区分所有法制部会資料

２７－１

区分所有法制の改正に関する要綱案（案）5

第１区分所有建物の管理の円滑化を図る方策 ................................ - 3 -１

集会の決議の円滑化 .................................................. - 3 (1) 所在等不明区分所有者を集会の決議の母数から除外する仕組み .......... - 3 (2) 出席者の多数決による決議を可能とする仕組み ........................ - 4 (3) 専有部分の共有者による議決権行使者の指定 .......................... - 4 -２

区分所有建物の管理に特化した財産管理制度 ............................ - 4 (1) 所有者不明専有部分管理制度 ........................................ - 4 -10(2) 管理不全専有部分管理制度 .......................................... - 6 (3) 管理不全共用部分管理制度 .......................................... - 8 ３

共用部分の変更決議及び復旧決議の多数決要件の緩和 .................... - 9 (1) 共用部分の変更決議 ................................................ - 9 (2) 復旧決議 .......................................................... - 9 -15

４

管理に関する区分所有者の義務（区分所有者の責務） ................... - 10 -５

専有部分の保存・管理の円滑化 ....................................... - 10 (1) 他の区分所有者の専有部分の保存請求 ............................... - 10 (2) 専有部分の使用等を伴う共用部分の管理（配管の全面更新等） ......... - 10 (3) 管理組合法人による区分所有権等の取得 ............................. - 10 -20(4) 区分所有者が国外にいる場合における国内管理人の仕組み ............. - 10 -25

６

共用部分等に係る請求権の行使の円滑化 ............................... - 11 -７

管理に関する事務の合理化（規約の閲覧方法のデジタル化） ............. - 12 -

８

区分所有建物が全部滅失した場合における敷地等の管理の円滑化 ......... - 12 -

第２

区分所有建物の再生の円滑化を図る方策 ............................... - 13 -

１

建替え決議を円滑化するための仕組み ................................. - 13 (1) 建替え決議の多数決要件の緩和 ..................................... - 13 (2) 建替え決議がされた場合の賃貸借の終了等 ........................... - 13 -２

多数決による区分所有建物の再生、区分所有関係の解消 ................. - 14 (1) 建物・敷地の一括売却、建物取壊し等 ............................... - 14 -30(2) 建物の更新 ....................................................... - 17 第３団地の管理・再生の円滑化を図る方策 ................................. - 17 -

１

団地内建物の建替えの円滑化 ......................................... - 18 (1) 団地内建物の一括建替え決議の多数決要件の緩和 ..................... - 18 -

- 1 -(2) 団地内建物の建替え承認決議の多数決要件の緩和 ..................... - 18 -

5

２

団地内建物・敷地の一括売却 ......................................... - 18 -

３

団地内建物の全部又は一部が全部滅失した場合における団地の管理の円滑化- 18 -

第４

被災区分所有建物の再生の円滑化を図る方策 ........................... - 20 -１

被災した区分所有建物の再建等に関する多数決要件の緩和 ............... - 20 (1) 大規模一部滅失 ................................................... - 20 (2) 全部滅失 ......................................................... - 21 -

２

被災した団地内建物の再建等に関する多数決要件の緩和 ................. - 21 (1) 団地内建物の全部又は一部が大規模一部滅失をした場合 ............... - 21 (2) 全部又は一部の団地内建物が全部滅失した場合 ....................... - 22 -

10

３

団地内の区分所有建物の全部又は一部が大規模一部滅失をした場合の通知の特則..................................................................... - 23 -

４

大規模一部滅失時等の決議可能期間の延長 ............................. - 23 -

15

- 2 -

第１
１

区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
集会の決議の円滑化(1) 所在等不明区分所有者を集会の決議の母数から除外する仕組み
ア

集会の決議からの除外
建物の区分所有等に関する法律（昭和３７年法律第６９号。以下「区分所有法」

5という。）における所在等不明区分所有者の集会の決議の母数からの除外に関し、
次のような規律を設ける。
①

裁判所は、区分所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、当該区分所有者（以下「所在等不明区分所有者」という。）以外の区分所有者、管理者又は管理組合法人の請求により、所在等不明区分所有者

10及びその議決権を集会の決議から除外することができる旨の裁判（以下「所在等不明区分所有者の除外決定」という。）をすることができる。
②

所在等不明区分所有者以外の区分所有者は、①の規律により所在等不明区分
所有者の除外決定を受けたときは、管理者又は理事に対し、遅滞なくその旨を通知するものとする。

15

イ

集会の招集の通知所在等不明区分所有者の除外決定を受けた区分所有者には、集会の招集の通知をすることを要しないものとする。
（注１）所在等不明区分所有者の除外決定の対象となる決議は、区分所有権等の処分を伴うものを20

含む全ての決議とする。
（注２）所在等不明区分所有者の除外決定は、所在等不明区分所有者及びその議決権につき、集会の招集の請求（区分所有法第３４条第３項）、集会の招集（同条第５項）及び区分所有者全員の承諾又は合意に基づく書面又は電磁的方法による決議（同法第４５条）の母数からも除外する効果を有するものとする。

25（注３）①敷地共有者等集会（区分所有建物が全部滅失したときの集会。後記８）において、敷地共有者等を知ることができず、又はその所在を知ることができない場合における当該敷地共有者等、②団地建物所有者集会（区分所有法第６５条）において、団地建物所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない場合における当該団地建物所有者、③団地建物所有者
等集会（団地内建物の全部又は一部が全部滅失したときの集会。後記第３・３）において、団地

30

建物所有者等を知ることができず、又はその所在を知ることができない場合における当該団地
建物所有者等についても、同様に決議の母数から除外する規律を設けるものとする。
（注４）所在等不明区分所有者の除外決定及びその取消しの手続については、非訟事件手続法（平成２３年法律第５１号）第８５条第１項第１号、第２項、第５項及び第６項と同様の規律を設けることとした上で、㋐裁判所は、所在等不明区分所有者及びその所在が判明した場合には、利害35関係人の申立てにより、所在等不明区分所有者の除外決定を取り消さなければならない、㋑㋐の取消しの裁判は、所在等不明区分所有者に告知しなければならない、㋒所在等不明区分所有者の除外決定及びその取消しの裁判に対しては、利害関係人に限り、即時抗告をすることができるも- 3 -のとする。

(2) 出席者の多数決による決議を可能とする仕組み
ア

集会の決議の成立
次の各号に掲げる集会の議事は、基本的に現行法の多数決割合を維持しつつ（②
及び③の多数決割合については後記３、⑦の多数決割合については後記５(3)）、5

出席した区分所有者及びその議決権の多数で決するものとする。
①

普通決議

②

共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。以下同じ。）の決議

③

復旧決議

④

規約の設定・変更・廃止の決議⑤

管理組合法人の設立・解散の決議⑥

義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求・区分所有権等の競売請求の決10議及び専有部分の引渡し等の請求の決議⑦

15

管理組合法人による区分所有権等の取得の決議（注）本文にいう「出席した区分所有者」には、書面若しくは電磁的方法で、又は代理人によって議決権を行使した区分所有者（区分所有法第３９条第２項及び第３項参照）を含むことを前提としている。

イ

定足数
ア①以外の決議については、法律上、原則的な集会の定足数を過半数とした上20で、規約でこれを上回る割合を定めることを可能とする。
ウ

集会の招集の通知
集会の招集の通知に関する区分所有法第３５条第１項の規律を次の下線部のように改める。
集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項及25

びその議案の要領を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
(3) 専有部分の共有者による議決権行使者の指定
議決権行使者の指定に関する区分所有法第４０条の規律を次のように改める。
専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、各共有持分の価格に従い、そ30の過半数をもって、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。
２

区分所有建物の管理に特化した財産管理制度
新たな財産管理制度として、次のような規律を設ける。

35(1) 所有者不明専有部分管理制度
ア①

所有者不明専有部分管理命令
裁判所は、区分所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができ- 4 -ない専有部分（専有部分が数人の共有に属する場合にあっては、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない専有部分の共有持分）について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る専有部分又は共有持分を対象として、所有者不明専有部分管理人による管理を命ずる処分（以下「所有者不明専有部分管理命令」という。）をすることができ

5

る。
②

裁判所は、所有者不明専有部分管理命令をする場合には、当該所有者不明専
有部分管理命令において、所有者不明専有部分管理人を選任しなければならな
い。

10

③

所有者不明専有部分管理命令の効力は、共用部分、附属施設及び敷地利用権（所有権である場合を含み、当該所有者不明専有部分管理命令の対象とされた専有部分の区分所有者又は共有持分を有する者が有するものに限る。以下同じ。）
並びに当該所有者不明専有部分管理命令の対象とされた専有部分（共有持分を対象として所有者不明専有部分管理命令が発せられた場合にあっては、共有物である専有部分）、共用部分、附属施設又は敷地にある動産（当該所有者不明専

15

有部分管理命令の対象とされた専有部分の区分所有者又は共有持分を有する者が所有するものに限る。）に及ぶ。
イ

所有者不明専有部分管理人の権限①

所有者不明専有部分管理命令の対象とされた専有部分又は共有持分、所有者不明専有部分管理命令の効力が及ぶ共用部分、附属施設、敷地利用権及び動産20並びにその管理、処分その他の事由により所有者不明専有部分管理人が得た財産（以下「所有者不明専有部分等」という。）の管理及び処分をする権利は、所有者不明専有部分管理人に専属する。
②

所有者不明専有部分管理人が次に掲げる行為の範囲を超える行為をするには、裁判所の許可を得なければならない。ただし、この許可がないことをもって善25

意の第三者に対抗することはできない。
㋐

保存行為

㋑

所有者不明専有部分等の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為

30③

所有者不明専有部分管理命令が発せられた場合には、所有者不明専有部分等に関する訴えについては、所有者不明専有部分管理人を原告又は被告とする。

ウ①

所有者不明専有部分管理人の義務
所有者不明専有部分管理人は、所有者不明専有部分等の所有者等（所有者不明専有部分等の所有者及び共有持分を有する者並びに所有者不明専有部分管理

35

命令の効力が及ぶ敷地利用権を有する者及び共有持分を有する者をいう。以下同じ。）のために、善良な管理者の注意をもって、その権限を行使しなければな
らない。

- 5 -

②

数人の者の共有持分を対象として所有者不明専有部分管理命令が発せられた
ときは、所有者不明専有部分管理人は、当該所有者不明専有部分管理命令の対象とされた共有持分を有する者全員のために、誠実かつ公平にその権限を行使しなければならない。

5

エ①

所有者不明専有部分管理人の解任及び辞任
所有者不明専有部分管理人がその任務に違反して所有者不明専有部分等に著しい損害を与えたことその他重要な事由があるときは、裁判所は、利害関係人の請求により、所有者不明専有部分管理人を解任することができる。

②

所有者不明専有部分管理人は、正当な事由があるときは、裁判所の許可を得て、辞任することができる。

10

オ
①

所有者不明専有部分管理人の報酬等
所有者不明専有部分管理人は、所有者不明専有部分等から裁判所が定める額の費用の前払及び報酬を受けることができる。

②

所有者不明専有部分管理人による所有者不明専有部分等の管理に必要な費用及び報酬は、所有者不明専有部分等の所有者等の負担とする。

15（注）所有者不明専有部分管理命令の発令手続、公示方法、所有者不明専有部分管理人による供託、所有者不明専有部分管理命令の取消手続等については、非訟事件手続法第９０条第１項
及び同条第１６項において準用する同条第２項から第１５項までと同様の規律を設ける。

(2) 管理不全専有部分管理制度
20

ア

管理不全専有部分管理命令①

裁判所は、区分所有者による専有部分の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該専有部分を対象として、管理不全専有部分管理人による管理を命ずる処分（以下「管理不全専有部分管理命令」という。）をすることができる。

25②

裁判所は、管理不全専有部分管理命令をする場合には、当該管理不全専有部
分管理命令において、管理不全専有部分管理人を選任しなければならない。

③

管理不全専有部分管理命令の効力は、共用部分、附属施設及び敷地利用権（所有権である場合を含み、当該管理不全専有部分管理命令の対象とされた専有部
分の区分所有者又はその共有持分を有する者が有するものに限る。以下同じ。）

30

並びに当該管理不全専有部分管理命令の対象とされた専有部分、共用部分、附属施設又は敷地にある動産（当該管理不全専有部分管理命令の対象とされた専有部分の区分所有者又はその共有持分を有する者が所有するものに限る。）に及
ぶ。
35

イ
①

管理不全専有部分管理人の権限管理不全専有部分管理人は、管理不全専有部分管理命令の対象とされた専有部分、管理不全専有部分管理命令の効力が及ぶ共用部分、附属施設、敷地利用- 6 -権及び動産並びにその管理、処分その他の事由により管理不全専有部分管理人が得た財産（以下「管理不全専有部分等」という。）の管理及び処分をする権限を有する。
②

管理不全専有部分管理人が次に掲げる行為の範囲を超える行為をするには、裁判所の許可を得なければならない。ただし、この許可がないことをもって善5

意でかつ過失がない第三者に対抗することはできない。
㋐

保存行為

㋑

管理不全専有部分の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為10③

管理不全専有部分管理命令の対象とされた専有部分の処分についての②の許可をするには、その区分所有者の同意がなければならない。

（注１）管理不全専有部分の管理処分権は管理不全専有部分管理人に専属させず、管理不全
専有部分に関する訴えにおいても、管理不全専有部分管理人を原告又は被告としないこととする。
15（注２）管理不全専有部分管理人は、集会の決議において、議決権を行使することはできな
いこととする。

ウ

管理不全専有部分管理人の義務①

管理不全専有部分管理人は、管理不全専有部分等の所有者等（管理不全専有部分等の所有者及び管理不全専有部分管理命令の効力が及ぶ敷地利用権を有する者をいう。以下同じ。）のために、善良な管理者の注意をもって、その権限を20

行使しなければならない。
②

管理不全専有部分等が数人の共有に属する場合には、管理不全専有部分管理人は、その共有持分を有する者全員のために、誠実かつ公平にその権限を行使しなければならない。

25

エ

管理不全専有部分管理人の解任及び辞任①

管理不全専有部分管理人がその任務に違反して管理不全専有部分等に著しい損害を与えたことその他重要な事由があるときは、裁判所は、利害関係人の請求により、管理不全専有部分管理人を解任することができる。

②

管理不全専有部分管理人は、正当な事由があるときは、裁判所の許可を得て、辞任することができる。

30

オ

管理不全専有部分管理人の報酬等①

管理不全専有部分管理人は、管理不全専有部分等から裁判所が定める額の費用の前払及び報酬を受けることができる。

②
35

管理不全専有部分管理人による管理不全専有部分等の管理に必要な費用及び報酬は、当該管理不全専有部分等の所有者等の負担とする。

（注）管理不全専有部分管理命令の発令手続（陳述聴取を含む。）、管理不全専有部分管理人
による供託、管理不全専有部分管理命令の取消手続等については、非訟事件手続法第９１- 7 -条第１項及び同条第１０項において準用する同条第２項から第９項までと同様の規律を設けることとする。

(3) 管理不全共用部分管理制度
ア

管理不全共用部分管理命令①

5

裁判所は、区分所有者による共用部分の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該共用部分を対象として、管理不全共用部分管理人による管理を命ずる処分（以下「管理不全共用部分管理命令」という。）をすることができる。

②

10

裁判所は、管理不全共用部分管理命令をする場合には、当該管理不全共用部
分管理命令において、管理不全共用部分管理人を選任しなければならない。

③

管理不全共用部分管理命令の効力は、当該管理不全共用部分管理命令の対象とされた共用部分にある動産（当該管理不全共用部分管理命令の対象とされた共用部分の所有者又はその共有持分を有する者が所有するものに限る。）に及
ぶ。

15

イ

管理不全共用部分管理人の権限①

管理不全共用部分管理人は、管理不全共用部分管理命令の対象とされた共用部分及び管理不全共用部分管理命令の効力が及ぶ動産並びにその管理、処分その他の事由により管理不全共用部分管理人が得た財産（以下「管理不全共用部
分等」という。）の管理及び処分をする権限を有する。

20②

管理不全共用部分管理人が次に掲げる行為の範囲を超える行為をするには、裁判所の許可を得なければならない。ただし、この許可がないことをもって善意でかつ過失がない第三者に対抗することはできない。
保存行為㋑

管理不全共用部分の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を25㋐

目的とする行為③

管理不全共用部分管理命令の対象とされた共用部分の処分についての②の許可をするには、全区分所有者（一部共用部分を対象とするときには当該部分の区分所有者）の同意がなければならない。

30（注）管理不全共用部分の管理処分権は管理不全共用部分管理人に専属させず、管理不全共用部分に関する訴えにおいても、管理不全共用部分管理人を原告又は被告としないこととする。

ウ

管理不全共用部分管理人の義務①

管理不全共用部分管理人は、管理不全共用部分等の所有者のために、善良な管理者の注意をもって、その権限を行使しなければならない。

35②

管理不全共用部分等が数人の共有に属する場合には、管理不全共用部分管理人は、その共有持分を有する者全員のために、誠実かつ公平にその権限を行使しなければならない。

- 8 -

エ

管理不全共用部分管理人の解任及び辞任①

管理不全共用部分管理人がその任務に違反して管理不全共用部分等に著しい損害を与えたことその他重要な事由があるときは、裁判所は、利害関係人の請求により、管理不全共用部分管理人を解任することができる。

②

5

管理不全共用部分管理人は、正当な事由があるときは、裁判所の許可を得て、辞任することができる。

オ

管理不全共用部分管理人の報酬等①

管理不全共用部分管理人は、管理不全共用部分等から裁判所が定める額の費用の前払及び報酬を受けることができる。

②

10

管理不全共用部分管理人による管理不全共用部分等の管理に必要な費用及び報酬は、当該管理不全共用部分等の所有者の負担とし、当該管理不全共用部分
等が数人の共有に属するときは、その共有持分を有する者が連帯して負担する。

（注）管理不全共用部分管理命令の発令手続（陳述聴取を含む。
）、管理不全共用部分管理人による供託、管理不全共用部分管理命令の取消手続等については、非訟事件手続法第９１条第１項
15及び同条第１０項において準用する同条第２項から第９項までと同様の規律を設けることとする。

３

共用部分の変更決議及び復旧決議の多数決要件の緩和(1) 共用部分の変更決議
共用部分の変更に関する区分所有法第１７条第１項の規律を次のように改める。

20

ア

基本的な多数決割合を現行法どおり４分の３以上とした上で、次に掲げる共用部分の変更については、多数決割合を出席した区分所有者及びその議決権の各３分の２以上とする。
①

共用部分の設置又は保存に瑕疵があることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、その瑕25

疵の除去に関して必要となる共用部分の変更②

高齢者、障害者等の移動又は施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動上又は施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となる共用部分の変更

30

イ

多数決の割合を、出席した区分所有者の頭数だけでなくその議決権についても、規約で過半数まで減ずることができることとする。

（注）本文ア①にいう「他人」には、区分所有者も含まれることを前提としている。

(2) 復旧決議
復旧決議に関する区分所有法第６１条第５項の規律を次のように改める。
35

復旧決議は、出席した区分所有者及び議決権の各３分の２以上の多数で決するも
のとする。

- 9 -

４

管理に関する区分所有者の義務（区分所有者の責務）
区分所有建物の管理に関する区分所有者の責務に関し、次のような規律を設ける。
区分所有者は、区分所有者の団体の構成員として、建物並びにその敷地及び附属施設の管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互に協力しなければならない。

5

５

専有部分の保存・管理の円滑化(1) 他の区分所有者の専有部分の保存請求
区分所有法第６条第２項前段の規律を次の下線部のように改める。
区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範

10囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用又は保存を請求することができる。
(2) 専有部分の使用等を伴う共用部分の管理（配管の全面更新等）
専有部分の使用等を伴う共用部分の管理に関し、次のような規律を設ける。
①

共用部分の管理に伴い必要となる専有部分の保存行為又はその性質を変えない
範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為は、規約に特別の定めが15あるときは、集会の決議で決することができる。
②

共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為又はその性質を変えない
範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分の変更の決議と同様の多数決要件（前記３）の下で、集会の決議で決することができる。

20③①及び②の決議においては、専有部分の利用状況及び区分所有者が支払った対価その他の事情を考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにしなければならない。

(3) 管理組合法人による区分所有権等の取得
25

管理組合法人による区分所有権等の取得に関し、次のような規律を設ける。
管理組合法人は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うために必要な場
合には、出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で、当該建物の区分所有権又は区分所有者が当該建物及び当該建物が所在する土地と一体として管理又は使用をすべき土地を取得することができる。

30（注１）本文の規律により管理組合法人が区分所有権を取得した場合には、議決権を有しないものとし、いわゆる頭数要件の母数からも除外することとする。
（注２）団地管理組合法人は、団地内の土地、附属施設及び区分所有建物の管理を行うために必要な場合には、建物若しくは区分所有権又は土地若しくは附属施設と一体として管理若しく
は使用すべき土地を取得することができるものとする。

35(4) 区分所有者が国外にいる場合における国内管理人の仕組み
区分所有者が国外にいる場合における国内管理人に関し、次のような規律を設ける。

- 10 -

①

区分所有者は、国内に住所又は居所（法人にあっては、本店又は主たる事務所）を有せず、又は有しないこととなる場合には、その専有部分及び共用部分の管理に関する事務を行わせるため、国内に住所又は居所（法人にあっては、本店又は主たる事務所）を有する者のうちから管理人（以下「国内管理人」という。）を選任することができる。

5②

国内管理人は、次に掲げる行為をする権限を有する。
㋐

保存行為

㋑

専有部分の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする
行為㋒

集会の招集の通知の受領㋓

集会における議決権の行使㋔

共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区

10分所有者に対して負う債務又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して負う債務の弁済③

15

区分所有者は、国内管理人を選任したときは、遅滞なく、管理者又は管理組合法人にその旨並びに国内管理人の氏名又は名称及び住所を通知しなければならない。

④

区分所有者と国内管理人との関係は、②に定めるもののほか、民法の委任に関する規定に従う。

20（注１）規約において、国内管理人の選任を義務付けることもできることを前提としている。
（注２）専有部分が数人の共有に属する場合には、共有者全員が国内に住所等を有せず、又は有しないことになるときに、国内管理人を選任する仕組みとする。

６

共用部分等に係る請求権の行使の円滑化
区分所有建物の共用部分等に係る請求権等の行使に関する区分所有法第２６条第２25項、第４項及び第５項につき、次のような規律を設ける。
①

管理者は、区分所有法第１８条第４項（第２１条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金並びに共用部分等について生じた損害賠
償金及び不当利得による返還金（以下「保険金等」という。）の請求及び受領について、保険金等の請求権を有する者（区分所有者又は区分所有者であった者（以下30「旧区分所有者」という。）に限る。以下同じ。）を代理する。
②

管理者は、規約又は集会の決議により、①に規律する事項に関し、保険金等の請求権を有する者のために、原告又は被告となることができる。

③①及び②の規律は、管理者に対して書面又は電磁的方法により別段の意思表示をした旧区分所有者には適用しない。

35④

管理者は、②の規約により原告又は被告となったときは、遅滞なく、保険金等の請求権を有する者にその旨を通知しなければならない。管理者が②の集会の決議に- 11 -

より原告又は被告となった場合において、保険金等の請求権を有する者が旧区分所有者であるときも、同様とする。
⑤④前段の場合において、保険金等の請求権を有する者が区分所有者であるときは、区分所有法第３５条第２項から第４項までの規定を準用する。

5

７

管理に関する事務の合理化（規約の閲覧方法のデジタル化）
規約の閲覧に関する区分所有法第３３条につき、次のような規律を設ける。
利害関係人から規約の閲覧請求があった場合において、規約が電磁的記録で作成されているときは、第３３条第１項の規定により規約を保管する者は、規約の閲覧に代えて、法務省令で定めるところにより、閲覧請求をした利害関係人の承諾を得て、当10該電磁的記録に記録された情報を電磁的方法により提供することができる。この場合において、当該規約を保管する者は、規約の閲覧をさせたものとみなす。
８
15

区分所有建物が全部滅失した場合における敷地等の管理の円滑化
区分所有建物が全部滅失した場合の敷地等の管理に関し、次のような規律を設ける。
(1) 区分所有建物が全部滅失した場合（取壊し決議又は区分所有者全員の同意に基づ
き取り壊された場合を含む。）において、その建物に係る敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であったとき又はその建物の附属施設が数人で共有されている
ときは、その権利を有する者は、区分所有建物が全部滅失した時から起算して５年20が経過するまでの間は、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
(2) (1)の集会においては、敷地や附属施設に変更を加える行為（区分所有法第１７条
第１項、第２１条）や管理に関する行為（区分所有法第１８条、第２１条）、規約の設定、変更又は廃止（区分所有法第３１条第１項）を行うことができる。
(3) (1)の集会においては、現行の被災区分所有法第３条第２項及び第３項と同様に、

25通知の特則に関する規律を設ける。
(4) (1)の集会においては、後記第２・２(1)の再建決議及び敷地売却決議をすることができる。
（注１）本文の規律により開催される集会についても、所在等不明敷地共有者等を決議の母数から除外する仕組みや出席者の多数決による決議を可能とする仕組みの対象とする。ただし、再建決30

議及び敷地売却決議については、出席者の多数決による決議を可能とする仕組みの対象とはしない。
（注２）敷地共有者等集会における議決権の割合は、敷地に関する決議（再建決議及び敷地売却決議を含む。）については、敷地の（準）共有持分の割合によることとし、附属施設については、
当該附属施設に係る（準）共有持分の割合によることとする。

35（注３）再建決議及び敷地売却決議の決議事項や集会の招集手続等については、後記第２・２(1)カと同様とする。また、再建決議及び敷地売却決議についても、決議がされた行為に参加しない
敷地共有者等の敷地利用権は、売渡し請求によって、当該行為に参加する敷地共有者等に集約さ- 12 -

せることとし、その手続は、建替え決議と同様とする。
（注４）区分所有建物が全部滅失した時から１か月を経過する日の翌日以後区分所有建物が全部滅失した日から起算して５年を経過する日までの間（区分所有建物が取壊し制度又は区分所有者全員の同意に基づき取り壊された場合には、区分所有建物が取り壊された日から起算して５5年を経過する日までの間）は、法律上、土地等の共有物分割請求をすることができないものとする。ただし、５分の１を超える議決権を有する敷地共有者等が分割の請求をする場合その他再建
決議、敷地売却決議、一括建替え等決議(後記第３・３(3)エ)、一括敷地売却決議(後記第３・３(3)オ)をすることができないと認められる顕著な事由がある場合は、この限りでないものとす
る。

10

第２

区分所有建物の再生の円滑化を図る方策

１

建替え決議を円滑化するための仕組み(1) 建替え決議の多数決要件の緩和
区分所有法第６２条第１項の規律を次のように改める。

15

ア

基本的な多数決割合を現行法どおり区分所有者及び議決権の各５分の４以上とする。

イ

区分所有建物につき、以下のいずれかの事由（以下「客観的な緩和事由」という。）が認められる場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各４分の３以上とする。
①

20

地震に対する安全性に係る建築基準法（昭和２５年法律第２０１号）又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして政省令等で定める基準に適合していないこと②

火災に対する安全性に係る建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして政省令等によって定める基準に適合していないこと③

25

外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剝離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして政省令等によって定める基準に該当すること④

給水、排水その他の配管設備の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあるものとして政省令等によって定める基準に該当するこ
と

30

⑤

高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成１８年法律第９１号）第１４条第５項に規定する建築物移動等円滑化基準に準ずるものとして政省令等によって定める基準に適合していないこと

35(2) 建替え決議がされた場合の賃貸借の終了等
ア

建替え決議がされた場合の賃貸借等の終了
建替え決議がされた場合の専有部分の賃貸借等の終了に関し、次のような規律- 13 -

を設ける。
(ｱ) 賃貸借の終了請求①

建替え決議があったときは、建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む。）若しくはこれらの者の全員の合意により賃貸借の終了を5請求することできる者として指定された者又は賃貸されている専有部分の区分所有者は、専有部分の賃借人に対し、賃貸借の終了を請求することができる。
②①の請求がされたときは、当該専有部分の賃貸借は、その請求があった日から６か月を経過することによって終了する。

10③①の請求がされたときは、賃貸されている専有部分の区分所有者は、専有部分の賃借人（転借人を含む。⑤において同じ。）に対し、賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金を支払わなければならない。

④①の請求をした者（賃貸されている専有部分の区分所有者を除く。）は、賃貸されている専有部分の区分所有者と連帯して③の債務を弁済する責任を

15

負う。
⑤

専有部分の賃借人は、①②の規律により専有部分の賃貸借が終了したときであっても、③④の規律による補償金の提供を受けるまでは、専有部分の明渡しを拒むことができる。

20（注）③の「賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金」は、公共用地の取得に伴う損失補償基準（昭和３７年１０月１２日用地対策連絡会決定）における借家人等が受ける補償（いわゆる通損補償）と同水準とすることを想定しているが、公共用地の取得の場
合との異同を踏まえた上で、適切な額が算定されることになると考えられる。

(ｲ) 使用貸借の終了請求
専有部分が期間又は使用及び収益の目的の定めのある使用貸借の目的物とさ25れている場合について、補償金の支払に関するものを除き、上記(ｱ)（賃貸借の終了請求）と同様の規律（使用貸借の終了請求）を設ける。
イ

建替え決議がされた場合の配偶者居住権の消滅
専有部分に配偶者居住権が設定されている場合について、賃貸借の終了請求（上記ア(ｱ)）と同様の規律（配偶者居住権の消滅請求。ア(ｱ)の注記を含む。）を設

30

ける。
２

多数決による区分所有建物の再生、区分所有関係の解消(1) 建物・敷地の一括売却、建物取壊し等

35

区分所有関係の解消及び区分所有建物の再生のための新たな制度として、次のよ
うな規律を設ける。
ア

建物敷地売却制度- 14 -

①

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の一定の多数決により、区分所有建物及びその敷地（これに関する権利を含む。）を売却する旨の決議（以下「建物敷地売却決議」という。）をすることができる。

5②

建物敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない。
㋐

売却の相手方となるべき者の氏名又は名称㋑

売却による代金の見込額㋒

売却によって各区分所有者が取得することができる金銭の額の算定方法に
関する事項

10

③
イ

②㋒の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。
建物取壊し敷地売却制度①

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の一定の多数決により、区分所有建物を取り壊し、かつ、これに係る建物の敷地（これに関する権利を含む。②において同じ。）を売却する旨の決議（以下「建物取壊し敷地売15却決議」という。）をすることができる。
②

建物取壊し敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない。
区分所有建物の取壊しに要する費用の概算額㋑㋐に規律する費用の分担に関する事項㋒

建物の敷地の売却の相手方となるべき者の氏名又は名称㋓

建物の敷地の売却による代金の見込額㋔

売却によって各区分所有者が取得することができる金銭の額の算定方法に

20

㋐

関する事項
③

②㋑及び㋔の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければな
らない。

25

ウ

取壊し制度

①

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者及び議決権の一定の多数決により、当該区分所有建物を取り壊す旨の決議（以下「取壊し決議」という。）をすることができる。

30

②

③

取壊し決議においては、次の事項を定めなければならない。

エ
35

㋐

区分所有建物の取壊しに要する費用の概算額㋑㋐に規律する費用の分担に関する事項②㋑の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

再建制度
区分所有建物の全部が滅失した場合（建替え決議に基づき取り壊された場合を除き、取壊し決議又は区分所有者全員の同意に基づき取り壊された場合を含む。
オにおいて同じ。）において、その区分所有建物に係る敷地利用権が数人で有する- 15 -

所有権その他の権利であったときは、敷地共有者等集会において、その権利（以下「敷地共有持分等」という。）を有する者（以下「敷地共有者等」という。）の議決権の５分の４以上の多数で、滅失した区分所有建物に係る建物の敷地若しく
はその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に建物を建5築する旨の決議（以下「再建決議」という。）をすることができる。
オ

敷地売却制度
区分所有建物の全部が滅失した場合において、その区分所有建物に係る敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であったときは、敷地共有者等集会において、敷地共有者等の議決権の５分の４以上の多数で、敷地共有持分等に係る土10地（これに関する権利を含む。）を売却する旨の決議（以下「敷地売却決議」という。）をすることができる。
カ

アからオまでの手続(ｱ) 集会の招集の通知①

アからオまでの各①の決議事項を会議の目的とする集会を招集するとき
は、区分所有法第３５条第１項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集

15

会の会日より少なくとも２か月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
②

アからオまでの各①の決議事項を会議の目的とする集会を招集する場合において、区分所有法第３５条第１項の通知をするときは、議案の要領のほか、

20

当該行為を必要とする理由（並びにアからウまでの各制度においては、当該行為をしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳、建物の修繕に関する計画が定められている場合には当該計画の内容及び建物につき修繕積立金として積み立てられている金額）をも通知しなければなら25ない。
(ｲ) 説明会の開催
アからオまでの各①の決議事項を会議の目的とする集会を招集した者は、当該集会の会日よりも少なくとも１か月前までに、当該招集の際に通知すべき事
項について区分所有者及び敷地共有者等に対し説明を行うための説明会を開催

30

しなければならない。
（注１）アからオまでのいずれについても、決議要件は、建替え決議と同様とする（ただし、エ及びオについては客観的な緩和事由による多数決割合の引下げの規律は適用されない。）。
（注２）アからオまでのいずれについても、決議がされた行為に参加しない区分所有者の区分所有権及び敷地利用権又は敷地共有者等の敷地共有持分等は、売渡し請求によって、当該行35為に参加する区分所有者又は敷地共有者等に集約させることとし、その手続は、建替え決議と同様とする（アからウまでについては、裁判による建物の明渡し猶予に関する規律を含む。）。

- 16 -

（注３）アからウまでについては、建替え決議がされた場合の賃借権等を消滅させる仕組みと同様の仕組みを設ける。

(2) 建物の更新
建物の更新（建物の構造上主要な部分の効用の維持又は回復（通常有すべき効用の確保を含む。）のために共用部分の形状の変更をし、かつ、これに伴い全ての専

5有部分の形状、面積又は位置関係の変更をすることをいう。以下同じ。）に関し、次のような規律を設ける。
ア

集会においては、建替え決議と同様の多数決要件の下で（前記１参照）、建物の更新をする旨の決議（以下「建物更新決議」という。）をすることができる。

イ

10

15

建物更新決議においては、次の事項を定めなければならない。
①

建物の更新がされた後の建物の設計の概要②

建物の更新に要する費用の概算額③②の費用の分担に関する事項④

建物の更新がされた後の建物の区分所有権の帰属に関する事項

ウイ③④の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

エ

集会の招集
①

建物更新決議を会議の目的とする集会を招集するときは、区分所有法第３５条第１項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも２か月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長すること
ができる。

20

②

建物更新決議を会議の目的とする集会を招集する場合において、区分所有法
第３５条第１項の通知をするときは、議案の要領のほか、建物の更新を必要とする理由、建物の更新をしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳、建物の修繕に関する計画が定められている場合には当該計画の内25

容及び建物につき修繕積立金として積み立てられている金額をも通知しなければならない。
オ

説明会の開催③

建物更新決議を会議の目的とする集会を招集した者は、当該集会の会日よりも少なくとも１か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所30有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
（注１）建物の更新に参加しない区分所有者の区分所有権及び敷地利用権は、売渡し請求によって、これに参加する区分所有者に集約させることとし、その手続は、建替え決議と同様とする（裁判による建物の明渡し猶予に関する規律を含む。）。
35（注２）建替え決議がされた場合の賃借権等を消滅させる仕組みと同様の仕組みを設ける。

第３

団地の管理・再生の円滑化を図る方策- 17 -

１

団地内建物の建替えの円滑化(1) 団地内建物の一括建替え決議の多数決要件の緩和
団地内建物の一括建替え決議に関する区分所有法第７０条の規律を次のように改
める。
ア

5

全体要件

(ｱ) 基本的な多数決割合を現行法どおり団地内建物の区分所有者及び議決権の各５分の４以上とする。
(ｲ) 団地内の全ての建物につき、客観的な緩和事由が認められる場合には、多数決割合を団地内建物の区分所有者及び議決権の各４分の３以上とする。
イ

10

各棟要件
区分所有者及び議決権の各３分の２以上の賛成がある場合に限り一括建替え決

議をすることができるという現行法の各棟要件の枠組みを改め、各棟につき区分所有者又は議決権の各３分の１を超える反対がない限り、一括建替え決議をすることができるものとする。
(2) 団地内建物の建替え承認決議の多数決要件の緩和

15

団地内建物のうちの特定建物の建替え承認決議に関する区分所有法第６９条第１項の規律を次のように改める。
ア

基本的な多数決割合を現行法どおり議決権の４分の３以上としつつ、特定建物に客観的な緩和事由が認められる場合には、多数決割合を議決権の各３分の２以
上とする。

20

イ
２

上記アの決議を出席者多数決の規律の対象とする。

団地内建物・敷地の一括売却
団地内建物・敷地の一括売却に関し、次のような規律を設ける。
団地内建物の全部が区分所有建物であり、当該団地内建物について団地管理規約が25定められており、かつ、それらの所在する土地が当該団地内建物の団地建物所有者の共有に属する場合には、当該団地内建物の区分所有者で構成される団地建物所有者の団体又は団地管理組合法人の集会（以下「団地管理組合等の集会」という。）において、団地内建物の一括建替え決議と同様の多数決（全体要件及び各棟要件。前記１参照）で、当該団地内建物及びその敷地利用権を一括して売却する旨の決議（以下「団30

地内建物敷地売却決議」という。）をすることができる。
（注）決議事項や手続については、一棟単位でする建物敷地売却決議と同様とする。

３35

団地内建物の全部又は一部が全部滅失した場合における団地の管理の円滑化
団地内建物の全部又は一部が全部滅失した場合における団地内建物等の管理に関し、次のような規律を設けることとする。
(1) 団地内建物の一棟以上が区分所有建物である場合において、一団地内にある数棟- 18 -

の建物（団地内建物）の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が団地
内建物の所有者（区分所有建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合において、団地内建物の全部又は一部が全部滅失したとき（区分所有建物にあっては、取壊し決議又は区分所有者全員の同意に基づき取り壊されたときを含む。）は、当5

該建物が滅失した時から起算して５年が経過する日までの間は、滅失した建物の所有者であった者も含めて集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
(2) (1)の集会においては、敷地や附属施設に変更を加える行為（区分所有法第１７条
第１項、第２１条）や管理に関する行為（区分所有法第１８条、第２１条）、規約の設定、変更又は廃止（区分所有法第３１条第１項）を行うことができるものとす

10る。
(3) (1)の集会においては、(2)に掲げる決議に加えて、以下の決議をすることができるものとする。
ア

再建承認決議団地内建物の一棟以上が滅失した場合において、当該滅失した団地内建物が所在していた土地が団地建物所有者等の共有に属しているときは、議決権の４分の15

３以上の多数により、滅失した建物の再建を承認することができる。
イ

建替え承認決議
団地内建物の一棟以上が滅失した場合において、特定建物が所在する土地が団地建物所有者等の共有に属しているときは、議決権の４分の３（ただし、特定建物につき、客観的な緩和事由が認められる場合には、３分の２）以上の多数によ

20り、当該特定建物の建替えを承認することができる。
ウ

建替え再建承認決議
団地内建物の一棟以上が滅失した場合において、当該滅失した団地内建物及び特定建物が所在する土地が、団地建物所有者等の共有に属しているときは、議決権の４分の３以上の多数により、当該滅失した建物の再建及び滅失していない建25

物の建替えを承認することができる。
エ一括建替え等決議
区分所有法第７０条第１項本文に規定する場合において、団地内の全部又は一部の建物が全部滅失したときは、団地建物所有者等及び議決権の各５分の４以上

30の多数で（全体要件）、滅失した全ての建物の再建及び滅失していない全ての建物の建替えを行うことができる。
ただし、各団地内建物ごとに、次に掲げる区分に応じて、それぞれ当該各号に定める者がその一括建替え等決議に反対した場合はこの限りでない（各棟要件）。
(ｱ)

当該団地内建物が滅失した建物である場合
当該団地内建物の敷地共有持分等の３分の１を超える議決権を有する者

35

(ｲ)

(ｱ)に掲げる場合以外の場合
区分所有者の３分の１を超える者又は議決権の合計の３分の１を超える議決- 19 -

権を有する者
オ

一括敷地売却決議
区分所有法第７０条第１項本文に規定する場合において、団地内の全部の建物が全部滅失したときは、団地建物所有者等及び議決権の各５分の４以上の多数で、当該団地内建物の敷地等又はこれに関する権利につき、一括して、その全部を売5却することができる。
ただし、各団地内建物ごとに、当該団地内建物の敷地共有持分等の３分の１以上の議決権を有する者が一括敷地売却に反対した場合には、この限りでない。
(4) (1)の集会においては、現行の被災区分所有法第１４条第２項及び第３項と同様に、通知の特則に関する規律を設けるものとする。

10（注１）敷地共有者等集会と同様に、(1)の集会についても、出席者の多数決による決議を可能とする仕組みの対象とする。ただし、一括建替え等決議及び一括敷地売却決議については、出席者の多数決による決議を可能とする仕組みの対象とはしない。
（注２）(1)の集会における議決権の割合は、敷地に関する決議については、敷地の（準）共有持15分の割合によることとし、附属施設については、当該附属施設に係る（準）共有持分の割合によることとする。
（注３）再建承認決議、建替え承認決議、建替え再建承認決議及び一括建替え等決議の決議事項や集会の招集手続については、現行の被災区分所有法と同様とする。一括建替え等決議についても、一括建替え等に参加しない団地建物所有者等の敷地利用権は、売渡し請求によって、一括建20替え等に参加する団地建物所有者等に集約させることとし、その手続は建替え決議と同様とする。なお、一括敷地売却決議については、一括建替え等決議と同様の手続とする。
（注４）団地建物所有者等集会において定める規約では、区分所有法第６８条と同様に、当該団地内の一部の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地又は附属施設（専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するも25のを除く。）及び当該団地内の専有部分のある建物を、団地建物所有者等集会の管理対象とする旨を定めることができることとする。

第４

被災区分所有建物の再生の円滑化を図る方策
被災区分所有法第２条に基づく政令により指定された災害によって被害を受けた建物の再生に関する規律を、次のように改める。

30

１

被災した区分所有建物の再建等に関する多数決要件の緩和(1) 大規模一部滅失
政令で定める災害により大規模一部滅失をした区分所有建物の建替え等の多数決要件に関し、次のような規律を設ける。

35

ア

建替え決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により区分所有建物が大規模一部滅失をした場合においては、区分所有者集会において、区分所有者及び議決権の各３分の２以上の多数で、- 20 -

建替え決議をすることができる。
イ

建物更新決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により区分所有建物が大規模一部滅失をした場合においては、区分所有者集会において、区分所有者及び議決権の各３分の２以上の多数で、
建物更新決議をすることができる。

5

ウ

建物敷地売却決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により区分所有建物が大規模一部滅失をした場合において、当該区分所有建物に係る敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であるときは、区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各３分の２以上の多数で、建物敷地売却決議をすることができる。

10

エ

建物取壊し敷地売却決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により区分所有建物が大規模一部滅失をした場合において、当該区分所有建物に係る敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であるときは、区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各３分の２以上の多数で、建物取壊し敷地売却決議をすることができる。

15

オ

取壊し決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により区分所有建物が大規模一部滅失をした場合においては、区分所有者集会において、区分所有者及び議決権の各３分の２以上の多数で、取壊し決議をすることができる。

(2) 全部滅失20

政令で定める災害により全部滅失した区分所有建物の再建等の多数決要件に関し、次のような規律を設ける。
ア

再建決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により区分所有建物が全部滅失した場合においては、敷地共有者等集会において、敷地共有者等の議決権の３分の２以上の多数で、再建決議

25

をすることができる。
イ

敷地売却決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により区分所有建物が全部滅失した場合においては、敷地共有者等集会において、敷地共有者等の議決権の３分の２以上の多数で、敷地売却決議をすることができる。

30

２

被災した団地内建物の再建等に関する多数決要件の緩和(1) 団地内建物の全部又は一部が大規模一部滅失をした場合
ア35

一括建替え決議及び団地内建物敷地売却決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により団地内の全部の区分所有建物が大規模一部滅失をした

場合には、一括建替え決議及び団地内建物敷地売却決議における全体要件を、団地内建物の区分所有者及び議決権の各３分の２以上に引き下げる。

- 21 -

イ

建替え承認決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により特定建物が大規模一部滅失をした場合には、当該特定建物に係る建替え承認決議については、出席した団地建物所有者等の議決権の３分の２以上の多数により決することができる。
5(2) 全部又は一部の団地内建物が全部滅失した場合
ア

再建承認決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により団地内建物が全部滅失した場合においては、団地建物
所有者等集会において、出席した団地建物所有者等の議決権の３分の２以上の多数で、再建承認決議をすることができる。

10

イ

建替え承認決議に関する要件の緩和
団地内建物が全部滅失した場合において、政令で定める災害により団地内建物
が大規模一部滅失をしたときにおいては、団地建物所有者等集会において、出席した団地建物所有者等の議決権の３分の２以上の多数で、建替え承認決議をすることができる。

15

ウ

建替え再建承認決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により団地内建物が全部滅失した場合において、政令で定める災害により他の団地内建物が大規模一部滅失をしたときにおいては、団地建物
所有者等集会において、出席した団地建物所有者等の議決権の３分の２以上の多数で、当該全部滅失した建物の再建及び大規模一部滅失をした建物の建替えの承認決議をすることができる。

20

エ

一括建替え等決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により団地内の全部の区分所有建物が全部滅失し、又は大規
模一部滅失をした場合には、一括建替え等決議における全体要件を、団地建物所
有者等及び議決権の各３分の２以上に引き下げる。ただし、各団地内建物ごとに、次に掲げる区分に応じて、それぞれ当該各号に定める者がその一括建替え等決議25に反対した場合は、一括建替え等をすることができない（各棟要件）。
(ｱ)

当該団地内建物が滅失した建物である場合
当該団地内建物の敷地共有持分等の３分の１を超える議決権を有する者(ｲ)(ｱ)に掲げる場合以外の場合
区分所有者の３分の１を超える者又は議決権の合計の３分の１を超える議決30権を有する者
オ

一括敷地売却決議に関する要件の緩和
政令で定める災害により、団地内の全部の区分所有建物が全部滅失した場合には、一括建替え等決議における全体要件を、団地建物所有者等及び議決権の各３35分の２以上に引き下げる。
ただし、各団地内建物ごとに、当該団地内建物の敷地共有持分等の３分の１を超える議決権を有する者が一括敷地売却に反対した場合には、一括敷地売却をす- 22 -

ることができない。
３

団地内の区分所有建物の全部又は一部が大規模一部滅失をした場合の通知の特則
団地内建物の全部又は一部が大規模一部滅失をした場合には、現行の被災区分所有法第１４条第２項及び第３項と同様に、通知の特則に関する規律を設けるものとする。

5４

大規模一部滅失時等の決議可能期間の延長
政令で指定する災害により区分所有建物等が全部滅失し、又は大規模一部滅失をした場合の決議可能期間の規律を次のように改める。

10(1) 政令で定める災害により区分所有建物や団地内建物が全部滅失又は大規模一部滅失をした場合における前記１の各決議は、その政令の施行の日から起算して３年を経過する日までの間、行うことができるものとする。
(2) 災害を指定する政令の施行後、１度に限り、決議可能期間を延長する旨の政令を定めるなどの方法により、決議可能期間を３年延長することができるものとする。

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