2022 年 11 月 24 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
大 阪 市 北 区 茶 屋 町 1 9 番 1 9 号
阪 急 阪 神 リ ー ト 投 資 法 人
代 表 者 名執 行 役 員白 木義 章（コード番号：8977）
資産運用会社名阪 急 阪 神 リ ー ト 投 信 株 式 会 社
代 表 者 名代表取締役社長
白 木義 章問 合 せ 先財務・ＩＲ部長
岡 野清 隆TEL. 06-6376-6823

国内不動産の取得に関するお知らせ
阪急阪神リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社である
阪急阪神リート投信株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下記のとおり資産の取得を決定いたしましたので、お知らせいたします。

記
１．取得の概要（１）H-CUBE KITAAOYAMA①特定資産の種類：所有権②物件名称：H-CUBE KITAAOYAMA③取得予定価格：

1,410,000,000 円(取得諸経費､固定資産税､都市計画税及び消費税等を除く）④鑑定評価額：1,490,000,000 円(価格時点：2022 年 10 月 31 日)⑤取得予定日：2022 年 12 月 1 日⑥売主：

阪急阪神不動産株式会社⑦媒介の有無：なし⑧取得資金：

本日付「資金の借入れに関するお知らせ」に記載の新規借入金（２）H-CUBE MINAMIAOYAMA Ⅱ①特定資産の種類：所有権②物件名称：

H-CUBE MINAMIAOYAMA Ⅱ③取得予定価格：

3,468,000,000 円(取得諸経費､固定資産税､都市計画税及び消費税等を除く）④鑑定評価額：3,540,000,000 円(価格時点：2022 年 10 月 31 日)⑤取得予定日：2022 年 12 月 1 日⑥売主：

阪急阪神不動産株式会社⑦媒介の有無なし⑧取得資金：

本日付「資金の借入れに関するお知らせ」に記載の新規借入金

1２．取得の理由
規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、スポンサーグループである阪急阪神不動産株式会社が開発した東京都心部の複合施設「H-CUBE KITAAOYAMA」と都市型商業施設「H-CUBE MINAMIAOYAMA Ⅱ」の 2物件（以下「本取得予定資産 2 物件」と総称します。
）を取得することにより、バランスの取れたポートフォリオの構築とポストコロナ期に向けた着実な成長を図るものです。同時に、安定的な財務運営により維持している借入余力を活用し、物件取得をすることで、より一層の分配金水準の向上を図ります。なお、
本取得予定資産 2 物件の取得は、首都圏での事業展開を重要な戦略の一つとして掲げるスポンサーグループの短期回収型事業との連携を図ったものです。
本取得予定資産 2 物件は、2021 年 12 月に取得した「H-CUBE MINAMIAOYAMA」に続く、スポンサーグループの首都圏における開発案件「H-CUBE」シリーズ(注 1)です。両物件ともに、国内外のファッションブランドの路面店が集積する表参道・青山エリアに位置する物件で回遊性の高い通りに面する角地に立地し、エリア内での優位性の高いロケーションにより中長期的に継続した店舗出店ニーズが期待できると判断しました。一方で、いずれの物件についても運用ガイドラインに定める投資基準の一部（注 2）において、数値基準を下回る点がありますが、本投資法人が近隣エリアに保有する「北青山 3 丁目ビル」及び「H-CUBEMINAMIAOYAMA」が安定した収益性を堅持していることから、本取得予定資産 2 物件の収益力も安定性を有すると考えられ、一定の利回りが確保できる適正価格での取得が可能であることから、本取得予定資産 2物件の取得がポートフォリオの質の向上に寄与し、投資主利益に資すると判断しました。
なお、本取得実施後のポートフォリオ全体の平均償却後利回りは、第 34 期末（2022 年 5 月期末）時点の 3.5％と同水準を維持する予定です。
（注 1）「H-CUBE」シリーズ「H-CUBE」は、スポンサーグループが「街を想い続ける」をコンセプトに、首都圏において開発を進める、路面型の低層商業施設です。スポンサーグループが関西圏で培ってきた街づくりのノウハウを活かし、時代とともに変わりゆくトレンドや生活者のスタイルに合わせて展開していきます。“キューブ（立方体）”を組み合わせたような、シンプルで洗練された施設形状や、前面道路に向けて設置された大きなウィンドウが特徴であり、本施設を訪れるお客様に多様なトレンドをお届けし、街のにぎわいを演出します。
（注 2）本資産運用会社の運用ガイドライン（内規）における数値基準
・都市型商業用施設： 原則として、延床面積 500 ㎡以上
・事務所用施設:
原則として、延床面積 3,300 ㎡以上

本取得予定資産 2 物件の取得決定に際しては、以下の点を評価しました。
（１）H-CUBE KITAAOYAMA
本物件は、東京メトロ（銀座線・千代田線・半蔵門線）が接続する「表参道」駅から徒歩 3 分の距離に立地している複合施設（商業及び事務所用途）です。
本物件は、青山通りよりやや西側に入った青参道・青神道（北青山エリアの青山通り～神宮前に抜ける小路とその周辺を指す）エリアに位置し、個性を求める顧客や、メインストリート沿いの喧騒から離れて街歩きを楽しみたい顧客の回遊が見られる、飲食店、ファッション系物販店、アパレル店舗兼ショールーム、ヘアサロンなどが集積するエリアです。その中でも、本物件は、青神道沿いの角地に立地し、建物は、地下 1 階・地上 2 階建て、ファサードは全面ガラス張りとなっており、視認性は良好です。路面店としてのポテンシャルは高く、感度の高い来街層とマッチする施設特性となっており、賃貸需要が見込めると判断しました。
また、本物件には事務所兼ショールームとして Animoca Brands 株式会社とヘアサロンである YVESS が入居しています。

2

（２）H-CUBE MINAMIAOYAMA Ⅱ
本物件は、東京メトロ（銀座線・千代田線・半蔵門線）が接続する「表参道」駅から徒歩 2 分の距離に立地している都市型商業施設です。
本物件が立地する南青山エリアは、ファッション感度・ライフスタイル感度の最も高いエリアであり、デザイナーズブランドや高感度ファッション路面店の出店ニーズも高い日本を代表するエリアです。その中でも、本物件は、みゆき通りと骨董通りを結ぶ回遊性の高い通りに面し、表参道交差点につながるみゆき通りから入って至近の角地に立地しています。建物は、地下 1 階・地上 2 階建て、全面ガラス張り、南・北で 2 分割された構成となっており、両区画とも通りからの視認性は良好です。また南側区画には屋上テラスが付帯しており、定期的にイベント等を開催することにより情報発信や体験の場として利用することが可能です。南青山エリアの路面店集積エリア、みゆき通りと骨董通りを結ぶ主力線上に立地するため路面店としてのポテンシャルは高く、加えて、本物件は当該エリアで出店を希望するブランド規模とマッチする施設特性となっており、賃貸需要が見込めると判断しました。
また、本物件には、ファッションブランドである PERVERZE THE EMBODIMENT STORE と高機能アスレティックウェアブランドである lululemon Aoyama が入居しています。

【ポートフォリオの状況】
取得予定資産第 34 期末
2022 年 5 月期末

H-CUBEKITAAOYAMAH-CUBEMINAMIAOYAMA Ⅱ

32物件

1物件

1物件

取得予定日

2022 年
12月1日

2022 年
12月1日

取得予定価格1,410百万円

3,468百万円

物件数本取得予定資産
取得後
（注3）

34物件

資産規模

168,643百万円（平均）
ＮＯＩ利回り（注 1）

4.6％

3.4％

3.4％

4.6％

（平均）
償却後利回り（注 1）

3.5％

3.2％

3.3％

3.5％

含み損益（注2）

32,308
百万円

57
百万円

36百万円

32,822
百万円

173,521百万円（注1） （平均）ＮＯＩ利回りについては、各物件の年間の不動産賃貸事業収入と不動産賃貸事業費用の差額に減価償却費を加えたものの合計を、取得予定価格の合計で除した数値を記載しています。
（平均）償却後利回りについては、各物件の年間の不動産賃貸事業収入と不動産賃貸事業費用の差の合計を、取得予定価格の合計で除した数値を記載しています。なお、（平均）ＮＯＩ利回り及び（平均）償却後利回りについては、以下の数値に基づき計算しています。
・第34期末：第34期の実績値
・取得予定資産：鑑定評価書に記載されたＤＣＦ法における初年度の運営収益及び運営費用を使用しています。
・本取得予定資産取得後： 第34期の実績値に、上記に記載の取得予定資産の数値を加算した数値（注2） 鑑定評価額と帳簿価額の差額を記載しており、以下の数値に基づき計算しています。
・取得予定資産：取得予定価格に本投資法人の会計方針に則り資産計上すべき取得費用を加算した帳簿価額（見込額）を基に計算した数値
・本取得予定資産取得後： 第34期末時点の含み損益から、取得予定資産の含み損益、第35期の資本的支出及び減価償却費の見込み額を加減算した数値（注3） 本取得予定物件取得後の各数値は、第34期末時点から取得予定資産の取得のみを考慮した数値（含み損益は、第35期の資本的支出及び減価償却費の見込み額も加減算した数値）を記載しており、実際の数値とは異なる場合があります。

3３． 取得予定資産の内容（１）H-CUBE KITAAOYAMA
物件名称

H-CUBE KITAAOYAMA

特定資産の種類

所有権

取得予定価格1,410,000,000 円

鑑定評価額
所在地 住居表示
建ぺい率

1,490,000,000 円(価格時点：2022 年 10 月 31 日)（評価機関：大和不動産鑑定株式会社）
東京都港区北青山三丁目 13 番 7 号
80％

竣工年月

2021 年 2 月
鉄骨・鉄筋コンクリート

容積率

160％

構造／階数

土地

造陸屋根／地下 1 階付き
2 階建

建物
用途地域

第一種住居地域

用途

店舗

敷地面積

254.86 ㎡

延床面積407.24 ㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

設計会社

株式会社アール・アイ・エー

施工会社

加和太建設株式会社

建築確認機関日本 ERI 株式会社

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

地震ＰＭＬ（評価機関）

8.1％（株式会社イー・アール・エス、応用アール・エム・エス株式会社）

担保設定の有無なし

その他特筆すべき事項なし（２）H-CUBE MINAMIAOYAMA Ⅱ
物件名称

H-CUBE MINAMIAOYAMA Ⅱ

特定資産の種類

所有権

取得予定価格3,468,000,000 円

鑑定評価額
所在地 住居表示
建ぺい率

3,540,000,000 円(価格時点：2022 年 10 月 31 日)（評価機関：大和不動産鑑定株式会社）
東京都港区南青山五丁目 5 番 1 号
80％

竣工年月

2021 年 12 月
鉄筋コンクリート造

容積率
土地
用途地域

160％

構造／階数

2 階建

建物

第二種中高層住居専用
地域

陸屋根／地下 1 階付き

用途

店舗

敷地面積

307.43 ㎡

延床面積448.41 ㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

設計会社

株式会社アール・アイ・エー

施工会社

坪井工業株式会社

建築確認機関日本 ERI 株式会社

ＰＭ委託先

阪急阪神ビルマネジメント株式会社

地震ＰＭＬ（評価機関）

8.5％（株式会社イー・アール・エス、応用アール・エム・エス株式会社）

担保設定の有無なし

その他特筆すべき事項なし

4４． 賃貸借の概要（１）H-CUBE KITAAOYAMA
テナントの総数2主要テナント

Animoca Brands 株式会社、株式会社 SUNAO

年間賃料

非開示（注 1）

賃貸可能面積386.03 ㎡（注 2）

賃貸面積386.03 ㎡（注 2）

稼働率100.0％（注 3）

敷金・保証金非開示（注 1）

（注1） テナントの同意が得られていないことから非開示といたします。
（注2） 本日現在のテナントとの賃貸借契約に定める面積を記載しております。
（注3） 賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合です。

（２）H-CUBE MINAMIAOYAMA Ⅱ
テナントの総数2

主要テナント株式会社 IMCF、lululemon athletica JP 合同会社

年間賃料

非開示（注 1）

賃貸可能面積427.33 ㎡（注 2）

賃貸面積427.33 ㎡（注 2）

稼働率100.0％（注 3）

敷金・保証金非開示（注 1）

（注1） テナントの同意が得られていないことから非開示といたします。
（注2） 本日現在のテナントとの賃貸借契約に定める面積を記載しております。
（注3） 賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合です。

５． 取得先の概要
名称

阪急阪神不動産株式会社

所在地

大阪市北区芝田一丁目1番4号

代表者の役職・氏名 代表取締役社長

阪急ターミナルビル内

諸冨 隆一

主な事業内容不動産業 等

資本金

12,426百万円（2022年3月31日現在）

設立年月日

1947年2月17日

直前事業年度の純資産 152,160百万円、総資産 549,809百万円

純資産及び総資産（2022年3月31日現在）

大株主及び持株比率 阪急阪神ホールディングス株式会社

100％

本投資法人の投資主（所有投資口の割合：3.22％）です。
資本的関係

本資産運用会社の親会社（持株比率100％）であり、投資信託及（以下「投信法」
び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号）といいます。）に定める利害関係人等に該当いたします。

本投資法人又は人的関係

本資産運用会社との本投資法人・本資産運用会社と該当会社との間には、記載すべき人的関係はありません。
（本日現在）
本投資法人の業務受託者等に該当します。また本資産運用会社関係取引関係の入居する不動産の賃貸人等に該当します。
上記のほか、本資産運用会社との間で情報共有等に係る協定書を締結しています。

関連当事者等への本資産運用会社の親会社（持株比率100％）であり、関連当事者該当状況に該当します。

5

６． 物件取得者等の状況（１）H-CUBE KITAAOYAMA
前所有者

前々所有者

会社名

阪急阪神不動産株式会社

特別な利害関係に

上記「５．取得先の概要」をご参照ある者との関係ください。

取得経緯・理由等

開発目的

－

取得時期

2017 年 4 月 27 日（土地）

－

取得価格

特別な利害関係にある者以外－

１年を超えて所有しているため、－記載を省略しております。

（２）H-CUBE MINAMIAOYAMA Ⅱ
前所有者

前々所有者

会社名

阪急阪神不動産株式会社

特別な利害関係に

上記「５．取得先の概要」をご参照ある者との関係ください。

取得経緯・理由等

開発目的－

取得時期2019 年 12 月 3 日（土地）

－

取得価格

特別な利害関係にある者以外１年を超えて所有しているため、記載を省略しております。

－－

７． 利害関係人等との取引本取得予定資産の取得先は、投信法に定める利害関係人等に該当することから、本資産運用会社の運用ガイドラインに定める利益相反取引ルール、投資運用委員会規程及びコンプライアンス委員会規程等に基づき、同物件の取得について本資産運用会社の投資運用委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会における審議・承認を得ています。

８．媒介の概要
該当ありません。

９． 決済方法等
取得予定日に、代金一括決済

10. 取得の日程
2022 年 11 月 24 日

本資産運用会社の取締役会において取得を決議

2022 年 11 月 25 日

売買契約締結（予定）2022 年 12 月 1 日

代金支払及び取得（予定）611. 今後の見通し
本物件取得に伴う 2022 年 11 月期（第 35 期：2022 年 6 月 1 日～2022 年 11 月 30 日）の運用状況の予想への影響はありません。また、2023 年 5 月期（第 36 期：2022 年 12 月 1 日～2023 年 5 月 31 日）の運用状
況の予想への影響は軽微ですが、2023 年 5 月期の運用状況の予想については、2023 年 1 月 20 日公表予定の 2022 年 11 月期決算短信にてお知らせいたします。
以＊ 本投資法人のウェブサイト

https://www.hankyuhanshinreit.co.jp/＜添付資料＞
・参考資料 1

鑑定評価書の概要

・参考資料 2

本取得予定資産 2 物件取得後の不動産ポートフォリオ

・参考資料 3

物件写真及び周辺案内図

7上参考資料 1＜鑑定評価書の概要＞
H-CUBE KITAAOYAMA

物件名
鑑定評価額

1,490,000,000 円

鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2022 年 10 月 31 日
項

目

収益価格

数値

根拠等

1,490,000,000 円

直接還元法による収益価格

1,540,000,000 円(1) 運営収益（①＋②－③）①

貸室賃料等収入

②

その他収入

③

空室損失等

非開示（注）(2) 運営費用（①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧）①

維持管理費等

②

水道光熱費

③

修繕費

④プロパティマネジメントフィー⑤

テナント募集費用

⑥

公租公課

⑦

損害保険料

⑧

その他費用

(3) 運営純収益（ＮＯＩ＝(1)－(2)）(4) 一時金の運用益(5) 資本的支出(6) 純収益（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）

非開示（注）

47,357,968 円
616,443 円

運用利回りを運用的側面と調達的側面双方の観点から査定し、想定預かり敷金等に乗じて査定

278,320 円

類似不動産の資本的支出を参考に査定

47,696,091 円(7) 還元利回り
ＤＣＦ法による価格

3.1％

対象不動産の立地条件、建物条件、契約条件等を総合的に勘案のうえ査定

1,470,000,000 円

割引率2.9％類似の不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性を総合的に勘案して査定

最終還元利回り

3.3％

還元利回りを基礎として、将来における不確実要素を総合的に勘案して査定

積算価格

1,320,000,000 円

土地割合92.0％

建物割合

8.0％

試 算価格 の調整
及 び鑑定 評価額の決定に際し、留意した事項

対象不動産は地下鉄銀座線外「表参道」駅の南西方約 230ｍ付近に存する商業施設です。周辺には感度の高いブランドショップやショールーム等が点在しており、良好な立地環境にあるといえます。
本件では、直接還元法と DCF 法を併用して収益価格を 1,490,000,000 円と査定し、積算価格を参考の上、鑑定評価額を1,490,000,000 円と決定致しました。

不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定を行った場合でも、鑑定評価を行う
不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
（注）賃料等の開示につき取得先からの同意を得られていないこと、また、本評価においては実績値に基づく数値を参考としており、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示といたします。

8

＜鑑定評価書の概要＞
H-CUBE MINAMIAOYAMA Ⅱ

物件名
鑑定評価額

3,540,000,000 円

鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2022 年 10 月 31 日
項

目

収益価格

数値

根拠等

3,540,000,000 円

直接還元法による収益価格

3,630,000,000 円(1) 運営収益（①＋②－③）④

貸室賃料等収入

⑤

その他収入

⑥

空室損失等

非開示（注）(2) 運営費用（①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧）⑨

維持管理費等

⑩

水道光熱費

⑪

修繕費

⑫

プロパティマネジメントフィー⑬

テナント募集費用

⑭

公租公課

⑮

損害保険料

⑯

その他費用

(3) 運営純収益（ＮＯＩ＝(1)－(2)）(4) 一時金の運用益(5) 資本的支出(6) 純収益（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）

非開示（注）

111,683,653 円
1,278,997 円
304,920 円

類似不動産の資本的支出を参考に査定

112,657,730 円(7) 還元利回り
ＤＣＦ法による価格

運用利回りを運用的側面と調達的側面双方の観点から査定し、想定預かり敷金等に乗じて査定

3.1％

対象不動産の立地条件、建物条件、契約条件等を総合的に勘案のうえ査定

3,500,000,000 円

割引率

2.9％

類似の不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性を総合的に勘案して査定

最終還元利回り

3.3％

還元利回りを基礎として、将来における不確実要素を総合的に勘案して査定

積算価格

2,940,000,000 円

土地割合

95.9％

建物割合

4.1％

試 算価格 の調整
及 び鑑定 評価額の決定に際し、留意した事項

対象不動産は地下鉄銀座線外「表参道」駅の南方約 110ｍ付近に存する商業施設です。周辺には高級ブランドショップ等の路面旗艦店が集積しており、良好な立地環境にあるといえます。
本件では、直接還元法と DCF 法を併用して収益価格を 3,540,000,000 円と査定し、積算価格を参考の上、鑑定評価額を3,540,000,000 円と決定致しました。

不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定を行った場合でも、鑑定評価を行う
不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

（注）賃料等の開示につき取得先からの同意を得られていないこと、また、本評価においては実績値に基づく数値を参考としており、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示といたします。

9参考資料 2
＜本取得予定資産 2 物件取得後の不動産ポートフォリオ＞

10参考資料 3

＜物件写真＞＜周辺案内図＞

11

＜物件写真＞＜周辺案内図＞

12