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ごあいさつ……………・一・………・研究会講話…・…・…………・………・
業拡アンケート………・・………・・……
鯛
鑑定士ひと言ふた言復習『はんでんしゅうじゅのほう』・
不レ出二戸庭一知二通塞̲也…………
商業地のあり方について…………
林地の取引事例の作成についてのお願い
感性時代の視角一・まちは自己主張を始めた。一
専門職としての不動産鑑定士……・"時の流れ4……一………・………
委員会報告
総務委員会…・……………・齢…
資料委員会・………………・・…
渉外広報委員会・・………………・…
選挙管理委員会……・…・………・…
TOPIC(関西新空港関連)…………・・一・
ペンリレー
食べることについて・・
鑑定士の顔…………一……・…一中…
サークル活動中国房産視察記………………・……
『RE研究会』の紹介……………・…
圏匿〕園囿
資料1テクノポート大阪計画一…
資料II花の万国博………・………・・
資料m地下鉄等交通調査・・……・…
写真と文
米田豊
山川英治郎
小林清周・
業務委員会・
三雄郎彦修雄樹一
正一卯康幸茂川江田倉藤本杉谷
長大植小加梨八寺杣伊左衛門
村橋稜雄
会会
究
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全館完成間近の大阪市役所を撮ろうとしましたが、周辺道路工事中で絵にならず、結局、何がホイントなのか不明の写真になりました。
雪空だった為、全体が暗くなった点も残念です。
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新年明けましておめでとうございます。
大阪部会の皆様もつつがなく新しい年をお迎えになられたこととお慶び申し上げます
昨年は、大阪部会設立10周年を迎え、会員の皆様のご協力を得て、盛大裡に記念行事を執り行うことができましたことを厚く御礼申し上げます。
わが大阪部会は、近畿会の中核として、近畿会の活動と調和を(図りながら部会運営をいたしており、このことがともすれば部会
嚇活動の消極化につながっているのではないかと常日頃より考え、反省している次第です。
本年は、大阪部会役員の改選の年に当たります。
ぞ昨年末の役員会におきまして選挙管理委員の選任を行い、本年島初頭には選挙管理委員会として発足していただき、具体的な選挙
日程等の告示をしていただくこととなっています。
行動力のある新進気鋭の士によって新執行部が構成され、力強いリーダーシップのもと阪神タイガースの吉田監督の言葉のように「全員一丸となって」業務拡大のため、全会員のための組織のあり方等難かしい問題に取り組み、方向づけを行い、われわれ会員が、わが大阪部会をますます繁栄し、その位置づけを確固ならしめるよう皆様とともに期待したいと思います。
現執行部の任期も後3ヶ月を残すのみとなりましたが、積み残した事業の完遂を目指し全力で取り組んでおります。大阪部会の皆様のよ1)一層のご支援をお願いする次第であります。
大阪部会の皆様のますますのご繁栄とご多幸をお祈りいたします。
大阪部会会長山川英治郎

4
・…「研究会講話」
空中権〈空間価値〉
昭和60年11月14日・
日本不動産鑑定協会i
於:近畿支部大阪部会…
大阪工業大学教授・工学博士小林清周
山川勉強会に先立ちまして部会長として一言
ごあいさつ申し上げます。
本日は、先生お忙しいところ、大変ありがとうございました。よろしくお教えいただきますようお願いいたします。
ただいま伺いますと、既に過去6回、この第4小委員会で空中権に関する勉強会をなさっておられるようでございます。そして、そろそろ」きょうの先生のお話を伺ってまとめに入られるとその結果を大阪部会の会報等々に発表されるというスケ
ジュールのようでございます。皆様お忙しいとこ
ろを非常に精力的に勉強していただきました。
我々会員は空中権とは概念的には存じておりまずけれども、突っ込んで勉強したことがまずないだ
ろうと思いますので、どうかいい成果物をお出しいただきますようにお願いするとともに、本日は、先生のお話の後の質疑応答に今までの勉強の成果をぶつけていただきますようによろしくお願いしたいと思います。
簡単でございますが、ごあいさつにかえさせていただきます。
森井私、当委員会の小委員長を務めさせてい
ただいております森井でございます。本委員会は、不動産の空間価値、いわゆる余剰容積の移転につきましてどのような価値判断をしたり、具体的な評価手法はどうであろうかというようなことを研究いたすことになっておるわけでございます。各
委員、専門の方ばかりお集まりいただきまして、私としましては、ただ単に何とかうまく取りまとめができたらよいというような役割と存じている
わけでございます。
その取りまとめに当たりまして、このたび大阪
工業大学工学博士の小林清周先生をお迎えしまして、有益なお話をちょうだいし、示唆を賜れば、非常にありがたいと思いまして、本日ここにお招き申し上げた次第でございます。
そのようなことで、何分よろしくお願いしたいと思います。
梨本小林先生はっとに令名高く、我々も十づ承知しているわけでありますが、先生は、ちょう
ど私と出身が同じで新潟県高田市でございます。
旧制第一高等学校から東京工業大学へ進まれて、建設省に直ちにお入りになりました。以来、鴻池組の役員、大阪工業大学教授等におかれて小林建
築経済研究室を主宰され、数々の論文、著書を発表しておられます。ことに1979年には、建物の1、持管理における一連の研究で、学会賞で最も名誉ある日本建築学会賞を論文の部で受賞されました。
本日、我々はそのエキスを先生から教えていただこうと思いまして、この空聞価値の評価並びに開発を中心としたテーマで先生からお話をしていただきます。その後、質疑応答並びに座談というスケジュールでございます。どうか皆様ひとつ活発なご意見を後ほどちょうだいいたしたく存じますので、よろしくお願いいたします。も小林梨本先生から、「自分たちは今空間価値というものを研究しているので、何か話をして欲しい。」ということで、『ビルの空間開発を中心として』という題にいたしまして、1章から8章を用意いたしました。1章は、テナントから見た貸しビル建築条件のウェート。すなわち、ビルの階層の値段というものは、もちろん建設費にはよりまずけれども、それよりも使う立場、使用者の面から見た価値の方が大きいんではなかろうかということを第1章で説明いたします。第2章は空中権の評価の問題です。建設省の本省で、私は営膳局の計画課長をいたしておりましたが、そのとき、公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱が省議にも提出されましたが、これについて意見を申し上げたいと思います。第3章は階層別賃貸料。一体
高層ビルはどうなっているか。上へ行くほど安くなる、あるいは下へ行くほど安くなるということ
け超高層には当てはまらない。それはなぜだろkこいう問題について申し上げたいと思います。
第4章は、東京、大阪の実質賃料の問題。東京と大阪とは非常な差があります。それはなぜだろうか。公正取引委員会にも私は聞きました。そういう問題についてもいろいろ話してみたいと思いま』す。第5章は空聞開発の手法。これにっきまして
は、別紙II(後添、昭和59年1月号・設備と管理のP31〜転載)のようにニューヨークの開発状態
た調べてまいりました。第6章は空間開発の限度。
、.,用開発というものはどういう制約があるんだろう。第7章は、資金調達の一手法と書きましたが、再開発の財政的な手法の問題で、ご存じの方が大部分と思いますが、sa]egandleaseback。私は郷里の家をこれによってやりました。それをご参考に申し述べたいと思います。第8章は改築か修炉かの決め手。大阪府庁を修理しなきやならない
隻.、府庁の人たち1こすれば、もうつぶして新しし、超高層にしたいんだ、というご意見です。大阪大学の足立教授他1名と私が3人で研究委託を受けまして、私が経済上及び構造上の問題について調罫奇しましたものを中心に申し上げたいと思います。
曳第1章テナントから見た貸しビル建築条件のウェート
私は「ビルの経営』という著書を昭和40年ごろ
冲しました。その中で、ビルの各階は基準階から.、,、tぐらいのパーセンテージの値段の格差があるもんだろうかということを詳細に調べ、「ビルの経営』121ページで述べております。しかし、その発表しました数字は、いろいろ文献も見ましたが、多分に主観的でした。そこで、私は大阪ビルディ
ング協会の方々のご協力を得まして、大学院の院生及び卒業研究の方々に手伝ってもらって、貸しビルのテナントの方々に記入いただきましたアン
ケートの結果を重回帰分析で解明しました。その解明の方法は、「建物の値打ちの高め方』という
5
昭和59年末に出しました著書の中で、分譲マンシ
ョンと貸しビルについて重回帰で解いたものを載せております。なお、『分譲マンションのすべて』という本を先に出しまして、分譲マンションの解き方を書いたところが、早速朝日新聞でこれを紹介してくれました。
これにつきましては、別紙1(本文末尾の註1「不動産鑑定誌」転載をいう。)をごらんいただきたいと思います。「まえがき」の4行目そこで見方を変えて、住んでいる人々からの評価によって価値判断を決める方法を試み、著書のr分譲
マンションのすべて』に発表したところ、朝日新聞では、これを昭和58年1月13日及び21日に「分譲マンションの評価法」として全国版で取り上げてくれまして、読売新聞では、2月9日に「マンション購入5段階評価」として掲載し、これに対して全国からいろいろな質問やら激励の言葉をいただきました。機関紙r不動産鑑定』の編集長から、もっと詳細に記述してほしいと要請がありました。それで、新聞記事を補足する意味で書かせていただくことにしました。鑑定の専門家である
読者の皆様にご意見を承りたいと思っております。
(註1.1983.5不動産鑑定60頁)
そこで1、アンケートの形式として不動産鑑定登載の票1(後添⑤紙)をビルの管理者に配りました。票1(後添⑤紙)は分譲マンションの居住者に意識調査をしたもので、04の評価で、該当すると思われる評価を「大変よい」「ややよい」「普通」「やや悪い」「大変悪い」に丸印をつけて下さいと書いたものです。
次に2、立地条件。先ぽどの票Hのとおり、私は分譲マンションについては、評価を立地条件、
建築条件、管理条件に分けてみました。そこで、立地条件はa.評価の平均値が出たわけです。大
阪市内商業地域における分譲マンションのファミ
リーマンションです。ビジネスものは入っておりません。この評価の平均値が図1(前票IIの次頁登載)のように出ておりますが、一番大きいもの
として通勤通学に便利であるということが出ておりますね。
それからb.評価のウェート。ウェートをイコールであるとして出したものが平均値であります
が、評価という各項目にはみんなウェートがあると思います。学校を卒業した連中に、お嫁さんを6
どういうふうに選んだか、顔とか家柄とか教育とか、そういうものでやってみましたら、おもしろいことに、「気だて」というのがトップ。顔なん
かよりも気だてが大事であるというのが出ました
が、そういうふうに各条件にはウェートがあるはずである。分譲マンションも、図2(前票II、図1〜図4)で、立地条件としては将来性の問題、
その次に地域環境、通勤通学の便、教育文化、こういうものが高くなっております。こういうふうにしてウェートが決められるわけですね。
c.コメント。「大変よい」「大変悪い」に皆コメントを書いてくれと出しましたら、いろいろと書いてあります。
3、建築条件の問題ですが、評価のウェートに実はびっくりしたんです。ウェートが一番大きいのは、図の4をごらんください、建物の風格が、0.223。建物の風格とは、玄関とか内外装の仕上げ、
そういうものですが、これが非常な価値がある。
私は建築屋でありながら、建築とは「機能が美」
であると、こう思っていたんですが、えらい認識違いですね。やはり美しいということが建築でトップであると。近頃、にわかにマンションの外装
塗替えがはやってきました。私がある団地で調べたところ、塗ったものと塗らんものとでは100万円の売り値が違います。どうしてそういう計算になるのかということもこれに書いております。
表1貸ビル建築条件のウェイト
No,区分項吾ウェア所動11事務室の快適性158②
エアコンの適否一0,096
片引興明の適否0,079
234「D6111ーユ交通の便0,090ヨ
際動,,0,069
建築条件給水・衛生施設の適否0,064
17ビルの風格0,188①
18駐車場0,049
19管理状況0,139③
20健築条件の総合評価)(0.932)
bo=0.068
0大阪市内、商業地域54ビル○地上6F以上延面積3,000㎡以上○アンケート回収数987
このようにして分譲マンションを解析したんですが、貸事務ビルも同様にやりました。その結果
は表1のとおり、トップはやはりビルの風格(No17)ですね。100%のうち18.8%です。2番目は事務室の快適性。3番目は管理状況。管理状況も非省に重要なものだということがわかりました。
さてここで、皆様方がご研究になっている階層
はどれが関係しているだろうと考えますと、見晴らしの問題等でやはり事務室の快適性(No11)に丸をつけてください。それから、続いてNo!3の坪
光・照明が上階と下階では非常に違いますから、これに丸をつけてください。次に、立体交通の便(No14)、これにも丸をつけていただきたい。エレベーターは最終階が便利でありますから。あとは、関係は少ないと思っております。このようにして、階層の価値というものを調べるのには、建築条件のウェートも非常に大切なもんでなかろう
かと思います。
第2章空中権
図1階層による価値評価
1^!}F1F2
1ニ∫ぎ・F(y)・…
F(y)=ae-by(地上)F。(地下)
y・
aLU
y・
F(y):
高さ
土地係数
階層による逓減率
階層
高さによる価値分
図1の趣旨は、空間価値Fは地面を離れるに従って漸減し、大量観察的に指数関数として差し害えないということで、私もこのときにはこの考方を了承いたしました。皆さんご存じと思います
が、貸しビル用途によりABCD群に分けまして、
その効用値をついでに建設省では出しております。
これは、私の『ビルの経営』(212ページ)に詳細に書いておりますが、私はそれをもっともだと思いました。
しかし、今これを振りかえってみますと、やはりエレベーターのスピード化という問題で多分に変わってくるんではなかろうかと考えられます。
第3章階数別賃貸料
表2階数別賃貸料比率(超高層ビルの場合)(3匡皆=100)、モ㌧
ビルAビルBビルCビルD
階層(東京)(東京)(大阪)(大阪)(店〉160
最上階116112115124
25108108111118
20104104107113
15104104103108
10100100100100
3100100100100
1(店)235一(店)225
現実に、東京のビル、大阪のビルでやってみま
榎すと、表2のように東京ビルAでは、3階を基準階といたしますと賃貸料は最上階は1!6で16%上がっております。Bビルでは112%。それから、屯阪のビルは115%。レストラン等の店舗では、、、、。もう!つの大阪のビルは124。マネージャーに会いまして、どういう根拠で決めたのかと。何も理屈はないですね。アメリカのスカイスクレー
パー・マネージメントに出ておりますから、それのとおりやったということでした。そのときのア
メリカのエレベーターは、日本よりスピードをか慮響蔀簾粛1鰹1、野蛮籍も問題があると思います。
第4章東京、大阪の実質賃料の比較
図2東京・大阪の実質賃料の比較
ヂ大大東東
曳.、阪阪京京
中平中平
朧儲一大阪1。6ヒル
Lr
東京196ヒ∫レ
尋薦9舘羽
269需寸LD一一62411
し422(11
ビ224/＼r2211
21∫2211しル エしゴヤの81い6昌ロや
数6,、Al1
4」tハ昌'㌧
21》、1、
しヨし1010111㌦888,87、^11
66た」645、、4ハ4昌
1/索1デ斗L7○上図は日本ビル協資料より作成(S57)
実質賃料の基準階につきまして昭和57年に私が調べたものが図2です。ごらんのとおり山がありますね。大阪の山は2,000円/㎡程度。東京は3,500円ぐらいのところに1つのピーク、さらに1万500円のところでもう1っの山と、2つの山を持っております。
そこで、大阪のビル協会.でもこれが議論になりまして、大阪は平均値が余りに違い過ぎるじゃな
いかという話が出ました。そこで、私は諭したわ
けですが、平均値の差は3,011円もあるが・統計
上の中間値を求めてみると/,973円となり・ぐっと少なくなるんだと。それにしても1万円を超えているビルが34棟が問題です。
はて、それが一体どうしてこうなったんだろうということも私は研究いたしました。終戦直後、賃貸料の決め方はすべて東京ビル協会の許可を得て値段を決めろと占領軍(GHQ)から命令が出ました。当時、アメリカの多分の示唆により点数制でビルのランクを決めたんですね。その点数制は何かというと、1立地条件、2再建築費・3構造、4設備、5経営管理の合計を100点とする。
その内訳として、立地条件は40点、再建築費は20点、構造は15点、設備は15点、経営管理の上手下
手は!0点。この中で、!が一番配点が大きいんですが、丸ノ内、すなわち大手町から田村町までを最高値にしましたことがあとを引いておりますね。
当時、ここの第一生命にGHQがおりました。そういう関係もありまして、丸の内のものだけは非常に値段が高いんですね。私はどうもこれは変だと思いまして、これは公正取引に引っかかるんではないか、私の一高の同級生だった北島君が公正取引委員会の理事長をやっていた二とがありましたんで聞いてみた。いろいろ調査してくれましたが、しかし、取り上げるというだけの根拠はないとのことでした。
OOO㌍
OOm=
OOO=
OOのOr
OOOOr
OO8
000①
斗
OO旧oD半。。。。。賃
OO霞質
OOO卜実
OO8
000の
OOB
OOOの
OO專
OOO寸
OO頃。っ
OOOoっ
OO鴇
OOO囚
OO2
第5章空間開発の手法
これを後添の別紙II「ニューヨークに見るビルブームの実態」で紹介いたします。以下同紙をご覧ください。
アメリカのビル界は経済事情の悪化につれて、不況となっているようであるが、ニューヨークだ
けはその特殊性により金融業とサービス業とに支8えられ超高層のビルブームが続いている。しかし、地価の著しい高騰と敷地の入手難によって、その企画、.設計に当たっては、空間経済には一方なら・'ぬ・苦心がケかがわれるが、日本と比較しながら、筆者の最近の見聞を記して識者の皆様のご批判をいただきたいと思います。
/、貸しビル界の動向。a.事務室の空室率。
何といっても、ビルの景気は空室率の状態を見るのが一番早わかりするが、比較的好調であった空
室率は、第1図のように一昨年3月以来急上昇を続け、容易ならぬ事態を思わせるものがある。ビ
ル業界の方にうかがったところでは、「さらに目下
建設中のビルが完成するにつれて、ビル市場はますます供給過剰になるであろう」とのことで、この調子では早急には回復しないのではないかと思われる。なお、日本のビル協会連合会の空室率は第1図に併記したとおり、横ばい状態を続け、アメリカと対照的である。日本は全体として非常に調子がよろしいです。アメリカから見れば、まだビルは建設の余地がある。私見でありますが、日本は耐火構造がまだまだ足りない。これが基本的な問題である。空間経済もさりながら、耐火構造でないものがまだたくさんある。それが大きく後を引いていると思います。
b.ニューヨークの特殊1生につきまして、全国的な不況にもかかわらずニューヨークだけは好景
気で、ビルの増加が1982年に47万平方米に達し、
1983年でも43万平方米の増加が予想され、しかも、そのうち50%は既にテナントが決定しているという状態です。
c.建設の傾向。ニューヨークのビルブームは今までと違った特異の傾向が目立っている。①ビルの公開空地が従来屋外の形式であるプラザく広場〉であったものが、屋根をかけたアトリアムが多くなってきました。これについては、以下で述べる法律の改正によるためであるが、結論的には「空間経済のなせるわざ」とでも言うべきである。
②上層階に分譲マンション(Condominium)を含
む複合ビル(Complex)が多い。ニューヨークでは戦時中の家賃統制令や戦後の家賃安定令によって家賃の値上げが制限されるため賃貸アパートの経営は全くうま味がなくなりました。極めて払底の状態です。そこで、ここ数年前から分譲マンシ
ョンが流行し、賃貸アパートや倉庫などを改装してこれに切りかえるものは第2図のように増加している。金を持っている連中は、眺望のよい超高層ビルの上層階マンションを希望するとみえ、1億円以上もする、いわゆる「億ション」に結構買手がついているようであります。
なお、ここで私見を申し上げますが、下が商店、中間階がオフィス、それから上がコンドミニアムになっているもののエレベーターの状態を調べ出すと、中間の事務室と上層階のマンションと1.
ちょうどエレベーターの利用頻度は逆になります。
朝は、事務室は下から行くのが多い。分譲マンシ
ョンはおりてくる方が多い。ほかの理由もありま
すが、マンション階は、上にした方が得だと思います。エレベーターが一種の道路になるわけですから、やっぱりこれは今後とも不動産鑑定の方でもお考えいただきたいと思います。
次に、ビルの公開空地(UrbanOpenSpas∂の問題が書いてあります。
a.用途地域制の改正(lncentiveZoningCode1961)でとにかく最大容積率が決められると、ビルのオーナーはできるだけ敷地いっぱいに建てる。道路は深い溝のようになることは前述のとおりですが、そこで敷地の一部に公開空地をつくる
オーナーに対しては、社会環境に寄与したといキるというので、ボーナスの意味で容積率が増力、。
るという奨励的(lncentive)な改正をアメリカでやりましたね。こういうふうにして広場を設けさせる。これが果たしていいのか悪いのか、私は多分に疑問があると思います。
b.公開空地の実例としてそこへ書いておきま
した。①前庭、②下がり庭、③噴水、というふうにいろいろあります。
c.日本の総合設計制度。アメリカを参考に1て公開空地を持つものの容積率を割増すといヲ.
本の総合設計は1971年にできました。アメリカの基準が1961年にこれをとりましたので、ちょうど10年遅れてますね。
次に、ニューヨークの特別用途地域。
a.ボーナス制度の問題点。公開空地はどうなったか。そうすると、①オーナーは規定を辛うじて満たすような奇妙な形の広場をつくりがちである。道路に接する敷地の前だけでない、後ろへっくるというものができがちになる。②商業地域ではビルの前面が不揃いになってしまう。街路線が破壊されて、ひいては都市景観が悪くなる。さらに、道路からビルヘのアプローチがまことに不便になる。雨天の場合や、ニューヨークのような寒い所では公開空地があっても、寒くて・そんなところは無意味であるという意見が出ました。
そこで、b.特別用途地域の指定が1975年に改訂公布されました。現行の法規では不都合と思わ
hる地域を特に第3図のようにミッドタウンとダkノンタウンとに指定して、その地域内では次のような事項を義務づけました。①は歩道の拡張、②は開放されたコンコース、③は公開広場。
5番街では、これを受けまして、さらにまた細かくしております。①ウィンドーショッピングの丸連続性を強化するため街路沿いの正面部面は入り口等で切断しない。②西側は地上85フィート(約26m)に保持し、それ以上の部分は50フィートだ
一ナセットバックする。③プラザよりもむしろ屋根、)ついたアリトアムをつくれ。④夜間の無人化を防ぐ意味もあって、ボーナス分は極力住居床に充当する。これは御堂筋がいえますね。夜になると真暗になって、だれも出ない。もったいない話ですね。5番街はとにかくそういう傾向があるもんだから、上の方を住居階(CGndQminium)をっ
Cつて・住まいの人たちが夜おりてくるようにす
つの次に、空中権を高度に利用したビルにつきましては、その例を第5表に示しました。一番右に空
中権の利用方法が書いてありますが、1と2はプズラザーによるボーナス。空地に屋根をかけること隻.
によってボーナスを得る。それから、隣地の空中権を使っているのが3のTrumpTowerから8のRepubricNationalBankまで。それから、9は一瓢前の容積率の利用。これがなかなかおもしろいですね。BiltmoreHotelは、鉄骨造石張だったのを石を全部壊して鉄骨をそのまま使うことによって、前の容積率を放棄しない。それから・10と11は上部空聞の利用。道路の上ですね。地下鉄のブロンクス操車場の上をアパート群にかえております。例えば日本でいうと、吹田の国鉄車庫は10万平方米ありますが、あの上をマンションにしてしまうんです。それから、ジョージ・ワシントンブリッジ。ご存じのマンハッタンの北のニュージャージーに行くジョージ・ワシントン・ブリッ
9ジの高速道路の上にそのまま4棟の大きなマンシ
ョンが建っております。これは公営住宅です。その次の12、13は埋立。BatteryParkCityはハド
ソン川を一部分埋めているんですが、世界貿易センターの堀り土をそこへ埋めているというやり方です。E25もイースト・リバーの方の国連のすぐ下になりますが、そこでも埋立をやっております。
こういうアメリカの空中権を極度に利用したものを第5図に書いておきました。
第6章空間開発の限度
日本の建築基準法は、日照、採光の確保を環境衛生の中心としてつくりました。それから後、改正するときには、あんまり高層になると多人数がドッとビルから出てきて交通が頻繁になるからというわけで、容積率の規制を加味しております。
最近の問題で、皆さんお忘れになってはいかんのは、空気汚染の問題であると思います。
筆者の友人の話ですが、今まで住んでいた須磨では一戸建の庭付きであったが、通勤に不便のため大阪市内の4DKの分譲マンションに移った。
新大阪です。御堂筋に勤めておりますので・何しろ職場へ30分以内で通勤できるので非常に喜んでいました。そうしたところが、聞もなく、おしゃべりだった娘が余り口をきかなくなってきた。不思議に思っていたところ、今度は家内が咳が出た
りめまいを起こすようになってくる。医者に診てもらった結果は、「空気汚染のためと思われるので、転地療養をしたら」と言われた。その医者は、近所にもそういう方があり、近ごろこういう方がふえました。めまいがするのが特徴ですが、どうも空気が悪いんではないかと自分は思う。一応転地療養したらと言われて途方にくれている。空気が悪いんだが、一度調べてぼしいと言います。
早速そのマンシ旨ンを視察したところ・10階建の3階ですが、西側に窓があり、日照は悪くない。
近くに高速道路が見えて、夜半でも騒音がひどい
ので、窓をしめないと熟睡できません。また、1階が駐車場で、朝の出勤時は窓から排気が入るので、たまらない。特に娘さんの部屋はアンドン部
屋(無窓室)。とりあえず、私が厚生省の決める検
知感の方法で一酸化炭素を測りましたところ、ビル衛生管理法の限度の10ppmに近い数字が出ました。
かなり高いのには筆者も驚きましたが、結局医10者の言うことを聞き、しばらく妻子をもとの須磨の旧宅に近いところの知合いの離れに転地させることにした。友人が曰く、「亡父が都心の船場に暮らしていたが、晩年に療養のため須磨に転居したのをすっかり忘れて、その家を売って都心へ戻った。こんなことになったのは親の罰があたったんだろう」と、私に嘆いておりました。
これからのマンション暮らしは、居住の諸条件をよほど検討してからでないと、とんでもない災難に遭うもんギとつくづく感じます。いわゆる空気の汚染ということが非常に多く、特に都市型ではこのような例があるので、十分な評価を行って購入してほしい。
なお、環境庁から地下街の空気の測定の委託を受けまして、船場ビルの地下2階が駐車場になっておりますが、そこで空気を測ってみたら、何と350ppmもありました。10ppmが政府の決めたものに対して、350ppm。私はそこの管理者に注意しましたから、その後よくなったとは思いますが。
ですから、開発の限度にっきましては、何といってもこれから空気の汚染を考えなくちゃいかんと思います。
第7章資金調達法の一手法(再開発の手法)
これは財政手法の問題ですが、皆さん特に知っていただきたいんですが、海外の大規模なものは、
アメリカで'はサンフランシスコのゴールデンゲー
トウェー、パリのラ・デファンス。特にパリのものは150ヘクタール以上ある。どういう開発をやっているかというと、今までの建物をつぶして道路及び下水関係までは公共がやる。市なら市、あるいは国なら国がやる。多くは市ですね。そして、あとへ建てる建物については、デベロッパーにお願いする。政府の方は規模をこれぐらいのものをつくるとか大体方針だけ決めといて、入札によって執行する。ラ・デファンスは、先年、天皇、皇后もごらんになって、大規模で驚かれたらしいです。
日本ではどうしているかというと、クリアラン
スはもちろん、あとのビルまで公共がやるという妙な癖があります。民間に任せたら思うようにできないからというんですが、それはいかんと思います。
その証拠は、大阪駅前の再開発ビルをごらんください。先日第2ビルの2階を見てみました。ショッピングセンターとなってありますが、行ってみたら、55%がシャッターを下ろしている。あいてるストアは何かというと、サラ金、旅行会社、それから毛皮屋。お客さんは1人もいない。こういうやり方は一体何かということを考えてみると、買い手のつかないような町にビルをつくり過ぎている。ラ・デファンスをとにかく見本にしていた
だきたいと思います。
私の家は、先ほど司会者からおっしゃるよデー'
新潟県高田市という古い城下町で呉服屋をやつkおりました。私は一人息子ですが、妹を番頭と一緒にして跡をとらせて、私は出てきましたんです。
今、実家で商売をやってりゃ、よほどよかったと
後悔している次第です。(笑)その婿さんから話がありまして、金沢に本社がある大和百貨店から、うちの敷地に百貨店を建てたいという話がありました。もっと敷地が欲しいという。ちょうど角から近所の8軒の家を合同して、そこの敷地を全押提供しよう。ビルをつくるのは大和百貨店。そσ,
土地のオーナー、小林商店以下8軒にビルを売る。
売るといったって、こっちは買う金はありませんと言ったら、いや、それは私が払う家賃で払ってくれと言う。それが調べてみたら、はからずもア
メリカで大はやりのSalesandleaseback。私の家が2億ほど銀行から借金をいたしました。1
かし、ビルの所有者で大和に貸しているわけで〕から、家賃が入る。それで15年ぐらいで完済する
ような計算になっておりました。小林呉服店は3階の一部に入居し、今度は大和から借りている形
式になるんですね。おかげさまで10年経った現在、金をほとんど返すことができました。結局民間にやらせると、もう本気ですね。我々は真剣です。
これがSalesandleasebackということです。
第8章改築か修復かの決め手
どうしても修膳をしたきやならん時期になつk・いる。しかし、修膳するならば、この際建てかえてしまいたいと。大阪ビル協会の古いビルをかかえている方々で迷っておられる例もあります。大
阪府庁もこの例です。その場合にこういう計算式を使いました。これを説明いたします。
D-B一ト+(1菰)n}
Dは改築と修復との差で、改築した方がいいか、
あるいは修復した方がいいか。修復しても寿命が来ますから、もちろんn年後には改築しなきやな
らん。その差額がプラスになればいいんですが、マイナスになると修復しては損だということになるわけですね。Bは改築費で、工事費、移転補償費など全部含めます。Sは修復費。ただし、n年間はその改築と同じ効用が保たれると一応仮定しました。kは金利。
曳、(1.6
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SジO・、Bsジ。.3B
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一一一
図3改築の場合と修復(n年後)の場合との差(注)差額は現在の時点における割引値(PresentWorth)
このような計算式で、今金利0.1と仮定して簡単に図3に出してみます。差額は現在の時点における割引値でやっておりますが、修復費が改築費(
一'1割程度のものであるとすると、2年以内に改采をやるんだったら損である。改築費に対して3割の修膳費をかけた場合、これが非常に多いです
巨バ
疑...
II
が、大体7年以内に改築するようだったら二重投資になってしまう。せっかく修膳したのが無駄になる。この例は、大阪ビル協会の中でもありますが、大体3割程度でモダニゼーションができるので、それは大体7年もてばよろしい。7年後に改築すればよろしい。大阪府庁のときには、これにさらにインフレの問題とかいろいろ入れました。
それから、効用、能率の問題も若干入れますと、これがずれてきますが、大阪府庁は、私が物理的に調べたものでは余命はまだ20年以上あります。
一部外壁が離れたりしたのなんかがありますが、これは必ず修膳で直す。それから、機能上も若干足りませんので、ある程度増築することも考えたわけです。それにしても、余命は現在のものは20年ありますから、修膳費を出しても損はない。府の債券でやるんだと思いますが、そういう資金は、大阪府民に一時に金を出させると大変ですから、
とにかく修繕でやんなさいと、こういう論文を今から5年前に提出しました。その結果、改築はやめましょうということになっております。また、
最近ちらっと聞きますと、また改築案が出ている。
とにかく超高層を建てたいんですね。これは、さっきの美、風格の問題になりますから、今度は経済とはおのずから別になると思います。
とりとめもない話をいたしましたが、私の話はこれで終わらせていただきます。

12
モう
1別紙Il一一1983.5.不動産鑑定よ1り…一・一・…・一・一・一㌧痢+覗,,畢痢+融+“+'湯駿マフラ;2禰の月露【痴大阪工業大学教授・工学博士
小林清周
まえがき
分譲マンションは一戸建と違って「空中に浮んだ箱」であるから,その価格を決めるに際して平面的な要素と共に「居住の立体感」が大きく影響するであろう。
そこで見方を変えて,住んでいる人々からの評価によって価値判断を決める方法を試み,著書の「分譲マンションのすべて」に発表したところ,
朝日新聞では,これを1月13日及び21日に「分譲マンションの評価法」として取り上げ,読売新聞
では2月9日に「マンション購入5段階評価」として掲載し,これに対し全国から色々の質問やら激励の言葉を頂いた。本誌の編集長からも「もっと詳細に記述して欲しい」との要請があったので
新聞記事を補足する意味で書かせて頂くこととした。鑑定の専門家である読者の皆さまにご意見を承わりたいと思う。なお,紙面の関係で概要にとどめたので,さらに詳しくは,「分譲マンションのエレメントに関する数理的解析」一大阪工業大学小林建築経済研究室一をご参照下さい。
1調査方法
aアンケートの形式表1のように,票1を各マンションの管理者に記載を依頼すると共に,居住者を個別に訪問して票且を配布し,意識調査をお願いする面接回答方式とした。票Hの評価
は,マンションの各エレメントを立地条件,建築
条件,管理条件の3分類とし,各条件の総合評価,
ヨリニヨの のじのコロサロノロコロラヨうごコヌヨの モじ ヨきドほ
蚕ρ,厚{㎜議曼費＼周…
'姫・-…
、「全体としての総括評価を含め,全部を26事項とした。なおマンションの対象として○都市型とし,大阪市内の商業地域におけるファミリーマンション○規模は単棟の地上9階以上,50戸以上。入居後1年以上経過したものに限定した。
以上により27棟,有効アンケート数は417戸であった。なお票1により,都市型マンションの実態調査を行い規模,容積率,立地条件その他の検討を行ったが,首題には直接の関係が少ないので報告は省略している。
b数理解析居住者がアンケートによってク
事項と総合評価に記入する場合には,次のような標準式が各自の頭のなかに画かれるものである。
例えば立地条件については(総合評価)(教育)(医療)(通信)(日用品)(通勤)
y=bo十blx1+b2x2十b3x3十b4x4十b5x5(自動車)(環境)(将来性)(公害)+b6x6十b7x7十b8x8+bgxgとなろう。
ここでxは「よし,悪し」の判定変数b1-gはエイト(重要度)とすればbxはその事項についでの価値と見られる。この和に変数のかからないbo
を加え,総合評価yを評価するものである。いまxおよびyの5段階の評価値を次のようにすれば,y=bo+Σbx+eの式がアンケートの数(n)だけ作成される。大変よい+20ややよい+1
又.
ズ覧
ヒ＼
c
@
表1.アンケート用紙塵】]匠]□
管理者にて記載願います。
01.名称
分譲マンション名称
所在地
施工!エ皿祉
分潰■、二社
管理!』工社
03.敷地関係
敷地面積
用途地域等指定
大阪工.業大学建築学科
小林建築経済研究所
TEL.06-952.3131(内線233)
02.調査票記入者
m
04.建物関係
階
数
構造
最大住戸型
(L.D.K.)
最小住戸型(L,D.K,)
最多f主戸型(L.D,K.)∫也.hF雪止世一ド1}皆土答屋1;皆イ.R.C.造ロ.S.R.C.造ノ、.S,∫
最大住戸面積(バルコニー一を含'む}
最:ノトf主戸面積(ノくノレコ二一を脅」む)
最:多住戸面積(ノくノレコニーを含'む)
引、
rr1!
1u'!='レ'く一夕ー一台数
人III
'f、肘台
05.用途面積
那途区分分譲部分面積非分譲部,}1餅責償貸部分を含む1特記'卜項
住宅部分(バルコニーを含む1m1皿1一一店舗事務所m̀m,
建物内駐車場㎡In1収容台数ユ、II
建物外駐車場m1m」収容台数台
トランクルーム(物置)m=m1所在1;皆し:皆共用面横m!m=集会所所在階階ノk]計m=m』
06.住戸数階住宅戸数店舗事務所テナント数階住宅ン'1数llll舗・'卜務Illl'テナント放地下戸テナント11階戸テナント上
1階戸テナント12階戸テナン1・2階戸テナント13階戸・テナン'ト
3階戸テナント14階戸テナント
4階戸テナント15階戸テナ〜ト
5階.戸テナント16階戸テナント
6階戸テナント17階戸テナント
7階戸テナント18階戸テナント
8階戸テナント19階戸テナント
9階戸テナント20階戸テナント
10階戸テナン'ト合計戸テナント
13

14⑤分譲マンション居住者意識調査
匪コ厘三]□E]各居住者にて記載願います。
01.住戸
大阪工業大学建築学科
小林建築経済研究室
TEL。06-952-3131(内線233)
記入月日月日専有面積'm'
住戸番号階号車バルコニー面積m=
入居年月年月トランクルーム面械111
住戸型(L.P.K.)その他(}m02.家族構成該当する人数を記入し、当調餅記入者に。印を付けて下さ七・.
乳幼児小学生中学生高院生大学生・社会人
男女人人人人人人人人へ人
03.自家用車
自家用車ムロ数自家用車用駐車場絞当する項目に○印を付けて下さい,
ムロイ.マンション内ロ.敷地内ハ、敷地外(マンションから約鵠の所104.評価嚇すると思われる陥(大変よい、や、よい、髄、や、悪い,煙悪い)に○印鮒けて下さt、.
香・号条件事項大変よいや・よい甜や・亜』}大変悪い評価の理由.問題.屯など
01教育文化施設の良否、利便(掌校、図書館、公民館など)
立医療保健掩設の良否、利優(病・医院.保健所、保育所など)
2つ」00通信事務暗設の利便(銀行、郵便局.市・区役所など)
04地日用品購買の利便(スーパー、市場、小売店、百貨店など)
一〇5D6通勤通学の利便(地下鉄、国鉄、私鉄、パ又など)
兼自動車交通の利便(道路混雑状況、駐車場など)
地域環境(.公園、町並4緑、住宅密集度など〕
7800件居住地域としての将来性(商業地域化、スラム化など)
09公害関係(空気汚染、振動、騒音など)
10立地条件の総合評価(01-09の全体としての評価)
工1生活の快適性〔へやの広さ・ゆとり、天上高、景疑など)
プランの機能性(間取り、ユーティリティ、バルコニー)
ウ右311建収柄スペース〔室内外の物置きの広さ)
プライバシー(隣・上下階・廊下との連音性など)
4【J11纂日月q・通風・方位一6711条立体交通の便(エレ(こ一夕ーの待時間・定員・速度・台数、階段)
平面交通の便(エレベーター・・階段までの距離、廊下の広さ)
OU911件共同利爾施設の充足度(駐車場、集会所.自転車置場など1
共用部分の環境(エレベーター・階段の明るさ、廊下の採光・通風)
20建物の風俗(規模、建物入口の広さ、共用部分の仕上げなど)
21建築条件の縫合評価(11」20の全体としての評価)
建物の名称
234ウ占22管理条件入居者の柄
管理状況
25管理条件の槍合評価(22,23,24の全体としての評価)
25立地条件の縫合楴(1吐建築条件の槍合陥(2D、菅駁件の縫合陥(251によるマンションの総括評価○普通0
0やや悪い一10大変悪い一2
ここでeは個々のアンケートの標準式に対する誤差であるが,これを正規分布と仮定し口口
Σ81=1=0とし,Σε2iが最小となるような,i瓢1i畳1
・わゆる「最小自乗法」により,bo……bgを求め曳ることができよう。この解き方を「重回帰分析」といいbu……bgを偏回帰係数という。今までの統計の多くはbo=0,b1.g=1/9とした「平均値」の処理であるが総合評価yを利用することによって、人間の頭脳を幾分でも解明することができるようになったのはコンピューターの開発によるものと
いえよう。
2立地条件
a評価の平均値各事項のウエイトを等しいとした平均値は図1のようになる。居住者の評価
は商業地域といっても場所により若干異なり,同じマンシ・ン内でも,家族構成で必ずしも等しくはならないが,平均値は大体の傾向を示すものとCいえよう・各事項を大別して剛さのノト計が+〉3.110に対し環境の小計が一1.179となる。即ち便利さのために環境を犠牲にしたこの状況は,日本の大都市に当てはまることといえよう。
b評価のウエイト図2のとおり便利さを示
rすウエイトの小計は0.484であるのに対し,環境曳̲。
の小計は0.525となり,ほぼ同程度のウエイトを示す。
例えば読者が都市型マンションを購入する場合ては,次のように評価を試みてみよう。なお,便宜上boを省略する。
○自身の通勤,子供の通学は至便…………+2
0日用品の購買は申し分なし………………+2
0良い学校が近くにある・・………・一…・・…+2
0市民病院は混むが近い……一…………・…+1
0あとの5項目は普通……………・一…・………0とすれば
2×0.129十1×0.065十〇×0.038十2×0.104十15
図1立地条件各事項の平均値
01教育文化
02医・療保健・便03通信,事務'利
さ04日用品購買
05通勤通学06自動車交通蕪雑
10総合瀞価
O,239
0.436
0.552
α364
1,223
O.2%
一α101
0,021
-1.099α155
一1.0-O.B-O,6一α4一〔L20r卜0.2十α4十〇.6ヨ・O,8十】工〕十1,2十1,4
悪や著
いや通
図2亙地条件各事項のウエイト(,主)bっ=一〇.009
イ更利さ
{
境
最
…
01教育文化
02医療保健03通イ言事孝芳
04日用品昇舞買
05通勤通学06自動車交通
07ナ也ナ或三景刃亀
08將来性
09公害
よや
い'や
O,129
0,0650,0380.:1040,130
0,0180,181
0,224
O,120
o
0.10.2
ウエイトー一→2×0.130十〇×0.018十〇×O.18].十〇×0.224十〇×0.120=0.800
この例は便利性から見ると優れているが,環境の点からは余り良いとはいえない。しかし,日本の現況から見て総合評価が+1に近いので検討の価値があるといえよう。
cコメント各事項について「大変よい,大変悪い」というものにはコメント(注記)をお願いしたところ,多くの意見が記されていた。これらを要約すると○子供の環境にはよいと思われないが,通勤の便利のために購入した。
o近くのよい学校に入れたので他のことは考え

16なかった。このように「交通の利便が何よりの取り柄」というこ一とになる。
d郊外型との比較都市型と比較のために阪急沿線の豊中駅から約1.5キロメートル離れた2棟について調査を行った。
そのウエイトとしては,便利きの小計は+0.656
に対し環境の小計は0.324となり「郊外であるから環境がよいのは当然で,便利さこそ問題」という都市型と違った数値が出た。ただしアンケート
数が少ないので信憑性は多少降るであろう。
3建築条件
a評価の平均値図3のように「収納スペー
ス」「駐車場等の共同利用施設の充足度」が悪いとされており「マンションに入るからには身辺を整理せよ」等といわれても現実に困ることを意味している。
b評価のウエイト図4のように専有部分の居住性能を示す11から15までのウエイトの小計は0.449で共用部分の小計0.531とほぼ同じ程度の重要度を示していることは面白い。特に建物の規模,入口,共用部分の仕上等を示す「建物の風格」
は大きなウエイトを示している。
cコメント前述の「狭い」という注記が多いが,その他に次のようなことが記されている。
○上下,両隣の遮音性,部屋の独立性について
プライバシーが確保されていない。
O日照,採光,通風等の方向性や隣棟との間隔が配慮されていない。
○逆に景観がよい。戸閉りが便利。耐震・耐火というから安心。
等のように,賛否こもごもというところである。
d家族構成評価は家族の構成によって,かなり異なるのは当然であるが,本研究では,その構成を6種類に分けて検討した。
①平均値専有部分については家族の増加に従って評点が下がり,特に収納スペースの差が大きい。共用部分については「共同利用施設」同
じく評点が下がる。
②ウエイト平均値と違って,ウエイトの差が
図3建築条件各事項の平均値
専有部分
共用部分
11生活の'快適性
12プランの機能性
13収納スペース
14プライバシー
15日照・通風・方位
16立体交通の便
17平面交通の便
18共同利用施設
19共用部分の環境
20建物の風,格21総合評価鰯鰯㈹㈱娚
ααα■αα
一一
0.424
0.552
一〇.481
0.475
α334
0.176
一1.O-n8-0.6-O.4一α20+α2+0.4+0.6+α8+1.0
悪や普よや
いや通いや'
図4建築条件各事項のウエイト(注)b。・=0.020
専有部分
共用部分
Nα11生活の快適性
12プランの・俄能性
13収納スペース
14プライバシー
15日照・通風・万位
工6立体交通の便
17平面交通の便
18共同利用施設
19共用部分の環境
20建物の風格
O.104
0.IO6
o.045
O.127
O.067
0.093
0.045
0.068
O.102
0.223
僅少であった。
4管理条件と総括評価
O.10.2
ウエイト̲̲←a管理条件(表2)①平均値は管理状況が「ややよい」に近いが,他の2つは「普通」である。
②ウエイトは3事項とも,ほぼ同じ数値となっている。
③管理条件のコメントは「建物の名称」や「入居者の柄」にも関心は強いが,特に管理人に対する苦情が多く,その中には「自分が金を出し
表2管理条件の平均値とウエイト
N・1
事項
1平均イ刺ウエイト
221建物の名称1α2・31α236
231入居者の柄1α212
0,353
24
管理状況
α7771α397
251総合評価1α442(注)b。=一〇、003ている使用人」というような一種の皮肉のコメ
喰ントも見られた。
b総括評価立地,建築,管理の3条件の総合評価と全体の総括評価とを利用して各数値を求めた。(表3)
壕一①平均値居住者自身で購入したものであるか
6覧ヂ覧
17
ら各条件とも「ややよい」程度の評点を期待していナこのであるが,結果としては「普通」に近い数値が出ているのは意外であった。
②ウエイト同表のように3条件とも同じ程度の数値となっており,管理も立地,建築に劣らず大切であることがよく分った。
表33条件の平均値とウエイト
No事項
1平均イ司ウエイト
1・1立地条件の総合評価tα・55
0.363
2判建築条件の〃α176iα291
2明管理条件の〃α4421α312
26t全体の総括評価1α26・(注)b。=0.034

18
略̀"""岬岬婦、一、八ll':・1'.
1別紙IIl設備と管理(S.59.
」'+一ぜ…一＼1
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群〜易一
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一一
超高層のビルブームが続くニューヨークのビル事情を,日本と比較しながら,貸ビル界の動向,ビルの公開空地などについて追ってみる.
アメリカのじル界は経済事情の悪化につれて,不況となっているようであるが,ニューヨークだけ
は,その特殊性である金融業とサービス業とに支えられて,超高層のピルづ一ムが続いている.しかし,地価の著しい高騰と敷地の入手難等によって,その企画・設計にあたって空間経済には一方ならぬ苦心が伺われるが,日本と比較しな
がら,筆者の最近の見聞を記して読者の皆さまのご批判をいたださたいと思う.
1.貸ビル界の動向
じルの需給状態については,さきに本誌(昭和57年7月号)……「貸ピルの管理・経営と実際」で報告したときの状況とは,かなり様子が違っ
CnldweUBankerIO.3
10〔)FFICEVACANCYINDEX
9(〕FTHEUNITEDSTATES8.9
6,97.i6、2アメリカ
5.6
5,25.5
4,84.8
4・24,14,1
43.63・63.54・4、、、3.Oコ「3・93.8
3、、、」'4
ヤヤヨぷ
2＼ξ§一一一一一一巴鞠.甲嶋」46
工李[%コ
1236912369/2369123691236912(注)。アメリカ23主要都市における商業地域と周辺地域との合計について(文献1).
。1982年12月末現在.
。日本の空室率は文献2による.
第1図日米の貸ビル空室率
1982,ユ978197919801981
1
・・イ“'鞠1'・一てさな小林清周藤a.事務室の空室率
何といっても,ピルの景気は空室率の状態を見るのが一番,早わかりするが,比較的好調であった空室率は第1図のように一昨年3月以来,急上昇を続け,容易ならぬ事態を思わせるものがある.
ピル業界の方に伺ったところでは「さらに目下建設中のピルが完成するにつれて,ピ」し市場は一
まずます供給過剰になるであろう」とのこと
で,この調子では早急には回復しないのではないかと思われる.なお,日本のピル協会連合会の空室率は第1図に併記したとおり,横ばい状
態を続けアメリカと対照的である.lb.ニューヨークの特殊性(文献3)
全国的な不況にもかかわらずニューヨークだけは好景気で,ピルの増加が1982年に47万m2に達し,1983年でも43万m2の増加が予想され,
しかも,そのうちの50%はすでにテナントが決定している由である.
商業地域の賃貸料は年間27.75〜67.75ド」レ/ft2
で,1ド1レ=230円として68709〜167749円、ノm2となるが,東京の平均の75372円/m2(文献2)から見ても,かなりの高額で特にパークAv(65ドル/ft2),5番Av(60ドル!ft2),マづソンAv(54ドル/ft2),アメリカAv(53ド1レ!ft2),3番Av(47ドル/ft2)と目抜きの場所はひどく高いが,ウエストサイドに行くと10〜35ド」レ/ft2と段違いに安くなる.
ユOOOユOO200300400500600(注)単位:棟k第2図ニューヨーク市の分餓住宅の増加(文献5)
年合計新築切替え
197756749
18157
フ8175
261
フ92822116283
80299
8工473180293
ユ55620〔見込〉82775
つY「『「述nrr∩n600
C.建設の傾向:ニゴヨークのピルづ一ムは今までと違った次のよ
うな特異の傾向が目だっている。
C、①ピ1レの公開空地が従来,屋外の形式であるづラザー(Plaza)であったものが屋根をかけた
アトリアム(Atrium)が多くなった・これについては,以下で述べる法律の改正によるためであるが,結論的には「空間経済のなせるわざ」とでもいうべきであろうか.
②上層階に分譲マンション(Condominium)
を含む複合ピル(Complex)が多い.ニューヨークでは戦時中の家賃統制法(RentControlLaw…連邦法,1943公布)や戦後の家賃安定令(Rent
Stabi五zationAct,1969公布)によって,家賃6の値上げが制限されるため賃貸ア'やトの経営は』まったくうま味がなくなり,きわめて払底の状
況にある.
そこで,ここ数年前から分譲マンションが流行
し,賃貸アパートや倉庫などを改装して,これに延切替えるものが第2図のように増加しているが,金を持っている連中は,眺望のよい超高層
ピルの上層階マンションを希望するとみえ,1億円
以上もする,いわゆる「億ション」に結構,買手が.ズついている様子である(文献4および5).
鰻」
2.ビルの公開空地(UrbanOpenSpace)
超高層ピルが林立すると,道路も光と空気の供給が十分でなくなり,誠に陰気な状態になる.早くからニューヨークのウォール街の周辺では,このことが問題となり,1916年に用途地域制が決められるとともに,各地域ごとの容積率(敷地面積に対する延面積の割合)の限度や,高さ制限などが公布されている、
エ9
a.用途地域制の改正(lncentiveZoning
Code1961)
最大容積率が決められると,ピ1しのオーナーは敷地一杯に,できるだけ高く建てがちとなるために道路は深い溝のようになることは前述のとおりであるが,そこで敷地の一部に公開空地を造るオーナーに対しては「社会環境に寄与したことになる」ので,ボーナスの意味で容積率が増加するといえる奨励的(lncentive)な改正が行われた.概要は以下のとおりである.
①商業地域はC、からC8までの8地域に区分されるが,そのうちの主要な地域に対する最大容積率は第1表による。
②ボーナス公開空地を広場,アーケード,前庭に区分し,おのおのにボーナスを定め,これを最大容積率に加算できるようにした(第2表).
③容積率の限度しかし,33条一12により,ボーナスを加えても,「最大容積率の120%を超えることができない」とされている.たとえば,最大容積率が1500%で,ボーナスが10倍となる地域とすれば,
1,×15×1.2ロL×15+プ×10(ここに,L:敷地面積,パ公開空地面積)
から公開空地の損益分岐点プ/Lコ0.3となる.
すなわち,敷地の30%を超える公開空地を造っても,その分はボづスに加算されないというこ
第1表最大容積率(主要商業地域)
区分悔文1地域最大容積率○最大容積率33条一122C5一]
CCC
劃一一『
CCCC
[一一一
CCCC
C昌一̀
4.00%
5,00〃
6.OO〃
10.00〃
15.00〃
第2表公開空地による加算率(ボーナス)区分○広場(plaza)
lft2に対し
0アーケード(Arcade)1丘2に対し○前庭(FrontYaTd)
1ft2に対し
条文
33条一ユ3133条一151
33条一162
地
域加算面積
C6田1,C6-2,C6-3
C4.7コC5-2,C5一̀
CH,C6-5
C5-3,C6-6,C6イ
4ft2
6〃
10〃
トでで
Cまま
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<写真1前庭.
何の丸めに7段のステΨプを設けたのか疑問.
槻41〉写真2下がり庭(Sunk
Garden).公開
空地を地階地盤に設け,道路から階段により到
達する.アプローチに不便▼写真3下がり庭.雨のときには水がたまってビショビショ.
顯曝'曝凝・麟,調醐霧麟翻穐.識・、擁とになる,
なお,このほかに高さ制限の条件があるが,複雑なので,ここでは省略する(33条一43).
b.公開空地の実例
前述のように公開空地は奨励的な法令に従い,1961年以降にいろいろの形式のものが造られているが,その2,3の例を紹介したい.
①前庭敷地前面境界線の全長に沿う庭で,写真1でも見るように,不、思、議にもステッづを設けている、ピルのアづローチには不便であるが,「自分の財産を公共の歩道と明確に区分する」という人間の本能を表わすものであろうか..
②下がり庭(SunkGarden)写真2,3のように床を地階までさげている.道路側に地下街がある場合には,ここと連続しておけば災害発生のさいに避難口となり,防災上,きわめて有効となるが,そうでない場合では前庭より一層アづローチが面倒となる.
③噴水水は人間の眼に「やすらぎ」を与えるもので,街路樹と同じく有意義であろう
贈寵'▼写真4噴水.
馨騙繍
遼糊
藤縄 !!麟騰
鋤鬱鬱鐵が,写真4のようにむやみに大きいと,シづ千が̀かかったりして,たんに「場所塞ぎ」に過ぎな
くなる.
c.日本の総合設計制度昭和46年(1971)
前記の法規を参考として日本でも最大容積率
およびボーナスの法規が定められた.これを総合設計制度といっている.
①建築基準法の改正第3表のとおりである.
第3衷建築基準法の改正
59条の2(敷地内に広い空地を有する建築物の延べ面
積の敷地面積に対する割合等の特例)その敷地内に
政令で定める空地を有し,かつその敷地面積が政令で定める規模以上である建築物で,特定行政庁が交通上,
安全上,防火上及び衛生上支障がなく,かつ,建蔽率,
容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの容積率又は各部分の高さは,その許可の範囲内において,第52条第1項及び第2項(容積率),第55条第正項(1種住専内の高さ)又は第56条(各部分の高さ)の規定による限度を超えるものとすることができる.
21
蹄4表公開空地による割増し床面積(ボーナス)
基準容積率
大都市
8/10をこえ
40/10未満
40/10以上
100/10以下
1その他の都市
8/10をこえ
60/10以下
60/10をこえ
100/10以下
A(適用式)
A=BxC×1/2
A=B×C×1/3(注)A:割増し床面積の限度
B:基準容積率
C:公開空地の面積の合計
ただし,基準容積率が90/10〜100/エ。の場合は,割増、し床面積の敷地面積に対する割合の上限はその容積率に0.2を乗じた数値とする.
②最大容積率は商業地域内では40/10〜100/10(法52条)とし,ニューヨークの150/10よりさヂ・げた.
ご㌦③ボーナスは第4表のとおりである.この計算によれば,公開空地の敷地面積に対する割合の分岐点は60%となり,ニューヨーク法の30%より多い.このことについては可否の両論があろう.
3.ニューヨークの特別用途地域(文献6)
a.ボーナス制度の問題点「ボーナスがあるから公開空地が増加し,光と空気が街に多く供給される」と思われたが,必ずしも結果はそのとおりにはならなかった.具体的な理由として,①オーナーは規定を辛うじて満たすような奇妙な形の広場を造りがちであることがわかった.
②商業地域では巳ルの前面が不揃いとなり,街路線が破壊され,ひいては都市景観が悪くなる.
③前述のように,道路からピルヘのアづローチ
が誠に不便になる.
④雨天の場合や,ニューヨークのような寒い所
では公開空地の価値は少ないのではないか.
などの意見が続出した.
b.特別用途地域の指定(改訂公布,1975)
そこで現行の法規では不つごうと思われる地域を特に第3図のように三リドタゥン(Midtown:
商業地域と住宅地域の中間地域)とダウンタウン(Downtown)とに指定して,その地域内では
次のような事項を義務づけた.
①歩道の拡張(SideWalkWidenin9)
前庭を歩道に連結し,幅を拡張することによって歩行者にゆとりを与え,植栽の余地を十分に
採ること.
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②Downtown
麟
1騰魏第3図特別用途地域(マンハッタン内)

22②開放されたコ』一ス(OpenAirCon.
courses)地下鉄の入欄に近接したづラザー
は,光と空気が,地下鉄のコンコースに達するよ
うにすること.
③公開広場(UrbanPlazas)。植栽を十分に作ること.
。づラザーには高さ40ft(約12m)以上の屋根を付置してよい.
。二つの街路(Street)の間に通路を設け,これらを連結することを奨励する.
。座席,アズマセ(Kiosk),チエステーづル等を設置し,都市空間を楽しいものとする.
。その他,つねに公衆に開放された公開空地であること.
c.5番街特別用途地域の細部規定(文献7).
第3図の特別用途地域のうちでも,5番街は
特にショッピングの街として知られているが,その特殊性を盛り込んだ細かい規定を作っているので要旨を紹介したい.
①ウィンドーショッピングの連続性を強化するために,街路沿いの正面部面は入口等で切断しないようにすること.
②西側は地上85ft(約26m)に保持し,これ塚上の部分は50ft(約15m)だけセットバック(setback)させること(第4図).
③づラザーよりも,むしろ屋根のついた空間(Atrium)を造ること.
④夜間の無人化を防ぐ意味もあって,ボーナ
ス分は極力住居床に充当すること.
4.空中権を高度に利用したビル(文献8,9,10)
敷地がきわめて限定されているニューヨークでは
前述のような公開空地による容積率のボーナス
や,隣地の空中権の購入,駐車場・道路上の空
間利用,河川の埋立等の空間利用が徹底的に行われている.その例を第5表に示したが,ここでは誌面のつごうもあるので,第5表のうち,Midtownについての工事中の4ピル(一部竣工)を紹介したい.
a.IBM
1975年の改訂法規により,屋根をかけた公開
ヲ躍国宣睡囁醗翻腱麗團憲團囲團既囲贈鰓刺}画圃囲闘購
湘幽麗麗醗灘麗璽麗羅羅薗臨悶、・文献7による.
・覆…区画内改良
り一ンを示す,・ll…高さ85ft
以上は50ftセットバック(注)
第4図5番街特別用途地域の高さ制限
空地が注目を浴びている.第5図のように同一区面内にトランづ・タワーが新築され,アトリァムを通じて連絡し,区画全体が有機体化している.ア
トリァムは午前8時から午後10時まで開いているが,アズマセ,チェステづルを置くなどして,今までのたんなる野天のづラザーとは格段の公共性があると思う(写真5,第6図).
①②③④・b
1階平面図(第6図)アトリァム側からのながめ(写真5)アトリァムの外観(写真6)
アトリァムの内部(写真7)
トランプ・タワー(TrumpTower)(第7図)
オードリ・へ"バーンの「Tiffanyで朝食を」の有名な宝石店ティファ二一の南隣で,同じ所有者トランづ氏のピルである.採光に留意したギザ弔ザの外観が5番街に際立って見える.容積率は1500%のところ,アトリアムのボーナスを加算し1800%とな
f
23
第5褻空中権を高度に利用したビル例
Nα1巳ル名地上階数特記1設計者閑罵難
M質BA
535角形,ガラス張のAtrium
37切妻の古典的冠チーフ,裏側アーケード
エドワード・ララビーづラザーによる
フィリッづ・・ジコンソンポーナス、.
TrumpTower
MuseunTower
ParkAv.Plaza
CiticorpCenter
ParkAv.500
Republic
NationalBank
58RC造,ギザギザの外観.中層オフィス.上層Condoスワ"・Mデン
53空中権(・7・・万ドル)嵯墨ll188男2シーザー・ペリー
44変形づラン,ミラーガラス,1000m2以上の才一づンスペースS.0.M
56傾斜塔に光電池,教会の空中権購入,4本柱ヒュー・スチューじンス
41既設ピルから29階分の突梁(空中権)ジェームズ・スチュアート
29隣棟Kressじ1レ上に突梁アチァー・パーキンス
隣地の空中権9元BiltmoreHote126BankofAmericaPlazaに修復,S→SRC造
エンバイロネ・以前の容積率
ティックスの利用
10Bronx操車場の上25南づロンクス.線路上の人口地盤のアパート群
11GeorgeWashington31高速道路上の空間を利用.4棟.
ジ蔑、橋東詰のアパート群
夢
魔.
市有埋立地
12BatteryParkCity13E25STCo-op30市有埋立地上部空間の利用
38ka上に19000戸
第工期1700戸完成埋立
Co-op1440戸,4棟デ巳ス・づローデイ
、〆…『、
ρ処
{
ハ棚
∫闇、『『甲虫〔[匿〔〔〔E〔
雪羅.聾乳
懇書員
露縷遇
趨謝嚢網
慧麟 降
第5図Midtownの新しいビルの位置
り,これにテ0アニ一等の空中権を含め2160%としている.上層階のマンションは2寝室で90万ドル(2億700万円)の高値である.
①1階平面図(第7図)②住居の基準階(第8図)③上部の外観(写真8)④工事中の看板(写真9)⑤吹抜部分のアトりアム(写真10)⑥北隣のティファ二一宝石店(写真11)
c.ATT(アメり力・テレフ才ン・テレグラフ社)(第9図)
古典的な切妻の外観は今までのピルにはない
柔かい感じを与えてくれる.西側のアーケードは55STと56STとを連絡しているが,この分が

25
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北隣のティファニー宝石店▲写真9工事中の看板.左上に完成図▼写真13ATTの正面玄関(工事中)㌶肥鱒蕪
トランプ・タワーとATT▼写真10吹抜部分のアトリアム.
愚難懸騨
筆籔
鞭
▼写真14ATTの透視図.
灘1艶'購==難靉靆騨諾葬懸.麟
r:薯:.一・覗“藩"・1:^'穿忘"麺…i・i▼第9図ATT(1階平面図)u̲蹄
Hl一…ヨ特配…二二』r'一手-一■一論調…鷺灘ξ,i旦1'薫灘三≡1・一一・=二r∵一・』1'『'三二■一夢:1騨鍛載菰畿舞蝿蒜難糞1
写倉一闘一1ド▼写真12ATTの立面(工事中)
55STからのながめ
葛i鑑塁詑欄
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鰯
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穂懸
<写真5アトリ
アム側からのながめ.
輻
>写真6アトリアムの外観(56ST
側)
灘灘
灘、灘
鞭暴麟噸・.・.,
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IBMとトランプ・タワー▼第6図IBMの1階平面図
<第7図
トランプ
タワー(
階平面図)
▲写真7アトリアムの内部.竹を植え込み,
さわやかな感じを与えている.
写真8トランプ・タワー上部の外観(工事中)
一.̀.':':'1'":∋i"緻'1'.争■兆“ド『'、':":.:二〜
マジソン街
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56ST
小売店
誌
<第8図
トランプ・タワー(住居の基準階,外側
の凹凸に注
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26
講ヨ塩田艦艇旙謄躍娼題旧臨u貰穿話罐課確確躍暗闇・…講麟懸鼎騨羅ハ羅溝翻、・…■魎>第10図ミューゼアム・タワーの1階平面図
レ写真15ミュ■一ゼアム・タワ'一の立面.53
STからのなが:め.
ミューゼアム・タワー<第12図
嚢1継羅麹藍・ill
ミューゼアム・タワーの立面図▼第11図ミューゼアム・
タワーの上部住居階平面図
語54ST一
玉..一...
一■…酪..彗i…・.喜・''一重'・;=・二一卓出置引1,帯'}'×、一睡E.r■覧=!..ロ:く一'iコ・§1し一7轟§li藤謝『も・蒙麺キ
一■一▲▲一53ST̲
蓼
公開空地としてのボーナスの対象となっている,①②③④d
1階平面図(第9図)
立面(工事中)(写真12)
正面玄関(工事中)(写真13)
透視図(写真14)
ミューゼアム・タワー(MuseumTower)(第10図)
近代美術館(MuseumofModemArt)として日本でもなじみの多い建物であるが,創立50周年記念として増築を計画し,その資金を捻出するために空中権を売却した、その価格が1700万ドル(39億1000万円)との由であるが,全敷地6900m2で割ると単価が約57万円/m2ということになり,東京の地価に比べてかなり安
いよう1二,思、う.
なお,購入者は分譲マンションを建設しているが,大きさは2〜4寝室で販売価格の平均は65万ドル(1億6100万円)とのことである.
①1階平面図(第10図)}②上部住居階平面図(第11図)③立面図(第12図)④立面(写真15)〔引用文献〕
OfflceVacancylndex,Bu玉ldings,May、・831
ピル実態調査のまとめ,日本じ1レ協連合会,S57年度40fficeSpaceSurvey1983,Bundings,Jan.'83
変わるNYのアパート,朝日新聞,S57,1工.6
Co-opandConds.Surge,NewYorkTimes,
Dec,5,'82
6、NewLifeforPlazas,N,Y.C.都市計画局,
May'75
7.UrbanDesignAsPublicPohcy,Jonathan
Bamett,1976
都心再構築への振動,日経アーキテクチュア,7.19.'82
RealEstateEdition,NewYorkTimes,1982〜,83
ユ0.BuildingNews,WeeklyNewYork,1982〜'83(大阪工業大学教授〔コノ沖シセィシュゥ〕)
27
爵窃脇騒の猶㊥㊥7シ勿口唇囲竃綿暴
̀一鑑定協会近畿会大阪部会業務委員会では・この、♂の大阪部会60年度大会で発表の事業計画に従い去る10月中旬、表題のアンケート調査を430通発送
し、回答184人(42.8%〉、無回答246人(57.2%)の結果を集計分析し、次のA〜Dに記載したように
ε会繋輸雰輯慰欝墾%全問および、各問についての回答比率の詳細グラフは、一覧できる様末尾に付した。
ぐ・A.回答者の種類と条件構成について
設問は不動産鑑定士の所属が社員か事業主か、
その年令構成は、資格経験年数は、業務従事経験
年数は、また何才まで仕事をする予定ですか。
砲
回答者年令40才未満40才代50才代60才代70才以上人数
・人数456442285184♂社員60・9%384219121112
紀ノ事業主36.4%6222115367
その他2.7%102115◎計456442285184
回答者年令構成比24%35%23%15%3%100%
資格経験平均年数6年11年15年16年13年平均ll.4年
業務経験平均年数8.碑13年16年22年28年平均14.14年
現役従事将来年令63才65才66才71才77才平均65才畷灘籔鷲思1講鍵慕考贅響年程であるが、60才以上はこれを大きく上回っている。また、何才まで活躍するかについては82%の人が65才前後で経済的にみて将来は十分引退できるという、先行きの明るさを示した傾向数値が予測されている。
B.業務の実情について○鑑定評価制度の社会への周知度「世間で常識として知っているはず」10人(5.4%)、「社会人の半分は知っている」47人(25.4%)、
業務委員会委員長森井徹「不動産関係者は知っている」123人(66.5%)、その他5人(2.7%)である。簡単に言えば、世間の人
4人に1人が知っているが、あとの3人は知らないということになる。
o業務の受注状況「減少傾向」99人(53.8%)、「横ばい」77人(4L8%)「増加」8人(4.3%)で全体の96%が業況の低迷を憂えているのが実情であるが、その原因発生
は、「簡易鑑定の増加」44人(19.1%)、「発注予算の削減」48人(20.9%)、「土地取引件数の減少」40
人(17.4%)、等(他に「評価書の精度」。「地価公示制度の充実」など)他動的要因と自己完結的に対処すべき内在的要因とが顕現した結果をあらわしている。
○鑑定評価報酬の妥当性とダンピング
報酬料の妥当性についての認識は、「妥当と思う」
36人(21.4%)、「およそ妥当である」93人(55.4%)で計129人(76.8%)はほぼ満足している。
にもかかわらず、報酬ダンピングの発生頻度についての問では、「頻繁に行なわれている」84人(48.3%)、「時々ある」77人(44.3%)、計161人(92.6%)、その他13人(7.4%)、無回答10人で、184人のうち、なんと161人(88%)がダンピングの存在を認めており、受注の減少をダンピングしてでも何とか確実な受注につなごうとしているという事を表わしている。
そして、報酬制度については法的制度の確立が必要なことを有効回答数129人の内の87人(67.4%)が望んでいる。
○簡易鑑定と業界パイの増減
いわゆる簡易鑑定が、「パイの増大になると思う人」76人(44%)、「思わない人」95人(55.6%)であり、また、簡易鑑定を「公正競争と思わない人」
が95人のうち69人(72.6%)であり圧倒的に多い。
C.鑑定協会の活動内容について。協会活動の必要性について

28
協会の事業活動・広宣活動が必要かどうかについては、「協会依存型」が126人(70%)と大半が必要とし、「自力自助型」の44人(24.3%)の2倍以上である。
又、活動内容についての複数選択肢に対する複数回答を可とした問7.では、「受注量増大のための協会事業活動」の希望は104人(21%:設問選択肢に対する比率を示す。以下同じ。)、「広宣活動」
希望79人(16%)で計183人(37%)と人数的には圧倒的に多く協会活動に大きく期待している。
※なお、次項D、では上記について、年代別に協会への希望事項及びその順位度について意見の相違を表し傾向性を明らかにした。
次に協会に積極的活動を望む上記回答者126人について、更に選択肢の質問で、「義務鑑定制度の発足」希望が88人(58.3%)、「鑑定需要先の新規開拓」
希望が25人(16.5%)で計113人(74.8%)であるが、「鑑定を発注する官公庁に対する受注者の推薦」が必要との選択回答は14人(9.3%)、その人への再質問の回答選択肢のうち、それが「業界全体の業
務パイの増大につながる」を採った人が12人、「既受注者の業務の縮少を招く」が1人、無回答が1人である。個人推薦がなぜ「業界全体のパイの増大」になるの回答を選んだか理解に苦しむ。
○受注量減少に伴う鑑定料ダンピングについて協会への対策希望は、「期待する」87人(50%)「期待しない」48人(27.6%)、「どちらともいえない」
39人(22.4%)であるが、これはやはり大半が協会に対し期待しているものであると分析する。
○自治体の固定資産税賦課のための標準地評価
・相続税路線価評価等の公的評価の受注活動について.・「現在の受注活動で良い」55人(31.8%)、「現仁'の受注活動は変更すべき」69人(39.9%)、「どちらともいえない」49人(28.3%〉である。
そして、現在のままで良いとする以外の回答者への問いでは、「協会が積極的に関与すべき」83人,
じ(68%)、「協会は関与しない方が良い」39人(32%)
であって、ここでもやはり協会への依存型が多い
が、公的受注(国民の税金が直接使われるものと特定した鑑定需要をいう。)には具体策を提示し了・.
アンケートをとる方向が一つの試案とも考えら葬る。
D.協会への年代別期待とその相違○「鑑定協会の活動について、現在どのような内容の活動を最も期待されますか。」(3つ年令選択肢人40才未満(45人)%40才代(64人)人%50才代(42人)人%60才代(28人)人%人70才以上(5人)%合計(1曲人)重複回答数%順、6'位
業界の受注増大1914.63621.32823.71823.333010420.61
制度の広宣活動2216.92816.61512.71316.91107915.74
レクリエーション00Oo32.533.90061.2
研修制度の充実2317.71911.22117.81316.91107715.33
資料の収集設備2116.13621.32319.51519.53309819.42
周辺分野と折衝2418.52011.876.056.50o5611.15
関係法の整備ll8.5148.386.845.200377.3
審査制度の充実43.1127.197.633.9110295.8き
料金形態の整備64.642.443.433.9110183.6
延人数,%130100169100ll81007710010100504100
期待の順位第1位周辺分野折衝事業活動資料整備事業活動事業活動事業活動資料整備
第2位研修制度広宣活動資料整備資料整備第3位広宣活動周辺分野折衝研修制度広宣活動研修制度
第4位資料整備研修制度広宣活動周辺分野折衝
第5位事業活動法令整備審査制度法令整備
29まで選択可。)の問について重複回答による前表上段によれば、第1位「業界の受注量の増大」104人(20.6%)、第2位「資料の整備」98人(19.4%)、第3位「鑑定制度の広宣活動」70人(15.7%)、第4位「研修制度の充実」
77人(15.3%)、第5位「周辺分野との折衝活動」
56人(11.1%)となっている。
それに対し、前表下段の年代別志向の分析では、
贈才未満の人が「周辺分野折衝」について選択が℃夕く第1位となり、それ以外の各年代層にあっては、全部が、業界の受注増大のため協会の「事業活動」を志向し、それが第1位となっている。いかに多くの人が協会活動に大きく期待しているか{:がわかるが・我々資格者として・これからの対策
アンケート発送と回答数〔
1.あなたは、法人に属する社員としての不動産鑑定士ですか,それとも,事彙主としてのめ だ ですかマi蕪iiiiiiiiliiiiiilli搾lF一
鑑
40才迄50才迄60才迄70才迄70才以上184人
2,回答者年令構成24%35%23%15%3%100%
一3.資惜経験平均年数6年11年15年16年13年平均11.4年
4.業務経験平均年数8.4年13年16年22年28年平均14.14年
5.現役従事将来年数63才65才66才71才77才平均65才
5.不動産に関する鑑定評価制度自体が世間一般にどの程度周知されていると考えますか,
1.常謙としてたいていの人が￠知っているはす.10人5.4%.一般社会人の五割程度は知っているはす。47人25.496
携っている人なら知っている
はず1・・123人66.5%
4,その他5人2,7%
3.主に,不動産関係の仕事に」
観.鑑定協会の活動について,現在どのような内害の活動を最も期待されていますか?
13つまで選択可)
1.業界全体の受注量増大のたは、まず、それは「あなたが鍵です」ということを良く吟味し、夫々に行動してみてからのことのように思える昨今である。
何はともあれ、今回のアンケート調査で判明したことは、多忙の年代から選出された協会役員諸兄が大層努力をされているのにかかわらず、会員と協会との間に若干空白があることであった。調
査結果が、今後の行動指針として会員全体にとって参考となれば調査目的に照らし幸いである。
おわりに、この調査に御協力していただいた回答者の方、業務委員の諸兄、ならびに、大阪部会事務局の林さん方に厚く御礼申し上げる次第である。深謝。
翼回馨端罵騰匿=,8.一個人の不動産鑑定士として,営業活動・広報宣伝活動は必要であると考えますか,:欝欝i!鍛※iiFめの営業活動。・・104人21,0%.鑑定制度の広報宣伝活動…79人16.0%.観交を深めるためのレクレーション活動。6人1.2%
修制度の充実。77人15.6%
集,保管,運扇。98人19.8%
街活動。46人9.3%的な活動。37人.596の充実.29人.9%
9.羊}金{奉弄この整{篇,18ノ、,7%
4.鑑定士精度向上のための研5.鑑定に必要な各繰資料の収
6.隣接分野,周辺分野との折7.関係法令整備のための組織
8.不当鑑定に対する審査制度
蝦1及ぴ2を選択された方で,なぜ営業活動・広輯宣伝活動が必要であると考えますか,
その をお え さいロ
懸論噸蕪iF9.鑑定協会の活動の一環として,営業活動・広報宣伝活動を行うことは、必要であると考えますかマ,協会は積極的に活動すべき。…126人69.6%.協会の活動も必要であるが結局は各会社・個人の活動に帰する.44人24.3%
3,協会のそのような活動面に関する期待はよせていない。…11人6.1%
F一斎1を選択された方で、では,具体的にどのような活動が必要であると考えますか,
イ.鑑定を発注する官公庁に対する受注者の推薦。
ロ.受注先の新規開拓活動。
ハ.義務鑑定制度を発足させる
ような働き力緒ナ。
二,PR誌の発行・配布.
ホ.その他。
裾前問において,イを選択された方で、な効果を生むと考えますか,
1.業界全体の業務拡大につながる。
2.既受注者の業務繊少を招くだけである。
3.その他。
14人9.396
25ノ、16.596
88ノ、58.396
22人14,6%
2人1.3%
卜
受注者の椎薦を行うことは,鑑定業界内部でどのよう12人92,696
1人,4%「一
また、なぜそのような効果を生むと考えるのかその理由をお答え下さい。
10,最近の業務状況について個々の鑑定士一人一人についてのここ数年の受注件数は増えていると思われますか?
漉っていると思われますか7一個人としての感覚でお答え下さい。

30.増えている。
.減っている。
.描'ぽい状態。
ll※ii匡r
葦2を選択された方で.その理由をどのように考えますか?(3つまで選択可)
イ,土地取引件数が減っているから.…40人17.4%
ロ.地価公示・地価調査制度が充実したから。…26人11.3%
ハ.業界内部での受注のかたよ『)によるもの。…31人13.5%
二.鑑定評価書の制度に対する不信感.から。…32人13.9%
ホ,発注先の経費,予算削減に伴うもの。…48人20.9%
へ.簡易鑑定の増加で一殺鑑定が減ったから。…44人19.1%
ト.その他。一・9人3.9人
11.協会の委員会活動について
今までに何らかの形で活動に参加したことがありますか?
ll麓:1111111111111に=̲
峯2を選択された方で,不参加の理由を,お答え下さい。(いくつでも可)難1◇△;1一張1を選択された方で,参加して役立ったと,思われることをお答え下さい。
三i欝欝i雛iliiiF=
鞭1を選択されか方で.具体的にどのような活動に参加当れ建1.たか?
り め ギ ヘギ' 。[]
12.参加の有無にかかわらず,これからの活動について関心はあ「1ますか,,非常に関心力{ある。49人26.9%.多少は関心がある。・・104人57.1%,全く関心がない。B人4.4%.どちらともいえない。21人11,6%
13.これからの活動は必・要と考えますか,
1.必要である。…137人74,9%
2.全く・必要なし、と,思う。…0ノ、0%3.現状では必要ないと思う.…41人22,4%
4.その他。…5人2.7%
卜[14.鑑定評価報酬について
ゑ のみゑ はぺ であるとすえますかフ
i難読ii㌶:ill』
蚤1以外を選択された方で.報酬制度について,今後どのような整備の必要性があると考えますかフ
li離郷:8ilgli霧r一
15.現在,業界の内部で,いわゆる綴酬に関するダンピングが行われていると考えますか,
1:饗響錠1!lll:ilF
16.ダンピング、不当競走に関して鑑定協会に対し,何らかの対策を期待しますか,騰、、えな暖iiiliiiil巨一
業また,その具体的な対策について,何かあればお答え下さい。
17.現行の料金体系(国土庁長官告示)をくずして受注するのは不当競走〔公取法違反〕と,魁いますかマ
1艶い.li謝1諺犀二
18.簡易鑑定は業界の業務パイの増大につながると,曽。いますか?
濡な、、.1!1:慧1離島
峯2を選択された方で,それは公正競争であると思われますか?
lll臨、、.ll鷲1:髭自」̲̲
19.固定資産税,路線価等の公的評価の受注活動について,どのように考えますかマ}糞難㌧i㌶Iliii巨峯2及び3を選択された方で,それについて.協会本部が禎極的に関与すべきであると考えますか,
イラ が む に サすべき
弊一・晦器』1匡一一!
〔注)最近,協会本部会長名で固定資産視評価について,鑑定士へその発注が依頼されるように文書が出されています。,念のため。
20,業務拡充の一環として「資料提供等のパートナーシ7プ制度」について,当大阪部会では,他府県業者からの提携申入れに対し,次のようなアプローチを考えています。
騰ともいえな殊rli※llr
崇1を選択された方で,希望担当地域を、2つ選び,その数字をお書き下さい。
灘㌶1『一尚,担当区分については.大阪部会業務委員会発行の業者名簿に,上記希望箇所を登録し各地方部会に濁遷する・1
書
31
●
餓継ひと
《『復習『はんでん
しゅうじゅのほう』
不動産鑑定士
一級建築士
長谷川正三
￠
645年、入鹿謀殺に始まった大化改新は、①皇族・豪族等の私有地・私有民の禁止、②行政組織の改編、③戸籍・計帳・班田法の施行、④租・庸・調
うじかばね
曙整備・を政治の基本とし従来の氏姓制1こよる豪族割拠の状態を改め、唐の律令制を模した公地公民による統一国家機構の確立を企図したものです。
この新政の中の班田収授法は、各地の私有地を強制的に取上げて公地とした上、戸籍上の公民にわか
班って耕作・居住させ、死亡時には返納させることにより、権力者への土地の集中を防ぎ、国民生○安定を図り・併せて税収も確保せんとする制度であります。
班田収授は6年に1回施行され、春に有資格者を調査、秋から冬の問に収授されます。この田をくロざんでん
口分田と言い、良民の男子1人に付2反、女はそ㊥の%、賎民の官奴婢は良民なみ、私奴女卑はそ畷、
1反は360歩、1歩は1坪、悪田は倍給、資格者が多い場合は一率減歩、反対の場合は剰田として公地のまま賃租(小作)に出します。宅地も世帯毎
鑑}人数比例してほぼ同様な収授が行なわれました。
しかし、この制度も三世一身法や墾田永代私財法、酷税による耕作放棄・社寺寄進・小作転落等が影響して荘園化され、やがて平安中期には崩壊
してしまいました。
昨今、内需拡大の一手段として住宅建設が促進されようとしていますが、その割には住宅公庫の融資49万戸が50万戸、限度630万円が780万円・金
利6.5%が6.4%と僅かな変更で、効果のほどは期待薄と思います。
一一一一
7/
一言
も』
現在の住宅需要層の大部分は、庭付戸建を望みますが、敷地が高いため極めて難しいです。家は手作りでも建ちますが、敷地はそうはいきません。
遠・高・狭や無理なローンは生涯のマイナスとなります。黒字大国の今、敷地取得に強力な助成策を講ずれば、住宅は放っておいても建設されると確信します。
中国のいう歴史に学ぼうではありませんか。
(建物鑑定センター)
不.出.戸庭、知.通塞.也
大江一雄
釜
現代の日本は、春夏秋冬、人の動きの絶えることがない動的社会を形成している。仕事であれ、余暇利用であれ、日本人は、或いは単独で、或いは集団で国の内外を闊歩しているように見える。
“百聞は一見に如かず摩という諺があって読書・伝聞等では飽き足らず、色々な理由を設けて東奔西走しているようである。勿論我々の仕事では“評価書は足で書け"と言われるように実査が必要不
可欠なことは言うまでもないが、翻って日本人全体を見るとき何かうわついていて、やみくもに動
き回り、所謂“山に入って山を見ず"とか“森に入って樹を見ない"という場合がある。むしろじっくり腰を落ち着けて自己に深く沈潜し、来し方行く末を考えて大局的判断をしなければならない
場合も多いのではないかと思われる。
コテイイツウソク
易経に“戸庭を出でずして通塞を知る。"という言葉がある。これは自分の家を一歩も出なくても、世の中が今通じているか塞がっているかが分る。
つまり家に居ながら過去の経験や深い洞察力で以て天下の形勢が分るということで、形而下的には勿論、形而上的にも深い意味のある言葉である。

32
現代の日本はマスコミ等の過度競争の結果過剰
取材、過剰報道が常態となって居り、反面、読書・視聴者等は不急不要の情報に翻弄され右顧左臆している有様である。ここらで前記、易経の言葉を熟読玩味しつつ、必要な情報と不必要な情報とを選別し、必要な踏査と無用な徘徊とを惨別して事物の本質に迫ると共に、天下の形勢を観望することも大いに必要ではないかと思われる。
(㈱日本興業銀行大阪支店).《。
-離州『占争
論.転、
ズ#■畷
商業地の
あり方について植田卯一郎
拙文をお目にかけることをお許し願って思いつくままに書いてみる。
最近では、土地利用、特に都市空間について環境アメニティということがよくいわれ、商業地についても快適性が求められるようになってきた。
地域分析の環境条件としては、住宅地は快適性、
商業地は収益性を中心に考えられることに変わりはないとしても、これからは商業地についても快適性が重要な条件であると思われる。
商店街でもショッピングモール化をはかったり、
コミニュティマート構想が唱えられ、文化的施設の充実等が進められている。商業収益に関しては効用の増大を求め、効率を高めることが望ましいとされてきたが、これからは快適性、或いは地域
社会の文化、情報伝達の担い手としての役割を果し、コストに折込んでいかねばならない。
成熟社会の到来とともに、消費者ニーズが多様化し、またその行動もより一層能動的になってきているので、商業地のあり方もこれ等の変化に対応しうる地域とそうでない地域とでは将来の発展性にかなりの差異が生じるものと思われる。オフィス中心の商業地についても出来るだけ空間を設
け、緑化を進めるなど同じようなことがいえる。
今、大阪城の北側に副都心構想が進められ、超高層ビルが建設中であるが、どのような姿ででき上るのであろうか。関西新空港用土取り跡地の利用計画にも関心の持たれるところである。
商業地は地価が高く、その投資額は莫大な額であるから、投資行動にも将来予測について十分な検討、判断が求められるし、投資家としての採算計算について色々な見方があり、判断が慎重であって投資機会を逸することになるか、はたまた将来予測を過大にみて過剰投資となるか、不動産の特性上、固定的、長期的投資であり、地価の上昇もあまり期待できない昨今、将に総合的な状況判断が求められる。
、
予測の原則でいわれるように、合理的な市場̀
が行うであろうところを鑑定士が専門家として将来を洞察することが重要な任務であるが、住宅地に比べ商業地としてのありようは変化が激しく、価格形成要因としての、利便性、繁華性に加え、.
ヒ
快適性、文化性等も織込んだ真の都市生活の充実『度如何も非常に重要な判断材料であり、経済効率性を広く長期的に見る必要があり、投資利廻りも上記のような要素を勘案して検討する必要があろように思われるが如何であろうか.3.
(植田会計事務所)
・γ
噺轍響
、、}篭、
林地の取引事例の作成についてのお願い。
小倉康彦
不動産鑑定誌の本年8月号で「山林評価の留意点」として拙文を書かせていただきましたが、今き回は前文と一部重複しますが、標題についてお願
いしたいと思います。
鑑定評価の出発点の一つは何といっても取引単価であるわけですが、この取引単価は原則としでというよりも実測面積(見込を含む)当りの単軌、でなければなりません。詳細は8月号をご覧いた
だきたいと思いますが、例えば公簿当り㎡単価が100円であっても、縄延びが2倍なら実測面積当り
50円、5倍なら20円というように単価が異なって参ります。
山林は縄縮みもあれば20倍にも及ぶ縄延びもありますから公簿当りの単価では何の単価やらということにもなります。
ところが、最近の大阪府周辺の府県の林地の取引事例のうち実測見込面積乃至は実測面積の表示されている事例数は府県によって異なりますが、大阪の70%、京都の60%以外は10〜30%しかございません。ということは残りの事例は鑑定評価の事例として採用することが出来ないことになり、この傾向は全国的にもほぼ同じではないかと推察しております。
では、どういうような方法で実測見込面積を計■レすべきかですが、第1の方法は森林施業図上の蘇、即ち、森林簿上の面積を採用する方法ですが、これらは非公開の資料であるため都道府県庁との協議によってのみ採用が可能となります。願わくば、地価公示法の趣旨に照らし、取引事例収￠葵懸篤懸鑑聯総身罵表
したいものです。
第2の方法は森林基本図(公開図)又はそれに諾する地図上又は航空写真上に事例の範囲を明示
うえプラニメーターによりその面積を測って実測見込面積として計上することです。
この外、立木の配分方法等申し上げたいことがありますが、一言林道についてですが、林道とは幅員2m以上をいいますので、それ以下の幅員、即ち、歩道分は搬出支点までの距離に含めていた{きたいと思います。(㈱近畿中部総合鑑定所)
鵡、嶺③
感性時代の視角…まちは
自己主張を始めた一。
加藤修
唖新難宅地域のいわゆる高級住宅地区を車で走っていて奇妙な光景に出会った。広い洋間に何台もの機織機(はたおりき)を置いて主婦や若い女
性が機(はた)を織っているのである。手づくり志向時代の工房付住宅の誕生だといえる。また、別の地区で自動車の修理工場付住宅(?)とでもい
えそうな車2台分のガレージを持つ住宅にお目にかかった。ここではガレージが、応接室でありまた、工作室でもあるわけだ。これに似た情景は都内或いは大阪市内等の高級住宅地域でもお目にか33
かる。民家型レストランやブティック等に住宅地の一角が華麗に変身しているのである。これらの例を引用するまでもなく、用途的に純化されていると一般的に思われている高級住宅地の中でさえ、「住の機能」だけでは飽きたらず、工、商、農、といった別の機能が付加ぎれて、土地利用のあり方が用途的にみると混在・複合型にどんどん変身
しようとしている。従来から我々は(特に住居系においては)、地域は用途的に純化されていくと無条件に考え、そういった土地利用を目標にしていなかっただろうか?
感性時代の価値は量とか質とかの物性価値ではない。それを街におきかえれば、「居住性」に他ならず、それはまた、「住み心地」という観点からとらえれば、種々の階層、種々の職業の人々の混在型の方がベターであることはいうまでもなかろう。
従って、前述したような動きが方々で起っているということは、実は歓迎すべき現象だといえよう。
この様なトレンドは、地域・地区制、或いは建築等の住民協定の考え方とは相対立する動きとしてとらえられる。しかしながら、マズローは欲求5段階説の中で人間の欲求が低次のものから高次のものへと段階的に移行していくことを述べ、最も高次な段階での欲求を「自己実現の欲求」だとしている。今、街が感性の時代の中で息づいている
以上、この5段階説が街にもあてはまるのではな
いかというのが私の主張である。街を鳥瞰してみよう!屋根は赤や黄や白でコーディネートされ、まちが自己主張を始めたことがよくわかる。まさに「自己主張」こそ、今我々が生きている時代のコンセプトであるといえよう。
(京阪電鉄開発部)
専門職としての不動産鑑定士
梨本幸男
不動産鑑定士を専門職と見るのを否定する人はいない、然し不動産鑑定業者を必ずしも専門職と見る人はいない。
最近不動産鑑定に類似した土地区画整理士、補34
償コンサルタントといった類似業者が誕生している、これ等業者と一線を劃すには不動産鑑定士がより高度の専門的知識と能力を伴わなければ差別化は困難である。
我々は数年来、専門職業家としての特殊法人化問題を検討してきたが他方多くの問題も随伴して起きてきた。曰く、鑑定業者の大法人と個人の差別化とか、機関鑑定と個人鑑定の差別化又協会組
織それ自体にも個人と法人の反目といったことが生じてきた。然しこれも時の流れが解決するであろう。すでに新しい波がひたひたと押しよせている。20年前鑑定業の中心は信託銀行・不動産会社
による大法人であった。それが20年後の現在、鑑定・補償、コンサルのいづれをとっても受託件数、報酬とも個人鑑定業者が中心になっている。この新しい波は今後も加速度的に進むと思う。それは何故か!
個人鑑定士の専門職としての知識能力が著しく向上したこと、そして巾広い判断と自由な裁量を要求される鑑定士にとって、その原点は個人であることが再確認されたからである。然し又大きな事件を処理するに個人では困難なものもあるのは必然である、弁護士・会計士でも数人或いは数十人の総合事務所があるようにグループも必要であろうし、他の専門職との協業も必要であろう。然し繰返しいうが原点は個人であり、個人が何ものにも拘束されない、自由な判断と責任があってこそのグループであり、協業である。この新しい波を一層押しすすめるためにも専門職としての不動
産鑑定士のより一層の高い知識と人格の向上を希みたい。
(梨本不動産研究所)“時の流れ"
八杉茂樹
私がこの業界に足を踏み入れた年は丁度公示価格が最初に発表された年であり、考えてみれば公示価格も私自身も勤続16年ということになる。
16年といえば、その間過剰流動性、オイルショ
ック、国土法の施行、ローン金利の低下、税制の緩和、ミニ開発、マンション開発等の地価に直接・間接に影響を与える様々の要因の変化を経て殆どの公示地点はあまり年数が経たないうちに選定替
あるいは再配置の憂き目をみて姿を消してしまっている。まして、第1回目に公示された地点など
16年を経た現在残っているはずはないと思うのが常識なのかもしれない。
しかし、第1回の公示以来、今なお現役であn≦続けているポイントが存在するのである。それ1、地価の高騰が続く東京の商業地のポイントというのだから驚異というほかない。
北5-1(北区赤羽)の公示地がそれで、地価変動の嵐をくぐり抜け、風雪に耐えてきた、まさに生,モ
ける化石的な公示地と言えるのではないだろうか。一!
実はこの公示を私は東京支社在勤中に担当したことがあり、今年も健在であることを確認しホッとしているが、来年もまた新しい価格の衣を着て元気な姿を現わすであろうことを祈るや切であ量
ところで、祈る思いと言えば、この16年間で気になることは、鑑定士試験の受験者数が急激に減少していることである。その原因は様々で一口には言えないかもしれないが、新しい血の流入のないところに、その業界あるいは組織の真の発展はないことを考えれば焦眉の急の問題として、何隊
eかの対応を協会に望みたい。
幸いなことに近畿会には鑑定受験講座が開設されているので、これを足掛りとして、受験者減少の問題を検討し、若い気鋭の士を育むことがいかに肝要であるかを業界全体のテーマとして取組まき
なければならないのではないかと思われる。
鑑定評価制度に対する社会の信頼、業務拡充の問題等、新たな視点から見直す時期に来ているのではないだろうか。
(大和不動産鑑定輔、
35
委員会報告
長男
員
委輝
会
員
委田
務
総米
会
員
委
務
総
￠膓鷺鑑占こイ半、、、当音5会̀こお、、ても会員、j及び部会役員の選任に関する規則の改正作業に取り組んでいます。役員会の議を経て次回の部会集会(61年度定例集会)において会員諸兄のご討議￠を膿慧羅漢。、重要案件を提案することとなド)ます。定足数を満たさなければ開催できませんので会員多数のご出席をお願いします。
竈
健康診断受診の報告
会員家族計
成人病検診21名4名25名
通常検診1名1名2名
計22名5名27名
のとおり。
去る8月
に実施した
健康診断の
受診は左記
春期の健康診断は2月下旬〜3月上旬を予定し暗愁轍野業として継続するために
長一
員
委龍
会
員
委本
料
資瓦
会
員
委
料
資
㊥
資料委員会よ1)連絡事項2点と一般資料の活用
例をご報告申し上げます。
1.連絡事項㎡「資料閲覧規程」改定について
資料の閲覧等が簡単に出来るため、安易に事例を取扱う傾向にあり、各方面でトラブルが発生しております。この為、今後閲覧規程が厳しくなりますのでご注意下さい。詳しくは、後日送付される近畿会資料閲覧規程を熟読下さい。
②「資料提供等のパートナーシップ制度」について不慣れな地域の鑑定評価を行う場合、地元の不動産鑑定士等に、資料の提供等の協力を得ることを目的とした制度。
既に皆様へ資料は送付済です。
2.住宅統計調査の活用例(昭和58年調査)「住宅需要の根源とその規模」……大阪府レベル
地域別資料として市の概況調書があるように、用途別「需要動向調書」のようなものがあればと思い大阪府レベルの住宅需要を推計してみました。
住宅需要は、新築戸数のみでは、全貌の%しか捉えられず、全戸住居数(ストック)と新築戸数(フォロー)をつなぐ世帯移動の分析をまって、始めて全貌が明らかになります。
即ち、「世帯分離→借家」・「借家→持家」・「持家→持家」・「持家→建替」等への世帯移動として現われ、昭和58年調査では、1年間に全世帯の9.4%が移動しております。大阪府レベルでは、その規模は25万戸(主世帯)となります。この大半55.6%(13.9万戸)が民間借家に、9.6%(2.4万戸)が社宅に、8.4%(2.1万戸)が公社・公用等の借家に移動し、借家への移動合計は73.6%(18.4万戸)であります。一方持家については、中古住宅へ7.2%(1.8万戸)が、分譲住宅に11.6%(2.9万戸)が移動し、残「)7.6%(1.9万戸)が新規・建替となっております。このように世帯移動という現象
を通じ、府県レベルの住宅需要構造やその規模が把握されます。
因みに、大阪府レベルの住宅統計資料を図式化
すると次頁のようになります。
尚、5年前と今回の調査で最も異なる点は新築住宅の内、戸建分譲'(建売)が約65%減少しL2万戸に激減したことです。
さて、ここで一度なぜ住宅需要が発生するか考えて頂きたい。……各要因の関連図のようなものが出来たら、是非大阪部会の資料委員宛にお送1)下さい。
(ll灘欝欝麟晶萎)

36
大阪府レベル⊂噺築住宅④全居住住宅
264万戸
7,8万戸
ロ年間移動
持分譲住宅25万戸
11.6%
ロ ラ フヲ百家,.,舞替◎新築住宅
49.8%1・9万戸7,8万戸
131・5万戸7騨分譲住宅＼甑
1.8万戸37.2%38・5%
公団等2.9万戸3万戸
8.4%
2,1万戸
新築建替
24,3%
」昔家
民間イ一
55.6%
13.9万戸ノ昔家
民間オ◎年間移動世帯25万戸
33.1%.
87興
1.9万戸
社宅
9.6%
2、4万戸
④全居住住宅
264万戸
、一月
宅%万
5
4■
社主11
諺
渉外広報委員会
渉外広報委員会担当副部会長
小山秀和
現在、自由業団体連絡協議会に参画している資格者団体は大阪では弁護士会、公認会計士会、公証人会、司法書士会、行政書士会、土地家屋調査
士会、弁理士会、鑑定協会、税理士会の9団体で各回ごと(年3回)に当番幹事会をきめ、各会の共通テーマを選定し、情報交換や、意思の疎通などをはかっております。
最近の主なテーマとしては、①報酬規定について、②綱紀の問題(会員の品位、苦情処理を含む)について等で、各団体とも徴戒規定や、制度は一参応確立してし、るようですが、運用面では種燗認あるようで、各会における徴戒処分は監督官庁関係のものを別とすれば、皆無又は僅少のようです。
(各団体の関連規則は部会で保管)
各専門職業家としての品位の向上問題について1
はと1)わけ積極的であり、コストを割るようなダンピングの防止、過大広告・呼称の防止など真剣に考えられています。
名驚撚欝璽豊麟嫉鮮1
題、質問事項などありましたら遠慮なく渉外広報委員会に御連絡下さるようお待ちしています。
(以上)
37
略1
コヒ
略1
もも
i選挙管理委員会発足〃i
1、
噸4
ち
もや
1大阪部会役員の選任に関する規則第13条に基づき60年12月10日付で下記の先生方に委員を委嘱。1
セキ
̀̀
う̀
⑤6
上敷領匡先生1ヤ
近藤威先生1
も高柳芳之先生1う
仁木常義先生1こ長谷川正三先生〈順不同〉こなお、選挙は次の手順で進められます。1
も庵
ら●選挙の手順1(例示)i
ここ(13条)選挙管理委員会委員委嘱前年!2月中1
こここ(22条)' 挙人名簿啓1月15日1;‡こ(25条)1月20日i‡‡コ(25条)i(8菊∴一i(8条)2月5日1
ここ(23条第1項)2月5日1
こ
!
へ
鴨嘴鵡i
欝1圃.締切、̲割i
;
;
!
(31条)
開票
!
ミ
専
送華人着薄登録
選挙日程の通知53日前
選挙公示
候補者受付開始
候'補者受付締切
43日前
選挙人名簿異議申立締切
候補者辞退締切
選挙公報発送
投票用紙発送
樽面締七刀

38
39
『破離
泉州地域の動向(関西新空港に関連して)
渉外広報委員会よ1)泉州地域のトピックを肩のこらない読み物にまとめてほしいとの申し出を受けた。が、日頃堅い原稿(鑑定評価書)の作成
しか知らない者が、急にソフトな読み物等書けるわけがない。そこで、前回の大阪部会設立10周年記念号への寄稿で述べた担当分科会の地域の特性の中で、特にここ十数年来目ざましい発展をとげている熊取町の現状と関西国際空港建設に伴なう
その後の動向にスポットをあてることにした。
なお、本文は、昭和60年11月29日付住宅新報紙
掲載の拙稿「大阪の住宅きのう・きょう・あした」に修正・加筆したことをお断わりしておく。“熊取。
の地名の由来は、古くから伝説のなかでいろいろ伝えられているが、文献によると平安時代の初期(西暦804年)に桓武天皇が遊猟されたことに由来するらしい。熊取町は大阪府の南部に位置し、東は貝塚市、西は泉佐野市に接し、東西4.8㎞南北7.8㎞の木の葉状の形をした面積17.18㎞2の小さな町である。今年町制35周年を迎える同町の人口は33450
i
大阪第8分科会幹事
荒木正種
人、911。世翫過去2。年間で人。2.7倍、世認3、7倍に増加し、緑豊かな文教・住宅地域として発展している。
この発展の大きな原動力は、昭和40年代後半から開発された南海熊取ニュータウンの存在であるで
計画人口7,600人のうち、既に5,000人が居住しており、完成後には総人口の実に20%強を占める街に発展するところがらみて、如何にその影響力が大きいかがわかる。分譲当初の地価は平均3.3㎡井たり16.5万円であったが、現在では3。万〜3瀞.
(2倍)に上昇しているのも、国鉄熊取駅から天王寺へ快速電車で29分という利便性が人気を呼んでいるものと思われる。このほか、代表的な団地の地価相場は、青葉台(大久保地区)が33万〜35
万円、山の手台(野田地区)が30万円、南山の手(同)が30万〜33万円、翠松苑(五門地区)が,[万〜28万円、価格としては平靴の傾向1こ議。
一方、学園文化都市を目ざす同町には、昨年4月に関西鍼灸短期大学、大阪明浄女子短期大学が開校したのをはじめ、泉州地域に初の4年制大学(大阪体育大学・事業主体学校法人浪商学園)誘致が決定し、4、5年先の開校を目ざして造成工事が始まっている。この地域は、国鉄熊取駅から東南約4㎞の丘陵地。市街化調整区域で、一帯は南海
電鉄が住宅開発用地として約100ha所有しているといわれ、今後大規模な開発が見込まれている。
また、国鉄熊取駅前土地区画整理事業が、町施畷瓢講露懲廉華憲毒音線が南海熊取ニュータウンまで延伸され、61年3月末供用開始の予定で、開通すればニュータウン
と熊取駅を結ぶバス路線の運行時間は短縮され、㊧一層利便性が高まるものと思われる・
ところで、泉州地域の将来はどうか、泉佐野市で古くから宅建業を営む福井自動車工業㈱不動産部の田中部長に動向を聞いてみると、「泉州地域の畷麟∫糠欝業繋魏蒔曼翻
土地利用は見込めるものの、住環境のよい良好な住宅地の開発となると、やはりゆるやかな丘陵部の多い熊取町、阪南町が適しており、特に土砂採取跡地を控えている阪南町に注目したい」と語ってくれた。
鑑次に・泉州地域において今一番の話題は・関西国際空港建設に伴なう動向であろう。最近大阪府
がまとめた「関西国際空港関連地域整備計画」案
を基に土地の価格形成要因に影響を及ぼすとみられる主なものを掲げてみよう。大阪府の計画案によると、道路、鉄道等の交通体系の整備、市街地開発、上・下水道、公園等の都市基盤整備等27項目からなり、特に目を引くのは、国の大綱では完成時期の優先順位が低かった阪神高速道大阪湾岸線の一部、第二阪和国道和歌山延長、国道170号(外環状線)、貝塚中央線の早期開通に地元の強い要望にこたえたこと。この外特に注目されるものとして、阪南町箱作丘陵の土砂採取跡地利用がある。
阪南丘陵開発計画に係る土砂採取と跡地整備の概要によると、事業区域は、大阪府泉南郡阪南町
箱作地区の丘陵部で、茶屋川及びその支流の飯ノ峯川に挾まれた面積約170haの区域とされている。
事業期間は土砂採取昭和61年〜67年度、跡地整備
昭和63年〜72年度、(土砂搬出開始予定昭和63年度)、跡地整備事業区域は、面積約170ha、空港関係の従業員を含む独立住宅約2,000戸、低層集合住
宅約500戸を建設。人口約9,000人、(小学校1校程
度)を予定している。これらの事業の進展に伴なって10年後には大変貌をとげることが予測される。
ともあれ、21世紀の南大阪を開く関西国際空港の早期開港に期待したい。
3.5
3.O
2.5
2.0
1.5
1,0
0.5
人口・世帯数の推移
万人・戸(熊取町役場調べ〕
人口
世帯数
2.7イ音にi曽力口
3.7f音に増力口
40年45505560年
35
30
25
20
15
10
5(万円
ノ
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■
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ウ
上限価格
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町
下限価格
事
(3.3m1当たり)
駅から徒歩10-15分
圏内の住宅地を対象
住宅新報社調べ
ただし、40年〜45年までは他の資料による40年45505560年⑫㊥

阪南丘陵開発計画①土砂採取区域図積出桟橋
一..叢
萎萎垂嚢一.霧一一諜………………………圭'.-諾F藻蘂誓一
一 }一一一一霊轟ま'藻一一ハ マヨ
箱作駅'霧一.駿諺一一葡;転線
1顧4号進入路1 号鳥取ノ鋤ノ3号.号
進入路一違偏一'λ・遣奮1ベルトコンベヤ轄色.
川'繁・
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川
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♂
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00m
轟O
釈迦坊川
ハ筍〆高
石一釜
池
砂
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フ
2号進入路
沈砂池
ノ
幽
斜
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/
土砂採取区域
4鯉㌧
一婦r
趣
・⑪・,
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・⑪、孝
爾
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㊥
醜
②土地利用構想図
㊧遣2ら島
卦壷
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蓬
驚
璽
箱作駅
。
、○
一
『Dm
〃
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締
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1、1道
て
騨
茜1掘統繊ノ'llI乞鶯住宅地ゾーン蟄転
遷・
もセ潅醜
,㍊
一蘇宅地ノ
誘致韓.ン..4ダゾーン・.弛y
土地利用計画概要
区分構成(%)
公共施設道路公園・緑地等約1535
小計50
宅地公益的施設業務施設住宅51530
小計50
合計100
(大阪府企業局資料)“H

42
亀耀羅"ペンリレー
この欄は指名を受けた会員が自由題で執筆し、次号の執筆者を紙上で指名していただくシステムです。
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食べることについて
昔の話をするのは、歳をとった証拠といわれるが、若手の会員と思われていた私も中年のいやらしさから、華麗な実年に近付いてきたので少し昔の話をする。食べ物の話をすることは、卑しいことで、食卓にだされたものは有り難く感謝して好き嫌いなく頂くように育てられた、年代である。
ところがである、我々の年代は兄弟も多く且つ食卓一ヒの食べ物を選択する種類と時間が無かったので、感謝は別として必然的に好き嫌いなくものを食べることが出来る年代となり、その上困ったことに戦後の飢餓時代を取り返す為か、食べ物に付いて関心が深い。
昭和ひとけたの年代は食べ物の所為か若死が多いと言う、但し世界的長寿国日本に於いての話だから若死とも言えないのかも知れない。
飽食の時代に生まれた、新日本人と言われる若い人達が、我々の会員になるのは目前である、背が高く肉食を好み、魚肉もソーセイジと化し、インスタント食品を常用し、骨折し易く食べ物に余り関心無く、ファッションに異常に興味を持つ年代の人々である。
不動産鑑定士は彼等若者のファッションにアッピール出来るだろうか、彼等は食べ物には関心が薄いが食べて行くことには、結構関心が深い。ベ
ンチュアビジネスも分野においては行き着いたと言われるゼロサムの中に、我々はほりこまれてしまったのだろうか。
おっと食べ物の話だった。
初対面の人には無礼だが、少し親しい人で、もっと親しく成るのは、一緒に食事をして、女性の寺杣伊左衛門ξ
話をする(又は男性の?)と成るのだが、いまま{
で一生の内で一番おいしかった物は何かと話題にして、その自慢をする物を聞かせて貰うのも費用
難線新しく成れて'その上ご縮こ成奮
カナダで大きく成った老人はインディアンが好んで食べて、日本の皇族が初めてカナダを訪問されてペリーグッドだった「子持ち若芽」の話を楽しそうに聞かせて下さる。
そうだ、私の自慢ばなしをしなくては、子供の頃、親父の仕事の縁で夏には伊勢の海に何年も姓けて招待された、その或欝浜で海女が自讃の休憩の時に焚火をして「うに」を殼のまま焼いて、おやつがわりに食べていたそのお裾わけを貰ったのである。うまい、さらに禁漁の小さな「あわび」も・はずして海水に漬けるだけ・くいだお奪れの大阪でも、こんなうまいもんには出会ったことはあまりない。
しかし、諸兄姉は仕事柄地方のうまいもののべ蔽ζ飛騨竺無嬬麓礎欝歪一'
つたでしょう。
いま家内が台所で「鯛めし」を作って居ります、作りかたは男の料理「コツのコツ」と言う小学館の本を、私の書斎から持ち出して頑張っているわ
けです。
安くて旨い、これが大事な大阪のくいだおれである。勿論これも「ねぶち」の問題で、安い割に旨いと旨い割には安いとがあるわけで同じ安いにも種別があるようです。
では、大阪にごまんと味自慢の食べ物屋があるが、貴方のごひいきのお店は、旨い本物の酒を持っているお店は、どうでしょうか?
食べ物屋の案内誌は一通りそろえ、行ったことの無い店も本で見てはいる、と言った処である、
是非是非、お前の知らないこな安いうまい店があるとお教え頂きご招待くださる様お願いする次第
である。
罐
㊥
誘う
43
勿論、他人に行って欲しくない店もお教えする所存である。
そうだ、「食べる為に生きるな、生きるために食べよ」と教えられたのだった。昔は……
(次回は武田商事㈱の武田賢一先生にお願いいたします。)「鑑定士の顔」
私は、最近“顔"に興味をもっている。美人・
敏
前とし.〕つた意味の顔ではなく、「顔はその人の人を表わす」という意味の顔である。
昭和49年に鑑定業界に入って以来早や11年間が経過しようとしている。「士」を取る始めの5年間
程は、評価対象としての客体(不動産)ばかりしか目に入らなかった。この土地は一体いくらするのか、形状が不整形だから標準画地に比べていく《鵬鷲議癖廉潔繭責あ
目的は何なのか、依頼者及び利害関係者は自分の評価の中で何を望んでいるのか、といった評価対象の客体にまつわる人間に興味をもつようになつ◎てきた。「基準」にある「不動産のあり方は土地と人間との関係を体現するもの」という文言の意味がようやく理解できてきたということかもしれない。
鑑
ある種の鑑定評価においては、極論すれば評価'象に関係する人間の“顔"を読み取れれば評価額がでてくるのではないだろうか。これはなにもご要望価格に迎合するという意味ではない。客観的なしかも説得力のある評価額を求めるには、どうしても依頼者等の“顔"の中を覗く必要があるからである。このような視点からすれば、不動産鑑定評価というのは「人間を評価する」ともいえる。
一方、同様な意味において依頼者等は我々“鑑定士の顔"を“評価"しているのではないだろう
不動産鑑定士村橋稜雄
か。依頼者等は鑑定書という物としての商品ばかりではなく、依頼時点以後の鑑定士との接触を通じて、我々の商品価値を見定めているものと思える。
そこで、“鑑定士の顔"はどのようなものであればよいのか。まだまだ経験の浅い私などには結論を出すことはできない。しかし今時点で考えていることは、我々には不動産鑑定士という“先生の顔"、鑑定評価を通じて経済社会に貢献するという“経済人としての顔"、生活の糧を求める“商売人としての顔"の三つを兼ね備え.なければならないと思っている。世の中の経済社会に貢献しない“先生の顔"は無用の長物であろうし、生活基盤の弱い“先生の顔"は貧相である。
現在の鑑定業界においてこの三つの顔を兼ね備えることは非常に困難かもしれない。しかし、自分の顔は自分でしか造れない。一日も早く自信のある顔になりたいものである。
(㈱地価総合鑑定事務所)(次回は星和住宅㈱の勝本信男先生にお願いいた
します。)

44
「中国房産視察記」
サークル活動
昨年春頃、我々互志会のメンバーは社会主義国家である中国にマンションの分譲があるとの噂を耳にし、はじめは好奇心からこの件に関する深求をはじめた。大阪市立大学工学部の斎藤先生(都市計画)や日中友好協会常務理事の原田さん、その他中国の留学生を混じえての勉強会を数回重ねるうち、本格的な中国房地産(不動産)研究へと発展し、ついには“百聞は一見にしかず"ということで有志11名が「上海経済区房産視察団」と称して、9月5日から一週間常州、無錫、上海の三市へと視察の旅に出た。
視察の内容は、「城郷(ニュータウン)建設と商品住宅」(於常州・無錫)、「上海の中心市街地での旧住宅(旧式里弄住宅)の改造」(於上海)、「外国企業向け大慶(高層ビル)建設と賃料」(於上海)に大別されるが、紙面の都合上「城郷での住宅販売の実態」についてのみ私見で紹介する。(詳しくは
住宅新報新年号を参照)
上海駅から南京方面へ特別快速で約2時間半行ったところに常州がある。同市は2500年の歴史をもつ人口50万人の工業都市であるが、ここで我々の目的とする商品住宅の実態を観ることができた。
同市は中国の都市住宅事情緩和の為、城郷建設と住宅の販売が行なわれている実験都市の一つなのである。
先ず市役所の方から市勢や城郷建設の概要、その他の都市計画について詳しく説明を受けた。な
かでも強く興味をひかれたのは我々と同業の「私房収購估価員」と称される評価人のいることと、都市建設の為の収用やその補償の実態についてであった。
一応の概要知識を得た上で、同市の南西方約2.5㎞に位置する成郷の一つ「清潭新村」へと向つた。
この新村は1982年に完成した開発区域32haに及ぶ
城郷で・123棟の中層集合住宅延3・5・000㎡に5嶋
世帯、20,000人を収容している。いわゆるマンシ
ョン村であるが、中国ではこのような大規模な城郷を20ケ月のスピードで完成させている。汚水処
理施設や都市ガスも完備しており、学校・文化セ
ンター・ショッピング施設等の配置も良く、ニュ奪
一タウンとしての機能は十分に発揮されているが、建物内部を見せてもらったところ、施工・使用資材(構造部はP.C.、レンガ)、設備(炊事場・浴室・便所)等建築様式は私が元住んでいた昭和28年籍築の大阪市営鉄筋住宅より見劣りがし、技術水濯に遅れのあることを感じた。とはいっても後に視察した上海市街地での一般住宅である旧式里弄住宅等に比べるとはるかに健康的であり文化的である。
各棟は6〜7階建でL・M・Sサイズの3タイプの住宅があり、5,000戸のうち大半は従来から噂'
低家賃賃貸住宅であるが、残りの4棟158戸は視察の目的である商品住宅として分譲されている。この商品住宅の実態について常州市房産管理局長は
次の通り説明してくれた。
住宅不足の深刻(とくに人口過密都市である上萄
海では1人当たり約3㎡の居住面積で、1戸に何世帯も同居している家がある)な中国では基本建設投資総額の1/5をも住宅建設に投資しているが、まだ700万戸もの住宅不足をかかえている。これ資ピ解消の為に国家は城郷建設等住宅投資を続けなければならないが、今の国家の経済力と住宅政策ではこれを続けることは困難である。つまり、現状
では福利の一環として低家賃分配制度(家賃は建物補修費も出ない程低い)が完全に定着している
為、投資の回収・再生産への途が閉ざされているというのである。一部でも回収されるということであれば、これを原動力として再生産が可能となる。そこでこの回収方法として考案されたのが中国式民活ともいえる商品住宅なのである。
具体的には建設投資額のうち、%は国家が、%は勤め先が負担し残り%の価額をもって分譲し、それを投資回収に当てようとするものである。清潭新村では住宅建設に土地調整費を含めて1㎡当たり231元(1元≒85円)かかったが、直接建築費の150元/m2をもって建物価格と設定し、その%である50元/㎡を個人負担の分譲価格(さらに一括払
いでは20%引き)としている。例えばMサイズ48
鱈讐錦織鷺葉叢需∫箋
の分譲価額でも総賃料利回り4%と高投資・低利
回り(家賃が低く過ぎる)となる。前述の通り5,000
戸のうち158戸を実験的に商品住宅としたが、1,000
劇牛を超える申込みが殺到する程の成功をおさめ・
しかも全て一括払であったとのことである。各都市でのこと実験の成功で、「今後の住宅建設はこの方式でいくという方針が定まった。現に今では80
嬬
市で実現化しつつある。今後は実行あるのみでる。」との力強い同局長の発言(日本のお役人では聞けないような)であったが、その推進の為には現行の賃貸住宅の家賃を12倍以上にもっていか
なければならない等難問のあることも声弱に指適された。
以上のように中国の商品住宅分譲はあくまで新鉱宅建設政策の一環としての意味をもつ為、我々当初抱いていた分譲マンションのイメージとは
全くかけはなれたものであった。とくに興味をもって聞いたことは、中国では商品住宅が国家や勤め先から優先的に住宅のめんどうをみてもらえな㊥饗総髪銀鍔響ζ塩聚習島島紫は逆にとらえられていることや、その所有権を単純に売買できないこと(相続や房産管理局への買《窮編鷲講講話讐誓ξと等、日本の持家と根本的に異る実態に接し、国の制度の違いをまざまざと見せつけられた思いがした。
市場経済の良いところをどんどんとり入れている中国ではあるが、日本の鑑定評価制度はどうもrお呼びでない〃」という感じを受けた。しかし
他国の不動産事情をこの目で見分したという広い45
意味では今回の視察は本当に有意義であったと思
うし、この住宅政策を推進し変っていく今後の中国を改めてもう一度見たいとも思う。“再見"互志会磯部博「RE研究会」の紹介
昭和52年度の不動産鑑定士第三次試験に備ええ
る受験勉強会が本会の発足です。REALESTATEの頭文字から命名しました。
その後、次の年の受験勉強会も同じ名前で催されていたので、試験後合同して、実務の勉強会にしょうということになり、現在に至っております。
従って、本会は2期にわたる受験仲間が集まっているということになります。
試験後も、2ケ月に1度位づつの割合で、順に研究発表形式の会合を続けてきました。近年世話役である私の怠慢から、開催が減っております。
会員も大阪を離れ、郷里で開業なさる人も増え会の設営も難かしくなっております。又、皆さん
業界の中堅として活躍する年令になり、同じ不動産関係でも専らの守備分野が、分散固定しつつあり、昔の三次試験突破というような共通のテーマを見つけにくくなっているのも課題です。
そして、先日は本会会員の武内義昭君が、不慮の事故に会い亡くなられました。身近かな人であっただけに、皆んな驚き、衝撃を受けております。
最近は、同様の勉強会である「互志会」「一五会」「獅士の会」等と合同相乗りで会食をした1)して顔合せしておりますが、今後も親睦の面も強め続けて行きたいと思っております。
RE研究会高田省三

47
唯唯
1資料IIl」,畢,+,+̲一,,ザ,紬,y■名称
国際花と緑の博覧会□開催地
大阪市鶴見緑地
Intern窺tional
FlowerandGre嬬Exp・鍾t㎞
Osaka,90㊧
麟会期
1990年4月〜9月
春は世界の花
夏は水
秋は祭をテーマに自然と人の祭典にする。
{■入場者予測2,000万人
1985年(昭和60年)12月6日(金曜日)
闇
薪
国
富
134号)
聴
唖四
「国際花と緑の博覧会」(花の万博)が六十五年、大阪の鶴見緑地(大阪市鶴見区、守口市)で開催される
ことが五日、パリで開かれた万国博
覧会国際事務局(BIE)の第九十八回総会で承認された。加盟国に通
告、ニカ月後に正式登録されるが、この日の承躍は事実上の決定。大阪・千里丘陵での日本万国博(四十五年)、沖縄海洋博(五十年)、筑波難.
虚:1・は地下鉄ルート(構想V
科学博(今年)に次ぐ日本では四度目、大阪で二度目の万国博開催となる。総事業費約こ干億円、筑波博並
みの二千万人の入場者を見込んでいる。(22面に関連記事)
開催承認により、来年四月をメドに、大阪府、大阪市、財界で構成する「国際花と緑の博覧会協会設立準
備委貴会」(会長・芦原義重関経連
名誉会長)を母体に、市民、文化、労働団体などの参加を求め、同博覧会協会を設立、準備に入る。政府は来春にも、特別措顧法の施行、担当大臣の決定を行う。
会期は六十五年四月一日から九月三十日まで。鶴見緑地(計画面積一六二秒、現在七十二鍛)は都市公園、うち一〇五⑫を会場にあて,る。
㊥
認
鎌
継
器
・.v7一■O襯少嘲鞠
一一
期間65年4月〜9月
BIE総会
るのが狙い。八月のAIPH(国際園芸家協会)総会で、鶴見緑地での大国際園芸博開催が承認され、これを正式な万国博に“昇格"するため政府がBIEへ申請していた。
これまで、建設省、大阪市が検討してきた計画によると、二千億円程
度の総事業費のうち会場建設費は三百六十億円で、国と地方自治体が五十億円ずつ負担し、民間参加や公営競技収入に加え、公園整備事業黄などをあてる。また、入場料収入でまかなう趨常費は三百四十億円。会場
周辺道路、下水道整備など関連事業)数万万万術万む者224933技00
ゆヨ ゆ のをラ
議催難潜難…
…鷺開日侶翻B謁B唄B難…
、年年歩年望年往年・万宝催進の居花…㈱げ開灘螺…本([(一(一(一・…日博テ博テ博テ博テ
■
渉!
「」■0
「花の万博」は大阪市が五十七年からプラン作りを進めてきたもの
で、花と緑と人間生活のかかわりを幅広くとらえ、二十一世紀に向けて,潤いのある新,,講市社会を創造す
ガ覧
名称
日本万国
〔
沖縄海洋
(
筑波科学
(
花の万
(
費に約一千億円見込まれるほか、政府、民間出展のパビリオン建設を二十館程度■予定している。また、これとは別に大阪・京橋から会場までの
地下鉄新線(鶴見緑地線、約五・五キ。)の建設計画も進められている。
芦原義璽・花の万博協会設立準備委員会会長の話大阪開催が飛躍されたことはまことにうれしい。各方
面の協力を得て、博覧会準備に万全を期し、成功に導きたい。
大鳥靖・大阪市長の話開催承認
は飛び切りのニュースだ。関係者の努力に深く感謝、総力をあげて準備をし、成功させます。
46
ド嘱]も、留如意㌻罹受⊥“摯達ぺeる掌聾■・蓋罫、=≠冨唱』面.。型押ミ嘱.一工詰屈ξ更〒星慧畠5“V州}襲翼§奪、竃虞葦窓巽藁(。 選一量・
繰1
》一窃
一≒」‡申〕φr「、W海崎■箪罫、9謹.「卸;・?“〔出席讃.司⇒一二一.削..鎧申振舞竺、茎.￡『罫槌
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鈍・譲白
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鶉卿H真紅艸
++"棄瓶榊総"舞

49
1唖
1資料IIIl㌧,+華華,畢,+,+,一'通調査の結果交
トラム
地下鉄・ニュ
路線別にみますと、各線とも増加していますが、特に谷町線は守口、八尾南までの延長で路線の利用価値が上がったため33.4パーセント増と目だち、次いで、東
ニュートラム交通
そのあらましを紹59年11月10日に実施した地下鉄調査の結果がまとまりましたので西に走る中央線・千日前線が10パーセント以上増加しています。
駅別では、地下鉄全国一の梅田駅を筆頭に御堂筋線の主要駅が上位を占め、地下鉄、ニュートラムの開業により流れの変わった長居・昭和町・住之江公園のほかは、だいたい増加しています。これは、沿線の開発
介します。
当日の乗車人員は、地下鉄で2,235,981人と前回調査(52年11月)2,001,659人に比べて11.7パーセント増加しています。
また、昨年3月に開業したニュートラムは、12,724人
繧秘でしたが進んだことや、地下鉄の便利さが利用者に理解されてきたものと思われます。
今後、この調査結果を十分検討、分析して、市民の足としてサービス改善に努めていきたいと考えていま
駅別乗車人員
す。
蒲
田二.窟
トお.m円
ま一.田
、hO.等
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O器.=
。額.。降
窟。.。四
竃。.=
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調』.空
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賃会本丁阪丁努本篇
璽出超国港檎町斎座町町目宮橋橘神川痘堵川誼橋目構聖江蘇目■丁町浜町橋橘町前
線」L中央線」L千日前線」L堺筋線」⇒
北服晒輔躰心置燭天留酪城守太千関野幣中賄天甜谷四天触田駒平喜出長八西肥紹職焼
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行抜国眼万津田樋町蟻誠町的寺町辺居子ロ市宮目代鳥目町田町議目目目前寿野里辺野野確P原南田橘町橋渡町町
一御堂筋線̲」一谷町線一一一」L四つ橋
5
3
PlO1,747
西中島南方閃・5187聯6新大阪東三国江坂
駅間通過人員図(終日)“5,71986,92776,352109,5714492147,238都⇒
119,77235,12235,161
中津天神橋筋六中崎町45,1414日,132島野江内代32・538関25.219千14.410太9,5日日守林孟3二901目勲春1聖9。囎鳳131・
ニコ上り通過人員コ下り通過人員段宇:通過人員(人)倉12了,39864,43663,606131,39648.090.47、480扇町
野田阪神西梅田梅田東梅田68・292η.17389,785くコ77,616旦}画働㎜285,902290,513㎜繋留脚
玉川肥後橋2759733!ll15119鑑26押63:32129〜3糾29乳5。9淀屋橋81476北浜天満橋3564989,90289,06682,06382,5042巳161E=〉
46,299堺筋本町谷町四20,680森ノ宮緑橘20,8B9
九条阿波座本町̀6,甜1深江橋11,309
弁天町26,894且0926,円8朝潮橋脳弓中ふ頭22,8]823.2臼453,315西長堀四ツ橋心斎橋長堀橋63,17657,61926.40r26,451253,660252,40233.08137,895大阪港桜川難大波1欝岬32,7D82日,94544,343134,27833・52945,a2037・14530・244ぐコ60・6442アO.633269・87682・39478・75283.146日2.984谷町六81,78974,56182,765日1,22931,600日本橋谷町九篠繋ぴ 黙35,27129,48659,74966、87762,21857,948152,648動物園前天王寺26η960,872II,凹2⇒田、5477.461鶴橋今里新深江19,2407・786ω
一u花園町138,93948,67146,869158,981釦,89538,41765,247u36,125<#コ阿倍野素目ト外項48,148岸里⇒文の里八尾南エ921エ59538,B133旺。45』鑑別糊偏1㎜
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5,5375,797フェll一夕ーミ鶉7,0日3南港東南港口平7,237玉出幅囲北加賀屋6,1345・68015,796]6,0678,7669,433林畝舩園住之江姻8996976521332西田辺53,30650,68533,31232・3446・7771・039駒川中野出戸39・29237」2427.50212,08612,62話28㎜脚我孫子長居平野喜連瓜破20026
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花の万博大阪開催決定
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大阪で二十年ぶりに万国博1。五日、「花の博覧会」大阪開催決定の報に、会場となる大阪・鶴見緑地周辺の住民らは「地下鉄が出来るなど便利になる」と喜び、在阪企薬はパビリオン出展な
ど早くも盤加に意欲をみせている。五年後の一大イベントに向けて、期待感はふくらんでいるが、市民の間には「廿つかくの花の博覧会なのだからこれをきっかけに大阪を繰いっぱいの街にして欲しい」と注文の声も出ている。(1面参照一企業、はや参加意欲
市民「全市緑化の好機」
在阪企業は民間パビリオンなど
花の万博磐船に向けてすでに動き始めている。
各企業にパビリオン展示などを働きかける.裏方役、となる電通
は十月一日、山下和彦常務を委員
長に役員十五人が「花の万国博委員会」を結成、大阪支位内に「花の万国博室」(池田努室長)を設皿した。
現在は十一一一人の室員が社の内外でヒアリングを開くなど、花の万博がどんな形で開催されるのかイ
メージ作りに取り組んでいる。池田空長は「主催者側が目標としている二千万人の入場者を達成でき
花の博覧会会場計画至近畿
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るよう、積睡的に働きかけたい」と意欲的だ。
花の万博協会設立津蟹∬会長に
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名誉会長の芦原義重氏が就任している関西電力では、花の万博参加に積極的。当面、花の万博の準礪
花の万博の会場になる鶴見緑地公園〔鶴見区を担当している芝田博取締役は「具体的な内容はまだ決まっていないが、パビリオン出展の方向で検討を弛めている」と話す。
このほか、「大阪での大きなイベ
ントにはこれまでほとんど参かロしてきた。花の万博もなんらかの形で取り組んでいきたい」(サントリー)、「まだ臼紙の状磁だが、参加したいという気持ちはある」(一.…和銀行)など、各企業とも参加に前向きな姿勢を示している。
もちろん、園芸、造園、種苗な
どの業界も大歓迎。早くも便乗商
蔽など計画しているところも。
干店以上の花屋を組織し花の商品券を発行しているフラワーカー
ドビューロー(本社・大阪府豊中市)では花の万博開催記念ギフト
券の発売を企画。購入者の中から数人に蟹草プレゼントをするなどの案を検討中。「花の本場オランダ
ヘの招待旅行などを考えています」と同社営巣部は大張り切りだ。
地元◇
大阪市内で"緑の街づくり占に取り撮む人々は、花の博覧会開催決定を歓迎する一方、こんな形にして欲しいと注文を出している。
.天王寺区で「花いっぱい運動」
を進める家田志づか・大江地区婦人会会長は「花でいっぱいになるのは会場だけで、他の地区ではい周辺整備
大阪市の試弾によると、花の万博の開催に伴い、約一千億円が緑地公園や周辺の環境整備に費やさ
4礫1
蝿、
ダ
っこ.つに緑化が進まないことのないように」と大阪市全域をあげての花の博覧会となることを希望。
花の美しさでとにかくぜいたくなものをと希望するのは「緑のある空間研究所」所長で造園家の大隅焼子さん。「咲き匂(にお)う花につられ、あらゆる生きものが棄しさに浮かれ、美しさに酔い、そ戸b
これる。モれだけに地元鶴見区や隣接する地域の住民の期待も大き〜花の博覧会決定まで〜
982.4大阪市が国際園芸博構想を発表
83.1中曽根首相来阪、BIE承誕の国際剛を礎唱
85.3市が珊年開催の花の博覧会に碑想変更
4二陸堂自民党副総裁、会場予定地の鶴見緑地公園を視察
5自民党花と緑の国際博開催促進議員連盟発足
6建設百主催の国際シンポ「都市・線・市民」で、珊年日本開催を宣言
下大阪8団体代綬が首相に閣識了解を要
請
9閣議決定
10回団体による花の万博協会設立準備委
発足
政府、BIEに申請
11BIE執行委が総会への開催勧告を決定
12BIEパリ総会で正式決定〜今後の日程〜
86.1運輸省にミニ地下鉄建設の免許申請
4花の万鱒協会設立、会場計画、周辺整
備などに篭手9ミニ地下鉄建設開始
90.4〜9花の万博開催
期待
公園南側に住む大阪市青少年指導員の菊田義彦さん(娼)は、地元の子供たちを連れてよく鶴見緑地を利用する。「楽しいことだし、地元民としては不便だった公園周辺に地下鉄や道路ができることも期待できます」という。しかし「花の万博会場建設が始まると、ここには当分来れなくなりますね」と
山、』びしさもちょっぴり。
自宅から毎日二度、愛大を連れて公園に荘びに行くのが日課という元大阪市職員(61)は「公園への直通バスは日曜日だけで、交通手段がない。花の万博を機会に改善されたら利用省ももっと増えるでしょう。跡地にはテニスコート、
プール、ゲートボールのグラウン
2.6
60
S
日本経済新聞して和が生まれる。そんな博覧会
窒と望む。
雑誌「上方芸能」の木津川計編
無畏は「花よりダンゴの都市、大阪で花の博覧会が開かれることには賛成だ。願わくば、実利的なμダンゴ派"の企画ばかりでなく、[ダンゴより花」派の心やさしいアイ
デアを盛り込んで欲しい」と注文。
ドなど盛晒し、みんなが楽しめる公園にして欲しい」と話していた。
ミニ地下鉄で
会場アクセス
花の厚陣開催時開業を目指す大阪市営地下鉄一,緑地線」は、京阪
電鉄京橋駅西北隣の京橋公園を起点に都市計画道路の栗野田茨田線
を果遡、鶴見区役所のある市道第二ヒ四六号繰を北上して鶴見線地公園に至る五・五詩。約一千億円をかけて六十…年秋に湾工の予定だ。トンネル内径が四∴二耕と御堂筋線などの在来線に比べ.亙%ほど小さく、建設費が安く、工期も短くて済む。栗東の浅草一渋省間を走る帝都高速度交通営団の地
下鉄「銀座線」とほぽ同規模で八両編成で.一分三十秒間隔で運転、一日十万人の輸送欝要を見■込んでいる。会期中の入場者二千万人の一、]割をまかなう。途中駅は束野田
茨田線と交わる森小路大和川異新庄大和川線、市遺弟二七四六号線の三交差点付近を計画。
48

50
お悔やみ一物故会員ご紹介一故竹内義昭先生
昭和21年8月28日生
昭和60年10月10日御逝去(享年39才)
新大阪鑑定事務所
竹内先生は昨年10月10日の早朝、ご自宅マンションの隣室のガス爆発事故により享年39
才の若さで他界されました。
若手中堅の鑑定士として大阪部会においても今後のご活躍を期待されていた方であ1)、
事故とは云え、あまりに突然の訃報をやり切れない思いで受けられた部会員の方も多いと存じます。
ここに竹内先生の鑑定評価業務等に残された御業績を偲び、改めて部会員一同先生の御霊安かれと謹んでご冥福を祈りたいと存じま
す。合掌
奪
辱
6曳
C
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●編集後記●
来嬢
懸案の「鑑定おおさか」第3号を漸くお届けできる運びとなりましたが、当初の予定から大巾に発刊が遅延しましたことを心からお詫び申し上げます。
今回号の発刊に際しましても部会員各位の活発なる御協力を頂き、また御多忙のなかにあって御寄稿を賜1)ましたこと心から感謝申しあげます。
また、大阪工業大学の小林清周先生からは貴重なる御玉稿を拝受し大いに感激致しました。厚く厚く御礼申し上げます。
今後とも我々共通の財産としての当誌を充実、発展させて参ることが必要と思いますので、御忠告、御助言、御寄稿等の御支援、御協力を心からお願い申しあげる次第
です。
貝員員
委委委
和]巖
秀寿
山原本
小貝宮
会長長長
員会員
委部員委
報副委副
広当
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永井澤
吉松熊
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社団法人日本不動産鑑定協会近畿会
大阪部会会報第3号
昭和61年2月発行
発行者社団法人日本不動産鑑定協会近畿会大阪部会⑰550大阪市西区江戸堀1丁目2番2号(大同生命肥後橋ビル3階)
電話大阪(06)443-7216番
印刷株式会社ムラタ印刷
電話大阪(06)771-4034番
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