鑑定おおさか
No.56■表 紙／カワヅザクラと平和塔【大仙公園】■裏表紙／国際がんセンター

鑑定おおさか No.56
会報第56号／令和3年3月発行
編

集

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 広報委員会
https://rea-osaka.or.jp/

発行 公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0042
大阪市中央区今橋1丁目6番19号アーク北浜ビル9階
T E L（06）6203-2100

印

刷 尼崎印刷株式会社〒661-0975
尼崎市下坂部３丁目9番20号
T E L（06）6494-1122 ㈹

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

鑑定おおさか第 56 号

もくじ

特集①
コロナ禍で変わる働き方とワークプレイス・・・・・・2

大切な不動産の事で疑問や悩みごとがありましたら、個人の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

中山
主任研究員 石崎

善夫
真弓

特集②
不動産オーナーのための・・・・・・・・ 10
新型コロナウイルス感染症関連税制

令和３年度

株式会社ザイマックス不動産総合研究所
代表取締役社長

税理士法人 FP総合研究所
専務理事・CFO

税理士

水品

志麻

不動産鑑定評価の日
①和泉会場
②北浜会場
③吹田会場
④守口会場
⑤ 東大阪会場

４月３日（土）10 時～16 時
和泉シティプラザ３階

学習室４

和泉市いぶき野５－４－７
泉北高速鉄道「和泉中央」駅より徒歩約５分

４月７日（水）・21 日（水）13 時～16 時

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

特集④
With コロナは何をもたらしたでしょうか。 ・ ・・・・・ 25

広報委員会

松田嘉代子

大会議室

大阪市中央区今橋１－６－19 アーク北浜ビル９階
大阪メトロ堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅 ３号出口より徒歩約３分

行事開催・参加報告・各種寄稿

４月 14 日（水）10 時～16 時
吹田市役所

１階

正面玄関ロビー

惜別の悲しみ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 35

吹田市泉町１－３－40
阪急千里線「吹田」駅より徒歩約２分

無料相談会 Q&A

４月 24 日（土）10 時～16 時

守口文化センター（エナジーホール） ３階
守口市河原町８－22
京阪電鉄「守口市」駅より徒歩約３分

４月 29 日（木）10 時～16 時
布施駅前市民プラザ

５階

工芸室

大中会議室

東大阪市長堂１－８－37 ヴェル・ノール布施 ５階
近鉄奈良線・大阪線「布施」駅北口より徒歩約３分※受付は各会場15 : 30までに窓口へお越しください。※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。
※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

各会場の地図は裏面をご覧ください
主催

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
TEL (06)6203-2100 URL:https://rea-osaka.or.jp/

共催

公益社団法人後援

国土交通省・大阪府・大阪市・和泉市・吹田市・東大阪市・守口市

日本不動産鑑定士協会連合会

コロナに関する注意事項
新型コロナウイルス感染症の感染状況によって中止となる場合がありますので、ホームページなどで確認の上ご来場ください。
尚、大阪府における新型コロナウイルス感染症の感染拡大防止に向けた取組みの内容を踏まえまして、当日はマスクの着用及び入室時の手指の消毒など感染防止対策にご協力をお願いいた
します。

小川

哲男

VOL.1・・・・・・・・・・・・・・・ 36

広報委員会

大阪市マンション管理支援機構 主催
・・・・・・ 37
令和 2 年度 マンション管理基礎講座を終えて府民サービス事業委員会

中塚

新一

大量の文書をデジタルデータで保管・保存してみよう・・・・・・ 43

広報委員会

田村

周治

ある地方都市のＰＲＥ戦略に携わって（雑感）・ ・・・・・・ 45

広報委員会

冨岡

英明

大山古墳とその陪塚・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 47

広報委員会

山口

知彦

ニューノーマルの研修に参加して・ ・・・・・・・・・・・ 50

研修委員会

松永

明

閑中戯言（ひとりごと）「徒然なるままに」・ ・・・・・・・ 53 (公社)大阪府不動産鑑定士協会 前事務局長 谷口孝太郎
一日ぶらり散步～ 2020 中秋の巻
令和２年度土地月間無料相談会の報告・・・・・・・・・・ 55
編集後記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 58

1
鑑定おおさか No.56

府民サービス事業委員会

中村

周造

特集１

コ

進展していたといえる(図表１)。

ロナ禍で変わる都市と比べても低い状況であったことがわかる(図表２)。

しかし、
ここで企業のオフィス所在地別の特徴をみると、この背景には、大阪では首都圏と比べて比較的通勤時間

テレワークを前提とした働く場のいずれの取組みについてが短いため、
通勤ストレスや移動コストが低く、テレワークにも東京23区の導入率が高い一方で、大阪市は他の主要対するニーズが相対的に低くなっていると考えられる。

働き方とワークプレイス
株式会社ザイマックス不動産総合研究所
代表取締役社長 中山 善夫
株式会社ザイマックス不動産総合研究所主任研究員 石崎 真弓と働く場のありかたをコロナ禍をきっかけに再考し、
アップ

はじめに

デートさせていくのか、
われわれはその岐路に立ってい2020年春、
新型コロナウイルスの世界的な感染拡大をる。本稿が、オフィスを利用するユーザー企業のみなら受け、日本政府が企業に対して時差出勤やテレワーク等

ず、不動産に関連する幅広いジャンルの方々にとって有を推奨したことにより、全国における多くの企業やオフィス

用な情報提供となれば幸いである。

ワーカーは働き方の見直しを余儀なくされた。
なるべく自宅から出ず、
人に会わずに働くという制約は、
在宅勤務を

1. コロナ禍前にみられていた働き方と働く場の変化

はじめとするテレワークの推進を半ば強制的に促したとみられ、今日まで働き方改革の文脈において行われてきた

まず、
コロナ禍前のわれわれの働き方と働く場の状況が

ワークプレイスに関する議論を活発化させる大きな契機どうだったかを確認しておきたい。2019年4月に働き方改になっている。

革関連法が施行されたことをうけ、2019年秋の調査時

ザイマックス不動産総合研究所（以下、
ザイマックス総点で働き方改革に取り組んでいる企業は6割を超えてお研）
では、働き方改革が動き出した2016年より年2回（春とり、取組み予定を含めると7割を超えるまでになっていた。

秋）、企業のオフィス需要を可視化するために、全国レベ取り組む目的は「生産性の向上」
を筆頭に、長時間労働

ルの「大都市圏オフィス需要調査」
を継続実施している。

の是正や従業員の満足度向上、
ワークライフバランスな2020年の調査からは、
コロナ禍における企業の対策やポどがあげられ、そのため企業では、従来の時間と場所をストコロナにおける働く場のありかたについての調査を追固定化させた働き方を柔軟に変えていく取組みが進み加した。
そしてこれらの調査からみえてくることは、多くの始めていたのだ。

企業がポストコロナに向けたワークプレイスのありかたがまた、
当時東京五輪を控え、
特に首都圏の企業につい大きく変化すると考えているものの、その具体施策については、時差出勤や有給休暇取得の推奨など、交通混雑ては引き続き頭を悩ませている状況にあることである。

対策の予行演習的な取組みに加え、テレワークの導入も

本稿では、ザイマックス総研の調査結果をもとに、コロ進んでいた。従業員へのIT端末支給、外出時でもオフィ

ナ禍が発生する以前から起こっていたワークプレイスのス同様のネットワーク環境で仕事ができる仕組みの活用

変化とコロナ禍でさらに加速している変化、
さらにはコロなど、
テレワーク支援のためのICT投資をおこなっている

ナ収束後の方向性について、全国レベル（大都市圏）と企業は8割近くに達していた。在宅勤務制度の導入につ

大阪エリアとの結果比較を踏まえながら概観したい。

いては2割程度であったが、レンタル、シェアオフィス等のコロナ禍が収まったときに以前同様の状態に戻るだけ

利用では2018年秋から2019年秋にかけてその利用率がでいいのか、本来中長期的に変化させていくべき働き方倍になるなど、働く場所をフレキシブルにする動きも徐々に（図表１）テレワークする場所や制度の内容（全国）（出所）ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィス需要調査2019秋」
https://soken.xymax.co.jp/2019/11/27/1911-office_demand_survey_2019a/（図表２）オフィスの所在地別にみた、従業員がテレワークする場所の整備状況（出所）ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィス需要調査2019秋」
https://soken.xymax.co.jp/2019/11/27/1911-office_demand_survey_2019a/2

3

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

ると、
全国的には在宅勤務などを継続しながら出社率を制

2. コロナ禍でみられている変化

限している状況にあるものの、大阪に関しては、出社率を

ザイマックス総研が第1回目の緊急事態宣言解除後の100%に戻している企業の割合が約36%と他エリアに比べ2020年6月に実施したアンケート調査では、新型コロナウて最も高く、将来の意向も約45%が100%に戻すと回答しイルス感染拡大への対策として「在宅勤務」を実施したており、出社制限を解く傾向がみられている(図表５)。

企業は9割を超えた。
そのうち、コロナ危機をきっかけに初コロナ禍で半ば強制的な在宅勤務を日本全体で一定

めて在宅勤務を導入した企業が64.5％を占め、
コロナ禍

期間経験するという大きな社会実験は、
在宅勤務のメリッが企業のテレワーク活用を急速に後押ししたことがわか

ト・デメリットを明らかにし、企業のみならず、
オフィスワーる。
オフィス所在地別の傾向をみても、在宅勤務や時差

カー自身の働く価値観にも影響を及ぼしたといえよう。
オ（出所）ザイマックス不動産総合研究所「コロナ危機における企業の働き方とワークプレイス」

出勤の導入はエリア別の差はほぼなく、新型コロナ対策とフィスワーカーにとっては、通勤時間、通勤ストレスから解https://soken.xymax.co.jp/2020/07/15/2007-covid19_workstyle_survey/

して全国的に実施されたことがわかる（図表３）。

放されることで業務効率が向上、また家族との時間が増

しかし、在宅勤務の継続状況をみると、大阪市では在えるといったメリットが発生する。ITツールやチャットアプ

宅勤務を継続している割合が比較的低く、
すでに廃止しリなどの導入が急速に進み、コミュニケーションがリモートている割合が他都市に比べて高くなっている状況にあっでも問題なく実現できるという実感を持てたことも大きい。

た（図表４）。

その結果、若年層や女性中心にテレワークを継続したい(図表４) 2020年6月初旬時点の在宅勤務の継続状況（オフィス所在地別）という意向が高まっているものと思われる。

この背景には、従前より働き方改革の流れでテレワーク
導入を進めていた東京の企業と、コロナ禍以前には比較

その一方で、在宅勤務が続いたなかで、
テレワークに的必要がなかったがコロナにより在宅勤務を突然導入せおいて日常の定常業務を大きな支障もなくこなすことに慣ざるを得なかった大阪の企業との差があるといってもいいれてきたとはいえ、外出しなくなったことや対面が少なくだろう。

なったことによりコミュニケーションの範囲が大きく制限を受け続けていることは間違いない。
コロナ禍が収まらない

その後2020年10月に実施した調査における出社率をみ(図表５)＜オフィス所在地別＞出社率（左：実態／右：意向）（出所）ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィス需要調査2020秋」
https://soken.xymax.co.jp/2020/12/02/2012-office_demand_survey_2020a/

状況が続き、今後も移動・行動の制限が続けば、体調面

3. ポストコロナの働き方とワークプレイスの方向性や精神面におけるストレスの影響、また企業にとっても新企業にとっての目下の課題は、
コロナ禍が収束した後

たな価値創造が起こしづらいなど、中長期的な課題の発の働き方とオフィスのありかたをどう考えるかということだ。

生も懸念されている。
こういった在宅勤務についての評価は一様ではないこ

オフィスに来なくても案外リモートワークで仕事が回ることとにも留意が必要である。
コロナ禍が発生する以前よりテがわかり、「オフィス不要論」がトピックとしてとりあげられてレワークに慣れていたケースでは、
上記にあげられたメリッ

いるが、まったくオフィスをなくして、在宅勤務やリモート

トが強く感じられたであろうが、コロナ禍をきっかけに無理

ワークオンリーにするケースは稀であり、逆にオフィスはなくやり在宅勤務となったケースでは、在宅の環境や業務遂ならないものだと考えている。
ただし、オフィスの存在価値

行のしづらさ、またコミュニケーションの不備不足など、
メが見直され、
そのありかたが変化していく可能性は高い。

リットよりもデメリットが大きく感じられている。
自宅の環境やコロナ禍をきっかけに、
多くの企業がこれまでのオフィス施

同居する家族の状況により家だと集中できない、運動不足

策を根本から考えることになったことは間違いないといえ（出所）ザイマックス不動産総合研究所「コロナ危機における企業の働き方とワークプレイス」になるなど、
オフィスワーカーにとっては在宅勤務の環境やるだろう。2020年10月時点の調査では、約4割の企業がhttps://soken.xymax.co.jp/2020/07/15/2007-covid19_workstyle_survey/

その評価は個人により差があり、100人100様である。

コロナ危機収束後は、
メインオフィスとテレワークの両方を（図表３）2020年6月初旬時点における新型コロナ対策として実施した施策（オフィス所在地別）

4

5

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

使い分けると回答しており、働く場所に関する施策を様々

戻るのか、
コロナ禍の経験から働き方とワークプレイスをに考えていることが分かる（図表６）。

進化させるのか、
多くの企業が岐路にたつことになるだろ

オフィス所在地別の傾向をみると、大阪市は「メインオう。

フィスとテレワークの両方を使い分ける」とする回答が約

その検討プロセスとして、集まって働くメインオフィスと25%と比較的低くなっており、「 基本は出社とし、テレワー分散して働くテレワークする場のそれぞれの価値と役割

クは緊急対応的な利用にとどめる」とする回答が約24%を再定義することになるであろう。企業が考えるそれぞれと東京23区の約18%を上回っている(図表７)。

に求める価値・役割をみると、どちらも1位は「業務の効率

しかし、コロナ禍が依然続くなか、感染状況も刻々と変化」であったが、メインオフィスは「社内のコミュニケーショ

化し、企業の考え方や施策がどう変化していくかはまだン活性化」や「従業員のモチベーション向上」などが挙げ

不透明な状況にあるといえる。一方で、今はいわば非常られているのに対して、
サテライトオフィスは、「 従業員の事態であり、感染予防を最優先事項としつつも、
この状況

通勤・移動時間の短縮」や「働く場所や時間のフレキシが永遠に続くわけではない。長きにわたる非常事態からブル化」などが高く、両者に求められている役割の違いが感染の脅威を克服した暁には働き方の揺り戻しが起きる

浮き彫りとなっている(図表８)。

可能性もある。
そこでコロナ以前とまったく同じ使い方に(図表７) ＜オフィス所在地別＞コロナ危機収
束後のワークプレイスの方向性（出所）ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オ
フィス需要調査2020秋」
https://soken.xymax.co.jp/2020/12/02/2012office_demand_survey_2020a/(図表６) コロナ危機収束後のワークプレイスの方向性（出所）ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィス需要調査2020秋」(図表８)メインオフィス（左）／サテライトオフィス（右）に求める価値・役割（出所）ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィス需要調査2020秋」
https://soken.xymax.co.jp/2020/12/02/2012-office_demand_survey_2020a/

https://soken.xymax.co.jp/2020/12/02/2012-office_demand_survey_2020a/

67

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

ロナ禍によって企業の景況感が冷え込んでおり、今後オ

4. さいごに：ポストコロナに向けた大阪への期待

フィス需要の減退が懸念されるなか、梅田を中心とした大ポストコロナに向けた大阪のオフィスマーケット、ワーク

阪のオフィスマーケットの需給バランスも緩和する可能性

プレイスや不動産利用の可能性についても最後に言及しがある。
となると企業にとっては、
オフィスコストの効率化とておきたい。

ともに、オフィス利用を変化させる多様な施策や選択肢を

前述のとおり、
コロナ危機収束後の働き方とワークプレ

考えやすくなるチャンスにもなる。

イスの方向性については、「メインオフィスとテレワークの世界的なトレンドは、
これまでのように決まったオフィスに両方を使い分ける」という声が最も多く、企業のオフィス

毎日通勤する働き方ではなく、ワーカーに働きやすい環境

戦略の主流はハイブリッド化すると考えられる。例えば、
都を提供することだ。
具体的には、
多様な働く場所の選択肢

心のメインオフィスはある程度縮小、効率化させながらテを与え、テレワークでも生産性高く働けるような環境整備

レワークを定着させていくケースが増えていくこととなるだを進めることである。
「 人フォーカス」の視点で、働く人にろう。

多様な選択肢を与え、快適な環境を提供することで、満企業がオフィス自体を郊外や地方へ移転させるといっ

足度が上がり、
生産性も向上し、企業としての価値も向上た動きがメディアでは話題性があるためよく報道されていする「プラスの循環」が生まれていくことになろう。
この流るが、量的なトレンドとはならず極めて限定的な動きになる

れで比較的オフィスが少ないエリアでも、今後はテレワーと考えられる。
ザイマックス総研では過去に大阪市中心部

クなど分散ワークができるような場が求められるのではなの不動産の使われ方の変化を調査分析したが、
オフィス

いだろうか
（図表10）。

は大規模化し、梅田に集まる傾向がみられた。2021年か

この場合に問題となってくるのは、
オフィスビルの大部ら2024年にかけての新規供給量をみても、過去10年の分が都心に集積し、ワーカーの自宅近くにはオフィスがな

1.7万坪/年に対して3.4万坪/年と倍増する予定で、そいことだ。今までは、建物は建てられる時に用途が決めらの７割が梅田エリアに集中している
（図表9）
。一方で、
コ

れ、
その後もそれに従って使われてきた。今こそ柔軟な発（図表10）ワークプレイスの多様化（出所）ザイマックス不動産総合研究所

想で、商業店舗やサービス店舗のほか、住宅、公共ス

石崎 真弓

ペースなど、多様な場にあるオフィス以外の用途をワーク

オフィスビルの運営管理や海外投資家物件のPMなど

プレイスとしても利活用することが求められるのではないに従事したのち、オフィスマーケットの調査分析、研究にか。
それにより、
不動産利用サービスとしてのビジネスチャ従事。近年は、
働き方と働く場のテーマに関する様々な調

ンスが広がり、また今ある建物ストックの有効活用にも繋査研究、情報発信している。
日本ファシリティマネジメント

がることが期待できる。一方で、行政には建物用途の転協会、オフィス学会、
テレワーク協会、
テレワーク学会また換や利活用を制限する各種規制の緩和を求めたい。
コ

日本サステナブル建築協会知的生産性研究コンソーシア

ロナ収束後に元に戻るのではなく、
コロナ禍をきっかけにムなどにも研究参加。

人々が幸せで、働きやすく、生活しやすい環境をつくっていくことがニューノーマルの方向であってほしいと思う。

【プロフィール】
中山 善夫
1985年一般財団法人日本不動産研究所に入所、数多
くの不動産鑑定・コンサルティングに従事。2001年より11年間、ドイツ銀行グループの日本における不動産審査の責任者を務める。2012年よりザイマックスグループの役
員に就任、不動産に係る調査・研究等を掌握、からくさ不動産塾塾頭。不動産鑑定士、不動産証券化協会認定マスター（ 試 験 委員）、CRE、FRICS、MAI、CCIM。
ニューヨーク大学大学院修了。

（図表９）大阪市新規オフィス供給量（賃貸面積）（出所）ザイマックス不動産総合研究所「オフィス新規供給量2021」

89

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

Ａ２

そのような状況を考えるとお互いの妥協点を見つけ、
何特集２

賃料の減額については、支払猶予と異なりテナとか共倒れとならないような打開策を考えていく必要があ

不動産オーナーのための新型コロナウイルス感染症関連税制

ントにとっては将来の負担が増えることもないこります。具体的には次のような選択肢が考えられます。

とから、最も多い要望と思われます。
この場合において、貸主・借主がともに個人の場合には関係ありませんが、①

賃料の支払猶予いずれかが法人又はいずれも法人である場合には、賃賃料の一部又は全部の支払を売上げが減少している料を減額したことに合理的な理由がなければ、減額前の一定期間について猶予し、経営状況が回復した後に猶賃料の額と減額後の賃料の額との差額については、
原則

予した賃料を分割で支払ってもらいます。
これにより、テナとして、貸主から借主に対する寄附金として取り扱われ、ントの売上げが減少している期間の負担を軽減すること

法人税法上、損金と認められないこととされています。

ができます。

税理士法人 FP総合研究所
専務理事・CFO 税理士

水品志麻

しかしながら、例えば、次の条件を満たすものである場
合には、実質的には借主との間の契約条件の変更と考え②

賃料と預り保証金等との相殺られますので、寄附金として取り扱われることはないとされ店舗等が賃借人である場合、多額の預り保証金や建

ています。
なお、
この取扱いは、テナント以外の居住用物設協力金をオーナーに差入れているケースが一般的で件や駐車場などの賃貸借契約においても同様です。

す。
これは、将来、オーナーにとって、テナントが退去する①取引先等において、新型コロナウイルス感染症に関連して収入が減少し、事業継続が困難となったこと、又は困難となるおそれが明らかであること際に返還しなければならない金額ですので、
これと賃料
昨年からの新型コロナウイルス感染症の感染拡大は、そこで、これらの税制上の措置を中心に、感染拡大にを相殺することによって実質的には収入減にはならずに

不動産賃貸業を営む方々にとっては直接的な影響はな

伴い不動産オーナーにも影響する項目についてご紹介しテナントの一時的な賃料負担を軽減することができます。

いものの、
テナントの経営状況の悪化や入居者の収入減ます。

②貴社が行う賃料の減額が、取引先等の復旧支援（営業継続や雇用確保など）を目的としたものであり、そのことが書面などにより確認できること③③賃料の減額が、取引先等において被害が生じた後、相当の期間（通常の営業活動を再開するための復旧過程にある期間をいいます。）内に行われたものであること少に伴い、賃料の滞納や減額要請を受ける事態に発展

なお、
具体的な取扱いや適用要件の詳細につきましてし、間接的に影響を受ける不動産オーナーの方からのごは、執筆時現在の情報により記載しています。最新の情支払いを受けるべき賃料の一部又は全部を一時的に相談も少なくありません。

報は国税庁のホームページなどで随時ご確認ください。

減額・免除します。
テナントの経営状況が著しく悪化してまた、昨年からの新型コロナウイルス感染症の拡大状

賃料の減額『国税庁 国税における新型コロナウィルス感染症拡大防止への対応と申告や納税などの当面の税務上の取扱いに関するFAQ』参照いると考えられる場合には、テナントにとっては何よりの救況等に鑑み、感染拡大により外出を控えるなど期限内にＱ１【賃料減額の合意書サンプル】

済となると考えられます。

【賃料減額の合意書サンプル】（テナントからの賃料減額要請への対処法）

申告することが困難であるケースが想定されることから、

新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う国税庁においては申告・納付期限を延長する措置を講じています。
また、令和2年4月30日には、「 新型コロナウイルス感染症等の影響に対応するための国税関係法律の臨時特例に関する法律」が成立し、同日に施行され、新型コロナなものであることに鑑み、感染症及びその蔓延防止のための措置の影響により厳しい状況に置かれている納税④

滞納賃料の免除

緊急事態宣言により休業を余儀なくされたテナントから賃

既に賃料の支払が困難となっており、賃料の滞納が生料の減額の要望を受けました。
どのような対応策が考えじている場合において、過去に遡って、滞納賃料の一部られるか教えてください。

又は全部を免除します。
テナントにとっては、今後の営業

Ａ１

ウイルス感染症のわが国社会経済に与える影響が甚大

合＊＊（以下「甲」という）と賃借人

＊＊

＊＊（以下

「乙」という）は、甲と乙との間で平成＊＊年＊＊月＊＊日締結の建物賃貸借
契約書

再建に向けて、更なる援助になると考えられます。

第＊条に定める賃料につき、以下のとおり合意する。

１． 甲は、乙が新型コロナウイルス感染症に伴う緊急事態宣言により著しい収入の減少があり、事業継続が困難な状況に陥る恐れがあることから、乙のれば、賃料の増減に関する規定は経済状況の営業継続の支援を目的として、令和＊年＊月分から同年＊月分までの賃料者に対し、緊急に必要な税制上の措置を講じられていま宣言に伴う自粛要請による売上げの減少は対象とならす。

ず、
不動産オーナーとしては要望を拒否することも可能で

Ｑ２を月額＊＊＊万円を＊＊万円減額し、月額＊＊万円とする。

（賃料を減額する場合）
新型コロナウイルス感染症の影響による収入減

令和＊年＊月＊日

少が著しいため、テナントから賃料の減額要請がありまし

さらに、令和３年度税制改正では、持続可能で活力あ

す。
しかし、
今後、
休業や営業短縮が長引き、テナントの売た。
そこで、契約内容の見直しを行い、今般の感染症のる地方をつくるためには、その基盤となる地方税の充実

上げの減少が続けば閉店せざるを得なくなり、不動産

流行が収束するまでの期間、減額に応じて何とかテナン確保を図るとともに、税源の偏在性が小さく税収が安定

オーナーとしてはテナントの退去という事態になることも想トが経営危機を脱することができるよう資金繰りを援助し的な地方税体系を構築することが必要であるとして、固像に難くありません。平時であれば、新たなテナントを見つたいと思います。

定資産税における評価替えへの対応などの措置が講じけることが容易な好立地であっても、現在の状況で新たにられています。

出店しようというテナントを見つけることは至難の業です。

10

＊＊

書

一般的な借地借家法に基づく賃貸借契約によ変動に伴う場合などと限定されており、今回の緊急事態

鑑定おおさか No.56

賃貸人

意

甲

住所
氏名

乙

㊞

住所
氏名

具体的にどのように交渉したらよいでしょうか。
また、
こ

㊞

4

の場合に気を付けるべき点について教えてください。

11

鑑定おおさか No.56

Q3①（所得税の確定申告について）

個別延長が認められるやむを得ない理由• 所得税の青色申告承認申請

しかし、公開時に、今後、国土交通省が発表する都道府• 青色事業専従者給与に関する届出（変更届出）

県地価調査の状況などにより、広範な地域で大幅な地価

所得税の確定申告について、毎年、税務署へ

今般の感染症に関しては、
これまでの災害時に認めら行って申告書を作成していますが、新型コロナウイルス感れていた理由のほか、
例えば、
次のような理由により、期限• 所得税の青色申告の取りやめ届出

下落が確認された場合などには、
路線価等の補正を行う

染症の影響で外出を自粛しており、税務署へ相談に行くまでに申告・納付等を行うことが困難な場合には、個別の• 純損失の金額の繰戻しによる所得税の還付請求ことが公表されていました。具体的には、贈与があった期ことができません。
申告期限が延長されると聞きましたが、申請による期限延長（個別延長）が認められることとなっ• 所得税の減価償却資産の償却方法の届出間に応じて、大幅な地価の下落があったと認められた地

いつまでに申告すればよいでしょうか。

ています。

• 所得税の減価償却資産の償却方法の変更承認申域については、路線価に「地価変動補正率」を乗じて評●納税者や経理担当の（青色）事業専従者が、感染A3

請価額を算出することとされています。

新型コロナウイルス感染症に関しては、災害症に感染した、又は感染症の患者に濃厚接触した• 所得税の有価証券・仮想通貨の評価方法の届出時のように資産等への損害や帳簿書類等の事実があること• 所得税の有価証券・仮想通貨の評価方法の変更

滅失といった直接的な被害が生じていないものの、濃厚●次のような事情により、納税者が保健所・医療機関・（１） 令和２年１月～６月までの評価

承認申請

当該期間においては、
路線価等が時価を大きく上回る

接触者に対する外出自粛の要請等が行われるなど、自己

自治体等から外出自粛の要請を受けたこと• 個人事業の開廃業等届出（大幅な地価下落）の状況は見受けられなかったとして、の責めに帰さない理由により、その期限までに申告・納付• 感染症の患者に濃厚接触した疑いがある• 国外財産調書の提出

路線価等の補正は行われないこととされています。

等ができない場合も考えられることから、
次のような理由に• 発熱の症状があるなど、感染症に感染した疑い• 財産債務調書の提出より、個別の申請による期限延長（個別延長）が認められがあるることとされています。

（２） 令和２年7月～９月までの評価• 基礎疾患があるなど、感染症に感染すると重症化するおそれがある（１） 令和2年分の所得税等の申告期限及び納付期限• 緊急事態宣言などにより、感染拡大防止の取組の延長みが行われている

新型コロナウイルス感染症の感染拡大により、
新型イン●税務代理等を行う税理士（事務所の職員を含みまフルエンザ等対策特別措置法に基づく緊急事態宣言のす。）
が感染症に感染したこと

期間が令和2年分所得税の確定申告期間（令和3年2月（４） 令和元年分の確定申告が完了していない場合の注意点

当該期間において、以下の地域に所在する土地等の令和元年分の確定申告についても、上記の個別延長

贈与を受けた場合には、路線価に「地価変動補正率」とが認められていますが、令和元年分の確定申告は令和2

して0.96を乗じた価額に基づき土地等の評価額を算出

年分の確定申告を行うまでに行う必要があるとされていすることとされています。
なお、
申告期限等は従来どおります。令和元年分について、令和2年分の確定申告の申の取扱いとなります。

告期限後に申告した場合には、原則として期限後申告と都道府県名して取り扱われることとなります。
②

16日～ 3月15日）と重なることを踏まえ、申告所得税、贈与

申告期限の延長に関する個別の申請方法

税及び個人事業者の消費税の申告期限及び納付期限

申告期限の延長に関する個別の申請は、別途、申請書

和元年分の所得税の確定申告をすることができないやむについて、全国一律で当初の3月15日から1か月延長し、等の提出は必要なく、申告書の余白やe-Taxの特記事項

を得ない理由があったとは原則認められないこととなり、

令和3年4月15日（木）とされます。

欄などに「新型コロナウイルスによる申告・納付期限延長申

期限後申告として取り扱われる点に注意が必要です。

また、これに伴い、
申告所得税及び消費税の振替納税

大阪府

なお、他の申告書や申請書等を提出した場合にも、令【所得税申告書の記載例】○ 申告期限・納付期限

02

税 目
当 初
延 長 後
（月）
申 告 所 得 税 令和3年3月15日（木）
個人事業者の消費税 令和3年3月31日（水） 令和3年4月15日
贈与税 令和3年3月15日（月）

町丁名
地価変動補正率心斎橋筋2丁目
0.96
大阪市中央区 宗右衛門町
0.96
道頓堀1丁目
0.96（３） 令和２年10 ～ 12月までの評価
当該期間の間に贈与を受けた土地等の補正について請」
といった文言を付記・入力すればよいとされています。

の期日も延長されることとなっています。

市町村名

は、
令和3年4月に補正率が公表される予定です。
（５） 被相続人の準確定申告期限補正の対象となる地域は、上記(2)の地域に加え、以被相続人の所得税等の準確定申告についても、同様下の地域については、令和2年10月から12月までの間にに申告・納付期限の個別延長が認められることとされて路線価が時価を上回る可能性があるため、路線価等のいます。

補正が行われる見込みとされています。
当該期間において、対象となる地域に所在する土地等

③

○ 振替日

個別延長をした場合の納付期限

申告期限及び納付期限は原則として申告書の提出日

税 目
当 初
延 長 後
（月） 令和3年5月31日（月）
申 告 所 得 税 令和3年4月19日
個人事業者の消費税 令和3年4月23日（金） 令和3年5月24日（月）となります。

なお、
上記以外の税目については、一律での延長は行（３） 個別延長の対象となる手続

われていません。

申告所得税について、期限の個別延長の対象となる
主な申告・納付等の手続は次のとおりです。

（２） 個別事情による申告期限及び納付期限の延長• 所得税及び復興特別所得税の更正の請求

12

鑑定おおさか No.56

を贈与により取得した場合には、個別の期限延長により、

Q4（路線価等の補正と贈与税の申告）

路線価等の補正に係る公表の日（令和3年4月の予定）
か

令和2年に大阪市中央区心斎橋筋2丁目の土ら2か月以内の申告・納付が認められることとされていま地の贈与を受けました。新型コロナウイルス感染症の影す。

響により大幅な地価下落が見受けられた場合には路線

なお、補正前の路線価により贈与税の申告を行った場

価の補正が行われると聞きましたが、贈与税の申告にお合には、更正の請求により税額の減額を請求することがける影響について教えてください。

できます。

A4

令和２年分の路線価及び評価倍率について

は、
同年７月１日に国税庁より公開されました。

13

鑑定おおさか No.56

町丁名
地価変動補正率
錦3丁目
千日前１・２丁目
道頓堀２丁目
難波１・３丁目未定
大阪市中央区
難波千日前
日本橋１・２丁目
南船場3丁目（１）宅地等及び農地の負担調整措置について、令和3（令和３年度改正における固定資産税に関す（２）
そのうえで、新型コロナウイルス感染症により社会経る措置）

済活動や国民全般を取り巻く環境が大きく変化したこと

都道府県名 市町村名
愛知県 名古屋市中区

大阪府

Q5

年度～令和5年度までの間、据置年度において価格の下落修正を行う措置並びに商業地等に係る条例減額制
度及び税負担急増土地に係る条例減額制度を含め、現行の負担調整措置を継続することとなりました。

令和３年度は固定資産税の評価替えの年度ですが、を踏まえ、納税者の負担感に配慮する観点から、令和3

新型コロナウイルス感染症の影響で賃料の減額などの年度に限り、負担調整措置等により税額が増加する土地対応を行ったにもかかわらず、
この３年間で地価が上昇について、前年度の税額に据え置く特別な措置が講じらしていた地域について固定資産税の負担が増加するのれることとなりました。

ではないかと心配です。何か特別な手当は講じられないのでしょうか。

A5

固定資産税は、市町村財政を支える基幹税

であり、ウィズコロナ・ポストコロナにおいても、その税収の安定的な確保が不可欠であると考えられます。
そこで、
令和３年度税制改正では、納税者の予見可能性に配慮するとともに固定資産税の安定的な確保を図る
ため、負担調整措置については、令和３年度から令和５年度までの間、下落修正措置を含め土地に係る固定資産税の負担調整の仕組みと地方公共団体の条例による減額制度を継続した上で、感染症により社会経済活動や国民生活全般を取り巻く状況が大きく変化したことを踏
まえ、納税者の負担感に配慮する観点から、令和３年度に限り、負担調整措置等により税額が増加する土地につ（出典：自由民主党

いて前年度の税額に据え置く特別な措置を講ずることと税制調査会資料）しました。
（３）税負担の公平性や市町村の基幹税である固定資産税の充実確保の観点から、固定資産税の負担調
整措置の在り方について引き続き検討が行われることとなりました。

（出典：自由民主党

税制調査会資料）14

鑑定おおさか No.56

15
鑑定おおさか No.56

特集４With コロナは何をもたらしたでしょうか。
広報委員会

令和３年１月２６日、国税局は大阪市中央区心斎橋筋

松田嘉代子

Ⅰ．日常生活へのコロナの影響

２丁目、宗右衛門町、道頓堀１丁目の地域の相続税の算定について路線価の４％減額補正を行うことを発表しましこの１年で私たちの社会はどのように変わったでしょう

た。具体的には令和２年７月から９月までの間に相続等にか。

より取得した場合に、路線価に０．
９６を乗じて土地等の評

内閣府では、９月と１２月に生活満足度とその要因につ価額を算出するとのことです。上記の３地域はインバウン

いて体系化し、
指標群（ダッシュボード）を作成しました。
そドによって２０１６年以降地価が急上昇した地域であって、して新型コロナによって満足度がどのように変化したかを（宗右衛門町の昨年の路線価の年間変動率は４４.9%

調査し、発表しています。

の上昇を記録しています）その後新型コロナウィルスによって国内外の観光客が激減、ドラッグストアや飲食店の１．生活に満足を与える要素

テナント撤退等が顕著となり、急上昇した地価はその反（１）「満足度・生活の質に関する調査」
に関する第４動で大幅に下落すると想定されています。
相続税路線価

次報告書

は平成４年の税制改正要綱で地価公示価格の８割程度～生活満足度・暮らしのレポート（生活満足度の観とされましたので、地価が２割以上下落すると２割のア点から経済社会構造を「見える化」する）令和２年９ローアンスを持ちこたえられず、評価基準による評価が客

月１１日内閣府政策統括官（経済社会システム担当）

観的な時価を上回る可能性があります。
バブル崩壊後のここでは、総合主観満足度を構成する分野として、①

大量訴訟の轍を踏まないために先手を打ったものと思わ

家計と資産、②雇用環境と賃金、③住宅、④仕事と生活れます。

（ワークライフバランス）、⑤健康状態、⑥教育水準・教育

２０２０年３月１３日に成立した新型コロナウィルス対策

環境、⑦交友関係やコミュニティなど社会とのつながり、の特別措置法に基づき、４月７日に東京、神奈川、埼玉、⑧政治、行政、裁判所への信頼性、⑨生活を取り巻く空

千葉、大阪、兵庫、福岡の７都府県に発令された緊急事

気や水などの自然環境、⑩身の回りの安全の１０分野に態宣言は４月１６日に全国に拡大しました。
第１回目のそれ⑪子育てのしやすさ、⑫介護のしやすさ・されやすさ、⑬

は約１ヶ月半後に解除されましたが、夏休み頃に再度拡

生活の楽しさ・面白さの３分野を追加し、（ⅰ）総合主観満がりをみせ、ついに２０２１年１月７日に２回目の緊急事態

足度を被説明変数とし、１３分野の満足度を説明変数と宣言が発令され、３月７日まで延長されることとなりました。

する重回帰分析と（ⅱ）総合主観満足度と生活の楽しさ・

中国武漢から発症した新型コロナも早１年、ようやくワ

面白さが相互に影響し合うと仮定したパス解析による検クチンの普及の目途が立ちそうな状況になりましたが、東証を行っています。

京オリンピック、
大阪万博・IRで浮かれていたあの頃に戻ることはないように思います。新型コロナによりこの１年で（ⅰ）重回帰分析の結果何が変化し、
また今後どう変化していくのかを考えてみた

総合主観満足度に対して、家計と資産よりも生活の楽し

いと思います。

さ・面白さのほうが影響を与えていることがわかります。

24

25

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

が増加したことの影響であると考えられます。
③７０歳代以上の満足度の低下が大きいのは、拡大前の満足度が高かったことから影響下との差が大きくなったものと考えられます。

（ⅱ）パス解析の結果

２．新型コロナによる生活満足度の変化
では新型コロナによって生活満足度はどのように変化したでしょうか。
（１）Withコロナの暮らしと満足度
コロナによる生活満足度の変化について、以下にグラフ化されています。
①生活の楽しさ・おもしろさの満足度の低下が大きいのは自粛生活によるステイホームの影響であると考えられまた、上記の分析をするにあたって、
１３分野について

住宅の分野でそれらの指標となるとして以下３つが挙げそれぞれ満足度・生活の質を表す指標群（ダッシュボー

られています。

ます。
②女性の満足度の低下が大きいのは、女性の非正規雇用が多いことや学校の休校等により家事・育児の時間

ド）が提示されています。そのなかで住宅に注目すると、

26

27

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

（２）地方移住について

識・行動の変化に関する調査（令和２年１２月２４日 内

新型コロナウィルス感染症の影響下における生活意

閣府）
の中では、
地方移住についても調査されています。

〇地域別のテレワーク実施率〇地方移住への関心（東京圏在住者）

28

29

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

〇地方移住への関心理由（東京圏在住で地方移住に関心のある人）〇年代別のワーケーション実施希望〇地方移住への関心と行動状況

造のあり方に関する研究会」中間とりまとめ報告書（令和Ⅱ．不動産へのコロナの影響

２年１１月 一社不動産協会）によると、新型コロナは不１．不動産業界の対応

動産業界に大きな爪痕を残したようです。

「Withコロナ・Afterコロナにおける国土構造・都市構

3031

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

２．コロナ禍を受けたニーズの変化の動向

ば、
大阪府内の世帯の年間収入は２００～３００万円代がコロナ後、住宅に駅距離より広さを求める回答が増加

一番多くなっています。
コロナによって収入減少が予想さし、テレワークの影響がみられます。

れることから、現在はもっと下がっている蓋然性が高いと思われます。

３．Withコロナの大阪の住宅事情

Ⅰ、
１
（１）
の住宅の満足度の指標となっている、収入に

平成２５年の「住宅・土地統計調査」
（総務省）
によれ

占める地代・家賃の割合の数値１３.6％を基に大阪府内

32

33

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

惜別の悲しみ

小川 哲男

山川英治郎先生が、令和２年11月10日に永眠されまし

長、
平成５年から同９年まで近畿会会長、同７年から同11た。奇しくも、大阪市役所財政局に勤務し36歳、私が９歳年まで本会常務理事、同９年から11年まで近畿地域連

で小学校４年生の時に亡くなった父の祥月命日でした。

絡協議会議長の重責を担われました。

平成30年11月17日にお亡くなりになった塩見宙先生と公職及び鑑定協会に果たされた功績により、平成３年

ともに、
山川先生は、幼少期に父親を亡くした私にとって、に国土庁長官不動産鑑定業功績者表彰、同４年に大阪父親代わりの存在であっただけに、耐えがい惜別の悲し

府知事表彰、同８年には藍綬褒章を受章されています。

みを抱いています。

藍綬褒章受章パーティを、私の事務所が事務局を務

山川先生は、昭和４年５月５日に滋賀県八日市市の酒めさせて頂きした。場所は、住友信託銀行の後輩が役員造業を営まれている旧家の三男としてお生まれになりましをされているヒルトン大阪で催され、沢山のお客様に参加る人が増加しています。
シングル・マザーや障碍者、高齢た。大阪国税局に奉職の後、昭和35年に純血主義を貫く

して頂いて華やかなで楽しい会であったことが、昨日のよ

もっとも確率の高い賃貸面積は２９㎡以下の１Rとなりま者等のいわゆる社会的弱者だけでなく、就労の場を失う

住友財閥の中の住友信託銀行に異例の中途入社をされうに思いだされます。

す。大阪府民の世帯人口は約２．
１人ですので、府民の約ことによりいきなり生活の基盤を失う人々です。

ました。入社後は、本店不動産部で不動産売買の仲介を

平成11年４月に最愛の奥様がお亡くなりなった後は、の世帯の年間収入の平均値である約４００万円にあてはない人で、これまでは平穏に生活できていたにもかかわらめると、当該世帯の生活満足度の高い家賃（家計を圧迫ず新型コロナの影響から住まいの確保が困難になっていしない家賃）
は月額４万５千円となり、下記の表によれば半数は２人で１Rのマンションをシェアするかまたは広さを国土交通省住宅局の令和３年度予算概算要求では、され、不動産鑑定評価制度の発足後は、不動産鑑定評

茨木市山手の戸建て住宅から、ご長女様がお住いの西求めて近隣府県へ移転するという選択を迫られることに新型コロナウィルス感染症の影響を受けて住まいの確保

価に携われ、昭和45年に本店不動産部鑑定課長に、昭宮市甲陽園駅近くの分譲マンションに移り住まわれまし

なるかもしれません。

に困難を抱えている世帯をはじめとして多様な世帯が安

和63年には本店不動産鑑定部副部長になられ、平成元た。毎日、新聞を丹念に読み、読書三昧の生活を晩年ま

心して暮らすことができる住宅セーフティネット機能の強年5月に定年退職されるまで、不動産鑑定評価一筋に勤で送られていました。

化等、７つの事業で前年度比を上回る予算枠を予定してめあげられました。

Ⅲ．まとめ

おり、住宅セーフティネット法に基づく住宅確保要配慮者

新型コロナによって①健康、②将来全般、③生活の維の入居を拒まない賃貸住宅について、改修や入居者負持、収入の不安が増大しました。失業、時短によってこれ担の軽減への支援を強化するとともに、居住支援協議会までの収入確保の手段を失い、
行政サービスから抜け落

等による居住支援活動に対する支援の強化をうたってい

ちて住まいを追われる人々が増加しています。令和２年ます。

の住宅確保給付金の申請・決定件数は令和元年度比

これまで不動産鑑定士としては、社会福祉協議会依約２８倍となっており（令和２年１１月）、令和３年１月２７日

頼の適正賃料評価程度しか係わりがなかった分野ですには国土交通省から各都道府県住宅担当部局及び（公が、社会福祉法人や居住支援法人等の福祉関連と不社）全国賃貸住宅経営者協会連合会、（ 公社）全国宅

動産賃貸事業者、賃貸マンションオーナーとの橋渡し、地建物取引業協会連合会、（ 公財）
日本賃貸住宅管理

コーディネーター等様々な場面で必要とされる機会があ協会、（公社）全日本不動産協会、（一社）全国住宅産業

るのではないでしょうか。
また、上述のアンケート結果の不動産取引価格での検協会、（一社）不動産流通経営協会、（一社）不動産協会

証も不動産鑑定士だからこそできることだと思います。

に対し、住宅を失うおそれがある方の居住安定確保を図Withコロナを経験して暮らしのターニングポイントに立るよう要望文が出されています。

昨年９月中旬に、足立先生と甲陽園のご自宅へ５月31

住友信託銀行を退職後は、平成元年11月から同13年日に64歳の若さで急逝されたSMBCファイナンスサービス

11月まで山川不動産鑑定事務所として、不動産鑑定の代表取締役専務をされていたご長男修司様のお悔やみ

実務を続けられ、その後晩年まで私の事務所、
足立良夫と夏に山川先生が心臓の手術をされたお見舞いに行っ先生の事務所の顧問をして頂きました。

た折に、
ポツンと
「哲ちゃん、足立君、
もうお酒は飲めなく

ヤンチャ坊主の私と肌合いが全く違う秀才肌の足立なった」と言われたのが、最後でした。

先生を、自分の二人の弟子だとして可愛がってもらいまし山川先生、永い間大変お世話になりました。
ありがとう

た。
山川先生は、
自分に厳しい方で弱音を吐かない、
自慢

ございました。

合掌をしない、
人の悪口は絶対言わない、
戦前の日本男児、
丈
夫でありました。糖尿病の持病があるのに、
インシュリンを打ちながら、決して体には良くない日本酒を好んで飲まれ、楽しくて朗らかなお酒の飲み方をされました。
山川先生は、
公職として、
地価公示大阪府代表幹事を
昭和58年から平成３年まで、地価調査の代表幹事を昭大阪府は高齢化が２６．
７％、
そもそも在日外国人や日雇

ち会うことができた今だからこそ、不動産鑑定士としての

和59年から平成４年まで務められ、平成６年から同12年

い労働者等が多く、全国でも特に大阪市は生活保護受

がんばりを見せることができるのではないかと考えていままで大阪府収用委員会予備委員をはじめ、大阪地方裁

給者が多いことで有名です。近年は若干減少傾向にありす。

判所の民事調停委員、学校法人関西大学財産評価委
員会委員、
大阪府・兵庫県下の市街地再開発審査会委

ますが、それでも人口に占める生活保護率は４．
９５％と全（まつだ かよこ・㈲春日不動産鑑定事務所）

国平均の１．
６４％の約３倍となっています。
（令和２年３月時点）
でも問題は生活保護等の行政サービスを受けてい員等各種の委員を務めてこられました。
鑑定協会では、昭和56年から同60年まで大阪部会会

お好きだったEDRADOURのsingle maltで乾杯＠Scotland

34

35

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

無料 相談会Q ＆A

VOL.1

広報委員会

大阪市マンション管理支援機構

主催

令和2年度
兼ねてより大阪府不動産鑑定士協会では、毎月第1・第3水曜日に協会事務局にて、また4月、10月には複数の府内外部会場にて、それぞれ無料相談会を開催しているところ、多種多様なご相談が寄せられています。
この度、本誌「鑑定おおさか」でその一部をご紹介し、少しでも皆様方のお役に立てればと言う思いから、今後連載させていただく運びとなりました。
なお、相談内容及び回答内容につきましては、実際のものと一部変更しておりますことご了承願います。

格の8割程度を目途に評価されていますから、これをそのまま採用すると2割相当低い金額となっていることはご承知おき下さい。
もっとも、
不動産は個別性が強く、本当の意
味での時価については、
不整形なケースや規模が大きいケースなど様々な別の要因がありますので、その点の注意も必要です。

マンション管理基礎講座を終えてＱ２
ちょうど1年前の結婚を機に建売住宅を３０００万円ほどで私(夫)名義で購入ました。
この度離婚するに至り財産分与をする予定なのですが、この不動産の時価を知る必要があるため、概算としての価格を教えていただきたい。
また、鑑定評価をお願いした場合はどれくらいの費用が必要となるでしょうか？

Ｑ１
昭和初期から住宅利用目的で土地を賃借しております。
先代から借地人の地位を承継しておりますが、この度その土地を地主さんから購入したいと考えています。
なお、契約書がない為、契約当初において権利金の支払いはあったかどうかは不明でありますが、現在の賃料が相当低いことは確かだと思います。
この場合の土地（底地）の買取価格はいくら位になるか教えてください。因みに、相続税路線価では本物件は借地権割合が50%と定められているようですので、これを控除した底地割合50%を前提として、路線価に底地割合50%を乗じて求めた金額と考えても良いものでしょうか？

Ａ１
昨年に購入されたとの事ですが、当該物件のエリアでは地価は大きく変動しておりませんので、購入価格を前提に、建物が中古となってしまった事の減価を折り込む程度でよろしいかと思います。
この減価については簡便的には建物の経済的耐用年数と言う考え方で、例えば25年とかの年数を前提に1年経過したことの償却的な計算をする事で求められます。
もっとも、市況によっては中古物件になった途端に大きな減価を示す場合もありますので注意は必要ですが、概算としては問題無いと思います。
なお、鑑定費用については、業者によって様々ですのでお答えしかねますが、今回のケースでは鑑定評価をする程難しい物件ではありませんので、費用をかけずにまずはお互いの話し合いで決められては如何でしょうか。
それでも相互に折り合わず、客観的かつ適正な鑑定士の意見が必要となるのであれば、改めてご相談下さい。
大阪府不動産鑑定士協会に問い合わせいただければ、鑑定士3名をご紹介し、お客様の方で直接鑑定士を選んで頂く制度がありますので、こちらもご活用いただけ
ればと思います。

Ａ１
あくまでも地主さんとの交渉になるので一概には言えま
せんが、鑑定評価の立場からすれば、今までの賃料や権利金等の一時金の支払い実績が大きく価格に影響するものと考えられます。
つまり、ご相談者様のように賃料が相場に比べて長らく低廉に推移していたのであれば、地主さんの立場ではそれだけ借地人さんに恩恵を与えていたのですから、それなりに高い金額でないと納得されないでしょうし、場合によっては借地権相当を控除しない更地価格に匹敵する金額になる事も十分あり得るものと考えられます。
もっとも借地人さんの立場では安く買えるのに越したことはございませんので、ご指摘の通りの路線価借地権割合を控除した底地相当額（50％相当）が交渉に際しての一つの指標となるでしょう。
ただし、この権利割合についてはさておき、ご指摘の路
線価そのものについては、
地価公示価格等を基にした価府民サービス事業委員会

令和2年11月15日（日）大阪市マンション管理支援機構

場

主催の基礎講座の報告をさせていただきます。

中塚

新一所：大阪市立すまい情報センター 3階ホール

対象者：管理組合役員、マンション居住者など

現在、府民サービス事業委員会では、委員の中から3

参加者：60名程度

名を大阪市マンション管理支援機構に派遣し、専門家5

講団体（弁護士会、建築士会等）
とともに、マンション管理支

目 的：マンション管理組合運営のための基礎知識を学

師：中塚新一（広報及び府民サービス事業委員会委員）

援業務の推進のため参画し、協力を行っております。

んでいただくこと

その派遣委員である吉田良信先生から、推進の一環

講演テーマとして不動産鑑定士の視点から『マンションの資産価値『マンションの資産価値を上げるための考え方』を上げるための考え方』
を題材にした内容での講師依頼（副題）適正な維持管理がもたらすマンションの付加がありました。

価値について

令和元年に豊中市主催の分譲マンションセミナーの講師を担当した関係もあり、今回も私が講師を担当しまし講演内容（一部）た。

1.中古マンション市況
2.マンション管理の重要性

今回のセミナーでは、
中古マンション市場におけるコロナ禍の影響や、
マンション管理に影響を与える法改正のマンションの管理の適正化の推進に関する法律が改正

内容を中心に行っていますので、その一部をご紹介いたされた点についてします。

3.更地価格を意識することの重要性
マンションの建替え等の円滑化に関する法律が改正さ

開催日：令 和2年11月15日（日）午前11時20分～午後0時

れた点について30分（70分間）

36

37

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

1.中古マンション市況についてション市場にどのような影響を与えたのかを検証しました。

【図１】
は、大阪市内の中古マンション70㎡換算価格と、表内の「70㎡価格」は、
中古マンションの70㎡換算価格

その流通戸数（在庫量）の推移を表しています。

庫量は、前年に比べ10％程度増加しており、市場にはだを意識した戸建の購入を希望する人が増え、最寄り駅へぶつき感が見られます。

の接近性にこだわらない傾向が強まっているようです。

であり、2019年9月と2020年9月を比べると、
前年比3.3％

最後に、「値下げ率」を見てみると、2020年1月から5月

また、築年数が経過したマンション（リノベーション物

折れ線グラフは、価格の推移であり、アベノミクスの効

上昇しています。
しかし、2020年4月以降は、
コロナ禍のにかけて値下げ率が高く、特に2月、3月は▲6.7％（通件）に対する需要も増え、築年数をあまり意識しない傾向

果が出始めた2014年頃から上昇し、2019年末までの5影響を受け、3,400万円台の横這いになっていることが常時は▲6.0％前後）と売り急ぎがあったことが判ります。

も見受けらます。

年間で、約1.5倍価格が上昇しています。
ただし、2020年判ります。

に入ってからは、
コロナ禍の影響を受け、横這いでの推移

次に、「 流通戸数（総計）」は、正味の在庫数を表して今後は、マンション住民の入替りが増し、近隣関係の更コロナ禍の影響は、
中古マンション購入者の物件選びなる希薄化、管理組合の組織力の低下、新旧住民によるになっています。

おり、
コロナ禍がマスコミで注目された2月頃から増加し、【図2】
は、直近1年間における大阪市内の中古マンショ

6月で最多となり、7月以降は、減少しています。営業自粛

ン価格、流通戸数（在庫量）及び、値下げ率の推移を表

等で2月頃から在庫が積み上がり、
緊急事態宣言解除後大阪市内に限らず、
リモートワークの浸透等が購入者

リノベーション物件を求めて退去された方、広めの物件をしており、これらのデータを用いて、コロナ禍が中古マンの7月頃から捌けていることが判ります。
しかし、9月の在の選好性に影響を与え、生活スタイルに合わせた柔軟な求めて大阪市内から入居された方など、知る限りで2 ～住み替えが行われているようです。

3組の入替りがあり、敷地内の駐車場では、見慣れない地にも影響を与えています。

意見の相違・対立などの問題が増えてくると思われます。
私が住むマンションでも、2020年は入退居が多くあり、作業場を確保できる広めの中古マンションや、部屋数

域のナンバープレートが増えた気がします。

【図１】
【図２】

38

39

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

2.マンション管理の重要性について却して組合を清算することになります。

認定制度とは、管理組合の運営状況や修繕資金計画

知っておきたい法改正になります。

【図3】は、マンションの管理と再生のフロー図になります。

この入居→管理→修繕・改修を繰り返し、
半永久的に

を、
自治体や企業が診断し、一定基準を満たせば適合マ

新築時に入居し、補修点検等の日常管理を行い、そし利用できることが理想ですが、実際には理想とかけ離れンションとして認定する制度です（認定基準は、今後、
自3.更地価格を意識することの重要性

た管理不全マンションが多いようです。

治体等が決めていくことになります）。

修繕、改良が困難なマンションは、建替えや、敷地を売て適時適切な時期に大規模修繕を実施することで、建物が維持され、
その繰り返しで、長期間マンションに住み続けることができます。
修繕、改良が困難な場合は、建替え、又は、敷地を売この管理不全マンションを抑制するために、「 認定制

認定されなかったマンションのことも考え、自治体による度」や「自治体による指導・助言・勧告」に関する制度がバックアップ制度（指導・助言）が併せて規定されていま規定されました（【図4】参照）。

す。

却し、更地化することになります（【図5】参照）。
以前は、建替えを選択肢できるマンション（低層団地など）が多くありましたが、今後は、敷地売却しか選択できな

因みに、
「助言、
指導及び勧告」の対象となるマンション【図３】

いマンションが増えてくると言われています。

は、管理組合の実態がないマンション、管理規約が存在

特に、タワーマンションなどは、余剰敷地がなく、建物取しないマンション、管理者等が定められていないマンショ

壊し費用が多額で、建替え費用を捻出できず、
敷地売却

ン、総会が開催されていないマンションなど、管理・運営

しか、
選択肢がないケースが増えてきます。

が不適切なマンションが該当します。

その為、マンションの終活を考える際には、更地価格

今後は、認定の有無によって、マンション価格に大きなや、取壊し費用の相場を知っておくことも重要になってき影響を与える可能性があるため、不動産鑑定士としては

ます。

【図５】
【図４】

40

41

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

今回の法改正により、耐震性の有無にかかわらず、一は、国が積極的に取り組んでいる事業であり、公平・中立定の要件を満たせば、マンション所有者の5分の4以上の的な立場から意見や、価格算定ができる不動産鑑定士

賛成があれば、
敷地売却ができるようになりました
（【図6】

の存在は、
ますます重要になってくると思います。

参照）。

鑑定業界として事業化のチャンスが眠っており、その全員の同意ではなく、5分の４以上の賛成に緩和され実現に向け、引き続きアンテナを張っていきたいと思いまたことは、敷地売却を行う際のハードルが非常に低くなっす。

たことを意味します。
この法改正に伴った、今後は、敷地売却を検討する管（補足）

理組合から、更地価格の鑑定依頼が増えてくるかもしれ

月刊不動産鑑定（2015年4月号及び5月号）の鑑定セミません。不動産鑑定士の役割が、重要になってくる可能

ナーでは、「マンション敷地売却制度の創設と不動産鑑性があります。

定士の役割

大量の文書をデジタルデータで保管・保存してみよう
広報委員会

上・下」の特集が組まれており、今回の改正内容を理解するうえで非常に参考となります。
また、鑑
最後に、豊中市主催の分譲マンションセミナーに続き、

田村

周治

定士の役割を理解するうえで役立つ特集となっておりま

2回目の講師を担当させていただきました。

すので、ご参照いただければ幸いです。

毎回、講演後には、受講者からご質問をいただき、マン（なかつか しんいち・いずみ総合鑑定）

ション管理を良くしたい、
資産価値を守りたい、
高めたいという参加者の強い気持ちを感じます。
空き家対策、同様、管理不全マンションに対する対策【図６】３）試行錯誤の結果として
どのように選択したか

1）始めに時間ができたので、大量の文書データをなんとかデジタル化したいと考えた。少し試行錯誤したのでそれを記しておき

３-1）
文書 → デジタル情報とする機械の選択たい。

■ 複合機のスキャナーを利用する。

２）デジタル資料保存の要点を列挙してみよう

説明：小型のスキャン××のような類のものも考慮したが、大量の文書をスキャンするためには、
どうし

1.どんな機械を使って「文書 → デジタル情報」とするのか
2.文書データをどのファイル形式で保存するかても紙送りの部分の堅牢性が必要。過去の経験では小型のスキャナーは、大量の文書に堅牢性で対応しきれなかった。

3.最終的な保存をどのようにするかなお、複合機には複数ページを1つのファイル

4.検索をどのようにするかとする機能があり、使い勝手がいい。

42

43

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

３-2）保存するデータのファイル形式はど
うするのかある地方都市のPRE戦略
に携わって
（雑感）

３-4）検索をどのようにするか■ pdfは、
エクスプローラーで、
テキストデー
タは、
データベースソフトを使用する■ 主として、pdfを選択、必要な部分だけを文 字 認 識ソフトで、pdf→テキスト
データに変換して保存する。

説明：エクスプローラーがもっとも使いなれているし検索機能もついている。

説明：pdfはベクタデータ。ベクタデータは、フォントや

pdf を保存する際に少し工夫が必要だ。整理ワードで描いたオートシェイプなどを輪郭でそ広報委員会 冨岡 英明

法の本を読むと、
ファイル名に期日（作成年月のまま表現するのでどんなに拡大しても画質日）を利用する場合が多いようだ。
これでもいいが落ちない。写真などのラスタデータも埋め込
むことができフォント、画像を含むドキュメントで高品質印刷、
低ファイルサイズを実現できる。

３-3）何に保存するか■ 保存は、
ハードディスクを採用する。

と思うが、筆者は大枠の区分けとして、
あ行～

国や地方自治体などの公的セクターが所有している

わ行までの１０区分を使用している。
次にpdfの

公的不動産（Public Real Estate）は、金額規模で454

ファイル名の頭の部分に短くキーワード1、
キー

兆円（日本の不動産の約20％相当）、面積規模で国土の最初はクライアントが地元の規模の小さな金融機関に

ワード2をつければ、
エクスプローラーで検索し約40％を占めています。公的不動産の管理、運用を戦略相談したことから始まりました。受けた金融機関がクライア

易く探し易くなる。

的 に 行う取 組 みをＰＲＥ戦 略とい い、企 業 不 動 産

ントの相談に真摯に応じ、各方面へ相談し紆余曲折を経（Corporate Real Estate）
を最大限活用し企業価値をて弊社にたどり着いたのですが、その金融機関の経営向上させる経営戦略であるＣＲＥ戦略と同様に大きな幹部がまるで一介の営業マンのようでした。
クライアントへ

マーケットを持ちますが、ＰＲＥ戦略はＣＲＥ戦略に比較すの取次では1時間以上の道のりを同行し、地元の名産品

ると不動産業界ではあまり俎上に上らない印象がありまや地元産業のあれこれを語ります。長年のお付き合いです。

クラインアントに信頼されていることがひしひし伝わってきて

４）補足説明説明：ハードディスクは、数十年という時間に耐えるこ

少し、補足しておきたい。

とはできないが、数年～ 10年程度は利用可• 複合機には、日頃使っていないような機能もついてい能。
自前のハードディスクを採用する。1つのる。説明書とかメーカー側に尋ねると、便利な機能をハードディスクではリスクが高いので、２つの教えてもらえる。

ハードディスクに同時に保存する。

• 文字認識ソフトは、
読取革命などがある。
かなり精度

また、デフラグのソフトでチェックしていれば、は高く使い慣れると便利。

ハードディスクの不調→破損を予測できる。最• 古くなったｐｃから、3.5インチのハードディスクを取り

近のハードディスクは容量４テラで1万円程度と出し、ハードディスクケースという備品を使えば、
外付

いう感じ。
もう危ないなと感じたら、新規に購入

けのハードディスクとして利用できる。
２台めのｈｄとししてデータを移し替えればいい。

て相性がいい。

１） 契機「とっても人間臭い！」のです。私はその人柄に絆されて業

公的セクターは公共・公益的なサービスを提供する組

務を引き受けたような気がします。

織であり、便益測定の難しさ、財政難や人的資源の不足などの課題がＰＲＥ戦略の普及を妨げているのかもしれません。
私は会社業務で2020年2月から6月にかけてある地方
都市で地域活性化に係るＰＲＥ戦略を手伝いました。
クラ• データベースソフトは、大量のテキストデータを保存

イアントは自治体そのものではなくて当該自治体が出資すするのに便利。数万件でも数秒～数十秒で検索でる民間企業、
いわゆる第三セクターでしたが、
当該自治体

きる。

にも影響を大きく及ぼす内容でしたので、一種のＰＲＥ戦略といっても良いでしょう。
ここではその業務の合間に私（たむら しゅうじ・㈲タムラ不動産鑑定）が感じたことを書きます。

44

45

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

令和元年7月に「百舌鳥・古市古墳群」が世界遺産に

２） 働く人の大らかさ、優しさ

５） 財政難、補助金への依存意識

業務期間中はCOVID-19の第１波が全国に波及し、地方自治体は凡そ人口減少と財政難に直面していま

緊急事態宣言が出ていましたので大阪から出張の際はすので、何をするにも財源論が前に立ちます。
その財源

現地での視線を気にしましたが、自治体の首長も含めては国に権限がある補助金であることが多いので、ＰＲＥ戦関わる人たちみなさんが大らかで、かつ優しいのです。無略より補助金要件が先行するという本末転倒なことがよく論、その地域の課題解決のための基礎調査やヒアリングあります。

ですから当然かもしれませんが、大抵の地方都市ではこ

今回は補助金から距離をおいて地域活性化策を考えのように柔らかな（緩い？）雰囲気があり、都会を離れて働ていきました。具体的には豊富な観光資源とここにしかな

きたくなる人の気持ちはこの辺りにあるのではないでしょう

い食材をどう演出すれば人の流れを変えることができるか。

のかというソフトの部分を中心に、施設等のハードの部分は補助金のない資金計画をベースにして、補助金導入が可能であれば使いましょうという意識で進めました。

３） 進取の取組への苦手意識、保守性

どこの地域でも同じようにはいきませんが、
その地域に

地方都市、
その自治体がその地位を向上できないとす

根差した手作りの活性化でなければ、盛り上がりに欠ければ、前例や地縁・血縁に縛られた人間関係を簡単には継続すら困難になるということを実感しました。

打破できないことにあります。今回のＰＲＥ戦略立案の過程でも、「よその人にはわからない」というムードが常に付

６） 社会貢献を期待される分野

き纏いました。
その地域のことを知ろうと努力し、地元の人と本音で話提案をまとめて成果物を提出しましたが、議会承認やせるレベルに達しないと議論にもなりません。
そのレベルに資金集めなどまだまだ越えなければならないハードルは多達しても相手が保守的であることに変わりはありませんの

く、弊社の提案したＰＲＥ戦略そのものが日の目を見るかどで、自分の意見の後ろ盾となる理論や実績、説得力や高うかはわかりません。

いコミュケーション能力が求められます。
そこはマンパワー

実行可能な提案であるべきことは論を待ちませんが、Ｐを鍛えられる道場なのです。

ＲＥ戦略業務の一端を担った経験から感じたことは、
ＰＲ

認定されました。大阪府内でははじめての世界遺産にな

大
大

ります。
ただ、私個人として、古墳のそばを行き来しながらも、あんまり古墳のことはよく分かっていません。せっかく近くにあるので、少し考えてみるのも良いかと思い、古墳に山山

関する本を読んだり、訪ねてみたりしました。
今回は、百舌鳥古墳群の中でも有名な大山古墳（仁徳天皇陵）とその陪塚について少し書いてみたいと思い

古
古
墳
墳

ます。
大山古墳は、古墳時代の中期（５世紀頃）に作られた前方後円墳です。
仁徳天皇陵とも呼ばれ、仁徳天皇の墓とされていますが、本当のところ誰が葬られているのかよ
く分かっていないそうです。
日本で一番大きな墓とも言わ

と
そ
そ と
の
の

れたりしますが、容積では、羽曳野市の誉田山古墳（応神天皇陵）のほうが大きいです。墳丘長は大山古墳が上です。
位置的には、
ＪＲ阪和線の北西側でＪＲ・南海「三国ヶ丘駅」からＪＲ「百舌鳥」駅にかけて広がっています。
ちょう
ど一駅分なので、よくよく考えても、
とてつもない大きさのお墓です。正面に当たるのは、百舌鳥駅を降りて北西に向

陪
陪
塚
塚

かったところにあります。今、正面の近くで、展示、物販、休
憩等の機能を備えた百舌鳥古墳群ビジターセンターが令和３年３月にオープンするということです。
この鑑定おおさかが発刊される頃には、オープンしているはずです。
三国ヶ丘駅にできた屋上広場「みくにん広場」からも、大山古墳と、
その手前にある源右衛門山古墳（陪塚）を眺望できます。
この広場の名前は、お分かりだと思います

Ｅ戦略業務は不動産の専門家が社会貢献できる分野で

が、
公募により
「三国ヶ丘」と「仁徳天皇陵」の名称をかけあり、将来の日本を見通した場合、さらに期待される分野

４） 日本的な…

であるということです。

地方都市のお役所では根回しが重要な仕事であり古き良きルーティーンで、根回しは仕事の効率化とか省力化（とみおか ひであき・東洋不動産㈱）より上位ルールですので、「郷に入れば郷に従え」が大人の対応かもしれません。地方都市では懐かしい日本文化に直面できるのです。

広報委員会
広報委員会
山口
山口 知彦
知彦
百舌鳥古墳群ビジターセンター

46

47

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

のも良いかもしれません。
最後に、今、文章を書きながら感じるのは、
古墳といっても、見た目には何か大きな森がそこにあるとしか見えません。
まあ、古墳の近くに住んで生活をしていれば、その周りを毎日散歩したりして身近に感じるのかもしれませんが、
ただ、仕事をしているだけではなかなか日常的に古墳を意識することはなかなか難しいです。
ただ、そこには、大昔、生きてきた人の証が歴然と残っているわけで、今、こちらから、私達が、積極的に意識して働きかけていけば、向
収塚古墳

ことです。
（ただ、古墳前の案内板には、陪塚の一つと考

みくにん広場

こうもそれに返事をして振り向いてくれるような感じで、追竜佐山古墳

及していけば、面白い世界があるのだろうなと思います。
引き続きマイペースで働きかけていきたいです。

えられているとあるので、色々な考えがあるのでしょう。）
そてつけられたものです。広場には、眺望デッキのほか、芝

れから、百舌鳥駅を降りてすぐの車からも見られる収塚

生やベンチがあります。
ＪＲと南海の乗り換えで駅に降り古墳も正式には陪塚ではありませんでした。

立った時に、
ここで缶コーヒーを飲みながら一息をつくの

参考文献
久世仁士：百舌鳥古墳群をあるく（増補改訂第２版）

では、正式な陪塚を少し紹介します。大山古墳の南西も良いかも。

側にある大仙公園（大山と大仙がややこしいです。）
があ

古墳はあまりにも大きく、といって中に入れるわけでもな

りますが、
その中に、
狐山古墳、
竜佐山古墳、
孫大夫古墳

く、横から見ただけでは正直何なのかよく分からないのもという、三つの古墳が、ちょうど道路に沿ってだんご三兄

確かだと思います。
（今まで気に留めなかったのもこのた

弟のように並んでいます。大山古墳を訪れたついでに、道めだと思いますが）そんな時は、周りにある、陪塚を回って路を横切ってすぐにあるので、覗いてみてください。平日

みてください。陪塚とは、従者の墓です。大山古墳の陪塚に歩いたせいなのか、公園内は、近所のご年配の方か、には、坊主山、源右衛門山、大安寺山、茶山、永山、丸保

小さな子供を連れたお母さんが散歩している程度で、
あ山、菰山塚、樋の谷、銅亀山、狐山、竜佐山、孫大夫古墳

まり人がいません。大山古墳のほうもそうでとても静かでしの１２基あり、大山古墳の周りをぐるりと取り巻いています。

た。新型コロナでソーシャルディスタンスが望まれるからと意外だったのが、ＪＲ三国ヶ丘駅から南に下ってしばらくしいうわけではないのですが、こういう所に足を運んでみる（やまぐち ともひこ・やまぐち不動産かん定）

孫大夫古墳て左手に見えてくる鏡塚古墳（ショッピングセンターの駐車場の一角にある）
は、
正式には陪塚ではなかったという

鏡塚古墳

狐山古墳

大山古墳

48

49

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

• 講師の承諾はいるが、期間を区切りその間録画で閲

ニューノーマルの研修に参加してニューノーマルの研修に参加して講義内容によっては、会場のキャパを考えて研修会場

覧、
単位認定も今後可能。

を選択し、講師の方の都合と合わせて日程調整を行うとと• 万一の場合、途中で遠慮なく退出できる（単位取得

もに会場費・レジュメ・講師料等のコストを計上し、理事会は出来ないが…）。

の承認を得る。
参加者の多寡により、会場の変更、入退場の帳票作

研修委員会

松永

明

(2)講師サイド成、役割分担の人員の確保等、1イベントを完結させる
ためのトータルコストは高いため、近年は聴講者に便利な• 少数のリアル聴講者がいることで、講義内容に対する“Ｅ-ラーニング”の利用もあるが、これも外部発注のため、リアクションが確認でき、落ち着いて講義できる。

同様にコスト高となる。最近では、YouTube動画で行わ• 文章、図表、写真、動画が鮮明な画質で聴講者に提れる研修会も行われるようになった。

はじめに、新型コロナに関わる医療従事者はじめすべ

冒頭、挨拶から始まり、画面にパワポのレジュメを掲示てのエッセンシャルワーカーの皆様に対しまして、感謝としながら、建物診断とその対処法を紹介しながら1時間供できる。

敬意を表するとともに、不運にも感染された方には1日も早程度講義があり、続いて会場からの質問、リモートでの質•リアル・リモート聴講者全員に顔を見られており講師

3密回避せよとの国からのお達しが出て、テレワーク、
リ

い回復を願っております。

問を50分間、最後に好評だったドローンによる上空からのはアピール度が絶大。

モート会議の推奨となる。本来、5 ～ 10年かけて進歩しさて、世界中に感染の猛威を振るって、我々の社会・経そこに、今回の新型コロナ感染拡大、緊急事態宣言でていくような突然の会議の変容に、戸惑いながらも鑑定士

家屋の診断映像が映されて終了した。最後まで視聴した

済にどれほどの影響を及ぼしているかは今後とも計り知リアル及びリモート聴講者は2単位研修を取得した。

(3)主催者サイドはとりあえず公示分科会のために使わなければならない
リモート会議を理解することとなった。

れないが、
この禍は、
主として“一時的なショック”と“構造的研修の流れを簡単に説明すれば以上であるが、長年な変化”の２つの方向性を持ち合わせており、前者では、研修に関わってきた筆者としてこれは、鑑定協会にとって• 会場の設営、研修手続き、単位認定確認等、事務作

そして、3密回避のため当然に研修会もこの会議シス収束すれば元に戻るだけ、後者ならばこれまでのあり様画期的なことと認識している。

業量が大幅にカット。
しかも、そのコストも大幅に削減

テムが進むことになり、その第1弾が今回の研修となった

され、講師料以外はほぼゼロとなる。

のである。おそらく、この形式での研修は、全国的に見て•コロナ禍、
これらの業務を当日担当者以外はすべてテも先駆けではないかと思われる。
これまでの研修形式がレワークでもＯＫ。

ノーマルであったものが、
コロナ禍によって突然に“ニューが変容して元に戻らないところにシフトするかに分かれ(1)参加者サイドる。
ここでは、コロナ禍によって“構造的な変化”へと変容していくであろう研修にスポットをあて、この１事象の変容が• 申込みが簡単、
Ｗebサイトにワンクリック、
氏名、
メルア

ウィズ・コロナの鑑定業界のあり方を変えていくかを考え

ド、受講方法の選択、連合会登録番号を打ち込んでてみたい。

リターンで申込みＯＫ。
•日時を厳守すれば自宅・職場・出先を選ばず、ＰＣ、ス

ノーマル”な研修となる端緒となった。

2.これからの研修のあり方
これまで連合会本部や大阪士協会の研修委員会でマホ等があればＯＫ。

は、国が推奨する15単位を目途に比較的時期の良い春• 居ながらにして会場最前列かつ真ん中に陣取り、独りと秋、公的評価業務が少ない時期を選んで年間のスケ

昨年11月16日午後3時～ 5時に行われた広報委員会

占めしている目の前の画面に集中でき、かつ画像がジュールを計画する。

による研修会は、「建築物の視覚的注意点について
（イン

鮮明で、
大会場と違って終了後の質問もやり易い。

内容は、鑑定評価に関するものはもちろんの事、鑑定

スペクションの視点から）」と題して、水谷 敢氏（株式会• 他の聴講者を意識せず、研修が終了・退出のクリック

業務に関連する法務、税務、建築知識、ＩＴ関連を中心と社Ｍｓ 建築士）を講師として招聘し、リアルとリモートを併

を押せば、
即、
自身の予定行動が可能。

した内容とこれらを含めたタイムリーな話題をセレクトし合したWeb研修で、大阪士会の会議室に10名、Zoom• 出入口での単位習得確認の必要なし。

て、義務的研修、専門性研修等に分類して認定単位を1．
画期的な試み決めて会員その他に募集をかける。

リモートで52名の聴講者を得て行われた。

50

51

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

ひ と り ご と

3.ニューノーマルとはけ、その関連講義者が答えるというやり取りもあり、
講義内「ニューノーマル」とは、社会的に大きな影響を与えるが不思議であった。
しかし、これがニューノーマルなビジネ

出来事が社会に変化をおこし、新しい常識や常態が生まスツールであることはウィズ・コロナにおいては必然となっれることを指し、「 新常態」とも呼ばれる。言い換えれば、てきている。今回の大阪士協会の研修は、その入門編と当たり前の事が当たり前でなくなり、今まで当たり前でななる“ニューノーマルな研修会”であったことは間違いなく、かったことが当たり前になること、とも言える。

今後、急速にノーマル化していくものと期待される。

閑中戯言

容もさることながら、
このリモート会議に参加している自分

実はこのワードは、今回初めて使われた新語ではなく、

4.おわりに既に20年前にＩＴ革命として使われており、その後リーマン
ショック後にもさらにＩＴ革命が平準化していくと予測されコロナ禍後、大阪士協会では、3密回避のため、大会た頃に世界経済の減速により、
このワードは普及しなかっ議室の人数制限を12名以内、小会議室を8名以内とし、

た。
ただし、
ＧＡＦＡ
（Ｇoogle、Apple等）と呼ばれる世界の事務局は、職員1名、パート1名の交代勤務で、他の出勤

ＩＴ企業は、
このニューノーマルを踏台として今日の地位をしない職員はテレワークで対応し、特に問題も発生してい築いてきたのも確かである。

ないと聞く。

■徒然なるままに・一日ぶらり散步～ 2020中秋の巻(公社)大阪府不動産鑑定士協会
冬に入ると予想通り、
コロナ感染の大津波がやってきた。

前事務局長

谷口 孝太郎鬼」などしてよく遊んだ営林局（現 銅座幼稚園）があった。

高齢者の仲間入りを果たし外出もままならず現在に小学校低学年まで暮らした場所。

至っている。

内久宝寺町、江戸期は下級武士の住まいで屋敷町と今年中に収束に向かうとは、
とても思えない。

いったらしい。

今はただ、感染しないようにと祈るのみである。

今は高層マンションが立ち、かつて長屋が並んでいた形跡は全く見当たらない。
□幼い頃の遊びと長屋の佇まい

さて、今回は久方ぶりの旅日記である。
お気楽にお読みください。

階段下の材木屋、小豆を蒸した甘い香りの饅頭屋、パ
ンパンと高い音が聞こえた箔押し屋、真新しい匂いの畳

秋の彼岸の中日、施餓鬼供養があり、コロナ禍ではあ

屋、家の周りが錆びで赤かった鉄工所、
インクの香りがす

るが、
大阪上本町の檀那寺に向かった。

るボール紙が重なっていたべッタン工場、三味の音がいつそして今回3度目となるこの言葉「ニューノーマル」は、理事会や公示分科会活動は、
人数制限のためリアル・

ＤＸ（デジタルトランスフォーメーション）
やテレワークなどへ

リモート会議、そして研修会も動画配信やリアル・リモート

先祖代々の墓を掃除し花を手向け線香に火をつけ手も粋であったお師匠さんの家、城壁跡下にあった宝石細の対応として用いられ、皮肉にもコロナ禍で否応なしにＩＴ

研修と、あっという間にニューノーマルとなっている。各種を合わせた後、供養に臨み、和尚読経のなか父及び祖工職人宅、八百屋前の自転車荷台にトグロを巻いていた化から相当遅れた我が鑑定協会にも“当たり前”に使われ研修機関も、
ウェビナー（ウェブとセミナーの造語）形式

父母、先祖代々の塔婆を洗い祈念した。

青大将、その横にあったイチジクの木、洗濯屋の前の平らるようになった。

の研修を始めているようだ。
そして、この状態は一時的なものでなく、ウィズ・コロナ

実は前記研修の数ケ月前に筆者は、別のリアル・リモーの新常態として定着していくであろう。

ト講演を2コマ受けていた。1コマ目は、通常のリアル講演

施餓鬼を済ませ、寺の北側にある真田丸跡から、生まな地面でのビー玉遊び「目カチン」、
谷町筋手前にある家

れ育った内久宝寺町を経て天満橋まで、
アップダウンのあの石段を利用したベッタン、長屋の屋根をかすめるようにる上町台地を約5キロ、快晴の下、汗を流しながらブラリ

投げて飛ばすボール紙の切れ端を使った遊び等々、
内久

散歩した。

宝寺町長屋の当時のさまざまな暮らしの風景が蘇った。

ではあったが、ニューヨーク在住の日本人の講師Ａが、
短あらゆる分野にＩＴ化、そしてＡＩ化、
ＤＸやテレワークへ

い講義であったがZoomを介してプロジェクタースクリーンとシフトし、効率性を追求し、コスト削減を計り、人と人とのに映し出され、目の前にいる講師Ｂと意見交換しながら聴密を避けることになっていくのかも知れません。・・・せめ講者に対してプレゼンするというものであった。

て、これまでの“3密と夜の街”への執拗な自粛は一時的な行くと台地の谷の一番下、昔の谷六市場跡に到着してものであってほしいと願いたいところであるが・・・。

ビックリ！

他の1コマは、別々の場所にいる講演者A,B,C,Dが、各

あぁ、ベテラン鑑定士の方々に対して、〆の言葉が見20分程度の講義を行い、その後、ＭＣの進行で意見交換

つかりません。
（令和2年12月28日脱稿）以上していくリアル・リモート講演であった。必要に応じて図表

真田幸村ゆかりの悪縁を絶つ寺として若い女性に人

今や大阪のテレビ局でさえベッタンのことをメンコと宣う。
こっちは“ベッタン”である。

気の「円珠庵・鎌八幡」を横眼に東雲坂を下り長堀通を渡り大阪女学院がある坂を上り空堀のうねうね坂を東へ

戦後間もない頃から賑わっていた「いろは湯」の暖簾を発見！
あれから60余年が経った。

や写真を織り交ぜて、全国200人以上のリモート聴講者（まつなが あきら・㈱アクセス鑑定）がそれを聞いていたという。
その時、何かテレビの録画放送でも見ているようであっ『まだやってたんや…』
幼い頃お世話になった風呂屋。特に夏は風呂上がり、向かいにある氷まんじゅうを作るうどん屋が目当てであったが、ＭＣの進行でリモート聴講者の生の質問を受け付た。家から持参した茶碗に入れたみぞれ味が甘く美味し
かった！
内久宝寺町の長屋（2005年頃）

感激に浸りながら坂を登り進むと、「隠れんぼ」や「増え52

53

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

他にも大阪を知らない在阪局アナが多くいる。
また大阪

段々怒りが増していきそうである。止まって6秒数えま出身ではないのに根っからの大阪人みたいな振る舞いをしょう！

する司会者やタレント、
アクセントの異なりが酷く天気が頭に入らない予報士を見ると、何だか大阪が下品で馬鹿に思い切りの脱線、失礼しました。

されているように映る。

元へ！

土地月間

その昔、
ＮＨＫＴＶで夜７時半から放送された「上方劇場」というコント番組があった。

令和２年度

無料相談会の報告

さて、法円坂から谷町筋を北に向かって歩くと空腹とエンタツ・アチャコの侘び寂びを感じる喋くりに加え、浪喉の渇きが限界に達した。
これはもう身体が欲している。

花千栄子さんの綺麗な大阪弁と絶妙な間のオシャレな

府民サービス事業委員会

脚は自然と天満橋駅に向かう。

ツッコミが面白かった。

中村周造

駅西改札口前に、今はなき「そばの三十石」と隣同士

これが愚生にも染み付いた大阪の笑いの原点になっであったアサヒビール中華レストラン「朝陽閣」。

た。

入口前に立つと「いらっしゃい！」、
おばちゃんの声。気が

開催日

会場名

開催場所

相談員数

相談件数

来場者数

弱いので素直に入店。

10/3（土）堺

国際障害者交流センター

5名

7件

7名

なさすぎるに止まらず批判精神のない輩ばかりが関西「お決まりになったらお呼びください！」

ローカル放送界を席巻している。加えてアナウンサーやコ周りはもっとお年を召したご高齢者ばかり。珍しい店で10/7（水）北浜

大阪府不動産鑑定士協会

3名

4件

4名

メンテーターという名の訳のわからない解説者等、間違っある。
みなさん中ジョッキ片手に静かにお食事されていま

10/15（木）東大阪東大阪市役所

5名

4件

6名

た大阪らしさをいけしゃあしゃあと宣う。

した。

10/17（土）守口

守口文化センター

4名

6件

7名

右手を上げ左右に振るが、おばちゃん気付かず。

10/21（水）北浜

大阪府不動産鑑定士協会

2名

4件

6名

「スンマセン」

10/27（火）

吹田

吹田市役所

6名

12件

15名

今、
特に関西の芸人が下品すぎる。笑いの歴史を知ら

今や70歳以上は国民の数にも入っていないのかも知れない。話題になる時は高齢者がアクセルとブレーキを踏声を上げると、周りのご高齢がみ間違えた車の事故や逆走運転する危険なドライバー「呼んだはるよ！」を扱う時だけ。

「担々麺と餃子！それと生中」50年以上前、ミッションでダブルクラッチ、
ベンチシートに

（本年

6会場計）

25名

37件

45名

（昨年

5会場計）

17名

31件

39名

控えめに注文。

座り、
重いハンドルのセドリックを操り、免許証を取った我々

ビールが先に到着。
カーッと一気にいただいた。続けての年代に失礼である。

瓶を注文。喉を通るこの感覚！ええなぁ！

さらに言うと、
アンケートは必ず60代で終わり、“戦争をやっと人心地ついた！

知らない子どもたち”は調査にさえ参加させてもらえない。

さあ、天神さんにお参りして帰ろう！

1クラス60人15クラスの大阪市立小学校なんかご存知ないでしょ！

わずかな時間の小さな旅ではあったが、想い出のアル一番人間が多バムの2、3ページに加えることになった。

かった戦後のベビー
ブーム世代は益々ヒ

徒然なるままに筆を走らせてみた。

ネくれるぞ！

途中怒りに任せて愚痴をこぼした箇所があった。

どこがお年寄りを齢を重ねた老人の嫌な部分が出てしまったこと、謹ん

大事にしましょうじゃ！

でお詫びを申し上げます。

アカン、今は亡き
人 生 幸 朗・生 江 幸

最後に、
今回は「閑中戯言（ひとりごと）」そのもの。

子のボヤキ漫才み見苦しい一文に最後までお付き合いいただいた方にたいになってしまっ

御礼を申し上げ、失礼いたします。

大阪府不動産鑑定士協会では、毎年4月は「不動産水準

鑑定評価の日」、毎年10月は「土地月間」にそれぞれ合

価格

わせて、
無料相談会を開催しております。
当協会では、毎

現在の「いろは湯」（休業中？） れる。
やめましょう。

売買交換

8件

鑑定評価

1件

（小計）

月第１・３水曜日に協会にて無料相談会を行っておりますが、
毎年４月・10月は、
大阪府下いくつかの外会場をお借賃貸借

りして、地域の方々を対象として開催しております。今回
無料相談会について、ご報告させていただきます。
今回の相談会場及び相談者数等は、上表の通りで税務す。前年（令和元年10月）
は守口会場が台風のため中止となっており単純比較はできませんが、1会場あたりの平

2件

権利関係

3件
1件

交換

0件

相続

1件

その他

4件

有効活用

あり若干の減少となりました。

上記以外

そして、相談内容を大別すると次表の通りで、例年同

54

55
鑑定おおさか No.56

6件
4件

道路

0件

相隣

1件

登記

2件

その他

10件

（小計）

鑑定おおさか No.56

5件

売買

（小計）

均相談件数・平均来場者数を見ると、
コロナ禍の影響も

20件

賃料
（小計）

は、令和2年10月に、「 土地月間」に合わせて開催された様、価格に関する相談が過半を占めています。

た。
これやから嫌わ

11件

13件

「鑑定おおさか」への寄稿を募集いたします
広報委員会では、年に２回、会報「鑑定おおさか」を発行しております。その内容については、どのようなテーマにするか、堅い方が良いのか、柔らかい方が喜ばれるのかetc、委員一同、常に頭を悩ませています。
当委員会では、常に会員の皆さんからの寄稿文をお待ちしております。お題目は、業務にまつわるエピソード、近況報告、紀行文etc、
なんでも結構ですので、不動産鑑定士ならではの視点が光るものをどしどしお寄せください。
また、「鑑定おおさか」の表紙・裏表紙などを飾るお写真も募集いたします。写真にまつわるエピソード等を書き添えてご応募ください。

「鑑定おおさか」へのご意見、ご要望等もお待ちしております。
協会宛、郵送またはメール（jimukyoku＠rea-osaka．
or．
jp）
でお送りください。
寄稿文は1，
000文字程度でお願いします。
また、写真もあれば添付してください。
内容によっては、掲載できない場合もございます。
タイトルの変更や小見出しをつけることもあります。
ご了承ください。
・とても親身になってお話しを聞いて頂きました。
説明も、

次に、
アンケートにご記入いただいた感想の一部をご紹介します（原文ママ）。
ほとんどの相談者の方々から感とてもわかりやすく、色々な手を教えて頂きました。

謝の言葉を頂いており、不動産鑑定士の社会的な役割

・今日は、
貴重なご相談が出来て、とても有り難く感謝しを少しでもご理解いただけたのではないかと思います。

ています。
・悩んでいた原因がわかり、アドバイスもいただいてよ＜感想内容＞

かったです。
ありがとうございました。

・立地条件などから、くわしく教えて頂き、あらゆる方法、当会HPで、過去に発行しました「鑑定おおさか」を全てPDFで御覧いただけます。

当協会ホームページ内の「会員名簿」（業者名）から各業者会員のホームペー
ジへリンクを行っております。
リンクを希望選択を教えてもらいました。
・不動産の売買がむずかしいと思った。資格者にお願最後となりましたが、相談員としてご参加いただきました

いしないといけないが、よくわかりました。定期的に開先生方、会場設営や受付等をお手伝いいただきました事

催して下さい。

務局の方、ご協力いただきまして、
誠にありがとうございまし・知りたかった事が知れて大変満足です。
貴重なアドバた。 今後も、より多くの相談に対応していけるよう、府民

イスも頂き、相談してよかったと思います。
ありがとうごサービス事業委員会として頑張ってまいりたいと思います。

される方は、下記のメールアドレス宛、業者名、
リンク先のホームページアドレスをお知らせください。
（募集の内容は会員業者のホームページへのリンクのみです。業者
及び会員個人のメールアドレスの掲載・リンクは行いません。）

ざいました。
（なかむら しゅうぞう・㈱中村不動産鑑定士事務所）

・モヤッとしていた霧が晴れたような感じです。
いろいろ

メール宛先：jimukyoku＠rea-osaka．
or．
jp

教えて頂いて、有難かったです。
・ありがとうございました。
お話の内容を参考にさせて頂
きます。

56

57

鑑定おおさか No.56

鑑定おおさか No.56

当協会HPに会員各社のHPのリンクを希望される方も募集しておりますあなたの大切な「不動産」を守ります・育てます

鑑定おおさか56号をお届けいたします。今号はずばり新型コロナに向き合いました。不動
産鑑定士のみならずほとんどの方々の一番の関心事は、新型コロナによって地価が今後どのように変化するかではないでしょうか。特に大阪は新型コロナ前のインバウンド景気を謳歌していた経緯もあって、年末年始の関空出入国者数が９９.０％減といった記事を読んだりす
ると、
これから大阪はどうなっていくのだろうかと本当に心配になります。実際に歩けないほど賑わっていた心斎橋や大阪城の人影がまばらである現実を中々受け止められません。
とはいえ、今回国税局が路線価の４％減額補正を行う大阪市中央区心斎橋筋２丁目（地価公示大阪中央５－２３）は平成３年度の地価公示価格の３０,０００千円/㎡を頂点として平成１５年度の３,１３０千円/㎡まで１２年 間 下 落しつづけた後 、平 成２０年まで上 昇し、その後リーマンショックにより２年間は下落しましたがその後令和２年まで上昇傾向を示して１８,７００千円/㎡まで持ち直しました。令和３年の地価公示は大幅下落と予想されています。それでもバブル

定例

不 動 産 鑑 定 士 による無料相談会

絶頂期の約半分、最低値の約５倍の価格をつけていることを考えると、私たちの地価に対する耐 性はまだまだ十 分のようです 。新 型コロナ

大切な不動産の事で疑問や知りたいことなどがありましたら、市民の方だけでが顕在化して１年が過ぎ、働き方もライフスタイ

なく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産のルもこれからどのように変化していくでしょう。次専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

号発刊まで見極めていきたいと思います。

毎月第１・ 第3水曜日

祝日・年末年始はお休みです。

13：00～16：00

出口

第56号編集担当委員

松田嘉代子、中塚新一、田村周治、冨岡英明、柳貴之、山口知彦（順不同）

予約不要

受付は15:30 までに窓口へお越しください。

アーク
北浜ビル9階（公社）大阪府不動産鑑定士協会
大阪市中央区今橋1-6-19 アーク北浜ビル9F

大阪メトロ・京阪電鉄「北浜」駅下車３号出口より徒歩約 ３ 分※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。
※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

58
鑑定おおさか No.56

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会