No.28

社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

鑑定おおさか第２８号 もくじ
おおさか あちこち 再発見！ ミナミの再生なるか？

02

生まれ育った町、ミナミ

渉外広報委員会 杉谷 知江子

なんばマルイ、都心型シネコンが起爆剤になるか

渉外広報委員会 松本孝司

日本橋・電気街の活性化はできるのか

渉外広報委員会 田村周治

京都大学法学部長 森本滋

弁護士 苗村博子

特集

新会社法における専門家の果たす役割
第８回 各士業女性合同研修会

06

基調講演
新「会社法」の概要について

専門家報告「会社法における内部統制システム構築の要請」

公認会計士 伊加井 真弓「新会社法〜内部統制をテーマに〜」「会社法と商業登記実務」「M＆Aの概要とバリュエーション（企業評価）の考え方について」「特殊支配同族会社の役員給与の損金不算入」

パネルディスカッション

司法書士 内藤卓

不動産鑑定士 若崎周

税理士 舞谷佳澄

コーディネーター・不動産鑑定士 松田 嘉代子

各種行事開催・参加報告
それでもカリフォルニアの空は青かった。

14（株）谷澤総合鑑定所 臼井裕

有田不動産鑑定事務所 有田榮一〜汎太平洋不動産鑑定士・カウンセラー会議に参加して〜

開業しました16

小さな『城』でも…

オリーブ不動産鑑定 北谷 奈穂子

なぜ オリーブ？「快適自宅開業」
居心地の良さにどっぷり−新事務所からの風景−（株）東洋不動産研究所 熊ヶ谷 一幸

苔玉置いて、目の保養−独立開業後の楽天的日々−

ランドウォッチ研究所 前田

陽子

親睦委員会 福原啓太

土地月間記念講演会を聞いて

渉外広報委員会 田村

周治

土地月間の無料相談会

業務推進委員会 豊田健治

26

担当副会長 笠井靖彦

4年目を迎えたインターンシップ 実施報告28

渉外広報委員会 田畑慶裕

継続賃料シンポジウム、全国から約３９０名の参加で開催

31

親睦委員会 福原啓太

隣の人に話しかけてみて下さい−親睦行事報告−

20

土地月間記念行事報告

22

大阪自由業団体連絡協議会
第２回「専門家による合同市民無料相談会」を終えて緊急報告

平成１９年 新年賀詞交歓会開催される

32

鑑定おおさかNo.28

1

おおさか あちこち 再発見！
ミナミの再生なるか？
キタに押され、なにかと沈滞気味であったミナミ。しかし、一昨年のそごう建替再スタート、なんばパークス２期に日本最大の家電量販・ヤマダ電機、高島屋前にはマルイとシネコンのオープン、と続けて大型施設が完成。その様相を大きく変えようとしている。
すぐ近くの日本橋電気店街の変貌ぶりや鳴かず飛ばずのＯＣＡＴと対比しながらミナミの今後を占ってみた。

生まれ育った町、ミナミ
渉外広報委員会 杉谷 知江子
大阪「ミナミ」は、私が生まれ育った町で、現在の住所地でもあります。通称「引っかけ橋」からほんの２００〜３００ｍ
西のあたりの道頓堀川の橋の袂で、私は生まれました。そのせいかどうかは定かでありませんが、現在もネオンの光が好きらしく、
不良おばさんの道を日々邁進しております。
「ミナミ」は、上品な町とは言い難いかもしれませんが、個々人のパワーや個性を強烈に感じます。秩序より自由を愛する人が多いのでしょうか？全国一厳しい青少年の門限条例が施行されても、逞しく夜遊びを続ける少年少女たちで賑わい、
まさに「不夜城」です。
JR難波駅（ＯＣＡＴ）周辺と難波パークス付近では大型再開発事業が進み、「ミナミ」の新しい顔として生まれ変わ発展が期待できるようになると考えます。難波リバープレイ
ス裏の野外ステージ付近は夜間照明が川に写って美しく、ろうとしています。
タワーマンションも数棟建設され、人口流

デートスポットとしてたくさんのカップルを見かけます。

入が加速し、当該地域の税収は大幅アップしそうです。商「アメリカ村」は若者相手の飲食店やユーズドを含めた売下手な大阪の行政にしては成功例といえるでしょう。

衣料品店が建ち並び、南堀江はやや落ち着いた雰囲気

道頓堀川の水もかなり清浄化し、遊歩道や野外ステーのレストランやインテリアショップの出店が増加してきました。

ジ等の整備がされています。遊歩道がかなりの区間完成

大丸、そごうの背後地では高級ブランド店が軒を並べる一すれば、人の流れが広範囲に東西に広がり、もっと面的な

方で、その裏通りに、昔でいう「質屋さん」が多数出店して2 鑑定おおさかNo.28

いて、
中古ブランド品販売の営業をしているのを見ると、妙な集積効果に思わず苦笑いをしてしまいます。
「ミナミ」の町は、「キタ」とは異なり、「お上」主導の計画的な発展というよりは、
むしろ住民のマンパワーが活力源となって、自然発生的に湧いて生まれたように発展し、また移り変わってきたように思います。文化の発信ができるイン
パクトのある町として、これからもずっとがんばってほしいです。北ヤードの開発で、数年後には大きく様変わりするであろう「キタ」とは差別化された、大阪らしい魅力的な町として、進化し続けていくことを、「我がネオンの故郷」に期待しています。
（すぎたに ちえこ・（株）杉谷アプレイザル＆リサーチ）

なんばマルイ、都心型シネコンが起爆剤になるか
渉外広報委員会 松本 孝司
最近、地下鉄御堂筋線のなんば駅南側改札の出口付近にまた、マルイの北向かいにあった珈琲店も今はお洒落なカフ

かなりの混雑がみられます。土日や祝日は特にそうです。地下ェに変わっています。この北側の通りが、新しいストリート（「カ

鉄の改札前にはすぐに「なんばマルイ」の地下の入口があり、フェストリート」）となっています。更に、地階でつながる「なん多くの若者を中心とした買物客が中に入っていきます。

なんタウン」
もリニューアルオープンし、周辺の状況もかなり変「なんばマルイ」は同社の関西第二の店舗として昨年の秋、わりました。そして、景気回復の影響でしょうか、飲食店舗を「東宝南街ビル」にオープンしました。場所はいわずと知れた

中心に以前よりも客単価が上がってきていることが実感でき

南海なんば駅および「高島屋大阪店」の北向かいの一等地ます。再度日経新聞によると、『「なんばマルイ」の開業後、「高にあります。元は「南街会館」という映画館であったことは大島屋大阪店」や「なんばＣＩＴＹ」など周辺商業施設の来店

阪に住む人であればご存知と思います。
「南街会館」は私自

客および売り上げがともに増加しており、現時点では難波地

身、学生から社会人時代と何度も足を運んだ映画館でしたが、域の活性化の追い風となっている。』と記載されています。

2004年1月に閉館し、再開発として建替事業が開始されました。

バブル崩壊後ミナミは長らく低迷状態にありました。
１０年「東宝南街ビル」は地上11階建てで地下1階から7階まで
は「マルイ」のショッピングゾーン、8階から11階はシネマコンプ
レックス「ＴＯＨＯシネマズ」があり、映画館の名残りがあります。
建物の外観はあくまでシンプルで、「マルイ」の店舗としては

ひと昔といいますが、大阪でもこの１０年で大きく変化したエリアは少ないと思われます。今後も大阪の南の玄関口として、難波地域が更に発展してゆくことを期待しています。
（まつもと こうじ・松本鑑定調査）

ややおとなしい感じがします。映画館はとてもきれいで設備も格段によくなっており、同じ入場料ならこちらで映画を見ることをお勧めします。売り場は低層階にレディース、上層階にメンズと性別に関係がなく商品が揃っており、価格も比較的リーズナブルであるとのことです。
ところで、日経新聞によると、『マ
ルイは集客状況について「10〜20代という従来の主要顧客層に加え、30代のビジネスマン・ＯＬも増えている」
としています。
同店に人気ブランドを出店するアパレルメーカーは「今のところ売上高は予想通り」と話しており、滑り出しはまずまずの様子』とのことです。

鑑定おおさかNo.28

3

日本橋・電気街の活性化はできるのか
渉外広報委員会 田村 周治

地
下
鉄
四
つ
橋
線

1. 日本橋・電気街の歴史と現状をWikipediaを参考に

地
下
鉄
御
堂
筋
線

道
頓
堀
橋

阪神高
15号 速
堺線

■概

J
RO
難C
波A
駅T

要

でんでんタウンとは、大阪市浪速区にある電気街のことで日本橋電気街、通称日本橋（にっぽんばし）、日本を代表する電気街であり「東のアキバ、西のポンバシ」と言われる。
「なんさん通」より南側、阪神高速道路環状線えびす町入口より北側に当たる堺筋周辺を指すが、明確な定義はない。
堺筋にはアーケードがあり、量販店等が軒を並べているが、堺筋より西側の一帯にも多くの店舗がある。
電工品や工具を扱う店の他、コンビニエンスストア、飲食店等も増えた。
恵美須町駅と南海なんば駅が最寄り駅となっている。
堺筋の西側にある通称「オタロード」はメインロ
ードとは違った雰囲気を有している。

地
下
鉄
堺
筋
線

道頓堀川

千日前通 地下鉄千
日前線
近鉄難波駅

新歌舞 な
伎座 ん

な
ん
ば
駅

J
R
関
西
本
線

ば
駅

国
道
２５ 下地
号 鉄
御
堂
筋
線
府立

体育会館
地
下
鉄
四
つ
橋
線

近鉄日本橋駅

ビックカメラ
マルイ
高島屋
大阪店

近鉄難波線

黒門
市場
なんば
グランド花月

南
海
難
波
駅

阪
神 なんば
高 パークス速1号
環 ヤマダ電機
状
線

堺
筋

高島屋
東別館

日
本
橋
電
気
街

の転換が進み、力をつけた電気店は大型化し、日本橋以外の郊外にも進出していった。
昭和４０〜５０年代のオーディオ、パソコン等の情報家
電の登場等、時代に求められていた商品とともに、関西一円に求心力を持つ「電気の街」として成長していった。
しかし、バブル経済崩壊後、景気が減速してくると電気店に以前に増して「安売り」が求められるようになった。
そして、
かつては日本橋に来なければ手に入らなかった品物も、量販店自らが出店した郊外の店舗で手に入るようになった。
電気街での主力の商品も、パソコン等利益率の少ない商品に変わっていった。
平成に入り、電気街は堺筋に加え、南海なんば駅前
から日本橋筋につながる「なんさん通り」を含むようになり、さらに堺筋の西側の小さな道路を挟んでオタク向
けのパーツショップや同人誌、フィギュアやおもちゃなどの店が進出するようになった。
ここに、東京資本のＴなどが進出するようになり、「オ■電気街の誕生から現在まで
日本橋は、第二次世界大戦後に自作のラジオ向け

タロード」と呼ばれはじめるようになった。その後メイド喫茶などが多数進出した。

等のパーツや工具等を扱う店がこの界隈に現れ、そのことが、電気街としてのおこりである。

■日本橋電気街の特徴

昭和３０〜４０年代と高度成長期に洗濯機、テレビ等

以上のように、日本橋電気街はその時代に流行したの家庭電化製品が発売され、徐々に家電の小売業へ

業種に店舗が集中する歴史を繰り返しており、ある時4 鑑定おおさかNo.28

期は携帯電話の販売店が乱立し、またある時期は映像ソフト販売店ばかりが乱立するといったことを繰り返

2. 電気街のこれから

してきた。
それでも、
ジャンルを絞ったりオリジナルの商品があるなど特徴があればよいが、どこも売れ筋商品を並べるだけでオリジナリティが乏しく、必然的に価格競争に巻き込まれてゆく。
結果として、ブームが去ると次々と共倒れ状態で閉店に追い込まれ、跡地にまた別業種の販売店が乱立するといったことが繰り返されてきた。

■「電気街」としての危機

以上、電気街としてなんらかの業態変化をしな
ければ生き残っていくのは難しいであろう。
商業地 ⇒ 共同住宅等の混在した地域への変化が徐々に進むであろうが、それとは別に一つの方向としてはアキハバラのような方向であろう。
アニメ、ゲーム等のオタク文化というようなもの
を中心とした業態への変化に拍車がかかるのかもしれない。
以下で、東京、アキハバラの状況を概略して日本
橋電気街の方向性を探る上での参考としてみたい。

2001年に、
なんば千日前にビックカメラ、梅田にヨドバ
シカメラという大型量販店がターミナル駅近くに進出し、日本橋に来る人の流れを変えてしまった。
この大型店舗の進出により、なんばに隣接しながら繁華街からやや離れた場所で、また閉店時間が早いことが災いし客足は次第に遠のいていった。
そのため店舗の整理統合がなされ、売れ筋商品だ
けを総花的に置いた家電店やパソコンショップ等は大幅に数を減らしていく。Ｍデンキ、Ｎと次々に破綻した。
家電に次いで日本橋の顔となっていたパソコン販売
店も、撤退が続き、Sも2006年になって日本橋地区の店
舗を2店舗閉鎖し、「電気街」としてのかつての活気は失われたと言って差し支えない状態である。
これらが閉鎖した店舗は、次の借り手を見つけることができず、多くが空きビルのままとなっている。
最近、堺筋沿いで、家電店が撤退した跡地にマンシ
ョンの建設ラッシュが進んでおり、衰退が目に見える形で現れてきた。
日本橋は、難波、心斎橋に近い一等地であり、テナン
トビルにするよりも坪単価が高いマンションにした方が利益が上がる事がその原因となっている。

■ヤマダ電機の進出、なんばパ ークスの二期工事の完成
このように逆風が吹き荒れる中、2006年3月10日、
なんばパークス南側にでんでんタウンへのとどめを刺すかのようにヤマダ電機の大型店舗『LABI1なんば』がオープンした。
なお、2007年4月になんばパークスの二期工事が完成する予定で、これからの動向はやや微妙である。

■アキハバラの状況
1990年代後半頃からは、
ゲーム・アニメ・同人誌を愛好するマニア間においてパソコンを利用したカルチャーが爆発的に増加を見せた。
このことから、秋葉原ではマニアを当て込んだ同人誌販売店やアニメ・ゲームグッズショップ、フィギュアを販売したり、製作するためのパーツを売るショップなどが多く誕生し始め、2000年代初頭から劇的に増加した。
これらのオタクショップ群が形成した市場は一説には数千億円とも言われ、この状況がもたらした経済効果を、
かつてのバブル景気になぞらえ「オタクバブル」とも言われる。
量販店パソコンショップにもこの潮流は押し寄せ、この種のグッズを退潮しはじめていたパソコンと並び立つ
主要販売商品としなければ生き残れない状況となった。
これにより秋葉原電気街はオタクの街・アキバへと変貌を遂げる事となった。
また最近ではメイ
ド喫茶やコスプレ喫茶など、雰囲気（？）
を楽しむためのアミューズメントショップも増え、
オタクの
街として、
アニメ・ゲームなどの舞台となることもある。
（たむら しゅうじ・（有）タムラ不動産鑑定）

鑑定おおさかNo.28

5

特

集

新会社法における専門家の果たす役割
第８回 各士業女性合同研修会

新会社法における専門家の果たす役割
第８回 各士業女性合同研修会

昨年11月25日（土）、大阪市中央区のツイン21ＭＩＤタワーで、第8回各士業女性合同研修会が行われました。今回の研修テーマは「会社法」。蔵口康裕日本公認会計士協会近畿会副会長の開会挨拶に続いて、森本滋京都大学大学院法学研究科長が基調講演。弁護士、公認会計士、司法書士、不動産鑑定士、税理士の各専門家の発表と、全員によるパネルディスカッションが行われました。約100年ぶりの会社法の改正にいかに取り組むか、各士業の約８５人の参加者が熱心に聞きいりました。
（主催：全国女性税理士連盟・全国司法書士女性会・日本公認会計士協会近畿会・（社）大阪府不動産鑑定士協会）

基調講演
新「会社法」の概要について
森本 滋 教授■会社法の一般的特徴
新「会社法」は、経済的に同様の機能を果たす法
制度を横断的・統一的に規制しました。例えば、剰余

もりもと しげる
京都大学大学院法学研究科長
京都大学法学部長

金配当（これまでの利益配当・中間配当）
・自己株式の買受け・資本準備金を財源とする分配をすべて剰余金の分配として統一的に財源規制がなされています。

約100年ぶりに会社法制が抜本的に改正され、平成18年５月１日に会社法が施行されました。片仮名文語体表記の法規定が平仮名口語体となり、これまで商法
第二編「会社」、有限会社法、商法特例法などに分かれていた、
いわゆる実質的意義の会社法を一つの法典としてまとめ、
わかりやすく再編成されました。その過程で有限会社が廃止されましたが、既存の有限会社
は特例有限会社として存続することが認められています。
最近の社会経済状況に対応するための実質的な改正も行われました。会社にかかわる諸制度間の不均

また、新株発行と自己株式の処分を経済的に同じとみなして、募集株式の発行等として、両者を統一的に規制しています。
会社法にも施行細則にも、極めて詳細な定義規定が設けられました。それぞれの法令の最初に膨大な定義規定がまとめて設けられていますが、それ以外にも法令のいろいろな場所に定義規定が散在し、わかりにくい状況です。また、定款自治の認められる範囲も詳細に定められています。会社法は、法律規定に反しない事項を任意的記載事項として定款に記載することを認めていますが、どのような基準で「法律に反するか衡を是正し、
さらに、最近の経済状況に適合させるため、どうか」を判断するのか曖昧で、実務が混乱するおそ

大幅に規制が緩和されました。組織再編関係についれがあります。以前は、株主の利益になる定款規定のては、対価の柔軟化と簡易組織再編行為の要件の緩効力について弾力的に解する傾向にありましたが、新

和、そして、略式組織再編行為が創設されました。

会社法のもとでは、株主の利益になることでも明文化さ

6 鑑定おおさかNo.28

特集

新会社法における専門家の果たす役割
第８回 各士業女性合同研修会

れていなければ、制限的に解される傾向にあります。

財務情報を公開してさえいればあとは自己責任でいさらに、これまで解釈に委ねられていた事項について、

いということなのでしょうが、それでよいのかどうか、検基本的に判例法理をベースに明文化されています。

討を要します。株主保護についても問題があります。

明文の規定にない事項について解釈の余地が狭まっ

株式の種類が多様化し、株主平等原則が結果としてていますが、会社法はダイナミックなもので、すべて法後退しました。合併対価等の自由化により、強制退社

律や規則で規制するにはなじまないように思われます。

の可能性が格段に広がりました。

定款自治ないし会社自治は、株主・債権者の不利益と機関構成は多様化・柔軟化し、譲渡制限会社も委ならない限り、できるだけ認められるべきです。新会社

員会設置会社制度を採用することができます。譲渡制法は、ケース・バイ・ケースに柔軟に対処しようとする解限大会社は、会計監査人を置かなければなりませんが、釈法学のエネルギーを抑制し、その結果、会社毎の弾監査役会、取締役会の設置は任意とされています。大力的対応が困難な無機質な内容のものにならないか
危惧されます。
次に指摘すべきは、省令委任事項が質的に拡大したことです。会社法は、20年ほど前までは株主・債権者の権利を保護する組織法として理解され、その基本的内容は法律事項であるとされてきました。
しかし、現在では、会社法が経済政策立法化し、極論すると、景気回復のための手段、株価対策手段の一つとしてさえ理解されているのではないかと危惧します。ともかく、政策立法的立場からは、
柔軟かつ機動的に改正するため、法律事項をできるだけ少なくし、省令事項を多くすることが妥当であるということなのでしょう。
新「会社法」は、有限会社に相当する株式会社を基本形として、規制緩和は積極化したため、会社類型毎に適用される規定の抽出作業が不可欠です。この関連において、伝統的な株式会社の基本理念との不整合性が指摘されます。とりわけ、株式会社の資本集中機能をどのように理解するのか、今後の課題となります。

公開会社には、取締役会、監査役・監査役会、会計監
査人の設置が強制されています。取締役・監査役の欠格事由が整備され、役員選任案件にかかる参考書
類記載事項が充実しました。補欠取締役・監査役制
度も法定されました。取締役の責任規制が合理化され、基本的に任務懈怠の責任、過失責任原則が採用されています。株主代表訴訟制度も見直され、不提訴理
由書制度が新設されました。これにより、無益な株主代表訴訟が少なくなることが期待されます。会計監査人の対会社責任も代表訴訟で追及できることとされ、他方、会計監査人にも責任制限制度が導入されました。

■専門家が果たす役割
会社が適正な業務を行うための内部統制システム等、専門家によるチェックが今後いよいよ重要となります。
内部統制システム構築は取締役会の専決事項とされ、大会社には内部統制システム構築の方針を決定することが義務づけられています。この関連において専門■会社法の基本的特徴と問題性家が果たす役割を十分理解すべきです。なお、会計

会社法は、企業活動の自由化を進めるよう理念的

監査人の不適法意見等が決算公告に明示されます。

に制度設計されています。経営の自由を拡大することは、

経済界は効率性を要求し、法律専門家は公正さを

特段の弊害が認められない限り、容認しています。そ要求します。その間で綱引きがなされ、この先３年から５の一例が募集設立手続きの存続ですが、あまり使われ

年の間に会社法について合理的な解釈論が確定すないものまで規定するのはどうなのでしょうか。

るのでしょう。専門家の方々が会社法の理念や問題性

新会社法には、債権者保護の問題があります。資本制度が後退し、検査役制度も縮減されました。正確なに対して十分に意見を出していくことが、合理的な結論を導くのに役立つと思います。

鑑定おおさかNo.28

7

特

集

新会社法における専門家の果たす役割
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専門家報告「会社法における内部統制
システム構築の要請」
弁護士 苗村 博子 氏
なむら ひろこ
苗村法律事務所・弁護士
ニューヨーク州弁護士登録

会社法によって、大会社には内部統制システムの構築が義務として課されました。構築すべき内部統とに関与していない社長ともう一人については、不正輸出を知る前に起こったことは不問に付すが、不正輸出を知ったにもかかわらず、その後の取引を阻止しなかった部分だけが有責とされ、50億円のうち約4000万円の賠償義務が認められました。当初から不正輸出に関与していた人は、12億5000万円の賠償義務が課されました。

制システムの内容とは「取締役の職務の執行が法令

東京電力の複数の支店・営業所が裏金をつくった

及び定款に適合することを確保するための態勢」「そことが発覚して、税務当局より追徴課税されたことにの他株式会社の業務の適正化を確保するために必起因した6000万円が損害であると、株主が代表取締

要なものとして法令省令で定める体制の整備」です。

役２名を訴えました。判決は、同社の業務執行の権

特に大切なのは、「損失の危険の管理に関する規定

限の配分・移譲及び従業員に対する指導監督体制は、その他の体制」、
一般にリスク管理規定と言います。
「使

業務の形態、内容及び規模、従業員の数、従業員の用人の職務の執行が法令及び定款に適合すること職務執行に対する指導監督体制などからみると合理を確保するための体制」、従業員が法令に適合する的で、取締役に指導監督義務違反はなく、賠償義務ことが大切だとしました。

はないとしました。研修指導、考査業務手引書による大会社以外の会社は義務化されていないとはいえ、現実問題としては会社法施行前から、取締役、監査

不適切な運営がなされておらず、ちゃんと審査が実施されていたとしたわけです。

役には会社に損害を及ぼすような従業員の不正行

ダスキン株主代表訴訟に対して判決は、取締役の為を発見し、阻止する一般的な注意義務があります。

会社への賠償義務として総額31億円を課しましたが、これは取締役、監査役の善管注意義務と言われて従業員の不正行為に対する監視義務違反として認います。ただ、不正行為に対する経営者の免責につめたものではありません。この当時のリスク管理体制

いても判例は認めており、その際に内部統制のシステはそれなりに整備されていたと判決は述べ、その当ムがきちんとできていたかどうかを問います。うまく構時はコンプライアンス部門の設置や内部告発の推進

築された内部統制システムがあれば、取締役はほかを保護する制度までは求められていなかったとしました。

の取締役、従業員が不正行為をしていたとしても、
そ不祥事発覚後の対応が悪く、問題の会社と契約をの不正行為の報告を受けてただちに行動すれば、善切ったら、その会社がすぐマスコミに言うのが必然で、管注意義務違反、忠実義務違反になることはないとそれに伴う株価の下落を予想しなくてはいけなかっ

判例は言っています。

たという観点で、賠償責任を認めたのです。

日本航空電子工業株主代表訴訟では、
ココム規制

良く内部統制システムが整備されていると、不祥事のジャイロスコープ等をイランに向けて不正輸出したこはすぐ経営陣にまであがってきます。だからそういう8 鑑定おおさかNo.28

特集

新会社法における専門家の果たす役割
第８回 各士業女性合同研修会

体制を構築しなさいというわけです。そして不祥事をした。つまり「間違ったらわかる仕組み」になっていな

知ってしまったらその後ただちにきちんとした行動をしかったのです。取締役はコンプライアンス違反とされ、なさい、と。その際にどういう行動を取ったら免れるのか、

９億ドルだった損失が14億ドルになったのですから、内リスク管理規定の定め方、特にどう対外公表したらい

部統制の重大な不備の結果だったといえます。

いのか。ダスキン、松下、パロマ、雪印などの事件を考内部統制の目的は大きくわけて「業務活動」「財えながら専門家はアドバイスしなければなりません。

務報告」「法令遵守」「資産の保全」の4つ。内部統

内部統制システムの充実はある意味で取締役、監査制の基本的要素には、「統制環境」「リスク評価」「統役、経営陣の責任を一定限度、減少することができる制活動」「情報と伝達」「モニタリング」「ＩＴへの対応」と考えます。

があり、事業体によってそれぞれ分かれて存在しています 。商法の範囲では全部ですが、いわゆるJ-「新会社法〜内部統制をテーマに〜」
公認会計士 伊加井 真弓 氏
いかい まゆみ新日本監査法人・公認会計士

SOXは財務報告に関する内部統制のことです。JSOXとは、内部統制の強化を目的としたアメリカの企業改革法（SOX法＝サーベンス・オクスリー法）の日本版。J-SOX法という法律があるわけではなく、金融商品取引法の中にある内部統制の部分が該当します。
会社法の改正要点として、特に「内部統制システ

内部統制は、会計監査の中では従来から存在する概念です。私はクライアントに、「内部統制とは、会社に法律違反や不正など間違わない仕組み、ないしは間違ったらわかる仕組み」と説明しています。
内部統制にかかる不祥事として、95年９月に起きた
大和銀行事件が挙げられます。事件には３つの局面があり、まず、ニューヨークの行員が損失を発生させた。
次に、取締役の報告が遅れ、96年２月にアメリカを追放された。第３に株主代表訴訟が起きて2000年に判ムの構築の義務化」が挙げられます。取締役会は内部統制の基本方針を決め、開示しないといけなくなりました。会社法施行規則では「情報の保存及び管理体制」「損失の危険の管理に関する規定その他の体制」「取締役の職務執行の効率的な実施を確保する体制」「使用人の職務執行が法令及び定款への適合を確保する体制」「企業集団における業務の適正を確保するための体制」を決めるよう要請しています。これは、最初に開催される取締役会以後決が出ました。行員は著書で、95年７月に取締役に告すぐ適用されるので、大部分の会社はすでに適用対白した時の損失は９億ドルだったと書いています。そ応済みです。これまでは内部統制システムの基本方の後、彼の報告にちゃんと対応せずに２か月で損失は針を決めていなかった会社が多かったのですが、会さらに２億ドル増え、米国の法律に違反したことで３億社で方針を決めて株主に周知徹底させることを意識

ドル強の罰金が課せられました。行員が損失を発生さ付ける点で非常に有効です。ただし、基本方針を決せた時の内部統制上の不備と、取締役のコンプライ

めたからといって内部統制が完璧になったのではなく、アンス違反の二つが内部統制上の重要な点でした。

これから徐々に整備されていくのだと考えます。

行員は証券の保管担当と売買担当を同時にしており、事業報告に記載された業務の適正を確保する体職務分掌が適切でなかったので大きな損失を隠せま制の内容は、監査役の監査の対象となります。私たち

鑑定おおさかNo.28

9

特

集

新会社法における専門家の果たす役割
第８回 各士業女性合同研修会

会計監査人は事業報告を監査しません。金融商品取証明書等を再度確認してください。

引法での財務報告にかかる内部統制の報告書についまた、整備法施行の際に新株予約権を発行しているては、会計監査人の監査報告をつけます。このように株式会社は、新株予約権の消却事由について、当該二段構えとなっています。

新株予約権についての取得事由に引き直して、変更

内部統制の開示という点では、事業報告、有価証券の登記をしなければなりません。消却事由の定め方に報告書、コーポレートガバナンス報告書、代表者確認書、

よって、引き直しの変更登記を要する場合と要しない

内部統制報告書が求められています。これについては場合がありますので、司法書士や法務局へ相談してく

金融商品取引法における内部統制の評価方法や監ださい。

査に実施基準の公開草案が出されている状況で、現これらの経過措置による登記は、10月末までに申請

在はパブリックコメントが募られており、企業会計審議

することが必要でしたので、未了の会社は既に懈怠に会の内部統制部会がおそらく１月に最終決定、上場会なっています。懈怠の過料は、会社ではなく、社長個人

社への法令適用が2008年4月となる予定です。企業にに科されますので、要注意です。

は相当の負担となるでしょう。

機関設計の登記上の判別について、「公開会社」であるか否かは、株式譲渡制限規定の有無で判別でき「会社法と商業登記実務」
司法書士 内藤 卓 氏

ます。種類株式発行会社の場合は、登記簿上の種類
株式の内容と譲渡制限に関する規定を合わせ見て、全部の種類の株式に譲渡制限がかかっているかどうかで公開会社か否かを判断します。公開会社でない

ないとう たかし株式会社が、譲渡制限に関する定めを廃止して公開

はるかぜ総合司法書士事務所・司法書士

会社に移行する場合は、定款変更の時点で取締役、会社法と整備法の施行によって、施行日から6か月

監査役又は会計参与は任期満了となりますので、注意

以内に登記を申請しなければならない場合がありますが必要です。

ので、注意が必要です。

「監査役設置会社」は、業務監査権限を有する監査

例えば、会社法施行の際、現に「旧商法特例法上の役を置いている株式会社ですが、監査役の権限は、登小会社」である株式会社の定款には、監査役の監査の記上では全くわからず、定款を見ないとわかりません。

範囲を会計に関するものに限定する旨の定めがあるも

業務監査権限の有無によって、株主の権限が大きく変のとみなされましたが、小会社が公開会社である場合

わってきますので、「監査役設置会社」であるか否かとには、監査役の監査の範囲を限定することができない

いう点を強く意識していただきたいと思います。

ため、従来の監査役は会社法施行日をもって任期満了

取締役の任期の起算点は、従来は「就任の時」でしにより退任となっていますので、退任及び就任による変たが、会社法では「選任決議の時」と解されています。

更の登記が必要です。

登記簿上では「就任の日」が登記され、「選任の日」は中小企業ならほとんどの株式会社が株式譲渡制限

わかりませんので、注意が必要です。たとえば、３月決規定をおいていると思われるかもしれませんが、昭和25

算の会社が４月１日に合併するというケースで、合併にと年改正から昭和41年改正までの間は、同規定をおくこもなって就職する取締役がいる場合、会社法では臨時とができなかったので、例えば創業50年というような社総会で選任された時を起算点とし、就任日が決算期を歴が長い会社などは同規定をおいていないことがまれまたぐ形となりますので、従来とは任期が1年変わってくではないのです。変更登記が必要かどうか、登記事項ることになります。補欠監査役等についても、同様に「選10 鑑定おおさかNo.28

特集

新会社法における専門家の果たす役割
第８回 各士業女性合同研修会

任決議の時」が任期の起算点であり、補欠として選任

徴は次の２点。ひとつは合併対価の柔軟化。2007年５された者か否かも重要なチェックポイントになります。

月から三角合併が解禁されます。吸収合併を行う際に消滅会社の株主に対して存続会社の株式ではなく、そ「M＆Aの概要とバリュエーション（企業評価）の考え方について」
不動産鑑定士 若崎 周 氏の親会社の株式を交付することで合併を可能とする手法です。株式時価総額の大きな企業に有利な手法と言われています。三角合併により外資系企業による国
内企業の子会社化が進むのではないかと言われていわかさき しゅう（株）立地評価研究所 代表取締役
不動産鑑定士

昨今、M＆Aが大きな話題となっています。業界の再編、事業部門の統括、中小企業の事業継承などM＆Aにはいろいろなタイプがあります。M＆Aが活発になっている背景には、新会社法がM＆Aをしやすくしていること、良好なリターンを期待するプライベートエクイティファンドがM＆Aに積極的に参画することなどが挙げられます。最近の企業は、早期に成果を出すことが要請され、スピード重視の事業活動となると、自社で時間をかけながら新規のマーケット開拓などをするよりも、先行している企業をM＆Aで取得する方が早いと判断することなどもM＆A活発化の背景にあるでしょう。
M＆Aの売り手からのメリットは次のようなものです。自社の事業分野の中で不採算や低成長の分野を売り渡すことで、得意分野に経営資源を集中でき、企業の体質を強化する、
いわゆる選択と集中の実現化が一つ。
また、大手企業の子会社になれば、事業基盤の強化や潤滑な資金調達、社内体制の整備などが進み、業界での地位の保全につながります。後継者問題に悩む中堅・中小企業にとっては、取引先や従業員に大きな影響を及ぼす廃業や清算より、M＆Aの方が独自の技術やノウハウ、顧客を維持し、さらに発展させられる可能性があります。

る問題はこのことなのです。2点目は、一定の要件を充足すれば株主総会の議決を経ずにグループ会社間の企業再編などが可能となる機動的な組織再編規定をおいたこと。組織再編規定によって迅速な意思決定が可能となり、Ｍ＆Ａの環境整備が進んだこととなります。
不動産鑑定士がＭ＆Ａにどう関係するのか。Ｍ＆Ａの着手段階では、事前に「デューデリジェンス」という買収先の資産の査定、調査をします。相手先の企業の株価が割安ならばM＆Aに取り組むメリットが大きい。割安かどうかの判断は株価と純資産の比率（ＰＢＲ）
をみることとなりますが、その際に保有不動産の簿価と時価の差を把握することは極めて重要な役割を果たします。M＆Aを実行した後には事業の選択と集中化を図るためにコア資産・ノンコア資産の選別と評価が必須。
さらに事
業効率を高めるために不動産のオフバランス化によって本社ビルのセール＆リースバックなどが行われたりします。
その際に売却金額がどの程度か、適正な家賃か等を不動産鑑定士が鑑定します。
バブル崩壊後、不動産鑑定の世界ではDCF法という評価手法が急速に普及しました。毎期の収益を割り引いて現在価値を求め、その合計額をヴァリューとするものです。DCF法が利用されている分野は企業評価、不動産評価、公共事業の投資効果を判定する時に使われる費用便益分析法など多数あり、
しかも歴史の古一方、買い手側の代表的なメリットは時間を買うといい手法です。Ｍ＆Ａで必要となる企業評価の手法にはうこと。企業が新たな分野へ進出したり、事業を多角化

コストアプローチ、
マーケットアプローチ、
インカムアプロー

したりするには時間やコストがかかり、大きな危険性もかチなどの評価手法があり、代表的なのはインカムアプロ

かえます。M＆Aなら時間やコストが少なくてすみ、
リスクーチ（収益法）のうちのDCF法です。不動産鑑定士はも少なくてすむと一般には言われています。

DCF法を日常的に利用しており、Ｍ＆Ａに関連してB/S

新会社法は近年進められてきた組織再編に関連する法整備の総仕上げと位置づけられており、大きな特上の不動産評価を行うだけでなく、企業価値全体を評価する機会が増えてきています。

鑑定おおさかNo.28

11

特

集

新会社法における専門家の果たす役割
第８回 各士業女性合同研修会「特殊支配同族会社の役員給与の損金不算入」

控除を行った上で課税が行われています。これを法人

税理士 舞谷 佳澄 氏

わゆる経費の二重控除に相当するとされる部分につ段階と個人段階で二重の控除が行われているとし、
いいて、法人税で損金算入を制限するというものです。
まいたに かすみ
全国女性税理士連盟・税理士

法人税法と所得税法が異なる法体系であるにもかかわらず、給与と他の所得との担税力を考慮して設け

新会社施行に伴う平成18年度の税制改正では、役員給与の取扱いについての大幅な改正が盛り込まれました。役員報酬と役員賞与の区分が廃止され、役員給与に一本化されたこと、
役員給与は原則損金不算入、損金の額に算入される役員給与は限定列挙、事後的な給与決定は利益調整として徹底的に排除する考え方を打ち出すものとなっていること。オーナー社長の
役員給与の給与所得控除部分を損金の額に算入しない、つまり所得に加算するという「特殊支配同族会
社の役員給与の損金不算入制度」が創設されるなど、役員に対する給与の概念を大幅に変更するものとなっています。
この特殊支配同族会社の役員給与の損金不算入制度により多大な影響を受けることとなるのは主に同族経営の中小企業であり、経営基盤の脆弱な会社にられた所得税の給与所得控除を、法人所得に加算して課税することは税理論を全く無視することになります。
この税負担の調整が特定の同族会社のみに適用され、他の会社との間に新たな不公平を生じさせ、中小会社への甚大な影響も懸念されます。政府が推進する起業振興の方向性に逆行することになり、この制度は事
前の幅広い議論を経たものではなく、租税法律主義を形骸化させることにもなります。
他にも今回の役員給与に係る税制改正では、役員給与が原則損金算入から原則損金不算入に変更されましたが、会社法が役員給与・賞与の経費性を認めているにもかかわらず逆行しています。また、損金の額に算入されるものの範囲の見直しが行われました。改正前は役員に支給する給与が定期のものか臨時のものかという支給の形態によって損金算入の可否を区多額の負担増を強いることになります。
また、
当初財務

別していましたが、改正後は、役員給与がその職務執省の説明で課税対象企業は法人企業全体の２％、５

行前にあらかじめ支給時期・支給額が定められていた万社程度と試算されていましたが、実際はそれよりはる

ものに基づくものであるか否かによって区別することとかに多い法人企業が増税対象になることが判明してされました。実質的に定期同額給与しか認めないといいます。

うことは、企業経営の実態に沿わず、租税回避を意図

この制度創設の趣旨は、個人事業者の法人成りにしない企業にまでその行動を阻害するものとなります。

よる節税メリットを抑制し、会社の経費の適正化を図ろ

これらの改正は現段階でもいまだ法令の解釈に迷うとうとするものです。オーナー及びその同族関係者等がころが少なくなく、今後公表される質疑応答や通達等

株式等の90％以上を有し、かつ常務に従事する役員には十分注意する必要があります。

の過半数を占める特殊支配同族会社のオーナーの役

全国女性税理士連盟は11月初旬に行われた国会員給与について、一定の場合には、給与所得控除相

議員との懇談会で税制改正要望書を提出、特殊支配

当部分を法人段階で損金算入を制限するものです。

同族会社の役員給与の損金不算入の制度の早急な現行法では、役員給与はその支払法人の損金とし、か廃止を求めました。日本税理士連合会でも平成19年

つ支給を受けた役員については給与所得として所得度税制改正に関する建議書において法律の適用停税が課税されることになっています。そして、給与所得

止も含め、対象会社適用除外要件を大幅に改めるべを計算するにあたり、その金額に応じ一定の給与所得きと建議しています。

12 鑑定おおさかNo.28

特集

新会社法における専門家の果たす役割
第８回 各士業女性合同研修会

パネルディスカッション
負担が重くなるインパクトは極めて大きい」など現状分析、問題点指摘がされました。
会社法には今後、さらなる改正の可能性も指摘される中、会場の参加者は講師から「これまでの知識や常識をベースに自信をもち、あまり枝葉末節に気を使わず、クライアン
トに応じてキーとなる部分を勉強すればい各士業の５人と森本教授をまじえたパネ
ルディスカッションでは、不動産鑑定士の松田嘉代子氏がコーディネーターを務めました。
専門家が社外取締役や監査役になった時には、「責任限定がなされているか確認し、賠償保険をかけてもらう」、昨今の監査の手続き等は複雑化し、監査に要する職務時間は増えているが「それに見合った報酬アい」と激励されました。
最後に、大阪府不動産鑑定士協会の松永明副会長が「会社法にかかわる周辺の法律がどう機能するか、判例法がどう変わるか、各士業の専門家はそれぞれの立場で考えていかなければならない。そのためには情報の収集と知識の更新が大切で、共同での調査研究も進めばいいのでは」と締めくくりました。

ップがなされているとは限らない 」、会社法改正によって「専門家の責任はますます重大になる。しかし多種多様なケースに遭遇する可能性という意味ではおもしろい時コーディネーター

代に」、企業評価に際して「知財、特にテク

松田 嘉代子（まつだ かよこ）

不動産鑑定士・２級建築士

ノロジーの分野では相当の勉強が必要」、（有）春日不動産鑑定事務所 代表取締役
会社法改正で「特定の中小企業だけに税鑑定おおさかNo.28

13

〜汎太平洋不動産鑑定士・カウンセラー会議に参加して〜臼井裕

１．PPC会議
2006年9月16日から4日間の日程でサンフランシスコにおいて開催された汎太平洋不動産鑑定士・カウンセラー会議（The Pan Pacific Congress of Real Estate Appraisers Valuers and Councelers、略してPPC会議）に参加する機会を得たため、その概要をレポートさせていただきます。
PPC会議は、1959年（昭和34年）に第1回目の会議がオーストラリアのシドニーで開催され、今回のサンフランシスコ
大会で23回目を迎えた。
会議は、太平洋海域内やそれに隣接する国の不動産鑑定やカウンセリング団体が会員となって運営されている。
会員が所在する国は、
オーストラリア、
カナダ、
インドネシア、
日本、韓国、
マレーシア、
メキシコ、
ニュージーランド、
シンガポ
ール、台湾、
アメリカであるが、今回の会議にはそれ以外の国、例えば、
ドイツ、
イギリス、
ナイジェリアなどからの参加者もあり、全体では600名強の人数となった。このうち日本からの参加者は、事前に登録した者で40名程である。
会議は、基調講演に始まり、分野別にワークショップ形式で行われた。今回の統一テーマは、 The Valuation Revolution：
New Partners，Borderless Markets，
Innovative Technology で、参加各国から36名のスピーカーがテーマに沿った研究成果の発表を行い、日本からは4名の方が発表された。

２．英語の壁
各スピーカーの発表内容は、いずれもタイムリーなもの
で、とても有意義であった…。と、書きたいところではある。
しかし、今回、会議の報告をさせていただくにあたっては、真実をお伝えする義務がある。正直に申しましょう。
「私の英語力では、発表されている内容の3割も理解できませんでした。」
会議では、聴衆者に同時通訳は提供されない。発言はすべて英語である。
それでも英語を母国語としない方々の発表内容の理
解度は、まだマシであった。聞いていると判っているような気になれた。
しかし、
アメリカ人の発表となると、それこ
そ「？？？？？。」CNNなどのニュース番組でアナウンサーが14 鑑定おおさかNo.28

トラムはイタリアの街で活躍していた車両を再利用

話すスピードのさらに上をいく。機関銃のように単語が発せられ、こちらは、たちまち「玉砕」とか、「バンザイ突撃」というレベルの惨状に陥る。薄れ行く意識の中で、わが国の英語教育の改善を切に望んだ。
発表者の資料は、CDに収められデータで事前に配布されたため、旅行者としては資料を印刷するすべが無い。
リーディングならば、辞書に頼ってなんとか大意の把握ができるかもという私にとっては、砂漠を方位磁石なしでさまよ
うようなものである。
そんな訳で、
しばしば磁石の針は会議場の外を指し示し、つい、ふらふらとうす暗い会場から、サンフランシスコの
明るい陽の光の下へと導かれていくのであった。

３．サンフランシスコの街
中学生のころ、『カリフォルニアの青い空』というポップスが流行った。そのタイトルのとおり、
サンフランシスコの空は
とても青くて美しい。滞在中、雲を見ることさえ、ほとんどなかった。夏でも最高気温は20℃程度、冬の最低気温の平均も5℃ぐらいと非常に暮らしやすい気候である。
街中には坂が多く、ケーブルカーで有名である。比較的治安もよく、トラムやバスなどの公共交通機関も整備されている。全米では、住みたい街ランキングの上位にあるとのことである。
そんな街を歩き回った。都心部から路線バスに乗って少し離れるだけで、アメリカの住宅地のイメージ通りの町並みとなる。それこそ「区画整然とした閑静な住宅地」である。ただし、サンフランシスコやその近郊の住宅は、日本人が抱く「アメリカの不動産は安い」というイメージとは異なり、地元で手に入れた不動産情報誌によると、4ベッドルームの平均的な住宅で50〜80万ドルぐらいで、決して安くはない。

サンフランシスコの住宅地
近郊のシリコンバレーやバークレーも訪れた。ただ、シリコンバレーでは日曜日だったこともあるのか、人通りもほとんどなく、広い敷地をもつオフィスビルが分散して、筑波学園都市のような感じ。
「これがあのシリコンバレーか」という明快な熱気はない。クールに稼ぐというのが、シリコンバレー流なのかもしれない。
サンフランシスコはいい街であった。住んでもいいなあとも思った。ただ、何をやって生活の糧を得るかが、大きな問題である。英語力の貧困な私にとっては。
（うすい ゆたか・（株）谷澤総合鑑定所）

鑑定おおさかNo.28

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開

業

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ま

し

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小さな『城』でも…

有田 榮一
もう高齢者に分類され、孫のお守りがふさわしい年

がりの学習机の上にPCとFAX一台おいたきりの超軽頃になったにも拘わらず、昨年の5月に、43年間勤務し装備。まるで昨年のNHK大河ドラマ『功名が辻』に出たM信託銀行を卒業して、自宅にて、ささやかな念願（？）てくる土佐の 一領具足 の兵士のようです。

の鑑定事務所を開きました。なにか、老いらくの恋が成でも、メリットもあります。仕事をしながらサンマの焼き就したような感じで、恥ずかしいから遠慮させてほしか

加減もみれるし、時たま愛犬「ゆう」がヒザに揚がってきったが、協会の広報部よりのたっての要請でこの一文て癒してくれます。以前勤務した職場では考えられなを寄せていただきます。

いことで、職住接近どころか職住混同といったところです。

同期･同輩のほとんどは仕事から離れ、第二の人生

小さくても一国一城の主であることに間違いなく、領をエンジョイしていますが、この年になって鑑定事務所

地を広げる野心はまったくありませんが、この小さな『城』を開くのはやはり 不動産鑑定 の仕事から離れられで鑑定を楽しんでいこうと思っています。自宅で開業さない宿命があるのでしょう。
「鑑定士の良心」と「依頼れ、立派に仕事をこなしておられる先生方はたくさんお主の要望」の狭間で、難しい案件になるほど、悩み、考られます。･･･大阪府不動産鑑定士協会加入の先生

え、乏しい知識を総動員して、両方を満足させる鑑定で約40名の方が自宅で開業されていますが･･･

書を仕上げた時の充実感、達成感、
これは鑑定士だけが味わえる 快感 です。この麻薬に似た快感を捨てられず、敢えて鑑定事務所を開きました。
まさに、 すずめ百まで踊り忘れず です。
事務所とは名前ばかりで、自宅の一室に娘のお下

この先生方をお手本にしてこれからも鑑定の仕事が続ければ幸せです。
小椋佳さんの詩に「もうと思えば下り坂」、「まだと思えば上り坂」がありますが、私も まだ と思うようにしていきます。
最後に紙上をお借りして、不動産鑑定士になって30
年、これまで大過なく過ごしてこられたのも、諸先生、先輩、同輩、後輩の皆様のご指導・ご鞭撻のおかげと、厚く御礼申し上げます。
また、私事で恐縮ですが、面と向かって言ったことがないが、2次試験受験の時から、サポートしてくれた妻に
コレカラモ、
タノミマ「イママデ、クロウカケタナ、オオキニ、ス」と････今度は大声で言います。
（ありた えいいち・有田不動産鑑定事務所）

16 鑑定おおさかNo.28

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業

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なぜ オリーブ？「快適自宅開業」

北谷 奈穂子
昨年8月、大変お世話になった有限会社朝日エステート
リサーチを退職し、秋に、
オリーブ不動産鑑定を設立、自宅開業しました。
「なぜオリーブ？」とよく尋ねられるのですが、小豆島出身だからでも、「ポパイ」の恋人「オリーブ」に似ているからでもありません（笑）。オリーブが「平和と知恵の象徴」であること、病害虫や日照りに負けない強健な植物であること、その実が食用にも薬用にもなって人々に親しまれていること等にあやかりたいと思ってつけました。
「さわ
やかで覚えやすい」と言っていただけることも多く、結構気に入っています。
現在の業務としては、
まだ公的評価も担当していないので、先輩事務所から頂いたお仕事が中心で、人の温かさ、ありがたさをかみしめながらひとつひとつ取りくんでいます。
また、最近は知り合いからぽつぽつと不動産に関する相談が寄せられるようになりました。すぐにお仕事になるようなものでもありませんが、マイペースでやっていきたいと思います。
さて、自宅開業について少々。
「とても狭い」（5.5畳の洋室）
こと以外はとても居心地がよく、満足しています。当初、近所に古くて狭くてもいいから事務所を借りようかと思っていたのですが、予算を抑えようとすると「築30年以上、かかります（最低7〜8万円程度でしょうか）が、仕事量が安定するまでは、極力抑えたいものです。これに家賃が乗っかったら・・・小心者の私には、精神衛生上、耐えられません。
唯一のデメリットである「狭さ」は、資料をデータ保存することでなんとか対応しています。これにはスキャナーが活躍してくれており、
ちょっと無理して性能のよい複合機とPCを入れて本当によかったと思っています（今後の課題はバックアップ体制の強化です）。ただ、リビングに巨大な複合機が飛び出てしまうことについて、夫の了解を得るのに

男女トイレ共同、
セキュリティなしの雑居ビル」になってしま

ひと苦労しましたが・・・。今後、お客様の訪問を受けるよういます。夜間に一人で仕事をするにはあまりに危険なのでになったら引っ越しも考えなくてはなりませんが、当面はこあきらめ、
自宅マンションの一室を事務所として使うことにしのまま行くつもりです。

ました（幸い自宅が中央区内だったので利便性も問題なし）。

最後に、右も左もわからないまま開業に踏み切った私で浮いた予算を机や事務用品の購入にまわしましたので、少々すが、周りの先輩鑑定士の先生方にとても気に掛けて頂高くても気に入ったものを買うことができました。また、自宅

きました。たくさんのお祝いメッセージやお花、すぐに使えるだと休憩時間に洗濯機を回すなど家事も平行してこなせ

事務用品などを頂戴し、大変勇気づけられました。本当にるので、主婦鑑定士としてはとても便利です。

ありがとうございました！今後ともご指導賜りますよう、
どうぞ

経費面のメリットも大きいです。月々の固定費ですが、複合機のリース代や協会費、各種通信費等で、それなりによろしくお願いいたします。
（きたや なほこ・オリーブ不動産鑑定）

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居心地の良さにどっぷり−新事務所からの風景−

熊ヶ谷 一幸昨春、大手不動産鑑定事務所を退職し、ここ天満の地で開業しました。

て事務所にすることも考えられないこともないですが・
・
・
（笑）。

不動産鑑定士という資格を目指して勉強を始めたの当事務所の目前に、古くから建っている由緒ある名がちょうど10年程前のことですから、長かったなぁ〜とい刹「天満別院」というお寺です。毎朝8時になるとご住

うのが正直な感想です・・・・。

職さんが出てきて、余韻のある鐘を鳴らす風景が見ら

今は、独立開業の居心地の良さにどっぷり浸ってい

れます・
・
・
・。

るといったところでしょうか？？？典型的なB型タイプでマ

開業してわかった事ですが、個人事務所はどうして

イペース派の自分にとっては、新事務所はとても居心も自分でやらなければならないことが多く本当に慌ただ地の良い場所です。今年はより快適性を求めて、有線しいので、寺のある風景を見るのは心やすらぐ時間と放送を事務所内で流しながら作業する・
・、
そんな空間

なっています。今年も私のデスクから窓越しに見える寺にしたいと考えています。

のある景色に癒されながら、更なる飛躍の一年にした

写真は、当事務所ではありません・・・お寺を間借りしいと考えています。
（くまがや かずゆき・（株）東洋不動産研究所）

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苔玉置いて、目の保養−独立開業後の楽天的日々−
前田 陽子
昨年の３月に独立し、南森町にちっぽけな事務所を仕事をしたり、公的評価をしたりして何とか固定費ぐら構えた。窓の外は雨♪…ではなく隣のビルの壁。薄暗

いはまかなえている。これまで行き当たりばったり人生

いこの部屋では普通の植物は育たず、苔玉を置いてであったが、30代は最初に就職した会社を辞め、ヨーロ

目の保養としているが、ある日その苔玉からきのこが生ッパを放浪し、縁あって東京と大阪の鑑定事務所で働

えてきて（ここは湿地帯か？）と驚いた。そのうち私自身

き、結婚して出産した。振り返ってみると内容盛りだくさ

からきのこが生えてくるかもしれない。年をとるにつれんで濃かったなあ。

脂気が抜けてきたので、乾燥しているよりいいやと思うことにしている。
さて、何のあても目論見もなく独立したわけであるから、当然、貯金取り崩し生活に突入した。夫に生活費をくれと言ったらギョッとして、黙り込んでしまった。これまで
夫の給料は住宅ローンの支払いに大半つぎ込まれ、生活費は私の給料でまかなってきたのである。仕方ないので、とりあえず夫にボーナスがでるまでは貯金取り崩しだ。しかし息子二人はまだ就学前の幼児なのに、夫はもうじき定年。ボーナスも今後は当てにできないのが実情である。私の収入激減に直面し、言いようのない不安感にさいなまれた夫は、
しかし何をするでもなく、不安感を振り払うようにとりあえず趣味の居合道に一層没頭する始末。ところで年末のボーナスは千円単位で持って帰ってきた。今まで万円単位だったのに。端
数はどうしてたんだろう、
おかしいな…。
私はといえば、
どういうわけか（何とかなるだろう）とどんな40代になるのかワクワク
今回40代で独立。
さて、しているところである。
以上、これからも楽天思考で頑張りますので、どうぞよろしくお願いします！
（まえだ ようこ・ランドウォッチ研究所）

いう全く根拠のない自信があって、あまり先行きに心配していない。経理＆調査担当のバイト女史も「大丈夫でしょ。」とこれまた根拠なく楽観的である。ありがたい
ことに時々知り合いから声がかかってぼつぼつ細かい

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隣の人に話しかけてみて下さい−親睦行事報告−
親睦委員会

福原 啓太

親睦委員会では、会員の親睦・交流の充実を図るため、気軽に参加できる工夫や、より多くの会員が楽しめるための方策等を模索しながら様々な行事を開催しております。
決まった行事をこなすのではなく、今後も会員からの行事案及びご参加を広く募集いたします。
参加されたことがない方は一度親睦行事に参加して隣の人に話しかけてみて下さい。意外と楽しいですよ。
簡単に、この一年の行事を振り返ってみます。

ワイン同好会 ５月１９日
株式会社大阪鑑定所さんの事務所をお借りしてワインの試飲会を行いました。あれほど多くの種類のワインを一度に飲み比べたのは、生まれて初めての経験でした。
親睦委員会では、同好会活動の支援も行います。一部会員から写真同好会を立ち上げる声もあります。

親睦ゴルフコンペ ７月２５日
伏尾ゴルフ倶楽部にて２７名が参加しました。当初、ゴルフコンペは１年
お休みと考えていましたので、開催時期が遅れ、６月開催のゴルフコンペ
は悪天候により中断となってしまいました。参加会員の皆様にはご迷惑をおかけしました。ゴルフ同好会の皆様のおかげで無事、仕切り直しの開催ができました。

祝

優 勝 … 有田 榮一 会員
準優勝 … 渡邊 邦雄 会員
3 位 … 福山 雄次 会員

甲子園ナイター観戦 ８月２６日
参加者５０名で、甲子園球場１塁側アルプススタンドにて応援しました。
皆の熱意がタイガースに届かない試合結果でした。
もう一日ずれていたら・・・。

拡大囲碁大会 ９月３０日
参加者２１名（うち会員１２名）の静かな熱戦でした。

祝

優 勝 … 古田 勇 氏
準優勝 … 沖 正行 会員
3 位 … 森下 朗 氏

20 鑑定おおさかNo.28

拡大ボウリング大会 １０月６日
千日前ファミリーボウルにて会員（３５名）
・従業員・ご家族、全９３名でボウリングとその後の懇親会を楽しみました。年に２回あってもいいという声が上がるほど盛り上がりました。
若い人が多く集まって、活気がある目玉行事となりつつあります。

祝

優 勝 … 小野 洋子 さん
準優勝 … 中畝 卓也 さん
3 位 … 北川 忠志 会員

山の辺の道（歴史街道）ウォーキング １０月１４日
数家会員の発案で初企画の行事が実現しました。
例年、数家会員には囲碁大会のお世話をしていただいているのですが、ウォーキングにつきましてはコースの選定から事前の準備（休憩場所・
トイレの確認等）、さらに当日のリーダーまでしていただきました。
もう次年度春のコースも決まっているとのことです。
知る人ぞ知る、上田高嶺会員及び東田鑑会員も参加されたと聞
けば、歩かない理由は見つからないはずです。
初めての行事にしては１４名（会員８名）の参加がありました。
（追悼文）
東田先生が平成１９年１月にお亡くなりになりました。春のコースでまた、ご一緒させていただこうと楽しみにしておりましたのに、誠に悲しい
お知らせです。初対面でしたが、やさしく話しかけていただいたことは、忘れません。先生のご冥福をお祈り申し上げます。

拡大麻雀大会 １０月２８日
ＮＰＯ法人近畿定期借地借家権推進機構と共催の大会となり、各１４名の参加でした。
全２８名の参加なので７卓での熱戦となりました。
強面の参加者が多く、度胸を養う訓練となりました。
祝 優 勝 … 小山 氏
（ＮＰＯ法人近畿定期借地借家権推進機構）

準優勝 … 松本 信義 会員
3 位 … 山下 氏
（ＮＰＯ法人近畿定期借地借家権推進機構）〈拡大ソフトボール大会について〉
11月11日に計画しておりましたが雨天のため中止となりました。次年度も予定しておりますので、皆様のご参加をお待ちしております。

この原稿を書いています後にも、拡大バス旅行（グルメ旅行と呼ぶ人もいますが）という楽しい行事が待っています。
年度を締めくくる行事として定着しつつあります。
親睦委員となり、様々な行事に参加しましたが、参加して初めて気付くことがあります。お世話も楽しいのですが、自分が楽しむことのできない行事はお勧めしません。
これからも会員の皆様のご意見・ご要望に耳を傾けながら親睦委員会は運営されますので、一人でも多くの会員のご参加・ご協力をお待ち申し上げます。
（ふくはら けいた・（財）日本不動産研究所）

鑑定おおさかNo.28

21

■土地月間記念行事報告

土地月間記念講演会を聞いて
渉外広報委員会 田村 周治

1

土地月間記念講演会の概要
日 時 …… 平成18年10月3日（火） 13：30〜15：30
場 所 …… 新阪急ホテル 2階 紫の間
内 容 …… 基調報告「最近の地価動向」
講師 （社）大阪府不動産鑑定士協会
会長 松本 信義記念講演「どうなる 小泉後（AFTER KOIZUMI） の関西経済」
講師 国定 浩一 氏（大阪学院大学教授）
主 催 ……（社）日本不動産鑑定協会近畿地域連絡協議会（現 近畿不動産鑑定士協会連合会）（財）土地情報センター（社）大阪府不動産鑑定士協会
後 援 …… 大阪府・大阪市

2

松本会長の基調報告

平成18年地価調査の概要を基礎に、最近の地価動向を説明された。要点は以下のとおり。
● 地価の上昇するポイントが、点から面へ変化した。
● 名古屋の駅前が35.2％UPで、日本一。釧路−22％と格差が大きくなった。
● ミニバブルの様相を呈しているとバブルの言葉が見えてきた。
● 不動産デフレから脱却といってもいいのではないか。
● 京都の商業地が元気。大河ドラマで取り上げられ、観光客が4727万人/年となり、ホテルの稼働率83.8％と活況を呈している。
河原町32.1％の上昇、住宅地も14％程度上昇。
● 昨年当たりから神戸三宮周辺が元気なこと。11.1％の上昇。
● 芦屋、西宮などの阪神地区の住宅地も上昇している8％程度。
● 大津市は、8％程度の上昇を見せている。
● 奈良でも、けいはんな線沿いにプラスのところがでた。
● 和歌山でも繁華街の百貨店跡地の再生計画がでて、活気がみえてきた。
● 大阪府では、北端の豊能町、能勢町、南端の岬町、
阪南町では下落している。
● 吹田市ではマンションの素地として、高く取引している。20.7％の上昇。
● 守口、枚方が元気。堺の商業地、住宅地も。
● 大阪市内住宅地、商業地も平均でプラスとなってきた。16年振り。長いトンネルを抜けてきた。
● 北、
中央が元気。平均10％以上となった。ナビオが33％御堂筋25％● 梅田が開発ラッシュ阪急百貨店が建て替えされている。梅田が大きな力を見せている。
● 御堂筋では空室率が低くなってきている。
● 土地の利用が変化してきた。 ⇒四ツ橋、
堺筋ではビジネスだけではなく、マンションとしての利用がでてきた。
● 高い取引がでてきて、価格破壊がでた。

22 鑑定おおさかNo.28

■土地月間記念行事報告

背景にあることは、■ 日本の景気回復。景気拡大。58年を100としてバブル期379.4だった。今、商業地は46.0程度まで下がりきってしまった。
■ そこで、土地に値頃感がでてきた。
■ 低金利と不動産市場に今までと違う取引の人がでてきた。リート、ファンド等。
いわゆる不動産投資信託がでてきた。かれらが物件を買いに入っている。
これを不動産の金融化という。
■ ファイナンス、金融の知識が不動産鑑定士に必要となってきている。

3

国定 浩一 氏の講演概要

ポイントを、箇条書きとさせて頂きます。
● 景気はよくなっていない。私の話は、少数派である。
● 景気はこれから良くなると思う。
● 生活実態としてどう感じているのか。
● 金が中心の社会をつくってしまったのではないか。日本の社会は荒れてしまった。
● 下の人は苦しんでいる。
● 大企業は景気がよくなった。中小企業も段々よくなった。
でも、これらの下に零細企業があるではないか。
● 自由競争で、お金をもつものがエライというのはどうなのか。
● マクロ経済の数値は確かによくなった。現在の株価がたかくなったのはなぜか。
● 理由は、
アメリカの経済が良かった。中国の経済がムチャクチャ良くなった。
また、大企業が頑張った。
● しかし、
いま、
いいか悪いか…身の回りの人に聞いてみて、良くなったという人はいない。
● でも、今でもリストラが厳しい。 ⇒就職が良くなっていない。
● 正社員が減っている。中身がかわってきている。
● 中央はいい。地方都市はよくない。
● 良くなった会社は限定的だ。広がりがない。テレビ、自動車などだけだ。
● 名古屋は、トヨタの本社は儲かっている。でも、下請けの工場はカンバン方式で部品を用意して工場の周りにいるのだ…と。
● オレは中の下だという人が増えている。
（かっては中の中という人が殆どだった）● リストラをするのが費用を削るにはもっとも効果的でリストラは盛ん。下請けを泣かせている。
この２つに犠牲がでている。
● 不良資産が減っている。
これは、銀行の帳簿上の資産をきってしまったということ。日本の国から不良資産が減ったわけではない。
● 税金逃れのため正月に家族ハワイ旅行に出かけるTが国のおカネの最高責任者とは…。
● 私に近い意見だったU教授は手鏡事件でクサいメシを食っている。
● 日本が金がすべて…という社会になってしまった。最悪の時代になったのだ。
● Ｈ、
Mという人が高名となった。大学では、
私は金は汗を流して稼げ、と教えている。
● 逮捕されるまでは、大学生でのヒーローは、H、Mであったのだ。
● Hは、昨年の選挙のとき、日本の世間で認知されたのだと感じたのではないか。
● 株はそんなに儲かるものではない。最近、ほとぼりが冷めてきた。デイトレードとは、簡単に損するものでもある。
● お金は、
一日汗を流してやっと稼げるものなのだ。
● 財界は新参者に冷たい。でも大物がＭを支援した。これらにお墨付きを与えのが、Ｋ、Ｔではないか。
● かれらが目指したのは、
アメリカ型の社会ではないか。でも、アメリカはしんどい社会だ。
● 自由競争だけではよくない。弱いものに対する目配りが必要なのだ。
● Ｍは450億円儲けた。
● 阪神と阪急が統合した。Ｍが阪神の株を４６％買い占めた。970円という高値で買い取った。
● Ｍの言い値で阪神株を買い取ったのが実際。経営統合ではなく、阪神という会社を阪急が買い取ったということなのだ。
● 阪神百貨店を守らなくてはならない。
● 再チャレンジ計画はよくないが、これからの安倍さんを見守りたい。
● 阪神タイガースは大阪の経済に効果を有しているのだ。阪神の経済効果だけは間違う。一体いくらなんですかと聞かれる。
阪神の優勝の経済効果は「ごっついいでー」。
● 阪神の経済効果の計算は国定さんが正しい、計算不能なのだ…とアメリカのジャーナリストも言っている。
● 阪神の応援は、観戦ではなくて参戦なのだ。
● 以下、
阪神タイガースを巡ってアレコレの話が続いた。

（たむら しゅうじ・（有）タムラ不動産鑑定）

鑑定おおさかNo.28

23

■土地月間記念行事報告

土地月間の無料相談会

業務推進委員会
国土交通省は10月を「土地月間」と称して全国で各種の行事を行っており、（社）大阪府不動産鑑定士協会としては講演会と府下各地の不動産無料相談会を開催しました。

豊田 健治

そう簡単にはいきません。
相談者の中には基本的な知識がないため相手方（不動産のプロだったりします）からとんでもない条件を突きつけられて困っている方もおられ、そんなときに適切なアドバイスをして差し上げて、泣いて喜んでくれた相談者もおられました（実話です）。
このような相談を積み重ねてゆくことがささやかながらも社会貢献になると同時に、決して高くない我々「不動産鑑定士」の知名度を高めることにもつながると確信しております。
「無料相談会みたいなこと何ですんねん？」とか「やめたらええねん！」とかよく言われますが、業務推進委員会としては拡 大こそすれ 、やめる気はさらさらありません。
今後も積極的な相談活動を展開してゆくつもりです
ので、諸先生方にはご多忙の中恐れ入りますがご協力のほど、よろしくお願い申し上げます。
（とよだ けんじ・（有）豊田不動産鑑定）

会場は鑑定士協会のほか、堺市、吹田市、豊中市、八尾市、守口市、大阪市北区、7会場で延べ10回の相談会を実施しました。
堺市以下各市では地元の事情に精通している分科
会の先生方を中心に相談員になっていただきました。
ありがとうございました。
各会場を来訪された相談者数は別紙の通りです。
今回は全般的に低調だな、と思っていたのですが、それでも全国で4位でした。
この無料相談会は、不動産で問題を抱えていてどうしたら良いのか悩んだり、迷ったりしている市民の方々へ、我々の専門家としての知識・経験を活用
して問題解決のヒントを提供することを主たる目的として行っております。その場で問題が解決できれば良いのですが、多くの場合は相手のあることであり

24 鑑定おおさかNo.28

■土地月間記念行事報告
平成18年度｢土地月間｣無料相談会実施報告
会場名

協 会

堺

吹 田

1.開 催 日開始時間
終了時間
場所（屋内・屋外）
天候（晴・曇・雨）
2．
相談員
3．
相談者 男
女
不明
計
4．
無料相談を何で知りましたか
a.新 聞
b.テレビ
c.ラジオ
d.広 報
①都道府県
②市・区
③町・村
e.官庁からの紹介
①都道府県
②市・区
③町・村
f. 宅地建物取引業者からの紹介g. 不動産鑑定業者からの紹介
h.看板・ちらしを見て
i.その他
計

10/4（水）
13:00
16:00
屋内
雨
3
6
5

10/7（土）
10:00
16:00
屋内
曇
10
7
8

10/7（土）
10:00
16:00
屋内
曇
8
8
9

11

15

17

5．後援をうけた
都道府県市区町村名
及び団体名(国土交通省を除く)

計
6．
相談内容
Ⅰ.価
格
a．
水
準
b．
売買交換
c．
鑑定評価
d．
その他
Ⅱ.賃貸借（a+b）
a.賃
料
①地
代
②家
賃
③そ の 他
b.権利関係①借地権割合・② 更新料
名義書替料等
③立退料
④その他
Ⅲ.税 務
a．
売
買
b．
交
換
c．
相
続
d．
その他
Ⅳ.有効利用
a．
有効利用
b．
その他
Ⅴ.そ の 他
a．
道
路
b．
相
隣
c．
登
記
d．
資金相談
e．
補
償
f．
その他

豊 中

八 尾

協 会

0

0

3
8
11
大阪府
大阪市

守 口

協 会

天 六

2

2

3

7

3

0

(7)

(3)

4

3

3

1

(4)

(3)

(3)

(1)

1
6
11
複数回答有
大阪府
大阪市

8
20
複数回答有
大阪府
守口市

3
11

3

合 計

0

8

12

(8)

(12)

1

1

(1)

(1)

7
16
複数回答有
大阪府

4
17

4
7

大阪府
吹田市

大阪府
大阪市

0

5

6

(5)

(6)

0

0

3
6
14
複数回答有
大阪府
豊中市
（共催）

4
10
大阪府
八尾市

0

大阪府
大阪市

3
2
9
複数回答有
大阪府
大阪市

10
0
0
41
(0)
(41)
(0)
13
(0)
(13)
(0)
0
0
10
52
126

計7箇所
8
2
1
5
9
5
(2)
(3)
4
(2)
(2)

3
2

9
3
5
1
6
3
(2)
(1)
3

(2)
(1)
2

4
2
2

9
1

(1)
8
(2)
(2)
(1)
(3)
2
1

1
0

0

2

1
3
1
2
2

1

石川 春子
臼井 裕
松田 嘉代子

3
1
1
1
4
1
(1)

3
(1)
(1)
(1)
3
1

1
19

翁長 正勝
河井 要祐
酒井 利銀
井 清
津和 章雅
中畑 公一
西川 和孝
橋本 隆吉
松島 敏郎
山本 敦子
笠井 靖彦
北井 孝彦
下農 博之
古谷 廣道

入江 哲治
木島 百代
清水 幸一
辰己 雅信
廣内 禎介
山崎 修
麻生嶋 信
野村 和雄

2
1
1

4

6
2

2
1
1
0
0

1

(1)
(1)
4

0

(1)
5
2

(1)
(3)
2
1

2
2
1
(1)

1

5
3
2

13
4
(2)
(1)
(1)
9
(2)
(4)
(3)
4
1

1

1

3

0

1
1

1
1

11
3
3
1

7
1
1
4

7

4
1
1
1

1
12

4
28

1
17

5
13

小野 愼太郎
関野 肇
西川 和孝

井上 啓一
覚道 秀治
吉川 若実
立入 健一郎
橘 真里
松林 茂
森田 真也
八杉 茂樹
北井 孝彦
北谷 奈穂子

阿部 知己
石川 健二
上田 正行
貝原 壽一
熊ヶ谷 一幸
橋本 一志
横崎 博一
青木 令子
伊藤 暢昭
笠井 靖彦
下農 博之
西浦 宣行

久保田 伸二
中井 敬和
南
穰

0

2
1

1
1
20

10
3
5

1
2
0

2
2
0

20

ご
協
力
い
た
だ
い
た
先
生
方

協 会

10/11（水） 10/12（木） 10/14（土） 10/18（水） 10/21（土） 10/25（水） 10/28（土）
10:00
13:00
13:00
10:00
13:00
10:00
10:00
16:00
16:00
16:00
16:00
16:00
16:00
16:00
屋内
屋内
屋内
屋内
屋内
屋内
屋内
計10会場
曇
晴
雨
晴
晴
晴
晴
69
8
3
3
8
3
11
12
63
6
7
6
8
5
6
4
57
6
4
1
11
5
4
4
0
120
12
11
7
19
10
10
8

1
1

6
1
3
2

4
2
1
1
5
3
(1)
(2)

6
2
(1)
(1)
4
(2)
(1)

2
(1)

(1)
5
1

(1)
1
1

3
1
0

2
2

2

5
3
2

1
27

有田 榮一
喜多 與次
木村 邦宏
坂本 勝男
高橋 晃嘉
橋 誠
寺本 久夫
中田 浩章
谷 友博
玉原 栄治

2
19

17

内藤 善彦
三上 有理子
横崎 博一

55
18
22
10
5
60
22
(8)
(9)
(5)
38
(10)
(6)
(9)
(13)
28
10
0
12
6
7
5
2
42
8
10
7
0
2
15
192

足立 良夫
扇 幸一郎
大野 恒義
小川 哲男
尾崎 康久
松本 信義
青木 令子
北谷 奈穂子
下農 博之
谷 友博
玉原 栄治
津田 修身
野村 和雄
古谷 廣道

は業務推進委員

鑑定おおさかNo.28

25

担当副会長大阪自由業団体連絡協議会という団体があります。

笠井 靖彦

一昨年はどのような段取りで行われたかを発掘するこ

大阪弁護士会、近畿税理士会、
日本公認会計士協会とから始まりました。
（何せ、準備会の会合に出席して近畿会、大阪公証人会、
日本弁理士会近畿支部、大いた私が一切記録を残しておらず、昨夜の夕食の献

阪府行政書士会、大阪司法書士会、大阪土地家屋調

立が思い出せない私の拙い記憶も相俟って、大阪司査士会、大阪府社会保険労務士会、そして社団法人

法書士会に全ての記録の提供を仰いだ事務局の判大阪府不動産鑑定士協会の１０団体が構成している団体です。原則一年に一度団体の代表者が一堂に会し、テーマを決めて協議をし、相互の研鑽・理解・親睦を図る団体です。その歴史は古く、昭和49年発足以来
今年度で計68回を数えるに至っています。

断はまさに正解でした。）結果的に大阪司法書士会から大量の記録を頂戴しましたが、一部散逸しているものもあり、あとは大阪司法書士会担当者、当協会参加者からの聞き込みにより繋ぎ合わせてゆくしかありませんでした。
同時平行して１０団体の担当者に集まっていただき
準備会を開催したのですが、必ずしも「合同無料相談会」
に対する１０団体の足並み・温度は同じではなく（一般市民がオープンスペースで相談できない業種もあり、当然といえば当然なのですが）、
また、相談者が来られた
時にどの団体が相談を受けるかという業際の問題もあり、相談種別の振り分けにも時間が掛かりました。
しかしな
がら、『たとえ個々の団体の相談件数が少なくとも、
１０

今年度は我が社団法人大阪府不動産鑑定士協会
が当番会に当たっていました。懸案は協議会とは別に５年前に大阪府社会保険労務士会が当番会の際に提起され、一昨年、大阪司法書士会が多大のご苦労をされて開催にこぎ着けられた「専門家による合同市
民無料相談会」をマンパワーの少ない社団法人大阪府不動産鑑定士協会が音頭をとって開催せねばならないことでした。
早速４月から１２月開催に向け準備が始まりましたが、26 鑑定おおさかNo.28

団体が一堂に会して相談会をする、市民にワンストップ

きました理事会、業務推進委員会、渉外広報委員会、サービスを提供することに意義がある』
を標榜し、
大阪府・

法務鑑定委員会、親睦委員会の皆さん、相談員の皆大阪市の後援もいただき、ハードルを乗り越えることがさん、前夜応援に駆けつけていただいた皆さん、応援

できました。

メンバーを派遣していただいた法人、大変な作業を強

１２月６日夕刻、会場となる大阪市立北区民センター

いてしまった事務局、そして色々とお教えいただきましに松本会長をはじめ理事会、業務推進委員会、渉外た大阪司法書士会の上本先生、事務局の方々に感謝

広報委員会、法務鑑定委員会、親睦委員会のメンバー、

申し上げます。有難うございました。
（かさい やすひこ・（株）笠井不動産鑑定）及び各法人から応援に駆けつけていただいた方々数十人が集まって下さいました。約１０００人を収容できるという会場に机・イス等のセッティングが始まりました。およそ２時間ほどで完了し、あとは明日を待つばかりです。
合同無料相談会の当日を迎えた１２月７日の朝、生憎の雨が落ちてきました。
午前９時３５分、関 淳一大阪市長の祝辞、新田 孝

平成18年12月7日（木）「専門家による合同市民無料相談会」
アンケート結果 全体集計

元市会議長の祝辞、松本会長挨拶、豊田業務推進委※1.アンケート回答者総数 66名

員長の運営説明と続き、合同無料相談会は始まりました。

Ｑ1 住 所（延べ人数）

午後４時予定通り相談会は終了しました。その後参加団体の相談員を含め全員で後片づけをしました。前
夜あれほど時間がかかった備品の撤去も１０分余りで2.()内は割合 ％

住所地

大阪市内

大阪市外

他府県

計

人数

43（57） 27（36）

5（7）

75

【内訳】
〔大阪市外〕吹田市６名・豊中市４名
高槻市・枚方市・富田林市・堺市・阪南市 各２名
寝屋川市・守口市・東大阪市・八尾市・柏原市
松原市・高石市 各１名〔他 府 県〕兵庫県３名・奈良県１名・京都府１名

終了。
結果は前回に比べ相談者の数は芳しくなく、反省点もありましょうが、我々社団法人大阪府不動産鑑定士協会が当番会の時に合同無料相談会の灯を消さなかった意義の方が大きいのだと思っております。
最後になりましたが、ご多忙の中、多大のご協力を頂

Ｑ2 年 齢（無回答2名）
年代

50歳代 60歳以上 70歳以上

合計

5（8） 10（15） 12（19） 12（19） 16（25） 9（14）64

20歳未満 20歳代

人数

0

30歳代

40歳代

Ｑ3 性 別（延べ人数）
性別
人数

男性

女性

計

37（49） 38（51）75

Ｑ4 職 業（無回答3名）
職業

会社員

人数

14(22) 12(19) １（2） 13(20) １
（2）

Ｑ5

自営業

公務員

主婦

学生

アルバイト
パート

無職

計

3（5） 19（30）63

本日の相談会を何でお知りになりましたか

回答

市区町村
広報誌

新聞

テレビ・ラジオ

人数21（33） 2（3）

1（2）

チラシ

ポスター

その他

計

8（12） 7（11） 25（39）64【その他】インターネット１６名、知人の紹介２名、市役所の紹介・区出張所の紹介・ハローワークの紹介・不動産鑑定士協会の紹介・地下鉄ポスター 各１名、記載なし２名

Ｑ6 相談した結果について（無回答2名）
回答
人数

よかった

普通

悪かった

非常に
悪かった

計

36 (56) 24(38)

非常に
よかった

4（6）

0

0

64

Ｑ7 今後のこの相談会の実施について（無回答2名）
回答

続けて欲しいどちらでもよい計

人数

63(98)

1（2）64

鑑定おおさかNo.28

27

4年目を迎えたインターンシップ 実施報告
渉外広報委員会 田畑 慶裕

当大阪府不動産鑑定士協会が、大学との連携で実施しているインターンシップも今年度で早や４年目となりました。学生を数名、個別に預かるという事業の性格上、多数の会員が一同に集まるような全会をあげての行事とはならないので、関心も低いかもしれませんが、担当委員会として節目の中間報告ということでまとめてみました。また、会報をご覧になった他士会などで、既に実施済み、
あるいは検討されている方がたへの参考となれば幸いです。

一般企業でのインターンシップ
インターンシップと言っても年配の方には、
あまりなじ

研修中の諸注意はここで行い、あとは現場（製造業なみがないかもしれませんが、簡単に言うと、学生が在学

ら工場や研究部門など）へグループに別れて会社内中に企業で実際の仕事に参加して、社会経験を積むのいろいろな部門を移動するようなパターンが多いよう制度です。多くの一般企業では、企業イメージの向上です。
もっとも、海外などからも見学者や研修生が頻繁だけではなく、広義の採用活動の一部として実施してに来るような相当大きな企業では、専門の担当部署をいることが多いようです。

作っています。大学側も一部専門性の強い理系の学

つまり、インターンシップを通じて、その会社をよりよく部などを除き、
キャリアセンター（就職部のことを今はこう知ってもらうとともに、より優秀な学生を採用しやすい言う）
が、希望学生の選考等の担当窓口となっています。

環境を整えることに主眼があると言えます。学生側にも、短期間とは言え、希望する業種や、企業に事前に研修の形で入り込むことにより、実地体験ができ、就職活動

当会での受入実績
年 度

参加学生数

受入希望事務所数の際の大きな参考になるはずです。また、会社の雰囲

15

3

3

気など印刷媒体だけでは、感じ取ることが難しい体験

16

3

4

に期待する向きもあるようです。

17

1

1

18

2

2

このため、
ほとんどの企業では人事部等の採用担当部署が窓口となっており、ひととおりの会社の説明や

28 鑑定おおさかNo.28

大学側の事情と学生の動き

直接的な採用の補助手段としての側面はまったくない大学がこのようなインターンシップを積極的に行うようことです。
もっぱら大学生に対して我々の業務を知っになったのは、実は比較的最近のことです（最も早くかてもらうことにより、将来の優秀な不動産鑑定士が生まら実施した関西大学で平成９年から）。それには、まずれることを期待しての社会への支援活動の一環と言少子化による学生対象年齢層の急激な減少が背景にえるでしょう。実際、インターンシップに参加した学生でさあります。加えて、長引いた不景気の影響で悪化した

え、「資格」のひとつとしての「不動産鑑定士」は知っ就職事情を少しでも改善するため、企業との繋がりをていても、身近に実際の不動産鑑定士がいるようなケ

強めようとの考えもあるでしょう。学生数の確保もさるこースを除き、
その業務内容については白紙状態というとながら、質的にも維持を図るためには、人気教授を招のがほとんどです。

いたり、時流に乗った講義を開講するなどの大学としまた、個々の事務所では実際上なかなかできない、ての魅力度を高めるだけでなく、「就職にも強い大学」

企業の例で言えば、受入準備と業界全体的な説明なが必要不可欠なのです。特に就職事情が悪かったほど人事部で扱う部分を会(委員会)が担当し、各事務所

んの３年前くらいまでの数年間は、大手私学を中心には現場(工場)で実地の演習部分をお願いしていると各大学とも相当力を入れて実施していたようです。学言ったところでしょうか。

生側でも、インターンシップの参加経験が就職に有利に今後の大きな課題としては大学、学生数の拡大が働くとの思惑もあって、参加する学生が多かったようです。

ありますが、
それにはカリキュラムの組立・研究や受入

就職事情が様変わりした現在も、大学側は企業との事務所への事前レクチャーの拡充等が必要になってく

パイプをより強固にする、学生側はキャリアを積む感覚（単ると思われます。特に後者については、既に専門職業位ももらえるので一石二鳥）、やはりどちらも力を入れて家として行動している我々と、社会人への未分化状態

取り組んでいることに変わりはないようです。

の学生との接点を理解願えるよう会(委員会)側でのフ
ォローが重要でしょう。

専門家団体でのインターンシップは？

最後になりましたが、多忙な業務の中、学生を受入れ、私たちの団体は公益法人で営利企業ではありませ

実地実習にご協力いただいた各事務所の先生方に、んので、一般企業でのインターンシップとの大きな違いは、

この場を借りてお礼を申し上げます。
（たばた よしひろ・（株）タブ不動産鑑定事務所）

他の専門家団体での取り組み
大阪の専門職業家団体でインターンシップを実施しているのは、当会だけではなく、司法書士会や税理士会なども実施されています。ただ、当会と比較すると会員数が圧倒的に多く(どちらも１０倍以上)、受入学生数、受入先ともに多数で可能なようです。
また、業務内容の専門性や受入事務所数の点で大学生対象のインターンシップはされていない弁理士会では、小中学生対象に学校へ出向いて行って「発明・特許教室」を課外授業の形で実施されており、学校側からの引き合いも多いとのことです。これも専門家団体
による支援活動(広義の一般市民向け非営利事業、無料相談会などもこの1つ)の一環と言えるでしょう。

鑑定おおさかNo.28

29

学生からの声れていました。調査というのは、鑑定業務の内で、価格決定を出す上で決仕事の幅広さを実感しました。
関西大学 法学部 3回生

大谷 綾

して欠くことのできないものですが、一つ一つの事例によって、近場の不動産でも微妙に価格は変化していて、他の不動産との違いや特殊性を見つけ出し、それに対して、値段を付けるということがこの職業で最も面白いところだと思います。
やはり、現地調査に同行させて頂いたのが、不動産鑑定士業務の内容を知ることができたという上で、今回のインターンシップの中で最もウェ
イトの大きく、糧になったものだったと感じています。
しかし、事務所での業務においても、学んだことは大いにありました。
事務作業は、どんな業界でも欠くことはできないものであると思います。
私は主に、パソコンのExcelやWordを使用しての、鑑定評価書類の付属実習1日目は協会でのオリエンテーションがあり、不動産鑑定についてのレクチャーを受講しました。事業内容について、実際の物件を対象とし資料作成の補助をさせて頂きました。パソコンについては一般的な知識は持っていたのですが、鑑定においては関数や理論を使用するので、それて調査の基本や心構えなどを学び、漠然としていた「鑑定」という仕事が大分と把握できたと思います。しかし、やはり、2日目以降の春日不動産鑑についてのソフトの応用方法や有効な利用方法などを学ばせて頂きました。PCについて、自分の知識をもっと深めたいと思うきっかけになりました。
他にも、先生方の顧客への対応などを拝見するのは、自分は今、社会人と定事務所での実習によって、その仕事の機能や内容の幅広さを実感することができました。
2日目以降は、松田先生と八木先生の下でアットホームな雰囲気の下、実務にあたらさせて頂きました。主な作業内容としては、法務局や市役所、
対象不動産や事例地へ赴く現地調査や事務所内での事務作業が中心でした。現地調査においては実際に申請書類を記入させて頂いたり、市役所での地域要因調査の聞き込みに同行させて頂き、調査の基本的な流れをつかむことができました。調査内容は不透明なものがないように、詳細な内容にまで渡っており、その重要性、公共性の高さを実感しました。
また、その職務の特性上、利害の衝突を伴うものを扱う場合もあるので、慎重に行なわれており、不動産鑑定の責任の重さと、そのやりがいというのも感じられました。
調査において、先生方は、実に生き生きと好奇心旺盛に職務にあたらして働いているんだと実感でき、就職活動をより強く意識するようになりました。
松田先生は女性の不動産鑑定士の方で、この業界においての女性鑑
定士の現状などもお聞きする事ができました。はっきり言って、最初は不動産鑑定士という職業内容さえも明確に分からず、インターンシップに参加したので、鑑定士試験を受けるかどうかも全く考えていなかったのですが、先生方のお話や、その業務の面白さを聞いたり、実感したりして、自分の進路選択の中に、「不動産鑑定士」という選択肢が一つ増えました。今後の就職活動を頑張ろうと、モチベーシ
ョンも高まり、宅建資格取得合格に向けての気力も湧きました。
10日という短い期間ですが、得る物が多く、充実したものになって本当に良かったです。ありがとうございました。

まであった立ち合い調査での話等も聞かせていただきとても面白かった

わたしも試験を受けてみようという気持ちになりました。

です。
事務作業では、図書館へ行って取ってきた昔の住宅地図から対象不動
産を落とす、という作業をさせていただいて、かなり昔の所有者が何度も変更されているような年代からも確認しなければ、土壌汚染があるかどうか分からないと言えないということを知りました。また、写真の合成の関西大学 法学部 3回生

仕方等全然知らなかったパソコンでの作業方法を教えていただきました。

藤村 真弓のかということが、自分で作ることによって実感することができ、その大変

付属資料の作成も手伝わせていただき、どのような資料をどれだけ作る
さも分かりました。実習の最終日頃には、実際に自分で対象不動産の値

インターンシップを経験するまで、不動産鑑定士がどのような仕事をしているのか全く知らなかったので、今回の事務所や協会への実習経験は不動産鑑定士を知る上で、とてもためになりました。
中井綜合鑑定所への実習では、事務業務とフィールドワークをちょうど半分ずつ程させていただきました。協会での事前にあったレクチャーで教わった通り評価の7〜8割が対象不動産や周辺の景観調査にあてられているのには驚きました。市役所の道路課や法務局等にも行く事は初めてで、調査として先生と共に行かせていただいた時には、なぜ市役所の人にそのような質問をするのか、又この返事が得られないと、どのように評価に関係してくるのか等知ることができました。道路一つをとってみても、その道路は私道なのか市道なのか。その道は道路として認められているのか。誰の所有するところにあるのか等、聞くことが多くあり、この一つ一つが評価をする上で大事なことなのだと感じました。
今回の調査で初めて、建物が建てられない土地、建て替えができない土地があることを知り、そこに道路の幅員や接面状態が関係してくることも初めて知ることができ、とても有意義でした。
立ち合い調査にも同行させていただくことができ、他では経段を計算し、評価書を作るというのも、やらせていただきました。先生の御話で不動産鑑定士は官公庁からの仕事が多いが、それは市民に対して適正な値段で取引きをしているという事を鑑定士が値を出すことで、その取引きに御墨付を渡しているようなものだと教わっていたので、そのような気持ちで取り組ませていただいたのですが、公示地と対象不動産の比較でどちらが、どれだけ上なのか判断するのに悩んでしまい、上手くできませんでした。練習の形でやっただけでも、こんなに難しいのであれば、官公庁や裁判所に実際に提出する先生は、計算する時にプレッシャーを感じないのかと思い、すごいなあと思いました。
協会で最後の日にあった、短答式試験に実際に合格した方の御話を聞かせていただいたのも、どんなきっかけでこの試験を受けようと考えるようになったのか、予備校へは行くべきなのか、興味のあった事を聞けてよ
かったです。
今回のインターンシップで、不動産鑑定士の仕事を少しは理解できたと思い、実際に受けてみようという気持ちにもなってきました。ここでの経験は、他のインターンシップに行っていたら味わうことはできない事ばかりだったと思い、こちらでのインターンシップを経験することができて、験できない事をさせていただきました。その際には、対象不動

とても面白かったです。10日間という短い間でしたが、先生方にはとても産のどこを見るのか、間取りや天井・壁の状態の確認方法や、今御世話になりました。ありがとうございました。

30 鑑定おおさかNo.28

報告
急
緊

継続賃料シンポジウム、全国から約390名の参加で開催
平成１９年２月２７日

一昨年、臨時総会により立ち上げられた継続賃料研究委員会（当初は特別委員会）と研修委員会による、継続賃料シンポジウム「新提案！継続賃料
鑑定評価マニュアルの作成に向けて」が開催されました。受講参加者は会場いっぱいの約390名（内訳は大阪士会が191名、他士会が197名）となりました。これは大阪士会の会員数（約580名）からみても、
たいへん大きい数字と言えます。遠くは北海道・鹿児島から各５名、沖縄からも２名と、遠方の会からの参加も目立ち、このテーマへの関心の高さが伺われる研修会となりました。
また、遠方からの参加者も多数集まると言うことで、急遽、研修会後の親睦会も開催することが決定、大阪で交流を深める行事ともなりました。

■ 鑑定評価マニュアルの理念と概要

継続賃料研究委員会委員長■ 継続賃料評価において鑑定協会ができること

国際基督教大学経済学部教授■ 最新判例から求められる専門職業家の知見とは■ 新提案に基づく鑑定評価例の解説

京都大学法学部教授

新手法検討専門委員会メンバー

長尾 成信
小林 秀二

松永

明

八田 達夫
松岡 久和

堀田 勝己
木村 惠子

■ パネルディスカッション
主な議題は、 ①継続賃料評価には司法分野の判断は避けられないのか、②経済指標の賃料改定条項がもつ拘束力とは、③新手法の意図するところとは、④賃料データの活用について、⑤今後のアクションプログラムについて等です。
〈パネラー〉………… 神戸大学名誉教授 大野 喜久之輔
弁護士 佐藤 健二
不動産鑑定士 吉田 浩

（既紹介） 八田 達夫（既紹介） 松岡 久和〈コーディネーター〉……（既紹介） 松永 明

〈お断り〉
会報の印刷、発行日時の関係で、当記事の内容、参加人員などは、募集要領や申込み状況に基づいて書いております。
実際の開催内容は後日、担当の継続賃料研究委員会より報告予定です。

鑑定おおさかNo.28

31平成１９年

新年賀詞交歓会開催される

親睦委員会

福原 啓太

近畿不動産鑑定士協会連合会と（社）大阪府不動産鑑定士協会との共催による
平成１９年 新年賀詞交歓会が行われました。

日 時：1月25日（木）講演会：午後4時から5時半まで
懇親会：午後5時45分から午後7時半まで
場 所：ラマダホテル（旧東洋ホテル）
司 会：酒井連子さん（いつもながらの名司会でした。ちなみに「連」の字は、おばあちゃんが、泥の中でもきれいな花を咲かせる「蓮」という字を名付けたかったが、人名漢字になかったので、この「連」の字になったとのことです。）

講 師：福田武先生（造形作家・ワインエキスパート）
ダンロップのゼクシオゴルフクラブ、洗濯機の「愛妻号」、「ルックおふろの洗剤」のラベル、
ダイハツ車のスニーカー等のデザインをされた方です。
「ワインのシルクロード」という演題で、人生をかえた２つのもの「ゴルフ」と「ワイン」についてご講演していただき、好評でした。

当日の出席状況は、講演会約110名、懇親会約180名でした。特に懇親会は、会場が狭く感じるほどの盛況でした。
今年の賀詞交歓会のもう一つの目玉は、会場の照明を少し暗くしてのミニコンサートです。歌い手は中西眞理さん
で、心に響く歌をモットーに阪神間のホテルディナーショー
やNHKホールをはじめ、いろいろなホールでコンサートをされています。
来年は、会員の皆さんが気軽に参加できる賀詞交歓会を目指したいと思います。
（ふくはら けいた・（財）日本不動産研究所）

32 鑑定おおさかNo.28

編

集

後

記

「鑑定おおさか」第28号、お届けいたします。

手前みそですが、前述の当会紹介リーフ

本年度は大阪府不動産鑑定士協会紹介リ

レットは他の士協会からも好評で「自分たちーフレットや「不動産なんでもQ＆A」の作成も参考にして作りたい」との声も聞いておりもあって、年1回の発行となりました。そのたます。鑑定士会の連合会体制が本格的にめもあって、前号に続き、通常号の1.5倍以

動き出そうとしている今、それぞれの鑑定士

上の紙数となり、内容も、各分野専門家から会が活発な活動を行いながらも、互いに協みた新会社法研修会の紹介など密度の濃力し合うためのお役にたてば幸いです。また、

いものとなりました。また、府下７会場、計10「不動産なんでもQ＆A」の方は、既に当会回にもおよぶ土地月間不動産無料相談会や、

ホームページで公開済みで、印刷版も近々締切間際に飛び込んできた全国から400名発行予定です。

近い参加者を集めた研修会の速報など、当会の活動の意気込みを力強くお伝えできた
かと思っております。

鑑定おおさかNo.28

33

■ 表 紙 ミナミ・タワーマンション高層階からの夜景■ 裏表紙 新年賀詞交歓会での鏡開き

写真／渉外広報委員会

杉谷 知江子

鑑定おおさか No.28
会報第28号／平成19年3月発行

編

発

行 社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0041
大阪市中央区北浜2丁目5番23号小寺プラザ4階
TEL（06）6203-2100

印

刷 （株）三菱電機ドキュメンテクス〒661-0001
兵庫県尼崎市塚口本町6丁目12番1号
TEL（06）6422-1900

集 社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 渉外広報委員会
http://www.rea-osaka.or.jp/