住まいとライフプラン

第１回＞＞
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は、 代から 代です。この年代で大きなマイホームを初めて取得するボリューム層と「いざというときのための予備費」に、すお金は、「ライフイベントのための費用」

自己—— 資金と住宅ローンの検討にあたり知っておきたいこと

家計を圧迫しないマイホームの予算

家庭経済

久谷 真理子［くたに・まりこ］住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行う。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌や Web サイト等で情報発信している。

買い物をする難しさは、まだライフプラン

分けるとわかり易いでしょう。

は、「シングルかファミリーか」、ファミリーの 予 算 は、
「 自 己 資 金 」 と「 住 宅 ロ ー ン 」【図表１】で示したように、マイホームからない」というお悩みをよく耳にします。の費用を調べる助けとなるのが、ライフイ手元に確保します。ライフイベントのため

フイベントのための費用は、必要に応じて教育資金やマイカー購入資金など、ライを経験した今、手元のお金に余裕をもたせを手元に残すようにしましょう。コロナ禍と思います。これを目安に、安心できる額は敢えて「生活費の１年分程度」としたい

家計の事情によって異なりますが、ここでのように、現在を起点に家族の年齢を記載

住宅ローンをいくら借りるかることの大切さが身に沁みます。

ベント表の作成です。

ヒントを、続いて、「住宅ローンをいくらした表を作ります。この表はフリーハンド

方法はいたって簡単です。まず、【図表２】

借りるか」の判断に欠かせない住宅ローンで作成してもいいでしょう。そこに、将来ところですが、なかなかの難問です。お答の基礎知識をご案内します。
「家計を圧迫次 に、 住 宅 ロ ー ン の 借 入 額 を 検 討 し ま
マイホームの取得に前のめりになっていえするためには、「返済額をいくらにするに予定されるイベントを書き込み、その予ても、ライフイベント表を眺めるうち、「おか」「金利タイプは何を選ぶか」「返済期間しない予算」を念頭に、マイホームの予算金の使い道はマイホームだけではない」とをいつまでにするか」の他、「元利均等返す。
「いくら借りるか」は、ご質問の多い気付くでしょう。あれもこれもと迷ったら、済と元金均等返済のどちらを利用するか」算をつけていきます。

「自己資金をいくら出すか」は、「手元に優先順位をつけてみることをお勧めします。

自己資金をいくらにするかいくら残すか」から逆算します。手元に残を考えましょう。

「 自 己 資 金 を い く ら に す る か 」の 考 え 方 ので準備するのが一般的です。
本稿ではまず、「マイホームの予算をいくらにすべきかわなら「共働きか」「子どもがいるか」など、いざというときのための予備費の適正額● いざというときのための予備費

株式会社フリーダムリンク
ファイナンシャルプランナー／
住宅ローンアドバイザー● ライフイベントのための費用

40が流動的なことにあるでしょう。そのため

3022

ECONOMYの情報が必要になるからです。順を追って「ボーナス返済を併用するか」など、多く①金融機関が設ける基準出する方法です。

「フラット 」では、返済負担率を、「年収機関と住宅金融支援機構が提携して扱うご案内します。

あたり、「返済負担率（年収に占める年間金 融 機 関 は、 融 資 の 可 否 を 審 査 す る に円以上を ％以下」としています。これに４００万円未満を ％以下、年収４００万し手である金融機関が設ける基準です。もの考え方が参考になります。１つ目は、貸返済額の目安を出すにあたっては、２つ融機関が審査をするうえで参考とする年間年収に返済負担率を乗じます。これが、金べるためには、【図表３】①にあるように、返済額の割合）」を用います。返済額を調算する必要があります。マイカーローンのている場合は、その返済額を差し引いて計２１０万円）です。但し、他に借入れをしの上限は２１０万円（６００万円× ％＝よれば、年収６００万円の人の年間返済額● 返済額をいくらにするかう１つは、借入者である本人の家計から算返済額の上限です。

＝・維持管理費用※
・年間貯蓄額（万円）―・家賃や駐車場代など
・年間貯蓄額（万円）【図表２】ライフイベント表の例
妻長女

長男
2022 年

37 歳

36 歳

6歳

4歳

・マイホーム購入

800 万円（自己資金として）2023 年

38 歳

37 歳

7歳

5歳

・長女小学校入学
・家族旅行

30 万円
20 万円
2024 年

39 歳

38 歳

8歳

6歳

・家族旅行（海外）

35 万円
2025 年

40 歳

39 歳

9歳

7歳

・長男小学校入学
 学び直しで予備校
・妻
・家族旅行

30 万円
30 万円
20 万円
2026 年

41 歳

40 歳

10 歳

8歳

・マイカー買換え

150 万円① 金融機関が設ける基準※フラット35の場合、年収400万円未満30％以下、年収400万円以上35％以下② 借入者本人の家計から算出する方法※固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、駐車場代など考慮して、 年 年先の家計にも目を向け住宅ローンの返済は長期にわたることを額の目安です。

が、今の生活を変えることのない年間返済をＢとします。ＡからＢを差し引いたものて、こちらも年間ベースで見積もり、これ費用と、将来のために続ける貯蓄額につい次に、マイホーム取得後にかかる維持管理してください。両者の合計をＡとします。

す。併せて、毎年貯めている貯蓄額も確認いにかけている費用１年分を洗い出しま

まず、家賃や駐車場代など、現在の住ま覧ください。

を計算してみましょう。
【図表３】② をご借入者本人の家計を参考に、年間返済額②借入者本人の家計から算出する方法１５０万円）ということになります 。

限 は １ ５ ０ 万 円（ ２ １ ０ 万 円万円＝返済が毎年 万円あれば、年間返済額の上35－60ましょう。そうすると、子どもの成長に伴う生活費の増加や、役職定年による収入の減少など、何かしら気付くかもしれません。

Vol.149

2335353020

１つの例をご紹介しましょう。民間金融【図表３】返済額の目安の算出

6010

年間返済額（万円）
取得後（Ｂ）
現在（Ａ）

年間返済額（万円）＝返済負担率※（％）×年収（万円）※ 以下続く ………………………………………………
………………………………………………

住宅ローン
自己資金

【図表１】一般的なマイホームの予算

予算
夫イベント
族
家

マイホームの予算＞＞＞ 住まいとライフプラン

家庭経済といった人です。
【図表４】を見ると、変動型は全期間固定型に比べて、毎月の返済額と１年後の残高を試算した例ですが、全期間固定型は、変動型に比べて適用金利が高

これから家計の収支が厳しくなりそうであれば、返済額を減らしておくべきでしょう

それでも、「収入も支出も大きく変わりが８千円ほど少ないにもかかわらず、１年さて今度は、皆さんの番です。
【図表３】

そうで、今後の見通しを立てにくい」といっ

但し、適用金利が上昇すると、返済負担いため、毎月の返済額が多いのがわかりまに従って、①②を計算してみてください。

た人は、家計の安定を優先したいと思いまは増加します。
【図表５】は、借入れからし、余裕がうまれるというのなら、返済額多くの方は、①の額の多さに驚き、②の額す。
「世の中の金利変動に一喜一憂したく６年目に、変動型の適用金利が上がる（変後の残高を８万円も多く減らしているのの少なさに驚くことでしょう。
「借りられない」という人にも向きます。全期間固定

動型①は０・５％上昇、変動型②は１・０％す。

る額と返せる額は違う」ということです。

型を選択すると、金利変動リスクを金融機を増やす検討をしてもいいでしょう。

無理のない返済額は、家計の状況を考慮し関に負ってもらえます。

上昇 と) 仮定した試算です。金利の上昇に応じて、毎月の返済額が増えるのがわかりがわかります。
「少なく払って多く減らす」てはじめてわかります。

②変動型

利息は、元金の残高に金利や期間をかけ直すタイプです。見直しは半年ごとが一般

変動型は、一定期間ごとに適用金利を見機関では「住宅ローンシミュレーション」を住宅金融支援機構をはじめ、多くの金融のは、低金利ならではの魅力です。

● 金利タイプは何を選ぶかて計算します。そのため、適用される金利的ですが、毎月とする商品もあります。

を選んだほうがいい」ともとれますが、そす。このように書くと、「金利が低いもの「返済額の見直しを５年ごと（５年ルール）」

ですが、元利均等返済（後述）の利用で、他のタイプに比べて金利の見直しは頻繁や貯蓄の状況から検討しておくことが欠か家計が吸収できそうかどうかを、月々の収支しながら、金利が上昇したときの負担増を、公開しています。さまざまなケースを想定ます。

が高いほど利息負担が増え、返済に響きまう簡単ではありません。住宅ローンには、と し、「 見 直 し の 際 も、 前 回 返 済 額 の １・を通して一定のものや、当初数年間とそれ「全期間固定型」には、金利が返済期間①全期間固定型

後者は変動型と固定期間選択型です。

も上限があるので、一定の安心感を得られ間は返済額が変わりません。その見直しに内で元金と利息の見直しを行うため、５年と、適用金利が上昇しても、返済額の範囲ころが多く見られます。このルールがある

移行するか、改めて固定期間選択型を選ぶ

ますが、その期間が経過した後は変動型へ

ど、選択した期間に応じて金利が固定されせません。

借入後に金利が動かないタイプと、動くタ倍を限度（１２５％ルール）」とすると以降で異なる段階金利といわれるものなどます。一方で注意点は、適用金利の上昇がようになっています。それに伴って、適用イプがあるからです。
前者は全期間固定型、があります。いずれにしても、初めから終続くと、利息を払うばかりで、元金が減り金利も見直されます。

年なきます。
「全期間固定型でも問題なく払え

変動型は、返済計画に余裕のある人に向「子どもが幼いので思うように働くことがでこのタイプの利用をお勧めしたいのは、が動くのがこのタイプです。３年や固定という名とは裏腹に、借入後に金利③固定期間選択型わりまで返済額が決まっているので、抜群にくくなることです。
する人が少なくありません。
【図表４】は、きない」「教育費の負担が終わるまで家計10るけれど、低金利のメリットを享受したい」

他 に 比 べ て 高 め の 金 利 設 定 の た め、 敬 遠の安定感があります。
しかし足元を見ると、

25

２０２１年 月の金利を基に毎月の返済額
1224

ECONOMY＞＞＞ 住まいとライフプラン【図表４】金利差による毎月の返済額と１年後の残高の例

年が厳しい」といった事情に合わせた期間を選びたい人です。
「ローンを組むのは1015だけど、 年後には完済したい」という目

1.13 ％

86,515 円

29,297,184 円
変動型

0.525 ％

78.207 円29,217,129 円

毎月の返済額
全期間固定型

1.13 ％

86,515 円
6年目以降

1.025 ％

84,067 円
当初5年

0.525 ％

78.207 円
6年目以降

1.525 ％

90,196 円

標をもって、 年固定を選択する人もいま※2021年12月の金利の一例。元利均等返済で、ボーナス返済をせず、金利が変わらないものとして試算【図表５】金利変動による毎月の返済額の変化※2021年12月の金利の一例。変動型①は6年目以降は適用金利が0.5％上昇と仮定。
②は6年目以降は適用金利が1.0％上昇と仮定。元利均等返済で、ボーナス返済はしないものとして試算

利上昇にも備えたい」など、金利タイプを絞「低金利のメリットを得たいけれど、金しっかり確認しましょう。

ういった条件から計算されているのかをらです。したがって、提示される金利がど過後は、金利の引下げ幅が減ってしまうか注意を要するのは後者です。当初期間の経だけ引下げ幅が大きい」ものがあります。

引下げ幅が変わらない」ものと「当初期間す。金利の引下げには「返済期間を通して「 金 利 の 引 下 げ 」に つ い て も 触 れ て お き ま

ここで、固定期間選択型によく見られる住宅ローンの返済方法には、「元利均等● 「元 利均等返済」と「元金均等返済」のどちらを利用するかうにしておきたいものです。

も含め、老後の生活設計に支障が出ないよ見直しが行われるかもしれません。その点代です。今後、退職金について何かしらのすが、今は働き方が大きく変化している時「 退 職 金 で 完 済 す る 」と の 声 も 耳 に し ま

着きどころを見つけてください。

リタイア時に残る元金を睨みながら、落ち齢から、借入時の年齢を引くとわかります。

済期間の目安は、リタイアが予定される年

長すぎる返済期間は借り過ぎを招き、そのりきれない場合は、異なる金利タイプを組返済」と「元金均等返済」があります。元年後に完済するつもりなら、固定み合わせる「ミックス返済」を組むのも一利均等返済は、「毎月の返済額（元金＋利す。
「案です。組合せ比率などは、金融機関によっ息）」を一定にする方法です。これに対ししわ寄せは老後にいくでしょう。安心な返て異なります。検討したい人は、調べてみて 元 金 均 等 返 済 は、 毎 月 の 返 済 額 の う ち期間は 年で十分」との判断でしょう。てください。

「元金」を一定とする方法です。
【図表６】

元 利 均 等 返 済 の 毎 月 の 返 済 額 は、 適 用と利息の内訳などを示したものです。

はそれぞれについて、毎月の返済額や元金● 返済期間をいつまでにするか歳までとしています。そのた

多くの金融機関は、返済期間を最長 年、完 済 年齢を歳で 年など、現役期間を大きく超えスも珍しくなく、どうやら「返済期間はでき減り、その分だけ元金が増えていくのがわの経過で元金の返済が進むとともに利息が金（②のブルー部分）に、利息を上乗せしかります。元金均等返済は、毎月一定の元返済期間を長くするメリットは、毎月のて払う方法です。試算では、当初の返済額いるようです。

るだけ長く」というのが、当たり前になってまで変わることはありません（【図表６】①される金利などの見直しがなければ、最後歳る住宅ローンを組む人が少なくありません。
「 歳だから 年ローンにする（ 歳のオレンジ部分）。その内訳を見ると、期間め35（１年未満切り上げ）＝ 年）」といったケー80返済負担を抑えられることです。しかし、Vol.1492532

78.207 円
35 年

803532

全期間固定型

10 10－4840

470.525 ％変動型 ②

当初5年変動型 ①3,000 万円

適用金利

10金利タイプ
期間
借入額

1年後の残高35 年毎月の返済額
3,000 万円

適用金利
期間金利タイプ
借入額

家庭経済①元利均等返済…毎月の返済額（元金＋利息）が一定元利均等返済は、「家計の管理上、返済毎月の返済額も減っていくのがわかります。

多いですが、返済が進むに連れて利息が減り、います。スタンダードなのは、元利均等返くしておけることをメリットにあげる人もに軽くなる点に着目して、将来の負担を軽なるのが難点ですが、毎月の返済額が徐々く、家電の買換えや帰省の費用などを賄う会社の業績などに応じて変動するだけでな運営が楽になります。しかしボーナスは、額を抑えることができるため、日々の家計ボーナス返済を利用すると、毎月の返済済分に振り分けられるようになっています。

負担を一定にしておきたい」人に向きます済です。元金均等返済を扱わない金融機関原資にもなっていることでしょう。利用に元金均等返済は、当初の返済負担が重くが、元金均等返済に比べて、総返済額が多もあるので、選択の際は注意してください。

は 万８９２８円と、元利均等返済に比べていのがデメリットです。

71,757月、７月と１月など、半年ごとの増777

1,554

2,3311.5 ％

1,250

2,500

3,751

2.0 ％

1,180

2,359

3,539

1.5 ％

1,633

3,266

4,899

2.0 ％

1,509

3,019

4,528
※元利均等返済で、ボーナス返済はしないものとして試算。
金融機関は審査金利などを基に融資額の判定を行う水準を参考にしています。ご参照ください。

せておきます。金利は現在の全期間固定型の借入額の１つの参考として【図表７】を載資金計画を立ててください。

生活が楽しくなるよう、家計を圧迫しないる費用に割り振ります。マイホーム取得後のこれを、物件価格とマイホーム取得にかか合わせると、マイホームの予算が出ます。

こうして算出した借入額を、自己資金と掴んでおくことをお勧めします。

め、一旦は全期間固定型で借入額の目安をに入れておく必要があるからです。そのたるのであれば、返済負担が増すことを視野す。変動型や固定期間選択型の利用を考え入力の際は、特に金利タイプに注意しますると、借入額を調べることができます。

「住宅ローンシミュレーション」などに入力ました。これらをインターネット上にある住宅ローンの借入額を調べるときに欠か2.0 ％る「ボーナス返済」です。多くは借入額の2,416

せない項目について、１つずつ確認してき額返済を利用することもできます。いわゆ

月と住宅ローンの基本は毎月返済ですが、６あたっては、相応の慎重さが求められます。

420 回目（最終回）

89

76,874％を上限として、ボーナス月の返毎月5万円返済 毎月10万円返済 毎月15万円返済

50
借入額

金利

5,446
360 回目

％や

1,611

35 年

805

25 年

1.5 ％

15 年

40

【図表７】借入額の概算

約3,789 万
16,16087,588※420回目は端数調整あり

240 回目

114

12

単位：万円

返済期間

26,87598,30371,428
１20 回目

37,500108,928

91,648

総返済額
１回目（初回）

6,739
360 回目内利息
毎月の返済額85,116

240 回目内元金返済回数

18,588420 回目（最終回）

73,267

１20 回目

家計を圧迫しない資金計画を● 「ボーナス返済」を併用するか

10

28,788

約3,858 万63,067※420回目は端数調整あり

37,50091,85554,355
１回目（初回）

内利息

総返済額
内元金
毎月の返済額
返済回数

単位：円【図表６】元利均等返済と元金均等返済②元金均等返済…毎月の返済額のうち元金を一定※3,000万円、1.5％、35年、ボーナス返済をしない場合の試算

26