(財)財務会計基準機構会員

平成21年11月期 決算短信
平成22年１月12日
上 場 会 社 名 トーセイ株式会社
上場取引所
東証第二部
コ ー ド 番 号 ８９２３
ＵＲＬ http://www.toseicorp.co.jp
者 (役職名) 代表取締役社長（氏名） 山口 誠一郎
代表ＴＥＬ (03)3435-2864
問合せ先責任者 (役職名) 取締役専務執行役員 （氏名） 平野 昇
定時株主総会開催予定日
平成22年２月25日
配当支払開始予定日
平成22年２月26日
有価証券報告書提出予定日 平成22年２月26日（百万円未満切捨て）

１．21年11月期の連結業績（平成20年12月１日～平成21年11月30日）(1) 連結経営成績
売上高
営業利益
百万円
％
百万円
％
21年11月期
33,629 △34.1
1,606 △78.8
20年11月期
51,041
27.3
7,562 △16.0（％表示は対前期増減率）

経常利益
百万円
％
656 △89.7
6,376 △19.8

当期純利益
百万円
％
108 △96.9
3,463 △24.0

資
産 売
上
高
１ 株 当 た り 潜在株式調整後 自 己 資 本 総
当 期 純 利 益 １株当たり当期純利益 当 期 純 利 益 率 経 常 利 益 率 営 業 利 益 率
円 銭
円 銭
％
％
％
21年11月期
285 38
－
0.5
0.9
4.8
20年11月期
9,192 14
－
16.8
7.7
14.8
（参考） 持分法投資損益 21年11月期 －百万円 20年11月期 －百万円
(2) 連結財政状態
総資産

純資産
百万円

自己資本比率
百万円％

21年11月期
62,23522,253
20年11月期
78,30921,887（参考） 自己資本 21年11月期 22,227百万円 20年11月期 21,887百万円

35.7
27.9

１株当たり純資産円 銭
56,151 60
58,081 02(3) 連結キャッシュ・フローの状況
営 業 活 動 に よ る 投 資 活 動 に よ る 財 務 活 動 に よ る 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期
末
残
高
百万円
百万円
百万円
百万円
21年11月期
12,233392△12,090
7,890
20年11月期
14,099959△12,8867,354
２．配当の状況
１株当たり配当金20年11月期
21年11月期
22年11月期
（予想）

配当金総額
（年間）

配当性向
（連結）

純資産配当率
（連結）

百万円
376
197

％
10.9
175.2

％
1.8
0.9

－

15.5

第１
第２
第３
期末
合計
四半期末 四半期末 四半期末
円 銭
円 銭
円 銭
円 銭
円 銭
－
0 00
－
1,000 00 1,000 00－
0 00－
500 00500 00－0 00－

500 00500 00－３．22年11月期の連結業績予想（平成21年12月１日～平成22年11月30日）（％表示は、通期は対前期、第２四半期連結累計期間は対前年同四半期増減率）

売上高
第２四半期連結累計期間

通

期

百万円
17,25230,268

％
△22.7
△10.0

営業利益
百万円
1,911
3,097

％
△34.5
92.8

－ 1 －

経常利益
百万円
1,478
2,211

％
△40.2
237.0

当期純利益
百万円
800
1,280

％
△38.8
－

１株当たり
当期純利益
円 銭
2,023 26
3,234 71

４．その他(1) 期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更に伴う特定子会社の異動） 無(2) 連結財務諸表作成に係る会計処理の原則・手続、表示方法等の変更① 会計基準等の改正に伴う変更
有② ①以外の変更
無(注)詳細は、23ページ「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご覧ください。
(3) 発行済株式数（普通株式）①期末発行済株式数
21年11月期
395,840株 20年11月期
376,840株（自己株式を含む）②期末自己株式数
21年11月期－株 20年11月期－株(注)１株当たり当期純利益（連結）の算定の基礎となる株式数については、49ページ「１株当たり情報」をご覧ください。
（参考）個別業績の概要
1.21年11月期の個別業績（平成20年12月１日～平成21年11月30日）(1) 個別経営成績
売上高
営業利益
経常利益
百万円
％
百万円
％
百万円
％
21年11月期
30,524 △25.7
1,547 △77.1
671 △88.1
20年11月期
41,085 29.6
6,752 △22.8
5,647 △27.8

21年11月期
20年11月期

１株当たり
当期純利益
円 銭
352 51
8,110 58(％表示は対前期増減率)

当期純利益
百万円
％
133 △95.6
3,056 △27.7

潜在株式調整後
１株当たり当期純利益円 銭－－(2) 個別財政状態
総資産
純資産
自己資本比率
百万円
百万円％
21年11月期
58,19821,406
36.7
20年11月期
74,01221,014
28.4（参考） 自己資本 21年11月期 21,380百万円 20年11月期 21,014百万円

１株当たり純資産円 銭
54,012 08
55,766 04

２．22年11月期の個別業績予想（平成21年12月１日～平成22年11月30日）（％表示は、通期は対前期、第２四半期累計期間は対前年同四半期増減率）

売上高
第２四半期累計期間
通
期

百万円
％
15,679 △34.1
25,305 △17.1

営業利益
百万円
1,790
2,790

経常利益

％ 百万円
△40.7 1,397
80.3 1,978

１株当たり
当期純利益
％
円 銭
△41.4
1,954 75733.1
2,814 31

当期純利益

％ 百万円
△44.9
773
194.5 1,114※ 業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
上記に記載した予想数値は、現時点で入手可能な情報に基づき判断した見通しであり、多分に不確定な要素を含んでおります。実際の業績等は、業況の変化等により、上記予想数値と異なる場合があります。
なお、上記予想に関する事項については５ページ「１.経営成績（１）経営成績に関する分析（次期の見通し）」を参照して下さい。

－ 2 －トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

１．経営成績
(1) 経営成績に関する分析① 当連結会計年度の経営成績
当連結会計年度（平成 20 年 12 月１日～平成 21 年 11 月 30 日）におけるわが国の経済は、景気対策等により一部では持ち直しの動きが見られましたが、急激な円高やデフレへの直面等により企業収益は依然として不透明感が強く、また、設備投資の低迷や、雇用環境の悪化ならびに個人消費の抑制などから、先行きに懸念をはらんだ状況が続きました。
当社グループが属する不動産業界におきましては、平成 20 年後半の金融危機以降、本邦不動産に対する海外からの投融資が減衰し、資金調達や販売に苦慮する不動産業者が事業規模に関わらず破綻するなど、なお予断を許さない状況が続いております。
不動産売買市場では、平成 21 年度上期（４月～９月）の上場企業等による不動産取引は、売買件数は前年同期比約 40％減、売買金額においては、同約 50％減まで大幅に落ち込んでおり、年度通年における取引も大きく減少するものと見られております（民間調査機関調べ）。この主な要因は、資金調達環境の悪化に伴う不動産取引の減少によるものと考えられております。
首都圏における分譲マンション市場は、平成 14 年以降平成 19 年まで８万戸台の供給が継続したのに対し、平成 20 年の供給戸数が４万７千戸と減少したことに続いて、平成 21 年の供給戸数はマンション事業者の破綻やこれまでの在庫の積み上がりから３万戸台前半と、更に低下する見込となっております（民間調査機関調べ）。一方で、住宅ローン減税等の政策効果の寄与などから契約率を回復したことを受け、平成 21 年 10 月時点の販売用在庫は前年同月比 26.4％減の約 6,800 戸まで減少し、適正在庫水準に近づいております（民間調査機関調べ）。
不動産証券化市場では、平成 21 年６月末時点の J-REIT およびグローバルファンド（注）を含めた私募ファンドの運用資
産額は前年同月比６％増の 24.7 兆円（民間調査機関調べ）と微増しました。主な要因として、アジア地域を対象とした新規ファンド組成に一部動きが見られたことが考えられております。一方、J-REIT の時価総額は、平成 19 年５月の 6.8 兆円をピークに減少を続け、平成 21 年２月には 2.2 兆円まで落ち込みましたが、平成 21 年 10 月末では 2.7 兆円まで持ち直しております。上場投資法人の破綻を機に、年初以降、新規不動産の取得が困難であったものの、年後半から新規の物件取得
やこれに伴うファイナンスの成立など、資金環境に回復の兆しが見られることがあげられます（民間調査機関調べ）。
東京 23 区のオフィスビル市場では、平成 21 年 11 月時点の空室率は平成 20 年 12 月比 3.0 ポイント高い 6.3％まで上昇しました。同時点の平均募集賃料は、平成 20 年 12 月比 6.8％下落の 13,600 円/坪となりました（民間調査機関調べ）。主な要因として、都心５区のオフィスビルにおいて事務所縮小や移転の動きが進んだことから、テナント誘致競争に厳しさが増したことがあげられます（民間調査機関調べ）。一方、東京都区部の住宅賃貸市場では、賃料動向の目安となる共同住宅
賃料指数は平成 21 年９月では前年同月比で 3.9 ポイント低下し、２年連続で下落となりました（民間調査機関調べ）。
不動産管理市場は、平成 20 年度（平成 20 年４月～平成 21 年３月）の市場規模（管理委託費ベース）は前年度比６％増の約 5,500 億円（民間調査機関調べ）と堅調に推移したものの、上位事業者による寡占化が進んでおり、価格競争の激化や業務品質、コンプライアンス等の信頼性を重視する傾向の高まりから、信頼性の高い有力事業者が零細事業者を M&A で傘下に収めるなど業界構造転換の兆しが見えております。
M&A 市場は、世界的な金融危機の影響で、投資ファンドによる M&A が急速に減少し、平成 21 年１月～11 月迄の M&A 成約
件数は累計で 1,764 件となり 21 ヶ月連続の減少となりました。主に、国内外間による成約事例が大きく減少したことが要因とされております（民間調査機関調べ）。
このような事業環境の中で、当社グループでは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」という企業理念のもと、東京都区部を中心とする不動産の価値再生を目的に、不動産の付加価値向上を行う不動産流動化事業および不動産開発事業、安定収益源である不動産賃
貸事業および不動産ファンド事業と、グループ会社の営む不動産管理事業、オルタナティブインベストメント事業を加えた６事業の相乗効果を高めながら不動産ポートフォリオマネージャーとして事業を推進してまいりました。
当連結会計年度においては、棚卸資産の販売に注力して在庫圧縮と有利子負債の削減を進めて、財務健全性を向上させてまいりました。また、収益構造の転換を目的に、フィービジネスである不動産賃貸事業、不動産ファンド事業および不動産管理事業でグループ営業経費をまかなえる体質に移行しました。更に、将来の再成長の源泉として、約１年余り中断していた仕入を再開いたしました。

－ 3 －トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

なお、「棚卸資産の評価に関する会計基準」を適用した結果、主に現在開発中等の事由によって今後新規賃貸開始を予定
しているオフィスビル等の棚卸資産を中心に、評価損 2,958 百万円を売上原価に計上しました。
これらにより、当連結会計年度の売上高 33,629 百万円（前年同期比 34.1％減）、営業利益 1,606 百万円（前年同期比
78.8％減）、経常利益 656 百万円（前年同期比 89.7％減）、当期純利益 108 百万円（前年同期比 96.9％減）となりました。
（注）外資系運用会社による日本以外の国も主要投資対象とした私募ファンド

事業の種類別セグメントの業績は次のとおりであります。

(不動産流動化事業)
当連結会計年度は、厳しい環境が続くなか、当社の持つ情報力および販売力を最大限活かし、「大和千代田ビル」（東京都千代田区）、「隼町ビル」（東京都千代田区）等、21 棟のバリューアップ物件の販売を行いました。また、１棟の収益マンション又は複合ビル等を保有し、共用部分、専有部分等に修繕やバリューアップを行い、付加価値を向上させた
上で、区分販売を行う『Restyling 事業』に着手し、１棟の収益マンションであった「ラフィーネ目黒東山」（東京都目黒区）を区分し、分譲販売いたしました。これらにより不動産流動化事業の売上高は 9,962 百万円（前年同期比 74.5％減）となりました。また、景気低迷により需要が弱まっているエンドユーザー向けの中古空きビルの評価を大幅に引き下げたこと等により、一部の物件に「棚卸資産の評価に関する会計基準」の適用を行い、1,412 百万円の簿価切下げを実施
し、売上原価に計上しました。これにより、営業損失は 164 百万円（前年同期は営業利益 9,039 百万円）となりました。

(不動産開発事業)
当連結会計年度は、オフィスビル・商業施設では、「平和島トーセイビル」（東京都大田区）、「神田小川町トーセイ
ビルⅡ」（東京都千代田区）、「T'S BRIGHTIA 吉祥寺」（東京都武蔵野市）、「T'S BRIGHTIA 下北沢」（東京都世田谷区）の４棟を販売いたしました。マンションでは、「THE パームス学芸大学」（東京都目黒区）、「THE パームス東武練馬」（東京都練馬区）、「THE パームス両国」（東京都墨田区）の３棟の賃貸用一棟販売物件の販売および｢THE パーム
ス大田中央」（東京都大田区）、「THE パームス竹ノ塚」（東京都足立区）におけるマンション分譲（43 戸）の販売を行いました。これらにより不動産開発事業の売上高は 16,556 百万円（前年同期比 310.9％増）となりました。また、不動産開発事業においても、現在開発中のオフィスビルの想定賃料の見直し等を行ったことにより、一部の物件に「棚卸資産の評価に関する会計基準」の適用を行い、1,326 百万円の簿価切下げを実施し、売上原価に計上しました。これにより、営業利益は 635 百万円(前年同期は営業損失 2,177 百万円)となりました。

(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、オフィスビル・商業施設では、長引く不況の影響による事務所の縮小、移転等により、空室率が上昇するなか、稼働率の維持に努めました。一方、マンションでは、新築物件を中心に短期間で稼働率を高めることができました。これらにより不動産賃貸事業の売上高は 3,397 百万円（前年同期比 2.4％減）、営業利益は 1,872 百万円（前年
同期比 7.1％増）となりました。

(不動産ファンド事業)
当連結会計年度は、金融不安の影響から不動産ファンドへの投資マインドが冷え込むなか、アセットマネジメントの受
託替えを中心にアセットマネジメント受託資産残高を積上げた結果、「アセットマネジメントフィー」等の不動産ファン
ド事業の売上高は 896 百万円（前年同期比 3.3％増）、営業利益は 309 百万円（前年同期比 4.9％減）となりました。
なお、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）は、209,143 百万円であります。
（注）アセットマネジメントによる受託資産残高のほか、不動産アセットに関わるコンサルティング契約等に基づく残高を含めております。

－ 4 －トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(不動産管理事業)
当連結会計年度は、ビル管理では、ビル所有者の変更に伴う解約が見られる中、新規契約に努めましたが、ビル・駐車場・学校等の管理棟数は、前年同期に比べ 23 棟減少し 291 棟（平成 21 年 10 月 31 日現在）となりました。
一方、マンション管理では、他社が分譲・販売している分譲マンション、賃貸マンションを新たに受託したことにより、管理棟数は、前年同期に比べ 14 棟増加し 180 棟（平成 21 年 10 月 31 日現在）となりました。
以上の結果、合計管理棟数は、471 棟（前年同期比９棟減）となり不動産管理事業の売上高は 2,633 百万円（前年同期
比 4.8％増）、営業利益は 238 百万円（前年同期比 22.4％増）となりました。

(オルタナティブインベストメント事業)
当連結会計年度は、保有債権の回収および代物弁済にて取得した不動産のリーシング活動等に注力いたしました。その結果、保有債権の売却益および金利収入ならびに代物弁済にて取得した不動産の賃料収入等を計上しました。これらにより、オルタナティブインベストメント事業の売上高は 183 百万円（前年同期比 83.5％減）となりました。また、オルタ
ナティブインベストメント事業においても、土地単価の見直し等を行ったことにより、一部の物件に「棚卸資産の評価に関する会計基準」の適用を行い、218 百万円の簿価切下げを実施し、売上原価に計上しました。これにより、オルタナティブインベストメント事業の営業損失は 144 百万円（前年同期は営業利益 100 百万円）となりました。
② 次期の見通し
当社グループを取巻く事業環境におきましては、世界的な金融収縮以降、不動産証券化市場はその機能を著しく低下
しております。これに対し、政府による不動産市場向けの税制や融資政策、不動産市場安定化ファンドの設立などの対応が行われておりますが、実体経済の不透明感等により、市場の回復にはなお相応の時間を要するものと思われます。
このような環境の中、当社の不動産流動化事業では、販売活動を継続するとともに再成長に向けた仕入を慎重に行ってまいります。加えて、売買市場における競争力を更に高めるためにバリューアップやリーシングを施し物件の収益力を高め、魅力ある投資商品として販売を進めてまいります。また、同セグメントでは、居住用賃貸不動産を１棟で仕入れたのち、共有部分も含めて物件全体を総合的にバリューアップし、区分所有案件として個人に分譲する「トーセイRestyling 事業」を新たな事業スキームとして推進してまいります。
不動産開発事業では、東京都区部において主にオフィスビルで複数のプロジェクトの竣工を予定しております。これらのプロジェクトについては、自己使用物件としての事業法人等に対する営業活動や、収益物件としてリーシングを行ったのちに投資家に対する営業活動を通じて、販売を行ってまいります。なお、主にこれらの新規物件は、今般「棚卸資産の評価に関する会計基準」を適用したことにより、流動性をさらに一段回復するものと見られます。また、仕入に関しては、エンドユーザーのニーズを捉えて付加価値の高い商品提供を視野に入れてまいります。
当社の商品（不動産）は用途、サイズが多岐にわたることから、幅広い顧客を基盤にしており、昨今の資金調達難により市場参加者の購買力低下が進む中においても底堅い需要が存在しております。今後も当社の保有する「TOSEI 情報
ネットワーク（300 社 700 人リスト）」を通じて、不動産流動化事業、不動産開発事業における商品の販売促進を図ってまいります。
また、資産の拡張に頼らず安定的な収益を生むフィービジネスの拡大も継続してまいります。不動産ファンド事業では、資金調達環境の悪化などによりファンド運用会社の優勝劣敗の進む中、次期を更なる拡張の機と捉え、ファンドの受託資産管理業務の獲得に注力するほか、事業法人等が保有する不動産の収益力向上に寄与するコンサルティング業務を推し進め、またアジアを中心とした政府系ファンドやその他の大手投資家による本邦不動産への資金流入を捉まえるとともに国内外の投資家との親交を深め、ファンドの受託資産残高の拡張を図ってまいります。
不動産管理事業では、当社 100％子会社であるトーセイ・コミュニティ㈱において培ってまいりました信頼をもとに
管理受託棟数の増加に努め、安定したフィー収入の伸長を図ってまいります。
以上の結果、次期の当社グループ業績見通しにつきましては、売上高 30,268 百万円（前年同期比 10.0％減）、営業
利益 3,097 百万円（前年同期比 92.8％増）、経常利益 2,211 百万円（前年同期比 237.0％増）、当期純利益 1,280 百万円（前年同期比 1,082.9％増）を予定しております。

－ 5 －トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(2) 財政状態に関する分析① 資産、負債及び純資産の状況
当連結会計年度末の資産につきましては、前年同期比 16,074 百万円減少し、62,235 百万円となりました。これは主として、販売用不動産 5,027 百万円、仕掛販売用不動産 11,049 百万円の減少によるものであります。
負債につきましては、前年同期比 16,440 百万円減少し、39,981 百万円となりました。これは主として、物件の売却が進んだことにより、有利子負債が 12,338 百万円減少したことによるものであります。
純資産につきましては、前年同期比 366 百万円増加し、22,253 百万円となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税金等調整前当期純利益 309 百万円を計上したことに加え、不動産流動化事業および不動産開発事業の物件売却が順調に推移したこと等により、前連結会計年度末に比べ 536 百万円増加し、7,890 百万円となりました。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により得られた資金は、12,233 百万円（前年同期比 13.2％減）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益 309 百万円、不動産流動化事業および不動産開発事業の物件売却等によるたな卸資産の減少 15,413 百万円、法
人税等の支払額 3,175 百万円によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により得られた資金は、392 百万円（前年同期比 59.1％減）となりました。これは主に、定期預金の減少
350 百万円によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により使用した資金は、12,090 百万円（前年同期比 6.2％減）となりました。これは主に、物件売却に伴い、借入金の返済を行ったことによるものであります。

（参考）キャッシュ･フロー指標のトレンド
平成18年11月期

平成19年11月期

平成20年11月期

平成21年11月期

自己資本比率（％）

25.3

22.1

27.9

35.7

時価ベースの自己資本比率（％）

82.7

30.4

7.6

13.6

キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％）

－

－

3.4

2.9

インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）

－

－

11.6

12.5

自己資本比率：自己資本／総資産

時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ ：キャッシュ・フロー／利払い（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
（注２）株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
（注３）キャッシュ･フローは、営業キャッシュ･フローを使用しております。
（注４）有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。
（注５）平成18年11月期連結会計年度及び平成19年11月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロ－計算書の営業キャッシ
ュ・フロ－がマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。

－ 6 －トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(3) 利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当
当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
平成 21 年 11 月期（第 60 期）の期末配当につきましては、１株につき 500 円を予定しております。
第 61 期の期末配当につきましては、１株につき 500 円を予定しております。

(4) 事業等のリスク
当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社が判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事
業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。

１．事業環境
① 不動産流動化事業・不動産開発事業(ⅰ) 不動産市況の影響について
当社グループの中核事業である不動産流動化事業および不動産開発事業は、自己勘定により物件を取得し、バリュー
アップまたは開発後に売却するまでに通常６ヶ月から２年を要しております。その間に地価動向、金利動向、金融情勢などのマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市況が悪化した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 物件の引渡時期等による業績の変動について
当該２事業は、物件売却額を売上計上するため１取引あたりの金額が大きく、また当該２事業は物件の引渡しを行った時点で売上計上を行う「引渡基準」であることから、引渡時期遅延等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に四半期毎の経営成績においては、大型案件の引渡しの有無により売上高および収益に相当の変動が生ずる可能性があります。
(ⅲ) 自然災害等による工事遅延および建設コストの増加について
当社グループでは具体的な仕入計画や販売計画に基づく積み上げ方式により合理的な年間総合予算の策定に努めておりますが、自然災害など予期せぬ事態による工事遅延やそれに伴う建築・改修コスト増加により当社グループの経営成
績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 不動産賃貸事業
当社グループの不動産賃貸事業は、一般経済情勢や金利動向、競合物件の出現等で賃料の下落や大量の空室が生じた
場合において当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 不動産ファンド事業(ⅰ) ファンドの運用成績について
当社グループの成長を担う事業と位置付ける事業である不動産ファンド事業は、投資家のニーズに合致した不動産の発掘、対象不動産のバリューアップ、リースアップ、売却等のアセットマネジメント業務の対価としてフィーを得る事
業であります。従って、不動産ファンドのパフォーマンスはアセットマネージャーの助言能力等が寄与するものであり、当社グループは不動産と金融の両面についてのノウハウを蓄積してまいりました。当社グループでは現時点において一任運用を行っていないものの、当社が助言・管理等を行っている対象不動産の賃貸状況等により投資家の期待する十分なパフォーマンスが上がらない場合は、アセットマネジメント会社としての評価が下がり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。また、一任運用を開始した場合においては、運用成績やこれに基づくコン
プライアンス上のリスクが生じる可能性があります。
(ⅱ) 金融情勢等による投資家の動向について
不動産ファンドは投資手法の一つであり、金融情勢や世界的なマクロ経済の動向により投資家が不動産ファンドへの出資を撤収または手控えた場合やファンドの借入等の問題によりファンド継続が困難となった場合、当社グループの経－ 7 －トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
④ 不動産管理事業(ⅰ) 管理委託費の低下について
現在、マンション・オフィスビルの管理委託費は競合他社との競争激化や顧客からのコストダウン圧力により低下傾向が継続しており、業務効率化やコスト削減などに努めておりますが、今後一層の単価引下げや解約が多発した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 業務上の事故などについて業務遂行やサービス提供に関しては、ISO9001 を取得し、業務品質ならびにサービスの向上に努めておりますが、予測不能な業務遂行上の事故、建物・設備の異常、サービスの不具合等が発生した場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ オルタナティブインベストメント事業
当社グループのオルタナティブインベストメント事業は、不動産担保付債権の購入や不動産保有会社の M&A 投資を主たる目的として展開しておりますが、不良債権市場が縮小し不動産担保付債権が取得できない場合や、不動産保有会社
等の M&A が行えない場合、ならびに既に取得した債権や会社株式の投下資金回収が予定どおり進まない場合は、当社グ
ループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

２．有利子負債の依存度及び金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合には、資金調達コストが増加することにより当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、一部借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
資金調達については、案件ごとに複数の金融機関と交渉したうえで、最適なファイナンスを行っておりますが、突発的な内外部環境の変化等により、資金調達ができなかった場合は、事業着手の遅延や事業の実施ができなくなるなど、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

３．事業エリア① 競合状況
当社グループは、東京都区部を主要マーケットとし、中小型物件を中心に売買を行っており、これまで６事業の情報やノウハウを有機的に結合し、相乗効果をもった事業展開を行ってまいりました。しかしながら、今般の東京都区部における不動産取引の減退や外国人投資家の投資の衰退等が見られる中、当社の販売において、価格競争による販売価格の低下が顕著化することで、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 災害発生将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

４．法的規制① 法的規制
会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。
主な法的規制・宅地建物取引業法
・国土利用計画法－ 8 －トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

・都市計画法・建築基準法・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・金融商品取引法
・金融商品の販売等に関する法律
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規程
・住宅瑕疵担保履行法
・犯罪収益移転防止法
・マンション管理の適正化に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法
・エネルギーの使用の合理化に関する法律② 免許、許認可等
当社グループの事業は上表の法制に基づき以下の関連許認可を得ております。法改正等により、当該許認可に関する事業の継続が困難になった場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、現在、当社グループの業務上の理由で当該免許および許認可等が取り消しや一定期間の業務停止となる可能性はありませんが、万が一このような事由が発生した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
許認可等の名称

宅地建物取引業免許

不動産投資顧問業登録
一級建築士事務所登録

所
管
東京都 知事

有効期間
許認可等の内容
平成 24 年３月 23 日 東京都知事免許(11)第 24043 号

東京都 知事

平成 25 年２月 22 日 東京都知事免許(１)第 88903 号

東京都 知事

平成 23 年９月 28 日 東京都知事免許(２)第 80048 号

東京都 知事

平成 23 年４月７日

国土交通大臣東京都 知事東京都 知事

平成 23 年２月 28 日 一般第 127 号
平成 23 年４月 10 日 東京都知事登録(第 46219 号)
平成 26 年１月 15 日 東京都知事登録(第 49526 号)
東京都知事許可（特－19）第平成 24 年 12 月９日
107905 号
東京都知事許可（般－19）第平成 25 年３月 10 日
119534 号－
東京都知事第 58 号

特定建設業許可東京都 知事

一般建設業許可東京都 知事

不動産特定共同事業許可 東京都 知事
金融商品取引業登録（第二種金融商品取引業、投資助 関東財務局長
言・代理業）
金融商品取引業登録（投資運用業（不動産関連特定投資運用業）、第二種金融商 関東財務局長
品取引業、投資助言・代理業）
取引一任代理等の認可

国土交通大臣東京都知事免許(１)第 85736 号

許認可先
当社
トーセイ・リバイバル・イ
ンベストメント㈱トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・アセット・アド
バイザーズ㈱当社
当社
トーセイ・コミュニティ㈱当社
トーセイ・コミュニティ㈱当社－

関東財務局長（金商）第 898 号

当社－

関東財務局長（金商）第 363 号

トーセイ・アセット・アド
バイザーズ㈱－国土交通大臣認可第 52 号

マンション管理業
国土交通大臣 平成 24 年５月 21 日 国土交通大臣(２)第 030488 号
建築物環境衛生総合管理業 東京都 知事 平成 25 年 10 月３日 東京都 19 総第 273 号
警備業
東京都公安委員 平成 23 年 10 月４日 警備業法認定第 30002591 号－ 9 －

トーセイ・アセット・アド
バイザーズ㈱トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信③ 会計基準・税制について(ⅰ) 会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 不動産ファンドの連結範囲について
当社がアセットマネジメントを行う不動産ファンドについては、投資事業組合に対する支配力基準および影響力
基準を適用し、個別に連結、非連結を判断しております。今後、連結についての解釈に変更が生じ、会計監査人等の見解が変わってきた場合、当社グループの連結の範囲に変更が生じ、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

５．瑕疵担保責任・アフターサービス保証について
宅地建物取引業者は「宅地建物取引業法」により宅地建物取引業者以外へ物件を販売した場合、新築、中古を問わず、瑕疵担保責任が生じる他、特に新築住宅物件については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により主要構造部分の 10 年保証が義務付けられております。また、平成 21 年 10 月１日施行の「住宅瑕疵担保履行法」により、
国土交通大臣指定の保険法人への加入が必要となっております。これらに加え、当社グループは独自の「アフターサービス業務基準」に則ったアフターサービス保証（項目により１～10 年の保証）を顧客に行っております。
当社グループは、建築企画部による品質チェックを行い、また、仕入先および施工を行った外注先に対し当社グループと同等のアフターサービス保証を負担させる等の事業上のリスク回避に努めております。しかしながら、何らかの原因で当社グループの供給物件に瑕疵が発生した場合、仕入先に瑕疵担保責任を負担させることが出来ないまたは仕入先および外注先の保証能力が全く無くなった場合等、当社グループが費用負担することとなり当社グループの経
営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

６．人材について
当社グループの事業の特性から、人材は極めて重要な経営資源であり、中期経営計画を達成するには、優秀な人材を確保し、当社独自のコンピテンシーを習得するための教育やマネジメント層の育成が不可欠であります。当社グループの求める人材を十分に確保、育成できない場合、または現在在職しているマネジメント層が多数流出した場合には、事業活動に大きな影響を及ぼす可能性があります。

７．個人情報等の保護について
当社グループが行っている事業において、物件購入者、ビルオーナー、テナントをはじめ多くの顧客の個人情報を保有しております。今後の事業推進に伴い情報量の増加が予想されますが、個人情報保護法に従い、情報管理体制を強化するとともに個人情報管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により当社グループが保有する
個人情報が外部へ流出、漏洩した場合および使用人の退職等により重要な企業情報が外部へ流出、漏洩した場合等には、当社グループの信用を毀損し、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

８．新株予約権の行使による株式価値の希薄化について
当社は、将来の機動的な不動産購入資金等の確保を目的として、平成 21 年９月 16 日付にて発行した行使価額修正条項付第 4 回新株予約権（第三者割当て）800 個（80,000 株）のうち 190 個（19,000 株）を行使し、平成 21 年 11
月 30 日現在、未行使残高が 61,000 株となっております。これに役職員等に付与している新株予約権 3,630 個（3,630 株）を加え、平成 21 年 11 月 30 日現在における当社の潜在株比率は 16.32%となっております。当該新株予約権が行使された場合には、当社の１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。

－ 10 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

９．その他
当社グループでは中古の物件を取得する際に、原則として建物の構造やアスベストの使用、土壌汚染調査等を実施
しておりますが、ほとんどの建物において構造設計関連図書が保存されていないことや、アスベストが使用されている建物を解体する場合の対応、土壌改良などにより、事業遂行が一時的に中断または長期化した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

－ 11 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

２．企業集団の状況
当社グループ（当社および当社の関係会社）は、当社（トーセイ株式会社）および子会社９社（連結子会社９社）により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容および当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

事業内容

不動産流動
化事業

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテ
ナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン（※）」を検討し、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニュー
アルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。
（※）10年後、20年後を見据え、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性向上”、建物設備の改修や機能付加、コンバージョンなどの“設備機能改善”、空室の賃貸、滞納
賃料の解消、賃料引上げなどの“リースアップ”がプランの主なもの
当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社
は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値
最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。
開発メニューは、オフィスビル、商業（T’S BRIGHTIAシリーズ）・複合ビル、マンション（THEパームスシリーズ）、戸建住宅（パームスコートシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
当社グループでは、東京都区部を中心に、平成21年11月30日現在、事業の裾野を広げ、オフィス・住居・店舗・駐車場等を41棟所有しエンドユーザーに賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実、不動産ファンド事業におけるアセットマネジメント能力の向上に結びついております。
当社における不動産ファンド事業は、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業に基づき事業を行っております。具体的な事業内容としましては、投資家の出資により組成された不動産ファンドに対して、投資家ニーズに合致した不動産の発掘、調査等を実施し、ファンドの不動産購入・保有・処分に関するアドバイス及び、管理等の事業も行っております。
当社グループの持つバリューアップ機能、リーシング機能、保守管理機能などを駆使し、賃料収入の最大化、賃貸費用の逓減を目指し、より高い配当を投資家に提供するためのマネジメントを行っております。不動産購入時のアクイジションフィー、保有時のアセットマネジメントフィー等が収入の中心となっております。
なお、当社子会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱は平成20年11月期に同法に規定される投資運用業、第二種金融商品取引業および投資助言・代理業の３つの業の登録を完了
し、平成20年６月より事業を開始しております。
マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備およびマンション・ビ
ル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティマネジメントを展開しております。
マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有者ならびに管理組合にコンサルティング＆アドバイスを行い、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。
ビル管理においては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管
理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サービスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。平成21年10月31日現在、471棟の管理を行っております。
不動産担保付債権を取得し、担保不動産の所有者兼債務者との調整により、債権の回収や代物弁済による担保物件を取得するほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM＆Aにより取得しております。取得した不動産はグループのノウハウを活用したバリューアップ
を実施し、売却しております。

不動産開発
事業

不動産賃貸
事業

不動産ファ
ンド事業

不動産管理
事業

オルタナテ
ィブインベ
ストメント
事業

－ 12 －

主要な会社
当社

当社

当社、
トーセイ・コミュニティ㈱当社、
トーセイ・ア
セット・アドバイザーズ㈱トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

売買
・
競売

トーセイ㈱

土地 ・
建 物・信託 受益権

不動産
流動化事業

エンドユーザー
バリューアップ

再生不動産
・
開発不動産

不動産
開発事業

販売
・
賃貸

REIT
・
ファンド

不動産
賃貸事業
不動産
ファンド事業

投資助言・代理業
・
第二種金融商品
取引業

不動産
ファンド

※100％子会社
トーセイ・アセット
アドバイザーズ㈱不動産ファンド事業

投資家

出資・配当

投資家

投資運用業
投資助言・代理業
第二種金融商品取引業

プロパティマネジ メント※100％子会社
トーセイ・
コミュニティ㈱不動産管理業

プロパティ
マネジメント・
ビルメンテナンス

担保付債権
・ 保有会社
不動産
不動産※100％子会社

購入
・
M＆A

トーセイ・リバイバル
・インベストメント㈱オルタナティブ
インベストメント事業

バリューアップ
・
権利 調整
・
再生

管理物件

管理

不動産
担保付
債権

回収

債務者

・
代物弁済
不動産

不動産保有
会社株式

－ 13 －

ファンド
・
ビルオーナー
・
テナント

販売
投資家
・
エンドユーザー
不動産売却

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

３．経営方針(1) 会社の経営の基本方針
当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念として常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融を融合しながら、不動産流動化、不動産開発、不動産賃貸、不動産ファンド、不動産管理、オルタナティブインベストメントの６事業を通し、10年、20年後を視野に入れた不動産などの価値再生を行うことで社会に貢献し、グループ企業価値の向上を目指しております。

(2) 目標とする経営指標および中長期的な会社の経営戦略
当社グループは、新中期経営計画「Charge up 2011」（平成21年11月期～平成23年11月期）を策定し目標達成に向けて鋭意努力してまいります。本経営計画は、「激動の時代を乗り越え、飛躍のためのインフラを構築し、企業としての質的向上を図る」「グローバルな発想を持つプロフェッショナルの育成と、組織力の強化を推進する」「世界の不動産投資資金と、東京の架け橋を目指す」との基本方針のもと、「企業経営品質の追求」「人財・組織力の強化」「事業・業務・インフラの向上」を図ることにより企業基盤を確固たるものにし、さらなる成長の礎を築くことを目的とし以下の取組みを実施してまいります。
① 「企業経営品質の追求」（イ）信頼の企業ブランドの構築（ロ）高品質なコーポレート・ガバナンスへの取り組み（ハ）グローバルな発想を持つグローバルな企業の志向② 「人財・組織力の強化」（イ）社員個々人のプロフェッショナル化およびマネジメント力の強化（ロ）部署の総合力の向上・組織力の強化と一層の権限委譲の推進（ハ）適切な内部管理体制の運営と社会規範・意識の向上③ 「事業・業務・インフラの向上」（イ）顧客ニーズを重視した事業展開と利益の源泉となる付加価値の創造（ロ）フィービジネスの拡大によるバランスシートに依存しない体質の推進（ハ）事業運営・ノウハウの蓄積におけるインフラ整備と効果的な運用(3) 会社の対処すべき課題
当連結会計年度末現在において、当社グループが対処すべき課題については、次のとおりであります。
①売却先の確保と優良物件の仕入
不動産融資の停滞による不動産取引の減少が当面続くと予想されており、不動産の売却先の確保は重要課題となっております。当社グループの物件は用途、サイズが多岐にわたっております。現在保有している棚卸資産のうち、相当の割合を占める中小型物件は、実需に基づく個人や事業法人等を顧客としており、底堅い需要がある一方で、一定規模を有する
オフィスビルについては、需給の緩和と投融資の停滞によって買い手優位の様相を続けております。これに対し当社は、多くの取引先の中から有力プレーヤーを厳選した「TOSEI情報ネットワークリスト（300社700人）」を更に拡充させ、そのプレーヤーの深耕を進展させ多彩な売却先の確保に努めてまいります。また仕入に関しましては優良物件情報の拡大をもとに慎重かつ厳選した取組みを行ってまいります。
②ガバナンス体制の強化
会社法並びに金融商品取引法の施行、企業会計基準及び企業統治体制のグローバル化、更には金融情勢の停滞などによ－ 14 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

り企業の財務健全性はもとより、企業に対する高い社会規範、内部管理体制の強化が求められております。当社グループ
は「革新と挑戦」と「安心と信頼」を兼ね備えた企業ブランドを確立し、社会的に存在意義のあるグループで在り続けた
いと考えております。そのため法令、規則等に準拠することはもとより効率的な業務遂行を行うとともに更なる業務品質向上を図り、管理体制の強化に努めてまいります。
③財務健全性の確保
当社グループの行う事業のうち、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業およびオルタナティブインベス
トメント事業は、不動産や不動産担保付債権等の仕入、保有にかかる資金を必要としております。これらの事業を推進していくためには外部借入を効率的かつ安定的に利用することが不可欠であり、金融機関との更なる取引強化を戦略的に検討、実行してまいります。
④コスト意識の徹底
不動産業界が厳しい環境の中、当社グループは手元流動性の確保により財務内容の健全性を維持すること及び再投資のための自己資本水準の確保が不可欠と判断しております。そのためにもコスト意識の徹底を図り、販売費、管理費の削減に努め企業体質の強化を図ってまいります。
⑤環境負荷低減の取組み
世の中の環境意識が高揚を続け、企業においては環境配慮型の事業展開が不可欠と判断しております。そのため当社グ
ループでは、環境関連法令に基づいた展開にとどまらず、不動産のハード面及びソフト面における両面から、環境負荷低減に寄与する商品の提供並びに低減を事業に取り入れ、積極的に推進していきます。また、当社グループ内においても、環境に優しい企業活動を行う旨のエコ宣言を迅速に公表しており、この方針に基づく取組みを進めてまいります。

(4) その他、会社の経営上重要な事項
該当事項はありません。

－ 15 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

４．連結財務諸表（１）連結貸借対照表（単位：千円）前連結会計年度(平成20年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金受取手形及び売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産
買取債権
貯蔵品
繰延税金資産
その他
貸倒引当金

※1
※1

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物及び構築物
減価償却累計額※1

建物及び構築物（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
建設仮勘定
その他
減価償却累計額

7,704,299
407,937
20,00030,060,521
23,379,723
151,375
2,888
2,959,572
375,153△9,61765,051,855

4,691,229△814,095

当連結会計年度(平成21年11月30日)

※1
※1

※1

7,890,310
360,411
10,00025,033,177
12,329,921
121,291
2,386
1,396,681
379,341△5,98547,517,537

4,685,261△838,615

3,877,133

3,846,646

138,636△78,61960,016

114,766△78,91135,855

その他（純額）8,603,547
1,377
－
－
－

有形固定資産合計

12,542,075

12,812,318

124,520
1,889
126,409

92,068
1,889
93,95742,295
2,335
147,239400,263△2,974589,158

49,3488,770
1,565,225
195,308△7,356
1,811,297

13,257,643

14,717,573

78,309,499

62,235,110※1

無形固定資産ソフトウエア
電話加入権
無形固定資産合計
投資その他の資産投資有価証券
長期貸付金
繰延税金資産その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計－ 16 －※1

8,925,649－
5,191△1,0234,167

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信（単位：千円）前連結会計年度(平成20年11月30日)
負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金
短期借入金
1年内償還予定の社債
1年内返済予定の長期借入金
未払法人税等
前受金
賞与引当金
その他

※1,3

※1,3

流動負債合計
固定負債
長期借入金
繰延税金負債
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
預り敷金保証金
負ののれん
その他

※1,3

当連結会計年度(平成21年11月30日)

641,836
1,029,000
274,000
24,466,398
3,118,478
330,700
109,327
1,577,606
31,547,347
21,861,948
13,73264,549246,387－
6,314
2,681,970

718,535
70,000－
16,114,804
53,201
272,553
90,706
1,044,883
18,364,684

※1,3

※1,3

※1,3

19,107,576
14,64579,577
272,739
2,136,232
3,595
2,351

24,874,902

21,616,718

56,422,249

39,981,402

4,148,020
4,231,495
13,506,939
21,886,454

4,452,807
4,536,283
13,238,348
22,227,438

794
794

△388
△388

純資産合計

－
21,887,249

26,65722,253,707

負債純資産合計78,309,499

62,235,110

固定負債合計
負債合計
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
株主資本合計
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
評価・換算差額等合計
新株予約権－ 17 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信（２）連結損益計算書（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

売上高
売上原価

※1

売上総利益
販売費及び一般管理費

51,041,015
40,001,514
11,039,500
3,477,457
7,562,043

※2

営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
消費税等還付金
負ののれん償却額
雑収入
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
社債利息
新株予約権発行費
株式交付費
雑損失
営業外費用合計
経常利益
特別利益
固定資産売却益
投資有価証券売却益
保険解約返戻金※3

特別利益合計
特別損失
固定資産売却損
固定資産除却損
投資有価証券売却損
投資有価証券評価損
解約違約金
希望退職制度関連費用
減損損失
出資金清算損関係会社整理損
のれん償却額(自至当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)※1※2

33,629,805
29,449,897
4,179,907
2,573,413
1,606,493

21,871
3,100
18,333
2,719
28,62674,65014,610
2,832
－
2,719
20,82440,986

1,247,076
5,098
－
－
7,528
1,259,703

952,862
1,581
6,920
3,467
26,362
991,194

6,376,990

656,285

189,106－－
189,106－
321
37,29837,619415
99－
31,975－－
174,954
11,371
2,338
54,041
275,197

※4

※5

※6

特別損失合計※5－
41,69813456
280,438
62,096－－－－
384,702

税金等調整前当期純利益

6,290,899

309,202

法人税、住民税及び事業税
過年度法人税等
法人税等調整額
法人税等合計5,132,227－△2,305,292
2,826,934

60,08859,643
81,220200,953

当期純利益

3,463,965

108,249－ 18 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信（３）連結株主資本等変動計算書（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

株主資本
資本金
前期末残高
当期変動額
新株の発行
当期変動額合計
当期末残高
資本剰余金
前期末残高
当期変動額
新株の発行
当期変動額合計
当期末残高
利益剰余金
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
株主資本合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等合計
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高－ 19 －(自至当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)

4,148,020

4,148,020－－

304,787
304,787

4,148,020

4,452,807

4,231,495

4,231,495－－

304,787
304,787

4,231,495

4,536,283

10,872,021

13,506,939△829,048
3,463,965△376,840
108,249

2,634,917△268,590

13,506,939

13,238,348

19,251,537

21,886,454－△829,048
3,463,965
2,634,917

609,575△376,840
108,249
340,984

21,886,454

22,227,438

898

794

△103
△103

△1,183△1,183

794

△388

898

794

△103
△103

△1,183△1,183794△388

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

新株予約権
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
純資産合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高－ 20 －(自至当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)

－

－

－

26,657－26,657－26,657

19,252,435

21,887,249－△829,048
3,463,965△103
2,634,813

609,575△376,840
108,249
25,473
366,458

21,887,249

22,253,707

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信（４）連結キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益
減価償却費
減損損失
のれん償却額負ののれん償却額
引当金の増減額（△は減少）
受取利息及び受取配当金
支払利息及び社債利息
匿名組合評価損益
有形固定資産除却損
有形固定資産売却損益（△は益）投資有価証券評価損益（△は益）解約違約金
保険解約損益（△は益）
売上債権の増減額（△は増加）
買取債権の増減額（△は増加）
たな卸資産の増減額（△は増加）
前渡金の増減額（△は増加）
仕入債務の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
預り保証金の増減額（△は減少）
その他
小計
利息及び配当金の受取額
利息の支払額
解約違約金の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の純増減額（△は増加）
有形固定資産の取得による支出
有形固定資産の売却による収入
無形固定資産の取得による支出
投資有価証券の売却による収入出資金取得による支出
差入敷金保証金の増減額（△は増加）
保険積立金の解約による収入貸付けによる支出
貸付金の回収による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー

－ 21 －(自至当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)

6,290,899
457,686
174,954
66,964△2,719109,384△24,971
1,252,175
118－△189,096
31,975－－△56,265
881,434
9,494,308
289,000△47,635
217,900
32,176
1,078,856
20,057,146

309,202412,713－－△2,71923,507△17,443954,444－
41,698－－280,438△34,773
46,11230,083
15,413,032△66,682
76,698△58,146△545,737△297,850
16,564,578

24,542△1,216,686－△4,765,297
14,099,704

17,872△982,130△190,500△3,175,885
12,233,935△350,000△69,285
580,177△57,9602,500△20872,516－－－△18,594
959,332

350,000△44,909
3,480△1,927707－
132,340
119,572△206,774
51,569△11,472
392,585

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信（単位：千円）(自至前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少）
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
社債の償還による支出
株式の発行による収入
新株予約権の発行による収入
配当金の支払額
その他
財務活動によるキャッシュ・フロー

△942,000
9,230,000△20,352,965△274,000
594,351
31,492△376,605△783△12,090,510

2,172,443

536,010

現金及び現金同等物の期首残高※－ 22 －

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)△2,478,000
22,280,400△31,837,692△24,000－－△827,301－△12,886,593

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期末残高(自至5,181,855
7,354,299※

7,354,299
7,890,310

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。

連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項
項目
１

連結の範囲に関する事項

前連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)
連結子会社の数

11社

９社

連結子会社の名称

トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・リバイバル・インベスト
メント㈱トーセイ・リバイバル・インベスト
メント㈱トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱㈲イカロス・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル㈱メティス・キャピタル㈱メティス・キャピタル

ヘスティア一般社団法人

ヘスティア有限責任中間法人

グリーンハウス㈲グリーンハウス㈲(合)アトラス・キャピタル(合)アトラス・キャピタル

トーセイ・アセットマネジメント㈱㈱多田製作所

なお、ヘスティア有限責任中間法
人は、平成21年11月に商号変更を行
い、社名をヘスティア一般社団法人
としております。

なお、トーセイ・リート・アドバ
イザーズ㈱は、平成20年４月に商号変更を行い、社名をトーセイ・アセ
ット・アドバイザーズ㈱としております。
また、トーセイ・リート投資法人、アルゴ有限責任中間法人、ペガサ
ス有限責任中間法人、㈲テミス・キ
ャピタルについては、清算手続きが終了したため、㈲ペガサス・キャピ
タルについては、平成20年10月１日
付でトーセイ・リバイバル・インベ
ストメント㈱に吸収合併されたため、当連結会計年度より連結の範囲から除外しております。
連結子会社の事業年度等に関する事項

連結子会社の数連結子会社の名称

トーセイ・アセットマネジメント㈱２

当連結会計年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)

連結子会社のうちトーセイ・コミュ
ニティ㈱の決算日は10月31日であり、連結財務諸表の作成に当たっては、決算日現在の財務諸表を使用しております。ただし、連結決算日までの期間に発生した重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。

－ 23 －

また、㈲イカロス・キャピタル、㈱多田製作所については、清算手続きが終了したため、当連結会計年度
より連結の範囲から除外しております。

同左トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信項目
３

前連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

当連結会計年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)

会計処理基準に関する事
項(1) 重要な資産の評価基準
及び評価方法

①有価証券

①有価証券
その他有価証券
時価のあるもの

その他有価証券
時価のあるもの同左

連結決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）
時価のないもの

時価のないもの

移動平均法による原価法②たな卸資産同左②たな卸資産評価基準は原価法(貸借対照表価額
は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。

評価基準は原価法(貸借対照表価額
は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。

(イ)販売用不動産・仕掛販売用不動産(イ)販売用不動産・仕掛販売用不動産

個別法

同左

(ロ)買取債権(ロ)買取債権

個別法

同左(ハ)貯蔵品(ハ)貯蔵品

最終仕入原価法

同左（会計方針の変更）―――――「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 平成18
年７月５日）が平成20年３月31日以前に開始する連結会計年度に係る連結財務諸表から適用できることになったことに伴い、当連結会計年度から同会計基準を適用しております。
これにより、営業利益、経常利益
及び税金等調整前当期純利益は5,829,793千円それぞれ減少しております。
なお、セグメント情報に与える影
響は、当該箇所に記載しております。
また、当該会計方針の変更が当下半期に行われたのは、棚卸資産の評
価に関する会計基準に係る受入準備が当下半期に整ったことによります。従って、当中間連結会計期間は
従来の方法によっており、変更後の方法によった場合と比べ、当中間連
結会計期間の営業利益、経常利益及び税金等調整前中間純利益は3,313,857千円それぞれ多く計上されています。

－ 24 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信項目(2) 重要な減価償却資産の減価償却の方法

前連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

当連結会計年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)①有形固定資産（リース資産を除く）①有形固定資産
当社及び連結子会社は定率法を採用しております。

当社及び連結子会社は定率法を採用しております。

ただし、当社及び連結子会社は平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）は定額法によっております。

ただし、当社及び連結子会社は平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）は定額法によっております。

なお、主な耐用年数は、以下のとおりであります。

なお、主な耐用年数は、以下のとおりであります。

建物

３～50年

建物

３～50年

構築物

10～30年

構築物

10～30年

工具器具備品

３～20年

機械及び装置工具、器具及び備品(追加情報)

８年
３～20年

―――――

法人税法の改正に伴い、平成19年
３月31日以前に取得した有形固定資産については、改正前の法人税法に基づく減価償却の方法の適用により取得価額の５％に到達した連結会計
年度の翌連結会計年度より、取得価額の５％相当額と備忘価額との差額を５年間にわたり均等償却し、減価償却費に含めて計上しております。
これにより営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益に与える影響は軽微であります。
②無形固定資産②無形固定資産（リース資産を除く）

当社及び連結子会社は定額法を採用しております。

同左

なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における見積利用可
能期間（５年）に基づいております。
―――――③リース資産
当社及び連結子会社はリース期間
を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
なお、所有権移転外ファイナンス
・リース取引のうち、リース取引開始日が平成20年３月31日以前のリース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

(3) 重要な繰延資産の処理
方法

―――――

①株式交付費
支出時に全額費用処理しておりま
す。

―――――

②新株予約権発行費
支出時に全額費用処理しております。

－ 25 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信項目(4) 重要な引当金の計上基準前連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)①貸倒引当金

当連結会計年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)①貸倒引当金債権の貸倒れによる損失に備えるため、当社及び連結子会社は、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
②賞与引当金同左②賞与引当金当社及び連結子会社は従業員に対して支給する賞与の支出に充てるた
め、支給見込額に基づき当連結会計
年度負担額を計上しております。
③退職給付引当金

同左③退職給付引当金

当社及び連結子会社は、従業員の退職給付に備えるため、当連結会計
年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。
④役員退職慰労引当金

同左④役員退職慰労引当金

当社及び連結子会社は、役員の退職慰労金の支出に備えて、役員退任
慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。

同左(5) 重要なリース取引の処
理方法

当社及び連結子会社は、リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっており
ます。

―――――

(6) その他連結財務諸表作成のための重要な事項①消費税等の会計処理
税抜方式によっております。

①消費税等の会計処理
同左

ただし、控除対象外消費税等のう
ち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
②匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（金融商品取引法第２条第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額について
は、「営業損益」へ計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。

－ 26 －②匿名組合出資の会計処理
同左

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信項目

前連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)③買取債権の会計処理
買取債権の代金回収に際しては、個別債権毎に回収代金を買取債権の取得価額より減額し、個別債権毎の回収代金が取得価額を超過した金額
を純額で収益計上しております。

当連結会計年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)③買取債権の会計処理
同左

ただし、回収代金のうち元本と利息の区分が明確なものについては、
元本部分を取得価額から減額し、利息部分を収益計上しております。
４

連結子会社の資産及び負債の評価に関する事項

連結子会社の資産及び負債の評価については、全面時価評価法を採用して
おります。

同左

５

のれん及び負ののれんの償却に関する事項

のれん及び負ののれんの償却については、５年間の均等償却を行っております。

負ののれんの償却については、５年間の均等償却を行っております。

６

連結キャッシュ・フロー
計算書における資金の範囲

手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

同左－ 27 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項の変更
会計処理の変更前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)

(自
至

―――――

(自
至

(リース取引に関する会計基準)
所有権移転外ファイナンス・リース取引について
は、従来、賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっておりましたが、当連結会計年度より「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号（平成５年６月17日（企業会計審議会第一部会）、平成19年３月30日改正））及び「リース取引に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第16号（平成６年１月18日（日本公認会計士協会会計制度委員会）、平
成19年３月30日改正））を適用し、通常の売買取引に係る方法に準じた処理によっております。
なお、リース取引開始日が適用初年度開始前の所有権移転外ファイナンス・リース取引については、引き続き通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理を適用しております。
この変更により損益に与える影響はありません。

表示方法の変更前連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)―――――

当連結会計年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)（連結貸借対照表）
１．前連結会計年度まで、流動負債の「その他」に含めて表示しておりました前受賃料等を、当連結会
計年度より「前受金」に含めて表示することとしました。
なお、前連結会計年度の流動負債の「その他」に含まれている前受賃料等は、253,346千円であります。
２．前連結会計年度まで固定負債の「その他」に含めて表示しておりました「預り敷金保証金」は、金額の重要性に鑑み、当連結会計年度より区分掲記
しました。
なお、前連結会計年度の固定負債の「その他」に含まれている「預り敷金保証金」は、
2,681,970千円であります。
（連結キャッシュ・フロー計算書）
１．営業活動によるキャッシュ・フローの「匿名組合評価損益」は、当連結会計年度において金額的重要性が乏しくなったため「その他」に含めております。
なお、当連結会計年度の「その他」に含まれている「匿名組合評価損益」は91千円であります。
２．営業活動によるキャッシュ・フローの「投資有価証券評価損益（△は益）」は、当連結会計年度において金額的重要性が乏しくなったため「その他」に含めております。
なお、当連結会計年度の「その他」に含まれて－ 28 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

前連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

当連結会計年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)
いる「投資有価証券評価損益（△は益）」は456千円であります。
３．営業活動によるキャッシュ・フローの「有形固定資産除却損」は、前連結会計年度は「その他」に含めて表示しておりましたが、金額的重要性が増したため区分掲記しております。
なお、前連結会計年度の「その他」に含まれている「有形固定資産除却損」は99千円であります。
４．投資活動によるキャッシュ・フローの「出資金取得による支出」は、当連結会計年度において金額的重要性が乏しくなったため「その他」に含めております。
なお、当連結会計年度の「その他」に含まれている「出資金取得による支出」は20千円であります。
５．投資活動によるキャッシュ・フローの「貸付金の回収による収入」は、前連結会計年度は「その他」に含めて表示しておりましたが、金額的重要性が増したため区分掲記しております。
なお、前連結会計年度の「その他」に含まれている「貸付金の回収による収入」は224千円であります。

－ 29 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

追加情報
前連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

当連結会計年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)

１. 固定資産
１. 固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：133,002千円、土地：104,320千円）について（建物：289,897千円、土地：1,276,281千円）についは、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えておりては、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えておます。
ります。
２．販売用不動産
２．販売用不動産
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：17,280千円、土地：505,030千円）については、
物：375,081千円、土地：1,188,501千円）について
事業方針の変更に伴い販売用不動産・仕掛販売用不動は、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えて産へ振り替えております。
おります。
３．賞与引当金
３．
平成19年11月において、賃金規程を改定し、５月から10月、11月から４月の支給対象期間を６月から11月、12月から５月へ変更しております。この変更に伴い、連結財務諸表作成時に支給額が確定しないこととなったため、従来の支給期間によった場合と比較し、賞与引当金が53,253千円増加しております。
なお、営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益に与える影響はありません。

－ 30 －―――――

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

連結財務諸表に関する注記事項（連結貸借対照表関係）
前連結会計年度
当連結会計年度（平成20年11月30日）（平成21年11月30日）※１ 担保資産及び担保付債務※１ 担保資産及び担保付債務(1)担保に供している資産は、次のとおりでありま(1)担保に供している資産は、次のとおりであります。
す。
販売用不動産24,921,076千円
販売用不動産27,900,296千円
仕掛販売用不動産
11,803,511
仕掛販売用不動産
22,085,112
建物及び構築物
3,580,010
建物及び構築物
3,615,766
土地
8,411,595
土地
8,733,698
計
61,977,016
計
49,074,051(2)担保付債務は、次のとおりであります。
短期借入金
1,029,000千円
１年以内返済予定長期24,466,398
借入金
長期借入金
21,861,948
計
47,357,346(2)担保付債務は、次のとおりであります。
短期借入金
70,000千円
１年内返済予定の長期借16,044,844
入金
長期借入金
18,856,856
計
34,971,701

２

偶発債務
２ 偶発債務下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカか
下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対して債務保証を行っております。
らの借入に対して債務保証を行っております。
個人 ５名
10,206千円
個人 ５名
9,771千円※３ 財務制限条項※３ 財務制限条項①当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀①当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀
行との個別金銭消費貸借契約（残高合計行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,262,100千円）には、財務制限条項が付されて
1,780,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当おり、下記のいずれか２項目に抵触した場合に該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一は、当該借入金の借入先に対し該当する借入金括返済することがあります。
額を一括返済することがあります。
(条項)
（条項）
・決算期の単体の損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期の単体の貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。
・単体の決算期において、以下の算式で算出されるレバレッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額
業利益＋減価償却費）

÷（営・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ
ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュ
フロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産
評価損を加算した値を使用する。

－ 31 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

前連結会計年度（平成20年11月30日）

当連結会計年度（平成21年11月30日）②当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行
をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,800,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場
合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

②当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行
をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計2,000,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場
合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

（条項）

（条項）

・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。

・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。

・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額の75％以上に維持すること。

・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、平成18年11月期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表
における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。

③当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀
行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,900,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

③当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀
行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,140,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

(条項)

・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。

・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。

・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。

・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。

・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ
ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュ
フロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。

・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ
ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュ
フロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。

基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）

基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産
評価損を加算した値を使用する。

④当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀
行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,200,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

④当社グループの借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費貸借契約（残高合計932,240
千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

(条項)

・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。

・単体の貸借対照表における純資産金額が21,014,
900千円以下とならないこと。

－ 32 －

・当公庫の書面による事前承認なしに、第三者に対して6,104,300千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

前連結会計年度（平成20年11月30日）

当連結会計年度（平成21年11月30日）

・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ
ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシ
ュフロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）⑤当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行
をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,860,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場
合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

⑤当社グループの借入金のうち、㈱みずほ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,170,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することが
あります。

(条項)

(条項)

・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。

・四半期連結損益計算書において、償却前引当前
税引前利益の額に、棚卸資産評価額を加えた金
額を、正の値に維持すること。

・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、平成18年11月期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と、直前決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。
⑥当社グループの借入金のうち、㈱東京スター銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計500,000
千円）には、財務制限条項が付されております。
(条項)・平成21年２月28日付で、再度、不動産の担保評価を行い、再評価の金額の70％相当額が借入金額を下回らないこと。
なお、上記条項に抵触した場合には、再評価の金額の70％相当額と借入金額との差額を返済することがあります。

※但し、基準となる値は四半期の累計とする。

⑥当社グループの借入金のうち、㈱みずほ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計2,900,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することが
あります。
(条項)
・四半期連結損益計算書において、償却前引当前
税引前利益の額に、棚卸資産評価額を加えた金
額を、正の値に維持すること。
※但し、基準となる値は四半期の累計とする。

⑦当社グループの借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費貸借契約（残高合計114,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

⑦当社グループの借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費貸借契約（残高合計102,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

(条項)

・トーセイ・コミュニティ㈱の純資産金額が247,900千円以下とならないこと。

・トーセイ・コミュニティ㈱の純資産金額が247,900千円以下とならないこと。

・トーセイ・コミュニティ㈱は、書面による事前承認なしに、第三者に対して56,100千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。

・トーセイ・コミュニティ㈱は、書面による事前承認なしに、第三者に対して56,100千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。

－ 33 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(連結損益計算書関係)
前連結会計年度
当連結会計年度(自 平成19年12月１日(自 平成20年12月１日
至 平成20年11月30日)
至 平成21年11月30日)※１ 期末たな卸高は収益性の低下に伴う簿価切下げ後 ※１ 期末たな卸高は収益性の低下に伴う簿価切下げ後の金額であり、次のたな卸資産評価損が売上原価にの金額であり、次のたな卸資産評価損が売上原価に含まれております。
含まれております。
5,829,793千円
2,958,067千円※２ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額 ※２ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金は次のとおりであります。
額は次のとおりであります。
広告宣伝費
239,002 千円
広告宣伝費
84,833 千円
役員報酬215,383
役員報酬
179,194
給与手当
1,335,812
給与手当
1,204,987
賞与引当金繰入額
112,440
賞与引当金繰入額
78,368
退職給付費用32,886
退職給付費用62,752
役員退職慰労引当金繰入額
28,657
役員退職慰労引当金繰入額
28,082
法定福利費
199,635
法定福利費
159,205
支払手数料
304,916
支払手数料
117,294
租税公課
283,626
租税公課
206,370
貸倒引当金繰入額
10,128
貸倒引当金繰入額
7,100
減価償却費
58,545
減価償却費
60,878
のれん償却額12,923３―――――※３ 固定資産売却益の内訳は次のとおりであります。
建物及び土地
189,028千円
車両及び運搬具
15千円
工具器具備品
53千円
電話加入権
９千円
計
189,106千円※４ 固定資産売却損の内訳は次のとおりであります。
４―――――
工具器具備品
415千円※５ 固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。 ※５ 固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
工具器具備品99千円
建物及び構築物
28,689千円

※６

減損損失

６

当連結会計年度において、当社グループは以下の資産グループについて減損損失を計上しまし
た。
場所

用途

種類

東京都杉並区

貸しスタジオ

建物及び土地等

当社グループは、資産を物件別にグルーピング
しております。
当連結会計年度において、当該物件は時価が帳簿価額に対し著しく下落したため帳簿価額を回収
可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（ 174,954 千 円 ） と し て 特 別 損 失 に 計 上 し ま した 。 そ の 主 な 内 訳 は 、 建 物 91,781 千 円 、 土 地
80,693千円であります。
なお、上記の回収可能価額は正味売却価額により測定しており、不動産鑑定評価額を基礎として算定しております。

－ 34 －

工具、器具及び備品

2,752千円

解体撤去費用

10,256千円―――――

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(連結株主資本等変動計算書関係)
前連結会計年度(自 平成19年12月１日 至 平成20年11月30日）
１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数（株）

当連結会計年度
増加株式数（株）

当連結会計年度
減少株式数（株）

当連結会計年度末
株式数（株）

普通株式

376,840－－

376,840

合計

376,840－－

376,840

発行済株式

２．配当に関する事項(1) 配当金支払額
決議

株式の種類

配当金の総額（千円）

１株当たり配当額（円）

平成20年２月26日
定時株主総会

普通株式

829,048

2,200

基準日

効力発生日

平成19年11月30日

平成20年２月27日(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
決議

株式の種類

配当金の総額
配当の原資(千円)

平成21年２月25日
定時株主総会

普通株式

376,840 利益剰余金

１株当たり配当額(円)

基準日

効力発生日

1,000 平成20年11月30日 平成21年２月26日

当連結会計年度(自 平成20年12月１日 至 平成21年11月30日）

１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数(株)

当連結会計年度
増加株式数(株)当連結会計年度
減少株式数(株)当連結会計年度末
株式数(株)

発行済株式
普通株式 （注）376,840

19,000－395,840

合計

376,840

19,000－395,840（注）普通株式の発行済株式総数の増加19,000株は、新株予約権の権利行使による新株の発行によるものであります。

２．新株予約権及び自己新株予約権に関する事項
区分

新株予約権の
内訳

新株予約権
の目的とな
る種類

提出会社
（親会社）

第４回新株予
約権（注）

普通株式

合計

新株予約権の目的となる株式の数（株）
前連結会計
当連結会計
当連結会計
当連結会計
年度末
年度増加
年度減少
年度末

当連結会計
年度末残高
（千円）

－

80,00019,00061,00026,657－80,00019,00061,00026,657（注）第４回新株予約権の増加は、新株予約権の発行によるものであり、減少は、行使によるものであります。

－ 35 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

３．配当に関する事項(1) 配当金支払額
決議

株式の種類

配当金の総額（千円）

１株当たり配当額（円）

平成21年２月25日
定時株主総会

普通株式

376,840

1,000

基準日

効力発生日

平成20年11月30日

平成21年２月26日(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
次のとおり、決議を予定しております。
決議

株式の種類

配当金の総額
配当の原資（千円）

平成22年２月25日
定時株主総会

普通株式

197,920 利益剰余金

１株当たり配当額(円)

基準日

効力発生日

500 平成21年11月30日 平成22年２月26日(連結キャッシュ・フロー計算書関係)
前連結会計年度
当連結会計年度(自 平成19年12月１日(自 平成20年12月１日
至 平成20年11月30日)
至 平成21年11月30日)※ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に ※ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係掲記されている科目の金額との関係（平成21年11月30日現在）（平成20年11月30日現在）（千円）
現金及び預金勘定
預入れ期間が３ヶ月を超える定期
預金
現金及び現金同等物

7,704,299△350,000
7,354,299

現金及び預金勘定
預入れ期間が３ヶ月を超える定期
預金
現金及び現金同等物－ 36 －（千円）
7,890,310－
7,890,310

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信（リース取引関係）
前連結会計年度

当連結会計年度(自平成19年12月１日

至

平成20年11月30日)(自平成20年12月１日

至

平成21年11月30日)

１──────────

１

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引(1)

リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額及び期末残
高相当額
取得価額
相当額
(千円)

減価償却累計
額相当額
(千円)

期末残高
相当額
(千円)

車両運搬具

17,192

4,570

12,621

工具器具備品50,90829,68921,219

ソフトウエア

19,60816,8972,711

合計

87,70951,15736,552

ファイナンス・リース取引（借主側）
所有権移転外ファイナンス・リース取引① リース資産の内容
有形固定資産本社の複合機（「工具、器具及び備品」）であります② リース資産の減価償却の方法
連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項「４．会計処理基準に関する事項（２）重要な減価償却資産の減価償却の方法」に記載のとおりであります。
なお、所有権移転外ファイナンス・リース取引のうち、リース取引開始が、平成20年３月31日以前のリース取引については、通常の賃貸借取引に係る 方 法に準じた 会 計処理によ っ ており、その内容は次のとおりであります。
(1) リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額及び期末残高相当額
期末残高
相当額
(千円)

25,674

14,161

11,512

ソフトウエア

9,570

8,772

797

合計

35,24422,933

12,310

同左(2)

未経過リース料期末残高相当額等
未経過リース料期末残高相当額
１年内5,912千円
１年超6,397千円
合計

合計
36,552千円(注)未経過リース料期末残高相当額は、未経過リー
ス料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
(3) 支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償却費相当額及び減損損失
支払リース料
20,641千円
減価償却費相当額
20,641千円

12,310千円
同左

減価償却費相当額の算定方法

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。
(減損損失について)

減価償却累計額相当額(千円)

工具、器具及び備品(注)取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
(2) 未経過リース料期末残高相当額等
未経過リース料期末残高相当額
１年内16,192千円
１年超20,360千円

(4)

取得価額
相当額
(千円)

(3)

支払リース料及び減価償却費相当額支払リース料
14,011千円
減価償却費相当額
13,510千円(4)

減価償却費相当額の算定方法
同左(減損損失について)

リース資産に配分された減損損失はありません。

－ 37 －

同左

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

前連結会計年度

２(自平成19年12月１日

至

平成20年11月30日)

オペレーティング・リース取引
未経過リース料
1年内1年超合計

当連結会計年度

２
3,216千円
3,114千円
6,330千円－ 38 －(自平成20年12月１日

至

平成21年11月30日)

オペレーティング・リース取引
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
1年内2,153千円
1年超
4,127千円
合計
6,281千円

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(有価証券関係)
前連結会計年度(平成20年11月30日)
１．その他有価証券で時価のあるもの
連結貸借対照表計上額
（千円）
1,865
2,886

種類

取得原価（千円）

連結貸借対照表計上額が取得原価を超え
るもの

(1)株式
(2)債券
①国債・地方債等②社債③その他(3)その他小計

連結貸借対照表計上額が取得原価を超え
ないもの

(1)株式
(2)債券
①国債・地方債等②社債③その他(3)その他
小計合計

差額（千円）
1,020

－
－
－
625
2,490

－
－
－
945
3,831

－
－
－
320
1,340

855

855

－

－
－
－
21,45822,314－－－
21,45822,314－－－－－24,804

26,145

1,340（注）当連結会計年度において、時価のあるその他有価証券について、31,914千円減損処理を行い、減損処理後の帳簿価額を取得原価に計上しております。
２．当連結会計年度中に売却したその他有価証券（自 平成19年12月１日 至 平成20年11月30日）
売却額（千円）

売却益の合計額（千円）
2,500

売却損の合計額（千円）－－

３．時価評価されていない主な有価証券の内容
連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資14,761

金融債

20,000

株式

1,350

その他

38

（注）当連結会計年度において、時価のないその他有価証券について、61千円減損処理を行っております。
４．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債券
(1)国債・地方債等

－

－

－

－

(2)社債

－

－

－

－

20,000－－－20,000－－－(3)その他
合計－ 39 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

当連結会計年度(平成21年11月30日)
１．その他有価証券で時価のあるもの
連結貸借対照表計上額
（千円）
1,865
2,835

種類

連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの

連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの

取得原価（千円）

(1)株式
(2)債券
①国債・地方債等②社債③その他(3)その他
小計
(1)株式
(2)債券
①国債・地方債等②社債③その他(3)その他
小計合計

差額（千円）
969

－
－
－
625
2,490
－

－
－
－
702
3,537
－

－
－
－
77
1,046
－

－
－
－
21,45821,458－－－19,75419,754－－－△1,704△1,70423,94823,291△657

２ 当連結会計年度中に売却したその他有価証券（自 平成20年12月１日 至 平成21年11月30日）
売却額（千円）

売却益の合計額（千円）707

売却損の合計額（千円）
321

13

３．時価評価されていない主な有価証券の内容
連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資14,669金融債

20,000

株式

1,350

その他

38

４．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債券
(1)国債・地方債等

－

－

－

－

(2)社債

－

－

－

－

10,00010,000－－10,00010,000－－(3)その他
合計－ 40 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(デリバティブ取引関係)
前連結会計年度（自平成19年12月１日 至平成20年11月30日）
当社グループは、デリバティブ取引を利用していないため、該当事項はありません。
当連結会計年度（自平成20年12月１日 至平成21年11月30日）
当社グループは、デリバティブ取引を利用していないため、該当事項はありません。
（退職給付関係）
前連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）
１ 採用している退職給付制度の概要
退職一時金：退職金規程に基づく退職一時金制度を採用しております。
なお、当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支
給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しております。

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）（自至１

採用している退職給付制度の概要
当社及び連結子会社は、退職金規程に基づく退職一時金制度及び厚生年金基金制度を採用しております。
なお、要拠出額を退職給付費用としている複数事
業主制度に関する事項は次の通りであります。
(1)制度全体の積立状況に関する事項（平成21年３月31日現在）
日本住宅建設産業
厚生年金基金
年金資産の額35,982,648千円
年金財政計算上の給付債務
53,152,894千円の額
差引額△17,170,245千円(2)制度全体に占める当社グループの掛け金拠出割
合
日本住宅建設産業厚生年金基金 1.35％

２ 退職給付債務に関する事項
退職給付債務
退職給付引当金△64,549千円△64,549千円

３ 退職給付費用に関する事項
退職給付費用32,886千円
４ 退職給付債務等の計算の基礎に関する事項
当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しておりますので、基礎率等については記載しておりません。

(3)補足説明
上記(1)の差引額の主な要因は、年金財政計算上の過去勤務債務残高2,284,525千円、繰越不足金
14,885,720千円であります。本制度における過去
勤務債務の償却方法は残余期間８年２ヶ月の元利均等償却であります。
なお、上記(2)の割合は当社グループの実際の負担割合とは一致いたしません。
２ 退職給付債務に関する事項
退職給付債務
△79,577千円
退職給付引当金△79,577千円
なお、当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法を採用しております。
３ 退職給付費用に関する事項
退職給付費用62,752千円
４ 退職給付債務等の計算の基礎に関する事項
同左－ 41 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(ストック・オプション等関係)
前連結会計年度（自 平成 19 年 12 月１日 至 平成 20 年 11 月 30 日）
１．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況（１）ストック・オプションの内容
平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②

付与対象者の区分及び人数

当社の取締役４名、当社の従業員72名及び当社子会社の取締役２名

当社の従業員９名

ストック・オプションの付与数

普通株式

普通株式

付与日

平成18年２月24日

平成18年４月24日

権利確定条件(注)１(注)１

対象勤務期間(注)２(注)２

権利行使期間

平成20年３月１日から平成23年２月
28日まで

平成20年５月１日から平成23年２月
28日まで

3,690株

460株（注）１

新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても、当社の取締役、従業員、当社子会社の取締役またはその他これに準ずる地位にあることを要す。ただし、任期満了による退任、定年退職その他これに準ずる正当な理由のある場合はこの限りではない。
２ 対象勤務期間の定めはありません。

（２）ストック・オプションの規模及びその変動状況
当連結会計年度において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数については、株式数に換算しております。
①ストック・オプションの数
平成18年
ストック・オプション①
権利確定前

平成18年
ストック・オプション②(株)

前連結会計年度末

3,180

450

付与

－

－

失効

－

－

権利確定

3,180

450

未確定残

－

－

－

－

権利確定

3,180

450

権利行使

－

－

失効

－

－

3,180

450

権利確定後

(株)

前連結会計年度末

未行使残
②単価情報
平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②

権利行使価格(円)

164,685

143,564

行使時平均価格(円)－－

公正な評価単価(付与日)

(円)

－

－

－ 42 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

当連結会計年度（自 平成 20 年 12 月１日 至 平成 21 年 11 月 30 日）
１．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況（１）ストック・オプションの内容
平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②

当社の取締役４名、当社の従業員72名及び当社子会社の取締役２名

付与対象者の区分及び人数

3,690株

当社の従業員９名

ストック・オプションの付与数

普通株式

普通株式

460株

付与日

平成18年２月24日

平成18年４月24日

権利確定条件(注)１(注)１

対象勤務期間(注)２(注)２

権利行使期間

平成20年３月１日から平成23年２月
28日まで

平成20年５月１日から平成23年２月
28日まで

（注）１

新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても、当社の取締役、従業員、当社子会社の取締役またはその他これに準ずる地位にあることを要す。ただし、任期満了による退任、定年退職その他これに準ずる正当な理由のある場合はこの限りではない。
２ 対象勤務期間の定めはありません。
（２）ストック・オプションの規模及びその変動状況
当連結会計年度において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数については、株式数に換算しております。
①ストック・オプションの数
平成18年
ストック・オプション①
権利確定前

平成18年
ストック・オプション②(株)

前連結会計年度末

－

－

付与

－

－

失効

－

－

権利確定

－

－

未確定残

－

－

3,180

450

権利確定

－

－

権利行使

－

－

失効

－

－

3,180

450

権利確定後

(株)

前連結会計年度末

未行使残
②単価情報
平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②

権利行使価格(円)

164,685

143,564

行使時平均価格(円)－－

公正な評価単価(付与日)

(円)

－

－

－ 43 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(税効果会計関係)
前連結会計年度(平成20年11月30日)
１ 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因
別の内訳
（千円）
繰延税金資産流動資産
未払事業税否認243,559
たな卸資産否認
2,347,830
減価償却損金算入限度超過額
152,980
代物弁済による未実現利益
186,995
その他
58,951
評価性引当額△30,745
合計
2,959,572
固定資産
退職給付引当金損金算入限度
超過額
減価償却損金算入限度超過額
会員権評価損否認
役員退職慰労引当金損金算入
限度超過額
子会社株式評価損
減損損失
投資有価証券評価損
連結子会社の繰越欠損金
その他
評価性引当額合計

当連結会計年度(平成21年11月30日)
１ 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因
別の内訳
（千円）
繰延税金資産流動資産
未払事業税否認2,754
減価償却損金算入限度超過額
191,563
代物弁済による未実現利益
180,128
繰越欠損金994,725
その他
58,983
評価性引当額△31,473
合計
1,396,681
固定資産
退職給付引当金損金算入限度
超過額
役員退職慰労引当金損金算入
限度超過額
子会社株式評価損
減損損失
投資有価証券評価損
繰越欠損金
その他
評価性引当額26,416569
1,042
99,786
123,816
71,206
13,014
219,734
5,775△413,575
147,785

繰延税金資産合計
繰延税金負債
固定負債
子会社の資産及び負債の時価評価による評価差額
その他有価証券評価差額金

3,107,357

合計
繰延税金資産の純額△14,277
3,093,080△13,732△545（注）繰延税金資産及び繰延税金負債の純額は、連結貸借対照表の以下の項目に含まれています。
（千円）
流動資産－繰延税金資産
2,959,572
固定資産－繰延税金資産
147,239
固定負債－繰延税金負債
13,732

合計
繰延税金資産合計
繰延税金負債
流動負債
子会社の資産及び負債の時価評価による評価差額
合計
固定負債
子会社の資産及び負債の時価評価による評価差額
その他
合計

32,814
110,749
125,774
70,50012,137
1,629,547
7,550△420,841
1,568,232
2,964,914△240,866△240,866△14,645△3,007△17,652

繰延税金負債合計△258,518

繰延税金資産の純額

2,706,395（注）繰延税金資産及び繰延税金負債の純額は、連結貸借対照表の以下の項目に含まれています。
（千円）
流動資産－繰延税金資産
1,396,681
固定資産－繰延税金資産
1,565,225
流動負債－その他
240,866
固定負債－繰延税金負債
14,645－ 44 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

前連結会計年度(平成20年11月30日)
２ 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳（％）
法定実効税率40.7（調整）
交際費等永久に損金算入されない項目
0.1
繰延税金資産に係る評価性引当額
3.5
その他
0.6
税効果会計適用後の法人税等の負担率
44.9

当連結会計年度(平成21年11月30日)
２ 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳（％）
法定実効税率41.0（調整）
交際費等永久に損金算入されない項目
1.1
繰延税金資産に係る評価性引当額
7.5
過年度法人税等
19.6
税率変更による差異
△6.8
その他
2.5
税効果会計適用後の法人税等の負担率

３

―――――

３

64.9

法定実効税率の変更

当連結会計年度から、繰延税金資産及び繰延税金
負債の計算に使用した法定実効税率を前連結会計年度の40.7％から41.0％へ変更しております。
この変更による影響額は軽微であります。

－ 45 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(セグメント情報)ａ．事業の種類別セグメント情報
前連結会計年度(自平成19年12月１日

至

平成20年11月30日)

オルタナテ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理 ィブインベ
化事業
事業
事業
ンド事業
事業
ストメント
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
事業
(千円)

計
(千円)

消去又は
全社
(千円)

連結
(千円)

Ⅰ．売上高及び営
業損益
売上高(1)外部顧客に対39,034,583
する売上高(2)セグメント間－の内部売上高又は振替高4,029,543

3,482,771

867,9222,512,788

1,113,405

51,041,015－

51,041,015－

42,165

6,308

504,625－

553,100(553,100)－

51,041,015

計

39,034,583

4,029,543

3,524,937

874,2313,017,414

1,113,405

51,594,115(553,100)

営業費用

29,994,636

6,207,543

1,776,698

548,9932,822,633

1,012,492

42,362,998

1,115,973 43,478,971

9,039,946 △2,177,999

1,748,238

325,237

194,781

100,91322,933,783

28,161,552

12,643,785

437,719

1,318,136

減価償却費

－

－

386,246

3,250

減損損失

－

－

174,954

資本的支出

－

－

50,300

営業利益又は営業損失（△）
Ⅱ．資産、減価償
却費、減損損失及び資本的支出
資産9,231,117 (1,669,074)

7,562,043

3,499,653

68,994,631

9,314,867

78,309,499－

24,488413,985

43,700457,686－－－

174,954－

174,954

1,446

23,216－74,96458,258133,222(注) １．事業区分の方法
事業区分は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分
主な事業の内容
不動産流動化事業最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販売

不動産開発事業取得した土地の価値最大化につながる開発を行い、一棟あるいは分譲にて投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販売

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産ファンド事業

不動産ファンドのアセットマネジメント、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資

３．営業費用のうち、消去又は全社の項目に含めた配賦不能営業費用は1,685,822千円であり、その主なものは、提出会社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、9,342,892千円であり、その主なものは、
当社での余剰資金(現金及び預金)及び管理部門に係る資産等であります。
５．会計方針の変更（棚卸資産の評価に関する会計基準）「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」４（１）②に記載のとおり、当連結会計年度より「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 平成18年７月５日）を適用しております。
この結果、従来の方法によった場合と比較し、不動産流動化事業の営業費用は3,552,147千円、不動産開発
事業の営業費用は2,191,060千円、オルタナティブインベストメント事業の費用は86,586千円増加し、営業利益及び資産がそれぞれ同額減少しております。

－ 46 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

当連結会計年度(自平成20年12月１日

至

平成21年11月30日)

オルタナテ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理 ィブインベ
化事業
事業
事業
ンド事業
事業
ストメント
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
事業
(千円)

計
(千円)

消去又は
全社
(千円)

連結
(千円)

Ⅰ．売上高及び営業損益
売上高(1)外部顧客に対する売上高(2)セグメント間の内部売上高又は振替高9,962,365

16,556,368

3,397,812

896,952

2,633,136

183,169

33,629,805－

33,629,805－－

45,30040,238428,319441,278955,137(955,137)－

計

9,962,365

16,556,368

3,443,112

937,191

3,061,455

624,448

34,584,942(955,137)

33,629,805

営業費用

10,127,316

15,921,031

1,570,533

627,8442,823,120

768,881

31,838,728

184,583

32,023,311△164,951

635,336

1,872,579

309,346

238,335△144,433

2,746,213 (1,139,720)

1,606,493

14,704,657

20,674,820

12,891,830

457,323

1,010,583

3,039,885

52,779,100

9,456,009

62,235,110

減価償却費

－

－

341,606

2,249

11,78012,251

367,888

44,824

412,713

資本的支出

－

－

48,740887－－

49,6281,687

51,315

営業利益又は営業損失（△）
Ⅱ．資産、減価償却費及び資本的支出資産(注) １．事業区分の方法
事業区分は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分
主な事業の内容
資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだバリューアッププラ
不動産流動化事業
ンを検討し、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売。
中心事業エリアを東京都区部とし、土地のエリア・地型・用途・ニー
ズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開不動産開発事業
発・新築を行い、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユー
ザー等に販売。
東京都区部を中心に、当社グループが保有するオフィス・住居・店舗・駐車場等をエンドユーザーに賃貸。テナントのニーズを収集することに不動産賃貸事業
より、不動産流動化事業の「バリューアッププラン」の充実や不動産フ
ァンド事業のアセットマネジメント能力の向上へも結びつけている。
金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業に基づく事業。投資家の出資により組成された不動産ファンドに対し不動産ファンド事業て、投資家ニーズに合致した不動産の発掘、調査等を実施し、不動産購入・保有・処分に関するアドバイス及び管理等を提供。
マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備およびマンション・ビル専有部分の建物・設備改修工事、オフィス内の不動産管理事業
改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロ
パティマネジメントを提供。
不動産担保付債権を取得し、債権回収や代物弁済による担保物件の取得を行うほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をオルタナティブインベストメント事業
Ｍ＆Ａにより取得。取得した不動産はグループのノウハウを活用したバリューアップを実施し、売却。
３．営業費用のうち、消去又は全社の項目に含めた配賦不能営業費用は1,126,883千円であり、その主なものは、提出会社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、10,469,927千円であり、その主なものは、
当社での余剰資金(現金及び預金)及び管理部門に係る資産等であります。

－ 47 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

ｂ．所在地別セグメント情報
前連結会計年度（自平成20年12月１日

至

平成19年12月１日

至

平成20年11月30日）及び当連結会計年度（自平成21年11月30日）において本邦以外の国又は地域に所在する連結子会

社及び在外支店がないため、該当事項はありません。
ｃ．海外売上高
前連結会計年度（自平成20年12月１日

至

平成19年12月１日

至

平成20年11月30日）及び当連結会計年度（自平成21年11月30日）において海外売上高がないため、該当事項はありま

せん。
（関連当事者情報）
前連結会計年度(自 平成19年12月１日 至

平成20年11月30日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自 平成20年12月１日 至

平成21年11月30日)

該当事項はありません。
（追加情報）
当連結会計年度より、「関連当事者の開示に関する会計基準」（企業会計基準第11号 平成18年
10月17日）及び「関連当事者の開示に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第13号 平成18年10月17日）を適用しております。
この結果、従来の開示対象範囲に加えて、連結財務諸表提出会社の重要な子会社の役員が開示対象に追加されております。

－ 48 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(１株当たり情報)
前連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)
１株当たり純資産額

当連結会計年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)
58,081円02銭

１株当たり当期純利益金
9,192円14銭額
なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載しておりません。
(注)１

１株当たり純資産額

56,151円60銭

１株当たり当期純利益金285円38銭額
なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載しておりません。

１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度末（平成20年11月30日)

当連結会計年度末（平成21年11月30日)

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（千円）

21,887,249

22,253,707－

26,657（－）（26,657）

純資産の部の合計額から控除する金額（千円）（うち新株予約権）（千円）
普通株式に係る期末の純資産額（千円）

21,887,249

22,227,050

376,840

395,840期末の普通株式の数（株）
２

１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度
当連結会計年度(自 平成19年12月１日(自 平成20年12月１日
至 平成20年11月30日)
至 平成21年11月30日)

１株当たり当期純利益金額
当期純利益（千円）

3,463,965

108,249

普通株主に帰属しない金額（千円）－－

普通株式に係る当期純利益（千円）

3,463,965

108,249

376,840

379,317

当期純利益調整額（千円）－－

普通株式増加数（株）－－（うち新株予約権）

（－）

（－）

期中平均株式数（株）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要

平成18年２月24日定時株主
総会決議によるストックオ
プション（新株予約権）
普通株式

3,630株平成18年２月24日定時株主
総会決議によるストックオ
プション（新株予約権）
普通株式

普通株式

－ 49 －

3,630株

平成21年９月１日取締役会決議による新株予約権
61,000株

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(重要な後発事象)
前連結会計年度(自平成19年12月１日
至平成20年11月30日)

当連結会計年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)

―――――

―――――

－ 50 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

５．個別財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）
前事業年度(平成20年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産
貯蔵品
前渡金
前払費用
関係会社短期貸付金
繰延税金資産
その他
貸倒引当金

※1
※1

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額

当事業年度(平成21年11月30日)

6,198,375
173,176
20,00027,811,528
22,803,756
1,108
67,500162,116
100,000
2,754,151
105,462△4,74460,192,431※1※1

6,423,363
119,155
10,00023,833,750
11,336,576
1,137
70,682
61,26337,5001,212,497
201,169△2,85043,304,246

建物（純額）

4,612,249△792,987
3,819,261

構築物
減価償却累計額

48,637△14,030

44,687△17,038

構築物（純額）34,60727,649

機械及び装置
減価償却累計額

－
－
－

880
△338
541

124,166△69,769
54,396

101,483△69,760
31,722※1

機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
リース資産
減価償却累計額※1

リース資産（純額）
建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産ソフトウエア
電話加入権
無形固定資産合計－ 51 －

8,393,547
－
－
－

※1

※1

4,420,295△808,518
3,611,777

8,481,326
4,478
△746
3,732

1,900
12,303,713－
12,156,749

68,3191,889
70,20850,1571,889
52,046

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信（単位：千円）
前事業年度(平成20年11月30日)
投資その他の資産投資有価証券
関係会社株式出資金
長期貸付金
破産更生債権等
敷金及び保証金
保険積立金
繰延税金資産その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
買掛金
短期借入金
1年内償還予定の社債
1年内返済予定の長期借入金
リース債務
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
前受収益
賞与引当金

※1,3

※1,3

流動負債合計
固定負債
長期借入金
預り敷金保証金
リース債務
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
投資損失引当金※1,3

固定負債合計
負債合計－ 52 －

当事業年度(平成21年11月30日)

42,295885,372
6,000
2,335
2,960
284,999
56,847
142,594
25,357△2,974
1,445,787

49,348885,372
6,000
5,823
1,102
152,700－
1,560,553
25,357△1,1372,685,122

13,819,709

14,893,918

74,012,141

58,198,165

482,061
1,029,000
274,000
22,476,798－
89,75296,597
2,971,784
139,179
330,700
58,272
238,384
72,09528,258,625
21,542,148
2,615,379－
45,041
231,853304,217532,20970,000－15,261,391
1,567
210,390
22,54820,41556,966
258,555
45,2371,201
45,95016,526,433

※1,3

※1,3

※1,3

17,580,331
2,068,286
2,351
55,565
254,180
304,217

24,738,640

20,264,933

52,997,265

36,791,366

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信（単位：千円）
前事業年度(平成20年11月30日)
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
資本準備金

当事業年度
(平成21年11月30日)

4,148,020

4,452,807

4,231,495
4,231,495

4,536,283
4,536,283

7,250

7,250

15,00012,612,314
12,634,564

15,00012,369,189
12,391,439

21,014,080

21,380,530

794
794

△388
△388

新株予約権

－

26,657

純資産合計

21,014,875

21,406,799

負債純資産合計

74,012,141

58,198,165

資本剰余金合計
利益剰余金
利益準備金
その他利益剰余金
別途積立金
繰越利益剰余金
利益剰余金合計
株主資本合計
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
評価・換算差額等合計－ 53 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）(自至前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

売上高流動化事業売上高
開発事業売上高
賃貸事業売上高ファンド事業売上高
売上高合計
売上原価
流動化事業原価
開発事業原価賃貸事業原価ファンド事業原価
売上原価合計(自至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)

32,916,233
4,029,543
3,390,699
749,349
41,085,825

9,962,365
16,556,368
3,379,196
626,293
30,524,223

24,357,166
5,913,964
1,502,734
2,118
31,775,984

9,987,321
15,779,819
1,389,687
80,66527,237,493

9,309,841

売上総利益
販売費及び一般管理費

※1

営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
地位譲渡益
雑収入

2,557,304
6,752,536

15,1732,802－
12,80930,785

1,161,622
5,098
－
－
2,536
1,169,257

872,288
1,581
6,920
3,467
22,201
906,459

5,647,430

671,986

4,781
－
－

－
321
37,298

4,781

37,619

※3

営業外費用
支払利息
社債利息
新株予約権発行費
株式交付費
雑損失
営業外費用合計
経常利益
特別利益
貸倒引当金戻入額
投資有価証券売却益
保険解約返戻金
特別利益合計－ 54 －

1,739,070
1,547,659

34,591
3,060
8,006
18,49364,151※3

営業外収益合計

3,286,730※1

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信（単位：千円）(自至前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

特別損失
関係会社整理損出資金清算損
固定資産除却損
投資有価証券売却損
投資有価証券評価損
解約違約金
希望退職制度関連費用
減損損失

(自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)

特別損失合計19,53011,371※2
84－
31,975－－
174,954
237,916

税引前当期純利益

5,414,294

327,598

法人税等合計4,650,931－△2,293,026
2,357,904

3,800
65,574
124,509
193,883

当期純利益

3,056,390

133,714※4

法人税、住民税及び事業税
過年度法人税等
法人税等調整額－ 55 －※2－－
41,69813456
280,504
59,334－
382,007トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信流動化事業原価明細書
前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)
(自
至

区分

注記
番号

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)
(自
至

Ⅰ

土地

13,269,037

54.5

6,504,430

65.1

Ⅱ

建物取得費・ﾊﾞﾘｭｰｱｯﾌﾟｺｽﾄ

7,262,402

29.8

1,814,556

18.2

Ⅲ

経費

273,5801.1

256,1142.6

Ⅳ

収益性低下による簿価切下額

3,552,147

14.6

1,412,220

14.1

計24,357,166

100.0

9,987,321

100.0（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

開発事業原価明細書
前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)
(自
至

区分

注記
番号

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)
(自
至

Ⅰ

用地費

1,564,831

26.5

7,411,061

47.0

Ⅱ

建築費

1,918,280

32.4

6,662,728

42.2

Ⅲ

経費

239,792

4.1

379,175

2.4Ⅳ

収益性低下による簿価切下額

2,191,060

37.0

1,326,854

8.4

計5,913,964

100.0

15,779,819

100.0（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

賃貸事業原価明細書

区分

注記
番号

前事業年度
(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

Ⅰ

外注費

306,269

20.4

262,103

18.9

Ⅱ

諸経費

1,196,464

79.6

1,127,583

81.1（うち租税公課）（194,153）（221,381）（うち減価償却費）（365,171）（336,070）（うち水道光熱費）（256,561）（239,765）

計1,502,734

100.0

1,389,687

100.0

ファンド事業原価明細書
前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)

諸経費

2,118

100.0

80,665

100.0

計

2,118

100.0

80,665

100.0

(自
至

区分

注記
番号

－ 56 －(自至トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信（３）株主資本等変動計算書（単位：千円）(自至前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

株主資本
資本金
前期末残高
当期変動額
新株の発行

(自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)

4,148,020

4,148,020－－

304,787
304,787

当期末残高

4,148,020

4,452,807

資本剰余金
資本準備金
前期末残高
当期変動額
新株の発行

4,231,495

4,231,495－－

304,787
304,787

4,231,495

4,536,283

4,231,495

4,231,495－

304,787－

304,787

4,231,495

4,536,283

7,250

7,250

－
7,250

－
7,250

15,00015,000－15,000－15,00010,384,972

12,612,314△829,048
3,056,390
2,227,342△376,840
133,714△243,125

12,612,314

12,369,189

10,407,222

12,634,564△829,048
3,056,390
2,227,342△376,840
133,714△243,125

12,634,564

12,391,439

当期変動額合計

当期変動額合計
当期末残高
資本剰余金合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
当期変動額合計
当期末残高
利益剰余金
利益準備金
前期末残高
当期変動額
当期変動額合計
当期末残高
その他利益剰余金
別途積立金
前期末残高
当期変動額
当期変動額合計
当期末残高
繰越利益剰余金
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
利益剰余金合計
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高－ 57 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信（単位：千円）(自至前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

株主資本合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等合計
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
新株予約権
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
純資産合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高－ 58 －(自至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)

18,786,737

21,014,080－△829,048
3,056,390
2,227,342

609,575△376,840
133,714366,449

21,014,080

21,380,530

898

794

△103
△103

△1,183△1,183

794

△388

898

794

△103
△103

△1,183△1,183

794

△388

－

－

－
－

26,65726,657－26,657

18,787,636

21,014,875－△829,048
3,056,390△103
2,227,239

609,575△376,840
133,71425,473391,923

21,014,875

21,406,799

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。

重要な会計方針項目
１

有価証券の評価基準及び
評価方法

前事業年度
(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)(1)子会社株式

当事業年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)(1)子会社株式

移動平均法による原価法

同左(2)その他有価証券(2)その他有価証券①時価のあるもの①時価のあるもの
同左

決算日の市場価格等に基づく時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）②時価のないもの②時価のないもの移動平均法による原価法
２

たな卸資産の評価基準及
び評価方法

同左

評価基準は原価法(貸借対照表価額
は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。

評価基準は原価法(貸借対照表価額
は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。

(1)販売用不動産・仕掛販売用不動産(1)販売用不動産・仕掛販売用不動産

個別法

同左

(2)貯蔵品(2)貯蔵品

最終仕入原価法（会計方針の変更）「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 平成18
年７月５日）が平成20年３月31日以前に開始する事業年度に係る財務諸表から適用できることになったことに伴い、当事業年度から同会計基準を適用しております。
これにより、営業利益、経常利益
及び税引前当期純利益は5,743,207
千円それぞれ減少しております。
また、当該会計方針の変更が当下半期に行われたのは、棚卸資産の評
価に関する会計基準に係る受入準備が当下半期に整ったことによります。
従って、当中間会計期間は従来の方法によっており、変更後の方法によった場合と比べ、当中間会計期間の営業利益、経常利益及び税引前中間純利益は3,313,857千円それぞれ多く計上されています。

－ 59 －

同左―――――

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

項目
３

固定資産の減価償却の方
法

前事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

当事業年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)(1)有形固定資産（リース資産を除く）(1)有形固定資産定率法

定率法

ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）については、定額法を採用しております。

ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）については、定額法を採用しております。

主な耐用年数主な耐用年数

建物

３～50年

建物

３～50年

構築物

10～30年

構築物

10～30年

工具器具備品

３～20年

機械及び設備８年

工具、器具及び備品(追加情報)

３～20年

―――――

法人税法の改正に伴い、平成19年
３月31日以前に取得した有形固定資産については、改正前の法人税法に基づく減価償却の方法の適用により取得価額の５％に到達した事業年度の翌事業年度より、取得価額の５％相当額と備忘価額との差額を５年間にわたり均等償却し、減価償却費に含めて計上しております。
これにより営業利益、経常利益及び税引前当期純利益に与える影響は軽微であります。
(2)無形固定資産（リース資産を除く）(2)無形固定資産

同左

定額法
なお、自社利用のソフトウエアは、社内における見積利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用してお
ります。
―――――

(3)リース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
なお、所有権移転外ファイナンス
・リース取引のうち、リース取引開始日が平成20年３月31日以前のリース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

４

繰延資産の処理方法―――――(1)株式交付費
支出時に全額費用処理しておりま
す。

―――――

(2)新株予約権発行費
支出時に全額費用処理しております。

－ 60 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信項目
５引当金の計上基準

前事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)(1)貸倒引当金

当事業年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)(1)貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率
により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。
(2)賞与引当金

同左(2)賞与引当金

従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額の当期負担額を計上しております。
(3)退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。
(4)役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支出に備えるため、当事業年度末における役員退任
慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
(5)投資損失引当金
子会社への投資に係る損失に備える
ため、財政状態の実情を勘案し、個別検討による必要額を計上しております。
６

リース取引の処理方法

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナン
ス・リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

７

その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項(1)消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のうち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。

－ 61 －

同左(3)退職給付引当金
同左(4)役員退職慰労引当金
同左(5)投資損失引当金
同左

―――――

(1)消費税等の会計処理
同左

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

項目

前事業年度
(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)(2)匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（金融商品取引法
第２条第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」へ計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。

－ 62 －

当事業年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)(2)匿名組合出資の会計処理
同左

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

重要な会計方針の変更
会計処理の変更(自至

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)
―――――

(自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)(リース取引に関する会計基準)
所有権移転外ファイナンス・リース取引について
は、従来、賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっておりましたが、当事業年度より「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号（平成５年６月17日（企業会計審議会第一部会）、平成19年３月30日改正））及び「リース取引に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第16号（平成６年１月18日（日本公認会計士協会会計制度委員会）、平成19
年３月30日改正））を適用し、通常の売買取引に係る方法に準じた処理によっております。
なお、リース取引開始日が適用初年度開始前の所有権移転外ファイナンス・リース取引については、引き続き通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理を適用しております。
この変更により損益に与える影響はありません。

表示方法の変更(自至

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)
―――――

(自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)（貸借対照表）１．前事業年度まで、「前受収益」に含めて表示しておりました前受賃料等を、当事業年度より「前受金」に含めて表示することとしました。
なお、前事業年度の「前受収益」に含まれている前受賃料等は、238,384千円であります。

－ 63 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

追加情報
前事業年度
(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

当事業年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)

１．固定資産１．固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：133,265千円、土地：104,320千円）について（建物：292,252千円、土地：1,276,281千円）についは、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えておりては、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えておます。
ります。
２．販売用不動産
２．販売用不動産
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：19,925千円、土地：505,030千円）については、
物：379,115千円、土地：1,188,501千円）について
事業方針の変更に伴い販売用不動産・仕掛販売用不動は、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えて産へ振り替えております。
おります。
３．賞与引当金
３．
平成19年11月において、賃金規程を改定し、５月から10月、11月から４月の支給対象期間を６月から11月、12月から５月へ変更しております。この変更に伴い、財務諸表作成時に支給額が確定しないこととなったため、従来の支給期間によった場合と比較し、賞与引当金が51,544千円増加しております。
なお、営業利益、経常利益及び税引前当期純利益に与える影響はありません。

－ 64 －―――――

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

個別財務諸表に関する注記事項(貸借対照表関係)
前事業年度(平成20年11月30日)

当事業年度(平成21年11月30日)※１．担保資産及び担保付債務※１．担保資産及び担保付債務(1) 担 保 に 供し て い る 資産は 次 の と おりであります。
販売用不動産
仕掛販売用不動産
建物
土地
計

計

販売用不動産
仕掛販売用不動産
建物
土地
計26,071,361 千円
21,507,934
3,553,976
8,201,595
59,334,868

15,191,431

21,542,148

短期借入金
１年内返済予定の長期借
入金
長期借入金

45,047,946

計

32,591,043

1,029,000 千円
22,476,798

２．偶発債務

17,329,611

次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対し債務保証を行っております。
個人５名

10,206千円

下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。
トーセイ・リバイバル・
インベストメント㈱70,000 千円

２．偶発債務次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入れに対し債務保証を行っております。
個人５名

23,721,129 千円
10,809,932
3,407,095
8,289,375
46,227,533(2)担保付債務は次のとおりであります。

(2)担保付債務は次のとおりであります。
短期借入金
１年以内返済予定長期借
入金
長期借入金

(1)担保に供 している資産 は次のとおり であります。

下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。

2,195,400千円※３．財務制限条項

9,771千円

トーセイ・リバイバル・
インベストメント㈱1,998,658千円※３．財務制限条項(1)当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,262,100千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(1)当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,780,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

（条項）

(条項)

・決算期の単体の損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。

・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。

・決算期の単体の貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。
・単体の決算期において、以下の算式で算出される
レバレッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額
利益＋減価償却費）

÷（営業(2)当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージ
ェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,800,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

－ 65 －

・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ
ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュ
フロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

前事業年度(平成20年11月30日)

当事業年度(平成21年11月30日)
評価損を加算した値を使用する。

（条項）
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額の75％以上に維持すること。

(2)当社借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計2,000,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）(3)当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,900,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、平成18年11月期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表
における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。

(条項)
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュフロー
計算書において、以下の算式にて算出される基準
値が15未満であること。

(3)当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,140,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。

基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）(4)当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,200,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ
ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュ
フロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却
費）

(条項)

※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産
評価損を加算した値を使用する。

・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュフロー
計算書において、以下の算式にて算出される基準
値が15未満であること。

(4)当社の借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費貸借契約（残高合計932,240千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）－ 66 －(条項)
・単体の貸借対照表における純資産金額が21,014,
900千円以下とならないこと。
・当公庫の書面による事前承認なしに、第三者に対して6,104,300千円を超える貸付け、出資、保トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

前事業年度(平成20年11月30日)(5)当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージ
ェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,860,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)

当事業年度
(平成21年11月30日)
証を行わないこと。
(5)当社の借入金のうち、㈱みずほ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,170,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)

・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、平成18年11月期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と、直前決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。
(6)当社の借入金のうち、㈱東京スター銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計500,000千円）には、財務制限条項が付されております。

・四半期連結損益計算書において、償却前引当前
税引前利益の額に、棚卸資産評価額を加えた金
額を、正の値に維持すること。
※但し、基準となる値は四半期の累計とする。
(6)当社の借入金のうち、㈱みずほ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計2,900,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがありま
す。
(条項)

(条項)
・平成21年２月28日付で、再度、不動産の担保評価を行い、再評価の金額の70％相当額が借入金額を下回らないこと。
なお、上記条項に抵触した場合には、再評価の金額の70％相当額と借入金額との差額を返済することがあります。

－ 67 －

・四半期連結損益計算書において、償却前引当前
税引前利益の額に、棚卸資産評価額を加えた金
額を、正の値に維持すること。
※但し、基準となる値は四半期の累計とする。

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(損益計算書関係)
前事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

当事業年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)※１ 販売費に属する費用のおおよその割合は10.7％、一般管理費に属する費用のおおよその割
合は89.3％であります。主要な費目及び金額は次のとおりであります。

※１ 販売費に属する費用のおおよその割合は6.0％、
一般管理費に属する費用のおおよその割合は94.0％であります。主要な費目及び金額は次のとおりであります。

広告宣伝費
役員報酬
給料手当
賞与引当金繰入額
退職給付費用
役員退職慰労引当金繰入額
法定福利費
支払手数料
租税公課
減価償却費

235,640
141,693882,425
72,095
17,96023,363
133,383
276,454
264,539
42,741※２ 固定資産除却損の内訳は、次のとおりでであります。
工具器具備品関係会社よりの受取利息

15,003千円

関係会社よりの地位譲渡益

8,006千円

減損損失

用途

種類

東京都杉並区

貸しスタジオ

建物及び土地等千円

建物

28,689千円

工具、器具及び備品

2,752千円

解体撤去費用

10,256千円

３

―――――

４

―――――

当事業年度において、当社は以下の資産グループについて減損損失を計上しました。
場所

85,049114,503
747,051
34,89843,18523,206
95,341
97,608
186,759
2,105
43,344※２ 固定資産除却損の内訳は、次のとおりでであり
ます。

84千円

※３ 関係会社との取引に係るものが次のとおり含ま
れております。

※４

広告宣伝費
役員報酬
給料手当
賞与引当金繰入額
退職給付費用
役員退職慰労引当金繰入額
法定福利費
支払手数料
租税公課
貸倒引当金繰入額
減価償却費千円

当社は、資産を物件別にグルーピングしております。
当事業年度において、当該物件は時価が帳簿価額に対し著しく下落したため帳簿価額を回収可能
価額まで減額し、当該減少額を減損損失（174,954
千円）として特別損失に計上しました。その主な内訳は、建物91,781千円、土地80,693千円であります。
なお、上記の回収可能価額は正味売却価額により測定しており、不動産鑑定評価額を基礎として算定しております。

－ 68 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(株主資本等変動計算書関係)
該当事項はありません。

－ 69 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信（リース取引関係）
前事業年度

当事業年度

(自

平成19年12月１日

至

平成20年11月30日)(自平成20年12月１日

至

平成21年11月30日)

１──────────

１

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引(1)

リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額及び期末残
高相当額
取得価額
相当額
(千円)

減価償却累計
額相当額
(千円)

期末残高
相当額
(千円)

車両運搬具

17,192

4,570

12,621

工具器具備品46,70828,07918,629

合計

63,90132,649

ファイナンス・リース取引（借主側）
所有権移転外ファイナンス・リース取引① リース資産の内容
有形固定資産本社の複合機（「工具、器具及び備品」）であります② リース資産の減価償却の方法
重要な会計方針「３．固定資産の減価償却方法」に記載のとおりであります。
なお、所有権移転外ファイナンス・リース取引のうち、リース取引開始が、平成20年３月31日以前のリース取引については、通常の賃貸借取引に係る 方 法に準じた 会 計処理によ っ ており、その内容は次のとおりであります。
(1) リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額及び期末残高相当額
取得価額
相当額
(千円)

減価償却累計
額相当額
(千円)

期末残高
相当額
(千円)

工具、器具及び備品

21,474

11,711

9,762

合計

21,474

11,711

9,762

同左

31,251(注)取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いた
め、支払利子込み法により算定しております。
(2) 未経過リース料期末残高相当額等
未経過リース料期末残高相当額
１年内13,438千円
１年超
17,813千円

(2)

合計

合計
31,251千円(注)未経過リース料期末残高相当額は、未経過リー
ス料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
(3) 支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償却費相当額及び減損損失
支払リース料
17,887千円
減価償却費相当額
17,887千円(4)9,762千円
同左

減価償却費相当額の算定方法

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。
(減損損失について)

未経過リース料期末残高相当額等
未経過リース料期末残高相当額
１年内4,275千円
１年超
5,487千円(3)

支払リース料及び減価償却費相当額支払リース料
11,257千円
減価償却費相当額
10,756千円(4)

減価償却費相当額の算定方法
同左(減損損失について)

リース資産に配分された減損損失はありません。

－ 70 －

同左

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

前事業年度

２

(自

平成19年12月１日

至

平成20年11月30日)

オペレーティング・リース取引
未経過リース料
１年内
１年超
合計

当事業年度

２
3,216千円
3,114千円
6,330千円(自平成20年12月１日

至

平成21年11月30日)

オペレーティング・リース取引
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
１年内2,153千円
１年超
4,127千円
合計
6,281千円(有価証券関係)
前事業年度（自 平成19年12月１日 至 平成20年11月30日）及び当事業年度（自 平成20年12月１日 至 平成21年11月30日）において子会社株式で時価のあるものはありません。

－ 71 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(税効果会計関係)
前事業年度(平成20年11月30日)
１

当事業年度(平成21年11月30日)

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因
別の内訳

１

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因
別の内訳

(千円)
繰延税金資産流動資産
未払事業税否認
たな卸資産否認
減価償却損金算入限度超過額
その他
合計

231,056
2,338,299
148,352
36,4422,754,151

固定資産
退職給付引当金損金算入限度
超過額
減価償却損金算入限度超過額
会員権評価損否認
役員退職慰労引当金損金算入
限度超過額
子会社株式評価損
減損損失
投資有価証券評価損
その他

繰延税金資産
流動資産
減価償却損金算入限度超過額
繰越欠損金
その他
合計
固定資産
退職給付引当金損金算入限度
超過額
役員退職慰労引当金損金算入
限度超過額
子会社株式評価損
減損損失
投資有価証券評価損
繰越欠損金
その他

18,203569
1,042
94,364
123,816
71,206
13,014△491

合計

合計
評価性引当額繰延税金資産合計

321,725

評価性引当額繰延税金資産合計△178,584
2,897,291

繰延税金負債
固定負債
その他有価証券評価差額金合計
繰延税金資産の純額
２

(千円)

△545
△545

184,914994,423
33,1601,212,497

22,718104,213
124,72970,50012,137
1,414,447
2,716
1,751,462△187,901
2,776,058

繰延税金負債
固定負債
その他
合計
繰延税金資産の純額△3,007△3,0072,773,051

2,896,745

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳

２

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳(％)(％)
法定実効税率（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目
繰延税金資産に係る評価性引当額
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率

３

―――――

40.7
0.1
3.3
△0.5
43.5

法定実効税率（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目
繰延税金資産に係る評価性引当額
過年度法人税等税率変更による差異
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率
３

41.0
1.0
2.4
20.0
△6.2
1.0
59.2

法定実効税率の変更

当事業年度から、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用した法定実効税率を前事業年度の40.7％から41.0％へ変更しております。
この変更による影響額は軽微であります。

－ 72 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(１株当たり情報)
前事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)
１株当たり純資産額

当事業年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)

55,766円04銭

１株当たり当期純利益
8,110円58銭
なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載しておりません。
(注)１

１株当たり純資産額

54,012円08銭

１株当たり当期純利益
352円51銭
なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載しておりません。

１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前事業年度末（平成20年11月30日)

当事業年度末（平成21年11月30日)

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（千円）

21,014,875

21,406,799－

26,657（－）（26,657）

純資産の部の合計額から控除する金額（千円）（うち新株予約権）（千円）
普通株式に係る期末の純資産額（千円）

21,014,875

21,380,142

376,840

395,840

１株あたり純資産額の算定に用いられた期末の普通株
式の数（株）
２

１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであ
ります。
前事業年度
当事業年度
(自 平成19年12月１日(自 平成20年12月１日
至 平成20年11月30日)
至 平成21年11月30日)

１株当たり当期純利益
当期純利益（千円）

3,056,390

133,714普通株主に帰属しない金額（千円）－－

普通株式に係る当期純利益（千円）

3,056,390

133,714

376,840

379,317

当期純利益調整額（千円）－－

普通株式増加数（株）－－（うち新株予約権）

（－）

（－）

平成18年２月24日定時株主
総会決議によるストックオ
プション（新株予約権）

平成18年２月24日定時株主
総会決議によるストックオ
プション（新株予約権）

期中平均株式数（株）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要

普通株式

3,630株

普通株式

普通株式－ 73 －

3,630株

平成21年９月１日取締役会決議による新株予約権
61,000株

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信(重要な後発事象)
前事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

当事業年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)

―――――

―――――

－ 74 －

トーセイ㈱（8923）平成21年11月期決算短信

６．その他(1) 役員の異動該当事項はありません。
(2) その他
該当事項はありません。

－ 75 －