所有者不明土地問題等をめぐる法改正

特集できないケースについても対応が可能になる。

4

所有者不明土地（建物）管理制度、4 所有者不明土地（建物）管理制度、管理不全土地
管理不全土地（建物）管理制度 （建物）
管理制度
弁護士

弁護士

谷山智光

2

所有者不明土地（建物）管理命令発令のためには、①「所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない」場合で、②「必要があると認めるとき」であることが必要である（民法264条の2第1

谷山 智光項）。①については、必要な調査を尽くしても、所有者の氏名又は名称やその所在を知ることができないときをいう。所有者が自然人である場合には、登Q4－1

所有者不明土地（建物）管理制度

記簿上及び住民票上の住所に居住していないかどう

自宅敷地の隣地は、長年、利用も管理もされずに放かを調査する（所有者が死亡している場合には、戸置されています。そのため、地盤が緩んで自宅敷地に籍を調査して、その戸籍の調査で判明した相続人の崩落しそうな状態です。登記簿上の所有者に連絡をと住民票上の住所を調査する）ことが必要になると考ろうと試みましたが、所在が不明で連絡がとれませえられる。また、所有者が法人である場合に所有者ん。隣地をきちんと管理してもらうためにどうすればの所在等が不明であることを認定するためには、本良いでしょうか。

店（主たる事務所）が判明せず、かつ、代表者の所在管理をされないのであれば、私がこの土地を購入しを知ることができないこと（具体的には、代表者がて管理してもよいと思っています。そのようなことも法人の登記簿上及び住民票上の住所に居住していなできますか。

いかどうかを確認することになると考えられる。）が必要になると考えられる。

A4－1

請求権者は、「利害関係人」である。例として、

裁判所に、所有者不明土地管理命令の申立てを行その土地が適切に管理されないために不利益を被る

い、所有者不明土地管理人に管理をしてもらうというおそれがある隣接地所有者や、一部の共有者が不明方法が考えられます。

な場合の他の共有者、その土地を取得してより適切所有者不明土地管理人から土地を買い受けるというな管理をしようとする公共事業の実施者がこれに当ことも可能です。

たると考えられる。民間の買受希望者については、解説一律に排除されるものではないが（法務省法制審議

1

土地・建物の管理・処分は所有者が行う。調査を会民法・不動産登記法部会の部会資料43の3頁）、そ尽くしても土地・建物の所有者が不明である場合にの希望の強弱や代金の支払能力などにおいて様々なは、当該土地・建物の管理・処分を求めることが困場合があり得るのであって、一律に利害関係を有す難になる。

るとするのは適当でないとされている（同部会資料33の6頁）。

このような場合に、不在者財産管理人（民法25条1

申立先は、当該土地・建物の所在地を管轄する地項）、相続財産管理人（改正前民法952条1項）、清算方裁判所である。管理費用の確保のため基本的に予人（会社法478条2項）の制度が活用されていた。
しかしながら、これらの制度は、対象者の財産全納金の納付が必要である。申立てがあれば、1か月般を管理する「人単位」の仕組みである。そのため、以上の異議届出期間等を定めて、公告する。同期間当該土地・建物以外の財産も調査して管理しなけれ経過後、管理命令が発令され、管理人が選任さればならず、管理期間も長期化しがちである。予納金る。管理人については、事案に応じてふさわしい者も高額化し、申立人にも負担が大きくなる。所有者（弁護士等）が選任される。管理命令の嘱託登記によを全く特定できない土地・建物については、これらり選任の事実が公示される。の制度を利用することができない。

3

対象財産の管理処分権は管理人に専属し、所有者そこで、特定の土地・建物のみに特化して管理を不明土地・建物等に関する訴訟（例として、不法占行う所有者不明土地（建物）管理制度が創設された拠者に対する明渡請求訴訟。）においても、管理人が（民法264条の2ないし264条の8）。同制度では、他の原告又は被告となる。管理人は、保存・利用・改良財産の調査・管理は不要となり、管理期間も短縮化行為を行うほか、裁判所の許可を得て、対象財産のされる。予納金の負担も軽減される。所有者が特定処分（売却、建物の取壊しなど）をすることも可能で

7

Oike Library

No.59 2024/4

特集

所有者不明土地問題等をめぐる法改正ある（民法264条の3第2項、264条の8第5項）。管理人

法264条の9第1項）。例として、ひび割れ・破損が生は、所有者に対して善管注意義務を負う。数人の共じている擁壁を土地所有者が放置しており、隣地に有者の共有持分に係る管理人は、その対象となる共倒壊するおそれがあるケース、ゴミが不法投棄され有者全員のために誠実公平義務を負う（民法264条のた土地を所有者が放置しており、臭気や害虫発生に5、264条の8第5項）。管理人は、所有者不明土地等（予よる健康被害を生じているケースがある。

納金を含む）から、裁判所が定める額の費用の前払・報酬を受ける（民法264条の7、264条の8第5項）。
土地・建物の売却等により金銭が生じたときは、請求権者は、「利害関係人」である。例として、倒壊のおそれが生じている隣地所有者、被害を受けている者がある。

管理人は、供託をし、その旨を公告する（非訟法90

申立先は、当該土地・建物の所在地を管轄する地

条8項、16項）。管理すべき財産がなくなるなど管理方裁判所である。管理費用の確保のため基本的に予の継続が相当でなくなったときは、管理命令を取消納金の納付が必要である。原則として所有者の陳述し、管理命令の登記を抹消する。

聴取が必要であるが、これにより申立ての目的を達することができない事情があるとき（例として、緊Q4－2

管理不全土地（建物）管理制度

急に修繕措置を施す必要があるケース。）は、これは自宅敷地の隣地は、隣人が住んでいますが、ゴミを不要である（非訟法91条3項1号）。なお、所有者が発処分せずに敷地内に溜め込んでいます。そのため、私令に反対していても、法律上は発令可能である。管の自宅にまで悪臭や害虫が流れてくる状態です。隣人理命令は、所有者に告知され、所有者等の利害関係に苦情を申し入れても、対応がされません。何か方法

人は即時抗告ができる（非訟法56条1項、91条8項1号、はないでしょうか。

10項）。管理人については、事案に応じてふさわしい者（弁護士等）が選任される。Q4－1の所有者不明

A4－2
裁判所に、管理不全土地管理命令の申立てを行い、管理不全土地管理人に管理をしてもらうという方法が土地（建物）管理命令と異なり、管理不全土地（建物）管理命令について登記はされない。
管理命令の効力は、管理不全土地（建物）のほか、考えられます。

土地（建物）にある所有者の動産、管理人が得た金銭解説等の財産（売却代金等）、建物の場合はその敷地利用

1

所有者の所在が判明している土地・建物であって権（借地権等）にも及ぶが、その他の財産には及ばなも、所有者による管理が適切に行われず、荒廃・老い。そのため、管理不全土地上に管理不全建物があ朽化等によって危険を生じさせる管理不全状態にあるケースで、土地・建物両方を管理命令の対象とする土地・建物は、近隣に悪影響を与えることがある。

るためには、土地管理命令と建物管理命令の双方をこのような場合に、従前、危険な管理不全土地・申し立てる必要がある。

建物については、物権的請求権や不法行為に基づく管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁損害賠償請求権等の権利に基づき、訴えを提起して判所の許可を得ることにより、これを超える行為を判決を得て、強制執行をすることによって対応してすることも可能である。土地・建物の処分（売却、いたが、継続的な管理を行うことができない。

建物の取壊し等）をするには、その所有者の同意もそこで、管理不全土地・建物について、裁判所必要である（民法264条の10第3項、264条の14第4項）。

が、利害関係人の請求により、管理人による管理を管理処分権は管理人に専属しない。管理不全土地・命ずる処分をすることができる管理不全土地・建物

建物等に関する訴訟においても、所有者自身が原告管理制度が創設された（民法264条の9ないし264条の又は被告となる。管理人は、所有者に対して善管注

14）。これにより、管理人を通じて適切な管理を行意義務を負う。また、管理命令が共有の土地・建物い、管理不全状態を解消することが可能になる。

について発せられたときは、共有者全員のために誠管理不全土地（建物）管理命令発令のためには、①

実公平義務を負う（民法264条の11、264条の14第4項）。

「所有者による土地の管理が不適当であることに管理人は、管理不全土地等（予納金を含む）から、よって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害裁判所が定める額の費用の前払・報酬を受ける（民され、又は侵害されるおそれがある」場合で、②「必法264条の13、264条の14第4項）。

2

要があると認めるとき」であることが必要である（民土地・建物の売却等により金銭が生じたときは、

Oike Library

No.59 2024/4

8

特集

所有者不明土地問題等をめぐる法改正

管理人は、供託をし、その旨を公告する（非訟法91条5項、10項）。管理不全状態が解消するなど、管理の継続が相当でなくなったときは、管理命令を取り消す。

9Oike Library

No.59 2024/4