻及び子、遺産が自宅（2,000 万円）及び預貯金（3,000 万円）だった場合
妻と子の相続分 ＝ １：１（妻 2,500 万円 子 2,500 万円）
被相続人

住む場所はあるけど生活費が不足しそうで不安。

妻遺産

自宅（2,000 万円）
預貯金 500 万円

２０００万円
３０００万円

預貯金 2,500 万円

子【改正後】配偶者は自宅の居住権を継続しその他の財産も取得できるようになる
被相続人

遺産

妻
配偶者居住権（1,000 万円）

２０００万円

負担付き所有権（1,000 万円）

３０００万円1子

住む場所もあって生活費もあるので生活が安心。
配偶者居住権（1,000 万円）
預貯金 1,500 万円
負担付き所有権（1,000 万円）
預貯金 1,500 万円

左下の例のように、例え遺産争いが生じて配偶者が法定相続分（１／２）の相続財産しか相続取得できない場合であっても、自宅に住み続けることができ、なおかつ一定の生活費を相続することが可能となる制度です。大家様のように自宅以外に賃貸不動産やその他資産を所有している場合についても、この制度を利用することにより、自宅に住みつつ、一定の預貯金や収益が見込まれる賃貸不動産を相続することが可能となり、有効であると考えられます。
配偶者居住権制度の主要なポイントは次のとおりです。
①主な成立要件・配偶者は被相続人が所有する建物に、相続開始時（亡くなった時）において居住している必要があります。
・遺産分割協議や遺言により、配偶者が配偶者居住権を取得するものと定める必要があります。また、分割協議が整わない場合においては家庭裁判所の審判により配偶者居住権を取得するものとされる必要があります。
・配偶者居住権の登記は成立に係る必須要件ではありません。ただし、登記が無い場合は、その居住建物について物件を取得したその他の第三者に対抗することができないため、現実には登記は必要と思われます。

②存続期間・配偶者居住権の存続期間は、原則として配偶者の終身の間とされています。ただし、遺言や遺産分割協議などにおいて、一定の期間（例えば 20 年間など）を設定することができます。

③譲渡・権利消滅

・配偶者居住権は、原則として第三者へ譲渡することはできません。
・配偶者居住権は、当該配偶者が死亡又は一定の期間を定めた場合はその期間の経過により消滅します。なお、一定の期間を定めた場合で、まだ残余期間があっても配偶者が亡くなると当該権利は消滅します。
0.00.20.4
0.60.81.00.00.2
0.4
0.60.81.0④金銭的な評価・配偶者居住権（家屋部分）や、配偶者居住権に基づき敷地を使用する権利（敷地部分）については、相続税の課税対象となる相続財産額を構成し、その評価は相続税法で定める画一的な評価方法により評価されます。
・配偶者居住権や配偶者居住権に基づき敷地を使用する権利が設定された、家屋や土地については、もとの評価額からそれらの金額を控除した評価額となります。例えば、家屋1000 万円・土地 2000 万円で、配偶者居住権500 万円・配偶者居住権に基づき敷地を使用する権利 500 万円の場合は、それぞれ控除後の金額である家屋500万円、土地1500万円となります。

⑤税負担について・配偶者居住権を取得した配偶者が亡くなった場合や設定期間が満了した場合は、配偶者居住権は消滅し、当該権利部分については、相続税は課税されません。従って、ケースバイケースですが一定の節税効果を得られる場合があります。
・合意解除等の理由により、当初設定された配偶者居住権が解除された場合等については、贈与税又は所得税が生じる場合があります。

“賃貸世代の20 代”は何にお金をつかっているのか約4割が自由に使えるお金は毎月1万円以下
20 代は社会人として大きく成長する時期です。長い人生のなかで最も華やかで刺激に満ちていている一方で、仕事や恋愛やお金の面でも悩みの多い時期でもあります。賃貸世代である 20 代若者は大家さんにとって身近なようで、実は距離のある存在なのではないでしょうか。
SMBC コンシューマーファイナンスが発表した「20 代の金銭感覚についての意識調査 2021」（全回答者 =1000名）から、20代の若者の金銭事情を紹介します。
今回の調査では 20 代の毎月のお小遣いは平均 29,398円でした。コロナ禍前の前回調査（2020年）から微増しています。しかし、毎月自由に使えるお金は 1 万円以下と答えた人も 39.4% と、約 4 割の人はカツカツのやりくりをしているようです。そうした懐事情からでしょうか。
消費に関わる意識や行動については、＜多少無理しても、良いものにお金をかけたい＞という考えに対して、「あてはまる」の回答が計 48.3% に対して、＜無理をせず、買える範囲で良いものを選びたい＞という質問では『あてはまる 』は計 78.7% となりました。身の丈にあったもので我慢する、というのが若者の多数派のようです。
他にも、＜同じ商品群・サービスの中で「最安値」のも の は 必 ず チ ェ ッ ク す る＞で は『あ て は ま る』は 計75.7%、＜レビュー（口コミ）を必ずチェックする＞では『あてはまる』は計 72.6%となりました。若いうちは衝
動買いの失敗は付きものかと思っていましたが、最安値や口コミをしっかりチェックしてから商品を購入する慎重で堅実な若者が増えているのかもしれません。調査した企業は「納得して買い物をする “調べ尽くし消費” は20 代の大半の生活に浸透している」と分析しています。
賃貸住宅探しでもポータルサイトで複数の物件の中から熟考して問い合わせてくる消費者が増えたと言われています。物件広告など、情報告知を洩れなく充実させる大切さがよくわかります。

3人に1人はサブスクサービスを利用彼らはどんなことにお金を使っているのでしょうか。
興味深いのはサブスク（サブスクリプションサービスの略）です。サブスクとは音楽・映像配信を中心に、毎月定額の料金を払う使い放題のサービスのことです。音楽な ら ば Apple Music（ア ッ プ ル・ミ ュ ー ジ ッ ク）やSpotify（スポティファイ）、映像ならば Netﬂix（ネットフリックス）や Amazon プライムが有名です。何らかのサブスクを利用している人は 34.8％と全体の 1/3 以上もいることがわかりました。消費金額は平均 738 円です。
年間で 8,856 円の支払いは高いのか安いのか意見が分かれそうですが、スマホで気軽に楽しめる娯楽として定着しているのは間違いないようです。こうしたサービスはネットの通信量が大きいため、携帯電話回線だけではすぐに通信制限がかかってしまいます。自宅のWi-Fiなどの通信関連設備が、賃貸条件として重要になっています。
収入・支出や生活時間は、コロナ禍で大きく変化したようです。コロナ禍で収入が『減った』と答えた人は計29.5%でした。生活時間については、家事時間が『増えた』 …
は計37.9%、家族と過ごす時間が『増えた』は計41.6%が「あてはまる」と回答しました。また、飲食店の利用なども減っているようで、仕事後の消費が『減った』は
計 28.7% でした。感染予防のため飲み会などの自粛もあり、賃貸などの自宅で過ごす時間が増えています。

平均貯蓄額は72万円も18.2％は貯蓄ゼロ
大家さんにとって不安な事実も明らかになりました。
どのくらいの貯蓄ができているか聞いたところ、「50 万円以下」に 40.8% と最も多くの回答が集まりました。
「50 万 円 超 ～ 100 万 円 以 下」14.1%、「100 万 円 超 ～200万円以下」10.2%で、平均は72万円でした。一方で、「0 円」との回答が 18.2% もありました。若い内はお金を貯め込むより自分に投資すべきかもしれませんが、さすがに貯金ゼロでは何かあった時に不安です。家賃滞納のリスクも高いため、大家さんにとっては、保証会社及び個人の保証人の重要さを再認識する結果となりました。今回の調査を通じて、消費において堅実で慎重な若者像が浮かび上がってきました。コロナ禍もあり、飲み会よりもスマホを使った動画や音楽配信に親しむライフスタイルも垣間見えます。賃貸住宅市場の主要客層である20代の生活スタイルを知って経営に生かしたいものです。
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