平成23年11月期

第３四半期決算短信〔日本基準〕（連結）
平成23年10月５日

上 場 会 社 名 トーセイ株式会社
上場取引所 東コ ー ド 番 号 8923
ＵＲＬ http://www.toseicorp.co.jp
代
表者 (役職名) 代表取締役社長(氏名) 山口 誠一郎
問合せ先責任者 (役職名) 取締役専務執行役員 (氏名) 平野 昇
(TEL) 03(3435)2864
四半期報告書提出予定日
平成23年10月７日
配当支払開始予定日－
四半期決算補足説明資料作成の有無：有
四半期決算説明会開催の有無：無（百万円未満切捨て）

１．平成23年11月期第３四半期の連結業績（平成22年12月１日～平成23年８月31日）（％表示は、対前年同四半期増減率）(1) 連結経営成績（累計）
売 上 高
営業利益
経常利益
四半期純利益百万円

23年11月期第３四半期
22年11月期第３四半期％

百万円

16,277 △26.7
22,199 △23.0

円

百万円

％

百万円

1,128 △51.7
2,338 △13.9％

662 △51.4
1,364
5.7

潜在株式調整後
１株当たり四半期純利益１株当たり四半期純利益23年11月期第３四半期
22年11月期第３四半期％

1,765 △39.9
2,936 △14.1銭円

1,451.22
3,214.56

銭－－(2) 連結財政状態
総 資 産
23年11月期第３四半期
22年11月期（参考）自己資本

純 資 産

１株当たり純資産

自己資本比率

百万円

百万円

％

61,167
62,682

24,88824,455

40.7
39.0

23年11月期第３四半期

24,888百万円

22年11月期円

銭54,480.78
53,532.16

24,455百万円

２．配当の状況
第１四半期末円

22年11月期
23年11月期
23年11月期(予想)

第２
四半期末

銭

円

－
－

0.00
0.00

（注）当四半期における配当予想の修正有無

年間配当金
第３
四半期末

銭

円

期 末

合 計

銭

円

－
－

500.00銭

500.00円

銭

500.00500.00：無３．平成23年11月期の連結業績予想（平成22年12月１日～平成23年11月30日）（％表示は、対前期増減率）

売 上 高
百万円

通

期

営業利益

経常利益

１株当たり
当期純利益

当期純利益

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

25,242 △4.6

2,237

29.6

1,346

67.7

685

62.6

（注）当四半期における業績予想の修正有無

：無

円

銭

1,501.00

４．その他（詳細は、【添付資料】P.６「その他の情報」をご覧ください。）(1) 当四半期中における重要な子会社の異動
新規
社
（社名）

：無
、除外

社

（社名）

（注）当四半期会計期間における連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動の有無となります。

(2) 簡便な会計処理及び特有の会計処理の適用：有（注）簡便な会計処理及び四半期連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用の有無となります。

(3) 会計処理の原則・手続、表示方法等の変更① 会計基準等の改正に伴う変更 ：有② ①以外の変更：無（注）「四半期連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項等の変更」に記載される四半期連結財務諸表作成に係る会
計処理の原則・手続、表示方法等の変更の有無となります。

(4) 発行済株式数（普通株式）① 期末発行済株式数(自己株式を含む)② 期末自己株式数③ 期中平均株式数(四半期累計)

23年11月期３Ｑ
23年11月期３Ｑ
23年11月期３Ｑ

456,840株－株
456,840株

22年11月期
22年11月期
22年11月期３Ｑ

456,840株－株
424,522株（※ 四半期レビュー手続の実施状況に関する表示）
この四半期決算短信は、金融商品取引法に基づく四半期報告書のレビュー手続きの対象外であります。
なお、この四半期決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく四半期報告書のレビュー手続きは終了しております。
（※ 業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項）
本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。業績予想の前提となる仮定及び業績予想のご利用にあたっての注意事項については、［添付資料］Ｐ．５「１．当四半期の連結業績等に関する定性的情報（３）連結業績予想に関する定性的情報」をご覧下さい。

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信○添付資料の目次
１．当四半期の連結業績等に関する定性的情報.............................................. 2(1) 連結経営成績に関する定性的情報.................................................. 2(2) 連結財政状態に関する定性的情報.................................................. 4(3) 連結業績予想に関する定性的情報.................................................. 5
２．その他の情報........................................................................ 6(1) 重要な子会社の異動の概要........................................................ 6(2) 簡便な会計処理及び特有の会計処理の概要.......................................... 6(3) 会計処理の原則・手続、表示方法等の変更の概要.................................... 6
３．四半期連結財務諸表.................................................................. 7(1) 四半期連結貸借対照表............................................................ 7(2) 四半期連結損益計算書............................................................ 9（第３四半期連結累計期間）....................................................... 9（第３四半期連結会計期間）.......................................................10(3) 四半期連結キャッシュ・フロー計算書..............................................11(4) 継続企業の前提に関する注記......................................................12(5) セグメント情報..................................................................12(6) 株主資本の金額に著しい変動があった場合の注記....................................15－ 1 －トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信

１．当四半期の連結業績等に関する定性的情報(1) 連結経営成績に関する定性的情報
当第３四半期連結会計期間（平成23年６月１日～平成23年８月31日）におけるわが国の経済は、
平成23年３月11日に発生した東日本大震災の影響により依然として厳しい状況にあるものの、個人消費や生産、輸出等については持ち直しの動きがみられております。ただし、原発事故による電力供給の制限や、円高の進行などから、不安定な状況が続くとみられております。
当社グループが属する不動産業界では、東日本大震災の影響で売買取引は一時停滞し市場は大幅に縮小しましたが、住宅関連不動産については新築分譲マンションの契約率が堅調に推移するなど、震災後も底堅い需要に支えられております。しかし、オフィスビルについては賃料相場の弱含みが続くなど、引き続き厳しい状況下にあります。
不動産売買市場においては、J-REITや大手不動産会社の物件取得が増加したことなどを背景に、
平成23年１月～３月の上場企業等による取引は、前年同期比20％増の7,883億円まで回復いたしました。しかし、東日本大震災をうけて不動産取引の回復を牽引していたJ-REITの取得額が停滞したことなどにより、平成23年４月～６月の取引額は前年同期比40％減の2,464億円まで落ち込みました（民間調査機関調べ）。
首都圏分譲マンション市場においては、東日本大震災の影響を受けた平成23年４月以降、販売戸
数は４ヶ月連続で前年同月を下回り、平成23年上期（１月～６月）の供給は販売自粛などにより約１割減の１万8,198戸となりました。ただし、秋口以降の供給は復調するとみられており、下期は
前年同期比10.0％増の2万6,810戸が見込まれています。また、契約率については平成22年以降、好不調の目安とされる70％を上回って推移しております（民間調査機関調べ）。
首都圏中古マンション市場においては、平成23年７月の成約件数が前年同月比5.1％減の2,334件となりました。東日本大震災後の平成23年４月以降、成約件数は４ヶ月連続で前年同月比を下回って推移しているものの、前年同月比減少幅は、縮小傾向にあります（民間調査機関調べ）。また、一戸あたり価格（70㎡換算価格）は、平成23年以降3,000万円前後で安定的に推移しており、直近の７月は2,975万円となりました（民間調査機関調べ）。
首都圏新築戸建住宅市場は、平成23年６月～８月の新規登録状況が前年同期比56.1％増の12,984
件となりました。また、平成23年８月の平均価格は、前年同期比3.6％増の3,594万円となっております（民間調査機関調べ）。
不動産証券化市場では、平成23年６月末時点の私募ファンド運用資産額が、前回調査時点（平成22年12月）から0.2兆円増の15.9兆円となりました。資金調達環境の更なる改善を背景に物件取得を進め、運用資産を拡大させる動きがあったことが主な要因とみられております。J-REITも前回調査時点から0.2兆円増の8.0兆円、グローバルファンド（注）は0.1兆円減の1.7兆円となったことにより、合計は0.3兆円増の25.6兆円となりました。東日本大震災の影響は限定的であるが、原発問
題は海外投資家が日本への不動産投資を検討するにあたり障害となっているとの見方が大勢を占めております（民間調査機関調べ）。
東京ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、平成23年７月末時点の平均募集賃料は前年同月比3.67％下げ、17,225円／坪、同時点の空室率は４ヶ月連続で下げ、8.76％となりました。空室率は依然として高い水準ではあるものの改善傾向が続いております。新築ビルの募集状況はおおむね－ 2 －トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信

順調に推移しており、満室や高稼働となるビルが増加傾向にあります（民間調査機関調べ）。
不動産管理市場では、大手の寡占化が進み、中小規模の管理会社は規模の縮小が余儀なくされているほか、ビルオーナーや管理組合等における物件の維持管理費を抑制する動きが続くなど、引き続き厳しい環境にあります。
このような事業環境の中、当社グループは引き続き好調な住宅関連不動産の販売と仕入れを実施
してまいりました。不動産流動化事業においては、Restyling案件のマンション分譲に注力するとともに、再成長に向けた仕入れを推進いたしました。不動産開発事業においては、分譲マンション
および戸建住宅の引渡しが順次始まっております。また開発用地の積極的な仕入れも行い、分譲マンション用地や戸建用地を取得いたしました。また、海外投資家とのリレーションを強化し、アセットマネジメント受託資産残高につきましても積上げに向けて邁進いたしました。
以上の結果、当第３四半期連結会計期間における売上高は5,575百万円（前年同四半期比8.2％減）、営業利益は655百万円（前年同四半期比27.8％減）、経常利益は478百万円（前年同四半期比
31.5％減）、四半期純利益は281百万円（前年同四半期比32.2％減）となりました。
なお、当第３四半期連結累計期間では、売上高は16,277百万円（前年同四半期比26.7％減）、営業利益は1,765百万円（前年同四半期比39.9％減）、経常利益は1,128百万円（前年同四半期比
51.7％減）、四半期純利益は662百万円（前年同四半期比51.4％減）となりました。
（注）外資系運用会社による日本以外の国も主要投資対象とした私募ファンド

セグメントごとの業績は次のとおりであります。

（不動産流動化事業）
当第３四半期連結会計期間は、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）、「エステージ上野毛」（東京都世田谷区）、「ルネ東寺尾」（神奈川県横浜市）等
で60戸の販売を行ったことに加え、「UGH桜台」（東京都練馬区）等２棟のバリューアップ物
件の販売を行いました。以上の結果、不動産流動化事業の売上高は2,544百万円、セグメント
利益は297百万円となりました。
なお、当第３四半期連結累計期間では、売上高は9,033百万円、セグメント利益は1,391百万円となりました。
（不動産開発事業）
当第３四半期連結会計期間は、マンション分譲では、「THEパームス三鷹ビバーチェ」（東京都三鷹市）において、28戸を販売いたしました。戸建住宅では、「パームスコート三鷹アダージョ」（東京都三鷹市）において、４戸を販売いたしました。以上の結果、不動産開発事業の売上高は1,270百万円、セグメント利益は234百万円となりました。
なお、当第３四半期連結累計期間では、売上高は1,658百万円、セグメント損失は362百万円となりました。セグメント損失の主な要因は、第２四半期連結会計期間において、一部の物件に「棚卸資産の評価に関する会計基準」の適用を行い、600百万円の簿価切下げを実施したためであります。

－ 3 －トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信（不動産賃貸事業）
当第３四半期連結会計期間は、長引く不況の影響により、空室率が高く推移するなか、稼働率の維持に努めました。以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は604百万円、セグメント利益は289百万円となりました。
なお、当第３四半期連結累計期間では、売上高は1,828百万円、セグメント利益は919百万円となりました。
（不動産ファンド事業）
当第３四半期連結会計期間は、アセットマネジメントフィーが安定的に計上されました。以
上の結果、不動産ファンド事業の売上高は224百万円、セグメント利益は69百万円となりました。
なお、当第３四半期連結累計期間では、売上高は1,179百万円、セグメント利益は603百万円となりました。
当第３四半期連結会計期間末のアセットマネジメント受託資産残高（注）は、249,547百万円であります。
（注）アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
（不動産管理事業）
当第３四半期連結会計期間は、ビル・駐車場・学校等の管理棟数は、前年同期に比べ４棟減
少し310棟（平成23年７月31日現在）、分譲、賃貸マンションの管理棟数は、前年同期に比べ13棟増加し194棟（平成23年７月31日現在）となり、合計管理棟数は、504棟（前年同期比９棟増）となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は887百万円、セグメント利益は34百万円となりました。
なお、当第３四半期連結累計期間では、売上高は2,442百万円、セグメント利益は75百万円となりました。
（オルタナティブインベストメント事業）
当第３四半期連結会計期間は、保有債権の回収および代物弁済にて取得した不動産のリーシ
ング活動等に注力いたしました。その結果、保有債権の売却益及び金利収入ならびに代物弁済にて取得した不動産の賃料収入等を計上しました。以上の結果、オルタナティブインベストメ
ント事業の売上高は44百万円、セグメント利益は15百万円となりました。
なお、当第３四半期連結累計期間では、売上高は134百万円、セグメント利益は4百万円となりました。
(2) 連結財政状態に関する定性的情報
当第３四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ1,515百万円減少し、61,16
7百万円となりました。これは主に不動産流動化事業及び不動産開発事業における物件売買に伴う棚卸資産の増減によるものであります。
負債は1,948百万円減少し、36,278百万円となりました。これは主に物件売買に伴う金融機関
からの借入金の増減によるものであります。
また純資産は433百万円増加し、24,888百万円となりました。これは主に利益剰余金の積み上げと配当金の支払によるものであります。
この結果、自己資本比率は、40.7％となりました。

－ 4 －トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信

キャッシュ・フローの状況
当第３四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、税金等調整前四半期純利益478百万円を計上したこと等により、第２四半期連結会計期間末に比べ103百万円増加し、6,641百万円となりました。
前連結会計年度末と比べると180百万円の減少となっております。
当第３四半期連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおり
であります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当第３四半期連結会計期間の営業活動によるキャッシュ・フローは、2,234百万円の収入（前年同四半期は1,069百万円の支出）となりました。これは主に、税金等調整前四半期純利益478百万円、不動産流動化事業及び不動産開発事業の物件売買によるたな卸資産の減少1,412百万円によるものであります。
なお、当第３四半期連結累計期間の営業活動によるキャッシュ・フローは、2,995百万円の収入（前年同四半期比33.8％減）となっております。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当第３四半期連結会計期間の投資活動によるキャッシュ・フローは、２百万円の収入（前年同
四半期比70.8％減）となりました。
なお、当第３四半期連結累計期間の投資活動によるキャッシュ・フローは、200百万円の支出（前年同四半期は41百万円の収入）となっております。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当第３四半期連結会計期間の財務活動によるキャッシュ・フローは、2,134百万円の支出（前年同四半期は498百万円の収入）となりました。主な要因は、長期借入金の返済による支出2,680
百万円を長期借入れによる収入547百万円が下回ったこと等によるものであります。
なお、当第３四半期連結累計期間の財務活動によるキャッシュ・フローは、2,975百万円の支出（前年同四半期比13.9％増）となっております。
(3) 連結業績予想に関する定性的情報
当社グループの業績見通しは、平成23年６月１日に発表いたしました業績予想から変更ありません。
なお、本資料に記載されている業績予想等の将来に関する記述は、当社が本資料の発表日現在
入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績等はさま
ざまな要因によって予想数値と異なる結果となる可能性があります。

－ 5 －トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信

２．その他の情報(1) 重要な子会社の異動の概要
該当事項はありません。
(2) 簡便な会計処理及び特有の会計処理の概要①棚卸資産の評価方法
棚卸資産の簿価切下げに関して収益性の低下が明らかなものについてのみ正味売却価額を見積り、簿価切下げを行う方法によっております。
②法人税等並びに繰延税金資産及び繰延税金負債の算定方法
法人税等の納付税額の算定に関しては、加味する加減算項目や税額控除項目を重要なものに限定する方法によっております。繰延税金資産の回収可能性の判断に関しては、前連結会計年度末以降に経営環境等及び一時差異等の発生状況に著しい変化がないと認められるため、前連結会計
年度決算において使用した将来の業績予測やタックス・プランニングを利用する方法によっております。
(3) 会計処理の原則・手続、表示方法等の変更の概要
１．会計処理基準に関する事項の変更
資産除去債務に関する会計基準の適用
第１四半期連結会計期間より、「資産除去債務に関する会計基準」（企業会計基準第18号 平
成20年３月31日）及び「資産除去債務に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第21号 平成20年３月31日）を適用しております。
これにより、当第３四半期連結累計期間の営業利益及び経常利益はそれぞれ202千円減少しており、過年度分の影響額19,932千円を一括して特別損失に計上していることにより、税金等調整
前四半期純利益は20,135千円減少しております。
２．表示方法等の変更「連結財務諸表に関する会計基準」（企業会計基準第22号 平成20年12月26日）に基づく「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成21年３月
24日 内閣府令第５号）の適用により、当第３四半期連結累計期間及び当第３四半期連結会計期間では、「少数株主損益調整前四半期純利益」の科目で表示しております。

－ 6 －トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信

３．四半期連結財務諸表（１）四半期連結貸借対照表（単位：千円）当第３四半期連結会計期間末(平成23年８月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金受取手形及び売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産
買取債権
その他
貸倒引当金

前連結会計年度末に係る要約連結貸借対照表(平成22年11月30日)

6,947,182
429,524
10,00030,412,904
5,737,514
81,896722,251△5,49844,335,775

7,127,425
415,791
10,00027,197,076
10,279,685
86,467
959,552△16,434
46,059,565

5,331,748△915,490
4,416,257

5,140,797△827,060
4,313,737

その他（純額）10,175,285
125,826△89,553
36,273

10,051,371
117,628△83,869
33,759有形固定資産合計

14,627,817

14,398,868

74,34674,34664,60964,6092,129,329
16,831,493

2,159,573
16,623,050

61,167,268

62,682,616

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物及び構築物
減価償却累計額
建物及び構築物（純額）
土地
その他
減価償却累計額

無形固定資産その他
無形固定資産合計
投資その他の資産
固定資産合計資産合計－ 7 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信（単位：千円）当第３四半期連結会計期間末(平成23年８月31日)
負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金
1年内返済予定の長期借入金
未払法人税等
賞与引当金
その他

前連結会計年度末に係る要約連結貸借対照表(平成22年11月30日)

689,475
9,642,412
44,34077,4691,553,310
12,007,008

368,162
10,823,561
39,092
110,113
1,133,254
12,474,183

21,873,180
127,787
306,024372
1,963,895
24,271,261

23,438,898
108,927
301,253
1,490
1,902,230
25,752,800

36,278,269

38,226,983

5,454,673
5,538,149
13,896,589
24,889,412

5,454,673
5,538,149
13,462,034
24,454,857

△413
△413

774
774

純資産合計

24,888,998

24,455,632

負債純資産合計

61,167,268

62,682,616

流動負債合計
固定負債
長期借入金
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
負ののれん
その他
固定負債合計
負債合計
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
株主資本合計
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
評価・換算差額等合計－ 8 －トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信（２）四半期連結損益計算書（第３四半期連結累計期間）（単位：千円）前第３四半期連結累計期間(自 平成21年12月１日
至 平成22年８月31日)

当第３四半期連結累計期間(自 平成22年12月１日
至 平成23年８月31日)

22,199,294
17,277,665
4,921,628

16,277,113
12,264,941
4,012,171

1,985,433
2,936,195

2,246,295
1,765,875

8,136
2,168
1,732
12,754
24,791

2,600
2,217
1,118
20,402
26,338599,860
11,261
11,158662,497
－
1,107

売上高
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
負ののれん償却額
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
株式交付費
その他

622,281663,605

2,338,704

1,128,609

1,184
1,184

－
－

4,688
－
4,688

－
19,932
19,932

税金等調整前四半期純利益

2,335,200

1,108,676

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額

15,517955,030
970,548

41,448404,252
445,701－

662,974

1,364,652

662,974

営業外費用合計
経常利益
特別利益
投資有価証券売却益
特別利益合計
特別損失
固定資産除却損
資産除去債務会計基準の適用に伴う影響額
特別損失合計法人税等合計少数株主損益調整前四半期純利益
四半期純利益－ 9 －トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信（第３四半期連結会計期間）（単位：千円）前第３四半期連結会計期間(自 平成22年６月１日
至 平成22年８月31日)

当第３四半期連結会計期間(自 平成23年６月１日
至 平成23年８月31日)

6,073,827
4,474,497
1,599,330

5,575,518
4,199,761
1,375,756

691,409907,920

720,099655,657

2,898
874
372
4,180
8,326

673
944
372
6,971
8,962

208,5811,605
7,042
217,229

185,990－148
186,138

経常利益

699,017

478,480

税金等調整前四半期純利益

699,017

478,480

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額

6,393
276,838
283,232

14,952
181,736
196,688－281,791

415,785

281,791

売上高
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
負ののれん償却額
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
株式交付費
その他
営業外費用合計

法人税等合計少数株主損益調整前四半期純利益
四半期純利益－ 10 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信（３）四半期連結キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）前第３四半期連結累計期間(自 平成21年12月１日
至 平成22年８月31日)

当第３四半期連結累計期間(自 平成22年12月１日
至 平成23年８月31日)

2,335,200
271,245
70,456－△10,305
599,860
4,688△102,274
2,919,314△346,816
95,452△250,418△406,575
5,179,829

1,108,676
255,330
76,861
19,932△4,817
662,497－△110,686
926,626
321,31289,85437,562
302,3033,685,453

12,084△597,019△71,480
4,523,414

4,085△671,444△22,920
2,995,174△20,000△19,653△3,580－3,050△48,000
129,341
41,157－△45,299△31,787△153,350－－
30,301△200,135

1,455,500
9,528,900△15,361,868
1,965,813△198,656△1,175△2,611,487－
5,942,000△8,688,866－△227,239△1,175△2,975,281

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

1,953,084△180,243

現金及び現金同等物の期首残高

7,890,310
9,843,394

6,821,288
6,641,045

営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前四半期純利益
減価償却費
引当金の増減額（△は減少）
資産除去債務会計基準の適用に伴う影響額
受取利息及び受取配当金
支払利息
有形固定資産除却損
売上債権の増減額（△は増加）
たな卸資産の増減額（△は増加）
仕入債務の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
預り敷金及び保証金の増減額（△は減少）
その他
小計
利息及び配当金の受取額
利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の増減額（△は増加）
有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
投資有価証券の取得による支出
投資有価証券の売却による収入貸付けによる支出
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少）
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
株式の発行による収入
配当金の支払額
その他
財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物の四半期末残高－ 11 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信（４）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。

（５）セグメント情報①

事業の種類別セグメント情報

前第３四半期連結累計期間（自 平成21年12月１日 至 平成22年８月31日）
オルタナテ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理 ィブインベ
化事業
事業
事業
ンド事業
事業
ストメント
事業
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
（千円）

計
(千円)

消去又は
全社
(千円)

連結
(千円)

売上高
(1)外部顧客に対する売上高

7,053,220 10,206,547

1,975,032

886,356

1,950,688－

34,72543,584

243,592

7,053,220 10,206,547

2,009,757

929,941

2,194,280

1,011,439

422,336

97,281(2)セグメント
間の内部売
上高又は振
替高
計
営業利益

－

440,604

1,772,540

127,448 22,199,294－－ 22,199,294

321,902 （321,902）－

127,448 22,521,196 （321,902） 22,199,294
36,3463,780,549 （844,354）

2,936,195

前第３四半期連結会計期間（自 平成22年６月１日 至 平成22年８月31日）
オルタナテ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理 ィブインベ
化事業
事業
事業
ンド事業
事業
ストメント
事業
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)

計
(千円)

消去又は
全社
(千円)

連結
(千円)

売上高
(1)外部顧客に対する売上高

2,116,283

2,322,427

606,236

244,190742,945

41,744

6,073,827－

6,073,827(2)セグメント
間の内部売
上高又は振
替高

－

－

12,222

9,638

92,486－

114,347(114,347)－

計2,116,283

2,322,427

618,459

253,828

835,431

41,744

6,188,174(114,347)

6,073,827

営業利益

188,266

613,623

276,674

97,76041,094

13,743

1,231,163(323,243)

907,920（注）１．事業区分の方法
事業区分は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分

主な事業の内容
資産の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだバリューアッププランを検討し、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資

不動産流動化事業

家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップの上、分譲物件としてエンドユーザーに販
売（入居中部分は継続して賃貸物件として保有し運用）。

－ 12 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信

東京都区部を中心に、土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売
不動産開発事業

価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売。
東京都区部を中心に、当社グループが保有するオフィス・住居・店舗・

不動産賃貸事業

駐車場等をエンドユーザーに賃貸。テナントのニーズを収集することにより、不動産流動化事業の「バリューアッププラン」の充実や不動産フ
ァンド事業のアセットマネジメント能力の向上へも結びつけている。
金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業
および運用業に基づく事業。多様な投資家ニーズに合致した信託受益権

不動産ファンド事業

物件の売買、売買の媒介等の他、不動産購入・保有・処分に関する助言
ならびに不動産ファンドのアセットマネジメント業務や一任運用業務を行う。
マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備

不動産管理事業およびマンション・ビル専有部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロ
パティマネジメントを提供。
不動産担保付債権を取得し、債権回収や代物弁済による担保物件の取得

オルタナティブインベストメント事業を行うほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をＭ＆Ａにより取得。取得した不動産はグループのノウハウを活用したバリューアップを実施し、売却。

②

所在地別セグメント情報

前第３四半期連結会計期間（自平成22年６月１日

至

平成22年８月31日）及び前第３四半期連結累計期間（自 平成21年12月１日 至 平成22年８月31日）
本邦以外の国又は地域に所在する連結子会社及び在外支店がないため、該当事項はありませ
ん。

③

海外売上高

前第３四半期連結会計期間（自平成22年６月１日

至

平成22年８月31日）及び前第３四半期連結累計期間（自 平成21年12月１日 至 平成22年８月31日）
海外売上高がないため該当事項はありません。

【セグメント情報】
１

報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、本社で事業別について国内の包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。したがって、当社グループは、本社で定めた事業別のセグメントから構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産管理事業」及び「オルタナティブインベストメント事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マン
ション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント－ 13 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信

業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「オルタナティブインベストメント事業」は、不動産担保付債権を取得し、債権回収や代物弁済により取得した物件の販売等を行っております。
２

報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

当第３四半期連結累計期間（自 平成22年12月１日 至 平成23年８月31日）（単位：千円）
報告セグメント
オルタナテ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理 ィブインベ
ストメント
化事業
事業
事業
ンド事業
事業
事業

合計

四半期連結
損益計算書
計上額
（注）２

調整額
(注)１

売上高
外部顧客への売上高
セグメント間の内部売上高又は振替高9,033,574

1,658,736

1,828,209

1,179,939

2,442,172－－

36,01615,092

386,486

計

9,033,574

1,658,736

1,864,225

1,195,031

2,828,658

セグメント利益又は損失（△）

1,391,648△362,235

919,990

603,208

75,942

134,481 16,277,113－

437,594

134,481 16,714,708
4,757

2,633,312－ 16,277,113△437,594－△437,594 16,277,113△867,436

1,765,875（注）１．セグメント利益又は損失（△）の調整額△867,436千円には、セグメント間取引消去△20,796千円、各報
告セグメントに配分していない全社費用△846,640千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグ
メントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
２．セグメント利益又は損失（△）は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

当第３四半期連結会計期間（自 平成23年６月１日 至 平成23年８月31日）（単位：千円）
報告セグメント
オルタナテ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理 ィブインベ
化事業
事業
事業
ンド事業
事業
ストメント
事業

合計

四半期連結
損益計算書
計上額
（注）２

調整額
(注)１

売上高
外部顧客への売上高
セグメント間の内部売上高又は振替高2,544,118

1,270,513

604,383

224,183

887,40944,9105,575,518－

5,575,518－－

11,794

4,166

186,697－

202,658△202,658－

計2,544,118

1,270,513

616,177

228,349

1,074,107

44,9105,778,176△202,658

5,575,518

セグメント利益

297,134

234,031289,599

69,20834,34915,508939,832△284,175

655,657（注）１．セグメント利益の調整額△284,175千円には、セグメント間取引消去△15,050千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△269,124千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
２．セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

（追加情報）
第１四半期連結会計期間より、「セグメント情報等の開示に関する会計基準」（企業会計基準第17号 平成21年３月27日）及び「セグメント情報等の開示に関する会計基準の適用指針」（企業会計基
準適用指針第20号 平成20年３月21日）を適用しております。

－ 14 －

トーセイ㈱（8923）平成23年11月期第３四半期決算短信（６）株主資本の金額に著しい変動があった場合の注記
該当事項はありません。

－ 15 －