平成 23 年 11 月 1 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区内幸町一丁目 1 番 1 号
い ち ご 不 動 産 投 資 法 人
髙 塚 義 弘代表者名
執行役員
（コード番号：8975）
資産運用会社名
いちごリートマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長
織 井
渉
問合せ先 専務取締役管理統括 比留田
雅哉
TEL. 03-3502-4891

資産運用会社における内規（運用ガイドライン）の一部変更に関するお知らせ
いちご不動産投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるいちごリートマネジメント株
式会社は、本日、その内規である運用ガイドライン（以下「運用ガイドライン」という。）の一部を下記の通り変更する旨を決定いたしましたので、お知らせいたします。
記
1． 資産運用ガイドラインの主要な変更内容及び変更理由
本日付「FC レジデンシャル投資法人及びいちご不動産投資法人の合併成立に関するお知らせ」にてお知らせした通り、本日付で FC レジデンシャル投資法人といちご不動産投資法人の合併が成立し、吸収合併存続法人である FC レジデンシャル投資法人は商号をいちご不動産投資法人へと変更いたしました。
いちご不動産投資法人は、今後、異なる資産特性を持つオフィス、レジデンス等をバランス良く融合することにより、安定したポートフォリオを構築してまいります。
本運用ガイドラインの変更は、合併による投資方針の変更に基づき、中長期的な観点からの運用
資産の着実な成長と安定した収益の確保を実現するべく変更するものです。
また、上述のほか、字句・文言等の統一及び明確化等の修正も併せて行います。

2． 資産運用ガイドライン変更日
2011 年 11 月 1 日＜添付資料＞
運用ガイドラインの変更内容（詳細）

以

1

上

※ 本資料の配布先：兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会

旧 FC レジデンシャル投資法人（8975）と旧いちご不動産投資法人（8983）は、2011 年 11 月 1 日付で旧 FC レジデン
シャル投資法人を吸収合併存続法人として合併し、新投資法人の商号を「いちご不動産投資法人（8975）」といたしました。合併に伴い、本投資法人のホームページをリニューアルしております。
本投資法人のホームページアドレスは、以下の通りです。

www.ichigo-reit.co.jp

2

いちごリートマネジメント株式会社

運用ガイドライン変更（新旧対照表）

旧
第 1 章 総則
第 1 条（本ガイドラインの制定・適用）

新
第 1 章 総則
第 1 条（本ガイドラインの制定・適用）

いちごリートマネジメント株式会社（以下「当社」 いちごリートマネジメント株式会社（以下「当社」という。
）は、いちご不動産投資法人規約（平成 17という。
）は、いちご不動産投資法人規約（平成 17

年11月18日制定、その後の改正・改定を含む。以

年6月17日制定、その後の改正・改定を含む。以下

下「規約」という。）及び投資信託及び投資法人に「規約」という。
）及び投資信託及び投資法人に関関する法律（昭和 26 年法律第 198 号、その後の改する法律（昭和 26 年法律第 198 号、その後の改正正を含む。以下「投信法」という。
）に基づき、運を含む。以下「投信法」という。
）に基づき、運用

用ガイドライン（以下「本ガイドライン」という。） ガイドライン（以下「本ガイドライン」という。
）
を制定する。なお、本ガイドラインは、当社が資を制定する。本ガイドラインは、当社が資産運用

産運用業務委託契約（平成 17 年 11 月 18 日締結、 業務委託契約（平成 17 年 11 月 18 日締結、その後
その後の変更を含む。）に基づき、いちご不動産投の変更を含む。
）に基づき、いちご不動産投資法人

資法人（以下「本投資法人」という。
）の委託を受（以下「本投資法人」という。
）の委託を受けて行けて行う資産運用業務に適用する。

う資産運用業務に適用する。なお、本ガイドラインにおいて用いられる用語は、本ガイドライン上に別段の定義がある場合又は文脈上別異に解すべき場合を除き、規約において定められた意義を有するものとする。

（記載省略）（現行どおり）

第 3 条（本ガイドラインの変更等）

第 3 条（本ガイドラインの変更等）

1． 本ガイドラインの策定及び変更は、投資運用

1． 本ガイドラインの策定及び変更は、資産投資部が関係各部と協議の上起案し、リスク管理･部が関係各部と協議の上起案し、投資運用委員

コンプライアンス委員会での決議を経て、当社

会及びリスク管理･コンプライアンス委員会での取締役会での決議により決定する。

の決議を経て、当社の取締役会での決議により決定する。

2． 本ガイドラインは、市場動向、法制、一般経済

2． 本ガイドラインは、市場動向、法制、一般経済情勢等を踏まえ、原則として一年に一度見直し

情勢等を踏まえ、原則として一年に一度見直し3を行う。また、投資環境の大幅な変化があったを行う。また、投資環境の大幅な変化があった

ときは、本ガイドラインを随時変更するものとときは、当社は本ガイドラインを随時変更するする。

ものとする。

3． 当社は、決定された変更内容を速やかに本投資

3． 当社は、本ガイドラインを変更した場合には、当該変更内容を速やかに本投資法人の役員会

法人の役員会に報告する。

に報告する。
4． （記載省略）

4． （現行どおり）

第 4 条（その他）

第 4 条（その他）（削除）

1．本ガイドラインにおいて、第 2 章以下で規定する投資判断に関する事項は、
特に記載のない限り、業務方法書に規定する不動産以外の不動産等についても同様に適用する。
2．利害関係者との取引については、本規程による

1． 利害関係者との取引については、本規程による

他、別途制定された利害関係者取引規程に従い対他、別途制定された利害関係者取引規程に従い

応する。

対応する。
（新設）

2． 当社は、当社が別に定める反社会的勢力排除基
本規程に定義する反社会的勢力とは一切の関係をもたず、当該規程及び別に定める反社会的勢力対応マニュアルに従い対応する。

第2章

第2章

投資方針等

投資方針等

第 5 条（基本方針）

第 5 条（基本方針）

1． 当社は、不動産等を主たる投資対象として、

1． 当社は、中長期的な観点から、運用資産の着実

中長期的な観点から、運用資産の着実な成長とな成長と安定した収益の確保を目指して資産安定した収益の確保を目指して資産運用を行運用を行うものとする。

うものとする。
2． 当社は、業務方法書に従い日本国内に所在する

2． 当社は、規約及び業務方法書に従い、主に日本不動産及び不動産を信託する信託の受益権等

国内に所在する不動産及び不動産を信託する
4

を主要投資対象とする。
（新設）

信託の受益権等を投資対象とする。
3． 当社が不動産及び不動産を信託する信託の受益権以外の不動産関連資産を投資対象とする
場合、本章に規定する投資判断に関する事項
は、特に記載のない限り、かかる不動産関連資産についても適用する。

第 6 条（アロケーション方針）

第 6 条（アロケーション方針）

1． 投資対象地域は下記の主要都市圏及び全国の

1． 投資対象地域は、下記の東京都心を中心に、そその他主要都市（県庁所在地及びそれに準ずるの他首都圏及び全国のその他主要都市（政令指

経済規模を有する地方都市）とする。

定都市及び県庁所在地等）とする。
千代田区、港区、中央区、新

東京都、神川県、千葉県、埼１ 都心６区

１ 首都圏

宿区、渋谷区、品川区

玉県
２ 関西圏

大阪府、京都府、兵庫県
名古屋市、福岡市、札幌市、、神
その他首都 東京都（上記６区を除く）
２圏

３ 5大都市圏

奈川県、千葉県、埼玉県

仙台市、広島市
大阪市、名古屋市、福岡市、
上記以外の地域の主要都市

３ ４大都市
札幌市

その他主要 （県庁所在地及びそれに準ず
４
都市

る経済規模を有する地方都

その他主要
４

上記以外の地域の主要都市
都市市）
2． 事務所（教育施設・医療施設等を含む）を主た

2． 事務所（教育施設・医療施設等を含む）、居住る用途とするオフィスビル及びこれらの不動施設、商業施設又はホテルを主たる用途とする産に係る不動産信託受益権等に主として投資不動産及びこれらの不動産に係る不動産信託する。但し、投資機会の活用及び分散投資の観受益権等に主として投資する。但し、投資機会

点から、物品販売や飲食・サービス提供等の商の活用及び分散投資の観点から、その他の用途

業店舗を主たる用途とするその他都市型ビルの不動産及びこれらの不動産に係る不動産信及びこれらの不動産に係る不動産信託受益権

託受益権等にも一部投資することがある。

等にも一部投資する。
3． 首都圏に所在する物件を中心に投資するが、

3． 都心６区及びその他首都圏に所在する物件を首都圏以外にも底堅い需要を取り込めるエリ

中心に投資するが、これらのエリア以外にも底5アがあり、またポートフォリオの地域分散及び堅い需要を取り込めるエリアがあると判断し自然災害リスクの軽減を図るため、市場規模及た場合には、ポートフォリオの地域分散及び自びリスクとリターンを勘案しながら、関西圏及然災害リスクの軽減を図ることを目的として、び 5大都市圏、その他主要都市に所在する競争

市場規模及びリスクとリターンを勘案しなが力のある物件についても投資を行う。

ら、４大都市及びその他主要都市に所在する競争力のある物件についても投資を行う。
（削除）

4． 当社は、ポートフォリオの構築に当たっては、運用資産が持つ潜在能力に着目し、将来における収益性の向上余地により運用資産をタイプAとタイプBに分類し運用することで、投資主利益の極大化と収益の安定的獲得を図る。具体的には、タイプAとは、一定の収益力は発揮できているがその収益性に向上余地がある運用資産をいい、タイプBとは、リニューアル工事等によりその潜在能力を十分に発揮できている
運用資産をいう。当社は、タイプBを中心に柔
軟かつ機動的に物件の売却を行い、内部成長の成果を実現させて収益機会の獲得を図る。
また、運用資産の資産区分については、リニ
ューアル工事の実施の程度、経済環境・不動
産市況等の変化等を踏まえて、定期的に見直しの必要性を検討したうえで、当社の判断により変更することがある。

5． 地域や用途による投資比率の目標については、 4． 地域や用途による投資比率の目標については、別紙【1．投資不動産の地域区分 】及び【2．

別紙【1．投資不動産の地域区分 】及び【2．

投資不動産の用途区分】の通りとする。

投資不動産の用途区分】に定める通りとする。

第 7 条（取得方針）

第 7 条（取得方針）

1． 投資対象物件の取得に当たっては、別紙【3． 1． 投資対象物件の取得に当たっては、別紙【3．
投資対象物件の取得における検討項目】に挙投資対象物件の取得における検討項目】に挙げ6

げる調査項目に基づいて、経済的調査、物理る調査項目に基づいて、経済的調査、物理的調的調査及び法律的調査を十分実施し、キャッ査及び法律的調査を十分実施し、キャッシュ･シュ･フローの安定性・成長性等を阻害する要フローの安定性及び成長性等を阻害する要因

因等の存否等の把握を中心とした、当該物件等の存否等の把握を中心とした、当該物件の投の投資対象としての妥当性を検討する。

資対象としての妥当性を検討する。

2． 投資対象物件の取得に当たっては、原則とし

2． 投資対象物件の取得に当たっては、原則として、専門性・客観性・透明性確保のため、建て、専門性・客観性・透明性確保のため、建物物状況評価、耐震性調査、環境調査、不動産状況評価、耐震性調査、環境調査、不動産鑑定

鑑定評価及び市場調査について、利害関係を評価及び必要に応じて行う市場調査を、利害関有しない独立した外部業者へ調査を委託し、係を有しない独立した外部業者へ委託し、そのその結果をもとに詳細に検討する。

結果をもとに詳細に検討する。

3． 投資対象物件の取得に当たっては、原則とし

3． 投資対象物件の取得に当たっては、原則としてて別紙【4．投資不動産の基本スペック】記載

別紙【4．投資不動産の基本スペック】に定めの「基本スペック」の基準を考慮のうえ決定る「基本スペック」の基準を考慮のうえ、投資する。但し、「基本スペック」の一部を満たさ判断を行う。但し、「基本スペック」の一部をない物件であっても、物件の競争力・収益性満たさない物件であっても、物件の競争力・収等を勘案した上で総合的に判断して取得する益性等を勘案した上で総合的に判断して取得ことがある。

することがある。

4． 投資対象物件の検討に当たっては、下記の点

4． 投資対象物件の検討に当たっては、以下に定めに留意し、原則として最低投資額である 5 億

る事項に留意し、投資判断を行う。

円以上の規模の物件に投資する。但し、一つの物件への投資について、当該物件取得後のポートフォリオ総額に対する当該物件の投資額の比率の上限を 25％とする。
① （記載省略）• （現行どおり）② （記載省略）• （現行どおり）③ （記載省略）• （現行どおり）④ （記載省略）• （現行どおり）（新設）

5． 不動産及び不動産を信託する信託の受益権を投資対象とする場合は、原則として、5 億円を7

最低投資額とし、不動産対応証券を投資対象とする場合は、原則として、1 億円を最低投資額とする。但し、一つの物件への投資について、
当該物件取得後のポートフォリオ総額に対する当該物件の投資額の比率の上限を 25％とする。
5. （記載省略）

6.

6． （現行どおり）① （記載省略）• （現行どおり）②（記載省略）• （現行どおり）③（記載省略）• （現行どおり）（記載省略）

7． （現行どおり）

第 8 条（リーシング方針）

第 8 条（リーシング方針）

1.

1.

2.

安定した収益確保を図るべく、投資不動産毎安定した収益確保を図るべく、投資不動産毎に情報を収集し、各投資不動産が所在する地に情報を収集し、各投資不動産が所在する地

域不動産市場における需給状況、賃料相場、域不動産市場における需給状況、賃料相場、空室率、競合物件の動向等を分析したうえで、

空室率及び競合物件の動向等を分析したうえ

投資不動産毎にリーシング方針を策定し、テで、投資不動産毎にリーシング方針を策定し、ナント募集活動を行う。

テナント募集活動を行う。

投資不動産の効率的な運営管理を行う上で合2.

投資不動産の効率的な運営管理を行う上で合理的と判断される場合、マスターリース会社

理的と判断される場合、マスターリース会社（エンドテナントに転貸することを目的とし（エンドテナントに転貸することを目的として賃貸借契約＝マスターリース契約を締結すて賃貸借契約（いわゆる、マスターリース契る賃借会社。賃料保証型と賃料保証をしない約）を締結する賃借会社。賃料保証型と賃料

パス・スルー型がある。
）を利用することも検保証をしないパス・スルー型がある。
）を利用討する。マスターリース会社の選定にあたっすることも検討する。マスターリース会社のては、投資不動産及び地域不動産市場の特性選定にあたっては、投資不動産及び地域不動を勘案し、マスターリース候補会社の特徴・

産市場の特性を勘案し、マスターリース候補

実績等を総合判断のうえ決定する。

会社の特徴・実績等を総合判断のうえ決定する。
8

3． （現行どおり）

3． （記載省略）（1） 入居予定テナントについては、下表記載（1） 入居予定テナントについては、下表の項目に関しチェックを行う。必要に応に掲げる各審査 項目に ついて チェッ

じて外部の調査機関のデータベース等クを行う。必要に応じて外部の調査機も活用する。信用調査等の結果、問題が関のデータベース等も活用する。信用ないと判断される場合、賃料水準・賃貸調査等の結果、問題がないと判断され借契約期間・敷金金額・テナント業種・る場合、賃料水準、賃貸借契約期間、当該物件における他テナントとのバラ

敷金金額、テナント業種、当該物件にンス・要求されるスペースの規模及び形おける他テナントとのバランス、要求状等を総合的に検討し、賃貸借契約締結

されるスペースの規模及び形状等をの可否を判断する。

総合的に検討し、賃貸借契約締結の可否を判断する。

チェック項目（内容）

属性区分

審査項目
1.業種、業歴、決算内容（財務の健全1． 業種、業歴、決算内容（財務の健全性）

性）等

等
法人

2． 賃貸借の内容（賃借の目的、契約形態、

2.賃貸借の内容（使用目的、契約形態、
契約期間、賃料、敷金、賃借面積、内契約期間、賃料、敷金、賃借面積、内装工事内容等）

装工事内容等）3.保証人の有無及びその属性

3． 保証人の有無及びその属性

1.勤務先とその内容、勤続年数等
2.年収（年収に占める賃料総額の割合
等）
3.賃貸借の内容（使用目的、契約形態、

個人

契約期間、賃料、敷金、入居人数等）
4.保証人の有無及びその属性（本人との続柄等）
5.年齢、性別等（2） （現行どおり）（2） （記載省略）
4.

（記載省略）

4.

（現行どおり）（1） （記載省略）（1） （現行どおり）

（2） 敷

（2） 敷

金

金

賃貸借契約期間、物件の特性、不動産賃賃貸借契約期間、物件の特性、不動産賃

貸市場の状況、テナントの信用力、賃貸

貸市場の状況、テナントの信用力及び借の目的等に鑑み、都度適切な水準に決

賃貸借の目的等に鑑み、都度適切な水準
9に決定する。

定する。

（3） （現行どおり）（3） （記載省略）

第 9 条（管理方針）

第 9 条（管理方針）

1.

（記載省略）

1.

（現行どおり）

2.

PM会社の選定にあたっては、下表記載の審査

2.

PM会社の選定にあたっては、下表に掲げる各項目を総合的に検討したうえで、最適と判断

審査項目を総合的に検討したうえで、最適とされるPM会社を、原則として個別の投資不動判断されるPM会社を、原則として個別の投資産毎に決定する。

不動産毎に決定する。

審査項目

審査内容

審査項目

ＰＭ事業概要、人員体制、事業地域
1．業容

2．経験･実績

ＰＭ事業概要、人員体制、事業地域
1．業容

等

等

不動産用途別または地域別の管理実

不動産用途別または地域別の管理実

績、専門とする不動産の用途または

2．経験･実績

地域
3．財務健全性

4．ＰＭ内容･能力

審査内容

過去の決算内容、信用度

績、専門とする不動産の用途または地域

3．財務健全性

過去の決算内容、信用度

建物運営管理（設備保守・清掃・警建物運営管理（設備保守・清掃・警備等）、工事・営繕管理（建物の修理・備等）、工事・営繕管理（建物の修理・修繕・更新・改修工事にかかる管理

修繕・更新・改修工事にかかる管理等）、賃貸営業管理（テナンリーシン

4．ＰＭ内容･能力等）、賃貸営業管理（テナントリーシグ等）、これに伴う報告業務、管理企ング等）、これに伴う報告業務、管理

画提案、渉外業務等の体制・質・ス

企画提案、渉外業務等の体制・質・

ピード

スピード

5．報酬額

ＰＭ内容との相応性

5．報酬額ＰＭ内容との相応性

6．その他

近隣競合建物の受託状況

6．その他

近隣競合建物の受託状況

3.

PM会社と相互に綿密な連携をとることによ3.

PM会社と相互に綿密な連携をとることにより、円滑な管理体制を構築する。統一のPM業

り、円滑な管理体制を構築し、PM業務の品質

務マニュアルを作成し各PM会社に配布し遵守の維持向上に努める。また、定期的に投資不させることで、PM業務の品質の維持向上を図

動産の運営管理状況（賃貸収支状況、稼動状

る。定期的に投資不動産の運営管理状況（賃況、既存テナント動向、新規テナント募集状
10

貸収支状況、稼動状況、既存テナント動向、況、修繕工事実績及び今後の予定等）を報告

新規テナント募集状況、修繕工事実績およびさせるとともに、必要に応じてその対応内容

今後の予定等）を報告させるとともに、必要等についての協議を行う。

に応じてその対応内容等についての協議を行う。
PM 会社との契約期間は原則１年間とし、当4.

PM会社との契約期間は原則１年間とし、該契約期間の運用実績について、日頃のモニ

当該契約期間の運用実績について、日頃のモニタ

タリング及び運営管理状況の定期報告等の内リング及び運営管理状況の定期報告等の内容に基容に基づき原則として毎年パフォーマンス評

づき 原則として毎年パフォーマンス評価を実施

価を実施し、その結果が不良の場合には PM 会し、その結果が不良の場合にはPM会社の変更を検社の変更を検討する。

討する。

第 10 条（修繕及び資本的支出に関する基本方針） 第 10 条（修繕及び資本的支出に関する基本方針）
1. （記載省略）

1. （現行どおり）

2. 建物・設備機能の維持保全を目的とした修繕

2. 建物・設備機能の維持保全を目的とした修繕については、過去の修繕履歴、設備水準、建については、過去の修繕履歴、設備水準及び物エンジニアリング・レポートの内容等を踏

建物エンジニアリング・レポートの内容等をまえ、その実施時期、実施内容、実施額等を踏まえ、その実施時期、実施内容及び実施額検討の上、効率的な実施に努める。

等を検討の上、効率的な実施に努める。

3.

4.

通常必要とされる資本的支出（建物の経年劣

3. 通常必要とされる資本的支出（建物の経年劣化に伴う諸対応、機能維持を目的とした各種化に伴う諸対応及び機能維持を目的とした各設備の更新）の他、中長期にわたり投資不動

種設備の更新をいう。）の他、中長期にわた産の市場競争力及びテナント満足度の維持向り投資不動産の市場競争力及びテナント満足上を図るためのリニューアル（OA床の設置、度の維持向上を図るためのリニューアル（OA

個別空調設備の導入、24 時間警備装置の設置、床の設置、個別空調設備の導入、24 時間警備

外壁・共有部等の美観及び利便性の向上等）

装置の設置、外壁・共有部等の美観及び利便についても必要に応じて十分な検討を行った性の向上等をいう。）についても必要に応じ上で実施する。工事の実施にあたっては、実て十分な検討を行った上で実施する。工事の施時期、実施内容、実施額等を検討の上、効実施にあたっては、実施時期、実施内容及び率的な実施に努める。

実施額等を検討の上、効率的な実施に努める。

上記修繕工事の実施にあたり、内容の共通し4.

本条に定める修繕工事の実施にあたり、内容た工事を複数物件で実施することによりポーの共通した工事を複数物件で実施することにトフォリオ全体の費用低減につながると判断

よりポートフォリオ全体の費用低減につなが11した場合には、当該工事を同時期に行うことると判断した場合には、当該工事を同時期にも検討する。

行うことも検討する。また、ポートフォリオ

また、ポートフォリオ全体の収支の安定性を

全体の収支の安定性を確保するため、営業期確保するため、営業期間毎の修繕費用と留保

間毎の修繕費用と留保資金（減価償却費）と資金（減価償却費）とのバランス及びポートのバランス及びポートフォリオ全体の修繕工

フォリオ全体の修繕工事費用の平準化に留意

事費用の平準化に留意する。

する。
（新設）

5.

別紙【4.投資不動産の基本スペック】に定める耐震性能に適合せず、耐震補強が必要な物
件は、テナントの営業状況に配慮しつつ、実施時期を含めた検討を行った上で、補強工事を実施する。

（記載省略）（現行どおり）

第 12 条（ポートフォリオの見直し・売却方針）

第 12 条（ポートフォリオの見直し・売却方針）

1. 当社は、次項以下に定めるところに従い、ポ1. 当社は、次項以下に定めるところに従い、ポートフォリオの構成を見直し、個別投資不動ートフォリオの構成を見直し、個別投資不動産を売却することがある。なお、ポートフォ

産を売却することがある。なお、ポートフォ

リオの構成の見直し及び個別投資不動産の売リオの構成の見直し及び個別投資不動産の売却に際しては、当社は、国内外の経済動向及却に際しては、当社は、国内外の経済動向及び不動産市場の動向を分析し、売却後のポー

び不動産市場の動向を分析し、売却後のポー

トフォリオの資産構成が、中長期的な観点か

トフォリオの資産構成が、中長期的な観点か

ら見て安定した収益を確保することができる

ら見て安定した収益を確保することができるかどうかの検討を行い、更に個別投資不動産かどうかの検討を行い、更に個別投資不動産等の現状の収益状況や将来収益の予測等を考等の現状の収益状況や将来収益の予測等を考慮した上で、売却するか否かを検討するもの慮した上で、売却するか否かを検討するものとする。当社は、賃貸事業利益のみならず個とする。

別投資不動産の売却益を活用することにより、本投資法人の投資主に対する毎営業期間の金銭の分配額の安定化に努めるものとする。
12

2. （記載省略）

2. （現行どおり）(1) 各個別投資不動産等の収益分析、ポート(1) 各個別投資不動産等の収益分析、ポートフォリオのアロケーション分析、物件取フォリオのアロケーション分析及び物件

得状況分析等の結果、売却することが本投取得状況分析等の結果、売却することが本

資法人の中長期的な運用戦略から見て適投資法人の中長期的な運用戦略から見て切と判断した場合適切と判断した場合(2) （記載省略）(2) （現行どおり）(3) （記載省略）(3) （現行どおり）(4) （記載省略）(4) （現行どおり）(5) タイプBにつき、市場タイミング等を見計（削除）

らいながら、未実現含み益の実現を図ること
が本投資法人の収益に寄与すると判断した場
合3.

（記載省略）

3.

（現行どおり）

第 13 条（財務方針）

第 13 条（財務方針）

1.

1.

（記載省略）（現行どおり）(1) 調達面では、資産の取得･修繕設備投資･(1) 調達面では、資産の取得、修繕設備投資、分配金の支払･本投資法人の運営又は債分配金の支払及び本投資法人の運営又は務の返済（敷金及び保証金の返還･借入金

債務の返済（敷金及び保証金の返還･借入の返済･投資法人債の償還を含む）等に必金の返済･投資法人債の償還を含む）等に要な資金の確保を目的として、バランス

必要な資金の確保を目的として、バランのとれた調達を行う。

スのとれた調達を行う。

(2) （記載省略）(2) （現行どおり）

2.

（記載省略）

2.

（現行どおり）

3.

（記載省略）

3.

（現行どおり）(1) （記載省略）(1) （現行どおり）(2) 金融機関等からの資金の借入れについて(2) 金融機関等からの資金の借入れについては、下記の方針による。

は、下記の方針による。

・全体の金利コストの削減に努めつつ、①
13

全体の金利コストの削減に努めつ

金利変動リスクを軽減するため、長期･短つ、金利変動リスクを軽減するため、長期の借入期間、固定･変動の金利形態等の期･短期の借入期間、固定･変動の金利形

バランスを図り、また、資金の再調達リス

態等のバランスを図り、また、資金の再クを軽減するため、返済期限や借入先の分調達リスクを軽減するため、返済期限や散を図る。

借入先の分散を図る。

・借入先の選定に当たっては、金融市場②の状況を勘案しつつ、借入期間･金利･担場の状況を勘案しつつ、借入期間、金利、保提供の要否 ･ 手数料等の諸条件につき担保提供の要否及び手数料等の諸条件に複数の借入候補先と交渉し、その内容を総つき複数の借入候補先と交渉し、その内合的に比較して合理的に決定する。なお、

容を 総合的に比較して合理的に決定す借入先は、証券取引法第２条第３項第１る。なお、借入先は、金融商品取引法第号に規定する適格機関投資家に限るもの

２条第３項第１号において定義される適とする。

格機関投資家（但し、租税特別措置法（昭借入先の選定に当たっては、金融市

和 32 年法律第 26 号。その後の改正を含む。
）第 67 条の 15 第 1 項で定める機関投資家に限る。
）に限るものとする。
③

必要資金の機動的な調達を目的として、極度ローン契約等の締結を必要に応じ検討する。
・必要資金の機動的な調達を目的として、(3) （現行どおり）

極度ローン契約等の締結を必要に応じ検(4) （現行どおり）

討する。

(5) 金融先物取引等に係る権利及び金融デリ(3) （記載省略）

バティブ取引に係る権利（投資信託及び投(4) （記載省略）

資法人に関する法律施行令（平成 12 年政(5) 金融先物取引等に係る権利及び金融デリ

令第 480 号。その後の改定を含む。）（以下

バティブ取引に係る権利（投資信託及び投「投信法施行令」という。
）第 3 条第 13

資法人に関する法律施行令（平成 12 年政号及び第 14 号にそれぞれ定めるものをい令第 480 号。その後の改定を含む。）（以下う。
）への投資を、本投資法人に係る負債「投信法施行令」という。
）第 3 条第 13から生じる為替リスク、金利変動リスクそ号及び第 14 号にそれぞれ定めるものをいの他のリスクをヘッジすることを目的と
14

う。
）への投資を、本投資法人に係る負債したものに限って行うことがある。但し、から生じる金利変動リスク、その他のリ

リスクヘッジの対象となった負債が返済

スクをヘッジすることを目的としたもの

等により消滅する場合にも、対応するヘッに限って行うことがある。但し、リスクヘ

ジ取引についてはその解約コストを勘案

ッジの対象となった負債が返済等によりし、解約しないこともありうる。

消滅する場合にも、対応するヘッジ取引についてはその解約コストを勘案し、解約しないこともありうる。
4.

（記載省略）

4.

（現行どおり）(1) 投資法人の運営等に必要な支出に備え、(1) 投資法人の運営等に必要な支出に備え、資資金効率にも配慮しつつ、適正な水準の現金効率にも配慮しつつ、適正な水準の現預預金を余資として保有する。
本投資法人に金を余資として保有する。本投資法人に帰帰属する余資（本投資法人の固有勘定内及属する余資（本投資法人の固有勘定内及びび不動産信託の信託勘定内）の運用に際し不動産信託の信託勘定内）の運用に際してては、資金の安全性及び流動性を重視し、は、資金の安全性及び流動性を重視し、無無利息型の口座（預金保険制度により全額利息型の口座（預金保険制度により全額保保護の対象となる決済用預金）又は短期債護の対象となる決済用預金）又は短期債務

務格付が最上級格もしくはその次格 であ格付が最上級格もしくはその次格であるる銀行の預金口座に預け入れる。

銀行の預金口座に預け入れる。なお、規約規約上では安全性及び換金性を重視した

上では安全性及び換金性を重視した上で上で有価証券及び金銭債権への投資がで有価証券及び金銭債権への投資ができる

きることとされているが、当面は運用をこととされているが、当面は運用を目的と目的とした有価証券又は金銭債権への投した有価証券又は金銭債権への投資は行資は行わないこととする。

わないこととする。
(2) （現行どおり）(2) （記載省略）

第 14 条（情報開示方針）

第 14 条（情報開示方針）

情報開示については、投信法、金融商品取引

情報開示については、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所及び社団法人投資信託協法、東京証券取引所及び社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従っ会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従っ
15

て、迅速・正確かつ公平な情報開示とともに、て、迅速・正確かつ公平な情報開示を行う。

投資家にとって分かりやすい情報の提供に努

また、投資家にとって分かりやすい情報の提める。詳細については、別途制定の適時開示供に努める。詳細については、当社が別途定規程に従う。

める適時開示規程に従う。

第 15 条（分配方針）

第 15 条（分配方針）（記載省略）（現行どおり）(1) 利益の分配（規約第 34条第 1 号）

(1) 利益の分配（規約第 37条第 1 号）

(イ)

本投資法人の利益の金額（以下「分①

投資主に 分配する金額の総額のう

配可能金額」という。）は、わが国におち、本投資法人の利益の金額（以下「分いて一般に公正妥当と認められる企業

配可能金額」という。
）は、一般に公正妥

会計の慣行に従い計算される利益とす

当と認められる企業会計の慣行に準拠しる。

て計算される利益とする。
②(ロ)

分配金額は、原則として租税特別措

分配金額は、原則として租税特別措置法（昭和 32 年法律第 26 号。その後の置法（昭和 32 年法律第 26 号。その後の改正を含む。）第 67 条の 15 第 1 項（以改正を含む。）第 67 条の 15 第 1 項に規下、「投資法人に係る課税の特例規定」

定される本投資法人の配当可能所得のという。）に規定される本投資法人の配金額（以下「配当可能所得の金額」とい

当可 能 利益の額（以下「配当可能利益う。）の 100 分の 90 に相当する金額をの額」という。）の 100 分の 90 に相当す

超えて分配するものとして本投資法人

る金額（法令改正等により当該金額の計が決定する金額とする。

算に変更があった場合には変更後の金額

なお、本投資法人は、運用資産の維持とする。）を超えるものとする。ただし、又は価値向上に必要と認められる長期

税務上の欠損金が発生した場合、又は欠修繕積立金、支払準備金、分配準備積立

損金の繰越控除により税務上の所得が発金並びにこれらに類する積立金及び引生しない場合にはこの限りではなく、本当金等を分配可能金額から積み立てる

投資法人が合理的に決定する金額とすことができる。

る。なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立
16

金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を分配可能金額から積み立てることができる。

(2) 利益を超えた金銭の分配(2) 利益を超えた金銭の分配（規約第 37 条第2 号）

本投資法人は、分配可能金額が配当可能所得の金額の 100 分の 90 に相当する金本投資法人は、分配可能金額が配当可額に満たない場合、又は本投資法人が適能利益の額の 100 分の 90 に相当する金額切と判断した場合、社団法人投資信託協以下である場合、又は本投資法人が適切会（以下「投信協会」という。）の規則と判断した場合には、社団法人投資信託に定められる金額を限度として、本投資協会（以下「投信協会」という。）の規法人が決定した金額を、利益を超えた金則に定められる金額を限度として、本投銭として分配することができる。ただし、資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭の分配金額が投資法人に係る課税の金銭として分配することができる。ただ特例規定における要件を満たさない場合

し、この場合において、なおも金銭の分には、当該要件を満たす目的をもって本配金額が投資法人に係る課税の特例規定

投資法人が決定した金額をもって金銭のにおける要件を満たさないときは、当該分配をすることができる（規約第 34 条第要件を満たす目的をもって本投資法人が2 号）。

決定した金額により金銭の分配をするこ本投資法人は、安定的な分配金の支払をとができる。

重視するが、利益を超えた金銭の分配に関して、かかる分配を受けた個人投資主
がその分配の都度、税務上の譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいては、投資主に対して利益を超えた金銭の分配は行わないものとする。ただし、本投資法人が課税の特例規定における要件を満たすことを目的と17する場合等で、利益を超えた金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超えた金銭の分配を行うことがある。
(3) 分配金の分配方法（規約第 34条第 3 号）

(3) 分配金の分配方法（規約第 37条第 3 号）

分配は、金銭により行うものとし、原本条に基づく 分配は、金銭により行う

則として決算期から 3 か月以内に、決算ものとし、原則として決算期から 3 か月

期現在の最終の投資主名簿（実質投資主

以 内に、決算期現在の最終の投資主名簿

名簿を含む。
）に記載又は記録のある投資に 記載又は記録のある投資主又は登録投主又は登録投資口質権者を対象に投資口

資口質権者を対象に投資口の所有口数又の所有口数に応じて分配する。

は登録投資口質権者の有する質権の目的である投資口の口数に応じて分配する。

(4) 分配金請求権の除斥期間（規約第 34条第(4) 分配金請求権の除斥期間（規約第 37条第

4 号）

4 号）

本投資法人は、金銭の分配が受領されず

本投資法人は、本条に基づく金銭の分配にその支払開始の日から満 3 年を経過しが受領されずにその支払開始の日から満たときは、その分配金の支払義務を免れる

3 年を経過したときは、その分配金の支払ものとする。なお、未払分配金には利息は義務を免れるものとする。なお、未払分配

付さないものとする。

金には利息は付さないものとする。

(5) 投信協会規則（規約第 34条第 5 号）

(5) 投信協会規則（規約第 37条第 5 号）

本投資法人は、上記(1)から(4)のほか、

本投資法人は、前各号のほか、金銭の金銭の分配にあたっては、投信協会の定分配にあたっては、投信協会の定める規める規則等に従うものとする。

則等に従うものとする。

18

別

紙

別

【1．投資不動産の地域区分 】【1．投資不動産の地域区分 】
地域区分
首都圏

その他

所

在

地

東京都・神奈川県 ・千葉県・埼玉県
関西圏・５大都市圏・
その他主要都市

投資比率

地域区分

60～80％

首都圏

20～40％

その他

100%

合計（％）

合計（％）
(注)

紙

投資比率とは各区分の取得価格総額を全区分の取

(注)

所

在

地

投資比率

東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県
４大都市・その他主要
都市

70％以上
30％以下
100%

投資比率とは各区分の取得価格総額を全区分の取得価格総額で除したもの。

得価格総額で除したもの。

【2．投資不動産の用途区分】【2．投資不動産の用途区分】

用途

投資比率

用途

投資比率

オフィスビル

80％以上

事務所

60％以上

その他都市型ビル

20％以下

その他（居住施設・商業施

合計（％）

100%

設・ホテル他）

40％以下
100%

合計（％）
(注)

(注)

投資比率とは各区分の取得価格総額を全区分の 取得価格総額で除したもの。

得価格総額で除したもの。

【3．投資対象物件の取得における検討項目 】
調 査 項 目

経済的調査

調

投資比率とは各区分の取得価格総額を全区分の取査

内【3．投資対象物件の取得における検討項目 】

容

調 査 項 目調内①

（記載省略）① （現行どおり）②（記載省略）② （現行どおり）③（記載省略）③（現行どおり）④（記載省略）④（現行どおり）⑤（記載省略）⑤（現行どおり）⑥（記載省略）⑥（現行どおり）⑦

鉄道等主要交通 機関からの利

経済的調査

容

⑦ 鉄道等主要交通機関や官公署

便性

物理的調査

査

等の利便施設からの利便性⑧（記載省略）⑧（現行どおり）⑨（記載省略）⑨（現行どおり）⑩（記載省略）⑩（現行どおり）⑪（記載省略）⑪（現行どおり）①（記載省略）①（現行どおり）②（記載省略）②（現行どおり）③

賃貸可能面積・貸室形状（分③ 賃貸可能面積・貸室形状・間割対応か否か）・天井高・電気取り・天井高・電気容量・空物理的調査

容量・空調方式・床荷重・ＯＡ

調方式・床荷重・ＯＡ床・防床・防災設備・警備方法・共用

災設備・警備方法・共用部分

部分（エレベーターホール、ト（エレベーターホール、トイ

イレ、給湯室、共用廊下等）・

レ、給湯室、共用廊下等）
・駐駐車場・昇降機設備等の状況

車場・昇降機設備等の状況

19④（記載省略）④（現行どおり）⑤（記載省略）⑤（現行どおり）⑥

長期修繕計画の検証⑥

緊急修繕の必要性や長期修繕
計画の検証

⑦

（記載省略）⑦（現行どおり）⑧（記載省略）⑧（現行どおり）①（記載省略）①（現行どおり）②（記載省略）②（現行どおり）③（記載省略）③（現行どおり）④

区分所有建物の場合④

区分所有建物の場合(ア) （記載省略）(ア) （現行どおり）(イ) （記載省略）(イ) （現行どおり）（新設）⑤(ウ) 他の区分所有者の属性

共有持分の場合⑤(ア) （記載省略）(ア)（現行どおり）(イ) 共有者間における特(イ)共有者の属 性や 共有者

約・協定・債権債務等の法律的調査間における特約・協定・有無

債権債務等の有無

法律的調査(ウ) （記載省略）⑥

共有持分の場合(ウ) （現行どおり）

借地権の場合⑥

借地権の場合(ア) （記載省略）(ア)（現行どおり）(イ) （記載省略）(イ)（現行どおり）（新設）(ウ) 借地権設定者の属性や特約等の有無⑦（記載省略）⑦（現行どおり）⑧（記載省略）⑧（現行どおり）⑨（記載省略）⑨（現行どおり）⑩

不動産を信託する信託の受益（新設）権については信託契約の内容【4．投資不動産の基本スペック 】
事 項
立地
築年数
面積
天井高
空調方式

床

基

【4．投資不動産の基本スペック 】

準事 項

最寄駅から徒歩 10 分以内

基

準

用途、地域、規模等の特性を、総前面道路の幅員が 10ｍ以上

立地

合的に分析・検討した上で投資判断を行なうこととする。

（記載省略）
賃貸可能面積 1,000 ㎡以上、基築年数

準階面積 150 ㎡以上（現行どおり）
用途、地域、規模等の特性を、総2.5ｍ以上

面積・仕様・設備合的に分析・検討した上で投資判断を行なうこととする。

個別空調、 しくは 来的にその対応が可能であること。

遵法性（現行どおり）

ＯＡ床対応、もしくは将来的に耐震性能（現行どおり）

その対応が可能であること。

地震ＰＭＬ

床荷重 300kg／㎡以上(予想最大損失率)

20（現行どおり）

警備方法

機械による 24 時間対応、もしく

アスベスト・PCB

アスベスト（現行どおり）

は将来的にその対応が可能であ

等の

PCB

（現行どおり）

その他（現行どおり）

ること。

有害物質につい遵法性（記載省略）ての基準

耐震性能（記載省略）

土壌汚染

地震ＰＭＬ(予想最大損失率)（記載省略）（現行どおり）

以上

アスベスト・PCB

アスベスト（記載省略）

等の有害物質にPCB（記載省略）

ついての基準その他（記載省略）

土壌汚染（記載省略）

以上

21