鑑定おおさかNo.50■表紙写真／大阪城■裏表紙写真／大阪市役所

鑑定おおさか No.50
会報第50号／平成30年3月発行
編

集

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 広報委員会
http://www.rea-osaka.or.jp/

発行 公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0042
大阪市中央区今橋1丁目6番19号コルマー北浜ビル9階
T E L（06）6203-2100

印

刷 尼崎印刷株式会社〒661-0975
尼崎市下坂部３丁目9番20号
T E L（06）6494-1122 ㈹

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます

無
る
よ
に
料
士
相
定
鑑
談会
産
動
不
大切な不動産の事で疑問や知りたいことがありましたら、市民の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

平成30年度
不動産鑑定評価の日
①北浜会場
②守口会場

鑑定おおさか第50号
会長あいさつ・・・・・・・・・・・・・・・ 2(公社)大阪府不動産鑑定士協会 会長

関野肇

鑑定おおさか35年の歩み・ ・・・・・・・・・ 4(公社)日本不動産鑑定士協会連合会 副会長

熊澤

一郎

教授

清水

千弘

㈱東京アプレイザル

芳賀

則人

特集１
不動産専門家の専門性・機能の進化が人間の幸福に革命をもたらす・ ・・・ 6

会

場

④吹田会場
⑤ 東大阪会場「社会が必要とする不動産鑑定士とは、その果たす役割について」・ ・・・12

相続最前線

信託を使った相続対策・ ・・・・・・・・17

広報委員会

松田嘉代子

工業地の地価動向・・・・・・・・・・・・・・・21

広報委員会

富田

浩二

現在の地価上昇と前回のバブルとの差異はあるか・・・・25

広報委員会

田村

周治

建物価格の精緻化について・・・・・・・・・・・27

広報委員会

山口

知彦

「鑑定塾」開講中！・ ・・・・・・・・・・・・・・・・ 29(公社)大阪府不動産鑑定士協会 副会長

赤澤禎信

平成29年度 土地月間記念講演会・ ・・・・・・・・・ 32

広報委員会

田村

周治

「リーマンショックが好機に」・・・・・・・・・・・・ 33

佐藤不動産鑑定士事務所

佐藤要祐「大阪での新たな挑戦」・・・・・・・・・・・・・・・ 34㈱エミアス鑑定小路恵介

再スタートを楽しんでいきます。・・・・・・・・・・ 35

高麗橋不動産鑑定蔡成浩

第16回 事務局だより 三師の恩 ～その言葉から～・ ・・・ 36(公社)大阪府不動産鑑定士協会 事務局

谷口孝太郎

平成30年 新年賀詞交歓会・ ・・・・・・・・・・・・ 39

総務財務委員会

久保田寛容

４月19日（木）10時～16時

平成29年度「土地月間」無料相談会の報告・ ・・・・・ 40

府民サービス事業委員会

中塚

新一

吹田市泉町１－３－40
阪急千里線「吹田」駅より徒歩約３分

第13回 専門家による「合同市民無料相談会」の報告・・・・ 42

府民サービス事業委員会

松葉貴信

独り立ちへの基礎作り

―

増田

修造・

本会、連合会化を推進

―

都築

武保・

㈱谷澤総合鑑定所

松本

信義・４月４日（水）・11日（水）・18日（水）13時～16時

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会（大会議室）

大阪市中央区今橋１丁目６－19 コルマー北浜ビル９階
地下鉄堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅１B号出口より徒歩約４分

行事開催・参加報告・各種寄稿

４月７日（土）10時～16時

守口文化センター（エナジーホール）（３階 研修室）
守口市河原町８－22
京阪電鉄「守口市」駅より徒歩約２分

独立開業しました

４月14日（土）10時～16時

独立開業しました

国際障害者交流センター（ビッグ・アイ）（１階 中研修室３）
堺市南区茶山台１－８－１
泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅より徒歩約３分

吹田市役所（１階 正面玄関ロビー）

歴代会長からの一言・・・・・・・・・・・・・・・・ 44

４月26日（木）10時～16時

布施駅前市民プラザ（５階 大中会議室）

会長の思い出東大阪市長堂１－８－37 ヴェル・ノール布施５階
近鉄奈良線・大阪線「布施」駅北口より徒歩約５分

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会
国土交通省・大阪府・大阪市・堺市・吹田市・東大阪市・守口市

近畿不動産鑑定士協会連合会

会長

西川

和孝・

僅回顧録

（公社）日本不動産鑑定士協会連合会 常務理事

光岡

正史

会員の内訳、全資格者会員の年齢別構成・・・・・・・ 47

定例の不動産無料相談会
公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
TEL (06)6203-2100 URL:http://www.rea-osaka.or.jp/

感謝の想い

たくっちビジネス交流会に参加して・・・・・・・・・ 46※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

共催
後援

スポーツ科学部

特集３※受付は各会場15 : 30までに窓口へお越しください。※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。

主催

日本大学

特集２

独立開業しました③堺

もくじ

毎月第1・第3水曜日 13:00～16:00（受付は15:30までに窓口へお越しください｡）

予約不要(公社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。

不動産鑑定業界を取り巻く年表・・・・・・・・・・・ 48
編集後記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 52※開催場所は北浜会場を参照してください。（祝日・年末年始はお休みです｡）

他の近畿各府県の鑑定士協会でも相談会を実施しています。（開催日等は各鑑定士協会にお問い合わせ下さい｡）

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鑑定おおさか No.50

広報委員会

松田嘉代子

会長あいさつ
公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会会長

来年度は、関西大学に加え、近畿大学法学部でも寄附講座の開講を予定しており、学生に対して不動産鑑定士の魅力を伝えるべく充実を図ってまいります。
また、災害対策支援とし

関 野

肇て自然災害による被災者の債務整理への積極的関与、住家被害認定調査等の実施体制の構築、不動産ＤＩ調査の推進にも本部連合会と連携を図りながら取り組む予定です。いずれも社会貢献を通じて不動産鑑定士の認知度の向上を目指すものであります。

まさかの光岡前会長の１期２年での退任により、平成29年

それと西川近畿連合会会長を中心に近畿不動産活性化協議会で取り組まれている『住

６月より会長を務めさせていただいておりますが、公益社団

宅ファイル制度（2017年度グッドデザイン賞受賞）』の普及を何とか進めていかなければなり法人の代表としての責任が重くのしかかり、一日に何度もたません。住宅ファイル制度とは、建物診断やシロアリ検査の報告書を基に既存（中古）住宅のめ息をつきながらも、やらなければならない会務を何とかこな

経済的残存年数を把握し、住宅の適正価格を示す、専門家によって統一された報告の仕組している、そんな状況にあります。一番苦手なのは会合でのみです。不動産鑑定士が不動産流通の場で活用されることは、消費者にとっても大変有意

挨拶です。
２年くらいしたら堂々と上手く話すことができるよう義なことではないでしょうか。

になるんでしょうか？
大阪士会では、平成18年度に松本先生から公益社団法人への移行準備を任されて初めて理事に就任しました。西その他にも空き家対策や所有者不明土地の問題等、不動産鑑定士の活躍が求められる場面は多くあります。不動産鑑定士は不動産の価格を求めるだけではなく、その知識を活かしたニーズに応じて活動の場を広げていければと考えております。

川先生が会長をされた平成21年度からの６年間は、総務委

光岡前会長の弁を借りれば、不動産鑑定士は、団体としての協力がなければ成り立たな

員長として、事務局の引っ越しや公益社団法人への移行手

い職業であります。公的評価はもちろんですし、取引事例の収集なども個人の力だけでは限続きを行い、光岡前会長のときには、副会長として20周年記念事業等の活動を行ってまいり

界があります。全国の不動産鑑定士が行う共同作業を通じて鑑定評価制度が成り立っておました。特に公益社団法人への移行手続きの際には、谷口局長と二人で事業内容の説明のり、その中心的役割を担うのが鑑定士協会連合会（本部連合会・地域連合会・士協会）なために何度も大阪府庁へ足を運んだ苦労が思い出されます。役員として主に総務畑を歩んのです。現在、契約・報酬のあり方に関しては、本部連合会がＰＴを立ち上げて検討していまだ11年間のおかげで、協会の事業内容について詳しくなったことは、今の会務に大変役立っ

すが、全国の不動産鑑定士が経済的に自立し、持続的に活動できる環境が整わない限り、ているように思います。

業界に明日はないことになります。契約・報酬の問題は、すべての不動産鑑定士が職業倫理当たり前ですが、士協会運営は会長一人では何もできません。今期より新たに就任された３名（赤澤さん、玉原さん、善本さん）の副会長、委員会を取りまとめていただいている理事のを忘れることなく、自分本位にならずに全体のことを考えて行動することが解決の糸口になるものと信じています。

方々、会務を見守っていただいている監事の方々、会員からお手伝いいただいている委員

大阪士会は、多くの先輩方のたゆまない努力により、今日まで歩んでくることができました。

会委員のみなさん、そして多くの事業を効率的に対応していただいている事務局の献身的

これからも国民福祉、府民福祉のため、鑑定評価制度の発展に資することを目的に事業にな支えがあってこそ機能しています。事務局の皆さんとは長いつき合いなので、意思疎通も取り組んでまいります。特に若手会員の方々は、これからの業界を変えていく力になるべきでスムーズに上手く立ち回ってくれています。
また、経費削減にも積極的に取り組んでくれていす。委員会、総会、研修会、懇親会等にどんどん参加して、いろんなアイデアを提供して下さます。本当にありがとうございます。

い。若手の方々が集まって内外で意見交換ができるような場も協会の中に設置できればと考平成29年度は、事業計画に基づき無料相談会や各種受託事業のほか、20周年事業の一環として松永先生のご尽力により関西大学経済学部の前期日程において、寄附講座を開えています。
どうか今後とも会務運営にご支援いただきますよう、よろしくお願い申し上げます。

講し、学生との交流を持つことができました。

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鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

第３代部会長は当時私が勤務

鑑定おおさか35年の歩み
第四代会長、現（公社）日本不動産鑑定士協会連合会副会長
熊 澤

一 郎

しておりました㈶日本不動産研究所大阪支社長であった神澤輝雄
先生（昭和54年就任、その後近畿支部長故人）。建設省近畿地建出身の用地補償業務のプロで、私の鑑定士人生はこの先生のもとでスタートし、鑑定協会活動への参加をお許しいただきました。

阪士会長）のパシリを務めることでした。
したがって親睦
行事の思い出は今でも数多く残っています。

任）はその後近畿支部長、近畿地か」でもあり大阪部会設立10周年を記念しての第２号

域連絡協議会の初代議長をお務

は創刊号から２年近く空いたものの貝原壽一委員長のめいただき近畿連合会の基礎を築もとで記念号を諸々苦労して発行したことは今でも覚えていていただきました。今でもお元気にお酒を共にしてい任、第二代寺杣伊左衛門会長（故人）と続きます。実はいます。

ただき可愛がっていただいておりますが、私の協会本部

この間、私自身部会最後の総務委員長、山本会長またやカウンセラー会への活動のレールを引いていただいた寺杣会長年度の総務委員長を務めさせていただき、社方でもあります。

団法人設立準備また事務局自体の移転をはじめ社団組織であった大阪部会では設立後８年の間に研修シ

でとうございます。

の山川英治郎先生（昭和56年就

しかしながら親睦を深めるための広報誌「鑑定おおさそもそも㈳日本不動産鑑定士協会近畿支部の下部

まずもって「鑑定おおさか」第50号の発行、誠におめ

第４代部会長の住友信託銀行

社団設立10周年記念式典にて 北側国交大臣・横須賀本会会長とリーズと称する全国の多くの鑑定士協会員に有償で購

その後の第５代増田修造部会長以降は本紙にご投事務局の構築・運営に携わさせていただいたことがそ入していただくような研究成果物を発刊しており、当時か稿されていますが、増田部会長の退任後短期間でしたの後の長い長い協会役員活動の礎になったことは間違ら「研修・研究の大阪」と称されその伝統は見事に今でが部会長代行をお務めになりました、湯浅富一会員（そいありません。特に寺杣先生には鑑定士になりたての頃も引き継がれています。

の後大阪士協会でも監事職を歴任）、そして湯浅部会から鬼籍に入られるまでずっと一緒に活動（夜の部もで一方会報誌は既に「アプレイザーズ イン ひょうご」

長代行退任のあと米田輝男会員が火中の栗を拾う形すが）させていただきました。

を定期的に発刊されていたお隣の兵庫部会に後れをで部会長代行にご就任いただいたことをご紹介申し上とっていたようです。そこで当時の第４代部会長であっげます。

さて私にとって鑑定士人生は協会の歩みと共にと言っても過言ではありませんが、同時に「鑑定おおさか」

昭和58年８月の創刊号発行以来この会報誌の編集・た山川英治郎部会長の肝いりで兵庫をお手本にかつそして米田部会長代行には平成３年固定資産評価発行に携わってこられた広報担当の委員をお務めにな

全国の部会の範たれ（これは第２代塩見部会長のお言に係る時点修正業務、平成６年評価替え固定資産標

今回の執筆にあたり創刊号から第49号までのバックられた会員各位に心より敬意を表し感謝申し上げます。

葉でした）ということでまさに大阪城築城400年の年に創準宅地評価業務の協会契約事務の取りまとめ、そしてナンバーを改めて拝見する機会を得ましたが、例えば第実はこの原稿を書かせていただく理由となったのは、刊がなったと記録にはあります。
（なので表紙は当然大念願の大阪部会から大阪府不動産鑑定士協会への５号の元谷澤総合鑑定所社長坪田隆弘先生ご寄稿

阪城です）

社団法人化の実行リーダーとして粉骨砕身頑張っていの「公示地価二本建て論」をもってしても今現在も喧々

ただきましたことを改めてご紹介させていただくとともに、

諤々議論するに値するテーマでもあります。第18号の塩心より感謝したく思います。

見先生ご寄稿の「鑑定士協会は土地政策提言集団た「鑑定おおさか」創刊号の５頁の当時の大阪部会構成一覧表をご覧いただければおわかりいただけますよう

話は変わりますが、
ここで歴代大阪部会長を振り返っに、当時渉外広報委員会中野英満委員長のもとで私がてみたいと思います。

の歩みと共にと言っても良いと思います。

編集委員の末席を務めさせていたという事実を現広報

まず初代部会長（昭和50年就任）の阪急不動産の

あの頃の一幕として鑑定おおさか第９号に平成５年

れ」という勇ましくかつ本質を問われているものもあります。

委員会の方で見つけられたからのようです。
なので私自遊上義一先生（故人）。
クリスチャンでもいらっしゃったせ

10月27日に大阪倶楽部にて開催された「社団法人化に

そのほかにも35年間に多くの大阪の鑑定士が意見

身にも敬意を表することになってしまうのですが。

いか大変温厚で当時まだ鑑定士の卵であった私たちに関する説明会」の記録が掲載されていますが、これを振開陳されている内容に再び触れてみることは大変楽しく

私自身もその事をご指摘いただくまでは記憶の彼方も大変優しく接していただきました。
ゴルフも大変お好き

り返るに米田部会長代行、都築武保副部会長、寺杣副また感慨深く思われること間違いありません。流し読みでありました。当時私が担っていた任務はどちらかと言で、何度かご自宅にお迎えに行ったことを思い出します。

部会長、渡邊邦雄総務委員長はじめ当時の役員がいで結構なので一度バックナンバーを開かれることをお奨

えば近畿支部の親睦委員と大阪部会のレクリエーショ

次に今でも我々にとって存在感の大きい第２代塩見かに苦労して新しい協会活動を模索していたかが良くめしたく思います。

ン委員を兼任し、やれ新年会、やれゴルフ大会、ボーリン部会長（昭和52年就任）、その後近畿支部長から本部

グ大会、麻雀大会等々親睦いのちで頑張っておられた

副会長を永年お勤めいただいたまさにミスター鑑定協寺杣伊左衛門レクリエーション委員長（のちに第二代大会です。

そしてこれからも皆様方の鑑定おおさかへの寄稿が判ります。

新しい大阪の鑑定士協会の歩みを支えていくことを期

その後最後の部会長として山本道治会員（故人）の待いたしまして筆を擱かせていただきます。

就任また初代大阪府不動産鑑定士協会会長への就4

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鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

特集１

不動産専門家の専門性・機能の進化が人間の幸福に革命をもたらす
日本大学スポーツ科学部教授・マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員

清水千弘

Watanabe (2010a))。データマイニング・ビッグデータ・

具 体 的には、か つての F e d e r a l H o m e L o a n

IOT・AIなどといった言葉の変遷はあるが、不動産価格

Mortgage CorporationのFreddie Macは、アメリカ全を予測するということにおいては、その本質的な技術は

土の不動産に対する価格査定を自動的に行うことができ

1970年代においてヘドニック理論が登場してから大きなるLoan Prospectorと呼ばれる製品開発をし、米国にお変化はないものの、データの蓄積とコンピューター技術のける不動産ローンの二次市場、
つまり証券化市場の発達

進歩、
統計解析技術の進化は飛躍的に向上してきているの技術的なけん引力となった。そのエンジンには、近年にといっていい。つまり、不動産鑑定士と呼ばれる人たちの注目される深層学習と呼ばれる学習アルゴリズムの原型

専門性を研鑽する努力と周辺分野をも含む当該科学技の一つとなったHNC,Incのニューラルネットワークに基づ

術分野の研究開発に対する努力が、どちらが大きいかといていた。
さらに、IBMにおいても同様の技術で不動産いう比較になろう。

評価の予測に関する研究開発が行われていたのである

そのような不動産の価格形成要因を統計的な技術を

1テクノロジーの進化と人間の幸福(清水(2016)、(2017))。

市場に進化や変革をもたらしている。
その流れを受けて、用いて分解し、予測することが積極的に行われるように

医療や金融分野だけでなく、不動産分野へと広がりを見なったのは、1970年代からのヘドニック理論らの経済理

AI(Artificial Intelligence)は、
人間を超えていくのでせてきているのである。先に進化した金融市場などにお論の発明から出発したと言ってもよい。
その後に、統計解あろうか。最近注目されている、不動産市場におけるAI

いては、その市場で働く専門家の仕事を変革させ、その析技術の進化とデータの蓄積技術・コンピューター技術

不動産テックと呼ばれるものの、正確な定義はない。
この活用、いわゆる「不動産テック」は、不動産に関わる専

変遷の過程で人員の整理などが始まっている。そうするの進化が結合することで、実用化が可能になった。1990

こでは、不動産業に関わるAI・IOTの活用と定義し、不門家の仕事を奪っていくのであろうか。
もし、見方を変えと、このような科学技術の進化は、不動産市場にどのよう

年代から2000年代初頭において、データマイニングと呼動産仲介業においてどのような技術が利用されているのて、AIが多くの専門家の仕事を奪うとしたら、それは私たな革命をもたらすのであろうか。

ばれる技術が注目を浴びたが、その統計的手法の中核

かということを整理してみよう。

3不動産テックの進化

科学技術の進化が、私たちの生活に幸福をもたらしては、回帰分析と共に、クラスター分析、
ニューラルネットワー

私たちが、住宅を売却したり、購入したりする時には、

テクノロジー等の科学技術の進化は、
人類の幸福を増きたという歴史から言えることは、「不動産テックが人間のクや回帰木 (Regression Tree)などであり、さらには宅地建物取引士と呼ばれる専門家にお願いする。ここ

大させてきた。科学技術の進化には、ある種の流行と衰幸福に革命をもたらす」ということになる。つまり、不動産

マーケットバスケット分析、
記憶ベース推論(MBR)、
リンク

で、清水・西村・浅見(2013)に基づき、不動産の仲介に退のサイクルがある。今までの歴史を見ると、その当該技

テックの進化と浸透によって、不動産の専門家はいなくな

分析や遺伝的アルゴリズムなど、現在の機械学習と呼ば関わる宅地建物取引士がどのような仕事を、どの程度の術が一気に成長する時期もあれば、成長の限界にぶつり、
テクノロジーに代替されることで、私たちは幸せになれれる分野で利用される多くの手法が既に含まれていた。

時間をかけて実施しているのかということを整理したもの

かり、成熟・衰退する時期もある。例えば、核技術が一気るということになるのである。それは、不動産専門家が社

当時は不動産データの入手が困難であり、不動産分に進化したのが、第一次世界大戦後から第二次世界大会的に必要なくなることで、人間が幸せになるということは野での応用が難しく、その後の金融工学分野の成長に

宅地建物取引士は、不動産を売りたいという方の売却戦後であった。その時に、多くの科学者がこの分野の研あるのであろうか。

合わせて、科学者も不動産分野から金融分野へと集積を支援する仕事と、購入したいという方を支援する仕事していった。
しかし、
リーマンショックに端を発した経済危の二つに大別される。その仕事を分解していくと、住宅を機に陥る中で、金融工学は衰退し、最近では金融とAIと売却するために仕事をする場合には29工程、購入するたを掛け合わせたFinTec(Financial Technology)と呼めに仕事をする場合には20工程に分類された業務を行っている。

ちの生活をどのように変えていくのであろうか。

究へと没頭していった。
そして、日本に対する原子爆弾の2不動産テックはどのように成長していくのか?

投下とその悲劇を見た研究者の中には、その研究から撤退していった人も少なくなかった。

が、
図である。

この四半世紀の中では、
理財工学・金融工学(Financial

近 年の不 動 産 業におけるA I・ビッグデータ・I O T

ばれる一つの産業へと変容し、様々な分野への応用が始

Engineering)と呼ばれる分野が一気に成長した時期が(Internet of Things)といったテクノロジーが注目される

まっている。
そして、
コンピューターサイエンスなどを専門と

例えば、住宅を売却したいという方をお手伝いする仕あった。
その背後には、金融市場の成長と高額な研究費きっかけとなったのが、Zillow社のZesimate((https://する科学者が不動産という固有市場へと参入すること事をしようとすると、そのような売却意向者を集客する仕に導かれ、それまで参入していなかった科学者がこぞっ

www.zillow.com/zestimate/))と呼ばれるサービスので、不動産テック、
ReTec(Real Estate Technology)と事から始まり、
いくらでどのような期間で売却していきたいて金融分野へと参入していったためである。
わが国でも、登場であろう。同サービスでは、全米のすべての不動産呼ばれる産業が成長してきていると考えていいであろう。

のかをといった売却相談を受けて、物件の性能等の調査

かつては就職先として考えていなかった理学部や工学に対してリアルタイムに価格の相場が表示されるとともに、このような不動産価格の分解と予測技術は、当初は金を行い、売却可能価格を見積もる。そして、そのような売部の学生たちが金融機関に就職していった。そのようなその相場の変化や予測までも示している。

融システムの中で実用化がすすめられた。前述のように却計画について売却意向者と合意できた後には媒介契

このサービスを実現するための技術とは、不動産価格

金融工学分野への科学者の参入と、新しい金融商品を約を結び、販売活動へと入る。その後、購入者が見つかを形成する特性に応じた価格付けを統計的な手法に開発していく過程で不動産価格をAIによって予測するとるまで販売価格を調整したり、広告手段を変えたりしながビッグデータ解析、
機械学習やAIと呼ばれる分野が、
こ

よって分解し(いわゆる比準表の作成)、
その結果を用いいう技術は、金融実務の効率化だけでなく、新しい金融ら、契約に至るまで販売活動を行う。購入者が見つかっこ数年、今までに参入していなかった科学者をも巻き込みて測定したい対象の不動産の特性と掛け合わせること

商品の開発や不動産担保融資分野での市場を創造した後には、契約事務を行い、決済まで行う。

つつ、急激に成長してきている。その結果として、様々なで価格を導出している(Shimizu, Nishimura andていったのである。

科学者の集積によって、金融分野が新しい市場を作り上げ、一気に科学技術の進歩が進んだのである。

購入したいという方をお手伝いする仕事は、
もう少しシ

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7

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

ではなく単純な数値計算として様々なサービスが提供さ

Movshuk and Shimizu(2015))。

れているが、
購入者の嗜好を解析し、不動産という形に置

また、公示地価などの鑑定価格を修正していく方法

き換えていくという作業は極めて難しい問題であった。
し(Shimizu and Nishimura(2006))や、リート市場への拡かし、
このような問題に対応するために、過去の人々の購張(Shimizu(2017))など、
日々、多くの研究が報告され、実用入行動を学習させることで、その人にあった住まいを推奨化に向けての取り組みが進められているのである。

するような人工知能が開発されてきている。

d)その他
住宅の価格を予測する技術の研究開発に始まり、消c)価格査定図．
業務工程別コスト構造

ンプルで、どのような不動産を購入したいのかといった相

b)売却相談・購入相談

価格査定に関する技術は、前述のとおりである。
このよ

費者がほしい住宅はいったいどのようなものなのか、またうな技術が進化していくことで、不動産鑑定士という仕事

はどの物件と相性がいいのかを解析するマッチングまたもなくなってしまうのでないかということも言われている。住はリコメンド機能の研究はすでに実用化を見せているが、宅価格の予測というデータが豊富でタイムリーに収集でき

web広告市場の成長によって、多くの研究開発が進めらる市場だけでなく、情報が不足しているような商業不動れている。

産市場や投資資場を対象とした技術も開発が進み、実さらには、画像から間取りとして識別したり、建物の外用化が始まっている(Shimizu(2017))。当該分野は、観から建築後年数を予測したりする画像解析技術の研

データの蓄積と併せて、今後もさらなる進化が予想されて究、窓からの景観や部屋の中などの生活を仮想的に再いる。

現するバーチャルリアルティの研究、センサーを使って部

例えば、不動産の取引は、
一般的には土地と建物が一屋内部の快適性を測定し、一定の条件を維持するため体として行われる。つまり、市場で観察可能な情報とは、のセンサー技術の研究などといった、多くの研究が進めら談を受け、その意向にあった不動産を探索し紹介してい売却意向者にとっては、
いくらでどのくらいの速度で売土地と建物が一体となった取引価格となる。
しかし、様々れている。加えて、現地案内や、
ブロックチェーンに代表さく。そのうえで、契約に合意したならば、契約事務を行い、却できるのかといったことは極めて重要な問題である。

な実務的な要請では、土地分がいくらで建物分がいくられるような契約事務、決済引き渡しを自動化していくような決済等をしていく。

売却意向者は、より高くより早く売りたいと考えるわけだ

なのかという分離を正しい科学的な根拠をもって示すこと

科学技術の開発も進められることで、不動産の専門家がこのような一つ一つの業務をAIはどのように代替してが、市場価格より高い価格をつけてしまえば売れる確率が求められてきたが、それができる専門家はいなかったと行っている現在の業務の多くが代替される日が来るかも

いってくれるのであろうか。
また、人間ができなかったサーが低下し、時間がかかったり売却できなくなってしまったり

いってもいいであろう。そのような中で、Diewert andしれない。

ビスを提供することが可能なのであろうか。

する。
また、市場価格より低い価格をつけてしまえば早く

Shimizu(2015)、(2016)、(2017)、Wong, Chau,

このような科学技術の進化は、従来の不動産の専門売却できるものの、損をしてしまう。
さらには、
どのような会

Karato and Shimizu(2017)では、戸建て住宅だけでな家の仕事を多く置き換えていくのかもしれない。それだけ社に依頼すればよいのかといったことも悩ましい問題であく、マンション、
オフィスにおいても、土地建物の一体価格ではなく、今までは人間ができなったことを、新しい科学技る。Shimizu, Nishimura and Asami(2004)などで開発

から土地分と建物分を分離することを可能とする技術を術が消費者に対して提供してくれるようになってくる可能された技術を用いて、いくらでどの会社に依頼すれば、
あ開発している。

性が高くなっているのである。つまり、サービスそのものがここでは、各業務においてどのような技術が登場してきているのかを簡易に整理しよう。

a)集客
不動産会社は、住宅を売りたいと考えている方、また買る期間別にどの程度の確率で売却できるのかということ

また、公示地価などでは年に一度しか網羅的な価格

いたいと考えている方と媒介契約を結んだうえで、業務には、
機械学習によって可能となっており、
すでにいくつかの情報は開示されていない。
また、鑑定評価を行うには数日取り掛かることになる。図を見ると、そのような消費者をどの企業では実用化されている。

から数週間の時間を要する。Hill, Scholz, Shimizu and進化していくのである。

4科学技術の進化は人間を幸せにする：結びに変えてように集めてくるのかということに多くの費用がかかってい購入意向者については、どの程度のローンを組むこと

Steurer (2017) では日次または週次でリアルタイムに価ることがわかる。
とりわけ売りたいと考えている方をどのようが可能であるのかを含めた購入可能金額、どのようなエ

格を決定していく方法を提案している。
さらには、近年に経済学において、人々の幸せを「効用」という。消費者に探してくるのかということには莫大な費用が投下されてリアでどのような住宅を購入したらいいのかといったことにおいて環境配慮型不動産、
いわゆるグリーンビルディング

物価指数とは、消費者がお金の対価として得ることができいる。マンションなどのポストにチラシを入れたり、膨大な悩む。
しかし、実は、
どのような嗜好を持っているのかといが登場してきたが、そのような技術を市場価値として明らる効用を一定としたときに、その同じ効用を毎月得るため

データベースを構築し、DMを送付したりしているのである。

うことが自分自身でもわからない購入者は多数存在する。

かにする技術や(Fuerst and Shimizu(2016))や、建築にいくらのお金が必要かということを測定する指標である

そのような中で、売却確率が高い世帯を抽出し、その住み替え後の理想とする漠然とした生活イメージを持っ後年数などの属性が価格に与える非線形性(Shimizu,(清水・ディワート(2016))。
そして、住宅に対する支出は、確率を導き出す技術がビッグデータと機械学習という二ているものの、それを不動産という形に変換していくことは

Nishimura and Karato(2014))や建物の建築後年数

世界的に25%から30%を占めており、単独の消費財としつの進化によって可能となってきている。米国においてはできないのである。購入可能性のシミュレーションといっただけでなく、何年に建てられたのかといった生まれ年の差ては最も大きな割合を占めている(Shimizu, Nishimura

Remaine社に代表される企業が台頭してきている。

意味では、
ローンシミュレーターなどはAIなどといったものも識 別するようなモデルも開 発されている( K a r a t o ,and Watanabe (2010b))。

89

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

さらには、不動産は、そのような消費財という性質を持
つとともに、資産という側面もある。住宅が家計の資産の【参考文献】

多くの部分を占めるということを考えれば、不動産業という[ 1 ].Diewert, W. E. and C. Shimizu(2015),のは、
一層消費者の、
または未来の消費者の効用に密接“Residential Property Price Indexes forにかかわっている専門家といえる。そうすると、人間の幸Tokyo,” Macroeconomic Dynamics,19(08),

せの増幅を願い、研究をしている科学者たちが、
この領

1659-1714.

[11].Shimizu,C and K.G.Nishimura(2006), “Biases[15] . S h i m i z u , C . , K . G . N i s h i m u r a a n d T .

in appraisal land price information: the case

Watanabe (2010b), “Residential Rents andof Japan,”Price Rigidity: Micro Structure and Macro

Journal of Property Investment &Finance, 24(2)，150-175.

Consequences,” Journal of Japanese and[12].Shimizu,C, K.G.Nishimura and Y.Asami(2004),

International Economy, 24, 282-299.

“Search and Vacancy Costs in the Tokyo[16].Shimizu,C, K.G.Nishimura and T.Watanabe,

域に注目するというのは自然の成り行きである。
そのような[ 2 ].Diewert, W. E. and C. Shimizu(2016),

housing market: Attempt to measure social(2016), “House Prices at Different Stages of

中で、内外において多くの科学者たちが、不動産テックと“Hedonic Regression Models for Tokyo

costs of imperfect information,” Regional andBuying/Selling Process ,”Regional Science

いう領域に参入してきているというのは、自然な流れであCondominium Sales,” Regional Science and

Urban Development Studies,16(3)， 210-230.

and Urban Economics, 59, 37-53.

ると考えている。

Urban Economics, 60, 300-315.

[13] . S h i m i z u , C . , K . G . N i s h i m u r a a n d K .

[17].Wong.,SK, KW Chau, K. Karato, C.Shimizu

Karato(2014), “Nonlinearity of Housing Price(2017), “Separating the Age Effect from a

科学技術の進化がサービスの向上を通じて、人間を[ 3 ].Diewert, W. E. and C. Shimizu(2017),

幸せにしていくのであれば、不動産専門家の存在意義は“Alternative Land Price Indexes for

Structure-Secondhand Condominium

Repeat Sales Index:Land and structureない。
むしろ、不動産の専門家が、そのような科学技術のCommercial Properties in Tokyo,”Discussion

Market in Tokyo Metropolitan Area-,”decomposition,” Journal of Real Estate

進化を阻害するようなことをしてしまえば、人間の幸福のPaper 17-07, Vancouver School of Economics,

International Journal of Housing Markets andFinance and Economics, published online.

革命を阻害する社会悪となる。

University of British Columbia.

Analysis, 7(3), 459-488.

しかし、本当に不動産テックが進化していくと、不動産[ 4 ].Fuerst, F and C. Shimizu(2016), “The Rise of[14] . S h i m i z u , C . , K . G . N i s h i m u r a a n d T .

の専門家の仕事を奪ってしまうのであろうか。科学技術

Eco-Labels in the Japanese Housing Market,”

Watanabe(2010a), “House Prices in Tokyo -の進化は、常に人間に便利さを与えてきた。つまり、短い

Journal of Japanese and International

A Comparison of Repeat-sales and Hedonic

時間と低い費用で仕事ができるようになることで、時間を

Economy, 39, 108-122.

Measures-,” Journal of Economics and[ 5 ].Hill, R., R, M. Scholz, C. Shimizu and M.

産み出し、そして人間に新しい機会を提供してきた。
炊飯器や洗濯機、掃除機などの家電製品の登場と進Steurer (2017), “An Evaluation of the

化は、女性を家事から解放し、新しい就業機会を提供しHedonic Methods Used by European

た。週休1日であった社会を２日とし、余暇時間の増加をもCountries to Compute their Official House

たらししてきた。そうすると、科学技術の進化によってもたPrice Indices”,(mimeo).

Statistics, 230 (6), 792-813.

清水 千弘

らされた生産性の向上と時間の増加を何に振り向けて行[ 6 ].Karato, K, O. Movshuk and C. Shimizu

くのかということが重要になってくるのである。
また、消費(2015), “Semiparametric Estimation of Time,者に対してどのような価値を提供することができるのかと

Age and Cohort Effects in An Hedonic Model

日本大学スポーツ科学部教授、マサチュー

いうことを考えるべきなのである。

of House Prices ,” Asian Economic Journal,

セッツ工科大学不動産研究センター研究員。

29(4), 325-345.

東京工業大学大学院中退、東京大学大学院

科学技術の進化によって生まれた時間を使って、従来[ 7 ].清水千弘(2016),「市場分析のための統計学入の不動産専門家が提供してきたサービスをどのように発新領域創成科学研究科博士(環境学)。

門」朝倉書店.

展させることができるのか、提供する社会的介在価値を拡大させることができるのか、つまり専門家としてどのよう[ 8 ].清水千弘(2017),「ビッグデータで見る不動産価格に進化していけるのかということに集中していくべきなのの決まり方」不動産学会誌, 120号, 45-51.

である。そうすると、本稿の表題は、次のように変えること[ 9 ].Shimizu, C(2017), “ Micro-Structure of Asset

財団法人日本不動産研究所研究員、株式会
社リクルート住宅総合研究所主任研究員、麗澤大学教授、ブリティッシュコロンビア大学客員教授、シンガポール国立大学不動産研究セができる。

Prices, Property Income, and Discount Rates「不動産専門家の専門性・機能の進化が人間の幸福

in Tokyo Residential Market,” International

ンター教授を経て現職。専門は、ビッグデータに革命をもたらす」。

Journal of Housing Market and Analysis.

解析、不動産経済学。主な著者に、『 市場分

Published online.

析のための統計学入門』、『 不動産市場の計

不動産専門家が科学技術の進化の恩恵を受けて、
そ[10].清水千弘、
アーウィン・ディワート(2016),“物価指数して一層専門家として新しい領域へと進化していくこと

量経済分析』、『 不動産市場分析』など多数。

をどのように創り上げるか、”経済セミナー, 通巻691

で、人間の幸福に革命を起こすことを期待したい。

号, 32-38.

1011

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

「社会が必要とする不動産鑑定士とは、その果たす役割について」

特集２

読売新聞の一昨年の夕刊に衝撃

きた、そして存在する、あるいは人から信頼されることに的な記事が出ました。

喜びを感じるものだと思っています。

また、よく比較されるのが弁護士、税理士、司法書士ことを防止する）の士業です。全体に受験者が減る傾向にはありますが、遺留分減殺請求のための適正時価（すでに揉めている時）「不動産鑑定士先細り懸念」といでは、幸か不幸か（とは言いながら不動産鑑定士をそれでも司法試験の合格者は1,500人、税理士の合格

う大々的な記事です。受験者数が愛する気持ちは誰にも負けないぐらい持っています）選者は年間1,000人以上で、登録者が76,000人を超えるな

11.賃料（家賃・地代）増減額請求のための鑑定評価

ピーク時（2006年、4,605人）
から大幅んでしまったこの不動産鑑定士という職業は何のためにど活況を呈しています（逆に増えすぎて仕事にありつけ

12.会社保有不動産の資産評価（合併・分割・Ｍ＆Ａ）に減少して平成28年は1,568人（合存在するのでしょうか。

るのかどうかが危惧されていますが）。

13.借地権・底地の鑑定評価

格者数は103人）になったというもの

この文章は計らずも（東京士協会の私が）大阪府鑑です。国土交通省はこれに大変な危定士協会からの依頼で書くことになりましたが、不動産

なぜ若者に不人気なのか、
このような事態に陥ったの惧を覚えています。なお、平成29年

鑑定士全員に対するメッセージでもあります（偉そうなこか、
私はこの５～10年の話ではないとかねがね思っていま

度は合格者数が106人でした。つまとを言ってすみません）。

した。私が不動産鑑定士２次試験に合格したのが昭和

ざっと取り上げると以上になります。
とは言っても１～６

14.一般人の所有不動産の売買時における鑑定評価（極めて稀）

り、100人程度しか成り手のない業界

やはり不動産鑑定という、残念ながら人にあまり知ら50年、３次試験に合格したのが昭和55年末、開業が昭和までは普通の人はまったく関与しない世界です。
まさにが、今後、世の中や社会にどれだけれていないこの技能を通じて、人々のお役に立つことと56年３月、その頃から深く静かに進行していた（まるで進

不動産鑑定士の独壇場です。

の貢献が出来るのかを、真剣に考え

来るべき時代に向かって少しでも多くの若者がこの業界

行がゆっくりの癌のように）というのが今感じるところです。

なくてはならない状況に追い込まれに参入し活躍してくれることをサポートするのが私の使つつあるということです。

命だと思っています。

しか不動産鑑定士が世の中（一般の人）にお役に立てでは不動産鑑定士の役割や業務内容をもう一度整

知名度のない不動産鑑定士を使ってくれる（意識せざ―公的評価―

るを得ない）場面が「相続」なのです。民間部門での不１.地価公示価格、基準地価格の評価業務（私も30

動産鑑定士の生きる道は、相続にまつわる様々な評価

実は私は６年前、自分が毎月１回執筆している「東京産鑑定士の魅力を改めて発信し、若アプレイザルニュース（平成24年３月号）」に、不動産鑑

い人々が目指しやすくするために試定士を「絶滅危惧士業」と名付けて警鐘を鳴らしまし験の仕組みの見直しをするとのことた。
このままでは、不動産鑑定士の存在がなくなり、仕事

２.都道府県、市町村から依頼の公的鑑定評価（主とです。それは結構なことであるのでの依頼がなくなる、
まるでかつてのフィルム、
マッチ、
レコー

して道路や公園その他公共用地買収及び売却時

すが、本質はそんな簡単なことではあドのように世の中からその存在意義を消し去られるようなの鑑定業務）

りません。つまり、不動産鑑定士（及ことになるかもしれないという、私が30数年間ご飯を食べ

３.裁判所依頼の鑑定（調停・訴訟時の第三者鑑定）び業界）側が社会からの需要の創出させてもらい、生きてきた業界がなくなるのではないかと

４.競売評価（ニーズ）を引き出せるかどうかにかいう恐怖にも似た感情です。

５.固定資産税評価（３年に１度の特需）

それを食い止めるために、社会からの不動産鑑定のる部門はないのではないかとさえ思っています。つまり、

理してみます。
そのためか、国土交通省は不動かっているからです。

ここで特に重要なものは９、10です。むしろ私はここに年間従事した）業務です。
もちろん、亡くなる前の事前対策や資産管理
や土地有効活用でも、その知恵を発揮することが出来ます。
では、相続に参入するためにはどうすればいいでしょうか。
まずは相続の基本的な知識や仕組み、問題点を研

６.国税局依頼の鑑定（標準宅地と路線価精通者意見）究することから始めます。不動産鑑定士は、当然ですが

もっと言えば、不動産鑑定士は何ニーズを掘り起こす必要がある、
そのためにはどうしたらのためにこの世の中に存在するのかよいかを不動産鑑定士が自ら考え、行動を起こすことが―ここから民間企業―を再認識することから始める必要を重要であると。

７.リート等証券化不動産の鑑定評価（但し、大手10

しょうか。地主階層や富裕層です。
その人々の一番の課

社程度に集中しており中小業者が入る余地なし）

題や悩みは相続税です。意外に地主さんは現金を持っ感じるのです。

現在は全国で概ね8,000人の登録者がいます（感覚不動産評価が主業務です。
では大きな土地や何十ヶ所を所有している人は誰でやや哲学的な議論になりますが、的には鑑定業務に携わっているのは5,000人程度では

８.金融機関（担保評価）の簡易鑑定等ていません。全資産10億円で現預金は１億円程度で人は何のためにこの世に存在するのないか）が、
このペースでいけば30年後には100人×30

９.税務関連鑑定（法人税・所得税部門）

す。つまり９億円は不動産、90％は土地・建物が占めてかを考えることと共通する話でもあり

年＝3,000人しかいなくなるかもしれません。

ます。

仮に、人口減少で１億人になったとして、そこで3,000

同族間・親族間・関連会社間売買、
交換等

います。

（相続税部門）では、
このお父さんに相続が起きた時に、相続税を払人しか存在しない業界は、超希少性があるにせよ社会広大地判定（但し、平成29年末で廃止された）

う必要があることを相続人（長男等）は誰に相談するでこれは私の持論ですので、あまり信的な存在意義はほとんどないと言っても過言ではありま

路線価評価（通達）以外の鑑定評価

しょうか。
「税額は如何ほどですか？」と税理士に相談す

じなくてもいいのですが、人は世の中

せん（地方都市では無医村ならぬ無鑑定士市町村がに何らかの役に立つために生まれて増える）。

㈱東京アプレイザル

芳賀

10.民法上の鑑定評価

るしかありません。

相続時の分割協議のための適正時価（揉める

ちょっと待ってください。税額を出す前に、相続人全員

則人

12

13

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

でどのように分けるか話し合いをすることが必要です。

模宅地はどれを選ぶか、路線価評価のノウハウを身に次に不動産鑑定士です。

では、お父さんは遺言書を書いていたでしょうか。

付けているか、等々。

いわゆる相続マーケットに関与している方はどのくら②路線価を下回る価額で、申告や更正の請求ほとんど書いていないのが実態です。
日本の高齢者

頼んだ税理士によって、税額が違うというのは笑えなが遺言書を書いている率は10数％と言われています。

い事実です。それと同時に税理士は分割協議にほとん

正直なところ部分的に関与している方は相当数（知り

仮にあったとします。
自筆ですか公正証書ですか？自筆

ど関心を示さないことです。兄弟間で、分け方で揉める合いの弁護士や税理士にたまたま頼まれたとか）いるとだと家庭裁判所で相続人全員を集めて検認作業をしなことは悲しいかな事実です。私もそんな方の多くの相談思いますが、
これを業務の柱としてＰＲしたり、情報発信

ければなりません。だから専門家は、それは面倒なのでを受けて来たので分かります。非弁の問題もあり、分割している方はごく少数と思います。
これでは不動産評価

公正証書にしましょうとアドバイスします。

に関与できないというのが言い分です。家族で話し合っのメインプレーヤーである不動産鑑定士が登場しない

遺言書がなければどうしますか？

て解決して下さい、と突き放す税理士もいます（ただし、相続コンサル業界は、ブレーキのない自動車のようなもの

全員合意して（ここで前妻の子や、禄でもない次男が仕方がないケースもあります）。

と言わざるを得ないのです。日本の資産家層の主な財いたりすると大変なことになります）分割協議書なるもの

それと、苦手なのは、路線価評価でやると過大に評価を作成して、遺産を分けなければなりません。
土地の評価はどうなりますか？路線価評価で良いですか？不動産鑑定士はここに関与できますか？
税理士は恐縮ながら時価という概念をほとんど知りまがあった場合には、相続税法上の「時価」としいいるでしょうか。

て適切であるか否かについて適正な判断を行うこと。
具体的には、各種地価動向調査等による当該土地周辺の地価動向を把握し、例えば、当該土地が売却され、その売買価額を根拠として申告等がなされた場合には、他の売買事例との比較から当該土地の売買が適正な価格での取引といえるかど
うか判断する。
あるいは精通者（不動産鑑定士等）

産は不動産であることは明確だからです。

される土地などの評価方法です。
やはり税務署に通らな

まさに資産家にとって、不動産鑑定士との出会いがな

ければ自分の責任になるので尻込みしてしまうのです。

いのは大きな機会損失だということです。それを不動産だから無難にやる、
しかし納税者はこれを知らされてい鑑定士は自覚すべきです。

への意見聴取を行うなどして、当該土地の課税時期における時価の把握を行う事とする。

これを読み衝撃を受けた記憶があります。不動産鑑

ません。

せん。分けるときの土地評価は実務的には99％は路線

定士が世の中で役に立つのはこの分野しかないと思っ

私は平成４年頃、たまたま手に取った本が、税理士・価評価でやっているのが実態です。

次に弁護士です（別に悪口をあげつらうわけではあり

超レアケースですが、次男や嫁に行った長女が路線ません）。

価は時価ではないといって、鑑定を採ることもなくはあり

分割協議はすぐに弁護士に相談するでしょうか。

ませんが。

やはり敷居が高く、お値段も高く思われているので一般の人は遠慮しがちです。最近は若い弁護士も多く、気また、遺留分を侵害された次男から、遺留分の減殺

軽に相談できる方も多くなったとはいえ、やはりハードル

請求で本家の土地は時価で評価をしろといって、裁判が高い存在であることに変わりはありません。
それと税務を起こされることもあります。

や土地評価が不得手だということです。

と、
このように不動産鑑定士が相続分野に参入すると土地富裕層が、まず向かうのが税理士事務所である

きに、事前にこのような膨大な業務や手続きをする必要

ことが、それを証明しています。民法上の時価と税法上があることを認識しなければなりません。私は多くの不動の時価の概念もあまり知りません。

産業者や士業と付き合いがありますが、相続言葉や用語を駆使してお客様と会話が出来なければダメだと言三番手が司法書士です。

います。

不動産は自宅１件所有している人の場合、その評価

それと、これも持論ですが、日本において相続のトータと手持ちの現預金を合わせても基礎控除以下なので、ルな専門家はいないと思っています。例えば、相続と言相続税の納税が必要ない人がいるとします。でも相続えば弁護士と税理士です。
これがメインであることは否登記が必要です。

定しませんが、実は大いに問題があります。
それは、資格者の成り立ちに根本的な構造欠陥があるからです。
まずは税理士です。確かに相続税の計算が重要です。
２次相続に備えて配偶者にいくら取らせるか、小規たのです。

不動産鑑定士の森田義男先生の本でした。
ダイヤモン

適正な時価評価を追求するのが不動産鑑定士の役

ド社刊「怒りの路線価物語」です。
これが私に相続に関心を持たせる大きなきっかけでし割です。
しからば、多くの土地を所有している地主さん

た。
これがなければ今の私はないとさえいえます。改めてや富裕層の問題や悩みを少しでも軽減できる、そして喜

感謝申し上げます。

んでもらえることが出来る。
そう感じました。

さらに人生を変えるような出来事が起こります。(大げかように相続業界はいろんな士業が関与していることさですが)が分かります。
しかし、他業界との連携を積極的に考え

平成４年に国税庁から発布された事務連絡が以下る人はほとんど存在しませんでした。

の通りです。

ということで、これらのプレーヤーを取りまとめる役割の人がいると感じた私は、平成12年に相続アドバイザー協

相続税の申告では、土地の評価は、原則的には議会（平成15年NPO法人となる）という組織を作りまし

路線価が基準とされることは周知の通りであるが、た。

路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合

士業間に横串を刺して他の分野の勉強をする講座をの対応について、国税庁は全国の国税局に次のよ作ったのです。そうしなければトータルな相続コンサル

うな事務連絡をしている。

ティングは出来ないからです。
どうしても自分の属する業①路線価等に基づく評価額が、その土地の課界が可愛いので、自分中心になりがちな士族を、「他のまた、遺産分割協議書の作成実務はほとんど司法書

税時期の「時価」を上回ることについて、申告

分野の勉強をしなければより良いアドバイスが出来な士が担っています。私の経験上、司法書士の実務能力や更正の請求の相談があった場合、路線価

い」ということ知らせたかったからです。

の高さは、本当に優れているというのが私の率直な意見等に基づく評価額での申告等でなければ受です。
しかし、税務や土地評価についてはハッキリ言ってけ付けないなどという事のないように留意する。

ま ん だ ら ず

次頁は相続マーケット曼 荼羅図です。
（ 私が考えました）
不動産評価において独占的な地位を占めている不よく知らないというのが現実です。

14

15

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

特集３

相続最前線

相続税申告マーケットの現状分析
地主系

信託を使った相続対策

誰に依頼するか

お客様⑥
一般の不動産会社

①

②
ＪＡ

③

銀行・信託・信金等の金融機関

地元賃貸
管理業者

大手
ハウスメーカー

広報委員会

⑤

④

相続税の申告業務

行政書士

本来は業務分担の仕切り役（各専門家を使いこなせるか）

弁護士
司法書士 不動産鑑定士 土地家屋調査士 不動産業者選任された税理士がレベルが低いと・過大な納税（間違った土地評価）をしている
・申告期限までに納税資金が作れない（土地が売れない）
・分割協議が終わらないかを考える。

動産鑑定士の役割は、相続場面では今後大きくなります。だから多くの若者には、次代を担うチャンスありと声

５.相続マーケットを分析し、仕事をどのように獲得すを大にして言いたいのです。絶滅危惧種に指定されるまるかを日々研究する。積極的な動きが必要となる。
６.相続に詳しいということの評判が出来れば他の分でに。

野からの依頼も期待できる。
７.目先の利益にとらわれず、常に継続性のある仕事

世の中はAI時代になったら、どの仕事が無くなるかがを意識する。報酬などはあまり欲張らない。

喧しいのですが、不動産鑑定士は、将来ではなく既にその領域に入っていると言っても過言ではありません。

２．
新しい相続対策

平成29年12月に発表された大阪国税局の『平成28年

その中で近時、高齢化対策（自己及び配偶者の生活分の相続税の申告状況』によれば、平成25年度税制改資金の確保）、
事業承継（後継ぎ対策）、節税対策等色々

正により相続税の課税割合は約4.6％から8.4％に上昇な場面を満足させる方法として、『 信託』を活用した相続し、被相続人の約12人に１人が相続税の申告をし、１人対策が提案されています。

当たり約1,759万円の税金を払っているのだそうです。

これまでは、信託銀行の資産家のための顧客サービス

相続財産の金額の構成比は、現金・預貯金等32.8％というイメージであった『信託』が、平成19年の信託法の（平成27年32.2％）、土地32.3％（平成27年31.8％）、有改正により個人にも身近になったこと、成年後見制度や価証券18.1％（平成27年18.9％）の順となっていますか

遺言書がいざというときに思いのほか使い勝手が悪いこら、
都心の不動産の相続人となられた方の申告割合はかとがわかったこと、
サラ金、後見に次ぐ新しい司法書士業なりの率となるものと考えられ、一説によれば東京23区内

務拡大の成果等により、信託が相続対策の選択肢の一の不動産所有者はほぼ相続税の申告対象者だといわれつとして認知されてきたからです。

ています。

『信託』
を使うと、
認知症になった後の生活費が確保で都心の古家に予想もしない相続税がかかってくるかも

きたり、確実な財産の承継ができたり、色々な節税対策がしれない昨今、資産家でなくとも相続対策が必要という危できるという『魔法の言葉』の真偽を確かめるべく、今回、機感から、年始の税理士事務所主催の税制改正セミ

実際に信託の活用を考えておられる相続コンサルタント

ナーはどこの会場も活況を呈しています。

のソニー生命保険㈱永江 真さんと『がんばる家主の会』の家主の方々をお誘いして、税理士の白井一馬先生

表１ 相続税の課税割合の推移に『信託』テーマのミニセミナーときりう不動産信託株式

（％）

10.0

これらのことをまとめると以下のようになります。

8.0
4.0
2.0
0.0

ける。
これには相続セミナーを利用する。

4.5

4.5

4.4

4.4

4.5

4.5

4.6

4.8

19

20

21

22

23

24

25

26

２.出来れば、相続関連団体に所属し他士業(税理３．
信託のしくみ27

課税割合

士・弁護士・司法書士・宅地建物取引士)とのネッ

240

３.税法や情報が日々進化するので継続的な勉強が200重要である。

160

175

180

180

189

193

80
40
0

79

198

201

200

被相続人数全体：右目盛

19

81
20

79
21

84
22

87

89

93

203

205

167 17323

まず信託について説明しますと、以下にまとめることが

24

25

96

26

220

できます。

200
180

信託とは、委託者が自己の財産を信頼しうる他人

160
140

（受託者）
に譲渡し、
自己の指定した者（受益者）の利120

課税対象被相続人数：左目盛

課税対象被相続人数

白井一馬著『相続・事業承継業務をクリエイティブに

（千人）

120

４.土地評価の専門家としてどのような貢献が出来る

※出典元

28

（年分）

する方法』等を中心とした『信託』についての抜粋

表２ 被相続人数の推移

トワークを作る。
そこで自分の立場をＰＲする。

会社の桐生幸之介氏に実務のお話しをお願いしました。

8.4

8.2

6.0

１.相続の基本的な知識（特に民法・税法）
を身に付

嘉代子

生命保険会社

１.相続対策の現場
税理士事務所松田

27

被相続人数全体

28100

益のために管理または処分させることをいう。

80

（年分）

16

17

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

（１）信託にでてくる用語

つ、財産価値だけを子に生前贈与）

委託者： 信託行為により信託をする人

委託者

受託者： 信託財産の管理または処分をする人

受託者

父

受益者

父

子

収益受益権： 受益債権のうち信託期間中に信託

委託者益による給付を受ける権利

受益者

課

X

父

＝

父

なし

元本受益権： 信託終了時に残余財産の返還また

②他益信託

父

≒

孫

孫

は給付を受ける権利

③自己信託

父

≒

子

子

①信託財産を信託受益権（収益受益権と元本受益

信託受益権の評価は（財産評価基本通達202）による権）に転換することで、財産を自由に切り分けることと、元本受益者と収益受益者が異なる場合には、以下で

ができる。

表される。

②委託者が認知症や死亡しても、希望する当初の信②収益受益権の価額

【課

税

関

《設

定

貸地の給付
元本受益者
子

信託財産の評価額 ＝ 元本受益権 ＋ 収益受益権③受益者を子から孫へと連続して指定して、財産、会※収益受益権は各年度ごとの期間に応ずる基準年利社経営を確実に承継することができる。
で、差押えや競売から財産を守ることができる。

定時》《５年後に信託契約の解除》

×22.396）（2,000万

（①

－

＝

3.9億

②） ＝

0.5億

＝

1.1億

⇒

子

0.5億の贈与《５年後解除時》

父⇒子

3.9億の贈与（３）株式が親族株主に分散しているので、信託と一般会社法上の株主の受託者

元の株主

株式を信託
指図権行使
を指図

受託者
社長

社団法人を利用して議決権を集中したい。

税法上の株主

受益権

受益者
子

委託者
兼 受益者

経営者の
創業一族

退職金支払いによる一時的な株価下落を行い、同時(例)『 信託が合意等により終了した場合』に相続時精算課税制度を活用して子への生前贈与を行(相続税法基本通達9-13)
（次頁図）

う。
オーナーが議決権を有することで、後継者が若い場合（３）信託の基本スキーム① 自益信託 財産の所有者が自分自身のために、

３．
（２）①の信託の転換機能により信託受益権を収益管理方法を指定して財産を受託者に預ける（成年受益権と元本受益権に分割することによって、以下の事

後見制度に代わる信託として利用）

業承継のケースが可能になる。
受益者

父

長男

父

①株式価値は自分に留めたまま、議決権のみを信頼できる他人に託すことができる。
（自益信託）

賃 料②議決権を信頼できる人に託して、株式価値だけを未成年の後継者に贈与することができる。
（他益信託）①議決権の留保したまま、株式価値のみを後継者に

委託者以外の者が受益者となる信

上述の例で、５億円の貸地を５億円の自社株式と読み

値のみを後継者に譲る（信託で実行する孫への生替えると、５年後の信託終了時に株式価値（元本受益

前贈与）
委託者

受託者

受益者

父

長男

孫

権）
のみの贈与された場合には、評価額が５億円ではなく1.1億円となる。

賃 料

４．
信託の具体的利用（１）株価が低いので、今のうちに息子に株式を贈与し③ 自己信託 他益信託の一種として、委託者が自たいが、株式名義は自分に残したい。

分自身を受託者にする。
（アパート名義を留保しつ

A 株式を信託

受託者

一般
社団法人

株主として
議決権を確保受益権を取得（配当を受け取る権利）にも会社の経営権が維持できる。

親族が保有する株式を、一般社団法人に信託譲渡してもらい、一般社団法人の理事にはその経営者とその家（２）高齢化のためそろそろ賃貸マンション経営は息子族が就任する。信託の目的を株主権の行使とする。受益に任せて家賃収入は孫に贈与したい。
元の所有者

委託者
父

民法上の所有者

受託者
長男
アパートを
信託

権が相続で分散しても、経営者による支配に影響はない。
一般社団法人を利用するメリットとして、受託者が人の税法上の所有者

賃料

場合、新しい受託者の選任が必要であり、見つからない

受益者
孫

場合は１年間で信託契約が強制的に終了 ⇒（贈与税、相続税）

受託者を法人とすることで、相続に伴う受託者交代の手続き

生前贈与することができる。
（自己信託）

託。財産の所有権は委託者に留保しつつ、財産価

19.523）

4.5億

父

委託者
社長

×

＝

時》

率による複利現価率を乗じて計算した金額の合計額④信託財産は受益者の倒産から隔離されていること《設（2,000万係】※

託目的を継続することができる。

受託者

父

信託終了時に【受益権の価額（信託期間30年）】③元本受益権の価額（５）信託の評価（２）信託の有する機能

委託者

収益受益者

税

①自益信託

アパートを
信託

信託期間中は年間2,000万円の給付

信託課税の基本は、受益者を税法上の所有者と扱う。

不動産等の信託財産から生じる収② 他益信託父（４）課税関係であり、分割、一部譲渡も可能

アパートを
信託

受託者
地代 収 入者は自由に受益権を譲渡することが可能①貸地（時価5億円）

委託者

賃 料

アパートを
信託

受益者： 信託の利益を受ける権利を持つ人。受益貸地を30年間信託し、収益受益権は父、元本受益権は子が取得した場合がいらない。
（代表者の交代）
そして持分のない法人であ祖父から孫への生前贈与であり、祖父が認知症となっりオーナーの存在しない一般社団法人を活用することで、ても信託により継続して行うことができる。

オーナーの相続問題を回避することができる。

経営は受託者である息子にして、家賃の管理、修繕、その他、信託を活用すれば、①後妻の生涯にわたる居固定資産税の納税は息子が担当し、孫に責任が及ぶこ住権を確保し、その後不動産は先妻の子に与えたい。②とはない。家賃収入はすべて孫のものになり、孫が不動産

賃料や配当を妻の生涯にわたる生活費に充当し、元本所得を申告する。

は妻の死亡後特定の子に確実に与えたい。③事業承継

３歳の孫に精算課税贈与し、20歳になるまで不動産所のため、事業を承継している長男とその子に確実に与え得を蓄積することも可能。

たい等も可能となる。

18

19

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

特集３
当を収益受益権にすると、10年後の元本受益権が５．
信託セミナーQ&A

ゼロでなるということで相続コンサルが営業していま※セミナー時の質問事項及び白井先生と桐生氏の回答す。今年一般社団法人の極端な節税に対して今回のまとめ

工業地の地価動向

改正が入ったので、今後どうなるかわからないですね。
以上、白井先生のセミナーと著書である『相続・事業Q1 親族が一般社団法人の理事になりたいということは承継業務をクリエイティブにする方法』等を中心としたないのですか。

広報委員会『信託』についての抜粋とそのときの質問事項及び白井A1 もともと経営に携わっていない方々であり、受託者よ富田

浩二

先生と桐生氏の回答です。

りも受益者として配当が得られるメリットを説明する

夕方６時半から約１時間程度のセミナーとそのあとのとよいです。

１．
大阪府の動向３．
工業地

Q1 一般社団法人は報酬を得ることができますか

懇親会で、とても密度の濃い有意義な時間を過ごすこと

A1 信託会社ではないので業として報酬を得ることは業ができました。意識高すぎの家主の方々と専門家の方々

平成29年の大阪は、多くのインバウンド（訪日外国人）日本の製造業は、出産拠点を中国、東南アジア等の世のお話は、私を飛び越え頭上を飛び交っていましたが、で賑わい、店舗やホテル用地の地価は上がった。
また、大界各国に広げており、国際物流の最適化を目指す必要

Q1 その他、
このスキームの注意点を教えてください。

テープを何度も聞いて何とか原稿に取りまとめてみましA1 受託者がなんでもできるのなら、議決権も譲渡したもた。解釈の間違っている部分もあるかと思いますが、何分

阪港開港150年記念事業も行われた。人口は微減傾向がある。工業地は、民間企業が生産拠点とする場合や地のとみなされ贈与税がかかります。民事信託におけ

ご容赦ください。白井先生、桐生さま、ご参加の皆様、大で、世帯数は微増傾向である。総務省が発表した住民

方公共団体、公団、事業団等が主として開発する工業

る受託者の立場は非常に微妙なので、一般社団法

変ありがとうございました。

基本台帳に基づく人口移動報告によると大阪府は３年団地がある。大阪府の事業所（従業者30人以上）数・事連続の転入超過であった。市町村別での転入超過は大業所敷地面積（事業所が使用している敷地の全面積）

阪市が全国第２位、一方転出超過は堺市が全国第２位の推移は以下のとおりである。

法違反となります。

人の定款の目的も信託の目的、内容もきちんと決めておかなければ税務署に否認されてしまう。わからプロフィールにご相談に見えられる方が多いですね。

白井 一馬

めないといけないと思っており、コンサルタントの永江さんと相談中です。

平成

平成

平成

平成

平成

平成

平成

年

年

年

年

年

年

年

年

年

大阪府 事業所数・事業所敷地面積の推移

施設への投資のリターンは高水準の影響により２年連続

事業所数は減少傾向、事業所敷地面積は減少傾向
であるが、近年は増加している。全国でも事業所数、
事業

住宅地
商業地
工業地

10

しいし、税務署のスタンスも確立されていません。た平成

出典：経済産業省（工業統計調査）

15ん。信託法、信託業法、施行規則があるので中々難

年

上昇した。

35000015 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

た地域、
インバウンド（訪日外国人）の影響により５年連続

きりう不動産信託株式会社 代表取締役
リバーサイドハウジング 代表者

平成

的をしっかり見極めないと信託と認めてもらえませ2500

た。商業地は都心部を中心に、繁華性や利便性が優れ

360000年

続対策であって、委託者が借金をするのはNG。
目

優劣等の二極化の影響により４年連続の横ばいであっ上昇した。工業地はネット通販の市場拡大が続く中、
物流

3700002600
平成

なっているとはいえない。それは相続人のための相平成29年大阪府地価調査では、住宅地は利便性の桐生 幸之介

3800002700

年

かもしれませんが、
父親（受託者）からすればために

3900002800

年

娘婿からすれば、資産活用をしてあげているつもり

400000平成

義で銀行でローンを組んでアパートを建てる。
これは２．
大阪府地価調査

4100002900

平成

A1 父親の更地に娘の旦那が受託者となって、父親名れることとなる。

420000

事業所敷地面積
事業所数

3000

平成

税理士、白井税理士事務所所長（主な著作）『 顧問税理士のための相続・事業承継スキー
ム 発想のアイデア60』『立法趣旨で読み解く 組織再編税制・グループ法人税制』(共著)、『「むずかしい税法条文」攻略本』(共著)、『相続税の実務Q&A 小規模宅地等の特例』、『 一般
社団法人 一般財団法人 信託の活用と課税関係』(共著)ほかの信託スキームを考えていますが、目的をはっきり決

4300003100

カジノを含む統合型リゾートや大阪都構想の賛否が問わ
事業所数

Q2 そうなんです。
今不動産管理を目的とした事業承継であった。平成30年は、万国博覧会の誘致が本格化し、事業所敷地面積（１００ ㎡）

ぬままに信託を活用し、否認されてから慌てて弊社

所敷地面積は減少傾向にある。減少している原因としては、円高の影響や安い賃金の労働力を求めて、事業所を0

海外に移転した企業が増加したためと考えられる。近年

ぞれが遺贈となるが信託受益権なので不動産とし-5

では、
アジア諸国の経済発展を背景として豊富な労働力て売却できないし評価できるのかどうか。
ともかく長

-10

期の契約期間となるので、不動産の賃貸管理等が

-15

平均変動率

5

とえば、
受益者を一次受益者、二次受益者、三次受益者…と最高30年間の信託を設定した場合、それ取り入れて、消費地に近いところで生産するという空洞化

平成

平成

平成

平成

平成

平成

平成

平成

平成

平成

平成

平成

平成

平成

平成

できる不動産屋と組むことも重要ではないでしょうと大きな所得格差を背景として、国際的な労働力移動をが強く、生産拠点の海外移転で工業地の不動産価格は

年

年

年

年

年

大阪府地価調査用途別平均変動率

年

年

年

年

年

年

年

（まつだかよこ・㈲春日不動産鑑定事務所）

A2 最近発展途上国の高利回りの債権を買ってその配年か。遺留分減殺請求についても問題があります。

年

年

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

低迷することとなった。
しかし、物流施設への転用で工業

出典：国土交通省

地は大きな転機を迎えることとなった。本来、工業団地は

20

21

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

工場や物流施設として自己の業務用目的のために購入

3万㎡以上
10万㎡未満6%するが、不動産活用の投資用目的のために関東圏、関10万㎡以上
2%
500㎡
未満
8%

西圏、中部圏等の工業団地を物流開発事業者が購入することとなった。
また、工業団地ではなく民間の大規模価は上昇することとなった。
しかし、工場跡地は土壌汚染の問題により多額の費用等のリスクが発生する可能性が5000㎡以上
1万㎡未満
17%

ある。
インバウンド（訪日外国人）の活況や入港費用の免除に

1000㎡以上
3000㎡未満
30%

-2
-4

-2.8
-4.6

-4.9

-6
-8

-2.1

-5.1

-1

-3.0
-4.3

-0.8

0.0

-2.3

-3.7

出典：国土交通省

出典：国土交通省

工業地（内陸部）
地価調査基準地変動率

工業地
（臨海部）
地価調査基準地変動率

面積は右記のとおりである。
海部と比較すれば高い地価や人材確保の課題がある。
大阪府の地理的条件に関連した立地区分である臨海部と内陸部に位置する地価調査基準地、工業地の地

大都市圏に集中する物流施設が工業地の地価を上

価動向の推移は以下のとおりである。

昇させることとなったが、関西においては、高速交通網等

臨海部と内陸部の地価調査基準地変動率を比較すの整備に伴い内陸部で物流施設が増加しているが、臨

年

平成
29

年

平成
28

年

平成
27

年

平成
26

年

平成
25

年

平成
24

年

平成
23

平成28年経済センサスによると大阪府の事業所敷地

４．
工業地の地価動向

0.0

-0.8

22

年

29

0.0

平成

28

-5.6

-6

年

平成

27

年

平成

26

年

平成

25

年

平成

24

年

平成

23

年

22

-1.1

-2.0

-2

-4

-0.5

-0.8

-3

平成

データセンターが注目されつつある。

0.0

-0.7

1.3

堺美原（府）9-1
八尾（府）9-1-5

年

大阪府 事業所敷地面積0

平成

設が価格高騰のため、安定した賃料収入が見込める

0.7

-8.9

-10

出典：総務省・経済産業省（平成28年経済センサス）

0.0

1

-4.5

年

ある。不動産投資信託（REIT）では、オフィスや物流施

-1.4

-0.4

2.1

平成

3000㎡以上
5000㎡未満14%より大阪港（大阪市）のクルーズ船寄港数は増加傾向に

0

1.9

変動率

工場跡地にも物流施設への開発が波及し、工業地の地

此花（府）9-1
堺西（府）9-12500㎡以上1000㎡未満
9%
変動率

1万㎡以上
3万㎡未満
14%

2

4

【臨海部】
基準地番号

此花
（府）
9-1

基準地番号

堺西
（府）
9-1

所在及び地番大阪府大阪市此花区常吉2丁目
2番23

所在及び地番大阪府堺市西区築港新町3丁
27番10

住居表示

常吉2-3-3

住居表示－

交通施設、距離ＪＲ「安治川口」駅、3.8ｋｍ

交通施設、距離

南海「石津川」駅、4ｋｍ

地積

1,135㎡

地積

11,547㎡

形状（間口：奥行）（1.0：1.2）形状（間口：奥行）（1.5：1.0）前面道路

南15ｍ道路前面道路

西22ｍ市道

法令上の制限工専（60％、200%）

法令上の制限工専（60％、200%）

利用区分、構造

建物などの敷地、S（鉄骨造）
1F

利用区分、構造

建物などの敷地、S
（鉄骨造）
3F

此花
（府）
9-1

堺西
（府）
9-1

22

23

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

特集３

現在の地価上昇と前回のバブルとの差異はあるか

【内陸部】
基準地番号

堺美原
（府）
9-1

基準地番号

八尾
（府）
9-1

所在及び地番大阪府堺市美原区木材通4丁目1224番
29

所在及び地番大阪府八尾市老原7丁目77番1外

住居表示

木材通4-13-11

住居表示

－

交通施設、距離

近鉄「富田林」駅、2.8ｋｍ

交通施設、距離

ＪＲ「八尾」駅、1.9ｋｍ

地積

2,650㎡

地積

4,547㎡形状（間口：奥行）（1.0：1.0）形状（間口：奥行）（1.0：2.0）

前面道路

北東11.5ｍ道路

前面道路

南8.3ｍ市道

法令上の制限工専（60％、200%）

法令上の制限工業（60％、200%）
準防火

利用区分、構造

建物などの敷地、S（鉄骨造）
4F

利用区分、構造

建物などの敷地、S
（鉄骨造）
3F

広報委員会

た。
「成長の善循環」構造とは、キャッチアップ効果・外

現在時点で大阪市都心部での地価上昇がみられる。

国からの援助技術導入の効果・日本人の勤勉さ等で経まず、関連する記事の抜粋をみよう。

済が成長する。経済が成長すると所得が増える。
しか――12年連続で基準地価最高地点となった東京都

し、所得が増えてもすぐには消費は増えない。代わりに

中央区銀座２丁目の「明治屋銀座ビル」は１平方メート

貯蓄が増え貯蓄率も向上。貯蓄が増えると投資に回る。

ル当たり3,890万円と、バブル期に付けた最高額を更新。

投資が増えると、新しい工場や商店ができ、経済活動は

商業エリアとしての好立地に加え、最近の大型再開発も活発となり経済が成長する。
これを、「成長の善循環」構

地価を押し上げた。

造という。
こうして経済はいったん成長軌道に乗ると次々と成長が続く。
60年代になると、さらに経済成長率が上がり、年10％舗需要が旺盛で、賃料上昇が続く。今年４月には松坂屋銀座店跡地に複合商業施設「GINZA

強の成長が10年余りも続いた。
こうして、20年間で日本SIX（ギン

経済の実質的な生産力が約８倍にもなった。

ザシックス）」が開業し、周辺でも「東急プラザ銀座」が昨年３月に開業するなど、街全体の集客力も高まっている。

なぜ戦後の日本はそんなことができたのだろうか。

明治屋銀座ビルは昭和59年から調査対象となり平成

それは、日本経済が「成長の善循環」を繰り返す中で、阻害する障壁（天井）にぶつからなかったからだ。

２、３年には過去最高額の3,800万円を記録。バブル崩
八尾
（府）
9-1

理由１は、第二次世界大戦後は世界的に経済が成壊後は大手町や丸の内のビジネス街に一時、首位の座を明け渡したが18年にトップへ返り咲いた。以下略。―

長した時期だったこと。

と、前回のバブル期に付けた価格を越えている。
ると、①臨海部、内陸部の変動率はともに下落傾向から

バス停留所があるが、平日は前面道路沿いに多くの自動回復基調にある。②近年、臨海部の変動率は上昇傾向

車が駐車されていた。
「モノの流れ」を意味する物流におにあるが、内陸部の変動率はほぼ横ばい傾向にある。

いて要となるのはトラック輸送であるが、近年ドライバー不工業地の交通・接近条件は、最寄り駅への接近条件

足という問題が生じており、今後は無人機（ドローン）の導以外に主たる輸送手段に応じた交通施設までの距離等

入が工業地の地価動向にどのような影響を与えることににも留意する必要がある。大阪府は、港湾、空港、高速交なるのでしょうか。

通網等が充実しているが、各基準地の価格水準が異な

経済産業省が発表した平成28年工場立地動向調査

るため、費用の経済性等の側面から画一的な分析は困によると、大阪府の立地件数は15件（新設14件、増設１難である。上記①の理由としては、臨海部、内陸部の工件）で、平成27年の９件より増加した。新設のうち内陸は業地周辺に用地需要が増加したため、変動率が回復基

11件、準臨海は１件、臨海は２件、増設は臨海のみ１件で調となったと予測する。上記②の理由としては、津波や液あった。
また、大阪府の移転立地企業の移転元・移転先状化のリスクが少ない内陸部の工業地周辺より臨海部
工業地周辺の方がよりインバウンド（訪日外国人）による周治

続け、日本経済には「成長の善循環」構造ができ上がっ

1.始めに

銀座地区は訪日外国人旅行者の増加を見込んだ店

堺美原
（府）
9-1

田村

労働力は増え技術の進歩も速かった。テレビ、航空

では、前回のバブルと現時点での価格上昇の性質は機、電子機器などが進歩した。アメリカもヨーロッパも成同じなのだろうか。
そこに違いはないだろうか。

長した、ゆえに日本は輸出を伸ばし外資を得て成長がで

日本の戦後からの経済成長の中で派生した現象だと

きた。

思える。
その現象をどう捉えるべきか探ってみよう。

理由２は経済政策の進歩である。国際通貨制度であるGATT・IMF体制がつくられた。この世界の経済政

2.日本の戦後の経済成長の過程を辿り、バブル期までをみる

策がよかったことで世界的に経済成長が続いた。
また、注目すべきは「資源」だ。第二次大戦後は資源

堺屋太一氏の「日本の盛衰」という本を参考として、が豊富だった。中東で大油田が発見され価格が下がっ

戦後からの変遷をみてみよう。

た。中東油田の発見は、「エネルギーの流体化革命」を

日本の戦後体制は1955年頃に確立し日本の経済は引き起こした。

復興から成長の軌道に乗った。

次の問題は労働力である。戦後の日本は、労働力の戦後の成長の始まりは「キャッチアップ（追いつき）効

天井も非常に高かった。

果」であった。

第一に、軍隊の解散と植民地の放棄。第二に、農村

地域別 移転件数は18件であるが、他の都道府県への「追いつき効果」とは、国内で「高水準のソフトウェア」

から若者が都会に出て来た。第三に、1960年代後半かに戦争で破壊された「ハードウェアが追いつく効果」だ。

ら、団塊の世代が高校や大学を卒業して会社に勤め出移転は９件であり、全国第１位の多さであった。

戦争で破壊されたのは、工場や住宅、鉄道だ。他方、
日した。一方、農業や家事の機械化・省力化が進んだ。

間接的な波及効果が強く作用したのではないかと予測（とみた こうじ・(同)富田不動産鑑定）する。
なお、工業団地に存する地価調査基準地は最寄りに

本人は読み書き計算ができる。そこで敗戦後の日本で、こうして、経済に成長の善循環があり、資本と資源とハードウェアさえ追加すれば、豊富にソフトウェアが使え

労働力の供給が拡大することで、次の問題は需要であた。
だから日本経済は急速に成長した。

る。戦後の日本では、消費者に欲しいと思わせるものが1950年代の10年の間、キャッチアップ効果で成長を増え続けた。

24

25

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

特集３
1950年代は、「三種の神器」といわれた白黒テレビと建物価格の精緻化についてる需要を抑制した。

電気冷蔵庫と電気洗濯機。1960年代末になると、これがこうして、お金が剰っているがそれを使う投資対象は「三Ｃ」に引き継がれる。
カラーテレビ、
クーラー、マイカー少ない。余剰のお金が投機に向った。

だ。1970年代になると、マイホームがブームになった。

80年代の日本では、
それが土地と株に流れた。
ために50年代・60年代、住宅は貧弱で企業の寮や社宅に土地と株が値上がりした。
これがバブル景気である。

住んだ。団地に住んで三Ｃを揃えるのが願いであった。
す。
また分譲マンションもでき出した。東京や大阪では住

3.ここ数年での土地価格の上昇について宅地域が拡がり、鉄道網の拡張と道路建設が重大問題

今の地価上昇に貢献しているのは、
訪日外国人たちだ。

となり出した。

少し、訪日外国人の人数の推移をみてみよう。

70年代になると、郊外に一戸建てを持つのが流行り出

それでも「土地」は日本経済の深刻な「天井」には2012年： 8,358千人

広報委員会

山口

知彦

平成29年７月31日に、公益社団法人大阪府不動産鑑といった事に関心があるというお話がありました。不動産

定士協会（以下、鑑定士協会とします）と公益社団法人の経済価値に関しては不動産鑑定士の専門領域です

大阪府建築士会（以下、建築士会とします）との間で、相ので、それをお話しすることは、不動産鑑定士の本分です。

なっていなかった。
しかし、70年代に入ると、新しいに天2013年：10,363千人（24％増）

井が現われた。それが土地・環境・世界的石油供給の2014年：13,413千人（29.4％増）

限界である。

2015年：19,737千人（47.1％増）

互協力に関する基本合意が成立しました。広報委員会

2016年：24,039千人（21.8％増）

では、これを受けて、建築士会と、より具体的にどのようなそれで、相互に知見を広め理解が深められればそこか連携を深めていけるのか、話し合いを進めてまいりましら何か新しいものが生み出され、社会貢献につながってた。その中で、当委員会として、まず、建物に関する基本いけるのでないか、そんな気がしてまいります。今回の合的なことを教えてもらえないかと建築士会に要望し、これ意が有意義なものになるようにしていきたい、
そう感じていに対して、快く引き受けていただき、
平成29年11月24日に、ます。

1970年代前半は、日本経済が高度成長経済から成熟経済に移る転換期でもあった。そして、世界で近代工2017年：28,690千人（19.3％増）

業社会が頂点を極めた時期でもあった。

とここ５年間の推移をみても、
毎年20％程度の伸び率だ。

1970年代に日本は工業化を進め、80年代には完璧な

この外国人の購買による効果で客単価が上がり、店

近代工業社会をつくり上げた。

舗の賃料負担力が上がり、賃料値上げが容易なようだ。

ところが、アメリカ・イギリスでは規格大量生産型の産

また、大阪ではホテルの客室数が不足し、200室前後の業が衰えかけており、
日本は規格大量生産型の産業と大型ホテルの建築計画が持ち上がり、開発用地不足が広報委員を対象に、当協会会議室で研修会が開催され社会体制を強化していた。結果、80年代に自動車や電

地価の押し上げの要因になっている。

ました。
テーマは、
「戸建住宅の工法と材質」で、講師は、

気機械、光学機器といった規格大量生産品では、
日本

地方都市での外国人観光客効果をみると別荘需要は世界最高の生産力と競争力を誇るようになった。

で盛り上がっているのは、北海道のニセコ。外国人仕様

加えて80年代に入ると、石油価格が値下がりし、
日本のコンドミニアムが建設されているほか、19年にはパーの交易条件は改善し貿易収支は大きな黒字になり出し

ク・ハイアット・ホテルも開業する予定だ。
また、北海道のた。
日本円の為替レートは上がった。

リゾート地では、外資系ホテルが進出し、オーストラリア人

ここからは、あくまで、個人的な思いで恐縮ですが、お昇設計室の一級建築士昇勇先生です。昇先生は、建築

読みいただけたらと思います。

士会で理事を務められており、当会の社会貢献委員会の不動産鑑定評価基準第７章の冒頭に「不動産の鑑定

インスペクション部会・ヘリテージ部会に所属されておられ評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益方式のます。

三方式がある」として、要説不動産鑑定評価基準の第７1971年までの固定レートでは１ドル360円だったが、72だけではなく、
シンガポールや香港、欧米からの観光客が研修会では、戸建住宅の工法である、在来軸組工法、

章には、
「一般に、
人が物の価値を判定する場合には、年に変動制になり大幅上昇を繰り返し、95年４月には一増えている。
タイなど東南アジア諸国からの観光客にとっ時80円を超えた。この円高でも、日本の輸出は増え続ては、「生まれて初めて雪を見られる」と北海道は人気だ。

２×４工法、鉄骨造等について、
また、建物の各部位の建ａ.それにどれほどの費用が投じられたものであるかけ、貿易黒字は膨らんだのだから、日本の国際競争力の東京都心などは億ションが売れていて、マンション価

築材料について、写真やイラスト等を交え、年代ごとにどb.それがどれほどの値段で市場で取引されているも向上は猛烈だった。
日本の企業の売上げは伸び、金融格は高騰している。

のように変わってきているのか、
とても分かりやすく、詳細のであるかに説明していただきました。特に、公益社団法人日本不動c.それを利用することによってどれほどの収益（便益）

機関の資金量は拡大した。結果、日本経済には、金剰り

20年の東京五輪を控え、東京を中心に、不動産投資現象が生じた。
それがバブル景気を生むことになる。

が活発化しそうな材料は揃っている。外国人投資家に

産鑑定士協会連合会が開発したJAREA-HAS（既存

パブルには３つの原因があったと言われる。

とっても、金融緩和で金利が低く、五輪というイベントの住宅建物積算価格査定システム）に則った形で、直接建という三つの点を考慮しているのが通例であろう」とし

第１は、資金の過剰、
つまり金剰りである。

ある日本は、投資しやすい国と言えるようだ。

築に携わる専門家の立場から教えていただけたことはとて、これを「価格の三面性」
としています。そして、a.の考4.まとめても有意義なことで、目から鱗が落ちる思いというのはまさ

え方に基づいたものが原価方式、b.の考え方に基づいたにこのことだと実感しました。

ものが比較方式、c.の考え方に基づいたものが収益方式

日本政府も金融緩和措置を採り、企業にも投資を促し
様々な施策も行った。結果として金融緩和だけが進み過ぎ、金剩り状態になった。

戦後の日本の経済成長を概括的に捉えてみると、前

今後は、当委員会としては、戸建住宅だけではなく、大として、これらの鑑定評価の三方式は、「一つの価格をそえられ、この度の地価上昇は、「日本文化の発信力」
とい規模建築物についても対象を広げ、さらには、建物の見

れぞれ別の側面から接近するものであり、相互に補完しうものに支えられているのではあるまいか。別の言葉で学会を開催したりして、建物に関する知見を広げていき

あい同一の価格を指向するものであって、対象不動産のたいと考えています。そして、最終的には、
この試みの成属する市場の特性等に応じて説得力には軽重が生じる

果は鑑定士協会の会員全体にも広げていければと考え場合があるものの、基本的には併用すべきものであり、理ています。

論的には一致すべきものである」
としています。

第２は、楽観的な予測が横行したこと。過剰な需要予回のバブルというものが「日本の工業力」というものに支測で甘い建設計画が実行された。
リゾート開発でも、高速道路や空港・漁港の公共事業でも起こった。
第３に本当の投資対象は減っていた。70年代で発電

いえば、「もの」から「こころ」へという変化であったので所や大型製鉄所、石油コンビナート等、重厚長大産業が得られるものであるはないか。

の設備が新設された。80年代では、技術の方向が多様

前回のバブルから約30年を経過した時点での「地価化、省資源化となり重厚長大産業は頭打ちになった。
ま上昇」は、単純に前回の繰り返しということではなさそう

た需要が主観的満足に変わり流通の軽量化も進んだ。

だ。

結果、産業投資の規模は小さくなり、資金・土地に対す（たむら しゅうじ・㈲タムラ不動産鑑定）

一方、会合の中で、建築士会としても、鑑定士協会に対

ここまでは教科書に書いているとおりですが、不動産して、不動産の価値というものはどのようにして決まるのかの経済価値に関していえば、建築士にアドバイスしていた26

27

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

「鑑定塾」開講中！
法務委員会

担当副会長

赤澤

禎信

それどころか、提出してホッとしたはずの書類にまた質１.訴訟鑑定に思うこと

問が投げかけられるのですから、先に述べたように、
アフ

１）訴訟鑑定それ自身が持つ独自の困難性

ターフォローが完全に終わったと認められるまで気を抜けないことにもなっています。

私たち不動産鑑定士の重要な仕事分野の一つに訴訟鑑定があります。主に地代や家賃の改定に際して、客観的な落としどころを模索する業務になりますが、実はこ

2）悩みに拍車をかける不動産鑑定評価基準の改正の仕事には、一筋縄ではいかない多くの問題を、案件そこのように、
ただでさえ独特の難しさを有する訴訟鑑定に、さらに近年の鑑定評価基準の改正が、それに拍車をのものに含んでいることが殆どです。

かけるように問題をより深いものにしています。

どんなにシンプルな物件で、しかも一時点の継続賃料

だけるのは、aの原価方式による手法（原価法）の中の再て、判定していかなればなりません。

の改定でも、そこには鑑定作業に当たって結論を左右し問題点は色々あろうかと思いますが、中でも特筆すべ

かねないような、事件の経緯そのものから来る重要な判きは「三つないしは四つの試算賃料の平仄を合わす」と断を下さなければならない場面に出くわすことがむしろ普いう考え方です。
ここで天下の「基準」に正面切って異を通です。

唱えるのも何なのですが、ちょっと理解に苦しむこの規定

しかもこれが、両者の主張が相反する訴訟という土俵は即刻抹消すべきではないかと思いますし、
これこそ訴調達原価（注）までであり、それ以外のbの比較方式によ

個人的には、
まだまだ現場で建物を見る経験を増やし上で議論される題材となるわけですから、その困難な判

訟鑑定の難しさを、さらに無用に極める要因にしてしまっる取引事例比較法、cの収益方式による収益還元法、
さらていかなければならないなあと感じています。建築士会と断を適切にかつ合理的に、しかも迅速に処理していく必

たような気がしてなりません。

には、原価法の減価修正（減価額を求める方法）は、不の交流の中で知識や経験を深め、それが、立地条件（建要があります。

動産鑑定士が判定するものです。

物は、その下の土地なくして成り立ちませんので）や、需

ただ、三方式による価格は理論的には一致すべきもの

要者のニーズ、周辺環境との適合性、敷地との適応性等ですが、実際に実務では乖離することが通常です。そしと絡んで、建物の経済価値はどのように決まっていくのか、て、不動産市場において重視されるのは、bの比較方式

より建物積算価格を精緻なものにしていかなければならによる価格、cの収益方式による価格といって良いかと思ないと思います。

います。

訴訟鑑定の基準改正なので、
やはり何百件とそれをこそういった観点から、この訴訟鑑定に当たっては、他のなし、かつ各方面からその成果に対する安定した評価を範疇の鑑定評価を行うより以上の経験やスキルが要求さ得ている委員を構成してこれにあたっているはずでしょう

れますし、一旦提出した鑑定評価書に対するフォローもから、それにしてはあまり出来の良い内容と、お世辞にも厭わず十分行っていくための忍耐や誠実さも必須になり言えないのが残念でなりません。

ます。

しかし、だからといって、原価方式を蔑ろにしていいわ（注）再調達原価とは、対象不動産を新規に調達するけではありません。
これからは、住宅を購入する際に、インことを想定した場合において必要とされる適正なスペクション（住宅診断）
を行うようになっていく時代です。

原価の総額をいいます。

これから、原価方式が重視されていくのかと思います。
そ（やまぐち ともひこ・やまぐち不動産かん定）

うなると、建物の劣化状況、改修すべき場所を見極めて、それが市場価値として、或いは、収益価値として、
どれぐ

３）三種類の書類が新たな混乱を招く「訴訟鑑定を抱えている間のストレス感はハンパないで訴訟鑑定を取り巻くこのような状況の中で、一つの事す。提出するとホッとします。」という不動産鑑定士の声が普通に聞かれるほど、この分件について、ただ一義的な鑑定評価の場面があるだけ

野の仕事をそつなくこなすにはそれなりの「覚悟」が必要ではなく、そこには裁判所が依頼する公的鑑定（裁判所と言っても過言ではありません。

鑑定）と、原告側が独自に私的に依頼して事件の準備書

らいの経済価値になるのかを、減価修正を適切に行っ28

29

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

面として添付する私的鑑定、さらしか言わない塾頭の、歯に同じく、正反対の立場の被告側に衣着せぬ解説は、建前の私的鑑定、の三種類の鑑定評論が入っていない分、分価書が提出される可能性があるこ

かりやすかったのではなとになります。

いかと個人的には思っています。

実際の現場でもこのような形になるケースが多く見受けられます

塾 頭 の パ ー ソ ナリ

が、
特に原告、
被告両者が添付すティーが影響したのか、る鑑定評価書には、
お互い相容れテーマが会員の皆さんのうる余地すら微塵もない場合が多琴線に触れたのかよく分

いように感じられます。

かりませんが、一回目は鑑定協会の大会議室がもちろんそれぞれの主張を可能な限り汲んで作成したとしても、それが合理的に説明ので• 鑑定塾１回目

ほぼ満員になる盛況となきる書類であれば問題はないでしょう。でも天と地ほどか

テーマ：訴訟鑑定の基礎知識など

り、さらに二回目に至っては自前の会議室ではキャパオー

け離れた結論を導く書類同士が、どちらも正しいものの見

開催日：平成29年11月２日（午後５時～７時）

バーで、外部の貸会議室を借りて開催せざるを得ない経方だとはちょっと考えづらいのも確かです。

参加数：約40名

緯となりました。

マの予定は次の通りとなっています。

れほど多くの会員の皆さんが足を運ばれるという事実は、•３回目鑑定塾テーマ：損失補償と鑑定• 鑑定塾２回目

この業界がまだまだ捨てたものではないという、大いなる•４回目鑑定塾テーマ：固定資産評価事務と鑑定

テーマ：訴訟鑑定領域における私的鑑定のあり方と、著し証拠となったような気がしてなりません。

•５回目鑑定塾テーマ：地価公示制度と鑑定所：（公社）大阪府不動産鑑定士協会

大会議室

んはもうこのような私的鑑定はほとんどまともに読んでいな
いとも聞くところです。
かと言って、双方のどちらにも偏らぬはずの裁判所鑑

ちなみに話ついでに、次回以降の「鑑定塾」開催テー

それにしても、このような堅苦しいテーマの研修会に、
こ場

そういったことが頻繁に起こるので、事件担当の判事さ３.今後の「鑑定塾」予定

く低廉な賃料

定も、合理的に説明しえていない場合も多いようで、
この

年末の、それでなくてもクソ忙しい時期に、このテーマ（なお２回目については申込時に定員オーバーでお断り

訴訟鑑定を取り巻く現場はもう相当の混乱が起こってい開催日：平成29年12月12日（午後５時～７時）

でお集まりになるような会員がこれほど存在するということ

した会員数も多いため、再度同一テーマで開催する予定

るのが現実ではないでしょうか。

参加数：約60名

は、業界にとって明るい材料以外の何物でもないと思いまがあるそうです。）

場す。担当副会長として、非常に頼もしく感じた次第です。

これらいずれも実務に携わっている不動産鑑定士にはでも同時にその反面、せっかく参加したにもかかわら関心の深いテーマだと思います。
ですが会員の皆さんの２.時期を得た「鑑定塾」

所：北浜ビジネス会館

総意、
ご賛同なくしては実現できません。

このように訴訟鑑定に従事する一人一人の不動産鑑

塾頭は公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会理ず、質問やご意見などが出てくるわけでもなく、皆さん静定士が問題や疑問点を抱える中、今回の「鑑定塾」の事・法務委員長の五島輝美氏、副塾頭に同委員会副委

かに集まって、静かに聞いて、
そして静かに帰られるところ

どうか趣旨をご理解いただき、その上で訴訟鑑定に勝

テーマは時期を得て、会員の好評裏に開催されて来てい員長の碓井敬三氏が当たっています。

は、日本人の美徳なのか、少し違和感を覚えたこともまたるとも劣らないたくさんの研修ご参加者をお待ちしていま

事実です。

す。

るようです。
この原稿を書いている2018年１月現在、すで一回目は塾頭、副塾頭による質問・対話形式で進めらに開催された二回分のテーマなどを列挙すると次のとおれ、二回目は同委員の杉若浩孝氏、大谷諭司氏の二人りとなります。

を加えた四人での対話形式で行われています。
内容はもちろん、先述した訴訟鑑定の様々な問題点について具体的な事例を交えて説明していくもので、本音（あかざわ よしのぶ・㈱赤澤総合計画鑑定）

またの機会には積極的にご質問いただき、また議論していただきたいと思っています。
もう少し余裕をもって質問タイムなどを取っていただくよう、
塾頭他講師陣にもお願いしておきます。

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鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

独立開業しました

平成29年度「リーマンショックが好機に」

土地月間記念講演会
広報委員会

田村

周治

佐藤不動産鑑定士事務所

ニュースの裏側から“キーワード”で日本の今後を読む

要祐

今年は、
237名の参加者となり、高岡氏の人気の高さを実施：平成29年10月₅日

実感させられました。

会場：朝日生命ホール

講演の内容は、多岐に渡っていたのですが、商売の話としていくつかの都市名等を挙げて、どのように工夫して

平成29年10月５日に朝日生命ホールで開催いたしまし

いるかの説明をされました。

た平成29年度土地月間記念講演会の報告をさせて頂き

福岡市では、
地元の大学及び鉄道会社を巻き込んで、ます。

若者を集め、賃金を抑制しつつ仕事を集中させるという

冒頭、近畿不動産鑑定士協会連合会

佐藤

西川和孝会

話。
また、徳島市の近郊にある藍住町では徳島市へ働き長の挨拶から始まった平成29年度土地月間記念講演にいく夫婦の子どもたちを老人達が預かって面倒をみるは、昨年に引き続き、国土交通省地価公示鑑定委員・兵ことで、人口を増やしている。

■開業事務所2017年９月に株式会社谷澤総合鑑定所を退職し、10月に独立開業しました佐藤要祐と申します。2010年に試

事務所は大阪市北区西天満５丁目、地下鉄南森町駅

験合格し、その後、不動産鑑定事務所２社で合計約７年

から徒歩約３分の場所に構えました。古いビルですが、目間お世話になり、独立する運びとなりました。
この場を借りの前に西天満公園があり、角部屋で日当たりも良く大変て、今までお世話になった多くの方々に感謝すると共に、気に入っております。南森町駅からは東西南北どこにで独立開業のご挨拶をさせて頂きます。

も行きやすい場所で、周りには弁護士、税理士等の士業■独立の経緯の事務所が多く、営業先にも困らない立地なのでこの場所に決めました。

庫県代表幹事である多田敏章氏による基調報告「近畿あるショッピングセンターでは、老人達のためにセンター

大学卒業後、不動産賃貸仲介・売買仲介の営業などの不動産に関する新しい動きについて」が実施されまし

内に、雀荘とかカラオケを作ったと。
そのセンターに行政がの不動産業務に従事し、充実した日々を送っていました

た。

老人達をつれていく仕組みとすると老人達はショッピング

が、2008年のリーマンショックで当時勤めていた会社が倒開業してまず実感したのが、事務作業に意外と時間をセンター内で買い物をする。
それが結構、高額になるのだ

産するという事態に巻き込まれました。当時の上司が再取られることでした。慣れないことに時間を取られていまという。

就職に時間がかかっていたのを目の当たりにし、将来解すが、自分なりの附属資料の作成、製本などを楽しんでお雇や会社倒産に遭遇したら大変なことになると考え、会ります。

今年の記念講演会は、読売テレビ放送の高岡達之氏をお迎えして、「ニュースの裏側から“キーワード”で日本を読む」と題し、いま、日本で発生している様々な出来事を最後に、「教養をもってほしい」「提案を考えていかなけ

中心にお話頂きました。

ればならない」という言葉でまとめられました。

■独立開業して社に頼らない生き方を目指す必要があると痛感しました。

最近では営業の大変さと楽しさを体感しております。勤高岡氏は、
読売テレビ放送に入社され、カンボジア・プノ

それは、こちら側が幅広い知識をもち、能動的に提案しこれを機に、
より専門性の高い資格を持って独立開業すめていた時は会社の仕事をこなすことが中心でしたが、ンペン支局や、
フィリピン・マニラ支局長、神戸支局長などていく姿勢をとらなければ、「なにも動かないのだ」というこることが将来の自分を守る方法だと考え、不動産鑑定業

今では新しい見込み客に出会うために様々な場所に足を歴任され、現在は報道局解説委員としてご活躍されてとだろうと筆者には思えました。

界に入りました。

を運び、仕事の受注に繋げると言う今までにない業務に

います。

高岡さん、
貴重なお話を誠にありがとうございました。

新鮮さと大変さを感じています。すぐには仕事に結びつき

現在は、
読売テレビ
「かんさい情報ネットten！」のニューませんが、一歩一歩実績を積み上げるべく日々悩み続け（たむら しゅうじ・㈲タムラ不動産鑑定）

ス解説でもおなじみです。

ています。
最後になりましたが、開業に当たっていろいろと相談にのって頂いた先輩方、多くの方を紹介頂いた先輩方や友人に感謝を申し上げます。開業してから改めて多くの方に支えられていることを実感しました。
これからは応援してくださる皆様の期待に応え、少しでも恩返しが出来るよう日々努力していきたいと思います。今後ともご指導ご鞭撻の程宜しくお願い致します。

多田 敏章 氏（さとう ようすけ・佐藤不動産鑑定士事務所）

高岡 達之 氏32

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鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

独立開業しました

独立開業しました「大阪での新たな挑戦」㈱エミアス鑑定小路

再スタートを楽しんでいきます。

恵介

高麗橋不動産鑑定蔡［開業までの経緯］

成浩

平成29年10月に大阪府協会に入会いたしました株式調査を楽しむことができました。北海道ではありえないよう

会社エミアス鑑定の小路恵介と申します。
この場をお借りな狭い道を車で走っていると大阪に来たんだということを

平成29年６月に独立開業いたしました、高麗橋不動産

しまして、皆さまにご挨拶させていただきたいと思います。

実感し、運転技術も以前に比べ上がったような気がして鑑定、蔡（ちぇ）成浩（そんほ）です。大学卒業後、1999年【開業の経緯】

います。仕事を通じて、相続案件に限らず会計事務所のに旧二次試験に合格するも、長らく三次試験を受験せず

顧問先である個人・法人の方と不動産の関わりというも合格せずが続き、結果として新旧両制度の実務修習を

自身と事務所の成長を目指しつつ、鑑定評価に業務をのがけっこうあるんだということを感じるようになりました。

受講する等、補が取れるまで長きを要しました。森井総合

限定せず、不動産に関わる多くの業務にも積極的に取り不動産鑑定士として関わっていくことで、お客様へのサ

鑑定、みずほ信託銀行、
シードタウンマネジメントを経て、組んでいければと思っております。

ポートができる部分を広げていくことができるのではない

今回独立致しました。

私は、今では旭山動物園で有名になった北海道旭川市出身です。北国出身の私が大阪で開業するに至った
きっかけは、４年前に縁あって大阪の会計事務所に転職したことからでした。その事務所は相続税の申告を多く

かと考え、
この度、
開業することにいたしました。

行っていることもあり、私は相続税の財産評価業務を主【今後について】に担当していました。それまで東京、北海道で不動産鑑なり、この流れを継続的なものにしつつ、さらに業務の拡大を目指し、
様々な会合や交流会等に参加しております。

［今後の展望］

慌てず焦らず、
しかし積極的に迅速に、の姿勢で、業務も日々の生活も頑張っていこうと思っております。

事務所の命名にあたっては、名字をつけることも考えましたが、金、李、朴といった日本でも知れた名字ではなく、［最後に］定事務所に勤めていたのですが、鑑定評価と相続税のまだスタートラインに立ったばかりで１つひとつがこれか

蔡を「ちぇ」と読まれないことはもちろん、
「さい」
と読まれる

財産評価の違いにはじめは馴染めない部分もありましらですが、楽しみながら挑戦していきたいと思っています。

ことも少なく、葵の「あおい」と間違われることも多かったの

実務修習の研修やその後、開業に至るまで多くの方々た。
ただ、１件の相続で10か所以上の土地が評価対象と私は、２年間、青年海外協力隊として津波被災地の復興

で、いっそのこと葵不動産鑑定にしようかとも思いましたのご支援をいただき大変感謝しております。今後も、支援なる場合も多く、初めて訪れる土地はとても新鮮で、現地支援でスリランカに派遣されていました。
そのときに培ったが、大阪で開業し京都感が出てしまってもややこしくなるいただいた先輩、友人たちへの感謝の気持ちを忘れず

フットワークの軽さを活かして、これからもいろんなので見送ることにしました。結局、最初の勤務地が北浜でに日々精進していくつもりです。
みなさまどうぞよろしくお願ところに足を伸ばし、様々なことに取り組みたいとあったこと、
地名の由来等に縁を感じて、高麗橋の地名をいいたします。

思っています。大阪は食べ物がおいしく、人情深

事務所名に採用することとしました。

（ちぇ そんほ・高麗橋不動産鑑定）

い方も多く、
今後の出会いがとても楽しみです。
最後になりましたが、これまで支えていただいた［開業してみて］

方々への感謝の気持ちを忘れずに、社会の発展

継続的な仕事なし継続的な顧客なしで独立したので、に貢献できるよう努めていく所存です。今後ともごすぐにとりかかれる鑑定評価業務もなく、開業当初は随分

指導、
ご鞭撻のほどよろしくお願い申し上げます。

と時間が余ってしまい、
ギターを習ってみたり、岡山駅まで
自転車で往復してみたり、暇ゆえの自由を味わっていまし（こみち けいすけ・㈱エミアス鑑定）た。現在は少しずつではありますが、仕事をいただくように

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鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

第16回

三師の恩

第16回

茶屋」
（現在は別の場所）などの有名店が境内に屋台を構え、当時人気があったボヤキ漫才の元祖・都家文雄や～その言葉から～講釈師の二代目旭堂南陵、若手であった笑福亭福郎(後の森乃福郎)、失念したが操り人形師も出演、晩年画家となった曽呂利の絵画作品が庫裏の廊下に並べられ（公社）大阪府不動産鑑定士協会

事務局 谷口 孝太郎

るなど、当時の上方落語協会（先代林家染丸会長）
が主催して開かれた一味違うイベントに多くの芸術家（日本画

70の齢を迎える年になると、人生の終盤であることを師・菅楯彦氏、片岡仁左衛門など）や関係者（桂南天師

ヒシヒシと感じる。

～手妻の手ほどきを受けた～をはじめ桂米紫、文我、文いつ、
あの世からお迎えが来てもおかしくはない。

紅、
笑福亭松ノ助等若手噺家）が集まった。

小さな人間である筆者には、
これまでの生き方に大きな中学１年であった筆者は、法要とはいえ、
若き米朝師匠影響を受けた人物が三人いる。

曽呂利新左衛門を偲ぶ会1961.4.12(隆専寺）のプロデュース力の凄さに感動し、一時期、咄家になりか

この人たちの言葉に、ある時は共感し、ある時は励まし

けたが、長期の入退院のため断念。
しかしながら、素人と笑いがわざとらしく、聞き手が恥ずかしくなる思いにをもらい、またある時は自身の生き方に間違いがないかをしてやっていこうと決意をし、小学校や老人ホーム等で演させるものが多い。

反芻したりしてきた。

じてきたが、60半ばを過ぎ、声の出が悪く、演じることはなく「洒落を解し、洗練された笑いを喜ぶことは紳士のたしなった。

なみと言うか、文化人程度をはかるようなものであったこと

人生哲学ともいえる三師の言葉をいくつか紹介し、これまでを振り返り、
残りの生き方の指針としたい。

米朝師匠の言葉の一つ一つが、筆者の生き方の一助

拙筆ですが、
ご参考になれば幸いです。

になっていることは間違いなく、
ただただ感謝をしている。

まずは、中学生の頃から書物・ラジオ・テレビを通じ、旅に対する姿勢に感動したことから、生き方まで大きな影響
永六輔「僕のいる絵葉書」1975 中央公論社刊を受けている作詞家・作家、
ラジオタレントの永六輔氏のは洋の東西を問いません。」
政治家に洒落や芸術を理解するほどの賢者はいま

残念ながら３年前、あの世からの近日来演の要請を断り

せん。

切れず、
向こうの舞台へと旅立たれた。

「平凡な人間ではあるが、こんな人が町内にいたらみ「この世界、20年演っても受けるとは限らない。
もしかしなが助かるとか、世の中はもっとよくなるだろう…と思われたら、21年目に売れるかもしれないし、一生、売れないかもる人はたくさん落語国にいます。」

言葉のいくつかを紹介する。

「民主主義というのは、
ゆっくり機能するものなのです。

知れない。
ただ、
嫌な人間にだけはなるな。」「人間、ヒマになると悪口を言うようになります。
悪口を言テキパキやりたいなら独裁主義にしないとねェ。」「芸人はどんなに偉くなっても、つまりは遊民なのです。

の長屋には、
こんな人たちがたくさんいました。
だから世の中の余裕、お余りで生きているのです。」

落語がスンナリはいってお笑いが好きになっていった

わない程度の忙しさは大事です。」

今の社会を如実に表現しています。
「死ぬことについて心配することはありませんよ。
ちゃー

まさにこれからの人生の教訓であります。
「知識がありゃいいってもんじゃない。その知識を生かんと死にますから安心しなさい。」

す智恵がなきゃ。」

安心して、くたびれないように頑張ります。
この他、多くの言葉を残し、一昨年、新たな旅に立たれ自己への戒めでもあります。
「女性は悩みを聞いて欲しいだけなのに男性は悩みをました。

解決しようとする。女性は言わなくてもわかって欲しいのに

戦後間もなく、筆者が幼少の頃、育った内久宝寺町

こんな哲学をもった芸人は、今見当たりません。

のかもしれません。今、長屋は冷たいマンションと化し「やっぱり最後は人間やで、人柄や。どんなに上手くました。もはや温かい大阪人は冷え切った大阪市になっても、どれだけ売れても、人間性やで。
そやさかい、人は存在しません。

間を磨いていかなあかんのや。」

米朝師匠のトリは、
こんな言葉で。
「落語を聞きなはれ。落語には生きていく方法がたくさ驕っている人間には絶対に分からない。

ん隠されています。」「その時の波にのって受けている。一時の喝采は博す

男性は何も言わなければ大丈夫だと思う。
だからいつまで

次に、
桂米朝師匠。

けれども、少し時代が変わればすぐ廃ってしまうもの。所も男女はすれ違う。」

祖祖父は落語家・初代桂文之助（二世曽呂利新左衛

謂、流行に対して、百年経っても名作は名作、
その時その

最後は、
岡田喜秋氏。

門）。若かりし米朝師匠の発案で昭和36年４月、祖祖父

時々で、様々な解釈はされても、やはり胸を打つに足る不旅好きになった原因は、子どもの頃、父の俳句旅行に「政治家の常識は、国民の非常識。
同じことです。医者の50周忌にあたるとして、菩提寺である隆専寺(大阪市

変の価値をそなえたもの。
すなわち不易というわけで。」

付いていったこと。近畿の温泉や神社仏閣、当時の観光の常識は、患者の非常識なんです。」

中央区生玉)で、法要を兼ねた催しが行われた。老舗料

新作や創作と名付けた落語の中に、後世に残るも地など、汽車や電車、バスなどの乗物に乗るのが楽しくて70年経っても何ら変わらない。

理店の「正弁丹吾亭」や甘酒の京都高台寺前「文之助のはあるのだろうか。筆者が見たり聞いたりした限り、はい、その通りです！

仕方なかった。

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鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

平成30年 新年賀詞交歓会

り、新しい発見と感動がある。
「特急列車も、
オートバイも、バスも乗物だが、私の脚も、こころを乗せて歩く乗物だ。」

総務財務委員会

歩くことが、気にならない以上に好きになったのは、
この言葉の影響が大きい。
「山登りをすれば息切れの合間にはだれでも思索するのである。登山とは自問自答の時間でもある。
ヒマラヤや

久保田 寛容平成30年新年賀詞交歓会が近畿不動産鑑定士協

アルプスばかりが山ではない。
日本の低い山には魅力が会連合会と公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会ある。山麓には昔のしきたりや行事がある。
これを知るにの主催により開催されました。

は人生の年輪を必要とする。山の登り方も歳とともに変化してゆく。」

日時／平成30年２月２日（金）
17時30分～19時30分

れている。旅をするのは、そうしたチカラに促されるからな

会

場／大阪新阪急ホテル ２階のだろう。

出席者／196名（来賓38名含む）「山は動かない。
つまり、山は黙ってすべてを分かってく

紫の間

常念という哲学的な名前を冠した山に、自分自身の迷岡田喜秋「青春の山想」1969 二見書房刊

いを見透かされ、その山に父親を感じた。」

その当時、父の愛読書が雑誌「旅」で、奥付に編集長相当、山の経験がなければこの言葉は出てこない。

の名前があった。
岡田喜秋。

私には未だ無理。
未熟である。

高校の頃、著書「日本の秘境」を読み、私の山旅がス

数十年前の２月初め、高ボッチにある標高1,000mにあタートした。深田久弥や尾崎喜八ではなく、岡田喜秋でる宿から眺めた常念岳の真っ白に輝く三角ピークは、心あった。

の奥を見透かされたような神々しさがあり、今も身体の奥深くしっかり刻みこまれている。

以降、多くの旅や山旅に関する著作の数々を読みふけ

日本交通公社の雑誌『 旅 』を一躍有名にしたのは、り感銘を受けた。
筆者の山旅の原点である。

西川会長（近畿会）、関野会長（大阪士会）の賀詞に続き、来賓祝辞は、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の熊澤副会長より頂戴致しました。
晴れやかなはっぴ姿による鏡開き、大阪弁護士会の橋口副会長のご発声による乾杯、
来賓挨拶、
上品な余興
（ピアノ、
ソプラノ、
メゾソプラノ、テノール、バリトンによる曲

松本清張『点と線』の連載である。岡田喜秋は、編集者と披露）へと進行し、赤澤副会長（大阪士会）の閉会の言

私にピッタリであった。

して清張に旅行記などを書いてもらっていたが、清張が葉で幕を閉じました。

「旅は行動的名詞だけではなく、人生の旅というように、

駅名と時刻表に興味があることを知り、長編推理小説を生きてゆくこと自体がもつ時間をふくんでいる。旅というも依頼。寝台特急「あさかぜ」に乗り込む男女を目撃するとのが個人の発想から行動化されるものである以上、乗物

いう、東京駅での４分間トリック。

旅と山旅。永六輔と岡田喜秋。
この二人の旅の哲学が不朽の名作のアイデアを提供したのである。

が普及しない時代には、旅は楽にはできなかったがゆえ

今年は新年の雰囲気が薄れる２月に開催されましたが、公的評価の業務が一段落した時期のためか、出席者が昨年より43名（来賓４名含む）増えました。
新年賀詞交歓会は、大阪等の不動産鑑定士が一堂に苦労を伴った。
トラベルとは、そういう苦労という原意を三師のうち、
永氏と米朝師匠は亡くなったが、岡田氏はもつ言葉であった。」

92歳、まだ旅の途中にある。

旅の概念を勉強させていただいた。
「旅とは、身を運ぶ人の心の鏡のようなものである。旅に70歳の若手素人旅人にとって、三師は永遠の導師で出ると、自分の本当の心がわかるのである。山にあこがれあり続ける。

た青春がいかにして旅に変化したか。旅は、人生に刺激
以上の心の変化を与えてくれる。」（たにぐち こうたろう・（公社）大阪府不動産鑑定士協会 事務局）

特に山旅はしんどいことが多い。しかし、どの旅よに会する数少ない場であり、各業界の方々と親交を図る
こともできます。
当日は、美味しい料理を食べ、上品な音楽を楽しみながら、
日頃お会いできていない方々との交流を深められ、和やかな雰囲気で時間が過ぎていきました。
ご出席頂きました方々、企画運営に携わった事務局職員、会員の方々に厚くお礼を申し上げますとともに、来年は（くぼた ひろし・大和不動産鑑定㈱）より多くの会員の方々のご参加をお待ち申し上げます。

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鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

土地月間

平成29年度

無料相談会の報告
府民サービス事業委員会

中塚

新一

けてみれば、外会場では一番多い12名の相談者が来場

不動産無料相談会は、毎月第１・３水曜日に大阪府不されました。

動産鑑定士協会にて定期的に実施されていますが、４月１日「不動産鑑定評価の日」と10月１日「土地の日」にあわ相談会の案内が市広報に掲載された効果が大きく、せて、４月と10月には大阪府下数ヵ所の外会場において10時スタートを急遽10分前倒しにして2組の相談対応をも実施しております。

するなど、幸先の良いスタートを切ることができました。

不動産鑑定士と一般の方々を直接繋ぐ重要な行事でしかし、市広報の効果はそれほど長くは続かず午前中あり、平成29年度10月「土地月間」無料相談会は、国土に限定され、午後からは相談者も少なくなり雲行きが怪し

交通省、大阪府、大阪市、守口市、堺市、吹田市、八尾市

くなってきました。しかし、正面ロビーという好立地に陣から後援を頂き下記日程で開催いたしました。

取っていた強みを活かし、通りすがりで興味を持たれた・４日（水） 午後

北浜会場/大阪府不動産鑑定士協会

相談者
８人

・11日（水）午後

北浜会場/大阪府不動産鑑定士協会

相談者
３人

守口会場
・14日（土）10時～16時 /守口文化センター（守口市駅徒歩約２分）

相談者
７人

北浜会場
/大阪府不動産鑑定士協会

相談者
５人

・18日（水）午後

堺会場
・21日（土）10時～16時 /泉ヶ丘センタービル（泉ヶ丘駅徒歩約２分）

相談者
11人

吹田会場
・24日（火）10時～16時 /吹田市役所1階正面ロビー（吹田駅徒歩約３分）

相談者
12人

方に声をかけ相談員のもとへ誘導できた点は良かったと感じております。
結果として、吹田会場については、前日の台風21号の影響も少なく、午前中を中心に相談員のみならず受付担
当も臨時対応する活気ある相談会場となりました。
その吹田会場での相談内容は、下記のとおりです。
• 相続における土地評価の相談• 土地境界に関する一般的な相談• 条件変更承諾料に絡む相談• 相続の申告に関する相談

八尾会場
相談者
・28日（土）10時～16時 /八尾市文化会館
４人（近鉄八尾駅徒歩約５分）

等

相談員の誠意ある対応のお陰で、和やかな雰囲気の中、ほとんどの相談者から感謝のお言葉を頂けることがで

今回、私は府民サービス事業委員会の委員として、10きました。
また、吹田会場を含め、各会場とも大きな混乱も

月24日開催の吹田会場にて受付担当で参加しましたのなく、無事に相談会を終えることができました。

で、その結果をご報告致します。

相談会では、
相談後に来場者の方へ任意のアンケート

吹田会場は初開催であり、吹田市役所内1階、市民課

をお願いしております。10月の相談会では、
アンケートに答前の正面ロビーのスペースをお借りして実施しました。

えてくださった39名の内36名の方から、不動産鑑定士の

前日
（23日）
までの台風21号の影響で、大阪南部では

不動産鑑定士の態度は親切だった

回答総数39名

左記は一部ですが、他にも誠意を持って親身に相談36名対応されたことに対する感謝の感想が大半を占めてお普通

1名

不親切だった

1名

不明

1名

り、
嬉しい限りです。
最後になりますが、今回初めて府民サービス事業委員会の委員として活動に参加させて頂き、場所の選定から

またアンケートでは、以下のような感想も寄せられており設営準備、片付けまで、事務局の方や相談員の方と一体ます。
（守口会場）となって相談会を運営する貴重な経験をさせていただく
事ができ感謝しております。

具体的説明よい、人格よい、知りたい事を聞く事が出来た。

相談者から数多くの感謝のお言葉を頂けるのは、委員

知らなかったので、事を大変丁寧に、親切に説明（堺 会 場）して下さって有難う御座いました。
（吹田会場）

初めてですが、思い切って話を聴いて頂いて、気分が軽くなりました。

（八尾会場）

いろいろとご参考になる意見を伺い、安心しました。有難う御座いました。

の諸先輩方、事務局の方、相談員としてご対応頂いた先生方のお陰であります。
今後も相談者の感謝の言葉をより多くの不動産鑑定士及び鑑定業界に向けられるよう取り組んでいきたいと初めての相談で不安でしたが、女性の方でとても（北浜会場） わかりやすく、来て良かったと感じました。有難う御座いました。

思います。
ありがとうございました。

（原文のまま）（なかつか しんいち・いずみ総合鑑定）

相談時の態度について「親切だった」との回答を頂いて南海本線の橋脚の線路がゆがむなど各地で交通網がおります。

乱れた翌日の相談会であり、心配しておりましたが蓋を開40

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鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

大阪自由業団体連絡協議会主催

第13回 専門家による合同市民無料相談会の報告
府民サービス事業委員会

松葉貴信

なかったものの、
どんよりした天気で今にも雨が降りそう

今後の実施について、全ての方から「今後も続けて欲しな感じでした。）や会場が昨年の大阪市立北区民センい」との回答が得られていました。
また意見・感想ではターから大阪市立中央区民センターに変更となりアクセ「とても役に立った」「方向性を示してくださったのでありス面が影響したのかも知れません。

がたかった」「複数の士業さんに同時に相談できて相談事の理解を深めることができました」などの感謝の言葉

相談内容は、「年齢・職種に関わらず、一般市民生活が多く寄せられていました。

上、企業経営上のありとあらゆるご相談にのります」と広告していることもあり、債権債務、サラ金、相続税・贈与

今回は、昨年に比べて相談件数は減少しましたが、
ア

平成29年12月８日（金）に大阪自由業団体連絡協議

相談会の流れは、受付で相談者から相談内容を聞

税、公正証書遺言の作成方法、成年後見人制度の利

ンケート結果から相談者の満足度が高いものであったこ

会主催（共催：大阪市、後援：大阪府）の第13回「専門き、担当する専門士業に割り振り、対応します。相談内容

用、年金、不動産の立退、不動産の境界に関することなとが窺えるなど、当相談会の意義はとても大きいと感じま

家による合同市民無料相談会」が大阪市立中央区民が、法律と不動産、税金と不動産など、ほかの専門士業

ど、多種多様な内容の相談がありました。

す。

センターにて開催されました。

の範疇に関わる複合的な内容の場合は、合同相談とし

ちなみに、不動産鑑定士への相談件数は、大阪弁護

最後に、複数の専門士業の方と一緒に相談会に臨

大阪自由業団体連絡協議会は、大阪弁護士会、
日本て複数の専門士業が同じテーブルにつき対応します。

士会、近畿税理士会との合同相談が２件で、例年の５む機会はあまり無く、一般市民の方はもとより、我々士業

公認会計士協会近畿会、近畿税理士会、大阪司法書

このように複合的な相談内容に対して、複数の専門件前後（単独・合同相談含む。）と比べて減少となりましにとっても刺激を受けることが出来る貴重な機会と思わ士会、大阪公証人会、
日本弁理士会近畿支部、大阪府士業が一堂に会し、様々な角度から助言を受けることがた。相談内容は、いずれも立退料（算定根拠や妥当性れます。また、相談会後の懇親会も他士業の先生方と行政書士会、大阪土地家屋調査士会、大阪府社会保できる機会はそうあるものではなく、当相談会の大きなメについて）に関することでした。

様々な意見交換を出来る良い機会だと思います。
このよ

険労務士会、（公社）大阪府不動産鑑定士協会の10資

リットの一つとなっています。

格団体により構成されています。

うな貴重な機会である当相談会が今後一層定着し、当相談会の準備・運営については、各団体が持ち回

今回の合同相談件数は、２士業による合同相談10りで行っており、今回は大阪弁護士会でした。当番会の当日は、これらの各団体より参加した合計31人の専門件、３士業による合同相談１件となりました。全体では37

役割は、チラシ作成、会場設営、相談者の案内・誘導、士業の相談員と多数の受付等担当者で、一般市民向件（単独相談件数26件、合同相談件数11件）と、昨年

アンケート回収・集計などを行います。

けに相談会を行いました。

の58件と比べて減少となりました。当日の天候（雨は降ら益々発展していくことを期待します。

（まつば たかのぶ・まつば不動産鑑定）集計されたアンケート結果によりますと、
この相談会の42

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鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

言

歴代会長からの一会長の思い出

松本

信義

西川

和孝

光岡

正史

設立10周年記念号ともいえる第27号（平成18年４月発行）
では、いよいよ鑑定士協会も円

広報誌「鑑定おおさか」は、昭和58年８月に大阪部会会報として創刊号が発行されました。そして、大阪府の不動産鑑定士協会として時代の進展と共に当号が第50号を迎えさせて頂くこととなりました。
これもひとえに会員の皆様を含め関係者各位のご指導、ご支援の賜物と深く感謝申し上げます。
当士協会の会長を務めて頂いた先生方から一言いただきました。

昭和61～平成3年度

増田 修造

社団法人 会長

平成7年10月より社団法人

平成21～26年度

西川 和孝

平成26年4月より公益社団法人

社団法人 会長

平成12～13年度

都築 武保

公益社団法人 会長 平成27～28年度

光岡 正史

社団法人 会長

平成14～17年度

熊澤 一郎

公益社団法人 会長 平成29年度～

関野

社団法人 会長

平成18～20年度

松本 信義

独り立ちへの基礎作り

増田

肇

修造

掲載記事の中で心ときめいたのは「独立開業」
コーナーでした。専門職業家としての自信に溢れながらパワーを蓄えた出発は、今でも楽しく拝見しています。
あらゆる面で秀でた熊澤一郎会長と較べると力量不足だったのは仕方ないものの、私は本会、連合会化を推進
50号、お祝い申し上げます。関係者に感謝し、敬意を表します。
バックナンバーを発事業地の訪問記等、歴史の積み重ねを感じます。会員外にも配布され、より品位と正確性が求められることを念頭に、機関誌発行に努力されることを希望します。
初代、二代目が、鬼籍に入られ、最も古い、最高齢の会長経験者となりました。制
度草創期を支えていただいた先輩諸兄が、大阪の役員、地価公示幹事から、引退されるターニングポイントで、スタッフに恵まれ、「売家と唐様で書く三代目」となることもなく、後輩にバトンタッチができ、役割を果たせたと考えています。
その後、本会の企画委員長、副会長として、念願の都道府県士会による連合会化と、公益法人化に貢献できたのも、会長経験が肥やしとなり、地元役員を始め、会員各位のご支援

後任は強靭な精神の持ち主である西川さんに引き受けていただき、
ホット一息つくことができました。
そうそう、私の会長職時代に事務局体制が大きく変動していったことと、この変革期でも盤石の強みを発揮された事務局長ならびに事務局員さんには今でも感謝しています。

感謝の想い
た副会長はじめ各理事の皆さんのご苦労のもと、どちらかと言えば気楽に楽しくやらせて頂いたという感謝の思いが先に立ちます。
ところで、ここ近年の業界を取り巻く状況は益々厳しくなってきております。
先輩達の努力による従来からの仕事に対し、低廉な価格を主体とした競争を繰り返すのではなく、
これまでの経験を踏まえ、新しい市場を開拓してゆくことが、求められている改革であり、前進を意味することであると思います。
現役員の皆様には、大変な時ではありますが、鑑定業界発展の為よろしくお願い申し上げます。

都築

読み返すと、今はベテランと言われる先生方の初々しい、事務所開設の抱負や、開と味を引き出そうと努力したこともありました。

50号という区切りの号にあたり、当時の苦労談ということですが、私を支えてくれ

協会設立から21年、部会事務所開設から11年を経た昭和61年５月から平成４年までの６年間、大阪部会長を務めました。事務所は西区の大同生命ビルにあり、女性１人の小さな事務局でした。
支部事務局が主な協会活動を担当し、部会業務は、役員、委員等の奉仕活動に委ねられ、協会全体の組織強化が強く望まれていました。
昭和63年に都道府県単位の社団法人設立と全国連合会体制への移行の案が、平成４年には実施計画が本会から示されました。部会も役員会で議論を重ね、府庁へ相談に度々行っていました。
このような状況下、固定資産標準宅地評価の制度化が決まり、平成４年に各市町村が鑑定業者と業務契約をしました。地価公示評価のように全員参加を期待した会員からは不満が続出しました。
自治省が契約方法を決めず各県に任せ、何らの関与も行わなかった大阪府では、部会社団化が遅れることとなり、大きな禍根を残しました。

の賜物であることに感謝し、本稿を閉じることにします。

会長として務めてきました。

ゆったり自然体で自分のカラーを出し切るように専念しました。不動産鑑定士らしくない説明【執筆者会長在任期間】
大阪部会 部会長

熟期に入ってきたことが宣言されています。
これを受け第28号から第32号までの期間を私は

武保

僅回顧録
第50号おめでとうございます。
歴代役員及び会員の皆様に深く敬意を表し、府民のご理解に感謝する次第です。形式ばったことが苦手な大阪人としては20周年記
念式典では苦労しましたが盛大に行うことができました。行政の方ともお会いしましたが、役所によって文化の違いが大きく、驚くと同時に日々の意見交換等が重要であると再認識しました。同時に府下の全市長とも直接会って不動産行政について意見交換させてもらうべきだったと後日反省しました。
また大学の寄附講座を開始し、先生方の渾身の授業がリレーされ、おかげで最終講義まで100名以上が残るという快挙？を果たしました。
アベノミクスによって大阪の公示地価の上昇率が全国最高となり、大いに大阪が期待される反面、会員減少、鑑定委任契約のあり方等、長年の課題は解決途上となりましたが、安心して会務が行えたのは安定の事務局並びに鑑定を愛する役
員、会員方のおかげです。

44

45

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

たくっちビジネス交流会に

会員の内訳
業

賛助会員
0.2％

士補
0.9％

参加して
広報委員会

平成30年３月１日時点

鑑定士
37.4％

宅地建物取引業協会が会員と他業界との交流を深め、
ビジネスチャンスを生み出すことを目的として、今期初め

275名

61.5%

鑑 定 士

167名

37.4%

補

4名

0.9%

賛助会員

1名

0.2%

計

447名

100%

士

松田 嘉代子

平成30年２月23日、大阪国際交流センターで、大阪府

者

業者
61.5％

て開催された『たくっちビジネス交流会』に参加させていただきました。出展は士業団体、IT業、金融業、保険業、清掃業、保証業、警備防犯業等不動産取引に関連する51社・団体が登録し、当日は218名（大阪宅建会員：185
名、一般来場者：33名）
が来場されました。
広い会場に講演会場と出展ブース、商談ブースが設けられ、大阪府住宅まちづくり部

建築防災課の『大阪府の密集市街地対策』セミナー等のミニセミナー等や名刺交換会、各出展ブースのPRタイム等盛りだくさんのプログ

全資格者会員の年齢別構成

ラムが行われ、商談ブースでは真剣なやり取りが繰り広げられていました。
士業の交流会の定番である無料相談会と違って、参0

加業者さまの各ブースを回ったり、セミナーを聴いたりが目新しくて、12時から16時まであっという間の4時間でした。
当協会としては、①無料相談会、②スマホアプリ「鑑定の友」、③大阪府エリア別不動産利回り調査の３種をご紹介させていただきましたが、たぶん一番受けたのはゆるキャラのコンさるくんとアプレイざるちゃんのクリアファイ

60

20

20代

3

30代

33

らせていただいたとき、何社かで『このクリアファイル欲し

103

50代

かったんです。』との言葉をいただきました。
とはいえ、アプ
リをスマホを使ってご説明すると金融機関さまや不動産

85

60代

営業の方は特に興味を持っていただけたようで、協会のHPからダウンロードしてくださいと言うと、『 無料？無料？』と結構食いついていただきました。
主催者である大阪宅建さまにお聞きすると、来期の開催は未定ですが前向きに考えたいとのことでしたので、もしされるのであれば当会もぜひ参加させていただきたい（まつだ かよこ・㈲春日不動産鑑定事務所）と思いました。
ありがとうございました。

70代

46

80代

10

90代

（人）
140

144

40代

ルだったかも。
クリアファイルとパンフを持って各ブースを回

100

全会員のうち20名は、資格を有しない「業者代表者」。

平成30年３月１日時点
20代

3名

0.7%

30代

33名

7.7%

40代

144名

33.7%

50代

103名

24.1%

60代

85名

19.9%

70代

46名

10.8%

80代

10名

2.3%

90代

3名

0.7%

計

427名

100%

均

55歳

最 年 少

27歳

最 高 齢

98歳

平

3

46

47

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

不動産鑑定業界を取り巻く年表
西暦

2017年

2016年

2015年

2014年

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

平成

出来事・世相不動産鑑定法・鑑定評価基準・関連法等

不動産鑑定業界の動き

大阪府不動産鑑定士協会の主な活動
関野会長
会員数
関西大学への寄附講座

29年

桐生選手男子100メートルで9秒98を記録（9月） 複合不動産の評価に係る取引事例による検証について
白鵬通算勝利数更新し歴代1位に（7月）
森林等の鑑定評価に関する要点整理
藤井四段、前人未到の29連勝（6月）「土砂災害防止対策基本指針」変更
森友問題で証人喚問（3月）
DCF法（開発賃貸型）を用いた鑑定評価手法の適用について
米トランプ大統領就任（1月）
民法の一部を改正する法律案成立・公布

28年

リオ五輪史上最多のメダル41個（8月）「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライ
18歳選挙権施行（6月）
ン」に対応する不動産の価格等調査のための運用指針
イギリス国民投票によるEU離脱決定（6月）（研究報告）
伊勢志摩サミット・オバマ大統領広島訪問（5月） ホテルの不動産鑑定評価（改訂版）
熊本地震震度7発生
（4月）

光岡会長
会員数 449人（98.7%）
第28回汎太平洋不動産鑑定士・カウンセラー会議京都大会へ
の支援

27年

欧州でシリア、
アフガニスタン等からの難民急増 不動産鑑定評価基準と国際評価基準
（IVS）
との整合性
マイナンバー制度施行（10月）と実務上の取扱いについて（研究報告）
日本ラグビーW杯3勝（9月）「既存戸建住宅の評価に関する留意点」にかかる研究
米・キューバ国交回復（7月）
報告
北陸新幹線開業（3月）

26年

ウクライナ問題でロシアと欧米が対立【基準改正】
危険ドラッグによる事故事件多発
スコーブオブワークの導入
ノーベル物理学賞にLED開発者三者受賞（10月） 定期借地権の評価導入
御嶽山噴火
（9月）
継続賃料評価の見直し
消費税8％スタート（4月）
未完成建物の評価 等【価格等調査ガイドライン改正】

446人
（対前年比

99.3%）

公示鑑定評価書一部開示【不動産鑑定業将来ビジョン 行動計画2015】
・住宅ファイル制度…JAREA-HAS、農地、動産、構造物、知財・空家対策…東京一極集中、リバースモーゲージ
・国際化の評価
・ビッグデータの活用と連携活用、大学に働きかけ
日本不動産鑑定士協会連合会創立50周年【取引事例、閲覧規定の導入】
公示ポイント復活

光岡会長
会員数 455人（95.0%）
社団設立20周年

西川会長
会員数 479人（100.2%）
公益社団法人認証25年

楽天田中将大投手が開幕23連勝（10月）
参議院議員選挙で自民勝利、
ねじれ解消
（7月）
富士山が世界遺産登録（6月）
校内体罰の問題化、ツイッター等SNS事件頻発
ドラマ「あまちゃん」「半沢直樹」
ヒット

第３者割当増資に係る現物出資の評価
不当鑑定件数増加
西川会長
会員数 478人（98.2%）
店舗家賃の実態並びに賃料減額紛争と鑑定評価
日本の法・会計制度目的に適合した鑑定評価をめざして
公示ポイント大幅削減へ 不動産に関わる原子力損害額の評価
大阪府社会福祉協議会リバースモーゲージ受注

24年

衆院選で自民圧勝、政権復帰（12月）
東日本大震災の被災地における防災集団移転促進事
iPS細胞の山中医学博士がノーベル賞受賞（10月） 業に係る土地評価の研究
竹島、尖閣諸島の領有権問題が顕在化
ロンドンオリンピック、最多のメダル数獲得（7月）
東京スカイツリー開業（5月）
ガイドライン施行24.1.1より入札問題が深刻化 西川会長
会員数 487人（99.0%）
不動産取引における心理的瑕疵―自殺等で不動産の価値がどれだけ下がるのか―
かんぽの宿 不当鑑定
依頼者プレッシャー制度

23年

欧州（ギリシャ他）の経済危機が深刻化【鑑定法改正】貿易収支が31年ぶりの赤字に（12月）
３条２項業務追加
地上アナログテレビ放送終了（7月）
なでしこジャパンワールドカップ優勝（7月）
東日本大震災Ｍ9.0と福島原発事故発生
（3月）

22年

【基準改正】
中国のGDPが日本を抜き世界第二位に依頼者、提出先、利害関係者の確認
気象庁統計史上最も暑い夏と発表（9月）
土壌汚染対策法の一部改正
小惑星探査機「はやぶさ」帰還（6月）【価格等調査ガイドライン新規策定】
宮崎で家畜伝染病口蹄疫発生（4月）
日本航空会社更生法適用、過去最大の破綻(1月）

21年

新型インフルエンザ（A型）
が世界的に流行民主党、衆院選で圧勝し政権交代（8月）
米GM、経営破綻（6月）
裁判員制度スタート（5月）
米国大統領にオバマ氏就任
（1月）

西川会長
会員数 522人（96.8%）J-REITデータの分析結果報告書
継続賃料鑑定評価マニュアルの作成に向けた当事者事情分析
ガイドライン

20年

ノーベル賞日本人4氏受賞（10月）
米国リーマンブラザーズ経営破たん（9月)
北京オリンピック（8月、５月には四川省地震）
洞爺湖サミット開催（7月）
橋下徹大阪府知事誕生（2月）
中国製ギョーザによる中毒事件
（1月）

松本会長
会員数 539人（96.8%）
継続賃料鑑定評価マニュアルの作成に向けた当事者事情分析
ガイドライン
継続賃料の鑑定評価における賃貸借契約事情分析の再構築

19年

トヨタ世界生産台数でGMを抜き世界第一位に（12月) 倒産手続きにおける不動産の鑑定評価上の留意事項
食品会社の偽装事件相次ぐ
証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価手法適用
日本郵政株式会社（他4会社）
スタート（10月） 上の留意事項
社会保険庁の年金記録問題発生
サブプライムローン問題（世界金融危機）発生

松本会長
会員数 557人（94.9%）
継続賃料鑑定評価の新提案
有料老人ホーム研究報告書
海外不動産事情等調査報告書【不動産鑑定業将来ビジョンの推進】
西川会長
会員数 492人（95.0%）
・基準改正の対応…ガイドライン
ロードサイド商業の家賃・地代のメカニズム・Ｉ
ＶＳ（国際評価基準）への対応
大阪府エリア別不動産利回り調査 継続地代評価実務Ｑ＆Ａ
・世界地価等調査
吹田市民間借上げ公営住宅賃料評価受注
地価公示価格＝比準価格に （事前）・既存戸建住宅の評価審査委員会設置

報酬料のダンピング問題が表面化

西川会長
会員数
コルマービルに移転

48

49

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

518人（99.2%）

西暦
2006年

2005年

2004年

2003年

2002年

2001年

2000年

1999年

1998年

1997年

1996年

1995年

平成

出来事・世相18年

北朝鮮地下核実験実施（10月）
2002年1月からの景気拡大がいざなぎ景気を抜く
会社法施行
（5月）
ライブドアショック、新興市場株低迷（1月)
平成18年豪雪、各地で最大積雪を記録

17年

不動産鑑定法・鑑定評価基準・関連法等

不動産鑑定業界の動き

減損会計強制適用

日本の総人口初の減少（1億2776万人）【新試験制度の施行】
解散総選挙で自民圧勝（9月）、郵政民営化法案可決 短答式と論文式
中国人民元、初の切り上げ（7月）
実務修習制度の導入
個人情報保護法施行（4月）
愛知万博開催（3月）

松本会長
会員数 587人（99.5%）
郊外ロードサイド及び路線商業の研究
海外不動産事情等調査報告書
熊澤会長
会員数 590人（101.7%）
社団設立10周年記念 海外不動産事情等調査報告書
一般定期借地に係る地代改定調査結果と新規地代における利回りの考察
収益還元法における建物評価Q＆A集
社団設立10周年記念事業

デューデリ業務拡大

16年

中越地震他自然災害多発。スマトラ島沖地震（12月） 土壌汚染に関わる不動産鑑定評価上の運用指針Ⅱ
一万円札福沢諭吉他の新札発行（11月）
固定資産の減損会計における鑑定評価の留意事項
トヨタ平成15年度純利益日本初の1兆円超（4月）
アジア各地で鳥インフルエンザ広がる（1月）
戦後初となるイラクへの自衛隊国外派遣（1月）
会社更生法に係る不動産の鑑定評価上の留意事項

15年

NHK、
民放で地上デジタル放送始まる（12月）
日経平均7,607円、20年前の水準に(4月)
イラク戦争勃発（3月）、中東でテロ続発
中国より新型肺炎SARSの感染広がる
阪神18年ぶりの優勝

14年

ノーベル賞国内初のダブル受賞（10月）
日朝首脳会談（9月）
拉致被害者5人帰国
住民基本台帳ネットワーク稼働（8月）
日韓共催サッカーW杯（5月）
公立学校の完全週休二日制実施（4月）【基準改正】
不動産証券化対応 各論第３章新設
土壌汚染に関わる不動産鑑定評価上の運用指針Ⅰ13年

アメリカ同時多発テロ（9月）
国内初のBSE
（狂牛病）
確認
（9月）
USJ
（３月）
、
ディズニーシー（9月）
開園
省庁再編、1府12省庁へ（1月）
大リーグでイチロー活躍、MVP受賞

12年

企業倒産の負債総額約24兆円で過去最悪
沖縄サミット開催（7月）
二千円札発行
三宅島噴火（6月）、全島民避難（9月）
ロシア大統領にプーチン就任（5月）
介護保険制度がスタート
（4月）

11年

トルコ
（8月）
、台湾
（9月）
で大地震発生国旗・国歌法が成立（8月）
ＮＴＴドコモiモードのサービス開始（2月）
地域振興券交付開始（1月）
ＥＣ統一通貨ユーロ誕生
（1月）

10年

インド、
パキスタンが核実験（5月）
明石海峡大橋開通（4月）
金融ビッグバンがスタート（4月）
郵便番号７桁制実施（2月）
長野冬季オリンピック
（2月）

9年

香港中国に返還（7月）
消費税５％に引き上げ（4月）
三井三池炭坑閉山（3月）
山一証券ほか金融機関の破綻相次ぐ
たまごっち流行8年

ペルー日本大使公邸をゲリラが襲撃（12月）
住宅金融債権管理機構が発足（7月）
資金量世界最大の東京三菱銀行誕生（4月）
大手スーパー各社が全国で元日営業を実施（1月）
O-157が全国で発生

7年

製造物責任
（PL）
法施行
（7月）
地下鉄サリン事件（3月）
世界貿易機関
（WTO）
が発足
（1月）
阪神大震災
（1月）
野茂が米大リーグで活躍、新人王受賞

改正ＳＰＣ法熊澤会長
会員数 580人（100.5%）
海外不動産事情調査報告書

賃料減額訴訟事件、相次いで最高裁判決【今後の不動産鑑定評価のあり方】(1)不動産市場の構造変化
土地神話崩壊・2極化・キャピタルからインカムゲインへ(2)基本的な構造の変化
少子高齢化、産業空洞化、Ｉ
Ｔ化、間接から直接投資(3)不動産市場整備の必要性
大量広域一括案件の迅速、低廉報酬、
ワンストップ業務【国土庁廃止統合】

地方分権一括法大阪府不動産鑑定士協会の主な活動【新スキームの導入（不動産取引価格情報）
】

熊澤会長

会員数

577人
（100.3%）

海外不動産事情調査報告書
熊澤会長
会員数 575人（99.0%）
小寺ビルに移転
海外不動産事情調査報告書
定期借家制度の研究Ⅱ
都築会長
会員数 581人（101.4%）
大阪の地名・町名の由来と今昔ばなし(第２巻）
定期借家制度の研究Ⅰ
高齢化社会における不動産鑑定士のあり方と政法規と鑑定評
価の問題について
都築会長
会員数 573人（99.7%）
貸家及びその敷地の取引利回り実態調査
日本版ＰＦＩと鑑定評価の接点
大阪の地名・町名の由来と今昔ばなし(第１巻)
リバースモーゲージの現状と将来展望

定期借家導入「投資信託及び投資法人に関する法律(投信法)」に係る不動産の鑑定評価上の留意事項について「資産の流動化に関する法律(資産流動化法)」に係る不動産の鑑定評価上の留意事項について
民事再生法に係る不動産鑑定評価上の留意事項
DCF法の適用に当たっての留意事項
民事再生法の施行

寺杣・都築会長
会員数 575人（102.7%）小規模複合不動産の価格形成要因の分析(追録版)

日本版ＰＦ
Ｉの導入

寺杣会長
会員数 560人（104.3%）小規模複合不動産の価格形成要因の分析
海外不動産事情研究報告書

資産流動化法（ＳＰＣ法）

寺杣会長
会員数 537人（104.7%）
不動産証券化の研究―間近になった不動産証券時代―
抵当証券の評価の留意点
ＤＣＦ法の導入
収益還元法重視
借地借家法の改正
定期借地権の導入

固定資産税評価額７割評価へ
３年毎の標準宅地評価始まる寺杣会長
会員数 513人（101.8％）
不動産特定共同事業法の研究―不動産の証券化に向けて―
海外不動産事情研究報告書
定期借地権の調査・研究
山本会長
会員数 504人
社団法人設立（北浜清友会館にて）

出典：出来事世相欄、経済年表 経営研究センターＪＣを転用

会員数は、総会時総数を採用

50

51

鑑定おおさか No.50

鑑定おおさか No.50

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます「鑑定おおさか」への寄稿を募集いたします
広報委員会では、年に２回、会報「鑑定おおさか」を発行しております。
その内容については、
どのようなテーマにするか、堅い方が良いのか、
柔らかい方が喜ばれるのか
etc、
委員一同、
常に頭を悩ませています。
当委員会では、常に会員の皆さんからの寄稿文をお待ちしております。
お題目は、業務にまつわるエピソード、近況
報告、紀行文etc、
なんでも結構ですので、不動産鑑定士
ならではの視点が光るものをどしどしお寄せください。
また、「鑑定おおさか」の表紙・裏表紙などを飾るお写真も募集いたします。写真にまつわるエピソード等を書き添えてご応募ください。

当協会HPに会員各社のHPのリンクを希望される方も募集しております

定例「鑑定おおさか」へのご意見、ご要望等もお待ちしております。
協会宛、郵送またはメール（main＠rea-osaka．
or．
jp）
で
お送りください。
寄稿文は1，
000文字程度でお願いします。
また、写真もあれば添付してください。
内容によっては、掲載できない場合もございます。
タイトルの変更や小見出しをつけることもあります。
ご了承ください。
当会HPで、過去に発行しました「鑑定おおさか」
を全てPDFで御覧いただけます。

当協会ホームページ内の「会員名簿」（業者名）から各業者会員のホームページへリンクを行っております。
リンクを希望される方は、
下記のメールアドレス宛、
業者名、
リンク先
のホームページアドレスをお知らせください。
（募集の内容は会員業者のホームページへのリンクのみです。業者及び会員個人のメールアドレスの掲載・リンクは行いません。）
メール宛先：main＠rea-osaka．
or．
jp

不 動 産 鑑 定 士 による無料相談会

大切な不動産の事で疑問や知りたいことなどがありましたら、市民の方だけで鑑定おおさか50号をお届けいたします。本号は50に、どうすれば不動産鑑定業界への流入を促すこと号という節目を迎えて、『 不動産鑑定士』という資格にができるでしょうか。その答えが本号の特集に示されスポットを当てて特集しました。
まず業界外部から清ているように思います。

水千弘先生に人口知能（AI）によって脅かされる業

大阪府不動産鑑定士協会の歴代会長の一言で界に対する今後の方向性を、
また内部から芳賀則人

花を添えていただき、『 鑑定おおさか35年の歩み』を先生に不動産鑑定士の仕事に具体的に踏み込んで

創 刊 号当時の広 報 委員であった熊 澤 先 生に振りご教授いただきました。不動産鑑定士って全国に約返っていただきました。現在の土台を作っていただい

8,300人(2017年登録数)しかいなくて毎年の補充た諸先輩方に感謝しつつ、継承しなければならないこ（合格）が約100人程度なんですよ。団塊の世代のとと変革しなければいけないことを見極め、歩み続け方々が引退された後の急激な登録者数の減少は、まる当協会のその時々の成果等をこれからもお届けでさに日本の生産年齢人口の推移と軌を一にします。
こきるよう努めたいと思います。
これからの『鑑定おおさのままでは人口知能により淘汰されるよりも早く絶滅す

か』にご期待ください。

専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

毎月第１・ 第3水曜日

祝日・年末年始はお休みです。

13：00～16：00

予約不要

受付は15:30 までに窓口へお越しください。

コルマー
北浜ビル9階（公社）大阪府不動産鑑定士協会
大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル9F

るかもしれません。外国人労働力の受け入れのよう50

なく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産の

地下鉄・京阪電鉄「北浜」駅下車１Ｂ号出口より徒歩約 4 分

松田嘉代子、富田浩二、今井牧子、後藤幸基、駒井若実、田村周治、三宅浩司、
柳 貴之、山口知彦（順不同）※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。
※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
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鑑定おおさか No.48