社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

平成22年度 不動産鑑定評価の日

料
無
相談会
の
産
動
不
大切な不動産の事で疑問や知りたいことなどがありましたら、市民の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。どんなささいなことでも、
私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

4

4

水・14●
水・21●
水
北 浜 会 場 13/7●：00〜16：00

火
豊 中 会 場 10/6●：00〜16：00

大阪府不動産鑑定士協会

豊中市役所第二庁舎

大阪市中央区北浜2-5-23小寺プラザ（4F 大会議室）

豊中市中桜塚3-1-1（1F ロビー）

交 通

21
地下鉄堺筋線・京阪電鉄「北浜」駅○出口より徒歩約1分20
地下鉄御堂筋線・京阪電鉄「淀屋橋」駅○出口より徒歩約1分交 通

阪急宝塚線「岡町」駅より徒歩約10分

市大 図中 公中役阪 書之 会之所 館島 堂島

大門公園

御堂
筋 京阪電鉄 淀屋橋駅

地
下
鉄
御
堂
筋
線
淀
屋
橋
駅

土佐堀川

三 20 大
休出 阪
橋口
︵グ
筋大 リ
阪
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︶

堺
京阪電鉄 筋 北浜駅
21

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鑑 4F
小
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協 議ラ
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下
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駅

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高
速
11
号
池
田
線

証
券
取
引
所

阪
急
宝
塚
線
岡
町
駅

豊中市役所

豊中市役所
第二庁舎

福祉会館

（1F ロビー）

豊中
簡易裁判所

176

︶

4

土
八 尾 会 場 10/17●：00〜16：00

4/24●
土

堺会場

10：00〜16：00

プリズムホール/八尾市文化会館

ビッグ・アイ/国際障害者交流センター

八尾市光町2-40（4F 会議室1）

堺市南区茶山台1-8-1（1F 中研修室3）

交 通

近鉄大阪線「近鉄八尾」駅より徒歩約5分

交 通

泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅より徒歩約5分（駅からビッグ・アイまでは陸橋でつながっています。）

泉北高速鉄道泉ヶ丘駅

みずほ銀行

ジョイパーク泉ヶ丘

りそな銀行
近鉄八尾駅前バス停

近鉄

八尾

関西アーバン銀行
西武百貨店

プリズムホール/八尾市文化会館駅

泉北タ
泉北
泉北タカシマヤ
タカシマヤ（4F 会議室1）

近鉄

交番

ビッグ・アイ
大阪/国際障害者交流センター線（1F 中研修室3）

市立
南図書館

府立大型児童館ビッグバン※受付は各会場15：00頃までに窓口へお越しください。※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。
※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容での複数回のご相談はご遠慮ください。

国 土 交 通 省・大 阪 府・大 阪 市・堺 市・八 尾 市

定例の不動産無料相談会
毎月第1・第3水曜日 13：00〜16：00 予約不要
（受付は15：00頃までに窓口へお越しください。）（社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。
※開催場所は上記の北浜会場を参照してください。
（祝日・年末年始はお休みです。）

事務所移転のお知らせ
平成22年5月

事務所移転予定

移転先：大阪市中央区今橋1-6-19コルマー北浜ビル9階
詳しくはホームページ等でご確認ください。
http://www.rea-osaka.or.jp/

鑑定おおさか第34号 もくじ
特集

内生的な地域格差是正に向けて ・・・・・・・・・・・・ 2

岡山大学大学院社会文化科学研究科
経済学部 教授

大阪三大商店街探訪記 〜今も元気な商店街を歩いて〜 ・・・ 6

中村良平

広報推進委員会●千林商店街 ●駒川商店街 ●天神橋筋商店街

各 種 寄 稿・行 事 開 催・参 加 報 告
大阪自由業団体連絡協議会 構成団体のご紹介

第6回 大阪土地家屋調査士会 ・・・・・・・・・・・・・ 10

会長

横山

慶子

jw̲cadを使ってみよう・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12

広報推進委員会

田村周治

平成21年度 土地月間記念講演会実施報告 ・・・・・・ 14

広報推進委員会

藤原博司

各士業女性合同研修会報告 ・・・・・・・・・・・・・・ 16

広報推進委員会

大西薫

森澤不動産鑑定

森澤

修二

津田

修身

副会長

松永

明

平成22年 新年賀詞交歓会開催される・・・・・・・・・ 23

親睦委員会

杉本

英樹

事務局だより（第2回）・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24（社）大阪府不動産鑑定士協会事務局

谷口孝太郎

親睦行事だより ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26

親睦委員会

小野愼太郎

・飛鳥ウォーキング・オクトーバーフェストin大阪
・拡大ボウリング大会・麻雀大会・魚釣り大会

親睦委員会

久保田伸二

大阪土地家屋調査士会

便利フリーソフト！

独立開業しました

ドタバタ独立で予算大オーバー！・・・・・・・・・・・・ 18
会員寄稿

富山・岩瀬の北前船回船問屋「森家」を訪ねて ・・・・・ 19
不動産鑑定士の一分と当協会への期待 ・・・・・・・・ 20（社）大阪府不動産鑑定士協会

鑑定便利グッズあれこれ（第5回） ・・・・・・・・・・・ 28

広報推進委員会

田畑慶裕

平成21年度 土地月間 無料相談会・・・・・・・・・・・ 31

府民サービス事業委員会

青木令子

府民サービス事業委員会

古谷廣道

大阪自由業団体連絡協議会主催

第5回 合同市民無料相談会 ・・・・・・・・・・・・・・ 32
編集後記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 33

1
鑑定おおさか No.34

特集

内生的な地域格差是正に向けて岡山大学大学院社会文化科学研究科・経済学部
教授

中村 良平

■地域格差の動向
まず、図1を見ていただきたい。これは、1人あたりのブル期や2000年代に入って格差は拡大傾向に向か

県民所得（1955〜2006年度）について、47都道府県っている。

のそのばらつき具合を変動係数（標準偏差を平均値

図1の2本の線の内、下側の線は地方交付税を県で割ったもの）という指標を使って測ったものである。

民所得から除いたいわゆる財政移転前の所得で変動値が大きいと地域間の所得のばらつき度合いが大き係数を計算したものである。これらを比較して見ると、いので、格差が広がっていると解釈できる。5年から10

バブル崩壊後、財政移転が格差縮小に果たしてきた

年単位で地域格差は拡大や縮小を繰り返してはいる

効果が大きくなっており、地方交付税という財政移転

ものの格差自体は1980年あたりまでは長期的に縮小に地域経済が如何に依存しているかがわかるであろう。

に向かっていたといえよう。
しかし、1980年代後半のバ

図1.地域間の所得格差の推移：財政移転前と後
0.28

変
動
係
数
︵
地
域
格
差
の
程
度
︶

0.26

0.24

0.22

0.20

0.18

0.16

0.14

0.12
1955 57

59

61

財政移転後

63

65

67

69

71

73

75

77

79

81

83

財政移転前

2
鑑定おおさか No.34

85

87

89

91

93

95

97

99 2001 03

05

■地域経済を見る視点
ところで地域経済を見る比較的単純明瞭な視点とよる財政移転も多くは望めないことになる。

して、経済基盤仮説に基づくモデルというのがある。こそうすると、非製造業で域外マネーを獲得してきたれは産業を基盤部門と非基盤部門の2つに分類する

地域、特に東京を中心とした大都市圏と地方圏との格ことで考える。基盤部門とは域外から所得を稼ぐ移出

差が拡大することが懸念される。比較的高額な耐久産業であり、非基盤部門とは域内の需要に応じて成り

消費財の消費については控える傾向が生まれるが、立っている地域産業である。地域の成長は、基盤産

反面サービス財の消費はあまり落ち込まないと考えら業が伸びて地域に域外マネーを獲得し、それによってれる。そのサービス財を多様に提供しているのは東京

地域内の需要が活性化するという考え方である。このを中心とする首都圏であるからだ。こういったことは、地

ときの基盤産業（移出産業）といえば、農水産品や製方都市の自立性を喪失させ、格差拡大の悪循環に向造品といった目に見える財が従来の中心であった。

かう可能性を秘めている。従来型の移出を考え直す

2000年代に入っての愛知県や三重県、静岡県といっ必要がある。

た地域経済の成長は、電気機械や自動車など輸送機

もう1つは地域経済循環の視点である。せっかく域

械の輸出・移出による域外マネーの獲得によるもので外から獲得した所得が、域内で使われずに再び域外あった。また、徳島県上勝町に代表されるような小さなへ流出してしまっては、地域経済は活性化しない。域

町村における農業産品の移出による域外所得の獲得内で発生した需要を地域内で賄うことができずに域外もそうである。

に漏出して行くことを意味する。たとえば、域内に投資

しかしながら、2008年9月にアメリカのリーマン・ブラ

先がない場合とか、消費が域外に流出する場合、あるザーズが破綻したことに端を発した世界経済の低迷で、いは中間投入の供給が域外に求められる場合である。

我が国でも輸送機械や電気機械など特に海外への需要増加に伴い原材料や中間投入が必要となってくる。

輸出に地域経済が強く依存していた地域は大きく打また、公共事業でも建設資材が必要になってくる。こう撃を受けている。この状況が続けば、輸移出に依存

いったものが域内で供給されず、域外に依存してしまして相対的に所得水準の高かった地域の落ち込み

うことは、地域にとってはマネーの漏出を意味する。所が生まれ、地域間格差は縮小に向かうことも予想され得に関するいわゆる乗数効果が減じられてしまうのでる。しかしながら、同時に税収の落ち込みによって、こある。

れまで地方経済を底支えしてきた地方交付税などに■地域格差の内生的な解消に向けて
人口が1万人未満で合併を選択しなかった地域でから15万の中に三大都市圏の市町村もあるわけだが、は地域経済循環の構築に取り組んでいるところが少それを除いても人口は2800万ぐらいある。
したがって、なくない。
しかし、人口5,000人の町村が100頑張ってそういった中小の地方都市が頑張れば、それが首都もトータルとしては50万人規模の都市における効果に圏に匹敵するような力となる。中小の地方都市がいかしかならないので、
マクロとしての効果はそれほど大きに自立して、
それが持続的な地域経済を保っていくか

くない。
もちろん、
そういったノウハウ等を伝搬させる必ということは、今後の地域間格差を是正していく上で要性はあるが、小さな町村が頑張っているから非常にも非常に重要なことである。

目立つ部分もある。

公共事業や企業誘致は、地域にとっては外部経済

市町村合併したところは別として、5万人から15万人に依存した言わば外生的な地域振興策であった。財位のいわゆる中小都市を数えると、320ぐらいあって、政難の時代においては、交付税といった所得移転やその合計人口は3200万程度になる。もちろんその5万

公共事業に依存することはできない。企業誘致も域外

3
鑑定おおさか No.34

特集

内生的な地域格差是正に向けて資本に依存したものであり、立地は内外の景気動向に源を生かした農工商連携は、1つの地域経済循環モ

大きく左右される。このような状況では、地域振興の原デルである。

点に立ち返り、地域にある域外市場産業を活性化す

具体的には、地域にとって外生的な政策よりもむしろ、る必要がある。それは、域外市場産業を識別し、必要

首都圏と地方圏の間での比較優位性のやりとりによに応じて再生させる、また創出することである。そして、る内生的な格差解決策が望ましい。その1つとして、近どこの地域から外貨を稼いでくるかといった戦略が必

年の環境重視のエネルギー政策は、結果的に地域格要である。さらに稼いだ域外マネーを今度は地域内で差の内生的な解消をもたらす可能性を秘めている。環いかに循環させるかについての産業構造の構築が波

境資源賦存において、地方圏は首都圏よりも比較優及効果を漏らさない意味で重要となってくる。地域資位にあるからである。

■移出産業の創出
地域内の経済循環の前に必要なことは、域外マ

これは、
ネット販売のようなインターネットでの可能な業ネーを獲得する産業の育成である。高付加価値型の務を想像すればいい。そして、観光産業のように移動

工業製品を生み出していくことももちろん重要であるが、不可能な地域独占的サービスである。これはモノでは経済全体に占める製造品の割合は長年低下傾向になくヒトが動くことで域外マネーが流入するのである。

あり、逆にサービス部門の生産割合は増加傾向にある。

農商工連携による地域ブランド品の出荷は、農業産

経済基盤仮説ではサービスは移出できないものとし品という地域資源を用いて、それに地域の加工ノウハて扱われてきたが、近年ではサービス貿易という言葉

ウや販売ノウハウを組み合わせて1つのブランド財としもあるようにサービスには移出できるものがある。たとえば、て移出する。これはサービスのモノへの体現化である。

アイディアやデザインのようにそれがモノに体現する場

さらに地域資源ということになれば、自然環境も地方に合には移出可能である。つまり、間接的にサービスをとっては大きな存在であり、これは人口過疎地になれ移出しているのである。これは地域に専門知識や専ばそれだけ豊富に存在するものである。こういったもの

門能力を有する人的資本の存在が可能にする。また、を活用することによって地域は自立性を増し、所得を情報インフラを活用できるサービスは移出を可能にする。

獲得することができるのである。

■環境資源を生かした循環「循環」という言葉には、資源循環という環境の側しまうことが多い。それは多くの地方圏で投資不足の面も併せ持っている。地域資源には、自然資源や人結果、貯蓄超過となっている状況からも明らかである。

的資源がある。地方が大都市圏に対して比較優位な

他方、大都市部では域際収支は黒字で投資機会

ものは、当然のことながら、森林資源、水産資源、土地はあるものの、企業集積とそのオフィス活動から排出さ資源といった自然資源である。こういった比較優位なれる大量の二酸化炭素を大きく削減することは容易

資源を活用することで大都市圏との格差を縮小するではない。

ことができる。

こういった場合に、大都市は地方から排出権を購入

たとえば、森林資源の豊富な地方では二酸化炭素

することによって削減目標を実現可能なものとし、またの吸収源という資源を持っている。また、バイオマスを地方は豊富な自然資源を背景に排出権を売却する（す使ったエネルギーを生産できる環境にもある。
しかしな

なわち資源を暗に移出する）
ことによって資金を獲得

がら、地方圏では産業振興するにはしばしば資金不できる。これは地方が自地域の資源を生かした内生的足で、投資機会も少ない。
したがって、
たとえ域外マネな格差是正といえる。

ーが入ってきても十分に循環されずに域外に還流して4
鑑定おおさか No.34

■環境の地域間取引
地方の多くは移入超過といった民間の域際収支がや再生可能エネルギーで15％程度を達成すると仮赤字であり、
その赤字分を公的な支出で賄っているの定した場合、大阪・兵庫といった大都市圏（CO 2 吸収が現状である。そこで地方に域外マネーを呼び込むた

量1％前後）は、吸収量を上乗せしても15％＋1％=16

めに、大都市における民間資金を地方に投資して温％で20％には届かないが、島根や高知（CO 2 吸収量暖化対策のプロジェクトを実施する。地方では設定さ15%程度）は、15％＋15％=30％で目標を10％上回るとれた削減目標以上のCO 2を吸収できる分、排出権としいう状況になり、各地域の過不足分を地域間で取引て大都市圏に環境クレジットの形で売却する（大都市するというようなストーリーが考えられよう。
もちろん課題もある。東京のように大量のCO 2を削がクレジットを購入する）。
当該プロジェクトを実施しなかった場合と比較して、減すべきところに対して、一地方（単一の県）で対応

追加的な排出削減があった場合、その排出削減量にできるものではない。中国山地や四国山地といった対してさらにクレジットを発行する。このプロジェクトのCO 2吸収源である山林資源を広域に活用して意味を実施によって得られたCER（Certificated of Emissionなすので、複数県にまたがる広域連携の施策となる。

Reduction CDMで認証された排出削減量）
を大都市

これは、
しばしば財政面に偏って言われている道州制の排出削減目標達成に用いることができる。国内版のメリットとしても挙げられよう。排出権クレジットの価

CDM（Clean Development Mechanismクリーン開

格をどのように設定するのか、あるいは市場メカニズム

発メカニズム）である。これによって地方に所得が大都ゆだねるか、という問題もある。このような大都市と地市から流入する一方、大都市は排出権を購入すること方との間での内生的な格差是正のイメージを描いたで経済活動水準を維持できる。

のが図2である。

例えば、中期目標をCO 2の20％削減として、省エネ

図2.環境財取引による内生的な地域格差是正のイメージ

地 方（ 複 数 県 ）CO 2 の削減効果

大 都 市（ 東 京 等 ）マネーフロー

地方への環境投資

クレジットの売却

クレジットの購入

地域所得の増加

CO 2削減目標の達成

更なるCO 2削減

経済活動水準の維持

産業の活性化

所得格差の縮小

CO 2削減目標の達成■地域循環把握の重要性
重要なことは、地域資源を生かした域外マネーの獲

地域経済の循環構造が域内外でどのようになってい得と、それを域内産業で必要十分に循環させるのが自るか、環境財・サービスを明示的に取り入れた産業連

立的な地域経済の姿である。そのような姿になるには、

関表で、各地域はその実情を把握しておくべきであろう。

5
鑑定おおさか No.34

特集

広報推進委員会
我が国の商業地は、中心市街地の衰退等の重い座まで遡るが、戦後繁栄の後、一部の商店街を除い課題を残しながら消費市場は移り変わっている。商て低迷するようになった。商店街を取り巻く環境は

業地は収益性を基礎として主に都市中心部に発達

厳しくなっており、構成する店舗の廃業、撤退が相しているが、近年では商業地が周辺地域へと分散次いでいる。2000年の大規模小売店舗法改正によ化する傾向も見られる。日本独自の発展を遂げたコ

り大規模商業施設が増加し、既存の商店街から顧ンビニエンスストアと対比して百貨店が大量閉鎖の客が流出し、一気に衰退するようになった。2009年

時代となり、今後百貨店の整理・統合は一段と進行の1年間で、
日本全国で約400の商店街が消滅した

することが予測される。世界ではBRICs等の新興国といわれている。衰退の原因としては、車社会の時代、が成長を続ける中、我が国の景気はやや回復基調

消費者志向の多様化、ネット販売の市場規模の増大、にあるが、不動産ファンドは落日を迎え、不動産業界

商店経営後継者の商店街離れによる高齢化、土地は低調である。

建物の権利関係が複雑化し、再開発の困難性等が今回は全国的に衰退傾向にある商店街のうち、挙げられる。

今もなお十分活気に溢れて守口市

賑やかな大阪三大商店街

淀川区

門真市

旭区

（千林商店街、駒川商店街、
天神橋筋商店街）を当委員
会がそれぞれ現 地 調 査 の上レポートした。駅 前 立 地

西淀川区

鶴見区

型の商店街であり、ダイエ

福島区

城東区

ー発祥地として有名な千林

京橋

商店街、スタンプ事業によ西区る各種イベントを実施して 此花区

中央区
東成区

いる駒川商店街、2.6kmと日本一長いアーケードを有する天神橋筋商店街と様々な特性を有している。上記
三大商店街が集客性を維

天王寺区

浪速区

港区

天王寺

大正区

生野区

西成区

持している主な要因としては、

阿倍野区

いずれも2以上の交通施設

駒川商店街の最寄り駅が存するためであろう。
我が 国における商 店 街

千林商店街

都島区

天神橋筋商店街

東住吉区
住之江区
住吉区

の起源は、古くは楽市・楽6
鑑定おおさか No.34

平野区
N千 林 商 店 街 の 秘 密 はどこに あ る の だ ろう。
大阪府内には大小様々な商店街があった。しかし、現在、軒並み寂れており、住宅地へ移行しつつあるものも多い 。こういう商店街のうち 、いまだに繁華性を失っていない商店街というものが存在する。その数少ない例のうち代表的なものが千林（せんばやし）商店街であろう。では 、なぜこの商店街は 、繁華性を失わないのだろうか…その秘密はどこにあるのだろう。
現地を歩き、過去見聞きした様々な商店街の記憶を辿って比較しその秘密に迫りたい。

●背後地
商店街が存在するのは旭区であるが、商店街の南北地
域は、不規則な街路が入り組んだ住宅地帯である。この地域の住民が生活必需品の需要を満たす為に集まり、衣服、身廻品及び生鮮三品などの飲食料品を主に取り扱う商店

千
林
大
宮
駅
地
下
鉄
谷
町
線

千林商店街

京
阪
千
林
駅
京
阪
本
線

N

街を形成している。なんでも東西全長660m、両側に約220店舗が並ぶのだそうだ。商店街周辺という狭い範囲ではとなったのだが、商店街の幅員が8〜10m程度あると思える。

無理だが、旭区全体の人口の推移はどのような傾向だろう

ところが、これだけの幅員があると商店街という感覚とはなか。昭和46年から平成20年までの人口の推移をみてみると、らない。日本人の感覚・感性として、肩が触れ合うぐらい…

緩い減少傾向にあるがもう長期に亘っている。

という感覚がどうしても必要で、それが縁日とかお祭りとかの記憶に結びついているようだ。

●駅とのとりつき具合

同様のことは、地下街を例にとれば、難波ウォークとクリ商店街と駅との関係はどのようになっているのだろう。

スタ長堀との違いとも通じている。幅員が広すぎると、
日本商店街は、東側は京阪電鉄の千林駅、西側は地下鉄千人はお祭り的な感覚が薄らいでしまう。それが繁華性とい林大宮駅にはさまれている。駅から改札を出るとそこが商うものと関連しているようだ。

店街となっている。

以上、様々に考証してみた。もう一度、商店街をとりまく商店街であるから、当然、資材・商品の搬入搬出が必要

地域をみてみよう。

だ。そういう搬入搬出のための道路が、最寄り駅と商店街

千林商店街の南北地域で京阪電鉄と国道1号線にはさを切り離すような形になっていない…というのが、この商まれた地域が、戦争以前からの街区を残した地区であるこ店街の特長のように思える。

とが分かる。街路条件が劣ることから、日常では自転車を主流とする生活であろう。そのことが他地域からの自動車●商店街の長さと道路の幅員…

を利用しての顧客の流入を阻止し、大手スーパーが立ちゆ

日本人の感性に合致する数字がありそうだ。

かなるものと思える。

駅から駅までの距離を直線で測ると、ほぼ500m程度とこの限られた地域に居住する人達を中心とする顧客として、なる。短すぎれば、商店街という雰囲気にはならない。長

この千林商店街というものが成り立っているものと推定されすぎれば飽きられてしまう。この500mという数字はなにかる。当然、商店街の商店主達の努力もあるのであろう。冒頭

日本人の感性にあう数字ではあるまいか。

で記述したように、人口は緩い減少傾向にある。商店街としまた、商店街の道路の幅員が約6〜7m（店舗の商品のては、将来に向かって、現在以上の繁華性をもつことは難し

展示等でもっと狭く感じる）程度であろう。名古屋市は戦いであろう。長い時間をかけてみた場合、衰えていく傾向は災を受けて、同様の商店街が土地区画整理事業の対象否めないとしても元気を出している商店街と言えよう。

7
鑑定おおさか No.34

元 気 な 街！駒 川 商 店 街
駒川商店街は大阪市東住吉区駒川にある商店街で、全長約730m（東西約190m、南北約540m）の十字形に配置されており、近鉄南大阪線、地下鉄谷町線に囲まれた利便性が良好な地域に存している。最寄り駅
は近鉄南大阪線「針中野」駅、地下鉄谷町線「駒川中野」
駅で、最寄りバス停留所は「駒川」である。

街の特性としては日々又は月々の購買頻度の傾向を持

商店街振興組合が設立され、地域に密着した駒川商店街

つ日用品、生鮮食料品を中心としたアーケードを有する近を形成するに至った。
しかし、近鉄沿線の大阪郊外にも衛隣的な小売店舗街であり、顧客の通行量は比較的多く、星都市が発展し、各地で郊外型の超大型スーパーが続々

繁華性の程度はやや優れている。
「いらっしゃい！」との威と建設されるに至り、沿線の購買客は減少し、商店街の力

勢の良い掛け声が商店街に響き、対面販売の良さが伺える。

も弱くなってきた。このような大型店の郊外化が進み、
ダイ

大変愛想の良い地元不動産業者へのヒアリングによると、

エー、
サティー、
イズミヤ等の既存のスーパーは相次いで撤自用の店舗を賃貸している不動産が多く、空き店舗は非退することになり、近年は100円ショップ、
ドラッグストア、接常に少ないとのことである。また、立地特性としてのブランド

骨院、惣菜店等の出店が見られる状況である。
駒川商店街は10の商店会で構成され、情報サイト「koma

力を依然信用し、地主、家主が安値の設定を避ける傾向

ステーション」の運営、
セレッソ大阪とのイベント等、地域密があるとのことである。
大阪三大商店街の一つで、昭和初期に人口の急増に着型の商店街としてその活性化を回復する努力を継続しより、中野市場（昭和5年設立、現在は廃業）
を中心に戦後ているが、不況による消費低迷や流通業の変貌に伴い課の発展期を迎えた。敗戦後は各商店会が設立して健全な題が多く、今後は繁華性を保ちながらやや衰退傾向にある市場となり、
昭和30年代はさらなる人口増加と近鉄「針中野」と予測する。また、全国的に商店街が衰退傾向にある中、駅周辺を中心に商店数が増加した。また、市場の揺籃期

東京を中心とした大都市圏と地方圏との格差が拡大するには商店街の協力により、大型店（サカエ、銀ビル、ニチイ、懸念も生じている。なお、毎年7月の最終月曜・火曜の2日

イズミヤ、万代百貨店等）が続々と進出し、商店と大型店は間行われる駒川祭りは、5万人以上が集まる東住吉区最

共存共栄の状況が続いた。東住吉区全域に限らず、南大大の祭りである。

阪一円の購買力を集約した結果、昭和40年6月には駒川

なぜ天神橋の商店街は、南から北へ1〜8丁目？

N

通勤というより一杯やりに天神橋筋商店街を毎日のよう

駒川中野駅に通るのですが、ときおり天神橋1丁目の目的地へ行くのに、2丁目にある地下鉄南森町駅から北の方向へ向かって進み、

地下鉄谷
町線

迷子状態となっている人から道を聞かれたりします。大阪市
内南部や郊外に住まれている方は、どうしても1丁目、2丁目…は北から付いているものとの先入観があり、南の端が1

駒
川
商
店
街

丁目で北に向かって2丁目、3丁目…となるのに馴染めないようです。
大阪人なら分かっていることなのですが、これは大阪城を中心に丁目を付けているからなのです。ですから、環状線の東側の城東区や東成区では西から1、2…丁目、内側なら

近
鉄
南
大
阪
線

東住吉区

北浜や本町のように東から、南部の東住吉や平野なら北から、となります。

・
ちなみに地下鉄、阪急の駅名は「天神橋筋六丁目」ですが、住居表示の実施に伴う町名変更により町名の方は「天神橋

針
中
野
駅

6丁目」となり、この駅名どおりの町名は現在は存在しません。
バス停は市バス、阪神バスとも町名どおり「天神橋6丁目」
です。

8
鑑定おおさか No.34

都心に近いを武器に変身する天神橋筋商店街

大阪府民歴10年弱の私は、天神橋筋商店街について書けといわれても、日本一長い商店街だという程度のことしか知らない 。調べると、江戸時代に堂島の米市場・江之子島の雑候場ともに大阪三大市場といわれた天満青物市場（天満橋北詰の大川沿いに石碑がある）
を起源とし、大阪天満宮の参道としても栄えてきた。

昭和6年に官許の青物市場は廃止となり、昭和24年に
天満市場がJR天満駅付近の現在地に移転した。明治28年に天満駅が設置され、天神橋筋六丁目駅は阪神北大阪線（天神橋筋駅、大正3年開通、昭和50年廃止）や北大
阪電気鉄道（天神橋駅、大正14年開通）のターミナル駅として機能した。
しかし、自動車の増加と万博開催を控え、交差していた市電2路線が昭和41年に廃止され、昭和44年を基に、過去から推移を調べてみることにした。ちょうど天の地下鉄堺筋線、昭和49年の谷町線開通により通過駅と神橋三丁目商店街振興組合編による「天神橋筋繁盛商

なってしまった。かつては、天神橋筋六丁目駅〜天満駅間

店街」という本が出版されたばかりで、この本の中に天神

は乗り換えのために歩く必要があって通行量も多く、当時

橋筋3丁目商店街の移り変わり（昭和37年、昭和61年、平としてはオシャレな紳士服専門店なんかも多かったようだ。

成21年）が記載されている。1階部分の総物件数は各年現在でも天満駅付近から天神橋筋六丁目駅までは人160〜170で、これを基に、物販店舗、飲食店舗、その他、通りも多く、背後には新旧いろいろな飲食店舗も立地して空家・住宅の4部類にして簡単な分析を行った。やはり物

大阪らしい雰囲気が漂う。南森町付近は、近時は天満繁販店舗は減少し、飲食店舗が増加している。3丁目では飲昌亭が有名で、天神橋筋三丁目商店街は「がんばる街作

食店は近年はさほど変化はないものの昭和61年の増加後、り77選」（2006年中小企業庁）にも選ばれている。

鉄道駅や梅田に近い4丁目、5丁目あたりでは今後も増加

天神橋筋は全般的に飲食店舗が増えているという指摘し続けているものと思われる。
N

天神橋筋六丁目駅

天神橋筋6丁目

商店街の店舗内訳比率（3丁目）

比率

分類

1.00

地

空家・住宅
中

その他

崎

町

下

鉄

谷

町

天
神
橋
筋 天神橋筋5丁目
商
店
街

線

駅
JR環状線

0.75

JR

扇
町
駅

飲 食
0.50

地
下
鉄
堺
筋
線

0.25

物 販

南
森
町
駅

0.00
昭和37年

昭和61年

天

満

駅

天神橋筋4丁目

天神橋筋3丁目

天神橋筋2丁目
大阪天満宮駅平成21年

9
鑑定おおさか No.34

大
川

JR東西線

大阪自由業団体連絡協議会

構成団体のご紹介

本年の新年賀詞交歓会においてご挨拶いただいた
大阪土地家屋調査士会の横山慶子会長に今回ご寄稿いただきました。

このたび「鑑定おおさか」に大阪土地家屋調査士会の活動内容をご紹介できる貴重な機会をいただきましたことを、まず御礼申し上げます。
土地家屋調査士は、不動産の表題登記（土地分筆登記、地積更正登記、地目変更登記、地図訂正、建物表題登記、増築登記など）をはじめとして、土地の境界問題についての大阪土地家屋調査士会

ADR（民間調停機関）を持ち、行政（法務局）の行う

会長

横山 慶子

筆界特定制度に関与し、それらを通じて専門職能として社会へ貢献することを目指しています。

社 会 か ら 信 頼 さ れ る 調 査 士 制 度 の 確 立 を め ざし て調査士は、今年、調査士制度制定60周年をう認識が高まる中、位置を特定し、現場で筆界迎えました。

線を見出すためには、専門的な知見が求めら

昭和25年、税徴収のために土地台帳・家屋れることとなりました。

台帳への正確な登録を実現することを意図し法務局における地図が十分でないという現た極めて公的な目的を持つ職能として、調査状の中で、境界問題は市民の大きな悩みとな士は誕生しました。

っていることが多く、それらの相談を受けるため、

その後、台帳制度が登記簿と一元化され、

民間ADR機関として「境界問題相談センター

数度の不動産登記法、調査士法の改正を経て、 おおさか」を立ち上げ、平成19年秋にはADR
不動産の現況を登記簿に正確に反映させると促進法による認証を受け、時効中断効などのいう単純な作業から、判断業務を伴う土地境法的効果が付与されたことから、その利用の界のプロフェッションへとその業務内容を変遷促進を図るべく努力をしています。

してきました。

このように、権利の公示を目的とした不動産登記制度が、基本的に明治時代に創設さ登記制度において権利の客体を正確に登記れた筆界線（公法上の境界）をもとに組み立簿（登記情報）に反映することを目的として活てられている現実、
また、国民の不動産に対す動しているのです。

る権利意識が高まり、筆界線が重要であるとい
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鑑定おおさか No.34

第6回

大阪土地家屋調査士会

社会貢献事業の実施
前述の民間ADR機関の活動、法務局に設で実施をしました。調査士が講師となり、学生けられた筆界特定制度において筆界調査委員、 には半年間で2単位が付与されます。
代理人として関与し、国民の筆界線に関する

さらに、各事務所に2週間、学生を受け入れ

不安や悩みの除却に努めています。

るインターンシップも行っており、今年は多数の

また、平成14年から大学での寄付講座を設け、 女子学生が参加してくれ、1200名弱の大阪会
学生に直接、土地制度や表示に関する登記会員のうち女性会員数が2％である大阪会でト手続などについて講義をする機会を得ています。 ピックとなりました。
今年も、関西大学、近畿大学、同志社大学

貴 協 会との 協 働鑑定の対象となる不動産を登記情報のみ

報と法務局備付地図のみで把握すると現実とによって把握されることは危険を伴うことがあは異なる「不動産」を鑑定されることになるかもることを、お伝えしておきたいと思います。

しれません。

例えば、登記簿上の地積は明治時代に定「1つの権利の客体」に異なった方向から関められたものが大部分であり実測面積と齟齬わる貴協会会員と我々調査士とが連携・協働することが多く、土地の一部が道路として利用することにより、依頼者に対し、より正確な情報されているもの（持ち出し道路）は、登記簿上を提供することができるのではないかと考えてに反映されていないのが通例です。建物についます。

いても増改築が行われた経緯が正確に反映さ引き続き発展的な連携と協力をお願いし、れているとは限らないのです。それらを登記情結びといたします。

名称

大阪土地家屋調査士会

主な活動内容場

所

大阪市中央区北新町3番5号

設立

昭和25年10月24日（創立総会）
昭和42年12月18日（設立登記）

会員数1145名（平成22年2月末現在）
法人16

土地家屋調査士の使命及び職責にかんがみ、会員の品性を保持し、その業務の改善進歩を図るため、会員の指導及び連絡に関する事務を行うことを目的とする。

次回は、大阪司法書士会にお願いする予定です。

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鑑定おおさか No.34

便 利 フリ ー ソ フト！

jw̲cadを使ってみよう
広報推進委員会

田村 周治

はじめに
仕事をしていて例えば未登記の建物があったとか、敷地の一部に地役権が設定されていた…
という場合に説明する図面が欲しい。また、土地残余法を適用する場合に、想定建物の図面が欲しいということがある。そんな場合に、無料だが充分に役立つのが表題のjw̲cad（ジェイダブリューキャド）だ。必要最小限の知識で図面作成までたどり着けないものか試してみよう。

図面作成まで
1. ダウンロードする
画面1

日頃お使いの検索エンジンで、jw̲cadで検索すると画面1のサイトにぶつかる。ダウンロードして、お使いのパソコンのcに適当なファイルを作成し、そこにインストールさせれば利用可能となる。
2. jw̲cadを立ち上げる
立ち上げると、画面2の画面となる。細かい設定
は、とりあえず無視して、印刷をどのようにするかだけは決めてしまおう。
●設定から、印刷→A3●縮尺→1/200としよう。
cadを使ってみてなんとも不安なことは、今、自分が引いた線とか円が全体（A3用紙）の、どの位置に当たるのか分からなくなることだ。だから、

画面2

時々全体像をみて確認しなければならない。
420mm

3. 作図してみよう●用紙サイズ

ここでは、台形の敷地があって、ほぼ四角形の未登記建物がその上に乗っていると仮定し、作297mm

図してみよう。このような図面を作成するため最小限、必要な項目を挙げる。
（a）数値入力（b）包絡処理（c）拡大操作（d）文字記入 と思われる。

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鑑定おおさか No.34

A3

A4

（a）数値入力
不動産鑑定士が説明のために利用する用紙は、
通常A4かA3で、縮尺も1/150〜1/500であろう。
角度は、水平から反時計回りにその中で選択するのが妥当か。敷地の図面は、とる。寸法はmm単位。

垂直が南北方向とするのが慣れ親しんで分かりやすい。現地での概略図ないし地図で、水平方向からの角度を分度器で測り、斜めの線を引角度30度、30mの直線。

いてみる。なにもしなければ、見えている空白部
分（破線の中）がA3用紙の大きさだ。線の長さの単位は、mm、だから1mは1000mmとなる。
（画面3）
画面3

（b）
（c）直線と直線を結ぶ時、角度と長さを指定してもうまく接続できない。
その場合に必要なのが包絡処理と拡大操作だ。
左右のクリックを同時に押して、右下へ引っ張ると長方形が表示される。この中に含めると拡大表示される。包絡処理というのは、上記のよ
うにしても直線の間に隙間があいている場合に、「包絡」を押して場所を指定すれば自動的に接続させてくれる…という処理をいう。全体を見る

直線の接続部分。

ためには、同様に左右のクリックを同時に押して、拡大して表示されている。

右上に引っ張ればいい。多少面倒で時間は掛かるが、同様のことを繰り返せば、
ともあれ、一
応図面らしいものが出来上がる。
（画面4）
画面4

（d）文字記入
文字の大きさは、左上の設定するバーがでるので、それをクリックして選択。ただ、色が数字で表示
してあるので注意。
（画面5）

文字の大きさ等を設定。

まとめ

文章はここで。

例示している図をみれば分かるごとく、筆者もcadに得意な訳ではない。ただ、冒頭で書いた
ように、不動産鑑定士に土地残余法を適用した時の想定建物の図面が必要とされる時代だ。
こういうcadを駆使するという必要にもっともっと迫られるようになるだろう。図で示したごとく、簡単な図なら、上記程度の知識でなんとか作れる。
画面5

cadだからといって、臆病になることはない。ともあれ、簡単な図面をつくってみよう。こんな役立
つ無料のソフトがあるのだから。
（たむら しゅうじ・（有）タムラ不動産鑑定）

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鑑定おおさか No.34

平成21年度
土地月間記念講演会
実施
報告

広報推進委員会

藤原 博司

平成21年10月22日、大阪市北区のホテルで土地月間記念講演会を開催しました。
当日は、（社）大阪府不動産鑑定士協会会員をはじめ、一般市民も多数参加され（来場者総数167人、うち一般市民93人）会場はほぼ満席でした。
講演会は近畿不動産鑑定士協会連合会の熊澤会長の挨拶に始まり、
日本不動産鑑

在立命館大学政策科学部教授として教鞭もとっておられます。

定協会理事・地価調査委員会百合口副委

講演内容は、先ずこれからの都市再生の員長による基調報告がなされ、最近の経済条件を提示され、地方分権・地域主権時代

状況の変化による関西圏の地価動向を平の街づくりの課題を挙げられました。さらに

成21年の都道府県地価調査の結果を示し

関西にみる都市再生のこれまでの経緯を概解説されました。

括され、これからの都市再生のイメージを提引き続いてCOM計画研究所代表

田案されました。それは、画一的な臨海部の埋昇先生による記念講演会が「関西再生プロ

め立てと丘陵部の開発から、手間のかかる「保ジェクトの実際」−次世代型まちづくりの現存的再開発」や市民参加型環境整備への場からの展望−と題して行われました。

転換が必要ではないかということです。その田昇先生は、40年余りに亘り様々なまようなイメージの具体的事例として沖縄の現ちづくりに取り組まれ、これまでに大阪府富状を報告され、地方都市のあるべき姿を示さ

田林市寺内町（じないまち）の歴史的町並れました。

保存計画や大阪市北梅田茶屋町地区まち

田先生の講演を聴いて、関西特に大づくりなどに携わってこられた実績をもち、こ阪の都市再生もこれからはビックプロジェクト

れらに関する本も数多く著されています。現に頼ることではなく、生活者の視点に立った14
鑑定おおさか No.34

地道な活動が重要なのではないかと思わ

思います。

れました。

最後に、大阪府不動産鑑定士協会西川

田先生のお話は、
これまでに関わられたまちづくりの現地のスライドを多用し、視覚会長が謝辞を申し上げ、無事閉会となりました。
（ふじわら ひろし・藤原不動産鑑定事務所）

的にも分かりやすいものでした。参加者もまちづくりに関心を持つ様々な市民が多数来場し、講演会後も先生への質問に長い列をつくっていました。
土地の有効な活用はまちづくりと密接に関わり合い、お互いに影響を及ぼし合う関係にあるものです。まちが衰退すれば、土地の有効な活用も難しくなります 。そのような視点に立つと、今回の記念講演会は土地月間の趣旨に相応しいものではなかったかと

田昇 氏

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鑑定おおさか No.34

各士業女性合同研修会報告
主催：全国司法書士女性会、（社）大阪府不動産鑑定士協会、全国女性税理士連盟、日本公認会計士協会近畿会
広報推進委員会

大西 薫

各士業女性合同研修会が昨年11月21日（土）に日本公認会計士協会近畿会研修室において開催されました。
今回は大田弘子氏（経済学者、政策研究大学
院大学副学長、元内閣府特命担当大臣（経済財政政策担当））をお迎えして、「日本経済について」と題して、講演していただきました。
大田弘子氏

税理士女性会から研修会に18人、懇親会に10人、司法書士女性会から研修会に18人、懇親会に8人、中の日本の位置及び情勢をわかりやすく解説して公認会計士協会から研修会に32人、懇親会に14人、いただきました。

弁護士1人（研修会のみ）、不動産鑑定士協会から

また、政府内で大臣をされたときの経験や、時事

研修会に男性6人、女性7人の13人、懇親会に11問題（事業仕分け、選挙）等についても、やや皮肉人でした。合計、研修会に82人、懇親会に43人の混じりに痛快に忌憚のない意見、感想を述べていた

参加がありました。杉谷知江子広報推進委員会副

だき、親近感さえ覚えました。

委員長が研修会で司会をし、懇親会の席では、笠われわれ専門士業においては、商店街を例にとり、

井靖彦大阪府不動産鑑定士協会副会長が挨拶を所有権と利用権の分離の実現、街づくりにおいてしました。

はコンパクトシティーのような成功例や、ユニクロ、

この人数を皆様どのように感じられるでしょうか。

六本木の居酒屋ビルのコストパフォーマンスには、

今回の大田先生の講演はとっても、有意義だったと問題の解決はないこと、つまり、ユーザー目線に立っ

満足しております。そのため、もう少し多数の聴講者た「この店にしかないもの」の提案が必要であること、であったらよかったのにと残念に思っております。

今までの日本は体（構造）に合わせて衣装（経営ソ

大田先生はレジュメを用意され、パワーポイントをフト）を作ってきたが、今後は衣装に体を合わせるこ

使って世界で起こった歩みを整理しながら、世界のとが生き残るためには大事であり、こうした事業展開

16
鑑定おおさか No.34

が必要であること、新規開拓の提案、専門家が消ットにした生産活動が経済の建て直しには重要であ

費者の視点に立って、問題解決に一緒に取り組む

ること、更に、2015年にはアセアン諸国の関税がフ姿勢、ベスト・アドバイザーであることが求められるとリーになることから、大きな経済変革が起こることが指摘していただきました。

予測されるため、これを見据えた対策が必要である。

また、小泉内閣で言われた「構造改革なくして改講演内容は面白く、興味深く聞き入ってしまい、
あ革なし」が今、全く言われなくなったこと、大きな政府

っという間に講演が終わってしまった感想をもちました。

になっていること、
これに関連して、『構造改革』とは、出席された方々も口々にいい講演だったと感想をも日本のもっているものを最有効に活用することであり、たれたようでした。

企業資源を最大限に生かすことである。もはや日本

研 修 会 終 了 後は、懇 親 会 が 近くの「 C A S A

経済は一流ではないが、一流に返り咲くことは可能

KICHIRI 本町」で行われ、楽しい時間を過す事がであること、危機感を共有し、少子高齢化におけるできました。

日本経済の建て直しが必要である。しかし、自民党、

次回は、不動産鑑定士協会が当番幹事に当って民主党両党のマニュフェストには将来のマクロ的経おります。
「…女性…」と唱っていますが、男女を問済ビジュンが書かれていなかったことを指摘されまし

わず、皆さん奮って参加していただき、士業間の交た。

流勉強会の場としてこの研修会を活用していただ

鳩山内閣の掲げる内需拡大も重要だが、世界経

けたらいいと思います。

済特に、人口の多いアジア・アセアン諸国をターゲ（おおにし かおり・辰和不動産）各士業女性合同研修会って何？
発足当初は弁護士、公認会計士、司法書士、税理士の四士業の女性専門家が年1回のペースでテーマを設定して交流・勉強会を開催したもので、名称も「四士業…」であった。1回目は大阪で、2回目は西日本で、3回目は全国規模へと発展し、4回目は東京と大阪の2ヶ所で開催された。その後、会の定着化、女性同士刺激を与え合いながら研鑽を続けていくことを目標にして、四士業に限定せず、他の専門家（社会保険労務士や不動産鑑定士等）にも声かけがなされ、名称も「各士業…」と変更されて、現在は公認会計士、税理士、司法書士、不動産鑑定士の各団体が持ち回りで幹事を務めている。大阪府不動産鑑定士協会としての窓口は「広報推進委員会」で、当不動産鑑定士協会所属の女性鑑定士の数は増えたといっても、税理士、司法書士とは比べものにならないほどの数であり、女性に限らず、大阪府不動産鑑定士協会としては全会員に参加を呼びかけている。

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鑑定おおさか No.34

独立開業しました

ドタバタ独 立 で 予 算 大 オ ー バ ー！
森澤不動産鑑定森澤 修二

昨年9月に独立開業しました。もともと独立したいと考え不動産鑑定士を目指していましたが、明確なビジョンは描いていませんでした。ところが、昨年6月に一転独立することが具体的になってしまいました。
というのも、前会社の入社時に「公的評価に入れる
ころに独立したい」旨を言っていたところ、昨年6月に地価公示の評価員になることができ、決まった直後に先生から秋以降の予定を聞かれ（この時先生は、単純に予定を聞いていたそうですが…）、私はすっかり「独立のこと」と思い込み、つい「一応、9月頃に独立したいと考えています 。」と答えてしまい、独立することが決まってしまいました。でも、このような勘違いでもなければ、今の経済状況等を考えるとなか

つい「IKEA」に行ってしまったのが失敗？でした。や

なか怖くて独立することができなかったと思いますし、

はり、新品の色々な商品を見ていると欲望に勝てず、

用意周到な準備を整えて独立するようなタイプでも机・椅子・本棚等を購入してしまい、当初の予定金

ないので、結果的には良かったと思っています。

額をはるかにオーバーしてしまいました。また、「IKEA」＊ ＊ ＊の商品は自分で組み立てをするのですが、説明書

さて、このようにいきなり独 立することが決まった

が「絵」のみなので、何度も失敗を繰り返してしまい

ので、行き当たりばったりの独立開業準備になってました。

しまいました。事務所については資金が僅少のため、＊ ＊ ＊自宅の一室を事務所にすることにしました。事務用事務所にする予定の部屋にはクーラーもなく、夏品についてもパソコン・コピー機（リース契約）
・電話・

場の暑い時期に机や本棚等の大きく、重い部品がFAX・はんこ・コピー用紙等の事務消耗品を揃える

ある組み立ては非常に辛かったです 。サイズを測っ程度の予定で、デスク・本棚等は購入せず、家庭でて購入したものの、机・本棚・コピー機等を置くと非使用していたもので済ませようと考えていましたが、常に狭い事務所になってしまいました。でも、なんとか8月中頃に業者登録を終え、9月に無事独立開業
することができました。今後ともご指導のほどよろしくお願い致します。
（もりさわ しゅうじ・森澤不動産鑑定）

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鑑定おおさか No.34

会員寄稿

富山・岩瀬の北前船回船問屋「森家」を訪ねて
津田 修身

北前船とは、江戸後期から明治初期にかけて日本
海―瀬戸内海―大阪を結ぶ航路を中心に活躍した
買積み回船のことをいいます 。買積み回船は、船主自身が北海道や北国の海産物や特産物を買取り、それを寄港地で商いして大きな利益を上げていた海商たちのことです 。北前船は、一航海千両（今の額で一億円）といわれ多くの長者を生みました。
岩瀬は、福井県・敦賀や石川県・橋立などと共に
北前船主の出身地のひとつで、海商のまち、北前船

ばれる間は、荷主との商取引の中心の場で、能登マのふるさとといわれています。当時、岩瀬から瀬戸内ツ材の豪壮な吹き抜けの梁組みのもとに、木目の華経由で終着大阪まで40日を要したそうです。帰り船に麗な黒松の一枚板の建具や黒柿の枠材で囲ったいは大阪の木綿をごっそりと積み込みました。JR富山

ろり等、かたわらの木製調度品や五つ珠算盤ともども

駅から軽快なライトレールで20分、現在の富山港、神往時の活況をほうふつとさせるものでした。奥座敷の通川沿いに開けた町、岩瀬大町に国指定重要文化

黒檀のムク材や天然絞り杉の床、樹齢3000年といわ

財「森家」があります。660㎡の敷地に、明治11年築、れる屋久杉の板戸等超希少な銘木材も見事なもの

延べ 約370㎡の木でした。また、通り庭の一部に小豆島産といわれる長造 2 階 建、どっしりと尺の一枚岩が敷かれており、大阪城大手門の蛸石

重 厚 な 構 造をもつを思わせる巨石には度肝をぬかれました。このような

回 船 問 屋 町 家です。

建物が盛時、加賀藩政時代には20軒も建ち並んで

玄 関 から背 後 の 船

いたとのことです。

着 場まで「 通り庭 」

底冷えのする師走のある一日のことでしたが、機会（ 土 間 廊 下 ）が通じがあれば北前船の歴史街道 岩瀬 をじっくりと再見ているのが特徴です。

したいものです。
（つだ おさみ・津田不動産鑑定士事務所）

母 屋 の「 オイ」と呼「鑑定おおさか」への寄稿を募集いたします
広報推進委員会では、年に2回、会報「鑑定おおさか」を発行しております。その内容については、
どのようなテーマにするか、堅い方が良いのか、
柔らかい方が喜ばれるのかetc、
委員一同、常に頭を悩ませています。
当委員会では、常に会員の皆さんからの寄稿文をお待ちしております。
お題目は、鑑定にまつわるエピソード、近況報告、紀行文etc、
なんでも結構ですので、
どしどしお寄せください。
また、「鑑定おおさか」の表紙・裏表紙などを飾るお写真も募集いたします。写真にまつわるエピソード等を書き添えてご応募ください。
■「鑑定おおさか」へのご意見、ご要望等もお待ちしております。
■協会宛、郵送またはメール（main@rea-osaka.or.jp）でお送りください。
■寄稿文は1,000文字程度でお願いします。また、写真もあれば添付してください。
■内容によっては、掲載できない場合もございます。ご了承ください。
■当会HPで、過去に発行しました「鑑定おおさか」を全てPDFで御覧いただけます。

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鑑定おおさか No.34

当協会ＨＰに会員各社のＨＰのリンクを希望される方も募集しております
当協会ホームページ内の「会員名簿」（業者名）から各業者会員のホームページへリンクを行っております。
リンクを希望される方は、
ト
ップページの最下欄にあるメール
アドレス宛、業者名、リンク先のホームページアドレスをお知らせください。
（募集の内容は会員業者のホームページへのリンクのみです。業者及び会員個人のメールアドレスの掲載・リンクは行いません。）
メール宛先：main@rea-osaka.or.jp

不動産鑑定士の一分と当協会への期待（社）大阪府不動産鑑定士協会

1 現状認識副会長

松永 明

平成16年10月に発表された「不動産鑑定評

大量・広域・一括のスローガンは、結果として価法等の解説」（発行：（株）
ぎょうせい）
において、報酬料額を過度に安価にさせ、公共団体による

今後の鑑定評価業務は、不動産証券化等の発価格競争入札は、
それを加速させた。

展に伴い、大量・広域・一括受注が増えるため、

この間、全鑑定事務所の約97%を占める個人

特に個人事務所は組合やネットワーク等、共同・鑑定士事務所は、共同・連携の取組をほんの一連携の取組をしていかなければ事務所運営が部でしているところもあるが、ほとんどの事務所の立ち行かなくなるとした。

実態はかわらないまま今日に至っている。当然のその後5年が経過し、平成22年1月1日より施行

如く、大量・一括受注できないかつ過度に安価されたいわゆるガイドラインでは、
それまでグレーゾ

な報酬料額では質の高い鑑定評価書が書けな

ーンにあった俗に言う 簡易鑑定 なるものを鑑定

い多くの鑑定事務所は売上げ激減、さらには廃評価基準に則らない評価、即ち 価格等調査 と業する事務所も登場してきた。特に大阪では、
こして事実上追認してしまった。

の2年間に580名余りいた会員が530名を割る事

ここに大きな問題が生じてきた。それは、大量・態となり深刻である。これは若い鑑定士を中心と広域・一括を発注するクライアントが安価な報酬する東京進出組とベテラン鑑定士を中心とする料額を要求、
さらに競争入札をさせて過度なダン廃業組が増えたことに起因する。

ピングをした鑑定会社が受注する仕組みが出来では、大手鑑定事務所に所属する不動産鑑

上がってしまった。あろうことか国・地方公共団体

定士は報酬が増えたのだろうか。なるほど会社のの一部にも時代の要請として随意契約から競争

売上高は増えたかもしれないが、件数増であるが入札制度へ移行、報酬料が押さえられることとな

単価が下がっているため、多忙の割には、事務る。

所の拡張、資格者とその社内教育研修の増大等により、結局のところ1人当たりの鑑定士収入

これまで価格競争入札に無知であった鑑定業は伸びていないと思われる。

界は、鑑定実績を得るためにより安く入札することとなり、どうして鑑定評価書がこのような安い報

不動産鑑定士はその存在意義を保てるのか、

酬料額で書けるのか不思議なくらいで落札する

さらには鑑定協会の会員は、会費を上回るメリッ

こともしばしば見受けられ、鑑定評価書の質の低トを享受できているのか、これらが問われる時代

下が懸念される。

となってきた。

20
鑑定おおさか No.34

2 不動産鑑定士の一分
いちぶん

土利用計画法 施行令第9条（基準地の標準価

ところで、不動産鑑定士の存在意義について皆様はどう思われるでしょうか。

格）知事は、…毎年1回、1人以上の鑑定士の鑑

私は、究極的には憲法29条がその礎ではな

定評価を求め、
その結果を審査し、一定の基準

いかと思っています。

日に標準価格の単価を判定する（毎年7月1日）、
地方税法 第341条5及び第388条等より、適正な時価とは…「固定資産評価基準の取扱いにつ

第29条
財産権は、
これを侵してはならない。

いて」の依命通達の一部改正（抄）宅地の評価にあたっては、地価公示法（昭和44年法律第49号）

2 財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。

による地価公示価格、国土利用計画法施行令（昭3 私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。

価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補

和49年政令第387号）による都道府県地価調査による鑑定評価から求められた価格（以下「鑑定評価価格」という。）
を活用することとし、これらの価格の一定割合（当分の間この割合を7割

憲法は、国家と国民との約束事を規定したも程度とする。）
を目途とすること。

のであり、どんな法律も各種自由契約も憲法違

その他、土地収用法・損失補償基準、民事執反は許されない。

行法等、各種法令に基づき、鑑定士による適正財産権は人の命と人権の次に大切なものでな価格を拠り所としている。

あり、就中、不動産は人間の生活と活動とに欠く国や地方公共団体は、
これらの適正価格（正ことの出来ないものである。
この不動産を不当に侵害するものに対して国常価格）を鑑定評価の専門家である不動産鑑

家はそれを守る義務がある。これは、単なる犯罪定士に委ねている。また、市場精通者として民間行為のみならず、
たとえば不当な価格に基づいの依頼やコンサル等が派生業務として存在してた公共による用地買収や税金等の算出根拠にいる。それ故に、我々はあらゆる鑑定評価の手順ついても同様である。

を尽くして依頼目的に即して相当な価格を希求

さらに私有財産の公共による買収は、不随意している。言い換えれば、法の定めるところによるの立ち退きを含めて正当な補償をする必要があり、法律行為の一部を任されており、委任（又は準

単に眼下の市場動向で取引価格が決まってしま

委任）契約に基づいて鑑定評価業務を遂行しうものではない。

ているのである。

不動産鑑定士は、その約束事のうち、不動産

報酬料額はそのための必要なコストであって、について客観的に価値評価を行う専門家としておよそ価格競争にさらされる類のものではない。

唯一の国家資格者であり、29条を遵守するため

また、我々鑑定士同士が競うのは、一つには鑑定評価額の理由付けであり、さらには憲法29の一翼を担っているのである。
この憲法の下に、土地基本法 第13条「…適条に反していないかであって、決して報酬料額

正な地価の形成に資するため、…」、地価公示ではない。

法 第2条（標準地の価格の判定等）土地鑑定

不動産鑑定士の一分をあらためて認識しておきたい。

委員会は、…毎年1回、2人以上の鑑定士の鑑定評価を求め、
その結果を審査し、一定の基準日に標準地の単価を公示する（毎年1月1日）、国21
鑑定おおさか No.34

3 当協会への期待
最近はネット社会の定着によりあらゆる情報がのゲートウェイを目指してほしい。

24時間いつでも得られる環境となっている。価・府民向け… 公開可能な価格情報、
不動産トラブル相談Q&A等
・会員向け… 市場データや統計データ、
REA-MAP（地図情報システム）の構築等

格形成要因のデータ収集もその多くは、かつて足で稼いだものがクリック1つで得られる便利さになった。一方で、土壌汚染・活断層・アスベスト・
非耐震構造等、専門的知識の必要な個別的要因の調査（外部発注を含め）が増加している。
地価動向も高度で複雑な金融経済の仕組み②会員に対して公正で公平な必要情報の公開にさらされ、波動状態になってきており、価格時
点の経済情勢とその将来動向が極めて不透明

我々鑑定士は元々公的評価を中心として、国・で最終判断を誤るとその責任問題を問われてし大阪府・市町村・裁判所などで実績を積んできた。

まう難しさが常に潜んできている。

しかしながら、
その受注状況やどのような分野のこれらに十分応えられるためには、不動産鑑定

鑑定評価依頼が増減しているのか不明確である。

士は常に研鑽を積む必要があるのは当然である

また、既得権益的に捉えられている分野もあるとがなかなか個人では把握できない分野もある。

の指摘も聞くが、
それは本人の長年の努力の結

また、鑑定協会と国交省との間で、随意契約

果でありそれを否定するものではない。そこでアン

か価格競争入札かで議論され、昨年、企画競争

ケートやモニタリングを実施して、鑑定業務全体の入札導入等で一応の決着を見たが、依然としてすう勢を会員が共有できるよう出来る限り公開し価格競争入札導入のおそれは払拭されていない。

ていく必要がある。

さらには政権交代により、官主導から政治主③政治主導体制に対する当協会の取組導に転換され、毎年当たり前のようにやってきた
地価公示業務ですら、 事業仕分け の俎上に

私は、実のところ政治的行動が嫌で協会本部載せられた事実があり、我々の根幹的業務自体の鑑政連なるものを冷ややかな目で見ていたことが大きく揺らいでいる。それでなくても新スキームを告白します。
しかしながら、良くも悪くも政権交代による事例収集業務の負担増に多くの評価員

後の我が鑑定業界の行く末を案じるとのんきに国は不満の声を上げているのに…。

交省まかせでは対応できないことがわかってきた。

以上から、これからの不動産鑑定士の存在意

社団法人として特定の政党・政治家を応援する義として、鑑定士の一分を再認識していくことはことは禁止されているが、この人はと思う代議士

勿論のこと、鑑定協会の役割がこれまで以上にに個人献金で応援することは何の問題もない。そ必要となってきたと思われる。

こで、協会本部だけではなく、当協会にも鑑政連

そこで、現在当協会の理事を務めさせて頂いを立ち上げてその連絡窓口にすることも必要ではている立場ではあるが、3点に絞って以下のようないか。何しろ現時点で国交省大臣、副大臣およな方向性を期待したい。

び政務官クラス5人の内、4人が近畿地区選出の国会議員であることは大きな力となるのだから。

①府民も会員もいつも利用したくなる
情報発信基地（まつなが あきら・株式会社 アクセス鑑定）

不動産の価格を知りたいという需要は常にある。
そこでホームページ等を通じて府民にも会員にも役に立つ情報の公開を行って、不動産関連分野

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鑑定おおさか No.34

平成２２年新年賀詞交歓会
開催される
親睦委員会

杉本 英樹

昨年に引き続き、近畿不動産鑑定士協会連合会と（社）大阪府不動産鑑定士協会との共催による
平成22年新年賀詞交歓会が開催されました。
講演会は、（株）アンビシャス代表の高倉和樹氏（なんと公認会計士でもあられます）による「クロースアップマジック（トランプ
やコインなどの身近な物を用いたマジック）の楽しみ方」でした。テレビで人気のミスターマリック氏やセロ氏の秘話、簡単なマジッ
クレクチャー、マジックQ&A等とても楽しい
内容で、普段画面を通じて見ることが多かったマジックがより身近に感じられました。
講演後、「テーブルホッピングマジックショウ（マジシャ員の紹介、抽選会と会は流れ、あっという間に閉会とンがテーブルを順番にまわってマジックを見せる）」がなってしまいました。

始まりました。マジシャンがローテーションして1テーブル

講演会、懇親会ともに大いに盛り上がり、無事に新年2回のショウを楽しみました。マジックもさることながら、賀詞交歓会を終えることが出来ました。

出席者のリアクションが大爆笑ものでした。

私は今回が初めての出席だったのですが、講演会

講演会が終了し、会場を移して懇親会が開催されから純粋に楽しませて頂きました。

ました。開会の辞に始まり、来賓祝辞、鏡開き、新入会

ご出席頂いた皆様には親睦委員会から心より御礼申し上げます。
また、裏方として奔走された理事ほかの皆様、講演
会前からずっと立ちっぱなしだった事務局の皆様、本当にお疲れ様でした。
来年も会員の皆様が気軽に参加できる新年賀詞交
歓会を企画立案したいと思っております。
（すぎもと ひでき・（株）杉本不動産鑑定事務所）

日会
催

時：平成22年1月22日（金）16時〜19時15分
場：ザ・リッツ・カールトン大阪（2階 ザ・グランド・ボールルーム）
し：第１部 講演会
時 間：16時〜17時20分
講 師：（株）アンビシャス 高倉和樹氏とマジシャンたち
内 容：講演と楽しいテーブルホッピングマジックショウ
第２部 懇親会
時 間：17時30分〜19時15分
出席者：講演会
78名（来賓 8名含む）
懇親会 156名（来賓75名含む）

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鑑定おおさか No.34

事務局
だより

第2回

（社）大阪府不動産鑑定士協会

事務局長

谷口 孝太郎事務局スタッフは、昨年末にパート職員2名が退職したため現在12名（内パート職員は5名）で動いています。さらにパート職員の勤務時間数の減による職員の仕事量の増加、新年に入り賀詞交歓会準備の他、事例のアップ作業や事務所移転に関わる問題、OA機器の見直しを含めた士協会の事務効率化等、普段の業務以外にも様々な仕事が目白押しになっており、職員の負担が増大したことで、その流れと処理方法を案じておりましたが、職員各人が担当の枠を超え互いに協力して解決してまいりました。
間違いなく優秀なスタッフであると心強く感じております。不安があるとすれば局長でしょうか。平成21年度から22年度にかけての年度がわりに関わる業務のほか、厳しい予算のなか、士協会が推し進める様々な案件をスムーズに進めるためのサポート役として更に気持ちを引き締めて取り組んでいかねばなりません。
これからも職員一同、会員の先生方のお役に立つよう努力奮闘いたしますので、引き続きご指導ご鞭撻の程よろしくお願い申し上げまして、拙い報告文のペンを置きます。
以下は、勝手気ままにお酒に関わるエッセイを思いつくまま記してみました。
エッセイ

日本酒を味わうであると思うが、今この酒の辿った茨の道を語る余白はないし、勉強不足である。

「酒は純米、燗なら尚よし」。
これは4年前に亡くなった、50年にわ

世間では純米酒、純米吟醸は冷酒扱たり日本酒の研究・普及に心血を注いだいという間違った風潮がまかり通っている。

元農水省出身の酒造技術者（鑑定官）

先の技術者は「日本酒は何でも冷やしが絶えず口にしていた言葉である。

て飲むような風潮があるが、冷や叉は冷平成になり酒税法の改正が行われ等やして飲むような酒は、生酒を除いては、級が廃止されたことにより本来の日本酒

まあまあの酒であり、本当に良くできた純である純米酒の表示が可能になった。
し米酒、純米吟醸は燗をして飲むべきであかし、販売店、居酒屋等の売る側の不勉る」ということを絶えず口にしてきた。
しか強も手伝い、世界に誇れる醸造酒が未しながら、製造者である杜氏であっても「吟だ中途半端な位置にいる。冷やしても温醸」は冷やで飲むものと思い込んでいる

めてもそれぞれの旨味を主張するお酒は、例もあるといい、必ずしも造り手がお酒の

この地球上で純米酒という日本酒のみ

正しい飲み方を知っているとは限らない。

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鑑定おおさか No.34

写真はわずか4タンクのみの小さな蔵元であるが、平成7年3代目の急死により一度廃業した大きな酒蔵会社を5代目が平成14年自ら杜氏となり復活させた京
都伏見「藤岡酒造」。酒米は山田錦に加え、その母ともいえる山
田穂を使用。商品は全て手づくり純米酒「蒼空（そうくう）500ml」
のみで、生原酒・ひやおろし・おり
酒・吟醸・大吟醸などがある。

また、「米を削れば削るほど旨くなる」と日本酒通と名乗る人間が当たり前のよう 清酒 がまかり通って自らの首を絞めている。

うに言うが、
代表米である「山田錦」や「美酒造業界において日常的に使われて山錦」、「雄町米」を20%まで削ったよういる「アル添」という言葉は、消費者のな行為は、
もはや米を使ったお酒という前に商品として出る時、本醸造の看板

飲み物ではなくなっている。

のもと「特選」
「上撰」
「佳撰」
（税法改

20数年前、経営に行き詰っていた九正前は特級、一級、二級）と名を変えて州の麦焼酎酒造元3社が一つになり、苦提供され、添加しているお酒を世界に紹肉の策として始めたTVコマーシャルが介出来ない状態のまま現在に至っており、大当り。25度の蒸留酒が今の焼酎ブー

このことが何よりも日本酒が衰退する大ムを生み出した。

きな要因になっているのであると思う。

幼少の頃、近所のおっさんが朝早くか

しかし諦めはしない。現在、全量純米

ら嫌な臭いをプンプンさせていた、度数

蔵に切り替える酒造会社が少しずつ増が高く安価な芋焼酎は陰を潜め、飲みえ希望の灯は点きつつある。

やすいといわれる焼酎だらけになった。

おわりに、個人としては本当の日本酒

日本酒は、未だ大手酒造会社によるア造りにこだわり続ける小さな蔵元を訪れルコール添加物で調整した本醸造とい応援し続けたい。

（たにぐち こうたろう・（社）大阪府不動産鑑定士協会事務局）

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鑑定おおさか No.34

親睦行事だより親睦行事だ
飛鳥ウォーキング／オクトーバーフェストin大阪／魚釣り大会…………（親睦委員会 小野愼太郎・おの しんたろう）
麻雀大会／拡大ボウリング大会…………（親睦委員会 久保田伸二・くぼた しんじ）

飛鳥ウォーキング
実施日：平成21年10月18日（日）第7回飛鳥ウォーキングが平成21

りと歩き出します。ちょうど稲の収穫

年10月18日（日）に開催されました。

時期にあたり、随所に黄金色の稲

今回は、飛鳥駅〜高松塚古墳〜

穂が揺れるのどかな田園風景の中、橘寺〜川原寺跡〜石舞台〜板蓋

高松塚古墳を経て聖徳太子ゆかり宮〜酒船石〜飛鳥寺〜水落遺跡の地「橘寺」に到着。当日は、
たまた〜甘樫丘縦走〜亀石〜鬼の雪隠

ま住職交替の式典があり、拝観料〜飛鳥歴史公園館を巡る、全体的は無料とのことで、全員が境内をゆにほぼ平坦な初心者向けのコース

っくりと散策した後、石舞台古墳でです。

昼食休憩です。

澄み切った秋空のもと、午前10時に近鉄飛鳥駅前に集

昼食後は、板蓋宮、酒船石を経て、飛鳥寺へ 。全員が合した21名の参加者（うち、小学生の女の子1人）は、数家

飛鳥仏を拝観した後、甘樫丘を目指します。甘樫丘は、丘

リーダーに行程の説明を受けた後、ストレッチを行い、ゆっく全体が公園となっており、地区内の展望広場（標高148m）
からは大和三山や飛鳥古京（飛鳥村）集落を見渡すことができ、すてきな景色を楽しむことができました。
甘樫丘を下りると、亀石、鬼の雪隠を見て、午後3時頃にゴールの飛鳥歴史公園館へ到着、無事解散となりました。
今回は、数家リーダーの配慮で、できるだけ多くの方に参加していただくための、
あまりキツくないコース設定となりました。今後は、今回のような比較的楽なコースと中級の方でも楽しめるコースを交互に企画していく方針ですので、お時間の許す限りのご参加を期待しています。

オクトーバーフェストin大阪（ビール飲み会）

実施日：平成21年10月19日（月）昨年に引き続き、北区のビアホール：スーパードライ梅田で開かれたオクトーバーフェストに参加しました。
オクトーバーフェストとは、
ビールの都、
ドイツのミュンヘン
で開催される世界的に有名なビール祭り「オクトーバーフェスト」を本場さながらに再現し、ビール文化を通じて、日本とドイツの交流を深める祭典で、全国各地で開催されています。
（公式HPより）約20名の参加者は、午後6時30分に会場に集合し、乾杯の後、おいしい料理を肴に飲み放題の生ビールで盛り上がります。本場ドイツの歌手・楽団の音楽を聞きながら、頻繁に行われる独特のかけ声の乾杯を繰り返すうち、目の前のジョッキはドンドン空になっていきます。今年は、インフルエンザの影響で5リットルジョッ
キの回し飲みはありませんでしたが、子豚の丸焼きを掲げて店内を回る仔豚の大行進等を楽しむうち、閉会の時間がやってきました。皆さん大いに飲んで、食べて、語って、騒いでの、あっという間の2時間半でした。
終わってみれば、日頃のストレスはどこかに行ってしまい、
本当に楽しい時を過ごしました。会のお世話をしてくださった武田先生ありがとうございました。

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拡大ボウリング大会

実施日：平成21年9月25日（金）平成21年9月25日（金）、拡大ボウリング大会が千日前フ

体賞（レーン単位）など種類も豊富で、多くの方が賞品を受ァミリーボウルで行われました。

け取られました。

参加者は、計72名（会員29名、従業員・家族34名、司法

拡大ボウリング大会は、老若男女を問わずご参加頂ける

書士会2名、事務局7名）。ルールは、例年どおり、2ゲーム

行事です。次回も、たくさんのご参加をお待ちしております。

の合計点で順位を競い、女性（計60点）、高齢者（計20点）のハンデが与えられます。
予定の2ゲームを午後8時頃に投げ終えた参加者は、懇親会場へと移動し、会食開始。成績集計後、表彰式を行いました。表彰は順位賞をはじめとする各種個人賞や団成績上位者は次のとおりです。
・優 勝 …… 武田 徳子 様
・準優勝 …… 山下 賢一 会員
・第３位 …… 佐藤 ひとみ 様

麻雀大会

実施日：平成21年10月31日（土）平成21年10月31日（土）、NPO法人近畿定期借地借家

参加されなかった皆さんも次回はお誘い合わせの上、是権推進機構との共催で麻雀大会が開催されました。

非ご参加下さい。

参加者は計24名（本会会員12名、NPO法人近畿定期

成績上位者は次のとおりです。
・優 勝 …… 赤星 隆也 氏（定借機構）
・準優勝 …… 八杉 茂樹 会員
・第３位 …… 小野 愼太郎 会員

借地借家権推進機構会員12名）、半チャン3回戦で順位を競います。素人・玄人入り乱れての対局となった今回、若手会員の参加も多く、賑やかな大会となりました。今回

魚釣り大会

実施日：平成21年11月15日（日）

今年度の魚釣り大会が、平成21年11月15日（日）に三重比較的水深が浅いため、時折ハゼ等も混じりましたが、全県の鳥羽で行われました。

員がポツポツと釣り続け、無事に午前11時頃帰港しました。

今回は、船からマダイ・ハマチを狙います。
京都の新見氏を加えた6名の参加者は、前日（11月14日）の午後4時にホテル「エクシブ鳥羽アネックス」に集合し、入浴後、恒例の宴会。おいしい料理とお酒で盛り上がった
後、翌日に備えます。
翌朝、午前6時頃出船後約20分程度で釣り場へ到着。
今年も天候は晴れ、海上はほぼ無風状態で、海はベタ凪の絶好のコ
ンディションです。ウタセエビをエサ

成績上位者は次のとおりです。
・優 勝（最長寸）魚種：チヌ（クロダイ）… 松永・準優勝（匹数）………………………… 北川
・第３位（匹数）………………………… 小野に水深20m程の浅場でアタリを待っていると、船上のアチコチでやや小ぶりですがタイが釣れ始めました。

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鑑定おおさか No.34

明 会員
忠志 会員
愼太郎 会員

れ
鑑定便利グッズ あ
れ
こ
5回

第

ちょっと優れもの＋経費削減編
広報推進委員会

田畑 慶裕

1 多機能ペン・PILOT「ハイテックC コレト」
一見、単なる3色ボールペン風なのですが、軸となる本体

太さも0.3、0.4、0.5ミリから選べます。つまり、4色用ボディにボディとインクレフィル、
シャープペンシルユニットが完全別

ボールペン2色＋シャープ2色とか、希望とあらば4色全部シ売りで、ボールペンとシャープペン、自由な組合せができるャープペンにもできちゃいます。
しかも既製品の3色ボール

ところがミソです。本体は2、3、4色用があり、これに交換しペンやシャーペン＋ボールペンのシャーボの様に、お仕着て取り付けるインクレフィルも色のバリエーションはかなり多く、せの色ではなく、茶色や紫、ピンクなど、かなり変わった色も選べます。
最近は用途地域や道路認定等はかなりネットで閲覧できるようになり、市役所の中をあっちこっちウロウロすることは少なくなりましたが、それでも少々複雑な地域地区指定や海岸保全、自然公園などがあるときは、それぞれの範囲
を写してくると、地図に何を書き込んだのかわからなくなってしまいます。私の場合、通常の2色（黒・赤）
ボール＋シャ
ープは100円ショップで買ったものを使い、このハイテックCには茶と水色のボールペン、
シャープには黒のほか赤を入れて使っています。
（4色用本体200円、ボールペンレフィル各色100円、シャー
プユニット180円）

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鑑定おおさか No.34

2 SSDポータブルナビ・三洋電機「GORILLA Lite」NV−LB50DT
車にナビゲーションシステムを装備されている方は多い

山に持って行っても重いだけですが…。ここは、ぜひメーカ

かと思いますが、これはポータブル版兼用機です。メーカー

ーさんに外付長時間用バッテリーと山地図ソフトを別売りで表現では「ポータブル」ですが、「ハンディ」といった方が正

用意してもらいたいものです。電気店でなく山用品店でセ確でしょう。起動が一般的なカーナビで使われているハーット販売すれば、値引合戦にさらされることなく、ガッチリ儲

ドディスクではなく、SSD（Solid State Drive）
なので、立ちかりますヨ。

上がりはスムーズです。私自身はあんまりこの手のものは（オープン価格で、店頭実売は30,000円弱くらい。たぶん使わないのですが、まったく初めての遠方や、山裾や河川

電気店の方が安いと思われるが、カー用品店でも特売ならで分断されていて正確な位置を誤りやすいところでは、パ同じくらいであるかも。）

ッと現在地が分かり重宝します。基本的にはカーナビとして使うことを前提に作られているのですが、小型で本体内に充電式電池が内蔵されており、外せばそのままハンディ・
ナビになります。つまり、車で現地近くまで行って、駐車場に止めた後、これを手に持って徒歩で移動する、
なんてことができますから、多数のポイントが連続してある固定資産評価や精通者意見の場合など、細かい面移動には便利
かもしれません。さらにカー電源以外にACアダプタが付いていて、ワンセグテレビも視聴可能なので、事務所でちょっとテレビを見たいときもOKです。画面が5インチ、ケータイの約4倍ありますから、一人で見るにはまぁまぁ十分な大きさでしょう。
難点は電池の持ちが悪いことで、実感としては2時間強くらいでしょうか（昔のノートパソコンみたい）。
したがって、
まるまる1日のハイキングや登山には向きません。もっとも、搭載地図がカーナビ用で登山道は入っていませんので、「写真：同社パンフレットより」

発 想 転 換ウ ルトラ経 費 削 減 編

3 カラーレーザー・プリンタ エプソン LP-S5000（をもう一台買う？）
昨年来、数度にわたり派手なキャンペーンを繰り返してうです！ トナーをひと通り買うより、本体をもう1台買う方がいたので、既に買われた先生もおられるかもしれません。

安いのです。
もちろん、最初の本体にはトナー各色一式がA3までカラー可で、毎分8枚（A4カラー）
ながらモノクロ印字

付いています。本体に付いているトナーと、消耗品購入すなら35枚/分なのでモノクロメイン機として十分使えます。

るものでは内容量が違うので単純比較できませんが、よくUSBだけでなくLAN接続も付いているので、ストレスの原因、

使う黒以外はかなり持ちますから、間違いなく本体をもう1

ローカルプリンタにする必要もありません（パソコン2、3台く台買う方が安いでしょう。
しかも、消耗品はトナーだけではらいの事務所ならどうでもいい話ですが…）。これでキャンありません。約24,000ページで感光体ユニット
（ドラム）
も交

ペーン価格49,800円、実売4万5、6千円は我々規模の事換が必要です。これはリサイクル品はなく定価は33,000円

務所にはありがたい価格です（注1）。機能面ではカラー原（税別）ですから、
こうなると正味の機械本体は実質マイナ稿の白黒2値印刷（注2）ができない、用紙の印字面が裏ス価格で売っているのかなと思いたくなります。

側セット等、多少の不満はありますが、価格が許してくれる

実際、会社内部での儲け頭は機器そのものではなく、
イ
ンクカートリッジやトナーなどの消耗品であることは財務諸表

範囲でしょう。
問題はトナー価格で、本体がメーカー希望価格の1/3程からも見て取れます。ひいては、これがリサイクルメーカー

度で投げ売り状態なのに、消耗品の方は純正品ならせいや互換品サードパーティ出現の原因となっています。ちな

ぜい15%引き程度なことです。特にポイント還元がウリのヨ

みに、現時点でのこの機種のリサイクルトナーは販売会社○バシやヤ○ダは販売価格と定価の値札が間違っているにもよりますが、送料（配送+回収）込で純正品の半額弱、のでは？と思ってしまう表示です。お解りになりましたか？ そ実売価格ベースならほぼ半額くらいでしょうか。

29
鑑定おおさか No.34

鑑定便利グッズ あ

れ
これ

（記入例）

（おまけ）昔、
トナーユニットから粉が輸送中にこぼれないよ
うに貼ってあるテープ（注3）を取らずにそのまま装着、3万円もするトナー（キャノンはドラム付なので高い）をほとんど新品の状態で回収に出したおバカさん事務員がいまして、これに懲りて購入日、購入価格、使用開始日などを書き込むシールを使っています。最初は少し面倒かもしれませんが、おおよその交換時期が予測できますし、ちらりと見るだけで
前回購入価格と時期がわかり、けっこう多いボッタくりリサ
イクル業者のDM・FAXもすぐにわかって便利です。

（注1）：新聞などの広告直販より、ポイントが付く店頭の方が安いことが多い。
（注2）：カラー原稿をモノクロ印字した場合、カラー部分も普通の黒色で印刷する機能。
この機能がないとカラー部分が薄くなる。一部、ソフト側でカバーしているもの
もある。
（注3）
：間違いが多いのか、最近はテープやシールは少なく、蓋が付いていてこぼれない構造がメイン。

パ ソコン 上 級 編

4 HDD用ケーブルセット・オウルテック「HDDのデータ移動」OWL−EDADP/EU
パソコンの価格が更に下がってきていますが、地価と一緒で、実はパソコンに使われる主要パーツが同じように下落するわけではなく、CPU（演算プロセッサ）、
メモリ、HDD（ハードディスク）、
ディスプレイではかなり異なる価格変動をしています。また、生産と数量確保のための予約購入価格と需給を調節するためのスポット市場でもかなりの差が出ることもあります。一昨年（2008年）の下落トップはUSBメ
モリやSDカードに使うフラッシュメモリでしたが、昨年ではハードディスクの大容量化による実質値下がりでしょう。メモリの方はほとんど下落せず、逆にパソコンに搭載するDRAM
では昨年9月から本年（2010年）1月で1.5倍に値上がりしら挑戦されるのがいいでしょう。製品版外付けハードディスています。ちなみに今年の予想は価格ダウンよりもスピードクと言っても、中身の90%くらいは生ディスクそのもので、容アップ化でしょうか。便利なUSBも2.0から3.0が本格普及、量やメーカーが違ってもネジの位置や接続コネクタ類は一デスクトップにもSSD搭載機が増えてくるでしょう。

緒ですので、交換はさほど難しくはありません。使われているのがSATAタイプであることは確認しましょう（既にATAあHDDの方といえば、1T（テラ=1000ギガ）バイトが1万円

るいはIDEの旧タイプの方が価格が高い）。

を切ったと思ってたら、ほどなく1.5Tでも1万円になってしま
いました（いずれもいわゆる「生」ディスク、バルク品での価さて換装して余った生ディスクの扱いなのですが、1つ1格。外付製品の場合は3、4月遅れで＋5,000円位が目安）。

つ専用ケースに入れておくなんてできませんので、マジック1テラと言ってもピンときませんが、通常のDVDで500枚

ペンで日付と内容、外した元位置などを書いてしまい込む

分以上、毎日1本映画を見ても1年半近く、相当きれいなデことになります。
しかし、いざ必要なときにその都度ケースにジカメ写真（1コマ2Mとして）でも50万枚分、24枚撮りフィ

入れ直し、パソコンに接続するのは大変面倒です。こんなルムなら何と2万本分です。ちなみに、地○公示でしか使う

ときにお役立ちグッズとなるのが、
このケーブルセットで、多ことのないフロッピーですと約70万枚分、ワープロの文字情

種多様のHDD（3.5、2.5、ATA、SATA）とパソコンとの相報なんてほとんど無限に入ると言って間違いありません。

互接続ができ、電源も付いています。さらに、一部のHDD

こうなると、
もう紙よりはるかにはるかに安い訳で、いわばレコーダーにも接続可能なので、実質的なレコーダーの容限りなくタダに近い記録媒体と言えます。コピーすればA4量増設機能にもなります。HDDレコーダーの高容量品は一枚でメンテ料5円に紙代約0.5円かかりますが、スキャナ

急に価額が高くなりますので、この機能はかなりおトク度がはメンテ料不要ですから、
コスト的にも心配無用です。1万高いと言えます。市場価格（パソコン量販店）で2,000円く円ほどで部屋に入りきらないくらいのコピー用紙の箱の山らい。

が買えて、記録コストは電気代だけと思えばいいでしょう。

（株式会社オウルテック 1046-236-3522）

初心者の方は最初の1台は既製品の価格の安い低容量の外付けハードディスクを買われて、これの中身交換か（たばた よしひろ・（株）タブ不動産鑑定事務所）

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鑑定おおさか No.34

平成21年度

土地月間 無料相談会
府民サービス事業委員会

府民サービス事業委員会の活動内容の一つであり、

青木 令子

用などコンサルティングの要素が強い相談も寄せられメインともいえるのが無料相談会の開催です。そのう

ます 。個人的な感想になりますが、今回は経済情勢

ち「定例無料相談会」はすでにご存知の通り北浜のを反映してか購入に関する相談が少なかったように協会で毎月第一と第三の水曜日に実施されています。

思いました。一方で借地、借家に関しては貸主、借主

そしてこの定例の無料相談会とは別の会場で行わ双方からの相談がコンスタントにあるようです。広報やれるのが、「不動産鑑定評価の日」がある4月、「土地チラシを握りしめ開始時間前にすでに待っておられる月間」がある10月です。この2ヶ月間は事情がない限相談者や、ふと通りすがりに入られる方もいらっしゃり毎週土曜日を基本として大阪府内の各所で無料いますが、いずれも真剣な相談なので各ブースは静相談会を行っています。

かながらも緊張感が漂います。時間的な制限や、「無

この場所の選定においてはさまざまな点が考慮さ料」ゆえの制約もありその場で全ての問題が解決すれます。府民の皆様にこの活動を広く知っていただく

るわけではありません。しかし専門家たる相談員にア

ためには各市町村をまんべんなく回りたいところではドバイスを受け、問題の本質がはっきりしたり、解決へありますが、会場へのアクセスや、会場の設備（特にイの方向が見えたりするようで、相談会後のアンケート

ンターネット環境）、
それから使用料、会場周辺の地域の結果は概ね好評です 。来たときと帰るときでは表の方も来場しやすい路線、開催自治体の協力の有情がまったく違う方もいらっしゃいます。
不動産鑑定士の認知度に関していえば、「鑑定士

無等を考えなければなりません。
これらの日程はもちろん協会のホームページ上にもを目指している」といったとき、周囲の人々に「書画・掲載されますが、より確実に周知するためもっとも効

骨董」、
「宝石」、
「運命」の各鑑定士と誤解され、果率及びコストパフォーマンスがよいと思われるのが各ては「あなたに尾行とか、浮気調査ができるのか」と「探市町村の広報に載せてもらうことです。というわけで偵」と間違われた私です。この活動が不動産鑑定士

各委員は分担してほぼ全ての府下市町村の広報にの存在とその業務内容を認知していただくことにつ掲載のお願いに伺います。もちろんお願いしたからとながれば、そしてもう一歩踏み込んで会員の方々のいって必ず掲載してもらえるわけではありません。掲

業務拡大の一助となれば大変嬉しく思います。

載には優先順位があるようで、よくあるのが「スペース数年前この活動に参加するようになった当初、開があれば載せます」というお返事です。しかしそこで業したばかりの私は受付に座りながら相談員の先生

あっさり引き下がらず「ではチラシを置かせて下さい」

方が回答されるのに耳をすまし、さまざまな知識を得、と依頼は周到に二段構えになっています。その後各受け答えのノウハウを学びました。今も、相談会後に地域に精通しておられる先生方に相談員となってい自分が業務で悩んでいることを相談したり、その場でただけるようお願いし、細かな手配は事務局の方にし会員相互の情報交換等も行われたりで個人的にはてもらって、無料相談会は実施されます。

恩恵を受け続けています。無料相談会は人の為ならさて、長々と実施までの実務を書いてまいりましたが、ず、を実感します。ご協力いただいている先生方、実そういった経緯で、昨年10月も協会での「定例無料務を取り仕切って下さる事務局の方、そして毎回意相談会」のほかに東大阪、豊中、堺の各市で平成21

表をつく質問で勉強させて下さる相談者の方々、本

年度土地月間無料相談会が実施されました。

当にありがとうございます。

不動産の問題は価格や賃料だけではなく、相談内
容は多岐にわたります 。相続、税務、境界や有効利（あおき れいこ・青木不動産鑑定事務所）

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鑑定おおさか No.34

大阪自由業団体連絡協議会主催

第5回

合同市民無料相談会
府民サービス事業委員会

古谷 廣道

平成21年12月2日（水）、大阪自由業団体連絡協議会主催（共催：大阪市、後援：大阪府）の合同市
民 無 料 相 談 会が大 阪 市 立 北 区
民センターにて実施されました。
大阪自由業団体連絡協議会は、
大阪弁護士会、
日本公認会計士
協 会 近 畿 会、大 阪 公 証 人 会、近畿税理士会、
日本弁理士会近畿支 部、大 阪 府 行 政 書 士 会、大 阪司法書士会、大阪土地家屋調査士会、大阪府社会保険労務士会、
そして我々大阪府不動産鑑定士
協会の10資格者団体から構成されています 。原則として年1回団体の代表者が集まり、共通のテーマを決め協議をし、者でした。第1回目ではNHKや毎日放送にニュース

相互の研鑚と理解、親睦を通して各団体間の相互で取りあげていただき注目を集めた結果、200名を超連携を図ることを目的としています。

える相談者が来訪され、多少の混乱もみられましたが、今年で5回目となる合同市民無料相談会は、
この2回目以降からは60数名ほどで定着しています 。相連絡協議会が主催する無料相談会です 。それぞれ談内容はやはり法律関係の相談が多いというのがの資格者団体は個別に有料・無料の各種相談会を実情です 。相談は受付段階で内容により各専門分

実施していますが、資格者団体が一体となって法律

野に振り分けられるのですが、重複するような内容

や税金、不動産など幅広い分野の相談を行っているの場合、各専門分野が合同で相談が行われます 。

のは、民間レベルではあまり例がなく、一般市民のみ

これがこの合同相談会の大きな意義と言ってもいいなさまから好評を得ています。

でしょう。ちなみに当不動産鑑定士への相談は2件（う異なった資格業種が集まり企画し、実施していくわ

ち1件は弁護士会との合同相談）でした。実を言うと、けですから合同市民無料相談会の準備や実際の運当日は鑑定士協会での定例の不動産相談と重なり、営は大変です。毎年当番会が決まっており（今年は協会でも4組が来訪されていました。

近畿税理士会さんでした。本当にご苦労様でした。）、回を重ねていく中で定着しつつあるこの合同相談

大部分の運営はこの当番会が仕切っていくことにな

会が、益々充実し、普及していけるよう、今後も当鑑ります 。当大阪府不動産鑑定士協会も平成18年に定士協会においても自由業団体連絡協議会の構成

当番会でした。当時はこの相談会も2回目であるものの、団体として協力していく必要があるでしょう。

まだまだ確立されたものがなく、大変であったであろう（ふるやと思います。
今回の状況はというと、相談件数としては全体で60数件程度であり、ここ数年とほぼ同じような来訪

32
鑑定おおさか No.34

ひろみち・大和不動産鑑定（株））

大切な不動産の事で疑問や知りたいことなどがありましたら、市民の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。どんなささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。
至 大阪

市大 図中
役阪 書之
所
館島

毎月 第1・第3水曜日

御
堂
筋

土佐堀川

筋

京阪電鉄
21

み
ず
ほ
銀
行

至 本町

交 通

祝日・年末年始はお休みです。

堺

京阪電鉄 淀屋橋駅
地
下
鉄
御
堂
筋
線
淀
屋
橋
駅

ご相談日

至 天六

公中
会之
堂島

三
休
橋
筋

20 大

出 阪
口 グ
︵
大 リ
阪 ー
グ ン
リ ビ
ー
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ビ
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内
︶

小
寺
プ
ラ
ザ
（4F）

出
口

地
下
鉄
堺
筋
線
北
浜
駅

間

13：00〜16：00 予約不要

証
券
取
引
所

受付は15：30までに窓口へお越しください。

場

所（社）大阪府不動産鑑定士協会
大阪市中央区北浜2-5-23 小寺プラザ4F

至 堺筋本町

地下鉄・京阪電鉄「北浜」駅下車 21 出口より徒歩約1分
地下鉄・京阪電鉄「淀屋橋」駅下車 20 出口より徒歩約1分

お 詫 びと訂 正
鑑定おおさか３３号「藍綬褒章の受章についてのお礼」で山川先生のお名前に誤りがありました。
ここにお詫び申し上げ、右記のとおり訂正いたします。

編
集
後
記

時

北浜駅

正誤表
10頁

誤

正

山川 栄治郎山川 英治郎34号の発刊にあたり、昨年の政権交替以降地方と都市との格差の問題がクローズアップされていますが、岡山大学中村教授による地域格差是正に向けての貴重な提言を頂きましたことは時代に即して意義のあったものと感謝しています。
特集として、都市内の商業地である商店街の現状を実際に歩いて報告させていただきました。百貨店をはじめ従来型の小売業は今大きな

調査士会会長横山様より活動内容のご紹介と当協会との連携・協働についての貴重なご提案を頂き、今後両会の新たな交流につながるものと感謝いたします。
また、会員各位より各種原稿を頂きましたことに深く感謝いたします。
今号には親睦行事をはじめ、昨年10月の土地月間記念講演会及び無料相談会、各士業女性合同研修会、合同市民無料相談会、新年賀危機に瀕しています。特に地方都市の商店街は長期低迷が続き、どこもシャッター通りと呼ばれる状況に陥っていると言われています。その中で、今回取り上げさせていただいた商店街は現在も元気があり頑張っていると思います。そこでこれらの商店街の現状を編集委員が取材し、その要因と展望を考えてみました。
寄稿に関しましては、大阪自由業団体連絡協議会の大阪土地家屋

詞交歓会等の当会の主な活動をご報告させていただきました。
この号が発刊する頃には平成21年度も終わり新年度がはじまろうとしていると思います。平成22年度は当会にとっては変革の年であり、協会事務局の移転をはじめ様々な改革が行われようとしています。
「鑑定おおさか」編集委員一同は新たな気持ちで新年度も頑張ってまいります。

第34号編集担当委員 藤原博司、杉谷知江子、富田浩二、山内正己、田畑慶裕、田村周治、大西薫、和田浩、大江文夫（順不同）33
鑑定おおさか No.34

■ 表 紙／天神橋筋商店街■ 裏表紙／左上 千林商店街
右上 駒川商店街

会報第34号／平成22年3月発行

編

発

行 社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0041
大阪市中央区北浜2丁目5番23号小寺プラザ4階
TEL（06）6203-2100

印

刷 （株）三菱電機ドキュメンテクス〒661-0001
兵庫県尼崎市塚口本町6丁目12番1号
TEL（06）6422-1900

集 社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 広報推進委員会
http://www.rea-osaka.or.jp/

事務所移転のお知らせ
平成22年5月

事務所移転予定

移転先：大阪市中央区今橋1-6-19コルマー北浜ビル9階
詳しくはホームページ等でご確認ください。
http://www.rea-osaka.or.jp/