ＪＦＭＡ 2018秋の夜学校：ＦＭ戦略企画研究部会

ＦＭ戦略概論：ＦＭ戦略立案・実施のポイント

2018/11/14（株）NTTファシリティーズFMアシスト
髙藤 眞澄

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自己紹介
【職歴】
S23 東京にて生まれる
S46 電電公社建築局入社（建築設計業務に従事）
H11 東日本電信電話（株）不動産企画室長
H12 （株）NTTファシリティーズ都市建築設計本部長
H16 （株）NTTファシリティーズFMアシスト
代表取締役社長
H22 同社 特別参与
H25 同社 顧問【資格】
・一級建築士／認定ファシリティマネジャー／コンストラクションマネジャー／宅地建物取引主任者、ほか【活動】
・JFMA 調査研究委員（FM戦略企画研究部会長）
同 FM推進戦略委員
・オフィス学会 投資価値研究部会
2017/11/29

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本日の概要
•

「公式ガイド・ファシリティマネジメント」の内容をベースに、初心者向けに企業におけるＦＭ戦略の概要とその立案・実施のポイントを事例紹介も交えて、解説します。
更に、地域の持続可能性を目指した都市経営の取り組みと公共ＦＭ戦略の方向性について部会の研究成果の一端を紹介します。
第１章 経営とＦＭ戦略
第２章 ＦＭ戦略と統括マネジメント
第３章 ＦＭ戦略の立案と実施のためのポイント
第４章 ＦＭ戦略の事例紹介
・ファシリティ整備計画とＦＭ戦略
・地域の持続可能性と公共FM戦略

2017/11/29

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第1章 経営とＦＭ戦略

2017/11/29

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経営戦略

経営とは：継続的事業を経済的に成し遂げるために工夫した仕組み（戦略・組織・オペレーション）
経営戦略「経営理念に従って目標を設定し、企業の保有資源と環境要因を見極めながら、持続的競争優位を維持・獲得していく方策」
経営戦略-中期および長期に分けられる。
中期・・・・３年から５年
長期・・・・５年以上ときによっては10年以上

2017/11/29

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経営基盤としてのＦＭ経営資源をマネジメントすることにより経営基盤となる。
経営戦略では、事業別戦略と機能別戦略が策定される。

事業

経営組織

（ビジネス）

経営基盤（各種機能分野）

人事
2018/11/9

ＩＣＴ

財務

ＣＯＰＹＲＩＧＨＴ©2018 FMアシスト

ＦＭ7

新しい経営環境におけるＦＭの必要性• 今日の経営では、グローバル化、少子高齢化による人口減少、情報化といった経営環境の下で、経営効率化、付加価値経営への転換、知的生産性の向上、地球環境保全に関わる環境経営の追及が課題となっている。
経営環境

人口減少化

グローバル化ＩＣＴの進化地球環境保全

災害に対する強靭化

経営課題

効率経営

経営基盤強化

生産性向上

企業市民性

ＢＣＭ

経営資源であるＦＭの ファシリティの統括マネジメントに役割 よる効率経営の支援

ＦＭとＩＣＴと人事の連携によるビジネスインフラの構築と経営基盤の強化

知的生産とイノベーション、働き方改革を支援するワークプレイスの供給

環境負荷軽減と長寿命化を目指
ライフサイクルマ
ネジメントの実践

災害に対する安
全・安心の確保と事業継続を図る
ファシリティの強靭化

ＦＭの効果

成長の支援2018/11/9

変化への対応

収益性向上

人と場の活用ＣＯＰＹＲＩＧＨＴ©2018 FMアシスト

社会への貢献

安全・安心確保

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第2章
ＦＭ戦略・計画と統括マネジメント

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9ＦＭの標準業務サイクル
経営戦略

ＦＭ戦略・計画
Ｐｌａｎ

改善

統括マネジメント

Ａｃｔ評価
Ｃｈｅｃｋ
2017/11/29【ＦＭ標準業務の8ユニット】
プ／ロ
運ジ
営ェ
維ク
持ト
Ｄｏ

①統括マネジメント②ＦＭ戦略③中長期実行計画④プロジェクト管理⑤運用・サービス
⑥維持保全
⑦評価
⑧改善

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FM戦略・計画
１） 経営戦略への対応

ＦＭ戦略の目的は経営戦略に基づき、ＦＭ基本理念を設定し、ＦＭの目的、目標を実現すべく、中長期的、総合的に有効な方針や施策を策定することであり、またその役割は、経営幹部の意志決定を支援すること。
２） ファシリティの現状把握と分析評価（データによ る見える化）

ファシリティを統括管理するＦＭ部門では、常にファシリティがどのような状態にあるかを把握しておく必要がある。ひとつは日常の運営維持からくるファシリティの状況に関する報告であり、もうひとつは現有施設の評価である。
３） FM目標の設定・実行計画の策定

財務・品質・供給面からファシリティの現状分析を踏まえて、経営目標の実現に向けてＦＭ目標を設定するとともに、具体的な実行計画を策定する。プロジェクト管理や運営維持の各業務における取組みテーマも整理する。

2017/11/29

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経営戦略

ＦＭ戦略・計画
Ｐｌａｎ

改善

統括マネジメン
トＡｃｔ
評価
Ｃｈｅｃｋ

経営戦略
ＦＭ戦略
・ＦＭ目標・実行計画

ファシリティ・現状評価

プ／ロ
運ジ
営ェ
維ク
持ト
Ｄｏ11

統括マネジメント

ＦＭは経営戦略の視点から、ファシリティの有効活用と最適なあり方を追求すること、利用する人にとって機能的で快適な施設づくりを行い、それを継続的に維持することを目的としている。戦略・計画からプロジェクト管理、運営維
持、評価を大きな業務プロセスとしているが、これを一元的に管理することが重要であり、さらにファシリティ関連の大量の情報を一元的に収集、蓄積、処理し、常に有効に活用できるようにすることが必要である。その「仕組み」と「仕掛け」をつくるのがＦＭ統括マネジメントである。
ＦＭのＰＤＣＡサイクルを回すこともＦＭ統括マネジメントの重要な責務である。ＦＭ戦略の実施状況は統括マネジメント次第である。
ＦＭサイクル（ＰＤＣＡ）
2017/11/29

ＦＭ統括マネジメント

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ＦＭ戦略ＦＭ目標

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第3章
ＦＭ戦略・計画立案と実施のためのポイント

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FM戦略立案のポイント-１：経営戦略の推進
経営戦略に基づき、ＦＭ基本理念を設定し、ＦＭの目的、目標を実現すべく、長期的、総合的に有効な方針や施策を策定すること

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図表. 経営戦略・計画とＦＭ戦略・計画 （Ｐ300）

FM2017/11/29

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FM戦略立案のポイント-１：経営戦略の推進

14経営戦略に基づき、ＦＭ基本理念を設定し、ＦＭの目的、目標を実現すべく、長期的、総合的に有効な方針や施策を策定すること

ＦＭ目標は、ＦＭの目的を実現するため、より具体的・定量的に方向付けを行うことである。
目標は財務、品質、供給の３つに大別される。
財務目標・・・・・ファシリティコスト、施設関係資産、施設関係設備投資
ライフサイクルコスト
品質目標・・・・・品格性、快適性、生産性、信頼性、環境保全性、満足度
供給目標・・・・・需給対応性、施設利用度

2017/11/29

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経営戦略とＦＭ戦略・施策例
経営戦略
経営目標

ＦＭ戦略

経営課題

経営施策/ＦＭ目標

ＦＭ課題

ＦＭ施策

事業再編成

事業統廃合
組織改革

施設過不足

①施設の活用（継続・処分）事業変革

施設資産増強/削減

収益性向上

効率経営

経費削減

ファシリティ
コスト削減
ライフサイクル
コスト削減

生産性向上

情報化対応
ワークプレイス
性能（ＩＣＴ）見直

環境へ貢献

環境保全

環境経営
安全安心の確保

ワークスタイル見直
温室化ガス抑制

災害対応
ＢＣＰ策定

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト②施設の統廃合③施設付加価値化（用途変更）④所有形態変更（所有・賃借）⑤テレワーク採用

分類
移転･建替
増床・処分等を伴う
供給計画
財務計画
関連

⑥ファシリティ標準見直し⑦ワークプレイス
改善提案⑧運営維持改善・
ソーシング戦略⑨施設長寿命化⑩ＢＣＭの取組

継続使用を原則とする
品質計画
財務計画
関連

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ＦＭ戦略とＦＭ目標（例）ＦＭ目
的ＦＭ目標（管理項目）

管理方針

ＦＭ戦略事項（例）

効率経営

ファシリティコスト
財務目標

施設資産

事業
人

供給目標

需給対応
利用度

社会

品格性

へ貢献

快適性
品質目標

施設財務戦略（ファシリティコスト）

施設投資
ＬＣＣ

生産性
信頼性
環境保全性

収益性向上
生産性向上
効率性向上
コスト低減
リスク低減
人材確保

ＣＲＥ戦略
（施設資産）
施設戦略（整備水準・計画）
スペース戦略（供給・利用計画）
ＷＰ戦略（構築・運用・サービス）
環境・エネルギー戦略
施設リスク対応戦略（ＢＣＰ）

満足度
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経営戦略目標（例）JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

ブランド経営
健康経営
知識経営
リスクマネジメント
環境経営
働き方改革（ウェルビーイング）

FM戦略立案実施のポイント‐２：現状把握と評価（見える化） 17
ＦＭ戦略のポイント-２：現状把握と評価分析（データによる見える化）
ＦＭ戦略立案のスタートは現状把握と評価分析による課題であり、それらのデータによる見える化が重要である。２つの項目からなる。
・日常の運営維持からくるファシリティの状況に関する報告
1.施設の維持保全

2.運用管理3.サービス

これらは常にファシリティの生きたデータベースとして把握する。
・現有施設の評価
品質評価・・・利用者満足度、執務空間の状況、施設性能など
財務評価・・・施設運営費、不動産資産供給評価・・・施設のスペースの需給度（過不足）、利用度など

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FM戦略立案のポイント－3：中長期実行計画の作成

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ＦＭ戦略のポイント-４： ＦＭ戦略実施のための中長期実行計画を具体的に作成する。重要な点は、時間軸と財務的影響を考慮した予算措置。
1.全施設の需給計画（供給目標）
2.施設総合計画（品質目標、財務目標）
3.財務予算（施設運営費、設備投資、資産等）の策定、実施、管理①ＦＭ目標・施策や施設が満たすべき要求条件のため、収集すべき情報を集め、計画を練る。（全社的なコスト削減の実現可能性、ファシリティの将
来の需要予測、施設利用者の通勤や満足度の問題、環境対応やファシリティの品質など）②計画に従って、土地、建物、賃貸借、改修等にわたって、プロジェクトを組んでいく。
③プロジェクトは、個々に進捗管理を行い、完成した（取得・改修した）ファシリティについては、運用維持していく。
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ＦＭ戦略立案実施のポイント‐4：目標管理

ＦＭ目標管理サイクル：管理目標とは経営に寄与するため、経営計画に基づいて組織の目標の設定とその施策と実施及び達成状況を評価管理すること。
ＦＭ戦略・計画

ＦＭ業務と施策
実施

ＦＭ目標達成状
況の評価と改善策

ＦＭ財務目標・施策
ＦＭ品質目標・施策
ＦＭ供給目標・施策

プロジェクト管理・運営維持の実施と結果の可視化

ＦＭ財務評価
ＦＭ品質評価ＦＭ供給評価評価項目と評価方
法・評価指標（例）効率経営とＦＭ財務目標
経営指標 ＲＯＡの改善 ＲＯＡ＝利益／資産＝利益／売上 × 売上／資産＜費用削減＞＜資産効率化＞＜費用削減＞ファシリティコスト削減：維持費・運営費・管理費の分析評価（ＢＭ手法）＜資産効率化＞ファシリティ資産スリム化：遊休資産・低利用資産の活用処分、敷金保証金の削減、資産投資額の圧縮など
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第４章 事例研究
4-1. ＦＭ戦略：ファシリティ整備ＮＴＴグループ

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建物不具合の見える化：残存不具合率

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FM戦略事例：中長期建物整備計画• 建物整備計画＝ファシリティリスク対応（物理的・法的・管理運営リスク等）• 建物整備に関するFM目標①品質目標：整備項目と整備水準②供給目標：整備対象建物と選定基準③財務目標：整備投資額と平準化
建物の劣化に対して、向上

当初よりもレベル向上

初期性能レベルを維

例：耐震性能向上

持するだけでなく、時代のニーズにより求められ改良保全

例：防炎性能向上

る要求レベルが変わっていく。

経年
初期性能レベル

維持保全

建物整備計画は建物リスクマネジメントの一環といえる。

当初のレベルまで回復

劣化
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例：建築基準法等改正（既存不適格）

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ポートフォリオによる保全予算の配分優先度例

1年以内に対処
安全・機能・信頼性に重要な支障

高2年以内に対処
適応・快適性に重要な支障安全・機能・信頼性に軽微な支障
5年以内に対処
適応・快適性に軽微な支障

優保
先全順項 中位目のの低

４位

２位

1位

７位

５位

３位

９位

８位

６位

低中

高

内部価値
ノンコアビジネス用・厚生施設・社宅・研修施設等

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準コアビジネス用
・本社・営業所・物流施設等

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コアビジネス用・研究所・基幹工場等

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4-2. 地域の持続可能性と公共FM戦略

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公共FM戦略事例：地域の持続可能性28①国土強靭化計画、インフラ長寿命化計画、公共施設等総合管理計画などが進みつつある
が、公共ＦＭ戦略として、今後の都市・地域の動向や将来像を踏まえる必要がある。
②人口減少、高齢化、少子化、産業の海外シフト等、これまでの経済成長・人口増加・都市の拡張傾向とは逆に「都市・地域の縮少」傾向へと様相変化している状況下、将来像にむけた都市・地域の新たなコントロールとマネジメントが求められる。
③東日本大震災や福島原発事故を契機に、災害対策やエネルギー問題に都市・地域は直面し、その対応とともに、地球環境問題への対応も迫られている。
④都市・地域が直面する様々な状況・課題に対して、現在を「転換点」と捉え、当部会では多面的視点から都市・地域で新たな価値創出することを検討している。以下の６つの大項目が地域の持続可能性に影響を与えるものと考えている。
１．【経２．【環都市自立化への地域資源の活用と地域経済の自立化
安全安心・環境対応：事前復興まちづくり／省エネ＆資源循環＆自然共生
３．【インフラ】
新たなインフラ構築とコンパクト化：都市環境インフラとコンパクトシティ化
４．【ガバナンス】 公民連携とエリアマネジメント・住民参加型政策システム
５．【社 会】 女性・高齢者の社会参加とコミュニティ再生：住民主体の「まちづくり」活動
６．【アメニティ】 都市機能の集積と多様な交流機会：新たな都市価値創出へのＰＲＥ活用

2017/11/29

済】
境】

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提言：都市・地域再生への公共ＦＭ戦略の方向性一覧
視 点
経済環境インフラ
ガバナン
ス
社会
アメニティ
2018/11/9

都市・地域戦略（レジリエンス＆サスティナビリティ）

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ＰＲＥ戦略

地域経済の自立化推進

・再生エネルギー拠点
・地産地消ＮＷと拠点・情報発信と地域資源

安全安心と地球環境対応

・３Ｒ関連施設集約
・公共施設防災拠点化
・地形に基づく土地利用

新たなインフラ系構築とコンパクト化

・インフラ整備長期計画
・都市環境インフラ整備
・拠点とインフラＮＷ

公民連携とエリアマネジメント⇔政策決定への住民参加

・公民連携の推進
・施設所管の流動化
・統廃合と複合化
・まちづくりと連携

女性・高齢者の社会参加とまちづくりでコミュニティ再生

・地域の健康経営拠点
・コミュニティ拠点と防災
・住民主体の拠点運営

都市機能の集積と多様な交流機会

・立地適正化計画促進
・公民連携と複合拠点
・都市空間整備

・地域資源・地域産業の再評価と地産地消＆域外輸出＆観光開発
・水・食料・エネルギーの自給率向上
・地形特性と災害回避／・事前復興計画と都市空間評価
・地域の省エネルギー＆資源循環（土地利用と都市施設の再配置）
・エネルギー＆資源循環インフラ＋都市環境インフラ（グリーンインフラ）
・公共交通インフラ＋ＩＣＴによる情報インフラ
・空間資源（土地・建物・自然）活用とまちづくり・コンパクトシティづくりへの公民連携と複合拠点整備（痛みを伴う選択肢）
・住民主体による事前復興活動＆まちづくり活動によるコミュニティ再生
・地域交流と地域連携を促進する拠点整備
・多様性複合性のある拠点（教育・文化・芸術・娯楽・商業・医療等）形成
・歴史・文化・自然等を活用したまちづくり
ＦＭ ＦＯＲＵＭ2017 ©ＪＦＭＡ ＦＭ戦略企画研究部会

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事例研究

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

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事例研究

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

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事例研究

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

まちづくりに関する専門家の知見◆地方都市における自律性に依拠した市街地整備に関する一 連の研究
（福井大学 野嶋慎二教授）「まちの自律性」とは、市街地において店舗や事業所など小さな機能が新たに発生し、居住と連動したり新しいネットワークが形成されたりする中で変化し、まちづくりの主体が生まれ、地域に合ったまちづくりの手法が開発され、市街地整備や機能立地と連鎖して社会的・空間的な変容が発生するプロセスの特性を示すものである。
そこでは、大きな公共事業や開発に依拠するのではなく、市街地の変化を連動させ、新たな動きや主体の発生を促すような手法が求められる。
（日本建築学会推薦理由より）◆エリアマネジメントの可能性（法政大学 保井美樹教授）
・人口減少時代に選ばれるエリアは固有価値を有する地域ではないか。
・地域のアセットをうまく使いたい！
・エリアマネジメントとは？- 地域の未来を切り開く新たな社会関係資本・それぞれのエリアの「パブリック」を形成するために適した組織を作り、内発的にかつ重層的に活動を展開していく。
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JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

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ＦＭ戦略企画研究部会の今後の研究

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部会テーマ：都市・地域の持続可能性向上への要件と公共ＦＭの役割
都市・地域の持続可能性：目標としてのＳＤＧｓ－Ｇ１１
評価指標としてのＬＥＥＤ－ＮＣ、ＣＡＳＢＥＥ都市、他
持続可能性の要件：ＳＤＧｓや評価指標を参考に部会（案）を提案する。
最重要な要件は「地域経済基盤の強化」⇒地域に雇用と所得⇒人が集まる
持続可能性の要件には、①行政によるトップダウン型の施策展開が必要な要件エネルギーの地産地消、資源循環等の環境対応、都市施設やインフラ整備、教育・医療・福祉など社会基盤、等）②住民や企業等によるボトムアップ型の施策展開が必要な要件（地域経済活動、地域ｺﾐｭﾆﾃｨ活動、地域の歴史・伝統・文化の継承、まちづくり等）
地域経済基盤強化に寄与する「稼げるまちづくりチャレンジ１００」の事例研究⇒「観光需要を取り込むまちづくり」の詳細を研究する。
「稼げるまちづくり」：まちづくり分野において「ソフト」と「ハード」の連携した取り組みにより「地域の稼ぐ力」と「地域価値」（暮らし易さや魅力）を向上させ人の流れと活気を生み出す。
稼げるまちづくりに必要な要素：需要（地域内外）・地域資源（ソフト）・地域空間（ハード）・人材体制・資金
マネジメントの重要性：現状分析-目標・計画(Ｐ)-施策実施(Ｄ)-成果評価(Ｃ)-改善(Ａ）◆事例研究において、上記の必要な要素とＰＤＣＡ状況を具体的に確認したい。
2018/8/17

JFMA2018 FM戦略企画研究部会

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ご清聴ありがとうございました！

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

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参考資料

2017/11/29

JFMA 秋の夜学校（FM戦略企画研究部会） ©2017 FMアシスト

外壁落下事故（雨水浸透による劣化）

2018/11/9

ＣＯＰＹＲＩＧＨＴ©2018 FMアシスト

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