多慶屋ホールディングス 商業施設［TAKEYA1］新築プロジェクト

CM選奨 2024
HCM PROJECT REVIEW

プロジェクトの基本情報
プロジェクト基本情報

CM業務発注者
応募者に関する情報

CMRの参画時期

CMRの選定方法■多慶屋ホールディングス 商業施設
［TAKEYA1］新築プロジェクト
所在地 ■東京都台東区台東4丁目
完了時期 ■ 2022年11月■新築（解体含む）／非住宅建築
種別
委託者名 ■ ㈱多慶屋ホールディングス
所在地 ■東京都台東区
応募者名 ■阪急コンストラクション・マネジメント㈱所在地 ■大阪府大阪市■CM専門会社
種別
契約期間 ■2018年6月〜2022年11月
参画段階 ■事業構想段階／基本計画段階／基本設計段階／実施設計段階／工事発注段階／工事段階■ヒアリング等による審査
PJ名称

設計と施工の発注方式 ①設計・施工分離（意匠設計、工事監理は施工者から分離）②設計施工一括（構造・設備設計 & 施工は設計施工一括）③ECI（基本計画完了時に特定した施工者に特命で依頼）
設計者の選定方法①設計競技（意匠設計、工事監理者の特定）②特命（構造・設備設計は施工予定者に委託）■技術提案・交渉（基本計画段階で2社ヒアリングの上、特定）施工者の選定方法
設計施工者選定時期 ■基本計画完了時（但し構造・設備設計と施工について）

TAKEYA1 外観

内外観建築デザイン︓⼊江三宅建築事務所 ／ サイン・グラフィックデザイン︓スフィア ／ 外構デザイン︓タウンスケープ研究所 ／ 外構・外観照明デザイン︓ライティングＭ ／ 写真撮影︓川澄・⼩林研⼆写真事務所

プロジェクト概要／テーマ01 CMRへ求められたこと■多慶屋 商業施設再構築の意義（TAKEYA1・2、ほか位置付け）が TAKEYA1であり、全体事業戦略の試⾦⽯として推進された。

+
発注者による細やかな要望を実現するため
02 適材適所に参画者を織り交ぜ‟プロジェクト体制”を構築

TAKEYA4

多慶屋本社

多慶屋本社

マネージャー、ブランド再構築を実現しうる建築デザイナーや施工者の選定等、包括的マネジメントが求められた。

従前の施設群

テナント収益Googleマップ ストリートビューよりクライアントC M R
P M R
設 計 者監
施理工

多慶屋ホールディングス
阪急コンストラクション・マネジメントザイマックストラスト（※）
統括・意匠/入江三宅設計事務所
構造・設備/前田建設工業
者 入江三宅設計事務所
者 前田建設工業※不動産等運用助言

敷地面積
延床面積
階
数
構造
建物用途

1304.14 m2
6931.86 m2
地下3階、地上5階、塔屋1階地下、地上S造
店舗、事務所、駐車場

テーマ02 CMRが目指したこと
発注者の商業・不動産戦略を深く理解し、後続するTAKEYA2以降の道筋（試⾦⽯）となるよう、各専門分野に特化した関係者を選定し、統括者としてTAKEYA1を成功へ導くマネジメントを目標とした。
事業構成の整備 &CRE・MD戦
略構築支援
全体 + TAKEYA1
商業事業の要請にこたえる体制とマスター工程構築 全体 + TAKEYA1

新たな収益体制の構築

テナント
事業者への対応

売却

新店舗収益
既存店収益
不動産売却益多慶屋
ブランド刷新本計画
地下3F配置物流CRE戦略への助言

賃料減、結果⼯事費減

当初の計画

外部賃貸
地下3層化し倉庫配置。
費用発⽣
直接基礎採用により運搬時間もかかる 工期・コストも大幅減!!

04 “ 基本設計概算工事費による新築工事契約“を実施
精度の⾼い
基本設計での工事契約

多慶屋ブランドイメージの刷新

実施設計後の⼯事契約では要望実現困難’23年
1月竣工

3ヶ月OVER

基本設計図で新築工事契約’19年4-8月

ゼネコンを先行選定 &詳細現地調査により’20年 3月

基本設計

概算

精細な基本計画を用意

精度 基本設計図でUP工事契約

8月

実施
設計

調
整

地上解体

地下解体

TAKEYA-1’22年10月
竣工

新築工事

要望⼯期実現!!

解体から新築へ
期間ブランクなく推進

05 “ 柔軟なプロジェクトの推進方式や体制調整“を主導

TAKEYA107 計画の進捗に伴うコスト推移を明確にし各段階での“柔軟なコストコントロール“を実施

多慶屋ブランドを現代的に刷新
後に続く事業への貢献 TAKEYA1

⻑期的に持続的成⻑可能な”多慶屋”へ

08 ⼤店⽴地法の⼯程・テナントの⼊居⼯程から竣⼯時の詳細⼯程まで網羅的に“工事スケジュールをマネジメント“

テーマ04 CMRが受けた評価（クライアント様の御言葉）で統括マネジャーとして幅広く支援頂けた。複層化する全体構想やTAKEYA1まで柔軟にプロジェクトを推進頂けた。

TAKEYA1

計画が進むにつれてPJ関係者が増加
06 “各種分科会を統括管理・プロジェクト連携体制構築“

建替投資に伴い新たな収益体制を再構築

商業不動産の在り方からPJ体制・コスト・工期の在り方ま

全体工期16.5ヵ月工期短縮、内、TAKEYA1で6.5ヵ月工期短縮☞ 事業全体をレールに乗せた !!

解体
解体

全体総括（阪急CMまとめ）

阪急CMの業務はTAKEYA1竣⼯で完了
フェーズ4
TAKEYA2 建設へ

TAKEYA1 新築

TAKEYA2 新築
解体
6.5ヵ月短縮
16.5ヵ月短縮
2022年末商戦
TAKEYA1 新築 解体 TAKEYA2 新築
2025年末商戦

6.5ヵ月短縮
TAKEYA1
既存構築物の有効利用や杭基礎の直接基礎への変更も視野に工程短縮を検討

10ヵ月短縮TAKEYA2
既存構築物の有効利用や柱スパン変更・杭数減等を視野に工期短縮を検討

合計
16.5ヵ月短縮⻑期化する要素を極限まで最⼩化し TAKEYA1,2全体工程を構築

精度の⾼い基本計画・基本設計を基礎とし柔軟な発注方針の構築/様々な⼿法を駆使したPJ完遂 TAKEYA1

多慶屋様

TAKEYA1

多慶屋再開発の目標

多慶屋
新設不動産
不動産売却・
本店再開発 テナント事業化
取得計画
TAKEYA1
TAKEYA1,2
商流の再配置実現
計画構想

03
全体工期の大幅短縮

全体構想検討期間

実施設計期間中も調整事項が山積する中、遅延回避のため

04

構造・設備設計、施工基本計画・意匠設計・監理

フェーズ3
フェーズ2
TAKEYA1
TAKEYA1、TAKEYA2
基本計画
基本・実施設計・施工・竣工
フェーズ1
全体構想
関係者選定
阪急CMの業務担当フェーズ

テナント”サミット”

TAKEYA1,2 建替費用融資

不動産 商業MD
取得への 戦略への助言
助言

店舗再編

既存店舗再編

前田建設工業

IMA 入江三宅設計事務所

不動産等運用助言

マスター工程検討のCRE・MD戦略に特化した

TAKEYA3 既存

多慶屋店舗 1-3F

テナント事業化

ゼネコン 前田建設工業

基本計画段階で施工者を特定し、その施工者を交えたPJ関係者の集中検討を経て、TAKEYA1・TAKEYA2のPJ工期を大幅に縮減 !

多慶屋5号館

TAKEYA 1

プロジェクト定例会議

設計統括・デザイナー

ザイマックストラスト

建設⽤地は敷地⼀杯に建物が⽴ち、計画推進には最初から施⼯者を交えたプロジェクト体制が必要と判断。

多慶屋倉庫の構想整備や、商業・不動産

方針反映

PMR× 建築設計事務所

目標を明確化し発注者意思決定に繋げた !!

テナント”DAISO”

TAKEYA1,2 全体構想への支援

ントのみならず、TAKEYA1,2

発注者×阪急コンストラクション・マネジメント
CRE・MD分科会

早期に全体事業の骨格を策定

テナント
事業化

CMRはTAKEYA1のマネジメ

TAKEYA1

有望な提案者（設計者&商業PMチーム）をコンペで厳選

基本構想
CRE戦略構築

■TAKEYA1概要

全体

PJ推進にふさわしい関係者を早期に召集

PMRTAKEYA 2■CMRの位置づけ

TAKEYA1+
03 TAKEYA1,2を共に各年末商戦に間に合わせるため最短・最適化した戦略を”マスター工程”に随所へ反映

01

TAKEYA1 計画から竣工まで支援

全体

複合的(ハイブリッド)な推進方式を採用
方式を設計開始と同時に採用
ECI

TAKEYA2 の2街区のうち、約10の施設群が密集する街区の建替再編計画

全体 + TAKEYA1

01 今後の多慶屋事業へ向け‟TAKEYA1事業効果”最大化

適切なPJ体制の構築

設計に対する技術的助言“多慶屋”。店舗群は築50年を超え、2018年、狭⼩かつ非効率な多館構造の脱却や事業戦略の再構築を目指し計画が開始された。TAKEYA1・

多角的な対応で全体基本計画の骨格を策定

本プロジェクトに特化した

02

8つの⼿法でプロジェクトを主導

ゼネコン 前田建設工業

東京上野「アメ横」と秋葉原の中間に位置する御徒町のディスカウントストア

テーマ03 CMRがとった⼿法

これら検討を基礎としTAKEYA1を推進!

05
最適な推進
方式の検討

プロジェクト進めながら最適な推進方式を検討
TAKEYA1 PJ推進方式の検討

複合方式
実施設計
DB方式

ECI方式

PJ当初は、実施設計DB想定

その後技術提案・交渉方式も検討

計画
調
査 修正

基本計画 ゼネコン選定

基本・実施設計(分離発注)
設計者/統括・意匠設計
ゼネコン/構造・設備設計
技術支援業務

ゼネコン内定により設計合理化に早期着⼿!!

0807

TAKEYA1

TAKEYA1
TAKEYA1,2 基本計画予算表
TAKEYA1 詳細コスト推移表

TAKEYA1
工事段階コストマネジメント

TAKEYA1 工事段階の全体工程

多角的なCMの⼿法で事業戦略に合致する商業施設を実現し“生まれ変わる多慶屋”の事業推進パートナーとして貢献!!

本事業は単なる建て替えではなく多慶屋の今後の事業への試⾦⽯。阪急CMは真のプロフェッショナルを、プロジェクト初期から数多く参画させ、ブランド一新からコスト・工期まで網羅的なマネジメントで店舗再⽣の道筋を切り開くプロジェクトの構築に成功した!!

Hankyu Construction Management, Inc.