鑑定おおさか
No.49

ニュージーランド国会議事堂

スカイタワー

オークランド街並み■表紙／ホテル・アゴーラ リージェンシー堺■裏表紙／ニュージーランドの風景
裏表紙写真／広報委員会

鑑定おおさか No.49
会報第49号／平成２9年9月発行
編

集

発

行 公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0042
大阪市中央区今橋1丁目6番19号コルマー北浜ビル9階
T E L（06）6203-2100

印

刷 尼崎印刷株式会社〒661-0975
尼崎市下坂部３丁目9番20号
T E L（06）6494-1122 ㈹

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 広報委員会
http://www.rea-osaka.or.jp/

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

相 続 ・ 売 買・ 賃 貸 ・ 有 効 活 用 等

不動産鑑定士 による 無料相談会

鑑定おおさか第49号
特集

もくじ

ホテル

1

北浜会場 10/4 水・11 水・18 水 13：00～16：00（公社）大阪府不動産鑑定士協会/大会議室
大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル9階

交

通 地下鉄堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅1B号出口より徒歩約4分

中央三井信託国家資格者である不動産鑑定士が、大切な不動産の疑問や知りたいことについてお答えします。

平成29年度

1B号出口

土地月間

岩井コスモ証券

コルマー
北浜ビル（9F 大会議室）

守口会場

堺会場

10/14 土 10：00～16：00

守口文化センター（エナジーホール）/３階 研修室

10/21 土 10：00～16：00

泉ヶ丘センタービル/3階 大集会室

守口市河原町８－22

堺市南区茶山台１－２－１

交

交

通 京阪電鉄「守口市」駅より徒歩約2分

通 泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅より徒歩約２分
至 中百
舌鳥

泉ヶ丘
センタービル

中央
和泉

吹田会場

10/24 火 10：00～16：00

吹田市役所/１階正面玄関ロビー

至

至 光明池

茶山台１丁

交

交

通 阪急千里線「吹田」駅より徒歩約３分

交番

ビール工場

勤労者会館

至 梅田

南消防署

至 富田林

第３駐車場
ビル
パンジョ・
高島屋
ビッグ
バン

茶山台２丁

高倉寺

10/28 土 10：00～16：00

通 近鉄大阪線「近鉄八尾」駅より徒歩約５分

りそな銀行
近鉄八尾駅前
バス停

ホテル業界の現状・・・・・・・・・・・・・・・ 7

広報委員会

今井

牧子・

新今宮にホテルができる・・・・・・・・・・・・10

広報委員会

田村

周治・

『まちづくり』におけるホテルの役割・ ・・・・・・14

広報委員会

松田嘉代子・

雑感 ～ ホテル市場の分析を通じて・・・・・・・19

広報委員会

三宅

浩司・

ホテルの価格形成要因

広報委員会

柳

貴之

ホテル開発事業についての研修会・・・・・・・・・・ 26

研修委員会

大江

文夫

第 33回不動産鑑定シンポジウムに参加して思うこと・・・・ 28

研修委員会

松永

明

金尾不動産鑑定金尾正哉『挑戦・前進・そして継続』目標を持ち、前向きに挑戦します。・・・・ 33

いずみ総合鑑定中塚

新一

通常総会開催報告・・・・・・・・・・・・・・・・・ 34

総務財務委員会

谷友博

平成 29年度「不動産鑑定評価の日」無料相談会の報告・・・・ 36

府民サービス事業委員会

小林

敬一

2

～人～・・・・・・・・・24

行事開催・参加報告・各種寄稿

独立開業しました

仕事場まで 10歩・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 32
独立開業しました

近鉄

第 15回

関西アーバン銀行
西武百貨店

八尾

駅

八尾市文化会館/ プリズムホール（4F 会議室１）

近鉄（公社）大阪府不動産鑑定士協会 事務局

親睦行事だより・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 40

親睦委員会

谷口孝太郎
嶋田

謙吉・

富田

浩二・

横崎

博一

線

毎月第1・第3水曜日 13:00～16:00 （受付は15:30頃までに窓口へお越しください｡）※開催場所は北浜会場を参照してください。（祝日・年末年始はお休みです｡）

北ハヶ岳のこと・・・・・・・ 38

大阪

公 益 社 団 法 人 大 阪 府 不 動 産 鑑 定 士 協 会
主催
TEL ( 06 ) 6203-2100 URL:http://www.rea-osaka.or.jp/
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会
共催
国土交通省·大阪府 ·大阪市·堺市· 吹田市· 守口市·八尾市
後援(公社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。

事務局だより

落語鑑賞、親睦ゴルフ大会
プロ野球ナイター観戦※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。※ご相談は30分を目安でお願いいたします。
※同一の内容での複数回のご相談はご遠慮ください。※終了時間30分前までにお越しください。

定例の不動産無料相談会

毅

三原台１丁

34

国際障害者
交流センター

船越

みずほ銀行

至 京都

メロード吹田阪急 吹田駅神社

JR 吹田駅
簡易裁判所

泉ヶ丘
市民センター

吹田税務署

市民病院

至 北千里
神社
大阪高槻京都線

至 大阪（1F 正面玄関ロビー）

第４駐車場
ビル

八尾市文化会館（プリズムホール）/４階 会議室１

八尾市光町２－40

吹田警察署

第 5 駐車場ビル

八尾会場

吹田市泉町１－３－40

文化会館
メイシアター丘駅
ヶ泉

城山大橋北詰吹田市役所

ジョイパーク

道
鉄
速
高
北
泉

第２駐車場
ビル

大和不動産鑑定㈱ 東京本社

泉ヶ丘プール

38
38（3F 大集会室）

ホテル・
アゴーラ大阪守口

吹田郵便局

至 上野芝

大阪ホテル戦争・2017秋の陣・ ・・・・・・・・ 2

民泊について思う・・・・・・・・・・・・・・・・・ 42

広報委員会

山口

知彦

「相互協力に関する基本合意書」調印式・ ・・・・・・・ 43

広報委員会

富田

浩二

編集後記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 44

予約
不要

1
鑑定おおさか No.49

特集１

大阪ホテル戦争・2017秋の陣※（ ）内は事業者名大阪市内主要エリアにおけるNO.

2017年6月以降竣工予定のホテル

1

小松原町ビジネスホテル計画（大和企業）

2017年6月

200

2

中央区島之内2丁目ビジネスホテル（株式会社シティトラスト不動産） 2017年6月

未定

3

三井住友銀行会館（大阪）（三井住友銀行）（儲かる大阪ホテ（儲かる大阪ホテルビ
ルビジネ
ジネスの正体を徹底解剖！）スの正体を徹底解剖！）

㊽

船越

毅

位の東京都79.4％、３位の京都府70.9％を大きく引き離１.ホテル開発及び改装の動向

⑲

69
◯

大和不動産鑑定㈱ 東京本社
不動産鑑定士・再開発プランナー

㉟

㉘

59
◯

66
◯

⑭

㊻

している。このような好景気に沸く大阪ホテル市況に

全国的にホテルの開発ラッシュが続いている。2011

58
◯

64
◯
①

㊹

あって、その受け皿となるホテル開発の状況はどのよう

年以降、東日本大震災の復興需要に加えてインバウン

な動きを見せているのであろうか。

ドの急増と東京オリンピックを見据えた再開発などで、1970年の大阪万博以降、大阪は「地盤沈下」が続

建設業界はバブル以上のブームが到来している。訪日いていたが、ここ最近はインバウンドの急増もあり上昇

外国人客が2,400万人を超え、2020年東京五輪の時期

気流に乗っている。2015年及び2016年にかけて関西には4,000万人も夢ではない勢いである。観光庁の資料

国際空港の外国人入国者数はＬＣＣ増便により成田空によると、2016年の都道府県別延宿泊者数は東京、北港に迫る勢いとなっており、今後数年の間に我が国で海道に次いで全国３位が大阪府でその数約3,142万人

一番の空港になる可能性も高い。

となっている。世界一の観光都市に選ばれた京都府が大阪は東京と並び日本を代表する経済都市として繁約1,804万人、神戸三宮を擁する兵庫県が約1,380万

栄してきたが、近年の東京一極集中の動きを受けて勢人であるから大阪府の圧倒的な強さは言うまでもない。

いを失っていた。それが2010年代半ばになってかつてまた2016年の稼働率に至っては大阪府が84.1％と、２の栄光を取り戻してきたのである。世界的高級ホテルブ

③

73
◯
74
◯

68
◯
72
◯
55
◯

㉛
㉓
⑰
⑳
⑥
71
◯

（人）7,000,000
6,000,000
5,000,000

51 ㊿
◯
⑱
70
◯

㊸

㊼

㉔㉑
㊳

⑤
65 ㊴㉞
◯
㉕
60 ㊵
◯
㉚

⑨

53 ◯
57
◯
⑦ ㉝
② ⑩
⑯
㊷㊶
④ ㉙

㉜

4,000,000㉖

3,000,000

㊺

63
⑧ ◯
67
61
◯ ◯
㊱ ㉗

52
◯

62
◯

㊾

㉒

2,000,000㊲⑮

1,000,000
0

56
◯

⑬
⑪⑫
54
◯

名称

竣工予定

部屋数

2017年6月

未定

4 （仮称）大阪市中央区千日前2丁目ホテル新築工事 (株式会社AZI） 2017年6月

未定

5 （仮称)心斎橋博労町ホテル籠(Cargo)新築工事（株式会社サンユー都市開発） 2017年6月

未定

6（仮称）エビス興産株式会社道頓堀プロジェクト新築工事（エビス興産株式会社） 2017年6月

未定

7

カンデオホテルズ東心斎橋（仮称）（サンケイビル、JR西日本不動産開発、安田不動産）

2017年7月

496

8

ホテル京阪淀屋橋(仮称)（東洋プロパティ）

2017年7月

210

9 （仮称）ALZA東心斎橋ホテル新築工事（不詳）2017年7月

未定

10

（仮称）
中央区瓦屋町（2）
ビジネスホテル新築工事（株式会社シティトラスト不動産）

2017年7月

未定

11

東方ホテル新築工事 (不詳）

2017年9月

未定

12(仮称)大阪恵美須町ホテル（合同会社恵美寿グロースリミテッド） 2017年10月

358

13

(仮称)日本橋5丁目計画新築工事（株式会社S&T HD）

2017年10月

未定

14(仮称)南森町ホテル新築工事（株式会社アインズ・イン）

2017年10月

未定

15(仮称)中央区高津3丁目ホテル新築工事（株式会社海部建設） 2017年10月

未定

16(仮称)ウェリナ道頓堀ホテル新築工事（株式会社タカダホールディングス） 2017年10月

未定

17からくさホテル大阪なんば（ザイマックス）2017年11月

112

18

モクシー大阪本町ホテル（合同会社青山タワー）

2017年11月

155

19

イルクルーズ梅田EAST（ホテルアンドアソシエイツ）

2017年11月

20020(仮称)難波駅前ビル新築工事（オーシャン・インベストメント株式会社） 2017年11月

未定

21 （仮）
南本町2丁目ビル（Stella Estate株式会社）2017年11月

未定

22(仮称)ホテルワスティ大阪（不詳）2017年11月

未定

23

ホテルユニゾ大阪心斎橋（仮称）（ユニゾホテル）

2017年冬184

24

本町3丁目ホテル（ドウゴ特定目的会社）

2017年12月

未定

25

南船場二丁目ホテル（三菱地所※スマイルホテル等を運営する㈱ホスピタリティオペレーションズへ賃貸）

2017年12月

300

26 （仮称）浪速区元町2丁目ホテル新築工事 (プレサンスコーポレーション） 2017年12月

未定

27(仮称)大阪市中央区東高麗橋計画（株式会社サンユー都市開発） 2017年12月

未定

28(仮称)北区西天満ホテル計画（株式会社創建）

2017年12月

未定

29(仮称)日本橋一丁目プロジェクト（株式会社シティトラスト不動産） 2017年12月

未定

30(仮称)東心斎橋ホテル（コスモランド）

2018年1月

未定

31(仮称)ハートンホテル西心斎橋新築工事（関西トラスト）

2018年1月

未定

32(仮称)中央区日本橋2丁目ホテル新築工事（不詳）2018年1月

未定

33(仮称)島之内二丁目ホテル新築工事 (不詳）

2018年1月

未定(仮称)中央区南船場2丁目ビジネスホテル新築工事
34（株式会社シティトラスト不動産）

2018年1月

未定

35

2018年2月

未定

36 （仮称）プレサンスホテル平野町新築工事 (プレサンスコーポレーション） 2018年2月

未定

ホテルユニゾ大阪梅田（ユニゾホテル）

37(仮称)大阪市浪速区日本橋東ホテル計画 (不詳）

2018年2月

未定

38(仮称)中央区久太郎町1丁目ホテル新築工事（株式会社海部建設） 2018年2月

未定

39(仮称)中央区南船場3丁目新築工事（プレサンスコーポレーション） 2018年3月

125

40

大阪市中央区南船場2丁目計画 (不詳）

2018年3月

未定

41(仮称)中央区高津一丁目プロジェクト（株式会社シティトラスト不動産） 2018年3月

未定

42(仮称)HOTEL BUNRAKU（株式会社ホワイト・ベアーファミリー） 2018年3月

未定

43(仮称)東天満2丁目BHプロジェクト

2018年4月

未定

44(仮称)大阪福島ビジネスホテル新築工事（ケイエル・リース&エステート株式会社）2018年4月

未定

45

アパホテル<東梅田 南森町駅前>（仮称）2018年5月

240

46

北区堂島一丁目計画（信和不動産）

2018年5月

未定

47(仮称)ドーミーイン大阪谷町四丁目（住友商事）

2018年5月

未定

48(仮称)大阪北NKビル（JR西日本不動産開発、西日本旅客鉄道） 2018年5月

未定

49(仮称)ホテルリブマックス北区山崎町（リブマックス）

2018年5月

未定

50(仮称)中央区淡路町2丁目新築工事（日本エスコン）

2018年5月

未定

51(仮称)中央区淡路町3丁目新築工事（日本エスコン）

2018年5月

未定

52(仮称)大阪淀屋橋プロジェクト（HOWAホールディングス）2018年6月

未定

53(仮称)ドーミインプレミアムなんばANNEX（M・Iコーポレーション） 2018年6月

未定

54(仮称)戎本町宿泊施設 (不詳）

2018年6月

未定

55(仮称)中央区北久宝寺町4丁目計画（日本エスコン）

2018年7月

未定

56(仮称)浪速区敷津東3丁目ホテル計画（プレサンスコーポレーション）

2018年7月

未定

57(仮称)大阪島之内ホテル計画（三菱地所※スマイルホテル等を運営する㈱ホスピタリティオペレーションズへ賃貸）

2018年7月

21658(仮称)ホテルウィングインターナショナル梅田（昭和綜合管理） 2018年7月

未定

59(仮称)ホテルモントレ梅田（マルイト）

2018年8月

340

60(仮称)中央区南船場2丁目ホテル計画（日本エスコン）

2018年8月

未定

61(仮称)相鉄フレッサイン淀屋橋北浜（相鉄ホテル開発）

2018年秋244

62

中央区本町4丁目計画（合同会社信和）

2018年12月

17063(仮称)大阪北浜計画（全国共済農業協同組合連合会）

2018年11月

未定

64

パインラーク梅田ビル再開発（コスモスイニシア）

2018年12月

17065(仮称)ダイワロイネットホテル心斎橋新築工事（ダイワロイヤル株式会社）

2019年1月

未定

66

阪神電鉄とJR西日本のホテル・商業ビル

2019年春

250

67

(仮称）
ユニゾイン大阪北浜計画 (ユニゾホテル）

2019年7月

291

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

成田

2,819,907

3,562,244

4,263,463

4,931,533

6,117,712

6,822,381

関西

1,338,783

1,791,577

2,323,111

3,170,442

5,007,751

6,086,600

羽田908,349

1,097,511

1,293,083

1,751,967

2,485,679

3,264,070

68

アパホテル<御堂筋本町タワー>（アパマンション）

2019年夏917

福岡

407,233

560,623

687,020884,143

1,392,755

1,631,702

69

ヨドバシ梅田タワー（仮称）（ヨドバシカメラ）

2019年秋未定

70

アパホテル＜御堂筋本町駅東＞（アパホーム）

2019年10月

160

中部

416,507476,069

573,527

699,153

1,009,121

1,222,384

71

ホテルロイヤルクラシック大阪（ベルコ）

2019年10月

150

新千歳

290,011390,255

505,677

661,772

948,403

1,147,812

72

御堂会館建替計画 エクセルホテル東急（積和不動産関西）

2019年冬350

73

平野町4丁目の高層複合ビル（オービック）

2020年1月

未定

2021年春487

法務省

出入国管理統計

74 （仮称）
ユニゾインエクスプレス大阪南本町 (ユニゾホテル）※建設データバンク、日経不動産マーケット等に基づき弊社集計

2

3

鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

客室稼働率・ADR・RevParの推移
95%

18,000円
16,000円

90%

14,000円
12,000円

85%

10,000円
8,000円

80%

6,000円
4,000円

75%

2,000円
0円

2011年

2012年

2013年

ADR

10,311.4

10,382.3

11,260.7
9,549.9

11,224.8

14,532.2

14,619.1

稼働率

78.7

82.6

84.8

88.2

90.8

89.8

RevPar8,111.4

8,574.1

2014年
12,732.5

2015年
16,012.9

2016年
16,277.6

大阪」「リーガロイヤルホテル」「ウェスティンホテル大が、同じくスターウッド社の最高級ブランド「セントレジス」

阪」と大阪市内全ての大規模シティホテルが改装を実も2010年に大阪にオープンしている。そんな中で日本一

施あるいは計画しており、その全てが高単価客室への高いビル「あべのハルカス」の上層階に2014年に開業

改装を目的とした客室単価（ADR）の向上を狙っている。

したのが「大阪マリオット都ホテル」だ。森ビルと提携し

２.大阪市内のホテル市況している。ホテルの新規出店をみると2016年度で約12軒、2017年度は約10軒のホテルが順次開業する予定

2011年から2015年にかけて、稼働客室平均単価だ。2017年６月には１泊８万円とも９万円とも言われてい（ADR）及び客室稼働率(OCC)は右肩上がりに推移

るラグジュアリーブランド「コンラッド・ホテルズ＆リゾーツ」

し、ホテル経営の実力指標といわれる客室平均単価の日本２号店が中之島フェスティバルタワー・ウエストに(RevPar=ADR×OCC)も約1.79倍にまで成長した。

「コンラッド大阪」
として開業した。2022年には新今宮エ2015年にOCCは実質的な限界値といわれる90％台にリアに星野リゾートが進出するなど、全国、いやワールド

達し頭打ちとなったことから、2016年はOCCを90％に維ワイドで大阪はホテルビジネスの中心となっている。その持しつつ、ADRをさらに向上させる経営戦略を採って多くが「日本」
「伝統」
「文化」
「和」
「大阪」をキーワード

いる。その結果、2016年のRevParはさらに微増し2011にしたコンセプトでホテルづくりを進めている。

年比で1.80倍に至った。

また2014年頃から既存の老舗ホテルの大規模改装

直 近の2 0 1 7 年ホテルデータは次の通りであるが、も相次いでいる。
「ホテルニューオータニ大阪」「ヒルトン

ADR及びOCCとも前年同月比を下回るケースも見られ

大阪」「ホテル日航 大 阪 」「ホテルグランヴィア大 阪 」

るようになってきた。OCCについては頭打ちとなってお「ANAクラウンプラザホテル大阪」「ザ・リッツ・カールトン

り、引き続き訪日外国人数は増加しているが、地方への2017年3月

2017年4月

2017年5月

ADR

円 15,358.3 （＋2.7％） 14,604.3 （▲7.4％） 16,007.7 （▲3.8％） 17,241.3 （▲4.9％） 15,261.2 （▲1.1％）

稼働率％

RevPar 円

し、大浴場、
ラウンジ、飲食施設を設けるなどラグジュア

変化することにより、リピーターを中心に主要都心部かリーなカプセルホテルに変貌させている。大阪でも阪急

ら地方へと宿泊客が流出している。
また民泊や簡易宿

電鉄がファーストキャビンとフランチャイズ契約を締結

泊所（ホステルやドミトリー等）への流出も認められる。
そし、福島駅前にファーストキャビン１号店を出店した。
まのような要因から、大阪市内のホテル市況は2016年後た、大阪市中央区では昨年12月に女性専用のカプセル

半から今までほどの勢いは無くなりつつあるが、OCCはホテル「a-STYLE心斎橋」がオープンするなど、従来80％台後半から90％台前半を維持し、ADRも依然としの簡易宿泊所のイメージを払拭した。清潔でコンパクトて高水準で推移している。

かつ安価な点が、外国人観光客を中心に受けている。
さらに、
いわゆる
「ラブホテル」
も変容を遂げている。
カプセルホテル同様に従来のイメージを払拭し、進化しているのだ。従来は恋人たちが愛を育む場所であった

大阪市内の宿泊特化・主体型ホテルチェーンでは、が、近年は我が国の住宅事情が著しく改善したこともあ

アパホテルやユニゾホテルの出店が特に目立ち、電鉄

り、稼働率も低下していた。そこにインバウンド客の急増

系ホテルブランドを中心に引き続き積極的な拡大路線

でホテル客室不足が深刻化する中で、遊休施設化しての傾向となっている。三菱地所も「スマイルホテル」を展いたラブホテルが注目される。鏡の撤去、ベッドをツイン開するホスピタリティオペレーションズとタイアップし大阪に変更するなどのリニューアルが行われた。外国人観

市内へのホテル進出を加速している。

光客は当初の利用目的などは知らないので、美しく改装

そんななか新たな注目株となり得るのが、インバウンドされたラブホテルをかっこいいホテルだとの印象を受け特化ホテルである。ザイマックスは、オフィスビルや商業

たマリオットは、
その他にもマリオットホテルを大阪に開業

84.9 （＋0.4％）

度目の外国人は訪日目的が購買目的から体験目的へと

３.ホテル市場の新たな動き

ランド「ザ・リッツ・カールトン」が1997年に開業していた

2017年2月

つが「ファースト・キャビン」。これまでのイメージを一新

70%

STR Japan Hotel Reviewに基づき弊社にて加工

2017年1月

流出が原因と考えられる。具体的には訪日が２度目、
３

88.6 （▲0.6％）

90.6 （▲0.4％）

93.0 （＋3.2％）

88.8 （＋5.0％）

13,033.8 （＋3.1％） 12,943.1 （▲8.0％） 14,499.8 （▲4.2％） 16,038.3 （▲1.9％） 13,550.9 （＋3.8％）（ ）内は前年同月比STR Japan Hotel Reviewに基づき弊社にて加工て好調が続いている。

施設をホテル用途へコンバージョンしたり、土地の有効利用方法としてホテルを建設し、「からくさホテル」ブラン

４.民泊条例・宿泊税

ドで大阪や京都でインバウンドをターゲットにしたホテルを展開し、今後３年間でおよそ10棟・1,500室のホテルを

訪日外国人客の増加に伴い、大阪市内のホテル・旅

計画している。
また、訪日旅行事業を手掛けるフリープラ

館などの客室稼働率が上昇し、今後さらなる訪日外国

スはインバウンド特化ホテル「FP HOTELS」を2017年

人客の増加が見込まれている。一方で、旅館業法に抵

４月に大阪市西成区に１号店を開業し、次いで２号店も触する恐れのある民泊サービスが広がりを見せており、

2018年に西成区に開業予定で、西成区にドミナント戦

こうした中、大阪市は2014年５月に関西圏として大阪市

略で同区の活性化に貢献する狙いだ。今後５年間で域全域が国家戦略特別区域の指定を受けた。

10棟のホテル計画をしている。ホテル経営の㈱王宮も民泊条例は、2016年10月より最短利用日数を現行の2016年11月に大阪市中区にインバウンドホテル「ブリッ「６泊７日」から「２泊３日」に規制緩和されたことから、ジホテル」を開業するなど、近年は宿泊特化・主体型ホ参入業者のさらなる増加に備え、大阪市では説明会のテルの多くがインバウンドの獲得を目指しており、２名利回数を増やし民泊条例の理解に努めている。

用、家族利用に対応した客室に重きを置いた客室構成

大阪府では、都市の魅力を高めるとともに観光振興とする傾向が強い。だがインバウンド特化型ホテルの多を図る施 策に充当する目的で、法 定 外目的 税として店舗化は新たな動き。これまでインバウンド集客に振り

2017年１月から宿泊税を導入した。これは東京に次ぎ切ったホテルや旅館は海外資本によるものが主流で我が国では２番目である。
また、宿泊税の対象に、ホテあった。
しかし、今後は国内企業によるインバウンド特化

ルや旅館だけでなく、民泊も適用するように宿泊税条例

ホテルの開発が増えていく可能性は大いにあるといえる。

を改正した。宿泊税は１泊１名１万円以上の場合、100

また1979年に大阪・梅田で生まれたカプセルホテルも～300円を徴収する。民泊は大半が１万円以下と予想

ここに来て新たな進化を遂げている。その担い手の一されていたが、利用日数の基準の変更により、
１万円以

4

5

鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

上の施設が増える可能性を想定したものである。

ここでしか味わえない大阪体験できるディープなエリア」の３つを挙げ、
このような大阪ならではのロケーションの良さは観光客にとって魅力的であるという。

５.新今宮駅前のホテル開発案件

同エリアは日雇い労働者向けの簡易宿泊所が建ち

星野リゾートは、大阪市が実施した「浪速区恵美須

並ぶドヤ街が形成され、昨今では外国人バックパッカー

西３丁目16番街区用地売却に関する開発事業者募集

が安宿目当てに宿泊するなど人気を上げつつあるが、プロポーザル」に応募し、計画案が採用された。土地取ある意味リゾートからは程遠い街であることも事実。ロ

得費は約18億円（13万円/㎡）で、相続税路線価と同ケーションが良いとは言え、かなりチャレンジングなプロ額だった。応募は星野リゾート１社だけだったという。計ジェクトと言わざるを得ない。巷の噂でも「誰が泊まるん

画ホテルは2022年開業予定、敷地面積1.4ha、地上20だ」、「 治安は大丈夫か」、「ジャングルVSリゾート」、「値

階建、延床面積4.9万㎡、客室608室、客室面積30㎡以段が気になる」などの戸惑いの声が広がっている。
しか上、カフェやレストラン、アミューズメント施設も併設する

し、建設前にここまで話題になっていることが、相当スゴ

都市観光ホテルで、宿泊料金は未定である。

いのもまた間違いないであろう。果たして、
この新今宮

新今宮エリアは大阪の観光名所である「通天閣」やの地に、星野リゾートはどんな変化を起こすのか、天国

超高層ビル「あべのハルカス」に近いが、一方で、
日雇か地獄か、今後の同プロジェクトの動向を注目して診てい労働者の街として知られる西成区の「あいりん地区」

いきたい。

が隣接する治安の不安定なディープスポットでもある。
同エリアを選んだ理由について、星野リゾートは「新大阪駅及び関西国際空港へのアクセスの良さ」「USJ

ホテル業界の現状
広報委員会

大和不動産鑑定株式会社
不動産鑑定士・再開発プランナー

平石

近年、外国からの旅行者の数が急増し、大阪でも難波や心斎橋などで外国人旅行者の方の姿をよく目にするようになりました。実際、大阪の主要な商店街などでは免税店も増え、外国人旅行者を意識した店舗やレストランも増加しています。このような状況の中で、ホテル業界では、実際にどのような変化をお感じになられていますか？

ホテル・アゴーラ リージェンシー堺
客室：ツイン211室、ダブル26室、スイート４室、合計241室
施設：結婚式場、大宴会場、中宴会場、小宴会場、スイミングプール、ジャグジー＆ミストサウ
ナ、ジム、スパ、リラグゼーションサロン、

そうですね。このような外国人旅行者の数で言レストラン（オールデイダイニング、中国料

いますと、2015年のインバウンドは約2,000万人

毅理、日本料理、鉄板焼、メインバー）、ショッ

弱、昨年2016年には約2,400万人と好調で、今年

プ（ベーカリー＆パティスリー）も増加傾向にあります。
その中でも関西におきま

～経歴～

今井 牧子

近年、訪日外国人旅行者が急増し、日本国内のホテ
ルや消費においても、外国人の存在感が高まっています。2020年には東京オリンピックの開催もあり、訪日外国人旅行者の数は、今後もますます増加していくことが予想されます。
そこで、関西、特に大阪の実際のホテルの現状はどのようなものなのか、ホテル・アゴーラ リージェンシー堺総支配人、平石 豊氏にお話をお伺いすることができましたので、皆さまにご紹介したいと思います。
今井など主要観光スポットへのアクセスの良さ」「（新今宮）船 越

特集２しては、約８割は中国、韓国、台湾などのアジア、不動産証券化創成期から証券化不動産の

ASEAN諸国からの旅行者となっています。特評価を担当。ホテルや商業施設といったオペに、ASEANからの旅行者に限って言えば、2015

レーショナル・アセットを中心に多くの評価を手が年頃には関空の利用者数は成田を抜いている

けるが、特にホテルやゴルフ場といったレジャーと思います。

アセットについては海外も含め数多くの評価実

このような状況からも、大阪を中心とした関西に績を有する。

おいては、中国、韓国、台湾などのアジアからの著書に「ホテルとゴルフ場の評価実務のす

旅行者数は、かなり増加しています。

べてがわかる本（住宅新報社）」、「水族館開

その一方で、内需的なものとして、国内の旅行者

発＆リニューアル計画と集客戦略資料集（綜

数はそう大きくは変わっていません。微増微減く

合ユニコム）」などがある。

らいでの推移となっています。
そうした中で、外国からの旅行者の訪日の主なその他、講演会、寄稿多数。

目的は、ビジネスではなく、観光が中心としたも

ホテル・アゴーラ リージェンシー堺総支配人 平石
豊 氏のになってきます。したがって、観光となると、あ67

鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

ブでありました。しかし、現状は違います。現在

ツインやダブル、トリプルにして、一人当たりの単はホテル業界が厳しかった2014年頃の客室単価ではなく、客室一室の単価を上げようとしてい価に戻りつつあります。

るホテルがほとんどです。

今井

それはどういった要因によるものですか？

ホテルの増加ということに関しますと、大阪だけ

平石

先ほどからお話しています通り、外国人旅行者

で2016年12月から2017年の一年間、計画も含めますと、6,300室から6,500室の増加が見込まれの数は増加傾向で推移しています。ですので、稼働率は大きく変わっていません。稼働率に関して言いますと大変好調です。

ています。
今井

でしょうか？

しかし、販売単価が急激に落ち込んでいます。実際に一番利益につながる単価が落ち込んできま

まり１人では来られないですよね。当然２人、３人と、ホテルの利用人数もおのずと増えてきます。
そういったことから、ホテルの存する地域にもよ今井

りますが、ホテルの外国人旅行者の利用比率はまた、
このような形が顕著に表れてきたのは2014

今井

平石

捉えている数値はないのですが、約２割の旅行

大阪は厳しい状況です。

者が民泊に流れているのではないかとも言われ

なぜそれほど販売単価が落ち込んできたのでています。これは、政府に登録されている実際の時期から、明らかにインバウンドに対する見方が我々のホテルのような宿泊だけでなく、レストラ

変わってきました。

ンや宴会場などを備えているフルサービスのホ

こういった外国人旅行者が増加した原因と言い

テルではなく、宿泊と朝食のみを扱うようなホテ

インバウンド増加の要因として考えられるのは、ビザの緩和やいろいろなものがあるかと思いま

価が下がり、大阪のホテル業界は厳しい状況になっているということですね。
平石 そうですね。
同じように稼働していても収益は下がってしまうので。

差が約２割あると言われているからです。きちん

ホテル業界は、バブル崩壊後、収益の上がらなとした数値ではなく、あくまでもその可能性があ

いお荷物的な見方をされることが多かったのでると言うことになりますので、一つの仮説としてすが、インバウンド増加に伴って、ホテルの所有・お聴きください。

経営・運営を企図する様々なプレイヤーが業界に

また、これには合法的な民泊だけでなく、いわゆも増えました。

る「隠れ民泊」というものも含まれているのではルが増加しています。
これらのホテルは、客室は狭いですが、新しくキ

稼働率は好調でも、地域的な影響もあって、単ホテルの客室数と、外国人旅行者の入国者数のそれはホテルの数が急増したことによります。しかも、宿泊に特化したホテルが増えています。

なものがあると思われますか？

はい。民泊に関して言いますと、具体的な数字をすと、大変厳しくなります。全国的にみても、特に年後半くらいから2015年くらいになります。このますか、大きな要因となったものには、どのよう
平石

平石

しょうか？

確実に増えています。

最近話題になっている「民泊」も影響しているのしかし、ホテル運営は、旅館業法や食品に関すないかと思われます。

レイでリーズナブルに利用できます。

今井

関西全域でそのような状況なのでしょうか？

シングルは作らず、シングル程度の広さの客室を平石

同じ関西でも、京都ではまた変わってきます。ホる保健衛生法、労働者に対する労働法など、実に様々な規制の中で運営しています。民泊も含め、あまりにそういった規制が緩くなると、これテルはその地域によって状況が異なります。
大阪

すが、やはり一番大きな要因としては、オリンまでのホテルと競合し合い、せっかく外国人旅

ではアジア圏の旅行者が圧倒的に多いですが、ピックの誘致も含め、政府がインバウンドに対し行者が増え、ようやくホテル業界にとってよい状

京都では欧 米からの旅行者も多いからです。

て指針を明確に示し、具体的に動き出した、とい況になっていたところで、また厳しい問題に直面

アジア圏からの旅行者のホテルに対する意識

うことが大きいと思います。それらは全て海外かしてしまっています。

は、やはり料金に大きく左右されます。大阪に来らのレジャーということに繋がってきますので、今井られる外国人旅行者の約８割を占めるアジア圏

ホテル業界だけでなく、内需拡大が難しい少子長が重要なのですね。

の旅行者のホテルに対する価値観、優先順位が高齢化の日本にとって、様々な面でプラスの要因

競争が激化し単価が下落してしまうという問題まだ低いため、どうしても単価は抑えられてしまになると思います。

や、規制緩和や違法営業による他の業種からのうのです。

ホテル業界では今まで、少し状況がよくなって今井

も、サーズやリーマンショック、震災など、すぐに乱入が問題となる点は、ホテル業界だけでなく、外国人旅行者の数が増え、今までと同じように他の業界でも多く見られる問題だと思います。

何か問題が発生し、また業績が悪くなる、といっ

テレビや新聞などの情報だけでは知ることのでたことが繰り返されていましたので、2014年まできないホテル業界の現状や問題点がよくわかりのホテル業界は大変厳しい状況にありました。

ました。

そういった中で、この外国人旅行者の増加は、

このたびは、大変貴重なお話をありがとうござい2016年中ごろまでは非常にポジティブな状況でました。

あったと言えます。

平石

今井 「あった。」と言いますと、過去形ですね。現在はありがとうございました。

（いまい まきこ・なつみ不動産鑑定）

違うということですか？
平石

表面的な稼働率の伸びだけでなく、実質的な成そうです。大阪のホテル業界で言いますと、2014
年後半から2016年中ごろくらいまではポジティ

89

鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

特集２

シティホテルを利用している。

れていた。

それらの顧客の目的は、出張などビジネス目的が2001年に再建を請け負ったリゾナーレ八ヶ岳も、新今宮にホテルができる
広報委員会

５～６割程度で、残りの４～５割は観光需要が占めて稼働率は３割台で無謀だと言われた。

いる。

難しいところに行くからこそ、星野リゾートにはチャ60％の半分だとすると、観光需要で都市ホテルにンスがある。

田村 周治

そもそもエリアのことは気にしていない。

泊まる人が、
日本の宿泊需要の30％を占める計算に私が1980年代、コーネル大学にいたとき、ニューなる。
これはわれわれが得意とする旅館やリゾートホ
テル市場よりも大きなマーケットだ。

ヨークやシカゴ、
ロサンゼルスなどにも危ないエリアは＜提案型入札＞により開発事業者を募集し

１. 始めに変わっていくことがある。

ネス客用に設計されている。それが観光客にとって、応札価格：18億1100万円（最低価格とほぼ同じ、上記面「大阪のことを知らないから、気にしていない」わけ

安くて便利だったから利用されているだけのこと。

積で割ると、単価はほぼ130千円、
なお相続税

ではない。私は世界の都市を見てきたが、
イメージが

ただ、
ビジネスと観光とでは目的が違う。

路線価＜平成29年＞は、北西側道路で135

良くない場所はどこにでも存在している。

旅行に行くときは、
ワクワクしながら、楽しみにしていていて、応募したのは星野リゾート１社だけ）

今まで、実に微妙な場所であった。
駅前であるのだが、長い間、空き地として放置して
あった。

千円）。

不動産鑑定士として、最有効使用をなににすればい

利用方法：提案書によると、温浴施設やレストランを備えいのか悩む場所であった。

確かにビジネスとして、人の集まる魅力的なところ

く。にもかかわらず、
ビジネス向けに作られた施設でにホテルを建てるという考えはあるだろう。だが、星野は、なんとなく不満はないけれど、テンションが下がる。

ここに、星野リゾートがホテルを建てるという。

た20階建ての滞在型ホテル。

リゾートが新しく大阪で仕事をさせてもらうには、都市

星野リゾートとして、成算があるから進出するのであ

客室数は608室で、30平方メートルを標準とが抱えている課題の解決の一助になることが、とても

ろうが、その進出の「決断」の背後になにがあるのかをし、全体の１～２割を家族で利用可能な大部大切だ。

探ってみたい。

屋にする。

２. ホテル建築計画の概要

ビジネスホテルのサービスや宿泊施設は、主にビジあった。そうしたエリアは再開発をきっかけにどんどん

開施設、
サービスを提供すればシェアをとれるはず。
これが概念的な勝算だ。

✦問：星野リゾートにとって、大都市に大型のホテル

それ以外の敷地は芝生などで緑地化した広を自社開発して、運営するのは初めての挑戦とな場として整備する。

る。

業：平成33（2021）年度中。

そこに星野リゾートらしい形で、都市観光客用の✦問：現在、ホテル業界でもっとも収益性が高いのは
アパホテルや東横インなど、ビジネスホテルに特化した会社だ。

パートナーと組むことはなく、自社で開発を行い、「グランドホテル」（地方の大都市にあって、宴会場

2022年に開業を予定する。

３. 星野リゾート社長へのインタビュー記事から新聞などに２つのインタビュー記事があった。その抜粋を紹介したい。

１）星野リゾートの真意はどこにあるのか。
グループ代表の星野佳路代表が答えた。
✦問：なぜ、大阪の新今宮に大型ホテルを作るのか。
場

所：大阪市浪速区恵美須西３丁目16番街区、
ＪＲ

もっと良いエリアは選択肢になかったのか。

建 設に２年、開 業 準 備に３～４カ月かかるので、や結婚式場を備え、現地でもっとも格式が高いとされ2019年までにはどんなホテルにするのか、内容を固るホテル）に代表されるような、都市ホテルは百貨店

めるつもりだ。

と同じように、業態として衰退しているのではないか。
かつて、ホテルの独壇場だった分野が、専門事業

昔から知っている人は、
この場所の価値を過小評

者に少しずつ切り取られている。

価している。私も案件にかかわってから、
このエリアを散々歩いてきたが、魅力的で面白くて、良い場所だ。

20～30年前にはホテルで結婚式を挙げることはそうしたディープなエリアであるほど、観光客には常識だったが、今は結婚式に特化した専門業者が台頭。宴会もホテルでやるのがステータスだったが、魅力的だ。

街場のレストランや趣向を凝らした居酒屋など、いろ✦問：このホテルでは、都市観光客を取り込むことをんな形態がでてきた。

前面に打ち出している。狙いは何か？

及び南海に隣接する角地１万3900平方メー

2004年にトマム（のリゾートホテル）
を引き取った時

われわれの調査や分析によれば、国内の宿泊施トル。
（なお、大阪市が昨秋からプロポーザル

は、北海道の占冠村なんて日本で一番難しいといわ

設のうち、延べ宿泊数の60％弱がビジネスホテルや

10

11

鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

２）「まだまだ伸びる」星野代表インタビュー
星野リゾートの星野佳路代表は、インタビューに応じ、関西での事業展開などについて語った。
✦問：大阪の観光地としてのポテンシャルは「関西国際空港の旅客はまだまだ伸びる。大阪はミニ東京ではなく、正反対に行こうとする面白さがあ

以下、かつ指定容積率の300％を加えたものを上限とえに窮する場所であったと書いた。それが、星野リ✦「先入観を持たず…」する”という規制緩和を平成28年６月に各地方自治体

ゾートによりホテルという用途を示され、インバウンドと星野リゾートが建設するＪＲ・南海新今宮駅前のホテに通達した。

いうキーワードを補ってみると、筆者なりに腑に落ち

ルの予定地周辺には、日雇い労働者らが利用する簡この規制緩和により、三大都市圏だけでなく、地方都

る感じがした。それは同時に、価格形成要因の一つ

易宿泊施設が密集する「あいりん地区」がある。

市にも大規模宿泊施設の建設が可能となることで、よりである「人口」という要因の「質」が変化したことを多くの受け皿を増やしたい考えである。

意味しているものと思える。従前ならば、
１億２千万

2017年の４月から６月期の都道府県別に外国人観る。
（ 観光地の）京都、奈良も間近だ」✦問：新今宮のホテル予定地周辺を巡った感想は

光客等の訪問率をみる。

今年３月の計画発表以降、同社の進出に各方面から驚きの声が上がっていた。

人という数字が、東京へ集中するとか、福岡へ行くと

しかし星野代表は、交通アクセスのよさなどメリットをかであった。
これからは、
２千万人～４千万人という強調し、「先入観を持たずに見れば、観光地としての潜在能力の高さに気づくはずだ」と自信をみせた。

「新世界の店で大阪弁で語りかけてくる売り方や都道府県別に訪問率をまとめると、訪問率が10％を移動性の高い訪日外国人が「どこで、どう動くか」と風情、看板や価格表示も面白い。60円で飲料を売る

超える地域は、最も多い東京都（47.3％）
をはじめ、大阪

いう事を考えなければならない時代に突入したこと

自動販売機まであった。全部含めて大阪文化だと感府（40.9%）、千葉県（36.4%）、京都府（28.1%）の４都を意味している。

じた」

府県しかない。それに次ぐものとして神奈川県（9.7%）、

２）現在、大阪はホテルが逼迫状態にある。理由は、観大阪のシンボル「通天閣」や「ジャンジャン横丁」など

福岡県（8.4%）、愛知県（9.0%）、北海道（5.2%）となっ

光客数の増加にホテルの数が少なすぎるという点にを巡ったうえで、「東京とは大きく異なるコテコテの大阪ている。

あり、大阪市内でホテルの建設が急がれている。

があった。観光客がディープな体験ができる絶好の立✦問：建設するホテルの宿泊料金は「客室稼働率やインバウンド（訪日外国人客）比率

訪問率１位の東京に接する埼玉県は1.0%となっておが影響するので、今は分からない。高級ではないが、り、同じ関東圏であっても極端な差が生じている。

ビジネスホテルよりは高くなる」

星野代表は進出を決める前に何度も新今宮駅周辺を訪れ、街のリサーチを重ねた。

地」との思いを強くしたという。

３）外国人観光客の増加がこれからも見込めること。平
成28年観光白書によると、2010年～2020年の国際✦新しい発想観光客数の年平均伸び率は、北東アジア、東南アジ

治安面の懸念も指摘されるが、「海外での治安の悪✦問：今後は都市型観光ホテルに注力していくのか

さらに、47都道府県中、21県については訪問率が１％「温泉旅館、
リゾートホテルより市場は大きい。都市未満であり、東京を出発して、箱根、富士山を経由、名アともに5％後半と高い伸びが予測されている。

型を外すと相当のシェアを失う。
ビジネスで負けない

古屋・京都・大阪といった３大都市圏と一部の観光地を４）関連する記事を抜粋・引用して、まとめの一部としたために大事だ」

周る、「ゴールデンルート」が依然として中心となっていい。

る。

― 引用はじめ ―力となる。

このゴールデンルートを多くの観光客が利用すること

星野代表は、新今宮駅前という立地につき「このエリ「問題のない地域では新しい発想など出てこない」とが、大阪でのホテル需要を逼迫させている原因となっアを再開発する使命を与えられたと受け止めている」と語る星野代表は、斬新なアイデアで地域に貢献する考

ている。

述べた。

えだ。

４. 大阪府におけるホテルの状況
政府は、2015年の訪日外国人旅行客数が1,974万人に達したことを受け、2020年の訪日外国人旅行客数

それは東京であれば、ホテル数などで充分供給可能を２倍にあたる4,000万人に増やす新しい目標を立ててであっても、同数の観光客を受け入れるには、東京圏と

いる。
しかし、
日本の観光産業を成長させる際の課題の比較して経済圏の小さな大阪では、ホテル数などで、一つが、宿泊施設の不足である。

供給不足となりがちとなるためだ。

観光庁が2017年６月30日に公表した「宿泊旅行統

そのため、大阪のホテルでは平成29年４月時点での計調査」によると、2016年の外国人延べ宿泊者数は前

稼働率は、全体で87.2％、
シティホテルに限れば92.8％

年と比較して小幅に増加し、6,939万人泊（5.8%増）とという高稼働率となっている。

さとは違う。観光客が危険を感じるレベルではない」と明言。
京都や奈良など有名観光地へのアクセスのよさも魅

開業までまだ５年あるため、コンセプトの詳細や宿泊

関西国際空港から鉄道で乗り換えなしにアクセスで料金はこれから詰めていくが、地元ではホテル進出にきる利便性に着目。

伴う街の環境改善に期待が高まっている。

大阪の庶民的な下町風情が残る「新世界」などに近― 引用おわり ―く、「ディープな大阪の文化を最も体験できるエリア」と評価。

（たむら しゅうじ・㈲タムラ不動産鑑定）

新今宮駅のホームから見える場所に、ホテルと一体になった緑地を整備するなど、地域の拠点としてにぎわい創出を図る。

なっている。注目すべき点としては、地方部が9.5%増と三大都市圏の3.4%増を上回っている。
この事態に国土交通省は、同じ敷地面積でより多くの客室を確保できるよう、“容積率を最高限度の1.5倍

また星野代表は「近年は温泉旅館がビジネスホテル

５. まとめに宿泊客を奪われてきている」と話し、新今宮駅前のよ１）冒頭で、従前、最有効使用はなにかと問われると答うな都市型ホテルにも注力する方針を示した。

1213

鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

特集２

数49人、
１階に52畳の大広間のある３階建のコンパクトな宿坊である。特に繁華街に位置する訳でも駅前に立地している訳でもない。

『まちづくり』
におけるホテルの役割ではなぜこの地に宿坊『和空』を建築したのか。
それについて、田代氏は、
インバウンド増加に対する「神社や仏閣の存在」の重要性に着目し、観光を通じ広報委員会 松田 嘉代子て寺社の歴史や伝統文化に触れることで日本を知っていただく、宿坊『和空』はそのための拠点として捉えている。全国の多くの寺社と関係を持つことから、市内有数の寺社密集地域である下寺町に天王寺区仏教会と

8,000

9,716

8,922

9,679

（左目盛）訪日外国人旅行消費額

訪日外国人観光客の増加には

535

525

575

596

626

654

606

1,000

平成27年

400

くらいにはなるだろうと予測されている。

1-3月期

7-9月期

4-6月期

平成28年

0

平成
29年

影響が考えられるが、LCCの発着便数の多い関西 【図表２】

続いている。

ホテル名

とになる。
（図表２）
しかし今後も観光客の増加が見込まれ、今一番ホ
テルの予約ができないと言われている大阪であっても、老舗ブランドのシティホテル、グループ系列のホテル等の知名度、集客力のない新設のホテルはター
ゲットにどのようなサービスを提供するか、緻密な経営戦略を必要とするのではないか。
その点について、天王寺区下寺町に４月にオープンした宿坊『 和空 』の代表取締役

田代

忍氏に

お話をお伺いした。
（２）新興のホテルの経営戦略『 和空 』は天王寺区下寺町、通称バイク屋通りに（１）斑鳩町の観光の現状
ところで、『 和空 』では第２弾として法隆寺の参道沿
いに平成30年秋に宿坊の開業を予定している。

事業者

カンデオホテルズ大阪なんば サンケイビルなど
ホテル京阪淀屋橋

ホテル京阪

された聖徳太子ゆかりの寺院であり、世界最古の木造建築群であって、1993年に「法隆寺地域の仏教建造物」としてユネスコの世界遺産に登録された世界的にザシンギュラリホテル＆スカ
８月 イスパアットユニバーサル・ス NTT都市開発
タジオ・ジャパン

有名な寺院である。

10月 アパホテル御堂筋本町駅東

経験・再訪問の意向は高く、日本全国から来訪者があ日本経済新聞の記事によれば、大阪市中心部で2022年までに14のホテルの開業が予定されているこ

２. 斑鳩町のまちづくり

法隆寺は奈良県生駒郡斑鳩町にある７世紀に創建

大阪市中心部のホテル開業計画

2017年7月

国内外を問わず寺社観光に興味のある方、利用者の外国人比率は現在約３割であるが、夏休み以降は半分（右目盛）訪日外国人旅行者数 注

LCCの台頭と民泊市場の拡大の

大阪は観光客の滞在のためのホテル建設ラッシュが等の修行体験が味わえるようになっている。
ターゲットは600

注）
出典・日本政府観光局（JNTO）

国際空港は日本国内で最もにぎやかな空港となり、を招き、１階に設えた大広間で精進料理や座禅、写経

200
10-12月期

平成26年

501

1-3月期

263

413

10-12月期

278

368

7-9月期

270

平成25年

ると予測される。

9,305 9,534

800

4-6月期

年に向けて今後も継続して増加す

226

338

348

1-3月期

者数は年々増加傾向にあり、2020

8,804

5,505 5,605

10-12月期

0

287

4,870

7-9月期

ば、訪日外国人旅行消費額と旅行

2,000

2,894

4,298

4-6月期

4,000

3,675 3,899 3,698

1-3月期

6,000

統計（国土交通省 観光庁）によれ

10,009

万人
1,200

7,065

10-12月期

平成29年４月に発表された観光

8,893

7-9月期

大阪のホテル業界

10,000

4-6月期（１）インバウンドの影響を受ける

億円
12,000

1-3月期

１. 大阪のホテル事情

提携して宿坊を開業したとのことであった。地元の僧侶【図表１】訪日外国人旅行消費額と訪日外国人旅行者数の推移

アパグループ

ホテルユニゾ大阪心斎橋など
17年冬以降ユニゾホテル5ホテル
18年春

ホテルヴィスキオ大阪

JR西日本

18年夏

三交イン大阪淀屋橋

三交イン

18年夏まで 変なホテル

ハウステンボス

但しインターネット調査によると、斑鳩町への再来訪る観光地として認知されているが、観光客はその他の寺院等を訪れることなく、法隆寺の参詣のみで他の観光地へ移動することが分かっており、斑鳩町はその貴

18年7月

大阪島之内ホテル計画（仮称） 三菱地所

重な歴史遺産を十分に活用しきれていない現状にあ

19年夏

アパホテル＆リゾート御堂筋
アパグループ
本町駅タワーる。

19年秋

ホテルロイヤルクラシック大阪
ベルコ
（仮称）

19年冬

エクセルホテル東急

20年春

未定（大阪市中央区の御堂筋
ロイヤルパークホテル
沿いに352室の高層ホテルをアンドリゾーツ計画）

22年春

ＪＲ新今宮駅前に約600室のホテルを計画。新ブランドを 星野リゾート
投入

位置する、敷地約490㎡、総客数26室、最大収容人

東急ホテルズ（H29.6.20

日本経済新聞より）その原因として、①法隆寺観光だけで２時間等を要し、周辺の寺院等を観光する時間的・体力的余裕がな
い、②法隆寺から他の町内の観光拠点への移動が難
しい、③魅力ある飲食店、土産物屋、旅館等が非常に少ない等があり、現在は法隆寺のみ拝観して奈良市内
や京都、大阪の観光地へ移動するというルートが主流となっている。そしてその結果、斑鳩町での一人当たり

1415

鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

斑鳩町
土

産

飲

物

￥1300.20－

食￥ 969.95－

拝観料￥1044.51－

その他￥ 325.18－

計￥3639.83－

合●地区の位置

歴史的風致維持向上計画
における重点区域

法隆寺周辺地区
特別用途地区の消費金額は3,600円程度にとどまっている。
しかし、観目の一部の約24.9haを「法隆寺周辺地区特別用途地

光統計（H29.4.19観光庁）によれば、訪日外国人１人当区」（H26.10.1施行）に指定した。そこでは「斑鳩の里」

たりの旅行支出は、総額約148,000円、買物代57,300の良好な環境との調和を図りながら、歴史ある建物や円、宿泊料金38,900円、飲食費29,300円であり、そこに町並みを生かして「まちあるき観光拠点」の立地を促す

多くの伸びしろがあることがわかる。

ため、用途規制の厳しい第一種低層住居専用地域内

訪日外国人旅行消費額と旅行者数は年々増加傾向

での規制を条例により緩和し、店舗や飲食店、アトリエ、にあるにも関わらず、斑鳩町の推計観光客数は、平城宿泊施設などの利用促進を図ることとした。それによっ遷都1300年祭が開催された平成22年度をピークとしてて①250㎡以内の物販店、飲食店、工房等②1,500㎡

微減傾向にあることを踏まえると、斑鳩町にとって1400以内のホテル、旅館等の建築等が可能となり、誘致計

年続く法隆寺を核としたまちづくりを推進することは目下

画がより具体化した。

の急務であり、斑鳩町全体の経済活性化に繋がる最また、住民パワーを活かすべく地元住民、商店主等

善の方法であると考えられる。

の参加による「斑鳩町まちあるき観光拠点づくり事業計（２）斑鳩町の観光戦略画」（H24.3）を策定した。民間事業者（斑鳩産業㈱によ

平成５年に日本で初めて世界遺産登録された『法隆るプロジェクト）としては、総務省の地域経済循環創造

寺地域の仏教建造物』
を中心とした文化遺産は、面積

事業交付金（18,000千円 ローカル10,000プロジェクト）

約14.27ｋ㎡、人口約28,200人、世帯数約11,600世帯のを得て、『 世界文化遺産「法隆寺」周辺まちあるき観光

小さい町である斑鳩町にとって唯一の貴重な観光資源

拠点によるハード・ソフト整備事業』が始動されており、である。

その他に地元商工会や観光協会、県立大学等によるフ

斑鳩町ではこれらの観光資源の利活用として、
まず

リーマーケット「常楽市」や竜田揚げ上げ↑プロジェクト

第４次斑鳩町総合計画（H23-H32）に基づき、都市計も継続して実施されている。

画マスタープランに法隆寺を核とした観光まちづくりを一方、地域活性化・地域住民生活等緊急支援交付金

進める方針を定め、「歴史的風致維持向上計画（歴史（地方創生先行型）
を得て、平成27年度実施事業のう

まちづくり計画）」の国の認定（H26.2.14認定）の中で特ち約12,700千円がまちあるき観光推進事業として①いに法隆寺周辺地区について約82haを重点区域に設かるがWeeeeeＫの開催、②聖徳太子市の開催、③観定、さらに当該区域のうち法隆寺１丁目の一部及び２丁

光・防災情報アプリ等に活用されている。

16

17

鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

（３）法隆寺を核としたこれからのまちづくり

波及効果について、今後に期待したいと思う。

以上の活動等により法隆寺周辺には古民家カフェや

特集２

チャレンジショップが開業したが、営業時間も夕方までで雑感 ～ ホテル市場の分析を通じてあり商業ベースに乗るまでには至っていない。観光客一人当たりの観光消費額を約3,600円から何倍もにする
ためには、法隆寺の拝観のみに偏った「点的」で「通過型」の観光から、「散策・回遊・着地型」観光への転換を広報委員会

目指すべきであり、来訪者がまちあるきがしたくなるような店舗、滞在したくなるようなホテル等を誘致し、夜も楽

三宅 浩司

しむことのできる魅力あるまちづくりを行うことが必要であると考える。

とっても、読んでいただいている皆様にとっても面白くな

１．はじめにそこで４年後に控える平成33年の「聖徳太子1400いので、私が個人的に感じることを述べてみようと思い

年御遠忌」に向けて、奈良県、斑鳩町、法隆寺等が協昨年、鑑定おおさか47号で、弊社山際が外国人観ます。特に、市場分析においては市場参加者のメンタル力して様々なイベントが企画されるなか、国内外からの光客の増加とそれに伴う不動産市場（特にホテル市の分析が重要となりますので、期待利回りを念頭に置き観光客を受け入れるために、斑鳩町では外国人への場）の動向について、各種公表データを用いて検討をつつ、述べてゆきたいと思います。

細やかな対応が可能な宿泊施設を誘致し、まちあるき行いました。

を通じてゆっくり斑鳩の里を楽しんでもらう仕掛けづくり

詳細については、ＨＰをご覧いただければと思うのでその一つが斑鳩町主導によるホテル誘致であり、町いようです。当協会の調査に基づく、ホテルに対する投２．天下の台所から、
東京一極集中の流れの中でが企業版ふるさと納税を活用して法隆寺の参道沿い

資家の求める期待利回りは、平成28年７月時点、平成

ここで、少し大阪の歴史を振り返ってみましょう。

のJAならけん倉庫跡地（約1,400㎡）
をホテル用地とし29年１月時点とも、5.09％という結果となっています。大大阪は、平城京、平安京に近く、一方で穏やかな海にてすでに取得し、平成32年開業を予定して事業者を阪のレジデンス市場において投資家の求める期待利回も面していることから国内各地や大陸などを結ぶ水路・募っているというものである。

りは、平成29年１月時点において最も低いエリアである

陸路の要に位置しているため、国内流通の拠点都市、

そして、
『 和空』
もまた、同じ参道沿いに木造２階建ホ

梅田エリアにおいて4.86％、次に低いエリアである本町

国際交流の窓口である港湾都市として発展してきまし

テルの建設を進め、平成30年秋の開業を予定していエリアが5.14％であることから考えると、投資家の多くがた。江戸時代には、幕府の直轄地として全国の金融市る。

現在の大阪のホテルマーケットを、低リスクであると考え場の中枢となり「天下の台所」と呼ばれる繁栄を示すよ

これまでホテルのなかったていることが窺われます。居住物件であるレジデンスと

うになります。そして、関東大震災の影響等もあり、1925

参道沿いのわずか約200ｍ離の比較で言えば、
ホテル事業には様々なリスクがあるの年、大阪市は人口で日本一、世界でも第６位の都市となれた位 置に、斑 鳩 町の観 光は当然と言えば当然で、何らかの原因（外交的な規制

ります。その後昭和に入り軍需産業が増大するにつれ戦略に基づき、町、民間事業

等々）でたとえばインバウンド需要がなくなることを考える

東京の工業生産額が急伸し、人口、工業生産額につい者が一体となって新たな２つと、それは明白と言えるでしょう。
にもかかわらず、投資家ても大阪市は東京に抜かれて行きます。戦後は、大阪ものホテルの建設が予定されるは大阪のホテル市場を非常に安定的と捉えているわけ

復興していくのですが、日本の経済政策や産業構造がという取り組みによる効 果にです。市場の動向は、昨年来、継続されていると判断で変化し、関西の地盤沈下が進み東京への一極集中がついて、町では右の目標を掲きます。

進行していきます。内閣府の県民経済計算によって戦を進めている。

すが、ホテル市場の動向は、基本的に昨年と変化はなげるほどに期待している。

そこで、今回は、昨年と同じようなことを書いても私に宿坊（ホテル）が斑鳩町の後の県内総生産を東京都と大阪府で比較すると、以下○東京都と大阪府の県内総生産の推移（額の単位は100万円）

滞在型観光の一翼を担うことができるか、小規模ホテルが地域のまちづくりに積極的に（まつだ かよこ・㈲春日不動産鑑定事務所）

参入することによる地元への

Ｓ30年度

Ｓ45年度

Ｓ60年度

Ｈ10年度

Ｈ18年度

Ｈ25年度

①東京都

1,529,161

12,554,775

57,356,852

84,798,061

99,912,670

94,030,569②大阪府

664,951

7,522,460

26,161,936

40,617,098

39,454,331

37,206,907

①/②

2.3

1.67

2.19

2.09

2.53

2.53

内閣府『県民経済計算』

18

19

鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

のようになります。
と大阪の県内総生産の差は縮んだのですが、概ね２倍

３．2013年度（平成25年度）
までの
大阪の域内総生産の凋落傾向程度が維持されており、近年は2.5倍程度まで広がってそれでは、2000年度（平成12年度）以降に絞って、大昭和45年の大阪万博の際には、1.67倍程度に東京います。

全国に占めるシェアの推移（大阪市）

阪の経済について考えてみましょう。

では、当時このようなことは予測可能だったのでしょう

下図は、域内総生産の地域別の比較ですが（大阪か？もちろん戦後、バブルが崩壊したと言われる平成３の経済2017年版）、全国、近畿との比較においても、大年ごろまで、
日本では土地神話が存在し、絶対に土地

阪府、大阪市の凋落傾向は明らかなようです。特に大は値下がりしないと言われていましたから、土地取引は

阪市の2012年度（平成24年度）
までの落ち込みは非常

資産保有目的で行われることも多く、期待利回りというに大きいと言えるでしょう。
また、特徴的なのは、全国や観念は希薄というか、なかったかも知れません。
しかし、近畿が03年から07年まで上昇基調を続ける中、大阪市

経済の予測という側面から考えた場合どうだったでしょは上昇が05年からと遅く、08年以降のリーマンショックう？

での落ち込みも他の地域と比較して大きいということです。

これは後付けかも知れませんが、高度経済成長期にそれでは、この要因としては、
どのようなことが考えら

おいては、鉄道、高速道路等の交通手段が大きく発達れるでしょうか。

注 ：最近時の数値は、人口（2015年）、市内総生産（名目、13年度）、事業所数、従業者数（14年）、製造品出荷額等（14年）、卸売業販売額（13年）、輸出額、輸入額、（ 大阪港、15年）の数値。また、事業所数・従業者数は1981、86、91、96、2001、06、09、12、14年の数していく時期ですから、物流も含めて最も繁栄している第一に、本質的には、東京一極集中の流れの中で、ところに人が集まっていくという一極集中の流れは予測

本社機能が東京へと移転していく流れが大きいのではできたのではないかと思われます。確かに大阪人にとっないかと思われます。つまり、かつては、人、モノ、情報いては、西日本の中心都市として、東京との差が縮まるようずれも、日本国内において現在ほど迅速に流通されるこなシナリオを描きたいところです。
また、高度成長期の流とはなかったわけです。そうすると大阪、ないし西日本をれの中で、バブル崩壊やリーマンショックを正確に予測地盤とする企業は、本社を東京にしていたのでは、いろかったかも知れません。
しかし、現在は、鉄道、飛行機、

リーマンショック後急激な円高局面を迎えたことで、生することもかなり難しいと言えるでしょう。
しかし、
マクロ的

いろとデメリットが大きかったことでしょう。
あるいは、全国

高速道路等、人、モノの流れは、
とてもスピーディーに

産拠点の海外移転（空洞化）が進みますが、特に韓国に見た場合の東京への一極集中は予測できたかもしれ的に展開している企業にとっても、西日本に関する本社なっています。要するに日本全国の時間的な距離がとてや台湾との競争にさらされた電機関連は、空洞化のスません。

機能は大阪においておく方がいろいろと利便性が高も短くなっているわけです。また、この流れは、インター

ピードが速く、大阪にとっては大きな打撃となりました。大

ネットの普及によって、情報については、
ほぼリアルタイム

阪の経済2017年版によれば、卸売業販売額、市内総で全国が繋がるような状況になってきました。そうする

生産、従業者数、事業者数、製造品出荷額等のシェアと、企業は、全国展開がしやすくなりますし、本社機能はの低下傾向がみてとれます。
（上図参照）

域内総生産（名目）の指数の推移値であり、民営事業所の値。
「 経済センサス」は事業内容等不詳を含む数値。卸売業販売額は1982、85、91、97、2002、04、07、
11、13年の数値。製造品出荷額等は従業者数４人以上の事業所の数値。
資料：総務省「国勢調査」「､ 人口推計」、「 事業所・企業統計調査」「､ 経済センサス―基礎調査」「､ 経済センサス―活動調査」
、内閣府
「国民経
済計算」
、経済産業省「商業統計調査」「､ 工業統計調査」、大阪市「市民経済計算」「､ 推計人口」、財務省・大阪税関「貿易統計」

東京ひとつにしておいた方が、無駄がないでしょう。までは、このようなことは、やはり予測可能だったでしょた、外国企業との取引においては、行政機関等との折うか？

衝が必要となることもあるでしょうから、行政機関が集中

これは、やはり東京一極集中の流れというのが、本質している東京に本社機能を置くことはメリットも大きいで的に横たわっていると思われますので、やはり、
マクロ的

しょう。

に見た場合には予測できたのではないかと思われます。

第二に大阪は、電機関連を中心としたモノづくりが大きな強みでした。経済が成熟するにつれて第３次産業、が、大阪は東京と比較して第３次産業への移行が進み

４．2011年以降現在に至る、
外国人旅行客の増加傾向ませんでした。
このように、得意とする産業構造が、時代以上のような東京一極集中の流れ、ひいては大阪の印刷出版等の情報産業等が成長の主役となりました

背景と合わなくなっていることも考えられます。

資料：大阪市「市民経済計算」、内閣府「国民経済計算」（ 2016年12月公表の平成17年基準による数値）、近畿、大阪府は内閣府
「県民経済
計算」

地盤沈下という状況の中で、今後大阪はどうなっていく

そして、第三に、
トヨタ自動車が拠点とする愛知県とのだろうかという不安は、漠然とですが大阪に住む私もの比較をすると明白なのですが、愛知県と比べて製造持っておりました。大阪は、どこまで地盤沈下するのだろ業が足もとの成長にさほど貢献しませんでした。特にうか？大阪のミナミの界隈などは2009年そごうが撤退し

20

21

鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

訪日外客数の推移（全国）点である大阪市中央区心斎橋5-23）の平成23年（2011年）以降の地価上昇率を示したのが私は、現在のインバウンドの増加、それに伴う地価の前提として鑑定評価額を決定します。
しかし、都市とし上昇、ホテル市場の活況といった状況の市場分析をての魅力を上げるためには、例えば、公共の用地に収

大阪の地盤沈下が叫ばれ、行っていて、構造的な意味で、一般的には予測できな

益ビルを建てて利用することが現在の経済的合理性に

これから大阪はどうなっていく

かったことが起こったような気がしています。そしてそれ適うとしても、公園等にしておく方が、ふさわしいことがあのだろうかと思われたときに外は、大阪ひいては広く関西圏の今後の取るべき道を暗るかも知れません。経 済 合 理 性を踏まえたとしても、国人旅行客が増加していき、そ示しているような気がしています。

それを将来的な価値まで含めて考えれば、公園等があ筋 2 丁 目 3 9 番 1（ 大 阪 中 央

下の表となります。

立つことって、何かできるでしょうか？
我々は、最有効使用を判定した上で、経済合理性をれに伴って、繁華街の人通りがそれは、どういうことかというと、これまでは、
日本というることで地域としての魅力が向上し、付近に人々が集向上し、結果地価も上昇したわ

枠組みの中で、かつては、経済の中心であった大阪が、まってくることで、近隣の地価が上昇することになり、全けです。旅行客の増加は、宿泊

大きな東京一極集中という流れを受け、徐々に日本、あ体としてのストックが向上することになる場合があるか者数の増加をもたらし、ホテル

るいは西日本等といった広域的な意味での中枢的な機らです。

市況は取引価格、稼働率等の能を失っていくプロセスにあったような気がします。
した

もっとも、
これを、鑑定評価という枠組みだけでとらえ向上を招き、利回りの低下を招がって、ネガティブな、衰退していく方向での予測は可てしまうと、対象不動産の最有効使用を前提として評来することとなりました。

能だったわけでしょう。大阪はどうなってしまうのだろう

価額を決定しなければなりませんから、困難が伴いまか？つまり、都市としての現在、将来に対して自信をなくす。現時点での経済合理性に基づく結論は、収益ビル

しかけていたのです。

の建設なのですから。

この要因に関しては、昨年の分析でも詳しく検討しましたが、

注 ：2016年は1～10月の合計を12/10倍した推計値

では我々鑑定士が、大阪の都市としての活性化に役

５．最後に ～これからの大阪について思うこと本質的には、それはやはり大阪

それが、大阪ひいては京都を中心とする関西圏とし鑑定の枠組みからは少し離れてしまうことになるかも

が観光の目的地として外国人て、その魅力で、
インバウンドが増加し、繁華性が向上

知れませんが、価格時点における経済合理性に基づくの方とりわけアジア系の外国人

し、地価が上昇したわけです。大阪には外国人の方か最有効使用のみによってその利用形態を考えるというたりしており、平日の昼間などは、戎橋筋、心斎橋筋、道の方にとっては魅力があったと言ってよいのではないでら見た、大きな魅力があったのだと。
インバウンドが大挙のは、土地という公共財においては無理がある場合も頓堀といった繁華街も本当に人通りが少なかったことをしょうか？

してきてくれたことは大阪に都市としての自信を回復さあるのかも知れません。街づくりという視点を持てば、せていただくことにもなったのではないでしょうか。

将来価値まで含めて本来判断すべきことになるのでしょ

資料：日本政府観光局（JNTO）「 国・地域別／目的別訪日外客数」

覚えています。

では、現在のかかる状況を、2011年～2012年頃予想

ところが、そこに大きな変化が現れます。来日外国人

今後、大阪が、都市として活性化し、発展していく道う。
もちろん公園以外にも公共的な利用方法はいろい

2011年当時においても、政府は観光立国を目指し

は、都市としての魅力度を上げるしかありません。そのろとあるでしょうから、それぞれの利用方法に基づく価て、訪日外国人客の数値目標を2016年までに年1,800

当たり前のことに気付かせてくれたのが、インバウンドの値の向上について比較可能性を担保するためには、貨

2011年以降の訪日外国人旅行客の増加は著しいも万人、2020年まで初めまでに年2,500万人という目標を方々であり、
アジア系の外国人の方から支持を得られた

幣額で表現しなければならないかも知れません。そののがあります。
それによって、繁華街の様相は、一変して立てていました。その政府の目標が、十分に達成可能のは大きな契機と言えるのではないでしょうか。

場合には、客観的に根拠を示しつつ将来的な価値のしまいました。今の大阪、
とりわけミナミの戎橋筋、心斎であると判断できたのなら、現在の状況を予想すること

しかし、これがいつまでも続くわけではありません。

向上まで含めて評価する必要があるかも知れません。

橋筋、道頓堀といった繁華街の人通りはすさまじいものも可能だったでしょうが、当時600万人程度の外国人

行ってよかったと思ってもらえるような場所でなければ、恣意的な評価であってはならないことは言うまでもないがあります。そのほとんどと言って過言ではないくらいの旅行客数が３～４倍に増加することが実際に起こると早晩観光客も来なくなってしまうでしょう。
さらに、魅力的でしょう。

方が、アジア系の外国人の方となっています。

いう判断ができた方は、やはり少数と言わざるを得ないな街へと進化していかなければなりません。

できたでしょうか？

観光客の増加です。やはり大阪の経済2017年版によると、上図のようになります。

そして、それが地価に与える影響も、当然大きいもののではでしょうか。一般的には、半信半疑だったと思わとなっています。
もっとも顕著に表れている地価公示地れます。

○大阪中央5-23の地価の推移

このようなことは、本来は公共色の強い仕事なので近時、大阪の新今宮の駅前の未利用の広大な土地

しょうが、不動産の評価のプロとしての矜持を持ちながに、㈱星野リゾートが進出し、リゾート型のホテルを建設

ら、鑑定評価の本質と限界を認識しつつ、何とか、大阪する旨の報道発表がありました。このような出来事は、の活性化についてお役に立てれば素晴らしいなと、ふ

今述べているような文脈の中でも、大阪を活性化していと、思いました。

Ｈ23年

Ｈ24年

Ｈ25年

Ｈ26年

Ｈ27年

Ｈ28年

Ｈ29年

く大きな出来事となるのではないでしょうか。星野リゾー

地価
（千円）

4,700

4,750

4,870

5,150

5,700

8,270

11,000

上昇率
（％）

0.0

1.1

2.5

5.7

10.7

45.1

33.0

トによるリゾートホテルができることで、新今宮駅周辺の（上昇率は価格時点1月1日の前年との比較における上昇率）（みやけ こうじ・㈱東亜立地鑑定）

イメージが大きく変わり、さらに魅力ある地域に変貌していく大きな可能性があるかも知れません。

22

23

鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

特集２

大阪府の延べ宿泊者数等、客室稼働率、利用客室数の推移

ホテルの価格形成要因 ～人～
広報委員会
広報委員 会 柳

１．はじめに皆さんは人のいないホテルを想像したことはあるだろうか？ここにいう人とは宿泊客ではなくホテルで働いて

貴之

平成24年

平成25年

平成26年

平成27年

平成28年

①延べ宿泊者数（千人）

21,76523,34423,881

28,36930,366

31,419②①の内、外国人延べ宿泊者数
（千人）

2,365

3,061

4,315

6,200

8,966

10,255③客室稼働率68.20%

71.60%

76.20%

81.00%

84.80%

84.10%④利用客室数（千室）

16,571

17,521

17,40919,89020,38920,532(観光庁：宿泊旅行統計調査による)の価値を高めていく一つの要素となる。今回の広報委

あれば、さらなる人材確保、オートメーション化、労働生の要因としては物件取得の過熱化・困難性、海外経済員会では「ホテルついて書く」とのことなので、本稿では産性の向上等が重要になり、今後の動向が注目されるの動向、為替リスク等様々な要因が考えられるが、ホテホテル等と「人」について至極簡単に述べていく。

ところである。人手不足対策の一つとしては、小規模なル等であるが故「人材確保の難易」に関する要因もあ経営主体では、
ホテル・旅館業によくみられる「縦割りのるのかも知れません。

おられる方達のことであるが、勿論「人のいないホテル」

２．大阪府のホテル関連数値の推移

なんかは想像し難く、そのような事態になる前に通常は大阪府の平成23年度と平成28年度の数値を比較す
ると「 延 べ 宿 泊 者 数 」は約１千 万 人の増 加（ 約 4 4％

閉店を迎える。

平成23年

業務体制」を見直し、一人で三役をこなす等により事業

４．最後に改善に取り組んでいる事例も見られる。

政府は、「観光先進国」への新たな国づくりに向け

３．ホテル・旅館のJ-REIT

ここ数年来、訪日観光客が増加し、2020年の東京オ

増）、利用客室数は約４百万室の増加（約24％増）、客リンピック開催決定も加わって、観光業界の活況、ホテ

室稼働率は約16％の上昇となり、ホテルの業務量は増

ホテル・旅館（ホテル等とする）
を主体としてポートフォ

盛り込まれた受入体制に関する施策について、訪日外ルの建設・開業ラッシュが続いていると言われている。

加していると思われる。一方、宿泊業・飲食サービス業

リオを組成している投資法人は、ジャパン・ホテル・リート

国人旅行者がストレスなく、快適に観光を満喫できる環ホテルの事業収入を支えているのは、人を魅了し、時の就業者数をみると平成23年度と平成28年度とでは投資法人、星野リゾート・リート投資法人、いちごホテル

境整備に向け、政府一丸となって対応を加速化していくには観光名所にもなり得る建物、旅の疲れを癒す客室、就業者数に殆ど変化が見られないと思われる（宿泊リート投資法人、大江戸温泉リート投資法人、森トラスト・とし、そして、訪日外国人旅行者数を2020年には4,000

心身をリフレッシュする屋内施設、宿泊者及びそれ以外

業・飲食サービス業の内、ホテルの業務に携わっている

ホテルリート投資法人があり、ホテル＋レジデンシャルで万人（2015年の約２倍）、2030年には6,000万人（2015年の人をも楽しませる料飲部門、これらを支える営業・管就業者数は不明なため、平成23年度と平成28年度と構成している投資法人としてはインヴィンシブル投資法の約３倍）とする目標を打ち出している。勿論、当該施策

理部門、広告宣伝部門等々があるが、それらをオペレー

で殆ど変 化がないとするのはあくまで推 測である）。

人がある。

とともに、それをサポートする施策も打ち出されている

トしているのは「人」であり、接客業を主体とするホテル

従って、業務量の増大、就業者数変化なしであれば、
ホ

各社とも上場時から順調に株価（以下、株価は調整

が、今後、当該数値が達成に向かうにしたがって、今以業においては「人」が事業収入の重要な構成要素であテル業界の繁忙さ、人手不足は相当なものなのではと後終値とする）を上昇させてきたが、昨年から今年に入上に人材確保の難易が注目されていくと思われる。観ることは言うまでもない。心温まる接客に触れると、
もう一

思われる。
「ハウスキーパーなどの従業員はもちろん、支り総じて下落している（森トラスト・ホテルリート投資法人

光庁では「宿泊業の生産性向上推進事業」の一環とし

度そのホテルに訪れたくなるが、
このサービスは「人」に配人も足りない」との記事も見られる。
このような状況のは平成29年２月上場であり、平成28年度のデータはなて、宿泊業の生産性向上事例集を動画配信し、ホテル・しかできない。
また、
このようなことの積み重ねがホテル中、今後もホテルの建設・開業ラッシュが継続するのでいため除く）。一般的に、ホテル等を組み入れたReitは、

旅館業各社に対して事業改善を促している。

大阪府の宿泊業、飲食サービス業の就業者数の推移
平成23年

平成24年

平成25年

平成26年

平成27年

平成28年

272

283

269

270

260

273

② 非農林業就業者
（千人）

3,882

3,914

3,950

3,935

3,939

3,966

③ 割合：①÷②

7.00%

7.20%

6.80%

6.90%

6.60%

6.90%

① 宿泊業、飲食サービス業（千人）(※)就業者とは、従業者と休業者（いずれも15歳以上）の合計であり、従業者には学生のアルバイト、パートタイム等も含まれる。
（大阪府の公表数値による）て、新たな観光ビジョンを策定し、この「観光ビジョン」にホテル等の売上が景気や天候などに左右されやすく、

ホテル・旅館の事業収入の重要な構成要素が「人」

賃貸借契約においては固定賃料に加えて、ホテル等のであり、当該事業収入如何によりホテル・旅館の価値が売上実績や収益によって賃料が変動する変動賃料を決定づけられるとすれば、今後のホテル・旅館の価格形一部採用していたりする等よりボラティリティが高いと言成要因としての「人」はあ・な・ど・れ・な・い。

われている。従って、他の銘柄に比し、多少の株価の上（やなぎ たかゆき・柳不動産鑑定㈱）下に一喜一憂するのはどうかと思うが、森トラスト・ホテ
ルリート投資法人を除いて今年に入り各社総じて下落
しているのは、やや心配の種である（下げ幅の大きなものでは約30％の下げ幅を示している銘柄もある）。変化24

25

鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

•internet、
SNS普及 ～ net予約客の90％。

ホテル開発事業についての研修会

客の本音が聞ける。感動が口コミで広がる。
J.D.Power 顧客満足度調査•訪日旅行者数は堅調に伸びているが、クルーズ船(訪日旅行者数の８％、2016年 199.2万人)、
民泊(少なくとも15％)の利用者急増で、統計上の外国人宿泊者数

研修委員会

大江

文夫

が伸び悩んでいる。
今後は構造変化に留意を要す。外国人については、地方での増加が見込まれる。

講師の前原氏は、2004～2012年リッチモンドホテル

１．
研修開催までの経緯等を運営するアールエヌティーホテルズ社長・会長を歴任された方で、同社を退任後は上記会社を設立して、ホ

平成28年11月に研修委員会が主催し、外部(綜合テルの開発計画・市場調査から経営計画まで行われてユニコム)からの派遣講師により、高齢者住宅に関するいます。2015年にベインキャピタルが大江戸温泉物語

研修(高齢者住宅のセグメント理解とサ高住を中心とすの株式を取得した際のデューデリジェンスに携われたる事業構造把握)を行いました。終了後のアンケートで経験もお持ちとのことでした。

の評価も総じて高く、私自身も面白かったというのが率３．
研修を終えて今回のアンケート結果は下記のとおりでした(回答総数103)。
アンケートでは講師・講義内容は概ね好評で、参加費資料(パワーポイント)は77ページと４時間の講義としも許容範囲ということかと思われますが、「良い」以上がては適正な量かなと思われました。講義の概略は以下

80％以上というのは皆さん遠慮して？良く回答頂いたののとおりで、思った以上に経営理念・運営方法等に関すかと思います。途中で退席される方もやや多かったようコムからの派遣により、高齢者関連に次いで要望の多る内容が多いものでした。

な気もしましたし…

かったホテル関連の研修を行うことを決定しました。ま•ホテル業界の将来予測 ～ 人口動態、技術革新 (ビッ長い」が2/3となっており、検討の余地が有ると思います。

直な感想でした。
研修委員会では、これに続き第二弾として、綜合ユニ

た、できるだけ多くの方に参加いただこうと、前回5,000

グデータ、
クラウド、
モバイル)

円だった研修料金を3,000円に抑えました(他士会は5,000円に据え置き)。

2．
研修の概要

時間については、
「長い」
・
「やや

•経営理念 ～ 出店方法、数値基準を設定、労働生産

でまあ赦すけど、通常の綜合ユニコム研修のように４万

このような研修でしたが、今後同様の研修への参加

性を上げる、従業員満足度を上げないと顧客満足度

円強の参加費を払ってたら怒るで～というものでした。

については、「 機会あれば参加」以上が90％程度というは上がらない。

今回の研修を受けてすぐに、ホテル開発想定による価ことですので、コスト面を含めてこのような研修への期

ホテルは装置産業だが、人・運営に依存する面も大き格を求められるようになるとは思ってはいませんでした

待は依然大きいのかなと思いました。この種の研修がい。

が、隔靴掻痒というか、そこへ至る道がかなり遠いこと

次回いつになるかは分かりませんが、講義内容を精選を痛感しました（ほぼ不可能だということでしょう）。一方して開催したいなと思います。

•ホテル開発 ～ 下記を確認・選択。

研修の日時・講師等は下記のとおり。

事業方式(所有直営、賃貸、運営委託、フランチャイ

で、既存ホテルについては、資料(売上と経費等)が得

日

時：平成29年７月10日(月)13～17時

ズ)、
ホテルタイプ(ラグジュアリー、
アッパービジネス、ビ

られれば益還元法を適用することは、可能かもと淡い

場

所：産業創造館 ４階 イベントホール

ジネス(バジェット)、リゾート、
温泉ホテル等)（大阪市中央区本町１丁目４-５）

建築や維持費用の負担、管理区分、
テナント費用負担

テ ー マ：ホテル開発事業の［収支計画］
と
［賃料］
＆

を確認

［マネジメント契約］設定契約
講

周辺市場の分析、
周辺ホテルの分析

師：前原和洋氏•賃料設定 ～ 支払える賃料の限界は、
ホテル売り上げ(エム・エイチ・エム株式会社 代表取締役)の35％程度。
GOP率(売上高営業利益率)は、
ホテルタ

受講者数：131名

期待を抱きました。

私の個人的かつ率直な感想は、研修代3,000円なの

イプにもよるが、
ビジネスホテルで30～50％。

（おおえ ふみお・大江不動産鑑定）

講師

講義
内容

非常に良い

47

48

16 長い

11 高い

4 是非参加25

良い
普通
あまり良くない
良くない
未回答

40
12
3
0
1

39
10
5
1
0

51 やや長い
30 普通
3 やや短い2 短い
1 未回答

56 やや高い35 普通
0 やや安い
0 安い
1 未回答

9
66
12
11
1

機会あれば参加
不参加
分からない

67
0
9

未回答

2

会場

時間

参加費

26

27

鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

今後同様の研修への参加

で廃線後、地域住民の行動に合ったデマンドバス路線

第33回不動産鑑定シンポジウムに参加して思うことのような仕組みを計画している。
さらに、石炭抗では、CBM資源が推定77憶㎥ある。
石炭層内には、石炭が生成される際に発生したガスが含まれているが、炭層メタン（CBM）と呼ばれ、CBMは～開催地：北海道・札幌グランドホテル

天然ガスと同じメタンガスが主成分で、化石燃料の中では最もクリーンなエネルギーだそうだ。北海道内には多くの石炭資源と共にCBMが未利用エネルギーとして残さ研修委員会 松永 明

れており、日本初の事業化に向けて試掘を行っていると
夕張市長

はじめに

のことである。
まさに課題先進地から課題解決先進地

鈴木直道氏に邁進していることを鈴木市長自ら強くアピールし、参加者は大きな拍手で称えた。

一昨日まで、北海道では35℃を記録し異常な暑さを陥った時に、東京都から派遣された職員であったが、行

ご自身のエピソードとして、東京都職員を辞め、無職

ニュースで取り上げていたが、当日は小雨交じりで気温政マンとしてよりも首長になって自分の行政経営手腕をで本市の公営住宅で住むようになったが、市長に当選

も平年並みにもどり、過ごしやすい１日となった。

発揮したいと30歳の時、都庁を退職し、夕張市長となっし、
月給25万円で、一定以上の所得があるという理由でた。現在36歳であるが、政治家としての力量が備わっ

公営住宅を追い出され、一時、ホームレス市長になりかて極めて明快な講演であった。

けたが、今は、35年ローンで一般住宅を買って住んでいこのシンポジウムは、毎年本部連合会が不動産鑑定業務の今日的課題をテーマに設け、それを受けて、開催地の士協会がテーマに沿った地元の現実の課題を

夕張市のイメージとしてマスコミは、廃家となった町をるとのこと、退路を断って、命を懸けて財政再建に取組提供するもので、全国から169名の参加を得て平成29

歩く老人の寂しい後姿とその付近で群がる野良猫の姿

む姿勢は政治家の鏡ではないかと感動した講演であった。

年７月28日に開催された。

観光文明学者、北海道博物館館長

タイムスケジュールとしては、
１．
有識者による基調講

石森秀三氏

演、
２．
地元不動産鑑定士による研究発表、そして、
３．

を映し、財政破綻した当市のその後をあたり前のようにレポートされ、ショックを受けたことをバネに再編の取組

２．
研究発表

みを進めた。

テーマに沿ったパネルディスカッションと内容の濃い研いは停滞）となるが、人口オーナス時代の企業経営・地修カリキュラムとなっている。

域経営・ライフスタイルを考えるべきである。

夕張市は、そもそも石炭が見つかって町ができたとこ「人口推計と地価について・RESAS等の活用」といろで坑口の周りに集落が点在、広域分散型の居住形

うテーマで、山田浩市氏（山田不動産鑑定）、竹内準氏（さっぽろ総合鑑定）の両氏の発表があった。

今回は「いま不動産の鑑定評価は ～地方創生にお具体的には、①成長経済の時代から成熟経済の時態であること、ピーク時（1960年）、約11.7万人であった

ける不動産鑑定士のかかわり～」をテーマに少子高齢代への転換、②マスマーケット志向からミクロマーケット

人口が現在、8,600人になり、市という行政団体単位が山田氏は、人口減少と高齢化の視点から大都市と郡化や地方公共団体の財政破綻、公的評価の減少と志向へ、③定住人口重視から交流人口重視＝観光を成り立たなくなっていることが課題で、人口減少、少子部と格差の広がり、公的評価の減少、不動産鑑定士のいったマイナーな現実がある一方で、対前年比＋77％

核とした地域活性化、④成長社会から成熟社会へのラ

高齢化、財政難がまともに被っているのが実態である。

受験者数の減少等につき、道内の鑑定士全員にアン

地価上昇したニセコスキー場付近の実態等、北海道でイフスタイル等といった時代に即した知恵を出し、北海道

まず、
コンパクトシティゆうばり構想として、現状は、公ケートを実施し、全国から集まった参加者からアンケートの地方創生のカギは何かについて熱く議論が交わされは人口オーナス時代のモデル地域になるべきであると。

営住宅が人口比で日本一多い4，000戸あることはこの結果に概ねうなずくところからみて、北海道は全国の縮さらに、観光は、「 感幸」
・「勧交」の大地としての可能構想に優位であると発想の転換を行い、公営住宅跡地

図であることが垣間見れた。

性があり、観光ビッグバン＝グローバル化への対応、客のを民間の賃貸共同住宅に補助金をつけて建設させ、さ

また、人口統計と地価の関係では、生産年齢人口と７割がアジア圏でここをねらう、LCC（エアアジア、ライオ

らに一定期間安い賃料で立退き者や若い世代の居住

地価公示価格では、人口１万人未満の自治体と３万人ンエア）の誘導、星野リゾートトマム・洞爺湖畔高級リ者を呼び込むことに成功、現在約300世帯が移転して未満の自治体では、概ね相関しているようだが、過去15「ホッカイドウ・アズ・ナンバーワン 北海道の未来を考

ゾート、ルスツリゾート、YTL（コングロマリットの一つ）いる。取壊しに大反対していた公営住宅の住民を移転

年間の２つの変動率では、明確な相関が把握できず、さえる」をテーマに講師の石森秀三氏（観光文明学者、等々。キーワードとして、「幸せを分かち合う生き方を考させ、自ら最高の移転推奨者となってもらって移転事業

らなる研究が必要との事であった。

北海道博物館館長）は、そもそも少子高齢化が地方創

えろ、ないのは知恵だ！」と力説された。石森氏は神戸生が進み、コンパクトシティ構想が順調に進んでいるとのこ

生を促し、地方のあり方、人の生き方を考えるべきで、北まれの神戸育ちということで、こういう方を関西圏に招聘とであった。

海道の明日は日本の明日を占うだろう。

してインバウンド効果を永続的なものとしていくような総

た。

１．
基調講演

一方、竹内氏は、「RESAS（リーサス）」の紹介を中心にビッグデータの集約・可視化について発表された。

次に、JR北海道が夕張線の廃線を計画中であること

ネット公開されたRESASは、地域経済分析システム

をとらえ、積極的に廃線を提案、①市の進める施策へという名称で、地域に関する官民の様々なデータを搭載の協力、②JRが保有する諸施設等の取扱い、③社員

し、誰もが分かりやすいように「見える化」
したシステム。

続いて基調講演に立った夕張市長 鈴木直道氏は、の当市への派遣、の３点を要請し、昨年８月にJR側がこのシステムは、自治体職員の方や、地域の活性化に「RE START! Challenge More!」をテーマに「財政妥協した。これは、存続をいつまでも嘆願していると、関心を持つ様々な分野の方によって、効果的な施策の人口ボーナス（人口増加で市場が拡大、経済発展）の再建をしながら再編を行う」取り組みを熱く語った。鈴

色々JRの要求をのむことになり、かえって行政に管理費

立案・実行・検証のためなどに広く利用されるとのこと。

から人口オーナス（人口減少で市場縮小、経済衰退或木市長は、元東京都職員で、夕張が財政再建団体に等しわ寄せがかかることへの危機感から逆転の発想

全国各都道府県別の自治体の人口マップ、地域経合プロデュースをしていただきたいと思う。

2040年には、北海道の82％の市町村が財政破綻で消滅すると予測されている。単に経済面だけで語ればダメで、自然の恵みを生かすことを考えるべきである。そのための地域の知恵が必要。

28

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鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

さっぽろ総合鑑定竹内

山田不動産鑑定準氏

山田浩市氏

済循環マップ、産業構造マップ、企業活動マップ、観光（内閣府地方創生推進事務局 参事官）、磯目伸二氏資で買ったリゾート施設に海外のルート

マップ、まちづくりマップ、雇用・福祉マップ、地方財政（東急不動産ウェルネス事業ユニット ホテル・リゾート事を使って客を呼込んでいる。スキーイン・

マップ等、様々な行政単位での取組みや分析を紹介

業本部 企画運営部 総括部長）、志田真郷氏（㈲インスキーアウト即ち、
スキー靴を履いてホテし、地域要因分析等に際して参考となることを紹介した。

フォメーション・システム・キャビン 代表取締役）、松村博

ルに出入りできること、
リフトエリアからの文氏（北方建築総合研究所 地域研究部長）、浅尾輝

距離が短いことで、今年56万人の観光

樹氏（一般財団法人日本不動産研究所 公共部）が登客が訪れた。
まさに縮小してこそ伸びる

壇し、様々な課題について意見交換した。

＝効率的になる＝車の運転ができない人

３．
パネルディスカッションの利便性を高めている結果だと。

「地方創生における不動産鑑定士のかかわり」と題

松家地方創生参事官は、地方創生の背景と主な取して、コーディネーターとして、宮達隆行氏（㈱北海道アり組みとして「人口減少・地域多様化時代」の到来を指ただ、パナマやケイマンといったところ

プレイザーズ・ファーム）、パネリストとして、松家新治氏

摘し、東京では、出生率が極めて低い一方で、若い世に投資会社を設立、
タックスヘブンで外国

代が地方から東京へやってくる図式がかわらない。そ人カンパニーから他の外国人に不動産売のため、稼げるまちづくりについて色々あげていた。

買が流れ、日本にカネが落ちず、
土地建物

志田氏は、
まず住宅市場のマーケティングをおこなうこと。たとえば、ニセコ地区では香港、
シンガポール、イン
ドネシアといった超富裕層がリゾートマンションを買いあ㈱北海道アプレイザーズ・ファーム

宮達隆行氏

間もなく廃線となる夕張駅舎

熱気のある会場風景の所有権が把握できないといった問題点も指摘された。
一 方で、僻 地に住む8 0 代のおばあ

さり、専有面積当たり480万円／坪で取引された事例をちゃんを例にあげ、「人がほとんどいなくても、今幸せだ」

紹介、会場からはどよめきが起きた。

と過疎化を否定せず、人間の幸福は単に不動産の経対前年変動率が＋77％となり話題となったところであ済価値の貨幣額表示で決まるものではないとか、
日高るが、その要因について議論がされた。
たとえば、
ニセコ

地方では馬や牛の糞尿でバイオマスエネルギーを再は、賃貸住宅が少ないが、毎年無職の人が1,000人仕生、僻地にいてもそれだけで年間7,000万円も稼げると事を求めてこの地に来て、冬はスキー、夏は農業で年いった話もあり、地方創生のあり方、不動産のあり方が中 安 定した仕 事（ 非改めて問われる展開となっていった。地方創生に対し、正規雇用）につけると不動産鑑定士がどう取り組むべきかを考えさせられ、そのことで郡 部では雇して最後まで熱気のある充実したシンポジウムであっ用はないという話はこた。

化、地公体の財政破綻、JRの廃線等の問題がある。北
海道在住の人と、他の地域の人とに情報のミスマッチがあるように思える。アジアの富裕層がニセコ町に目を付け、日本人には考えられないバブル価格で不動産取引を行い、不動産投資家たちは、個別にタカの目のように買い漁る。
基調講演をされた、石森氏はもともと関西人、鈴木市
長は関東人と伺ったが、小さな町の活性化のため、周到に現地の強みと可能性を見出し、逆転の発想で地元の人たちを導いている話を聞くと、これは北海道の過疎化の問題だけでなく、全国のそれぞれの地域が抱えるこではないとのことであった。
さらには、パウダー
パネリストの皆さん

左から 内閣府地方創生推進事務局 参事官 松家新治氏、
東急不動産ウェルネス事業ユニット ホテル・リゾート事業本部 企画運営部 総括部長 磯目伸二氏、㈲インフォメーション・システム・キャビン 代表取締役 志田真郷氏、
北方建築総合研究所 地域研究部長 松村博文氏、一般財団法人日本不動産研究所 公共部 浅尾輝樹氏問題も同じではないかと気づかされる。自然と人間とのおわりに調和を核融合させればそのエネルギーが爆発して、従スノー、温泉、羊蹄山、

東京や大阪のデパートで物産展を開くと一番人気は

食事、外国人へのおやはり北海道。海の幸、山の幸が人々の食欲を誘い、北もてなしが 海 外で知海道に行っては、冬はスキー、夏は観光ドライブ、温泉、

れ渡り、アジアの超富ゴルフそしてグルメ。

裕層のうち、不動産投

夕張駅前の昭和が残る屋台村

終着駅の夕張駅プラットホーム

来型どおりであった不動産価値が化ける可能性があることを我々不動産鑑定士は知るべきで、そこに究極の不動産コンサルティング業務が見え隠れする。

（まつなが あきら・㈱アクセス鑑定）

裏腹に北海道が抱える、冬の厳しい気候、少子高齢3031

鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

独立開業しました

独立開業しました『挑戦・前進・そして継続』

仕事場まで10歩
金尾不動産鑑定金尾

目標を持ち、前向きに挑戦します。

正哉

いずみ総合鑑定平成29年４月末、約15年間勤務した㈱中央不動産

時点では不動産鑑定士の資格を持たない状態でのス

鑑定所を退職し、５月より独立開業致しました金尾正哉

タートでした。入社後、一級建築士の資格保持者なのと申します。

で採用したと言われ、建築士の資格のおかげで就職でこの場をお借りしまして開業のご挨拶をさせて頂きます。

き、資格のありがたみと重みを実感したことを記憶してまずは、今回の退職及び独立に際しまして、多くのいます。

方々にご相談をさせて頂き、また、ご助言を賜りまして、鑑定士の資格取得後は、一般鑑定をはじめ証券化、

本当にありがとうございました。

賃貸等不動産の時価評価などさまざまな案件についお陰様で、独立して滞りなく鑑定業者の登録、協会て、
クライアントと打ち合わせをしながら、一通りの鑑定や連合会の入会手続き等を行うことができました。心よ評価業務を経験できましたのは大きな財産です。

りお礼申し上げます。

【開業して】【開業までの経緯：最初の会社について】業者登録してまだ、数ヶ月しか経過していませんの

平成29年３月に独立開業いたしました「いずみ総合のポールを曲げ、体僭越ながら開業のご挨拶をさせて頂きます。

を浮かし、バーを越大学卒業後、京セラフィロソフィーに憧憬し京セラ株

えていた高 校 時 代

式会社に入社し約７年間、経営管理部で社内システムとは違い、今は、棒の構築に携わりましたが、将来独立できる仕事をしたくを持って助 走 する

不動産鑑定士を目指し退職しました。
（ 京セラフィロソ

だけでも息切れしてフィーは、今でも当社の経営哲学です。）

いる状態です。

その後、鑑定評価業務に携わり10年以上の経験をに大 阪 マスターズ

これも偏に大和不動産鑑定株式会社の皆様や大和陸上にも登録し、今OBの先輩方、気に掛けてくださる先生方のお陰であは 試 合にも参 戦しり、大変感謝しております。
この場をお借りして御礼申しております 。

上げます。

いざ開業すると、仕事を受注することの難しさを痛感

計業務に従事していました。設計は、事務所、共同住宅

ろ、特にストレスなく仕事ができるのも、家族の理解がしております。
日々試行錯誤の連続であり、大和時代のはもとより、ガソリンスタンド、病院、ホテル、老人保健施

あってのことだと感謝しています。

方、日本記録を目指す女性など様々ですが、ここでも、私が一番の若輩者です。
目標を持ち続け、無理をせず、着実に進むことで、先動を行っております。

最後になりましたが、前勤務先のＯＢの方々をはじめ、様々な建物の基本設計をして、非常に貴重な経験がで温かいご支援を頂きました皆様にお礼申し上げると共に掛けてくださる先生方の助けや、知人・友人のご紹介きました。

に、今後ともご指導、
ご鞭撻のほどよろしくお願い致しまを通じ、何とか鑑定評価業務を行っております。

動産鑑定士を目指すきっかけの一つになりました。

練習場では、「喜寿」を迎える方や、「還暦」を迎える

営業担当者や先輩方の姿を思い出し、地道な営業活

設、食肉センター、物流施設、ドームなど規模も用途も（かなお まさや・金尾不動産鑑定）

輩方の様に、趣味も楽しみながら業務に精進したいと開業してまだ数か月しか経っておりませんが、今は気

思います。

【最後に】

なるべく早く鑑定評価業務を軌道に乗せ、独立開業

開業にあたってご支援くださいました諸先輩方、大和の目的であった、地域社会の発展に密着した業務（地鑑定の皆様、一番近くで支えてくれる家族には大変感

域福祉活動や空き家対策など）にも前向きに挑戦した

謝しております。今後も、ご支援頂きました皆様への感

いと思います。

謝の気持ちを忘れず、地域社会の発展に少しでも貢献できるよう日々精進していく所存で御座います。

【趣味】

引き続きご厚情とご指導賜りたく切にお願い申し上げ

私の趣味は、棒高跳びをすることです。

【開業までの経緯：不動産鑑定会社について】ます。

昨年、子どもの小学校PTA活動での知人に誘われその後、不動産鑑定事務所に転職しましたが、その太陽が丘）

りの人と楽しむことです。

【開業してみて】

た状況です。仕事場まで10歩の生活ですが、今のとこ

サルの方々と一緒に建替え事業等を行った経験が、不（撮影：H29.8.5

目標は、鑑定評価業務と同じで、無理をせず、長く、周の約10年間、
ゼネコンの設計部で基本計画を中心に設た新会社に出向し、そこで弁護士、不動産鑑定士、
コン

独立開業と同時積み、今回無事独立開業できました。

で、個人事業者として仕事ができる環境がようやく整っす。

新一

グラスファイバー鑑定」の中塚新一と申します。

大学卒業後は、不動産鑑定事務所に就職するまで

また、阪神大震災の復興事業を行うために設立され

中塚（なかつか しんいち・いずみ総合鑑定）

23年ぶりに競技を再開しました。

32

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鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

通常総会開催報告

総務財務委員会

谷

友博

表彰規程第２条第３号
石川

春子

会員

金子

賢一郎

髙野

達二

西宮
南

その後に横井敬史総務財務副委員長が各委員会活
伊藤

暢昭

会員

動方針の説明を行った。

喜多

與次

会員

●報告事項

会員

中

正雄

会員

富夫

会員

松本

信義

会員

穰

会員

会員

谷

友博総務財務委員長から予算資料に基づき説明を行った。
以上で議案審議及び報告が終了し、午後５時30分

表彰規程第２条第５号に閉会した。

伊藤

暢昭

会員

喜多

與次

会員

髙野

達二

会員

坂本

勝男

会員

【第三部

田村

周治

会員

中

正雄

会員

18：00～19：30（担当：親睦委員会）

南

穰

会員

懇親会】

参加人数：113名（内大阪士協会：73名、来賓：40名）○議案審議※光岡正史会長による挨拶のあと、ご来賓の方を交え●議案第１号

平成28年度事業報告承認の件

建設的な意見交換を行い、有意義な懇親の場となりました。

光岡正史会長から平成28年度事業の総括的な報総会は、公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会の告があり、その後に横井敬史総務財務副委員長が詳

最高議決機関です。
より多くの会員の皆様の意見を反細報告を行った。

映し、より良い協会運営を行いたいと考えておりますの議案第1号について質疑応答のあと異議なく承認さで多数の方々の参加を期待します。

れた。
●議案第２号

平成28年度決算承認の件最後になりましたが、お手伝いをいただきました理事

友博総務財務委員長から決算資料に基づき説及び研修委員会・総務財務委員会・親睦委員会の委明を行った。小川哲男監事から監査の結果、その内容

員の皆様並びに事務局の皆さん本当に有り難うございが正確・適正であった旨の監査報告があった。

ました。

谷

平成29年６月８日（木）新阪急ホテルにおきまして公平成29年度予算の件

議案第２号について質疑応答のあと異議なく承認さ益社団法人大阪府不動産鑑定士協会第22回通常総れた。

会が以下の通り行われました。

●議案第３号

平成29年度・30年度役員選任の件

役員選挙規程第35条に基づき、選挙管理委員会磯

【第一部

研修会】

部委員長に選挙の経過及びその結果をご報告いただ

14：00～15：30（担当：研修委員会）

き、光岡会長から各候補者名が読み上げられ、異議な■テーマ

く承認された。

「鑑定評価の合理性―税務訴訟で不動産鑑定評価●報告事項が採用されにくいのはなぜか」■講

平成29年度事業計画の件

光岡正史会長から基本方針についての説明があり、

師

税理士

佐藤

善恵

氏
委任状提出会員数：244名

参加人数：174名（大阪士協会：142名、他士協会：32名）

総出席数：324名※税務訴訟と不動産の鑑定評価との関連性について、裁決事例を交えながら丁寧にご説明をいただきまし正会員数：446名（平成29年６月８日現在）

た。

議

【第二部

長：北井

孝彦

会員

議事録署名人：光岡

正史

会員

平岩

宗晴

会員

総 会】

（たに ともひろ・㈱谷総合鑑定）○光岡正史会長の挨拶の後、次の表彰等受章者の紹15：45～17：30（担当：総務財務委員会）

介がありました。

出席会員数：80名

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鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

不動産鑑定評価の日

平成29年度

無料相談会の報告
府民サービス事業委員会

平成29年４月、「不動産鑑定評価の日」無料相談会

小林敬一

た方は、皆さん真剣に相談員の先生方のお話を聞かれが実施されました。不動産鑑定評価の日無料相談会ておりました。

は、毎年全国の士協会が同時期に開催しており、不動産鑑定士と一般の方々を直接繋ぐ、とても重要な行事

私が参加した豊中会場も含めて、各会場とも大きなに位置付けられています。

混乱もなく、無事に相談会が終了しました。相談会では、相談後に来場者の方へ任意のアンケートをお願い

大阪府下では今春、４月１日に守口文化センターでしております。今春の相談会では、
アンケートに答えてく行ったのを皮切りに、
４月５、12、19日に公益社団法人大ださった44名の内35名の方々が、不動産鑑定士の説

阪府不動産鑑定士協会の会議室で、４月８日に和泉シ

明について「よくわかった」と回答してくださいました。

ティプラザで、４月15日に豊中の千里公民館で、４月22日に八尾プリズムホールで、合計７回行われました。
いずれ

また、
アンケートでは以下のような感想も寄せられておも比較的天気に恵まれ、全会場合計で66人の方が来ります。

場されました。
このところ財政的な制約もあって広報活• 助かりました。

も含めて。

動が十分でないためか、無料相談会の来場者数は減• これから先も何か相談事があれば、お願いしたいと• 出張相談があればうれしい。

少傾向にありましたが、今年は久しぶりに前年を上回る思いました。有難うございました。

• たくさんの知識や情報を教えていただきありがと

生方、無料相談会を企画・運営頂いた府民サービス事結果に。特に和泉会場は、地元広報紙に掲載されたこ• 不明瞭な点についてご説明いただき、勉強にもなうございました。

業委員会の先生方、また府民サービス事業委員会のともあり、19人の相談者にお越しいただきました。

りました。大変参考になりました。ありがとうござい• 多分、依頼しないといけなくなるだろうと考えられ

企画・運営を強力にバックアップ頂いた事務局の皆さました。

るので参考になりました。

ん、大変有難うございました。
また秋の土地月間でも素• 価値がわかれば尚よかったが？

• 今、困っていることの解決の方法・道が少し具体化

晴らしい相談会を行えるよう、宜しくお願い致します。

会場に受付担当で参加致しました。会場である千里公• 相談に来てよかったです。ありがとうございます。

しました。ありがとうございます。

民館は、地下鉄千里中央駅のすぐ近くと便利なところ。

• またよろしくお願いします。

• 親切な先生で、疑問点に応えて頂き本当に助かり相談会場自体は公民館の入口からやや奥まったところ• 不動産売買はそんなに経験することではないのでました。伺って良かったと思います。有難うございまにあったため、相談者の方は見つけにくいかなと思いま助かりました。今回こういう資格があるというのをした。

したが、結果的にはその日の来場者６組の内４組が通り初めて知りました。もっと宣伝されてもいいかと思がかりで見つけて来場されたそうです。相談に来られいます。ちなみに鑑定にいくらぐらいかかるかなど

私も府民サービス委員会の委員として、４月15日の豊中

れも我々にとっては嬉しい感想が大半を占めました。
最後になりましたが、相談担当として参加頂いた先（こばやし けいいち・㈱小林商事不動産鑑定事務所）

上記は、
あくまでいただいた感想の一部ですが、
いず

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鑑定おおさか No.49

第15回

北八ヶ岳のこと(公社)大阪府不動産鑑定士協会

事務局 谷口孝太郎

乗鞍岳、遠く未だに白い噴煙をあげている御嶽、頂上山までのエリアが「北八ツ」の愛称で親しまれる北八ヶに雪渓が見える中央アルプスの主峰木曽駒ケ岳、荒々岳。

しく黒いピークのギザギザを見せる南アルプス北に位置

峻険な峰々が聳え立つアルペン的な南八ヶ岳とは対する鋸山、隠れ気味に少し見える甲斐駒ケ岳、
ピークを

照的に、
コメツガやシラビソなど針葉樹の原生林に包ま覗かせる北岳、左端に黒い連山が見える赤岳を中心とれ、静かな山上湖や明るい草原が点在する優しい山並

した南八ヶ岳の岩峰、正面近くに目を転じると濃黄に色みが広がっている。
アップダウンの岩稜線を縦走する醍醐味の南八ヶ岳

づく霧ケ峰。
しばらくはここから離れるのを拒否したい展に対して、苔むした森と山上湖をめぐるトレッキングを満望台であった。

喫する北八ヶ岳。

後ろ髪を引かれつつ縞枯山に向かい、やがて展望

２年 前の2 0 1 5 年 秋、縞 枯 山 ( 2 , 4 0 3 m )と茶 臼 山

ピークに立つことにはこだわらず、自然とゆったりとし台に到着。

（2,384m）を散策した山行記録から抜粋、改筆した。
学生時代に読んだ、昭和35年刊行の随筆「北八ツこちらは大きな岩の集合体。足場が良くないが、
しば彷徨」（山口耀久著）に、「シラビソやコメツガ、トウヒを主

らくは美しい景色を眺めた後、踏ん切りをつけて出発。

体とするこの薄暗い針葉樹林は、重くしめった空気をよ

縞枯山のピークを過ぎた辺りから勾配がきつくなってき

どませながら、
いつも、分厚い沈黙につつまれている。沈た。岩の連続と急降下で歩きづらい。膝を痛めないよう

黙といっても昔の音の絶えた静けさとは違う。死んだケ

カニ足で慎重に歩を進め、ロープウエイ方面と雨池方

モノたちのささやきだとか、森の樹林のつぶやきだとか、面の分岐点に到着。

た時間の流れを楽しむ、そんなロマンあふれる場所が北八ヶ岳である。

眼に見えないなにかの生き物の足音だとか、そういう不思議な物音がぎっしりつまっているような、密度の高い
静けさである。」とある。
非常に重い哲学的な文章であるが、串田孫一や尾縞枯山

崎喜八らと共に当時は登山する若者のバイブルであった。著者の彷徨した時代は開発が本格化する以前の囲気を堪能できる。

原生林が残ったままの北八ツであったからこその随想

北横岳に比べコースは長くなるが、茶臼山から縞枯であるといえよう。

山へは登り降りのアップダウンの連続で縦走らしさもあ

八ヶ岳は南北でその特徴が大きく異なる。

る。

南八ヶ岳を動的な山だとすれば、北八ヶ岳は静的な

初日は2,127ｍの麦草峠最高地点から白駒池に向か山である。前者を情熱的な山であるとすると、後者は瞑うが、紅葉シーズンを過ぎ湖面に太陽が白く反射するだ

想的な山だといえよう。

けの寂寥感が漂っていた。

北八ヶ岳には、鋭角に頂稜を行く、あの荒々しい興奮

翌日、少し冷たい澄み切った空気を味わうことができと緊張はない。原始の匂いのする樹海のひろがり、森にた。
そして、快晴の大空からは太陽光線が柔らかく包み囲まれた自然の庭のような小さな草原、針葉樹に被わ込むように光を拡げていた。

茶臼山から御嶽遠望
足と相談し、国道沿いの麦草峠に向かうコースを選

北八ッらしい樹間を行く択。距離は長いが等高線の詰まり具合がゆるいと判断れた慎ましい頂や、そこだけ岩塊を露出している明るい

ザックを担ぎ、麦草峠から登りに入ると大石峠を過ぎ頂、山の斜面にできた天然の水溜りのような湖が混在る辺りから急登の連続となった。小休止を繰り返しながするところ。

ら、
ようやく展望の良い鞍部に到着。雲海となった下界

旧ピラタスロープウエイ駅前を出発して木道を行く。
し宝石煌く北八ヶ岳の秋「彷徨い」、そんな言葉がピッタリするのが「北八ヶを見下ろす素晴らしい景色に感動。
しばしの休憩後、登ばらく進むと石ころ道を延々と歩くことになり、気がつけ

秋紅葉の彩りがピークになるのは例年10月最初の1岳」である。

り降りを繰り返すこと1時間弱、茶臼山山頂を経て、今回ば３時間が経過していた。
目の前にようやくヒュッテの三週間。
ナナカマドやダケカンバ等が赤黄緑の鮮やかなコの山行で一番の景色となった茶臼山展望台に到着した。

角屋根が見えてきた。

ントラストを見せ、紫色が混在する縞枯の姿や澄み切っ〔北八ッ山行〕

ここからの眺めは絶景。マグマがそのまま固まったよした。

振り返り、北八ヶ岳展望台からの美しい景色を反芻しながら別れを告げた。

界を展開してくれる「北八ッの秋」。一度は味わってほし

両山は、頂上まで樹林帯に覆われ森林限界を超えな

うなゴツゴツした岩の間から、遥か北には立山連峰、左いため比較的安全な山歩きができ、山頂近くの展望台へ徐々に眼を移していくと、鹿島槍ヶ岳から北アルプス

からは雄大な景色が眼前に拡がる。

の峰々を経て、槍ヶ岳から大キレット、穂高連峰、その手静かな森に包まれた北八ヶ岳

前に雲の影が黒くピークを染めたピラミッド型の常念岳、八ヶ岳の主稜線の中間である夏沢峠から北側、蓼科樹林帯の登山道周りは苔が多く、北八ヶ岳らしい雰

た蒼い空も加わり、下界の紅葉とは一味も二味違う世い山塊である。

（たにぐち こうたろう・（公社）大阪府不動産鑑定士協会 事務局）

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鑑定おおさか No.49

鑑定おおさか No.49

ち着いた雰囲気のクラブハウスの中で昼食、懇親会及親睦委員会
落語鑑賞・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（嶋田謙吉・しまだけんきち）

親睦ゴルフ大会・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（富田浩二・とみたこうじ）

プロ野球ナイター観戦・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（横崎博一・よこさきひろかず）

び表彰式を行い、日常の業務を忘れることができました。親睦行事への多数の会員のご参加をお待ちしています。
※成績上位者は次の通りです。
【個人戦】
●優

落語鑑賞
今回の落語鑑賞は、平成29年３月４日（土）、吉本興

勝 ・・・・・ 山内

正己

会員●準優勝 ・・・・・ 関野

肇

会員●第３位 ・・・・・ 松本

信義

会員●ベスグロ ・・・・ 渡邊

邦雄

会員

業主催 芸能生活50周年記念『 桂文枝 半世紀落語

プロ野球ナイター観戦会』
をなんばグランド花月へ見に行きました。古典落語1席「愛宕山」と創作落語２席が演目で、創作落語の第

平成29年６年16日（金）、阪神甲子園球場でのセ・パ

回を投げ、ホームランの失点のみで、今後が楽しみな結交流戦『阪神タイガース 対 東北楽天ゴールデンイーグ

果となりました。
この勝利で、阪神はセ・パ交流戦の勝ち

創作落語の２つめは「大・大阪辞典」という最新創作ルス』を参加者25名、３塁側アルプススタンドの上段か越しを決め、貯金も今季最多の12。
リーグ制覇に向けて落語で、大阪出身の夫が大阪赴任となり、大阪に馴染ら観戦致しました。当日は快晴の絶好のナイター日和。

大いに期待の持てる結果となりました。投手戦だったた

めるかしらと不安がる東京出身の妻に大阪弁の予習を

阪神の先発は小栗旬似の25歳左腕岩貞投手、東北楽め試合時間は２時間47分、遠方へ帰る私も、ほぼ最後するという話で会場は大うけでした。合間には、関西大

天の先発は昨年のドラフト１位ルーキー藤平投手のプまで試合を堪能することができました。

一人者である文枝師匠によるわかりやすく誰でも楽しめる内容でした。

学の落語研究会から桂小文枝門下となり三枝を名乗を飽きさせないその話術と場の雰囲気を引き込む力は

ロ初登板初先発といったフレッシュ対決となりました。試

この時点で首位 広島東洋カープとのゲーム差は２。

る経緯、
ラジオ・テレビのレギュラー番組で人気が爆発圧巻でした。ゲストは桂歌丸師匠、体調が悪いのが遠合内容は、二回に原口選手の２ランホームランで先制。

その後の連敗が祟り、原稿作成時点（７月５日）では７

し、行き先々で若い女性ファンで一杯だった逸話、「ヤン

目から窺えるほどでしたが、わずか20分足らずの出演

八回２アウト満塁からの鳥谷選手のセンター前２点タイゲームまで離されてしまっていますが、まだまだ逆転可グおー！おー！」、「パンチDEデート」、「新婚さんいらっに東京から駆けつけた心遣いに胸が熱くなりました。

ムリーで追加点。八回からマテオ投手、九回からドリス

能！秋のクライマックスシリーズ～日本シリーズに向けてしゃい！」など有名番組の司会の話、最近の落語ブーム

今回参加者は15名であり、年間のうちでも人気の高投手の必勝リレーで反撃を抑え、４対２で我が阪神の今シーズンも楽しみが膨らみます。来年度も引き続き、親についてのコメントなどの小話を枕にしつつ、２時間といい親睦行事です。皆さん口々に面白かったと満足感大勝利。岩貞投手は七回1失点で１か月半ぶりの今季３勝

睦行事を開催する予定ですので、皆様お誘いの上多う長時間を一瞬たりとも間延びなく、一人で満員の会場

きく帰路につきました。

目。対する東北楽天の藤平投手も猛虎打線相手に五数のご参加をお待ちしております。

親睦ゴルフ大会
平成29年５月25日（木）、天野山カントリークラブ（大がし難くなり、
また、
ボールの飛距離が落ちます。
しかし、

阪府堺市）
において第24回親睦ゴルフ大会を開催致し

前半の途中から一旦雨は止み、美しい景観を楽しみなました。大阪市内からのアクセスは良く、４つのコースをがらスコアメイクを行います。後半の南コースはチャンピ有する関西一の規模を誇るゴルフ場で、参加者は13名

オンコースで、パー３、パー４、パー５を各３ホールずつのでした。当日の天気は雨後曇りで、東コースからラウンド

コースレイアウトでした。私は雨の日のプレーに加え、日がスタートしました。雨の日のゴルフは、普段よりスイング

頃の練習不足も影響し、成績は下位に低迷しました。落40

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鑑定おおさか No.49

民泊について思う
広報委員会

山口

子供によく読み聞かせていた絵本で、こいでたん作の知彦

トラブルもみられるようになったため、新たに民泊の枠組「とんとんとめてくださいな」というのがあります。

「相互協力に関する基本合意書」調印式
広報委員会

富田

浩二

みとして「住宅宿泊事業法」が６月９日に成立しました。

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会と公益社の状況調査、鑑定業務等、研修講師の相互派遣、共同

内容は、ハイキングに出かけた三匹のねずみが道に法律の内容は、細かくは割愛しますが、この中で、住宅団法人 大阪府建築士会は、平成29年７月31日（月）大研究、共同出版などを相互協力し、関西経済の適正かつ迷って日も暮れて霧も出てきて途方に暮れていたところ

宿泊事業者や住宅宿泊管理業者の規定、罰則等、か阪府建築士会 会議室において、空き家対策など相互健全な発展に寄与するのが合意の目的及び趣旨です。

遠くに一軒の家を見つけて、「とんとんとめてくださいな」

なり細かく定められています。

協力に関する基本合意を成立し、当士協会の関野 肇

関野会長、岡本会長からは社会の課題解決に向けとドアを叩いていくところから始まっていきます。あらすじ

これはあくまで私の個人的な感覚なのですが、よく昔会長と同士会の岡本 森廣会長が調印を行いました。

て、組織同士の相互協力の連携を一層進めていく旨おはネタバレになるので控えますが、
とても心が暖まる内話で旅人が道に迷って夜になってしまい困り果てて民当士協会から赤澤 禎信副会長、松田 嘉代子広報委

話がございました。

容で、子供も好きでしたし、私にとってもとくに印象に残家に一夜の宿を乞うシーンがあります。民泊というもの

員長、富田 浩二広報副委員長も同席しました。

る作品でした。

は、このシーンの延長にあって、そもそも人の善意の上一方で、実際問題として、
インターネットを通して、空きに成り立つものであると感じます。
だから、これをビジネス

民家を不特定の旅行者に宿泊施設として貸す民泊がにして金儲けをしようとすると、トラブルが起きます。そう

世界中で広まり、
日本でも外国人観光客の大幅な増加

なると、国としても、ほっておけない、何らかの規制をしなの影響で、東京、大阪等を中心に宿泊用に住宅を貸す

くてはならないということで、複雑な法律ができることにな

ところが増えました。
しかし、近隣住民からの苦情などのるわけです。
この法律に従えば、絵本に登場する
「くまお

当日は、
９社の報道関係者からの取材がありました。

インスペクション（既存建物状況調査）に係る不動産

じさん」は住宅事業管理者として届出をしないとねずみ達を泊めてあげられないわけです。
ちょうど、
アルン・スンドララジャン著の「シェアリングエコ
ノミー」という本を読んでいて、第一章の中に、「シェアリ
ングエコノミーは市場経済と贈与経済にまたがる」という見出しがありました。
ビジネスとしての市場経済もとても大事だし、人間関係である贈与経済もとても大事だと思います。インターネットは、常にすべての人が対等に
ネットワークに参加し、人間関係といっても常に世界中の人々と対話できるので、そこに大きなビジネスチャンスがあるのでしょう。ただ、市場経済が行き過ぎると、色々と問題が出てきてしまいます。
個人的には何でもトラブルがおきないようほどほどにしたほうが良いとは思いますが、せっかく民泊の法律が成立したわけですから、空き家の利活用等、民泊は大きな可能性を持っていると思うので、法律の枠組みの中で、住宅宿泊がもっと広まってほしいと思います。
不動産鑑定士は、最有効使用の判定に当たっては、空き家を評価する時は、一つの検討項目になりうるので（とみた こうじ・（同）富田不動産鑑定）はないでしょうか。

（やまぐち ともひこ・やまぐち不動産かん定）4243

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平成29年度

記念講演テーマ「鑑定おおさか」への寄稿を募集いたします
広報委員会では、年に２回、会報「鑑定おおさか」を発行しております。
その内容については、
どのようなテーマにするか、堅い方が良いのか、
柔らかい方が喜ばれるのか
etc、
委員一同、
常に頭を悩ませています。
当委員会では、常に会員の皆さんからの寄稿文をお待ちしております。
お題目は、業務にまつわるエピソード、近況
報告、紀行文etc、
なんでも結構ですので、不動産鑑定士
ならではの視点が光るものをどしどしお寄せください。
また、「鑑定おおさか」の表紙・裏表紙などを飾るお写真も募集いたします。写真にまつわるエピソード等を書き添えてご応募ください。

土地月間記念講演会

当協会HPに会員各社のHPのリンクを希望される方も募集しております「鑑定おおさか」へのご意見、ご要望等もお待ちしております。
協会宛、郵送またはメール（main＠rea-osaka．
or．
jp）
で
お送りください。
寄稿文は1，
000文字程度でお願いします。
また、写真もあれば添付してください。
内容によっては、掲載できない場合もございます。
タイトルの変更や小見出しをつけることもあります。
ご了承ください。
当会HPで、過去に発行しました「鑑定おおさか」
を全てPDFで御覧いただけます。

講師プロフィール
1963年 大阪市出身
1988年 読売テレビ放送入社
1990年 報道局 大阪府警記者クラブ
1992年 カンボジア・プノンペン支局
1993年～フィリピン・マニラ支局長
1996年～神戸支局長
1998年～大阪府警キャップ
2000年～東京報道部（国会・政治担当）
2002年～報道局 取材総括デスク
2009年～編成局 制作センターチーフプロデューサー
2010年～報道局 チーフプロデューサー・ニュース解説デスク
2012年7月～現在 報道局 解説委員

当協会ホームページ内の「会員名簿」（業者名）から各業者会員のホームページへリンクを行っております。
リンクを希望される方は、
下記のメールアドレス宛、
業者名、
リンク先
のホームページアドレスをお知らせください。
（募集の内容は会員業者のホームページへのリンクのみです。業者及び会員個人のメールアドレスの掲載・リンクは行いません。）
メール宛先：main＠rea-osaka．
or．
jp

出演番組
「かんさい情報ネット ten.」、「あさパラ！」、「情報ワイドす・またん！」など。

基調報告テーマ

鑑定おおさか49号をお届けいたします。昨年は鑑先日発表された統合型リゾート（IR）による影響調

定おおさか48号で好調なインバウンド需要に沸く地元査報告書（大阪市）によると、舞洲地区にIRを立地し大阪の現状、動向等を特集いたしました。今号はそのた場合の経済効果は、2024年の集客見込数を内国第二弾ということで、『ホテル』に特化して不動産鑑定人約938万人、外国人約410万人の合計1,300万人程

士が日頃感じるところを書かせていただきました。
（公

度、開発による直接効果は約3,500億円、開発による社）大阪府不動産鑑定士協会のHPにUPしておりま

経済効果は約5,600億円の生産増加額、約4.1万人のすので、48号も併せてご覧いただけると幸いです。

雇用創出、税収効果は約1,200億円とのことです。

日

時：平成

29 年10 月5 日(木）

【定

せん。

員会でテーマを『ホテル』とし締め切り日を決め、持ち寄った原稿を取りまとめてすべて構成しました。手前

本年の「土地月間記念講演会」（平成29年10月５

味噌で恐縮ですが、内容について何の打ち合わせも日）は、読売テレビ放送解説委員の高岡達之氏を講せず割り振りも決めずにこれだけのものが仕上がるの師にお招きして、朝日生命ホール（定員400人）
で開催

はすごいと思われませんか。不動産鑑定士って本当いたします。テーマは「ニュースの裏側から“キーワーに色んな引き出しを持っていて、いろんな観点から街ド”で日本の今後を読む」、
日本経済を豊富なナマデーの動きを見ていて、だからこそ街の構成要素である不タから紐解きます。ぜひご参加ください。

動産の価格を決定することができるのだとしみじみ感場

13:00～15:00(受付12:00～）

変貌する大阪、ホテル動向はその縮図かもしれま

今回は外部の先生に執筆依頼をせずに、広報委

読売テレビ放送報道局

高岡 達之 氏

解説委員

所：朝日生命ホール
大阪市中央区高麗橋4－2－16（大阪朝日生命館ビル 8階）

参加者募集
定員 400 名
入場無料員】400名〈入場無料〉（応募多数の場合は先着順、満員時お断りの場合はメール又はFAXにて連絡します。）【申込方法】下記の当協会ホームページ（http://www.rea-osaka.or.jp/）からお申込戴くか、
下記入場申込書にご記入の上FAXにてお申込ください。
【申込締切】平成29年9月30日（土）必着※空席がある場合のみ当日参加も可です（ホームページでご確認の上、お越し下さい）【主 催】近畿不動産鑑定士協会連合会・(一財）土地情報センター・(公社）大阪府不動産鑑定士協会【後 援】国土交通省・大阪府・大阪市（公社）大阪府不動産鑑定士協会 大阪府不動産鑑定士

検索〒541-0042 大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル９F ＴＥＬ 06-6203-2100

じました。
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近畿の不動産に関する新しい動きについて講 師 多田 敏章 氏 兵庫県地価調査代表幹事

講師

松田嘉代子、富田浩二、今井牧子、後藤幸基、駒井若実、田村周治、三宅浩司、
柳 貴之、山口知彦（順不同）44
鑑定おおさか No.49

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お住まいの市区電話

3名以上ご希望の場合は、用紙をコピーのうえお送りください。住所等は行事開催記録集計のためにのみ使用します。

【ご注意】必ず事前にFAX送付願います。FAX送付のないものは、入場証になりません。FAX後、そのまま入場証となります。当日、本用紙をお持ちください。お断りの場合のみ
連絡FAXをさせていただきます。