鑑定おおさかNo.58■表紙写真 / 通天閣、
藤田美術館
■裏表紙写真 / 日本生命淀屋橋ビル

鑑定おおさか No.58
会報第58号／令和４年12月発行
編

集

発

行 公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒550-0011
大阪市西区阿波座1丁目6番1号
JMFビル西本町01 8F
T E L（06）6586-6554

印

刷 尼崎印刷株式会社〒661-0975
尼崎市下坂部３丁目9番20号
T E L（06）6494-1122 ㈹

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 広報委員会
https://rea-osaka.or.jp/

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます

鑑定おおさか第 58 号

もくじ

特集①
「関西の経済情勢について」・・・・・・・・・・・・・2

財務省

近畿財務局長

岩元

達弘

和田

毬奈

髙原

浩之

特集②
うめきた地区（大阪）の都市魅力創出の取り組み・・・ 10

定例

三菱地所㈱

関西支店

特集③

不 動 産 鑑 定 士 による無料相談会

なく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

御堂筋線 本町駅

四つ橋線 本町駅

中央大通

毎月第１・ 第3水曜日

至 梅田駅

祝日・年末年始はお休みです。

13：00～16：00

三菱UFJ銀行

廣内禎介

課税庁が通達を否認して・・・・・・・・・ 27
鑑定評価を採用した最高裁判決について

広報委員会

吉村

一成

第 36 回不動産鑑定シンポジウム・ ・・・・・・・・・・ 33

研修委員会

古谷

廣道

令和４年度土地月間記念講演会・・・・・・・・・・・・ 37

広報委員会

山口

知彦

長居公園へようこそ・・・・・・・・・・・・・・・・・ 38

広報委員会

中村麻貴子

独立開業しました『古希の春・「七十路の春こゆるまで生きたれど馴れこし世には猶飽かずけり」・ ・・・・ 40
与謝野礼厳』

予約不要

独立開業しました（公社）大阪府不動産鑑定士協会
大阪市西区阿波座１-６-１ ＪＭＦビル西本町０１ ８F（8F）

WEB 相談

至 心斎橋駅

大阪メトロ各線「本町」駅22号出口もしくは23号出口より徒歩１分

事前予約によるオンラインでのご相談も受付いたします。ご希望の方は下記URLよりご予約ください。

※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。
※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

URL https://rea-osaka.or.jp/

エニーズ鑑定（株）

石黒

健二

横地寿美子
飯嶋

信悟

～「終わり良ければすべて良し」の気持ちで～・・・・・ 43

とみおか不動産鑑定冨岡英明

令和４年春の褒章について・・・・・・・・・・・・・・ 44

広報委員会

富田

浩二

令和４年度通常総会開催報告・ ・・・・・・・・・・・・・ 45

総務財務委員会

今井牧子

令和３年度土地月間・・・・・ 47
令和４年度不動産鑑定評価の日無料相談会の報告

府民サービス事業委員会

無料相談会 Q&A

VOL.3・・・・・・・・・・・・・・・ 49

編集後記

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
TEL 06-6586-6554

石黒不動産鑑定事務所（株）飯嶋不動産鑑定士事務所「感謝を忘れず、誠実に」・・・・・・・・・・・・・・・ 42
独立開業しました

JMFビル
西本町01
至 四ツ橋駅

エイチ・ビー・ユー廣内不動産鑑定（株）

独立開業しました

受付は15:30 までに窓口へお越しください。

御堂筋

四つ橋筋

新阿波座公園22号
出口理事

裁判所鑑定作成上の留意点等について・・・・・・・・・ 22「きっかけはコロナ」・・・・・・・・・・・・・・・・・ 41

大阪メトロ中央線 本町駅
23号
出口（公社）大阪府建築士会（株）ＨＴＡデザイン事務所 代表取締役

行事開催・参加報告・各種寄稿
会員寄稿

大切な不動産の事で疑問や知りたいことなどがありましたら、市民の方だけで至 西梅田駅ー大阪の持続可能な・・・・・・・ 16
ウォーターフロント活性化による地域価値の向上ー

1
鑑定おおさか No.58

広報委員会

山本祐一郎

特集１
図表１：関西の経済規模

「関西の
経済情勢
について」
財務省

面積 27,351k㎡（R3年）

7.2％

全国シェア
15.0％

人口 20,439千人（R3年）

16.3％

域内総生産 861,339億円（H30年度）

15.2％

製造品
516,789億円（R元年）
出荷額等

16.0％

百貨店・
スーパー 33,961億円（R3年）
販売額

17.1％

出所：国 土交通省「全国都道府県別面積調」、総務省「人口推計」、
内閣府「県民経済計算」、経済産業省「工業統計」、
「商業動態
統計」

近畿財務局長岩元 達弘

次産業が27.2％、第３次産業が72.4％となっています

占めるまでに至りましたが、その後低下が続き2018年度に（図表３）。

は約15％となっています（図表５）。

また、製造品出荷額の業種別構成比をみると、近畿は1970年と2018年の総生産の伸びをみると、全国の第２

化学や鉄鋼など素材型のウェイトが高くなっており、規模

次産業は5.0倍伸びているのに対し関西は3.5倍と下別では中小企業のウェイトが高くなっています（図表４）。

３． 関西経済の長期推移

表１）。
域内総生産を府県別にみますと、大阪府が半分弱を37.5

博が開催された1970年度までは上昇し全国の約19％を

素材型

45.5

17.0

規模別構成比（％・R 元年）
全国

加工組立型 その他

53.0

47.0

大企業
（300人以上）

中小企業（300人未満）

42.5

38.4

19.1

近畿

45.7

54.3

39.2

41.2

19.7

関東

49.9

50.1

図表３：産業別域内総生産（単位：10億円）

第２次産業,
23,170（27.2％）

第３次産業,
61,671（72.4％）
26.9

第１次産業,
320（0.4％）

占め、大阪府、兵庫県、京都府の３府県で８割強となって

１． はじめに業種別構成比（％・R 元年）

関西経済の全国シェアを長期的にみますと、
前回の万

国内総生産（GDP）の15.2％を占め、その他の経済指標
をみても、概ね全国の15 ～ 20％の規模となっています（図

図表４：製造品出荷額等の構成比

図表２：製造品出荷額等の構成比（全国、地域比較）

63.4

9.7 東海64.7

35.3

出所：経済産業省「工業統計」

出所：内閣府「県民経済計算」

います（図表２）。産業別では、第１次産業が0.4％、第２
図表５：関西経済の全国シェアの推移

今年7月に、2025年大阪・関西万博の開催まで1000日

図表２：府県別域内総生産（2018年）

を切りました。足もと、万博開催に向けた取組みが加速しており、また、
昨今のカーボンニュートラルやDX（デジタルト

奈良県
4%

ランスフォーメーション）などの流れも相まって、関西の経済情勢の変化は、
ますます目が離せないものとなっています。

和歌山県
4%

コロナの影響、2022年の経済情勢を振り返ってみるとと

19.3%
19.0%

80

もに、今後の関西経済について、大阪・関西万博への期

18.0%

70

京都府
12%
兵庫県
25%

待を含めて述べていきたいと思います。

20.0%

90

滋賀県
8%

さて、今回は、関西経済について、過去の長期推移や

100

60

17.0%

50

域内総生産（左軸）（単位：兆円）

40

関西経済シェア（右軸）

16.0%
15.2%

30

２． 関西経済の構造

15.0%

20

関西（大阪府、
京都府、
兵庫県、
奈良県、
和歌山県、
滋

大阪府
47%

賀県）
の経済動向をみるにあたって、まずは経済規模や特徴を確認したいと思います。総面積は27,351㎢と全国の7.2%に過ぎませんが、域内の人口は約2,044万人と全国比で16.3％、域内総生産（GRP）
は約86兆円と日本の出所：内閣府「県民経済計算」

14.0%

10

1955

1960

1965

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

出所：内閣府「県民経済計算」の以下の統計表から近畿財務局作成
1955～1974年度：1968SNA（昭和55年基準） 1975～1989年度：1968SNA（平成2年基準）
1990～1995年度：1993SNA（平成7年基準） 1996～2000年度：1993SNA（平成12年基準）
2001～2005年度：1993SNA（平成17年基準） 2006～2018年度：2008SNA（平成23年基準）

2

3

鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

2005

2010

2015

13.0%

特集 1 「関西の経済情勢について」一方で、コロナ禍前の数年はインバウンドの飛躍的なるのに対し、
関西は7.9倍と下回っています
（図表６）
。
これ

増加を背景にシェアの低下は下げ止まりつつありました。

らの要因として、
第２次産業では繊維産業や電機産業の当時のインバウンドの状況を振り返りますと、
戦略的なビザアジア勢との競合激化や、第３次産業においても新たに経の緩和、航空ネットワークの拡大等の観光立国推進の取済を牽引する産業が育たなかったことなどが考えられま組のほか、アジア圏の経済成長等もあって、関西への訪す。

日外客数は2011年210万人から2019年1,321万人と全国を上回るペースで増加し（図表７）、
その旅行消費額は1
図表６：域内総生産の産業別全国比較

兆円を超える規模と推計されていました。
こうしたインバウ

近畿

ンド需要は、百貨店やドラッグストアなどの小売業や、ホテルなどの宿泊業をはじめ幅広い分野において消費や雇消失によって全国の中でも大きな打撃を受けている状況がみてとれます（図表10）。
図表10：商業地価の下落率ワーストランキング
令和 3 年用等の面で関西経済に良い影響をもたらしました。

2020年

120

1970年
2018年

6.0兆円

コロナの感染拡大当初は経済社会活動の抑制により40.6兆円156.3兆円（5.0倍）

0

100

200

１次産業

400.3兆円（9.8倍）

300

２次産業

400

500

個人消費全般が急速に減少しました。
その後、
定額給付
600

３次産業

出所：内閣府「県民経済計算」より近畿財務局作成

大阪府 大阪市中央区西心斎橋▲ 15.0大阪府 大阪市中央区心斎橋筋▲ 14.4▲ 60.0▲ 80.0

10 京都府 京都市東山区新橋通大和大路東入 ▲ 13.9376.2

単位：万人（左軸）

4,000
3,000

400
300

317.4
指数：2011年＝100（右軸）

200

2,404
1,974

1,000
210

622

2011年

345

273
2012年

1,341

1,036

836

2013年

479

2014年

790

1,024

1,207

1,241

1,321

図表９：
「客室稼働率」

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

客室稼働率

（単位：％）
80
70
60

100

（%）

順
位

都道
府県

所在地

変動率

1

大阪府 大阪市中央区道頓堀▲ 15.52大阪府 大阪市中央区日本橋▲ 14.73大阪府 大阪市中央区宗右衛門町▲ 10.94大阪府 大阪市中央区心斎橋筋▲ 10.75大阪府 大阪市中央区難波

▲ 9.9

6

大阪府 大阪市中央区千日前

▲ 9.8

7

岐阜県 高山市上三之町

▲ 9.6

8

大阪府 大阪市浪速区日本橋

▲ 8.8

9

大阪府 大阪市中央区西心斎橋▲ 7.8

10 広島県 江田島市江田島町

40
30

▲ 7.5

出所：国土交通省「地価公示」

20
10
0

出所：日 本政府観光局（JNTO）「 訪日外客数」、観光庁「訪日外国人消費動向調査」

近畿の数値は、全国の訪日外客数に訪問率を乗じて推計

2021年

50

3,188

3,119

2,869

2,000

0

386.6

令和４年

出所：経済産業省「商業動態統計」

512.7

全国

▲ 22.7

9

700

500

大阪府 大阪市中央区日本橋

8

600

501.6

▲ 25.74▲ 15.2▲ 40.0

2020年

461.4

▲ 26.5大阪府 大阪市中央区難波▲ 17.0

一方で、企業の生産活動については、
コロナの感染拡
7月

487.9

大阪府 大阪市中央区宗右衛門町

3

愛知県 名古屋市中区錦5月

指数（全国）273月

指数（近畿）▲ 28.0▲ 30.0

1月

5,000

全国

大阪府 大阪市中央区道頓堀▲ 20.3

図表７：訪日外客数の推移

近畿1

大阪府 大阪市中央区千日前▲ 70.0590.9

変動率

大阪府 大阪市中央区心斎橋筋に推移しましたが、インバウンドの消失や度重なる緊急事

575.0

所在地

6

▲ 50.0

629.0

都道
府県

5

金の支給もあり、巣ごもり消費等から家電販売等は堅調

近畿

（%）

順
位

▲ 20.0▲ 10.0

2019年

2020年

9月

31.3兆円

0.0

11月

4.4兆円

（単位：％）

４． コロナ禍での関西経済

全国百貨店販売額

7月

100

5月

80

3月

60

1月

40

9月

20

1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月

0

2021年

11月

61.7兆円（7.9倍）

2018年

7月

23.2兆円（3.5倍）

旅行・観光関連などのサービス業は厳しい状況が続きま
グでみても上位を大阪ミナミが占めるなど、
インバウンドの

5月

0.3兆円

35.0
30.0
25.0
20.0
15.0
10.0
5.0
0.0
▲ 5.0
▲ 10.0▲ 15.0

3月

7.8兆円

した
（図表８、
図表９）
。
また、
商業地価の下落率のランキン（単位：％）

1月

1970年

家電大型専門店販売額

9月

6.7兆円

態宣言等の発令により、百貨店販売のほか、宿泊・飲食、

11月

0.3兆円

図表８：2018年比較の「家電大型専門店販売額」、「百貨店販売額」

1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月

回っており、第３次産業においても全国は9.8倍伸びてい大当初は落ち込んだものの、対中国向け輸出の力強い
回復のほか、世界経済の正常化に伴うデジタル需要の2021年

出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」

45

鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

特集 1 「関西の経済情勢について」増加等を背景に、半導体製造装置を含む生産用機械

図表13：令和４年度の売上高、経常利益、設備投資の各計画

５． 2022年の関西経済

や、電子部品・デバイスなどが牽引するかたちで、堅調に推移していました（図表11）。

今年に入ってからも新たなコロナ変異株による感染拡大はありましたが、
ワクチン接種を含む感染対策の進展等から（%）

20
これまでのような厳しい行動制限が課されなかっ地下鉄、バス、電車の駅などたことによ

公共交通機関図表11：近畿生産指数の業種別推移

り総（図表12）が進んでいます。
10じて経済社会活動の回復

近畿

130.0

近畿財務局で調査している法人企業景気予測調査

電子部品・デバイス

120.0

0

（令和4年7-9月期）（ 図表13）で今年度の売上高、経常

生産用機械

利益をみる
と、全産業の平均で前年度と比べて増収増
▲
10

110.0

益の見込みとなっていました。

▲ 20

100.0

業種別では、製造業の売上高は中国ロックダウンや半

90.0

▲
30
導体等の部材不足の影響を受けた業種がある
ものの設

80.0

備投資需要や販売価格の上昇から増収見込みとなって

1-3

4-6

7-9

10-12

1-3

2020年

4-6

7-9

▲ 40

10-12

います。一方で、製造業の経常利益は原材料価格の高

2021年

全国

▲ 50

大阪府

騰や円安による仕入や輸送・エネルギーコスト等が増加

出所：近畿経済産業局「鉱工業生産指数」

2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

した影響で減益見込みとなっていました。
▲ 60

非製造業では外出機会や人出の増加等に伴って鉄
2020年

2022年

2021年

公共交通機関（%）
10

地下鉄、バス、電車の駅など

5

10
0
▲ 10
▲ 20
▲ 30

全国

▲ 50

小売店・娯楽施設

レストラン、カフェ、ショッピングセンター、テーマパーク、図書館、映画館など

2020年

2021年

設備投資

6.8

6.0

22.2

製造業

10.1

▲ 0.4

27.4

非製造業

4.4

12.5

19.6

出所：近畿財務局

【製造業】
①

②

道や、娯楽・宿泊・飲食サービス等が牽引し増収増益のまた、
近畿財務局で今夏実施した「企業活動における⑧

リスク要因及び価格転嫁の状況」
に関するアンケート調査【非製造業】（図表14）
では、製造業、非製造業ともに「原材料価格の高騰」をリスク要因として選択する企業の割合が現状、②

先行きとも最も高い結果となりました。
コスト増加分の価格転嫁については、「全く価格転嫁ができていない」企業の

50▲5

小売店・娯楽施設

現時点
今後

リスクはない 0.0%
0.0%

55.1%
53.6%
82.6%
87.0%
29.0%
27.5%

④

為替の動向

23.2%
21.7%

⑤

従業員不足

21.7%
24.6%

⑦

からは「仕入価格等が右肩上がりで上昇しており、販売⑧▲ 15

100％反映することは難しい」といった声が聞かれており、▲ 20取引形態や取り扱っている製品によって状況が異なって製造業います。規模別では、大企業に比べ体力の乏しい中小企

非製造業

その他

リスクはない

10.1%
18.8%

現時点

4.3%
2.9%

今後

1.4%
1.4％

（注）回答社数：製造業49社、非製造業69社（８項目中３項目以内の複数回答）○価格転嫁の状況【業種別】

業を中心に価格転嫁の進んでいない状況が確認できま

2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

8.2%
8.2%
4.1%
6.1%

その他

⑥ 自然災害（豪雨、地震など）

25.0%

22.9%

36.4%

16.7% 12.5%

22.9%
25.5%

20.0%

7.3% 10.9%【規模別】

した。今後とも、取引の適正化など経済の好循環実現に

大企業

向け、
引き続き地域経済の動向把握が必要であると考え

中堅・中小企業

ています。

価格未転嫁

2022年

28.8%

24.2%

37.1%
２割未満

25.7%
２～５割未満19.7%

13.6% 13.6%
22.9%

５～８割未満5.7% 8.6%
８割以上（注）「原材料価格等の高騰」をリスク要因と回答した企業のうち、103社が回答

出所：Google「コミュニティ モビリティ レポート」
（%）
10

12.2%
20.4%

③ 半導体等の部材供給不足

要の高い商品は他店との価格競争もあって、
コストを

2021年

従業員不足

原材料価格等の高騰

▲ 10

2020年

⑤

38.8%
40.8%

国内外のコロナ感染状況①

して寛容になってきている」
といった声がある一方で、
「需

2022年

為替の動向

⑦

消費者に近い川下の企業からは、「消費者も値上げに対

▲ 40

④

す。

▲5

大阪府

57.1%
59.2%

⑥ 自然災害（豪雨、地震など）見込みとなっているなど、持ち直しの基調が続いていま価格への転嫁が追い付いていない」などの声が聞かれ、

全国

98.0%
100.0%

原材料価格等の高騰

半導体等の部材供給不足③

法人企業景気予測調査  令和4年7-9月期

34.7%
30.6%

国内外のコロナ感染状況

0

▲ 35

2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

▲ 60

売上高

未満の企業が過半を占めているところです。川上の企業

▲ 30

大阪府

経常利益

全産業

価格転嫁ができている企業においても転嫁割合が５割

▲ 25
▲ 40

○企業活動におけるリスク要因（対前年度増減率：％）

割合は、製造業で25％、非製造業では36％となっており、

図表12：人の動き（%）
20

図表14：企業活動におけるリスク要因及び価格転嫁に関するアンケート調査

出所：近畿財務局

レストラン、カフェ、ショッピングセンター、テーマパーク、図書館、映画館など

6

7

鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

特集 1 「関西の経済情勢について」
2,800万人のうちインバウンドは350万人と、万博を機に多万博のコンセプトは、「未来社会の実験場」です。内閣

また、2025年の大阪・関西万博の円滑な開催やそのくの訪日客が関西を訪れることが期待されており、インバウ

官房の万博推進本部事務局がまとめた最先端技術の関西経済はコロナによる経済社会活動への影響が緩後の成長を支えるインフラ整備計画（図表15）が昨年８月

ンド再興の取組みが進められています。例えば、関西圏

具体化に向けたアクションプランでは、空飛ぶクルマの実和される中で、各種政策の効果もあって持ち直していくこに決定されました。計画の中には、万博会場の人工島・の広域DMOである関西観光本部は「関西ツーリズムグ

現や自動運転の一層の推進、
水素発電、
アンモニア発電とが期待されますが、物価上昇による家計や企業への影

夢洲の周辺整備として、大阪メトロ中央線の夢洲延伸なランドデザイン2025」を策定し、大阪、京都といったコアエ技術の実証など、多くの項目があがっています（図表

響や海外経済の減速など下振れリスクに注視が必要とど、アクセス向上では関西国際空港の機能強化や阪神

リアだけでなく関西全域の多彩な観光資源を際立たせる19）。現在、開幕に向けた準備が本格化していると承知しなっています。

高速「淀川左岸線」2期整備などが盛り込まれており、工ための８つの宿泊型観光滞在圏の形成や、旅行者の多ていますが、関西企業は、
中小企業も含め、進取の気性

そうした中、
関西においては設備投資や公共投資によ事が進められているところです。
その他、大阪・梅田周辺様化・細分化したニーズに対応した「文化」や「食」等をに富み、高い技術力を有していることから、官民が連携しる経済の下支えが期待されます。
法人企業景気予測調査

では今春全面開業した「大阪梅田ツインタワーズ」や、テーマとした関西ならではの「特別な体験」ができる付加て万博の成功に向けて力を尽くすことが重要です。
また、（図表13）によると、今年度の設備投資計画は前年度と2024年先行まちびらき、2027年全体開業を予定する「う

価値の高いテーマツーリズムの造成に取り組んでいます。

日本、そして大阪・関西としては、
この万博を一過性のイ比べ、製造業では27.4％増、非製造業では19.6％増とめきた２期」事業など、
オフィスビルやホテルなどの開発事

また、2022年６月には、万博を関西の観光・交通の回復

ベントとすることなく、万博をめざして進められている各種

なっています。製造業では、自動車向けの設備投資の再業が相次いでいます（図表16、
図表17）。

の最大の好機と捉え、
近畿地方整備局、
近畿運輸局、
関

プロジェクトも含めて、今後の発展に確実につなげていくことが重要と考えています。

種で増加する見通しです。

６． 今後の関西経済について

開や、
カーボンニュートラルを見据えた研究開発投資等を

大阪・関西万博は、2025年4月から10月までの半年

西観光本部の３者により「大阪・関西万博に向けた関西中心にほぼ全ての業種で増加する見通しです。非製造間、大阪湾に埋め立てられた夢洲を会場として開催され観光アクションプラン」が策定され、関西各地で様々な事

業では、物流施設への投資やコロナ禍からの回復等をる予定です。想定来場者数は、約2,800万人。経済波及

業が進められているところです。

見据えた鉄道会社の駅や車両への投資など、多くの業

効果は、約2兆円と試算されています（図表18）。来場者

会場へのアクセス向上

安全性の向上広域的な交通インフラの整備

にぎわい ･ 魅力の向上

・大 阪メトロ中央線延伸 ・関 西国際空港の機能 ・大 阪駅前地下空間の ・うめきた２期 開 発 ( 新 ・新名神高速道路整備（鉄道南ルート）
強化（第 1 ターミナル 防災 ･ 減災対策（大 駅、東海道線支線地 ・なにわ筋線整備
阪駅前地下道東広場） 下化、公園 )・阪 神港におけるコンテ リノベーション）
ナ物 流の効 率 化（AI ・淀 川 左 岸 線（２期 ）・南 海トラフ巨大地震対 ・淀川の舟運機能強化、
ターミナル）
整備策
天保山クルーズ客船の受入機能強化出所：「2025年に開催される日本国際博覧会（大阪・関西万博）に関連するインフラ整備計画の概要」

図表16：主な再開発計画（大阪・梅田エリア）
名称等

カテゴリー
モビリティ

図表18：2025年大阪・関西万博の開催概要

図表15：万博に関連するインフラ整備計画
会場周辺のインフラ整備

図表19：アクションプランの主な取組み

テーマ

未来社会の実験場

開催期間

2025 年 4 月 13 日
～ 10 月 13 日（184 日間）

開催場所

大阪市此花区

想定来場者数

約 2,820 万人

夢洲（ゆめしま）

公表資料

施設名

客室数

開業時期

2022 年春

開業時期

名称未定（梅田３丁目計画）

418

2024 年夏

うめきた（大阪）地下駅

2023 年春

キャノピー by ヒルトン大阪梅田

308

2024 年度上期

未来医療国際拠点

2024 年春

フォーシーズンズホテル大阪

1782024 年

梅田３丁目計画

2024 年春

名称未定（うめきた２期）

482

2024 年度下期

うめきた２期

2024 年夏～ 2027 年度

ウォルドーフ・アストリア大阪

252

2025 年度上期

ＪＲ大阪駅新駅ビル

2024 年秋

Beyond 5G ready ショーケースの実現

健康・医療

再生・細胞医療・遺伝子治療分野の情報発信

観光・食・文化

ＤＸ推進による観光サービスの変⾰と観光需要の創出（※内容は執筆時の情報に基づいており、現在の状況と異なる場合があります。）

図表17：主なホテル開発事業

大阪梅田ツインタワーズ・サウス

デジタル

出所：内閣官房 国際博覧会推進本部事務局「2025年大阪・関西万博アクションプランver.２」

経済波及効果（試算値） 約 2 兆円
出所：公益社団法人2025年日本国際博覧会協会

自動運転の一層の推進

エネルギー・環境 水素発電、アンモニア発電技術の実証

いのち輝く未来社会のデザイン

コンセプト

取り組みテーマ
空飛ぶクルマの実現

出所：各社リリース資料。名称は仮称を含む。

出所：各社リリース資料。名称は仮称を含む。

89鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

特集

２

うめきた地区（大阪）の都市魅力創出の取り組み
三菱地所㈱関西支店

１.はじめに和田毬奈

再生機構（以下「ＵＲ都市機構」）と独立行政法人鉄道

2013年に開業したグランフロント大阪においては、働く

建設・運輸施設整備支援機構（以下「鉄道・運輸機構」）

方々、住まう方々、そして来街される方々に、素晴らしい環が開発事業者を募集し、三菱地所を代表とする開発事境を提供するため、敷地内に「緑と水」を多く配置してお業者が決定、2013年にグランフロント大阪が開業した。

り、
パブリックスペース(公共空間)が豊富に整備されていうめきた２期区域については、2013年に実施した民間ることも特徴である。
グランフロント大阪を中心としたまちの治体、経済界、民間事業者等が一丸となったまちづくりを提案募集を通じて集まった提案から、総合的に優秀な提一体的な運営組織として一般社団法人グランフロント大進めている。

案を選定し、「大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域都市

阪ＴＭＯ（以下「ＴＭＯ」という）が、開発事業者にて組成

うめきた地区は、
旧梅田貨物駅にあたる約24haの区域

2013年4月には地区東側の先行開発区域約7haで再生緊急整備協議会会議 大阪駅周辺地域部会」（都

されており、公共空間の運営管理の担い手として、
イベン

を指し、
１日約250万人が行き交う西日本最大のターミナル「グランフロント大阪」が開業した。開発事業者募集で選

市再生特別措置法の法定協議会）で議論を重ね、2015

ト・オープンカフェ・広告掲出等を一体的にマネジメントする

エリアに位置する。

ばれた当社をはじめとする民間開発事業者により、
オフィ

年３月に
「うめきた２期区域まちづくりの方針」を策定した。

ほか、梅田地区全体の交通環境の改善、並びに来街者

このポテンシャルの高さから、「大阪都心に残された最ス・商業施設・ホテルに加え、
知的創造拠点「ナレッジキャ

この方針において、
まちづくりの目標として『「みどり」との回遊性の向上をめざし、エリア巡回バスやレンタサイク

後の一等地」と言われ、大阪・関西の発展をけん引し、
日ピタル」が備わり、大阪を代表する施設として大いに賑わ「イノベーション」の融合拠点』が掲げられた。
世界の人々

ルの交通サービスを提供している。
また周辺地権者と「梅本の国際競争力を強化する新たな拠点をめざして国、自いを見せている。

を惹きつける比類なき魅力を備えた「みどり」と、新たな国田地区エリアマネジメント実践連絡会」を設立して、共同

そして現在、残る約17haの２期区域において、「『みど際競争力を獲得し、世界をリードする「イノベーション」のでイベントや情報発信を行い、梅田地区の魅力向上にもり』と『イノベーション』の融合拠点」をまちづくりの目標に拠点によって、世界中から訪れる人々との新たな知の交努めている。

掲げ、それを実現するべく、2024年の先行まちびらきに向流が生まれることが期待されている。

４.うめきた２期区域民間事業者の開発

け、官民連携で開発を進めている。
本稿では、うめきた地区のまちづくりの経過を振り返るとについて

３.グランフロント大阪の概要

ともに、
グランフロント大阪および２期区域の魅力創出につ2018年、
ＵＲ都市機構が実施した民間開発事業者募

いて具体的取組みを紹介する。

図1 うめきた地区広域図

集によりうめきた２期区域のまちづくりに係る民間開発事

２.うめきたまちづくりの経緯

業者は三菱地所を代表とする9社に決定した。
事業者としては、『「みどり」と「イノベーション」の融合

元梅田貨物駅用地であったうめきた地区は、
2002年に拠点』の実現に向けて、核となる「みどり」の自然の営みと都市再生緊急整備地域に指定され、2004年には大阪市

新しい産業や文化を創出する機能が一体となり相乗的から「大阪駅北地区まちづくり基本計画」が公表された。

な効果を生み出していく、世界に誇れる都市空間として、2006年には、本街区の地権者である独立行政法人都市

図2 うめきた地区狭域図「“Osaka MIDORI LIFE”の創造」という計画コンセプト

写真 グランフロント大阪

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鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

特集２

うめきた地区（大阪）の都市魅力創出の取り組み

フモデル“Osaka MIDORI LIFE”をうめきたから関西、そる。
開発規模は南北街区全体で延べ床面積約50万㎡超

して国内外へと発信していく。

となり、大阪駅前にふさわしい高度な集積を実現する。

主な取り組みとしては、公園（「（仮称）うめきた公園」）と民間敷地をあわせた計画地全体を、多様性を受容し活力を生み出す「みどり」の大地と見立て、そこに国際競争力のある高度な都市機能とイノベーション機能を配置
する。
オフィス、
ホテルのほか、
イノベーションの核となる中
核機能、商業、都市型住宅など職遊学住泊の様々な機能に加え、広場や「みどり」の中の市民交流施設など多図3 うめきた２期全体鳥瞰

2022年5月時点のものであり、今後変更となる可能性がある。

様な交流空間も整備する。

図6 うめきた2期北街区賃貸棟

2022年5月時点のものであり、今後変更となる可能性がある。

を掲げている。
これまでの都市づくりのパラダイムを超えて、国籍や年齢、性別、障がいの有無など、多様性を受け
入れて知恵を分かち合い、それぞれのQuality of Life
（QOL）の向上を感じられる社会の構築に貢献したいと

図8 うめきた２期南街区賃貸棟考えている。
そのために、「みどり」と融合した生命力あふ

2022年5月時点のものであり、今後変更となる可能性がある。

れる都市空間や、
イノベーション活動の起点となる施設、
市民や企業など、さまざまな人々が新しい活動にチャレン
図5 うめきた2期全体配置図

ジできる場や仕組みをつくり、活力に満ちた創造的なライ

2022年5月時点のものであり、今後変更となる可能性がある。

北街区は新産業創出・産官学交流を促しイノベーショ

図4 うめきた２期公園鳥瞰

2022年5月時点のものであり、今後変更となる可能性がある。

図7 「キャノピーbyヒルトン大阪梅田」
今後変更となる可能性がある。

ンの創出を目指す中核機能やライフスタイルホテル「キャ南街区は、国際業務拠点にふさわしい最先端オフィ

ノピーbyヒルトン大阪梅田」
を配置し、隣接するグランフロ

ス、大阪の都市格を高めるスーパーラグジュアリーホテル

ント大阪のナレッジキャピタルと連携し知的創造拠点を形「ウォルドーフ・アストリア大阪」や「みどり」と融合した商業成する。
公園に集う多様な市民・ユーザーとの接点を活か施設などを整備し、世界からビジネス、観光客を受け入れし、魅力的なアクティビティやプログラムを通じて、人々がる予定としている。商業施設内に計画している都市型ス

健康で豊に生きるための製品・サービスを生み出す「ライパは、天然温泉も有した温浴ゾーンや公園を一望できる

フデザイン・イノベーション」の創出を目指す。

インフィニティプールやジム等を備えるウェルネス拠点にな

図9 「ウォルドーフ・アストリア大阪」
今後変更となる可能性がある。

1213

鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

特集２

うめきた地区（大阪）の都市魅力創出の取り組み

図10

アム」
（設計監修：安藤忠雄）、
豊かな緑に囲まれたレストラに運営することをめざすとともに、公園および民間宅地内

ギーマネジメント等により、CO2削減をめざし、
また、コー

ンなど、
様々な機能を有する建築物を整備することにより、

「みどり」
において、
多彩なイベント等を誘致し、賑わい創出

ジェネレーションシステムや帯水層蓄熱等により、ピーク電公園の利便性や賑わいの向上など、「みどり」全体の魅を図っていく。
グランフロント大阪のエリアマネジメント組織力を削減する。加えて、エリア防災性能向上を図るため、力を高め、国内外からさまざまな人々を呼び込むとともに、であるＴＭＯとの連携やうめきた地区全体での一体的な巨大地震による津波到来の際にも建物の機能維持を可

来園者に対する新たな体験や学びの機会の提供、実証

エリアマネジメントをめざして周辺の関係者と協議・連携

能にするため、重要設備機械室を中間階や屋上に設置実験によるイノベーションの創出を図る。

し、大阪駅前に相応しい高質な維持管理、
良質な景観形

するほか、耐震性に優れる中圧ガスによるコージェネレー

成、
まちの情報発信等を行い、本プロジェクトの計画コンセ

ションシステムや72時間分の備蓄燃料による非常用発電プト“Osaka MIDORI LIFE”の創造を実現していく。

機の自立分散型電力を導入し、大規模災害時の避難場

都市型スパ インフィニティプール

所として、公園・民間宅地等を活用することとしている。

また、環境負荷の低減を図る取組みとして、地域冷暖

今後変更となる可能性がある。

房システムの導入、
自然エネルギーの活用、およびエネル

５.おわりにまた、
うめきた2期の大きな特徴である公園は、大規模ターミナル駅直結の都市公園としては世界最大級の規模となる約45,000㎡の面積を誇り、大阪府・大阪市、UR都市

うめきた地区では2013年に先行開発区域で開業した機構との公民連携により整備される。公園を含めた街区

グランフロント大阪において、毎年延べ5000万人以上の図11 「大屋根施設」を利用したイベントの様子

全体のランドスケープのデザインリードとしてシカゴのミレ方に来場いただいており、参加型のまちづくりを通じて、2022年5月時点のものであり、今後変更となる可能性がある。

ニアムパークを手掛けた著名な海外ランドスケープアーキ

多様な人々や感動との出会いから新しいアイデアを生み

テクトGGNを起用し、『 未来へのひらめきと原動力となる出し、明日をひらく魅力あふれるまちを実現している。

「みどり」』
をデザインコンセプトに、
うめきたならではの風土

これに続くうめきた2期区域では、
民間開発工事およびを活かした多様性のあるユニークなパブリックスペースを

都市公園工事にも着手し、着々と工事を進めているところ作り出す。大阪の桜の新名所をつくるほか、紅葉の美しであり、2023年春の新駅開業、2024年の先行まちびらき

い樹木や、
日本で古来より親しまれている花類を、繊細なに向け、引き続き行政・民間開発事業者など関係者の連配色により演出することで、年間を通して日本の四季の美携のもと取り組んでいく。

しさを感じられる植栽計画としている。
さらに、多様なイベントの開催が可能なイベントスペースを擁した「大屋根施図12 「ネクストイノベーションミュージアム」

設」（設計：SANAA）や、新しい製品や技術、サービス、

2022年5月時点のものであり、今後変更となる可能性がある。

アート、
イベント・プログラム等に触れられる、
天井高さ15m

ソフト面の取組としても、持続的な都市環境マネジメントを誇る大展示室を擁した「ネクストイノベーションミュージを行くべく、
パークマネジメントとエリアマネジメントを一体的

図13 うめきた2期開発計画概要図

2022年5月時点のものであり、今後変更となる可能性がある。

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特集 3－大阪の持続可能なウォーターフロ
ント活性化による地域価値の向上－(公社)大阪府建築士会

理事(株)ＨＴＡデザイン事務所

代表取締役

髙原

浩之

大部分を地下に配置する国立国際美術館の設計監理

1．はじめにに９年余り関わった。そこで「大阪らしさ」とは何か、中之島、大川の影響をどのように建築デザインに活かすのか「建築はその場所の持つ歴史・風土・コミュニティーを等を考える機会となり、建築がその場所から受けるもの、反映したものであり、同時にその建築は社会に影響を与社会に発信できるものを実感できる貴重な経験となった。

える多くのことを発信できる重要な社会資本である」と捉

本美術館のデザインコンセプトの一つ目は、大阪らしいえ、建築をSDGsの視点から、創造して行くことを重視し親しみやすさを持った美術館であること。
２つ目に敷地をて、日々業務に取り組んでいる。

超えて周辺地区全体を見据えたマスタープランを提案

また、私が所属する大阪府建築士会と大阪府不動産

し、将来の大阪の芸術文化の拠点として、
そのゲート性を鑑定士協会は、2017年より「相互協力に関する基本合意持つことであった。
そのほかに、水位の高い中之島ならで書」を締結し、協働で研修会や見学会等を開催すること

はの洪水対策など数えきれない多くのことを学び、考える

で、大阪をベースとした地域社会への貢献を目指していことができた。その中で、１９９５年の阪神淡路大震災の直る。私たち両会の共通点として専門性に違いはあれど、後、インフラや住宅復興事業に沸く関西における美術館

建築を含む「不動産」
を通して社会貢献を目的とするとこ

建設事業の意義として、当時の木村重信館長の「真のろは同じである。

復興は芸術文化の復興にある」という言葉に深く感銘し、そこで本稿では、地域社会の価値向上を目指し私自アートによる大阪の地域価値の向上を目指して、プロジェ

身が関わった大阪の水辺のプロジェクトと2022年7月

1.3 「川が主役」のデザインで水辺の価値を向上
ー川の駅はちけんやー

クトに没頭していった。
既存の大阪市立科学館をはじめ、構想から30年以上を経て2022年２月にオープンした大阪市立中之島美術館

２００４年、筆者は地元大阪を拠点とする㈱HTAデザイとが一緒になって、大阪の芸術文化の中心地となり、
文字

ン事務所を立ち上げた。
この年、熊野古道の世界遺産登通り、国立国際美術館のエントランスゲートがこのアート地

録に伴い、その起点となる天満橋と天神橋の間に位置す

区のゲートとなることを願っている。

る八軒家浜再開発事業の勉強会が始まり、その後事業化された「２００９年水都大阪」の水都再生の賑わい拠点

1.2 「つなぐ」ことで不動産価値を向上
ー中之島三井ビルディングーとなる「川の駅はちけんや」の設計監理を担当した。
この建物のデザインを決める過程においては、建築主

１９９８年から、前述の国立国際美術館プロジェクトと並の大阪府、公園管理の大阪市、民間事業者の京阪電

行して、東隣に位置する中之島３丁目での中之島三井ビ

鉄、関西電力、
サントリー、毎日放送、
サラヤの大阪を代表

ルディングプロジェクトに関わった。
堂島川と土佐堀川に挟する企業、地元北浜東振興町会、学識有識者、総合アド

まれた板状の敷地に地上３１階建ての超高層オフィスビル

バイザーの建築家安藤忠雄氏をはじめ、多くの関係者との計画である。
この建物のプランの特徴は、南北をつなぐ

議論し、ワークショップを重ねることで具体的な建築の形

大きな吹き抜けエントランスロビー空間である。
この提案が多くの変遷を経て決まっていった。
そのプロセスの中では、貸室面積を減らしてまで建物を開放することについて

設計者である筆者が一貫して常に大事にしたコンセプト

幾度も議論した結果、実現したものである。

は、「川が主役」であった。
その表現の一つに川面に面しそれによってオフィス利用者だけでなく誰もが利用できて傾斜したガラスの壁面がある。
ここは、川を行き交う船るパブリック空間としてエントランスを開放し、堂島川と土からは、大きな鏡となり、室内側からは自身の反射をなく

佐堀川をつなぐデザインとしたこと、南北面の川に面したし、川面が近くに見える効果がある。他にも、護岸に面し幅の小さい壁面をR形状とし、壁面の長さを多く確保する

た階は、水辺の遊歩道に対して全面開放できる開口部

こと、板状に長くなる東西面は、日射制御等による環境が設けられ、川と一体に利用できるフレキシブルな空間づルーバーを用いた繊細なファサードデザインにより周囲へくりを行った。南側の既存の近隣ビルからの川への眺望の圧迫感をなくし、ランドマーク性を高めたこと、外装にスを妨げない屋根形状で周辺建物からも川を見ること、川テンレス材を使うことで長期的な耐久性を高める等の建を感じることを最大限に引き出すデザインとした。

築デザインがビルの不動産価値向上に繋がり、家賃にもこの２００９年を機に、北浜テラスをはじめ、大阪の水辺

大きく影響を与えている。

全体に川に向かう店舗やオフィス、住宅の需要が増え、水辺環境の向上と水辺の不動産価値が高まった。

の大阪府建築士会70周年記念シンポジウムで取り上げた「持続可能なウォーターフロント活性化提言」を紹介することで、私たち専門家が、それぞれの職域を超えて持続可能な大阪の水辺活性化による地域価値の向上に向けて、出来ることを考える機会としたい。
1.１ 「アート」で地域価値を向上
ー国立国際美術館ー
１９９５年、米国建築家シーザーペリの日本事務所のス
国立国際美術館エントランスゲート南側より望む、北側に見えるのは大阪中之島美術館

タッフとして、大阪市北区中之島４丁目に美術館機能の中之島三井ビルディング

堂島川対岸より＆通り抜け可能なエントランスロビー

大川天満橋周辺

16

17

鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

川の駅はちけんや

上空

特集 3

－大阪の持続可能なウォーターフロント活性化による地域価値の向上－
海の豊かさへの貢献（SDG14）が期待できる。

その後、前述の2004年の熊野古道の世界遺産登録に２．持続可能なウォーターフロント活性化提言

伴って、かつて大阪の水辺の玄関口であった八軒家浜
周辺の再整備がスタートし、2009年には水都大阪のイベントが開催され、今では大阪の水辺は見違える変貌を遂

２０２１年から２２年かけて、大阪府建築士会おおさかげている。

ウォーターフロント活性化提言書策定委員会では、
ウォー
ターフロントを取り巻く新たな取組みを踏まえ、SDGsの視

大正区

2.2 大阪都心の水辺の特徴

点から持続可能な都市の実現に向け、経済と社会と環境のバランスの取れた発展をコンセプトに、具体的なプロジェクトに繋がる提案と仕組みづくり、規制改革や環境整
備について、
提言書の取りまとめを行った。
本稿では、大阪の水辺の歴史と特徴に続いて、提言書の一部を紹介する。提言書では、実際に動き出した事業、「淀川河川敷十三エリア魅力向上事業」において、持続

千歳大橋下の渡船場
十三渡しの碑と十三大橋でもある毛馬閘門がある。

大阪都心の水辺は、
大川上流の毛馬水門によって、
豪

現在、淀川の航路は淀川大堰によって大阪港とその雨時には、淀川に水を流し、台風時には安治川、木津川、上流、京都方面が分断され、行き来ができないが、2021

尻無川、
道頓堀川河口のいくつもの水門で高潮を食い止

年度から上下流を結ぶ閘門設置工事が２０２５年大阪万めており、これらの水門で守られていることで、水面が非博開催に向けて整備が進められており、海と川をつなぐ

常に近い大阪独特の水辺を創り上げている。

新たな動きが出ている。

地域経済への貢献
提案②

海と河川をつなぐターミナルと河川敷
ネットワークの構築

可能な実現する事業に繋がることを期待して、建築士ならではの視点で持続可能なウォーターフロントの姿につい
淀川大堰閘門（予定）毛馬閘門て具体的な提案を行い、官民が連携し、取り組むべきこと十三防災船着場（予定）を提言としてまとめている。

淀川大堰閘門の完成により、大阪湾と京都、大川への【淀川】
川の駅はちけんや

2.1 大阪の水辺の歴史

中之島ゲートエリア拠点整備（予定）中之島ゲート ノースピア海の駅

おおさかほっこう海の駅

大阪の運河（堀）は、江戸時代初期に物資を運ぶ舟運

本町β

1960年代まで、大阪の物流を支え多くが実在していた【夢洲】

が、モータリゼーション化と下水道の整備に伴い、その役目を終え、ほとんどが埋められた。

天保山岸壁

工事中

2025 年完成に向けてなぐ重要な結節点であり、関西の各水辺をつなぐこの場
所に、自然を豊かに感じることのできる公共空間を併設することで関西広域の経済発展に貢献し、SDG１１の持続TUGBOAT_TAISHO

可能な住み続けられるまちづくりに発展し、舟運でつなげ

地域経済への貢献

中央突堤北岸壁
鶴浜岸壁

そして、残った大川、東横堀川、道頓堀川、木津川でさ淀川大堰閘門2.3  SDGs（持続可能な開発目標）の具現化による「淀川河川敷⼗三エリア魅⼒向上事業」への提言

ユニバーサルシティポートの目的で商人の手で掘られてきた。この運河（堀）は、舟運が可能になる。十三エリアは海と河川、そして陸をつ提案①ることで、各地の行政、企業、市民等のパートナーシップが舟運の日常利用（⼗三渡しの復活）

生まれ、
SDG17への貢献が期待できる。
人々が利用する場所、多くの人に見られる場所は、意つながる大阪湾・淀川・大川・京都へえ、数十年間は、都市の裏方のような存在になっていた。

識してクリーンに保つ様になる。加えて、上流での河川の出典：「大阪広域ベイエリアまちづくりビジョン（案）」令和 3 年 8 月）一部追記

ごみへの課題やマイクロプラスチック問題等への意識を共有し、解決策に向けSDG１４に向けた活動等を促す。

水門の外側となる大阪湾との河口付近には、特に大正区を中心として公共の大阪市の運営する渡し舟が８か所あり、河口のまちとまちをつないでいる。
ほとんどが通勤通学で使われているが、体験してみると、
ほんの数分の船の上であるが、海風を感じ、
ちょっとした船旅気分が味わえる。
しかも無料なので体験してみる価値は大いにある。
淀川の河口には、
おおさか北港マリーナがあり、週末にはヨットやウインドサーフィン、ウォータージェットなどの海の天保 8 年（1837 年）大阪市立図書館デジタルアーカイブ）
引用：改正摂州大坂之図（大阪古地図集成第 13 図）（1/1）（osaka.lg.jp）

レジャーを楽しむ姿が見られる。その河口を水上に上ると、十三大橋、その上流には淀川大堰、大川との分岐点

かつての中国街道沿いのこの地には、「十三渡し」が存在し、渡し場を起点としてたくさんの人で賑わっていた。現在も十三大橋の歩道を行き来する人は多い。阪急
十三駅からのアクセスの整備と併せて、十三渡しを復活し、対岸の中津から梅田北ヤードとのつながりを新たな形で生み出すことで、十三渡しの復活は、地域経済の起爆
左上：淀川河川公園（背割堤地区）京都府⼋幡市

剤となり、
SDG８，
１１に貢献できる。
また、水辺を身近に感じ

右上：淀川河川敷（十三大橋付近）ることで、水質向上への意識向上は育まれ、結果として、

下：淀川河⼝付近（大阪市此花区付近）

18

19

鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

特集 3－大阪の持続可能なウォーターフロント活性化による地域価値の向上－

地域社会への貢献
提案③

新たな文化施設（新図書館）との連携（アウトドア水辺ライブラリー）

河川敷公園や街中に十三にゆかりのある芸術家たちの提案の「十三SDGsパーク」では、南向き斜面の堤防を

彫刻アート作品を常設し、地元小中学校での体験学習や利用し、洪水水位に配慮した太陽光発電パネルを設置

芸術家の作品を身近に触れることや直に対話することなどする。このパネル下の空間は、屋根としてSDGsテーマ

で、SDG４の質の高い実践的なアート教育が可能となる。

パークの全天候型での運用も期待できる。
また、小水力

本稿では、国立国際美術館のアートによる地域価値の河川敷での定期的な仮設展示可能空間の設置によ発電システムなど新たな技術を官民連携で生み出し、こ向上、
中之島三井ビルディングでは、川に挟まれた中之島

り、河川敷ウォーキングと十三のまちウォーキングなど、地れらの再生エネルギーを「十三SDGsパーク」の運用に利の特性を生かした建築デザインによる不動産価値の向域の人や来訪者の散歩ウォーキングコースとしてSDG3用し、加えて電車の交通インフラや災害時の非常電源に上、川の駅はちけんやでは川を主役に捉えた建築によるの市民の健康促進に寄与する。

も利用するシステムを構築する。

水辺環境及び水辺の不動産価値の向上を試みた。
これ

3．まとめ

SDG17への貢献として、芸術を介して、十三連合振興

これらは、SDG７のクリーンエネルギーをSDG９の新たらは、当時は未だ発表されてなかったが、持続可能な世

旧淀川区役所跡地に建設予定の新図書館と連携し会、淀川区十三地域活動協議会、十三西商店街会はじな産業、
イノベーションとして促進し、SDG４の地域の教育界への価値感の共通言語となりうるSDGsの視点、「経た水辺ライブラリーや水辺のセミナー会場等では、自然やめ地元住民と地元の芸術家、行政、企業等の多くのスレベルの向上、河川敷での商業利用、地域インフラへの済・社会・環境」の最適なバランスを追求することから生ま

地球環境に関する活動に誰もが気軽に参加でき、SDG4

テークホルダーによる様々な分野でのパートナーシップが供給等様々な経済活動としてSDG１１にも貢献できる。

れた事例である。続く、第２章で紹介した持続可能なの開かれた地域における質の高い教育の機会を提供で

まちの全体の活性化につながる。
出典：よどマガ８月号
NO.088

きる場となる。
SDG11の視点からは、駅前から河川敷へと続く、商業

地域経済の貢献、地域社会への貢献、地球環境へのウォーターフロント活性化提言では、
十三河川敷を具体的貢献に向けた多くの活動を産官学のパートナーシップな敷地として、SDGsを具現化する提案を行った。

（SDG１７）で具体化することで、持続化可能なまちの活性

最後に、大阪を愛する専門家の一人として、持続可能化に資する。

（経済）
・文化（社会）・なウォーターフロントによる地域価値の向上に向けて出来ること3つを以下に示し、本稿のまとめとしたい。

自然（環境）に関する■十三河川敷 SDGs パークの断面イメージ

活動が連続すること
で、持続可能な住み続けられるまちづくり

洪水水位に配慮した高さに太陽光パネルを設置

図書館が
入る新施設
再生エネル
ギーの供給

に貢献する。
また、市民が図書① <Cross the Border>
多様性を持ったまちづくりのため、
建築士の職域を越えた連携

全天候の運営が可能な空間創出

小水力発電装置② <Regulatory Reform>
未来の姿の具現化・ビジュアル化による
今すべき活動の明確化を自由に持ち込み、貸出できるシステムの導入により、本のリサイク
ルを実現し、SDG１２の使う責任への貢献を期待する。

地域経済の向上、地域の社会性の向上、地球環境への貢献に向けた多くの活動実践の場とする。筆者作成

芝生化
船着き場

③ ＜Global & Local Action＞
SDGsの視点から社会課題をグローバルに
捉え、その場所にしか存在しない建築に反映するグローカルな活動

地球環境への貢献

阪急十三駅から淀川河川敷
へのアクセス

提案⑤

産官パートナーシップで生み出す
「十三SDGsパーク」

地域社会への貢献
提案④

十三の新たなブランドイメージづくり（十三環境芸術パーク）

20

21

鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

エイチ・ビー・ユー廣内不動産鑑定（株） 廣内 禎介

裁判所鑑定作成上の留意点等について

会員寄稿

以前、
某裁判所鑑定人作成の不動産鑑定評価書、
原
告側・被告側の不動産鑑定評価書について、あるところまで影響する場合があり、十分目を通す必要がある。

し、作成した資料に基づき説明する。その時、中間報告

３日、さらに追加資料の可能性等についても話しておく。

で私の感想、問題点をお話する機会がありました。某鑑

第１回目期日の決定
裁判官、当事者等の日程調整が必要なので、後日電

この局面で、鑑定評価に際して重要な点の確認、追加

定評価書を通じて感じたことは、裁判所鑑定の特殊性を話等で日程調整をする。

資料、立会日、鑑定評価書の提出日、報酬等基本的なこ十分認識せず、一般鑑定と同じように考えているのでは４とがほぼ決定する。余裕をもった日程にしておく必要があ

ないかということです。

第１回目期日までにしておくこと①

以下は、私が鑑定人として過去に経験したことを踏まえ、裁判所からの鑑定評価の依頼、鑑定評価書、補充書

事務所での準備るが、あまり長くても好ましくない。鑑定人として、自信をもっ対象不動産に係る各資料（住宅地図、登記事項て対応し、この鑑定人であれば間違いないとの安心感を

証明書、各種図面等）を入手する。

の作成、提出までに、特に留意した点を中心に記載しまし与えることを忘れないようにする。裁判官（場合によっては鑑定人の立場で既に送られてきた訴訟記録の整

複数の裁判官）、書記官、双方の代理人弁護士以外に、理、事案の内容の把握、双方の主張・主張の相違点

原告・被告側の本人も同席する場合もあり（時には10名を完全な鑑定評価書などはあり得ず、色々な考え方があ等の整理。鑑定評価上問題となる部分等を一覧表越える場合もある）、
重要な局面である。

り、私が記載したことが、全てとは毛頭思っていませんが、にし、双方にさらに依頼する資料の一覧表等も作成

６

基本的な間違いはなくなると考えています。

しておく。事案によっては、結構時間を要するが、非た。

る

常に重要である。
その１：裁判所からの鑑定依頼、鑑定評価書・補充書②の提出。
その２：裁判所等の裁判所鑑定、鑑定人に対する考裁判所から鑑定料金が予納されたという連絡が来正式に作業に着手する（建前はそうですが、
この段階事前に現地調査

で、既に相当の時間と労力、費用を費やすこととなる）。

対象不動産の状況を外観調査し、特に問題とな

７

さらに、
当事者から送付された書類等の整理、問題点の把握、立会いで特に留意する点の整理

る点を把握する。第１回目期日、今後の方針を決めるえ方。

ためにも重要である。可能であれば写真を撮影して立会日での調査事項、調査の順番等を表にしておく。

おく。

自動車、人の往来が多い場所等については、事前に書

その１：裁判所からの鑑定依頼、鑑定評価書・補充書の提出きること、判断できないこと、
疑問点等を明確にしてお１

裁判所から鑑定人に鑑定評価の依頼、受託、署名く必要があり、
また上記等を通して案件の全体像を等。

ほぼ把握できることとなる。

この段階で、
不動産鑑定士として明らかに判断で記官に連絡し、当日の進め方等を説明しておく。
８

現地立会日
①

当事者と一緒の立会いは原則1回のみ。慎重に、かつ手抜かりがないようにする

例：建 物の朽廃の判断、授受された一時金の性当事者（裁判官、書記官も立会う場合がある）に、み、依頼を受ける場合は、宣誓書を十分理解する。

格、依頼案件以外の未登記建物等の存否に事前に用意した立会い用の書類（立会いの順番、

２ついての判断・・・。

特に立会いを重視する箇所等）
を渡し、できればそ

鑑定事項、訴訟記録（訴状、答弁書、各号証等）
を読
訴訟記録を閲覧③

複雑な事案の場合、鑑定人から積極的に裁判所の場で読み上げ、立合いを進める。写真撮影が１部

定上必要な箇所に付箋を付け、コピ－を頂けるか書記官に連絡する

拒絶される場合、その指示に従う旨の確認を行う。

に確認する（コピ－不可の場合がある）。了解を得た上

進め方、追加資料、問題点等を整理した上で、協再度、鑑定事項、訴訟記録に目を通し、訴訟記録で鑑

後日不足する資料を改めて依頼する可能性があ

議させていただくよう心掛ける。

で、後日上記コピ－を受け取りに行く。枚数が多い場合、ることも伝える。

裁判官から連絡の入る場合もあり、重要である。

当事者から後日郵送で受け取る場合もある。上記資料が立会い開始第1回目。裁判官、当事者等を交えた法廷での協議

立会い開始前に当事者の片方のみに会うことは、鑑定人の立場で、事前に上記４で作成した資料（今後誤解を招く可能性があるため、極力避けるようにすの進め方、双方の主張が異なり、鑑定評価上への影響る。当事者が今まで対象不動産の内部を見ることが当日、書記官等から鑑定評価書提出に要する概略のが大きい内容、鑑定人の判断の域を超えている内容、越できなかった部分がある可能性はあるため、一緒に費用、期間、第１回目期日の予定等についての話がある

えていると思われる内容、さらに必要な追加資料、確認事

確認していただくよう積極的に声掛けする。後日、影事もある。上記資料の入手は非常に重要で、鑑定結果に項等）を裁判官（場合によっては書記官）、当事者に渡絵の状態での当時の記憶を思い出し文章化する必

いつ頃頂けるかの確認も必要である。訴訟記録が多い
場合、必要な部分を探すため、書記官室等で１時間以上時間を費やすこともある。

５

②

22

23

鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

要があるため、写真は沢山撮影しておく。

提出命令の可能性等について詰めておく。この事

実判断を報告させ、裁判官の心証形成に役立てようとす

定評価書には学問的な思考の結果を書いてあるというこ

上記で十分な立会いを妨げることになった例

項は非常に重要である。最後に信用を落とし、苦しるもの。

とを理解しないで、訴訟戦術として尋問してくる。
さらに、片方の弁護士が、立会いの際の鑑定人の会話、むのは鑑定人本人である。

２

最悪の場合には、鑑定人が刑事訴訟を受けたり、損害賠

状況を録画したＣＤを後日鑑定人に郵送してきた。

⑥

自分の計算ミスのチェックができる工夫も必要⑦

バックデ－タは必ず残す

ことから、鑑定結果に対する訴訟当事者の攻防は激し

後日、補充書の提出が求められることを前提に、い。

③ 立会い終了後
直ちに双方当事者に集まって頂き、今日の立会いの内容の確認を行う。合わせてまだ確認できなかっ１１

時が一番良い）。
現地解散後

５

補充書

鑑定事項
鑑定事項は、
当事者の申し出の範囲に限られる。

６

鑑定の方法やその成否をめぐり生じる紛争は、鑑定そ鑑定に必要な資料
鑑定人は鑑定意見形成のため、裁判所が鑑定命令に既に提出した鑑定評価書に対して、裁判所から補充

における鑑定についての認識不足、裁判所の鑑定結果

おいて特に鑑定の方法、資料を制限しない限り、任意に書の提出を求められる場合がある。裁判所、当事者に十の判断、採否に関するル－ルが必ずしも明確でないことな

適当な一切の資料を参酌できる。

分理解していただくように心掛ける。

どがその一因であるように思われる。

７

鑑定人は現地に残り、再度外周り、独自に建物内

裁判官と鑑定の関連

しかし、訴訟における鑑定には、医療過誤、交通事故、裁判官が鑑定結果を採用するか否かは、他の証拠方

血液、筆跡、境界鑑定等が存するが、不動産紛争に係る法の取捨選択と同様、経験則に則った裁判官の自由な（限界あり）。

その２ 裁
 判所等の裁判所鑑定、鑑定人に対する考え方鑑定は、訴訟実務において、その種類、量は他の鑑定に心証により決すべきものである（法247条）。

事務所での作業参考とした図書比較するとかなり多く、また、不動産紛争の解決にあたり部等に立ち入ることの了解を得ておく必要がある
９

償請求を提起されたこともある。

のものの方法論が確立していないことや、鑑定人の訴訟（一切誤解を招かないようにするため、双方一緒の④

鑑定の如何が訴訟の結果を左右することも少なくない

今までのバックデ－タは必ず残す。

たこと、今後さらに提出を依頼する書類等を伝える

訴訟当事者の鑑定に対する見方

今までの整理。本件の一番重要な部分、評価方法の

法規・経験則の存在を発見し、これを適用する義務は

１ 民事訴訟法講義案（三訂版。平成30年1月第２刷

重要な位置を占めている。

裁判官にあるが、鑑定その他の方法によっても法規・経

具体的手法の進め方等をまとめる。

発行） 裁判所職員総合研修所監修

３

験則を発見することができないときは、これらを適用して１０

般社団法人司法協会。

鑑定評価の実質作業に着手、鑑定評価書の提出①

メリハリのついた文章

２ 訴訟における不動産鑑定

裁判官に理解して頂けるように、出来るだけ具体

新報社1996年11月12日初版発行。

発行所

澤野順彦著

的に記載する。裁判官が判決を書く場合に十分参

３ 新・裁判実務体系１４不動産鑑定訴訟法[Ⅰ]考になるように心掛ける。

勤、澤野順彦編②

作業の途中で生じた疑問点を別書きしておく③

納得のいくまで現地等に足を運ぶ④

どうしても、単独では解決出来ない事態が生じた㈱住宅
塩崎㈱青林書院2002年1月21日 初版

第1刷発行。

鑑定人として相応しい資質
公正中立の立場、相応しい専門的知識を有し、訴訟認められるべき事実について立証責任ある当事者に不記録を丹念に検討し、紛争の原因になっている事柄を論

利益に判断される。
しかし、法規・経験則が客観的に存在

理的に分析でき、導いた結論を持って説明できるなど、誠しているにもかかわらず、裁判官がこれを発見し、適用し実かつ迅速に鑑定を行うことが求められる。

得なかった場合には、その判断は違法とされ、
また判決の

４

主文に影響を及ぼすことが明かな経験則違反は、法令

鑑定人確保が困難理由
専門家は裁判所における鑑定人に対する尋問の現状違背として上告理由となる。

に対し、極めて厳しい見方を表明している。訴訟当事者

このように、法規・経験則の発見とその解釈、適用は、の立場からすれば、鑑定が裁判の結果を左右する重大民事裁判にとって必要欠くことのできないものであり、それ

鑑定は、民事訴訟法（以下「法」とする）において、裁な証拠となるため、鑑定人において不利な意見を出され故また鑑定も、民事裁判にとって必要欠くべからざるもの例① 対象不動産が生産緑地の指定を受け、か判官の知識、判断能力を補充するために認められた、鑑た当事者が鑑定内容を弾劾して少しでもその証明力をということができる。

つ都市計画道路の一部であるが、既に行政と定人を証拠調べとする重要な証拠方法の一つであり、科減少させようとするのは当然であり、このような当事者から

８

任意売却の交渉が進んでいる場合。

学・技術的専門分野の判断に欠くことのできない訴訟資の要請は、信義誠実の原則に反しない合理的な訴訟活②計画された高速道路の高架下の対象不動料である。

動を行う範囲では保護されるべきであろう。

１

場合

産で、
任意売却の交渉が進んでいる場合。
まだ交渉が進んでいない場合。
⑤

一

中間報告

鑑定とは

鑑定主文と鑑定理由
鑑定人が鑑定評価書を作成して提出するに当たっては、通常、鑑定主文を明らかにするとともに、その判断過鑑定人が有する専門的知識に属する各種の法則又他方、裁判所が鑑定人に相応しいとして選任された筈

程を明確にし、その主文の正当性を根拠付けるため鑑は学識経験の助けにより、裁判所に命ぜられて形成するであるのに、鑑定評価書提出後、鑑定人尋問において、定理由は参考資料を引用しながら記載するのであるか判断が鑑定意見である。

鑑定人としての資格や能力について質問を受け、また、ら、両者を不可分一体のものとしてみるのが相当であると必ずしも必要ではないが、複雑な案件、問題が多鑑定は、裁判官に欠けている専門的知識・経験を補充医療に関する知識がない弁護士から医療に関する教科

いいうるのみならず、裁判所が、鑑定結果を評価し、そのい案件等については、積極的に中間報告の場を活し、あるいは専門的知識・経験に基づく判断応力を補助

書的な尋問を長々と受けたり、ときには攻撃的かつ侮辱採否を判断するに当たっては、通常の場合、鑑定人の判用する。

するため、特別の専門的知識・経験を有する者から、専的な尋問を受けたりする。裁判所も、これらの質問に対断形成の過程をたどり、これを事後的に審査し、その過程

門的知識・経験則又はそれを具体的事実に適用した事し、鑑定人を守ろうとする姿勢を示さない。弁護士は、鑑における誤謬・矛盾の有無、判断の確かさ、判断の信用

提出期日の延長・追加資料の提出の申請、文書24

25

鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

度などを他の証拠資料と比較検討しながら詳細に吟味を判断すべきであろう。

することとなるから、鑑定理由を除外して鑑定の結果を評

１３

問題のある鑑定

価することは到底できないことであるし、
また、
鑑定理由の

①結論を導き出すための理由付けが不備、又は齟齬ない鑑定などは実際上争点判断のための証拠資料とししているもの、②専門的知見のみを論じ、具体的事件にては殆ど役にたたないというほかない。この意味におい対する考察が欠如しているもの、③事実関係、専門的知て、裁判所鑑定の果たす役割は極めて大きい。

識、経験等の論拠なしに論断するもの、④鑑定の目的を

９

考えず、細部の専門的論争に傾斜した議論に終止する

鑑定人の裁量裁判所としては、
どのような資料が鑑定に役立つかさ課税庁が通達を否認して鑑定評価を採用した最高裁判決について
広報委員会

吉村一成

もの、⑤鑑定に供した原資料の引用等が不備のもの、なえ的確に判断する知識に乏しいことが少なくないことか

どである。

ら、
一般的には、
鑑定評価に利用する資料についても、
鑑

１４

定人の裁量に委ねることが多いように思われる。

鑑定人尋問に代替すべき諸方策
鑑定人尋問を行った場合の鑑定人に対する種々の負Ⅰないか等々の憶測を呼び、大きな話題となった。

はじめに

このようなことから、税務の世界では本件判決をテーマ

担や、不快体験による裁判所ないし司法全体に対する前回、鑑定おおさか第57号『「特別な事情」と鑑定評とした研修会やセミナーが頻繁に行われているが、その嫌悪感、不信感の発生を避けるため、尋問の採用は慎重

価に関する近時の判決』において取り上げた東京高判

論点は、相続税対策との関連から、実務上どのようなケーが、何をもって中立、公正であるかは難しい側面がある。

にされなければならない。鑑定人側から、原則として鑑定

令和2年6月24日の上告（以下本件上告という）が受理さスに総則6項の適用があるのかというところに集中してい１１人に対する尋問は実施しないという運用ができれば、部れ、令和4年4月19日に最高裁判所（以下最高裁という）分的にでも鑑定人選任の問題は解消できるとの指摘もあるようである。税務の現場からすれば当然のことであろうの判断が示された（以下本件判決という）。本件判決は、る。

が、本稿においては、「時価」についての側面から本件判

相続税課税における貸家及び貸家建付地（賃貸マンショ

決を再検討してみたい。

１０

鑑定の本質
裁判における鑑定が中立、公正でなければならない
鑑定事項と基礎事実の確定
鑑定事項を示して指定期日までに文書をもって報告すべき旨指示して鑑定を命ずるのが一般的である。鑑定を命ずる時点において確定している必要はなく、鑑定結果

実務においては、当事者から鑑定人の尋問は行わなを報告するまでに確定すればよいものと解される。確定しい、仮に鑑定書の内容に不明な点があれば補充鑑定書

た事実に基づき鑑定すればよいが、未確定の場合等にで補うなどの了解を取り付けた上で、鑑定を採用する例もあっては、鑑定人は訴訟記録を十分検討し、不明な点がある。事案の内容からして争点が比較的単純であるようあれば裁判所に十分な説明を求めたうえ、
当事者の主張な事件（不動産鑑定が問題となる不動産事件では多くがを整理し、争いのある部分とない部分を明確にし、かつ証この類型に属すると思われる）については、
このような方拠調べの結果を吟味して、当該鑑定がその訴訟のいか法がもっと活用されてよいであろう。鑑定人に対する尋問なる場面において、どのような必要があって求められていは、原則として実施しないという訴訟運営の定着を図るこるのかを認識しなければならない。そうすれば、おのずととを検討すべきであるとの提言もある（大阪地方裁判所

裁判所が意図した鑑定に近づけるであろう。

建築関係訴訟検討プロジェクトチ－ム「建築関係訴訟の

（下線は、
執筆者）

審理の在り方について」判タ1029号17頁）。

１２

１５

鑑定書の評価のポイント

文章提出命令ン）の評価にあたって、税務署自ら国税庁の財産評価基
本通達（以下評価通達という）の適用を否認し、不動産Ⅱ鑑定評価を採用したという珍しいケースである。

判決の検討

ここで、上告事件は、高等裁判所の第二審又は第一本件判決の審級関係は、①東京地方裁判所（第一審の判決に対する上告が大部分を占め、本件上告もそ審）令和１年８月２７日（平成２９年（行ウ）第５３９号）、②東の類である。
しかし、最高裁に対する上告の理由は、
民事

京高等裁判所（控訴審）令和２年６月２４日（令和１年（行事件及び行政事件においては、原則として、憲法違反、

コ）第２３９号③最高裁判所第三小法廷（上告審）令和４

法が列挙した重大な手続違反に限られる。
この点、刑事年４月１９日（令和２年（行ヒ）第２８３号）
である。

訴訟法や民事訴訟法には、最高裁は「上告に理由がな
１ 本件判決の要旨

い時は弁論を経ずに棄却できる」とある。そのため、高等裁判所の判決に不服があり上告したとしても、必ずしもそ本件は、共同相続人が、相続財産である不動産の一具体的事案においてなされた鑑定結果を評価するた

法220条が規定する文書提出義務のうち、第1号からの上告が受理され、最高裁が審理するとは限らない。特部について、
財産評価基本通達の定める方法により価額

めには、①鑑定に採用された基礎数値、基礎資料が妥第3号までは当事者と文書との特殊な関係等がある場合に税務訴訟においては弁論が開かれず、上告不受理とを評価して相続税の申告をしたところ、課税庁から、当該当であるかどうか、②基礎数値から結論を導く算定方法に個別的な義務としての提出義務を認めるもの。

なるケースが多いといわれている。

不動産の価額は評価通達の定めによって評価することに合理性・論理性があるかどうか、③具体的事案に適合（ひろうち ていすけ・エイチ・ビー・ユー廣内不動産鑑定（株））

した価値判断が妥当か、などにポイントを置きながら何度か読み返し、チェックし、鑑定理由を他の文献等と対照し、あるいは結論の異なる複数の鑑定評価書を比較検討することによって、最終的にその取捨選択ないし採否

しかし、これを別の観点からみると、最高裁が弁論を開が著しく不適当と認められるから別途実施した鑑定によく場合は原判決が変更される可能性があるということである評価額をもって評価すべきであるとして、それぞれ更正る。
本件上告については令和4年3月15日に弁論が再開さ処分等を受けたため、被上告人（国）
を相手に、
これらの

れるとなったことから、巷では、納税者が逆転勝訴するの取消しを求め上告した事案である。

ではないか、
どのような場合に評価通達６項（以下総則6

本件判決は、
本件各不動産の価額を評価通達の定め

項という）の適用があるのか具体的な判断が示されるのる方法により評価した価額を上回る価額によるものとするではないか、時価について踏み込んだ解釈があるのではことが租税法上の一般原則としての平等原則に違反す

26

27

鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

るということはできないとし、本件各更正処分等において、からといって、相続税法２２条に違反するものということ

政機関内部の文書であり、内部の統一的な解釈を図る

時価についての下級審の判決部分を引用すると次の課税庁が本件相続に係る相続税の課税価格に算入さはできない。

ため、上級機関が下級機関に対して法令の解釈などをとおりであり、収益価格を標準とする鑑定評価額を相続示すものであるとし、通達そのものが国民に対して直接

税法22条の時価であると認定している。

（注）
アンダーラインは筆者（以下同じ）れる本件各不動産の価額を本件各鑑定評価額に基づき評価したことは適法であるとした。

の法的効力を有しないという。つまり、評価通達26（貸家（１）評価通達の取扱い（＿部分）

２ 事実関係⑴被相続人 父（平成24年6月17日死亡：94歳）⑵相続人 母・長女・長男・二男・二男の子（平成20年8月19日養子縁組）⑶賃貸不動産の取得と評価額（平成25年３月11日申告）〔１〕本件全証拠によっても、本件被相続人又は原告Ｐ建付地の評価）、同93（貸家の評価）に限らず、総則6項

４の本件各不動産の売買につき、市場価格と比較して第一審において、原告は「評価通達は、行政先例法とも法的効力を有するものではないとする。
したがって、結特別に高額又は低額な価格で売買が行われた旨をうしての地位を築いている」と主張したところ、この点につ果として課税庁の主張する総則6項の適用を認容してはかがわせる事情等が見当たらないこと（原告らも、
このいて第一審判決は、他の多くの裁判例と軌を一にして、いるものの、総則6項の適用そのものについて判示したも租税平等主義の観点から次のように述べている。

のではない。本件判決文の中に、総則6項の字句が全く点につき、特に主張をしていない。）や、〔２〕本件各不
動産は、いずれも約４０戸の共同住宅等として利用されている建物及びその敷地である（前提事実（２）イ（ア）

見当たらないのは、このためだと考えられる。
評価対象の財産に適用される評価通達の定める評（単位：万円）
相続税 譲渡
更正処分
不動産 取得日
借入金
評価額 価額 （鑑定評価額）
平成21年
銀行
甲
83，
700
20，
004
75，
400
（東京都）1月30日
63，
000
銀行
平成25年
平成21年
37，
800
乙
55，
000
51，
900
13，
366 3月7日（川崎市）12月25日
母
51，
500
4，
700

価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な取得価額合理性を有する場合においては、評価通達の定める評価方法が形式的に全ての納税者に係る全ての財

時価は、鑑定評価額であると断じている。
その上で、評価

よる収益価格を標準に鑑定評価額を求めたものである

するというべき事情がある場合には、合理的な理由があに照らせば、特定の納税者あるいは特定の財産につ価額及び本件各取引額と乖離する本件各通達評価適用のための特別の事情について判断しているのでは

引用すると次のとおりである。

れないものというべきである。

ない。

しかし、他方、評価通達の定める評価方法によっては適正な時価を適切に算定することができないなど、評意味における時価の評価方法を定めたものであるが、価通達の定める評価方法を形式的に全ての納税者

上級行政機関が下級行政機関の職務権限の行使をに係る全ての財産の価額の評価において用いるとい指揮するために発した通達にすぎず、これが国民に対し直接の法的効力を有するというべき根拠は見当たらない。そうすると、相続税の課税価格に算入される財あるとしているのであるから、評価通達の適用が大前提算入された本件各鑑定評価額は、本件各不動産のにあることに変わりはない。

客観的な交換価値としての時価であると認められると然るに本件判決は、＿部分のごとくそもそも通達は行いうのであるから、これが本件各通達評価額を上回る

原告らは、本件各鑑定評価における原価法による積る。改めて法律と通達の関係を明らかにした意義深い判

算価格の算定において、付帯費用という名目により根決と言えるのではないだろうか。

拠不明の金額が加算されている旨指摘するが、前記（２）時価の判定（ 部分）（ア）に認定及び説示したとおり、本件各鑑定評価は、
益還元法による収益価格を標準に鑑定評価額を求めるためには、総則6項の適用要件を満たすことが必要でそうであるところ、本件各更正処分に係る課税価格にことができる。次の引用部分も同様である。

高裁が上告を受理した大きな理由なのでないかと考え判所（最高裁）は、原則として原判決で認定された事実とする。つまり、
ここでは、評価通達以外の評価方法に因て左右されないというべきである。

が、この点についても、判決は明確に否定しているというの実質的な公平を著しく害することが明らかである特解すべきである。

定める方法により評価した価額を上回るか否かによって収益還元法は使えないとの都市伝説があるようである

以上の点が評価通達の適用を前提とする下級審判

いずれも、原価法による積算価格を参考にとどめ、収合理的な方法によって評価することが許されるものとするものではなく、このことは、当該価額が評価通達の（注）一部の法律家や税理士の中には、税務評価におい上告審は法律問題に関する審理を行い、上告審の裁別の事情（評価通達６参照 ）がある場合には、他の交換価値としての時価を上回らない限り、同条に違反義があるといわざるを得ない。

う形式的な平等を貫くことによって、かえって租税負担
1）

産の価額は、当該財産の取得の時における客観的な的な交換価値を示していることについては、相応の疑決の解釈と大きく異なる部分であり、私見ではあるが、最

いる。
その上で

値をいうものと解される。そして、評価通達は、上記の額が本件相続開始時における本件各不動産の客観ことが上記の平等原則に違反するものではないと解する法によってその価額を評価することは、原則として許さるが、ここにいう時価とは当該財産の客観的な交換価法２２条に規定する時価）を示すものと考えられることる方法により評価した価額を上回る価額によるものとする

大別されるが、本稿との関連から問題になる前段部分を価額を当該財産の取得の時における時価によるとす

基本的に、当該不動産の客観的な交換価値（相続税

ると認められるから、当該財産の価額を評価通達の定めのが相当である。」と判示しているのであって、総則6項

４（１）相続税法２２条は、相続等により取得した財産の定評価基準に基づき算定する不動産の正常価格は、（地価公示法２条参照）などからすると、本件鑑定評

いてのみ、
評価通達の定める評価方法以外の評価方

つまり、第一義的に評価通達の適用が大前提となって（甲５の１、
５の２）
こと、〔３〕不動産鑑定士が不動産鑑通達の適用については、租税法上の一般原則としての本的には、租税負担の実質的な公平を実現すること平等主義を当然の前提としているものと考えられること段部分と、租税法上の平等原則に関する後段部分とに原価法による積算価格を参考にとどめ、収益還元法に平等原則の観点から、「実質的な租税負担の公平に反規定もいわゆる租税法の基本原則の一つである租税

本件判決は相続税法22条の時価の解釈に関する前

本件判決においては、第一義的に、相続税法22条の産の価額の評価において用いられることによって、基ができるものと解されるのであって、相続税法２２条の３ 時価に関する本件判決

及び同ウ
（ア））
ところ、本件各鑑定評価は、いずれも、

1） 「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評
価する。」
とある。

たものであるから、原告らが上記指摘する点についてに拘束される（裁判所HP参照）。
この点、 部分は「本件逐一検討するまでもなく、それが直ちに本件各鑑定評

各更正処分に係る課税価格に算入された本件各鑑定

価額の適正さに影響を及ぼすものとまでは認め難い。

評価額は、本件各不動産の客観的な交換価値としての原告らは、上記の他に、本件各鑑定評価額が適正さ時価であると認められるというのであるから」とされているを欠くものであることについて、具体的な主張をしな

ところ、「 時価」は最高裁で審理すべき法律問題ではない。
（注）過去の裁決・判決においては、鑑定評価書の特定

く、下級審で認定されるべき事実問題であると読み取ることができる 。すなわち、「時価」は法解釈によって導かれの数値を批判的に捉え、そのことを以て鑑定評価書の合るものではないと解される。

理性を否認する例がみられることと対照的である。

2）2） 尤も、後に引用する「付帯費用」に関するものを除き、納税者は、不動産鑑定評価書の合理性等、時価について直接的には争っていないことに留意する必要がある。

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鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

本件各取引額が市場価格と比較して特別に高額又本件相続開始時における本件各不動産の時価を示

不動産の個別の用途や高い収益性等の特性を反映

は低額であったことをうかがわせる事情等は見当たらすものである。

できていないことが、本件各通達評価額と本件各鑑定

ないところ、
それが本件各鑑定評価額とおおむね同程

５ 今後の実務への影響
実務家の興味の中心は、本件判決が今後の実務にど

評価額の乖離の一因となっている可能性がある。

度か、又はこれを超えるものであったこと等の前記（ア）（２）
「本件各通達評価額と本件各鑑定評価額の乖離のに説示したところからすれば、原告らの上記主張は採用することができない。
（注）取引額は取得価額（或いは譲渡価額）、市場価格
は時価を指すが、
これら二者が明確に区別されていることにも留意が必要である。過去の総則６項の適用事例にあっては、取得価額を時価として課税するものが見受けられるが、取引には買い進んだ事例や売り急いだ事例も理由について」について

評価額の1.
0倍から、その価額に借家権割合30％と賃貸

この項目については、
まず、
経済情勢に基づく分析を行

割合を乗じた金額を控除して求める。

い、最有効使用の状態にある賃貸住宅の客観的な交換

また、評価通達26において、貸家建付地の評価は、自価値が評価通達による評価と乖離する可能性を次のよう

用地の価額から、その価額に借地権割合、借家権割合、に論じている。

賃貸割合を乗じた金額を控除して求める。

しかるところ、本件各不動産は、いずれも投資用不動存在するところ、いかなる場合に取得価額が時価とされ産に区分され、かつ、首都圏に所在する築浅の不動るのかが問題となるであろう。安直に取得価額等課税さ産であって、最寄り駅からの道程や周辺に生活利便れるべきではない。本件における甲不動産、乙不動産の施設が多数存在することなどから、非常に高い収益性が見込まれる投資対象としての価値が高い不動産

いずれについてみても、取得価額は鑑定評価より高額でのような影響を及ぼすのかということであろう。

（注）評価通達93において、貸家の評価は、固定資産税

本来、土地建物の客観的な時価は、誰がどのような動機、条件で取得したにかかわらず同じはずである。相続対策で取得したからといって、そのことを理由に土地建物の適正な時価が上がったり下がったりするわけではない。
根源的な問題は、本件のような賃貸用共同住宅、或いは数年前に節税対策封じが話題となったまま放置されていつまり、この方式によって賃貸マンションを評価すれば、るタワーマンションなどの評価通達による評価が、時価と入居状況が満室に近づけば近づくほど評価が下がって大きく乖離していることである。

いくことになる。

そうすると、
現状において、
賃貸用共同住宅やタワーマ※本件甲土地に係る借地権割合は70％乙土地は30％ンションを取得して、評価通達によって相続税申告をしたと推定できる

相続人は、潜在的に、いつでも税務調査によって否認さ

であった。

ある。

したがって、本件各不動産は、本件相続開始時の経済情勢下において、いずれも客観的な交換価値が上

４ 課税庁の主張と鑑定評価昇していたと考えられるが、画一的な評価方法である

不動産鑑定士の視点から見ると、第一審における被告

評価通達の定める評価方法では、個別不動産の収（課税庁）の主張が、時価と評価通達との関連において興味深い。被告が自らの評価通達による評価の限界、或いは不備について縷々主張しているからである。
このよう

定される。

地建物を一体として捉えて土地価額を減額するというよ

その上で、土地建物一体評価の必要性や借家権の取（１）
「本件各鑑定評価額は、本件各不動産の客観的交り扱いなど「貸家及び貸家建付地の評価に関する分析」

換価値として適正に算定されたものであり、本件相における次の主張が興味深い。

続開始時における本件各不動産の時価を示すもの

事情」或いは本件判決のいう「評価通達の定める方法に

評価通達においては、土地と建物を別々に評価することを原則とする。
したがって、例えば建付減価のように、土と主張している。

見られなかったものである。

拘束されるのであるから、課税庁サイドから見た「特別のの算定に関する分析」について

益性を的確に価額へ反映させることが難しかったと想

つまり、投資用不動産に評価通達の適用は困難であるな課税庁の主張内容は、過去の判決等においてはあまりれるリスクを負っていることになる。課税庁は評価通達に（３）
「本件各鑑定評価における原価法による積算価格

よる画一的な評価方法を行うことが実質的な税負担の公平に反すべき事情」があるとして税務調査が行われれば、いつでも否認される状態にあるからである。
そして、
果

うな発想はない。
しかし、この点についても次の主張に見たして何がこのような事情に当たるのかは不確で、予測られるように、一体評価を前提にした鑑定評価における困難なのである。

積算価格の個別性を根拠に、評価通達の適用を否定し評価通達によって賃貸用共同住宅やタワーマンションている点も興味深い。
これまでにはあまり見られなかったの時価を適正に反映することができないのであれば、通課税庁の主張である。

達改正も視野に入れるべきであろう。
しかし、そのために

本件各鑑定評価においては、原価法による積算価格

は路線価方式とは違った視点からの方法が必要とされ、を求めるに当たって、〔１〕
Ｊリート（投資法人）が公表し新たなデータの収集も必要であると想定される。
この点、おいては、建物及び土地が一体として評価され、本件ている賃貸用共同住宅取引事例における再調達価

タワーマンションの評価方法が長年放置されていることか

各不動産の個別の用途や高い収益性等の特性が評らみても、少なくとも早期に通達改正して画一的な方法を

本件各鑑定評価額は、不動産鑑定士により不動産鑑格が参考にされており、本件各建物は、
投資用不動産価に反映されている。
他方、
本件各通達評価額におい定評価基準に準拠した方法で算定されたものであっては、本件各建物につき、いずれも固定資産税評価額

としてグレードの高い物件であり、そのグレードの高さに一般化するのは困難なようにも思える。

て、いずれも原価法による積算価格と収益還元法（ＤＣから３０％が控除されて算出され、本件各土地につき、Ｆ法及び直接還元法）による収益価格がそれぞれ試

路線価方式に基づいて算出した金額（自用地として算され、両者が比較検討された上で、最終的には収の価額）から、本件甲土地は２１％、本件乙土地は１８％

益還元法による収益価格が重視され算定されたものであること」について

本件各不動産は、収益性が顕著に高く投資対象としこの点については、次に掲げるように、正面から鑑定評ての価値が高い不動産であり、本件各鑑定評価額に価及び収益還元法の合理性を主張している。

よるプレミアムが再調達価格に反映されていること、

そうすると、課税庁の現状の運用のように、特定の相続〔２〕本件甲不動産では土地及び建物の積算価格に案件を選定して調査することによって、行き過ぎた節税、２０％を乗じた額が、本件乙不動産では３０％を乗じた額

行き過ぎた相続対策をけん制し続けるという手法が続けがそれぞれ控除されて算出されているところ、
これは、が、それぞれ付帯費用（開発事業者利益のほか、設られるのであろうか。

であって、これらの鑑定評価の手法はいずれも合理性評価通達の定める評価方法においては、
自用家屋及

計管理料、
公租公課等のその他費用）として加算されがある。
また、本件各取引額は、
いずれも、本件各通達

び自用地のように権利の付着していない完全所有権

評価額と比較して本件各鑑定評価額に近似していの価値を最大とした上で、貸家及び貸家建付地につており、これらの事情も、本件各通達評価額と本件各る。

いては不動産の収益性にかかわらず一律に借家権したがって、本件各鑑定評価額は、本件各不動産のの付着による減価額を控除して評価額を算出すること

客観的交換価値として適正に算定されたものであり、としているためであり、このような評価方法が、本件各通達改正を含めた今後の課税庁の動向が気になるところである。

鑑定評価額の乖離の一因となった可能性がある。

加えて、不動産鑑定士の視点からは、税務訴訟等において鑑定評価の説得性が高まるのか否かについても気になるところである。税務行政の性格上、個別評価で

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鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

・最高裁判所第三小法廷

ある不動産鑑定が広く認められることは困難であることに変わりはないものの、
少なくとも次に掲げられた裁決のよ

令和２年３月２４日

うに、収益還元法の適用そのものについて否認すること

・東京地方裁判所（近時の判決においてこのような例は認められないようで

平成４年３月１１日

・東京高等裁判所

Ａ 請求人らが採用する収益還元方式について

平成４年（行コ）第９３号

平成５年３月１５日

収益還元方式によりＰ市宅地の時価を算定しようと

・大阪地方裁判所

するならば、標準化された適正な「純収益」を用いて、平成６年（行ウ）第７９号

平成７年１０月１７日

これを適正な「還元利率」で還元する必要があるとこ・最高裁判所第二小法廷

ろ、
一般に、
収益還元方式による土地の価額の測定に

平成１０年（行ツ）第２１４号

・東京地方裁判所等に基づいて標準化するということは極めて困難が伴・宇都宮地方裁判所

り、
その客観的、理論的な算定方法も見いだし難い状

昭和２７年（行）第６号

・静岡地方裁判所「純収益」は、平成８年中における年間地代から公租昭和３０年（行）第９号

昭和３４年６月１６日

公課（固定資産税）を控除し、これに３年ごと４％の地

平成２０年（行ヒ）第２４１号

平成２２年７月１６日

たものとは言えないし、
また、「資本還元率」は５％を適

平成２４年（行ヒ）第７９号

平成２５年７月１２日【参考】

参考までに、
本稿の争点とは異なるものも含め、第一審

・東京高等裁判所から本件判決において引用された過去の判決を以下に

平成７年（行コ）第９９号

平成７年１２月１３日

掲げておく。

・東京高等裁判所＜第一審＞

平成１０年（行コ）第１０８号

平成１１年６月２１日

平成２年（行ウ）第９２号

・最高裁判所第二小法廷

平成５年２月１６日

平成１１年（行ヒ）第１８７号

・最高裁判所第二小法廷

平成２３年６月７日

平成２０年（行ヒ）第１３９号

平成２３年２月１８日＜第二審＞

・大阪高等裁判所

平成２０年（行ヒ）第１３９号

平成２４年（行コ）第３２号

平成２５年１月１８日

平成２３年２月１８日

・最高裁判所第二小法廷

平成２８年（行ヒ）第１６９号

昭和４０年（行ツ）第５号

昭和４７年３月３１日

平成２９年２月２８日

・最高裁判所第三小法廷

平成２６年（行コ）第４５７号

昭和４３年（行ツ）第６１号

昭和４７年１２月５日

平成２７年４月２２日＜本件判決（上告審）＞（正確には三重弁と言うらしい）イントネーションなのがちょっと不思議です。

パネルディスカッションが行われています。

2. シンポジウムのテーマしたが、当時新型コロナウイルスの感染拡大により緊急事

さて、連合会吉村会長のあいさつに続き本題の今回のシンポジウムの概要は以下の通りです。

回3年ぶりの開催となったものです。本寄稿はそのような≪テーマ≫中で行われたシンポジウムに参加させていただいた報告

いま不動産の鑑定評価はです。

～AIと不動産鑑定（地価公示を中心として）～ところで、今回のシンポジウムの会場である三重県四日市市は高度成長期において四日市コンビナートなど工業

Ⅰ. 基調講演

地帯の発展に伴い、四大公害問題の一つ「四日市ぜん

平成１５年６月１３日

平成２１年（行ヒ）第９１号

勤、通学者も多いにも関わらず、言葉は我々と同じ関西弁会連合会主催で、その年の担当士協会と共催で行わした。
その影響で残念ながらシンポジウムは延期となり、今

平成２７年１２月１７日

廣道

なお余談ですが、名古屋都市圏として名古屋への通態宣言が発出されるなど社会的に混乱が生じた時期で・東京高等裁判所

古谷

市感のあるところということにびっくりするかもしれません。

1. プロローグ

今回の第36回はもともと令和2年に実施される予定で・最高裁判所第二小法廷用しているが、その根拠は示されていない。

研修委員会

れ、
毎年鑑定評価に関わる様々なテーマに沿って講演や・最高裁判所第二小法廷

代上昇率を加算したものとするが、これは標準化され・最高裁判所第三小法廷

令和 4 年 7 月 29 日（金）会場 三重県四日市市「都ホテル四日市」不動産鑑定シンポジウムは毎年日本不動産鑑定士協

昭和３０年１１月２４日

況にあるものと認められる。本件鑑定評価においても、・最高裁判所第二小法廷

不動産鑑定シンポジウム

平成２８年（行ウ）第６７号

平成３０年３月１３日

うものと認められ、
また、「 資本還元率」の設定に当た・最高裁判所第三小法廷

第 36 回

平成１１年６月１１日

おいては、「純収益」を、過去の実績及び将来の予測

・東京高等裁判所

平成２年（行ウ）第９２号

平成５年２月１６日＜平成15年９月２日裁決＞・東京地方裁判所

平成２年（行ウ）第１７７号

・東京地方裁判所

あるが）は困難になると期待できるであろう。

平成３０年（行ヒ）第４２２号

不動産とAIの新展開そく」として知名度が高いものの、「四日市は知ってるけ
ど、
どこか知らんなぁ～」という方も多いかも知れません。
も～「AI課題マップ」にみる不動産業界でのAI応用

ちろん現在は公害対策も進み、かつてのような大気汚染事例等～の状況はなく、名古屋圏のベットタウンとして発展してきま

清田 陽司 氏した。
当市は三重県の北部（北勢エリア）、人口約31万人

（（株）LIFULLを擁し、県庁所在地である津市を上回る三重県内最大

ループ主任研究員）の都市です。東海圏以外の参加者からみれば、
意外と都（よしむら かずなり・（株）アセットグロー）

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鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

AI戦略室 データサイエンスグ

Ⅱ. 研究発表坂本圭氏 （坂本不動産鑑定士事務所）≪「PLATEAU」参考URL≫

4. 研究発表（1）世界の中の不動産テック（不動産ＤＸ）の紹介

https://www.
mlit.
go.
jp/plateau/（2）鑑定士とAI浅尾輝樹

氏 （ 一般財団法人日本不動産研

hh_000086.
html

講演で、
これまでのAIの進展と、最近話題となっている

Ⅲ. パネルディスカッション「不動産DX」についての講演です。

【コーディネーター】
孝文

https://www.
mlit.
go.
jp/report/press/toshi03_

基調講演では（株）LIFULL1 AI戦略室の清田氏の

究所）

松原

≪国土交通省報道発表URL≫

3. 基調講演

このような行政が主導しながら民間で進められている

AIテクノロジーは、
これまで大きなブームの流れとして

氏 （日本ヴァリュアーズ（株））「不動産DX」ですが、我々鑑定業界でも、無償配布され【パネリスト】
浅尾輝樹ている「QGIS」（地理空間情報データ）を活用し、不動産
氏 （ 一般財団法人日本不動産研

鑑定士の業務に役立つGIS環境も構築が進められてい

究所）
斧田 正長

ます。
また連合会調査研究委員会でも地価公示・地価調

浅尾氏

氏 （オノダ土地評価サービス（株））査を活用した地価推計に関するモデルの研究なども進められており、AIは我々不動産鑑定士にとっても親和性が研究発表では講師の浅尾輝樹氏（（一財）日本不動

高いテクノロジーであることは言うまでもありません。

産研究所）
より不動産DXの取り組みについて、
まず国による「電子行政オープンデータ戦略」について説明されま

5. パネルディスカッションした。令和3年10月12日時点では約67％の地方公共団体
清田氏

1960年代から70年代初頭の第1次AIブーム（推論・探がオープンデータに取組んでおり、人口等基本調査や各パネルディスカッションでは「地価公示とAI」をテーマと

種産業統計調査などがインターネットにより公開されていして、各パネラー（浅尾輝樹氏、斧田正長氏、坂本圭氏）

ることは皆さんもご存じだと思います。

からテーマについて発表され、松原隆文氏をコーディネー索）、1980年代後半から90年代前半の第2次AIブーム

その一環として国土交通省では「国土数値情報」とし（知識）、そして2010年頃から現在に至る第3次ブームて公開され、不動産関連の情報として地価公示情報や（機械学習、
ディープラーニング）と進展を経て、現在は第取引価格情報の公開もそのひとつです。
また地方公共3次ブームの真っただ中であり、AIがより人間の知能に近団体においても都市計画等の情報や固定資産路線価

づき、中にはこれまでの仕事がAIに持っていかれるなど、「シンギュラリティ（または技術的特異点）の恐怖」と言われるように、AIが人間の知能、能力を越えるのではないか、などという憶測が話題となっています。その真偽はさておいて、
例えば「空き家問題」についても水道使用量な
どのビッグデータを利用して空き家の可能性の把握など、AIや不動産DXの不動産関連産業への取り組みについターとしてディスカッションが行われました。

等の情報などが公開され、数十年前を比較すると我々の各種調査は便利になっていることは言うまでもありません。
さらに国土交通省ではこれらの膨大な関連情報データを活用し、現実の都市をサイバー空間に再現する3D都市モデルの整備・活用・オープンデータ化を進めるプラット
フォーム「PLATEAU」
プロジェクトを発表しています。

松原氏て紹介されました。
吉村連合会会長

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鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

令和４年度土地月間記念講演会
その中で共通する論点は地価公示がAIに取って変わ「列島強靭化論～日本国家繁栄のために～」るか、という問題です。AIの長所としてはデータの処理・分析や予測などの機械的な処理は人間より優れています。特にデータが豊富な都市部はAIが有利です。
しかし

広報委員会

山口

知彦

ながら短所としては、データの少ない過疎地などはそもそもデータが無いので分析が困難です。また基礎となる
データに偏りが生じると、算出される結果に実態との乖離が生じる可能性があります。そして重要なのはAIにはコミュニケーション能力が不十分で、結果に対しての説明、

浅尾氏

法的責任は人（不動産鑑定士の出番）による補完が必要になります。
地価公示における鑑定評価作業は、
これまで手書きの時代からパソコンの利用、
さらに現在は地価公示NWシ

地月間記念講演会が開催されました。土地月間記念講
演会は毎年秋に近畿不動産鑑定士協会連合会、一般
財団法人土地情報センター、公益社団法人大阪府不動直言』（ビジネス社 2020年）など多数あります。

産鑑定士協会の共催で開催されているのですが、コロナ

講演の内容は、さすが内閣府でお仕事をされていただ禍により、２年連続で中止を余儀なくされ、３年振りの開催

けあって、政府の防災対策に対してとても厳しい意見をです。今回も、開催するのかしないのか、感染者数等の述べておられました。
しかし、過去の「リスボン大地震」、

状況を見極めながらの開催となりました。

「ボーラサイクロン」、「安政地震」等の事例をもとに、将来

近畿不動産鑑定士協会連合会多田敏章副会長の挨

間違いなく起こるであろう南海トラフ大地震で予想される

拶の後、国土交通省地価公示大阪府代表幹事の山内

被害がどれほど大きなものなのか、
この国難に対して、誤解を恐れずいうと、経験則に頼った分析を頼りに前年

正己氏により、基調報告「近畿・大阪の地価動向」があ「国土強靭化」
としてどのような対策が必要なのか、
とても公示価格からの変動率などを判定しているのが実態といり、記念講演として、
京都大学大学院教授藤井聡氏により力強くお話ししていただき、
これまでの国の対策では間にうことは否めず、
インフラとしての地価公示制度が「非効「列島強靭化論～日本国家繁栄のために～」と題して、合わないことがよく分かりました。実感として、
南海トラフ大率」「前時代的」と批判されても仕方がないかもしれませ

将来の南海トラフ大地震に備え「国土強靭化」対策の重地震は将来高確率で起きるのは理解していても、まだ明ん。

要性についてお話ししていただきました。

日は大丈夫だろう、今年は大丈夫だろうと思いながら、そステムの活用などデジタル化が進んでいますが、その業務の根幹部分は極めて労働集約作業のままと言えます。

斧田氏

令和４年１０月４日、朝日生命ホールにて令和４年度土

制度インフラとして信頼を得るためにも、取引事例情報

テレビのニュースの解説等でお馴染みの藤井氏です

れが積み重なり永遠にやってこないだろうと思ってしまいなどをはじめとしたエビデンスの分析、価格形成要因のが、京都大学大学院工学研究科土木工学専攻修士課

油断してしまう、
そういう自分の心の内を見透かされて訴分析、将来予測などの分析を、AIや不動産DXを活用し程を修了され、現在は、京都大学大学院工学研究科のえておられるような気がしました。
とても、貴重なお話を聞

効率よく精度を高めていくことが我々に求められるのでは教授。専門は、都市計画、国土計画、経済政策等の公共かせていただいたと思います。

ないでしょうか。
もちろんAIにも限界があることを認識した政策論及び実践的人文社会科学の研究です。2012年

今回の記念講演会は、コロナ後はじめての開催で、
こ

うえで、我々不動産鑑定士が補完し、説明責任を果たすから2018年まで、内閣官房参与も務めておられました。著

れまでと異なり、新たに感染対策（三密、
消毒、
検温等）
に

ことが重要であり、そのための情報やデータを扱うリテラ

書に、
『「自粛」
と
「緊縮」で日本は自滅する―菅総理へのも重点をおいた運営となりました。
このような多くの人が集

シーとスキルを高めていかなければならないことを、改めまるイベントはあまり経験したことがなく、不慣れなことが多て感じた今回のシンポジウムでした。

くありました。検温等がスムーズにいかず、来場者の皆様（ふるや ひろみち・大和不動産鑑定（株））にご迷惑をおかけしたこともあったかと思いますが、来場者、関係者の皆様のご協力で無事に終えることができま

坂本氏

した。

（やまぐち ともひこ・やまぐち不動産かん定）3637

鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

長居公園へようこそ(収容人数は5万人)で、
Jリーグセレッソ大阪のホームスタ

すライフガーデンなどがあり、1年を通して様々な植物がジアムとして親しまれています。

楽しめます。

毎年1月には、大阪国際女子マラソンのスタート及び令和4年7月29日からの夜間には、デジタル技術によりフィニッシュ地点として利用されているほか、
平成9年には植物園がそのまま光のアート空間になるチームラボボタニ

なみはや国体、
平成14年には日韓共同開催のFIFAワー

カルガーデン大阪が開催されており、新しい取り組みも行

ルドカップ(予選数試合が行われた)、平成19年には世界

われています。

陸上競技選手権大会が開催され、様々なスポーツイベン
トの舞台となっています。

長居公園は季節を問わず楽しめる公園です。皆様、
近
くにお立ち寄りの際は、公園内を歩いてみてください。

また、スタジアムの3階部分にはユースホステルがあり、宿泊できるスタジアムでもあります。

（なかむら まきこ・柳生不動産鑑定事務所）
長居植物園
広さ24.
2haの園内にはバラ園、アジサイ園、
ボタン園等

広報委員会

中村麻貴子

の11の専門園や6,600万年前から現在までの間に大阪で生息した植物に出会える歴史の森、季節の花(春はネ

私は公的評価で大阪市南部を担当しており、現地調（旧町名）にある寺院臨南寺（現在も園内の一角に存す

査等で長居周辺を度々訪れます。今回、この地区にあるる）に由来するようです。
その後「長居公園」に改称され、長居公園を紹介したいと思います。

昭和19年4月1日に開園しました。

長居公園は、大阪市が運営する都市公園です。広さ太平洋戦争後の昭和23年には園内に競馬場が、そのは65.
7haと広大であり、公園区域のみで単独の街区(大2年後には競輪場が完成しました。競馬場は昭和34年

阪市東住吉区長居公園）を形成しています。Osakaに、競輪場も昭和37年に閉場となり、現在その姿を見るこMetro御堂筋線の長居駅3番出口すぐの場所に位置しとはできません。

ており、様々なスポーツイベントやコンサート等が行われる

東京オリンピックが開かれた昭和39年に長居陸上競

ヤンマースタジアム長居（長居陸上競技場）や園内に約技場が完成。その後、プールやテニスコート、
トレーニング

1,200種類の植物がある長居植物園等様々な施設がありセンター、
長居相撲場などのスポーツ施設のほか、自然史ます。
また、公園内には広場や周回コースが設置されて博物館や長居植物園などの文化施設が続々とオープンいるため、日中はウォーキングやランニングをする人や親します。昭和62年の長居球技場、平成5年の長居第2陸

子連れの姿が多く見られるほか、おしゃれなカフェやレスト

上競技場の完成をもって現在の長居公園ができあがりま

ラン等もあり、
市民の憩いの場となっています。

した。

長居公園の歴史ヤンマースタジアム長居(長居陸上競技場)

昭和3年、大阪市は野球場や陸上競技場を備えた当大阪市が所有する施設ですが、
平成26年からはネーミ

時としては画期的な都市公園の整備計画を決定します。

ングライツの導入により、現在はヤンマースタジアム長居と当時の名称は「臨南寺公園」でその由来は東長居町

いう名称が使用されています。地上5階建のスタジアム

モフィラ、夏はヒマワリ、秋はコスモス) で一面を覆いつく38

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鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

独立開業しました『

独立開業しました

古希の春「七十路の春こゆるまで生きたれど「きっかけはコロナ」

馴れこし世には猶飽かずけり」
与謝野礼厳』
石黒不動産鑑定事務所

石黒

エニーズ鑑定株式会社

横地健二
2021年9月に入会させていただきましたエニーズ鑑定をしたのにこの会社はすぐに退職してしまいました。その株式会社の横地寿美子と申します。
本年古希を迎え、鑑定士を廃業しようと思いましたが、社会貢献できるよう努力したいと思います。

先輩諸氏からもっと働けとの激励を受け、個人事務所を

事務所はとりあえず自宅で開業しましたが、公的評価を

本年４月1日に開業することにしました。

しながら、大阪府内の不動産取引事例を分析、
不動産取

69歳での開業ですが、気持ちは50年前大学の図書館引の動機と価格決定のメカニズムを分析して楽しんでいで簿記の勉強始めた頃と同じです。

ます。

公認会計士を目指して受験団体に所属し、勉強しまし過剰流動性によるバブル時代、
インバウンドによる大阪た。残念ながら現役合格できず、信託銀行に入社し不動

ミナミの不動産価格高騰、新型コロナの影響によるホテ産の仕事に従事することになりました。
この縁で不動産鑑

ル・飲食店舗等の閉店による空室率上昇と商業不動産

定士の仕事にも従事でき、不動産の売買仲介・土地信託の価格下落等不動産価格は時代とともに絶えず変化をを通じて土地の有効活用により世の中に少しは貢献できしています。不動産鑑定士は時代の変化の中で不動産たと思います。

価格を調査するだけでなく、価格を注視し、異常な価格

バブル時代の抵当証券の鑑定、その後始末としての変化に対して「価格の番人」
として警告すること等が求め整理回収銀行の不動産処分の仲介等鑑定業務は常にられます。他にも不動産取引にかかる関係者間の「価格重要な要素としての任務を果たしてきました。

調整機能」
も重要です。残された時間内で社会に貢献で今般長いサラリーマンを卒業して、開業したのは６９歳

後、森井総合鑑定株式会社（現：JLL森井鑑定株式会

この場をお借りして皆様にご挨拶をさせてください。

社）へ転職して2021年7月末に退職するまで約7年半東京にいました。
JLL森井鑑定では証券化対象不動産を中【論文試験に合格するまで】心に評価を担当しており、
日経不動産マーケット情報など

大学卒業後、約18年にわたりIT関連の企業でシステに取り上げられる物件の評価ができたことは今も誇りに

ムエンジニアとして勤めていました。
「IT業界あるある」で思っています。

深夜休日を問わずに業務を行っておりそれが当たり前と【独立のきっかけ】

なっていましたが、リーマンショックにより10歳以上年上の先輩方が次々に職を失っていくのを目の当たりにして危「コロナ」は大きなきっかけでした。東京の満員電車で機感を感じ、安定収入と深夜休日が確保できる仕事はな

出勤すること（テレワークもありましたが）、実家が東大阪

いかと調べてたどり着いたのが不動産鑑定士でした。IT

市にあるのに自由に行き来ができなったことは大きなストレ

業界での最後の3年は鑑定士試験との両立で大変な思スでした。一方でテレワークが導入され自宅で1人作業をいをしましたが、今となってはいい思い出です。

しましたが、1人で作業をすることに不安を感じなかった
ので「大阪に帰って独立」という大きな決断をしました。

【論文試験合格後～会社員時代】【最後に】大阪から離れたことはなかったのに、転職した鑑定業者で東京配属になり東京に転居しました。東京で働くこと

論文試験合格後は大阪を離れていたために人脈もおになるなんて人生の設計図にはなく、ましてや東京に住む客様もゼロからのスタートで、コストを抑えるために堺筋本ことになるとは想定外で、転居の際には涙を流して荷造り町のシェアオフィスの一画で業務を行っています。今はまだ不安の方が大きいですが、受験生時代にお世話になった先生方、受験仲間、
このような方にご紹介いただいた
方々に助けて頂き、毎日が充実しています。
これまでお世話になった職場の皆様、いつも温かく見守ってくださる皆様には感謝の気持ちでいっぱいです。
1

きるよう頑張りたいと思います。

日でも早く恩返しができるように取り組む所存ですので、
今後ともご指導ご鞭撻のほどよろしくお願いいたします。

（いしぐろ けんじ・石黒不動産鑑定事務所）の自分に何ができるかを考えた結果です。

寿美子（よこち すみこ・エニーズ鑑定（株））

何歳まで仕事ができるか不明ですが、不動産を通して

40

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鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

独立開業しました

独立開業しました「感謝を忘れず、
誠実に」㈱飯嶋不動産鑑定士事務所

飯嶋～「終わり良ければすべて良し」の気持ちで～信悟

とみおか不動産鑑定

ります。
自分の経験や知識のみでは、思いつくアイデア等

鑑定士事務所の飯嶋信悟と申します。
この場をお借りしにも限界がありますので、様々な業種の考え方について社会に出て42年間それなりに充実した社会人生活をてご挨拶させて頂きます。

学ばせて頂き、自分にできることは何なのか、求められて過ごしてきましたが、50歳代後半から定年後の身の振りいることは何なのか等を日々模索しております。

方について考えることが多くなっていました。

【今後について】

大学卒業後、化学原料メーカーのシステム子会社でシステムエンジニアとして約10年勤務した後、不動産鑑定

出来れば裁判に関わる鑑定評価業務に携わっていき士の勉強を始めました。不動産について何も知識がないたいと思っております。大変責任を伴う仕事であることは中で勉強を始めたため、勉強開始当初はとても苦労した

承知しておりますので、日々の勉強と研鑚を怠らないようにことを覚えております。

しなければと思っております。

2015年に試験合格した後は、
まず大和不動産鑑定㈱【最後に】大阪本社で勤務させて頂きました。不動産についての業
務経験が何もない中で１からのスタートでしたが、先輩方開業にあたっては本当にたくさんの方に助けて頂きましはそんな私に、根気よく基礎から業務をお教え下さりました。何もわからない状態からのスタートでしたが、今独立した。この時の経験が私の不動産鑑定士としての骨格をた不動産鑑定士として活動出来ているのは、今でも絶え形成しております。
その後、㈱立地評価研究所大阪本社

ずご助力下さる先生方のおかげです。いただいた御恩で勤務させて頂きました。
なんでも相談できるアットホーム

はいつかお返しできるよう、
日々頑張りたいと思っておりまな事務所で、やりたい仕事はなんでもチャレンジさせて頂す。

きました。不動産鑑定士として成長できたのは、㈱立地評
価研究所で過ごした約5年間があったからです。
その後、2022年3月末に退社させて頂き、独立開業して現在に至ります。

【いきさつ】【黄金の15年】
人それぞれの事情や考えがありさまざまな人生があろ

今年の2月中旬、私が親しくしている取引先で「開業すうかと思いますが、私はこれからフリーランスとして仕事とる気があるならここでやったら。
空きスペースあるし、
こっち

趣味のワーク・ライフ・バランスを実現し、健康であるうちはもいろいろ相談できて便利だから」という魅力的な話があ社会と関わりを持ち続けたいと思っています。

り、独立開業の現実味が増しました。
そして、甘い収支計

5年前に読んだ楠木新氏の著書「定年後」
という書籍

算と
「雇用延長終了の来年まで待たなくても元気な内にに書いてあった「黄金の15年（60歳～75歳）」
という言葉

始めよう」
という割切りで開業することにしました。

がお気に入りです。
これまで社会で揉まれて生きてきたか
らこそ人生の機微や人への思いやりがわかるようになったこの時期、子育てや会社のしがらみから解放された定【抱負】
独立しても私の仕事は不動産に関する相談、投資分年後のこの時期、まだ体が元気なこの時期を著者は「黄金の15年」と表現しています。

析、有効活用など鑑定周辺業務が中心ですので、環境

私にも黄金の時節が到来しました。
これからは自由なが変わるだけで仕事内容に大きな変化はありません。
無論、鑑定業界での今日的課題や新しい論点などに発想で仕事に取り組み、趣味の登山を満喫して、人生のついては自分の中で納得できるまで考えて、時代遅れの終盤を「終わり良ければすべて良し」で締め括りたいと思

また、経験もなく、いたらぬ私に根気よく仕事のやり方をおっさんと言われないよう努力しなければいけませんが。

います。

お教え下さった大和不動産鑑定㈱の先輩方、㈱立地評

私の知識や経験が社会のために活かせるのであれば価研究所でお世話になった先輩方、助けて頂いたスタッと協会に推薦して頂いて裁判所の調停委員を受任して縷々書きましたが、今は駆け出しの新人に過ぎません。

フの皆様には本当に感謝しております。
この場を借りて御います。調停に携わってみると相調停委員の弁護士さん

諸先輩方、今後もご指導ご鞭撻のほどよろしくお願いい礼申し上げます。

や主任調停官（裁判官）などの法曹関係者から不動産たします。

【開業して】（とみおか ひであき・とみおか不動産鑑定）

鑑定士への期待は大きく、私の意見が紛争解決の一助（いいじま しんご・㈱飯嶋不動産鑑定士事務所）

開業後は、色々な方と積極的にお会いさせて頂いてお英明

して社会に貢献できればと思っています。

2022年6月にて入会させて頂きました、㈱飯嶋不動産【これまで】

冨岡となるなどやりがいを感じています。今後も調停委員を通42

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鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

令和４年度通常総会開催報告

令和４年春の褒章について
広報委員会

富田

浩二

総務財務委員会長（平成25年）、
熊澤 一郎先生は藍綬褒章（不動産鑑定業振興功績）を受章されました。
勲章・褒章の栄典の授与は、
日本国憲法第７条において、内閣の助言と承認によって行われる天皇の国事行為に位置づけられ、
公的部門・民間部門を問わず、様々な分野から国家・公共に対して功労のあった者に幅広く授与されるものです。
熊澤先生は、
元(公社)大阪府不動産鑑定士協会会長（平成16～20年）、
元近畿不動産鑑定牧子○善本かほり会長の挨拶の後、次の表彰等受章者の令和4年6月8日（水）エルおおさかにおきまして、公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会第27回通常総会が紹介がありました。

以下の通り執り行われました。

令和4年春

今年度はコロナ禍にあるため、研修及び懇親会は開

藍綬褒章

熊澤 一郎

会員

令和4年度憲法記念日大阪府知事表彰

催されず、総会のみ開催されました。
令和４年春の褒章受章者（４月２９日付）
として、
元 (公社)日本不動産鑑定士協会連合会副会

今井

五島 輝美

【総会】

会員

公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会関連の14：00～16：00（担当：総務財務委員会）

表彰

出席会員数：35名

表彰規程第2条第3号

委任状提出会員数：293名（会員として相当期間在会し、本会のために貢献の

総出席数：328名

あった者）

正会員数：429名（令和4年6月8日現在）

石上 達郎

会員

議

長：山内 正己

会員

上山 英雄

会員

議事録署名人：山内 正己

会員

中井 敬和

会員

善本 烈

会員

善本 かほり 会員
石川 春子

会員

士協会連合会会長（平成19～25年）
として協会活動に大変ご尽力賜りました。今後、益々のご活躍をお祈り申し上げます。

（とみた こうじ・（同）富田不動産鑑定）

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鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

令和３年度

土地月間

令和４年度

不動産鑑定
評価の日

無料相談会の報告
府民サービス事業委員会

大阪府不動産鑑定士協会では、毎年4月は「不動産談をお受けいたしました。北浜会場で相談件数0件の日

鑑定評価の日」、毎年10月は「土地月間」にそれぞれ合がありましたが、令和2年の相談件数（37件）と比較してわせて、無料相談会を開催しております。当協会では、毎概ね同程度の件数となっております。

月第１・３水曜日に協会にて無料相談会を行っております

また、相談内容につきましては、例年と同様に価格に関が、毎年４月・10月は、大阪府下でいくつかの外部会場をた。

（本会の役員、代議員、委員及び地域会正副会長で議案第2号について質疑応答のあと、承認されました。

あった者で、本会又は地域連合会の事業に特に功績●報告事項

令和4年度事業計画の件

大島 大容

会員

善本かほり会長から基本方針についての説明があり、

倉田 智史

会員

その後に今井牧子総務財務副委員長が各委員会活

五島 輝美

会員

動方針の説明を行いました。
●報告事項

令和4年度予算の件

表彰規程第2条第5号

今 井牧子総務財務副委員長から予算資料に基づき（地価調査の評価員として相当期間従事し、特に功績説明を行いました。

顕著であった者）
熊澤 一郎

会員

中井 敬和

会員

山崎 修

会員

以上で議案審議及び報告が終了し、午後4時に閉会しました。

（いまい まきこ・なつみ不動産鑑定）●議案第1号

令和3年度事業報告承認の件

善本かほり会長から令和3年度事業の総括的な報告

開催しております。
今回は、令和３年10月の「土地月間」及び令和4年4月の「不動産鑑定評価の日」に合わせて開催された無料相談会についてご報告させていただきます。
まず、令和3年10月の「土地月間」における無料相談
会の相談者数等及び相談内容は下表のとおりです。
令和3年10月の「土地月間」では、令和2年10月の「土地月間」と同じく6会場で無料相談会を開催し、35件の相■令和3年10月「土地月間」無料相談会

相談件数等

開催日

会場名

開催場所

相談件数

来場者数

10/2
（土）

和泉

和泉市コミュニティセンター

5名

9件

13名

10/6
（水）

北浜

大阪府不動産鑑定士協会

3名

8件

8名

10/20（水）10/23（土）北浜

大阪府不動産鑑定士協会

3名

0件

0名

箕面

箕面文化・交流センター

4名

7件

11名

10/28（木）東大阪

布施駅前市民プラザ

4名

3件

4名

10/30（土）守口

守口文化センター

5名

8件

10名

相談員数

24名

35件

46名

6会場計

があり、
その後に今井牧子総務財務副委員長が詳細報告を行いました。

■令和3年10月「土地月間」無料相談会

議案第１号について質疑応答のあと、承認されました。
●議案第2号する相談がほぼ過半数を占めております。

お借りして、周辺地域の方々を対象とした無料相談会を表彰規程第2条第4号

顕著であった者）

令和3年度決算承認の件

価格

25件

賃貸借

9件

今 井牧子総務財務副委員長から決算資料に基づき

税務

7件

有効利用

4件

説明を行いました。田中義信監事から監査の結果、
そ

その他

7件
計

の内容が正確・適正であった旨の監査報告がありまし山本祐一郎

相談内容（複数回答含む）

52件

46

47

鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

■令和4年4月「不動産鑑定評価の日」無料相談会

相談件数等

開催日

会場名

開催場所

相談員数

相談件数

来場者数

4/2
（土）

和泉

和泉市コミュニティセンター

5名

6件

9名

4/6
（水）

北浜

大阪府不動産鑑定士協会

2名

6件

7名

4/9
（土）

松原

ふるさとぴあプラザ

2名

5件

7名

4/16（土）守口

守口文化センター

4名

5件

8名

4/20（水）北浜

大阪府不動産鑑定士協会

2名

2件

2名

4/23（土）箕面

箕面文化・交流センター

4名

3件

3名

19名

27件

36名

6会場計
■令和4年4月「不動産鑑定評価の日」無料相談会

相談内容（複数回答含む）

無料相談会Q＆A

VOL.
３

広報委員会

第５６号から連載中の「無料相談会Ｑ＆Ａ」は、無料（以下、「諸般の事情」という。）
を総合的に考慮すること

相談会での多種多様なご相談の中からその一部を本誌となります。
そして、現行賃料の増減については、事情変「鑑定おおさか」でご紹介させて頂いています。
なお、相更及び諸般の事情を総合的に考慮すると、現行賃料で

価格

7件

賃貸借

6件

談内容及び回答内容につきましては、実際の事案と一賃貸借当事者間を拘束することが公平に反することと

税務

5件

部変更して記載しておりますことをご了承願います。

なる場合、継続賃料は、賃貸借当事者間の公平を考慮

有効利用

2件

その他

9件
計

して、原則、現行賃料と新規賃料（正常賃料）の間で決

Q1

29件

定されることになります。
（公平の原則）土地に際して賃貸借契約は継続中であるが、賃貸人

すなわち、現行賃料（地代）が適正か否かの判断は、次に、令和4年4月の「不動産鑑定評価の日」におけるは賃借人に対して地代の値上げを請求したが賃借人

直近合意時点から価格時点までの事情変更が大きく

無料相談会の相談者数等及び相談内容は上表のとおりは応じない。①現行賃料（地代）が適正なのか否か、②

左右します。例えば近隣地域に存する地価公示標準地

契約当事者間で賃料改定の協議が調わない場合の今の地価変動率等を参考として事情変更の増額、減額の後の流れについて教えて下さい。

いずれのベクトルの可能性が高いかを把握することも有です。
昨年の「不動産鑑定評価の日」にあわせた無料相談

く知識がなかったので大変、助かりました。

会では、当初予定していた6会場のうち、3会場が新型コ

・大変良かったです。
ありがとうございました。

ロナウイルス感染症の影響によって中止となりましたが、・法的な事で困っていたので少しずれていましたが1つ

今年の「不動産鑑定評価の日」にあわせた無料相談会

ヒントをいただけたので良かったです。

不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価賃料改定の協議等を行う場合に活用されています。賃では、新型コロナウイルス感染症の影響下ではありました

・また来たいです。
ありがとうございました。

格として表示されるとともに、その用益の対価である賃料

料増減額請求に関する案件は、訴訟より先に調停を行が、全ての会場で無料相談会を開催することができ、36名

・親身になって説明頂きました。

（地代、家賃）として表示されます。
そして、賃料の種類とう平成４年の民事調停法改正により新設されたルール（昨年9名）の方にお越しいただけました。

・30分ではなく長く話を聞いていただき、ありがとうござ

しては、新規の賃貸借等によるものか賃料改定によるもがあります。
（調停前置主義）調停は、話合いにより当事のかにより、新規賃料と継続賃料とに区分され、継続賃者双方が合意することで紛争の解決を図る裁判所での料は市場参加者が特定されます。

非公開の簡単な手続であり、多くの事件が申立てから３

いました。

また、
相談内容につきましては、
例年は価格に関する相談件数が多いものの、今年の無料相談会では相談内容

・話しやすかったです。

にばらつきが見られ、相談ニーズの多様化が認められま・なにも知らなかったが、筋道を立てて説明していただ

す。

き助かりました。

者の方から感謝のお言葉を頂いております。

ができ、賃料の改定についても自由に決めることができまもに紛争の解決に当たっています。調停は成立、不成立

最後となりましたが、相談員としてご参加いただきましす。
（私的自治の原則、契約自由の原則）直近合意時点

等のケースがあり、賃料改定の協議が調わず、不成立とた先生方、会場設営や受付等をお手伝いいただきました以降に、公租公課、土地価格等経済事情の変動、同一なれば訴訟を提起することができます。

先生方及び事務局の方々、誠にありがとうございました。

需給圏内の代替競争不動産の賃料の比較等から事情訴訟は裁判官が法廷で、当事者双方の言い分を聴変更が生じたことにより、直近合意時点の資料が不相当いたり、証拠を調べたりして、最終的に判決によって紛争となった場合に、借地借家法に基づく賃料増減額請求の解決を図る手続です。
なお、訴訟の途中で話合いによが可能となります。現行賃料の増減額については、上記

り解決することもできます。
（ 和解）そして、当事者双方よ

以外に、賃貸借契約の締結の経緯、契約内容等の要因

り裁判所に証拠資料として任意で提出される鑑定評価＜感想内容（原文ママ）＞（やまもと ゆういちろう・（株）まほろ不動産鑑定

・少しの事ですが相談して良かった。

か月以内に調停が成立する等終了しています。調停手
続では、一般市民から選ばれた調停委員が、裁判官とと「不動産鑑定評価の日」にお越しいただいた相談者の方
からのご感想を一部抜粋してご紹介します。多くの相談②継続賃料の鑑定評価は、主として契約当事者間で①賃貸借の契約当事者は、賃料を自由に決めること

・良い判断材料を頂きました。
ありがとうございました。

そして、
令和3年10月の「土地月間」及び令和4年4月の用と考えられます。

A1

士事務所）

・相談して良かったです。
ありがとうございました。
・大変、参考になりました。
・ちょうどタイミングよく相談会があることを知りました。全48

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鑑定おおさか No.58

鑑定おおさか No.58

「鑑定おおさか」への寄稿を募集いたします
広報委員会では、年に１回、会報「鑑定おおさか」を

当協会ホームページに会員各社のホームページのリンクを希望される方も募集しております

発行しております。
その内容については、
どのようなテーマにするか、堅い方が良いのか、
柔らかい方が喜ばれるのか
etc、
委員一同、
常に頭を悩ませています。
当委員会では、常に会員の皆さんからの寄稿文をお待書（私的鑑定）、さらに当事者から鑑定申出書に基づいるため、営業補償を含んだ立退料を請求される場合にて裁判所から鑑定人として指定・命令される鑑定評価書も注意が必要でしょう。今回のケースでは、建物賃貸借（裁判鑑定）が利用される場合があります。任意で提出

契約の当事者として信頼関係の維持が予想されればされる成果報告書（鑑定評価書、意見書等）の作成費

立退料請求は生じず、今後も賃貸借契約は継続する可も募集いたします。写真にまつわるエピソード等を書き添え用等については、不動産鑑定士にご相談下さい。

能性があるでしょう。

てご応募ください。

借家人の不随意の立退きは、借地借家法第２８条のQ2

正当事由を補完する財産上の給付であるいわゆる立三軒長屋を所有していますが、立退料の相場があれ

退料の評価として、鑑定評価の依頼を受けることがありば教えて下さい。それぞれ、①高齢のお婆ちゃんが居ます。近年は、都市部の老朽建物の建替えに当たり、借住、②ファミリー世帯が居住、③居住用として賃貸はして家人に建物明渡しを求めるケースが生じており、この場いるが、仕様は店舗兼居宅として利用している。

合の立退料をどのように考えるのか、特に借家権の鑑
定評価との関係でどのように捉えるべきか、客観的かつA2

適正な不動産鑑定士の意見が必要な場合は、改めて借地借家法第２８条（建物賃貸借契約の更新拒絶等

ご相談下さい。

の要件）において、賃貸人からの更新拒絶や解約申入（公社）大阪府不動産鑑定士協会にお問合せを頂けれが認められるには正当事由が必要であり、この正当れば、不動産鑑定士を３名ご紹介し、お客様の方で直事由の補完要素として財産上の給付であるいわゆる立接ご対応できる制度がございますので、ご利用頂ければ退料の申出が考慮されている。建物明渡訴訟におけると思います。

ちしております。
お題目は、業務にまつわるエピソード、近況
報告、紀行文etc、
なんでも結構ですので、不動産鑑定士
ならではの視点が光るものをどしどしお寄せください。
また、「鑑定おおさか」の表紙・裏表紙などを飾るお写真「鑑定おおさか」へのご意見、ご要望等もお待ちしております。
協会宛、郵送またはメール（jimukyoku＠rea-osaka．
or．
jp）
でお送りください。
寄稿文は1，
000文字程度でお願いします。
また、写真もあれば添付してください。
内容によっては、掲載できない場合もございます。
タイトルの変更や小見出しをつけることもあります。
ご了承ください。
当協会ホームページで、過去に発行しました
「鑑定おお
さか」
を全てPDFで御覧いただけます。

当協会ホームページ内の「会員名簿」（業者名）から各業者会員のホームページへリンクを行っております。
リンクを希望される方は、
下記のメールアドレス宛、
業者名、
リンク先
のホームページアドレスをお知らせください。
（募集の内容は会員業者のホームページへのリンクのみです。業者及び会員個人のメールアドレスの掲載・リンクは行いません。）
or．
jp
メール宛先：jimukyoku＠rea-osaka．

「鑑定おおさか」第５８号では、マクロ経済の視点より特なりました。令和４年は、１０代初将棋の藤井五冠、
ロシア

集①‘「関西の経済情勢について」’、不動産市場の視点

軍のウクライナ侵攻、北京オリンピック日本のメダル過去最立退料の算定は、専門家である不動産鑑定士に依頼

より特集②‘うめきた地区（大阪）の都市魅力創出の取り

高、新型コロナウイルスによるまん延防止等重点措置解されるケースはありますが、立退料（居住用、営業用）に

組み’、特集③‘－大阪の持続可能なウォーターフロント活除、下落した円相場、参議院選挙、安倍元首相銃撃、西性化による地域価値の向上－’をご執筆頂きました。

九州新幹線の開業、サッカーワールドカップ開催等、様々

相場はないと考えます。
一般に借地借家法の立退料は、明渡しを要求する賃

この度、長年の功績が認められて（公社）大阪府不動

貸人と立退きを迫られる借家人の衡平を図るとしながら

産鑑定士協会の会員、熊澤先生は藍綬褒章、五島先生も不随意の立退きを要することになった借家人への補償の観点から、立退きにより賃貸人から賃借人に支払わは憲法記念日知事表彰を受賞されました。誠におめでとれる補償額に相応する価格と考えられます。早急な解うございます。

決を希望していない状況なので、賃貸人の立場のみだ

今年も早いもので、年末のご挨拶をさせて頂く時期とな出来事がありました。
なお、（公社）大阪府不動産鑑定士協会は１１月２８日（月）、新事務所に移転しました。
来年も相変わらぬご高配を頂きますようお願い申し上げます。

けではなく、賃借人それぞれの立場をも考慮して対応することが重要でしょう。なお、店舗兼居宅部分について

第58号編集担当委員

富田浩二、嶋田謙吉、冨岡英明、中村麻貴子、柳は、建物が一部営業用のため利益を受ける可能性はあ50
鑑定おおさか No.58

貴之、山口知彦、吉村一成（順不同）