CFO Letter
不動産業からみた会計基準のあるべき姿
三井不動産（株）
常務取締役常務執行役員

Ⅰ

はじめに

あさ い

ひろ し

浅井 裕史
IFRS を使用する企業はごくわずかである。検討の方向性やスピード感について賛否両論様々な見解があることは承知しているが、経営成果

日本における国際財務報告基準（IFRS）のの表現としての会計基準のあり方を根本から見導入が混迷を深めている。欧州債務危機、中国

つめ直す良い機会を与えられたことは間違いなをはじめとする新興国の経済成長の減速、米国い。
「日本の会計基準はどうあるべきか」 ─ 私の景気回復の遅れなど世界経済は不透明感を増

たちは、IFRS も含め今一度原点に立ち返り、しており、さらには直近の米国における IFRS

多角的な視点からこの命題に取り組み、最善の導入判断の先送り決定や諸外国での様々な結論を求めていかなければならない重要な局面

IFRS 導入方法が明白になるなど、これらが我を迎えている。

が国における IFRS 導入の検討に多大な影響を与えていることは間違いない。
2009 年 6 月の金融庁による中間報告の時点

Ⅱ

会計基準のあり方

では、『IFRS 導入＝黒船襲来』などと騒がれつつも、『高品質で単一の会計基準』という理会計基準は国際的に『高品質で単一』である

想を掲げる IFRS の強制適用に対して声を大にべきという目標は確かにひとつの理想である。

して疑義を唱える者は少なかったように思う。

これを達成するのに今の IFRS が最適かどうか

その後、IFRS を先行して導入した国の状況やは別として、この目標が日本も含めた世界の会

米国の動向が明らかになってくるにつれ、国内計基準において達成されたならば素晴らしいこでの議論が再燃し、理想と現実のギャップをどとに違いない。しかし、『単一』にこだわるあうやって埋めるのか、そもそも埋めることがでまり『高品質』を犠牲にしては本末転倒であきるのか、また埋める必要があるのかといったる。

本質的な議論が各界で活発に行われるようにな国際的に通用する『高品質』で『単一』な会ってきている。現状、日本は米国に先行して計基準は、それがまず何よりも企業やビジネスIFRS の任意適用が認められているが、実際にの実態を忠実に表すことができ、そのうえで財62012.12 vol.39 季刊 会計基準

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務諸表利用者が利用しやすく、分かりやすいも金融財的な取扱いがなされている。これは、先のでなければならない。実態を忠実に表すといに述べたように日本と欧州での不動産ビジネスう観点で考えてみると、各国で同じ名称で呼ばの違いから生じているのかもしれないが、本来れている事業であっても、それぞれの国の法制

不動産は個別性が強く全く同質の代替財が無い

度、商慣習、文化等によりその事業実態は異なこと、利用という実態があること、利用や所有っている場合があり、それらは単純に同一視でする当事者によって効用レベルが異なる（従っきるものではなく、当然それぞれの実態に見合て貨幣換算価値が異なる）ことなど、非金融財う適切な会計処理が必要になってくる。たとえとしての性格のほうがむしろ強いのではないか

ば、同じ不動産賃貸事業であっても、日本と英というのが実感である。

国では賃貸借に関する法制度、賃料改定に関す

次に、リース会計基準（現在検討中の案含る考え方、所有者・テナント間の費用の分担なむ）についても、我が国における不動産賃貸借

ど実態が全く異なっており、これを同じ物差しの実態を忠実に表さないのではないかと懸念しで表現するには無理が伴う。ている。IFRS では、不動産の借手に使用権をまた、企業がゴーイングコンサーンの存在で資産計上し、賃料支払債務を負債計上することあることを考えると、いたずらにある瞬間の時を要請している。これは、不動産を借りること価を財務諸表に反映させることが本当に有用かは不動産の購入の代替手段であったり、購入のどうか。むしろ、注記をうまく活用して時価情ための資金調達目的であるとの認識に基づくも報等を充実させることのほうが財務諸表もシンのであると思われるが、現実には借手にそのよプルになり、利用者にとっても分かりやすいのうな意図はないと考えるほうが自然である。まではないか。特に、不動産を所有して賃貸する

た、不動産の特性から考えても、金融財と同等事業は何十年もかけて資金を回収する長期投資に金利の概念を導入する等の会計処理には違和事業であり、なおさらのことと言えよう。

感を覚える。ファイナンス取引ではない不動産

このように、それぞれの事業の実態に合わせの賃貸借については、使用に応じた使用料（賃た『高品質』で『単一』な会計基準を定めるに料）を都度計上する賃貸借処理（オペレーティは多くの課題が含まれており、財務諸表の比較ング・リース）とすることのほうが取引の経済において、どこまでを会計基準にゆだねるの実態を忠実に表わすことができる。

か、どこからは財務諸表利用者の知識、判断にそもそも土地や建物を扱う不動産業は、そのゆだねるのか、そのなかで財務諸表作成者が提土地や建物が所在する国に応じた法制度、ビジ供すべき情報はどうあるべきか、これら 3 つのネスモデルが存在し、国による違いが大きい。

バランスを図りながらより良い会計基準を模索

たとえば、我が国の不動産賃貸借は借地借家法していくことが肝要ではないかと思う。

によりテナントの権利が保護されており、一般的な普通借家契約においては、借手はある一定Ⅲ不動産業と IFRS期間の事前予告で賃貸借を終了させることができる。従って貸手が賃貸借の終期を的確に見積ることは困難となっている。よって、我が国の我が国の不動産業においても、IFRS が現在「将来を不動産貸貸借の実態を考えるならば、検討している会計基準に関していくつかの論点見積ること」、「資産・負債に計上すること」が存在する。IFRS では不動産について随所では、第三者の立証が困難な見積りによる不確実2012.12 vol.39 季刊 会計基準

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性を伴い、恣意的な会計処理を誘発する恐れもビジネスモデルの特性について理解を求めるとある。

ともに、業界に関係の深いリースや投資不動産

また、投資不動産の評価方法についても検討をはじめとする個別会計基準に対する提言ならを深めなければならない。日本の不動産賃貸事

びに質疑や意見交換を行った。今後も IASB、業は、各社の経験やノウハウやブランド力を以米国財務会計基準審議会（FASB）、企業会計って、コストバランスに配慮した不動産（設備基準委員会（ASBJ）等の各国会計基準設定主含む）の維持管理や資本的支出の実施、および体をはじめとして、経団連や関係省庁、さらに入居テナントの獲得や良好な関係の維持などをは諸外国の業界団体とも情報交換や意見交換を通じ、不動産から得られる長期間のキャッシュ継続し、あるべき会計基準に向けて努力していフローを逓増させていくことが主目的である。

く所存である。

つまり我が国の不動産賃貸事業の大部分は、長期保有を前提とするビジネスモデルである。現状 IFRS における投資不動産の評価方法は公正価値モデルが推奨されており主流となっている

Ⅳ 日本における IFRS 導入議論についてが、我が国における不動産賃貸事業の実態を踏会計基準はその根本的な考え方を維持しつまえると、原価モデル（時価は注記）の方がむ

つ、進化する経済取引の実態に合わせて持続的しろふさわしいのではないかと思われる。今に変更されてしかるべきものであり、『高品質後、IFRS で言うところの投資不動産と私たちで単一』という大きな目標を掲げることについが想定する賃貸不動産とが同義かどうかも含めて異存はない。しかし、その近道が「IFRS のて議論のあるところである。

強制適用」かと言うと必ずしもそうとは言えな仮に、公正価値モデルを利用する場合においいのではないか。他国が IFRS を先行して採用ても、IFRS の「純利益・OCI（その他包括利していくなかで、我が国が遅れをとることを懸益）・リサイクリング」の関係を整理すること念するがゆえの早期検討、早期導入判断というが必須である。IFRS では、投資不動産の公正観点が存在することも理解できる。一方で、我価値の変動差額を「純損益（純利益）」に計上が国では現に日本基準、米国基準、IFRS と 3する。しかしながら、投資不動産に係る「純損つの基準が存在し、それぞれがそれなりの存在益」にはあくまで実現損益のみを計上し、未実意義を有している。IFRS を検討するにあたっ現損益である保有期間中の評価額の変動差額はては、カーブアウトなどの導入手法、原則主義「OCI」に計上すべきと考える。さらに当該投による弊害、財務諸表利用者におけるニーズ、資不動産を売却した場合に実現した変動差額

コストベネフィットの問題、他国との法制度、は、リサイクリングを通じて実現益たる「純損税制の違いなど様々な技術的な検討がこれまで益」に計上したほうが望ましい。こうした会計以上に必要であることは言うまでもない。その処理のほうが財務諸表利用者が企業活動の実態うえで何らかの形で IFRS の導入が行われるとをより把握するうえで有用ではないかと思われしても、それは日本の会計基準のあり方に大きる。

な影響を与えるにとどまらず、経営そのものの先般、不動産業界として、一般社団法人不動あり方にまで影響を与えるものでもあり、会計産協会主催のもと国際会計基準審議会（IASB、基準の枠を超えた広範な議論が必要である。繰

ロンドン本部）を訪問し、我が国の不動産業のり返しになるが、企業価値の評価は、ある一時

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点の価値にすべての評価軸がおかれるべきではなくゴーイングコンサーンの視点が重要であり、また、会計基準が産業の育成や経済活動の阻害要因となってはならない。企業の実態を忠実に表し、多くの財務諸表利用者に分かりやすく高品質かつ有益な情報を提供するための会計基準が策定されるためには、観念的な議論ではなく、まずもって現実の企業活動が正しく深く理解される必要がある。引き続き会計基準策定機関のみならず、政策当局、産業界、資本市場が一体となったオールジャパンによる立場を超えた建設的かつバランスのとれた議論が大いに期待されるところである。

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