鑑定おおさか
No.53
No.53

■表 紙／メタセコイア並木（滋賀県高島市）
紙／メタセコイア並木（滋賀県高島市）■表■裏表紙／尼崎城■裏表紙／尼崎城

鑑定おおさか No.53
鑑定おおさかNo.53
会報第53号／令和元年9月発行
会報第53号／令和元年9月発行
編編

大阪府不動産鑑定士協会広報委員会
広報委員会
公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会
集集 公益社団法人
http://www.rea-osaka.or.jp/
http://www.rea-osaka.or.jp/

発発

公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会
大阪府不動産鑑定士協会
行行 公益社団法人〒541-0042〒541-0042
大阪市中央区今橋1丁目6番19号コルマー北浜ビル9階
大阪市中央区今橋1丁目6番19号コルマー北浜ビル9階
L（06）6203-2100
TT
EE
L（06）
6203-2100

印印

尼崎印刷株式会社
刷刷 尼崎印刷株式会社〒661-0975〒661-0975
尼崎市下坂部３丁目9番20号
尼崎市下坂部３丁目9番20号
L（06）6494-1122㈹㈹
TT
EE
L（06）
6494-1122

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
大阪府不動産鑑定士協会
公益社団法人

相続・売買・賃貸・有効活用等

不動産鑑定士 による 無料相談会
北浜会場 10/2 水・16 水 13：00～16：00（公社）大阪府不動産鑑定士協会/9階 大会議室
大阪市中央区今橋1－6－19 コルマー北浜ビル

交

通 大阪メトロ堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅 3号出口より徒歩約3分

国家資格者である不動産鑑定士が、大切な不動産の疑問や知りたいことについてお答えします。

地価公示制度50周年
もくじ

鑑定おおさか第 53 号

令和元年度「土地月間」記念講演会
特集①
記念講演テーマ

いのち輝く
特集②
未来社会のデザイン
大都市大阪の歩みと「平成」～振り返りと今後に向けて～・ ・・・・・・・・・・・・ 2

大阪商業大学経済学部長
大学院地域政策学研究科長
教授

大阪のまちづくりについて

大阪メトロ堺筋線 北浜駅

中央三井信託

令和元年度

コルマー
北浜ビル

■経歴
1960年12月6日
大阪市生まれ『平成』を振り返って・・・・・・・・・・・・・・・・8
京都大学大学院、大阪大学大学院修了。工学博士。創造都市や都市文化施設、商業施設など総合的な研究を展開。観光政策の立案、市民参加型のまちづく
り、地域ブランディングなどを実践。また、関西の都市政策や都市文化を研行事開催・参加報告・各種寄稿
究し、大阪府と大阪市の特別顧問として万博誘致に構想段階から携わる。

（9F 大会議室）

守口会場

守口文化センター（エナジーホール）/３階 工芸室

交

守口市駅

京阪百貨店

ホテル・
アゴーラ大阪守口
ミスタードーナツ

バスターミナル

百貨店
駐車場

市民体育館

国際障害者
交流センター/エナジーホール（３F 工芸室）

西友
ゆうゆうの里泉北高速鉄道
泉ヶ丘駅

守口文化センター

みずほ銀行
タクシー

通 泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅より徒歩約３分

至 京阪三条

至 淀屋橋

UFJ銀行

交番

薬局

東大阪市役所/1階 多目的ホール

吹田会場
吹田市泉町１－３－40

交

交

通 近鉄けいはんな線(大阪メトロ中央線)「荒本」駅 1番出口より徒歩約５分※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。※ご相談は30分を目安でお願いいたします。
※同一の内容での複数回のご相談はご遠慮ください。※終了時間30分前までにお越しください。

主催

公 益 社 団 法 人

共催

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会

後援

国土交通省·大阪府 ·大阪市·堺市· 吹田市·東大阪市· 守口市

定例の不動産無料相談会

元 10 4

毎月第1・第3水曜日 13:00～16:00 （受付は15:30までに窓口へお越しください｡）(公社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。

※開催場所は北浜会場を参照してください。（祝日・年末年始はお休みです｡）

田村

周治
貴之

松永

明

大阪市中央区高麗橋4－2－16【定員】400名〈入場無料〉

広報委員会 田村 周治
参加者募集
定員 400 名
総務財務委員会 久保田寛容
入場無料

府民サービス事業委員会 土井 郁子
平成 31 年度・不動産鑑定評価の日・無料相談会の報告・・・
40（応募多数の場合は先着順、満員時お断りの場合はメール又はFAXにて連絡します。）【申込方法】下記の当協会ホームページ（http://www.rea-osaka.or.jp/）からお申込戴くか、(公社)大阪府不動産鑑定士協会

谷口孝太郎
下記入場申込書にご記入の上FAXにてお申込ください。
閑中戯言（ひとりごと） 市電とわたし・ ・・・・・・
42
前事務局長
独立開業しました【申込締切】令和元年9月27日（金）必着

三菱UFJ銀行

ウエハラ不動産鑑定 上原 直記「平成の最後に独立開業」・・・・・・・・・・・・・
44※空席がある場合のみ当日参加も可です（ホームページでご確認の上、お越し下さい）【主 催】近畿不動産鑑定士協会連合会・(一財）土地情報センター・(公社）大阪府不動産鑑定士協会
総務財務委員会 立山 壮平
45【後親睦行事だより・・・・・・・・・・・・・・・・・
援】国土交通省・大阪府・大阪市
プロ野球ナイター観戦（公社）大阪府不動産鑑定士協会
編集後記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
46〒541-0042 大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル９F ＴＥＬ 06-6203-2100

大 阪 府 不 動 産 鑑 定 士 協 会

広報委員会

大阪朝日生命館ビル
場 所：朝日生命ホール/
令和年月 日(金）
時：
福田 8階
俊介
不動産取引価格情報活用小委員会活動報告・・・・・
32 不動産取引価格情報活用小委員会

大阪メトロ御堂筋線

南消防署

勤労者会館

簡易
裁判所

新一

大阪府立大学研究推進機構 特別教授

通常総会開催報告・・・・・・・・・・・・・・・・ 38

至 京都

横枕春日神社

JR 吹田駅

至 梅田

荒本駅
近鉄けいはんな線

中塚

研修委員会

大阪メトロ四ツ橋線

ビール工場

至 大阪

1番出口

メロード吹田

（1F 正面玄関ロビー）

神社

広報委員会

第 35 回・不動産鑑定シンポジウム（広島）・・・・・・ 26

村山

13:00～15:00(受付12:00～）

吹田税務署

市民病院

吹田警察署

吹田市役所

阪急 吹田駅横枕寺

交番

大阪高槻京都線

松田嘉代子

広報委員会

健一 氏 国土交通省地価公示鑑定評価員、京都府代表幹事

統計ソフト R を使って・ ・・・・・・・・・・・・・ 36

神社

文化会館
メイシアター

イオン東大阪店

国道308号線

日

10/29 火 10：00～16：00
至 北千里（1F 多目的ホール）

荒本西4丁目交差点

府立大型児童館
ビッグバン

広報委員会

橋爪 紳也松田嘉代子
氏

通 阪急千里線「吹田」駅より徒歩約３分
吹田郵便局

東大阪市役所秀司

関西の地価動向
公益社団法人大阪府建築士会との相互交流について・ ・・・ 24
講師

吹田市役所/１階 正面玄関ロビー

東大阪市荒本北1丁目1番1号

藤本

講 師 広報委員会 柳

インスペクション視察～建物評価のさらなる扉を開ける～・ ・・ 20
基調報告テーマ

泉北タカシマヤ

市立
南図書館

10/25 金 10：00～16：00

府立中央図書館
府営
春宮住宅

ジョイパーク
泉ヶ丘

交番/ビッグ・アイ（1F 中研修室3）

コインP

東大阪会場

■主要な著書
たくっちビジネス交流会に参加して・・・・・・・・ 16『1970年大阪万博の時代を歩く』（洋泉社、2018）『大京都モダニズム観光』（芸術新聞社、単著、2015）
建築士の木造住宅のインスペクションに立ち会う・・・・『瀬戸内海モダニズム周遊』（芸術新聞社、単著、2014） 他多数 18

堺市南区茶山台１－8－1

通 京阪電鉄「守口市」駅より徒歩約2分

京阪

10/19 土 10：00～16：00

国際障害者交流センター（ビッグ・アイ）/１階 中研修室３

守口市河原町８－22

交

堺会場

10/12 土 10：00～16：00

淳

特集③

土地月間

3号出口
岩井コスモ証券大阪府住宅まちづくり部
部長～1970年大阪万博から～「平成」を振り返って～・ ・・・・・・・・・・・・・6
2025年大阪・関西万博に向けて～

西嶋

大阪府不動産鑑定士

検索27

お住まいの市区

予約不要【ご注意】必ず事前にFAX送付願います。FAX送付のないものは、入場証になりません。FAX後、そのまま入場証となります。当日、本用紙をお持ちください。お断りの場合のみ
連絡FAXをさせていただきます。

電話

1

3名以上ご希望の場合は、用紙をコピーのうえお送りください。住所等は行事開催記録集計のためにのみ使用します。
鑑定おおさか No.53

特 集 １大都市大阪の歩みと「平成」～振り返りと今後に向けて～

大阪商業大学経済学部長・大学院地域政策学研究科長
教授
西嶋淳

1. はじめに・2002年 「都市再生特別措置法」制定
・2006年 「金融商品取引法」公布

５世紀頃よりアジア諸国からの玄関口として利用さ

・2008年れてきた大阪は、豊臣秀吉による城下町建設を経て、世界的金融危機・2013年 「観光立国実現に向けたアクション・プロ

江戸時代にはその商人の活動により経済拠点としてグラム」公表発展した。明治維新以降は、工業にも力を注いだこと・2018年から、モノづくりの拠点としての側面・性格も合わせ持大阪府北部での地震発生、台風21号近
畿地方縦断

つようになっている。高度成長期後の1980年代も比較

2025年国際博覧会の大阪開催決定

的高い経済成長率を維持したわが国の中で、大阪は(2) 経済規模について
県民経済計算による名目県民総生産に着目し、全都道府県の合計額とこれに対する大阪府と大阪市の比率の推移を見ることにより、位置づけの変遷を概観する（図1参照）。
なお、県民経済計算は、国民経済計算に準拠し計数の作成基準は５年ごとに改定されているため、異なる基準による計数は同じ年度のものでも一致しない。
「平成」の時代における県内総生産については、全都道府県の合計額のピークは2007年度であるが、大東京に次ぐ大都市圏として牽引役を担いながら「平成」の時代を迎えた。
バブル経済崩壊とその後の長期
不況、世界的な金融危機、そして幾度もの大きな自然
災害など、決して平坦ではなかった30年余の「平成」
を終えて、大都市大阪も変貌している。
現時点では、例え特定の分野であっても「平成」の時代を歴史的に総括することは困難である。本稿では、主に経済と土地利用という観点から今後の都市づくりの課題を浮き彫りにすることを主眼として、大阪市を中心に「平成」の時代の概略を振り返る。

2. 経済情勢等の変化

阪府は1996年度、大阪市は1997年度である。他方、阪府域における資金の流れも変化したと推察される。

合計額に対する比率については、大阪府は1991年度

その一方で、同時期に進められた資産流動化の取をピークにその後は低下基調にあり、大阪市も1989年

り組みは、不動産金融市場の整備を進めることに繋度をピークにその後は低下基調にある。
これらを東京がった。2001年に開設されたJ-REIT市場は、2008年

都、神奈川県あるいは横浜市の推移と比較すると、相に顕在化した世界的金融危機を乗り越えて10兆円を対的な位置づけが徐々に低下していたことがより明確

超える規模に成長しており、そのポートフォリオに組みになる。

込まれている大阪府下の物件は少なくない。

(3) 金融事情について
大阪府下における銀行の本支店と信用金庫の本支店の預金残高及び貸出金残高に着目し、その水準といわゆる預貸率（貸出金残高／預金残高）の推移
等を見ることにより、金融事情の変遷を概観する（図２
参照）。
「平成」の時代における預金残高は、1994年３月末にかけて減少した後は増加傾向にある。他方、貸出金
残高は、1993年３月末をピークに2011年３月末にかけて低下した後、やや持ち直している。
これらを預貸率の観点から見直すと、銀行は1994年３月末を、信用金庫
は1993年３月末をピークに低下基調にある。特筆すべ
きは、銀行については、参照した1986年３月末以降、2001年３月末まで預貸率が1を超えていた、つまり、域外より大阪府域に相当額の資金が流入していたということである。信用金庫についても、参照した1986年３月
末以降、1999年３月末までの預貸率は0.8を上回っているため、データ上、大阪府域では2000年頃まで間接金融を中心に円滑に資金が循環していたように見える。
しかし、「金融再生トータルプラン」の公表後、不良債権処理や金融機関の経営健全化が進められた結果、金融機関の役割や収益構造は変革を迫られ、大(4) 観光需要について
観光庁の「宿泊旅行統計調査」（従業者数10人以
上の施設）
では、
2007年以降のデータが公表されている。
これによると、大阪府における2007年の外国人延べ宿泊者数は約250万人泊であったが、2018年では約1,280万人泊と5倍強に達した。
これらを反映して延べ宿泊数も増加基調にあり、2007年の約1,600万人泊が2018年では約3,550万人泊となった。客室稼働率も、
2009年は平均68％程度の水準にあったが、2015年には平均約87％に達した。2018年でも平均約83％と比較的高い水準にあり、観光分野は成長基調にあった。

3. 大阪市における土地利用等の変化(1) 背景としての定住人口及び人の流れについて「平成」の時代における大阪市の夜間人口は、
2005
年にかけて減少した後、やや増加傾向にあり、2015年
は約269万人となった。
ただし、生産年齢人口について
は、1990年以降、減少が続いている。他方、昼間人口
は、1995年をピークに減少傾向にあったが、2015年はやや持ち直し約354万人となった。主要ターミナルであるJR大阪・梅田地区や難波地区における鉄道の乗車人員の推移もほぼ連動しているが、JR大阪・梅田地区と難波地区の格差はやや拡大している（図３参照）。

（兆円）

（兆円）

8%

(1) 主な出来事について
大都市大阪の経済及び土地利用への影響という観点から筆者が抽出した、「昭和」の終盤より「平成」の時代に生じた象徴的な出来事は、次のとおりである。
・1987年 国鉄の分割民営化
・1988年 「総合土地対策要綱」閣議決定
・1989年 「土地基本法」制定
・1990年 大 蔵省銀行局長通達「土地関連融資の抑制について」
・1995年 兵庫県南部地震発生
・1998年 「金融再生トータルプラン」公表
・2001年 東京証券取引所「J-REIT」市場開設

600

7%
6%

県 500
内
総
生 400
産

5% 構
成
4% 比
率
3%
2%

300

1%
200
0%
1985年度 1990年度 1995年度 2000年度 2005年度 2010年度 2015年度
県内総生産 全国(1990基準 名目)
県内総生産 全国(2000基準 名目)
県内総生産 全国(2011基準 名目)
大阪市/全国

県内総生産 全国(1995基準 名目)
県内総生産 全国(2005基準 名目)
大阪府/全国注) 内閣府「県民経済計算」の「県内総生産（生産側、名目）」に係る時系列データ（昭和50-平成11年度、平成2-15年度、
平成8-21年度、
平成13-26年度、
平成18-27年度）により筆者が作成。
図1

大阪府・大阪市の経済規模の推移

残
高
・
時
価
総
額
・
運
用
資
産
額

70

1.6

60

1.4

(2) 建築密度と土地利用用途について
固定資産評価における土地の評価総地積と家屋の種類別の床面積に着目し、床面積の総数と評価総
地積との関係及び家屋の種類別の床面積の推移を見ることにより、建築密度と土地利用用途の変遷を概観する（図４参照）。
「平成」の時代における建築密度（床面積／評価
総地積）は上昇を続け、2018年度には約168％に達しているが、その上昇率は後半には縮小している。
また、家屋の種類別の床面積については、1990年度から
2018年度の間に、非木造住宅は約1.99倍、事務所・店舗等は約1.46倍に増加しているが、工場・倉庫等
は約1.01倍と横這い傾向にあり、木造住宅は0.92倍とやや減少している。2015年度まで非木造住宅と木造住宅を合わせた床面積は増加傾向にあり、
これを夜

貸
出
金
1.2 残
高
1.0 ／
預
金
0.8 残
高
0.6

50
40
30
20
10
0
1985年

0.4
1990年

1995年

貸出金残高/預金残高（銀行）
預金残高（銀行・信用金庫）<参考>J-REIT時価総額（総合）

2000年

2005年

2010年

2015年

貸出金残高/預金残高（信用金庫）
貸出金残高（銀行・信用金庫）<参考>不動産私募ファンド運用資産額

注) 大阪府「大阪府統計年鑑」の「大阪銀行協会社員銀行諸勘定」
・「都市別、金融機関預金・貸出状況」等及び日本
銀行「都道府県別預金・現金・貸出金」並びに(株)三井住友トラスト基礎研究所の公表する「SMTRI J-REIT
Index®」
・「私募ファンド市場動向（2018年12月末時点）」
掲載データにより筆者が作成。
図2

大阪府における間接金融等の推移

2

3

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

1,400100

鉄1,200 道乗
1,000 車
人
員
800

（

600

指
数

0.2
20

1995年

2000年

2005年

2010年

難波地区 乗車人員
大阪市 夜間人口

162%

200

155%
148%

180

床面積

140

166%
168%

139%

120
100
80
60

図5

木造住宅
工場・倉庫等

2005年度
非木造住宅
その他

2010年

2015年

大阪市 第2次産業比率
全国 製造品出荷額等(指数)大阪市 製造品出荷額等(指数)

製造業事業所数等の推移

開発が進められている。中でも、大阪駅周辺地域の「大阪駅北地区」は、国鉄の分割民営化に伴い梅田
貨物駅用地が当時の国鉄清算事業団に承継されて以降、「平成」時代の約３分の２の期間を費やし様々な事業手法を投入して取り組まれてきたという意味で「平成」の時代の大都市大阪を代表するプロジェクトと言えよう。
また、御堂筋周辺地域の旧大阪市立愛日小
学校跡地等で行われた再開発は、都心部における顕2015年度事務所・店舗等
床面積/評価総地積

著な児童数減少を背景に取り組まれた公有地の利活
用事例という意味で「平成」の時代を象徴するプロ

注) 総務省「固定資産の価格等の概要調書」の各年度の「市町村別内訳」（土地､家屋）掲載データにより筆者が作成。
図4

2005年

160%

20%
1995年度

2000年

波・湊町地域」「阿倍野地域」の4地域が指定され、再2018年度0
1985年度

1995年

180%

40%

20

1990年

注) 内閣府「県民経済計算」の「経済活動別県内総生産（名目）」に係る時系列データ（昭和50-平成11年度、
平成2-15
年度、平成8-21年度、平成13-26年度、平成18-27年度）
及び経済産業省「工業統計調査」の各年度の「産業編」
掲載データ（従業者4人以上の事業所）
により筆者が作成。

40

ジェクトと言えよう。

家屋の種類別の床面積等の推移

前記のような規模の大きな再開発とは全く異なる視点で印象に残るのが、事業者の自主的な経済行動に間人口で除した1人当たりの住宅床面積も増加傾向

より市場原理に適うかたちで進んだ堀江地区や福島

にある。
そのため、
供給面から見る限り、居住面積水準地区などで見られる集積である。これらの地区では、は改善が進んでいる。一方、横這い傾向にあった工既存建物に関して、従来の利用用途の需要低下、賃場・倉庫等に関連して、経済産業省の「工業統計調

料水準の下落・低迷、賃貸条件の緩和などが生じて査」における製造業の事業所数について1990年を100いた。
このような背景の下で、これらの地区では、周辺とした指数で推移を見ると、2015年には約34にまで低地域での人口増加など外部要因の変化を契機とし下しており、工場用途に関しては減少傾向にあると推て、従来とは異なる視点を持つ事業者が新たな利用

察される（図５参照）。

価値を見出し、新たな手法も導入して参入するという以上により、「 平成」の時代の大阪市域では、商業過程が見られた。都市での経済活動が、本質的に複用途に関しては概ね順調に更新が進んだが、工場用雑でダイナミックなものであるとするならば、これらの地途については縮小が続き住宅用途への移行が進んだ区での土地利用の変化も大阪が大都市であることのと言えよう。

ひとつの証と言えるのかもしれない。

(3) 印象に残る土地利用の変化
都市再生特別措置法に基づく都市再生緊急整備
地域として、2002年に「大阪駅周辺・中之島・御堂筋
周辺地域」、「 大阪コスモスクエア駅周辺地域」、「難

前記で言及した筆者の懸念は、狭い意味での商業に端を発した世界的金融危機の影響を受けつつも、活動と広い意味でのモノづくり活動のバランスに起因

第4次産業革命による新商品・サービスの創出や旺盛している。つまり、経済活動に取り組むうえで視点が短な観光需要に支えられた回復基調の下でその幕を閉期化しすぎているのではないか、
積極的にリスクを背負じた。地方税制度は絶えず見直しが行われており、明うためのモチベーションが低下しすぎているのではな

4. 「平成」の時代の都市づくりの再検討「平成」の時代は、いわゆるバブル経済の最中に幕を開ける。
その崩壊に端を発した10年とも20年とも言わいかという懸念である。

推移を用いて「平成」の時代の都市づくりという観点か人々が生み出す魅力的な都市文化の多くは、多様ら再度検討を試みたい（図６参照）。
（億円）

140% 床面
120% 積
／
評
100%
価
総
80% 地
積
60%

128%
117%

0.1

全国 第2次産業比率
全国 事業所数(指数)大阪市 事業所数(指数)

昼・夜間人口と主要ターミナルの乗車人員の推移（百万㎡）

れて回復。米国におけるサブプライム・モーゲージ問題

瞭な指標ではないが、大阪市の主要な市税収入等の

0
1985年

2015年

注) 総務省「国勢調査」の「時系列データ」
・「従業地・通学地
集計」並びに大阪府「大阪府統計年鑑」の「JR各駅別乗
車人員」
・「大阪市営高速鉄道（地下鉄・ニュートラム）駅
別乗降人員」
・「私鉄各駅別乗降人員」及び西日本旅客
鉄道・大阪メトロ・近畿日本鉄道・南海電気鉄道・阪急電鉄・
阪神電気鉄道の公表資料掲載データにより筆者が作成。

160

0.3 比
率

200
1990年

JR大阪・梅田地区 乗車人員
大阪市 昼間人口
大阪市 15～64歳人口

図3

60
40

）

400

0.4

80

一
日
平
均

5. おわりに ～今後に向けて～れる長期に及ぶ経済の停滞の後、IT革命等に支えら

（千人）

（千人）

昼
間 3,500
・
夜 3,000
間
・ 2,500
15
～
2,000
64
歳
人 1,500
口
1,000
1985年

2,500

な関係主体による継続的な知恵の出し合いや努力、（兆円）

つまり投資を必要としている。他方、現実のものごとを80

細分化してデータ化する試みは、純化を促すと同時に要素間の分断が起こり、全体像が見えにくくなるという

2,000
市
税 1,500
決算
額 1,000

60

500

20

40

0
1985年度 1991年度 1997年度 2003年度 2009年度 2015年度
宅地 固定資産評価額(～1991基準)
個人 市民税
土地 固定資産税・都市計画税
償却資産 固定資産税

点で本来、必要とされている投資の過程の意義を希評
価
額薄化させることがある。その点で、現代の広い意味でのモノづくり活動は、ストーリー性が重視され、異なる分野からの積極的な新規参入、新規投資も少なくない。
事業者の自主的な行動により市場原理に適うかたち0で進んだ堀江地区や福島地区などで見られる経済活

宅地 固定資産評価額(1994基準～)
法人 市民税
家屋 固定資産税・都市計画税

動及び集積は、個々の規模は決して大きくはないものの、従来の物販や飲食の枠にとらわれないという意味

注) 総務省「固定資産の価格等の概要調書」の基準年度の「市町村別内訳」（土地）及び大阪市「平成30年度 固定資産概要調書」並びに大阪市「平成29年度 税務統計」の「市税決算額累年比較」における基準年度に対応する
掲載データにより筆者が作成。

て、多様性を確保し、都市としての競争力を維持し続

図6 大阪市における税収入と宅地に係る固定資産評価の推移

けることは容易ではない。
さらに、今後予想される大きでもひとつの多様性のあり方を示しているように思う。
とは言え、絶えず変化の過程にある大都市においな自然災害への備えという観点では、大都市の役割と法人市民税の推移は最も敏感に経済の変動を反して自律的な回復力を備えることも必要である。
これま映していると考えられる。個人市民税の推移は、所得

で以上に、様々な経済主体が都市づくりに関与するよ割の税率見直しを考慮すると、賃金の下方硬直性のうになっている中で、その魅力をさらに高めるためにも、影響はあるものの、市民生活の実感をより反映してい大都市大阪にかかわる人々には、より洗練された利害るように思われる。
これらの推移を見る限り、
グローバル

調整システムを模索することが求められているように思経済の大きなうねりの中で、大阪市は健闘していたのう。
【参考文献】

ではないかと感じている。
一方で、ストック課税である固定資産税等の推移を● 明石芳彦・川田均・児玉達樹・谷直樹・原科幸彦・氷鉋揚
四郎（2018）「大都市大阪の都市づくりと不動産学 －果たすべき役割と可能性－」『日本不動産学会誌』（日本不動産学会）第31巻第４号，43-65ページ．
● 公的不動産の合理的な所有・利用に関する研究会（2011）『PRE戦略実践のために』住宅新報社．
● 西嶋淳（2019）「ICTの展開による建物ストックの活用とまちづくりの課題」『大阪商業大学論集，
谷岡学園創立90周年・大阪商業大学開学70周年記念号』（ 大阪商業大学商経学会）第15巻第1号，113-128ページ．
● 西嶋淳（2016）『 都市の継承と土地利用の課題』御茶の水書房．
● 西嶋淳（2005）「地域金融機関の現状と課題 －地域再生の視点から－ 」
『不動産研究』，（日本不動産研究所）第47号
第4号，
９-19ページ．

見ると、制度的な影響を考慮しても、懸念を持たざるを得ない。端的に言うと、今後も大都市として人々の活動を支えて行くための産業の「糧」、つまり仕事の「種」にかかわる懸念である。具体的には、前記の昼・夜間人
口の推移と土地及び家屋の固定資産税等の後半の伸び悩みは密接に関係していると思われる。
また、製造業の事業所数の推移と償却資産の固定資産税の伸び悩みも無関係ではないと思われる。
「平成」の時代において、大阪市経済の相対的な位置づけが低下している理由のひとつには、全国に比べて第2次産業比率の低下が進みすぎた、換言すると、モノづくり活動が弱まってしまったことが影響しているのではないかと思っている。

4

5

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

特集２

大阪のまちづくりについて「ワールドマスターズゲームズ」が、アジアで初めて、～「平成」
を振り返って～2025年の「大阪 ・ 関西万博」開催が決定し、万平成はまた、多くの都市災害に見舞われた時

博会場である夢洲へのＩＲの誘致も行っているとこ代でもありました。 特に平成７年に発生した阪ろです。 この流れを、 万博開催の2025年に向け

神 ・ 淡路大震災や平成23年に発生した東日て、また2025年以降も継続させ、持続的な成長

本大震災では、都市の地震災害に対する脆弱に繋げていくことが、我々の重要な使命です。

性が改めて浮き彫りになり、昨年の大阪府北部

大阪府住宅まちづくり部長

藤本 秀司

りを推進していきます。

ここ大阪 ・ 関西で開催されます。昨年11月には

大阪府不動産鑑定士協会の皆様におかれ阪府北部を震源とする地震や台風21号などのましては、平素から本府の住宅まちづくり行政の自然災害に見舞われましたが、好調なインバウン

平成24年には、圧倒的な魅力を備えた大都を震源とする地震では、 ブロック塀の倒壊などの推進にご支援、 ご協力を賜り、 厚くお礼申し上

ドにも支えられながら、大阪の地価は依然上向き

市 ・ 大阪の方向性を示す「グランドデザイン ・ 大

身近に潜む危険が改めて顕在化しました。これげます。

傾向にあります。

阪」を策定しました。「グランドデザイン ・ 大阪」に

ら平成の教訓を胸に、 令和の時代のまちづくり

大阪府の商業地の公示地価は、 長らく「キ基づき、「うめきた２期」 の令和６年先行まちびら

は、 これまで以上に安全と安心に力を入れて取時代は平成から令和になり、 過去30年間をタ」 が一番でした。 ところが平成30年の地価公き、 なんば駅前の広場化、 御堂筋の全面みどりり組んでいく必要があると感じています。今年度、振り返ってみますと、平成が始まった1989年、日示で、初めて「ミナミ」が「キタ」を逆転しました。そ化などに取り組んでいるところですが、さらに昨年

大阪府では重点的に取り組む分野として「自然本はバブル景気に沸いていた時代でした。大阪での場所は道頓堀の戎橋北詰にある、「クリサス度には「新大阪駅周辺地域」が都市再生緊急

災害の教訓を踏まえた災害対応力の強化」 をも大型プロジェクトが次々と計画、 実施され、 例

心斎橋（竣工当時はラズ心斎橋）」 というＨ＆Ｍ

整備地域の候補地域に指定され、国や民間事挙げており、住宅まちづくり部においても「災害対えば平成２年には国際花と緑の博覧会開幕、などが入居する商業ビルの建つ土地です。私は、業者らと都市再生緊急整備地域の指定をめざ

応力の強化」を施策の一つの柱にしています。特関西国際空港は、 昭和62年に着工し、 平成６

今年の４月に公募により、民間企業から住宅まし、 スーパー ・ メガリージョンなどに対応した都市に、平成24年に設定された「地震等に著しく危

年に開港しました。また、住宅まちづくり部がある

ちづくり部長として採用されましたが、民間企業

機能の導入や民間都市開発の促進に向けた

険な密集市街地」 については、 これまで地元市

大阪府の咲洲庁舎（旧大阪ワールドトレードセン

時代はデベロッパー部門に長く所属しており、実協議を行っているところです。 今後も、 行政が先等と連携して様々な取組みを進めた結果、 整

タービルディング）も、バブル景気終盤の平成３年は大阪勤務時代に責任者として携わったのがこ導役となりまちの将来像を示し、 民間の活力と備基準を達成した街区 ・ 地区が、昨年度末でに着工し、平成７年に竣工したものです。

の「ラズ心斎橋」 です。 元々は「キリンプラザ大想像力を発揮してもらう公民連携のまちづくりを

363haとなりました。 令和２年度の解消を目指

当時、大阪は特に、バブル景気の影響が大き阪」という特徴的な外観のビルが建っていました。

進めていきます。

し、取組みを加速、強化していきます。

く、 全国でも地価変動が最も激しい地域のひと

映画「ブラックレイン」 のロケが行われたところでまた、平成28年には、府域全体の都市空間つでした。 その後時代は変わりバブル景気が崩す。ここは、プロジェクトの計画当時も地価はかな

創造に向けた大きな方向性を示す「グランドデザ

今後とも、民間の皆様方とともに、新しい時代

壊した後、大阪の地価は長期的な低落傾向がり高いところだったという記憶があります。

イン ・ 大阪都市圏」 を策定しました。 府内各地のまちづくりを進めてまいりたいと思っておりますの

今、大阪は過去の閉塞感から脱却し、未来に域では、 産業や学術 ・ 研究、 良好な居住環境

で、どうぞよろしくお願いいたします。また、大阪府

今年３月に発表された公示地価では、 大阪

明るい兆しが見えてきています。今年の６月末に、などの地域資源を生かした取組みが進められて不動産鑑定士協会の今後のますますのご発展

府の商業地は6.5％の上昇（前年比1.6％増）で世界最高レベルの国際会議である「G20大阪サ

おり、こうした様々な取組みを、大阪府が広域的と、会員の皆様のご健勝、ご活躍をお祈りいたしした。特に大阪市地域では、10.6％上昇、これでミット」が成功裏に閉幕しました。また、令和３年ににつなげることで、 さらに魅力を高め、 行政区域ます。

６年連続の上昇となります。 昨年、 大阪では大は生涯スポーツの国際総合競技大会であるにとらわれない広域連携型都市構造のまちづく続いたものの、ここ数年、上昇傾向にあります。

67

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

2. 土地神話の崩壊

特 集３（１）土地白書（令和元年版 国土交通省）
は、平成『平成』を振り返って
広報委員会

平成時代における地価動向をみると、昭和60年
代からのバブル期の地価高騰に始まり、バブル崩壊後の10年を超える地価低迷期を経て、大都市をはじめとする都市再生に関する事業等の進展、不動産証券化等を用いた不動産投資の活発化などに伴う平成18年、19年頃の地価上昇の後、リーマ
ンショックに伴う地価下落があった。近年では、低金利の環境や外国人来訪者の増加などを背景とした不動産投資需要により地価の回復がみられる。

時代における社会経済情勢の変化と土地政
松田嘉代子

策の変遷として、
以下のように記載しています。

こう書くとマイナスイメージしかないようですが、バブ

2019年５月１日をもって元号が『令和』
となり、
1989年

ル経済という未曽有の好景気を体験したことや、不動

１月８日から始まった『平成』
は終わりを告げました。
振り返ると
『平成』
は、
日本のターニングポイントとなっ

産証券化による不動産市場及び情報整備で海外投た時代であったように思います。
たとえば、①平成20年

資家マネーが流入したこと、
インバウンドによる日本文をピークとした総人口の減少、②バブル期以降の土地化の見直し等のプラス材料もあります。
また高度成長神話の崩壊、③不動産投資の実物不動産から金融期の『いざなぎ景気』を抜く戦後最長の『いざなみ景

商品化、これらは日本の潮目が変わった瞬間でした。
ま気』
も経験しました。

た『平成』は④多くの災害が起こった時代であり、東日

とすると
『平成』
は、海外経済という風の影響を強烈

本大震災は原子力開発の安全神話を崩壊させましに受けながらバブル崩壊で転覆もせず、
なんとか舵をた。

切ってがんばって乗り越えてきた時代かもしれません。

1. 人口減少・少子高齢化

我が国の人口構造の変化

我が国の総人口は、
戦後、増加を続けてきましたが、2008年（平成20年）の１億2,808万人をピークに減少に転じました。大阪府の人口も2010年（平成22年）
をピー
クに微減傾向にあります。平成26年に発表された『消滅可能性都市』(日本創生会議)の市町村の名指しは、人口減少の『不都合な真実』
を突きつけられた非
常にショッキングな出来事でした。

①バブル崩壊まで（大阪府では大正区、浪速区、西成区、住之江区、～地価高騰の抑制と適正かつ合理的な土地利用の確保～

中央区、富田林市、寝屋川市、河内長野市、柏原市、

平成時代は、バブル期の急激な地価高騰が問題となる中で始まった。昭和60年９月のプラザ合意
により、円高の定着を図りつつ、内需拡大に努力し、それらを通じて、対外不均衡の是正に積極的に取り組むことが要請される中で、「内需拡大に関する対策」（昭和60年10月15日経済対策閣僚会
議決定）が決定された。これにより、民間活力導入、国有地等の有効活用など内需拡大に関する対策が講じられるとともに、金融緩和に伴う金融機関による不動産取引に関連した融資が増加した。
これらを背景として、土地の価格を始めとする資産価格の上昇が生じ、さらに資産価格の上昇を期待した。投機的取引等により地価の急激な高騰が生じた。

(国土交通省：新・不動産業ビジョン(仮称)の策定に向けて)

豊能町、
能勢町、
岬町、
河南町、
千早赤阪村の14市区

年

町村）
この
『不都合な真実』
は近年の空き家問題に直結し種類別空き家の推移ています。平成30年住宅・土地統計調査(総務省)は、

度

平成元年４月

主な出来事
消費税3％導入

以下のように記載しています。

平成元年12月 「土地基本法」制定• 総住宅数は6242万戸と平成25年と比べ3.0％の増加• 空き家数は846万戸と、平成25年と比べ、26万戸の増加。空き家率（総住宅数に占める空き家の割
合）は、
13.6％と0.1ポイント上昇し、過去最高

平成元年12月 日経平均株価市場最高値38,957円（国土交通省：不動産ビジョン2030参考）

平成２年３月総量規制(不動産向け融資の抑制を促す大蔵省から金融機関に対して行われた行政指導)平成３年７月

公定歩合引き下げ89

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

②バブル崩壊から人口減少時代の始まりまで③人口減少時代の始まりから現在まで～「バブル崩壊後の負の遺産」への対応と豊かで安心できる地域づくりを目指した
土地の有効活用の実現～～成長分野の土地需要への対応と土地の適切な利用・管理の実現～

土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産か負担を感じる空き地の所有権を手放したいか

我が国の総人口は、平成20年を境に減少局面に入り、「人口減少時代」に突入した。国立社会保障・人口問題研究所の「日本の将来推計人口」（平成29年推計：中位推計）によると、平成27年（ 2 0 1 5 ）年で１億 2 , 7 0 9 万 人の人口は令 和 3 5（2053）年に１億人を割り、令和47（2065）年には、
8,808万人となり、
この50年間に人口が約３割減少するとされている。人口減少は、高齢化の進行とも相まって、経済規模の縮小など経済社会に大きな影響を及ぼすことが予想されている。

バブル崩壊に伴い平成３年に地価が下落に転じた後、大都市圏の商業地は平成17年に、住宅地は平成18年に上昇に転じるまで、長期的に地価の下落が続いた。地価が急激に高騰したバブル期には、
土地・不動産への過大な投資が行われたが、バブル崩壊後は、長期的な地価の下落に伴う企業等の保有土地資産の価値の下落により、不良債権に関連する低・未利用地が発生するとともに、キャピタルゲイン（資産価値の値上がりによる利益）を前提とする枠組みでの土地利用の高度化や都市機能の更新が著しく停滞することになった。
また、金融機関の破綻や債務超過に陥る企業の増加、設備投資や消費の減退、デフレの発生など
我が国経済の低迷につながった。

不動産関連政策の現状【土地政策】（国土交通省：不動産ビジョン2030参考資料）

出典：国土交通省「平成29年度土地問題に関する国民の意識調査（平成30年７月）」（３）土地神話の崩壊が「所有から利用へ」の流れ

定期借地権は、それまでの旧法借地制度の①正当を生みました。企業のオフバランス化が進み平事由制度、②法定更新制度により、土地を貸したら

成３年10月借地借家法改正により創設された

戻ってこないとして地主が貸地を拒んだことによる市定期借地権の普及を後押ししました。それに街地の宅地供給不足を補うために創設されました。

は全国に先駆けて事業化したカメヤグローバ

具体的にはル株式会社と長年全国定借機構連合会会長（ア）契約の更新がない、（イ）建替による借地期間を務められた塩見宙先生のご尽力によるものの延長がない、（ウ）建物買取請求権がないの3つのと思っています。

特約を認めました。

（国土交通省：不動産ビジョン2030参考資料）（２）土地神話の崩壊は、郊外型住宅団地のスラム化を招きました。
消滅可能性都市として挙げられた岬町の地価公示

年

ポイント(岬－８)を見てみると、最高値であった平成２年から現在まで80.5％下落しています。例えばバブル

度

平成2年

期に約70坪の戸建住宅を購入するとして、当時の住宅ローン金利(約８％)で35年、5,000万円を借り入れると、月々の返済が35万５千円、総返済額は１億５千万円

岬－８ 「淡輪3026番67」

200,000円/㎡

39,000円/㎡

ベースとした生活設計が崩れたあとには、老朽化した期

中規模一般住宅の多い新興の
住宅地域

中規模一般住宅の多い既成
平成31年 住宅地域にもなります。右肩上がりの年収と終身雇用制度を

定
借

△80.5

地
権

借地権

存続期間

利用目的

一般
定期借地権
(法22条）

50年以上

制限なし

事業用
定期借地権
(法23条）

10年以上
50年未満

事業用建物 公正証書
所有限定 ①②③の特約を定める

建物譲渡
特約付借地権(法24条）

30年以上

制限なし

契約方法
書面による
①契約更新をしない②存続期間の延長をしない③建物買取請求をしない①②③の特約を定める

30年経過後建物を地主に譲渡する特約を定める

家屋とオーバーローンと老後資金の蓄えのない老いた
自分だけが残っている。土地神話の崩壊はこのような

普通
借地権

やりきれない思いを抱える人を生み、その子供たちは土地に夢を持てないようになりました。

〃〃

借地関係の終了

期間満了

契約終了時の建物
借地人の建物取壊、
土地返還

〃

〃

建物譲渡

①地主の買取②建物を収去せず土地を返還③借地人または借家人
は継続して借家として住まうことができる①建物買取請求権あり①法定更新②買取請求権が行使さ②更新拒絶れれば建物はそのまま（要正当事由）
で土地を明け渡す。

制約なし
口頭可

公的主体における定期借地権の活用実態調査報告書（国土交通省：Ｈ31.３）によると平成20年をピークに以後の供給は大幅に減少していますが、出口の見える土地活用の一つの手段として、利用の幅は拡大するものと考えます。
10

11

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

固定資産税と相続税の主な相違「相互の均衡と適正化」とは相続税評価について、相続税の性格を考慮し、地価公示との均衡を図りつつ、その適正化を推進すること及び固定資産税評価について、①資産の保有と市町村の行政サービスとの間に存在する受益関係に着目した税であること、②土地等について、保有の継続を前提に資産評価に応じて毎年課税する税である
こと、③市町村の基幹的税であること等の固定資産税の性格を考慮し、地価公示との関係に十分配慮しつつ、
その均衡化、適正化を推進することをいう。
（逐条解説土地基本法（国土庁土地局監修）

固定資産税
相続税
資産の保有と市町 財産所有者の死亡
村の行政サービスと によって生ずる財産の間に存在する受 の移転に対して課す
益関係に着目し、そ る税。
の保有の継続を前 所得税の補完機能
提に資産価値に応じ と富の再配分とを有て毎年経常的に課 する。
税する市町村の基幹税。
評価対象 原則全ての土地
被相続人の所有す土地る土地評価方法 固定資産評価基準 財産評価基本通達の定め
画地の
現実の利用状況で 利用の単位となって認定
認定
いる1区画の宅地課税方式 賦課課税方式
申告納税方式
税の性格（一般財産法人資産評価システム研究センター：
土地に関する調査研究）

3. 不動産証券化『平成』
を振り返るとき、不動産鑑定士として外せな◎不動産証券化の法整備

いのは不動産の証券化であろうと思います。実物の不年

動産ではなく、小口化して証券として保有し投資対象
2020年頃には資産総額約30兆円を目指す屈指の投として、全国を画一的に網羅する公的評価のイ• 一般の土地の取引に対して指標を与えること• 不動産鑑定の規準となること• 公共事業用地の取得価格算定の規準となること• 土地の相続評価及び固定資産税評価についての基準となること• 国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること等 （国土交通省）です。

今年は昭和44年６月に「地価公示法」が国会で可決され、施行50周年に当たります。地価公示は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時
点における標準地の正常な価格を3月に公示（平成31年地価公示では、26,000地点で実施）するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっています。

年

土地評価制度の見直し
相続税評価を地価公示価格水準の８割
平成４年１月程度とする税制改正
固定資産税評価を地価公示価格水準の７割を目途とする自治省告示(実際には平成８年９月
平成６年度評価替えより均衡化・適正化が図られた)

地価公示住宅地平均変動率の推移
80.0
60.0
40.0
20.0
0.0

-20.0

H2
1
H2
3
H2
5
H2
7

H9
H1
1
H1
3
H1
5
H1
7
H1
9

H5
H7

H1
H3

S5
8
S6
0
S6
2

S5
4
S5
6

S5
0
S5
2

全国

度

H2
9
H3
1

-40.0

平成12年 資産の流動化に関する法律

資市場に成長しました。

主な役割はンフラ整備を要請しました。

平成13年 Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）上場

平成13年９月に日本ビルファンド投資法人（ＮＢＦ）及びジャパンリアルエステート（ＪＲＥ）投資法人が東京証

平成19年 金融商品取引法施行

券取引所に上場後、現在では63銘柄が上場されてい平成22年 日銀がＪ－ＲＥＩＴ500億円の買い入れを決定ます。2019年７月18日付け日経新聞によれば、『 世界的な金融緩和により米連邦準備委員会（ＦＲＢ）や欧州◎不動産証券化の影響

中央銀行（ＥＣＢ）
による利下げ期待が強まるなか、アジ

年 度
不動産証券化の影響
平成13年 不動産投資・取引におけるエンジニアリング・
レポート作成に係るガイドライン発刊（ＢＥＬＣＡ）
平成14年 不動産鑑定評価基準改正（収益還元法の精緻化 ＤＣＦ法）
平成15年 土壌汚染対策法施行

アにも金利低下が波及。相対的に利回りの高いＲＥＩＴ
市場に資金が流れている。』とあり、今後もＲＥＩＴ市場は確実に拡大することが予想されます。

平成19年 不動産鑑定評価基準改正「証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」追加
平成21年 不動産取引価格情報ダウンロード開始（国土交通省）
平成26年 不動産鑑定評価基準改正（国際評価基準への対応）
平成27年 住宅用不動産価格指数本格運用開始（国土交通省）
平成28年 商業用不動産価格指数試験運用開始(国土交通省)

地価公示

大阪圏(国土交通省：地価公示変動率及び平均価格の時系列推移
表から作成)

均衡

相続税評価

均衡

均衡

不動産証券化の法整備

平成10年 特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律（旧ＳＰＣ法）とする方法は私募ファンドからＪ－ＲＥＩＴへと拡大し、（４）土地神話の崩壊は、土地の価格に対する指標

度

固定資産税評価(国土交通省：新・不動産業ビジョン(仮称)の策定に向けて)

12

13

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

◎現在上場中のリート一覧

経済被害の想定

リート名

上場年

リート名

上場年

1 日本ビルファンド

H13.9

26 ジャパン・ホテル・リート

H18.2

2 ジャパンリアルエステート

H13.9

27 ジャパンエクセレント

H18.6

3 日本リテールファンド

H14.3

28 日本アコモデーションファンド

H18.8

4 オリックス不動産

H14.6

29 ＭＣＵＢＳ ＭidCity

H18.8

5 日本プライムリアルティ

H14.6

30 森ヒルズリート

H18.11

6 プレミアH14.9

31 産業ファンド

H19.10

7 東急リアル・エステート

H15.9

32 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト

H24.4

8 グローバル・ワン不動産

H15.9

33 アクティビア・プロパティーズ

H24.6

※

リート名
※

※

※

上場年

51 マリモ地方創生リート

H28.7

52 三井不動産ロジスティックパーク

H28.8

53 大江戸温泉リート

H28.8

54 さくら総合リート

H28.9

55 みらいH28.1256 森トラスト・ホテルリート

H29.2

57 三菱地所物流リート

H29.9

58 ＣＲＥロジスティクスファンド

H30.2
H30.2

9 野村不動産マスターファンド

H15.1234 ＧＬＰ

H24.12

59 ザイマックス・リート

10 ユナイテッド・アーバン

H15.1235 コンフォリア・レジデンシャル

H25.2

60 タカラレーベン不動産

H30.7

11 森トラスト総合リート

H16.2

36 日本ブロロジスリート

H25.2

61 伊藤忠アドバンス・ロジスティックス

H30.9

12 アドバンス・レジデンス

H16.3

※

37 星野リゾートリート

H25.7

62 エスコンジャパンリート

H31.2

13 インヴィンシブル

H16.5

※

38 Ｏｎｅリート

H25.1063 サンケイリアルエステート

H31.3

39 イオンリート

H25.11※40 ヒューリックリート

H26.2

14 フロンティア不動産

H16.8

15 大和ハウスリート

H16.1216 日本ロジスティクスファンド

H17.5

41 日本リートH26.4

17 福岡リート

H17.6

42 インベスト・オフィス・ジェイリート

H26.6

18 平和不動産リート

H17.7

43 日本ヘルスケア

H26.11※19 日本賃貸住宅

H17.7

※

44 トーセイ・リート

H26.11

20 ケネディクス・オフィス

H17.7

※

45 ケネディクス商業リート

H27.2

21 積水ハウス・リート

H17.7

※

46 ヘルスケア＆メディカル

H27.3

22 いちごオフィスリート

H17.10※47 サムティ・レジデンシャル

H27.6

23 大和証券オフィス

H17.10※48 いちごホテルリート

H27.1124 阪急阪神リート

H17.10※49 ラサールロジポート

H28.2

25 スターツプロシード

H17.1150 スターアジア不動産

H28.4

人的被害・建物被害の想定※ 合併前のリート上場年を記載

4. 自然災害の脅威の顕在化
平成は、阪神・淡路大震災や東日本大震災等の未曾有の大災害をはじめとして、
豪雨や台風、
雪害等、
多
くの自然災害に見舞われました。
昨年は大阪も６月18日の大阪北部を震源地をしたマ

連絡橋に衝突したタンカー

年度（内閣府：防災白書）

出来事

平成3年6月雲仙・普賢岳、
大火砕流災害平成5年7月北海道南西沖地震

平成7年1月阪神・淡路大震災

平成11年6月

梅雨前線豪雨被害(広島市)

平成12年5月

土砂災害防止法制定

平成23年3月

東日本大震災平成28年4月

熊本地震

平成30年6月

大阪府北部地震

平成30年7月

西日本豪雨

平成30年9月

台風21号関空直撃

平成30年9月

北海道胆振東部地震

防災白書では今後高い確率で予想される南海トラ

グニチュード6.1の地震(大阪府北部地震)や９月５日

フ地震・首都直下地震の経済被害及び人的被害・建の最大瞬間風速58.1ｍを観測した台風21号の直撃

物被害について、以下に想定しています。

を受け甚大な被害を受けました。

5.『平成』の枕詞は ？
南三陸町ＨＰ：東日本大震災関係

64年続いた昭和は『激動の』の枕詞がしっくりきま

その端緒となった時代？

す。では『平成』の枕詞は何でしょうか。近年は『未曾

何年後かに振り返ったとき、人々は
『平成』
を何の時

有の』
というフレーズが『50年に一度の』と同時に当た代であったと位置付けるのでしょうか。

り前のように使われてきたように感じます。
でも
『未曽有
の』
はちょっと違うように思います。

神戸市ＨＰ：阪神・淡路大震災の記録

令和は団塊の世代がリタイアし、そのジュニア達が平成はインターネットの普及によりグローバルな視点

社会を牽引する時代となります。彼らは、また後に続くを持つことができるようになった一方で、引きこもりや

ゆとり世代は『平成』
をどのように評価してくれるでしょニートといった社会から隔絶した存在を生みました。老うか。

後2000万円発言が問題となりましたが、セーフティネッ関西国際空港の被害状況の様子

トから落ちこぼれる人は確実に増大すると思います。

（まつだ

14

15

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

かよこ・㈲春日不動産鑑定事務所）

たくっち
ビジネス交流会に
参加して
広報委員会

令和１年６月23日（日）、
マイドーム大阪３階E・Fホー

中塚

新一

ご参加いただきました。

ルで、大阪府宅地建物取引業協会（青鳩会）
が会員

広いホールに講演会場（大セミナー会場、中セミと他業界との交流を深め、
ビジネスチャンスを生み出

ナー会場）と出展ブースが設けられ、セミナーや各出

すことを目的として開催された「たくっちビジネス交流展ブースでのPRタイム等盛りだくさんなプログラムが会」に参加させていただきました。

行われ、商談ブースでは積極的なやり取りがされてい当日は、675名（内訳：大阪宅建会員：191名、不動産オーナー・その他：484名）
が来場され、当協会からは相談員等として吉田良信先生、
松田嘉代子先生もました。
特別講演者として、竹中平蔵氏（東洋大学教授）による『次世代に繋ぐあなたの資産～決め手は保険！税務否認されない贈与のやり方～』
や、
特別ゲス

11時から16時までのビジネス交流会でしたが当協

ト、
山田たかお氏（タレント）
による『座布団と幸せを運会に訪れた相談者も多く、また特別講演など豊富なび続けて35年 山田たかお流

プログラムがあり、あっという間の５時間でした。

笑いの賃貸経営術』、川藤幸三氏（阪神タイガースOB）による『川藤

大阪府宅地建物取引業協会が、"大阪宅建ビジョ

幸三氏と学ぶ災害対策！
！』等の講演もあり熱気にあン"という10年間の目標を掲げ不動産業界に対するふれた会場になっていました。

信頼を高め社会的地位の向上に繋げようと始めた企画で今年が２年目でしたが、是非、次年度も開催さ大阪府不動産鑑定士協会からも松田嘉代子先生が『不動産鑑定評価を利用したコンサルティングれるようでしたら当会も参加させていただきたいと思います。

業務』についての講演を行い、不動産鑑定評価が有難う御座いました。

利用できる場面等、セミナー受講者にとって不動産鑑定士の仕事内容等がわかる有意義なセミナーとなっておりました。
当日は、不動産鑑定士を多くの方に認知して頂くためブースを構え、無料相談会も開催しました。相談件数は、７件。相談内容は、不動産賃貸経営に関する相談や鑑定評価報酬、不動産の価格の決め方な
ど様々なご質問があり、相談員の丁寧な対応で不動産鑑定士の役割や必要性が認知されたと思っており
（なかつか

ます。

16

17

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

しんいち・いずみ総合鑑定）

建築士の
木造住宅の

インスペクションに立ち会う
広報委員会

1. 始めに田村のインスペクションに立会した。
所要時間は、２時間程度。立会時点で、建物の建築年度も不明だった。
推定では、築後40年くらいと思える。昭和30年代の建築ではないか。

3-4.天井裏、床下■１階部分•天井裏をみる、
押入れの天井が開く。
どうしてここ•床の傾きをチェツク→墨出し器を用いる(レーザー光線を使って垂直、水平が出せる）→千分

周治

2. 立会の準備をする

３月中旬、守口市内での建築士による木造住宅

3-2.室内をみるの６までが基準。対象建物

対象建物では、シロアリが床下から１階へ上がってきている。湿気があると柔らかいので食べやす

痛を起こす可能性があり

袋、
マスク、
スリッパ、
ライト等を用意すること。床下に沈下ではないかと推定。

潜る際、シロアリ駆除がなされている場合がある。
ヒ•１階の柱がシロアリにやら素を使った薬剤などが散布されている可能性があれている。

るので注意すること。
また、カメラをホコリでつぶして

■２階部分

い。
•床下調査は、
通常、
オプション。

3-5.インスペクションに立会しながら、アレコ

シロアリ被害レ論議してみる•柱の傾斜を測る----見えているところでしか測
れない。

１）
まず、
全体をみる。

3. 立会の流れ

２）外壁のクラック、
屋根の瓦などをみる。
３）室内での水平、垂直のチェック及びその原因の推定

3-1.全体を外から見る。
•角地。接面している道路は４m以上の幅員がある。

４）建具の開閉をチェックする•壁のヒビなどをチェックする。雨水が入っている可

５）天井裏、
床下のチェック

能性があり、経年による劣化がでてくる。

という流れとなる。

•縦のヒビは、柱によると見える。
•基礎に鉄筋が入っているかどうかをチェックする。
•ピアノ線をクラックに差し込んでみる。コーキング•床下を見る。→対象建物は、
過去、
シロアリ駆除剤を使っている。

半規管が敏感な人は偏頭そう。傾きの原因は→地盤

インスペクションの流れは。

にあるはず。

は、千分の２０の状況。三立会する場合、汚れてもいい服（作業服）、手しまう場合があるので防塵に注意する。

が開くのかわかったのか→目星をつける、
どこか•間取りを広くするという選択肢があるが、抜くことができない柱・壁があるのでそう簡単ではない。
•耐震診断について→収益が出るところなら、修復•建具の回りの壁は割れやすい。

する。
でも、収益のでないところなら、診断しても修•梁が割れているが、問題にはならない。初めから背割りをしている柱もある。
•対象建物には、確認申請はないので、耐震性は不明。

か。
だから、耐震診断だけではしかたないし---と個人所有者がいう。
•普通に住めるようにするには、いくらぐらいかかる
か→おそらく600万円ぐらい→通常の人なら、建3-3.建具•建具の状態を調べる →窓などのサッシの状態を確認する →開け締めして確認する。

復費用がでない。公共の建物以外無理ではないて直しを考えるだろう。
だから、建物自体に値段がつけられない。
•新築そっくりさんは、４号特例で対応している。

の状態をみる。

（たむら•勝手口からでて、
外側からみる。
床の傾斜の計測器

床下

18

19

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

しゅうじ・㈲タムラ不動産鑑定）

インスペクション視察～建物評価のさらなる扉を開ける～
広報委員会

柳

貴之

す恐れがあげられる。計測値の差の具体例としては、両壁の距離が10ｍ（1000ｍｍ）
として、各壁に当てられたレーザー光と床までの計測値が、一方の壁で12ｃｍ、もう一方の壁で12.5ｃｍなら、その差が0.5ｃｍ（5ｍｍ）
、
割合は5/1000となり6/1000以内に収まり問題にはならない。
しかしながら、一方の壁で12ｃｍ、もう一方の壁で12.7ｃｍなら、その差が0.7ｃｍ（7ｍｍ）、割合は7/1000となり、
6/1000を超えるため問題となる。今回の読者の皆さんは不動産鑑定士という専門職業家として「建物の個別的要因をさらに詳しく書けたら」「建物の劣化部分への対処方法及びそれに対するコスト等を市場価値に反映させたい」等の思いに駆られたことはないだろうか？

【床の傾斜の計測風景】

対象物件については特に問題はなかったが、以前帯【レーザ－水平器】

同させて頂いたインスペクションの対象物件では、
なんと14ｃｍもの差(140ｍｍ)が認められた。14ｃｍもの差があった現場では、感覚で床に傾斜があるのは分かったが、それが14ｃｍもの差があると目視で判断できた者は一 はじめに
令和元年６月28日、尼崎市の某住宅街に存する平現場を見学させていただいた。本稿では、
インスペク

成５年新築の戸建住宅（二世帯住宅）に対してインス

ションにおける特徴的な調査内容について下記に記

ペクションが実施され、大阪府不動産鑑定士協会・広す。特徴的な調査は他にもあるが、紙面の制約もある

報委員会からは筆者を含めた数名が帯同し、調査のため割愛させていただく。

誰一人いなかった。14ｃｍもの差があれば勿論のこと、
6/1000超の差があれば観察減価（物理的要因）とな【屋 根 裏(1)】り、減価すべきであろう。
これまで我々はそこまで把握の上、調査していたであろうか。
現場では、我々、不動産鑑定士もレーザー水平器についてレクチャーを受けながら使用し、実際の傾斜を計測した。なお、床の傾斜の計測器具は室内の状況

二 インスペクションの主な内容に応じて使い分けられるため、現場では別の器具の説（1）今回のインスペクションの概要
今回実施されたインスペクションは、物件所有者の意思を確認の上、大阪府不動産鑑定士協会が大阪れた。室内実査の内、床下については、通常、衣服が明も受けたが、本稿では割愛する。

汚れるため最後に行われる。

②屋根裏・屋根材①床の調査

府建築士会へ依頼し、大阪府建築士会から選任され【屋 根 裏(2)】屋根裏調査では、屋根裏の損傷の程度、雨漏りの室内調査では、鑑定評価での調査と同じく室内各有無とその程度を主に調査するとのことである。今回た２名の建築士が行ったものである。戸建住宅のイン

所の床、
壁、
天井、
柱等の状況について調査を行うが、の対象物件については特に問題はなく、２階の天井にスペクションは１名の建築士で行うことも多いようである

インスペクションにおいて特徴的な調査の一つとしても雨漏り等の劣化は認められなかった。

が、大阪府建築士会が受注したインスペクションは必

は、
まず、
レーザー水平器を使用しての床の傾斜の計

屋根材ついては２点の劣化が認められた。接面道

ず２名以上の建築士によって実施されることが特徴で測である。傾斜の計測については、
まず床のほぼ中央路からの外観調査では屋根材の劣化は発見できな

ある。
これは、
大阪府建築士会として行うインスペクショにレーザー水平器を設置し、当該水平器から発せられかったが、２階バルコニーに脚立をおいて観察をおこ

ンの正確性・信頼性の確保・向上を目的とし、インスペるレーザー光を室内の各壁に当て、当てられたレーなった結果、
まず、屋根材の剥がれが部分的に発見さクションの普及目的も含まれると思われる。
（１人で行うザー光と床までの長さを各壁ごとに計測する。各壁ごれ、当該劣化は修繕等が望ましいとのことである。他のインスペクションの信頼性等が劣るということではない）との計測値（当てられたレーザー光と床までの計測値）

屋根材にやや劣化が認められ、屋根材を貼り替える必（2）特徴的な主な調査内容の差が6/1000以内であれば問題なし、6/1000を超え

要はないものの、表面の再コーティングが望ましいとのインスペクションは、１階室内から始まり、２階室内及れば問題ありとなり、6/1000を超えた場合のリスクの1ことであった。

びバルコニー、
屋根裏・屋根、床下、外観の順に行わ

つとしては、その場所での就寝により片頭痛を引き起こ【屋根材の剥がれ】【再コーティングが望ましい屋根材】

20

21

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

③床下・基礎のある諸先輩方ばかりであったが、皆、目を輝かせながション終了後に諸先輩方に感想を聞いてみると「これ

床下調査では、通常、基礎の劣化、シロアリ被害等

ら、建物及び建物の劣化個所に見入り、調査担当者

はおもしろい」「これは良かった」とだけである。
これはについて調査するとのことである。
また、基礎内部に鉄の方からの「劣化の原因、対処方法、対処費用等」の感想が乏しいのではなく、各人の表情をもあわせて表筋が適正に配されているか否かについては、専用機

レクチャ－に聞き入り、さらに器具を使用させてもらって現すれば「理屈抜きで楽しい」「理屈抜きで納得」なの器を用いて基礎部分にレーダーをあてて調査をする。

の床調査、屋根材の状況の視察、床下を視察する姿はである。勿論、筆者である私も同様であった。

今回の対象物件については、基礎の一部にひび割れ「とにかく楽しくて仕方がない」
ようであった。
インスペクが発見できたが、ひび割れの幅等については基準値の範囲内であり、基礎内部の鉄筋も適正に配されてお【基礎のひび割れ（外観）】り、
シロアリ被害もなく、特に問題は認められなかった。

四 両士会との主な取り組み

外観調査にて発見できた下記に掲げる基礎のひび割

今回のインスペクションは、大阪府建築士会と大阪「相互協力に関する基本合意書」が合意締結されてれについては、床下内部側の同箇所にも認められたと

府不動産鑑定士協会との合同研究の一環として行わから現在までの主な取り組みは次表の通りである。

のことであり、当該ひび割れは 床下内部から外観部れたものである。
平成29年７月31日に両士会間において分にかけての深いひび割れであることが判明した。
ち
なみに、床下調査については専用の作業着が必要で主な取り組みあり、それを持っておられない場合は、控えた方が良いであろう。普段着で床下に潜ると、衣服は土・砂まみれ(1) 両士会合同会議となり、家庭をお持ちの方は、奥方に怒られることは必【床下実査の風景】

至でしょう
（笑）。

内

容

令和元年 6 月 30 日現在で 7 回の会議数を重ね、土地及び建物についての合同研究を行い、研修会及び見学会の企画・立案等を行った。
①「戸建住宅の工法と建築材料」 （大阪府建築士会主催）(2) 研修会②「マンション管理組合の大規模改修への取組みと課題について」
及び「不動産の鑑定評価とは」（両士会共同開催）③「賃貸住宅の過去・現在・未来」～生活様式の変化に伴う賃貸住宅の間取り、設備等の変遷～（両士会共同開催）①「大正から昭和初期の建物見学会（大阪市中央区にて）」【基礎部分を視察する広報委員】【基礎部分の鉄筋調査の風景】(3) 見学会②「尼崎城見学会」てはいかがでしょうか。勿論、定員もあると思いますの

今後は、上記の取り組みをさらに推進するとともに、三 思いの丈（たけ）で無理にとは申しません。

物件視察については、今回のようなインスペクション視

本稿にて紹介してきたインスペクションは、調査担当

気を肌で感じとれた。
また、大阪府不動産鑑定士協会

察のほか、さらに詳細な調査内容に踏み込むこととな

者が「実在の物件所有者のために、適正な対価を得からは、担当される調査員に対して、各調査内容及びる耐震診断調査の視察も予定されている。
このようなて行うインスペクション」であり、いわゆる研修行為にて調査器具の説明をもお願いして頂いていたこともあり、理論と実践を踏まえた広報委員会の活動に御興味が採用される「想定上の話」「写真等の画像」は皆無で本インスペクションの視察は各調査内容の趣旨をも理

ある方は、
当委員会を
（広報委員として）来訪されてみある。従って、物件の各部の視察、調査器具の扱い等

解できるものとなった。本インスペクションに帯同した私のその一つ一つに無駄な動きは一切なく、真剣さ、熱以外のメンバ-は、私よりも不動産鑑定士としてキャリア

それでは、
また！

（やなぎ

22

23

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

たかゆき・柳不動産鑑定㈱）公益社団法人大阪府建築士会との2. 尼崎城見学 （令和１年７月３日

平成31年３月28日に平成最後の開城となった「尼崎相互交流について広報委員会

松田

15：00～17：00）

城」を、尼崎市立地域研究史料館の河野未央様のご説明のもと、見学しました。
また旧城主青山公の菩提寺である「月峯山大覚

嘉代子

寺」
を岡本ご住職様のご案内のもと、見学しました。
尼崎城は現在、まちおこしの目玉として盛り上がりをみせており、大覚寺も平成31年12月にＮＨＫ「プロ公益社団法人大阪府建築士会と当会が平成29年

担当は、他の専門職業家団体、不動産関連団体な

フェッショナル仕事の流儀」で芦刈からくり堂が紹介さ７月31日に交わしました、「相互協力に関する基本合意

どとの交流窓口である広報委員会が受け持っておりまれる等、いずれもホットスポットとなっていることからタイ書」に係るその後の主な交流についてご報告いたしま

すが、平成31年度はこれまで①第２回合同研修会とムリーな企画となりました。

す。

②尼崎城合同見学会の２つのイベントを行いました。

当日が地価調査の提出日前日であったことから、当会からの参加者は４名と少なかったのですが、その分

1. 第２回合同研修会 （平成31年３月30日

14：00～17.30）「賃貸住宅の過去・現在・未来」 ～生活様式の変化に伴う賃貸住宅の間取り、設備等の変遷～第一部

建築士会の方々に盛り上げていただき、童心に帰った
おじさま方のおかげで笑いの絶えない楽しい見学会となりました。

第二部「住みごたえのある賃貸住宅「賃貸マンションオーナーに聞く
居住者ニーズに合わせた間取り、設備の変遷と修繕・リフォーム費用」－大阪住宅史からひもとく－」

がんばる家主の会会長外、賃貸マンションオーナー５名

高田光雄先生（京都美術工芸大学教授、京都大学名誉教授、
京都府建築士会会長）

コーディネーター 松田嘉代子（広報委員長）①近世大阪の裸貸マンションの間取り・設備に関するアンケートを実施、その結果をもとにリフォーム経験のある賃貸マンションオー
ナーによるディスカッション②戦災復興期の住宅③高度経済成長期の住宅

当日は定員 70 名のところ、建築士会 25 名、家主の方々 25 名、当会 18 名の計 68 名のご参加をいただき、盛況のうちに終了しました。

④住み心地と住みごたえ⑤京都・堀川団地再生（一般社団法人尼崎観光局ＨＰ）

このように、真面目な研修会と楽しい交流会の２本柱で今後も相互交流を図りたいと思っています。
またこの他にインスペクション研修やドローン見学会も企画していますので、ご興味のある方はぜひ広報委員会にご参加ください。
以上
（まつだ

24

25

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

かよこ・㈲春日不動産鑑定事務所）

第 35 回

1.【基調講演】

不動産鑑定
シンポジウム

創造的復興による新たな広島県づくり
～早めの避難を実現するために～
講師：海田智浩氏（広島県危機管理監）

（広島）

研修委員会

松永

明

〇広島県の取組み〇広島県では、H30.７の７月豪雨災害で死者・行方
現時点でも、東海・南海太平洋側に予想される“東不明者138人、負傷者146人、全壊家屋1,157件と市町や報道機関などに、避難呼びかけ用メッセージ

南海トラフ”地震が今後30年以内に60％以上の確率で近畿地方は今年の梅雨明けが昨年より15日も遅く、なった。
これ以外にも、平成時期に台風や豪雨災害の活用を依頼起こり得るとの専門家の地震予想が伝えられています。

７月24日となりましたが、広島で行われた26日は、
一転し

（計６件）
で死者・行方不明者合わせて126人、負傷

災害時から人の命や財産を如何に守るかは、事前て強烈な日差しが降り注ぐ猛暑の日に開催されました。

者498人、
全壊家屋395件の災害記録となっている。

の備えと、災害時の避難と最小限の被害に止める行

平成７年１月17日の阪神淡路大震災以降、日本は特に、このような災害では、人の命以外に、
ライフライ

動、
そして事後の復興策を考えることしかできません。

“地震列島”の名の下に全国各地で大中規模の地震

ンの被害、道路・鉄道への被害による大動脈の寸そこで、我々不動産鑑定士はこれらの自然災害等③警戒レベル４で、全員避難です‼

が発生したり、気候変動の影響で超大型台風や局地

断、交通網の寸断により、災害後の復興・支援策との天変地異に対して、専門家の知識をどのように役立

掛けて、
早めに、
明るいうちに‼

的豪雨による土石流や土砂災害といった“想定外”の

して、
給水、
道路、
輸送、
ボランティア等を国や地方自てれるのか、
どのように貢献できるのかをこのシンポジウ

災害に見舞われています。
まさに我々日本人が持って治体、民間の支援を得て、緊急的な復旧や被災地

ムで、行政の取組みや、学者の分析、公的評価におけいた災害等に対するある程度の安心・安全神話が完の支援を実施している。

る鑑定士の取組み等を通じて理解していこうというの

全に崩壊したと言えます。

がシンポジウムのねらいとなっています。

はじめに

ちなみに、昨年７月の西日本豪雨では、岡山・広島・

会場には、本部連合会・中国連合会を中心に全国

愛媛を中心にその被害総額は１兆1580億円に達し、から187名の参加者を擁して4時間近くの講演および1961年の統計開始以来最大となったことを国土交通

パネルディスカッションが行われました。

省が発表しています。

①あなたが避難することは人の命を救うことになります。
②あなたが避難しないと人の命を危険にさらすことになります。
周りの人に呼び④避難場所、
避難経路は事前に確認を！
⑤『みんなで減災』
はじめの１歩で確認できます！
⑥早めに避難して、それが空振りでも災害に遭わなく〇平成30年7月豪雨災害からの復旧・復興プランとしてよかったということ。

て広島県では、①安心を共に支え合う暮らしの創

空振りＯＫ，
見逃しＮＯ生、②未来に挑戦する産業基盤の創生、③将来に向けた強靭なインフラの創生、④新たな防災対策を支える人の創生の４項目を防災対策のあり方とした。
この豪雨災害では、県民の避難行動が0.74％しか避難していないことを踏まえ、県として、①伝達方法？②伝達内容が分かりにくい？③住民の受け止め（防災意識の不足）？についての現状認識をいかに
早めの避難行動につなげるかが課題となっている。
県民の避難行動の研究より、自助（自らの身は自ら守る）、共助（地域のみんなで助け合う）、
公助（県民の

平成30年７月豪雨（７月８日、広島県）（c）Getty Images

命と財産を守る）の３本の柱で自主防災組織の育成強化に取り組んでいる。
26

27

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

2.【研究発表】

3.【パネルディスカッション】

平成30年７月における広島県での豪雨・河川災害の特徴と課題

自然災害を不動産鑑定評価にどのように反映すべきか

講師：河原能久氏（広島大学理事・副学長）

パネリスト：

課題３：大規模洪水に対応するための治水施設の講演内容は、H30.７豪雨災害の特徴について、河整備・活用

川災害関係を中心として、気象データをもとに詳細な

遠藤公正氏（一般財団法人
日本不動産研究所北海道支社）
北海道所属

石井宏典氏（㈱きびコンサルタント）
岡山所属

戸取憲正氏（戸取不動産鑑定事務所）
熊本所属

吉田裕氏（吉田不動産鑑定所）
広島所属•大規模洪水時におけるダム操作情報伝達とその活説明があった。そして、広島県での河川災害の特徴

用の検討「今後の水害・土砂災害対策のあり方検討会」の成•ダムの洪水調節機能を向上させるためにダムの運用果を踏まえて、浸水氾濫の主な要因として、①洪水流改善、
ダム下流河道の改修による放流量の増加、ダ下能力を上回る越流や破堤による外水氾濫、②本川

ム貯水池内の堆砂除去の促進への配水不良による支川での氾濫（バックウォーター•内水排除のための排水機場の新設、排水能力の向現象）、④排水機場のポンプの能力不足や運転停止

上、耐水性の強化、
適切な管理と操作ルールの検討
コーディネーター：

による内水氾濫、⑤異常洪水時防災操作時の放流に【ソフト対策】

よる外水氾濫など、具体的な河川を写真を紹介しての

仁王頭毅氏（一般財団法人
日本不動産研究所中四国支社）
広島

課題４：災害情報や避難情報の伝達方法の充実説明であった。

•（平常時において）ハザードマップ等に示されている気象予報士の研修セミナーのようで、我々鑑定士に土地のリスク情報や防災施設の機能やその運用情とっては判りづらい分析ではあったが、水害軽減に向報に関する周知の促進•危険性の認識に繋がる画像情報、洪水予報や水位けた課題と方法について、
以下のようにハード対策とソ

情報、
ダム放流情報をリアルタイムで提供する仕組み

フト対策に分けてまとめられている。

の構築【ハード対策】•地域・地区レベルのタイムラインの整備と防災関係機

課題１：流下能力が不足している河道区間の強化

関の連携強化、避難訓練の実施•維持管理の実行可能性と河川環境を考慮した適切•ペットとともに避難する場合の避難環境の確保

な河道断面と樹木管理

課題５：広域大規模洪水時の被害の拡大防止と早•本川と支川の合流部の強化、特に、支川の背水影響期復旧対策の準備

区間の堤防強化•安全に洪水流量を流下させることのできる質的河川
改修

鑑定士が携わることを不動研の「阪神大震災に関すとで、改めて被災自治体から鑑定士の専門性を認識る土地評価」から総括的な説明を、戸取氏は、熊本地

いただく結果となり、住家被害認定業務の実績・理解震を中心に国道寸断等の交通機能障害による影響をが全国的な広がりを見たこと等を述べられた。

•大 規模洪水時における防災拠点、災害拠点病院、況を中心にDI調査結果、吉田氏は、広島県DI調査結

いては、有効需要と不動産の効用の変化に着目し、果、不動産業者の声、被災地の地価公示の動き等をファクター１として震災被害を背景とした需要増減ののそれぞれ発表された。

数値化と、ファクター２で効用価値の減少による減価率

復旧計画の検討•大 規模洪水時に土砂堆積、流木集積が生じにくい

験が西日本豪雨、北海道胆振東部地震に生かせたこ

また、被災地の評価方法（震災格差の考え方）につ•大規模洪水時の土砂・洪水氾濫の挙動把握と避難・入土砂の量的・質的検討

振東部震災を中心に自ら経験し、その災害の状況と評価にどう反映したか、
石井氏は、
倉敷市吉備町の状対策の推進•砂 防施設整備による土石流、流木の補足と河道流

震災や熊本地震に適用できたこと、熊本地震での経•主要な道路、橋梁に対する安全度の向上（多重化等）
上下水道施設、中心市街地（地下街を含む）の浸水

課題２：土砂堆積・流木集積による氾濫被害の抑制

パネリストの遠藤氏は、
阪神淡路大震災と北海道胆河道整備・管理遠藤氏は、自然災害と鑑定評価の関わりについて、の算定の２つの要因の相乗により震災格差を査定す

阪神淡路大震災の震災格差率の考え方を東日本大

る。

28

29

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

項目

典型的な被害阪神淡路大震災
H7.1.17発生

東日本大震災H23.3.11発生

主な復興事業•再開発事業
都市部直下型地震によ•区画整理事業
る建造物の崩壊等•被災マンション建て替え•防災集団移転事業
地震直後の広域的な津•津波復興拠点整備事業
波被害•復興区画整理事業ほか鑑定士が携わったもの

おわりに

戸取氏は、熊本地震の発生前後で地価調査価格

土地だけでなく多岐にわたる•被災土地・建物の評価•再開発・区画整理の従前・銃後の評価•区分所有建物の建て替え•罹災都市借地借家臨時措置法関連にどう反映させたかを「南阿蘇5-2」で地震前15,600

シンポジウムで配布された冊子は、109頁にも及ぶ膨

円/㎡（-1.3％）、震災直後14,700円/㎡（-5.8％）、
１年

大な資料で、被災状況の写真やデータ解析結果、そ後14,500円/㎡（-1.4％）とし、その根拠を震災格差率

土地が中心•被災した土地の評価（公共取得）•移転先の素地の評価(公共取得）•移転先の完成宅地の評価(被災者が取得）•被災者の二重債務整理•事業者再生のための債権買取

れぞれの講師の分析内容が凝縮して実りある研究成から求めたとの発表があった。

果物となっている。今後起こり得る災害については想
定外の事態もあるが、これらの資料から少しでも災害
から人の命を守り、財産の損失を最小限度に止める対•被災者の二重債務整理•益城中央被災市街地土地•住家被害認定
熊本地震
強烈な揺れによる家屋 区画整理事業•土地災害減免調査
H28.4.14（前震）
倒壊大規模な土砂崩れ •国道57号災害復旧工事•復興事業等に係る公共用地取得
同16（本震）発生•熊本城復旧プロジェクト•災害公営住宅建設に係る土地の評価
西日本豪雨災害
H30.7.6,7発生•災害公営住宅の建設•被災者の二重債務整理•大量雨量による広域的 •砂防・治山事業などの緊急 •住家被害認定
整備事業
な土砂災害、浸水•鉄道網、道路網の遮断 •被害が広範囲に亘り、復興
前の復旧事業が中心

強烈な揺れによる家屋被災地域が限定的であり、防 •被災者の二重債務整理
北海道胆振東部震災 倒壊、大規模な土砂崩
災集団移転等の事業手法は •住家被害認定
H30.9.6発生
れ、一時、全道がブラッ
用いられていない
クアウト状態に策を講じ、鑑定士として災害後の復旧・復興に協力できるかを考える良いシンポジウムであったと思います。
最後に私の座右の銘をご紹介しますと、甲南学園の創立者である平生釟三郎は、阪神大水害後に「常ニ備エヨ」という碑を小学校に建てたが、もうこのような被冠水した岡山県倉敷市真備町地区（産経WESTより）害は来ないだろうと関係者は思っていた。
ところが阪

石井氏は、吉備地区の被害状況で、豪雨災害後人神淡路大震災が起きた。そのときに大学に２つ目の碑

口流出が著しく、半年で2,044人（△9.0％）868世帯を建てられたそうである。碑の下部には、「天の災いを（△9.6％）減少したことを受け、約17％の下落をどう見＜震災格差率＞
ファクター１（Ｆ１）×ファクター２（Ｆ２）≒震災格差率
例：液状化被災地の評価
Ｆ１：復興事業完了時においても震災前まで価格が戻らない率るか評価のポイントをあげている。
また、
ＤＩ調査では、

Ｐ＝Ａ×α

被災後の価格下落率は△30％という回答が多かった

Ｐ：対象不動産の価格

ようだ。

△5.0％

不動産の価格α：震災格差率き 輝ける未来を開いていこう」とある。改めてこの言
葉の重みを感じとりました。

「常に備えよ！」

Ａ：震災が発生しなかった場合の価格時点の対象

Ｆ２：復興工事期間の２年間、不動産の使用収益が
不能

＜算定式＞

試練と受け止め 常に備えて 悠久の自然と共に生また、吉田氏は、広島県内の被災地の地価分析に

以上

触れ、区域指定内の減価率に関する意見として土砂災害特別警戒区域（いわゆるレッドゾーン）
では、平均△10.2％（割引率5.5％）

上記２つの要因の相乗により震災格差を査定
・・・・△14.7％※なお、熊本県震災格差率の試算シートの申込みは減価率37.8％、土砂災害警戒区域（いわゆるイエロー

本部連合会調査課にお問い合わせください。

ゾーン）では、19.2％の平均減価率が求められたとの

そして、運用指針として、震災に伴う土地需要の減報告があった。
また、被災エリアにおける地価の回復

退、
道路や鉄道敷が損壊したことによる土地の効用価期間として、土砂災害平均期間は6.6年、浸水の平均値の減少、災害危険区域の指定に伴う建築制限等に期間は5.3年、全データで6.0年という回答が多くを占よる土地の効用価値の減少等といった減価要因と、震めていると。ただし、回復しないという声や先祖代々の災後のインフラ等の復旧や地域経済の回復の見通

土地で手放せないといった意見もあったようである。

し、復興計画等による将来における当該宅地等の効気象庁「平成30年北海道胆振東部地震」と定める

用価値の見通し等といった増価要因を総合的に判断（まつながして求めるとして次の算定式を紹介している。

30

31

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

あきら・研修委員会）

不動産取引価格情報活用小委員会

不動産取引価格
情報活用小委員会
活動報告

こんにちは、データ委員会です

GitHubPageを利用して運営しています。
プログラムを様な意見のやりとり、ユーザーからの具体的な改良プ

不動産取引価格情報活用小委員会とはする人にとって、
このGitHubは知らない人がいないくら

ログラムの提示、さらに、もとの公開者が、それら提示さいメジャーなサービスですが、鑑定士業界の方々にれたプログラムを簡単に統合するための仕組みを提供

とっては、全く聞いたことが無い！という方の方が多いとしています。

不動産取引価格情報活用小委員会（以下データ
委員会）は、国土交通省が公表する「不動産取引価格情報」
をはじめとするオープンデータを収集・分析し、不動産鑑定士の業務や一般の方々に役立つものを作ろうと活動しており、その活動をはじめてから約１年が思われますのでこの機会にGitHubとはどんなものか、

このように公開されながらプログラムの開発が進め

何故、データ委員会がGitHubサービスを利用しているられる手法が、いわゆるオープンソースプロジェクトと呼のかについて書いてみたいと思います。

ばれるものであり、GitHubはこの種の開発を行う際に利用される主要なサービスの一つなのです。GitHub

経ちました。
その間の活動として、
まず、データ委員会からの情

GitHub とはのページ上では「GitHubは、ユーザーのみなさんから

報発信を行うためのホームページを開設しました。
このGitHub（https://github.com/）はホームページのホームページでは、
データ委員会の活動報告をニューようなインターネット上のサービスです。そこには、自分スとして提供する事はもとより、活動内容の一つであるの作ったプログラムをそのプログラムソース（設計図）とデータ分析のためのプログラムの公開を行うと共に、こ

共に公開して置いておくことが出来、そうすることによっれらプログラムを使うために必要な基礎知識の提供もて、世界中の誰でもが、その公開されているプログラム

順次行っています。

を見たり、使ったりする事が出来るようになります。

不動産取引価格情報小委員会のページ

ヒントを得て作成された開発プラットフォームです。
オー
プンソースプロジェクトやビジネスユースまで、GitHub
上にソースコードをホスティングすることで数百万人もの他の開発者と一緒にコードのレビューを行ったり、プ
ロジェクトの管理をしながら、
ソフトウェアの開発を行うことが出来ます。」と説明されていて、沢山の人たちに利用されているのをうかがい知ることが出来ます。

このようにプログラムを公開すると、沢山の人たちがそのプログラムを使うようになるわけですが、沢山の人

オープンソースによる開発たちが使うようになると、「ここはこうした方が便利なん

https://rea-osaka.github.io/

次に、
データ委員会では、2018年12月３日に「鑑定評価に関連する最高裁判決と取引価格情報の活用・
データ分析に関する研修会」、
また、2019年３月7日に

福田「不動産取引価格情報をRStudioで見る」という２つの研修会を開催することも出来ました。

俊介

さて、当データ委員会のホームページは、GitHub（ギットハブ）で提 供されるサービスの一つである

じゃないでしょうか？」や、「この部分に不具合があってプログラミングを行わない人にとっては、
オープンソー

プログラムが上手く動きません」という声が上がるように

スプロジェクトというものの存在が上手く理解できないなります。

かもしれません。なぜ、公開して、無料で使わせるのしかし、
GitHub上でのこれらの声は、
アプリに対するか？そんなにたくさんの人が使うのならば、自らで管理単なる言いっぱなしの要望や、一般的なパソコンユー

して、利益を独占すべきじゃないのか？それに、他人のザーがパソコンのサポートセンターへ問い合わせて助プログラムにわざわざ、自分の労力を割いてより良くす

けを求めるのとは異なり、もう少し積極的なやり取りがる必要があるのか？自分のものじゃないんだからほっと行われます。例えば、GitHub上では「ここはこうした方

けばいいじゃないか。そんな風に感じている方が多いが便利なんじゃないでしょうか？そういうプログラムに書のではないでしょうか？

き換えたので、この案を取り入れませんか？」や「この部しかし、実は、多くのプログラムで使われる基本的な分に不具合があってプログラムが上手く動きません。動

部分の処理というのは、何か特別な技術が使われていくように直しておいたから、これを取り入れておけばい

るわけでは無くて、いうなれば、プログラムが出来る人ないですよ」という風に、元の公開者に対して、改良案のら誰でも書ける簡単な仕組みで書かれています。つま具体的な提示が行われるのです。GitHubでは、
このり、技術的に秘密にする意味がない領域というのがあ32

33

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

データ委員会の GitHub 上での活動るのです。
金銭的なコストの面から言えば、その基本的な部分のプログラムが無くても、自分で作ることが出来

Ｒでの作業の様子

以上のようなサービスをもつGitHubですが、データるので、それを買うことはありません。

委員会においてもこのようなオープンソース開発理念もこのような基本的なプログラムについては、
もともと利持ちつつ、不動産の鑑定評価に資するデータ分析を益を独占することが出来ないので、公開する事自体に各鑑定士が行おうとした時に各不動産鑑定士が車輪デメリットはありません。
そして、一旦公開されると、同じの再発明をするようないらない手間を掛けることなく、ま機能を持つものをわざわざ自分で作らず、公開されてた、
この分析ツールが、まだ見ぬ将来の開発参加者にいるものを使うようになります。
これは、一人が作りさえよってより良く改良されて行けばよいなぁという思いかすれば、同じものを他の100万人の開発者が時間をから、
GitHubのサービスを利用していくつかのプログラム

けて作る必要がなくなるので、社会的に大きなメリットにを公開しています。

なります。更に、
そのプログラムを使う人が増えていくと、

さて、その公開しているプログラムの中のひとつにやがて、その処理を行うにはそのプログラムを使うとい「reti（レチ）」と呼ばれるＲ言語のパッケージがありま

う風に、その処理の共通規格になるようになります。共す。
データ委員会では、国土交通省が発表している不通規格になるとそれを利用する次の処理が大きく発展

動産取引価格情報（Real Estate Transaction-

する契機になります。例えば、同じ電気を供給するという処理について、各家のコンセントの形が違っていると電化製品はプラグが特注になり、使いにくく、開発コストも高くなりますが、
一旦、
コンセントが共通化されると、
多
くの家電会社が電化製品を作ることが出来、競争も起
こり、消費者にとって選択肢が多く良い価格のものが作られるという趣旨のコメントをビルゲイツもしたことがあるようです。
また、その共通化された処理は、次の段階の処理にとって、
どんな風に改良すれば効率が良いのか等の方向性は、GitHubの初めに説明した通り、

price Infomation data）というオープンデータを利用

み込む際には、オリジナルCSVデータに基づいて、種し、Ｒというプログラム言語を使って不動産の鑑定評価

別類型毎により分析が行いやすい新たなデータ列をに資する分析が出来ないかどうかを試行錯誤してい追加します。更に、実際の分析作業を便利にするためますが、どのデータ分析を行うにあたっても、
まず、配布に、市や駅名による絞り込みが簡単にできる関数を用

先のデータをアプリ等に取り込む必要があり、また、デー意しています。

タ分析をスムーズに行うために、取り込んだデータを整retiのリポジトリには、Wiki（https://github.com/

然データというものに加工する必要があります。
そこで、

rea-osaka/reti/wiki）もありますので、
まずは、
データ

データ委員会では、
このようなデータ分析を行う上で共分析に興味のある方は是非ご覧になってみて下さい。

通して必須となる幾つかの処理を行ってくれるツールと

尚、
このretiを実際に使うためには、
まず、R等の環境をして「reti」
を開発し、公開しています。

パソコンにインストールする必要があります。それらのユーザーの民主的な声に基づいてその決定が下され

GitHubのretiリポジトリ

https://github.com/rea-osaka/reti

方法については、一番初めに述べた、我々データ委員ていきます。

reti

昨今、
IT社会が発展していますが、それを支える基本的なアプリの多くはオープンソースで開発されていま
すし、現在のIT社会は、
オープンソース開発手法がな
ければ、これほど劇的な発展をしていなかったのではないかと思います。

（ふくだ会のホームページに書いてありますので、今日、
この文

retiは、
まず、国土交通省が配布している不動産取書を読んでみて興味が湧いた方は、是非是非、
データ

引価格情報のCSVデータを、Ｒ環境に読み込むため委員会のホームページを活用して下さい。
また、
プログの関数を提供しています。
この際、国土交通省公表のラミングにも興味のある方は、
GitHub等を通じてオープ

オリジナルCSVデータでは、不動産の種別類型が異なンソース開発の流れの中にも参加してみませんか？プ

る事例が混在しているので、種別類型毎に分けて読

ログラミング仲間も大募集中です。

み込める関数を用意しています。併せて、
Ｒ環境に読

34

35

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

しゅんすけ・㈱天満橋鑑定事務所）

統計ソフト R を使って
広報委員会

田村

3-3

名古屋

3-4

京都

3-5

大阪

周治

統計ソフトＲを使って、日本各地の中古マンション価格の傾向をみてみよう。

１ 始めに

２ 散布図化した内容

ビッグデータという大量のデータを処理して、

1）場所：札幌、東京、名古屋、京都、大阪

そこから新しい情報を引き出す手法が流行りだ。

主要駅所

在区

Ｒというソフトを使ってみて、オープンデータ

2）
中古マンション取引価格：住宅用、面積は約65㎡である不動産取引価格情報の内、中古マンション

3）縦軸は取引総額、横軸は、取引年（2005-2018）
なの取引を、日本の主要駅周辺から採集して、散布

お、
e+0×とは、0が並んだ数字を意味する。

図にしてみた。

4）散布図内の線は、
条件付平均を平滑化したもの

３ 散布図
3-1

3-2

札幌

東京

４ 比較してみて
1）Ｒというソフトを使って、どのような情報が引き出せる

3）商業用マンションに変えてみるとか面積を約75㎡にかは、
まだ、手探りの状況だ。
まず、グラフ化して比較するとかの変更も容易。

してみるという手段が取り掛かり易い。
（たむら

2）平均的な価格と経緯・傾向のようなものは推定できる。

36

37

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

しゅうじ・㈲タムラ不動産鑑定）

通常総会開催報告

総務財務委員会

久保田

寛容

令和元年６月７日（金）
ザ・リッツカールトン大阪におきまして公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会第24回通常総会が以下の通り行われました。

【第一部

研修会】

14：00～15：30（担当：研修委員会）○関野肇会長の挨拶の後、次の表彰等受章者の紹介がありました。
表彰規程第２条第３号
磯部

博

会員

福富

順一

会員

村上

俊二

会員

今枝意知朗

会員

■テーマ

工藤

象三

会員

梅本

哲司

会員

「IR：制度の現状と課題～IRを通じたまちづくり～」

小林

穂積

会員

俵

益生

会員

■講

師

表彰規程第２条第４号

東洋大学大学院客員教授

光岡

株式会社美原融事務所
代表取締役

美原

融

氏

今西

効果・可能性と課題（自治体間競争、事業者間競争）などについて、IRの制度の構築に関与された経験を踏まえながら、丁寧にご説明をいただき
ました。

総 会】

15：45～17：45（担当：総務財務委員会）
出席会員数：79名
委任状提出会員数：190名
議決権行使書提出数：117名
総出席数：386名
正会員数：435名（令和元年６月７日現在）
長：善本かほり

議事録署名人：関野


石川

会員

藤田

辰夫

会員

久保

唯

会員

前田

陽子

会員

規程変更の件

桒田

大介

会員

松井

康治

会員

久保田寛容総務財務委員長が議案説明を行っ

小林

猛

会員

松谷

確

会員

た。

坂口

由記

会員

松永

明

会員

佐藤

要祐

会員

松葉

貴信

会員

嶋田

謙吉

会員

松山

尚弘

会員

下農

博之

会員

森澤

修二

会員

杉若

浩孝

会員

八家

和也

会員

関

敦生

会員

安松谷博之

会員

関野

肇

会員

山下

賢一

会員

髙島

博

会員

山本祐一郎

会員

関野肇会長から基本方針についての説明があり、

髙橋

智美

会員

由里

正博

会員

その後に来島裕総務財務副委員長が各委員会活

髙橋

誠

会員

吉田

知樹

会員

動方針の説明を行った。

髙橋

洋子

会員

善本かほり

会員

竹内

専

会員

米倉

誠人

会員

立山

壮平

会員

渡辺

直人

会員

認された。
●議案第６号

令和元・２年度役員選任の件

役員選挙規程第３５条に基づき、選挙管理委員会
磯部委員長に選挙の経過及びその結果をご報告いただき、関野会長から各候補者が読み上げられ、異議なく承認された。
●報告事項

●報告事項

令和元年度事業計画の件

令和元年度予算の件

久保田寛容総務財務委員長が予算資料に基づき説明を行った。
以上で議案審議及び報告が終了し、午後５時45分に閉会した。

○議案審議●議案第１号

議案第５号について質疑応答（質問なし）のあと承

平成30年度事業報告承認の件

【第三部

懇親会】

18：00～19：30（担当：総務財務委員会）

関野肇会長から平成30年度事業の総括的な報告

参加人数：99名（内大阪士協会：60名、来賓：39名）があり、その後に来島裕総務財務副委員長が詳細※関野肇会長による挨拶のあと、ご来賓の方などと報告を行った。

の交流を深め、
有意義な懇親の場となりました。

議なく承認された。
●議案第２号会員

平成30年度決算承認の件

久保田寛容総務財務委員長が決算資料に基づき表彰規程第２条第７号※IRの制度の枠組み・課題、大阪にとってのIRの議

完治

役員の報酬等及び費用に関する

会員

議案第１号について質疑応答（質問なし）のあと異会員

表彰規程第２条第５号

参加人数：122名

【第二部

正史

●議 案第５号

久保田寛容

説明を行った。石川春子監事から監査の結果、そ

赤澤

禎信

会員

谷

勝博

会員

の内容が正確・適正であった旨の監査報告があっ

今井

牧子

会員

谷山

亘

会員

た。

伊与

忠司

会員

玉原

栄治

会員

議案第２号について質疑応答（質問なし）のあと異

碓井

敬三

会員

冨岡

英明

会員

議なく承認された。

内富

淳二

会員

富田

浩二

会員

梅田

拓也

会員

土井

郁子

会員

大石

昭

会員

中塚

新一

会員

た。

太田

善久

会員

中野

聡

会員

議案第３号について質疑応答（質問なし）
のあと、
正

緒方

正弘

会員

中村

隆宏

会員

会員の３分の２以上の同意があり承認された。

唐澤

幸造

会員

西本

喜臣

会員

川上

修二

会員

原口

友良

会員

来島

裕

会員

原田

裕之

会員

肇

会員

北村

亮二

会員

平岩

宗晴

会員

春子

会員

北谷奈穂子

会員

藤井

徹

会員

●議案第３号

総会は、公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会

定款変更（災害対策支援）の件の最高議決機関です。
より多くの会員の皆様の意見を久保田寛容総務財務委員長が議案説明を行っ●議案第４号

反映し、より良い協会運営を行いたいと考えております
ので多数の方々の参加を期待します。
最後になりましたが、お手伝いをいただきました理事
及び研修委員会・総務財務委員会の委員の皆様並

定款変更（役員報酬）の件

びに事務局の皆様、
本当に有り難うございました。

久保田寛容総務財務委員長が議案説明を行った。
議案第４号について質疑応答（質問なし）
のあと、
正

（くぼた

会員の３分の２以上の同意があり承認された。

38

39

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

ひろし・大和不動産鑑定㈱）不動産鑑定
評価の日◆相談内容（複数回答含む）

平成31年度

無料相談会の報告
府民サービス事業委員会

土井

価格

賃貸借

郁子
税務

水準

21

売買交換

17

鑑定評価

4

賃料

8

権利関係

6

売買

3

交換

1

相続

3

その他

2

有効利用

上記以外

昨年から、不動産鑑定士の認知度を調査しています。

4
道路

1

相隣

1

登記

1

その他

5

◆この相談会に参加する前に不動産鑑定士をご存42

知でしたか？（回答総数 48 名）
業務の内容まで知っている

14

9

77

8名

17%

聞いたことはある

25名

52%

知らなかった

15名

31%

毎回、
「聞いたことはある」が最多で半分以上、「業務の内容まで知っている」が最少で１～２割程度、というところです。

4

8

相談内容は、価格に関するものが最も多いですが、税務についても増えている気がします。

アンケートにご記入いただいた感想の一部をご紹介
不動産無料相談会は、毎月第１・３水曜日、大阪府不動産鑑定士協会にて実施されていますが、４月と10月は「不動産鑑定評価の日」「土地月間」に合わせて、大阪府下の外会場でも開催しています。
◆平成 31 年度「不動産鑑定評価の日」
無料相談会の概要
外会場（10時～16時）

相談件数
3

4/6
（土）

狭山

大阪狭山市文化会館（南海高野線「大阪狭山市」）

4/13
（土）

堺

国際障害者交流センター（泉北高速「泉ヶ丘」）

8

4/20
（土）

守口

守口文化センター（京阪「守口市」）

11

吹田

吹田市役所・
正面玄関ロビー

10

4/24
（水）

します。

とが数多くあるので有難く思っています。外会場では•大変参考になりました。他の相談会より高度な知該当分科会の先生に相談員をお願いしていますの

識のある先生で幅広く理解できました。

で、地域の実情に詳しく実践的な助言をされているの

総来場者数は62名で、前回（平成30年10月）と同数•足元を見られないようにと言われるので今回のを見聞きするにつけ、相談者の方々にとっても大変おでした。前年（平成30年４月）54名、その前（平成29年

お話でまた元気を出して行動します。感謝してい得な無料相談会だと感じます。やはり府民サービス事

10月）50名と比べると、やや盛り返して平成を終われたます。

業委員会の柱のひとつであると実感します。

かとも思います。

大阪士会での定例相談会（13時～16時）の相談件数は、
４/３（水）
８件、４/17（水）８件。

外会場の受付等のお手伝いは、
いつも勉強になるこ•現有の土地の扱いに対する手続きの知識があま

堺、守口、吹田３会場では来場者数が安定している

りなく、どうすべきかのイメージがなかったが、何最後になりましたが、今回も無料相談会にご尽力いため継続して開催しています。狭山会場は来場者数をすべきかのイメージができたので良かった。

ただきました会員の先生方、事務局の方々に厚く御礼が振るわず、
また、
そのうち２名は富田林市民の方でし•相談会に来るまでに自分たちでインターネットとた。
しかし、平成17年以降の相談会開催の記録によれ

か少しの知識はつけていましたが、実際に細かいば大阪狭山市で実施したことは無いので、今回の開お話、貴重なアドバイスをお聞きして参考になり

催は有意義であったという委員の声もありました。

ましたし、
これから役立てていきたいと思っており申し上げます。
ありがとうございました。

（どい

ます。

40

41

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

いくこ・土井不動産鑑定事務所）

次郎の石碑があるが、この碑の説明文に目を通す人はいない。法円坂を挟んで南西角に“おかきとあられの店”（現在もお店があり、店主の女性は小学校の同級生）があった。

ひ と り ご と閑中戯言
市電とわたし(公社)大阪府不動産鑑定士協会

前事務局長

谷口 孝太郎旧上一停留所の交差点（東から）大阪市内を歩くと妙な曲がり道に気付くことがある。そのほとんどは市電のレール跡である。
上六の交差点を南に向かい、国際交流センター
を過ぎ、さらに上町筋をしばらく行くと突き当りになり、ゆるやかに右にカーブして谷町筋に出る。明らかに市電が走っていた道だとわかる。
こういったカーブや坂道、交差点に出会うと、肌色（現在ではペールオレンジというらしい）と小豆色のツートンカラーの大阪市電が元気に走っていた頃の記憶が蘇る。
市電が廃止されて50年が経った。
「市電のスピードは車内から看板が読めるちょ
うど良い速さで、乗降するステップも程よい高さ
で走行中の揺れも心地よかった」と、筆者の毛馬の祖母がよく言っていた。
大阪市電は年配者にも優しい乗り物であった（40
年前に廃止された日本初の京都市電は、
筆者が学生
の頃、
腰ふり電車と呼ばれ左右によく揺れた）。
ここでは、当時の市電の様子と風景を想い出しながら、ワガママ放題に記していきますので、お茶・珈琲・紅茶等をすすりながらリラックスしてお付き合いください。
ただし、筆者個人の記憶によるもので、市電路線を網羅するものではありません。また誤りも多々あると思います。ご寛容のほどを ！

梅田の映画館へ
当時、個人的に“おかあさん”と呼んでいた大きさと優しさを感じる市電（1800形）の大きな車窓から国立病院を見ながら進むと、電停「馬場町」（NHK大阪放送局＝JOBK。当時の漫才師が“ジャパン・オオサカ・バンバチョウ・カド”と言っていたことを思い出す）。
大阪府警と府庁を左に、大阪城を右に見ながら上町台地の坂を下っていくと、土佐堀通の京阪東口に出る。ここから右に行くと京阪電車と平面交差となる片町を経て東野田、都島車庫から守口方面となり、左に向かうと天満橋から北浜を経て淀屋橋、御堂筋を北に向かい大阪駅（阪急前）が終着駅となる。
幼い頃、大阪駅には映画や買い物で連れていかれた記憶がある。映画館は北野劇場(現在はナビ
オか ？ )で、買い物は阪急百貨店であった。
映画鑑賞は、若きアラン・ドロンが出演したコ
メディ「お嬢さんお手柔らかに」と、昆布の小倉屋
山本がモデルになったといわれた森繁久彌主演の白黒映画「暖簾」の場面を覚えている。
特に洋画に登場したタイプの違う三人の女性〈ミレーヌ・ドモンジョ、パスカル・プティ、ジャクリーヌ・ササール〉の三人の異なる美しさを幼いながらも記憶している。
百貨店では、食堂で出会った当時の大スター、「やりくりアパート」で大村崑と競演した“佐々十郎”のオーラがすごかった記憶がある。ちょっと脱線したが、大阪駅前電停は、まさしく北の玄関であった。

電停「上本町一丁目」
大阪城近くで生まれ育ち、幼少時代を過ごした
筆者にとって、市電はどこへ行くにも欠かせない
乗り物であり、“上一”は大切な停車場であった。
住家であった内久宝寺町の長屋を出て、材木屋横の石段を登ると営林局。局前の坂を下ると法円坂に出る。緩やかな坂を上っていくと右手に料亭「山中荘」。ここを過ぎると電停に着く。
幼少の頃、ミカン箱の板に滑車を付け、料亭から法円坂を滑り下っていく、今なら禁止の遊びをよくしていた。
交差点の北西角には、維新十傑の一人、大村益

京阪東口から赤川町一へ
京阪東口には天満橋駅がある。
淀屋橋まで延伸する前は、ここが終着駅であった。
当時の駅は、
外見も大きく、ホームは６番線まであり、天井が高く、まる
でローマの終着駅を感じさせる駅であった。
この頃、運転席の前面ガラスが大きな、当時のるが、長堀から西へ連続する橋の数々は大阪らしい風景であったといえる。筆者は長堀に架かる心斎橋の形を今でもはっきり覚えている。

新型車両（3000形）に乗って赤川町の祖母宅へよく出かけた。東野田へ向かう手前に京阪電車の片町駅があり市電と平面交差する。レール同士の溝が、通過する際に出る「ガタタタタタ タ」という大きな独特な音の記憶が鮮明に残っている。
東野田の手前の現太閤園辺りに、チューインガ
ムの「ハリス」があった。子どもの頃、ガムといえばハリスであった。当時のスター、腹話術師“川上のぼる”の相方人形は「ハリス坊や」であり、テレビを賑わせていた。
「赤川町一」の電停を降りると貨物線があり、祖母宅へ向かうにはこの下を潜っていく。小さなト
ンネルを抜けると三味線の音色が聞こえる。二階家の祖母宅に到着である。母の話だと、祖母は戦前、長唄や常磐津の師匠であったが、戦後は趣味としてのみ弾いていたらしい。晩年同居したが、しっかり教わっていれば良かったと後悔している。

谷六からの下り（末吉橋方面）

日頃、路線バスをよく利用するが、その度に市電の揺れの心地よさを思い出し、個人的ではあるが、実際に利用していた者として、今では知る人も少なくなった大阪市電とその周辺を書きとどめることの必要性を感じ、徒然なるままに、記憶と格闘しながらキーを叩いた次第です。
老いを感じると、日々の流れが速くなり、並行して身体の器官の動きが鈍くなるスピードが増します。
想い出しながら文を繋げていくのは、ひょっとしたら脳に刺激を与え、指先の微妙な動きが身体全体の活性化に役立つのかもしれません。
これからも、閃いたテーマがあれば、遅筆駄文ながら、「閑中戯言」を続けたいと存じます。
もちろん、「アカン、ヤメテシマエ ！ 」の声が届
けば、すぐさま予定終了とさせていただきます。
今回は、コレマデ ！ ！ ！

本町通の細い市電
谷町三丁目の交差点を東に上っていくと大阪府警が左に見え、斜め向かいが、かつての馬場町のNHK。大阪城との間の通りを市電が走り、森之宮へ向かっていた。景色の良い路線であった。
西へ下っていくと商都大阪の中心へ向かう。この線の市電は、他の路線より細く感じる800形が多く走っていた記憶がある。
商家が立ち並ぶ狭い通りを、少し細めの市電が行き交っていた。本町橋の北側に東警察があり、本町通を挟んで南側に、アイスクリン＝最中の「ゼー六」があった。脂分のない上品な味は今も懐かしい。

谷町六丁目から心斎橋へ

3000形

内久宝寺町の長屋から通りに出ると谷町筋。坂を南に上ると「谷町六丁目」の電停。当時、谷町筋
はここで終点。南側は細い筋が続き、大相撲の大阪場所では各力士の部屋として使われた寺社が多くあった。中でも、第47代横綱“柏戸”所属の伊勢ノ海部屋が借りていた念仏寺へは、よく稽古を見に行った。
心斎橋のそごう、大丸へ行く母にくっついてこ
こから市電に乗車。覚えているのは「片目」と名付けていた1600形の電車。この電車の顔は眼帯をしているようであった。
谷六から末吉橋への下りは、電車の軋む音が記憶にある。松屋町筋を越えると堀があり、長堀橋
や三休橋、心斎橋、新橋など、橋が連なる堀の傍を市電が走る風景が脳裏に焼き付いている。
その昔、ここは住友の濱といい銅の精錬所があった。上方落語の傑作「次の御用日」にも登場す

1600形

1800形

イラスト：谷口 孝太郎(たにぐち こうたろう・(公社)大阪府不動産鑑定士協会

42

43

鑑定おおさか No.53

鑑定おおさか No.53

前事務局長)

独立開業しました

総務財務委員会「平成の最後に独立開業」
ウエハラ不動産鑑定

上原

プロ野球ナイター観戦・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（立山直記

プロ野球ナイター観戦
令和元年7月25日(木)にプロ野球ナイター観戦

2019年４月に開業いたしました上原直記と申します。
2013年に実務修習を修了し、その後約６年間株式会社コスモシステムでお世話になり、この度独立する運びとなりました。
この場を借りて、今までお世話になった多くの方々に感謝すると共に、独立開業のご挨拶をさせて頂きます。

足度は高く、今は楽しんで作業を行っています。未だス
ムーズに仕事ができる環境が整っていないですが、安定したら趣味のエレキベースとバンド活動にもっと力を入れたいです。
自由に使える時間が増える為、一念発起し協会の理事にチャレンジします。責任の重い仕事ですが一生
懸命頑張りたいと思います。

（阪神タイガースvs横浜DeNAベイスターズ）を開催しました。阪神：秋山投手、横浜：今永投手の先発で始まった試合でした。序盤は両投手の好投により5回まで0-1、6回途中から阪神タイガーズは継投し、8回まで0-2でしたが、9回表横浜に4点もとられました。そして最終回の阪神の攻撃もあっ【開業にあたって】開業の直接のきっかけは３年半程前のある出来事です。仕事帰りに妻と焼鳥屋さんで少し酔っぱらいな
がら互いの仕事の話を少し熱く語り合っていた時でした。
カウンターの隣に座っていた恰幅の良い紳士が「申し訳ない、話が聞こえてしまって」と話しかけられ、「君のような人間は自分でやるほうが向いている。今すぐというわけではないがこれからはそのことを頭の片隅において仕事をしてみなさい」と半ば説教のように諭されました。大手広告代理店出身で今はご自身で会社経営されている方で、その後会社経営の面白さや苦労話を面白おかしく話して下さいました。年齢的なこともあり独立開業は視野になかったのですが、そんなことがあってから何となく頭の片隅で独立開業を意識するようになりました。
子供が生まれたことも後押しとなりました。共働きで他に頼る人もおらず、子供が風邪をひき保育園を休むだけで大変な壁にぶつかることになります。
ある程度時間に自由が利く独立開業に魅力を感じました。
もうすぐ
２歳半、
まだまだ手がかかりそうです。

【最後に】開業するにあたって、何よりもまず温かく見守ってくれている妻に感謝です。
そして最後に、色々と相談に乗って頂いた諸先輩
方、友人や仲間たちに心から感謝を申し上げます。開業して間もないですが、多くの方に支えられていることを実感しています。
これからはそんな皆様の期待に応え、少しでも恩返しが出来るよう日々努力して参りたいと思います。
今後ともご指導ご鞭撻の程宜しくお願い申し上げます。

けなく終わり、1点も取れずゲームセットという盛り上がりに欠ける試合となってしまいました。
野球観戦当日は、「ウル虎の夏2019」というイベン ト 中 で あ り、来 場 者 全 員 に 限 定 オ リ ジ ナ ル
ジャージが配られ、スタンドを黄色一色にして盛り上がろうという良い雰囲気でした。
また、ゲストにお笑い芸人のココリコ遠藤さんが来られており、試合開始前からちょくちょく試
合を盛り上げてくださり、また攻守入れ替わりの際にじゃんけん大会や応援イベントなどがあり、勝者にはプレゼントが配られるなど、野球以外でも楽しめる様々な工夫がされていました。
今年の当協会の野球観戦は、少し参加人数が少なかったのですが、来年は参加者全員にもっと楽
しんでもらえるような工夫をしたいと思います【開業して】
開業前後から業者登録や協会への手続等、事務処理に時間がとられ思ったよりも忙しい毎日です。評価
書の作成も、会社ではシステマティックにできたものが全て自分のお手製となり、時間がかかります。
その分満ので、今後もたくさんの方々のご参加をお待ちしております。

（うえはら

44
鑑定おおさか No.53

なおき・ウエハラ不動産鑑定）

45
鑑定おおさか No.53

壮平・たてやまそうへい）相続・売買・賃貸・有効活用等

不動産鑑定士による 無料相談会「鑑定おおさか」への寄稿を募集いたします
広報委員会では、年に２回、会報「鑑定おおさか」を発行しております。
その内容については、
どのようなテーマ
水
水 13：00～16：00にするか、堅い方が良いのか、
柔らかい方が喜ばれるのか（公社）大阪府不動産鑑定士協会/
9階 大会議室
etc、
委員一同、
常に頭を悩ませています。
大阪市中央区今橋1－6－19 コルマー北浜ビル
当委員会では、常に会員の皆さんからの寄稿文をお待交 通 大阪メトロ堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅 3号出口より徒歩約3分
ちしております。
お題目は、業務にまつわるエピソード、近況
報告、紀行文etc、
なんでも結構ですので、不動産鑑定士
ならではの視点が光るものをどしどしお寄せください。
また、「鑑定おおさか」の表紙・裏表紙などを飾るお写真
中央三井信託も募集いたします。写真にまつわるエピソード等を書き添えてご応募ください。

当協会HPに会員各社のHPのリンクを

国家資格者である不動産鑑定士が、希望される方も募集しております
大切な不動産の疑問や知りたいことについてお答えします。

北浜会場 10/2 ・16

大阪メトロ堺筋線 北浜駅

土地月間「鑑定おおさか」へのご意見、ご要望等もお待ちしており
コルマー
ます。
北浜ビル
協会宛、郵送またはメール（jimukyoku＠rea-osaka．
（9F 大会議室）
or．
jp）
でお送りください。
寄稿文は1，
000文字程度でお願いします。
また、写真も土 10：00～16：00
あれば添付してください。
内容によっては、掲載できない場合もご
ざいます。
タイトル
守口文化センター（エナジーホール）/３階 工芸室
守口市河原町８－22 の変更や小見出しをつけることもあります。
ご了承ください。
交 通 京阪電鉄「守口市」駅より徒歩約2分
当会HPで、過去に発行しました「鑑定おおさか」
を全て
UFJ銀行
PDFで御覧いただけます。

守口会場

守口市駅

京阪百貨店

交番

ホテル・
アゴーラ大阪守口
ミスタードーナツ

バスターミナル

百貨店
駐車場

市民体育館

国際障害者
交流センター/エナジーホール（３F 工芸室）

西友

薬局

吹田会場

東大阪会場 10/25
交

交

10/29

時：令和

元 年10 月4 日(金）

大阪府立大学研究推進機構 特別教授

所：朝日生命ホール/大阪朝日生命館ビル 8階
大阪市中央区高麗橋4－2－16

場

13:00～15:00(受付12:00～）

インとなるようです。
！
文化会館とほほ（1F 多目的ホール）

メイシアター

神社

交番

大阪メトロ四ツ橋線

成』という同じ時代を過ごしていながら、そして不動産関
府立中央図書館
府営連を範囲としていながら、年齢や専門分野等の違いに
春宮住宅
横枕寺
イオン東大阪店

吹田税務署

吹田郵便局
フィ
シャルもプライベートも不動産鑑定士としての自分がメ東大阪市役所

本年の「土地月間記念講演会」（令和元年10月４日）
神社

吹田市役所
は、
大阪府立大学研究推進機構

よってそれぞれの内容が異なっているのがまさに三者三特別教授の橋爪紳
ビール工場

至 大阪

様、
とても興味ぶかい内容となっています。
きっと読み手の勤労者会館

JR 吹田駅也氏を講師にお招きして、朝日生命ホール（定員400人）

荒本駅
国道308号線
近鉄けいはんな線
立場によっても捉え方が異なることでしょう。
そんな感想を簡易

至 梅田

デザイン ～1970年大阪万博から2025年大阪・関西万プラ
イベートの面では、春先に母の元気がなかったの博に向けて」です。大阪府と大阪市の特別顧問として万※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。※ご相談は30分を目安でお願いいたします。

※同一の内容での複数回のご相談はご遠慮ください。※終了時間30分前までにお越しください。
で元気づけようと思い『100のありがとう！』の言葉を送った
博誘致に構想段階から携わってこられたからこそのと

ところ、
くれてあ
がと人
う！』
と大
とても喜
びっき
しまし
ょう。
公 益 社
団り
法
阪 府 不
動りの情報をお聞き
産 鑑 定 士協
会ぜひご参加ください。
主 母は『色々覚えていて催
んででも振り返ることによって子供の頃か
公
益社団
法人
日本不動産鑑定士協会連合会
共くださいま催した。

貴之、山口知彦（順不同）

毎月第1・第3水曜日 13:00～16:00 （受付は15:30までに窓口へお越しください｡）(公社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。

※開催場所は北浜会場を参照してください。（祝日・年末年始はお休みです｡）

46

鑑定おおさか No.53（応募多数の場合は先着順、満員時お断りの場合はメール又はFAXにて連絡します。）【申込方法】下記の当協会ホームページ（http://www.rea-osaka.or.jp/）からお申込戴くか、【申込締切】令和元年9月27日（金）必着
三菱UFJ銀行※空席がある場合のみ当日参加も可です（ホームページでご確認の上、お越し下さい）【主【後催】近畿不動産鑑定士協会連合会・(一財）土地情報センター・(公社）大阪府不動産鑑定士協会
援】国土交通省・大阪府・大阪市（公社）大阪府不動産鑑定士協会〒541-0042 大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル９F ＴＥＬ 06-6203-2100

大阪府不動産鑑定士

検索27

国土交通省·大阪府 ·大阪市·堺市· 吹田市·東大阪市· 守口市
松田嘉代子、中塚新一、田村周治、冨岡英明、柳員】400名〈入場無料〉

参加者募集
定員 400 名
入場無料

下記入場申込書にご記入の上FAXにてお申込ください。

裁判所 南消防署
で開催いたします。テーマは「いのち輝く 未来社会のぜひシェアしたいと思わせる本号となりました。横枕春日神社

【定

至 京都

（1F 正面玄関ロビー）

1番出口

メロード吹田阪急 吹田駅

吹田警察署

大阪高槻京都線

大阪メトロ御堂筋線

市民病院

至 北千里

視点で
『平成』について思うところを記してみました。
『平

定例の不動産無料相談会

村山 健一 氏 国土交通省地価公示鑑定評価員、京都府代表幹事

動産鑑定士としての記憶です。
やはり独立してからは、オ
通 阪急千里線「吹田」駅より徒歩約３分

通 近鉄けいはんな線(大阪メトロ中央線)「荒本」駅 1番出口より徒歩約５分

援講師の記憶は『昭和』
で、私の『平成』の記憶は、ほとんど不吹田市役所/
１階 正面玄関ロビー

吹田市泉町１－３－40

後53

日

火 10：00～16：00
た私が反対に元気をいただくことができました。子供の頃

東大阪市荒本北1丁目1番1号ていただきました。
また僭越ながら、私が不動産鑑定士のビッグバン

り立っているのかを思い知ることができ、元気づけようとし

金 10：00～16：00
部長西嶋教授と大阪府住宅まちづくり部部長藤本様に橋爪 紳也 氏

関西の地価動向

泉北タカシマヤ

南図書館となって初めての発刊ですので、大阪商業大学経済学

講師

基調報告テーマ

市立ら今までの私の思い出が、どれだけ母へのありがとうで成府立大型児童館

コインP

執筆をお願いして、過ぎ行く『平成』を振り返る特集とさせ東大阪市役所/
1階 多目的ホール

いのち輝く
未来社会のデザイン■主要な著書『1970年大阪万博の時代を歩く』（洋泉社、2018）『大京都モダニズム観光』（芸術新聞社、単著、2015）『瀬戸内海モダニズム周遊』（芸術新聞社、単著、2014） 他多数

ジョイパーク
泉ヶ丘

交番/ビッグ・アイ（1F 中研修室3）

鑑定おおさか53号をお届けいたします。
今回は
『令和』

荒本西4丁目交差点

10/19

泉北高速鉄道
泉ヶ丘駅

守口文化センター

みずほ銀行
タクシー

ゆうゆうの里至 京阪三条

至 淀屋橋

京阪

堺会場

記念講演テーマ■経歴
1960年12月6日 大阪市生まれ
京都大学大学院、大阪大学大学院修了。工学博士。創造都市や都市文化施設、商業施設など総合的な研究を展開。観光政策の立案、市民参加型のまちづく
り、地域ブランディングなどを実践。また、関西の都市政策や都市文化を研究し、大阪府と大阪市の特別顧問として万博誘致に構想段階から携わる。

当協会ホームページ内の「会員名簿」（業者名）から各業者会員のホームページへリンクを行っております。
リンクを希望される方は、
下記のメールアドレス宛、
業者名、
リンク先
土 10：00～16：00のホームページアドレスをお知らせください。
（募集の内容は会員業者のホームページへのリンクのみです。業者及び国際障害者交流センター（ビッグ・アイ）/１階 中研修室３
会員個人のメールアドレスの掲載・リンクは行いません。）
堺市南区茶山台１－8－1
交
通 泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅より徒歩約３分
メール宛先：jimukyoku＠rea-osaka．
or．
jp

10/12

令和元年度「土地月間」記念講演会～1970年大阪万博から2025年大阪・関西万博に向けて～

令和元年度

3号出口
岩井コスモ証券

地価公示制度50周年

お住まいの市区電話

予約不要
3名以上ご希望の場合は、用紙をコピーのうえお送りください。住所等は行事開催記録集計のためにのみ使用します。

【ご注意】必ず事前にFAX送付願います。FAX送付のないものは、入場証になりません。FAX後、そのまま入場証となります。当日、本用紙をお持ちください。お断りの場合のみ
連絡FAXをさせていただきます。