株 主 の 皆 さまへ
第622011 年 11 月期のご報告

期 2010 年 12 月 1 日〜 2011 年 11 月 30 日

証券コード：8 9 2 3

成長のネクストステージへ
新たな価値と感動を創造する「都市創造企業」として、さらなる飛躍を目指してまいります。

トーセイの強み

6 事業による
ポートフォリオ経営

多彩な商品
ラインナップ

不動産流動化事業
中古の収益不動産を取得し、バリューアップを施した後に「再生不動産」として一棟ごとに販売する事業です。
また、中古の賃貸マンションを再生して分譲販売する
Restyling ※も行っています。

東京中心の
事業展開

不動産賃貸事業
利便性の高い東京都区部を中心に、グループが所有するオフィスビル、マンションなどを賃貸し、安定的な収入に寄与する事業です。

不動産開発事業

不動産ファンド事業

開発用の用地を取得し、エリアやニーズの特性にあわせて、オフィスビル、商業施設、マンション、戸建住宅などの新築開発を行い販売する事業です。

トーセイの不動産管理事業
トーセイ・コミュニティ（株）による、マンションや
オフィスビルなどの管理、清掃、改修工事の請負など、総合的なプロパティマネジメントを行う事業です。

6 つの事業

不動産ファンドが保有する不動産のアセットマネジメント業務や、多様な投資家のニーズにあう
不動産の取得、売却やアドバイスなどを行う事業です。

オルタナティブ
インベストメント事業
トーセイ・リバイバル・インベストメント（株）による、不動産担保付債権投資や不動産保有会社のM&Aなどを行う事業です。

※ Restyling（リスタイリング）とは、賃貸マンションを一棟で取得、専有部分のほか外観や共用部分にもさまざまなバリューアップを施し、空室から分譲販売するビジネスモデルです。

01ごあいさつ
株主の皆さまには、平素より格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
トーセイグループは、 グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する という企業理念のもと、不動産の開発、価値再生等を通じて社会貢献することを使命とし、グループ企業価値向上を目指しています。
当不動産業界は、近年における急激な市場の変化や不動産ニーズの多様化により、厳しい局面が続いておりますが、当社グループは、東京圏に特化して6つの主力事業を展開する「リスク分散型のポートフォリオ経営」を強みに、強固な事業基盤を築いてまいりました。中期経営計画「Charge up
2011」の最終年度となった当期の業績は、新規ファンドの組成をはじめ、
Restyling事業が不動産流動化事業の主力事業となるなど、再成長への布石を打つことができたと考えています。
こうしたなか、新たなステージへ向けた成長を加速していくため、2012年
度から2014年度までの 3ヶ年新中期経営計画「Next Stage 2014」を策定いたしました。今後はグローバル市場も視野に入れながら、ベンチャー精神
あふれる企業風土のなかで、特徴ある不動産開発に磨きをかけ、魅力ある投資の受け皿を提供し、さらなる成長を目指してまいります。
また、2011年9月1日、当社は、東京証券取引所市場第一部に上場いたしました。これもひとえに株主の皆さま、関係各位の皆さまのご支援、ご高配の賜物と心より御礼申し上げるとともに、より一層の社会的責任を自覚し、皆さまの信頼にお応えすべく全社一丸となって事業にまい進してまいります。
株主の皆さまにおかれましては、一層のご支援を賜りますようお願い申し上げます。
2012年2月
代表取締役社長
02

特集
新

中

期

経

営

計

画

「Next Stage 2014」と今後の展開
基本方針●既存6事業の拡充と成長
成長ドライバーである不動産流動化、不動産開発、不動産ファンドの3事業をより一層強化する●グローバルなフィールドへの進出
グローバル展開の橋頭堡を築き、既存事業への寄与と海外事業のポートフォリオ化を目指す●経営インフラストラクチャーの革新
人材育成および戦略実行にふさわしい組織・インフラを構築する

事業戦略

主力の3事業を成長ドライバーと位置付け、事業規模の拡大を図る！
注力テーマはエンドユーザー向け商品拡充と海外展開
不動産流動化事業

成長
ドライバー
強化

不動産開発事業■ 一棟売買■ 分譲マンション■ 新規組成東京の不動産に対する目利き力を活
かし、投資効率の高い再生、販売を推進（オフィス・マンション）

豊富なトラックレコードを活かし、エリア、ニーズにあった都市型マンションを開発、販売

新規ファンド組成を推進■ Restyling（中古住宅分譲）■ 戸建住宅幅広い商品構成と競争力の高いバ
リューアップで収益貢献を目指す

一次取得者層向けの商品を開発し、顧客層を拡大■ エンドユーザー向け商品の拡大と販売

注力
テーマ

Point

1

・THEパームスシリーズ、パームスコートシリーズのブランド力向上
・エンドユーザー向け販促活動強化
・新築、中古住宅マーケットやトレンドの把握とマーケティング手法の確立
・戸建売上の拡大に対応する企画･生産体制を整備■ 投資市場向け商品の本格再開の模索（オフィスビル・商業施設等）

03

不動産ファンド事業■ アセットマネジメント受託
アセットマネジメント受託切替案件等の獲得を推進■ CRE 受託
事業法人向け不動産のコンサルティ
ング業務受託を推進■ 海外展開の拠点設置

Point

2

海外展開の拠点としてシンガポールに現地法人設立

Point

1

不動産
流動化事業

エンドユーザー向け商品の拡充〜分譲マンションに加え戸建住宅拡大
オフィスビルに比べて需要が底堅い住宅へ投資対象をシフトした前中期経営計画。不動産流動化事業では、好調を維持するRestylingを引き続き強化してまいります。
顧客ニーズに応える物件を発掘し、幅広いラインナップと競争力の高いバリューアップで魅力の高い商品を提供してまいります。

不動産
開発事業

分譲マンション

分譲マンション開発では、渋谷区千駄ヶ谷など23区内でも人気の高い

パームスコート初台 イメージ

エリアで開発用地を取得し、都心で働くDINKSからファミリー層をターゲットにデザイン
性、快適性の追求はもちろん、環境に配慮した仕様も取り入れて企画を進めてまいります。
戸建住宅

戸建住宅開発では、現在世田谷区岡本で40区画の大規模開発に着手している

ほか、渋谷区初台で16区画、千葉県鎌ヶ谷市で19区画の住宅開発を推進中です。戸建住
宅は住宅購入における選択肢として根強い人気があり需要が見込めること、また開発期間
が分譲マンションの半分以下程度と短く、効率的な開発、販売が可能である点がメリットであり、当社ではややリーズナブルな価格帯の商品も拡充し、商品ラインナップを強化しTHEパームス月島ルナガーデン
ムーンコート イメージてまいります。

Point

2

海外展開〜シンガポールに現地法人を設立

To
T
okyo

不動産ファンドビジネスのさらなる拡大を目指し、2012年1月、トーセイグループ初の海外拠点をシンガポールに設立いたしました。
アジア圏における情報の発信、収集の機会を増進し、海外投資家とのリレーションの強化を図ってまいります。

Singgaporegaporep

シンガポール2012年11月期 業 績 予 想2012年11月 期 は「 N e x t S t a g e
2014」の初年度として、不動産流動化、不動産開発事業が収益を牽引す

売上高（単位：百万円）

2,500

40,0002,000

33,62930,00026,44929,063

1,574

1,500

1,278

24,75920,0001,000

します。売上高290億円、経常利益

10,000500

増益を目指します。

当期純利益
2,226

る形で再成長に向けてまい進いた
22億円、当期純利益12億円と増収

経常利益（単位：百万円）

50,000656
002009.112010.112011.112012.11
（予想）

803

751

421
108
2009.112010.112011.112012.11（予想）

04

事業ハイライト（2011年11月期）
当期の
ポイント

再成長に向けて、流動性の高い中小型不動産の売買を進める傍ら、需要が底堅い住宅関連不動産の開発、再生、販売に注力。低価法による棚卸資産の評価損発生は収束し、収益力を回復。

当期（ 2011年11月期）の不動産業界は、国内経済が東日本大震

業績概要

災の厳しい状況から緩やかな回復を見せるなか、需要が底堅い住（単位：百万円）

2010年11月期実績

2011年11月期実績

宅市場が堅調に推移したものの、オフィスビルなどを対象とする

売上高

26,44924,759

不動産投資市場は、震災後の原発問題や円高の進行、欧州金融危

営業利益

1,726

2,389

経常利益

803

1,574

当期純利益

421

751

機などの懸念により依然として停滞が続いています。
このような環境のもと、当社グループは住宅関連不動産および流動性の高い中小型不動産を中心に売買を推進したほか、不動産ファンド事業では新ファンド組成を行うなど再成長に向けた取り組みに注力しました。この結果、当期の連結業績は、売上高24,759
百万円（前年同期比6.4%減）、営業利益2,389百万円（同38.4%

セグメント別売上高構成比（2011年11月期）
不動産管理事業 14%
不動産ファンド事業 6%

オルタナティブ
インベストメント
事業 1%

不動産賃貸事業 10%増）、経常利益1,574百万円（同96.0%増）、当期純利益751百万円

不動産流動化事業 48%
不動産開発事業 21%（同78.4%増）となりました。

不動産流動化事業
当期の不動産流動化事業は、中古マンションを一棟丸ごと再生し、空室から分譲販売するRestyling事業の仕入、販売を推進しました。中期経営計画「Charge up 2011」（2009年11月期〜 2011年11月期）における再成長施策の布石として2009年に着手した▲ エステージ上野毛

同事業は、2011年期末までに累計15棟を手がけ、当期は「ヒルトップ横濱根岸」「ルネ東寺尾」「クローバー六本木」など13物件
から204戸の分譲販売を達成しました。
一方、中小型オフィスビル、マンションの一棟売買事業では、「上野公園トーセイビル」や「 Sea Place新横浜ビル」など11棟を販売しました。
流動化事業における売上高120億円のうち、一棟売買事業が56億円、Restyling事業が64億円となり、当期よりRestyling事業▲ Sea Place新横浜ビル
05▲ ルネ東寺尾 スカイパティオ

が流動化事業を牽引する中核ビジネスへと成長しました。

不動産開発事業▲

新宿トーセイビル

当期の不動産開発事業は、分譲マンション「 THEパームス三鷹
レジェーロ」「 THEパームス三鷹ビバーチェ」と戸建住宅「パームス
コート三鷹アダージョ」の販売、および「THEパームス月島ルナガー
デン」「THEパームス高田馬場四丁目」の開発、販売を推進しました。
THEパームス三鷹シリーズ2棟において65戸（ 2棟の総戸数75戸）を販売、戸建住宅では「パームスコート三鷹アダージョ」10棟を含む12棟を販売したほか、「新宿トーセイビル」を売却しました。
東日本大震災の影響は一時的なものにとどまり、月島、高田馬場で開発中の分譲マンション販売も順調に進捗しました。
一方、仕入活動においては戸建住宅開発の拡大に向け、世田谷区や渋谷区などで戸建用地を取得し、来期以降企画開発を推進してまいります。

▲ THEパームス三鷹ビバーチェ

不動産ファンド事業
当期の不動産ファンド事業では、Restylingのビジネスモデルとファンドのスキームを融合した「 Restyling型ファンド」※を組成し3,835たほか、アセットマネジメントの切替案件、CRE（Corporate Real
Estateの略：企業不動産の運用・管理などにおけるコンサルティ
ング業務）などを多数受託しました。
一方で、期間満了を迎えたファンドの保有資産の売却活動などを

2,641▲ グレンパーク駒場

2,859

2,091

行い、アセットマネジメント受託資産残高は前期比217億円増の

1,486

2,859億円となりました。

936

また、ファンドへの資産組み入れや売却における仲介等も手がけた結果、各種フィー収入も拡大しました。
※ Restyling型ファンドとは、賃貸マンションをファンドに組み入れ、稼働中の住戸からは賃料収入を、空室となった住戸は順次分譲販売して収入を得る、
Restylingとファンドの融合を実現したスキームです。

アセットマネジメント
受託資産残高の推移（単位：億円）

07.11 08.11 09.11 10.11 11.11 12.11（予想）注）アセットマネジメント受託資産残高は、一部CRE残高（紫色部分）を含んで
おります。

06

連結財務ハイライト（2011年11月期）
貸借対照表（要旨）

83 億 26 百万円

現金及び預金

負債・
純資産の部

資産の部

棚卸資産の売却による資金回収と、その回収資金からの借入金返済の差額により前期末比11億円増加の83億円となりました。

その他資産33 億 6 百万円（単位：億円）物件タイプ別 不動産
内訳
流動化※

オフィスビル

83

49 億 16 百万円

その他負債

純資産

総資産
棚卸資産の内訳（売上想定465億円）

300 億 75 百万円
61 億 70 百万円
239 億 4 百万円

物件売却にともなう返済などが新規借入金を上回ったため、前期末比41億円の減少となりました。新規借入は全て長期借入金による融資であり、金融機関との関係も良好です。

新規仕入（オフィスビル1件、Restyling案件
3件、住宅開発用地5件取得）による増加（ 82億円）などに対し、販売（不動産流動化の一棟売買11件、Restyling204戸、不動産開発の一棟売買1件、分譲マンション65戸、戸建住宅12棟）による減少（144億円）などが上回ったため、前期末比37億円減となりました。

145 億 99 百万円

（短期）
（長期）

棚卸資産（不動産）337 億 35 百万円

有形固定資産有利子負債

599 億 67 百万円

249 億 76 百万円

利益剰余金の積み上げや配当金の支払いな
どの結果、純資産は前期末比5億円増加の249億円となりました。なお、純資産の増加と有利子負債などの減少により、自己資本比率は前期末比2.6ポイント増加の41.6%となりました。

貸借対照表の推移（単位：億円）

不動産
開発

合計

800

68

152

600

■資産合計（内、■は棚卸資産） ■負債合計
注）869 676■純資産合計は自己資本比率（純資産合計÷資産合計）

783 564

マンション・
戸建・その他

156

157

313

合計

240

225

465

622 399626 382

373

374

534

400
200

※ オルタナティブ含む
注）上 記 想 定 売 上 額 は、2011 年 11月 末 現 在 に お い て入手可能な情報から得られた当社の判断に基づいており、実際の業績は、さまざまな要素により、大きく異なる結果となる場合があります。

629

192
0

218

222

599 349

337
244

249

22.1%

27.9%

35.7%

39.0%

41.6%

2007.112008.112009.112010.112011.11

2008年9月に発生したリーマンショック以降、バランスシートの圧縮に着手しました。

07

当期業績の詳細は、当社ホームページ内「IR（投資家情報）」に掲載しています。是非ご覧ください。

URL http://www.toseicorp.co.jp/ir/

損益計算書（要旨）
売上高247.5 億円

営業利益23.8 億円

経常利益15.7 億円

当期純利益

7.5 億円

■ 一棟売買ではオフィスビルとマンションで11物件、Restylingでは204戸を販売し、売上高は120億円となりました。
■ 分譲マンション2棟で65戸、戸建12棟、オフィスビル1棟を販売し売上高は52億円を計上。一部の棚卸資産において評価損（約6億円）を計上したことにより、営業利益は0.2億円のマイナスとなりました。

（単位：億円）■ 不動産流動化事業■ 不動産開発事業■ 不動産賃貸事業■ 不動産ファンド事業■ 不動産管理事業
オルタナティブ
■インベストメント事業
合計

売上高

営業利益

120.4
52.5
24.5
13.9
34.2

18.9
△0.2
11.8
6.5
1.0

1.8

△1.9

247.5

36.2 ※■ 一棟売買の促進にともない、賃料収入が減少する一方で、Restyling案件の増加による安定的収入が増加し、売上高は前期比ほぼ横ばいの24億円となりました。
■ アセットマネジメントフィーの水準は依然厳しいものの、ファンド組成などにともなう仲介手数料等の増加が寄与し、売上高は13億円となりました。
■ 大型案件受注により売上高は前期比25%増の34億円となりました。
■ 保有債権の回収、保有不動産のリーシング活動等を行ったものの、一部の棚卸資産において評価損（約2.5億円）を計上したことにより、売上高1.8億円、営業利益は1.9億円のマイナスとなりました。

※ 調整額12.3億円（セグメント間取引消去0.2億円、各セグメントに配分していない全社費用12.1億円）を含んでいます。

売上高の推移損益の推移（単位：億円）400■ 不動産流動化事業■ 不動産開発事業■ 不動産賃貸事業■ 不動産ファンド事業■ 不動産管理事業
オルタナティブ
■インベストメント事業

510

500

400
336

300

390
243

99

264

（単位：億円）

80

79

100

0

87
33 11
22 2
2007.11

40
34 8
25 11

40

2008.11

33
26

116
8
1

2009.1125 11
27 1
2010.11

52
24 13
34 1
2011.11■当期純利益

75
63

60

45
34

120
165

■経常利益

90

247

81

200

■営業利益

100

20

6
0

2007.112008.11

23
15

17

16

8
1

2009.114

2010.117
2011.11

2008年9月 リーマンショック

08

〜社会からの要請に応えて〜

CSR

ス
トピック

企業理念に基づき、健全な成長維持のための経営基盤強化、環境負荷軽減の取り組みなど、企業活動を通じて社会からの要請に応えていきます。
企業理念

私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。

既存住宅の再生ビジネスである
Restyling 事業で2011年度グッドデザイン賞を受賞
トーセイの Restyling は、賃貸マンションなどを一棟丸ごと購入し、専有部のみならず共用部にもバリューアップを施し、空室部分から順次分譲販売を行う事業モデルです。

ルネ鎌倉植木伊皿子プレース

バリューアップでは、デザイン性の向上やセキュリティ
強化はもちろん、環境配慮仕様への変更を取り入れること
で建物全体の資産価値を向上させます。

Restyling は、 アップサイクルデザイン （従来あったものよりも、その質・価値を高めることで、モノに新しい意味と価値を与える）という考え方を取り入れ、既存の共同住宅

中古
賃貸マンション
一棟購入

新しい不動産再生手法

分譲
＋
賃貸

地球環境への貢献と、社員の環境意識啓発に向けた活動
東京都主催の「海の森」植樹イベントに、2011年も有志グループ
社員とその家族30名が参加し、約320本の苗木を植えました。

において、分譲と賃貸という住まいの形を融合する新たな可能性を創出しています。この度の受賞では、このようなビ
ジネスモデルをご評価いただきました。

東日本大震災被災地域支援活動
トーセイグループでは、東日本大震災で被災された地域への支援

当イベントへの参加は今回で3年目となりました。当社は今後も活動を実施しています。瓦礫の処

積極的に環境貢献活動を

理・泥の掻き出しなどを行うボラ

推進してまいります。

ンティア活動や、日本住宅建設産業協会を通じた義援金の寄付などを行いました。今後も支援活動を継続してまいる所存です。
被災された地域の一日も早い復興をお祈り申し上げます。

09コーポレートデータ
会社概要（2011年11月30日現在）

株式の状況（2011年11月30日現在）

商号

トーセイ株式会社

発行可能株式総数1,500,000株

代表者

山口 誠一郎

発行済株式の総数

456,840株設立

1950年2月2日

所在地

東京都港区虎ノ門四丁目2番3号

資本金5,454,673千円

株主数

上場金融商品取引所 東京証券取引所市場第一部（証券コード：8923）
従業員

123名（連結220名）

事業内容

不動産流動化事業、マンション・戸建住宅・オフィス
ビル･商業店舗の開発事業、社有ビル・マンション
賃貸経営事業、不動産ファンド事業

許認可等

宅地建物取引業、特定建設業、一級建築士事務所、
第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、一般不動産投資顧問業、不動産特定共同事業

6,679名大株主の状況（2011年11月30日現在）
株主名

持株数
（株）

持株比率
（%）

山口 誠一郎138,855

30.39

有限会社ゼウスキャピタル

60,00013.13

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 37,514

8.21

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

14,323

3.13

ステート ストリート バンク アンド トラスト
カンパニー 505104

14,143

3.09

ザ チェース マンハッタン バンク エヌエイ
ロンドン エス エル オムニバス アカウント

10,3822.27

役員（2011年12月1日現在）

野村信託銀行株式会社（投信口）

5,292

1.15

アールビーシー デクシア インベスター サービス
バンク アカウント ルクセンブルグ ノン レジデント
ドメスティック レート

5,176

1.13

ザ バンク オブ ニューヨーク − ジャスディック
トリーティー アカウント

4,410

0.96

ステート ストリート バンク アンド トラスト
カンパニー 505041

3,867

0.84

関連会社

トーセイ・コミュニティ株式会社
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社

代表取締役社長 執行役員社長

山口 誠一郎取締役 専務執行役員 事業部門統括
アセットソリューション事業1部・2部・3部・アセットソリューション事業推進部・建築企画部担当

小菅 勝仁

取締役 専務執行役員 管理部門統括
経営企画部・総務人事部担当

平野 昇

社外取締役

神野 吾郎

監査役

本田 安弘（常勤）原田 公雄（常勤）山岸 茂
磯田 誠一郎

執行役員 財務経理部担当

川端 一郎

執行役員 アセットソリューション事業4部・5部担当

渡辺 政明

配当性向

その他国内法人等
13.44%
61,403株
外国法人等
13.79%
63,012株

配当の状況
1株当たり年間配当金

所有者別株式分布状況（2011年11月30日現在）

2010.112011.112012.11（予想）

500.00円

500.00円

500.00円

51.3%

30.4%

17.9%

証券会社
1.67%
7,627株

個人・その他
54.72%
249,996株

金融機関
16.37%
74,802株

10

■株主メモは無限大（∞）の成長性と可能性を表現

事業年度

12月1日から11月30日まで

定時株主総会

毎年2月下旬基準日

11月30日剰余金の配当の基準日

5月31日、11月30日

単元株式数

1株

株主名簿管理人
事務取扱場所

三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部〒137-8081東京都江東区東砂七丁目10番11号
電話0120-232-711（フリーダイヤル）

公告方法

電子公告
(http://www.toseicorp.co.jp/ir/publicly/index.html)
ただし、電子公告によることができない事故その他のやむを得ない事由が生じたときは、日本経済新聞に掲載して行います。

は不動産と金融の融合とグローバルなビジネスフィールドを表現
はフレキシビリティ（柔軟性）を表現

トーセイは、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する「都市創造企業」として、都市の魅力を高めることを目指しています。
魅力的な都市・建物をつくるためには、すべてを壊して建て替えるのではなく、それぞれの土地が持つ個性にあわせた柔軟な取り組みが必要であると考えています。
新たな価値と感動を創造するために、心を込めて、都市をつくりあげていく̶「都市に、心を。
」は、こうした思いを表しています。

証券会社に口座をお持ちの場合ホームページをリニューアルしました

郵便物送付先当社ホームページでは、IR 情報
や決算情報をはじめとした情報

電話
お問い合わせ先開示を積極的に行っています。
そのほか、会社情報、環境・CSR
情報や物件情報など、当社に関する情報を幅広く掲載していますので、ぜひご覧ください。

▲

トップページ〒168-8507
東京都杉並区和泉二丁目8番4号
みずほ信託銀行株式会社
証券代行部
お取引の証券会社に 0120-288-324
なります。
（フリーダイヤル）
みずほ信託銀行株式会社
全国各支店
みずほインベスターズ証券株式会社
本店及び全国各支店▲

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