鑑定協会表紙

鑑定おおさかNo.40

表紙写真／先端技術を駆使して登場したリチウムイオン電池推進客船「あまのかわ」（定員 40 名）。787 事故で出鼻をくじかれたリチウムイオン電池ですが、排ガスを出さない船として水の都に定着して欲しいものです。
裏表紙写真／梅北間近のうめきたビル群

鑑定おおさか No.40
会報第40号／平成２5年3月発行
編

集 社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 広報推進委員会
http://www.rea-osaka.or.jp/

発

行 社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0042
大阪市中央区今橋1丁目6番19号コルマー北浜ビル9階
T E L（06）6203-2100

印

刷 尼崎印刷株式会社〒661-0975
尼崎市下坂部３丁目9番20号
T E L（06）6494-1122 ㈹

社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

主催 社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます

不動産の無料相談会
大切な不動産の事で疑問や知りたいことがありましたら、市民の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。どんな
ささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

25 年度
成
平

2 和泉会場
3 茨木会場
4 豊中会場
5 枚方会場

定例

不動産の
無料相談会

不動産
鑑定評価の日

1 北浜会場

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます

４月 3 日（水）・10 日（水）・17 日（水）・24 日（水）13 時〜16 時
大阪府不動産鑑定士協会（大会議室）

大阪市中央区今橋1−6−19 コルマー北浜ビル９階
地下鉄堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅３号出口より徒歩約３分

大切な不動産の事で疑問や知りたいことなどがありましたら、市民の方だけで４月6日（土）10時〜16時

和泉シティプラザ（3階学習室4）

なく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産の和泉市いぶき野5−4−7
泉北高速鉄道「和泉中央」駅より徒歩約３分

専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

４月13日（土）10時〜16時

茨木市福祉文化会館（オークシアター）202号室

茨木市駅前4−7−55
阪急京都線「茨木市」駅より西へ徒歩約10分 ＪＲ京都線「茨木」駅より東へ徒歩約10分

４月20日（土）10時〜16時

千里文化センター（コラボ）多目的スペース

毎月第１・ 第3水曜日

豊中市新千里東町１−２−２
北大阪急行線「千里中央」駅より徒歩約３分

祝日・年末年始はお休みです。

４月27日（土）10時〜16時

枚方市駅２階コンコース

枚方市岡東町19−14
京阪本線「枚方市」駅中央改札口よりすぐ

13：00〜16：00

予約不要

受付は15:30 までに窓口へお越しください。

※受付は各会場15：30頃までに窓口へお越しください。※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。
※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

各会場の地図はチラシをご覧ください
主催
共催
後援

社 団 法 人 大 阪 府 不 動 産 鑑 定 士 協 会
TEL (06)6203-2100 URL:http://www.rea-osaka.or.jp/
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会
国土交通省･大阪府･大阪市･和泉市･茨木市･豊中市･枚方市

コルマー
北浜ビル

定例の不動産無料相談会
毎月第1・第3水曜日 13:00〜16:00（受付は15:30頃までに窓口へお越しください｡）(社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。

大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル9F
予約不要※開催場所は北浜会場を参照してください。（祝日・年末年始はお休みです｡）

他の近畿各府県の鑑定士協会でも相談会を実施しています。（開催日等は各鑑定士協会にお問い合わせ下さい｡）（社）大阪府不動産鑑定士協会

鑑定おおさか第40号 もくじ

平成24年度 不動産鑑定評価の日

主催

社団法人

大阪府不動産鑑定士協会
特集

不動産の
無料相談会

【特集】変貌を遂げる梅田界隈 ・・・・・・・・・・２

広報推進委員会

田畑 慶裕
田村 周治
藤原 博司
吉川 若実

各種寄稿・行事開催・参加報告

1

４月 4 日（水）・11 日（水）・18 日（水）・25 日（水）13 時〜16 時

北浜会場

平成 24 年度土地月間記念講演会

大阪府不動産鑑定士協会（大会議室）「よもやま話」から鑑定士の紹介まで ・・・・・・・・・・・7

大阪市中央区今橋1−6−19 コルマー北浜ビル９階
地下鉄堺筋線、京阪本線「北浜」駅下車３号出口より徒歩約３分

４月7日（土）10時〜16時

2

広報推進委員会

田畑

慶裕

津田

修身

中村

周造

吉村

一成

会員寄稿

（京阪シティモール前）
天満橋会場 天満橋駅前広場
大阪市中央区天満橋京町1−1

モンマルトルの丘から ・・・・・・・・・・・・・・・・・8

京阪本線・地下鉄谷町線「天満橋」駅

独立開業しました

４月14日（土）10時〜16時

3

30歳目前、駈け込み開業 ・・・・・・・・・・・・・・10

千里文化センター（コラボ）豊中会場

豊中市新千里東町1−2−2
北大阪急行線「千里中央」駅より徒歩約３分

独立開業しました

４月21日（土）10時〜16時

4

発注する側から受注する側へ ・・・・・・・・・・・・・11

プリズムホール（八尾市文化会館）4階会議室１

八尾会場

八尾市光町２−40
近鉄大阪線「近鉄八尾」駅より徒歩約５分

第６回 事務局だより ちょっとリフレッシュ？・・・・・12

４月28日（土）10時〜16時

5

平成 24 年度

和泉市コミュニティセンター (１階中集会室)

和泉会場

和泉市府中町2−7−5
JR阪和線「和泉府中」駅より徒歩約10分

京阪 天満橋駅

土佐堀通

⑭番出口
交番
交番
シティーモール
みずほ銀行
スターバックス

天満橋駅前広場 1 階（地上階）( 京阪シティモール前）

地下鉄谷町線天満橋駅

交通
地下鉄堺筋線・京阪本線「北浜」駅③番出口より徒歩約3分

谷町筋（9F 大会議室）

無料相談会 ・・・・・・・・14

府民サービス事業委員会

豊田健治

無料相談会から ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15

広報推進委員会

田畑

慶裕

第８回 「専門家による合同市民無料相談会」
・・・・・・16

府民サービス事業委員会

下農博之親睦行事だより ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18

親睦委員会

賀詞交歓会、落語観賞、ナイター観戦、麻雀大会、拡大ボウリング大会

事務局周辺ランチ情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・21

石町１

交通
京阪本線・地下鉄谷町線「天満橋」駅

編集後記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・22

交通
北大阪急行線「千里中央」駅より徒歩約３分

近鉄八尾駅前バス停

関西アーバン銀行
西武百貨店

近鉄

八尾

プリズムホール/ 八尾市文化会館（4F 会議室 1）

駅
近鉄

交通
近鉄大阪線「近鉄八尾」駅より徒歩約5分

大阪

駅

府中病院
480

大
阪
和
泉
泉
南
線

千里中央駅

プリズムホール／八尾市文化会館

北大阪急行

大阪モノレール

千里中央駅

千里文化センター

第 1 立体
駐車場

千里東町公園

りそな銀行

和
泉
府
中
駅

千里ライフサイエンスセンター交番

千里文化センター「コラボ」

第 3 立体駐車場

みずほ銀行

和泉市コミュニティ
５ 和泉会場 センター

第 2 立体駐車場

4 八尾会場せんり
ひじり幼稚園

新御堂筋

3 豊中会場

保育所北丘聖愛園

谷口孝太郎

大阪自由業団体連絡協議会主催

天満橋駅前広場

京阪シティモール前

大阪府
不動産鑑定士協会

2 天満橋会場

１ 北浜会場
コルマー
北浜ビル

土地月間

( 社 ) 大阪府不動産鑑定士協会事務局

30

三井住友銀行

フチュール和泉イオン
和泉府中店
和泉市役所北和泉市役所

和泉市
コミュニティセンター 市立国府
小学校

市立病院

交通
JR阪和線「和泉府中」駅より徒歩約10分

1
鑑定おおさか No.40

広報推進委員会

富田 浩二
横崎 博一
小野愼太郎
北川 忠志
田畑

慶裕

通称
「うめきた」に本格的商業施設がこの４月からの営業開始を控え、梅田地区全体が大きく変貌しようとしている。既に「うめきた」稼働前に、
大阪駅北側のビル、阪急百貨店が先行オープン。一部の不振施設もあるものの、概ね集客はうまくいっているようである。商業施設だけではない。
デパートの上にはオフィスが入居、うめきた地区にはマンションもでき
新たな住民も生まれる。
さらに、現在は貨物線を利用するため、梅田を横目に素通りしていた関空や南紀行きの特急列車用の新駅も予定されており、ますます利便性の向上が期待されている。都市内での一極集中とでも言える少々危険な現象ではあるが、梅田界隈が大きく変化を見せているのは間違いない。今回は、梅田再開発の目玉「うめきた」、梅田
でも一昔前の面影を残す一角、建替え、増床で新施設を迎え撃つ既存組の王者、阪急百貨店と梅田周辺を歩いてみた。

田畑 慶裕 田村 周治
藤原 博司 吉川 若実

23

鑑定おおさか No.40

鑑定おおさか No.40

ていた。私は明石焼きの店やショットバー
などに以前は時々顔を出していたが、ここはサラリーマンのおっちゃんが帰り道に
ちょっと一杯飲んで帰るのに場所も値段もちょうど良い街である。
調べてみると「新梅田食道街」は昭和25年に旧国鉄退職者に対する救済事業として当初18店ではじめられたとのこと。
今では約100店の飲食店が入居している。
最近は朝日新聞にも取り上げられ注目を集めているようであるが、開設から60年余り、昭和の雰囲気が色濃く残すこの一角は、新しい梅田の中ではかえって貴重に思えた。

デパ地下といった印象を強く受けた。地下1階は威勢次に訪れたのが、
大阪神ビル地下1〜2階、有名な阪のいい売り子の掛け声が響き活気に沸いており、さらに神百貨店地下の食料品売り場とフードコーナーであ

地下2階に下りると、阪神電車のホームの見える一角のる。
「新梅田食道街」がおっちゃんの街であるとすれフードコーナーで、多くの客が食事をしていた。
ここは安ば、こちらは大阪のおばちゃんのホームグラウンドといっくて美味しいとの評判でいつも人が絶えない。

たところかもしれない。

この大阪神ビルもいよいよ建て替えとの発表がついいつもは地下街から阪神百貨店の地下1階売り場に先日（2013年1月31日）親会社からあった。今回の取材入るのだが、
今回の取材では歩道橋から大阪神ビルので改めて大阪神ビルの地下を歩いてみて気づいたの

北東入口からアプローチしてみた。大阪神ビルの北東だが、地下の売り場は、建物の地上部分から大きく北の入り口は不思議な空間で、1〜2階吹き抜けの立派な側道路にはみ出している。
阪神電車の駅やホームは大

今、「梅田」は大きく変わりつつある。
ＪＲ大阪駅には制限があるのだが、その中をなんと１階と２階の２フロ

円形のエントランスである。
このエントランスは阪神電車

阪神ビルの北側の道路下に位置するのだが、駅の地大屋根が架けられ、
ノースゲートタワービルや新しい梅

アーに分割されている。
並んでいるお店は、
立ち飲み屋

梅田駅へのメインアプローチとも思えるのであるが、そ下1階部分が建物の地下1階部分と一体となって地下

田阪急ビルなどの超高層ビルが次々にオープンし、
さら

や居酒屋、
バーだけではなく中華、お好み焼き、おでん、の割には利用者は少ない。
円形アプローチの階段から

食品売り場として利用されているということ。
したがっに梅田北ヤードのビル群も完成に近づきつつある。一

洋食等なんでも揃っている。意外にもマクドナルドや吉地下1階に下りると、ぷーんといかの焼けた匂いが漂って、大阪神ビルを建て替えるということは、即ち阪神電

方近代建築として有名であった旧大阪中央郵便局の野家などの全国展開する店舗も大きなスペースを占めてきた。阪神名物いか焼きの匂いである。
これぞ阪神

車梅田駅を大きく改造することにつながる。大阪神ビル

ビルは取り壊されて更地となった。梅田の都市景観は建て替え工事は地上だけではなく地下街の大幅な変

大きく変貌しつつある。
そんな梅田で昭和の匂いを強く化をもたらすのではないかと思われる。

残す一角を探してみた。

これら昭和の雰囲気を残す2つの街を訪れてみて感まず訪れたのがＪＲ大阪駅東側のガード下に飲み屋じることは、
これらの街には長年に亘り培ってきた街のや飲食店等が建ち並ぶ「新梅田食道街」。
ここはＪＲ大雰囲気とそこに集まる人々がいることである。新しい街

阪駅から阪急梅田駅の乗り換え時に通過した方もおらは梅田の活性化に必要であろうが、昭和の時代から梅れるかもしれないが、知らない人には少し入り難い雰囲田を利用してきた私にとって、馴染んだ梅田、落ち着く

気も感じられる。第一、入口が分り難い。
中の通路は狭梅田、
昭和の梅田も残ってほしいとつくづく思う。

く迷路のようで天井も低い。
ＪＲのガード下なので高さの45鑑定おおさか No.40

鑑定おおさか No.40

（内容の紹介は前号の裏表紙裏にあります）﹁よもやま話﹂から鑑定士の紹介まで▶実 施 ： 平成24年10月11日（木）▶会 場 ： 淀屋橋・朝日生命ホール

広報推進委員会 田畑 慶裕

平成２４年度土地月間記念講演会

毎年１０月、恒例の土地月間記念講演会が一般財んな仕事？」から、どんなところで社会に貢献している

団法人土地情報センター、
近畿不動産鑑定士協会連

かとかを紹介していただく企画も盛り込みました。実

合会に当会を加えた三者共催で、一般市民の方を対は、不動産鑑定士の宣伝企画のようになって、一般聴象にを開催しています。今回の講師は毎日放送テレビ

講者からはあまりよい反応が出ないのではと少々危惧「ちちんぷいぷい」などで有名な元アナウンサーの角していたのですが、そこはさすが司会のプロ、壇上に淳一さん。前回の妹尾和夫さんの「せのぶら」
もそうであがった３名の先生方から、
うまくポイントを引き出してすが、いわゆる町歩き番組の草分け的存在の「夜はク

いただきました。
なかなか、不動産鑑定士の業務内容

ネクネ」を始めた方です。当時のケチケチ制作費からを理解していただいたり、上手に宣伝する機会が少な

生まれたひょうたんからコマで、けっこう長寿番組だっい我々ですが、このような機会でその一助になったのたことを覚えています。今でこそ町歩き番組がたくさんではと考えております。

あり、案内人のキャラクターなり、
食べ物、名物紹介なり前半の地価の動向の説明となる基調報告は前回で特色を競い合っていますが、当時としては金ナシ、人に続き、
地価公示大阪代表幹事に就いた若崎周会員

ナシでスタートしたおもしろい番組でした。
そんな当時にお願いしました。全体としてはかなり下げ止まり感がの苦労話から、ご本人の回りの出来ごとまで、楽しくお出てきており、
都心の一部では上昇に転ずるところもあ話しいただきました。

るなど、一派案聴講者にもわかりやすい講演がなされ今回の講演会の特徴は、講師の角さん側の依頼もました。
（このときの資料を元にした地価の動向は当会あって、不動産鑑定士が一般の方との接点が少ない

ＨＰにて閲覧できます。）

点をカバーすべく、座談会的に「不動産鑑定士ってど（たばた よしひろ・（株）
タブ不動産鑑定事務所）

67

鑑定おおさか No.40

鑑定おおさか No.40

稿

寄
会員

ので、久しぶりに通天閣にも上ることになった。休日だったので大勢の人たちがエレベーター前に並ん

津田 修身

でいたが、
孫がひょいと後ろを振り向いてから、「あの人、テロの人？」とそっと聞いてきた。
ちょっとこわい顔をしてたしなめたが、すぐ後ろで長身のひげ面の外人が二人ニヤニヤ笑っていた。早いものでその子も今はもう生意気盛りの高校生になっている。
額縁に収まっているかの絵をときおり眺めてみるが、
モンマルトルの丘のあの愛嬌がよくて商売上手のおばちゃんのことやあどけなかった頃の孫のこと
ポン語で勧めてきた。近くにいた同行の仲間も面白が思い出され、一人笑いしながらも時の流れの速さ

そうにわたしのそばに寄ってきた。
アーチ橋が映えるが身にしみてくるわたくしである。
（つだ おさみ・津田不動産鑑定士事務所）

セーヌの水面や青い空と白い雲を背景にたたずむ
エッフェル塔にひかれて、｢よしここへきた思い出に
持って帰ろうか｣と気持ちが動いたが、なによりもこの凱旋門にておばちゃんの雰囲気とニコッと微笑む画家の表情が
２００１年９月の同時多発テロのほとんど直後の１０経て凱旋門などへ足を運んだ。

わたしの購入意思を決定づけたのであった。画家

月に欧州各都市の再開発地区を視察する機会があれからもう１１年過ぎになるが、我が家のリビングのサインと写真をとらせてもらうこと、
絵に傷がつかな

あった。かなり前から予定していたものだったので、ルームに一幅の洋画がちんまりと掲げられている。

いようにしっかり包装することなど当方の注文も気持

不安もあったが一人のキャンセルもなく一同強行す

絵柄はセーヌ川に架かるアーチ橋の向こうの建物

ちよくきいてくれたことはもちろんである。

ることとなった。
２週間程度の行程であったが、機内越しにエッフェル塔を望む、
後からみるとなんの変哲

この絵には後日談がある。帰国後、この絵に合うは予想どおりガラガラで移動中はゆったりとして楽でもない絵ではあるが妙に気に入ってあのモンマルト

額縁が必要になり、｢新世界｣に出かけることになっあったが、各国の空港や官公庁、主要な施設はどこ

ルの丘、｢テルトル広場｣で買い求めたものである。並たのである。エッフェル塔と縁のある通天閣の再建

もかもセキュリティチェックが厳しくやたら待ち時間のべられているたくさんの絵の中で、じっとその絵をにに尽力された地元の方の中に額縁商の方がおられ多い旅行になった。

らんでいたら、
当の画家本人は口数の少ない人だっることがわかったからだ。
（初代通天閣はエッフェル

憧れの都パリでは、当然ながら都市視察の一環

たが、隣りの展示場に座っていたおばちゃんが｢い塔を模して建てられた。現在のものは昭和３１年にとしてセーヌ河畔のルーヴル美術館をはじめ、
ノート

い絵だよ、買っていきな、
日本人かい、
日本円でいい建てられた２代目である。
）

ル・ダム大聖堂やエッフェル塔、
シャンゼリゼ大通りをよ｣などと、自分の商売そっちのけで日英仏のチャン

家内と一緒に当時６才になる孫もつれてきていた

8

9

鑑定おおさか No.40

鑑定おおさか No.40

10

11

鑑定おおさか No.40

鑑定おおさか No.40

ちょっとリフレッシュ？

地割りで構成される「最も小さな世界遺産」といわれる「枯山水庭園」である。
「枯山水とは？」なんて、そんな深く広すぎる大きな世界を語ることは出来ないし、あまりにも無知、
浅薄すぎる。

東福寺の塔頭・霊雲院という小寺院がある。数年年）
から全国の庭園を実測で調査、約500箇所に及ん

ただ、重森三玲の幾つかの庭園を見てからは、竜前から一年に一度は訪れ、あまり使ってはいない頭脳だといわれ、さまざまな時代の名庭実測、古庭園の調

安寺石庭ぐらいしか知らなかった者が単純に驚いたのリフレッシュのため、また少しカッコよく言うと、自分を査等で研究家として日本庭園史の先駆けとなる。

のである。従って、
よくご存知の方なら、「今さら何を」と

昭和14年（1939年）、東福寺方丈庭園を作庭した

見つめ直すために庭園を訪れるようになった。

のをはじめに亡くなるまで約200の庭園を造った。著作

時を忘れてジーっとしていると鈴木大拙ではないが方丈庭園・南庭
絶版が多いのですが著作も数多くありますので、お思いでしょうが、初めて接した者のつぶやきとご理解

ネット通販等でお探しください。

ください。

の方でも
『日本庭園史図鑑』26巻を上梓、庭園史研究

以下、関西にある見学可能な代表的な庭園のいく

最後に、重森三玲が著した「新作庭記」の中の一文

1970年頃、荒廃していた庭園を「九山八海の庭（霊の基礎を築いた。
また三玲の死後翌年、昭和51年

つかを年代順にご紹介しますので、「ちょっと疲れたな」

を引用して拙文のサゲといたします。
お後がよろしいよの庭）」として修復し、白砂を遺愛石（須弥山）が取り囲（1976年）、長男で同じく作庭家の重森完途と共著『日「暇を持て余す」「家に居れない事情がある」等、良けうで。

み九山八海（くせんはっかい）を現わしているという。

本庭園史大系』全33巻（別巻2巻）を完成させ、作庭

ればお訪ねください。

「・・・古代人においては自然は絶対的なもので言わこの庭園を創作したのは、ご存じ昭和の作庭家「重家だけではなく庭園史研究家としても大きな功績を残無の境地に近いような感覚になる。

した。

森三玲」。
「そんなん知らんわ」と仰る方もおられると思＊光明院（虹の苔寺）：波心庭（1939年）た。
日本庭園が大自然の再現だとすると人間は従来の

グループ
「白東社」
を主宰、後に前衛いけばな誌「いけ＊岸和田城：八陣の庭（1953年）

自然神を否定することにより、新たに人間の神を創造

ばな藝術」
を創刊した。

＊枚方市：以楽公園（1961年）不定期

することになる。
もちろん自然の再現と言っても、大自然＊大徳寺：瑞峯院庭園（1961年）をそのまま縮小コピー出来るわけもなく、しても意味が＊東福寺：搭頭第一位

龍吟庵（1964年）

ない。
そこで意味のある形を再現するためにはどのよう＊住吉神社（篠山市）:住之江の庭（1966年）にしたらよいのか。
そのためには自然の中の急所を作＊重森三玲庭園美術館（京都市左京区）：

者の心を通じて抽出することである。言わば意訳する（1969年）要予約ことが必要なのである。

昭和24年（1949年）には前衛いけばなの創作研究

ウィキペディアなどのネット辞書等にてお調べください。

昭和50年（1975年）、松尾大社の作庭が最後とな町に生まれる。

り、完成を見ないまま逝った。79歳であった。

生地近くの高梁川上流には「豪渓」という壮大な自三玲が造った庭は、力強い石組みとモダンな苔の然美で有名な渓谷があり、水墨画の世界を展開しての神により従来の自然の神から解放されることになっ東庭）（1938年）

いますので経歴などを少し紹介してみます。詳しくは

重森三玲は明治29年（1896年）、岡山県吉備中央ば神であった。
ところが仏教の伝来により、人間は仏教＊東福寺：方丈八相庭園（南庭・西庭・北庭・おり、少なからず影響を与えていると思われる。
大正6年（1917年）に上京し、
日本美術学校で日本

従って現代においては現代語でもって自然を意訳

画を学び、同時に生花・茶道の稽古に励んだ。卒業後＊東福寺：霊雲院（1970〜71年）

は東洋大学文学部に進む。

＊石像寺（丹波市）：四神相応の庭（1972年）

することで、
価値ある庭園が誕生することになる…」。

＊豊国神社（大阪城内）：秀石庭（1972年）（追記）三玲は「落穂拾い」で有名な画家ミレーから

河原蒼風らと「新興いけばな宣言」
を起草して
「いけば

＊高野山：福智院庭園（1973年）

とって改名したようです。

な」の革新を世に訴えた。

＊松尾大社（京都市右京区）：松風苑三庭（たにぐち こうたろう・（社）大阪府不動産鑑定士協会事務局）

昭和4年（1929年）
には京都へ転居、翌年には勅使

その後、日本庭園を独学で学び、昭和11年（1936

霊雲院庭園

（上古、
曲水、
蓬莱）
（1975年）

1213

鑑定おおさか No.40

鑑定おおさか No.40

当会では毎月２回定例開催のほか、４月と10月には府下数会場に「土地月間」
無料相談会
府民サービス事業委員会

豊田 健治

国土交通省が10月１日を「土地の日」、10月を「土地

平成19年までは増加の一途をたどっていたのです

月間」
として全国の不動産鑑定士協会が無料相談会

が、平成20年９月のリーマンショックの影響か、平成20を開催し、大阪でも府下数カ所で開催しました。
（ちな

年以後は相談者数が減少しています。

みに同省は４月１日を「不動産鑑定評価の日」とし、４月にも全国で無料相談会が開催されます。）
本年は次の会場で行いました。

無料
相談会から

拡大して不動産無料相談会を開催しております。相談に来られる方の数も段々増え、来場者からは概ね相談に来てよかったとのお声を頂いております。開催結果報告内容は別記事にて掲載しておりますが、このコーナーでは無料相談から、よくある相談事案とちょっと変わった案件とをご紹介していきたいと思っております。
（相談の性格上、場所などは変えております。
また、内容も実際とは異なることがあります。
）

広報推進委員会

田畑慶裕①困った相談②よくある相談

これは借地権付建物を相続された方からの相談で「所有地（隣地）の価格が知りたい。」判っているよう

また相談内容にも変化が見られ、リーマンショック以したが、借地と借家の区別がよく理解できていないようで判からないのが土地価格です。特に自分の土地と前は立ち退きを要求されているという相談が多かったでした。つまり、親から借地権付建物を相続したが、自かお隣の土地を購入するとなると、正しく判断することのですが、リーマンショック後は激減しています。

分ではその建物を使う意志がないので、なぜ地代を支が大変重要となってきます。

・大阪府不動産鑑定士協会で毎週水曜日、計５回

今秋の相談会も数的にはやや低調でしたが、潜在払わなければならないのかと言う相談でした。地主さ

土地価格の一般的な指標としては、国土交通省(土（通常月は2回）

的に不動産で問題を抱えている方はたくさんいると推んにしてみれば地上に建物がある、即ち、土地を使っ

地鑑定委員会)の地価公示標準地の価格や国税庁（火）豊中市役所第二庁舎
・ 2日

測されるので、数に囚われず、今後も一件一件の相談ているのは建物所有者であるあなたではないですか？

の相続税路線価があります。前者は取引の指標となる

・13日
（土）
いずみおおつCITYアトリウム

に対して懇切丁寧に対応することが大事だと思われまとお答えしても、自分は建物を使っていない、遣う気もものであり、所有地の近隣にポイントがあれば参考とな

・20日（土）布施駅前市民プラザ

す。

・27日
（土）枚方市駅２階コンコース
いずみおおつCITYアトリウムは初めての会場で、南海本線「泉大津」駅直結の再開発ビルで立地条件ないの一点張りで、建物を使う使わないは地主さんにります。
また、後者は土地を相続したときの算定基礎と末筆になりましたが、今回も多くの会員先生方のごは関係ないことと言ってもまったく理解してもらえませなるものであり、市街地では大半の地域の前面道路に協力と事務局の努力により相談会を開催することがでん。
たぶん地主さんにも同じ主張をされたようで、地主付設されています。0.8で割り戻せば、概ねの時価ベーきました。
心より感謝申し上げます。

さんからは地代を払いたくないのなら、建物を収去してスが判明します。

は非常に良く、最多18名の相談者が来られました。
京阪本線「枚方市」駅２階コンコースも初めての会（とよだ けんじ・（有）豊田不動産鑑定）場でした。
１週間前、19日（金）の夕方に駅前で下農委員と授産施設の方々がチラシを配布。
当日朝９時過ぎ赤帽さんが荷物を持ってきてくれて会場設営。場所は駅構内、南の端。
10時から相談会を開始し、相談者数は７名でした。
大阪での土地月間の相談者数の推移は次の通りです。
・平成16年 27名

・平成21年 58名

・平成17年 93名

・平成22年 81名

・平成18年 120名

・平成23年 39名

・平成19年 240名

・平成24年 82名

土地を返してくれてもいいと言われたそうで、そうする

但し、注意すべきはいずれも標準的な土地についてと今度は建物取り壊し費用を自分が負担するのはおの価格指標であり、不整形等、土地の個別性がある

かしいとのことで、相談と言うよりも、
とにかくお金が出て場合、一般的な指標価格から離れる可能性もあるのいくことは全部イヤと御主張の同調をしてもらうのが目で、正確には不動産鑑定士に依頼する必要がありま的のような事案でした。

す。
また、隣の土地を購入するときは、土地を併合する

教訓●借地権も地上建物を有効利用している間は地ことにより全体としての価値が上がる場合もあり、このよ

代の支払いも負担にならないのですが、相続とかで不うな場合も正しく価格を知るためには、専門家の判断要な建物があるときは、場合によっては負の財産になりを仰いだ方がよいでしょう。

かねないことです。借地権付建物が相続対象になると教訓●土地価格を知りたいと言っても、準備的な判断きは、早い目に借地権、建物利用、地代の負担をどうすのためおおよその価格指標を把握することと、実際のるかなどを決めておいた方がよいと思われます。特に、取引等のため土地の個別性等もキチンと考慮して正し相続人にその建物を使う意志がない場合は、建物取り

く判定することとはまったく違います。

壊し費用や地代と言った負担がかかってきますので、（たばた よしひろ・㈱タブ不動産鑑定士事務所）

地主さんに返すのなら早い目にした方が得策な場合も・平成20年 95名

あるかもしれません。
また、これとは別件でしたが、きちん
枚方市駅 2 階コンコースの相談風景と借地権の相続をせずに長兄にまかせたつもりが、地代を滞納、相続人である兄弟たちに損害金の請求が来て、兄弟げんか状態になった事案もありました。

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鑑定おおさか No.40

鑑定おおさか No.40

大阪自由業団体連絡協議会主催
受け取り、受付票を記入し、総合受付に進みます。総

第8回専門家による第８回専門家による合受付は、行政書士1名、弁護士1名の担当するテー

合同市民無料相談会
合同
同市
同市民無
市民
市
市民無料相談
民無料相
民
民無
民無料
無料
無
料相談
料
相談会
談会
府民サービス事業委員会

ブルが4か所設置され、相談者の相談内容に応じて、担当する専門家の相談ブースへ誘導します。
その後、

下農

博之

不動産の価格や賃料の相談は不動産鑑定士に、税金の相談は税理士に、不動産登記の相談は司法書

平成24年12月6日、正午から午後4時において、第8ん等を行っています。4月、10月の無料相談会や、定例

士や土地家屋調査士に、契約締結に関する法律相

回専門家による合同市民無料相談会が、大阪市立北の無料相談会は、
大阪士会会員から相談員を募集す

談は弁護士に、という具合で各専門家に引き継がれて区民センターにて開催されました。
この相談会は、大阪るため、不動産鑑定士が相談員、府民が相談者となりいきます。総合受付で複数の専門家から相談員が必自由業団体連絡協議会が主催し、大阪市が共催、大ます。個別の相談は和やかな雰囲気で進み、相談員

要と判断されたり、各相談ブースで相談中に他の専門阪府が後援する公益性の高い相談会です。大阪自由の親身になった回答に、多くの相談者は満足して帰ら家の応援が必要と判断された場合、複数の専門家にいます。私はちょうど府民サービス事業委員会（当時の業団体連絡協議会は、
大阪弁護士会、
日本公認会計れます。但し、持ち寄られる不動産の相談は幅広く、中よる合同相談になります。相談が済むと、相談者が会

業務推進委員会）の委員になって半年程しか経って士協会近畿会、近畿税理士会、大阪司法書士会、大には相続税等の税金に関わる相談、
境界紛争等の相場入り口で受け取ったアンケートに記入し、相談会はおらず、ほとんど役に立たなかったと思います。

阪公証人会、
日本弁理士会近畿支部、
大阪土地家屋

隣関係の相談、不動産売買の相手方や仲介者に対終了します。参加された多くの方が、満足したご様子

調査士会、大阪府社会保険労務士会、大阪府行政する相談等、
不動産鑑定の範囲を超えた相談も少なくで帰路につかれるのが印象的でした。

書士会、社団法人大阪府不動産鑑定士協会により構ありません。
この場合、一般論でお答えするとともに、
弁

当日来られた相談者は、全部で57件と報告を受けまスに誘導してもらえることと、複数の専門家による合同成される団体です。私は、大阪士会、府民サービス事

護士、税理士等他の専門家の相談窓口を紹介するこした。多くの相談は、弁護士が担当する分野らしく、不相談を受けられることだと思います。弁護士や税理士

業委員会の委員として、広報推進委員会の田畑慶裕とになります。

動産鑑定士への相談は、弁護士との合同相談1件（1

等の専門家に対し、一般の方は、
近寄りがたく感じると

私は、
合同相談会に来られた相談者の最大の贅沢は、総合受付で相談内容に応じた専門家の相談ブー委員長とともに、相談員という立場で、この相談会に参今回の合同市民無料相談会の広告紙面には、「民名）でした。担当した相談の内容は、不動産の賃貸借

よく耳にします。
これだけ幅広い分野から多くの専門家

加しました。今回は、参加した個人的な感想等をご報事・刑事等の法律問題、相続・遺言その他の法律問に関するもので、十分な回答ができたか不安ですが、が集まる相談会は、
珍しいようです。

告させて頂きます。

題、税金に関する問題、公正証書作成、不動産鑑定、最後に感謝の言葉を頂くことができました。

最近、実務においても各専門家の専門性が高まっ

府民サービス事業委員会が担当する無料相談会

登記、測量、社会保険、公的年金、知的財産、労務関

この合同市民無料相談会も、今年で8回目を迎えまていることを感じます。
また、専門家間の協力関係がなには、4月に行われる不動産鑑定評価の日無料相談会係、成年後見、営業に必要な許可手続、外国人の在した。今回は大阪府行政書士会が当番会で、当日午ければ対応できない案件が多くなっていると痛感しま（平成24年は北浜会場、天満橋会場、
豊中会場、八尾

留・帰化など、一般市民生活上、企業経営上のあらゆ

前、私が相談員として会場に到着した時には、既にす。
この相談会は、参加した私達相談員にとっても、
大

会場、
和泉会場）
、
10月に行われる土地月間無料相談

る相談、様々なお悩みをぜひ私たちにご相談くださ

机、椅子、
パテーション等の配置が済み、何時でも相談変貴重な経験になります。相談会を通じ、各専門家同会（平成24年は北浜会場、豊中会場、泉大津会場、
東

い！」と記載されています。多くの専門家が一堂に集ま者を受入れられるような状態でした。大阪府不動産鑑士が信頼関係を育み、協力し合うことで、より大きな社

大阪会場、枚方会場）、毎月第1、第3水曜日の午後にるこの相談会は、不動産鑑定士だけでは十分回答し定士協会も平成18年12月に開催された第2回で、当番会貢献が実現できると、会場で実感しました。今後も、大阪士会事務局で行われる定例の不動産無料相談きれない相談者の相談にも、
ワンストップで対応するこを担当しました。
当時は、回数が少なく、経験が浅く、
手

合同市民無料相談会が継続し、発展することを期待会があり、委員会はこの他、大阪府下の各市町村がとができます。

順や資料等も十分整っていなかったため、
いろいろな

します。

当日、相談者は会場入り口で受付票とアンケートを庁舎内で開催する行政相談等への相談員のあっせトラブルを想定し、時間をかけて準備したことを覚えて（しもの ひろゆき・㈱晶智不動産鑑定）

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鑑定おおさか No.40

鑑定おおさか No.40

ご出席頂きました方々、企画運営に携わった会員、事親睦委員会
平成 25 年新年賀詞交歓会・落語観賞 ・・・・・・・・・・・・・ （富田浩二・とみたプロ野球ナイター観戦・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ （横崎博一・よこさき麻雀大会・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ （小野 愼太郎・おの
拡大ボウリング大会・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ （北川

こうじ）
ひろかず）

会員の方々のご参加をお願い致します。

務局職員等にお礼を申し上げます。来年はより多くの落語観賞しんたろう）

忠志・きたがわ

ただし）しています。着物を着用し、高度な技芸を有する伝統

今回の落語観賞は、平成24年9年25日（火）、大阪芸能を是非ご観賞下さい。

市北区の天満天神繁昌亭で開催された「天神寄席9月席」
でした。参加者は当初の予定人数を超過して25

平成２５年新年賀詞交歓会

名となりました。開場後より徐々に入場者が増えていき、開演前は客席をほぼ埋め尽くす状況となっていまし平成25年新年賀詞交歓会が近畿不動産鑑定士

た。桂三河さんの演目「初恋」
を皮切りに、林家染雀さ協会連合会と社団法人大阪府不動産鑑定士協会

ん、桂塩鯛さんが次々と登場しました。仲入後は桂福の共催により開催されました。

矢さん、そして大トリはテレビでもお馴染みの月亭八方
さんが演目「算段の平兵衛」
で登場してネタを披露し、

日時／平成25年1月28日（月） 16時〜19時30分

客席は笑いに包まれました。
プロの落語家さんの話の会

場／ザ・リッツ・カールトン大阪

構成は、演目に関連する小話「枕」から本筋に入る流

4階ザ・テラス・ルーム、
ザ・ボールルーム
催し／第1部

れがスムーズで、違和感がなく感心しています。

演芸会

天満天神繁昌亭は落語専門の定席で、大阪天満時

間：16時〜17時20分

内

容：講談・旭堂 南陽 氏

林家 染太 氏の演目は「時うどん」であり、滑稽な古典

落語・林家 染太 氏

落語に落ちが付きました。着物姿での登場に、祝賀会

宮に隣接しており、交通アクセスも良好な場所に位置

出席者：56名としての華やかさを十分感じさせ、楽しい時間を過ご

第2部

すことができました。
その後、長谷川副会長（近畿会）

時

懇親会

間：17時30分〜19時30分

プロ野球ナイター観戦の閉会の言葉で終了しました。

出席者：132名（来賓70名含む）

第2部は、司会者の開会の言葉から始まり、熊澤会

今回のプロ野球ナイター観戦は、平成24年8年2日

第1部は、熊澤会長（近畿会）の開会の言葉から始長（近畿会）、西川会長（大阪士会）の賀詞へと続き、（木）、阪神甲子園球場での「阪神タイガース対ヤクル

親睦委員会ではプロ野球観戦以外にも、
サッカー観

まり、講談師と落語家による演芸会を企画致しました。

来賓祝辞は、公益社団法人日本不動産鑑定士協会

トスワローズ」
でした。参加者は23名。3塁側アルプス席

戦や大相撲観戦等企画していきたいと思っております

いずれも伝統的な大衆演芸であり、ステージには格調連合会の緒方会長、大阪府議会の浅田議長、大阪市前段からの応援でした。

ので、どしどしご意見下さいませ。多くの皆様のご参加有する高座が作られ、会場からは笑い声が聞こえま会の辻議長に頂戴致しました。その後、総勢12名の1塁側アルプス席後方の綺麗な夕日を正面に、阪神した。旭堂 南陽 氏の演目は「左 甚五郎」であり、はっぴ姿による鏡開き、国土交通省近畿地方整備局

先発スタンリッジ、
スワローズ先発ロマンで18時プレイ

歴史物語について調子を付けて語って頂きました。

建政部の山田部長のご発声による乾杯、関西大学応ボール。我等がタイガースはここまで5位、首位のジャイ

援団によるチアリーディング、政治家による来賓挨拶、アンツとは17ゲーム差と少し離されてはいますが、
クラ

祝電披露、東北名産品を賞品とした抽選会へと進行

イマックスシリーズ圏内の3位カープとは5.5ゲーム差とし、小野副会長（大阪士会）の閉会の言葉で幕を閉じ

十分手が届く位置にあり、しかもここ最近は3連勝！今ました。

季初の4連勝の期待が大きく膨らむ中、試合が始まりま懇親会は、司会者及びレセプタントの穏やかな進行した。試合内容の方は、スタンリッジが立ち上がりに打の中、会員等とのなごやかな歓談、和洋食の料理、ドリ

ち込まれ2失点。
その後も追加点を取られ、打線も快音

ンク等に満足しました。

なしの4安打。結果は5対0の完敗でした。前回のように

新年賀詞交歓会は、新年の挨拶を交わす祝賀会

勝利して試合後に「六甲おろし」を歌う事はできません

であり、大阪等の不動産鑑定士が一堂に会する貴重でしたが、良い気分転換になりました。今年もプロ野球な場であり、各業界の方々と親交を図ることもできます。

観戦を企画しますので、会員の皆様の熱い声援で、次回こそは我がタイガースを勝利に導きましょう！
！

をお待ちしております。

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鑑定おおさか No.40

鑑定おおさか No.40

麻雀大会※成績上位者は次の通りです。

今回の麻雀大会は、平成24年10年6日（土）、大阪市中央区の新北浜で開催されました。NPO法人近畿・優勝 ････ 北尾

均 氏（定借機構）

定期借地借家権推進機構と近畿連合会との共催

・準優勝 ････ 槙原

清一 氏（連合会）

で、参加者は24名でした。半チャン3回戦で最終順位

・第３位 ････ 米田 宏己 氏（定借機構）

広報推進委員会

田畑慶裕

を競い、途中お寿司を口に頬張り麻雀牌を引きます。4人で全自動麻雀卓を使用し、対局中は『ツモ！』、『ロン！』と威勢の良い声が響き、熱気を帯びた時間が続きました。交流を兼ねた大会ですが、途中の集計順位の関係上、近畿連合会のみ4人の対局となった回戦もありました。
麻雀は最近、
コンピューターゲームやオンラインゲー
ムを通じての対局も可能ですが、麻雀牌の『ジャラジャ
ラ…』とした臨場感溢れる音の中、対局する3人の捨牌から予想して効率的な役を揃えることとなります。
中国を起源とした勝負勘を養うゲームへのご参加を是
非お待ちしています。

拡大ボウリング大会
事業の中心的イベントであり続けるでしょう。

超拡大ボウリング大会が平成24年10月26日（金）、大阪市北区のラウンドワン梅田店に於いてまた、より多くの方々に参加いただくことで、開催されました。ボウリング大会も大阪府不動産

新たな交流の場を提供していきたいと考えてお鑑定士協会の親睦事業としてすっかり定着してります。次年度も、多数の皆さんの参加を是非おはいるものの、今年の参加者数は前回よりさらに待ちしております。

少なく32名（前回58名）となってしまったのが少※成績上位者は次の通りです。
・優し残念です。

勝 ････ 西川 和孝 会員

・準優勝 ････ 福田 宇希 さん

それでも、毎年、拡大ボウリング大会を楽しみ

・第 3 位 ････ 森本にしていただいている会員諸兄、会員事務所職員

健太 さんの方々は多くいらっしゃるようで、ゲーム終了後の懇親会会場となった「なにわ味 贔屓屋 梅田Ｈ
ＥＰ通り店」での表彰式は大盛り上りでした。
ゲームの結果は右記のとおり昨年の副会長（○○先生）に引き続き西川会長が優勝してしまうという、これまた残念な結果となってしまいました。
ボウリングは手軽なようで、なかなか奥が深く、老若男女を問わず一同に会して競技することのできる特殊なスポーツで、今後も士協会の親睦（たばた よしひろ・㈱タブ不動産鑑定事務所）

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鑑定おおさか No.40

鑑定おおさか No.40

今期の委員による最後の号となりました「鑑定おお

この紙面だけでなく、当委員会が担当して開催してさか」
４０号をお届けいたします。数号前より変化する

いる毎年１０月の土地月間記念講演会でも、講師の方

大阪を連続して取り上げてきましたが、どうも梅田一極に「町の味」的なお話しをしていただき、活気のあるとこ

集中の感が極まってきたようです。個性のある(ありすぎ

ろはどう違うのかも探ってきました。いつまでも本格回る？)町があちこちに点在して、全体を作っているのが復しない景気動向や少子高齢化が町に元気のない

大阪の魅力だと思っていたのですが、実際には商業

主因かも知れませんが、それに負けず人を呼んで活施設の大型化、鉄道の直通化等で梅田地区への集気を保っているところもたくさんあります。大阪の町のあ

中は止まりそうにありません。
これは必ずしも悪いことでちこちで梅田に負けない元気を持ってもらいたいものはないのでしょうが、過去の衰退していった都市をみるです。

と、都市内の機能分散構造が失われているのは共通のようです。

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田畑慶裕、吉川若実、熊ヶ谷一幸、田村周治、藤原博司（順不同）22
鑑定おおさか No.40