2024年9月9日

Ｊ－ＲＥＩＴレポート

Ｊ－ＲＥＩＴ市場（審査確認番号 2024–SB36）

現状と今後の見通し（2024年9月号）（1）J-REIT市場の前月の動向【指数の動き】 8月のJ-REIT（東証REIT指数）は、前月末比＋2.06%の1,758.05ポイントで引けました。米雇用統計の市
場予想を下回る結果をうけて、米景気の減速懸念からリスク回避姿勢が急速に高まりました。日経平均株価が急落し、過去最大の下げ幅となり、J-REITも大きく下落しました。その後、市場が落ち着きを取り戻すと、国内長期金利が低下基調で推移したことから、J-REITは堅調に推移しました【図表1】。
 8月のセクター別騰落率は、オフィスが前月末比+4.20%、住宅が同＋3.11%、商業・物流等が同－0.16%となりました。
【市場規模・売買代金等】
 時価総額は15.2兆円と前月末から3,250億円増加しました【図表3】。1日当り売買代金は574億円と、前年同月比＋51%となりました【図表7】。
【予想配当利回り等】
 J-REITの予想配当利回り（配当額／投資口価格）（時価総額加重平均、以下同様）は4.63％、10年国債金利は0.89％、イールド・スプレッド（J-REIT予想配当利回り－10年国債金利）は3.74％となりました【図表4、5】。
【主なトピックス】（各種情報をもとに作成）
８月2日：米労働省が7月雇用統計を発表。非農業部門の就業者数が、市場予想(17万〜19万人増)を下回る11万4,000人増(対前月比)となった。失業率も予想に反して上昇した。
6日：厚生労働省が発表した6月毎月勤労統計調査では、実質賃金(名目賃金から物価変動の影響を除いた賃金)が、夏の賞与増加をうけて前年同月比で2年3カ月ぶりに増加に転じた。
21日：日本政府観光局（JNTO）が7月の訪日客数を発表。単月としては過去最高となる329万2500人となった。300万人台は5カ月連続となり、学校の休暇シーズン入りが増加に寄与した。
23日：米ジャクソンホール会議(経済シンポジウム)において、パウエルFRB(米連邦準備制度理事会)議長が9月のFOMC(米連邦公開市場委員会)での利下げ開始を示唆する発言。

（2）J-REIT市場（東証REIT指数）の見通し
 8月のJ-REITは、米景気減速懸念をうけた投資家のリスク回避姿勢の強まりをうけて、月初は大幅な下落となりましたが、その後反発するなど値幅の大きな相場展開となりました。米国で9月に利下げ開始が想定される中、日米金利差に着目した円キャリートレードの巻き戻し等により、1ドル160円台で推移していた円は、140円台半ばまで上昇しています。円高により損失を被らない、J-REITのような為替変動リスクのない資産への資金流入が期待されます。また日銀による利上げが実施されたものの、米金利の低下などをうけて国内金利は低下基調となっています。これらがJ-REIT（東証REIT指数）にとって買い材料となると思われます。
9月のJ-REITは、日米の金利動向や為替動向などを見極めながら、下値を固めつつ上値を試す展開となることを想定します。
 5日の株価急落など市場が不安定になる中で、日銀の内田副総裁は「金融資本市場が不安定な状況で、利上げをすることはない」と発言しました。日銀は7月の利上げ以降、今後の金融政策が注目されていましたが、追加利上げについて慎重に検討していく姿勢が強調されました。また、足元の米経済指標は利下げを後押しするような結果がでてきており、ジャクソンホール会議においてパウエル議長は9月の利下げ開始を示唆しました。日銀の利上げに対する慎重な姿勢や、米国の利下げ観測により米長期金利が低下基調にあることをうけて上昇基調にあった国内長期金利が0.9％台前後で横ばい推移となっていることは、J-REITにとってプラスの材料になると思われます。
 米国の利下げ観測による日米金利差縮小から、為替は円高基調となっており、円高でメリットを受ける企業の株式や円高による損失を回避できる為替リスクのないJ-REITに、資金が流入しています。足元東京丸の内エリアでは、オフィス賃料を値上げする動きがみられています。また実質賃金の増加や、訪日外国人の増加など、日本経済にとってのプラスのニュースはJ-REITにとってプラスの材料であると思われます。
1/7【図表1】指数の上昇・下落率比較（2024年8月30日時点）

当月

東証REIT指数

配当除き

年初来

2023年-2.71-4.60

-2.92
4.98

14.63-17.34

25.09-29.69

差

5.71

-15.37-28.74

2.81-2.90（2013年12月30日～2024年8月30日 日次）

0.65
16.03

-0.48
28.26

【図表3】J-REITの時価総額等推移【図表2】東証REIT指数とTOPIX推移（配当除き）

260

2.06（参考）

TOPIX
差

東証REIT指数
TOPIX

配当込み

2024年（％）（兆円）
30（2013年12月末～2024年8月末 月次）（銘柄）70

東証REIT指数
TOPIX

220

25602050

1540180140

10100

時価総額（左軸）

5（※）2013年12月30日＝100として指数化

60

13/12

16/1219/12（％）（2013年12月末～2024年8月末 月次）

1013/1222/12（年/月）

イールド・スプレッド（①－②）

16/12

19/1222/12（年/月）【図表5】J-REITの予想配当利回りの推移（％）
6（2013年12月末～2024年8月末 月次）
予想配当利回りJ-REIT予想配当利回り①520

上場銘柄数（右軸）0【図表4】J-REITのイールド・スプレッド等推移
630

保有不動産額（左軸）

過去平均（※）

10年国債利回り②54342
130※過去平均（2013年12月末～2024年8月末）：3.82％

-12

13/12

16/12

19/1222/12（年/月）

13/12

16/12

19/1222/12（年/月）出所）図表1～5はQuick・ブルームバーグ等のデータをもとにニッセイアセットマネジメント作成

2/7

【図表6】東証REIT指数と移動平均線の推移（ポイント）2,400（2013年12月30日～2024年8月30日 日次）【図表7】東証REIT指数と売買代金の推移（ポイント）
3,000

月次ベース1日当り売買代金（右軸）東証REIT指数（左軸）2,5002,000（億円）
1,500（2013年12月～2024年8月 月次）

1,200

2,000

900

1,500

600

1,000

300

1,600

1,200

東証REIT指数日々線
60日（約3ヵ月）移動平均線
200日（約10ヵ月）移動平均線

800
13/12

16/12

19/12

22/12 （年/月）

500

0
13/12

16/12

19/12（年/月）

22/12

出所）図表6～7はブルームバーグデータをもとにニッセイアセットマネジメント作成【図表8】主要主体別売買動向（単位：億円）
生保・損保
2021年
2022年
2023年
2024年

銀行

投資信託

事業法人

個人

外国人

176
7252
165-686-903-213-805-1,726757
-400
-83

-60-4-68
420-2,158-774-509
718

2,606
693
-66
-1,322※2024年は判明月まで反映
2023年1月-2
2023年2月-4
2023年3月-67
2023年4月
0
2023年5月
9
2023年6月-40
2023年7月
50
2023年8月
113
2023年9月-12
2023年10月
159
2023年11月-5
2023年12月
53
2024年1月-4
2024年2月
36
2024年3月
30
2024年4月
83
2024年5月
4
2024年6月
13

53
12
50
49
-1
83
-8
-24
-89
7-183
-162
-108-323-23-82-53-6990344-287
159
42
73-51
-180-237-177-26-151-63-6432
111-76120-542-20-4719-29-64-9-28-1843168810610245856
189-84-102-40-92-127-65-56-77-14120249
1141220453-401-233
102
10-152-83
311
15168
137-2180-96-436
6314-642-278-147-143

55-3453

2024年7月

3出所）東証データをもとにニッセイアセットマネジメント作成 （※）主体の左から2番目の銀行は日銀を含む数値

3/7

（3）主要国REIT市場比較及びJ-REITとTOPIX推移比較• 8月の主要6ヵ国のREIT指数（S&P各国REIT指数、配当込み、現地通貨ベース）は、すべての主要国で上昇しました【図表9】。上昇率トップはオーストラリアで、根強い年内利下げ期待から豪長期金利が低下したことをうけて上昇しました。
• 8月末のJ-REITのイールド・スプレッドは、主要国中で最大となっています【図表10】。
• 8月末の東証REIT指数のTOPIXに対する下方乖離幅は、東証REIT指数の算出が開始された2003年3月末以降で見ると、最高水準となっています。足元のJ-REITはTOPIXに対し、出遅れ感の強い状態にあると考えられます【図表11】。
【図表9】主要国REIT指数のパフォーマンス

【図表10】主要国REIT市場のイールド・スプレッド

（％）
20（%）
9

2024年年間 17.75

2024年8月

15

6.29

2.87
0.73

8.24
4.23

ｲｰﾙﾄﾞ･ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ（①－②）

64

4.0 3.7

3.6

4.6
4.0

3.9

3-0.19

-5

6.3

5.9

4.7

5

1.33
0.57
0.07

0

10年国債金利②76.39

5

予想配当利回り①812.71

10（2024年8月末時点）

3.2
2.7

3.3

3.7

3.0

20-15
日本

米国

英国

ｵｰｽﾄﾗﾘｱ ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ

ﾌﾗﾝｽ0.90.7

1-10-0.2-0.4-1
ｵｰｽﾄﾗﾘｱ

米国

英国

ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ フランス

日本（注）図表9～10はS&P各国・地域REIT指数（現地通貨）（配当込み）ベース（※J-REITの予想配当利回りは東証上場全銘柄ベース）
出所）図表9～10はS&P、Quick、ブルームバーグ等のデータをもとにニッセイアセットマネジメント作成【図表11】株式市場との比較（1）東証REIT指数とTOPIXの推移

400（2003年3月末～2024年8月末 月次）

東証REIT指数

300

TOPIX

200
100

※2003年3月末＝100として指数化

02003/3

2006/3

2009/3

2012/3

2015/3

2018/32021/32024/3（年/月）

2018/32021/32024/3（年/月）（2）差（東証REIT指数－TOPIX）の推移
100
0-100-200※1：東証REIT指数－TOPIX

2003/3

2006/3※2：2003年3月末＝100として指数化した後の差
2009/3

2012/3出所）ブルームバーグのデータをもとにニッセイアセットマネジメント作成

2015/3

4/7

（4）J-REITの新規上場・増資（資金調達）と物件取得状況（何れも速報ベース）• 8月は新規上場はありませんでしたが、4件の公募増資で464億円の資金を調達しています（公募増資は発表日ベース）。年初来累計の調達額は2,380億円となり、前年同期を5％上回っています【図表12】。
• 8月の物件取得額（受渡しベース）は1,011億円と、前年同月を18.9%下回りました【図表13】。用途別
では、ホテルが36%、住宅が28%、物流施設が25%等となっています。

【図表12】J-REIT増資等の資金調達状況
（億円）
8,000

【図表13】J-REIT物件取得状況（受渡しベース）（億円）
20,000（2019年～2024年 年次）
新規上場

増資（第三者割当含む）

6,000

15,0004,000

10,000（2019年～2024年 年次）
取得金額

5,000

2,0000020192020

2021

2024（年）
2019
2020
2021
2022
2023
新規上場は上場月、増資は発表月ベース ※2024年は8月末時点出所）図表12～13は不動産証券化協会資料や各社公表資料等をもとにニッセイアセットマネジメント作成

2022

2023

2024（年）（5）J-REITの配当額や保有物件含み率推移• 8月末の予想配当額（東証REIT指数ベース）は前年同月末比4.6％増となりました【図表14】。
• 8月末（2024年6月末決算時点）のJ-REIT保有物件の含み率（6ヵ月平均）は26.0％、含み益額（鑑定評価額－簿価価格）は5兆6,073億円で、含み率は東証REIT指数算出開始以来の最高水準となっています。
J-REIT保有物件の価格（鑑定評価額）は上昇傾向で推移しています【図表15】。
【図表14】J-REITの予想配当額推移（ポイント）
90【図表15】J-REIT保有物件含み率（6ヵ月平均）推移（2013年12月末～2024年8月末 月次） （％）
1030（％）（2013年12月末～2024年8月末 月次）

2580570060-55013/1216/1219/12151050

予想配当額（左軸）
前年同月比（右軸）

20-1022/12（年/月）（※）配当額＝東証REIT指数×配当利回り÷100出所） Quick・ブルームバーグ等のデータをもとにニッセイアセット
マネジメント作成※プラスは含み益、マイナスは含み損の状-513/1216/1219/1222/12（年/月）（※）含み率＝（鑑定評価額－帳簿価格）／帳簿価格 （％）
出所）J-REIT各社資料、ニッセイ基礎研究所資料をもとにニッセイアセットマネジメント作成

5/7

（6）予想配当利回りに基づく東証REIT指数水準やNAV倍率の推移• 8月末の東証REIT指数は1,758.05ポイントと、予想配当利回り4.0％水準である2,037ポイントを下回りました。20ヵ月連続で4.0％水準を下回って推移しています【図表16】。
• 8月末のNAV倍率は0.90倍と前月末の0.88倍から上昇しました。過去平均（2013年12月末～2024年8月末）の1.14倍を32ヵ月連続で下回りました【図表17】。
【図表17】J-REITのNAV倍率推移【図表16】予想配当利回りに基づく東証REIT指数水準（ポイント）
3,000

2,500

データ期間：2013年12月末～2024年8月末（月次）東証REIT指数月末値
予想配当利回り3％水準
同3.5％水準
同4％水準
同5％水準

（倍）
1.7

データ期間：2013年12月末～2024年8月末（月次）
NAV倍率

過去平均

1.5

1.3

2,000

1.1
1,500

0.9

2013/12※過去平均（2013年12月末～2024年8月末）：1.14倍

0.7

1,000
2016/122019/122022/12（年/月）出所）ブルームバーグ等データをもとにニッセイアセット
マネジメント作成

2013/122016/122019/122022/12（年/月）※NAV倍率＝投資口価格/1口当り純資産額出所）J-REIT各社、ブルームバーグデータをもとにニッセイアセットマネジメント作成（7）不動産市況• 7月の都心5区のオフィス空室率は5.00％と前月比で低下しました【図表18】。7月の坪当たり月額賃料は20,034円と前年同月比で1.08％増加し、前年同月比では3ヵ月連続で増加となりました。直近のピークである2020年7月の23,014円からは12.9%減少しています。
• 7月のオフィス賃料の主要地方都市別では、すべての主要地方都市で前年同月を上回りました。札幌は前年同月比＋4.94％と前月の同＋5.11％から伸び幅が縮小しています【図表19】 。
【図表19】主要地方都市オフィス賃料推移【図表18】都心5区オフィス空室率と賃料推移（円/坪・月）（2013年12月～2024年7月 月次）
25,000賃料（右軸）（％）
10

空室率（左軸）823,000

増加
64221,000

悪化

19,00017,000015,000
16/12（2013年12月～2024年7月 月次）
仙台
札幌
横浜
名古屋
大阪
福岡

642減少

改善

13/12（％）
819/1222/12（年/月）（※）都心5区：千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区
出所）三鬼商事のデータをもとにニッセイアセットマネジメント作成

0-2-4※前年同月比13/1216/12

19/1222/12（年/月）出所）三鬼商事のデータをもとにニッセイアセットマネジメント作成

6/7

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加入協会：一般社団法人投資信託協会
一般社団法人日本投資顧問業協会

7/7

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第一種金融商品取引業、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業●加入協会：日本証券業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会、一般社団法人日本暗号資産取引業協会●リスク：【株式等】株価変動による値下りの損失を被るリスクがあります。信用取引、株価指数証拠金取引（以下、「株価指数 CFD」）および暗号資産関連店頭デリバティブ取引（以下、「暗号資産 CFD」）では、投資金額（保証金・証拠金）を上回る損失を被る場合があります。株価は、発行会社の業績、財務状況や金利情勢等様々な要因に影響され、損失を被る場合があります。投資信託、不動産投資証券、預託証券、受益証券発行信託の受益証券等は、裏付け資産の評価額（指数連動型の場合は日経平均株価・TOPIX 等）等、株価指数CFD および暗号資産 CFD は対象指数等の変化に伴う価格変動のリスクがあります。外国市場については、為替変動や地域情勢等により損失を被る場合があります。上場投資信託（ETF）および指数連動証券（ETN）のうち、レバレッジ型・インバース型の価格の上昇率・下落率は、2 営業日以上の期間の場合、同期間の原指数の上昇率・下落率に一定の倍率を乗じたものとは通常一致せず、それが長期にわたり継続することにより、期待した投資効果が得られないおそれがあります。上場新株予約権証券は、上場期間・権利行使期間が短期間の期限付きの有価証券であり、上場期間内に売却するか権利行使期間内に行使しなければその価値を失い、また、権利行使による株式の取得には所定の金額の払込みが必要です。株価指数 CFD では建玉を保有し続けることにより金利相当額・配当相当額の受け払いが発生します。【FX】外国為替証拠金取引（以下、「FX」）は預託した証拠金の額を超える取引ができるため、対象通貨の為替相場の変動により損益が大きく変動し、投資元本（証拠金）を上回る損失を被る場合があります。外貨間取引は、対象通貨の対円相場の変動により決済時の証拠金授受の額が増減する可能性があります。対象通貨の金利変動等によりスワップポイントの受取額が増減する可能性があります。ポジションを構成する金利水準が逆転した場合、スワップポイントの受取から支払に転じる可能性があります。為替相場の急変時等に取引を行うことができず不測の損害が発生する可能性があります。【暗号資産 CFD】暗号資産は法定通貨（本邦通貨又は外国通貨）ではなく、特定の者によりその価値を保証されているものではなく、代価の弁済を受ける者の同意がある場合に限り代価の弁済に使用することができます。暗号資産 CFD は、暗号資産の価格変動によって、元本損失が生じることがあります。また、預託した証拠金の額を超える取引ができるため、対象銘柄の相場変動により損益が大きく変動し、投資元本（証拠金）を上回る損失を被る場合があります。【各商品共通】システム、通信回線等の障害により発注、執行等ができず機会利益が失われる可能性があります。
●保証金・証拠金：【信用】最低委託保証金 30 万円が必要です。信用取引は委託保証金の額を上回る取引が可能であり、取引額の 30％以上の委託保証金が必要です。【株価指数 CFD】発注証拠金（必要証拠金）は、株価指数ごとに異なり、取引所により定められた証拠金基準額となります。Web サイトで最新のものをご確認ください。【FX】個人のお客様の発注証拠金（必要証拠金）は、取引所FX では、取引所が定める証拠金基準額に選択レバレッジコースに応じた所要額を加えた額とし、店頭 FX では、取引金額（為替レート×取引数量）× 4%以上の額とします。一部レバレッジコースの選択ができない場合があります。法人のお客様の発注証拠金（必要証拠金）は、取引所FX では、取引所が定める証拠金基準額とし、店頭 FX では、取引金額（為替レート×取引数量）×金融先物取引業協会が公表する数値とします。発注証
拠金に対して、取引所ＦＸでは、1取引単位（1万又は10万通貨）、店頭FXでは、1取引単位（1,000通貨）の取引が可能です。発注証拠金・取引単位は通貨ごとに異なります。Web サイトで最新のものをご確認ください。【暗号資産CFD】発注証拠金（必要証拠金）は、取引金額（銘柄レート×取引数量）×50%以上の額とします。発注証拠金・取引単位は銘柄ごとに異なります。Web サイトで最新のものをご確認ください。
●手数料等諸費用の概要（表示は全て税込・上限金額）：【日本株】取引手数料には 1 注文の約定代金に応じたワンショットと 1 日の合計約定代金に応じた定額プランがあります。ワンショットの上限手数料は現物取引で 3,300 円、信用取引で 1,320 円。定額プランの手数料は現物取引の場合、約定代金 200 万円以下で上限 1,430 円、以降約定代金 100 万円ごとに 550 円加算、また、信用取引の場合、約定代金 200万円以下で上限 1,100 円、以降約定代金 100 万円ごとに 330 円加算します。手数料プランは変更可能です。信用取引手数料は月間売買実績により段階的減額があります。信用取引には金利、管理費、権利処理等手数料、品貸料、貸株料の諸費用が必要です。【上場新株予約権証券】日本株に準じます。【中国株】国内取引手数料は約定金額の 1.1％（最低手数料 5,500 円）。この他に香港印紙税、取引所手数料、取引所税、現地決済費用等の諸費用が必要です。売買にあたり円貨と外貨を交換する際には、外国為替市場の動向をふまえて当社が決定した為替レートによるものとします。【株価指数 CFD】取引手数料は、セルフコースは 1 枚につき 330 円、サポートコースは 1 枚につき3,300 円です。【投資信託】換金時には株式投信の場合、基準価額に対して最大0.50％の信託財産留保金をご負担いただく場合があり、公社債投信の場合、換金手数料として 1 万口につき最大 110 円をご負担いただきます。信託財産の純資産総額に対する信託報酬（最大2.42％（年率））、その他の費用を間接的にご負担いただきます。また、運用成績により成功報酬をご負担いただく場合があります。詳細は目論見書でご確認ください。【FX】取引所 FX の取引手数料は、セルフコースはくりっく 365 が無料、くりっく 365 ラージが 1 枚につき 1,018円、サポートコースはくりっく 365 が 1 枚につき 1,100 円、くりっく 365 ラージが 1 枚につき 11,000 円です。店頭 FX の取引手数料は無料です。スプレッドは、通貨ごとに異なり、為替相場によって変動します。Web サイトで最新のものをご確認ください。【暗号資産 CFD】取引手数料は無料ですが、建玉を翌営業日に繰り越した場合に建玉金額の 0.04%をご負担いただきます。スプレッドは、銘柄ごとに異なり、対象暗号資産の相場によって変動します。Web サイトで最新のものをご確認ください。
●お取引の最終決定は、契約締結前交付書面、目論見書等および Web サイト上の説明事項をお読みいただき、ご自身の判断と責任で行ってください。

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