三鷹HM邸リフォームプロジェクトＣＭ業務
戸建て住宅の新築・改修工事でＣＭRができる価値提案とは何か

プロジェクトの概要⑤最もアピールしたいこと

小規模プロジェクトでも大規模プロジェクト同様、CMｒが価値提案できる！
【発注者に安⼼を提供】
・設計施⼯者との仲⽴ちをすることで、発注者に安⼼感を提供、価値のあるプロジェクト推進を実現
・発注者にとって、常に味⽅がそばにいることは、住宅プロジェクトでは何にもかえがたい価値【効果的にCM業務を提供】
・少ない時間でより効果的な成果を出すことが可能。 ⼯事費約2000万円のプロジェクト ⇒ 延べ約80時間◆応募の⽬的◆⼩規模プロジェクトでも実証したい★CM⽅式を採⽤するメリットがある★社会からの期待がある★費⽤対効果がある
不安・不安・不安◆今後の展開◆
住宅の新築・改修は⼈⽣最⼤の投資となる。だからこそ、住宅の発注者へＣＭｒが寄り添うことは価値がある。今後も川清商店ではＣＭの裾野を広げる⼩規模プロジェクトの成功事例を積み上げていきたい。
プロジェクトの流れ

プロジェクトの体制

2020
45◀緊急事態宣言▶

こんなこと

6

7

設計・施工者選定できるかな
どちらがこと安心できる

言ってパートナー

10

設計・もの決め

11

12

1

工事施工

発注者

HM様
プロポーザル
B社

CMr【対象建物】
階数・用途・構造
規模
築年
改修履歴【敷地条件】
敷地面積
区域区分
用途地域
防火・準防火地域

２階建 住宅 木造在来工法
延床面積136.29㎡ 建築面積120.4㎡
1990年 プロジェクト開始時 築30年
2001年 キッチン改修・木造軸組み耐震補修
461.88㎡
市街化区域 第１種高度地区
第一種低層住居専用地域（建蔽率:40% 容積率:80% ）
指定なし(建築基準法22条区域)【改修工事の内容】
外部
屋根・外壁塗装
外部建具の断熱性向上 二重化・一部更新
内部共通
内装仕上（壁・天井クロス）の更新
内部建具塗装川清商店

プロジェクト名称

三鷹HM邸リフォームプロジェクトＣＭ業務

所在地

東京都三鷹市種別■改修

業務委託者名

応募者の所在地

Ｈ・Ｍ⽒■個⼈
コンストラクション・マネジメント オフィス 川清商店
篠塚 俊樹
ＣＭ専⾨会社
東京都杉並区本天沼３ー３４－４１

業務契約期間2020年５⽉〜2021年１⽉

応募者名

CM業務契約

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支えます！
伝えます！

9◆キックオフ◆ローリング工程調整◆着工
19◆竣工検査◁□□□□□□□□□□□□□□□◀■■■■■■■■■■■■■▶
◆発注者要望事項の整理◆設計施工候補者への要求水準の説明
居ながら工事仮住まい移転し工事
2◆現場定例◆設計施工者選定結果通知
2◆現場定例
7◆着工打合9◆現場定例14◆部分引渡確認
20◆水回り中間検査
14◆現場定例◆契約
19◆現場定例25◆現場定例◆住設機器ショールーム見学
26◆キッチン等最終確認

A社

こんな

8

【改修工事の内容】
１階玄関の増築
リビングの増築
浴室のＵＢ化
洗面所の改修キッチンのレイアウト変更・収納新設・キッチンセット更新
2階主寝室の収納改修
書斎スペースの収納改修
トイレの間取り変更
ユーティリティスペース内 棚新設
洋室の間取り変更
廊下ウォークインクローゼット新設
設備
エアコン更新 給湯器更新
床暖房用給湯器更新
熱交換型換気設備新設■住宅建築■事業構想段階、■基本計画段階、■基本設計段
CM業務を⾏った段階 階、■実施設計段階、■⼯事発注段階、■⼯事段
階、■完成後

CMRの選定⽅法■特命

設計と施⼯の発注形式■設計施⼯⼀括

設計者の選定■プロポーザル

⼯事施⼯者の選定■総合評価
設計施⼯者の選定時期 ■基本計画完了時

安心して任せられる施工者に満足できるリフォームをしてもらいたい！

①発注者の課題

課題A リフォーム内容の明確化

課題B 信頼できる設計・施工者の選定

課題C スケジュールの明確化

発注者は⻑く住まわれたご⾃宅の多岐にわたるリフォームの要望を、限られた予算でどこまで実現できるか、設計施⼯者に⾃分たちの要望をどう伝えるべきかを⼼配しておられた。

発注者はどうすれば安⼼できる施⼯者にリフォーム⼯事を依頼できるか不安を持っていた。以前ご⾃宅の新築⼯事の際、施⼯不良でトラブルの経験をお持ちで、プロジェクトの最優先課題となった。

発注者はリフォームの早期完了を希望していた。年内完成を実現するために、『いつまで』に『何をする』 かが具体化していなかった。

基本的なマネジメント手法をタイミングよく効果的に実施
解決法B

解決法A 発注者要望事項の明確化のための要求水準表を作成
・発注者の要望の『なぜ』が明確になるよう⼯夫・CMrが概算を⾏い、事前に発注者の予算を把握・調整したうえで、設計施⼯者選定を⾏った。
場所

項目

要望の実現度 ●ＯＫ ○ほぼ実現 △一部実現 ×提案無し

要望事項

A

●

PanaⅡ型キッチン更新●

TOTOⅡ型キッチン更新

新設1.6mx0.3+0.7x0.4m
内開き⇒外開き

新規建具

既存壁撤去・柱残置の可能性あり
新設 幅1.6m 奥行50cmウエスタン扉付
建具更新無・段差ありのまま
現状上がり框のまま●

深型 44点タイプ 60L●

深型 pana 60L○

ノンフィルタータイプは可能
ハンセムの場合はフィルタータイプ●

ノンフィルタータイプ

ハンドシャワー

●
●
△
●
●

A
A
A

●
●
●
●
●

インプラス
新設 折り戸タイプ
インプラス
インプラス

コンベック（電子レンジ機能なし）

きれい除菌水水栓
インプラス
新設 ２枚引き違い
インプラス
インプラス

33543045

3334322115

調達能力

製品の調達能力が十分か？

3344442424

施工能力

確実な施工能力があるか？

5544444040

33444424

24555522502053554340

2935444432

32

3344442424

設計者・営業担当者がどこま設計施工体制 で関与するか？
保障力

不具合・トラブルをどの程度保障してくれそうか？

基本計画の評価
提案内容

どちらの提案が優れてる？

対応性

こちらの要望にどのぐらい応えてくれそうか？
担当者には安心して任せられ担当者の相性 るか？

合計（450点満点）

285

253

100点換算

63.3

56.2

75

621.188

1.313

6348

定性評価
客観評価

63.3
63.2

56.2
47.5

総合評価

127 104客観的な評価
要求水準対応項目点数（100点満点換算）
基準価格1600万に対して工事価格
提案点数÷（工事価格/100）

合計

■■■

『居住』エリア・時期『荷物置場』エリア・時期
施工

◆ １階

31971421

玄関・ホール
トイレ
和室
L・D
階段

ゾーン２

浴室・洗面室・キッチン・勝手口

◆ 2階

ゾーン３
書斎
主寝室

ユーティリティ

10528

1219

916

2330

荷物
移★動

▼１階トイレ使用開始◀＝＝ 仮寝室 ＝＝▶

キッチンから階段への通行は可◀＝＝＝＝1271421◀＝＝ 移転先 ＝＝▶

勝手口から出入＝＝＝＝▶

★荷物移動
荷物移動★

階段・廊下

トイレ明け渡し▼

施工

施工

施工

★精密機器 片寄・養生★外部荷物移動 ■■■■■■■■■ 足場 ■■■■■■■■■■■■■1階サッシ■

信頼性の高いパートナーを選び、満足度の高いリフォームを実現

112

★車戻し

ゾーン４

トイレ
階段・廊下
WIC
洋室 北側
南側外壁・屋根工事

26★24着工キックオフ

ゾーン１
★着工
施工
車庫
★車退居
車庫の一部し●●３口コンロ＋グリル

コンベック（電子レンジ機能なし）

A

5

様々な課題を解決するの力があるか？

凡例

2020
24

5

問題解決力

提案・技術力 技術的な知識が十分か？

・竣⼯時期を工事ローリング工程案
マスター
スケジュールで明確化
施工
・いながら⼯事⽤にローリング
⼯程表をCMrが作成・発注者の希望を優先し、⼯事を実施

渡●●

３口コンロ＋グリル

AA

B
計

部分竣⼯確認外 開口部部
仕上

食洗器
レンジフードファン
水栓
サッシの断熱性向上

床増設

既存柱・壁撤去

A
計

引越し戻し

ガスオーブン

ダイニングとの連続性は今のままとしたい。
４口＋グリル
現在同等の容量・機能（コンベックス）
現在同等の容量
フード含めた更新を希望
清掃のしやすい機種
シャワー水栓ペアガラスサッシへの更新
網戸の補修もあわせて実施
既存雨戸の部分は雨戸必要

外壁新設・玄関扉新設（換気付）

B

工 検 査・引A

A

B社 提案内容
●
△
○
○
×

結果

A

主要な荷物

キッチン
再配置
コンロ

提案内容

外壁新設・玄関扉新設（換気付）

可能。

台所A社
●
●
●
●
●

改修内容を提案する力量は？

評価
優先度

H S H S H S竣優
先度

A社採用

評価項目
定性的な評価能力の評価

主要な荷物 引越し

玄関明るさ確保 玄関スペースが暗いため、
1 玄関明るくしたい。スペースを階大きく広げたいわけではな
シュークロー
玄関い。玄関ホール、トイレ、車庫含めた再配置の提案はホール ゼット新設

選定比較表

Hはご主人、Sは奥様の評価

部分竣⼯確認

要望事項整理表（抜粋）

解決法C プロジェクトの円滑な推進のためのスケジュール管理施工者選定評価を数値化
結果を明確化

・候補者２社からの提案は甲⼄つけがたかった
・提案内容を項⽬ごとに分析
要望の実現度を数値化し定量評価に・定性評価も発注者ご夫婦ごとに重みづけして数値化
・定量評価＋定性評価の数値により、直観とのギャップを埋め、納得いただき設計施⼯者を選定②提案・実行した課題解決方法■■■ 屋根外壁 ■■■③実施による効果

品質確認やトラブル対応などを発注者に寄り添って⾏ったことでプロジェクトが円滑に進められたことがマネジメント全体での成果

効果A 要望を確実に設計施工者に伝達
・リフォーム項⽬を要求⽔準表に網羅することで発注者ご⾃⾝も要望内容を明確に認識・確実に設計施⼯者に要望事項を伝達

効果B 信頼できる施工者を合理的に選定
・設計施⼯候補者の信頼度の着⽬点をアドバイス
・要求⽔準表により候補者２社の違いも明確に・数値化プロセスで発注者の要望の実現度を確認

効果C スムーズな移転と工事の実施
・いながら⼯事で発注者は家の⽚付けに追われ苦労・⼯程表で⼯事場所の移動なども事前に整理・荷物の⽚付けのリミットを早めに提⽰

CMｒがプロジェクトの円滑な推進に寄与との評価をいただく◆発注者様から◆設計施工者ご担当者様から予算と今ある生活を出来るだけ制限されない形で、施工業者とあいだを取り持って頂けたことが大変助かりました。施主の曖昧な希望を施工業者に伝える。施工業者の対応を分かり易く説明してくれる。CMの仕事の要かと思ってます。
普通の発注者は大工、工務店、設計士、大手メーカーのどれかに関わる事があっても、CMの存在、意義を分かっていないと思います。CMRの仕事が世間では十分に認知されていないので、協会全体で情報発信をした方が良いと思います。

今回、篠塚様（CMR）と仕事をさせて頂き、１番良かったことは、篠塚様が設計、施工、材料搬入、納期、工程、安全、住宅メーカー事情すべてにおいて、ご理解していることにより、お施主様への説明が伝えやすかったことです。 また、住宅改修は、既存部分もあるので出来ることと出来ないこと、それと、コストをかければ出来ることがあります。篠塚様の全体のコストも考え、あきらめる事、やることを、お施主様に伝えていただき、素早くご判断いただけ助かりました。CMR業務は、人間性（コミュニケーション能力）と経験と知識と決断が必要な職種と思います。

コンストラクション・マネジメント オフィス 川清商店

篠塚俊樹