はじめに
都に寄せられた様々な空き家の相談を見ていくと、一つ気づくことがあります。
それは、人生の移り変わりの中で空き家が生まれていることが多い、ということです。
親や親戚からの相続、転勤や入院。
こうした誰にも訪れる人生の変わり目に空き家が生まれています。
この本は、誰にも発生し得る空き家について、その相談事例を基にお悩みごとの解決、そして空き家を価値あるものに変えていくために役立つ情報をまとめたものです。
どうしていいか分からないとあきらめてしまう前に、まずこの本を開くことから空き家対策を始めてみませんか。

1

⽬ 次
はじめに ···················· 1
目次 ······················ 2
１ 空き家放置の問題点 ········· 3～14
（１）東京都の空き家の状況（２）空き家の問題は他人事ではありません（３）空き家を放っておくとどうなるの？
（４）あなたの空き家、どうしますか？
２ 空き家の適正な管理 ········ 15～18
３ 空き家の有効活用 ········· 19～36（１）活用のその前（２）賃貸に出す場合（３）売却する場合（４）空き家に関する税金（５）空き家の活用事例
４ 空き家の予防について ······· 37～46（１）空き家を相続するための準備（２）空き家を相続したら５ 空き家の相談事例集 ········ 47～86
６ 相談窓口 ·············· 87～89
７ 支援制度 ················· 90＜関連する情報＞ ··········· 91～94

2

１ 空き家放置の問題点（１）東京都の空き家の状況
平成 30 年住宅・⼟地統計調査（総務省）では、都内の空き家⼾数は約 81
万⼾、空き家率は 10.6％で、いずれも平成 25 年から減少しました。⼀⽅、
特に問題だと考えられる⻑期不在や取壊し予定の空き家（その他の住宅）は
約 18 万⼾あり、平成 25 年（約 15 万⼾）と⽐べると増加しています。
＜空き家の種類別の空き家数の推移（東京都）＞
(万⼾)
90.0

11.0%
9.9%

80.0
70.0

8.5%

40.0
30.0
20.0
10.0
0.0

66.5

62.4

60.0
50.0

10.8%

52.7

14.1

11.8

11.1%

75.0

81.7

18.9

5.4

38.8

28.3

46.0

10.6%

15.2

18.0
4.2

(％)
12.0

10.0

8.0

6.0

10.7
48.1

81.0

5.3

4.2

11.0

41.1

11.1%

49.2

59.8

57.9

4.0

2.0

2.1

2.9

2.5

2.3

1.7

1.2

0.9

1988

1993

1998

2003

2008

2013

2018

(S63)

(H5)

(H10)

(H15)

(H20)

(H25)

(H30)

⼆次的住宅

売却⽤の住宅賃貸⽤⼜は売却⽤の住宅
その他の住宅0.0

賃貸⽤の住宅
空き家率※空き家の種類
⼆次的
住宅

別荘
その他

週末や休暇時に避暑・避寒・保養などの⽬的で使⽤される住宅で、ふだんは⼈が住んでいない住宅

ふだん住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなったときに寝泊まりするなど、たまに寝泊まりしている⼈がいる住宅

賃貸⽤の住宅新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅

売却⽤の住宅新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅

その他の住宅上記以外の⼈が住んでいない住宅で、例えば、転勤・⼊院などのため居住世帯が⻑期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など（注：空き家の区分の判断が困難な住宅を含む。）

出典：住宅・⼟地統計調査（総務省）

3

（２）空き家の問題は他⼈事ではありません

様々な理由で 空き家の所有者
空き家の所有に一人暮らしをしていた親が亡くなり、実家を相続することになった親が高齢となり、息子夫婦と同居することになった施設に入ることになり、家に誰も住まなくなった

転勤になり家族で引っ越すことになった一軒家の維持管理が大変になってきたので、マンションに引っ越すことにした家族が増えたけど、今の場所
では建替えができないので、引っ越すことにしたなどなど…あなたも空き家所有者となるおそれがあります4

（３）空き家を放っておくとどうなるの︖
空き家を放置しておくと、様々な問題の原因になります。

建物の劣化が進みます（財産価値の低下）

住まいは、暮らすことで換気や通⽔など、必要な管理ができます。空き家になって、⼈が使わないと、⼀気に劣化が進みます。
外から⾒ただけでは分かりませんが、内部はかなり傷んでいる場合もあります。

■ 建物の劣化の例
雨漏りによる
天井や床の腐朽

屋根瓦のずれ窓ガラスの破損

外壁の汚れや剥離

内壁の剥がれ結露などによる
カビの発生

雨どいの破損排水パイプ
からの悪臭
動物の棲みつきや害虫の発生草木の繁茂

5

庭木の道路や隣地へのはみ出しさらに︕︕

防災⾯・防犯⾯でのリスクＵＰ

法律に基づく指導等の対象

強風等による屋根や外壁材等の落下・飛散となるおそれがあります。

建物本体やブロック塀等の老朽化による倒壊

詳しくは次ページで空き家にかかる

放火等による火災

コストが増える
おそれがあります。

不審者の侵入や不法占拠（維持管理・改修・固定資産

ごみの不法投棄※11ページでは損害賠償のコラムを掲載しています。

税・損害賠償※等）

周辺の
環境の悪化

周辺の環境の悪化が、ご近所への迷惑になることもあります。
⾵景・景観
の悪化
防災や防犯
機能の低下

空き家の増加を誘発

周囲の環境の悪化により、転居する⼈が増え、空き家が増加するおそれがあります。

地域の活⼒の低下

地域に空き家が増え、⼈⼝や世帯数が減少すると、町内会等の地域活動の担い⼿がいなくなります。また、病院やスーパー等、⽣活上必要な施設が維持できなくなることが考えられます。

出典：「地域に著しい迷惑（外部不経済）をもたらす⼟地利⽤の実態把握アンケート結果」（国⼟交通省）を基に作成

6

空き家の適切な管理は所有者等の責任です■ 空家等対策特別措置法「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）」が平成 26 年 11 ⽉に成⽴し、平成 27 年 2 ⽉に施⾏（全⾯施⾏５⽉）されました。この法律では空き家等の適切な管理に努めるよう、所有者等の責務が定められています。
また、そのまま放置しておくと、以下のような状態になるおそれがある場
合、区市町村から『特定空家等』と扱われ、助⾔、指導等を受けることがあります。
【空き家法に基づき『特定空家等』と扱われる空き家の状態】❶倒壊等、著しく保安上危険となる
おそれのある状態❷著しく衛⽣上有害となるおそれのある状態❸適切な管理が⾏われていないことにより著しく景観を損なっている状態❹その他周辺の⽣活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

参考：空き家法第 3 条（空家等の所有者等の責務）及び第 14 条（特定空家等に対する措置）

7

【空き家法に基づく措置の流れ】

空き家の実態調査

・所有者の確認・⽴ち⼊り検査など

特定空家等に該当と判断

助⾔・指導

勧告

命令

⾏政代執⾏

・所有者への告知
・措置の内容検討など
・住宅⽤地特例の対象から除外など

・事前通知と命令実施※命令に違反すると 50 万円以下の過料
・解体など勧告されると、固定資産税・都市計画税の特例措置が適用されなくなり税額が高くなります。また、勧告、命令に従わないと行政代執行制度により所有者の同意なく解体されることもあります。

出典：「「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」（国⼟交通省）を基に作成

8

■ ⺠法に基づく責任
空き家に限らず所有している家については、「隣地の庭⽊の枝が隣の家の境界線を越える」場合や、「⼟砂などが隣地に崩れ落ちそうになっている」場合などには、その隣地の所有者などから対策を求められることがあります。
さらに、空き家などの保存状態が悪いことなどで他⼈に損害を与えた場合、例えば「空き家の⽡が落ちて隣家の屋根などに傷をつけてしまった」場合などには賠償責任を負う場合があります。
これは家に限らず、塀や⽵⽊など敷地内の全てのものが対象になります。

隣地の庭木の枝が伸びてきて、落ち葉が・・・
困るなあ

参考：⺠法第 717 条（⼟地の⼯作物等の占有者及び所有者の責任）■ 建築基準法に基づく責任
建築物の所有者、管理者⼜は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めることが求められています。
参考：建築基準法第８条（維持保全）

9

空き家
Ｑ＆Ａ

空き家の管理で良く聞かれる質問

Q 相続放棄したら、空き家の管理責任はなくなりますか︖
A

民法では、相続人による「相続放棄」を定めていますが、併せて空き家の相続人が相続を放棄することにより、空き家が無管理状態に陥るような事態を避けるため、相続を放棄した者に対して、放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、その財産の管理を継続しなければならないと定めています。
空き家を相続放棄したとしても、次に当該空き家の相続人となった者が空き家を管理できるようになるまでは、引き続き管理を続ける必要があります。
この義務を怠り、老朽化した空き家の屋根が飛散するな
どして周囲の住民等に被害を及ぼした場合、法的な責任を追及されるおそれがあります。

専⾨家

詳しくは、弁護士や司法書士などにご相談ください。
出典：「⾃治体の空き家対策に関する調査研究報告書」（公益財団法⼈東京市町村⾃治調査会）を基に作成10損害賠償に発展すると・・・

空き家
コラム

空き家が適切に管理されず、近隣の家屋や通⾏⼈などに被害をもたらした場合、損害賠償など管理責任を問われることになります。

ケース１︓⽕災
⽕災により隣家家屋の全焼や死亡事故をもたらした場合、6,000 万円以上の損害賠償額になるという試算が出ています。
試算の前提とした被害モデル
損害区分

死亡：夫婦

損害賠償額
（万円）

物件損害等

1,315

⼈⾝損害

5,060

合計

6,375

○所在地：東京都（郊外）○敷地⾯積：165 ㎡（50 坪）○延べ床⾯積：83 ㎡（25 坪）○建築時期：平成４年（築後 20 年）○居住世帯：世帯主 74 歳（無職）、妻 69 歳（無職）※夫婦のいずれも国⺠年⾦を 40 年完納

ケース２︓外壁材等の落下
劣化した外壁材等が落下し、通⾏⼈に当たり死亡した場合、5,000 万円以上の損害賠償額になるという試算が出ています。
試算の前提とした被害モデル
損害区分
⼈
⾝
損
害

死亡：11 歳の男児（⼩学校 6 年⽣）

損害賠償額
（万円）

死亡逸失利益

3,400

慰謝料

2,100

葬儀費⽤

合計

130

5,630

11

ケース３︓シロアリ・ネズミ
空き家に発⽣したシロアリやネズミにより隣家に被害をもたらした場合、24 万円程度の損害賠償額になるという試算が出ています。
被害が隣地以外の家屋にも及んだ場合、損害賠償額はさらに増えていきます。
＜シロアリ被害＞

・１階の 60％（15 坪）が被害・駆除後、２年後にシロアリ⽣息調査を実施＜ネズミ被害＞

試算の前提とした被害モデル

・空き家内に営巣したクマネズミが隣家に侵⼊、柱等をかじる等の被害＜雑草繁茂＞

・⾃治会が空き家敷地内（25 坪）草刈り２回
分を代替

損害区分
物
件
損
害
等

シロアリ駆除・点検
ネズミ駆除
雑草刈取り
合計

損害賠償額
（万円）

17.0

3.5
3.3

23.8

きちんと管理されていない空き家は、紹介した事例のような損害賠償が発⽣するおそれがあります。

⼤きな問題にならないよう、あらかじめ空き家の活⽤や処分について、ご家族や親族と話し合っておきましょう。

出典：「空き家発⽣による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」（公益財団法⼈ ⽇本
住宅総合センター）を基に作成

12

（４）あなたの空き家、どうしますか︖
空き家の問題は他⼈事ではありません。また、空き家を放置しておくと、様々な問題の原因になります。
あなたがもし、空き家の所有者になったらどうするか、早めに考えておきましょう。

あなたの空き家、どうしますか？

持ち続けたい

⼿放したい

住む
除却する

管理する
Ｐ15

（空き地にする）

賃貸する
Ｐ24

売却する
Ｐ27
13

■ 空き家セミナー、相談会に参加してみませんか︖
東京都空き家利活⽤等普及啓発・相談事業により、空き家に関するセミナー
や相談会などのイベントが実施されています。
セミナーは、相続対策や空き家の利活⽤、家財整理など空き家に関連する様々なテーマを取り扱っています。
また、相談会の中には、専⾨家へ個別に相談できるものもあります。
セミナーや相談会には無料で参加できますが、事前の申込みや予約が必要なものもありますので、ご注意ください。
Web での視聴、オンラインでの相談等に対応しているものもあります。
イベント等については、こちらでご確認ください。
東京都／空き家情報サイト イベント情報

URL：https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/
akiya/event.html

専⾨家

相談者

相談者
専⾨家

14

２ 空き家の適正な管理
空き家の利活⽤がすぐに決まらない場合などは、空き家の管理が⼤切です。
空き家管理の基本は「定期的な点検」と「お⼿⼊れ」。ひとりで⼤変な場合は親族などとも協⼒して、無理なく続けることができるよう⼯夫しましょう。
また、近隣の⽅々と連絡を取り合うことも⼤切です。難しい場合には、空き家の管理サービスを利⽤することもできます。

STEP 1

まずやっておきたいこと◆ご近所にお声掛けする
空き家になることが分かったら、ご近所の⽅にもその旨を伝えておきましょう。できれば、緊急の場合に備えて、⾃⾝の連絡先を伝えておきましょう。
空き家になった後も、できるだけこまめに近隣に声掛けしておくと、近隣の⽅も安⼼されるようです。
また、建物の管理と併せて、周辺の状況などを確認しておくと、不法侵⼊者・不法投棄等のリスク回避にも繋がります。

◆⽕災保険に⼊る
空き家は、たとえ定期的に管理をしている場合でも、⼈が住んでいる家屋に⽐べて⽕災や⾵災、盗難に対するリスクが⾼くなります。
特に、今は誰も住んでいないけれど、いつか売却したい、賃貸に出したいとお考えの⽅は、⽕災保険に加え、⽔災、盗難、⽔漏れなどに対応した保険への加⼊を検討しましょう。

◆不審者の侵⼊等を予防する
⼈を感知して点灯する照明器具（⼈感センサー付ライト）などの設置は、不審者の侵⼊防⽌に効果的です。
塀や柵、⽣垣などは、定期的に⼿⼊れし、⾒通しを良くしておき、周りに⾜がかりになるようなものを置かないようにしましょう。

15

STEP ２ 定期的な点検とお⼿⼊れできるだけこまめに管理するようにしましょう。また、⼤⾬や台⾵、地震のあとは必ず点検を⾏いましょう。

通風・換気
屋根・軒裏・外壁等の点検

設備機器確認

バルコニーの排水口

室内の
簡単な清掃
近隣へのご挨拶

通水

室内の雨漏り・
カビ・床の状況の確認

郵便物等の整理塀

玄関や窓の施錠の確認

庭木・雑草の確認

玄関周り・敷地周りの清掃

庭のごみの確認・処理

16

作業・点検項⽬
近
隣

近隣への
ご挨拶

内
部

⽞関や窓の
施錠の確認
通⾵・換気
通⽔

具体的な作業の例

作業内容
・近隣の⽅へのご挨拶（⾃分の連絡先を知らせておきましょう）
・何か迷惑をかけていないか確認
・⽞関の鍵に異物が詰まっていないか確認
・⽞関、窓の施錠を確認（管理作業の開始時、終了時）
・すべての窓・収納扉（押⼊れ・クローゼット）を開けて換気・換気扇の運転（60 分程度）・⽔道が使える場合は１分間ほど⽔を出す・各排⽔⼝に⽔を流す（防臭、防⾍のため）

・室内の簡単な清掃
清掃
室内の⾬漏り・・すべての部屋に⾬漏りが無いか、⽔回りの漏⽔、カビ、壁材・カビ・床の床材の剥がれや腐⾷の確認
状況の確認

設備機器確認
外
部

郵便物等の
整理
⽞関周り・
敷地周りの清掃
屋根・軒裏・
外壁等の点検バルコニーの排⽔⼝
庭⽊・雑草の
確認
庭のごみの
確認・処理
塀

・⽔道メーターが回っていないか確認（回っていれば漏⽔の疑いあり）、蛇⼝やシャワーなどから⽔漏れの有無を確認
・空調設備、給湯器等の稼働、コンセント清掃
・エアコンのカビ臭などの確認
・ポスト、⽞関への郵便物や配布物の整理
・⽞関周りに落書きが無いかの確認、敷地内の落ち葉やごみの掃除・屋根材の隙間、ひび割れや外壁等の⾬漏りによるシミの有無など、建物に傷んでいるところは無いか確認
・排⽔⼝の落ち葉などの詰まりの除去、⻲裂などの有無を確認

・成⻑度合い（道路や隣地にはみ出していないか）の確認、必要に応じて除草、伐採
・庭にごみが落ちていないか確認
・ブロック塀などのぐらつきが無いか確認

⾃分でできないときは遠⽅に住んでいる、年齢的につらくなってきた等の場合は、専⾨の管理業者に委託することも検討しましょう。
また、管理の内容によって⾦額が変わるので、複数の業者から⾒積りをとって適正な価格を知った上で依頼しましょう。

17

STEP ３ 気になることには早急に対処
気になることが⾒つかったら、早急に対処しましょう。特に⾬漏りについては早めの対処が重要です。

Topics 空き家の管理サービスについて
空き家の管理サービスとは、空き家の所有者等に代わって、外観の確認・点検や室内の通風・換気などを行うサービスです。
報酬を得て管理サービスを提供する事業者は、不動産業や管理業者のほか、工務店、造園業者、警備業
者、ＮＰＯ法人など多岐にわたっています。
管理の内容によって金額が変わるので、複数の業者から見積りをとって適正な価格を知った上で依頼しましょう。
ご相談の際には、「東京都の空き家ワンストップ相談窓口」へご連絡ください。
＜空き家の管理サービス（管理代行）業務内容例＞
室内業務

室外業務

代行業務

・通風、換気・確認、点検・清掃、片付け・郵便物等の確認

・清掃、片付け

・修理手配

・大家業

・不用品処分
・確認、点検・剪定
・指定の近隣訪問

出典：「個⼈住宅の賃貸流通の促進に関する検討会資料及び最終報告書」（国⼟交通省）を基に作成「東京都の空き家ワンストップ相談窓⼝」についてはP88をご確認ください。

18

３ 空き家の有効活⽤
空き家を有効に活⽤することができれば、建物も傷みにくくなりますし、
賃貸による収益が得られる場合もあります。

あなたに合った活⽤⽅法を考えてみましょう。

恵まれた立地をいかしてお店として活用

リフォームしてもう一度住宅として活用

地域活性化施設（集会・交流施設、体験・学習施設など）として活用『シェアオフィス』として活用

19

あなたのお持ちの空き家の状況に応じた活⽤⽅法を選択しましょう。
空き家の活⽤⽅法の主なメリット・デメリットをご紹介します。
【空き家の活⽤⽅法の主なメリット・デメリット】
メリット

分類

デメリット
• 貸借⼈が⾒つからないな

賃貸• ⻑期にわたって収益が期待できる。

どの賃貸リスクがある。

• 管理等の費⽤や⼿間がかかる。

• 希望する賃料が⾒込めない場合がある。

• 現⾦化して資産を分配できる。
売却• 次の住まいや施設⼊居の費⽤などを捻出できる。

• 管理等の費⽤、⼿間がかからなく
なる。

住宅以外へ
の建物転⽤

駐⾞場など
への利活⽤

• 現状の建物を有効活⽤できる。

• 地域の福祉、まちづくり等に貢献できる。

• 住宅としては活⽤しにくい⼟地の利活⽤を図ることができる。

• 初期投資が抑えられる。

建物を• 思い⼊れのある建物を残すこと
⾃⼰利⽤
ができる。
（リフォームなど）
適正管理（現状維持）• 時間をかけて売却、賃貸などや利活⽤の⽅針を検討できる。

• 接道や⽴地などの条件によって売却額が想定より下がったり、売却できなかったりする。

• ⽤途によっては住宅よりも改修条件などが厳しくなる場合がある。

• 相場や周辺の需要によっては資⾦を回収できない場合がある。

• ⽣活圏が合わないなどの場合は不向き• 費⽤や⼿間がかかる。

実際に活⽤するときは、不動産業者などの専⾨家に相談しましょう。

20

（１）活⽤のその前①

事前調査

空き家の活⽤や売却に当たっては、様々な制約があります。
どれだけ劣化しているのか、どんな規制があるのか、いくらで売却できるのかなど、これらの条件を整理することで、より具体的な検討が可能になります。
種類【活⽤に当たってのチェック項⽬の例】① ⼟地・建物の権利関係
及び履歴並びに住環境

⽬的

⼟地や建物の権利関係、売買に際し必要な書類、⼟地や建物の履歴、周辺の住環境等の確認

敷地の境界、塀等の帰属、埋設物・配管、接道条② 敷地関係件等の法令制限の確認③ 建物等関係④ 設備・⼯作物関係

⾬漏り、シロアリ被害、⽊部等の腐⾷、給⽔・排⽔管からの漏⽔・⾚⽔等の確認

引渡しを⾏う設備・⼯作物等とその状態の確認

ご⾃⾝ではチェックしきれない項⽬は、不動産業者などの専⾨家に相談しながら確認してください。

出典：「安⼼して既存住宅を売買するためのガイドブック（⼾建住宅編）」（東京都）「専⾨家による相談窓⼝」についてはP87をご確認ください。

●接道について建物を建てる敷地は、幅４m 以上の道路に２m 以上接していないと、原則、建築することができません。（接道義務／建築基準法第43 条）
敷地が接する道路の幅が４ｍ未満の場合、建替えの際に原則として道路の中⼼から２ｍ後退（セットバック）する必要がありますので、確認することが⼤切です。

接道要件・セットバック

21

●利活⽤が難しい条件とは？
⼟地が接道していないなど、いくつかの課題をご紹介します。実際に利活⽤する場合は不動産業者などの専⾨家にご相談ください。
利活⽤が難しい条件

解決策

接道不良など⼟地の条件、建物や⽴地が悪い
接道義務を果たしていない、⼟地が⾮常に狭いなどのため建替えができないなどの⼟地の条件、建物の⽼朽化、駅から遠い⽴地などで活⽤において不利になる場合があります。

・隣家に売却する・住宅以外の⽤途で活⽤する・地域のニーズに適した利活⽤⽅法を検討するなど権利関係の制約がある
隣地との境界が不明確、借地の契約内容が不明確など、権利関係で事前の調整等が必要になる場合があります。

22

・借地契約を確認しておく・測量の実施、境界確定など

②

空き家に残されている家財等の整理

空き家の売却、賃貸、解体など、いずれの場合でも家に残している家財の整理、遺産の分配は必要です。
⾃分で整理しようとすると思い⼊れがあって⽚付かないことも多いです
が、不⽤品処分や⽣前整理を請け負ってくれる業者に依頼する⽅法もあります。依頼する場合は、複数の業者から⾒積りをとって、適正な価格を知った
上で依頼しましょう。

種類
ごみ

リサイクル
ショップ

などの活⽤
遺産相続に

関係するもの

思い出の品【家財整理の⽅法（例）】対応
・分類してごみ収集に出しましょう。

※分類⽅法は空き家のある⾃治体に問い合わせましょう。

・家電品、ブランド品などはリサイクルショップで出張買取などを⾏っている場合があります。

※⾼額な物は遺産分割の対象となる場合がありますので、⾃分だけの判断で処分しないよう注意しましょう。

・遺産分割の対象となる宝⽯などの⾦品類や、遺⾔状、権利書などはしっかり管理しておきましょう。

・写真アルバムや⾝に付けていたものなどの思い出の品は、無理せず気持ちの整理がついたときに⽚付けましょう。

23

（２）賃貸に出す場合
建物賃貸借契約の代表的なものには、下記の 2 種類があります。
普通賃貸借契約

定期賃貸借契約

・⼀般に⽤いられる従来型の賃貸借契約（契約は⾃動更新）・契約で定めた期間の終了により更新されることなく賃貸借が終了する建物賃貸借契約（継続の場合は再度新規契約を締結）

⼀般的な「普通賃貸借契約」の流れは以下のとおりです。
【普通賃貸借契約の流れ】

1

仲介相談・依頼

・賃貸条件等の相談
・不動産業者への⼊居募集の仲介依頼

2 ⼊居者募集

3 契約締結等・借主との契約締結
・⼊居時の物件状況の確認（不動産業者）

4 ⼊居中

・家賃、共益費の受領・⼊居中の修繕※賃貸住宅管理会社に委託することも可能です。

5・退去時の物件状況の確認
・原状回復義務の有無確認※賃貸住宅管理会社に委託することも可能です。

退去状況確認等

6 退去後・原状回復費⽤の確認、決定・敷⾦精算、返還

出典：「賃貸住宅トラブル防⽌ガイドライン第３版」（東京都）を基に作成

24

住宅セーフティネット制度

住まい探しにお困りの低額所得者、被災者、⾼齢者、障害者、⼦育て世帯等の⽅々（住宅確保要配慮者）と、賃貸住宅の空き家・空き室をお持ちの⼤家さんをつなぐ制度です。
住宅確保要配慮者の⼊居を拒まない賃貸住宅（セーフティネット住宅※）として都道府県等に登録されると、国が管理する専⽤サイト「セーフティネット住宅情報提供システム」に掲載され、広く公開されます。

登録の際に、住宅確保要配慮者のみ⼊居可能な「専⽤住宅」と住宅確保要配慮者以外の⽅も⼊居可能な「登録住宅」のいずれかを選択できるほか、⼊居を拒まない住宅確保

要配慮者の範囲を定めることもできます。また、空き家・空き室だけでなく、⼊居中の物件や集合住宅のうち１⼾からでも登録ができます。

「専⽤住宅」として登録すると改修費や家賃低廉化に対する補助などの経済的⽀援が受けられます。

※都内で登録された住宅には「東京ささエール住宅」と愛称が設定されています。

【住宅セーフティネット制度のイメージ】
１ 登録制度２ 経済的支援３ マッチング・入居支援
居住⽀援協議会

都道府県等

不動産関係団体

国と地⽅公共団体等による⽀援

登録

宅地建物取引業者
賃貸住宅管理業者
⼤家等

情報提供

 改修費補助（国の直接補助あり）

⼤家等

 家賃低廉化補助
 改修費融資（住宅⾦融⽀援機構（JHF））

 家賃債務保証料
低廉化補助

保
証
会
社

⼊居
家賃低廉化・
家賃債務保証料低廉化

要
配
慮
者

要配慮者の⼊居を拒まない住宅
【登録住宅

】

出典：国⼟交通省パンフレット

東京都 住宅政策本部 住宅セーフティネット担当◇制度の詳細はこちらのパンフレットをご覧ください「住宅セーフティネット制度（賃貸住宅の貸主の⽅へ）」

URL：https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/

juutaku_seisaku/pdf/pamphlet_lender.pdf?200402

25

⼊居
⽀援等

居
住
⽀
援
法
⼈

居住⽀援団体居住⽀援法⼈
社会福祉法⼈NPO 等

地⽅公共団体（住宅部局・福祉部局）

居住⽀援活動への補助

JTI のマイホーム借上げ制度
⼀般社団法⼈

移住・住みかえ⽀援機構（JTI）が、シニア（50歳以上）の⽅の空き家になった住宅（マイホーム）を借上げ、転貸する制度です。

「１⼈⽬の⼊居者決定後は、空室が発⽣しても既定の賃料を保証する」「JTI が借り上げて転貸するため、⼊居者とのトラブルの⼼配は不要」といったメリットがあります。

空き家の時も家賃が保証されるため、安定した収⼊が確保しやすくなっています。

＜制度の主な特徴＞

・空室が発⽣しても規定の賃料が保証されます。

・契約終了時にマイホームに戻ることや、売却もできます。

・⼊居者と直接関わらないため、トラブルの⼼配はありません。
JTI のマイホーム借上げ制度
URL：https://www.jt-i.jp/lease/26

（３）売却する場合
空き家を売却し、次の所有者に活⽤してもらうのも⽅法のひとつです。
⼀般的な「売却までの流れ」は以下のとおりです。
・不動産業者に価格その他について相談します。

1 売却相談・不動産業者が売却予定物件の調査をします。

2 物件調査

3 価格査定・媒介（仲介）業者から査定した価格が提⽰されます。

※仲介する不動産業者を媒介（仲介）業者といいます。

・媒介契約を締結して、売却の依頼をします。

4

5

媒介契約の締結

広告（販売活動）・媒介業者は買主を探すための販売活動を⾏います。
特別に依頼する広告等を除き、販売活動の経費は媒介業者の負担です。

・購⼊希望者と契約条件について交渉します。

6

契約交渉・告知※このとき、売主は、知っている売買物件の状況や⽋陥・不具合等があれば、その内容を購⼊希望者に告知しま
す。

27

7

売買契約の締結

・契約条件について買主と合意ができたら契約をします。

・売買代⾦の受領と同時に買主に物件を引渡します。

8

決済・引渡し出典：「不動産売買の⼿引き（令和３年度版）」（⼀般財団法⼈ 不動産適正取引推進機構）から抜粋Topics ⺠法に関する最近の動向◆「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ
令和２年の民法改正に伴い、瑕疵担保責任は、当事者の公平を図るため、「隠れた瑕疵」という物理的瑕疵から、「目的物の種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」という当事者の合意内容からズレがある場合、買主は履行の追完請求や損害賠償請求等ができるというもの（契約責任の一種）に改められました。これに伴い、「隠れた」ものである必要はなくなりました。
一方、改正後、売主はこれまで以上に、土地・建物の取引時の状況について、できる限りの情報を買主に提供しておくことが求められます。
出典：「住宅業界に関連する⺠法改正の主要ポイント」（国⼟交通省）及び「東京既存住宅
ガイドブック」（東京都）を参考に作成

売却のご相談の際には「専⾨家による相談窓⼝（P87）」⼜は「東京都の空き家
ワンストップ相談窓⼝（P88）」、「東京都既存住宅流通促進事業者グループのワンストップ対応窓⼝（P89）」へご連絡ください。

28

シニア住みかえサポート

東京都の政策連携団体である東京都住宅供給公社（ＪＫＫ東京）では、シニア世代のライフステージに合わせた住み替えを⽀援するため、「シニア住みかえ相談窓⼝」を設置しています。

「シニア住みかえ相談窓⼝」では、持家を売却して賃貸住宅への住み替えを検討している 60 歳以上の⽅がいる世帯のお客さまに対して、ＪＫＫ住宅の空き住⼾の中からご希望の住⼾を優先的に確保する住み替えサポートをしております。また、東京都の「空き家ワンストップ相談窓⼝」を紹介しており、この窓⼝では、持家の売却⼿続等をご相談することができます。

なお、申込みに当たっては、「⽉収基準の特例」もあり⼊居しやすくなっています。

ＪＫＫ東京
シニア住みかえ相談窓⼝
電話番号 03-6812-1351
受付時間 午前 9 時 30 分～午後 6 時 00 分まで（日曜日・祝日、年末年始はお休みです。）
住みかえ先をお探しのお客様をご紹介

持家の売却などを希望される
お客様をご紹介東京都
空き家ワンストップ相談窓⼝①

ＪＫＫ住宅の優先確保

60 歳以上の⽅がいる世帯のお客さまが、持家を売却しＪＫＫ住宅への住み替えを検討している場合、先着順募集の空き住⼾の中からご希望の住⼾を、ご相談のあった⽇から 14 ⽇間、優先的に確保します。
②

⽉収基準の特例

60 歳以上のお客さまが申込みをするに当たって、ご本⼈の⽉収が⽉収基準に満たない場合、親族の⽅が連帯保証⼈となることで、その親族の⽅の⽉収で⼊居審査を受けることができます。また、貯蓄額による収⼊審査も可能です（貯蓄額とは、⾦融機関の預貯⾦の合計額です。）。
シニア住みかえサポート
URL：https://www.to-kousya.or.jp/chintai/senior/index.html

29

（４）空き家に関する税⾦①

空き家にかかる税⾦
空き家であっても⼟地や建物には、毎年固定資産税や、都市計画税がかかります。
また、相続時には相続税がかかります。

●固定資産税・都市計画税
固定資産税

都市計画税

対象となる

固定資産

原則として市街化区域※内の

資産（⼟地、家屋、償却資産）

⼟地、家屋

納める⼈
⾦額

毎年 1 ⽉１⽇に対象となる資産の所有者として
固定資産課税台帳に登録されている⽅
評価額を基に算定

評価額を基に算定（税率 1.4%）（税率(23 区内) 0.3%）※既に市街地を形成している区域及びおおむね⼗年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
出典：東京都主税局 HP から作成

●相続税
死亡した⼈（被相続⼈）から相続、遺贈等によって財産を得た⼈（相続⼈）に対して、その財産の価格を基に課される税⾦です。

30

②

空き家にかかる税⾦の特例●所得税の特例
相続⼜は遺贈により取得した相続⼈が、被相続⼈が居住していた家屋や⼟地等を売った際、以下の要件を満たした場合に譲渡所得（＝売価−取得額−経費）の⾦額から最⾼ 3,000 万円まで控除する特例措置が設けられています（被相続⼈の居住⽤財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）。
【本制度のイメージ】
耐震リフォーム（耐震性がある場合は不要）
譲渡

相続

空き家の譲渡所得
3,000 万円特別控除

取壊し
空き家

被相続⼈が住んでいた

譲渡

家屋（※）及びその敷地（※）昭和 56 年５⽉ 31 ⽇以前に建築された家屋に限ります。

更地【特例を受けるための流れ】

相続期間の要件

家屋等の要件家屋と⼀緒に⼟地を売る時・相続の開始⽇から３年を経過する年の 12 ⽉ 31 ⽇までの間
・上記かつ平成 28 年 4 ⽉ 1 ⽇から令和５年（2023 年）12 ⽉
31 ⽇までに譲渡 ※１
・昭和 56 年５⽉ 31 ⽇以前に建築・区分所有建物登記がされている建物でない。
・相続の開始の直前において被相続⼈以外に居住をしていた⼈がいない。 ※２

家屋を取り壊して⼟地のみを売る時

❶へ

❷へ

31

❶ 家屋と⼀緒に⼟地を売る時

・相続の時から譲渡の時まで事業、貸付け⼜は居住⽤として使⽤されていたことがない（敷地・家屋とも）。
・譲渡の時において⼀定の耐震基準を満たす（家屋）。

❷ 家屋を取り壊して⼟地のみを売る時

・相続の時から取壊し等の時まで事業、貸付け⼜は居住⽤として使⽤されていたことがない（家屋）。
・相続の時から譲渡の時まで事業、貸付け⼜は居住⽤として使⽤されていたことがない（敷地）。
・取壊し等の時から譲渡の時まで、建物⼜は構築物の敷地の⽤に供されていたことがない（敷地）。

譲渡の際の要件・売却代⾦が１億円以下であること※１：平成 31 年度税制改正により平成 31 年（2019 年）４⽉１⽇以降の譲渡の場合は、期限が延⻑（令和５年（2023 年）12 ⽉ 31 ⽇まで）されることになりました。
※２：平成 31 年度税制改正により被相続⼈が⽼⼈ホーム等に⼊居していた場合も、対象に加わりました。

出典／お問合せ先：タックスアンサー

No.3306 被相続⼈の居住⽤財産（空き家）を売ったときの特例
URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/
joto/3306.htm

32

●固定資産税・都市計画税の特例
１⽉１⽇時点で住宅の敷地として利⽤されている⼟地（住宅⽤地）については、その税負担を軽減する⽬的から、課税標準の特例措置が設けられています。しかし、空き家の敷地については特例の適⽤対象外となる場合があります。
【住宅⽤地に対する課税標準の特例措置】
⼩規模住宅⽤地（住宅１⼾につき 200 ㎡まで）
その他の住宅⽤地

固定資産税

都市計画税

評価額×１／６

評価額×１／3

評価額×１／3

評価額×2／3

23 区内の⼩規模住宅⽤地については、条例により都市計画税の税額を軽減しています（⼩規模住宅⽤地の軽減）。住宅⽤地に対する課税標準の特例措置と同様、空き家の敷地については軽減の適⽤対象外となる場合があります。
【⼩規模住宅⽤地の軽減】
都市計画税
⼩規模住宅⽤地（住宅１⼾につき 200 ㎡まで）
出典：東京都主税局 HP から作成

33

税額×１／2

【固定資産税・都市計画税の計算例】
23 区内の固定資産税・都市計画税は、都知事が決定した評価額を基に算出します。

ここでは、⼟地の評価額が 45,000,000 円、建物の評価額が 6,000,000 円である、23 区内の⼩規模住宅⽤地（150 ㎡）の住宅を例とし・建物の評価額が 6,000,000 円

・床⾯積 200 ㎡（⽊造２階建て）
・⼟地の評価額が 45,000,000 円
・⾯積 150 ㎡

・23 区内住宅⽤地て、固定資産税と都市計画税を計算してみましょう。

◆⼟地 固定資産税
45,000,000
評価額

×

1／6
× 1.4%＝
特例措置※１ 税率※２

課税標準額

105,000 円
税額◆⼟地 都市計画税
45,000,000

×

評価額

1／3

×

特例措置※１

0.3%

×

税率※２

課税標準額

1／2
＝
⼩規模住宅
⽤地の軽減

22,500 円
税額※３◆建物 固定資産税6,000,000
評価額

×

1.4%
＝
税率※２

84,000 円
税額

×

0.3%
＝
税率※２

18,000 円
税額

課税標準額◆建物 都市計画税6,000,000
評価額

課税標準額
※１

空き家の敷地については住宅⽤地に対する課税標準の特例の適⽤対象外となる場合があります。
※２ 税率は P30 を参照してください。
※３ 空き家の敷地については⼩規模住宅⽤地の軽減の適⽤対象外となる場合があります。

上記の計算では、⼟地の評価替え等によって税額が急激に増えることを抑えるための「負担調整措置」を考慮に⼊れていません。
都（23 区）独⾃の軽減制度などもあります。

詳しく知りたい⽅は、所管の都税事務所、「専⾨家による相談窓⼝（P87）」、

⼜は「東京都の空き家ワンストップ相談窓⼝（P88）」へご連絡ください。

34

（５）空き家の活⽤事例
空き家は住まいとしてだけでなく、様々な形で活⽤できる「資源」です。
例えば、地域のコミュニティ施設、観光拠点やお店など、「地域の憩い」や「にぎわい」に役⽴つような活⽤⽅法もあります。
ここでは空き家の活⽤の事例をご紹介します。
※空き家の活⽤に当たっては、建物の性能や法的規制によって、「できないこと」もあります。
また、空き家の状態や⽴地によっては、事例と同じ活⽤ができない場合があります。

協⼒・写真提供：株式会社ジェクトワン

築60年の空き家を”飲⾷店×シェアハウス×α“の地域活性化拠点に再⽣
Be foreAf ter
20 年前まで社宅や住居として使⽤されていた築 60 年以上の物
件を、コミュニティづくりを得意とする運営会社とともに⼀棟丸
ごとリノベーション。
⼊居者と飲⾷店が相互でコラ
ボ・⽀援するコンセプト型シェアハウスとして、１階をダイニング
バー、２階、３階をシェアハウス
として活⽤しています。
活⽤事例１

商店街沿いで80年営業を続けてきた履物屋さんを、商店街を盛り上げるシェアキッチンに転⽤後継者に恵まれず廃業を決め
Be foreAf ter
た履物屋のオーナーの、まちづくり会社への相談をきっかけに、「地域活性化に役⽴てることができる」、「商店街を盛り上げることができる」⽤途として、シェア
キッチンに転⽤しました。また、起業⽀援施設として、地域住⺠の交流の場として活⽤しています。
活⽤事例２

35

10年近く遊休不動産となっていた築52年の社宅をクリエイター向けシェアオフィスへ再⽣
かつて企業の社宅として使われてきた築 52 年・地上４階建ての建物を、新
たなビジネスやカルチャーを発信する渋⾕という⽴地をいかし、⼊居者が⾃由に改装できる⼯房型オフィスとしてリノベーション。
⼊居条件を「地域への貢献活動をすること」と定めたことで他の施設とは差別化を図っています。
活⽤事例３

Af ter

Be fore

危険性のあるアパートと隣接する作業場を解体し、売却や運⽤のしやすい駐⾞場に転⽤
30 年前から貸出しをやめ、⽼朽化が進んだアパートの問題を解決し、⼟地の最⼤限の活⽤を図るため、同⼀敷地内のアパートと作業場の両⽅を解体し、駐⾞場にしたことで今後売却や運⽤がしやすくなりました。
活⽤事例４

Be foreAf ter⻑年放置されてきた元飲⾷店（⻑屋）を、安定した収益を⽣む個⼈向けの貸倉庫へ転⽤⻑年放置され、衛⽣状態
Be foreAf terも⾮常に悪く、居住できない物件を⼤⼿貸倉庫業者と協業し、個⼈向けの貸倉庫へ転⽤。室内を⼤幅に改装し、安定した収益を⽣む物件になりました。
活⽤事例５

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４ 空き家の予防について
居住中から空き家になったときのことを考え、空き家化を予防しましょう。
予防のポイントは、「きちんと相続すること」です。

（１）空き家を相続するための準備

相続⼿続のススメ

相続とは、ある⼈が亡くなったときに、その⼈の財産（不動産・預貯⾦などのプラス財産と借⾦などのマイナス財産）を承継することです。
相続は空き家に関わる様々な問題の中でもとりわけ重要です。
相続前に「家をどうするか」所有者の意思を確認しておき、必要な⼿続を
あらかじめ⾏っておくとよいでしょう。
「家をどうするか」を決めないまま亡くなってしまうと、次のようなトラブルが起こる危険があります。

相続して共有名義となった
実家（空き家）を売りたいのだけど・・・

そのまま置いておいても仕⽅ない
し、売ることに賛成！！

共有名義の空き家を売ることに賛成の人

思い出もあるので、売りたくない・・・

共有名義の空き家を売ることに反対の人

共有名義の空き家を売りたい人

共有者全員の意⾒がまとまらないので、売りたくても売れない！
管理に⼿間もかかるし、どうしたら・・・

所有者は空き家を誰に譲るのかを決めておけば、後にトラブルとなる可能性は減ります。

37

相続前に家をどうするかを決めておく⽅法には、主に「遺⾔」と「⺠事信
託」があります。また、本⼈の判断⼒が万全でない場合には、「成年後⾒制度」
があります。

■ 遺⾔書について
遺⾔書を残すことで、家をどうするかについて明確にしておくことができます。
遺⾔書の作成に当たっては、以下の⽅法
がよく利⽤されています。
遺⾔者⾃らが作成する「⾃筆証書遺⾔」
公証⼈が作成する「公正証書遺⾔」
遺⾔書の書き⽅には決まりがあり、決まりにのっとっていない遺⾔状は無効になる場合もあります。
「⾃筆証書遺⾔」を作成した⼈からの申請により、法務局が遺⾔書を保管する制度ができました（令和２年７⽉ 10 ⽇開始）。この遺⾔書保管制度を利⽤することで、⾃筆証書遺⾔でも、偽造・紛失のおそれがなくなります。
＜遺⾔でできることの例＞
相続分の指定相続⼈の⼀部⼜は全員の相続分を指定することができます。相続分の指定がない場合の具体的な分割は、相続⼈全員による遺産分割協議で⾏います。

遺産分割⽅法の指定「⼟地と建物は妻に、預⾦は⻑男に」というように、具体的に、財産の分配⽅法を指定することができます。

遺贈

遺⾔によって特定の団体等に財産を与えることができます。

予備的遺⾔指定した相続⼈が遺⾔者より先に死亡した場合に備えて、財産をどうするか決めておくことができます。

38

■ ⺠事信託について
営利を⽬的としないで、所有者が他の⼈と財産の管理などの契約をする⽅法です（有償の場合もあります。
）。預けられる⼈が家族や親族の⺠事信託を、家族信託と呼ぶ場合があります。
例えば⽗親（家の所有者、委託者）が娘（受託者）に家を預ける契約をすると、娘はその家を⺟親（契約で決める受益者）のために管理、処分等を⾏うことができます。

空き家
Ｑ＆Ａ

⺠事信託で良く聞かれる質問

Q 信託の契約書の作り⽅は、どうすればいいですか︖
A

契約は私文書と公正証書によるものがありますが、契約の正当性を保証することなどの面でメリットがあります
ので公正証書で契約を締結されることをお勧めします。

専⾨家

Q 既に認知症の所有者と契約することはできますか︖
A

契約が有効になるためには、本人の意思能力（判断能力）が必要なため、意思能力を欠く場合は、信託契約を結ぶことができません。

専⾨家

出典：「よくわかる相続」（⽇本司法書⼠会連合会）及び「家族信託を利⽤して新しい空き家
予防始めませんか？」（福岡県⻘年司法書⼠協議会）を基に作成

39

■ 成年後⾒制度について
成年後⾒⼈とは「成年後⾒⼈」とは、本⼈の判断⼒が万全でない場合に、その⼈に代わって財産管理などを⾏う⼈のことです。親族や司法書⼠・弁護⼠などが成年後⾒⼈になることができます。
制度のメリット・デメリット
⼤きなメリットは、本⼈以外でも財産の管理ができることです。本⼈が認知症などによって判断ができない場合でも、成年後⾒⼈によって空き家の活⽤が⾏える場合があります。デメリットは、家庭裁判所が本⼈に必要ないと判断した場合は、成年後⾒⼈が必要だと思っても実施することはできません。
家族信託との違い
家族信託は信頼できる家族や親族に財産管理を託す制度です。
本⼈の希望に沿っていれば、柔軟な財産管理や資産運⽤が可能です。
⼀⽅で、信頼できる家族や親族が近くにいない場合などには利⽤しにくい場合もあります。
成年後⾒制度の⼿続
本⼈の判断能⼒が不⼗分な場合に親族等が申し⽴てる法定後⾒制度の⼿続は、本⼈の所在地の家庭裁判所に、また、判断能⼒があるうちに本⼈が後⾒⼈を選定する任意後⾒制度の⼿続は、お近くの公証役場にお問い合
わせください。
制度の選定
財産管理には⽣前贈与や⽣前売買などの⽅法もあります。
制度の趣旨や運⽤の実務を理解して⾃分に合った制度を使いましょう。
出典：「成年後⾒制度成年後⾒登記」（法務省⺠事局）及び「成年後⾒制度について」（裁判所ホームページ）を基に作成

40

空き家
コラム

エンディングノートのススメ「令和元年空き家所有者実態調査（国土交通省）」によると空き家を取得した経緯として一番多いのは、「相続」です。
“いざ”と言うときに残された家族が困らないように、家族などに伝えたいことを記しておく「エンディングノート」や財産分割などの相続のトラブルを防ぐために作成する「遺言書（Ｐ38 参照）」を準備しておきましょう。
【エンディングノートと遺言書の違い】
エンディングノート

遺言書

法的拘束力

なし

あり

作成方法

書き方に制限なし

書き方に制限あり

費用

ノート代

数百円～数万円※

遺産相続

できない

できる

医療・介護などの生前希望

できる

できない

※公証役場の手数料等は、公証人手数料令により定められています。

「エンディングノート」とは、人生をどう締めくくるかを考え、書式、形式にこだ
わらず、気軽に自分の思いを書くノートのことです。
「自分のこと」、「葬儀・お墓のこと」、「遺言・相続のこと」などを書き記しておくと、もしもの時に役立つでしょう。また、空き家等について、今後どうしていき
たいのか、考えを整理するきっかけにもなります。
専用のノートも販売されていますが、普通の大学ノートでも十分です。独自の「エンディングノート」を作成し、HP からダウンロードできるようにしている区市町村もあります。
【エンディングノートに記載する情報の例】
⾃分のこと
・経歴
・思い出・我が家のこと
・家族へのメッセージ

⾃分の資産のこと
・契約情報
・口座や財産に関す
る情報

もしもの時
・医療
・介護や施設、認知症への対応
・葬儀や納骨、参列者など
・ペットの情報

いざという時に知らせたい
・身内や知人の連絡先リスト

安心してより良く暮らせるように、「エンディングノート」を書いてみませんか？
出典：「終活のすすめ」（東京都多摩消費⽣活センター）及び「エンディングノートで⾒えてくる終活の形」（⽇本財団遺贈寄付サポートセンターＨＰ）を基に作成

41

（２）空き家を相続したら被相続⼈が不動産の所有者であったとき、この不動産の名義を、遺⾔や遺産分割協議などで相続した相続⼈に移す必要があります。これが相続登記と呼ばれるものです。
相続登記などの相続⼿続をきちんとしておかないと、いざ活⽤しようとしたときに現在の所有者が分からないため、所有者の探索に時間と費⽤がかかってしまうこともあります。
空き家を相続したら、誰が所有者になるか、持分はどうなるか等、しっか
り確認し、相続登記（相続⼈への名義変更）を済ませておくことが⼤事です。

【法定相続分（⺠法で定められた相続の持分）】
相続⼈

法定相続分
配偶者

１／２

配偶者と⼦

１／２

⼦
配偶者と

直系尊属（⽗⺟）（２⼈以上のときは全員で）

配偶者

２／３
１／３

⽗⺟

（２⼈以上の場合は全員で）

配偶者

３／４

配偶者と兄弟姉妹

１／４

兄弟姉妹

（２⼈以上の場合は全員で）※相続放棄された⽅は相続⼈でなかったものとされます。
出典：「相続⼈の範囲と法定相続分」（タックスアンサー）を基に作成

42

■ 相続登記の流れ
相続から相続登記までの流れは次のとおりです。
相続に関しては、名義変更、税、相続⼈間での争いなど、様々な課題があります。それぞれの悩みに合わせて、弁護⼠、司法書⼠、税理⼠など、専⾨家に相談しましょう。

1・⼾籍謄本を取得して相続⼈を確認

相続⼈に確認・遺⾔書の有無を確認します（公正証書による遺⾔書⼜は法務局の遺⾔書保管制度を利⽤した遺⾔書以外は、開封前に家庭裁判所で検認を受けることが必要です。）。

2 遺⾔書確認

遺⾔書に
よる相続

遺⾔書が
ない場合など

3
遺産の
分割

4
法定相続分
による相続

遺 産 分 割協 議
による相続

5

遺産（不動産）を相続⼈で分割・遺⾔書がない場合は、相続⼈全員で遺産相続を協議して遺産分割協議書を作成します。
・協議を⾏わない場合、法定相続分により相続されます。
遺産が不動産の場合は、相続⼈で共有することになります。

今後の活⽤や処分、相続のことを考慮すると、相続不動産は単有名義にした⽅が良いともいわれています。
・相続⼈の持分を⽰す登記申請書のほか、必要な書類を準備して、法務局へ登記申請します。

相続登記申請出典：「よくわかる相続」（⽇本司法書⼠会連合会）及び「相続税の申告のために必要な準備」（タッ
クスアンサー）を基に作成

43

Topics 相続に関する最近の動向◆法定相続情報証明制度（平成 29 年 5 月 29 日より制度開始）
法定相続情報証明制度は、相続人が法務局（登記所）に必要な書類を提出し、登記官が内容を確認した上で、法定相続人が誰であるのかを登記官が証明（認証文付きの法定相続情報一覧図の写しを交付）する制度です。
この制度を利用することにより、相続登記、被相続人名義の預金の払い戻しや相続税の申告など、各種相続手続で戸籍書類一式の書類の提出の省略が可能になります。

◆配偶者居住権（令和 2 年 4 月 1 日施行）
民法の改正によって「配偶者居住権」が創設されました。
これは配偶者が相続開始時に、被相続人が所有していた建物に住んでいた場合、終身又は一定期間、その建物を無償で使用できる権利です。
配偶者居住権を取得すると、相続時における建物の評価額が変わってきま
すので、ご注意ください。

◆相続登記の義務化（令和 3 年 4 月 28 日公布）
これまで相続登記について、いつまでにしなさいという法律の定めはありませんでしたが、不動産登記法の改正により、不動産を相続したことを知ってから 3 年以内※の登記申請が義務化されます（令和６年４月１日施行）。
正当な理由がないのに、期限内に申請を行わなかった場合、10 万円以下の過料が科せられるおそれもあります。
※法改正前に開始している相続については、「不動産を相続したことを知った
日」と「この制度がスタートした日（施行日）」のいずれか遅い日から 3 年以内。なお、遺産分割が成立した場合は、その成立から 3 年以内に、遺産分割の内容を踏まえた相続登記を申請する必要があります。
出典：「知っていますか？相続登記制度が新しくなりました」（法務局資料）を基に作
成

ご相談の際には「専⾨家による相談窓⼝（P87）」⼜は「東京都の空き家ワンス
トップ相談窓⼝（P88）」へご連絡ください。

44

空き家
Ｑ＆Ａ

相続で良く聞かれる質問

Q 相続登記をしないとどうなりますか︖
A

相続不動産の売却には前提として相続登記（名義変更）が必要です。
登記をせずに長い間放置してしまうと、相続人が何十人にもなることがあります。その場合、遺産分割協議がうまくいかなかったり、手続に必要な書類が多くなるなど、その後の相続に関する手続が非常に大変になります。また、活用した
り、処分したりしようとしても、すぐにできない場合があります。
法定相続分を超えて相続した場合、例えば、遺言により、相続人の一人が特定の不動産を単独で取得した場合であっても、法定相続分を超える部分については相続登記をしなければ第三者に権利を主張することができません。

専⾨家

Q 相続登記にかかる費⽤はありますか︖
A

登録免許税という税金がかかります。
令和３年４月１日現在、相続登記の税率は、原則として不動産の価額の 1000 分の４（0.4%）となっています。
また、登記申請を司法書士などに依頼した場合、別途その専⾨家分の料金がかかります。

45

Q 相続⼈が⾏⽅不明です。どうしたらよいでしょうか︖
A

当該相続人の従来の住所地又は居所地の家庭裁判所に申し立てて「不在者財産管理人」を選任してもらう方法と、同じく家庭裁判所に「失踪宣告」を申し立てて死亡したとみなす方法があります。

専⾨家

Q 相続⼈が存在しません。どうしたらよいでしょうか︖
A

被相続人の最後の住所地の家庭裁判所に申し立てて「相続財産管理人」を選任してもらう方法があります。
専⾨家

Q 不在者財産管理⼈、相続財産管理⼈とは何ですか︖
A

不在者財産管理人は、不在者の財産を管理・保存します。
また、家庭裁判所の許可を得れば、遺産分割協議や当該財産の売却も行うことができます。
相続財産管理人は、被相続人の債権者等に対して被相続人の債務を支払うなどして清算を行います。家庭裁判所の許可を得れば、当該財産の売却もできます。
清算後に残った財産は、国庫に帰属します。

専⾨家

出典：「よくわかる相続」（⽇本司法書⼠会連合会）、「相続税の申告のために必要な準備、登録免許税のあらまし」（タックスアンサー）及び「裁判⼿続の案内／家事事件」（裁判所ホームページ）を基に作成

46

５ 空き家の相談事例集
空き家、こんなふうに解決しました︕
東京都の空き家ワンストップ相談窓⼝（P88 参照）に寄せられた相談事例の中から、空き家問題を検討されている皆様の参考となる事例をご紹介します。

■ 空き家にしないために（予防）事例１

施設⼊居を考えています。施設⼊居中の⾃宅や相続などについて、どうしたらいいでしょうか？

Ｐ49

事例２

⾃分が亡くなった後、⼦供たちの負担にならないようにしておきたい。どんな⽅法がありますか？

Ｐ51

事例３

法定相続⼈がいない場合は、どうしたらよいでしょうか？

Ｐ53

事例４

近い将来に⼆次相続が発⽣するおそれがあります。
どのように備えたら良いですか？

Ｐ55■ 空き家の適切な管理について
事例５

なかなか管理に⾏けないため、管理業者を探しています。 Ｐ57

事例６

予期せず空き家の所有者になりました。
どのように対応したらよいでしょうか？

Ｐ59■ 空き家の活⽤について
事例７

⾃分に⼀番適した活⽤の⽅法は何でしょう？

Ｐ61

事例８

屋根は⼀部破損、室内には残置物。
こんな空き家でも活⽤できますか？

Ｐ63

事例９

予算の範囲内で、どんな活⽤ができますか？

Ｐ65

47

事例10

私の空き家、売れるでしょうか？
それとも貸した⽅がよいでしょうか？

Ｐ67

事例11

私の空き家、もっと⾼く売れないでしょうか。

Ｐ69

事例12

共有名義の相続物件で、⾝内同⼠の話し合いがまとまらない！

Ｐ71

事例13

なかなか売れない古い家。
費⽤がかからず早期解決する売却⽅法は？

Ｐ73

事例14

兄が⼊院。
空き家になった兄の家を今後どうしたらよいでしょう？

Ｐ75

事例15

敷地が狭く、活⽤が難しい家。
何か良い活⽤⽅法はない？

Ｐ77

事例16

⼀度はあきらめた再建築不可の空き家。
やっぱり売りたいのですが・・・

Ｐ79

事例17

借地権付きの空き家が売れないときは？

Ｐ81

事例18

所有する空き家の敷地（借地）の返還を求められました。
Ｐ83
どうすればよいでしょう？

事例19

隣の⼟地を購⼊したいのですが、どうしたらよいでしょう？

48

Ｐ85

■ 空き家にしないために（予防）

相談
事例

１

施設⼊居を考えています。
施設⼊居中の⾃宅や相続などについて、
どうしたらいいでしょうか︖

相談者 所有者本⼈
相談内容 ・現在は、⾃⽴した⽣活が可能ですが、⾼齢であるため、今後、施設への⼊居を考えています。施設⼊居中、空き家になる可能性があることから、次の３点についてご相談にいらっしゃいました。
①施設⼊居中の⾃宅の管理⽅法やコスト②介護施設⼊居の資⾦調達と⾃宅売却の可否③相続対策（相続税と 2 ⼈の⼦供への公平な分割）
建物概要

種 類 ⼾建住宅
築年数 40 年

⾯ 積 延床 150 ㎡／敷地 180 ㎡
構 造 ⽊造 2 階建て

施設に⼊居した後の⾃宅の管理、
どうしよう？

2 ⼈の⼦供への相続、
どうしよう？

⾃宅を売却して、施設⼊居の資⾦に利⽤できる？

49

＜お悩み解決プロセス＞

施設⼊居後の⾃宅について、今後の⽅針の検討が必要
・⽐較的、売買成⽴が⾒込まれるエリアに⽴地していました。

状況 ・建物は築 40 年以上。居住可能ですが、経年劣化が激しく、建物価格
課題
は⾒込めない状況でした。

・現在はそれぞれ別の場所で独⽴して⽣活している⼦供たちのほうが愛着を持っているようでした。

提案◆活⽤に関する２つの⽅向性を提案しました。
提案①施設⼊居中、⾃宅を管理し、その後相続を⾏う。
提案②⼟地を売却し、施設⼊居の資⾦に充当する。
◆将来の意思能⼒の低下が予想されるため、早期売却⼜は保有するのであれば、遺⾔書で遺産分割の⽅針を決めることも提案しました。

『⾃宅を管理する場合』と『売却する場合』、それぞれの収⽀を参考に売却を検討

解決

・相談者は、ご⾃⾝の将来に漠然とした不安を強く感じられており、
特に「お⾦に関する問題」で悩んでいたことから、具体的な⾦額を明⽰し、ご提案の①、②のそれぞれで今後の⽣活や建物に関する収⽀（キャッシュフロー）をイメージしてもらいました。
資⾦が枯渇する可能性は低いという結論をお⽰しすることで、相談者の⾦銭⾯での不安を払拭することができ、建物の売却の要否に関する意思決定に役⽴てることができました。
・今後、具体的な解決に向けて 2 ⼈の⼦供たちの意向を確認していくとのことです。
解決のポイント

相談者の声
具体的な⾦額が提⽰されたことによって、⽅針を決めることができたので良かったです。

今後のご⾃⾝の⼈⽣設計や建物にかかるランニングコストなどをシミュレーションすることで⾃分に合った解決策を検討しましょう。

50

■ 空き家にしないために（予防）⾃分が亡くなった後、⼦供たちの負担にならないようにしておきたい。
どんな⽅法がありますか︖

相談
事例

２

相談者

所有者本⼈
・相談者は、相談者の配偶者（妻）が相続した配偶者名義の建物に、配偶者とともに暮らしていました。
配偶者の他界により、建物を相続することになりそうとのことですが、⾃らの親族から引き継いだものではないため⾃宅にこだわりがないとのことです。相談者の⼦供たちも実家に興味がないため、⾃⾝が亡くなった場合、空き家となるおそれがあるとお考えでした。
相続⼿続を進めるとともに、これから⾃宅をどうしたらよいかというご相談でした。

相談内容

建物概要

種 類 ⼾建住宅
築年数 50 年

⾯ 積 敷地 241 ㎡（建築・延床⾯積不明）
構 造 ⽊造 2 階建て

⼦供たちは実家に興味がないし、多分、空き家になってしまう・・・
⼦供たちの負担にならないように
したいなあ

51

＜お悩み解決プロセス＞
状況
課題

・居住中の物件でした。
・⾃⾝も⼦供たちも、⾃宅にこだわりはなく、相談者が亡くなった場
合、空き家となるおそれのある状態でした。

提案◆相続⼿続の⼀環として遺産分割協議書の作成、相続登記を提案しました。
◆相談者のご希望を踏まえ、相談者が亡くなった後に、⼦供たちが実家を負担に感じないように、リバースモーゲージ※を活⽤することを提案しました。
※リバースモーゲージ：借り⼿（⾼齢者）が⾃らの持ち家に継続居住しながら、その住宅を担保として⽣活資⾦を借り⼊れ、死亡時にその住居を売却することにより借⼊⾦を清算する制度

遺産分割協議書を作成して、相続登記を完了
今後は、リバースモーゲージの利⽤を検討
解決

・将来、⼦供たちの負担にならないよう、遺産分割協議書を作成しました。遺産分割協議でもめることがなかったこともあり、短期間で相続登記を完了することができました。
・リバースモーゲージを活⽤して⽣活資⾦を借り⼊れ、相談者が亡くなったあとは⾃宅を売却して借⼊⾦を清算できるよう、相談者の配
偶者の喪が明けてからリバースモーゲージの利⽤について、⾦融機関に相談に出かけるとのことです。
解決のポイント

相談者の声
遺産分割協議がもめることなく短時間で完了したため、解決までも早かったです。
⼦供たちが実家の継承はせず、実家に固執しないというのも、ある意
味では寂しいと感じています。

いざという時にも速やかに対応できるよう、相続登記をしましょう。

相続登記についてはP43をご確認ください。

52

■ 空き家にしないために（予防）

相談
事例

３

法定相続⼈がいない場合は、どうしたらよいでしょうか︖

相談者 所有者本⼈
相談内容 ・相談者の⺟親が他界し、マンションを相続することになったとのことです。
・相談者は⼀⼈娘で、⼦供もおらず、相続⼈がいないため、相談者が亡くなった後は空き家になることが予想され、⼼配で相談にいらっしゃいました。
建物概要

種 類 共同住宅

⾯ 積 延床 70 ㎡（１室）

築年数 35 年

構 造 鉄⾻鉄筋コンクリート造

⺟のマンションを相続したけど、兄弟も、⼦供もいない
私が亡くなったら、どうしたら・・・

53

＜お悩み解決プロセス＞
状況
課題

・相続⼈がいないため、相談者が亡くなった後は空き家となるおそれのある状態でした。

提案◆ご親族との関係性などを⼊念に聞き取りし、親族に遺贈※する旨の遺⾔を作成すること、また、親族が相談者よりも先に亡くなった場合の予備的遺⾔を⼊れることを提案しました。
※遺贈：遺⾔によって財産を与えること。

公正証書遺⾔を作成

解決

・公証役場にて、公正証書遺⾔を作成し、相談者が亡くなった後は、従妹に遺贈することにしました。
・遺贈後にトラブルとなることの無いよう、その後の処理⽅法についても遺⾔に盛り込むとともに、従妹が相談者よりも先に亡くなった
場合の予備的遺⾔を⼊れることで、相続者にとって安⼼していただ
ける内容で遺⾔書を作成することができました。
・また、同時に発⽣するお墓やペットの問題についても、ご相談にのり対応しました。
解決のポイント

相談者の声
相続⼈がいないため⼼配していましたが、安⼼しました。

法定相続⼈がいない場合は、遺⾔書を残しておくなど、将来、空き家にならないよう、早めに専⾨家に相談しましょう。

⼼配だったけど、相談してよかった！

遺⾔についてはP38をご確認ください。

54

■ 空き家にしないために（予防）

相談
事例

4

近い将来に⼆次相続が発⽣するおそれがあります。
どのように備えたら良いですか︖

相談者 所有者の親族（配偶者・⼦）
相談内容 ・相談者の配偶者の他界により相続した物件での居住を継続する
ため、相続登記を依頼したいとのご相談です。
・また、相続⼈の⼀⼈である⻑⼥は、80 歳近い年齢の⺟親の独居に不安を感じていらっしゃいました。ご⾃⾝は遠⽅に居住しており、該当物件に居住する可能性が無いことから、売却を検討しているとのことでした。
建物概要

建築 55 ㎡／延床 170 ㎡／
敷地 73 ㎡

種 類 店舗併⽤

⾯ 積

築年数 築年数不明

構 造 鉄筋コンクリート造 3 階建て

⽼いた⺟の⼀⼈暮らしは⼼配

このまま住み続けたい空き家になったらどうしよう55

＜お悩み解決プロセス＞
状況
課題

近い将来⼆次相続の発⽣のおそれ・居住の継続を希望しておられましたが、⾼齢のため近い将来⼆次相続が発⽣することが予想されました。
提案◆本物件を売却した上で買主から借りることができれば現在の住まいに住み続けることができるので、将来的な売却に備え、⼀旦、相談者（所有者の妻）名義に登記をすることを提案しました。

相続登記を申請
解決・相談者（所有者の妻）の⽣活環境を変えず、また、⽣活資⾦も確保出来る⽅法の選択肢の⼀つとして売却することを検討していたた
め、相続税の配偶者控除の適⽤にも配慮の上、本物件を相談者（所有者の妻）名義とする相続登記を完了し、将来的な売却に備えることができました。
解決のポイント

相談者の声
このあと売却の予定があります
が、ひとまず無事に相続登記が完了し、安⼼することができました。

定年退職や⼦供の独⽴など、予想できるライフイベントがある場合
は、合わせて相談してみましょう。

相談してよかった！

56

■ 空き家の適切な管理について

相談
事例

5

なかなか管理に⾏けないため、管理業者を探しています。

相談者 所有者（共有者の⼀⼈）
相談内容 ・空き家を相続して 1 年程度ですが、思うように管理に⾏けない
ため、管理業者を探しているとのこと。
また、同時に売却の可能性も考えたいと、ご相談にいらっしゃ
いました。
建物概要

種 類 ⼾建住宅

⾯ 積 延床 81 ㎡／敷地 100 ㎡

築年数 35 年

構 造 ⽊造 2 階建て

なかなか管理に⾏けなくて・・・
ご近所の迷惑になっていないといいけど・・・

57

＜お悩み解決プロセス＞

⽼朽化した建物についても対策が必要

状況 ・建物は居住可能ですが、⼤がかりなリフォームが必要な状況です。
課題 ・売却に関して、所有者の⼀⼈が⾼齢ということもあり、早めの解決が望まれる状況でした。

提案◆相談者のご希望や不明点等を丁寧に確認し、低価格の管理サービスを⾏いつつ、解決に向けた提案を⾏いました。
提案①低価格の管理サービスのご提案
あわせて、建物の⽼朽化が進んでいるため解体後に売却をご提案
提案②低価格の管理サービスのご提案
あわせて、現況のまま売却することをご提案

管理サービスによる管理を⾏いつつ、販売を開始。
現況のまま業者に売却
解決

・所有者の⼀⼈が⾼齢だということ、また、所有者の売却の意思が強かったことから、現況のままで販売（提案②）を開始しました。
・販売開始後すぐに不動産業者から買取りの依頼があり、無事に売却することができ、早期解決につながりました。
・現況のままで業者買取りとしたことで、早期解決につながりました。
解決のポイント

相談者の声
当初は管理をしてもらいながら、ゆっくり売却についても進めたらいいなと思っていましたが、担当者がすごくがんばってくれ、早期に売却することができました。共有名義の叔⺟もとても喜んでいます。

「解体後に売却」や、「そのまま売却」など、空き家の状況に適した売却⽅法を検討しましょう。

空き家の管理についてはP15をご確認ください。

58

■ 空き家の適切な管理について

相談
事例

６

予期せず空き家の所有者になりました。
どのように対応したらよいでしょうか︖

相談者 所有者本⼈
相談内容 ・相談者の⽗親の他界により空き家の所有者になったとのことで、管理について相談にいらっしゃいました。
・⽗親が急に亡くなってしまったため、活⽤についてはすぐに考えられないので管理を依頼しつつ、徐々に活⽤についても考えていきたいとのことでした。
・また、空き家になったことで、これまでの保険の解約が必要となったため、別の保険会社を紹介して欲しいとのことでした。
建物概要

種 類 ⼾建住宅

⾯ 積 建築 45 ㎡／延床 92 ㎡／敷地 81 ㎡

築年数 23 年

構 造 ２階建て

空き家の所有者になってしまった！
これからどうしたらいいんだろう？

とりあえず、管理をお願いしたいな59

＜お悩み解決プロセス＞

室内の管理を⾏う前に貴重品や家財の整理が必要
状況
課題

・相談者の⽗親が亡くなって約２か⽉ということもあり、相談者の気持ちの整理がついていない状況でのご相談でした。
・室内確認を⾏えないため、居住可能かどうかなど、詳細は分からない状況でした。
・室内の管理も希望されていましたが、管理を⾏う前に貴重品や家財の整理を⾏う必要がありました。

提案◆室内の管理も希望されていましたが、室内の荷物や貴重品の整理が終わるまでは外部からの⽬視点検を⾏う管理サービ
スを利⽤し、室内の整理が終わってからしっかりとした管理サービスの利⽤に変更することを提案しました。
◆⽕災保険については２社の紹介をしました。

外部からの⽬視点検を⾏う空き家管理サービスを契約

解決

・まだ気持ちの整理がついていない状況である相談者の⼼情を考えると、売却等活⽤のご提案をするのは難しく、本当の意味で解決す
るには時間が必要だと感じられました。
・そこで、外部からの⽬視点検を⾏う管理サービスを契約するとともに、室内の整理を進めながら、今後の空き家の活⽤等についても相談していくことになりました。
・対⾯でご相談を受けることで、相談者の⽅も安⼼して質問することができ、解決策についても考えることができたようです。
解決のポイント

相談者の声
急に管理をしなくてはいけな
くなり、どうしたらよいか分からないところ、対⾯で相談に乗ってくださり、管理を依頼でき
安⼼できました。今後についても相談したいと思っています。

ご⾃⾝での管理が難しい場合
は「管理サービス」の利⽤を検討しましょう。

空き家の管理についてはP15をご確認ください。

60

■ 空き家の活⽤について

相談
事例

７

⾃分に⼀番適した活⽤の⽅法は何でしょう︖

相談者 所有者本⼈
相談内容 ・⽗親から相続後、約３年空き家となっている家を活⽤するための売却、リフォーム、建替えのご相談で
す。

建物概要

種 類 ⼾建住宅

⾯ 積 建築 38 ㎡／延床 73 ㎡／敷地 67 ㎡

築年数 46 年

構 造 ⽊造２階建て＜お悩み解決プロセス＞

将来の収⽀の検討が必要
状況 ・調査した結果、相談者の空き家は、居住するには耐震補強、外装、防⽔等の修繕が必要な状態でした。
課題

・そのため、将来の経済的な側⾯も加味して不動産の活⽤等（現⾦化、リフォーム、建替え）を検討する必要がありました。
提案◆売却等の査定額やリフォーム及び建替えの⾒積額、相談者の預貯⾦、⽣活費、将来的な資産価値など活⽤に関係する収⽀のシミュレーションを実施しました。

賃貸併⽤住宅へ建替え
解決 ・相談者は、売却・リフォーム・建替えといった活⽤パターンを多⾓的に検討し、将来的に収益が得られる「賃貸併⽤住宅へ建て替えて、２階を⾃宅として活⽤」することを選択されました。

61

解決前

解決後

解決のポイント

相談者の声
⾏政での相談窓⼝や、今回のような具体的サポートがあってよかったです。

「⼟地・建物の売却」や「リフォームして賃貸」など、活⽤の⼿法は様々です。
利活⽤の⽅法に悩んだら選択
可能なプランをいろいろ⽐較検
討してみましょう。

62

■ 空き家の活⽤について

相談
事例

８

屋根は⼀部破損、室内には残置物。
こんな空き家でも活⽤できますか︖

相談者 所有者本⼈
相談内容 ・⺟親の他界により所有することになった空き家についてのご相談です。
・所有して 3 年が経ったが、室内に残置物が多く、どのようにしたらいいか分からない。屋根の⼀部が破損しており、⽕災保険にも未加⼊であるため、⼼配だらけでいろいろ知りたいと相談にいらっしゃいました。
・現在、⼀⼈で所有していますが、⼿に余ると感じておられ、今後住む予定もないので売却も検討したいとのことでした。
建物概要

建築 39 ㎡／延床 75 ㎡／
敷地 125 ㎡

種 類 ⼾建住宅

⾯ 積

築年数 36 年

構 造 ⽊造２階建て

63

＜お悩み解決プロセス＞

残置物の整理と賃貸の可能性について検討が必要
状況
課題

・外観・内装ともに活⽤は可能ですが、屋根が⼀部破損しているため修繕が必要な状況でした。
・室内に物がまだあるため残置物の整理と、建物が賃貸として活⽤できるかどうか検討する必要がありました。

提案◆活⽤に関する２つの⽅向性を提案しました。
提案①固定資産税額にて事業者が借上げ、リフォーム費⽤は事業者が負担する借上げ制度の利⽤（契約期間：６〜７年予定）※残置物整理に関しては所有者⾃⾝で⾏う。
提案②解体して売却※建物は、まだ活⽤価値はあると思われるものの、近隣状況を踏まえ、⼟地として売却を提案

借上げ契約により、空き家を資産化
解決

・提案①の借上げ制度を利⽤したいということで、期間７年間で借上げ契約を締結しました。
・賃貸活⽤として最低限の収益が必要となる借上げ事業者と所有者が希望するリフォーム内容の調整に時間を要しましたが、双⽅合意した内容でのリフォーム後、貸借⼈が決まりました。
解決のポイント

相談者の声
兄弟もいなく、1 ⼈で所有していましたが、屋根は壊れるし、庭⽊はひどい状態になるしで不安を強く感じていました。
今回７年間借上げしてもらったことで、費⽤負担、管理負担がなくなるのでホッとしています。７年後にまた売却するのか、賃貸にするのかを考える予定です。

64

⼼配事がたくさんある
場合も、まずは気軽に相談してみましょう。

■ 空き家の活⽤について

相談
事例

９

予算の範囲内で、どんな活⽤ができますか︖

相談者 所有者本⼈
相談内容 ・⽗親から相続した空き家を活⽤したいとのご相談です。
しばらくは賃貸して、将来的には売却したいとのご意向でした。
建物概要

種 類 ⼾建住宅

⾯ 積 延床 70 ㎡

築年数 33 年

構 造 ⽊造 2 階建て

65

＜お悩み解決プロセス＞

予算 200 万円
状況
課題

・調査の結果、相談者の空き家はある程度修繕すれば住める状態でした。
・相談時、既に知り合いの業者にリフォームの⾒積りを出されており、その額である約 200 万円を予算として設定されていました。
・残置物の処分費が⾼額になる可能性もありましたが、「予算 200 万円」「しばらくは賃貸」「将来は売却」と、空き家にかけられる⾦額と活⽤⽅針がしっかり決まっていました。
提案◆売却査定、賃貸リフォーム、残置物処分費⽤の⾒積り及び賃貸の条件について提案しました。

賃貸のためのリフォームを⾏い４年間の定期賃貸借契約
解決

・費⽤が予算内で収まったこと、将来の⾃⼰使⽤の可能性も残した定期賃貸借契約など、相談者の希望される条件を満たしたことから、早期の解決につなげることができました。
相談者の声
リフォームと残置物処分相談から賃貸管理までワンストップで対応していただけたので、業者を探す⼿間などもなく、助かりました。
解決のポイント

定期賃貸借契約で賃貸

活⽤の⽅針と予算をしっ
かり決めておけば、早期解決につながることも予算内で収まって、
将来の⾃⼰使⽤の可能性も残せた！！

66

■ 空き家の活⽤について

相談
事例

10

私の空き家、売れるでしょうか︖
それとも貸した⽅がよいでしょうか︖

相談者 所有者本⼈
相談内容 ・実家の⼟地に親と同居のため⼆世帯住宅を建築し、住み替えることから、現在の⾃宅が空き室になってしまうとのこと。
現在の⾃宅の今後の活⽤（売却か賃貸か）についての相談でした。
建物概要

種 類 共同住宅

⾯ 積 延床 86 ㎡（１室）

築年数 15 年

構 造 鉄筋コンクリート造

売却？

賃貸？

残置物がたくさんあるけど、売ったり貸したりできるの？

67

＜お悩み解決プロセス＞

家族内の合意と残置物の処分
状況
課題

・売却をしたいと既に⽅向性は決まっていましたが、家族内では⼀部賃貸を考えていた⽅もいらっしゃいました。
・既に新居に移住しており、空き家となった元の住居は荷物置場状態となっていました。部屋に残された残置物が多く、相談者たちだけ
では⽚付けられないとのことでした。
提案◆相談者本⼈だけでなく、近親者の意向も含めて現状確認のヒ
アリング、現地調査（⼟地・建物の調査）を実施したのち、賃貸と売却の両⽅の査定書を提案しました。

売却をすることで合意
解決・相談者本⼈だけでなく、家族同席の上で、賃貸と売却の両⽅の提案をしたところ、その場で売却をすることで合意を得ることができました。
・不動産業者と媒介契約を結び、販売を依頼するとともに、部屋に残された残置物の仕分けと処分を⾏い、条件交渉の結果、内覧した１組と売買契約を締結しました。
相談者の声
他社にも売却査定を頼んでいたがどこよりも⾼く、正直本当にそれで売れるのかと思っていたが、実際に査定額と同じ⾦額で売却できたことに満⾜している。

いくつかの会社の査定を確認し、納得できる売却ができてよかった！

解決のポイント
家族全員でいろんな⽅法を検討し、納得のいく解決⽅法を⾒つけましょう。

68

■ 空き家の活⽤について

私の空き家、
もっと⾼く売れないでしょうか。

相談
事例

11

相談者

所有者本⼈
・相続した実家（空き家）の管理が負担になってきたため、売却して、その売却代⾦で⾃宅を建て替えたいというご相談です。

相談内容

建物概要

種 類 ⼾建住宅

⾯ 積 延床 97 ㎡／敷地 157 ㎡

築年数 14 年

構 造 ⽊造 2 階建て＜お悩み解決プロセス＞

希望売却価格と予想価格に隔たり
状況
課題

・残置物が多く、接道条件が悪いことから再建築する場合は、都の安全条例のただし書許可を取得する必要のある厳しい条件の物件でした。
・しかし、物件の⽴地は良いことから相談者の希望売却価格は⾼く、実際に売却できてもその⾦額の差は⼤きなものになることが予想されました。
提案◆厳しい条件の物件であることと、複数の業者から査定を受けることで、希望価格での売却は難しいことを説明させていた
だき、地元の不動産業者の仲介による売却を提案しました。

地元不動産業者の仲介による売却
解決 ・地元不動産業者のあっせんにより、買取希望者のうち、最も⾼額で条件の良かった希望者が提⽰した売却⾦額に納得した相談者は、その相⼿⽅への売却を選択されました。

69

もっと⾼く売れるのでは？

ちょっと条件が厳しいです・・・

地元の不動産業者

相談者

残念だけど
仕⽅ない

解決のポイント

相談者の声
売却額は残念に思いますが、これが売れる⾦額だと納得しています。建替えも予算内でできそうなので、喜んでいます。

希望⾦額での売却が難しいときは、理由をしっかり聞いて、仲介を頼んでみましょう。

70

■ 空き家の活⽤について

共有名義の相続物件で、⾝内同⼠の話し合いがまとまらない︕

相談
事例

12

相談者

所有者（共有者の⼀⼈）

相談内容

・空き家の売却についてのご相談です。
・お話を伺うと、親族がこの空き家に様々な思い出を有しているため、売却に関して話し合いをしても解決策が⾒えなくて、どうしたらよいか困っているご様⼦でした。
・共有者の中には⾃宅を所有していない⽅もいらっしゃいました
が、このまま住むには固定資産税の負担が⼤きいため、住むのをあきらめざるを得ないとのことでした。

建物概要

種 類 ⼾建住宅

⾯ 積 延床 80 ㎡／敷地 300 ㎡

築年数 50 年以上

構 造 ⽊造 2 階建て

思い出のあるこの家を売りたくない・・・

維持するのも⼤変だから、売ったほうが・・・

71

＜お悩み解決プロセス＞
売却か持ち続けるか状況
課題

・３年前から空き家でしたが、庭は業者が定期的に剪定を⾏っており、建物の外観も綺麗で、空き家には⾒えないくらいの良好な状態でした。
・相続した不動産で、数⼈の兄弟姉妹が共有者でした。この家に関する様々な思い⼊れもあり、売却に賛成しない共有者もいました。

提案◆共有者を含めた親族会議を開催し、この空き家をどうしたいのか各⾃の思いをヒアリングしました。
◆早期売却希望でしたので、不動産業者に依頼してデベロッパ
ーへの売却を前提に現地⾒学会を実施し、購⼊条件を提⽰しました。

好条件を提⽰した１社に売却

解決

・共有者間で意⾒が分かれ調整が難しい状況でしたが、築 50 年以上経過し、賃貸等を含めこのまま使⽤することは不可能であること、
今後⼦供の世代になった時に更に処分等が難しくなることなど、丁寧に説明させていただき、結果として売却することになりました。
・現地⾒学会に参加した企業から提⽰された購⼊⾦額などの諸条件を共有者全員で検討し、好条件を提⽰した１社に売却することを決定、売買契約を締結し、早期の解決につなげました。
相談者の声
最初は親族の意⾒が異なっていましたが、固定資産税の⽀払いもあることから、最終的には売却することで意思統⼀が図れて良かったです。

みんなの意思が統⼀できてよかった！

解決のポイント
権利者間で意⾒が合わないときは、専⾨家に助⾔を依頼してみ
ましょう。

72

■ 空き家の活⽤について

相談
事例

13

なかなか売れない古い家。費⽤がかからず早期解決する売却⽅法は︖

相談者 成年後⾒⼈
相談内容 ・相談者は所有者の成年後⾒⼈（P40 参照）で、所有者の施設⼊
居費⽤を捻出するために空き家を売りに出されています。
・なかなか売れないとのことで相談にみえました。
建物概要

種 類 ⼾建住宅

⾯ 積 建築 29 ㎡／延床 52 ㎡／敷地 65 ㎡

築年数 47 年

構 造 ⽊造２階建て

古いから、なかなか売れませんね・・・73＜お悩み解決プロセス＞

⽼朽化した家屋状況
課題

・調査の結果、空き家はかなり劣化しており、居住するためには相当なリフォームを要し、近隣にも悪影響が出ている状態でした。
・仮に建物を建て替えるとしても、接している道路を複数⼈が共同で所有しているため、共有者の承諾が必要な条件の⼟地でした。

提案◆相談者は、所有者の負担を減らし、⾼齢者施設⼊居費⽤を確保するために、費⽤がかからない売却を希望されています。
◆しかし、現状の建物状態や⽴地では、個⼈への通常の売却は難しいため、現状のままで業者への売却を提案しました。

買主による費⽤負担
解決・売却活動の結果、測量や解体などの費⽤を負担した上での買取りを希望する不動産会社を⾒つけることができました。
・買取⾦額も相談者に了解を得ることができましたので、売却に進むことができました。
解決のポイント
費⽤負担が困難な場合は、買主に費⽤負担してもらえないか
相談しましょう。

相談時の状況①

相談時の状況②74

■ 空き家の活⽤について

相談
事例

14

兄が⼊院。空き家になった兄の家を今後どうしたらよいでしょう︖

相談者 所有者の弟相談内容 ・相談者の兄の家は空き家で⽼朽化しており、⾃治体からの指導や近隣からの苦情が来ていました。
・しかし、兄は⻑期⼊院されているため、弟である相談者が対応についてご相談にいらっしゃいました。
建物概要

種 類 ⼾建住宅

⾯ 積 延床 138 ㎡／敷地 192 ㎡

築年数 48 年

構 造 ⽊造２階建て

75

＜お悩み解決プロセス＞

傷みの激しい家状況
課題

・お話を聞くと、相談者は苦情や管理などで相当な⼼労のご様⼦でした。
・調査した結果、６年間空き家になっていた家は、屋根、壁⾯、室内ともに傷みが激しく、その⼀部は崩壊しているような状態でした。
・このような場合、修繕しようとすると費⽤が⼤きくかさむことが問題となってきます。
提案◆好⽴地のため賃貸も検討しましたが、修繕などの費⽤が⾼額だったため断念しました。
◆代わりに投資⾦額が低いコインパーキング事業とそのための事業者による借上げを提案しました。

費⽤を賃料で回収
解決

・家屋解体などの費⽤と、住宅がなくなることで上がる固定資産税についても、事業者からの賃料で回収でき、管理負担も減ることに納得された相談者は、コインパーキング事業者による借上げを選択されました。
傷んだ空き家を

コインパーキングに！

相談者の声
コインパーキング事業者による借上げ提案を受け、更地後の固定資産税増加対策に有効と理解し、提案内容実⾏を了解しました。現在、⼼の重しが取れ、ほっとしています。
解決のポイント
初期費⽤の負担が難しいとき
は、初期費⽤が安い、住宅以外での活⽤⽅法も検討してみましょう。

76

■ 空き家の活⽤について

敷地が狭く、活⽤が難しい家。
何か良い活⽤⽅法はない︖

相談
事例

15

相談者

所有者の⼦の配偶者
・相談者の義⺟は、数年前に⾃分の家の売却を検討したけれど、条件が折り合わずうまくいかなかったそうです。
・義⺟を引き取ったことで空き家になり、管理も⾏き届かなくなってきたため、家族間の話し合いで売却することに決めてご相談にいらっしゃいました。

相談内容

建物概要

種 類

店舗併⽤
住宅

築年数 37 年

⾯ 積 建築 63 ㎡／敷地 44 ㎡
構 造 ⽊造 2 階建て

売れない・・・77＜お悩み解決プロセス＞
状況
課題

・調査した結果、相談者の空き家は、敷地⾯積が住宅ローン利⽤の⽬安である 40 ㎡を下回り、建物が隣家と⼀体になっていて、更に傾いているなどの厳しい条件の家でした。
提案◆建物が傾いており、解体にはリスクが伴うため、現況のまま売却するのが現実的だと思われました。
◆そのため、隣家所有者への売却と不動産業者への売却の⼆つのパターンを提案しました。

隣家が購⼊を希望
解決

・売却提案に対して隣家が現⾦での購⼊を希望されました。
相場より低い⾦額でしたが、相談者は交流のある隣家になら安くても売却してもよいという考えでしたので、早期の解決へとつなげることができました。
解決のポイント
隣家と親しければ提案に乗ってくれることも。
どうするか迷わないように、
空き家のことを家族で話し合いましょう。

狭い、隣の家と⼀体で傾きありなどの厳しい条件

お隣になら、
この値段でもいいか

相談者
現⾦で買いたい隣家

78

■ 空き家の活⽤について

相談
事例

16

⼀度はあきらめた再建築不可の空き家。
やっぱり売りたいのですが・・・

相談者 所有者本⼈
相談内容 ・３年間は賃貸として活⽤したものの、その後、賃借⼈がつかず、空き家状態が続いていました。
⽉１回程度、除草・清掃等を⾏い、管理していましたが、体⼒的にも費⽤的にも負担に感じるため、何とかしたいとのご相談です。
・以前に不動産業者に売却の相談をしたところ、物件の前⾯道路（私道）の⼀部を第三者が所有している再建築不可物件であることが判明し、査定額が低かったため、売却をあきらめた経緯がありました。
建物概要

種 類 ⼾建住宅

⾯ 積 延床 96 ㎡／敷地 165 ㎡

築年数 24 年

構 造 ⽊造 2 階建て

79

＜お悩み解決プロセス＞

前⾯道路が建築基準法上の道路ではない
状況
課題

・建物の躯体はしっかりしており、内装も割ときれいな状態ですが、キッチン等の⽔回りはリフォ−ムが必要でした。
・前⾯道路が建築基準法上の道路ではないため、関係者全員の「通路確保の合意書」（署名押印）が求められる場合もあり、建築審査会の判断に数か⽉を要することもある物件でした。

提案◆不動産業者に物件調査をしてもらった上で現況のままでの売却を提案しました。
◆特に、前⾯道路の件を踏まえて、⾏政（再建築時の⼿続）、⾦融機関（住宅ロ−ンの可否）等との調整を図りました。

⼀旦は売買契約が解約されたものの、リノベーション⽤物件として売却
解決

・不動産業者による物件調査の結果を説明し、現況のまま売却することで合意しました。
・⼀旦締結された売買契約が買主の申し出により解約となりました
が、不動産業者による販売活動の結果、リフォ−ム業者にリノベー
ション⽤物件として売却することができました。
・公道から前⾯道路に⼊る部分については、第三者所有者から通⾏・掘削の承諾書を取得することができました。
解決のポイント

相談者の声
ここまで物件を丁寧に説明してくれ
たことはありませんでした。
信頼して任せることができました。

相談者

敷地が接道していないなど法的規制により、活⽤が難しい場
合は、⾏政や相隣者の協⼒を得ることも検討しましょう。

不動産業者

80

■ 空き家の活⽤について相談
事例

17 借地権付きの空き家が売れないときは︖

相談者 所有者本⼈
相談内容 ・⽗親から相続した空き家（実家）を売りに出された相談者でしたが、１年たっても買⼿が⾒つからないとのこと。
相談者は遠⽅に住んでいるため、どうしたら売却できるか、ご相談にいらっしゃいました。
建物概要

種 類 ⼾建住宅

⾯ 積 建築 37 ㎡／延床 65 ㎡／敷地 71 ㎡

築年数 38 年

構 造 ⽊造 2 階建て

借地の物件だから売れないのか・・・

81＜お悩み解決プロセス＞

売却を希望していたが、買⼿が⾒つからない
状況
課題

・調査した結果、５年前にリフォームされていることもあり、建物は良い状態でした。
・お話をお聞きすると、不動産会社に売却を依頼しましたが、借地上の物件のため買⼿が⾒つからないとのことでした。

提案◆物件の周辺は近隣に⼤きな公園、保育園、⼩学校等があり賃貸の需要がある地域でしたが、相談者は遠⽅にお住まいであったため、地域のニーズを余り把握されていないかもしれな
いと思われました。
◆借地権付きのため売却が困難なこともあり、売却のご提案と併せて、家族向けの賃貸のご提案をしました。

売却から賃貸へ解決

・当初は、売却以外は考えていないご様⼦でしたが、地域の賃貸の需要について説明したところ、「賃貸として活⽤して、思い⼊れのある実家をもう少し所有したい」と考えが変わられました。
実際に、賃貸物件としたところ、すぐにファミリーが⼀世帯⼊居され、解決につなげることができました。
相談者の声
賃貸でも需要があると丁寧に説明していただき、前に進むことができました。
解決のポイント
売却にこだわらず賃貸に切り替えることも。
売却だけでなく、賃貸という⽅法もあるのか・・・

82

■ 空き家の活⽤について相談
事例

所有する空き家の敷地（借地）の返還を18 求められました。
どうすればよいでしょう︖

相談者 所有者の孫相談内容 ・「空き家にしているなら⼟地を返してほしい。」
そんな⼟地所有者からの申し⼊れへの対応⽅法についてのご相
談です。
建物概要

種 類 ⼾建住宅

⾯ 積 建築 42 ㎡／延床 84 ㎡／敷地 90 ㎡

築年数 82 年

構 造 ⽊造２階建て

返してほしいんだけど⼟地所有者

うーん・・・

83

相談者

＜お悩み解決プロセス＞

借地返還対応状況
課題

・お話を聞くと、相談者は、祖⺟から対応を頼まれたものの、どのように対応したらよいか、分からないとのこと。
・調査した結果、建物は築年数ほどは傷んでおらず、⼊居可能な状態でしたが、そのまま賃貸や売却などに活⽤する場合の収⽀の試算が必要でした。
提案◆相談者と⼟地所有者の間に⼊り、⼟地所有者にも⼟地の有効活⽤というメリットがある賃貸住宅への建替えを提案しました。

相談者と⼟地所有者にもメリットのある建替え
解決・相談者は持ち家があるため、賃貸住宅で活⽤することに魅⼒を感じていらっしゃいました。
・さらに、⼟地所有者にも地代や更新料などの⼀定の収⼊があることを⽰したことで両者が納得され、最終的に借地契約を更新して賃貸住宅への建替えを選択されることになりました。
相談者の声
誰に相談したらよいかが分かりませんでした。⾏政に相談した結果、安⼼できるところを紹介してもらえて良かったです。

２世帯⼊居が可能なアパートに！

解決のポイント
⼟地の返還を求められた場合
でも、⼟地所有者にもメリットを⽰せれば解決できる場合があります。

提案イメージ84

■ 空き家の活⽤について

相談
事例

19

隣の⼟地を購⼊したいのですが、どうしたらよいでしょう︖

相談者 隣⼈
相談内容 ・隣の家が空き家となっており、適切な管理が⾏われないまま放置されていました。そのため、相談者は隣の空き家とその敷地を購⼊したいと考えていましたが、どのように進めたらよいか分からず、相談にいらっしゃいました。
建物概要

種 類 ⼾建住宅

⾯ 積 建築 21 ㎡／延床 39 ㎡／敷地 32 ㎡

築年数 47 年

構 造 ⽊造 2 階建て

お隣の空き家、管理されないなら、購⼊させてくれないかな

85

＜お悩み解決プロセス＞

仲介業者によるアプローチが必要
状況
課題

・建物はメンテナンスしていない状況で外壁が朽ちており、猫の出⼊りも⾒受けられる状態でした。
・隣の空き家所有者が遠⽅にお住いの上、⾼齢で話が進まないため、仲介を⼊れてアプローチする必要がありました。
提案◆仲介業者から隣の空き家所有者へのアプローチと売買交渉を⾏うことを提案しました。

仲介業者を通して購⼊

解決

・仲介業者によるアプローチにより、隣の空き家所有者との接触が図れ、売買交渉を⾏いました。
・空き家所有者は室内の家財不⽤品について懸念を抱いていました
が、室内の家財不⽤品はそのままで、査定に基づいた適切な売買価格の提案等を⾏うことで、空き家所有者の信頼を得て、仲介業者と媒介契約を締結することができました。
・その後、仲介業者のあっせんにより相談者と空き家所有者とで売買契約を締結、解決につなげることができました。
相談者の声

交渉依頼

⻑年隣の空き家所有者と交渉していましたが、今回の相談で購⼊できることができ、良かっ
たです。
相談者

解決のポイント個⼈間取引で不安なときは、不動産業者に仲介を依頼しまし
ょう。

仲介業者
価格・条件の交渉

隣の空き家所有者

86

６ 相談窓⼝（１）専⾨家による相談窓⼝
東京都は、不動産、建築、法律等の各専⾨家団体及び⾦融機関と、協⼒・連携に関する協定を締結しています。
都内に所在する空き家の所有者等が抱える課題に対応する専⾨家の相談窓⼝を設置しています。
最新の情報はこちらでご確認ください

お問合せ先
東京都 住宅政策本部 空き家施策企画担当
直通 03-5320-5148
URL：https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/
akiya/mado_dantai.html

専⾨家による相談窓⼝⼀覧（令和３年７⽉現在）○東京三弁護⼠会空き家相談窓⼝（東京弁護⼠会／第⼀東京弁護⼠会／第⼆東京弁護⼠会）
・相談内容：空き家の相続、成年後⾒・財産管理、契約、紛争の解決に関すること。

○東京司法書⼠会
・相談内容：空き家の相続等の不動産登記、成年後⾒、⺠事信託、財産管理等に関すること。

○公益社団法⼈ 東京都宅地建物取引業協会（不動産相談所）
・相談内容：空き家の売買や賃貸に関すること。

○公益社団法⼈ 全⽇本不動産協会東京都本部（⼀般社団法⼈ 全国不動産協会（TRA）不動産相談室）
・相談内容：空き家の売買や賃貸に関すること。

○公益社団法⼈ 東京都不動産鑑定⼠協会
・相談内容：空き家の価値判断と有効活⽤について○⼀般社団法⼈ 東京建築⼠会
・相談内容：空き家の利活⽤の調査や建築に関すること。

87

○⼀般社団法⼈ 東京都建築⼠事務所協会
・相談内容：空き家の利活⽤の調査や建築に関すること。

○東京⼟地家屋調査⼠会
・相談内容：未登記建物と空き家の敷地境界に関すること。

○東京都⾏政書⼠会
・相談内容：空き家の所有者と相続⼈の調査確認、資産の有効活⽤や⼿続に関すること。

○東京税理⼠会（納税者⽀援センター）
・相談内容：税⾦に関すること。

○みずほ信託銀⾏
・相談内容：空き家の有効活⽤や融資、資産継承・遺⾔信託等に関すること。

（２）東京都の空き家ワンストップ相談窓⼝「東京都の空き家ワンストップ相談窓⼝」とは、空き家所有者等及び空き
家活⽤希望者がご相談いただける、無料のワンストップ相談窓⼝です。
東京都が公募・選定した事業者が、空き家の発⽣抑制・有効活⽤・適正管理に関する普及啓発の取組と、空き家所有者等からの相談に無料で応じるワンストップ相談業務を⼀体的に実施しています。
最新の情報はこちらでご確認ください

お問合せ先

東京都 住宅政策本部 空き家施策企画担当
直通 03-5320-5148
URL：https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/
akiya/mado_tokyo.html

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（３）東京都既存住宅流通促進事業者グループ登録制度
東京都では個⼈の皆さまが既存住宅を安⼼して売買できるよう、ワンストップ対応窓⼝を設置し、売買に関連する様々な事業者が連携して相談対応な
どを⾏うグループを登録・公表する制度を設けています。
令和３年６⽉現在の登録数は６グループで、都内に 37 か所のワンストッ
プ対応窓⼝が設置されています。
最新の情報はこちらでご確認ください

お問合せ先
東京都 住宅政策本部 市場環境整備担当
直通 03-5320-5006
URL：https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/
bunyabetsu/jutaku_fudosan/seido.html（４）区市町村の空き家相談担当窓⼝
最新の情報はこちらでご確認ください

お問合せ先
東京都 住宅政策本部 空き家施策企画担当
直通 03-5320-5148
URL：https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/
akiya/mado_kushichoson.html

89

７ ⽀援制度（１）東京都の取組
最新の情報はこちらでご確認ください

お問合せ先

東京都 住宅政策本部 空き家施策企画担当

直通 03-5320-5148
URL：https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/
akiya/tokyo.html（２）区市町村の取組
最新の情報はこちらでご確認ください

お問合せ先

東京都 住宅政策本部 空き家施策調整担当

直通 03-5320-5056
URL：https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/akiya/
kushichoson.html（３）不燃化特区内の⽀援制度
不燃化特区での⽀援も実施しています。
最新の情報はこちらでご確認ください

東京都 都市整備局 市街地整備部 防災都市づくり課
不燃化特区担当
URL：https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/
mokumitu/seido.html

90

＜関連する情報＞
空き家・空き地バンク

空き家の情報をホームページなどで提供する仕組みです。
国と⾃治体、⺠間事業者などで実施されています。

空き家が遠⽅にある場合など、登録することで売却や賃貸がしやすくなることが期待できます。

全国版の最新の情報はこちらでご確認ください

国⼟交通省／空き家・空き地バンク総合情報ページ
URL：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/
sosei_const_tk3_000131.html

全国版の最新の情報はこちらでご確認ください

株式会社 LIFULL
URL：https://www.homes.co.jp/akiyabank/

アットホーム株式会社
URL：
https://www.akiya-athome.jp/

91⾃治体連携の融資制度

住宅⾦融⽀援機構では、⼦育て世帯、防災・減災対策、空き家等の住宅取得に対する公共団体の財政的⽀援と併せて、【フラット３５】の借⼊⾦利を⼀定期間引き下げる制度を設けています。

全国版の最新の情報はこちらでご確認ください

住宅⾦融⽀援機構【フラット３５】地域連携型
URL：https://www.flat35.com/loan/flat35kosodate/conditions.html

安⼼Ｒ住宅

購⼊者が安⼼して既存住宅を購⼊できるように国が進めている制度です。

耐震性などの基礎的な品質を備えていること、リフォーム実施済み

⼜はリフォーム提案が付いていること、点検記録等の保管状況についての情報提供が⾏われることなどの要件を満たした既存住宅に安⼼
Ｒ住宅のマークを付与することができます。

空き家の売却の際に、こうした制度を利⽤することで、円滑な売買が⾏われることが期待できます。

最新の情報はこちらでご確認ください

国⼟交通省 安⼼ R 住宅
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000038.html

92

住宅リフォーム事業者団体登録制度

住宅リフォーム事業の健全な発達及び消費者が安⼼してリフォームを⾏うことができる環境の整備を図るために、国⼟交通省では住宅リフォーム事業者団体登録制度を創設しました。
最新の情報はこちらでご確認ください

国⼟交通省 住宅リフォーム事業者団体登録制度
URL：https://www.j-reform.com/reform-dantai/kensaku.php（⼀般社団法⼈ 住宅リフォーム推進協議会ＨＰ）

インスペクション（建物状況調査）

インスペクション（建物状況調査）は建物の劣化・不具合を把握するための調査です。
引渡し後のトラブル回避や、購⼊希望者が安⼼できることで、円滑な売買が⾏われることが期待できます。

最新の情報はこちらでご確認ください

国⼟交通省 インスペクション
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/
kashitanpocorner/jigyousya/inspection.html

93

「東京空き家ガイドブック 2022」と併せてご活⽤ください︕︕「東京既存住宅ガイドブック」について
既存住宅？
最近では中古住宅をこう呼ぶことが多くなりました。この「『既存住宅』という資源をもっと大切にしよう」と、評価の仕組みや流通の条件が整えられてきています。
このガイドブックは、既存住宅を売りたい人・買いたい人のために、参考となるポイントをまとめたものです。住まい選びなどの際に、ぜひお役立てください。

データはこちらでご確認ください

東京既存住宅ガイドブック
URL：
https://www.juutakuseisaku.me
tro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/
guide_kizon.html

94

東京空き家 ガイドブック
平成31 年 ３月

第１刷発行

令和

元 年10 月

第２刷発行

令和

４ 年 ３月第３刷発行

編集・発行／東京都住宅政策本部住宅企画部民間住宅課〒163-8001
電話

東京都新宿区西新宿二丁目８番１号

03（5320）5148

編集協力

株式会社サンワコン

印

セントグラフィック株式会社

刷

印刷物規格

第１類

印刷番号

（３）８

※本冊子掲載のイラスト、図の無断複製・転載・複写・借用などは著作権法上の例外を除き禁じます。

古紙再生パルプ配合率 70%再生紙を使用
石油系溶剤を含まないインキを使用しています。

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