No.30

社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます

平成20年度 不動産鑑定評価の日

不動産の無料相談会
4/

2 ・9 ・16 ・23 ・30
水

水

水

水

水

13：00〜16：00

大切な不動産の事で疑問や知りたいことなどがありましたら、市民の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。どんなささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

5

4/

北浜会場

土

堺会場

10：00〜16：00

5

4/

土

羽曳野会場

10：00〜16：00

大阪府不動産鑑定士協会

サンスクエア堺/堺市立勤労者総合福祉センターA棟

羽曳野市市民会館

大阪市中央区北浜2-5-23小寺プラザ(4F 大会議室）

堺市堺区田出井町2-1(2F 第1会議室）

羽曳野市誉田1-4-4(3F 大集会室）

 出口より徒歩約1分
地下鉄堺筋線・京阪電鉄「北浜」駅 ○ 出口より徒歩約1分
地下鉄御堂筋線・京阪電鉄「淀屋橋」駅○

交 通

近鉄南大阪線「古市」駅より徒歩約5分

三 大
休出 阪
橋口
︵グ
筋大 リ
阪
グー
リ
ーン
ンビ
ビ
ルル

地
下
鉄
堺
筋
線
北
浜
駅

野出
不 大村口
動 阪證
券

産府
鑑︵
小
定 4F
大寺
士 会プ
協 議ラ
ザ
会室

内
︶

線

ベルマージュ堺
ルマージュ堺ベ
イズミヤ阪和堺店
イズミヤ阪和堺店

大鉄

羽曳野市市民会館（3F 大集会室）

%

古市小学校

白鳥神社

$$

堺
市
駅

大和高田線

近

ローソン

J
R
阪
和
線

東雲公園

証
券
取
引
所

駅



南

/堺市立勤労者総合福祉センター
A棟（2F 第1会議室）

堺

京阪電鉄 筋 北浜駅

市

土佐堀川

阪

サンスクエア堺

御堂
筋 京阪電鉄 淀屋橋駅

み
ず
ほ
銀
行

交 通

市立斎場

市大 図中 公中役阪 書之 会之所 館島 堂島

地
下
鉄
御
堂
筋
線
淀
屋
橋
駅

JR阪和線「堺市」駅より徒歩約5分

古

交 通

近鉄
プラザ

︶

10

4/

木

豊中会場

10：00〜16：00

12

4/

土

10：00〜16：00

八尾会場

12

4/

土

枚方会場

10：00〜16：00

豊中市役所第二庁舎

プリズムホール/八尾市文化会館

ラポールひらかた

豊中市中桜塚3-1-1(1F ロビー）

八尾市光町2-40(4F 会議室1）

枚方市新町2-1-35(4F 大研修室）

阪急宝塚線「岡町」駅より徒歩約10分

交 通

交 通

近鉄大阪線「近鉄八尾」駅より徒歩約5分

関西医科大学附属
枚方病院

りそな銀行

豊中市役所
北別館

阪
急
宝
塚
線
岡
町
駅

豊中市役所

豊中市役所
第二庁舎

福祉会館

豊中
簡易裁判所

19

土

茨木会場

10：00〜16：00

ビブレ枚方

線
京阪本
枚 方市駅

（1F ロビー）

近鉄

19

4/

土

10：00〜16：00

大阪

ラポール
ひらかた
（4F 大研修室）

近鉄八尾駅前
UFJ銀行
バス停
西武百貨店
プリズムホール
近鉄/八尾市文化会館
八尾（4F 会議室1）
駅

%$

4/

京阪電鉄「枚方市」駅北口より徒歩約3分

みずほ銀行

大門公園

阪
神
高
速
11
号
池
田
線

交 通

サンプラザ3号館

サンプラザ2号館
京/近鉄百貨店
阪線

枚方市民会館

東大阪会場

26

4/

土

天
交 野
野 川
線

天神橋会場

10：00〜16：00

オークシアター/茨木市福祉文化会館

布施駅前市民プラザ

大阪市立住まい情報センター

茨木市駅前4-7-55(3F 302号室）

東大阪市長堂1-8-37 ヴェル・ノール布施(5F 大中会議室）

大阪市北区天神橋6-4-20(3F ホール）

阪急電鉄「茨木市」駅より西へ徒歩約10分
JR京都線「茨木」駅より東へ徒歩約10分

交 通

近鉄奈良線・大阪線「近鉄布施」駅北口より徒歩約5分

交 通! 出口より地下から連絡
地下鉄「天神橋筋六丁目」駅○
JR大阪環状線「天満」駅より北へ徒歩約7分

JR
東
海
道
本
線（

京
都
線

）

交 通

オ−クシアタ−木

三井住友銀行

茨
線

木

駅

市

駅

!'

茨

(5F 大中会議室）（3F 302号室）

茨木市役所

阪

急

京

都

茨木
高校

阪
急
千
里
線

布施駅前市民プラザ/茨木市福祉文化会館※受付は各会場１５：
００頃までに窓口へお越しください。
※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。
※相談内容の録音はお断りいたします。
※ご相談は３０分を目安でお願いいたします。

近鉄布施駅

!

布施サティ

近鉄奈良線
近鉄
大阪
線

地

下

鉄

線
町
谷 地
下
鉄
堺
筋
線

天神橋筋六丁目駅
地下鉄
谷町線

出
住まい
口 天

神 情報センター
橋 （3F ホール）
筋
商店
街

定例の不動産無料相談会
毎月第1・第3水曜日 13：00〜16：00 予約不要
（受付は15：00頃までに窓口へお越しください。）（社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。
※開催場所は裏面の北浜会場を参照してください。
（祝日・年末年始はお休みです。）

鑑定おおさか第30号 もくじ
特集

タワーマンション ・・・・・・・・・・・・・・・・・ 02

渉外広報委員会

各種寄稿・行事開催・参加報告
大阪自由業団体連絡協議会 構成団体のご紹介・・ 08 日本公認会計士協会近畿会 中務 裕之
不動産投資ファンドと不動産鑑定評価 ・・・・・・・ 10

淀屋橋総合事務所 安田祐一郎

鑑定便利グッズあれこれ（第1回） ・・・・・・・・・ 14

渉外広報委員会 田畑 慶裕

第9回 各士業女性合同研修会 ・・・・・・・・・・・ 18

渉外広報委員会 杉谷知江子

不動産証券化シンポジウム

参加報告 ・・・・・・・ 20

研修委員会 北谷奈穂子

独立開業しました
時間がゆったり「老松通り」・・・・・・・・・・・・・ 24 （株）杉本不動産鑑定事務所 杉本 英樹
わたしの「ファイナルアンサー」・・・・・・・・・・・ 25

津田不動産鑑定士事務所 津田 修身

各行事報告
平成20年新年賀詞交歓会開催される ・・・・・ 26
親睦行事の報告 ・・・・・・・・・・・・・・・・ 28

親睦委員会 福原 啓太
親睦委員会 小野愼太郎
囲碁大会幹事 沖正行

平成19年度土地月間記念講演会 実施報告 ・ 30

渉外広報委員会 山内 正己

土地月間無料相談会「相談員に参加して」 ・・ 32

業務推進委員会 伊藤 暢昭

第3回合同市民無料相談会 ・・・・・・・・・・ 35

業務推進委員会 豊田 健治「鑑定おおさか」原稿募集 ・・・・・・・・・・・・・ 36
編集後記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 37
鑑定おおさか No.30

特 集

タワーマンション
渉外広報委員会
は最近、大阪市内でも雨後のタケノコのようにニョキニョキ生えてくる高層建物をよく見かける。タワー
マンションとかいうわけだが、一般には高さが100mを超え又は階数が20階を超える住居用建築物をいうようだ。しかし、なぜ最近こんなにも目立つのだろう。
その理由として2点ありそうだ。
1点目は、地価が下がったことでの都心回帰、2点目は、人口の高齢化を背景にした都市のコンパクト化。
上記2点の底に流れていることは、日本の人口の高齢化への対応であろう。年齢が高くなると、病院とか店舗とか便利のいいところに住みたいという欲求がたかまる。また、為政者からすれば狭い範囲に多くの住民が住んでいてくれれば、災害の場合にも対策がとりやすい。
（管理しやすいといってもいいかもしれない）
私見では、住民側にも為政者側にも都合のいい「便利で狭い面積のところの多くの住民が居住する建物」がタワーマンションだといえまいか。
今回、渉外広報委員会では注目が集るタワーマンションを特集し、需要者・生活者の立場から、また供給者・販売者の立場からの状況を各委員からレポートしてもらいました。これからタワーマンションを購入される方、また評価等をされる際に参考になればと思います。

「需要者・生活者の立場」から■■■■■出しについては、大きなゴミ袋を持ってエレベーター

タワーマンション居住者の感想に乗らなくてもすむように各階にダストシュートが設置

及び需要者の着目点されているマンションが多く、普通のマンションにはな

需要者がマンション購入時に期待したこと、心配しい設備が充実しています。

たことと、実際に入居して初めて気づいたタワーマン

さらに、戸数が多いことから24時間有人管理である

ションのメリット、
デメリット等について調べてみました。

ことは当たり前で、人間を瞳や指紋で見分けて入室■■■■■管理をするようなセキュリティ設備を導入しているマン

購入時に期待したこと

ションも多いです。

一番はやはり眺望。さらに、窓を開け放してもそれ

ただし、特に防犯面についてですが、出入りするほど気にならないという開放感と、実際に超高層とな人数が多く、近所付き合いのない住人も多いため、るのは全戸中の一部であることによる希少性、上から入居者の出入りに伴って外部者が入り込み、ロビー

見下ろせる高い場所に住んでいるというステータス等

や共用サロン等でくつろいでいることもあると聞きましもそこには含まれています。

た。必ずしも防犯設備が100％機能している状態に

また、規模・戸数が多いことによる設備・サービスのはないようです。

充実も大きな期待のひとつです。設備面では宅配ボ期待していて、結果その通りであった面とそうでな

ックス等は当然のこととして、上層階に共用のサロン

かった面が共存していたものとして、内廊下（インナーやゲストルームがあったりします。生活に不可欠なゴミ廊下）があります。外気を完全に遮断し、完全空調、

鑑定おおさか No.30

絨毯敷きであることからホテルライクの高級感を当然のが使われており、窓を開け放して生活することも少期待します。確かに、都心立地型のタワーマンション

ないため騒音は気にならないとのことです。また、構は高級感たっぷりですが、都心からちょっと離れたベ

造的な安全性の面から地震時には建物が揺れるよ

イエリアのタワーマンションだとファミリーの入居者も多く、うに設計されているが、気になるほどの揺れ、体感す

走り回る子供の声が反響したり、玄関を開け放してるるほどの揺れは感じないといいます。地震が起こった

住戸の料理の匂いが充満したりするそうです。管理時には逆に揺れないと建物がポキッと折れそうな気規約で玄関ドアの開け放しを禁止しているマンション

もして怖いですよね。最近では超高層マンションが耐もあります。

震構造から免震構造へと変化しているので、揺れも小さいようです。

また、入居してみると意外に利用しなかったものはコンシェルジュサービスだそうです。都心部に立地しているタワーマンションならばタクシーを止めるのには不便しないし、宅配ボックスも設置され、周辺にはクリーニング店も数多く、宅配クリーニングサービスもあり
コンシェルジュに代行を頼まないでも生活に困りません。
■■■■■

購入時に心配していたこと
タワーマンション購入時の心配面としては、高層階であればあるほどエレベーターの待ち時間が長いの■■■■■ではないかということです 。大したことないと捉える

購入時に考慮しておらず入居後に気づいたこと人も多いかもしれませんが、毎日の、
しかも通勤時の意外なようですが、
まず、外出が面倒になること。

朝のこととなると心配になるのも仕方ないことです。

エレベーターの待ち時間が長いことから外に出るまででは、実際に入居してみてどうだったかというと、やに時間がかかることのほか、入居者が多く必ず誰か

はり心配的中。エレベーター業者も技術革新に努力と顔を合わすため、
ちょっとそこまで買い物へという時しているようだが待ち時間はちょっと長い。高層階だでもそれなりの身なりを整える必要があるというのです。

けでなく、中低層階でもエレベーターはなかなかやっ

たしかにそれでは外出が面倒になります。下町の長てこないようです。また、立体駐車場や地下駐車場

屋ならパジャマのままでコンビニへ行けるのに。

での車の出し入れに時間のかかるのには閉口してし先に話にでた防犯面でも予想外のことがあるといまう方も多いようです。車の向きも自動で変えてくれいます。24時間有人管理で、設備も整っているのにるし、空間にも余裕がありますが、とにかく無駄な動き

不審者の侵入があるということは述べましたが、もしかが多い機械。多少の気分よさより、時間の方が大切したら内部の居住者のいたずらかもしれない事件がです。

起きることがあります。ゴミのダストシュートに不審火が逆に、心配していて入居するとそうでもなかったと

投げ込まれ、収集所が火事になりダストシュート自体がいうことに、騒音と振動があります。音は上に上がると使用禁止となったマンションがありました。入居者が多よく言われますが、サッシも分厚く遮音性に優れたもいことが防犯面でマイナスに働いているのですね。

!
鑑定おおさか No.30

特 集

タワーマンション

調査時点において実際に採用されているマンショ
ンはないということですが、あるゼネコンが「ゲート式エントランス」というものを開発しました。駅の自動改札そっくりのもので、ノータッチキーを持っていないと 改
札 を通れないというもの。であるので不審者は入れません。総戸数の多いタワーマンションなら、この設備が導入されるのも時間の問題でしょうか。
タワーマンションではより景色を楽しむため、通常の窓の位置よりかなり低い位置から天井近くまで広い
面積でガラスがはめ込まれているデザインが多くなっ

やはりマンションは立地が重要。便利で尚且つ希少ています。高層では風も強くなり、年末の大掃除など性の高いものは中古であろうとも高く売れる。そこで、はさぞ大変でしょう。はめ殺しの窓では窓拭きが不可

マンションを売りたいと思っている入居者にはメリット

能な場合もあり事務所ビルのように業者に委託するがあることになります。数年前までは入居後1年でママンションもあるようで、高層マンションでは通常とは違ンション価格が1,000万円下がったなんてよくある話

った費用の負担が発生する場合もあります。

だったのに。

タワーマンションは都市部かベイエリア等に建設されることが多いですが、都市立地型のタワーマンショ

大阪のベイアリア型の有名タワーマンションでは、投ンは中古物件でも引く手あまたの状態だそうです。郵資用に購入したものの転売できずに未入居となって便ポストには マンションを売ってください！
！ のチラシいる物件が数戸残っています。最上階の高級物件もが毎日数枚入っていて、築数年の物件でも購入価格ある芸能人が投資用に購入されましたが、未だ売出より高い価格で取引がされているものまであります。

中です。かなり高額ではありますが。

●ローレルタワー難波 年齢構成率
年 齢00〜06歳07〜12歳
13〜18歳19〜24歳25〜30歳31〜36歳37〜42歳
43〜48歳49〜54歳
55〜60歳
61〜66歳
67〜72歳
73〜78歳
79〜84歳85〜90歳
91歳以上
計

人

数
19
14
23
31
50
55
60
56
75
78
38
39
18
8
5
0
569

構成率
3.3％
2.5％
4.0％
5.4％
8.8％
9.7％
10.5％
9.8％
13.2％
13.7％
6.7％
6.9％
3.2％
1.4％
0.9％
0.0％
100.0％

（年齢）

85〜90
79〜84
73〜78
67〜72
61〜66
55〜60
49〜54
43〜48
37〜42
31〜36
25〜30
19〜24
13〜18
07〜12
00〜06
0

20

"
鑑定おおさか No.30

40

60

80

100（人数）一方、今日の日経新聞の折込に5軒の分譲マンショ部のタワーマンション。もしかしたら、大阪の中心部かンの広告が入っていましたが、その全てが市内中心ら空が見えなくなる日が来るのも近いかもしれません。

「供給者・販売者の立場」から
■■■■■

■■■■■

タワーマンションの販売価格は？

位置別階層別効用比

最近、都心部のあちこちでお目にかかるタワーマン

マンションの査定時に、位置別階層別効用比が必ションだが、チラシやパンフレットを見ても、ハッキリとし要なので、なんとか、新築分譲時の価格表を手に入た販売価格が書かれていない。 3LDK3,000万円れることができた。タワーマンションの位置別階層別台〜 とか、
ものによっては、
まったく販売価格を載せ

効用比が、通常のマンションに比べて著しく大きいこていない物もあったりする。

とが分かった。

少し前までは、価格表なるものがあり、住宅展示場

同じ地 域に存するタワーマンションと通 常のマンにいってパンフレットをもらうと価格表がはさまれていション（ 板状〔 バンジョウ〕マンションというらしい）のたり、インターネットで価格表が閲覧できたりしていた違いは表 1の通りで、最 上 階の位 置 別 効 用 比は、のだが…。

通常のマンション（以下板状という）ではほとんど見そういえば、住宅金融公庫があった頃には、新築られないが、
タワーマンション（以下タワーという）では、

分譲マンションの分譲は「公庫付」が主流で、大きな最大で約60％もあり、大きな隔たりを見せている。タ

販売価格表を貼り出して、登録や販売済みの住戸

ワーの位置別効用比は、下層になるにしたがって、のところにカラーピンやバラ飾りをつけたりされていた

小さくなる傾向にあり、低、中層階では、ほとんど違ので、販売価格がよく分かった。

いは見られない 。また、同じ10階部分のタワーと板調べてみると、公庫付マンションの分譲にあたっ状の販売単価は、ほとんど同じであり、建築コストがては、売 主は住 宅 金 融 公 庫に発 売の前に所 定の高いと思われるタワーの販売価格の設定方法に興届出を行わねばならず、その届出には各住戸の価味が注がれる。
【表1】

格と、それに併せて算出された公庫融資額の一覧

難波のタワーマンション

10階建

南海「難波」駅徒歩3分

JR「難波」駅徒歩3分

坪単価
（千円）

標準住戸
との格差

坪単価
（千円）

標準住戸
との格差

南東角住居

3,556

1.59

1,609

1.00

北東角住居

3,527

1.58

1,609

1.00

標準住戸（東向）

2,234

南東角住居
最上階の
北東角住居
1階下
標準住戸（東向）

2,594

1.24

1,582

1.01

2,490

1.19

1,580

1.01

南東角住居

1,618

0.96

1,609

1.00

北東角住居

1,639

0.96

1,609

1.00

標準住戸（東向）

1,677

南東角住居

1,508

0.97

1,527

1.02

北東角住居

1,530

0.97

1,524

1.02

標準住戸（東向）

1,548

表が添付されなけれ ばならないことになっている。
そしてこの届出における各住戸の価格はその後販売終了まで原則変更できない。販売方法も登録抽

最上階選方式とせねばならず、且つその時期や販売価格などは広告により広く告知する「義務」を売主は負っていた。つまり購入希望者としては購入のスケジ

10階

ュールと住戸毎の販売価格がよく分かる仕組みに5階なっていた。

難波の通常マンション

46階建#
鑑定おおさか No.30

1,609

1,572

2,095

1,609

1,491

特 集

タワーマンション
備は、前述の通り、高級な特別仕様の設備が多いこ

値付けの某デベロッパーにヒアリングを行い、これとや、
また、希少性、
ブランド価値的なものも加味されらの違いはどこから来るのか探ってみた。

ているので、仕方がないのか？

まず、位置別効用比について聞いてみた。位置別
効用比は、通常、日照、眺望等による格差が反映されているものだが、タワーは、これ以外に設備の充実、
希少性、
ブランド価値的なものが加味されているとのことであった。タワーは、板状と違い、その形態から最上階の戸数は2〜4戸程度と少ない。また、最上階は、天井高が高く、高級感の漂うラグジュアリーな特別仕様が多く、最上階から見下ろす眺望は、ある種のステ
イタスである。
この辺りの値決めはどうしているのか、非常に気になるところであるが、どうやら感覚的なものらしい。たし

ここで少し気になるのが、10階部分の標準住戸のかに希少性やブランド価値を定量化するのは困難で販売単価がほとんど同じであることだ。高層建築物は、ある。また、デベロッパーによっては、ほとんど格差のスプリンクラー等の高層建築物独特の設備が必要についていないものもあったりするので、頷けるところでなったり、構造強度を増すために配筋数を増やしたり、もある。

免震・耐震構造であったりと、建築単価が上昇することが予想される。なのに、ほとんど同じ販売単価に設

ここで少し気になったのは、タワーの方位による格定できるのはどうしてだろう。

差である。通常は、角部屋であれば、南東＞南西＞
北東＞北西の順に単価が高い。
しかし、ザ・なんばタ

建築単価をデベロッパーに聞いてみると、板状がワーの最上階では、南西と南東がほぼ同じである。聞坪当たり約70万円、タワーは坪当たり90万円〜100万いてみると、
これは、眺望によるものらしい。ザ・なんば

円で、タワーが約1.3〜1.4倍高い。
しかし、
このまま販

タワーの西には大阪湾の眺望が開けているため、南売価格に反映したのでは、競合する板状に低・中層

西角住戸は、南東角住戸とほぼ同等の位置付けと階の需要者を持っていかれてしまうので、競合するなっている。
したがって、タワーの販売価格は、単純なマンションの販売価格に合わせているものと思われる。

方位よりも眺望に重点を置き決められているといえる。

そして、この建築費の上昇分は、需要者が競合しな

次に、階層別効用比について比較してみた。タワ

い上層階で埋め合わせており、これが上層階の販売

ーの最上階は、標準階（ここでは5階とした）の1.44倍

単価が高額となっている理由かもしれない。タワーのも高いが、板状の最上階（10階）は5階の、1.08倍で最上階は5階の販売単価の、実に2.4倍（南東角住しかない。いずれも、1階につき約1％上昇しているよ戸で比較）で、どうやら高額な建築費の皺寄せが、こうである。最上階同士を比較すると、タワーの南東角のあたりに現れているのかもしれない。

住戸の坪単価は約360万円、板状の南東角住戸のまた、マンション価格は、通常、土地持分と建物専

坪単価は約161万円で、約2.2倍であるが、タワーの設有部分から構成されている。土地の取得費もこれに$鑑定おおさか No.30

影響している可能性は高い。

そうだとすると、高騰した地価が落ち着いてくれば、

今度は、用地取得に当たっての違いを聞いてみた。

タワーを建築する必要性がなくなり、今後、タワーを建

現在マンション用地として積極的に探している地

築するデベロッパーが減少し、タワーの希少性（最上域は、大阪市北区、中央区、都島区、福島区、西区、階だが）は、
ますます高まることになるかもしれない。

阿倍野区、天王寺区等の駅から徒歩10分圏内であ近畿圏の平成19年10月までのマンション供給戸数るとのこと。これは、板状、
タワーいずれも同様であるが、は2万4993戸。前年比1.9％増と、ほぼ昨年並みだが、タワーは、駅から徒歩5分圏内が多く、より利便性が国土交通省が発表した近畿圏の新築マンション戸数

高い所に建築されることが多いようだ。これは、用地

は、6月の5317戸から、改正建築基準法施行直後の7取得費が嵩むこれらの地域では、投資採算性から、

月には2201戸（前年比26.4％減）に激減。8月にはタワーでないと計画が成立しないことが、大きな理由

2039戸（同48.8％減）、9月1076戸（同74.3％減）と大であるようだ。

きく落ち込んでいる。建築確認事務の厳格化の影響ということは、用地取得費が嵩んだ場合も、当然、は相当に大きく、今後もこの傾向は続くことが予想さ

各住戸の販売価格に反映されるべきものだが、前述れる。また、原油高からくる建築資材の高騰、マンショの通り、競合マンション対策として、低・中層階の住戸ン用地の値上がり、団塊世代の定年退職による熟練には反映しづらい…。ここでも上層階へ集中的に配工不足で、人件費が上がっていること等から、マンショ分しているのではないかと推測される。

ン価格は高騰している一方で、所得水準は上がらない。
その結果、契約率が鈍り、通常なら毎月7割はある契■■■■■今後のタワーマンション

約率が、5〜6割で終始している。

どうやら、希少性、
ブランド価値等の影響も少なからしたがって、販売戸数が多いタワーマンションの供ずあるようだが、タワーマンションの最上階の販売価

給は、立地の良好な限られた地域に限定され、絶対格が異様に高額なのは、投資採算性から弾き出した的な供給数の減少が、
タワーマンションの希少性をや数値であるのではないかと思えてきた。

はり高めることになるかもしれない。

デベロッパーとしても、用地取得費が安ければ、板タワーマンションを買うなら今のうちなのか！

状を建築した方が建築費が安くあがるため、利益率が高いとのこと。たしかに、タワーは、板状より人気が渉外広報委員会あり、在庫率は、板状が2〜3割なのに対し、
タワーは1

●前文
田村 周治（たむら しゅうじ・（有）
タムラ不動産鑑定）〜2割と、販売率は優っている。しかし、デベロッパー●「需要者・生活者の立場」から
吉川 若実（きっかわ なおみ・大和不動産鑑定（株））
杉谷知江子（すぎたに ちえこ・（株）杉谷アプレイザル＆リサーチ）にヒアリングした標準的な総戸数が、板状で100戸、タ
ワーで200戸だとすると、在庫率が2割と1割ならば、ど●「供給者・販売者の立場」から
梶
長武（かじ おさむ・梶不動産鑑定所）
渡辺 直人（わたなべ なおと・（株）アレイズ）

ちらも20戸残ることになる。
しかも、工期は、一般に板状が 階数＋2ヶ月 、タワーが 階数×0.9ヶ月 であり、投下資本の回収期間が長くなるタワーは、金利負担等の点で不利である。

%
鑑定おおさか No.30

大阪自由業団体連絡協議会

構成団体のご紹介

このたびは「鑑定おおさか」をご愛読されている皆様に日本公認会
計士協会近畿会（以下、「近畿会」）の活動内容をご紹介できる機会をいただき誠にありがとうございます。
大阪府不動産鑑定士協会様とはこれまでに「減損会計

Q&A」を共同執筆するなど親しく交流をさせていただいており感謝しております。
いろいろな専門士業の方と交流していますと、共通していることと逆にそれぞれの資格で異なることに気づきます。ここではいろいろな

日本公認会計士協会近畿会
なかつかさ

会長

ことを書かせていただいて何かのご参考になれば幸いです。

中務裕之

公認会計士の業務で特徴的なことは、上場会社の推薦の困難さ、会員の会務への参画をいかにして促会計と監査の業務において国際的な統合化が進ん進するかなどについて、皆様と意見交換をしながら工でいることです。投融資は国境を越えて取引されます

夫をしていきたいと存じます。

から資本市場の信頼性を保つために、統合化という●●●概念があります。それ以外にも「業務の品質管理」と次に近畿会の活動のご紹介に移ります。本部においう概念があり、具体的には日本公認会計士協会がいて全国に共通する施策を実施していますので①本

上場会社等を監査している事務所の業務のレビュー

部の施策を地域会会員に浸透させること、②地域会を行っています。加えて監督官庁である金融庁の公の意見を本部に伝達すること、③本部で取り上げられ

認会計士・監査審査会による平時事前の立入検査ない研究・調査などを行い公表すること、④地域におが行われています。なお、上場会社等の監査を行っける関係諸機関・団体等と交流を図ること及び広報ている会員は全体のおよそ半数で、それ以外の業務すること、⑤研修と会員の親睦を図ることなどです。

についてはレビューや立入検査はありません。また全一部具体例をご紹介します。地域会会員への情ての会員に対して研修制度として年間40時間以上

報伝達は、主に「近畿CPAニュース」という毎月発行の研修を受けることが法律で義務づけられています。

の会員報と研修会の開催という形で行っております。

監査不祥事の発生により世間からは厳しい目で見

近畿CPAニュースにおいては年8回開催の役員会のられていますが、会計や監査は社会のインフラとして議事録（本部理事会の報告を含む）の掲載に加え、重要なものですから、継続的に業務の改善を行って会員からの投稿等肩のこらない内容など幅広く掲載いきます。

しています。
また、
ホームページも独自に立上げて情報

おそらく貴会と共通する課題と思われますが、規制発信しており、研修会の予定等も掲載しております。

緩和による資格者の増大問題、地方公共団体からの研修会は随時、委員会等で企画しており、案内方法

委員推薦などにおける報酬の水準の低さと候補者のとして会報以外に会員全員に付与したe-mailアドレス&
鑑定おおさか No.30

第2 回

日本公認会計士協会近畿会への案内発信も利用しています。

日本公認会計士協会及び近畿会の概要

また、各種地方行政団体を含む地域社会との関わ会

員

りとしましては、近畿財務局、近畿経済産業局、大阪

日本公認会計士協会（会員17,973人、準会員6,727人）

証券取引所、大阪商工会議所とは密接に意見交換の13ある支部の一つ。
大阪府、奈良県、和歌山県に事務所を持つ者、会員や共同研究を行っています。
また、地域社会向けには

2,312人、準会員855人が所属している。

会計教育の基礎を補うという主旨から、中学生向け
公認会計士の使命

会計講座「ハロー会計」を無料開催するとともに、社

公認会計士は、監査及び会計の専門家として、独立した会貢献活動と位置付けた無料経済セミナーの開催や立場において、財務書類その他の財務に関する情報の公認会計士を社会に認知いただくべく新聞紙面によ信頼性を確保することにより、会社等の公正な事業活動、投資者及び債権者の保護等を図り、もって国民経済のる意見広告の掲載を実施しています。

健全な発展に寄与することを使命とする。
（公認会計士

現執行部のスローガンとして、「社会の健全な発展

法第１条）に寄与する公認会計士業界を目指して」を掲げ、公認会計士の業務内容

近畿会の各部・委員会がこれを具現化すべく活動し

資格独占業務である会計監査業務とその他の会計業務ております。また、2007年10月には、
日本公認会計士を行っている。税理士登録を行って税務業務を行うことができる。公認会計士5名以上により監査法人を設立できる。

協会の主催で皇太子殿下を来賓としてお迎えし、
ア

大手監査法人をはじめ主に監査業務に従事している者とジア太平洋地域各地より約2,000人が参加したアジア・

個人中小規模事務所において税務業務や監査以外の

太平洋公認会計士会議（CAPA大阪大会）
を45年ぶ

会計業務に従事している者がほぼ同数である。一般企業、りに日本しかも当地大阪にて開催したことが最近の大行政組織、教育機関に所属している者もいる。
試験制度

きなトピックです。

従来第1次試験から第3次試験と3段階であったが、平成●●●

18年1月に制度改正され、1段階になった。規制緩和によ最後となりましたが大阪府不動産鑑定士協会の皆り、合格者数が増加しており、平成19年には全国で前年様との関わりといたしましては、固定資産の減損会計よりほぼ2倍の約2,700人が合格した。

や来年度からの販売用不動産に対する低価法の適合格後業務補助と実務補習所での研修を経て修了考査に合格すると公認会計士になれる。

用という被監査会社が行う経理処理に不動産鑑定

近畿会の役員

評価額が利用され、その経理処理を監査する私たち

副会長5人、幹事31人。任期は3年

と共に財務諸表の適正性を担保しているという点があげられます。またM＆Aや企業再生などの局面にお詳しくは日本公認会計士協会近畿会のホームページ

https://www.jicpa-knk.ne.jp/

いても両士業が関係しています。こういった点で今後並びに日本公認会計士協会のホームページをご参照ください。

ますます関係が深くなっていくことと存じますので、何http://www.hp.jicpa.or.jp/

卒よろしくお願い申し上げます。

'
鑑定おおさか No.30

公認会計士と不動産鑑定士の業務提携

不動産投資ファンド と 不動産鑑定評価
淀屋橋総合事務所 公認会計士・税理士

安田

祐一郎

1
はじめに
私は金融機関及置く不動産投資会社、金融機関、アレンジメン

び監査法人での勤ト会社から依頼を受けて不動産証券化案件を会務経験を経て、

計・税務・財務面からサポートしております。

2004年 大阪市内に

1997年に公認会計士登録、2004年に税理士登『淀屋橋総合事務録をし、現在は会計事務所の運営をしつつ、第所』という証券化

1回の不動産鑑定実務修習生（2年コース）としをサポートする会て大阪市内の鑑定事務所にて実務修習を受けております。

計事務所を立ち上げました。主に大阪に拠点を2
不動産投資ファンドでのプレイヤー
不動産投資ファンドでの主なプレイヤーは、

弁護士、会計士、司法書士などといった様々な

不動産投資会社、金融機関、アレンジメント会

専門家が同じ案件に関わり、力を合わせて実行社がこれにあたりますが、これらの会社は東京するところがひとつの特徴と感じております。
このように横断的に専門家を利用する仕事は、に集積しているため、当然のことながら東京での仕事の量や規模ともに大阪よりもはるかに多ほかでもあまりないのではないかと思います。

くあります。私の事務所は大阪に拠点を置き、そのため、ひとつの案件を通じて他の専門家

大阪をベースとする不動産ファンドを立ち上げの方たちと一緒に仕事をさせていただく機会がる際に、サポートできる会計事務所であること多く、また大阪というローカルなエリアでは、が大きな特徴です。

他案件でも過去にご一緒に仕事をした専門家の不動産投資ファンドの仕事は、不動産鑑定士、方と別案件でも一緒に仕事をすることは頻繁に
鑑定おおさか No.30

あります。そんな時はいつも、世間は広いよう評価額との関係について検証したり、不動産投で狭いものだと感じます。

資ファンドの経理処理にあたっては、躯体と設不動産鑑定との関わりを申し上げますと、不備との比率、建物の経済的残存耐用年数等のデ動産投資ファンドの業務をお受けする際には、ータを参考にするなど、重要な場面で鑑定評価

不動産鑑定評価書を見て不動産取引価格と鑑定書を利用しております。

3
不動産投資ファンド増加の背景
私どもの事務所が不動産投資ファンドの仕事

開発できません。金融機関からの融資が必要とを開始してから3年半ほど経過しておりますが、なりますが、もう借入金残高が限度額に達してその期間、特に都心部の不動産価格は概ね上昇います。このままではこの案件を断念するか他

基調にありました。この要因として、今まで不社に譲ることとなります。

動産価格が下がりすぎたということも考えられ

不動産投資ファンドを利用して資金を調達

ますが、不動産投資ファンドという新しい金融

すれば、このような状況でも案件実行が可能

手法が生まれたということも大きな要因の一つとなります。不動産投資ファンドの場合、不と考えています。不動産投資ファンドによって、動産デベロッパーなどの会社の信用力によっ金融市場の資金が不動産市場に入ってくることて資金調達するのではなく、不動産の採算性となりました。

によって資金調達をします。もちろん、開発

私どもの事務所で主に取り扱う不動産投資フ案件の場合デベロッパーの開発能力について

ァンドは、私募ファンドという投資家が限られは資金調達において重要なポイントとなりまたものです。私募形式の不動産投資ファンドが、すが、デベロッパーの信用力とは切り離して従来からある不動産担保融資（コーポレートロ判断されることとなります。この結果、従来ーン）と比べて、なぜ新しい金融手法といわれの不動産担保融資（コーポレートローン）でるか簡単に説明いたします。例として、不動産は断念せざるを得ない案件でも不動産投資フ

デベロッパーがあるとします。この会社は多く

ァンドといった新しい資金調達手法によれば、の開発案件を手掛けており借入金残高が、限度実行可能となるケースがあります。このよう額にまで達しています。その会社に、優良な開な不動産投資ファンドを開発型の投資ファン発案件が持ち込まれましたが自己資金だけではドともいいます。


鑑定おおさか No.30

公認会計士と不動産鑑定士の業務提携

不動産投資ファンド と 不動産鑑定評価

これ以外に、すでに完成した不動産を保有すものなどの様々なニーズをもつものをひとつにる会社が不動産を担保として資金調達する場合

まとめることができます。具体的には、銀行はにも不動産投資ファンドを利用することがあり不動産に対して高いリスクはとらないが、安定ます。従来の不動産担保融資（コーポレートロ

した利回りを求め、不動産デベロッパーなどはーン）であれば不動産を会社からオフバランス

開発利益を獲得することが主要な目的ですのですることはできませんでしたが、不動産投資フ

リスクは多少高くても高いリターンを求めます。

ァンドに売却するという形式をとれば、オフバ

これらをＳＰＣ（特別目的会社）を介してひとランス処理をして資金調達することも可能となつにまとめるのが、不動産投資ファンドの機能

り、資金調達をしつつ財務体質を改善できるとのひとつでもあります。
このように、不動産投資ファンドは、従来のいうことで、従来はこの手法をよく用いられまコーポレートローンにはない効果をもたらすこした。

とができることもあり、数多くのファンドが組

また、不動産投資ファンドの特徴として、不成されました。

動産に対してハイリスク・ハイリターンを求めるもの、ローリスク・ローリターンをもとめる

4
ポートフォリオ理論による不動産の投資価値です。

「隣の土地は倍の値段でも買え」というように、不動産鑑定では、隣接地を取得する場合、

例えば、大阪地区の5億円の不動産3物件とし正常価格では100の評価のところ限定価格ではての価値15億円に比べて、大阪地区、東京地区、120という評価になることもあろうかと思います。

中部地区それぞれ5億円の不動産の合計15億円

これは、特定の人から見れば不動産の価値は高の方が、価値が高くなります。なぜなら、不動いものにあるということかと思います。一方で、産のロケーションが分散しており予想される収投資の考え方では、複数の不動産を組み合わせ

益のブレ幅が小さいため価値があるということることで、特定の人だけでなくどの投資家からとなります。ブレ幅が小さい方が金融機関や投見ても投資価値が上昇するという考え方があり資家は資金提供しやすく、資金調達がより容易ます。株式投資をされている方は、御存知かとになります。つまり、投資価値が上昇します。

おもいますが、ポートフォリオ理論というもの


鑑定おおさか No.30

5
今後の不動産投資ファンド
今では、不動産投資ファンドを利用した資金ルがあり、不動産投資ファンドのプレイヤーも調達手法は広く定着したといっても良いでしょ

選別されるのではないかと言われております。

う。また、この手法は今後も継続して使われる

ただ、従来までは、不動産投資ファンドの役割と感じています。ただ、不動産価格もいつまで

分担にはあいまいなところもありましたが、免も上昇することはないので、これからは不動産許を持つアセットマネージメント会社の介在に投資ファンドでも、市場の追い風だけを利用しより、そのような点も解消すると思います。

て利益を上げることは難しく、いかにバリュー

不動産投資ファンドの鑑定評価において、アップできるかがポイントになってくると感じ

従来よりも鑑定評価作業における手続きが煩ています。また、昨年の9月より金融商品取引

雑になっているとのことですが、不動産投資法が施行され、不動産投資ファンドも同法の適ファンドにおいては不動産の価値がファンド用対象となりました。同法が私募ファンドに与の価値であるため、やむを得ないものでしょう。

える大きな影響として、投資運用業もしくは投不動産投資ファンドによる資金調達は今後も資助言業の免許を持つアセットマネージメント

継続していくでしょうから、不動産鑑定業務は、会社がファンドに介在することが必須となりま

ますます重要な役割を担うことに違いないとした。それぞれの免許を取るには一定のハード

思います。

6
最後に
淀屋橋総合事務所のホームページでは、ブロ

会計、財務及び税務との接点はますます多くな

グ等を通じて不動産ファンドに関する情報提供

ると思います。そこで、私どもの事務所がお役をしております。ご興味のある方は、一度ご覧に立つことができれば幸いと思っております。

いただければと思います。これから、不動産と（やすだ ゆういちろう・淀屋橋総合事務所）

!
鑑定おおさか No.30

れ
鑑定便利グッズ あれこ
第1回
パソコン関連編
初級×3・中級×1・上級×１
渉外広報委員会

田畑慶裕

今やパソコンはまず、どんなオフィスでも必需品。このパソコンの関連用品で、意外とこんな便利なものがあるのに…と言ったものをご紹介していきたいと思います。パソコン音痴でも、原理が理解できない人でも大丈夫なものばかりです。
なお、特定の商品を推薦しているわけでもありませんし、利用することによって利便性が向上することを保証しているものでもありません。購入、使用にあたってはあくまで自己責任でお願いします。また、紙面記
載以上の説明は一切いたしかねますので、筆者、当委員会、事務局等へのお問い合わせなどはお断りします。
使用に不安のある方は、購入の際、販売元でしっかり説明を受けてください。
文中の数字は①製造元②販売店など ③価格(平成19年末における店頭価格の目安)④利用条件な

ど ⑤その他の注意事項など、を示しております。

初級

1 ＵＳＢ接続ＦＤドライブ

フロッピーのために古パソコン？
とある事務所に行ってびっくり。廃品回収費を払っても処分してくれないような骨董品パソコンが現役

関係の作業のためだけで、通常の仕事で使っている方はほとんどいないかと思います。

で活躍中（実際はおカネさえ払えばOKですが…）！ 聞けば、新しいパソ①多数のメーカーから発売されている。

コンも買ったのだが、フロッピー・ディ②パソコン売り場のある大手家電店
ならたいていあり。

スク・ドライブが付いておらず、地価③3,000円〜5,000円位。

公示などのデータのやりとりができないから、やむなく古いのを使っているとのこと。
確かに、ここ数年に発売のパソコ
ンは、フロッピー仕様とはなっていま④パソコン本体にＵＳＢ端子があること。
⑤ N E C の 9 8 0 0で作 成したF D は
1.25MBフォーマットのため利用不可の場合が多い。この場合は、「3モード対応」のものを選んで、かつ、ドライバ・ソフトのインストールが必要。

せん。実際、
フロッピーは地価公示

"鑑定おおさか No.30

最新パソコンでＦＤ読み書き
利用するパソコンにフロッピー・ディスク・ドライブがれば即、解決です。使い方は簡単。パソコンのUSB

付いていないけど、フロッピーは使いたい。パソコンを端子につなぐだけで、そのパソコンのフロッピー・ディ買い換えたいが、欲しいパソコンではフロッピーが使

スク・ドライブとして認識します（一部、ドライバのインス

えない。こんなときには、「USB接続FDドライブ」があトールが必要な場合があるかもしれません）。

旧98のＦＤは要注意
もっとも、比較的安い機器とはいっても、このためパソコンを買い換えても使えるものですし、1台くらいだけに購入するのはやっぱりもったいない？まぁ、今後、 あってもいいものでしょうか…。

初級

2 メモリスティック(ＵＳＢメモリ）
メモリスティック(ＵＳＢメモリ)

この１年で低価格、大容量化
これは、もう利用されている方が多いので説明のライターほどの大きさでFD何百枚分も気軽に持ち歩必要はないかもしれません。要するにUSB端子を差けて、まず、たいていのパソコンに付いているUSB端

し込むことにより、記憶ドライブとし、持ち運び可能な子で読み書きできるのですから、単に便利というより、記憶媒体とする訳です。前述のFDよりもはるかに高これはもう必需品でしょう。メールで送るのはちょっと

速、大容量で、一昔前の256MBクラスのものでもFD…という場合や数十MBクラスのデータの場合は重なら約200枚分の容量ですから、ワープロの文書はも宝すること間違いなしです。

ちろん写真データなどでも楽々、扱えます。使い捨て
で
！
分！
本で
１本
枚分
れ１
5枚
こ
55
これ
55
55
ー5
ピー
ッピ
ロッ
フ
フロ

①多数のメーカーから発売されている。
②パソコン売り場のある大手家電店、ホームセンター、文具店等にもあり、マニアックなものはパソコン専門店。
③1ＧＢで2,000円、2ＧＢで3,000円、8ＧＢで10,000円位（マ○・シェルター用の250倍の容量、価格に換算するとたったの40円！）④特になし。
⑤便利な反面、持ち運び、紛失に注意。

実はマ○・シェルターも地○公示で使っている「マ○・シェルター」
もモノと

1月1,000円で3,000人に強制レンタル、
もう笑いが止しては、旧式のメモリスティックそのもので、旧規格

まりません。我が業界もこういう商売の客になるので

USB1.0にわずか32MB、
もうどこを探しても売ってなはなく、実行することを考えなくてはいけません。

いような超低速※、超小容量タイプに3年以上も前に※現在は高速化した様です。

作った中古ソフトを入れただけの品です。これを1コ、今や小容量の方が割高
昨年はガソリン高騰を跳ね返して、物価指数下落

おかげで、販売の主力が2GB、4GBに移行、1GB以の原動力になったくらいのメモリ価格の大幅な下落。 下は総じて対容量価格が割高となってしまいました。

#
鑑定おおさか No.30

鑑定便利グッズ あれ
これ

従前から128MBや256MBを使っていた方も、追加に凝ったものが発売されており、人気はそちらの方に購入してもよい時期かもしれません。低価格・大容移っているようです。私も昨年春に8GBもの（DVD2量化していますので、従来の使い方から、データ・バ枚分弱の容量）を導入しました。でも、こんなもののックアップやDVD代わりの利用目的も考えられます。

値下がりで、
ホントに物価が下がったって言えるんで機能的にも指紋認証セキュリティ付のものやデザイン

しょうかね。

初級

3 メモリカード（ＳＤカードなど）とカードリーダー

マイクロＳＤなら使い回しで安心
デジカメ（デジタル・カメラ）もこの数年、急速に普及、 の容量が128MBや256MBなら、1GBか2GBへの入フイルム・カメラから切り替えた方も多いかと思います。 れ替えがお奨めです。
ただ、カメラに入れるメモリカード（SDカードなど）は購

値段が少々、数百円高いもののアダプタ付のマイ入時そのままの方がほとんどではないでしょうか。こクロSDカードにしておけば、カメラで不要となっても、のメモリカードも前述のメモリスティックと同じフラッシ

携帯電話やデジタル・オーディオなどのメモリカードとュメモリ（電源を切ってもデータが消えないメモリ）をしても使えますし、安心です。

素 材としてい①多数のメーカーから発売されている。

ます の で、昨②パソコン売り場のある大手家電店ならた
いていあり。

年 来 、急 激な
価格下落の波に飲み込まれている状況
です 。お使いのメモリカード③メモリスティック（USBメモリ）より若干安い。但し、ＤＵＯやＣＦは割高。カードリー
ダーは2,000円〜3,000円位が多い。
④特になし。
⑤4ＧＢのＳＤカードも出ているが、これは主にハイビジョンビデオ用途で規格互換性が異なるため注意。

ディスプレイの背面に付けたリーダー

１眼レフありならリーダ−必需品
カードリーダー（カードリーダー＆ライターとも言う）は、

読み書き可）。

規格の異なるいろいろなメモリカードを読み書きでき

SDカードだけ、
それも1、2枚しか使ってないと言うる機器で、1 のFDドライブを小型にしたサイズ、通常方なら不要かも知れませんが、用途に応じて数枚のはこれもUSBでパソコンと接続して使います。写真

カードを使い分ける場合や、一眼レフデジカメを利用

はディスプレイに両面テープで固定した例（10種ほどし始めると必需品となるでしょう。

ケータイで撮るときのウラ技
余談ですが、
カメラ付ケータイで仕事の現地写真

データを転送するため、ケータイを使ってるのです」とを撮るのは性能的には遜色がないとは言え、依頼者

言えば、
まず、
たいていの人は納得、カメラを忘れたと同行のときは、
なにか不真面目な印象を与えてしまためとは思いません。

う恐れがあります。こういう時は、「事務所に即、写真$
鑑定おおさか No.30

中級

4 ＳＵＧＯＩ ＣＡＢＬＥ（スゴイケーブル）

両端とも同じＵＳＢケーブル？
ここからは中級以上となり、多少専門的な内容と示するエクスプローラーの様なソフトが立ち上がり、自なりますが、ご了解願います。商品の性格上、メーカ

由に中身を見ー表示外の派生的機能については自己責任で利たり、コピーし用ください。

たりできるよう

一見すると、USBの延長ケーブルに見えますが、こになります 。フのケーブル、両端とも平型の端子なのです。パソコン

ァイルやフォル

と外部機器を繋ぐときは、片方は小さいか、角形のもダの共有設定のでないと入れられません。両端とも平型ということは？

やパスワードと端はどちらも同じ形状というのが変①（株）システムトークス
http://www.system-talks.co.jp「そんなの ②パソコン専門店。
…、
そう、パソコンとパソコンを繋ぐケーブルなのです。 か、
使い方は超カンタン。2台のパソコンにプラグを差し込むだけです。自動的に2台のパソコン内部を表関係ない！」で ③4,480円。
④⑤特になし（使う人次第）。

す。

まるでハードディスク増設感覚
スピードもLANを介さず、USB2.0でHDD直結状態

ようによっては恐怖のケーブルですが、マメにバックアですから快適です。
まるで、自分のパソコンにHDDをップをとられる方やヨソのパソコンの中身が気になって増設した感じで、面倒なバックアップも楽勝です。考え仕方がない方には便利この上ない道具と言えます。

上級

5 電波男 ＧＷ−ＵＳ54ＧＤ

無線ＬＡＮ勝手子機？
電車男ならぬ、
電波男、
どういう代物かといいますと、 インターネットが無線LANアダプタ子機に自動アクセスポイント探し機能

楽しめると言うを付けて、しかもそれがパソコンなしでできる小型機器

次 第です 。

とでも言いましょうか…。何とも、歯切れの悪い表現で

WEPやWPAな

すが、解った方は便利さの方もお解りいただけるかと…。 どの暗号化をしスイッチは4つしかありませんから、使い方はさほど難ているかどうか

とても小さいので持ち運びも便利（左は商品の箱）

しくありません。電源を入れると自動的にアクセスポイも表示してくれ ①ＰＣＩプラネックスコミュニケーションズ（株）

ント探しを始めます。都心部で、ビル上階の窓際などでます。暗号化し

すと、5、6件はヒットします。その中から、自分の親LANていなけれ ば ③6,480円。 ④特になし。

http://www.planex.co.jp

を選び、パソコンに接続すれば、そのまま子機となって、 OPENです。

②パソコン専門店。
⑤ＦＯＮのルータは3,980円、九十九電機。

将来はＦＯＮで実質無料化
もっともボランティアで無料利用できるアクセスポイントであるFONが急速に広まってきています。近い将来、ネットの利用に限れば、
こんなものは不要となっていくかもしれません。
（たばた よしひろ・（株）
タブ不動産鑑定事務所）

%
鑑定おおさか No.30

'回

第各士業女性合同研修会
ー 研修テーマ「事業承継」ー
主 催 全国司法書士女性会・大阪府不動産鑑定士協会・日本公認会計士協会近畿会・全国女性税理士連盟

渉外広報委員会

杉谷知江子

今年度も、各士業女性合同研修会が、平成19年11月17日（土）に中央区のホテルプ
リムローズで開催されました。主に時代のトピックス的な共通テーマを掲げて、隣接士業が各専門分野から意見交換をおこない、お互い日常の業務に役立て、連携を深めようと言うのが趣旨の研修会で、この研修会に不動産鑑定士が参加して5年目になります。
トピックスとしての研修テーマ「事業承継」
昨年暮（Ｈ19.12.13）に、与党の「税制改正大綱」が発表されました。
日本の国際競争力が危ぶまれ、経済の活力を維持継続していくためには、何と言っても、企業の大多数を占める中小企業が元気でなければということで、今回の大幅改正が発表されました。以下
が「事業承継」に関わりのある、その主な内容です。

■中小企業事業承継税制の抜本拡充①事業継続を前提として自社株式に係る相続税を80％納税猶予（現行10％ 減額）②株式総額20億円未満といった対象会社の要件や軽減対象10億円といった限度額の撤廃（中小企業基本法上の全ての中小企業を対象とする）③平成21年度改正で、納税猶予制度という新たな方式を導入した上で、事業承継新法の施行の日（20
年10月予定）から遡及適用
Ｐ．
Ｓ． 衆参で第一党が異なり、政局が不安定なために、今回発表のあった与党の「税制改正大綱」通りには税制改正が行われない可能性もありますが…。

今回、自由民主党の発表した「税制改正大綱」によると、次のような不動産関連税制についての記
述もありました。参考までに記載します。
1．土地売買に係る移転登記等の登録免許税の特例延長

5．住宅取得資金贈与に係る相続時精算課税の特例の
延長

2．住宅の省エネ改修促進税制の創設

6．新築住宅の固定資産税の減額特例の延長

3．優良賃貸住宅の割増償却制度の適用延長

7．Jリート等の物件取得時における登録免許税の措置延長

4．長期耐用住宅の特例の創設

8．非住宅用建物の不動産取得税の特例の創設等 …ｅｔｃ&
鑑定おおさか No.30

研修会概要（14：00〜17：00）
基調講演●早稲田大学大学院教授 岸田 雅雄「事業承継法制と会社法」
各士業による発表●公認会計士 片岡 万枝●不動産鑑定士 杉谷知江子「事業承継におけるその手法」 「事業承継における事業用資産の鑑定評価とCRE戦略の活用」
●税理士
當流谷明美
●司法書士 鵜川 智子「中小企業の事業承継」「事業承継に係わる登記等の実務」
パネルディスカッション●パネリスト 岸田雅雄教授と各士業発表者●コーディネーター 公認会計士 南里美
その後、懇親会（18：00〜19：30）が催され、当士会の河井要祐副会長が「開会の挨拶」を、北谷奈穂子会員、佐藤さゆき会員が「開業時のエピソード」を発表し、隣接士業間での親交が深められました。

研修会を終えて今回のテーマである「事業承継」に対して、各士の範囲は急速に広がっています。中小企業にとって、業の日常業務での関わりには、多少違いがあります。

否が応でもやってくる「事業承継」という機会に、企税理士さんや司法書士さんは、
中小企業の相談役

業不動産を多角的に見直すことは、企業価値増大として、オーナーとの関わりの中で、やはり、「相続」に向けての経営戦略の大きなターニングポイントです。

に関心が高く、株式非公開企業の「自社株評価」や事業主あるいは経営陣がよりよい選択ができるように、「種類株」について、実務的な話をされました。公認サポートし、企業価値の向上に資するのが、私たち会計士さんは、大企業だけでなく、中小企業にも浸士業の役割りであることを確認しました。

透しつつあるＭ＆Ａの手法について説明されました。

■参加状況

不動産鑑定士は「事業承継」とどのように係わり、

研修会
39名
19名
10名
30名
1名
99名

懇親会
14名
10名
7名
7名
1名
39名

すが、事業主の切実な問題である節税の立場をど

税理士
公 認 会 計 士
不動産鑑定士司 法 書 士講師
計う理解し、財産評価基準と鑑定評価基準の違いを参加されたことのない会員の皆様は、是非一度、どのように捉え、適正な評価とすべきなのでしょうか？

参加してみて下さい。そして、隣接他士業のもってまた、「CRE（Corporate Real Estate）」や「CREいる知識や、業界の動向などの情報を、互いに交

それは、今後どう変化していくのでしょうか？ 事業承継時点での、相続税等の納税や課税のため、「事
業用不動産」の評価依頼を受けることがよくありま戦略」、という用語を最近よく目にしますが、不動産換し、日常業務にお役立て下さい。

を「企業価値を向上させるための資源」として捉え、最後に、私たち渉外広報委員会担当の「各士業必要な場合には、組織や会社自体の再編も視野に女性合同研修会」に御協力下さった会員の皆様、入れ、資本効率性を追求する考え方です。国際経事務局の皆様に、心よりお礼申しあげます。

済のグローバル化が進展し、金融市場がますます（すぎたに ちえこ・（株）杉谷アプレイザル＆リサーチ）

複雑になり、不動産の概念も変化し、不動産戦略

'
鑑定おおさか No.30

不動産証券化シンポジウム
参加報告

研修委員会

北谷奈穂子

平成19年12月13日（木）、大阪国際会議場イベントホールにて「不動産証券化シンポジウム」が開催されました。私が研修委員になって初めての大がかりな研修です！
開催時期が、公的評価をはじめ当業界では多忙な12月となってしまったので、もしかして参加者がとても少ないのでは…と、心配しましたが、大阪士会のみならず他士会からもたくさんの方に参加いただき盛況のうちに行われたのでホッとしました。中には遠く沖縄から来られた方も！不動産証券化業務についての関心の高さを実感しました。

関西圏でのREITの現状をメインプレーヤーが語るー

第一部 （基調講演） ー

講 師

位置づけ等、突っ込んだ内容についても言及し「関西リートの現状分析と将来動向」ていただきました。メジャーな商業ビルが多く占

阪急リート投信株式会社（以下、「阪急リート」と記載）
代表取締役社長

める阪急リートですから、個別物件についても「あ、山川 峯夫 氏

あの物件か〜」とビジュアルが浮かび興味深かったです 。事 業 戦 略については、関 西 不 動 産
投 資 業 界の看 板としての自覚と堅 実さが窺われる内 容でした。受 講 者からは、リートにおける
資 金 調 達のタイミングとつなぎ融 資についてといったテクニカルな質 問、リートにおけるグルー
プ会社保有株式の有無と保有に伴う簿価の市
場価値へ の転換について等の質問が出されま

大阪を代表するリートのトップに、投資戦略及した。

び関西経済を取り巻く市況から、個別の物件の
鑑定おおさか No.30

企業のCRE戦略の現状と、不動産鑑定士の関講 師「ＣＲＥ戦略と鑑定士の新しい業務領域」
住友信託銀行株式会社
不動産鑑定士

わるべき業務領域＆ビジネスチャンスについて、実務に深く関わってきた村木氏ならではの緻密な村木 信爾 氏

分析がなされました。具体的には、CREマネジメン
トの全体像を解析されながら、国際会計基準適用に伴う時価会計に導入によるデューデリジェンス
業務、複雑・専門的分析を必要とする案件のコンサル業務、証券化評価業務への参画等、企業価値増大を図る戦略において不動産鑑定士がどう関わっていけるのかの提案をしていただきました。

不動産鑑定士に喝っ！？
ー

第二部 （パネルディスカッション） ー

る
する
とす
めと
は
じめ
を
はじ
産
を
動
産
不
動
象
不
対
象
化
対
券
化
証
証券
望
展望
と展
りと
拡
がり
拡が
の
の
域
領
域
務
領
業
務
業
テーマ

コーディネーター（社）大阪府不動産鑑定士協会
副会長

松永

明氏

松永副会長のコーディネートのもと、不動産鑑定士の業務領域拡大に向けての様々な提言が行われました。

阪急リートと並ぶ関西リート界の雄、

パネリスト
ＭＩＤリートマネジメント株式会社

MIDリートのトップとして、その特徴、投（以下、「MIDリート」と記載）

代表取締役社長

諸泉 信男 氏資方針の他、関西における投資環境の現状について述べられました。また、不動産鑑定士に対する提言として、鑑定評価の「実体経済に対する遅行性の認識の有無」を指摘されると共に、レンダーズバリュー・評価額・実際の取引価格の乖離が大きいという問題点やキャップレートマップなどの情報インフラ整備の必要性について言及していただきました。


鑑定おおさか No.30

不動産証券化シンポジウム
参加報告

さらに、国土交通省が評価指針を作成中である

ドオピニオン的位置づけになるであろうと示唆さ

海外不動産投資問題にも触れ、海外不動産のれました。

鑑定評価については不動産鑑定士によるセカン

シュフローの最大化を目指し事業を展開されパネリストています。その中で鑑定評価書を利用する機

燦キャピタルマネージメント株式会社
常務取締役

佐々木康裕 氏会も多いとのことですが、不動産鑑定士への要望としては、鑑定評価基準（及びその運用）を統一し、より使いやすい鑑定評価書、証券化に必要な部分・重要な部分をより充実させた鑑定評価書の作成を望まれています。また、鑑定評価のみならず、周辺業務についてもバ
リエーションを充実させ、選択肢を増やす努

現在はバリューアップ事業を主に取り組力をして欲しいと指摘されました。

まれ、マーケットインの視点のもと、キャッパネリスト

価格の検証、LTVの計算、土地建物価格案分

淀屋橋総合事務所

計算、躯体設備の割合計算、建物の経済的

公認会計士

安田祐一郎 氏

耐用年数の検討等です。不動産鑑定士に対する期待・要望としては、鑑定書の精度UPは当然のこととして、周辺サービス業務の提供の必要性を挙げられました。証券化業
務の中で、投資会社と不動産鑑定士との重複業務（物件調査）などの無駄も多いため、不動産投資会社との連携を強化して業務効

証券化サポート＆コンサルティング業務率化を行うと共に、対象不動産の抱えるリに取り組まれており、その中で必ず鑑定評

スク要因の指摘やその低減方法の提案など、価書を利用されています。具体的な利用方

情報提供・コンサルティング業務の可能性

法としては、オリジネーターとSPCとの取引を示唆されました。

鑑定おおさか No.30

第一部での講演に引き続き、証券化不動産

パネリスト
住友信託銀行株式会社
不動産鑑定士

鑑定評価について、大手業者の寡占状態であ村木 信爾 氏る現状を踏まえ、個人・中小鑑定事務所のあり方、生き残り戦略について言及されました。
また、現状の証券化不動産鑑定評価の抱える理論上及び実務上の課題についてご指摘され
ました。

ー

最後に

基調講演及びパネリストの方々のお話をおーているんですね。

伺いし、不動産鑑定士の業務領域は努力次第

しかし、不動産鑑定士もそう揶揄されてもでまだまだ広げられるのだなと前向きな認識

仕方ないのかもしれません。言われたことだを持つことができました。そして、人任せでけをやっていても業容の拡大は望めない、自はなく、自助努力が必要なのだということも。

分から能動的に提案できるようでないと世のこんな噂を聞いたことがあります。

中から取り残されてしまうなあ…と痛感しま「弁護士さんは司法修習所で『顧客の所にした。パネリストの皆さんはジェントルな方は行くな、事務所に呼びつけろ』と習うらしばかりなので、優しくおっしゃって下さいまいよ」（弁護士さんの名誉の為に一言。知りしたが、実際のところ、その辺りについて「喝

合いの弁護士さんに聞いたところ、そんなこっ！」と言われているに等しいのだな、と感とは無いようです…）

じた一日でした。

サービス業としての自覚の欠落を指摘され（きたや なほこ・オリーブ不動産鑑定）!
鑑定おおさか No.30

独立開業しました

時間がゆったり「老松通り」
杉本英樹

ます。夜は1ドリンクオーダー制ですが、サービスでデ

平成19年7月に西天満にて独立開業しました。事務ザートが出てくることもあります。

所を構えてまだ日は浅いですが、事務所所在地である「老・「リング ヂャケット マイスター」（洋服屋）

松通り」周辺のお店をご紹介したいと思います。
・「衣笠総本店」（そば屋）

知人女性の紹介で4年ほど前からお世話になってい事務所から近く、よくお世話になります。麺類は400ます。ふわりとしたスーツの着心地は格別です。阪円台中心の良心的な価格設定でしかも美味しいです。

急百貨店にも出店しています。

残業途中に食事に行くと、おばちゃんがニコッと笑っ
他にも良店が沢山あるようですが、現時点では未開て「今日は早く帰れますように！」と言いながらお釣り拓です。

をくれます。いいお店です。
・「長池昆布」（昆布屋）

まだ開業して1年未満ですが、時間がゆったり流れ、味も極上なら値段も極上です。個人的には極上汐

下町情緒あふれる「老松通り」がとても気に入っていま

昆布と白おぼろがお気に入りです。子供にも味がわす。最寄りの各駅へは少々遠いのですが、法務局、市かるのか、3歳の長男と1歳の長女はこちらの昆布を役所、図書館、協会等には自転車ならすぐなので、働出すと朝から御飯をお代わりしてもりもり食べてい

きやすい場所だと思います。開業時に開業準備の簡ます。

単なリストを作成したので、開業でお悩みの方はお気・「もりやま屋」（カレー屋）

軽にお声を掛けて下さい。

辛さの中にほんのり甘さが残るカレーを供するお店（すぎもと ひでき・（株）杉本不動産鑑定事務所）です。チャイも美味しく、隔週ペースでお邪魔してい

老松通り

MAP

"
鑑定おおさか No.30

独立開業しました

わたしの「ファイナルアンサー」
津田

修身

このたび、
「津田不動産鑑定士事務所」を開設いた

一氏は、新年の新聞インタビューで、「私たちの世代はしました。ここ4〜5年、ＮＰＯ法人に所属し損失補償や

若い頃、野球界を変えてやろう、社会をよくしてやろうと

不動産評価関係の仕事は｢在宅内業｣を基本に携わいった志を持っていた。…私はまだ、熱さでは若者にはってまいりましたので、新規に 独立開業 といったイメ

負けない、と思っている。我々の世代には棺おけに入ージとはややそぐわないところがありますが、本年1月、るまで、社会を築いてきたというプライド、気概を持って気分も新たに府に個人業者登録を致しました。なお、

生きてきた」と語っておられました。わたくしは、団塊の同ＮＰＯ法人は、諸般の事情によりまして、昨年末に円世代より幾分年長ですが、同氏のこの言葉にえらくうた

満解散いたしました。

れました。

さて、我がオフィスですが、文字通り、
いわゆるSOHO

若干、身の上話で恐縮ですが、わたくしは、社会人のホームオフィスであります。
ささやかではありますが、わとして2つの業界に身をおきました。ひとつは、繊維業

たくしにとりましてはまことに居心地のいい執務室であり、界です。十数年の糸ヘンの世界で社会人としてのイロ

実はディーリングルームでもあります。また、ごく近くに元ハにはじまり、多くのことを学び、多くの知己を得ました。

店舗の実家がありまして、そこを分室（建設業を営む義

いまひとつは、
その後転身したこの不動産鑑定業界で弟の営業所でもあります）
として使用しております。事す。ここでも故谷澤先生はじめ実にたくさんの先生方、務所としましては、外形的には従前と何ら変わるところ

先輩方に恵まれ、お世話になってまいりました。

はありませんし、
いい年（1941年生まれ）
をしていまさら今回がわたくしの｢ファイナルアンサー｣と位置づけ、新規登録もどうかと思ったのですが、人間やはり幾つ星野氏のような燃える心意気を胸に、スロー且つステッになっても、体が動く限りナマの社会との接触面を持っデイなシニアライフをエンジョイしてまいりたいと思っておていたいものですし、ぼちぼちでも仕事をしている方がります。
どうぞよろしくお願い致します。

体にいいに違いないし、などと考えた結果の再発進でございます。実際、我が業界におきましても、
もっともっと（つだ おさみ・津田不動産鑑定士事務所）

大先輩がお元気にやっておられるわけですから、
自分
勝手に老け込んで隠居を決め込むのは、かえって先輩方にも失礼になるかも知れません。
もちろん新進気鋭の若さ一杯といった身ではありませんので、身の程をわきまえつつ、つたないキャリアを生かしながら、己なりに達成感が持て、ひいては世の不動産のあり方になにがしかでも貢献できれば、もって無上の喜びとすべ
しと思っている次第です。
ところで、団塊の世代の代表とみられるあの星野仙事務所分室にて#鑑定おおさか No.30

各行事報告平成 年新年賀詞交歓会
開催される
親睦委員会

福原

啓太

近畿不動産鑑定士協会連合会と（社）大阪府不動産鑑定士協会との共催による
平成20年新年賀詞交歓会が開催されました。
日 時

1月21日（月）講演会：16時00分から17時20分
懇親会：17時30分から19時30分

場 所

ラマダホテル（昨年と同じ会場で旧東洋ホテルです）

講

師：露の団四郎師匠

テーマ：「笑いとビジネス〜落語に学ぶ話しかた」
露の団四郎師匠の落語の師匠は、皆様ご存知て吉田武雄会員と槙原清一会員のお手伝いのもと、だと思いますが、露の五郎（現：露の五郎兵衛）

いままでにない趣の、楽しい懇親会になったと師匠です。露の五郎兵衛師匠といえば怪談噺で思います。
また、講演会に引き続き、懇親会の司会を弟当代一流と言われている名人です。
今回、事前の打ち合わせから何度か団四郎師

子の露の団姫（まるこ）さんにお願いしました。

匠と接する機会があり、機転が効くことがプロ

慣れない司会に意欲的に（師匠から言われたとしての最低条件であり、かつ一流への必要条

ので仕方なくではありません）取り組んでいた

件という貴重な勉強をさせてもらいました。

だき、おちゃめな失敗もありましたが、無事に大役を果たしてくれました。

また、懇親会におきましても新年賀詞にふさ

抽選会では、従来の1等から10等までの景品のわしい、南京玉簾を披露していただき、舞台にほかに、特別賞としまして団四郎師匠のご厚意で、額入り色紙（落語ペアチケット付き）が3名の方に当たりました。石原敞会員・植田粂夫会員・
大野喜久之輔先生おめでとうございます。
今年はこれだけでは終わりません。さらに扇子と上方の全落語家の名前入りの手ぬぐいのセット
が10名の方に当たりました。おめでとうございます。

$
鑑定おおさか No.30

懇親会では、昨年の講師の福田武先生（ワインエキスパート）とボー
カリストの中西眞理さんのお顔を拝見できました。
また、大阪士会OBの諸先輩もご出席していただき、楽しいひとときとなりました。
ご出席いただきましたお一人お一人に親睦委
員会から心よりお礼を申し上げます。
歓会を目指します。

当日の出席状況は、講演会約80名、懇親会約皆様、お疲れさまでした。

160名でした。
来年も皆様に楽しんでいただける新年賀詞交（ふくはら けいた・（財）日本不動産研究所 大阪支所）%
鑑定おおさか No.30

各行事報告拡大ボーリング大会

親睦行事の報告

実施日：平成19年9月21日(金)拡大ボーリング大会が、平成19年9好会
会／ワイン同●執筆者
ボーリング大
大
拡
／
グ
ペ
ン
ン
キ
ー
親睦ゴルフコ
ろう）
山原始林ウオおの しんた坂の道、春日小野愼太郎・
麻雀大会／滝
き）
会
ゆ
員
さ
委
ま
睦
…… （親
正行・おき
………………
大会幹事 沖碁
囲（…
…
拡大囲碁大会月21日（金）に難波の千日前ファミリーボウルで行われました。
参加者は、司法書士会からの10名の方を加えた計61名。午後6時30分より競技開始です。ルールは、2ゲームの合計点で順位を競い、女性（計60点）、高齢者（計20点）

親睦ゴルフコンペのハンデが与えられます。今年は、下記のとおり上

実施日：平成19年9月8日(土)

位3名が男性でしたが、例年上位に女性が多く、男性の参加者からはハンデがきついとの苦情（？）
もありましたが、結果を見ると妥当なようです。
予定の2ゲームを午後8時頃に投げ終えた参加
者は、三々五々、歩いて5分程の懇親会場に移動し、会食開始。成績集計後、表彰式を行い、和やかな雰囲気の中、午後10時頃解散となりました。
ボーリング大会の参加費は懇親会費を含めて1,500円で、大変お得で楽しい催しです。今回参加されなかった皆さ

平成19年9月8日（土）、兵庫県西脇市のパインレークゴルフクラブにんも次回はお気軽

おいて、第11回親睦ゴルフコンペが行われました。

にご参加下さい。

19名の参加者は、午前9時に集合し、ルール説明、記念撮影の後、松本会長の始球式で競技開始です。9月に入ったとはいえ、まだまだ厳しい暑さの中、全員が熱戦を繰り広げました。
会場のパインレークゴルフクラブは、美しい自然を背景に設計された
起伏の多い屈指の難コースで、皆さん思うようにスコアが伸びない様子
でしたが、午後4時頃、最後の組がホールアウトし、無事に競技が終了しました。
終了後は、クラブハウス内のコンベン
ションルームで、懇親会、表彰式を行い、楽しく歓談した後、午後5時頃解散となりました。
優 勝 … 山内 正己 会員（NET 71.6、GROSS 92）

優 勝 … 中畝 卓也 さん（業者会員従業員）

準優勝 … 福山 雄次 会員（NET 73.6、GROSS 88）

準優勝 … 田中 亮裕 さん（業者会員従業員）

第３位 … 北川 忠志 会員（NET 75.0、GROSS 105）

第３位 … 谷ワイン同好会嘉浩 さん（司法書士会）

実施日：平成19年11月16日(金)第2回ワイン同好会が、平成19年11月16日（金）に北区西次回は、キチンとワインを楽し

天満の「チルコロ」で開催されました。

めるようになっていると思います

どちらかというと「ビール党」で、
近年、ポリフェノールがどうの（多分？）。参加料もリーズナブル

こうのという健康優先の風潮に、酒の神バッカスを冒涜するのですし皆さんも是非ご参加下さい。

では
（？）
と、
やや反感をもっていた筆者も懲りずに参加しました。
1本1,000円〜5,000円程度のワインが10種類、おいしい料
理と一緒に少しずついろんなワインを味わいます（この「少しずつ」というのがガブ飲ミ派にとってはストレスが溜まります）。
ワインに詳しいＮ先生の解説を聞きつつ、楽しく歓談するうちにあっという間に時は過ぎ、やっとワインの美味しさがわかる
気がするようになった頃、午後9時過ぎにお開きになりました。

&
鑑定おおさか No.30

麻雀大会

実施日：平成19年10月6日(土)平成19年10月6日（土）、午後1時より、麻雀クラブ「新北浜」

います。賑やかな卓、真剣勝負の雰囲気が漂う卓と様々でで麻雀大会が開催されました。

すが、全員が楽しく打ち続け、午後6時頃表彰式を終えて解参加者は計24名（本会会員12名、ＮＰＯ法人近畿定期借

散となりました。

地借家権推進機構会員12名）、半チャン4回戦で順位を競
優 勝 … 八杉 茂樹 会員

準優勝 … 小川 靖衛 会員

滝坂の道、春日山原始林ウオーキング
第3回のウオーキングが、平成19年10月21日（日）に開催さ

第３位 … 西川 和孝 会員

実施日：平成19年10月21日(日)感想しか持ちませんでしたが（…貧しい感性を恥じております）、れました。

快晴の天候のもとで見る奈良盆地の360度のパノラマは素

天候は快晴！近鉄奈良駅〜春日大社〜アセビの森〜滝坂

晴らしく、文才があれば、ここで一句という心境でした。

の道（東海自然歩道）〜首切り地蔵前広場〜春日山原始林

若草山を下りたあとは、東大寺二月堂前で解散となり、参（世界遺産）道〜うぐいすの滝〜若草山〜春日山原始林遊

加者は思い思いに二月堂、大仏殿、猿澤池等を散策された歩道〜東大寺〜近鉄奈良駅を巡る約13kmのコースです。

ようです。

午前10時に近鉄奈良駅前に集合した17名の参加者は、

キツい所もありましたが、毎回爽快感が味わえ、楽しい一日

数家リーダーの指導でストレッチを行った後、それぞれのペーでした。

スで歩き始めました。春日大社を過ぎアセビの森あたりから緩小学校3年生以上であれば参加できます。年齢制限はあやかな登り坂となり、滝坂の道（旧柳生街道の一部）からはりません。お子様とご一緒に参加されてはいかがでしょうか。

ダラダラ登りの石畳が続きます。かの剣豪宮本武蔵に思いをきっと父親、母親の存在感を示す…というよりは、家族の触馳せ、森林浴を楽しみながら…（最初はそんな余裕もありまし

れあいの良い機会になるなるのでは…。筆者も、次回は鍛錬

た…）、深い森の中の小川沿いを進んで行くうちに、日頃のしてもっと楽しみたいと思います。
（前回もソンナコトを…?）

不摂生がたたって足取りがおぼつかなくなり、やっとの思いで首切り地蔵前広場に到着。昼食休憩となりました。
やはり、自然の中で食べる昼食は格別！
元気を取り戻して若草山を目指します。
午後は下りが多く、楽しく語らいながら行
くうちに、若草山へ到着。小学校の遠足で来たときは「ショボイ山やなー」程度の拡大囲碁大会

実施日：平成19年11月23日(金)平成19年11月23日（勤労感謝の日）、秋日和の下、「サロンド碁」にて、囲碁三昧の一日を送りました。
参加人員は、不動産鑑定士14名（内OB、家族を含む）、司法書士はいずれも有段者の7名、計21名でした。
本年は特に、大阪司法書士会より協賛金を頂いて、大阪
司法書士会の協賛という形をとらせてもらいました。当日の眼目は、親睦・親善第1で、勝敗は第2、といかなくても1.5くらいの気持ちで。司法書士の先生方は勿論、不動産鑑定士
相互でも、お互い面識の無い人もあるので、胸に名札をつけての対戦でした。参加人員21名中、6名迄がカップに授かるという恵まれた（？）条件で、Aクラス 優 勝 … 沖

正行 会員（不動産鑑定士）

好 運 にも表

準優勝 … 大井 正行 さん（司法書士）

彰 を 受 けら

第３位 … 花岡 卓二 さん（司法書士）

れた方は左の通りです。

Bクラス 優 勝 … 松林

茂 会員（不動産鑑定士）

初心者や、
若い人、
女性等も参加があれば嬉しいと思います。

準優勝 … 数家 健治 会員（不動産鑑定士）

問題を一つ「33．
45．
58．
612」これは何の数字の順列でしょう？

第３位 … 和久 英雄 会員（不動産鑑定士）

麻雀の点数？ 違います。囲碁趣味の方なら、常識ですが…。

'
鑑定おおさか No.30

各行事報告平成
平成' 年度
年度

土地月間記念講演会

実施
報告

渉外広報委員会

山内

正己

国土交通省は、毎年10月を「土地月間」とし、10月1日を「土地の日」と定め、普及・啓発活動の充実を図っています。
今年度は、『土地活用みんなで創る美しいまち』を標語として、国及び地方公共団

体さらには関係団体等が主体となって、全国的な普及・啓発活動を展開することとしております。
平成19年10月3日、ホテルグランヴィア大阪20階名庭において（社）大阪府不動産鑑定士協会・近畿不動産鑑定士協会連合会・（財）土地情報センター主催により、また大阪府・大阪市の後援をいただき、平成19年度土地月間記念講演会を開催しました。

13：00

13：20

近畿不動産鑑定士協会連合会 熊関西大学・政策創造学部教授 白澤一郎会長が挨拶を行ない、記念

石真澄先生より「高齢化社会に向講演会開会となった。

けた居住環境づくり」を約90分にわたり講演していただきました。

13：05 （社）日本不動産鑑定協会理事・地（詳細は次項）

価調査委員会 百合口賢次副委員長より「最近の地価動向」につい14：55 （社）大阪府不動産鑑定士協会 松て平成19年都道府県地価調査結果

本信義会長が謝辞を申し上げ、閉を基に基調報告していただきました。

会となった。

熊澤一郎 近畿連合会会長

百合口賢次 本部副委員長!
鑑定おおさか No.30

松本信義 大阪士会会長

白石先生の講演テーマの「高齢化社会に向けた
居住環境づくり」は、国土交通省の政策分野である「暮らし」になり、講演では豊富なデータとともに、これからの住宅・各地のまちづくりの実例も紹介していただきました。
現実に近づきつつある高齢化社会について、会関西大学 政策創造学部

員の不動産鑑定士のみならず、一般の方にも分か

白石 真澄 教授

るように簡単な表現で説明いただき、とても参考になりました。

白石 真澄 氏 プロフィール
経 歴
１９５８年
１９８７年

講演の内容としては、以下の5項目です。
1．はじめに（少子高齢化の現状説明）

１９９０年

2．日本の高齢化について

２００２年
２００７年

3．少子高齢化に伴って生じてくる課題

大阪生まれ
関西大学大学院工学研究科
建築計画学専攻修士課程修了
西武百貨店入社
ニッセイ基礎研究所入社
主任研究員を務める
東洋大学経済学部助教授・教授を歴任
現職

主な公職

4．今後の住宅、まちづくりの方向性

内 閣 府

教育再生会議委員
規制改革会議委員

5．不動産業界やそれに関連する業界に

国土交通省

社会資本整備審議会
交通政策審議会求められること

その他
ピンポン（TBS系、
レギュラーコメンテーター）

当日は、一般大阪府民のほか、近畿の会員も多数ご参加いただき、盛会裡に記念講演会を実施出来ました事を厚く感謝いたします。
（やまうち まさみ・大和不動産鑑定（株））!
鑑定おおさか No.30

寺島尚正ラジオパンチ！
（文化放送）

著 書「バリアフリーのまちづくり／超高齢社会への環境整備」（日本経済新聞社）「少子社会への11人の提言」（共著、
ぎょうせい）

他多数

各行事報告土地月間 無料相談会

相談員にに参 加 ししてて業務推進委員会伊藤暢昭

小生はどちらかというと、大阪府不動産鑑定な内容の問題を抱えているのだろうか、価格水士協会の活動には関心が低い方でしたが、西浦準についてなら多少の自信はあるけど、税務の宣行先生から業務推進委員会へ誘われたのが始問題なら不勉強のため自信は無いなァ、敷地境

まり。当初、業務推進委員会といえば自己の事

界のトラブルも難問やし、とか少なからず不安

務所経営の業務拡張にプラスなるだろうとの浅を抱えながら、相談員の席に着いたものです。

はかな性根から参加したわけですが、無料相談会を担当するのが業務推進委員会。この無料相談会の実績は、今や「日本一の称号」であり、その内容は別掲表（P.34）のデータの通り。
さて、業務推進委員会の委員として、小生は図らずも無料相談会の相談員になる羽目となった。
そこで、無料相談会には三種類あることを知った。

慣れない頃は、相談の内容から、知ったかぶ
りの回答はマズイと思い、たびたび受付を担当している不動産鑑定士諸兄にこれこれの内容

だけどどう回答するのがいいかなぁ、などとアドバイスを求めながら回答していた。その後、相談員の回数を重ね、いわゆる場数が増えましたが、難問に当たると自分だけの知識の範囲で
北浜の士協会事務所にて催されている定例の無回答はせずに、諸兄の知見を求めて回答するよ料相談会。春4月と秋10月の月間無料相談会。春

う心がけている。

4月は「不動産鑑定評価の日」に基づく協会挙げ

不動産相談というよりも、中には、親子の関係、ての行事であり、秋10月は「国土交通省が主催

嫁姑の関係など愚痴や人生相談に近いものもある。

する土地月間」に参加しての行事である。

だから、ヘタに回答すると火に油を注ぐ事にな

相談員となった当初、相談に来る人は、どんりそうで、回答しづらいものもある。そんな場!
鑑定おおさか No.30

合は、何の問題解決にもならなくてご免なさい、くなった」、「どうしたらいいのか方向性が見と言う事にしている。

えてきた」、等々…。
絵画展の案内をしたいので住所を教えてと言われ、19年夏の絵画展の案内状に添えて円満に解決した旨の記述があり、相談員冥利に触れる思いがした。この正月にも河内100人展の案内状が届き、そっと鑑賞に伺い、その人の朱の色遣
いに感じ入る事が出来た。
どうでしょうか、士協会の活動にどちらかというと関心が低い貴方、関心がマアマアある貴方、相談者自身の心の内を吐露するというか、誰関心を強く持っている貴方、業務推進委員会のかに聞いてもらいたい、しかも、知人や地縁やメンバーから相談員のお誘いがあれば一度引き

血縁に何等無関係な人に聞いてもらいたい、相受けて見られたらどうでしょうか。分科会で幹談したことが知人や地縁や血縁に漏れ伝わらない、

事を通して相談員の参加のお誘いがあれば手をということで喋るだけ喋って、気持ちが軽くな挙げて見られたらどうでしょうか。

ったと言って帰っていかれる人もいる。

相談を受けることによって、自分の至らないでも、不動産鑑定士の範疇を超える法律内容部分が見えてきたり、どの部分を再勉強しておや事柄を含む相談もあり、内容によっては弁護

こうとか、或いは、アドバイスのやりとりから

士会や各士業会などの相談会等を紹介するよう相談員同士の絆が結ばれる、とかのメリットもにしている。

あります。

相談者が帰られる時に、アンケートに記入を

オチは特別ないのですが、このあたりで筆をお願いしている。その中に、相談会置きます。

の満足度について、「不満」、（いとう のぶあき・信和不動産鑑定事務所）「普通」、「まあまあ満足」、「満足した」の項目があるのですが、無料だからでな
く各相談員が熱心な取組の回答をしておられるので、大半が「まあまあ満足」、「満足した」に丸印を付けていただいている。記述欄には、「来て良かった」、「無料相談会の事をもっと宣伝して」、「気持ちが軽!!
鑑定おおさか No.30

各行事報告●平成19年度｢土地月間｣無料相談会実施報告
協会会場 守口会場 堺会場 協会会場 豊中会場 八尾会場 岸和田会場 協会会場 東大阪会場 協会会場 天六会場 協会会場 合計
1．
会場名
10/3
（水） 10/6（土） 10/6（土） 10/10（水）10/11（木）10/13（土）10/13（土）10/17（水）10/20（土）10/24（水）10/27（土）10/31
（水）
開 催 日
13:00
13:00
10:00
10:00
13:00
10:00
10:00
10:00
13:00
10:00
13:00
10:00
開始時間
16:00
16:00
16:00
16:00
16:00
16:00
16:00
16:00
16:00
16:00
16:00
16:00
終了時間
屋内
屋内
屋内
屋内
屋内
屋内
屋内
屋内
屋内
屋内
屋内
屋内
場
所（屋内・屋外）
晴
計12会場
晴
晴
晴
晴
晴
晴
晴
晴
晴
晴
曇時々雨
天
候（晴・曇・雨）
8
11
3
8
5
11
9
4
8
8
4
3
82
2．
相談員
9
13
3
12
11
9
18
11
11
9
4
12
122
3．
相談者 男
8
14
2
11
11
24
16
10
4
7
5
6
118
女
0
不明
17
27
5
23
22
33
34
21
15
16
9
18
240
計
無料相談を何で知りましたか
4．
1
1
1
3
a.新 聞
b.テレビ
c.ラジオ
d.広 報
①都道府県
②市・区
③町・村
e.官庁からの紹介
①都道府県
②市・区
③町・村
f .宅地建物取引業者からの紹介
g.不動産鑑定業者からの紹介
h.看板・ちらしを見て
i .その他
計

0
0
26

9

8

14

6

10

（5）

（2）

（6）

（10）

（4）

（12）

4

9

（4）

（3）

（3）

（7）

（6）

（23）

（1）

0

1

0

2

0

5

1

106

（9）

（3）

（1）

（53）

（5）

（2）

14

0

（53）
（0）

1

0

0

3

0

0

1

（3）
（2）

（1）

（1）

8
（3）

（1）

（5）
（0）
0
0

6

5

5

10

8

13

4

8

5

23

36

10

5

3

2

1

8

5

46

5

17

9

245

大阪府 大阪府 大阪府
八尾市 岸和田市 大阪市 東大阪市 大阪市

大阪府

大阪府

大阪市

大阪市

11

7

1

2

5

2

2

18

15

34

22

23

27

16

後援をうけた都道府県市区町村名 大阪府
5．
及び団体名（国土交通省を除く） 大阪市

大阪府

大阪府

大阪府

大阪府

大阪府

大阪府

守口市

堺市

大阪市

豊中市

82

複数回答有 複数回答有

（共催）
計
6．
その他
相談内容内訳件数（複数回答含）
7．
12
Ⅰ．
価
格
10
a．
水
準
2
b．
売買交換
c．
鑑定評価
d．
そ の 他
2
Ⅱ．
賃貸借（a+b）
2
a．
賃
料
（2）
①地 代
②家 賃
③その他
0
b．
権利関係
①借地権割合②更新料・名義書替料等
③立退料
④その他
1
Ⅲ．
税 務
a．
売
買
b．
交
換
1
c．
相
続
d．
そ の 他
1
Ⅳ．
有効利用
1
a．
有効利用
b．
そ の 他
3
Ⅴ．
その他
a．
道
路
b．
相
隣
1
c．
登
記
d．
資金相談
e．
補
償
2
f．
そ の 他
19
合
計

計8箇所

2
1
1

11
3
（1）
（2）
8
（1）
（2）
（5）
0

0

6
1
1
1
3
19

17
10
6
1
8
5
（3）
（2）
3

18
3
4
9
2
5
4
（2）
（2）
1
（1）

（3）
4
1

5

3

4
1
4
3
1
8
1
1
2
1
1
2
40

2
1
1
5
1
2

2
36

9
6
3

3
1

（1）
2

（1）
（1）
2
2

16
12
4

6
5
（2）
（1）
（2）
1

（1）
1

3
1
2

2
1
（1）
1
（1）

0

16
2
4
8
2
6
2
（1）
（1）
4
（1）
（1）
（1）
（1）
4
1
3

1

15
12
1

（2）
（4）
11
1
6
4
2
2

0

0

2
2

7
1
3
1

6
1
2
1

6
1

6
1
1
1
1

5

2
34

3
46

2
21

2
29

!"
鑑定おおさか No.30

4
11

7
3
（1）

（1）
0

（2）
4

0

（1）
（3）
2

（1）
（1）
0

5
5

1
2
13
6
（2）
（2）
（2）
7
（1）

0

1

3
3
（2）

6
1
2
2
1
6
4
（2）
（1）
（1）
2

2
1

0

0

2

1
1
4
4

0

4

3

2

1
1

1

5

1
22

1
15

121
64
29
20
8
72
39
（18）
（10）
（11）
33
（5）
（1）
（11）
（16）
30
5
0
19
6
15
13
2
59
6
13
11
3
2
24
297

各行事報告

第!回

合
合同
同市
市民
民無
無料
料相
相談
談会
会
業務推進委員会

豊田

健治

されました。

平成19年12月5日（水）、大阪自由業団体

相談者数は第1回では200数十名ありまし連絡協議会主催の第3回合同市民無料相談会

たが第2回及び今回は60数名でした。今回のが開催されました。

当士協会での相談数は単独相談0件、弁護士

大阪自由業団体連絡協議会とは我々不動との合同相談が2件でした。

産鑑定士のほかに行政書士、公証人、公認会計士、司法書士、社会保険労務士、税理士、

第1回のときはお昼にTV（NHKと毎日放

土地家屋調査士、弁護士、弁理士の10団体送）で放送され、そのため午後は相談者がから構成される協議会で昭和40年代から活

会場からあふれるくらいでしたが、第2回及動しています。

び今回はマスコミの取材・放送がなかった
ことが相談者数が伸び悩んだ大きな要因と協議会を構成する多くの会で有料・無料

思われます。

の相談会が開催されていますが、これだけの有資格者が一堂に会した「ワンストップ

マスコミで放送されたら大きな反響が期サービス」の無料相談会はそうありません。

待されますが、大きな事件が起こったらそしかし、合同市民無料相談会が開催されちらに行ってしまうという流動的な面があるようになったのはごく最近で、第1回は平るのでマスコミに頼り過ぎず、府政便りや成16年（司法書士会が幹事役）、平成17年

府下各市の広報誌への掲載を地道に働きかは開催されず、第2回は平成18年（当士協会

けようと話し合っております。

が幹事役）でした。

まだ始まったばか

今回は行政書士会がりと言っていい合同

幹事役を務められ、

市民無料相談会の発

大阪市を共催にする展・普及のために当ことに成功し、大阪士協会も一構成員と市24区の区民便りにして支えていく必要

相談会の案内が掲載があると思います。
（とよだ けんじ・（有）豊田不動産鑑定）!#
鑑定おおさか No.30

「鑑定おおさか」への寄稿を募集いたします
渉外広報委員会では、年に2回、会報「鑑定おおさか」を発行しております。
その内容については、
どのようなテーマにするか、堅い方が良いのか、柔らかい方が喜ばれるのかetc、委員一同、常に頭を悩ませています。
当委員会では、常に会員の皆さんからの寄稿文をお待ちしております。
お題目は、鑑定にまつわるエピソード、近況報告、紀行文etc、
なんでも結構ですので、どしどしお寄せください。
また、「鑑定おおさか」の表紙・裏表紙などを飾るお写真も募集いたします。
写真にまつわるエピソード等を書き添えてご応募ください。

「鑑定おおさか」へのご意見、ご要望等もお待ちしております。
協会宛、郵送またはメール（main@rea-osaka.or.jp）でお送りください。
寄稿文は1,000文字程度でお願いします。また、写真もあれば添付してください。
内容によっては、掲載できない場合もございます。ご了承ください。
このたび当会HPで、過去に発行しました「鑑定おおさか」を全てPDFで御覧いただけるようになりました。

当協会ＨＰに会員各社のＨＰのリンクを希望される方も募集しております
当協会ホームページ内の「会員名簿」（業者名）から各業者会
員のホームページへリンクを行っております。
リンクを希望される方は、トップページの最下欄にあるメールアドレス宛、業者名、
リンク先のホームページアドレスをお知らせください。
（募集の内容は会員業者のホームページへのリンクのみです。業者及び会員個人のメールアドレスの掲載・リンクは行いません。）
メール宛先：main@rea-osaka.or.jp


鑑定おおさか No.30

大切な不動産の事で疑問や知りたいことなどがありましたら、市民の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。どんなささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

至 大阪

市大 図中
役阪 書之
所
館島

毎月 第1・第3水曜日

御
堂
筋

土佐堀川

筋

京阪電鉄


み
ず
ほ
銀
行

至 本町

交 通

祝日・年末年始はお休みです。

堺

京阪電鉄 淀屋橋駅
地
下
鉄
御
堂
筋
線
淀
屋
橋
駅

ご相談日

至 天六

公中
会之
堂島

三
休
橋
筋

 大
出 阪
口
︵ グ
大 リ
阪 ー
グ ン
リ ビ
ー
ン ル
ビ
ル
内
︶

野出

小 村口
寺 證
プ 券
ラ
ザ
（4F）

時

北浜駅

地
下
鉄
堺
筋
線
北
浜
駅

間

13：00〜16：00 予約不要

証
券
取
引
所

受付は15：30までに窓口へお越しください。

場

所（社）大阪府不動産鑑定士協会・事務局

至 堺筋本町大阪市中央区北浜2-5-23 小寺プラザ4F

地下鉄・京阪電鉄「北浜」駅下車  出口より徒歩約1分
地下鉄・京阪電鉄「淀屋橋」駅下車  出口より徒歩約1分

社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
 （） 

編
集
後
記

 

鑑定おおさか節目の30号発刊にあたり、会等、府民にアピールできる場では、会員

日本公認会計士協会近畿会中務会長と公認の皆さんの貢献がいっそう目立ちました。

会計士安田様より提案を頂き、今後両専門

また、渉外広報委員会では特集タワーマ

業の連携につながるものと感謝いたします。

ンション・鑑定便利グッズについて渾身の平成19年9月以降の行事報告について親睦レポートを頂き、30号記念に華を添えてもは季節柄スポーツ等の行事が多く、会員がらいました。

心身ともにリフレッシュしている様子が伺

今後も元気な大阪士会をより一層お伝ええます。10月土地月間では不動産無料相談

できれば幸いです。


鑑定おおさか No.30

■ 表 紙 ータワーマンションのある風景ー 難波橋から■ 裏表紙 平成20年新年賀詞交歓会
写真／渉外広報委員会

会報第30号／平成20年3月発行

編

発

行 社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0041
大阪市中央区北浜2丁目5番23号小寺プラザ4階
TEL（06）6203-2100

印

刷 （株）三菱電機ドキュメンテクス〒661-0001
兵庫県尼崎市塚口本町6丁目12番1号
TEL（06）6422-1900

集 社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 渉外広報委員会
http://www.rea-osaka.or.jp/