ライフプランを考えるときに知っておきたい話題を取り上げて解説します

全国で築 40 年を超える分譲マンションは 2020 年末時点で 103 万戸、10 年するため、2022 年 4 月、管理計画認定制度などが創設。

フをそろえているところは少ないであろう
ことを考えると、マンション管理士などの専門家の活用を図ることになるとみられる。

川上 湛永なマンション政策を打ち出してきたが、とされる【図表１】。これまで国は様々

年 超 が １ ０ ３ ・３ 万 戸

６７５・３万戸、そのうち１９８１年以前マンションを認定することになる。認定期と、市や区が審査し、基準に適合した分譲議事録などの基礎資料を市や区に提出する管理規約、長期修繕計画案、総会、理事会

管理組合側が管理運営状況、資金計画、交通省などが参加するマンション管理適正２０１９年９月、学者、管理会社幹部、国土る一般社団法人マンション管理業協会では、ている。マンション管理会社の集まりであだけでなく、民間も相前後して動き出し「改正マンション管理の適正化の推進に関だった建替えで、容積率緩和の特例を設関する法律」である。管理組合にとって難が「改正マンションの建替え等の円滑化に一方、２０２０年６月、同時に成立したのをテーマとし、分譲マンションの評価が取引に管理に係る情報及び評価の基準について」

価格・取引価格に反映される必要性、並び理情報の開示の必要性及び管理の質が市場回の会合を重ねた。研究会は「マンション管に建築された築２０２２年４月から個々の分譲マンション月までに４関する法律」にもとづく制度で、管理組合けるなどして取り組みやすくする制度改正価格に反映されることを狙いとしている。

定制度を発足させる。

運営の状況を市や区がチェックし、基準をで、２０２２年度までに施行される。

管理組合運営に行政が関与することにな合に対しては、市や区が助言、指導や勧告ものだ。また、認定に至らなかった管理組化がさらに進み、合意形成、資金調達の面で８万戸程度とされる。最近は住民の高齢てきており、建替えが成功したのは、全国民の高齢化で、合意形成などが困難になっ

もともと分 譲マンションの建替えは、住譲マンションが流通市場において高く評価ある【図表３】。良質に管理されている分は、あまり重要視されていないのが実情でに見える条件が上位に位置し、管理の状況入者の意識の中では、立地や間取りなど目

また、研究会では「分譲マンションの購これは２０２０年６月クリアした管理組合を「認定」するというるわけだが、管理組合側も制度施行当初はなどで、建替えは益々困難になりつつあるされ、区分所有者が売却時により多くの資をする。

対応に戸惑うことが予想される。市や区側【図表２】。

日に成立した

評価研究会を立ち上げ、同年マンション管理については、国土交通省

民間もマンション適正評価などで動き出す

NPO 法人
日本住宅管理組合協議会会長

間は５年で、５年ごとに更新される。

詳細は国土交通省などが検討中だ。

[ かわかみ・やすひさ ]昭 和 18 年、 東 京 都 生 ま れ。
早稲田大学政経学部卒。朝日新聞社入社、青森支局、横浜支局などを経て、東京本社社
会部、都市問題、住宅、マンション問題を主に取材。定年後は、多くのマンションが被災した
熊本地震で、全国マンション管理組合連合会事務局長として何度も現地入りし、救援活動に尽力した。

1240についても、マンション管理に詳しいスタッ

16ごとに管理状況などをまとめた管理計画認

２０２０年末で全国の分譲マンションは新たな仕組みの背景

マンション管理に新制度、２０２２年春スタート
後には 2.2 倍に増えると予測される。分譲マンションの管理の適正化を推進52

【図表１】築後30、40、50年超の分譲マンション戸数【図表３】マンション購入の際に考慮した項目

2020年末時点の分譲マンションストック総数は約675.3万戸。こ

●

（％）

れに2015年国勢調査による１世帯当たり平均人員2.33をかけると、約1,573万人となり、国民の１割超が居住している推計となる。

80.0

72.6

70.0

築40年超の分譲マンションは2020年時点で103.3万戸（分譲マン●

出典：国土交通省『平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状』を一部改変

軒、久しぶりに売りに出され、その価格を野地区で、築年近い分 譲マンションが２年、４階建て、旧公団の団地は傾斜地等に建てられるケースが多いが、ここは平地に建てられている。部屋の広さも１００㎡前後ある大型は、近年、住民の高齢化が進み、夫婦どちらかの介護施設入り等をきっかけに売りに出されるケースが少しずつ出てきた。この地区は旧公団の団地が集中しており、どこも高齢化と少子化に悩む。一挙に建替えという段階には至らないが、高齢化がさらに進むと、激変が起きるかもしれない。

この地区からさほど遠くない東京の多摩地区などでは、数年前から住民に少しずつある変化が起きている、と地元の不動産会社社長が明かしてくれた。これまでになかVol.148

った現象として、親の跡を継ぐはずの息子さん、娘さんが団地に戻らなくなったケースが目立つという。通勤に便利な都心に近い中古マンションを買い、親元を離れるケースだ。まだ激変には至らないが、こうしたライフスタイルの変化も、マンション流通に変化をもたらすかもしれない。

534040２０２１年９月末、横浜市青葉区あざみ

支出について、より積極的な取り組みが期含めて地域で話題になった。旧公団の団地

出典：国土交通省『平成30年度マンション総合調査結果』を一部改変

金を回収できる仕組み作りがなされれば、待され、良好な維持管理サイクルにつながにある分 譲マンションで、築区分所有者のマンション管理に係る活動やる」と指摘している。

16.6％

方向性は不明 1.6％

中古マンションの取引も活性化

議論はしたが、具体的な検討をするに至っていない 15.0％

物件だ。２軒は２階が３８７０万円、１階議論を行っていない
56.3％

コロナ禍で実体経済へのダメージは深刻

修繕・改修の方向で具体的な検討をした 19.3％ 21.9％
建替え等の方向、修繕・改修の方向の両方で議論し、修繕・改修の方向で具体的な検討をした 1.7％

が３９００万円だが、新築時の売出し価格

建替え等の方向、修繕・改修の方向の両方で議論し、建替え等の方向で具体的な検討をした 0.5％だが、マンション市 場は堅調 だ。その一例

建替え等の方向で具体的な検討をした 0.5％

４０００万円とほぼ変わらない。同団地で【図表２】マンションの老朽化問題についての対策が、次のケースである。

出典：国土交通省『平成30年度マンション総合調査結果』を一部改変

不明 5.2％4.0

地域やマンション内のコミュニティ活動
共用施設・サービスの充実度※現在の築50年超の分譲マンションの戸数は、国土交通省が把握している築50年超の公団・公社住宅の戸数を基に推計した戸数。
※５年後、10年後、50年後に築30年、40年、50年超となる分譲マンションの戸数は、建築着工統計等を基に推計した2020年末時点の分譲マンションストック戸数及び国土交通省が把握している除却戸数を基に推計したもの。

専有部分内の設備

87.5
103.3
53.5
15.8
現在
5年後
10年後
20年後
（2020年末）（2025年末）（2030年末）（2040年末）

0.0

6.8

共用部分の維持管理状況

築50年～
231.9 （当該年時点で）

105.6

100.0

建物の耐震性能

128.6

128.6

建物の防犯性能

154.4

周辺の自然環境

172.7

眺望
周辺の医療・福祉・教育等の公共公益施設の立地状況
日常の買い物環境

200.0

0.0

築40年～
50年未満
172.7
（当該年時点で）

間取り

築40年超
＝1981年
300.0 以前
103.3万戸

築40年超＝1991年
以前
231.9万戸

39.4
32.1
28.5
23.6
20.6
23.2
11.5
駅からの距離など交通利便性

400.0

築40年超
＝1986年
以前
159.1万戸

52.8

50.0

築40年超
40.0
＝2001年以前
404.6万戸
30.0
築30年～
20.0
40年未満
173.7
（当該年時点10.0で）

（万戸）
600.0
500.0

63.7

60.0

ションストック総数の約15％）。10年後には約2.2倍の231.9万戸、20年後には約3.9倍の404.6万戸となる見込み