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賃貸業界のニュースから賃貸の置き配トラブル「置き配」をご存じでしょうか︖ 宅配荷物を手渡しせず玄関の前や宅配ボックスに置くだけで済ませる配達方法です。これまでの宅配では入居者と対面しての手渡しが当たり前でしたが、2020 年度のネット通販（EC）利用が 21.7％も急増したところ、宅配・郵便業界の人手不足が深刻化する中で、EC 会社や運送会社が置き配を優先するようになっています。また、コロナ
禍で非接触の受け渡しが推奨されるようになったことも置き配優先が増加した理由と思われます。一方で宅配ボックスが設置されていれば問題ありませんが、設置されていない物件では、各室の玄関前など共用部分に荷物を置きっ放しにするため、紛失や盗難トラブルも増えているようです。2021 年 10 月には北海道札幌市で 33 歳の男が、20 歳の女性が暮らしているアパー
トの部屋の玄関前に置き配された下着などの荷物を盗んだ疑いで逮捕されました。報道によると、商品の段ボール箱のデザインから箱の中身が女性下着であることを推測して盗んだとみられています。

SNS 上では「置き配荷物が紛失している」「置き配で紛失した荷物を Amazon から再送してもらったけど気持ち悪い」といった同様の盗難被害を思わせる声があふれています。ある管理会社では「同じ入居者から1 ヶ月で 2 度も置き配が紛失したと連絡がありました。
盗難犯に目を付けられていると考えて全入居者に注意喚起して、オーナーには防犯カメラの導入を提案し共用部には犯人への警告文を掲示した」そうです。犯人は捕まっていませんし、そもそも盗難であったかもまだ分かっていません。一方で隣のアパートへの誤配など、対面手渡しなら防げたトラブルも沢山あるそうです。
この事態を受けて置き配の部分的禁止を考える人もでてきました。東海地方の賃貸住宅オーナーは盗難などのトラブルを予想して、公道から見えやすい 1 階の入居者は置き配を利用しないようお願いしたそうです。
オーナーの立場ではトラブルとなる置き配は全面禁止したいところのようですが、EC 利用は今後も右肩上がりで増加することが予想されるため、配達業者への負荷を減らすだけでなく、入居者の利便性も考えれば置き配を全面禁止しない妥協案でとどめているそうです。
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December
2021～国交省の検討会もその効果を評価～
国交省は置き配検討会を設置

急速に定着しつつある置き配ですが、新しい生活様式として国交省も検討を重ねています。2019 年から有識者とともに置き配検討会を設置し、「置き配の現状と実施に向けたポイント」をまとめました。そこでは置き配の効果として宅配事業者や EC 事業者の生産性向上だけでなく、消費者にも「在、不在を問わず、また非対面であるため、行動や時間の制限がなくなり配達員との対面も不要となる」という、ストレス低減効果があると評価しています。また、EC 事業者のリスク・セキュリティ対策として Amazon では、置き配完了時にアプリを通じて送り先の住民へ写真を送るなどしています。楽天市場でも、注文金額が 1 万円を超える商品や医薬品などでは置き配が指定できないようにするなどの対策を取っているそうです。

記事 1

どこまでが「事故物件」
︖
ガイドラインが答えない死亡場所と告知義務との関係

宅配ボックスの人気が高まる

置き配のリスクを減らすためには宅配ボックスの利用 が 一 番 効 果 的 か も し れ ま せ ん。住 宅 情 報 サ イ ト「SUUMO」が行った調査「住まいの設備ランキング
2021」（関東在住・20 代・30 代対象）では、今の家に「付いていなくて後悔した」と思う設備・仕様ランキングとして宅配ボックスがなんと 1 位になりました。今後は単身者の人気設備として、留守中でも荷物を受け取れる宅配ボックスが当たり前になる時代も近そうです。
一方で既存の賃貸住宅の中には、敷地などの関係で宅配ボックスを新設することができない物件も多くあります。そこで注目されているのが、荷物を包み込む置き配バッグの「OKIPPA（オキッパ）」です。これをドアノブに吊り下げておくことで、配送員がバッグを広げ荷物を入れ鍵をかけて置いておくことができる仕組みです。またオーナーの初期費用や維持費用なしで宅配ボックスと同じ環境を入居者に提供できるプログラムも用意されているそうです。
非接触で荷物を受け取れるニーズは確実ありますので、置き配によるトラブルを減らすためのルール作りや仕組み化が賃貸業界でも進みそうです。

賃貸法律相談室

記 事 2 賃貸リフォーム＆リノベーションを考える

リフォームで人気の「塩ビタイル」とは︖
記 事 3 賃貸業界のニュースから賃貸の置き配トラブル※写真は クリスマスをディスプレイしたスワッグ。

2021年12月号

発行所︓株式会社ケン・ハウジング ／ 発行人 :齊藤建吾【本社】:〒330-0055 埼玉県さいたま市浦和区東高砂町2-3【川口店】:〒332-0012 埼玉県川口市本町4丁目7-2
南浦和店】:〒336-0018 埼玉県さいたま市南区南本町1-3-13F（毎月１回発行）【【春日部店】:〒344-0067 埼玉県春日部市中央1-43-14-4F【管理部】:〒330-0072 埼玉県さいたま市浦和区領家5-13-5

2021年 12月 5日発行

【賃貸法律相談室】
ガイドラインが答えない死亡場所と告知義務との関係

はじめまして、弁護士の鈴木と申します。賃貸経営で起こるさまざまな法律問題について “弁護士の視点” からレポートさせていただきます。よろしくお願いいたします。
弁護士 鈴木章浩
近頃では心理的瑕疵物件（いわゆる事故物件）の話題をよく見聞きします。ある不動産で自殺、事故死、不幸な孤独死（以下、死亡事故）が発生した場合、その物件は心理的瑕疵物件とされ価値が下がると考えられます。大家様の場合は次の入居者にその事実を告知する義務を負います。
しかし一口に告知と言っても単純ではありません。心理的瑕疵物件の大家様なら、①どんな死亡事故であれば告知するのか︖ ②事故の何年後まで告知するのか︖③集合住宅ではどの範囲の住戸まで告知するのか︖ など悩むことばかりです。そこで今年になって、業界の悩みに応えて初となるガイドライン策定に動いていた国交省が、「宅地建物取引業者による人の死に関するガイドライン」を公開するに至ったのです。同案では、上記①と②の問題については方針が示されているので参考にすることができます。ところが︕③の場所的問題に関してガイドラインでは何も回答していませんので、手掛かりは今までの裁判例の中に見つけるしかありません。以下、不動産の心理的瑕疵の告知義務と死亡の「場所」との関係に注目して解説します。

１．事故物件と接する物件あるアパートの 202 号室で死亡事故があった場合に隣の201 と 203 では、次の入居者に事故の事実を告知する必要はあるでしょうか︖ 直下の 102 と直上の 302 はどうでしょうか︖ 東京地裁判決平 18.12.6 では直下の一室で自然死があっても、その上の部屋に心理的瑕疵が生じるとは評価できないと判断しました。また東京地判平19.8.10は、自殺があった部屋の両隣および階下の部屋について、事故後最初の入居者に対する告知義務はないとの判断を示しました。やはり集合住宅の各部屋は独立した空間であり、入居者が互いに往来しませんので、死亡事故による心理的瑕疵の波及は法的にも遮断されるべきだということでしょう。

２．共用部分で発生した場合事故が建物の共用部で発生した場合はどうでしょう。
例えば共用の屋上から飛び降りた場合などです。このとき、次の建物入居者全員に対して当該事実を告知する必要はあるでしょうか︖ これについては売買事例ですが、東1

京高判平 29.1.25 が参考になります。同事件はビルのテナントの支店長が非常階段から落下した事故について、オーナー側が事故は支店長による自殺であり、それが原因でビルを安く売る羽目に陥ったと主張して、テナントに損害賠償を求めた訴訟でした。結果的に高裁は自殺であると断定できないと請求を退けたのですが、注目すべきは死亡事故の発生場所が共用部であることは問題とされなかったことです。共用部での死亡事故であっても賃貸物件の価値は下落するということが前提とされたのです。共用部分は独立した部屋とは異なり集合住宅内の全ての部屋とつながり、入居者の誰もが利用する可能性があります。大家様は告知する方が無難と言わざるを得ませんが、損害頻度も多くなるので難しい判断です。

３．原因と結果の場所が異なる場合

事故の原因は建物内だが死亡場所が建物外である場合はどうでしょう︖ いずれも売買事例ですが東京地判平20.4.28 は、住人がマンションの一室から飛び降りて公道で死亡した事実について告知義務を認定しました。また東京地判平 21.6.26 は、マンションの一室で睡眠薬を大量に服用した入居者が病院に搬送され、2 ～ 3 週間後に病院で死亡した事実について、「本件建物内で睡眠薬自殺があったと言われても誤りとまでは言えない」として売主の告知義務を認めました。売買事例を賃貸に当てはめることは少し無理がありますが、結果が建物外で発生しても原因が建物内にある場合は、そこに心理的瑕疵があるとの裁判所の評価は参考になります。なお後者の裁判例では病院で長期間生存していたことが一要素として考慮され、心理的瑕疵の程度は極めて軽微であると判断されています。病院等である程度の期間 生存したのちの死亡の場合は心理的瑕疵の程度は低く評価されることがあるようです。
心理的瑕疵とは、その「場所」で人が死んだという事実を嫌悪する人間の心理を法的に評価したものです。そうならば以上のように、死亡事故が現実に発生した具体的な場所によって評価や対応は異なるところでしょう。大家様としては、所有する物件やその周囲で死亡事故が発生したときの対応について考えたり協議したりしておくのも有益です。

賃貸リフォーム＆リノベーションを考える

賃貸リフォームで人気の「塩ビタイル」とは︖
数年前から賃貸リフォームやリノベの現場で注目を浴びている「塩ビタイル」という床材をご存じでしょうか︖「フロアタイル」や「ウッドタイル」とも呼ばれ、店舗内装だけでなく近年は賃貸住宅での使用が増えてきました。
今回は人気の理由やその特徴と、施工する上での注意点をご紹介します。
「塩ビ」とは「ポリ塩化ビニル」の略で、壁紙やＣＦ（クッションフロア）や配水管に使われているプラスチックの一種です。塩ビタイルは「ポリ塩化ビニル」で作られたタイル状の床材で、木目調や石目調など 色やデザインが豊富です。同じ床材のＣＦ、フローリングとの比較表をご覧ください。
比較塩ビタイル
フローリングＣＦ
厚み1.8mm 〜4.5mm 2.5mm 〜3mm 12mm 〜30mm
合板
素材
ポリ塩化ビニル ポリ塩化ビニル
表面
柔らかい
固い
固い〇
△
◎
耐水性〇
〇
△
耐久性〇
××
部分張替え〇
△
〇
上張り△〇
△
床暖房
施工費 2,000円〜4,000 円 4,000円〜5,000 円 7,000円〜15,000 円

塩ビタイルとＣＦは施工費が安い

３つの床材の大きな違いは厚みです。
ＣＦは 1.8mm ～4.5mm、塩ビタイルは 2.5mm ～ 3mm と非常に薄いので、既存のフローリングに上貼りできてリフォーム費用が安くなるというメリットがあります。フローリングは12mm ～ 30mm と 5 倍から 10 倍くらいも厚いので、基本的に上貼りすることができず張替えが必要になり、既存フローリングの処分費等が発生してリフォーム費用は高額になります。

塩ビタイルは耐久性に優れている

施工費が安いＣＦと塩ビタイルですが、メインの床材としての耐久性は塩ビタイルの方が優れています。
ＣＦは表面を押すとへこむ素材なので、長い間重い家具などを置くと跡がついてしまいます。一方の塩ビタイルも弾力性はありますが、表面は堅く重たい物を長く置いても跡が残りにくい素材です。退去ごとに張替えると費用がかかりますから、中長期では塩ビタイル仕上げの方が原状回復費用を抑えることができます。

メンテナンス費用が安い

タバコの焦げ跡を修復するとき、ＣＦとフローリングは部分的な補修ができないので一面の張替えが必要です。
しかし塩ビタイルはタイル状なので、一枚ずつ張替える部分補修でメンテナンス費用を抑えることができます。

塩ビタイルはトイレ、脱衣所に向いていない︖
フローリングに比べると塩ビタイルは耐水性に優れていて、トイレや脱衣所に使用している新築物件も多いです。しかし張替えのときは一緒に便器の脱着が必要になってしまいます。その点ＣＦは便器の形状に合わせてカッターで切れるので張替えが簡単です。またＣＦは横幅 1.8ｍのロール状がメーター単位になっているので、狭い箇所なら繋ぎ目なしで防水性の高い仕上がりになります。トイレや脱衣所の床は汚れやすいので張替えが簡単なＣＦが使用されることが多いです。

ポリ塩ビニルは熱に弱い

ポリ塩化ビニルは熱に弱く、温めると膨張するという特徴があるため、床暖房があるお部屋で塩ビタイルやＣＦを使用するのはお勧めできません。強力な糊を使えば熱による膨張を防げますが、いざ張替えようとすると下地のコンパネまで一緒にめくれるリスクがあるので注意が必要です。電気カーペットくらいで膨張することはありませんが床暖房での使用は注意して下さい。

塩ビタイルには遮音効果がない

ＣＦやフローリングには遮音効果のある商品が販売されていますが塩ビタイルにはありません。分譲マンションで遮音制限のある物件での使用は注意が必要です。置床工法という方法で床の下地を仕上げれば遮音することができるので、分譲賃貸で塩ビタイルを使用したい
ときは管理規約を確認して施工会社に相談して下さい。
このように塩ビタイルには色々な特徴がありメリットとデメリットも あ り ま す。
各床材の特徴を理解した上で、中期的や長期的な目線で物件の状況や施工箇所に応じて床材を使い分けることをお勧めします。

ＣＦ（クッションフロア）

塩ビタイル

フローリング2