大妻学院の４拠点におけるＬＣＰＭ（Life Cycle Program Management）型CM業務
プロジェクトの基本情報

プロジェクト名称

大妻学院の４拠点におけるＬＣＰＭ(Life Cycle Program Management)型CM業務
東京都千代田区
改修、その他（LCM）／ 非住宅建築
学校法人大妻学院 ／ 東京都千代田区
民間法人
株式会社三菱地所設計 ／ 東京都千代田区２－５－１
設計事務所系

所在地
種別１／ 種別２
ＣＭ業務委託者名 ／ 所在地
ＣＭ業務委託者に関する情報種別
応募者(法人)名 ／ 所在地
応募者に関する 情報
種別
事業構想段階、工事発注段階、CMRの選定方法
CM業務実施段階
工事段階、完成後設計と施工の発注形式 設計施工一括
設計施工者の選定時期
設計者の選定
特命随意契約工事施工者の選定

特命、プロポーザル
事業構想段階価格競争、総合評価

本プロジェクトは、学校法人大妻学院における一連の施設群におけ嵐山る包括的なライフサイクルプログラムマネジメント（以下LCPM）
中野
業務である。
千代田キャンパスの新築CM業務から業務が始まり、その後の様々多摩なニーズに応えるべく、多摩キャンパス・中野・嵐山を含めた４拠点におけるLCPM業務に発展し、現在に至る。
LCPM業務は、改修工事を中心とした管理運営段階におけるマネジメント業務であり、①長期修繕計画をベースとした年間工事計画立案によりPDCAサイクルを推進②プロジェクト関係者が継続的に連携を行える体制構築を達成することで、施設管理における発注者業務の負担軽減、合理的なプロジェクト推進を実現することができる。
本プロジェクトでの取り組みは、教育機関をはじめとした多くの施千代田キャンパスMAP設群を保有する発注者に対して広く応用可能な支援業務である。

テー マ１

C
M
Rへ
求め
られたこと

■CM方式採用の理由①発注者は学部の移転、キャンパスの集約等、時代変化に対応した魅力ある学校施設の維持・更新に対応すべく、複雑化した課題に取り組む必要があった。学内の専門家によるソフト面の改革・外部企業によるハード面の支援を実施していたが、技術の高度化や複数キャンパスにわたる施設管理の複雑化により、更なるハード面の量的・質的な補完が必要になり、ＣＭ方式の採用に至った。
②発注者が抱える複雑化した課題を「事業運営・施設運営」と「施設管理」の2つの課題として整理し、発注者がより、「事業・施設運営」課題に注力できるよう、「持続可能型」のマネジメントを提案した。

テー マ２

プロジェクト目標
目C
指M
しR 4拠点を対象とした
たが 戦略的・経営的で持続可能
こな施設管理の実現と2棟

千代田

多摩キャンパス[延床:52,168㎡]

6棟

ホール観客席側

簀子
ピンスポットVIPＢＯＸ+
VIPバルコニー

ステージ
スタンディングホール

多摩キャンパスMAP

中野中高[延床:17,881㎡]

発注者の課題

事業運営
施設運営

Plan
長期修繕計画策定Do

施設管理

課題【2-1】 課題【2-2】

施設管理

CMRの業務目標

課題【1-2】

LCPM業務の導入による管財業務支援

Action

CMR

発注者

年間計画
実施の課題

課題の抽出②：組織面での課題

嵐山中高[延床:12,184㎡]

事業・施設運営に注力できる「持続可能型」のマネジメントの実施の課題

課題【1-1】

次年度へのフィードバック

施工者

・施設維持にかかる費用の把握
・異なる竣工年の複数建物の状態把握
・業務継続の為の不具合早期改善が可能

Check
定例での確認業務スコープ①：LCPM業務の計画立案（Plan）

手法【1-1】 手法【1-2】

業務スコープ②：LCPM業務計画の実施・検証手法【2-1】 手法【2-2】(Do・Check・Action)

課題
【1-1】

中長期の経営的な施設管理計画の把握が必要

課題
【1-2】

施設管理計画を踏まえた年度毎の各拠点劣化状況・運営計画を踏まえた実施計画が重要

課題
【2-1】

各拠点の日常的な管財業務を効率化
将来に向けた平準化・標準化が必要

課題
【2-2】

学校法人と各拠点(関係者共)での関連情報の共有化・活性化による管財業の最適化が重要

手法
【1-1】

LCPM型長期修繕計画の策定

手法
【1-2】

各拠点・各年度の施設管理(実施)計画の立案

手法
【2-1】

LCPM業務による計画管理・コスト管理・品質管理・スケジュール管理・安全管理

手法【2-2】LCPM業務による意思決定・情報管理・会議体運営(体制づくり)・収支バランスの確保
・各キャンパスの状態把握

達 成 度

多摩 元施工会社
次年度
工事提案リスト

各社共通書式を用いて、次年度実施工事を適切に評価

嵐山 元施工会社
次年度
工事提案リストSTEP②
・部品調達困難・安全性・コンプライアンス ・環境負荷影響
・故障影響度・防災機能確保の6つの観点から再評価

優先度の再考再評価
CMR

学校特有の悩みを解消
する３つのPOINTを踏まえた体制づくり
CMR

悩み①

元施工だとコスト高の傾向有

悩み②

新規業者だと品質・安全面が心配

悩み③ 工事金額が高いものでも迅速な対応が最優先

4拠点ならではの関係者を積極的に巻き込む体制の実現

必要に応じて各キャンパス施工間の競争原理を機能させる

4拠点の関係者を巻き込みコスト競争原理を適切に活性化

POINT①コスト

既存使用材料の不具合情報等の共有

4拠点の関係者を含めた見積合わせ等を実施品質・安全面における各社提案
品質・安全をうまく反映
POINT③
4拠点の学校特有の工事条件の共有
スピーディ 不具合事例も早期対応を行う連携体制
な対応の構築POINT②

大学法人 理事会・各局・各課
千代田キャンパス

品 質

スケジュール

将来的な支出の見える化

4拠点全体での修繕・更新費用の把握

中野 元施工会社
次年度
工事提案リスト

CMR

依頼・集約

不具合等の報告を習慣化対応方針についてその場で検討安全

千代田（13棟）
多摩（13棟）
嵐山
（６棟）
中野
（２棟）

千代田 元施工会社
次年度
工事提案リスト

CMRは各拠点における学校法人の担当者・元施工会社・施設管理会社の定例を横断的にモニタリングすることで、各課題の効率的な解決・不具合等の類似事象の迅速な情報共有に加えて、関係者がしかるべき時期に行う業務を毎年積み重ねることで、関係者の習熟度が高まり、より良い施設運営の体制構築を実現した。

計画

●現状把握
現場の目視確認
関係者ヒアリング

STEP①
4拠点の施工者に工事提案リストの提出を依頼
前年度にコスト・納期・工期を把握

発注者・関係者の負担軽減及び、居ながら改修工事の支援・次年度工事計画策定支援業務を効率よく進める上で、施工者だけでなく、施設管理会社を含めた定例を開催した。各課題（品質・コスト・計画・安全・スケジュール）について発注者の協力のもと、上記の体制を構築した。日常的に発生する施設管理上の課題について関係者全員が認識を共有する体制を構築することで、課題解決の促進に貢献した。

コスト●建物資料の確認
竣工図
工事請負契約修繕履歴

CMRは修繕・更新における年間計画の調整の為、長期修繕計画を各施工者に共有し、次年度の修繕計画提案(改修メニュー、コス ト・納期・スケジュール)を各社に依頼した。各拠点で日常管理する担当者による優先度評価を反映しつつ、CMRにて技術的な立場から再評価を行った。学校の施設管理においては、多くの改修メニューを限られた予算の中で並行して実施する必要があるが、この手法により多様で煩雑なニーズを整理し、優先順位付けを行うことで施設運営の最適化を図った。

品質テー マ３

STEP①各キャンパス毎の修繕・更新費用を集計
竣工図面・竣工後の修繕履歴等の資料と調査・ヒアリングにより、各校舎の修繕・更新費用を50年間の概算費用として算出し、キャンパス毎に集計。

STEP② ①の重ね合わせによる長期修繕計画の策定
各拠点毎の修繕・更新費用を重ね合わせて年度毎に調整を行い、建物を適切に維持保全するための修繕・更新費用を50年間の概算費用として算出。

テー マ４C
M
Rが受けた
評
価

13棟 13棟

千代田キャンパス[延床:96,093㎡]

課題の抽出①：計画面での課題

CMRは各施設の異なる竣工年の建物に関連する竣工図、修繕履歴、設備台帳を分析し、現地調査・関係者ヒアリングを行うことで4拠点・計34棟の建物に対する、2020年からの長期修繕計画を作成した。その結果を集計し、安定した財務収支バランスの確保に向けた将来的な支出の見える化を実施した。

C
M
Rがとった
手法

株式会社 三菱地所設計

各棟での工事条件（学内イベント・動線・EV利用・搬入）の共有

多摩キャンパス

コスト

中野中高

計 画

安全

嵐山中高
スケジュール

各拠点の元施工会社・施設管理会社

複数組織を横断するモニタリング体制の実現

持続可能な連携体制の実現

発注者による評価

・長期修繕計画により保有資産全体でのラ・不動産デベロッパーグループの設計事務所にイフサイクルコストを把握することができ、よるLCPM業務は、高い技術力による専門的知年度予算内における改修計画策定の合理化見を持ったサポートに安心感がある。に寄与した。
・管理・運営の施設管理は終わりのない業務で・繰り返し行われる業務を毎年度積み重ねあるため、関係者とともに品質改善・向上に努ることで関係者の習熟度が高まり、より良めることができた。
い施設運営の体制構築を実現した。

2020年度Plan
長期修繕計画Plan

Do Check Action

Plan Do Check Action

Plan

Do Check Action

長期修繕計画を基に、経年で厚みを増すAction(改善)■管理・運営段階における発注者業務の改善・向上
ＣＭ業務の多様化において、新築工事後の「管理・運営」段階における発注者支援の必要性・重要性が増している。今回の「ＬＣＰＭ（Life Cycle Program Management）業務」では、この段階におけるＣＭ
業務の対象を「事業運営（発注者の主たる事業の経営・推進等）」・「施設運営（事業運営を最大化する施設の経営・運用等）」・「施設管理（施設経営を実現する施設の維持・保全等）」に構成し、主に多くの建物群を保有する発注者への「施設管理」に対するＣＭ業務として提案・実践した。

施設管理
施設運営
事業運営

施設管理
施設運営
事業運営

【発注者業務の改善・向上イメージ】

CMRの業務支援による保有資産の価値向上
管財業務の品質改善
発注者の組織体制を維持しつつ、事業運営と施設運営の注力・強化を実現