屋 上 緑 化 の 取 り 組 み に つ い て
不動産ビジネスに携わる企業として私たちにできることは何なのか。
東京23区に特化した事業を展開している私たちが、事業を通じて社会に貢献できることは何だろうか。
地球温暖化が深刻化するなかで、「屋上緑化」を通じて環境に配慮していくことがトーセイらしさと考えました。
地球温暖化やヒートアイランド現象の緩和に微力ながらでもお役に立てればと願い
トーセイは屋上緑化に取り組んでいます。2006年には、原則として保有するすべてのビル・マンションの屋上を緑化する方針を打ち出し、これまでに47棟、延べ床面積で約2,000m 2を緑化しました。
トーセイは、従来の不動産業の概念にとらわれない新たな価値と感動を創造する「都市創造業」として、これからも社会に貢献してまいります。
1

社長メッセージ

市場環境の変化に速やかに対応し当中間期も好業績を達成することができました
7 7 . 5 ％ 増 ）、営 業 利 益 1 3 , 7 5 6 百 万 円（前 中 間 期 比上期に大型物件の売却を早期に進め収益を確保しました。

3 5 5 . 6 ％ 増 ）、経 常 利 益 1 3 , 1 4 6 百 万 円（前 中 間 期 比406.4％増）、中間純利益7,890百万円（前中間期比

昨年まで活況を呈していた不動産市場は、米国サブプラ432.4％増）と通期計画の売上、利益を早期に確保しまし

イムローン問題、国内金融機関の不動産業向け融資姿勢のた。また、売却が順調に進捗したことにより自己資本比率厳格化等により、売買が停滞し調整局面へ移行しました。

は29.0％（前期末比6.9ポイント増）、営業キャッシュ・フ

また、本年に入り不動産業者の業績悪化が顕在化し倒産やロー14,434百万円（前期末△19,543百万円）など財務減益となる業者が増加しました。

内容の安全性も高まりました。

当社は当期の計画段階からこのような市場環境の変化に備え、当中間期までに高い利益率の大型物件の売却を積極的に進め、当中間期は売上高39,421百万円（前中間期比

2008年11月期（中間）の業績（連結）（単位：百万円）
科 目

2007年
2008年
11月期
（中間） 11月期（中間）増 減（単位：百万円）

増減率（％）

売上高

22,20539,421

17,215

77.5

営業利益

3,019

13,756

10,737

355.6

経常利益

中間純利益

2,595
1,482

13,146
7,890

10,5506,408

取り扱い物件の規模別状況（売上高）推移

406.4
432.4

■10億円未満 ■10〜20億円未満 ■20億円以上

40,000
合計
33,091

合計
35,37630,00020,00010,0000

合計
14,7653,694

合計
19,493
2,202
8,864

15,98824,614

10,852

4,791

4,445

6,280

8,427

6,251

6,317

05/11

06/11

07/11

08/11中間2社長メッセージ

大型オフィスビルと駅近好立地の商業施設の取り組みに注力します。
不動産市況の低迷はしばらく続くと予想しております
が、当社グループはかねてより6事業のバランスを調整することで環境変化の影響を受けにくい体質作りを進めておりネットワーク」です。物件の取引を通じて長年にわたる信頼関係により培われたこのネットワークを更に充実させ質の高い物件の仕入れと多様な売却先を確保してまいります。

金融商品取引法への対応は早期に完了、今後とも国内外の有力な投資家との親交に努めます。

ました。
今後はこうした体質強化に加え、市況の見通しに柔軟に対応する事業を展開してまいります。

3

昨年施行された金融商品取引法により不動産ファンドのアセットマネジメント会社が法令上で定義され、具備すべ

具体的には、当社の強みである東京23区を中心としたき要件も明確化されました。これは同法に対応した体制整事業展開を継続し、そのなかでも投資家の需要が旺盛な大備を行えないアセットマネジメント会社は市場からの撤退

中型オフィスビルや安定的にテナントの確保が可能な駅近を余儀なくされる反面、整備が完了したアセットマネジメ

好立地の商業施設の取り組みに注力します。

ント会社にとっては成長する機会となります。当社グルー

また、この都心・大中型・好立地案件の仕入と売買を支

プでは同法の施行にいち早く対応し投資運用業をはじめとえているのが、有力プレーヤーを厳選した「TOSEI情報する必要許認可等の取得を完了しました。今後は、体制整

平和島4丁目ビル

T S BRIGHTIA吉祥寺

2009年春の竣工予定の「平和島4丁目ビル」（仮称）。
当社グループは、人と環境に優しいオフィスビルの建築を進めています。

テナントフロアには大手アメリカンカジュアルウェア『エディー・バウアー』の入居が決定しています。

備が進展したことにより従来から協業体制にある国内有力を掲げた中期経営計画「GROWING UP 2008」の最終投資家に加え、欧米・アジア等の海外投資家との親交を拡年度です。数値目標は中間期でほぼ達成していますので、大してまいります。

期末に向けてプロモーション展開やコーポレートガバナンスの充実など「企業ブランドの確立」を更に推し進めてまい

下期は利益の見込めない物件を早期に販売するも通期の業績は前期比で大幅な増収増益を予定しております。

ります。

今後も株主の皆さまのご期待にお応えしてまいります。

当社は、中間決算時に足元の不動産市況の低迷に鑑み、当社グループでは「私たちは、グローバルな発想を持つ心一部の棚卸資産（物件）の売上想定額を見直し、引き下げ豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンを行いました。また、仕入れの厳格化や利益の見込めないにおいて新たな価値と感動を創造する。」という企業理念の物件を早期に販売するなど、仕入・販売計画の見直しも行

もと6事業の相乗効果を高めグループ企業価値の拡大に努いましたが、通期の業績予想は前期比では大幅な増収増益め、今後も株主の皆さまのご期待にお応えしてまいります。

を予定しております。

株主の皆さまにおかれましては、引き続きご支援ご指導

また、当期は「企業規模倍増」と「企業ブランドの確立」

2008年11月期（通期）の業績（連結）予想推移を賜りますようお願い申し上げます。

（単位：百万円）

2007年11月期（業績）

中間時見込業績予想（7月10日発表）
（連結）

売上高

40,08553,776

13,691

34.2

営業利益

9,006

12,643

3,637

40.4

経常利益

7,949

11,088

3,139

39.5

科 目

増 減
増減率（％）

2008年8月
代表取締役社長

当期純利益

4,557

6,567

2,010

44.14

事業ハイライト

当社グループでは、不動産と金融とものづくりを融合

不動産流動化事業

した6事業の相乗効果により高い収益を実現するとともに、各事業において更なる成長に向けた基盤整備を行っております。ここでは、主力3事業の概要と当中間期

不動産賃貸事業

不動産開発事業（2007年12月1日〜2008年5月31日）の活動内容

不動産管理事業についてご紹介致します。

オルタナティブ
インベストメント事業

不動産流動化事業

不動産開発事業

不動産流動化事業は、資産不動産開発事業は開発用価値の下がった不動産を購入の用地を購入し、ビル、マンシし、設備の改善、デザイン性

ョン、戸建住宅、商業施設等の向上、違法建築の是正などを新築し、エンドユーザーやを施した後、稼働率を向上し投資家に販売する事業です。

不動産の価値を再生した上で当中間期は、予定していた販売する事業です。

投資家向け収益マンションの当中間期は、大型物件の売却により事業全体の売上・利不動産ファンド事業6つの事業領域販売を完了したほか、分譲マ日本橋浜町ビルンションの販売を順次開始し神田小川町トーセイビル蠡益を牽引したほか、中型物件のオフィスビル、駅前好立地ました。仕入は大型オフィスビルの開発用地を中心に行の商業施設等の仕入を行いました。

い、環境配慮型大型オフィスビル「平和島4丁目ビルプロジェクト」も順調に事業を推進しております。

不動産ファンド事業
不動産ファンド事業は、投資家の出資により組成された不動産ファンドに対して、投資家のニーズに合致した不動産の購入・保有・処分に関するアドバイスなどを行っております。
当中間期は、収入の源泉であるアセットマネジメント受アセットマネジメント受託資産残高の推移
06/11

41,25107/11（中間）

63,416
93,691

07/11
08/11

129,170（中間）08/11

166,151（目標）

託資産残高を前期末の93,691百万円から37.9％増の129,170百万円へ伸張させました。
5045,000

90,000135,000

180,000（百万円）

トピックス

IR活動

PR活動

当中間期は、適時適切な開示に加え、特に注力した点としてIR説明会の回数を個人、機関投資家共に増加しました。情報発信の基幹ツールである当社ホームページにおいてはQ&Aの充実、メール問合せフォームの開設（8月末予定）を行うなど投資家の皆さまとのコミュニケーション機会の創出に努めました。また、英文ツールの充
実、欧州、アジアの機関投資家ミーティング等、海外投資

左上／都営バスのバスラッピング：当年7月より12月まで新橋―渋谷間を中心にトーセイバスが走ります
右／屋上看板広告：表参道

家向けIRも強化しました。
当年2月に実施した調査の結果、東京23区在職のビジネスマンを対象とした当社の認知率は10.9％となりました。認知向上を図るべく例年実施している交通広告、屋外看板広告への出稿に加え、サッカーワールドカップ予選にも看板広告を出稿しました。また、日経ビジネスなどの経済誌に記事広告を出稿し当社の事業活動の理解促
4月に行った個人投資家説明会で7月10日中間決算説明会にて当社HP上に、中間決算説明会の動 は、約500名の方にご来場いただ画を配信中（当年10月10日まで） きました進にも努めました。その他「ガイアの夜明け」「めざましテレビ」等の取材をうけ当社の先進的な事業活動、屋上緑化の取り組み等が放映されました。

商業ビルブランド「T S BRIGHTIA」
当社は今後、新規で自社開発する商業ビルのブランド名称を｢T S BRIGHTIA｣（ティーズブライティア）に統一してまいります。新ブランド｢T S BRIGHTIA｣は「T S（トーセイの）」と「BRIGHT（明るさ・輝き・聡明さ）」との造語で、「トーセイが街に、人にお届けする、暮らしがひときわ明るく輝く舞台」という意味を込めており、当社の「都市に、心を。」という企業メッセージをダイレクトに発信する場に育ててまいります。

T S BRIGHTIA
ときわ台

T S BRIGHTIA
下北沢

6

コミュニケーション広場「2007年11月期Q

不動産流動化事業で行うバリューアップとは何ですか？

A

当社の行うバリューアップの特長は、不動産を（第58期）のご報告」にて実施したアンケートでは、単にリニューアルし利便性や機能性を向上させ多くの株主さまにご回答いただき、るだけでなく、所有する人の「満足」やそこで働く人の誠にありがとうございました。

「誇り」を提供することも重視し、総合的な不動産のこのページでは、「価値再生」の実現に努めているところです。
バリューアップの具体的なプランとしては、10年株主の皆さまからいただいた後、20年後を見据え、劣化・陳腐化した内外装を一ご質問の一部をご紹介すると新する「デザイン性の向上」、建物設備の改修や機能付加、コンバージョンなどの「設備機能改善」、空室の賃ともに、その内容について貸、滞納賃料の解消、賃料引上げなどの「リースアッお答えしてまいります。

プ」などがあります。

神田駅前ビルバリューアップ例

Value
UP

取締役 専務執行役員
管理部門統括取締役 常務執行役員
管理部門副統括

平野 昇

内藤俊一郎

Before7After

Q

東京都審査会で「経営革新計画」の承認を受けたということですが内容を教えてください。

Q

人材採用、育成に関しての取り組みを教えてください。

A「経営革新計画」とは、中小企業の新たな事業A

中期経営計画作成当初の2008年11月末の活動の促進に関する法律に基づくもので、計人員計画は170名でしたが、大幅な増収増益画が承認されると、税の優遇措置、投資・補助金のを達成した事業活動に牽引され2008年5月時点の支援措置等のメリットがあります。当社は「不動産流従業員数は222名になりました。

動化事業において手掛ける原則全件に屋上緑化を施

また、高いスキルを持った社員の採用を行う一方す取り組み」を「環境にやさしい不動産の価値再生事で、組織力を高めるための教育にも力を注いでおりま業」と定義した実施計画が承認されました。これによす。具体的には、個別のスキルを高める研修や教育支り税の優遇措置を当期より3年間適用されることと援制度のほか、上場企業の社員として必須であるコンなりました。

プライアンス研修、各ポジションに必要なスキルを身に付ける階層別研修など、多様なメニューで人材の育Q

分譲マンション市場が低迷しているようですが、マンションの販売状況はいかがですか？

A59期（今期）の売上計画537億円のうち分譲成を図っております。

マンションの売上計画は2棟で約30億円であり、全売上計画の約5.6％に留まります。
また、当社の分譲マンションは市場動向を熟慮した上で販売価格を設定しており、現在販売中の物件においては周辺相場と比べリーズナブルな価格設定をすることで、早期完売を目指しております。尚、来期の分譲マンションの販売計画はございません。

2008年4月に10名の新卒者が入社しました。

●当社では、継続的なIR活動の一環として、今回も株主さまの声をお聞かせいただくためのアンケートを実施致します。裏表紙をご覧いただき、是非アンケートへのご協力をお願い致します。
●HPの「よくあるご質問（Q&A）」の内容の充実を更に図っております。是非、ご活用ください。
http://www.toseicorp.co.jp
8

連結財務諸表

中間連結貸借対照表（要旨）科目（資産の部）
流動資産
現金及び預金棚卸資産
固定資産
有形固定資産無形固定資産投資その他の資産
資産合計（負債の部）
流動負債
1年以内返済予定長期借入金
固定負債
長期借入金
負債合計
（純資産の部）
株主資本
評価・換算差額等
純資産合計
負債純資産合計

中間連結損益計算書（要旨）（単位：千円）

当中間期末

前期末

科目

2008年5月31日
現在

2007年11月30日
現在

76,582,534
13,113,085
61,683,118
14,038,536
13,060,182
174,841803,51390,621,071

71,631,482
5,181,855
62,905,281
15,290,892
13,499,488
156,951
1,634,452
86,922,374

26,313,434△4,76726,308,667
90,621,071

前中間期

自2007年12月1日 自2006年12月1日
至2008年5月31日 至2007年5月31日

39,421,268

22,205,294

売上原価

23,910,476

17,784,846

売上総利益

15,510,791

4,420,447

1,754,692

1,401,354

13,756,099

3,019,093

売上高

38,784,132
27,124,196
25,528,271
23,403,425
64,312,403（単位：千円）

当中間期

販売費及び一般管理費
営業利益
営業外収益

42,026

41,813

営業外費用

651,822465,029

13,146,302

2,595,878

特別利益

189,043

15,854

特別損失

―

5,461

13,335,346

2,606,270

経常利益

50,620,695
41,937,056
17,049,242
13,829,583
67,669,938

匿名組合損益分配前税金等
調整前中間純利益―

345

13,335,346

2,605,924

匿名組合損益分配額
税金等調整前中間純利益

19,251,537
898
19,252,435
86,922,374

法人税、住民税及び事業税

5,758,551

1,297,771

法人税等調整額△314,149△173,946

中間純利益

7,890,945

1,482,099

中間連結株主資本等変動計算書（要旨）当中間期（自2007年12月1日 至2008年5月31日）
科目

株主資本

資本金
2007年11月30日

残高

株主資本
合計

その他有価証券
評価差額金

4,231,495 10,872,021 19,251,537

898

資本剰余金

4,148,020（単位：千円）
評価・換算差額等

利益剰余金

純資産

評価・換算差額等合計

純資産合計

898 19,252,435

当中間期中の変動額
剰余金の配当△829,048△829,048△829,048

中間純利益

7,890,945

7,890,945

7,890,945

株主資本以外の項目の当中間期中の変動額（純額）
当中間期中の変動額合計
2008年5月31日

9残高―
4,148,020△5,665△5,665△5,665

7,061,897△5,665△5,665

7,056,231

4,231,495 17,933,918 26,313,434△4,767△4,767 26,308,667―

7,061,897

株式の状況 （2008年5月31日現在）

中間連結キャッシュ・フロー計算書（要旨）（単位：千円）科目

営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額
現金及び現金同等物の期首残高
連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少
現金及び現金同等物の中間期末残高当中間期

前中間期

自2007年12月1日
至2008年5月31日

自2006年12月1日
至2007年5月31日

14,434,994△11,542,784

1,362,564△328,204

株式の状況
1,500,000株
376,840株
7,005名

発行可能株式総数
発行済株式の総数
株主数

大株主の状況
株主名

持株数（株）

山口誠一郎

138,855

36.84

有限会社ゼウスキャピタル

60,00015.92

日本マスタートラスト信託銀行
株式会社（信託口）

24,603

6.52

ザ バンク オブ ニューヨーク トリーティー ジャスデック アカウント

8,663

2.29

モルガン・スタンレー・アンド・カンパニー・インターナショナル・
ピーエルシー

7,690

2.04

ピクテ アンド シエ

3,766

0.99

解説

エスアイエス セガ インターセトル
エージー

3,576

0.94

貸借対照表分析／棚卸資産（販売用不動産及び仕掛販売用不バンク オブ ニューヨークジーシーエム クライアント
アカウント ジェイピーアールデイ
アイエスジー エフイー ―エイシー

3,414

0.90

バンク プリベ エドモンド デ ロスチャイルド ヨーロッパ

3,254

0.86

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

3,061

0.81

△7,866,330

11,366,323

7,931,229△504,665

5,181,855

6,484,856―△5,878

13,113,085

5,974,312

動産）は第一四半期で大型物件を売却し大きく減少したものの第二四半期で順調な仕入が行われたことにより前期末比12億円の減少となりました。
借入金は大型物件の売却により前期末比70億円の減少となり、自己資本比率は前期末比で6.9ポイント増加の29.0％となりました。

持株比率（%）

損益計算書分析／当中間期は物件を早期に売却したことにより、売上高は前中間期比で172億円増加の394億円となり、経常利益は105億円増加の131億円となりました。
販売管理費は、期中平均人員が前中間期比で56名増加の226名となり人件費及びその教育にかかる研修費の増加に伴い17億円となりました。
キャッシュ・フロー計算書分析／現金及び現金同等物の中間期末残高は、税金等調整前中間純利益133億円を計上したことに加え物件の売却が仕入を上回ったことにより、前中間期末比71億円増加の131億円となりました。

所有者別株式分布状況
外国法人等

証券会社

57,689株
15.31%

3,086株
0.82%

金融機関

個人・その他

34,031株
9.03%

217,421株
57.70%

その他国内法人等

64,613株
17.14%
10