表紙トーセイ株式会社

会社説明会

２０１１年１１月１９日（証券コード：8923）
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ＩＮＤＥＸ

Ⅰ．トーセイの概要－ P3

Ⅱ. トーセイの事業－P7

Ⅲ. トーセイの業績－P19

Ⅳ. トーセイのＣＳＲ－P22

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Ⅰ. トーセイの概要

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トーセイグループ 沿革
当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ
当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ

売上高
（百万円）

55,000

1950年
1950年
1994年
1994年

トーセイの前身
トーセイの前身
ユーカリ興業㈱設立
ユーカリ興業㈱設立
山口誠一郎、代表取締役に就任
山口誠一郎、代表取締役に就任

トーセイ㈱トーセイ㈱に商号変更に商号変更
虎ノ門に虎ノ門に本社を移転
本社を移転

50,000
資本金：54億5,467万円

40,000

従業員数：（連結）217名（単体）123名

35,00030,00015,0005,000

分譲マンション
分譲マンション
事業開始
事業開始

戸建分譲住宅戸建分譲住宅事業開始
事業開始

リスタイリング
リスタイリング
事業開始
事業開始

2011年
2011年9月
東証第一部上場

ビル・商業施設
ビル・商業施設開発開始
開発開始

一般不動産投資一般不動産投資顧問業の登録
顧問業の登録東誠不動産㈱東誠不動産㈱に商号変更に商号変更

20,000・商業ﾋﾞﾙﾌﾞﾗﾝﾄﾞ
・商業ﾋﾞﾙﾌﾞﾗﾝﾄﾞ
「T’s「T’sBRIGHTIA」を展開
BRIGHTIA」を展開

※１設立
TRI
※１設立
TRI
※2
TC
子会社化
※2
TC ※3
子会社化
TAA
TAA※3設立
設立

LBO方式にLBO方式により不動産より不動産M&Aを実施
M&Aを実施不動産流動化
不動産流動化
事業開始
事業開始

25,00010,000

東証第二部
東証第二部
へ上場
へ上場

[2011年8月末時点]

45,000・投資運用業
・投資運用業・第二種金融商品取引業
・第二種金融商品取引業
・投資助言・代理業の登録
・投資助言・代理業の登録

JASDAQ市場
JASDAQ市場
へ上場
へ上場

私募ファンド
私募ファンドを設立
を設立

0
94年 95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年※1 TRI：トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社※2 TC：トーセイ・コミュニティ株式会社※3 TAA：トーセイ･アセット･アドバイザーズ株式会社（08年4月にトーセイ・リート・アドバイザーズ㈱より商号変更）
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4（予想)リーマンショックトーセイとは？
企業理念
私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。
企業メッセージ＆ロゴマーク
10年後、20年後の街並みを見すえ
その土地の歴史や個性に合わせ、心を込めて都市をつくりあげていく
無限大（∞）の成長性と可能性を表現
不動産と金融の融合、グローバルなビジネスフィールドを表現
フレキシビリティ（柔軟性）を表現

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5トーセイの特徴 ～不動産のポートフォリオマネージャー～

東京中心 × 多彩な商品 × ６事業へ展開
100億～

オフィスビル
オフィスビル

再生

流動化事業

新築

開発事業

賃貸

賃貸事業

運営

ファンド事業

建物管理

管理事業

企業再生

ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ
ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ

マンション
マンション

商業施設
商業施設

戸建住宅
戸建住宅
1億～

不動産保有会社
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6事業Ⅱ. トーセイの事業

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7事業紹介 ～不動産のポートフォリオマネージャー～
６つの事業ポートフォリオのシナジーを活かし、グループ企業価値の向上に取り組んでいますフィー

売買

不動産ファンド事業

不動産流動化事業

投資家の不動産ファンドに対し、アセットマネジメント・アドバイスを実施

資産価値の劣化した不動産を設備改善、デザイン性向上等でバリューアップ

フィー

2011年11月期
売上構成比
＜予想＞

不動産管理事業
建物・設備管理、修繕、清掃等を行う不動産総合管理業（連結：252億円）
売買

家賃

不動産開発事業

不動産賃貸事業
グループが所有するオフィスビル、マンションなどの賃貸を行う大家業

用地を取得し、土地の特性に合わせて多様な商品を開発

売買

ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
不動産保有会社のM&Aを行い、不動産を再生して販売

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事業紹介 流動化事業①～あらゆる手法で劣化した不動産をバリューアップ～

バリューアップ（価値再生）・デザイン性の向上：外観、エントランス等
・設備改善：老朽化部分の再生
・賃貸面積の拡張：間取りの変更･仕様変更

バリューアップ事例

上野竹内ビル（仕様変更）

ファンド
投資家販売

バリューアップ

中古物件（オフィス・マンション）を購入

賃料収入アップ

流動化事業のバリューアップ

一般法人

個人
神田駅前ビル（外装）

初台ビル（内装）

BeforeBefore（住宅）

After（ｵﾌｨｽ）

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Before
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After

After

流動化事業② ～リスタイリング事業～
リ スタイリング

不動産流動化事業の新規事業スキーム「Restyling事業」を推進～持つも良し、売るも良し～
新規スキーム：リスタイリング事業
・賃貸マンションを1棟丸ごと取得（財務健全性の高い事業者のみ可能）
・専有部のみならず、共用部もバリューアップした後、分譲販売（建物全体の価値向上）
トーセイ

物件一棟購入強み■収益マンションを一棟購入可能な財務健全性■共用部・専有部の総合的なバリューアップ

共有部分 Value Up■マンション開発、販売、賃貸、管理のノウハウ保有

稼働中住居
賃貸継続

空室メリット
入居者

購入希望

賃貸

■リスタイリングによる共用部バリューアップを享受できる。従来より利便性、防犯性など様々な価値が高まる

分譲
分譲■新規購入者・・・人気エリアなどで品薄、価格は高額となっているファミリータイプ分譲マンションを、中古ならではの価格で購入できる＜売るも良し＞■賃貸入居者の購入・・・賃貸支払いよりも軽い負担で購入できる、住み慣れた住居にそのまま住める専有部分 Value Up
賃貸＜持つも良し＞■分譲販売益に加え、賃料収入による安定収益を確保

区分 ⇒Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

10流動化事業② ～リスタイリング事業～
リスタイリング案件の仕入拡大
マーケットニーズに合わせた多彩な商品ラインナップを展開
ファミリー向け大型マンション

富裕層向け高級マンションマスターズＹハウス（目黒三田）

ルネ鎌倉植木

好立地と平均120㎡のゆとりある好立地と平均120㎡のゆとりある住空間が魅力のマンション。
空室より順次分譲中。

リスタイリングの代表物件。
分譲仕様の賃貸マンションとして稼動していた物件をリスタイリング案件として取得。
空室が出来次第分譲中。

ヒルトップ横濱根岸
ＪＲ東海の社宅として稼動していたマンションが全戸空室となったため、リスタイリング案件としてリートより取得し、再生。

都心型コンパクトマンション
クローバー六本木
立地や広さなど、ビジネスパーソン、ＤＩＮＫＳのニーズにこたえる都心型リスタイリングマンション。

ヒルトップラウンジ
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グレンパーク池田山

リビング

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流動化事業② ～リスタイリング事業のバリューアップ事例～
防犯性、利便性に加え、デザイン性や環境性能の向上を目指した多彩なバリューアッププラン
リスタイリング事業のバリューアップ事例
安全性の向上玄関ホール等、デザインの向上
オートロック、宅配ﾛｯｶｰ完備

ロビーの快適性を向上

防犯カメラ設置で オートロック化、セキュリティー向上 ﾓﾆﾀｰ付ｲﾝﾀｰﾎﾝ

環境への配慮
壁などが劣化した駐輪場を、エコフェンス等で再生

吹抜け空間を緑映える中庭へ共用部を整備
入居者が利用できる庭園へ
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12事業紹介 開発事業

～オフィスビル・商業施設～開発事業の価値創造商業施設 平和島トーセイビル
T’S BRIGHTIA 下北沢

土地を購入

T’S BRIGHTIA 吉祥寺

建物を開発（新築）・エリア特性やニーズに応じた商品開発⇒オフィス、マンション、戸建、商業施設など多彩なメニュー

・環境に配慮した設備、仕様の導入

投資家・事業法人・個人富裕層などに販売
オフィスビル

蒲田トーセイビル
建築物環境性能
評価：Aランク

平和島トーセイビル
屋上緑化

建築物環境性能評価：Aランク
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屋上緑化
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新宿トーセイビル

開発事業 ～分譲マンション・戸建住宅～
好調な住宅市況を踏まえ、分譲マンション開発を促進
三鷹、月島、高田馬場で開発プロジェクトが進行
三鷹シンフォニープロジェクト
分譲マンション
THEパームス三鷹レジェーロ

月島プロジェクト
分譲マンション
THEパームス月島
ルナガーデン

ムーンコートムーンコート

発展著しい月島エリアに、ファミリー・DINKSを中心
ファミリー・DINKSを中心とした総戸数119戸のとした総戸数119戸の分譲マンションを開発

カーシェアリングや省エネ対策等、環境に優しい住まいを実現。
住宅エコポイント対象住宅。

戸建住宅
パームスコート三鷹 アダージョ

生活環境に優れた三鷹の、閑静な住宅街に建つ全10邸の戸建戸建。
。
生活環境に優れた三鷹の、閑静な住宅街に建つ全10邸のレジェーロと同様、住宅エコポイント対象住宅。
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高田馬場プロジェクト
分譲マンション
THEパームス高田馬場
THEパームス高田馬場
JR線・西武線
JR線・西武線 高田馬場駅
より早稲田通りを直進した道路沿いに、総戸数52戸
道路沿いに、総戸数52戸のレジデンスを開発

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外観
屋上

事業紹介 賃貸事業 ～高利回り物件を保有。会社の収益基盤となる屋台骨～賃貸事業の強み

自社開発オフィスビル

高いテナント誘致力で高稼働率を維持
・オフィスビル（自社開発、中古）、賃貸マンション、商業施設等、多彩な物件を保有（2011年8月末時点36棟）
・建物・空間の両面から快適なスペースを提供

高い利回りで稼動。会社の安定収益源
マンション

エコロジー落合レジデンス

小石川トーセイビル

虎ノ門トーセイビル

商業施設

商業施設：喜久本プラザ
大手証券、スポーツジム等が入居

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商業施設：プラザなかやま（JR駅前）
知名度の高い店舗と人でにぎわう

事業紹介 ファンド事業～投資家からの信頼に応え、資産の価値を向上～【ファンド事業の流れ】

ファンド事業のビジネスモデル

不動産

融資

取得

国内外の投資家、金融機関からの資金で不動産獲得

ファンド

資産価値の向上
ｱｾｯﾄﾏﾈｰｼﾞｬｰ

・高いテナント入居率を維持し、運用価値を向上、・金融商品としての不動産収支レポートを作成

賃貸募集・管理
運用・報告

高い利回りで稼動。会社の安定収益源（単位：億円）
3,500

アセットマネジメント受託資産残高

ファンド組み入れ物件事例

3,100
3,000
2,641
2,500

ＯＴＯＷＡ ＥＡＳＴ

2,091
2,000
1,486
1,500
936

1,000
500

412

06 /1107 /1108 /1109 /11

10/11

11/11（計画）※08年11月期のAM受託資産残高は、アセットマネジメント業務受託を前提にコンサルティング契約を締結した9,097百万円を含んでおります。
※08年11月期より、AM受託資産残高にて表示。なお、07年11月期までは一部総資産残高を表示。

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NS麻布十番ビル

セントラルクリブ六本木

金融機関
出資
投資家

事業紹介 管理事業 ～不動産の価値を保全するパートナー～＜建物別の管理棟数＞

管理事業の特長

ビル・学校等の施設

310棟

マンション等

194棟

合計

504棟

トーセイ・コミュニティ株式会社
・オフィス、マンション、学校施設等、多様な建物に対応
・顧客は、ファンド、法人、個人等多岐に渡る・多彩な技術を備えた建物管理のエキスパート

総合的な不動産管理を展開

2011年7月末時点

ビルメンテナンス業務（BM）

資産価値を高める管理業務（PM)建物保全管理建物保全管理設備管理
設備管理
給排水衛生管理
給排水衛生管理
清掃管理
清掃管理
警備保安管理警備保安管理改修・改装工事請負
改修・改装工事請負

テナントリーシング（稼働率向上）
テナントリーシング（稼働率向上）
テナント管理テナント管理キャッシュフロー管理
キャッシュフロー管理
ビルメンテナンス監理
ビルメンテナンス監理
コンストラクションマネジメント
コンストラクションマネジメント

管理事業を行う
グループ会社のトーセイコミュニティ

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管理受託している
帝京科学大学校舎

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事業紹介 ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業～金融的手法で不動産を再生～

ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業のスキーム
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社
・不動産担保付債権投資による不動産取得
・不動産保有会社のM&A展開
・グループのノウハウを活用して取得物件を再生
大森ラルタビル（代物弁済にて取得）

BeforeCopyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

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【下写真】
ラルタビルのバリューアップ事例（オフィス→整備）（住居→オフィス）

AfterⅢ. トーセイの業績

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業績の推移 ①2011年11月期 業績・配当予想
売上は微減も、利益水準は着実に底を打ち回復へ
販売促進と仕入実行で、成長軌道の回復を図る【利益項目】【売上高】
40,000

単位：百万円

単位：百万円

2,500

33,62926,44930,0002,000

25,242

1,726

1,606

1,346

1,500

20,000803

1,000

10,000

営業利益
経常利益
当期純利益

2,237

685656421

500
10800
2009.112010.112009.112011.11（予想）2010.112011.11（予想）【その他指標】【配当予想】■EPS（通期予想）、BPS（2011年第3四半期末）
2009年11月期
2009年11月期

2010年11月期
2010年11月期

2011年11月期
2011年11月期
（予想）
（予想）

EPS
EPS
（円）
（円）

1,501
1,501

BPS
BPS
（円）
（円）

54,48054,480■2011年11月14日時点 【株価 19,930 円】
1株当たりの1株当たりの配当金（円）
配当金（円）

500.00500.00500.00500.00

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500.00500.0020PERPER
（倍）
（倍）

13.27
13.27

PBR
PBR
（倍）
（倍）

0.37
0.37

業績の推移 ②財務内容 2011年11月期第3四半期B/S
棚卸資産の販売と借入金返済で財務健全性を向上し、融資環境は良好
優良な住宅・開発用地を取得して、分譲マンション・戸建開発事業を拡大
2011年11月期 第3四半期末
現預金

48億円

69億円

その他負債

69億円（潤沢）
借入金

棚卸資産（販売用）
361億円
将来売上想定：505億円の物件を確保
借入金（LTV) 62.0％
保有資産
固定資産
146億円
その他資産

315億円

361億円

315億円

純資産（資本の部）
146億円

248億円

35億円
総資産＝611億円＝負債・資本計Copyright © 2011 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

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自己資本比率 40.7％（安定的な経営）

Ⅳ. トーセイのCSR

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トーセイグループのＣＳＲ
トーセイグループ 企業理念

トーセイグループ 企業メッセージ

私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。

10年後、20年後の街並みを見すえ、心を込めて都市をつくりあげていく

トーセイグループ エコ宣言
トーセイグループは、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造するという企業理念を掲げ“都市に、心を。”の実現に向けて、人と環境に優しい企業活動を推進し、地球環境の負荷軽減に努めることを宣言します。

健全な成長を維持するための経営基盤強化の主な取り組み¾コーポレート・ガバナンス
経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、あらゆるステークホルダーに対して、『健全な成長を実現する事業活動を持続する』体制を整備。

事業を通じた環境負荷軽減の主な取り組み¾建築物環境性能評価 認証取得
プロジェクト推進

コンプライアンス
研修の模様
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蒲田トーセイビル(写真）では周辺環境への調和を意識した設計、熱負荷軽減設備
高効率照明等の導入が評価され、建築物環境性能評価 Aランク認証を取得。
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社員の環境意識啓発・向上に向けた社会貢献活動¾地球環境への貢献
・募金活動
東京都の緑地整備、森林教育を目的とした緑の募金に協力。
・「海の森」植樹ボランティア参加
東京都の植樹活動に社員有志とその家族で参加

トーセイグループのＣＳＲ ～環境への取り組み～
エコ宣言に基づき、事業を通じた環境負荷軽減や社員の環境教育・啓発を行っています
エコミッションⅠ
環境活動推進体制の強化¾屋上緑化
新築、既存物件への屋上緑化を推進し、累計68棟、約3,200㎡を実施。

¾環境配慮型マンション開発
THEパームス三鷹レジェーロ・ビバーチェ、THEパームス月島で省エネ設備のほかカーシェアリング、屋上菜園などを導入。

エコミッションⅡ
環境法規制の遵守・環境教育¾改正省エネ法・東京都環境確保条例対応

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¾環境広報

保有ビルのエネルギー使用量を計測、調査し、東京都へ地球温暖化対策報告書を任意提出。

¾環境意識啓発活動（チャレンジ２５）←本社ビル屋上で菜園開始¾環境評価融資制度の活用
物件取得等における金融機関からの資金調達にあたり、環境評価融資の利用を推進しています。環境に配慮した企業経営とグループ全体の取組みが評価されこれまで「北陸銀行」「八千代銀行」で同融資による金利優遇を受けました。

エコミッションⅢ
活動報告↓クールビズ・ウォームビズや文具リユース活動を推進

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リスタイリング事業にて実施した大規模バリューアップや、省エネ商品導入（LED、エコ材の利用、カーシェア等）について積極的な広報を展開。
時代とマーケットニーズにあった注目のビジネスとしてTV等に取り上げられました。

今後ともよろしくお願いいたします。

ＩＲに関するお問い合わせ先
経営企画部
TEL：03-3435-2864
FAX：03-3435-2866
URL : http://www.toseicorp.co.jp
当資料取り扱い上の注意
当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対する見通し
は、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いたものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可能な情報から得られたトーセイ株式会社の経営者の判断に基づいております。実際の業績は、様々な重要な要素により、これらの業績見通しとは大きく異なる結果となる場合があります。このため、これらの業績見通しのみに全面的に依拠して投資判断されることは、お控えいただくようお願いいたします。また、新たな情報、将来の事象、その他の結果にかかわらず、常にトーセイ株式会社が将来の見通しを見直すとは限りません。
当資料は、あくまでトーセイ株式会社をより深く理解していただくためのものであり、必ずしも投資をお勧めするためのものではありません。

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