No.51

鑑定おおさか■表紙写真／なんばスカイオ、三菱ＵＦＪ銀行大阪ビル本館、阪神梅田本店■裏表紙写真／青山ビル、新井ビル、生駒時計店、芝川ビル、伏見ビル

鑑定おおさか No.51
会報第51号／平成30年9月発行
編

集

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 広報委員会
http://www.rea-osaka.or.jp/

発行 公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0042
大阪市中央区今橋1丁目6番19号コルマー北浜ビル9階
T E L（06）6203-2100

印

刷 尼崎印刷株式会社〒661-0975
尼崎市下坂部３丁目9番20号
T E L（06）6494-1122 ㈹

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

相続・売買・賃貸・有効活用等

不動産鑑定士 による 無料相談会

鑑定おおさか第51号
特集①
住宅ファイル制度

北浜会場 10/3 水・17 水 13：00～16：00（公社）大阪府不動産鑑定士協会/9階 大会議室
大阪市中央区今橋1－6－19 コルマー北浜ビル

交

通 大阪メトロ堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅1B号出口より徒歩約4分

国家資格者である不動産鑑定士が、大切な不動産の疑問や知りたいことについてお答えします。

大阪メトロ堺筋線 北浜駅

平成30年度コルマー
北浜ビル

10/６ 土

10：00～16：00

国際障害者交流センター（ビッグ・アイ）/中研修室３

守口会場
守口市河原町８－22

交

交

通 泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅より徒歩約３分
ジョイパーク
泉ヶ丘

UFJ銀行
京阪

守口市駅

ホテル・
アゴーラ大阪守口
ミスタードーナツ

泉北タカシマヤ

交番

京阪百貨店

交番
バスターミナル

市立
南図書館

百貨店
駐車場

守口文化センター

みずほ銀行
タクシー

/エナジーホール（３F 研修室）

西友
ゆうゆうの里市民体育館

阪井（公社）民間総合調停センターの活動について～市民のためのADR機関を目指して～ ・・・・・・・・・・ 6（公社）民間総合調停センター 副理事長
（大阪府不動産鑑定士協会正会員）

小野慎太郎（公社）民間総合調停センター
和解あっせん人・仲裁人候補者

富田浩二「民法改正と不動産取引」の研修会 ・・・・・・・・・ 12

法務委員会

来島

裕

災害対策小委員会の設置及び委員会活動について・・・ 14

府民サービス事業委員会 災害対策小委員会

中塚

新一

ADR小委員会

嶋田

謙吉

大阪府建築士会との合同研修会・・・・・・・・・・・ 18

広報委員会

田村

周治

大規模修繕とマンション価値・・・・・・・・・・・・ 20

広報委員会

柳

貴之

民泊事業の影響・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22

広報委員会

田村

周治

たてやま不動産鑑定

立山壮平「苦労の連続も、 いずれは報われる？」・・・・・・・・ 25

ひびき不動産鑑定㈱中村光伸

東大阪会場 10/19 金 10：00～16：00

吹田会場

布施駅前市民プラザ/５階 大中会議室

吹田市役所/１階 正面玄関ロビー

通常総会開催報告・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26

総務財務委員会

久保田寛容

吹田市泉町１－３－40

交

交

通 近鉄奈良線・大阪線「布施」駅北口より徒歩約５分

親睦行事だより・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 28

総務財務委員会

立山

壮平

神社
ビール工場

平成 30年不動産鑑定士試験に係るアンケート配布報告 ・・・ 29

広報委員会

富田

浩二

線

簡易
裁判所

南消防署

勤労者会館

大阪

至 梅田

近鉄

JR 吹田駅

平成 30年度 不動産鑑定評価の日 無料相談会の報告 ・・・ 30

府民サービス事業委員会

佐藤要祐

プロ野球ナイター観戦

至 京都

至 大阪

近鉄奈良線

メロード吹田

吹田市役所（1F 正面玄関ロビー）

阪急 吹田駅吹田警察署

交番

大阪高槻京都線

吹田税務署

市民病院

神社

文化会館
メイシアター（5F 大中会議室）

近鉄布施駅

10/23 火 10：00～16：00
至 北千里

布施駅前市民プラザ

第 17回

事務局だよりこれにて、千秋楽！ ・・・・ 32※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。※ご相談は30分を目安でお願いいたします。
※同一の内容での複数回のご相談はご遠慮ください。※終了時間30分前までにお越しください。

会員の内訳、全資格者会員の年齢別構成・・・・・・・ 35

公 益 社 団 法 人 大 阪 府 不 動 産 鑑 定 士 協 会
TEL ( 06 ) 6203-2100 URL:http://www.rea-osaka.or.jp/
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会
共催
国土交通省·大阪府 ·大阪市·堺市· 吹田市·東大阪市· 守口市
後援

編集後記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 36

主催

定例の不動産無料相談会

毎月第1・第3水曜日 13:00～16:00 （受付は15:30までに窓口へお越しください｡）(公社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。

※開催場所は北浜会場を参照してください。（祝日・年末年始はお休みです｡）

業務委員会

独立開業しました

通 阪急千里線「吹田」駅より徒歩約３分
吹田郵便局

空堀商店街（からほりしょうてんがい）についての紹介・・・ 16

独立開業しました

コインP

東大阪市長堂１－8－37 ヴェル・ノール布施

一仁

特集②

「3人揃っての新しい進路」・・・・・・・・・・・・・ 24

薬局

府立大型児童館
ビッグバン

三井住友銀行

至 京阪三条/ビッグ・アイ（1F 中研修室3）通 京阪電鉄「守口市」駅より徒歩約2分

至 淀屋橋

泉北高速鉄道泉ヶ丘駅

10/13 土 10：00～16：00

守口文化センター（エナジーホール）/３階 研修室

堺市南区茶山台１－8－1

国際障害者
交流センター（一社）近畿不動産活性化協議会 会長（一社）大阪府宅地建物取引業協会 会長

行事開催・参加報告・各種寄稿

土地月間

岩井コスモ証券（9F 大会議室）

堺会場

・・・・・・・・ 2～既存住宅市場活性化のための必須ツール～（公社）民間総合調停センターの成立事例 ・・・・・ 10
1B号出口

もくじ

予約
不要

1
鑑定おおさか No.51(公社)大阪府不動産鑑定士協会 事務局

谷口孝太郎

特集①

～既存住宅市場活性化のための必須ツール～

住宅 ファイル制度（一社）近畿不動産活性化協議会（一社）大阪府宅地建物取引業協会

会長
会長

一方で、
住宅の建築関連技術は日々進歩し、100年住宅と言われるような高品質の住宅が供給されてきております。
築年数が経過した既存住宅でもリフォームやリノベーションなど適切なメンテナンスと改良を施すことで、高い価値をも阪井

つものとなり、住機能としても優れた物件になります。

一仁

既存住宅が今以上に活用され、積極的に流通するも

1．
『住宅ファイル制度』の概要の住宅投資額累計約850兆円に対し、現存する住宅の総のとなれば、
これまでの住宅に対する使い捨てのような扱『住宅ファイル制度』とは、宅地建物取引士・建築士・

額は約350兆円で、約500兆円も目減りしています。
「築20

いは刷新され、新築を建てては壊すことの繰り返しが減防蟻業者による物件調査書・既存住宅状況調査（インス

年で建物価値がほぼゼロ」という取引慣行が市場に根付

少し、環境を保護することにもつながります。

ペクション）及びシロアリ点検の調査報告書を基に、住宅

いてきたことが理由です。言い換えれば、住宅が資産ではの品質・維持管理状態をとりまとめ、さらに不動産鑑定士

なく消耗品に成り下がっていった結果とも言えます。

このように社会構造の変化や技術進展によってもたらされた変化と、現状にある社会的課題を鑑みれば、
日本におが既存住宅の経済的残存年数から住宅の適正価格を

既存住宅取引において、専門家でない一般の消費者

ける既存住宅流通の市場はより拡大されるべきと考えら算定し、価格調査書をセットにした「住宅ファイル報告書」

が知りえる情報に限界もあることから、売主と買主の間にれ、既存住宅の活用が進んでいる欧米に比べて立ち遅れを、
住宅取引に活用するワンストップサービスです。

おける情報の偏りや不足も生じやすく、その一方で動く金た仕組みの整備、意識改革が急務といえるのです。

昨年には、
（公社）
日本デザイン振興会が主催するグッ

ペックやコンディションを客観的に示すものであり、買主は

額は大きなものとなるため、結果的に事後トラブルが起き

こうした背景から、住宅取引に関わる宅地建物取引

この報告書を物件購入時の参考にすることができます。

やすいイメージや透明性の低い市場といった印象が、社士、既存住宅状況調査（インスペクション）を行う建築士、また、物件調査時に行う既存住宅状況調査は瑕疵保険会に広がってしまっている現状があります。

大切な住宅を保護する防蟻業者、住宅評価を行う不動の検査を兼ねており、保険料を支払えばすぐに瑕疵保険

そうした中、社会の少子高齢化は進行し、人口の減少

産鑑定士、融資を行う金融機関、瑕疵保険をかける保証に加入できます。付保できない場合にも、すぐさま修繕工も加速しています。住宅の一次取得層である30～40代の機構等の不動産の専門家が集まり、既存住宅市場活性事の見積書を発行し、売主に修繕のアドバイスを行い、不

人口は、かつてに比べてかなり減少しており、社会経済と化のために何ができるのか、売主買主の立場に立って理安の払拭に努めます。

しても対応が求められています。高齢化やライフスタイル

想の形を追い求め、従来の住宅取引の問題点を一つ一住宅の評価は、（ 公社）
日本不動産鑑定士協会連合の多様化などからは、ライフステージにあった住み替え

つ列挙し、対応策を考え、『 住宅ファイル制度』
を作り上げ会が開発したシステム「JAREAHAS」
を用いて、不動産

ニーズが新たに生じており、これに応えることも必要です。

ました。

鑑定士が現地調査を踏まえ、市場価値を算出するので、また、近年問題となりつつある空き家は820万戸以上現『住宅ファイル制度』は、
このような従来の市場慣行を存すると言われ、
今後増加の一途をたどります。対策を講払拭し、建物の評価を適正に行い、売主の住宅に対する適正な価格で値付けを行うことができます。

ドデザイン賞を受賞し、理想的な住宅取引の仕組みとして、良質な既存住宅の適正な評価と、「情報の見える化」

良質な既存住宅の適正な評価と「情報の見える化」でじず空き家を放置しておけば、さらに問題が深刻化し、地こだわりと買主の安心をつなげる理想的な住宅取引の形による売主・買主双方の安心な取引の促進が評価され、安心性を高めることで、理想的な取引の仕組みを構築

域環境に悪影響を与えかねないので、一層の強力かつです。住宅価値の目減りを減らし、既存住宅の流通量が認知度や信頼性の向上につながり、注目を集めるものとし、「築後20年で建物価値がゼロになってしまう」と言わ早急な取り組みとして進められねばなりません。

増えることで、空き家の抑止にもなり、住宅市場の活性化

なっています。

れてきた市場での取引慣行を改め、建物の適正な評価を根付かせることを目指しています。

新築物件とは違い、既存住宅の取引においては物件に関する情報が不足しがちなため、売買を検討する消費2．
制度作成の背景・目的者にとって色々な不安がつきまといます。
この制度の活用

日本では、既存住宅に対する評価が非常に低く、またで既存住宅の様々な情報がオープンになり、「売主」に画一的である傾向となっています。

とっても「買主」にとっても適正な評価で不動産取引が促

住宅取引に占める既存住宅の割合は14％程度で、欧進できる制度です。

米の80％～90％と比較すると極めて低い状況です。戦後

不動産のプロによって作成された報告書は、住宅のスにつなげていきたいと考えております。

また、参画団体である関西アーバン銀行は、住宅ファイル報告書を担保評価に用いて融資を行う「住宅ファイル

3.『 住宅ファイル制度』のメリット

適用ローン」の取扱いを始め、
今後、
リフォームローン一体型の住宅ローンや、
リーバースモーゲージの際に活用が～売主のメリット～
売却物件の不動産価値が正確にわかり
適正価格での売却ができる

広がるものと期待されます。
『住宅ファイル制度』は、売主の住宅に対するこだわり
や思いと買主の安心をつなぐ理想的な住宅取引の仕組
みなのです。

2

3

鑑定おおさか No.51

鑑定おおさか No.51

4

4

4 4

「売り手良し」「買い手良し」「世間良し」の『三方良し』
既存住宅流通量を増やす

住宅資産500兆円目減りの解消

空き家問題・地方再生

これまで、「築年数が古い」というだけで敬遠されること

管理の度合いや今後の耐用年数について目安が得ら

根拠資料が整っており、説得力のある説明が可能になり映して評価され、買主が物件購入時にコストパフォーマン

や、解体費用が差し引かれ不当に低い価格がつけられるれ、
コストパフォーマンスについても考えやすくなります。

ます。
また、取引後の苦情やトラブルの減少にもつながりまスを考える重要な検討材料になり、売主にとっても不当にす。
アフター点検や補修工事の立会いなど、取引後も買低い価格で取引されない環境となり、両者が納得したス

主との関係を継続することで、再売却やビジネス機会のムーズな取引となる制度です。

といったケースが多くありました。適切な管理と修繕が行われ、住宅の品質が高く維持されていたとしても、築20年

もちろん、この制度を用いなくとも、購入時に重要事項を過ぎるとほぼ無価値のように扱われ、売主は予想を大き説明書で物件に関する説明は受けますが、権利関係や

く下回る価格設定に売却意欲が削がれ、売ることをやめ住宅としての基本機能における重大な瑕疵の有無、生活

その他にも、早く売却する事を良し、としていた従来のみを不動産のプロの手によって支えるのが『住宅ファイルるケースも多くありました。

インフラなどについては知ることができる一方、買主にとっ取引スタンスを見直し、適正な価格での成約につなげるこ制度』であり、
これまで既存住宅の流通を妨げていた要

しかし『住宅ファイル制度』
ならば、住宅の価値が第三て本当に知りたい情報がすべてカバーされているかといとができ、「住宅ファイル報告書」の値付けの根拠とするこ因をうまくカバーするものとなっています。

者により多面的に評価され、基礎・躯体などの耐用年数

うと、そうでない場合も多々あります。
そのような場合に『住と（宅建業法第３４条の２第２項）
で業務の効率化も図れや、その物件ならではの付加価値もしっかりと情報として宅ファイル制度』の情報は、さらに詳細で買主のニーズをます。

提供され、価格にも反映されるようになります。
ここで評価満たすものとなり得ます。

拡大になります。

以上のように、買主が安心して購入しやすくなる仕組

売主にとっても、納得のいく適正価格が見えることで、売却を積極的に考えやすくなり、既存住宅の供給も増加するでしょう。

し、金融機関からも建物価格に対する適切な評価を得る

4．
既存住宅市場活性化に向けて『住宅ファイル制度』が担う役割の作成・評価伝達手段を既存住宅に取り入れ、「情報の売物件に関する詳細な情報を買主に提供することで、信ことができます。
これにより、住宅ローンを組む際の提出書

既存住宅の流通促進が訴えられても、なかなか日本国見える化」を進めたこと、多分野にわたる専門技術を用い用を得ることができます。

類として利用でき、税法上の法定耐用年数よりも長い融内で広がりをみせない背景には、買主側の事情として、住たデータの収集分析をワンストップで実行し、統一的な資期間を設定可能になります。住み始めた後に発見され宅の品質や機能面、
これまでの維持管理状態がみえにく

フォームでの表現を可能にして一般利用者の利便性をた瑕疵をカバーする瑕疵保険に加入することが可能にな

く、価格に見合うものか判断しにくい、安全・安心に住まえ高める事こそが、既存住宅の流通促進に大いに寄与するといった利点もあり、買主にとっては、より有利な条件で、るか不安を抱きやすいことが第一に挙げられます。

ると考えられます。

された価格を目安に、売出価格や最終取引価格を設定

また、不動産鑑定士による評価は価格の妥当性を証明することで、適正な価格で売却することができます。
また、大切な資産である物件の本当の価値を伝えられ、納得の価格で譲ることが可能になります。

～買主のメリット～
既存住宅の詳細な状況を知ることができ
安心して購入できるかつ安心して物件を購入できる環境が確保できる制度となっています。

～媒介業者のメリット～
説得力のある根拠資料を利用してお客様へセールスできる

既存住宅を購入するにあたって、外見は綺麗で築年数にも問題はないが、品質は本当に安心といえるのか。住み始めてから不具合や重大な問題が生じたりしないだろうか。
こうした既存住宅ならではの不安が生じがちです。

これまでの既存住宅の取引では、買主の不安を払拭

しかし、「住宅ファイル報告書」を見れば、一般消費者するための説得力のある資料が揃っているケースは少なの目からは分からない、建物の本当の品質や修繕履歴、く、機会の損失につながる事が多かったと思われます。

これまでの不動産業界にはなかった客観的な仕様書

これに対し『住宅ファイル制度』は、不動産のプロが、『住宅ファイル制度』がうまく機能し、住宅購入時の選第三者的立場から調査を実施した上での十分な品質説

択肢が増えて消費が多様に拡大すれば、経済も活性化

明と報告で応じます。重要事項説明書での説明もなされし、地域創生にもつながり、国全体の成長を支えるもとにもますが、ここでの説明は最低限の重要不可欠なものに限なります。
こうして現代における諸問題の解決とより豊かられており、充実した情報提供がクリアになされているかな社会の実現、地域および国の成長・発展と密接に関連というとそうではありません。
『 住宅ファイル制度』
を用いる

する既存住宅の流通促進は、『 住宅ファイル制度』によっことで、客観的な調査を経て判明した、
目に見えない部分て刺激され、実現へと向かうことを期待しています。

の劣化状況や設備機能品質を知ることができるようになるのです。
不動産鑑定士による鑑定評価も大きなポイントであり、改修必要性などの詳細情報をまとめて知ることができま

しかし、『 住宅ファイル制度』を利用した物件であれば、丁寧に使われ、
メンテナンスが施された価値のある住宅

す。購入検討時には、非常に役立つ資料となります。維持

建物の品質・維持管理状態・価格の妥当性についてのについては、築年数を経過していてもしっかりと価格に反45

鑑定おおさか No.51

鑑定おおさか No.51

特 集 ２

います。

（公社）民間総合調停センターの活 動 に ついて

手続き期間も概ね３ケ月(３期日程度)を目標
としていますので、比較的短期間での解決が図② 当センターの取扱事件についてれます。なお、必要に応じて期日回数、期間が増大することは言うまでもありません。

当センターの過去から現在に至る取扱事件④ 申立補助制度についてについてまとめたのが文末の表です。

～市民のためのＡＤＲ機関を目指して～同表の１を見ていただければその取扱分野が多岐にわたっていることがおわかりいただ

当センターでは、申立人の利便を考慮して、けると思います。申立件数は、同表の２及び３

毎週火曜日と金曜日の午後１時から３時の間に示すとおりですが、ここ数年は年間約150件(予約制)に、申立内容の整理、申立書の書き方

程度で、その約３分の１で和解契約等が成立し等の相談に応じる申立補助を実施しています。

ています。ADR手続きは相手方の応諾について

相談員は、弁護士又は司法書士１名とその他は強制力がないため相手方の不応諾率が約の会員から派遣された運営委員又は和解あっ35％となっているのが今後の課題ですが、相手せん人候補者１名の計２名が分担して担当し方が応諾した事件のうちの過半で和解等が成ていますが、申立補助制度から申立に至る件数

立しており、和解等の成立案件の累計は現在は比較的多く、申立人の負担を少しでも軽くす① 当センターの構成団体等

441件に及んでいます。

ることに役立っているものと思われます。

当センターは、日本で唯一の異分野の専門家と相手方の双方に弁護士等の代理人がついて団体で構成されています。現在の正会員は、大いない事件が約55％となっており、裁判所にお当センターは平成21年３月に(一社)総合紛

阪弁護士会、大阪司法書士会、大阪土地家屋調ける訴訟、調停等の司法手続きの恩恵を受ける

当センターでは、過去の豊富な実績を有効に争解決センターとして発足して以来、同年９月

査士会、大阪府不動産鑑定士協会、大阪府宅地

ことができない、あるいは、望まない方々にも活用すべく、終結事件のうちから抜粋して今後に公益認定を受け、平成27年12月に現名称への建物取引業協会、全日本不動産協会大阪府本部

気軽に利用していただける当センターの特徴の和解あっせん手続の参考とするために成立・名称変更を経て、10年目の事業年度に入っていの６者で、他に準会員、賛助会員を含めた多種がよくわかります。まさに「市民のためのADR

不成立事例集Ⅰ、Ⅱを作成して参画各団体の会ます。その間、一貫して冒頭に掲げた市民優先、

多様な専門家集団が和解あっせん人(調停人)機関」を実践していると我々は自負しておりま

員等に配布させていただきました。(大阪士協

利用者優先の姿勢を貫いて法務大臣の認証として、あるいは、運営委員として業務に携す。

会の各会員にも配布済み) 成立事例のみならず

ADR(裁判外紛争解決手続き)機関として活動

わっています。参画している各団体は一定の会を続けて参りました。文末の「(公社)民間総合費及び分担金を拠出し、俗な表現をすれば「ヒ調停センター申立受理事件について」に示すよ

トと金」の両方の負担の上でボランティア活動

うに取り扱い分野は不動産についての紛争、医（公社）民間総合調停センター 副理事長

小野

慎太郎

（大阪府不動産鑑定士協会正会員）

平素は、公益社団法人 民間総合調停センター(以下「当センター」という)の活動に多大なるご理解とご協力をいただきありがとうございます。

また、同表の５を見ていただければ、申立人⑤ 成立・不成立事例集について

不成立事例をも抜粋したのは、不成立事例の中③ 当センターを利用するための費用及び手続期間にこそ今後の和解あっせん手続を進めるにあを行っているわけで、各士業間の様々な利害の当センターを利用するための費用は申立時からです。ADR機関には厳格な守秘義務が求め

療過誤、消費者関係の紛争等、およそ民事の紛壁を越えた協働無くして当センターの活動はに申立手数料として10,000円(相手方不応諾等られるため、事例集においては個人を特定でき

争全般にわたっており、その申立件数も累計で成立しません。日本で他に類似のＡＤＲ機関がの場合には7,000円を返還)、和解契約等の成立るような部分は省略してあり少しイメージし1,300件を超え、我が国でも三本の指に入る取扱存在しないのもむべなるかなです。

時に成立手数料として15,000円からで、解決額にくい部分もあるかもしれませんが、わかりや

なお、過去における和解あっせん人の配てんにより若干増額はされますが、いずれも一般のすく表形式にしてありますので、ADR手続に直状況については文末の表の６．あっせん人の配訴訟、調停等の手続きと比べて相当低額となり接関わっていない会員の方でも、どのような事

てん状況をご参照ください。参画団体等が多岐ます。

例が解決可能なのか、またどのような場合に不件数に及んでいます。
以下に当センターの特徴及び活動状況について説明させていただきます。

にわたっていることがご理解いただけると思たり重要な教訓、示唆が含まれていると考えた成立となるのか等についてある程度理解いた

また、事件の内容、難易度等にもよりますが、

6

7

鑑定おおさか No.51

鑑定おおさか No.51

だけるものと考えています。不動産鑑定士としを実現すべく今後とも事業を行っていく所存ての日常業務の関係で何かと相談を受ける際です。多彩で豊富な専門家集団の協働によっに少しでも参考にしていただくとともに、依頼て、利用者の為のワン・ストップサービスがで者が紛争を抱えている場合には紛争解決の手きる唯一のADR機関としての長所を生かすた段として当センターを紹介していただければめ更に自己研鑽に励み、より良いADR機関を目幸いです。(大阪士協会事務局にご連絡いただ

指して参りますので、会員の皆様方には今後とければ、上記申立補助制度の予約がとれるようも暖かいご理解とご協力を頂きますようよろになっています)

しくお願いいたします。

⑥ 不動産鑑定士の当センターの関わりについて
現在、(公社)大阪府不動産鑑定士協会は正会員として当センターに理事を１名派遣し、和解あっせん人候補者として計30名強の会員が当センターの和解あっせん人候補者名簿に登載されています。(過去の配てん実績については
文末の表の６参照) また、業務委員会のADR小委員会の委員７名が、当センターの運営委員会
及び財務委員会の委員となってセンターの運営に携わっています。
不動産鑑定士としての日常業務においては紛争を伴うような相談を受けることが比較的少ないかもしれませんが、大阪士協会の各会員には自分たちのADR機関として当センターを意識していただき今後のご理解とご協力をお願いいたします。
以上、当センターの活動状況の概要について報告させていただきました。既に述べたとおり、当センターは、常に「誰のためのADRか」を（公社）民間総合調停センター申立受理事件について
1.事件類型別申立受理件数
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 計事件類型
1
不動産売買をめぐる紛争
0
12
4
6
9
4
5
4
5
5
5
59
1
手付金返還請求
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
2
契約解除
0
0
1
2
0
0
0
0
1
0
3
7
3
買い戻し
0
1
0
0
0
0
2
0
1
0
0
4
4
その他
0
4
11
7
4
5
2
4
3
5
2
47
2
不動産賃貸借関係
0
15 14 18 11 20 21 10 17 21
7 154
1
明渡
0
2
0
0
1
4
5
3
3
4
0
22
2
賃料増額
0
0
2
0
0
0
0
0
2
0
2
6
3
賃料減額
0
0
0
1
0
0
2
0
2
0
0
5
4
敷金・保証金返還
0
4
3
4
1
3
1
1
0
1
1
19
5
賃料配分・管理費用分担
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
1
6
滞納賃料
0
2
4
4
2
5
3
1
4
3
0
28
7
原状回復費用
0
3
2
2
3
4
1
0
3
5
2
25
8
更新料
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
1
9
借地権買取
0
1
1
2
0
2
1
0
0
0
0
7
10
修理・修繕費用
0
1
0
0
0
0
3
0
0
2
0
6
11
その他
0
2
1
4
4
2
5
5
3
6
2
34
3
請負契約に関する紛争
1
7
12 10 17 16 31 18 18 16 10 156
1
建築工事代金
0
0
2
1
4
3
19
5
4
5
5
48
2
契約の解除
0
1
2
2
4
6
1
4
1
3
1
25
3
建築工事の損害
1
3
6
5
6
6
6
5
10
6
4
58
4
デザイン料
0
0
0
0
0
1
0
0
1
0
0
2
5
その他
0
3
2
2
3
0
5
4
2
2
0
23
貸金をめぐる紛争
4
0
9
5
3
4
4
5
0
42
8
1
3
債権額，過払金等を巡る紛争
1
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
2
債務弁済協定
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
1
3
その他
0
7
8
5
3
1
4
3
4
5
0
40
5
その他の契約紛争
0
19 20 24 14 23 15 19 22 16
3 175
1
リース契約
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
商品委託取引
0
4
3
2
2
1
0
2
0
0
0
14
3
預り金返還
0
0
1
1
0
0
0
0
0
0
0
2
4
動産売買
0
2
1
1
2
2
3
2
1
3
0
17
5
銀行関係
0
1
3
3
2
9
3
3
1
1
0
26
6
手数料返還
0
0
0
0
0
0
1
1
0
0
0
2
7
契約不履行
0
6
0
2
2
0
0
3
9
0
1
23
8
立替金
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
サービスの提供を巡る紛争
9
0
1
0
0
2
2
0
0
0
5
1
11
10
先物取引を巡る紛争
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
1
11
その他
0
5
12 15
4
9
7
8
11
7
1
79
6
債務不存在確認
0
2
0
1
1
1
4
3
0
0
0
12
7
不法行為を巡る紛争
0
36 48 28 61 47 56 56 41 42 26 441
1
けんか
0
3
0
2
3
1
3
0
0
1
0
13
2
動物事故
0
1
1
1
2
1
0
0
0
0
0
6
3
交通事故
0
13 12
4
16 14
9
13
6
6
2
95
4
医療過誤
0
4
13
9
22 20 26 26 28 26 18 192
5
名誉毀損
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
0
2
6
近隣紛争
0
1
0
0
2
0
0
0
1
0
1
5
7
婚姻外男女関係
0
3
4
1
4
0
4
3
0
0
0
19
8
賠償額確定
0
2
6
6
2
0
2
3
1
1
0
23
9
スポーツ事故
0
0
2
0
0
0
0
0
0
0
0
2
10
故意による加害
0
1
4
2
1
0
0
1
0
0
0
9
11
その他
0
8
6
3
9
11 12 1056575
8
知的財産がらみの紛争
0
0
0
4
1
0
1
0
2
0
0
0
9
家族及びその関係者間紛争 1
6 12 106 10
5 15 145
1599
1
離婚･夫婦関係調整
0
1
0
3
2
2
1
1
4
4
2
20
2
婚約破棄
0
1
1
1
2
0
1
0
0
0
0
6
3
養育費・親権
0
0
0
1
0
0
1
0
0
0
0
2
4
相続
0
5
3
1
2
3
3
1
5
3
0
26
5
親子関係
1
0
1
4
0
0
1
0
0
4
1
12
6
その他
0
8
1
2
4
1
3
3
6
3
2
33
10
職場の紛争
0
7
4
9
5
0
47
7
5
4
2
4
1
解雇・退職
0
5
1
1
2
1
4
0
4
1
0
19
2
労働災害
0
0
1
0
0
0
1
0
0
0
0
2
3
賃金
0
0
3
2
1
0
2
1
0
1
0
10
4
その他
0
2
2
1
2
3
2
1
1
2
0
16
11
会社関係の紛争
0
4
1
1
0
1
0
0
0
4
0
11
12
相隣関係
0
8
9
8 10 15 14 11 167
8 106
マンション（区分所有）関係 0
13
2
3
4
0
6
2
2
4
8
2
33
1
管理費滞納等
0
0
0
1
0
4
0
0
0
1
0
6
2
その他
0
2
3
3
0
2
2
2
4
7
2
27
14
その他
1
30
0
2
3
6
0
0
2
2
6
8
合
計
2 132 144 131 136 147 172 135 153 150 67 1369

2.月別受理件数
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
月
４月
6
19
8
15
21
12
12
10
13
23
５月
12
11
11
10
12
14
9
9
14
6
６月
7
14
15
12
14
15
10
11
7
14
７月
9
8
13
6
7
16
12
23
14
14
８月
6
13
13
12
11
19
15
14
14
10
９月
10
14
5
4
10
11
12
10
17
１０月
12
12
14
6
11
14
8
18
17
１１月
12
9
17
18
14
20
16
13
12
１２月
17
11
9
13
16
10
9
10
14
１月
8
9
9
15
7
16
8
11
10
２月
14
7
6
14
7
15
7
9
7
３月
2
19
17
11
11
17
10
17
15
11
合計
2
132 144 131 136 147 172 135 153 150
67
4.当事者の類型
類型
双方個人
申立人法人
相手方法人
双方法人

率
計
479 35.0%
103 7.5%
634 46.3%
151 11.0%

6．あっせん人の配てん状況
団体名
選任数
大阪弁護士会1722
大阪司法書士会
448
大阪土地家屋調査士会
95
大阪府不動産鑑定士協会
大阪府宅地建物取引業協会
全日本不動産協会大阪府本部

大阪社会福祉士会
大阪府社会保険労務士会
NPO法人消費者ネット関西
日本公認会計士協会近畿会
全大阪消費者団体連絡会

大阪府建築士会
大阪府建築士事務所協会(公社)消費者関連専門家会議

近畿税理士会
NPO法人消費者情報ネット

医師
大阪府臨床心理士会
学者
元裁判官(公社)全国消費生活相談員協会

大阪府マンション管理士会
あっせん人の指名を受けた件数

117
293
19
72
72
79
56
4
214
176
63
142
109
185
78
2
0
16
0
22件

7.申立補助制度の利用状況

月 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
４月
3
4
6
7
5
7
8
5
５月
7
1
2
6
5
6
9
11
8
６月
5
2
5
5
5
6
9
9
7
７月
6
2
5
0
6
10
16
13
14
８月
3
1
4
5
8
2
6
10
5
９月
5
5
2
3
6
4
4
5
１０月
4
7
3
6
6
6
13
10
１１月
6
1
5
5
7
6
9
7
１２月
4
3
2
5
5
5
5
8
１月
4
3
4
3
6
8
8
9
２月
3
3
7
3
2
5
11
6
３月
1
1
5
6
4
2
9
5
合計 48
32
48
53
67
65
106 10139※2015年7月から週2回実施

3.申立受理事件結果別結果
2009 率 2010 率 2011 率 2012 率 2013 率 2014 率 2015 率 2016 率 2017 率 2018
成立（和解契約） 18 19.6% 54 34.8% 37 29.6% 49 38.0% 50 33.8% 55 32.5% 41 30.1% 54 34.4% 45 27.8% 11成立（仲裁判断）0
0.0% 4
2.6% 1
0.8% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 1
0.6% 0
成立（和解的仲裁判断）
8
8.7% 00.0% 00.0% 5
3.9% 1
0.7% 3
1.8% 2
1.5% 00.0% 2
1.2% 0
成立件数合計26 28.3% 58 37.4% 38 30.4% 54 41.9% 51 34.5% 58 34.3% 43 31.6% 54 34.4% 48 29.6% 11
不成立（申立人取下げ）
13 14.1% 23 14.8% 21 16.8% 13 10.1% 16 10.8% 20 11.8% 18 13.2% 18 11.5% 10
6.2% 5
不成立（相手方離脱）1
1.1% 2
1.3% 00.0% 1
0.8% 1
0.7% 5
3.0% 4
2.9% 2
1.3% 2
1.2% 1
不成立（見込み無） 25 27.2% 24 15.5% 19 15.2% 24 18.6% 34 23.0% 30 17.8% 27 19.9% 28 17.8% 30 18.5% 10
不成立（民事紛争外）
0
0.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 0
不成立（終了合意）
0
0.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 0
不成立（続行不能）
00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 0
不成立件数合計 39 42.4% 49 31.6% 40 32.0% 38 29.5% 51 34.5% 55 32.5% 49 36.0% 48 30.6% 42 25.9% 16
不応諾
26 28.3% 48 31.0% 47 37.6% 37 28.7% 46 31.1% 56 33.1% 44 32.4% 55 35.0% 72 44.4% 27
不受理1
1.1% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 00.0% 0
終結事件数合計 92
100% 155 100% 125 100% 129 100% 148 100% 169 100% 136 100% 157 100% 162 100% 54
継続事件数
0
0
0
0
0
0
0
0
5
37
終結件数+継続件数 92
155
125
129
148
169
136
157
167
91

念頭に利用者の利益を最優先して「安く」、「早く」、「 丁寧に」をモットーに事業を行っています。比嘉廉丈理事長の「相談だけでは紛争は解決しない。解決してこそ真の社会貢献となる。」との理念のもと、司法手続の利益を多くの国民にもたらすという裁判外紛争解決手続きの促進に関する法律(ADR促進法)の立法目的、趣旨

5.代理人（弁護士等）の有無
類型
計
率
双方なし
750 54.8%
申立人代理人 243 17.8%
相手方代理人 177 12.9%
双方代理人 198 14.5%※成立率及び不成立率は終結事件数合計を分母とする。

89鑑定おおさか No.51

鑑定おおさか No.51率
計
20.4% 4140.0%
60.0% 21
20.4% 441
9.3% 157
1.9% 19
18.5% 251
0.0%
0
0.0%
0
0.0%
0
29.6% 427
50.0% 458
0.0%
1100% 1327
42
1369

率
31.2%
0.5%
1.6%
33.2%
11.8%
1.4%
18.9%
0.0%
0.0%
0.0%
32.2%
34.5%
0.1%
100%

計
139
108
119
122
127
93
112
131
109
93
86
130
1369

に売却する意向を持っている。

特 集 ２（公社）民間総合調停センターの成立事例（公社）民間総合調停センター

貸借契約の解約通知を行った。
（公社）民間総合
調停センター
和解あっせん人・
仲裁人候補者

富田

浩二の申入れに法的有効性が認められるか。
・検討とする裁判外紛争解決機関（ADR機関）であり、申立人の契約解除申入れが、その根拠とす

本部は大阪市北区西天満の大阪弁護士会館１・事件のあらましそこで、申立人は相手方に対して、建物賃

堂の衛生管理問題を理由に行った契約解除（公社）民間総合調停センターは、大阪を拠点

部を相手方が使用しないことを求める。
相手方は、申立人の所有地の一部を土地利・争いになった点

用権が無いにも関わらず、長年に渡り自らの本件の建物賃貸者契約書では、相手方（賃

自動車修理業の来客用駐車場などに使用し借人）からは契約期間中の解約権が明文化さてきた。申立人としては、相手方の使用実態れているが、申立人（賃貸人）からの契約期間の権利化を防ぐため期限を設定し、その使用中の解約権は明文化されていない。

を止めるよう内容証明郵便を発送した。

そのため、申立人（賃貸人）からの解約申入

その後、相手方からは従前と同じように今

れは、法律上、有効性が認められるか。

後も来客用駐車場などの使用を認めてほし・検討

いとの申出があった。

る食堂利用者からの苦情多発と食堂の衛生管

法律上、賃貸人側からは契約期間中の中途

申立人はこれまでの経過を踏まえ、本件を理問題は、契約の全面解除事由となり得るか、解約の申入れはできるが、それには厳格な要第三者が関与する手続きで解決を求めたい。

成立事例

法的には微妙な問題があり一律には言えな件である「正当事由」が求められる。本件ではい。一方、相手方も手続きの早い段階で条件次

法人間という問題はあるが、実質的には賃貸立事例を掲載させて頂きます。

第で契約解除、明渡しに応じる意向を示した。

人は個人であり、かつ、健康上の理由（治療費1 不動産賃貸借関係（申立から合意までの期日回

そのため、和解あっせん人より中立な立場での捻出）であれば、相当な明渡し料を付加す

相手方に使用する権利が無いとしても、自明渡しの条件を当事者双方に提案した。

ることにより、正当事由が認められるとした

動車修理業としての営業活動を継続するこ判例もある。

とができるようにする、何らかの妥協点が当階にある。

事件累計のうち、不動産に関連する３つの成

数は３回、申立から合意までの期間は３ヶ月）

・合意内容

・和解あっせん人

・争いになった点
相手方の従来の使用方法が、何らかの利用権を時効取得等したと考えられるか。

申立人と相手方は、委託契約を３ヶ月後に当事者双方がこの判例の考え方に基づき、終了し、建物を明渡すことで合意した。申立

相手方（賃借人）は建物賃貸借契約の解約に申立人（学校法人）は、相手方（食堂運営の委

人は相手方に対して、明渡し８ヶ月後に契約際して、相当な金額の明渡し料の支払いがあ

本件では、相手方の現状の土地利用権は何託業者）に対して、食堂業務の委託業務の契約終了、明渡しに関する解決金を支払うこととれば契約解除に応じる意向を示した。明渡しらの使用権原も認められず、時効取得の成立解除及び建物（食堂）の明渡しを求める。

なった。

料の金額につき、交渉の上、和解あっせんがも認められない。和解あっせん人は、営業上成立した。

に利用する時は申立人へ予め届け出ること、弁護士、不動産鑑定士、宅地建物取引士
・申立の内容・成立手数料・事件のあらまし3 0 , 0 0 0 円（ 申 立 人 は 1 5 , 0 0 0 円、相 手 方 は申立人と相手方は、学校内食堂の運営業務

15,000円）

に関する委託契約を締結し、同時に建物（食堂）の賃貸借契約を締結した。その後、食堂利〔出典：公益社団法人 民間総合調停センター 成立・不成立事例集（第１集）〕

用者（学生など）から相手方が運営する食堂に関する苦情が多発し、食堂の衛生管理面で

2 建物賃貸借契約の賃貸人からの中途解約申の問題も発覚した。そして、申立人の申入れ入れの有効性（申立から合意までの期日回数から３ヶ月後を目途に食堂の委託契約を解は７回、申立から合意までの期間は９ヶ月）
・和解あっせん人

除し、併せて建物（食堂）の明渡しを求めた。
相手方はこの申入れを拒否したため、申立人

事者間で模索できるか。
・検討

・合意内容

顧客による急な使用はその都度、相手方が速申立人と相手方は、本件建物賃貸借契約をやかに申立人に連絡することなどの条件を合意解約し、申立人は明渡しと引き換えに約提案し、当事者双方に対して一定の利用権を8,500万円の解決金を相手方に支払う。

相手方に認める和解案とした。

・成立手数料

・合意内容

300,000円（申立人は150,000円、相手方は申立人の自己所有

150,000円）

地の不利益を最小限度にして、相手方に制〔出典：公益社団法人 民間総合調停センター 成立事例集（第２集）〕

約された範囲での土弁護士、不動産鑑定士、宅地建物取引士
・申立の内容が本件申立に及んだ。
・争いになった点

申立人は、相手方に対し、建物賃貸借契約

当事者間の契約は、食堂の運営業務に関すを解除し、建物明渡しを求める。
・事件のあらましる委託契約と建物（食堂）賃貸借契約が合体した契約と考えられるが、その契約の法的性

申立人の代表者は高齢で病気がちのため、

質をどのように考えるか。

自らの治療費等を捻出する必要があり、本件申立人は、食堂利用者からの苦情多発と食建物を取り壊して撤去し、更地として第三者

3 隣地間の土地利用権の有無（申立から合意ま

地利用権を認めるこ

での期日回数は３回、申立から合意までの期との合意が成立した。
・成立手数料間は２年３ヶ月）
・和解あっせん人

2 0 , 0 0 0 円（ 申 立 人 は 1 0 , 0 0 0 円、相 手 方 は
10,000円）

弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士
・申立の内容〔出典：公益社団法人 民間総合調停センター 成立事例集（第２集）〕

申立人は、将来において申立人所有地の一1011

鑑定おおさか No.51

鑑定おおさか No.51

「民法改正と不動産取引」の
研修会
法務委員会

来島

裕

平成30年５月22日（火）、大阪産業創造館のイベントに120年ぶりの大改正ですが、今回改正の経緯としま

ホールにおきまして、「民法改正と不動産取引」－債権

しては「社会経済の変化等への対応」と「国民一般に法改正が不動産取引に及ぼす影響について－と題

分かりやすい内容への明文化」とのことであり、主に第し、法務委員会主催の研修会が開催されました。

３編債権に関する規定の改正となっています。

講師につきましては、定期借家権及び終身借家権

研修当日は、北谷奈穂子会員の司会により、赤澤担の立法に携わり、不動産、特に不動産賃貸借関係に当副会長の開会挨拶にはじまり、吉田先生が登壇され等をはじめ、改正の諸点について順次ご解説頂き、加法務委員会では引き続き実務的な諸問題をテーマ

造詣の深い吉田修平弁護士をお招きしました。

ました。研修テキストは、吉田先生の書籍「民法改正とえて、今回改正については、従来のシビル・ロー（大陸に研修会開催の企画を行っております。今後も多数のご承知の通り、平成29年６月２日に、「民法の一部を

不動産取引」を使用し、不動産の売買と賃貸借の両法）からコモン・ロー（英米法）の考えに大きく舵を切っ

ご参加をお待ちしております。

改正する法律」が公布され、改正民法の原則的な施

面、
すなわち、
瑕疵担保責任・危険負担の変更、敷金・たという本質的な法解釈の講義を拝聴できました。

行期日は、平成32年４月１日とされています。民法は実原状回復の明文化、賃借人の修繕権、保証の極度額

なお、研修会の結果は以下の通りです。

最後は、五島法務委員長の閉会挨拶により、約200

日名の受講を頂戴しました大規模研修会は無事盛会の時：平成30年５月22日(火)13：00～15：00

うちに終了しました。今回の民法改正の一つとして、瑕

会

疵担保責任から契約不適合責任へと表現が改めら

研修内容：「民法改正と不動産取引」

場：大阪産業創造館４階イベントホール

れ、不動産の物理的な瑕疵のみの責任の有無の判断―債権法改正が不動産取引に及ぼを否定し、契約目的の実現の有無が重視されることがす影響について―規定されました。他の改正条文についても
「契約不適

講

合」がキーワードとなり、法解釈の重要な要素となりそう

師：吉田修平氏（吉田修平法律事務所代表）です。今後は契約内容の中身が非常に重要になると対のことですので、法改正に基づく契約書の記載内容

受講者数：192名

象：大阪士会会員及び近畿連合会会員

や特約等も含め、民法の理解を深めていきたいと思い（きじま ゆたか・㈱来島不動産鑑定所）

ます。

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鑑定おおさか No.51

鑑定おおさか No.51

災害対策小委員会の設置及び委員会活動について

組み10～20件の家屋調査を行います。また、同時にかし、将来発生が予想される大地震等の大規模災

被災者の方々から被害状況のヒアリングも行いま害に備え、住家被害認定調査に対応できる会員数、す。熱中症の警告（危険水準）がでる調査日もあり、

自然災害被害者債務整理ガイドラインに対応でき

体力的にも精神的にも大変な作業になりました。

る会員数を増やすとともに、平時から災害に対応

調査後、2～3日体調を崩された先生もおられたよ

できる組織体制の構築に取り組んで参ります。

うですが、住家被害認定調査では不動産鑑定士に最後に、体調を壊しながらも支援活動にご協力

対して高い評価があったと聞いております。

くださいました先生方に御礼を申し上げるととそれは物件調査時の段取りの良さ、物件調査能

もに、被災地の着実かつ早急な復興と、被災され力の高さ、不動産鑑定士が同行することによる安た方々が穏やかな日常を一日も早く取り戻せる

心感などに対してであり、役所の担当者からも感ことを心よりお祈り申し上げます。

謝の言葉を頂いております。大変な作業ではあり
府民サービス事業委員会

災害対策小委員会

中塚

新一

平成30年6月18日7時58分頃、大阪府北部を震源①住家被害認定調査への対応、組織体制の構築とした地震によって、尊い命を奪われた方々のご②自然災害による被災者の債務整理に関するガ
イドラインヘの対応、組織体制の構築

冥福をお祈りすると共に、被災された皆様に心よましたが、今回の住家被害認定調査は、まさに社【災害対策小委員会メンバー】

会的公共的意義のあるものと感じております。

玉原栄治(副会長)、山下賢一(府民サービス事業

しかし、その一方で、課題もありました。役所か委員会委員長)、下農博之(災害対策小委員会委員

らの当協会への派遣要請に対して、それに応える長)、安松谷博之、渡辺直人、松葉貴信、中塚新一

人員確保の難しさがあった点です。
（なかつか

その為、当小委員会においては、今回の経験を活

しんいち・いずみ総合鑑定）③将来起り得る大規模災害に備えて、各関係団体

りお見舞い申し上げます。又、茨木市における住との適正な協力関係、情報共有の構築

家被害認定調査にご協力くださいました不動産鑑定士の先生方等につきましては、この場をお借りし御礼申し上げます。

主な活動内容は、当会員の皆様が自然災害の発

さて、当災害対策小委員会は、平成30年3月9日

生時に、迅速に府民や各公共団体に対して支援活の理事会において、府民サービス事業委員会内に動を行えるための体制づくりです。

設置することが決定され、右記目標を掲げ活動を

その為、災害発生時に支援対応できる会員数を行っております。

増やすための内部体制の構築と、災害発生時に迅速に連携・協力して支援活動を行えるよう各鑑定士協会相互間、弁護士会、各公共団体等とのネットワークの構築（外部協力体制の構築）に取り組

この度の大阪北部地震、西日本豪雨災害及び北海道胆振東部
地震において被災された多くの方々に謹んでお見舞い申し上げます。
被災地の一日も早いご復興と、皆様のご健康を心よりお祈り申し上げます。

んでおります。
現在までの活動実績は、熊本被災地視察、災害に関する研修会への参加、そして、茨木市への住家被害認定調査への積極的な委員派遣となります。

（公社）大阪府不動産鑑定士協会

会長

関野

肇

今回、私自身も茨木市における住家被害認定調査の調査員として支援活動（物件調査）を行いました。
物件調査では、役所の担当者の方々とチームを

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鑑定おおさか No.51

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空堀商店街（からほりしょうてんがい）についての紹介

2.空堀商店街のおすすめのお店によると松田優作が通ったことが売りの芸能人（写真2）①お屋敷再生複合ショップ「練（れん）」御用達のお好み焼き屋らしいです。

「練」は古民家を利用した複合商業施設として

・「旧ヤム邸」
・・・本格的なカレーを出すらしい。

2003年2月のオープン以来、古い町並みの多く残

カレーブームもあり最近名前を良く聞くのです

る空堀商店街の中心的な役割を果たしてきた商が、バーモンドカレー中辛を愛する私とカレーの業施設です。2012年には母屋、蔵、表門が国の「登嗜好の方向性が異なるので今後も行くことはた

録有形文化財」に登録されました。

ぶんないであろう。このカレー屋さんも古民家を再生した建物です。
・「山口果物」
・・・商店街を抜けた上町筋沿いにあるので正確には商店街のお店ではありません

業務委員会 ＡＤＲ小委員会

嶋田が近年取材によく取り上げられているので紹介謙吉します。果物屋さんが手がける背が高いフワフワのかき氷とフレッシュジュースがお店の売り。私

私の事務所から歩いて5分ほどの「空堀商店街

るため、複数の映画作品のロケ地に選ばれてきてはお土産用の果物を買うのにたまに利用してい（からほりしょうてんがい）」についてご紹介しまいます。映画『プリンセストヨトミ』の主人公の真るだけなので、かき氷は食べたことがありませんす。近くに寄るついでがある方はぜひ足を延ばし

田大輔は、生まれも育ちも空堀商店街という設定てみてください。

でした。また複数の映画で使用されているのが『ことみ』というお好み焼き屋さんです。なんの変が一度注文したフレッシュジュースは日常使い（写真２）には高すぎると思いました。喫茶スペースは果物屋さんの中のただの空きスペースなのでおしゃ②「もなみ」

1.空堀商店街ってどんな商店街なの ？（写真1）

哲もないお好み焼き屋さんだと私は思うのです

120グラム以上の大きな神戸牛を使ったハン

空堀商店街は、谷町六丁目駅から徒歩1分、大阪が映画『ボックス!』の主人公の実家のお好み焼き

バーグを出す、有名店。ランチだと最低30分は待・「大衆食堂スタンドそのだ」
・・・夕方早い時間

市中央区の南東部にある商店街です。松屋町筋か屋さんとして撮影が行われ、最近では『円卓 こっちます。神戸市灘区のJR六甲道で営業していたから混んでいる人気店で個人的に空堀商店街のら上町筋に至る中央区側の東西約800mのアー

こ、ひと夏のイマジン』でも使用されています。

「洋食の店 もなみ」は阪神大震災でお店が全壊しお店で今一番気になっているお店です。お店の紹

ケード商店街です。

2009年には「新・がんばる商店街77選」に選ばれま

現在の空堀商店街で出直し、すぐに行列ができる

介ページを見ると、ラーメン屋さんが経営する居した。

お店になりました。最初のころは神戸からの常連酒屋でラーメンも食べられるらしい。しかし、一堀という意味で、大坂城の南の大外堀・「南惣構堀さんが支えてくれたそうです。私は行列に並ぶの人で初めて行くのは極めておっくうである。この（みなみそうがまえほり）」の西半分にあたりまが苦手なので一度ランチにいったのみです。ラン

記事を読んだ人で「そのだ」に行きたい人に誘っす。南惣構堀の防御力は強固で、大坂冬の陣の際

チは1000円前後でボリュームが相当あり、ハンてもらったらぜひとも行きたいお店であります。

に大坂城を取り囲んだ徳川軍は、この堀を突破でバーグは評判通りおいしいので満足感はありま

ちなみに外から覗く限りではカウンター内に若きず苦戦しました。その後、講和によって空堀はす。

い女性はいないと思われる。

埋められ、大坂夏の陣の、豊臣勢の敗北につな③その他

がっていきます。1945年の大阪大空襲で奇跡的に・「○△□焼 冨紗家 本店（まんだらやきふさやほ

焼失を免れたため、昔ながらの長屋などが現在もんてん）」
・・・緑色の奇抜な店舗の変な名前のお多く残っています。

店で以前から気になっていましたが、私はいまだ空堀という地名の由来は、空堀は、空っぽのお味のある古い町並みが映画のロケにマッチす（写真１）

れな雰囲気は全くありません。

（しまだ けんきち・㈱リアルブレイン不動産鑑定）行ったことがありません。谷六に住んでいる友人

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鑑定おおさか No.51

3 新井ビル

登録有形文化財

1922年（大正11年）建設

鉄筋コンクリート造４階建、１階正面の玄関部

大阪府建築士会との合同研修会

分は４本のドリス式オーダーを並べた重厚な外観になる。
当初は銀行店舗として建設されたもので、内部は中央が吹き抜けとなり２階周囲に個室を配し
３階以上は事務室とする構成になる。設計は河合浩蔵、施工は清水組。

広報委員会

田村

周治

4 生駒時計店
登録有形文化財③新井ビル
1930年（昭和５年）建設

７月６日、雨の中で、大阪府建築士会との合同

大阪市街地の角地に建つ鉄筋コンクリート造研修会が開催された。内容は、大阪市中央区内に５階建の時計塔を持つビルで、設計は宗兵蔵であ残る大正から昭和初期に建てられた建物を順にる。外壁にスクラッチタイルを用いることや、窓見学するというもの。

の上下の縁で水平線を強調しつつバルコニーや見学の順番は、以下の通り。各建物については出窓などに曲線や装飾を有効に配するデザイン

文化遺産オンライン等よりの資料で概説する。

によく時代の特徴があらわれている。

1 青山ビル

5 芝川ビル

登録有形文化財

1921年（大正10年）建設

登録有形文化財

鉄筋コンクリート造地上５階地下１階建で当1927年（昭和２年）建設

御堂筋から東に入ったブロックの北西隅に建初は１・２階・住宅３階以上を賃室としていた。

①青山ビル

中層の都市住宅としては初期の事例のひとつ

つ。鉄筋コンクリート造４階建地階付。腰を※竜山④生駒時計店石、上部はスクラッチタイル貼とし、３階軒部にであり要所に装飾を配した外観や瀟洒な意匠のスパニッシュ瓦を葺く。設計は渋谷五郎と本間乙階段等に時代の特徴がよく表れている。設計は伊彦。古代マヤ・インカの細部装飾を採入れたアー

束恒治。

ルデコ建築。
※たつやまいし：兵庫県高砂で産出される細かい細工に適した石材

2 伏見ビル

登録有形文化財

1924年（大正13年）建設

大阪船揚の中心部にある鉄筋コンクリート造

最後は、芝川ビル屋上での懇親会となった。

３階建のビル。設計は辰野片岡事務所出身の長田

筆者は、５棟の建物をみて「骨董品的建物」とで岩次郎。

も言えば、近いのかもしれないと感じた。最後に、角地に建ち外観はコーナーを隅丸とし３階の今回の合同研修会を企画頂いた、大阪府建築士会

窓上に飾り丸窓、交差点に面する北西隅の２・３②伏見ビル階に水平リブ状の飾り線を付けるなど変化に富に感謝申し上げたい。
（たむらんだ外観を見せる。

⑤芝川ビル

しゅうじ・㈲タムラ不動産鑑定）

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物 件価値と生活価値

大 規模修繕 とマ ンション価値広報委員会

鑑定士協会・広報委員会及び（公社）大阪府建築士

柳貴之

大規模修繕についての明確な定義はないが、一般

生活価値と言われるものがあり、一般的に生活価値は至る所にマンションが乱立し、マンション間の競争が物件価値に比し、認知度が低いと考えられている。

激化していく中、今後、生き残るマンションは、
これらの物件価値は、
マンションの躯体、設備、美観等のハー

評価指針等にて好評価を得たマンションとなり、それドの要素であり、我々、不動産鑑定士が価値決定の拠は、物件価値のみならず生活価値をも備えたマンショり所とする主要素である。

ンであると思われる。
マーケットがそのような評価をする

一方、生活価値は、ソフトの要素であり、マンション居のであれば、我々、不動産鑑定士も生活価値をいかに住者のモラル、居住者間交流、情報共有(例えば、災価値決定に織り込めるかが今後の課題になると思わ

害発生時に対する区分所有者全体での対策等の情れる（勿論、生活価値の高い低いが、マンションの物件

報共有)等がある。

価値に反映されるため、物件価値のみでも良いとも考会・インスペクション部会との定例会議」が行われた。

的にマンションの共用部分（外壁、給排水設備等）に

前述の大規模修繕は物件価値の維持・向上を図る

当定例会議では新しい試みとして、各々の士協会がついて12年、15年、20年、30年等の長い周期で実施さものであり、
これを円滑に実行するには管理組合と管講師を選出し、それぞれの専門分野に関する講義をれる修繕工事であり、かつ多額の費用を要するものと理会社との連携が重要であり、その連携のためには管行った。
（公社）大阪府建築士会からは、マンション維考えられる。分譲マンションの場合、当該費用は主に区理組合及びその最高意思決定機関である理事会が持管理分科会の中嶋康夫氏が「大規模修繕を中心と分所有者から徴収する修繕積立金（賃貸マンション

組織として成り立ち、適正に機能する必要がある。

したマンション管理に関する講義（約90分）」を行い、は、毎年のキャッシュの積立て等による）にて賄われる（公社）大阪府不動産鑑定士協会からは松田嘉代子

ものであるが、先の新聞記事でもあったように、全国の広報委員長が「住宅ファイル及びインスペクションを念多くのマンションが、国の掲げる修繕積立金の基準を頭においた不動産鑑定に関する講義（約90分）」を
行った。
ちなみに、
中嶋氏の講義の主題は大規模修繕等のとである(中嶋氏の講義より)。

マンションの価値を構成するものとして、物件価値と大 規模修繕

平成30年２月６日に「第３回（公社）大阪府不動産

等人的要因等）」に対する評価の動きも出ているとのこえられるが・・・）。

最 後に

本稿は、大阪北部地震（平成30年6月18日発生）の被災地として報道された場所にて平成30年6月19日に執筆している。被災地の某マンションでは、ガスがストッ

大 規模修繕と生活価値

プ、エレベーターもストップ、断水の危険性も相まって、大規模修繕を円滑に実施するには、管理組合・理買い込んだ食料、飲料水を持ちながら階段を上がって下回っていると言われる（但し、国の基準を下回ってい事会が適正に機能する必要があるが、管理組合・理いく居住者の姿が多く見られた。
これらのことは高層階るからといって、それが積立金不足であるとは、必ずし事会が適正に機能し、その機能性を高めるには、そのに居住する高齢者世帯には非常に厳しい作業であるも言えない）。

構成員である区分所有者のモラル遵守、マンション居が、高齢者の手荷物を代わりに持って階段を上がって概論であり、
細項目としては① マンション管理組合を取

大規模修繕は、
マンションの寿命を延ばすための建住者間の交流、情報共有等が必要であり、これは生いく青年の姿も見られた。生活価値の重要性を実感しり巻く環境と課題、② 長期修繕計画の指針、③ 大規物等本体に関する修繕行為であり、
それは、
マンション

活価値の向上が大規模修繕の円滑な実施を左右すた瞬間であった。

模改修の進め方、④ 耐震診断・耐震改修の実施状のハードの維持・向上を図ることによってマンション価

る一つの要因であることを意味する。

況、⑤ その他：レジュメ、
スライドによる長寿建物の紹値を維持・向上させるものであることから実質的な修介、大規模修繕工事の状況説明等であった。

繕積立金不足が生じているマンションはいささか問題

以下、本稿では、主に大規模修繕等について述べ

である。

参考文献：
「マンション管理組合理事になったら読む本」著者 貴船 美彦 氏

マ ンション価値

近年、「管理組合運営と維持保全の適性度評価方ていくこととする。

法の確立が急務である」との要請から、様々な評価指針及びサービス（例：「マンション管理標準指針」、「マ◎ 参考：専有面積当たりの修繕積立金の額
平均値

事例の3分の2が包含される幅

ンション管理適正化診断サービス」、「東北マンション

5,000㎡未満

218円／㎡・月

165円～250円／㎡・月

管理組合連合会 マンション管理の自己評価基準」

5,000㎡～10,000㎡未満

202円／㎡・月

140円～265円／㎡・月等）が打ち出されており、
中古分譲マンションの優良性

10,000㎡以上

178円／㎡・月

135円～220円／㎡・月

評価として「不動産要素（立地要因、
建物要因等）」の206円／㎡・月

170円～245円／㎡・月

ほか、「管理組合的要素（組合運営上の要因、
組合員

階数／建築延床面積【15階未満】以上【20階以上】（国土交通省：マンションの修繕積立金に関するガイドライン）（やなぎ たかゆき・柳不動産鑑定㈱）2021

鑑定おおさか No.51

鑑定おおさか No.51

ス目的で利用しており、全体の１割を占める規民泊を解禁する住宅宿泊事業法（民泊新法）施模に成長した。

行から約１ヵ月になるが、物件の届け出は低調。
上でふれた利点・欠点を考慮し、貸し手・借り手

民泊事業
の影響
民泊事業の
影響

の双方が、瀬踏みをしつつ動きはじめたようだ。

４.民泊の欠点
・ 賃貸マンションを借りた上で大家に無断で旅行

日本を訪れる外国人は2017年では３千万人近客にまた貸しする不正な民泊が横行。１泊の料くに及ぶ。この６年間で５倍近くまで増加し、宿金を家賃（月額）の１割程度に設定し旅行客を泊泊する需要も拡大を続ける。政府は30年にかけめているケースが多い。

て、訪日客を６千万人まで増やす計画だ。しかし、・ 賃貸物件の無断また貸しが発覚すれば民法上、
広報委員会

田村

周治

は、
「一定の要件」の範囲内における有償かつ反復

１ . 始 めに訪日客を宿泊させる受け皿は十分といえない。

所有者側は契約を解除できるが、罰則はない。

全国で物件の届け出件数は７月初めで5397「部屋がテロリストや犯罪者に使われる恐れも件 に と ど ま り、エ ア ビ ー に 春 ま で 載 っ て い たある」と懸念。

６万２千件の１割弱にすぎない。

マンションなどの空き室に旅行客を有料で泊継続する民泊を合法とし（「一定の要件」を超える

・ マンションの民泊を巡っては、住民とのトラブ

める民泊のルールを定めた「住宅宿泊事業法」（民場合は従来通り旅館業法に基づく営業許可が必ルも相次ぐ。O市、F市などで「知らない外国人が泊法）が2017年に成立し、2018年6月15日に施行さ要）、現在の許可制から登録制（家主居住型（ホーマンションに出入りして怖い」、「宿泊者にごみ

年内に100ヵ所の施設を使えるようにする。宿れた。

ムステイ）に適用）または届出制（家主不在型に適を捨てられて困る」といった苦情が自治体に寄泊して・精進料理を食べ、実際に写経したり座禅法律が施行されてから間もないが、民泊につい用）への転換、営業日数の上限設定（年間180日以せられる。

を組んだりする。

ての記事を拾い、経緯を確認し、過去の記事で取下の範囲）、住居専用地域での営業の合法化が含り上げていた利点、欠点を列挙し、これからの利まれる。

用方法等を見て、この訪日観光客数増加に後押しされた「民泊」事業がもっている「影響力」を探っ

３.民泊の利点てみる。

・ 2008年にエアビーがサービスを開始し、民泊が２.民泊事業の経緯
ここまでの経緯を確認してみよう。

Rライフルステイは新しい取り組みを打ち出す。普通の寺院を新たに宿坊として改修。

・ エアビーでアパートに宿泊して異常に気付い

寺院にもメリットは大きいようだ。核家族化やた。本棚の後ろに高性能カメラが仕込まれてい都市化により、檀家の減少に悩んでいる寺院が全た。

国で増えている。空いている部屋を活用しなが・ マンション内の居住者専用の歓談スペースで、ら、「観光客らと接点を持ち、寺を知ってもらいた

外国人グループがドンチャン騒ぎを繰り広げ、

いと考える住職はたくさんいる」。

過熱する事態となった。

酔っ払っているうえに、翌日はゴミだらけ。何よ

エアビーは着物の着付けや盆栽、サイクリン

貸し手は、米国のエアビーや中国の自在客などり厄介なのは、彼らがマンションの住人じゃな

グ、料理など体験型のプログラムを日本で約１千の事業者に登録した上で民泊を行う。

いこと。
「『民泊』で一時的に宿泊している観光客件用意し、予約できるようにした。N航空は民泊と民泊とは、「 住宅（戸建住宅、共同住宅等）」の全

・ F市は、慢性的なホテル不足で大きなコンサー

だから日本語が通じず、苦情を言っても無駄。本

航空券をセットで販売し、山菜採りや郷土料理作部又は一部を活用して宿泊サービスを提供する

トが開催される日には、ホテルが取れない状態

当に勘弁してほしい」と。相談を受けた市は営業りを体験できる旅行プランを提供。Rライフルス

ことを指す。

となる。そのために、F市は、大きなコンサート者に接触を図るが、連絡が取れるケースは少な

テイとホームアウェイは全国古民家再生協会とが重なった場合個人の家などを宿泊施設とする

い。物件の所有者からたどろうとしても、個人情

組み、古民家を民泊施設に転用する取り組みを始に基づく旅館業法の特例で「特区民泊」が法制化。

「民泊」を活用。

報保護の関係から情報が開示されず、特定に至めている。体験型サービスのひとつに位置づけら

続いて全国を対象とする住宅宿泊事業法が2017

・ エアビーの掲載物件で全国に５万件近くあり、らないことが多いという。

れる。

流れとして、2013年12月に国家戦略特別区域法

貸し手の平均貸出回数は16年に89泊と15年より

・ O市において、相談は騒音関連、ごみのポイ捨て

冒頭でもふれたが、法律が施行されて間もな

民泊サービスを行う事業者には都道府県への12泊減り、貸し手の平均収入も100万4830円と約など。住民が旅行者に注意してトラブルに発展い。現在は、暗中模索状態ではあるが、様々なアイ

届け出を、仲介業者には観光庁への登録を義務づ

22万円減った。物件が増えて競争が激しく、幅広するケースもあり、市は関係機関とともに対応

デアが示されている。外国人観光客の順調な増加けている。年間の営業日数は180日を上限に民泊い顧客を取り込むことが課題となっている。民に追われる。

とネットでの宿泊場所の確保という両輪がうま事業ができる。

泊は観光目的の利用が中心だったが、世界では年に成立し、2018年6月15日施行された。

く回り始めれば影響力を持ちそうだ。

振り返ると、2016年6月、民泊新法の制定を視野

出張の際に一般住宅に泊まる人も増えている。

５.民泊のこれからに入れた最終報告書案がまとめられた。同案で・ エアビーでは25万社以上の企業の社員がビジネ

最新の記事から。

（たむら

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鑑定おおさか No.51

鑑定おおさか No.51

しゅうじ・㈲タムラ不動産鑑定）

独立開業しました

独立開業しました「3人揃っての新しい進路」
たてやま不動産鑑定

立山「苦労の連続も、
いずれは報われる？」壮平

ひびき不動産鑑定㈱中村光伸

平成30年２月に10年間お世話になった株式会社

つの事務所において、不動産の評価のみならず、補2018年２月に株式会社谷澤総合鑑定所を退職し、独ちに、専門家として、より

関西総合鑑定所を退職し、３月から独立開業しまし

償関係の家屋調査なども経験させていただきまし

立開業しました中村光伸と申します。開業当初の２月の時

直接クライアントとお話

た、たてやま不動産鑑定の立山壮平と申します。

た。

点では「ひびき不動産鑑定」という個人事務所の代表でして、クライアントが喜平成30年４月から息子が中１、娘が小１になりま

そして、今年の３月にこの業界に入って以来目標したが、その後７月に前職時の同僚が開業した個人事務

ぶ顔が見たいという気したので、この春から３人揃っての新しい進路となにしていた独立開業をさせていただくこととなり

りました。

ました。

所と合併し、現在は「ひびき不動産鑑定株式会社」の共持ちが強くなり、入社10

同経営者として日々業務に当たっております。

年 経 過を機に独 立を

この場をお借りしまして開業のご挨拶をさせて【開業してみて】

いただきます。
また、独立開業にあたっては、諸先輩方、友人など

開業直後は自宅でだらだら仕事をしていました

様々な方に大変お世話になりました。この場をお借が、４月頃からは自宅と玉造の事務所を行ったり来りして御礼申し上げます。

たりするようになり、ようやく仕事と私生活のONOFFができるようになりました。

【開業までの経緯】

また、開業当初は仕事はないけどやることは結構

大学卒業後、機械メーカの広島工場にて13年間技ある日々でしたが、最近は仕事は大して増えてない

術職として勤務しました。機械メーカでは、煙突等

けど開業当初からのやるべきことが未だ終わっての塔状構造物や振動を抑制する機械の設計を担当

いないという状況になっています。
（笑）

させていただきました。その後、家庭の事情で地元

現在は、鑑定士の仕事はまだまだこれからという大阪に戻ることになり、何の仕事をしようかと考え感じですが、幸い私は建築士でもある関係で、建築ていた時に、将来は自分でできる仕事につきたいと士の先輩や不動産業者の友人の仕事をお手伝いさ考えるようになり、鑑定士を目指しました。当時はせていただきながら、曜日と時間をあまり気にしな

論文試験に受かってないと入れてくれる会社がほいでよい生活を送っています。

とんどなかったのですが、幸運にもその後10年間お所属していた鑑定事務所では、滋賀、京都、大阪の３【これまでの経緯】【開業して】

20代の頃は主に仲間内で立ち上げた学習塾で数学の講師を務める日々を送っておりましたが、少子化等将来独立して、まずは顧的な不安もあり30歳を機に大きく方向転換して不動産鑑

客ゼロというところから定士を目指すことにしました。新試験制度に移行した初のスタートになりますので、今はフットワークを軽くして積極

年度である平成18年に初受験をしたのですが、当時誰も的に営業活動を行っております。
日々、案件受注の難しさ予想していなかった合格率２％（合格者94人/受験者を痛感しておりますが、焦っても仕方がありませんので、
結

4,605人）の壁に見事阻まれてしまい不合格…。
その翌年

果は後から付いてくると信じて、今できることを地道に積の平成19年に気合を入れなおして何とか合格することがみ重ねております。
また、２年前より専門学校のＴＡＣ株式

できました。
その後、株式会社谷澤総合鑑定所に入社し、会社にて不動産鑑定理論の講師を務めており、20代の公共・民間・証券化等の各種案件に取り組んで参りまし頃に培った講師業の経験を活かして、業界の後輩育成た。前職では、当時大阪府の代表幹事を務めておられたに勤しんでおります。

松本先生の補助をさせていただき、夕方までは各種問い【最後に】合わせ対応、夕方からようやく案件処理に着手…みたいな大変忙しい生活を送ることとなりましたが、今となっては独立して、特に人の繋がりの有難みを実感しておりま

代え難い経験を得ることができたことに非常に感謝しておす。開業に当たり相談にのって頂いた諸先輩方や同期ります。前職での案件はＪ－ＲＥＩＴや比較的大きな会社様の友人達に感謝を申し上げます。
また10年間という長期ように日々研鑽するとともに、建築士の仕事を含めが保有する資産の評価が多く、物件規模も数百億は当たに亘り貴重な経験を積ませていただいた前職 株式会社

今まで経験したことのない仕事にも積極的にチャり前の世界で、ランドマーク的な物件の評価に携われるこ

谷澤総合鑑定所の関係者各位には心よりお礼を申し上レンジし、仕事の幅を広げていきたいと考えておりとの楽しみはありました。
しかしながら、
自分が窓口を担当

げます。引き続きご指導ご鞭撻のほど宜しくお願い申し上ます。

していない案件は、物件評価はするもののクライアントのげます。

【今後について】

世話になった鑑定事務所が受け入れてくれました。

決心いたしました。

今後は、鑑定士としての仕事の軸を作れるように、様々な業種の方に鑑定士の使い方を提案できる（たてやま

そうへい・たてやま不動産鑑定）（なかむら みつのぶ・ひびき不動産鑑定㈱）

顔が見えないことに違和感を覚える日々を過ごしていくう

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鑑定おおさか No.51

鑑定おおさか No.51

議案第２号について質疑応答（質問なし）のあと異議なく承認された。
●報告事項

通常総会開催報告

総務財務委員会

久保田寛容

平成30年度事業計画の件

関野肇会長から基本方針についての説明があり、その後に来島裕総務財務副委員長が各委員会
活動方針の説明を行った。
●報告事項

平成30年度予算の件

久保田寛容総務財務委員長が予算資料に基づき説明を行った。
以上で議案審議及び報告が終了し、午後５時30分に閉会した。

正会員数：442名（平成30年６月４日現在）
議

長：善本かほり

会員

議事録署名人：関野

肇

会員

平岩

宗晴

会員

○関野肇会長の挨拶の後、次の表彰等受章者の紹介がありました。
表彰規程第２条第３号
網家

邦夫

会員

在田

正和

会員

入江

哲治

会員

河合

睦博

会員

北川

博正

会員

鈴木

信治

会員

田村

周治

会員

津村

孝

会員

仲嶋

保

会員

【第三部

表彰規程第２条第５号

平成30年６月４日（月）新阪急ホテルにおきま

藤田

尚宏

氏

懇親会】

青木

敦

会員

網家

邦夫

会員

17：30～19：30（担当：総務財務委員会）

石川

春子

会員

入江

哲治

会員

参加人数：98名（大阪士協会：63名、来賓：35名）

金子賢一郎

会員

工藤

象三

会員

※関野肇会長による挨拶のあと、ご来賓の方など

鈴木

信治

会員

田村

周治

会員

との交流を深め、有意義な懇親の場となりまし

西宮

富夫

会員

松本

信義

会員

た。

○議案審議
●議案第１号

平成29年度事業報告承認の件

総会は、公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会

して公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会第23

参加人数：149名（大阪士協会：140名、他士協会：９名）

回通常総会が以下の通り行われました。

※ソーシャルレンディングの仕組み、事業概要

関野肇会長から平成29年度事業の総括的な報の最高議決機関です。より多くの会員の皆様の意（事業スキーム、収益構造）などについて、業界告があり、その後に来島裕総務財務副委員長が詳見を反映し、より良い協会運営を行いたいと考えをリードする会社の実績を踏まえながら、丁寧

細報告を行った。

ておりますので多数の方々の参加を期待します。

【第一部

研修会】

14：00～15：30（担当：研修委員会）にご説明をいただきました。

■テーマ「不動産ビジネスとFintech（フィンテック）」
■講

師

総 会】

15：45～17：30（担当：総務財務委員会）①maneoマーケット株式会社
安達

【第二部

義夫

取締役

氏

②オーシャンキャピタル株式会社

最後になりましたが、お手伝いをいただきまし議案第１号について質疑応答（質問なし）のあと異議なく承認された。

た理事及び研修委員会・総務財務委員会の委員の●議案第２号

皆様並びに事務局の皆様、本当に有り難うござい平成29年度決算承認の件ました。

久保田寛容総務財務委員長が決算資料に基づ

出席会員数：74名

き説明を行った。石川春子監事から監査の結果、委任状提出会員数：215名

その内容が正確・適正であった旨の監査報告があ

総出席数：289名

った。

（くぼた

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鑑定おおさか No.51

鑑定おおさか No.51

ひろし・大和不動産鑑定㈱）プロ野球ナイター観戦・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（立山壮平・たてやま

そうへい）

平成 年
不 動 産 鑑 定 士 試 験 に係 る
アンケ ー ト 配 布 報 告

総務財務委員会

平成30年不動産鑑定士試験の論文式試験の最終日である８月６日（月）、大阪会場の天満研修センターにおいて、試験終了後の受験生に対して試験の問題や実施方法等に関する「アンケートご協力依頼文」及び「実務修習の案内」が印刷

30

プロ野球ナイター観戦

平成30年6月22日（金）にプロ野球ナイター観戦

子を見てご機嫌を直されていました。
（笑）

（阪神タイガースvs広島カープ）を開催しました。阪

私自身約30年ぶりの阪神タイガースの野球観戦

神：秋山投手、広島：大瀬良投手の先発で始まったでしたが、「なんで（強い）広島戦にしたんや」と若干試合で、序盤は両投手の好投により５回まで０対１

叱責を受けながらも楽しい時間を過ごすことがでで広島カープが１点リードでした。６回～８回にかきました。

点の追加点を取られ、０対５と完全に負け試合の雰で一喜一憂できる貴重な時間になりますので、今後囲気でしたが、８回裏からの阪神タイガースの攻撃もたくさんの方々のご参加をお待ちしております。

には逆転できるかもとの期待感がありましたので、最終回まで楽しむことができました。試合結果は３
対５で阪神タイガースは惜敗しました。
今回の野球観戦では、約１名熱狂的な広島カープ
ファンが混じっていたため、若干不機嫌になられる

不動産鑑定士試験について、より良い試験の実施方法等を検討・提案する際の参考とするため、
ウェブサイトを利用してのアンケート調査です。
当日は、広報委員会の後藤委員、田村委員、三宅委員と共に「公益社団法人 日本不動産鑑定士
協会連合会」の腕章を左腕に装着し、２階と３階のホールにそれぞれ分かれて、計167部の用紙を配布しました。
アンケート調査は、昨年から行っていますが、大阪会場では初めて行うこととなりました。受験生は試験終了後、ホール出入口から一斉に出るため、用紙を配布する時間は短かったですが、り越えた受験生に接すると当時の自分を振り返る貴重な機会となりました。
（とみた

広報委員会

阪神タイガースの野球観戦は、ちょっとしたこと

主たる目的としては、国土交通省が実施する３日間の論文式試験が終わり、困難な状況を乗富田 浩二

けて阪神タイガースの守備のミスなどから合計４された用紙を配布しました。

先生もおられましたが、８回裏の阪神タイガースの追い上げの際に大人しくなったカープファンの様

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鑑定おおさか No.51

鑑定おおさか No.51

こうじ・（同）富田不動産鑑定）

不動産鑑定評価の日

平成30年度

無料相談会の報告
府民サービス事業委員会

佐藤要祐

大阪府不動産鑑定士協会では毎年４月に「不動産鑑「泉ヶ丘」駅徒歩約３分の場所にあり、駅からデッキで繋定評価の日」、毎年10月に「土地月間」無料相談会を開がっている国際障害者交流センター（ビッグ・アイ）で開催催しております。
当協会では定期的に無料相談会を実施しました。土曜日ということもあり駅前の商業施設には家しておりますが、
この２ヶ月間については、郊外の主要な族連れを中心に人通りが多く見られましたが、無料相談

地域で場所をお借りして、地域の方々を対象とした無料会の会場は、
駅前からやや離れていて人通りは少ない場

相談会を実施しております。

所でした。
何人くらいの相談者が来てくれるのか不安でし平成30年４月に、平成30年度「不動産鑑定評価の日」たが、結果は相談者13名、相談件数９件と、吹田会場に無料相談会が実施されましたので、ご報告させて頂きま次ぐ多さでした。10時開場でしたが、一人目の方は会場す。今回は不動産鑑定士協会である北浜会場のほか、設営中の９時30分頃に来場され、10時までには計３組も守口・堺・吹田・東大阪会場の計５会場において下記の来場があり、良いスタートが切れました。
ただ、午後から相日程で開催されました。

談者は少なく、
午前中に集中した結果となりました。
初めて無料相談会に参加させて頂きましたが、
「不動

北浜会場
平成30年
13時～16時（大阪府不動産鑑定士協会）
4月 4日
平成30年
10時～16時
4月 7日

産」は自宅や店舗を中心に、一般の方々にとって身近な存在であり、皆さん多様な悩みを抱えていることを改めて

守口会場（守口文化センター）

感じました。無料相談会は、一般の方にとって気軽に不動産の悩みを聞いてもらえる場所として、重要な役割を果

北浜会場
平成30年
13時～16時（大阪府不動産鑑定士協会）
4月11日

たしているのだと思います。今後も、無料相談会などを通

堺会場
平成30年
10時～16時（国際障害者交流センター）
4月14日

じて社会に貢献していけるよう頑張ろうと考えさせられた一日でした。

北浜会場
平成30年
13時～16時（大阪府不動産鑑定士協会）
4月18日
平成30年
10時～16時
4月19日

吹田会場（吹田市役所1階ロビー）

平成30年
10時～16時
4月26日

東大阪会場
（布施駅前市民プラザ）

全会場でご記入頂いたアンケートの主なものは下記の残念ながら、不動産鑑定士の業務内容を知っている通りです（原文のまま）。

人は全体の13％で、認知度が低い結果となってしまいま・知らない事をたくさん教えていただき、大変助かりました。ただ、
アンケート結果からは、ほとんどの相談者からした。ありがとうございました。

感謝の言葉を頂いており、不動産鑑定士としての社会的・質問に丁寧に答えて下さり、問題解決の糸口が見つかな役割を少しご理解頂けたものと思います。

りそうです。ありがとうございました。

お忙しい中、相談員としてご参加頂きました先生方、
ご・初めて相談に来ましたが又お願いしたいと思います。

協力頂きまして誠にありがとうございました。
また、会場設よろしくお願いいたします。ありがとうございまし

営や受付などお手伝い頂きました事務局の方、誠にありた。

がとうございました。今後も、より多くの方の相談に対応し今回からアンケートの回答欄に、不動産鑑定士の認知ていける様、府民サービス事業委員会の委員として活動していきたいと思います。
ありがとうございました。

度を確認する質問を追加させて頂きました。質問と回答の集計は下記の通りです。
Q.この相談会に参加する前に、不動産鑑定士をご存知でしたか？
（回答総数45名）

私は、府民サービス事業委員会の委員として、堺会場
にて設営・受付等を担当させて頂きましたので、当日の様

業務の内容まで知っている

6名

13％

子などをご報告させて頂きます。

聞いたことはある

23名

51％

知らなかった

16名

36％

私が参加させて頂いた堺会場は、泉北高速鉄道（さとう ようすけ・ひびき不動産鑑定㈱）3031

鑑定おおさか No.51

鑑定おおさか No.51

第17回● これにて、千秋楽！○
第17回

いったとする説もある。

隙間だらけで誠に風通しの良い二階家であった。
擬声語ではなく、漢字で「我他彼此」と書き、物が対立

・「ごちそう」
幼い頃に食したごちそうが、生涯の好みの味を形作してうまくいかないことを表す言葉であったが、建て付ける。

（公社）大阪府不動産鑑定士協会
六十歳を迎える年の三月。縁あって大阪士会に勤務

事務局 谷口 孝太郎

この字面の難しさと書き難さは、教わった頃から感じすることになり、早や十年が経ちました。

ており、今でもバランスが難しい。

二、三年でお役御免かなと思いつつ、与えられた業務

元々、師匠と弟子の問答を禅宗では「挨拶」という。

に勤しんでおりましたところ、気が付けば古希という、

挨＝押す、拶＝迫る、という意味があり、本来、押したり自分には、ほど遠いと思っていた齢に到達する年度と迫ったりしながら、互いの悟りの深さ浅さを試していたが、なりました。

今日、
日常的に礼を交わす言葉になった。

人生のゴールの姿が何となく見えてきたのか、敬虔なの悪さを表す言葉に変化していった。

心斎橋八幡筋にあった広東料理「ハマムラ」。

・「ごたごた」

長屋生活をしていた幼少期、親爺のたまの土産はハ

世の中には自分と似た人間はいるが、全く同じ人間は

マムラの中華であった。酢豚や焼売、焼飯等、どれも旨存在しない。異なった人間同士だからこそ「ごたごた」

かったが、特に今では幻となった名物、『 巻揚げ』（エビが起きる。

のすり身を卵で巻いて揚げたもの？）は格別で、今でもこ鎌倉時代に実在した「兀庵普寧（ごったんふねい）」の旨味は脳の奥深く刻み込まれている。

という建長寺の住職が、町民から「ごったん和尚」といわれていた。
和尚の説教は難解でややこしかったようで、ややこしい難解な話を「ごったんごったんしている」と言うようにな・「有頂天」り、「ごたごた」に変化していったという。

振り返れば、何度、この気持ちになって舞い上がり、仏教徒ではないが、仏さんと対峙する時、自然と手を合今も難解な言葉で解説し、己だけ悦に入っている輩

何度、真っ逆さまに落ちていったことか。

わせてしまう己がいます。
そして、日頃、何気なく使っている言葉のなかに仏教

調子に乗っている状態をいう。仏教では、天上界を用語が元になっているものが結構多いことに気付きまし欲・色・無色の三界に分け、欲界は六天、色界が十七た。

天、その上の無色界の四天、合わせて二十七天。

しらふが多くいます。素面だけに始末に困ります。
相手に理解できる平易な言葉に置き変えることができない人ほど、上から目線で何か偉そうであるが、ホンマ「有頂天」は色界の最高「色究竟位天」を、有（物質）最後の一文は、ちょっと気になる言葉の幾つかを取りの頂にある天とするところから来ている。

上げ、千秋楽といたします。

は気が小さいのでしょう。聞き手の気持ちなど我関せず

ハマムラの巻揚げで、己の自慢話ばかりする奴も同類といえます。

漢字で書くと「御馳走」。

ウィキペディアではなく、書棚に眠っている埃の付いたまた、天の最も高いところを「九天」とし、堕落して、そ辞書の数々を捲りながら、徒然なる儘に綴ってまいりま

こから転落することを「九天直下」というが、現在よく使料理人が、韋駄天のように、新鮮な食料をあちらこち

筆者もアチラコチラを放浪する癖がございます。今もす。少し抹香くさくなりますが、お付き合いのほどお願い

われる、様子が急に変化して結着することを「急転直らから集め、走り回って準備してくれた、有難い物という変わりがございません。芸名を「煩悩亭ウロウロ」に変え申し上げます。

下」と書くが、転訛したといわれている。

深い教えが込められている。

ようかな？

■日常会話にある仏語（フランス語ではありません）

・「ずぼら」

・「うろうろする」

ちなみに韋駄天とは、上方落語の「明石飛脚」や「紀仏語では、はっきりした目的がなく、訳もなく歩き廻る状

子どもの頃、親から、よく注意されておりました。

州飛脚」にも登場するが、仏法守護神のひとつで、
よく走

態をいう。
「うろ」は「有漏」で、「漏」つまり煩悩が「有る」

この言葉は「坊主」の逆さ言葉で、江戸時代、世の中るという伝説があり、転じて、すごい速さで走る人のことという意味。煩悩は、心を乱す迷いや欲望のことで、人「玄（奥深いさま）妙な道に入る関門」というのが元々が安定すると、修行をないがしろにし、余興にふける僧をいう。元はヒンズー教の神｢スカンダ(跳ぶ者）」であっ

生到る所で失敗をしでかすことが多い。

の意味で、仏門に入る糸口を指していたが、後に禅寺や侶が出没、世間からは「ずぼう等（ずぼうら）」と呼ばれ、たが、仏教に取り入れられ、戦さに強い善神となったとあ

書院の入口にも使われ、江戸時代以降、一般の家の入やがて短く変化して「ずぼら」になったといわれる説と、る。

口にも使われるようになった。

大阪堂島の米相場言葉で、相場がずるずる下がること

・「ガタビシ」

・「挨拶」

を言い、やがて「しまりがない・だらしない」に変化してまずは、入口から。

・「玄関」

むさぼり
（貪）
・いかり
（瞋）
・おろかさ
（痴）
を三毒煩悩
という。
落語には「さんだら煩悩＝呑む・打つ・買う」が良く登生まれ育った内久宝寺町の長屋は、夏暑く冬寒く

場します。

32

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鑑定おおさか No.51

鑑定おおさか No.51

会員の内訳
ここでちょっと趣向を変えて有名商品から。

平成30年８月９日時点

浅き夢見じ酔いもせず（ん）」

士補
0.7％

すべての現象（色）は実体のない幻想（空）。

・「カルピス」
幼少期に乳酸菌飲料に初めて出会った。甘くておい

つまり色即是空、錯覚であり、存在しないと説いていしい飲物で、薄めて飲むところにお得感もあった。粉末の

業

賛助会員
0.2％

世の中すべて、移り変わるのが原則であるから、物に味は今も変わらない。

執着する迷いを捨てて生きよ、
と教える
『涅槃経』
の四句

1919年の発売というから、一世紀になろうとしている。

を和訳した仏教的人生訓である。

創業者の三島海雲氏は、古代インドのサンスクリット語でさすがに、この境地には到底至りません。

「最上の味」を意味する「サルピス」という言葉と、当時

残りの人生も煩悩だらけになることでしょう。

流行っていた栄養素である「カルシウム」を合わせて名さて、「 鑑定おおさか」の貴重な頁を割いていただき、付けた商品名。

長きにわたり拙文で汚してしまったことをお詫び申し上げ

・「Canon（キヤノン）」

ますと共に、お礼を申し上げます。

今や世界ブランド。但し、ヘンコな愚生は昔からＰＥＮ

272名

61.8%

鑑 定 士

164名

37.3%

補

3名

0.7%

賛助会員

1名

0.2%

計

440名

100%

士

る。

「ワタナベのジュースの素」は消え去ったが、
カルピスの

者

鑑定士
37.3％

業者
61.8％

終わりに、十年にわたり、公益社団法人大阪府不動

ＴＡＸの愛好者。

産鑑定士協会で、微力ながら勤めさせていただくことが1934年、前身の精機光学研究所が初号機とも言えるできましたのも、役員をはじめ不動産鑑定士の先生方、試作機を完成。創立者の吉田五郎氏は熱心な観音信

そして、この小人を粘り強く支えていただいた事務局

仰信者でもあり、観音様のご慈悲にあやかり、世界で最スタッフの皆様方のおかげと感謝しております。

高のカメラを創りたいと名付けられた。
その時のマークに改めて、心からお礼を申し上げます。

は千手観音が描かれていたという。翌年、本格的なカメ

長い間、
ありがとうございました！
！
！

ラの販売を開始。世界で通用するブランドにと、英語で「この一文にて、せんしゅう～ら～く！」

聖典・規範・標準という意味を持ち、かつ発音が観音に（たにぐち こうたろう・（公社）大阪府不動産鑑定士協会 事務局）

似ているキヤノンに変更された。

いよいよ、
これにて千秋楽！

全資格者会員の年齢別構成
0

60

20

20代

2

30代

32

106

50代

・いろは歌
ひらがなを、重ね字がないよう、七五調四句に並べて

89

60代

読みこんだ四十七字の歌を、最初の三字「いろは（伊呂波）」で総称させて「いろは歌」という。
「色は匂えど散りぬるを
我が世たれぞ常ならむ
有為の奥山今日越えて

70代

45

80代

9

90代

（人）
140

134

40代

最後はみんなが知ってるお歌。

100

全会員のうち19名は、資格を有しない「業者代表者」。

平成30年８月９日時点
20代

2名

0.5%

30代

32名

7.6%

40代

134名

31.8%

50代

106名

25.2%

60代

89名

21.1%

70代

45名

10.7%

80代

9名

2.1%

90代

4名

1.0%

計

421名

100%

均

55歳

最 年 少

27歳

最 高 齢

99歳

平

4

34

35

鑑定おおさか No.51

鑑定おおさか No.51

平成 30 年度

土地月間記念講演会―― 記念講演テーマ ―
―

日本経済の
の
長期展望

「鑑定おおさか」への寄稿を募集いたします
広報委員会では、年に２回、会報「鑑定おおさか」を発行しております。
その内容については、
どのようなテーマにするか、堅い方が良いのか、
柔らかい方が喜ばれるのか
etc、
委員一同、
常に頭を悩ませています。
当委員会では、常に会員の皆さんからの寄稿文をお待ちしております。
お題目は、業務にまつわるエピソード、近況
報告、紀行文etc、
なんでも結構ですので、不動産鑑定士
ならではの視点が光るものをどしどしお寄せください。
また、「鑑定おおさか」の表紙・裏表紙などを飾るお写真も募集いたします。写真にまつわるエピソード等を書き添えてご応募ください。

当協会HPに会員各社のHPのリンクを希望される方も募集しております～日本を元気にするライフスタイル～「鑑定おおさか」へのご意見、ご要望等もお待ちしております。
協会宛、郵送またはメール（main＠rea-osaka．
or．
jp）
で
お送りください。
寄稿文は1，
000文字程度でお願いします。
また、写真もあれば添付してください。
内容によっては、掲載できない場合もございます。
タイトルの変更や小見出しをつけることもあります。
ご了承ください。
当会HPで、過去に発行しました「鑑定おおさか」
を全てPDFで御覧いただけます。

当協会ホームページ内の「会員名簿」（業者名）から各業者会員のホームページへリンクを行っております。
リンクを希望される方は、
下記のメールアドレス宛、
業者名、
リンク先
のホームページアドレスをお知らせください。
（募集の内容は会員業者のホームページへのリンクのみです。業者及び会員個人のメールアドレスの掲載・リンクは行いません。）
メール宛先：main＠rea-osaka．
or．
jp

■経歴
1957年 東京都出身。
東京大学経済学部経済学科卒業。
日本専売公社、日本経済研究センター（出向）、経済企画庁総合計画局（出向）、三井情報開発（株）総合研究所、（株）ＵＦＪ総合研究所（現三菱ＵＦＪ
リサーチ＆コンサルティング（株））を経て、現在、経済アナリスト、獨協大学
経済学部教授。
専門は労働経済学と計量経済学。
そのほかに、金融、恋愛、オタク系グッズなど、多くの分野で論評を展開している。
日本人のラテン化が年来の主張。
■主な出演番組
ＴＢＳ「がっちりマンデー！！」、ytv「情報ライブ ミヤネ屋」、ＡＢＣ「キャスト」など

講師― 基調報告テーマ ―講師
近時、各地で地震・豪雨・台風などによる自然震度６弱の揺れを観測した大阪北部地震、台災害が続いていますが、被災された多くの方々

風21号の影響で閉鎖が続いた関西国際空港などに謹んでお見舞い申し上げます。

大きな災害がありました。災害時における不動「鑑定おおさか」第51号では、（ 公社）大阪府不産鑑定士の派遣による支援活動が、社会・地域活動産鑑定士協会と関係団体等との交流に関連動に貢献できることになるでしょう。

日獨協大学教授・経済アナリスト

森永

近畿・大阪の地価動向
真里谷

時：平成

和美 氏 国土交通省地価公示鑑定評価員、
大阪府代表幹事卓郎氏

30 年10 月10 日(水） 場 所：朝日生命ホール

大阪市中央区高麗橋4－2－16（大阪朝日生命館ビル 8階）

13:00～15:00(受付12:00～）

参加者募集
定員 400 名
入場無料

し、住宅ファイル制度と（公社）民間総合調停セ

第100回 全国高校野球選手権記念大会は、北大

ンターの活動について等を特集致しました。ま阪代表の大阪桐蔭高が史上初となる２度目の春（応募多数の場合は先着順、満員時お断りの場合はメール又はFAXにて連絡します。）

た、大阪府建築士会との相互協力の連携も引き

夏連覇を達成しました。この勢いに乗って、2025【申込方法】下記の当協会ホームページ（http://www.rea-osaka.or.jp/）からお申込戴くか、続き行っています。

年の国際博覧会の開催地は大阪 夢洲に決定する

大阪では大阪市営地下鉄が平成30年４月から

三菱 UFJ 銀行※空席がある場合のみ当日参加も可です（ホームページでご確認の上、お越し下さい）。

最後に事務局長 谷口様、長い間大変お疲れ様

プが開催されます。

でした。
（編集長

富田）

松田嘉代子、富田浩二、今井牧子、後藤幸基、駒井若実、田村周治、三宅浩司、
柳 貴之、山口知彦（順不同）36
鑑定おおさか No.51

員】400名〈入場無料〉

下記入場申込書にご記入の上FAXにてお申込ください。

ことを期待しましょう。

民営化され、来年９月にラグビーワールドカッ

51【定【主 催】近畿不動産鑑定士協会連合会・(一財）土地情報センター・(公社）大阪府不動産鑑定士協会【後 援】国土交通省・大阪府・大阪市（公社）大阪府不動産鑑定士協会

大阪府不動産鑑定士

検索〒541-0042 大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル９F ＴＥＬ 06-6203-2100

お名前（ふりがな）

お住まいの市区電話

年齢3名以上ご希望の場合は、用紙をコピーのうえお送りください。住所等は行事開催記録集計のためにのみ使用します。

【ご注意】必ず事前にFAX送付願います。FAX送付のないものは、入場証になりません。FAX後、そのまま入場証となります。当日、本用紙をお持ちください。お断りの場合のみ
連絡FAXをさせていただきます。