【実施主体】鎌倉市 ①【先－６】 深沢地域国鉄跡地周辺総合整備事業民活手法検討調査 （対象箇所：神奈川県鎌倉市）

目 的
鎌倉市深沢地区ではＪＲ大船工場跡地、市有地等を中心としたエリアで土地区画整理事業を施行し、市内第三の拠点形成を目指しているが、市の財政が厳しく、
鎌倉市深沢
船 場、市有事、市 第拠、市 財
厳 、本事業の事業費等の確保が困難な状況にある。
このような状況の中、本調査では、土地区画整理事業に伴う公共施設整備事業（都市基盤施設整備・維持管理業務、導入機能の整備・維持管理・運営業務）、並びに土地活用業務（保留地処分、借地の活用等）、その他一体的まちづくりに対する支援業務等を対象とする官民連携による取組の実現可能性について検討する。

施設の概要

これまでの経緯■まちづくり計画
H16.9：「深沢地域の新しいまちづくり基本計画」策定
H21.6：「深沢地域の新しいまちづくりビジョン」策定■土地利用計画
H22.9：「土地利用計画(案)」策定■官民連携手法
H22年度：「深沢地区事業促進業務」調査実施（民間意向の把握や各事業手法の特徴等につき検討）■広域的まちづくりの検討
H19年度：「村岡・深沢地区全体整備構想（案）」策定
H20～23年度：「村岡・深沢地区拠点づくり調査」実施

目次
Ⅰ．一体的なまちづくりに向けた官民連携手法検討業務
第１章 官民連携手法の検討
第２章 事業特性に応じた事業スキームの検討
第３章 市場調査
第４章 市財政への影響把握
第５章 課題の整理

住宅
住宅

大学

行政施設 行政施設

業務施設

業務施設
商業施設

商業施設

住宅

住宅

凡例

近隣公園
行政施設

工場・市場

全体の土地利用計画（案）

土地区画整理事業（施行者：鎌倉市、施行面積：約32.5ha）

結論
国
国

交付金等

金融機関
金融機関

起債

■概要
・一体的まちづくりに向けた官民連携手法に係る事業は 基本的連携手法に係る事業は、基本的には、「土地区画整理事業関連業務」、「都市基盤施設整備等業務」、「保留地等活用業務」などの5つの業務から構成される。
・「一体的まちづくりの推進」、「行政の事務、財政負担軽減」等の視点から、総合的に評価すると、5つの業務を一括して民間事業者に委ねることが有効と考えられる。
・その場合の市と民間事業者の間その場合の市と民間事業者の間の契約形態のイメージとしては、右図のような案が導き出される。

市
市

市・地権者
市・地権者
対価

PFI事業契約

借入金

対価
保留地等
購入・活用契約

事業者
事業者
（SPC）
（SPC）
ｻｰﾋﾞｽ購入料中心となる民間事業者

Ⅱ．都市基盤施設整備等への官民連携手法検討業務
第１章 第二部の考え方
第２章 事業手法の検討
第３章 事業スキームの検討
第４章 民間事業者の意向調査
第５章 VFMの算定
第６章 総合評価と課題の整理

住宅ｻｰﾋﾞｽ購入料

業務委託契約等

ｻｰﾋﾞｽ購入料ｻｰﾋﾞｽ購入料

契約者としては事業会社のほか、ＳＰＣ、ファンドといっ（混合型の場合） た多様な主体が想定される。

①土地区画整理事業
関連業務②都市基盤施設整備等業務④公共施設整備等業務⑤エリアマネジメント業務③保留地等活用業務

サービス購入型

サービス購入型

サービス購入/混合型

混合型/独立採算型

独立採算型

BTO方式

BTO方式

不動産会社

不動産会社

不動産会社
建設会社

建設会社

建設会社

建設会社

維持管理会社維持管理会社維持管理会社維持管理会社

ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ・設計会社
ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ
設計会社

ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ・設計会社
ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ
設計会社

ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ・設計会社
ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ
設計会社

ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ・設計会社
ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ
設計会社

ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ・設計会社
ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ
設計会社などなどなどなど

建設会社

ＰＦＩ事業基本協定締結者（ＳＰＣは除く）

施設利用
料金等

施設利用者
※収入がある場合負担金等

地権者

施設利用
料金等
利用者など

開発基本協定締結者

【先－６】 深沢地域国鉄跡地周辺総合整備事業民活手法検討調査 （対象箇所：神奈川県鎌倉市）【実施主体】鎌倉市 ②

結論（続き）
民間事業者ヒアリング等を通して 各業務①～⑤の民活手法導入の可能性について検討を行ったところ 下表のとおり 事業ごとに抽出された主な課題・リスクに民間事業者ヒアリング等を通して、各業務①～⑤の民活手法導入の可能性について検討を行ったところ、下表のとおり、事業ごとに抽出された主な課題・リスクに対し、対応方針案に示す官民の役割・リスク分担等を行うことで、導入可能であるとの結論が得られた。
業 務①土地区画整理事業関連業務
務

効 果 （イメージ）
一体的まちづくり

中業務負担軽減

大財政負担平準化

小ＶＦＭ－②都市基盤施設整備等業
務

一体的まちづくり

中業務負担軽減

大財政負担平準化

大ＶＦＭ

小③保留地等活用業務

一体的まちづくり

大業務負担軽減

大財政負担平準化－④公共施設整備等業務⑤エリアマネジ
メント業務

ＶＦＭ

－

一体的まちづくり

大業務負担軽減

大財政負担平準化

大ＶＦＭ

大一体的まちづくり

大業務負担軽減

大財政負担平準化－

ＶＦＭ－

民間事業者の業務例

行政の業務例

主な課題・リスク（▲大、△小）対応方針案

・補償金算定・支払・移転スケジュール立案
・関係者調整支援・地権者交渉支援・地権者交渉・移転補償契約▲市施行事業であり、行政が主体となって地権者交渉を行う必要があるため、民間が地権者交渉遅延等に伴う事業遅延リスクを全て負担することは難しい。また、民活手法導入により、行政の負担するリスクが増加する可能性がある。

・契約において事業遅延時の対応方針を明確にする。

・都市基盤施設（道路/公園/調整池等）の実施設
計・整備及び維持管理
・宅地造成
宅地造成

・基本設計
・モニタリング・保留地取得業務、保留地売却支援、換地活用等、業務全般

・売却先決定・既存施設の解体・撤去
・公共施設(市営住宅等)の設計・整備・維持管理等

・モニタリング・エリアマネジメント組織の設立、運営・地権者としてエリアマネジメン
ト組織に参画・地域活性化、利便施設運営、環境施策推進等

が・事業遅延発生時に官民双方のリスク負担が最小となるような契約条件を検討する。

▲土地区画整理事業の進捗に連動するため、着手時期や工事箇所の変動が生じやすく、事業期間が長期化する可能性がある。また、事業内容の裁量が小さく インセンティブが働きにくいが小さく、インセンティブが働きにくい。

・契約において事業遅延時の対応方針を明確にする。

▲民間が保留地を取得する場合には、取得時から開発・販売時までのマーケット状況の変動や事業遅延によって、収支が悪化する可能性がある。また、売却支援業務のみでは民間にインセンティブが働きにくいが働きにくい。

・早期保留地処分方策を検討する。

△土地区画整理事業の進捗に連動するため、着手時期に変動が生じやすく、事業期間が長期化する可能性があるとともに、事業者公募時までに公共施設の要求水準を十分に明確化できない可能性がある。

・契約において事業遅延時の対応方針を明確にする。

△エリアマネジメントの業務内容によっては、民間のインセンティブが働きにくい。本事業は長期に亘る事業で、自立性・継続性の確保が重要となるが、事業初期は居住者、来街者が限定され、初期段階の事業性確保が課題となる可能性がある。

・事業性を踏まえた民間の提案により事業内容を決定するほか、行政施設等の指定管理者とすることなど、安定収入の仕組みを検討する。

・他事業との組合せや、VE提案等によるコスト削減に対するインセンテ ブ付与等を検討す
削減に対するインセンティブ付与等を検討する。

・地権者換地活用を事業に含めることにより、ボリューム等の拡大を図り、民間の事業参画インセンティブを高めることを検討する。

・事業者公募後に明確化された要求水準を施設整備に取り込む方法を検討する。

個々の業務だけでなく、これらの業務①～⑤の組合せにより事業フレームを検討した結果、民間事業者に全業務を一括して委ねることが、「一体的まちづくりの推進」、「行政の業務負担の軽減」、「行政の財政負担の平準化」、「ＶＦＭの拡大」等の面で効果が最も高く、民間事業者の持つまちづくりのノウハウ（進出企業選推進」「行政の業務負担の軽減」 「行政の財政負担の平準化」 「ＶＦＭの拡大」等の面で効果が最も高く 民間事業者の持つまちづくりのノウハウ（進出企業選定、エリアマネジメント等）が長期間に亘って活用できるほか、市財政負担の軽減にもつながることから、最も望ましいとの結論が得られた。
民間事業者のイメージ 不動産会社＋建設会社＋維持管理会社＋コンサルタント等からなるグループ（ＳＰＣ設立も含む。地元企業参画も想定。）が想定される。

事業化に向けた今後の展望
来年度以降の予定（案）☆事業関係
H25 都市計画決定
H25 事業認可
H26 仮換地指定
H27 着工H37 換地処分☆事業手法関係
・Ｈ25～26年度①実施方針・事業内容決定②債務負担行為③事業者選定手続き■事業化にあたっての課題
・以下の協議を踏まえて、再度事業フレームを精査し、実施方針・事業内容の絞り込み・拡大を行う必要がある。
①大規模地権者や、公共施設管理者等との協議②本市の公共施設の維持管理方針、財政状況等を踏まえた関係課との協議③藤沢市村岡地区の新駅構想やまちづくりの進捗状況、これに係る関係自治体との協議