JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

ＦＭ財務評価手法研究部会
FMの財務をめぐる状況の変化
グルーバル化と施設資産マネジメント●keywords

グローバルな施設資産マネジメント 施設資産のガバナンス改革GRE（グローバル不動産）部門 国際会計基準（IFRS）とFMの関連
公正価格での資産再評価
サマリー

松成 和夫（部会長）

プロコード・コンサルティング
認定ファシリティマネジャー
一級建築士

FM の財務評価は、FM の品質評価・供給評価と並ぶ FM の目標管理の重要な柱である。当研究部会
は、FM の財務評価手法の普及と洗練を図るため、JFMA の研究部会発足当時から活動を始めている。
近年の部会活動報告として、グローバル化の進展で重要性を強めている連結の施設資産マネジメントの状況、それと関連する国際会計基準の FM への影響などについて述べる。

活動内容

FM 財務評価手法は、1994 年の『ファシリティマネジメントガイドブック』の発刊以来、評価技術としては確立した状況にある。近年では、企業財務を中心とした経営環境の変化に関する調査研究活動と FM
財務評価手法の普及に重点を置いた活動を続けている。CRE と施設資産評価、内部統制強化や国際会計基準と FM 財務との関連性、それらに影響を受けるファシリティコスト評価の変更点などについて、識者の講演をまじえた研究活動を行っている。

成果

FM の財務評価技術は、先に述べたように 1990 年代半ばには確立されている。そのうちファシリティコスト評価は、施設運営費評価としてスタートしたが、2003 年には新たな評価技術として確立された。
施設資産評価、施設投資評価、FCI などによるライフサイクルコスト評価の一環となる保全費用評価は1997 年には洗練・確立されている。これらの普及啓発のために、FM 財務評価セミナーを 1997 年以来、継続して実施している。そのテキスト『FM 財務評価ハンドブック』は、1999 年の創刊以来、2 回改訂され、普及に貢献している。

メンバー

部会長：松成 和夫（プロコード・コンサルティング）
副部会長：大山 信一（三井住友建設）
部会員：安嶋 義真（富士通） 一箭 憲作（コクヨ） 浦川 誠（興和不動産） 河合 義一・坂口 秋吉（大林組）
佐藤 隆良・田中 日出夫（サトウファシリティーズ） 鈴木 正彦（三井住友トラスト総合サービス） 田中 淳逸（三幸エステート）長澤 智也（日本郵政） 仲谷 光司（都市未来総合研究所） 中津 元次（中津エフエムコンサルティング）
延沢 慶行・東 裕之（みずほ FG） 百嶋 徹（ニッセイ基礎研究所） 古阪 幸代（三機工業） 原田 満（ナイキ）矢澤 圀雄（日本メックス） 本多 忠一（JFMA 事務局） 他

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1. グローバル化と施設資産マネジメント

これらを FM の視点で見ると、以下のような経営課題（FM（1）グローバル化という経営環境の課題）があげられる。

2012 年の JFMA フォーラムでは、当部会の活動報告①のすぐれた製品・サービスの開発・供給のためには、を兼ねて、「施設不動産のグローバル・マネジメントと経営資源の中でも人材の活用が重要である。そのためにFM を活用する企業改革」と題する発表を行った。

は、FM による適切なワークプレイスや R&D 施設の供給グローバル資本主義は、この 20 年間の大きな潮流とが不可欠の課題となる。

なっている。日本企業は、当然のことながらグローバル化また、②のすぐれたガバナンスを発揮するためには、に取り組んでいる。以前には、生産拠点・販売拠点の海効率経営に貢献する施設資産の無駄をなくすグローバル外展開が主体であったが、近年は、開発拠点も市場近くな施設資産最適化、ファシリティコストの削減が FM の課に分散することを視野においている。このように、グロー題となる。

バル化の課題も次のステップへと進んでいる。

さらに、企業の社会的責任を全うする経営活動として、日経新聞に掲載された 2012 年の企業経営トップの年

施設関連の環境負荷の軽減があげられる。省エネルギー、頭所感を見ると、グローバル化の進展に備える経営トップ

省資源、節電などは、継続して取り組むべき FM の課題の意欲がよくわかる（図表 1）。

である。
加えて、BCP への対応を含めた地域社会への貢献などの FM 課題があげられる。東日本大震災での経験を踏まえて、BCP は 1 企業や 1 事業所の安全性、機能確保という枠を超えて、立地する地域社会全体の安全性確保、機能確保に企業がどう社会貢献できるかを問われる状況になっている。
こうした FM の課題を適切に遂行することで、企業のグローバルな競争力の強化・確保という経営課題に対応できる。ところが、先にあげたグローバルな施設資産最適化という課題は、次項で述べるように、ガバナンスが十分に発揮されていないという現状がある。

図表 1

企業トップの 2012 年の年頭所感（3）グローバルな施設資産マネジメントの課題
グローバルな施設資産の連結マネジメントについては、（2）FM の視点から見たグローバル化

日本企業は大きな問題を抱えている。図表 2 は、当部会先に見たような経営トップのグローバル化への思いは、でヒアリング調査をした日本企業やグローバル企業での施「グローバルな競争力の強化」という経営課題への意欲

設不動産（保有・賃借による事業用の土地・建物）の管とくくることができるだろう。こうしたグローバル経営の課理状況をまとめたものである。

題について、FM の視点から見ると、以下のようなことが指摘できる。

これを見ると、まず「連結経営」という経営自体が弱いという点が指摘できる。日本企業は、従来から現場の事業大きな経営課題は、「グローバルな競争力の強化・確部門、事業子会社に経営資源のマネジメントまで委ねてい保」になるが、①グローバルな視点で、すぐれた製品・る場合が多い。すなわち、グローバル経営についても、「現サービスの開発・供給、②グローバルな視点で、すぐれ場主義」が主流になっている。当然、その状況を反映してたガバナンスの発揮、という2 つの経営課題に分けられる。

連結不動産のガバナンスは行き届かず、事業部門や子会社
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図 2 キャンパス FMの必要性
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まかせになっているといえよう。これは、グローバルな事業最適化、経営基盤の最適化という点では、こと施設資産拠点だけの話ではなく、国内の拠点についても同様である。という経営資源に限っては、まことに危ういものといわざ

その差が、不動産管理の組織体制に表われている。欧米のグローバル企業は、ここ数年間で、従来からあったCRE（Corporate Real Estate：企業不動産）部門を再編成して、GRE（Global Real Estate：グローバル不動産）部門を組織するように改めてきている。

るをえない。
（4）FM の活用がテコとなる企業改革
では、こうした「未管理状態」をどのように打開すればよいか、提案をしたい。
ひとつは、日本企業のガバナンスの改革である。人事・それに対して、日本企業では、CRE や FM の部門が確

財務・IT という横断的な経営資源のマネジメントを担当立されている企業はまだ少数である。大半の企業が経営する部門に加えて、FM 部門を確立する改革である。これ資源としての施設資産の実質的マネジメントに必要な組織によって、施設資産という経営資源の全体最適を図るマネ体制が確立されていない状況にある。

ジメント体制とすることができる。すなわち、グループ CEO

そうした状況のもとでは、実質的な連結資産管理、すなわち、「統括的なマネジメントによって全体最適を図る」（最高経営責任者）による全経営資源の最適化体制が確立されることになる（図表 3）。

ことはむずかしく、個別管理になってしまう。連結の施設施設資産の統括的マネジメントを行うガバナンスの改革

資産データベースについても、財務諸表作成のためのデーは、事業部門・子会社にとってもメリットがある。これまタは収集できても、マネジメントの目的で、毎月・毎四半

では、いわば徒手空拳で海外事業に乗り出していった形

期更新するデータベース化は、されていない。

だが、適切な FM の専門家が支援することで、より本業そうした「未管理状態」を端的に示すのが、「利用度評に専念することができる。

価」の実施状況である。利用度評価は、FM の供給評価

もう1 つは、施設資産管理体制の改革である。事業部門・のひとつで、供給されている施設が実際にどの程度利用子会社から施設資産管理の業務を移行し、FM 部門の業されているかを、定期的に測定するものである。

務とする。施設資産の統括的マネジメントを担当する FM

グローバル企業では、GRE 部門によって、毎月・毎四部門では、管理目的に沿って、施設のデータベースを構半期で定期的に実施されている。ところが、日本企業では、築する必要がある。グローバルな拠点（保有・賃借）の一部の先進企業をのぞけば、大半が未実施のままで、供給しっぱなしの状態といえる。
日本企業はグローバル化を進め、大きな成果を出している企業も少なくない。しかし、その足もとの経営資源の図表 2 グローバルな施設不動産の管理状況

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図表 3

FM の活用をテコとした企業改革

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面積、入居人数、ファシリティコストなどのデータベースを構築する。

2 つめは、耐用年数の開示がある。従来通りの税法上の耐用年数で設定する分には影響がないが、独自に利用データの整備では、まず国内拠点のデータを整え、順可能とされる期間を設定する場合には、FM に影響する。

次グローバルな拠点のデータに拡大する。また、不動産データセンター建物のように独自の耐用年数設定のニーの取得・活用・廃棄の規程類を整備して、その中に利用ズがある場合には、対応しなければならないが、税法上度評価を加えるなど、管理目的の社内合意形成を図りなの耐用年数がどう変更されるかは、未定である。

がら、体制を整える。

3 つめは、賃借ビルのリース料の会計処理である。従FM 部門は、経営資源のガバナンスを効かせた統括的来は、損益計算書で会計処理してきたが、これが貸借対マネジメントに注力して、施設の運用管理については、現照表での会計処理に変わる可能性がある。詳細は未定だ

場主導でも可能である。

が、例えば、リース料相当分が負債・資産項目に記載さこうした FM 部門の確立と活動をテコとした企業全体のれるという会計処理に変更されるかもしれない。あくまでガバナンス改革によって、日本企業は、グローバルな競も会計処理の問題であり、賃借建物と保有建物の FM で争力を強化・確保する一助とすることができる。の活用方法が変化するとは考えにくい。

2. 国際会計基準の導入とその FM への影響
（１）国際会計基準の動向
国際会計基準（IFRS）については、2013 年の JFMAフォーラムで部会発表している。IFRS について、詳細は省略するが、ヨーロッパで採用されている IFRS は、より投資家に必要な情報開示が特徴とされている。
大きな流れでいえば、グローバル化への対応が迫られていることである。会計ビッグバンといわれる会計基準のグローバル化は、すでに 2000 年ころより始まっている。
企業会計基準についても、従来は日本独自のものであったが、グローバルな会計基準の採用へと向かっている。
IFRS の強制適用時期は、未だに不透明な状況だが、い図表 4

IFRS の動向と FM への影響

ずれグローバルな会計基準に転換されるものとして、準備をしておくことが適切と思われる。
（２）国際会計基準の FM への影響
国際会計基準の FM への影響は、以下のように大きく3 つあげられる（図表 4）。
1 つめは、固定資産の価額への影響である。IFRS では、①原価モデルで開示、②再評価モデルで開示、の 2 つがある。このうち①原価モデルでは、従来の会計基準と同様なもので、影響がない。②再評価モデルでの開示を選択する場合、定期的に公正価格で再評価する必要があり、FM に影響する。
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