住宅都市化する東京とその様相
西田 穣（地域計画研究所）
その後、2008 年のリーマンショックで、主に東京での投資の過熱化

１．三大都市圏への人口集中 −東京の一人勝ち−
1960-70 年度の高度成長期の後、政府の人口分散政策もあり、大都市圏から地方圏への人口移動が始まり、1980 年前後には地方圏の人口が見直され地方への回帰が起きるが、2011 年の東日本大震災・福島原発事故により、また東京圏への人口集中に転じている。
この背景には、重厚長大型から多様なサービス業・情報通信技術な増加が大都市圏を上回っていた。
大都市圏と地方圏の人口移動は景気の変動とも大きく関わり、また、大震災などの天変地異の影響を受けている。過去には、好景気の時期どへの産業構造の転換も大きいが、東京での投資を誘導する大幅な規制緩和策がある。に地方での投資が進み大都市圏から地方圏への人口分散が進んだが、バブル崩壊後の長期的な低迷に、“大都市圏への投資で日本経済を救２．東京都区部の昼夜間人口の動向 −住宅都市化する都区部−う”という、ある意味で地方を切り捨てる政策転換が行われ、1995

都区部の夜間人口は、戦後急増した後、1965（昭和 40）年を過ぎ年に発生した阪神淡路大震災を切っ掛けに地方圏と大都市圏の関係ると減少に向かい、だらだらと下がり続ける。しかしながら、東京圏がかわる。またその事が、大都市圏の中でも東京圏への一極集中（東に人口が再集中し始める 1995 年以降は増加に転じ、概ね 30 年間で失京の一人勝ち）となる。

った人口を 15 年弱で取り戻すといった、かなりのスピードで増加した。そのスピードは鈍化してきたが、東京都の推計（2016 年 11 月）

図1：三大都市圏・地方圏の流入人口
800,000
600,000
400,000

第１次石油ショック
バブル崩壊（1973）
第２次石油ショック （1991）（1979） バブル期によると、社会増を中心に区部の人口は 2030 年まで伸び続け 980 万

リーマンショック
（2008）

19651975

1985

1995

-400,000-600,000

阪神・淡路大震
災（1995）-800,000
東京圏
三大都市圏

名古屋圏
地方圏

一方、昼間人口（通勤通学をしない人口＋域内通勤・通学者＋流入通勤・通学者）は、少し波はあるものの右肩上がりの傾向を一貫して200,000
0-200,0001955人弱に達すると見込まれている。

20052015

東日本大震災（2011）

大阪圏維持し、就業都市としての性格を強めてきていたが、1995 年を境に、夜間人口の伸びを背景に昼夜間人口比率が減少に転じ、区部の就業地としての性格が少し変わってくる。
この事を昼間就業人口（通学者は含まない 15 歳以上の就業人口）で見ると、昼間人口の増加に対して昼間就業者数は 2000 年以降減少

20

に転じている。日本の就業人口も 2000 年以降は産業構造の転換や少付け加えられる。

子・高齢化により減少しているが、都区部の減少傾向の方が大きい1。
ちなみに、区部の産業別就業者の割合の 1995 年から 2010 年の間の

図2：都区部の夜間・昼間人口の推移

変化を見ると、第２次産業が 10 ポイント減、卸売り・小売業も 9 ポ万人
1,300

150 ％

イント減なのに対し、サービス業類（分類不能な産業を含む）が 12

1,200

140

1,100130

1,000120900

110

800

10070090

ポイント増、運輸・通信（情報通信産業を含む）が 9 ポイント増と、伝統的な産業からＩＴ系産業への転換が進んだ事が分かる2。
３．区別の状況 −“多心”から、“無差別心”へ−
以上、都区部の昼間人口の増加は、就業者が増えているのではなく、規制緩和（都市計画の見直し、マンション開発に対する容積率の上乗

60080
1955 1965 1975 1985 1995 2005 2015

昼間人口
夜間人口
昼間就業人口
昼夜間人口比率せなど）・低金利などに誘導された都市開発に伴う都市住宅の供給に

図3：産業別昼間就業者の割合（1995/2010）

よる夜間人口の増加に起因するものである事が分かる。
東京都において、都心一極集中の解消は長年の課題であり、美濃部

10% 0%
3% 0%
3%2%

都政の「多摩の心」「副都心の育成」から始まる。鈴木都政の東京都長期計画（第１次：1982）において「多心型都市構造」を掲げ、新宿、渋谷、池袋の他、上野・浅草、錦糸町・亀戸、大崎の６都心の育成に第1次産業15%
第2次産業
25%

29%

15%

取りかかり、後にこれに「多摩の心」２カ所の追加と臨海部副都心が国勢調査による 15 歳以上就業者数 2010 年と 1990 年の比は全国96.6％に対して都区部は 91.6％。全国の就業人口に対する都区部昼間就業人口のシェアも 0.7％（1990 年比）低下している。
2
経済産業省の調査では、IT 企業の 6 割が東京圏に立地しているとの結果が出ている
1

21

運輸・通信業

7%

31%
8%
26%
9%

17%

卸売・小売業・飲食店
金融・保険・不動産業＊昼間就業者数
1995：727万人（内側の円）
2010：664万人（外側の円）バブル崩壊後、港・品川区等の臨海部における工場の移転と跡地開発、新橋・品川の JR 操車場の移転などや、これを後押しする規制のした “配達・訪問型の生活支援サービスシステム”を日頃から構築しておく必要があると思う。

緩和が相次ぎ、限定的な“都心”というより、開発可能地はどこでも

図4：東京圏の超高層マンション建築棟数（2006-15）“都心”のような状況が生まれ、石原都政の「東京の都市づくりビジョン（2009）」で、環状６号線の内側を“センターコアゾーン”に位

35

都区部（9.0万戸）

39置づけられる様になる3。

多

これらを背景に、都区部では 2000 年代に入ると超高層マンション74の建設が盛んになり、リーマンショックで少しスピードが鈍ったが、

279

2006-15 年の 10 年間に東京圏で建設された超高層マンション（高さ摩（0.2万戸）

神奈川（2.4万戸）
埼玉（1.1万戸）

千葉（1.1万戸）

10

60m 以上：概ね 20 階以上/ 437 棟）の２/３弱（279 棟）が都区部に建設され、約 9 万戸が供給された。それ以前のものを加えると概ねこの２倍程度の超高層マンションがあると見込まれる（図 4）。
1990 年と 2010 年の昼間就業人口の変化、夜間人口の増減を見ると、港区を除く都心３区の就業人口の減少が著しく、また、その流出は副万人
100

都心３区に向かうのではなく、江東区、品川区、港区など臨海部に開80

発余地がある区に流れ、それらの区では夜間人口の増加も生じるなど、60新しい形での職住近接都市が生まれつつある。
しかしながら、これらの地域は生活の利便性は必ずしも高くなく、また、首都圏大震災時の津波や上層階への物資・介護などのサービスが難しく、高齢者の孤立などの問題も予想される。生協や行政が連携

3

都は、これらの区域で「都市開発諸制度」を積極的に使うための運用指針を定めている

図5：昼間就業人口（15才以上）の推移（1990/2010）

40200
千中港新渋豊江品大江文台墨目世中杉北荒板練足葛
代央区宿谷島東川田戸京東田黒田野並区川橋馬立飾
田区 区区区区区区川区区区区谷区区 区区区区区
区区区
1990
201022