財産管理制度の活用促進に向けた課題等について

令和５年度全国空き家対策推進協議会
所有者特定・財産管理制度部会

目次

１.空き家対策における財産管理制度の活用状況

２

２.管理終了事例や申立事例から得られる示唆や課題等

６

３.空き家対策に おける 財産管理制度の選択判断フロー （案）

８

参考資料

９1

１.空き家対策における財産管理制度の活用状況◼ 財産管理人の申立実績○空き家対策における財産管理制度の申立実績（問10-1・SA）
・実績あり：28.1％（164市区町村）
・実績なし：71.6％（418市区町村）※市区町村アンケート調査結果、N=584○令和５年４月１日以降の空き家対策における財産管理人の申立実績（審査受理中を含む）（問11-1・SA）
・実績あり：45.7％（75市区町村）
・実績なし：54.3％（89市区町村）※市区町村アンケート調査結果、N=164○令和５年４月１日以降の空き家対策における財産管理人の申立件数（審査受理中を含む）（問11-2・NA)
・不在者財産管理制度：5件・相続財産清算制度：84件
・所有者不明土地管理制度：17件
・所有者不明建物管理制度：16件
・管理不全土地管理制度：1件・管理不全建物管理制度：2件※市区町村アンケート調査結果、N=125（全申立て件数）2

１.空き家対策における財産管理制度の活用状況（参考）◼ 申請済み自治体からのアドバイスや助言（問11-3・FA）＜相続財産清算制度＞
・申立てを行う案件について、立地条件が良くない（未接道など）等により、売却等による処分が困難であると考えられるものについては、予納金が高額となり、さらに追納となる可能性もあることから、案件の選定が難しい。
・当市においては，相続放棄等による相続人不存在の空家等が多数存在する。対応については，①空き家の売却が可能で予納金の回収が見込
める②空き家の売却は可能だが予納金の回収が見込めない③空き家の売却が見込めないと優先順位をつけて申立てを行っている。
・所有者調査（戸籍調査）に時間を要すること。特定空家等に対する申立時、解体費用を含む額の予納金を求められること。
・円滑な事件の解決に向けて、弁護士に事前に相談した。
・市場性や資産価値の有無について判断材料としてもらうため、宅建協会が作成した物件の見積書を参考に添付している。
・火災により空き家となった建物の申し立てであったため、近隣市でも事例がなく、空き家担当部署が担当すべきか、庁内でも議論がありましたが、相続人がいないことが明確であったこと、予納金の返金が見込まれることから、申し立てに至りました。罹災物件の早急な対応が必要なため、選任された管理人と早期に連絡を取り、最短の方法での解決を依頼しています。
・申立てにあたり官報公告料の値上げが発覚し、予備費対応をしたことから、裁判所のホームページは随時確認する必要があります。
・市福祉事務所にて火葬しており、遺留品より預金等の口座情報が取得できたため、預金等残高がわかる書類を申立てに添付し、予納金の減額を依頼した（うち１件は予納金なし、もう１件は審査受理中）・裁判所に対する手続きは、基礎自治体職員であっても経験することは多くないと思うので、手続きの方法や必要書類などを引継資料として残しておくと良い。
・裁判所から被相続人関係の戸籍について、できる限り最新のものを提出するよう要求されること。
・所有者不存在の空家については、税務部局が課税にあたり既に相続人の調査を行っており、申立て時の添付資料として必要となる書類が概ね揃っていることが多いため、連携することで空き家対策担当の事務負担の軽減にもなっている。
・協定締結先である司法書士会に選任申立手続代行の司法書士を推薦依頼
・空家等が売却が困難な条件の場合、事前に売却先の調整が必要。予納金を振り込んだ際に提出する保管金提出書の「還付金の振込先等」を記入してしまうと、事前連絡なしに予納金が振り込まれる可能性があるので、該当部分が空欄で提出し事務が完了した時点で「還付金請求書」を送付するほうがよい。
・事前に土地及び家屋の処分の方法の検討（土地購入希望者等の調整）を行い、申し立ての際に予納金が少なくなるように依頼を行っている。
・事前に裁判所に密に相談しておいたほうが良いと思います。（相続登記がされていない場合、被相続人はだれになるのか。相続財産の所有者は本当に不分明と判断してよいのか。など）
・似たような制度が多く、ケースごとにどれを活用していいのかわかりにくい。予納金の関係で、資産調査の権限があればありがたい。
・換価性が不透明な場所が多く予納金の返還が見込めない事から財政上の課題があったため、事前に購入希望者を募り、買付証明等で購入を担保することで確実に返還されるように工夫している。
・弁護士に申立て業務を委託したが、抵当権付きかつ相続放棄がなされた空家であり、資料等の収集、弁護士等との打ち合わせ及び手続きの進め方等について専門的な知識を要する。
・申立物件の進捗状況によっては、予納金の追納等が必要な場合もあるため、選任された相続財産清算人とは密に連絡をとり状況を把握しておく必要がある。
・不動産業界を通じ、現状のまま建物付きでの「不動産購入希望書」を取り付けることで、解体費相当分の予納金計上の回避に繋げた。
3

１.空き家対策における財産管理制度の活用状況（参考）◼ 申請済み自治体からのアドバイスや助言（問11-3・FA）＜所有者不明土地・建物管理制度＞
・建物が未登記だったが、費用を抑えるために職員が建物図面を作成した。予納金を少なくするために、売却見込みや解体費用の見込みを記述した上申書を提出した。
・建物が未登記の場合、裁判所にて表題登記を行う必要があることから建物図面の提出を求められたため、建物図面がない場合は申請者側で作成が必要な点。
・地方裁判所の担当者も初めての申し立てだったため、申し立て理由や添付書類を調整するのに時間を要した。
・前例がなく、申立時の必要書類等さえ分からず、申立準備に手間取った。
・利害関係人（購入を希望する隣人など）があっても、その者が申立てを躊躇する場合や、市場流通による売却が見込まれる場合は、放置空き家の解消ととも自治体の将来債権（固定資産税）などのためにも積極的に取り組む意義がある。
・所有者不明土地・建物管理制度については本年4月から始まったばかりの制度であるため、地裁担当者も制度について十分に把握できておらず事前相談から申立てまでに4ヶ月、申立てから官報への公告までに4ヶ月かかる等、相続財産清算人の申立てよりも時間を要することとなった。
・裁判所でも申立ての受理実績がなく、協議を重ね申立を行った。申立てのひな型は東京地方裁判所に掲載されているため、それを用いて申立てを実施。

4１.空き家対策における財産管理制度の活用状況◼ 個別事例の情報提供状況
管理終了事例
令和５年３月３１日まで

申立事例
令和５年４月１日以降

令和５年４月１日以降

４事例
不在者財産管理制度

相続財産清算（管理）制度

３事例■予納額（平均値）：65.0万円※解体費を除く■管理期間（平均値）：6.7カ月

３０事例■予納額（平均値）：82.4万円※解体費を除く■管理期間（平均値）：18.7カ月

１事例

４１事例
６５事例

１５事例
所有者不明土地・建物管理制度－－

所有者不明建物管理制度－－

管理不全土地・建物管理制度－－

資料６：全空協HPに掲載予定■予納額（平均値）：38.2万円※土地・建物の両方の合計値※解体費を除く、予定含む■管理期間：概ね１年以内 ※予定

２事例※土地・建物の所有者は別の事例（うち１事例は市有地上の空き家の事例）

２事例（うち１事例は申立後取り下げ）

資料７-1～３：全空協会員限定HPに掲載予定

5

２.管理終了事例や申立事例から得られる示唆や課題等
制度活用のメリット

活用事例の特徴

課題や工夫点・預貯金の存在や不動産の換価価値が確認される
場合に活用・管理人による解体事例あり

・裁判所との綿密な事前調整が必要
・所有者が行方不明であることを証明するための調査に時間を要する

1

不在者財産管理制度

2

相続財産清算制度

・対象不動産の換価価値が確認される場合に活用・管理人による解体事例あり

・裁判所との綿密な事前調整が必要
・事前に購入希望者を確保

3

所有者不明
土地管理制度

4

所有者不明
建物管理制度・不動産の換価可能性が高い場合に活用・予納金は比較的低額
・管理人の選任期間は１年以内を見込む事例が比較的多い（短縮効果は不明）
・管理人による解体事例あり
・法人を対象とした申立事例は確認できず・裁判所との綿密な事前調整が必要
・所有者が行方不明の場合には調査に時間を要する
・管理命令の登記に係る登録免許税の納入が必要

5

管理不全土地管理制度

・所有者等が管理費用の負担はできるものの、管理行為ができない場合の申立事例あり・裁判所との綿密な事前調整が必要

6

管理不全建物管理制度

・不在者・被相続人の財産全般を管理・予納金の低額化
・管理期間の短縮
・法人も利用可（国等に求めること）
・会計年度の制限なく、市町村負担分が経費できるようなスキームの構築（地方交付税措置・基金の設置等）
・登録免許税の非課税措置※１※１：所有者不明土地・建物管理制度を対象
・土地所有者が管理費用等を負担する場合における補助制度への国費充当※２※２：管理不全土地・建物管理制度を対象
・申立管理終了事例の収集とノウハウの共有（全空協）

6

２.管理終了事例や申立事例から得られる示唆や課題等（参考）◼ 民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（民法改正関係）
第２ 所有者不明土地管理命令又は所有者不明建物管理命令
１ 所有者不明土地管理命令(1) 所有者不明土地管理命令の登記（中略）
エ 所有者不明土地管理命令の登記は、所有権の処分の制限の登記に該当するため、所有者不明土地管理命令の登記の嘱託がされた土地に表題登記がない場合又は所有権の登記がない場合には、登記官は、職権で、表題登記及び所有権の保存の登記をしなければならない（不登法第７６条第２項及び第３項）。この場合における登記の記録例は、別紙の４及び５のとおりとする。
なお、所有者不明土地管理命令がされた土地について表題登記がなく、その所有者を知ることができないときは、裁判所の嘱託情報の内容に従い、表題部所有者や所有権の登記名義人の氏名又は住所を「住所不明氏名不詳」などと登記するものとする。
おって、表題登記がない土地又は所有権の登記がない土地について所有者不明土地管理命令の登記がされたとしても、所在等が不明である土地の所有者に対しては、不登規則第１８４条第１項の規定による通知を行う必要はない。
オ 所有者不明土地管理命令の登記は、上記エのとおり、「処分の制限の登記」に該当し、当該登記の登録免許税は、不動産の価額の１０００分の４となる（登録免許税法（昭和４２年法律第３５号）別表第一の一の項（五）、第１１条第１項）。
２ 所有者不明建物管理命令（中略）
所有者不明建物管理命令の登記、所有者不明土地管理命令の取消し（改正非訟法第９０条第１６項において準用する同条第９項及び第１０項）及びその登記（改正非訟法第９０条第１６項において準用する同条第７項）、登録免許税並びに所有者不明建物管理人の権限（改正民法第２６４条の８第５項において準用する改正民法第２６４条の３）等については、所有者不明土地管理命令の場合（前記１）と同様である。
資料）法務省民事局長通達（令和５年３月28日）◼ 産業廃棄物適正処理推進センター基金
・原因者が支障除去等の措置をとらず、やむを得ず都道府県等が支障除去等を行う場合については、産業廃棄物適正処理推進センターに置かれた基金から支障除去等に必要な費用を支援する制度が設けられている。
〔廃棄物の処理及び清掃に関する法律第13条の15〕
適正処理推進センターは、第13条の13各号に掲げる業務に関する基金を設け、これらの業務に要する費用に充てることを条件として事業者等から出えんされた金額の合計額をもってこれに充てるものとする。
２ 環境大臣は、前項に規定する基金への出えんについて、事業者等に対し、必要な協力を求めるよう努めるものとする

不法投棄等の支障除去等事業に対する財政支援（産業廃棄物適正処理推進センター基金）について | 環境再生・資源循環 | 環境省 (env.go.jp)

7

３.空き家対策における財産管理制度の選択判断フロー（案） ※次年度以降も制度活用事例を踏まえ、更新・精査予定
危険除去等の緊急性低い

高い

行政による申立て・主体的な対応

応急措置

その他関係者による申立て

空き家所有者等の状況

関係者への働きかけ
・土地所有者
・担保権者
・隣地住民 等

建物付換価の可能性

所有者不明
所有者死亡・相続人不存在

解決不可

あり

所有者等存在その他不明（所在不明等）

解決可能

解決不可

解決不可

②相続清算

①不在者

③④所有者不明③④所有者不明

なし

あり②相続財産清算

解決可能なし⑤⑥管理不全所有者が「命令」を遂行できない
正当な理由の有無①不在者
あり③④所有者不明
土地の換価可能性解決可能③④所有者不明

ありなし

所有者や管理者による管理費用を負担する意思と能力の有無ありなし
あり②相続財産清算①不在者③④所有者不明③④所有者不明なし

なし

危険除去等の緊急性低い⑤⑥管理不全

高い

8

（参考）空き家対策において活用可能な財産管理制度 比較表

9※国土交通省「空き家対策における財産管理制度の活用に関する参考資料」（令和５年12月13日）

（参考）所有者が不在の空き家・土地についての対応フロー（不在者財産管理制度の活用）※国土交通省「空き家対策における財産管理制度の活用に関する参考資料」（令和５年12月13日）

10

（参考）相続放棄された空き家・土地についての対応フロー（相続財産清算制度の活用）※国土交通省「空き家対策における財産管理制度の活用に関する参考資料」（令和５年12月13日）

11