（財）財務会計基準機構会員

平成１７年１１月期

平成17年７月15日

中間決算短信（連結）会社名
東誠不動産株式会社
コード番号
8923
(URL http://www.toseifudosan.co.jp)
代表者
役職名
代表取締役社長
氏名
山口 誠一郎問い合わせ先責任者役職名
常務取締役
氏名
平野 昇
決算取締役会開催日
平成17年７月15日
米国会計基準採用の有無 無

上場取引所
本社所在都道府県

ＴＥＬ

ＪＡＳＤＡＱ
東京都（03）5256－3687

当中間連結会計期間より連結財務諸表を作成しているため、平成16年11月中間期及び平成16年11月期の連結経営成績
及び連結財政状態、連結キャッシュ・フローの状況につきましては記載しておりません。また、平成17年11月中間期の前年中間期増減率についても記載しておりません。
１．平成17年11月中間期の連結業績（平成16年12月１日～平成17年５月31日）(1）連結経営成績（注）記載金額は百万円未満を切り捨てて表示しております。
売上高
営業利益
経常利益
百万円
％
百万円
％
百万円
％
17年11月中間期
13,047
( － )
2,663
( － )
2,409
( － )
16年11月中間期
－
( － )
－
( － )
－
( － )
16年11月期－－－
１株当たり中間潜在株式調整後１株当(当期)純利益たり中間(当期)純利益
百万円
％
円
銭
円
銭
17年11月中間期
1,265
( － )
3,768
05
3,661
61
16年11月中間期
－
( － )
－
－
－
－
16年11月期－－－－－（注）①持分法投資損益
17年11月中間期－
16年11月中間期－
16年11月期－②期中平均株式数（連結） 17年11月中間期 335,800株 16年11月中間期－
16年11月期－③会計処理の方法の変更
無(2）連結財政状態（注）記載金額は百万円未満を切り捨てて表示しております。
総資産
株主資本
株主資本比率
１株当たり株主資本
百万円
百万円
％
円
銭
17年11月中間期
34,1907,882
23.0
23,474
54
16年11月中間期－－－－－
16年11月期－－－－－（注）期末発行済株式数（連結） 17年11月中間期 335,800株 16年11月中間期－株 16年11月期－株(3）連結キャッシュ・フローの状況（注）記載金額は百万円未満を切り捨てて表示しております。
営業活動による
投資活動による
財務活動による
現金及び現金同等物
キャッシュ・フローキャッシュ・フローキャッシュ・フロー
期末残高
百万円
百万円
百万円
百万円
17年11月中間期△301△3,6433,399
2,070
16年11月中間期－－－－
16年11月期－－－－
中間(当期)純利益(4）連結範囲及び持分法の適用に関する事項
連結子会社数
８社 持分法適用非連結子会社数－社

持分法適用関連会社数－社(5）連結範囲及び持分法の適用の異動状況
連結（新規）
８社 （除外）－社 持分法（新規）－社 （除外）－社
２．平成17年11月期の連結業績予想（平成16年12月１日～平成17年11月30日）
売上高
経常利益
当期純利益
百万円
百万円
百万円
通 期
17,275
2,718
1,402（参考）１株当たり予想当期純利益（通期）4,175円10銭※ 上記に記載した予想数値は、現時点で入手可能な情報に基づき判断した見通しであり、多分に不確定な要素を含んでおります。実際の業績等は、業況の変化等により、上記予想数値と異なる場合があります。
なお、上記予想に関する事項は添付資料の８ページを参照して下さい。

- 1 -１．企業集団の状況
当社グループ（当社及び当社関係会社）は、当社（東誠不動産株式会社）、子会社８社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

事業内容

不動産流動化事業

当社が資産価値の劣化した物件等を取得し、エリアの特性やニーズに合わせた不動産「バリューアッププラン」を検討、実施した後に投資家・個人・法人向けに「再生不動産」として販売しております。
「バリューアッププラン」には、物件そのものに関わる「ハード」（設備の改善、ＩＴ・通信インフラの整備など）と、物件の収益性及びオーナーやユーザ
ーの満足を高める「ソフト」（リーシングによる稼働率向上、デザイン性の追求、法的問題の解消など）があり、様々な角度からの検討結果を基にコストパ
フォーマンスを意識した「バリューアッププラン」を実施します。当社が行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけではなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。

不動産開発事業ンド・エンドユーザー向けにビル・商業施設の開発・マンション・戸建住宅の新築を行こなって、販売をしております。
当社は投資家及びエンドユーザーのニーズが、利便性を最優先していることに着目し、事業用地の選定を東京都区部に限定しております。特に、分譲マンシ
ョン（THEパームスシリーズ）では、生活者のニーズに対応した付加価値サービ
スや「木・水・石」という自然の素材を随所に取り込んだ都会における“癒しの空間”を提供することにより「快適さと便利さを両立した商品開発」をしております。また、戸建住宅（パームスコートシリーズ）では、都市型戸建住宅

主要な会社

当

社

当

社

不動産ファンド事業

当社では、不動産ファンドの組成・運営及び組成したオリジナルファンドへ
匿名組合出資を行っております。
ファンドにおいて購入した物件は、「バリューアッププラン」に基づき建物
リニューアル、賃料改定、リースアップ等の「ハード」及び「ソフト」の両面から不動産の価値再生を行い、アセットマネジメントを受託することによる各種のフィー収入の他、匿名組合出資に対する配当を得ております。

当社

不動産賃貸事業

当社グループでは、東京都区部を中心に、平成17年５月31日現在、オフィス
ビル・マンション等41棟を所有し、オフィス・住居・店舗・駐車場としてエンドユーザーに賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズのクレームの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。

当
社、
東誠コミュ
ニティ㈱

不動産管理事業

マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備及びマンション・ビル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティマネジメントを展開しております。
マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有者ならびに管理組合にコンサルティング＆アドバイスを行い、管理組合の立上とその後の円滑な組合運営へとトータル的なサポートをしております。ビル管理におきましては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管
理・設備管理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サービスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。平成17年５月31日現在、295棟の管理を行っております。

東誠コミュ
ニティ㈱

当社が購入した用地について「開発プラン」を決定し、投資家・不動産ファとして、独自の企画と高品質の商品を提供しております。

- 2 -

区分

オルタナティブ
インベストメン
ト事業

事業内容

主要な会社

不動産担保付債権、不動産保有会社及び不動産周辺会社等の株式への投資（Ｍ＆Ａ）、同投資ファンド組成・運営・コンサルティングなどを行うことで各種のフィーを得ております。
中期的には、不動産ファンド事業やＬＢＯによるＭ＆Ａによって、今まで当社が蓄積してきたノウハウを十分活用し、不良債権や不良資産を保有することで業績が低迷している法人、個人を対象として、Ｍ＆Ａなどの手法を駆使し、現物不動産以外の債権・株式へ投資することにより「企業・事業再生」を行ってまいります。

トーセイリ
バイバルイ
ンベストメ
ント㈱、
㈲イカロ
ス・キャピ
タル

当社の事業系統図は以下のとおりであります。

競売

不動産
開発事業

エンドユーザー
バリュー
ア ップ

売買

東誠不動産㈱

土地・建物・信託受益権

不動産
流動化事業
再生不動産
・
開発不動産

販売
・
賃貸

ＲＥＩＴ
ファンド

不動産
賃貸事業

不動産
ファンド事業

中間
法人

投資家

不動産
ファンド

組成・運営

出資・配当

投資家

管理

ビルオーナー
テナント

営業者
プロパティマネジメント＊100％子会社
東誠コミュニティ㈱不動産管理事業

プロパティ
マネジメント

管理物件

不動産
不動産
担保付債権・保有会社＊100％子会社
購入
・
Ｍ＆Ａ

トーセイリバイバル
インベストメント㈱オルタナティブ
インベストメント事業

組成
・
運営
・
再生

㈲イカロス
・キャピタル

- 3 -

債務者

出資・配当

投資家

売却

投資家

不動産担保付ファンド

株式＊100％子会社回収

２．経営方針(1）経営の基本方針
当社グループは「Ｔｏｋｙｏ Ｖａｌｕｅ ｕｐ Ｐａｒｔｎｅｒ」「不動産価値再生のポートフォリオマネージ
ャー」をグループスローガンに掲げ、東京にある不動産の価値を中長期的な視野を持って再生することによって社会に貢献することを主たる事業目的とし、不動産開発事業、不動産流動化事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド事
業、不動産管理事業及びオルタナティブインベストメント事業を展開しております。
当社グループは、複眼的な投資判断により事業間の相乗効果を高め、不動産に対する最適なソリューションを提供することで収益と企業価値の拡大を図ってまいります。
(2）利益配分に関する基本方針
当社は株主の皆様への利益還元を経営の重要課題と認識しております。財務体質の強化による安定的な経営基盤の構築と、事業拡大のための積極的な再投資による「企業価値の向上」を目的に内部留保の充実を図りつつ、業績の推移や中長期の事業展開の資金需要等を総合的に勘案した「継続的な配当の実施」を基本方針としております。
(3）投資単位の引下げに関する考え方及び方針等
当社は、株式投資単位の引下げが株式の流動性を高めると同時に広範な投資家層の参加と長期保有を促進するための重要な施策であると認識しており、株式市場において取引可能な株式投資単位について株主構成や流動性等を勘案しつつ適宜見直しを行うことを基本方針としております。
(4）目標とする経営指標
企業価値向上と安定した経営を維持すると同時に継続的な成長と拡大を実践するために、当社では安定性指標として「自己資本比率」25％、収益性指標として「株主資本利益率（ROE）」20％、「従業員一人当たり経常利益額」
4,000万円以上を目標といたしております。
(5）中長期的な会社の経営戦略
当社グループにおける中長期的な成長戦略として、第一に、これまで行ってまいりました不動産開発事業、不動産流動化事業、不動産賃貸事業の拡大と不動産ファンド事業の積極的推進を収益拡大の中核と位置づけており、特に、
不動産ファンド事業については上場リートを視野に入れて不動産ファンドを拡大してまいります。第二は、シニア市
場開拓やビル開発、商業施設開発など事業ラインナップの充実による投資機会・収益機会の拡大です。第三は、不動産管理会社である東誠コミュニティ㈱を子会社化し、トータルな不動産ソリューションの提供可能な企業グループとなることで、顧客満足の向上を実現してまいります。第四に、不動産担保付債権投資や不動産保有会社のＭ＆Ａなどを目的としたトーセイリバイバルインベストメント㈱を設立し、不動産に限定されない『再生』ビジネスへの事業領
域拡大を図る考えです。以上により、今後は各事業間の相乗効果だけではなく、グループ企業としての総合力の向上により事業規模拡大と事業領域の拡張を推進し、企業価値を高めてまいります。
(6）会社の対処すべき課題①不動産投資市場が活況を呈するに伴い、投資対象不動産の供給に不足感が生じており、相対的に取得価格は上昇傾向が顕著になってきております。また、これまで超低金利が続いてきたことから、今後、金利上昇の可能性が想定され、不動産投資利回りの低下が懸念されます。このような環境の中においても、これまでの仕入れレベルを維持・向上していくために、より組織的な情報収集と仕入活動を強化するとともに、現物不動産にとどまらず不動産
担保付債権取引やM＆Aにも積極的に取り組み、事業規模の拡大を図ります。
②商品開発、デザイン研究、マーケティングを目的とした研究施設「バリューアップラボ」を開設するなど当社のコアコンピタンスであるバリューアップ（不動産再生）能力による付加価値向上を目的とした研究開発投資を実施いたします。
③連結子会社設立等によりグループ経営へ移行してまいりますが、グループ全体の意思決定の効率化と適時情報開示の実行のために「経営情報管理」の高度化を目指し、市場環境の変化に柔軟に対応できる基幹システムの検討・導入を意識した経営資源の効率的な投下を実践してまいります。
④事業規模拡大、事業ラインナップの拡充及び新規事業領域への展開により、企業価値を向上させていく方針です
が、特に金融関連知識など専門性を有する人材の確保を積極的に行うと同時に当社のビジネスモデルを担う「複眼的な投資判断とソリューションを提供できる人材」の育成に努めてまいります。

- 4 -⑤不動産ファンド、オルタナティブ投資ファンドの更なる拡大に備え、グループとしてのアセットマネジメント・プ
ロパティマネージメント能力を引上げるために、組織の改編・人材の投下・育成を図ってまいります。
⑥成長戦略の推進に伴う資金需要に円滑に対応出来るよう、多様な資金調達方法の検討を含めた総合的な資本政策を構築し推進する方針です。
(7）コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方
当社グループは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、健全な成長を実現する事業活動を持続することが、株主の皆様からの信頼にお応えすることであり、経営における重要な課題であると認識しております。そのため、多様な経営リスクを早期に把握し事前対策を講じる体制を構築すること、法定の要請範囲に留まらず積極的かつ適切な情報開示を行うこと、内部経営監視機能を強化して透明性の高い経営を推進することに注力しており、それに必要な組織体制や諸制度を実施、構築することをコーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方としております。
①取締役会の運営「取締役会」は取締役4名（平成17年５月31日現在）及び監査役4名で構成され、取締役会規程に基づき、毎月１回定例取締役会と必要に応じて臨時取締役会を開催し、経営の最高意思決定機関として重要案件の決定と業務執行の監督を行っております。
②監査役機能の充実
当社は監査役制度を採用しており、常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名（全員社外監査役）で構成される、「監査役会」を原則として毎月1回開催しております。監査役は「取締役会」に出席し、適宜、提言・助言を行うとともに、「執行役員会」にも陪席し、業務および財産の状況を調査することで、取締役の職務執行を監査しております。また、年間計画に基づく「監査役監査」のほか内部監査部と連携することで効率的かつ実効性をもった監査体制を構築しております。さらに、取締役および幹部との定例会議を開催し、恒常的な業務執行状況の把握に努めております。
③執行役員制の導入
当社は執行役員制を導入しており、取締役会にて選任された執行役員６名（平成17年５月31日現在）が、原則毎月２回「執行役員会」を開催し、取締役会の決議事項について事前審査を行うとともに、取締役会から委譲された権限の範囲内で、業務執行上の重要事項について意思決定をしております。
④コーポレート・ガバナンス会議の設置
当社では、事業、業務執行を理解する者に企業統治を負託することが最も有効であるという考えから、取締役が全員執行役員を兼務しております。このため、「経営と執行の分離」をより明確にするため、取締役と常勤監査役から構成される「コーポレート・ガバナンス会議」を設置して原則毎月2回開催しております。同会議において、継続的にコーポレート・ガバナンス充実の施策を検討するとともに、特に企業統治上の懸案事項については適時、顧問弁護士・公認会計士など外部アドバイザーが陪席のうえ協議を行うこととしております。
また、当社の経営理念である「あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値を創造し、提供する」ため、従来の既成概念に捕われることのない企業家精神を持って付加価値を創造することを目指しておりますが、同時に経営において最も重視すべき根幹的な課題としてコンプライアンスの重視を絶えず意識し、コーポレート・ガバナンス会議に「コンプライアンス委員会」並びに「リスク委員会」を設置し、「法令の遵守」にとどまらず「企業倫理」や「社会貢献」の観点から、具体的な対策を検討、構築しております。
⑤内部監査機能
社長直属の「内部監査部」がグループ全体の監査を年次計画に準拠して実施し、改善事項については、被監査部門に是正勧告書により通知しております。是正必要事項については、被監査部門と協議し、具体的な指導を行うな
どのフォローを充実することで実効性の高い監査を実現しております。

- 5 -３．経営成績及び財政状態
当中間連結会計期間より連結財務諸表を作成しているため、前期比の記載はしておりません。
(1）当中間連結会計期間の概況
当中間連結会計期間のわが国経済は、中国での反日運動や原油価格の高騰などがあったものの海外の経済が拡大傾向にあることを受け、企業収益が改善して設備投資が増加し、個人消費も持ち直すなど緩やかな回復基調にありました。
当社グループの属する不動産業におきましては、都心部において投資対象不動産の不足感から、取得価格の上昇傾向が顕著になってきておりますが、超低金利や相対的に高い国内不動産の投資収益率と国内外の多様な投資資金の流入を背景に上場リート運用資産残高が２兆１千億円、私募ファンドの運用資産残高はそれを上回る約２兆２千億円とも推計されるなど、不動産投資市場は活況を呈しております。また、住宅市場においては、首都圏におけるマンショ
ン大量供給が定着し、東京都区部において更なる供給増、大規模物件、超高層物件の供給ラッシュが継続する中、販売状況は全体としては好調を維持し、販売在庫も低水準であり、建売住宅の着工についても急増してきております。
一方、オフィスビル市場は、企業収益の回復に伴う、事務所拡張、移転意欲が強く、大型ビルを中心に需給が改善し、空室率が低下傾向となり、都心部の賃料相場に底入れの兆しが出てくるなど業界全体として収益機会の拡大傾向が続いております。
このような事業環境にありまして、当社グループでは成長ドライバーである不動産開発事業（賃貸マンション開発）、不動産流動化事業（中古ビル・マンション再生）を積極的に推進し、またファンド資産の増大によって収益を確保するとともに、中期的な事業戦略を視野にいれた多様な投資を実施いたしました結果、当中間連結会計期間の売
上高は、13,047百万円となりました。また利益につきましても、営業利益は2,663百万円、経常利益2,409百万円、中間純利益は1,265百万円となりました。
各事業別の業績は以下のとおりであります。
（不動産流動化事業）
当中間連結会計期間は「セントラル代官山」（東京都渋谷区）他12棟のバリューアップ物件の販売により営業収
益は8,807百万円となりました。
（不動産開発事業）
当中間連結会計期間は、「代々木上原Ⅵ」（東京都渋谷区）他「賃貸マンション開発物件」（３物件）の販売に
より営業収益は3,333百万円となりました。
（不動産賃貸事業）
当中間連結会計期間は、固定資産として保有している賃貸物件の空室率が改善したことに加えトレーディング用の賃貸物件が増加したことにより営業収益は773百万円となりました。
（不動産ファンド事業）
当中間連結会計期間は、当社組成ファンドの物件購入が順調に進み資産残高が増加したことに伴い、「アクイジションフィー」・「アセットマネジメントフィー」が増加したことにより営業収益は132百万円となりました。
（不動産管理事業）
当中間連結会計期間は、東誠コミュニティ㈱の株式を中間決算日にみなし取得したことに伴い連結子会社となりましたが、当中間連結会計期間の営業収益の計上はありません。
（オルタナティブインベストメント事業）
当中間連結会計期間は、平成17年３月に新規事業として開始いたしましたが、設立間もないため当中間連結会計
期間の営業収益の計上はありません。

- 6 -(2）キャッシュ・フロ－の状況
当中間連結会計期間におけるキャッシュ・フロ－の状況
当中間連結会計期間における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税引前中間純利益2,409百万円を計上した他、金融機関からの借入金により9,727百万円の収入等がありましたが、不動産流動化事業及び不動産開発
事業の新規物件取得、オルタナティブインベストメント事業への匿名組合出資等により、期首残高に比べ530百万円
減少し、当中間会計年度末には2,070百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロ－）営業活動により使用した資金は、301百万円となりました。これは主に、税引前中間純利益の計上、不動産流動化事業及び不動産開発事業用物件の売却を行った一方で、同事業の新規仕入を行ったことにによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロ－）
投資活動により使用した資金は、3,643百万円となりました。これは主に、オルタナティブインベストメント事業及び当社組成の不動産投資ファンドへ匿名組合出資金を行ったことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロ－）
財務活動により得られた資金は、3,399百万円となりました。これは主に、不動産流動化事業及び不動産開発事
業による借入金の返済を行った一方で、不動産流動化事業及び不動産開発事業拡大に伴う新規物件取得等の借入金増加によるものであります。
当社グループのキャッシュ・フロ－指標のトレンドは下記のとおりであります。
平成17年11月期
中間
株主資本比率（％）

23.0

時価ベースの株主資本比率（％）

73.4

債務償還年数（年）－インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）－（注）１．各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により算定しております。
・株主資本比率：株主資本／総資産・時価ベースの株主資本比率：株式時価総額／総資産

株式時価総額は、中間期末株価終値に中間期末発行済株式数を乗じて算定しております。
・債務償還年数：有利子負債／営業活動によるキャッシュ・フロ－有利子負債は、中間連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っているすべての負債を対象としております。
・インタレスト・カバレッジ・レシオ ：営業活動によるキャッシュ・フロ－／利払い
営業活動によるキャッシュ・フロ－および利払いは、連結キャッシュ・フロ－計算書に計上されている「営業活動によるキャッシュ・フロ－」及び「利息の支払額」を用いております。
２．平成17年11月期中間連結会計期間より連結財務諸表を作成しているため、平成16年11月期以前のキャッシ
ュ・フロ－指標については記載しておりません。
３．平成17年11月期中間連結会計期間は、連結キャッシュ・フロ－計算書の営業キャッシュ・フロ－がマイナスのため、債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオについては記載しておりません。

- 7 -(3）通期の見通し
当社グループを取り巻く環境は、金利の上昇、原油価格の高騰などにより景気の回復基調にマイナスの影響を及ぼす不安定要素も多く楽観視できない状況にあるものの、企業収益や雇用の改善で個人消費は緩やかな回復基調が続くものと見込まれます。また、不動産業界におきましても都心部におけるマンションの大量供給の継続やオフィスビル
空室率低下など、個人、法人向けの需要は比較的安定しているものの、人々の不動産に対するニーズの多様化、不動産投資商品の増加などにより、特に物件取得の競合状態は一層厳しいものになっております。また、不動産投資市場におきましては、国内外の多様な投資資金の流入により不動産の金融化市場に拍車がかかり、ますます活況を呈する
ものと思われます。
このような状況の中、当社グループは不動産流動化、不動産開発、不動産ファンド、不動産賃貸、不動産管理、オ
ルタナティブインベストメントの６事業の相乗効果により、一層の企業価値向上を実現できるものと考えております。
なお、通期の当社グループの業績の見通しにつきましては、主力事業の不動産流動化事業が好調に推移していることに加え、新規事業の「オルタナティブインベストメント事業」における不動産担保付債権に係るフィー収入及び、「東誠コミュニティ㈱」の子会社化による不動産管理事業の売上が計上されることより増益となりますが、不動産開発事業において当初予算計上していた物件の引渡しが一部延期することにより売上高が減収となり通期では、売上高
17,275百万円、経常利益2,718百万円、当期純利益1,402百万円を見込んでおります。

- 8 -４．中間連結財務諸表等
平成17年11月中間会計期間より連結財務諸表を作成しているため、前中間会計期間及び前事業年度の貸借対照表、損益計算書、キャッシュ・フロー計算書は記載しておりません。
(1) 中間連結貸借対照表
当中間連結会計期間末（平成17年５月31日）
区分

注記
番号

構成比
（％）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ 流動資産１．現金及び預金

2,239,946

２．受取手形及び売掛金

120,419

３．有価証券

10,000４．販売用不動産

7,659,651

５．仕掛販売用不動産

11,708,724

６．貯蔵品

875

７．その他

231,331

貸倒引当金△3,265流動資産合計21,967,685

64.3

7,801,888

22.8

20,3760.1

4,390,919

12.8

12,213,18435.7

Ⅱ 固定資産１．有形固定資産(1）建物及び構築物(2）車両運搬具(3）工具器具備品
(4）土地

※1，2
2,208,877
213
28,7985,563,998

２．無形固定資産(1）ソフトウエア

18,101(2）電話加入権

2,275

３．投資その他の資産(1）投資有価証券(2）その他
貸倒引当金
固定資産合計

4,065,569
326,154△804

Ⅲ 繰延資産１．社債発行費9,772

繰延資産合計

9,772

0.0

34,190,641

100.0

資産合計

- 9 -

当中間連結会計期間末（平成17年５月31日）
区分

注記
番号

構成比
（％）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ 流動負債
１．支払手形及び買掛金
２．短期借入金

927,830※２

３．１年以内償還予定社債
４．１年以内返済予定長期
借入金

3,126,000
24,000※２

５．前受金

6,633,108
150,880

６．賞与引当金

5,816
1,643,265

７．その他
流動負債合計12,510,90136.6

Ⅱ 固定負債
１．社債
２．長期借入金

504,000※２

12,211,705

３．退職給付引当金

27,047

４．役員退職慰労引当金

143,229

５．連結調整勘定
６．その他

6,141
904,865

固定負債合計13,796,988

40.4

負債合計

26,307,889

77.0

Ⅰ 資本金

1,927,600

5.6

Ⅱ 資本剰余金

2,011,075

5.9

Ⅲ 利益剰余金

3,942,879

11.5

1,197

0.0

資本合計

7,882,752

23.0

負債・資本合計

34,190,641

100.0（資本の部）Ⅳ その他有価証券評価差額
金- 10 -

(2）中間連結損益計算書
当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）
区分

注記
番号

百分比
（％）

金額（千円）

Ⅰ 売上高

13,047,418

100.0

Ⅱ 売上原価9,869,859

75.6

3,177,559

24.4

513,704

4.0

2,663,854

20.4

8,936

0.1

263,0852.0

経常利益

2,409,706

18.5

税金等調整前中間純利
益

2,409,706

18.5

1,144,394

8.8

1,265,311

9.7

売上総利益
Ⅲ 販売費及び一般管理費

※１

営業利益
Ⅳ 営業外収益
１．受取利息182

２．受取配当金

156

３．固定資産税還付金

5,368

４．仕入割引

1,865

５．雑収入

1,362

Ⅴ 営業外費用
１．支払利息239,868

２．社債利息2,809

３．社債発行費償却

3,257

４．解約違約金

16,868

５．雑損失

281

法人税、住民税及び事
業税

1,200,242

法人税等調整額△55,847

中間純利益- 11 -

(3）中間連結剰余金計算書
当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）
区分

注記
番号

金額（千円）（資本剰余金の部）
Ⅰ 資本剰余金期首残高

2,011,075

Ⅱ 資本剰余金中間期末残高

2,011,075（利益剰余金の部）
Ⅰ 利益剰余金期首残高

2,718,637

Ⅱ 利益剰余金増加高
１．中間純利益

1,265,311

1,265,311

Ⅲ 利益剰余金減少高
１．配当金
２．連結子会社増加に伴う減少額

40,296774

Ⅳ 利益剰余金中間期末残高

41,0703,942,879- 12 -

(4）中間連結キャッシュ・フロー計算書
当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）
区分

注記
番号

金額（千円）

Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前中間純利
益

2,409,706

減価償却費

81,363

貸倒引当金の増加額

20,592

受取利息及び受取配当
金

△339

支払利息

242,678

匿名組合評価益△8,349

売上債権の増加額△4,108

買取債権の増加額△110,000

たな卸資産の増加額△990,138

仕入債務の減少額△526,095

前受金の減少額△685,620

預り保証金の減少額△249,027

その他

271,541

小計452,202

利息及び配当金の受取
額

9,839

利息の支払額△242,419

法人税等の支払額△520,670

営業活動によるキャッシュ・フロー△301,047

Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の減少額

14,974

有形固定資産の取得による支出△45,525

無形固定資産の取得による支出△16,725

投資有価証券取得に伴う支出△3,609,423

連結範囲の変更を伴う
新規子会社株式の取得による支出△6,592

その他

19,857

投資活動によるキャッシュ・フロー

△3,643,434- 13 -

当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）
区分

注記
番号

金額（千円）

Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金による純減
額△223,000

長期借入れによる収入

7,125,400

長期借入金の返済による支出△3,451,074

社債の償還による支出△12,000

配当金の支払額△40,296

財務活動によるキャッシュ・フロー

3,399,030

Ⅳ 現金及び現金同等物の減
少額△545,451

Ⅴ 連結範囲変更に伴う連結子会社の現金及び現金同等物の期首残高

15,005

Ⅵ 現金及び現金同等物の期
首残高2,600,629

Ⅶ 現金及び現金同等物の中
間期末残高

2,070,181- 14 -

中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項
項目

当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）

１．連結の範囲に関する事項(1) 連結子会社の数
８社
主要な連結子会社名
東誠コミュニティ㈱トーセイリバイバルインベスト
メント㈱㈲イカロス・キャピタル
アルゴ有限責任中間法人
ペガサス有限責任中間法人
なお、東誠コミュニティ㈱は持分の全部を取得したことにより、またトーセイ
リバイバルインベストメント㈱及び㈲イ
カロス・キャピタルは新規設立により、連結の範囲に含めております。
(2) 主要な非連結子会社の名称等㈲オルフェウス・キャピタル㈲オルフェウス・キャピタルは、財務及び営業又は事業方針を決定する機関に対する当社の支配が一時的であると認められる子会社に該当するため連結の範囲から除いております。

２．持分法の適用に関する事
項

持分法を適用していない非連結子会社㈲オルフェウス・キャピタル㈲オルフェウス・キャピタルは、財務及び営業又は事業方針を決定する機関に対する当社の支配が一時的であると認められる子会社に該当するため持分法の適用範囲から除いております。

３．連結子会社の中間決算日等に関する事項

連結子会社のうち東誠コミュニティ㈱の中間決算日は４月30日であります。中間連結財務諸表の作成に当たっては、中間決算日現在の財務諸表を使用しております。ただし、中間連結決算日までの期間の間に発生した重要な取引について
は、連結上必要な調整を行っております。
また、連結子会社のうち、アルゴ有限責任中間法人及びペガサス有限責任中間
法人の中間決算日は３月31日であります。中間連結財務諸表の作成に当たっては、連結決算日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表を使用しております。

- 15 -

項目

当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）

４．会計処理基準に関する事 （イ）重要な資産の評価基準及び評価方法
項① 有価証券
その他有価証券
時価のあるもの
中間連結決算日の市場価格に基づく時価法（評価差額は全部資本直入法により処理し、売却原
価は移動平均法により算定）
時価のないもの
移動平均法による原価法② デリバティブ
時価法③ たな卸資産(1) 販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法による原価法(2) 貯蔵品
最終仕入原価法（ロ）重要な減価償却資産の減価償却の方
法① 有形固定資産
当社及び連結子会社は定率法を採用しております。
ただし、当社及び連結子会社は平成10年４月１日以降に取得した建物（付属設備を除く）は定額法によっております。
なお、主な耐用年数は、以下のとおりであります。
建物
12～50年
構築物
６～20年
車両運搬具
５～６年
工具器具備品
３～15年② 無形固定資産
当社及び連結子会社は定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。
（ハ）重要な引当金の計上基準① 貸倒引当金債権の貸倒に備えるため、当社及び連結子会社は、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。

- 16 -

項目

当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）② 賞与引当金
当社及び連結子会社は従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当中間連結会計期間負担額を計上しております。
③ 退職給付引当金
当社及び連結子会社は、従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務見込額に基づき、当中間連結会計期間末において発生していると認められる額を計上しております。
④ 役員退職慰労引当金
当社は、役員の退職慰労金の支出に備えて、役員退任慰労金規程に基づく
中間期末要支給額を計上しております。
（ニ）重要なリース取引の処理方法
当社及び連結子会社は、リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンスリース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
（ホ）重要なヘッジ会計の方法① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
また、金利スワップについては、特例処理の要件を充たすものについては、特例処理によっております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段・・・金利スワップ
ヘッジ対象・・・借入金③ ヘッジ方針
金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。
④ ヘッジの有効性評価の方法
特例処理の要件を充たしているため、有効性の評価を省略しております。
（へ）その他中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項① 消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のうち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外
は発生年度の期間費用としております。

- 17 -

項目

当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）② 匿名組合出資の会計処理
当社は匿名組合出資を行っております。匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。
匿名組合出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」に計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。

５．中間連結キャッシュ・フ
ロー計算書における資金の範囲

手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来
する短期投資からなっております。

- 18 -

追加情報
当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）（外形標準課税）「地方税法等の一部を改正する法律」（平成15年法律第９号）が平成15年３月31日に公布され、平成16年４月１日以降に開始する事業年度より外形標準課税制度が導入されたことに伴い、当中間連結会計期間から「法人事業税における外形標準課税部分の損益計算書上の表示についての実務上の取り扱い」（平成16年２月13日 企業
会計基準委員会 実務対応報告第12号）に従い、法人事
業税の付加価値割及び資本割10,652千円を販売費及び一般管理費として処理しております。

- 19 -

注記事項（中間連結貸借対照表関係）
当中間連結会計期間末（平成17年５月31日）※１ 有形固定資産の減価償却累計額は、637,429千円であります。
※２ 担保資産及び担保付債務
担保に供している資産は、次のとおりであります。
販売用不動産7,096,357
仕掛販売用不動産
10,875,917
建物
1,873,108
土地
4,998,291
計24,843,675
担保付債務は、以下のとおりであります。
短期借入金
3,077,000
1年以内返済予定長期借6,525,108
入金
長期借入金
11,725,705
計21,327,813

３ 偶発債務下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対して債務保証を行っております。
個人
13,528千円
４ 当社は、運転資金の効率的な調達を行うために取引銀行と貸出コミットメント契約を締結しております。
これらの契約に基づく当中間連結会計期間末の借入未実
行残高は次のとおりであります。
貸出コミットメントの総額
借入実行残高差引額

1,000,000千円－
1,000,000- 20 -

（中間連結損益計算書関係）
当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）※１．販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
広告宣伝費
35,445千円
貸倒引当金繰入額1,498
役員報酬53,268
給与手当
157,412
賞与引当金繰入額
5,816
退職給付費用4,193
役員退職慰労引当金繰入額
15,043
法定福利費
25,449租税公課
64,369
減価償却費
7,223
支払報酬
14,218
支払手数料
38,851- 21 -

（中間連結キャッシュ・フロー計算書関係）
当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）※ 現金及び現金同等物の中間期末残高と中間連結貸借対照表に記載されている科目の金額との関係（平成17年５月31日現在）
現金及び預金勘定
2,239,946千円
預入れ期間が３ヶ月を超える
169,764
定期預金
現金及び現金同等物

2,070,181- 22 -（リース取引関係）
当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）
リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナン
ス・リース取引
１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額及び中間期末残高相当額
取得価額相当額（千円）

減価償却累計額相当額（千円）

中間期末残高
相当額
（千円）

車両運搬具

14,1802,351

11,829

工具器具備品21,606

2,936

18,670

無形固定資産（ソフトウエア）49,637

15,85033,787

合計

85,423

21,13764,286（注） 取得価額相当額は、未経過リース料中間期末残高が有形固定資産の中間期末残高に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
２．未経過リース料中間期末残高相当額
１年内18,936千円
１年超45,350千円
合計

64,286千円（注） 未経過リース料中間期末残高相当額は、未経過リース料中間期末残
高が有形固定資産の中間期末残高等に占める割合が低いため、支払利
子込み法により算定しております。
３．支払リース料及び減価償却費相当額支払リース料
8,096千円
減価償却費相当額
8,096千円
４．減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。

- 23 -

（有価証券関係）
当中間連結会計期間末（平成17年５月31日現在）
１．その他有価証券で時価のあるもの
取得原価（千円）(1）株式

中間連結貸借対照表計
上額（千円）

差額（千円）

12,694

14,351

1,656

国債・地方債等

－

－

－

社債

－

－

－

その他

－

－

－

625

988

363

13,31915,339

2,019

(2）債券

(3）その他
合計

２．時価評価されていない主な有価証券の内容
中間連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資4,036,430

金融債

20,000

株式

3,700

その他

100

（デリバティブ取引関係）
当中間連結会計期間（自平成16年12月１日 至平成17年５月31日）
ヘッジ会計を適用しているため、記載を省略しております。

- 24 -

（セグメント情報）ａ．事業の種類別セグメント情報
当中間連結会計期間（自平成16年12月１日 至平成17年５月31日）

不動産流
動化事業
（千円）

不動産開
発事業
（千円）

不動産賃
貸事業
（千円）

不動産フ
ァンド事
業
（千円）

不動産管
理事業
（千円）

オルタナ
ティブイ
ンベスト
メント事
業
（千円）

計
（千円）

消去又は
全社
（千円）

連結
（千円）

8,807,707

3,333,424

773,701

132,585－－

13,047,418－

13,047,418

－

－

－

－

－

－

－

－

－

計

8,807,707

3,333,424

773,701

132,585－－

13,047,418－

13,047,418

営業費用

6,826,345

2,880,895

330,045

19,703－

10,23010,067,220

316,343

10,383,563

営業利益又は営業損失（△）

1,981,361

452,528

443,656

112,882－△10,230

2,980,198△316,343

2,663,854

売上高(1）外部顧客に対する売上高(2）セグメント間の内部売上高又は振替高（注）１．事業区分の方法
事業は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分

主な事業の内容

不動産流動化事業

投資・資産運用を目的とした法人、不動産ファンド及び個人向けに再生不動産を供給

不動産開発事業

不動産ファンド及び個人向けにスクラップ＆ビルドによりマンショ
ン、戸建を新築し供給

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンションを賃貸

不動産ファンド事業

オリジナルファンドの組成、運営、コンサルティング、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資、同投資ファンドの組成・コンサルティング

３．営業費用のうち消去又は全社の項目に含めた配賦不能費用は317,263千円であり、その主なものは提出会社の一般管理部門に係る経費であります。
４．不動産管理事業につきましては、平成17年4月１日付で東誠コミュニティ㈱の株式を取得したことに伴い連結対象となりましたが、当中間連結会計期間の営業損益の計上はありません。また、オルタナティブイン
ベストメント事業につきましては、平成17年３月に新規事業として開始致しましたが当中間連結会計期間においては営業収益の計上はなく、債権取得等に伴う営業費用を計上しております。
ｂ．所在地別セグメント情報
当中間連結会計期間（自平成16年12月１日 至平成17年５月31日）において本邦以外の国又は地域に所在する連結子会社及び在外支店がないため、該当事項はありません。
ｃ．海外売上高
当中間連結会計期間（自平成16年12月１日 至平成17年５月31日）において海外売上高がないため、該当事項はありません。

- 25 -

（１株当たり情報）
当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）
１株当たり純資産額
１株当たり中間純利益金額
潜在株式調整後１株当たり中間純利益金額23,474円54銭
3,768円05銭
3,661円61銭（注） １株当たり中間純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり中間純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
当中間連結会計期間(自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日)
１株当たり中間純利益金額
中間純利益（千円）

1,265,311

普通株主に帰属しない金額（千円）－

普通株式に係る中間純利益（千円）

1,265,311

期中平均株式数（株）

335,800

潜在株式調整後１株当たり中間純利益
金額
中間純利益調整額（千円）－

普通株式増加数（株）
希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり中間純利益金額の算定に含めなかった潜在株式の概要

9,761
－

（重要な後発事象）
当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）
該当事項はありません。

- 26 -

５．生産、受注及び販売の状況
平成17年11月中間連結会計期間より連結財務諸表を作成しているため、前中間連結会計期間及び前連結会計年度の販売実績については記載しておりません。
(1）生産実績
当社は、不動産流動化事業、不動産開発事業、賃貸事業、不動産ファンド事業、不動産管理事業、オルタナティブ
インベストメント事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりま
せん。
(2）受注実績
当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
(3）販売実績
当中間連結会計期間の販売実績を事業ごとに示すと、次のとおりであります。
（単位：千円）
当中間連結会計期間（自 平成16年12月１日
至 平成17年５月31日）

区別

構成比
（％）

金額
不動産流動化事業

8,807,707

67.5

不動産開発事業

3,333,424

25.6

不動産賃貸事業773,701

5.9

不動産ファンド事業

132,585

1.0

不動産管理事業－－

オルタナティブインベス
トメント事業－－13,047,418

100.0

合計

（注）１．当中間連結会計期間の販売実績を用途別に示すと次のとおりであります。
（単位：千円）事業の名称

区別

当中間連結会計期間（自 平成15年12月１日
至 平成16年５月31日）
件数（ビル）
不動産流動化（マンション）
事業
小計
不動産開発事 （マンション）
業
小計（オフィス）
不動産賃貸事 （マンション）
業
（その他）
小計
（ファンド事業）
不動産ファン （ファンド投資事業）
ド事業
（その他）
小計
合計

金額
9

8,194,115

3

613,592

128,807,707

3

3,333,424

3

3,333,424

206

564,498319

195,71925

13,483550

773,701

11

122,176

3

8,349

2

2,059

16

132,585581

13,047,418

２．本表の金額には、消費税等は含まれておりません。

- 27 -

３．上記に表示されている件数は、不動産流動化事業におきましては、「ビル」・「マンション」は棟数、不動産開発事業におきましては、「マンション」は棟数、不動産賃貸事業におきましては、「オフィス」・「マンション」は賃貸戸数、「その他」は区画及び棟数、不動産ファンド事業におきましては、「ファンド事業」・「その他」は取引件数、「ファンド投資事業」は、投資件数であります。

- 28 -