(社》大阪府不動産鑑定士協会10周年
閥。.26(社)大阪府不動産鑑定士協会

歓迎大阪開催
第鵡躑躅韓鑑麗詳細協力僉議
韓・日鑑定評憤協力會議
義酔醗.盤@騰盤帽翻顧⑰鰯《麗轟轟、騒《轟メインテーマ「新時代に突入した不動産鑑定」
分科会方式会議◆日本の分科会テーマ:「情報化時代に対応した鑑定評価」◆韓国の分科会テーマ:「動的DCF法」
特別講演
講師:齋藤精一郎氏(立教大学社会学部教授)
テーマニ「新時代に入る日本経済」
会場:大阪国際会議場
ウ⑬もくじ「土地月間」記念講演会実施報告渉外広報委員会委員後藤幸基………8
PPC台北大会参加報告渉外広報委員会委員長田畑慶裕………10
各士業女性合同研修会参加報告渉外広報委員会委員飛鳥由美子………14「専門家による合同市民無料相談会」について業務推進委員会副委員長豊田健治………18
事務所を開業しました「狭い自宅ではやはり無理?」大江不動産鑑定大江文夫………20
大阪あれこれ②元気な商店街「コリアタウン」渉外広報委員会委員伊藤敏彦………21
平成17年新年賀詞交歓会ご報告親睦委員会委員長東野和夫………24
日帰りバス旅行参加記親睦委員会委員奥田千歳………25
口丁と鑑定」一第3回一渉外広報委員会委員長尾成信……'26〜10年後の鑑定士像とは???〜広がる番動産重職定をへの莫嘱ぞ寺「不動産ばジネス講座」講師座談会
不動産投資信託J-REITが上場され、有望な投資対象として注目を浴びるなど近年、不動産ビジネス
は大きく変化しています。金融不動産ベンチャー企業が続々と登場し、新しいプレーヤーが関与している中、不動産鑑定士にも新たな活躍の場が予想され、同時に今後の人材育成も急務となっています。不動産と金融が融合した投資ビジネスの背景や関連する周辺分野の基礎的な概要を学ぼうと、大阪経済大学(以下、大経大)が「不動産ビジネス論」の講座を開設し、(社)大阪府不動産鑑定士協会(以下、大阪士会)は会員5人を選任し、講師として送り出すことになりました。講座の企画に携わった大経大の北村實副学長と二宮正司教授を迎え、講師として参画する5人の会員に抱負を聞きました。
O聞き手八杉茂樹研修委員会担当副会長
若崎周研修委員会委員長
田畑慶裕渉外広報委員会委員長
翻社会人の学びの場が増加
大学が都心部にサテライトキャンパスを設置し、社会人が学ぶ場が増えてきましたね。
北村本学は大阪市内にある数少ない大学の一つです。広いキャンパスを求めて外へ出ていくことはせず、本学の特性にも合いますので今春、
大阪・北浜の大阪証券取引所ビル3階にキャンパスを設けました。大阪士会さんの会員に講師をお願いする北浜キャンパスの「経大イブニン
グスクール」は、経営学部第二部経営学科の社
会人学生を対象に夜間に開講します。正規の学生でなくても、この講座だけ受講できます。
『マー惨きたむらみのる。
大阪経済大学副学長・教授/50年生まれ。74年龍誉＼1昌・読谷大学大学院修了。他大義1難 奎“鶏、ゼし葺断̲法・契約法。
職一・;嚇靉靆.一北村實
二宮経済学部と経営学部で夜間に講義を行う
第二部を運営しています。かつては入学者が伸び悩みましたが、これからこそ第二部が必要で学ぶ社会人が増えてくる、生涯教育の場として成長する可能性も高い…と声を挙げてきました。3年前に第二部のカリキュラムを大幅に変更し、必修科目をなくし、すべての科目を自由選択制にしました。キャリアサポート科目群を設けたことも大きな特徴です。これは資格取得
をバックアップし、その上で単位も認定する全国でほとんど見られない試みです。
北村第二部にはいろいろな目的で学生が入学してきます。現在、第二部で学ぶ学生の半数は毎日働いている社会人です。第二部の改革以来50人ほどが社会人入試で入学し、そのうち現役の社長学生が5、6人います。イブニングスク
ール入試で30代のビジネスマンを中心に社会人
学生が20人ほど増えます。社会人学生のだれもが非常に高い学習意欲を示します。社会人として経験を積んできただけあって、乾いた砂に水がしみ込むように知識を吸収します。北浜キャ
ンパスはビジネス街の真ん中にあるので、社会人が通学しやすい環境だと自負しています。
團不動産鑑定士に新しい活躍の場
大学や大学院で実務家の講師が増えていると聞きます。その中で不動産鑑定士が大学の講師を務めるのは新しい動きですね。
八杉大経大さんで、不動産鑑定士が非常勤講師として教えていたのがきっかけとなって、昨年春、「不動産ビジネス講座を開くとしたらど
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二宮正司
鯵にのみやしょうじ。
大阪経済大学経営学部教授/43年生まれ。神戸大学大学院経済学研究科博士課程修了後、名古屋学院大学、岡山大学を経て、90年から現職。専門分野
は計量経済学、統計学。
うしたらいいだろう」と相談を受けました。大
阪士会では外部から講師をお招きし、会員向けに研修会を開く機会はありましたが、こちらから講師を派遣するような機会はあまりありませんでした。考えてみれば、大阪士会の中には多彩なメンバーがいます。大経大さんからのお申し出を受けられる土壌もあるのでないか・・と、
お互いにとってよい時期が重なりました。
不動産の証券化、J-REITなど大きく変貌している不動産マーケットの話題を盛り込み、不動産と金融にまたがる分野をテーマにした「不動産ビジネス講座」を企画すればいいのではないかと徐々に焦点が絞られました。昨年8月、大経大の新設講座非常勤講師として会員に募りましたところ、多くの応募があり、これまでの経験・実績、著書・論文・セミナー・講師などの実績、関連する協会活動経歴、年齢などの応募基準に照らして、5人を選びました。
二宮経大イブニングスクールの春学期皿(8
月1日〜9月3日)の火曜日の夜、「不動産マーケット論」「不動産リスク論」「不動産評価論」「不動産証券化論」「不動産経営論」のテーマで5人の講師に6回分の講義をお願いします。受講生にはレポートを提出してもらい、単位を認定します。
翻最新のトピックスを提供
講師を務める会員を紹介しましょう。まず「不動産マーケット論」を担当する深澤俊男さん、これまでの歩みも含め、自己紹介をお願いします。
深澤私が勤めている生駒データサービスシス
テムは、不動産仲介会社の関連会社で、調査・コンサルティング・鑑定評価を行っています。
私は最初に東京本社に配属され、約9年'勤務した後、大阪に移って約6年になります。主にオフィスビルを中心とした事業用不動産の調査・コンサルティング・鑑定評価業務に携わり、その間に東洋信託銀行(現UFJ信託銀行)への出向も経験しています。オフィスマーケッ
トの最前線で働いてきたキャリアを生かし、現場感覚を前面に出し、実例を交えながらお話したいと思います。
大阪経済大学詑浜キャンバス誕生
大阪経済大学(本部・大阪市東淀川区大隅2-2-8、学長・重森曉)は今
年4月、大阪市中央区北浜の大阪証券取引所ビル3階に「北浜キャンパス」を開設する。大経大は「人間的実学教育の推進」「企業社会・地域社会・国際社会に開かれた大学づくり」「社会・人文系の総合大学づくり」など3つの取り組みを通して社会に貢献できる大学づくりを推進しており、その一環として北浜ヤンパスを開設するもの。
同キャンパスは、ビジネスパーソンのキャリアアップのための「サテライト
大学院」、経営学部第二部の3年次編入生(社会人対象)向けの「経大イブニ
ングスクール」、実業界のリーダーや現場で活躍されている人たちの講演会などをする「北浜黒正塾」の三本柱で構成する。経大イブニングスクールは、
マネジメント、不動産ビジネス、ビジネス法、マーケティング、金融・証券など社会人を意識した科目が中心。4月から12月まで5学期制で開講し、各学期とも一つの科目につき6回講義を行う。必修のない完全自由選択制カリキュラ
ムで、学費は昼間部の半額(2005年度の場合、入学金15万円、学費45万円)。
科目単位の受講も可能だ(1科目・2単位で2万円)。詳細は大阪経済大学のHPで。http://www.osaka-ue,acjp/kitahama/evening.htmI-■・ヲ製り一“刊……一…」一一.『一
薫驚難
一碧
ゴ.覇
3

経大イブニングスクールの講座の第1回目を自分が務めることになると伺い、責任の重さを痛感しています。近年、マーケットは大きく変化してきました。当初は、東京が先行する形でしたが、ここにきて大阪にも新しい風が吹き始めています。今後ますます興味深いマーケットになっていくのではないかと期待感を持っています。
⑳ふかざわとしお。
轟禦常磁講嘉長/68年生まれ。関西学院大学法学部卒。生駒商事(株)入社後、(株)生駒
データサービスシステム
東京本社へ配属。不動産
鑑定士。
深澤俊男
不動産投資はリスクを認識せずには考えられません。そこで講座第2回目として、菊池浩
史さんが「不動産リスク論」を講義します。
菊池私の職場は、住宅・都市整備公団から都市基盤整備公団へ、そして昨年7月に独立行政法人都市再生機構になりました。
入社してから、開発・土地の仕込みや土地区
画整理事業、宅地販売事業、土地有効活用事業などに携わり、現在は公団住宅の経営管理に従事しています。大学の講座では、できるだけ取引の当事者として経験したこと、自分が実際に携わった不良債権の取引などの事例をお話した
いと考えています。
「不動産リスク論」のテリトリーは広いと思います。ちょうど今年、阪神・淡路大震災から0年を迎えましたし、昨年には新潟中越地震やスマトラ沖地震が発生したことから、街や建物に対するリスク、災害に強い街づくりに関心が集まっています。ドイツの再保険会社が世界の各都市のリスクを発表し、東京や横浜など日本の大都市はリスクが高いと報じられました。このようなリスクに関する最新のトピックスを織り込んで、実務に即した話ができれば…と思っています。
㊨きくちひろし。
独立行政法人都市再生機
欝
努驚嚢構西日本支社住まいサポ
一意一ト業務部ストック活用
計画チーム・マネージャ
ー/62年生まれ、85年愛媛大学卒、住宅・都市整備公団(都市再生機構の前身)入社。
菊池浩史
團人材育成へ高まる二一ズ
ー投資用不動産のマーケットで中心的な評価手法として収益還元法が採用されています。講座第3回目には、福山雄次さんが「不動産評価論」を話します。
福山私は日本不動産研究所で、担保評価など
従来の鑑定業務の担当者のほか、不動産の流動化、不動産投資信託(J-REIT)などにかかわる評価の大阪圏の責任者をしています。
東京に勤務していた時には、専門部署である
証券化プロジェクト室が立ち上がり、2年ほど
初期メンバーとして務めました。J-REITの立ち上げ期には全てが手探り状態で、多くの関係者との調整などを通じて様々な経験を積み、
J-REITの運用会社では投資家サイドとしての経験を積むことができました。近年、大阪でも証券化に関する案件が活発になったこともあり、昨年4月、大阪における証券化に関する評
価の責任者として着任いたしました。
証券化の業務ではオフィス、住宅を始め倉庫、物流施設、商業施設、ホテルとかなりの種類の不動産が対象となってきたと実感します。鑑定
評価においては融資する債権者と出資する投資家の両方から依頼を受けますので、偏ることな
く中立の立場を守ることが問われます。デット
融資)サイドとエクイティ(出資)サイド両4C
バ馬方の投資行動を踏まえた上で、不動産本来の価格のあり方を伝えていけたらと思います。
㊨ふくやまゆうじ。
財)日本不動産研究所
大阪支所鑑定役/71年生
まれ、96年早稲田大学大学院建築学修士課程修了、(財)日本不動産研究所に入所、00年不動産鑑定士に。04年から現職。
一級建築士。
福山雄次
信託銀行に長く勤め、証券化業務に携わってきた出雲豊博さんが、収益還元法、証券化のスキームに関係する「不動産証券化論」の講座を担当します。
出雲みずほ信託銀行に勤めている時に、3本のファンドの立ち上げに携わりました。新しくSPC法が制定され、投資信託法が改正されるな
どめまぐるしく法的な環境が変化し、証券化ビ
ジネスが拡大に向けて進んできています。
間接金融から直接金融へと日本の経済がシフトする象徴が不動産の証券化ではないかと考えています。東京では不動産の証券化が進んでいますが、関西でも昨夏以降、ビジネスが本格化してきたと見ています。ただし、人材が不足していることは否めません。東京からアレンジャーやアセットマネージャーなどが来阪し、日帰りしている有様です。関西でも不動産証券化ビ
働いずもとよひろ。
薦黙灘灘
74年関西学院大学法学部
出雲豊博
ジネスに関与する人材を育成することが急務だと思います。
卒、04年みずほ信託銀行
退社、現職。不動産鑑定士・ビル経営管理士・マンション管理士・不動産
コンサルティング技能登録者ほか。
昨年秋、「不動産金融ビジネスのすべて」という著書を出版したところ問い合わせが多く、その中には「不動産ファンドを立ち上げたい」「アセットマネージャーをしたい」と思う人が増えていると感じました。いよいよ不動産金融
ビジネスも夜明け前から黎明期へと移っていると手応えを感じています。
麗不動産鑑定士から社会への橋渡し
業界で長く働いてこられた西垣健三さんが講座の第5回、6回と連続して「不動産経営論」
を講義します。
西垣私は、阪急不動産に40年ほど勤め、人事、開発、土地の仕入れ、経営政策部門などで働きました。後半の20年間は、業界からの政策提言など都市開発協会の活動にも関与してきました。
昨年から、宝塚造形芸術大学のサテライトキ
ャンパスで、専門職大学院の「プロパティマネ
ジメント」の講義をしています。学ぶ人の年齢や職業、キャリアは多様で、不動産に対する一
般的な知識にはかなりのばらつきがあるのが実情です。そのため、どのあたりをポイントに話をしたらいいのか、難しいと感じながら講義をしています。
経大イブニングスクールの受講生に対しては、不動産の基礎から始め、不動産業界がどのような動きになっているかを説明していきたいと思います。社会人の受講を意図されているそうですが、どれほど専門知識がある人が受講されることになるのか、フタを開けてみないことにはわからないと思っています。今、お聞きしたところでは、第1回から第4回を担当する講師からは、専門的な話が出てきそうな感じを受けましたが、私は受講生の様子をつかんでから講義の内容を決めたいと考えています。
北村不動産ビジネス講座を受講するのは20人ほどではないかと見込んでいますが、不動産関連の仕事をしている人ばかりではありません。
5

最先端の勉強というより、標準的な経営の勉強をしたいと思う人も案外多いように思います。
講師の方々のお話をうかがい、特に大阪に不動
産金融分野の人材が不足していることを知りました。今春から大学院経営学研究科も立ち上がります。大学院レベルでも今後考えますので、可能ならご援助ください。
二宮日本の大学は、学生の大多数を実業界に送り出します。学生にはできるだけ早くから、社会がどうなっているのか、どう変化しているのか、どこへ向かおうとしているのか、社会の息吹を感じ取ってほしいと思います。そのために実業界から講師に来ていただく意義は大変大きいと思っています。この講座は学生にとって社会への窓になるでしょう。講師の先生は不動産鑑定士として収集してこられた生の1青報をたくさん持っていらっしゃいます。その情報を社会のルールも含めて学生に教えていただければと思います。
騨にしがきけんぞう。
建石産業(株)取締役/41
年生まれ、64年関西学院“㌦タ….,大学法学部卒、阪急不動産入社。95年取締役、01年監査役。04年4月宝塚
造形芸術大学専門職大学
院実務家教員、同6月から現職。不動産鑑定士。
西垣健三
西垣「教える」ということでは、受講生が何を求めているのか、何を学びたいのかニーズを
しっかり把握していく姿勢も必要ではないでしょうか。今回の講義はどうだったか、理解できたか…など反応を見ることも大切ですよね。最近は学生がメールで尋ねてくる機会も増え、まるで自分は学生のコンサルタントのようだと思
うこともあります(笑)。特に社会人を対象としている場合、厳しいということかもしれませんが、「授業が期待はずれだ」と率直に意見を言う学生もいますよ。
八杉授業の後に、講座内容や講師はどうだったかアンケートをとっていただく方法も考えられますね。
翻関西圏でマーケット変化の息吹
東京で加熱している不動産投資行動が今後、地方にも波及していくのでしょうが、今は首都圏と地方で温度差があり、同じ不動産鑑定士でありながら、情報量と習熟度に差がついています。不動産金融ビジネスに携わる身として関西での実情をどう思いますか。
深澤今から5、6年前、東京では外資系企業を中心とした投資家が盛んに不良債権を買いに来ていました。その前後からデュー・ディリジ
ェンスといった詳細調査への取り組みが増え、ずいぶん不動産市場が活性化してきたと実感しています。そのような時期の直後に、私は大阪に戻ってきたのですが、そんな環境とは異なる
当時の大阪のマーケット状況に大きなギャップを感じました。
福山大阪は大都市だから、不動産の証券化がもっと馴染んでいるだろうと予測して、私も大阪に来たのですが、東京より2、3年遅い、まだ根付いていないと思いました。また、実際の事例が東京と比べると少なく、マーケットや物件について論理的に説明できる状況がまだ整っていないとも思いました。
一東京の鑑定士は投資行動として収益還元法を駆使していますが、地方では収益還元法を必要としているクライアントがいません。その温度差がとても大きいと思います。同じ収益還元法のことなのにタイムラグがあり、地方になればなるほど差が大きくなるようです。
菊池それでも、数年前に比べればギャップは少しずつ埋まってきているのではないでしょうか。当社でも都市開発の仕事に従事している中で、確かに東京のスタッフの方が収益還元法や
6cCNPV(ネット・プレゼント・バリュー)に触れるのが早く、そういった視点で開発にかかわっています。しかし、関西でも徐々に慣れ親しんできたかと思います。
國関西経済の底上げにも寄与を最後に、大学講師という新境地に対する抱負や意気込みをお聞きしたいのですが。
西垣40年間、不動産業界で体得してきた経験を「後輩に伝える」ということで、できるだけ実務にのっとったお話をしたいと思います。
出雲いまや不動産関連業務においては、金融ビジネスを理解しないと勝ち組の会社にはなれません。金融の再編が加速し、金融・証券・信託が融合するスピードも上がってきています。
不動産融資に対する波が変わり、新しい波をどう受けて不動産ビジネスに応用していったらいいのかを講義できたらと思っています。
福山講座では、パワーポイントなどを使って視覚に訴えたり、キャッシュフローの分析などから、わかりやすく、不動産をひもとくような形で講義したいと思います。仕事を通して日々、莫大な情報が入ってきます。それらを整理してお伝えする今回の機会を、自分の研鑽の場にもしたいと考えています。
菊池こうして現在の大学事情を伺っています㊨経大イブニングスクール「不動産ビジネス論」
開催二と、社会人の学生も.ξ、、藷二』厩煮叢』一いれば、社会人の講
難1欝灘
動産リスク論について講義しますが、リスクというと、とかくマイナスイメージをもたれるかもしれません。ですが、不動産にも人生にもリ
スクはつきもので、リスクとの共存が大切なことを理解してもらい、最後には元気が出てくる
ような講義にしたいと思います。
深澤不動産のあり方を通して、時代がどう変わってきたか、データという定量的な面だけでなく定性的な側面、特に目に見えにくい変化などについて講義したいと思います。昨年、大阪市は「なにわルネッサンス」という題目を掲げ、ニューヨークとロンドンで大阪のPRを行い、私も市長の前座で大阪マーケットについて話をさせていただく機会を得ました。大阪を含む関
西を盛り上げようという意識を多くの方がお持ちだと感じます。私は生まれも育ちも関西で、関西の気運を少しでも高めたい。関西の雰囲気
底上げに寄与できればと思っています。
一いろいろな機会を通して仕事や経験の幅を広げていただきたいと思います。
春学期皿(8月1日〜9月3日)火曜18時20分〜21時30分
講義テーマ講義内容講師
第1回不動産マーケット論バブル崩壊前後の不動産マーケットの変遷と、オフィス市場・住宅市場・商業ビル市場・流通業務倉庫市場など最近のマーケット動向について紹介する。深澤俊男
第2回不動産リスク論不動産投資にかかわるリスクについて、具体的な事例をまじえながら紹介する。リスクを調査する新ビジネスとして、建物や環境などのデュー・ディリジェンスの内容など今後の不動産投資リスクマネージメントのあり方にも触れる。菊池浩史
第3回不動産評価論収益還元法が投資用不動産のマーケットで中心的な評価手法として重視されるようになった背景、DCF法と収益還元法の説明、J-REITなどの不動産取得事例からみたキャップレート(利回り)の推移に触れながら、最近の不動産評価論を紹介する。福山雄次
第4回不動産証券化論近年の不動産投資ビジネスで「証券化」が進展した背景、証券化のためにとられる各種スキームの仕組み、証券化によって流動化された不動産の事例紹介、証券化の将来性などについて説明する。出雲豊博
第5回第6回不動産経営論不動産投資では、物件の取得や取得後のテナントリーシングや資産管理、ポートフォリオの中での物件の入れ替えなどさまざまな業務を行う必要がある。プロパティマネジメントやアセットマネジメントなどの内容に触れながら、不動産経営論全般について講義を行う。西垣健三
7孚鯉眸麗『馳凋圃』灘念講騰合鍵施報告
平成16年10月14日(木)大阪市北区紙阪急ホテル
渉外広報委員会委員後藤幸基
去る平成16年10月14日(木)、平成16年度「土地月間」記念講演会を開催しました。
平成16年度「土地月間」記念講演会概要丁三』!
■ノ
主催:(社)大阪府不動産鑑定士協会社)日本不動産鑑定協会近畿地域連絡協議会
しイ財)土地情報センター1
ぎ
後援:大阪府、大阪市1
日時:平成16年10月14日(木)午後1:30〜3:30
場所:新阪急ホテル(大阪市北区芝田1丁目1-35)
テーマ:「資産デフレは終わったのか」
第1部基調報告「最近の地価動向」
社)大阪府不動産鑑定士協会副会長松本信義氏
第2部記念講演会「資産デフレは終わったのか」
東京大学大学院経済学研究科教授伊藤元重氏
金融庁金融審議会専門委員
翻伊藤元重氏の主な経歴
951年
974年
978年
993年
996年
静岡県生まれ東京大学経済学部経済学科卒業
米国ロチェスタ一大学大学院経済研究科博士課程修了
東京大学経済学部教授
同大学院経済学研究科教授
簿
刎㌦一
重鯵!■
〆ノ
閣主な著作
「ゼミナール国際経済入門」(日本経済新聞社)「挑戦する流通」(講談社)「伊藤元重の日本経済がわかるキーワード2003-4」(日本経済新聞社)「ビジネス・エコノミクス」(日本経済新聞社)外多数
8㊧￠
当日は快晴の中、200名を超える来場者を迎え、盛会となりました。特に本年度の記念講演会では、当会会員・近連協会員の外、一般の方々の来場が多く見受けられ、資産価格の動向に対する関心の高さが伺えました。
定刻、大阪士会小川哲男副会長の司会、近連
協都築武保議長の挨拶により開会しました。
第1部松本副会長基調講演では、地価調査の結果を踏まえ、各地域市場動向について簡潔な報告がありました。明るさの兆しが見えつつあるも未だ明け切っていない現状を「夜明け前のまだら雲」と表現された際には、会場内のあち
こちで大きくうなずく姿が見受けられました。
懸簸
第2部記念講演では、「資産デフレは終わったのか」という一般的な関心の高いテーマに沿って質の高い講演を頂きました。伊藤元重氏は、「ウォーキング・エコノミスト」と評されるよ』馨㌘奪翼『『『7』…1
く、“、毒。■〜ぐ一}.、庸…一一一一・『'…
卍■㌃li.,r一一
麟藤 麟麟磁欝蜜…
うに、ビジネスの現場をよく歩き、生きた経済を理論的な観点から鋭く説くことで定評があります。今回の講演では、我が国での資産に対する価値観がいかに移り変わってきたかについて、企業の経営手法や土地神話、社会制度を軸に直近の話題をからめながら、楽しく、かつ、
具体的にお話しして頂きました。さらに、都市構造の変化や不動産市場の構造変化が見られる
中で、長期金利をどうみるか、不動産をはじめとする資産価格をどう見るのか、について重要な指摘を頂きました。まさに伊藤氏の本領が発揮された、生きた経済の話を満喫することができる講演会となりました。
熱気あふれる講演は午後3時30分を少し過ぎるまで続き、その後、大阪士会熊澤一郎会長の閉会挨拶により無事終了致しました。
ごとうこうき・不動産鑑定士後藤幸基事務所)「i軸鯛魍」
翻意謡端蛮
9

一難漕・
麟一一■き
“無
塩颪
すぬき
毒二認一葦『一『豪『㎞軽『嚢弁.濯
慮
十数万人の日本人が訪れています。私の知り合
いの電機メーカー勤務の方も数年聞転勤していました。どうも、ノートパソコンのパーツ調達が主な任務のようで、実際には大陸やアジア各国で造られている部品も、台湾経由で世界中に供給されているとのこと。
日常生活や物価水準は食べ物(外食)以外は、
日本の都会と同じか少し安い程度で、東南アジ
アのような感覚はありません。ただ、外食は高級店は別として、屋台かそれを少しマシにしたような店が街中あちこち無数にあり、全般に外での食事は日本よりは安い様でした。市民の足の方も、数年前にできた地下鉄のおかげで、聞いていたほど渋滞もなく、逆に朝、会場である国際会議センターへの地下鉄が、区間によっては日本のラッシュ時並みの混み具合。路線そのものは郊外へも延びているのですが、郊外からの通勤客を都心に運ぶ性格よりも、都市内交通としての機能の方が大きいような気がしました。ちなみに、完成間近の台湾版新幹線も多くの駅は、在来線の駅とは別の場所に新設するようで、日本のように在来線駅と共用するか、中心部にさほど離れていない位置にこだわる考え
方とは少し違うようです。
P鯵G羅・の研面疹
》1》c暦齢舜奪墓伽郵讐
第22回汎太平洋不動産鑑定士・カウンセラー会議(PPC)が、昨年10月18日から21日まで台北市
において、25力国、270名の参加者で開催されました。日本からも3名の研究発表があり(当日は英語バージョン、事前に日本語版テキストがもらえましたが…)、6単位分、元手を取り返すべく、しっかり研修してきましたので、参加報告をいたします。
渉外広報委員会委員長田畑慶裕
まず、少数民族衣装の子供たちによる歓迎の踊りがいくつか。中華圏らしく、龍(のようなもの)が何かにつけてシンボルのようで、2人で頭とお尻部分を分担しての獅子舞、最後に2階建てになって拍手喝采。
プログラムなどの印刷物は中国語と英語併記
ですが、使われる漢字は大陸の「簡体中文」とちちんぷいぶい、ではなく、ちんぷんかんぶん、なのですが、そこは適当に一人でうなずき、笑
いや拍手に遅れぬよう、解ったふりをしないといけないので、これが結構疲れるものでありました。パソコンの国だけあって、すべての講義
はプロジェクターを使って、講師のノートパソ
コンからパワーポイントによって進められてい
盗強
面7弓㌔
⑭
㏄
七
ゴ
台
世界中あちこち、とんでもないところばかり行ってる私ですが、実は台北は初めて。正確には3回ほど、経由便で空港には降り立ってはいるのですが、今回のPPC参加で初入国が実現しました。入国せずに空港内に立ち寄っているだ
けなので、当然それまでの台北は空港内売店しか知らない訳で、これ以上外貨を貯めてどうするのと言いたくなるくらいの、強烈なおみやげ
セールス合戦の印象だけが残っていました。
なぜか同様に、モスクワも経由便は必ず機内から降ろされますが、こちらはだたっ広い割にほかに売るものがないのか、閑散とした店の入口真正面にキャビア瓶だけがドーンと鎮座。支払いは米ドル・オンリー。チョウザメまで総動員しての外貨集め1大国らしからぬけなげな印
象で、とにかく何か買ってもらえるまで拉致状
態の台北免税店とは大違いでありました。)
国交がない国とは言え、パソコン・マザーボードの世界的供給基地でもあり、日本に近いこともあって、台湾へはビジネス、観光ともで年藍
違って、こちらは「繁艦中文」.
で書かれています・あいさつ瞬や講義は基本的に全部英語だ'襲■馨一一けで進行します。我が大阪士会副会長(本部・国際委員長)の松本先生も、横須賀本部会長の日本の不動産事情報告を多
流暢な正統派クイーンズに訳lll、しての 講義の方は・同 1
じ英語でもバリバリの・zな1曇!.
まりに日本人にはわかりやす
いタドタド英語、顎がだるくならないのが不思議なチャイ
ニーズ・イングリッシュと続きます。ま、いずれにしろ、言一灘
難羅灘灘
0
1

きます。どうも、これからは講演にしろ、ちょっとしたレクチャーにしろ、手持ちのパソコンからデータを取り出し、図やグラフでさっそうと説明していくスタイルでないと通用しないのの
Teo恥騨目◎鶴騨
かも知れません。
日本人スピーカー3名の先生の講義内容は、本部資料で配付されていますので、ご参照を。)
ゆゆ
V冒s冒恕s
漢字で書くと「技術参訪」、現地見学会です。
2コース用意されており、ルートAが、台北の善
鞭幡鎌、イ〆、x桑斎
イ岬
ノ≡諺ぐ『引し情、隔.
宮、〆藩
ルートBは、市の北東部、旧空港周辺を中心に研究センターの集積を目指す「内湖科技園
匠」、それを取り巻く工業団地「大轡北段」などのコース。
天保山の113倍も高いと聞けば、登らずにはいられない大阪組は、
もちろんAコースのバスに席を確保したのは言うまでもありません。私は今回が初参加なのですが、たしか前回、マレーシア・クアラ
ルンプールでのPPCのときも、当時として世界一高いビルがあった
はずでは…?どうも、世界中、
難毫
簸灘醸
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再一一■■〜■蚕ひ『・縷議:1難■{麟嚢
歴史を紹介する博物館「台北探索館」、金融・ビジネスセンターして新しく建設が進められている「信義計董匠」、それにこの地域でのシン
ボル1台北の目玉とでも言うべき世界一の高さを誇る「TAIPEI101・金融大櫻」の見学。
嚇'揺こ
我々同業者はとにかく高い建物がお好きなようです。
「台北探索館」は入場無料(と思う)で、万博のパビリオンよろしく、台北の地理・地形から、歴ヨ
艶場、裂犬灘灘騎禦
蜜響・駆使した展示の後、ぐるつと360
騨度スクリーンで台北の旧をイメ
黛、・濤一ジ化した映像番組で館内一巡り
一鞭.終了です。ここは、市内観光コー
やえうじル
欝揃スにも多く組み入れられているよ
うで、最近、台湾旅行に行かれた方なら入った方も多いのではないでしょうか。
「TAIPEI101・金融大櫻」は、外見は完成していますが、内部はかなり工事中で、まだ最上階へは行けませんでした(このあと公開され、
2
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現在は行けるそうです)。高マ甥∵“貰取層部分の見学可能室は、一部欝、.、一=織を先行完成させた、いわばマi一一。脚・一一糖1償・
鶉懲難滋藤織。
り込み。幸か不幸か、我が事蒸務所は台湾進出予定はない耀,、
で全く検討対象にならないま
ま、怖いくらいの広々した窓とている低層階のショッピング
ゾーンにはブランドショップが並び、平日の昼間にもかか一〆
わらず、かなりの人出が見られました。場所も旧来の繁華街からは離れており、地下鉄駅からも10分くらいかかることを考えると、出足は好調と言えそうです。台北証券交易所(日本の証券取引所)もこの年内に入居することが決まり、ビルの高ささながら株価上昇を期待しているよゆ
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うです。
ここでのクリスマスの花火打上げ(下げ?)風景が、日本のニュースでも取り上げられていましたが、現地で見れば、その高さ508メート
ルからしてさぞ圧巻だったでしょう。
たばたよしひろ・(株)タブ不動産鑑定事務所)
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3

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昨年11月27日(土)、第6回各士業女性合同研修会が京都ホテルオークラにて開催された。今年の参加者は、公認会計士,司法書士,社会保険労務士,税理士、そして不動産鑑定士の各士業であり、テーマは「安心できる年金を考える」であった。
今年のテーマは『ねんきん』と聞いて、正直なところ年金に関して鑑定業界が主張することってあるんだろうか・・?と思った。しかも、女性合同研修会口杉谷副委員長から渉外広報委員会に勧誘されなければ、そのような研修会があることすら知らなかった。「女性」と銘打っている
ところがなんとなく気恥ずかしく、なんだかねえ〜と思っていたのだが、そんな気分など初回の打合せから吹っ飛んでしまった。結局、11月末の研修会までの約半年間にわたって打合せから参加させていただいたのだが、とにかく「すごい」(月並みな表現で申し訳ないが)、の一言に尽きるメ
ンノ{一だった。
渉外広報委員会委員飛鳥由美子
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研修会当日、鑑定業界からの参加者は残念ながら若干名だったが、他業界の参加者は多く、総勢130名もの研修会となった。基調講演を行ってくださったのがTVでおなじみの一橋大学の高山憲之先生だったこともあり大変盛況だ
ったが、やはりメインは各士業厳選のパネリス
トによる講演だろう。
各士業の講演内容の概略は次のようなものである。
O社会保険労務士(石津史子さん)「安心できる年金を考える」
年金とし.、えば、やはりこの業界。老後に必要となる生活資金はいくらぐらいかという超現実的な試算から、知っておかなければな
らない基礎知識等々、非常にわかりやすい講演だった。
ご存知でした?夫婦の老後資金は平均余命で計算したとしても、65歳以降7,224万円(月28万円の生活費と仮定)も必要なのだそうだ。
この内、年金受給額が占める割合は世代によって異なるわけで、「たかが年金、されど年
金則とはいえ、自ら準備しておかなければどうしょうもないことになりそうだ。
O司法書士国民年金基金常務理事
佐々木一郎さん)「国民年金基金について」
個人事業者が多いという点で、司法書士業
界は鑑定士業界と相通ずるところがある。
国民年金の受給額は、40年保険料を納付した場合で年額79万4,500円。月額にすると7万円を下回る計算になり、国民年金基金は簡単にできる自助努力かもしれない。
ちなみに、60歳未満の司法書士10,197名のうち、平成16年10月現在の加入率は約27.7%。
平成15年度の運用利回りは19,3%だそうだ。
O公認会計士(栗原貴子さん)「年金資金運用基金の財務諸表」
年金資金運用基金を財務諸表、つまり損益とか資産の状態という観点からみるとどうなっているのかという講演だった。年金資金運用基金(旧・年金福祉事業団)が行っている事業は、「融資事業」、「大規模年金保養地
基地(グリーンピア)事業」、「資金運用事業」の3つで、恐ろしいことにこれら3事業は全て赤字だそうだ。(次頁の財務諸表参照)
大変わかりやすい講演だったが、資金運用
5

小計一般勘定)
平成15事業年度貸借対照表(平成16年3月31日現在)
年金資金運用基金kノ」口丁ナ1反四脇ヒノ
資産の部負債及び資本の部
科目金額科目金額
流動資産現金預金有価証券代理店勘定前払費用未収収益未納近隣地域固定資産貸付事業資産年金住宅至近等貸付金年金担保貸付金貸倒引当金保養基地資産建物構築物機械・装置車両・運搬具工具・器具・備品立木竹土地その他資産有形固定資産工具・器具・備品投資その他の資産長期未収金円2,146,437,383,2091,190,131,934,974945,515,646,0002,448,930,5573,277,0848,335,232,0942,362,5005,154,900,834,5325,049,708,056,7665,051,948,761,6992,409,304,487血4,650,009,420104,784,076,18046,423,055,65310,131,369,311159,395,84146,678,919239,188,4871,430,079,07546,350,429,7943,879,100621,586408,080,000流動負債1年以内返済長期借入金未払金未払費用預り金仮受金賞与引当金固定負債長期借入金退職給与引当金資産見返交付金貸倒見返交付金(負債合計)資本金政府出資金欠損金欠損金繰越欠損金当期損失金(資本合計)円628,403,064,548612,105,742,000100,345,85413,506,164,845140,236,4332,513,461,65437,113,7625,955,606,289,8675,951,936,554,000417,965,001621,5863,251,!49,2806,584,009,354,4151,026,819,228,680血309,490,365,354血208,789,160,629血100,701,204,725717,328,863,326
資産合計7,301,338,217,741負債・資本合計7,301,338,217,741
注)固定資産の減価償却累計額は次の通りである。
保養基地資産8,563,128,660円
有形固定資産3,731,987円の累積赤字は3兆円にものぼるそうで、知らなければ良かったと思わずにはいられない内容でもあった。
O税理士(幡山玲子さん)「わが国の財政の現状と福祉目的税一年金財源として期待される消費税の問題点一」
わが国の財政状態と、税金が目的税化することの良し悪しについての講演だった。ワ
イドショーなどを見ていると、年金問題を解決する切り札は消費税しかないのかなあ〜というように思っていたが、消費税率を上げれば解決する、そんな簡単なものではないようだ。
そして、我が業界からはリバースモーゲージ制度についての講演が行われた。(小林和則当会会員)
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして得た貸付金を年金的に終身にわたって定期的に受け取り、死亡時に担保不動産を処分することにより一括返済する制度である。年金とは一線を画する制度であるが、65歳以上平均余命まで夫婦で7,224万円が必要という現実を考えると、自宅しか所有資産がなく収入も乏しい高齢者にとってはかなり有望な制度となるのではな
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方はいないと思う。何かと話題になっている
グリーンピア事業に費やされた年金資金は3,780億円だそうだ。バブル崩壊以後、日常生活からあまりにかけ離れた桁数の数字が日々報道されるせいか、3,780億円と聞いても「へえ〜、またか」という程度で何の驚きもなかったが、ちょっと電卓をたたいてみた。私の電卓は12桁、3,780億円は丁度12桁だ。一日にそうだなあ〜ものすごい大盤振る舞いということで10万円使えるとして、3,780億円÷10万
円は…ええ〜つと、いちじゅうひゃくせん…
3,780,000日。???
378万日っていうと、割る365日で…んんんっ1!!1万356年1!!Ii
なんとまあ、1万年とは…生きてられません。
無関心が一番いけないんでしょうが、でもね
え…頼みますから何とかよろしくとしか言いようがありません。とにかく頼みますヨ!
あすかゆみこ・日本総合不動産鑑定株式会社)
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専門家による合同市民無料相談会」について
業務推進委員会副委員長豊田健治
何年か前から話しは出ていたけれどなかなか実現しなかった合同相談会が初めて実現の運びとなり、平成16年12月16日(木)10時から16時、大阪市北区民会館において開催されました(主催者:
大阪自由業団体連絡協議会)。参加した業種及び相談件数は次の通りです。
相談件数社)大阪府不動産鑑定士協会9大阪弁護士会132
近畿税理士会48
大阪司法書士会46
大阪府社会保険労務士会13
大阪土地家屋調査士会10
大阪府行政書士会6
日本公認会計士協会近畿会3
大阪公'証人会2
日本弁理士会近畿支部2
この通り、弁護士への相談件数が圧倒的に多く、30分待ち、1時間待ちという状態でした。
当会は9件あり、そのうちこのイベントの主目的である異業種との合同相談は1件でした(弁護士と共同)。
当会からは受付として笠井靖彦業務推進委員長、相談員として尾崎康久会員、貝原壽一会員、久保田伸二会員、椙棟聡会員、富田浩二会員、古谷廣道会員、村山健一会員(あいうえお順)が派遣され、精力的に応対しておられました。
相談会は盛況のうちに終わり成功だったといえるでしょう。問題点としては、業種によって相談件数のばらつきが非常に大きいことですが知名度等の差が大きいため仕方が無いのかもしれません。
弁護士への相談が多いので次回は弁護士会の相談ブース(11)が増加することになると思いますがそうなると逆に当会のブースが2から1へ減らされたりして……。
そうならないように今から対策を考えて置く必要があるかと思います。
また今回の当番会は大阪司法書士会で会場の確保・設営等裏方で大変尽力されました。この相談会が継続されれば平成18年度は当会に当番が回ってくる予定です。
とよだけんじ・豊田不動産鑑定)
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毎月第1・第3水曜
午後1時〜午後4時
社)大阪府不動産鑑定士協会にて開催
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写真は、平成16年4月7日「不動産鑑定評価の日」の無料相談会の様子
平成16年度不動産無料相談会(定例)
相談員数
相談件数
来訪者数
06名
98件
233名
来訪者住所の内訳
大阪市内
摂内内州県
河河府
北北南泉他
電話相談者
31名
28名
40名
7名
9名
8名
6名
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「狭い自宅ではやはり無理?」
大江不動産鑑定
不動産鑑定士大江文夫
8年半余りお世話になった(株)笠井不動産鑑
定を退社し、平成16年9月より開業しました。
いっかは独立とは思っていたのですが、7月に第2子が生まれたこともあって一念発起し、後先考えず「ええいままよ」と開業しました。自
宅賃貸マンション(2LDK601ぜ)のリビングの片隅2nfほどでローコストを基本にやってます
ので、開業というにはおこがましいばかりです。
主なものは、パソコン2台(コーヒーをこぼして修理に出したので、仕方なく開業後1台購入),
A4複合機(カラーコピー・プリンタ・スキャナ),家庭用電話FAX(4年前に購入),中古バ
イク(125cc)、インターネッ1・は前からのケー
ブルテレビのもので、我ながらこんなのでよくやっているなと思う程です。
大学入学時から一人暮らし歴20年弱もあって今40歳です)、大概の家事はどうにかできるのξ・灘驚叢離離ないのでやはり嫌がられている
いたり、“だだコネ"もマスターして手強くなってきています。長男は、こちらの状況も関係なしに「お散歩いこう」(おやつを買うのが目的)とうるさいし、資料等のスペースは早くもというか最初から無理があるので、事務所を借
りるか・広い家に引っ越すか(子供がうるさいと苦情もあるので)悩んでいます。無精な私は、
自宅は気楽で悪くはないなと思っているのですが…
こんな状況で、何の見込みもないまま開業したのですが、開業後は諸先輩や友人等の御支援を頂きながらなんとか仕事をすることができ、人間関係の大切さを痛感している毎日です。未だ目の前の仕事や事務を処理するだけで精一杯の状況ですが、今後は多様なニーズに対応できるよう鑑定業務に磨きをかけ、いろいろな事にチャレンジしていきたいと思っております。
難締灘麟獲1畿爆鯉のかなと思います。電話がかかってきても生後半年ばかりの次男は泣きやまず、「元気そうやね」、「家庭の状況がよく分かる」などといわれることもあり、また最近は這うようになって足もとを徘徊し、紙類,特に新聞紙が大好物で溶かして飲み込んで夢。」讐
誰一.̲“輪難.
おおえふみお・大江不動産鑑定)
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堕醐蹴幽渉外広報委員会委員伊藤敏彦
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一部の例外を除いて、商店街が元気をなくして久しい。
地域の商店街の衰退は憂慮すべき状態のところが多い。原因は数々あるが、超巨大専門店の台頭やロードサイドにおける専門店の隆盛、消費者ニーズの変化、商店街の経営者や周辺消費者の高齢化等が考えられる。
そんな咋今ではあるが、どこかに元気な商店街があるかもしれないと、短い足を棒にして歩いていたら、文字通り「元気な商店街」に辿り着いた。
それは「コリアタウン」である。正式には「御幸通り東商店街」といい、店舗数約45店舗
ほどのこじんまりした商店街である。町中の商店街だから一応、一般の業種も揃ってはいるが、特徴は愛称が示すようにコリアンムードに溢れていることである。キムチや焼肉材料の店が多く、品揃え・品質・価格に魅せられた飲食店等
21

の業者が大量に仕入に来街する。
場所は生野区桃谷の5丁目界隈である。アクセスはJR環状線鶴橋駅・桃谷駅、近鉄鶴橋駅、
地下鉄千日前線鶴橋駅が最寄駅である(地図参照)。
この町のどこが元気かといえば、まず賑わいのある商店街は当然のことながら空き店舗が少ない。何と、この街はその空き店舗がゼロである。
現在わが国には約14000の商店街があるが、その平均空き店舗率は1割にも達しようとしている。これはあくまで平均で、空き店舗が3割〜4割の街も珍しくない。ところによっては半数以上が空き店舗になって、シャッターが降ろされたままのために地元の人たちに「シャッター通り」と呼ばれている商店街さえ各地に存在する。
そんな中で、ターミナルでもなければ、駅前
通りでもない、地域の商店街なのに空き店舗がゼロということは、商店街がいかに活気に満ちているかという証明である。また、たまに空き店舗が出ても待ちかねたように直ぐに埋まってしまう。これは、商人さんにとっても魅力のある、商売の成り立つ商店街ということである。
このようにいうと、この商店街はさぞかし熱心にイベントなど実施していると考えるかもしれないが、さにあらず。イベントは数年前から大阪市内で実施している、年に1度の「1商店街1国運動」だけである。
しかも、多くの商店街が中元と年末の売り出しに頼っているのに対して、この商店街は大売出しもしていない。わざわざそんなことをしな
くても、毎日が売り出し状態で賑わっているというのだから羨ましい限りである。
もともと商店街のイベントは消費者を呼ぶために実施するものであるが、多くの場合、イベントの問だけ客が集まっても終われば元の木阿弥、それが町の賑わいにはあまり結びついていないのが実情である。
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もっとも、埼玉県秩父市の「みやのかわ商店街」のようにナイトバザールを毎月実施し、実績が200回を超え、その上、毎年100回以上の様々なイベントを打っているような商店街では、イベントが集客の強力な武器になる。
しかし、一般の商店街では、このような真似はできず、回数も内容も中途半端なためにほとんど実績が上がっていない所が多い。
この街のように元気な商店街の振興組合の理事長なら、さぞかし凄いベテランのお爺さんだ
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と思うかもしれないが、理事長は当年41歳の若手で、理事長就任が39歳の時というから驚く。
驚きついでもうひとつ。この若さで理事長になるということは、きっと老舗の2代目か3代目
で親の七光りを背負っていると思うだろうが、あにはからんや、本人が創業者だというのだから益々感心してしまう。
世は挙げて「韓流ブーム」である。消費者がこのエキゾチックな賑わいのある商店街を見逃
すわけはない。修学旅行生や若者のグループ、
一般の観光客が訪れて、更に賑わいに色を添えている。
この元気な町に、唯一注文をつけるとすれば、ブームに乗って訪れる観光客に対応できるような飲食店を更に増やし、土産物の開発などにも力を入れて、来街者を喜ばして欲しいというこし蟻疑麟
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とである。ブームに頼らなくても充分にやっていける町ではあるが、せっかくのチャンスだから、これも味方に付ければ、更なる飛躍も夢ではない。
若い理事長さんを先頭にますます「商店街力」
が高まることが期待できる商店街である。
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大阪士会の今年のスタートを飾る行事「平成7年新年賀詞交歓会」を近畿地域連絡協議会との共催という形で、1月20日(木)午後4時より、大阪梅田・新阪急ホテルで開催いたしました。
今回は、(株)USJ代表取締役会長の佐々木伸氏を講師としてお迎えし、「都市の観光」というテーマに沿ってご講演いただきました。参加者の内訳は、大阪士会:76名、近連協:17名、ご来賓7名で、前年を上回る合計100名のご参加を得ることができました。
引き続き、会場を移って第二部懇親会を行いました。
開会に先立ち、声楽家田中勉・友輝子ご夫妻によるミニコンサートを楽しんでいただきました。田中勉氏は2004年度「大阪舞台芸術賞」に選出、大阪府知事より同賞を贈呈されておられます。
いよいよ懇親会の始まりですが、ご来賓紹介の後、代表として、(社)日本不動産鑑定協会会長代理・増田修造副会長、大阪弁護士会・水田利裕副会長のお二方より、ご祝辞を頂戴しました。その後、近畿地区各府県士協会の会長等に
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親睦委員会委員長東野和夫
よる鏡開き、続いて国土交通省近畿地方整備局
副局長・日比文男様のご発声でめでたく乾杯を行うことができました。
乾杯の後は、ミニコンサートも流れる中、料理と飲み物を楽しんでいただきながら、ご来賓との賀詞交歓、会員同士の歓談などで盛り上がり、参加者それぞれ充実した時間を過ごしていただいたと思います。
最後は平間義隆近連協会員のリードにより万歳三唱、大阪士会八杉副会長の閉会の挨拶でお開きとなりました。
懇親会の参加者は、大阪士会:106名、近連
協:17名、ご来賓:68名で、合計191名でした。
目標としていた200名には少し足りませんでしたが、昨年の179名を大きく上回る人数であり、これは多くの方々のいろいろな面でのご協力があっての結果だと思います。この場を借りて、一言お礼をさせていただきます。ご協力いただ
いた皆さん、どうもありがとうございました。
最後に会員の皆様にお願いします。
来年は10周年記念ということもあり、更に充実した新年賀詞交歓会にしたいと思います。そこで、今回参加された方には、次回ご自身のご参加は当然お願いするとして、お知り合いの会
員で今回不参加の方に「一緒に出席しよう」と声をかけていただくようお願いします。
また今回参加されなかった方には次回は是非ご出席いただきますようお願いします。
以上簡単ではございますが、本年の新年賀詞
交歓会の報告とさせていただきます。
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平成17年3月5日(土)、大阪士会の親睦行事である日帰りバス旅行に参加させて頂きました。当日は気温も暖かで、初めての企画という不安を払拭するような天候に終日恵まれました。私は会社の同僚数人と参加したのですが、行き先が日帰り旅行としては手ごろな淡路島ということもあり、久しぶりの遠足気分で楽しく参加させて頂きました。バスの座席にも余裕があり、行きの神戸方面にやや渋滞があったものの、道中はとても快適でした(後部座席で騒がしくしていたため、ご迷惑をかけたかもしれま
せん。)。途中立ち寄ったうずしお科学館では、鳴門海峡に設置した定点カメラでうずしおのライブ映像を見ることができる装置があり、皆さんの興味を惹いていました。旅館で頂いた昼食
はとてもおいしく、明るいうちから予想外にビ,蹴徽
一着-.選一鰍
醗畷翻、
親睦委員会委員奥田千歳
一ルがすすんでしまいました。ただ名物の鯛めんが最後に出てきたのですが、すでに満腹で食べきれなかったのが心残りです。昼食後は、温泉施設「さんゆ一館」での入浴と「イングランドの丘」散策コースに分かれ、それぞれ満喫されたと思います。私自身、親睦行事は今までゴ
ルフとマージャン大会しか参加したことがなかったのですが、こういう爽やかな企画もいいものだなと思いました。また、今回ご家族での参加もありましたが、次回以降もぜひご家族もお誘いあわせのうえ、多数参加して頂きたいと思います。最後に、お世話頂いた担当役員、親睦
委員長をはじめ親睦委員会の皆様に感謝申し上げます。
おくだちとし・大和不動産鑑定株式会社)
》畢一.
駕、罐1
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マ…・、一隅.「ITと鑑定」蔀3鴎
一⑩年後の鎌定士像とほ???一
ヂー一・、
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＼＼昏、.〜ノー＼'ノノ〆
0年後の鑑定士像とは、どんなものだろうか?
今、目の前で起こっているITの進歩と情報保
護強化、そして専門家責任の増大を延長させて想像してみる。
ハード面では、パソコンと携帯電話の融合が進み、価格・性能ともに誰でも高度な機械を簡
単にもっことが可能になるだろう。また、ネット・WEB・メールの環境も広がり、高速通信網があまねくゆきわたり、どこにいてもほとん
どタダで、巨大な情報のやりとりが可能となるだろう。
一方、これをいいことに、ウイルスや情報ど
ろぼうは高度かつ狡猾になっていく。情報のやりとりにコストがかからなくことや、情報端末としての機械が高度・安価になることは、反面、これらを悪用することも簡単になることを意味する。情報を守ることにコストがかかり始める
わけである。これは、紙の媒体とは比較にならない。(紙は金庫に入れておけばいい。)
ある鑑定士の朝…。
携帯パソコン(携帯電話かつサブパソコン。
タバコの箱程度で、マウスを兼用。)を指紋認
証で立ち上げ、ワイヤレスの32インチのホログ
ラムスクリーンで今日の最新情報をチェックする。あらかじめ登録した分野の見出しが画面に
渉外広報委員会委員長尾成信
だされ、読みたいものだけダウンロード。特に、地元の経済要因変化は欠かせない。統計サイト
からは、地価をはじめこれに関わる経済データ
が、更新される毎、自社のサーバに自動で送られ、グラフ化されるようになっている。
また、「不動産鑑定士」のキーワードがある
全新聞社のネット記事と、全裁判所の判決も自動で送られてくる。今日のN新聞ネットでは、「大深度に存する地下鉄敷設上の土地の評価基準発表一鑑定士協会」と取り上げられ、大阪地
裁は、電話で相場を伝えた相手方が損害を蒙ったとして訴えられた鑑定士に損害賠償を命じたとのこと。最近は、良いも悪いも鑑定士が取り上げられることが多くなった。
顧問先から鑑定依頼のメールが来ていた。すべての資料は圧縮添付され、解凍は、顧問契約時にいただいたパスワードでおこなう。開封返信メールに電子署名を行い、チェック。受け付けられるか否かを確認した後、「不動産鑑定評
価委託契約書」と「評価前提同意書」を送る。
後者は、不動産鑑定評価基準(第5次改正)の「倫理編」に規定された、鑑定倫理に関する必要記載事項をフォーマット化したもので、まずこれに同意・電子署名をもらわないと「不動産鑑定士法」により鑑定できない。また、評価依
頼目的と、この鑑定書の影響が及ぶであろう関係者の記載も必須だ。この目的以外や書かれて
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いない関係者には、原則として鑑定士の責任はない。さらに、依頼者から見せていただく個人
情報についての使用目的に同意してもらい、守秘義務に加えて個人情報保護法の対応を行う。
ちなみに、鑑定協会では、5年前から従来の鑑定基準とともに、時代にマッチした職務倫理や評価手法を定めた「不動産鑑定評価実務運用統一基準」を逐次改定(基本的に年1回)しており、更新ごとに会員にはメールで配信されている。まずは、公開草案として全鑑定士に問う
た後、意見を募る。最終的には、協会内の「鑑定基準委員会」で収斂し公表となる。これら基準を網羅した年度版は、関係専門家や企業などに底堅く売れている。判決での引用事例も、徐々に増えているようだ。むろん改訂点の研修
は、ネット通信講座受講の上、確認テスト認証で必須であり、一般に公開される。
さて、着手だ。まず対象確定のため、法務局のサーバヘアクセスする。登記簿及び対象の過去の売買・賃貸情報はこれでOK。ただし、図面類は相変わらず信頼を置けないため、とりあ
えずPDFでとるが、民間地図会社のASP(アプリケーション・サービス・プロバイダ)サーバ
から航空写真とこれによる住宅地図及び地形測定データを落とす。
一般・地域要因は、ある程度自社サーバに加工済みである。「市町村及び町丁目概況」は、鑑定士協会とのデータ更新契約に基づいて、一定の料金を支払って落としてある。地価公示の評価員ならタダだ。そして、最新の経済動向と地域の今に目を通す。シンクタンクの経済予測
は全社、サマリーは見る。次は、取引・賃貸・収益・利回り事例を収集。前2者については、国交省委託により鑑定士協会サーバで全検索が可能。後2者については、民間データ業者から落とす。事例データを地図会社のWEBマップ
上ヘインポートし表示。
この地図は便利で、地図会社が加工した地域・個別要因が地図をクリックすると出てくる。例えば、町丁目貯蓄平均やテナント名及びその推移など。しかし、情報量によって課金が膨大になるため、最小限にするのが悩みだ。むろん、このまま必要情報のみ表示して鑑定書の附属資料とする。ただし、情報保護のため、事例の特定表示はできないが…。
さらに、かつて騒がれた土壌汚染については、
地図上で特定施設及び使用有害物質名や指定区
域、条例規制などが市町村開示データに基づいて見られる。最近は指定基準や開示が進んだた
め、取引でも汚染は織り込まれ、価格に反映されている。除去・改良費が低価格・標準化されたことも大きい。
WEBセキュリティ会社と保険会社から請求メールが来ていた。WEBは、ウイルス防止や暗号化など、さまざまなレベルのサービスを付加しているため、月々5万円の支払になっている。また、鑑定士責任賠償任意保険(強制保険は協会会費に含む)は補償上限3億円で年20万円だ。年々額が増えており、零細業者としては悩みの種である。しかし、これなしではひとつも仕事ができないのだから、致し方ない。まさ
しく必要経費だ。なお、保険支払の基準は、判例や申し出に基づき、鑑定協会の「倫理委員会」と各保険会社との協議会で逐次出されている。
さあ、そろそろ、3年前に出した鑑定書に関する裁判所での証言と、昨日メールで提出した鑑定書のロールに出かけるとしよう。こればかりは、面と向かって行なう。ただ、裁判は簡略化され拘束時間は短い。大部分の攻防はメール
ですませ、重要なもののみ裁判所で行なう。一般の裁判員と裁判官の質問にちゃんと答えられるだろうか…。ロールは、重々納得したもらった上で、最終の「鑑定内容確認書」と「委託契27

約完了書」に自署・押印してもらわないといけない。これには電子署名が許されていない。夜までかかるだろう。酒の好きなクライアントだ。
後はいつもの通り新地…となるだろう…。
一勝手な想像である。
ただ、今はよくわからない“ユビキタス社会"が本格的に到来することは確実である。ITの進歩と権利意識の拡大による、情報の公開とその保護強化をみるにつけ、鑑定士の責任とこれに呼応する倫理・評価技術の高度化、IT上及び法的セキュリティ確保の必要性は避けて通れないと思われる。そこでは、情報の収集・加工のツールとしてITを十二分に活用するとともに、その危険性を十分に認識し、そのための準備と投資を怠ってはならない。これに対応できない鑑
定士は淘汰される可能性があるし、逆に順応す
れば大いに発展の余地があるのではないか?
大げさな話をすれば、鑑定業界自体の未来がかかっていると思うのだが、皆さんはどうお感じになっただろう?
以上
ながおしげのぶ・(株)アクセス鑑定)〆=嵐
日時:10月11日(火)13:30〜15:30
講師:堺屋太一氏(予定)
場所:大阪市中央公会堂●詳細につきましては、決定次第お知らせいたします。
日にち:11月11日(木)場所:ホテル阪急インターナショナル●シンポジウム、式典、祝宴を予定
災害義援金あり"とうごε0ました社)大阪府不動産鑑定士協会会長熊澤一郎
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昨年末から委員会・分科会等の諸会議開催時を中心に、会員各位にお願いしてまいりま
した中越地震等の災害義援金は1月末に締め切りました。
皆様のご厚意により20万円が集められましたが、この義援金は社団法人新潟県不動産鑑定士協会を通し、日本赤十字社新潟県支部に託し中越地震被災者に届けていただきました。
皆様方からのご協力に心より感謝しここにご報告いたします。
鋪盤領甜
■表紙いつもの「鑑定おおさか」のイメージに戻って、大阪の眺めの中から昨年完成した大阪証券取引所にしてみました。最新鋭のビルに生まれ変わったのに、早くも大阪の風景に溶け込んでいるのは、正面の角部分は従前のものをそのまま残したからでしょうか。ここでは大学のサテライト・キャンパスも設けられ、当大阪士会の会員も講師として参加することになり、本号でも特集として組ませて頂きました。
■裏表紙通りの入り口に設けられた、ちょっと派手な門構えは、今、大阪で一番元気(?)な街、コリアタ
ウンのシンボル。せっかくの色彩が本文モノクロでは伝わらないので、裏表紙に引越しました。あとは、
自然派編集長の放浪の痕跡です。
●アーモンドでお花見(前の我家・見頃:3月下旬)
だいたい桜より10日ほど早く咲き出します●ルミナリエ(神戸市・見頃:12月中旬〜25日まで)
デジカメCCDの特性を活かした画にしてしまいました●灯花会(とうかえ)(奈良市内・見頃:8月8日〜15日まで)
ならまちが灯籠一色になります●水芭蕉の群生(石川県白峰村・見頃:4月下旬から5月初め)
もっとすごいところもありますが、比較的行きやすいところで4万株はココ●樹氷(奈良県東吉野村・見頃:2月一3月上旬)
標高1,248mとは思えない景色です、さすが関西のマッターホルン
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社)大阪府不動産鑑定士協会10周年
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溺豆睡』翻転社)大阪府不動産鑑定士協会