水戸駅ビルエクセル 基幹設備更新プロジェクト CM業務
老朽化した基幹設備の 全体最適化更新 による、建物の長寿命化 と 省エネ・省CO2 の実現
プロジェクトの背景と目的

施設概要⚫ 建物竣工後、32年間使用を続け、老朽化した電気、空調、衛生の各基幹支援しました。

名用建
延構
所
運
管

CMRが目指したこと 『シンプルかつ明確な目標設定とゴールの共有 』

発注者からの要望事項 と CMRの提案内容

設備の更新プロジェクトです。
⚫ 予算、施工手順、設備機器の納期などを考慮し、設計施工一括発注方式を採用して、設備単位で段階的に更新工事を実施しました。
⚫ 当社は全体基本構想の策定から、設備毎に基本計画の策定、設計施工者の選定、設計・施工マネジメントを実施し、基幹設備の全体最適化更新をプロジェクト全体目標
基幹設備の全体最適化更新の完了～ トータルコストの削減と省エネ・省CO2の実現 ～CMRの業務目標
品質・計画
コスト
スケジュール
省エネ
省CO2

無理・無駄のない実現性の高い更新計画を策定
営業支障を最小限に抑制する
容量・仕様の最適化で更新費用と水光熱費を削減
予算内で老朽化した基幹設備を全て更新する
精度の高いマスタースケジュール（案）を作成
手戻りなく更新工事を遂行する
省エネ・省CO2効果、増減費用などを総合的に評価
環境性能と費用対効果の高い設備機器を追求する

称
途
工積
数者
社
社

物
竣
床面造 ・ 階
有営会
理会

水戸駅ビル エクセル
商業施設
1985年 （1997年西側増築）
32,000㎡
S・RC造 ／ 地下1階、地上8階
東日本旅客鉄道㈱水戸ステーション開発㈱JR東日本ビルテック㈱上水高架水槽

非常用発電機

水戸駅ビル エクセル 建物外観

空冷モジュールチラー～ 発注者側に立った視点での支援 ～～ ベネフィットを追求したマネジメントの遂行 ～要望１ 営業を継続しながら、設備更新工事を完了したい

提案１ 経験豊富な技術者による実現性の高い更新計画の策定

駅ビル、商業施設という特性上、設備更新の期間中も休業ができないため、営業支障を最小限に抑えた更新計画にする必要がある。
要望2 更新費用を押さえて、老朽化した基幹設備を一掃したい

駅ビル、商業施設の居ながら改修工事の経験豊富な電気、機械、構造、計画の技術者が、リスクを先読みし、実現性の高い更新計画の策定を支援。
提案2 設備容量・仕様の最適化によるトータルコストの削減

重大な不具合、事故が発生する前に、限られた予算の中で、全ての老朽化した基幹設備の更新を完了する必要がある。
要望３ 設備更新の必要性を明確化したい

電力・空調負荷の実績値を分析し、実稼働状況に適した容量仕様に見直すことで、更新費用は勿論のこと、水光熱費等も含めたコスト削減を支援。
提案３ 省エネ・省CO2の追求による脱炭素化社会への貢献「故障していないのに更新する必要があるのか？」 、「なにかメリットはないのか？」 、経営層が事業化を検討するための判断材料を提示する必要がある。

設備故障時のリスクと、最適化更新による省エネ・省CO2効果を定量的に提示することで、設備更新をポジティブな取組みに変換し、事業化判断を支援。

CMRがとった手法 『精度の高いマスタースケジュール（案）でプロジェクト課題を顕在化』
プロジェクトの初期段階で商環境を維持しながらの更新実現に必要な全体マスタースケジュール（案）を整理しました。
長期間にわたり段階的に進行する更新工事の全容を掴むことで、プロジェクトの課題を顕在化し、“誰が、何を、いつまでに、どのように”対応するかを可視化・共有して業務を推進しました。
2017年度

2018年度事業方針決定▼衛生設備 更新工事(受水槽、高架水槽 他)

全体
基本構想

電気設備 更新工事(受変電設備、発電機 他)

全体予算仮決定▼2019年度
断水工事
▼衛生竣工
▼基本計画

選定

設計・工事

（5M）

（5M）

（8M）
製作期間

クリティカルパス
基本計画

選定

（7M）

（5M）

（3M）

2020年度停 電 工 事▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼電気竣工▼

高架水槽を統合して発電機更新スペースを捻出

2021年度
空調中間期▼2022年度

空 調 中 間 期
▼▼

空調竣工
▼

短時間の停電工事を20回以上実施
営業を止めることなく電気設備を更新

設計・工事
（20M）
製作期間熱源設備の方式・容量の変更
情報を電気設備の設計に反映

空調設備 更新工事(熱源設備、空調機 他)

空調中間期を利用して熱源設備、空調機を更新

実稼働状況を分析し最適化効果を検証

省エネ・省CO2
効果検証

基本計画

選定

設計・工事

（8M）

（5M）

（27M）

更新範囲・方法、施工手順など更新完了までのシナリオを構築

17台の空調機を館内温度環境を快適に保つために最適な手順で手配

製作期間

CMRがとった手法 『設備・建築・コスト技術者の知見とノウハウを結集したソリューション提供』【 品質・計画 】 に関するソリューション

【 コスト 】 に関するソリューション

【 スケジュール 】 に関するソリューション

【 省エネ・省CO2 】 に関するソリューション

➢ 電気・空調・衛生設備を横串で検討し、設備機器全体でロ―リング計画を策定することで、全体最適化更新の推進を支援しました。
➢ 水戸市役所、駅関係者、構造元設計者など、多数のプロジェクト関係者と協議を重ね、計画・工事の実現性を高めることで、営業を継続したまま老朽化した全ての基幹設備更新の完遂を支援しました。

➢ 過去３年間分の電力・空調負荷を分析、商環境の変化による将来見込み負荷を考慮したうえで容量・台数・仕様の見直しを提案し、予算の適正化と更新費用、水光熱費の削減を支援しました。
➢ 精度の高い基本計画で新規業者が参加し易い競争環境を構築、VEメューにより発注者の変更要望を叶えて、予算内での更新完了を支援しました。

➢ 多数の類似案件の経験を活かして綿密な更新ステップを検討、計２０回以上の停電・切替、空調停止、断水などの営業支障リスクの高い作業をマスタースケジュールに落とし込み、厳格な工程管理を支援しました。
➢ 断水や停電、空調停止の最中や、その前後に必要となる作業工程を実績を元に綿密に検討し、営業支障に配慮した工事進行を支援しました。

➢ 更新前後の電力使用量を分析、電力会社と弾力供給の可否を協議し、高圧受電のままで熱源機器の電化・省エネを支援しました。
➢ モジュール型機器、ＩＮＶ制御など、施設運営形態の変化に対応できる機能を提案、最適化更新後の省エネ・省ＣＯ２効果を報告することにより、施設関係者の環境意識向上にも貢献しました。

更新機器 配置検討図

揚重計画図

設備容量 検討書

設備仕様 総合評価表

プロジェクト ・ 業務の目標達成度✓ 老朽化した基幹設備の最適化更新を完了✓ 更新費用・水光熱費ともに大幅な削減に成功✓ 省エネ・省CO2化を実現して脱炭素化社会に貢献
CMR業務の目標達成度

高圧受電 弾力供給 検討資料

省エネ・省CO2効果 検証資料

付加価値 １. 更新費用を５０％削減し、全体最適化を実現

付加価値 ２. 環境負荷を４０％以上削減し、脱炭素化に貢献

稼働状況に合わせた設備容量・仕様の適正化と複数候補者による公平・公正な競争環境の創出により、コスト削減効果を最大化し、全ての対象設備機器の更新完了を実現しました。

設備更新工事を環境負荷と水光熱費の削減を図るチャンスと捉え、ポジティブな取組みに転換することで、省エネ・省CO2を追求し、施設の脱炭素化と水光熱費の大幅な削減に貢献しました。

＜更新費用の削減効果＞＜省エネ・省CO2 ＆ 水光熱費の削減効果＞✓ 綿密な事前検討により営業支障を最小限に抑制
品質・計画✓ 大きなトラブルなく更新工事を完遂✓ 容量・仕様の最適化と競争効果で更新費用を削減
コスト✓ 高騰する水光熱費も削減して営業利益に貢献✓ 初期設定した工期通りにプロジェクトを進行
スケジュール✓ 設備に重大な不具合が起こる前に更新工事を完了
省エネ✓ 設備機器の電化・高効率化で省エネ・省CO2を実現
省CO2✓ JR東日本グループ保有運営施設の脱炭素化を先導
プロジェクト名称
所在地
種別１
種別２
CM業務委託者名
CM業務委託者
CM業務委託者の所在地に関する情報種別
応募者（法人）名
応募者に関する応募者（法人）の所在地
情報
種別
CMRの参画時期
CMRの選定方法

更新工事中の対応検討資料

最もアピールしたいこと 『単純更新では得られない付加価値を設備の最適化更新で提供』

プロジェクト全体の目標達成度

プロジェクトの基本情報

更新ステップ図

水戸駅ビルエクセル 基幹設備更新プロジェクト CM業務
茨城県水戸市■改修■非住宅建築水戸ステーション開発株式会社
茨城県水戸市■民間法人
明豊ファシリティワークス株式会社
東京都千代田区■ＣＭ専門会社■事業構想段階～■工事段階、■完成後
■特命

更新費用

※ 対象設備全体の更新費用推移※ 2位社以下を平均した提案金額指数は７４▲ 50 %※極めて大きな削減効果を確認できた熱源設備に関する更新前後の一次エネルギー消費量の比較

エネルギー消費量

CO2排出量（ガス）▲ 43 %

10,152 GJ
容量・仕様
最適化

１００７６

競争環境創出（電気）

５０（電気）

契約金額

更新前 2020年

6,275 GJ

1,986 GJ
当初金額

計画概算

設計と施工の発注形式
設計施工者の選定時期
CM業務内容■設計施工一括
設計者の選定■プロポーザル■基本計画完了時
業務契約期間：2017年7月～2022年6月▲ 48 %

水光熱費▲ 20 %

更新後 2022年

工事施工者の選定 ■総合評価

共通業務■発注者の目標・要求の確認と更新 ■プロジェクトの推進と管理■設計者・施工者・監理者の選定・発注 ■プロジェクト構成員の役割分担の明確化と更新■プロジェクト情報管理 ■プロジェクトにおけるリスクについての説明 ■ＣＭ業務報告書の作成

事業構想・基本計画段階
基本設計段階実施設計段階工事施工段階■事業構想 ■基本計画■基本設計の方針検討 ■基本設計への支援と確認 ■基本設計図書等の内容の確認■実施設計の方針検討 ■実施設計への支援と確認 ■実施設計図書等の内容の確認■工事施工準備 ■工事施工 ■竣工・引渡し

完成後■不具合・瑕疵への対応■その他（設備更新前後のエネルギーデータの分析報告）