ＪＦＭＡ

ＦＭ秋の夜学校２０１８

ＦＭ財務評価手法研究部会のご紹介
本日の内容
１．ＦＭ財務評価とは
２．ＦＭ財務評価手法研究部会の活動
３．ＦＭ財務評価の概要
４．ＦＭを取り巻く環境変化とＦＭ財務評価2018年10月31日（水）ＦＭ財務評価手法研究部会
部会長
大山 信一
副部会長 篠原 由紀

1１．ＦＭ財務評価とはＦＭの目標管理の３視点（品質、ＦＭの機能

ＦＭの目的

財務、供給）のうち、財務の視点から評価する技術・手法のこと

経営者のファシリティ責任を代行

社会

地域と調和し、環境保全を尊重するとともに、災害に強い健全な社会資産を形成し、社会的責任を果たす組
織組織の理念の具現化及び経営目標の達成を施設面で支援し、経営資源としてのファシリティの有効活用と効率化を図る

人

利用者が創造性を発揮できる快適かつ機能的な環境づくりと継続的なその提供をおこない、顧客満足を高め業績に貢献する目標（品質・財務・供給）を管理改善
ビジネスに必要なファシリティを供給し、サービスを提供

プロジェクト管理運営維持

利用者満足の向上
顧客満足の向上ＦＭ部門と経営層及び財務部門とのコミュニケーションツール

ＰＬ：ファシリティコスト
ＢＳ：施設資産
ＣＦ：施設投資

公式ガイドファシリティマネジメント

図表1.3.1

長期：ライフサイクルコスト
2２．ＦＭ財務評価手法研究部会の活動
１．ＦＭ財務評価手法の普及を図る
・「ＦＭ財務評価ハンドブック」の改訂旧版（2009年改訂）の内容からの引継ぎとＦＭ財務評価に必要な情報の追加
新たな環境変化（IFRS等）への対応
公式ガイド「ファシリティマネジメント」との整合に配慮
・ＦＭ財務評価セミナーの実施
ＦＭ財務評価セミナー（予定）
２０１９年５月１４日（火）、２１日（火）、２３日（木）、２７日（月）２．財務関連情報の収集・分析とＦＭ財務への影響の研究
３．他の研究部会との協業によるＦＭ財務評価の適用事例の研究
・非営利組織（自治体、大学等）におけるＦＭ財務評価
・ＥＳＧへの取り組みとＦＭ財務評価
・働き方改革への取り組みとＦＭ財務評価
・健康経営とＦＭ財務評価
・・・など

3

３．ＦＭ財務評価の概要（１）損益計算書（ＰＬ）とファシリティコスト売上高

損益計算書中の主な費用

売上原価①

①製造原価

仕入原価

売上総利益
販売費及び一般管理費②（ファシリティコスト）②人件費 流通費 広告宣伝費等（ファシリティコスト含）

営業利益
営業外収益
営業外費用③
経常利益
特別利益④
特別損失⑤
税引前純利益税金⑥③支払利息、為替差損等④固定資産売却益、受取保険金
投資有価証券売却益等

ファシリティコストは、販売費及び一般管理費の一部としてしか認識されない↓
管理会計により金額を把握し、適切に管理を行う必要がある⑤固定資産売却損失、投資有価証券評価損減損損失等⑥法人税、法人住民税、事業税、調整額等

税引後純利益公式ガイドファシリティマネジメント

図表3.4.4

4

３．ＦＭ財務評価の概要（２）ファシリティコスト管理会計のための科目と細目
［大分類］

［小分類］

①-1 ファシリティ保有費①ファシリティ維持費①-2 減価償却費①-3 ファシリティ保全費②ファシリティ運営費③ファシリティ管理費［科目］［主な細目］

賃借料

支払地代、支払家賃、共益費、仲介料等

租税公課

固定資産税、都市計画税、事業所税、特別土地保有税、不動産取得税、登録免許税等

保険料

火災保険、動産総合保険等の保険料

減価償却費

建物、建物付属設備、構築物、器具・備品等

維持費

保守費、清掃費、病害虫駆除費、修繕費

環境整備費

環境対応費、廃却処分費、リサイクル費

水道光熱費

電力料、水道料、ガス代、重油代等

ファシリティ運用費

設備運転・監視費、スペース変更管理費

セキュリティ費

防災対策費、ファシリティ保安費

業務支援費

受付・メールサービス等の業務委託費、コピーサービス、会議室サービス等

生活支援費

医務関連、食堂・喫茶・自販機・ATM関連、フィットネス、理髪等の生活支援サービス費

家具什器

簿外品扱いの家具等購入費

パーキング費

パーキング、駐車場等の運営に関わる費用

統括管理費

FM部門人件費、統括管理経費

公式ガイドファシリティマネジメント

図表9.3.2

5

３．ＦＭ財務評価の概要（３）貸借対照表（ＢＳ）とＦＭが対象とする資産
資産の部

負債の部施設資産

流動資産

流動負債

ＦＭの管理対象となる（貸借対照表に計上されている）資産。

（施設資産の対象外：現金・預金、売掛金、有価証券、棚卸資産など）

・資産除去債務

固定資産

有形固定資産・土地・建物・建物付属設備・構築物・建設仮勘定
・備品のうち内装・家具（施設資産の対象外：機械及び装置、工具、車両、船舶等）

無形固定資産・借地権、地上権（施設資産の対象外：特許権、のれん、漁業権等）

投資その他（資産・敷金・保証金・賃貸等不動産
繰延資産

固定負債

純資産の部
自己資本
①株主資本・資本金・資本剰余金・利益剰余金・自己株式②その他（有価証券 評価差額金など）

施設資産評価施設資産の全体最適化、有効活用を図るために、施設資産を財務的に評価すること。

所有の妥当性の評価
不動産としての価値、簿価の多寡よりも、事業で使用する施設資産についての「所有の妥当性」を評価する。事業における内部価値、利用度評価など、多様な指標で評価する。

少数株主持分
新規予約権公式ガイドファシリティマネジメント

図表9.3.56

３．ＦＭ財務評価の概要（４）ＢＳに関するＦＭｅｒの役割
ポートフォリオマネジメント

適用されるＦＭ戦略①保有の戦略その1

高所有
継続・長寿命化、計画的保全によるLCM

所有
継続②保有の戦略その2
中

資産利用度

SLB

売却

賃貸
売却

・利用度向上、用途変更、賃貸化
・大規模改修統合

低③賃借への転換戦略
売却

売却

・自社使用を賃借ビル使用に転換

賃貸④売却の戦略
低中

高・不動産証券化、単純売却など
・ＳＬＢ（Ｓｅｌｌ and Lease
Back）

内部価値
ノンコアビジネス用

準コアビジネス用

コアビジネス用・厚生施設・社宅・研修施設等

・本社・営業所・物流施設等

・研究所・基幹工場等

公式ガイドファシリティマネジメント

図表9.3.6

7

３．ＦＭ財務評価の概要（５）キャッシュフローによる施設投資評価
回収期間法（PBP：Pay Back Period）

投下資本利益率(ROI：Return On Investment)

収 益

何年目

回収期間の長短によって投資良否を判断する。

何％＜

投下資本に対する利益率によって投資良否を判断する。

投資支出

投資支出

正味現在価値法(NPV：Net Present Value)

内部利益率法 (IRR：Internal Rate of Return)
何％CGR

正味現在価値を算出し、投資良否を判断する。

＞
＜

投資支出

投資と利益の現在価値が等しくなる割引率を求め、これを内部利益率として投資良否を判断する。

＝

NPVがゼロになる割引率＝IRR％
投資支出

8

３．ＦＭ財務評価の概要（６）貨幣の時間的価値と割引率
利率10％の場合
0年度の100は2年度に121になる+10%+10%

100 ×121

110

100

割引率10％の場合
2年度の100は0年度に82.6になる
100＝ 90.9
110

82.6

▲10%

▲10%

0年度

1年度

2年度

10090.9

0年度

1年度

2年度

貨幣には時間的価値がある

9３．ＦＭ財務評価の概要（６）資本コストとは資本コスト率（WACC : Weighted-average Cost of Capital）
投下資本に対して期待される利益率をいい、株主資本コスト率と負債コスト率の加重平均をいう。
■ 株主資本コスト率＝ 企業が定める目標ROEを期待利益率とする■ 負債コスト率＝ 借入金に対する負債利率（税務上損金となる分を差し引いた税引後利子に対する利率）

Ｅ：資本（Equity）
Ｅ：資 本 (Equity）
資本金
資本金

資本準備金
資本準備金
剰余金等
剰余金等

Ｄ：負債（Debt）
有利子負債
未払費用等
有利子負債
未払費用等
社債
社債
借入金
借入金

買掛金
買掛金
資 本
各種引当金
各種引当金

資本コスト率 ＝投下資本（Investment）
投下資本 （Investment)

＝

re：
期待利益率
（目標ROE）

株主資本コスト（期待利益）
株主資本コスト（期待利益）

WACC：資本コスト率
法人税
法人税t

税引後利子

(1-t)

rd：

利払前・期待利益
投下資本
期待利益＋税引後利子

資本＋有利子負債ED＝ re X+ rd X (1-t) X
D + E
D + E

負債利率

公式ガイドファシリティマネジメント

図表9.3.12

目標利益率（ハードルレート）＝資本コスト率（WACC）＋リスク修正分（リスクプレミアム）＝割引率
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３．ＦＭ財務評価の概要（８）ＦＣＩとはＦＭのライフサイクルコスト（Life Cycle Cost）評価とは
LCCの最適化の一環となる、建物の「保全費用」を最適化する評価。
具体的には「残存不具合額による保全費用の目標管理」を行う。
FCI（残存不具合率）＝
250
運用・サービス
維持保全

改修費（資本的支出）修繕費（経費の支出）

累積修繕改修費

運営維持

残存不具合額
施設復成価格FCI＝Facility Condition Index

200
残存不具合額

150
100

FCI50

FCI 10％
FCI5％0経過年数
11３．ＦＭ財務評価の概要（９）ＦＣＩによるライフサイクルコスト評価
修繕費・改修費は、期首・期末の残存不具合額をよりどころとして、適切に確保する

期首残存不具合額 ＋ 純増不具合額 ＝ 修繕費・改修費＋ 期末残存不具合額

保全部門の要求予算額＝保全費用の目標管理額＝

期首残存不具合額＋純増不具合額

要求予算額ー決定予算額

期首FCI＝期首残存不具合額
建物復成価格

中期５年間の新規保全項目の保全費用

中期５年間の保全費用の決定予算額

期末FCI＝5%～10%

期末残存不具合額
建物復成価格5%～10%

毎年ローリングする
公式ガイドファシリティマネジメント

図表9.3.18

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１．ＦＭ財務評価とはＦＭの目標管理の３視点（品質、ＦＭの機能ＦＭの目的財務、供給）のうち、財務の視点から評価する技術・手法のこと

経営者のファシリティ責任を代行

社会

地域と調和し、環境保全を尊重するとともに、災害に強い健全な社会資産を形成し、社会的責任を果たす組
織組織の理念の具現化及び経営目標の達成を施設面で支援し、経営資源としてのファシリティの有効活用と効率化を図る

人

利用者が創造性を発揮できる快適かつ機能的な環境づくりと継続的なその提供をおこない、顧客満足を高め業績に貢献する目標（品質・財務・供給）を管理改善
ビジネスに必要なファシリティを供給し、サービスを提供

プロジェクト
管理
運営維持

利用者満足の向上
顧客満足の向上ＦＭ部門と経営層及び財務部門とのコミュニケーションツール

ＰＬ：ファシリティコスト
ＢＳ：施設資産
ＣＦ：施設投資

公式ガイドファシリティマネジメント

図表1.3.1

長期：ライフサイクルコスト
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４．ＦＭを取り巻く環境変化とＦＭ財務評価
働き方改革

都心の大型開発

大規模ビル間の競争

ＡＩ・ロボット
産業構造の変化

中小ビルの築古化
人手不足

不動産（オフィス）

ＥＳＧ投資

ＦＭを取り巻く環境変化

日本経済の動き
世界経済の動き

建物管理の重要性

新たなＦＭ施策の必要性

品質・財務・供給に影響

女性・高齢者雇用
ウェルネスへの関心

建物の環境性能

新たなＦＭ財務評価の研究

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４．ＦＭを取り巻く環境変化とＦＭ財務評価（１）付加価値経営とＦＭ財務評価
1990

200X

202X

工業社会

移行期間

知識社会

〇〇社会

FMの目的

成長を支援

効率経営を支援

付加価値経営を支援□□経営を支援

主な役割

施設を確保

施設のスリム化

知的生産性に貢献する

目標の優先度

供給（増）
品質
財務

（ｺｽﾄ低減、資産ｽﾘﾑ化）

ﾜｰｸﾌﾟﾚｲｽの提供

？？？

財務
供給（減）
品質

品質
財務
供給（多様）

品質/財務/供給
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４．ＦＭを取り巻く環境変化とＦＭ財務評価（２）働き方改革とＦＭ財務評価（データ提供：ザイマックス不動産総合研究所）◎日本よりABWなどが進んでいる海外は、一人あたり床面積も減少傾向→オフィスの面積が減ることをはじめ、働き方改革はFM財務にも影響するはず

何らかの働き方の施策を導入するとオフィス面積の効率化が進む？
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４．ＦＭを取り巻く環境変化とＦＭ財務評価（３）健康経営とＦＭ財務評価（出所：World GBC「THE BUSINESS CASE FOR GREEN BUILDING」）

優れた環境の中で健やかに働くことは、生産性が上がり、ＦＭ財務評価に好影響？
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４．ＦＭを取り巻く環境変化とＦＭ財務評価（３）健康経営とＦＭ財務評価（データ提供：xymax不動産総合研究所）「健康促進」が昨年比4%UP!

◎オフィスビルの健康性や快適性を評価する「CASBEE‐ウエルネスオフィス認証」
が年内正式リリース見込み→「健康」に留意する企業が増えることで働く人の生産性やモチベーションに寄与、売上ＵＰ・コストダウンなどＦＭ財務に影響するはずオフィスを作る際、健康に留意する企業が増えてきており、FM財務評価にも好影響？

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４．ＦＭを取り巻く環境変化とＦＭ財務評価（４）ＳＤＧｓとＦＭ財務評価☚ Sustainable Development Goals
世界が目指す１７の持続開発目標

持続的成長の評価基準
伝統的な評価項目

企業の非財務情報は昨今、「未財務情報」 ☛ ●財務内容●収益性とか「将来財務情報」などと言われはじめ●成長性●経営の質ているなど

財務情報

Ｅ環境Ｓ社会Ｇガバナンス●CO2排出量削減●エネルギー使用量の削減●再エネの活用●生物多様性●水使用量の削減など●地域社会との連携●健康・安全対策●働く人の権利への配慮●女性の登用など●経営の透明性●取締役会の構成●情報開示●汚職防止など

非財務情報

ＳＤＧｓ・ＥＳＧの積極的な取り組みは、企業のＦＭ財務評価に貢献する？
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４．ＦＭを取り巻く環境変化とＦＭ財務評価（５）非営利組織のＦＭとＦＭ財務評価
・大学のＦＭ財務評価（データ提供：キャンパスＦＭ部会・一箭氏）

非営利団体のＦＭ財務評価はどのように行われている？企業との違いは？
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４．ＦＭを取り巻く環境変化とＦＭ財務評価（６）ＦＭの効果とＦＭ財務評価
財務評価は万能ではない！
＋
キャッシュフロー－

投資評価はキャッシュフローで行う→ 投資及び収益１は客観的な基準に基づいて計測可能

収益２

0
1

投資

2

3

4

5

収益２は客観的な基準に基づいた計測は不可能
収益１ だがＦＭ施策の効果→ 収益２は様々な条件により異なる
年度（対象組織、人事制度、ＩＴ環境、etc）
ＦＭ施策の効果を適切に予測する→ 関係者との合意形成、コンセンサンスが必要21

【参考】判断と決断

中竹竜二著「判断と決断」を参考に作成

判断

決断

時間軸

過去から現在の事象について評価すること

未来の事象について方向性を打ち出すこと基準

正しいか正しくないか

強いか弱いかEnglishJudgment

Decision

必要な時

混沌の中にいる時選択肢を前に迷っている時

結果

冷静になれる

行動を起こせる重要

多面的にデータ、情報を集める

不足の事態や新たな可能性を織り込む

必要な素養

基準

覚悟

必要な行動

準備

訓練（経験）

決断のための材料

ゴールに向かう基点

役割／

Detachment／／

早いか遅いかInvolvement

正しい判断だけでは強い決断はできないが、正しい判断なしには強い決断はできない
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おわりに
ＦＭ財務評価に関するご相談・お問い合わせ
ＦＭ財務評価部会への参加に関するご相談・お問い合わせ・ＪＦＭＡ事務局→

ＦＭ財務評価手法研究部会

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