２０２３秋の１８講座 ＦM戦略企画研究部会

ＦM戦略 概論

2023.09.15-11.17
JFMA調査研究委員会FM戦略企画研究部会
部会長・高藤眞澄

はじめに◆「公式ガイド・ファシリティマネジメント」と「新・第四の経営基盤」の内容をベースに、初心者向けに企業におけるＦＭ戦略の概要とその立案・実施のポイント及び主なスキルと最近のトピックスの紹介も交えて、解説します。

2023/8/29■FM戦略の概論として、FM戦略・計画に絞って、前半は復習を兼ねて基礎を再確認します。
後半は、実践的・実務的内容を取り上げ、今後の業務等の参考となる項目を紹介する。

2023－秋の18講座 FM戦略企画研究部会 高藤眞澄

2目次•

FM戦略業務の基礎を学び、FM戦略の実践のポイントについて 再確認する。

第１部
第1章
第2章
第3章

第２部
第４章
第５章

2023/8/29

ＦＭ戦略 基礎編
経営とFM
FM標準業務とFM統括マネジメント
FM戦略策定業務と実施上のポイント

FM戦略 実践編
中長期実行計画と建物整備計画（FM業務の中核）
最近のFM戦略トピックス（FM戦略の感性を磨く）

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第１部

FM戦略概論 基礎編

第１章 経営とFM

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経営・経営戦略
経営とは：継続的事業を経済的に成し遂げるために工夫した仕組み（戦略・組織・オペレーション）
経営戦略「経営理念に従って目標を設定し、企業の保有資源と環境要因を見極めながら、持続的競争優位を維持・獲得していく方策」➡経営資源の配分と投入計画を設定する。

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経営基盤としてのＦＭ◆経営資源をマネジメントすることにより経営基盤となる。 経営戦略では、事業別戦略と機能別戦略が策定される。

この4つの機能分野は、それぞれ独自の経営資源を蓄積し、最適活用により事業を支える経営基盤としての役割を果たす。
事業を支える経営基盤として４つの機能は横連携が確実に行われる。
事業は事業革新により新たな価値創出に取組む(イノベーション)

新第四の経営基盤 020・021

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新しい経営環境におけるＦＭの必要性◆今日の経営では、グローバル化、少子高齢化による人口減少、情報化といった経営環境の下で、経営効率化、付加価値経営への転換、知的生産性の向上、地球環境保全に関わる環境経営の追及が課題となっている。 (最新の状況は課題拡大)

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第2章
ＦＭ戦略
業務と統括マネジメント

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ＦＭの標準業務サイクル【ＦＭ標準業務の8ユニット】①統括マネジメント②ＦＭ戦略③中長期実行計画④プロジェクト管理⑤運用・サービス
⑥維持保全
⑦評価
⑧改善
【FMの目的】人、組織、社会に貢献すること①利用者が創造性を発揮しやすい環境づくり②経営目標達成の支援、ファシリティの有効活用と効率化③地域と調和、災害に強い社会資産形成
新第四の経営基盤 0282023/8/29

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FM戦略・計画業務■FM戦略・計画業務は、経営戦略に直接関係する業務であり、経営目標の達成への貢献すべく、計画と実施を着実に進める。
１） 経営戦略への対応
ＦＭ戦略の目的は経営戦略に基づき、ＦＭ基本理念を設定し、ＦＭの目的、目標を実現すべく、中長期的、総合的に有効な方針や施策を策定することであり、またその役割は、経営幹部の意志決定を支援すること。
２） ファシリティの現状把握と分析評価（データによ る見える化）
ファシリティを統括管理するＦＭ部門では、常にファシリティがどのような状態にあるかを把握しておく必要がある。ひとつは日常の運営維持からくるファシリティの状況に関する報告であり、もうひとつは現有施設の評価である。
３） FM目標の設定・実行計画の策定
財務・品質・供給面からファシリティの現状分析を踏まえて、経営目標の実現に向けてＦＭ目標を設定するとともに、具体的な実行計画を策定する。プロジェクト管理や運営維持の各業務における取組みテーマも整理する。
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統括マネジメント業務
ＦＭは経営戦略の視点から、ファシリティの有効活用と最適なあり方を追求すること、利用する人にとって機能的で快適な施設づくりを行い、それを継続的に維持することを目的としている。
戦略・計画からプロジェクト管理、運営維持、評価、改善を主な業務プロセスとしているが、これを一元的に管理することが重要であり、さらにファシリティ関連の大量の情報を一元的に収集、蓄積、処理し、常に有効に活用できるようにすることが必要である。その「仕組み」と「仕掛け」をつくるのがＦＭ統括マネジメントである。急速に発展するFMテックへの挑戦なども含まれる。技術動向への注目も重要である。また、ＦＭのＰＤＣＡサイクルを回すこともＦＭ統括マネジメントの重要な責務である。
【FMテック】

FMシステムFMテック

新第四の経営基盤036

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第3章
ＦＭ戦略業務実施上のポイント

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FM戦略策定業務プロセス◆FM戦略策定業務の全体像
経営戦略に基づく経営目標の実現の為にFM目標設定し、課題の検討による施策の立案を経て、施策実施に向けて、中長期実行計画に落とし込み、実施に至る。

公式ガイド ｐ1102023/8/29

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実施上のポイント-１：経営戦略の推進
経営戦略に基づき、ＦＭ基本理念を設定し、ＦＭの目的、目標を実現すべく、長期的、総合的に有効な方針や施策を策定すること
ＦＭ目標は、ＦＭの目的を実現するため、より具体的・定量的に方向付けを行うことである。
目標は財務、品質、供給の３つに大別される。
品質目標・・・・・品格性、快適性、生産性、信頼性、環境保全性、満足度

財務目標・・・・・ファシリティコスト、施設関係資産、施設関係設備投資
ライフサイクルコスト
供給目標・・・・・需給対応性、施設利用度◆FM目標を設定できたなら、具体的なFM施策化を進めて、最終的には、中長期実行計画に予算とスケジュールを設定する。
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14実施上のポイント-１：経営戦略の推進
経営戦略に基づき、ＦＭ基本理念を設定し、ＦＭの目的、目標を実現すべく、長期的、総合的に有効な方針や施策を策定すること【経営戦略推進】

経営戦略を受けて、FM目的・目標・施策を策定、実施のための中長期実行計画まで作成する。

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実施上のポイント-1：経営戦略の推進(ＦＭ施策例)
公式ガイド Ｐ114

◆経営戦略に基づき経営目標達成の為に、FM戦略を立案、具体的FM施策を作成。

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実施上のポイント‐２：現状把握と評価（見える化）
ＦＭ戦略立案のスタートは現状把握と評価分析による課題把握であり、それらのデータによる見える化が重要である。２つの報告項目からなる。

【日常の運営維持からくるファシリティの状況に関する報告】①施設の維持保全 ②運用管理 ③サービス
これらは常にファシリティの生きたデータベースとして把握することが必要である。

【現有施設の評価】
必要により評価のための調査を行う。
品質評価・・・利用者満足度、執務空間の状況、施設性能など
財務評価・・・施設運営費、不動産資産供給評価・・・施設のスペースの需給度（過不足）、利用度など

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実施上のポイント‐3：中長期実行計画の作成
ＦＭ戦略実施上のポイント-３： ＦＭ戦略実施のための中長期実行計画を具体的に作成する。重要な点は、時間軸と財務的影響を考慮した予算措置。
1.全施設の需給計画（供給目標）
2.施設総合計画（品質目標、財務目標）
3.財務予算（施設運営費、設備投資、資産等）の策定、実施、管理①ＦＭ目標・施策や施設が満たすべき要求条件のため、収集すべき情報を集め、計画を練る。（全社的なコスト削減の実現可能性、ファシリティの将
来の需要予測、施設利用者の通勤や満足度の問題、環境対応やファシリティの品質など）②計画に従って、土地、建物、賃貸借、改修等にわたって、プロジェクトを組んでいく。
③プロジェクトは、個々に進捗管理を行い、完成した（取得・改修した）ファ
シリティについては、運用維持していく。
◆FM戦略の目指すことを実現するには中長期実行計画に基づくプロジェクト実施を計画通り進捗させることが必要である。
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中長期実行計画の作成(FM戦略の実施)◆中長期実行計画：品質計画・供給計画・財務計画で構成

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実施上のポイント‐4：目標管理◆FM目標管理サイクル：目標管理とは経営に寄与するため、経営計画に基づいて、組織の目標の設定とその施策と実施および達成状況を評価管理すること。

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第1部 終了

第1部 FM戦略概論 基礎編
終了、続いて第2部 実践編

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第２部

FM戦略概論 実践編

第４章 中長期実行計画‐建物整備計画‐

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建物等中長期整備計画：リスクマネジメント••

建物等中長期整備計画はファシリティリスクマネジメントの一環であり、事業継続に関わるFM戦略のコア業務といえる。
ファシリティリスクとして土地建物に加えて周辺環境・インフラ・他地域災害による事業リスク等を含む。
他地域災害による事業リスク
都市インフラリスク
周辺環境リスク
土地リスク

建物等
中長期整備計画

建物リスク◆リスクとは経済産業省「リスク新時代の内部統制」（2003年）では、「リスクとは事象発生の不確実性で、損失等発生の危険性のみならず、新規事業進出による利益又は損失の発生可能性等も含む」と定義され２つに分類されている。
①事業機会に関連するリスク（経営上の戦略的意思決定における不確実性）②事業活動の遂行に関連するリスク（適正かつ効率的な業務の遂行に係る不確実性）
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ファシリティのリスクマネジメント

リスクマネジメント（運営・管理）＝リスクアセスメント＋リスク対応

リスクマトリクス：リスク分析・評価⇒リスク対応の優先順位

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ポートフォリオによる保全予算の配分優先度例◆建物整備中長期計画では、多数の建物に対してポートフォリオ（例：内部価値×保全項目状況）による優先順位付けが必要である。

◆ポートフォリオは必要な項目にて設定する。
・危険性×発生確率
・劣化度×利用率
・危険性×立地状況、 ほか

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中長期建物整備計画
物理的リスク：自然災害・事故・火災・環境リスク
法的リスク：遵法性(基準法・安全条例)リスク
管理運営リスク：運営維持管理におけるリスク

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ESG経営とSDGs・FMテック・カーボンニュートラル・働き方とワークプレイス

第５章
最近のFM戦略トピックス

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272050年カーボンニュートラル(CN)宣言
・我が国における2050年カーボンニュートラル(CN)宣言
菅首相 所信表明演説(2020年10月26日)「我が国は、2050年までに、温室効果ガスの排出を全体としてゼロにする、すなわち2050年カーボンニュートラル、脱炭素社会の実現を目指すことを、ここに宣言いたします」
カーボンニュートラルシナリオ
12億3500万トン
7億9040万トン
▲46%

実質ゼロ
（植林、DACCS）

2013年

2030年

2050年

注：DACCS（Direct Air Carbon Capture and Storage）「エネルギー基本計画」（2021年10月22日閣議決定）
・ 2050年に住宅・建築物のストック平均でZEH・ZEB基準の水準の省エネルギー性能が確保されていることを目指す。
・ 建築物省エネ法を改正し、全ての建築物の省エネルギー基準への適合を義務化するとともに、ZEH・ZEB基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指し、省エネルギー基準の段階的な水準の引上げを遅くとも2030年度までに実施する

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日本の建物エネルギー規制の二大法律↑ 略称「省エネ法」
2023年4月1日施行

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住宅建築分野の今後の省エネ対策の進め方

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カーボンニュートラルからネットゼロへ
・カーボンニュートラルはオペレーショナルカーボンがゼロ、ネットゼロはライフサイクル
カーボンがゼロ → ライフサイクルカーボンを含む情報開示や削減目標を求める動きが活発化
・特に、新築改修解体時に発生するカーボン（エンボディドカーボン）のうち、新築時のアップフロントカーボンがターゲットとなって、算定ルールなどの整備が始まった

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オフィス需要成長の背景
・産業構造の転換や都心部への産業集積・人口流入・女性の社会進出などを背景に、オフィスワーカーは増加し、オフィス需要を支えてきた
産業別就業人口割合

転入超過数

女性の年齢階級別労働力率（出所）総務省「住民基本台帳人口移動報告」（出所）内閣府「男女共同参画白書 （平成27年版）」

都心への人口流入超過が続いた

女性の社会進出が増加した（出所）総務省「労働力調査」

第3次産業の拡大が続いた

令和4年度ゼロカーボンビル推進会議報告書「図1-1-7 EN15978、ISO21930に基づくLCCO2概念図の日本語訳素案」に加筆

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働き方と働く場のこれまでとこれから
これまで
フルタイム
オフィスワークコロナ禍(過渡期）

テレワーク

これから（Postコロナ）

ハイブリッドワーク

多様なハイブリッドワークの選択肢へ

オフィスへの出社率制限✓

決まったオフィスに原則毎日通勤✓

テレワークは一部、特定の人のための対応（育児や介護など）✓

一部の企業がハイブリッドワークを推進✓

オフィスはとりあえず集まって顔見ながら働く場✓

原則固定席・島型対抗✓

在籍人数を基にしたオフィス面積・・・など

2023/8/29✓

集まる場と分散する場のハイブ
リッド✓

テレワークが当たり前の働き方に✓多くの企業がハイブリッドワーク推進✓

ワーカーが自ら目的をもって場を選ぶ✓

Activity Based Working(ABW)
がひろがる

✓

メインオフィスのあり方が変わる✓

サテライトオフィス整備・利用が進む✓

ハイブリッドの形は様々

主に在宅勤務サテライトオフィス
整備・利用

オフィスの見直し

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メインオフィスの価値が見直されている（出所）ザイマックス不動産総合研究所

https://soken.xymax.co.jp/2022/12/15/2212-office_demand_survey_2022a_2/

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働く場所のハイブリッド化が進む
・在宅勤務は頭打ち傾向。一方、サテライトオフィス導入率は伸びがみられる・営業職に限らず、多くの職種でサテライトオフィスの利用率が2割台に登る

在宅勤務制度とサテライトオフィスの導入率＜職種別＞サテライトオフィス利用率（2018～2022）（出所）ザイマックス不動産総合研究所

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（参考）グローバル, 日本企業の働き方ポジショニングマップ
・出社派, ハイブリッド, リモート派の表明をする企業が増えてきた
・柔軟な運用（変更）も見られるなか、ハイブリッド派が多くみられる（出所）ザイマックス不動産総合研究所

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企業経営：ESGとSDGs◆ESG経営とは、環境、社会、ガバナンスの3つの要素に焦点を当てsた持続可能な経営のこと、経済的成果と環境への影響、社会的な責任、適切な統治を目指した経営。➡持続可能性
環境（Environmental）: 環境への影響を最小限に抑えるための取り組みは、気候変動や生態系への影響を軽減し、長期的な持続可能性を確保するのに役立つ。
社会（Social）:社会的な課題に対して貢献することで、社会的信頼を築き、ブランド価値を向上させる。
ガバナンス（Governance）経営陣や取締役会の透明かつ責任ある意思決定で信頼性を向上。
◆環境（Environment）:
エネルギー効率や排出量削減
再生可能エネルギーの利用
廃棄物管理やリサイクル
水資源の適切な利用◆社会（Social）:
従業員の労働条件・健康・安全対策
多様性と包括性の促進
地域社会への貢献・寄付活動
人権尊重・供給チェーン管理◆ガバナンス（Governance）:
取締役会の透明性と独立性
コーポレート・コンプライアンスと倫理規範
株主権利の保護と情報開示
給与格差の監視と報告◆SDGs対応の企業経営ー自社の事業活動や戦略をSDGsに結び付けることで、社会的な価値創造と持続可能な成長を両立させる。➡持続可能性① 経済的な価値と社会的な価値の統合: SDGsは、社会的な側面や環境の保全を含めた総合的な価値の提供を目指す姿勢を企業に促し、社会的な影響や持続可能性への責任ある事業活動を進めさせる。
② ビジネスの長期的な展望とリスク管理: SDGsの長期展的展望に基づき、企業は将来のリスクや機会を予測し、事業戦略を立てる際に将来の変化に適応しやすくなる。
③ ステークホルダーの関与と信頼構築: SDGsは、企業が顧客、従業員、投資家、地域社会などのステークホルダーと協力し、共通の目標を達成する機会を提供し、ステークホルダーとの信頼関係を築ける。
④ あらたなビジネス機会の発見: SDGsは、持続可能な開発に向けたニーズや課題を示しており、これにより、企業は新たな市場やビジネスモデルを見つける機会を得ることができる。
⑤ CSR（企業の社会的責任）の進化: SDGsは、企業の社会的責任の考え方を進化させ、CSR活動を持続可能なCHAT-GPT
開発目標との関連性や影響を重視するものとした。

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おわりご清聴ありがとうございました！
ＦM戦略企画研究部会
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