先導－２

定額家賃保証を活用した空き家再生事業

事業主体

一般社団法人 移住・住みかえ支援機構

対象地域

全国

事業概要

郊外住宅団地等を対象に、機構が空き家の家賃保証を長期かつ定額とすることにより、所有者によるリフォーム資金の調達を円滑化する仕組みの構築と試行を、自治体等と連携して実施。

■ 過疎、豪雪、山村、離島等の条件不利地域■ 郊外住宅地■ 密集市街地・中心市街地

効果計測指標着手時点

完了時点

今後の目標値再生事業導入自治体数

0

1

15

改修着手棟数01

100 以上１. 事業内容（１） 事業の背景と目的
マイホーム借上げ制度

機構は、５０歳以上で日本に住宅（戸建て・マンション。旧耐震物件は、基準値０・７以上への補修が必要。事業専用物件でないかぎり、空き家や別荘、２世帯住宅の片方等も対象となる。）を保有する個人（国籍不問。非居住者は日本人に限る）から、保有住宅を終身で借り上げて転貸運用し、空き家・空

き室でも家賃を支払うことで個人住宅資産の賃貸価値を保障するマイホーム借上げ制度を運営する非営
利法人である（制度詳細は www.jt-i.jp）。
空き家・空き室保証の限界

空き家・空き室保証から生ずる負担は利用者の家賃の一部を控除して積み立てることで賄うが万が一の場合に政府の基金により債務保証がなされている。この結果、当制度は住宅から一種の公的年金を生み出す仕組みとして機能する。ただし、空き家・空き室の場合に支払を保証する最低家賃の水準については対象住宅の劣化や市場家賃が動向により見直すこととされており、絶対的金額が保証されるわけではない。このため、純粋な意味で家賃が「年金化」できているわけではなく、家賃を引当てにして借上げ時にまとまった資金を借り入れる上でも制約があった。
家賃定額保証の試み

そこで、当機構では平成 24 年度におけるマイホーム借上げ制度にかかるパイロ

ット事業として、特定の目的に合致した住宅の借上げについて一定の改修を行うことを条件に、長期間にわたり最低保証家賃の下限を保証する家賃定額保証を試行することとした。
本事業の目的

本事業は同パイロット事業の一環として、空き家を保有する者が、これを改修して良質な賃貸住宅として利活用する場合に、定額家賃保証を認めることで空き家活用促進のインセンティブとすることの有効性を検証せんとするものである。

（２） 事業手順
図 1

事業手順図
今年度

モデル事業募集

マイホーム借上げ制度情報登録者・
移住・住みかえ支援適合住宅証明書
発行先に対するアンケート調査

め
果
と
成
ま
り
と

次年度

25年4月を目途

暫定制度導入

川西市等での取組み
自治体提案
具体事例への取組み
正式制度の設計と導入準備
提携ローン導入準備

1

正式制度導入提携ローン正式導入

表 1

対象先

モデル事業

当機構の社員住宅事業者に対してモデル事業公募を実施。空き家プロジェクトについては大和ハ
ウス工業の応募を採択。

自治体

群馬県、奈良県、生駒市、兵庫県、神奈川県、川崎市、埼玉県、川西市、大阪府高槻市、北海道恵庭市、東京都板橋区・北区・武蔵野市、千葉県市川市

アンケート

当機構のマイホーム借上げ制度情報会員登録者 発送 2029 通 有効回答数 604 通（約 30％）

提携ローン

当機構の社員金融機関（スルガ銀行・三井住友銀行・第一生命）、その他（みずほ銀行・三井住友信託銀行・中央労働金庫・西武信用金庫・住友生命）（３） 事業内容①

モデル事業に向けた暫定制度の決定

期間最低保証額の意義

転貸家賃は入居者の受取額から 10％の空き家・空き室積立金を控除し、さらに管理業者に対する管理手数料 5％を差し引いた金額が利用者に借上げ家賃として支払われる。家賃の水
準はその地域の普通賃貸の市場相場から 1 割引程度を目安とし、上限／下限を設定する（幅は 1 割程度）。
この下限値の 85％が現在の入居者が退去して次の入居者が決定するまでの最低保証家賃となる。この最低保証家賃の額は、次の入居者の募集状況や対象住宅の状況などを勘案して見直すことがある。また、新規契約時以外であっても、市場の大きな変動（大災害等）があった場合には見直すことができる約定となっている。
モデル事業においては、この最低保証額を定額とすることにした。
期間最低保証金額の設定

過去 6 年間にわたる機構の全国における借上げ実績に基づき、長期間最低額を保証してもリスクがきわめて低いと考えられる最低家賃の目安として、9 万円[首都圏都心部]，7 万円[首都圏近郊・大都市都心部]，5 万円[大都市近郊・地方都市都心部]，3 万円[地方都市郊外]とすることに決定した。当該金額はマイホーム借上げ制度の対象住宅が一戸建てや分譲マンションが主体であることを反映したものであり、アパートや賃貸用マンションについてはより保守的な設定が必要と考えられる。
耐震基準値 1＋瑕疵保証責任保険の利用対象住宅については借上げが長期間に及ぶことから、当機構ですでに採用している既存住宅にかかる借上げ保証（移住・住みかえ支援適合住宅制度）適用の条件である、①耐震診断＋耐震基準値 1 への改修、②リフォームにあたり瑕疵保証責任保険を利用しその後 5 年毎に定期診断を受診し必要な補修を実施すること、を期間最低保証額の保証を行う条件とした。

②

モデル事業募集の実施

モデル事業

モデル事業採択事業者が新築・修繕の施工を行う自己居住用住宅であって，ＪＴＩの定める移住・住みかえ支援適合住宅の要件を満たしているものを対象に、一定戸数までマイホーム借上げ制
度による借上げを行うに際し、取得から最長 50 年間，当初に設定した一定金額（期間最低保証額。）以上の最低保証家賃で借り上げる特例を適用することとし、これを前提に展開可能なビジネスモデルを募集。
就中、空き家利活用への適用については以下のようなモデル事例を提示して応募を促した。
表 2

事業モデル例 マイホームリースを活用した空き家有効活用策

問題の所在

全国で空き家の増加がもたらす弊害が問題となっている。自治体も所有者に適正な管理を命じた
り、解体費用を助成したりできる条例を相次ぎ制定していると報道されている。
ある程度の期間空き家として放置された家マイホーム借上げ制度で再利用するには、リフォームなどに相応の初期投資が必要な上、比較的短期間で入居者が入れ替わるため、それなりに手がかかることを嫌うオーナーも多い。売却がうまくいかない立地の場合、定期借地で運用しようとし2

ても十分な権利金や地代を確保することが難しい。
概要

100 万円程度までの自己資金を投入し、家賃定額保証でノンリコース型で返済可能な追加資金を借り入れて、スケルトンを長寿命リフォームし、20～30 年程度の長期定期借家契約で若年ファミリー層などに賃貸。入居者に大規模修繕を認めることに準持ち家化を図る。これにより、スケル
トンリース料を安定的に確保。同リース料は JTI が期間最低保証を実施。
BK2
土地＋
自宅購入
にかかる
住宅ローン
月返済額

返済
Ｒ

￥

＞ Ｇ＋Ｕ＋Ｒ

ユーザー

ｲﾝﾌｨﾙ
ﾛｰﾝ

空き家

ｽｹﾙﾄﾝ
ﾘｰｽ料
G+U

賃
ﾕｰｻﾞｰ 家ｽｹﾙﾄﾝ 証
借上げ 保
額
定

ｲﾝﾌｨﾙ

上
借
賃
げ
家

抵当権

ｽｹﾙﾄﾝ＋
ｵｰﾅｰｲﾝﾌｨﾙ
ﾛｰﾝ

BK1

オーナー
（シニア層）

図 2
事業モデル

Ｇ

Ｕ

￥

家賃収入

１． 空き家オーナーに対して、不動産有効活用策として提案営業を展開する。
２． 自治体等と共同でオーナーに対して働きかける。
３． インフィル分譲は新築注文住宅と同様のチャネルを活用。

シミュレーション
モデル⑥

自己資金利回り計算のために以下のようなシミュレーションモデルを開発の上事業者に提示。

マイホームリース

空き家活用スキーム※1:ﾌｧﾝﾄﾞ(保証利回り型), 2:ﾌｧﾝﾄﾞ（保証利回りなし）,
3:補助金, 4:なし

4

土地
坪単価
敷地面積
価格

500,000
40 坪
20,000,000

建物 建築単価のめやす
延床
当初価格
築後年数
25年償却価値
中古価値

550,000
35 坪
19,250,000
25 年
020,000,000

スケルトンリノベーション費用
単価
330,000
長寿命割増し120%
工事費用
13,860,000
通常家賃定額保証上限
保証家賃上限50,000

オーナー収支リース料
借上げリース料
ローン返済
差額収支
ファンド配当自己資金利回り

73,472
69,064
48,192
20,872025.77%

対象地域

Ａ

大都市郊外、公的支援なし

リノベーションローン試算
金利
期間
借入上限金額
不足資金
オーナー自己資金割合
自己資金額
補助金
要求利回り

3.50%
35 年
11,372,143
2,487,857
7%
970,200
01%

自己資金＋不足資金ローン
自己資金
借入額
金利
期間
返済額

970,200
1,517,657
3.50%
35 年
4,427

ユーザー
インフィル工事単価
220,000
工事費用
7,700,000
提携インフィルローン計算
総費用7,700,000
自己資金率
10%
自己資金
770,000
借入額
6,930,000
金利
4.00%
期間
25 年
月返済額
36,579

家賃ノンリコース型リノベーションローン
借入額
11,372,143
金利
3.00%
期間
35 年
月返済額
43,766
合計返済額
48,192
内定額保証額50,000マイホームリース契約（再リース型）
期間
25 年
定額保証差額3%
管理料
3%
最低リース料
51,268+ローン返済87,847(内定額保証分）
50,000ユーザー限界月負担
150,000
F35×80%110,051
余裕差額
22,204
決定リース料
73,472【比較】 新築価格
土地＋当初価格
F35で新築購入 自己資金
フラット35 金利
同 期間
月返済額
総支払額

ユーザー負担分析
マイホームリース 月払い
合計月負担
110,051
総支払額
33,015,398

39,250,000
770,000
2.50%
35 年
137,564
57,776,947

シミュレーションによれば、補助金等が見込めない場合、土地坪単価が 30 万円を超える地域なら十分な自己資金利回りを見込める可能性が高いが、モデルによってはそれ以下でも可能。

住宅事業者のメリット 借上げのリスクを負担せずに、住宅の有効活用ビジネスを展開。ユーザーに対しては、比較的地価の高い地域における「持たない持ち家」の営業展開。
金融機関のメリット オーナー顧客に対する家賃ノンリコース型リノベーションローン、ユーザー顧客に対するインフィル
住宅ローン

3

③

自治体提案の実施

a）空き家再生事業の提案
対象先に対して以下のような資料により実施した。
図 3

プリゼンテーションプロトタイプ
移住・住みかえ支援機構

家賃定額保証を活用した空き家再生事業

新事業モデル概要

定額家賃保証制度

マイホームリース

JTIが定額で家賃保証（ローン返済期間内）を行う制度。

定額家賃保証制度を利用した具体的な仕組み。

家賃保証額は、老後支払える額で顧客自身が設定する。（3万・5万・7万・9万）

JTIと現住まいのリース契約を締結。住まいに居住する場合は、毎月JTIに対して「リース料（＝ローン返済）」を支払う。（ローンはJTIから金融機関へ返済）

賃貸併用住宅の場合、１Rや賃貸部分が1
つでもJTIが家賃保証を行う。

リース契約は締結するが、所有権はそのまま。将来相続などもできる。

JTIに協賛する事業者のみ当制度の利用が可能。

＜日本版ノンリコース型提案＞
返済困窮時、住まいを売却しても残債が残っている場合、債務が続くのが現在の日本でのローン（リコースローン）。
当制度を利用することで、返済困窮により家に住まなくなった場合、家賃保証されるため、所有権はそのままで家がローン返済をしてくれる。家を手放す必要がない。

＜従来のマイホーム借り上げ制度＞
最初の入居者との賃貸借契約締結後、マイホーム借上げ制度がスタートし、家賃保証が開始されます（最長で終身）。つまり、最初の入居者が決定するまでは制度がスタートしていない為、賃料収入はありません。

家賃保証があることで、住宅購入の新たな手法確立、現役時代の住替促進、老後の不安解消、返済困窮時不安解消など様々な企画を検討することができる。

平成24年○月
一般社団法人 移住・住みかえ支援機構

空き家の有効活用訴求

近居・育孫 住替促進プロジェクト 実施システム案

空き家のリノベーション分譲例■建替の場合①対象空家確定
賃貸

オーナー（非居住者）

空家【住居部分ターゲット】
空家を所有しているシニア層●オーナー負担０→家賃収入●税金対策（固定資産税・相続税）

建替（戸建賃貸）

入居
ユーザー

建築費：2500万
月返済：8.6万
家賃収入：10万
補助金：100万⇒オーナー負担額
ほぼ『0円』【賃貸部分ターゲット】
賃貸思考顧客（新規顧客）●入居者負担通常家賃より低い●内装を一部入居者が自由に出来る

改装費：800万返済（月）：3.6万
家賃（月）：5万⇒ユーザー負担額『8.6万円/月』

所有権は
オーナー
オーナー
（非居住者）

空家【住居部分ターゲット】
空家を所有しているシニア層●オーナー負担０→家賃収入●躯体（スケルトン）リフォーム

改装費：1000万
月返済：4.7万
家賃収入：5万
補助金：100万⇒オーナー負担額
ほぼ『0円』

リース分譲

インフィル
リフォーム

ユーザー

【賃貸部分ターゲット】
賃貸思考顧客（新規顧客）●入居者負担通常家賃より低い●内装工事は入居者が自由に出来る（参考例）
新築住宅購入の場合『10万円/月』
賃貸住宅入居の場合『9.5万円/月』

協賛事業者

ＪＴＩ

○○銀行

○○市から空家所有者に対してコンタクト。

○○自治会のネット
ワークを活用し、住民のお子様に対する「住替促進」を促す。
住替促進を促すための「（仮称）近居・育孫
住替支援セミナー」を自治会主催で開催し、対象者を募る。

対象空家の建替orリフォームに関する請負契約を空家所有者と締結。
各種イベント・セミナー
等は協賛事業者にて企画。
・ＦＰセミナー・近居育孫セミナー
・住替支援セミナー
等々

対象空家の定額家賃保証を実施。
空家所有者とリース契約を締結。
竣工の翌月から賃料（リース料）を空家所有者へ支払う。
空家所有者は、その賃料でローン返済。
（もしくはＪＴＩのほうでローン返済した後の差額賃料を所有者に支払う）

住替対象者に対するリ
フォームローン。
空家所有者の建替時
住宅ローンorリフォー
ムローン。
今回プロジェクトに関連するローンは、定額
家賃を収入とみなし審査をする。
また、各種優遇も用検討。
対象者セミナーを協賛事業者と共同実施。

対象者を募る。

その他サ付住宅等

空家有効活用 ケーススタディ（リノベーション案）

想定ターゲットイメージ

既に住みかえた者や親から相続した空家を修繕してマイホームリースで活用
借入
ＪＴＩ借上
他人居住

定額借入

他人
所有者
居住無

ポイント

＜空家活用リノベーション＞
・・・賃貸住宅活用◆所有者が遠方居住◆所有者は居住しない◆所有者の返済能力は無◆空家増加が懸念される団地内◆建物が築３０年以降、老朽化◆今と将来を見据えた税金対策－固定資産税－相続税（小規模宅地）－住宅ローン控除－消費税（増税前着手）◆団地に若者を呼び寄せるために魅力的な新築風住宅－月負担軽減－一部間取り・設備変更可能

⑤ローン

○○自治会

所有者にとってメリットのある「空家活用セミナー」等を企画し、○○市役所へ動員。

改装費：800万返済（月）：3.6万
家賃（月）：5万⇒ユーザー負担額『8.6万円/月』④定額家賃保証

○○市■リフォームの場合

スケルトン
リフォーム

③空家の
建替orリフォーム②住替者確定（参考例）
新築住宅購入の場合『10万円/月』
賃貸住宅入居の場合『9.5万円/月』■空家所有者

親世代：JTI提携ローン，その他民間ローンを利用。
第三者：不足資金については無担保ローン（15年）を活用。
JTI経由で第三者に15年～25年程度の長期定期借家契約で賃貸。第三者は自己資金で設備・内装を決めて入居（「持たない持ち家」「マイホームリース」）

遠方居住

１．親も子どもも当分居住予定のない郊外空家活用策。
２．親世代は自己資金ゼロで空家を修繕して賃貸住宅として運用可能。
３．月々一定額の収入が得られる。以下の事例では約3万円。もし，定期預金（金利0.3％）で運用した場合，12億円預けないと得られない収益！
４．親世代のローン返済は完全に定額保証でカバー。
５．第三者は自分の好みに合った内装や設備の住居に長期間安定して居住可能（「持たない持ち家」）。地価が高額なところでは，月の総負担額を自分で住宅を一次取得する場合よりも押さえられることに加え，住んでいる期間しか負担しないので，生涯負担を大幅に押さえることができる。
６．相続時には小規模宅地の評価減（50％）が受けられる可能性。

空家・居住の用に供さない空家所有
・固定資産税の支払いのみ
・住まいの手入れ等は特にできていない⇒負担ゼロ（もしくはプラス）で空家建替（もしくはリノベ）■住替ターゲット（リノベーション）
賃貸居住
or
マンション
（残債有）

住替

空家リノベ

・現在賃貸居住の30代核家族（長子未就学）
・家づくり予算2000～2500万程度、年収500万以下
・予算はないがこだわりはある、子育て環境重視⇒負担ゼロ（もしくはプラス）で空家建替（もしくはリノベ）■住替ターゲット（建替）シミュレーション

マンション
居住
（残債無）

住替

実家建替

b）セミナー、講演会の実施

以下のセミナーを実施した。
１、高槻市市民講座「マイホーム活用セカンドライフを考える」
２、生駒市住まいるセミナー「シニアの賢い住まいの選択」
３、名古屋市住み替えに関する説明会
４、川西市大和団地セミナー

4・現在大阪近辺勤務、マンション居住（残債無）・長男（長女）で将来的に両親との同居を考えている・資金面で建替計画を踏み切れていない⇒旧住まい家賃収入分を新築にまわして負担大幅減

図 4

講演会案内

④

個別事案への対応

以下のような内容で利用者を募集した。

5

図 5

⑤

JTI 定額家賃保証制度のご案内

アンケートの実施

当機構のマイホーム借上げ制度情報会員登録者を対象に、住み替え意向や定額保証制度に関するアン
ケートを実施した（発送 2029 通

２. 成果①

有効回答数 604 通〔約 30％〕）。

アンケートの結果（1）対象者の属性・住みかえに対する意識調査
表 3

年齢別・性別・ＪＴＩ制度利用状況別
性別
全体
女

男

30歳未満
30代
40代
50歳以上55歳未満
55歳以上60歳未満
60歳以上65歳未満
65歳以上75歳未満
75歳以上
無回答
合計

ＪＴＩ制度利用状況

2
6
29
68
106
128
193
68
4
604

1
6
19
47
82
88
160
52
1
456

100%

75%

無回答

1

利用中

適合
証明書

情報登録

その他

無回答

10
19
21
37
27
15
1
131

0
0
0
2
3
3
6
1
2
17

1
3
13
43
61
85
118
44
1
369

1
3
11
16
27
19
42
9
2
130

0
0
1
6
9
11
17
5
1
50

0
0
3
3
4
12
8
4
0
34

0
0
1
0
5
1
8
6
0
21

22%

3%

61%

22%

8%

6%

3%

6

表 4

現在居住している地域・住宅の種類

合計

一般住宅
（戸建て）

一般住宅
（マンショ
ン）

シニア向け
に支援サー
シニア向け
ビスや介護
施設
サービスの
ついた住宅

無回答

その他

首都圏の近郊

305

213

83

3

0

6

0

近畿の都市部とその近郊

81

59

20

1

0

0

1

上記以外の政令指定都市とその近郊

73

57

14

0

0

1

1

上記以外で、人口が10万人以上の都市と
その近郊

73

61

9

0

0

0

3

上記以外

53

48

2

4

0

1

2

無回答

19

7

1

8

0

8

11

合計

604

445

129

16

0

16

18

表 5

住みかえ先についての意識【リタイアメントコミュニティー】 都心から 1 時間半以内の圏内で、1000 坪程
度の敷地に 10 組程度の夫婦がプライバシーの保てる平屋に住み、別途、共同の厨房や食堂、大浴場のほか、共同菜園などを備えたリタイアメントコミュ
ンティーをどう思うか？
【サービス付き都市型マンション】 特に高齢者向けではない 2 人世帯中心の都市型マンションだが低層階に介護サービスや生活支援サービスがテナントとして入っており、将来は、入居者が優先的に利用が可能であるもの【待ち受け型二世帯住宅】 これまでのマイホームを、将来子ども世代と同居するために 2 世帯に改築し、子どもが入居するまではＪＴＩが借り上げて運用してくれるもの【滞在型市民農園】 マイホーム借上げ制度で自宅を運用し、その間、滞在型市民農園（クラインガルテン）に 3 年ほど住んで農業を実践する。

魅力的

興味ない

わからない

177

202

158

(33%)

(38%)

(29%)

376

81

93

(68%)

(15%)

(17%)

122

264

143

(23%)

(50%)

(27%)

133

261

137

(25%)

(49%)

(26%)

 最初からシニア向けを狙ったものではないが、支援サービスが事実上利用できる都市型マンシ
ョンには 7 割近い者が興味を有している。現在のようにシニア向けを銘打たないものに市場性がある可能性。
 現在ビジネス化していない領域で想像が必ずしも容易ではないと考えられるにもかかわらず、
3 分の 1 程度の者がリタイアメントコミュニティーに興味を有していることが注目される。
図 6

今住んでいるところから、別の地域に住みかえる場合の住みかえ先での人間関係についてどう思うか

住みかえ先の人間関係について
その他（2）空き家の保有状況
5%

表 7

その地域の人達に積現在居住中の家の保有状況・別宅保有状況・内空き家の状況
極的に溶け込んでいきたい。
24%

あまりまわりは気にならないので、自然体で暮らす。
66%

昔、団地に移ったときのように、できれば同時にかたまって移り住んで、住みかえ
仲間と集住することで、自分達の新しい
コミュニティーを作る方が気楽だ。
5%

7

現在住んでいる家以外に家を保有している

合計
現在住んでいる家の
保有状況

空き家
小計

実家

別荘

親族が
賃貸中 空き家
居住

小計

その他

親族が
賃貸中 空き家
居住小計

親族が賃貸中 空き家
居住

あり
小計

なし

無回答

小計

自己保有、家族と共有

515

85

31

67

43

141

10

3

11

24

19

104

31

154

319

181

15

家族の所有

36

11

5

4

7

16

0

0

1

1

1

7

3

11

28

8

0

社宅や官舎

3

2

0

1

0

1

0

0

0

0

0

0

2

2

3

0

0

上記以外の一般借家だが勤務先の家賃補助がある。

5

3

1

0

2

3

0

0

0

0

0

1

1

2

5

0

0

一般借家だが勤務先の家賃補助はない。

20

6

1

2

3

6

0

0

1

1

0

4

2

6

13

6

1

利用権（施設等の場合）

1

1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1

1

1

0

0

その他

9

1

2

0

0

2

0

0

0

0

1

1

1

3

5

4

0

無回答

15

2

2

2

0

4

0

0

1

1

4

1

5

10

4

1

604

111

42

76

55

173

10

3

14

27

21

121

42

184

384

203

17

100%

18%

7%
24%

13%
44%

9%
32%

29%
100%

2%
37%

0%
11%

2%
52%

4%
100%

3%
11%

20%
66%

7%
23%

30%
100%

64%

34%

3%

合計

 母集団の 6 割がマイホーム借上げ制度を利用しているということから、別宅の保有状況が 64％と非常に高いことに留意する必要がある。
 全体の 18％が空き家を保有しており、なかでも実家保有者の約 3 割が空き家のまま保有している。

（3）空き家に対する意識調査①
表 8

空き家保有者１１８名の意向
空き家をどうするか可能性が一番高いか（複数回答）

売る

27

なるべく売りたいが希望値が無理ならマイホーム借上

17

げ制度を使うマイホーム借上げ制度を使う

43

なるべく売りたいが希望値が無理なら民間で貸す

7

民間で貸す

24

なるべく売りたいが希望値が無理なら空き家にしておく

8

当面は空き家のままにする

23

その他

21

空き家にしておく理由（複数回答）
近いうちに家族や親族が住む予定がある。

3

売る気はないが古くて住めない。

2

当面誰も住む予定はないが、まだ住めるので、いつか戻るか、子ども等が住むまで置いておく。

9

貸せばよいとは思うが、そのためにリフォームをしたりするのはめんどう。

18

貸せばよいとは思うが、自分の家に他人が住むのはいや。

3

その他

14

 マイホーム借上げ制度の利用者や登録者ということもあり賃貸希望者が多い。
 空き家のままにすると答えた者が２割程度いる。
 空き家にする理由として、リフォームがめんどうという声が大きい。
②

空き家非保有者４８５名の意向
 空き家非保有者にも同様の質問をした。

8

表 9

今のお住まいから住みかえる場合、現在の家をどうする可能性が一番高いと思うか

空き家をどのように活用したいか（空き家非保有者の意向）
売る
マイホーム借上げ制度を使う
空き家非保有者（移住適合）
民間で貸す

空き家非保有者（その他）
参考（空き家保有者）

当面は空き家のままにする
その他
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

 空き家非保有者については、マイホーム借上げ制度の利用者や登録者ということがより明確に影響して、賃貸の意向が非常に強く、空き家で放置するとの意向は顕著に少ない。
 さらに、新築住宅について、長寿命住宅の要件を満たして移住・住みかえ支援適合住宅証明書の発行を受けた若年層についてみると、賃貸の意向がより強くでていることがわかる。
 このことは、住宅の新規取得の時点で住宅の賃貸価値について十分な意識を持たせ、「将来売れない場合であっても有利に賃貸運用が可能な住宅である」という点を認知させておくことが、将来における空き家を防止することに大変効果的であることを示唆する。
③
表 10

空き家の問題点についての認知度
家を空き家にしておく場合の問題として考えられること

空き家は人の住んでいる家に比べて老朽化が早い
空き家が増えると夜も物騒になり、地域全体の地価にも悪影響がでる。
庭の雑草や伸びた枝、落ち葉等が近隣に迷惑を及ぼす
雪の多い地区では雪下ろしができないために家が倒壊することもある
自治体の多くが空き家による迷惑対応をした場合には所有者に負担を求める等の条例対応を始めている
親の家を空き家のまま相続するより貸家にしておいたほうが相続税の評価額がかなり安くなる

内首都圏在住者

そう思う

そうは
思わない

よく
わからない

94%

3%

2%

88%

5%

7%

95%

3%

2%

78%

6%

16%

29%

24%

46%

15%

12%

73%

18%

13%

70%

 空き家がもたらす物理的な問題については十分な認知があるが、迷惑条例や小規模宅地特例の改正に伴う相続上評価上のデメリットについては認知が低い。特に、ＪＴＩ利用者や利用検討者という賃貸運用について一般より意識が高いはずの回答者の間でも、相続税の配慮が必要な可能性の高い首都圏在住者の意識が全国平均とまったく変わらないことからすると、空き家にかかる相続税の問題についての周知を高めれば、貸家運用を考える者が増大することが期待できるので
はないか。


9

（４）定額保証制度への評価の検証
図 7

定額保証制度の導入に伴いマイホーム借上げ制度の魅力は向上するか

Ｑ６
現在、借上げ時に、耐震性を現在の耐震基準×１．０にまで高めることを条件に、３０年間程
度、最初に約束した一定金額（首都圏・大都市近郊7万円、都市部5万円、その他地域3万円程
度）以上で必ず借り上げる（つまり、最低保証家賃の額をこれ以下にはしない）ことを約束する制度を検討しています。これにより、マイホーム借上げ制度の魅力は向上されると思いますか？

9%

最低金額の保証があれば、年金と同じになるので魅力的である。

24%

ないよりはマシ程度。

その程度の金額なら今のままでよい。

67%

 ７割近い者が定額保証を魅力的と感じている。
 なお、その他の意見の中では、耐震工事の負担がかかりすぎるのではないかとの懸念が非常に多かった。その他、賃貸後の補修費の負担がきつい、補修費についてはＪＴＩが負担してほしい、といった意見を含めると、空き家の賃貸活用を推進するには入り口における物件の修繕・維持費に対する懸念をクリアーすることが重要であることが推察される。

（５） 空き家活用手法としての、長期定期借家＋入居者による大規模修繕（マイホームリース方式）に対する受容度の検証
表 11 現在、住みかえ後に当分住む予定のない空き家の活用方法として、家の構造部分だけを長持ちするように改修していただいた上、入居を希望する若年層に家の寿命まで長期間（15 年～25 年程度）転貸し、間取りや内装など
は入居者が自由に改装して事実上自宅として利用してもらう仕組みを検討しています。

回答

占率

N

最後に土地が返ってくるなら、放っておいても仕方ないから是非利用したい制度だ

190

30%

老人ホームなどの施設に入るときは、こういうかたちで家をお金に変えられれば魅力的。

215

34%

入居者を自分の子どもにして一時金をもらえるなら、面白い活用方法だ。

47

7%

長期で貸すとその間は家に戻れない。やはり元のマイホームには3年に1度は戻れる今の制度のほうがよい。

138

22%

自分の持っている空き家は通勤圏にはないので興味ない。

13

2%

その他

31

5%

 7 割の者が積極的に評価している。

10

71%

24%

（６）

家賃を当初に一括して資金化することを可能にする返済型リバースモーゲージに対する受容度の検証表 12 現在、定額借上げ制度と合わせて、25 年分程度の最低家賃保証額の合計から金利分を引いた金額（金額の目安：1500 万円（月 7 万円）、1000 万円（月 5 万円）、630 万円（月 3 万円））を借上げ時に一括して借りて、ＪＴ
Ｉが家賃から代わりに返済する仕組みを検討しています（相続人が希望されれば亡くなられたあとも引き続き借り
上げて家賃から返済を続けます）。これにより、マイホーム借上げ制度の魅力は向上されると思いますか？

回答

N

占率

家を手放さずに家をまとまったお金に変えられるので魅力的だ。

326

56%

ないよりはマシ程度。

119

20%

その程度の借入額なら興味はない。

366%

その程度の金額なら今のままでよい。

41

7%

その他

65

11%

 過半の者が魅力的と答えた。
 現在行われているリバースモーゲージは借入れ額が将来の土地の換価価値に依存すること、土地を相続させられなくなること、長生きリスクがあることなどから金融機関が慎重なので、導入に向けて検討をする価値があるものと判断される。

３. 成果②（１） 具体事例の成約
以下のような具体的応募事例があり、制度を適用して契約の申込みを受け、平成 25 年 3 月より利用開始の予定である。
【利用者】

生年月日：昭和 35 年 3 月（52 歳）、
現住所：東京都新宿区原町
配偶者：あり子供：なし【物件】

物件所在地：神奈川県横浜市南区
土地：91.44 ㎡（27.66 坪）
建物：78.29 ㎡（23.68 坪）
築年数：1970 年 9 月築（築 43 年）
間取り：3LDK【通常査定結果】

近隣賃料相場：95000 円前後

査定家賃： 下限 76000 円 ～ 上限 85000 円

控除後正味家賃： 下限 64600 円 ～ 上限 72250 円【耐震補強費】

耐震評価結果補強提案

11

以上の補強に要する費用は、２，２０５，０００円との見積もり。
このうち、200 万円を借入れにより、これを家賃返済とすることに。
【ﾘﾌｫｰﾑﾛｰﾝ
提案】【定額保証】

耐震補強工事の実施の為、200 万円のスルガ銀行リフォームローンを利用
金利 3.4％ 4 年（48 ヵ月）返済 46,000 円／月

3 月より募集スタートと合わせ、定額保証 5 万円で制度スタートすることに。
マイホーム借上げ制度承認（決定）通知書
移住 太郎

様

案件番号

9999999999

物件番号0123456789

承認番号0000000999（賃料と家賃保証）
第４条 当初の賃料は承認通知書記載のマイホーム借上げ制度内容を下記の通り通知致します。

通りとし、転貸借に係る賃料から機構対象物件所在地

東京都千代田区平河町1-7-20

対象物件名称移住邸所定の諸経費・空き家のための引き■借上げ条件当て等を控除した金額を借上げ賃料

終身型/期間指定型/長期定期借家型

借上げ契約の形式
定額家賃保証開始日

としてお支払いします。また、転貸借

2013年1月15日

利用金融商品等（その他特記事項）

スルガ銀行リフォームローン/新築住みかえローン

査定賃料

転借人（入居者）決定時に記載

決定賃料※1

転借人（入居者）決定時に記載が行われない期間についても、機構が市場の動向や本件建物の状況等を■お支払賃料条件

勘案して決定する最低保証賃料を支転借人（入居者）決定時に記載
機構支払賃料
機構支払賃料＝決定賃料

払います。

※1

－機構所定控除額（１５％）

転借人（入居者）決定時に記載
最低保証賃料（転借人決定後、空家でも保証される賃料）

最低保証賃料は機構が市場の動向や本件建物の状況を勘案して決定しております。
最低保証賃料=査定賃料下限額※2－機構所定控除額

定額家賃保証額
賃料振込日

備考

月額

50,000円

毎月10営業日まで✓転借人（入居者）決定前は、定額保証賃料をお支払い致します。
✓転借人（入居者）決定後は当該通知書の機構支払賃料欄の額をお支払いいたします。※転借人決定時に金額記載済み書面が郵送されます。
✓転借人（入居者）決定後の空室では、最低保証賃料欄の額をお支払い致します。※転借人決定時に金額記載済み書面が郵送されます。
✓初回お支払い額内訳は以下の通り（口座開設完了後翌月1 0 日ご送金
予定）
1月賃料日割： 25,000円
2月賃料：
50,000円
合計：
75,000円

承認日（発信日）： 2013年1月15日
東京都千代田区平河町1-7-20 平河町辻田ビル５階
一般社団法人 移住・住みかえ支援機構

代表理事 大 垣 尚 司

12２ 機構は前項の最低保証賃料を毎年見直すものとし、変更があった場合のみ書面で制度利用者に通知します。
ただし、JTI 定額家賃保証制度等、機構が一定の金額の支払いを保証した場合には、最低保証賃料につき、その一定の金額を下回るような変更をしません。

（２） 自治体の対応状況
協働自治体の対応状況は以下のとおりである。
群馬県・・・空き家活用事業の対象地域（旧分譲地）の選定中、次年度より説明会を実施。
奈良県・・・空き家活用事業の対象地域（旧分譲地）の選定中、次年度より説明会を実施。
兵庫県・・・県内宅建事業者の増加施策として宅建協会向けに説明会を予定。
武蔵野市・・・機構協賛事業者との協働によって定額保証等の利用を検討中。
市川市・・・市内宅建事業者の増加施策の検討中。
川崎市・・・空き家活用事業の対象地域（旧分譲地）の選定を検討中。
埼玉県・・・県内自治体、宅建協会に向けた説明会の実施準備中。
川西市・・・空き家活用事業のスタートとして対象地域に 1 回目の市民向け説明会を実施。
北区・・・区の窓口開設準備がスタート、講習会を実施予定。
高槻市・・・市民向け説明会を継続的に実施中。
生駒市・・・奈良県、生駒市、協賛事業者（近鉄）との協働でセミナーを実施中。
恵庭市・・・協賛事業者の増加に伴い市民向け説明会を実施中。

（３） モデル事業の成果を踏まえた家賃定額保証制度の制度内容の確定①

制度内容の決定モデル事業の実施結果を反映し、定額家賃保証制度を次のような内容で決定した。
a）定額保証のあり方
モデル事業においては、最低保証家賃（査定時に提示する次回改定時の最低支払額）を定額に固定する方式を採用したが、(1)現行制度の事務を大きく変更することとなり取扱い事業者において混乱が予想されること、(2)利用者にとってマイホーム借上げ制度利用にあたり金額が少ないが保証される制度と、当面は金額が大きいが保証がない制度の選択をさせることになるが、将来家賃について十分な情報提供が難しいので適切な選択を困難と思料されること、(3)定額の最低保証額については保守的に設定した上で実際の最低保証額は市場水準とするほうが最低保証額の設定が容易かつ定額保証にかかるリスクを抑えられること、等から、平成 25 年度において導入する定額保証制度については、決定方式を次のように改めることにした。
１）最低保証家賃は現行制度のまま、家賃査定において査定下限値の 85％を目安に決定することとする。
２）この結果、査定見直しに伴い最低保証家賃も変更されるものとする（現行方式のまま）
３）ただし、最低保証家賃を変更する場合に、一定基準を満たす住宅については、借上げ時に決定した一定額を下回らないものとする。
４）３）における最低保証家賃の下限値を定額保証家賃とする。
期間最低保証額を設定する場合には、最低保証家賃の水準を見直す場合であっても、当該期間最低保証額を下回らないようにすることをあらかじめ保証する。
例）家賃査定が上限 9 万円・下限 8 万円，最低保証家賃 6 万 8 千円，決定家賃が 8 万 5 千円である場合に，期間最低保証額が 5 万円なら、利用者の収入はどうなるか。

今回決定家賃は 8 万 5 千円だから， 15％（空き家・空き室積立金 10％＋管理料 5％）を控除した 7
万 2250 円が正味受取家賃となる。その後賃貸市況が大幅に悪化し，新規の募集査定が上限 6 万 5 千円，
下限 5 万 5 千円に変更されたとすると，通常であれば最低保証家賃もこれに連動して 5 万 5 千円×85％

13

=46,750 円に変更さるが，期間最低保証額が 5 万円だから，最低保証家賃は 5 万円となり，次回空室となっても正味手取り 5 万円が確保される。
図 8

最低保証家賃と期間最低保証額のイメージ
実際の家賃水準

普通賃貸の市場相場
1割程度

査定上限
1割程度

定額最低保証家賃

決定家賃

査定下限

15％
15％

金融機関への返済に充当

手取家賃
利用者の正味手取り額（マイナスの場合はゼロ）

最低保証家賃b）その他の項目
家賃定額保証を適用するマイホーム借上げ制度については、以下の条件を課すこととする。
家賃定額保証の特例

借り上げ住宅が長期間の借上げに適すると JTI が判断する要件を満たす場合に、家賃定額保証を実施する。

物件の基準

原則として、申請時に修繕・改築等を実施した上で、次のすべての要件を満たすこと。
ただし、当機構の協賛事業者について、以下と同等であると機構が認めた方式によることを認める。
①

原則として築後 5 年以上であること。

②

修繕・改築後の耐震性能が基準値 1 以上となること。

③

住宅瑕疵保証（保証期間 5 年）を付保すること。

④

住宅履歴（その時に行う修繕の内容を含む）を JTI に登録すること。

⑤

5 年ごとに JTI 所定の定期点検を受診し、必要に応じて補修等を行うこと。

対象地域

都市部（首都圏，名古屋圏，関西圏，各県の県庁所在地や主要都市（人口 10 万人
程度以上を目安とする））であって，通勤圏にある住宅を想定。

中途解約の制約

リバースモーゲージ借入れ利用者については、融資期間を超える借り上げ期間を設定してもらい、利用者からの中途解約は認めない（普通借家なので特段の対応は不
要）。

長期定期借家型転貸を承諾すること
転貸については、通常の 3 年定期借家のほか、可能なかぎり、長期定期借家型（下記参照）とし、内装などは転借人の自由とすることで安定的な運用を図る。
参考：長期定期借家（マイホームリース）型転貸
借上げ期間

定期型を選択し、借上げ期間を 15 年以上に設定。

転貸

転貸借は 15 年以上の長期定期借家とする。

インフィル改修

転借人にはインフィル（内装・間取りなど構造部分に影響を与えない部
分のすべて）の大規模改修を認める。

退去時の造作買取

賃借面積が 200 ㎡以下の場合には、借地借家法に認められた中途退去が認められるが、造作買取請求は放棄してもらう（借地釈放上造
作買取は任意規定）。

空き家空き室積立金

安定借上げであることにかんがみ、長期定期借家契約が継続している
間の空き家空き室積立金は 10％ではなく３％とする。

JTI によるリフォームを承諾すること
融資期間中の借り上げが可能となるように、必要費の支出については
JTI が自己の判断でリフォームを実施し、費用は家賃から充当する。
14

・移住・住みかえ支援適合住宅証明書発行先（約 12000 棟）に対する期間最低保証額の設定
平成 25 年度開始予定の一般制度の準備作業として、移住住みかえ支援適合住宅証明書発行済の約12000 棟について、最低保証額の確定作業を開始した（平成 25 年 2 月より）。

（４） 家賃返済型リバースモーゲージ型ローンの導入
以下のような内容のローンの開発提案を行い、当機構の協賛金融機関を中心に導入を前向きに検討することとなり、少なくとも 1 行について 2013 年 4 月をめどに導入が決定した。
考え方

１． マイホーム借上げ制度の利用者のうち、家賃定額保証の特例適用が認められる者を対象に、民間金融機関が住宅（土地・建物）と JTI からの家賃を担保に、資金使途を限定しない長期融資を提供。
２． 住宅ローンの残債務等がある場合には本ローンで借換えを行うことにより、JTI の賃借権が抵当権者に対抗できるようにすることで安定的な借上げを実現する一方、家賃による確実な返済を企図。
２． 借入可能額は JTI の最低保証家賃 10 年～20 年分で返済できる金額とする。
３． 返済は原則として借入れ直後から家賃を充当。JTI の支払う家賃に質権設定をする
ことにより、金融機関に対して直接返済。これにより、利用者が死亡した場合でも抵当権を実行することにはならず、完済までは借上げを継続して家賃にて返済する。以上の結果、本ローンは事実上ノンリコース型になる。
４． 利用者が長生きすればそれだけ残高が減るので相続人の負担が減る（通常のリバー
スモーゲージのように借入人の長生きリスクがない）。

図 9

家賃返済型リバースモーゲージ型ローン概念図
マイホーム
借上げ
制度利用

①

①

•
•
•

住みかえ
子どもと同居介護施設等 マイホーム借上げ制度利用者向けリバースモーゲージ

利用者

借入可能額試算

借上げ家賃返済充当

①
②

•
•

単位：万円
定額最低保証家賃（万円）

一括融資
融資枠（随時借入れ）

融資金利 3%

債務保証

想定借上
げ可能年
数（Ｎ）

$

政府基金

銀行等

3

5

7

10年

311

518

725

20年

541

902

1 ,2 6 2

30年

712

1 ,1 8 6

1 ,6 6 0

４. 事後評価
定額保証制度の意義の再確認

家賃定額保証制度は、①家を手放す必要がなく、②空き家を一種の公的年金化することができ、③提携リバースモーゲージの導入により家賃を一括して資金化することが可能、といったメリットがあり、空き家活用を含めた持ち家の資産活用にとって非常に効果的であるが、今回のアンケート結果でも、7 割近い者が高く評価しており、本格導入の意義を再確認した。
業務上の論点の確認モデル事業への取組みを通じて、制度導入にかかる業務上の細かな問題を確認することができた。
関連自治体における認知の向上

空き家対策は従来空き家の弊害に対する対応が主体であったが、借上げによる有効活用策の提案は、空き家を積極的に資産化することで「空き家でなくする」と同時に「ストック住宅の有効活用」を図るものであるということが、自治体への説明活動を通じて徐々に理解されてきた。この結果、実際に本制度を空き家対策に対する対応策のひとつに組みこむことを真剣に検討する動きがでてきている。

15

移住・住みかえ支援適合住宅制度への適用の意義の確認

新築住宅の取得時点で借上げによる資産化を明確に意識させておくことにより、空き家を放置しないマインドの向上が図られることがアンケートを通じて明確になったことから、マイホーム借上げ制度に加えて、新築住宅や大規模改修既存住宅に対する移住・住みかえ支援適合住宅証明書に最低借上げ保証金額を明記することにも持ち家の空き家化を予防する効果があることが確認された。

５. 今後の課題
自治体との取組みはまだ緒に就いたばかりのものが多いことから、引自治体との協働検討の継続取組

き続きフォローの上、各自治体において空き家減少に直接つながる実績を積み上げる必要がある。
耐震補強に対する支援の強化

耐震補強を中心とした初期コストをいかに吸収するかが鍵となる。折しも経済対策等を通じて耐震改修への補助制度などが強化されているので、そうした支援策との組み合わせによる提案を行う体制を立ち上げる必要がある。
査定にかかる体制整備と能力の向上

当面全国 10 万以上都市で定額家賃の査定を適切に実施する体制整

備を早急に実施する必要がある。
民間事業者に対する支援の強化

住宅事業者を中心に、空き家活用手法として有効性が高いマイホーム

リース型のリフォーム事業の展開や借上げ家賃額付き移住・住みかえ支援適合住宅を活用して資産性を強調した住宅事業の展開を促すために民間事業支援を強化する必要がある。
制度周知

本制度はまだまだ周知が進んでいないことから、さまざまな手段で制度周知を一層図る必要がある。

６. 今後の展開（１） マイホーム借上げ制度に対する定額保証制度の正式導入
今次事業により導入内容を決定した定額保証制度を平成 25 年度 4 月を目途に正式導入する。
（２） 移住・住みかえ支援適合住宅制度における定額保証の導入
既存発行先への定額保証の実施 現在実施中の証明書発行済先に対する定額保証査定を完了次第、希望者に対して定額保証を実施する。
平成 25 年 4 月を目途に移住・住みかえ支援適合住宅制度を導入済みの協賛住宅事業者に順次導入を図り、購入時点から 50 年程度借上げ家賃金額を保証する事業に取り組む。

（３） マイホームリースの普及支援
長期定期借家契約の普及推進もかねて、マイホームリース型の大規模修繕既存住宅や新築分譲住宅事業への支援を強化する。

（４） 家賃返済型リバースモーゲージの導入
平成 25 年 4 月には 1 行が導入の予定であるが、引き続き導入民間金融機関を増やして住宅の資産化を側面支援する。
■事業主体の概要・担当者名
設立時期

平成 18 年 4 月

代表者名

代表理事 大垣尚司

連絡先担当者名

伊藤雅一

連絡先

住所

〒102-0093

電話

03-5211-0772

ホームページ

東京都千代田区平河町 1-7-20

http://www.jt-i.jp

16

【 参 考 】 JTI 制 度 概 要（ １） JTI の 財政 状 況 等
名称

一 般 社 団 法 人 移 住 ・住 みかえ支 援 機 構 （略 称 JTI）

基金

4500 万 円

2012 年 9 月 期 年 次 決 算 売 上 高 （受 取 総 家 賃 ）約 362 百 万 円 、税 引 前 経 営 剰 余 金 約 17 百 万 円 、純 資 産 合
計 約 45 百 万 円 。ほぼ収 支 相 等 で運 営 。
理事

大 垣 尚 司 （代 表 理 事 、立 命 館 大 学 教 授 ）、那 珂 正 （財 団 法 人 ベターリビング理 事長 ）、園 田 眞 理 子 （明 治 大 学 理 工 学 部 建 築 学 科 教 授 ）空 き家 ／空 き室 積 立 金

ＪＴＩが利 用 者 からの家 賃 の一 部 （10％）を原 資 に積 み立 てているもの。原 則 として家
賃 保 証 はこの中 で吸 収 できるよう、リスク管 理 をきめ細 かく実 施 している。
2012 年 12 月 末 積 立 累 計 額 ： 約 8,495 万 円
うち家 賃 保 証 累 計 額：

約 2,370 万 円 （28%）

国 の債 務 保 証 基 金

財 団 法 人 高 齢 者 住 宅 財 団 に 5 億 円 の基 金 設 定 。現 在 保 証 対 象 住 替 支 援 事 業 者
は JTI のみ。累 積 利 用 額 ゼロ。

補助金等

国 庫 からの基 金 出 資 、運 営 補 助 はない。なお、毎 年 、公 募 補 助 金 に応 募 して受 託
費 により運 営 費 の一 部 をまなかっている。

（ ２） マ イ ホ ーム 借 上 げ 制度 （ ◆ は 今次 定 額 借 上げ 制 度 で 変更 し た 点）。
利用対象者

原 則 として５０歳 以 上 で、日 本 に対 象 となる住 宅 を保 有 する個 人 （国 籍 は問 わないが、現 在 国 外 に住 む者 については日 本 人 に限 る）。ただし、制 度 の趣 旨 に照 らし相 当 と判 断 する場 合 には５０歳 以 下 でも対 応 している（理 事 長 決 裁 ）。2013 年 1 月 17 日 現
在 の制 度 利 用 申 込 総 数 514 件 （内 入 居 済 ・募 集 中 403 件 ）。

年 齢 制 限 の特 例
① 移 住 ・住 みかえ支 援 適 合 住 宅
対 象 住 宅 がＪＴＩの定 める「移 住 ・住 みかえ支 援 適 合 住 宅 （かせるストック）」（次 節 参 照 ）の場 合 や、②同 適 合 住 宅 に住 みかえるために、非 適 合 住 宅 の借 上げを希 望 する場 合 については、年 齢 制 限 を適 用 せず何 歳 からでも借 り上 げ可 能 。
② 定 期 借 地 上 の住 宅

定 期 借 地 上 の住 宅 については売 却 が困 難 なことが多 いので年 齢 制 限 を撤 廃 。

③ 再 起 支 援 の特 例

住 宅 ローン返 済 のために担 保 住 宅 を対 象 に借 上 げて家 賃 を返 済 に充 当 する者 については年 齢 制 限 を撤 廃 。

④ 空 き家 活 用 等 の特 例 空 き家 となっている住 宅 を相 続 した場 合 等 ，相 当 な理 由 がある場 合 については個 別に判 断 の上 50 歳 以 下 の利 用 を認 める。
対 象 となる住 宅

事 業 用 物 件 （アパートや賃 貸 マンション）を除 く住 宅 （一 戸 建 て、マンション、タウンハ
ウス など ） 。 独 立 し た 住 戸 と し ての 機 能 を 備 え て い れ ば 自 宅 の 一 部 で も 構 わ な い が（二 世 帯 住 宅 の片 側 など）、部 屋 貸 しのようなものは不 可 。一 部 を荷 物 置 き場 として
留 保 することも可 能 。既 存 不 適 格 住 宅 は差 し支 えないが、違 法 建 築 は不 可 。
現 在 居 住 している必 要 はないので、セカンドハウスや別 荘 、親 から相 続 した実 家 等 も差 し支 えない。
賃 貸 併 用 住 宅 の特 例
移 住 ・住 みかえ支 援 適 合 住 宅 であって、自 己 居 住
部 分 以 外 に事 業 用 賃 貸 部 分 がある場 合 （いわゆる賃 貸 併 用 住 宅 ）は、新 築 であっても借 り上 げ可 能 。ただし，民 業 補 完 の観 点 から原 則 として賃 貸 部 分 の面 積 が総 面 積の半 分 以 下 のものを目 安 とする。

対象地域

人 が通 年 で居 住 することができれば全 国 どこでも可 能 。ただし、取 扱 事 業 者 がいない
地 域 については対 応 に時 間 がかかることがある。人 里 離 れた場 所 でも住 める状 態 なら極 力 対 応 するが、入 居 者 決 定 までに時 間 がかかり家 賃 も低 水 準 になることがある。
◆なお，定 額 借 上 げについては当 面 地 域 を限 定 して運 営 。

建物診断

借 上 げに当 たっては簡 単 な建 物 診 断 を実 施 し（築 15 年 以 内 の物 件 については簡 略
化 の特 例 あり）、賃 貸 の用 に供 することが困 難 な事 情 がないかを確 認 し、問 題 がある場 合 には必 要 最 小 限 の修 繕 を義 務 付 ける。移 住 ・住 みかえ支 援 適 合 住 宅 については診 断 を省 略 ないし簡 略 化 する。◆なお，定 額 借 上 げを希 望 する場 合 は建 物 診 断 ・
耐 震 診 断 の受 検 を義 務 付 け，既 存 住 宅 にかかる移 住 ・住 みかえ支 援 適 合 住 宅 制 度の要 件 を満 たすことが必 要 。

耐 震 性 の確 保

旧 耐 震 基 準 で建 築 確 認 を取 得 した住 宅 については、耐 震 診 断 を行 い、国 の定 める

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耐 震 基 準 値 の０・７に満 たない場 合 には０・７以 上 になるよう耐 震 改 修 を義 務 化 。補強 後 も１未 満 の場 合 には入 居 者 にそのむねを開 示 。◆なお，定 額 借 上 げ制 度 の利
用 を希 望 する場 合 は耐 資 金 基 準 値 1 とすること。
借 上 げ期 間

終 身 型 は、所 有 者 とそのパートナーの双 方 が亡 くなるまで（明 け渡 しはその時 点 で有効 な転 貸 契 約 の終 了 時 になる）。
定 期 型 は利 用 者 が当 初 に設 定 する 期 限 まで（この場 合 は中 途 解 約 に制 約 が生 ずる）。ただし、対 象 住 宅 が老 朽 化 して賃 貸 の用 に供 することが難 しい状 態 となったにもかかわらず、利 用 者 が必 要 な改 修 を行 わない場 合 にはその時 点 で終 了 する。

家 賃 担 保 借 入 れがある場 合 の特 例 借 上 げ家 賃 を担 保 とした提 携 住 宅 ローンやリバースモーゲージを借 り入れている場 合 には，当 該 借 入 れ期 間 中 は借 上 げを継 続 する。
転貸借

借 り上 げた住 宅 は原 則 として３年 の定 期 借 家 契 約 （期 限 において必 ず明 け渡 さねばならない借 家 契 約 。ただし、同 一 人 と再 契 約 することはある）で運 用 し、転 貸 家 賃 から
１０％の空 き家 ・空 き室 積 立 金 を控 除 し、さらに管 理 業 者 に対 する管 理 手 数 料 ５％を差 し引 いた金 額 が利 用 者 に借 上 げ家 賃 として支 払 われる。家 賃 の水 準 はその地 域の普 通 賃 貸 の市 場 相 場 から 1 割 引 程 度 を目 安 とし、上 限 ／下 限 を設 定 （幅 は 1 割
程 度 ）。◆なお，定 額 借 上 げ 制 度 については，長 期 定 期 借 家 型 とし内 装 の大 規 模
修 繕 を認 める方 式 による場 合 があることに同 意 することが条 件 となる。

空 き家 ／空 き室 保 証 ◆

最 初 の入 居 者 が決 定 した後 に、空 き家 になった場 合 にはＪＴＩがあらかじめ提 示 した
最 低 保 証 家 賃 （査 定 家 賃 下 限 ×85％）を支 払 う。最 低 保 証 家 賃 は市 場 が大 きく変
化 した場 合 や住 宅 の経 年 劣 化 等 を理 由 に見 直 すことがある。

◆定 額 借 上 げの特 例

ただし，一 定 の条 件 を満 たして定 額 借 上 げ制 度 を利 用 する場 合 については当 初 に約 定 した一 定 額 （地 域 により，3 万 円 ，５万 円 ，７万 円 を目 安 とする）を下 回 らないものとする。

敷 金 ／礼 金なし。

原 状 回 復 など

退 去 時 に通 常 の使 用 から生 じる損 耗 とはいえない損 傷 等 があった場 合 には入 居 者
は原 状 回 復 義 務 を負 担 （いわゆる東 京 ルールに準 拠 して対 応 ）。ただし、退 去 時 のク
リーニング代 は月 家 賃 に加 えて積 み立 て。

機関連帯保証家 賃 滞 納 に備 えるために入 居 者 の負 担 で家 賃 連 帯 保 証 会 社 の保 証 を義 務 付 ける
（友 人 や親 族 による連 帯 保 証 は認 めない）。

利 用 者 からの解 約

利 用 者 はいつでも解 約 を申 し入 れることができる。この場 合 、その時 点 で有 効 な転 貸
借 契 約 の期 限 （原 則 ３年 ）か、期 限 前 ６か月 以 内 に申 し入 れがあったときは申 し入 れから６か月 後 に明 け渡 す。よんどころない事 情 で家 に戻 りたい事 情 が生 じた場 合 も最長 ３年 待 つ必 要 があるが、早 めの帰 宅 が可 能 となるよう入 居 者 との協 議 を含 め最 善の努 力 をする。◆ただし，定 額 借 上 げの場 合 で提 携 リバースモーゲージの借 入 れ残高 がある場 合 や転 貸 借 を長 期 定 期 借 家 契 約 によっている場 合 はこのかぎりでない。

リフォーム

借 上 げ時 にはハウスクリーニングが必 要 だが（費 用 の目 安 は延 床 １㎡あたり１０００円
程 度 ）、建 物 診 断 の結 果 修 繕 が必 要 な場 合 や耐 震 改 修 が必 要 な場 合 を除 いてリフ
ォームを行 う必 要 はない。ただし、内 装 などをある程 度 きれいにしたほうが有 利 な入 居者 募 集 ができることが多 いので、希 望 に応 じて相 談 にのる。転 貸 後 に貸 し主 として必要 となる修 繕 ・改 修 については利 用 者 の負 担 で実 施 せねばならない。◆ただし，リフ
ォームを利 用 者 が行 わない場 合 で、JTI が借 上 げを継 続 するために必 要 と認 める場
合 、JTI において最 低 限 必 要 なリフォームを実 施 し、費 用 を実 収 家 賃 から収 受 することがあることを，利 用 者 はあらかじめ承 諾 するものとする。

利 用 者 による改 修

躯 体 に影 響 を与 えない範 囲 で、入 居 者 がＪＴＩの承 諾 を得 て自 分 自 身 で内 装 などのリフォームを行 うことをあらかじめ認 める(契 約 上 明 記 )。◆ただし，定 額 借 上 げ制 度 利
用 の場 合 で，長 期 定 期 借 家 契 約 により転 貸 借 を行 う場 合 には，転 借 人 による内 装 ・
設 備 の大 規 模 修 繕 を認 める。この場 合 ，転 借 人 が中 途 解 約 しても造 作 買 取 義 務 は負 担 しない。

借 上 げ事 務 の実 施

借 上 げはＪＴＩに協 賛 する宅 地 建 物 取 引 業 者 を通 じて行 い、原 則 としてその事 業 者 が
管 理 業 務 を代 行 する。

税 負 担 ・火 災 保 険

固 定 資 産 税 や都 市 計 画 税 などの不 動 産 税 と火 災 保 険 は利 用 者 の負 担 。入 居 者 には別 途 借 家 人 賠 償 責 任 保 険 （入 居 者 による失 火 や漏 水 等 に対 する保 険 ）に加 入 させる。◆定 額 借 上 げ制 度 利 用 の場 合 は JTI の指 定 する火 災 保 険 を利 用 すること。

利 用 申 込 みの手 続

まずＪＴＩやＪＴＩに協 賛 する不 動 産 業 者 などから制 度 の説 明 を受 け、情 報 会 員 登 録 をして制 度 情 報 を入 手 （これにより希 望 者 にはメールマガジン等 が配 信 される）。次 に、
利 用 を検 討 することになったら、まずはＪＴＩや事 業 者 のカウンセリングならびに家 賃 の18

予 備 査 定 を受 ける。最 終 的 に制 度 利 用 を決 定 したら利 用 申 込 書 を提 出 。この時 点でＪＴＩが運 営 するハウジングライフ（住 生 活 ）プランナー資 格 者 から制 度 説 明 を受 ける
ことが義 務 付 けられている。申 込 みが受 理 されしだい、建 物 診 断 ・耐 震 診 断 を受 診 し、
必 要 なリフォームや任 意 で実 施 するリフォームを行 う。以 上 が完 了 したら速 やかに入
居 募 集 を行 い、入 居 者 が決 定 した時 点 から家 賃 の支 払 いを開 始 する。最 初 の入 居
者 が入 居 したあとは、空 き家 ・空 き室 になっても最 低 保 証 家 賃 が支 払 われる。◆ただし，定 額 借 上 げ制 度 利 用 の場 合 は追 加 的 な手 続 が必 要 。
国 の基 金 による債 務 保 証 空 き家 ・空 き室 の間 に支 払 う家 賃 は空 き家 ・空 き室 積 立 金 によって独 立 採 算 で運 用
するが、万 が一 の場 合 に備 えて高 齢 者 住 宅 財 団 に設 けられた国 の保 証 基 金 （執 筆
現 在 ５億 円 ）がＪＴＩに対 して債 務 保 証 している。若 年 層 向 けに借 上 げを実 施 する場
合 （移 住 ・住 みかえ支 援 適 合 住 宅 の場 合 等 ）は全 体 数 の半 数 を超 えないこと。

（ ３） 移 住 ・ 住み か え 支 援適 合 住 宅 制度
概要2008 年 4 月 より、住 宅 性 能 評 価 において劣 化 対 策 性 能 3 等 級 、維 持 管 理 対 策 性
能 3 等 級 、耐 震 性 能 2 等 級 を取 得 した新 築 住 宅 、もしくは、認 定 長 期 優 良 住 宅 について、当 機 構 が住 宅 履 歴 を管 理 し、瑕 疵 担 保 期 間 経 過 後 について定 期 点 検 の受
検 と継 続 的 な住 宅 履 歴 が行 われることを条 件 に、マイホーム借 上 げ制 度 にかかる年
齢 要 件 （50 歳 以 上 ）を撤 廃 し、さらに、借 上 げ時 の建 物 診 断 を省 略 もしくは簡 略 化 して、いつでも当 機 構 に借 上 げを求 めることができることを保 証 する証 明 書 を発 行 する実績

2013 年 1 月 17 日 現 在 の証 明 書 発 行 数 累 計 は 12,567 件 であり、対 象 地 域 は日 本
全 国 をカバーしている。また、施 行 事 業 者 は当 機 構 の協 賛 企 業 12 社 （ミサワホーム、
パナホーム、桧 家 住 宅 三 栄 、積 水 化 学 工 業 、住 友 林 業 、ポラスグループ、大 和 ハウ
ス、リバー産 業 、南 海 不 動 産 、京 阪 電 鉄 、エヌ・シー・エヌ、広 島 建 設 、全 国 中 小 建
築 工 事 業 団 体 連 合 会 の行 う「ちきゆう住 宅 」を取 り扱 う事 業 者 、パナソニックグループのリファインショップのほか、一 般 事 業 者 の施 工 物 件 についても個 人 からの直 接 の申し込 みを受 け付 け。

住 宅 履 歴 ・改 修 管 理

証 明 書 を発 行 した住 宅 のすべてについて、住 宅 履 歴 情 報 を当 機 構 のコンピューター
で直 接 管 理 、もしくは、住 宅 履 歴 管 理 について十 分 な体 制 を有 すると理 事 会 が判 断した大 手 事 業 者 について当 該 事 業 者 の住 宅 履 歴 情 報 にアクセスするためのインデックスを当 機 構 のコンピューター上 に保 有 した上 で契 約 により 5 営 業 日 以 内 に任 意 に
必 要 な情 報 を取 得 できる体 制 を確 立 した上 で管 理 を代 行 させている。管 理 代 行 分についても基 本 的 な物 件 の情 報 や保 有 者 の個 人 情 報 を保 有 しており、直 接 調 査 等
を行 うことが可 能 であり、またその権 限 を有 している。

既 存 住 宅 向 け制 度

2010 年 10 月 より、修 繕 もしくは修 繕 を伴 う既 存 住 宅 の売 買 ・リフォームについて瑕 疵
保 証 保 険 制 度 （5 年 ）の利 用 を前 提 に当 機 構 が住 宅 履 歴 を管 理 し、5 年 ごとの定 期
点 検 ならびにその結 果 に基 づく修 繕 を行 うことを条 件 に、移 住 ・住 みかえ支 援 適 合住 宅 として証 明 書 を発 行 し、新 築 住 宅 と同 様 の取 り扱 い（借 上 げにおける年 齢 要 件の撤 廃 、建 物 診 断 の省 略 ないし簡 略 化 ）を行 うもの。

（ ４） 提 携 地 方公 共 団 体
協 力 自 治 体 多 数 。このうち 13 年 1 月 現 在 で、具 体 的 な取 組 みのある団 体 は以 下 のとおり。
北 海 道 ，青 森 県 ，群 馬 県 （県 下 全 自 治 体 で取 組 み），埼 玉 県 ，奈 良 県 （1 千 万 円 協
賛 金 出 資 ）兵 庫 県 ，神 奈 川 県 ，愛 知 県 ，福 岡 県
東 京 都 品 川 区 ，板 橋 区 ，大 田 区 ，武 蔵 野 市 ，北 区
青 森 市 ，八 戸 市 ，弘 前 市 ，流 山 市 ，神 戸 市 ，川 西 市 ，宝 塚 市 ，さいたま市
石 狩 振 興 局 ，和 歌 山 市 ，河 内 長 野 市 ，札 幌 市 ，江 別 市 ，北 広 島 市 ，秋 田 市 ，広 島
市 ，北 九 州 市 ，長 崎 市

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