参考資料３

不動産・インフラ投資市場について

我が国の不動産証券化手法の概要○不動産が生み出す収益をベースに幅広い投資家から資金を集め、不動産の取得・運用を行い、その収益を分配する仕組み。
○豊富な民間資金の不動産市場への導入に資する仕組みであるとともに、国民金融資産の運用手段の拡大にも貢献。

＜Ｊリート＞[関係法令] 投資信託及び投資法人に関する法律 ＜特定目的会社（TMK）＞ [関係法令] 資産の流動化に関する法律〔平成10年〜〕〔平成13年〜〕（Real Estate Investment Trust（不動産投資法人）)
特定目的会社

投資法人
投資収益
（賃料等）
実物不動産
不動産信託受益権

融資

実物不動産 投資法人債
信託受益権
投資口

収益
（賃料等）

出資
投資家

融資
特定借入

利子等

配当
資産運用の委託
資産運用会社

実物不動産信託受益権

実物不動産
不動産信託受益権

利子等
特定社債

出資

優先出資

投資家
配当

特定出資
管理処分の委託・資産の流動化のために設立された特定目的会社（TMK）を利用して、予め定められた「資産流動化計画」に基づき、投資家・金融機関から資金を集めて資産を取得し、資産から生じる収益を分配する仕組み。

[関係法令] 金融商品取引法 ＜不動産特定共同事業＞〔平成9年頃〜〕（合同会社−匿名組合）

金融機関

特定資産管理処分受託者

・資産運用のために設立された投資法人が、不動産等の取得、譲渡、賃貸等を行い、その収益を分配する仕組み。
・投資口（株式に相当）を上場することで幅広い投資家から資金調達を行うほか、年金など機関投資家の資金を集める非上場リートも存在。

＜ＧＫ−ＴＫスキーム＞

投資

金融機関

借入

[関係法令] 不動産特定共同事業法〔平成7年〜〕

不動産特定共同事業者

合同会社
借入
信託受益権
収益
（賃料等）
不動産信託受益権

他事業（不動産事業など）

融資

投資

金融機関
利子等出資

匿名組合出資

借入

投資
実物不動産

投資家

合同会社出資配当
投資運用業務の委託
投資運用会社・証券化のために設立された合同会社（GK）が投資家から匿名組合（TK）出資を調達し、金融機関のローンと併せて不動産信託受益権を取得する仕組み。

実物不動産収益（賃料等）

出資

不動産特定共同事業
融資
利子等

金融機関

出資
配当

投資家

・主務大臣・知事の許可を受けた事業者（不動産会社等）が投資家から資金を集めて不動産の取得、譲渡、賃貸等を行う仕組み。
・許可制度により不動産投資に関する能力（資本金要件、業務管理者の設置等）をチェックした上で、事業者が機動的に不動産取引を実施。
※証券化のために設立された法人（SPC）による不動産特定共同事業を可１能とするための改正法案を第180回通常国会に提出した。

Ｊリート（Real Estate Investment Trust : 不動産投資法人）の仕組み
Ｊリートは、公募増資等により豊富な民間資金を集め、優良な賃貸不動産を取得し、適切に維持管理をしながら長期間保有し、その収益を広く分配する特別な法人。
３５法人が上場。
時価総額は、約３．９兆円（Ｈ２４年９月末）
資産総額は、約８．８兆円（H２４年９月末）①出資

ＪーＲＥＩＴ
賃貸マンション

（不動産投資法人）

オフィスビル②不動産の取得・運用（賃料収益）

ショッピングセンター

ホテル（投資証券の購入）投資家③収益の分配（決算期（半期）毎）

資産運用
委託

資金借入

金融機関
資産運用会社（不動産運用のプロ）
物流センター

スポーツクラブ様々な収益不動産＊ 課税については、利益の90％超を配当することにより、Ｊリートの収益には課税されず、投資家の受け取る収益に対して課税が行われる仕組みとなっている。

２

Jリートの物件取得の推移
リーマン・ショック後、Jリートによる物件取得は大きく落ち込んだものの、近年では、件数・取得額ともに緩やかな回復。 資産デフレから回復する過程において、不動産の買い手としての役割が期待される。
（件）

（億円）
消費者物価指数及び東証住宅価格指数の推移 16,000

400

105
100

342

14,000

金額（億円）

318

95

350

件数

12,000

90

300

85

242
241
203

10,000

80
75

250

200

8,000
70

資産デフレ
2008/10
2009/1
2009/4
2009/7
2009/102010/1
2010/4
2010/7
2010/10
2011/1
2011/4
2011/7
2011/10
2012/1
2012/4
2012/765(ＣＰＩ)全国(ＣＰＩ)東京都区部(東証)首都圏(東証)東京【出典】東証住宅価格指数：
東京証券取引所ＨＰ（2000年1月を100として算出）
消費者物価指数：
総務省統計局ＨＰ（2010年を基準年として算出）

157
6,000

99
4,000

150

131

74108

10276

70
50

2,000025 32

27 23
2,963

4785

35

19 4,469 5,066 8,677 7,999 7,598 2,945
4,022
1,606
1,463
862
2,901
4,591
13,572
7,073
7,133
1,604
3,690
3,087
4,609
1,025 2,060

H13下期

H14下期

H15下期

H16下期

H17下期

H18下期

H19下期

H20下期

H21下期

H22下期

H23 （年）
下期

100500３各国のREITの時価総額
不動産投資法人：Real Estate Investment Trust

米国

43.8

オーストラリア

6.6

フランス

4.9

日本

3.5

カナダ

3.5

英国

3.2

シンガポール

2.6

香港

1.30

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0
単位：兆円

※２０１２年３月末※ＡＲＥＳ「不動産証券化ハンドブック」

４

投資信託・投資法人法制の見直しに関するWG「中間論点整理」の概要（投資法人関連）

金融庁資料

５

バランスの取れた我が国不動産投資市場の整備
これから求められるルート

企業等

これまでのルート

適正に活用されていない不動産（再生が必要）

投資適格不動産デベロッパー等による取得・再生

コアファンド（ＧＫ−TＫ）

民間資金

民間資金

再生型証券化スキーム（新不特法）Ｊ−ＲＥＩＴ
・一般企業

付加価値創出・都市再生
・経済成長

安定収益を国民に広く還元
６

第１８０回国会に提出した不動産特定共同事業法の一部を改正する法律案
民間施設の整備や建築物の耐震化など都市機能の更新に民間資金の導入を促進するため、不動産特定共同事業（※）の規制を（※）投資家から出資を受けて、実物不動産の取引を行い、その収益を投資家に分配する事業。
見直す。
投資家保護等の観点から、国土交通大臣（一部は内閣総理大臣と共管）又は都道府県知事による許可が必要。
施策の背景○我が国には耐震性の劣る建築物が多数存在（※）。建築物の耐震化、更には、介護施設の整備、地方の老朽施設の再生などに民間資金を呼び込み、都市機能の更新を図っていくことが必要。
（※）我が国の法人が所有する建物棟数のうち、新耐震基準を満たしていない又は未確認のものは３３．６％○しかし、耐震改修・耐震建替、介護施設の整備、地方の物件、小規模物件や、物件を順次取得して いくケースなど、既存の証券化スキームでは対応が困難な場合が存在。 日本再生戦略 （Ｈ24.7.31閣議決定）（抄）Ⅲ.デフレ脱却と中長期的な経済財政運営
２ .デフレ脱却と経済活性化に向けて重視すべき政策分野（１）モノを動かす
民間資金導入のための不動産証券化手法の制度整備等も通じた必要な耐震改修を進める。

改正案の概要倒産隔離型の不動産特定共同事業を可能とするべく、一定の要件を満たす特別目的会社（SPC）が不動産特定共同事業を実施できることとする等の所要の措置を講ずる。
法改正により、約５兆円の新たな投資が行われ、約８兆円の生産波及効果、約44万の雇用誘発効果が見込まれる（今後10年間）

改正案のイメージ【現行の不動産特定共同事業の仕組み】

不動産特定共同事業者
（許可制）
現物
不動産

他の事業も実施
不動産特定共同事業契約

出資金

事業参加者
（出資者）

事業者が行う他の事業の影響を受けるため、事業者の倒産を恐れるプロ投資家から資金調達できない【新たに追加する仕組み（案）】特別目的会社（SPC）
（届出制）
現物
不動産

出資金

業務委託

不動産の保有に特化

不動産特定共同事業契約
事業参加者（プロ投資家）（出資者）

不動産特定共同事業者(許可制）

SPCは事業者の倒産から隔離されているため、プロ投資家から資金を調達しやすい

７

証券化手法を活用した不動産再生のイメージ（１）
駅前好立地の商業施設をＳＰＣが取得して、ＳＰＣが集めた資金で耐震補強工事を実施＜立地＞ ・JR、私鉄のターミナル駅の駅前好立地
・ペデストリアンデッキにて駅直結＜施設特色＞ ・ファッションを中心とした専門店ビル・スーパー等も導入した生活密着型の複合型テナ
ントミックスを展開

After①After③

旧耐震基準であるため耐震工事実施がテナントや地権者等に望まれている。

ＳＰＣが取得して下記工事を実施
After②

Before①・エスカレータまわり壁新設工事
・店舗まわり壁新設工事
・鉄骨ブレース設置工事
・外壁及び内壁打ち増し工事

Before②

Before③

耐震強度の回復だけでなく、商業施設としての価値向上工事を併せて提案し、テナント・建物共有者の理解と協力のもと、通常営業を維持しながらの耐震補強工事を実現。

８

証券化手法を活用した不動産再生のイメージ（２）地方中心部の商業施設をＳＰＣが取得して、遵法性違反を治癒＜立地＞
・地方都市の中心部に位置し、観光客でにぎわう有数の立地・県で唯一のファッション専門ビルであり、知名度の高い商業施設＜概要＞
・規模：延床面積5000〜1万㎡、テナント数50〜100店舗、築20〜30年程度

しかし、以下のような遵法性違反が存在。
①無届増築による容積率違反
・１階駐車場部分に店舗床が無届で増床されており、防火区画も未形成であった。
・テナント営業中であったためすぐに撤去は不可能。

ＳＰＣが取得して下記工事を実施②屋外看板のサイズオーバー

・８階テナント未使用部分の天井を撤去（建物全体床面積が指定容積率の範囲内にした）・看板を撤去して、適正規模に是正
・店舗のセットバック工事・照明の付け替え③店舗の一部越境

９証券化手法を活用した不動産再生のイメージ（３）老朽商業施設を転用して、介護施設に再生＜概要＞
・地方都市の老朽商業施設

介護施設整備はニーズが高いが、①入居が長期にわたる入居者が多い場合、入居者の手元資金不足が懸念される等の理由から信託受託の更新が困難。
②入居者が預託する一時金等の財産が長期の入居期間にわたり不動産の所有者の信用リスクにさらされるリスクを内包している。

ＳＰＣが土地・建物を取得して、介護施設に再生外壁を取り払って窓とベランダを整備

１０証券化手法を活用した不動産再生のイメージ（４）ＳＰＣが参加組合員となって再開発事業を実施＜立地＞
・地方中心都市の駅前の一等地における法定再開
発事業（複合商業施設）
・地区面積2ha程度
・従前の地区内の大半が工場＜概要＞
・従来再開発事業においては、デベロッパーが参加組合として資金を供給し工事等を実施した上で、再開発後の保留床を受け取るケースが一般的であったが、昨今の信用収縮により、デベロッパーにおいてそれだけの先行投資をすることが困難と ＳＰＣが参加組なっていると指摘されている。
合員となって、事業参画し、再開発事業を実施し、取得した保留床を売却

１１

都市再生緊急整備地域・特定都市再生緊急整備地域の指定（63地域 7,783ha：うち特定都市再生緊急整備地域 11地域3,396ha)

平成24年8月末現在＜凡例＞
都市再生緊急整備地域
特定都市再生緊急整備地域
札幌市 2地域 163ha
札幌駅・大通駅周辺地域 110ha
仙台市
2地域 125ha
さいたま市 川口市2地域 115ha

那覇市
1地域 11ha
京都市 向日市 長岡京市
4地域 261ha

静岡市 浜松市
2地域 91ha

東京都 7地域 2,760ha

岐阜市
1地域 30ha

東京都心・臨海地域 1,990ha
新宿駅周辺地域 220ha
渋谷駅周辺地域 139ha
品川駅・田町駅周辺地域 180ha

神戸市 尼崎市
4地域 367ha

千葉市 柏市4地域 185ha

岡山市
1地域 47ha
広島市 福山市
2地域 84ha

横浜市 4地域 286ha
川崎市 3地域 534ha
相模原市 藤沢市 厚木市 3地域 86ha
横浜都心・臨海地域 233ha
川崎殿町・大師河原地域 43ha

福岡市 2地域 790ha
北九州市 2地域 110ha
福岡都心地域 231ha

高松市
1地域 51ha
名古屋市 3地域 553ha
大阪市 堺市 守口市 寝屋川市 豊中市 高槻市 13地域
1,134ha
大阪駅周辺･中之島･御堂筋周辺地域 82ha
大阪コスモスクエア駅周辺地域 51ha

名古屋駅周辺・伏見・栄地域 110ha（国土交通省資料より）

１２

住宅・建築物の耐震化の進捗状況
住宅の耐震化の進捗状況
平成１５年

平成２０年

平成２７年（目標）

約７５％

約７９％

約９割

平成22年6月18日に閣議決定された新成長戦略、平成23年3月15日に閣議決定された住生活基本計画、平成24年7月31日に閣議決定された日本再生戦略では、住宅の耐震化率を平成32年までに95%とする目標を設定

特定建築物（※）の耐震化の進捗状況（※）特定建築物：学校、病院、百貨店等の多数の者が利用する一定規模以上の建築物
平成１５年

平成２０年

平成２７年（目標）

約７５％

約８０％

約９割
（国土交通省ホームページを基に内閣府作成）＜各施設の耐震化率＞○ 小中学校の耐震化率 ８４．８％ （文部科学省調べ。H24.4.1時点）○ 病院の耐震化率
５６．７％ （厚生労働省調べ。H22.10.1時点）○ 防災拠点となる公共施設等の耐震化率 ７５．７％ （消防庁調べ。H22年度末時点）

１３

建築物の環境性能について
日本再生戦略（平成24年7月31日閣議決定）（抜粋）①環境の変化に対応した新産業・新市場の創出［グリーン成長戦略］【2020年までの目標】 環境に配慮した不動産の延床面積 1,000万㎡
省エネ法に基づく届出義務
一定規模以上の住宅・建築物の新築等の際に、外壁や窓の断熱性や空調設備等の効率に関する基準（省エネ基準）を満たすよう努力を求め、都道府県等への届出を義務づけている。
・大規模建築物（2,000㎡以上）・・・届出義務。省エネ措置が著しく不十分な場合は、指示・公表・命令・罰則（100万円以下）
・中規模建築物（300㎡以上2,000㎡未満）・・・届出義務。省エネ基準が著しく不十分な場合は、勧告（罰則なし）
・小規模建築物（300㎡未満）・・・努力義務。
（住宅・建築物判断基準小委員会資料より内閣府作成）

温室効果ガス排出総量削減義務（東京都）
温室効果ガスの排出量が相当程度大きい事業所（※１）は、基準となる排出量（※２）に対して削減計画期間中（※３）の排出量を一定以上（※４）削減しなければならない。
（※１）燃料、熱及び電気等のエネルギー使用量が、原油換算で年間1500キロリットル以上の事業所（※２）2002年度から2007年度までのいずれか連続する３か年度（※３）第一計画期間：2010-2014年度、第二計画期間：2015-2019年度（※４）オフィスビル等は８％。地域冷暖房を多く利用しているオフィスビル等は６％（東京都環境局HPより内閣府作成）

不動産業における環境自主計画（不動産協会）
不動産協会は、環境自主行動計画を策定し、①新築オフィスビルは省エネ法の定める基準を１割以上上回るレベルとする、②自らの業務でビルを使用する際のエネルギー消費原単位の目標を2008年度から2012年度平均で1990年度平均を５％下回る、等の目標を打ち出している。 （不動産協会HPより内閣府作成）１４

環境不動産について
環境不動産とは？
・「環境不動産」とは、構造、設備などの環境性能が高く良好なマネジメントがなされている環境価値の高い不動産。
持続可能な社会の実現に向け、経済活動を支える基盤として期待されるもの。
構造設備

ペア
ガラス

投資をしてLED電球に替えますね

マネジメント

太陽光発電

壁面緑化

オーナー

白熱電球LED電球

テナント多少負担しても、電気代が安くなると助かります
改修によるメリットをオーナーとテナントで共有する

WIN−WINの関係

環境不動産普及の必要性
・業務部門（オフィスなど）のエネルギー使用量は我が国全体の約１９％を占め、かつ増加傾向
我が国の業務部門別エネルギー使用量割合

・東日本大震災を契機として電力需給が逼迫したため、エネルギー効率の良い不動産への関心が急上昇。
・我が国では、評価指標についての取組が遅れており、7割以上の投資家が「情報の欠如」を環境不動産への投資の障害と認識。

資源エネルギー庁
エネルギー白書2011より

日本再生戦略効果

・日本再生戦略（平成24年７月31日閣議決定）の重点３分野の１つ 「グリーン成長戦略」として、環境性能に優れた不動産の供給促進（環境に配慮したオフィス等の評価手法の開発・運用等）を行い、2020年度までに環境に配慮した不動産の延床面積を1,000万㎡とすることを明記。

○既存ビルへの改修投資の促進↓市場メカニズムを通じた都市の更新○省エネ性能の向上、消費エネルギーの低減

１５

環境不動産への関心と入居状況海外投資家の環境不動産への投資に関する関心約90％の海外投資家が環境不動産への投資に関心を寄せている。

34.5%

0%

10%

20%

52.5%

30%

関心がある

40%

50%

やや関心がある

10.0% 3.0%

60%

70%

あまり関心がない

80%

90%

100%

関心がない

国土交通省 「海外投資家アンケート調査」（平成22年度）より

環境不動産に入居していない理由
50 %

45.1

45 %

環境不動産（※）に入居していない企業のその理由を調査したところ、約30％が「環境不動産が少ない」と回答している。

国土交通省 「土地所有・利用状況に関する企業行動調査」より

40 %
35 %

30.2

30 %

28.9

25 %
20 %
15 %
10 %

20.2
17.3

20.9

16
12.8

16.9
9.2

5%
0%

22.5
21.5

H20

（※）「環境に配慮した設計・設備（空調・照明設備の効率化・省エネルギー化、断熱構造、太陽光システム、屋上緑化、敷地内の緑地の設置等）が導入されたオフィス」としてアンケート調査を実施

24.3
24
19.6
13.6

28.3
27.8
24.2
18.9
12.8

7.6

10.7
6.6

10.9
6.3

H21

H22H23

環境不動産が少ない

賃料が高い

事業遂行上別の条件を優先

環境不動産に対する情報不足

具体的なメリットがわからない

環境不動産に興味がない

環境負荷軽減への必要性を感じない

その他

１６

不動産投資市場に関する事業者の意向

出典：国土交通省「不動産活性化に関するアンケート調査」（2012年5月）

１７Jリート運用資産拡大の必要性
ＵＳリート

USリートの運用資産別分類
産業施設
5%

倉庫
6%

森林
7%
オフィス
12%
商業施設／
オフィス混合型
2%

ヘルスケア
13%
ホテル・リゾー
ト
6%

商業・小売
26%

分散型
8%
住宅
15%

（1）Industrial/Office（産業施設・オフィス）【31銘柄】
オフィス、倉庫・配送センター、工場、行政庁舎 等（2）Retail（商業施設）【29銘柄】
ショッピングセンター、ショッピングモール 等（3）Residential（住居）【18銘柄】
賃貸住宅（賃貸マンション、郊外の庭園型賃貸住宅、学生寮等）（4）Diversified（分散型投資）【17銘柄】
特定の物件タイプに集中するのではなく、２つ以上の物件タイプに投資するもの（5）Lodging/Resorts（ホテル）【15銘柄】
ホテル（6）Health Care（ヘルスケア）【13銘柄】
高齢者向け住宅、医療研究用施設、医療モール、病院 等（7）Self Storage（個人用倉庫）【4銘柄】
個人顧客向けのトランクルーム（8）Timber（森林）【4銘柄】
森林（９）Infrastructure（インフラ）【1銘柄】 ※2012年から追加
通信・放送基地局（2011年3月末時点）

・ＳＭＢＣ日興証券のレポート、不動産証券化ハンドブック2011−2012（ARES）等を基に国土交通省作成
・Ｊ−ＲＥＩＴは用途別投資比率、ＵＳ−ＲＥＩＴは主要上場ＲＥＩＴの用途別銘柄の時価総額比率

国土交通省資料

ホテル
3%

Ｊリート
物流・倉庫
3%

商業施設
18%
住宅
19%

底地
その他
2%
オフィス55%

１８サービス付き高齢者向け住宅のイメージ
神奈川県横浜市のサービス付き高齢者向け住宅の事例

１９

Ｊリートの海外不動産取得を促進する環境整備【イメージ図】【現状】○高い成長性が見込めるアジア諸国において、小売業、物流業等の日本企業による不動産取得・開発が進んでいる。

海外の投資家○これらの企業は、保有する現地不動産を売却・リースバックして資金化し、更なる事業展開につなげたいところ。

③①○Jリートは、投信法上、海外現物不動産の取得は制限されていない
ものの、海外現物不動産を保有するSPCの過半の議決権を取得することができないため、海外不動産の取得が事実上困難になっている。そのため、香港やシンガポールのリートに不動産を売却せざるを得ない。

アジアの不動産金融センター③

香港ＲＥＩＴ

ＪーＲＥＩＴ②
シンガポールＲＥＩＴ

日本の投資家SPCの過半数議決権保有制限の見直し【将来】
１．アジア諸国に展開する企業が保有・開発する不動産をJリートに売却できるようになることで、日本企業の早期の資金回収が可能となり、更なる事業展開が促進される。
２．Jリートがアジア諸国の不動産を組み込むことにより、海外の成長の果実を取り込むことができる。
３．海外投資家の投資資金を呼び込み、日本がアジア不動産金融のハブになる可能性が高まる。

①他国のリートに投資していた海外投資家がＪリートに投資するようになる（海外の投資資金を日本に呼び込む）②他国のリートに投資していた日本の投資資金を日本に呼び戻す③日本市場に集まった資金が更なる事業展開を喚起、促進

２０不動産投資市場の国際的地位の確立
国際会議等を通じ、世界各国に情報発信を行うことで我が国の不動産投資市場の国際的地位の確立を図る。

昨今の取組事例○ARES（一般社団法人不動産証券化協会）不動産国際フォーラム2012
新たな成長に向けた我が国の不動産投資市場と成長著しいアジア市場の現状と課題をテーマに、内外より、実業界、行政、リサーチ等の各分野におけるキーパーソンを招き、多面的に議論を実施。著名なゲストによるスピーチが行われるとともに、不動産投資市場のプレイヤーが一堂に会した。

○RICS（英国王立チャータード・サーベイヤーズ協会）との提携
RICS は、1868 年に英国で設立された、不動産を中心とした幅広い資産に関する職能団体で、世界146 カ国で約10 万人を超える会員を擁する。不動産をはじめとする評価基準が国際的に標準化される動きのなかで、RICS が規定する評価基準書の国際的影響力は、年々高まっている。 ARESとRICSは、会員同士の交流や相互協力等、長期的な協力関係の構築を目的とした業務提携を実施し、今後は交流を通じ主に人材育成を図っていく予定。

○MIPIM（Marche International des Professionnels dʻImmobilier：国際不動産見本市）への参加
MIPIMは、フランスのカンヌで毎年開催される世界最大級の国際不動産見本市および国際不動産コンファレンス。1990年から開催されており、国際投資家、不動産ディベロッパー、不動産事業会社、政府機関、地方自治体など不動産業界関係者が一堂に会する場として、多くの参加者を集めている。パネルディスカッションのパネラーとして参加し、日本の不動産市場の規模・成長性や活性化を図るための取り組みを広くPRし、投資意欲の喚起を図った。

２１

CRE・PRE戦略の推進
企業経営上の課題

土地政策上の課題

公的セクターの課題

・企業価値の最大限の向上
・企業会計制度の転換、内部統制制度の導入
・土地のリスク資産化、耐震、アスベスト、土壌汚染等への対応

・土地のリスク資産化
・投資目的での不動産購入を検討する企
業の増加
・企業所有の低・未利用地の増加

・地方の財政状況は極めて危機的状況
・財政健全化法、公会計制度改革等への対応
・公益法人改革等による第三セクターの経営の見直し

合理的なＣＲＥ・ＰＲＥ戦略が必要
相互の連携
戦略的なマネジメン
トの啓発等

・手引き・ガイドラインの策定
人材の育成、研修等

モニタリング

国関係団体（例：不動産証券化協会、不動研、日本ファシリティマネジメント協会、ＣＲＥＣ等）

適正な地価形成

企業不動産（約４７０兆円）

公的不動産（約４５４兆円）【企業】【公的セクター】

問題の認識○公会計制度改革等の進捗に合わせた総合的なデータの整備・管理○不動産のマネジメント戦略を構築するための体制整備、人材育成○公的不動産に関連する情報の効
果的な受発信と市場におけるプレイヤーとの出会いの機会の創出

不動産の現状について分析・評価（ソリューションビジネス）対処方針の策定・実施
・所有、売却、賃貸、信託、証券化、 アウトソーシングの活用
・人材育成、専門家の活用○現行制度の課題の抽出とその改善に向けた国等との協議体制の構築が必要

土地の有効利用の促進

サポート 民間におけるサポート・不動産戦略、財務戦略支援【不動産コンサルタント】【金融関連】
・不動産情報の管理【ＩＴ関連企業】
戦略の実施

ＣＲＥ・ＰＲＥ戦略
実施支援【デベロッパー】，【鑑定業者】

バブルの再発・拡大の抑制

出典：「CRE研究会報告書 参考資料」及び「PRE研究会中間とりまとめ参考資料」

２２

JリートによるCRE戦略

CRE 事例

戦略としてCRE提案を行い、物件取得を進めるJリートも存在。

出典：産業ファンド投資法人「第10期運用報告」より抜粋

２３

日本再生戦略（平成24年7月31日閣議決定）（抄）本文

日本再生に向けた改革工程表

Ⅲ．デフレ脱却と中長期的な経済財政運営
２．デフレ脱却と経済活性化に向けて重視すべき政策分野（１）モノを動かす
民間資金導入のための不動産証券化手法の制度整備等も通じた必要な耐震改修を進める。
Ⅳ．日本再生のための具体策
２．「共創の国」への具体的な取組 〜11 の成長戦略と38の重点施策〜（１）更なる成長力強化のための取組③新たな資金循環による金融資本市場の活性化＜基本的考え方＞
金融産業の成長力・競争力強化や不動産投資市場の活性化等を図る。
【金融戦略】【2020 年までの目標】
J リート資産規模倍増（2011 年度比）
【2015 年度の中間目標】
J リート資産規模40％増（2011 年度比）

（１）更なる成長力強化のための取組
Ⅲ．新たな資金循環による金融資本市場の活性化〜金融戦略〜
１．国民金融資産の形成支援を通じた成長マネーの供給拡大（２）我が国企業の国際競争力の強化支援
海外展開向け資金供給体制の強化（2012年度に実施すべき事項）
Ｊリートによる海外不動産取得を促進する環境整備のための措置の実施（2013年度までに実施すべき事項）
追加施策の検討、実施（ 2015年度までに実施すべき事項）
Ｊリートの資産規模40％増（2011年度比）（ 2020年度までに実施すべき事項）
Ｊリートの資産規模倍増（2011年度比）
Ⅴ．経済連携の促進と世界の成長力の取り込み〜アジア太平洋経済戦略〜
９．カネの流れ倍増（２）海外不動産投資の促進
海外不動産投資の活性化（同上）（重点施策：国民金融資産の形成支援を通じた成長マネーの供給拡大）
J リート市場の活性化や不動産証券化手法の拡充のための制度整備等を通じた不動産投資市場の活性化により、資産デフレからの脱却を図る。

２４

ＰＦＩ法の概要（民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（平成11年７月30日法律第117号））

目的（第1条）民間の資金、経営能力及び技術的能力を活用して公共施設等の整備等の促進を図るための措置を講ずること等により、効率的かつ効果的に社会資本を整備するとともに、国民に対する低廉かつ良好なサービスの提供を確保し、もって国民経済の健全な発展に寄与する対象施設（公共施設等）（第2条）○公共施設（道路、鉄道、港湾、空港、河川、公園等）○公用施設（庁舎、宿舎等）○賃貸住宅及び公益的施設（教育文化施設、廃棄物処理施設、医療施設、社会福祉施設、駐車場等）○情報通信施設、熱供給施設、研究施設等○船舶、航空機、人工衛星等公共施設等の管理者等（第2条）○各省各庁の長（衆議院議長、参議院議長、最高裁判所長官、会計検査院長含む）○地方公共団体の長○独立行政法人、特殊法人その他の公共法人基本方針（第4条）

PFI推進会議（第20条の2）

特定事業の実施に関する基本的な方針（閣議決定）

会長：内閣総理大臣 委員：国務大臣
基本方針の案の作成、関係行政機関相互の調整

事業の実施
実施方針の策定・公表（第5条）
公共施設等の管理者等

特定事業の選定（第6条）

民間事業者による提案（第5条の2）

PFI推進委員会（第21条）
委員：学識経験者から内閣総理大臣が任命（9名）
基本方針の審議、PFIの実施状況の調査審議

支援措置等※ＶＦＭ評価（第8条第1項）

民間事業者の選定（第7条）※総合評価方式が原則（第8条第2項）
選定事業者 -選定事業の実施（第10条）
公共施設等運営権方式（第10条の3）
利用料金の徴収を行う公共施設等について、施設の所有権を公共施設等の管理者等が有したまま、運営権を民間事業者に設定する方式○国の債務負担５年→30年（第11条）○行政財産の貸付け（第11条の2、第11条の3）
ＰＦＩ事業に供するため、国・地方の行政財産（土地・建物等）の貸付けが可能。
○国公有財産の無償使用等（第12条）
ＰＦＩ事業に供するため、国公有財産の無償・低廉な対価での使用が可能。
等

26２５