JFMA秋の夜学校 2017

FM財務評価と企業財務の基本

JFMA調査研究委員会 副委員長
同 FM財務評価手法研究部会 部会長
2017年12月6日
プロコード・コンサルティング 代表 松成和夫

1

『第四の経営基盤---日本企業が見過してきたファシリティマネジメント』
発行：

日本ファシリティマネジメント協会
2013年5月
定価：本体1,500円

2経営戦略における経営基盤の重要性
・経営環境の変化に対して、迅速に事業（ビジネス）を適合させるためには、「経営戦略」が必要。
・経営戦略とは、外部環境に合わせて中長期経営目標を設定し、経営資源を適合することである。
・経営組織は、経営基盤を適合させることで、持続的成長をもたらすことができる。

事業（ビジネス）＝事業（ビジネス）

経営戦略による事業展開

経営を支える基盤（各種機能分野）＝

人事Ｉ
Ｔ

財Ｆ

務Ｍ
3

ファシリティと企業財務①ファシリティには、かなりのお金がかかる
・自社ビル建設の場合： 1000坪 × 100万円／坪 ＝ 10億円
竣工後のファシリティコスト 22万円／坪・年 ×1000坪 × 10年 ＝ 22億円
■10年使用の費用総計： 32億円
・賃借ビルの場合： 賃借料 1000坪 × 24万円／坪・年 × 10年 ＝ 24億円
竣工後のファシリティコスト 22万円／坪・年 ×1000坪 × 10年 ＝ 22億円
■10年使用の費用総計： 46億円
・従業員300人の売上推定： 300 × 3000万円／人・年 × 10年 ＝ 900億円②ファシリティの建設資金と企業財務の関係
・ほとんどの建設に要した金額 → 有形固定資産として、資産に計上する会計処理
・「貸借対照表」に「資産」として計上される③ファシリティを使用するうえで支出する費用と企業財務の関係
・ファシリティ使用に関わる支出 → 「経費」として「損益計算書」に計上する会計処理・賃借料、水道光熱費、税金など経費的支出は、「ファシリティコスト」と総称している

4

ファシリティマネジメントの考え方とFMサイクル
改善
考える

手に入れる

データベース

その施設は本当に必要か？
その面積は本当に必要か？
いくらお金がかかるか？
どのように施設を手に入れるか？
（建てる・借りる・用途変更・買って改修・・・・）

使う施設ユーザーが満足しているか？
運用は効率的か？

見直す

比べる（¥/㎡、㎡/人、￥/人、ES...）
評価する

モノサシ
（評価指標）

人材

知恵・ノウハウ
資料：池田・似内両氏によるものを改5

ファシリティマネジメントの考え方とFMサイクル
改善
考える

手に入れる

どのように施設を手に入れるか？
（建てる・借りる・用途変更・買って改修・・・・）

施設ユーザーが満足しているか？
運用は効率的か？

使う

見直す

データベースプロジェクト投資費用≒資産

その施設は本当に必要か？
その面積は本当に必要か？

比べる（￥/㎡、㎡/人、￥/人、ES）
評価する

モノサシ
（評価指標）

人材施設を使うための費用≒ファシリティコスト

知恵・ノウハウ
資料：池田・似内両氏によるものを改6

FMの財務評価
1・ファシリティコスト評価
・年間の経費的支出のデータ把握と評価 → ファシリティコストの削減をめざす
・MNコストチャート評価
・1㎡当たりファシリティコスト評価、1人当たり面積評価、1人当たりファシリティコスト評価＜ファシリティコスト評価： 財務諸表の「損益計算書（PL）」に影響する＞

2・施設資産評価
・保有する施設資産の評価 → 施設資産の効率化をめざす
・保有の妥当性を評価 → 無駄な施設資産の削減（売却）、不活用施設資産は有効活用＜施設資産評価： 財務諸表の「貸借対照表（BS）」に影響する＞

3・施設投資評価
・新築・大規模改修などの投資プロジェクトの評価 → 投資金額の削減、施設資産の効率化
・新築／改築、自社ビル／賃借ビル、設備更新方法などで有利なプロジェクトの評価

4・ライフサイクルコスト評価
・長期にわたる施設の維持保全計画の評価
・LCC評価、FCI評価、パフォーマンスインデックス評価、ニーズインデックス評価
7

損益計算書（Profit Loss statement：PL）

オフィス（業務施設）のファシリティコストは、「販管費」のなかに埋没している → 管理会計で把握
8

財務会計と管理会計
財務会計の考え方

管理会計の考え方

目的・営業結果の年次報告
・企業会計原則に準じた
情報公開

・経営管理と意思決定・機能別のコスト管理（ファシリティコストの管理）

ファシリティ関連のコスト把握

・ファシリティだけの費用を特定不可
・人件費、物件費、外注費などに埋没・ファシリティだけの費用を特定可能
・中分類5項目、小分類16科目による分類と定義により把握可能

ファシリティ
コストの出力・ファシリティだけの費用を出力不可
・「販売費及び一般管理費」「製造原価」などに埋没・ファシリティコストを出力可能
・建物別にファシリティコストの出力可能

9

ファシリティコスト管理会計のための科目と細目
［大分類］

［小分類］

①-1 ファシリティ保有費［科目］［主な細目］

賃借料

支払地代、支払家賃、共益費、仲介料等

租税公課

固定資産税、都市計画税、事業所税、特別土地保有税、不動産取得税、登録免許税等

保険料

火災保険、動産総合保険等の保険料

減価償却費

建物、建物付属設備、構築物、器具・備品等

維持費

保守費、清掃費、病害虫駆除費、修繕費

環境整備費

環境対応費、廃却処分費、リサイクル費

水道光熱費

電力料、水道料、ガス代、重油代等

ファシリティ運用費

設備運転・監視費、スペース変更管理費

セキュリティ費

防災対策費、ファシリティ保安費

業務支援費

受付・メールサービス等の業務委託費、コピーサービス、会議室サービス等生活支援費

医務関連、食堂・喫茶・自販機・ATM関連、フィットネス、理髪等の生活支援サービス費

家具什器

簿外品扱いの家具等購入費

パーキング費

パーキング、駐車場等の運営に関わる費用

統括管理費

FM部門人件費、統括管理経費①ファシリティ維持費①-2 減価償却費
保有とメンテナンスに関わる費用①-3 ファシリティ保全費
オペレーションに関わる費用②ファシリティ運営費

マネジメントに関わる費用③ファシリティ管理費10

MNコストチャート評価 （企業単位の評価）
ファシリティコスト
売 上 高

売上高
入居人数

0000

ファシリティコスト
施設面積

JFMAベンチマーク 2003より
日本企業： 4.0 ％
外資系
平均値： 3.1 ％

施設面積
入居人数
JFMAベンチマーク 2003より
中央値： 15.23 ㎡／人ハイテクベンチマーク10社
平均値： 13.7 ㎡／人

JFMAベンチマーク 2003より
中央値： 85,200 円／㎡
ハイテクベンチマーク10社
平均値： 99,700 円／㎡
11貸借対照表と施設資産（日本会計基準）
資産の部
固定資産

有形固定資産・土地・建物・建物付属設備・構築物・建設仮勘定
・備品のうち内装・家具（施設資産の対象外：機械及び装置、工具、車両、船舶等）

無形固定資産・借地権、地上権（施設資産の対象外：特許権、のれん、漁業権等）

流動資産（施設資産の対象外：現金・預金、売掛金、有価証券、棚卸資産など）

投資その他（資産・敷金・保証金・賃貸等不動産
繰延資産

負債の部
流動負債

固定負債

・資産除去債務純資産の部
自己資本①株主資本・資本金・資本剰余金・利益剰余金・自己株式②その他（有価証券 評価差額金など）

少数株主持分
新規予約権
12

貸借対照表 （Balance Sheet）
貸借対照表は、資産、負債、および資本の状態を示した表のこと

資産

＝

＜借方＞
集めた資金がどのような形で存在しているかを示す

資本＋

負債

＜貸方＞
会社がどのような方法で資金を集めたかを示す

負 債（Debt）

純資産 (Equity）

資産

・固定資産

＝資本金

資本準備金
剰余金等

有利子負債 未払費用等
社債
借入金

買掛金
資 本
各種引当金

投下資本 （Investment)

・流動資産
・その他資産13

日本企業の総資産に占めるFM対象の施設資産は、20%～25%

無形固定資産有価証券
その他固定資産
無形繰延資産流動負債
計5,09,552

計4,009,637

土地・建設仮勘定・その他有形固定資産小計4,576,496（単位：億円）土地

その他有形固定資産

建設仮勘定

固定負債
計4,461,584

土 地

純資産
＋特別法上準備金
計6,368,086（単位：億円）z
財務省 財務総合研究所の法人企業統計 2015年度の全産業（金融・保険業を除く）約23,000社の合計値
左側：資産 右側：負債＋純資産
土地、建設仮勘定に加えて、「その他有形固定資産」の合計値は、457兆6,496億円となる。
「その他有形固定資産」の50％が建物、建物付属設備などFMの対象となる施設資産と推定すると、FM対象施設資産の合計は、約327兆5,000億円となり、総資産に占める比率は21％となる。「その他有形固定資産」の70％がFM対象の施設資産と推定すると、FM対象の施設資産の合計は約379兆5,570億円で、24％となる。

14

企業財務とFMの関係①施設資産は、企業の全資産の約25％におよぶ
・施設関連プロジェクトへの投資は、貸借対照表に影響する-新規建設-大規模改修など
・施設投資の最適化により、経営（企業財務）に貢献することができる・施設資産の効率化により、経営（企業財務）に貢献することができる②ファシリティコストは、企業の売上の3％～5％、総経費の5％～10％

・ファシリティコストは、損益計算書に影響する-人件費につぐ多額の費用
・ファシリティコストの削減により、経営（企業財務）に貢献することができる

15

ファシリティコスト評価の手順
1・ファシリティコストデータの収集

2・比較検討が可能な集計、データベース化
3・ＭＮコストチャート評価
4・建物単位面積評価、単位コスト評価

ファ
シリティコスト評価

5・課題の発見、改善すべき課題の明確化
6・ベストプラクティスとのベンチマーキング（目標の設定／何をベンチマーキングするか）
7・差違分析（どこが違うのか、学ぶべき点は何か）
8・自社改善への応用（自社改善目標の設定、改善施策の策定）

Ｆ
Ｍ
ベン
チマーキン
グ

9・アクションプラン（具体的な実行計画策定）
10・実行とその結果の評価
16

FMベンチマーキングによる改善
評価項目を要素ごとに最大→最小に配列しベンチマーキング
・1人当たり面積・面積あたりコスト・1人あたりコスト、1人当たり資産・面積あたり資産・１人あたり資産ムダ（最大グループ）の原因をモグラ叩きしてムダを省く
ムリ（最小グループ）を是正して、ムラを小さくする
階毎 ㎡／人
25.0

ムダを省き
20.0
15.0

ムラ
ムラ 平均 ８．６
10.0

ムリを是正

5.0
17

ファシリティコストデータの収集と分析用集計

対売上比ファシリティコスト

入居人数

ファシリティコスト

＝売上高

1㎡当たりファシリティコスト

×
売上高

施設面積

ファシリティコスト×
施設面積

1人当たり売上（逆数に転換して使用）

入居人数
1人当たり施設面積■4つのデータをそろえて分析
1）売上高：
2）入居人数： 席を有する人
3）施設面積： 有効面積（内法）4）ファシリティコスト：18

MNコストチャート評価 （企業単位の評価）
ファシリティコスト
売 上 高

ファシリティコスト
売 上 高

入居人数
売上高

売上高
入居人数

0000＝

ファシリティコスト

×

施設面積

施設面積×

入居人数

施設面積
入居人数

内側に行くほどよいと評価する

ファシリティコスト
施設面積
経営的施策
MN Cost Chart, Originated by Mototsugu Nakatsu

ファシリティコスト削減対策

スペース対策19

ファシリティコストの削減施策
1）戦略的削減施策

非日常的
不連続的

20～40％／回

2）運営維持による削減施策 日常的
連続的ポイント■戦略的・運営維持の両者を組み合わせる■毎年継続して結果を出す

2～5％／年20ファシリティコストの削減施策
ファシリティコスト（¥/㎡）

・立地の変更・保有形態の変更
戦・分散施設の統合
略 ・ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）
的・アウトソーシング

施設面積（㎡/人）

・標準面積
・スペース配分
・テレワーク・ユニバーサルレイアウト
・紙退治（ＩＴ化とﾍﾟｰﾊﾟｰﾚｽ）

・課金制度
運 ・賃借料等の交渉
営
維 ・運営維持費
水道光熱費・保守費
持・利用度管理空机
会議・応接室・変更管理

運営管理費・清掃費等
21

課金制度（社内配賦制度）の導入■現状
・日本企業のファシリティコストの問題は、「ファシリティコストが把握されない」「問題が見えない」「入居者に賦課されないため入居者はファシリティコストをタダだと錯覚している」の3つである■施策
・ファシリティコストを把握し、入居部門に課金する制度を導入する■効果
・ファシリティコストを反映した部門の実績評価ができる
・入居部門がファシリティコストの重要性を認識することによりコスト意識が高まり、面積・コスト削減の協力が得やすくなる■成功条件
・ファシリティコストの把握
・部門別使用面積、部門別入居人数、近隣の市場価格など課金に必要なデータの把握22貸借対照表と施設資産（日本会計基準）
資産の部
固定資産

有形固定資産・土地・建物・建物付属設備・構築物
・建設仮勘定・備品のうち内装・家具（施設資産の対象外：機械及び装置、工具、車両、船舶等）

無形固定資産・借地権、地上権（施設資産の対象外：特許権、のれん、漁業権等）

流動資産（施設資産の対象外：現金・預金、売掛金、有価証券、棚卸資産など）

投資その他（資産・敷金・保証金・賃貸等不動産
繰延資産

負債の部
流動負債

固定負債

・資産除去債務

純資産の部
自己資本①株主資本・資本金・資本剰余金・利益剰余金・自己株式②その他（有価証券 評価差額金など）

少数株主持分
新規予約権
23

施設資産の効率化施策
施設面積

戦・標準面積・スペース配分

・投資評価
・プロジェクト管理・テレワーク・ポートフォリオ管理

略 ・ユニバーサル的

施設資産

レイアウト
・紙退治
（ＩＴ化とﾍﾟｰﾊﾟｰﾚｽ）

運 ・利用度管理営
空机
維
会議・応接室持・変更管理用途変更/遊休施設活用・売却
売却＆賃借化*/証券化・ＰＦＩ・ライフサイクルマネジメント（計画的修繕改修による長寿命化）

・資産の変更管理・敷金・保証金24

FMによる施設資産ポートフォリオの最適化適用されるFM戦略

資産
利用
度有
効
利用
低利用
未利用

①保有の戦略その1
SLB
証券化

保 持
証券化

売 却
（撤退）

賃 貸
売 却
（撤退）

統 合
EMS化

売 却売 却

賃 貸EMS化

低中

高

保 持

・長寿命化、計画的保全によるLCM②保有の戦略その2
・利用度向上、用途変更、賃貸化
・大規模改修

③賃借への転換戦略
・自社使用を賃借ビル使用に転換④売却の戦略・不動産証券化、単純売却など

内部価値
ノンコアビジネス用

準コアビジネス用

コアビジネス用

アウトソース可・厚生施設
・社宅・物流施設等

アウトソース可・本社
・営業所・衛星工場等

アウトソース不可
・研究所
・基幹工場

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ROA・ROEとは貸借対照表のイメージ●ROA (Return On Asset)
総資産利益率＝損益計算書のイメージ

税引後利益
資 産

・資産に対する事業の収益性の指標●ROE(Return On Equity）
自己資本利益率＝・株主の投資効率を測る指標

ROE ＝

資 産
自己資本

税引後利益
自己資本×100×100

Ｘ ROＡ
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FM財務評価と経営への貢献● 経営指標

ROA =

資産

売上利益

利益=×売上資産● ＦＭ財務目標▲ 施設投資評価▲ ファシリティコスト評価■ ファシリティコストの低減

利益
売上= 1－

経費 (ファシリティコスト)売上

経 営
ファシリティ
戦略・計画
評価

ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ
管理▲ 施設資産評価■ 資産の効率化
・初期投資コストの最適化
・更新改修費用の最適化
・遊休資産の活用・売却・敷金・保証金の削減

運営維持

ライフサイクルコスト評価

27