所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し
課題【民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要】

法務省民事局
令和３年12月

相続登記がされないこと等により、所有者不明土地（※）が発生※

所有者不明土地とは・・・①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地②所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地

所有者不明土地の割合(H29国交省調査)

22 %

原因
相続登記の未了66％

住所変更登記の未了 34％

背景○ 相続登記の申請は義務ではなく、申請しなくても不利益を被ることは少ない○ 都市部への人口移動や人口減少・高齢化の進展等により、地方を中心に、土地の所有意識が希薄化 ・ 土地を利用したいというニーズも低下○ 遺産分割をしないまま相続が繰り返されると、土地共有者がねずみ算式に増加

問題点○ 所有者の探索に多大な時間と費用が必要（戸籍・住民票の収集、現地訪問等の負担が大きい）○ 所有者の所在等が不明な場合には、土地が管理されず放置されることが多い○ 共有者が多数の場合や一部所在不明の場合、土地の管理・利用のために必要な合意形成が困難

広場等としての利用が困難となっている例(出典：国交省)⇒ 公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、民間取引が阻害されるなど、土地の利活用を阻害⇒ 土地が管理不全化し、隣接する土地への悪影響が発生 など

高齢化の進展による死亡者数の増加等により、今後ますます深刻化するおそれ所有者不明土地問題の解決は、喫緊の課題

政府方針〇 所有者不明土地等対策の推進に関する基本方針（関係閣僚会議決定）「民事基本法制の見直し等の重要課題については、今後、さらに具体的な検討を進め、今年度（令和２年度）中できるだけ速やかに必要となる法案を提出するなど、期限を区切って着実に対策を推進する。」〇 骨太の方針2020 「所有者不明土地等について、基本方針等に基づき対策を推進する。」

１

両法律の概要■民法等の一部を改正する法律（民法等一部改正法）■相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（相続土地国庫帰属法）
所有者不明土地の発生予防と、既に発生している所有者不明土地の利用の円滑化の両面から、総合的に民事基本法制を見直し
１

登記がされるようにする

２

３

土地を手放すための制度ための不動産登記制度の見直し（相続土地国庫帰属制度）の創設

・・ 相続等により土地の所有権を取得した者が、法務大臣の承認を受けてその土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度を創設

相続登記・住所変更登記の申請義務化
・ 相続登記・住所変更登記の手続の簡素化・合理化など発生予防

土地利用に関連する民法の規律の見直し

・ 所有者不明土地管理制度等の創設
・ 共有者が不明な場合の共有地の利用の円滑化
・ 長期間経過後の遺産分割の見直しなど

土地利用の円滑化

発生予防

施行日等
１ ３ 民法等一部改正法：原則として公布（R3.4.28）後２年以内の政令で定める日（R5.4.1）＊ １ のうち、相続登記義務化関係の改正については公布後３年以内の政令で定める日（R6.4.1）、住所変更登記義務化関係の改正については公布後５年以内の政令で定める日（政令は未制定）
２ 相続土地国庫帰属法：公布（R3.4.28）後２年以内の政令で定める日（R5.4.27）【検討の経過】2019年2月
法制審議会 民法・不動産登記法部会における調査審議開始
へ諮問

12月

2020年1月～3月

2021年2月

パブリック･コメント
法制審議会
中間試案
提出意見数 249件取りまとめ （個人 143件、団体 106件） 要綱決定

3月

4月

法案提出

成立・公布

２

所有者不明土地の発生を予防する方策

不動産登記法の改正【背景】 登記名義人と実際の所有者とが異なることがあるが、そうすると、相続に関する不動① 登記名義人の相続人が分からないため、所有者の探索に時間と費用が掛かり用地買収等が妨げられる
産登記情報の更新 ② 登記名義人が死亡しているかどうかだけでも分かれば、事業用地を円滑に選定することができるを図る方策との指摘がある。
①相続登記の申請を義務化②登記名義人の死亡等の事実の公示○ 不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をすることを義務付ける（正当な理由のない申請漏れには過料の罰則あり）。

○ 登記官が他の公的機関 （住基ネットなど） から死亡等の情報を取得し、職権で登記に表示する（符号で表示）。

〇 相続登記の申請義務の実効性を確保するよう、以下のような環境整備策をパッケージで導入する。

⇒ 登記で登記名義人の死亡の有無の確認が可能になる。

登記の手続的な負担（資料収集等）を軽減
相続人申告登記（仮称）の新設
相続人申告登記の新設
・ ・相続人が、登記名義人の法定相続人が、登記名義人の法定相続人で相続人である旨を登記所に申しある旨を申し出る。申請義務の履行手段の一つとする。
出る。
（単独で申告可・添付書面も簡略化）（単独で申告可・添付書面も簡略化）⇒⇒相続登記の申請義務を簡易相続登記の申請義務を簡易に履行に履行することが可能になる。
することが可能になる。
登記官がその者の氏名及び住所等を職権で登※ 登記官がその者の氏名及び住所等を職権で登記する※

記する（持分は登記されない報告的な登記）（持分は登記されない報告的登記）

登記手続の費用負担を軽減

登記漏れの防止登録免許税の負担軽減策の導入などを要望

所有不動産記録証明制度の新設（参考）
R3年度与党税制改正大綱「不動産登記法の見直し…の成案を踏まえ、令和４年度税制改正において必要な措置を検討する。」

・ 特定の者が名義人となっている不動産の一覧を証明書として発行⇒ 相続登記が必要な不動産の把握が容易になる。
自己所有不動産の一般的確認方法としても利用可能※

地方公共団体との連携
死亡届の 提出 者に対する相続登記の必要性に関する周知・啓発を要請など地方公共団体の作成する相続発生時に必要な手続のチェックリストに相続登記の申請を追加するよう要請※

３

所有者不明土地の発生を予防する方策

不動産登記法の改正

住所変更未登記への対応【現状】▶ 現在は、住所変更登記は義務ではない。
▶ 自然人・法人を問わず、転居・本店移転等のたびに登記するのには負担を感じ、放置されがちである。
※ 都市部では所有者不明土地の主な原因との調査結果もある。

○ 所有権の登記名義人に対し、住所等の変更日から２年以内にその変更登記の申請をすることを義務付ける（正当な理由のない申請漏れには過料の罰則あり）。
○ 他の公的機関から取得した情報に基づき、登記官が職権的に変更登記をする新たな方策も導入する。
⇒ 転居や本店移転等に伴う住所等の変更が簡便な手続で登記に反映される。

新たな方策の仕組み
自然人の場合➊➊ 登記申請の際には、氏名・住所のほか、生年月日等の「検索用情報」の申出を行う。
❷ 登記官が、検索用情報等を用いて住民基本台帳ネットワークシステムに対して照会し、所有権の登記名義人の氏名・住所等の異動情報を取得する。
❸ 登記官が、取得した情報に基づき、登記名義人に住所等の変更の登記をすることについて確認をとった上で、変更の登記をする。

❸住民基本台帳ネットワークシステム

法人の場合➊ 法人が所有権の登記名義人となっている不動産について、会社法人等番号を登記事項に追加する。
❷ 商業・法人登記システムから不動産登記システムに対し、名称や住所を変更した法人の情報を通知する。
❸ 取得した情報に基づき、登記官が変更の登記をする。

不動産登記システム❷➊

商業・法人登記システム❷❸

不動産登記システム４

所有者不明土地の発生を予防する方策

相続土地国庫帰属法

相続等により取得した土地所有権を国庫に帰属させる制度の創設
背景① 土地利用ニーズの低下等により、土地を相続したものの、土地を手放したいと考える者が増加している。
② 相続を契機として、土地を望まず取得した所有者の負担感が増しており、管理の不全化を招いている。

○ 相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により取得した土地を手放して、国庫に帰属させることを可能とする制度を創設する。
○ ただし、管理コストの国への転嫁や土地の管理をおろそかにするモラルハザードが発生するおそれを考慮して、一定の要件（詳細は政省令で規定）を設定し、法務大臣が要件を審査する。
⇒ 将来的に土地が所有者不明化し、管理不全化することを予防することが可能になる。
要件

通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する以下のような土地に該当しないこと
ア 建物や通常の管理又は処分を阻害する工作物等がある土地、 イ 土壌汚染や埋設物がある土地、 ウ 崖がある土地
エ 権利関係に争いがある土地、 オ 担保権等が設定されている土地、 カ 通路など他人によって使用される土地 など○ 審査手数料のほか、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した１０年分の土地管理費相当額の負担金を徴収する（地目、面積、周辺環境等の実情に応じて対応すべく、詳細は政令で規定）。
（参考）現状の国有地の標準的な管理費用（10年分）は、粗放的な管理で足りる原野約20万円、市街地の宅地(200㎡)約80万円

手続イメージ❶ 承認申請【申請権者】
相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る）により土地を取得した者※共有地の場合は共有者全員で申請する必要あり❷ 法務大臣（法務局）による要件審査・承認
・ 実地調査権限あり
・ 国有財産の管理担当部局等に調査への協力を求めることができる
・ 運用において、国や地方公共団体に対して、承認申請があった旨を情報提供し、土地の寄附受けや地域での有効活用の機会を確保❸ 申請者が10年分の土地管理費相当額の負担金を納付

❹

国庫

帰属
５

所有者不明土地の利用の円滑化を図る方策
土地・建物の管理制度の創設▶ 現行の不在者財産管理人・相続財産管理人は、人単位で財産全般を管理する必要があり、非効率になりがち▶ 所有者が判明していても、管理されないことによって危険な状態になることもある

不明共有者がいる場合への対応▶ 不明共有者がいる場合には、利用に関する共有者間の意思決定や持分の集約が困難

遺産分割長期未了状態への対応▶ 長期間放置された後の遺産分割では具体的相続分に関する証拠等が散逸し、共有状態の解消が困難

隣地等の利用・管理の円滑化▶ ライフラインの導管等を隣地等に設置することについての根拠規定がなく、土地の利用を阻害

民法の改正○ 所有者不明土地・建物の管理制度の創設
財産管理制度の見直し
・ 個々の所有者不明土地・建物の管理に特化した新たな財産管理制度を創設する。
※ 裁判所が管理命令を発令し、管理人を選任（裁判所の許可があれば売却も可）⇒ 所有者不明土地・建物の管理を効率化・合理化する。
○ 管理不全土地・建物の管理制度の創設
・ 所有者が土地・建物を管理せずこれを放置していることで他人の権利が侵害されるおそれがある場合に、管理人の選任を可能にする制度を創設する。
⇒ 管理不全化した土地・建物の適切な管理が可能となる。
○ 共有物の利用の円滑化を図る仕組みの整備

共有制度の見直し

・ 裁判所の関与の下で、不明共有者等に対して公告等をした上で、残りの共有者の同意で、共有物の変更行為や管理行為を可能にする制度を創設する。
・ 裁判所の関与の下で、不明共有者の持分の価額に相当する額の金銭の供託により、不明共有者の共有持分を取得して不動産の共有関係を解消する仕組みを創設する。
⇒ 不明共有者がいても、共有物の利用・処分を円滑に進めることが可能になる。

相続制度の見直し○ 長期間経過後の遺産分割の見直し
相続開始から10年を経過したときは、個別案件ごとに異なる具体的相続分による分割の利益を消滅させ、画一的な法定相続分で簡明に遺産分割を行う仕組みを創設する。
⇒ 遺産分割長期未了状態の解消を促進する。

相隣関係規定の見直し○ ライフラインの設備設置権等の規律の整備
ライフラインを自己の土地に引き込むための導管等の設備を他人の土地に設置する権利を明確化し、隣地所有者不明状態にも対応できる仕組みも整備する。
⇒ ライフラインの引込みを円滑化し、土地の利用を促進する。

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