No.52

鑑定おおさか大阪市中央公会堂、クールジャパンパーク大阪■裏表紙写真／ミライザ大阪城

鑑定おおさか No.52
会報第52号／平成31年3月発行
編

集

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 広報委員会
http://www.rea-osaka.or.jp/

発行 公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0042
大阪市中央区今橋1丁目6番19号コルマー北浜ビル9階
T E L（06）6203-2100

印

刷 尼崎印刷株式会社〒661-0975
尼崎市下坂部３丁目9番20号
T E L（06）6494-1122 ㈹

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会■表紙写真／ケイ・オプティコム ビル、

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます
鑑定おおさか第52号 もくじ

不動産鑑定士による無料相談会

南海トラフ巨大地震による大阪府域の液状化危険度 ・・・ 2

大切な不動産の事で疑問や知りたいことがありましたら、市民の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。

「自然災害債務整理ガイドライン」の概要 ・・・・ 8

どんなささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

特集１

特集２

定例

③堺

会

場

④守口会場
⑤吹田会場

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会（大会議室）

大阪市中央区今橋１丁目６－19 コルマー北浜ビル９階
大阪メトロ堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅１B号出口より徒歩約４分

４月６日（土）10時～16時

大阪狭山市文化会館（SAYAKA ホール）（２階 大会議室Ｌ）
大阪狭山市狭山１丁目 875－１
南海電鉄高野線「大阪狭山市」駅より徒歩約３分

角谷

尚俊

関野

肇

宙先生の死を悼む・・・・・・・・・・・・・・ 16

ー

増田

修造

第34回不動産鑑定シンポジウム〜東京五輪と不動産鑑定評価 ・・・ 17

研修委員会

無料相談会

松永

明

平成30年度土地月間記念講演会 ・・・・・・・・・・ 21

広報委員会

田村

周治

「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」実務者セミナー〜熊本地震後の本ガイドライン活用状況と熊本士協会の実務的対応について〜参加報告 ・・・ 22

広報委員会

富田

浩二

「関西大学・近畿大学における寄附講座」の報告 ・・・ 24

寄附講座特別委員会

山下賢一

平成30年度「土地月間」無料相談会の報告 ・・・・・ 26

府民サービス事業委員会

下農博之

第14回専門家による合同市民無料相談会の報告 ・・・ 28

広報委員会

今井

牧子

なく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産の独立開業しました

スカイズリアルエステートアドバイザリー㈱「新しい挑戦」
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
30
坂本 雄介
専門家
「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

４月13日（土）10時～16時

国際障害者交流センター（ビッグ・アイ）（１階 中研修室３）

親睦行事だより・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 31

堺市南区茶山台１－８－１
泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅より徒歩約３分

平成31年新年賀詞交歓会
親睦ボウリング大会
落語鑑賞

４月20日（土）10時～16時

守口文化センター（エナジーホール）（３階 研修室）

「あなたの知らない大阪城公園」・・・・・・・・・・・ 33

守口市河原町８－22
京阪電鉄「守口市」駅より徒歩約２分『蔵』の魅力、再発見！ 住吉区 まちあるきイベントに参加して ・・・ 35

４月24日（水）10時～16時

変わりつつある駅前の風景（堺・泉北地区）・・・・・ 41

吹田市役所（１階 正面玄関ロビー）

閑中戯言 北浜界隈のこと〜落語とともに〜 ・・・・・ 43

吹田市泉町１－３－40
阪急千里線「吹田」駅より徒歩約３分

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会
国土交通省・大阪府・大阪市・大阪狭山市・堺市・吹田市・守口市

茨木市 総務部 資産税課 家屋係 係長

大切な不動産の事で疑問や知りたいことなどがありましたら、市民の方だけで（受付は15:30までに窓口へお越しください｡）(公社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。

※開催場所は北浜会場を参照してください。（祝日・年末年始はお休みです｡）

他の近畿各府県の鑑定士協会でも相談会を実施しています。（開催日等は各鑑定士協会にお問い合わせ下さい｡）

予約
不要

久保田寛容
来島
裕
石黒 健二

毎月第１・ 第3水曜日㈱オリーブ不動産鑑定 北谷奈穂子
祝日・年末年始はお休みです。
広報委員会

松田嘉代子

広報委員会

山口

13：00～16：00

知彦

予約不要

(公社)大阪府不動産鑑定士協会
前事務局長 谷口孝太郎
受付は15:30 までに窓口へお越しください。
広報委員会

編集後記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 50（公社）大阪府不動産鑑定士協会※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。
※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
1
鑑定おおさか No.52

田村周治

大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル9F

大阪メトロ・京阪電鉄「北浜」駅下車１Ｂ号出口より徒歩約 4 分

定例の不動産無料相談会
毎月第1・第3水曜日 13:00～16:00

総務財務委員会

地理情報システムを使ってみよう・・・・・・・・・・ 46

コルマー
北浜ビル9階会員の内訳、全資格者会員の年齢別構成・・・・・・・
49※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

共催
後援

元

(公社)大阪府不動産鑑定士協会 会長

塩見

４月３日（水）・17日（水）13時～16時

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
TEL (06)6203-2100 URL:http://www.rea-osaka.or.jp/

亀山

不 動 産 鑑 定 士 による「提言書」の公表について ・・・・・・・・・・・・・ 13※受付は各会場15 : 30までに窓口へお越しください。※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。

主催

災害復興支援委員会
副委員長 弁護士

行事開催・参加報告・各種寄稿

平成31年度
不動産鑑定評価の日②狭山会場

大阪弁護士会

特集３
大阪府北部地震における茨木市の住家被害認定調査について ・・・11①北浜会場

京都大学工学研究科 准教授 博士（工学） 木元小百合

特集１

南海トラフ巨大地震による大阪府域の液状化危険度
京都大学工学研究科
准教授 博士（工学） 木元

淀川
大阪城

小百合

「縄文の海進」と呼ばれる海面上昇時を経て、現在の海

１．
はじめに

水面まで低下した際、河川による堆積作用により砂層主液状化現象とは、地震などで地盤が強く揺れた時に、

1)
図1. 大阪堆積盆地（左：地域区分、右：主な河川と断層）体の「上部沖積砂層」と呼ばれる層がMa13層の上に堆積した1）。

土粒子間のかみ合わせが外れて水中にバラバラに浮かんだ状態になる現象である。液状化した地盤はそれまで

弥生〜古墳時代には、西大阪地域一帯は河川による支えていた建物などを支えることができないため、上部構堆積・侵食作用により広大なデルタ（三角州）が形成さ

造物の沈下や傾斜、地盤が傾斜している場合は側方流れ、海岸線付近には多くの中州が形成されていた。旧淀動などの被害を引き起こす。本稿では、南海トラフ巨大地

川や旧大和川では古くから氾濫が繰返され、河川改修

震発生時の大阪府域の液状化被害の可能性について

工事や埋立て事業が盛んに進められた。江戸時代に入述べる。大阪の地盤の堆積環境、
過去の地震による液状

ると、大和川の付け替えなど河川の改修工事が進められ化履歴、これまでに国や自治体によって示されている液るとともに、大阪湾沿岸で大規模な埋立てが進められた。

状化危険度マップ、
さらに詳細な数値解析手法を用いた

さらに昭和30年代に入ると臨海部の工業用地の造成事

大阪市域の液状化危険度の検討例を示す。

業として大規模な埋立てが進められた。
現在の大阪地域の地盤を分類すると、おおまかに西

２．
大阪の地盤

大阪地域、上町地域、東大阪地域に分けられる
（図1）。

２．
１ 大阪の地盤の成り立ち

大阪城のあたりから南へ向かって上町台地を中心とする

大阪平野や大阪湾を含む一帯は大阪堆積盆地と呼「上町地域」が位置し、その西側が「西大阪地域」、東側ばれる。大阪堆積盆地は、硬い基盤岩からなる最大深さが「東大阪地域」である。上町台地は上町断層の活動に２km近くの大きなくぼみ（凹地）に、風化し細粒化した土より隆起した地域で、縄文時代には東西を海に挟まれた粒子が長い年月をかけて堆積して形成された。今から約半島状の陸地（砂嘴）であった。

120万年前ごろ、そこに最初に海水が侵入し、
海進時には

2)
図2.過去の地震による液状化履歴地点（神戸・大阪地域）に加筆

２．
２ 液状化しやすい地盤「Ma1海成粘土」と呼ばれる粘土層が堆積した1）。海進時すなわち海水面上昇時には、陸が相対的に海から遠地盤の液状化は、基本的に水で飽和した緩い（締固

れる上部沖積砂層の厚さは一様に６m程度あり、淀川付

盤高の低い沖積平野であり臨海部に埋立地が広がるこ

ざかるため粒の細かい粘土層が堆積するのである。
そのめが不十分な）砂層で生じやすい。地質年代的には、約近や新大阪付近で10mに達する。東大阪地域では、全とから、液状化被害が生じやすい地域であると言える。

後、最終氷期となる約１万2000年前までの間、氷河期・１万年前以降に堆積した比較的若い砂層（沖積砂層）

体的に５m未満であり比較的薄い。地下水位について

間氷期の繰返しによる海退・海進により、盆地内にはや埋立て地盤で生じることが多い。
したがって、沖積砂層

は、大阪市内では上町台地地域を除けば、地表面から３３．
大阪府域の液状化危険度

Ma1海成粘土から「Ma13層」と呼ばれる海成粘土層まや埋立地の厚さと地下水位の高さは液状化被害を拡大〜４m以内と高く、１m程度の地域も広がる。以上のよう

３．
１ 過去の液状化履歴

で、海成粘土と淡水成層が交互に堆積した。その後、する要因となる。西大阪地域は、
液状化しやすいと考えらに、大阪平野は淀川や大和川の氾濫により形成された地

わが国では古くから地震に関する多くの記録が残され

2

3

鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

ている。過去の災害の記録は、今後起こりうる被害を予説）を採用し、液状化可能性指数（

測するのに有効な情報となる。若松（2011）2)は、西暦416

化危険度マップを公開している3)。

値）に基づく液状

年から2008年までの約1600年間に起こった全国の地震

また、大阪府では、内閣府が平成24年８月に公表した被害を調査し、液状化が発生した地点の分布図を作成

南海トラフ巨大地震による震度分布、液状化可能性等をした。神戸・大阪地域の分布図を図２に示す。多くは1995

踏まえ、府独自のボーリングデータに基づいて、 法を用

年兵庫県南部地震時のものであり、大阪湾の海岸沿い

いて250mメッシュ単位で液状化被害可能性を検討し4)

値が25以上で大きな被害が生じると予測されている。

標準的なボーリングデータを用いて液状化危険度を算定

これは想定地震動として南海トラフにおいて発生しうる最できるため便利である。
また、次節で述べるように

値と大級の地震を用いていることによる。

実際の被害の関係については、過去の地震被害によるデータが蓄積されている。

３．
３ 簡易判定法の概要
３．
４ PL値と被害の関係

本節では、広く用いられている液状化危険度の簡易
6)の地域、および上町台地より海側の西大阪地域で液状。
なお地盤改良は考慮されていない。
図３によるた （図3）

判定法である道路橋示方書 による方法について述べ1995年の兵庫県南部地震による液状化痕跡をもとに、化履歴が見られる。1936年の河内大和地震では東部のと、大阪湾の埋立地のほぼ全域、および上町台地より西る。
この判定法では、地下水位が10mより深い地点、
粘性

値と実際の被害との関係が検討された。
その結果、羽曳野市や柏原市で、1944年の東南海地震では臨海側の西大阪地域や淀川に沿った地域は値が25以上土層、および砂礫層（粒径が大きく液状化しにくい）は対値が10以上で中程度の液状化被害が生じ構造物によっ部で液状化の記録が残されている。

となっており、液状化被害が大きくなる可能性が高いこと

象から除き、それ以外の地盤について次の手順で液状ては影響が出る可能性があり、20以上で激しい液状化にが示されている。
そのほか、大阪市では、地層、地下水位化判定を行う。
まず、ある深さの地層について、地震動により噴砂や直接基礎の建物が傾く場合があり、35以上で及び旧地形をもとに液状化危険度を予測し公開していよる外力 と、液状化に対する強度 を算定する。
そして、

また、中
大規模な噴砂と構造物被害が生じるとされた7)。

南海トラフ巨大地震を想定した液状化可能性の検討

こちらも上町台地より海側の西大阪地域で液る5)（図４）。

その比で定義される液状化抵抗率

央防災会議による直近の大規模地震の被害想定手法

は、内閣府や自治体にてとりまとめられ、液状化ハザード

状化危険度が高いほか、淀川沿いの都島区でも高くなっマップとして公開されている。内閣府の「南海トラフの巨ている。上町地域およびそれより東側では液状化危険度

大地震モデル検討会」は、2011年の東北地震太平洋沖

は比較的低いことが示されている。

３．
２ 大阪府域の液状化危険度マップ

では、 値が15以上で液状化危険度が高いことが示さ

FL＝R/L

れている8)。

が１以下のとき（つまり地震外力が土の強度を上回ると2011年の東北地方太平洋沖地震による液状化被害

地震の被害を受けて設置された。その中で液状化被害

図３および図４と図２の液状化履歴を比較すると、液状き）、
その地層は液状化するとみなす。地震動による外力については、
国土交通省により関東地方を対象に液状化に関しては、液状化可能性の評価について道路橋示方

化履歴のある地点はいずれも液状化危険度が高いと予は、想定地震動における加速度の最大値を用いて算判定が実施され、実際の液状化発生状況との比較が行書･同解説による液状化の判定手法（詳細は次節で解測されておりよく対応しているが、図3ではより広範囲で定する。地盤の液状化強度 は、標準貫入試験による

われた9）。液状化発生箇所で値（地盤の硬さを表す指標）やボーリング試料を用いた

ない（ ＞１）」と判定される「見逃し」はなく、非液状化箇

室内強度試験によって算定される。

所であるが「液状化する（

液状化抵抗率

多くは液状化発生箇所の周辺に分布しており、 法をた

液状化抵抗率を示すものであるため、ある地点でどの程だちに見直す必要性は低いと結論された。
また、 値に度の液状化被害が生じるかの判断が難しい。そこで、
あ

ついても液状化発生の有無とる指標として液状化指数いるとされた 。
一方で、東北地方太平洋沖地震で埋立地のほぼ全− を地表面から20mの深さまで積分して以下の式で域で液状化が発生した浦安市については、従来法を用算定される。

いた場合埋立地の広い領域で

∫

20

F=

値が５未満になるな

1－F（F
き）
L
L＜１のと

ど、実際の被害と合わないとする調査結果も報告されて０（FL≥０）いる10)。地震動継続時間や地震動履歴の影響、細粒分

ここで （ ）
＝10−0.5 は深さ に関する重み係数で、浅の影響など簡易判定法の適用性については引き続き検い部分で重みが大きくなるよう設定している。液状化指数討が必要である。

値は液状化の発生する深さや層厚、非液状化層（

図3. 南海トラフ巨大地震による液状化被害可能性（大阪府）

値の値は概ね整合して9）値がよく用いられる。 値は1

PL＝ 0 F・w(z)dz

図4. 大阪市域の液状化危険度予測
5）（大阪市地図情報サイト マップナビおおさか）≦１）」と判定された箇所のは、ある特定の深さの地層に対するる地点における地盤の液状化の激しさの程度を算定す

４）値を求めると、「液状化し≥0）の厚さが勘案されており、液状化危険度マップの作

４．
詳細解析による検討成にあたって使われることが多い。
なお、 値は「液状化４．
１ 検討手法可能性」の指標と記載されることも多いが、液状化の発

本章では、詳細な数値解析手法を用いた大阪市域の生可能性を表す指標ではなく「液状化被害の程度」
を表

液状化危険度の検討例を示す。
この方法では、対象地す指標である。以上に述べた簡易判定法による手法は、点のボーリングデータに基づいて一次元水平成層地盤

45

鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

モデルを作成し、想定地震動を外力として与え数値シミュ

重み付けして積 分した値を液 状 化 危 険 度 指 数 L R I

レーションを行うことで応答を予測する。本検討では、水（Liquefaction Risk Index）とし、以下の式で定義した。

11)―土連成の有限要素解析プログラムLIQCA2D を用∫

5）大阪市地図情報サイト マップナビおおさか
https://www.mapnavi.city.osaka.lg.jp/
webgis/index.html

20

LRI＝ 0 ESDR・（１－0.05z）dz

いた。
この方法では、地震による加速度時刻歴を外力とし

6）道路橋示方書･同解説V

耐震設計編（平成24て直接入力するため、地盤の変形履歴の影響を受けるは地表からの深さである。全解析地点での地震終了

複雑な応力―ひずみ履歴を適切に考慮した構成モデル

時のLRIの値を図７に示す。
図７より、今回の解析対象地点

を用いれば、複雑な外力条件下の地盤の挙動を再現でのなかでは淀川沿いの⑥、⑬、⑭、⑲などの地点で液状きると考えられ、実務においても地盤―構造物系の変形化危険度指数LRIが５以上と高くなっている。
これらはい

8）
中部圏・近畿圏の内陸地震に係る被害想定手法

予測手法として普及しつつある。

ずれも地下水位が−１m〜−1.5m程度と浅く、地表面近について〜基本被害〜, 中央防災会議事務局,

くに沖積砂層が堆積している。
また、
次に高くなっているの

平成19年11月, 2007.

４．
２ 解析モデル

年３月発行）,社団法人 日本道路協会, 2012.
7）大阪府土木部 大阪府土木構造物耐震対策検討委員会報告書

平成９年３月, 1997.

は大阪湾沿岸を含む西大阪地域などである。
これらの地

9）国土交通省 液状化対策技術検討会議,「液状化ボーリングデータを元に、大阪市域の19の地点の地盤点は地下水位が−２m〜−３m程度であり、沖積砂層が対策技術検討会議」検討成果 資料３, 平成23年の一次元モデルを作成した12), 13)。入力地震動には杉戸堆積している。今回の解析で液状化危険度指数LRIが８月31日, 2011.

らのEMPRによる南海トラフ巨大地震の想定地震動（図高くなった地点は、平野区の地点⑯を除けば、図４のハ

5）
を用いた。
この想定地震動は、宮崎県の日向灘を震源

ザードマップでも概ね液状化危険度が高いとされている。

とするマグニチュード9.0の地震動である。

内陸でも局地的に埋立て履歴がある土地もあり注意が

10）浦安市液状化対策技術検討調査委員会報告書
図7.

（2012年３月）

地震終了時の各解析地点の液状化危険度指数11）液状化解析手法LIQCA開発グループ：必要である。
なお、液状化危険度指数LRIと実際の被害

形的にみると、大阪地域は地質年代の若い堆積層が広LIQCA2D11・LIQCA3D11(2011年公開版)資との対応については、1995年の兵庫県南部地震時に大く分布し、また過去に繰り返し河川の氾濫が起きており

料，2011.

まず各要素の液状化の程度は、有効応力減少比

きな液状化被害を生じた淀川沿いの此花区高見地区に地下水位が高く緩い砂層が堆積しているため、液状化し12）由井洋和・衣川哲平・岡二三生・木元小百合・肥（ESDR）
で表される。初期の有効応力減少比は０であり、ついてLRI=6.0となった13)。今後さらに解析例の蓄積がやすい堆積環境であると言える。
また臨海部の埋立地の後陽介, 南海トラフ巨大地震を想定した大阪市域

完全に液状化したとき１になる。解析例として、此花区の必要である。

被害も懸念される。
また、内陸部でも旧河道を埋め立てたにおける液状化発生の予測, 土木学会第68回年

土地など局所的に液状化被害が生じることもあると考え

次学術講演会概要集（CD‑ROM）,I‑259, 2013.

られ、
きめ細かな被害の予測が必要である。
なお、
関西圏

13）木元小百合・由井洋和・松岡浩志・岡二三生, 南では全国に先駆けて地盤情報データベースが整備され

海トラフ巨大地震を想定した大阪市域における液４．
３ 検討結果

淀川沿いの地点における時間ごとの有効応力減少比の

５．
おわりに

深度分布を図６に示す。As‑U、As‑Lは液状化の可能性がある沖積砂層である。上部の砂層が40秒までに液

南海トラフ地震では海溝型の地震が連動することに状化しており、下部の砂層は60秒程度で液状化が発生

よって、地震動の規模が大きくなるだけでなく継続時間がしている。
また、地点ごとの液状化の被害の様子を数値

長くなり、液状化の被害が大きくなることが懸念される。地化するため、各地層の有効応力減少比を深さ20mまで状化解析, GeoKansai Geo‑Symposium 2014,

14)

ており、
会員向けに地盤情報が公開されている 。

地下水盤環境・防災計測技術に関するシンポジウ
ム, 平成26年11月, 2014.

1）新 関 西 地 盤 ― 大 阪 平 野から大 阪 湾 ― , K G ‑14）関西圏地盤情報ネットワーク, KG‑NET, https://

NET・関西圏地盤研究会, 2007.

www.kg‑net2005.jp/index/index.html.

2）若松加寿江, 日本の液状化履歴マップ745‑2008,
東京大学出版会, 2011.
3）内閣府南海トラフの巨大地震モデル検討会（第二次報告）強震断層モデル編（別添資料）―液状化可能性、沈下量について―, 平成24年８月29日, http://www.bousai.go.jp/jishin/nankai/model/index.html
4）大阪府地域防災計画・被害想定 液状化可能性,
図6. 時間ごとの有効応力減少比の深度分布図（此花区 No.19）

図5. 入力地震動

http://www.pref.osaka.lg.jp/kikikanri/keikaku̲higaisoutei/sindobunpu̲etc.html

67

鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

特集２

は対象ではなく、また、⑤法人は利用で

図表１

きません。

「自然災害債務整理ガイドライン」の概要
大阪弁護士会

災害復興支援委員会
弁護士 亀山 元

本ガイドラインの手続は、（１）債務者
による主たる債権者（元金総額が最大

副委員長

の者。
メインバンク）への手続着手の申出、（２）主たる債権者による手続着手の同意、（３）登録支援専門家の委嘱、（４）債務者による全債権者への債務整理の申出、（５）債務者による全債権

債務整理は、成立すると被災者に大変喜んでもらえま

者への調停条項案の作成・提出、（６）す。私が担当をした東日本大震災の被災者の一人は、
自調停条項案についての全債権者の同平成30年には、大阪府北部地震、平成30年７月豪雨、

宅建物を建てて数年で被災し津波で自宅が全壊した人

意、（７）債務者による簡易裁判所への台風21号、
北海道胆振東部地震、と何度も災害が発生しでしたが、ガイドラインによる債務整理が成立して住宅

特定調停の申立、（８）特定調停によるました。
平時から災害に対する備えをする必要があると感ローンの一部免除を受け、打合せの最後に、「これで復じられた方も多いと思います。

興できます」と力強く言っていたのが印象的でした。

被災者のための新制度（出所）ガイドライン運営機関ホームページ（http://www.dgl.or.jp/ﬂow/）

債務整理成立という流れで実施されます（図表１参照）。

被災者の生活再建のための制度の一つに、「自然災

不動産鑑定士及び弁護士は、本ガイドラインに登録支定士や弁護士等の登録支援専門家が被災者の手続支本ガイドラインは、平成２8年４月に発生した平成28

害による被災者の債務整理に関するガイドライン」（以下

援専門家という立場で関わることになりますが、この仕事援をしますが、その不動産鑑定士や弁護士等の費用は、

年熊本地震で初めて本格的に利用がされ、平成30年６「本ガイドライン」といいます。）があります。本ガイドライン

は、それぞれの専門的知見を活かして被災者救済及び一般社団法人自然災害被災者債務整理ガイドライン運月に発生した大阪府北部地震にも適用されています。大は、平成28年４月１日から運用が開始された、比較的新し

被災地復興に貢献できるものだと思います。

営機関（以下「ガイドライン運営機関」といいます。）から

阪府北部地震については、大阪弁護士会にも数件の登支払われます。被災者は、無償で登録支援専門家の支録支援専門家の嘱託がなされています。

い制度です。
これは、要するに、地震等の自然災害により本ガイドラインのメリット

債務を返済できなくなった人がその債務の減免を受けら

本ガイドラインを利用する被災者（債務者）のメリットとれる制度です。典型的には、地震等により自宅建物が全しては、
以下の４点が挙げられます。

壊して住宅ローンが残ってしまった人が、その住宅ローン

援を得られるので、自身の負担で不動産鑑定士や弁護

不動産鑑定士及び弁護士の役割士に依頼せずとも手続を進めることができます。
このように、本ガイドラインによる債務整理は、破産手続本ガイドラインにおいて、不動産鑑定士及び弁護士は、の減免を受ける場合が想定されています。破産のような

まず、（１）
本ガイドラインを利用しても信用情報登録機関

等の法的手続よりも被災者にとってメリットが大きいです。

被災者の手続支援をする登録支援専門家となります。登

法的整理ではなく、「債権者の合意を得て債務の減免をに事故情報として登録されず、破産手続等とは異なり信用既往債務を抱えた被災者は、
この手続きで債務の減免を録支援専門家は、
ガイドライン運営機関から委嘱を受け受ける」任意整理の一種です。

情報に傷がつきません。いわゆる「ブラックリスト」には載ら受けた後に再スタートを切ることが期待されます。

て中立公正な立場で手続を支援する者です。

被災者のいわゆる「二重ローン問題」（住宅ローンを借ないのです。
したがって、本ガイドラインを利用した被災者

りている個人や事業性資金を借りている個人事業主が、は、債務を減免された後、再びローンを組んで自宅を再築

これらの既往債務を抱えたままでは再スタートが困難であすることができ、それにより被災地の復興が図られます。

るという問題）は、阪神・淡路大震災のときにも問題になり弁護士は、債務整理の申出、申出書類の作成・提出、

本ガイドラインの概要

調停条項案の作成・提出・説明、特定調停申立ての書

本ガイドラインは、金融機関や学識経験者らで構成さ類作成等を支援します。債務整理の最初から最後まで

（２）
自由財産
（債権者への支払いに充てず自分のものとれた「自然災害による被災者の債務整理に関するガイド

関わり、被災者と打ち合わせをして、債務整理全体を進ましたが、東日本大震災のときにも顕在化しました。そのして手元に残る財産）としては、500万円以内の現預金にライン研究会」により策定されたもので、自然災害により被めていく立場です。

解決のために、東日本大震災については、「個人債務者

加えて、
被災者生活再建支援金、災害弔慰金等を手元に災した個人債務者の債務整理に関する金融機関等のの私的整理に関するガイドライン」（以下「東日本大震災

残して債務の減免が受けられます。通常の破産手続を利

自主的自律的な準則です。

ガイドライン」といいます。）という制度が作られました。本

用した場合、債務者の手元に残る自由財産は原則として

本ガイドラインは、①平成27年９月２日以降に発生した

その不動産の価値を評価する必要がある場合に、追加

ガイドラインは、
この東日本大震災ガイドラインを恒久化し99万円までですが、本ガイドラインを利用した場合、被災者

災害救助法適用の自然災害を対象として、②この自然災で登録支援専門家に委嘱され、不動産の評価をすることたものといえ、平成27年９月２日以降に発生した災害救助の生活再建のため、通常の破産手続の自由財産枠99万害の影響によって、③当該自然災害発生以前の債務にになります。

法適用の全ての自然災害が対象となっています。

円よりも広い範囲で自由財産が認められます。

ついて④支払不能等になった⑤個人債務者が利用で私は、現在は大阪弁護士会に所属していますが、東日（３）保証債務の履行が、原則として免除されます。でき、⑥債権者と債務者の合意に基づき、⑦債務の全部又本大震災のときには岩手県遠野市にある遠野ひまわり基

すから、
被災者には、「保証人に迷惑をかけるのではない

は一部を減免する準則を定めたものであり、⑧債務者の金法律事務所の所長をしており、
東日本大震災ガイドライ

か」と心配せずに、本ガイドラインを利用して頂きたいです。

生活や事業の再建の支援、ひいては被災地の復興を目

ンによる債務整理事件を担当しました。
ガイドラインによるまた、（４）本ガイドラインによる債務整理は、不動産鑑的とするものです。②被災前から支払不能であった場合

不動産鑑定士は、弁護士が登録支援専門家として被災者に就いた後に、その被災者が不動産を有しており、債務整理の調停条項案
本ガイドラインによる債務整理は、債務を減免する特定調停が成立することにより完了します。
債務整理の調停条項案は、自由財産を除く全ての資89

鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

産を換価・処分して弁済し、その余の債務について免除

定士協会と大阪弁護士会の合同研修会「熊本から学を受ける内容が、典型的です。資産を継続保有したい場

ぶ！自然災害債務整理ガイドラインにおける不動産を巡る合には、資産の換価処分に代えて「公正価額」
を債権者実務」が、大阪弁護士会館で行われました（私は大阪弁

に支払うことにより、資産を継続保有することも可能です。

護士会側のこの研修の担当者でした）。
この研修では、債務者が手元に残せる自由財産は、①被災者生活再平成28年熊本地震において本ガイドラインの登録支援

建支援金、災害弔慰金、災害障害見舞金、②現預金等専門家業務を経験した不動産鑑定士及び弁護士を招

500万円
（上限）
、
③家財についての地震保険金250万円

いて、お話を伺いました。
このときに伺ったお話では、平成（上限）、④災害後取得した生活必需品たる自動車（取30年２月２日時点で、熊本県弁護士会が受け付けた本ガ

得価格200万円が上限）等です。通常の破産手続よりも、イドラインによる登録支援専門家の委嘱が702件あり、そ広く認められています。

のうち450件程で不動産評価をしている（不動産鑑定士

平成30年６月18日に発生しました、大阪北部を震源との追加嘱託をしている）とのことでした。
また、平成28年４する地震により亡くなられた方のご冥福をお祈り申しあげ

月に地震があった後に、平成28年６月から同年12月にかますとともに、被災された皆様に心からお見舞い申しあげ

不動産の評価が必要な場合
不動産は、原則として自由財産とはなりません。したけて、不動産鑑定士への評価委嘱が集中して大量（280がって、（１）不動産を換価処分して債権者に弁済をする件）になされたとのことでした。

か、
又は、（２）不動産を継続保有したいのであれば、不動

大阪でも、上町断層帯地震や南海トラフ巨大地震と産の換価処分に代えて、「公正価額」を債権者に支払う

いった震災や、豪雨による河川氾濫等の水害が想定され必要があります。例えば、地震で自宅は倒壊してしまったています。大きな自然災害が生じ、多数の方が被災したが、同じ場所に家を再築したいという被災者の場合、土場合、不動産鑑定士及び弁護士に、本ガイドラインの登地の公正価額を弁済することにより自宅の敷地を確保す

録支援専門家の委嘱が、短期間に大量かつ集中的になることができるのです。
この公正価額の弁済は、分割払いされることが予想されます。
また、同一の案件について委も認められています。この「公正価額」を算定する際に嘱された不動産鑑定士と弁護士とで、情報交換をする必は、登録支援専門家たる不動産鑑定士に不動産の鑑定評価をしてもらう必要があります。

特集３

大阪府北部地震における

茨木市の住家被害認定調査について
茨木市

総務部

資産税課

係長

家屋係

角谷 尚俊

度を証明する書面（罹災証明書）
を交付しなければならない。』と市町村の責務が定められています。
そして罹災証明書を発行するためには、住家の被害状況を調査する住家被害認定調査が必要となります。地ます。
また酷暑の中、住家被害認定調査、罹災証明書発行

震の住家被害認定調査は内閣府の定める『災害に係るにご協力いただきました日本不動産鑑定士協会連合会、住家の被害認定運用指針（平成30年３月内閣府（防災大阪府不動産鑑定士協会の不動産鑑定士の皆様、関担当））』に基づき住家の損害割合の算定を行います。
１

西広域連合・大阪府内市町村職員の皆様にはこの場を

次調査では家屋の傾きや外壁・屋根・基礎の損傷を外

お借りしまして厚くお礼申しあげます。

観から調査し、被災者からの申し出により行われる２次調
査では家屋の内部も含めた調査を行います。

茨木市は大阪府北部に位置し、面積は76.49k㎡、北半分は豊かな緑に包まれ、南半分には大阪平野の一部

茨木市では地域防災計画で資産税課をはじめとする

要がある場合もあると考えられます。平時から、本ガイドラをなす三島平野が広がっています。市内には名神高速７課が被害調査班として、罹災証明書の発行を担当する

インについての知識を蓄え、また、本ガイドラインについて

道路、
近畿自動車道、
国道171号線などの基幹道路が走ことになっています。
しかし、これまで大規模な災害に見また、本ガイドラインは、
自由財産を除く資産の総額がの知識や問題を不動産鑑定士・弁護士間で共有して、り、鉄道はJR東海道本線、阪急京都線が走行し、大阪モ舞われたことが無く、住家被害認定調査についても毎負債額を超える場合（資産超過の場合）には、支払不能

いざというときには本ガイドラインの利用が円滑になされる

ノレールも設けられるなど非常に交通の利便性の良い都

年、数名の職員が大阪府の研修会へ参加する程度で、要件を満たさず、利用できないことになっています。そこよう連携できるのが望ましいと考えます。上記の合同研修

市となっています。そのような地勢から大阪や京都、神戸

実際に調査を行った経験のある職員はいませんでした。

で、債務者の資産の中に不動産があり、資産超過であるのように、
不動産鑑定士と弁護士で、本ガイドラインについといった大都市の衛星都市として、人口は約28万2,000

更に発災直後から罹災証明書を求める被災者からの申か否かを判定する必要がある場合には、登録支援専門て共に学べる機会がまた持てましたら大変嬉しいです。

人で、約12万5,000世帯となっています。

請が押し寄せ、電話と窓口で多い日には1,000人を超える家たる不動産鑑定士を委嘱して当該不動産の価格を評価してもらう必要があります。
本ガイドラインは、典型的には住宅ローン債務者の利用を想定しており、本ガイドラインの利用者の多くは、不動産を有しています。債務者が不動産を有している場合、不動産を換価処分して債権者に弁済するケース等で必ずしも不動産の評価が必要ではない場合であっても、実際には、債権者の要望（「資産超過ではないのか確認したい」等）
もあって、不動産の評価を行うことが多いようです。
平成30年２月８日の大阪府不動産鑑定士協会・大阪弁護士会の合同研修会の様子

まとめ
平成30年２月８日に、公益社団法人大阪府不動産鑑

大阪府北部地震は平成30年６月18日午前７時58分にような状態となり、大混乱となりました。申請の受付から現

マグニチュード6.1、震源の深さは13ｋｍで発生しました。

場での被害調査、罹災証明書の発行に至るまでの全て

茨木市では震度６弱を観測し、死者1名、負傷者99名（うにおいて、正に手探りの状態からのスタートでした。

ち重傷者44名）、建物被害は一部損壊まで含めると約

そのような状態の中、いち早く鑑定士協会から支援の13,000棟という大きな被害が発生しました。発災後は市お申し出をいただいたことは、
たいへんありがたいことでし役所庁舎から市内中心部を見渡しても数多くの被災家た。初めて被害調査を行う調査員に対する研修や、熊本屋にブルーシートが被せられている状態でした。

地震等でのご経験を踏まえたアドバイスはたいへん有意

地震等の災害が発生した場合には、被災者が様々な義なものでした。
これほど迅速な罹災証明書の発行は鑑

公的な支援を受けるために罹災証明書が必要となりま定士協会の皆様のご協力なくしては、実現できないものです。災害対策基本法には『被災者から申請のあったときした。

は、遅滞なく、住家の被害その他当該市町村長が定めるまた、市職員だけでは、到底対応しきれない件数の被種類の被害の状況を調査し、当該災害による被害の程

害調査に対応するため、１か月以上の期間、多い日には1011

鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

「提言書」の公表について（公社）大阪府不動産鑑定士協会
会長

関野

肇

調査出発前の打ち合わせの様子

調査員への研修の様子

10名を超える鑑定士の方々に被害調査にご協力をいたがありました。災害は必ず発生するものとして、今回の経だきました。被害調査は３〜４人が１班となって、
市内各所

験を活かした備えをしていくことが必要不可欠です。
なか

公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会（以下、大重点を置いた鑑定評価の受任者選定」が行われており、の被害家屋を調査しますが、鑑定士の皆様には班の中でも大規模な災害時には市町村の職員だけではあらゆ阪士会）では、国、地方公共団体における用地売却・取様々な問題が生じる恐れが懸念されていた。特に森友問心として、他市町の行政職員を率いて調査を行っていたる面で力が及びませんので、不動産鑑定士協会をはじめ

得事務の適正なあり方及び基本的見解に基づく適切な題においては、地元の豊中市で起こった事案でもあり、鑑だく場合もあり、
たいへんな熱意を持ってご協力をいただ

外部の方々にご協力いただける関係構築と準備をしておきました。熱中症の危険もあるような記録的な猛暑のな

くことも重要な備えであると考えます。

鑑定評価受任者選定方式に関し、『 提言書』を公表し定評価の適正性・公平性を担保するためには、大阪士た。

会としても何らかの対応をとる必要があるとの認識を強くか、のべ100人以上の鑑定士の皆様にご参加いただき、茨木市として被災された方々の不安を取り除くよう、全ご支援をいただいた皆様には感謝の念に堪えません。

力で取り組むとともに、災害に強いまちを目指してまいりま

大阪府北部地震の後にも平成30年７月豪雨や台風21す。今後とも皆様のご協力を賜りますようよろしくお願いい号等の相次ぐ風害、北海道胆振東部地震が発生し、年たします。

明けには３年前に震災のあった熊本県で震度６の地震持つことになった。

１．
経緯

公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会（以下、

かねてより大阪府下においては、不動産鑑定評価の本部連合会）が、『 不動産鑑定契約のあり方（受任者選依頼にあたって見積り合せや入札などの「価格（報酬）に定方式等）
に関する基本的見解』（以下、基本的見解）を

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鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

〇適正性とりまとめ、「不動産鑑定評価の依頼にあたっては、価格

定評価にあたっては、鑑定評価業務の手順の遵守（基（報酬）に重点を置いた鑑定評価の受任者選定はなじま

本的事項の確定・確認、依頼者への確認書の交付）が透明性の確保により、用地取得、売却手続きが適正にず、種々の問題が生じている、あるいは生じる可能性が求められており、公正、公平な態度で誠実に鑑定評価を管理され、用地事務を一元管理することにより、何かあれ極めて高いため、適切な受任者を選定できるような契約行うことが担保されている。

ば各段階を追跡することが可能となる。
また、適正な不動を経て鑑定委任契約を結ぶ受任者選定方式であり、名簿制等で運用されている。大半の自治体等において従来から行われている方式である。

方式とすべきである。」との公式見解を公表した。大阪士

一方、見積り合せや入札などの「価格（報酬）に重点を会としても地元自治体等に対して基本的見解の理解を置いた鑑定評価の受任者選定」を行うためには、手続き

ンプライアンスが確保される。

するための体制が必要であり、第三者による鑑定評価書

深めてもらうために、本部連合会業務委員会に支援を要

上、業務内容と報酬額を業務開始前に確定させる必要〇公平性・客観性

交付時の審査体制、交付された鑑定評価書の登録制度

請し、倉田智史副委員長に助言等の協力を仰ぎ、
『 提言

があるが、
そもそも依頼者単独で業務内容と報酬額を確

不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士であれば誰がど書』を取りまとめ、
公表するに至った。

定することは困難である。故に的確でない業務内容の確のように行っても同じ結果が得られるとは限らず、地域へ定や不公正な条件設定による仕様が定められ、事後的の精通性や高度の専門的職能を発揮することが必要とな業務内容の変更が行われる余地がないような場合にされる。鑑定評価の受任者選定にあたっては、専門性、

従来から国、地方公共団体の職員と不動産鑑定士

不動産の鑑定評価の依頼にあたっては、基本的事項

は、依頼者プレッシャーを誘発するおそれがあり、不動産

実績、地域精通性、人的信頼性等の客観的基準を作成

は、鑑定評価の初期段階における相談業務を通じ、様々として、対象不動産、
価格時点及び価格又は賃料の種類

鑑定評価基準及び前記ガイドラインの違反を起こし、適することにより、選任審査が可能となる。

な議論を行うことによって切磋琢磨され、相互に専門性を（鑑定評価の基本的事項）
を不動産鑑定士が確定しな

切な鑑定評価が行われず、国、地方公共団体の不動産ければならず、対象確定条件、地域要因又は個別的要

売買価格等の信頼性に疑念が生じることになる。

２．
背景因についての想定上の条件、調査範囲等条件の設定如

３．
国、地方公共団体における用地売却・取得

何によっては、同じ不動産であっても求められる価格が大産鑑定評価が可能な契約手続きを遵守することにより、
コ

なお、
いずれの方式についても、鑑定評価の質を確保等の導入が考えられる。

５．
結び

高め、研鑽を積むことができた。
しかしながら昨今の不適４．
基本的見解に基づく適切な鑑定評価の受切な受任者選定手続きにより、鑑定評価の適正性・公平

任者選定方式

性が歪められる事になったとしたら、お互いに不幸であ基本的見解に基づく適切な鑑定評価の受任者選定

り、国民、府民にとっての損失は甚大である。

きく変動するという特性を有する。
また、条件設定をする

事務の適正なあり方

方式については、
以下の方式を提言する。

場合には、依頼者との間で当該条件設定に係る鑑定評

国、地方公共団体における用地売却・取得事務の適〇顧問・相談員型

価依頼の契約上の合意がなくてはならず、条件が妥当で正なあり方を実現するためには、以下の要件を整備するないと認められる場合には、依頼者に説明の上、妥当な条件に改定しなければならない。

まずもって、我々不動産鑑定士自身が、公正・公平な態度を保持し、専門職業家としての責務を自覚し、鑑定依頼者からの第一段階の鑑定業務の相談に応じた評価を通じて、社会一般の信頼と期待に報いなければなことを提言する。

者が引き続き鑑定評価業務の全体を受任することにより、らない。そのためには、不動産鑑定士サイドも、鑑定評価〇透明性

不動産鑑定士の独立性・客観性を保ち、一連の業務に業務手順の遵守の徹底、専門性等の客観的基準の整一般的に不動産の価格は高額であり、国、地方公共鑑定評価の委任契約、評価中作業、評価書審査等の係る手続きを不動産鑑定士が主体的に行いつつ、重要備、事後的なチェックの強化等、鑑定評価の質を確保す団体が不動産を売却、取得する際には、国民、府民の財

自治体等において価格を決定した経緯を登録することに性の高い第一段階の相談対応が無報酬となることを防る施策の導入を早急に検討すべきであり、内側からの努産を毀損することなく、公正に管理処分・取得手続きが行より、可視化する仕組みが必要である。具体的には、
依頼

止する受任者選定方式である。顧問・相談員（専門委員

力なくして改善はなしえないことを、肝に銘ずるべきであろ

われる必要がある。
しかしながら、前記のとおり条件設定書兼承諾書、確認書、鑑定評価書等の登録制が考えら等）の選任に当たっては、専門性、実績、地域精通性、人う。

の如何によっては、鑑定評価によって求められる価格がれる。

的信頼性等の客観的基準を作成し、公募に基づく大阪

大きく変動し、ともすれば組織防衛等の意図による想定〇費用性

士会等からの推薦等により、首長委嘱、議会承認等が考上の条件等が設定された結果、不公正な手続きが行わ

用地事務を一元管理することにより、業務が効率化さえられる。
一定の任期制を取ることにより、地域の担い手とれ、用地取得、売却手続きの円滑化が期待される。
またなる不動産鑑定士を育成・確保することができるほか、相

そのようなことが生じないように、『 不動産鑑定評価基用地職員が不動産鑑定士に相談できる体制をとること

談業務により用地職員の人材育成にも繋がる。

準』並びに『不動産鑑定士が不動産に関する価格等調

で、職員の人材育成に寄与することになる。
さらに透明性〇従来型

査を行う場合の目的と範囲等の確定及び成果報告書のの担保が図られ、住民監査請求や訴訟等が回避され、記載事項に関するガイドライン』が定められ、不動産の鑑

不効率な業務遂行プロセスによる損失が生じない。

れる可能性が生じることが懸念される。

国、地方公共団体自らが専門性、実績、地域精通性、
人的信頼性等により不動産鑑定士を選任し、相談業務

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鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

第34回不動産鑑定シンポジウム
塩見〜東京五輪と不動産鑑定評価

宙先生の死を悼む

開催日：2018.10.19 場所：埼玉県・川越プリンスホテルにて

増田 修造

研修委員会 松永 明

私にとっては偉大な恩師です。

平成30年11月17日夕刻、塩見先生が危篤との一報を

昭和40年に(社)日本不動産鑑定協会(本会)や近畿

受け、入院先の病室に駆け付けた。入室すると、先生の支部ができ不動産鑑定士が実働しました。

事務所に長年勤め、この一年余は病院通いと、先生不在の事務所を守り続けてきた唯一の事務員さんがベット脇

先生は、近畿支部長に就任し、協会活動の一環としてで静かに先生を見守っておられた。
この時まで臨終に立不動産鑑定士養成講座を推進され、官公庁や他の不動

ち合ったことのなかった私は、悲しみや虚しさの感情より、産団体との交流を図ると同時に、本会の委員や本会副全く思考力が停止していた。

会長を務められました。

振り返れば、一昨年秋に体調を崩されて入院、年末にまた、業務範囲を拡大するために日本不動産カウンセは回復されたが、介護を必要としたため、介護施設に移ラー協会を設立し、自ら初代会長に就任し業務領域を広られ、その後体調を崩され病院へ、
また、良くなって介護げて制度の礎を築かれました。
さらに、近畿定期借地借家推進機構を設立し初代理

施設へを繰り返し、
徐々に老衰されて終焉を迎えられたと事長に、また、京都府収用委員に昭和55年に任命され、思います。

９期27年の長きに亘り重責を果たされる等多方面で活躍

元気で演壇に立たれる先生のお姿を期待していただ

川越の街並み川越のシンボル
「時の鐘」

はじめに

されて、不動産鑑定士の地位向上に大きく貢献されましけに残念という外ありませんでした。

不動産鑑定シンポジウムは、本部連合会の研た。

先生は、不動産鑑定士制度が出来た昭和39年以前

以上の社会貢献に対し、平成６年には藍綬褒章を、平から活躍され、その経歴及び不動産評価等に関する講成13年には瑞宝章を受章されました。

演活動等の実績が認められて、業務経験者を対象に行回行われ、研修と併せて観光等も兼ね、全国の昭和40年代初めに、先生個人が中心となって作られわれた(一般試験に先立つ)特別不動産鑑定士試験のた西日本の不動産鑑定士を主とした関西不動産研究協試験委員に任命されました。

議会の会員が毎年定期的に集まり、研修会や懇親旅行

また、
全日不動産学院が特別試験の受験者を対象としを行ってきました。

て行った講座の講師をされていました。

修委員会とその年の担当士協会の共催で年１先生が担当された鑑定評価理論では、設定されて間先生を囲み、その時代に沿ったテーマを楽しく語り合っもない鑑定評価基準に沿った評価理論をメモ等を一切た集いを思い出しながら、半世紀に亘るご指導に感謝す

見ず、一字一句の間違いもなく、忠実に、明快に解説さるとともに恩師のご冥福を心よりお祈り申し上げ追悼の辞

れ、ただ驚く講義でした。
その外、関西大学で民法を教えとします。

（上表は、第20回以降の開催地及び参加者数一覧）

不動産鑑定士が集えるイベントである。
かつては、２日間にわたるハードな研修もあったが、士研修後には、懇親会を開催して全国各地から集まっ協会および地域会の人的・金銭的負担も大きく、最近でた参加者間の親交を深め、昨今の鑑定業界の動向やは午後の半日研修に落ち着いている。
その分、遠方から情報交換、久しぶりに会う仲間との交誼を楽しむことがこられた受講者に対し、
ゆっくり過ごしてもらうため、前後できる。
毎年、開催場所が異なるため、旅行を兼ねて毎年のよのイベントや観光案内をして、シンポジウムへの参加者

うに参加する人も多い。

の確保に努めている。
シンポジウムでは、大きなテーマを決め、それに関連す

さて、今年は、“小江戸川越”と称される江戸時代の街でした。実は、私も受講生の一人で、そのご縁でこの業界る基調講演、研究成果の発表、パネルディスカッションと並みが今でも残る埼玉県川越市にある川越プリンスホに入り、多くの方と知り合い、以後先生にはご指導を頂き、いった構成で認定４単位程度のカリキュラムとなっている。

テルにて254名の参加者を得て行われた。

合ておられた明石三郎先生(後に学長)など著名な講師陣

掌

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鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

料は見当たらないことで当面継続する一方で、
マクロ経※「ホストタウン」とは、日本の自治体と、2020年東京大会に参加する国・地域の住民等が、スポーツ、文化、経済などを通じて交流し、地域の済を下押しする要因はこれまで以上に高まっているとの活性化等に活かしていくもの。
ホストタウンに登録されると、特別交付税措置として交流活動の1/2の支援が得られる。

見方を示しているとのことであった。
②については、住宅市場においては、価格原理は働

２.基調講演 …埼玉県（県民生活部より斎藤勇一氏）

パネルディスカッション

会場の様子

御手洗潤氏

斎藤勇一氏

吉野薫氏

日下部太臓氏

宰田哲男氏

空家の増加問題を供給制約によって緩和しようとする

題して県オリパラ課の斎藤勇一課長からは、埼玉県に

発想は筋違いであること、共働き世帯の増加、団塊世代

は、浦和レッズや埼玉西武ライオンズといったプロスポーの後期高齢化、産業構造の３次化の進展等により、集ツチームを擁し、埼玉スタジアム2002では63700席の観積の外部性が深化すること、言い換えれば都市機能へ客数を誇る。

の近接性を軸に不動産需要の集中・選択が行われる。

主な取り組みとして、
カウントダウンイベント、競技体験・③「オリンピックが来る」という掛け声で不動産市場のオリンピック教室、各種広報、都市ボランティア、
ホストタウ

活況はない。そのため、
オリンピックを前に市況が冷え込

ン・事前トレーニングキャンプ誘致、埼玉県版ホームスティ

むという見立ても誇張に過ぎない。それよりも、オリンピッ（仮称）、聖火リレーなどに取り組む。

クのレガシーこそが重要で、再開発事業やインフラ整備はない。そこで東京都がTOP競技大会組織委員会と都市ボランティアの募集については、大会ボランティアと略す）が開催されるが、競技の内、４種目はここ埼玉県

JOC、JPC、地方公共団体等と国が連携し、安倍内閣

では、10日間以上参加できることとしているが、埼玉県でで行われるということで、地元では大いに盛り上がってい総理大臣を本部長とする体制の下、“Beyond2020プロ

は、ハードルを下げて３日間以上としたことで5400人ものる？かどうかはわからないが、ＴＯＰの前後で地価がどのグラム”と称する日本文化の発信、ホストタウンの活動状

応募があったとの報告である。

ように変動していくのか、
じっくりと拝聴した。

況や国際交流を活発化している。

大会を契機として、全国にユニバーサルデザインの街づ

TOPを通じて、関東圏でさらに優位な地域環境へと努

くりや“心のバリアフリー”を合言葉に、障害の社会モデ力している講演であった。

域活性化と共生社会の実現」と題して、内閣官房TOPにおける接遇の向上、鉄道駅・ターミナル・ホテル・旅館推進本部事務局

等のバリアフリー化等を推進していくことを決定した。

参事官の御手洗潤氏がこれまでのす効果の正体である。
要は、五輪を契機にや、五輪に照らしてなどで市況の東京のベッドタウンという地理的位置を利用し、様々な取り組みを行っている当県の意気込みは相当なもので、ル、教育の取り組み、交通、観光、外食等サービス産業に伴う都市機能の充実が、オリンピックが市況にもたら節目を占うことは適切でないという結論であった。

またユニバーサルデザイン2020行動計画では、東京

まず、初めに「2020東京パラリンピックを契機とした地とで需給調整がなされていること、人口減少に起因する「TOPを契機とした埼玉県の取組状況について」と2020年に東京オリンピック・パラリンピック
（以下、
ＴＯＰ

１.基調講演 …国（内閣官房より御手洗潤氏）

いておらず住宅は「競争力に劣る物件が空室になる」
こ

4.パネルディスカッション（河野栄一氏、中澤喜一氏他）
埼玉県士協会

ここでは、
コーディネーターの島田喜久男氏（地元鑑定士）、パネラーとして丸紅アセットマネイジメント㈱代表

3.基調講演…一般社団法人 日本不動産研究所（吉野薫氏）

取締役社長の宰田哲男氏、東急不動産ホールディング㈱グループ企画制作部長の日下部太臓氏、吉野薫氏、

経緯とTOP開催に向けての課題等について話された。

最後に、共生社会ホストタウン制度 ※の立上げを行っ「TOPと不動産市況」と題して、
日本不動産研究所

河野栄一氏（地元鑑定士）、
中澤喜一氏（地元鑑定士）

TOPの公式チケット販売価格、大会・都市ボランティアて、パラリンピックを契機に高齢化社会とさらなる国際化研究部不動産エコノミストの吉野薫氏は、①マクロ経済

がそれぞれ様々な角度から、不動産投資の現状や、オリの募集、狂言師の野村萬斎氏をチーフ･エグゼクティブ･に向けてのビジョンが報告された。

動向を踏まえた不動産市場の見通し、②「一億総活ンピックへの影響の程度を検証する意見交換をして閉会となった。

クリエーティブ･ディレクターとする開閉会式演出チーム

昭和39年の東京五輪では、“参加することに意義があ躍」時代の都市構造、③オリンピック・パラリンピックと不の編成、聖火リレーの全国回り、輸送・交通対策、2020

る”として戦後復興を世界に見せてその後の高度経済

動産市場、についてデータ分析を駆使した結果につい年に限っての３休日移動、メダルは“都市鉱山”すなわち成長を促したが、今回のTOPでは、“心のバリアフリーやての講演であった。

携帯や小型家電をメダルに再生させるといった取り組み

共生社会の構築”に力を入れているところが大きな変化①については、不動産市場では穏やかな回復基調

が目白押しである。

で、単に金メダル何個取ったという一過性の競技大会でが継続しており、マクロ経済動向と整合していること、
こはないことをあらためて認識した講演であった。

れまでのところ、マクロ経済の先行きを不安視すべき材

ところでオリンピックは、都市開催であって国の開催で結論としては、オリンピックの影響では今の不動産市
況が上下するものではなくて、他の要因を見極める必要があるというのが、大勢の意見、分析であった。

18

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鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

５.番外編 （霞が関カントリー倶楽部、料亭山屋、川越まつり）

く手入れも行き届いたゴルフ場であった。
ちなみに平日プ

研修会以外でも、埼玉県士協会では、
いろんなイベンとみるかそんなものとみるかは感受性の違いでコメントをトを企画して遠方から来られた鑑定士のために、前日で避けるが、ゴルファーなら話のネタとして１度は行っておくは、名門霞が関カントリー倶楽部でゴルフコンペ、前夜祭べきところだとは思う。

レーは、昼食代込みで3.3万円であったが、それを高いとして料亭「山屋」にて八王子から芸妓をよんで食事し料亭「山屋」には、30名弱が参加し、700坪の敷地にながら踊りを鑑賞する。
さらに、研修翌日の土日は、「川越

昔の情緒を残したお座敷に、芸妓を招いて、日本料理とまつり」がとり行われることから、その見学ツアーを企画しお酒に舌鼓、参加者の多くは、本部連合会の役員や各た。

士協会の会長等が参加し旧交を深めた夜であった。

平成３０年度土地月間記念講演会
広報委員会

田村

周治

日本経済の長期展望〜日本を元気にするライフスタイル〜
実施：平成30年10月10日

会場：朝日生命ホール

埼玉で行われるＴＯＰの競技大会は４種目でその内の一方、土日の川越まつりには、筆者自身は参加しな１つがゴルフで、昨年トランプ米大統領と安倍首相がこかったが、川越まつり会館でその歴史を聞いたりビデオ

平成30年10月10日に朝日生命ホールで開催いたしまし

間でもあり、
プラザ合意の結果、円は１ドル=240円→１ドル

た平成30年度土地月間記念講演会の報告をさせて頂き=120円くらいに。100%円高となったということは、
100%ののゴルフ場でプレーしたところである。総勢45名の参加を観たりして小江戸と呼ばれる川越のルーツを探訪します。

関税（すべての商品に対して）をかけられることと同じだとで大阪からは５名参加し、成績の方は、今一歩というとこた。

冒頭、近畿不動産鑑定士協会連合会西川和孝会長

次回開催は、
７月26日（金）広島県で行われる予定でろであったが、名門コースと呼ばれるのにふさわしい美しある。大阪から２時間あれば行けるところなので、是非ご参加ください。以上説明され、筆者は納得した。

の挨拶から始まった平成30年度土地月間記念講演会

森永先生、貴重なお話を誠にありがとうございました。

は、国土交通省地価公示鑑定評価員・大阪府代表幹事である真里谷和美氏による基調報告「近畿・大阪の地価動向」が実施されました。
今年の記念講演会は、獨協大学教授・経済アナリスト（まつなが あきら・㈱アクセス鑑定）の森永卓郎先生をお迎えして、「日本経済の長期展望~
日本を元気にするライフスタイル〜」
と題し、
いま、
日本及び
世界で発生している様々な出来事を中心にお話頂きました。
森永先生は、1957年東京都出身、東京大学経済学部経済学科卒業、
日本専売公社に入社後、日本経済研究センター（出向）、経済企画庁総合計画局（出向）、三井霞が関カントリー倶楽部でゴルフコンペ

真里谷 和美 氏

情報開発㈱総合研究所、㈱UFJ総合研究所（現三菱UFJリサーチ&コンサルティング㈱）を経て、現在、経済ア
ナリスト、
獨協大学経済学部教授。専門は、労働経済学と計量経済学。そのほか、多くの分野で論評を展開されています。
また、現在は、TBS「がっちりマンデー!!」、ytv「情報ライブミヤネ屋」、ABC「キャスト」などでもおなじみです。
今年は、270人を超える参加者となり、森永先生の人気の高さを実感させられました。
講演の内容は、多岐に渡っていたのですが、中心の話
題は、日本経済の現状へ誘導した最大の要因は、1985
年のプラザ合意であり、その合意の背景にあるものはな

森永 卓郎 氏にかと説明されました。
優勝者（愛媛士会の藤井徹哉氏）と大阪からの参加者

料亭“山屋”にて（たむら しゅうじ・㈲タムラ不動産鑑定）

現在の米中貿易戦争と類似の流れが1985年頃に日米

2021

鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」
実務者セミナー〜熊本地震後の本ガイドライン活用状況と熊本士協会の実務的対応について〜

参加報告
広報委員会

富田

浩二

平成30年９月20日（木）、大阪産業創造館 ４階イベント

平成30年日本列島は、大阪北部地震、平成30年７月

ホールにおいて、近畿不動産鑑定士協会連合会主催、豪雨、北海道胆振東部地震などの多くの自然災害に見

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会共催等の「自舞われた。

然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドラ

実務者セミナーが開催された。

イン」の対象となる方は、
平成27年９月２日以降 災害救助法の適用を受けた自然災害の影響による被災者で、①

平成28年４月１日から一般社団法人 全国銀行協会を

個人や個人事業主で被災された方、②被災前は住宅事務局とする「自然災害による被災者の債務整理に関すローンなどの借り入れについてきちんと返済されていたるガイドライン研究会」において策定された「自然災害に方、③自然災害の影響により返済が困難となられた方でよる被災者の債務整理に関するガイドライン」の適用がある。平成28年４月14日及び16日、主として内陸部に発生開始された。公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連した平成28年熊本地震は、熊本県を中心に震度７の地

合会では、平成28年５月『「自然災害による被災者の債

震が発生、その後大分県に跨がって余震が続いていた。

務整理に関するガイドライン」に対応する不動産の価格

そして、災害救助法の適用を受けた自然災害なので、熊等調査のための運用指針（研究報告）―個人債務者の本士協会の講師の先生方はパネルディスカッションにお債務整理における不動産の評価―』が出され、平成28

いて登録支援専門家（不動産鑑定士）
として多く経験さ

年12月一部改正となっている。

れた内容を詳しく説明された。被災された方の主債務

は、住宅ローンが大多数であると考えられるため、不動産による被災者に対し、専門職業家としての社会一般の信の評価を行う不動産鑑定士は中立・公正な立場の専門

頼と期待に報いなければいけないですが、大規模な自然家の一員で、弁護士に次いで重要な役割を担っている。

災害が発生しないことを切に希望致します。

成立案件例の紹介を踏まえ、求められる評価としては大一般社団法人 自然災害被災者債務整理ガイドライン

量・集中への対応と迅速な対応が重要だと感じた。
また、運営機関の利用状況は、
登録支援専門家に手続支援を被災された方の不動産を評価するため、手順のうち特に委嘱した件数 1,016件、債務整理成立件数 292件であ

対象不動産の確認（対象不動産の物的確認、権利の態る。
（平成30年12月31日現在）

様の確認）が困難であろうと予測できる。実地調査を行う

なお、公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会に当たり、家屋の倒壊率が高い地域、擁壁の崩落や地盤の定款第４条（事業）に「災害時における住家被害認定のひび割れが発生した地域等は、足を運び、目で見ない調査等の支援を行うこと。」が追加されることとなった。
まと対象不動産を確認できず、
また、現地への到達不可能

た、大阪北部地震は災害救助法が適用された自然災害な地域等も考えられる。
このような状況が予想される中、のため、「自然災害による被災者の債務整理に関するガイ

公益社団法人 熊本県不動産鑑定士協会の受付状況

ドライン」に基づく手続きにより公益社団法人 大阪府不の説明では、初回委嘱 ０件、追加委嘱 434件、登録支

動産鑑定士協会所属の登録支援専門家（不動産鑑定

援専門家 29件、一人当たり件数 15件であった。
（平成士）へ委嘱があり成果報告書を提出した。

30年７月31日現在）
その後、実務的対応の説明、多くの質
なお、
実務者セミナーの概要は以下のとおりである。

問事項に対する回答等があった。
最後に危機管理対応委員会から以下の提言があっ日 時：平成30年９月20日（木）13：30〜16：30

た。

場 所：大阪産業創造館 ４階イベントホール

各府県士協会はガイドライン評価がいつでも発生しう

テーマ：「自然災害による被災者の債務整理に関ることを視野に入れた体制整備を行う。

するガイドライン」実務者セミナー

各府県弁護士会とガイドラインについて連携しておく。

〜熊本地震後の本ガイドライン活用状況と早期売却減価率及び災害格差率の目線を統一してお熊本士協会の実務的対応について〜く。

講 師：青木 充信 氏
（公益社団法人 熊本県不動産鑑定士協会）

今後予想される被災者支援に不動産鑑定士として協戸取 憲正 氏力するため、貴重なセミナーに参加させて頂き、有難うご（公益社団法人 熊本県不動産鑑定士協会）

ざいました。
日本は自然災害が多い国ですが、自然災害

足立 良夫 氏（公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会）
廣嶋 琢也 氏（公益社団法人 兵庫県不動産鑑定士協会）
参加者：105名（とみた こうじ・ 同 富田不動産鑑定）

ファシリテーター

パネラー

22

23

鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

「関西大学・近畿大学における寄附講座」の報告
寄附講座特別委員会

山下 賢一

して組み立てています（レジュメのイメージは以下のとおあります。一人でも多くの学生に不動産鑑定士、不動産り）。

に興味をもっていただくことが、将来、我々の業界に少しで各講義の最後には、
アンケート形式の小テストを実施しもプラスに働くことになることは間違いありません。

ています。講義の内容に関連する問いに数行程度の文章で回答する形式にしているため、学生の理解度を肌でまだまだ走り出したばかりの企画ではありますが、我々感じることができます。各講師が採点まで担当しており、不動産鑑定士業界の将来を見据えて、今できることのひ

表面的な内容にとどまる回答もあれば、中にはこちら側がとつとして、想いを込めて企画・運営を進めて参りますの

ハッと気づかされるような鋭い視点での回答もあったり…

で、会員の方々にも引き続きご理解とご協力をお願いいたと、大変興味深いものです。

します。

「鑑定おおさかNo.48」でご紹介したとおり、当協会で30年度には履修登録者数が155人（平均出席者数130

は寄附講座特別委員会を設置し、私立大学において寄人）と５割増しの盛況となりました。
また、近畿大学では履寄附講座を開講するに至った背景には、平成20年頃

附講座を開講してきました。平成29年度からスタートし、修登録者数が207人（平均出席者数170人）と、新設講から不動産鑑定士試験の受験者数が大幅に減少し、合三年目を迎えようとしている今、
これまでの実績をご報告

座にもかかわらず多くの学生が興味を示してくれていま

格者が年間100人前後という状況が常態化しているこさせていただきます。

す。平成30年度における各大学での講義概要は以下のと、AIの台頭による業界の将来性に対する危機感などが（やました けんいち・㈱ワイズリンク）

とおりです。
寄附講座は平成29年度（上期）から関西大学経済学

講師は毎回入れ替わりで延べ30人が担当していま部においてスタートしています。平成30年度（下期）にはす。講義で使用するレジュメは各講師がオリジナルで作

近畿大学法学部においても開講することとなりました。い成しており、バラエティに富んだものとなっています。講義

ずれも全15回で、関西大学では平成29年度の履修登録

内容は不動産鑑定理論に深入りすることなく、「如何に者数が106人（平均出席者数83人）
に対し、２年目の平成学生に不動産に興味を持ってもらうか」ということを重視

24

25

鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

土地月間

平成30年度

無料相談会の報告
府民サービス事業委員会

下農博之

国土交通省のホームページを訪れると、報道
発表資料というページに、「平成30年度『土地月間』の実施」という記事が見つかります。記事には、「 10月は『土地月間』、10月１日は『土地の日』です。国、地方公共団体、土地関係団体等が協力して全国各地の講演会等で土地に関する基
本理念の普及・啓発活動を展開します。」と記載されています。
大阪府不動産鑑定士協会は、これに合わせて、毎年10月、「土地月間」無料相談会を開催しています。
この無料相談会は、大阪士会に限ったことではなく、全国の士協会が同時期に実施して

施駅前リージョンセンター、
市民プラザがあります。東大阪除く外部会場では、土曜日に設定することが多いのです

最近、来場して頂いた相談者に、「不動産鑑定士をごおり、47都道府県を通じて、重要な恒例行事となっていま

会場は、東大阪市のご厚意で、この市民プラザの一部をが、今回、土曜日の設定は、６日の堺会場、13日の守口会存じでしたか？」という質問をすることになりました。今回のす。今年の相談会場、相談者数等は、次の通りです。

無償提供頂き、運営されています。布施駅は、近鉄奈良場だけでした。
平日は、会社勤めの相談者が参加しにくい

無料相談会では、「業務の内容まで知っている」が５人、線、近鉄大阪線が乗り入れるため、東大阪会場は、中河と思われますが、平日の方が、周辺の人通りが多い会場も「聞いたことはある」が30人、「知らなかった」が14人でし

内地区（東大阪市、八尾市、柏原市）の居住者を集客すあります。
また、相談員をご担当される会員にも、平日の方た。
この結果を見る限り、
まだまだ府民との距離を近づけることを役割としています。

が参加し易い方、土曜日の方が参加し易い方がおられる

る努力が必要なようです。

開催日

会場名

開催場所

3日(水) 北浜会場

大阪士会大会議室

3666日(土) 堺会場

国際障害者交流セン
ター、中研修室3491213日(土) 守口会場

守口文化センター、
3階研修室

4

7

7

今回、吹田会場が相談件数23件、相談者数25人となようです。金曜日に設置した東大阪会場も、よく土曜日に次は、平成31年４月に、「 不動産鑑定評価の日」無料

17日(水) 北浜会場

大阪士会大会議室368

布施駅前市民プラザ、
19日(金) 東大阪会場
5階大中会議室

り、他の会場に比し、多くのご相談を頂きました。吹田会場

設置していましたが、
今回は、平日開催を試みました。

相談会を開催します。会場は、北浜会場のほか、
６日(土)

4

4

4

吹田市役所、1階正面
玄関ロビー

6

23

25

借りしています。今回の吹田会場のように、市役所の庁舎容易に得られます。実際に、検索サイトで、「相続手続

際障害者交流センター）、20日(土)守口会場（守口文化

24

55

62

内に相談会場があると、来場者から親近感を得易く、相き」と検索すると、読み切れないほどの記事が並びます。

センター）、24日(水)吹田会場（吹田市役所）を計画して私も、19日(金)の東大阪会場に、受付担当として参加談件数が増えるようです。吹田会場で集計したアンケート

その中でも、無料相談会の必要性は、今後、ますます高まいます。
また、大阪士会では、毎月第１、３水曜日、大会議しました。東大阪会場は、近鉄奈良線、近鉄大阪線「布結果でも、「通りがかり」の回答が５人で、広報の10人に続るものと考えています。大阪弁護士会、
大阪司法書士会、室において、定例無料相談会を実施しています。引き続施」駅前に、設営しています。布施駅から、駅北口のバス

きました。
他の目的で来庁し、無料相談会の表示に目が留近畿税理士会等の友好団体の会員と、無料相談会につき、ご協力を頂きますよう、宜しくお願い申し上げます。

ロータリーを臨むと、その先に、
イオン布施駅前店等が入まり、参加して頂いた相談者もおられるようです。

いて、意見交換する機会がありますが、それぞれの団体

23日(火) 吹田会場
合計

相談員 相談件数 相談者数

は、吹田市役所の正面玄関を入ったロビーに、場所をおるヴェル・ノール布施という複合商業施設が見つかりま委員会では、無料相談会を平日に実施するか、土曜日

す。その５階に、いくつかの専門店とともに、東大阪市布に実施するか、議題に上がることがあります。北浜会場を

大阪狭山会場（SAYAKAホール）、
13日(土)堺会場（国

近年は、インターネットの検索サイトで、専門家の意見が（しもの ひろゆき・㈱晶智不動産鑑定）が活発に無料相談会を運営されており、大きな社会貢献にも繋がっているようです。

26

27

鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

Ｑ２ 年
年 代

大阪自由業団体連絡協議会主催

今井

広報委員会

牧子

0

2

割 合

合同市民無料相談会の報告

20歳 20歳 30歳 40歳 50歳 60歳 70歳
未満
代
代
代
代
代
以上

人 数

第14回 専門家による齢（延べ人数）

0%

3.7%

Ｑ３ 性

1

9

18

14

合計

10

54

1.9% 16.7% 33.3% 25.9% 18.5% 100%

別（延べ人数）

性別

男性

女性

計

人数

24

30

54

割合

44.4%

55.6%

100%

Ｑ４ 職

報誌が11名、新聞２名、各団体ホームページ10名、チラ業（延べ人数）職 業

シ・ポスター17名、その他14名となっています。集客のた

会社員 自営業 公務員 主 婦 学 生

人 数

18

割 合

33.3% 3.7%

2

3

7

5.6%

13%

1

アルバイト
その他
パート
9

めには、チラシやポスターのほか、市区町村の広報誌や計

ホームページでの紹介が有効なことがわかり、今後の相14

談会の渉外広報に役立てられればと思います。

54

その他のご意見やご感想の中では、「よいアドバイスを

1.9% 16.7% 25.9% 100%頂きました。」「ありがとうございます。参考になりました。」「親切に教えていただき、ありがとうございます。」
といった好意的なご意見がほとんどでしたが、「もう少し時間があＱ５ 本日の相談会を何でお知りになりましたか

このようなセミナーは初めての試みであり、当日まで、本の試みのもと、たくさんの相談者をお迎えすることができ、当にセミナーを聴きに来てくださる方がいるのか、相談者

会場は活気に包まれていました。

を増やすことができるのか、一般の方々に受け入れられる相談件数は、単独相談で44件、２士業による合同相談

内容なのかが不安でしたが、開催日が土曜日だったこともで11件、３士業による合同相談で２件となり、総相談件数あり、たくさんの方々にお越しいただくことができました。
順番を待っておられる時間を利用して、セミナーを聴いてなっております。

みるという方が多かったです。
中には、セミナーを全て聴きこの合同相談会は毎年開催されており、他士業と合同たいので相談の順番を後にしてもらえますかと、係の者に相談会のアンケートの結果については、次の通りです。

相談者が減少していることもあり、今回は何とか集客を増

割 合

伝えに来られる方もいらっしゃいました。

で行われる相談会であり、今年で14回目を迎えます。年々

2

0

10

17

14

0

理できて有益でした。」といった時間が少し短いというご意見もありました。

54

また、
セミナーについてのアンケートでは、
総回答19名の20.4% 3.7%

0%18.5% 31.5% 25.9%0%

うち、18名が続けてほしいとお答えいただいており、相談

100%

会での相談は受けずにセミナーだけを聴きに来られた方も２名いらっしゃいました。
セミナーについてのご意見の中では、「もっと何回もセミナーを聞きたいと思いました。あり

Ｑ６ 相談した結果について

人 数

数だけでみますと、単独相談で１件、合同相談で４件と11ればと思う。」や「時間が短かったのですが、疑問点が整

計【その他】消費者センター、住まい情報センター、区役所、税務署

回 答来場された相談者の方は、受付を済まされて、相談のは57件となりました。大阪府不動産鑑定士協会の相談件

割 合士業による無料セミナーも同時に開催するという初めて

人 数回行うといった形式になりました。

による合同無料相談会が開催されました。今回は、参加

回 答することになり、全体で約50分、同一内容のセミナーを３

平成30年12月８日（土）に近畿税理士会にて、10士業

各団体
市区町村
テレビ
チラシ
新 聞
ホーム
その他 無記入
広報誌
ラジオ
ポスター
ページ

非常に
よかった
よかった
37

普 通

13

68.5% 24.1%

がとうございました。」という好意的なお声のほか、
「成年
非常に
悪かった
悪かった

後見制度、家族信託などについて知りたい。」
「実務に関

計

係したようなセミナー（税、法律など）を受けたい。」
といっ

4

0

0

54

7.4%

0%

0%

100%

たご意見もありました。
今回の合同相談会は、セミナーを同時開催するという初めての試みもあり、実際に当日を迎えるまでは、本当に集客に繋がるのか、
大きな不安もありましたが、結果としてやそうと、他士業の方々と協議を重ね、セミナーを同時に開催するという今までない形での相談会となりました。

Ｑ１ 住

所

セミナー開催にあたって、まずは10士業の方々がお話

住所地

できる同一のテーマを決めることが一番の課題でありまし

人 数

27

18

5

4

54

割 合

50%

33.3%

9.3%

7.4%

100%

たが、
「次世代に繋ぐ」というテーマを掲げ、主に相続のたくさんの方々にお越しいただくことができ、本当によかっＱ７ 今後のこの相談会の実施について

大阪市内 大阪市外

他府県

無記入

合計

回 答

続けて欲しい どちらでもよい

たと安心いたしました。
また、今後の相談会での参考にな

計

人 数

54

0

54

割 合

100%

0%

100%

ればうれしいです。
セミナー講師や相談員としてご協力いただいた先生【内訳】〔大阪市外〕堺市５名、守口市２名、枚方市４名

問題点を中心にお話することになりました。相談会に来ら

和泉市、茨木市、交野市、吹田市、高槻市、

れる方のために、長時間話すのではなく、各士業５分程

大東市、豊中市度で、テンポよく短時間で聞きやすい内容にまとめてお話

各１名〔他 府 県〕兵庫県３名、京都府１名、
奈良県１名

方、協会事務局の皆さま、
本当にありがとうございました。
以上のアンケート結果をみてみると、今回の相談会を（いまい まきこ・なつみ不動産鑑定）

何でお知りになりましたか？という質問では、市区町村広28

29

鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

独立開業しました

総務財務委員会
平成31年新年賀詞交歓会・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（久保田「新しい挑戦」
スカイズリアルエステートアドバイザリー株式会社

坂本雄介

親睦ボウリング大会・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（来島裕・きじま

落語鑑賞・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（石黒健二・いしぐろ

平成31年新年賀詞交歓会
平成31年新年賀詞交歓会が近畿不動産鑑定士協会

2018年10月１日に開業いたしましたスカイズリアルエス

カイズだけだと、IT系のベンチャー企業や航空関係の会

連合会と公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会の主テートアドバイザリー株式会社の坂本雄介と申します。
こ社みたいで何の会社かよくわからないなと考えて、
リアル催により開催されました。

の場をお借りしご挨拶させていただきます。

エステートアドバイザリーを後ろに付けさせていただきました。

【これまでの経緯】【開業してから】

日 時／平成31年２月１日（金）18時00分〜19時30分
会場／大阪新阪急ホテル ２階

紫の間

出席者／185名（来賓38名含む）

2010年に論文式試験に合格後、ご縁をいただき株式

開業当初は、会社設立手続きから鑑定業と宅建業の会社財産プランニング研究所にて約半年間、不動産調登録等の諸々の手続きに追われつつ、少し落ち着いたタ

西川会長（近畿会）、関野会長（大阪士会）の賀詞に査から鑑定士としての心構えまで色々なことを叩き込んでイミングにてご挨拶に回らせていただきました。激励のお続き、来賓祝辞は、公益社団法人全日本不動産協会大いただきました。その後、株式会社谷澤総合鑑定所に入言葉をいただくこともあり、身が引き締まりました。

阪府本部の堀田本部長より頂戴致しました。

社し、約4年半、広島支社・東京本社にて、沢山の経験を業務につきましても、諸先輩方、前職でお世話になって重ねることができました。2016年から２年半は、いわゆる会いた会社様、知人や友人の皆様から、ご紹介をいただ

計系ファイナンシャルアドバイザリー会社にて、不動産評

け、
なんとか忙しく過ごすことができており、大変感謝いた価から不動産仲介、有効活用のコンサルティング等、幅しております。

広い業務に携わらせていただきました。そして2018年10

【最後に】

月に、
かねてから考えていた開業に踏み切りました。

まだまだ立ち上げてから数ヶ月しか経過しておらず、期【社名について】

待と不安で一杯ですが、「鑑定評価もできる不動産アドバ

スカイズは、私の名前「坂本雄介」のアルファベットを基

イザリー」というスタンスで、知識や人脈を積み上げていきにしています（空とは何の関係もございません）。ただ、ス

つつ、幅広い業務に挑戦していきたいと意気込んでおります。

晴れやかなはっぴ姿による鏡開き、公益社団法人大阪府建築士会の岡本会長のご発声による乾杯、来賓挨
拶、TASUKU＆YUKIによるダイナミックなイリュージョン
ショーへと進行し、赤澤副会長（大阪士会）の閉会の言葉で幕を閉じました。
今年も公的評価の業務が一段落した２月に開催され、出席者は昨年と同程度となりました。
新年賀詞交歓会は、大阪等の不動産鑑定士が一堂最後になりましたが、株式会社財産プランニング研究に会する数少ない場であり、各業界の方々と親交を図る

所、
株式会社谷澤総合鑑定所、
デロイトトーマツファイナン

こともできます。当日は、美味しい料理を食べ、間近で観ら

シャルアドバイザリー合同会社にてご一緒させていただ

れるショーを楽しみながら、日頃お会いできていない方々といた皆様、
その他業界でお世話になりました皆様方に心から御礼を申し上げると同時に、今後も引き続きご指導ご鞭撻のほどよろしくお願い申し上げます。

（さかもと ゆうすけ・スカイズリアルエステートアドバイザリー㈱）寛容・くぼたの交流を深め、和やかな雰囲気で時間が過ぎていきました。
ご出席頂きました方々、企画運営に携わった事務局職員、会員の方々に厚くお礼を申し上げますとともに、来年はより多くの会員の方々のご参加をお待ち申し上げます。

30

31

鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

ひろし）

ゆたか）
けんじ）

親睦ボウリング大会
平成30年10月26日（金）、桜橋ボウルにおいて「親睦ボウリング大会」（大阪士協会・近畿連合会の共催）が開催「あなたの知らない大阪城公園」

されました。
10年以上続くこのイベントも、協会行事としてすっかり定着しておりますが、毎年、このイベントを待ち望んでいる
常連のベテラン参加者のみならず、初参加という方も結構いらっしゃって、会員はじめ、従業員さんなどの皆様にも㈱オリーブ不動産鑑定

楽しんで頂いております。
今回は、大手鑑定機関の若手の

北谷

奈穂子

方々にも多数ご参加頂き、大会参加者は45名となりました。
当日は19時より、関野大阪士会長の開会挨拶にはじまり、清水近畿親睦委員長のルール説明の後、２ゲームの５〜６年前でしょうか？40代も半ばになり基礎代謝の低た。最近は様子が違うのです。
なんだかオシャレになって合計スコアで順位を競い合いました（ハンデは女性＋30

リングは老若男女を問わない気軽なレクリエーションであ点、60歳以上でご希望の方＋10点、過去優勝者△20点）。

り、今後も親睦行事の中心イベントの一つとして盛り上げ下に悩んだわたしが減量のため、ジョギングを始めたの

約１時間のゲームの後、懇親会会場へ移動。西川近て行きたいと思いますので、多数のご参加をお待ちしておは。
自宅からほどよい距離だったこともあり、
なんとなく大阪ります。

城公園を周回することに決めました。
当時、東京では皇居

とめてみます。

ランナーの増加が話題になっており、これに対抗するなら【大阪城ホール】国内外のアーティストのコンサートが多大阪城しかないよね♪という軽いノリでした。夜明け前か

数行われています。
ほどよい大きさのホールで、理想的なら往復+外周１周の計７kmジョグを毎日のように続けるう

残響時間を実現しているため、ライブ収録に多用されて

ち、いつしかわたしは「大阪城公園の大ファン」になっているとのことです。

いったのです。

【太陽の広場】大阪城ホールの横にある土のグラウンド。

畿会長の挨拶と乾杯後、食事とお酒を楽しみながら、更に親睦を深めました。わたくし来島の司会で表彰式がはじまり、会場は受賞者のマイクパフォーマンスで盛り上り、※成績上位者は次のとおりです。

小林近畿会副会長の中締めの挨拶で盛会のうちにお開【個人戦】

きとなりました。今回の大会は、滋賀と京都の会員が個人

優戦はもちろん、
団体戦も制覇しました（個人戦上位は下記の通り。団体戦優勝は滋賀のチーム、団体戦準優勝・第

勝

吉田 尚

会員
（滋賀）

準優勝

眞下

貴之

会員
（滋賀）

３等賞

服部

神奈

会員
（京都）

きているのです。
むしろ快適です。
そこで、最近の施設面の充実について目立つ動きをま

大阪城公園といえば、
ちょうど25年前に大阪に嫁に来大阪マラソンやサンタさんのコスチュームで走るOsaka

落語鑑賞

たわたしにとって、「何の変哲もない観光地」というイメーGreat Santa Runなどのスタート地点がココですね。
イベ

ジでした。
目玉である天守閣は再建されたもの。だだっ広

ントの時はたくさんの屋台が出て楽しそうです。

恒例の落語鑑賞は、お馴染みの天満天神繁昌亭で、い公園にはしょぼい売店があり、
フランクフルトやジュース【JO‑TERRACE OSAKA】一昨年オープンの商業施

平成31年２月26日（火）に開催された『第117回 創作落や氷ガリガリの不味いかき氷を売っているような…公衆ト

設。
カフェやパンケーキ屋などの飲食店やお土産屋など

語の会』
（夜席）
の観覧にいってまいりました。

イレも暗くて汚くてちょっと怖い、
しかもトイレットペーパー切がずらり。

れてるやん！？みたいな。
それはそれで昭和ノスタルジック【COOL JAPAN PARK OSAKA】昨年11月に「劇場でいいのですが、何度も行きたいとはちょっと思わないよ

型文化集客施設」
としてオープン。
こけら落としは明石家

ね、というイメージ（すみません）。今でもそのイメージをさんまさんやナイナイの岡村さんが登場して盛大に行わ持っている方、
いらっしゃるのでは？？

れたようです。
これから、屋内型エンターテインメントの発

３位は京都のチーム）。次回は大阪も頑張りましょう！
！ボウ

参加者は20名。演目は、
まず桂文枝師匠の弟子の桂三幸さんの『ハラハラ』。
二番手は東京のイケメン落語家昔昔亭A太郎さんの『むすびな』。
三番手以降は桂三ノ助の『GUNSHI』､桂三歩の『模

ところが、毎日のようにパトロールしていて気が付きまし

擬葬儀の体験話！』(桂文枝作)､桂三金の『おばあちゃ信が充実しそう。
【MIRAIZA OSAKA‑JO】歴史的建造物である旧陸んの約束手形』、
桂文枝の『朝霧のしのび逢い』の６本の軍第四師団司令部庁舎を利用した複合商業施設が一

創作落語が演じられた。
内容も時事を取り上げたものやファンタジー的要素を盛でした。

り込んだものなど多岐にわたり、それぞれの噺家の個性

文枝師匠は上演後の舞台で「年齢に合った噺を作ろが表れて聞き応え満点。客席からも度々大きな笑い声がうと思っていた。なんとかこれからもやれるネタができたと起こっていた。

思う。
しばらく他の噺で思うようにネタができず、もんもんと昨年オープン。
レストランなどが入っています。私も昨年末に忘年会会場として利用しましたが、重厚感のあるとても素敵な空間でした。上層階では結婚式なども行えるようです。
【大阪城公園噴水】
自販機しかなかった森ノ宮駅側の噴して今日を迎えたが、なんとか290作目を披露できた。
」
と話

文枝師匠の
『朝霧のしのび逢い』は映画「夜霧のしのび逢い」のタイトルの一部を変えたもので、現代を舞台に水の周りも昨年整備が行われ、緑を眺めながらお茶できしていた。

妻を亡くして28年ぶりに恋をする78歳の男性と、年上のるカフェやベーカリーカフェ、
キッズ向けの遊戯施設、
コン

次回以降の
『創作落語の会』が楽しみとなる一時でし

女性の恋の行方を描く創作落語。恋のときめきと、高齢ゆビニなどができ、憩いの場として充実しました。士協会非

た。

公認（?）
クラブ「大阪府不動産鑑定士協会ランニングクラえの悲哀や衰えなどをからりと描き、笑わせてくれる内容

32

33

鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

力、
『蔵』の魅
再発見！

住吉区
まちあるきイベントに参加して（国土交通省平成30年度
ブ（ＯＫＲＣ）」はじめ、大阪城ランナーはここで待ち合わせず。少し日陰になったところではシャガの群生も見られすることが多いですね。

ます。

ジョギングするようになって、施設の充実以上に心奪わ

ほんの数日しか楽しめませんが、北西の京橋口あたりれたのは、美しい花々や緑、紅葉の存在です。四季折々、を中心に真っ赤な彼岸花の群生もあります。すっごく綺楽しめます。

麗です。

多世代交流型住宅ストック活用推進事業）

広報委員会

松田

1.住吉区まちあるき

嘉代子

2．住吉区のなりたち

私が参加しています一般社団法人既存住宅・空家プ

住吉区で思い浮かぶのは、やはり「住吉大社」
でしょうか。

大阪城といえば桜。花見に行かれた方も多いかもしれ

勝手に生えてきちゃったと思われるのはネコジャラシやロデュース協会で行いました住吉区のまちあるきイベント「住吉大社」は約1800年の歴史を持ち、年間約200万ませんね。西の丸庭園（大阪府の桜の標準木もここに

シロツメクサ、
セイタカアワダチソウ。
これらもいまや懐かについてご報告いたします。

人以上が訪れるという日本有数の神社です。
もともと航海設置されています）が有名ですが、お堀沿いに桜並木

しの雑草ですね。

一般社団法人既存住宅・空家プロデュース協会は、の守護神として崇められていましたが、公家の方々によるがあり、シーズン時はすごい人ですね。

なお、
当然ながら、公園内には史跡が点在しております

既存住宅・空家の抱える諸問題・課題を解決し、活用を熊野詣の立ち寄り所として利用されるうちに、和歌の神と梅園も有名です。季節になると見事ですよ〜 目に美が、個人的に詳しくないので割愛します。歴史好きな方にトータルにプロデュースするために設立された会であり、して広く知られるようになりました。

しいだけでなく、園内にいるとふんわり梅のいい匂いがじっくり聞いてくださいね。

国土交通省の平成30年度多世代交流型住宅ストック活

住吉区は、その「住吉大社」を核として熊野街道沿い

昼間はインバウンド客でごった返しますので、早朝のお用推進事業に『大阪まちなか戸建住宅＆良質長屋の中を中心に徐々に集落が形成され、明治後半に始まった耕実は桃園もあります。梅園より規模が小さくやや地味で散歩（晴れた日の夜明けは格別です）がお勧めです。
ま

古活用、流通促進の仕組みとツール開発事業』
として応地整理により帝塚山・万代地区が開発され、昭和初期にすが、桃の花は花弁がふわふわひらひらしていて、梅とた、個人的に穴場だと思っているのは公園の南方本町

募し、採択されました。当事業は、その一環として大阪市

は墨江・我孫子・遠里小野地区の土地区画整理が行わはまた違う風情でかわいいです。台風でかなり木がや通沿いに建つＫＫＲホテル12Ｆのレストラン。窓からは大阿倍野区、住吉区、東住吉区の応援・協力を得て12月２れました。同時期に南海本線が明治18年に難波―大和られてしまったので、今年の花は少し心配ですが。

阪城公園が一望でき、天守閣が真正面にドーン！というシ日に行われたものです。

川間を開設したのを始めとして、南海高野線、阪堺電軌

公園の南側（本町通沿い）にある「あじさい・うつぎ園・

チュエーションでゆっくりランチできます。

します。

高木・遊歩道」には小さな池と庭園があります。あじさみなさんも、
のんびり公園全体を散策してみてはいかが

いやうつぎだけでなく、
かきつばたもひっそり咲いていまでしょうか？素敵な時間を約束します。

（きたや なほこ・㈱オリーブ不動産鑑定）す。昨年はジュズダマも見つけました。子供の頃これでよく遊びましたよ、懐かしい…わかる人にはわかるは

写真撮影：北谷 奈穂子

当日は、朝９時に南海高野線「帝塚山」駅前に約30名

阪堺線及び上町線、
ＪＲ阪和線が開業されたことも、人口が集合し、長らく住吉の蔵を調査・研究されています、『住増加に寄与することとなりました。

吉蔵部』代表の竹山通明氏（有限会社竹山建築設計事
務所取締役所長）に解説していただきながら、「住吉東」
駅まで約２時間程度のまちあるきを堪能しました。

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鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

「住吉−１」15.0％

2,000,000
1,800,000

10.0％

1,600,000

5.0％
0.0％

1,200,000‒5.0％

1,000,000‒10.0％

800,000‒15.0％

600,000‒20.0％

400,000‒25.0％

200,000‒30.0％

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Ｈ９
Ｈ８
Ｈ７
Ｈ６
Ｈ５
Ｈ４
Ｈ３

1,400,000

価格
変動率

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30（すみよし蔵部作成）「天王寺−２」10.0％

3．帝塚山について
帝塚山は明治45年の耕地整理後、帝塚山の地主たち

5.0％

1,700,000

0.0％
‒5.0％

1,200,000‒10.0％

で設立された東成土地建物株式会社によって分譲され、市内中心部の船場商人たちが居を構えたことで高級住‒15.0％

700,000‒20.0％

宅街が形成されました。そして当時は冠婚葬祭を自宅で変動率‒25.0％
200,000

Ｈ
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Ｈ９
Ｈ８
Ｈ７
Ｈ６
Ｈ５
Ｈ４
Ｈ３

行ったため、それらの調度等を収納するために蔵が造ら

価格‒30.0％

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

れましたがその後生活様式の変遷により蔵は不必要とな
り、過剰な維持費の負担が蔵の解体へと繋がっていきました。
「すみよし蔵ものがたり２」（住吉蔵部発行）には平成23年から平成27年までに９棟の蔵が解体されたとあります。

H３時点価格H30時点価格

変動率「住吉−１」

1,960,000円/㎡

358,000円/㎡▽81.7「天王寺−２」1,700,000円/㎡

580,000円/㎡▽65.9

このように蔵の解体が増加するのは、帝塚山自体のブ
ランド力の低下も要因にあるのではないでしょうか。
「大大阪」の頃に全盛期を迎えた当地は、私の子供の頃においても芦屋と並び称される高級住宅街であったように思い

明治33年開業の南海高野線

ますが、現在は関西の高級住宅街と言えば、芦屋の六麓荘で決まり！関東の方は帝塚山といってもご存じないかもしれません。
例えば地価公示標準地「住吉−１」（住吉区帝塚山中２−２−12）と「天王寺−２」（天王寺区真法院町10−６）の
平成３年から平成30年までの地価変動を比較すると、「住吉−１」のほうが価格の落ち込みが大きいことが分かります。
お屋敷が取り壊され、敷地が細分化されたり、
マンションに建替えられたりして帝塚山ブランドに価値を見出せなくなったのかもしれません。

４．蔵のあれこれ
今回のまちあるきは、南海電鉄高野線「帝塚山」駅か
ら万代池を東に見つつ南下し、同線「住吉東」駅周辺までの約2時間のコースでした。竹山先生を始め「住吉蔵部」の建築士の先生方の解説を聞きつつのそぞろ歩き
は、少しひんやりした空気の中でノスタルジーを感じる特別なものでした。
蔵の特徴として目に付くのは、漆喰の白い壁と黒い本瓦葺の屋根である。壁は収蔵物を火災から守るために最小限の開口部しかなく、大壁（柱を外部に見せない構法）である。
その上部をみると、漆喰壁にハチマキと呼ばれる段が２〜３段ある。雨露から壁を保護するため軒を出すのが日本家屋の常識であるが、蔵は延焼を恐れ、軒を出さないのも特徴の一つである。軒を出さない代わりにハチマキで壁の保護と軒裏への延焼防止を意図していると見える。
また妻側のケラバ部分も漆喰で固め、頂部はお椀を横向けた形状となっているのも特徴的である。

明治33年に住吉区に延伸された阪堺電軌上町線（住吉区ＨＰ）（蔵の魅力、再発見 てくてくまち歩き ちらしより)

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鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

次は住吉村ギャラリーを突っ切って、南海電鉄高野線「住吉東」駅の前にある旧太田邸蔵にお邪魔しました。
〇住吉村ギャラリー

こちらは住吉村ギャラリーです。現在は住吉福祉会館と住吉村ギャラリーとして利用されています。江カフェとして蔵を利活用するという最初の試みをされた阪堺電車上町線沿いにある「喫茶ポイント」
を訪れ、
そのまま南

戸時代の建物らしいです。

下して蔵をギャラリーとして提供されている「ギャラリーCLASSIC」でオーナーである巽さまご夫妻のお話をお聞きしました。
〇ギャラリーCLASSIC

本蔵ギャラリーは、同じ敷地内の３階建の鉄筋コン〇旧太田邸蔵

クリート造集合住宅に対し、庭を挟んで隣接する形で建つ。既存の蔵を残し、住宅部分を集合住宅に建替えた形で、蔵を借景とした住宅棟を実現したかったとのこと。本来であれば付属建物である蔵を再利用し、前面に押し出すという逆転の発想が地域活性化を促す効果を発揮する。
コンクリ−ト打放しの住宅棟との対比が美しい白漆喰の蔵ギャラリーは、蔵再生を通じたまち活性化の良事例として注目できる。
（すみよし蔵部作成

当日配布ちらしより)（郷土史家

村田保氏・記)

当土蔵は太田家が絞り油の原料（菜種）や、その製品を貯蔵する為、天保十一年（1840年）九月に築造し、その後、太田製油場と名前を変えるも大切に重用され、残る土蔵中最も古い蔵である。

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鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

旧太田邸蔵の内部は昔の看板や瀬戸物、油桶等がそ

以上約２時間のトリップでしたが、30年ぶりで訪れた帝のまま残っていて、自分が21世紀の大阪市内に居ること

塚山で色々な発見があり、大満足の大人の遠足になりまが信じられない気持ちになりました。

した。
「住吉蔵部」の方々、ご参加の皆様、大変ありがとう

その他、
フラメンコスタジオとして利用されている帝塚

ございました。

山スタジオの蔵等も拝見して、「住吉東」駅で解散となりま（まつだ かよこ・㈲春日不動産鑑定事務所）

した。

変わりつつある駅前の風景（堺・泉北地区）
広報委員会 山口 知彦
最近、堺市や泉北地区の、鉄道沿線の駅前の風景

較的激しいところで、事業が進んでいくことを待ち望んでが、変わってきているように思います。都心郊外の商業地いました。現在は、高架下の店舗、駅前広場、側道の整は、駅前より、幹線道路沿いが中心になってきて、久しいも備がどんどん進められていて、訪れるたびに、風景が変のですが、また改めて、交通機関を中心とした、
まちづくり

わっていて、
どうなっていくのか楽しみなところです。

が見直されてきているのかもしれません。
そこで、主だった駅の周辺の様子をご紹介していきます。

２.泉大津駅（南海本線）
泉大津駅は、南海本線の駅で、泉大津市の玄関口といえます。駅の高架化事業は上下線ともすでに完成して

１.東岸和田駅（ＪＲ阪和線）
東岸和田駅は、岸和田市内のＪＲ阪和線沿線で最も大いましたが、その後、高架下の利用、側道の整備が進めきな駅で、快速も停まります。すでに、東地区防災街区整られて、平成29年３月に、同駅の高架下に「N.KLASS」

備事業により、大きなマンションや商業施設が建っていまという商業施設が誕生しました。この中には、飲食店、す。
この度、東岸和田駅付近高架事業により、平成29年

スーパーマーケット等が軒を連ねています。
もともと、駅前

10月に上下線の高架化が完了しました。
これにより、事業には、
アルザ泉大津という複合施設がありましたが、ますま

区内の踏切がすべて廃止され、交通渋滞が緩和されます、駅周辺が賑やかになったように思います。この事業した。
この辺りは、駅があるというだけでなく、幹線道路、

は、その後、高架下の駐輪場、側道の整備が行われて、ショッピングセンターにも近接しており、人、車の往来が比

平成29年９月に完了しています。

東岸和田駅

泉大津駅

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鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

ごあいさつ(公社)大阪府不動産鑑定士協会
前事務局長

谷口 孝太郎

前号で千秋楽となり予定終了となったのですが、どういう訳かご用命があり、素浪人となって閑でもあるので、新たな気持
ちでペンを取らせていただくことになった次第です。
何か、申し訳ない気持ちでいっぱいですが、再び拙文、悪文で誌面を汚してしまいます。
誹謗中傷が飛び交い、優しさと思いやりに欠ける世の中ですが、ここでは、ご寛容の気持ちをもってお付き合いください。

ひ と り ご と

鳳駅

閑中戯言

羽衣駅

北浜界隈のこと〜落語とともに〜

３.鳳駅（ＪＲ阪和線）
鳳駅は、堺市内にあり、西区の中で最も大きな駅です。

この辺りは、その昔、商家が多く、落語の舞台になるも昨年９月まで職場としてお世話になった北浜界隈、い近くに大きなショッピングセンターもあって、人の往来が激し
く、車で通ると、人混みの中を走っているような感じで少しわゆる船場。
この地を改めて俯瞰してみると歴史と文化

怖い時もありました。
しかし、今は、駅前交通広場の整備に彩られた所であったことを改めて感じる。

少し説明が長くなったが、船場を舞台にした落語の小を中心に、事業が進められて、
だいぶ、風景が変わってき大阪士協会事務局が入るビルの北側が今橋通。
９階ました。
まだ、事業は続いていますが、
これから、
どのように

事務局の窓からは小振りな運動場が見える。
ビジネスビ

なっていくのか、
楽しみです。

ルに囲まれた学校名は開平小学校。統合される前は、高石駅のが結構あることに気づいた。

旅に出かけましょう。

まずは、ここ今橋を舞台にした落語はご存知

元々明治６年創立の“集英小学校”で、学校内に入ったこ→「鴻池の犬」
南本町の商家前に三匹(クロ、シロ、マンダラ)の犬がとがあり、黒い木造校舎と床の油の匂いを思い出す。

４.羽衣駅・高石駅（南海本線）
モール堺鉄砲町」が開業しています。

羽衣駅と高石駅は高石市にあります。急行が停車するのは羽衣駅ですが、市役所が近いのは高石駅です。羽

最後に、これからの計画では、南海高野線の堺東駅周衣駅からは高師浜線という支線があるほか、近くのＪＲ東辺の高架化事業があります。
こちらは、高架工事完了が羽衣駅からは鳳駅行の電車が運行しています。こちら

2040年度の予定ということで、長生きしないといけませんね。

は、鉄道の高架化事業で、すでに、下り線が完了し、上り一番古い小学校は明治５年創立、今橋通の一番東、捨てられ、丁稚の懇願で飼うことになる。
ある日、通りがか

御堂筋に面した愛日小学校であった。現在は淀屋橋りの人が、三匹のうち真っ黒な犬がほしいと言い、後日吉odonaビルとなり、その面影はない。

日を選んで伺うとのこと。冷やかしかと忘れていた頃、その３丁目にある“愛殊幼稚園”は明治16年の創立で今も男が紋付き羽織袴姿で引き出物を持って訪れる。
この男

当時の姿を残している貴重な建造物である。
そのやや東は鴻池善右衛門の手代と名乗り、先日の失礼の詫びを言線の工事が進められています。
この高架事業は、
さらに、駅前の都市機能の有効性を高めていくために、高架に天保14年（1843）に緒方洪庵が開いた蘭学塾“適塾”

う。商家の主人も「鴻池さんならこれぐらい大層なことはあ

北へ向かった、堺市内の浜寺公園駅、諏訪ノ森駅周辺化事業などが行われてきていますが、すでに、市街地が跡がある。
さらに東へ行くと、江戸期の大富豪「鴻池善右る」と快諾、
犬は鴻池家にもらわれていく。

でも進められています。

形成されているところを、新たに、街を作り直していくわけ衛門」の邸宅跡である大阪美術倶楽部があるが、新しく大富豪鴻池家で我儘放題に育った犬“クロ”はやがて建て替えられ、気づく人はほとんどいない。
たまにブラリ散船場の犬の大将になる。
ある日ガリガリに痩せこけた犬が歩する年配集団が建物前で説明を受け「へぇ〜っ」と感

通りかかり、話を聞くと分かれた弟と判明。
弟は兄のクロか心する姿を目にする程度である。

ら贅沢な食事の歓待を受け、これまで苦労した事情を話ですから、期間も長期化し、大変なことだと思います。
そしこれらの他にも、すでに完了しているところでは、和泉て、土地のことですから、不動産鑑定士がこれまで関わっ

市の和泉府中駅前は、再開発事業により、平成27年に、てきたことでもありますし、今後も関わっていかなければな

駅の橋上化、
歩行者デッキや駅前広場等が整備され、景らない分野だと思います。

色が様変わりしました。
堺市の三国ヶ丘駅では、商業施設（やまぐち ともひこ・やまぐち不動産かん定）「N.KLASS」ができ、南海本線七道駅前には、「イオン

江戸初期のこの地には町家がなく浜岸であったが、やし、打ち解ける。

がて家が立ち並び、東横堀川対岸との往来のため新し

この落語は、少しホロっとする優しい気持ちになる一

く、今架けた橋であることから「今橋」と名付けられたとい席。

う。

噺の前半は人間、後半は擬人化された犬の会話が主

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鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

愛日小学校跡

愛殊幼稚園

流となり、
クロの家に集まる近所の犬を和泉町や平野町、

すると、様子をみていた子どもが芋をかじりながら
「わた

伏見町、
順慶町という町名で呼ぶ可笑しさや、クロが弟にいがくぐったるわ」といい出す。大将から「お前は、釣りの鯛の浜焼きや鰻巻など人間でも贅沢な品を当たり前に提テグスにするので馬の尾一本抜きなはれ」
といわれ、
勇気

供すること、弟との再会での涙を誘う場面など、擬人化しをふり絞って抜くが、四・五本一度に抜いてしまうと馬はた犬の会話など見どころ聴きどころが満載である。

ビックリ、手綱をはずしヒョーコヒョーコと何処かへ歩いて

浮世小路

行ってしまう。馬方が店から出てくると、馬がいない。馬の大阪美術倶楽部（鴻池邸宅跡）士協会の南側の細道、今橋と高麗橋１〜５丁目の間に行方を子どもたちに聞くやりとりや探し歩いて、道行く人と間(180メートル)四方という広大な屋敷であり、南側の通ある東西の通りは「浮世小路」と呼ばれ、寛永から貞享のの会話が面白い。最後は酔っ払いに「味噌樽積んだ馬りを淀屋小路と称した』とある。堂島米市の利便のため土頃、風呂屋をはじめ質屋、餅屋等、浮世のあらゆる商売が通ったか？」「味噌つけた馬知らんか？」
と聞くと、
酔っ

佐堀川に架けた橋が淀屋橋。

の店が並んでいたことが井原西鶴「好色一代男」に描か

払い「アッハッハ、
ワシャ馬の田楽見たことない」。
明治中頃の堺筋が舞台となったこの落語から、
味噌樽

れている。

→「馬の田楽」
堺筋は御堂筋ができるまでメインストリートであった。
日

男と甚兵衛のやり取り、猟師との会話、雪がちらつく山の風景等、笑いの中に冬の景色があざやかに浮かんでくる旅咄である。

→「池田の猪買い」を積んだ馬、威勢が良い馬方、商店の店先の様子、腕白ある男、真冬の寒い日、冷え気という病の相談のため、

これら三題の他、少し怪談風の船場を舞台にした「仔坊主の子どもたちの遊び等、当時の生活の情景が伺え

丼池の甚兵衛の家に行く。甚兵衛から、その病には猪の猫」、難波橋の賑わいを描いた「遊山船」、大川町（淀屋る。

身が効くが、新しい方がより効能があり、池田の山猟師の橋界隈にあった宿屋街）の宿で富くじをめぐって大騒ぎと家で分けてもらえといわれ、翌日、行く道を教えてもらい北なる「高津の富」がある。

本橋の松坂屋から北浜の三越（現在の高層マンション
The Kitahama）等の百貨店をはじめ商業の中心として

さて、今橋のひと筋北の通りは、古くは“北の濱”といわ栄えた。堺筋を舞台にしたこの落語は小品ながら明治中

れ、水運業が盛んになるにつれ家屋が立ち並び、長崎貿

北浜から淀屋橋、大江橋、蜆橋(今はない)、十三の渡落語に興味のある方は天満天神「繁昌亭」や噺家の期の風景を描いている。

易や各藩物産の集積地、金相場会所、銅座、俵物会所、し、三国の渡しを経て服部の天神さんから岡町を抜け池

落語会にお出かけください。脳の活性化、認知症防止に

先述の鴻池をはじめとする両替商、各種問屋等、経済・田、山の手にかかり猟師宅へ向かう。

もなります。

堺筋の「山権」と染め抜いた暖簾の店前に味噌樽を金融の中心地として大いに賑わった。

二つ積んだ馬方が腕木に手綱をクルっと巻き付け、馬をの池田へ向かう。

猟師宅に着くと、新しい猪がほしいと無理を言い、猟師

但し特効薬ではありませんので、使用上注意してくださと一緒に猪狩りに向かう。見事猪を射止め(実はカスメ玉

置いて店内に入っていく。
京阪電車でひと駅東の「淀屋橋」。御堂筋西側には少で気絶)、
猪の傍へ行くと男が「これ新しいか？」と疑う。
さし前まで元禄時代の豪商・淀屋辰五郎の邸宅跡の一部

すがに腹が立った猟師、鉄砲を逆手に取り、猪の体を叩くの馬の腹の下をくぐって遊びまひょか」

である洋服の「淀屋」があり、店の南角に「淀屋小路」のと猪がトコトコと逃げる。

と大将の誘いに尻込みする仲間の子どもたち。

説明板があったのを記憶している。説明には『邸宅は百「山権のん、
判とり頼んまっさ！」
店の前で遊んでいた子ども、いわゆる悪ガキです。
「こ

い。

谷口

「客人、
あのとおり新しいがな」

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鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

孝太郎

拝地理情報システムを使ってみよう
広報委員会

田村

周治

2‑2.用途地域などを迅速に調べることができる
例えば、土砂災害警戒区域というものを簡単に調べることができるだろうか。図４のごとく、詳細な地図上の位置として表示できる。
図5.津波浸水想定データ（大阪府全域）

図3.大阪府全域で表示した場合（土砂災害警戒区域）(ROUNDDOWN(A2/60,0),60)/60+MOD

1.初めに( A 2 , 6 0 ) / 3 6 0 0 」をD 列には「 = R O U N D D O W N

ＧＩ
Ｓの概要をまず、説明しておきたい。
末尾に参考図書(B2/3600,0)+MOD(ROUNDDOWN(B2/60,0),60)/を提示する。

60+MOD(B2,60)/3600」で計算する。CSVをデリミティッ

地理情報システムとは、位置情報をもったデータを総合

ドテキストレイヤの追加で行うと図２のように表示される。

的に管理・加工し、視覚的に表示して、分析や迅速な判

なお、
グーグルマップなどから得た位置情報はそのまま断を可能にする技術だとされる。

使える。図2の豊中市の例において、点をクリックすれば、ＧＩＳが鑑定評価にどれほど役立つかは分からない。
た当該ポイントの地価公示の情報の一覧表がでてくる。

だ、従前の鑑定書とは異なる添付の図を作成できるし、地域分析等も様々な指標が利用できるようだ。
ＧＩ
Ｓでは地図

図1.豊中市のみを抽出したＣＳＶ ｃｄ欄が上記の計算に様々なデータを関連づけることができる。
ソフトとしては、
QGIＳ(キュージアイエス)という無料のソフト（ここでは2.18での図を示す）を使う。
QGISには、次のような特徴がある。①ウインドウズ、マッ

図4.和泉市の一部を拡大した場合（土砂災害警戒区域）
図6.津波浸水想定データ、忠岡町付近を拡大した場合

ク、
リナックスでも利用できる。②メニュー等の項目が日本語化。③対応している座標参照系が多い。④プラグイン
による機能追加が可能など。

2.どのような機能があるか
多くの機能があるのだが、仕事に役立ちそうな機能を

計算後の緯度経度を挿入選んで、ご紹介したい。
図2.豊中市

まず、背景用GISデータとして、オープンストリートマップ

地価公示を表示を利用する。
オープンストリートマップは、「使用している」
旨の記載をすれば自由に利用できる。
2‑1.位置情報のついたＣＳＶを読み込み、地図上に
表示できる
ここでは、
オープンデータである地価公示データを使って、地図上に表示してみよう。
まず、国土数値情報ダウンロードサービスから、CSV
2‑3.指定した範囲内の人口等を調べることができる

データ
（県単位）
をｄ
ｌする。CSV形式ではあるが緯度・経度ともオリジナルは秒単位でそのままでは認識しない。度メッシュと組み合わせて、人口とか事業所の数とかを調べることができる。

単位にする必要がありエクセルで変換する。経度、緯度

例として、
貝塚市でのコンビニをみてみよう。

の右に２列挿入して（図１.参照）
C列には「=ROUNDDOWN(A2/3600,0)+MOD

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鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

図7.貝塚市内のコンビニの配置を図示

図9.500ｍのメッシュをかける

会員の内訳

平成31年３月１日時点

士補
0.7％

者

275名

62.4%

鑑 定 士

162名

36.7%

補

3名

0.7%

賛助会員

1名

0.2%

計

441名

100%

士

鑑定士
36.7％

図8.コンビニから500ｍの利用者見込みの範囲

業

賛助会員
0.2％

業者
62.4％

図10.メッシュには、人口、事業所数等の情報が入る

全資格者会員の年齢別構成
0

60

20

20代

2

30代

29

データとして読み込み図示させたもの。

参考図書など―業務で使う林業QGIＳ徹底使いこ

図８は、
コンビニの利用者がコンビニから500ｍ程度のなしガイド 喜多耕一著

範囲であろうと推定し、バッファ（円のこと）を作図したも

全国林業改良普及協会。

著者は、林業関係者で内容としては林業関係が主との。

なっているが、
QGIＳを使う上で実に詳細に説明されてい図9.10は、500ｍ四方のメッシュをかぶせた図、500ｍる。
また、上でも書いたが、添付した図の背景としてオープ

四方のメッシュの一桝には、それぞれ、人口、事業所数、従業員数などの情報が入っていて、コンビニのバッファとンストリートマップを利用している。

（たむら しゅうじ・㈲タムラ不動産鑑定）

重複する部分の、
人口・事業所数等を調べることができる。

114

50代

3.その他

図７は、貝塚市内のコンビニの位置情報を調べ、CSV

83

60代
70代

52

80代

8

90代

（人）
140

128

40代
上の図について、少し説明しておきたい。

100

全会員のうち21名は、資格を有しない「業者代表者」。

平成31年３月１日時点
20代

2名

0.5%

30代

29名

6.9%

40代

128名

30.5%

50代

114名

27.1%

60代

83名

19.8%

70代

52名

12.4%

80代

8名

1.9%

90代

4名

1.0%

計

420名

100%

均

55歳

最 年 少

28歳

最 高 齢

99歳

平

4

48

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鑑定おおさか No.52

鑑定おおさか No.52

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます

不動産鑑定士による無料相談会「鑑定おおさか」への寄稿を募集いたします

広報委員会では、年に２回、会報「鑑定おおさか」を当協会HPに会員各社のHPのリンクを発行しております。
その内容については、
どのようなテーマ
希望される方も募集しておりますにするか、堅い方が良いのか、
柔らかい方が喜ばれるのか
大切な不動産の事で疑問や知りたいことがありましたら、市民の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。
etc、
委員一同、
常に頭を悩ませています。
当委員会では、常に会員の皆さんからの寄稿文をお待どんなささいなことでも、
私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。
ちしております。
お題目は、業務にまつわるエピソード、近況
報告、紀行文etc、
なんでも結構ですので、不動産鑑定士
ならではの視点が光るものをどしどしお寄せください。
また、「鑑定おおさか」の表紙・裏表紙などを飾るお写真も募集いたします。写真にまつわるエピソード等を書き添えてご応募ください。

平成31年度「鑑定おおさか」へのご意見、ご要望等もお待ちしており
不動産鑑定評価の日ます。
当協会ホームページ内の「会員名簿」（業者名）から各協会宛、郵送またはメール（jimukyoku＠rea-osaka．
or．
業者会員のホームページへリンクを行っております。
リンクをjp）
でお送りください。
希望される方は、
下記のメールアドレス宛、
業者名、
リンク先
寄稿文は1，
000文字程度でお願いします。
また、写真ものホームページアドレスをお知らせください。
（募集の内容あれば添付してください。
は会員業者のホームページへのリンクのみです。業者及び内容によっては、掲載できない場合もございます。
タイトル
会員個人のメールアドレスの掲載・リンクは行いません。）の変更や小見出しをつけることもあります。
ご了承ください。
４
月
３
日
（水）
・17
日
（水）
13時～16時
＠
メール宛先：
jimukyoku
rea-osaka．
or．
jp
当会HPで、過去に発行しました「鑑定おおさか」を全て公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会（大会議室）
PDFで御覧いただけます。

①北浜会場

②狭山会場

大阪市中央区今橋１丁目６－19 コルマー北浜ビル９階
大阪メトロ堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅１B号出口より徒歩約４分

４月６日（土）10時～16時

大阪狭山市文化会館（SAYAKA ホール）（２階 大会議室Ｌ）
大阪狭山市狭山１丁目 875－１
南海電鉄高野線「大阪狭山市」駅より徒歩約３分

昨年は、日本各地で自然災害が多く発生しました。

③堺

会

場

できるよう心掛けることが必要です。今年は地価公示制

４月13日（土）10時～16時

国際障害者交流センター（ビッグ・アイ）（１階 中研修室３）「鑑定おおさか」第52号では、自然災害について特集
度が始まって50年にあたる節目の年です。

定例

不 動 産 鑑 定 士 による無料相談会

大切な不動産の事で疑問や知りたいことなどがありましたら、市民の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

堺市南区茶山台１－８－１
泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅より徒歩約３分

し、研究面・制度・行政面の視点からそれぞれ紹介させ大阪では６月に大阪市で金融・世界経済に関する首

毎月第１・ 第3水曜日

４月20日（土）10時～16時
脳会合（Ｇ20サミット）、
９月に東大阪市でラグビーワールドて頂きました。
自分の生活する地域の自然災害の危険性④守口会場

守口文化センター（エナジーホール）（３階 研修室）

祝日・年末年始はお休みです。

守口市河原町８－22

（リスク）
を認識し、
普段から防災・減災に取り組みましょう。
カップが開催されます。そして、2025年の国際博覧会の京阪電鉄「守口市」駅より徒歩約２分
戦後最長の景気拡大が続く中、今年５月に新天皇が⑤吹田会場開催が決定しました。

４月24日（水）10時～16時

13：00～16：00

吹田市役所
正面玄関ロビー）
即位して新元号へ改元されます。人口減少が続く中、（１階少最後に鑑定協会元副会長 塩見先生のご冥福をお祈
吹田市泉町１－３－40

受付は15:30 までに窓口へお越しください。

阪急千里線「吹田」駅より徒歩約３分

子高齢化が叫ばれて久しいですが、元号が変更されてり致します。

も引続き不動産市場をめぐる環境の変化、
鑑定評価業（編集長 富田）※受付は各会場15 : 30までに窓口へお越しください。※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。

コルマー
北浜ビル9階※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

務のあり方を踏まえ、不動産の適正な価格の形成に貢献

主催
共催
後援

予約不要

（公社）大阪府不動産鑑定士協会
大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル9F

定例の不動産無料相談会
公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
TEL (06)6203-2100 URL:http://www.rea-osaka.or.jp/
松田嘉代子、富田浩二、今井牧子、後藤幸基、駒井若実、田村周治、柳 貴之、
毎月第1・第3水曜日 13:00～16:00
52
予約
山口知彦
（順不同）
（受付は15:30までに窓口へお越しください｡）
公益社団法人 日本
不動産鑑定士協会連合会
不要

国土交通省・大阪府・大阪市・大阪狭山市・堺市・吹田市・守口市
50(公社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。

※開催場所は北浜会場を参照してください。（祝日・年末年始はお休みです｡）

他の近畿各府県の鑑定士協会でも相談会を実施しています。（開催日等は各鑑定士協会にお問い合わせ下さい｡）
鑑定おおさか No.52

大阪メトロ・京阪電鉄「北浜」駅下車１Ｂ号出口より徒歩約 4 分※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。
※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会