【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成26年２月25日【計算期間】

第17期（自 平成25年６月１日 至 平成25年11月30日）【発行者名】

阪急リート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

大阪市北区茶屋町19番19号【事務連絡者氏名】

阪急リート投信株式会社

白木 義章

経営管理部長

夏秋 英雄【連絡場所】

大阪市北区茶屋町19番19号【電話番号】

06－6376－6821【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】① 主要な経営指標等の推移
回次

第８期

第９期

第10期

第11期

第12期

第13期

第14期

平成21年
５月

平成21年
11月

平成22年
５月

平成22年
11月

平成23年
５月

平成23年
11月

平成24年
５月

百万円

5,243

5,933

4,829

4,824

4,742

4,894

4,772

百万円

5,243

5,285

4,829

4,824

4,742

4,882

4,754

百万円

3,236

4,363

3,100

3,271

3,181

3,344

3,271

百万円

2,858

3,014

2,707

2,889

2,814

2,972

2,904

営業利益

百万円

2,006

1,569

1,729

1,553

1,561

1,549

1,501

経常利益

百万円

1,484

993

1,223

1,061

1,085

1,085

1,054

当期純利益

百万円

1,482

991

1,222

1,060

1,084

1,083

1,052

出資総額

百万円

55,34455,34455,34455,34455,34455,34455,344

口

85,40085,40085,40085,40085,40085,40085,400

純資産額

百万円

56,82756,33656,56656,40556,42856,42856,397

総資産額

百万円

144,125

133,044

128,907

126,776

126,314125,868

125,144円

665,430

659,677

662,376

660,481660,759

660,753

660,390円

17,364

11,611

14,31012,414

12,693

12,68812,324

百万円

1,482

991

1,222

1,060

1,084

1,083

1,052

１口当たり分配金額

円

17,365

11,611

14,31012,415

12,694

12,68812,324

うち１口当たり
利益分配金円

17,365

11,611

14,31012,415

12,694

12,68812,324

うち１口当たり
利益超過分配金

円

－

－

－

－

－

－

－

(注３)(注４)％

1.1(2.3)

0.7(1.4)

0.9(1.9)

0.8(1.7)

0.9(1.7)

0.9(1.7)

0.8(1.7)

自己資本比率

(注５)

％

39.4

42.3

43.9

44.5

44.7

44.8

45.1

自己資本利益率（ＲＯＥ）(注４)(注６)％

2.6(5.2)

1.8(3.5)

2.2(4.3)

1.9(3.7)

1.9(3.9)

1.9(3.8)

1.9(3.7)

配当性向

％

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

当期実質運用日数

日

182

183

182

183

182

183

183

決算年月
営業収益
うち賃貸事業収入
営業費用
うち賃貸事業費用

発行済投資口総数

１口当たり純資産額
１口当たり当期
純利益

(注２)

分配総額

総資産経常利益率（ＲＯＡ）

期末負債比率
（ＬＴＶ）

(注７)

％

期末総資産有利子
負債比率

(注８)

％

49.4

46.9

46.2

45.4

45.5

45.2

45.5

デット・サービス・
カバレッジ・レシオ（ＤＳＣＲ）

(注９)

倍

6.3

5.0

5.7

5.5

5.6

5.8

5.9

ネット・オペレー
ティング・インカム
（ＮＯＩ）

(注10)

百万円

3,516

3,437

3,164

2,965

2,920

2,899

2,848

ファンズ・フロム・
オペレーション
（ＦＦＯ）

(注11)

百万円

2,614

2,452

2,264

2,090

2,076

2,072

2,050

58.0(57.9) 53.8(55.2) 53.2(55.6) 52.8(56.1) 52.5(55.9) 52.2(56.0) 52.0(55.9)

- 1 -

回次

第15期

第16期

第17期

決算年月

平成24年
11月

平成25年
５月

平成25年
11月

百万円

4,736

8,088

4,545

百万円

4,700

4,556

4,536

百万円

3,264

6,621

2,732

百万円

2,892

2,787

2,353

営業利益

百万円

1,471

1,466

1,812

経常利益

百万円

1,045

1,009

1,367

当期純利益

百万円

1,044

1,008

1,366

出資総額

百万円

55,34455,34464,316

口85,40085,400105,200

純資産額

百万円

56,38956,35365,682

総資産額

百万円

125,113

121,777

131,658円

660,294

659,872

624,354円

12,227

11,805

13,244

百万円

1,044

1,008

1,366

１口当たり分配金額円

12,22811,806

12,985

うち１口当たり
利益分配金円

12,22811,806

12,985

うち１口当たり
利益超過分配金

円

－

－

－

(注３)(注４)％

0.8(1.7)

0.8(1.6)

1.1(2.2)

自己資本比率

(注５)

％

45.1

46.3

49.9

自己資本利益率（ＲＯＥ）(注４)(注６)％

1.9(3.7)

1.8(3.6)

2.2(4.5)

配当性向

％

100.0

100.0

100.0

当期実質運用日数

日

183

182

183

営業収益
うち賃貸事業収入
営業費用
うち賃貸事業費用

発行済投資口総数

１口当たり純資産額
１口当たり当期
純利益

(注２)

分配総額

総資産経常利益率（ＲＯＡ）

期末負債比率
（ＬＴＶ）

(注７)

％

期末総資産有利子
負債比率

(注８)

％

45.5

46.7

43.2

デット・サービス・
カバレッジ・レシオ（ＤＳＣＲ）

(注９)

倍

6.1

6.3

7.0

ネット・オペレー
ティング・インカム
（ＮＯＩ）

(注10)

百万円

2,794

2,782

3,126

ファンズ・フロム・
オペレーション
（ＦＦＯ）

(注11)

百万円

2,031

2,002

2,310

51.9(55.8) 50.8(53.5) 47.2(48.6)（注１）営業収益等については、消費税等は含まれていません。
（注２）１口当たり当期純利益は、当期純利益を以下の期中平均投資口数で除することにより算出しています。
第８期85,400口
第９期85,400口
第10期85,400口
第11期85,400口
第12期85,400口- 2 -第13期85,400口
第14期85,400口
第15期85,400口
第16期85,400口
第17期103,144口（注３）経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）／２｝（注４）日数により年換算した数値を括弧書きで記載しています。
（注５）期末純資産額／期末総資産額（注６）当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）／２｝（注７）（期末有利子負債額＋期末敷金・保証金－期末敷金・保証金見合い現預金）／（期末総資産額－期末敷金・保証金見合い現預金）期末総資産額は期末日現在の貸借対照表計上額です。なお、有形固定資産の鑑定評価額と期末帳簿価額との差額を当該期末総資産額に加減した金額を用いて算出した数値を括弧書きで記載しています。
（注８）期末有利子負債額／期末総資産額（注９）利払前償却前当期純利益／支払利息（注10）不動産賃貸事業損益＋減価償却費（注11）当期純利益＋減価償却費－不動産等売却益＋不動産等売却損（注12）本書においては特に記載のない限り、記載未満の端数について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。このため、本書中の各数値を合計した場合、その合計値が本書中の他の同様の事項を示す数値と一致しないことがあります。

② 運用状況
(イ）当期の概況
ａ．投資法人の主な推移
阪急リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、資産運用会社である阪急リート投信株式会社（以下「本資産運用会
社」といいます。）を設立企画人として、平成16年12月３日に設立され、平成17年10月26
日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証
券市場に上場（銘柄コード8977）した後、前期（平成25年５月期：平成24年12月１日～平成25年５月31日）末現在では16物件及び商業用施設（敷地）の不動産信託受益権を運用資産とする匿名組合出資持分（以下「本匿名組合出資持分」といいます。）１件を保有していました。
また、当期（平成25年11月期：平成25年６月１日～平成25年11月30日）中には、平成25
年６月に一般募集（公募）による新投資口の発行に伴い、商業用施設を２物件（ともに敷地のみ）取得しました。更に同年11月に商業用施設を１物件取得し、合わせて商業用施設
を３物件取得しました。本匿名組合出資持分については、本投資法人による運用資産の取得に伴い運用を終了し、出資持分に応じた出資金の返還を受けています。
この結果、当期末現在では19物件を運用しており、資産総額は131,658百万円、発行済
投資口数は105,200口となっています。
ｂ．運用の実績
当期のわが国経済は、金融緩和や様々な経済対策により企業業績の回復が進み、日本銀行が平成25年12月に発表した企業短期経済観測調査では、円安の進行を背景に大企業の製造業における景況感は４四半期連続で改善し、中小企業の景況感もプラスに転じるなど明るい兆しが見えてきました。一方で、平成26年４月には消費税の増税が控えており、景気減速の懸念もあり先行きの見方は慎重となっています。

- 3 -Ｊ－ＲＥＩＴ市場においては、長期金利の上昇を受けて、東証ＲＥＩＴ指数は平成25年８月までは軟調に推移していましたが、同年９月に入り、平成32年の東京オリンピック開催が決定されると国内景気の改善や不動産価格の上昇への期待感から上昇し、平成25年10月以降は横ばいに推移しています。また前期に引き続いて当期も新規上場や既上場銘柄による活発な資金調達が相次ぎ、積極的な物件取得が進められています。しかしながら物件取得競争が過熱しつつあり、分配金向上へ寄与する物件の取得が難しくなってきており、
本投資法人においては、スポンサーグループとの連携を高め、グループの総合力を活用して優良な物件を取得していくことが必要不可欠となってきています。
このような経済環境の中で、本投資法人は、平成25年６月に一般募集（公募）による新投資口の発行を行い、イオンモール堺北花田（敷地）及び万代豊中豊南店（敷地）を取得することによって、外部成長を再開し、成長軌道への回帰を果たすとともにポートフォリ
オの利回り向上を図りました。また、平成25年11月には北青山３丁目ビルを取得し、首都圏において初めて都市型商業施設を組み入れ、ポートフォリオの質の向上を図りました。
既存物件については、従前の運用方針に基づいて資産運用を行いました。
また、イオンモール堺北花田（敷地）の不動産信託受益権を運用資産とする本匿名組合
出資持分についても、売却までの間、安定的な運用が行われ、約定に従い匿名組合分配金を受領しています。なお、匿名組合への出資金については、本投資法人の運用資産取得による運用終了により返還を受けています。
当期末現在の賃貸可能面積は477,703㎡であり、ポートフォリオ全体に占める商業用途
区画の比率は67.8％（取得価格ベース）、関西圏の比率は69.8％（取得価格ベース）となっています。
期中に取得した物件を含めた19物件の運用に際しては、本投資法人の強みの一つである
オペレーショナル・マネジメントの最適化に注力しました。すなわち、プロパティ・マネ
ジメント会社との連携を密にし、テナントニーズを反映したきめ細かい管理を行ってテナ
ント満足度を向上させ、あるいは効果的な販売促進活動を通じて、賃料単価及び稼働率の維持・上昇を図ってきました。しかしながら、スフィアタワー天王洲では主要テナントが退去し、稼働率が42.8％まで低下する影響もあり、当期末現在のポートフォリオ全体の稼働率は98.6％（注）と前期末よりも0.9ポイント低下していますが、依然として高稼働を維持しています。
同時に、競争力強化につながるテナント満足度の維持・向上を図りつつ運営管理の品質向上や効率化を進め、管理費用の適正化に努めました。
（注）パススルー型マスターリースを導入している物件については、エンドテナントを基準として算出
しています。

ｃ．資金調達の概要
本投資法人は、安定収益確保の実現と運用資産の着実な成長による投資主価値の最大化を図るために、安定的かつ効率的な財務戦略を立案し実行することを基本方針としています。
そのため、エクイティファイナンスやデットファイナンスとともに、商業用施設等において受け入れた敷金・保証金等（当期末現在の残高7,575百万円）を有効に活用しています。また、借入れに際しては、金利動向を鑑み、固定比率や返済期限の分散を踏まえて調達しています。
当期においては、当期中に返済期限が到来した借入金6,000百万円（短期3,000百万円、
長期3,000百万円）の全額について借換えを行った結果、当期末現在の有利子負債残高は、前期末と同じく56,900百万円となりました。このうち借入金は50,900百万円（短期1,000- 4 -百万円、長期49,900百万円（１年内返済予定の長期借入金21,500百万円を含みます。））、
投資法人債は6,000百万円となっています。
当期末現在の総資産有利子負債比率は43.2％となっています。
本投資法人は、当期末現在において、株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）よりＡ＋（格付の方向性：安定的）の発行体格付を取得しています。なお、本投資法人は、平成25年12月11日付にて株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ）よりＡＡ－（格付の見通し：安定的）の長期発行体格付を新規に取得しました。
ｄ．業績及び分配
こうした運用の結果、当期の実績として営業収益4,545百万円、営業利益1,812百万円を計上しました。ここから支払利息等を控除した後の経常利益は1,367百万円、また当期純利益は1,366百万円となりました。
分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は、12,985円となりました。
(ロ）次期の見通し
ａ．今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、規約に定められた基本方針に基づき、商業用途又は事務所用途の区画を有する不動産を投資対象とし、全国を投資対象エリアとして投資を行っていきます。
外部成長戦略としては、基本方針として、資産規模の拡大や物件数の増加による収益の拡大と安定、リスク分散及び投資口の流動性増大を図るため、物件の内容を十分に吟味した上で継続的に優良物件の取得を検討していきます。具体的には、阪急電鉄株式会社、阪急不動産株式会社及び阪急インベストメント・パートナーズ株式会社と締結した情報共有に係る協定書（以下「情報共有に係る協定書」といいます。）に基づき、物件情報の取得
やグループ物件に係る優先交渉権を活用します。また、本資産運用会社固有のネットワー
クによる事業会社等への直接アプローチも継続的に行い、外部物件情報の獲得を図ります。
内部成長戦略としては、本投資法人独自の強みであるオペレーショナル・マネジメント
を軸に、フロアや区画毎の利用形態にまで着目し、また、テナントのみならずエンドユー
ザーたる消費者にまで目線を合わせた運営を行い、特に稼働率の低下しているオフィスビルについてリーシングに努めるなど、賃貸事業利益の維持・向上に注力します。
財務戦略としては、引き続き、エクイティファイナンスやデットファイナンスとともに、
商業用施設等において受け入れた敷金・保証金を有効に活用します。また、借入れに際しては、金利動向を鑑み、固定比率や返済期限の分散を踏まえて調達するよう努めます。
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と投資主利益の最大化を目指しています。優良物件取得に関する競争環境は依然として厳しいものがありますが、個別物件の収益性及びポートフォリオ全体のバランスの両面を考慮して慎重に投資判断を行い、引き続き着実な成長を果たしたいと考えています。更に、上場投資法人及び資産運用会社におけるコンプライアンス徹底の社会的要請に鑑み、利益相反取引に係る厳格な検証をはじめ、
コンプライアンス機能及び内部統制体制の強化を引き続き図っていく方針です。
(ハ）決算期後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

- 5 -（２）【投資法人の目的及び基本的性格】① 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、規約の規定に基づき、主として後記「２ 投資方針 （２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載する不動産等及び不動産対応証券（以下、それぞれ「不動産等」及び「不動産対応証券」といい、また、総称して「不動産関連資産」ということがあります。）等の特定資産に投資を行うことを通じてその資産の運用を行います。
② 投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズ
ド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）上の金融商品取引業者である
本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
（注１）投資法人に関する法的枠組みは、大要以下のとおりです。
投資法人は、金融商品取引法上の金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。すべての執行役員及び監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、会計監
査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（４）投資法人の機構 ①
投資法人の統治に関する事項」をご参照下さい。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。
投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２ 投資方針 （１）投資方針 及び（２）投資対象」をご参照下さい。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２投資方針 （３）分配方針」をご参照下さい。

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「（３）投資法人- 6 -の仕組み」をご参照下さい。
（注２）本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）第226条第１項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である
本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第１項、第227条第１項）。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」ということとしますが、本投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）についての記載は、本振替投資法人債を含むものとします。

- 7 -（３）【投資法人の仕組み】① 本投資法人の仕組図
一般事務受託者
資産保管会社

本投資法人

投資主名簿等管理人
特別口座管理人(ロ)

三菱UFJ信託銀行株式会社

阪急リート投資法人

投資主総会

役員会
執行役員： 白木 義章
監督役員： 宇多 民夫
監督役員： 堀之内 清孝
投資法人債に関する
一般事務受託者
会計監査人（ホ）

株式会社三井住友銀行

有限責任 あずさ監査法人(イ)ブランド・ライセンス会社

本資産運用会社

不動産情報提供会社
阪急電鉄株式会社

阪急阪神ホールディングス株式会社 (ハ)阪急リート投信株式会社(ニ)

阪急不動産株式会社
阪急インベストメント・パートナーズ株式会社(イ）資産運用委託契約(ロ）一般事務委託契約／資産保管業務委託契約／投資口事務代行委託契約／特別口座の管理に関する契約(ハ）商標使用許諾契約(ニ）情報共有に係る協定書(ホ) 財務代理契約

- 8 -

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

運営上の役割名称

本投資法人

阪急リート投資法人

本資産運用会社

阪急リート投信株式会社

一般事務受託者
資産保管会社
投資主名簿等管理人
特別口座管理人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

投資法人債に関する
一般事務受託者

株式会社三井住友銀行

関係業務の内容
規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として不動産等及び不動産対応証券に投資することにより運用を行います。
平成16年12月３日付で本投資法人との間で資産運用委託契約を締結しました。
投信法上の資産運用会社として、同契約（その後に締結した変更覚書を含みます。以下同じです。）に基づき、本投資法人の規約に従い、資産の運用に係る業務を行います（投信
法第198条第１項）。
本資産運用会社に委託された業務の内容は、①本投資法人の資産の運用に係る業務、②本投資法人が行う資金調達に係る業務、③本投資法人への報告業務及び④その他本投資法人が随時委託する前記①から③に関連し又は付随する業務です。
平成16年12月３日付で本投資法人との間で一般事務委託契約及び資産保管業務委託契約をそれぞれ締結しました。また、平成20年12月26日付で本投資法人との間で投資口事務代
行委託契約及び特別口座の管理に関する契約をそれぞれ締結しました。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第４号から第６号まで）として、一般事務委託契約に基づき、本投資法人の①計算に関する事務、②会計帳簿の作成に関する事務、③
納税に関する事務及び④役員会、投資主総会の運営に関する事務（ただし、投資主総会関係書類の発送、議決権行使書面の受理、集計に関する事務を除きます。）等を行います。
また、投信法上の資産保管会社として、資産保管業務委託
契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います（投信法第208条第１項）。
更に、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号。ただし、投資法人債に関する事務を除きます。）として、投資口事務代行委託契約及び特別口座の管理に関する契約に基づき、①投資主名簿の作成及び備置
きその他の投資主名簿に関する事務、②本投資証券の発行に関する事務、③投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務、④投資主からの本投資法人に対する権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務等を行います。
平成23年10月28日付で本投資法人との間で第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）に係る財務代理契約を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号のうち、投資法人債に関する事務）として、財務代理契約に基づき、第１回無担保投資法人債に関する、①
投資法人債権者に対する元金の償還及び利息の支払に関する事務並びに②投資法人債原簿に関する事務等を行います。

- 9 -

③

上記以外の本投資法人の主な関係者

運営上の役割

名称

業務の内容

ブランド・
ライセンス会社

阪急阪神ホールディングス株式会社（注１）

不動産情報提供会社

阪急電鉄株式会社（注２）阪急不動産株式会社
阪急インベストメント・パート
ナーズ株式会社

平成16年12月３日付で本投資法人及び本資産運用会社との間で、「商標使用許諾契約書」を締結しました。本投資法人に対して、「阪急」及び「ＨＡＮＫＹＵ」の商標の使用を許諾しています。
平成17年２月１日付で本資産運用会社との間で、「情報共有に係る協定書」を締結しました。本資産運用会社に対して、不動産売却情報の提供を行います。業務の内容は、後記「２ 投資方針 （１）投資方針 ① 基本方針 （ロ）阪急阪神ホールディングスグループ（注３）からの不動産情報提供」をご参照下さい。

（注１）阪急阪神ホールディングス株式会社について
阪急阪神ホールディングス株式会社は、阪急ホールディングス株式会社が、平成18年10月１日に阪神電気鉄道株式会社と株式交換を実施して経営統合するとともに、同日付で商号を変更したものです。
阪急阪神ホールディングス株式会社は、阪急電鉄株式会社、阪神電気鉄道株式会社、株式会社阪急交通社、株式会社阪急阪神エクスプ
レス、株式会社阪急阪神ホテルズ等の純粋持株会社として東京証券取引所に上場しています。
（注２）阪急電鉄株式会社について
旧阪急電鉄株式会社は、平成17年４月１日に分社型（物的）吸収分割により、「阪急」及び「ＨＡＮＫＹＵ」の商標等に関するブランドの保有及び一部の営業を除き、その営む営業を同社の完全子会社である阪急電鉄分割準備株式会社へ承継させて純粋持株会社となり、同日付で阪急ホールディングス株式会社へと商号を変更しました（その後、（注１）記載のとおり平成18年10月１日付で阪急阪神ホール
ディングス株式会社に商号変更）。また、同日付で阪急電鉄分割準備株式会社は、阪急電鉄株式会社にその商号を変更しました。
本書において、別段の記載がある場合を除き、阪急電鉄株式会社とは、平成17年４月１日以降に関する記述においては現在の阪急電鉄株式会社を指すものとし、それ以前に関しては上記吸収分割前の旧阪急電鉄株式会社を指すものとします。
（注３）阪急阪神ホールディングスグループについて
阪急阪神ホールディングスグループとは、阪急阪神ホールディングス株式会社を持株会社として構成される企業集団をいいます。

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（４）【投資法人の機構】① 投資法人の統治に関する事項(イ）機関の内容
本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上（ただし、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第18条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名、すべての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監
査人により構成されています。
ａ．投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある
場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって決します（規約第12条）が、規約の変更（投信法第140条）等、一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって行われます（以下「特別決議」といいます。）（投信法第93条の２第２項）。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第５章「資産運用」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、その開催場所を大阪市とし、原則として２年に１回以上開催されます（規約第９条）。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するた
めには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人
が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
ｂ．執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、第５項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、出席者の議決権の過半数をもって決議されます（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第24条）。

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投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）及び本投資法人の規約（第24条ただし書）において、決議につき特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員又は監督役員の数に算入しないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、投資法人にこれによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）により、規約をもって、役員会の決議により前記賠償責任を法令に定める限度において免除することができるとしています（規約第22条）。
ｃ．会計監査人
本投資法人は、有限責任 あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、
本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の２第１項）とともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の３第１項等）。
(ロ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、その役員会規程において、役員会を３か月に１度以上開催することと定め、実際の運営においては、毎月１回程度の頻度で開催しています。
かかる役員会には、執行役員１名と監督役員２名のほか、本資産運用会社の代表取締役及び常勤取締役並びにこれに準じる取締役が同席し、本資産運用会社の資産運用業務の状況を確認することで内部管理体制を確立しています。
上記のほか、執行役員専決事項に関しては意思決定書を作成、保存し、爾後、監督役員の確認を得ることで、執行役員の業務執行を監督しています。
本書の日付現在、監督役員には弁護士１名、公認会計士１名が選任されており、各監督役員
はこれまでの業務経験と見識に基づき、執行役員の業務執行等についてさまざまな見地から監督を行っています。
(ハ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査人との相互連携
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員及び本資産運用会社から資産運用、
コンプライアンスに関する報告を受けています。
一方、会計監査人は、毎期１回、監督役員に対する監査報告会を実施しており、監督役員と会計監査人の連携を図っています。また、会計監査人は、その職務を遂行するにあたって、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときは、これを監督役員に報告する職務を担っています。
(ニ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
本資産運用会社に関しては、本投資法人の役員会において業務執行状況等の報告を求めているほか、本資産運用会社のコンプライアンス委員会（同社のコンプライアンス委員会規程に基づき、原則として月１回開催されます。）で審議決定された利益相反取引に係る事項について、その質疑応答の詳細も含めて、本資産運用会社のコンプライアンス・オフィサーが本投資法人
役員会に出席し、報告しています。また、保有物件における遵法性についても、本資産運用会
社が調査の上、適宜、本投資法人役員会に報告しています。
また、運用資産に係る運用ガイドライン（利益相反取引ルールを含みます。以下、同じです。）は本投資法人と本資産運用会社の間で締結された資産運用委託契約及び本投資法人規約に基づき制定されていますが、本資産運用会社が、当該運用ガイドラインを改定する場合には、爾後速やかに本投資法人役員会にも報告しています。
一般事務受託者及び資産保管会社については、本投資法人の役員会においてその業務執行状- 12 -

況について定期的に報告を受けています。
② 投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。
本資産運用会社である阪急リート投信株式会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下のとおりです。
本資産運用会社組織図

株主総会
監査役
取締役会

代表取締役社長

内部監査部
コンプライアンス委員会

投資運用委員会
コンプライアンス部

投資運用
第一部

投資運用
第二部

経営企画部

経営管理部

本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。
本資産運用会社の各種業務は、投資運用第一部、投資運用第二部、経営企画部、経営管理部、
コンプライアンス部及び内部監査部の各部署に分掌され、それぞれ、担当の取締役又は部長が統括します。
また、資産の運用に関する審議及び決定並びに運用評価等を行う機関として投資運用委員会を設置し、更に、コンプライアンスの問題を担当する機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。

- 13 -

(イ）本資産運用会社の各組織の業務の概要
各組織の主な業務は以下のとおりです。
組織名

主な業務
・本投資法人の資産の取得・処分に関する事項

投資運用第一部

・投資運用委員会事務局
・その他付随する事項
・本投資法人の資産の賃貸、管理に関する事項（賃借人の与信管理含む）

投資運用第二部

・本投資法人の資産の運用実績の分析、評価・小売業等業界動向の調査分析
・その他付随する事項
・本投資法人の資産の運用方針、運用計画に関する事項（運用
ガイドライン、資産運用計画の策定、変更を含む）
・本投資法人の決算の分析、評価

経営企画部

・ＩＲ、開示、広報活動に関する事項
・不動産市場の調査分析
・経営計画に関する事項
・その他付随する事項
・資産運用委託契約の締結、解約、変更・許認可、届出、法定帳簿の作成、申請、管理に関する事項
・業界団体に関する事項
・本投資法人の機関運営における一般事務受託者の補助に関する事項
・本投資法人の資本政策、財務戦略に関する事項（投資口、投資法人債、資金調達、格付に関する事項を含む）

経営管理部

・本投資法人の決算並びに金銭の分配に関する事項
・本投資法人関係情報の管理に関する事項（苦情処理を含む)
・不動産投資信託市場の調査分析
・株主総会、取締役会の運営に関する事項
・規程の策定及び変更
・人事、総務、経理に関する事項
・重要情報の管理及び電子情報システムの運営管理に関する事
項
・その他付随する事項
・コンプライアンス、リスク管理に関する事項
・内部統制システムの構築に関する事項

コンプライアンス部

・金融庁検査対応・コンプライアンス委員会事務局
・その他付随する事項

内部監査部

・内部監査に関する事項
・その他付随する事項- 14 -

(ロ）委員会
本資産運用会社に設置されている委員会及びその概要は以下のとおりです。
ａ．投資運用委員会
代表取締役社長（委員長）、常勤取締役及びこれに準じる取締役委員（コンプライアンス・オフィサーを除きます。）、各部部長（ただし、常勤取締役及びこれに準じる取締役又はコンプライアンス部長
以外の者）
以下の事項に関して審議し、決議します。
・本投資法人との重要な契約の締結
・金融商品取引業（投資運用業）に係る業務の内容及び方法の策
定・変更・運用ガイドラインの策定・変更
・ポートフォリオ全体の資産配分の決定・変更
・本投資法人に組み入れる不動産関連資産の取得・処分

内容

・本投資法人の資産運用計画の策定・変更
・本投資法人の運用資産に係る運営管理計画の承認・変更
・本投資法人の運用資産に係る賃貸借契約の締結・変更・本投資法
人からの解約申入れ
・運営管理計画に定められていない工事の発注
・本投資法人の資金調達等
・運用実績についての評価・分析
・その他代表取締役社長が必要と判断する事項
委員長が出席し、かつ、全委員の４分の３以上が出席し、コンプライアンス・オフィサーが同席の上、関係各部より付議された委員
会の審議・決議事項について審議後、出席委員全員の賛成により決議します。（コンプライアンス・オフィサーは同席義務を負っているものの議決権を有していません。ただし、コンプライアンス・オ

審議・決議方法等

フィサーは、コンプライアンス上の問題点を発見した場合には、起案部に差し戻すものとします。なお、正当な理由がある場合には、コンプライアンス委員会が予め指定するコンプライアンス部の構成員（コンプライアンス部長の次席的位置付けにある構成員）が、コ
ンプライアンス・オフィサーの代理人として投資運用委員会に同席することができます。）- 15 -

ｂ．コンプライアンス委員会
委員
オブザーバー

コンプライアンス・オフィサー（委員長）、代表取締役社長、常勤取締役、外部専門家２名（注）監査役のほか、委員長の推薦に基づき本委員会において承認を受けた者(ⅰ）審議・決定事項
・業務方法書（職制規程及び苦情処理の体制その他の業務方法書の一部を構成する規程類を含む。）の策定・変更及び資産運用
委託契約の締結・変更
・コンプライアンス・プログラムの策定・変更
・コンプライアンス・マニュアルの策定・変更
・金融商品取引業（投資運用業）に係るコンプライアンスに関する事項
・運用ガイドラインの策定
・利益相反取引ルールに関する運用ガイドラインの変更
・利益相反取引の承認
・「事故等起因損害取扱規程」に定める損害の処理
・コンプライアンス・オフィサーが投資運用委員会に同席することができない場合におけるコンプライアンス・オフィサーの代
理人の選任
・その他コンプライアンス・オフィサーが必要と認める事項(ⅱ）諮問事項

内容

投資運用委員会に同席したコンプライアンス・オフィサー（コンプライアンス・オフィサーが同席できない場合はその代理人）が、当該委員会において審議された事項の内容又は審議経過について法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を明確に判断できない事項について審議を要請する場合には、当該事項について審議し、少数意見も含めた委員及びオブザーバーの全意見が、代表取締役社長及び取締役会に具申されます。
(ⅲ）継続業務
コンプライアンス委員会は、継続業務として、適時、以下の事項についてコンプライアンス上の問題点を指摘する責務を負います。
・投資運用委員会の審議経過における法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の事後的な審議
・その他本投資法人の資産の運用状況におけるコンプライアンス
状況の定期的な確認- 16 -

コンプライアンス・オフィサー及び外部専門家２名が出席し、かつ、全委員の４分の３以上が出席し、付議事項について審議します。
上記（ⅰ）に列挙された事項の決定は、出席した委員全員の賛成により行われます。（オブザーバーは、本委員会に出席し、意見を審議・決議方法等述べることができますが、決議に参加することはできません。）
上記（ⅱ）及び（ⅲ）の事項については、コンプライアンス委員
会は、代表取締役社長及び取締役会の諮問機関にとどまるものとし、代表取締役社長及び取締役会が最終的な決定権限を有するものとします。ただし、かかる場合、コンプライアンス委員会での審議
内容は、少数意見も含めた委員及びオブザーバーの全意見について
代表取締役社長及び取締役会に具申されます。

（注）本書の日付現在、外部専門家として弁護士１名及び公認会計士１名が選任されています。

- 17 -

③ 投資運用の意思決定機構
本資産運用会社は、資産運用管理規程及び運用ガイドラインを作成し、投資方針、利害関係者（後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限（２）本投資法人に関する利益相反取引ルール」において記載する利害関係者をいい、以下同様とします。）との取引のルール、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。
また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従い、資産運用計画を作成し、運用ガイドラ
インに定める投資方針、利害関係者との取引のルールに従い、資産の取得その他の資産運用に係る決定を行います。
運用ガイドライン及び資産運用計画の策定及び変更に係る意思決定フロー並びに資産の運用に係る意思決定フローは以下のとおりです。
(イ）投資法人の資産の運用に係る投資方針の決定
ａ．運用ガイドラインの策定・変更に係る意思決定フローⅰ．運用ガイドラインの策定・変更は、経営企画部が関係各部との協議を経た上で原案を作成し、投資運用委員会に上程します。当該委員会において、承認されない場合、又はコンプライアンス・オフィサーが原案についてコンプライアンス上の問題点を発見した
場合には、当該原案は経営企画部に差し戻されます。
ⅱ．投資運用委員会で承認された後、運用ガイドラインの策定及び利益相反取引ルールに関する運用ガイドラインの変更については、コンプライアンス委員会にて審議の上、同委員会により承認された後、代表取締役社長に提出されます。承認されない場合には、経営企画部に差し戻されます。
ⅲ．代表取締役社長は、運用ガイドラインを承認後、取締役会へ上程します。承認しない
場合には、経営企画部に差し戻します。
ⅳ．取締役会で審議の上、承認されます。承認されない場合には、経営企画部に差し戻されます。
ⅴ．策定及び変更内容は、爾後本投資法人役員会に報告されます。

- 18 -

ｂ．運用ガイドラインは、一年に一度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果によって変更を行わないこともあります。また、経済情勢の大幅な変化が生じた場合にはその都度見直しを行います。
協議
経営企画部

否
決
・
差
戻
し

投資運用委員会
承認

関係各部

コンプライアンス上の問題点が発見された場合
差戻し同席
コンプライアンス・オフィサー

策定・利益相反取引ルールに関する変更の場合

否
決
・
差
戻
し

承認
コンプライアンス委員会

代表取締役社長
承認・上程
取締役会
承認・報告
投資法人役員会(ロ）投資法人の資産の運用に係る計画策定と運用体制
ａ．資産運用計画の策定及び変更に係る意思決定フロー
ⅰ．資産運用計画の策定及び変更は、経営企画部が関係各部との協議を経た上で原案を作成し、投資運用委員会に上程します。当該委員会において、承認されない場合、又はコ
ンプライアンス・オフィサーが原案についてコンプライアンス上の問題点を発見した場
合には、当該原案は経営企画部に差し戻されます。
ⅱ．投資運用委員会で承認された後、コンプライアンス・オフィサーが、当該委員会において審議された事項の内容又は審議経過について法令及び諸規則の遵守状況その他コン
プライアンス上の問題の有無を明確に判断できない事項について審議を要請する場合には、コンプライアンス委員会に付議され、審議されます。この場合には、コンプライア
ンス委員会は諮問機関にとどまります。コンプライアンス委員会において審議の上、代表取締役社長及び取締役会に少数意見も含めた委員及びオブザーバーの全意見について具申されます。
ⅲ．代表取締役社長は、資産運用計画を承認後、取締役会へ上程します。承認しない場合には、経営企画部に差し戻します。
ⅳ．取締役会は、両委員会の審議結果及びコンプライアンス委員会における少数意見も含めた委員及びオブザーバーの全意見についての具申を参考に、資産運用計画を審議し、承認します。承認しない場合には、経営企画部に差し戻します。
ⅴ．承認内容は、爾後本投資法人役員会に報告され、本投資法人の営業期間毎の予算に反映されます。

- 19 -

資産運用計画は、本投資法人の営業期間毎に策定しますが、計画期間中に変更の必要が生じた場合には、代表取締役社長は、経営企画部に対し変更計画の作成を指示し、資産運用計画の策定と同様の手続で変更が決定されます。
協議
関係各部

経営企画部

コンプライアンス上の問題点が発見された場合
差戻し
否
決
・
差
戻
し

同席

投資運用委員会
承認

コンプライアンス・オフィサー

コンプライアンス上の問題の有無を明確に判断できない場合

コンプライアンス委員会

代表取締役社長
少数意見含む
全意見具申

承認・上程

少数意見含む
全意見具申

取締役会
承認・報告

投資法人役員会

ｂ．資産の運用に係る意思決定フロー
ⅰ．資産の運用に関する業務執行の決定を行う場合、関係各部が業務執行案を作成し、投資運用委員会に上程します。当該委員会において、承認されない場合、又はコンプライ
アンス・オフィサーが、資産運用に関する業務執行案についてコンプライアンス上の問
題点を発見した場合には、当該業務執行案は起案部に差し戻されます。
ⅱ．投資運用委員会で承認された後、（ⅰ）当該議案が利益相反取引に該当する場合、又は（ⅱ）コンプライアンス・オフィサーが、当該委員会において審議された事項の内容
若しくは審議経過について法令及び諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を明確に判断できない事項について審議を要請する場合には、コンプライアンス
委員会に付議され、審議されます。
ⅲ．上記ⅱ．（ⅰ）の場合には、コンプライアンス委員会により承認された後、代表取締役社長に提出されます。コンプライアンス委員会においてコンプライアンス上の問題点が発見され承認されない場合には、起案部に差し戻されます。
ⅳ．上記ⅱ．（ⅱ）の場合には、コンプライアンス委員会は諮問機関にとどまります。コンプライアンス委員会において審議の上、代表取締役社長及び取締役会に少数意見も含めた委員及びオブザーバーの全意見について具申されます。
ⅴ．代表取締役社長による承認後、更に取締役会における決議を要するかは別途定める取締役会付議基準に基づきます（付議の要否についてもコンプライアンス上の判断の対象となります。）。なお、代表取締役社長、又は取締役会により承認されない場合には、起案部に差し戻されます。

- 20 -

＜利益相反取引に該当する場合（上記ⅱ．（ⅰ）の場合）＞

起案部
コンプライアンス上の問題点が発見された場合
差戻し
投資運用委員会
否
決
・
差
戻
し

同席

コンプライアンス・オフィサー

承認

コンプライアンス委員会
承認
代表取締役社長
上程(重要な業
務執行の場合)

執行
取締役会

執行

- 21 -

＜コンプライアンス・オフィサーが、当該委員会において審議された事項の内容又は審議経過について法令及び諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を明確に判断できない事項について審議を要請する場合（上記ⅱ．（ⅱ）の場合）＞

起案部
コンプライアンス上の問題点が発見された場合
差戻し
投資運用委員会
否
決
・
差
戻
し

承認

同席

コンプライアンス・オフィサー

コンプライアンス上の問題の有無を明確に判断できない場合

コンプライアンス委員会

代表取締役社長
上程（重要な業
務執行の場合）執行

少数意見含む
全意見具申
少数意見含む
全意見具申

取締役会

執行

＜ⅱ．（ⅰ）及び（ⅱ）のいずれにも該当しない場合＞

起案部
コンプライアンス上の問題点が発見された場合
差戻し
投資運用委員会
否
決
・
差
戻
し

同席

コンプライアンス・オフィサー

承認

代表取締役社長
上程(重要な業
務執行の場合)

執行
取締役会

執行

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(ハ）利害関係者との取引に関する本投資法人役員会への報告
運用資産の取得、売却、賃貸、管理委託、売買・賃貸の仲介、工事の発注、資金の借入れ等の取引が本資産運用会社の策定する利益相反取引ルールに規定する利害関係者との間で行われる場合には、前記意思決定フローに加えて、本投資法人の役員会に報告するものとします。役員会に報告する旨の内規を変更する場合にも、本投資法人の役員会への報告が必要です。概要については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限 （２）本投資法人に関する利益相反取引ルール」をご参照下さい。
④

投資運用に関するリスク管理体制の整備状況
本資産運用会社では、本投資法人との間で締結された資産運用委託契約及び本投資法人規約に基づき、投資方針、利害関係者との取引のルール、分配方針及び開示方針等投資運用に関する基本的事項を運用ガイドラインとして作成しており、かかる運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めています。
具体的なリスク管理としては、リスク管理規程及びリスク管理マニュアルに基づき、資産の取得又は処分に関するリスク、運用管理に伴うリスク、資金調達に関するリスク、事務リスク
等、それぞれの部署においてリスクの把握及び分析を行った上で、年度毎にリスク管理基本計画を策定しています。また、資産の運用に関する意思決定に際しては、必要に応じて投資運用委員会、コンプライアンス委員会において審議され、重要な事項は取締役会にて審議又は報告されることとなっています。これとは別に、内部監査規程に基づき、全ての組織及び部署について監査する権限を有している内部監査部が定期的に各部における管理体制、リスクへの対応
状況等を確認し、その結果を取締役会に報告しています。
利益相反取引については、コンプライアンス委員会において審議を行うほか、投資運用委員
会にコンプライアンス・オフィサーが同席し、利益相反の有無を確認し、また全ての稟議書についてコンプライアンス・オフィサーによる合議を得ることで、利益相反や法令等への違反行為の予防に努めています。
このほか、本資産運用会社では、基本的な行動指針としてコンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムを定め、これを元に、コンプライアンス部が法令遵守の点検
及び教育を実施しています。
以上のほか、本資産運用会社の投資リスクに対する管理体制については、後記「３ 投資リ
スク （２）投資リスクに対する管理体制」をご参照下さい。

- 23 -

（５）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額64,316,001,800円

発行可能投資口総口数

2,000,000口

発行済投資口総数105,200口

最近５年間における出資総額及び発行済投資口総数の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口総数（口）年月日
平成25年６月18日

出資総額（百万円）

摘要
公募増資

平成25年７月10日 第三者割当増資

備考
増減

残高

増減

残高

18,000103,400

8,155

63,500

（注１）

1,800

105,200

815

64,316（注２）（注１）１口当たり発行価格469,462円（発行価額453,091円）にて、新たな特定資産の取得資金に充当すること及び運用資産の取得にあたって利用した預り敷金・保証金の返還又は借入金の返済に充当することを目的として公募により投資口を追加発行しました。
（注２）１口当たり発行価額453,091円にて、新たな特定資産の取得資金に充当すること及び運用資産の取得にあたって利用した預り
敷金・保証金の返還又は借入金の返済に充当することを目的として第三者割当により投資口を追加発行しました。

- 24 -

（６）【主要な投資主の状況】（平成25年11月30日現在）
氏名又は名称

発行済投資口総数
に対する所有投資口数の割合（％）

所有投資口数（口）

住所

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

東京都中央区晴海一丁目８番11号

20,86119.83

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

東京都港区浜松町二丁目11番３号

7,275

6.92

株式会社池田泉州銀行

大阪市北区茶屋町18番14号

4,624

4.40

阪急電鉄株式会社

大阪府池田市栄町１番１号

4,200

3.99

資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）

東京都中央区晴海一丁目８番12号
晴海アイランドトリトンスクエアオフィ
スタワーＺ棟

3,732

3.55

野村信託銀行株式会社（投信口）

東京都千代田区大手町二丁目２番２号

3,523

3.35

富士火災海上保険株式会社

東京都中央区晴海一丁目８番11号

1,893

1.80

四国旅客鉄道株式会社

香川県高松市浜ノ町８番33号

1,768

1.68

日本図書普及株式会社

東京都新宿区市谷田町二丁目41番３号

1,241

1.18

ノムラバンクルクセンブルグエスエー

東京都千代田区大手町一丁目２番３号

1,136

1.08

50,253

47.77

合計

―

（参考）所有者別の状況（平成25年11月30日現在）
投資口の状況
区分

政府及び地
方公共団体

金融機関

金融商品取
引業者

その他の法
人

外国法人等
(うち個人)

個人その他

投資主数（人）

－

50

26

229

101(4)

10,22910,635

所有投資口数（口）－

52,0102,054

12,335

7,507(10)31,294105,200

所有投資口数の
割合（％）

－

49.44

1.95

11.73

7.14(0.01)

29.75

100.00- 25 -

計２【投資方針】（１）【投資方針】① 基本方針本投資法人は、商業用途又は事務所用途の区画（注）を有する不動産を投資対象とし、全国を投資対象エリアとして、中長期にわたる安定的な収益を確保し、投資主利益の最大化を目指す複合型不動産投資信託です。本投資法人は、本資産運用会社への運用委託を通じて阪急阪神
ホールディングスグループの持つ不動産事業における企画能力及び運営能力を活用していきます。
（注）各用途区画については、後記「② ポートフォリオ構築方針 （イ）ポートフォリオ運用基準 ｂ．用途区画と投資比率」
をご参照下さい。

本投資法人は、一棟の建物の大型化やニーズの多様化とともに、フロアや区画がそれぞれ様々な用途に供され、単に商業用施設や事務所用施設というだけでは分類できない施設が増えていることに鑑み、投資対象用途を一つのものに特化することなく複数の用途を投資対象としています。本投資法人は、阪急阪神ホールディングスグループが豊富な不動産運営実績を有す
る商業用途又は事務所用途の区画を有する不動産を投資対象とし、建物全体だけでなく、フロ
アや区画毎の利用形態にまで着目した、「区画の用途特性に応じた運営」（オペレーショナ
ル・マネジメント）の最適化を目指します。中でも、かかる阪急阪神ホールディングスグルー
プの企画能力及び運営能力が活用でき、利便性の高い立地条件等の要件を充足することによって、地域の地価動向や経済変動にかかわらず収益の維持・向上が期待できる「商業用途区画」に重点的に投資を行います。
また、本投資法人は、資産規模の拡大による収益安定性の向上と、リスクの分散を図るために、いかなる地域においても活用できる阪急阪神ホールディングスグループのもつ企画能力及び運営能力を活かし、全国を投資対象エリアとします。中でも、相応の経済規模を有し、阪急阪神ホールディングスグループの地域に根ざした情報力及びネットワークを活用できる「関西圏」へ重点的に投資していきます。「関西圏」における生産年齢人口、総生産額、年間商品販売額等の経済規模については、後記「（ニ）本投資法人が主に投資対象とする関西圏の市場概況」をご参照下さい。
本投資法人は、阪急電鉄株式会社の全額出資子会社である本資産運用会社に運用を委託しています。本資産運用会社は、阪急阪神ホールディングスグループ出身者を中心に不動産・流通
関連又は投資関連等の多様な業務の経験者で構成されており、以下の阪急阪神ホールディング
スグループの企画能力及び運営能力を承継しています。
阪急阪神ホールディングスグループの中核企業である阪急電鉄株式会社及び阪神電気鉄道株
式会社は、ともに鉄道事業を出発点とし、不動産事業、流通事業等多岐にわたる分野においてサービスを提供してきました。
阪急電鉄株式会社は、明治40年（1907年）の創立以来、鉄道沿線の宅地開発と観光・文化施
設（社寺、大学、宝塚歌劇等）の誘致と創設を通じて、沿線定住人口と鉄道利用者の増加を実現してきました。更に、私鉄最大級のターミナルである阪急電鉄梅田駅を中心に、百貨店をはじめとした商業施設、オフィスビル、ホテル及び劇場等からなる街づくりを行い、人の流れを作り出してきました。また、様々な生活密着型事業を自ら行うことで、都市生活者のニーズを先取りした上質の空間やサービス等を提供してきました。事例としては、「川の流れる地下街」阪急三番街や「観覧車のある商業施設」ＨＥＰファイブ等の特色ある施設の企画・開発が挙げられます。
阪神電気鉄道株式会社は、快適で、健康的・文化的な生活環境を創造し、提供することを経営理念として、100年余りの永きにわたり、鉄道事業を中心に社会的な貢献を果たすとともに、- 26 -

阪神百貨店、ハービスＯＳＡＫＡ、ハービスＥＮＴ等の梅田エリアの開発や阪神タイガースをはじめとするレジャー事業等にも経営資源を投入してきました。
平成18年（2006年）10月、阪急電鉄グループの持株会社である阪急ホールディングス株式会
社と阪神電気鉄道株式会社は、約100年にわたる互いの歴史や企業風土を尊重し合いながらも戦略的な方向性を一つにし、持続的な成長と発展を実現するため、阪急阪神ホールディングス
株式会社を共同の持株会社とする経営統合を行いました。これにより、阪急電鉄株式会社、阪神電気鉄道株式会社、株式会社阪急交通社、株式会社阪急ホテルマネジメント（現 株式会社
阪急阪神ホテルズ）の４社を中核とする阪急阪神ホールディングスグループが誕生しました（注）。

（注）本書の日付現在は、前記の会社に株式会社阪急阪神エクスプレスを加えた５社を中核とするグループになっています。

阪急阪神ホールディングスグループは、都市と都市、都市と郊外を、安全で快適な高速度・高密度輸送で結ぶことにより、人々の生活圏を大きく広げると同時に、情報、生活、食文化等に関する様々な生活密着型事業を直営し、沿線住民の生活全般に深くかかわる事業領域を有しています。阪急阪神ホールディングスグループは、都市生活者の様々な生活局面における行動のあり方を世に一歩先んじて提供してきた経験から得られる企画能力（ライフスタイル提案力）、及び小売業をはじめ演劇、出版、旅行等、人の感性、感動にかかわる複数の業態を直接に企画・運営することで、実際の利用者（エンドユーザーたる消費者）の目線を理解してきた経験から得られる企画能力（コンテンツ創造力）を有しています。本投資法人は、本資産運用会社が承継している、ライフスタイル提案力やコンテンツ創造力に基づく、企画能力及び運営能力を活用し、投資戦略及び成長戦略に具現化していきます。
ライフスタイル提案力には、都市交通事業と連携する不動産開発事業を通じて、また幅広い領域にわたる生活密着型事業の運営者として培った、交通拠点とその周辺における都市生活者の動線（人の流れ）分析力や背景となる商圏の特性の分析力が含まれており、本投資法人は、
これを商業用施設や事務所用施設等の開発や運営に活用しています。
更に、阪急阪神ホールディングスグループが培ってきた消費者ニーズの分析力は、特に不動産の開発・運営において、新規業態の誘致や回遊性の高い施設づくり、及びエンタテインメン
ト要素のあるフロア開発として結実しており、また、テナントニーズの分析力は、入居テナン
トの事業構造や運営スキルの把握の面で活かされ、収益性向上につながると、本投資法人は考えています。
阪急阪神ホールディングスグループの主要交通拠点である梅田エリアにおける本投資法人及び阪急阪神ホールディングスグループの主要開発・保有物件の状況並びに梅田エリアの１日当たり乗車人員数は、以下のとおりです。

- 27 -

梅田エリアにおける本投資法人及び阪急阪神ホールディングスグループの主要開発・保有物件(注１) 阪急阪神ホールディングスグループとの共同所有物件を含みます。
(注２) 他社との共同所有物件を含みます。

上図は、梅田エリアにおける本投資法人及び阪急阪神ホールディングスグループの主要開発・保有物件を示したものであり、本書の日付現在、既保有物件を除いて、本投資法人が取得する予定はありません。

- 28 -

梅田エリアの乗車人員数比較
梅田エリアの１日当たりの乗車人員数は、平成21年度で約112万人であり、関西圏主要駅エリアでは第１位となっています。

＜全国主要駅エリア比較＞＜関西圏主要駅エリア比較＞

平成21年度 １日当たり駅エリアの乗車人員数

平成21年度 １日当たり駅エリアの乗車人員数（関西圏）（千人/１日）（千人/１日）

2,000

1,737

2,000

1,517

1,500

1,500

1,269

1,127

1,127

1,000

1,000

556
500

500

354

349

318

282

難波

三宮

天王寺

京都

0

0
梅田

新宿

渋谷

池袋

梅田

名古屋

出典：一般財団法人運輸政策研究機構「平成23年版都市交通年報」(注)

各エリアの１日当たりの乗車人員数は、「平成23年版都市交通年報」に基づき、各エリアに含まれる以下の各
駅における１日当たりの乗車人員数を合計することにより算出しています。
梅田エリア

梅田駅（阪急、阪神、大阪市）、大阪駅（JR）、西梅田駅（大阪市）、東梅田駅（大阪市）

新宿エリア

新宿駅（JR、京王、小田急、東京メトロ、東京都）、西武新宿駅（西武）

渋谷エリア

渋谷駅（JR、東急、京王、東京メトロ）

池袋エリア

池袋駅（JR、西武、東武、東京メトロ）

名古屋エリア 名古屋駅（JR、名古屋市、名古屋臨海高速）、名鉄名古屋駅（名鉄）、近鉄名古屋駅（近鉄）
難波エリア
三宮エリア

難波駅（南海、大阪市）、大阪難波駅（近鉄）
三宮（三ノ宮、神戸三宮）駅（JR、阪急、阪神、神戸新交通、神戸市）、阪急三宮駅（神戸高速）、三宮・花時計前駅（神戸市）

天王寺エリア 天王寺駅（JR、大阪市）、大阪阿部野橋駅（近鉄）、天王寺駅前駅（阪堺電気軌道）
京都エリア

京都駅（JR、京都市、近鉄）

大阪市、東京都、名古屋市、神戸市、京都市はそれぞれ都営地下鉄又は市営地下鉄を示します。

本投資法人は、本資産運用会社が承継している阪急阪神ホールディングスグループのライフスタイル提案力とコンテンツ創造力に基づく企画能力及び運営能力を活用して収益性を確保することができる不動産等を取得するため、阪急阪神ホールディングスグループ内における幅広いネットワークに基づく情報提供等の支援を活用していきます（後記「（ロ）阪急阪神ホール
ディングスグループからの不動産情報提供」をご参照下さい。）。また、本投資法人は、阪急阪神ホールディングス株式会社より、「阪急」等の商標の使用許諾を受けており、阪急阪神
ホールディングスグループの支援体制を積極的に活用していきます。
更に、本投資法人は、投資主にとって有用かつ重要な情報は積極的に開示し、透明性を確保
し、コンプライアンスを徹底するとともに、阪急阪神ホールディングスグループ各社との取引を牽制し、利益相反取引の適正化に努めます。

- 29 -

(イ）成長戦略
ａ．アクイジション（資産取得）
本投資法人は、資産規模の拡大や物件数の増加による収益の拡大と安定、リスク分散及び投資口の流動性増大を図るため、継続的に運用資産を取得します。
ⅰ．物件情報獲得
本資産運用会社は、独自のネットワーク及び阪急阪神ホールディングスグループの情報収集能力を活用し、不動産等の売却に関する情報を広く収集するとともに、入手した情報を多角的かつ的確に分析し、投資判断を行います。また入札等による過度の競争を避けるという観点から、物件所有者やテナントとの直接的な協議に基づく取引（相対取引）ができるように努めます。
ⅱ．阪急阪神ホールディングスグループに対する優先交渉権
本資産運用会社は、本投資法人のために、阪急電鉄株式会社、阪急不動産株式会社及び阪急インベストメント・パートナーズ株式会社と情報共有に係る協定書を締結し、各社の保有物件、開発物件及びプライベートファンド事業における物件の売却に関する情報、各社が第三者から入手した物件の売却情報を共有することによって情報取得経路を強化しています。
また、首都圏の資産や開発中の資産の取得についても、同グループのネットワークを活用して積極的な取組みを展開しています。
当該協定書においては、本投資法人の投資基準に適合する物件に関して、当該物件取得のための優先交渉権が本資産運用会社に付与されます。これによって、本投資法人が物件取得において阪急阪神ホールディングスグループのネットワークを活用できる体制が確保されています（後記「（ロ）阪急阪神ホールディングスグループからの不動産情報提供」をご参照下さい。）。
ⅲ．独自のネットワーク
更に、本投資法人は本資産運用会社を通じて、一般事業会社、流通事業会社及び不動産ファンド運用会社等との間のネットワークを独自に拡大することにより、少数入札や相対取引による適正な価格にて外部物件を取得しており、また、開発型物件や敷地物件の取得にも取り組む等、取得手法の多様化を図っています。
ｂ．オペレーショナル・マネジメント（区画の用途特性に応じた運営）
本投資法人は、運用資産の運営について、建物全体だけでなく、フロアや区画毎の利用形態にまで着目し、また、テナントのみならずエンドユーザーたる消費者にまで目線を合わせることにより、区画の用途特性に応じた運営の最適化を目指し、賃貸事業利益の維持・向上を図ります。
ⅰ．個別テナントの管理
本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社（以下「ＰＭ会社」といいます。）を通じて個別テナントとの連携を密にし、テナントニーズ（商業用途においては消費者動向を含みます。）を反映したきめ細かい管理を行います。これによって、テナント満足度を向上させ、また解約によるテナント流失の回避に努め、賃料単価及び稼働率の維持・増加を図ります。特に、売上歩合賃料等を採用する商業用途区画については、来客数及び滞在時間がテナントの売上げを通じて賃貸収入に影響するため、効果的な販売促進活動等の企画を実施し、集客力と滞在時間の向上を図ります。
ⅱ．管理費用の適正化
本投資法人は、運営管理の効率化及び管理費用単価の随時見直しにより、管理費用の適正化に努めます。管理費用の削減に際しては、運用資産の競争力及びテナント満足度- 30 -

の維持・向上を図りつつ、総合的な観点から実施します。
ⅲ．阪急阪神ホールディングスグループのＰＭ会社の活用
本投資法人は、個々の運用資産の運営にあたり、阪急阪神ホールディングスグループの有する運営能力を活用することが有効かつ適切と判断した場合には、阪急阪神ホール
ディングスグループからＰＭ会社を選定します（後記「② ポートフォリオ構築方針（ハ）資産運営方針」をご参照下さい。）。
(ロ）阪急阪神ホールディングスグループからの不動産情報提供
本投資法人は、情報共有に係る協定書において、阪急阪神ホールディングスグループの３社に対する優先交渉権を、以下のとおり確保しており、同グループのネットワークを活用できる体制にあります。
ａ．阪急阪神ホールディングスグループによる本投資法人の物件取得活動に対するバックアップを有効に機能させるため、阪急電鉄株式会社、阪急不動産株式会社、阪急インベス
トメント・パートナーズ株式会社及び本資産運用会社（以下、これらの者を総称して「情報共有者」といいます。）との間で、不動産の売却情報に関する情報共有を行います。
ｂ．情報共有者を取得候補とする売却情報で、第三者から受領した情報（第三者が他の情報共有者に開示することに同意した情報に限ります。）又は情報共有者が所有、運用若しくは開発する物件の売却に関する情報は、情報共有者間で共有します。情報の管理は阪急電
鉄株式会社が行います。
ｃ．当該情報が本投資法人の投資基準に合致する物件に関する情報である場合、本資産運用会社が申し出ることにより、他の情報共有者は原則として、本資産運用会社に対し、一定期間、本資産運用会社が当該物件の取得について検討し、優先して相手方と交渉する権利を与えます。本資産運用会社は、必要ある場合、かかる期間を一定の限度で任意に延長することができます。
ｄ．上記ｃ．において、他の情報共有者は、本資産運用会社の要請がある場合、本資産運用
会社による売却情報の検討に合理的な範囲で協力するものとします。
情報共有者が本投資法人に譲渡した物件を、本投資法人が売却しようとする際に、本資産運用会社を除く情報共有者に優先交渉権を付与するか否かを、本投資法人が当該物件を取得する際に取り決めるものとします。
(ハ）透明性の確保
透明性を確保するため、本投資法人は、法令等に定められている開示事項以外に投資主にとって有用かつ重要である情報の適切な開示に努めます。
また、コンプライアンスの徹底と、コンプライアンス委員会への外部専門家の招聘による第三者の監視体制の確立等により、阪急阪神ホールディングスグループ等、利害関係者との取引を牽制し、利益相反取引の適正化に努めます。

- 31 -

(ニ）本投資法人が主に投資対象とする関西圏の市場概況
ａ．生産年齢人口
平成25年３月末日現在の関西圏の生産年齢人口は、全国の約16％を占めており、関東圏の約半分の規模に相当し、中部・東海圏を上回っています。
＜平成25年 生産年齢人口＞（千人）
その他
30,05737%

関東圏
27,879
35%

中部・
東海圏
9,570
12%

関西圏
13,11916%

出典：公益財団法人国土地理協会「住民基本台帳人口要覧」（平成25年）（注１）生産年齢とは、一般的には生産活動に従事しうる年齢（通常満15歳以上満65歳未満）をいいます。
（注２）関東圏の数値は、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県の生産年齢人口の総和です。
関西圏の数値は、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県の生産年齢人口の総和です。
中部・東海圏の数値は、岐阜県、静岡県、愛知県及び三重県の生産年齢人口の総和です。

ｂ．総生産額
平成22年度の関西圏の総生産額は、全国の約16％を占めています。諸外国と比較すると、
平成22年における世界16位のオランダや世界17位のトルコを上回る規模を有しています。
＜平成22年度 国内総生産額＞（10億円）
その他
170,161
34%

中部･
東海圏
61,86912%

関東圏
186,43438%

関西圏
77,172
16%

出典：内閣府経済社会総合研究所「平成22年度県民経済計算 県内総生産（名目）平成22年（2010）」（注） 関東圏の数値は、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県の県内総生産の総和です。
関西圏の数値は、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県の県内総生産の総和です。
中部・東海圏の数値は、岐阜県、静岡県、愛知県及び三重県の県内総生産の総和です。

- 32 -

＜諸外国の国内総生産額との比較＞（10億米ドル）
0

200

400

600

800

1,000

1,200

メキシコ（世界第14位）

1,031

韓国（世界第15位）

1,014

関西圏

879

オランダ（世界第16位）

779

トルコ（世界第17位）

731

出典：関西圏：内閣府経済社会総合研究所「平成22年度県民経済計算 県内総生産（名目）平成22年（2010）」
総務省統計局「世界の統計2013 第10章 国際収支・金融・財政

10－３為替相場（2010）」

諸外国：総務省統計局「世界の統計2013 第３章 国民経済計算 ３－３国内総生産（米ドル表示）（2010）」（注１）上記グラフは、諸外国の平成22年（暦年）の国内総生産額と関西圏の平成22年度（平成23年３月期）の総生産額を並列的に列挙したものです。
（注２）関西圏の数値は、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県の平成22年度の県内総生産の総和を、平成22年の為替レートの年平均値87.78円／１米ドルを使用して米ドルに換算したものです。

- 33 -

ｃ．商業地の公示価格の変動率
国土交通省が発表する商業地の公示価格の年別変動率は、平成24年に続いて平成25年もマイナスとなっています。大阪圏の平成25年の年別変動率もマイナス0.5％となっていま
すが、平成24年の年別変動率より下落幅は小さくなっています。
＜商業地の公示価格の年別変動率＞

（％）
15

10

5

0

-5

-10
平成16年

平成17年

平成18年

平成19年

大阪圏

平成20年
東京圏

平成21年

平成22年

名古屋圏

平成23年

平成24年

地方平均

出典：国土交通省「地価公示 平成16年～平成25年の公示価格年別変動率及び都道府県別変動率」(注)

都道府県別変動率より商業地データを抽出の上作成しています。

- 34 -

平成25年

ｄ．梅田エリアと主要都市の空室率推移
主要都市におけるオフィスビルの空室率は、平成22年頃をピークとして、徐々に低下の傾向が伺えます。梅田エリアのオフィスビルの空室率は平成23年９月末時点の調査から平
成24年12月末時点の調査までの間、低下を続け、平成24年12月末時点の調査では、東京主
要５区を下回る6.0％の水準となっていましたが、グランフロント大阪の開業により、梅田エリアで５万坪を越える大量供給があったため、大きく上昇しました。しかし、平成25
年６月末以降の調査では、再び低下に転じ、需要の回復基調が継続していると、本投資法
人は考えています。
＜梅田エリアと主要都市の空室率推移＞
（％）
14
12
10
8
6
4
2
0
平成20年
12月

平成21年
6月

梅田エリア

平成21年
12月

平成22年
6月

大阪市

平成22年
12月

東京主要5区

平成23年
6月

平成23年
12月

東京23区

平成24年
6月

平成24年
12月

名古屋市

平成25年
6月

札幌市

平成25年
12月

福岡市

出典：シービーアールイー株式会社「Japan Office Market View Q4 2013」(注１) 梅田エリアは、上記「Japan Office Market View Q4 2013」で大阪府内において設定された22か所のゾーンのうちの１つです。
（注２）東京主要５区は、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
（注３）空室率は、上記「Japan Office Market View Q4 2013」で設定された各ゾーン内において、延床面積500坪以上の賃貸オフィスビルを対象に、（空室面積÷貸室総面積）×100の算式により算出しています。ただし、必ずしもゾーン内に所在するすべての物件を網羅して算出したものではありません。

- 35 -

ｅ．大型小売店販売動向
大阪市の大型小売店販売は、スーパーについては比較的堅調に推移しています。百貨店
については、平成20年11月から平成22年８月まで阪急うめだ本店の建替え等の影響により大きく落ち込んだものの、平成22年９月以降、対前年同月比での下落幅は縮小しており、
平成23年４月から平成24年４月までの間は、既存店の増床や新規開業等により対前年同月
比でプラスとなっています。平成24年５月以降はやや落ち込みが見られますが、これは前年５月にＪＲ大阪駅において新たに百貨店が開業し、売上が急増したことの反動が理由と本投資法人は考えています。また、平成24年11月からの１年間は、同月にグランドオープ
ンした阪急うめだ本店の影響から、対前年同月比プラス５～10％程度と大きく上昇しています。
＜大型小売店販売動向（対前年同月比）＞
（％）
25
20
15
10
5
0
-5
-10
-15
-20
-25

平成15年
11月

平成16年
11月

平成17年
11月

大阪市（百貨店）

平成18年
11月

平成19年
11月

平成20年
11月

全国（百貨店）

平成21年
11月

平成22年
11月

大阪市（スーパー）

出典：経済産業省「商業動態統計調査」- 36 -

平成23年
11月

平成24年
11月

全国（スーパー）

平成25年
11月

② ポートフォリオ構築方針(イ）ポートフォリオ運用基準
本投資法人は、前記「① 基本方針」に従って、区画の用途特性に応じた運営の最適化を目指します。複合施設についても区画を用途別に把握し、投資比率においても、施設単位ではなく用途区画単位での管理を行います。
ａ．保有期間本投資法人は、長期的な保有を前提として資産を取得し、運用します。
ｂ．用途区画と投資比率
本投資法人は、商業用施設、事務所用施設及び複合施設に投資を行います。
「商業用施設」とは、「商業用途区画」からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占め、かつ、「事務所用途区画」のない施設をいいます。
「事務所用施設」とは、「事務所用途区画」からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占め、かつ、「商業用途区画」のない施設をいいます。
「複合施設」とは、「商業用途区画」及び「事務所用途区画」からの賃料収入合計が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占めている施設をいいます。
（注）上記の各施設の定義における賃料収入とは、原則として、用途毎の直近計算期間の賃料収入（共益費を含みます。）を指します。

「商業用途区画」及び「事務所用途区画」のいずれにも含まれない「住居」等については、原則として投資対象としませんが、上記各施設に付設されている場合に限り、投資対
象となることがあります。
（注１）「商業用途区画」とは、事務所、店舗、飲食、アミューズメント、クリニック、学習塾、学校、美容院、貸会議室、ホール、劇場、ホテル及び娯楽施設等のうち、対価を支払って物やサービス等の提供を受けることを目的とした人が訪れる区画及び物やサービス等を提供するための補完的区画をいいます。
（注２）「事務所用途区画」とは、執務することを目的とした区画及び執務のための補完的区画をいいます。
（注３）「商業用途区画」及び「事務所用途区画」のいずれにも含まれない区画（住居等）を「その他用途区画」といいます。
（注４）平成20年12月１日より、投資対象たる商業用途区画の定義にホテルを追加し、一定の範囲内でホテルへの投資を可能としています。

本投資法人は、原則としてポートフォリオ全体の投資額合計における商業用途区画への投資額を、各決算期現在において50％以上（取得価格ベース）とします。
なお、複数の用途区画を有する運用資産における各用途区画の投資額は、一棟の投資額を各用途区画からの賃料収入（注）で按分比例して算定するものとします。
（注）各用途区画からの収入は、原則として、用途毎に直近計算期間の賃料収入（共益費を含みます。）を合計したものとします。

- 37 -

ポートフォリオ全体に

商業用施設

事務所用施設

複合施設

商業用途区画からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占め、かつ事務所
用途区画のない施設

事務所用途区画からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占め、かつ商業
用途区画のない施
設

商業用途区画及び事務所用途区画からの賃料収入合計が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占めている
施設

その他用途区画その他用途区画その他用途区画おける商業用途区画への投資比率

事務所用途区画
商業用途区画事務所用途区画
商業用途区画50％以上

ｃ．地域と投資比率
本投資法人は、首都圏並びに全国の政令指定都市及びそれに準ずる主要都市を投資対象エリアとします。
また、本投資法人は、投資対象エリアである首都圏並びに全国の政令指定都市及びそれに準ずる主要都市のうち関西圏に重点を置いて投資を行います。
関西圏への投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の投資額の50％以上（取得価格ベース）とします。

首都圏並びに全国の政令指定都市及びそれに準ずる主要都市

関西圏

５０％以上

- 38 -

(ロ）投資基準
ａ．投資における検討事項
個々の投資にあたっては、運用資産の収支項目について、マーケット調査等の客観的調査データに基づく分析と将来にわたるキャッシュフローの想定を行い、当該運用資産のポートフォリオ全体に与える影響も考慮し、また以下の投資基準のとおり十分に調査を実施し、総合的に検討を行います。
商業用施設
立地

都市型

事務所用施設複合施設

都市部の都市機能

都市部の事務所集積地に立商業用途区画と事務所用途

集積地に立地

地

区画の併存する複合施設に

都市近郊に立地

上記にあわせて賃貸市場のついては、商業用途区画と郊型

動向、利便性、視認性等を事務所用途区画の基準を総

上記にあわせて現在及び将来

総合的に勘案し、判断しま合的に勘案し、判断しまの商圏範囲、人口・世帯数、

す。

す。

都市近

動線や所要時間等の交通アクセス、競合店の状況等を総合的に勘案し、判断します。
交通アクセス

都市型

交通拠点から徒歩

交通拠点から徒歩圏

圏

延床面積

投資額

築年数

都市近

交通拠点から概ね

郊型

30分以内

都市型

原則500㎡以上

原則3,300㎡（約1,000坪）

都市近

原則3,300㎡

以上

郊型（約1,000坪）以上

原則10億円以上（購入金額の原則10億円以上（購入金額

みで、購入に付随する費用等のみで、購入に付随する費を含みません。）

用等を含みません。）

原則築30年以内

原則築30年以内

ただし、当該施設の用途に必

ただし、大規模修繕等によ要な機能を満たしている場

り建物性能が向上した場

合、又は取得後の改良により合、又は取得後の改良によ満たすと判断される場合におり建物性能の向上が見込ま

いては30年超も可とします。

れる等の場合においては30年超も可とします。

核テナントが存

核テナントは、上場企業又はそれに準ずる信用力を有する企業であること、また核テナ在する場合の条

ントの退去時の他用途への転用や売却が検討可能なことを条件とします。なお、核テナ

件

ントとは、施設全体の賃貸可能面積の30％以上を専有するテナントをいうものとしま

稼働率

原則80％以上としますが、マーケット調査等に基づき将来の稼働率上昇が十分に見込めす。
る場合は、80％未満でも投資できるものとします。なお、マーケット調査については、
必要に応じて利害関係を有しない第三者機関へ委託します。
テナント

入居テナントは、一定水準以上の信用力を有すること、又は十分な預託金等を受けていること等を条件とします。反社会的勢力との取引防止に関し、確認や契約上の手当てがなされているものとします。

- 39 -

権利関係等

投資対象施設の権利関係については、以下を勘案します。
・

共有・準共有については、持分処分の制約が少ないこと、他の共有者・準共有者の信用力が高いこと及び共有者間・準共有者間で投資対象施設の運営方法が定められていること。

・

区分所有については、運営上の制約が少なく、他の区分所有者の信用力に特段問題がないこと。

・

借地物件については、建物処分に係る制約が少なく、地主の信用力に特段問題がな
いこと。

・

底地物件については、借地契約の内容（期間、借地権の態様、処分に対する制約の有無等）、借地人の信用力等に特段問題がないこと。

・

担保権及び用益権については、テナントとの間の賃貸借契約に規定されている建設
協力金、保証金に係るもの等、やむを得ない事情で設定されている場合を除き、原則として設定されていないこと。

設備の状況

投資対象施設の設備については、当該施設の用途におけるテナントニーズに応じた標準仕様以上のもので、汎用性があり転用が容易であることを前提とします。管理状況について詳細調査（デュー・デリジェンス）を行い、評価の前提とするほか、リスク要因の検討を行います。

取得価格

原則として不動産鑑定士による鑑定評価額を基準に、投資基準を勘案し個別に判断します。ただし、利害関係者との取引においては、利益相反取引ルールに従い、常に鑑定評
価額以下で取得するものとし、予めコンプライアンス委員会の承認を得なければならないものとします。

耐震性能

個別資産のＰＭＬ（注）は、原則として20％以下とします。ただし、取得後の耐震補強工事等で基準を満たすことができると見込める場合は投資可能とします。

環境分析

投資対象施設の有害物質調査については、十分な調査の上、個別に使用状況等を勘案し検討します。
土壌汚染については、地歴調査で、可能性がない若しくは低いと判断されたもの、又は土壌改良等の必要な措置が行われたものを投資対象とします。

用途

商業用途区画にホテル用途部分が含まれる場合には、当該ホテル用途部分について、原則としてホテルの経営・運営リスクを回避できる内容の賃貸借契約の締結が可能な施設のみを投資対象とします。なお、本投資法人の保有する運用資産全体に対するホテル用
途部分の割合は、原則として10％を上限とします。また、ホテル用途部分のテナント
は、オペレーターとしての業歴・財務内容・ブランド力等、総合的な信用力を勘案し、慎重に選定を行うものとします。

（注）ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）は、通常「予想最大損失率」と訳されています。統一された厳密な定義はありません
が、本書においては、再現期間475年相当（年超過確率0.21％）で生じる地震による損害の予想損失額を再調達価格（既存建築物を調査時に新築するとした場合の費用）に対する比率（％）で示したものをいいます。ただし、予想損失額は、地震動による建物（構造部材・非構造部材・建築設備）のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。

ｂ．開発不動産への投資
本投資法人は、原則として取得時点で賃貸の用に供されている不動産等に投資するものとし、未稼働の不動産等は投資対象としません。ただし、未稼働不動産等又は建設予定若
しくは建設中の不動産等であっても、竣工後の入居テナントの確保が十分に見込まれ、稼働後の収益の安定性が見込める場合には、投資を行うことができることとします。
ｃ．不動産対応証券への投資
本投資法人は、不動産対応証券について、以下のいずれかを条件に取得を検討します。
・

当該証券の収益の安定が十分に見込めること。

- 40 -

・

当該証券の償還時（又はスキーム終了時）において当該証券の投資対象である不動産（施設）の取得が検討可能であること。

(ハ）資産運営方針
ａ．基本運営方針
中長期的な安定収益の確保と運用資産全体の収益性の維持・向上を図るため、以下の方法に基づき、賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕による資産価値の維持・向上、管理コストの適正化及び削減を目的とした運用管理を行います。
ⅰ．不動産マーケット動向の把握
不動産や商業等のマーケットレポート、テナント仲介会社より収集した情報に基づき、賃料相場、稼働率、競合物件の動向等を分析し、運用資産の属するマーケットの把握を行います。
ⅱ．テナントとの連携
ＰＭ会社を通じた既存テナントとの綿密な日常的連携、消費者動向及びテナントニー
ズを反映したきめ細かい営業・管理によって、テナント満足度を向上させ、適切な賃料増額交渉や増床提案を行うとともに、解約防止等についての対応を迅速に行うことで、賃料収入の増加や稼働率の維持・向上を図ります。更に、商業系テナントについては、
販売促進活動等の企画実施を通じてテナント満足度の向上も図ります。
ⅲ．テナント誘致
新規テナントに関する誘致活動については、常時テナント仲介会社と連携し、テナン
ト情報の収集に努めるとともに誘致計画を立案し、実施します。すなわち、運用資産が中長期的に安定した収益を確保するために、ＰＭ会社及びテナント仲介会社と緊密に連携し、運用資産毎にその立地・特性に合わせたテナント誘致計画を立案して、新規テナ
ントの探索を行います。なお、新規テナントの具体的な選定に際しては、反社会的勢力との取引防止に留意すると共に、調査会社等による信用調査等を活用しながら、誘致対
象運用資産の運用計画、運営方針との整合性、長期的・安定的契約継続の可否等を判断し、決定します。個別の新規テナントとの賃貸借契約条件については、当該テナントの業種、実績、信用力、施設活性化への寄与度等を総合的に判断し、決定します。また、
阪急阪神ホールディングスグループの有する物件のテナント等との幅広いネットワーク
を活用し、より迅速かつ多数の情報収集及び有利なテナント誘致を図ります。
ⅳ．テナントとの賃貸借契約の形態
賃料収入の安定化と、施設の運営に弾力性を持たせるために主に定期借家契約の採用を検討します。
また、賃料収入の向上に売上歩合賃料の導入が適していると判断される場合には、その採用を検討します。
契約形態については、既存テナントとの円滑なリレーションシップ及び効率的な運営
管理を維持することを目的とし、従前の賃貸人等を転貸人（マスターレッシー）とする
転貸借方式（マスターリース方式）を導入する場合もあります。この場合、転貸人からの賃料と転借人からの賃料が常に同額となるパススルー型マスターリースや、転貸人からの賃料を固定とする固定型マスターリース等、施設毎に最適な契約形態を検討します。
ｖ．運用資産の資産価値の維持・向上
運用資産の物理的・機能的価値の維持のために、本投資法人の営業期間毎に修繕更新計画を立案し、実施します。
運用資産の物理的・機能的価値の向上のために、適時改良計画を立案し、実施します。

- 41 -

ⅵ．施設運営管理の効率化
設備保守点検・清掃・警備等管理業務の内容及び費用を本投資法人の営業期間毎に見直すものとし、必要に応じて仕様及び委託会社の変更等によるコストの適正化を図ります。なお、コストの削減に際しては、当該運用資産の競争力及び入居テナントの満足度を考慮します。
ⅶ．損害保険等の付保方針
・ 損害保険災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、保有
不動産及び保有信託受益権に係る不動産について火災保険、賠償責任保険を付保します。また、必要に応じて災害や事故等による利益損失等を回避するため、利益保
険等を付保します。更に、テナントの売上金管理を行っている商業施設については、
現金盗難等による事故を担保するため、個別に動産総合保険の付保を検討します。
・ 地震保険
ポートフォリオ全体に係るＰＭＬを基準に、災害による影響と損害保険料等を比較検討して地震保険の付保の判断を行います。なお、個別物件のＰＭＬが15％を超える場合には、個別に地震保険の付保を検討します。
上記各種保険の付保にあたっては、保険料・免責額・キャッシュリザーブ等を総合的に勘案して判断します。
ｂ．計画的管理の手法
本投資法人の営業期間毎にポートフォリオ全体の運用計画と個別資産の運用計画を策定
し、運用資産の計画的な管理を行います。
ⅰ．ポートフォリオ全体の運用計画
本投資法人の保有する運用資産全体について、本投資法人の営業期間毎に運用計画を策定し、計画的な運用管理を実施します。
ポートフォリオ全体の運用計画には、ポートフォリオ全体の運用管理に係る以下の事項を記載します。
・

ポートフォリオ全体の収益性向上のための施策

・ ポートフォリオ全体の収支計画
・

ポートフォリオ内の個別資産の位置付けに関する事項

・

プロパティ・マネジメント（以下「ＰＭ」といいます。）に関する事項

・投資法人の資金調達、金銭の分配に関する事項

ⅱ．個別資産の運用計画
個別の運用資産について、本投資法人の営業期間毎に運用計画を策定し、計画的な運用管理を実施します。
個別資産の運用計画には、個別資産の運用管理に係る以下の事項を記載します。
・ 収益性の維持・向上のための施策
・ 修繕、改良計画
・管理費、水道光熱費等コスト削減のための施策

・ 運用資産の収支計画及び予算
ⅲ．計画の検証及び修正
個別の運用資産毎及びポートフォリオ全体について、原則として毎月予算と実績を比較・分析し、大きな乖離が認められる等、資産運用計画の見直しが必要と判断される場
合は、期中において、修正計画を策定します。上記の検証を踏まえ、翌営業期間以降のポートフォリオ全体の運用計画及び個別資産の運用計画を策定します。

- 42 -

ｃ．ＰＭ方針
ⅰ．ＰＭ会社の選定方針
資産の運営管理を統括するＰＭ会社については、以下の項目に基づき総合的に検討・判断し、選定するものとします。また、検討の結果、運営管理の効率化を目的として、
特定のＰＭ会社に複数の運用資産についてのＰＭ業務を一括して委託することがあります。
・

用途及び地域別の管理業務受託実績

・

決算内容及び財務状況等の経営内容

・

組織体制（緊急時の対応を含めた人員配置、情報管理体制、有資格者及び専門技術者の有無等）

・

賃貸営業管理能力（テナントリーシング、市場精通度、仲介業者とのネットワーク
構築度、テナント管理、テナント審査等）

・ 施設運営管理能力
・各種工事計画の策定及び工事管理能力

・ 販売促進計画の立案及び実施能力・ 予算計画の策定及び管理能力
・

各種レポーティング書類の作成能力

・ その他渉外業務への対応能力
・ ＰＭ業務内容に相応した報酬水準
・ 利益相反回避への対応
ⅱ．阪急阪神ホールディングスグループのＰＭ会社の選定
テナント誘致に関する情報網、テナント営業力等の観点から、阪急阪神ホールディン
グスグループの有する物件の運営・管理に関する能力を活用することが有効かつ適切と判断される場合には、阪急阪神ホールディングスグループからＰＭ会社を選定します。
ただし、その報酬の設定方法については、原則として、基本報酬に利益連動報酬を組み合わせることにより、投資主の利益のために努力する仕組みを導入することができます。
選定にあたっては、予めコンプライアンス委員会の承認を得ることとします（後記「第二部 投資法人の詳細情報

第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限（２）本投資法人に関する利益相反取引ルール」をご参照下さい。）。
なお、本資産運用会社は、一部の不動産について、阪急不動産株式会社及び阪急阪神
ビルマネジメント株式会社をＰＭ会社として選定しています。
ⅲ．ＰＭ会社の管理手法
ＰＭ会社との間で、原則として毎月１回、前月の収支状況及び稼働状況、既存テナン
トの動向、リーシング状況、施設管理上のクレーム・トラブル等の事項についての確認を行い、対応についての協議を行います。
ＰＭ会社との間で締結するＰＭ業務委託契約の期間は、原則１年間とし、契約期間満了時までにＰＭ会社の運営管理実績に対する評価を実施します。この評価結果を慎重に検討の上、契約の更新を行うか否かについて判断するものとし、その結果によっては、ＰＭ会社を変更する場合があります。契約を更新する場合においても、評価結果を基にＰＭ会社に適宜指導を行い、その業務レベルの向上を図ります。また、必要に応じ委託
業務内容や契約条件の見直しを行い、委託料及び管理コストの適正化を図ります。

- 43 -

ｄ．売却方針
本投資法人は、原則として長期的な資産保有を目的としますが、市場環境等を勘案し、資産運用計画策定時又は必要に応じて随時、売却について検討を行うことがあります。売
却については、主に以下の項目を総合的に勘案して判断します。
ⅰ．当該不動産の資産価値の増減及びそれについての予測
ⅱ．ポートフォリオへの影響
なお、資産の売却にあたっては、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額を基準に、上記項目を勘案し、個別に売却価格を判断します。ただし、利害関係者との取引においては、利益相反取引ルールに従い、必ず鑑定評価額以上で売却するものとし、予めコンプラ
イアンス委員会の承認を得なければならないものとします（後記「第二部 投資法人の詳
細情報 第３ 管理及び運営

２ 利害関係人との取引制限 （２） 本投資法人に関する利益相反取引ルール」をご参照下さい。）。
本投資法人が、阪急電鉄株式会社、阪急不動産株式会社、阪急インベストメント・パー
トナーズ株式会社から購入した物件を売却しようとする場合には、「情報共有に係る協定書」に基づき、購入する際の協議により、その元所有者等に対して当該物件の売却に関す
る優先交渉権を付与していることがあります（前記「① 基本方針 （ロ）阪急阪神ホールディングスグループからの不動産情報提供」をご参照下さい。）。
また、本投資法人は、上記協定書によらない場合でも、物件取得時の経緯等により、何らかの優先交渉権を上記各社又はその他の第三者に付与していることがあります。
その他、以下の点にも留意するものとします。
・

投資法人の配当利回りに与える影響

・

広く売却可能先を探索し、経済条件その他の売却にあたっての条件を公正に比較検討し、必要に応じ競争原理の活用を含めた、透明性の高い売却手続きを履践すること

・

売却先については、当該売却対象不動産の取得後の運営において、社会的評価の著し
い悪化を招くおそれのあるような先、又は公序良俗に反する可能性のある先については除外すること(ニ）財務方針
ａ．基本方針本投資法人は、安定収益の確保及び運用資産の着実な成長による投資主価値の最大化を図るために、安定的かつ効率的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。
資金の借入れ又は投資法人債の発行により調達した金銭の使途は、特定資産の取得資金、貸付を行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金、敷金・保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払、借入金及び投資法人債の債務の履行を含む債務の返済及び運転資金とします。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。また、借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ１兆円とし、かつ、その合計額は１兆円を超えないものとします。
資金の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、資本市場及び金利の動向、本投資法人の資本構成、又は既存投資主への影響等を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測の上、借入期間及び固定・変動の金利形態等の観点から安定的かつ効率的な資金調達手段を選定します。
ｂ．負債比率（ＬＴＶ）
負債比率（ローン・トゥ・バリュー）（以下「ＬＴＶ」といいます。）の算定について- 44 -

は以下の算式に基づいて行い、60％を上限としますが、物件の取得及び評価額の変動等に伴い一時的に60％を超えることがあります。

ＬＴＶ＝

借入金額（注１）＋敷金又は保証金（注２）－見合い現預金（注３）
資産総額（注４）－見合い現預金（注３）（注１）借入金額には、発行済投資法人債がある場合には、未償還残高を含みます。
（注２）敷金又は保証金は、本投資法人（及び本投資法人が保有する信託受益権の対象たる財産）が受け入れた敷金又は保証金です。
（注３）見合い現預金は、本投資法人が保有する信託受益権の対象たる財産が受け入れた敷金又は保証金等に関してそれを担保する目的で信託勘定内に留保された現金又は預金です。
（注４）資産総額は、負債比率計算時点における直近の決算期の貸借対照表における資産の部の金額とします。ただし、有形固定資産については、鑑定評価額と期末帳簿価額との差額を当該有形固定資産の期末帳簿価額に加減して求めた金額とします。なお、鑑定評価額とは、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）に基づき取得した、不動産鑑定士による各決算期の鑑定評価額を意味します。

ｃ．デット調達戦略
ⅰ．長短比率
資本市場及び金利の動向を鑑み、機動性を重視した短期資金調達（短期借入金及び短期投資法人債）と、長期の安定的な資金調達（長期借入金及び短期投資法人債を除く投資法人債）とを効率的に組み合わせて、安定的かつ効率的な資金調達を行います。
ⅱ．金利の固定・変動に関する方針
借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的として、デリバティブ取引に係る権利（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第３条第２号において定義されています。）への投資を行うことがあります。
ⅲ．返済期限分散
前記「ⅰ．長短比率」と同様に、資本市場及び金利の動向を鑑み、資金の借入れ及び投資法人債についての返済及び償還期限の分散を図るものとします。
ⅳ．借入先
資金の借入れを行う場合、借入先は金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（ただし、機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。）に限ります。以下同じです。）に限るものとします。
借入れの実施に際しては、借入条件等につき複数の適格機関投資家と交渉の上、比較し決定するものとします。ただし、安定的な資金調達ルートの確保のため、特定の適格
機関投資家に集中することなく、資産規模の拡大に従い、資金調達先の分散、拡大を検討します。
ⅴ．投資法人債
資金調達手段の多様化を目的として、投資法人債を発行することがあります。投資法
人債の発行に際して、又は財務の健全性の一つの指標等とするため、信用格付業者（金融商品取引法第２条第36項に定義される信用格付業者を指します。）より格付を取得することがあります。
本投資法人は、本書の日付現在で、株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）よりＡ＋（格付の方向性：安定的）の発行体格付、株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ）よりＡ
Ａ－（格付の見通し：安定的）の長期発行体格付を取得しています。

- 45 -

また、平成25年12月11日に投資法人債の発行登録書を関東財務局長に提出しました。
ⅵ．借入条件等に関する方針（担保設定等）
資金の借入れに際して、金融環境変化による影響を抑えつつ、安定的かつ効率的な資金調達を行うために、期間、担保設定の有無等の諸条件を、複数の適格機関投資家と交渉の上、比較し決定します。
ⅶ．極度借入枠設定契約、コミットメント・ライン等
将来の運用資産の追加取得、資本的支出又は敷金・保証金の返還等に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメント・ライン契約等の事
前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結し借入れを実行することがあります。
なお、契約締結先は前記「ⅳ．借入先」と同様に、適格機関投資家に限るものとします。
また、契約諸条件については、複数の適格機関投資家と交渉の上、比較し決定することとします。
ⅷ．キャッシュ・マネジメント方針
資金調達手段としてテナントから預かった敷金・保証金を活用することがあります。
また、資金運用については、安全性、換金性等を考慮し、金利の動向及び資金繰りを十分に鑑みて行います。
ｄ．エクイティ調達戦略
本投資法人は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ投資口の希薄化（投資口の追加発行による既存投資口の持分割合の低下）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします。
(ホ）その他
ａ．本投資法人は、資産運用の方針として、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように運用します（規約第28条第１項）。また、本投資法人は、その有する資産の総額のうちに占める不動産等（不動産（投資法人計算規則第37条第３項第２号イ、ロ及びホに掲げる資産をいいます。以下本ａ．において同じです。）、不動産の賃借権、同号ヘに掲げる資産、地上権及び地役権並
びにこれらの資産を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の割合を100分の70以上とします（規約第28条第６項）。
ｂ．組入資産の貸付・運用及び第三者のための担保提供（規約第31条）
ⅰ．本投資法人は、特定資産である不動産について、運用を図ることを目的とし第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付を行うことを原則とし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ貸付を行うことを原則とします。
ⅱ．本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を規約の定めに従い運用します。
ⅲ． 本投資法人は、運用資産に属する不動産以外の運用資産の貸付を行うことがあります。
ⅳ．本投資法人は、不動産その他の運用資産について、第三者のために担保に供することがあります。

- 46 -

（２）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類
本投資法人は、主として不動産等及び不動産対応証券等に投資します（規約第27条及び第29条）。

(イ）不動産等とは以下に掲げるものをいいます。
ａ．不動産
ｂ．不動産の賃借権
ｃ．地上権
ｄ．次に掲げるものを信託する信託の受益権（受益証券が発行されている場合を含みま
す。）
ⅰ．不動産
ⅱ．地上権又は不動産の賃借権
ⅲ．金銭（信託財産を主として上記i．及びⅱ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする場合に限ります。）
ｅ．当事者の一方が相手方の行う前記ａ．からｄ．までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資持分」といいます。）
ｆ．金銭の信託の受益権であって、信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とするもの（受益証券が発行されている場合を含みます。）(ロ）不動産対応証券とは、裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるものをいいます。
ａ．優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に定める優先出資証券をいいます。）
ｂ．受益証券（投信法第２条第７項に定める受益証券をいいます。）
ｃ．投資証券（投信法第２条第15項に定める投資証券をいいます。）
ｄ．特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に定める特定目的信託の受益証券（前記（イ）ｄ．又はｆ．に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）(ハ）本投資法人は、前記（イ）及び（ロ）に掲げる不動産等及び不動産対応証券を主要投資対象とするほか、次に掲げる特定資産に投資することができます。
ａ．預金
ｂ．コールローン
ｃ．国債証券ｄ．地方債証券
ｅ．特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法第２条第１項第３号で定めるものをいいます。）
ｆ．資産流動化法に規定する特定社債券（金融商品取引法第２条第１項第４号で定めるものをいいます。）
ｇ．社債券（相互会社の社債券を含みます。転換社債券、新株引受権付社債券及び新株予約権付社債券を除きます。）
ｈ．コマーシャル・ペーパー（金融商品取引法第２条第１項第15号で定めるものをいいます。）
ｉ．投資法人債券（投信法第２条第18項に定めるものをいいます。）- 47 -

ｊ．オプションを表示する証券又は証書（金融商品取引法第２条第１項第19号で定めるものをいいます。）
ｋ．貸付債権信託受益証券
ｌ．金銭債権（投信法施行令第３条第７号で定めるものをいいます。）
ｍ．デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第３条第２号で定めるものをいいます。）
ｎ．金銭の信託の受益権であって、信託財産を前記ａ．からｍ．までに掲げるものに対する投資として運用することを目的とするもの（受益証券が発行されている場合を含みます。）(ニ）本投資法人は、不動産等への投資にあたり、必要がある場合には、以下に掲げる資産に投資することができます。
ａ．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）第18条第１項に規定する商標権又は同法第30条第１項に規定する専用使用権若しくは同法第31条第１項に規定する
通常使用権（前記（イ）ａ．からｄ．までに掲げる資産に対する投資に付随するものに限ります。）
ｂ．慣習法上認められる温泉権（源泉権）（前記（イ）ａ．からｄ．までに掲げる資産に対する投資に付随するものに限ります。）
ｃ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
ｄ．その他特定の不動産等に付随する資産で、当該不動産等と併せて取得するその他の権利(ホ）金融商品取引法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、前記（イ）から（ニ）までを適用するものとします。
② 投資基準(イ）投資基準については、前記「（１）投資方針 ② ポートフォリオ構築方針 （ロ）投資基準」をご参照下さい。
(ロ）用途別、地域別による投資割合については、前記「（１）投資方針 ② ポートフォリオ
構築方針 （イ）ポートフォリオ運用基準」をご参照下さい。

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（３）【分配方針】
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第36条）。
①

利益の分配

(イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、投信法第137条第１項に定める利益の金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って計算されるものとします。
(ロ）分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利
益の額（以下「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90（ただし、法令改正等により配当可能利益の内容又は当該比率に変更があった場合には変更後の内容又は比率とします。
以下②において同じです。）に相当する金額を超えて本投資法人が決定する金額とします。
なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができるものとします。
② 利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、分配可能金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額以下である
場合、又は不動産市況の動向等により本投資法人が適切と判断した場合、当該営業期間の減価償却額に相当する金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができるものとします。ただし、上記の場合において、金銭の分配
金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件に合致しない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができるものとします。
③ 分配金の分配方法
分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から３か月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所
有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します。
④ 分配金請求権の除斥期間
本投資法人は、上記に基づく金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、金銭の分配の未払金には利息を付さないものとします。
⑤ 投資信託協会規則
上記のほか、本投資法人は、金銭の分配にあたっては、一般社団法人投資信託協会の定める規則等に従うものとします。

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（４）【投資制限】① 規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
(イ）有価証券及び金銭債権に係る制限
本投資法人は、前記「（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 （ハ）ｃ．からｋ．まで及びｎ．」に定める有価証券並びに前記「同ｌ．」に定める金銭債権について、積極的な運用益の取得を目指した投資を行わないものとし、安全性、換金性を重視して投資を行うものとします（規約第30条第１項）。
(ロ）デリバティブ取引に係る制限
本投資法人は、前記「（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 （ハ）ｍ．」に定めるデリバティブ取引に係る権利への投資を、本投資法人に係る負債から生じる為替リス
ク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします（規約第30条第２項）。
(ハ）国外不動産に係る制限
投資対象となる不動産（不動産を除く不動産等及び不動産対応証券の裏付けとなる不動産等を含みます。）は国内不動産に限定するものとします（規約第30条第３項）。
(ニ）組入資産の貸付・運用及び第三者のための担保提供に係る制限
ａ．本投資法人は、特定資産である不動産について、運用を図ることを目的とし第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付を行うことを原則とし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ貸付を行うことを原則とします（規約第31条第１項）。
ｂ．本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を本投資法人の規約第27条及び第28条に従い運用します（規約第31条第２項）。
ｃ．本投資法人は、運用資産に属する不動産以外の運用資産の貸付を行うことがあります（規約第31条第３項）。
ｄ．本投資法人は、不動産その他の運用資産について、第三者のために担保に供することがあります（規約第31条第４項）。
(ホ）借入れ及び投資法人債の発行に係る制限
ａ．本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として、借入れ又は投資法人債の発行を行うことができます（規約第34条第１項）。
ｂ．上記ａ．に係る借入れ及び投資法人債の発行により調達した金銭の使途は、特定資産の取得資金、貸付を行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金、敷金・保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払、借入金及び投資法人債の債務の履行を含む債務の返済及び運転資金とします。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします（規約第34条第２項）。
ｃ．借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額は１兆円を超えないものとします（規約第34条第３項）。
ｄ．資金を借入れる場合、金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れに限るものとします（規約第34条第４項）。
ｅ．上記ａ．に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第34条第５項）。

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② 法令に基づく投資制限(イ）資産運用会社による運用制限
登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、本投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは以下のとおりです。また、利害関係人との取引制限について
は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制
限（１）法令に基づく制限」をご参照下さい。

ａ．自己取引等資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。
ｂ．運用財産の相互間取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第２号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれがないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
ｃ．第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的を持って、正当な根拠を有しない取引を内容とする運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
ｄ．投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第４号）。
ｅ．その他業府令で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７号、業府令第130条）。
ⅰ．資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。
ⅱ．資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。
ⅲ．第三者の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。
ⅳ．他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。
ⅴ．有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５- 51 -

号）。
ⅵ．第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（ただし、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとにすべての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。
ⅶ．その他業府令に定められる内容の運用を行うこと。
(ロ）資産の運用の範囲
登録投資法人は、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、投信法所定の取引を行うことができますが、宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、及び商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る取引を行うことはできません（投信法第193条、投信法施行令第116条、投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。
その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）第220条の２）。
(ハ）同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条、投信法施行規則第221条）。
(ニ）自己投資口の取引及び質受けの制限
投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、以下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。
ａ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。
ｂ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合。
ｃ．その他投信法施行規則で定める場合。
投信法施行規則で定める場合は、以下に掲げる場合とします（投信法施行規則第129条）。
ⅰ．当該投資法人の投資口を無償で取得する場合。
ⅱ．当該投資法人が有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。
ⅲ．において同じです。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配等により当該投資法人の投資口の交付を受ける場合。
ⅲ．当該投資法人が有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該投資法人の投資口の交付を受ける場合。
（ⅰ）組織の変更（ⅱ）合併（ⅲ）株式交換
ⅳ．その権利の実行に当たり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（投信法第80条第１項第１号及び第２号並びにⅰ．
ないしⅲ．に掲げる場合を除きます。）。
(ホ）子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法
人（親法人）の投資口については、以下に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第１項、第２項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。
ａ．合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合。

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ｂ．その他投信法施行規則で定める場合。
投信法施行規則で定める場合は、以下に掲げる場合とします（投信法施行規則第131条）。
ⅰ．親法人投資口を無償で取得する場合。
ⅱ．その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。ⅲ．において同じです。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配等により親法人投資口の交付を受ける場合。
ⅲ．その有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該親法人投資口の交付を受ける場合。
（ⅰ）組織の変更（ⅱ）合併（ⅲ）株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）（ⅳ）株式移転（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式移転に相当する行為を含みます。）
ⅳ．その権利の実行に当たり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（投信法第81条第２項第１号及びⅰ．ないしⅲ．に掲げる場
合を除きます。）。
③ その他の投資制限(イ）有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
(ロ）集中投資及び他のファンドへの投資
集中投資及び他のファンドへの投資について制限はありません。なお、不動産の所在地域による分散投資に関する方針については、前記「（１）投資方針 ② ポートフォリオ構築方針 （イ）ポートフォリオ運用基準」をご参照下さい。

- 53 -

３【投資リスク】（１）リスク要因
以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。
また、本投資法人が既に取得した個別の不動産及び信託受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、後記「５ 運用状況 （２）投資資産 ② 投資不動産物件 （ロ）個別の投資不動産物件の概要」を併せてご参照下さい。なお、以下に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、当該事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリ
スクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落又は分配金の額が減少し、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①

本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク(イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク(ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク(ハ）金銭の分配に関するリスク(ニ）収入及び支出の変動に関するリスク(ホ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク(へ）本投資法人債券の償還・利払に関するリスク②

本投資法人の運用方針に関するリスク(イ）関西圏に重点をおいた投資を行うことによるリスク(ロ）投資対象用途を限定していることによるリスク(ハ）少数のテナントに依存していることによるリスク(ニ）阪急阪神ホールディングスグループ各社からの物件取得が想定どおり行えないリスク(ホ）不動産を取得又は処分できないリスク(ヘ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク(ト）敷金及び保証金に関するリスク③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ）阪急阪神ホールディングスグループへの依存、利益相反に関するリスク(ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク(ハ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク(ニ）インサイダー取引規制に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク(ホ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク(ヘ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク④

不動産及び信託の受益権に関するリスク(イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク(ロ）賃貸借契約に関するリスク(ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク(ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク- 54 -

(ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク(ヘ）法令の制定・変更に関するリスク(ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク(チ）転貸に関するリスク(リ）マスターリース契約に関するリスク(ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク(ル）共有物件に関するリスク(ヲ）区分所有建物に関するリスク(ワ）借地物件に関するリスク(カ）借家物件に関するリスク(ヨ）底地物件に関するリスク(タ）開発物件に関するリスク(レ）有害物質に関するリスク(ソ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク(ツ）フォワード・コミットメント等に係るリスク⑤ 税制に関するリスク(イ）導管性要件に関するリスク(ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク(ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(ニ）一般的な税制の変更に関するリスク⑥

その他(イ）専門家の意見への依拠に関するリスク(ロ）減損会計の適用に関するリスク(ハ）会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク(ニ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク①

本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク(イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。
本投資証券の市場価格は、金融商品取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市
場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券
又は本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。
そのため、投資主又は投資法人債権者は、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
(ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、本投資証券の売買高の減少、倒産手続の開始その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。本投資証券の上場- 55 -

が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換価の手段がない
ため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。
(ハ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針 （３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「（１）リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。
(ニ）収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク （ロ）賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。本書において開示されている運用資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません。また、不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落すること、または本投資法人債券について
元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じることがあります。
(ホ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、市場環境や物件取得見込みなどを勘案しながら投資口を随時追加発行する場合がありますが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追加発行された投資口に対して、当該計算期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値や市場における需給バラン
スが影響を受ける可能性があります。
(ヘ）本投資法人債券の償還・利払に関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。

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② 本投資法人の運用方針に関するリスク(イ）関西圏に重点をおいた投資を行うことによるリスク
本投資法人は関西圏への投資比率が原則としてポートフォリオ全体の50％以上となるよう投資を行います。このため、関西圏における人口、人口動態、世帯数、平均所得等の変化、
地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。関西圏の賃貸市場においては、大阪市のオフィスビルの空室率が９％台で推移する等、近年楽観できない状況となっています。
また、これらの地域におけるテナント獲得に際し賃貸市場における競争が激化した場合、結果として、空室率の上昇や賃料水準の低下により、賃料収入が減少し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
(ロ）投資対象用途を限定していることによるリスク
本投資法人は、商業用途区画からの賃料収入が一定割合を占める商業用施設、事務所用途
区画からの賃料収入が一定割合を占める事務所用施設並びに商業用途区画及び事務所用途区画からの賃料収入が一定割合を占める複合施設を投資対象としており、中でも、商業用途区
画を主たる投資対象としています。
したがって、本投資法人の業績は、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、
本投資法人が保有する商業施設の商圏内の競争状況、人口動向等に大きく依存しているということができます。場合によっては、テナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退店したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受ける可能性があります。
なお、本投資法人は、一部のテナントとの間で売上歩合賃料を採用しており、この場合、賃料は変動賃料となりますので、テナントの売上減少が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになります。
(ハ）少数のテナントに依存していることによるリスク
本投資法人の運用資産のうちには、少数のテナントへ賃貸されているものが含まれるほか、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングル・テナント物件が含まれます。これ
らの場合、本投資法人の収入は、かかるテナントに大きく依存し、これらのテナントの営業状況、財務状況が悪化し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。
一般的に、商業施設において核となる大規模テナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もあるので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、物件の稼働率は大きく減少することになり、また、代替テナントとなりうる者が限定されているために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
(ニ）阪急阪神ホールディングスグループ各社からの物件取得が想定どおり行えないリスク
本資産運用会社は、阪急電鉄株式会社、阪急不動産株式会社及び阪急インベストメント・パートナーズ株式会社（以下、本（ニ）において「阪急阪神ホールディングスグループ各社」といいます。）との間で、本投資法人による物件の取得を支援する体制を構築することを目的として、「情報共有に係る協定書」を締結しています。しかし、阪急阪神ホールディ
ングスグループ各社が本投資法人の投資基準に合致する物件に関する売却情報を十分に取得- 57 -

できない可能性があるほか、同協定書は、阪急阪神ホールディングスグループ各社を取得候補とする売却情報で、第三者から受領した情報（第三者が他の阪急阪神ホールディングスグ
ループ各社に開示することに同意した情報に限ります。）又は阪急阪神ホールディングスグ
ループ各社が所有、運用若しくは開発する物件の売却に関する情報を共有し、本投資法人の投資基準に合致する物件についてはその取得に関する優先交渉権を与えるものにすぎず、阪急阪神ホールディングスグループ各社が本投資法人に対して、本投資法人の希望する価格で物件を売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、この協定書に則って、本投資法人が適切であると判断する物件を適切な価格で取得できることまでは確保されていません。
したがって、本投資法人は、必ずしも、阪急阪神ホールディングスグループ各社から、本投資法人が適切であると判断する物件を希望どおり取得できるとは限りません。
(ホ）不動産を取得又は処分できないリスク
不動産投資信託その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資や、本投資法人が投資対象とするような不動産の取得競争が活況である場合には、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
(ヘ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行並びにそれらの条件は、本投資法
人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、現在設定されている資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める財務制限条項のほか、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があります。このような制限が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入契約に係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。
更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額
等に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人の借入金及び投資法人債については、前記のような条項その他の一般的な財務制限条項が設けられていますが、本書の日付現在において、当該財務制限条項に抵触する事- 58 -

実又は抵触するおそれがある事実は生じていません。
(ト）敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人の運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金の一部については、将来の返還に備えて信託勘定に現預金として留保されますが、信託受託者との合意に基づいて、本投資法人がその一部を利用しています。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人
が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす
可能性があります。
③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ）阪急阪神ホールディングスグループへの依存、利益相反に関するリスク
阪急電鉄株式会社は、本書の日付現在、本投資法人の主要な投資主です。また、阪急電鉄
株式会社は、本書の日付現在、本資産運用会社の株式を100％保有しています。更に、阪急
阪神ホールディングスグループは、本資産運用会社の取締役及び従業員の出向元であり、取締役及び監査役の兼務先です。本投資法人は、阪急阪神ホールディングスグループから、今後もその保有に係る不動産等又は不動産対応証券を継続的に取得することが想定されています。更に、本投資法人は、運用資産の相当部分につき阪急阪神ホールディングスグループにＰＭ業務を委託しています。
これらの点に鑑みると、本投資法人及び本資産運用会社は、阪急阪神ホールディングスグ
ループと密接な関連性を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する阪急阪神ホールディングスグループの影響は相当程度高いということができます。
したがって、本投資法人及び本資産運用会社が阪急阪神ホールディングスグループと本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
更に、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、阪急阪神ホール
ディングスグループとの間で取引を行う場合、阪急阪神ホールディングスグループの利益を図るために、本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
(ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般
事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。
また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負ってい- 59 -

る善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投
資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
このほかに、本投資法人又は本資産運用会社若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、ＰＭ会社、建物の管理会社等があります。
本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった
場合や業務遂行能力が失われた場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
(ニ）インサイダー取引規制に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、投資証券については、上場株券等と異なり、金融商品取引法に定めるいわゆるインサイダー取引規制の対象ではありません。
本投資法人及び本資産運用会社は、その内部規則において、役職員等が金融商品取引法で禁じられているインサイダー取引に類似の取引を行わないよう規制し、役職員等の行う本投資証券の売買を制限していますが、本投資法人及び本資産運用会社の役職員等がかかる規則を遵守せずにインサイダー取引に類似の取引を行った場合には、本投資証券に対する一般の信頼を害し、ひいては市場価格の下落や本投資証券の流動性の低下等の悪影響をもたらす可能性があります。
なお、平成25年６月12日に投資法人の発行する投資口へのインサイダー取引規制の導入等を定めた金融商品取引法等の一部を改正する法律（平成25年法律第45号）が成立しました。
投資口にインサイダー取引規制を適用する改正部分は、平成26年４月１日に施行されます。
このため、同法施行後は、本投資法人の発行する投資口の取引は、金融商品取引法が定めるインサイダー取引規制の対象になります。
(ホ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、
投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めた、より詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
(ヘ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。

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本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。本投資法人の保有資産の価値が下落し又は出資金に欠損が生じている場合には、借入れを弁済し又は投資法人債を償還した後の残余財産が全く残らないか、又は出資総額を下回ることとなり、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない
可能性があります。
④

不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針 （２）投資対象 ① 投資対象とす

る資産の種類」に記載のとおり、不動産等及び不動産対応証券です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「（ソ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
(イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。本投資法人は、状況によっては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させるつもりですが、表明及び保証又は瑕疵担保責任を負担させることができない可能性があるほか、負担させた場合においてかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損
害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年
法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性がありま- 61 -

す。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、
本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなります
が、その実効性があるとの保証はありません。
(ロ）賃貸借契約に関するリスク
ａ．賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もある
ため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及
ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
ｂ．賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場
合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
ｃ．賃料改定に係るリスク
テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人
債権者に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
ｄ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
土地の賃借人は、借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第11条に基づく賃料減額請求をすることができ、建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建- 62 -

物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した
場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）上無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、上記（ハ）と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な
場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
(ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法（昭和43年法律第100号。
その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱い（いわゆる既存不適格）とされています。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
(ヘ）法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対- 63 -

策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。エネ
ルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
(ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消（詐害行為取消）される可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主との間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主と買主との間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社
若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でな
いとみなされるリスク）もあります。
(チ）転貸に関するリスク
本投資法人は、賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えている物件を保有しており、また、今後もそのような権限を与えることがありますが、その場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

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(リ）マスターリース契約に関するリスク
本投資法人の運用資産には、マスターレッシーが本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各エンドテナントに対して転貸する形式をとるものがあり、今後もこのようなマスターリースの形態が利用されることがあります。
マスターレッシーの財務状況が悪化した場合、エンドテナントがマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
(ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
テナント等による不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して不動産全体の賃料水準が低下する可能性があります。
(ル）共有物件に関するリスク
本投資法人の運用資産である不動産を信託する信託の受益権の一部は、第三者との間で準共有されており、また、今後も共有持分又は準共有持分を取得することがありますが、その場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリス
クがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、
民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務- 65 -

を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
加えて、共有者間においては、共有者間の協定書等が締結され、共有者間で共有持分の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買取請求権が生じることが合意され、又は共有者としての意思決定の方法等が合意されることがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、本投資法人が所有する共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ヲ）区分所有建物に関するリスク
本投資法人は、区分所有建物を保有しており、また、今後も取得することがありますが、
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のう
ちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

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(ワ）借地物件に関するリスク
本投資法人は、借地権を保有しており、また、今後も取得することがありますが、借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他による解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。
借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。
この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、
本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場
合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(カ）借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、上記（ワ）の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸
借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

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（ヨ）底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を保有しており、また、今後も取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する
正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(タ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、
本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(レ）有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがある等の場合には、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。

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この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性がある場合やＰＣＢが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人に係る損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される
可能性があります。
(ソ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で保有しており、また今後も取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は受益証券
発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続の対象となった場
合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
本投資法人が信託受益権を準共有する場合、共有物件とほぼ同様のリスクが存在します。
まず、準共有する信託受益権の行使については、それが信託財産の管理に関する事項である
場合、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の過半数で行うものと解されるため（民法第264条、民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該信託受益- 69 -

権の行使について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、準共有持分の処分は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、単独所有する場合と同様に自由に行えると解されていますが、準共有する信託受益権については、準共有者間で準共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
更に、不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分債権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は不可分債
務になると一般的には解されており、準共有者は、他の準共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
加えて、準共有者間においては、準共有者間の協定書等が締結され、準共有者間で準共有持分の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買取請求権が生じることが合意され、又は受益者としての意思決定の方法等が合意されることがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、本投資法人が所有する準共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に準共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ツ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場
合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結
後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等に
より本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
⑤ 税制に関するリスク(イ）導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、借入金等の定義に係る不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結- 70 -

果、投資主への分配額等に悪影響をもたらし、本投資証券の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、後記「４ 手数料等及び税金 （５）課税上の取扱い ② 投資法人の税務 （イ）利益配当等の損金算入要件」をご参照下さい。
(ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
(ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資態度において、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産の価額の合計額の割合を75％以上とすること（規約第28条第１項）としています。本投資法人は、上記内容の運用方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若し
くは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
(ニ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑥

その他(イ）専門家の意見への依拠に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づ
く、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
土壌汚染リスク評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、マーケットレポート等により提示される第三者によるマーケット分析は、個々の調査
会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け等と一致するとは限りません。

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同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
建物エンジニアリング・レポート及び構造計算書に関する調査機関による調査報告書についても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるＰＭＬ値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
(ロ）減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）が、平成17年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期営業期間より減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用不動産の収益状況等によっては、会計上減損損
失が発生し、本投資法人の業績は悪影響を受ける可能性があり、また、税務上は当該不動産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除く。）ため、税務と会計の相違が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。
（ハ）会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上、その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、本投資法人の税負担が増
大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ニ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産等匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。
本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、
本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
（２）投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているもの
ではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。

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(イ）本投資法人の体制
ａ．役員会
本投資法人は、職務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。
本投資法人の定時役員会は、少なくとも３か月に１度開催され、定時役員会において、執行役員は、本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の職務執行状況等を報告するものとされています。なお、実際の運営においては、毎月１回程度の頻度で開催されています。
また、定時役員会において、法令等の遵守の基本方針を決定します。なお、執行役員は定期的に法令等遵守に関する事項について報告するものとされています。
ｂ．本資産運用会社への牽制
本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約においては、① 本
資産運用会社は、規約の基準に従って運用ガイドラインを作成し当該運用ガイドラインに従って委託業務を遂行すること、② 本資産運用会社は、委託業務に関する報告書を６か
月に１回以上作成し本投資法人へ交付すること、③ 本資産運用会社は、利益相反取引について利益相反取引ルールを定め、本投資法人の役員会に報告を行うこと等の本資産運用会社が遵守すべき義務が定められています。また、本投資法人は、同契約上、本資産運用
会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。このように、本投資法人は本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
ｃ．内部者取引管理規程
本投資法人は、内部者取引管理規程を制定し、役員によるインサイダー類似取引の防止に努めています。
(ロ）本資産運用会社の体制
ａ．資産運用管理規程及び運用ガイドライン
本資産運用会社は、資産の取得、運用管理、売却、資金調達及び利益分配等における基本方針、遵守すべき管理規範、業務執行の基本原則を定める資産運用管理規程を制定しています。また、本資産運用会社は、本投資法人の規約の基準に従って運用ガイドラインを作成し、投資方針、利益相反取引ルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関する
基本的な考え方について定めています。本資産運用会社は、資産運用管理規程及び運用ガ
イドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めています。
ｂ．組織体制本資産運用会社では、投信法及び会社法に規定される意思決定機関に加えて、独自の機関として、投資運用委員会を設置し、資産の取得、資産運用計画の策定、資金調達等、本投資法人資産運用業に関する事項を投資運用委員会規程に基づき審議することとしています。更に、利益相反取引に該当する取引等の一定の重要事項については投資運用委員会のほか、外部専門家を含むコンプライアンス委員会を設置し、コンプライアンス委員会規程に基づき、審議・承認を経ることが要求される等、複数の会議体による様々な観点からリスクが検討される体制を備えています。なお、組織体制の詳細については、前記「１ 投資法人の概況 （４）投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制」から「同 ④ 投資運用に関するリスク管理体制の整備状況」までをご参照下さい。
ｃ．リスク管理関連規程
本資産運用会社では、リスク管理規程及びリスク管理マニュアルを制定しており、組織的、統一的にリスク管理に努めています。

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ｄ．内部者取引等管理規程
本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定しており、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー類似取引の防止に努めています。
ｅ．コンプライアンス・マニュアル
本資産運用会社は、コンプライアンス・マニュアルを制定しており、コンプライアンス
に関する役職員の意識の向上を通じて、リスクの軽減に努めています。
ｆ．内部監査規程
本資産運用会社は、内部監査規程を制定しており、本資産運用会社の業務の適法・適正な運営及び財産の保全を図るとともに不正過誤を防止し、業務の改善、能率の増進を図り、投資法人資産運用業の健全な発展に資することを目的として内部監査を実施することにより、リスクを把握、管理し、その軽減に努めています。

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４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第６条）、該当事項はありません。
（３）【管理報酬等】①

役員報酬（規約第21条）
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、以下のとおりです。

(イ）各執行役員の報酬は、月額80万円を上限として役員会にて定める金額を各月末日までに振込により支払われます。
(ロ）各監督役員の報酬は、月額60万円を上限として役員会にて定める金額を各月末日までに振込により支払われます。
②

本資産運用会社への資産運用報酬（規約第41条及び別紙）
本資産運用会社に対する資産運用報酬は、運用報酬１から３までにより構成され、それぞれの具体的な額又は計算方法及び支払の時期は以下のとおりとし、本資産運用会社が指定する銀行口座への振込により支払われます。
報酬の種類

計算方法と支払時期
本投資法人の各営業期間に係る運用報酬１は、直前の営業期間の決算期の貸借対照表に記載された総資産額に応じ、以下の計算式により求められた金額に消費税額を加算した金額とします。
（計算式）

運用報酬１

直前決算期の総資産額×0.175％（１円未満切捨て）
本投資法人の当該営業期間に係る運用報酬１は、上記で計算された金額を２分割し、当該直前の営業期間における計算書類の役員会承認直後に到来する報酬支払日（毎年２月、５月、８月及び11月の末日をいいます。以下同じです。）及びその翌報
酬支払日を支払期限としてそれぞれ支払われるものとします。
本投資法人の各営業期間における分配可能額に応じ、以下の計算式より求められた金額に消費税額を加算した金額とします。
（計算式）
当該営業期間の分配可能額×5.0％（１円未満切捨て）

運用報酬２

なお、ここで「分配可能額」とは、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算される運用報酬２控除前の税引前当期純利益に、繰越欠損金があるときはその金額を補填した後の金額とします。
運用報酬２は、本投資法人の当該営業期間の計算書類の役員会承認後１か月以内に支払われるものとします。

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報酬の種類計算方法と支払時期
本投資法人が不動産関連資産を取得した場合において、その取得価格に0.5％の料率を乗じた金額に消費税額を加算した金額とします（１円未満切捨て）。
なお、上記の取得価格は、当該不動産関連資産そのものの取得金額のみとし、税

運用報酬３金、取得費用、取得報酬等のほか、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額を含まないものとします。
運用報酬３は、本投資法人が当該不動産関連資産を取得した日の属する月の翌月末までに支払われるものとします。

③

一般事務受託者、資産保管会社、投資主名簿等管理人、特別口座管理人及び投資法人債に関する一般事務受託者への支払手数料
一般事務受託者、資産保管会社、投資主名簿等管理人、特別口座管理人及び投資法人債に関する一般事務受託者がそれぞれの業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。
(イ）一般事務受託者の報酬
一般事務受託者への報酬の計算方法並びに支払時期及び方法は以下のとおりです。
ａ．報酬額の計算方法
一般事務に係る報酬は、２月、５月、８月及び11月の末日を最終日とする３か月毎の各計算期間（以下本（イ）において「計算期間」といいます。）において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額に基づき、後記基準報酬額表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額に消費税額を加算した金額とします。なお、３か月に満たない場合の当該報酬は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額とします。
ｂ．報酬の支払時期及び方法
本投資法人は、当該報酬を各計算期間末日の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払います。
ｃ．調整
上記ａ．の定めにかかわらず、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の出資総額が５億円以下の場合、当該報酬の金額は24万円に消費税額を加算した金額とします。なお、当該計算期間中に本投資法人の出資総額が５億円を超えた場合
は、出資総額が５億円を超えた日を基準日として、当該計算期間の初日から基準日（同日を含みません。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で24万円を按分計算した金額（円単位未満切捨て）と、基準日（同日を含みます。）から当該計算期間末日（同日を含みます。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で、基準日における出資総額に基づき後記基準報酬額表により計算した額を按分計算した金額（円単位未満切捨て）の合計額に消費税額を加算した金額とします。

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総資産額算定方法（年間）100億円以下

11,000,000円

100億円超500億円以下

11,000,000円＋（資産総額－100億円）×0.080％

500億円超1,000億円以下

43,000,000円＋（資産総額－500億円）×0.060％

1,000億円超2,000億円以下

73,000,000円＋（資産総額－1,000億円）×0.055％

2,000億円超3,000億円以下

128,000,000円＋（資産総額－2,000億円）×0.040％

3,000億円超5,000億円以下

168,000,000円＋（資産総額－3,000億円）×0.035％

5,000億円超

238,000,000円＋（資産総額－5,000億円）×0.030％(ロ）資産保管会社の報酬
資産保管会社への報酬の計算方法並びに支払時期及び方法は以下のとおりです。
ａ．報酬額の計算方法
資産保管業務に係る報酬は、２月、５月、８月及び11月の末日を最終日とする３か月毎の各計算期間（以下、本（ロ）において「計算期間」といいます。）において、本投資法
人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額に基づき、後記基
準報酬額表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額に消費税額を加算した金額とします。なお、３か月に満たない場合の当該報酬は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額とします。
ｂ．報酬の支払時期及び方法
本投資法人は、当該報酬を各計算期間末日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払います。
ｃ．調整
上記ａ．の定めにかかわらず、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の出資総額が５億円以下の場合、当該報酬の金額は15万円に消費税額を加算した金額とします。なお、当該計算期間中に本投資法人の出資総額が５億円を超えた場合
は、出資総額が５億円を超えた日を基準日として、当該計算期間の初日から基準日（同日を含みません。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で15万円を按分計算した金額（円単位未満切捨て）と、基準日（同日を含みます。）から当該計算期間末日（同日を含みます。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で、基準日における出資総額に基づき後記基準報酬額表により計算した額を按分計算した金額（円単位未満切捨て）の合計額に消費税額を加算した金額とします。
総資産額算定方法（年間）100億円以下

7,000,000円

100億円超500億円以下

7,000,000円＋（資産総額－100億円）×0.050％

500億円超1,000億円以下

27,000,000円＋（資産総額－500億円）×0.040％

1,000億円超2,000億円以下

47,000,000円＋（資産総額－1,000億円）×0.035％

2,000億円超3,000億円以下

82,000,000円＋（資産総額－2,000億円）×0.030％

3,000億円超5,000億円以下

112,000,000円＋（資産総額－3,000億円）×0.025％

5,000億円超

162,000,000円＋（資産総額－5,000億円）×0.020％- 77 -

(ハ）投資主名簿等管理人の報酬
投資主名簿等管理人への報酬の計算方法並びに支払時期及び方法は以下のとおりです。
ａ．報酬額の計算方法
本投資法人は、投資主名簿等管理人が委託事務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、後記手数料明細表に掲げる金額を上限とした手数料を支払うものとします。
ただし、手数料明細表に定めのない事務に対する手数料は、本投資法人と投資主名簿等管理人との間で協議の上決定します。
ｂ．報酬の支払時期及び方法
投資主名簿等管理人は手数料を毎月計算して翌月中に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替の方法により支払います。

- 78 -

手数料明細表
項目

手数料

対象事務

投資主名簿管理料

１．月末現在の投資主１名につき下記段階により区分

投資主名簿の保管、管理に関する事務（基本料）

決算期日における投資主確定並びに投計算した合計額の６分の１（月額）390円 資主リスト、統計諸資料の作成に関す330円 る事務5,000名まで
10,000名まで280円 分配金振込指定投資主の管理に関する230円 事務30,000名まで
50,000名まで180円 以下の法定帳簿の作成、管理及び備置
150円 ・分配利益明細簿

100,000名まで
100,001名以上

・投資証券台帳

ただし、月額の最低額を220,000円とする
２．月中に失格となった投資主１名につき55円

・投資証券不発行管理簿・投資証券払戻金額帳
・未払分配利益明細簿
・未払払戻金明細簿
・上記のほか、本投資法人及び投資主
名簿等管理人が別途合意する帳簿書
類

分配金計算料

１．投資主１名につき下記段階により区分計算した合分配金の計算、分配金支払原簿の作成、領収証又は振込通知の作成、振込

計額

10,000名まで120円 票又は振込磁気テープの作成、支払済105円 領収証の整理集計、支払調書の作成、

30,000名まで90円 特別税率及び分配金振込適用等の事務

50,000名まで

75円

100,000名まで60円

100,001名以上

50円

5,000名まで

ただし、１回の最低額を350,000円とする
２．振込指定分
分配金支払料

１．分配金領収証

１投資主につき130円加算
１枚につき

500円

取扱（払渡）期間経過後の分配金の支
払事務

２．月末現在未払投資主１名につき
諸届受理料

諸届受理

１件につき

5円
250円

未払投資主の管理に関する事務
住所変更、商号変更、代表者変更、改姓名、常任代理人等の投資主名簿の記載の変更を要する届出及び事故届、改印届、分配金振込指定書の受理並びに特別税率及び告知の届出の受理に関する事務- 79 -

項目

手数料

諸通知封入発送料

対象事務

１．封入発送料

投資主総会招集通知状、同決議通知(１）封書

状、議決権行使書面（委任状）、資産①

運用報告、分配金領収証等投資主総会

定形サイズの場合
封入物２種まで１通につき25円

関係書類の封入発送事務

１種増すごとに5円加算
ただし、定形サイズでも追加手封入がある場
合には、追加手封入１通につき15円加算②

定形外サイズ又は手封入の場合封入物２種まで１通につき45円
１種増すごとに15円加算(２）はがき１通につき15円

ただし、１回の発送につき最低額を50,000円とする
２．書留適用分

１通につき30円加算

３．発送差止・送付先指定
１通につき

200円

４．振込通知を分配金計算書と分配金振込先確認書に分割した場合返戻郵便物整理料

１件につき25円加算

５．ラベル貼付料

１通につき

5円

返戻郵便物

１通につき

250円

投資主総会招集通知状、同決議通知
状、資産運用報告等の返戻郵便物の整理、再発送に関する事務

議決権行使書面（委１．議決権行使書面（委任状）作成料

任状）作成集計料

議決権行使書面（委任状）の作成、提作成１枚につき18円

出議決権行使書面（委任状）の整理及び集計の事務

２．議決権行使書面（委任状）集計料
集計１枚につき

50円

ただし、１回の集計につき最低額を100,000円とする
３．投資主提案による競合議案がある場合
１通につき50円加算
４．不統一行使分証明・調査料１通につき50円加算

発行異動証明書１枚、又は調査１件１名義につき1,600円
発行残高証明書１枚、又は調査１件１名義につき800円

振替制度関係手数料

る証明書の作成及び投資口の取得、異動（譲渡、相続、贈与等）に関する調査資料の作成事務
総投資主通知に係るデータの受理及び

１．総投資主通知に関するデータ受理料

各種コード（所有者、常任代理人、国総投資主通知受理料
投資主１名１件につき100円

受理１件につき籍等）の登録並びに投資主名簿更新に関する事務

２．個別投資主通知に関するデータ受理料
個別投資主通知分配金支払、投資主名簿記載等に関す

250円

個別投資主通知データの受理及び個別
投資主通知明細の作成に関する事務

３．情報提供請求データ受理料
情報提供請求１件につき 250円

情報提供請求データの振替機関への送信に関する事務
振替口座簿記録事項の通知に関する事
務本表に定めのない臨時事務（新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口
分布統計表作成事務又は解約に関する事務等）については、両当事者協議の上その都度手数- 80 -

料を定めます。
(ニ）特別口座管理人の報酬
ａ．報酬額の計算方法
本投資法人は、口座管理事務手数料として、後記口座管理事務手数料明細表により計算した金額を上限とした手数料を特別口座管理人に支払うものとします。ただし、口座管理
事務手数料明細表に定めのない事務に係る手数料は、その都度本投資法人と特別口座管理人が協議の上決定するものとします。
経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、上記の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本投資法人と特別口座管理人が協議の上、口座管理事務手数料を変更しうるものとします。なお、上記の定めにより難い事情には、本投資法人及び特別口座管理人の間で締結された投資口事務代行委託契約の失効を含むものとします。
ｂ．報酬の支払時期及び方法
口座管理事務手数料について、特別口座管理人は毎月末に締め切り、翌月中に本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の翌月末日までにこれを支払うものとします。
口座管理事務手数料明細表
項目
特別口座管理料

料率

対象事務

１．特別口座管理投資主１名につき下記段階により区振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務分計算した合計額（月額）150円 総投資主通知に係る報告に関する事務
125円 新規記載又は記録手続及び抹消手続又3,000名まで
10,000名まで100円 は全部抹消手続に関する事務
75円 振替口座簿への記載又は記録、質権に30,000名まで
30,001名以上係る記載又は記録及び信託の受託者並

ただし、月額の最低額を20,000円とする
２．各口座管理事務につき下記(１）～(５）の手数料
ただし、特別口座管理人が本投資法人の投資主名
簿等管理人であるときは、下記(１）～(５）の手数料を適用しないする事務
個別投資主通知及び情報提供請求に関する事務特別口座の開設及び廃止に関する事務(１）総投資主報告料
報告１件につき150円(２）個別投資主通知申出受理料
受理１件につき250円(３）情報提供請求受理料
受理１件につき250円

受理１件につき250円(４）諸届受理料(５）分配金振込指定取次料
取次１件につき調査・証明料びに信託財産に係る記載又は記録に関

加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更及び加入者情報の機構等への届出に関する事務振替法で定める取得者等のための特別口座開設等請求に関する事務
投資口の併合・分割等に関する事務
加入者等からの照会に対する応答に関
する事務

130円

１．発行異動証明書１枚、又は調査１件１名義につき1,600円
２．発行残高証明書１枚、又は調査１件１名義につき振替口座簿の記載等に関する証明書の作成及び投資口の移動（振替、相続等）に関する調査資料の作成事務

800円
振替請求受付料

振替請求

１件につき

1,000円

特別口座の加入者本人のために開設された他の口座への振替手続に関する事
務- 81 -

本表に定めのない臨時事務（解約に関する事務等）についてはその都度料率を定めます。
(ホ）投資法人債に関する一般事務受託者の報酬
第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
財務代理手数料
本投資法人は、第１回無担保投資法人債の財務代理人である株式会社三井住友銀行に対して、財務代理手数料として金800万円を平成23年11月11日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。
④

会計監査人報酬（規約第39条）
会計監査人に対する報酬は、各営業期間につき2,000万円を上限として、この範囲内で役員会にて定める金額を、当該決算期後３か月以内に振込により支払います。

- 82 -

（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、以下の費用について負担するものとします。
①

運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社との間の各委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務又は事務を処理するために要した諸費用又は一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合のかかる遅延利息又は損害金②

投資口及び投資法人債の発行に関する費用③

投資主の氏名・住所データ作成費用、投資主あて書類送付に係る郵送料及び使用済書類等返還（廃棄）に要する運搬費④

分配金支払に関する費用（分配金領収証用紙、銀行取扱手数料等を含みます。）⑤

有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用⑥

目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用⑦

財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する場
合の提出費用を含みます。）⑧

本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用⑨

本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用⑩

投資主総会及び役員会開催に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び交付に係る費用⑪

執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等⑫

運用資産の取得、管理、売却等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）⑬ 借入金及び投資法人債に係る利息⑭ 本投資法人の運営に要する費用⑮

本投資証券が東京証券取引所に上場し、それを維持するのに要する費用⑯ 信託報酬
⑰

その他上記①から⑯の費用に類する費用

なお、上記（１）から（４）までの手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
（照会先）
阪急リート投信株式会社
大阪市北区茶屋町19番19号
電話番号 06－6376－6821- 83 -

（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内
容は変更されることがあります。
① 投資主の税務(イ）個人投資主の税務
ａ．利益の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益の分配は、配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。また、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は、所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が併せて課されます。ただし、本投資法人から受け取る利益の分配は、上場株式等の配当等として、大口株主等（発行済投資口総数の３％以上を保有する個人投資主）を除き、以下の特例の対象となります。
(ⅰ）平成25年12月31日までに支払を受けるべき利益の分配
利益の分配に対する源泉徴収税率は、10％（所得税７％、住民税３％）の軽減税率が適用されます（平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は復興特別所得税が併せて課されます。）。個人投資主は金額にかかわらず源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能です。
(ⅱ）平成26年１月１日以後支払を受けるべき利益の分配
利益の分配に対する源泉徴収税率は、20％（所得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税が選択できます（平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は復興特別所得税が併せて課されます。）。また、個人投資主は源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択も可能です。
(ⅲ）所得税の確定申告においては、総合課税に代えて、10％（所得税７％、住民税３％）の税率による申告分離課税が選択できます（平成26年１月１日以後の税率は20％（所得税15％、住民税５％）となり、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は復興特別所得税が併せて課されます。）。上場株式等の譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得の金額から控除することができます（平成28年１月１日以後は、国債、地方債、上場公社債等の一定の利子所得の金額からも控除することができます。）。
(ⅳ）金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内で本投資法人からの利益の分配を受け取ることも可能です（下記ｃ．（ⅲ）をご参照下さい。）。
(ⅴ）少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、平成26年１月１日以後、金融商品取引業
者等の営業所に開設した非課税口座において管理されている上場株式等（平成26年から
平成35年までの10年間、新規投資額で毎年100万円を上限とします。）に係る配当等で、その非課税口座に非課税管理勘定を設けた日の属する年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
ｂ．利益を超えた金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻しとして取り扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資金等に相当する額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取り扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡- 84 -

原価（注３）を計算し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｃ．の投資口の譲渡における金融商品取引業者等を通じた譲渡等の場合と原則同様になります。
ｃ．投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率により課税されます。また、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間の譲渡等については、所得税の2.1％に相当する復興特別所得税が併せて課されます。譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。ただし、本上場投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。
(ⅰ）申告分離課税の上記20％の税率は、平成25年12月31日までの譲渡等に関しては10％（所得税７％、住民税３％）となります（平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は復興特別所得税が併せて課されます。）。
(ⅱ）本上場投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年分における他の上場株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、株式等の譲渡所得等の合計が損失となったときは、原則として申告によりその譲渡日の属する年分において申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得の金額から控除することができます（平成28年１月１日以後は、国債、地方債、上場公社債等の一定の利子所得の金額からも控除することができます。）。なお、上場株式等の配当所得の金額から控除しきれなかった場合には、申告を要件にこの損失を翌年以降３年間にわたって繰り越し、株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離税を選択した上場株式等の配当所得の金額から控除することができます（平成28年１月１日以後は、国債、地方債、上場公社債等の一定の利子所得の金額からも控除することができます。）。
(ⅲ）金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉税率は、平成25年12月31日までの譲渡等に対しては10％（所得税７％、住民税３％）、平成26年１月１日以後の譲渡等に対しては20％（所得税15％、住民税
５％）となります（平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は復興特別所得税が併せて課されます。）。
なお、金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において上場株式等の配当等を受け取ることを選択したときは、この源泉徴収選択口座内における上場株
式等の譲渡所得等に係る損失をこの源泉徴収選択口座内における配当等から控除することも可能となり、上場株式等の配当等に係る源泉徴収税額も減額調整されます（平成28年１月１日以後は、特定口座の源泉徴収選択口座内における、国債、地方債、上場公社
債等の一定の利子等に係る所得税額も減額調整されます。）。
(ⅳ）少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、平成26年１月１日以後、金融商品取引業
者等の営業所に開設した非課税口座において管理されている上場株式等をその非課税口
座に非課税管理勘定を設けた日の属する年の１月１日から５年内に譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。
(ロ）法人投資主の税務
ａ．利益の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益の分配は受取配当等として取り扱われ、原則- 85 -

20％の税率により所得税が源泉徴収されます。ただし、本上場投資口の利益の分配は特例の対象となり、この所得税の源泉税率は平成25年12月31日までに支払を受けるべきものに関しては７％、平成26年１月１日以後に支払を受けるべきものに関しては15％となります（平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は復興特別所得税が併せて課されます。）。この源泉税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります（復興特別所得税は復興特別法人税からの控除対象となります。）。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
ｂ．利益を超えた金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻しとして取り扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資金等に相当する額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取り扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を計算し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｃ．の投資口の譲渡の場合と同様となります。
ｃ．投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則として約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
（注１）みなし配当の金額は、次の算式により計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
みなし配当の金額＝出資の払戻し額－投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資金等の額（注２）投資口の譲渡に係る収入金額は、次の算式により計算されます。
投資口の譲渡に係る収入金額＝出資の払戻し額－みなし配当の金額（注１）（注３）投資主の譲渡原価の額は、次の算式により計算されます。
投資主の譲渡原価の額＝出資払戻し直前の取得価額

×

投資法人の出資払戻し総額
投資法人の前期末の簿価純資産価額※※この割合は、小数点以下第３位未満の端数があるときは切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。
（注４）投資口の譲渡損益の額は、次の算式により計算されます。
投資口の譲渡損益の額＝投資口の譲渡に係る収入金額（注２）－投資主の譲渡原価の額（注３）② 投資法人の税務(イ）利益配当等の損金算入要件
導管性要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
利益の配当等を損金算入するために留意すべき主要な要件は以下のとおりです。
ａ．配当等の額が配当可能利益の額の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること
ｂ．他の法人の株式又は出資（所在地国の法令の規制等により、海外不動産の取得等ができない場合において、専ら海外不動産の取得等を行うことを目的とした財務省令で定める法人の株式又は出資を除きます。）の50％以上を有していないこと
ｃ．租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定する機関投資家（金融商品取引法第２条第９項に規定する金融商品取引業者（同法第28条第１項に規定する第一種金融商品取引業のうち同条第８項に規定する有価証券関連業に該当するもの又は同条第４項に規定する投資運用業を行う者に限ります。）その他財務省令で定めるものに限ります。）以外の者から借入れを行っていないこと- 86 -

ｄ．事業年度の終了時において、１人の投資主及びその特殊関係者により発行済投資口総数
及び議決権総数の50％超を保有される同族会社に該当していないこと
ｅ．投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割
合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載又は記録されていること
ｆ．事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること又は租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定する機関投資家（金融商品取引法第２条第９項に規定する金融商品取引業者（同法第28条第１項に規定する第一種金融
商品取引業のうち同条第８項に規定する有価証券関連業に該当するもの又は同条第４項に規定する投資運用業を行う者に限ります。）その他財務省令で定めるものに限ります。）
のみによって所有されているものであること(ロ）不動産流通税の軽減措置
ａ．登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税標準額の２％の税率により課されますが、平成25年４月１日から平成27年３月31日までに登記される土地の売買による所有権移転の登記については1.5％に軽減されています。ただし、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価格の合計額が本投資法人の有する特定資産の価格の合計額に占める割合を100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは金融商品取引法第２条第３項第１号の適格機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人が平成25年４月１日から平成27年３月31日までに取得する倉庫等以外の不動産の所有権移転登記については、特例により軽減税率の1.3％に軽減されます。
ｂ．不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額の４％の税率により課されますが、平成27年３月31日までに取得される住宅又は土地については３％の軽減税率が適用されます。ただし、上記ａ．の要件を満たす投資法人（借入要件に関し、適格機関
投資家の範囲については、地方税法施行規則の規定に従います。）が平成23年７月１日から平成27年３月31日までに取得する不動産に対しては、特例により５分の２に軽減されます。

- 87 -

５【運用状況】（１）【投資状況】
本投資法人の第17期末（平成25年11月30日）現在における投資状況の概要は以下のとおりです。
第17期（平成25年11月30日現在）
資産の種類

用途

地域

（注１）

（注１）

保有総額
（百万円）

資産総額に対する比率（％）

（注２）

関西圏

8,923

6.8

関西圏以外

3,548

2.7

―

―

483

0.4

関西圏

―

―

関西圏以外

―

―

12,9559.8

関西圏

63,606

48.3

関西圏以外

7,072

5.4

関西圏

13,630

10.4

関西圏以外

24,602

18.7

―

―

722

0.5

小計

109,633

83.3

匿名組合出資持分（注４）――

預金・その他の資産（注３）（注５）

9,069

6.9

資産総額（注６）

131,658(122,589)

100.0(93.1)

商業用途区画関西圏
事務所用途区画不動産

関西圏以外
その他用途区画小計
商業用途区画

信託不動産

事務所用途区画（注３）

関西圏
その他用途区画
関西圏以外（注１）商業用途区画： 事務所、店舗、飲食、アミューズメント、クリニック、学習塾、学校、美容院、貸会議室、ホール、劇場、
ホテル及び娯楽施設等のうち、対価を支払って物やサービス等の提供を受けることを目的とした人が訪れる
区画及び物やサービス等を提供するための補完的区画
事務所用途区画：執務することを目的とした区画及び執務のための補完的区画
その他用途区画：商業用途区画及び事務所用途区画のいずれにも含まれない区画（住居等）
関西圏：大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県及び和歌山県の２府４県（注２）用途区画別の保有総額は、期末日現在の物件毎の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）を、期中の各用途区画からの賃料収入及び共益費収入の合計の比率で按分して記載しています。ただし、ラグザ大阪の賃貸方式は固定型マスターリースであり、期中の用途区画別の収入額を算出することが困難なため、取得日（平成21年１月22日）の属する月（平成21年１月）のエンドテナントの各用途区画からの賃料収入及び共益費収入の合計の比率で、第17期に取得した北青山３丁目ビルについては、第17期に賃料収入及び共益費収入を収受していないことから、テナントとの賃貸借契約に基づく各用途区画からの月額賃料収入及び月額共益費収入の合計の比率で按分しています。
（注３）信託不動産及び預金・その他の資産は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）に定める「その他の資産」です。

- 88 -

（注４）平成25年６月27日に匿名組合出資持分の運用資産であったイオンモール堺北花田（敷地）の信託受益権を取得しており、本匿名組合出資持分の払戻しを受けています。
（注５）預金・その他の資産には信託財産内の預金6,648百万円が含まれています。なお、信託不動産には信託財産内の預金は含まれていません。
（注６）括弧内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産等の保有に相当する部分を記載しています。

第17期（平成25年11月30日現在）
貸借対照表計上額（百万円）

資産総額に対する比率（％）

負債総額

65,976

50.1

純資産総額

65,68249.9- 89 -

（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。

- 90 -

②【投資不動産物件】
本投資法人が所有する不動産に加え、信託受益権に係る信託不動産をあわせて本「② 投資
不動産物件」に含めて記載しています。
(イ）不動産の概要
ａ．価格及び投資比率
施設区分
(注２)

商業用
施設

事務所用
施設

複合施設

物件番号
(注３)

所在地

Ｒ１（Ｋ）

大阪市
北区

Ｒ２（Ｋ）

第17期
投資
（平成25年11月30日現在）
比率
貸借対照表 鑑定評価額
（％）
(百万円)
計上額
(注４)
(注５)
(百万円)

取得日

取得価格
(百万円)

ＨＥＰファイブ（準共有持分14％相当）

平成17年
２月１日

6,468

5.1

5,821

7,490

大阪市
北区

北野阪急ビル

平成17年
２月１日

7,740

6.1

7,708

6,560

Ｒ３（Ｋ）

大阪府
吹田市

デュー阪急山田

平成17年
２月１日

6,930

5.4

5,903

7,370

Ｒ４（Ｋ）

大阪府
高槻市

高槻城西ショッピングセンター

平成17年
11月15日

8,600

6.7

7,582

7,460

Ｒ５（Ｋ）

大阪府
茨木市

ニトリ茨木北店（敷地）

平成18年
３月29日

1,318

1.0

1,340

1,488

Ｒ６

広島市
安芸区

コーナン広島中野東店（敷地）

平成18年
10月２日

2,175
（注６）

1.7

2,280

1,840

Ｒ８

東京都
港区

ホテルグレイスリー田町

平成20年
12月25日

4,160

3.3

3,923

4,010

Ｒ９（Ｋ）

兵庫県
西宮市

ららぽーと甲子園（敷地）

平成21年
１月22日

7,350

5.7

7,748

6,850

Ｒ10

浜松市
中区

リッチモンドホテル浜松

平成21年
１月22日

2,100

1.6

1,690

1,982

Ｒ11（Ｋ）

兵庫県
西宮市

阪急西宮ガーデンズ（準共有持分28％相当）

平成25年
４月16日

18,30014.3

18,31920,860Ｒ12（Ｋ）

堺市
北区

イオンモール堺北花田
（敷地）

平成25年
６月27日

8,100

6.3

8,189

8,650

Ｒ13（Ｋ）

大阪府
豊中市

万代豊中豊南店（敷地）

平成25年
６月27日

1,870

1.5

1,889

2,100

Ｏ１

東京都
中央区

汐留イーストサイドビル

平成20年
２月29日

19,025

14.9

18,076

12,900

Ｏ２（Ｋ）

大阪市
北区

阪急電鉄本社ビル

平成25年
４月10日

10,2008.0

10,201

10,500

Ｍ１（Ｋ）

大阪市
中央区

上六Ｆビルディング

平成17年
11月１日

2,980

2.3

2,800

2,560

Ｍ２

東京都
品川区

スフィアタワー天王洲（準共有持分33％相当）

平成19年
10月２日

9,405

7.4

8,705

6,699

Ｍ３（Ｋ）

大阪市
福島区

ラグザ大阪

平成21年
１月22日

5,122

4.0

4,631

5,190

Ｍ４（Ｋ）

大阪市
中央区

難波阪神ビル

平成21年
１月22日

4,310

3.4

4,023

2,710

Ｍ５

東京都
港区

北青山３丁目ビル

平成25年
11月12日

1,680

1.3

1,751

1,700

127,834

100.0

122,589

118,919

物件名称

ポートフォリオ合計（注１）ＨＥＰファイブ、北野阪急ビル、デュー阪急山田、ホテルグレイスリー田町、ららぽーと甲子園（敷地）、リッチモンドホテ
ル浜松、阪急西宮ガーデンズ、イオンモール堺北花田（敷地）、万代豊中豊南店（敷地）、汐留イーストサイドビル、阪急電
鉄本社ビル、上六Ｆビルディング、スフィアタワー天王洲、ラグザ大阪及び難波阪神ビルは、不動産信託受益権として保有しています。
（注２）商業用施設：「商業用途区画」からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占め、かつ、「事務所用途区画」のない施設
事務所用施設：「事務所用途区画」からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占め、かつ、「商業用途区画」のない施設- 91 -

複合施設：「商業用途区画」及び「事務所用途区画」からの賃料収入合計が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占めている施設（注３）物件番号は、本投資法人が保有する物件を施設及び地域毎に分類し、符号及び番号を付したものです。
（Ｒ：商業用施設、Ｏ：事務所用施設、Ｍ：複合施設、数字：取得日順、（Ｋ）：関西圏）（注４）投資比率は、各物件の取得価格のポートフォリオ合計に対する比率です。
（注５）鑑定評価額は、本投資法人規約に定める資産評価の方法、基準及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、ＨＥＰ
ファイブ、北野阪急ビル、デュー阪急山田、ニトリ茨木北店（敷地）、コーナン広島中野東店（敷地）、阪急西宮ガーデンズ
及びラグザ大阪については株式会社谷澤総合鑑定所、高槻城西ショッピングセンター、ホテルグレイスリー田町、ららぽーと
甲子園（敷地）、リッチモンドホテル浜松、イオンモール堺北花田（敷地）及び汐留イーストサイドビルについては株式会社
立地評価研究所、万代豊中豊南店（敷地）、阪急電鉄本社ビル、上六Ｆビルディング、難波阪神ビル及び北青山３丁目ビルについては大和不動産鑑定株式会社、スフィアタワー天王洲については一般財団法人日本不動産研究所による鑑定評価額を記載しています。
（注６）平成19年４月９日に追加取得した土地の取得価格５百万円を含んでいます。

ｂ．賃貸の概要
第17期（平成25年11月30日現在）
物件
番号

物件名称

ＨＥＰファイブ
Ｒ１（Ｋ） （準共有持分14％相当）

Ｒ２（Ｋ） 北野阪急ビル

Ｒ３（Ｋ） デュー阪急山田

賃貸方式
（注１）

パススルー
型マスター
リース
パススルー
型マスター
リース、固
定型マス
ターリース
の併用
（注６）
ダイレクト
リース
固定型マス
ターリー
ス、ダイレ
クトリース
の併用

自
至

第17期
平成25年６月１日
平成25年11月30日

テナ
賃貸事業
運用日数
ント
収入
（日）
総数
（百万円）
(注４)

右記情報の算出方法
（注１）

賃貸可能
面積（㎡）
（注２）

賃貸面積
（㎡）
（注２）

稼働率
（％）
(注３)

マスターレッシーとの賃貸借契約により算出（Ａ）

6,337.37（注５）6,337.37
（注５）

100.0

エンドテナントとの賃貸借契約により算出（Ｂ）(2,958.94)（注５）(2,874.78)(97.2) (130)（注５）

マスターレッシーとの賃貸借契約により算出（Ａ）

28,194.15

28,194.15

1
310

183

571

183

100.0

2

パススルー型：エンドテナント
固定型：マスターレッシー(18,477.35) (17,774.64) (96.2)との賃貸借契約により算出
（Ｂ）

(22)

（Ｃ）

13,027.28

13,027.28

100.0

28

388

183

（Ｃ）

31,451.81（注７）

31,451.81
（注７）

100.0

1

284

183

Ｒ４（Ｋ）

高槻城西ショッピ
ングセンターＲ５（Ｋ）

ニトリ茨木北店
（敷地）

ダイレクト
リース

（Ｃ）

6,541.31

6,541.31

100.0

1

－
（注８）

183

Ｒ６

コーナン広島中野
東店（敷地）

ダイレクト
リース

（Ｃ）

25,529.73（注９）25,529.73
（注９）

100.0

1

72

183

Ｒ８

ホテルグレイス
リー田町

ダイレクト
リース

（Ｃ）

4,943.66

4,943.66

100.0

1

121

183

Ｒ９（Ｋ）

ららぽーと甲子園
（敷地）

ダイレクト
リース

（Ｃ）

126,052.16

126,052.16

100.0

1

257

183

リッチモンドホテ
ル浜松

固定型マス
ターリー
ス、ダイレ
クトリース
の併用

（Ｃ）

6,995.33

6,995.33

100.0

1

－
（注８）

183

Ｒ10

- 92 -

第17期（平成25年11月30日現在）
物件
番号

物件名称

賃貸方式
（注１）
右記情報の算出方法
（注１）

自
至

賃貸可能
面積（㎡）
（注２）

賃貸面積
（㎡）
（注２）

稼働率
（％）
(注３)

第17期
平成25年６月１日
平成25年11月30日

テナ
賃貸事業
運用日数
ント
収入
（日）
総数
（百万円）
(注４)

阪急西宮ガーデン
Ｒ11（Ｋ） ズ（準共有持分28％相当）

固定型マス
ターリース

（Ｃ）

65,372.41（注10）

65,372.41
（注10）

100.0

1

618

183

Ｒ12（Ｋ）

イオンモール堺北花田（敷地）

ダイレクト
リース

（Ｃ）

64,104.27

64,104.27

100.0

2

―
（注８）

157

Ｒ13（Ｋ）

万代豊中豊南店
（敷地）

ダイレクト
リース

（Ｃ）

8,159.41

8,159.41

100.0

1

―
（注８）

157

Ｏ１

汐留イーストサイ
ドビル

ダイレクト
リース

（Ｃ）

9,286.58

9,286.58

100.0

6

407

183

Ｏ２（Ｋ） 阪急電鉄本社ビル

固定型マス
ターリー
ス、ダイレ
クトリース
の併用

（Ｃ）

27,369.37

27,369.37

100.0

1

359

183

Ｍ１（Ｋ）

上六Ｆビルディン
グ

ダイレクト
リース

（Ｃ）

4,611.82

4,481.57

97.2

12

137

183

Ｍ２

スフィアタワー天王洲（準共有持分33％相当）

ダイレクト
リース

（Ｃ）

8,807.71（注11）

3,772.85
（注11）

42.8

21

217

183

Ｍ３（Ｋ） ラグザ大阪

固定型マス
ターリース

（Ｃ）

30,339.91

30,339.91

100.0

1

254

183

マスターレッシーとの賃貸借契約により算出（Ａ）

9,959.01

9,959.01

100.0

1Ｍ４（Ｋ） 難波阪神ビル

パススルー
型マスター
リース

146

183

エンドテナントとの賃貸借契約により算出（Ｂ）(6,456.88)(6,126.86) (94.9)

(18)
―
（注８）

19

4,536

―

Ｍ５

北青山３丁目ビル

ダイレクト
リース

（Ｃ）

619.76619.76100.0

2（Ａ）と（Ｃ）の合計

477,703.07

472,537.95

98.9

85

（（Ｂ）と（Ｃ）の合計）(461,105.71) (454,823.71) (98.6) (251)

ポートフォリオ合計（注１）マスターリース（方式）：信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー（転貸人）に賃貸し、マスターレッシーがエンドテ
ナント（転借人）に転貸する方式
ダイレクトリース（方式）：マスターリース方式を採用せず、信託受託者又は本投資法人がエンドテナント（賃借人）に直接賃貸する方式
パススルー型マスターリース（方式）：マスターレッシーが支払う賃料と、エンドテナントが支払う賃料が常に同額となるマ
スターリース方式
固定型マスターリース（方式）：マスターレッシーが支払う賃料を、エンドテナントが支払う賃料にかかわらず一定額とする
マスターリース方式
マスターレッシー：信託受託者又は本投資法人から各物件を借り受け、各物件の区画をエンドテナントに転貸する転貸人
エンドテナント：借り受けた各物件の区画を転貸せず、自らが商業、事務所、その他の用途に使用する賃借人又は転借人（注２）賃貸可能面積及び賃貸面積には、マスターリース方式により一括賃貸をしている場合を除き、倉庫、駐車場、機械室等を含めていません。
（注３）稼働率は賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合です。
（注４）テナント総数は、敷地又は貸室を賃借しているテナントの合計数です。なお、１テナントが特定の物件にて複数の敷地又は貸室を賃借している場合には１と数えて記載しています。これに対し、１テナントが複数の物件を賃借している場合は別に数え、延べテナント数をポートフォリオ合計に記載しています。
（注５）準共有持分14％相当の賃貸可能面積及び賃貸面積を記載しています。
（注６）ホテル部分（株式会社阪急阪神ホテルズへの転貸部分）については、阪急電鉄株式会社への固定型マスターリース、それ以外（ホテル以外の各エンドテナントへの転貸部分）については、阪急阪神ビルマネジメント株式会社へのパススルー型マスター
リースとなっています。

- 93 -

（注７）賃貸可能面積及び賃貸面積には、駐車場棟の面積9,476.49㎡を含んでいます。
（注８）テナントから賃料等を開示することにつき同意が得られていないため、開示していません。
（注９）当初取得分の25,469.59㎡と追加取得分の60.14㎡の合計です。
（注10）準共有持分28％相当の賃貸可能面積及び賃貸面積を記載しています。賃貸可能面積及び賃貸面積には、駐車場棟の面積
8,929.49㎡（準共有持分28％相当）を含んでいます。
（注11）準共有持分33％相当の賃貸可能面積及び賃貸面積を記載しています。

- 94 -

ｃ．稼働率の推移
第８期

第９期

第10期

第11期

第12期

(平成21年(平成21年(平成22年(平成22年(平成23年５月31日現在) 11月30日現在) ５月31日現在) 11月30日現在) ５月31日現在)
総賃貸可能面積（㎡）（注２）
総賃貸面積（㎡）（注２）
稼働率（％）（注１）（注２）
ＨＥＰファイブ
Ｒ１（Ｋ） （準共有持分相当）（注３）

371,269.72

341,637.00

341,637.00

341,637.00(342,057.26)(313,631.12)(313,631.11)(313,631.11)

341,637.00(313,631.11)

369,513.70

340,697.36

340,263.69

340,362.57

340,362.57(337,002.64)(309,452.95)(308,460.88)(309,521.38)(310,417.16)

99.5

99.7

99.6

99.6

99.6

(98.5)(98.7)(98.4)(98.7)(99.0)

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

(100.0)(99.6)(100.0)(99.6)(98.0)

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

(93.0)(92.5)(92.5)(93.5)(93.6)

Ｒ３（Ｋ） デュー阪急山田

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｒ４（Ｋ） 高槻城西ショッピングセンター

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｒ２（Ｋ） 北野阪急ビル

Ｒ５（Ｋ）
Ｒ６

ニトリ茨木北店（敷地）
コーナン広島中野東店
（敷地）

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

(93.4)(96.6)(91.7)(94.5)(98.6)

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

100.0

93.1

93.1

93.1

93.1

Ｏ２（Ｋ） 阪急電鉄本社ビル（注５）

100.0

－

－

－

－

Ｍ１（Ｋ） 上六Ｆビルディング

87.5

96.6

84.8

89.9

89.9

86.6

98.4

99.7

98.1

98.1

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

個別物件 Ｒ７（Ｋ） NU chayamachi（注４）
の稼働率
（％）
（注１）
（注２）

Ｒ８
Ｒ９（Ｋ）
Ｒ10
Ｒ11（Ｋ）
Ｒ12（Ｋ）
Ｒ13（Ｋ）
Ｏ１

Ｍ２

ホテルグレイスリー田町
ららぽーと甲子園（敷地）
リッチモンドホテル浜松
阪急西宮ガーデンズ（準共有持分28％相当）
イオンモール堺北花田（敷地）
万代豊中豊南店（敷地）
汐留イーストサイドビル

スフィアタワー天王洲（準共有持分33％相当）

Ｍ３（Ｋ） ラグザ大阪
Ｍ４（Ｋ） 難波阪神ビル
Ｍ５

北青山３丁目ビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

(80.9)(78.1)(77.6)(85.1)(93.9)

－

－

－

－

－

- 95 -

第13期

第14期

第15期

第16期

第17期

(平成23年(平成24年(平成24年(平成25年(平成25年11月30日現在) ５月31日現在) 11月30日現在) ５月31日現在) 11月30日現在)
総賃貸可能面積（㎡）（注２）
総賃貸面積（㎡）（注２）

341,637.00

341,637.00

341,610.73

404,773.01

477,703.07(313,638.74)(313,459.73)(313,433.47)(388,175.66)(461,105.71)

341,006.68

339,681.33

340,286.31

403,727.52

472,537.95(311,870.25)(308,864.47)(310,338.94)(386,220.68)(454,823.71)

稼働率（％）（注１）（注２）
ＨＥＰファイブ
Ｒ１（Ｋ） （準共有持分相当）
（注３）

99.8

99.4

99.6

99.7

98.9

(99.4)(98.5)(99.0)(99.5)(98.6)

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

(99.6)(100.0)(99.6)(99.1)(97.2)

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

(98.5)(100.0)(100.0)(97.8)(96.2)

Ｒ３（Ｋ） デュー阪急山田

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｒ４（Ｋ） 高槻城西ショッピングセンター

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

－

－

Ｒ２（Ｋ） 北野阪急ビル

Ｒ５（Ｋ）
Ｒ６

ニトリ茨木北店（敷地）
コーナン広島中野東店（敷地）

個別物件 Ｒ７（Ｋ） NU chayamachi（注４）

100.0

100.0

100.0

(97.1)(85.0)(87.7)

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

－

－

－

100.0

100.0

－

－

－

－

100.0

－

－

－

－

100.0

100.0

90.9

100.0

100.0

100.0

－

－

－

100.0

100.0

89.9

89.9

89.9

97.2

97.2

98.1

92.7

90.2

89.6

42.8

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

の稼働率
Ｒ８

（％）
（注１）
（注２）

Ｒ９（Ｋ）
Ｒ10
Ｒ11（Ｋ）
Ｒ12（Ｋ）
Ｒ13（Ｋ）
Ｏ１

ホテルグレイスリー田町
ららぽーと甲子園（敷地）
リッチモンドホテル浜松
阪急西宮ガーデンズ（準共有持分28％相当）
イオンモール堺北花田（敷地）
万代豊中豊南店（敷地）
汐留イーストサイドビル

Ｏ２（Ｋ） 阪急電鉄本社ビル（注５）Ｍ１（Ｋ） 上六Ｆビルディング
Ｍ２

スフィアタワー天王洲（準共有持分33％相当）

Ｍ３（Ｋ） ラグザ大阪
Ｍ４（Ｋ） 難波阪神ビル
Ｍ５

北青山３丁目ビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

(92.5)(85.7)(94.9)(92.6)(94.9)

－

－

－

－

100.0

（注１）稼働率は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合です。本投資法人が資産運用を開始した後の各時点における稼働率を記載しています。
（注２）括弧外はマスターレッシーとの賃貸借契約による、括弧内はエンドテナントとの賃貸借契約による総賃貸可能面積、総賃貸面
積及びそれに基づく稼働率を記載しています。
（注３）平成17年２月１日付で信託受益権の準共有持分50％を取得しましたが、平成21年11月27日付で信託受益権の準共有持分５％を譲渡し、平成25年４月９日付で信託受益権の準共有持分31％を譲渡しており、当該譲渡以降の持分割合は14％です。
（注４）平成25年４月16日付で譲渡しており、当該譲渡以降は保有していません。
（注５）平成21年11月25日付で譲渡し、平成25年４月10日付で再度取得しています。

- 96 -

(ロ）個別の投資不動産物件の概要
第17期末（平成25年11月30日）現在の個別の投資不動産物件の概要については、以下の方針で記載
しています。
■投資不動産物件の概要「所在地」は、住居表示又は地番を記載しています。
土地の「敷地面積」並びに建物の「竣工年月」、「構造／階数」、「用途」及び「延床面積」
は、登記簿上の記載によるものです。
「建ぺい率」、「容積率」、「用途地域」は、それぞれ株式会社竹中工務店等が作成した建物状
況調査報告書及び株式会社谷澤総合鑑定所等が作成した鑑定評価書の記載によるものです。
「建ぺい率」は、建築基準法第53条第１項に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限を記載しています。
「容積率」は、建築基準法第52条に定められる、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限を記載しています。
「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
「主要テナント」は、賃貸面積の上位２社を記載しています。パススルー型マスターリースを導入している物件については、エンドテナントを基準として記載しています。
「ＰＭ委託先」は、各物件の管理を委託している会社を記載しています。
「特記事項」には、各物件の権利関係・利用の状況等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
■収支の状況
ＮＯＩとは、ネット・オペレーティング・インカムを意味し、各物件の賃貸事業収入の合計から
賃貸事業費用（ただし、減価償却費を除きます。）の合計を控除した額をいいます。

- 97 -

（注１）

Ｒ１（Ｋ）ＨＥＰファイブ（準共有持分14％相当）
所在地

住居表示

土地

建ぺい率

大阪市北区角田町５番15号
80％

竣工年月

平成10年11月

容積率

800％

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根／地下３階付10階建

用途地域

商業地域

用途

店舗・遊技場・劇場・駐車場

敷地面積

5,596.11㎡（100％相当）
・うち111.59㎡は公共の道路敷に供し
ています。

延床面積

45,266.96㎡（100％相当）

所有形態

所有権

所有形態

所有権

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託設定期間平成17年２月１日～平成37年１月31日

準共有者

阪急不動産株式会社

建物

賃貸関係図

・本物件については、本投資法人14％、阪急不動産株式会社
86％の割合で信託受益権を準共有しており、本投資法人、信託受託者及び阪急不動産株式会社との間で準共有者間協定を締結しています。（注１）（注２）
賃貸方式

パススルー型マスターリース
・三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が阪急不動産株式会社へ一括して賃貸し、阪急不動産株式会社は各エンドテナントへ転貸しています。エンドテナントから収受する賃料、共益費等の収入と同額が、阪急不動産株式会社から三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に支払われるパススルー型のマスターリー
ス方式です。

マスターレッシー

阪急不動産株式会社

主要テナント

株式会社セガ、株式会社ポイント※矢印は賃貸収入の流れを表しています。

ＰＭ委託先

阪急不動産株式会社（破線の矢印は本投資法人の収入とはなりません。）（阪急阪神ビルマネジメント株式会社）
・三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が阪急不動産株式会社に一括して委託し、阪急不動産株式会社は阪急阪神ビルマネジメ
ント株式会社に対し、その大部分を再委託しています。
特記事項－（注１）平成17年２月１日付で信託受益権の準共有持分50％を取得しましたが、平成21年11月27日付で信託受益権の準共有持分５％を譲渡し、平成25年４月９日付で信託受益権の準共有持分31％を譲渡しており、第17期末現在の持分割合は14％です。
（注２）信託受益権準共有者間協定の骨子は以下のとおりです。
１．信託契約に基づく受益者としての受託者に対する指図、指示及び承認その他の意思表示を含む権利行使（以下「指図等」といいます。）については、信託契約期間延長、信託契約の合意解除、信託建物の増改築及び建替え、信託不動産の全部又は一部の売却その他一定の事項を除き、阪急不動産株式会社が単独の裁量にて決定し、阪急不動産株式会社の指示を受けた本投資法人が単独名義にて行います。
２．受益者に交付される収益金は、持分割合に応じて各準共有者に支払われます。
３．信託契約に基づく一切の金銭債務は連帯して負わないものとし、持分割合に応じて各準共有者が負担します。
４．一方の準共有者が信託契約に基づく金銭債務の履行を怠った場合は、他方の準共有者はかかる債務を代位弁済することができます。
５．準共有者間の利益の調整を図るため、準共有者協議会を設置するものとします。
６．本投資法人は、阪急不動産株式会社の準共有持分の取得を申し入れることができます。
７．本投資法人が準共有持分の一部のみを処分することはできず、また、阪急不動産株式会社は優先して本投資法人の準共有持分を買い取ることができます。

- 98 -

＜収支の状況＞（注）

運用日数（単位：千円）第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日

第10期
自平成21年12月１日
至平成22年５月31日

第11期
自平成22年６月１日
至平成22年11月30日

第12期
自平成22年12月１日
至平成23年５月31日

182日

183日

182日

183日

182日

賃貸収入

968,392

940,134

850,867

846,426

849,601

水道光熱費収入71,44872,032

63,987

63,69460,322

その他収入

82,22945,88072,312

71,363

74,115

賃貸事業収入合計

1,122,070

1,058,047

987,166

981,484

984,039

委託管理料

168,220

161,788

151,460

142,831

147,947

水道光熱費

90,321

92,817

70,14585,321

67,969

支払賃借料

8,493

8,490

7,659

7,659

7,517

広告宣伝費

88,12665,357

71,11756,321

72,945

修繕費

28,062116,021

20,29324,09918,549

損害保険料

4,082

3,805

3,406

3,705

3,685

公租公課

62,044

66,622

61,72864,99766,367

その他費用

34,972

21,302

29,27725,24528,719

減価償却費（Ａ）

183,149

182,012

164,725

163,713

163,906

賃貸事業費用合計

667,472

718,218

579,812573,894

577,607

賃貸事業利益（Ｂ）

454,597339,828

407,353

407,590

406,431

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

637,746

521,841

572,079

571,303570,338

資本的支出

49,60237,402

10,832

2,740

5,397

第13期
自平成23年６月１日
至平成23年11月30日

第14期
自平成23年12月１日
至平成24年５月31日

第15期
自平成24年６月１日
至平成24年11月30日

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

183日

183日

183日

182日

183日

（単位：千円）

運用日数
賃貸収入

823,957

836,271820,525644,218

248,370
16,528

水道光熱費収入59,76558,70358,39752,331

その他収入

164,584

127,360

132,763

106,238

45,654

1,048,308

1,022,335

1,011,687

802,788

310,552

委託管理料

141,349

147,410

141,385

118,91343,922

水道光熱費

81,86771,091

82,18762,93026,450

支払賃借料

7,375

7,375

7,375

5,901

2,296

広告宣伝費

137,360

144,271

116,412

114,173

26,762

修繕費

20,654

19,205

18,86911,015

15,461

賃貸事業収入合計

損害保険料

3,048

3,048

3,008

2,391

788

公租公課

69,10869,32069,74456,201

22,478

その他費用

26,22928,87725,751

25,9638,648

減価償却費（Ａ）

164,061

164,662

164,660

145,81751,065

賃貸事業費用合計

651,055

655,263

629,395

543,309

197,873

賃貸事業利益（Ｂ）

397,252

367,072

382,291

259,479

112,679

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

561,314531,734

546,951405,297

163,745

資本的支出

19,281

7,107

3,771

5,363

8,206

（注）平成17年２月１日付で信託受益権の準共有持分50％を取得しましたが、平成21年11月27日付で信託受益権の準共有持分５％を譲渡し、平
成25年４月９日付で信託受益権の準共有持分31％を譲渡しており、第17期末現在の持分割合は14％です。第８期は持分割合50％に基づき算定した数値、第９期は平成21年の譲渡前の179日間について持分割合50％に基づき算定した数値と平成21年の譲渡後の４日間について
持分割合45％に基づき算定した数値を合算した数値、第10期から第15期は持分割合45％に基づき算定した数値、第16期は平成25年の譲渡前の129日間について持分割合45％に基づき算定した数値と平成25年の譲渡後の53日間について持分割合14％に基づき算定した数値を合算した数値、第17期は持分割合14％に基づき算定した数値を記載しています。

- 99 -

Ｒ２（Ｋ）北野阪急ビル
所在地

住居表示

土地

建ぺい率

大阪市北区芝田一丁目８番１号
80％

竣工年月

昭和60年６月

容積率

600％

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根／地下２階付20階建

用途地域

商業地域

用途

店舗・ホテル・スポーツセンター・駐車場

敷地面積

4,450.05㎡

延床面積28,194.15㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

建物

賃貸関係図

信託設定期間平成14年４月26日～平成34年４月30日

賃貸方式

パススルー型マスターリース、固定型マスターリースの併用
・ホテル部分（株式会社阪急阪神ホテルズへの転貸部分）については、三井住友信託銀行株式会社から阪急電鉄株式会
社への固定型マスターリース、ホテル部分以外（ホテル以外の各エンドテナントへの転貸部分）については、三井住友信託銀行株式会社から阪急阪神ビルマネジメント株式会
社へのパススルー型マスターリースとなっています。

マスターレッシー①阪急電鉄株式会社、②阪急阪神ビルマネジメント株式会社

主要テナント

阪急電鉄株式会社（ホテル）、株式会社コナミスポーツ＆ライ
フ

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

特記事項

・阪急電鉄株式会社との間で締結されている売却手続に関する覚書に基づき、本信託受益権又は対象不動産を売却する際の優先買取権が阪急電鉄株式会社に付与されています。
※矢印は賃貸収入の流れを表しています。
（破線の矢印は本投資法人の収入とはなりません。）- 100 -

＜収支の状況＞

運用日数（単位：千円）第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日

第10期
自平成21年12月１日
至平成22年５月31日

第11期
自平成22年６月１日
至平成22年11月30日

第12期
自平成22年12月１日
至平成23年５月31日

182日

183日

182日

183日

182日

賃貸収入

393,290

367,527

366,099

361,053

367,815

水道光熱費収入127,142

139,733

112,876

136,986

109,928

その他収入

66,96852,71255,80552,59753,894

賃貸事業収入合計

587,401

559,974

534,781

550,637

531,638

委託管理料

121,172

115,045

121,005

115,538

117,939

水道光熱費

137,907

149,907

118,104

155,934

118,277

支払賃借料

1,041

1,043

1,042

1,043

1,042

広告宣伝費

2,387

1,976

2,196

4,708

2,062

修繕費

56,727

20,86614,15914,76425,984

損害保険料

2,722

2,515

2,501

2,837

2,822

公租公課

50,55551,54952,246

53,63853,640

その他費用

1,000

1,161

1,263

1,928

1,220

減価償却費（Ａ）

57,86157,50157,545

58,12860,723

賃貸事業費用合計

431,376

401,568

370,063

408,521383,714

賃貸事業利益（Ｂ）

156,025

158,406

164,717

142,115

147,924

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

213,886

215,907222,262

200,243

208,647

1,117

838

3,246

79,161

27,625

第13期
自平成23年６月１日
至平成23年11月30日

第14期
自平成23年12月１日
至平成24年５月31日

第15期
自平成24年６月１日
至平成24年11月30日

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

183日

183日

183日

182日

183日

資本的支出

（単位：千円）

運用日数
賃貸収入

376,069

398,913385,641

377,763

373,610

水道光熱費収入131,500

113,800

137,760

110,532

141,649

その他収入

54,15854,35054,767

48,69655,974

賃貸事業収入合計

561,728

567,064

578,170

536,992

571,234

委託管理料

113,016

112,241

112,030

122,926

111,588

水道光熱費

152,213

128,034

155,690

128,779

180,737

支払賃借料

1,043

931

377

376

377

広告宣伝費

3,432

2,102

2,602

2,496

1,251

修繕費

6,396

12,755

7,569

10,00923,794

損害保険料

2,173

2,173

2,184

2,172

2,183

公租公課

53,64552,56450,40250,33950,212

その他費用

1,289

4,086

1,206

1,107

1,153

減価償却費（Ａ）

62,452

68,983

68,97369,494

71,258

賃貸事業費用合計

395,663

383,873401,037

387,700

442,558

賃貸事業利益（Ｂ）

166,065

183,191

177,132

149,292

128,675

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

228,517

252,174

246,106

218,786

199,934

資本的支出

186,21035,227

4,238

46,10528,981- 101 -

Ｒ３（Ｋ）デュー阪急山田
所在地

住居表示

土地

建ぺい率

大阪府吹田市山田西四丁目１番２号
80％

竣工年月

平成15年10月

容積率

300％

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根／７階建

用途地域

近隣商業地域用途

店舗・駐車場

敷地面積

7,914.22㎡

延床面積

33,484.76㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託設定期間平成17年２月１日～平成37年１月31日

賃貸方式

ダイレクトリース

建物

賃貸関係図

・三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社がエンドテナントへ直接賃貸するダイレクトリースとなっています。
主要テナント

株式会社メガスポーツ、日本トイザらス株式会社

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

特記事項

・阪急電鉄株式会社との間で締結されている売却手続に関する覚書に基づき、本信託受益権又は対象不動産を売却する際の優先買取権が阪急電鉄株式会社に付与されています。
・対象土地と隣地は建築基準法に基づき一団地と認定されており、容積率、建ぺい率等の建築基準法の一定の規制について
は、一団地を対象建物の敷地とみなして適用されます。

※矢印は賃貸収入の流れを表しています。

- 102 -

＜収支の状況＞

運用日数（単位：千円）第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日

第10期
自平成21年12月１日
至平成22年５月31日

第11期
自平成22年６月１日
至平成22年11月30日

第12期
自平成22年12月１日
至平成23年５月31日

182日

183日

182日

183日

182日

賃貸収入

255,056

246,688257,798

251,637

261,099

水道光熱費収入54,66160,84450,85160,81849,530

その他収入

65,64667,43765,65064,38866,820

賃貸事業収入合計

375,363

374,970

374,300

376,843

377,450

委託管理料

74,804

71,95876,53470,80575,611

水道光熱費

51,06554,693

46,291

55,77345,850

支払賃借料

1,244

1,244

1,244

1,244

1,244

広告宣伝費

4,664

－

2,000

866

2,594

修繕費

2,536

3,575

4,386

1,748

4,383

損害保険料

1,396

1,309

1,302

1,336

1,329

公租公課

27,07927,414

27,64828,11628,131

その他費用

4,146

3,320

4,489

3,982

4,640

減価償却費（Ａ）

72,611

72,874

73,10173,35173,538

賃貸事業費用合計

239,549

236,390236,999

237,226

237,324

賃貸事業利益（Ｂ）

135,814138,579

137,301

139,617140,126

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

208,425

211,453

210,403

212,969

213,665

2,013

6,627

6,282

11,908

7,486

資本的支出

（単位：千円）運用日数

第13期
自平成23年６月１日
至平成23年11月30日

第14期
自平成23年12月１日
至平成24年５月31日

第15期
自平成24年６月１日
至平成24年11月30日

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

183日

183日

183日

182日

183日

賃貸収入

252,845259,771

251,918

259,216

255,449

水道光熱費収入57,25348,22354,99145,261

63,045

その他収入

63,83864,354

66,86369,04670,483

賃貸事業収入合計

373,936

372,349

373,773373,524

388,978

委託管理料

72,44972,40373,87075,69978,070

水道光熱費

54,83346,55852,34946,28663,305
1,327

支払賃借料

1,244

1,244

1,244

1,299

広告宣伝費

61

2,123

123

2,379

123

修繕費

8,692

1,853

1,603

7,199

20,113

損害保険料

1,072

1,072

1,074

1,069

1,055

公租公課

28,161

27,573

26,395

26,38026,352

その他費用

4,271

4,522

3,442

3,806

3,827
62,397

減価償却費（Ａ）

73,82973,92063,77362,281

賃貸事業費用合計

244,618

231,272

223,879

226,402

256,572

賃貸事業利益（Ｂ）

129,318

141,076

149,894

147,122

132,405
194,802
16,413

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）
資本的支出

203,148

214,996

213,668

209,403

1,256

1,989

480

1,968

- 103 -

Ｒ４（Ｋ）高槻城西ショッピングセンター
所在地

住居表示

土地

建ぺい率

大阪府高槻市城西町６番28号
60％

竣工年月

平成15年４月

容積率

200％

構造／階数

①鉄骨造陸屋根／３階建 ②鉄骨造陸屋根／４階建

用途地域

準工業地域
第２種住居地域

用途①店舗・駐車場 ②駐車場

敷地面積

31,007.58㎡（借地部分8,409.40㎡を含みます。）

延床面積①21,975.32㎡ ②9,476.49㎡
他に集会場（鉄骨造平家建、床面積146.55㎡）があり
ます。

所有形態

所有権、借地権

所有形態

所有権

建物

特定資産の種類

所有権、借地権

賃貸方式

固定型マスターリース、ダイレクトリースの併用

賃貸関係図

・本投資法人がコーナン商事株式会社へ一括して賃貸しており、その一部が転貸されています。
マスターレッシー

コーナン商事株式会社

主要テナント

コーナン商事株式会社

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

特記事項

・対象土地には、建築確認を受けることなくテナントが設置した店舗用倉庫が存在していますが、建築基準法に適合している旨の専門家の意見を得ています。
・対象土地は電池製造等の工場の跡地であり、平成９年より土壌汚染対策が実施され、平成16年の城西地区浄化対策会議において、地下水中重金属濃度等について環境基準以下となっていたため浄化終了とされました。なお、現行の土壌汚染対策法に照らした場合の当該汚染対策は重金属類を除いて浄化が完了していること、重金属類に関して実施した不溶化・固化法を用いた対策はその性能を維持していると判断できることについて、専門家の意見を取得しています。
・前所有者から承継した賃貸借契約に基づき、テナントに対する敷金返還債務等を担保するため、対象建物に抵当権が設定されています。
担保権者：コーナン商事株式会社
被担保債権額：金1,268百万円（注）（注）第17期末現在の金額を記載しています。

- 104 -

※矢印は賃貸収入の流れを表しています。
（破線の矢印は本投資法人の収入とはなりません。）

＜収支の状況＞

運用日数（単位：千円）第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日

第10期
自平成21年12月１日
至平成22年５月31日

第11期
自平成22年６月１日
至平成22年11月30日

第12期
自平成22年12月１日
至平成23年５月31日

182日

183日

182日

183日

182日

賃貸収入

283,646

283,646

283,646

283,646

水道光熱費収入

－

－

－

－

－

その他収入

830

801

1,133

778

778

賃貸事業収入合計

284,476

284,447

284,779

284,424

284,424

委託管理料

10,01010,517

9,595

9,430

10,664

水道光熱費

101

100

100

104

97

支払賃借料

21,56821,582

21,56821,582

21,568

広告宣伝費

－

－

－

－

－

修繕費

16

113

844

－

197

損害保険料

1,249

1,168

1,162

1,227

1,221

公租公課

28,96328,90028,823

28,66828,604

147

156

154

144

207

減価償却費（Ａ）

87,89887,77687,72087,74081,842

賃貸事業費用合計

149,956

150,315

149,968

148,898

144,404

賃貸事業利益（Ｂ）

134,520

134,131

134,811

135,526

140,020

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

222,418

221,908

222,531

223,266

221,862

－

－

－

760

－

第13期
自平成23年６月１日
至平成23年11月30日

第14期
自平成23年12月１日
至平成24年５月31日

第15期
自平成24年６月１日
至平成24年11月30日

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

183日

183日

183日

182日

183日

その他費用

資本的支出

283,646（単位：千円）

運用日数
賃貸収入
水道光熱費収入
その他収入
賃貸事業収入合計

283,646

283,646

283,646

283,646－

283,646

－

－

－

－

1,122

1,221

796

816

832

284,768

284,867

284,442

284,462

284,478
10,782

委託管理料

10,988

9,488

10,427

9,824

水道光熱費

102

95

98

101

117

支払賃借料

21,554

21,546

21,511

21,511

21,511

広告宣伝費

－

－

－

－

－

3,241

633

1,005

10,355

9,127

修繕費
損害保険料
公租公課

983

983

985

980

1,233

28,47727,936

26,85526,80826,714

144

210

144

146

144

減価償却費（Ａ）

78,62578,63578,641

77,53975,263

賃貸事業費用合計

144,116

139,530

139,669

147,269

144,894
139,584

その他費用

賃貸事業利益（Ｂ）

140,652

145,337

144,773

137,193

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

219,277

223,973

223,414214,732

214,847

－

320

－

－

1,080

資本的支出

- 105 -

Ｒ５（Ｋ）ニトリ茨木北店（敷地）
所在地

住居表示

土地

建ぺい率

大阪府茨木市西豊川町１番31号
80％

竣工年月

－

容積率

200％

構造／階数

－

用途地域

近隣商業地域

用途

－

敷地面積

6,541.31㎡

延床面積

－

所有形態

所有権

所有形態

－

特定資産の種類

所有権

賃貸方式

ダイレクトリース

建物

賃貸関係図

・本投資法人がエンドテナントへ直接賃貸するダイレクト
リースとなっています。
主要テナント

株式会社ニトリホールディングス

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

特記事項

・本投資法人は土地のみを所有しています。

※矢印は賃貸収入の流れを表しています。

- 106 -

＜収支の状況＞

運用日数（単位：千円）第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日

第10期
自平成21年12月１日
至平成22年５月31日

第11期
自平成22年６月１日
至平成22年11月30日

第12期
自平成22年12月１日
至平成23年５月31日

182日

183日

182日

183日

182日

（注）

（注）

（注）

（注）

（注）

賃貸収入
水道光熱費収入
その他収入
賃貸事業収入合計
委託管理料
水道光熱費
支払賃借料
広告宣伝費
修繕費
損害保険料
公租公課
その他費用
減価償却費（Ａ）
賃貸事業費用合計
賃貸事業利益（Ｂ）
ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）
資本的支出

60,89760,89660,89660,89660,896

－

－

－

－

－

（単位：千円）運用日数

第13期
自平成23年６月１日
至平成23年11月30日

第14期
自平成23年12月１日
至平成24年５月31日

第15期
自平成24年６月１日
至平成24年11月30日

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

183日

183日

183日

182日

183日

（注）

（注）

（注）

（注）

（注）

賃貸収入
水道光熱費収入
その他収入
賃貸事業収入合計
委託管理料
水道光熱費
支払賃借料
広告宣伝費
修繕費
損害保険料
公租公課
その他費用
減価償却費（Ａ）
賃貸事業費用合計
賃貸事業利益（Ｂ）
ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）
資本的支出

60,89660,89660,89660,90360,918

－

－

－

－

－

（注）テナントから賃料等を開示することにつき同意が得られていないため、開示していません。

- 107 -

Ｒ６ コーナン広島中野東店（敷地）
所在地

住居表示

土地

建ぺい率

広島市安芸区中野東七丁目28番１号
60％

竣工年月

－

容積率

200％

構造／階数

－

用途地域

準工業地域

用途

－

敷地面積

25,529.73㎡

延床面積

－

所有形態

所有権

所有形態

－

特定資産の種類

所有権

賃貸方式

ダイレクトリース

建物

賃貸関係図

・本投資法人がエンドテナントへ直接賃貸するダイレクト
リースとなっています。
主要テナント

コーナン商事株式会社

ＰＭ委託先

株式会社東急コミュニティー

特記事項

・本投資法人は土地のみを所有しています。
・対象土地のうち、地番4363番３（面積25.65㎡）には、中国
電力株式会社により送電線路に係る地役権が設定されています。
・敷地面積25,529.73㎡のうち、25,469.59㎡については平成18
年10月２日に2,170百万円で取得し、残る60.14㎡は平成19年
４月９日に５百万円で取得しました。

※矢印は賃貸収入の流れを表しています。

- 108 -

＜収支の状況＞

運用日数（単位：千円）第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日

第10期
自平成21年12月１日
至平成22年５月31日

第11期
自平成22年６月１日
至平成22年11月30日

第12期
自平成22年12月１日
至平成23年５月31日

182日

183日

182日

183日

182日

76,45576,45576,455

水道光熱費収入

－

－

－

－

－

その他収入

21

15

15

15

15

76,47676,47076,47076,47076,470

委託管理料

480

480

480

480

480

水道光熱費

－

－

－

－

－

支払賃借料

－

－

－

－

－

広告宣伝費

－

－

－

－

－

修繕費

－

－

－

－

－

損害保険料

－

－

－

－

－

賃貸収入

賃貸事業収入合計

76,45576,455

7,991

7,669

7,616

7,512

7,434

その他費用

－

－

－

－

－

減価償却費（Ａ）

－

－

－

－

－

賃貸事業費用合計

8,471

8,149

8,096

7,992

7,914

賃貸事業利益（Ｂ）

68,00568,321

68,37368,47768,555

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

68,00568,321

68,37368,47768,555

－

－

－

－

－

第13期
自平成23年６月１日
至平成23年11月30日

第14期
自平成23年12月１日
至平成24年５月31日

第15期
自平成24年６月１日
至平成24年11月30日

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

183日

183日

183日

182日

183日

公租公課

資本的支出

（単位：千円）

運用日数
賃貸収入
水道光熱費収入
その他収入
賃貸事業収入合計
委託管理料

76,45576,45576,45576,45572,262

－

－

－

－

－
15

15

15

15

15

76,47076,47076,47076,47072,277

480

480

480

480

480
－

水道光熱費

－

－

－

－

支払賃借料

－

－

－

－

－

広告宣伝費

－

－

－

－

－

修繕費

－

－

－

－

－

損害保険料
公租公課
その他費用
減価償却費（Ａ）

－

－

－

－

－

7,277

7,084

6,697

6,605

6,420

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

賃貸事業費用合計

7,757

7,564

7,177

7,085

6,900

賃貸事業利益（Ｂ）

68,712

68,906

69,29369,38565,376

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

68,712

68,906

69,29369,38565,376

－

－

－

－

－

資本的支出

- 109 -

Ｒ８ ホテルグレイスリー田町
所在地

住居表示

東京都港区芝浦三丁目８番１号

土地

建ぺい率

60％

容積率

竣工年月

平成20年９月

400％

構造／階数

鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根／11階建

用途地域

準工業地域

用途

ホテル・駐車場

敷地面積

1,724.01㎡

延床面積

4,979.95㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託設定期間平成19年３月15日～平成29年３月31日

賃貸方式

ダイレクトリース

建物

賃貸関係図

・みずほ信託銀行株式会社がエンドテナントへ直接賃貸する
ダイレクトリースとなっています。
主要テナント

藤田観光株式会社

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

特記事項

・対象土地と隣地は建築基準法に基づき一団地と認定されており、容積率、建ぺい率等の建築基準法の一定の規制について
は、一団地を対象物件の敷地とみなして適用されます。
当該一団地認定に関して隣地所有者との間で締結されている合意書により、（ⅰ）本信託受益権又は対象不動産を売却する場合の優先交渉権が隣地所有者に付与され、また（ⅱ）対象建物の建替え、行政からの許認可の変更等を行う場合には事前に隣地所有者の書面承諾を得ることなどが合意されています。
※矢印は賃貸収入の流れを表しています。

- 110 -

（単位：千円）＜収支の状況＞

運用日数

第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日（注）

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日

第10期
自平成21年12月１日
至平成22年５月31日

第11期
自平成22年６月１日
至平成22年11月30日

第12期
自平成22年12月１日
至平成23年５月31日

158日

183日

182日

183日

182日

賃貸収入
水道光熱費収入
その他収入
賃貸事業収入合計

101,594

116,645

116,645

116,645

－

－

－

－

116,645
－

4,295

5,154

4,725

4,639

4,639

105,889

121,800

121,370

121,284

121,284

委託管理料

1,280

1,470

1,470

1,470

1,470

水道光熱費

－

－

－

－

－

支払賃借料

－

－

－

－

－

広告宣伝費

－

－

－

－

－

修繕費

－

－

－

－

－

損害保険料

820

512

509

540

537

公租公課

－

14,00814,008

14,59014,590

その他費用

818

993

954

958

954

減価償却費（Ａ）

36,23936,23936,25236,25436,254

賃貸事業費用合計

39,15953,22453,19453,81353,806

賃貸事業利益（Ｂ）

66,73068,57568,17667,47067,477

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

102,970

104,815

104,428

103,725

103,732

－

－

1,126

－

－

資本的支出

（単位：千円）

運用日数
賃貸収入
水道光熱費収入
その他収入
賃貸事業収入合計

第13期
自平成23年６月１日
至平成23年11月30日

第14期
自平成23年12月１日
至平成24年５月31日

第15期
自平成24年６月１日
至平成24年11月30日

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

183日

183日

183日

182日

183日

113,728

116,645

116,645

116,645

－

－

－

－

116,645
－

4,639

4,639

4,639

4,639

4,639

118,368

121,284

121,284

121,284

121,284

委託管理料

1,470

1,470

1,470

1,470

1,470

水道光熱費

－

－

－

－

－

－

－

－

支払賃借料

－

－

広告宣伝費

－

－

－

－

－

修繕費

215

－

－

－

177

損害保険料

435

435

435

433

495

15,247

15,247

14,983

14,983

14,928

958

954

954

952

950
36,25654,277

公租公課
その他費用
減価償却費（Ａ）

36,25436,25436,25636,256

賃貸事業費用合計

54,58054,361

54,10054,095

賃貸事業利益（Ｂ）

63,78766,92367,184

67,18867,006103,263－

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）
資本的支出

100,042

103,177

103,441

103,445

－

－

225

－

（注）第８期中に取得したため、取得日（平成20年12月25日）から第８期末までの収支を記載しています。

- 111 -

Ｒ９（Ｋ）ららぽーと甲子園（敷地）
所在地

住居表示

土地

建ぺい率

兵庫県西宮市甲子園八番町１番100号
60％

建物

竣工年月

昭和56年４月

容積率

200％

（注２）

構造／階数

鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階建

用途地域

第２種住居地域

用途

事務所

敷地面積

126,052.16㎡（注１）

延床面積394.88㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託設定期間平成19年３月28日～平成31年１月31日

賃貸方式

ダイレクトリース

賃貸関係図

・三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社がエンドテナントへ直接賃貸するダイレクトリースとなっています。
主要テナント

三井不動産株式会社

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

特記事項

・阪神電気鉄道株式会社との間で締結されている売却手続に関する覚書に基づき、本信託受益権又は対象不動産を売却する
際の優先買取権が阪神電気鉄道株式会社に付与されています。

※矢印は賃貸収入の流れを表しています。
（注１）「敷地面積」のうち、商業施設等の敷地面積は86,124.96㎡で、西側及び東側駐車場の敷地面積は39,927.20㎡です。
（注２）本信託受益権の一部を構成する西側駐車場の敷地部分に建築されている管理棟部分の記載です。なお、商業施設等の敷地部分に建築されている建物は三井不動産株式会社が保有しており、本信託受益権の一部ではありません。

- 112 -

（単位：千円）＜収支の状況＞

運用日数

第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日（注）

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日

第10期
自平成21年12月１日
至平成22年５月31日

第11期
自平成22年６月１日
至平成22年11月30日

第12期
自平成22年12月１日
至平成23年５月31日

130日

183日

182日

183日

182日

賃貸収入

183,349

254,500

254,500

254,500

255,772

水道光熱費収入

－

－

－

－

－

その他収入

2

3

3

3

3

賃貸事業収入合計

183,352

254,503

254,503

254,503

255,776

委託管理料

1,296

1,800

1,800

1,800

1,800

水道光熱費

－

－

－

－

－

支払賃借料

422

593

593

593

593

広告宣伝費

－

－

－

－

－

修繕費

－

60

800

420

－

損害保険料

133

181

180

183

182

公租公課

－

－

34,207

102,623

102,623

その他費用

715

1,131

1,020

1,019

1,020

減価償却費（Ａ）

129

155

155

155

155

賃貸事業費用合計

2,697

3,921

38,756

106,795

106,374

賃貸事業利益（Ｂ）

180,655

250,582

215,747

147,708

149,402

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

180,784

250,737

215,902

147,863

149,557

－

－

－

－

－

資本的支出

（単位：千円）

運用日数
賃貸収入

第13期
自平成23年６月１日
至平成23年11月30日

第14期
自平成23年12月１日
至平成24年５月31日

第15期
自平成24年６月１日
至平成24年11月30日

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

183日

183日

183日

182日

183日

257,045

257,045

257,045

257,045

水道光熱費収入

－

－

－

－

－

その他収入

3

3

3

3

271

賃貸事業収入合計

257,045

257,049

257,049

257,049

257,049

257,316

委託管理料

1,900

1,800

1,800

1,800

1,800

水道光熱費

－

－

－

－

－

636

636

636

支払賃借料

593

607

広告宣伝費

－

－

－

－

－

3,000

－

－

186

－

128

128

129

128

206

公租公課

102,622

102,615

102,601

102,601

102,601

その他費用

1,019

1,020

1,019

1,020

1,019
156

修繕費
損害保険料

減価償却費（Ａ）

155

155

155

155

賃貸事業費用合計

109,420

106,327

106,342

106,528

106,421

賃貸事業利益（Ｂ）

147,628

150,721150,706

150,521150,895
151,052－

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）
資本的支出

147,783

150,876

150,862

150,676

－

－

－

103

（注）第８期中に取得したため、取得日（平成21年１月22日）から第８期末までの収支を記載しています。

- 113 -

Ｒ10 リッチモンドホテル浜松
所在地

地番

土地

建ぺい率

浜松市中区元城町218番１
80％

竣工年月

平成14年９月

容積率

600％

構造／階数

鉄骨造陸屋根／11階建

用途地域

商業地域

用途

ホテル・店舗

敷地面積

1,264.43㎡

延床面積

6,995.33㎡（注）

所有形態

所有権

所有形態

所有権

建物

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

賃貸関係図

信託設定期間平成17年９月28日～平成31年１月31日

賃貸方式

固定型マスターリース、ダイレクトリースの併用
・三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社がアールエヌティーホテルズ
株式会社へ一括して賃貸しており、その一部が転貸されています。

主要テナントアールエヌティーホテルズ株式会社

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

特記事項

－

※矢印は賃貸収入の流れを表しています。
（破線の矢印は本投資法人の収入とはなりません。）（注）附属建物の面積計114.24㎡を含みます。

- 114 -

（単位：千円）＜収支の状況＞

運用日数

第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日
（注１）

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日

第10期
自平成21年12月１日
至平成22年５月31日

第11期
自平成22年６月１日
至平成22年11月30日

第12期
自平成22年12月１日
至平成23年５月31日

130日

183日

182日

183日

182日

（注２）

（注２）

（注２）

（注２）

（注２）

賃貸収入
水道光熱費収入
その他収入
賃貸事業収入合計
委託管理料
水道光熱費
支払賃借料
広告宣伝費
修繕費
損害保険料
公租公課
その他費用
減価償却費（Ａ）
賃貸事業費用合計
賃貸事業利益（Ｂ）
ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）
資本的支出

51,28771,55869,36664,78764,782

－

－

－

－

－

（単位：千円）運用日数

第13期
自平成23年６月１日
至平成23年11月30日

第14期
自平成23年12月１日
至平成24年５月31日

第15期
自平成24年６月１日
至平成24年11月30日

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

183日

183日

183日

182日

183日

（注２）

（注２）

（注２）

（注２）

（注２）

賃貸収入
水道光熱費収入
その他収入
賃貸事業収入合計
委託管理料
水道光熱費
支払賃借料
広告宣伝費
修繕費
損害保険料
公租公課
その他費用
減価償却費（Ａ）
賃貸事業費用合計
賃貸事業利益（Ｂ）
ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）
資本的支出

65,03565,44365,622

65,676

65,583

－

－

－

－

－

（注１）第８期中に取得したため、取得日（平成21年１月22日）から第８期末までの収支を記載しています。
（注２）テナントから賃料等を開示することにつき同意が得られていないため、開示していません。

- 115 -

Ｒ11（Ｋ）阪急西宮ガーデンズ（準共有持分28％相当）
所在地

住居表示

兵庫県西宮市高松町14番２号

土地

建ぺい率

80％／60％

建物

竣工年月

容積率

300％／200％

構造／階数

用途地域

近隣商業地域／準工業地域

用途

敷地面積
所有形態

79,003.72㎡

延床面積（借地部分6,255.29㎡を含みます。）
所有権、借地権

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託設定期間平成25年３月26日～平成45年３月31日

準共有者

阪急電鉄株式会社

所有形態

平成20年10月①鉄筋コンクリート造陸屋根９階建②鉄筋造陸屋根６階建①店舗・駐車場・映画館②駐車場①201,581.85㎡②31,891.07㎡
所有権
賃貸関係図

・本物件については、本投資法人28％、阪急電鉄株式会社72％の割合で信託受益権を準共有しており、本投資法人及び阪急
電鉄株式会社との間で準共有者間協定を締結しています。
賃貸方式

固定型マスターリース
・三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社から阪急電鉄株式会社へ一括して賃貸し、阪急電鉄株式会社からエンドテナントに転貸しています。

マスターレッシー

阪急電鉄株式会社

主要テナント

阪急電鉄株式会社

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社（注２）

特記事項

－

※矢印は賃貸収入の流れを表しています。
（破線の矢印は本投資法人の収入とはなりません。）（注１）信託受益権準共有者間協定の骨子は、以下のとおりです。
１．信託契約に基づく受益者としての受託者に対する指図、指示及び承認その他の意思表示を含む権利行使（以下「指図等」といいます。）については、信託契約期間延長、信託契約の合意解除、信託建物の増改築及び建替え、信託不動産の全部又は一部の売却その他一定の事項を除き、阪急電鉄株式会社が単独の裁量にて決定し、阪急電鉄株式会社の指示を受けた本投資法人が単独名義にて行います。
２．信託契約に従い生じる一切の金銭債務を、持分割合に応じて各準共有者が負担します。
３．一方の準共有者が信託契約に基づく金銭債務の履行を怠った場合は、他方の準共有者はかかる債務を弁済することができます。
４．準共有者間の利害の調整を図るため、準共有者協議会を設置するものとします。
５．本投資法人は、阪急電鉄株式会社の準共有持分の追加取得を申し入れることができます。
６．本投資法人は、準共有持分の一部のみを処分することはできず、また、阪急電鉄株式会社は、本投資法人より準共有持分の全部の処分の通知を受け、それを承諾しない場合は、本投資法人の準共有持分を買い取るものとします。
（注２）ＰＭ業務については、阪急阪神ビルマネジメント株式会社のほか、その一部を阪急電鉄株式会社にも委託していますが、同社は、阪急
阪神ビルマネジメント株式会社に対し、当該業務を再委託しています。

- 116 -

＜収支の状況＞

運用日数
賃貸収入

（単位：千円）第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日
（注）

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

46日

183日
154,476

617,904

水道光熱費収入

－

－

その他収入

－

680

154,476

618,584

委託管理料

126

504

水道光熱費

－

－

支払賃借料

1,717

6,868

広告宣伝費

－

－

修繕費

－

1,035

損害保険料

813

3,043

賃貸事業収入合計

公租公課

－

－

その他費用

892

140

46,042

138,330

賃貸事業費用合計

49,591

149,923

賃貸事業利益（Ｂ）

104,884

468,661

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

150,926

606,992－

16,307

減価償却費（Ａ）

資本的支出（注）第16期中に取得したため、取得日（平成25年４月16日）から第16期末までの収支を記載しています。

- 117 -

Ｒ12（Ｋ） イオンモール堺北花田（敷地）
所在地

住居表示

土地

建ぺい率

堺市北区東浅香山町四丁１番12号
80％／60％

竣工年月

－

容積率

300％／200％

構造／階数

－

用途地域

近隣商業地域／第１種中高層住居専用地
域

用途

－

敷地面積

64,232.77㎡

延床面積

－

所有形態

所有権

所有形態

－

建物

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託設定期間平成23年７月１日～平成35年６月30日

賃貸方式

ダイレクトリース
・三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社がエンドテナントへ直接賃貸

主要テナント

三井住友信託銀行株式会社、イオンモール株式会社

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

特記事項

・本投資法人は土地のみを保有しています。
・対象土地のうち、地番１番32の一部及び１番41（合計面積2,541.24㎡）には、関西電力株式会社により電線路設置等に関する地役権が設定されています。

賃貸関係図するダイレクトリースとなっています。

※矢印は賃貸収入の流れを表しています。

＜収支の状況＞（単位：千円）第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日
（注１）

運用日数

157日

賃貸収入
水道光熱費収入
その他収入
賃貸事業収入合計
委託管理料
水道光熱費
支払賃借料
広告宣伝費

（注２）

修繕費
損害保険料
公租公課
その他費用
減価償却費（Ａ）
賃貸事業費用合計
賃貸事業利益（Ｂ）
ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）
資本的支出

217,464－（注１）第17期中に取得したため、取得日（平成25年６月27日）から第17期末までの収支を記載しています。
（注２）テナントから賃料等を開示することにつき同意が得られていないため、開示していません。

- 118 -

Ｒ13（Ｋ） 万代豊中豊南店（敷地）
所在地

住居表示

大阪府豊中市豊南町東三丁目１番20号

土地

建ぺい率

60％

竣工年月

－

容積率

200％

構造／階数

－

用途地域

工業地域

用途

－

敷地面積

8,159.41㎡

延床面積

－

所有形態

所有権

所有形態

－

建物

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託設定期間平成24年３月30日～平成35年６月30日

賃貸方式

ダイレクトリース
・みずほ信託銀行株式会社がエンドテナントへ直接賃貸するダ
イレクトリースとなっています。

主要テナント株式会社万代

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

特記事項

・本投資法人は土地のみを保有しています。

賃貸関係図※矢印は賃貸収入の流れを表しています。

＜収支の状況＞（単位：千円）第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日
（注１）

運用日数

157日

賃貸収入
水道光熱費収入
その他収入
賃貸事業収入合計
委託管理料
水道光熱費
支払賃借料
広告宣伝費

（注２）

修繕費
損害保険料
公租公課
その他費用
減価償却費（Ａ）
賃貸事業費用合計
賃貸事業利益（Ｂ）
ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）
資本的支出

28,772－（注１）第17期中に取得したため、取得日（平成25年６月27日）から第17期末までの収支を記載しています。
（注２）テナントから賃料等を開示することにつき同意が得られていないため、開示していません。

- 119 -

Ｏ１ 汐留イーストサイドビル
所在地

住居表示

土地

建ぺい率

東京都中央区築地五丁目４番18号
80％

竣工年月

平成19年８月

容積率

600％

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根／８階建

用途地域

商業地域

用途

事務所

敷地面積

1,932.54㎡

延床面積11,950.30㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託設定期間平成17年９月26日～平成30年３月31日

賃貸方式

ダイレクトリース

建物

賃貸関係図

・三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社がエンドテナントへ直接賃貸するダイレクトリースとなっています。
主要テナントドコモ・サポート株式会社、扶桑電通株式会社

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

特記事項

－

※矢印は賃貸収入の流れを表しています。

- 120 -

＜収支の状況＞

運用日数（単位：千円）第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日

第10期
自平成21年12月１日
至平成22年５月31日

第11期
自平成22年６月１日
至平成22年11月30日

第12期
自平成22年12月１日
至平成23年５月31日

182日

183日

182日

183日

182日

賃貸収入

483,595

476,498

443,163443,163

418,167

水道光熱費収入21,39322,06818,162

23,022

17,416

その他収入

64,736

5,312

4,469

4,252

4,189

賃貸事業収入合計

569,725

503,879

465,795

470,439439,773

委託管理料

20,541

20,90820,283

20,517

19,972

水道光熱費

27,61727,30523,28828,37922,673

支払賃借料

501

505

523

523

530

広告宣伝費

－

－

－

230

51

修繕費

－

63

2,860

682

1,353

1,226

1,140

1,134

1,213

1,206
23,282

損害保険料
公租公課

－

22,98022,71923,543

2,092

3,876

2,058

2,024

2,070

減価償却費（Ａ）

121,260

121,285

121,366

121,369

121,383

賃貸事業費用合計

173,240

198,064

194,235

198,482

192,524

賃貸事業利益（Ｂ）

396,484

305,814271,560

271,957

247,249

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

517,745427,100

392,927

393,326

368,632

資本的支出

57,400

5,090

－

350

380

第13期
自平成23年６月１日
至平成23年11月30日

第14期
自平成23年12月１日
至平成24年５月31日

第15期
自平成24年６月１日
至平成24年11月30日

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

183日

183日

183日

182日

183日

その他費用

（単位：千円）

運用日数
賃貸収入

398,366

374,593367,743

372,412

378,01327,550

水道光熱費収入20,86919,422

22,052

21,187

その他収入

4,189

2,913

2,590

2,095

2,130

賃貸事業収入合計

423,425

396,929

392,386

395,695

407,694

委託管理料

20,34819,906

18,776

18,55918,962

水道光熱費

25,53624,33327,151

26,15032,296

支払賃借料

523

523

325

107

114
－
776

広告宣伝費

－

－

－

－

修繕費

366

442

669

4,049

損害保険料

1,032

1,032

1,011

1,005

747

公租公課

23,57823,31722,06221,80121,805

4,694

2,120

3,982

2,172

2,137

減価償却費（Ａ）

121,392

121,494

121,891

121,938

121,985

賃貸事業費用合計

197,472

193,171

195,869

195,785

198,825
208,869

その他費用

賃貸事業利益（Ｂ）

225,952

203,758

196,516

199,910

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

347,345

325,252

318,407

321,848

330,855－

6,537

14,024

2,533

1,885

資本的支出

- 121 -

Ｏ２（Ｋ）阪急電鉄本社ビル
所在地

住居表示

大阪市北区芝田一丁目16番１号

土地

建ぺい率

80％

建物

竣工年月

平成４年９月
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造

容積率600％／400％

構造／階数

用途地域

商業地域

用途

敷地面積

3,396.82㎡

延床面積27,369.37㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

陸屋根／地下２階付19階建
事務所

賃貸関係図

信託設定期間平成15年３月20日～平成35年４月30日

賃貸方式

固定型マスターリース、ダイレクトリースの併用
・三井住友信託銀行株式会社が阪急電鉄株式会社へ一括して賃貸しており、その一部が転貸されています。

マスターレッシー

阪急電鉄株式会社

主要テナント

阪急電鉄株式会社

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

特記事項

－

※矢印は賃貸収入の流れを表しています。
（破線の矢印は本投資法人の収入とはなりません。）＜収支の状況＞

運用日数（単位：千円）第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日
（注１）

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日
（注２）

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

182日

177日

52日

183日

337,230

325,989

101,918

359,712

水道光熱費収入

－

－

－

－

その他収入

－

－

－

－

賃貸収入

337,230

325,989

101,918

359,712

委託管理料

1,800

1,970

542

1,800

水道光熱費

－

－

－

－

支払賃借料

－

－

－

－

広告宣伝費

－

－

－

－

修繕費

108

7,430

770

5,130

3,197

4,180

507

1,630

－

－

－

－

1,500

1,448

163

500

減価償却費（Ａ）

101,303

103,000

35,124

105,563

賃貸事業費用合計

124,746

166,859

37,108

114,624

賃貸事業利益（Ｂ）

212,483

159,12964,809245,087

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

313,786

262,130

99,934

350,651

資本的支出

70,772

13,626

11,4183,472

賃貸事業収入合計

損害保険料
公租公課
その他費用

（注１）第９期中に譲渡したため、第９期首から譲渡日（平成21年11月25日）前日までの収支を記載しています。
（注２）第16期中に再取得したため、取得日（平成25年４月10日）から第16期末までの収支を記載しています。

- 122 -

Ｍ１（Ｋ）上六Ｆビルディング
所在地

住居表示

大阪市中央区上本町西五丁目３番５号

土地

建ぺい率

80％

容積率

竣工年月

平成５年９月

800％

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根／地下１階付11
階建

用途地域

商業地域

用途

店舗・事務所・駐車場

敷地面積915.22㎡

延床面積7,017.62㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託設定期間平成16年３月24日～平成27年４月30日

賃貸方式

ダイレクトリース

建物

賃貸関係図

・みずほ信託銀行株式会社がエンドテナントへ直接賃貸する
ダイレクトリースとなっています。
主要テナント

野村ファシリティーズ株式会社、株式会社日能研関西

ＰＭ委託先

東京建物株式会社

特記事項－※矢印は賃貸収入の流れを表しています。

- 123 -

＜収支の状況＞

運用日数（単位：千円）第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日

第10期
自平成21年12月１日
至平成22年５月31日

第11期
自平成22年６月１日
至平成22年11月30日

第12期
自平成22年12月１日
至平成23年５月31日

182日

183日

182日

183日

182日

120,517

117,206

水道光熱費収入

9,191

その他収入

6,079

賃貸事業収入合計
委託管理料

賃貸収入

114,882

111,864

11,557

8,946

12,391

9,044

6,102

10,787

8,052

8,791

135,788

134,867

134,616

132,309132,529

24,86624,80324,724

22,634

22,489

水道光熱費

10,816

11,476

9,977

11,93910,038

支払賃借料

－

－

－

－

－

広告宣伝費

－

－

36

563

36

1,744

4,600

2,632

3,276

8,214

742

687

683

724

720

公租公課

14,43814,37014,344

14,291

14,241

その他費用

1,635

2,610

1,391

1,893

1,417

減価償却費（Ａ）

32,26332,31232,49332,67733,065

賃貸事業費用合計

86,50690,86286,28388,00090,224

賃貸事業利益（Ｂ）

49,28144,004

48,33244,30842,304

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

81,54476,31780,82676,98575,370

－

4,170

3,969

10,78922,787

第13期
自平成23年６月１日
至平成23年11月30日

第14期
自平成23年12月１日
至平成24年５月31日

第15期
自平成24年６月１日
至平成24年11月30日

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

183日

183日

183日

182日

183日

修繕費
損害保険料

資本的支出

114,692（単位：千円）

運用日数
賃貸収入

114,179

114,105

113,615

114,756

117,082

水道光熱費収入11,935

9,608

11,248

8,815

12,789

8,679

8,450

8,327

8,756

7,755

賃貸事業収入合計

134,794

132,163

133,191

132,328

137,626

委託管理料

22,38322,51822,04722,22822,93812,256

その他収入

水道光熱費

11,423

10,303

10,560

9,317

支払賃借料

－

－

－

－

－

広告宣伝費

－

46

－

－

－
41,405

1,131

4,298

3,872

9,721

575

575

578

574

509

公租公課

14,115

13,642

12,67012,656

12,600

その他費用

1,475

1,241

1,353

1,890

1,385

減価償却費（Ａ）

33,71733,866

34,586

34,95236,011

賃貸事業費用合計

84,82286,49485,66991,342

127,106
10,519

修繕費
損害保険料

賃貸事業利益（Ｂ）

49,97145,66947,522

40,986

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

83,68979,536

82,10875,93846,530－27,862

1,711

37,216

2,690

資本的支出

- 124 -

Ｍ２ スフィアタワー天王洲（準共有持分33％相当）
所在地

住居表示

東京都品川区東品川二丁目２番８号

土地

建ぺい率

80％

容積率

500％

構造／階数

用途地域

商業地域

用途

敷地面積

6,106.11㎡（100％相当）

延床面積

所有形態

所有権

所有形態

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託設定期間平成15年３月31日～平成35年３月31日

準共有者

ハーバーキャピタル特定目的会社

建物
竣工年月
（注１）

①平成５年４月②平成３年６月①鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根／地下２階付27階建②鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階建①事務所・店舗②機械室①事務所・店舗棟 43,477.68㎡（100％相当）②地域冷暖房施設 3,674.04㎡（100％相当）
所有権
賃貸関係図

・本物件については、本投資法人33％、ハーバーキャピタル
特定目的会社67％の割合で信託受益権を準共有しており、
本投資法人、信託受託者及びハーバーキャピタル特定目的会社との間で準共有者間協定を締結しています。（注２）
賃貸方式ダイレクトリース
・三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社がエンドテナントへ直接賃貸するダイレクトリースとなっています。

主要テナント

ＭＣフードスペシャリティーズ株式会社、セントラルスポーツ

ＰＭ委託先

株式会社ザイマックスプロパティズ

特記事項

・対象土地と隣地は建築基準法に基づき一団地と認定されてお株式会社

り、容積率、建ぺい率等の建築基準法の一定の規制について
は、一団地を対象建物の敷地とみなして適用されます。

※矢印は賃貸収入の流れを表しています。
（破線の矢印は本投資法人の収入とはなりません。）（注１）本物件の建物のうち事務所・店舗部分は信託受託者が単独で所有しており、地域冷暖房施設は北側隣接地所有者と信託受託者との共有（信託受託者の持分34.44％、北側隣接地所有者の持分65.56％）になっています。なお、地域冷暖房施設は、本物件の敷地と北側隣接地所有者が所有する土地にまたがって、その地下に存在しています。
（注２）平成25年12月20日付で、グローバル・ワン不動産投資法人が準共有持分67％をハーバーキャピタル特定目的会社に譲渡したことに伴い、準共有者間協定が同社に承継されました。信託受益権準共有者間協定の骨子は以下のとおりです。
１．信託受託者に対する指図、承諾等（以下「指図等」といいます。）はハーバーキャピタル特定目的会社が受益者を代表して行うものとし、資産運用会社であるシンプレクス不動産投資顧問株式会社が、ハーバーキャピタル特定目的会社の代理人として、その指図等の権利を行使します。
２．信託受託者に指図等を行うにあたり、信託財産にその指図等が及ぼす経済的影響度及び管理・運営上の円滑性を考慮し、必要な場合は協議等で受益者間の調整を図った上でその内容を決定します。
３．受益者に交付される収益金は、持分割合に応じて各準共有者に支払われます。
４．信託契約に基づく一切の金銭債務は連帯して負わないものとし、持分割合に応じて各準共有者が負担します。
５．準共有者間の利益の調整を図るため、準共有者連絡会議を設置するものとします。
６．準共有者の何れか一方が準共有持分の処分を行う場合には、他方は第三者に優先してその準共有持分の取得を申し入れることができます。

- 125 -

（単位：千円）＜収支の状況＞

運用日数

第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日

第10期
自平成21年12月１日
至平成22年５月31日

第11期
自平成22年６月１日
至平成22年11月30日

第12期
自平成22年12月１日
至平成23年５月31日

182日

183日

182日

183日

182日

賃貸収入

235,271

255,614284,652

297,088

289,013

水道光熱費収入21,83325,74826,68928,23725,602

その他収入

45,26155,08852,83863,00248,063

賃貸事業収入合計

302,366

336,451

364,180

388,328

362,679

委託管理料

28,14228,141

28,77828,93328,920

水道光熱費

53,567

59,12552,44264,755

53,136

支払賃借料

－

－

－

－

－

広告宣伝費

－

11

－

－

－

8,955

7,591

6,969

8,616

14,778

597

600

598

600

591

公租公課

29,41230,29029,46130,97830,161

その他費用

6,337

6,948

4,342

2,756

4,185

減価償却費（Ａ）

107,132

107,389

102,780

89,15964,037

賃貸事業費用合計

234,144

240,098

225,371

225,800

195,811

賃貸事業利益（Ｂ）

68,221

96,352

138,809

162,527

166,867

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

175,354

203,741

241,589

251,687

230,905

9,928

4,692

6,647

6,827

9,242

修繕費
損害保険料

資本的支出

（単位：千円）運用日数

第13期
自平成23年６月１日
至平成23年11月30日

第14期
自平成23年12月１日
至平成24年５月31日

第15期
自平成24年６月１日
至平成24年11月30日

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

183日

183日

183日

182日

183日

賃貸収入

281,559

272,951245,648

243,724

169,274

水道光熱費収入23,651

24,06023,47322,301

14,821

その他収入

50,00753,63147,09244,442

33,682

賃貸事業収入合計

355,219

350,643

316,215

310,467

217,779

委託管理料

29,03528,534

27,61527,18323,787

水道光熱費

57,042

52,57360,06452,18451,653

支払賃借料

－

－

－

－

－

広告宣伝費

－

－

－

489

－

16,583

8,990

6,896

10,089

5,126

修繕費

566

516

516

513

513

公租公課

31,54230,71629,19428,367

29,180

その他費用

3,046

4,444

3,194

2,680

2,817

減価償却費（Ａ）

64,18364,451

61,59655,64955,473

賃貸事業費用合計

202,001

190,228

189,077

177,159

168,552

賃貸事業利益（Ｂ）

153,218

160,414

127,137

133,308

49,226

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

217,401

224,866

188,733

188,958

104,700

3,579

8,411

6,822

7,046

38,202

損害保険料

資本的支出

- 126 -

Ｍ３（Ｋ）ラグザ大阪
所在地

住居表示

大阪市福島区福島五丁目６番16号

土地

建ぺい率

80％

建物

竣工年月

平成11年２月

容積率600％／400％

構造／階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根／地下２階付24
階建

用途地域

商業地域
5,678.87㎡（他の区分所有者の所有部分1,204.93㎡と借地部分320.49㎡を含みます。）
所有権、借地権

用途

店舗・事務所・ホテル・駐車場

延床面積40,674.12㎡（注１）

敷地面積
所有形態
特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託設定期間平成19年３月28日～平成31年１月31日

賃貸方式

固定型マスターリース

所有形態

区分所有権（専有部分の面積：30,339.91㎡）（注２）
賃貸関係図

・三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が阪神電気鉄道株式会社へ一括して賃貸しており、阪神電気鉄道株式会社からエンドテ
ナントに転貸されています。
マスターレッシー

阪神電気鉄道株式会社

主要テナント

阪神電気鉄道株式会社

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社（注３）

特記事項

・他の区分所有者との間で締結されている阪神杉村ビルディン
グ区分所有規約により、対象不動産を担保に供する場合は事前に他の区分所有者に通知すること、対象不動産を売却する
際には、他の第三者に優先して他の区分所有者に通知し、売買条件について協議すること、及び他の区分所有者に提示した売買条件より有利な条件で対象不動産を売却した場合は、他の区分所有者は当該売買を取り消すことができることが定められています。
・阪神電気鉄道株式会社との間で締結されている売却手続に関する覚書により、本信託受益権を売却する際には、他の第三※矢印は賃貸収入の流れを表しています。
（破線の矢印は本投資法人の収入とはなりません。）

者に優先して他の区分所有者に通知し、売買条件について協議することが定められており、更に、他の区分所有者が本信託受益権又は対象不動産を買い受けない場合の優先買取権が阪神電気鉄道株式会社に付与されています。
・対象土地と隣地は建築基準法に基づき一団地と認定されており、容積率、建ぺい率等の建築基準法の一定の規制について
は、一団地を対象物件の敷地とみなして適用されます。
（注１）「延床面積」は、本物件の建物全体（登記簿記載の一棟の建物）に係る面積です。
（注２）専有部分の面積は、本投資法人所有部分の面積であり、他の区分所有者の所有部分及び共用部分の面積を含みません。
（注３）ＰＭ業務については、阪急阪神ビルマネジメント株式会社のほか、その一部を阪神電気鉄道株式会社にも委託していますが、同社は、
阪急阪神ビルマネジメント株式会社に対し、当該業務を再委託しています。

- 127 -

（単位：千円）＜収支の状況＞

運用日数

第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日（注）

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日

第10期
自平成21年12月１日
至平成22年５月31日

第11期
自平成22年６月１日
至平成22年11月30日

第12期
自平成22年12月１日
至平成23年５月31日

130日

183日

182日

183日

182日

賃貸収入

183,286

254,412254,412254,412254,412

水道光熱費収入

－

－

－

－

－

その他収入

－

－

－

791

－

賃貸事業収入合計

183,286

254,412254,412255,203

254,412

委託管理料

1,296

1,934

1,945

1,896

2,397

水道光熱費

－

－

－

－

－

支払賃借料

12,90018,00018,00018,00018,000

広告宣伝費

－

－

－

－

－

修繕費

3,211

9,972

10,168

7,346

19,347

損害保険料

4,099

4,099

4,076

4,258

4,235

－

－

17,90753,72153,718

公租公課
その他費用

858

1,105

1,000

1,000

1,000

減価償却費（Ａ）

68,06582,14883,08583,48681,708

賃貸事業費用合計

90,431

117,259

136,183

169,709

180,407

賃貸事業利益（Ｂ）

92,854

137,152

118,228

85,49374,004

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

160,919

219,301

201,313

168,980

155,712

5,392

11,9606,150

15,325696

資本的支出（単位：千円）運用日数

第13期
自平成23年６月１日
至平成23年11月30日

第14期
自平成23年12月１日
至平成24年５月31日

第15期
自平成24年６月１日
至平成24年11月30日

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

183日

183日

183日

182日

183日

254,412254,412254,412254,412254,412

水道光熱費収入

－

－

－

－

－

その他収入

－

727

－

－

－

賃貸収入

254,412

255,139

254,412254,412254,412

委託管理料

2,128

1,895

1,865

2,076

2,433

水道光熱費

－

－

－

－

－

18,00018,00018,000

賃貸事業収入合計

支払賃借料

18,00018,000

広告宣伝費

－

－

－

－

－

修繕費

9,060

10,084

6,107

10,915

19,674

損害保険料

3,339

3,339

3,348

3,330

3,406

公租公課

53,71252,28449,42949,412

49,380

その他費用

1,000

1,000

1,000

1,001

1,000
81,654
175,549

減価償却費（Ａ）

81,20081,37581,464

81,613

賃貸事業費用合計

168,442

167,980

161,214

166,348

賃貸事業利益（Ｂ）

85,96987,15993,19788,06378,862
160,517
8,692

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）
資本的支出

167,169

168,535

174,661

169,676

6,258

1,945

4,917

－

（注）第８期中に取得したため、取得日（平成21年１月22日）から第８期末までの収支を記載しています。

- 128 -

Ｍ４（Ｋ）難波阪神ビル
所在地

住居表示

大阪市中央区難波四丁目７番14号

土地

建ぺい率

80％

容積率

竣工年月

平成４年３月1,000％

構造／階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根／地下２階付11
階建

用途地域

商業地域

用途

事務所・店舗・車庫

敷地面積

971.61㎡

延床面積9,959.01㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託設定期間平成19年３月28日～平成31年１月31日

賃貸方式

パススルー型マスターリース

建物

賃貸関係図

・三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が阪急阪神ビルマネジメント
株式会社に一括して賃貸し、阪急阪神ビルマネジメント株
式会社は各エンドテナントへ転貸しています。エンドテナ
ントから収受する賃料、共益費等の収入と同額が、阪急阪
神ビルマネジメント株式会社から三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社に支払われるパススルー型のマスターリース方式です。
マスターレッシー

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

主要テナント

株式会社総合資格、富国生命保険相互会社（注）ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

特記事項

－

※矢印は賃貸収入の流れを表しています。
（注）平成25年12月31日付で、富国生命保険相互会社との間の賃貸借契約は解約しています。

- 129 -

（単位：千円）＜収支の状況＞

運用日数

第８期
自平成20年12月１日
至平成21年５月31日（注）

第９期
自平成21年６月１日
至平成21年11月30日

第10期
自平成21年12月１日
至平成22年５月31日

第11期
自平成22年６月１日
至平成22年11月30日

第12期
自平成22年12月１日
至平成23年５月31日

130日

183日

182日

183日

182日

賃貸収入

105,765

132,915

128,611

120,926

水道光熱費収入

5,095

10,549

9,711

9,926

9,087

その他収入

19,50818,033

15,783

16,178

16,225

賃貸事業収入合計

130,369

161,498

154,106

147,031

151,446

委託管理料

16,52322,70922,86722,97023,519

水道光熱費

6,347

16,20812,947

16,26013,550

支払賃借料

－

－

－

－

－

広告宣伝費

－

－

－

－

－

修繕費

6,238

6,356

9,629

6,436

6,992

損害保険料

1,220

1,098

1,092

1,145

1,138

－

－

7,045

21,135

21,144

公租公課
その他費用

126,133

568

1,911

884

801

1,770

減価償却費（Ａ）

53,29363,96364,26664,63656,714

賃貸事業費用合計

84,190112,247

118,733

133,386

124,830

賃貸事業利益（Ｂ）

46,17849,25135,372

13,644

26,615

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

99,472

113,214

99,63878,281

83,330－753

11,068

2,183

3,652

資本的支出

（単位：千円）運用日数

第13期
自平成23年６月１日
至平成23年11月30日

第14期
自平成23年12月１日
至平成24年５月31日

第15期
自平成24年６月１日
至平成24年11月30日

第16期
自平成24年12月１日
至平成25年５月31日

第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日

183日

183日

183日

182日

183日

129,926

118,465

120,581

120,768

水道光熱費収入

9,999

9,223

10,110

9,388

9,342

その他収入

17,677

15,53916,672

14,125

14,882

賃貸事業収入合計

157,603143,228

147,364

144,282

146,143

委託管理料

23,891

23,421

22,76823,70423,328

水道光熱費

16,79014,926

17,75915,141

19,765

－

－

－

賃貸収入

支払賃借料
広告宣伝費
修繕費
損害保険料
公租公課
その他費用

－

－

121,918

－

82

－

－

－

5,903

5,412

6,232

11,123

21,421

910

910

914

909

815

21,161

20,41618,92818,84018,664

800

1,406

795

792

1,020
58,475
143,492

減価償却費（Ａ）

55,35655,99256,06857,417

賃貸事業費用合計

124,815

122,569

123,467

127,930

賃貸事業利益（Ｂ）

32,78820,65923,896

16,352

2,651
61,126
31,461

ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）

88,14476,652

79,96473,769

資本的支出

20,187

1,253

1,180

62,666（注）第８期中に取得したため、取得日（平成21年１月22日）から第８期末までの収支を記載しています。

- 130 -

Ｍ５ 北青山３丁目ビル
所在地

住居表示

東京都港区北青山三丁目12番13号

土地

建ぺい率

60％

竣工年月

平成25年９月

容積率

300％

構造／階数

鉄骨造陸屋根３階建

用途地域

第１種住居地域

用途

店舗・事務所

敷地面積

415.42㎡

延床面積692.00㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

建物

特定資産の種類

所有権

賃貸方式

ダイレクトリース
・本投資法人がエンドテナントへ直接賃貸するダイレクト
リースとなっています。

主要テナント株式会社ＡＣＲＯ、株式会社アスラボ

賃貸関係図

ＰＭ委託先

株式会社グリーンシード（注）

特記事項

－

※矢印は賃貸収入の流れを表しています。
（注）平成26年２月１日付で、阪急阪神ビルマネジメント株式会社をＰＭ委託先に追加しています。

＜収支の状況＞（単位：千円）第17期
自平成25年６月１日
至平成25年11月30日
（注１）

運用日数

19日

賃貸収入
水道光熱費収入
その他収入
賃貸事業収入合計
委託管理料
水道光熱費
支払賃借料
広告宣伝費

（注２）

修繕費
損害保険料
公租公課
その他費用
減価償却費（Ａ）
賃貸事業費用合計
賃貸事業利益（Ｂ）
ＮＯＩ（Ａ）＋（Ｂ）
資本的支出

△154
－

（注１）第17期中に取得したため、取得日（平成25年11月12日）から第17期末までの収支を記載しています。
（注２）テナントから賃料等を開示することにつき同意が得られていないため、開示していません。

- 131 -

(ハ）主なテナントへの賃貸概要
ａ．第17期末（平成25年11月30日）現在、賃貸面積が全賃貸面積の10％以上を占めるテナン
トは以下のとおりです。マスターリース方式により一括賃貸をしている物件については、
マスターレッシーを１テナントとして扱っています。１テナントが複数の物件を賃借している場合は別のテナントとして扱っています。
テナント名称（業種）

三井不動産株式会社（不動産業）

入居物件名称

ららぽーと甲子園（敷地）第17期
自 平成25年６月１日
至 平成25年11月30日

運用日数

183日

当期賃料（注）

257,045千円

賃貸面積（注）126,052.16㎡

全賃貸面積に占める比率

26.7％

敷金・保証金（注）335,000千円

第17期
平成25年11月30日現在

契約満了日

商業施設等の敷地部分：平成36年１月31日
西側及び東側駐車場の敷地部分：平成35年７月31日
商業施設等の敷地部分：事業用借地権設定契約であり、更新の定めはなく、期間満了時に終契約更改の方法

了します。
西側及び東側駐車場の敷地部分：更新の定めはありません。
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が、三井不動産株式会社に賃貸しています。

その他特記事項

商業施設等の敷地には、三井不動産株式会社所有の建物が建築されています。
西側駐車場の敷地には管理棟（昭和56年４月築、鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺／２階建、事務所、延床面積394.88㎡）があります。

（注）当テナントとの契約は、商業施設等の敷地部分と西側及び東側駐車場の敷地部分とに分かれていますが、当期賃料、賃貸面積及び敷金・保証金は２契約を合計した数値です。

テナント名称（業種）

阪急電鉄株式会社（鉄道業）

入居物件名称

阪急西宮ガーデンズ（準共有持分28％相当）

第17期
自 平成25年６月１日
至 平成25年11月30日

運用日数

第17期
平成25年11月30日現在
契約満了日

183日

当期賃料

617,904千円

賃貸面積65,372.41㎡（注）全賃貸面積に占める比率

13.8％

敷金・保証金617,904千円

平成30年３月31日
定期建物賃貸借契約であり、更新の定めはなく、期間満了時に終了します。

契約更改の方法

ただし、賃借人が、賃貸人に対し、賃貸期間満了の１年前までに、書面により再契約を希望する旨の通知を行った場合は、再契約につき、あらゆる第三者に優先して、最初に賃借人と協議することとなっています。

その他特記事項

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が、阪急電鉄株式会社に賃貸しています。
賃貸借物件の敷地の一部に借地1,751.48㎡を含みます。

（注）賃貸面積には、信託受益権の準共有持分（28％）を乗じて記載しており、駐車場棟の面積8,929.49㎡（準共有持分28％相当）を含みます。

テナント名称（業種）

三井住友信託銀行株式会社（銀行業）

入居物件名称

イオンモール堺北花田（敷地）（商業施設部分）

第17期
自 平成25年６月１日
至 平成25年11月30日

運用日数

157日

当期賃料

－（注）

賃貸面積

57,475.71㎡

全賃貸面積に占める比率

12.2％

敷金・保証金－（注）

第17期
平成25年11月30日現在
契約満了日

－（注）

契約更改の方法－（注）

その他特記事項

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が、三井住友信託銀行株式会社に賃貸しています。

（注）テナントから賃料、敷金・保証金、契約満了日及び契約更改の方法を開示することにつき同意が得られていないため、開示していません。

- 132 -

ｂ．賃貸面積上位10テナント
第17期末（平成25年11月30日）現在、賃貸面積上位10社を占めるテナントは以下のとおりです。マスターリース方式により一括賃貸をしている物件については、マスターレッ
シーを１テナントとして扱っています。１テナントが複数の物件を賃借している場合は別に数え、それぞれを合算した面積の順に記載しています。
店舗名

テナント名称

三井不動産株式会社

入居物件名称（注１）
ららぽーと甲子園

ららぽーと甲子園

他

（敷地）
－

阪急電鉄株式会社－

株式会社ニトリ
ホールディングス

３月31日

（注５）

平成33年
11月24日北野阪急ビル

平成34年（ホテル部分）４月30日

8,789.31

1.9

31,451.81

ショッピングセンター

３月31日

（注６）

コーナン

コーナン広島中野東店

平成38年

25,529.73

広島中野東店他

（敷地）

８月22日

（注４）

ラグザ大阪

－

平成34年

（その他部分）

４月30日

5.4

19,404.84

4.1

9,959.01

2.1

373.78

0.1

平成27年
２月28日

万代豊中豊南店

平成45年

8,159.41

（敷地）

９月６日

（注４）

リッチモンドホテル

平成36年

浜松

３月31日

6,995.33－

6,628.56

（注３）

（注４）

ニトリ茨木北店

平成36年

6,541.31（敷地）

10月27日（注４）（駐車場部分）ニトリ茨木北店

１月31日

6.7

6.4

ビル

（敷地）

堺北花田

平成31年

12.2

30,339.91

汐留イーストサイド

イオンモール堺北花田

イオンモール

３月31日

北野阪急ビル

難波阪神ビル

－

平成29年

13.8

5.8

平成35年

－

26.7

27,369.37

高槻城西

万代豊中豊南店

イオンモール株式会社

65,372.41（商業施設部分）－

ホテルズ株式会社

平成30年

（敷地）

－

アールエヌティー（注４）（準共有持分28％相当）

イオンモール堺北花田－

株式会社万代126,052.16

（注４）

堺北花田

ント株式会社

（注７）

（注３）

株式会社

阪急阪神ビルマネジメ

（注２）

（㎡）

57,475.71

イオンモール

阪神電気鉄道株式会社

１月31日

比率(％)

－

三井住友信託銀行

コーナン商事株式会社

平成36年

賃貸面積

阪急西宮ガーデンズ

阪急電鉄本社ビル

－

契約満了日

1.7
1.5

1.4

1.4

合計

430,442.65

91.1

全賃貸面積

472,537.95

100.0（注１）阪急西宮ガーデンズ、阪急電鉄本社ビル及び北野阪急ビル（ホテル部分）のテナントである阪急電鉄株式会社、高槻城
西ショッピングセンターのテナントであるコーナン商事株式会社、ラグザ大阪のテナントである阪神電気鉄道株式会社、
北野阪急ビル（その他部分）及び難波阪神ビルのテナントである阪急阪神ビルマネジメント株式会社並びにリッチモン- 133 -

ドホテル浜松のテナントであるアールエヌティーホテルズ株式会社はマスターレッシーであり、また、汐留イーストサ
イドビルのテナントである阪急阪神ビルマネジメント株式会社はオフィスとして利用しているため、店舗名の記載はありません。
（注２）複数の賃貸借契約のうち、賃貸面積が最も大きい契約の満了日を記載しています。
（注３）テナントから契約満了日を開示することにつき同意が得られていないため、開示していません。
（注４）ららぽーと甲子園（敷地）、イオンモール堺北花田（敷地）（商業施設部分）、コーナン広島中野東店（敷地）、万代
豊中豊南店（敷地）、イオンモール堺北花田（敷地）（駐車場部分）及びニトリ茨木北店（敷地）は敷地のみであるため、土地の賃貸面積を記載しています。
（注５）賃貸面積には、信託受益権の準共有持分（28％）を乗じて記載しており、駐車場棟の面積8,929.49㎡（準共有持分28％相当）を含みます。
（注６）賃貸面積には、駐車場棟の面積9,476.49㎡を含みます。
（注７）比率は、全賃貸面積に占める賃貸面積の割合です。

- 134 -

（参考）パススルー型マスターリースを導入している物件について、エンドテナントを基準として算出した場合に、賃貸面積上位10社を占めるテナントは以下のとおりです。１テナ
ントが複数の物件を賃借している場合は別に数え、それぞれを合算した面積の順に記載
しています。
テナント名称

三井不動産株式会社

店舗名

入居物件名称

阪急西宮ガーデン

阪急西宮ガーデンズ

平成30年

65,372.41

ズ（準共有持分28％相当）

３月31日

（注６）

阪急電鉄本社ビル（注２）（ホテル部分）

４月30日

ホールディングス
藤田観光株式会社

イオンモール堺北花田

ホームセンター

ホテル阪神他

126,052.16

6.0

8,748.18

1.9

（注４）

（注５）

高槻城西

平成35年

31,451.81

ショッピングセンター

３月31日

（注７）

コーナン広島中野東店

平成38年

25,529.73

（敷地）

８月22日

（注５）

平成29年
３月31日
平成45年

8,159.41

（敷地）

９月６日

（注５）

リッチモンドホテ

リッチモンドホテル

平成36年

ル浜松

浜松

３月31日

イオンモール堺北花田

6,628.56

（注４）

（注５）

ニトリ茨木北店

平成36年

6,541.31（敷地）

10月27日（注５）

ホテルグレイス

ホテルグレイスリー

平成40年

リー田町

田町

９月29日

堺北花田

（駐車場部分）ニトリ茨木北店

6.9
5.6
6.7
1.8

6,995.33

－

（敷地）

12.6

30,339.91

万代豊中豊南店

イオンモール

14.4

27,369.37

57,475.71

ラグザ大阪

27.7

（注５）

－

（敷地）
（商業施設部分）

万代豊中豊南店

株式会社ニトリ

11月24日アネックス（注１） コーナン他

イオンモール株式会社

平成33年

平成34年

堺北花田

（注１）

（注３）

北野阪急ビル株式会社

ホテルズ株式会社

１月31日

新阪急ホテル

イオンモールアールエヌティー

（注８）

（敷地）

三井住友信託銀行

株式会社万代

（㎡）

他

－

（注１）

比率(％)

ららぽーと甲子園（注１）

阪神電気鉄道株式会社

平成36年

賃貸面積

ららぽーと甲子園

阪急電鉄株式会社

コーナン商事株式会社

契約満了日

1.5

1.5

1.4

4,943.66

1.1

合計

405,607.55

89.2

全賃貸面積

454,823.71

100.0（注１）固定型マスターリースを導入している、阪急西宮ガーデンズ、阪急電鉄本社ビル、北野阪急ビル（ホテル部分）、高槻
城西ショッピングセンター、ラグザ大阪及びリッチモンドホテル浜松については、転貸部分も含めて阪急電鉄株式会社、
コーナン商事株式会社、阪神電気鉄道株式会社及びアールエヌティーホテルズ株式会社をそれぞれ１テナントとして扱っています。
（注２）阪急電鉄本社ビルにおける阪急電鉄株式会社は、オフィスとして利用しているため、店舗名の記載はありません。
（注３）複数の賃貸借契約のうち、賃貸面積が最も大きい契約の満了日を記載しています。
（注４）テナントから契約満了日を開示することにつき同意が得られていないため、開示していません。

- 135 -

（注５）ららぽーと甲子園（敷地）、イオンモール堺北花田（敷地）（商業施設部分）、コーナン広島中野東店（敷地）、万代
豊中豊南店（敷地）、イオンモール堺北花田（敷地）（駐車場部分）及びニトリ茨木北店（敷地）は敷地のみであるため、土地の賃貸面積を記載しています。
（注６）賃貸面積には、信託受益権の準共有持分（28％）を乗じて記載しており、駐車場棟の面積8,929.49㎡（準共有持分28％相当）を含みます。
（注７）賃貸面積には、駐車場棟の面積9,476.49㎡を含みます。
（注８）比率は、全賃貸面積に占める賃貸面積の割合です。

- 136 -

ｃ．利害関係人への賃貸借状況
第17期末（平成25年11月30日）現在、利害関係人への賃貸借状況については以下のとおりです。マスターリース方式により一括賃貸をしている物件については、マスター
レッシーを１テナントとして扱っています。

テナント名称

店舗名
(注１)

第17期
平成25年11月30日現在
入居物件名称比率
賃貸面積（％）（㎡）(注１)
（注２）

自
至

第17期
平成25年６月１日
平成25年11月30日

契約
満了日

契約更改
の方法

契約
形態

当期賃料（千円）
(注３)

－

阪急西宮
ガーデンズ
（準共有持分28％相当）

65,372.41

13.8

617,904

平成30年
３月31日

－

定期
借家
契約

－

阪急電鉄
本社ビル

27,369.37

5.8

359,712平成33年
11月24日

－

定期
借家
契約

－

北野阪急ビル（ホテル部分）8,789.31

1.9

132,201

平成34年
４月30日

－

定期
借家
契約

－

ラグザ大阪

30,339.91

6.4

254,412

平成29年
３月31日

－

定期
借家
契約

－

北野阪急ビル（その他部分）19,404.84

4.1

－

平成34年
４月30日

合意によ
り延長可

普通
借家
契約

－

難波阪神ビル

9,959.01

2.1

－

平成31年
１月31日

合意によ
り延長可

普通
借家
契約

－

汐留イーストサイドビル

373.780.1

14,246

平成27年
２月28日

－

定期
借家
契約

阪急不動産
株式会社

－

ＨＥＰファイブ（準共有持分14％相当）

6,337.37

1.3

－

平成27年
１月31日

合意によ
り延長可

普通
借家
契約

株式会社阪急
リテールズ

カラーフィールド

デュー阪急山田

69.00

0.0

2,501

平成26年
11月19日

－

定期
借家
契約

合計

168,015.01

35.6

－

－

全賃貸面積

472,537.95

100.0

－

－

阪急電鉄
株式会社

阪神電気鉄道株式会社

阪急阪神ビル
マネジメント株式会社（注１）阪急西宮ガーデンズ、阪急電鉄本社ビル及び北野阪急ビル（ホテル部分）のテナントである阪急電鉄株式会社、ラグザ
大阪のテナントである阪神電気鉄道株式会社、北野阪急ビル（その他部分）及び難波阪神ビルのテナントである阪急阪
神ビルマネジメント株式会社並びにＨＥＰファイブのテナントである阪急不動産株式会社はマスターレッシーであり、また、汐留イーストサイドビルのテナントである阪急阪神ビルマネジメント株式会社はオフィスとして利用しているため、店舗名の記載はありません。なお、賃貸面積はマスターリース契約に定めた契約面積を記載しています。
（注２）比率は、全賃貸面積に占める賃貸面積の割合です。
（注３）当期賃料は賃料収入及び共益費収入の合計を記載しています。北野阪急ビル（その他部分）、難波阪神ビル及びＨＥＰ
ファイブの当期賃料は、パススルー型マスターリースのため表示していません。

- 137 -

（参考）パススルー型マスターリースを導入している物件について、エンドテナントを基準として算出した場合の利害関係人への賃貸借状況は以下のとおりです。
第17期
平成25年11月30日現在
テナント名称

阪急コンストラクション・
マネジメント
株式会社
阪神商事
株式会社

店舗名

入居物件名称－
難波阪神ビル（注２）

and'or（アンドア）

ＨＥＰファイブ（準共有持分14％相当）

合計
全賃貸面積

自
至

第17期
平成25年６月１日
平成25年11月30日

契約
満了日

契約更改
の方法

契約
形態

賃貸面積
（㎡）

比率(％)
（注３）

当期賃料
（千円）（注４）

590.64

0.1

7,622

平成27年
６月30日

－

定期
借家
契約

8.32

0.0

829

平成27年
11月30日

合意によ
り延長可

普通
借家
契約

598.96

0.1

8,451

－

454,823.71

100.0

－

－

（注１）パススルー型マスターリースを導入している物件（ＨＥＰファイブ、北野阪急ビル（その他部分）、難波阪神ビル）について記載しています。
（注２）難波阪神ビルのテナントである阪急コンストラクション・マネジメント株式会社はオフィスとして利用しているため、店舗名の記載はありません。
（注３）比率は、全賃貸面積に占める賃貸面積の割合です。
（注４）当期賃料は賃料収入及び共益費収入の合計を記載しています。

- 138 -

(ニ）建物状況調査報告書の概要
運用資産毎に建物状況調査を利害関係を有しない独立した外部業者（以下「建物調査会
社」といいます。）に委託し、建物状況調査報告書を受領しています。各運用資産の状況は、以下のとおりです。「長期修繕費用の見積額」は各建物調査会社が試算した12年間の修繕・更新費用の年平均額です。なお、当該報告書の内容は建物調査会社の意見であり、その正確性については保証されているものではありません。
物件名称
ＨＥＰファイブ（準共有持分14％相当）
北野阪急ビル
デュー阪急山田

作成者
日建設計コンストラク
ション・マネジメント
株式会社
日建設計コンストラク
ション・マネジメント
株式会社
日建設計コンストラク
ション・マネジメント
株式会社

緊急修繕費用の見積額（千円）

長期修繕費用の見積額（千円）

平成22年５月－

24,143（注２）

平成24年２月－

136,879

平成22年５月－

37,679作成日

高槻城西ショッピング
センター

株式会社竹中工務店

平成22年11月

1,103

25,100

ホテルグレイスリー田町

株式会社竹中工務店

平成20年11月－

3,545

ららぽーと甲子園（駐車場管理棟）

株式会社竹中工務店

平成20年９月

600

3,799

リッチモンドホテル浜松

株式会社竹中工務店

平成20年10月－

22,770阪急西宮ガーデンズ（準共有持分28％相当）

株式会社イー・アー
ル・エス

平成25年１月－

21,128（注３）

汐留イーストサイドビル

株式会社竹中工務店

平成25年12月－

28,770

阪急電鉄本社ビル

大和不動産鑑定株式会社

平成25年３月－

107,923

上六Ｆビルディング

株式会社竹中工務店

平成22年11月－

26,966

スフィアタワー天王洲（準共有持分33％相当）

株式会社竹中工務店

平成24年８月－

89,764（注４）

ラグザ大阪

日建設計コンストラク
ション・マネジメント
株式会社

平成20年10月－

64,855難波阪神ビル株式会社竹中工務店

平成20年９月

700

34,185北青山３丁目ビル

株式会社イー・アー
ル・エス

平成25年11月

－

207

2,403

627,713

合計（注１）千円未満を四捨五入して記載しています。

（注２）ＨＥＰファイブの長期修繕費用の見積額については、建物状況調査報告書記載の金額に14％（信託受益権の準共有部分）を乗じて記載しています。
（注３）阪急西宮ガーデンズの長期修繕費用の見積額については、建物状況調査報告書記載の金額に28％（信託受益権の準共有部分）を乗じて記載しています。
（注４）スフィアタワー天王洲の長期修繕費用の見積額については、建物状況調査報告書記載の金額に33％（信託受益権の準共有部分）を乗じて記載しています。

- 139 -

(ホ）地震リスク分析の概要
運用資産毎及びポートフォリオ全体の地震リスクについて、株式会社イー・アール・エ
ス及び応用アール・エム・エス株式会社に調査を依頼しています。
物件名称

地震リスク分析評価者

作成日

ＰＭＬ
（％）

地震保険
の有無

ＨＥＰファイブ（準共有持分14％相当）

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成22年５月

4.6

無北野阪急ビル

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成22年５月

10.1

無デュー阪急山田

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成22年５月

4.5

無高槻城西ショッピング
センター

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成22年11月

6.1

無ホテルグレイスリー田町

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成20年10月

10.2

無ららぽーと甲子園（敷地）（注）株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成20年10月

6.0

無リッチモンドホテル浜松

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成20年９月

13.9

無阪急西宮ガーデンズ（準共有持分28％相当）

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成25年１月

9.2

無汐留イーストサイドビル

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成25年11月

4.6

無阪急電鉄本社ビル

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成25年１月

3.7

無上六Ｆビルディング

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成22年11月

3.2

無スフィアタワー天王洲（準共有持分33％相当）

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成24年10月

2.7

無

ラグザ大阪

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成20年10月

3.4

無難波阪神ビル

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成20年10月

4.5

無北青山３丁目ビル

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成25年11月

7.4

無ポートフォリオＰＭＬ

株式会社イー・アール・エス、
応用アール・エム・エス株式会社

平成25年11月

3.5－(注) ららぽーと甲子園（敷地）のＰＭＬは、駐車場管理棟（394.88㎡）部分の計算値を記載しています。

- 140 -

(ヘ）資本的支出の状況
ａ．第17期（自平成25年６月１日 至平成25年11月30日）における主要な資本的支出
保有不動産等において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は157百万円であり、当期費用に区分された修繕費163百万円と合わせ、320百万円の工事を実施しています。
不動産等の名称

所在地

目

的

北野阪急ビル

大阪市
北区

低層用揚水管更新工事

デュー阪急山田大阪府
吹田市

１階店舗増床対応工事

スフィアタワー天王洲（準共有持分33％相当）

東京都
品川区

ゴンドラ設備更新工事

難波阪神ビル

大阪市
中央区

自火報盤更新工事

期間

自

平成25年11月

至

平成25年11月

自平成25年９月

至

平成25年11月

自平成25年10月

至

平成25年11月

自平成25年９月

至

平成25年11月

工事金額
（百万円）
15
14
20
30

その他

76

合 計

157

- 141 -

ｂ．主要な資本的支出の予定
保有不動産等に関し、当期末後に行われた資本的支出及び本書の日付現在計画している
資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事（予定）金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
工事（予定）金額（百万円）
不動産等の名称

所在地

目的（予定）期間総額

防災設備更新工事
空調機改修工事
北野阪急ビル

大阪市
北区
２階入店準備工事
低層用高架水槽更新工事

スフィアタワー天王洲（準共有持分33％相当）

東京都
品川区

中央監視設備更新工事

難波阪神ビル

大阪市
中央区

非常放送設備更新工事
区画変更工事阪急西宮ガーデンズ（準共有持分28％相当）

兵庫県
西宮市

館内サイン改修工事
用途変更に伴う設備工事

自平成25年12月

至

平成26年９月

自平成26年３月

至

平成26年４月

自平成26年２月

至

平成26年４月

自平成26年２月

至

平成26年２月

自平成25年６月

至

平成26年２月

自平成26年４月

至

平成26年５月

自平成26年１月

至

平成26年２月

自平成26年２月

至

平成26年３月

自平成26年２月

至

平成26年３月（注）予定工事の内容を精査した結果、工事金額等が変更となる場合があります。

- 142 -

当期
支払額

既払総額

135

－

－

30

－

－

25

－

－

22

－

－

61

－

－

15

－

－

33

－

－

19

－

－

11

－

－

ｃ．長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フ
ローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
営業期間
当期首積立金
残高（百万円）
当期積立額
(百万円)
当期積立金
取崩額(百万円)
次期繰越額
(百万円)

営業期間
当期首積立金
残高（百万円）
当期積立額
(百万円)
当期積立金
取崩額(百万円)
次期繰越額
(百万円）

第８期
第９期
第10期
第11期
第12期
自平成20年12月１日 自平成21年６月１日 自平成21年12月１日 自平成22年６月１日 自平成22年12月１日
至平成21年５月31日 至平成21年11月30日 至平成22年５月31日 至平成22年11月30日 至平成23年５月31日
244

363

271

292

323

119

20

20

31

28

－

112
（注１）

－

－

－

363

271

292

323

352

第13期
第14期
第15期
第16期
第17期
自平成23年６月１日 自平成23年12月１日 自平成24年６月１日 自平成24年12月１日 自平成25年６月１日
至平成23年11月30日 至平成24年５月31日 至平成24年11月30日 至平成25年５月31日 至平成25年11月30日
352

373

393

426

481

20

20

33

77

44

－

－

－

22
（注２）

－

373

393

426

481

526

（注１）第９期の積立金の取崩しは、平成21年11月25日付の阪急電鉄本社ビル譲渡及び平成21年11月27日付のＨＥＰファイブ信
託受益権準共有持分一部譲渡（準共有持分５％）により、阪急電鉄本社ビルの積立金相当額及びＨＥＰファイブの積立金相当額（一部譲渡分）を取り崩したものです。
（注２）第16期の積立金の取崩しは、平成25年４月９日付のＨＥＰファイブ信託受益権準共有持分一部譲渡（準共有持分31％）及び平成25年４月16日付のNU chayamachi信託受益権譲渡により、ＨＥＰファイブの積立金相当額（一部譲渡分）及びNU chayamachiの積立金相当額を取り崩したものです。

- 143 -

(ト）ポートフォリオの状況
ａ．用途区画別投資比率
物件
番号

用途

第16期
第17期
(平成25年５月31日現在) (平成25年11月30日現在)
物件名称

取得価格
（百万円）
(注２)

投資比率
（％）
(注３)

取得価格
（百万円）
(注２)

投資比率
（％）
(注３)

ＨＥＰファイブ（準共有持分14％相当）

6,468

5.6

6,468

5.1

北野阪急ビル

7,740

6.7

7,740

6.1

デュー阪急山田

6,930

6.0

6,930

5.4

高槻城西ショッピング
センター

8,600

7.4

8,600

6.7

ニトリ茨木北店（敷地）

1,318

1.1

1,318

1.0

Ｒ６

コーナン広島中野東店
（敷地）

2,175

1.9

2,175

1.7

Ｒ８

ホテルグレイスリー田町

4,160

3.6

4,160

3.3

Ｒ９
（Ｋ）

ららぽーと甲子園
（敷地）

7,350

6.3

7,350

5.7

Ｒ10

リッチモンドホテル浜松

2,100

1.8

2,100

1.6

Ｒ11
（Ｋ）
Ｒ12
（Ｋ）
Ｒ13
（Ｋ）
Ｍ１
（Ｋ）

阪急西宮ガーデンズ（準共有持分28％相当）
イオンモール堺北花田（敷地）18,30015.8

18,300

14.3

－

－

8,100

6.3

－

－

1,870

1.5

上六Ｆビルディング

2,545

2.2

2,479

1.9

スフィアタワー天王洲（準共有持分33％相当）

1,091

0.9

1,574

1.2

ラグザ大阪

4,743

4.1

4,743

3.7

難波阪神ビル

1,522

1.3

1,508

1.2

－

－

1,216

1.0

75,043

64.6

86,63367.8

汐留イーストサイドビル

19,025

16.4

19,02514.9

阪急電鉄本社ビル

10,2008.8

10,200

8.0

434

0.4

500

0.4

7,772

6.7

7,050

5.5

ラグザ大阪

379

0.3

379

0.3

難波阪神ビル

2,787

2.4

2,801

2.2

－

－

463

0.4

40,59834.9

40,421

31.6

541

0.5

780

0.6

その他用途区画小計

541

0.5

780

0.6

ポートフォリオ合計

116,184

100.0

127,834

100.0

Ｒ１
（Ｋ）
Ｒ２
（Ｋ）
Ｒ３
（Ｋ）
Ｒ４
（Ｋ）
Ｒ５
（Ｋ）
商業用途区画
（注１）

Ｍ２
Ｍ３
（Ｋ）
Ｍ４
（Ｋ）
Ｍ５

万代豊中豊南店（敷地）北青山３丁目ビル

商業用途区画小計
Ｏ１

事務所用途区画

Ｏ２
（Ｋ）
Ｍ１
（Ｋ）
Ｍ２
Ｍ３
（Ｋ）
Ｍ４
（Ｋ）
Ｍ５

上六Ｆビルディング
スフィアタワー天王洲（準共有持分33％相当）

北青山３丁目ビル

事務所用途区画小計
その他用途区画Ｍ２

スフィアタワー天王洲（準共有持分33％相当）（注１）第17期におけるホテル用途部分の合計は13,093百万円（投資比率10.2％）です。

- 144 -

（注２）複数の用途区画を有する物件の取得価格は、期中の各用途区画からの賃料収入及び共益費収入の合計の比率で按分しています。
ただし、ラグザ大阪の賃貸方式は固定型マスターリースであり、期中の用途区画別の収入額を算出することが困難なた
め、取得日（平成21年１月22日）の属する月（平成21年１月）のエンドテナントの各用途区画からの賃料収入及び共益費収入の合計の比率で、第17期に取得した北青山３丁目ビルについては、第17期に賃料収入及び共益費収入を収受していないことから、テナントとの賃貸借契約に基づく各用途区画からの月額賃料収入及び月額共益費収入の合計の比率で按分しています。
（注３）投資比率は、各取得価格のポートフォリオ合計に占める割合です。

- 145 -

ｂ．地域別投資比率

地域

第16期
第17期
(平成25年５月31日現在) (平成25年11月30日現在)

物件
番号

物件名称

Ｒ１（Ｋ）

ＨＥＰファイブ（準共有持分14％相当）

取得価格
（百万円）

投資比率
（％）
(注)

取得価格
（百万円）

投資比率
（％）
(注)

6,468

5.6

6,468

5.1

Ｒ２（Ｋ） 北野阪急ビル

7,740

6.7

7,740

6.1

Ｒ３（Ｋ） デュー阪急山田

6,930

6.0

6,930

5.4

8,600

7.4

8,600

6.7

1,318

1.1

1,318

1.0

Ｒ４（Ｋ）

高槻城西ショッピング
センター

Ｒ５（Ｋ） ニトリ茨木北店（敷地）
ららぽーと甲子園（敷地）
阪急西宮ガーデンズ
Ｒ11（Ｋ）（準共有持分28％相当）
イオンモール堺北花田
Ｒ12（Ｋ）
（敷地）

7,350

6.3

7,350

5.7

18,30015.8

18,300

14.3

－

－

8,100

6.3

Ｒ13（Ｋ） 万代豊中豊南店（敷地）

－

－

1,870

1.5

Ｏ２（Ｋ） 阪急電鉄本社ビル

10,2008.8

10,200

8.0

Ｍ１（Ｋ） 上六Ｆビルディング

2,980

2.6

2,980

2.3

Ｍ３（Ｋ） ラグザ大阪

5,122

4.4

5,122

4.0

Ｍ４（Ｋ） 難波阪神ビル

4,310

3.7

4,310

3.4

79,31868.3

89,288

69.8

Ｒ９（Ｋ）

関西圏

小計

その他

Ｒ６

コーナン広島中野東店
（敷地）

2,175

1.9

2,175

1.7

Ｒ８

ホテルグレイスリー田町

4,160

3.6

4,160

3.3

Ｒ10

リッチモンドホテル浜松

2,100

1.8

2,100

1.6

Ｏ１

汐留イーストサイドビル

19,025

16.4

19,025

14.9

Ｍ２

スフィアタワー天王洲（準共有持分33％相当）

9,405

8.1

9,405

7.4

Ｍ５

北青山３丁目ビル

－

－

1,680

1.3

小計

36,86531.7

38,54530.2

ポートフォリオ合計

116,184

100.0

127,834

100.0（注）投資比率は、各取得価格のポートフォリオ合計に占める割合です。

- 146 -

ｃ．賃料体系別収入比率
自
至

賃料体系別
テナント区分

第16期
平成24年12月１日
平成25年５月31日

自
至

第17期
平成25年６月１日
平成25年11月30日

テナント
数(注２)

期中賃料
（百万円）
(注３)

収入比率
（％）
(注４)

テナント
数(注２)

期中賃料
（百万円）
(注３)

収入比率
（％）
(注４)

固定賃料テナント

109

2,767

71.9

113

3,651

91.1

変動賃料
テナント
（注１）

964

25.1

314

7.9

139

40

1.0

4,006

100.0

固定部分

138

変動部分

ポートフォリオ合計

248

115

3.0

3,847

100.0

251

（注１）変動賃料テナントからは売上歩合賃料を含む賃料を収受していますが、固定部分（固定契約賃料、共益費収入、最低保証賃料）を含む場合があります。
（注２）テナント数は、エンドテナント（ただし、北野阪急ビルの固定型マスターリース部分、高槻城西ショッピングセンター、
リッチモンドホテル浜松、阪急西宮ガーデンズ、阪急電鉄本社ビル及びラグザ大阪についてはマスターレッシー）を基準として当該期末現在のものを記載しています。
（注３）期中賃料は、当該期中に収受したテナント区分毎の賃料収入及び共益費収入の合計値です。ＨＥＰファイブについては
信託受益権の準共有持分相当（平成25年４月８日までは45％相当、平成25年４月９日以降は14％相当）、阪急西宮ガー
デンズについては信託受益権の準共有持分28％相当、スフィアタワー天王洲については信託受益権の準共有持分33％相当です。また、期中賃料の算出において、賃料体系別収入比率算定に適さないＨＥＰ ＨＡＬＬ使用料等は含めていません。
（注４）収入比率は、ポートフォリオ合計に占めるテナント区分毎の期中賃料の比率です。

- 147 -

③【その他投資資産の主要なもの】
不動産を主な信託財産とする信託受益権は前記「② 投資不動産物件」に一括表記しており、同項記載以外に本投資法人によるその他投資資産の主要なものの組入れはありません。

- 148 -

（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
年月日

総資産額
（百万円）

純資産総額
（百万円）

１口当たりの純資産額（円）第１期計算期間末（平成17年11月30日）

58,231(56,915)36,015(34,700)

518,962(500,000)

第２期計算期間末（平成18年５月31日）

57,604(56,662)

35,642(34,700)

513,580(500,000)

第３期計算期間末（平成18年11月30日）

58,118(57,166)

35,652(34,700)

513,723(500,000)

第４期計算期間末（平成19年５月31日）

79,242(78,204)

35,737(34,700)

514,955(500,000)

第５期計算期間末（平成19年11月30日）

88,170(87,011)56,503(55,344)661,638(648,066)

第６期計算期間末（平成20年５月31日）

120,736(119,455)

56,625(55,344)

663,056(648,066)

第７期計算期間末（平成20年11月30日）

119,745(118,435)

56,655(55,344)

663,407(648,065)

第８期計算期間末（平成21年５月31日）

144,125(142,642)

56,827(55,344)665,430(648,065)

第９期計算期間末（平成21年11月30日）

133,044(132,052)

56,336(55,344)659,677(648,066)

第10期計算期間末（平成22年５月31日）

128,907(127,685)

56,566(55,344)662,376(648,066)

第11期計算期間末（平成22年11月30日）

126,776(125,716)

56,405(55,344)

660,481(648,066)

第12期計算期間末（平成23年５月31日）

126,314(125,230)

56,428(55,344)660,759(648,065)

第13期計算期間末（平成23年11月30日）

125,868(124,784)

56,428(55,344)660,753(648,065)

第14期計算期間末（平成24年５月31日）

125,144(124,091)

56,397(55,344)660,390(648,066)

第15期計算期間末（平成24年11月30日）

125,113(124,068)

56,389(55,344)660,294(648,066)

第16期計算期間末（平成25年５月31日）

121,777(120,768)

56,353(55,344)659,872(648,066)

第17期計算期間末（平成25年11月30日）

131,658(130,292)

65,682(64,316)

624,354(611,369)- 149 -

（注１）総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
（注２）本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額については、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。
（注３）各計算期間末に分配を行った後の分配落後の額を括弧内に記載しています。

- 150 -

（本投資証券の金融商品取引所価格の推移）
回次
決算年月

計算期間別
最高・最低
投資口価格

第２期

第３期

第４期

第５期

第６期

平成17年11月 平成18年５月 平成18年11月 平成19年５月 平成19年11月 平成20年５月

最高（円）760,000

848,000

916,000

1,410,000

1,380,000

912,000

最低（円）

630,000

687,000

679,000

845,000

782,000

570,000

回次

第７期

第８期

第９期

第10期

第11期

第12期

決算年月

平成20年11月 平成21年５月 平成21年11月 平成22年５月 平成22年11月 平成23年５月

最高（円）607,000

439,000

449,000

433,000

419,500

470,000

最低（円）

343,000

340,000

338,000

337,000

340,500

318,000

回次

第13期

第14期

第15期

第16期

第17期

決算年月

平成23年11月 平成24年５月 平成24年11月 平成25年５月 平成25年11月

最高（円）

430,000

409,500

413,000

706,000

594,000

最低（円）

330,000

324,500

337,000

390,500

457,000

月別

月別最高・
最低投資口
価格

第１期

平成25年６月 平成25年７月 平成25年８月 平成25年９月 平成25年10月 平成25年11月

最高（円）534,000

504,000

499,500

594,000

587,000

574,000

最低（円）457,000

483,000

481,000

487,500

536,000

540,000

月別

平成25年12月 平成26年１月

最高（円）548,000

559,000

最低（円）513,000

532,000（注１）最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の取引値によります。
（注２）本投資証券は、平成17年10月26日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました。

- 151 -

②【分配の推移】
分配総額
（千円）

計算期間

１口当たり分配金（円）

第１期 自 平成16年12月３日
至 平成17年11月30日

1,315,962

18,962

第２期 自 平成17年12月１日
至 平成18年５月31日

942,382

13,579

第３期 自 平成18年６月１日
至 平成18年11月30日

952,376

13,723

第４期 自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日

1,037,877

14,955

第５期 自 平成19年６月１日
至 平成19年11月30日

1,159,048

13,572

第６期 自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日

1,280,146

14,990

第７期 自 平成20年６月１日
至 平成20年11月30日

1,310,206

15,342

第８期 自 平成20年12月１日
至 平成21年５月31日

1,482,971

17,365

第９期 自 平成21年６月１日
至 平成21年11月30日

991,579

11,611

第10期 自 平成21年12月１日
至 平成22年５月31日

1,222,074

14,310

第11期 自 平成22年６月１日
至 平成22年11月30日

1,060,241

12,415

第12期 自 平成22年12月１日
至 平成23年５月31日

1,084,067

12,694

第13期 自 平成23年６月１日
至 平成23年11月30日

1,083,555

12,688

第14期 自 平成23年12月１日
至 平成24年５月31日

1,052,469

12,324

第15期 自 平成24年６月１日
至 平成24年11月30日

1,044,271

12,228

第16期 自 平成24年12月１日
至 平成25年５月31日

1,008,232

11,806

第17期 自 平成25年６月１日
至 平成25年11月30日

1,366,022

12,985- 152 -

③【自己資本利益率（収益率）の推移】
自己資本利益率
（注１）

計算期間

年換算値
（注２）

第１期 自 平成16年12月３日
至 平成17年11月30日

3.7％

4.5％

第２期 自 平成17年12月１日
至 平成18年５月31日

2.6％

5.3％

第３期 自 平成18年６月１日
至 平成18年11月30日

2.7％

5.3％

第４期 自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日

2.9％

5.8％

第５期 自 平成19年６月１日
至 平成19年11月30日

2.5％

5.0％

第６期 自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日

2.3％

4.5％

第７期 自 平成20年６月１日
至 平成20年11月30日

2.3％

4.6％

第８期 自 平成20年12月１日
至 平成21年５月31日

2.6％

5.2％

第９期 自 平成21年６月１日
至 平成21年11月30日

1.8％

3.5％

第10期 自 平成21年12月１日
至 平成22年５月31日

2.2％

4.3％

第11期 自 平成22年６月１日
至 平成22年11月30日

1.9％

3.7％

第12期 自 平成22年12月１日
至 平成23年５月31日

1.9％

3.9％

第13期 自 平成23年６月１日
至 平成23年11月30日

1.9％

3.8％

第14期 自 平成23年12月１日
至 平成24年５月31日

1.9％

3.7％

第15期 自 平成24年６月１日
至 平成24年11月30日

1.9％

3.7％

第16期 自 平成24年12月１日
至 平成25年５月31日

1.8％

3.6％

第17期 自 平成25年６月１日
至 平成25年11月30日

2.2％

4.5％

（注１）当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）／２｝（第１期の期首は、実質的に運用を開始した平成17年２月１日時点としています。）（注２）実質運用日数により算出した年換算値を記載しています。

- 153 -

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成16年12月１日

設立企画人（阪急リート投信株式会社）による投信法第69条第１項に基づく本投資法人の設立に係る届出

平成16年12月３日

投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立

平成16年12月６日

投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請

平成17年１月20日

内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号 近畿財務局長 第１号）

平成17年１月28日

規約の変更

平成17年９月15日

規約の変更

平成17年10月26日

東京証券取引所に上場

平成18年10月19日

規約の変更

平成20年８月28日

規約の変更

平成21年11月６日

規約の変更

平成22年８月27日

規約の変更

平成24年８月29日

規約の変更- 154 -

２【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

執行役員

白木 義章
（注１）

主要略歴

所有投
資口数
（口）

昭和54年４月

阪急電鉄株式会社 入社

2

平成３年４月

同 経理部財務企画課調査役

平成７年６月同 経営管理室調査役

平成13年４月

同 グループ政策推進室調査役

平成13年６月

株式会社阪急交通社 出向 国際輸送事業（注２）

本部企画室調査役
平成14年６月

同 取締役兼執行役員社長室長

平成16年５月

阪急リート投信株式会社 取締役（非常勤）平成16年６月

同 出向 取締役業務管理部長

平成18年10月

阪急リート投資法人 補欠執行役員

平成18年12月

阪急リート投信株式会社 取締役業務部長

平成19年４月

同 取締役

平成23年４月

同 常務取締役

平成24年６月

阪急リート投資法人 執行役員 現在

平成24年６月

阪急リート投信株式会社 代表取締役社長
現在

監督役員

宇多 民夫

昭和49年４月

弁護士登録（大阪弁護士会）

0

関西法律特許事務所 入所
昭和52年10月

原田・宇多法律事務所（現 宇多法律事務所）設立 現在

監督役員

堀之内 清孝平成10年４月

大阪弁護士会副会長

平成16年12月

阪急リート投資法人 監督役員 現在

平成17年４月

大阪府建設工事紛争審査会委員

平成21年６月

栗田工業株式会社 監査役 現在

昭和49年10月

監査法人日本橋事務所 入所

昭和50年10月

監査法人朝日会計社 入社

昭和53年９月

公認会計士登録

昭和54年５月

税理士登録

昭和62年１月

堀之内会計事務所開設 現在

平成16年12月

阪急リート投資法人 監督役員 現在

平成18年６月

株式会社ヒシモト 監査役

0（注１）白木義章は、本資産運用会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、金融商品取引法第31条の４第１項に従い、平成24年６月22日付で金融庁長官に兼職の届出を行っています。
（注２）本書の日付現在、白木義章は、本投資法人の投資口を、累積投資制度を利用することにより２口所有しています。
（注３）執行役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、平成24年８月29日開催の投資主総会において、補欠執行役員として庄司敏典を選任しました。
（注４）監督役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、平成24年８月29日開催の投資主総会において、補欠監督役員として鈴木基史を選任しました。

- 155 -

３【その他】（１）役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、規約第19条）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です（規約第20条第１項本文）。ただし、補欠として又は増員のため選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任の又は在任する他の執行役
員又は監督役員の任期が満了する時までです（規約第20条第１項ただし書）。補欠の役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、役員が選任された直近の投資主総会）において選任された役員の任期が満了する時までとします（規約第20条第２項本文）。ただし、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げません（規約第20条第２項ただし書）。
執行役員及び監督役員の解任には、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第106条）。
執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が投資主総会で否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上の議決権を６か月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。なお、投資主総会における決議の方法については、後記「第３ 管理及び運営 ３ 投資主・投資法人債権者の権利 （１）投資主の権利 ① 投資主総会における議決権」をご参照下さい。
（２）規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項①

規約の変更
規約の変更の手続等については、後記「第３ 管理及び運営 １ 資産管理等の概要（５）その他 ③ 規約の変更に関する手続」をご参照下さい。
本投資法人は、平成24年８月29日開催の第７回投資主総会において、規約を変更しました。
② 事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
③ 出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。
（３）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

- 156 -

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。
２【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第６条）。
本投資証券は、東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、金融商品取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。なお、本投資証券の価格については第一種金融商品取引業を営む金融商品取引業者に問い合わせること等により確認できます。

- 157 -

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】①

本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「（４）計算期間」記載の決算期毎に、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷発行済投資口総数②

本投資法人の資産評価の方法は、運用資産の種類毎に定めるものとし、原則として以下のとおりとします（規約第32条第１項）。
(イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。
(ロ）信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は前号に従った評価を、その他の資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価をした上で、これらの合計額から信託負債の額又は匿名組合の負債合計額を控除して、信託の受益権の持分相当額又は当該匿名組合出資持分相当額を算定した価額とします。
(ハ）不動産対応証券
当該不動産対応証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（金融商品取引所
における取引価格、金融商品取引業協会等が公表する価格、これらに準じて随時、売買換金等を行うことのできる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。）を用いるものとします。市場価格がない場合には取得価額で評価することができるものとします。
(ニ）有価証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額を用いるものとします。
市場価格がない場合には、合理的に算定された価額を用いるものとします。
(ホ）預金、コールローン及び金銭債権取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、当該金銭債権が債
権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得価額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額とします。
(ヘ）デリバティブ取引に係る権利
金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務は、当該金融商品取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））を用います。同日において最終価格がない場合には同日前直近における最終価格を用います。金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務は、市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られればその価額とします。公正な評価額を算出することが極めて困難と認められるデリバティブ取引により生じる債権及び債務については、取得価額をもって評価します。以上にかかわらず、金融商品に関する会計基準及び金融商品会
計に関する実務指針により、ヘッジ会計の要件を充足するものについては、ヘッジ会計を適用することができるものとし、更に金融商品に関する会計基準及び金融商品会計に関する実務指針により金利スワップの特例処理の要件を満たす取引については、特例処理を適用することができるものとします。

- 158 -

(ト）金銭の信託の受益権
一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価をした上で、これらの合計額から信託負債の額を控除して、信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
(チ）上記以外の資産
一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って評価した価額とします。
③

資産運用報告等に価格を記載する目的で、前項と異なる方法で評価する場合には、以下のよ

うに評価するものとします（規約第32条第２項）。
(イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等に基づいた価額とします。
(ロ）不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組合
出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は上記（イ）に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価をした上で、これらの合計額から信託負債の額又は匿名組合の負債合計額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
④

資産評価の基準日は、原則として、各決算期（毎年５月末日及び11月末日）とします。ただし、前記「② （ハ）、（ニ）及び（ヘ）」に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については毎月末とします（規約第32条第３項）。
⑤

１口当たりの純資産額については、投資法人の計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法人計算規則第58条、第68条）が、貸借対照表を含む計算書類等は決算期毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に提供される（投信法第131条第２項から第５項まで、投資法人計算規則第81条）ほか、金融商品取引法に基づいて決算日後３か月以内に提出される有価証券報告書に記載され、投資主及びその他希望する者
は、金融商品取引法に基づく有価証券報告書等の開示書類に関する電子開示システム（EDINET）において、これを閲覧することができます。
また、投資主は、本投資法人のウェブサイトにおいて、計算書類等を閲覧することができます。
（２）【保管】
本投資法人の発行する投資口は振替投資口であるため、該当事項はありません。ただし、本振替投資口を取り扱う振替機関が振替業の指定を取り消された場合若しくは当該振替機関の当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を承継する者が存しないとき、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときには、投資主は、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（振替法第227条第２項）。この場合、投資主
は証券会社等と保護預り契約を締結して投資証券の保管を依頼するかあるいは、投資主自身が直接保管することができます。
（３）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。

- 159 -

（４）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年６月１日から11月末日まで、及び12月１日から翌年５月末日までの各６か月間とし、各営業期間の末日を決算期とします（規約第35条）。

- 160 -

（５）【その他】① 増減資に関する制限(イ）最低純資産額
本投資法人の最低純資産額は、5,000万円とします（規約第８条）。
(ロ）投資口の募集
本投資法人が発行することができる投資口の総口数は、200万口とします。本投資法人は、かかる発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得て、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができるものとします。募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。）１口当たりの払込金額は、募集毎に均等に定めるものとし、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額として執行役員が決定し、役員会が承認する金額とします（規約第５条第１項及び第３項）。
(ハ）国内における募集
本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えることとします（規約第５条第２項）。
② 解散条件
本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。
(イ）投資主総会の決議(ロ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）(ハ）破産手続開始の決定(ニ）解散を命ずる裁判(ホ）投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し③ 規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会
において、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項）。なお、投資主総会における決議の方法については、後記「３ 投資主・投資法人債権者の権利 （１）投資主の権利 ① 投資主総会における議決権」をご参照下さい。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
④

関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下のとおりです。

- 161 -

(イ）本資産運用会社：阪急リート投信株式会社
資産運用委託契約期間

平成17年１月20日に効力を生じ、契約期間の定めなし。

更新

契約期間の定めはないため、該当事項なし。

解約

ｉ．本投資法人又は本資産運用会社は、いずれか一方が他方に対し、６か月前の文書による事前通知を行い、本投資法人は投資主総会の決議を得た上で、本資産運用会社は本投資法人の同意を得た上で、資産運用に係る委託契約を解約することができます。ただし、
本投資法人は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得なければ、かかる同意をすることができません。
ⅱ．本投資法人は、次に掲げるいずれかに該当する事由が生じた場合、役員会の決議により、資産運用に係る委託契約を解約することができます。
(ⅰ）本資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合（ただし、当該義務違反、職務懈怠が是正可能である場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）。
(ⅱ）本資産運用会社につき、支払停止、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立て、手形交換所における取引停止処分、重要な財産に対する差押命令の送達等の事由が発生した場合。
(ⅲ）上記に掲げる場合のほか、資産運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合。
ⅲ．本投資法人は、上記ⅱ．にかかわらず本資産運用会社が次のいずれかに該当するときは、資産運用に係る委託契約を解約しなければならないものとします。
(ⅰ）金融商品取引法第２条第９項に規定する金融商品取引業者（同法第28条第４項に規定する投資運用業を行う者に限り、信託会社を除きます。）（投信法第199条の要件を充足する者に限ります。）でなくなったとき。
(ⅱ）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき。
(ⅲ）解散したとき。

変更等

本投資法人及び本資産運用会社は、双方の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、本契約を変更することができます。

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(ロ）一般事務受託者、資産保管会社、投資主名簿等管理人及び特別口座管理人：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
一般事務委託契約
期間

平成24年６月１日から平成26年５月31日まで。

更新

有効期間満了予定日の３か月前までに、当事者のいずれか一方から相手方に対し書面による申し出がなされなかったときは、更に２年間延長されるものとし、その後も同様とします。

解約

ⅰ．本投資法人及び一般事務受託者は、以下に定める場合を除き、その相手方の承諾を得る
ことなく、本契約を一方的に解約することはできません。
ⅱ．上記ｉ．にかかわらず、本投資法人又は一般事務受託者が、その相手方に対し本契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、本契約は終了します。
ⅲ．上記ⅱ．による契約の終了にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行ったときは、当該承諾の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。
ⅳ．本投資法人及び一般事務受託者は、その相手方が本契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に相当の期間を定めてその履行を催告した上、当該期間内に履行がないときは本契約を解約することができます。
ⅴ．本投資法人又は一般事務受託者は、その相手方が次に掲げる事項に該当したときは、催
告その他の手続を要せず即時本契約を解約することができます。
(ⅰ）解散原因の発生、又は破産、特別清算開始、会社更生手続開始、民事再生手続開始その他これらに準じる倒産手続開始の申立てがあったとき。
(ⅱ）支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行、滞納処分を受けたとき。
(ⅲ）他の法人との合併、株式の過半数を所有する株主の変更、法人の分割、又は著しい組
織変更により本契約の存続が適当でないと認められるとき。
(ⅳ）関係官公庁より、その営業につき取り消し又は停止の処分を受けたとき。
(ⅴ）刑罰に処せられ、社会的信用を失墜したとき。
(ⅵ）その他一般事務受託者の経営・営業・財務状況に著しく悪影響を及ぼす若しくは及ぼ
すおそれがあると合理的に認められる事由等、本件一般事務を引き続き委託するに堪えない重大な事由が生じたとき。

変更等

本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議の上、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、本契約の各条項の定めを変更することができます。当該協議にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行ったときは、当該変更の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。

- 163 -

資産保管業務委託契約
期間

平成24年６月１日から平成26年５月31日まで。

更新

有効期間満了予定日の３か月前までに、当事者のいずれか一方から相手方に対し書面による申し出がなされなかったときは、更に２年間延長されるものとし、その後も同様とします。

解約

ⅰ．本投資法人及び資産保管会社は、以下に定める場合を除き、その相手方の承諾を得ることなく、本契約を一方的に解約することはできません。
ⅱ．本投資法人又は資産保管会社が、その相手方に対し本契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、本契約は終了します。
ⅲ．本投資法人及び資産保管会社は、その相手方が本契約に定める義務又は債務を履行しないときは、相手方に相当の期間を定めて催告した上、当該期間内に履行がないときは本契約を解約することができます。
ⅳ．本投資法人又は資産保管会社は、その相手方が次の各号に掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続を要せず即時本契約を解約することができます。
(ⅰ）解散原因の発生又は破産、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開
始その他これらに準じる倒産手続開始の申立てがあったとき。
(ⅱ）支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行、滞納処分を受けたとき。
(ⅲ）他の法人との合併、株式の過半数を所有する株主の変更、法人の分割、又は著しい組
織変更により本契約の存続が適当でないと認められるとき。
(ⅳ）関係官公庁により、その営業につき取り消し又は停止の処分を受けたとき。
(ⅴ）刑罰に処せられ、社会的信用を失墜したとき。
(ⅵ）その他資産保管会社の経営・営業・財務状況に著しく悪影響を及ぼす若しくは及ぼす
おそれがあると合理的に認められる事由等、本件業務を引き続き委託するに堪えない
重大な事由が生じたとき。

変更等

本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議の上、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、本契約の各条項の定めを変更することができます。当該協議にあたり、役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を本投資法人が資産保管会社に行ったときは、前記の変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行うものとします。

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投資口事務代行委託契約
期間平成24年６月１日から平成26年５月31日まで。

更新

有効期間満了予定日の３か月前までに、当事者のいずれか一方から文書による別段の申し出がなされなかったときは、本契約は従前と同一の条件にて自動的に２年間延長されるものとし、その後も同様とします。

解約

本契約は、以下に定めるところにより、その効力を失います。
ⅰ．当事者間の文書による解約の合意。この場合、本契約は、両当事者の合意によって指定された日に失効します。
ⅱ．以下の（ⅰ）又は（ⅱ）に掲げる事由が生じた場合における、相手方が行う文書による解約の通知。この場合、本契約は解約の通知において指定する日に失効します。なお、（ⅱ）の場合において投資主名簿等管理人が発する解約の通知は、本投資法人の投資主
名簿等管理人に対する直近の届出住所に通知することにより、通常到達すべきときに到達したものとします。
(ⅰ）本投資法人又は投資主名簿等管理人の会社更生手続、民事再生手続、破産手続、特別清算手続の各々の開始の申立て（その後の法律改正により新たな倒産手続が創設された場合、当該手続開始申立てを含みます。）並びに手形交換所の取引停止処分がなされた場合。
(ⅱ）本投資法人が投資主名簿等管理人への住所変更の届出を怠る等本投資法人の責めに帰すべき事由により、本投資法人が所在不明となり、投資主名簿等管理人の是正を求める旨の通知のあと30日以内にかかる事由が是正されなかった場合。
ⅲ．当事者のいずれか一方が本契約に重大な違反をした場合における、違反当事者の相手方が行う文書による解除の通知。この場合、本契約は解除の通知において指定する日に失
効します。

変更等

本契約の内容が法令の変更その他当事者の一方若しくは双方の事情の変更によりその履行に支障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人は、協議の上、本契約を改定することができます。

- 165 -

特別口座の管理に関する契約期間

平成21年１月５日から効力を生じ、期限は定めないものとします。

更新

該当事項はありません。

解約

本契約は、以下に定めるところにより、その効力を失います。
ⅰ．特別口座の加入者が存在しなくなった場合。この場合、本契約は特別口座管理人がすみやかにすべての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了したときに失効します。
ⅱ．振替法に定めるところにより、本投資法人の発行するすべての振替投資口（本投資法人
が合併により消滅する場合は、本投資法人の投資主又は登録投資口質権者に対価として交付された他の投資法人の振替投資口を含みます。）が振替機関によって取り扱われなくなった場合。この場合、本契約は特別口座管理人がすみやかにすべての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了したときに失効します。
ⅲ．当事者のいずれか一方が本契約に違反し、かつ引続き本契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合における、他方が行う文書による解約の通知。この場合、本契約は当該通知到達の日から２週間経過後若しくは当該通知において指定された日のいずれか遅い日に失効します。
ⅳ．本投資法人及び特別口座管理人の間に投資口事務代行委託契約が締結されており、当該契約について契約の失効事由若しくは当事者の一方が解約権を行使しうる事由が発生した場合における、当事者の一方が行う文書による本契約の解約の通知。この場合の契約失効日は、前記ⅲ．後段の規定を準用します。

変更等

本契約について法令の変更又は監督官庁並びに株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）その他の振替機関の指示、その他契約の変更が必要な事由が生じた場
合は、本投資法人と特別口座管理人が協議の上これを改定します。

(ハ）投資法人債に関する一般事務受託者：株式会社三井住友銀行
財務代理契約
（第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付））
期間

契約期間の定めはありません。

更新

該当事項はありません。

解約

本投資法人は、60日前までに書面にて投資法人債に関する一般事務受託者に通知することにより、投資法人債に関する一般事務受託者を解任することができます。また、投資法人
債に関する一般事務受託者は、60日前までに書面にて本投資法人に通知し、同意を得ることにより、投資法人債に関する一般事務受託者を辞任することができます。

変更等変更の必要が生じたときは、その都度本投資法人及び投資法人債に関する一般事務受託者
は相互にこれに関する協定をします。

(ニ）会計監査人：有限責任 あずさ監査法人
本投資法人は、有限責任 あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。
会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（規約第37条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、当該投資主総会において再任されたものとみなされます（規約第38条）。
⑤

関係法人との契約の変更に関する開示の方法
関係法人との契約が変更された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従って開示される場合があるほか、かかる契約の変更が、主要な関係法人の異動又は運用に関する基本方
針、投資制限若しくは分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基- 166 -

づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
⑥ 公告方法本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います（規約第４条）。

- 167 -

２【利害関係人との取引制限】（１）法令に基づく制限① 利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています（金融商品取引法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい（金融商品取引法第31条の４第３項）、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます（金融商品取引法第31条の４第４項）。
(イ）通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティ
ブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第１号、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。
(ロ）当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること（金融商品取引法
第44条の３第１項第２号、投信法第223条の３第３項）。
(ハ）当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若し
くは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第３号、投信法第223条の３第３項）。
(ニ）（イ）から（ハ）までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして内閣府令に定めるその他の行為（金融商品取引法第44条の３第１項第４号、業府令第153条、投信法第223条の３第３項、投信法施行規則第267条）。
②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本項において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２項）。

- 168 -

③ 資産の運用の制限
登録投資法人は、（イ）その執行役員又は監督役員、（ロ）その資産の運用を行う資産運用会社、（ハ）その執行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、（ニ）その資産の運用を行う資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときはその職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為（投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条から第118条まで、投信法施行規則第220条の２）。
ａ．有価証券の取得又は譲渡
ｂ．有価証券の貸借
ｃ．不動産の取得又は譲渡
ｄ．不動産の貸借
ｅ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引及び商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引（ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。）④ 特定資産の価格等の調査
資産運用会社は、特定資産（土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令で定めるものに限ります。以下本④において「不動産等資産」といいます。）の取得又は譲渡が行われたときは、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利害関係人等でないものに行わせなければならないものとされています（ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該鑑定評価を行わせている場合は、この限りでありません。）（投信法第201条第１項）。
また、資産運用会社は、不動産等資産以外の特定資産（指定資産を除きます。）の取得又は譲渡等の行為が行われたときは、投資法人、その資産運用会社（その利害関係人等を含みます。）及びその資産保管会社以外の者であって政令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされています（ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。）（投信法第201条第２項）。
また、ここで規定する鑑定評価の実施及び価格等の調査は、利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われた場合にも、実施しなければならないことに留意します。
（２）本投資法人に関する利益相反取引ルール① 基本原則(イ）利益相反取引ルールの策定・変更
・自主ルールとして、利益相反取引ルールを以下のとおり定めます。

・

利益相反取引ルールの策定・変更については、コンプライアンス委員会の審議を経た上で、取締役会決議をもって行うものとします。

・

利益相反取引ルールが変更された場合には速やかに開示します。

(ロ）利益相反取引ルールの主な内容
・

利益相反取引に係る議案は、常に、外部専門家を含むコンプライアンス委員会の承認を得なければならないものとして取引の適正を制度的に担保します。

- 169 -

・

本資産運用会社で承認された取引は、本投資法人の役員会に報告しなくてはならないものとします。

②

利害関係者
利益相反取引の相手方となる者は、以下の者を指すものとします。

(イ）投信法第201条第１項で定義される利害関係人等(ロ）上記（イ）に該当する者が過半の出資、匿名組合出資、優先出資等を行っている法人③ 対象となる取引の範囲
本投資法人は、利害関係人等との取引制限に関する法令上の制限に加え、利害関係者との間において以下の取引を行う場合、それぞれ以下の基準に基づいて判断し、下記④の手続を経てこれを実行するものとします。
(イ）利害関係者からの物件の取得
・不動産及び不動産信託受益権の場合
不動産及び不動産信託受益権の取得価格は、鑑定評価額以下とします。
なお、取得価格に含まれるのは、不動産及び不動産信託受益権そのものの購入金額のみとし、鑑定評価額に含まれていない、税金及び取得費用等のほか、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額を含みません。
・ その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記不動産及び不動産信託受益権の場合に準じるものとします。
(ロ）利害関係者の仲介による物件の取得及び売却
・

不動産及び不動産信託受益権の場合
仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条の定めに従うものとします。

・ その他の特定資産の場合
上記不動産及び不動産信託受益権の場合に準じるものとします。
(ハ）利害関係者への物件の売却
・

不動産及び不動産信託受益権の場合
不動産及び不動産信託受益権の売却価格は、鑑定評価額以上とします。
なお、売却価格に含まれるのは、不動産及び不動産信託受益権そのものの売却金額のみとし、鑑定評価額に含まれていない、税金及び譲渡費用等のほか、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額を含みません。
・ その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記不動産及び不動産信託受益権の場合に準じるものとします。
(ニ）利害関係者への物件の賃貸・ 賃貸額の決定
市場相場及び周辺の賃貸事例等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件に基づき賃貸します。
・ 該当取引の範囲
賃貸面積10㎡未満（本投資法人の持分相当面積）の取引は対象外とします。
(ホ）利害関係者がマスターレッシーとなる物件の賃貸
市場相場及び周辺の取引事例等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件に基づき賃貸します。
上記賃貸条件が適正か否かの検討にあたっては、必要に応じサブリース契約の内容を確認します。
(ヘ）利害関係者の仲介によるテナント誘致- 170 -

仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条の定めに従うものとします。
(ト）利害関係者へのＰＭ業務の委託
委託手数料が市場価格と著しく乖離しておらず、委託先として要求される業務能力その他
諸条件を具備している場合に限定します。また、契約期間は原則１年間とし、契約の更改にあたっては、更改時までの毎期の委託実績を検証した上、契約の打切りを含む最も適切と考えられる方法を選択します。
(チ）利害関係者への業務の委託（上記（ト）の場合を除きます。）
委託手数料が市場価格と著しく乖離しておらず、委託先として要求される業務能力その他
諸条件を具備している場合に限定します。
(リ）利害関係者への工事の発注
・ 発注条件の決定
請負金額が市場価格と著しく乖離しておらず、発注先として要求される業務能力その他
諸条件を具備している場合に限定します。
・ 該当取引の範囲
請負金額1,000万円未満（本投資法人の持分相当額）の取引は対象外とします。
(ヌ）その他の取引
上記（イ）から（リ）までの規定にかかわらず、１件当たりの受取金額又は支払金額（本投資法人の持分相当額）が20万円未満の取引（ただし、上記（リ）に該当する取引について
は1,000万円未満の取引とし、また継続的契約にあっては、年間の受取金額又は支払金額が20万円未満の取引とします。）については、利益相反取引ルールの対象とはしないものとします。
④ 利害関係者との取引に関する手続
利害関係者との取引を行うにあたっては、下記の手続に従い、コンプライアンス上の問題点の確認を十分に行った上で、これを行うこととします。
(イ）資産の運用に関する業務執行の決定を行う場合には、まず投資運用委員会において審議及び決定がなされるものとします。当該委員会において、承認されない場合、又はコンプライ
アンス・オフィサーが、資産運用に関する業務執行案についてコンプライアンス上の問題点を発見した場合には、当該業務執行案は起案部に差し戻されます。
(ロ）投資運用委員会の審議・決定の後、ａ．当該議案が利益相反取引に該当する場合、又はｂ．
コンプライアンス・オフィサーが、当該委員会において審議された事項の内容若しくは審議経過について法令・諸規則への遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を明確に判断できない事項について審議を要請する場合には、コンプライアンス委員会が開催され、同委員会にてコンプライアンスの観点から審議されます。
(ハ）上記（ロ）ａ．の場合は、コンプライアンス委員会においてコンプライアンス上の問題点が発見され承認されない場合には、起案部に差し戻されます。
(ニ）上記（ロ）ｂ．の場合は、コンプライアンス委員会は諮問機関にとどまります。ただし、コンプライアンス委員会での審議内容は、少数意見も含めた委員及びオブザーバーの全意見について代表取締役社長及び取締役会に具申され、代表取締役社長及び取締役会はかかる意見を踏まえ業務執行の決定を行います。
(ホ）代表取締役社長による承認後、更に取締役会における決議を要するかは別途定める取締役
会付議基準をもとに判断します（付議の要否についてもコンプライアンス上の判断の対象となります。）。なお、代表取締役社長、又は取締役会により承認されない場合には、起案部に差し戻されます。
(ヘ）資産の取得の決定に関する案件の場合は、不動産鑑定評価書及び建物状況調査報告書並び- 171 -

に必要に応じてその他の外部機関の意見書を、各部における起案の段階で添付するものとします。
(ト）資産の売却の決定に関する案件の場合には、不動産鑑定評価書及び必要に応じて建物状況調査報告書等の外部機関の意見書を、各部における起案の段階で添付するものとします。
(チ）各委員会等において否決された場合、当該業務執行案は起案部に差し戻されますが、運用上、その後の手続及び審議の負担を、上記手続を遵守する範囲で軽減すること（例えば、すべてについて審議しなおすのでなく問題となった点に限り審議すること）は許容され得るものとします。
(リ）緊急その他やむを得ない事由によりコンプライアンス委員会に議案を上程することができない場合には、上記（ハ）及び（ニ）の手続に代えて、コンプライアンス・オフィサーが議案の承認をすることができます。ただし、この場合、コンプライアンス・オフィサーは、承認又は不承認の後遅滞なく、これをコンプライアンス委員会に報告し、その承認を得なくてはならないものとします。
コンプライアンス委員会が同議案を不承認とした場合、関係当事者は、当該取引を解消し又は取引条件が利益相反取引ルールに適合するよう変更することに努めるものとします。
（３）利害関係人等及び主要株主との取引状況
第17期における利害関係人等及び主要株主との特定資産の売買取引等は以下のとおりです。
① 取引状況
売買金額等

区分

買付額等

売付額等

11,650,000千円
総額－千円

うち利害関係人等からの買付額

うち利害関係人等への売付額

1,870,000千円（16.1％）－千円（－％）

利害関係人等及び主要株主との取引状況の内訳
阪急電鉄株式会社

1,870,000千円（16.1％）－千円（－％）

合計

1,870,000千円（16.1％）－千円（－％）② 支払手数料等の金額
支払
区分

利害関係人等及び主要株主との取引の内訳

総額に対する割合

手数料等
総額（Ａ）

支払先

（千円）
阪急阪神ビルマネジメント株式会社
委託管理料

支払額（Ｂ）（Ｂ）／（Ａ）（千円）（％）

297,43586.0

阪急不動産株式会社

1,015

0.3

阪神電気鉄道株式会社

18,000

35.2

6,720

13.1

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

2,190

4.3

阪急電鉄株式会社

1,229

2.4

阪急不動産株式会社

558

1.1

27,83298.9

株式会社阪急アドエージェンシー

305

1.1

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

8,693

33.3

345,810

エイチ・ツー・オー

リテイリング株式会社
支払賃借料

51,132阪急阪神ビルマネジメント株式会社
広告宣伝費

28,137

その他賃貸事業費用

26,103（注１）上記の支払手数料等以外に、当期に利害関係人等及び主要株主へ発注した修繕工事等の支払額は以下のとおりです。
阪急阪神ビルマネジメント株式会社

10,676千円

株式会社ハンシン建設

9,505千円

中央電設株式会社

5,020千円

阪急設計コンサルタント株式会社

1,232千円- 172 -

阪神園芸株式会社

277千円

阪急阪神テクノサービス株式会社

260千円

また、以下の利害関係人等及び主要株主に支払った金額（未払額を含みます。）が資産に計上されています。
中央電設株式会社

32,217千円

アイテック阪急阪神株式会社

5,166千円

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

4,165千円

阪急設計コンサルタント株式会社

1,826千円

阪神園芸株式会社

1,378千円

株式会社ハンシン建設

723千円

なお、阪急阪神テクノサービス株式会社は、平成25年10月１日に阪急阪神ビルマネジメント株式会社を存続会社とする合併により消滅しております。
（注２) 利害関係人等及び主要株主とは、投信法第201条第１項及び投信法施行令第123条に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している本資産運用会社の利害関係人等及び金融商品取引法第29条の４第２項に定義される本資産運用会社の主要株主をいいます。

- 173 -

３【投資主・投資法人債権者の権利】(１）投資主の権利① 投資主総会における議決権（投信法第77条第２項第３号）(イ）本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています（投信法第77条第２項第３号、第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会において決議される事項は、以下のとおりです。
ａ．執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）と解任（投信法第96条、第104条、第106条）
ｂ．資産運用会社との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意（投信法第198条第２項、第205条第２項、第206条第１項）
ｃ．投資口の併合（投信法第81条の２第２項、会社法第180条第２項（第３号を除きます。））
ｄ．投資法人の解散（投信法第143条第３号）
ｅ．規約の変更（投信法第140条）
ｆ．その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）(ロ）投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。
ａ．投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって決します（規約第12条）。
ｂ．投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主１名を代理人として、その議決権を行使することができます（規約第13条本文）。ただし、当該投資主又は代理人に選任された投
資主は、投資主総会毎に代理権を証する書面を本投資法人に提出することを要します（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項、規約第13条ただし書）。
ｃ．書面による議決権の行使は、議決権行使書面に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出して行います（投信法第92条第１項、規約第14条第１項）。
ｄ．電磁的方法による議決権の行使は、法令で定めるところにより、本投資法人の承諾を得て、法令で定める時までに議決権行使書面に記載すべき事項を、電磁的方法により本投資法人に提供して行います（投信法第92条の２第１項、規約第14条第２項）。
ｅ．上記ｃ．及びｄ．の定めに基づき、書面又は電磁的方法によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第２項、第92条の２第３項、規約第14条第３項）。
ｆ．投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。
ｇ．上記ｆ．の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第３項、規約第15条第２項）。
ｈ．決算期から３か月以内の日を投資主総会の日とする投資主総会を開催する場合、本投資法
人は、直前の決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使することができる投資主とします（投信法第77条の３第２項、第３項、会社法第124条第２項、第３項、規約第16条第１項）。
ｉ．上記ｈ．の定めにかかわらず、本投資法人は、必要があるときは、役員会の決議を経て法令に従い予め公告して、一定の日における最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録投資口質権者をもって、その権利を行使することができる投資主又は登録投資口
質権者とすることができます（投信法第77条の３第２項、規約第16条第２項）。

- 174 -

② その他の共益権(イ）代表訴訟提起権（投信法第204条第３項、第116条、第119条第３項、会社法第847条（第２項を除きます。））
６か月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運
用会社、執行役員、監督役員若しくは会計監査人、又は一般事務受託者の責任を追及する訴訟の提起を請求することができ、本投資法人が請求のあった日から60日以内に訴訟を提起しないときは、本投資法人のために訴訟を提起することができます。
(ロ）投資主総会決議取消訴権等（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反している又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、決議の日から３か月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議が存在しないこと又は無効であることの確認を訴えをもって請求することができます。
(ハ）執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が生ずるおそれがあるときは、６か月前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員に対し、その行為をやめることを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
(ニ）新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号、第２項第２号）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の効力が生じた日から６か月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
(ホ）合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６か月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
(ヘ）投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項、第305条第１項本文）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６か月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができ、また、投資主総会の目的である事項につき当該投資主の提出しようとする議案の要領を投資主総会の招集通知に記載し、又は記録することを請求することができます。
(ト）投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６か月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続が行われない場合又は請求があった日から８週間以内の日を投資主総会の日とする投資主総会の招集の通知が発せられない場合には、招集の請求をした投資主は、内閣総理大臣の許可を得て、投資主総会を招集することができます。
(チ）検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条）- 175 -

発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６か月前から引き続き有する投資主は、投資主総会に係る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立ち、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立てをすることができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行に関し、不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを疑うに足りる事由があるときは、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立てをすることができます。
(リ）執行役員等解任請求権等（投信法第104条第１項、第３項、会社法第854条第１項第２号）
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議により解任することができます。また、発行済
投資口の100分の３以上の口数の投資口を６か月前から引き続き有する投資主は、執行役員又は監督役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず当該役員を解任する旨の議案が投資主総会において否決されたときは、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該役員の解任を請求することができます。
(ヌ）解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生じるおそれがあるときや、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で、本投資法人の存立を危うくするときにおいて、やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
③ 分配金請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条）
本投資法人の投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口について行った金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の返還を求めることができません。この場合、本投資法人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の振替機関等に対する損害賠償請求権を取得します（振替法第228条、第149条）。
④ 残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の所有する投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています。
⑤ 払戻請求権（規約第６条）
投資主は、投資口の払戻請求権を有していません。
⑥ 投資口の処分権（投信法第78条第１項、第２項、第３項）
投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。
本振替投資口については、投資主は、振替機関等に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本振替投資口の振替（譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）が行われることにより、本振替投資口の譲渡を行うことができます（振替法第228条、第140条）。ただし、本振替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。なお、投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知をい- 176 -

います。以下同じです。）により行われます（振替法第228条、第152条第１項）。
また、投資主が、特別口座に記載又は記録されている本振替投資口の譲渡を行う場合は、まず自らが開設した一般口座への振替を行った上で、譲受人の口座に振り替える必要があります。
⑦ 投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）
投資主は、本投資法人が投資口を発行した日以後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申し出ることもできます。
本振替投資口については、本投資法人は、投資証券を発行することができません（振替法第227条第１項）。ただし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます（振替法第227条第２項）。
⑧ 帳簿閲覧請求権等（投信法第128条の３）
投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、会計帳簿又はこれに関する資料の閲覧又は謄写を請求することができます。ただし、この請求は、理由を明らかにしてしなければなりません。
⑨ 少数投資主権等の行使手続（振替法第228条、第154条）
振替投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権等を行使しようとする投資主は、振替機関が個別投資主通知（振替機関が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。以下同じです。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後４週間が経過する日までに限り、少数投資主権等を行使することができます。
(２）投資法人債権者の権利① 元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
② 投資法人債の処分権
投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人債券を交付することにより行われます（投信法第139条の７、会社法第687条）。このうち、取得者が、記名式の投資法人債の譲渡を第三者に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要であり、本投資法人に対抗するためには、取得者の氏名及び住所を投資法人債
原簿に記載又は記録することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第２項）。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三者及び本投資法人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第３項）。
ただし、本振替投資法人債については、投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本振替投資法人債の振替（譲受人の口座における保有欄の金額を増額させることをいいます。）が行われることにより、本振替投資法人債の譲渡を行うことができます（振替法第115条、第73条）。
なお、本振替投資法人債については、本投資法人は、投資法人債券を発行することができませ- 177 -

ん（振替法第115条、第67条第１項）。ただし、投資法人債権者は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投資法人債が振替機関によって取り扱われなくなった場
合は、本投資法人に対して、投資法人債券の発行を請求することができます（振替法第115条、第67条第２項）。
③ 投資法人債権者集会における議決権投資法人債権者の権利に重大な関係がある事項について、投資法人債権者の総意を決定するために、投信法の規定に基づき、投資法人債権者集会が設置されます。
（イ）投資法人債権者集会における決議事項は、法定事項及び投資法人債権者の利害に関する事
項に限られます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。投資法人債権者集会の決議は、裁判所の認可を受けなければ、その効力を生じません（投信法第139条の10第２項、会社法第734条）。
（ロ）投資法人債権者の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。
ａ． 投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の金額の合計額（償還済みの額を除きます。）に応じて議決権を有します（投信法第139条の10第２項、
会社法第723条第１項）。投資法人債権者は、書面又は電磁的方法によって議決権を行使することができ、かかる方法で行使した議決権の額は、出席した議決権者の議決権の額に算入されます（投信法第139条の10第２項、会社法第726条、第727条）。
ｂ． 投資法人債権者集会において決議をする事項を可決するには、法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、出席した議決権者の議決権の総額の２分の１を超える議決権を有する者の同意をもって行われますが、一定の重要な事項について
は、議決権者の議決権の総額の５分の１以上で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の議決権を有する者の同意がなければなりません（投信法第139条の10第２項、会社法第724条第１項、第２項）。
ｃ． 投資法人債権者集会は、必要がある場合には、いつでも招集することができ、原則として、本投資法人又は投資法人債管理者が招集します（投信法第139条の10第２項、会社法第717条第１項、第２項）。ただし、投資法人債の総額（償還済みの額を除きます。）の10分の１以上に当たる投資法人債を有する投資法人債権者は、本投資法人又は投資法人債
管理者に対して、投資法人債権者集会の目的である事項及び招集の理由を示して、投資法
人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第１項）。かかる請求がなされた後遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続が行われない場合等には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会を招集することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。
ｄ． 投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。
④ 投資法人債管理者（投信法第139条の８）
本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。ただし、各投資法人債の金額が１億円以上である場合その他投資法人債権者の保護に欠けるおそれがないものとして投信法施行規則で定める場合は、この限りではありません。
第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間同順位特約付）については、投資法人債管理者を定めておらず、株式会社三井住友銀行に財務代理人としての事務を委託しています。

- 178 -

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
阪急リート投信株式会社

②

資本金の額
本書の日付現在③

300百万円

事業の内容

・不動産等に係わる投資顧問業及び投資一任契約に係わる業務
・宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業務
・金融商品取引法に基づく金融商品取引業（投資運用業）
・前各号に付帯関連する一切の業務(イ）会社の沿革
年月日事項

平成16年３月15日

会社設立

平成16年４月28日

宅地建物取引業免許取得（免許証番号 大阪府知事（２）第50641号 平成21年４月28日
更新）

平成16年９月１日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可第23号）

平成16年11月４日

投資信託委託業者に係る業務認可取得（認可番号 内閣総理大臣第34号）

平成18年８月24日

業務の方法の変更の認可取得

平成19年11月30日

金融商品取引業（投資運用業）に係る登録（近畿財務局長（金商）第44号）(ロ）株式の総数
ａ．発行可能株式総数（本書の日付現在）
30,000株
ｂ．発行済株式の総数（本書の日付現在）
6,000株(ハ）経理の概況
本資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
ａ．最近の事業年度における主な資産と負債の概況（単位：千円）
平成21年３月31日
現在
総資産863,476
総負債
178,840
純資産
684,635

平成22年３月31日
現在
833,066
97,031
736,034

平成23年３月31日
現在
881,338
89,388
791,949- 179 -

平成24年３月31日
現在
955,765
93,509862,255

平成25年３月31日
現在
1,026,098
90,076
936,021

ｂ．最近の事業年度における損益の概況（単位：千円）自至第６期
平成20年４月１日
平成21年３月31日

自
至

第７期
平成21年４月１日
平成22年３月31日

自
至

第８期
平成22年４月１日
平成23年３月31日

自
至

第９期
平成23年４月１日
平成24年３月31日

自
至

第10期
平成24年４月１日
平成25年３月31日

営業収益756,230

607,703

571,400

557,968

552,609

経常利益

371,025

235,738

189,493

196,149

194,553

当期純利益

219,513

139,209111,600

114,952

119,749(ニ）その他
ａ．役員の変更
本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権のある発行済株式の総数の３分の１以上にあたる株式を有する株主が出席し、その株主の議決権の過半数の賛成によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、選任後１年内の最終の事業年度に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、選任後４年内の最終の事業年度に関する定時株主総会の終結の時までです。本資産運用会
社において取締役及び監査役の変更があった場合には、２週間以内に監督官庁へ届け出ます（金融商品取引法第31条第１項、第29条の２第１項第３号）。また、本資産運用会社の取締役は、他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役若しくは執行役に就任した場合（他の会社の取締役、会計参与、監査役又は執行役が金融商品取引業者の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合を含みます。）又は他の会社の取締役、会計参与、監査役若しくは執行役を退任した場合には、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に届け出なければなりません（金融商品取引法第31条の４第１項）。
ｂ．訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
(ホ）関係業務の概要
本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は以下のとおりです。
ａ．本投資法人の資産の運用に係る業務
ｂ．本投資法人が行う資金調達に係る業務
ｃ．本投資法人への報告業務
ｄ．その他本投資法人が随時委託する前記ａ．からｃ．までに関連し又は付随する業務（２）【運用体制】
本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況

１ 投資法人の概況 （４）投資法人の機構」をご参照下さい。

（３）【大株主の状況】（本書の日付現在）
名称
阪急電鉄株式会社

住所
大阪市北区芝田一丁目16番１号（注）比率とは、発行済株式総数に対する所有株式数の比率をいいます。

- 180 -

所有株式数
（株）
6,000

比率
（％）
100

（４）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴

所有株
式数
（株）

代表取締役社長

白木 義章

前記「第１ 投資法人の追加情報 ２ 役員の状況」をご

0

（注１）
取締役

庄司 敏典

参照下さい。
昭和58年４月 阪急電鉄株式会社 入社

0

平成７年６月 株式会社阪急リエゾンサービス 出向
平成９年６月 同 取締役梅田営業部長
平成13年４月 阪急電鉄株式会社 流通営業第一部調査役
平成18年11月 同 不動産運用部調査役
平成20年４月 同 不動産運用部長
平成20年４月 阪急リート投信株式会社 監査役（非常勤）平成22年４月 阪急不動産株式会社 経営企画部長
平成24年４月 阪急リート投信株式会社 出向 取締役 現
在
取締役

福井 康樹

昭和63年４月 阪急電鉄株式会社 入社
平成11年12月 株式会社阪急ホテルズ 出向
平成12年10月 同 企画部長
平成23年４月 阪急電鉄株式会社 不動産運用部部長 兼
阪急不動産株式会社 経営企画部担当部長
現在
平成23年４月 阪急電鉄株式会社 不動産開発部部長
平成24年４月 阪急リート投信株式会社 監査役（非常勤）平成24年６月 同 取締役 現在- 181 -

0

役職名

氏名

監査役
（非常勤）

小野 徹

主要略歴
昭和52年４月
平成３年６月平成14年６月
平成16年６月
平成19年４月
平成21年３月
平成21年３月
平成21年４月
平成21年４月
平成21年４月
平成23年６月
平成25年６月

監査役

北野 研

（非常勤）

昭和60年４月
平成７年12月

阪急電鉄株式会社 入社
同 人事部調査役
同 グループ政策推進室長
株式会社阪急ホテルマネジメント 出向 経
営企画部長
株式会社天橋立ホテル 出向 代表取締役社
長
阪急不動産株式会社 監査役（非常勤） 現
在阪急インベストメント・パートナーズ株式会
社 監査役（非常勤） 現在
阪急電鉄株式会社 内部監査部調査役 現在
阪急リート投信株式会社 監査役（非常勤）現在
株式会社阪急ハウジングサポート 監査役（非常勤） 現在
株式会社阪急仁川スポーツガーデン 監査役（非常勤） 現在
北大阪急行電鉄株式会社 監査役（非常勤）現在
阪急電鉄株式会社 入社
株式会社阪急リエゾンサービス 出向

所有株
式数
（株）
0

0

平成10年６月 同 取締役企画部長
平成15年７月 株式会社阪急ファシリティーズ 出向 営
業管理部部長平成16年６月 阪急電鉄株式会社 不動産開発部調査役
平成22年４月 同 不動産開発部部長
平成24年４月 同 不動産運用部長 兼 不動産開発部部
長 兼 阪急不動産株式会社 経営企画部長
平成24年６月 阪急リート投信株式会社 監査役（非常勤） 現在
平成25年４月 阪急電鉄株式会社 不動産運用部長 兼
阪急不動産株式会社 経営企画部長 現在（注１）白木義章は、本投資法人の執行役員を兼務しており、金融商品取引法第31条の４第１項に従い、平成24年６月22日付で金融庁長官に兼職の届出を行っています。
（注２）本書の日付現在、本資産運用会社の役職員は、23名です。このうち13名が阪急電鉄株式会社、２名が阪急不動産株式会社、２名が阪神
電気鉄道株式会社、１名が株式会社阪急阪神ビジネスアソシエイトからの出向者です。

- 182 -

また、重要な使用人は以下のとおりです。
役職名

氏名

投資運用第一部

寺岡 泰樹

長

主要略歴

所有株
式数
（株）

昭和61年４月

安田信託銀行株式会社 入社

0

平成12年11月

同 神戸支店不動産課課長

平成15年５月

同 不動産企画部 みずほ信不動産販売株式会社 出向 神戸支店支店長

平成17年４月

同 大阪中央支店支店長

平成19年４月

阪急電鉄株式会社 入社

平成19年４月

阪急リート投信株式会社 出向 投資運用第一部シニア・マネジャー

投資運用第一部

木下 太

部長

平成20年４月

同 投資運用第一部部長

平成22年４月

同 投資運用第一部長 現在

平成２年４月阪急電鉄株式会社 入社

平成10年３月

同 住宅営業部調査役

平成14年４月

阪急不動産株式会社 出向 マンション販売

0部調査役
平成15年４月

阪急電鉄株式会社 不動産運用部調査役

平成18年４月

同 不動産開発部東京事務所調査役

平成22年４月

同 不動産開発部東京事務所営業統括所長

平成23年４月

同 不動産開発部東京事務所営業統括所長
兼 阪急阪神ビルマネジメント株式会社 出
向 オフィスリーシングプロジェクトチーム
部長

平成24年10月

阪急リート投信株式会社 出向 投資運用第一部部長 現在

投資運用第二部長

藪内 孝恒

平成３年４月阪急電鉄株式会社 入社

平成７年６月阪急エンジニアリング株式会社 出向 設備部副課長

平成11年４月

株式会社アーバン・エース 設備部課長

平成16年４月

同 第一建築部次長

平成20年４月

阪急リート投信株式会社 出向 投資運用第一部グループ・リーダー 兼 投資計画部グ
ループ・リーダー

平成21年４月

同 経営企画部グループ・リーダー

平成22年４月

同 投資運用第二部グループ・リーダー

平成23年４月

同 投資運用第二部長 現在- 183 -

0

役職名

氏名

投資運用第二部

永末 昭彦

部長

主要略歴
昭和63年４月

阪急電鉄株式会社 入社

平成７年６月

同 電気部調査役

平成10年３月

同 鉄道技術第一部調査役

平成11年６月

同 人事統括室調査役

平成13年４月

同 鉄道技術第一部調査役

平成16年４月

株式会社阪急ファシリティーズ 出向

平成18年４月

阪急電鉄株式会社 不動産運用部調査役

平成21年４月

阪急リート投信株式会社 出向 投資運用第

所有株
式数
（株）
0

二部グループ・リーダー
経営企画部長中野 善浩

平成23年４月

同 投資運用第二部部長 現在

平成３年４月阪急電鉄株式会社 入社

平成12年４月

同 総合企画室調査役

平成13年４月

同 グループ政策推進室調査役

平成16年４月

阪急リート投信株式会社 出向 業務管理部

0

シニア・マネジャー

経営管理部長夏秋 英雄

平成19年３月

同 財務部長平成21年４月

同 経営管理部長

平成22年４月

同 経営管理部部長

平成24年４月

同 経営企画部長 現在

昭和63年４月

株式会社大和銀行 入社

平成６年７月大和銀企業投資株式会社 出向

平成７年７月株式会社大和銀行 資本市場部部長代理

平成11年４月

同 本店営業部課長

平成13年４月

船井電機株式会社 出向

平成15年４月

株式会社りそな銀行 融資企画部部長代理

平成15年７月

株式会社パトライト 入社

平成16年２月

阪急電鉄株式会社 入社

平成16年４月

阪急リート投信株式会社 出向 財務企画部
シニア・マネジャー

平成19年３月

同 ＩＲ部長平成21年４月

同 経営企画部長

平成23年４月

同 経営管理部長 現在- 184 -

0

役職名

氏名

コンプライアン

平家 聡久

所有株
式数
（株）

主要略歴
昭和60年４月

阪急電鉄株式会社 入社

ス・オフィサー平成９年５月阪急航空株式会社 出向 総務部長

兼 コンプライ平成11年９月

株式会社阪急アミューズメントサービス 出

アンス部長 兼内部監査部長0

向 統括本部部長
平成12年４月

阪急電鉄株式会社 創遊営業部調査役

平成15年４月

同 コミュニケーション事業部調査役

平成15年７月

株式会社阪急コミュニケーションズ

出向

取締役総務室長
平成16年４月

阪急電鉄株式会社 流通統括部調査役

平成20年４月

同 内部監査部調査役

平成24年４月

阪急リート投信株式会社 出向 コンプライ
アンス部グループ・リーダー 兼 内部監査部

平成24年６月

同 コンプライアンス・オフィサー 兼 コンプライアンス部長 兼 内部監査部長 現
在- 185 -

（５）【事業の内容及び営業の概況】①

事業の内容
本資産運用会社は、金融商品取引法に定める金融商品取引業者として投資運用業を行ってい

ます。
②

営業の概況
本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人又は運用の指図を行う投資法

人は、本投資法人のみです。
③ 関係業務の概況
資産運用会社としての業務(イ）資産運用業務
本資産運用会社は、投信法及び規約の規定に従い、本投資法人の資産の運用業務を行います。また、資産の運用業務に関し第三者より苦情を申し立てられた場合における当該苦情の処理その他必要な行為、及びその他本投資法人の資産の運用に関連し又は付随する業務を行います。
(ロ）資金調達業務
本資産運用会社は、本投資法人が行う投資口の追加発行、投資法人債の発行、借入れ若し
くは借換え、又はこれらに類似する資金調達行為に関し、本投資法人に代わり業務を行います。
(ハ）報告業務
本資産運用会社は、投信法に従った報告書の作成及び交付、その他本投資法人の要求に基づき委託業務に関する報告を行います。
(ニ）その他本投資法人が随時委託する前記（イ）から（ハ）までに関連し又は付随する業務を行います。

- 186 -

２【その他の関係法人の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

一般事務受託者、資産保管会社、投資主名簿等管理人及び特別口座管理人（投信法第117条

第２号から第６号まで並びに第208条関係）(イ）名称
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(ロ）資本金の額
平成25年11月30日現在

324,279百万円(ハ）事業の内容
銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。）（以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。）に基づき信託業務を営んでいます。
②

投資法人債に関する一般事務受託者（投信法第117条第２号から第６号）(イ）名称
株式会社三井住友銀行(ロ）資本金の額
平成25年11月30日現在

1,770,996百万円(ハ）事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
（２）【関係業務の概要】① 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(イ）経理等に係る一般事務等受託者としての業務
ａ．計算に関する事務
ｂ．会計帳簿の作成に関する事務
ｃ．納税に関する事務
ｄ．本投資法人の役員会、投資主総会の運営に関する事務（ただし、投資主総会関係書類の発送、議決権行使書面の受理、集計に関する事務を除きます。）(ロ）資産保管会社としての業務
ａ．資産保管業務
ｂ．金銭出納管理業務
ｃ．その他上記ａ．及びｂ．に関連し又は付随する業務(ハ）投資主名簿等管理人としての業務
ａ．投資主名簿及び投資法人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成、管理及び備置その他の投資主名簿及び投資法人債原簿に関する事務（ただし、投資法人債原簿に関する事
務は本投資法人が投資主名簿等管理人に別途委託するものに限ります。）
ｂ．上記ａ．に定めるほか、以下の帳簿その他の投信法及び内閣府令の規定により作成及び保管しなければならない帳簿書類の作成、管理及び備置に関する事務（ただし、該当する事務が生じていない場合を除きます。）
ⅰ．分配利益明細簿
ⅱ．投資証券台帳
ⅲ．投資証券不発行管理簿
ⅳ．投資証券払戻金額帳- 187 -

ⅴ．未払分配利益明細簿
ⅵ．未払払戻金明細簿
ⅶ．上記のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が別途合意する帳簿書類
ｃ．投資口の名義書換、質権の登録又は抹消、信託財産の表示又は抹消、及び証券保管（ただし、本投資法人の投資口について投資証券が発行されている場合に限ります。）
ｄ．振替機関等により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務
ｅ．投資主の投資証券不所持申出並びに投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事務
ｆ．投資主、登録投資口質権者、これらの法定代理人及び以上の者の常任代理人（以下「投資主等」といいます。）の氏名及び住所の登録並びに変更の登録に関する事務
ｇ．上記ａ．からｆ．までに掲げるもののほか、投資主等の提出する届出の受理に関する事
務
ｈ．投資主総会招集通知及び決議通知等投資主総会関係書類の作成及び発送並びに議決権行
使書面又は委任状の作成及び集計に関する事務
ｉ．投資主等に対して分配する金銭の支払に関する事務
ｊ．投資主等からの照会に対する応答に関する事務
ｋ．投資口の統計資料並びに法令又は契約に基づく官庁、金融商品取引所、振替機関等への届出又は報告のための資料の作成に関する事務
ｌ．投資口の発行、投資口の併合・分割その他本投資法人が臨時に指定する事務
ｍ．投資主等に対する通知書、催告書及び報告書等の発送に関する事務
ｎ．投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主等からの申出の受付に関する事務（上記ａ．からｍ．までの事務に関連するものに限ります。）
ｏ．上記ａ．からｎ．までに掲げる事務に付随する印紙税等の納付に関する事務
ｐ．上記ａ．からｏ．までに掲げる事項に付随する事務(ニ）特別口座管理人としての業務
ａ．振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務
ｂ．総投資主通知に係る報告に関する事務
ｃ．新規記載又は記録手続き及び抹消手続き又は全部抹消手続きに関する事務
ｄ．保管振替機構その他の振替機関（以下、「機構等」といいます。）からの本投資法人に対する個別投資主通知に関する事務
ｅ．振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事務
ｆ．特別口座の開設及び廃止に関する事務
ｇ．加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の機構等への届出に関する事務ｈ．特別口座の加入者本人のために開設された他の口座又は本投資法人の口座との間の振替手続に関する事務
ｉ．振替法で定める取得者等のための特別口座開設等請求に関する事務
ｊ．加入者からの個別投資主通知の申出に関する事務
ｋ．加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求（機構等を通じて請求されるものを含みます。）に関する事務
ｌ．上記ａ．からｋ．までに掲げるもののほか、加入者等（投資主、登録投資口質権者及びこれらの法定代理人又は以上の者の常任代理人をいいます。以下同じです。）による請求に関する事務ｍ．上記ａ．からｌ．までに掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届- 188 -

出印鑑に関する届出の受理に関する事務
ｎ．加入者等からの照会に対する応答に関する事務
ｏ．投資口の併合・分割に関する事務
ｐ．上記ａ．からｏ．までに掲げる事務に付随する事務
ｑ．上記ａ．からｐ．までに掲げる事務のほか、振替制度の運営に関する事務及び本投資法
人と特別口座管理人が協議の上定める事務② 株式会社三井住友銀行
第１回無担保投資法人債に関する一般事務受託者としての業務(イ）本投資法人債に係る発行事務のうち次の事務
ａ．本投資法人債の払込金の本投資法人への交付
ｂ．投資法人債原簿の作成その他の投資法人債原簿に関する事務
ｃ．投資法人債券台帳の作成
ｄ．その他本投資法人と投資法人債に関する一般事務受託者が協議の上必要と認められる事務(ロ）本投資法人債に係る期中事務のうち次の事務
ａ．投資法人債原簿の備置きその他の投資法人債原簿に関する事務
ｂ．租税特別措置法に基づく利子所得税の納付
ｃ．本投資法人債の買入消却に関する事務
ｄ．投資法人債券台帳の管理
ｅ．その他本投資法人と投資法人債に関する一般事務受託者が協議の上必要と認められる事務（投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務を含みます。）(ハ）本投資法人債の発行代理人としての事務
ａ．本投資法人債の一通貨あたりの利子額等の銘柄情報の保管振替機構宛の通知
ｂ．投資法人債要項の保管振替機構宛の交付
ｃ．本投資法人債の新規記録情報の承認及び新規記録の確認
ｄ．本投資法人債の引受金融商品取引業者からの払込金の受領、保管振替機構宛払込完了の通知
ｅ．本投資法人債の新規記録に係る手数料の取扱
ｆ．その他業務規程等に定める事務(ニ）本投資法人債の支払代理人としての事務
ａ．本投資法人債の銘柄情報のうち、支払代理人が通知すべき事項の保管振替機構宛通知
ｂ．本投資法人債の元金償還及び利金支払に関する請求情報（以下「元利金請求内容情報」といいます。）の保管振替機構からの取得
ｃ．本投資法人債の元金償還及び利金支払に関する配分情報（以下「決済予定額情報」といいます。）の保管振替機構からの取得
ｄ．元利金請求内容情報及び決済予定額情報の確認
ｅ．本投資法人債の元金償還及び利金支払を行う場合の決済予定額情報の資金決済会社宛の通知
ｆ．本投資法人債の元利金支払事務
ｇ．本投資法人債に関して本投資法人が投資法人債に関する一般事務受託者に別途書面により通知した元利金支払手数料の取扱
ｈ．本投資法人債の買入消却に関する事務- 189 -

ｉ．その他保管振替機構が定める社債等に関する業務規程、同施行規則及び保管振替機構の諸規程に定める事務（３）【資本関係】
平成25年11月30日現在、該当事項はありません。

- 190 -

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により投資法人計算規則に基づいて作成しています。
２．監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第17期計算期間（平成25年
６月１日から平成25年11月30日まで）の財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人の監査を受けています。
３．連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表を作成していません。

- 191 -

13978308_阪急リート投資法人_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）

2014/02/24 17:37:41

１【財務諸表】（１）【貸借対照表】（単位：千円）第16期(平成25年５月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
貯蔵品
預け金
未収還付法人税等
未収消費税等前払費用
繰延税金資産第17期(平成25年11月30日)

1,939,061
6,467,982
316,559430
119,742
7,056
24,869142,98928
9,018,719

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額※1

建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
信託建物
減価償却累計額※2

信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産借地権
その他
信託その他無形固定資産
無形固定資産合計- 192 -

3,150,955△1,039,083
2,111,871

2,078,508
6,648,108
4,481
315
95,722
12,375－87,84129
8,927,383※1

3,349,399△1,101,947
2,247,451

506,033△236,128
269,904

516,770△249,079
267,690

17,792△17,191
600

17,792△17,280511

7,938,565
39,296,308△7,469,379※2

9,482,687
39,434,924△8,286,647

31,826,929

31,148,276

845,198△185,730

847,127△207,780

659,468

639,346

433,963△197,706

436,769△214,383

236,257

222,386

120,775△58,882
61,892

132,877△66,157
66,71967,388,783
392
110,494,666

77,467,356
451
121,542,877

957,157
654
93,452
1,051,264

957,157
467
89,422
1,047,047

13978308_阪急リート投資法人_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）

2014/02/24 17:37:41（単位：千円）第16期(平成25年５月31日)
投資その他の資産投資有価証券
長期前払費用差入保証金
投資その他の資産合計

第17期(平成25年11月30日)

1,119,353
61,021
10,000－112,443
10,0001,190,374

122,443

112,736,304

122,712,369

繰延資産
投資法人債発行費

22,03018,806

繰延資産合計22,03018,806

121,777,054

131,658,559

435,087
4,000,000
12,000,000
10,473
169,502
1,153
21,420615,785※1
469,461

624,896
1,000,000
21,500,000
10,819178,515
1,123
55,307629,704※1
415,866

17,722,883

24,416,233

6,000,000
34,900,000
1,457,480
5,343,613

6,000,000
28,400,000
1,478,235
5,682,000

固定資産合計

資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払配当金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金※1

固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計

※1

47,701,094

41,560,236

65,423,978

65,976,470

55,344,800

64,316,001

1,008,275

1,366,086

1,008,275

1,366,086

56,353,075

投資主資本合計※3

純資産合計

56,353,075
121,777,054

負債純資産合計- 193 -

65,682,088※365,682,088
131,658,559

13978308_阪急リート投資法人_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）

2014/02/24 17:37:41（２）【損益計算書】（単位：千円）(自至
営業収益
賃貸事業収入不動産等売却益
匿名組合分配金

第16期
平成24年12月１日
平成25年５月31日)※1※2

4,556,226
3,492,079
40,291

第17期(自 平成25年６月１日
至 平成25年11月30日)※18,088,597

営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
不動産等売却損
資産運用報酬
役員報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
会計監査人報酬
その他営業費用※1※32,787,844
3,470,975
272,095
3,600
16,45730,8237,500
32,445

4,536,520－
9,256
4,545,777※1

2,353,422－
285,091
3,600
16,11330,7287,500
36,402

6,621,741

2,732,857

1,466,855

1,812,919

営業外収益
受取利息
未払分配金戻入
その他

854
836
3

833
1,043
186

営業外収益合計

1,694

2,063

345,01030,101
38,241
3,223
28,92913,233

344,555
39,03537,9583,223
16,582
5,984

458,740

447,339

経常利益

1,009,809

1,367,643

税引前当期純利益

1,009,809

1,367,643

1,581
△0

1,600
△0

営業費用合計
営業利益

営業外費用
支払利息
融資関連費用投資法人債利息
投資法人債発行費償却
投資口交付費
その他
営業外費用合計

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額

1,580

1,599

当期純利益

1,008,228

1,366,043

前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

46
1,008,275

43
1,366,086

法人税等合計- 194 -

13978308_阪急リート投資法人_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）

2014/02/24 17:37:41（３）【投資主資本等変動計算書】（単位：千円）
(自
至
投資主資本
出資総額
当期首残高
当期変動額
新投資口の発行
当期変動額合計
当期末残高
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
当期首残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

第16期
平成24年12月１日
平成25年５月31日)

第17期(自 平成25年６月１日
至 平成25年11月30日)

55,344,800

55,344,800－

8,971,201－

8,971,201

55,344,800

64,316,001

1,044,317

1,008,275△1,044,271
1,008,228△1,008,232
1,366,043△36,042

357,811

1,008,275

1,366,086

投資主資本合計
当期首残高
当期変動額
新投資口の発行
剰余金の配当当期純利益

56,389,117

56,353,075－△1,044,271
1,008,228

8,971,201△1,008,232
1,366,043

当期変動額合計△36,042

9,329,013

56,353,075

65,682,088

56,389,117

56,353,075－△1,044,271
1,008,228

8,971,201△1,008,232
1,366,043

当期末残高
純資産合計
当期首残高
当期変動額
新投資口の発行
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高- 195 -

△36,042

9,329,013

56,353,075

65,682,088

（４）【金銭の分配に係る計算書】

区分

第16期
（自 平成24年12月１日
至 平成25年５月31日）

第17期（自 平成25年６月１日
至 平成25年11月30日）(単位：円)(単位：円)

Ⅰ

当期未処分利益

1,008,275,605

1,366,086,872

Ⅱ

分配金の額

1,008,232,400

1,366,022,000(11,806)(12,985)

43,20564,872（投資口１口当たり分配金の額）Ⅲ

次期繰越利益分配金の額の算出方法

本投資法人の規約第36条（１）に定本投資法人の規約第36条（１）に定める分配方針に基づき、分配金の額はめる分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている本措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配当可能利益の額の100分

投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとしの90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未ています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口

処分利益を超えない額で発行済投資口数85,400口の整数倍の最大値となる数105,200口の整数倍の最大値となる

1,008,232,400円を利益分配金として1,366,022,000円を利益分配金として分配することといたしました。なお、

分配することといたしました。なお、

本投資法人の規約第36条（２）に定め

本投資法人の規約第36条（２）に定める利益を超えた金銭の分配は行いませ

る利益を超えた金銭の分配は行いません。

ん。

- 196 -

13978308_阪急リート投資法人_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）

2014/02/24 17:37:41（５）【キャッシュ・フロー計算書】（単位：千円）(自至第16期
平成24年12月１日
平成25年５月31日)

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
固定資産除却損
投資口交付費
受取利息
未払分配金戻入
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
貯蔵品の増減額（△は増加）
預け金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
預り金の増減額（△は減少）
有形固定資産の売却による減少額
その他

(自
至

第17期
平成25年６月１日
平成25年11月30日)

小計

1,009,809
1,015,002
3,223
273
－
△854
△836
383,252△272,290△60
175,334△24,869△52,794
22,551△44△21,250
140,426
4,803
30,545,258－
32,926,934

1,367,643
944,062
3,223
210
16,582△833△1,043
382,513
312,078
115
24,01924,8693,724
157,767△175
33,887
13,918△4,889－11,2573,288,931

利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額又は還付額（△は支払）

854△380,332△5,838833△373,324△6,949

営業活動によるキャッシュ・フロー

32,541,617

2,909,491

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の返還による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
投資有価証券の償還による収入△28,826,410△91,523△4,394,785
872,898－△11,925,850－△299,252
609,689
1,108,095

投資活動によるキャッシュ・フロー

△32,439,821△10,507,318

1,000,000△3,000,000
3,000,000△1,000,000△1,043,448－－△3,000,000
6,000,000△3,000,000△1,006,843
8,924,243

財務活動によるキャッシュ・フロー

△1,043,448

7,917,400

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△941,652

319,573

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出分配金の支払額
投資口の発行による収入

現金及び現金同等物の期首残高

9,348,696※1

現金及び現金同等物の期末残高- 197 -

8,407,044

8,407,044※1

8,726,617

（６）【注記表】（継続企業の前提に関する注記）
該当事項はありません。
（重要な会計方針に係る事項に関する注記）
１．資産の評価基
準及び評価方法

有価証券
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しております。
匿名組合出資持分については匿名組合に対する持分相当額を純額で取り込む方法を採用しております。

２．固定資産の減価償却の方法

①有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物

２～50年

構築物

２～56年

機械及び装置２～17年

工具、器具及び備品

２～18年②無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
３．繰延資産の処
理方法
４．収益及び費用の計上基準

投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は50,027千円です。

５．キャッシュ

手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、か・フロー計算つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３か月以内に償還期限の到来する書における資

短期投資からなっております。

金（現金及び
現金同等物）の範囲
６．その他財務諸①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する処理方法

表作成のため保有する不動産を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘の基本となる

定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当

重要な事項

勘定科目に計上しております。
なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の項目については、貸借対照表において区分掲記しております。
（１）信託現金及び信託預金（２）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定（３）信託その他無形固定資産（４）信託預り敷金及び保証金②消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。

- 198 -

（貸借対照表に関する注記）※１．担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は、以下のとおりです。

建物
合計

第16期

第17期

（平成25年５月31日）（平成25年11月30日）

2,111,871千円

2,050,704千円

2,111,871千円

2,050,704千円

担保を付している債務は、以下のとおりです。

預り金

第16期

第17期

（平成25年５月31日）（平成25年11月30日）

94,596千円

94,596千円

預り敷金及び保証金

1,221,525千円

1,174,227千円

合計

1,316,121千円

1,268,823千円※２．国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額

信託建物

第16期

第17期

（平成25年５月31日）（平成25年11月30日）

13,238千円※３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
第16期

第17期

（平成25年５月31日）（平成25年11月30日）

50,000千円

50,000千円- 199 -

13,238千円

（損益計算書に関する注記）※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
第16期

第17期

（自 平成24年12月１日（自 平成25年６月１日

至 平成25年５月31日）

至 平成25年11月30日）

Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入3,865,305

4,013,789

水道光熱費収入329,264

285,727

その他賃貸事業収入

361,656

237,003

賃貸収入

不動産賃貸事業収益合計

4,556,226

4,536,520

Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
委託管理料

506,425

345,810

水道光熱費

421,377

386,582

支払賃借料

49,573

51,132

広告宣伝費

176,949

28,137

修繕費

93,092

163,242

損害保険料

17,037

17,254

公租公課

463,794391,282

減価償却費

1,014,598

943,875

44,995

26,103

その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計

2,787,844

2,353,422

1,768,382

2,183,098

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）※２．不動産等売却益の内訳（単位：千円）
第16期（自平成24年12月１日

至 平成25年５月31日）

ＨＥＰファイブ（準共有持分の一部）
不動産等売却収入
不動産等売却原価
その他売却費用

16,523,000
13,002,883
28,037

不動産等売却益

第17期（自平成25年６月１日

3,492,079

至 平成25年11月30日）

該当事項はありません。

- 200 -

※３．不動産等売却損の内訳（単位：千円）
第16期（自平成24年12月１日

至 平成25年５月31日）

NU chayamachi
不動産等売却収入

14,100,000
17,542,375

不動産等売却原価

28,600

その他売却費用
不動産等売却損

第17期（自平成25年６月１日

3,470,975

至 平成25年11月30日）

該当事項はありません。
（投資主資本等変動計算書に関する注記）
（自
至

第16期
平成24年12月１日
平成25年５月31日）

第17期（自 平成25年６月１日
至 平成25年11月30日）

2,000,000口

2,000,000口

85,400口

105,200口

発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
発行可能投資口総口数
発行済投資口数（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
第16期
平成24年12月１日
平成25年５月31日）
1,939,061千円

第17期（自 平成25年６月１日
至 平成25年11月30日）
2,078,508千円

信託現金及び信託預金

6,467,982千円

6,648,108千円

現金及び現金同等物

8,407,044千円

8,726,617千円（自至
現金及び預金（リース取引に関する注記）
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
第16期

第17期（平成25年５月31日）（平成25年11月30日）

１年内4,187,254千円

4,682,288千円

１年超

22,716,373千円

31,101,190千円

合計

26,903,628千円

35,783,479千円- 201 -

（金融商品に関する注記）① 金融商品の状況に関する事項
Ａ．金融商品に対する取組方針
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として借入れ又は投資法人債の発行を行うこととしております。
余資の運用については、積極的な運用益の取得を目的とした投資は行わないものとし、安全性、換金性を重視して投資を行うものとしております。
なお、デリバティブ取引については借入金の金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしております。
Ｂ．金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ及び投資法人債の発行によって調達した資金の使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の取得並びに既存の借入れのリファイナンスです。
借入金のうち、変動金利の借入金については金利変動リスクに晒されておりますが、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことにより、金利変動の影響を限定しております。
借入金、投資法人債並びに預り敷金及び保証金は流動性リスクに晒されておりますが、資産運用会社が資金繰り表を作成するとともに、手許流動性を維持することにより、流動性リスクを管理しております。
Ｃ．金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
② 金融商品の時価等に関する事項
平成25年５月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価差額（１）現金及び預金（２）信託現金及び信託預金
資産合計（３）短期借入金（４）1年内返済予定の長期借入金（５）預り金（６）投資法人債（７）長期借入金（８）預り敷金及び保証金（９）信託預り敷金及び保証金

1,939,061
6,467,982
8,407,044
4,000,000
12,000,000
469,461
6,000,000
34,900,000
827,795
119,999

1,939,061
6,467,982
8,407,044
4,000,000
12,032,337
468,673
6,051,600
34,973,088
761,726
109,686－－－－
32,337△788
51,60073,088△66,068△10,313

負債合計

58,317,256

58,397,111

79,854- 202 -

平成25年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価差額（１）現金及び預金（２）信託現金及び信託預金
資産合計（３）短期借入金（４）1年内返済予定の長期借入金（５）預り金（６）投資法人債（７）長期借入金（８）預り敷金及び保証金（９）信託預り敷金及び保証金

2,078,508
6,648,108
8,726,617
1,000,000
21,500,000
415,866
6,000,000
28,400,000
780,497
154,551

2,078,508
6,648,108
8,726,617
1,000,000
21,526,778
415,092
6,093,600
28,555,734
732,004
140,110－－－－
26,778△774
93,600155,734△48,492△14,441

負債合計

58,250,915

58,463,319

212,403（注１）金融商品の時価の算定方法に関する事項（１）現金及び預金 （２）信託現金及び信託預金 （３）短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております。
（４）1年内返済予定の長期借入金 （７）長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。また、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっております。
（５）預り金 （８）預り敷金及び保証金 （９）信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しております。
（６）投資法人債
時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっております。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品貸借対照表計上額（単位：千円）
区分
投資有価証券
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金

第16期（平成25年５月31日）
1,119,353
629,685
5,223,613

第17期（平成25年11月30日）－
697,738
5,527,448

投資有価証券
投資有価証券（匿名組合出資持分）に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金
上記貸借対照表計上額については、返還予定時期等を見積もることが困難と認められることから、時価開示の対象とはしておりません。
（注３）金銭債権の決算日（平成25年５月31日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内
現金及び預金
信託現金及び信託預金
合計

１年超

２年超

３年超

４年超

２年以内

３年以内

４年以内

５年以内

1,939,061
6,467,982
8,407,044

－
－
－

－
－
－

－
－
－

５年超

－
－
－

－
－
－

金銭債権の決算日（平成25年11月30日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内
現金及び預金
信託現金及び信託預金
合計

2,078,508
6,648,108
8,726,617

１年超

２年超

３年超

４年超

２年以内

３年以内

４年以内

５年以内

－
－
－

- 203 -

－
－
－

－
－
－

－
－
－

５年超
－
－
－

（注４）借入金及び投資法人債の決算日（平成25年５月31日）後の返済予定額（単位：千円）
１年以内
短期借入金
投資法人債
長期借入金
合計

4,000,000－
12,000,000
16,000,000

１年超

２年超

３年超

４年超

２年以内

３年以内

４年以内

５年以内

－
－
23,700,000
23,700,000－－
2,200,000
2,200,000－
6,000,000－
6,000,000－－
9,000,000
9,000,000

５年超
－
－
－
－

借入金及び投資法人債の決算日（平成25年11月30日）後の返済予定額（単位：千円）
１年以内
短期借入金
投資法人債
長期借入金
合計

1,000,000－
21,500,000
22,500,000

１年超

２年超

３年超

４年超

２年以内

３年以内

４年以内

５年以内

－
－
12,400,000
12,400,000－
6,000,000
1,000,000
7,000,000－－
7,000,000
7,000,000－－
3,000,000
3,000,000（有価証券に関する注記）
第16期（平成25年５月31日）
該当事項はありません。
第17期（平成25年11月30日）
該当事項はありません。

（デリバティブ取引に関する注記）
第16期（平成25年５月31日）
本投資法人は、デリバティブ取引を行っていませんので、該当事項はありません。
第17期（平成25年11月30日）
本投資法人は、デリバティブ取引を行っていませんので、該当事項はありません。

（退職給付会計に関する注記）
第16期（平成25年５月31日）
本投資法人は、退職給付金制度がありませんので、該当事項はありません。
第17期（平成25年11月30日）
本投資法人は、退職給付金制度がありませんので、該当事項はありません。

- 204 -

５年超－－5,000,000
5,000,000

（税効果会計に関する注記）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
第16期

第17期

（平成25年５月31日）（平成25年11月30日）

未払事業税損金不算入額

28千円

29千円

繰延税金資産合計

28千円

29千円

繰延税金資産の純額

28千円

29千円

繰延税金資産２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
第16期

第17期

（平成25年５月31日）（平成25年11月30日）

36.54％

36.54％△36.48％△36.50％

その他

0.10％

0.08％

税効果会計適用後の法人税等の負担率

0.16％

0.12％

法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額（資産除去債務に関する注記）
第16期（自平成24年12月１日 至

平成25年５月31日）

該当事項はありません。
第17期（自平成25年６月１日 至

平成25年11月30日）

該当事項はありません。

- 205 -

（セグメント情報等に関する注記）（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
（関連情報）
第16期（自 平成24年12月１日 至 平成25年５月31日）①製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
②地域ごとの情報
Ａ．営業収益本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
Ｂ．有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。
③主要な顧客ごとの情報（単位：千円）
相手先
阪急不動産株式会社

営業収益

関連するセグメント名

3,495,346

不動産賃貸事業

第17期（自 平成25年６月１日 至 平成25年11月30日）①製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
②地域ごとの情報
Ａ．営業収益本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
Ｂ．有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。
③主要な顧客ごとの情報（単位：千円）
相手先
阪急電鉄株式会社

営業収益

関連するセグメント名

1,155,206- 206 -

不動産賃貸事業（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人は、関西圏その他の地域において、賃貸商業用施設や賃貸事務所用施設等を有しております。
これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
（単位：千円）（自至第16期
平成24年12月１日
平成25年５月31日）

（自
至

第17期
平成25年６月１日
平成25年11月30日）

貸借対照表計上額
期首残高114,115,002

111,544,882

期中増減額△2,570,119

11,044,123

期末残高

111,544,882

122,589,006

105,729,000

118,919,000

期末時価（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は阪急西宮ガーデンズ（18,487,247千円）及び阪急電鉄本社ビル（10,326,957千円）の取得によるものであり、減少額はＨＥＰファイブの準共有持分の一部（13,002,883千円）及
びNU chayamachi（17,542,375千円）の売却、減価償却費の計上によるものです。当期の主な増加額はイオンモール堺
北花田（敷地）（8,189,401千円）、万代豊中豊南店（敷地）（1,889,126千円）及び北青山３丁目ビル（1,752,223千円）の取得によるものであり、減少額は減価償却費の計上によるものです。
（注３）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく評価額を記載しております。

また、賃貸等不動産に関する損益は以下のとおりです。
（単位：千円）（自至第16期
平成24年12月１日
平成25年５月31日）

（自
至

第17期
平成25年６月１日
平成25年11月30日）

損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益

4,556,226

4,536,520

不動産賃貸事業費用

2,787,844

2,353,422

不動産賃貸事業損益

1,768,382

2,183,098（注）不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸事業収入とこれに対応する費用（減価償却費、委託管理料、水道光熱費、公租公課等）であり、それぞれ「賃貸事業収入」及び「賃貸事業費用」に計上されております。

（持分法損益等に関する注記）
第16期（自 平成24年12月１日 至 平成25年５月31日）
本投資法人には、関連会社は存在しないため、該当事項はありません。
第17期（自 平成25年６月１日 至 平成25年11月30日）
本投資法人には、関連会社は存在しないため、該当事項はありません。

- 207 -

（関連当事者との取引に関する注記）
１．親会社及び法人主要投資主等
第16期（自 平成24年12月１日 至 平成25年５月31日）
該当事項はありません。
第17期（自 平成25年６月１日 至 平成25年11月30日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
第16期（自 平成24年12月１日 至 平成25年５月31日）
該当事項はありません。
第17期（自 平成25年６月１日 至 平成25年11月30日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
第16期（自 平成24年12月１日 至 平成25年５月31日）
該当事項はありません。
第17期（自 平成25年６月１日 至 平成25年11月30日）
該当事項はありません。

４．役員及び個人主要投資主等
第16期（自 平成24年12月１日 至 平成25年５月31日）
該当事項はありません。
第17期（自 平成25年６月１日 至 平成25年11月30日）
属性

役員及
びその
近親者

会社等の
名称
又は氏名

白木義章

資本金
議決権等
又は
事業の内容
の所有
関連当事者
住所
出資金
又は職業 （被所有） との関係
（千円）
割合

－

－

本投資法人
執行役員兼
阪急リート
投信株式会
社代表取締
役社長

0.00％
（注２）

資産運用
委託先

取引
金額
取引の内容
（千円）
（注１）

科目

期末
残高
（千円）
（注１）

阪急リート
投信株式会
社への資産
343,341
運用報酬の
（注４）
支払
（注３）

営業
未払金

75,580（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
（注２）前記「第１ 投資法人の追加情報 ２ 役員の状況」をご参照下さい。
（注３）資産運用報酬額については、白木義章が第三者（阪急リート投信株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
（注４）資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬58,250千円が含まれております。

- 208 -

（１口当たり情報に関する注記）（自至１口当たり純資産額
１口当たり当期純利益

第16期
平成24年12月１日
平成25年５月31日）
659,872円
11,805円

第17期（自 平成25年６月１日
至 平成25年11月30日）
624,354円
13,244円（注１）１口当たり当期純利益については、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注２）１口当たり当期純利益算定上の基礎は以下のとおりです。

第16期
平成24年12月１日
平成25年５月31日）
1,008,228

第17期（自 平成25年６月１日
至 平成25年11月30日）
1,366,043

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

1,008,228

1,366,043

85,400103,144（自至当期純利益（千円）

期中平均投資口数（口）（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。

- 209 -

（７）【附属明細表】① 有価証券明細表
該当事項はありません。
②

デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

③ 不動産等明細表のうち総括表（単位：千円）
減価償却累計額
資産の種類

当期首

当期

当期

当期末

又は

残高

増加額

減少額

残高

償却
累計額

償却額

残高

摘要

3,150,955

198,444－

3,349,399

1,101,947

62,864

2,247,451－

構築物

506,033

10,736－

516,770

249,079

12,951

267,690－

工具、器具及び備品

17,792－－

17,792

17,28088

511－

7,938,565

1,544,121－

9,482,687－－

9,482,687－－

3,506,606

3,506,606

－

－

－

－

－

39,296,308

138,615－

39,434,924

8,286,647

817,268

31,148,276

－

信託構築物

845,198

1,928－

847,127

207,780

22,050639,346－

信託機械及び装置

433,9632,806－

436,769

214,383

16,677

222,386－

信託工具、器具及び備品

120,775

12,982880

132,877

66,157

7,945

66,719－67,388,783

10,078,573－

77,467,356－－

77,467,356－

392

20,472,174

20,472,115

451

－

－

451

－

119,698,768

35,966,989

23,979,602

131,686,155

10,143,277

939,845

121,542,877－

借地権

957,157－－

957,157－－

957,157－

その他

10,772－－

10,772

10,304

187

467

－

信託その他無形固定資産

97,699－－97,699

8,277

4,029

89,422－

1,065,629－－

1,065,629

18,5814,216

1,047,047

－

建設仮勘定
信託建物

信託土地
信託建設仮勘定
合計
無
形
固
定
資
産

当期

建物

土地
有
形
固
定
資
産

差引
当期末

合計

④ その他特定資産の明細表
その他特定資産については、③ 不動産等明細表のうち総括表に含めて記載しています。

- 210 -

⑤ 投資法人債明細表（単位：千円）
銘柄

発行年月日

第１回

平成23年

無担保投資法人債

11月11日

合計

-

当期首

当期

当期末

利率

償還

残高

減少額

残高

（％）

期限

6,000,000-

6,000,000

1.27000

6,000,000-

6,000,000-

平成28年
11月11日

使途

（注１）

-

-

担保

無担保
無保証
-

(注１) 資金使途は、短期借入金の借換資金です。
(注２) 特定投資法人債間限定同順位特約が付されています。
(注３) 投資法人債（１年以内に償還予定のものを除く。）の貸借対照表日後５年以内における１年毎の償還予定額の総額は以下のとおりです。
(単位：千円)１年超２年以内
投資法人債

２年超３年以内-３年超４年以内

6,000,000

４年超５年以内--⑥ 借入金明細表（単位：千円）区分

短

借入先
株式会社三井住友銀行

1,000,000-

1,000,000-

0.88000

2,000,000-

2,000,000-

0.83000期

三菱ＵＦＪ信託銀行

借

株式会社

入

株式会社三菱東京

金

ＵＦＪ銀行
合計
株式会社日本政策投資銀行
三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社
株式会社池田泉州銀行
三井住友信託銀行
株式会社

1

三井住友信託銀行

年

株式会社

内
返
済
予

株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行

定

三菱ＵＦＪ信託銀行

の

株式会社

長

三井住友信託銀行

期

株式会社

借
入

当期
増加額

当期
減少額

平均
利率
（％）

当期首
残高

当期末
残高

返済
期限

1,000,000--

1,000,000

0.82091

4,000,000-

3,000,000

1,000,000-

4,000,000--

4,000,000

2.094311,000,000-

1,000,000-

1.360211,000,000-

1,000,000-

1.360211,000,000-

1,000,000-

1.310213,000,000--

3,000,000

1.479392,000,000--

2,000,000

1.47939-3,500,000-

3,500,000

1.44712-2,000,000-

2,000,000

1.44712-500,000-

500,000

1.36962

株式会社みずほ銀行-

1,500,000-

1,500,000

1.36962

株式会社三井住友銀行-

1,200,000-

1,200,000

1.36962

金
三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社
株式会社池田泉州銀行
株式会社三菱東京
ＵＦＪ銀行
合計

-

1,200,000-

1,200,000

1.36962-

1,200,000-

1,200,000

1.36962-

1,400,000-

1,400,000

1.36962

12,000,000

12,500,000

3,000,000

21,500,000-- 211 -

使 途

摘 要

平成25年
７月23日
平成25年
８月30日

（注２）

無担保
無保証

平成26年
１月23日
-

-

-

平成25年
12月24日平成25年
10月31日平成25年
10月31日平成25年
10月31日
平成26年
１月21日
平成26年
１月21日
平成26年
７月21日
平成26年

（注２）

無担保
無保証

７月21日
平成26年
９月30日
平成26年
９月30日
平成26年
９月30日
平成26年
９月30日
平成26年
９月30日
平成26年
９月30日
-

-

-

（単位：千円）
区分
借入先
株式会社日本政策投資

当期末
残高

平均
利率
（％）

返済
期限

-

4,000,000

1.99130

3,500,000-

3,500,000-

1.447122,000,000-

2,000,000-

1.44712500,000-

500,000-

1.36962

株式会社みずほ銀行

1,500,000-

1,500,000-

1.36962

株式会社三井住友銀行

1,200,000-

1,200,000-

1.36962

1,200,000-

1,200,000-

1.36962

1,200,000-

1,200,000-

1.36962

1,400,000-

1,400,000-

1.369622,000,000--

2,000,000

0.97091

三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社
三井住友信託銀行
株式会社

三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社
株式会社池田泉州銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ
銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ
銀行

借

当期
減少額
-

株式会社三井住友銀行

期

当期
増加額

4,000,000

銀行

長

当期首
残高

三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社

3,000,000--

3,000,000

0.97091

株式会社みずほ銀行

1,400,000--

1,400,000

0.97091

株式会社池田泉州銀行

800,000--

800,000

0.97091

株式会社三井住友銀行

2,500,000--

2,500,000

1.02091

1,200,000--

1,200,000

1.12958

3,000,000--

3,000,000

1.33319

1,500,000--

1,500,000

0.92091

1,000,000--

1,000,000

1.00455

1,000,000--

1,000,000

1.01939

1,000,000--

1,000,000

1.01939-

1,000,000-

1,000,000

1.15611-2,000,000-

2,000,000

1.31957-

1,000,000-

1,000,000

1.20595-

1,000,000-

1,000,000

1.20595-

1,000,000-

1,000,000

1.20595

34,900,000

6,000,000

12,500,000

28,400,000-

入金

三井住友信託銀行
株式会社
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三菱東京ＵＦＪ
銀行
三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社
株式会社池田泉州銀行
三井住友信託銀行
株式会社
合計

使 途

平成27年
５月15日
平成26年
７月21日
平成26年
７月21日
平成26年
９月30日
平成26年
９月30日
平成26年
９月30日
平成26年
９月30日
平成26年
９月30日
平成26年
９月30日
平成27年
１月23日
平成27年
２月27日
平成27年

（注２）

無担保
無保証

２月27日
平成27年
２月27日
平成29年
７月24日
平成27年
９月30日
平成29年
９月29日
平成29年
10月31日
平成28年
１月21日
平成30年
２月28日
平成30年
２月28日
平成30年
７月31日
平成32年
８月31日
平成32年
10月30日平成32年
10月30日平成32年
10月30日-（注１）平均利率は、期末残高による加重平均を記載しており、小数点以下第６位を四捨五入して記載しております。
（注２）資金使途は、信託受益権又は現物不動産の購入及びそれに関連する費用並びに借入金の借換資金です。

- 212 -摘 要--

（注３）長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の貸借対照表日後５年以内における１年ごとの返済予定額の総額は以下のとおりです。

（単位：千円）１年超２年以内
長期借入金

12,400,000

２年超３年以内
1,000,000- 213 -

３年超４年以内
7,000,000

４年超５年以内
3,000,000

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成25年11月30日現在）
Ⅰ

資産総額

131,658,559千円

Ⅱ

負債総額

65,976,470千円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

65,682,088千円

Ⅳ

発行済投資口数

105,200口

Ⅴ

１口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

624,354円（注）資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。

- 214 -

第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間

自
至

第１期
平成16年12月３日
平成17年11月30日

自
至

第２期
平成17年12月１日
平成18年５月31日

自
至

販売口数
（口）

販売日

買戻し口数
（口）

発行済投資口数（口）

平成16年12月３日

200

－

200

平成17年２月１日

69,200－69,400－－－69,400

第３期
平成18年６月１日
平成18年11月30日

－

－

－

69,400自至第４期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

－

－

－

69,400自至第５期
平成19年６月１日
平成19年11月30日

平成19年６月21日

16,000－85,400自至第６期
平成19年12月１日
平成20年５月31日

－

－

－

85,400自至第７期
平成20年６月１日
平成20年11月30日

－

－

－

85,400自至第８期
平成20年12月１日
平成21年５月31日

－

－

－

85,400自至第９期
平成21年６月１日
平成21年11月30日

－

－

－

85,400自至第10期
平成21年12月１日
平成22年５月31日

－

－

－

85,400自至第11期
平成22年６月１日
平成22年11月30日

－

－

－

85,400自至第12期
平成22年12月１日
平成23年５月31日

－

－

－

85,400自至第13期
平成23年６月１日
平成23年11月30日

－

－

－

85,400自至第14期
平成23年12月１日
平成24年５月31日

－

－

－

85,400- 215 -

計算期間

販売口数
（口）

販売日

買戻し口数
（口）

発行済投資口数
（口）

自
至

第15期
平成24年６月１日
平成24年11月30日

－

－

－

85,400自至第16期
平成24年12月１日
平成25年５月31日

－

－

－

85,400

第17期
平成25年６月１日
平成25年11月30日

平成25年６月18日

18,000－103,400

自至

平成25年７月10日

1,800

－

105,200（注１）本邦外における販売又は買戻しの実績はありません。
（注２）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。

- 216 -

第７【参考情報】
第17期計算期間中及びそれ以降本書の日付までに以下の書類を関東財務局長宛に提出しました。
平成25年６月11日 有価証券届出書（一般募集）の訂正届出書
平成25年６月11日

有価証券届出書（第三者割当）の訂正届出書

平成25年８月27日

有価証券報告書（第16期（自 平成24年12月１日 至 平成25年５月31日））

平成25年８月27日

訂正発行登録書平成25年12月11日

発行登録書- 217 -

独立監査人の監査報告書
平成26年２月24日
阪急リート投資法人
役員会御中有限責任 あずさ監査法人
指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

脇田

勝裕

指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

溝

静太

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられている阪急リート投資法人の平成25年６月１日から平成25年11月30日までの第17期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠
して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監
査手続は、当監査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案する
ために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、阪急リート投資法人の平成25年11月30日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（注１）上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原
本は本投資法人が別途保管しております。
（注２）財務諸表の範囲にはＸＢＲＬデータ自体は含まれておりません。