鑑定おおさか
No.48

■表

紙／「中之島フェスティバルタワー」（写真左）と「中之島フェスティバルタワー・ウエスト」（平成29年４月17日開業）は、高さ約200mのツインタワーとなり街区全体の名称は「フェスティバルシティ」と名付けられます。
■裏表紙／マカオの風景

鑑定おおさか No.48
会報第48号／平成２9年3月発行
編

集

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 広報委員会
http://www.rea-osaka.or.jp/

発行 公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0042
大阪市中央区今橋1丁目6番19号コルマー北浜ビル9階
T E L（06）6203-2100

印

刷 尼崎印刷株式会社〒661-0975
尼崎市下坂部３丁目9番20号
T E L（06）6494-1122 ㈹

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます
鑑定おおさか第48号 もくじ

大 切な「 不 動 産 」を守ります・育てます
あなたの不動産鑑定士
不動産鑑定士によるによる無料相談会
無料相談会
大切な不動産の事で疑問や知りたいことがありましたら、市民の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

②守口会場
③和泉会場

総合経営学部
商学科 教授

加藤

司

広報委員会

田村

周治

大規模商業施設と不動産市場について・・・・・・10

広報委員会

山口

知彦

ショッピングモールの現状・・・・・・・・・・・13

広報委員会

今井

牧子

前兆

広報委員会

柳

貴之

小売業の再編が都市・地域・商業集積間競争に与える影響・・・・ 2

特集

地域の変化を数字でとらえる・・・・・・・・・・ 7

不 動 産 鑑 定 士 による～Nishinariからの地殻変動～・ ・・・・・・16

無料相談会

４月５日（水）・12日（水）・19日（水）13時〜16時

行事開催・参加報告・各種寄稿

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会（大会議室）

大阪市中央区今橋１丁目６−19 コルマー北浜ビル９階
地下鉄堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅１B号出口より徒歩約４分

４月１日（土）10時〜16時

大正区における地域振興策～衰退させないまちづくり～・・・・ 20

大阪市大正区長

筋原章博

親睦行事だより・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23

親睦委員会

富田

浩二

横崎

博一・

平成29年新年賀詞交歓会
ワイン館見学、麻雀大会、
小倉山ウォーキング、親睦ボウリング大会

守口文化センター（エナジーホール）（３階 研修室）
守口市河原町８−22
京阪電鉄「守口市」駅より徒歩約２分

小野愼太郎・４月８日（土）10時〜16時

土地月間記念講演会を聞いて・・・・・・・・・・・・ 26

和泉市いぶき野５−４−７
泉北高速鉄道「和泉中央」駅より徒歩約３分

第 14回

和泉シティプラザ（３階 学習室４）

事務局だより⑤八尾会場

４月15日（土）10時〜16時「妻と同室の独立開業⁈」・・・・・・・・・・・・・・ 32

豊中市立千里公民館（千里文化センター「コラボ」）（２階集会場）

裕

田村

周治

谷口孝太郎

太田 善久
毎月第１大阪アプレイザル
・ 第3水曜日

祝日・年末年始はお休みです。

独立開業しました「10年来の目標をひとつ達成」・・・・・・・・・・・・ 33

まつば不動産鑑定

４月22日（土）10時〜16時

外注の研修を実施、高齢者住宅関連の研修会・・・・・ 34

研修委員長
文夫
13：00〜16：00 大江予約不要

八尾市光町２−40
近鉄大阪線「近鉄八尾」駅より徒歩約５分

関西大学寄付講座に向けて・・・・・・・・・・・・・ 36

八尾市文化会館（プリズムホール）（４階会議室１）

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会
国土交通省・大阪府・大阪市・和泉市・豊中市・守口市・八尾市

貴信

受付は15:30 までに窓口へお越しください。
元20周年記念事業実行委員長

松永明

北浜ビル9階・・ 40 （公社）大阪府不動産鑑定士協会副会長「価格等調査ガイドライン」の遵守に関する研修会・

山内

正己

府民サービス事業委員会

下農

博之

府民サービス事業委員長

山下賢一

平成 28年度「土地月間」無料相談会の報告・・・・・・ 42
地下鉄・京阪電鉄「北浜」駅下車１Ｂ号出口より徒歩約 4 分

定例の不動産無料相談会
公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
TEL (06)6203-2100 URL:http://www.rea-osaka.or.jp/

松葉

コルマー

※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

共催
後援

来島

豊中市新千里東町１−２−２
北大阪急行線「千里中央」駅より徒歩約３分※受付は各会場15 : 30までに窓口へお越しください。※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。

主催

広報委員会

オチを考える・・・・・・・・ 28 （公社）大阪府不動産鑑定士協会事務局長

独立開業しました④豊中会場

大阪商業大学

大規模商業施設定例

平成29年度
平成29年度
不動産鑑定評価の日
不動産鑑定評価の日
①北浜会場

特集

毎月第1・第3水曜日 13:00〜16:00（受付は15:30までに窓口へお越しください｡）

第 12回「専門家による合同市民無料相談会」の報告・・・・ 44
予約不要(公社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。

※開催場所は北浜会場を参照してください。（祝日・年末年始はお休みです｡）

他の近畿各府県の鑑定士協会でも相談会を実施しています。（開催日等は各鑑定士協会にお問い合わせ下さい｡）（公社）大阪府不動産鑑定士協会
大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル9F※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。
※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

編集後記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 46

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
1
鑑定おおさか No.48

小売業の再編が都市・地域・商業集積間競争に

与える影響

特集

年」
（1966年）以降の自動車の普及とともに、変化した買（2016）、西武八尾店（2017）の閉店を打ち出すなど、事い物客のライフスタイルに対応したのが、郊外型SCだっ態は深刻である。地方都市において少子・高齢化が進たのである。その結果として、人々の買い物場所は郊外

み、地域経済の活力が低下する中で中間層も疲弊、さらへシフトし、
やがて中心市街地の商店街の衰退を招くことに郊外型SCとの競争が激化したため、採算が悪化、閉になったのである。

店に追い込まれたのである。
このため、大手百貨店は大都市の旗艦店舗に資源を集中し、逆に大都市では建て

当時は、地代の安い郊外で駐車場を確保したSCを建替えなどに注力ようとしている（詳しくは、後述）。

設し、そうした立地創造によって高められた資産価値を担保として銀行からの借り入れを増やし、更なる多店舗

もちろん、既存業態も手を拱いてきたわけではない。
イ

展開を行うというダイエーの拡大戦略が典型的であった。

オンの場合には、
GMS業態を核店舗としたモールを開発

しかし、91年のバブル経済の崩壊によって地価が下落しすることで、不動産賃貸業に活路を見出してきたし、
2013

始めると、拡大の歯車が逆回転することになる。
さらに95

年末に開業したイオンモール幕張新都心では、「コト×モ

年に阪神・淡路大地震によって店舗の損壊や売上の激ノ×サービス」という新コンセプトを打ち出している。
モール

減という致命的な打撃を受けたダイエーは、膨らんだ有の主力店舗として物販だけでなく、体験型スポーツ、
お仕利子負債に足を引っ張られる形で、産業再生機構の支事体験テーマパーク、
ペットに関するソリューション提案型

援を受けいれ、
イオンと業務・資本提携を結んだ後、2015年

モールなど、サービスやエンターテインメントにも力を入れにはついに同社の完全子会社となったことは記憶に新し始めているのである。
こうした新業態開発の背後には、
図い。一方イオンは、
ジャスコという店舗名称でバブル期に-２に見られるような消費支出の変化、
ライフスタイルの変主として「タヌキやキツネの出る」地方での出店に力を入化を取り込もうとする狙いがあり、少しずつ既存・新店舗れたため、またイトーヨーカ堂は土地・建物などの賃貸ににも反映されつつある。業態革新の成果はなかなか営業いたが、図-1の小売業態別の盛衰をみるにつけ、そのよって出店したため、バブルの打撃は比較的軽微で済ん

益の改善には結びつかなかったが、近年は既存店舗のリ思いを強くする。変化対応力の優等生とでも言うべきコンだ。

ニューアルに重点が移り、ジャスコからイオンスタイルへ転

大阪商業大学

総合経営学部

1. 小売業態の動向

商学科

教授

加 藤

司

図－1 小売業態別の売上推移「小売業は変化対応力」と喝破したカリスマ経営者がΑȜΩȜ

ビニが売上を伸ばし続けているが、2000年頃には「飽和΋ϋΫΣ説」が囁かれた。
しかし、コーヒー、ドーナツなどの新製品を投入する一方、
シニア・女性向けの野菜、惣菜・弁当

ຐ‫ى‬ഝ
ˡ΋ζȜΑ

しかし、
97年をピークとして売上が減少し（図-1で伸び換した店舗ではテナントも一新されるなどの結果、2015年ているように見えるのは、
GMSだけでなく、支出がそれほの３-11月期の営業益が５％増と復調の兆しを見せつつど低下せず、
それゆえ好調な食品スーパーも含まれていある（日経新聞、2016年１月５日付）。

るから）、
現在は構造不況業種とまで言われるに至ってい小売業がサービスやエンターテインメントに力を入れるに機敏に対応することで乗り切ったのである。迅速な店る。
その原因は、「何でもあるが、（必要なものは）何にもなのは、
消費支出の変化以外にも、急激に成長するネット販

舗拡大、強大なバイイングパワー、
PB（自社企画商品）のい」と揶揄されるように、品揃えの総合化によって売上を売への対抗という理由がある。ECの売上が急増してお開発、配送の効率化など競争力強化を狙った再編は商増やしたGMSは、やがて競争が激化してくると、生鮮や

り
（図-1）
、
リアル店舗にとって最大の脅威はネット販売と社を巻き込んで一気に進み、トップ３社による寡占競争は惣菜に力を入れた食品スーパーやユニクロなどの衣料いっても過言でない。
ネット販売との競争に勝つには、店

品専門店、家電量販店、紳士服専門店、
ドラッグストアな舗への来店を誘引する体験型、サービス型に転換する

展した百貨店、
GMS業態は、「被服及び履物」の消費支

ど、特定の商品分野に特化してチェーン展開した小売業

以外に方法はないからである。その典型が2015年に大出の減少（図-2）という影響をもろに受けた格好だが、デ態に売上を奪われたからである。幾度となく業態改革が阪万博の公園跡地に開発されたららぽーとEXPOCITY

フレ経済のもとで低価格を打ち出したユニクロやしまむら

叫ばれたが、ついに大量閉店の方針が打ち出されるようであり、体験型水族館であるNIFRELなどアミューズメン

の成長やネット販売によっても影響を受け、苦境に立たさになり、2015年にはセブン&アイHDが不振のGMS業態

ト施設がモールの売場全体の半分を占めている。
まさにれたものと言える。

のイトーヨーカ堂40店舗の大量閉鎖を公表した程である

未来志向型実験店舗と言えようが、
アミューズメントの比（日経MJ、2015年９月21日）。

重が高まると土日の売上は上がるものの、平日との売上格などの「中食」に力を入れるなど、消費者ニーズの変化

いっそう激しさをましている。一方、衣料品を主体として発図－2 消費構造の変化（1985年を100とした）

かつてGMS（ 総合スーパー）は、食品から衣料品まで差が大きくなるという問題に直面しているようだ。

なんでも揃うワンストップ・ショッピングの利便性を提供す同様のことは百貨店にも当てはまる。バブル崩壊末期

る業態として、
1980年代前半までは商店街や駅前、80年の91年をピークとして売上は現在６割にまで落ちこんでなお、消費者向けEコマースの売上には絶好調のアマいる。
バブル崩壊後の経営破綻によって最終的にはセブ

ゾンや楽天、
家電量販店、大手小売業が先行投資を行っ

ン&アイHDの傘下となったそごう・西武が、西武旭川店ているネットスーパーだけでなく、ホテル予約などのサービ

代後半以降郊外に開発された新興住宅地やロードサイ

出典:「消費、なぜ伸びないの? 」
日経新聞、
夕刊、
2016年11月7日付より、筆者加工。

ドのSCとして発展した（加藤、
2009）。折しも「マイカー元2

3

鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

スも含まれており、純粋に小売業の販売額を示しているわ

貨店が経営統合し、その後阪急阪神HDが成立して注けではない。

目されたが、2014年にはGMSと食品スーパー業態を持つ

図－3 都市・商業集積間の重層的競争関係

千里ニュータウン

イズミヤの経営統合に乗り出した。
まさに多業態を擁する

2. 関西の動向

総合化戦略の展開といえる。
イズミヤ統合の背景として、総務省が発表した国勢調査（2015年）によれば、近両社を合わせて700万人強とも言われるカード会員の共有

畿２府４県の人口は2,072万人と、10年前に比べて17万（購買履歴データによって、多業態を網羅する買物行動

7,000人減少している。前回まで、人口が増えていた大阪を総合的に分析可能となる）
だけでなく、傘下の阪食との府も減少に転じ、滋賀県を除く４府県の減少は拡大してロジスティクスや惣菜事業における「規模の経済性」
を実いる。郊外から通勤や買い物に便利な都心部へ人口移

現、食品スーパー業態の競争力強化が志向されている。

動が見られる中、生産年齢人口（15～64歳）が10年前

この延長線上に2016年には関西スーパーとの資本業務に比べて82万人（6.2％）減少しているという（日経新聞、提携が実現され、さらに同年セブン&アイHDとの資本業

2016年10月27日）。
とくに大学卒業後の若年層の首都圏

務提携により傘下のそごう・西武の店舗の撤退・閉鎖にへの流出が問題となっており、近畿圏での雇用機会が減伴い、そごう神戸店、そごう西神店、西武高槻店の継承

少していることを意味している。生産のみならず、所得をが実現された（日本経済新聞、
2016年10月７日）。
この資通じて関西の消費に影響を与え、街の活力や賑わいの本業務提携をきっかけに、不足しているコンビニとの連携低下にもつながる重大な問題である。
これを補うものとしも志向するなど、同社はまさに関西における流通再編のて期待されているのが、交流人口の増加であり、インバウ

台風の目と言っても過言ではないのである。

ンド消費である。

3. 都市間・商業集積間における重層的競争

2016年に近畿２府４県に滞在したインバウンドの消費額は4,827億円と前年比14％増え、伸び率は全国（８％）
を

高齢者

高齢者

高齢者

元町・
三宮

西宮

茨木

京都

都心（梅田）

難波・
心斎橋
郊外型 SC
阿倍野

商業集積（商店街）なったのである。

チャー、企業の研究機関などが多数入居し、知の交流をめざしたナレッジキャピタル、
オフィス、
マンション、
ホテル）
な（2）都市・地域間競争

上回っているという（日経新聞、2017年１月20日）。関西はこうした小売業態間の競争は、図-3に見られるように、どの集積が加わることで、集積内の魅力が一気に高まっ

アジアに近いという立地特性から関東よりも中国人などの店舗、集積そして都市間での重層的競争として展開された。一日の利用者が約250万人と言われる大阪駅周辺

この間、大阪市ないし周辺に郊外型SCも乱立し、広域観光客が多く、その恩恵を最も享受してきたからである。
とる。

は、観光客を含む来街者が一段と増加し、賑わいが絶えのみならず、中間域での集積施設間の競争も激化していない場所へ変身したのである。
とはいえ、その陰でグランる。
イオンモール堺北花田から阪急百貨店が2017年のフロントにはテナントの旗艦店が誘致され、梅田周辺での撤退を決める一方、同百貨店が核店舗となっている西宮

くに大阪市内の百貨店はアベノミクスの株高効果やイン（1）一人勝ちの大阪梅田

バウンド消費の恩恵を受けてきたと言えるが、円高に転じた2015年後半からは高額消費に陰りが見え始め、
インバ

もともとH2Oリテイリング誕生の一つの契機は、高麗橋

テナントの移動が起こり、地域内の商業施設間での格差

ガーデンズは、2008年の開業以来駅前立地という特性もウンド消費の主役である中国人観光客の購入品が宝飾にあった三越大阪店が2005年に閉店し、2011年に大阪

はむしろ拡大している。先のJR大阪三越伊勢丹が、2015

あって好調な売上を維持している。
同施設は、
前述したル

品、電化製品などの高額品の「爆買い」から化粧品、薬駅前へ再出店することを発表したことに始まる。実際には年４月に業績不振から一部を残して事実上撤退し、残り

クア＋ルクアイーレの主要なターゲット層である20代後半など日用品へ変化したことに伴い、一人あたりの消費支

JR大阪三越伊勢丹として出店したが、これを迎え撃つ大の売場の運営をルクアに委託したルクア1100（イーレ）にの女性も顧客であり、平日は大阪市内に通勤するものの、出額が低下、百貨店の売上も激減した。
もっとも、前述し阪市内の既存百貨店は、建て替え（阪急百貨店、近鉄

転換したのも、伊勢丹流のMDの問題というよりも、基本

土日は地元の西宮ガーデンズで買い物をする場合も多たように2016年には、関西地区の外国人観光客数は引

阿倍野店）
や増床（高島屋難波店、
大丸心斎橋店、
大丸

的にはオーバーストアが元凶と言えるのではなかろうか。

いと聞く。若い女性に限らず、西宮ガーデンズが周辺住き続き増加しており、
インバウンド消費額も増加している。

梅田店）などによって対応したため、2011年までに大阪市

さらに梅田地域における商業集積の拡大は、大阪市民の中でそれまで梅田や三宮へ出向していた消費者のしかし、インバウンド消費だけに依存することはできない

内の百貨店の売場面積はそれまでの約1.4倍に跳ね上内の難波・心斎橋、阿倍野地区の商業集積に影響を与

流出を食い止めたことは間違いない。
しかし、逆瀬川など

百貨店は、店舗周辺の自社ビルの商業開発、子会社ががった。
いわゆる大阪2011年問題がそれである。
しかも、え、競合企業の対応を引き起こしただけではない。大阪

鉄道沿線の住民も集客し、近隣の既存商業施設の顧客

ショッピングセンターやマンション開発など不動産事業に

大阪市内では阿倍野のQ’s Mall、梅田では専門店のル

市の衛星都市として発展した茨木市、宝塚市、西宮市を奪っていることも事実である。地域の大規模SCが周辺力を入れている高島屋など、様々な取り組みが展開されクアが大阪駅の再開発に伴って開業、
グランフロント大阪など、
さらに商圏を近畿圏まで拡大すれば、比較的独立の商業施設の顧客を奪うというように、
いわば「ところてん

つつある（読売新聞、2016年12月26日）。

も2013年４月に開始するなど、梅田の集積が一気に高ました商圏を持つ京都は別にしても、むしろその先の滋賀式」に競争の影響が波及していると言えよう。

ることになった。

県、福井県、西は元町・三宮だけでなく、姫路を越えて、大阪都市圏の人口は約1,200万人弱と言われるが、い小売業を取り巻く環境が激変する中で、関西における流通の未来を予測する上で目が離せないのがH2 Oリテ

百貨店やHEP5などの既存集積に専門店のルクア、

四国、
中国地方、南は和歌山に至る広域から集客したこ

わば売上のパイが縮小する中で、新規の商業施設が相イリングの動向であろう。2006年に阪急百貨店と阪神百グランフロント（店舗やレストランだけでなく、大学やベンとによって、商圏内の商業地図は大きく塗り変わることに次ぎ出店した結果、新規が既存のSCの顧客を奪う形で

45

鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

競争が展開されている。
もちろん、前述したEXPOCITY

は、
さらに固定資産税や住民税などの減少を招き、税収の出店に対し、同一商圏内のイオンモール茨木が全面リ不足により介護・子育て支援、
橋・道路・公共施設などのニューアルによって対抗し、予想以上に健闘した事例もな

維持管理が困難となるなど、行政サービスの質の低下にいわけではないが、いずれにしても、SCではテナントの定ともなって、人口の更なる流出を加速させることになるか期的入れ替えを通じて落ち込む売上を維持する以外にもしれない。街としての価値、個人の土地などの資産価方法はないといえよう。
しかし、全体として売場面積が増値を著しく損なうような状況がすでに始まっているのである

える中で売場効率は低下し、空きテナントの発生に悩まさ（東洋経済、
2017）。

れるSCも急増している。かつて郊外型SCとの競争に敗特集
大規模商業施設

地域の変化を数字でとらえる

5. 最後に：不動産鑑定士への期待れた中心市街地の商店街が、シャッター通りと化したのと不動産の価格は、変化する経済活動などの結果であ

似たような状況が、SCでさえ発生しているのである。

広報委員会

る。商業施設の立地環境が大きく変化する中で、その適

4. 買い物弱者の問題

切な地代・賃料評価を行う役割が不動産鑑定士には期

1. 始めに待されている。様々な要因が相互に絡み合いながら決定

勝劣敗が鮮明となっているが、この格差はこの間進行しされる商業賃料も、収益還元という考え方に基づけば、

もう、去年のことだ。大阪の衛星都市で、その市の中た少子・高齢化と相まって、地域の社会問題となりつつあ

取引当事者の双方が納得できる商業賃料を算出するこ核となっていた店舗が閉店するというニュースが流れ

る。
日本では、
2016年に高齢者（65歳以上）の全人口にとは不可能ではなかろう。
その背後で作用するメカニズムた。

占める比率が27.3％に達した（総務省）。2007年に高齢についての豊富な分析経験は、逆に言えば、どうすれば化率が21％を超える超高齢社会に突入して以降、中山街を発展させることができるか、
その処方箋にも活かされ

間地域での人口過疎化に伴う問題が深刻化している。

るはずである。人口減少社会の進展とともに、今後都市

最近、商業に関連してとくに注目されているのが都市近機能の集約化や土地利用の誘導などが避けて通れない

郊での買い物弱者の発生である。大阪市などに通勤す

時代になりつつある。
これまでの数値分析に裏付けられセブンアンドアイホールディングスが、傘下の百貨店

るサラリーマンのベッドタウンとして、千里ニュータウンなど

たコンサルタント業務によるまちづくりへの貢献を大いに「そごう・西武」が運営する「西武百貨店筑波店」（つ

多くのニュータウンや団地が開発されたが、そこでは自然

期待したい。

くば市）と「西武八尾ショッピングセンター・西武百貨店

SCへ行き、
そこで一日を過ごすといったライフスタイルさえ

参考文献

生まれた。
しかし、
やがて子供達が独立し、高齢化して自加藤

動車の運転もままならない状況になって、近くに食料品な益力を規定する立地と集積効果の視点」大野喜久之

どを購入する店舗が存在しない（存在したが、より遠くに輔・加藤司編著『 商業施設賃料の理論と実務 ― 転換

ある大規模SCとの競争で廃業した）といった状況に遭遇

期の不動産鑑定評価 ― 』中央経済社。

しているのである。民間ないし行政によって宅配や買い

吉田創・加藤司（2015）「 大都市近郊における買物

物バスなどの取組みも行われているが、潜在的ニーズは行動の実態分析 ―『 パーソントリップ調査』を活用しあるものの、
民間事業者では事業採算がとれない状況がた滋賀県草津市住民の買い物行動を事例として ― 」

多いのも事実である。

『経営研究』第66巻第₂号。

司（2015）「商業施設賃料の決定メカニズム:収「マイホームが負動産になる 持ち家が危ない」『週

こうして少子・高齢社会が進行する中で、商業集積の刊 東洋経済』2017年₁月27日号。

みならず、住宅地を含めた地域・都市（市町村レベル）間での格差が深刻化している。負け組となった地域では、

周治

また、隣接する「アリオ八尾・イトーヨーカドー八尾店」

以上のような集積間競争の結果として、施設間での優が豊かで買い物も自動車を利用して家族一緒に郊外型田村（2006年12月開業）と連絡通路で接続されたことは、
西武百貨店のセブンアンドアイホールディングス入りを印象づける出来事であった。
八尾西武の閉店は、接続するアリオ八尾・イトーヨー

ちょっと、
そのニュースの抜粋を示したい。

カドー八尾店にも大きな影響を与えるであろう。
― ここまで ―― ここから ―「ある日、突然に」という感じではあったので、こういう「衛星都市における商業性の変化」をうまくとらえる方
法はないものか ―と考えた。

八尾店」
（八尾市）
を2017年２月末を目途に閉店される方針。

2. 商業性を変化させたものは
なにか両店の閉鎖は、2017年２月末にも実施される見込みだという。

衛星都市の中核店舗を閉店に追い込んだ理由は、「西武百貨店八尾店」は「西武八尾ショッピングセン

その都市の住民がどこで買い物をしたか ―という行

ター」の核店舗として1981年５月に開店。

動の結果であろう。

建物は八尾市都市開発株式会社が所有している。

そもそも、なぜ、衛星都市の住民は、中核店舗へ買

売場面積は37,536㎡。

い物にいかなくなったのだろうか。

八尾西武は、高槻西武、大津西武、つかしん西武な

そのあたり、筆者自身の「買い物での行動」を考えてどとともに従来の百貨店に専門店を加えた「ショッピン

みれば推定がつく。

グセンター」として開業。2016年現在も、ユニクロ、
ロフ

商業施設が撤退し、移動の困難な高齢者を中心としてト、エディオン、無印良品、ABC-MART、山野楽器、

買い物弱者の問題を引き起こしているのである。買い物

JINSなど数多くのテナントが出店している一方、近年の利便性の低下は、住宅地としての魅力を低下させ、中・は類似したテナントが出店するショッピングセンターとの長期的には人口の減少を引き起こすであろう。
このこと競争も激しかったと思われる。

筆者でもちょっとした買い物は、
アマゾンを中心としてインターネットでの通信販売に頼っている。
アマゾンに頼る主たる理由は、バリエーションの豊富さだ。
また、商品ごとにその評価がなされている。

6

7

鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

大阪府下、人口20万人以上の都市で、同様のことを

また、少し大きな買い物は、都心部の専門店という場

して数字を求め、比較してみよう。

合もある。
それ以外であれば、地域にあるコンビニということになるのだろう。

〈表-1〉

3. 衛星都市での「商業性」は、
コンビニに代表される上でふれたように、通常人の買い物は、
インターネットでの通信販売か、都心部の専門店を除いた部分は、衛星都市での店舗、コンビニでの買い物となる。
ここでは、地域の商業性を表現するものとして、コンビニに注目する。

4. コンビニの店舗数を利用して、地域の商業性を数字で表現する

るのではないか。それを最終的に生き残るであろう衛

負けてしまったことを意味していないか。

星都市内のコンビニの「分布密度」という数値でとらえ

堺市

80

91

67

238 149.82

0.63

市で発生したごとく、店舗が「コンビニとの綱引き」を原

東大阪市

35

72

51

158

61.81

0.39

因（だけではあるまいが ―）として閉店に追い込まれる

枚方市

21

30

31

82

65.08

0.79

という現象を事前に予測できないだろうか ―と考えた。

豊中市

20

36

22

78

36.38

0.47

上でふれた八尾市と同じことが起こりそうな都市は？

高槻市

14

20

32

66

105.301.60と聞かれてもこれだけの情報量で求めることは、
なかな

吹田市

26

22

35

83

36.11

0.44

茨木市

17

28

22

67

76.52

1.14

表-1を眺めていると、東大阪市が最大の密度でコンける市街地部分と店舗開設が不可能な山地部分との

寝屋川市

17

13

17

47

24.73

0.53

ビニが存していることが分かる。人口を割ってみると、
コ

面積を把握しなければ精度は高くはならない。将来、
こンビニ一店舗当たり3000人、面積が0.4ｋ㎡というあたのあたりを調べ、予測を試みたい。

の面積という数字を使ってみよう。

ることはできないか—というものだ。ついでとして、八尾加の表を見てみよう。

いのだろうか。
反対に高槻市、茨木市では、１を越す数字となっ

〈表-3〉

ている。
これは両市の北側部分が山地となっているこ

名称とが理由であろう。
平坦で、ほぼ市街地で覆われていれば、0.4から0.5

1 店舗当りの人口

堺市

842,134

238

3,538

東大阪市

509,632

158

3,226

ローソン20店舗、ファミリーマート17店舗、枚方市

407,99782

4,976

セブンイレブン24店舗

豊中市

389,35978

4,992

八尾市の面積は、41.71ｋ㎡

高槻市

357,42366

5,416

面積÷店舗数＝0.68ｋ㎡

吹田市

355,56783

4,284

つまり、0.68（ 単位はｋ㎡）の時、中核店舗が閉店を

茨木市

274,83267

4,102

数値としてやや大きい理由の一つは、生駒山系の西

八尾市

268,49861

4,402

側斜面が市面積に含まれるからであろう。
（なお、東大寝屋川市238,24447

5,069

阪市も生駒山系の山地部分を含むが、市の全体面積「決断」
したということが分かる。

最後にここ数年の大阪府下での大手コンビニの増りが、コンビニとして生き残れる限界に近い数値ではな

店舗合計

合計61店舗

6-4.

か難しい。茨木市、高槻市の例でみるごとく、市域にお人口上でふれた中核店舗の撤退する衛星都市＝八尾市

れて歩んでいる都市」なのだろう。

6-2.

都市名

を例にして数字を求めてみよう。

他の衛星都市の数値と比較すれば、八尾市は「 遅

市面積

〈表-2〉

単なる合計数よりも、分布密度というか１店舗当たりをしていて、西武の閉店は、中核店舗がこの綱引きに

合計

てみよう。

きないだろうか。

での店舗とコンビニの綱引き」という現象が進行してい

1 店舗
当たり
面積

推定するために、コンビニ一店舗当りの人口も求めビニの合計数で、当該衛星都市の「商業性」を表現でしかしながら、底流では中核店舗とコンビニが綱引きファミリー セブン
都市名 ローソン
マート イレブン

6. 上の数字を考察してみる

ローソン、
ファミリーマート、セブンイレブンの大手コンの購入＋衛星都市の店舗＋コンビニ」→「衛星都市内あたりに落ち着くのだろう。

ローソン

984

1,004

1,010

1,024

1,005

ファミリー
マート

804

892

1,002

1,085

1,099

セブン
イレブン

646

736

820

903

1,021

合計
2,434 2,632 2,832 3,012 3,125（増加率） （100） （108） （116） （124） （128）6-3.
では、八尾市の0.68という数字の意味はなんだろう（たむら しゅうじ・㈲タムラ不動産鑑定）か。

が大きいため、希釈化されるのだろう）

5. 八尾市の例で求めた数字を他の衛星都市の数字と比較してみる

6-1.

上で求めた数字0.68というものは、単独ではなにほど

この文章を書く当初の目論見は、通常人の買い物行の意味をもっていない。でも、類似した衛星都市で同様

動が変化して、「都心部の専門店＋衛星都市の店舗＋にして求めた数字と比較した場合はどうだろうか。

コンビニ」→「都心部の専門店＋アマゾン等のネットで2012年 2013年 2014年 2015年 2016年

大 胆に推 定すれば、八 尾 市の場 合、他 市と較 べ、中核店舗である西武百貨店とアリオ八尾（ 延床面積
151,588㎡）が繁華で大きいということだろう。
逆にいえば、
この中核店舗の存在がコンビニの進出を妨げていたと言えるのではないか。

89

鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

特集
大規模商業施設

大規模商業施設と不動産市場について
広報委員会

山口

知彦

譲住宅、農村にある雑貨屋、飲食店等もそうだろう。今引価格は高値であったり安値であったりと様々である。

までそこにあった土地利用、地域性を全く無視していそれは取引当事者の能力によることも一因だろう。収るかのように忽然と建てられる。それが今日では当たり

益還元価値を高められる能力や見極めを持つ人が出前のように随所に行われているのが土地利用の現状せる金額と、持たない人が出せる金額はやはり差異がだと考える。

あると思う。実際に、取引事例の一件一件は、価格だけ

不動産は一つ一つの区画は小さくてその有用性はを見ても分からないが、取引当事者の様々な経緯の結限られたものだが、不動産が集まって地域を構成する

果、合意されたものである。その中で、不動産鑑定士はことによってさらにその有用性を発揮するというのが不どのようにして適正な価格を導くのか。人口減少により動産の地域性である。
しかし、大規模商業施設のようこれから地域の発展拡大が望みにくい中でそれは難に、資本、人材、技術、経営等において圧倒的な能力しいことかもしれないが、その役割は大きいものだと考える。

個人的に大規模ショッピングセンターはあまり立ち寄

テナントの入れ替えをどのように行っていくのか等につを持つユーザーであれば、不動産に地域性を求める

ることはないのだが、子供が好きなテレビヒーローのイ

いて、リスクを抑制して収益を増大させる選択を行って必要はなく（但し、他の地域との相互関係は重要）、む

ベントがあるということで、休日に家族と車で30分ほどいくことが経営の役割だといえる。そして、
それは、
ショッ

しろ既存の地域が全く無い、自由に使える状態のほう

下記資料は日本ショッピングセンター協会ＨＰより抜の所にあるショッピングセンターへ行ってみた。駐車場

ピングセンターのこれまでの歴史過程の中で、進化・発が好都合ということになるのであろう。そう考えると、不粋したものです。
より詳細については同ＨＰをご覧くださが予想以上に混雑していたり、長時間並んで待ったり展を遂げて生み出されてきた経営戦略だと考えられ動産の地域性というものは発展を阻害するだけでもうい。

と、色々あったが、子 供がとても満 足していたので良る。

必要はないのかとも思えてくる。

かったと思う。
また、一緒に並んでいた顔ぶれを見て、こ

昔からよく、大規模商業施設の出店と聞くと、既存のといって、このような商業施設があるおかげで、新たれがファミリー世帯の休日の過ごし方の一つなんだと感店がつぶれてしまうといった、後ろ向きな議論になってに雇用が生まれ、住民の買物利便性の向上に寄与しじた。
イベントで、施設内のゲームコーナーで使える特しまっていた気がする。
しかし、経営戦略等を比べてみているわけで否定されるものでなく、土地利用も時間の別なカードと抽選券がもらえたので、イベント後に、カー

れば、商店街がシャッター通り化してしまうのもやむを得経過の中で進化、発展していくのだから、当然起こるべ

ドを持って、ゲームコーナーに駆け込んだ。そして、抽ないところがある。商業施設経営も、常に競争に晒されくして起ったものだと考えられる。

選会場を探して行き抽選をして一等賞（お菓子詰め合

切磋琢磨し進化・発展を遂げていて選別されているわ

わせ）をもらった。最後に、せっかく来たついでなので日けである。

1SC平均テナント数

50店

総キーテナント数

2,908店

ングセンターの経営戦略に嵌ってしまっている気がしなもないが、不動産の市場において、大規模商業施設とあるということである。極端にいえば株式市場は株に精いでもないが、たまにはこういう過ごし方も良いだろう。

いうのはどういう位置づけになるのだろうか。あくまで筆通している人同志で取引等を行えば事足りるが、不動

商業施設経営の目的は、言うまでもなく収益還元価

者個人の見解で、改めて言うまでもないこともかもしれ

産は不動産に精通していない人でもそれ無しでは生活ないが、普段思っていたことをまとめてみたい。

していけない上、その高額な取引金額からもその人の50,770,809㎡
15,891㎡※SC数、面積は2015年12月末現在営業中のSCを有効活用できる能力がある人、そうでない人に関わらずすべての人々の活動に欠くことのできない基盤でまず、不動産にはその特徴として、不動産の地域性

3,195
159,131店

1SC平均店舗面積

しかし、ただ考えておきたいのは、不動産は、不動産

しかし、不動産鑑定士という立場だからというわけで規模になるほど大きな資金を要するものであるし、競合

総SC数
総テナント数

総店舗面積

用品、食料品等の買い物もして帰宅した。
どうもショッピ

値を大きくしていくことに尽きる。商業施設の投資は、大（1）SCの概況（２）新規オープン1SC当たりの平均店舗面積とテナント
数の推移
オープン
SC数

1SC当り平均
店舗面積(㎡)

1SC当り
テナント数

2001

43

17,266

54

2002

66

15,77249

一生を左右するようなリスクを持っていることである。だ

2003

63

21,19963

から、不動産は特に難しいけれど重要だと言える。

2004

74

23,607

70

2005

71

22,036

62

2006

83

25,717

70

2007

97

23,705

67

2008

88

27,791

82

2009

57

16,283

49

2010

54

16,408

58

2011

54

19,029

69

2012

35

14,802

55

2013

65

18,76360

店の進出、消費者の嗜好の変化、グローバル化など、というものがある。それは、不動産鑑定評価基準（ 以経営環境の不確実性を挙げればきりがない。
しかし、
そ

下、基準という）総論第１章第２節のとおりである。不動基 準 総 論 第１章に「 不 動 産の現 実の取引価 格 等の中で、施設、テナントともに安定的に収益を生み出し

産は他の不動産とともにある地域を構成して、これに属は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのがていくためには、そのマネジメントは高次元なものにならするものであるということである。
この特徴があるから、通常であり、
しかもそれは個別的な事情に左右されがざるを得ないだろう。具体的には、計画の段階で、顧客鑑定評価の手順として、不動産の種別の判定、地域

ちのものであって、このような取引価格等から不動産の対象の範囲となる商圏を把握し、競合店舗の立地分要因の分析という過程につながっていくわけである。た

適正な価格を見出すことは一般の人には非常に困難

布等を分析した上での総合的な判断が必要となる。
まだ、郊外に立地する大規模商業施設の周囲を見渡すである。
したがって、不動産の適正な価格については

た、テナントの配置をどうするか、施設とテナントとの間と、他の不動産と地域を構成していると思えないことが専門家としての不動産鑑定士の鑑定評価活動が必要

2014

55

20,198

61

2015

60

19,94269

でかわされる賃貸借契約（ 固定賃料と変動賃料の組多い。何も郊外にある大規模商業施設でなくとも、都心となるものである」とある。不動産鑑定士であれば取引み合わせ）をどうするのか、集客能力が落ちてしまったに建つタワーマンション、農地跡に開発される建売分事例を調査していて皆感じることだと思うが、現実の取1011

鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

特集
大規模商業施設（３）

オープン 1SC 当りの平均店舗面積とテナント数の推移
店舗面積
（㎡）

25,00020,00023,607
21,19917,26615,00010,000

ショッピングモールの現状

平均テナント数（店）

30,00015,77254

63

25,71722,036

70

62

120

27,791
23,70582

70

19,02916,283 16,408

67

49

49

69

58

18,763

20,198 19,942

14,802
60

55

61

69

90

広報委員会

60

全国各地で大規模なショッピングモールが建設され、30

昔ながらの商店街や小規模な店舗が打撃を受けている

5,000
0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015と聞くようになり久しいですが、最近のショッピングモール

0の現況はどのような状況なのでしょうか。
大阪で近年建設されたショッピングモールでよく耳に注）SC新基準による集計値

するのは、「ららぽーとエキスポシティ」や「イオンモール
四條畷」、「 イオンモール堺鉄砲町」、「 ニトリモール枚方」などがあります。今回は「イオンモール堺鉄砲町」を（4）店舗面積別・立地別

実際に歩いて、体験してみたいと思います。

SC数5,000m㎡未満

中心

周辺

総計

95

488

583

5,000～10,000㎡未満

144

716

860

10,000～30,000㎡未満

173

1,183

1,356

30,000～50,000㎡未満

35

225

260

50,000㎡以上

18

118

136

総計

465

2,730

3,195

イオンモール堺鉄砲町は、南海本線「七道」駅直結のショッピングモールです。
「七道」駅もキレイに整備されており、「イオンモール堺
鉄砲町」とはペデストリアンデッキ（広場と横断歩道橋の両機能を併せ持ち、建物と接続して建設された歩行者の通行専用の高架建築物）
で繋がっています。

（5）都道府県別・政令指定都市別・立地別SC数
中心地域

大阪府

大阪市
堺

市

全国総計

周辺地域

総計

大都市

中都市

計

大都市

中都市

そのほか

計

28

17

45

86

53

47

186

231

27

70

70

97

27
1
226

239

1

16

465

783

736

1,211

16

17

2,730

3,195

（大阪府と全国総計を抜粋）

電車からのアクセス以外にも、国道26号沿いにあることから、車でのアクセスも良好です。
駐車場も広く、平面駐車場のほかに立体駐車場、臨時駐車場もあり、約2,600台が完備されています。
ホーム
ページ上で、現在の駐車率が公表されており、利用され（やまぐち ともひこ・やまぐち不動産鑑定）る方には便利でよいサービスだと思います。駐車料金
は、平日は最初の４時間が無料、土日祝日も最初の２時間が無料となっています。

12

13

鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

今井牧子

私が行った日は12月の年末でしたので、さすがにショッ

ショッピングモールが新設されると、それだけで珍しく、

ピングモールの中は混み合っていました。

一度行ってみようかなという気持ちになりますが、やはり食料品売り場はなかなかの混雑具合で、写真を撮る

そのショッピングモールならではの特色がないと、また来のも苦労しました。

ようという気持ちにはなりにくいのではないかと思いました。
…そうは言っても、年末のショッピングモールはこれだ

家族連れが一番多く、小さいお子様連れの方が多くけ混雑しており、地域住民にはやはり必要とされている目につきました。

施設なのかなとも感じました。

年末ということもあって、お正月関連の売り場に活気

店舗の周りに子供が遊べる水辺が作られていましがありました。

た。

おせち料理のための食材や、お正月用の食料品など

私が行ったのは12月の寒い時期でしたので、遊んでを求める方が多かったです。

いる子供は見られませんでしたが、暑い夏の時期であれば、子供連れで遊べるスペースになるのではないでしょうか。

専門店は全部で162店舗あるようです。

こういうスペースはいいですね。

レストラン街にはパスタ店、串カツ店、中華料理店など、一般的なショッピングモールと比べて特に珍しいと思うようなお店はありませんでした。

今回は、12月の年末の一番混雑する時期に、新しくでファッション関係のお店では、有名な「H&M」や「ユニきた「イオンモール堺鉄砲町」を体験してみました。年末

クロ」が出店していました。

ということもあり、なかなかの混雑ぶりで、今後も繁華性書店としては天牛堺書店が出店していました。
なかな

UPの期待ができそうな雰囲気はありましたが、次は平日

かの規模の書店で古本も扱っているようでした。

のすいている時間帯に来てみて、様子を見てみたいと思います。
（ 平日はほとんど人がいない…という噂も聞きますが…。）

昨年春にオープンしたばかりのショッピングモールなので、建物もキレイで開放的な雰囲気でとてもよいのです
が、他のショッピングモールとの違いや、「この堺鉄砲町

ショッピングモールも全国各地に多数出店され、ショッ

ならでは！」というような特色は見られませんでした。

ピングモール間での競合が激化する時代になりました。
今後は顧客獲得のために、
ショッピングモールの形態がどのように変化していくのか、
これからも注目していきた

ショッピングモールも最近は飽和状態になっており、よ

いと思います。

ほどの集客力のある有名店や旗艦店がないと、建物の（いまい まきこ・なつみ不動産鑑定）

つくりも同じような雰囲気なので、他のショッピングモールと特に変わらないように感じました。

14

15

鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

特集
大規模商業施設が見られた。
また、当該メインストリート沿いには、こぎれいな喫茶店、下記にて記すカラオケ店等の出店もあり、地域全体として、若年層の顧客や海外旅行客の集客

前兆を目的にしていることが感じられる。地域に大きな変化～Nishinariからの地殻変動～

は見受けられないが、何かしら変わろうとする雰囲気が感じられる。

広報委員会

柳

貴之

２．萩之茶屋本通商店街
萩 之 茶 屋 地 域のほぼ南 部に位 置し、南 海 高 野 線

今回の広報委員会の特集は「大規模商業施設」と化が著しい当該地域の特性を反映して、介護福祉施いうことであり、私の方では西成区の萩之茶屋一帯の設、賃貸マンション等も建ち並んでいる。かつての簡易

主な商業施設等にスポットをあて、簡単ではあるが地ホテルの主な利用者は、「あいりん地区」内の労働者

域の状況などを述べていくこととする。

と言われていたが、後に安価な宿泊料に着目したバッ

萩之茶屋は、大阪市西成区の北東部に位置する地

クパッカーも利用者として加わり、最近ではインバウンド

域であり、地名の由来は、かつてこの辺りに、「 萩の茶効果による海外旅行客も多くなったと言われている。事屋」と呼ばれる茶屋があったことに由来する。旧地名は実、某簡易ホテルの入り口には、男女（ 夫婦？）の旅行「釜ヶ崎」であり、萩之茶屋は周辺の太子なども含めて客の姿も見られたことから、海外旅行客もこの地域のホ「あいりん地区」と呼ばれている地域である。

テルを利用しているのであろう。

【主な商業形態】「 萩ノ茶 屋」駅 付 近と阪 堺 電 気 軌 道 阪 堺 線「 今 池」
駅付近とを結ぶ東西に配された全長約250ｍのアーケード付商店街であり、当該商店街の店舗数は約70
店舗強である。主な店舗の種類は飲食店、小売店、パチンコ店であるが、昨今、当該商店街で話題となっているのはカラオケ店である。当該商店街では、かなりの（萩之茶屋本通商店街・アーケード内）

数のカラオケ店が確認でき、具体的な店舗数の記述は控えるが、商店街を歩いた者の感想としては「こんなに必要なん？」である。
カラオケ店の形態はバー形式のカラオケ店が多いと思われる。
カラオケ店は、萩之茶屋本

メインストリート沿いには、新たに建築された簡易ホテ

通商店街のほか、上記メインストリートや萩之茶屋地域

ル、建築中の簡易ホテルは見あたらなかったが、当該メ東方の堺筋沿いにも数店舗確認できたが、一説による

インストリ－トから西に入った地域では、改装中のホテルと「あいりん地区」だけで100店舗近くあるとも言われる。
インバウンド効果による海外旅行客の集客等という

ここでは萩之茶屋地域の主な地域を３つピックアップ

新たな商機を逃すまいとする意気込みが感じられる

し、その商業形態を記す。

が、その一方でカラオケ店が飽和状態なのであろうか？
閉店の張り紙も見られた。
また、夜間の騒音等も問題と

１．メインストリ－ト

なっているようである。

萩之茶屋１丁目６番・７番街区と北部幹線道路（ 市
道住吉区第2044号線）との交差点から南下し、概ね

３．北部幹線道路沿い

三角公園までの南北約500ｍの通りがメインストリート（幅員は約15ｍ）
である。

【メインストリート】
上記の通り、簡易ホテル群がひしめき合う
商業地域である。朝方に行くと、当該地域を清掃している方達の姿が見られる。

メインストリート沿いの商業施設の中心は、「あいりん地区」を代表する商業施設である簡易ホテルとなり、その他としては飲食店、小売店舗等が多い。
また、高齢

西成区北部を東西に走る大阪市有数の幹線道路（ 花園北交差点より以西は国道43号、以東は市道住吉区第2044号線）であり、当該幹線道路沿いにも商業（萩之茶屋本通商店街・入口）

立地が認められる。商業施設の中心はやはり低料金

16

17

鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

なり、概ね徒歩８分圏内に大阪の主要路線を利用でき

平成28年地価公示価格（萩之茶屋地域及びその周辺地域）

る駅が配置されている。
また、観光名所である「通天閣」等の新世界エリアま番号（価格時点：平成28年１月１日）
地積
幅員（㎡） （m）

所在・地番

駅距離
最寄り駅

道路距離
（ｍ）

公示価格
（円／㎡）

で徒歩約13分、アベノハルカス等が立地する天王寺◎西成５-３大阪市西成区萩之茶屋２丁目１番22外

77

15

萩ノ茶屋

310

164,000

駅周辺までは徒歩で約17分（仮に北部幹線道路沿い

西成５-２

大阪市西成区天下茶屋３丁目20番17

95

5.4

天下茶屋

170

196,000の簡易ホテルに宿泊すれば新世界エリアまで徒歩約

浪速５-２

大阪市浪速区恵美須東１丁目１番378外

164

15

恵美須町

120

290,000

10分、天王寺駅周辺まで徒歩約14分）であり、昨今の浪速５-５

大阪市浪速区恵美須西２丁目６番20

95

11

恵美須町

170

253,000

健康ブ－ムや低コストでの旅行を考える旅行客なら、上◎萩之茶屋地域内の地価公示標準地

記各所まで徒歩で行くことも十分に考えられる
（実際に

【最後に】

天王寺駅周辺から大きなリュックサックを背負った外国

失われたりすることが問題となる。
ジェントリフィケーション

人旅行客が歩いている姿も見られた）。
さらに、南海本の例としては、ニューヨークのハーレム等があげられる。

線「新今宮」駅からは関西国際空港までの直通路線もジェントリフィケーションが起こる要因としては、国や西成区北東部の商業地域となると、上記の萩之茶市などによって再開発計画が進められ、土地の価格が屋だけでなく、太子・山王も含まれるが、紙面の都合上、大阪市南部において、
ここまで恵まれた接近条件を上昇する場合もあれば、廃屋などが多い地域に近隣

今回は萩之茶屋のみとした。

有する地域は稀少であり、
まさに「大阪市南部の要衝」

地域から中産階級が流入し、地域経済の構成要素が昨今のカラオケ店の出店、国道沿いのホテル建設等の簡易ホテルであり、その他としては飲食店舗、小売と言える。
このような接近条件、利便性の良さに着目し、変化する場合などもある。
また、地価や家賃が低い乃により、徐々にではあるが変化している地域であり、今店舗、コンビニエンスストア、
コインパーキング等が立地

昨今、資本投下している投資家等もおられるとも聞く。

至は著しく低い地域に起こりやすいとも言われている。

後どのように変化・発展していくのかは非常に興味深する。平成29年４月にはインバウンドに特化したホテル

徐々にではあるが地域に変化をもらしている要因であ

確かに上表に示す通り、萩之茶屋地域に存する地い。仕事柄、多方面の地に出向くことがあるが「 大きくも開業予定であり、萩之茶屋を含む西成区北東部地

ろう。

価公示標準地「西成5-3」の公示価格は、周辺の地価変わる可能性がある地域」に出くわすことはなかなか域と天王寺駅周辺とを結ぶ大動脈として地域の発展

公示価格と比較すれば低位であることが分かる。
また、ないのではと思います。
もし、
まだ、訪問したことがないを牽引していくものと考えられる。

西成区には大阪市が掲げる「西成特区構想」があり、のであれば、一度、この地にいくことも良いのでは。新た

あいりん地区を含む西成区に存在する多様な課題をな発見があるかもです。

【北部幹線道路沿い】
大阪市有数の幹線道路であることから、交通量も相当なものである。
ここからは、大阪南部の発展の象徴である
アベノハルカスがそびえ立つ景色を見ることができる。

ある。

【ジェントリフィケ−ション】

なお、西成区の北東部の幹線道路としては堺筋もあるが、商業形態に大差はない。

生田武志氏の著書「 釜ヶ崎から

貧困と野宿の日解決するために、西成区に特に有効な施策を検討・実施・推進している。即ち、行政機関による後押しがある。

本」には次のような記述がある。

さらに上記に述べた「 南部の要衝」とも言うべき接近「ハーレムやスキッド・ロウのジェントリフィケーション

条件・利便性を有すること等から、
ジェントリフィケーショ

は、釜ヶ崎のそう遠くない将来だろうか？
「ちがう」と言ンが起こりえる素地があることが窺える。
「ジェントリフィ

うには、
その歴史と光景はあまりに似ている。」とある。

ケーション」が実際に起こるのか？、それが良い効果をジェントリフィケーションとは、都市において比較的貧もたらすのか？、悪い効果をもたらすのか？、
これらは正萩之茶屋地域の中心地を仮に西成警察署として各困な層が多く住む中下層地域に、比較的豊かな人々

直のところ分からない。ただ、地域の動向を客観的に接近条件をみれば、南海高野線「萩ノ茶屋」駅まで徒が流入し、地域の経済・社会・住民構成が変化する都考察する立場にある不動産鑑定士としては、
このような

歩約４分、地下鉄堺筋線「動物園前」駅まで徒歩約３

市再開発現象である。
「地域の高級化」とも言われ、
こ地域が存在することは知っておいても良かろうと考え

分、地下鉄御堂筋線「 動物園前」駅まで徒歩約６分、れにより比較的貧困な地域の家賃・地価の相場、税金る。

ＪＲ大阪環状線・南海本線「 新今宮」駅まで徒歩約８が上がり、それまで暮らしていた人々が、立ち退きなど

分、阪堺電気軌道阪堺線「今池」駅まで徒歩約２分とによって住居を失ったり、それまでの地域コミュニティが【南部の要衝】
萩之茶屋地域は、大阪市南部地域の中でも屈指の接近条件、利便性を有する。

参考文献：「釜ヶ崎から 貧困と野宿の日本」
著者

生田武志氏

（やなぎ たかゆき・柳不動産鑑定㈱）1819

鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

１．
大正区のまちの概要と課題

大正区

大正区は大阪市24区のうち西部臨海部に位置し、周囲を尻無川・木津川・大阪港に囲まれた水辺空間豊かな「島国」です。戦前から、繊維、木工、造船、製鉄など製造業が盛んで「ものづくり」の歴史と技術力を持つ企業やにおける工場が多く操業しています。
また、
人口約６万５千人のうち４分の１が沖縄出身者とそのご家族と言われており、まち
なかにはシーサーの置物や三線の音色など、沖縄の日常
そのままの景色や音があふれています。

地域振興策

しかしながら、産業構造の転換に伴い、区内の工場は縮小あるいは廃止が相次ぎ、社宅も多く閉鎖され、バブル
経済崩壊前の平成２年には81,272人だった区内人口は
本年平成29年１月現在で64,556人に減少しています。
区内での商品売上額の推移を見ると、人口減少に連動して同じカーブで減少し続けており、私が大正区長となった平成21年当時も、人口減少が区の主要な衰退原因であることは明らかでした。
そこで、最初はとにかく多くの人に大正区に来てもらい～衰退させないまちづくり～たいと思い、派手な大型集客イベントで地味なイメージを一新し、「 明るい元気なまち」へイメージチェンジすることを目指しました。

２．
区のイメージアップ作戦と挫折
平成24年、
ＮＨＫ朝の連続テレビ小説「純と愛」の舞台愛」効果もあり、
イベントの日には区内の舞台地・平尾地
域の沖縄料理店は行列が出来て入れない盛況となりました。続けて花火大会など水辺の未利用地での大型イベントも連続して開催しました。
同時に区長である私自らも区のＰＲソングを自作しギターを片手に路上やイベントで歌い、自作曲ＣＤも制作するなどＰＲ活動に努めたところ話題となり、ニュースからバ
ラエティに至るまで多くのテレビ番組から出演依頼をいただくようになりました。大正区は新聞・テレビ・雑誌など
メディアに100回以上取り上げられ、イベントを打てば万大正リバービレッジ風景

人単位の集客実績が見込めるようになり、大正区を特集した観光情報誌も発刊。一連のプロジェクトによる区のイ事に区内を素通りして他区の繁華街へ去っていくのが常メージアップには一定の効果があったと思います。

でした。素通りされるのは、
まちに足を止める魅力のある場所が無いからです。
この対策として、大正駅前の尻無

しかし、これらのプロジェクトを実施している間も区の人

川河川敷に特区指定を受け、河川敷では通常禁止され口流出には歯止めはかかりませんでした。
結局、まちが変わるにはとてつもなく大きなエネルギーている飲食・物販店やクルージングを可能にしました。
ここが必要ですが、年に１度や２度の大規模集客イベントは、での事業者も決定し、今年度中に「TAISHOリバービレッ

いわば風力発電に例えれば、１日だけ風速40ｍで風車がジ」
として開業予定です。大正駅前に増えてきた新規店回る状態。開催日だけ何万人の集客があってもまちの日舗とともに、京セラドーム球場の人の流れの受け皿となり、常を変えるにはエネルギーの絶対量が不足しているので地域に人とお金を循環させ活性化させてくれるものと期す。
まちを変えるには、毎日風速10ｍで風車が回っている

待しています。
店や企業が「流出する」のも衰退するまちの特徴。

ような継続的な活動が必要であることを痛感しました。
そんな時に、北九州市小倉で店舗誘致に実績ある「リ流出するのは「快適に操業し続ける」環境が損なわれノベーションスクール」に出会い、大正区役所からも職員ているからです。区内のものづくり工場は近隣住民からが参加し、そこに集う専門家の方々にアドバイスとサポートの騒音苦情や将来不安で移転や廃業するところもあり、をいただくようになりました。

そこの社員が居なくなれば近くの飲食店も閉店するなどに沖縄県宮古島市と大正区が選ばれました。
これを機に面白い事業をしたい人に賃料の安い古い空き物件を衰退の悪循環が始まります。大正区ではものづくりの面白

大正区では「沖縄のおおらかさと大阪ナニワの人情を合紹介しそれを実現してもらう。物件は必要最低限の改修さ格好良さを子ども達に伝える「ものづくりフェスタ」を企

わせてまちを元気にしよう」という「おきナニワんプロジェクにとどめ初期投資額を軽減、事業の収益性を確保する。

ト」
をスタートさせました。沖縄と大阪の食材を合わせたメ

大正区独自の面白さを追求し特色を出す。
こういうリノニュー「おきナニワんフード」の開発。沖縄三大綱曳きのベーションの手法で事業者誘致に取り組み、大正駅前に新しい店が増えてきました。

３．
「素通りされない・流出させない」
まちへ

大阪市大正区長

筋原

１つ「与那原大綱曳き」の大正区での開催。
ＮＨＫ「純と衰退していくまちの特徴は、人とお金に「素通りされる」

章博ということと思います。大正駅に隣接する京セラドーム球
おきナニワんグルメ
沖縄をキーワードとした活性化策

場は年間200万人が訪れる大集客施設です。1日に大正
駅周辺に何万人が溢れることも珍しくないのですが、見区内企業（製造工場等）での修学旅行生の受入れ

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鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

業と共に開催し、住民に大正区ものづくりへの誇りとまち

親睦委員会

への愛着を持ってもらう取り組みを続けています。操業中の工場を見学できる「オープンファクトリー」
も開催、全国からの修学旅行生も受け入れ、年間２千人に見学いただ
いています。企業も見学者の感嘆の様子に刺激を受け、
社員モチベーションの向上や企業間取引の拡充、新製品開発にもつながっています。区内工場に憧れ入社する学生も出てきました。
力のある企業からは年に何千万円という税収があり、DIYを軸とした千島団地活性化策（TAISHO★UP
プロジェクト） 千島団地（3号棟）

そういう企業に操業し続けていただき、その税収で福祉

平成29年新年賀詞交歓会・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（富田平成29年新年賀詞交歓会
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（富田浩二・とみたワイン館見学・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ワイン館見学・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（横崎・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（横崎

博一・よこさき麻雀大会・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
麻雀大会
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（小野・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（小野愼太郎・おのしんたろう）

小倉山ウォーキング・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
小倉山ウォーキング
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（富田・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（富田

浩二・とみたこうじ）

親睦ボウリング大会・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
親睦ボウリング大会
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（来島・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

裕・きじまや教育に支出するのが行政の王道。行政が民間企業の平成29年新年賀詞交歓会

真似事をして小金を稼いだところで、一時期メディアに取平成29年新年賀詞交歓会が近畿不動産鑑定士協会

第２部は、西川会長（近畿り上げられても、大抵は空騒ぎに終わります。行政は使い連合会と公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会の主会）、光 岡 会 長（大 阪 士 会）

勝手の悪い補助金を出すのではなく、力のある民間事業

催により開催されました。

の賀詞に続き、来賓祝辞は、

こうじ）
ひろかず）

ゆたか）

大阪弁護士会の瀧副会長、者が出来るだけ制限なく事業を実現できる環境づくりに徹することが大切です。

日時／平成29年１月31日（火）

公益社団法人 日本不動産

会場／リーガロイヤルホテル大阪 ２階山楽の間

鑑 定 士 協 会 連 合 会の熊 澤

催 し／第１部

４．
「CRAFT LIFE ～つくりながら暮らす」

講演会

副会長の両氏に頂戴致しま時

間：16時～17時20分した。その後、はっぴ姿による講

師：関西大学社会安全学部

鏡開き、一般社団法人 大阪

教授 高橋 智幸 氏

DIYの工房等を備えた「壁紙屋本舗ラボ」

平成28年からは、空き家オーナーと事業を始めたい人
をワンストップでマッチングし、法律相談・事業収支計画・

る小さなコミュニティとなる好循環が生まれます。
DIYは銀行融資・行政手続き等の、賃貸借契約から開業まで

まちを変えるエネルギーを継続的に生み出すのに有効なに必要なサポートをする専門家集団「WeComPass」をツールです。

内

府宅地建物取引業協会の阪

容：南海トラフ巨大地震対策の現状と課題

井会長のご発声による乾杯、来賓挨拶、シンガーソング～東日本大震災の津波被害を踏まえて～

ライター みのべありさ氏の歌披露、祝電披露、抽選者

出席者：57名
第２部

西村佐知子会員による抽選会へと進行し、小野副会長

懇親会（大阪士会）の閉会の言葉で幕を閉じました。懇親会

間：17時30分～19時30分

は、司会者 酒井連子氏及びレセプタントのさわやかな

出席者：153名（来賓34名含む）

雰囲気の中、会員等との歓談、バラエティ豊かな料理等

公民連携で設立。国土交通省のモデル事業として、
リノ

大正区役所に隣接する、
2,236戸の巨大団地・ＵＲ千ベーションによるエリア活性化・空き家対策を進めていま

島団地が全国初の団地丸ごとDIY可能住宅となり、若いす。平成28年からは人口も流入増に転じはじめました。

層を呼び込む公民連携の「TAISHO☆UPプロジェクト」

最近は、業者に頼まず自分の手で住まいを改装するも始動。借りた部屋を好きに作り変えて解約時の原状復第１部は、平成23年の東日本大震災、昨年の熊本地「DIY」が人気です。DIYをチームで行うと強い一体感

旧は不要。世界中から壁紙を輸入販売している「壁紙屋

震により甚大な被害を発生した地震に対し、今後予想

新年賀詞交歓会は、新年の挨拶を交わす祝賀会であが生まれ、そのメンバーが次のリノベーション事業を進め本舗」
さんがDIY工房を団地に開設し、スタッフが常駐しされる南海トラフ巨大地震対策への防災知識等を得る

り、大阪等の不動産鑑定士が一堂に会する数少ない場

講演会となりました。東日本大震災は、地震・津波によるであり、各業界の方々と親交を図ることもできます。
ご出席

災害及びこれに伴う原子力発電所事故による災害の影頂きました方々、企画運営に携わった会員、事務局職員

響により東日本を中心に非常に大きな震災となりました。

等にお礼を申し上げます。来年はより多くの会員の方々のまた、熊本地震は、誘発された内陸型地震でした。南海

ご参加をお願い致します。

て工具や作業場所も提供しサポートをしてくれています。
自分の好きな部屋をつくる。
自分の好きな店や仕事をつくる。好きな店に行き好きな人と会い、好きなコミュニティをつくる。大正区では、「つくりながら暮らす」
ライフスタイル、
CRAFT LIFE を提唱しています。
これからも
「流出さ

時

に満足しました。

トラフ巨大地震は、被災する地域が関東地方から九州地方まで広範囲に及ぶことが予想されているため、国内

せない」「素通りされない」ための環境づくりと魅力づくり

での対応及び海外からの支援の受入れを事前に考えを、CRAFT LIFE を通じて実現していきたいと思いまる必要があります。我が国は少子高齢化が急速に進行す。

し、多くの沿岸自治体は過疎化が予想され、計画的なまちづくりの一環と捉えて、早急な巨大地震対応策を進めることが必要と思われます。高橋教授はスライド資料を活用し、丁寧な解説を加え、非常に理解しやすい講演でした。

WeComPass サポート体制

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鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

ワイン館見学

小倉山ウォーキング

平成28年９月３日（土）、今回親睦行事としては初の試

平成28年10月22日（土）、第18回となる「小倉山ウォー

みとして、「ワイン館見学」が開催されました。参加者は16キング」が開催されました。天気は曇りの中、参加者は３名。今回見学したのは、近鉄南大阪線「駒ヶ谷」駅から名でした。午前10時阪急嵐山線「嵐山」駅に集合し、田今回は参加者が少なかったのですが、
美しい自然に囲

徒歩約７分。旧集落を越えたところに位置する『河内ワイ村リーダーを先頭に、京都を代表する観光地の雄大な自まれた環境の中、充分に気分転換ができた１日となりましン館』です。
ここは戦前から生産している小さな規模のワ

然を楽しみながら、市街地のアスファルトの道、
石畳の道、

た。

イナリーで、当日は三代目の社長からワイナリーの説明を

急斜面の山道等を次々と歩いて行きます。嵐山は渡月お聞きし、普段は入れない貯蔵庫内の見学等をさせて頂橋の西側に存し、春は桜、秋は紅葉の名所として有名できました。

す。渡月橋から続く長辻通り沿いには名所やお土産店が見学の途中、搾りたての段階、少し発酵が進んだ段建ち並び、賑やかな雰囲気が出ていました。幾度となく小階、完成直前の段階のそれぞれのブドウジュース、完成

休止して、山々の紅葉等を見渡し、独特の景観を楽しみままでの数段階のそれぞれのワインの味の比較をさせて頂した。

くことができ、大変貴重な体験をすることができました。見

当初は、姿勢良く歩くことを心掛けていましたが、徐々学の後半には、古民家を改装したワイナリー直営レストランに姿勢が悪くなっていきます。そして、少し早めの昼食を

（金食堂）
にて、
ワイン数種類飲み放題の昼食を頂きまし

清滝不動院のそばのベンチでとった後、徐々に南下してた。
どれもワインによく合う懐石料理で、参加者全員大変行きます。
その後、小倉百人一首の名に由来する小倉山満足。
あっという間にお開きの時間となりました。最後にレの頂上展望台に到着し、壮大な景色を楽しみ、嵐山公園

で参加者の写真撮影を行い、午後２時頃に阪急「嵐山」
駅で解散となりました。

ストランからワインショップに場所を変えて、皆お気に入りのワインを試飲し、そして、お土産を購入して家路につきま

親睦ボウリング大会した。
普段はアルコールの苦手な私もかなりの量を飲んだの

平成28年10月28日（金）、桜橋ボウルにおいて「親睦ボ

で駅まで歩けるか不安でしたが、自分用のワインを２本抱

ウリング大会」（ 大阪士協会・近畿連合会の共催）が開えて、何とか辿り着くことができました。

催されました。10年以上続くこのイベントも、協会行事としボウリングは老若男女を問わない気軽なレクリエーショてすっかり定着しておりますが、毎年、このイベントを待ちンであり、今後も親睦行事の中心イベントの一つとして盛副会長の中締めの挨拶で盛会のうちにお開きとなりまし
た。

麻雀大会

望んでいる常連のベテラン参加者のみならず、初参加とり上げて行きたいと思いますので、多数のご参加をお待いう方も結構多く、会員をはじめ、従業員さんなどの皆様

ちしております。

平成28年10月15日（土）、
午後１時より、
北浜の麻雀クラにも楽しんで頂いております。今回は、大手鑑定機関の※成績上位者は次のとおりです。

ブ「三陽」で「麻雀大会」が開催されました。参加者は計

若手の方々にも多数ご参加頂き、参加者は50名となりまし【個人戦】

16名（大阪士会及び近畿連合会会員６名、ＮＰＯ法人近た。

・優勝 ････ 新井 愼太郎 氏

畿定期借地借家権推進機構会員10名）、
半チャン３回戦

当日は午後７時より、西川近畿会長の開会挨拶にはじ・準優勝 ････ 服部 神奈 氏

で順位を競います。今回から前回までの「新北浜」から

まり、浜崎近畿親睦委員長のルール説明の後、２ゲーム・第３位 ････ 山下 賢一 氏

舞台を「三陽」に移して激戦（舌戦？）が繰り広げられましの合計スコアで順位を競いたが、全員が楽しく打ち続け、表彰式で各賞品を頂いて合いました（ハンデは１ゲーム

午後６時頃解散となりました。

につき女性＋30点、過去優勝

なお、今回は鑑定士協会からの参加者がやや少な

者△20点）。約１時間のゲーかったのですが、
西川近畿会長が大奮闘し、見事優勝さ

ムの後、懇親会会場へ移動。

れました。次回は是非多くの会員の方の参加を期待して

光岡大阪士会長の挨拶と乾います。

杯後、食事とお酒を楽しみな※成績上位者は次のとおりです。

がら、更に親睦を深めました。

・優北川親睦委員の名司会で表

勝 ････ 西川 和孝 氏（鑑定士協会）

・準優勝 ････ 岩田 富資 氏（定借機構）

彰式がはじまり、会場は拍手・第３位 ････ 倉田 修次 氏（定借機構）

喝采で盛り上り、小野大阪士

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鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

土 地月間記 念 講 演 会を
聞いて

広報委員会

田村

周治

問題は、
バブル崩壊後、日本国民がどうしたか。
→

一斉に銀行へ借金を返した。借金の返済は、消費でも投資でもない。
• 将来不安から、
日本人は銀行預金を増やした。預金を増やすのも消費でも投資でもない。
• この状態で、1997年当時の橋本政権は、消費税増税、公共投資の削減等をやった。

の金利が急上昇すること、借りているお金が外国通貨なっている。

ここからデフレが始まった。

建てであること。

また、
パワードスーツを介護とか土木の現場で利用でき• デフレ脱却が必要。需要よりも供給能力が大きいという日本の国債の金利は１％を切った。国債は日本政府のるようになるだろう。

平成28年10月 三橋先生の講演会が開催された。

こと。
デフレギャップと呼ぶが、日本政府も５兆円くらいの負債、お金を貸しているのは銀行、生保等。
デフレで銀技術は需要がないと進歩しない。
日本はこういう技術を講演の題目は、「日本経済の嘘と真実！～日本は最後にデフレギャップがあると認めている。

行からの借り手がいないために、国債の金利が下がる

世界へ売っていけばいい。

• このデフレギャップは、政府による公共投資等で埋める一方だったのだ。

ただ、外国人労働者を入れると、賃金の切り下げ競争しかない。
日本の公共投資はどうなのか。1996年当時

日本国債は100％日本円建て。今、日本銀行がお金を発になるだけ。
こういう政策には反対しなければならない。

は、46兆円、以後日本は公共投資を減らし20兆円まで行して、国債を買い取っている。

いった。

減っている。

勝者となる～」だった。
三橋先生の講演を、箇条書きにして概略を記述した
後、筆者の感想をのべたい。
以下、講演から抜粋。

→ 日本の借金は■筆者の感想• 日本はそもそも世界屈指の自然災害大国なのだ。地震• 今、
日本は経済成長の絶好のタイミングを迎えている。

民）
と訳した。

は頻繁に発生する、台風の通り道でもある、予想外の日本の若年層失業率の数字を見てみよう。2014年度

あるまいか。

国民を豊かにすることが目的。

水害も発生する…そういう国なのだ。

の数字であるが、
スペインで50％、アメリカでも14％、日本

１. デフレギャップを埋めるには、政府による公共投資等を• 明治期、
日本人はポリティカルエコノミーを経済（経世済

三橋先生の講演の核心部分は以下の２つぐらいではでは4.8％と世界屈指の低さ。

増大するしかない。

• 国民が豊かになっているかどうかを明らかにする指標• 日本は今、インフラ後進国となっている。車一台あたりのは、GDP。未だにリーマンショック前より貧乏な状態だ。

高速道路の長さでは、韓国以下となってしまった。新幹これは日本における生産年齢人口（15-64歳）が、急激

２. 15才から64才までの生産年齢人口が減少しているこ

2014年の消費税増税は、日本人の消費を２年連続して線整備率でも、独仏に見劣りがする。

に減少しているため。総需要は減少していない、だか

とで、
今、
日本は、
高度成長する入り口に立っている。

減らした。

2027年には、東京―名古屋間が40分で、2037年にはら、
これから日本は超人手不足となる。

名古屋―大阪間がリニア新幹線で結ばれる。

これを日本は生産性の向上で埋めるというのが正しい• 実質賃金は1997年がピークで、以後落ちている。値下• 日本の借金問題について。

げは、自分の所得を小さくすること。
• 日本人は、
バブル崩壊を経験したことがある。銀行からお金を借りて土地等の値上がり益を狙う。

（たむら しゅうじ・㈲タムラ不動産鑑定）対応策だ。
５％くらいの経済成長は簡単。

財政破綻とはなにか。
日本政府の債務不履行のこと。

• 生産性の向上の手段として、
例えばドローンがある。

ただ、財政破綻という状態になるには条件がある。国債ドローンによる測量、
ドローンによる打音点検等が可能と

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鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

①考えオチ 咄が理詰めに仕組んであって聞いた後で、なるほどと笑いが起きるもの。

第14回⑨拍子オチ はしごオチに似ているが調子よく畳み込ん
でポンと落とすもの（東京はとんとんオチ）。

②逆さオチ オチを先に喋っておき、後で内容を話すもの（東京は、
すべて物事が反対の結果になるもの）。
③しぐさオチ 言葉に出さず仕種で落とすもの。
④仕込みオチ オチを途中で説明しておくもの。

⇒決して足は出しまへん」⑩ぶっつけオチ 最後まで相手の言葉を全く別の意味には足がないというイメージが定着しているからである。実⑪間抜けオチ 理屈なしに、馬鹿々々しい言動がオチとろう。

⑫回りオチ 咄がぐる～っと回って元へ戻ってくるもの。
例バナシ」が江戸末期に漢字化したインテリ用語であり、ラ⑥にわかオチ 上方芸の仁輪加のように、駄洒落で落と「天狗裁き」。
⑬見立てオチ⑦はしごオチ 梯子を一段ずつ下り、ドシンと地面に下り

落語は「オチ」の部分が肝心である。
オチのない咄は際、海外の人がこの咄を聞いても、ちんぷんかんぷんであなるもので奇想天外な可笑しさがある。

⑤とたんオチ オチの一言で咄全体が引緊まるもの。

すもの（東京は地口オチ）。

これが落ちとして成立するのは、日本人にとって幽霊にとって、それでオチになっているもの。

「落語」という言い方は、
それまで使われてきた「オトシジオ放送普及により定着したものといわれている。

「それやったら心配要りまへん、
わたいも幽霊や、このように聞く側の予備知識に頼って成立させているのが「考えオチ」の大きな特徴である。

突拍子もない物に見立てたことが見立③しぐさオチて違いだったというもの。

る感があるもの。

基本的には落語ではない。

⑧離れオチ

江戸では「サゲ」というが、本来の意味からいうと「オ

落語は座芸であるが、耳だけで楽しむだけでなく、演者

幾つかの小咄をつなぎ合わせたような構成で、オチが最初と無関係なもの。

チ」が正しい。落語は「オトシバナシ」であって「サゲバナシ」とは言わない。宇井無愁氏は自著「落語のふるさと」の表情や仕種も重要な要素の一つになっている。

オチを分類するというのは、最終的に心を落ち着かせ

二人が会話している状況を演じる際、今どっちが話しるために、笑いに持っていく手段であり、難しさは未来永ているのかを区別するため、顔の向きだけではなく場合

劫の課題であるかもしれない。

もがなの、とってつけたオチが目につく。
どこがおかしいのかわからない内に、落語家が下りてしまうことが間々あって、咄もオチなければ腑にも落ちないところから、サゲとよ

この辺りについては、上方落語研究の第一人者で大阪学芸大学（現大阪教育大）教授であった前田勇氏（1908 ～ 1972）と前述の落語研究者・作家であった宇井無愁氏（1909 ～ 1992）の著作の数々にくわしい。

谷口 孝太郎両氏は、これまでの外形的な分類から内在する意味を元に分類を試みたりしていたが、研究途上で亡くなった。
その膨大な著作は驚くばかりで、拙筆を重ねる筆者は十分の一も読んではいない。
このオチの分類について、改めて考えてみようと、急に（ 公 社 ）大 阪 府 不 動 産 鑑 定 士 協 会 事 務 局 長

ぶようになった』と述べている。

オチを考えるの中で『人情咄を主流とする江戸落語には、往々あらず

によっては、体ごと向きを変えることも落語の基本的な動

また、人間の笑いに対する多様性の現れであると改め作の一つである。
この時、目上の人が話している時は必て実感する。
そもそも、オチを説明するほど馬鹿げたことはないのでず下手に向かって、目下の人が話している時は上手に向あるが、知っている落語を、それぞれの型から別な角度かって話す。
これにより、今話しているのが主人なのか、で眺めてみるのも一興か、と思いついた次第である。

丁稚なのか、女将さんなのか、声色や口調を変えなくても少しだけ例を挙げてみる。個人的感情が入っているの分かるようになっている。

で、この点、ご寛容の気持ちをもってお目通しいただきた

また、酒を飲む仕草や扇子を箸に見立てて食事をする

い。

動き等も落語ならではの味わい深い動作となっていて、このような仕種による可笑しさは基本的に落語の咄の中で①考えオチ色を添えるものであるが、仕種そのものをオチにした珍し咄を聞いた直後は「？」と何が面白かったのか、よく分かい例に「始末の極意」がある。

らないものが、次第に「あれ？もしかして、
そういうことか？」

この咄は、お金が貯まる方法と分かりはじめ、「あぁ、
なんやそうやったんか」と合点がいを聞かれて、親指と人差し指くオチ。

で輪っかを作り考えオチの例として「へっつい幽霊」がある。

⇒「どんな事があっても、こ「もういっぺんだけ、やってくれ」の指だけは離しなや」に落語家から見た分類として記載があるので、これを引「せっかくやけどな、お前の方に銭が無いのん分

落語の基本は笑い話であるが、同時にパフォーマーと用させていただく。

かってるねん、
でけんなあ」

やる気を起こしてしまった。
以下については、
前田勇氏著「上方落語の歴史」の中しての性格も持っている。
「しぐさオチ」は、落語が「話さ28

29

鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

れるお笑い」としての位置づけだけでなく、「演じられるお「馬の尾抜いたらな...」「あぁ～、お連れさんはご器用じゃ」と先生が感心笑い」
としての性格もあることを改めて感じさせてくれる。

「抜いたら？」

することで落とす。

⇒「馬が痛がるねん」

あくびを教えることのばかばかしさは、
ひとまず置いて、

第14回④仕込みオチ

一見唐突な感じがする最後の言葉が、しっかりオチとこのオチは、聞き手の「理解力」に頼った落ちになってして成立している。

いるのが特徴である。

⑥にわかオチ

普通は、枕の後にオチにつながる伏線を盛り込み、その上で、オチの部分では、追加説明無しに、すっと落と言葉を使う人間にとって「可笑しさの」基本。同音異義す。前もってオチの説明を咄の中に盛り込んでおくことがによって同じ音で全く違った意味を表現するおかしさは、特徴になっている。

洋の東西、時代を問わず、素直に「おかしい」と思えること

しかし、古典落語の時代とは大きく異なった現代、風の一つである。

至極真面目にあくびの稽古をするので、あくびを褒めることもある。
しかし褒められたあくびが、実は稽古に退屈して思わず出てしまったところがオチになっている。
この咄に見られるように、意味の取り違えによる、
とんちこともある。

の特徴である。

そもそも、落語は鑑賞するものではなく、
あくまでも笑っ⑪間抜けオチて楽しむものである。従って、落語鑑賞という言葉は落語

俗・習慣がずいぶん異なってしまっていることも多々あり、落語でも、駄洒落の持つおかしさは充分に理解しておこのオチは文字通り間の抜けたことで落とす。誰が聞文化の変化によってオチの意味が分かりにくくなってしり、最もポピュラーなオチの一つになっているが、駄洒落いても「それはない」と思ってしまうような荒唐無稽な失敗まっていることは、古典落語全般にいえる。そのため、本で終わるのは安易すぎると、咄家の中では評判が高くなから、誰もがついうっかり仕出かしてしまうようなちょっとし来は他のオチとして説明できたものが、オチにつながる説

い。

た失敗まで、
様々な失敗談が語られ、その失敗のダメ押し

明を加えないと笑いのポイントが分かりにくくなってきていることも事実である。
しかし、
こういったことを理解した上で咄を聞くと、また異なった種類の可笑しさが誕生するかもしれない。

⑤とたんオチ
落語は「オトシバナシ」の略から来ていると言われるよが、その中でも特に最後の一言で「あっ！」と思わせるの落語はオチを意識しないと楽しめないというものではない。
落語を楽しんで、「 何で今のは面白いと思たんやろとでもいうような一言で締めくくる。

う？」ってなことを考えてみる一助になれば幸いである。

われたり、
日本であまり高い評価を受けていない。
また、
こ

たとえば、
「池田の牛ほめ」では、もう一度言おう。落語は「鑑賞するのではなく、楽しんでのオチの咄の多くが、他に比べて無理矢理話を終わらせ新築祝いに出かけていき、何でもかんでも褒め大いに笑うもの」。

ている感じがする、といったことも評価を下げることになっろ、柱の穴ならお札を貼るのに好都合とかなんと「笑う門にはラッキーカムカム」と言ったのは、
四代目 柳

ているが、
オチとして最も多く使われており、秀逸な落語

か言っておけと教えられていたのを思い出し、亭痴楽だったかなぁ？

がたくさんあることも事実である。

「オッサン、ホンマにエェ牛やなあ」と褒めると、牛締めの言葉が見つからず、オチなしにて失礼いたしま
す…これは、
間抜けオチか？

が何を思ったか、アホの方へ尻を向けるなり「ベ
タベッタ～、ベタベタ」「いや兄ぃ、堪忍したっとぉ

見間違い、
聞き違い、
記憶違い、
いろいろと勘違いは起

くれ、人間やったら、あれだけ褒めてもぉたんや、

こるが、これによる意味の取り違えによるおかしさを描い礼の一つも言わなあかんが、畜生やなぁ、ムサイ

秀逸な例として、「馬の尾」という咄がある。

たのが「ぶっつけ落」。

もんを見せて...この穴さえなかったらなぁ」

馬の尻尾の毛を拝借して釣り糸にしようとした男「間抜けオチ」と混同されるが、「 間抜けオチ」が勘違⇒「あぁオッサン、心配しなはんな。
この穴へも秋に友人が、大変なことを仕出かしたと注意する。
とい以前の間違いによるおかしさで落とすのに比べ、「ぶっ

葉はんのお札、貼っときなはれ」

ころが、何がどう大変なのか、教えてくれない。何つけオチ」は、
あくまでも勘違いをオチの中心にしている。

が、このオチである。

には不適当である。

落語の世界だけでなく、駄洒落は「オヤジギャグ」と言⑩ぶっつけオチ

うに、最後のオチの部分に笑いのポイントを集約している

さらに、一つの咄が複数のオチのパターンを含んでいる

んかんな状況を効果的に引き出しているのが、このオチとか聞き出そうと酒を呑ませた友人に対して、

例えば「あくびの稽古」では、「ええ加減、教えてくれ。馬の毛抜くとどうなるん

稽古に、付き添いで行った男が、退屈さのあまりは、これらに属さない「その他」としかいいようがない咄がや？」思わずあくびをしてしまったところ、ある。

記載したオチは、
あくまでも典型的な例である。実際に（たにぐち こうたろう・（公社）大阪府不動産鑑定士協会 事務局）

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鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

独立開業しました

独立開業しました「妻と同室の
独立開業？
！」
大阪アプレイザル

太田「10年来の目標をひとつ達成」

善久

まつば不動産鑑定松葉貴信

平成28年３月末で、約８年昨年10月に約７年半お世話になりました有限会社アプ

定士を目指していた頃の目標を実現すべく、40歳という節

間お世話になりました株式会

レイザルカンサイを退職し、独立開業しました松葉貴信と目を迎えた時期に独立開業という道を選択いたしました。

社財産プランニング研究所を

申します。

退職し、
４月に「大阪アプレイ■事務所について■独立に至るまでザル」を設立し、大阪市都島

事務所は地下鉄御堂筋線「本町」駅徒歩約３分、中央大通の一本南の通り沿いにあります。少し古いビルで不動産鑑定士を目指したのは30歳ぐらいのときで、それ区で独立開業しました太田

すが、通勤の利便性と家賃を重視して決めました。

までは大手メーカーでシステムエンジニアとして働いてい善久と申します。

徐々に事務所らしくなっていくのが楽しくて、週末も関ました。

独立開業に際しては自宅係なく通っています。

脱サラして起業したいという願望のもと、
不動産鑑定士マンションの一室からのスターを目指したため、鑑定士としての独立は最初からの目標

トとなりました。事務所を借り■開業してみてでした。

ることも考えたのですが、コス開業してみて日々実感していることは、周りの人に支え鑑定士を目指していた頃は「登録したら３年で独立すトのことも考え、最初は身の丈にあったところから始めることにしました。一室といってルをやっていたので、今年はもう少し働いている父親の背るぞ」と思っていたのですが、前職の事務所の雰囲気がも広さは四畳半で、その内の半分以上は個人事業主とし中を見せるのが目標です。

とても良く、
また様々な案件を経験させて頂ける環境でて僕より先に独立開業（念のため同業ではありません）
し

事務所名については、最初自分の苗字か子供の名あったなど、鑑定士として成長するには恵まれていたたている妻が占有しています（実際のところは、妻が事務所前にするか迷いましたが、将来的に（？）海外の人にもア

め、
つい居心地の良さに甘んじ、気付けば登録して５年余として使っている部屋を一部使わせてもらっている状態

ピールしやすいように、
大阪（OSAKA）
アプレイザルとしまりが経過していました。

です。）。

した。逆に日本の方に「アプレイザルってどんな意味です

られ、また人に恵まれているなぁということです。
開業準備段階では同期や先輩方から色々アドバイスを頂いたり、開業時にはお祝いや応援の言葉を多数頂
いたり、そして開業してからは知人・友人・先輩方から数多くのご紹介を頂いたりと、
本当に感謝しております。
業務面では、鑑定評価作業に加え、今までは事務員さ前職を離れるのは名残惜しい気持ちもありましたが、鑑んに丸投げしていた事務作業も行わなければならず、全か？」と聞かれることが多くなりましたが、不動産鑑定士の狭い部屋にデスクトップパソコン３台（うち２台は妻用）、てを一人でやることの大変さを感じています。

仕事内容を説明するきっかけづくりになっています。

複合機、
本棚、
それぞれの机を配置すると、ほぼ床が見えなくなってかなりの圧迫感があります。
さらに隣で妻が仕業務の方は、
公的評価のほか、友人・知人の紹介等で事をしているので、慣れないうちはリビングの机で作業しお声をかけていただき、
つくづく温かい心遣いに感謝して

ていました
（まだ、
慣れていませんが）。

います。

最後になりましたが、支えて頂いた皆さまに今後何かしらの恩返しが出来るよう、不動産鑑定士として、また人として成長できるよう精進していきたいと思っております。
今後ともご指導、
ご鞭撻のほど、よろしくお願いいたしま

最後になりましたが、今後ともご指導ご鞭撻賜りますよ

また、子供たちが学校に行っている時期は、僕が家です。

うお願い申し上げます。

仕事をしていても気にならなかったようですが、夏休みや冬休みになり家に居る時間が長くなり僕といる時間が多く（まつば たかのぶ・まつば不動産鑑定）（おおた よしひさ・大阪アプレイザル）

なると、「 前は決まった時間に会社に行っていたけれど、
今はずっと家にいて大丈夫かなぁ」と思われていたようです。夏休み中は、小３の長男と早朝と夕方にキャッチボー

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鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

ほぼ４時間で全資料を説明して研修は終了しました。

外注の研修を実施、高齢者住宅関連の研修会
研修委員長

大江

研修の内容については、膨大で語り尽くすことは難し
く、
またプロの講演をそのままなぞるのも問題もありますので、個人的に印象が強かったことを簡単・メモ的に報告します。
• サ高住は制度創設以来一貫して増加しているが最近は鈍化～建設費と入居率

文夫→当面は新築はやめた方がよいとのアドバイス（建築
高騰等、制度も踊り場？）

１．
研修開催までの経緯等
平成28年秋に、研修委員会主催の半日程度の研修を開催するということになっていましたが、これといったネ• 供給数について地域差が大きい～大阪府が突出5,000円とこの種の研修としては高額であったことから、
開（全国の10％）

催する側としては率直にいって受講者数とその満足度が• 事業主体は介護・医療・福祉関係事業者が多い～

気になるところでした。
受講者総数は80名あまりとまずまずでした。むしろ、大80％超（不動産系は少数派）

タがなく講師の決め手にも欠けるような状態でした。委員

阪士協会以外の参加15名程度と思ったより少なかったよ• 専有面積25㎡未満の物件が多い～ 70％超（やはり狭会で外注してみてはどうかと意見が出て、不動産鑑定士

うに思いました。

いのが多い）

関連の書籍出版や研修も行っている綜合ユニコム㈱が研修自体については、
研修後の下記アンケートでは、
講• 有料老人ホームに該当するサ高住が多い～ 95％超

妥当かということになりました。綜合ユニコムに費用等を確認するとともに、大阪鑑定士協会会員にアンケートを行
い、下記のアンケート回答を得ました。

２．
研修の概要
研修の日時・講師等は下記のとおり。

アンケート回答

日時：平成28年11月７日（月）13 ～ 17時

外部委託…賛成31、それもあり45、反対４、

場所：エル・おおさか 708号室

その他３、未回答２（大阪市中央区北浜東３丁目14）

内容…高齢者住宅（有料老人ホーム、サ高住等）46、テーマ：高齢者住宅のセグメント理解とサ高住を中心とす

介護ビジネス18、病院29、ホテル44、る事業構造把握講座

民泊関連23、葬祭事業11、講師：向井幸一氏

ビッグデータと鑑定評価26、
空き家対策14、その他９、未回答１（株式会社シルバーライフネットワーク 代表取締役、

費用…〔2,000円〕９、〔3,000円〕27、• 併設事業所を有する物件が多い～約85％

師・内容とも満足度が高かったと思います。個人的にも４• 医療依存度の高い入居者は少ない～５％程度

時間の研修で寝なかったのは久しぶりでした。費用の面• 自治体により供給抑制のあるところも散見～住所地特では、東京へ行って綜合ユニコムの半日研修を聞くと、交副会長 等）〔10,000円〕11、〔20,000円〕５、報酬減算（大阪等での事件？）• 貧困ビジネスとみられる物件も散見～生活保護受給者

今回の研修はやはりプロは違うなと感じさせるもので、• 地主が土地・建物を建てる場合は、建築費の８～ 10％

今後も毎年とはいかないかもしれませんが、何年かに一度は開催しても良いなと思わせるものでした。ただ、外注が年額賃料

思った以上に、「 賛成」ないし「それもあり」が多かった

不動産業界的な視点の持ち主でした。今回の研修では、ことから、外注研修を行うことを決定し、内容は最も回答

表紙・裏表紙を除くと102ページの資料（パワーポイント）の多かった高齢者住宅関連としました。
また、
当該研修に

が添付されており、４時間の研修とはいえ、ちょっと量が多ついてのアンケートを行うことも決定しました。

いかなと思われましたが、適度な早口で聞き取りやすく、した。

宅に不適～既存ストックの活用

３．
研修を終えて（おおえ ふみお・大江不動産鑑定）

今回の研修は、試験的に行ったという面もあり、費用も〈研修後のアンケートの結果〉の後有料老人ホーム業界へと事業を転じられた経歴の方でした。福祉系出身者が多い業界内では少数派で、といってもやはり講師の力量による面も大きいなとも思いま• 狭小住宅が多い～広い居室に誘導、 立地条件が住講師の向井氏は、
警視庁を経て、不動産管理会社、
そ未回答２

コスパ抜群と思ったのですが、・・・難しいところです。

• 囲い込み、過剰サービスが課題～指導監督の強化と一般財団法人サービス付き高齢者向け住宅協会〔5,000円〕26、〔7,000円〕６、通費込みで少なくとも６万円は必要ですので、
5,000円は

例の適用、
事前協議

講師

内容

時間

今回同様の研修会
への参加

参加費

非常に良い

32

24

長い

7

高い

3

是非参加

10

良い

34

35

やや長い

40

やや高い

15

機会あれば参加

52

普通

5

10

普通

23

普通

38

参加したくない0

あまり良くない

0

1

やや短い

1

やや安い

8

分からない

8

良くない

0

0

短い

0

安い

7

未回答

1

未回答

1

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鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

関西大学寄付講座に向けて～ 本年４月より開講
講座名「不動産鑑定士による、まるかじり不動産学」
元20周年記念事業実行委員長
松

永明

きっかけとなれば幸甚です。

はじめに

ちなみに、兵庫県では、３年ほど前から関西学院大学
で寄付講座を兵庫県不動産鑑定士協会主催で行われ当協会は、一昨年に社団化20周年を迎え、
様々な行事

ており、
昨年秋から甲南大学にも新設されました。

を行いました。その中で、「 不動産鑑定士への道」と題し

週刊ダイヤモンド2016/08/27号（ｐ56 ～ 59）より抜粋（右表、下図）て、いわゆる就活向けビデオを作製し、学生や若い世代の方に見ていただくよう当協会のホームページで閲覧で１．
寄付講座に至った背景

きるようにしました。
そして、この延長として、大学に寄付講座を提供し、広まず、次頁鑑定士試験合格者等の一覧表をご覧いた

く不動産鑑定士の業務を知っていただくため、さまざまなだくと、新試験制度が10年経過し、旧試験制度との併用

講座内容を用意し、今回、大阪府内で初めて関西大学がなくなった平成20年以降、受験者数は約半分に減少、に案内させていただきました。

合格率は、論文式で10％→14％に増加した。
これは何を

講座内容は、資格の学校のようなものではなく、不動産意味するかは明白で、難関国家試験と言われながら不の価値評価についての基礎と実践にわけ、不動産の価動産鑑定士に対する将来性への期待減と合格者の質

値はどのように形成され、我々の生活と活動とに作用しての低下が見て取れます。

いるかを不動産鑑定評価基準に基づいて体系的かつさらには、
週刊ダイヤモンド2016/08/27号（ｐ56 ～ 59）、

実践的に学ぶようにカリキュラムを組んでいます。

「本当に消える職種ランキング100」では、ホワイトカラー

基礎編では、不動産と人間との関わりやその性質、不機械化代替率ランキングで45位に位置付けられている。

動産鑑定評価の必要性や本質、不動産の価格を形成す

これらの統計データと我々の日常の鑑定業務の実態る要因やその市場メカニズム、価格や賃料の分析とそのからこの業界に対して危機感をもたない鑑定士は皆無でアプローチの仕方について習得します。

しょう。

不動産の有効活用のために必要な不動産の経済価

２.当初の寄付講座の主な内容

値の創造についての幅広い知識を習得すること。
講義の概略：

関西大学に当初以下のような寄付講座の提案をさせ基礎編では、不動産と人間との関わりや性質、不動産ていただいた。

実践編では、景気判断の指標としての不動産市場利これらを簡単に解決する術はないものの、
少なくとも、
不回り、不動産税制、商業立地と賃料との関係、
ビッグデー

動産鑑定評価制度を広く認知させていく中で、就職活動

タへの鑑定評価の関わり方、不動産投資リスク分析等、段階から不動産価値の本質を知り、その先にこの制度が設置学部等：経済学部等

要因やその市場メカニズム、価格や賃料の分析とそのビジネスツールとして必要な知識を習得していきます。

あることを周知させ、その中から不動産鑑定士をめざす

寄 付 者：公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

アプローチの仕方について習得。

この講座では、不動産鑑定士になるためというよりは、

人材を発掘していくことが一つの手立てだと考え、20周

寄付の形態：講師派遣

実践編では、景気判断の指標としての不動産市場利

不動産の価値についての学術部門にスポットをあててお年行事でDVD「不動産鑑定士への道」
を作成しました。

授 業 科 目：不動産価値創造論

回り、不動産税制、商業立地と賃料との関係、
ビッグり、将来、建設および不動産関連、銀行・保険会社等のそして昨年、
関西大学に寄付講座の申し入れを行った結開 講 学 期：前期日程

データへの鑑定評価の関わり方、不動産投資リスク分

金融関連の専門分野のみならず、企業や公共団体ある

果、林宏昭前副学長・経済学部長から次年度より寄付

講義の目的：

いは相続で悩む個人等、不動産の有効活用のための講座を引き受けるとの内諾を得ることとなりました。

基礎知識は得られるものと確信しています。
もちろん、国そこで、本会理事会に、講義の内容と費用負担額を上家資格として不動産鑑定士のライセンスを取得してもらう

程し、来年度に向け事業計画と予算を計上しました。

鑑定評価の必要性や本質、不動産の価格を形成する

計15週

析等、
ビジネスツールとして必要な知識を習得。
講 義 内 容：大学卒業後に不動産鑑定士その他の国家資格者、
建設・不動産関連、銀行・保険会社等金融関連の企①ガイダンス 不動産価値の本質とその価格の特徴

業人、企業や公共団体あるいは相続で悩む個人等、（土地と人間との関係）

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鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

②不動産の種類とその価格の種類（種別と類型で価格決定、４つの価格とは）③不動産の価格形成要因１（価格形成要因が不動
産価格に与える影響の程度）無理があるのではないかとの意見を踏まえ、まずは「不動第10回（６/16）不動産投資利回りの実態調査（大阪産の価値」の理解を軸に、この分野に興味を持ってもらう

中心部、
主な郊外都市の利回り）

事が何よりも重要ではないかということで、今年１月末、最～将来、不動産投資で成功するために今知っておく

終的に以下のような副題を添えて講義内容をわかりやす④不動産の価格形成要因2（ 土地についての具体的く変更させていただいた。

４.不動産学の普及に向けて
法学、近代経済学、財政学…といった分野は、すでにべきこと！

多くの大学では一般教養ないし専門課程として確立され第11回（６/23）景気判断と不動産価格（アベノミクス効た学問領域です。

果を不動産投資利回りで検証）

な価格形成要因）⑤不動産の価格形成要因3（ 建物等についての具体

授 業 科 目：不動産鑑定士による、まるかじり不動産学

的な価格形成要因）

第１回
（４/７）
ガイダンス 不動産価値の本質とその価⑥不動産の価格メカニズム１（費用性からの価格アプ
ローチ、
積算方式）

ローチ、
収益方式）
⑨不動産の賃料メカニズム（新規賃料と継続賃料およびその賃料額決定要素）

は、民法や借地借家法等の私法上の権利、都市計画法～めざせ！不動産と税のスペシャリスト

や建築基準法等の公法上の規制といった法的分野の

第２回（４/14）不動産の種類とその価格の種類（種別

第13回
（７/７）
ビッグデータと鑑定評価（ビッグデータと知識、不動産の価格形成要因の分析にあたっての自然と類型で価格決定、4つの価格とは）鑑定評価の優劣はどこにあるのか的・社会的・経済的・行政的分野の知識、不動産市場の～商品としての不動産ともみじまんじゅうは違うのか？

～人工知能が出した不動産価格と不動産鑑定士がメカニズムにおける地域比較論や投資採算性等に必要

第３回（４/21）不動産の価格形成要因1（価格形成要

求めた価格はどちらがより正しいか？ 物によるか？

な統計学や金融論といった学問領域の必要な知識のも因が不動産価格に与える影響の程度）

人工知能ｖｓ鑑定士とで理解されるものです。

の時の価格と今の価格、
なぜ違う？
第４回
（４/28）不動産の価格形成要因2（土地建物等

投資利回りで検証）についての具体的な価格形成要因）～何でうちの土地建物の方が隣りの土地建物より安⑫税制からみた不動産価値（不動産の保有税、取得

いの？

税、
譲渡税、
相続税等）
⑬ビッグデータと鑑定評価（ビッグデータと鑑定評価の第５回（５/12）不動産の価格に関する諸原則（一般経

優劣はどこにあるのか）⑭商業立地と店舗戦略（ロードサイド型店舗の立地の味が湧かない分野に見えるでしょう。

保有税、
取得税、
譲渡税、
相続税等）

郊外都市の利回り）⑪景気判断と不動産価格（アベノミクス効果を不動産から検証してみよう。

～なぜ、人間の行動によって不動産の価値（価格）は～あの不動産とこの不動産の価格、
この不動産のあ⑩不動産投資利回りの実態調査（大阪中心部、主なては未知の世界で、実際、一般学生からみれば一見興

第12回（６/30）税制からみた不動産価値（不動産の変わるのか？

⑧不動産の価格メカニズム3（ 収益性からの価格アプ～アベノミクスは成功？失敗？それとも？不動産価格

格の特徴（土地と人間との関係）⑦不動産の価格メカニズム2（ 市場性からの価格アプ
ローチ、
比準方式）

ところが、不動産に係る分野は、ほとんど学問領域とし

しかしながら、不動産の価値の本質を理解するために

第14回（７/14）商業立地と店舗戦略（ロードサイド型

不動産（特に土地）は、人間の生活や活動にとって必店舗の立地の良否と賃料メカニズム）

要不可欠な一般的基盤であることから、不動産学とは、～国道沿いと一本裏の道路。
あなたがコンビニ店長な法と経済が融合した知識の結実としてその学問領域をら、どっちに店を出す？

みることができるのではないでしょうか。

第15回（７/21）
日本の土地政策と不動産鑑定評価制

学生にとってみれば、国や地方公共団体が行う法律・度の変遷（公共財としての公的評価のあり方）

条例の制定や社会的・経済的政策の如何が不動産の～不動産鑑定士になってこの国を良くする方法？

価値に与える影響の程度を理解することで、よりわかりや済原則と不動産に特異な経済原則とは）

すく経済学等が理解できるのではないかと～とっても便利な梅田駅前の大きな土地。買うことが思われます。

できるのは、
どんな人でしょうか？

良否と賃料メカニズム）

我々不動産鑑定士にとっては、今後ともその人は土地をどう利用するでしょうか？

⑮日本の土地政策と不動産鑑定評価制度の変遷（公共財としての公的評価のあり方）

鑑定評価制度が維持発展するためには優

第６回（５/19）不動産の価格メカニズム１（費用性から

秀な人材確保をしなければならず、総力をの価格アプローチ、
積算方式）

挙げて不動産学という学問領域を確立し不動産鑑定士試験委員経験者、同実務修習講師経～不動産、掛かった費用で売れるか？

ていかなければなりません。

験者、当協会はじめ近畿連合会・全国連合会等が主

第７回（５/26）不動産の価格メカニズム２（市場性から

催する研修セミナーの講師経験者、その他同大学出の価格アプローチ、比準方式）の年齢構成を少しでも裾野を広げる一助と身者及び女性鑑定士を一定程度含めた知識経験豊～不動産の比べ方。
なんであの物件の方が高いの？

してこの寄付講座に期待したいものです。

富な不動産鑑定士の中から、当協会が適任と認めた

第８回（６/２）不動産の価格メカニズム３（収益性から者から選任する。

の価格アプローチ、
収益方式）

講 師 選 任：～大家さんのお金の出入りがわかった。
あなたが大家さんを目指すとしたら？

３.最終案としての寄付講座の一部内容変更

第９回（６/９）不動産の賃料メカニズム（新規賃料と継
続賃料およびその賃料額決定要素）

寄付講座の内諾を昨年８月にいただき、その後、大学～となりの部屋より家賃が高いのはなぜか？それを下側と選任された講師陣との数次の打ち合わせの中で、げる方法は？

「鑑定評価基準」を限られた時間で理解してもらうのは逆ピラミッド型となっている不動産鑑定士（まつなが・あきら （株）
アクセス鑑定）平成２９年１月18日経済学部長室にて大阪士協会側（右から）
光岡正史 会長
筆者（松永 明）

山下賢一 寄付講座特別委員長

関西大学側
（左から）

谷田則幸 経済学部長
林 宏昭 元副学長

澤英俊

経済学部担当38

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鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

「価格等調査ガイドライン」の遵守に関する研修会（公社）大阪（公社）大阪府
府不
不動
動産
産鑑
鑑定
定士
士協
協会
会 副
副会
会長
長
価格等調査ガイドラインが平成21年８月に国土交通省

山内

正己

１、
「価格等調査ガイドライン」
導入経緯と遵守についてから発布され、平成25年５月に一部を改正し、日常の不動
産鑑定評価業務を行うにあたっての手続き的な行為規範

国道交通省近畿地方整備局 建政部としているところです。

建設産業第二課長

安廣

卓見氏

価格等調査業務は国土交通省が定めた「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と２、鑑定評価の社会的役割と意義について範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」に基づく価格等調査に関する業務をいいます。

（公社）日本不動産鑑定士協会連合会 業務委員長

当研修は日本不動産鑑定士協会連合会の業務委員

不動産鑑定士宮達隆行氏会から各地域連合会への『「価格等調査ガイドライン」の遵守に関する研修の実施方について（お願い）』
により近畿不動産鑑定士協会連合会が主催して行いましたが、
国

３、鑑定評価業務に係る契約の法的解釈

土交通省近畿地方整備局の後援を得て、近畿等の不動（公社）日本不動産鑑定士協会連合会 業務委員会 専門委員
不動産鑑定士・弁護士 伊藤

産鑑定士345名のほか、評価の発注者である公共団体の定幸氏皆さん196名にも参加頂き、総受講者541名でした。
研修会は、６部構成とし、６人の講師が交代で、以下の４、「価格等調査ガイドライン」の具体的運用方法

内容で研修会を開催しました。

（公社）日本不動産鑑定士協会連合会 業務副委員長
不動産鑑定士日 時：平成28年12月20日（火）13：00～17：20

光岡

正史氏

閉会挨拶

注者の公共団体の方には、具体的な評価業務の手続き・

国土交通省近畿地方整備局 建政部

依頼に際しての注意等を認識いただく良い機会となりまし

建設産業調整官 梶岡 芳行氏

た。

本研修は、
社会の変化に伴い、依頼者・利用者の拡大、研修を通して不動産鑑定業者及び不動産鑑定士は不多様化に対応した鑑定評価業務の信頼性の向上を目指

動産鑑定評価基準・価格等調査ガイドラインの認識はもとす趣旨であり、制度の適切な運用を図り、高まる外部監視より、品質管理や情報管理にも最善を尽くし発注者の委託に制度の高い評価を行うため実施体制を再確認するものに応えるための専門家責任が求められると痛感しておりま

でした。

す。

価格等調査ガイドラインの柱である、業務の受託・業務

主催の近畿不動産鑑定士協会連合会、講師担当の日の実施について不動産鑑定士は再認識するとともに、発本不動産鑑定士協会連合会、国土交通省近畿地方整
備局の皆様には有意義な研修会を企画･実施いただいた

場 所：大阪国際交流センター 1Ｆ｢大ホール｣

こと、
深く感謝いたします。

５、鑑定評価の依頼に際しての注意点と検査（大阪市天王寺区）
主 催：近畿不動産鑑定士協会連合会（やまうち まさみ・大和不動産鑑定㈱）（公社）日本不動産鑑定士協会連合会 業務委員会 専門委員

後 援：国土交通省近畿地方整備局

不動産鑑定士

研修内容：

倉田

智史氏

テーマ
「価格等調査ガイドライン」の遵守に関する研修会

６、七次改定土地価格比準表

内 容

国土交通省近畿地方整備局 用地部 用地対策課

開会挨拶

課長補佐

山根

将史氏

近畿不動産鑑定士協会連合会 会長 西川 和孝氏

4041

鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

土地月間

平成28年度

無料相談会の報告
府民サービス事業委員会

平成28年10月、１ヶ月間に亘り、土地月間に合わせ下農

博之させて頂きます。

み入った相談もあります。単純な相談では、例えば、売却者が多く、その他、新聞、行政窓口に置かせて頂いてい予定の自宅の価格を知りたい等と相談されます。
この場る広告等が、これに続きました。会場によっては、通りがか

合は、
公示価格、
相続税路線価等を参考に、概ねの価格

りに、無料相談会のポスターを見て、来場される相談者も水準をお答えし、正確な価格を把握する事情がある場

おられます。数ヶ月前になりますが、大阪市内の大きな交合、私は、大阪士協会を通じ、不動産鑑定士をご紹介で差点で信号が青に変わるのを待っていたところ、大阪士

きることをお伝えしています。中には、当事者間で感情が協会の無料相談会の広告を、
車体の側面に大きく掲載して、のべ８会場で、無料相談会が実施されました。今年

１ヶ月間、のべ８会場での相談件数は44件、相談者数もつれた法律問題、不動産取引や税金で、不動産鑑定た大阪市営バスが通り過ぎるのを、初めて見かけました。

の「土地月間」無料相談会は、北浜会場（５日
（水）
、
12日

は54人でした。10月は気候も良く、多くの府民が来場されの範囲を超えた問題等を相談されることがあります。
この次は、平成29年４月に「不動産鑑定評価の日」無料

（水）
、
19日
（水）、
26日
（水）
、大阪士協会大会議室）、豊ると期待していたのですが、最近は、相談者数がやや減場合、なるべく丁寧にお話をお聞きし、回答は誤解を生じ相談会が予定されています。今のところ、北浜会場（５日中会場（４日（火）、豊中市役所第二庁舎１階ロビー）、和

少しています。
インターネットの普及等により、専門的な知ないよう一般論に留め、行政機関、他の専門家等への相

（水）
、
12日
（水）
、
19日
（水）
、大阪士協会大会議室）、守

泉会場（15日（土）、和泉シティプラザ３階学習室４）、守口

識へのアクセスが容易になったことも、
その背景にあるの談窓口をご紹介するようにしています。

口会場（１日（土）、守口文化センター（エナジーホール））、

会場（22日（土）、守口文化センター（エナジーホール）
３階

かもしれません。

無料相談会を開いても、それを府民の方に知ってもら

和泉会場（８日（土）、和泉シティプラザ）、豊中会場（15日研修室）、東大阪会場（29日（土）、布施駅前市民プラザ

どの会場でも、個別の相談は、和やかな雰囲気の中でえなければ、会場に足を運んで頂けません。10年程前、（土）、豊中市立千里公民館（千里文化センター「コラ５階大中会議室）の5 ヶ所で開催されました。今年は、主進んでいきます。相談者の中には、
本当に悩まれている方

相談者数が１ヶ月間で２百人を大きく超え、大阪士協会

ボ」））、八尾会場（22日（土）、八尾市文化会館（プリズム

催が大阪士協会、共催が士協会連合会、豊中市、後援もおられると思いますが、相談員の親身になった対応に、が全国で相談者数１位になったことがあります。今と比べホール））を計画しています。無料相談会が府民の不動が国土交通省、大阪府、大阪市、和泉市、東大阪市、守次第に打ち解け、帰り際には、
ほとんどの相談者から感謝ると、
この当時は多くの費用をかけ、今の10数倍の枚数の産に関する疑問や不安を取り除き、またこの無料相談会

口市で、会場の内豊中会場は、豊中市との共催事業であの言葉を頂きます。相談が済むと、簡単なアンケートをおちらしを、会場周辺の新聞紙に折込んでいました。最近をきっかけに、多くの方が不動産鑑定士に関心を持ち、る「豊中市ロビー相談」に当たります。毎年、この期間は、

願いしているのですが、担当した相談員について、説明がは、委員会でも、
無料相談会の位置付け等を話し合い、よ大阪士協会の活動を身近に感じて頂ければと考えてい

全国の士協会が無料相談会を開いており、私も東大阪「よく分かった」、態度が「親切だった」、相談に「満足しり効率的に広報活動を行うように努めています。

ます。

会場に、受付担当で参加しました。今回は、府民サービスた」という回答が大半を占めます。

事業委員会の委員として、無料相談会への参加報告を相談内容には、比較的単純な相談もあれば、かなり込

相談者へのアンケートでは、市区町村の広報誌、大阪（しもの ひろゆき・（株）晶智不動産鑑定）士協会のホームページ等で無料相談会を知られた相談

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鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

大阪自由業団体連絡協議会主催

団体名団体名

第12回
第12回 専門家による合同市民無料相談会の報告
府民サービス事業委員長

山下賢一

平成28年12月６日（火）に大阪市立北区民センターに証人会、日本弁理士会近畿支部、大阪府行政書士会、

おいて、第12回「合同市民無料相談会」が実施されまし大阪土地家屋調査士会、大阪府社会保険労務士会のた。当該相談会の概要と当協会の取り組み等について

ほか、大阪府不動産鑑定士協会が参加しています。当

ご報告させていただきます。

相談会はこれらの専門士業が一同に集い、一般市民生

相談員数

受付等担当者数

単独相談

合同相談

大阪弁護士会

９名

9名

24件

6件

近畿税理士会

4名

1名

7件

3件

大阪司法書士会

2名

10名

1件

3件

大阪公証人会

1名

1名

1件

1件

日本弁理士会近畿支部

2名

0名

1件

0件

大阪土地家屋調査士会

4名

0名

1件

1件

大阪府社会保険労務士会

2名

1名

4件

1件

大阪府不動産鑑定士協会

3名

0名

1件

3件

大阪府行政書士会

4名

0名

0件

0件

31名

22名

40件

18件

合計

合同市民無料相談会は、大阪自由業団体連絡協議

活や企業経営等に関わるあらゆる相談にワンストップか会が主催しています。大阪自由業団体連絡協議会には、

つ無料で対応するものです。鑑定協会でも定期的に無が発生することがあります。通常、相談者は改めて他の相談会終了後は各団体からの参加者全員で会場の片専門士業団体として、大阪弁護士会、
日本公認会計士料相談会を開催していますが、その中では不動産だけで相談会等に赴くことになりますが、合同相談会ではこの様付けを行い、
その後、打上げ兼懇親会へ向かいました。
こ協会近畿会、近畿税理士会、大阪司法書士会、大阪公はなく他の専門家の範疇にも複合的に関わるような相談な相談が発生した場合には複数の専門家が同じテーブ

ちらは30名程度の参加となり、大変な賑わいとなりました。

ルについて相談に対応しており、大きなメリットとなってい

ちなみに昨年と同様に豪華ふぐコースを堪能しました。

ます。

当協会では平素から無料相談会を実施しているところ

この相談会の運営は各団体が持ち回りで行っており、ですが、今後の取り組みとしては４月に「不動産鑑定評価

前回は当不動産鑑定士協会が当番会でしたが、今回はの日 無料相談会」
として、北浜会場（４/５、
４/12、
４/19・

大阪司法書士会でした。当番会の役割としては、チラシ協会会議室）、
守口会場（４/１・守口文化センター）、
和泉の作成、本番前日の会場設営、当日の相談者の案内・誘会場（４/８・和泉シティプラザ）、豊中会場（４/15・豊中市

導、受付、
アンケートの回収・集計、実施報告、全体の予立千里公民館）、八尾会場（４/22・プリズムホール）の各

算管理、
精算、
懇親会の実施等々、多岐に亘ります。

会場において、無料相談会を実施します。

相談会当日における各団体の相談員数、受付等担当

無料相談会は、一般の方々の相談にお答えすることで

者数、
相談件数
（単独・合同）の概要は上記のとおりです。

不動産鑑定士として社会的意義を果たすとともに、公益全体としては単独件数が前回より８件増加、合同件数

社団法人としての協会の性質上も重要な役割を果たしが２件減少となりました。

ています。今後も府民サービス事業委員会を中心として、当協会としては単独相談１件、合同相談３件ということ

企画・運営を進めて参りますので、会員の方々にも引き続で例年よりやや少なめの件数となりました。相談内容の内

きご理解とご協力をお願いいたします。

訳は、地代関係１件、売買関係２件、固定資産税関係１（やました けんいち・（株）ワイズリンク）

件となっています。

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鑑定おおさか No.48

鑑定おおさか No.48

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます大 切な「 不 動 産 」を守ります・育てます
あなたの不動産鑑定士による無料相談会「鑑定おおさか」への寄稿を募集いたします

広報委員会では、年に２回、会報「鑑定おおさか」を当協会HPに会員各社のHPのリンクを発行しております。
その内容については、
どのようなテーマ
希望される方も募集しておりますにするか、堅い方が良いのか、
柔らかい方が喜ばれるのか
etc、
委員一同、
常に頭を悩ませています。
当委員会では、常に会員の皆さんからの寄稿文をお待 市民の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。
大切な不動産の事で疑問や知りたいことがありましたら、
ち
してお
ります。
お題目は、
業務にまつわるエピソー
ド、近況
どんなささいなことでも、
私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」
が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。
報告、紀行文etc、
なんでも結構ですので、不動産鑑定士
ならではの視点が光るものをどしどしお寄せください。
また、「鑑定おおさか」の表紙・裏表紙などを飾るお写真も募集いたします。写真にまつわるエピソード等を書き添えてご応募ください。

平成29年度
平成29年度
不動産鑑定評価の日
不動産鑑定評価の日「鑑定おおさか」へのご意見、ご要望等もお待ちしております。
当協会ホームページ内の「会員名簿」（業者名）から各協会宛、郵送またはメール（main＠rea-osaka．
or．
jp）
で
業者会員のホームページへリンクを行っております。
リンクをお送りください。
希望される方は、
下記のメールアドレス宛、
業者名、
リンク先
寄稿文は1，
000文字程度でお願いします。
また、写真ものホームページアド（水）レスをお知らせください。
（募集の内容
４月５日（水）・12
日（水）
・19日
13時〜16時あれば添付してください。
は会員業者のホームページへのリンクのみです。業者及び公益社団法人（大会議室）
内容によっては、掲載できない場合もございます。
タイトル 大阪府不動産鑑定士協会
大阪市中央区今橋１丁目６−19
コルマー北浜ビル９階
会員個人のメールア
ド
レスの掲載
・
リ
ンクは行いません。）の変更や小見出しをつけることもあります。
ご了承ください。
地下鉄堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅１B号出口より徒歩約４分
＠
メール宛先
：
main
rea-osaka．
or．
jp
当会HPで、過去に発行しました「鑑定おおさか」
を全てPDFで御覧いただけます。

４月１日（土）10時〜16時

守口文化センター（エナジーホール）（３階 研修室）
守口市河原町８−22
京阪電鉄「守口市」駅より徒歩約２分

大切な不動産の事で疑問や知りたいことなどがありましたら、市民の方だけで

４月近年、
８日（土）
鑑定おおさか48号をお届けいたします。
爆 10時〜16時
いる大正区の筋原区長に、「大正区における地域③和泉会場

不 動 産 鑑 定 士 による

無料相談会

①北浜会場
②守口会場

定例

和泉シティプラザ（３階 学習室４）

和泉市いぶき野５−４−７
買いの終焉、
ネット通販の隆盛、コンビニの多角化
振興策～衰退させないまちづくり～」
と題して、
これ

なく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

泉北高速鉄道「和泉中央」駅より徒歩約３分

等によりリテール業界は大きく変動しようとしていままでの大正区の取り組みについて執筆していただきす。
また日本は高齢化率約26.7％の超高齢社会でました。
これは11月に大阪府不動産鑑定士協会で毎月第１・ 第3水曜日

４月15日（土）10時〜16時あり、高齢者の消費行動が今後の市場に与える影セミナーをしていただいた内容に加筆していただい④豊中会場

豊中市立千里公民館（千里文化センター「コラボ」）（２階集会場）

祝日・年末年始はお休みです。

豊中市新千里東町１−２−２
響も見逃せません。そこで今回は「リテール」に焦点たものであり、
その時の区長の熱意が伝わってくるよ
北大阪急行線「千里中央」駅より徒歩約３分

を当て、特集１では、流通分野に通暁されている加うです。

藤司先生にお願いして、小売業の変遷と現状、及さらに、経済評論家、三橋貴明氏を講師にお招き

びそれが街に及ぼす影響について執筆していただ

した「 土 地月間 記 念 講 演 会」
（ 平 成28年10月６日）

13：00〜16：00

４月22日（土）10時〜16時

八尾市文化会館（プリズムホール）（４階会議室１）⑤八尾会場
き、特 集２では、広 報 委員がそれぞれ大 規 模 商 業の感動もお届けしています。
八尾市光町２−40
近鉄大阪線「近鉄八尾」駅より徒歩約５分

施設について書かせていただきました。特に加藤先その他盛り沢山の内容となっており、色々な視点※受付は各会場15: 30までに窓口へお越しください。※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。
生には、最後にと題して、不動産鑑定士への期待とで楽しんでいただけるのではないかと思っておりま

受付は15:30 までに窓口へお越しください。

コルマー
北浜ビル9階※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

いうことで温かいメッセージをいただきました。

す。

次に、地域活性化のための街づくりを実践されて（公社）大阪府不動産鑑定士協会
大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル9F

地下鉄・京阪電鉄「北浜」駅下車１Ｂ号出口より徒歩約 4 分

定例の不動産無料相談会

主催

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
毎月第1・第3水曜日 13:00〜16:00
48 (06)6203-2100
松田嘉代子、山際智裕、今井牧子、田村周治、柳貴之、山口知彦（順不同） 予約（受付は15:30までに窓口へお越しください｡）
TEL
URL:http://www.rea-osaka.or.jp/

共催
後援

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会
国土交通省・大阪府・大阪市・和泉市・豊中市・守口市・八尾市
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予約不要

不要

(公社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。

※開催場所は北浜会場を参照してください。（祝日・年末年始はお休みです｡）

他の近畿各府県の鑑定士協会でも相談会を実施しています。（開催日等は各鑑定士協会にお問い合わせ下さい｡）
鑑定おおさか No.48※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。
※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会