人口減少地域における空き家地図の作成
Development of the vacant house map in depopulating regions
松橋 啓介 ・石河 正寛＊＊Keisuke MATSUHASHI and Masahiro ISHIKAWA
国立環境研究所 社会環境システム研究センター
Center for Social and Environmental System Research, National Insutitute for Environmental Studies

摘要

全国的な人口減少傾向を背景として，「多世代参加型ストックマネジメント手法の普及を通じた地方自治体での持続可能性の確保（Open Project on Stock Sustainability
Management: OPoSSuM）」のプロジェクト活動の中で著者らが実施した「空き家地図の作成」について解説する。地域の空き家地図を提示することで，まちの将来像に関するイメージを喚起しやすくなる。人口減少には地域差があることを踏まえることで，空き家をどう活用するか，道路や上下水道などのインフラやゴミ収集サービスなどの都市生活サービスをどうしていくかといった議論を促進することに活用された。
空き家の選定方法について実際の空き家発生メカニズムを反映すること，国勢調査とゼンリンの調査データの調査年や分類区分のずれを補正することなどが今後の主な課題である。

キーワード：空き家，インフラ，人口減少，都市計画
Key words：vacant house, inflastructure, depopulation, urban planning
1．はじめに本稿では，「多世代参加型ストックマネジメント手法の普及を通じた地方自治体での持続可能性の確保（Open Project on Stock Sustainability Management:OPoSSuM）」のプロジェクト活動の中で，著者らが実施した，「空き家地図の作成」について解説する（JST/RISTEX, 2016）。
2．空き家地図
人口減少地域において住宅や公共施設等の資本ストックを健全な状態に維持していくためには，人口規模の縮小に応じて，面的に供用を取りやめたり，公共施設等の削減と再配置を行ったり，機能集約化したりする方策が考えられる。そうした方策を検討するためには，市域内部での人口減少傾向の地域的な違いについて定量的に把握できる資料が必要となる。また，参加型のまちづくりワークショップ等において，過去の地図及び現況と将来の空き家地図を提供し，それを見ながらまち歩きを行なうことで，過去を踏まえた現況の課題と将来のイメージをより具体的に把握し，共有することで議論を促進することに役立つと考えられる。
この目的に適う空き家地図の既存資料として，千葉大学工学部建築学科・NPO 法人土気 NGO が作成した，「半分社会」を示すシナリオマッピングがある（土気 NGO, 2015）。同資料の空き家地図は，「いつか必ず訪れる現在の人口が半分となった状態」を想定し，人口が半分だった昔の地図に加えて，駅周辺が残るシナリオ，最近に開発された地区が残るシナリオ，ランダムに減少するシナリオの 3 つが示されている。このような空き家地図が全国的に作成可能になれば，人口減少社会における街のたたみ方や資本ストックの効率化の具体的なイメージを地域住民と共有しながら進めていく際の有力なツールになり得ることが期待される。しかし，土気 NGO の行ったシナリオマッピングによる空き家地図の作成手法は，対象範囲の全体で人口半分となる状態を描くものの，現況の空き家の分布状況や特定の将来年の空き家の分布状況を反映した地図化はなされていない。そのため，よりリアルな将来時点の空き家の分布状況を反映した地図を作成する汎用的な手法を検討することの必要性が考えられた。
一方，有賀・松橋（2012）は，地域内の人口分布パターンが異なるシナリオの構築を進めてきた。そこで，これらの知見を総合して，小地域の人口構成を反映させた人口数変化率を求め，その変化率に応じて住宅がランダムに減少するシナリオを示す方法を基本とする空き家地図の作成手法を開発した（たと受付；2019 年 10 月 2 日，受理：2019 年 12 月 26 日
1
〒 305-8506 茨城県つくば市小野川 16-2，E-mail：matuhasi@nies.go.jp
2019 AIRIES

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松橋・石河：人口減少地域における空き家地図の作成

えば石河ほか（2016）や石河ほか（2017）など）。
OPoSSuM プロジェクトの活動を通じた空き家地図の作成は，2015 年のいちはら未来ワークショップ，2016 年のやちよ未来ワークショップ，2018 年のたてやま未来ワークショップの 3 回のワークショップの機会に行った（倉阪，2017）。
3．いちはら未来ワークショップのまち歩き地図
2015 年 8 月開催のいちはら未来ワークショップの資料として，市原市の 3 次メッシュ人口地図と，上総牛久駅周辺のまち歩きのための空き家地図を作成した。
図 1 に推計のフローを示す。まず，有賀・松橋による地域内人口分布シナリオの値を，市原市独自の中学校区別将来人口推計の値と整合するように補正することで，将来の 3 次メッシュ人口地図を作成した。これにより，市内の中学校区別の人口増減の動向や 3 次メッシュ別の性別 5 歳階級別人口構成を反映した人口を示すことが可能である。ワークショップでは，市全域の 1980 年，2010 年，2040 年の 3次メッシュ人口地図を図示した。その上で，市域内において南部の人口減少が進み，学校や鉄道の維持が困難になることを説明した。
次に，株式会社ゼンリンが提供している建物形状データ（ゼンリン，2015a）と用途・床面積がわかる建物ポイントデータ（ゼンリン，2015b）を組み合わせて，現況で空き家と明示されている建物を白抜きで示した。これをもとに，それぞれの建物が属する 3次メッシュの人口変化率に応じて，ランダムに個別

図1146

建物の空き家を増やした。集合建物については建物単位で空き家になることは考えにくいことから，空室の割合を増やすと考えて推計した。
図 2 に空き家地図の 2040 年推計結果を示す。ワ
ークショップの際のまち歩きの対象とした小湊鐵道上総牛久駅周辺について，「まち歩きのしおり」として作成した。図 2 に示した 2040 年の空き家地図に加えて，2010 年の空き家地図と 1980 年の白地図を資料とした。白地図は，都市計画部局から入手した 5,000 分の 1 の地図をスキャナで読み込んだ。
1980 年から 2010 年までの 30 年間に倍増した市域人口は，2010 年から 2040 年までの 30 年間には約 2割減少すると予測されている。
なお，この推計手法では，集合建物については，建物ごと完全に空室になるものは生じないことから，空き家率が 33％から 66％までの建物を「半分空き家」として定義し，それ以上を「使用中」，それ未満を「空き家」と判定して図示することとした。この地域に比較的多い大きな建物は，半分空き家の集合建物として薄く塗られるものが多く生じている。
個別建物については，人口減少率に合うように，ランダムに空き家を発生させた。その結果として，建物密集地域ではスポンジ状に空き家が増えるが，もともと密度が低かった地域では使用中の建物がまったく無くなる一角や通りが生じており，無人化が目立つ。なお，この手法の今後の改良方針として，以下の課題が挙げられた。
・空き家となる建物を選定する際に，道路からの距離や建物の老朽化等の特徴を反映する方法を検討

いちはら未来ワークショップにおける空き家地図作成フロー．

地球環境 Vol.24 No.2

図2145−150（2019）

いちはら未来ワークショップにおける空き家地図．
（上総牛久駅周辺，2040 年推計）

すること
・人口でなく，世帯数を推計し，その変化率を適用すること
・主要市街地に含まれない地域の建物形状を取得する際には，Zmap-AreaII ではなく，Zmap-TownIIが必要になること・メッシュの人口が増加する場合には，建物数を増加させるメカニズムが別途必要になること
4．やちよ未来ワークショップの団地空き家状況
2016 年 11 月 23 日に開催されたやちよ未来ワー
クショップの資料として，八千代市の 3 次メッシュ
人口地図と，村上団地周辺の空き家地図を作成した。
中高生が八千代市の課題と将来像を議論する際に，人口減少に伴って建物ストックが使われなくなっていくイメージを伝える方法を検討し，その図示を行うことを目的とした。そのため，団地に居住する世帯の規模と世帯主年齢をあわせて図示した。
図 3 に推計のフローを示す。ゼンリンの建物ポ
イントデータを用いて建物別の住宅数を集計し，国勢調査の基本単位区別の世帯数データと突き合わせることで，集合住宅の建物単位での 2010 年時点の空き家状況を求めることができる。なお，基本単位区は，20 ～ 30 世帯程度からなる道路等で区分される範囲である。これを上回る大規模な集合住宅については，建物単位の世帯数を知ることができ，これを下回る小規模な集合住宅については，複数の建物をあわせた範囲の世帯数を知ることができる。
また，2010 年の基本単位区の人口をもとにして，単位区が属する町丁目等の現在 2010 年及び将来2040 年の世帯主率等のパラメータを適用することで，現在の世帯数と将来の世帯数を求めることができる。具体的に用いるパラメータは，町丁目別の性別 5 歳階級別人口と市町村別の性別 5 歳階級別人口変化率及び子ども女性比，都道府県別の性別 5 歳階級別世帯類型別世帯主率である。まず，町丁目別の現在人口に対して市町村別の将来人口変化率と子ども女性比を乗じて町丁目別の将来人口を求めた後，町丁目別の将来人口に対して都道府県別の将来世帯主率を乗じることで町丁目別の将来世帯数を推計した。ただし，現在世帯数の国勢調査値と推計値には推計誤差が生じるため，その誤差を埋める補正係数を求め，現在及び将来の推計値の補正に用いた。なお，建物の棟数や戸数は，2010 年代前半の状態で変化しないとみなした。
2040 年時点の空き家地図及び世帯類型別世帯主年齢別世帯数の推計結果を図 4 に示す。建物別の空き家状況は，円グラフのパイチャートを用いて建物あたりの総戸数を円のサイズで表現し，居住する一般世帯の数と各年次の空き家の数の割合を表している。2010 年の状況と比較すると，大規模な賃貸住棟や駅から遠い北端の分譲住棟における空き家の割合が高くなることが予想された。あわせて，単独世帯とその他一般世帯及び世帯主年齢 70 歳以上と70 歳未満の別に 4 区分した世帯類型別世帯数の町丁目（街区）別の推移を積み上げ棒グラフで作成・提示した。1980 年より前に開発された団地では，入居者の単身高齢化が現在進んでおり，空き家化が今後進むことを説明した。

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松橋・石河：人口減少地域における空き家地図の作成

図3

やちよ未来ワークショップにおける空き家地図作成フロー．

（将来人口変化率は性別 5 歳階級別，将来世帯主率は性別世帯類型別）

図4148

やちよ未来ワークショップにおける空き家地図及び世帯類型別世帯主年齢別世帯数．
（村上団地，2010 年及び 2040 年推計）

地球環境 Vol.24 No.2

5．たてやま未来ワークショップの空き家地図
2017 年 8 月開催のたてやま未来ワークショップ
資料として，館山市の 3 次メッシュ人口地図と，建物密度がそれぞれ異なる市内 4 地区についての空き家地図を作成した。たてやま未来ワークショップではまち歩きを行わなかったが，市内の複数の場所についての空き家地図を作成することで，同じ市内でも場所によって空き家化の動向が異なることを伝えることとした。空き家地図の作成対象とした 4 つの地区について，1980 年，2010 年，2040 年の建物利図5145−150（2019）

用状況を図示した。住宅以外の建物はグレー表示，人が住んでいる住宅は黒，住んでいない住宅は白抜
きで表示した。2040 年に空き家化している建物については町丁目ごとの空き家率に応じてランダムに選定した。
富崎地区の空き家化の予測状況を図 5 に示す。富崎地区の現状 2010 年時点の空き家率は約 17％とあまり白抜きの建物は目立たない画となっているが，将来 2040 年には空き家率が約 59％になると予想され，白抜きの建物が目を引く画になっている。市中心部に位置する地区などでは空き家化の進行が低く

たてやま未来ワークショップにおける空き家地図．
（富崎地区）（図中の赤数字は町丁目別の空き家率を表す。1980 年は白地図であり，利用状況を示していない点に留意されたい）

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松橋・石河：人口減少地域における空き家地図の作成

留まる様子の画などと見比べてもらうことで，各地区の建物や道路が部分的にはすっかり使われなくなっていく様子を説明した。なお，館山市の地図と同様の方法で，2018 年 8 月開催のにしのおもて未来ワークショップ用の空き家地図も作成した。

イン」研究開発領域「多世代参加型ストックマネジ
メント手法の普及を通じた地方自治体での持続可能性の確保」. https://www.jst.go.jp/ristex/i-gene/projects/h26/project_h26_1.html（2019 年 11 月 19 日確認）
倉阪秀史（2017）未来ワークショップ：2040 年の未来市

6．おわりに長になった中高生からの政策提言. 環境情報科学, 46（4）, 35–40.

OPoSSuM プロジェクトの活動を通じて「空き家地図の作成方法」を開発した。基本単位区や町丁目等の小地域の人口や世帯数の減少予測に基づいて，戸建に関しては空き家をランダムに表示し，集合住宅は円グラフで表示することで，空き家化の状況を個別建物レベルの空間解像度で視覚化する方法を検討した。これによって，まちの将来像に関するイメージを喚起させ，まちづくりワークショップ等における論点を明確化することに役立つと考えている。
空き家の現状と増加には小地域間でも差があり得ることを踏まえて，空き家の活用や処分の方向性や，小地域の道路や上下水道等のインフラ及びゴミ収集等の都市生活サービスの方向性を検討するための材料としても活用できると考えている。
現在の手法では，空き家となる建物を選定する際に道路からの距離や建物の老朽化等の特徴を反映できていないため，今後この点について詳細な条件を設定した推計を試みたい。また，OPoSSuM プロジ
ェクトにおいて使用した国勢調査とゼンリンの調査データの間には調査年や分類区分が異なる部分があった。両データの調査年がそろう時点を対象として推計すること，両データのそれぞれの分類区分の中に含まれる建物用途について厳密な精査を行った上でデータの対応付けを図ることも課題である。
謝

辞

本研究の実施にあたって，JST/RISTEX のOPoSSuM 及び環境研究総合推進費 2-1404 の助成を受けた。この場を借りて厚く御礼申し上げる。
引用文献
有賀敏典・松橋啓介（2012）地域内人口分布の偏在化・均一化シナリオ構築手法の開発. 都市計画論文集, 47（3）, 745–750.
石河正寛・松橋啓介・有賀敏典・金森有子・栗島英明（2016）空家の地域内分布に関する現況及び将来推計：世帯数と住宅数の差分に着目して. 都市計画論文
集, 51（3）, 833–838.
石河正寛・松橋啓介・金森有子・有賀敏典（2017）住戸
数と世帯数に基づく空き家の詳細地域分布の把握手法. 都市計画論文集, 52（3）, 689–695．
JST／RISTEX（2016）「持続可能な多世代共創社会のデザ150

NPO 法人土気 NGO（2015）
土気 MAPPING1.0．
株式会社ゼンリン（2015a）Zmap AreaII（ZENRIN 複製利
用許諾番号 Z19BI 第 188 号）．
株式会社ゼンリン（2015b）建物ポイントデータ．

松橋啓介／Keisuke MATSUHASHI

1971 年宮城県生まれ。1994 年東京大学工学部都市工学科卒業，1996 年同大学院工学系研究科都市工学専攻終了後，国立環境研究所に入所。2001 年に博士（工学）取得。専門は，都市工学，環境システム工学。自動車からの二酸化炭素排出量を市区町村別に推計し，メッシュ人口分布との関係から都市構造のコンパクト化の影響を定量化する研究等を行ってきた。近年は，持続可能社会の実現に向けた地域や生活に関するシナリオ構築に関心を持っている。

石河正寛／Masahiro ISHIKAWA

国立研究開発法人国立環境研究所環境政策研究室特別研究員。1984 年栃木県生まれ。博士（工学）。専門は都市地域計画，環境システム工学。自治体による環境政策や地域まちづくり計画の立案・評価に役立つ統計モデルの開発や持続可能な地域を実現させるための計画制度の在り方を研究している。全国の自治体で汎用的かつ手軽に行える空き家分布の把握手法を開発することを通じて地域の特徴を踏まえた持続可能なまちづくりの議論を支援する材料になると考えている。