体制－12

まちなか若者拠点、居住環境整備のための空き家活用検討事業

事業主体

財団法人

対象地域

鳥取市

事業概要

鳥取開発公社□ 過疎、豪雪、山村、離島等の条件不利地域□ 郊外住宅地■ 密集市街地・中心市街地

中心市街地を対象に、活用可能な空き家の掘り起こし、空き家所有者やと住み替え希望者とのマッチング等を、県、市、宅地建物取引業協会等が連携して実施。

効果計測指標着手時点

完了時点

今後の目標値005

空き家登録物件数

１．事業内容（１）事業の背景と目的
鳥取市の中心市街地は、平成 19 年中心

図１

市街地活性化基本計画(図１)の認定を受

鳥取城下図と現在の道路、鉄道

け、様々な活性化事業を実施しており、

久松
鳥取城

計画当初（H18 年 3 月）の人口 12,268 人

山跡から H24 年 3 月の人口 12,387 人と、わず

県庁

かながら増加しているということで、事市役所

業の効果が少しみられると言える。しか

袋川

智
頭
街
道

し、今後はさらに少子高齢化が加速する
ことが予想されるため、人口回復のため

若
桜
街
道

瓦町ロータリの新たな仕組みが必要である。（ 高齢化ー
鳥取駅

率：27.4％(H24.3.31 現在)）(図２)
中心市街地の現状としては、昭和２７

江戸時代以降にできた道路
現在の鉄道

年の鳥取大火災の直後に再建され、現在

中心市街地区域

築６０年近くなる住宅も多く残存してい資料：『鳥取城下全図』（1859 年）』鳥取県立博物館

るため、このままでは建物の老朽化も心所蔵／『鳥取 NOW』2004 年、64 号配される。しかし所有者は高齢化が進み、人口推移（図２）

また後継者の不在などから改修されずに放置され、物件を手放すことにも消極的なため、老朽化した空き家、使われなくなった空き家が、市場に出ることなく放置されている事例が多くある。
鳥取市として、「街なか居住の推進」が行われていることから、このような市場に出ない空き家物件を管理し、街なか居住希望者とマッチングする必要がある。
その中で、特に若者世代をまちなかに呼び込むための活動拠点や住宅環境の整備について、現在、鳥取市では学生の街なかシェアハウスについての検討が進められており、その基礎資料になるように、事業スキームを検討する。

1

また、若者を街なか「中心市街地」に呼び込むための拠点や居住空間整備の仕組み、施設運営の体制等を市、関係団体、民間事業者等と連携しながら整備検討を行う。

（２）事業手順
1）中心市街地内の活用可能な空き家の発掘、2）空き家バンク体制整備検討のための調査、3）まちなか若者のための拠点、居住環境整備のための検討、4）空き家活用モデル事業の検討を、以下の手順で実施した。
図３

月

事業フロー

事業フロー

11 月

12 月

1月

2月

2

（３）事業内容
１)中心市街地内の活用可能な空き家の発掘①中心市街地内の空き家情報の整理
中心市街地区域における空き家を様々な視点で情報を収集し、それらを中心市街地区域にマッピングする。
●物件のマッピング結果は図４の通りである。
空き家情報①：水道メーターが半年間停止していたお宅(物件抽出時期 H23.6 調査分)３９件
空き家情報②：現地目視調査により想定した物件５１件（鳥取市より資料提供）
空き家情報③：地区会長より情報提供された部件４６件（鳥取市より資料提供）
図４マッピング結果＜凡例＞①水道メーター：緑 ●②鳥取市目視物件：紫 ●③地区会長提供物件 ：赤 ●
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久 松
山

智頭街道
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県庁

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若桜街道

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袋川

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JR 鳥取駅

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＜凡例＞
…二つの核として中心市街地活性化基本計画に示されてエリア…二つの軸として中心市街地活性化基本計画に示される街道…中心市街地区域

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3

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●空き家の分布についての考察
中心市街地において空き家は全体的に散在している。特に大きな通りを一本入った通りや袋川付近の路地に多く空き家が分布していることが分かった。何か次の展開を行うとすれば、このような集中している地域を検討すること良いと考えられる。

②活用可能な空き家の掘り起こし
空き家情報のマッピングしたのち空き家情報③について、鳥取市と連携して、町内会長等に所有者に関する情報提供を依頼し、所有者に対してヒアリングを行い、活用可能な空き家の掘り起こしを行う。
●目的
活用可能な物件の掘り起こしのプロセスとして、所有者の特定や登録までの現地調査やヒアリン
グの方法と運用に関する仕組みについて検討するものである。
●データ元
平成２３年度に鳥取市建築指導課、中山間地域振興課によって、全市域の町内会長へ実施された
空き家の情報提供依頼により収集された物件のうち、中心市街地区域のみ抽出した。
○区長会長により鳥取市へ情報提供された物件数４６件(中心市街地区域のみ)●掘り起こしの流れ（a）町内会長に提供物件について所有者名（管理者名）の再確認を行う。
（b）物件について、所有者（管理者）の連絡先を聞く。
（c）所有者が確定したところで、直接連絡を取る。(ヒアリングのお願いをする。)（d）別紙のリアリングメモ（図５）を参考に聞き取りを行う。
（e）賃貸、売却の意向がある場合に仮バンクに登録を頂き、鳥取市で運営している「住もう鳥取ネット」(※）にて情報公開を行う。
図５ヒアリングメモ

4（※）
「住もう鳥取ネット」とは、鳥取市が鳥取県宅地建物取引業協会に委託して、事務所内に設置したもので、平日は相談員が１名常駐し、中心市街地区域をメインに住まいに関する様々な相談に応じる仕組みである。

●調査結果
手順

項目

物件数

（a）

所有者（管理者）確認物件

４３件

（b）

所有者（管理者）連絡先取得物件

１５件

（c）

所有者（管理者）連絡成功

６件

（d）

所有者（管理者）ヒアリング成功物件

２件

（e）

仮登録数

０件

●電話聞き取り結果（４件)（所有者１）現在倉庫として使用しており、空き家ではないとして断られる。
（所有者２）現在倉庫として使用しており、空き家ではないとして断られる。
（所有者３）空き家ではあるが、老後（現在は中心地より少し離れた場所でレストラン経営）は、
この場所でもう一度小さなお店をしたい。自身で活用の意向がある。
（所有者４）住宅について、引き継いだばかりで、まだ今後のことは考えたくない。
●ヒアリング結果（２件）(回答者１）
木造２階建、S30 年代建築、部屋数（台所①、トイレ和式①、お風呂①、個室④～⑤、出入り口②)、8 年前から利用していない、郵便物の確認、建物の見回り◎活用の意向はないとのこと、理由としては、固定資産税が増加すると考えるからである。活
用検討のきっかけになるようなサービスとしては、片づけサービス・ごみ回収などが嬉しいということであった。
(回答者２)
木造 2 階建、S40 年代建築、部屋数(台所①、食堂①、居間①、お風呂①、トイレ①、個室③、
以前店舗だった部分に駐車場②)、８年前から利用していない、年に１回程度の見回り、３５年前に増築をしている。
◎活用の意向はあるが、賃貸出来る状態にするのが大変であるため、そのままにしている。
◎活用の検討のきっかけになりそうなサービスとしては、掃除サービス、無料片付けなど※ただし、現在は危険な状況でなく、居住地も離れているため、時間をかけて活用できる状態に整理するまでは進まない。

●考察○物件収集について：地区会長、町内会長を通して、空き家情報の収集することは、町内会に加入していないお宅、先日亡くなられたお宅など、内情をご存じであるため確実性があった。町内会長として地域の保全管理を行う立場上、空き家については気になっているということで、多くの町内会長は所有者名等についても情報を提供してくれた。
○連絡先の収集について：連絡先取得数が半分以下になった理由としては、①個人情報のためつたえられない。②町内会に加入していないため不明である。③現在使用されていない番号であったことが挙げられる。
○連絡の結果について：町内から見れば居住しておらず年に数回しか訪れていないような状況から空き家と判断していても、所有者にとってみると「倉庫」として使っているというとか、退職後に使おうと考えているということで、自分の持ち家を「空き家」と言われることに少し抵抗感を持つ場合もあった。

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○調査を終えて：活用可能な物件の掘り起こしを行う場合、危険家屋ではないため、所有者の意
向が全てである。周囲には「空き家」であり、状態や立地条件だけをみて、活用検討を推進しようと考えるが、所有者の場合は本人に必要な場合（倉庫など）以外は、活用という考えにはなかなか結びつかないようであった。

２)空き家バンク体制整備検討のための調査①空き家バンク体制整備等に関する事業者アンケート●目的
空き家活用において、物件ストックしておく機関が必要である。
そこで、現在鳥取市に設置されている「鳥取市定住促進・Ｕターン相談支援窓口」では、中山間地域を中心にした空き家の情報をストックしている。ここでの物件登録の流れを参考に「まちなか空き家バンク」を提案し、行政等の公的機関が中心に入ることによってどのような影響を与えるのか、中心市街地における物件数把握も併せて空き家バンク整備について、不動産事業者へアンケー
トを実施する。
●方法
鳥取市で設置している「住もう鳥取ネット」と連携し、「住もう鳥取ネット」協力不動産事業者にアンケートを行った。（図６）
図６アンケート様式

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●アンケート結果は以下のとおりである。（図７）
図７アンケート結果【自由回答抜粋】○駅・市役所の近辺がさびれていると、県外からの観光客に悪い印象を持たれる。鳥取独自の施策・行事等が必要ではないか○どのような活動にしても現状より改善=活性化されると思う。要は、バンクの PR 活動や周知活動をいかに行うかにかかっている。また、物件登録者は、近隣に知られたくない場合が多いので、物件登録手順や管理基準などで工夫が必要と思う。
○宅建協会を活用する。
○市と宅建協会が連携して取り組む。
○人口減少という点から考えると、少子高齢化により、深刻問題として最良な方法を考える必要がある。
○中山間地域の空家バンクをベースとした構想には無理がある。中心市街地の居住推進を行うには行政による借上げ方式による住居確保が最善である。
●考察
居住に対するニーズはあるが、それを満たす物件があまりにも足りないことが分かる。物件の掘り起こしと活用のための取り組みを官民連携して行うことが、効果的である。

②空き家活用支援実績のある事業者ヒアリング●目的活用支援の中で得た物件の交渉や空き家活用の方法についてのノウハウをまちなかおける
拠点、居住環境整備のための参考にする。
●事業者
工作社

本間公

●日時：平成 25 年 2 月 7 日（木）7

●ヒアリング結果○物件の掘り起こしと交渉のポイント
目星をつけて、大家へ直接交渉する。交渉時は、その地域のキーパーソンを見つけて、何度も通いながら家賃交渉等進めて行く。
○空き家活用を波及させるためのポイント
鳥取のまちなかでの活用の実績を増やし、パッケージ化することが波及につながる。事業者に対するアドバイスや勉強の場が必要である。
また、不動産情報をレイヤー別に整理された機関があるとよい。例えば、市の調査したもの、各不動産業者の物件、○○の紹介なら受け入れる、１日のイベントなら対応可能など一括して取りまとめてあれば、活用がスムーズに進むと考える。
○若者の拠点、居住整備についてのヒント
居住というよりも、活動スペースや貸倉庫などの活用が必要とされているのではないか。
●考察
空き家活用は、現在大家と実施者、知り合いの紹介など一件ごとに話が違うというのが現状である。空き家活用を普及させるにはパッケージ化、パターン化、集められた物件の条件を整理して、学生・活用希望者・物件提供者などが自由に情報を取り出せるような仕組みが必要である。また、キーパーソンの発掘や実施者などの人材育成も重要であることが分かる。

３)まちなか若者のための拠点、居住環境整備のための検討①利活用方法に関する学生ワークショップ
若者の空き家活用に対するニーズを把握するため、テーマを設定しながら学生(１５名程度)に
ワークショップ、ヒアリングを行った。（写真１）
●概要
【日

程】

平成２５年１月２８日（月）、２９日（火）【場所】

鳥取大学（２８日）鳥取環境大学（２９日）【参加者】

鳥取大学９名鳥取環境大学６名

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ワークショップ風景（写真１）●結果○拠点の整備について・中心市街地で二次会・簡易宿泊スペース：鳥取市の大学は、郊外にあるため、中心市街地にこの機能があると便利であり、学生を中心市街地へ呼び込むためにも有効である。
・部室または大学の研究室、サテライトオフィス：鳥取大学地域学部のように中心市街地をフィールドに研究している学部等には、活動拠点として有効である。その他「まちづくり」をテーマにしたサークルの部室としても成立する。
・レンタルボックスなどの荷物置きスペース：学生のワンルームでは、趣味やサークル、研究に必要な用具をしまっておけるスペースが確保しにくい。自由に出し入れできるレンタルボック
スのような場所として、空き家を活用できれば面白い。
・飲食店・物販系の開業：学生のチャレンジショップなどとして空き家が活用出来るとよい。
○まちなか居住（シェアハウス）について
・中心市街地へのシェアハウスへの興味を得るためには、通学の条件を整えるか、家賃の条件を良くするか、通学距離や家賃のハンデがあっても住みたいと思わせるコミュニティを作るという方法を取らないと難しいことが確認できた。既存の不動産会社など民間資本では、積極的な投資に踏み切る要因にはなりえず、大学生以外も含めた若者をターゲットにする必要性が考えられる。

②利活用方法に関する意見交換会
まちなかの空き家活用の方法について、地元不動産業者の興味や知識を深め、事業連携の可能性も探るため、実際に管理運営している不動産事業者を講師とし、運営管理や事業展開等について意見交換会を実施した。
●概要
【日

程】

平成２５年２月１９日（火）１５：３０～１７：３０【場所】

とりぎん文化会館【講師】

チューリップ不動産【参加者：講座受講生】【業種】

第７・８研修室（鳥取市尚徳町１０１－５）
鏡宮千里氏

（写真２）

２５名（社会人：２０名、学生：５名）

不動産関係者（１２名）、IT 関係（１名）、行政（１名）大学生（５名）など●内容
意見交換会風景（写真２）○シェアハウスを求める層について○管理について○住民トラブル、地域住民対応等について○ビジネスバランスについて●参加者の意見・感想
・実態がわかって良かった。鳥取でも工夫あるシェアハウスをやっていきたい。
・鳥取市で考えれば若年層よりは高齢者ニーズがあるのではないか。
・所有者への働きかけが必要。
・空き家のシェアハウス化自体は再利用の視点から必要だと考えているが、実際は難しいことがよく分かってきた。

・可能性のある事業だと思う。行政と連携し、中心市街地に学生を住まわせたい。
・中心市街地の活性化には分かり人が関心を持つことが第一歩であると考える。

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・シェアハウス入居希望の条件の第一は低家賃であることが分かり、ビジネスバランスをしっ
かり考える必要がある。
●考察
地元不動産関係者にもシェアハウスについて興味、意欲があることが分かった。しかし、学生や若者を呼び込むシェアハウスとするためには、既存施策も含めながら初期投資を抑えるための施策や、中心市街地の活性化と連動した施策、大学生や若者をつなぐようなコミュニティ維持を考える必要がある。

③学生流入策に関する不動産業者ヒアリング
意見交換会の開催後、鳥取の中心市街地でシェアハウスの可能性について、地元不動産業者にヒアリングを行った。
●意見内容○シェアハウスそのものには興味があるが運営方法が未定
・東京など大都市圏で流行っているのも聞いていたので、シェアハウスには興味がある。
・どのように運営するのか特にコミュニティの維持管理についてはもう少し調べないといけない。
・できればシェアハウスを運営してみたい。
○学生のニーズと経営バランス
・大学生のニーズが価格になってしまうと、経営バランスが難しい。
・オーナーさんに投資してもらうので、回収できるモデルがないといけない。コミュニティを維持する場合にどのくらいの費用をイメージして何をしていいのかもまだわからない。
○中心市街地に若者が住むことは賛成、どの若者をターゲットにするか
・中心市街地で大学生に住んでもらうアイデアは面白いと思う。
・若者が住むことそのものには賛成だしまちづくりの後押しなど応援したい。
・若手社会人など県外人材を鳥取に定着するために、シェアハウスを市街地でやる方が現実的な感じがする。
●考察
全国的に注目を浴び始めている「シェアハウス」について事業者としても、実施の意向がある
ことが分かった。ただし、学生を対象にすることと経営バランスについてはより詳しく検討する必要があり、また、施設の維持管理についても基準を設ける必要がある。

４)空き家活用モデル事業の検討
鳥取市の事業「まちなか学生にぎわいプロジェクト」の一環で学生リノベ―ションアイデアコン
テストを実施した。この際に、検討協力を得られた空き家物件の一つを活用し、学生の最優秀提案をベースに、空き家の検討のプロセスを試行する。
●検討対象物件の基礎データ整理
対象物件は、JR 鳥取駅から徒歩 5 分の旧旅館である。１５年程度まで旅館をされていて、閉めた
後もご家族のお住まいになっていたこともあり、状態はとてもきれいである。（写真３）10

対象物件状況

(写真３）

今後の活用検討のため、専門家（（有）アーキテック一級建築士事務所）に委託し、建物調査、
図面化（図８）、耐震診断を実施した。
○建物概要＜竣工年＞昭和２８年建築＜構造＞木造２階建て（在来軸組工法）＜建物重量＞軽い＜外壁材種＞体力無し＜床面積＞１階：146.75 ㎡２階：138.26 ㎡＜階高＞１階：2,640mm２階：2,850mm＜体力計算方法＞有開口壁長による算定＜地盤種別＞軟弱地盤ではない○耐震診断結果
１階の Y 方向の評点が低い。補強等による改善が必要との結果が出た。
・バランス：配置⇒配置のバランスが良くないので、１階右側 Y 方向の壁に対して重点的に行うと効果的である。
・壁関連：筋かいの追加・強化（1 階 XY 方向、2 階 Y 方向）
開口部を壁に変える（1 階 Y 方向、2 階 X 方向）
柱頭柱脚接合部に強い接合金物を使用する。（1 階 X 方向、2 階 Y 方向）
外壁、内壁に面材耐力壁を張る。（1 階 XY 方向、2 階 Y 方向）
・基礎：基礎の改修か補強により評点をあげる。
（1 階 X 方向）

対象物件平面図

Y 方向

１階平面図
X 方向

２階平面図

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(図８）

●学生アイデアコンテスト案の検討○「まちなか学生にぎわいプロジェクト」における学生アイデアコンテスト最優秀提案【テーマ】ゲストハウスを中心とした文化交流拠点（図９）【提案者】“鳥取タクラミ・ラボ”鳥取大学生２名（３年生）

最優秀提案（図９）○提案に対する意見交換
アイデアの実現のためには、サポート体制の整備、専門家との連携、所有者との詳細打合せ、
スケジュールの組み立て、メンバーの強化、運営スキームの構築、改修費の算定など様々な検討事項について、順番に整理していく必要がある。
●今後の課題
今回の事業では、空き家活用検討のプロセスのうち、対象物件の基礎データ収集と学生提案を所有者や他の学生、専門家に報告し、意見交換するところまでとし、来年度の実施に向け検討している。その中で、出来る限り手を加えず、旅館の風合いを活かして活用したいということ、所有者自らが管理運営に携わりたいなどの意見を踏まえて前に進める必要がある。
今後、不特定多数を受け入れる施設として改修する場合、事業の進め方を整理と併せて、補強計画の検討とそれに合わせた補強改修費用の算定、全てを踏まえた事業スキームの作成が必要である。

５)空き家バンク体制整備の検討のまとめ本事業を通して、空き家バンクの設立と運営のための流れを調査やアンケート、ヒアリング等を実施して検討してきた。
●検討方法
・物件の掘り起こし ・・・１）にて考察
・協力事業者との連携・・・２）①にて考察
・物件活用のスキーム、必要事項・・・２）②にて考察
・学生の介入・・・３）①にて考察
・行政との連携・・・４)にて考察
鳥取市の取り扱う物件の共同研究、鳥取市の運営する「住もう鳥取ネット」との連携●検討結果
空き家バンクの体制について上記のとおり各段階の検討を行った結果、以下に示す段階的な体制整備が望まれると考える。
＜物件掘り起こし段階＞（図１０）
地区会長・町内会長との情報交換を行い、情報を整理・ストックする機関が必要である。

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（図１０）
連携

鳥取市

公的機関

地区会長

物件ストック
空き家バンク

委託連携

町内会長

NPO 等の
民間団体
継続的な情報収集
物件調査
物件情報の提供

所有者の意向把握
取引上の条件整理

鳥取県宅地建物取引業協会＜物件情報公開段階＞（図１１）
収集した物件をレベル分けし、所有者の意向に合わせて情報公開する必要がある。
（図１１）

公的機関
物件ストック
空き家バンク【レベルの例】（１）不動産情報にもサイトにも掲載される情報（２）特定の人の紹介なら貸しても良い情報（３）特定の人の紹介なら、話だけ聞いてくれる情報

委託連携（４）１日限定のイベントオープンなら使ってもいい情報（５）特定の人を介しても現在は話も聞いてくれない状態（６）空き家として持ち主や近年の状況が一部わかっている状態

NPO 等の（７）空いているけどよくわからない（持ち主不明）

民間団体＜物件マッチング段階＞（図１２）
空き家バンクの中に物件をコーディネートする部門を設け、様々なニーズに対して、柔軟にマッチングを行う。物件ニーズの集まる、行政機関等の相談窓口との連携も必要である。
（図１２）

鳥取市
公的機関

コーディ

物件ストックネーター

空き家バンク部門「住もう鳥取ネット」

鳥取県
移住定住ポータルサイト

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＜物件活用段階＞（図１３）コーディネーター部門が相談を集約し、専門事業者との連携により、活用希望に対応する。また、物件所有者や町内会に対しても各段階で連絡・協議を行い、活用事業の円滑化を図る必要がある。
（図１３）

地域

不動産業者
設計業者
公的機関

コーディ

物件ストックネーター

空き家バンク

部門

建設業者他

活用希望者
活用希望者

２．成果
●物件の掘り起こしについて
鳥取市の協力を得て、町内会長に連絡することが出来た。町内会長には、可能な範囲で所有者情報を提供して頂いたが、所有者の連絡先特定や直接話をすることは困難であり、連絡が取れても電話で簡単なやり取り程度となり、詳しいヒアリングはさらに困難を極めた。さらに空き家を活用す
る意向については、０件であったため、実際に空き家バンクシステムの試行を行うことが出来なかった。また、この試行経過等についてパンフレットの作成も予定していたが、今後、物件が登録された場合に作成することとした。
●マッチング
今回、物件登録が実現しなかったため、マッチングの試行も出来なかった。
しかし、若者の空き家に対するニーズや専門事業者の要望、連携方法等検討し、物件の掘り起こしが出来た場合の仕組みについては検討出来た。

３．事後評価
調査可能な範囲で、現存する空き家(目視の範囲であり、所有者へは未確認)の情報（１３６件）をマッピングすることで、中心市街地内の空き家と想定される物件の分布が確認出来た。しかし、町内会長や周辺住民からの情報収集はできても、所有者が県外に住んでいたり、連絡が取れなかったりと所有者の確認が取れないため、空き家と確定することは困難であった。また、連絡が取れた物件（６件）の所有者も「空き家」という表現について認識の違いがあり、活用の意向に転換して貰うためには、空き家活用促進のための支援施策の整備が必要であることも分かった。

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４．今後の課題
今回の事業では、中心市街地における空き家物件の分布を確認できたが、空き家活用希望の物件を登録して貰うことが出来なった。今後、登録数を増やすためには、今回所有者へのアプローチとして提案した方法を実践して、所有者の空き家活用への理解を深める活動を継続的に行えるかが課題である。

５．今後の展開
今後は、引き続き町内会への情報提供の呼びかけ、所有者ヒヤリングを繰り返すとともに、活用をイメージして貰うためのセミナーやワークショップの開催、空き家活用のパンフレットに等も発行しながら、鳥取市民に空き家活用の方法についての認識を高めて、登録物件数を掘り起こしたい。また、学生をまちなかに呼び込む方法と経営バランスについて、事例収集や事例視察、事業化への資金計画
等、具体的に検討し、ビジネスモデルを構築していきたい。

■事業主体の概要・担当者名
設立時期

１９６４年

代表者名

財団法人鳥取開発公社

連絡先担当者名

鳥取市都市整備部中心市街地整備課

連絡先

９月

住所

〒680-8571

電話

0857-20-3276

ホームページ

理事長

大西康隆
竹俣和美

鳥取市尚徳町１１６

http://tottori-kk.or.jp/zai.tottori-top.html

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