(財)財務会計基準機構会員

平成 20 年 11 月期 中間決算短信
平成 20 年７月 10 日
上場会社名
トーセイ株式会社
上場取引所
東証第二部
http://www.toseicorp.co.jp
コード番号
8923
ＵＲＬ
代表者
(役職名) 代表取締役社長（氏名）山口 誠一郎
問合せ先責任者 (役職名) 取締役専務執行役員 （氏名）平野 昇
ＴＥＬ(03)3435-2864
半期報告書提出予定日
平成20年８月29日（百万円未満切捨て）

１．平成20年５月中間期の連結業績（平成19年12月１日～平成20年５月31日）（％表示は対前年中間期増減率）(1) 連結経営成績
売上高
営業利益
経常利益
中間（当期）純利益
百万円
％
百万円
％
百万円
％
百万円
％
20 年５月中間期
39,421
77.5
13,756355.6
13,146
406.4
7,890
432.4
19 年５月中間期
22,20525.1
3,019 △34.3
2,595
△39.8
1,482 △34.6
19 年 11 月期
40,085
－
9,006
－
7,949
－
4,557
－

20 年５月中間期
19 年５月中間期
19 年 11 月期

潜在株式調整後１株当たり
１株当たり中間（当期）純利益中間（当期）純利益円 銭
円 銭
20,939 78－
3,932 98
3,932 97
12,095 04
12,095 02（参考）持分法投資損益

20 年５月中間期－百万円

19 年５月中間期－百万円

19 年 11 月期－百万円(2) 連結財政状態
総資産

純資産
百万円
90,62175,732
86,922

20 年５月中間期
19 年５月中間期
19 年 11 月期（参考）自己資本

20 年５月中間期(3) 連結キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー百万円
20 年５月中間期
14,434
19 年５月中間期△11,542
19 年 11 月期△19,543

自己資本比率
百万円
26,30816,18919,252

26,308 百万円

％
29.0
21.4
22.1

19 年５月中間期

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円
1,362
△328
△2,066

16,189 百万円

１株当たり純資産円 銭69,813 89
42,961 47
51,089 15

19 年 11 月期

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円△7,866
11,366
20,312

19,252 百万円

現金及び現金同等物
期末残高百万円
13,1135,974
5,181

２．配当の状況(基準日)
19 年 11 月期
20 年 11 月期
20 年11月期
（予想）

中間期末
円 銭
－
－
－

１株当たり配当金
期末円 銭
2,200 00－
3,500 00

年間円 銭
2,200 00
3,500 00

３．平成 20 年 11 月期の連結業績予想（平成 19 年 12 月１日～平成 20 年 11 月 30 日）（％表示は対前期増減率）

売上高
通期

百万円
53,776

営業利益
％
34.2

百万円
12,643

経常利益
％
40.4

- 1 -

百万円
11,088

当期純利益
％
39.5

百万円
6,567

％
44.1

１株当たり
当期純利益
円 銭
17,427 12

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

４．その他(1) 期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動）

無(2) 中間連結財務諸表作成に係る会計処理の原則・手続、表示方法等の変更（中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項の変更に記載されるもの）① 会計基準等の改正に伴う変更
無② ①以外の変更
無(3) 発行済株式数（普通株式）①期末発行済株式数（自己株式を含む）20 年５月中間期②期末自己株式数
20 年５月中間期

376,840 株－株

19 年５月中間期
19 年５月中間期

376,840 株－株

19 年 11 月期
19 年 11 月期

376,840 株－株(注)１株当たり中間（当期）純利益（連結）の算定の基礎となる株式数については、46 ページ「１株当たり情報」
をご覧ください。
（参考）個別業績の概要
１．平成 20 年５月中間期の個別業績（平成 19 年 12 月１日～平成 20 年５月 31 日）(1) 個別経営成績(％表示は対前年中間期増減率)
売上高
営業利益
経常利益
中間（当期）純利益
百万円
％
百万円
％
百万円
％
百万円
％
20 年５月中間期
31,547100.6
12,906377.3
12,337 429.7
7,346
432.9
19 年５月中間期
15,726△5.7
2,704 △37.1
2,329 △42.4
1,378 △35.6
19 年 11 月期
31,690
－
8,747
－
7,821
－
4,228
－

20 年５月中間期
19 年５月中間期
19 年 11 月期

１株当たり中間（当期）純利益円 銭
19,495 99
3,658 15
11,222 02(2) 個別財政状態
総資産

純資産
百万円
85,66967,65577,992

20 年５月中間期
19 年５月中間期
19 年 11 月期（参考）自己資本

20 年５月中間期

自己資本比率百万円
25,29915,95018,78725,299 百万円

19 年５月中間期

％
29.5
23.6
24.1
15,950 百万円

１株当たり純資産円 銭
67,136 69
42,326 25
49,855 74

19 年 11 月期

18,787 百万円

２．平成 20 年 11 月期の個別業績予想（平成 19 年 12 月１日～平成 20 年 11 月 30 日）（％表示は対前期増減率）

売上高
通期

百万円
43,168

営業利益
％
36.2

百万円
11,757

経常利益
％
34.4

百万円
10,350

当期純利益
％
32.3

百万円
6,161

％
45.7

１株当たり
当期純利益
円 銭
16,349 24※ 業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
上記に記載した予想数値は、現時点で入手可能な情報に基づき判断した見通しであり、多分に不確定な要素を含んでおります。実際の業績等は、業況の変化等により、上記予想数値と異なる場合があります。
なお、上記予想に関する事項については４ページ「１.経営成績（１）経営成績に関する分析②通期の見通し」を参照
して下さい。

- 2 -トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

１．経営成績
(1) 経営成績に関する分析① 当中間連結会計期間の経営成績
当中間連結会計期間（平成 19 年 12 月１日～平成 20 年５月 31 日）におけるわが国の経済は、輸出は増加を続け企業収益は高水準を維持したものの伸び悩んでおり、設備投資は増勢が鈍化しました。個人消費は雇用所得の緩やかな増加を背景に底堅く推移しましたが、海外経済の減速、エネルギー・原材料価格高の影響などから景気は減速しました。
当社グループが属する不動産業界におきましては、改正建築基準法による混乱は収束し、地価公示が２年連続で上昇したものの、米国のサブプライムローン問題を発端とした金融市場の混乱等の影響を受け不動産融資は停滞し一部の不動産事業者の業績悪化が見られました。
不動産売買市場では、平成 19 年度の下期の売却件数は前年同期比 6.5％減少したのに対し売買金額は同 35％増加し 1
案件あたりの平均取引額は同 44.5％上昇しました。これは、平成 19 年度に大規模開発用地の高額取引が集中したことが主な要因とされております。また、大型物件の取得を牽引してきた J-REIT の低迷が続く一方、海外法人は取得件数、取得金額ともに順調に拡大し、海外法人の市場に与える影響が増加していると考えられております（民間調査機関調べ）。
首都圏におけるマンション分譲市場では、平成 20 年４月の契約率は 63.1％と前年同月比 11.2 ポイント低下したほか
好不調の目安とされる 70％を９ヶ月連続で下回り、平成 20 年３月末時点の販売在庫は前年同月比 55.0％増の 10,837 戸となりました（民間調査機関調べ）。昨年より続いている分譲マンションの販売不振は一層厳しさを増し一部の分譲マンション会社では販売価格の引き下げを行うなど採算悪化が顕在化しております。
不動産証券化市場では、平成 19 年 12 月末時点の J-REIT およびグローバルファンド（注）を含めた私募ファンドの運用資産額は 19.8 兆円（民間調査機関調べ）となり、前年同月の 16.3 兆円より 21.5％増加と規模を拡大しました。その牽引をしてきた私募ファンド運用会社は平成 20 年３月末に金融商品取引法の経過措置期間が終了したことに伴い、投資運用業等の登録が必要となりました。同法に対応した体制整備を行えない事業者は、市場からの撤退を余儀なくされる反面、これらの負担に耐えうる基盤のある運用会社には、投資家の信頼を高め成長する機会になるとされております。
東京 23 区のオフィスビル市場では、平成 20 年５月時点の賃料は前年同月比 10.9％上昇し 14,360 円／坪、空室率は前年同月より 0.3 ポイント上昇の 2.3％となりました。賃料は高水準を維持したものの成長は鈍化し、空室率については平成 19 年９月時点の 1.7％を底に上昇基調に転じております。主な要因として一部の大型ビルでテナントへの賃料提示条
件を下方調整する動きがあったこと、また、大型テナントの移転に伴う一時的な空室が発生したことなどが挙げられております（民間調査機関）。
不動産管理市場では、ビル管理の需要拡大が予測される一方でビル所有者から低価格圧力が強まるなど収益の確保については重要課題となっております。
M&A 市場は、平成 20 年１月から４月の日本企業が関係する M&A 件数は前年同期比 11.8％減の 822 件に留まる一方で日本企業が外国企業を買収した件数は 120 件と、前年同期比 5.3％増加しました（民間調査機関調べ）。
このような事業環境の中で、当社グループでは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団
としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。
」という企業理念のもと、東京都区部を中心とする不動産の価値再生を目的に、当社の成長分野である不動産流動化事業および不動産ファンド事業、充実した事業ノウハウを保有する不動産開発事業、不動産賃貸事業と、グループ会社の営む不動産管理事業・オルタナティブインベストメント事業を加えた６事業の相乗効果を高めながら推進しグループ企業価値の拡大に全力を尽くしてまいりました。
以上の結果、当中間連結会計期間の売上高は 39,421 百万円（前年同期比 77.5％増）、営業利益は 13,756 百万円（前年
同期比 355.6％増）、経常利益は 13,146 百万円（前年同期比 406.4％増）、中間純利益は 7,890 百万円（前年同期比 432.4％増）となりました。
（注）外資系運用会社による日本国以外の国も主要投資対象とした私募ファンド- 3 -トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

事業の種類別セグメントの業績は次のとおりであります。
（不動産流動化事業）
当中間連結会計期間は、「銀座ウォールビル」（東京都中央区）、「芝センタービル」（東京都港区）等 15 棟のバリュー
アップ物件の販売により不動産流動化事業の売上高は 32,990 百万円（前年同期比 200.0％増）、営業利益は 13,080 百万円（前年同期比 613.4％増）となりました。

（不動産開発事業）
当中間連結会計期間は、「THE パームス秋葉原」（東京都千代田区）等３棟の賃貸用一棟販売物件の販売等により不動産開発事業の売上高は 2,385 百万円（前年同期比 70.8％減）、営業利益は 264 百万円（前年同期比 70.6％減）となりました。

（不動産賃貸事業）
当中間連結会計期間は、棚卸資産および固定資産として保有している賃貸物件が高稼働率で推移したことに加え、テナント契約更新時に賃料改定を行ったこと等により不動産賃貸事業の売上高は 1,638 百万円（前年同期比 28.0％増）、
営業利益は 807 百万円（前年同期比 53.4％増）となりました。

（不動産ファンド事業）
当中間連結会計期間は、当社がアセットマネージャーを務めるファンドの物件購入によるアセット残高の増加により「アクイジションフィー」
・「アセットマネジメントフィー」等の不動産ファンド事業の売上高は 504 百万円（前年同期
比 1.2％減）、営業利益は 229 百万円（前年同期比 29.2％減）となりました。対前年同期比減収・減益の要因は、前年同期に仲介手数料等の特殊要因が含まれていたこと及び人員の増加によるものであります。

（不動産管理事業）
当中間連結会計期間は、ビル管理については、ビル所有者の変更に伴う解約が見られる中、新規契約に努めビル･駐車場等の管理棟数は 317 棟（平成 20 年４月 30 日現在）となりました。
マンション管理では、他社が分譲・販売している分譲マンション、賃貸マンションを新たに受託し管理棟数は 152
棟（平成 20 年４月 30 日現在）となりました。
以上の結果、管理棟数合計は 469 棟（前年同期比 38 棟増）となり不動産管理事業の売上高は 1,340 百万円（前年同期比 30.8％増）、営業利益は 106 百万円（前年同期比 140.5％増）となりました。

（オルタナティブインベストメント事業）
当中間連結会計期間は、不動産担保付債権事業では、再生事業の一環として担保不動産を代物弁済にて２棟取得しました。また、継続的な収益確保のできる案件を取得し金利収入を得るなど積極的な営業活動を行なってまいりました。
不動産 M&A 事業においては、前連結会計年度に取得した株式会社多田製作所が保有する不動産に対し、グループの不動産価値再生ノウハウを生かしたバリューアップを行ない２棟販売いたしました。
以上の結果、不動産の売却収入及び金利収入、代物弁済にて取得した不動産の賃料収入等が計上されたことによりオ
ルタナティブインベストメント事業の売上高は 561 百万円（前年同期比 170.2％増)、営業利益は 125 百万円（前年同期比 11.7％減)となりました。
② 通期の見通し
当社グループを取り巻く環境では、米国経済が持ち直すにつれ、輸出が増加基調となり、景気は緩やかに回復すると期待されておりますが、サブプライム問題を背景とする米国経済の景気後退懸念や株式・為替市場の変動、原油価格の動向
等から、わが国における景気の下振れリスクが高まっていることに留意する必要があるとされております。
不動産投資市場におきましては、不動産融資の停滞による不動産取引の減少は当面続くと予測される他、市場を牽引してきた大型オフィスビルは、依然賃料は高水準にあるものの空室率は増加に転じ賃料の成長が鈍化しております。このよ- 4 -トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

うに市場の減退が進む中、プレーヤーによる販売力の格差、物件毎の二極化は今後一層拡大すると思われます。
一方、日本の不動産市場は市場の透明性や投資利回り等先進各国の都市と比較しても依然として魅力のある市場となっています。今後、金融投資市場の混乱の沈静化と不動産業者への厳しい融資姿勢が緩和されることにより市場は回復基調に転じると予想されております。
このような環境の中、当社グループでは流動性の高い大型オフィスビルや旺盛なテナント需要のある駅近好立地の商業
施設への取り組みを拡大するなどマーケットの動きを注視し臨機応変に事業を推し進めてまいります。また、従来から当社の仕入および売却における強みの一つである、
全取引先のデータベースの中から特に有力プレーヤーを厳選した「TOSEI
情報ネットワークリスト（300 社 700 人）」を更に拡充し、質の高い物件の仕入と多様な売却先の確保に努めてまいります。
不動産ファンド事業におきましては当上期に金融商品取引法に規定される投資運用業をはじめとする３つの業の登録を完了した子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱を中核に当社グループの相乗効果の活用と国内外の投資家との深耕に努め AM 資産残高の積上げに一層注力してまいります。また、当該事業を取巻く厳しい環境下で AM 業務の継続が困
難な事業者に対し AM 受託営業を行うなど当社グループが必要許認可を取得した強みを十分に生かし事業の拡大を図ってまいります。
今後も、出口を見据えた多様な投資手段の的確な選択を行い、最終期となった中期経営計画を確実に推進し、企業価値の最大化を目指してまいります。
通期の当社グループ業績見通しにつきましては、不動産流動化事業および不動産開発事業において、保有する棚卸資産の販売価格を見直すとともに、利益の見込めない物件を早期に売却する方針としたこと、
不動産ファンド事業においては、
ファンド残高の積上げスピードの鈍化ならびにフィー収入の減少を見込んだこと、一方、販売費及び一般管理費の当初計画を見直し、経費削減を見込んだこと、等により、前回発表（平成 20 年 11 月期第１四半期発表時）の業績予想を以下の通り見直しております。
なお平成 20 年３月 31 日付で開示しましたとおり、当社の「経営革新計画」が東京都審査会にて承認されたことから、
当連結会計年度において税制面の支援措置を受ける予定であり、これによる法人税等の減額を今回予想に織り込んでおります。
以上の結果、通期の当社グループ業績見通しにつきましては、売上高 53,776 百万円（前年同期比 34.2％増）、営業利
益 12,643 百万円（前年同期比 40.4％増）、経常利益 11,088 百万円（前年同期比 39.5％増）、当期純利益 6,567 百万円（前年同期比 44.1％増）を予定しております。
（単位：百万円）
売上高

通 期

営業利益

経常利益

当期純利益

今回予想

53,776

12,643

11,088

6,567

前回発表

56,872

13,84312,0906,733

増減額△3,096△1,199△1,001△166

増減率（％）

△5.4

△8.7

△8.3

△2.5

(2) 財政状態に関する分析① 資産、負債、純資産の状況に関する分析
当中間連結会計期間の資産につきましては、前年同期比 14,888 百万円増加し、90,621 百万円となりました。これは主として、仕掛販売用不動産 8,595 百万円の増加によるものです。
負債につきましては、前年同期比 4,769 百万円増加し、64,312 百万円となりました。これは主として、未払法人税等
4,428 百万円および長期借入金 1,999 百万円の増加によるものです。
純資産につきましては、前年同期比 10,119 百万円増加し、26,308 百万円となりました。これは主として、利益剰余金
10,137 百万円の増加によるものです。

- 5 -トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信② キャッシュ・フローの状況に関する分析
当中間連結会計期間における現金及び現金同等物（以下「資金」という。
）は、税金等調整前中間純利益 13,335 百万円を計上したことに加え、不動産流動化事業および不動産開発事業の物件売却が仕入を上回ったこと等により、前連結会計
年度末に比べ 7,931 百万円増加し、当中間連結会計期間末には 13,113 百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により得られた資金は、14,434 百万円（前年同期は 11,542 百万円の支出）となりました。これは主に、不動産流動化事業および不動産開発事業の物件売却等により得られた税金等調整前中間純利益 13,335 百万円によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により得られた資金は、1,362 百万円（前年同期は 328 百万円の支出）となりました。これは主に、差入敷金保証金の返還 871 百万円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により使用した資金は、7,866 百万円（前年同期は 11,366 百万円の収入）となりました。これは主に、物件の売却に伴い、借入金の返済を行ったことによるものであります。
当社グループのキャッシュ･フロー関連指標の推移は下記のとおりであります。
平成 17 年 11 月期

平成 18 年 11 月期

平成 19 年 11 月期

中間

中間

中間

期末

期末

期末

平成 20 年 11 月
中間

自己資本比率（％）

23.0

20.5

30.6

25.3

21.4

22.1

29.0

時価ベースの自己資本比率（％）

73.4

85.3

82.8

82.7

56.2

30.4

25.5

キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％）

－

－

14.6

－

－

－

364.7

インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）

－

－

7.3

－

－

－

23.7

自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
（注２）株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
（注３）キャッシュ･フローは、営業キャッシュ･フローを使用しております。
（注４）有利子負債は、中間連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。
（注５）平成 17 年 11 月期中間連結会計期間、平成 17 年 11 月期連結会計年度、平成 18 年 11 月期連結会計年度、平成 19 年
11 月期中間会計期間および平成 19 年 11 月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フ
ローがマイナスのため、キャッシュ･フロー対有利子負債比率およびインタレスト･カバレッジ・レシオについて記載
しておりません。
(3) 利益配分に関する基本方針及び当期の配当
当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
また、平成 20 年 11 月期より、連結当期純利益の 20％を配当性向の目標としております。
平成 20 年 11 月期の期末配当は、１株につき 3,500 円を予定しております。
(4) 事業等のリスク
当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当中間連結会計期間末において当社が判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業
もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。

- 6 -トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

１．事業環境
① 不動産流動化事業・不動産開発事業(ⅰ) 不動産市況の影響について
当社グループの中核事業である不動産流動化事業および不動産開発事業は、自己勘定により物件を取得し、バリューア
ップまたは開発後に売却するまでに通常６ヶ月から２年を要しております。その間に地価動向、金利動向、金融情勢などのマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市況が悪化した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 物件の引渡時期等による業績の変動について
当該２事業は、物件売却額を売上計上するため１取引あたりの金額が大きく、また当該２事業は物件の引渡しを行った
時点で売上計上を行う「引渡し基準」であることから、引渡時期遅延等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に四半期毎の経営成績においては、大型案件の引渡しの有無により売上高および収益に相当の変動が生ずる可能性があります。
(ⅲ) 自然災害等による工事遅延および建設コストの増加について
当社グループでは具体的な仕入計画や販売計画に基づく積み上げ方式により合理的な年間総合予算の策定に努めておりますが、自然災害など予期せぬ事態による工事遅延やそれに伴う建築・改修コスト増加により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 不動産賃貸事業
当社グループの安定収益事業である不動産賃貸事業は、一般経済情勢や金利動向、競合物件の出現等で賃料の下落や大量の空室が生じた場合において当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 不動産ファンド事業(ⅰ) ファンドの運用成績について
当社グループの成長を担う事業と位置付ける事業である不動産ファンド事業は、投資家のニーズに合致した不動産の発掘、対象不動産のバリューアップ、リースアップ、売却等のアセットマネジメント業務の対価としてフィーを得る事業であります。従って、不動産ファンドのパフォーマンスはアセットマネージャーの助言能力等が寄与するものであり、当社グループは不動産と金融の両面についてのノウハウを蓄積してまいりました。
不動産ファンドはあくまでも投資家の自己責任原則を前提とした投資商品であり、運用成績について当社は保証責任を負っていないものの、対象不動産の賃貸状況
等により投資家の期待する十分なパフォーマンスが上がらない場合は、アセットマネジメント会社としての評価が下がり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 金融情勢等による投資家の動向について
不動産ファンドは投資手法の一つであり、金融情勢や世界的なマクロ経済の動向により投資家が不動産ファンドへの出資を撤収または手控えた場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
④ 不動産管理事業(ⅰ) 管理委託費の低下について
現在、マンション・オフィスビルの管理委託費は競合他社との競争激化や顧客からのコストダウン圧力により低下傾向
が継続しており、業務効率化やコスト削減などに努めておりますが、今後一層の単価引下げや解約が多発した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 業務上の事故などについて業務遂行やサービス提供に関しては、ISO9001を取得し、業務品質ならびにサービスの向上に努めておりますが、予測不能な業務遂行上の事故、建物・設備の異常、サービスの不具合等が発生した場合は、当社グループの経営成績、財務状
況に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ オルタナティブインベストメント事業
当社グループの育成事業であるオルタナティブインベストメント事業は、不動産担保付債権の購入や不動産保有会社のM&A投資を主たる目的として展開しておりますが、不良債権市場が縮小し不動産担保付債権が取得できない場合や、不動産保有会社等のM&Aが行えない場合、ならびに既に取得した債権や会社株式の投下資金回収が予定どおり進まない場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
２．有利子負債の依存度の高さ及び金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合には、資金調達コ
ストが増加することにより当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
資金調達については、案件ごとに複数の金融機関と交渉したうえで、最適なファイナンスを行っておりますが、突発的な内外部環境の変化等により、資金調達ができなかった場合は、事業着手の遅延や事業の実施ができなくなるなど、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、案件の売却時期の遅延、売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

- 7 -トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

３．事業エリア① 競合状況
当社グループは、東京都区部を主要マーケットとし、中小型物件を中心に投資を行っており、これまで６事業の情報やノウハウを有機的に結合し、相乗効果をもった事業展開を行ってまいりました。しかしながら、東京都区部における不動産取引の活況や外国人投資家の旺盛な投資意欲の継続もあり、物件取得において競合がより激化する可能性があります。
当社グループは、これまでの東京特化の優位性を発揮することにより競争力の維持、強化を推し進めてまいりますが、過当競争により物件の取得が困難になった場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 災害発生将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
４．法的規制① 法的規制
会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。
主な法的規制・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法・建築基準法・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・金融商品取引法
・投資信託及び投資法人に関する法律（改正投信法）
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規程
・中間法人法・住宅瑕疵担保履行法
・犯罪収益移転防止法
・マンション管理の適正化に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法
② 免許、許認可等
当社グループの事業は上表の法制に基づき以下の関連許認可を得ております。法改正等により、当該許認可に関する事業の継続が困難になった場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、現在、当社グループの業務上の理由で当該免許および許認可等が取り消しや一定期間の業務停止となる可能性はございませんが、万が一このような事由が発生した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
許認可等の名称

宅地建物取引業免許

一般不動産投資顧問業登録

所 管

有効期間

許認可等の内容

認可先

東京都 知事

平成24年３月23日 東京都知事免許(11)第24043号 当社

東京都 知事

平成25年２月22日 東京都知事免許(１)第88903号

東京都 知事

平成23年９月28日 東京都知事免許(２)第80048号 トーセイ・コミュニティ㈱東京都 知事

平成23年４月７日 東京都知事免許(１)第85736号

トーセイ・アセット・アド
バイザーズ㈱国土交通大臣平成23年２月28日 一般－000127

当社

- 8 -

トーセイ・リバイバル・イ
ンベストメント㈱トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

一級建築士事務所登録
特定建設業許可
一般建設業許可東京都 知事東京都 知事

平成23年４月10日 東京都知事登録(第46219号)
当社
平成21年１月14日 東京都知事登録(第49526号)
トーセイ・コミュニティ㈱東京都知事許可（特－19）第東京都 知事 平成24年12月９日
当社
107905号
東京都知事許可（般－19）第東京都 知事 平成 25 年３月 10 日
トーセイ・コミュニティ㈱119534号
東京都 知事－東京都知事第58号
当社

不動産特定共同事業の許可
金融商品取引業許可（第二種
金融商品取引業、投資助言・ 関東財務局長
代理業）
金融商品取引業許可（投資運
用業（不動産関連特定投資運
関東財務局長用業）、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業）－

関東財務局長（金商）第898号 当社－

関東財務局長（金商）第363号

トーセイ・アセット・アド
バイザーズ㈱－国土交通大臣認可第52号

トーセイ・アセット・アド
バイザーズ㈱

取引一任代理等の認可

国土交通大臣マンション管理業

国土交通大臣 平成 24 年５月 21 日 国土交通大臣(２)第030488号

トーセイ・コミュニティ㈱建築物環境衛生総合管理業

東京都 知事 平成 25 年 10 月３日 東京都 19総第273号

トーセイ・コミュニティ㈱警備業

東京都公安委員 平成 23 年 10 月４日 警備業法認定第30002591号

トーセイ・コミュニティ㈱③ 会計基準・税制について(ⅰ) 会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 不動産ファンドの連結範囲について
当社がアセットマネジメントを行う不動産ファンドについては、
投資事業組合に対する支配力基準および影響力基準を適用し、個別に連結、非連結を判断しております。今後、連結についての解釈に変更が生じ、会計監査人等の見解が変わってきた場合、当社グループの連結の範囲に変更が生じ、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
５．瑕疵担保責任・アフターサービス保証について
宅地建物取引業者は「宅地建物取引業法」により宅地建物取引業者以外へ物件を販売した場合、新築、中古を問わず、瑕疵担保責任が生じる他、特に新築住宅物件については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により主要構造部分の10年保証が義務付けられております。これらに加え、当社グループは独自の「アフターサービス業務基準」に則ったア
フターサービス保証（項目により１～10年の保証）を顧客に行っております。
当社グループは、建築企画部による品質チェックを行い、また、仕入先および施工を行った外注先に対し当社グループと同等のアフターサービス保証を負担させる等の事業上のリスク回避に努めております。しかしながら、何らかの原因で当社グループの供給物件に瑕疵が発生した場合、仕入先に瑕疵担保責任を負担させることが出来ないまたは仕入先および外注先の保証能力が全く無くなった場合等、当社グループが費用負担することとなり当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
６．人材について
当社グループの事業の特性から、人材は極めて重要な経営資源であり、中期経営計画を達成するには、優秀な人材をさらに確保し、当社独自のコンピテンシーを習得するための教育やマネジメント層の育成が不可欠であります。当社グループの求める人材を十分に確保、育成できない場合、または現在在職しているマネジメント層が多数流出した場合には、事業活動に大きな影響を及ぼす可能性があります。
７．中期経営計画について
当社グループは、中期経営計画「GROWING UP 2008」（平成18年11月期～平成20年11月期）を策定し、目標達成に向けて鋭意努力しております。中期経営計画では、一定の定量目標を掲げ、進捗状況を逐次確認しながら目標達成に向け取り組
んでおり、策定時において適切と考えられる情報収集および分析等に基づき策定されております。しかしながら、必要な情報を全て収集できるとは限らず、また、事業環境の変化その他の様々な要因により目標を達成できない可能性もありま
す。

- 9 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

８．建築基準法の改正について
平成19年６月20日に改正建築基準法が施行され、一定の高さ以上等の建築物は、「指定構造計算適合性判定機関の指定」
により、同機関による審査が義務付けられました。今後、当該審査に伴う工事着工までの期間の長期化、コストの増加等により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
９．個人情報等の保護について
当社グループが行っている事業において、物件購入者、ビルオーナー、テナントをはじめ多くの顧客の個人情報を保有
しております。今後の事業拡大に伴い情報量の増加が予想されますが、個人情報保護法に従い、情報管理体制を強化するとともに個人情報管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により当社グループが保有する個人情報が外部へ流出、漏洩した場合および使用人の退職等により重要な企業情報が外部へ流出、漏洩した場合等には、当社グループの信用を毀損し、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
10．その他
当社グループでは中古の物件を取得する際に、建物の構造やアスベストの使用、土壌汚染調査等を実施しておりますが、ほとんどの建物において構造設計関連図書が保存されていないことや、アスベストが使用されている建物を解体する場合の対応、土壌改良などにより、事業遂行が一時的に中断または長期化した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

- 10 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

２．企業集団の状況
当社グループ（当社および当社の関係会社）は、当社（トーセイ株式会社）および子会社 18 社（連結子会社 16 社、非連結子会社２社）により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド事業」
、
「不動産管
理事業」
、
「オルタナティブインベストメント事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容および当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

事業内容

主要な会社

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナ
ントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン（※）
」を検討し、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
不動産流動化事業

当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。

当社、㈲ペガサス・キャピタル（※）10 年後、20 年後を見据え、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性向上”、建物設
備の改修や機能付加、コンバージョンなどの“設備機能改善”、空室の賃貸、滞納賃料の解消、賃料引上げなどの“リースアップ”がプランの主なもの
当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、
不動産開発
事業

取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。

当社

開発メニューは、オフィスビル、商業・複合ビル、マンション（THE パームスシリーズ）、戸建
住宅（パームスコートシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
当社グループでは、東京都区部を中心に、平成 20 年５月 31 日現在、オフィスビル・マンション

不動産賃貸
事業

等 58 棟を所有し、オフィス・住居・店舗・駐車場としてエンドユーザーに賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当当社、㈲ペガサス・キャピタル、

該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実、不動産ファンド事業におけるアセット

トーセイ・コミ

マネジメント能力の向上に結びついております。

ュニティ㈱当社における不動産ファンド事業は、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業に基づき事業を行っております。具体的な事業内容としましては、投資家の出資により組成された不動産ファンドに対して、投資家ニーズに合致した不動産の発掘、調査等を実施し、 当社、

不動産ファ
ンド事業

ファンドの不動産購入・保有・処分に関するアドバイス及び、管理等の事業も行っております。

トーセイ・アセ

当社グループの持つバリューアップ機能、リーシング機能、保守管理機能などを駆使し、賃料収

ット・アドバイ入の最大化、賃貸費用の逓減を目指し、より高い配当を投資家に提供するためのマネジメントを行

ザーズ㈱、っております。不動産購入時のアクイジションフィー、保有時のアセットマネジメントフィー等がトーセイ・アセ

収入の中心となっております。

ットマネジメ

なお、当社子会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱は当上期に同法に規定される投ント㈱資運用業、第二種金融商品取引業および投資助言・代理業の３つの業の登録を完了し、当年６月より事業を開始しております。
マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備およびマンション・ビル
専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティマネジメントを展開しております。
マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有者ならびに管理組合に
不動産管理

コンサルティング＆アドバイスを行い、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータ

トーセイ・コミ事業

ル的なサポートをしております。

ュニティ㈱ビル管理においては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サービスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。平成 20 年４月 30 日現在、469 棟の管理を行っております。

- 11 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

区分

事業内容

主要な会社

オルタナテ

不動産担保付債権を取得し、担保不動産の所有者兼債務者との調整により、債権の回収や代物弁ィブインベ済による担保物件を取得するほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等を M＆ストメント

A により取得しております。取得した不動産はグループのノウハウを活用したバリューアップを実事業施し、売却しております。

トーセイ・リバ
イバル・インベ
ストメント㈱当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。
エンドユーザー

売買
・
競売

トーセイ㈱

土地・建物・
信託受益権

不動産
流動化事業
不動産
開発事業

バリュー
アップ

再生不動産
・
開発不動産

販売
・
賃貸

投資家
REIT
・
ファンド

不動産
賃貸事業
不動産
ファンド事業

中間法人

アセットマネジメント

不動産
ファンド

営業
者

出資・配当

投資家

プロパティマネジメント※100％子会社
トーセイ・アセット
アドバイザーズ㈱不動産ファンド事業※100％子会社
トーセイ・アセット
マネジメント㈱不動産ファンド事業※100％子会社㈱ペガサス
・キャピタル※100％子会社
トーセイ・
コミュニティ㈱不動産管理業

プロパティ
マネジメント・ビル
メンテナンス

不動産
不動産・担保付債権 保有会社

※100％子会社

購入
・
M＆A

トーセイ・リバイバル
・インベストメント㈱オルタナティブ
インベストメント事業

バリューアップ
・
権利 調整
・
再生

管理物件

管理

不動産
担保付
債権

回収

債務者

・
代物弁済
不動産

販売
投資家
・
エンドユーザー

不動産保有
会社株式

- 12 -

ファンド
・
ビルオーナー
・
テナント

不動産売却

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

３．経営方針(1) 会社の経営の基本方針
当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。
」ことを存在理念として常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融を融合しながら、不動産流動化、不動産開発、不動産賃貸、不動産ファンド、不動産管理、オルタナティブインベストメントの６事業を通し、10 年、20 年後を視野に入れた不動産などの価値再生を行うことで社会に貢献し、グループ企業価値の向上を目指しております。
(2) 目標とする経営指標および中長期的な会社の経営戦略
当社グループは、中期経営計画「GROWING UP 2008」（平成 18 年 11 月期～平成 20 年 11 月期）を策定し目標達成に向けて鋭意努力しております。本経営計画は、「企業収益の増大と経営品質の向上の両立が企業価値の向上に不可欠である」との基本方針のもと、「企業規模倍増（売上高・利益）」と「企業ブランドの確立」を図ることにより企業基盤を確固たるものにし、さらなる成長の礎を築くことを目的としております。
(3) 会社の対処すべき課題
Ⅰ．中期経営計画の２大テーマである「企業規模倍増」および「企業ブランドの確立」について① 「企業規模倍増」のための課題（イ）既存事業拡大のための優良物件の仕入と売却先の確保
不動産融資の停滞による不動産取引の減少が当面続くと予想されます。今後、優良物件の仕入情報の拡大および不動産の売却先の確保は重要課題となっております。当社は多くの取引先の中から有力プレーヤーを厳選した「TOSEI 情報ネッ
トワークリスト（300 社 700 人）」を更に拡充させ、そのプレーヤーとの深耕を進展させ質の高い物件の仕入情報と多彩な売却先の確保に努めてまいります。
（ロ）分譲マンション事業の新規取り組みの見合わせ
首都圏におけるマンション分譲市場では、昨年より続いている分譲マンションの販売不振は一層厳しさを増しております。このような環境下で当社グループの分譲マンション事業は、現在販売中の物件以外の新たな取り組みを見合わせ、市況を注視してまいります。
分譲マンション用土地の仕入れ価格が一定水準まで下落し仕入機会と判断した際は速やかに投資再開ができるよう健全性の高い財務内容の維持と安定した資金調達先の確保に努めてまいります。
（ハ）不動産ファンド事業の拡大
不動産投資市場は、運用資産額を順調に拡大してまいりましたが、不動産融資の停滞、厳格な法令の要請などにより一部の不動産ファンド運用会社では経営状態の悪化が顕在化しております。今後、業者の淘汰および再編は更に進展すると予想しております。
当社グループにおきましては当上期に金融商品取引法に規定される投資運用業をはじめとする３つの業の登録を完了した子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱を中核に当社グループの相乗効果の活用と国内外の投資家との深耕に努め AM 資産残高の積上げを加速してまいります。また、当該事業を取巻く厳しい環境下で AM 業務の継続が困難な事業者に対し AM 受託営業を行うなど当社グループが必要許認可を取得した強みを十分に生かし事業の拡大を図ってまいります。
（ニ）安定した資金調達
当社グループの行う事業のうち、不動産流動化事業、不動産開発事業およびオルタナティブインベストメント事業は、不動産や不動産担保付債権等を仕入れるための資金を必要としており、また、不動産賃貸事業においては長期に亘る資金投下を行っております。これらの事業を推進していくためには外部借入を効率的かつ安定的に利用することが不可欠であり、金融機関とのさらなる取引強化と資金調達手法の多様化を戦略的に検討、実行していきます。

- 13 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信②「企業ブランドの確立」のための課題（イ）コーポレート・ガバナンスの充実
当社グループでは、株主、従業員、取引先をはじめとするあらゆるステークホルダーに対して、「革新と挑戦」と「安心と信頼」を兼ね備えた企業ブランドを確立し、社会的に存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナンスの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」を３つの主要項目として掲げております。
また、会社法ならびに金融商品取引法において求められている「内部統制システムの構築」に向け、経営トップからグ
ループ社員の全員に至るまでグループ一丸となって体制の強化に努めてまいります。
（ロ）優秀な人材の確保と育成
当社グループの行う事業においては、組織を維持しさらに成長、発展していくための原動力は人材であると捉えており、組織の拡大のための優秀な人材の確保と育成は極めて重要な課題であると位置付けております。従来の採用は即戦力の中途採用が大半でありましたが、新卒採用も強化し、幅広い業務経験を積ませることにより将来の主戦力を育成してまいります。
Ⅱ．当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針① 基本方針の内容
当社は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者は、当社の財務及び事業の内容や当社の企業価値の源泉を十分に理解し、当社の企業価値ひいては株主の皆様の共同の利益を継続的かつ持続的に確保、向上していくことを可能とする者である必要があると考えています。
当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当社の株主全体の意思に基づいて行われるべ
きものと考えております。また、当社は、当社株式の大量買付であっても、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資するものであれば、これを否定するものではありません。
しかしながら、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値や株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が株式の大量買付の内容等について検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間や情報を提供しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件をもたらすために買収者との協議・交渉を必要とするもの等、対象会社の企業価値・株主共同の利益に資さないものも少なくありません。
特に、当社グループの能力の最大化につながる「不動産と金融の融合」を可能とする 6 つの事業領域を自社でカバーする体制、並びにそれを支える不動産と金融の専門的な知識・経験をもった従業員、多彩な価値創造技術を支える能力や情報ネットワークの構築に基づき時間をかけて醸成してきた不動産業界における信用及び総合的事業を可能とするノウハウへの理解が必要不可欠です。当社株式の大量買付を行う者が、当社の財務及び事業の内容を理解するのは勿論のこと、こうした当社の企業価値の源泉を理解した上で、これらを中長期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主共同の利益は毀損されることになります。
当社は、このような当社の企業価値・株主共同の利益に資さない大量買付を行う者は、当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者として不適切であり、このような者による大量買付に対しては、必要かつ相当な対抗措置を採ることにより、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保する必要があると考えます。
② 基本方針実現のための取組み（イ）基本方針の実現に資する特別な取組み
当社は、企業価値向上のため、中期経営計画「GROWING UP2008」（平成 18 年からの３期計画）を策定し、「企業収益の増大と経営品質の向上の両立が当社グループの企業価値向上に不可欠である」との基本方針のもと、「企業規模倍増」と「企業ブランドの確立」の２つを基軸に企業基盤を確固たるものにし、さらなる成長の礎を築くことを目的としております。
当社は、経営の透明性を確保し、取締役会による経営監督機能を強化するために、平成 19 年２月 27 日開催の第 57 回定時株主総会において新たに社外取締役を選任し、また、監査役は４名全員が社外監査役となっているなど、コーポレート・
ガバナンスの強化に取り組んでおります。また、執行役員制度を導入し、取締役の責務である経営監視と業務執行をより明確に区別し、取締役会を重要な戦略的意思決定を行う場として活性化し、その機能強化を図っております。さらに、常勤取締役と常勤監査役で構成するコーポレート・ガバナンス会議を原則毎月２回開催し、必要に応じて顧問弁護士・公認- 14 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

会計士等の外部有識者のアドバイスを受けながら、企業価値向上のための企業統治上の懸案事項や内部統制に関する事項の確認、協議を行っております。
（ロ）基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組
み当社は、平成 20 年１月 11 日開催の当社取締役会において、当社株式の大量取得行為に関する対応策（買収防衛策）（以
下「本プラン」といいます。
）を導入することを決議し、平成 20 年２月 26 日開催の第 58 回定時株主総会（以下「本定時株主総会」といいます。
）において、本プランの導入につき承認を得ております。
（ⅰ）本プランの目的
本プランは、当社株式の大量取得が行われる場合に、株主の皆様が適切な判断をするために必要・十分な情報と時間を確保するとともに、買収者との交渉の機会を確保すること等を通じて、当社の企業価値・株主共同の利益に反する買収を抑止し、当社の企業価値・株主共同の利益を確保し、向上させることを目的としております。
（ⅱ）対象となる買付等
本プランは、①当社が発行者である株券等について、保有者の株券等保有割合が 20％以上となる買付その他の取得、又は②当社が発行者である株券等について、
公開買付けを行う者の株券等所有割合及びその特別関係者の株券等所有割合の合計が 20％以上となる公開買付けに該当する行為もしくはこれに類似する行為又はこれらの提案（当社取締役会が別途認めたものを除くものとし、以下「買付等」といい、買付等を行おうとする者を「買付者等」といいます。
）がなされる場合を対象とします。
（ⅲ）買付者等に対する情報提供の要求
当社の株券等について買付等が行われる場合、当該買付等に係る買付者等には、以下の各号に定める情報及び本プランに定める手続を遵守する旨の誓約文言等を記載した書面の提出を求めます。
(a)買付者等及びそのグループ（共同保有者、特別関係者及び（ファンドの場合は）各組合員その他の構成員を含みます。
）の詳細（具体的名称、資本構成、財務内容、当該買付者等による買付等と同種の過去の取引の詳細、その結果対象会社の企業価値に与えた影響等を含みます。
）(b)買付等の目的、方法及び内容（買付等の対価の価額・種類、買付等の時期、関連する取引の仕組み、買付等の方法の適法性、買付等の実行の蓋然性等を含みます。
）(c)買付等の価格の算定根拠（算定の前提となる事実・仮定、算定方法、算定に用いた数値情報及び買付等に係る一連の取引により生じることが予想されるシナジーの内容（そのうち少数株主に対して分配されるシナジーの内容を含みます。
）及びその算定根拠等を含みます。
）(d)買付等の資金の裏付け（買付等の資金の提供者（実質的提供者を含みます。
）の具体的名称、調達方法、関連する取引の内容を含みます。
）(e)買付等の後における当社グループの経営方針、事業計画、資本政策、配当政策及び資産運用方針(f)買付等の後における当社の株主、従業員、取引先、顧客その他の当社に係る利害関係者に対する対応方針(g)当社の他の株主との間の利益相反を回避するための具体的方策(h)その他独立委員会が合理的に必要と判断する情報（ⅳ）独立委員会による検討等
独立委員会は、買付者等から買付説明書及び独立委員会が追加的に提出を求めた情報が提出された場合、当社取締役会に対しても、適宜回答期限（原則として 60 日を上限とします。
）を定めた上、買付者等の買付等の内容に対する意見
及びその根拠資料等の提出を求めます。
独立委員会は、買付者等及び当社取締役会からの情報を受領してから原則として最長 60 日が経過するまでの間（但し、一定の場合には、独立委員会は当該期間を延長することができるものとします。
）、買付内容の検討、当社取締役会の提示した代替案の検討、買付者等との協議・交渉等を行います。また、独立委員会は、独立委員会が適切と判断する事項について、情報開示を行います。
独立委員会は、買付者等による買付等が（ⅵ）記載の要件のいずれかに該当し、新株予約権の無償割当てを実施することが相当であると判断した場合には、当社取締役会に対して、新株予約権の無償割当てを実施すべき旨の勧告を行います。

- 15 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（ⅴ）取締役会の決議等
当社取締役会は、独立委員会の上記勧告を最大限尊重して新株予約権無償割当ての実施又は不実施等の決議を行うものとします。当社取締役会は、上記決議を行った場合、速やかに、当該決議の概要その他当社取締役会が適切と判断す
る事項について、情報開示を行います。
（ⅵ）新株予約権無償割当ての要件
当社は、買付者等による買付等が以下のいずれかに該当し新株予約権の無償割当てを実施することが相当と認められる場合、当社取締役会の決議により、新株予約権の無償割当てを実施することを予定しております。なお、以下の要件に該当し新株予約権の無償割当てを実施することが相当か否かについては、
必ず独立委員会の勧告を経て決定されることになります。
(a)本プランに定める手続を遵守しない買付等である場合(b)下記に掲げる行為等により、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすおそれのある買付等である場合
・株券等を買い占め、その株券等について当社に対して高値で買取りを要求する行為
・当社の経営を一時的に支配して、当社の重要な資産等を廉価に取得する等当社の犠牲の下に買付者等の利益を実現する経営を行うような行為
・当社の資産を買付者等やそのグループ会社等の債務の担保や弁済原資として流用する行為
・当社の経営を一時的に支配して、当社の事業に当面関係していない高額資産等を処分させ、その処分利益をもって、一時的な高配当をさせるか、一時的高配当による株価の急上昇の機会をねらって高値で売り抜ける行為(c)真に会社経営に参加する意思がないにもかかわらず、専ら当社の株価を上昇させて当社株式を高値で会社関係者等に引き取らせる目的による買付等である場合(d)強圧的二段階買付（最初の買付で全株式の買付を勧誘することなく、二段階目の買付条件を不利に設定し、あるいは明確にしないで、公開買付け等の株式買付を行うことをいいます。
）等株主に株式の売却を事実上強要するおそれのある買付等である場合(e)当社取締役会に、当該買付等に対する代替案を提示するために合理的に必要な期間を与えない買付等である場合(f)当社株主に対して、
本必要情報その他買付等の内容を判断するために合理的に必要とされる情報を十分に提供しない買付等である場合(g)買付等の条件（対価の価額・種類、買付等の時期、買付等の方法の適法性、買付等の実行の蓋然性、買付等の後の経営方針又は事業計画、買付等の後における当社の他の株主、従業員、顧客、取引先その他の当社に係る利害関係者に対する方針等を含みます。
）が当社の本源的価値に鑑み著しく不十分又は不適当な買付等である場合(h)当社の企業価値を生み出す上で必要不可欠な当社の従業員、顧客、取引先等との関係や当社のブランド力又は企業文化を損なうこと等により、当社の企業価値又は株主共同の利益に反する重大なおそれをもたらす買付等である場
合(i)買付者等の経営者又は主要株主に反社会的勢力と関係を有する者が含まれている場合等、
公序良俗の観点から買付者等が当社の支配権を取得することが著しく不適切である場合（ⅶ）新株予約権の概要
本プランにおいて無償割当てを行う新株予約権は、１円を下限として当社株式１株の時価の２分の１の金額を上限とする金額の範囲内において、当社取締役会が決定した金額を払い込むことにより行使し、原則として当社株式１株を取得することができ、また、買付者等を含む非適格者等による権利行使が認められないという行使条件、及び当社が非適格者等以外の者から原則として当社株式１株と引換えに新株予約権１個を取得することができる旨の取得条項が付されております。
（ⅷ）本プランの有効期間
本プランの有効期間は、
本定時株主総会終結後１年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までとなっております。但し、有効期間の満了前であっても、当社取締役会により本プランを廃止する旨の決議が行われた場合には、本プランはその時点で廃止されることになります。

- 16 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（ⅸ）株主に対する影響
本プラン導入後であっても、新株予約権無償割当てが実施されていない場合、株主の皆様に直接具体的な影響が生じることはありません。他方、本プランが発動され、新株予約権無償割当てが実施された場合、株主の皆様が新株予約権行使の手続を行わないとその保有する株式が希釈化される場合があります（但し、当社が当社株式を対価として新株予約権の取得を行った場合、株式の希釈化は生じません。
）。
③ 具体的取組みに対する当社取締役会の判断及びその理由
当社の中期経営計画およびコーポレート・ガバナンス強化等の各施策は、当社の企業価値・株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させるための具体的方策として策定されたものであり、当社の基本方針に沿うものです。
本プランは、企業価値・株主共同の利益を確保・向上させる目的をもって導入されるものであり、この基本方針に沿うものです。特に、本プランは、その導入について株主総会の承認を得ていること、その内容として合理的な客観的要件が設定されていること、独立性の高い社外取締役等によって構成される独立委員会が設置され、本プランの発動に際しては必ず独立委員会の判断を経ることが必要とされていること、独立委員会は当社の費用で第三者専門家を利用することができるとされていること、有効期間が最長約１年と定められた上、取締役会によりいつでも廃止できるとされていることなどにより、その公正性・客観性が担保されており、企業価値ひいては株主共同の利益に資するものであって、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものではありません。
(4) その他、会社の経営上重要な事項
該当事項はありません。

- 17 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

４．中間連結財務諸表(1) 中間連結貸借対照表
前中間連結会計期間末（平成19年５月31日）
区分

注記
番号

当中間連結会計期間末（平成20年５月31日）
構成比（％）

金額（千円）

対前中間期比構成比（％）

金額（千円）増減（千円）

前連結会計年度の要約連結貸借対照表（平成19年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ 流動資産１．現金及び預金

6,005,730

13,113,085

5,181,855

２．受取手形及び売掛金

296,316

405,587351,671

３．有価証券

10,00010,00010,000※２

35,661,138

32,036,519

35,830,995

５．仕掛販売用不動※２
産21,051,334

29,646,599

27,074,286

６．買取債権761,709

169,649

1,032,809

７．貯蔵品

2,275

3,324

2,343

８．その他

3,293,370

1,206,469

2,154,172

４．販売用不動産

貸倒引当金△11,286

流動資産合計67,070,589△8,701
88.6

76,582,534△6,65284.5

9,511,944

71,631,482

82.4

13,499,488

15.5

156,951

0.2

Ⅱ 固定資産１．有形固定資産※
1,2(1) 建物及び構
築物

2,112,684

3,898,445

4,027,615(2) 機械装置及
び運搬具

－

－

80

(3) 工具器具備品

71,43465,942

72,522(4) 土地(5) 建設仮勘定

5,905,971
6,136

9,081,422
8,096,227

10.7

14,372

9,393,132
13,060,182

14.4

4,963,9546,136

２．無形固定資産(1) のれん

－59,91566,964(2) ソフトウェ
ア73,198113,036

88,097(3) 電話加入権

1,889

75,0870.1

1,889

174,8410.2

99,7531,889

３．投資その他の資産(1) 投資有価証
券

114,143(2) その他

376,190

貸倒引当金

△14

83,446

93,063720,080490,3190.6

固定資産合計8,661,635

資産合計

75,732,224△14

1,541,403
803,5130.9

313,193

1,634,452

1.9

11.4

14,038,536

15.5

5,376,901

15,290,892

17.6

100.0

90,621,071

100.0

14,888,846

86,922,374

100.0- 18 -△14

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

前中間連結会計期間末（平成19年５月31日）
区分

注記
番号

当中間連結会計期間末（平成20年５月31日）
構成比（％）

金額（千円）

対前中間期比構成比（％）

金額（千円）増減（千円）

前連結会計年度の要約連結貸借対照表（平成19年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ 流動負債
１．支払手形及び買掛金
２．短期借入金※
2,5

３．１年以内償還予
定社債※
４．１年以内返済予2,4,
定長期借入金5
５．未払法人税等

3,149,779

1,767,482

689,472

1,455,000

1,836,000

3,626,000

24,000274,000

24,00027,573,956

27,124,196

41,937,056－

5,895,309

2,743,087

６．前受金

28,070151,200

112,800

７．賞与引当金

23,501

184,576

51,6692,871,606

1,551,367

1,436,610

８．その他
流動負債合計35,125,913

46.4

38,784,132

42.8

3,658,218

50,620,69558.3

Ⅱ 固定負債
１．社債

286,000

12,000274,000

21,403,561

23,403,425

13,829,583

３．退職給付引当金

39,96255,93342,429４．役員退職慰労引当金207,458

232,028

221,280

２．長期借入金

５．負ののれん
６．その他

※
2,5

10,393

7,674

9,033

2,469,334

1,817,210

2,672,915

固定負債合計24,416,709

32.2

25,528,271

28.2

1,111,561

17,049,242

19.6

負債合計

59,542,623

78.6

64,312,403

71.0

4,769,780

67,669,938

77.9

１．資本金

4,148,020

5.5

4,148,020

4.5－

4,148,020

4.8

２．資本剰余金

4,231,495

5.6

4,231,495

4.7－

4,231,495

4.8

３．利益剰余金

7,796,239

10.3

17,933,918

19.8

10,137,679

10,872,021

12.5

株主資本合計

16,175,755

21.4

26,313,434

29.0

10,137,679

19,251,537

22.1

１．その他有価証券
評価差額金

13,846

0.0△4,767△0.0△18,613898

0.0

評価・換算差額等
合計

13,846

0.0△4,767△0.0△18,613898

0.0（純資産の部）
Ⅰ 株主資本Ⅱ 評価・換算差額等

純資産合計

16,189,601

21.4

26,308,667

29.0

10,119,065

19,252,435

22.1

負債純資産合計

75,732,224

100.0

90,621,071

100.0

14,888,846

86,922,374

100.0- 19 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信(2) 中間連結損益計算書
前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）
区分

注記
番号

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

百分比
（％）

金額（千円）

金額（千円）

対前中間期比

百分比
（％）

増減
（千円）

前連結会計年度の要約連結損益計算書（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）
百分比（％）

金額（千円）

Ⅰ 売上高

22,205,294

100.0

39,421,268

100.0

17,215,974

40,085,596

100.0

Ⅱ 売上原価17,784,846

80.1

23,910,476

60.7

6,125,630

27,968,286

69.8

4,420,447

19.9

15,510,791

39.3

11,090,343

12,117,310

30.2

1,401,354

6.3

1,754,692

4.4

353,338

3,110,510

7.7

3,019,093

13.6

13,756,099

34.9

10,737,005

9,006,799

22.5

63,322

0.2

売上総利益
Ⅲ 販売費及び一般管理
※１
費
営業利益
Ⅳ 営業外収益
１．受取利息

4,206

9,098

11,550２．受取配当金

1,398

1,482

2,971

３．負ののれん償却額

1,359

1,359

2,719

４．消費税等還付金

13,60017,896

13,600５．債務整理益

9,593

６．雑収入

11,655－41,8130.2

12,1909,597
42,0260.1

212

22,884

Ⅴ 営業外費用
１．支払利息448,074

648,311

1,094,819

２．社債利息

2,250

2,684

4,839

３．株式交付費－

４．雑損失

14,704

経常利益－
465,0292.1

2,595,878

11.7

827

61
651,8221.7

186,793

13,146,302

33.3

10,550,424

20,5391,120,259

2.8

7,949,862

19.9

16,362

0.0

5,461

0.0

Ⅵ 特別利益１．貸倒引当金戻入益

－

－

508

－

189,043－

３．投資有価証券売却益

11,040－11,040４．解約精算金

4,814

２．固定資産売却益※２

15,854

0.0

5,461

0.0

匿名組合損益分配
前税金等調整前
中間（当期）純利
益

2,606,270

匿名組合損益分配額
税金等調整前中間（当期）純利益－

189,0430.5

173,189

4,814

－

－

△5,461

11.7

13,335,346

33.8

10,729,076

7,960,763

19.9

345

0.0

－

－

△345

345

0.0

2,605,924

11.7

13,335,346

33.8

10,729,421

7,960,418

19.9

3,402,536

8.5

4,557,882

11.4

Ⅶ 特別損失１．固定資産除却損
２．出資金売却損

※３

1,831
3,630

法人税、住民税及び事業税

1,297,771

法人税等調整額△173,946

中間（当期）純利
益

－
－

1,831

5,758,551
1,123,824

5.0

1,482,099

6.7△314,149- 20 -

3,630

3,946,665
5,444,401

13.8

4,320,576

7,890,945

20.0

6,408,845△544,129トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信(3) 中間連結株主資本等変動計算書
前中間連結会計期間 (自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年５月 31 日)
株主資本
資本剰余金

利益剰余金

株主資本合計

4,148,011

4,231,487

6,841,289

15,220,788

8,932

8

8

資本金
平成18年11月30日残高（千円）

評価・換算差額等
その他有価証
券評価差額金評価・換算差
額等合計

純資産合計

8,932

15,229,720

中間連結会計期間中の変動額
新株の発行
剰余金の配当17

17△527,573△527,573△527,573

423

423

423

1,482,099

1,482,099

1,482,099

連絵子会社の減少に伴う増加
中間純利益
株主資本以外の項目の中間連結
会計期間中の変動額（純額）
中間連結会計期間中の変動額合計（千円）
平成19年５月31日残高（千円）

4,913

4,913

4,913

8

8

954,949

954,966

4,913

4,913

959,880

4,148,020

4,231,495

7,796,239

16,175,755

13,846

13,846

16,189,601

評価・換算差
額等合計

純資産合計

898

19,252,435

当中間連結会計期間 (自平成 19 年 12 月１日 至平成 20 年５月 31 日)
株主資本

評価・換算差額等

資本剰余金

利益剰余金

株主資本合計その他有価証
券評価差額金4,231,495

10,872,021

19,251,537898

剰余金の配当△829,048△829,048△829,048

中間純利益

7,890,945

7,890,945

7,890,945

資本金
平成19年11月30日残高（千円）

4,148,020

中間連結会計期間中の変動額

株主資本以外の項目の中間連結
会計期間中の変動額（純額）
中間連結会計期間中の変動額合計（千円）
平成20年５月31日残高（千円）△5,665△5,665△5,665－－

7,061,897

7,061,897△5,665△5,665

7,056,231

4,148,020

4,231,495

17,933,918

26,313,434△4,767△4,76726,308,667

前連結会計年度の連結株主資本等変動計算書 (自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年 11 月 30 日)
株主資本評価・換算差
額等合計

純資産合計

8,932

15,229,720

資本剰余金

利益剰余金

株主資本合計

4,148,011

4,231,487

6,841,289

15,220,788

8,932

8

8

17

17

△527,573△527,573△527,573

423

423

423

4,557,882

4,557,882

4,557,882

資本金
平成18年11月30日残高（千円）

評価・換算差額等
その他有価証
券評価差額金

連結会計年度中の変動額
新株の発行
剰余金の配当連結子会社の減少に伴う増加
当期純利益
株主資本以外の項目の連結会計
年度中の変動額（純額）
連結会計年度中の変動額合計（千円）
平成19年11月30日残高（千円）△8,034△8,034△8,0348

84,030,732

4,030,749△8,034△8,0344,022,715

4,148,020

4,231,495

10,872,021

19,251,537

898

898

19,252,435- 21 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信(4) 中間連結キャッシュ・フロー計算書
前中間連結会計期間
当中間連結会計期間（自 平成18年12月１日（自 平成19年12月１日
至 平成19年５月31日）
至 平成20年５月31日）
区分

注記
番号

金額（千円）

金額（千円）

対前中間期比前連結会計年度の要約連結キャッシュ・フロー計算書（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

増減
（千円）

金額（千円）

Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フ
ロー
税金等調整前中間（当期）純利益
減価償却費

2,605,924

13,335,346

7,960,418

173,486

219,005445,332

－

7,048

3,524

負ののれん償却額△1,359△1,359△2,719引当金の増加額

14,309157,781

75,570

受取利息及び受取配当金△5,605△10,580△14,521

支払利息

450,324

650,995

1,099,658

匿名組合評価損益

11,66462△9,213

のれん償却額－△189,043－

売上債権の増加額△30,288△53,915△83,342

買取債権の減少額

1,223,522

863,160

881,421△15,688,423

1,086,373△26,759,205

839,904

275,389

1,212,700

仕入債務の増減額（△は減少）

1,968,374

1,078,009△492,974

前受金の増減額（△は減少）△596,547

38,400△511,817

預り保証金の増減額（△は減少）

1,063,678△846,800

1,248,097△1,363,159

1,071,235△387,314△9,334,193

17,681,109

35,441

10,16438,934△444,618△608,587△1,052,049△1,799,414△2,647,690△3,195,865△11,542,784

14,434,994

定期預金の減少額

127,762－

159,420

有形固定資産の取得による支出△60,270△25,197△148,957

有形固定資産売却益

たな卸資産の増減額（△は増加）
前渡金の減少額

その他
小計
利息及び配当金の受取額
利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

27,015,302

25,977,779△15,334,384△19,543,365

Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー

有形固定資産の売却による収入－

579,445－

無形固定資産の取得による支出△17,311△25,535△39,938

投資有価証券取得に伴う支出△51,000－△51,000

投資有価証券の売却による収入

21,240－21,240

投資有価証券の回収による収入

161,347－

161,347

子会社株式の取得による支出△471,229－△500,467

出資金取得による支出－－△1,069

貸付金の実行による支出－－△650,000

差入敷金保証金の増減額（増加：△）－837,522△1,000,642△38,742△3,670△16,150△328,204

1,362,564

その他
投資活動によるキャッシュ・フロー

- 22 -

1,690,769△2,066,218

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

前中間連結会計期間
当中間連結会計期間（自 平成18年12月１日（自 平成19年12月１日
至 平成19年５月31日）
至 平成20年５月31日）
区分

注記
番号

金額（千円）

金額（千円）

対前中間期比前連結会計年度の要約連結キャッシュ・フロー計算書（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

増減
（千円）

金額（千円）

Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フ
ロー
短期借入金の純増減額

496,646△1,790,000

2,667,646

長期借入れによる収入

25,781,200

17,660,400

45,121,200△14,375,622△22,899,418△26,927,200

社債の償還による支出△12,000△12,000△24,000

株式の発行による収入

17

－

17

△523,917△825,312△525,201

財務活動によるキャッシュ・フロー

11,366,323△7,866,330△19,232,653

20,312,461

Ⅳ 現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△504,665

7,931,229

8,435,895△1,297,122

Ⅴ 現金及び現金同等物の期首残高

6,484,856

5,181,855△1,303,000

6,484,856

Ⅵ 連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少△5,878－5,878△5,8785,974,312

13,113,085

7,138,773

5,181,855

長期借入金の返済による支出

配当金の支払額

Ⅶ 現金及び現金同等物の中間期末（期末）残高※- 23 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項
項目

前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

１．連結の範囲に関する事項 (1)連結子会社の数
13社
主要な連結子会社
トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・リバイバル・イン
ベストメント㈱トーセイ・リート・アドバイザーズ㈱㈲ペガサス・キャピタル㈲イカロス・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル㈲テミス・キャピタル㈱メティス・キャピタル
ヘスティア有限責任中間法人
グリーンハウス㈲(合)アトラス・キャピタル
アルゴ有限責任中間法人
ペガサス有限責任中間法人
なお、当中間連結会計期間においてグリーンハウス㈲をM&Aにより取得、(合)アトラス・キ
ャピタルを新たに設立したことにより、当中間連結会計期間
より連結の範囲に含めること
といたしました。
また、連結の範囲に含めておりました㈲アルゴ・キャピタル、㈲アルゴ・キャピタル・ツー
は、重要性がなくなったため、連結の範囲から除外しております。

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）(1)連結子会社の数
16社
主要な連結子会社
トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・リバイバル・イン
ベストメント㈱トーセイ・アセット・アドバ
イザーズ㈱㈲ペガサス・キャピタル㈲イカロス・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル㈲テミス・キャピタル㈱メティス・キャピタル
ヘスティア有限責任中間法
人
アルゴ有限責任中間法人
ペガサス有限責任中間法人
グリーンハウス㈲(合)アトラス・キャピタル㈱多田製作所
トーセイ・リート投資法人
トーセイ・アセットマネジメ
ント㈱なお、トーセイ・リート・ア
ドバイザーズ㈱は、平成20年４月に商号変更を行い、社名をトーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱としております。

(1)連結子会社の数
16社
主要な連結子会社
トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・リバイバル・イン
ベストメント㈱トーセイ・リート・アドバイザーズ㈱㈲ペガサス・キャピタル㈲イカロス・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル㈲テミス・キャピタル㈱メティス・キャピタル
ヘスティア有限責任中間法
人
アルゴ有限責任中間法人
ペガサス有限責任中間法人
グリーンハウス㈲(合)アトラス・キャピタル㈱多田製作所
トーセイ・リート投資法人
トーセイ・アセットマネジメ
ント㈱なお、グリーンハウス㈲、㈱多田製作所については当連結会計年度においてM&Aにより取得、(合)アトラス・キャピタル、トーセイ・リート投資法人、
トーセイ・アセットマネジメン
ト㈱については、当連結会計年度において新たに設立したことにより、当連結会計年度より連結の範囲に含めることといたしました。
また、連結の範囲に含めておりました㈲アルゴ・キャピタル、㈲アルゴ・キャピタル・ツー
は、重要性がなくなったため、連結の範囲から除外しております。

(2)非連結子会社の数
２社 (2)非連結子会社の数
主要な非連結子会社
同左㈲アルゴ・キャピタル㈲アルゴ・キャピタル・ツー

２社(2)非連結子会社の数
同左

２社(3)非連結子会社について連結 (3)非連結子会社について連結 (3)非連結子会社について連結の範囲から除いた理由の範囲から除いた理由の範囲から除いた理由
同左
非連結子会社２社は、いずれ非連結子会社２社は、いずれも小規模会社であり、合計の総も小規模会社であり、合計の総資産、売上高、当期純損益（持資産、売上高、中間純損益（持分相当額）及び利益剰余金（持分相当額）及び利益剰余金（持分相当額）等はいずれも連結財分相当額）等はいずれも中間連
務諸表に重要な影響を及ぼし
結財務諸表に重要な影響を及ていないためであります。
ぼしていないためであります。

- 24 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信項目

前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

２．持分法の適用に関する事 (1)持分法を適用していない非 (1)持分法を適用していない非 (1)持分法を適用していない非項
連結子会社のうち主要な会
連結子会社のうち主要な会
連結子会社のうち主要な会
社名
社名
社名㈲アルゴ・キャピタル
同左同左㈲アルゴ・キャピタル・ツー(2)持分法を適用していない非 (2)持分法を適用していない非 (2)持分法を適用していない非連結子会社に持分法を適用
連結子会社に持分法を適用
連結子会社に持分法を適用
しない理由
しない理由
しない理由
同左
非連結子会社２社は、いずれ非連結子会社２社は、いずれも小規模会社であり、中間純損も小規模会社であり、合計の総益（持分相当額）及び利益剰余資産、売上高、当期純損益（持金（持分相当額）等からみて、
分相当額）及び利益剰余金（持分相当額）等はいずれも連結財持分法の対象から除いても中間連結財務諸表に及ぼす影響
務諸表に重要な影響を及ぼしていないためであります。
が軽微であり、かつ全体としても重要性が無いため、持分法の適用範囲から除外しております。
３．連結子会社の中間決算日連結子会社のうちトーセイ（決算日）等に関する事項 ・コミュニティ㈱の中間決算日は４月30日であります。中間連
結財務諸表の作成に当たっては、中間決算日現在の財務諸表を使用しております。ただし、中間連結決算日までの期間の間に発生した重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。
連結子会社のうち、アルゴ有限責任中間法人及びペガサス
有限責任中間法人の中間決算
日は３月31日、㈲テミス・キャ
ピタルの中間決算日は８月31日、トーセイ・リート・アドバ
イザーズ㈱の中間決算日は９月30日、㈲ペガサス・キャピタ
ルの中間決算日は11月30日であります。中間連結財務諸表の作成に当たっては、中間連結決算日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表を使用しております。

連結子会社のうちトーセイ・コミュニティ㈱の中間決算日は４月30日であります。中間連
結財務諸表の作成に当たっては、中間決算日現在の財務諸表を使用しております。ただし、中間連結決算日までの期間の間に発生した重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。
連結子会社のうち、アルゴ有限責任中間法人及びペガサス
有限責任中間法人の中間決算
日は３月31日、トーセイ・リート投資法人及び㈲テミス・キャ
ピタルの中間決算日は８月31日、㈲ペガサス・キャピタルの中間決算日は11月30日であります。中間連結財務諸表の作成に当たっては、中間連結決算日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表を使用しております。

連結子会社のうちトーセイ・コミュニティ㈱の決算日は10月31日であり、連結財務諸表の作成に当たっては、決算日現
在の財務諸表を使用しております。ただし、連結決算日までの期間に発生した重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。
連結子会社のうち、トーセイ
・リート投資法人及び㈲テミス
・キャピタルの決算日は２月末
日、トーセイ・リート・アドバ
イザーズ㈱の決算日は３月31日、㈲ペガサス・キャピタルの決算日は５月31日、アルゴ有限責任中間法人及びペガサス有限責任中間法人の決算日は９月30日であります。連結財務諸表の作成に当たっては、連結決算日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表を使用しております。

４．会計処理基準に関する事 （イ）重要な資産の評価基準及 （イ）重要な資産の評価基準及 （イ）重要な資産の評価基準及
び評価方法
び評価方法
項
び評価方法
① 有価証券① 有価証券① 有価証券
その他有価証券
その他有価証券
その他有価証券
時価のあるもの
時価のあるもの
時価のあるもの同左
連結決算日の市場
中間連結決算日の価格等に基づく時
市場価格等に基づ
価法（評価差額は全く時価法（評価差額
部純資産直入法には全部純資産直入より処理し、売却原法により処理し、売価は移動平均法に却原価は移動平均より算定）
法により算定）- 25 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信項目

前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

時価のないもの同左

時価のないもの同左② たな卸資産(1)販売用不動産・仕掛販売
用不動産
同左(2)買取債権
同左(3)貯蔵品
同左② たな卸資産(1)販売用不動産・仕掛販売
用不動産
同左(2)買取債権
同左(3)貯蔵品同左

時価のないもの
移動平均法による原価法② たな卸資産(1)販売用不動産・仕掛販売
用不動産
個別法による原価法(2)買取債権個別法による原価法(3)貯蔵品
最終仕入原価法（ロ）重要な減価償却資産の減 （ロ）重要な減価償却資産の減 （ロ）重要な減価償却資産の減
価償却の方法
価償却の方法
価償却の方法① 有形固定資産① 有形固定資産① 有形固定資産
当社及び連結子会社は
当社及び連結子会社は
平成19年３月31日以前
定率法を採用しておりま
定率法を採用しておりまに取得した有形固定資産
す。
す。
建物（附属設備を除く）のうち、平成10年４月１日
ただし、当社及び連結子
ただし、当社及び連結子以後に取得したものにつ会社は平成10年４月１日
会社は平成10年４月１日
いては、旧定額法によって以降に取得した建物（建物以降に取得した建物（建物おります。
附属設備を除く）は定額法
附属設備を除く）は定額法
によっております。
によっております。
上記以外の有形固定資産については、旧定率法に
なお、主な耐用年数は、
なお、主な耐用年数は、よっております。
以下のとおりであります。
以下のとおりであります。
平成19年４月１日以後
建物
６～50年
建物
３～50年
に取得した有形固定資産
構築物
６～20年
構築物
10～30年
建物（附属設備を除く）
車両運搬具
５～６年
工具器具備品 ３～20年については定額法、建物（
工具器具備品 ３～20年(追加情報)
附属設備を除く）以外の有（会計処理の変更）
法人税法の改正に伴い、形固定資産については定
平成19年３月31日以前に
当社及び連結子会社は、率法によっております。
取得した有形固定資産に法人税法の改正に伴い、当
なお、主な耐用年数は、
ついては、改正前の法人税連結会計年度から平成19以下のとおりであります。
法に基づく減価償却の方
年４月１日以後に取得し建物
12～50年
法の適用により取得価額
た有形固定資産について、
構築物
６～20年
の５％に到達した連結会
改正後の法人税法に基づ
工具器具備品 ３～15年
計年度の翌連結会計年度
く減価償却の方法に変更（会計処理の変更）
より、取得価額の５％相当
しております。
額と備忘価額との差額を法人税法の改正に伴い、これにより営業利益、経５年間にわたり均等償却
当中間連結会計期間から常利益及び税金等調整前
し、減価償却費に含めて計
平成19年４月１日以後に当期純利益に与える影響
上しております。
取得した有形固定資産には軽微であります。
これにより営業利益、経ついて、改正後の法人税法
常利益及び税金等調整前に基づく減価償却の方法に変更してお ります。
中間純利益に与える影響は軽微であります。
これにより営業利益、経常利益及び税金等調整前
中間純利益に与える影響は軽微であります。

- 26 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信項目

前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）② 無形固定資産
当社及び連結子会社は定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフト
ウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。

② 無形固定資産同左② 無形固定資産
同左（ハ）重要な引当金の計上基準 （ハ）重要な引当金の計上基準 （ハ）重要な引当金の計上基準① 貸倒引当金① 貸倒引当金① 貸倒引当金
同左
同左
債権の貸倒れによる損失に備えるため、当社及び連結子会社は、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
② 賞与引当金
当社及び連結子会社は従業員に対して支給する
賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当中間連結会計期間負担額を計上しております。

② 賞与引当金同左② 賞与引当金
当社及び連結子会社は従業員に対して支給する
賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当連
結会計年度負担額を計上しております。

③ 退職給付引当金
当社及び連結子会社は、従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務見込額に基づき、当中間連結
会計期間末において発生していると認められる額を計上しております。

③ 退職給付引当金
同左③ 退職給付引当金
当社及び連結子会社は、従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。

④ 役員退職慰労引当金
当社及び連結子会社は、役員の退職慰労金の支出に備えて、役員退任慰労金
規程に基づく中間連結会
計期間末要支給額を計上しております。

④ 役員退職慰労引当金
同左④ 役員退職慰労引当金
当社及び連結子会社は、役員の退職慰労金の支出に備えて、役員退任慰労金
規程に基づく期末要支給額を計上しております。

（ニ）重要なリース取引の処理 （ニ）重要なリース取引の処理 （ニ）重要なリース取引の処理
方法
方法
方法
同左
同左
当社及び連結子会社は、リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナン
スリース取引については、
通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

- 27 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信項目

前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）（ホ）その他中間連結財務諸表 （ホ）その他中間連結財務諸表 （ホ）その他中間連結財務諸表作成のための基本とな作成のための基本とな作成のための基本となる重要な事項る重要な事項る重要な事項① 消費税等の会計処理① 消費税等の会計処理① 消費税等の会計処理
同左
同左
税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のうち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
② 匿名組合出資の会計処
理
投資事業有限責任組合
及びこれに類する組合への出資（証券取引法第２条
第２項により有価証券とみなされるもの）について
は、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。
匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」へ計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い
戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。

② 匿名組合出資の会計処
理
投資事業有限責任組合
及びこれに類する組合への出資（金融商品取引法第２条第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」
へ計上するとともに同額
を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払
い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。

② 匿名組合出資の会計処
理
同左③ 匿名組合損益分配額の会計処理
匿名組合出資者からの出資金受入れ時に「長期預り金」を計上し、匿名組合が獲得した純損益の出資者持分相当額については、
税金等調整前中間純利益の直前の「匿名組合損益分配額」に計上するとともに同額を「長期預り金」に加減しております。なお、「
長期預り金」は固定負債「その他」に含めて表示して
おります。

―――――

③ 匿名組合損益分配額の会計処理
匿名組合出資者からの出資金受入れ時に「長期預り金」を計上し、匿名組合が獲得した純損益の出資者持分相当額については、
税金等調整前当期純利益の直前の「匿名組合損益分配額」に計上するとともに同額を「長期預り金」に加減しております。なお、「
長期預り金」は固定負債「その他」に含めて表示しております。

④ 買取債権の会計処理
買取債権の代金回収に際しては、個別債権毎に回収代金を買取債権の取得
価額より減額し、個別債権毎の回収代金が取得価額を超過した金額を純額で④ 買取債権の会計処理
同左- 28 -④ 買取債権の会計処理
同左

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信項目

前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

同左

同左

収益計上しております。
ただし、回収代金のうち元本と利息の区分が明確なものについては、元本部分を取得価額から減額し、利息部分を収益計上しております。
５．中間連結キャッシュ・フ
手許現金、随時引き出し可能
ロー計算書（連結キャッ な預金及び容易に換金可能でシュ・フロー計算書）に あり、かつ、価値の変動についおける資金の範囲て僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

- 29 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

表示方法の変更
前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）（中間連結貸借対照表）
中間連結財務諸表規則の改正に伴い、前中間連結会計期間において「連結調整勘定」として掲記されていたものは、当中間連結会計期間から「負ののれん」として表示しております。

（中間連結貸借対照表）
前中間連結会計期間において流動負債の「その他」に含めておりました「未払法人税等」は、改正後の中間連結財務諸表規則により作成したため、当中間連結会計期間末より区分掲記しております。
なお、前中間連結会計期間末の「未払法人税等」の金額は、
1,466百万円であります。

（中間連結損益計算書）
中間連結財務諸表規則の改正に伴い、前中間連結会計期間において「連結調整勘定償却額」として掲記されていたもの
は、当中間連結会計期間から「負ののれん償却額」として表示しております。

――――――（中間連結キャッシュ・フロー計算書）
中間連結財務諸表規則の改正に伴い、前中間連結会計期間において「連結調整勘定償却額」として掲記されていたもの
は、当中間連結会計期間から「負ののれん償却額」として表示しております。

（中間連結キャッシュ・フロー計算書）
前中間連結会計期間まで、投資活動によるキャッシュ・フロ
ーの「その他」に含めて表示しておりました「差入敷金保証金の増減額」は、金額的重要性が増したため、当中間連結会計期
間より区分掲記しております。
なお、前中間連結会計期間における投資活動によるキャッシュ・フロー「その他」に含まれている「差入敷金保証金の増減額」の金額は、△34百万円であります。

- 30 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

追加情報
前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

―――――

―――――

（販売用不動産の保有目的変更）
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：2,053,189千円、土
地：3,853,643千円）については、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

―――――

―――――

（建物及び土地の保有目的変更）
従来、固定資産として保有していた賃
貸物件（建物：99,042千円、土地：392,257千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えており
ます。

―――――

（賞与引当金）平成19年11月において、賃金規程を改定し、５月から10月、11月から４月の支給対象期間を６月から11月、12月から５月へ変更しております。この変更に伴い、中間連結財務諸表作成時に支給額が確定しないこととなったため、従来の支給期間によった場合と比較し、賞与引当金が130,728千円増加しております。
なお、営業利益、経常利益及び税金等調整前中間純利益に与える影響はあり
ません。

―――――

- 31 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

注記事項（中間連結貸借対照表関係）
前中間連結会計期間末（平成19年５月31日）

当中間連結会計期間末（平成20年５月31日）

前連結会計年度末（平成19年11月30日）※１

有形固定資産の減価償却累計額 ※１
は、786,423千円であります。

有形固定資産の減価償却累計額 ※１
は、846,833千円であります。

有形固定資産の減価償却累計額
は、794,826千円であります。

※２※２

担保資産及び担保付債務
担保に供している資産は、次のとおりであります。

販売用不動産32,632,572 千円

担保資産及び担保付債務
担保に供している資産は、次のとおりであります。

販売用不動産29,893,156 千円※２

担保資産及び担保付債務
担保に供している資産は、次のとおりであります。

販売用不動産33,741,403千円

仕掛販売用不動産 18,823,038

仕掛販売用不動産 27,816,513

仕掛販売用不動産 24,438,193

買取債権

建物及び構築物

3,719,084

買取債権

土地

8,839,133

建物及び構築物

3,839,850

70,267,888

土地

9,150,843

計

71,761,618

761,709

建物及び構築物

1,878,484

土地

5,378,642

計59,474,446

担保付債務は、以下のとおりで
あります。
短期借入金

1,382,000 千円

計

担保付債務は、以下のとおりで
あります。
短期借入金

1,804,000 千円

591,327

担保付債務は、以下のとおりで
あります。
短期借入金

3,204,000千円

１年以内返済予定 26,710,956
長期借入金

１年以内返済予定 27,124,196
長期借入金

１年以内返済予定 41,936,556
長期借入金

長期借入金

長期借入金

長期借入金

計
３

21,403,561
49,496,517

偶発債務

下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入れに対し債務保証を行っております。
個人６名
12,537千円※４ 当社は、物件取得時に効率的な調達を行なう為、取引銀行と貸出
コミットメント契約を締結しております。これらの契約に基づく当中間連結会計期間末の借入未実行
残高は次のとおりであります。

23,403,425

計
３52,331,621
偶発債務

下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入れに対し債務保証を行っております。
個人５名
10,440千円※４―――――

貸出コミットメント 13,667,000千円の総額
借入実行残高8,750,000千円
差引額
4,917,000千円※５ 財務制限条項①当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との貸出コミッ
トメント契約（残高合計8,750,00
0千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期の連結損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期及び中間期末の連結貸借対照表における純資産の部の合計額
を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。

計３- 32 -

58,970,139

偶発債務

下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入れに対し債務保証を行っております。
個人５名
10,689千円※４

当社は、物件取得時に効率的な調達を行なう為、取引銀行と貸出
コミットメント契約を締結しております。これらの契約に基づく
当連結会計年度末の借入未実行
残高は次のとおりであります。

貸出コミットメントの総額
借入実行残高差引額※５ 財務制限条項①当社グループの借入金うち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計1,540,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)・決算期及び中間期の単体の損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期及び中間期末の単体の貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率
を12％以上に維持すること。

13,829,583

8,750,000千円
8,750,000千円－千円※５ 財務制限条項①当社グループの借入金うち、㈱三菱東京UFJ銀行との貸出コミット
メント契約（残高合計8,750,000
千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期の連結損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期及び中間期末の連結貸借対照表における純資産の部の合計額
を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

前中間連結会計期間末（平成19年５月31日）

当中間連結会計期間末（平成20年５月31日）

前連結会計年度末（平成19年11月30日）

・決算期において、以下の算式で算出されるレバレッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）②当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,289,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)・決算期及び中間期の単体の損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期及び中間期末の単体の貸借対照表における純資産の部の合計
額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。
・単体の決算期及び中間期末において、以下の算式で算出されるレバ
レッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額÷（営業利益＋減価償却費）③当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高
合計1,200,000千円）には、財務制
限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額の75％以上に維持すること。
④当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高
合計2,600,000千円）には、財務制
限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期及び中間期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益をそれぞれ負としないこと。

・単体の決算期及び中間期末において、以下の算式で算出されるレバ
レッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷(営業利益＋減価償却費)②当社グループの借入金うち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高
合計1,500,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当す
る借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額
を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額の75％以上に維持すること。
③当社グループの借入金うち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計1,960,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書
及び連結キャッシュフロー計算
書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結
キャッシュフロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）④当社グループの借入金うち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計1,200,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額・決算期において、以下の算式で算出されるレバレッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）②当社グループの借入金うち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計1,780,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)・決算期及び中間期の単体の損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期及び中間期末の単体の貸借対照表における純資産の部の合計
額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。
・単体の決算期及び中間期末において、以下の算式で算出されるレバ
レッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）③当社グループの借入金うち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,200,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額の75％以上に維持すること。
④当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高
合計2,600,000千円）には、財務制
限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の支払先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期及び中間期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益をそれぞれ負としないこと。

- 33 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

前中間連結会計期間末（平成19年５月31日）

当中間連結会計期間末（平成20年５月31日）

前連結会計年度末（平成19年11月30日）

・決算期及び中間決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資
産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と平成18年11月期の連結及び単体の自己資本のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。

を一括返済することがあります。
(条項)
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書
及び連結キャッシュフロー計算
書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結
キャッシュフロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）⑤当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,860,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の支払先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、平成18年11月期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と、直前決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。
⑥当社グループの借入金うち、㈱東京スター銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計500,000千円）には、財務制限条項が付されて
おります。
(条項)
・平成21年２月28日付で、再度、不動産の担保評価を行い、再評価の金額の70％相当額が借入金額を下回らないこと。
なお、上記条項に抵触した場合には、再評価の金額の70％相当額と借入金額との差額を返済することがあります。

・決算期及び中間決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資
産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と平成18年11月期の連結及び単体の自己資本のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。

- 34 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（中間連結損益計算書関係）
前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）※１ 販売費及び一般管理費のうち主要 ※１ 販売費及び一般管理費のうち主要 ※１ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりでありま
な費目及び金額は次のとおりでありま
な費目及び金額は次のとおりでありま
す。
す。
す。
広告宣伝費
貸倒引当金繰入額

108,414 千円
1,788

広告宣伝費

124,475千円

貸倒引当金繰入額

2,663

広告宣伝費
貸倒引当金繰入額

226,428千円
695

役員報酬

101,326

役員報酬105,529

役員報酬210,788

給与手当503,650

給与手当

543,116

給与手当

1,144,971

賞与引当金繰入額

22,233

賞与引当金繰入額

163,370

賞与引当金繰入額

49,986

退職給付費用

12,590

退職給付費用

19,155

退職給付費用

20,869

役員退職慰労引当金
繰入額

16,679

役員退職慰労引当金
繰入額

14,298

役員退職慰労引当金
繰入額30,501

法定福利費

75,452

租税公課

181,242

法定福利費

167,766

租税公課

135,077

減価償却費

25,417

租税公課262,366

減価償却費

18,187

支払手数料

146,220

減価償却費

42,412

支払報酬40,036

のれん償却額

7,048

支払手数料

247,498

支払手数料

106,367

のれん償却額

3,524

※２

―――――

※２ 固定資産売却益の内訳は次のとお ※２
りであります。
建物及び土地
189,043千円※３ 固定資産除却損の内訳は次のとお ※３
りであります。
建物及び構築物―――――

1,831 千円―――――

※３ 固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
建物及び構築物- 35 -

1,831千円

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（中間連結株主資本等変動計算書関係）
前中間連結会計期間（自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年５月 31 日）
１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数 (株)

当中間連結会計期間
増加株式数 (株)当中間連結会計期間
減少株式数 (株)当中間連結会計期間
末株式数 (株)

発行済株式
普通株式 （注）合計

376,8382－

376,840

376,8382－

376,840（注）普通株式の発行済株式総数の増加２株は、新株予約権の権利行使による新株の発行による増加であります。
２．配当に関する事項（１）配当金支払額
決議

株式の種類

平成19年２月27日
定時株主総会

普通株式

１株当たり
配当額
(円)

配当金の総額(千円)
527,573

1,400.00

基準日

効力発生日

平成18年11月30日

平成19年２月28日（２）基準日が当中間連結会計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が中間連結会計期間末後となるもの
該当事項はありません。

- 36 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

当中間連結会計期間（自平成 19 年 12 月１日 至平成 20 年５月 31 日）
１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数 (株)

当中間連結会計期間
増加株式数 (株)当中間連結会計期間
減少株式数 (株)当中間連結会計期間
末株式数 (株)376,840－－

376,840

376,840－－

376,840

１株当たり
配当額
(円)

基準日

効力発生日

平成19年11月30日

平成20年２月27日

発行済株式
普通株式 （注）合計
２．配当に関する事項（１）配当金支払額
決議

株式の種類

平成20年２月26日
定時株主総会

普通株式

配当金の総額(千円)
829,048

2,200.00（２）基準日が当中間連結会計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が中間連結会計期間末後となるもの
該当事項はありません。

- 37 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

前連結会計年度（自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年 11 月 30 日）
１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数 (株)

当連結会計年度増加
株式数 (株)

当連結会計年度減少
株式数 (株)

当連結会計年度末
株式数 (株)376,8382－

376,840

376,8382－

376,840

発行済株式
普通株式 （注）合計（注）普通株式の発行済株式総数の増加２株は、新株予約権の権利行使による新株の発行による増加２株であります。
２．配当に関する事項（１）配当金支払額
決議

株式の種類

平成19年２月27日
定時株主総会

普通株式

１株当たり
配当額
(円)

配当金の総額(千円)
527,573

1,400.00

基準日

効力発生日

平成18年11月30日

平成19年２月28日（２）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
決議

株式の種類

配当金の総額
(千円)

配当の原資

１株当たり
配当額
(円)

基準日

効力発生日

平成20年２月26日
定時株主総会

普通株式

829,048

利益剰余金

2,200.00

平成19年11月30日

平成20年２月27日（中間連結キャッシュ・フロー計算書関係）
前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）※ 現金及び現金同等物の中間期末残高と中間連結貸借対照表に記載されている科目の金額との関係（平成19年５月31日現在）※ 現金及び現金同等物の中間期末残高と中間連結貸借対照表に記載されている科目の金額との関係（平成20年５月31日現在）※ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成19年11月30日現在）

現金及び預金勘定

6,005,730 千円

現金及び預金勘定

預入れ期間が３ヶ月を超える定期預金△31,418

預入れ期間が３ヶ月を超える定期預金

現金及び現金同等物

5,974,312

現金及び現金同等物- 38 -

13,113,085千円

現金及び預金勘定

5,181,855千円－

預入れ期間が３ヶ月を超える定期預金－

13,113,085

現金及び現金同等物

5,181,855

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（リース取引関係）
前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

１．リース物件の所有権が借主に移転する １．
リース物件の所有権が借主に移転する １．リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス
と認められるもの以外のファイナンス
と認められるもの以外のファイナンス
・リース取引・リース取引・リース取引減価償 (１)リース物件の取得価額相当額、減価償(１)リース物件の取得価額相当額、減価償 (１)リース物件の取得価額相当額、却累計額相当額、減損損失累計額相当
却累計額相当額、減損損失累計額相当
却累計額相当額、減損損失累計額相当
額及び中間期末残高相当額
額及び期末残高相当額
額及び中間期末残高相当額
取得価
額相当
額
(千円)

減価償
中間期
却累計
末残高
額相当
相当額
額
(千円)
(千円)

取得価
額相当
額
(千円)

減価償
却累計
額相当
額
(千円)

中間期
末残高
相当額
(千円)

取得価
額相当
額
(千円)

減価償
却累計
額相当
額
(千円)

期末残
高相当
額
(千円)

車両運搬具

14,180

9,404

4,775

車両運搬具

17,192

2,285

14,907

工具器具備品50,90817,37233,536

工具器具備品47,04912,851

34,198

工具器具備品50,90823,53027,377

19,60813,1426,465

無形固定資産(ソフトウェア)42,821

32,46010,361

無形固定資産(ソフトウェア)無形固定資産(ソフトウェア)19,608

15,1034,505

合計70,51730,51540,001

合計

104,051

54,71649,334

合計

87,70940,91946,789

同左（注）取得価額相当額は、未経過リース料
中間期末残高が有形固定資産の中間期末残高に占める割合が低いため、
支
払利子込み法により算定しております。

（注）取得価額相当額は、未経過リース料
期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込
み法により算定しております。

(２)未経過リース料中間期末残高相当額 (２)未経過リース料中間期末残高相当額 (２)未経過リース料期末残高相当額等
未経過リース料期末残高相当額
等等
未経過リース料中間期末残高相当額
未経過リース料中間期末残高相当額
１年内16,070千円
１年内
21,488 千円
１年内19,300千円
１年超23,931
１年超

27,846

１年超27,489

合計

49,334

合計

46,789
同左（注）未経過リース料中間期末残高相当額
は、未経過リース料中間期末残高が有形固定資産の中間期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。

40,001

合計（注）未経過リース料期末残高相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。

(３)支払リース料、リース資産減損勘定の (３)支払リース料、リース資産減損勘定の (３)支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償却費相当額及び減損損
取崩額、減価償却費相当額及び減損損
取崩額、減価償却費相当額及び減損損
失失失支払リース料

12,182 千円

支払リース料

10,404千円

減価償却費相当額

12,182

減価償却費相当額

10,404

支払リース料

26,392千円

減価償却費相当額

26,392(４)減価償却費相当額の算定方法(４)減価償却費相当額の算定方法
同左
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。

(４)減価償却費相当額の算定方法
同左（減損損失について）（減損損失について）同左
リース資産に配分された減損損失はありません。

（減損損失について）
同左

２．

２．

―――――

２．オペレーティング・リース取引
未経過リース料
1年内3,216千円

1年超

4,722

合計

7,938

- 39 -―――――

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（有価証券関係）
前中間連結会計期間末（平成 19 年５月 31 日現在）
１．その他有価証券で時価のあるもの
中間連結貸借対照表計上額(千円)

取得原価（千円）（1）株式差額(千円)

2,093

8,456

6,362

国債・地方債等

－

－

－

社債

－

－

－

その他

－

－

－

51,62568,612

16,98753,71877,06823,349（2）債券（3）その他
合計

２．時価評価されていない主な有価証券の内容
中間連結貸借対照表計上額(千円)
その他有価証券
匿名組合出資14,125

金融債

20,000

株式

6,850

その他

100

当中間連結会計期間末（平成 20 年５月 31 日現在）
１．その他有価証券で時価のあるもの
中間連結貸借対照表計上額(千円)

取得原価（千円）（1）株式差額(千円)

2,093

5,617

3,523

国債・地方債等

－

－

－

社債

－

－

－

その他

－

－

－

51,62540,063△11,561

53,71845,680△8,038（2）債券（3）その他
合計

２．時価評価されていない主な有価証券の内容
中間連結貸借対照表計上額(千円)
その他有価証券
匿名組合出資14,816

金融債

20,000

株式

6,850

その他

100

- 40 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

前連結会計年度末（平成 19 年 11 月 30 日現在）
１．その他有価証券で時価のあるもの
連結貸借対照表計上額(千円)

取得原価（千円）（1）株式差額(千円)

2,093

6,354

4,260

国債・地方債等

－

－

－

社債

－

－

－

その他

－

－

－

51,62548,879△2,74553,71855,233

1,514

（2）債券

（3）その他
合計

２．時価評価されていない主な有価証券の内容
連結貸借対照表計上額(千円)
その他有価証券
匿名組合出資14,879金融債

20,000

株式

6,850

その他

100

（デリバティブ取引関係）
前中間連結会計期間（自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年５月 31 日）
当社グループは、デリバティブ取引を利用していないため、該当事項はありません。
当中間連結会計期間（自平成 19 年 12 月１日 至平成 20 年５月 31 日）
当社グループは、デリバティブ取引を利用していないため、該当事項はありません。
前連結会計年度（自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年 11 月 30 日）
当社グループは、デリバティブ取引を利用していないため、該当事項はありません。

- 41 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（ストック・オプション等関係）
前中間連結会計期間（自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年５月 31 日）
該当事項はありません。
当中間連結会計期間（自平成 19 年 12 月１日 至平成 20 年５月 31 日）
該当事項はありません。
前連結会計年度（自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年 11 月 30 日）
当連結会計年度において存在したストック・オプションの内容

付与対象者の区分及び人数

ストック・オプションの付与数

平成 15 年

平成 18 年

平成 18 年

ストック・オプション

ストック・オプション①

ストック・オプション②

当社の役員３名、当社の従業員 38 名当社の取締役４名、当社の従業員 72 名及び当社子会社の当社の従業員９名

取締役２名(注)１普通株式 11,100 株

普通株式 3,690 株

普通株式 460 株

平成 15 年５月 13 日

平成 18 年２月 24 日

平成 18 年４月 24 日

権利確定条件

（注）２

（注）２

（注）２

対象勤務期間

（注）３

（注）３

（注）３

付与日

権利行使期間平成 17 年６月１日から

平成 20 年３月１日から

平成 20 年５月１日から

平成 20 年５月 31 日まで

平成 23 年２月 28 日まで

平成 23 年２月 28 日まで

権利行使価格（円）
公正な評価単価（付与日）
（円）
（注）４

8,500

164,685

143,564－－－（注）１ 株式数に換算して記載しております。なお、平成15年ストック・オプションは、平成15年６月29日付で50株を１株に併合、平成16年７月20日付で１株を２株、平成16年11月19日付で１株を５株へ分割した後の株式数に換算して記載しております。
２ 新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても、当社の取締役、従業員、当社子会社の取締役またはその他これに準ずる地位にあることを要す。ただし。任期満了による退任、定年退職との他これに準ずる正当な理由のある場合はこの限りではない。
３ 対象勤務期間の定めはありません。
４ 会社法の施行日前に付与されたストック・オプションであるため、記載しておりません。

- 42 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（セグメント情報）ａ．事業の種類別セグメント情報
前中間連結会計期間（自平成 18 年 12 月１日 至 平成 19 年５月 31 日）
不動産ファ
ンド事業
（千円）

オルタナティ
ブインベスト
メント事業
（千円）

不動産流
動化事業
（千円）

不動産開
発事業
（千円）

不動産賃
貸事業
（千円）

不動産管
理事業
（千円）

(1)外部顧客に対する売上高

10,996,662

8,184,907

1,280,371

510,752

1,024,963

207,635(2)セグメント間の内部売上高又は振替高－－16,766

11,662

204,657

計
（千円）

消去又は
全社
（千円）

連結
（千円）

売上高
22,205,294－

22,205,294－

233,086 （233,086）－

207,635

22,438,380 （233,086）

22,205,294
19,186,200

計

10,996,662

8,184,907

1,297,138

522,415

1,229,621

営業費用

9,163,135

7,283,463

770,505

198,675

1,185,351

65,53818,666,670

営業利益

1,833,527

901,443526,632

323,739

44,269142,097

3,771,710 （752,617）

519,530

3,019,093(注) １．事業区分の方法
事業は内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分
不動産流動化事業
不動産開発事業

主な事業の内容
投資・資産運用を目的とした法人、不動産ファンド及び個人向けに再生不動産を供給
不動産ファンド及び個人向けにスクラップ＆ビルドによりマンション、戸建を新築し供
給

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンションを賃貸

不動産ファンド事業

オリジナルファンドの組成、運営、コンサルティング、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資、同投資ファンドの組成・コンサルティング

３．営業費用のうち消去又は全社の項目に含めた配賦不能費用は750,480千円であり、その主なものは提出会社の一般管理部
門に係る経費であります。

- 43 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

当中間連結会計期間（自平成 19 年 12 月１日 至平成 20 年５月 31 日）
不動産ファンド事業（千円）

オルタナティ
ブインベスト
メント事業
（千円）

不動産流
動化事業
（千円）

不動産開
発事業
（千円）

不動産賃
貸事業
（千円）

不動産管
理事業
（千円）

32,990,798

2,385,964

1,638,505

504,439

1,340,496

561,064－

21,9195,290

234,619－

261,829 （261,829）
39,683,098 （261,829）

39,421,268
25,665,169

計
（千円）

消去又は
全社
（千円）

連結
（千円）

売上高
(1)外部顧客に対する売上高(2)セグメント間の内部売上高又は振替高－39,421,268－

計

32,990,798

2,385,964

1,660,425

509,729

1,575,116

561,064

営業費用

19,910,301

2,121,313

852,673

280,476

1,468,636

435,551

25,068,952

営業利益

13,080,496

264,650

807,752

229,253

106,479

125,513

14,614,145 （858,046）

596,216

39,421,268－

13,756,099(注) １．事業区分の方法
事業は内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分
不動産流動化事業

不動産開発事業

主な事業の内容
最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販売取得した土地の価値最大化につながる開発を行い、一棟あるいは分譲にて投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販売

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産ファンド事業

不動産ファンドのアセットマネジメント、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資

３．営業費用のうち消去又は全社の項目に含めた配賦不能費用は873,014千円であり、その主なものは提出会社の一般管理部
門に係る経費であります。

- 44 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

前連結会計年度（自平成 18 年 12 月１日 至 平成 19 年 11 月 30 日）
不動産ファンド事業（千円）

オルタナティ
ブインベスト
メント事業
（千円）

不動産流
動化事業
（千円）

不動産開
発事業
（千円）

不動産賃
貸事業
（千円）

不動産管
理事業
（千円）

24,310,030

8,781,821

3,375,387

1,119,381

2,238,499

260,476－

39,936

27,669516,660－

584,266 （584,266）

3,415,323

1,147,050

2,755,159

260,476

40,669,862 （584,266）

40,085,596
31,078,796

計
（千円）

消去又は
全社
（千円）

連結
（千円）

売上高
(1)外部顧客に対する売上高(2)セグメント
間の内部売
上高又は振
替高

－

40,085,596－

計

24,310,030

8,781,821

営業費用

17,023,841

7,957,851

1,784,587

560,364

2,625,389

128,535

30,080,570

営業利益

7,286,189

823,969

1,630,735

586,686

129,769

131,940

10,589,292（1,582,492）

998,226

40,085,596－

9,006,799(注) １．事業区分の方法。
事業は内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分
不動産流動化事業

不動産開発事業

主な事業の内容
最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販売取得した土地の価値最大化につながる開発を行い、一棟あるいは分譲にて投資家・不動産
ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販売

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産ファンド事業

不動産ファンドのアセットマネジメント、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資

３．営業費用のうち消去又は全社の項目に含めた配賦不能費用は1,560,322千円であり、その主なものは提出会社の一般管理部門に係る経費であります。
ｂ．所在地別セグメント情報
前中間連結会計期間（自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年５月 31 日）、当中間連結会計期間（自平成 19 年 12 月１日 至平成20 年５月 31 日）及び前連結会計年度（自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年 11 月 30 日）において本邦以外の国又は地域に所在する連結子会社及び在外支店がないため、該当事項はありません。
ｃ．海外売上高
前中間連結会計期間（自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年５月 31 日）、当中間連結会計期間（自平成 19 年 12 月１日 至平成20 年５月 31 日）及び前連結会計年度（自 平成 18 年 12 月１日 至 平成 19 年 11 月 30 日）において海外売上高がないため、該当事項はありません。

- 45 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（企業結合等関係）
該当事項はありません。
（１株当たり情報）
前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

１株当たり純資産額

42,961円47銭

１株当たり純資産額

69,813円89銭

１株当たり純資産額

51,089円15銭

１株当たり中間純利益

3,932円98銭

１株当たり中間純利益

20,939円78銭

１株当たり当期純利益

12,095円04銭

なお、潜在株式調整後１株当たり中間純利益については、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載しておりません。

潜在株式調整後１株当たり当期純利益

12,095円02銭

潜在株式調整後１株当たり中間純利益

3,932円97銭(注) １株当たり中間（当期）純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり中間（当期）純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

1,482,099

7,890,945

4,557,882

１株当たり中間（当期）純利益
中間（当期）純利益（千円）
普通株主に帰属しない金額（千円）

－

－

－

普通株式に係る中間（当期）純利益（千円）

1,482,099

7,890,945

4,557,882

376,839

376,840

376,839

中間（当期）純利益調整額（千円）

－

－

－

普通株式増加数（株）

0

－

0

（うち新株予約権）

（0）

（－）

（0）

期中平均株式数（株）
潜在株式調整後１株当たり中間（当期）純利益

希薄化効果を有しないため、潜在株 平成18年２月24日定時株主 平成18年２月24日定時株主 平成18年２月24日定時株主式調整後１株当たり中間（当期）純 総会決議によるストックオ 総会決議によるストックオ 総会決議によるストックオ
プション（新株予約権）
プション（新株予約権）
利益の算定に含めなかった潜在株式 プション（新株予約権）の概要
普通株式 3,630株
普通株式 3,630株
普通株式 3,630株- 46 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（重要な後発事象）
前中間連結会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）
該当事項はありません

当中間連結会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）
同左

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）（子会社の解散）
当社は、平成20年１月25日開催の取締役会において、子会社であるトーセイ・
リート投資法人の解散方針について決議
いたしました。
１．解散の理由
当該子会社は、J-REIT市場への上場を目指し設立しましたが、平成19年６月以降、J-REIT市場が軟調に転じている等の事由から、上場計画を延期し計
画内容変更の検討を継続してまいりま
したが、今般、上場は困難と判断したためであります。
２．当該子会社の概要（１）事業内容
投資信託及び投資法人に関する法
律第２条第１項に定める特定資産に対する投資としての運用（２）設立年月日
平成19年６月５日（３）出資総額
150,000千円（４）発行済投資口総数
300口（５）持分比率トーセイ株式会社 100％
３．解散の日程
平成20年２月５日 解散決議
平成20年12月 清算結了（予定）４．当該解散による損失見込額
解散に伴う損益への影響は、軽微であります。
５．当該解散が営業活動等へ及ぼす重要な影響
解散に伴う営業活動等への影響は、軽微であります。

- 47 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

５．中間個別財務諸表(1) 中間貸借対照表
前中間会計期間末（平成19年５月31日）
区分

注記
番号

金額（千円）

当中間会計期間末（平成20年５月31日）

構成比
（％）

金額（千円）

対前中間期比

構成比
（％）

増減
（千円）

前事業年度の要約貸借対照表（平成19年11月30日）
金額（千円）

構成比（％）（資産の部）
Ⅰ 流動資産１．現金及び預金

4,508,925

11,112,821

4,123,199

２．売掛金

121,512

164,376

171,205

３．有価証券

10,00010,00010,000４．販売用不動産※２ 29,190,790

29,115,886

28,565,969

５．仕掛販売用不動産※２ 21,053,815

29,031,170

26,503,992

1,858

1,695

851

4,216,108

1,611,528

3,232,456

６．貯蔵品
７．その他

※３

貸倒引当金

△9,926

流動資産合計△7,85559,093,084

87.3△12,680
71,039,623

82.9

11,946,539

62,594,99480.3

Ⅱ 固定資産１．有形固定資産※
1,2(1) 建物

2,019,834

3,844,385

3,921,005(2) 構築物

15,403

34,66136,875(3) 工具器具備品

61,96457,71563,307

5,353,971

8,871,422

8,841,132(4) 土地(5) 建設仮勘定

6,136

有形固定資産合計
２．無形固定資産

14,372

6,136

7,457,310

11.0

12,822,555

15.0

5,365,245

12,868,457

16.5

41,8230.1

59,661

0.1

17,83844,8470.0

３．投資その他の資産(1) 投資有価証券

108,143

77,44687,063(2) その他

955,623

1,670,515

2,397,627

貸倒引当金

△14

△326

△14

投資その他の資産合計

1,063,752

1.6

1,747,636

2.0

683,883

2,484,676

3.2

固定資産合計8,562,886

12.7

14,629,853

17.1

6,066,967

15,397,981

19.7

資産合計

67,655,970

100.0

85,669,476

100.0

18,013,506

77,992,976

100.0- 48 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

前中間会計期間末（平成19年５月31日）
区分

注記
番号

金額（千円）

当中間会計期間末（平成20年５月31日）

構成比
（％）

金額（千円）

対前中間期比

構成比
（％）

増減
（千円）

前事業年度の要約貸借対照表（平成19年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ 流動負債
１．支払手形

2,596,377

1,239,441

－

２．買掛金

336,200

275,045489,586

955,000

1,804,000

3,124,000

３．短期借入金※
2,6

４．１年以内償還予定社債

24,000274,000

24,000※５．１年以内返済予定長期
2,5, 22,497,596
借入金
6

24,928,196

37,060,196

６．未払法人税等－

5,403,477

2,477,930

７．前受金

28,070151,200

73,800８．賞与引当金

13,125

143,854

20,550９．その他※３1,629,001

流動負債合計555,564
28,079,370

41.5

579,982
34,774,778

40.6

6,695,407

43,850,04756.2

Ⅱ 固定負債
１．社債

286,000

12,000274,000

21,097,021

23,295,425

12,191,223

３．預り敷金保証金

2,020,216

1,725,124

2,350,375

４．退職給付引当金

26,26837,92826,985５．役員退職慰労引当金

196,871

220,212208,490

２．長期借入金

６．投資損失引当金

※
2,6

－

304,217304,217

固定負債合計23,626,377

34.9

25,594,907

29.9

1,968,530

15,355,292

19.7

負債合計

51,705,747

76.4

60,369,685

70.5

8,663,937

59,205,339

75.9

4,148,020

6.1

4,148,020

4.8－

4,148,020

5.3

4,231,495

6.3

4,231,495

4.9－

4,231,495

5.4（純資産の部）
Ⅰ 株主資本
１．資本金
２．資本剰余金(1) 資本準備金

4,231,495

資本剰余金合計

4,231,495

4,231,495

３．利益剰余金(1) 利益準備金

7,250

7,250

7,250

(2) その他利益剰余金
別途積立金
繰越利益剰余金

15,00015,00015,0007,534,610

16,902,792

10,384,972

利益剰余金合計

7,556,860

11.2

16,925,042

19.8

9,368,181

10,407,222

13.4

株主資本合計15,936,376

23.6

25,304,558

29.5

9,368,181

18,786,737

24.1

13,846

0.0△4,767△0.0△18,613898

0.0

Ⅱ 評価・換算差額等
１．その他有価証券評価差
額金13,846

0.0△4,767△0.0△18,613

898

0.0

純資産合計

評価・換算差額等合計

15,950,222

23.6

25,299,790

29.5

9,349,568

18,787,636

24.1

負債純資産合計

67,655,970

100.0

85,669,476

100.0

18,013,506

77,992,976

100.0- 49 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信(2) 中間損益計算書
前中間会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）
区分

注記
番号

当中間会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

百分比
（％）

金額（千円）

対前中間期比百分比（％）

金額（千円）増減（千円）

前事業年度の要約損益計算書（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）
金額（千円）

百分比
（％）

Ⅰ 売上高
１．流動化事業売上高

5,860,220

27,095,798

18,742,588

２．開発事業売上高

8,184,907

2,385,964

8,781,821

３．賃貸事業売上高

1,158,743

1,556,249

3,018,587

４．ファンド事業売上高522,415

509,729

1,147,050

売上高合計

15,726,286

100.0

31,547,742

100.0

15,821,455

31,690,048

100.0

Ⅱ 売上原価１．流動化事業原価

4,174,432

14,654,438

11,544,560

２．開発事業原価

7,159,423

1,969,598

7,691,050

３．賃貸事業原価

638,705

705,564

1,442,383

8,948

62

４．ファンド事業原価

24,228

売上原価合計

11,981,509

76.2

17,329,663

54.9

5,348,153

20,702,222

65.3

売上総利益

3,744,776

23.8

14,218,078

45.1

10,473,302

10,987,825

34.7

1,040,608

6.6

1,311,150

4.2

270,5412,240,144

7.1

2,704,168

17.2

12,906,928

40.9

10,202,760

8,747,681

27.6

51,5750.2

Ⅲ 販売費及び一般管理
費

※１

営業利益
Ⅳ 営業外収益
１．受取利息14,542

17,438

２．受取配当金

1,398

1,482

2,930

３．雑収入

6,088

10,654

12,638

営業外収益合計

22,0300.1

36,006

29,5750.1

7,545

Ⅴ 営業外費用
１．支払利息394,732

596,010

970,862２．社債利息

2,250

2,684

4,839

３．株式交付費

－

－

61

４．雑損失

199

34

1,633

営業外費用合計

397,182

2.5

598,7291.9

201,547

977,396

3.1

経常利益

2,329,015

14.8

12,337,774

39.1

10,008,759

7,821,860

24.7

11,0400.0

Ⅵ 特別利益１．投資有価証券売却益

11,040

２．貸倒引当金戻入益－

特別利益合計

－

11,040

4,318
11,040

0.1

－
4,318

0.0

△6,721

Ⅶ 特別損失１．出資金売却損

3,630

－

3,630

２．投資損失引当金繰
入額

－

－

304,217

３．関係会社出資金評
価損

－

－

116,094

特別損失合計
税引前中間（当期）純利益
法人税、住民税及び事業税

947,220

法人税等調整額

10,673中間（当期）純利
益

3,630

0.0

－

－

△3,630423,9421.3

2,336,425

14.9

12,342,093

39.1

10,005,667

7,408,958

23.4

3,180,064

10.1

4,228,893

13.3

5,259,208
957,893

6.1

1,378,532

8.8△263,982- 50 -

3,506,077
4,995,225

15.8

4,037,331

7,346,868

23.3

5,968,335△326,012

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信(3) 中間株主資本等変動計算書
前中間会計期間 (自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年５月 31 日)
株主資本
資本剰余金
資本金

平成18年11月30日残高
（千円）

資本準備金

資本剰余金
合計

利益準備金

4,148,011

4,231,487

4,231,487

7,250

8

8

8

利益剰余金
その他利益剰余金
繰越利益剰
別途積立金
余金
15,000

利益剰余金
合計

株主資本合
計

6,683,651

6,705,901

15,085,400

剰余金の配当△527,573△527,573△527,573

中間純利益

1,378,532

1,378,532

1,378,532

中間会計期間中の変動額
新株の発行

17

株主資本以外の項目の中間会計期間中の変動額（純額）
中間会計期間中の変動額合計（千円）
平成19年５月31日残高
（千円）

8

8

8

－

－

850,959

850,959

850,976

4,148,020

4,231,495

4,231,495

7,250

15,0007,534,610

7,556,860

15,936,376

評価・換算差額等

平成18年11月30日残高（千円）

その他有価証券
評価差額金評価・換算差額等
合計

8,932

8,932

純資産合計

15,094,332

中間会計期間中の変動額
新株の発行

17

剰余金の配当△527,573

中間純利益

1,378,532

株主資本以外の項目の中間会計期間中の変動額（純額）

4,913

4,913

4,913

中間会計期間中の変動額合計
（千円）

4,913

4,913

855,889

平成19年５月31日残高（千円）

13,846

13,846

15,950,222- 51 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

当中間会計期間 (自平成 19 年 12 月１日 至平成 20 年５月 31 日)
株主資本
資本剰余金
資本金

利益剰余金
その他利益剰余金

資本準備金

資本剰余金
合計

利益準備金

4,231,495

4,231,495

7,250

利益剰余金
合計

株主資本合
計

別途積立金

繰越利益剰
余金

15,00010,384,972

10,407,222

18,786,737

剰余金の配当△829,048△829,048△829,048

中間純利益

7,346,868

7,346,868

7,346,868

平成19年11月30日残高（千円）

4,148,020

中間会計期間中の変動額

株主資本以外の項目の中間会計期間中の変動額（純額）
中間会計期間中の変動額合計（千円）
平成20年５月31日残高
（千円）

－

－

－

－

－

6,517,820

6,517,820

6,517,820

4,148,020

4,231,495

4,231,495

7,250

15,00016,902,792

16,925,042

25,304,558

評価・換算差額等

平成19年11月30日残高（千円）

その他有価証券
評価差額金評価・換算差額等
合計

898

898

純資産合計

18,787,636

中間会計期間中の変動額
剰余金の配当△829,048

中間純利益

7,346,868

株主資本以外の項目の中間会計期間中の変動額（純額）△5,665△5,665△5,665

中間会計期間中の変動額合計（千円）△5,665△5,6656,512,154

平成20年５月31日残高（千円）△4,767△4,76725,299,790- 52 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

前事業年度の株主資本等変動計算書 (自平成 18 年 12 月１日 至平成 19 年 11 月 30 日)
株主資本
資本剰余金
資本金

平成18年11月30日残高
（千円）

資本準備金

資本剰余金
合計

利益準備金

4,148,011

4,231,487

4,231,487

7,250

8

8

8

利益剰余金
その他利益剰余金
繰越利益剰
別途積立金
余金
15,000

利益剰余金
合計

株主資本合
計

6,683,651

6,705,901

15,085,400

剰余金の配当△527,573△527,573△527,573

当期純利益

4,228,893

4,228,893

4,228,893

事業年度中の変動額
新株の発行

17

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）
事業年度中の変動額合計（千円）
平成19年11月30日残高
（千円）

8

8

8

－

－

3,701,320

3,701,320

3,701,337

4,148,020

4,231,495

4,231,495

7,250

15,00010,384,972

10,407,222

18,786,737

評価・換算差額等

平成18年11月30日残高（千円）

その他有価証券
評価差額金評価・換算差額等
合計

8,932

8,932

純資産合計

15,094,332

事業年度中の変動額
新株の発行

17

剰余金の配当△527,573

当期純利益

4,228,893

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）
事業年度中の変動額合計（千円）
平成19年11月30日残高（千円）△8,034△8,034△8,034△8,034△8,034

3,693,303

898

898

18,787,636- 53 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

中間財務諸表作成のための基本となる重要な事項
項目

前中間会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

１．資産の評価基準及び評価 (1)有価証券(1)有価証券
方法
子会社株式
子会社株式
移動平均法による原価法
同左
その他有価証券
その他有価証券①時価のあるもの①時価のあるもの
同左
中間決算日の市場価格等に基づく時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法
により算定）②時価のないもの移動平均法による原価法②時価のないもの同左

前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）(1)有価証券
子会社株式
移動平均法による原価法
その他有価証券①時価のあるもの
決算日の市場価格等に基づく時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）②時価のないもの同左(2)たな卸資産(2)たな卸資産(2)たな卸資産①販売用不動産、仕掛販売用①販売用不動産、仕掛販売用①販売用不動産、仕掛販売用
不動産
不動産
不動産
個別法による原価法
同左
同左
②貯蔵品
②貯蔵品
②貯蔵品
最終原価仕入法
同左
同左
２．固定資産の減価償却の方 (1)有形固定資産(1)有形固定資産(1)有形固定資産法
定率法
定率法
平成19年３月31日以前に取得した有形固定資産
ただし、平成10年４月１日
ただし、平成10年４月１日
建物（附属設備を除く）の以降に取得した建物（建物附以降に取得した建物（建物附
うち、平成10年４月１日以後
属設備を除く）については、属設備を除く）については、定額法を採用しております。
定額法を採用しております。
に取得したものについては、
旧定額法によっております。
主な耐用年数主な耐用年数
上記以外の有形固定資産
建物
３～50年
建物
15～50年については、旧定率法によっ
構築物
10～30年
構築物
10～20年ております。
工具器具備品 ３～20年
車両運搬具
５～６年
平成19年４月１日以後に(追加情報)
工具器具備品 ３～15年取得した有形固定資産(会計処理の変更)
法人税法の改正に伴い、平建物（附属設備を除く）に
成19年３月31日以前に取得
法人税法の改正に伴い、当ついては、定額法、建物（附した有形固定資産について
事業年度から平成19年４月
属設備を除く）以外の有形固は、改正前の法人税法に基づ１日以後に取得した有形固
定資産については定率法にく減価償却の方法の適用に
定資産について、改正後の法よっております。
より取得価額の５％に到達
人税法に基づく減価償却のなお、主な耐用年数は、以した事業年度の翌事業年度
方法に変更しております。
下のとおりであります。
より、取得価額の５％相当額
これにより営業利益、経常
主な耐用年数と備忘価額との差額を５年利益及び税引前当期純利益
建物
15～50年間にわたり均等償却し、減価に与える影響は軽微であり償却費に含めて計上してお構築物
10～20年ます。
ります。
工具器具備品 ３～15年
これにより営業利益、経常（会計処理の変更）
利益及び税引前中間純利益
法人税法の改正に伴い、当に与える影響は軽微であり中間会計期間から平成19年ます。
４月１日以後に取得した有形固定資産について、改正後の法人税法に基づく減価償却の方法に変更しております。
これにより営業利益、経常利益及び税引前中間純利益に与える影響は軽微であります。

- 54 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信項目

３．引当金の計上基準

前中間会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）(2)無形固定資産(2)無形固定資産定額法
同左
なお、自社利用のソフトウ
エアは、社内における見積利
用可能期間（５年）に基づく定額法を採用しております。

(2)無形固定資産
同左(1）貸倒引当金(1）貸倒引当金
同左
債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。

(1）貸倒引当金
同左(2）賞与引当金(2）賞与引当金
同左
従業員に対して支給する
賞与の支出に充てるため、支給見込額の当中間期負担額を計上しております。

(2）賞与引当金
従業員に対して支給する
賞与の支出に充てるため、支給見込額の当期負担額を計上しております。

(3）退職給付引当金(3）退職給付引当金
同左
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務見込額に基づき、当中間会計期間末において発生していると認められる額を計上しております。

(3）退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。

(4）役員退職慰労引当金(4）役員退職慰労引当金
同左
役員の退職慰労金の支出に備えるため、当事業年度末における役員退任慰労金規程に基づく中間期末要支給額を計上しております。

(4）役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支出に備えるため、当事業年度末における役員退任慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。

―――――

―――――

―――――

４．リース取引の処理方法

前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）(5）債務保証損失引当金
債務保証等による損失に備えるため、被保証先の財政状態等を勘案して、当事業年度末における損失負担見込額を計上しております。

(6）投資損失引当金(6）投資損失引当金
同左
子会社への投資に係る損失に備えるため、財政状態の実情を勘案し、個別検討による必要額を計上しております。

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リ
ース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております- 55 -

同左

同左

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信項目

前中間会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）(1）消費税等の会計処理
５．その他中間財務諸表（財 (1）消費税等の会計処理
務諸表）作成のための基同左
税抜方式によっておりま本となる重要な事項す。
ただし、控除対象外消費税
等のうち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。

前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）(1）消費税等の会計処理
同左(2) 匿名組合出資の会計処理(2) 匿名組合出資の会計処理(2）匿名組合出資の会計処理
同左
投資事業有限責任組合及投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出
びこれに類する組合への出資（金融商品取引法第２条第資（証券取引法第２条第２項２項により有価証券とみなにより有価証券とみなされされるもの）については、匿るもの）については、匿名組名組合の財産の持分相当額
合の財産の持分相当額を「投を「投資有価証券」として計資有価証券」として計上して上しております。匿名組合へおります。匿名組合への出資の出資時に「投資有価証券」
時に「投資有価証券」を計上を計上し、匿名組合の営業にし、匿名組合の営業により獲より獲得した損益の持分相得した損益の持分相当額に当額については、
「営業損益
ついては、
「営業損益」へ計」へ計上するとともに同額を上するとともに同額を「投資「投資有価証券」に加減し、有価証券」に加減し、営業者営業者からの出資金（営業にからの出資金（営業により獲より獲得した損益の持分相得した損益の持分相当額を当額を含む）の払い戻しにつ含む）の払い戻しについては
いては、「投資有価証券」を、「投資有価証券」を減額さ減額させております。
せております。

- 56 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

表示方法の変更
前中間会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）――――――（中間貸借対照表）
前中間会計期間において流動負債「その他」に含めておりました「未払法人税等」は、改正後の中間財務諸表等規則により作成したため、当中間会計期間より区分掲記しております。
なお、前中間会計期間末の「未払法人税等」の金額は、1,113
百万円であります。

- 57 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

追加情報
前中間会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

―――――

―――――

（販売用不動産の保有目的変更）
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：2,054,904千円、土
地：3,853,643千円）については、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

―――――

―――――

（建物及び土地の保有目的変更）
従来、固定資産として保有していた賃
貸物件（建物：99,042千円、土地：392,257千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えており
ます。

―――――

（賞与引当金）平成19年11月において、賃金規程を改定し、５月から10月、11月から４月の支給対象期間を６月から11月、12月から５月へ変更しております。この変更に伴い、中間財務諸表作成時に支給額が確定しないこととなったため、従来の支給期間によった場合と比較し、賞与引当金が130,728千円増加しております。
なお、営業利益、経常利益及び税引前
中間純利益に与える影響はありません。

―――――- 58 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

注記事項（中間貸借対照表関係）
前中間会計期間末（平成19年５月31日）

当中間会計期間末（平成20年５月31日）

前事業年度末（平成19年11月30日）※１．有形固定資産の減価償却累計額は、 ※１．有形固定資産の減価償却累計額は、 ※１．有形固定資産の減価償却累計額は、760,331千円であります。
830,578千円であります。
764,978千円であります。
※２．担保資産及び担保付債務※２．担保資産及び担保付債務※２．担保資産及び担保付債務(1) 担保に供している資産は次のと(1) 担保に供している資産は次のと(1) 担保に供している資産は次のとおりであります。
おりであります。
おりであります。
販売用不動産27,120,779 千円

販売用不動産

仕掛販売用不動産

18,825,344

仕掛販売用不動産 27,198,299

27,680,939千円

販売用不動産

仕掛販売用不動産 23,866,311

27,430,687千円

建物

1,802,620

建物

3,693,962

建物

土地

4,826,642

土地

8,628,507

土地

8,598,843

計52,575,387

計67,201,709

計

63,663,059

3,767,216(2) 担保付債務は次のとおりであります。

(2) 担保付債務は次のとおりであります。

(2) 担保付債務は次のとおりであり
ます。

短期借入金

短期借入金

短期借入金

902,000 千円

1,804,000千円

2,724,000千円

１年以内返済予定 21,634,596
長期借入金

１年以内返済予定 24,928,196
長期借入金

１年以内返済予定 37,060,196
長期借入金

長期借入金

長期借入金

長期借入金

計

21,097,021
43,633,617※３．消費税等の取り扱い

23,295,425

計

50,027,621※３．消費税等の取り扱い

計

12,191,223
51,975,419※３．消費税等の取り扱い

仮払消費税等及び仮受消費税等は、仮払消費税等及び仮受消費税等は、仮払消費税等及び仮受消費税等は、相殺して流動資産「その他」に含めて相殺して流動負債「その他」に含めて相殺して流動資産「その他」に含めて表示しております。

表示しております。

表示しております。

４．偶発債務

４．偶発債務

４．偶発債務下記の当社販売物件購入者につい下記の当社販売物件購入者につい下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入れに対し債務て、㈱アルカからの借入れに対し債務て、㈱アルカからの借入れに対し債務保証を行っております。

保証を行っております。

保証を行っております。

個人６名

12,537 千円

個人５名

10,440 千円

個人５名

10,689 千円

下記の会社の金融機関からの借入金

下記の会社の金融機関からの借入金

下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っに対して、次のとおり債務保証を行っに対して、次のとおり債務保証を行っております。

ております。

ております。

㈲ペガサス・キャピタル

トーセイ・リバイバル・インベストメ㈲ペガサス・キャピタル

3,990,000千円

ント㈱3,990,000千円
2,184,000千円

トーセイ・リバイバル・インベストメ

トーセイ・リバイバル・インベストメ
ント㈱ント㈱1,530,000千円※５．当社は、物件取得時に効率的な調達 ※５．
を行なう為、取引銀行と貸出コミットメ
ント契約を締結しております。これらの契約に基づく当中間会計期間末の借入未実行残高は次のとおりであります。

2,680,000千円―――――

貸出コミットメントの総額13,667,000千円
借入実行残高8,750,000千円
差引額
4,917,000千円※５．当社は、物件取得時に効率的な調達を行なう為、取引銀行と貸出コミットメ
ント契約を締結しております。これらの契約に基づく当連結会計年度末の借入
未実行残高は次のとおりであります。
貸出コミットメントの総額 8,750,000千円
借入実行残高8,750,000千円
差引額－千円- 59 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

前中間会計期間末（平成19年５月31日）※６．財務制限条項

当中間会計期間末（平成20年５月31日）※６．財務制限条項

前事業年度末（平成19年11月30日）※６．財務制限条項①当社の借入金のうち、㈱三菱東京①当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ①当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJUFJ 銀行との貸出コミットメント契銀行との個別金銭消費貸借契約（残銀行との貸出コミットメント契約

約（残高合計 8,750,000 千円）には、高合計 1,540,000 千円）には、財務（残高合計 8,750,000 千円）には、

財務制限条項が付されており、下記

制限条項が付されており、下記のい財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当ずれかに抵触した場合には、当該借のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金の借入先に対し該当する借入金

該借入金の借入先に対し該当する借額を一括返済することがあります。

入金額を一括返済することがありま

入金額を一括返済することがあります。
（条項）
・決算期の連結損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とする
こと。

（条項）

す。

・決算期及び中間期の単体の損益計算（条項）書において、営業損益及び経常損益

・決算期の連結損益計算書において、を黒字とすること。

営業損益及び経常損益を黒字とするこ・決算期及び中間期末の単体の貸借対と。

・決算期及び中間期末の連結貸借対照照表における純資産の部の合計額を・決算期及び中間期末の連結貸借対照表における純資産の部の合計額を総総資産の額で除した比率を12％以上

表における純資産の部の合計額を総資に維持すること。

産の額で除した比率を 12％以上に維持資産の額で除した比率を 12％以上に維持すること。
・決算期において、以下の算式で算出されるレバレッジ倍率が 15 倍未満を維持すること。

・単体の決算期及び中間期末において、すること。

以下の算式で算出されるレバレッジ

・決算期において、以下の算式で算出

倍率が 15 倍未満を維持すること。

されるレバレッジ倍率が15倍未満を維〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）

持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）②当社の借入金のうち、㈱三井住友銀

額 ÷（営業利益＋減価償却費）②当社の借入金のうち、㈱三菱東京

行をエージェントとするシンジケー②当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJUFJ 銀行との個別金銭消費貸借契約

トローン契約（残高合計 1,500,000

銀行との個別金銭消費貸借契約（残（残高合計 1,289,000 千円）には、千円）には、財務制限条項が付され高合計 1,780,000 千円）には、財務

財務制限条項が付されており、下記ており、下記のいずれかに抵触した制限条項が付されており、下記のいのいずれかに抵触した場合には、当場合には、当該借入金の借入先に対ずれかに抵触した場合には、当該借該借入金の借入先に対し該当する借し該当する借入金額を一括返済する

入金の借入先に対し該当する借入金

入金額を一括返済することがありまことがあります。

額を一括返済することがあります。

す。
（条項）
・決算期及び中間期の単体の損益計算書において、営業損益及び経常損益

（条項）

（条項）

・決算期の連結及び単体の損益計算書

・決算期及び中間期の単体の損益計算

において、経常損益を損失としない書において、営業損益及び経常損益こと。

を黒字とすること。

・決算期末の連結及び単体の貸借対照・決算期及び中間期末の単体の貸借対・決算期及び中間期末の単体の貸借対表における純資産の部の金額を、直照表における純資産の部の合計額を照表における純資産の部の合計額を前の決算期の連結及び単体の貸借対総資産の額で除した比率を12％以上

総資産の額で除した比率を 12％以

照表における純資産の部の金額のに維持すること。

を黒字とすること。

上に維持すること。

75％以上に維持すること。

・単体の決算期及び中間期末において、・単体の決算期及び中間期末において、③当社の借入金うち、㈱三菱東京

以下の算式で算出されるレバレッジ

以下の算式で算出されるレバレッジ

UFJ 銀行との個別金銭消費賃借契

倍率が 15 倍未満を維持すること。

倍率が 15 倍未満を維持すること。

約（残高合計 1,960,000 千円）に〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債

は、財務制限条項が付されてお額 ÷（営業利益＋減価償却費）

額 ÷（営業利益＋減価償却費）

り、下記のいずれか２項目に抵触③当社の借入金のうち、㈱三井住友銀③当社の借入金のうち、㈱三井住友銀

した場合には、当該借入金の借入

行をエージェントとするシンジケー

行をエージェントとするシンジケー

先に対し該当する借入金額を一トローン契約（残高合計 1,200,000括返済することがあります。

千円）には、財務制限条項が付されトローン契約（残高合計 1,200,000
千円）には、財務制限条項が付され(条項)ており、下記のいずれかに抵触したており、下記のいずれかに抵触した・連結損益計算書及び中間連結損益場合には、当該借入金の借入先に対- 60 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

前中間会計期間末（平成19年５月31日）
場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

当中間会計期間末（平成20年５月31日）
計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借

前事業年度末（平成19年11月30日）
し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）

（条項）

対照表において、純資産の部の合・決算期の連結及び単体の損益計算書

・決算期の連結及び単体の損益計算書

計金額を総資産の金額で除してにおいて、経常損益を損失としないにおいて、経常損益を損失としない

得た数値が 0.15 を下回らないこ

こと。

こと。

と。

・決算期末の連結及び単体の貸借対照・決算期末の連結及び単体の貸借対照・連結貸借対照表、連結損益計算書

表における純資産の部の金額を、直表における純資産の部の金額を、直及び連結キャッシュフロー計算

前の決算期の連結及び単体の貸借対前の決算期の連結及び単体の貸借対書並びに中間連結貸借対照表、中照表における純資産の部の金額の照表における純資産の部の金額の間連結損益計算書及び中間連結

75％以上に維持すること。

75％以上に維持すること。

キャッシュフロー計算書におい④連結子会社を借入人とする借入金の④連結子会社を借入人とする借入金のて、以下の算式にて算出される基うち、㈱三井住友銀行をエージェン

うち、㈱三井住友銀行をエージェント

準値が 15 未満であること。

トとするシンジケートローン契約とするシンジケートローン契約（残高

基準値＝有利子負債額 ÷（営業利（残高合計 2,600,000 千円）につい合計 2,600,000 千円）について当社が益＋減価償却費）て当社が債務保証を行っているた

債務保証を行っているため、財務制限④当社の借入金うち、㈱三菱東京

め、財務制限条項が付されており、条項が付されており、下記のいずれか

UFJ 銀行との個別金銭消費賃借契下記のいずれかに抵触した場合にに抵触した場合には、当該借入金の借約（残高合計 1,200,000 千円）には、当該借入金の借入先に対し該当入先に対し該当する借入金額を一括返は、財務制限条項が付されておする借入金額を一括返済することが済することがあります。

り、下記のいずれか２項目に抵触（条項）

した場合には、当該借入金の借入（条項）

・決算期及び中間期の連結及び単体の先に対し該当する借入金額を一・決算期及び中間期の連結及び単体の括返済することがあります。

損益計算書において、経常損益をそ

損益計算書において、経常損益をそれぞれ負としないこと。

(条項)

あります。

れぞれ負としないこと。

・決算期及び中間決算期末の連結及び・連結損益計算書及び中間連結損益・決算期及び中間決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の計算書において、営業損益及び経単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及常損益が損失とならないこと。

部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産・連結貸借対照表及び中間連結貸借

び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と平成 18 年 11 月期の連対照表において、純資産の部の合の部の金額と平成 18 年 11 月期の連結及び単体の自己資本のいずれか高計金額を総資産の金額で除して結及び単体の自己資本のいずれか高い金額の 75％以上に維持すること。

得た数値が 0.15 を下回らないこ

い金額の 75％以上に維持すること。

と。
・連結貸借対照表、連結損益計算書
及び連結キャッシュフロー計算
書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結
キャッシュフロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が 15 未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）⑤当社の借入金のうち、㈱三井住友
銀行をエージェントとするシン
ジケートローン契約（残高合計1,860,000 千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借- 61 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信

前中間会計期間末（平成19年５月31日）

当中間会計期間末（平成20年５月31日）
入金の支払先に対し該当する借入金額を一括返済することがあ
ります。
(条項)
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、平成 18 年 11 月期の連結及び単体の貸借対照表における純資
産の部の金額と、直前決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額のいずれか
高い金額の 75％以上に維持すること。
⑥当社の借入金うち、㈱東京スター
銀行との個別金銭消費賃借契約（
残高合計500,000千円）には、財務制限条項が付されております。
(条項)・平成 21 年２月 28 日付で、再度、不動産の担保評価を行い、再評価の金額の 70％相当額が借入金額を下回らないこと。
なお、上記条項に抵触した場合には、再評価の金額の 70％相当額と借入金額との差額を返済することがあります。

- 62 -

前事業年度末（平成19年11月30日）

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（中間損益計算書関係）
前中間会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）※１．販売費及び一般管理費のうち主 ※１．販売費及び一般管理費のうち主 ※１．販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおり
要な費目及び金額は次のとおり
要な費目及び金額は次のとおり
であります。
であります。
であります。
109,431 千円

広告宣伝費

123,526千円

広告宣伝費

貸倒引当金繰入額

広告宣伝費

2,410

役員報酬

70,791

貸倒引当金繰入額

226,754千円

役員報酬68,269

給料手当

349,948

役員報酬

138,949

5,451

給料手当

328,190

賞与引当金繰入額

123,303

給料手当

793,085

賞与引当金繰入額

13,125

退職給付費用

11,396

賞与引当金繰入額

20,550

退職給付費用

6,170

11,722

退職給付費用7,788

役員退職慰労引当金繰入額

12,950

役員退職慰労引当金繰入額

172,925

役員退職慰労引当金繰入額

24,569

租税公課

法定福利費

48,348

減価償却費

18,253

事務用品費

66,085

福利厚生費

7,490

支払手数料

131,993

租税公課

232,749

採用費

47,997

支払手数料

207,604

租税公課

125,018

減価償却費

33,956

減価償却費

15,409

法定福利費

115,878

支払報酬

25,323

支払手数料

96,308２．減価償却実施額

２．減価償却実施額

２．減価償却実施額

有形固定資産48,909 千円

有形固定資産70,987千円

有形固定資産102,249千円

無形固定資産4,144

無形固定資産5,102

無形固定資産8,399- 63 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（中間株主資本等変動計算書関係）
前中間会計期間（自 平成 18 年 12 月１日 至 平成 19 年５月 31 日）
該当事項はありません。
当中間会計期間（自 平成 19 年 12 月１日 至 平成 20 年５月１日）
該当事項はありません。
前事業年度（自 平成 18 年 12 月１日 至 平成 19 年 11 月 30 日）
該当事項はありません。

- 64 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（リース取引関係）
前中間会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

１．リース物件の所有権が借主に移転する １．リース物件の所有権が借主に移転する １．リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リ と認められるもの以外のファイナンス・リ と認められるもの以外のファイナンス・リ
ース取引
ース取引
ース取引
(１)リース物件の取得価額相当額、減価償 (１)リース物件の取得価額相当額、減価償 (１)リース物件の取得価額相当額、減価償
却累計額相当額、減損損失累計額相当額
却累計額相当額、減損損失累計額相当額
却累計額相当額、減損損失累計額相当額
及び中間期末残高相当額
及び中間期末残高相当額
及び期末残高相当額
取得価
額相当
額
(千円)

減価償
却累計
額相当
額
(千円)

中間期
末残高
相当額
(千円)

取得価
額相当
額
(千円)

減価償
却累計
額相当
額
(千円)

中間期
末残高
相当額
(千円)

17,192

2,285

14,907

取得価
額相当
額
(千円)

減価償
却累計
額相当
額
(千円)

期末残
高相当
額
(千円)

工具器具備品46,70816,60230,106

10,038

8,198

1,840

56,74724,801

31,946

車両運搬具

14,180

9,404

4,775

工具器具備品41,697

11,56030,136

工具器具備品46,70822,34024,367

無形固定資産(ソフトウエア)

10,038

9,202

836

合計

73,93933,82840,111

車両運搬具

無形固定資産(ソフトウエア)

10,038

7,194

2,844

無形固定資産(ソフトウエア)合計

65,91628,15937,756

合計（注）取得価額相当額は、未経過リース
料中間期末残高が有形固定資産の中間期末残高等に占める割合が低いた
め、支払利子込み法により算定して
おります。

同左

（注）取得価額相当額は、未経過リース
料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。

(２)未経過リース料中間期末残高相当額 (２)未経過リース料中間期末残高相当額 (２)未経過リース料期末残高相当額等
未経過リース料期末残高相当額
等等
未経過リース料中間期末残高相当額
未経過リース料中間期末残高相当額
１年内13,316千円
１年内16,589 千円
１年内16,546千円
１年超18,629１年超

21,167

１年超23,565

合計

37,756

合計

40,111（注）未経過リース料中間期末残高相当
額は、未経過リース料中間期末残高が有形固定資産の中間期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込
み法により算定しております。

同左

合計

31,946（注）未経過リース料期末残高相当額は、未経過リース料期末残高が有形固
定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。

(３)支払リース料、リース資産減損勘定の (３)支払リース料、リース資産減損勘定の (３)支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償却費相当額及び減損損失
取崩額、減価償却費相当額及び減損損失
取崩額、減価償却費相当額及び減損損失
支払リース料7,670 千円

支払リース料

9,027千円

支払リース料

18,491千円

減価償却費相当額

7,670

減価償却費相当額

9,027

減価償却費相当額

18,491(４)減価償却費相当額の算定方法(４)減価償却費相当額の算定方法
同左
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。

(４)減価償却費相当額の算定方法
同左（減損損失について）（減損損失について）同左
リース資産に配分された減損損失はありません。

（減損損失について）
同左

２．

２．

―――――

２．オペレーティング・リース取引
未経過リース料
１年内3,216千円

１年超

4,722

合計

7,938

- 65 -―――――

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（有価証券関係）
前中間会計期間、当中間会計期間及び前事業年度のいずれにおいても子会社株式で時価のあるものはありません。

- 66 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（１株当たり情報）
前中間会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）

当中間会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）

前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

１株当たり純資産額

42,326円25銭 １株当たり純資産額

67,136円69銭 １株当たり純資産額

49,855円74銭

１株当たり中間純利益

3,658円15銭 １株当たり中間純利益

19,495円99銭 １株当たり当期純利益

11,222円02銭

潜在株式調整後１株当たり
なお、潜在株式調整後１株当たり中間純 潜在株式調整後１株当たり
3,658円14銭
11,222円00銭
中間純利益
利益については、希薄化効果を有する潜在 当期純利益
株式が存在しないため記載しておりません。
(注)

１株当たり中間（当期）純利益金額及び潜在株式調整後 1 株当たり中間（当期）純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前中間会計期間
当中間会計期間（自 平成18年12月１日（自 平成19年12月１日
至 平成19年５月31日）
至 平成20年５月31日）

前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

１株当たり中間（当期）純利益
中間（当期）純利益（千円）

1,378,532

7,346,868

4,228,893－－－

1,378,532

7,346,868

4,228,893

376,839

376,840

376,839

中間（当期）純利益調整額（千円）

－

－

－

普通株式増加数（株）

0

－

0

（うち新株予約権）

（0）

（－）

（0）

普通株主に帰属しない金額（千円）
普通株式に係る中間（当期）純利益（千円）
期中平均株式数（株）
潜在株式調整後１株当たり中間（当期）純利益

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整 平成18年２月24日定時株主 平成18年２月24日定時株主 平成18年２月24日定時株主
後１株当たり中間（当期）純利益の算定に 総会決議によるストックオ 総会決議によるストックオ 総会決議によるストックオ
含めなかった潜在株式の概要
プション（新株予約権）
プション（新株予約権）
プション（新株予約権）
普通株式3,630株
普通株式3,630株
普通株式3,630株- 67 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期中間決算短信（重要な後発事象）
前中間会計期間（自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日）
該当事項はありません。

当中間会計期間（自 平成19年12月１日
至 平成20年５月31日）
同左

前事業年度
（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）（子会社の解散）
当社は、平成20年１月25日開催の取締役会において、子会社であるトーセイ・
リート投資法人の解散方針について決議
いたしました。
１．解散の理由
当該子会社は、J-REIT市場への上場を目指し設立しましたが、平成19年６月以降、J-REIT市場が軟調に転じている等の事由から、上場計画を延期し計
画内容変更の検討を継続してまいりま
したが、今般、上場は困難と判断したためであります。
２．当該子会社の概要（１）事業内容
投資信託及び投資法人に関する法
律第２条第１項に定める特定資産に対する投資としての運用（２）設立年月日
平成19年６月５日（３）出資総額
150,000千円（４）発行済投資口総数
300口（５）持分比率トーセイ株式会社 100％
３．解散の日程
平成20年２月５日 解散決議
平成20年12月 清算結了（予定）４．当該解散による損失見込額
解散に伴う損益への影響は、軽微であります。
５．当該解散が営業活動等へ及ぼす重要な影響
解散に伴う営業活動等への影響は、軽微であります。

- 68 -