【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2023年６月23日【発行者名】

ラサールロジポート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区丸の内一丁目11番１号【事務連絡者氏名】

ラサールREITアドバイザーズ株式会社
代表取締役社長 兼 財務部長 地紙

地紙

平

平

【電話番号】

03-6367-5800【届出の対象とした募集内国投資証券に係る投資法人の名称】

ラサールロジポート投資法人【届出の対象とした募集内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：その他の者に対する割当

642,141,950円（注）発行価額の総額は、2023年６月６日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

該当事項はありません。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】（１）【投資法人の名称】
ラサールロジポート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文ではLaSalle LOGIPORT REITと表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集の対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。
本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
4,150口（注１）本投資法人は、2023年６月23日（金）開催の役員会において、本件第三者割当（下記（注２）に定義します。）とは別に、本投資口78,850口の公募による新投資口発行に係る募集（以下「一般募集」といいます。）を行うことを決議しています。一般募集においては、発行投資口数78,850口のうちの一部が、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国及びカナダを除きます。）の海外投資家に対して販売（以下「海外販売」といいます。）されることがあります。
（注２）上記発行数は後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載のオーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連して、野村證券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）の発行数です。野村證券株式会社は後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権しま
す。

- 1 -

（注３）割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は以下のとおりです。

割当予定先の氏名又は名称

野村證券株式会社

割当口数4,150口

払込金額

642,141,950円（注）

割
当
予
定
先
の
内
容

本店所在地

東京都中央区日本橋一丁目13番１号

代表者の氏名代表取締役社長

資本金の額

10,000百万円

事業の内容

金融商品取引業

大株主

野村ホールディングス株式会社

本
投 出
資 資
法 関
人 係
と
の
関
係

本投資法人が保有している割当予
定先の株式の数―

割当予定先が保有している本投資
口の数（2023年２月28日現在）

2,670口

奥田

健太郎

100％

取引関係

一般募集の事務主幹事会社です。

人的関係

―

本投資口の保有に関する事項―（注）払込金額は、2023年６月６日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（４）【発行価額の総額】
642,141,950円（注）発行価額の総額は、2023年６月６日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注）発行価格は、2023年６月28日（水）から2023年６月30日（金）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に、一般募集において決定される発行価額（本投資法人が引受人より受け取る本投資口１口当たりの払込金額）と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
2023年７月31日（月）（９）【申込証拠金】
該当事項はありません。
（１０）【申込取扱場所】
本投資法人 本店
東京都千代田区丸の内一丁目11番１号- 2 -（１１）【払込期日】
2023年８月１日（火）（１２）【払込取扱場所】
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 本店
東京都千代田区丸の内二丁目７番１号（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋兜町７番１号（１５）【手取金の使途】
本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限642,141,950円については、将来の特定資産（注１）の取得資金又は借入金の返済に充当します。なお、本件第三者割当と同日付をもって決議された国内販売における手取金12,200,697,050円については、海外販売における手取金（未定）と併せて取得予定資産（注２）の取得資金の一部に充当します。
（注１）「特定資産」とは、投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。
（注２）「取得予定資産」とは、「ロジポート京都」、「愛西物流センター」及び「刈谷物流センター」の３物件をいいます。以下同じです。詳細は後記「第二部 参照情報／第２ 参照書類の補完情報／２ 取得予定資産の概要／（１）
取得予定資産の概要」に記載のとおりです。
（注３）上記の手取金は、2023年６月６日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。なお、国内販売における手取金は、本書の日付現在における、国内販売口数の上限（一般募集における発行投資口の全口数）に係るものです。

（１６）【その他】① 申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ申込みをし、前記「（11）払込期日」に記載の払込期
日に新投資口払込金を払い込むものとします。
② 野村證券株式会社は、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／ オーバー
アロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。

- 3 -第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。
第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。
第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

- 4 -第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
オーバーアロットメントによる売出し等について
本投資法人は、2023年６月23日（金）開催の本投資法人の役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資口78,850口の一般募集を行うことを決議していますが、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社である野村證
券株式会社が自己又はその関係会社を通じて本投資法人の投資主から4,150口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。
本件第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が自己又はその関係会社を通じて本投資法人の投資主から借り入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を野村證券株式会社に取得させるために行われます。
また、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の翌日から2023年７月26日（水）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバーアロット
メントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー
取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
さらに、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバ
ー取引によって取得し、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株
式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
上記の取引に関して、野村證券株式会社は、みずほ証券株式会社、三菱ＵＦＪモルガン・ス
タンレー証券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社と協議の上、これを行います。

- 5 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法」といいます。）第27条において準用する金商法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照ください。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第14期（自 2022年９月１日 至 2023年２月28日）2023年５月30日 関東財務局長に提出
２【半期報告書】
該当事項はありません。
３【臨時報告書】
該当事項はありません。
４【訂正報告書】
該当事項はありません。

- 6 -第２【参照書類の補完情報】
参照書類である2023年５月30日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）
に関し、参照有価証券報告書提出日後、本有価証券届出書の提出日である2023年６月23日（以下「本書の日付」といいます。）現在までに補完すべき情報は、以下のとおりです。
なお、以下に記載の将来に関する事項は、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在においてもその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もありま
せん。
１

投資方針
（１） 本募集及び新規取得の効果
本募集（一般募集及び本件第三者割当を総称して以下「本募集」といいます。）及び取得予定
資産３物件（ロジポート京都、愛西物流センター及び刈谷物流センター）の新規取得により、本投資法人の主要な指標は以下のとおりとなる見込みです。
＜主要な指標の本募集前後の比較＞（注１）「資産規模」は、本募集前については2023年２月期末時点における保有資産の取得価格（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。以下同じです。）の合計額、本募集後については保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計額を記載しており、投資有価証券は含みません。なお、「本募集後」とは、一般募集及び本件第三者割当に係る払込み、本募集に伴う借入れ（以下「本借入れ」といいます。）の実行及び取得予定資産の取得が全て完了した時点をいいます。以下同じです。
（注２）「平均NOI利回り」は、以下のとおり算出される数値を、小数第２位を四捨五入して記載しており、算出に際しては、底地を除いています。
(*)
本募集前及び本募集後における「平均NOI利回り」は、それぞれ2023年２月期末時点及び本募集後における保有資産又は取得予定資産の不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得（予定）価格に対する比率を当該資産の取得（予定）価格で加重平均した、各時点におけるNOI利回りの平均値をいいます。
(**) 取得予定資産の「平均NOI利回り」は、取得予定資産の不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得予定価格に対する比率を当該資産の取得予定価格で加重平均した、NOI利回りの平均値をいいます。
なお、保有資産については株式会社谷澤総合鑑定所、シービーアールイー株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所により2023年２月28日時点を価格時点として作成された不動産鑑定評価書を、取得予定資産については株式会社谷澤総合鑑定所
により2023年６月１日を価格時点として作成された不動産鑑定評価書を使用しています。以下同じです。
（注３）「東京エリア」は、東京60km圏内（JR東京駅から半径60㎞圏内）の地域をいい、「大阪エリア」は、大阪45km圏内（JR大阪駅から半径45㎞圏内）の地域をいいます。「東京・大阪エリア比率」は、東京エリア及び大阪エリアの物件がポートフォリ
オ全体に占める比率を取得（予定）価格ベースで算出しています。
（注４）本募集前の「１口当たりNAV」とは、2023年２月期末の純資産総額から2023年２月期の分配総額を減算し、2023年２月期末の保有資産の含み益（注５）を加えた金額を、2023年２月期末の発行済投資口総数で除した金額です。
本募集後の「１口当たりNAV」は、2023年２月期末の純資産総額から2023年２月期の分配総額を減算し、2023年２月期末の保有資産の含み益を加えた金額に本募集における発行価額の総額及び取得予定資産の含み益を加えた金額を、本募集後の発行
済投資口総数で除した見込額をいいます。「本募集における発行価額の総額」は、一般募集及び本件第三者割当における発行価額の総額の見込額を前提に計算しています。なお、一般募集及び本件第三者割当における発行価額の総額の見込額は、2023年６月６日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。実際の本募集における発行価額の総額が当該見込額と異なる場合（本件第三者割当の全部又は一部について払込みがな
されないこととなった場合を含みます。）には、実際の本募集による手取金も、変動することがあります。なお、「NAV」とは、Net Asset Valueの頭文字を取った略称であり、純資産総額から分配総額を減算し、保有資産の含み益を加えた金額をいいます。
（注５）「含み益」とは、各資産の2023年２月期末時点の鑑定評価額と帳簿価額の差額（取得予定資産については取得に際して得た鑑定評価額と取得予定価格との差額）の総額をいいます。

- 7 -（２） 豊富なパイプラインに裏付けられた外部成長ポテンシャル
本投資法人は、取得予定資産取得後も約2,500億円の充実したパイプライン物件（注１）を有しており、投資主価値向上に資する外部成長を継続できるものと考えています。
以下は、ラサール不動産投資顧問株式会社（以下「スポンサー」ということがあります。）による開発物件及びバリューアッド投資（注２）案件により将来的な超過収益の実現を目指してラサールREITアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が独自のソーシン
グにより確保したパイプライン物件です。
（注１）「パイプライン物件」とは、スポンサーが開発済み及び開発中の物件並びにバリューアッド投資により将来的な超過収益の実現を目指す物件をいいます。なお、パイプライン物件の規模は、スポンサー開発物件についてはスポンサー提供資料、バリューアッド投資案件については本資産運用会社が試算した想定評価額に基づいてその合計の概算値を記載しています。以下同じです。
（注２）「バリューアッド投資」とは、安定稼働物件を単純に取得するのではなく、リーシング活動が完了していない安定稼働前の案件や、再開発及び増築余地のある案件に投資を行い、本投資法人及びラサールグループ（注３）のアセットマネジメント
により付加価値を創出して超過収益の獲得を目指す本投資法人の独自の投資手法をいいます。以下同じです。
（注３）「ラサールグループ」とは、世界有数の不動産投資顧問会社であるラサール インベストメント マネージメント インク（LaSalle Investment Management Inc.）を中心として、米国、欧州及びアジア太平洋地域において機関投資家を中心に不動産投資運用サービスを提供する企業グループをいいます。以下同じです。

＜取得予定資産取得後のパイプライン規模は約2,500億円＞（注１）スポンサー開発物件には、スポンサー未公表の計画中４案件を含みます。
（注２）スポンサー開発物件及びバリューアッド投資案件のそれぞれについて、登記簿上の記載又は開発計画等の情報に基づく延床面積の合計の概算値を記載しています。
（注３）「LRF2で運用中」とは、ブリッジファンドであるLRF2プロパティーズ合同会社が保有し、運用中である竣工済物件をいい、「LRF2へ組入予定」とは、本書の日付現在開発中であり、竣工後にブリッジファンドであるLRF2プロパティーズ合同会社に組入れを予定している物件をいい、「開発SPCで運用中」とは、本投資法人が優先出資証券を保有する開発SPC（建物及び土地の開発及び保有を目的とする特定目的会社）において本書の日付現在開発中、開発予定又は開発後運用中の物件をいいます。「LRF2へ組入予定」の「岩沼案件」及び「尼崎案件」については、本書の日付現在、LRF2プロパティーズ合同会社がその取得を決定しているものではありません。これらの物件についてLRF2プロパティーズ合同会社による取得が保証されているものではなく、また、必ず取得すると決定されているものでもありません。
（注４）「ロジポート名古屋」、「ロジポート多摩瑞穂」、「ロジポート福岡粕屋」、「岩沼案件」、「尼崎案件」及び「松戸案件」に係るコンピュータ・グラフィックスは、計画段階のものであり、変更となる場合があり、また実際に建築される建物とは異なる場合があります。掲載コンピュータ・グラフィックスの無断転載を禁止します。
（注５）上記の各物件は、本投資法人の保有資産である「東扇島（底地）」を除き、本書の日付現在、その取得を決定しているもの
ではありません。これらの物件について、本投資法人による取得が保証されているものではなく、また、必ず取得すると決定されているものでもありません。
また、上記の各物件には、本投資法人が取得に係る優先交渉権を付与されていない物件も含まれます。

- 8 -（３） 本借入れの概要
本投資法人は、本募集に伴い、取得予定資産の取得資金に充当するため、取得予定資産の取得に先立ち、以下の本借入れを予定しています。但し、下表「借入先」欄に記載の各借入先による貸出審査手続における最終的な決裁の完了等を条件とします。
借入予定額
返済方法
利率
返済期限
使途
摘要
（百万円）
（注３）
（注１）
5,300
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
基準金利
取得予定資産の取
（上限）
2024年
無担保
期限一括返済＋0.200％
得資金及び関連費
６月28日
無保証
5,100
（注２）
用への充当等
株式会社みずほ銀行（上限）（注１）「借入予定額」は、本募集における手取金額等を勘案したうえ、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。
（注２）「基準金利」とは、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する日本円TIBORをいいます。
（注３）借入実行後返済期限までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人
は、借入金の一部又は全部を期限前弁済することができます。
（注４）本借入れは、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸付実行前提
条件をすべて充足すること等を条件とします。
借入先

- 9 -

２

取得予定資産の概要（１）取得予定資産の概要
本投資法人は、本書の日付現在において、下表に記載の取得予定資産の取得を決定しています。取得予定資産の詳細については、後記「（２）取得予定資産に係る個別不動産の概要」をご参照ください。
なお、本投資法人は、以下の取得予定資産の売主との間において、信託受益権売買契約（注１）を締結済みです。
（注１）本投資法人は、下表記載の取得予定資産に係る信託受益権売買契約に基づき、当該物件を信託財産とする信託受益権（注２）を、2023年７月６日（又は買主及び売主が別途合意した日）に取得します。また、取得予定資産に係る信託受益権売買契約において、本募集による手取金を含む資金の調達がなされない場合、本投資法人は、売主への違約金等の支払なしに同契約を無償解除できる旨規定されています。
（注２）本書の日付時点で予定されている各取得予定資産の取得時における当該信託受益権に係る信託受託者はいずれも三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社です。また、信託設定日はロジポート京都については2022年10月28日、愛西物流センターについては2022
年３月25日、刈谷物流センターについては2022年12月15日であり、信託期間満了日はいずれも2033年７月31日です。

所在地

取得予定
価格
（百万円）
（注２）

鑑定評価額
（百万円）
（注３）

NOI利回り（％）（注４）

ロジポート京都

京都府
八幡市

13,015

13,100

その他-１

愛西物流センター

愛知県
愛西市

4,045

その他-２

刈谷物流センター

愛知県
刈谷市

物件
番号
（注１）

物件名称

大阪-８

取得予定資産合計／平均

取得先

取得予定
年月日
（注５）

稼働率
（注６）

3.9

LRF2プロパティーズ
合同会社

2023年
７月６日

100％

4,420

4.2

LRF2プロパティーズ
合同会社

2023年
７月６日

100％

6,045

6,790

4.3

LRF2プロパティーズ
合同会社

2023年
７月６日

100％

23,10524,310

4.0

-

-

100％

（注１）「物件番号」は、本投資法人の取得予定資産を、投資エリアを参考に３つに分類し、それぞれ東京エリアに所在する場合は「東京」、大阪エリアに所在する場合は「大阪」、その他のエリアに所在する場合は「その他」として番号を付したものです。投資エリアの区分については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針」に記載のとおりです。
（注２）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る信託受益権売買契約に記載された信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。本募集後に本投資法人が保有する予定の資産の取得（予定）価格の合計は380,934百万円です。
（注３）「鑑定評価額」は、株式会社谷澤総合鑑定所により2023年６月１日を価格時点として作成された取得予定資産に係る不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
（注４）取得予定資産の「NOI利回り」は、取得予定資産に係る不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益（NOI）の取得予定価格に対する比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。本募集後に本投資法人が保有する予定の資産のNOI利回りの平均は4.7％です。なお、本募集後に本投資法人が保有する予定の資産のNOI利回りの平均は、各保有資産及び取得予定資産のNOI利回りを取得（予定）価格で加重平均した全保有資産及び取得予定資産のNOI利回りの平均値です。
（注５）「取得予定年月日」は、取得予定資産に係る信託受益権売買契約に従い、買主及び売主が別途合意した日に変更される場合があります。
（注６）「稼働率」は、2023年２月28日時点における各信託不動産に係る建物の賃貸可能面積に対して建物の賃貸面積が占める割合を記載しています。また、「取得予定資産合計／平均」の欄は、各信託不動産に係る建物の賃貸可能面積の合計に対して建物の賃貸面積の合計が占める割合を記載しています。

- 10 -

（２）取得予定資産に係る個別不動産の概要
以下の表は、取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいます。）。かかる個別物件表をご参照いただくに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2023年２月28日時点の状況を記載しています。
ａ．区分に関する説明
・「用途」は、主たる建物の登記簿上の種類を記載しています。但し、底地物件に関しては記載していません。
ｂ．「特定資産の概要」欄に関する説明
・土地の「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物所
在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）
第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「建ぺい率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）
第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値を記載しています。
・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値を記載しています。
・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「構造と階数」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「建築時期」は、各建物の登記簿上の新築年月を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
ｃ．「特記事項」欄に関する説明「特記事項」には、以下の事項を含む、2023年２月28日現在において各不動産又は各信託
不動産の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
・法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
・権利関係等に係る負担又は制限の主なもの
・賃貸借に係るテナント若しくはエンドテナントとの合意事項又はテナント若しくはエンド
テナントの使用状態等の主なもの
・不動産の境界を越えた構造物等がある場合又は境界確認等に問題がある場合の主なもの
ｄ．「賃貸借の概要」欄に関する説明
・「賃貸借の概要」は、各信託不動産に関し、賃貸面積の合計上位２テナントについて、2023年２月28日において効力を有する賃貸借契約の内容を記載しています。なお、当該信託不動産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとマスターリース会社との転貸借契約の内容を記載しています。
・「賃貸面積」は、2023年２月28日現在有効な当該各賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積の合計を小数点以下を切り捨てて記載しています。
・「年間賃料」は、2023年２月28日現在有効な当該各賃貸借契約書に表示された建物に係る月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の- 11 -

賃貸借契約が締結されている信託不動産については、その合計額）（消費税及び地方消費税は含みません。）を百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「敷金・保証金」は、2023年２月28日現在有効な当該各賃貸借契約に規定する敷金及び保証金の残高の合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「賃貸借の概要」欄は、2023年２月28日時点の状況を記載しています。
ｅ．「鑑定評価書の概要」欄に関する説明「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評価を委託し作成された不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、同欄において、数値については、単位未満を切り捨てて記載し、比率については、小数第２位を四捨五入して記載しています。
ｆ．「本物件の特性」欄に関する説明「本物件の特性」は、シービーアールイー株式会社に、不動産の市況調査を委託し作成された取得予定資産に係る物流施設市況調査に係る報告書の記載に基づき、取得予定資産に関する基本的性格、特徴等を本資産運用会社において記載しています。当該記載は、一定時点における調査者の報告書をもとに作成した本資産運用会社の判断と意見です。したがって、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。また、「本物件の特性」に記載されている数値は、当該報告書又は不動産鑑定評価書等に基づいて記載しています。

- 12 -

＜取得予定資産＞
物件番号

ロジポート京都

大阪-８

用途

倉庫・事務所

特定資産の概要
土地所在地

京都府八幡市八幡カイトリ１番 建物

構造と階数

面積

20,032.92㎡

建築時期

2020年９月

用途地域

－

延床面積

37,399.42㎡

建ぺい率

60％／200％

種類

倉庫・事務所

所有権

所有形態

所有権

地１

鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき４階
建

／容積率
所有形態
特記事項：
該当ありません。
賃貸借の概要
年間賃料
賃借人

賃貸面積

（消費税及び地方消費敷金・保証金税別）
株式会社関西丸和
ロジスティクス

38,134㎡

―（注）

―（注）

契約形態：定期建物賃貸借契約
賃料改定：―（注）中途解約：―（注）（注）賃借人からの開示の承諾が得られていないその他やむを得ない事情があるため、非開示としています。

- 13 -

鑑定評価書の概要
鑑定評価額

13,100百万円

不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2023年６月１日
項目

収益価格

内容
13,100百万円

概要等
DCF法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行って試算直接還元法による収益価格
運営収益

13,400百万円
非開示（注）

可能総収益

非開示（注）

空室等損失

非開示（注）

運営費用

非開示（注）

維持管理費

非開示（注）

水道光熱費

非開示（注）

修繕費

非開示（注）

PMフィー

非開示（注）

テナント募集費用等

非開示（注）

公租公課

非開示（注）

損害保険料

非開示（注）

その他費用

非開示（注）

運営純収益

503百万円

一時金の運用益非開示（注）

資本的支出

非開示（注）

純収益
還元利回り
DCF法による収益価格

497百万円
3.7％

類似不動産に係る取引事例等に基づき、対象不動産の個別性等を勘案して査定

12,900百万円

割引率（８年度まで）

3.5％

金融資産の利回りに対象不動産の個別性を加味して査定

割引率（９年度以降10年度ま
で）

3.6％

金融資産の利回りに対象不動産の個別性を加味して査定

割引率（11年度以降）

3.7％

金融資産の利回りに対象不動産の個別性を加味して査定

最終還元利回り

3.8％

還元利回りを基礎に、将来の不確実性を加味して査定

積算価格

12,100百万円

土地比率

56.4％

建物比率

43.6％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

該当なし（注）賃借人からの開示の承諾が得られていないその他やむを得ない事情があるため、非開示としています。

- 14 -

本物件の特性■立地特性
本物件が立地する八幡市は京都府の南部に位置し、北方は京都市大山崎町、東方は久御山町、南方は京田辺市、西方は大阪府枚方市等と隣接している。京都市内向け地域配送のほか、京滋阪奈の都市間の広域配送に対応でき、消費地向
けの中継拠点としての立地性も有している。大阪市中心部まで約40㎞、京都市中心部まで約15㎞圏にあり、京都市・大阪の中心消費地との結節点として機能している。
高速道路ICへのアクセスとしては、名神高速道路「大山崎」IC及び京滋バイパス「久御山淀」ICまでいずれも約２㎞に位置しており、複数の高速道路へのアクセスが良く、関西圏の都市間輸送が可能な拠点性を有していると評価される。
■物件特性
本物件は、延床面積約11,590坪を有するS造地上４階建のBOX型倉庫となっている。１フロア面積は倉庫・事務所を含めて約2,800坪程度を確保している。車両出入口は敷地北東側に設置され、敷地内には全85台（普通車58台、大型車10台、２～４t車17台）分の駐車場を備えている。ドライバー専用の休憩室等を完備し、ドライバーの労働環境にも配慮した設備仕様となっている。
倉庫基本スペックとして、有効天井高5.5ｍ・床荷重1.5ｔ/㎡・柱スパン約11ｍと近年の先進的物流施設と同等のスペックを備えている。１階に冷凍冷蔵倉庫の機能を有し、３温度帯（常温・冷蔵・冷凍）に対応したオペレーションが可能であり、多様な貨物に対応できる施設である。

- 15 -

物件番号
その他-１

愛西物流センター

用途

倉庫・事務所

特定資産の概要
土地

所在地

愛西市南河田町八龍５番地５

建物

構造と階数

鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき３階
建

面積

9,581.29㎡

建築時期

2021年７月

用途地域

―

延床面積

13,700.50㎡

建ぺい率

60％／200％

種類

倉庫・事務所

所有権

所有形態

所有権

／容積率
所有形態
特記事項：
信託受託者は、愛知県との間で、愛知県と前所有者との間の土地売買契約締結の日（2020年９月23日）から10年間、本物件について所有権の移転又は権利の設定をする場合には愛知県の事前の承諾を受けること、及びそれに違反した場合
等には愛知県が本物件の土地を買い戻すことができることを合意しています。
賃貸借の概要
年間賃料
賃借人

賃貸面積

（消費税及び地方消費敷金・保証金税別）
日本郵便株式会社

13,700㎡

―（注）

―（注）

契約形態：定期建物賃貸借契約
賃料改定：―（注）中途解約：―（注）（注）賃借人からの開示の承諾が得られていないその他やむを得ない事情があるため、非開示としています。

- 16 -

鑑定評価書の概要
鑑定評価額

4,420百万円

不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2023年６月１日
項目

収益価格

内容
4,420百万円

概要等
DCF法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行って試算直接還元法による収益価格
運営収益

4,510百万円
非開示（注）

可能総収益

非開示（注）

空室等損失

非開示（注）

運営費用

非開示（注）

維持管理費

非開示（注）

水道光熱費

非開示（注）

修繕費

非開示（注）

PMフィー

非開示（注）

テナント募集費用等

非開示（注）

公租公課

非開示（注）

損害保険料

非開示（注）

その他費用

非開示（注）

運営純収益

168百万円

一時金の運用益非開示（注）

資本的支出

非開示（注）

純収益
還元利回り
DCF法による収益価格

166百万円
3.7％

類似不動産に係る取引事例等に基づき、対象不動産の個別性等を勘案して査定

4,380百万円

割引率（４年度まで）

3.6％

金融資産の利回りに対象不動産の個別性を加味して査定

割引率（５年度以降11年度ま
で）

3.8％

金融資産の利回りに対象不動産の個別性を加味して査定

3.9％

還元利回りを基礎に、将来の不確実性を加味して査定

最終還元利回り
積算価格

4,350百万円

土地比率

50.7％

建物比率

49.3％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

該当なし（注）賃借人からの開示の承諾が得られていないその他やむを得ない事情があるため、非開示としています。

- 17 -

本物件の特性■立地特性
本物件が属する愛西市は、愛知県の西端、名古屋市内から約10km圏にある。近接する主要道路として、県道79号線（あま愛西線）等が東西方向に走るとともに、南北幹線として国道155号や県道65号線（西尾張中央道）が３km圏に位置している。
高速道路ICへのアクセスとしては、東名阪自動車道「蟹江」ICまで約８km、東名阪自動車道「弥富」ICまで約10km、名古屋第二環状自動車道「甚目寺南」及び同「大治北」ICまで約７kmに位置しており、広域配送にも優れた立地性を有
する。
■物件特性
本物件は、延床面積約4,158坪、地上３階建の物流施設であり、基準階面積1,000坪以上を有している。１階部分に高床バース(10カ所、18～20台のトラックが接車可能)を備え、２階部分がオーバーハングしているため、バース部分は屋内となり、雨天時も降雨にさらされず搬出入作業が可能な施設となっている。
設備スペックとしては、標準柱スパン約10ｍ×約11ｍ、有効天井高5.5ｍ以上、荷物用エレベーター２基(3.5ｔ)、垂直搬送機１基(1.5ｔ)、ドックレベラー２基を備え、事務所スペース、乗用エレベーター１基が設置されている。また、敷地内に27台の駐車場が配置されている。愛知県内において、延床面積約4,000坪と１棟で物流業等が占有して運用可能な規模帯と合致する規模である。十分な荷捌き・保管機能を持ち、多様な貨物の取り扱いが可能な汎用性を有す
る賃貸物流施設であり、Ｅコマース事業の配送拠点として使用されている。

- 18 -

物件番号

刈谷物流センター

その他-２

用途

倉庫

特定資産の概要
土地所在地

愛知県刈谷市小垣江町御茶屋下 建物

構造と階数

38番地２

鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき４階
建

面積

10,296.15㎡

建築時期

2022年11月

用途地域

工業地域

延床面積

20,981.08㎡

建ぺい率

60％／200％

種類

倉庫

所有権

所有形態

所有権

／容積率
所有形態
特記事項：
該当ありません。
賃貸借の概要
年間賃料
賃借人
―（注）

（消費税及び地方消費
税別）

賃貸面積
20,953㎡―（注）

敷金・保証金―（注）

契約形態：―（注）
賃料改定：―（注）中途解約：―（注）（注）賃借人からの開示の承諾が得られていないその他やむを得ない事情があるため、非開示としています。

- 19 -

鑑定評価書の概要
鑑定評価額

6,790百万円

不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2023年６月１日
項目

収益価格

内容
6,790百万円

概要等
DCF法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行って試算直接還元法による収益価格
運営収益

6,850百万円
非開示（注）

可能総収益

非開示（注）

空室等損失

非開示（注）

運営費用

非開示（注）

維持管理費

非開示（注）

水道光熱費

非開示（注）

修繕費

非開示（注）

PMフィー

非開示（注）

テナント募集費用等

非開示（注）

公租公課

非開示（注）

損害保険料

非開示（注）

その他費用

非開示（注）

運営純収益

257百万円

一時金の運用益非開示（注）

資本的支出

非開示（注）

純収益
還元利回り
DCF法による収益価格

253百万円
3.7％

類似不動産に係る取引事例等に基づき、対象不動産の個別性等を勘案して査定

6,770百万円

割引率（５年度まで）

3.6％

金融資産の利回りに対象不動産の個別性を加味して査定

割引率（６年度以降11年度ま
で）

3.8％

金融資産の利回りに対象不動産の個別性を加味して査定

3.9％

還元利回りを基礎に、将来の不確実性を加味して査定

最終還元利回り
積算価格

6,090百万円

土地比率

46.5％

建物比率

53.5％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

該当なし（注）賃借人からの開示の承諾が得られていないその他やむを得ない事情があるため、非開示としています。

- 20 -

本物件の特性■立地特性
本物件が所在する刈谷市は、大正時代に「トヨタ自動車」の母体である豊田紡織(現在のトヨタ紡織)、豊田自動織機
製作所(現在の豊田自動織機)が事業拡大のために刈谷市に工場を立地して以降、トヨタグループの主要企業である「デンソー」「アイシン精機」「豊田自動織機」「トヨタ紡織」の本社、工場が所在し、そのサプライヤー等も含めて、輸送用機械器具製造業を中心に工場が集積しており、自動車部品関連荷物の保管ニーズが高いエリアである。
本物件は、知多半島道路「東浦知多」ICまで約８km、伊勢湾岸自動車道「豊明」ICまで約14kmに位置している。本物
件は、自動車運転時間30分圏内に安城市、知立市、大府市等、45分圏内に豊田市の主要部、岡崎市、みよし市と「三河」ゾーンの工場集積エリアが含まれる。１時間の自動車運転時間では、名古屋市もカバーすることが可能である。
■物件特性
本物件は、延床面積約6,351坪を有する地上４階建BOX型の物流施設であり、基準階面積が1,500坪以上である。16台程度が接車可能な高床式バースを備えており、バースには上層階建物がオーバーハングし、庇が設置されている。
設備スペックとしては、有効天井高5.5ｍ以上、標準柱スパンは約11ｍ×約10ｍ、２基の荷物用エレベーターと４基の垂直搬送機が設置され、また、敷地内には72台の乗用車用駐車場、４台の大型車待機場が確保され、汎用性がある賃
貸物流施設である。

- 21 -

（３）ポートフォリオの概要（ア）ポートフォリオ一覧
本募集後において本投資法人が保有する予定の信託不動産に係るポートフォリオ一覧は、以下のとおりです。

地域

物件
番号

東京-１
東京-２

大阪

ロジポート
橋本
（注10）
ロジポート
相模原
（注11）

敷金・
年間
保証金
賃料
（百万円）
（注３）
（注４）

投資比率
（注１）

テナント
の総数
（注２）

5.6

17

1,208

6.0

18

1,340

賃貸
可能面積
（㎡）
（注５）

賃貸
面積
（㎡）
（注６）

303

130,052

130,052

318

180,971

180,495

PM会社
（注７）
株式会社シ
―アールイ
ー
株式会社シ
―アールイ
ー
トーセイ・
ロジ・マネ
ジメント株
式会社
トーセイ・
ロジ・マネ
ジメント株
式会社

東京-３

ロジポート
北柏

6.6

６

1,452

403

100,211

100,211

東京-５

ロジポート
流山B棟

7.0

８

1,526

332

112,645

112,493

東京-６

ロジポート
東扇島A棟

5.0

19

1,120

346

85,281

82,671

シービーア
ールイー株
式会社

東京-７

ロジポート
東扇島B棟

5.0

17

1,197

366

103,731

98,776

シービーア
ールイー株
式会社

東京-８

ロジポート
東扇島C棟

6.2

24

1,429

209

114,925

114,133

シービーア
ールイー株
式会社

東京-９

ロジポート
川越

3.1

４

660

161

53,08853,054

東京-11

ロジポート
柏沼南

2.4

１

非開示
（注15）

非開示
（注15）

40,773

40,773

東京-12

ロジポート
狭山日高

1.7

１

非開示
（注15）

非開示
（注15）

23,56523,565

東京-13

東扇島
（底地）

0.3

１

非開示
（注15）

非開示
（注15）

11,472

11,472

東京-14

ロジポート
川崎ベイ
（注12）

8.5

13

1,541

353

261,801

261,509

東京-15

ロジポート
新守谷

2.3

１

非開示
（注15）

非開示
（注15）

37,09237,092

大阪-１

ロジポート
堺南島町

2.1

１

非開示
（注15）

非開示
（注15）

30,69030,690

大阪-２

ロジポート
堺築港新町

1.1

１

非開示
（注15）

非開示
（注15）

20,427

20,427

大阪-３

ロジポート
大阪大正
（注13）

4.6

12

972

233

106,929

106,929

大阪-５

ロジポート
尼崎

12.7

13

3,163

907

218,760

217,747

大阪-６

ロジポート
堺（注14）

3.2

５

709

160

112,654

111,418

大阪-７

ロジポート
大阪ベイ

10.5

11

1,970

790

136,516

136,516

大阪-８

ロジポート
京都

3.4

１

38,134

38,134

東京
エリア

エリア

物件
名称

非開示

非開示

（注15）

（注15）

- 22 -

株式会社シ
―アールイ
ー
株式会社シ
―アールイ
ー
株式会社シ
―アールイ
ー
シービーア
ールイー株
式会社
株式会社ザ
イマックス
株式会社シ
―アールイ
ー
株式会社シ
―アールイ
ー
株式会社シ
―アールイ
ー
株式会社ザ
イマックス
関西
株式会社ザ
イマックス
関西
株式会社シ
―アールイ
ー
株式会社シ
―アールイ
ー
株式会社ザ
イマックス
関西

マスター
リース
会社
（注８）

マスター
リース
種別
（注９）

－

－

－

－

ロジポート
マスターリ
ース合同会
社
ロジポート
マスターリ
ース合同会
社
ロジポート
マスターリ
ース合同会
社
ロジポート
マスターリ
ース合同会
社
ロジポート
マスターリ
ース合同会
社

パス・スル
ー
パス・スル
ー
パス・スル
ー
パス・スル
ー
パス・スル
ー

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

地域

その他
エリア

投資比率
（注１）

テナント
の総数
（注２）

愛西物流セ
ンター

1.1

１

刈谷物流セ
ンター

1.6

１

100

176

物件
番号

物件
名称

その他-１
その他-２

ポートフォリオ合計／平均

敷金・
年間
保証金
賃料
（百万円）
（注３）
（注４）
非開示
（注15）

非開示
（注15）

非開示

非開示

（注15）

（注15）

21,261

5,667

賃貸
可能面積
（㎡）
（注５）

賃貸
面積
（㎡）
（注６）

13,70013,70020,953

20,953

1,954,381

1,942,821

1,553,675

1,543,141

PM会社
（注７）
シービーア
ールイー株
式会社
シービーア
ールイー株
式会社

マスター
リース
会社
（注８）

マスター
リース
種別
（注９）

－

－

－

－

（注１）「投資比率」は、各物件の取得（予定）価格が取得（予定）価格の合計に占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計がポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
（注２）「テナントの総数」は、2023年２月28日における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された建物（但し、「東扇島（底地）」については、土地）に係る賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、当該信託不動産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、当該信託不動産につき同一の賃借人が複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該賃借人は１として総数を算出しています。
（注３）「年間賃料」は、2023年２月28日時点における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額）（消費税及び地方消費税は含みません。）を百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各信託不動産の「年間賃料」の合計がポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
（注４）「敷金・保証金」は、2023年２月28日における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された敷金・保証金の残高の合計額を百万円未
満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「敷金・保証金」の合計がポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
（注５）「賃貸可能面積」は、2023年２月28日における各信託不動産に係る建物（但し、「東扇島（底地）」については、土地）の賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積の合計を小数点以下を切り捨てて記載しています。また、ポートフォリオ合計欄は、上段に、各信託不動産に係る建物の賃貸可能面積の合計を記載しています。下段には、信託受益権の準共有持分を保有する物件について、保有する信託受益権の準共有持分割合に相当する賃貸可能面積を換算した上で、各信託不動産に係る建物の賃貸可能面積の合計を記載しています。
（注６）「賃貸面積」は、2023年２月28日における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された建物（但し、「東扇島（底地）」については、土地）に係る賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該信託不動産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を小数点以下を切り捨てて記載しています。また、ポートフォリオ合計欄は、上段に、各信託不動産に係る建物の賃貸面積の合計を記載しています。下段には、信託受益権の準共有持分を保有する物件について、保有する信託受益権の準共有持分割合に相当する賃貸面積を換算した上で、各信託不動産に係る建物の賃貸面積の合計を記載しています。
（注７）「PM会社」は、各物件について本投資法人が契約の締結をしている、又は締結する予定のPM会社を記載しています。
（注８）「マスターリース会社」は、各保有資産及び取得予定資産についてマスターリース契約を締結している、又は締結する予定のマスターリース会社を記載しています。
（注９）「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されている、又は締結が予定されているものについて「パス・スルー」と記載しています。
（注10）「ロジポート橋本」のテナントの総数、賃貸可能面積及び賃貸面積は、物件全体の数値を記載し、年間賃料、敷金・保証金は、保有する信託受益権の準共有持分割合（55.0％）に相当する金額を記載しています。
（注11）「ロジポート相模原」のテナントの総数、賃貸可能面積及び賃貸面積は、物件全体の数値を記載し、年間賃料、敷金・保証金は、保有する信託受益権の準共有持分割合（51.0％）に相当する金額を記載しています。
（注12）「ロジポート川崎ベイ」のテナントの総数、賃貸可能面積及び賃貸面積及び稼働率は、物件全体の数値を記載し、年間賃料、敷金・保証金は、保有する信託受益権の準共有持分割合（40.0％）に相当する金額を記載しています。
（注13）「ロジポート大阪大正」のテナントの総数、賃貸可能面積及び賃貸面積及び稼働率は、物件全体の数値を記載し、年間賃料、敷金・保証金は、保有する信託受益権の準共有持分割合（62.5％）に相当する金額を記載しています。
（注14）「ロジポート堺」のテナントの総数、賃貸可能面積及び賃貸面積及び稼働率は、物件全体の数値を記載し、年間賃料、敷金・保証金は、保有する信託受益権の準共有持分割合（50.0％）に相当する金額を記載しています。
（注15）テナントから開示の承諾が得られていないその他やむを得ない事情があるため、開示していません。

- 23 -

（イ）鑑定評価書について
本募集後において本投資法人が保有する予定の信託不動産に係る鑑定評価額の合計額は451,550百万円、積算価格の合計額は398,240百万円、直接還元法における収益価格の合計額は452,230百万円、DCF法における収益価格の合計額は449,900百万円です。なお、価格時点は取得予定資産以外の保有資産についてはいずれも2023年２月28日であり、取得予定資産については2023年６月１日です。
（ウ）建物状況調査報告書及びポートフォリオ地震リスク評価報告書の概要
本募集後において本投資法人が保有する予定の信託不動産に係るポートフォリオPML値（注１）は3.0％です。また、取得予定資産に係る建物状況調査報告書及びポートフォリオ地震リス
ク評価報告書の概要は、以下のとおりです。
建物状況調査報告書
物件
番号

物件名称
調査業者

調査書
日付

地震リスク評価報告書

緊急短期
修繕費用
（千円）
（注２）
（注３）

中長期
修繕費用
（千円）
（注２）
（注４）

調査業者

調査書
作成月

PML値
（％）
（注２）

大阪-８

ロジポート
京都

東京海上ディーアール
株式会社

2023年６月－

110,445

東京海上ディーアール
株式会社

2023年６月

6.6

その他-１

愛西物流センター

東京海上ディーアール
株式会社

2023年６月－

27,179東京海上ディーアール
株式会社

2023年６月

4.0

その他-２

刈谷物流センター

東京海上ディーアール
株式会社

2023年６月－

51,164東京海上ディーアール
株式会社

2023年６月

2.0（注１）「ポートフォリオPML値」は、2023年６月付「地震リスク評価報告書－ポートフォリオ評価版－21物件」に基づきます。
（注２）「緊急短期修繕費用」及び「中長期修繕費用」は「建物状況調査報告書」によるものであり、「PML値」は「地震リスク評価報告書－詳細評価版－」によるものです。
（注３）「緊急短期修繕費用」は、調査書日付から起算して１年以内に必要となる修繕費用を示します。
（注４）「中長期修繕費用」は、調査書日付から起算して12年以内に必要となる修繕費用の合計額を示します。

（エ）主要な不動産等の物件に関する情報
本募集後において本投資法人が保有する予定の信託不動産につき、「年間賃料合計」が「ポートフォリオ全体の年間賃料総額」の10％以上を占めると想定される不動産等は、以下のとお
りです。
物件名称

年間賃料合計
（百万円）

賃料比率
（％）

（注１）

（注２）

ロジポート尼崎

3,163

14.9

（注１）「年間賃料合計」は、2023年２月28日時点における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額の合計（消費税及び地方消費税は含みません。）を百万円未
満を切り捨てて記載しています。
（注２）「賃料比率」は、当該物件の年間賃料合計のポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率であり、小数第２位を四捨五入して記載しています。

（オ）主要なテナントに関する情報
本募集後において本投資法人が保有する予定の信託不動産につき、当該テナントへの賃貸面
積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めると想定されるテナント（パス・スル
ー型のマスターリース契約が締結されている場合についてはそのエンドテナントを含み、当該
マスターリース契約を締結しているマスターリース会社を含みません。）はありません。

- 24 -

（カ）担保設定の有無
本募集後の時点における本投資法人の保有資産につき、質権・抵当権等の担保権の設定はありません。

- 25 -

３

投資リスク
以下の内容は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／３ 投資リスク」に記載の投資リスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、その内容について変更又は追加があった箇所は下線で示しています。

以下において、本投資口又は投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載
しています。但し、以下は本投資法人への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限
り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落
し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事
項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
（１）リスク要因
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク（イ）価格変動に関するリスク（ウ）金銭の分配・自己投資口の取得に関するリスク（エ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに関するリスク② 投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク（ア）投資法人の組織運営に関するリスク（イ）投資法人の制度に関するリスク（ウ）スポンサーへの依存に関するリスク（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク（ア）不動産の流動性に関するリスク（イ）投資対象を物流施設に特化していることによるリスク（ウ）不動産の偏在に関するリスク（エ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク（オ）土地の境界等に関するリスク（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク（キ）建築基準法等の規制に関するリスク（ク）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク（ケ）埋立地に関するリスク（コ）不動産の所有者責任に関するリスク（サ）共有物件に関するリスク（シ）借地権に関するリスク（ス）売主の倒産等の影響に関するリスク（セ）専門家報告書等に関するリスク（ソ）マーケットレポートへの依存に関するリスク（タ）収入及び支出に関するリスク（チ）PM会社に関するリスク（ツ）少数のテナントやシングル・テナントに依存しているリスク（テ）特定の物件への依存度が高いことに係るリスク（ト）敷金及び保証金に関するリスク- 26 -

（ナ）転貸に関するリスク（ニ）マスターリースに関するリスク（ヌ）フォワード・コミットメント等に関するリスク（ネ）地球温暖化対策に関するリスク（ノ）開発物件・低稼働物件に関するリスク（ハ）太陽光発電設備が付帯した物件に関するリスク（ヒ）底地物件に関するリスク④ 投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク（ア）信託受益者として負うリスク（イ）信託受益権の流動性に関するリスク（ウ）信託受託者に関するリスク（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク⑤ 匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産への投資に関するリスク⑥ 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク⑦ 税制等に関するリスク（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク（イ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク（ウ）借入れに係る導管性要件に関するリスク（エ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク（オ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク（カ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク（キ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク（ク）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（ケ）一般的な税制の変更に関するリスク（コ）減損会計の適用に関するリスク（サ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク⑧ その他（ア）取得予定資産を組み入れることができないリスク（イ）本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク（ウ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク①

投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク
本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。したがって、本投資口の換金・投資回収には、上場している金融商品取引所を通じて又は取引所外にて第三者へ売却する等の必要があります（売却のほか、本投資法人の清算・解散による残余財産分配請求権等による場合や、規約に基づき本投資法人が有償にて自己投資口を取得する場合があり得ます。）。
また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口が譲渡できなくなる場合があります。また、本投資法人債には確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。
（イ）価格変動に関するリスク
本投資法人の保有資産である物流施設については、長期での賃貸借契約を基本とし、経済活動の停滞が直ちに収益に悪影響を及ぼすとは考えにくいと本投資法人は考えています。しかしながら、感染症や戦争、軍事侵攻、内乱、国際武力紛争等（注）その他の外部要因により物流施設及びそのテナントを取り巻く環境に重大な影響がないとの保証はありません。
以上のほか、本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境の変化に影響され- 27 -

ることがあるほか、投資口の売買高及び需給バランス、不動産投資信託証券以外の金融商品に対する投資との比較における優劣、不動産投資信託証券市場以外の金融商品市場の変動、
市場環境や将来的な景気動向等によって左右され、場合によっては大幅に変動することがあります。特に、金利上昇局面においては、本投資口の分配金利回りの魅力が相対的に低下し、本投資口の市場価格が下落する可能性があります。
加えて、本投資口の市場価格は、一般的な不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場のほか、不動産取引の信用性に影響を及ぼす国内外の様々な社会的事象等の影響を取り巻く要因による影響を受けることになります。
さらに、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行又は新投資口予約権の無償割当てにより行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあります。
これらの事象により、またそれ以外の状況のため、市場での本投資口の需給バランスが影響を受け、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。
また、本投資法人又は本資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。さらに、他の投資法人又は他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、その悪影響が不動産投資信託証券市場に及ぶことを通じて、本投資口の市場価格が下落することがあります。
その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、また格付けの見直しや引き下げによる影響を受けることがあります。
（注）これにはロシア連邦によるウクライナへの軍事侵攻等も含まれます。

（ウ）金銭の分配・自己投資口の取得に関するリスク
本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法人による分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるもの
ではありません。特に、想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合のほか、資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
また、本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（３）分配方針」に記載の方針
に従い、毎期継続的に出資等減少分配を行う方針です。出資等減少分配を行うに当たり、本投資法人は、投信協会の諸規則に定める額を上限として、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、当面の間、対象となる計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の30％に相当する金額を目途として、経済環
境、不動産市場や賃貸市場等の動向、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額、当該計算期間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準、利益を超える金銭の分配額を含めた当該計算期間の金銭分配額の水準、
本投資法人の財務状況（特に、鑑定LTV）等を総合的に考慮して、本投資法人が決定した金額
を、利益を超える金銭として、原則として毎期継続的に分配する方針です（継続的利益超過分配）。但し、上記事項を勘案し、継続的利益超過分配の全部又は一部を行わない場合もあります。
また、継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入等の資金調達、地震等の自然災害、火事等の事故に伴う大規模修繕等又は訴訟の和解金の支払い若しくは不動産の売却損の発生等その他の事由により、一時的に１口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合は、１口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額につき、一時的な出資等減少分配を実施できるものとしています（一時的利益超過分配）。
なお、継続的利益超過分配に一時的利益超過分配を加えた分配金の額は、対象となる計算
期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償
却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相当する金額を限度とします。しかしながら、上記の方針に関し、本投資法人では、鑑定LTVが60％を超えた場合には、出資等減少分配を行- 28 -

わないこととしているほか、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等によっては、出資等減少分配の額が上記の目途を下回る可能性があり、これらの場合には、投資主が出資等減少分配を踏まえて期待した投資利回りを得られない可能性があります。また、出資等減少分配の実施は手元資金の減少を伴うため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得に当たり資金面での制約となる可能性があります。
また、投資法人の出資等減少分配に関する投信協会の規則等につき将来新たな改正が行われる場合には、改正後の投信協会の規則等に従って出資等減少分配を行う必要があることか
ら、これを遵守するために、出資等減少分配の額が本書記載の方針による金額と異なる可能性や、出資等減少分配を一時的に、又は長期にわたり行うことができなくなる可能性があります。
投信法において、本投資法人は、役員会の決議に基づき自己投資口の取得を行うことが可能とされ（投信法第80条第１項、規約第５条第２項）、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をすることとされています（投信法第80条第２項）。本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方
針／⑦財務方針」に記載の方針に従い、自己投資口の取得及び消却を行うことを検討します
が、現時点において自己投資口の取得を決定した事実はなく、また、取得の決定が保証されるものではありません。また、役員会で自己投資口の取得を決定した場合でも、実際には、投資口の取得はその後に実施されるため、決定した口数すべての自己投資口を必ず取得できるとの保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。また、配当等の額の損金算入要件のうち、後記「⑦ 税制等に関するリスク（イ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク」に定義する支払配当要件において、自己投資口は貸借対照表上、純資産の控除項目として計上されることから、税引前当期
純利益に比し、本投資法人が利益として実際に配当できる金額が自己投資口の金額分減少する可能性があり、結果として、決算期を超えて自己投資口を保有し続けた場合には、支払配当要件を満たすために、一時差異等調整引当額の引当等の一定の手続が必要となる可能性があります。
（エ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに関するリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会において議決権を行使し、規約の変更や役員の選任等の重要事項の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して投信法で定められた権利の行使を行うことができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はなく、また、投資主総会は決算期毎に招集されるものではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除き、また、投信法第104条第１項（役員及び会計監査人の解任）、第140条（規約の変更）（但し、みなし賛成に関連する規定の制定又は改廃に限ります。）、第143条第３号（解散）、第205条第２項（資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意）又は第206条第１項（資産の運用に係る委託契約の解約）に係る議案を除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項、同条第２項）。
②

投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。
（ア）投資法人の組織運営に関するリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。

- 29 -

ａ．役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。また、本資産運用会社の主
要な役職員の多くは、スポンサーであるラサール不動産投資顧問株式会社及びそのグループ
会社からの転籍者又は出向者です。
ｂ．投資法人の資金調達に関するリスク
本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されています。
借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対する担保提供の制限、担保提供義務、付保義務、現金等の留保義務その他本投資法人の業務に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限等の結果、本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があり、それにより本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。また、借入れ及び投資法人債の発行は、政府や日本銀行における資金・通貨の供給政策、経済環境、市場動向、金利実勢、
本投資法人の収益及び財務状況のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。また、借入れについて返済期限が到来した場合に、同一の借入先からほぼ同一の条件で新規の借入れを行う借換えについても、かかる借換えができないことや、金利、担保提供、財務制限条項等の点でより不利な条件での借入れを余儀なくされることがあります。
本投資法人は、本書の日付現在、一定の金融機関から資金借入れを行っており、借入時における担保及び保証の提供は行っていませんが、借入れに係る契約においては、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の一定の数値を維持すること等の財務制限条項や一定の場合の担保提供義務等が規定されています。
借入れに当たり、税法上の配当等の額の損金算入要件（いわゆる導管性要件）（後記「⑦税制等に関するリスク／（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処
分や建替等ができないおそれがあります。また、本投資法人が借入金の期限前返済を行う場
合には、その時点における金利情勢により、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合がある等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行
価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。これらのほか、2014年12月１日施行の改正投信法により、新投資口予約権の無償割当てによる、いわゆるライツ・オファリングでの資金調達方法も導入されています。しかしながら、ライツ・オファリングでの資金調達につきまして
は、投信法上は可能とされていますが、本投資法人において適切な資金調達手法であるとの保証はありません。
なお、財務指標のうち、本投資法人は、LTVの上限を原則60％とし、50％前後を平常時の上限の目処として運用することとしていますが、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に上限を超えることがあります。一般に、LTVが高まると金利変動の影響が強まる等の影響があり、本投資法人の収益の安定性等に悪影響を及ぼす可能性があります。
- 30 -

ｃ．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク
本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできません。
本投資法人は、現行法上、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続の適用を受けます。
また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。従って、清算手続において、投資主は投資額の全部又は一部につき償還を受けられないことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられる保証はありません。
（イ）投資法人の制度に関するリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
ａ．業務委託に関するリスク
投資法人は、資産の運用以外の営業行為を行うことができず、使用人を雇用することはできません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。従って、
本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依存することになります。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たす
ものに資格が限定されており、一般事務受託者については、本投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により本投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合には、本投資法人の業務に支障が生じ、その結果、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務の第三者への委託が義務付けられるため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、これらの者との委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。
ｂ．資産の運用に関するリスク
投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないとされており、本投資法人は、その資産の運用成果につき、その資産の運用を委託す
る本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。本資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。

- 31 -

（ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク
一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。
また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力が保証されているわけではありません。
本資産運用会社による本投資法人の資産の運用は、投信法及び金融商品取引法の適用を受けるほか、東京証券取引所が定める上場規則の適用を受けることとなり、これらの規制の上で、期待どおりの運用を行い、収益を上げることができる保証はありません。
なお、本投資法人が今後取得を予定する資産（以下「取得予定資産」といいます。）の売主等から入手した取得予定資産に係る過去の収益状況は、本投資法人の将来の業績や運用実績を予測させ又はこれを何ら保証するものではありません。
（ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク
一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、本資産運用会社のスポンサー等の利害関係人等と本投資法人との間で取引等を行うに際して、本資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、本投資法人に損害が発生する可能性があります。
なお、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行うことは法令上禁止されているものではありません。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、
本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
（ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク
本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規程である運用ガイドラインにおいて、投資対象資産に関する取得・維
持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま運用ガイドラインが変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後も随時その見直しがなされることがあります。このような、本
資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更により、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。
加えて、本投資口について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主
総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運用形態等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
（ⅳ）ラサールグループが運用するファンドとの投資対象の重複に関するリスク
本投資法人が掲げるバリューアッド戦略の一環として対象となる物流施設の開発物件
や低稼働物件等においては、ラサールグループが2021年以後運用する私募ファンドであるLAO VI（参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２
投資方針／（１）投資方針／③ 本投資法人の成長戦略／（イ）外部成長戦略（物件ソーシングルートの多様化に資するラサールグループのサポート体制）」参照）と投資対象が重複する場合があり、本資産運用会社が第三者から入手したこれらの物件等についてはLAO VIとの間で取得検討の機会の順位を設け、LAO VIが優先的に取得検討を行った上で検討が見送られた場合、本資産運用会社にて本投資法人のための取得の検討を開始
する枠組みとなることから、これらの物件等については、本投資法人が取得をすることができない可能性があります。
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（ウ）スポンサーへの依存に関するリスク
本投資法人のスポンサー及びそのグループ会社は、本投資法人との間で各種の密接な関係を有しています。具体的には、スポンサーは本投資法人の投資主であり、本資産運用会社の株主であり、テナント・リーシングやマーケット・リサーチ等の分野をはじめとする各種の助言の本投資法人への提供者であり、本資産運用会社の主要な役職員の転籍元又は出向元であるほか、本投資法人は、「ロジポート」ブランドの使用許諾をスポンサーから受けるな
ど、本投資法人は、スポンサー及びそのグループ会社に大きく依存しています。
したがって、本投資法人が、スポンサー及びそのグループ会社との間で本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又は助言等の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、これらスポンサー及びそのグループ会社の業績が悪化した場合や、スポンサー及びそのグループ会社の市場での信頼や評価（レピュテーション）が風評等により損なわれた場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
スポンサーは、スポンサーサポート契約に基づき、ラサールファンドが保有・運用する不動産等を売却しようとする場合、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、当該不動産等に係る売却情報を提供するものとされていますが、本投資法人への売却を義務づけるものではありません。
また、スポンサーは、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、かかる情報を提供するものとされていますが、常に本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。
前記に加え、スポンサーサポート契約の有効期間は、当初、2016年１月７日から２年間であり、その後、自動更新され、本書の日付現在において有効に存続しています。しかしながら、スポンサーサポート契約が何らかの理由で更新されない又は契約が解除される等により終了した場合、スポンサーからのスポンサーサポートが受けられなくなるおそれがあります。また、本資産運用会社は、スポンサーとの間で、本資産運用会社の事務・総務等をサポ
ー ト す る 目 的 でBusiness Operations Support Agreementを 締 結 し て い ま す 。Business
Operations Support Agreementの有効期間は、2023年１月１日から１年間であり、その後、自動更新されることとなっていますが、契約終了日の60日前までに他方当事者へ通知することで契約を終了させることができるとされており、同契約が終了した場合、同契約に基づくスポンサーからのサポートが受けられなくなるおそれがあります。
本投資法人は、利害関係人等との取引により投資主又は投資法人債権者の利益を害されることがないよう適切と考えられる体制を整備しています。しかし、これらの体制が有効に機能しない場合には、本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する取引が行われ、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。なお、かかる利益相反リス
クに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。
（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク
本投資法人の投資口は、上場後金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受けています。また、本投資法人及び本資産運用会社は内部規程を設け、その役職
員及びその親族がかかる取引を行うことを制限しています。しかしながら、こうした法規制や内部態勢にもかかわらず、本投資法人又は本資産運用会社の役職員その他の内部者が本投
資法人や投資口に関する未公表の内部情報を知りつつ本投資口の取引を行うことがないとの保証はなく、また、これらの者が、本投資法人に係る未公表の重要事実を第三者に伝達し又はその売買等を推奨しないとの保証はありません。これらの場合には、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等を招き、本投資法人の投資主が不利益を受けるおそれがあります。
③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
本投資法人は、主として不動産等を投資対象とし、また物流施設に特化して投資する投資法人であり、そのため、以下のリスクがあります。

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（ア）不動産の流動性に関するリスク
不動産は、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有しています。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査する（デュー・ディリジェンス）こともありますが、デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性がさらに低下したり、売買価格が下落したりする可能性があります。そのほか、不動産もそれ以外の資産と同様、経済状況の変動等によりその市場価格は変動します。
また、需要の変動や競争激化など市場環境の動向や、投資採算の観点から、希望した価格
や時期その他の条件での物件取得ができず、又は物件取得資金を調達できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポートフォリオの組
成や、物件の取得による外部成長を達成できない可能性があります。
さらに、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。これらの結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
（イ）投資対象を物流施設に特化していることによるリスク
参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針」に記載のとおり、本投資法人は、先進的な物流施設について引き続き底堅い需要が継続するものと考えており、物流施設、特にプライム・ロジスティクスに対して投資を行っていく方針です。しかしながら、電子商取引市場の拡大等を背景とした消費物流の潜在的需要等の先進的な物流施設に対する需要を高めていると考えられる要因に変動が生じ、又は先進的な物流施設の供給が想定以上に増加し競合状況に変動が生じる可能性があり、先進的な物流施設について希少性が高く需要が供給を上回る状態が今後も持続するとは限りません。その場合、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
また、本投資法人は、上記以外にも主たる投資対象を物流施設とすることに伴う特有のリスクを抱えています。
例えば、運用資産の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、イ
ンフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化し、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなった場合、当該物流施設のテナン
ト需要が低下する可能性があります。さらに、本投資法人が投資対象としている物流施設には海外への輸出又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、それらの物件のテナント需要は、為替相場や経済情勢にも左右される可能性があります。
また、景気減速により消費者行動が影響を受ける結果、テナントの事業及びその物流施設に対する需要が悪影響を受けるなど、物流業界全体における全般的な景気が悪化した場合、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、今後も物流市場の変化に伴い、テナントのニーズそのものが変化することにより
本投資法人の保有する物流施設が陳腐化し、又はテナントの事業活動内容が変化すること等
により、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
物流施設スペースの供給過剰若しくは需要の低下又は賃料水準の低下等物流施設に関する市況悪化により物流施設が不採算となる可能性や、他の物流施設との競争の状況、物流施設への潜在的テナントの誘致力並びに既存物流施設の保守、改修及び再開発能力等によっても、本投資法人の収益は左右されます。
さらには、用途指定・用途制限、収用及び再開発等に関連する法令及び税法等の改正により、これらに関する規制が変更又は強化され、物流施設運営に影響を与える場合には、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。また、港湾労働法（昭和63年法律第40号。その後の改正を含みます。）に規定する港湾に所在する物流施設については、港湾労働法その他関係法令の適用を受け、また一定の事業慣行の影響を受けるため、テナントの人件費及び営業費用が他の地域に比べ高くなる場合があり、テナントの事業への悪影響を通じ本- 34 -

投資法人の収益にも悪影響が生じる可能性があります。
上記のほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ウ）不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２
投資方針／（１）投資方針／④ポートフォリオ構築方針」に記載の方針に基づき資産の運用を行いますが、その結果、本投資法人の運用資産は一定の地域、特に東京、神奈川、埼玉及び千葉、並びに大阪、京都及び兵庫に偏在する可能性があります。また、本投資法人の投資対象は物流施設等に限定されています。したがって、一定地域、特に東京、神奈川、埼玉及び千葉、並びに大阪、京都及び兵庫の物流マーケットの変動や物流施設等における収益環境
等の変化が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（エ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク
本投資法人が取得する不動産（不動産信託受益権の原資産たる不動産を含みます。以下同
じです。）に一定の欠陥や瑕疵があった場合又は当該不動産が通常有すべき性状を欠く状態
又は当事者間の契約において通常若しくは特別に予定された品質や性状等を欠く状態（以下そのような状態を「契約不適合」といいます。）にある場合、本投資法人は損害を被ることがあります。かかる瑕疵又は契約不適合には、権利、地盤、地質、構造等に関して当事者間の契約において通常若しくは特別に予定されていなかったような欠陥や瑕疵があります。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、免震装置、制振装置その他の建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。さらに、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。
これらの瑕疵又は契約不適合は、取得後に判明する可能性もあります。
民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）（以下「民法改正法」といいます。）
による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」、民法改正後の民法を「新民法」といいます。）の施行日である2020年４月１日より前に締結された不動産の売買契約においては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第１項等）、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、
旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。また、2020年４月１日以降に締結された不動産の売買契約においては、新民法が適用され、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負います。したがって、本投資法人が特定の不動産の買主となる場合、不動産に係る物理的若しくは法的な瑕
疵があり、それが隠れたものである場合、又は契約不適合がある場合には、上記に従い、本投資法人は売主に対して瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及することができます。しかし、売主が既に解散・清算されている場合、又は売主が倒産し、若しくはその主要な資産が本投資法人に売却した不動産のみであったためにその資力が十分でない場合には、買主である本投資法人は、実際には売主との関係において上記の瑕疵担保責任又は契約
不適合による担保責任による保護を受けることができず、損害を被ることになります。また、個別の事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する期間又は補償金額を限定し、又はこれを全く負わない旨の特約をすることがあります。
本投資法人は、状況によっては、売主に対して一定の事項について表明・保証を要求する
場合もありますが、売主が表明・保証した事項が真実かつ正確であるとの保証はなく、表
明・保証は法律上の制度ではないため、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補償責任の期間又は補償金額が一定範囲に限定される場合があり、また、売主が解散し、又は無資力になっているために実効性がない場合もあります。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合又は契約不適合があった場合については、上記と同様- 35 -

のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託
設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵又は契約不適合について瑕疵
担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても、上記のように実効性がない場合があり、また、そもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵又は契約不適合の程度
によっては、補修その他の措置をとったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
なお、投資法人は、宅地建物取引業法上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条の２第２項）、投資法人が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、民法改正の前後を問わず、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責
任又は契約不適合による担保責任を負うことになる場合があります。
加えて、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産に第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
（オ）土地の境界等に関するリスク
わが国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若
しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク
建物は、事故又は地震・津波・火山活動や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性があります。このような場合には、毀損、滅失した個所を修復するため予期せぬ費用が発生するばかりでなく、一定期間建物が稼働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少して、費用が増加することで本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、評価額が下落するおそれもあります。
また、地震等の天災により、あるいはそれ以外の理由により、本投資法人の保有する物流施設等のテナントの利用を支える道路港湾施設等の社会基盤（社会インフラ）が毀損し、更には電力やガス・水道等の社会基盤が停滞又は利用不可能となる等の悪影響を受け、そのため物流施設等でのテナントの経済活動が制限される等の間接的な悪影響が発生するおそれも否定はできません。
本投資法人は、建物に関する火災・水害等による損害を補償する火災保険又は賠償責任保
険等を付保しています。このような複数の保険を組み合わせることによって、予期せざるリ
スクが顕在化した場合にも、保険金をあてることで、原状回復を行うことが一定程度期待できます。しかしながら、個々の不動産に関する状況により保険契約が締結されない可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない災害や事故が発生する可能性等があります。また、通常の火災保険では地震による火災はカバーされていません。さらに、保険会社が保険金を完全に支払わず、又は支払が遅れる可能性もあります。保
険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
- 36 -

加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす台風・水害・大地震・大津波が起こった場合、本投資法人の保有する複数の建物が同時にこれらの天災地変の影響を受ける可能性があります。また、本投資法人は、保有資産及び今後取得する資産について、専門家による地震リスク診断に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保
険を付保しないこととした物流施設については、天変地異によりこれらの資産に損害が生じた場合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保することとした物流施設であっても、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこともあります。本書の日付現在において、個別不動産のPML値が15％を超える保有資産は存在しないた
め、地震保険は付保されていません。
上記に加え、天災地変が起こった場合、本投資法人の保有する物流施設に大きな影響がなかったとしても、物流活動を支える道路網の寸断や地盤の液状化等により、テナントの事業活動に大きな支障が生じる可能性や、電力供給不足等により物流施設の稼働に大きな支障が生じる可能性もあり、その結果、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
（キ）建築基準法等の規制に関するリスク
建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。また、建物は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等による規制を受けることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置
義務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、建築基準法やこれらの規制は、
随時改正・変更されています。
また、その建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、建築基準法上及び関連法
令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更
後の規制のもとでは不適格になることがあります。例えば、建築基準法は、耐震基準について1981年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。法規制の変化により、かつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建ぺい率・容積率・高さ・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
以上のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があります。
（ク）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋蔵されている場合、当該土地やその上の建物の価格に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、
直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流施設の立地する地域は、工場跡地等の土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に比して相対的に高いものとなります。
土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命じられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じ- 37 -

る可能性があり、また、本投資法人は支出を余儀なくされた費用についてその原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が取得した建物にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合、又はPCBが保管されている場合等には、当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物
質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
さらに、原子力発電所の事故等により、不動産等又はその所在周辺地域において、放射能
汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産等の使用収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。
また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され、又は過失がなくても責任を問われることとなる可能性があります。
（ケ）埋立地に関するリスク
本投資法人の保有資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所在す
る不動産には、埋立に使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土地に有害物質が含まれている可能性があります（当該土地に有害物質が含まれる場合のリスクの詳細は、前記「（ク）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク」をご参照ください。）。また、埋立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被害を受ける可能性もあります。さらに、埋立地の地盤は、軟弱である可能性があることから、当該土地上の建物について、不等沈下その他の沈下を生じる可能性があるほか、地震の際には液状化による沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります（かかる災害が生じた場
合のリスクの詳細は、前記「（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク」をご参照ください。）。これらの理由により当該不動産が被害を受けた場合、予定されていない費用、損
害又は損失を本投資法人が負担し又は被る可能性があるほか、当該不動産の価値が下落する可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（コ）不動産の所有者責任に関するリスク
土地の工作物（建物を含みます。）の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています（民法第717条第１項）。したがって、本投資法人の不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、その運用資産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方針ですが、保険契約に基づいて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故が発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証もなく、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（サ）共有物件に関するリスク
本投資法人が保有する不動産等が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産等の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手
続の履践義務等、共有者間で締結される協定書又は規約等による一定の制限に服することがあります。
また、不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有者全- 38 -

員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数で決定する（民法第252条）ものとされています。したがって、特に本投資法人が持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるかかる権利行使によって、本投資法
人の当該不動産の利用が妨げられる可能性があります。
共有不動産を賃貸する場合、賃料債権は不可分債権と解されるおそれがあり、また、敷金返還債務は不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の共有者（賃貸人）の債権者が当該共有者の持分の割合を超えて賃料債権全部を差し押さえ、又は他の共有者がテナントからの敷金返還債務をその持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人
が敷金全額を返還せざるを得なくなる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた賃料のうち自己の持分に応じた金額の支払や返還した敷金のうち他の共有者の持分に応じた金額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。共有不動産に課税される固定資産税等の公租公課、共有不動産の修繕費、保険料等にも、他の共有者が債務を履行しない場合につき、同様の問題があります。
さらに、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求（民法第256条）を受ける可能性があります。分割請求が権利の濫用等として排斥されない場合で、現物による分割が不可能である場合又は著しくその価値を損なうおそれのある場合は、本投資法人の意向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民法第256条）、合意の有効期間は５年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、その旨の登記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できないことがあります。また、共有者
において、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割の請求をすることができます。但し、共有者は、破産手続、会社更生手
続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。
また、他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、本投資法人の不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
（シ）借地権に関するリスク
本投資法人は、敷地利用権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物（以下「借地物件」といいます。）に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、敷地利用権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではな
く、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場
合は期限の到来時に借地権設定者側に更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場
合に、本投資法人が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本- 39 -

投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、敷地利用権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要ですが、かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時
期や売却価格を含む条件で建物を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
（ス）売主の倒産等の影響に関するリスク
本投資法人が不動産等を取得した直後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等の倒産手続が開始された場合、当該不動産等の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。この場合、不動産等は、破産財団等に取戻される一方で、本投資法人が売主に支払った売買代金等の返還請求権は、倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。倒産手続が開始されない場合であっても、売主の財務状況が劣悪である場合には、当該不動産等に係る売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
また、売主につき倒産手続が開始された場合、裁判所又は管財人等が、本投資法人を買主とするある売買取引を、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等がなおも売主（倒産手続であればその財団等）に属すると判断することがあります。この場合には、本投資法人は、あたかも当該不動産等についての担保権者である
かのように取り扱われ、担保権（とみなされた権利）の行使に対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手続では、担保権の実行は会社更生手続に従って行われ、弁済金額が切下げられることとなるなど、担保権の実行を手続外で行える破産手続等に比較して、本投資法人はより大きな損害を受けるおそれがあります。
また、上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である本投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法
第93条、民事再生法第134条）。
本投資法人においては、売主等の財務状況等も十分に検討した上で投資を決定しますが、売主又はその前所有者に関する正確な財務情報が入手できる保証はなく、上記リスクが現実化するおそれは否定できません。
（セ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致
するとは限りません。また、その評価の目的・方法は、必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。したがって、同じ不動産について鑑定等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。また、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。
建物環境リスク評価書や土壌汚染リスク評価書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見の表明であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染
等の環境上の問題が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
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建物の構造、耐震性、法令や条例の適合状況、有害物質等の有無、隣地との境界等に関するエンジニアリングレポート（建物状況調査報告書）や地震リスク評価報告書についても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、取得対象資産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではなく、本投資法人による取得
後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。
また、不動産の地震リスク分析の結果算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値に過ぎません。PML値は、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上に多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
その他、不動産に関しては、様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を遂行していますが、すべての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証はありません。本資産運用会社は、外部の資格を有する専門家の判断や報告に依拠して、本投資法人による資産取得を行いますが、その専門家の判断や報告が後に誤っていたとされるおそれがあり、その場合、本投資法人は重大な悪影響を受けるおそれがあります。
（ソ）マーケットレポートへの依存に関するリスク
本投資法人は、物件の取得や売却に際し、様々な情報を得て投資判断を行いますが、その際、第三者である専門家によるマーケットレポートでの分析を投資判断の材料とする場合があります。しかしながら、第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づ
く、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置づけ等と一致するとは限りません。したがって、同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。特に物流施設に関する情報はオフィスビルや住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要なすべての情報が網羅されている訳ではありません。
（タ）収入及び支出に関するリスク
本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産等の賃料収入に主として依存します。
不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により大きく減少する可能性があるほか、市場環境の影響も受けやすく、また、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されること等により減少する可能性があります。さらに、賃借人の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があるほか、この延滞賃料、原状回復費
用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。
本投資法人の主たる投資対象である物流施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間は、
比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。また、テナント
は、定期賃貸借契約において明文で排除されている場合を除き、賃料が不相当に高い場合には借地借家法に基づく賃料減額請求権を行使することができます。したがって、本書の日付
現在の賃料が今後も維持される保証はなく、賃料改定又は賃料減額請求により賃料が減額されることにより不動産に係る賃料収入が減少する可能性があります。
一方、本投資法人の主要な営業費用は減価償却費、固定資産税や都市計画税等の固定的な費用で構成されており、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益性や分配金の水準が大きく悪化する可能性があります。
また、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大する可能性があります。
さらに、賃貸借契約上、賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了する場合があります。また、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。これらの場合、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果本投資法人に想定外の収入の減少をもたらす可能性があります。
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なお、新民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を有するものとされています（新民法第607条の２）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人が修繕費用の請求を受け、想定外の支出の増加をもたらす可能性があります。
（チ）PM会社に関するリスク
本投資法人の収益性を確保する観点から、建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動産の管理も重要ですが、その良否も、建物を管理するPM会社の能力、経験、ノウハウによる
ところが大きく、PM会社の業務遂行能力に大きく依拠することになります。したがって、本投資法人がPM会社を選定するに当たっては、その候補業者の資質、経験、ノウハウ、テナン
ト・リレーション等を慎重に考慮することが前提となりますが、選定されたPM会社における人的・財産的基盤が今後も優良である保証はありません。PM会社の業務遂行能力が低下した
場合やPM会社が交替する場合等、当該不動産の管理状況が悪化し、収益の悪化等により本投資法人が損失を被るおそれがあります。
（ツ）少数のテナントやシングル・テナントに依存しているリスク
本投資法人の保有資産には、一部の少数のテナントへ賃貸され、又は単一のテナントへ物
件全体を賃貸するいわゆるシングル・テナント物件もあります。このような物件において既存テナントの営業状況、財務状況が悪化し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場
合、当該物件の稼働率が大きく減少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入に大きな影響を及ぼす可能性があり、さらに敷金等の返還のため一度に多額の資金の出捐を余儀なくされる可能性もあります。また、新たなテナントの要望にあわせ本投資法人の負担で大規模な工事を行わざるを得なくなる可能性もあります。特に、特定のテナントのニーズに合わせて開発されるビルド・トゥ・スーツ型物流施設において、これらのリスクが顕著となる可能性があります。
さらに、このようなシングル・テナントを含む、単一又は少数の核となる大規模テナントが存在する物件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを信託財産とす
る信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先購入権が与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。
（テ）特定の物件への依存度が高いことに係るリスク
本投資法人のポートフォリオにおいて、各保有資産の取得価格が取得価格の総額に占める割合は、相対的に高い割合となっています。したがって、そのうちのいずれかの物件が何らかの理由で毀損、滅失若しくは劣化し、又はオペレーションが困難となる事由が生じた場
合、さらにはその主要なテナントの財政状態又は経営成績が悪化したり、物件から退去した
場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。
（ト）敷金及び保証金に関するリスク
不動産賃貸においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、今後、これらの資金を資産の取得資金や資産の運用に係る支出の一部として活用することを想定しています。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
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（ナ）転貸に関するリスク
ａ．転借人に関するリスク
本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
ｂ．敷金等の返還義務に関するリスク
転貸借関係における賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
（ニ）マスターリースに関するリスク
投資対象となる不動産等において、PM会社等が当該不動産等の所有者である本投資法人又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエンドテナントに対して転貸する場合があります。
本投資法人又は信託受託者がマスターリース契約を締結する場合、マスターリース会社の財務状態の悪化により、マスターリース会社の債権者がマスターリース会社のエンドテナン
トに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
（ヌ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産等を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が、買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結
後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等に
より本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があります。
（ネ）地球温暖化対策に関するリスク
法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあるほか、本投資法人は持続可能な社会の実現のため、様々な環境問題への対応を検討しています。そのため、これらの制度の創設又は拡充に伴い、また、本投資法人の方針により、排出権削減のための建物改修工事を実施
したり、排出権等を取得する等の負担を負うこととなる可能性があります。
またテナントの事業はトラック輸送に大きく依存しているため、地方公共団体の自動車排出窒素酸化物及び粒子状物質の総量規制等の規制が強化された場合、テナントの費用が増加する結果、物流施設に対する需要が縮小する可能性があります。
（ノ）開発物件・低稼働物件に関するリスク
本投資法人は、開発物件若しくは低稼働物件に係る不動産等又はそれらを裏付資産とした- 43 -

不動産対応証券その他資産への投資を行うことがあります。但し、これら開発物件や低稼働物件は主たる投資対象ではありません。開発物件若しくは低稼働物件に係る不動産等又はそれらを裏付資産とする不動産対応証券その他の資産への投資は、開発又は賃貸に係る各種リスク（開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスク等を含みます。）を伴うものであり、本投資法人は、かかるリスクを合理的に抑制又は管理可能な場合に、これらの資産の取得を検討します。例えば、開発物件については、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、開発物件への投資の当初に想定していたとおりの開発が進まない
可能性があるほか、開発した建物を取得することを企図していた場合には、当該建物について想定どおりに引渡しを受けられない可能性がある等の開発リスクや、入居率において不確実性が存在する等のテナントリスク、さらには減損会計の適用を受ける等のリスクがあり得ます。また、竣工済みの低稼働物件への投資を行った場合には、テナントリスクや減損会計の適用を受ける等のリスクがあり得ます。これらの結果、開発物件や低稼働物件への投資を行った場合、想定を超えたリスクが顕在化し、その結果、収益等が当初の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られな
かったり、又は予定されない費用の計上や、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、そのため、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ハ）太陽光発電設備が付帯した物件に関するリスク
本投資法人の保有資産にはテナントが保有し又は信託受託者が保有してテナントに賃貸する太陽光発電設備が付帯する物件が含まれることがあります。当該太陽光発電設備に関連す
る賃貸借契約上、賃料については固定賃料とすることが通例ですが、一部において変動賃料制を採用することがあり、本投資法人の賃料収入は、変動賃料とされる限度において、影響を受けることになります。太陽光発電設備に係る収益は、天候、売電事業者間の競争環境、売電事業に関する国の施策及び規制その他様々な要因によるリスクを伴い、これらの要因により、上記変動賃料が減少した場合、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
（ヒ）底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地への投資を行うことがあります。借地権は、定期借地権、一時使用目的の借地権と普通借地権の場
合があり、定期借地権又は一時使用目的の借地権の設定契約の効力が認められるためには、借地借家法第22条（一般定期借地権の場合）、同法第23条（事業用定期借地権の場合）又は同法第25条（一時使用目的の借地権の場合）所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合又はかかる要件の充足を証明できない場合には、定期借地権又は一時使用目的の借地権の設定契約としての効力が認められず、当該契約がいわゆる普通借地契約として取り扱われる可能性があります。そのため、本投資法人が予定する時期に借地契約が終了しない可能性があるほか、建物買取請求権を排除する合意の効力が認められず、
契約終了時に本投資法人が借地上の建物を時価で取得することを余儀なくされ、多額の費用負担が生じる等により、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、当該契約がいわゆる事業用定期借地契約として取り扱われたとしても、当該契約において、契約終了時に本投資法人が借地上の建物を無償で取得することが合意された場合には、本投資法人が借地上の建物の収去費用を負担することとなり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、一般的に建物所有目的の普通借地契約に基づく普通
借地権は、それ自体に高い財産的価値があり、本投資法人保有の土地上に普通借地権が設定された場合、普通借地権の価値に応じて土地（底地）の価値が下落することが多く、かかる
場合には、定期借地権が設定される場合に比べて本投資法人が保有する資産（底地）の価値が下落し、これにより本投資法人が損失を被る可能性があります。更に、かかる借地権の性質の変更が、本投資法人の税務又は会計上の取扱いに影響を与え、本投資法人が課税処分その他の不利益を受ける可能性もあります。
普通借地権の場合には、期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に- 44 -

更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に予測することは困難であり、借地権者の行う時価での建物買取請求が本投資法人の希望する価格によるとの保証はありません。
定期借地権か普通借地権かを問わず、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が、敷金及び保証金等で担保される範囲を超えて延滞する等となることがあります。また、借地権者は、借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少することがあります。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条等）。
以上のような場合、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
また、本投資法人が底地を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。底地には、上述の借地権の負担があるため、土地と建物が一体となって取引される場
合や、更地が取引される場合と比較すると、不動産の流動性リスクは相対的に高く、希望ど
おりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。この結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク

本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号。その後の改正を含みます。）（以下「信託法整備法」といいます。）
による改正前の信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法
整備法第２条）。
（ア）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧
信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
（イ）信託受益権の流動性に関するリスク
本投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、- 45 -

不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。
また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負っての信託
不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
（ウ）信託受託者に関するリスク
ａ．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク
信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託
受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない
管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。従って、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条
第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないこととな
ります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することがで- 46 -

きます。従って、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
別段の合意のない限り、信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分債権と解されるおそれがあり、また、信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、不可分債務であると一般的には解されています。従って、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。
不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた
信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができま
すが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。
⑤

匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産への投資に関するリスク

本投資法人は、その規約に基づき、不動産等に関する匿名組合出資持分及び不動産関連ロー
ン等資産への投資を行うことがあります。かかる匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産への投資は、例えば低稼働物件への投資に際してリスクを低減しつつ将来の取得に向けて優先交渉権の取得を伴いつつ行う場合や、安定稼働物件への投資に際し、ラサールファンドその他の第三者との共同投資を目的として匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産への投資の形態が最適と判断される場合に採用されることがあります。
しかしながら、本投資法人が匿名組合員となっても、匿名組合員は、法令及び匿名組合の法的性格上、営業者たる資産保有SPCの業務を執行して営業者を代表するということができず、営業者の匿名組合事業についてのコントロール権を原則として有しません。したがって、匿名組合出資を通じた投資対象不動産の運用に本資産運用会社が十分に関与できず、結果として投資主又は本投資法人債権者に損害を及ぼす可能性があります。また、匿名組合性が維持される場
合は、匿名組合員たる本投資法人は営業者の行為について、第三者に対して義務を負いません
が、本投資法人による営業者の匿名組合事業へのコントロール等の関与の仕方によっては、匿名組合性が否定され、民法上の組合であるとして民法上の組合員としての責任を負うこととなる可能性があります。
匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産については、契約上、その譲渡禁止又は譲渡制限が付されることや法令上の制限に従って譲渡先が限定される等の制限を受けることがあり、その他、転売しようとしても、確立された流通市場が存在しないためその流動性は低く、売却を意図しても、適切な時期及び価格で売却することが困難な可能性があります。営業者の投資する不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、匿名組合
財産及び不動産関連ローン等資産に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合、又は意図されない課税が生じた場合等には、当該匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産より得られる運用益や返還される出資の価額の減少等により、本投資法人が出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産への投資は、投資先たる匿名組合の営業者又は特定目的会社等が開発する新規物件又は保有する物件に係る優先交渉権の取得を目的とする場合もありますが、優先交渉権を獲得できるとの保証も、かかる優先交渉権により当該新規物件又は保有物件を取得できるとの保証もありません。さらに、投資先が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合
や、低稼働物件に投資する場合には、前記「③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク／（ノ）開発物件・低稼働物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。

- 47 -

⑥

特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

本投資法人は、その規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行う
ことがあります。かかる優先出資証券への投資は、例えば低稼働物件への投資に際してリスクを低減しつつ将来の取得に向けて優先交渉権の取得と共に行う場合や、安定稼働物件への投資に際し、ラサールファンドその他の第三者との共同投資を目的として優先出資証券への投資の形態が最適と判断される場合に採用されることがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の配当等の額の損金算入要件（いわゆる導管性要件）（後記「⑦ 税制等に関するリスク／（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産等に関する収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産等が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。優先出資証券への投資は、特定目的会社が開発する新規物件又は特定目的会社が保有する物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該物件を取得できる保証はありません。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合や、特定目的会
社が低稼働物件に投資する場合もあり、そのような場合には、前記「③投資法人の運用資産：
原資産である不動産特有のリスク／（ノ）開発物件・低稼働物件に関するリスク」に記載のリ
スクがあります。
⑦

税制等に関するリスク（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／４ 手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」に記載する配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、計算期間毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努めていますが、今後、本投資法人の投資主の異動・減少、海外投資主比率の増加、資金の調達先、分配金支払原資の制限・不足、法律の改正その他の要因に
より導管性要件を満たすことができない計算期間が生じる可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、後記「（オ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばない
ことによるリスク」に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない
理由により要件を満たすことができなかった場合においても、配当等の額を損金算入できな
くなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資証券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。
なお、課税上の取扱いについては、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ファンドの状況／４ 手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照ください。
（イ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
2009年４月１日以後終了した計算期間に係る導管性要件のうち、租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法施行令」とい- 48 -

います。）に規定する配当可能利益の額の90％超の金銭の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異により、又は90％の算定について税務当局の解釈・運用・取扱いが本投資法人の見解と異なること等により、過大な税負担が発生した場合には、この要件を満たすことが困難となる
計算期間が生じる場合があり得ます。なお、2015年４月１日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／４ 手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照ください。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
（ウ）借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の計算期間毎に判定を行う導管性要件の一つに、借入れを行う場合には投資法人が租税特別措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないことという要件があります。従って、本投資法人が何らかの理由により上記機関投資家以外からの借入
れを行わざるを得ない場合、借入れに係る債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、又は、保証金若しくは敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（エ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保する場合があります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の金額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（オ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
計算期間毎に判定を行う導管性要件のうち、計算期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令で定めるものに該当していないこと（発行済投資口の総数又は一定の議決権総数の50％超が１人の投資主グループによって保有されていないこと等）とする要件、すなわ
ち、同族会社要件については、本投資証券が市場で流通することにより、公開買付等により、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる計算期間が生じるリスクがあります。
本投資法人が同族会社要件を満たさなくなった場合、配当等の額を損金算入できなくなる
ことにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（カ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリス
ク
税法上、導管性要件の一つに、計算期間末において投資法人の投資口が租税特別措置法に規定する機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（上記の機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
- 49 -

（キ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資家への分配金の予想額の修正が必要となる場合があります。かかる場合、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（ク）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得
税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。
（ケ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。
（コ）減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事
業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減
損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、2015年４月１日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／
第１ ファンドの状況／４ 手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照ください。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
（サ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
本投資法人において納税義務が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了しない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納税が発生した事業年度の投資主への分配額や純資産額が減少する
可能性があります。

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⑧その他（ア）取得予定資産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用のみを目的としているものではなく、ポートフォリオの質の向上、ひいては投資主価値の最大化に資するため、規約及び資産運用
ガイドラインに基づき、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手並びに資産譲渡の実現可能性の把握等に努めており、また、必要に応じ、資産取得の検討や関係者との協議を行っています。従って、今後、本投資法人の行う資産の運用において、本投資法人が本書の日付現在保有する資産以外の資産の取得を行うことがあり得ます。しかしながら、契約締結後
資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないことにより、取得予定資産を購入することができず、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が信託受益権として取得予定の資産の一部については、本投資法人による取得に先立ち信託が設定される場合があり、しかし、何らかの理由により、取得予定資産が信託されないこともあり得ます。このような場合、停止条件付信託受益権譲渡契約の停止
条件が成就しないとされるため、本投資法人が当該取得予定資産を取得することができず、その結果、投資主又は投資法人債権者は損害を被る可能性があります。
（イ）本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
本投資法人は、本書の日付現在、一定の金融機関から借入れを行っています。また、今後も取得予定資産の取得資金に充当する等の目的のため、一定の金融機関から借入れを行うことが考えられますが、個別の貸付については、与信審査等の内部手続を経るため、本投資法
人が希望する額及び条件による貸出しの実行がなされる保証はありません。本投資法人が取得予定資産を購入するまでに借入金利が著しく変更される等、資金の借入れに時間を要し、取得予定資産を購入することが遅れることで、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、借入れを予定どおり行い、本投資法人が取得予定資産を購入した後においても、本投資法人の資産の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
加えて、本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ取引及び長期借入れや返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取組
みによっても金利変動の影響を軽減できない場合があり、その場合には、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ可能性があります。
（ウ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
本投資法人が取得を予定する資産については、売主その他の関係者から当該資産の過去の収支状況に係る情報を入手することがあります。しかし、これらは、本投資法人の会計方針に沿った会計監査等の手続を経たものではなく、現所有者等から提供を受けた参考としての情報にすぎません。特に契約形態が大きく異なる場合、比較可能性の低い情報となることがあります。また、当該情報は不完全であるおそれがあるほか、その正確性も担保されていな
い情報です。したがって、本投資法人が、取得予定資産を取得した後に、適用ある会計原則に従ってそれらの収支を作成し監査済み財務諸表を作成した場合、当該監査済みの収支は上
記情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。

- 51 -

（２）リスクに対する管理体制
本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取り組みは、以下のとおりです。
（ア）投資法人について
本投資法人は、執行役員１名及び監督役員３名により構成される役員会により運営されています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。
そして、本投資法人は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本投資法人の役員によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、一定の場合を除き、本投資法人の発行する投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとされ、本投資法人の役員でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければな
らないものとされています。
（イ）資産運用会社について
本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めています。
加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
そして、本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本資産運用会社の役員及び従業員その他本資産運用会社の業務に従事するすべての者（以下「役職員等」といいます。）によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本資産運用会社の役職員等は、一定の場合を除き、本投資法人の発行する投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとされ、本資産運用会社の役職員等でなくなった後も１年間
は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに対する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資主若しくは投資法人債権者に損失が生じるおそれがあります。

- 52 -

４

本資産運用会社における監査役の異動
本資産運用会社において、2023年６月21日付にて、以下のとおり、監査役の異動を決定しました。
退任する監査役（2023年６月30日付）：有木 京子
就任する監査役（2023年７月１日付）：東野 謙治郎
新任者の略歴等
役職名

氏名
1992年４月
2005年11月

監査役

東野

謙治郎
2008年４月
2023年７月

主要略歴
五洋建設株式会社 入社
ラサールインベストメントマネージ
メント株式会社（現ラサール不動産
投資顧問株式会社）トラストアカウ
ンティング部門 入社
同社 トラストアカウンティング部
門 統括（現任）
ラサールREITアドバイザーズ株式会
社 監査役（予定）- 53 -

所有株式数‐

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
ラサールロジポート投資法人 本店（東京都千代田区丸の内一丁目11番１号）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）- 54 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】

１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、事務受託者及び手数料

本投資口は振替投資口となっているため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第１項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のと
おりです。
取扱場所
：
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
取次所：
該当事項はありません。
投資主名簿等管理人の名称及び住所：
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社
手数料：
該当事項はありません。
２

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

本投資法人の投資主総会は、2017年11月１日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの11月１日及び同日以後遅滞なく招集するものとされています（規約第９条第２項第一文）。また、本投資法人が規約第９条第２項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、本投資法人
は、2017年８月末日及び以後隔年ごとの８月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とするものとされています（規約第15条第１項第一文）。また、本投資法人は、必要あるときは随時投資主総会を招集することができるものとされ（規約第９条第２項第二文）、原則として、本投資法人が役員会の決議により定め、法令に従いあらかじめ公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使すべき投資主とするものとされています（規約第15条第１項第二文）。

- 55 -

第２【その他】
該当事項はありません。

- 56 -