石垣市役所現庁舎等跡地利用基本方針

平成３０年１２月
石

垣

市

目次
序 章 はじめに序-１．石垣市役所現庁舎等の跡地利用について
序-２．跡地利用対象地

……１
……１

第１章 跡地を取り巻く現状
１-１．上位関連計画における位置づけ
１-２．立地特性と周辺環境
１-３．地域意向
１-４．観光動向

……２
……３
……４
……５

第２章 跡地利用に向けた課題
２-１．民間事業者による活用の視点
２-２．跡地利用にあたっての考え方

……６
……８

第３章 跡地利用の方向性
３-１．整備方針
３-２．導入機能及び施設イメージ例

……９
……９

第４章 実現に向けて
４-１．民間活力を活用する事業手法の整理
４-２．実現に向けた課題

……１１
……１２

資料編

……１３

序 章 はじめに序-１．石垣市役所現庁舎等の跡地利用について
石垣市役所本庁舎の移転に伴う中心市街地の空洞化が懸念されており、庁舎跡地の有効的な活用が求められています。現庁舎等跡地は、交通アクセスの良さや周辺環境に優れている点などから人が集まりやすい立地にあり、地域の中心として市民に愛着のある場所であるため、本市中心地の新たなにぎわいの創出に資する活用について検討します。

序-２．跡地利用対象地
現庁舎及び教育委員会庁舎の跡地を対象とします。
項目①現本庁舎②教育委員会庁舎
所在
石垣市美崎町 14 番
石垣市美崎町 16 番 6
敷地面積10,373 ㎡
987 ㎡
地域地区
商業地域
建ぺい率／容積率80％／400％
高度地区
指定なし
防火・準防火地域
指定なし

1

第１章 跡地を取り巻く現状

１-１．上位関連計画における位置づけ
現庁舎等跡地を含む周辺地域は、八重山圏域の中心商業地として位置づけられており、現庁舎等の跡地を市民の利用促進及び来訪者の回遊を創出する拠点として活用すること
により、中心市街地の新たなにぎわいの創出につなげるとされています。
計画

現庁舎等跡地及びその周辺の位置づけ

第４次石垣市総合  「地域の産業基盤を育て支援する（商業振興・中心市街地）」の施策
計画後期基本計画の方向の一つとして「石垣市役所庁舎の跡地利用」が位置づけられ（平成 29 年 9 月）ています
 商業振興・中心市街地における主要課題として、“石垣市役所庁舎の移転に伴う、中心市街地の空洞化が懸念されており、庁舎跡地の有効的な活用が求められている”としています 基本方針「中心市街地の活性化」に、“石垣市役所庁舎跡地を活用し、津波避難や駐車場不足等、中心市街地における課題の解消とともに、新たなにぎわいを創出する”と位置づけられています
石垣市都市計画マ  将来都市構造に下記のとおり位置づけています
スタープラン 都市拠点…八重山圏域の都市拠点として、中心市街地の活性化等、（平成 23 年 3 月）
都市機能の充実を図る。
 都市軸…中心市街地の活性化や土地の高度利用、未利用地の有効活用を促進し、商業・業務機能をはじめ各種都市機能の集積を図る。さらに、都市軸として良好な沿道景観の形成に努める。
 地域別構想では、中心商業地区として下記のとおり位置づけています 八重山圏域の中心商業地として、商業サービス機能及び観光商業
施設が集積する地区
 港との連携強化や公共交通等の充実によるアクセス性の向上
 地区内に残る伝統的集落景観を観光資源として活かしながら八重山文化を感じ、触れ合える空間づくり
 観光客が回遊する商業地を目指し、市街地の魅力を引き出しながら市民と観光客の交流を促進する商業地の形成
 美崎町においては都市的な機能の集積を図り、八重山圏域の拠点として土地の高度利用を推進
美崎町再開発構想  美崎町地区の将来ビジョンとして「市民と来訪者が“ふれあう”石（平成 25 年 3 月）
垣島の中心地」を掲げ、市役所庁舎周辺を「公共・福祉・生活拠点」
として下記のとおり位置づけています 本地区に訪れた市民や離島の人々が生活する上で欠かせない拠点
 バス結節機能の配置による市民が訪れやすい施設
 離島ターミナルへ向かう来訪者の回遊を創出する施設（P13-P15 資料編参照）

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１-２．立地特性と周辺環境（１）立地特性
本市は、日本最南端・最西端に位置する市であり、東京から飛行機で 2 時間 40 分、沖縄本島から 1 時間のところに位置します。
跡地利用対象地は、空港から路線バスで 30 分～45 分でアクセスできる市の中心市街地に位置します。

（２）周辺環境
交通の要衝（離島ターミナルとバスターミナル）が近接し、東側はユーグレナモール、南側には島内一の繁華街があり、商業・娯楽・遊戯施設が集積しています。また、周辺には宿泊施設も多く分布しています。

島内一の繁華街
・居酒屋、スナック、民謡酒場、カ
ラオケハウス、ショットバーなど
夜の娯楽施設が建ち並ぶ
・
ユーグレナモール・日本最南端のアーケードモール
・100店舗以上の飲食店やお土産品店が軒を連ねる商店街

PHOTO

PHOTO

離島ターミナル・八重山諸島への玄関口
・年間約400万人が乗降

バスターミナル・島内各地へのバスの発着

PHOTO

PHOTO
宿泊施設

一般有料駐車場
跡地利用対象地3

１-３．地域意向
地域の意向としては、集客性やまちの回遊性の向上といった「にぎわい」の創出に資するものが望まれています。また、住民利用が望まれている一方で、観光面での活用も望まれています。
なお、跡地利用に対するこれまでの地域意向を整理すると以下のとおりです。
跡地利用として望むこと

に
ぎ
わ
い

住
民
利
用

観
光

具体的な施設・機能

集客性の向上

水族館
広場
複合型商業施設（スーパー、ホテル、娯楽施設、医療福祉施設） など

まちの回遊性の向上

複合型商業施設（テナント、ホテル、駐車場※既存商業とのすみ分けが必要

経済効果

地元資本の宿泊施設

シンボルやランドマークとなるもの

公園、広場複合施設 など

観光客だけでなく住民も利用できること

食事のできる店
複合型商業施設（スーパー、シアター、スポーツクラブ、
マンション、自動交付機、駐車場 など）

不足する機能及び施設の
補填

駐車場

大型商業施設

生活利便性・市民サービス
の向上

銀行

支所（行政窓口）

市民活動の場

多目的ホール（小中規模）

観光サービスの向上

複合施設（ホテル、バス待合所、観光案内、展示ブース、
市産品販売店、レストラン、大型バス駐車場 など）

悪天候時でも楽しめるもの水族館

八重山文化の発信拠点

多目的ホール

災
害

災害への備え行
財政

民間活力の導入など）

市民出資の商業施設

など

会議室

プラネタリウム

など

など
など

など

災害時の避難ビル
売却
民間投資による施設整備など

上記意見は下記の意見募集より整理◇石垣市役所現庁舎等の跡地利用に関する意見交換会（平成 28 年 12 月２日、市民団体を対象に意見交換会を実施）◇市民意見募集（平成 28 年７月から 12 月にかけて、電子メール・FAX・意見箱への投函・窓口持参にて意見を募集）◇平成 28 年度 石垣市役所現庁舎跡地利用に関するワークショップ（平成 28 年 11 月 27 日、公募市民を対象にワークショップを実施）◇「石垣市新庁舎建設基本計画（案）」パブリックコメント（平成 28 年２月、投函箱への投函、電子メ
ール、FAX、窓口持参、郵送にて意見を募集）

4

１-４．観光動向（１）観光客動態
入域観光客数は、新石垣空港開港後の平成 26 年に急増し増加傾向が続いています。平成 26 年には外国客の増加が著しく、
平成 28 年には国内客の増加が大きくなっています。
また、海外からの入域客数を見ると、台湾からの入域客が最も多くなっています。
石垣島への旅行目的では名所めぐりで訪れる観光客が最も多く、旅行の同行形態ではファミリー層が多くなっています。
観光客の主な交通手段をみると、レンタカー利用が主となっています。
入域観光客数

国内外別入域状況（人）
1,600,000
1,400,000

1,376,651

国内客
外国客

1,200,000
1,000,000

80,0001,239,244
1,116,313 1,106,320

70,000937,02160,000800,000
600,000

海外主要地域別入域客（平成 29 年度）

949,176

912,264

1,045,472

1,158,784

54,01950,00040,000847,188

30,000400,000

20,000200,000
0（人）
90,000 84,440

89,833

167,137

194,056

193,772

217,867

平成25年

平成26年

平成27年

平成28年

平成29年

10,0003,427 1,504
764 1,167691

0↑平成25年3月 新石垣空港開港
資料：石垣市提供

観光客特性
石垣島への旅行目的

旅行の同行形態

石垣島での主な交通手段

資料：観光の未来を考える観光動態調査 報告書（平成27年3月）（※現時点における最新の既存資料）（２）観光振興に対する課題
本市では、新石垣空港開港後の入域観光客数が年々増加する好況にあり、市観光基本計
画では１５０万人を目標に掲げ、今後も様々な観光振興策が期待されるが、一方で、慢性的な駐車場不足や宿泊施設の不足等が懸念されており、これらの課題に対応する施策が求められています。

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第２章 跡地利用に向けた課題

２-１．民間事業者による活用の視点
民間活力の活用を前提とした跡地利用の実現に向けて、民間事業者による事業展開の可能性について意見聴取を実施しました。実施概要及び意見概要は以下のとおりです。
【実施概要】
目 的：民間事業者による事業展開（施設の建設・管理・運営等）の可能性について意見を聴取し、施設整備イメージの検討の参考とすることを目的に実施
方

法：個別の対面形式によるヒアリングを実施

事業者：官民連携事業や施設の管理運営の実績を有する建築リース事業者やデベロッ
パーなどの６社に案内し、参加希望のあった３社を対象に実施【意見概要】
A社

B社

C社

（１）
 立地条件に優れ、観光客  交通アクセスや周辺環境  交通アクセスや分かりや対象地のポ数が増加していることかに優れ、地域愛着のある
すい立地の良さから人がテンシャル、 ら、立ち寄るきっかけや
市役所跡地という特性か集まりやすい場所と考え
市場性（民間滞留時間を延ばすようなら、市民の日常利用をベられ、観光客利用の計画
事業者が考ースとするものの、観光計画が望ましいが望ましい
える導入機
客も滞在させるような計 郊外のショッピングセン
 市役所跡地という特性か能、施設）画が望ましいターと競合しない店舗集
ら、市民利用や周辺店舗積により、市民の誘客を  大規模商業施設は人口規との融和も重要であり、図ることも望ましい
模の面から困難
市民も来るような計画が
望ましい
導入機能例
• 商業・飲食（滞在スポットとなる）

導入機能例• 商業（スーパー、物販、フードホール）

導入機能例• ホテル（ﾊｲｸﾞﾚｰﾄﾞでも成り立つ可能性有り）• 観光及び文化発信• エンターテイメント（規模やマーケット検討は必要）• 情報発信• ホテル（宴会場併設）
又は多目的ホール（コンベンション開催後、周辺店舗への波及効果も期待できる）• 駐車場（離島ターミナ
ルの満車解消）• 都市型リゾートホテル（ランドマークとなる
高品質なもの）• コンドミニアム• ワーキングスペース• レンタカー

（２）
事業展開の
可能性

6

• 市民活動の場• 商業（周辺店舗へ共存の配慮が必要）• 駐車場（商業面では隣接が望ましい）• 防災機能（受入れキャ
パシティの検討は必
要）

A社

B社

C社

市民利用
特化型

収益性に結びつく建物
日常的な利用頻度がど用途のボリュームが少× の程度か想像しがたい ×× 事業展開は難しい
ない点から、民間によるために事業展開は困難
整備は非常に困難

来訪者利用
特化型

観光客の増加が今後も期待できる将来性の点
収益確保が可能なため収益面を考慮すると最から事業展開が可能で民間として事業展開が○○○ も事業展開の可能性があり、跡地周辺への波及可能（収益面では最も可
高い効果（消費拡大）も期待
能性が高い）
できる

非収益部分を分離する
収益確保が可能なため
市役所跡地という観点
市民と来訪（公共施設として市で民間として事業展開がを考慮すると、市民利用者の複合利 ○○○
運営）など、方法によっ可能（市役所跡地というも可能であることが望
用型ては事業展開が可能
特性から最も望ましい）
ましい
（３）
参画条件

 20 年以上の事業期間設定  普 通 借 地 権 設 定 も し く  借地料は安ければ安い方
は、更新有の借地権設定が望ましい（その分、他の 特区の設定や容積率の緩（購入でも可能）部分に投資できるため）和 借地料設定は行政施設の  工事にあたっての地元企
 時間軸の設定（供用開始
規模並びに導入機能によ
業の斡旋
時期の明確化）り異なる 借地料は安ければ安い方
 工事にあたっての地元企が望ましい（その分、他の業の斡旋部分に投資できるため） 着工までの借地料免除や
減額

（４）
その他

 宿泊機能について、市内  地元店のテナント入居や  施設整備後の運営が重要
ホテルの稼働率が高い現
芸能ホール（劇場）が必須（より良いものに変化さ状から、収益の中心となであれば、提案を求める
せていくマネジメントがり得ることや、滞在時間際の前提条件として提示
重要）を延ばす観点からも必要があれば検討する 芸能ホール（劇場）は仕様
性は高いにもよるが、採算面を考 滞在時間向上の観点からえると難しいもパブリックスペースの必要性は高い

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２-２．跡地利用にあたっての考え方（１）回遊性向上への寄与
跡地周辺には多くの人が利用する施設が集積していますが、まちの回遊性は高い状況にはないため、中心市街地の回遊性の向上に寄与する跡地利用が望まれます。

（２）観光振興への寄与
新石垣空港開港後の観光入域客数が年々増加する好況にあるなか、一方では、観光情報の効果的な発信や天候に左右されないコンテンツの充実、宿泊施設、駐車場等観光地としての環境整備の必要性が求められていることから、観光振興に寄与する跡地利用が望まれます。

（３）シンボル性の創出
美崎町が八重山の中心市街地であり、市民及び来訪者の交流の場であること、また、地域愛着のある市役所跡地という特性から八重山らしい概観を備えること等によるシンボ
ル性の創出が望まれます。

（４）住民の生活利便性の向上
美崎町は、近隣に市民会館や市立図書館、新栄公園等の市民活動の場が集積し、商店街や繁華街が軒を連ね、さらに、離島ターミナルやバスターミナル等の交通要衝地でもあることから、市民の生活拠点としても重要な役割を果たしています。このことから、文化発
信拠点、生活・交通拠点として子育て世帯や高齢者、身障者等市民みんなに優しい跡地利用が望まれます。

（５）災害時への対応
津波災害時には誰もが容易にかつ安全に避難できることが望ましいことであるが、現庁舎周辺地域には一時避難場所が不足しており、周辺地域における災害時の安全性が十分な状況にないため、津波一時避難所として機能することが望まれます。

8

第３章 跡地利用の方向性

３-１．整備方針
地域の中心的存在であり愛着のある市役所の跡地という特性から、市民利用を主とする活用が望ましいが、観光の観点から優れた立地環境にあることや民間活力の活用による跡地利用を図ることを勘案すると、市民と来訪者の双方が利用可能な施設とすることを基本とし、前述の跡地利用にあたっての考え方を踏まえ、整備方針を以下のとおりとします。
【整備方針】

市民と来訪者との交流拠点
市民は日常生活の場所として買い物や食事、活動をするために訪れ、来訪者は観光の拠点として訪れます。市民活動が行われる空間に来訪者が立ち寄ることで、市民と来訪者との交流のきっかけが生まれます。
交流によって、来訪者は地域の魅力を肌で感じ、さらに石垣が好きになり、再訪や知人への紹介を促し、さらに多くの人が訪れるようになります。また、市民は交流を通して地域の魅力に誇りを持つようになり、芸能文化の継承や発信が盛んとなります。
このように、多くの集客や芸能文化の継承を促し、地域のにぎわいの創出に資するよう、市民と来訪者が交流する拠点としての跡地利用を目指します。

３-２．導入機能及び施設イメージ例
跡地利用にあたっての考え方に対応する導入機能及び施設イメージ例は以下のとおりです。
跡地利用にあたっての考え方
回遊性向上への寄与

観光振興への寄与

シンボル性の創出

導入機能
パブリックスペース、案内地図、表示板 など

観光案内施設、ＤＦＳ、複合商業施設、観光・娯楽施設、宿泊施設、駐車場、タクシー・バス待合 など
八重山らしいデザイン、ブランド力の活用 など

住民の生活利便性の向上

市民活動の場（伝統文化・芸能など）、
商業・飲食・子育て支援・娯楽機能、
行政サービス機能、駐車場、タクシー・バス待合 など

災害時への対応

防災機能（避難スペース、備蓄倉庫、非常用発電機の整
備 など）

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施設例
跡地利用対象地

施設構成（イメージ）
3F～

収益施設

自走式立体駐車場

2F

駐車場

市民利用施設

1F

渡り廊下

沖縄銀行
（建設中）

防災機能を備えた複合施設

パブリックスペース
駐車場
施設例

2

滞在・滞留を生む場【収益施設】
・民間資金等を活用した施設整備により、市民利用
施設とあわせて収益施設が整備されます。収益施設の内容は、民間事業者による企画・提案を基本とし協議していくこととします。施設機能として
は、商業・飲食・宿泊・娯楽機能等が考えられます。
【市民利用施設】
・芸能文化の発信機能や娯楽機能として、劇場・シネマ利用等にも対応可能な多目的ホールが挙げられます。また、子育て世帯や高齢者、身障者が集える機能の導入や利用しやすい整備に配慮することとします。

レストラン・カフェ等の飲食施設

可動式座席により多用
途に利用可能10

第４章 実現に向けて

４-１．民間活力を活用する事業手法の整理
民間活力を活用する事業手法を以下に整理します。
手

法

概

要

特

徴

管 理 運 営 公共が建設・管理運営する施設等について、管理委 託 （ 指 運営 に係る一部業務を民間に 委託
定管理者
制 度 含
む）
公 施設貸与設
民営

公共が施設等を建設・所有し、当該施設を民間に 管理運営に要する費用は、基本的貸与して、その管理運営を委ねるに民間が利用者より得た利用料金でまかない、民間が管理運営責任
を負う

DBO

民間に施設等の設計、建設請負工事、管理運営を 性能発注により民間の創意工夫を
一体 的に委ねる（資金調達は公 共が行う点で 活かした効率的な建設工事が可能
ＰＦＩと異なる）
ライフサイクルコストの抑制により、財政負担の軽減とサービス水
準の向上が図られる

施設譲受 民間が施設等を建設・所有し、公共が当該施設等 建設・管理運営に関する費用は行民を民間から取得し、公共がその管理運営を担う 政が負担
設
公 施 設 借 用 民間が施設等を建設・所有し、公共が当該施設等 建設・管理運営に関する費用は行営 （ リ ー ス を民間から借り受け、公共がその管理運営を担 政が負担方式）
うPFI 事業民
設
民
営

民間（PFI 事業 独立採算型：
利用者の増減により事業者の収入者）に施設等の PFI 事業者が整備した施設・サ が影響を受けるため、事業者が長設計・建設・運 ービスに利用者が料金等を支 期にわたり大きな事業リスクを負営・ 資金調達 払うことで、事業費を賄う方式 担することになるを 一 体 的 に 委 サービス購入型：
予め定められたサービス購入料がねるもの （「民 PFI 事業者が整備した施設・サ 支払われるため、安定的に事業を設民営」におけ ービスに公的主体が対価（サー 行うことができる
る 最 も 代 表 的 ビス購入料や補助金）を支払うな形態）
ことで、事業費を賄う方式
混合型：
需要の変動が大きく安定したサー
独立採算型とサービス購入型 ビスの提供が難しい分野や、民間を組み合わせて、利用者による 事業者の参画意欲が低い分野等に料金等と公的主体からの補助 ついて用いられる金等により、事業費を賄う方式

第 ３ セ ク 共同出資で設立された経 営事業体（第３セクタ 公共と民間との責任の所在が不明
ター方式 ー）に、施設等の設計･建設･ 管理運営･資金調達 確となる例が多く、経営破綻したを一体的に委ねる
事例も全国各所で見受けられる
借 地 権 方 民間（不動産開発事業者等）に土地の活用（政策式と合致する優良な民間事業）企画とセットで、施設等の設計･建設･管理運営を委ねる

現庁舎等の跡地利用にあたっては、行政負担の軽減や民間の知恵・ノウハウを活用するといった観点から、公民連携による施設整備が望ましいと考えられます。また、市と民間事業者が協力する手法も様々であることから、今後の民間活力導入可能性調査等により最適な協力関係を築いていく必要があります。

11

４-２．実現に向けた課題（１）跡地周辺を含めた検討
本市中心地の新たなにぎわいの創出に資する跡地利用の実現に向けては、周辺施設や地域との連携が課題となります。そのため、今後の検討にあたっては、周辺地区一帯のまちの将来像を明確にした上で、その実現に資する導入機能の具体的な検討が重要であり、周辺施設との連携・役割分担を考慮した施設整備によって地域全体の活性化が期待できます。

（２）地域の参画
現庁舎等跡地は公有財産であることから、その活用にあたっては地域の合意形成が求められます。合意形成を進めるためにも、検討段階から地域の参画を図ることが重要であり、検討を通して地域住民がまちづくりにプレーヤーとして参画するようになることも期待できます。さらに、地域住民主体の取り組みが活発化する中でビジネスが生まれ育つ
ことで、地域による地域のための地域産業の創出が期待できます。

（３）整備後の施設マネジメント
本市中心地のにぎわいに資するよう施設整備後もその施設が継続発展していくことが課題となります。そのため、変化する社会経済情勢や市民・来訪者ニーズに柔軟に対応し、より良い施設へと更新していくマネジメントが重要となります。

（４）民間事業者との対話
跡地利用における民間活力の導入において、導入機能や施設の整備においては、市民・地域の意向を最大限反映していく必要があります。そのため、事業協力者となる民間事業者との対話を通じ市場性の有無や実現可能性の把握、維持管理、運営等の情報・条件収集等が重要となります。

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資料編
１．上位関連計画の概要【第４次石垣市総合計画後期基本計画】（平成 29 年 9 月）
総合計画はまちづくりの方向性を総合的・体系的にまとめた本市の最上位計画であり、基本構想を柱とし、5 年間を区切りとして前期、後期の基本計画に基づきまちづくりが進められます。

・商業振興・中心市街地における主要課題として、“石垣市役所庁舎の移転に伴う、中心市
街地の空洞化が懸念されており、庁舎跡地の有効的な活用が求められている”としています・基本方針「中心市街地の活性化」に、“石垣市役所庁舎跡地を活用し、津波避難や駐車場不足等、中心市街地における課題の解消とともに、新たなにぎわいを創出する”と位置づけられています13【石垣市都市計画マスタープラン】（平成 23 年 3 月）（平成 30 年 12 月一部改定）
石垣市都市計画マスタープランは、上位計画にあたる石垣市総合計画の将来像の実現に向けて、土地利用の方針や道路、公園、下水道の整備方針といった観点から、都市の基本目標を定め、長期的な展望に立ち、まちづくりを進めていく道筋を明らかにする計画です。
【将来都市構造における位置づけ】
都市拠点…八重山圏域の都市拠点として、中心市街地の活性化等、都市機能の充実を図る。
都 市 軸…中心市街地の活性化や土地の高度利用、未利用地の有効活用を促進
し、商業・業務機能をはじめ各種
都市機能の集積を図る。さらに、都市軸として良好な沿道景観の形成に努める。
【地域別構想における位置づけ】
・八重山圏域の中心商業地として、商業サー
ビス機能及び観光商業施設が集積する地区
・港との連携強化や公共交通等の充実によるアクセス性の向上
・地区内に残る伝統的集落景観を観光資源として活かしながら八重山文化を感じ、触れ合える空間づくり・観光客が回遊する商業地を目指し、市街地の魅力を引き出しながら市民と観光客の交流を促進する商業地の形成
・美崎町においては都市的な機能の集積を図り、八重山圏域の拠点として土地の高度利
用を推進

14

【美崎町再開発構想】（平成 25 年 3 月）
美崎町再開発構想は、美崎町地区が本市の中心地として、多くの市民と来訪者が行き交う「みなとまち」としての発展に向けて、地区の将来像を示した計画です。

「公共・福祉・生活拠点」
・本地区に訪れた市民や離島の人々が生活する上で欠かせない拠点
・バス結節機能の配置による市民が訪れやすい施設
・離島ターミナルへ向かう来訪者の回遊を創出する施設

15

２．現状整理に係る参考資料【現庁舎等跡地周辺の土地利用】
周辺には店舗併用住宅及び店舗併用共同住宅が立地しており、南側は居酒屋（建物一階部分）が多く立地しています。

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【防災】
対象地は海岸近くに平坦部に位置することから、津波災害時には、2m 以上 5m 未満の浸水が予測されています。
対象地の南側と西側には津波一時避難ビルが複数ありますが、北側と東側には一時避難場所となる建物等がない状況となっています。

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【景観形成基準】
景観法の施行に伴い平成 19年に石垣市風景計画を策定、平成 30 年 6 月に改訂し、市民・事業者のご理解のもと景観行政に取り組んでいます。
同計画において、対象地は市街地景観域に位置づけられており、建築行為や開発行為にあたっての景観形成基準が下記のとおり定められています。

市街地景観域における景観形成基準
配置、構造、規模、高さ等

 山や海への眺望が著しく阻害されないよう、また圧迫感を感じさせな
いよう、道路等からの見え方を意識し配置、規模、形状及び高さなどを工夫する
 マンセル表色系を用い、無彩色については N９以上とし、有彩色につい

建築物の色
共
通
基
準

ては Y もしくは YR とし、彩度２以下及び明度８以上とする
 ただし、意匠的にアクセントカラーとして上記範囲外の色を用いる場
合は、その面の壁面面積の１／１０以内とする

緑化や修景が施されて  緑化や修景が施された有効空間を十分確保（敷地面積の 20％以上）しいる有効な空間て、ゆとりと風格ある市街地景観を形成する
 外構は通りからよく目につくことから、開放感の創出や石垣らしさ等

外構の個性を創出する
 高さはブロック３段程度の 60 ㎝から 70 ㎝程度とする

建築設備

 できるだけ道路から見えないよう、または目立たないよう工夫する 屋外駐車場については植裁や石積み等による緑化・修景を施すことで建築物に付随して設ける屋外駐車場殺伐とした印象を和らげる 駐車場部分の面積に対する緑化等が施された面積の割合を 20％以上確保する

大規模建築物（高さが 13ｍを超え、又は建築面積が 500 ㎡を超える建築物）の基準
共同住宅・集合住宅
ホテル

 道路、公園等の公共空間から、圧迫感を与えないことや、背景への視界を大きく遮らないよう工夫する 周辺の街並みと調和するよう形態意匠に配慮するとともに、敷地全体が無機質の殺伐としたイメージにならないよう配慮する 必要以上に目立つ色彩とせず風格ある落ち着いた形態意匠、修景緑化等を工夫する全国チェーン店などに類する  意匠が画一的なものに限定されず、可能な限り石垣の歴史や風土に調
商業施設
沿道サービス施設

和したものとして工夫されている
 意匠が画一的なものに限定されず、十分な空地の確保と緑化措置がなされ、石垣の歴史や風土との調和に配慮している18

【宿泊施設の状況】
本市が目標に掲げている平成 32 年度の入域観光客数 150 万人（うちクルーズ船客 24 万人と想定）
、平均３泊が実現した場合、市内の宿泊施設が１日 441 室足りなくなることが予想されます。
観光入域客数の将来目標
平成 32 年度目標
（石垣観光基本計画より）石垣を訪れる観光客数(A)
石垣島での平均泊数(B)

150 万人
３泊以上

将来に必要となる客室数
宿泊を伴う観光客数(A’)（宿泊無しのクルーズ船客を 24 万人と想定）

126 万人必要な収容能力(C=A‘×B)（年間の延べ宿泊者数）

378 万人泊

１室当たりの宿泊人数(D)2.6 人 ※

年間に必要な客室数(E=C/D)

145 万室年間に必要な客室数
稼働率(G=E/F)80％(F) １日当たりに必要な客室数(H=G/365)

181 万室
4,959 室※現状の宿泊施設のままと仮定し、下記のとおり算出
11,799 人（収容人数）÷4,518 室（客室数）＝2.61 ≒ 2.6 人/1 室

宿泊施設の現状（平成 29 年 12 月 31 日時点）
軒数

客室数

収容人数

ホテル・旅館

53

3,367

8,783

民宿

66

409

1,064

ペンション・貸別荘

76

320

806

52

288

813

10

125

198

団体経営施設1

9135

ユースホテル000

ドミトリー・ゲスト
ハウス
ウィークリーマンシ
ョン

合計

258 軒

4,518 室 11,799 人

資料：平成 29 年宿泊施設実態調査（沖縄県）

19

１日当たり
441 室が不足

３．施設イメージの比較
跡地利用の方向性の検討にあたり、利用者に応じて必要となる施設が異なると考えられることから、利用者に応じた施設イメージを比較検討しました。

跡地利用条件に対応する導入機能の利用を想定する対象者に応じた施設イメージ
跡地に求められること（跡地利用条件）

施設イメージの例

導入機能（ｿﾞｰﾆﾝｸﾞ）

回遊性向上への寄与
溜まり空間
中心市街地の回遊性の向上に寄与することが望まれる

市民利用
に特化
公園・広場

増加する観光客への対応（宿泊面） 宿泊機能
観光拠点としての立地面を活かし、増加する観光客の宿泊地として機能することが望まれる
シンボル性の創出
シンボル性のあるものが望まれる

ブランド力
デザイン性

来訪者利用
に特化

公園・広場

ブランド力を有 ブランド力を有するハイグレー するハイグレー
ドのホテル
ドのホテル
高層建築

住民の生活利便性の向上
生活利便機能 レストラン・カ
住民の利用や市民活動の場としてフェ機能することが望まれる
郵便局・銀行
活動拠点

市民と来訪者
複合利用

飲食・物販

会議室
多目的スペース
交流スペース

行政窓口サービスの維持
公共サービス 行政ｻｰﾋﾞｽ窓口
各種証明書の発行などの行政窓口 機能
サービスの提供を維持することが
望まれる

多目的室

行政ｻｰﾋﾞｽ窓口

観光サービス向上への寄与
情報発信機能観光案内所
観光コンテンツの充実（全天候型・ 娯楽機能
土産・飲食店
外国人対応等）による観光需要への文化発信
博物館・図書館 体験学習
対応が望まれる文化・芸能ﾎｰﾙ
展示ブース

行政ｻｰﾋﾞｽ窓口

土産・飲食店

災害時への対応
防災機能
津波一時避難場所として機能することが望まれる

避難場所（高層 避難場所（高層 避難場所（高層
階）
階）
階）
備蓄倉庫
備蓄倉庫
備蓄倉庫

自家用車による容易なアクセス
駐車場
自家用車によるアクセスを考慮す
ることが望まれる

立体駐車場
地下駐車場

20

ﾚﾝﾀｶｰｽﾃｰｼｮﾝ
ﾊﾞｽ・ﾀｸｼｰﾍﾞｲ

立体駐車場
地下駐車場

21

22

４．施設整備にかかる概算費用（１）施設規模の設定
概算費用の算出にあたり、施設の規模を以下のように設定します。
複合施設
本庁舎跡地

自走式立体駐車場

37,000 ㎡

3,000 ㎡―

3,750 ㎡

教育委員会庁舎跡地【施設規模設定の考え方】

・本庁舎跡地に建築可能な最大規模は、延床面積約 40,000 ㎡となる（商業地域、容積率 400％、敷地面積 10,373㎡）
・国が示す標準駐車場条例における附置義務によると、駐車施設１台の整備を要する建築床面積（原単位）は 150㎡（商業地域、人口がおおむね 50 万人未満の都市、百貨店その他の店舗の用途）となり、延床面積 40,000 ㎡の商業施設に対しては 267 台以上の駐車台数が必要となる・教育委員会庁舎跡地に建築可能な自走式立体駐車場の規模は４層５段であり、駐車台数は約 150 台となる
・残り約 120 台分の駐車場（面積 3,000 ㎡）を本庁舎跡地に確保するとなると、施設として建築可能な規模は 37,000㎡となる・建築規模の変動による附置義務台数の変化は考慮しないこととし、以下の建築規模（延床面積）を設定する（２）概算事業費
上記で設定した施設整備にかかる概算の事業費は以下のとおりです。
項目

面積等

㎡単価

ー

ー

現庁舎等 現本庁舎（RC 造）
解体費
教育委員会庁舎（RC 造）

施設
建設費

概算費用

石垣市新庁舎建設基1.2 億円 本構想（平成 26 年２月）より参照収益施設＋市民利用施設
鉄骨造、複合一棟建物

37,000 ㎡ 390,000 円 144.3 億円

立体駐車場（自走式）
３層４段、約 120 台

3,000 ㎡

62,000 円

庁教
舎 育 立体駐車場（自走式）
跡 委 ４層５段、約 150 台
地員会

3,750 ㎡

62,000 円

施設建設費
の 10％

ー

本
庁
舎
跡
地

調査設計
調査費、設計管理費
計画費
合

計

備考

施設規模は、最大延床面積を想定（敷地面積 10,373 ㎡、
1.9 億円
容積率 400％）
教育委員会庁舎跡地
2.3 億円 に 建 設 で き る 最 大 収
容台数を想定14.9 億円
164.6 億円

【概算事業費算出の考え方】
・工事の対象となる建物の「㎡単価（㎡あたりの単価）」を設定し、それらに建物の「床面積（㎡）」を掛け合わせることで概算の費用を算出
・収益施設と市民利用施設の㎡単価は、収益施設の大部分がホテルとなると想定し、「建築着工統計（国交省）2017
年」に基づき設定（沖縄におけるホテル（鉄筋造）の工事予定額を床面積で除して算出）
・立体駐車場の㎡単価は、自走式立体駐車場の目安として整理されている WEB サイト（駐車場.com）に基づき設定
・調査設計計画費として工事関連費の 10％を計上
・「建物用途」や「敷地の条件（地盤や形状など）」、「建物の形状」、「物価変動（資材費や労務費など）」などは考慮していないため、精度は粗く、変動するものとなる

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