平成 28 年 8 月 5 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区九段南三丁目 8 番 11 号
さくら総合リート投資法人
代表者名
執行役員
村中 誠
（ コード 番号 3473）
資産運用会社名
さくら不動産投資顧問株式会社代表取締役社長
村中 誠
代表者名
問合せ先
財務企画部長小引 真弓
TEL: 03-6272-6608

平成29年2月期及び平成29年8月期の運用状況の予想に関するお知らせ
さくら総合リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、平成 29 年 2 月期（第 1 期）
（平成 28 年 4 月 1 日～平成 29 年 2 月 28 日）及び平成 29 年 8 月期（第 2 期）
（平成 29 年 3 月 1 日～平成29 年 8 月 31 日）の運用状況の予想について、下記のとおりお知らせいたします。
記

営業収益
平成 29 年2 月期（第 1 期）
平成 29 年
8 月期
（第 2 期）

営業利益

1 口当たり
分配金

当期純利益

経常利益

(利益超過分配金は含まない)

2,291

905

95

95

百万円

百万円

百万円

百万円

2,418

1,085

951

951

百万円

百万円

百万円

百万円

1 口当たり
利益超過
分配金

278 円

0円

2,772 円0円

（参考）平成 29 年 2 月期

： 予想期末発行済投資口数

343,401 口、1 口当たり予想当期純利益

278 円

平成 29 年 8 月期

： 予想期末発行済投資口数

343,401 口、1 口当たり予想当期純利益

2,772 円

（注1） 本投資法人の営業期間は、毎年 3 月 1 日から 8 月末日まで及び 9 月 1 日から翌年 2 月末日までですが、第 1 期営業期間は、本投資法人の設立日である平成 28 年 4 月 1 日から平成 29 年 2 月 28 日までです。なお、第 1 期の実質的な営業期間は、物件取得予定日である平成 28 年 9 月 9 日から平成 29 年 2 月 28 日まで（173 日）となります。
（注2） 上記予想数値の算定にあたっては、新投資口の発行価格を 1 口当たり 100,000 円と仮定しています。
（注3） 平成 29 年 2 月期及び平成 29 年 8 月期の運用状況の予想については、別紙「平成 29 年 2 月期及び平成 29年 8 月期における運用状況の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものです。
したがって、今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、又は今後の更なる新投資口の発行等により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営ご注意：本報道発表文は、本投資法人の平成 29 年 2 月期及び平成 29 年 8 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人又は売出人から入手することができ、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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業利益、経常利益、当期純利益及び 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
（注4） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注5） 本投資法人の投資口の東京証券取引所不動産投資信託証券市場への上場予定日は平成 28 年 9 月 8 日です。
（注6） 単位未満の数値は切り捨てて表示しています。

以上＊本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の平成 29 年 2 月期及び平成 29 年 8 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人又は売出人から入手することができ、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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【別紙】
平成 29 年 2 月期及び平成 29 年 8 月期における運用状況の予想の前提条件
前提条件
 平成 29 年 2 月期（第 1 期）
（平成 28 年 4 月 1 日～平成 29 年 2 月 28 日）（334日）
計算期間
 平成 29 年 8 月期（第 2 期）
（平成 29 年 3 月 1 日～平成 29 年 8 月 31 日）（184日）
 本日開催の本投資法人役員会で決議した新投資口の発行後に新規に取得予定の不動産信託受益権（合計 18 物件）（以下「取得予定資産」といいます。）を平成 28 年 9 月 9 日に取得すること、また平成 29 年 8 月期末までの間に運用資産運用資産の異動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としています。
 取得予定資産以外の新規物件の取得又は保有物件の処分等が発生した場合は、変動が生ずる可能性があります。
 取得予定資産の賃貸事業収益については、現受益者等より提供を受けた賃貸借契約の内容、過去のテナント及び市場の動向等並びに取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約の内容をベースに、取得後のテナント営業収益の入退去及び賃料水準の予測に基づく想定稼働率や賃料変動予測等を勘案して算出しています。
 営業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
 営業費用のうち主たる項目は以下の通りです(単位未満の数値は切り捨てて表示しています。以下同じです。)。
平成 29 年 2 月期
平成 29 年 8 月期
賃貸事業費用計963 百万円
1,125 百万円
管理委託費
279 百万円
296 百万円（内維持管理費）
201 百万円
214 百万円（内プロパティ・マネジメント費用）
77 百万円
82 百万円
修繕費
17 百万円
18 百万円
公租公課
67 百万円202 百万円
減価償却費
226 百万円
245 百万円
賃貸事業費用以外計
423 百万円
207 百万円
営業費用
運用報酬
108 百万円
127 百万円
 主たる営業費用である取得予定資産の賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、現受益者等より提供を受けた情報に基づき、過去の実績値をベースに、それぞれ費用の変動要素を反映して算出しています。
 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、
平成 29 年 2 月期に 226 百万円を、平成 29 年 8 月期に 245 百万円を、それぞれ見込んでいます。
 一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については現所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当分が取得原価に算入されるため取得期には費用計上されません。したがって、取得予定資産については、平成 28 年の固定資産税及び都市計画税等は費用として計上せず、平成 29 年 2 月期において平項目

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の平成 29 年 2 月期及び平成 29 年 8 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人又は売出人から入手することができ、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

3


営業外費用




借入金





成 29 年の固定資産税等の一部（平成 29 年 1 月 1 日以降計算期間末日までの期間分に対応する金額）を、平成 29 年 8 月期において計算期間分に対応する平成 29 年の固定資産税等の額を、それぞれ費用として計上することとなります。なお、取得予定資産について取得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額は 126 百万円を想定しています。修繕費については、物件ごとに資産運用会社であるさくら不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が、各営業期間に必要と想定した額を費用として計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生する可能性があること、一般に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
本資産運用会社に対する報酬のうち、NOI に連動する報酬である運用報酬②（※）について、規約に定める上限の範囲内における合意として、平成29 年 8 月期までは料率を 0％とすることについて合意しています。したがって、平成 29 年 2 月期及び平成 29 年 8 月期の運用報酬は平成 30 年 2 月期以降に適用される料率に基づき算出される運用報酬に比べ低くなっています。なお、本別紙記載の他の前提条件のもとで平成 30 年 2 月期以降に適用される料率に基づき運用報酬を支払うものと仮定した場合の、平成 29 年 2月期及び平成 29 年 8 月期における運用報酬の金額（試算）と各期の業績予想の前提としている運用報酬との差額は、それぞれ約 46 百万円及び約 46百万円となります。
※運用報酬②＝NOI（本投資法人の当該決算期における損益計算書上の賃貸事業収入の合計から賃貸事業費用（ただし、減価償却費及び固定資産除却損を除きます。）の合計を控除した金額）×3％を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率を乗じた金額とします。
平成 29 年 2 月期の一時的な費用は、創立費として 59 百万円、新投資口の発行及び投資口の上場に係る費用として 419 百万円を見込んでいます。創立費並びに新投資口の発行及び投資口の上場に係る費用は一括償却する予定です。
支払利息及びその他融資関連費用として平成 29 年 2 月期に 330 百万円、平成 29 年 8 月期に 133 百万円を見込んでいます。
有利子負債の総額 は、平成 29 年 2 月期末において 27,000 百万円、平成29 年 8 月期末において 26,000 百万円を前提としています。
平成 28 年 9 月 8 日に、金融商品取引法第 2 条第 3 項第 1 号に規定する適格機関投資家から総額 28,000 百万円の借入れを行うこと、及び、下記の「投資口」に記載の第三者割当による新投資口の発行(上限 10,400 口)による手取金を原資として、当該借入金の一部を平成 29 年 2 月期中に返済することを前提としています。
平成 29 年 8 月期中に取得予定資産の取得、その他各種費用支払いに伴う消費税の還付が見込まれることから、当該還付金を原資として、平成 29 年 8月期に借入金 1,000 百万円を返済することを前提としています。
平成 29 年 2 月期（第 1 期）末の LTV は 42.7％程度、平成 29 年 8 月期（第2 期）末の LTV は 41.2％程度となる見込みです。
LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の平成 29 年 2 月期及び平成 29 年 8 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人又は売出人から入手することができ、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

4投資口
1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

1 口当たり利益超過分配金






その他



今回発行する新投資口の発行数及び発行価額により、LTV は変動する可能性があります。
本日現在発行済みである投資口 1,001 口に加えて、本日開催の本投資法人役員会で決議した公募による新投資口の発行（332,000 口）及び第三者割当による新投資口の発行（上限 10,400 口）によって新規に発行される予定の投資口数の上限である合計 343,401 口が全て発行されることを前提としています。
上記を除き、平成29年8月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、上記の新規に発行予定の投資口数の上限である合計10,400口を含む平成29年2月期及び平成29年8月期の予想期末発行済投資口数343,401口により算出しています。
1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出しています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があります。
第 1 期における 1 口当たり分配金は、上記の通り、本投資法人の設立に伴う創業費や、投資口発行及び投資口の上場に係る費用などの営業外費用の一時的な発生による影響により、278 円を見込んでいます。また第 2 期以降に固定資産税及び都市計画税が費用として発生するため、第 2 期の 1 口当たり分配金は、2,772 円を見込んでいます。
本投資法人は、規約上、利益超過分配を実施することは可能ですが、減価償却費に対する資本的支出の占める割合を勘案し、かつ、保守的な財務運営をすべく、当面の間、利益超過分配は実施しない予定です。
法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の平成 29 年 2 月期及び平成 29 年 8 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人又は売出人から入手することができ、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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