トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

有価証券報告書（証券取引法第24条第１項に基づく報告書）
事 業 年 度
（第 57 期）

自至

平成17年12月１日
平成18年11月30日

トーセイ株式会社（旧会社名

東誠不動産株式会社）

東京都港区虎ノ門四丁目２番３号(591213)

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

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目次
頁
表紙
第一部
第１

企業情報 …………………………………………………………………………………………………………
企業の概況 ………………………………………………………………………………………………………

1
1

１． 主要な経営指標等の推移 ……………………………………………………………………………………
２． 沿革 ……………………………………………………………………………………………………………

1
3

３． 事業の内容 ……………………………………………………………………………………………………
４． 関係会社の状況 ………………………………………………………………………………………………

4
6

５． 従業員の状況 …………………………………………………………………………………………………
第２ 事業の状況 ………………………………………………………………………………………………………

7
8

１． 業績等の概要 …………………………………………………………………………………………………
２． 生産、受注及び販売の状況 …………………………………………………………………………………

8
11

３． 対処すべき課題 ………………………………………………………………………………………………
４． 事業等のリスク ………………………………………………………………………………………………

12
13

５． 経営上の重要な契約等 ………………………………………………………………………………………
６． 研究開発活動 …………………………………………………………………………………………………

16
16

７． 財政状態及び経営成績の分析 ………………………………………………………………………………
第３ 設備の状況 ………………………………………………………………………………………………………

17
19

１． 設備投資等の概要 ……………………………………………………………………………………………
２． 主要な設備の状況 ……………………………………………………………………………………………

19
19

３． 設備の新設、除却等の計画 …………………………………………………………………………………
提出会社の状況 …………………………………………………………………………………………………

19
20

１． 株式等の状況 …………………………………………………………………………………………………
(1） 株式の総数等 ………………………………………………………………………………………………

20
20(2） 新株予約権等の状況 ………………………………………………………………………………………
(3） 発行済株式総数、資本金等の推移 ………………………………………………………………………

2123(4） 所有者別状況 ………………………………………………………………………………………………
(5） 大株主の状況 ………………………………………………………………………………………………

24
24(6） 議決権の状況 ………………………………………………………………………………………………
(7） ストックオプション制度の内容 …………………………………………………………………………

25
25

２． 自己株式の取得等の状況 ……………………………………………………………………………………
３． 配当政策 ………………………………………………………………………………………………………

27
28

４． 株価の推移 ……………………………………………………………………………………………………
５． 役員の状況 ……………………………………………………………………………………………………

28
29

６． コーポレート・ガバナンスの状況 …………………………………………………………………………
経理の状況 ………………………………………………………………………………………………………

31
36

１． 連結財務諸表等 …………………………………………………………………………………………………
(1） 連結財務諸表 ………………………………………………………………………………………………

37
37(2） その他 ………………………………………………………………………………………………………
２． 財務諸表等 ………………………………………………………………………………………………………

71
72(1） 財務諸表 ……………………………………………………………………………………………………
(2） 主な資産及び負債の内容 …………………………………………………………………………………

72
97

第４

第５

第６

(3） その他 ……………………………………………………………………………………………………… 99
提出会社の株式事務の概要 …………………………………………………………………………………… 100

第７ 提出会社の参考情報 …………………………………………………………………………………………… 101
１． 提出会社の親会社等の情報 …………………………………………………………………………………… 101
２． その他の参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 101
第二部 提出会社の保証会社等の情報 ………………………………………………………………………………… 102［監査報告書］

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【根拠条文】

証券取引法第24条第１項【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成19年２月28日【事業年度】

第57期（自【会社名】

トーセイ株式会社（旧会社名

平成17年12月１日

至

平成18年11月30日）

東誠不動産株式会社）【英訳名】

TOSEI CORPORATION【代表者の役職氏名】

代表取締役社長【本店の所在の場所】

東京都港区虎ノ門四丁目２番３号【電話番号】

０３（３４３５）２８６４【事務連絡者氏名】

取締役専務執行役員【最寄りの連絡場所】

東京都港区虎ノ門四丁目２番３号【電話番号】

０３（３４３５）２８６４【事務連絡者氏名】

取締役専務執行役員【縦覧に供する場所】

株式会社

山口

誠一郎

平野

平野

昇

昇

東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）
株式会社

ジャスダック証券取引所（東京都中央区日本橋茅場町一丁目４番９号）（注）当社は、平成18年10月１日をもちまして、商号を「東誠不動産株式会社」から「トーセイ株式会社」へ変更
しております。

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】(1）連結経営指標等
回次

第53期

第54期

第55期

第56期

第57期

決算年月

平成14年11月

平成15年11月

平成16年11月

平成17年11月

平成18年11月

売上高（千円）

6,181,630－－

17,644,259

24,741,635

経常利益（千円）

365,819－－2,969,040

5,323,872

当期純利益（千円）

227,756－－

1,592,577

2,737,111

純資産額（千円）

1,591,262－－

8,293,597

15,229,720

総資産額（千円）

17,402,599－－

40,406,838

60,136,451

１株当たり純資産額（円）1,552.45－－

24,018.05

40,414.50

１株当たり当期純利益金額（円）

226.65－－

4,664.46

7,412.80

潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額（円）－－－

4,571.59

7,405.87

自己資本比率（％）

9.1

－

－

20.5

25.3

自己資本利益率（％）

15.5

－

－

19.2

23.3

－

－

－

21.44

17.81

△3,272,045－－△8,839,398△10,857,313

投資活動によるキャッシュ・フロー（千円）

1,074,966－－△606,371

471,935

財務活動によるキャッシュ・フロー（千円）

2,451,775－－

9,360,987

14,339,382

1,748,217－－

2,530,851

6,484,856

39
(1)

－
(－)

－
(－)

107
(169)

134
(139)

株価収益率（倍）営業活動によるキャッシュ・フロー（千円）

現金及び現金同等物の期末残高
（千円）
従業員数
（外、平均臨時雇用者数）（人）（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第53期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、新株引受権付社債を発行しておりますが、当社株式は非上場・非登録でありますので記載しておりません。
３．第53期の株価収益率については、当社株式は非上場・非登録でありますので記載しておりません。
４．平成14年12月１日付けにて連結対象である「㈱神田淡路町ビル」を合併いたしましたので、第54期及び第55期の連結財務諸表は作成しておりません。

- 1 -トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55(2）提出会社の経営指標等
回次

第53期

第54期

第55期

第56期

第57期

決算年月

平成14年11月

平成15年11月

平成16年11月

平成17年11月

平成18年11月

売上高（千円）

6,114,309

9,455,618

14,514,122

16,828,283

22,572,177

経常利益（千円）

339,530

870,980

1,515,178

2,773,353

5,151,887

当期純利益（千円）

210,488441,580

793,109

1,495,764

2,697,761

－

－

－

－

－

68,75072,1501,927,600

1,966,096

4,148,011

発行済株式総数（株）

1,025,000

20,580335,800

344,858

376,838

純資産額（千円）

1,571,785

2,046,343

6,658,824

8,197,558

15,094,332

総資産額（千円）

15,572,161

19,143,479

29,438,787

38,335,326

51,220,537

1,533.45

99,433.59

19,829.73

23,739.56

40,055.23

5.00
1.25

1,000

120

450

1,400

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

209.47

21,494.08

2,833.01

4,378.97

7,306.24－－

2,577.65

4,291.79

7,299.40

自己資本比率（％）

10.1

10.7

22.6

21.4

29.5

自己資本利益率（％）

14.5

24.4

18.2

20.1

23.2

株価収益率（倍）

－

－

23.01

22.84

18.07

配当性向（％）

2.4

4.7

4.2

10.3

19.2

営業活動によるキャッシュ・フロー（千円）－△12,826△5,374,602

－

－

－

△184,563△1,959,887

－

－

－

540,495

7,843,796－－－

2,091,322

2,600,629－－

持分法を適用した場合の投資利益（千円）
資本金（千円）

１株当たり純資産額（円）
１株当たり配当額（うち１株当たり中間配当額）（円）
１株当たり当期純利益金額（円）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額（円）

投資活動によるキャッシュ・フロー（千円）
財務活動によるキャッシュ・フロー（千円）
現金及び現金同等物の期末残
高（千円）

旧株
新株

従業員数

39
39
44
68
83
（外、平均臨時雇用者数）
(1)
(－)
(－)
(－)
(－)
(人）
（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第54期までの潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、新株引受権付社債を発行しておりますが、当社株式は非上場・非登録でありますので記載しておりません。
３．第54期までの株価収益率については、当社株式は非上場・非登録でありますので記載しておりません。
４．平成15年６月29日付で普通株式50株を１株とする株式併合を行っております。
なお、第54期の１株当たり当期純利益は、株式併合が期首に行われたものとして計算しております。
５．平成16年７月20日付で普通株式１株を２株、平成16年11月19日付で普通株式１株を５株へ株式分割を行っております。
なお、第54期の１株当たり当期純利益は、株式併合が期首に行われたものとして計算しております。
６．第55期の１株当たり配当額には、上場記念配当金20円を含んでおります。
７．第53期、第56期及び第57期は連結財務諸表を作成しているため、営業活動によるキャッシュ・フロー、投資活動によるキャッシュ・フロー、財務活動によるキャッシュ・フロー及び現金及び現金同等物の期末残高は記載しておりません。

- 2 -トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

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２【沿革】
年月

事項

昭和25年２月

飲食業を目的とするユーカリ興業株式会社設立（本社：大分県大分市大字大分514番地、資本

昭和27年４月

金：500千円）
本社を東京都江東区亀戸に移転

昭和39年６月
昭和43年５月

事業目的を変更し、不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を開始
本社を東京都千代田区外神田に移転

昭和44年７月
昭和58年３月

商号を株式会社ユーカリに変更
商号を東誠ビルディング株式会社に変更

平成６年10月
平成７年９月「THEパームス」シリーズの分譲マンション販売を開始
株式会社神田淡路町ビル（連結子会社、本社：東京都千代田区、資本金：15,000千円）を設立

平成８年３月
平成８年12月

商号を東誠不動産株式会社に変更
本社を東京都千代田区神田淡路町に移転

平成９年12月
平成11年７月

ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始（注）１「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅販売を開始

平成13年２月
平成13年３月

アセットマネジメント事業を開始（注）２
LBO（レバレッジド・バイアウト）方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日平成13年11月

高鋼業株式会社の３社を吸収合併
ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社（現平成13年12月

ィ株式会社）に分割譲渡
不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設

連結子会社トーセイ・コミュニテ

平成14年８月

当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募フ
ァンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ

平成14年12月
平成16年２月

子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併
日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録

平成16年12月
平成17年３月

日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場
トーセイリバイバルインベストメント株式会社（現 連結子会社トーセイ・リバイバル・インベ

平成17年４月

ストメント株式会社）を設立
東誠コミュニティ株式会社（現平成17年９月

連結子会社化
トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社（現平成18年10月
平成18年10月

商号をトーセイ株式会社に変更
本社を東京都港区虎ノ門に移転

平成18年11月

東京証券取引所市場第二部に株式を上場

連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社）の株式を取得し連結子会社）を設立（注）１．建設業法に基づく特定建設業東京都知事免許（特‐９）107905号を平成９年12月に取得し、また、平成13年４月には、一級建築士事務所東京都知事登録（第46219号）を行っております。
２．不動産投資顧問業登録規程（平成12年９月１日施行）に基づく、一般不動産投資顧問業登録（一般000127）を行っております。
３．平成17年２月に有価証券に係る投資顧問業者登録（関東財務局長

第1324号）を行っております。

４．平成17年６月に信託受益権販売業者登録（関東財務局長（売信）第164号)を行っております。

- 3 -トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

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３【事業の内容】
当社グループ（当社及び当社関係会社）は、当社（トーセイ株式会社）並びに子会社13社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」を主たる業務としております。
当社の事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

不動産流動化
事業

不動産開発事業

不動産賃貸事業

不動産ファンド
事業

不動産管理事業

事業内容
当社が資産価値の劣化した不動産を取得し、エリアの特性やニーズに合わ
せた「バリューアッププラン」の検討を行い、最良と判断したバリューアップを実施した後に投資家・個人・法人向けに「再生不動産」として販売しております。
「バリューアッププラン」には、物件そのものに関わる「ハード」（設備の改善、IT・通信インフラの整備など）と、物件の収益性及びオーナーやユーザーの満足度を高める「ソフト」（リーシングによる稼働率向上、デザイ
ン性の追求、法的問題の解消など）があり、様々な角度からの検討結果を基にコストパフォーマンスを意識した「バリューアッププラン」を実施します。
当社が行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけではなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。
当社が購入した用地について「開発プラン」を決定し、投資家・不動産ファンド・エンドユーザー向けにビル・商業施設の開発、マンション・戸建住宅の新築を行って、販売をしております。主にエンドユーザーに対しては、
分譲マンション・分譲戸建、投資家・不動産ファンドに対しては、収益物件を提供しております。当社は投資家及びエンドユーザーのニーズが、利便性を最優先していることに着目し、事業用地の選定を東京都区部を中心としております。
また、エンドユーザー向け分譲マンション（THEパームスシリーズ）においては、生活者のニーズに対応した付加価値サービスや「木・水・石」という自然の素材を随所に取り込んだ都会における“癒しの空間”を提供することにより「快適さと便利さを両立した商品開発」を行っております。同じく
戸建住宅（パームスコートシリーズ）においては、都市型戸建住宅として、独自の企画と高品質の商品を提供しております。
当社グループでは、東京都区部を中心に、平成18年11月30日現在、オフィ
スビル・マンション等57棟を所有し、オフィス・住居・店舗・駐車場として
エンドユーザーに賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実、不動産ファンド事業におけるアセットマネジメント能力の向上に結びついております。
当社では、当社または第三者が組成した不動産ファンドに様々な投資家から匿名組合出資を行っていただき、主に収益不動産を購入することによりファンドの運営を行っております。
ファンドにおいて購入した物件は、建物リニューアル、賃料改定、リース
アップ等の「ハード」及び「ソフト」の両面から不動産の価値再生を行い、アセットマネジメントを受託することによる各種のフィー収入の他、匿名組合出資に対する配当を得ております。
マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備及びマンション・ビル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティマネジ
メントを展開しております。
マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有者並びに管理組合にコンサルティング＆アドバイスを行い、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。
ビル管理においては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サービスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。平成18年10月31日現在、419棟の管理を行っており
ます。

- 4 -

主要な会社

当社

当社

当社、
トーセイ・コミュ
ニティ㈱、㈲ペガサス・キャ
ピタル

当社、
トーセイ・リート・アドバイザーズ㈱トーセイ・コミュ
ニティ㈱トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

区分

オルタナティ
ブインベスト
メント事業

2007/02/22 4:02:55

事業内容
不動産担保付債権に対する投資、不動産保有会社及び不動産周辺事業会社
等の株式への投資（M&A）を主な事業としております。また、同投資に関するファンド組成・運営・コンサルティングなどを行うことで各種のフィーを得ております。
中期的には、不動産ファンド事業やLB0によるM&Aなどで当社グループが蓄積してきたノウハウを十分活用し、不良債権や不良資産を保有することで業績が低迷している法人等の「企業・事業再生」を行ってまいります。

主要な会社
トーセイ・リバイ
バル・インベストメント㈱、㈲イカロス・キャピタル

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

不動産
流動化事業

ト

競売

セ
イ
㈱

エンドユーザー

ア

バ
リ

ュー
ッ

売買

ー

土
地
・
建
物
・
信
託
受
益
権

不動産
開発事業

プ

再生不動産
・
開発不動産

販売
・
賃貸

REIT

不動産
賃貸事業

不動産
フ ァンド事業

中間
法人

投資家

ファンド

組成･運営

不動産
ファンド

営業
者

出資・配当

投資家

プロパティマネジメント＊100％子会社
ﾄ ｰ ｾ ｲ･ﾘｰ ﾄ ・ｱﾄ ﾞﾊ ﾞｲｻﾞｰ ｽ ﾞ㈱＊100％子会社㈲ペガサス
・ キ ャピ タル＊100％子会社
ビルオーナーﾄ ｰ ｾｲ・ｺﾐｭﾆﾃｨ㈱プ ロ パティマネ

不動産管理事業

担
保
不
付
動
債
産
権
・
保
不
有
動
会
産
社

ジメン ト

管理物件

テナント

＊100％子会社
購 入
・

M&A

ﾄ ｰ ｾ ｲ・ﾘﾊ ﾞｲﾊ ﾞﾙ ・
ｲ ﾝ ﾍﾞｽ ﾄ ﾒﾝ ﾄ ㈱ｵ ﾙ ﾀﾅﾃｨﾌ ﾞ
ｲﾝﾍﾞｽ ﾄ ﾒﾝ ﾄ 事業

組成
・
運営
・
再生

*100％子会社

- 5 -

回収

債務者

出資・配当

投資家

売却

投資家

不動産
担保付
ファンド

株式

㈲イカロ ス・ キ ャピ タル

管理トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

４【関係会社の状況】
名称

住所

資本金又は
出資金
（千円）

東京都千代田区

99,500主要な事業の内容

議決権の所有割合（％）

関係内容（連結子会社）
トーセイ・コミュニ
ティ㈱（注）２
トーセイ・リバイバ
ル・インベストメン

不動産管理事業100.0

当社保有不動産の管理をしております。
役員の兼任あり

東京都港区

50,000

オルタナティブイン
ベストメント事業

100.0

東京都港区

300,000

不動産ファンド事業

100.0㈲ペガサス・キャピ
タル

東京都港区

3,000

不動産賃貸事業100.0

役員の兼任あり
資金援助あり㈲イカロス・キャピ
タル
（注）３

東京都港区

3,000

オルタナティブイン
ベストメント事業

100.0(100.0)

役員の兼任あり
資金援助あり

東京都港区

3,000

東京都港区

1,000

ト㈱

（注）２

トーセイ・リート・
アドバイザーズ㈱㈲ヘスティア・キャ
ピタル

（注）３

㈱メティス・キャピタル（注）３

オルタナティブイン

100.0

ベストメント事業(100.0)

オルタナティブイン

100.0

ベストメント事業(100.0)

役員の兼任あり

役員の兼任あり

その他６社（注）１．主要な事業の内容欄には、事業の種類別セグメントの名称を記載しております。
２．平成18年10月１日付けで東誠コミュニティ株式会社及びトーセイリバイバルインベストメント株式会社は、それぞれ、トーセイ・コミュニティ株式会社、トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社へ商号を変更しております。
３．議決権所有割合の（）内は、間接所有割合で内数であります。

- 6 -トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

５【従業員の状況】(1）連結会社の状況
平成18年11月30日現在
事業の種類別セグメントの名称

従業員数（人）

不動産流動化事業

14（－）

不動産開発事業17（－）

不動産賃貸事業3（－）

不動産ファンド事業

21（－）

不動産管理事業33 （139）

オルタナティブインベストメント事業

3（－）

全社（共通）

43

（－）

合計

134 （139）（注）１．従業員数は就業人員であり、使用人兼務取締役は含まれておりません。
２. 臨時雇用者数は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。
３．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。
４．従業員数が前連結会計年度末に比し、27名増加したのは業務拡大による中途採用のためであります。
(2）提出会社の状況
平成18年11月30日現在
従業員数（人）

平均年齢（歳）83

平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）

2.9

7,024

36.8

（注）１．従業員数は、就業人員であり、使用人兼務取締役は含まれておりません。
２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
３．従業員数が前期末に比し、15名増加したのは業務拡大による中途採用のためであります。
(3）労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

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第２【事業の状況】
１【業績等の概要】(1) 業績
当連結会計年度のわが国の経済は、実質GDPが４年連続のプラス成長となり、11月の月例経済報告（内閣府）では、戦後最長のいざなぎ景気を上回ったと発表されました。企業は雇用・設備・債務の３つの過剰を解消し、収益が高水準に推移する中、設備投資は増加し、雇用環境と所得は改善しており、そのもとで、個人消費はやや伸び悩みつつも増加基調にあります。このような内外需要の増加が続く中で、生産も増加を続けています。銀行の不良債権問題は正常化し、銀行貸出は平成12年以降、初めてプラスに転じました。物価についても、国際商品市況高などの影響か
ら消費者物価は前年比プラスに転じておりデフレ脱却に一段と近づいております。先行きについても、原油価格の動向が内外経済に与える影響と金利の動向には留意する必要があるものの、国内民間需要に支えられた景気回復が続くと見込まれております。
当社グループの属する不動産業界におきましては、景気回復による堅調な住宅・オフィス需要や不動産市場への投資資金の活発な流入などを背景に、平成18年の路線価は全国平均で14年ぶりに上昇に転じ、地価回復傾向が明確となっております。都心部における不動産価格の上昇に伴う不動産投資利回りの低下やバブル懸念等、一部に不動産市場の活況が減速するのではないかという懸念はあるものの、今回の不動産価格の上昇はバブル期とは異なり競争力のあるエリアに限定されており、収益性をベースとした合理的な不動産価格形成が浸透していると考えられます。今後、物件間格差はより拡大すると考えられ、投資にあたっては収益性に見合う物件かどうかを一層吟味する必要があるものの、余剰資金の不動産市場への流入は継続するものと思われます。
不動産売買市場では、投資法人がJ-REITの新規上場に伴い積極的に物件を取得しており、平成16年度までは買い手の主役であった私募ファンドは、平成17年以降はその当時取得した物件をJ-REIT等に活発に売却しております（民間調査機関調べ）。この結果、平成18年４月から10月の不動産取引件数は前年同期比17.0%増加（民間調査機関調べ）となっており、不動産売買市場は依然活況を呈しております。
首都圏におけるマンション分譲市場は、発売初月の契約率が好調の目安とされる80％近辺で推移し、住宅着工件数は高い水準にありますが、販売価格の先高観から分譲会社が売り急がない姿勢を強めており、年間発売戸数は８年ぶりに８万戸を下回っております（民間調査機関調べ）。
都心５区のオフィスビル賃貸市場は、平均空室率が低下しており、平成18年11月時点では2.9％となりました。都
心５区の大型オフィスビルは貸手市場を反映して、賃料相場の上昇傾向が続いております。11月末時点における都心
５区の大型新築ビルの平均賃料は前年同月比12.3％上昇、大型既存ビルについても前年同月比7.8%上昇しております（民間調査機関調べ）。
不動産証券化市場は、平成18年６月末時点で国内私募ファンド残高が約5.5兆円、J-REITが約4.5兆円、合わせて10兆円に達したと推計されております（民間調査機関調べ）。また、平成17年度までに証券化された不動産の累計額は25兆円を超えるなど市場拡大が継続しており（国土交通省／不動産の証券化実態調査）、平成18年11月末時点におけるJ-REITの銘柄数は40銘柄となりました。物件の取得競争が激化しており、不動産投資に対する要求利回りは低下が続いているものの、資金供給は依然旺盛であります。
不動産管理市場は、ビル管理市場4.1兆円（民間調査機関調べ）、分譲マンションストック数は約485万戸（国土交通省

平成17年調べ／住宅事情について）と推計されております。市場規模が拡大する中、競合状態は激化し、私募ファンドやJ-REITによる不動産保有の進展に伴う収益引き下げ圧力が増しているものの、東京都区部はビル管理及びマンション管理の市場規模が大きく、効率的な業務やサービスの提供・技術力の開発・周辺事業への多角化やプロパ
ティマネジメント能力の強化など、企業努力による差別化が進んでおります。
オルタナティブインベストメント市場は、大手金融機関の不良債権処理が一段落し、大幅な割安案件は見当たらないものの、M&A・不動産担保付債権市場は依然活況を呈しており、債権価格が上昇基調に転じている中、収益確保のためハード及びソフトの付加価値を高めるノウハウを持つことが重要となってきております。
このような事業環境のなか、当社グループでは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル
集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」という新しい企業理念を策定し、東京都区部を中心とする不動産の価値再生を目的に、当社の成長分野である不動産流動化事業及び不動産ファンド事業、充実した事業ノウハウを保有する不動産開発事業、不動産賃貸事業の４事業に、グループ会社のトーセイ・コミュニテ
ィ株式会社が営む不動産管理事業、トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社が営むオルタナティブインベ
ストメント事業を加えた６事業の相乗効果を高めながら事業を推進しグループ企業価値の拡大に全力を尽くしてまいりました。以上の結果、当連結会計年度においては、売上高24,741百万円（前連結会計年度比40.2％増）、営業利益
5,900百万円（同66.9％増）、経常利益5,323百万円（同79.3％増）、当期純利益2,737百万円（同71.9％増）となり
ました。

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事業の種類別セグメントの業績は以下のとおりであります。
（不動産流動化事業）
当連結会計年度は、「恵比寿東誠ビル」（東京都渋谷区）、「久松町東誠ビル」（東京都中央区）他（計27物件）の売却により不動産流動化事業の売上高は15,650百万円（前連結会計年度比50.5％増）、営業利益4,040百万円（同81.9％増）となりました。
（不動産開発事業）
当連結会計年度は、「THEプレミアムコート大田中央」（東京都大田区）、「THEパームス用賀」（東京都世田谷区）における戸建・マンション分譲（42戸）、「THEパームス都立大学」（東京都目黒区）、「新宿４丁目ビル」（東京都新宿区）の販売により不動産開発事業の売上高は3,842百万円（前連結会計年度比14.0％減）、営業利益513
百万円（同6.3％減）となりました。
（不動産賃貸事業）
当連結会計年度は、固定資産として保有している賃貸物件の空室率が改善したことに加え、たな卸資産である不動
産流動化事業用の賃貸物件が増加したことにより不動産賃貸事業の売上高は1,836百万円（前連結会計年度比11.6％
増）、営業利益985百万円（同6.0％増）となりました。
(不動産ファンド事業）
当連結会計年度は、新規物件取得の増加により運用資産残高が拡大しアクイジションフィー及びアセットマネジメ
ントフィーが増加したことや、好調な運用成績に伴うインセンティブフィーが発生したこと等により、不動産ファン
ド事業の売上高は1,405百万円（前連結会計年度比302.5％増）、営業利益1,117百万円（同279.4％増）となりました。
なお、平成18年11月期末の運用資産残高は、41,251百万円であります。
(不動産管理事業）
当連結会計年度は、ビル管理については、ビル所有者の変更に伴う解約が見られる中、新規契約の獲得に努め、ビル・駐車場等管理棟数は291棟(平成18年10月末現在)となりました。マンション管理では、他社が分譲しているマン
ション１棟を新たに受託し、管理棟数は128棟(平成18年10月末現在)となりました。
以上の結果、合計管理棟数は419棟となり、不動産管理事業の売上高は1,671百万円（前連結会計年度比197.3％
増）、営業利益122百万円（同203.2％増）となりました。
※不動産管理事業は、平成17年５月より連結の対象となったため前連結会計年度の収益寄与期間は６ヶ月であります。
(オルタナティブインベストメント事業）
当連結会計年度は、不動産担保付債権市場においてファンドスキームを生かした事業展開を行ってまいりました結果、匿名組合出資及び運営管理を行っている不動産担保付債権ファンドがクローズを迎えることができました。これに伴い匿名組合出資配当金と債権管理フィー等が計上されたことにより、オルタナティブインベストメント事業の売上高は335百万円（前連結会計年度比52.4％増）、営業利益277百万円（同41.0％増）となりました。

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2007/02/22 4:02:55(2) キャッシュ・フロー
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税金等調整前当期純利益5,297百万円を計上した他、海外における募集による増資等により4,329百万円、また、不動産流動化事業及び不動産開発事
業の新規物件取得等がありましたが、金融機関からの借入金により25,482百万円の資金調達を行なったことによる収入等により、前連結会計年度末残高に比べ3,954百万円増加し、当連結会計年度末では6,484百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により使用した資金は、10,857百万円（前連結会計年度比22.8％増）となりました。これは主に、不動産流動化事業及び不動産開発事業における新規物件取得によるたな卸資産の増加によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により得られた資金は、471百万円（前連結会計年度は606百万円の使用）となりました。これは主に、不動産投資ファンドからの匿名組合出資金の回収によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により得られた資金は、14,339百万円（前連結会計年度比53.2％増）となりました。これは主に、海外における募集による増資及び新規物件取得に係る借入金の増加により資金が増加した一方で、物件の売却に伴う借入金の返済を行ったことによるものであります。

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2007/02/22 4:02:55

２【生産、受注及び販売の状況】(1）生産実績
当社グループは、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド事業、不動産管理事業、
オルタナティブインベストメント事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記
載はしておりません。
(2）受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
(3）販売実績
最近２連結会計年度の販売実績を事業ごとに示すと、次のとおりであります。

区別

（自
至

前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

金額
（千円）

（自
至

構成比
（％）

当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

金額
（千円）

増減
（千円）

構成比
（％）

不動産流動化事業

10,400,422

59.0

15,650,405

63.2

5,249,982

不動産開発事業

4,466,993

25.3

3,842,792

15.5△624,201

不動産賃貸事業

1,645,232

9.3

1,836,056

7.4

190,823

不動産ファンド事業

349,1382.0

1,405,173

5.7

1,056,034

不動産管理事業

562,182

3.2

1,671,416

6.8

1,109,233

220,289

1.2

335,792

1.4

115,503

17,644,259

100.0

24,741,635

100.0

7,097,376

オルタナティブインベス
トメント事業合計（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

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３【対処すべき課題】
当社グループは中期経営計画の２大テーマである「企業規模の倍増」並びに「企業ブランドの確立」を達成するた
めに、以下の各項目を対処すべき課題としております。
（1）「企業規模の倍増」のための課題①既存事業の拡大のための物件仕入の増強
当社グループの事業エリアである東京都区部では、事業用地を始め中古のオフィスビル、賃貸マンション等の取得競争が激化しております。当社グループでは、従来からの仕入情報ネットワークを一層強化するための人員増強と入手した情報への迅速な対応、取引事例等のデータベースの管理と活用を通じての迅速な判断を図り、仕入力の増強に努めてまいります。
②開発力・バリューアップ能力の強化による高付加価値商品や差異性のある商品の供給
物件仕入が激化し原価が上昇しつつある中、適正な利益を確保するためにはエンドユーザーや投資家のニーズに適応した商品を供給することが重要な課題となります。当社グループでは、ファミリータイプから単身者向け
までのマンション、オフィスビル、リテール店舗用ビル、戸建住宅の開発能力を有し、また、中古物件に対し、リノベーション、リニューアル、コンバージョン、デザイン性向上、収益性向上というバリューアップ能力を併せ持っておりますが、これらの能力を更に高め、個別物件ごとに最適な利用方法および投資効率を選択することにより、魅力ある商品を供給してまいります。
③不動産ファンド事業の拡大
平成18年６月末時点で、J-REITを含むわが国の不動産ファンドの資産残高は10兆円に達したと推計され、また、平成18年11月末現在、J-REITの銘柄数は40銘柄となる等、不動産証券化市場は欧米との比較においても今後更に増加するものと推測されております。当社グループでは、グループの行う自己勘定での不動産投資（オンバ
ランス事業）とともに、第三者の出資によるファンドでの投資（オフバランス事業＝フィー事業）の双方を拡大することによって、より多くの不動産取引（開発、バリューアップ、保有運営、アセットマネジメント、プロパ
ティマネジメント等）の機会を得るとともに、不動産と金融を融合したビジネスを拡大してまいります。
④安定した資金調達
当社グループの行う事業のうち、流動化事業、開発事業およびオルタナティブインベストメント事業は、不動産や不動産担保付債権等を仕入れるために多額の資金を必要としております。また、賃貸事業においては長期に亘る資金投下を行っております。これらの事業を推進、拡大していくためには有利子負債を積極的かつ安定的に利用することが不可欠であり、資金ニーズに合わせて金利の固定化やコミットメント契約等によるタイムリーな
資金調達などに努めております。
（2）「企業ブランドの確立」のための課題①コーポレート・ガバナンスの充実
当社グループでは、株主、従業員、取引先を始めとするあらゆるステークホルダーに対して、「革新と挑戦」と「安心と信頼」を兼ね備えた企業ブランドを確立し、社会的に存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナンスの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」を三つの主要項目として掲
げております。また、会社法並びに金融商品取引法において求められている「内部統制システムの構築」に向け、経営トップからグループ社員の全員に至るまでグループ一丸となって体制の強化に努めてまいります。
②優秀な人材の確保と育成
当社グループの行う事業においては、組織を維持しさらに成長、発展していくための原動力は人材であると捉えており、組織の拡大のための優秀な人材の確保と育成は極めて重要な課題であると位置付けております。従来の採用は即戦力の中途採用が大半でありましたが、新卒採用も強化し、幅広い業務経験を積ませることにより将来の主戦力を育成してまいります。

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４【事業等のリスク】
当社グループの経営成績、株価及び財務状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社が判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。
（1）事業環境① 不動産流動化事業・不動産開発事業（イ）不動産市況の影響について
当社グループの中核事業である不動産流動化事業及び不動産開発事業は、自己勘定により物件を取得し、バリューアップまたは開発後に売却するまでに通常６ヶ月から２年を要しております。その間に地価動向、
金利動向、金融情勢などのマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市況が悪化した場合には、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）物件の引渡時期等による業績の変動について
当該２事業は、物件売却額を売上計上するため１取引あたりの金額が大きく、また当該２事業は物件の引渡しを行った時点で売上計上を行う「引渡し基準」であることから、引渡時期遅延等により当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に四半期ごとの経営成績においては、大型案件の引渡しの有無により売上高及び収益に相当の変動が生ずる可能性があります。
（ハ）自然災害等による工事遅延および建設コストの増加について
当社グループでは具体的な仕入計画や販売計画に基づく積み上げ方式により合理的な年間総合予算の策定に努めておりますが、自然災害など予期せぬ事態による工事遅延やそれに伴う建築・改修コスト増加により当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 不動産賃貸事業
当社グループの安定収益事業である不動産賃貸事業は、一般経済情勢や金利動向、競合物件の出現、その他自然災害等で賃料の下落や大量の空室が生じた場合において当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 不動産ファンド事業（イ）ファンドの運用成績について
当社グループの成長事業である不動産ファンド事業は、投資家のニーズに合致した不動産の発掘、ファンドの組成・運用、対象不動産のバリューアップ、売却を通じてアセットマネジャーとしてフィーを得る事業であります。従って、不動産ファンドのパフォーマンスはアセットマネジメントの能力が寄与するものであり、当社グループは不動産と金融の両面についてのノウハウを蓄積してまいりました。不動産ファンドはあくまでも投資家の自己責任原則を前提とした投資商品であり、運用成績について当社は保証責任を負っていないものの、対象不動産の賃貸状況等により投資家の期待する十分なパフォーマンスが上がらない場合は、アセットマネジメント会社としての評価が下がり、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）金融情勢等による投資家の動向について
不動産ファンドは投資手法の一つであり、金融情勢や世界的なマクロ経済の動向により投資家が不動産フ
ァンドへの出資を撤収または手控えた場合、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
④ 不動産管理事業（イ）管理委託費の低下について
現在、マンション・オフィスビルの管理委託費は競合他社との競争激化や顧客からのコストダウン圧力により低下傾向が継続しており、業務効率化やコスト削減などに努めておりますが、今後一層の単価引下げや解約が多発した場合には、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）業務上の事故などについて業務遂行やサービス提供に関しては、ISO9001を取得し、業務品質ならびにサービスの向上に努めておりま
すが、不可避の社会的な規模の業務遂行上の事故、建物・設備の異常、サービスの不具合等が発生した場合は、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ オルタナティブインベストメント事業
当社グループの育成事業であるオルタナティブインベストメント事業は、不動産担保付債権の購入や不動産保有会社のM&A投資を主たる目的として展開しておりますが、不良債権市場が縮小し不動産担保付債権が取得できない場合や、不動産保有会社等のM&Aが行えない場合、並びに既に取得した債権や会社株式の投下資金回収が予定どおり進まない場合は、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

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2007/02/22 4:02:55（2）有利子負債の依存度の高さ及び金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費及び建築費等は、主として金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場
合には、資金調達コストが増加することにより当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
資金調達については、特定の金融機関に過度に集中することなく、案件ごとに複数の金融機関と交渉したうえ
で、最適なファイナンスを行っておりますが、突発的な内外部環境の変化等により、資金調達ができなかった場合は、事業着手の遅延や事業の実施ができなくなるなど、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、案件の売却時期の遅延、売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
（3）事業エリア① 競合状況
当社グループは、東京都区部を主要マーケットとし、中小型物件を中心に投資を行っており、これまで６事業の情報やノウハウを有機的に結合し、相乗効果をもった事業展開を行ってまいりました。しかしながら、東京都区部における不動産取引の活況や外国人投資家の旺盛な投資意欲の継続もあり、物件取得において競合がより激化する可能性があります。当社グループは、これまでの東京特化の優位性を発揮することにより競争力の維持、強化を推し進めてまいりますが、過当競争により物件の取得が困難になった場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 災害発生将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（4）法的規制① 法的規制平成18年５月に施行された会社法や金融商品取引法に改正される証券取引法等の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。
事業の種類別セグメントの名称

主な法的規制不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産賃貸事業

・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法・建築基準法・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進に関する法律

不動産ファンド事業
オルタナティブインベストメント事業

・投資信託及び投資法人に関する法律（改正投信法）
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規程
・有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律・中間法人法不動産管理事業・マンション管理の適正化に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法

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2007/02/22 4:02:55② 免許、許認可等
当社グループの事業は上表の法制に基づき以下の関連許認可を得ております。現在、当該免許及び許認可等が取り消しとなる可能性は発生しておりませんが、万が一このような事由が発生した場合、当社グループの経営成
績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（イ）不動産流動化事業・不動産開発事業・不動産賃貸事業・不動産ファンド事業
許認可等の名称
宅地建物取引業免許

所 管
東京都 知事

有効期間
H19/3/23

許認可等の内容
東京都知事免許(10)第24043号

一般不動産投資顧問業登録
一級建築士事務所登録

国土交通大臣東京都 知事

H23/2/28
H23/4/10

一般－000127
東京都知事登録(第46219号)

特定建設業許可
不動産特定共同事業の許可

東京都
東京都

H19/12/9

東京都知事許可（特－14）第107905号
東京都知事第58号

有価証券に係る投資顧問業登録
信託受益権販売業者登録

関東財務局長
関東財務局長

H20/6/1

関東財務局長第1324号
関東財務局長（売信）第164号

許認可等の名称
マンション管理業

所 管
国土交通大臣

有効期間
H19/5/21

許認可等の内容
国土交通大臣(１)第030488号

宅地建物取引業免許一級建築士事務所登録

東京都
東京都

知事
知事

H23/9/28
H21/1/14

東京都知事免許(１)第80048号
東京都知事登録(第49526号)

建築物環境衛生一般管理業
一般建設業許可

東京都
東京都

知事
知事

H19/9/25
H20/3/10

東京都 13都第6560号
東京都知事許可（般－14）第119534号

警備業

東京都公安委員

H23/10/4

警備業法認定第30002591号

知事
知事（ロ）不動産管理事業（ハ）オルタナティブインベストメント事業
許認可等の名称
所 管
一般不動産投資顧問業登録
不動産特定共同事業の許可

国土交通大臣東京都 知事

有価証券に係る投資顧問業登録
信託受益権販売業者登録

関東財務局長
関東財務局長有効期間
H23/2/28

H20/6/1

許認可等の内容
一般－000127
東京都知事第58号
関東財務局長第1324号
関東財務局長（売信）第164号③ 会計基準・税制について（イ）会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に平成15年10月31日に企業会計基準委
員会から「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」が公表され、平成17年４月１日以降開始する事業年度から減損会計が適用されることになったことで固定資産の減損が発生する可能性があります。
（ロ）不動産ファンドの連結範囲について
当社がアセットマネジメントを行う不動産ファンドについては、当社の匿名組合出資比率や支配力等の影響度合を鑑みて、個別に連結、非連結を決定しております。関係各機関において会計のルールのあり方が議論されておりますが、連結についての解釈が従前と異なる可能性があり、会計処理方法が変更された場合には、当社グループの連結の範囲に変更が生じ、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（5）瑕疵担保責任・アフターサービス保証について
宅地建物取引業者は「宅地建物取引業法」により宅地建物取引業者以外へ物件を販売した場合、新築、中古を問わず、瑕疵担保責任が生じる他、特に新築物件については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により主要構造部分の10年保証が義務付けられております。これらに加え、当社グループは独自の「アフターサービス
業務基準」に則ったアフターサービス保証（項目により1～10年の保証）を顧客に行っております。
当社グループは、建築企画部による品質チェックを行い、また、仕入先及び施工を行った外注先に対し当社グループと同等のアフターサービス保証を負担させる等の事業上のリスク回避に努めております。しかしながら、何らかの原因で当社グループの供給物件に瑕疵が発生した場合、仕入先に瑕疵担保責任を負担させることが出来ない又は仕入先及び外注先の保証能力が全く無くなった場合等、当社グループが費用負担することとなり当社グ
ループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

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トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（6）人材について
当社グループの事業の特性から、人材は極めて重要な経営資源であり、中期経営計画を達成するには、優秀な人材をさらに確保し、当社独自のコンピテンシーを習得するための教育やマネジメント層の育成が不可欠であります。当社グループの求める人材を十分に確保、育成できない場合、または現在在職しているマネジメント層が流出した場合には、事業活動に大きな影響を及ぼす可能性があります。
（7）中期経営計画について
当社グループは、中期経営計画「GROWING UP 2008」（平成18年11月期～平成20年11月期）を策定し、目標達成に向けて鋭意努力しております。中期経営計画では、一定の定量目標を掲げ、進捗状況を逐次確認しながら目標達成に向け取り組んでおり、策定時において適切と考えられる情報収集及び分析等に基づき策定されております。しかしながら、必要な情報を全て収集できるとは限らず、また、事業環境の変化その他の様々な要因により目標を達成できない可能性もあります。
（8）構造計算書偽造問題について
平成18年８月に国土交通大臣に対し、社会資本整備審議会より「建築物の安全性確保のための建築行政のあり方について」答申が提出され、建築士制度、建築行政の執行体制の現状と課題、建築士制度、建築行政の執行体
制等の見直しに向けた基本的な考え方、建築物の安全性確保のために講ずべき施策が示されました。
当社では違法建築物件の建設を防止するための体制として、平成17年11月の姉歯建築設計事務所（平成２年５月設立）による構造計算書偽造問題の発覚以前から、一級建築士５名が所属する建築企画部を設置し、設計・施工の品質管理に関する業務を実施しております。
特に不動産開発事業におけるマンション開発においては、「ISO9001」の認証を取得した当社独自の品質管理基
準「パームスクオリティチェックシステム（PQCシステム）」を設定しております。PQCシステムにより、標準仕様書に基づく設計図書の確認、監理者による主要部分（建物配置・基礎配筋・各階配筋など完成後に確認できない部分を含む）の検査立会、14項目からなるチェックリストに基づき部位毎に監理者が検査を行ったレポートを自社にてチェックするなど品質管理の徹底に努めております。
また、平成11年５月（民間検査機関による建築確認検査業務を認める改正建築基準法の施行時）以降、当社が開発を行った全ての分譲物件について、姉歯建築設計事務所の構造設計への関与の有無について調査を実施し、一切関係がないことを確認しております。さらに国土交通省発表の「構造計算書の偽造があった物件等について（平成18年８月31日現在）」に記載のある同事務所以外の関係者の関与についても併せて調査を実施しており、取引実績が一切ないことを確認しております。
また、今回の問題では指定確認検査機関に対する不信感も拡がったこと、また当社物件のうちイーホームズ㈱による建築確認が９件、日本ERI㈱による建築確認が１件あったことから、平成11年５月以降、行政機関、民間検査機関に関わらず、建築確認を受けた当社が分譲したマンション全物件の構造計算書に関して、建築設計時に委託した設計事務所以外の設計事務所による再確認を行い、当該事務所より全物件に関して「構造計算書の偽造の可能性について照査した結果、構造計算書に強度偽造は行われていないと判断される」旨の報告を受けております。
今後、構造計算書偽造事件を契機に関連法規制の強化や、工期の長期化等により、コストの増加を招く可能性があり、その場合には、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（9）個人情報保護について
当社グループが行っている事業において、物件購入者、ビルオーナー、テナントをはじめ多くの顧客の個人情報を保有しております。今後の事業拡大に伴い情報量の増加が予想されますが、個人情報保護法に従い、情報管理体制を強化するとともに個人情報管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により当社グループが保有する個人情報が外部へ流出、漏洩した場合等には、当社グループの信用を毀損し、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（10）その他
当社グループでは中古の物件を取得する際に、建物の構造やアスベストの使用、土壌汚染調査等を実施しておりますが、ほとんどの建物において構造設計関連図書が保存されていないことや、アスベストが使用されている
建物を解体する場合の対応、土壌改良などにより、事業遂行が一時的に中断または長期化した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

５【経営上の重要な契約等】
該当事項はありません。

６【研究開発活動】
該当事項はありません。

- 16 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

７【財政状態及び経営成績の分析】
当連結会計年度における財政状態及び経営成績の分析は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
（1）財政状態の分析
当連結会計年度末における財政状態は、総資産60,136百万円（前連結会計年度末比48.8％増）、純資産15,229百万円（前連結会計年度末資本比83.6％増）となりました。これは、主に販売用不動産の取得と、それに伴うエクイ
ティファイナンスによるもので、自己資本比率は25.3％（前連結会計年度末は20.5％）となっております。
（流動資産）
当連結会計年度末における流動資産の残高は、51,384百万円となり、前連結会計年度末に比べ18,815百万円増加しております。これは、主に当社グループの主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業の拡大に伴う販売用不動産及び仕掛販売用不動産の取得によるたな卸資産の増加（前連結会計年度末比13,457百万円
増）によるものであります。
（固定資産）
当連結会計年度末における固定資産の残高は、8,752百万円となり、前連結会計年度末に比べ920百万円増加しております。これは、主に事業方針の変更に伴う販売用不動産からの振り替え等による有形固定資産の増加（前連結会計年度末比1,426百万円増）、不動産投資ファンドからの匿名組合出資金の回収による投資有価証券の減少（前連結会計年度末比641百万円減）によるものであります。
（流動負債）
当連結会計年度末における流動負債の残高は、18,632百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,690百万円増加しております。これは、主に不動産流動化事業における販売用不動産の取得に伴う短期の有利子負債の増加（前連結会計年度末比1,317百万円増）、税金等調整前当期純利益の増加による未払法人税等の増加（前連結会
計年度末比903百万円増）によるものであります。
（固定負債）
当連結会計年度末における固定負債の残高は、26,274百万円となり、前連結会計年度末に比べ9,103百万円増加しております。これは、主に不動産開発事業における開発用地の取得等に伴う長期の有利子負債の増加（前連
結会計年度末比8,844百万円増）によるものであります。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産の残高は、15,229百万円となり、前連結会計年度末資本合計に比べ6,936百万円増加しております。これは、主に海外における募集による増資等による資本金及び資本剰余金の増加（前連
結会計年度末比4,363百万円増）、利益剰余金の増加（前連結会計年度末比2,571百万円増）によるものであります。
(2）経営成績の分析
当連結会計年度における経営成績は、売上高24,741百万円（前連結会計年度比40.2％増）、経常利益5,323百万円（前連結会計年度比79.3％増）、当期純利益2,737百万円（前連結会計年度比71.9％増）となり、売上高、経常利益、当期純利益とも前連結会計年度を上回りました。
（売上高）
当連結会計年度における売上高は24,741百万円となり、前連結会計年度に比べ7,097百万円増加しました。この主な要因は、不動産流動化事業における販売物件数の増加や、賃貸物件の増加に伴う賃料収入の増加、また不動産ファンド事業において運用資産残高の拡大によるアセットマネジメントフィーが増加したこと等によるものであります。
（営業利益）
当連結会計年度における営業利益は5,900百万円となり、前連結会計年度に比べ2,364百万円増加しました。この主な要因は、売上原価が売上高の増加に伴い3,796百万円増加し、また人員増や本社移転に伴い人件費や管理費等が増加したことにより販売費及び一般管理費が936百万円増加したものの、不動産流動化事業、不動産ファンド事業における収益の拡大が寄与し、売上高の増加が売上原価、販売費及び一般管理費の増加を上回ったことによるものであります。

- 17 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（営業外損益）当連結会計年度における営業外損益は、営業外収益が109百万円、営業外費用が687百万円となり、前連結会計年度に比べ、それぞれ85百万円、95百万円増加しました。営業外収益が増加した主な要因は、不動産流動化事業
において手付金の没収が複数発生したことによるものであります。営業外費用が増加した主な要因は、販売用不動産の仕入れに伴う借入金の増加により、支払利息が増加したことによるものであります。
(3）キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析は「第２のとおりであります。

事業の状況」「１業績等の概要」「（２）キャッシュ・フロー」に記載(4）経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業においては、顧客への引渡し時期の変
動、天災その他予期し得ない事態による建築工事の遅延、経済情勢の変動による業績への影響、有利子負債への依存による事業展開への影響等、経営成績に重要な影響を与える様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第２ 事業の状況 ４ 事業等のリスク」をご参照ください。
(5) 経営者の問題意識と今後の方針及び見通しについて
当社グループは、中期経営計画「GROWING UP 2008」（平成18年11月期～平成20年11月期）を策定し目標達成に向けて鋭意努力をしております。本経営計画は、「企業収益の増大と経営品質の向上の両立が企業価値の向上に不可欠である」との基本方針のもと、「企業規模倍増（売上高・利益）」と「企業ブランドの確立」を図ることにより企業基盤を確固たるものにし、さらなる成長の礎を築くことを目的としております。
具体的な目標数値及び初年度である平成18年11月期の達成状況につきましては、下記の通りとなっておりますが、当初目標としていた連結売上高・連結経常利益が予想以上に順調に推移していることから、今回、目標数値を見直しております。
平成20年（2008年)11月期の目標とする経営指標（当初計画）
項目
平成18年11月期

平成20年11月期

連結売上高
連結経常利益

284億円
40億円

405億円
60億円

経常利益率
自己資本比率

14.2％
28.3％

14.8％
30.0％

自己資本利益率（ROE）
総資産利益率(ROA)

15.8％
4.5％

18.3％
5.5％

不動産ファンド運用残高

413億円

1,300億円

平成20年（2008年)11月期の目標とする経営指標（修正目標）項目

平成18年11月期（実績）

平成19年11月期

連結売上高
連結経常利益

247億円
53億円

515億円
67億円

540億円
77億円

経常利益率
自己資本比率

21.5％
25.3％

13.2％
23.3％

14.3％
26.3％

自己資本利益率（ROE）
総資産利益率(ROA)

23.3％
5.4％

21.2％
5.1％

21.2％
5.3％

不動産ファンド運用残高（内REIT予定残高）

412億円
－

1,158億円（398億円）

1,658億円（598億円）- 18 -

平成20年11月期

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

第３【設備の状況】
１【設備投資等の概要】
当連結会計年度において総額89,566千円の設備投資を実施いたしました。そのうち主なものは、本社移転時の備品取得によるものであります。

２【主要な設備の状況】
当社グループにおける主要な設備は、以下のとおりであります。
(1）提出会社
平成18年11月30日現在
帳簿価額（千円）
事業所名
（所在地）

事業の種類別セ
グメントの名称

本社（東京都港区）
賃貸用不動産（東京都千代田区他12棟）
賃貸用不動産（東京都北区他１棟）
賃貸用不動産（東京都豊島区他３箇所）

設備の内容

建物及び構築物

統括事務施設事務所設備

不動産賃貸事業

賃貸ビル

不動産賃貸事業

賃貸マンション

178,081

不動産賃貸事業

その他

509,753

合計

－

土地
（面積㎡）

37,8401,324,337－

2,050,013－－
4,067,419(4,489.71)
564,090(1,150.03)

その他

合計

49,42487,26483

2,001

5,393,758－

818

742,990－－

1,232,215－

52,2437,456,229

83

722,462(5,927.79)
5,353,971(11,567.53)

従業員数
（人）

（注）１．上記の金額には、消費税等は含んでおりません。
２．上記の「設備の内容

その他」には、駐車場、倉庫、底地が含まれております。

(2）国内子会社
平成18年11月30日現在
帳簿価額（千円）
会社名

トーセイ・コミ
ュニティ㈱

事業所名
（所在地）

事業の種類別セ
グメントの名称

設備の内容

不動産賃貸事業

賃貸ビル

83,974－

83,974

建物及び構
築物

賃貸用不動産（東京都渋谷区
他１棟）

合計

－

（注）１．上記の金額には、消費税等は含んでおりません。

３【設備の新設、除却等の計画】
該当事項はありません。

- 19 -

土地（面積㎡）
552,000(337.04)
552,000(337.04)

その他

合計

従業員数
（人）

699

636,673－699

636,673－トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

第４【提出会社の状況】
１【株式等の状況】(1）【株式の総数等】①【株式の総数】
種類

発行可能株式総数（株）

普通株式

1,379,000
計

1,379,000（注）平成19年２月27日開催の定時株主総会において定款変更を行いました。これにより、会社の発行する株式の総数
は121,000株増加し、1,500,000株となっております。
②【発行済株式】
種類

事業年度末現在発行数（株） 提出日現在発行数（株）（平成18年11月30日）（平成19年２月28日）

上場証券取引所名又は登録証券業協会名

内容
完全議決権株

普通株式

376,838

376,838

東京証券取引所式であり、権利内容に何ら市場第二部
ジャスダック証券取引所

限定のない当社における標準となる株式であります。

計

376,838

376,838－－（注）「提出日現在発行数」欄には、平成19年２月１日からこの有価証券報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

- 20 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55(2）【新株予約権等の状況】
旧商法第280条ノ20及び第280条ノ21の規定に基づく、新株予約権（ストックオプション）の状況は、次のとおり
であります。
（平成15年４月25日臨時株主総会決議）
事業年度末現在（平成18年11月30日）

提出日の前月末現在（平成19年１月31日）

10

10

普通株式

普通株式

2

2

8,500

8,500

平成17年６月１日から
平成20年５月31日まで

平成17年６月１日から
平成20年５月31日まで

新株予約権の数（個）
新株予約権の目的となる株式の種類
新株予約権の目的となる株式の数（株）（注）１
新株予約権の行使時の払込金額（円）（注）２

新株予約権の行使期間
新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額（円）

発行価格

8,500

発行価格

8,500

資本組入額

4,250

資本組入額

4,250

新株予約権の行使の条件

（注）３

（注）３

新株予約権の譲渡に関する事項

（注）３

（注）３

代用払込みに関する事項

──

事業年度末現在（平成18年11月30日）

提出日の前月末現在（平成19年１月31日）

3,230

3,180

（平成18年２月24日定時株主総会決議）

新株予約権の数（個）
新株予約権の目的となる株式の種類

普通株式

新株予約権の目的となる株式の数（株）（注）１
新株予約権の行使時の払込金額（円）

3,230

3,180

164,685

164,685

平成20年３月１日から

平成20年３月１日から

平成23年２月28日まで

平成23年２月28日まで（注）２

新株予約権の行使期間

普通株式

新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格

164,685

発行価格

164,685

発行価格及び資本組入額（円）

資本組入額

82,343

資本組入額

82,343

新株予約権の行使の条件

（注）３

（注）３

新株予約権の譲渡に関する事項

（注）３

（注）３

代用払込みに関する事項

─- 21 -

─トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（平成18年２月24日定時株主総会決議）
事業年度末現在（平成18年11月30日）

提出日の前月末現在（平成19年１月31日）

450

450

新株予約権の数（個）
新株予約権の目的となる株式の種類

普通株式

新株予約権の目的となる株式の数（株）（注）１
新株予約権の行使時の払込金額（円）

450

450

143,564

143,564

平成20年５月１日から
平成23年２月28日まで

平成20年５月１日から
平成23年２月28日まで

発行価格 143,564
資本組入額 71,782

発行価格 143,564
資本組入額 71,782（注）２

新株予約権の行使期間

普通株式

新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額（円）
新株予約権の行使の条件

（注）３

（注）３

新株予約権の譲渡に関する事項

（注）３

（注）３

代用払込みに関する事項

──（注）１．当社が株式分割または株式併合を行う場合には、次の算式により株式数を調整し、調整の結果生じる１株未満の株式はこれを切り捨てます。
調整後発行株式数＝ 調整前発行株式数×

分割・併合の比率

２．当社が株式分割または株式併合を行う場合には、次の算式により払込金額を調整し、調整の結果生じる１円未満の端数はこれを切り上げます。
調整後払込金額＝

調整前払込金額×１
分割・併合の比率

また、時価を下回る価額で当社普通株式につき新株式を発行または自己株式を処分する場合（新株予約権の行使ならびに平成14年４月１日改正前商法第341条ノ８の規定に基づく新株引受権付社債に係る新株引受権の行使による場合を除く）は、次の算式により払込金額を調整し、調整の結果生じる１円未満の端数はこれを切り上げます。
調整後
払込金額

＝

調整前
払込金額

×

既発行株式数＋

新規発行株式数×１株当たり払込金額
１株当たりの時価

既発行株式数＋新規発行株式数

３．新株予約権の行使に係わる行使の条件、譲渡に関する事項は次のとおりであります。
(1）新株予約権の行使の条件① 新株予約権の割当てを受けた者は、当社普通株式に係る株券が日本証券業協会に登録され、またはいず
れかの証券取引所に上場された場合に限り、権利行使することができる。
②

新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても当社または当社の子会社の取締役、従業員の地位にあることを要す。

③④

新株予約権の譲渡、質入その他一切の処分は認められないものとする。
権利行使期間中に割当てを受けた者が死亡した場合においても相続は認めない。

⑤

その他権利行使の条件については、株主総会ならびに新株予約権発行に係る取締役会の決議に基づき、当社と新株予約権の割当てを受けた者との間で締結する「新株予約権割当契約」で定めるところによる。

(2）新株予約権の消却事由および条件① 当社が消滅会社となる合併契約書の議案、当社が完全子会社となる株式交換契約書承認の議案ならびに株式移転の議案が株主総会で承認されたときは、新株予約権は無償で消却する。
新株予約権の割当てを受けた者が権利行使をする前に、当社または当社の子会社の取締役、従業員の地②

位を喪失した場合、当該新株予約権については無償で消却できる。
(3）新株予約権の譲渡制限
新株予約権を譲渡するには取締役会の承認を要します。

- 22 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55(3）【発行済株式総数、資本金等の推移】
年月日

発行済株式総数増減数（株）

発行済株式総数残高（株）

資本金増減額
（千円）

資本金残高
（千円）

資本準備金増減額（千円）

平成14年９月21日
25,0001,025,000
18,75068,75018,750（注）１
平成15年５月13日
4,000
1,029,000
3,400
72,150
3,400（注）２
平成15年６月29日△1,008,420
20,580－72,150－（注）３
平成16年２月27日
3,000
23,580280,500
352,650
389,100（注）４
平成16年３月30日
500
24,08046,750399,400
64,850（注）５
平成16年３月31日
6,000
30,080180,000
579,400
181,800（注）６
平成16年７月20日
30,08060,160－579,400－（注）７
平成16年９月10日
7,000
67,1601,348,200
1,927,600
1,348,200（注）８
平成16年11月19日
268,640
335,800－
1,927,600－（注）９
平成16年12月１日～
平成17年11月30日
9,058
344,858
38,496
1,966,096
38,496（注）10
平成18年２月27日
30,000374,858
2,173,500
4,139,596
2,173,500（注）11
平成17年12月１日～
平成18年11月30日
1,980
376,838
8,415
4,148,011
8,415
（注）12
（注）１．第三者割当
25,000株
発行価格
1,500円
資本組入額
750円
割当先は、当社従業員持株会および取締役２名（小菅勝仁、稲塚実）であります。
２．第三者割当
4,000株
発行価格
1,700円
資本組入額
850円
割当先は、興産信用金庫（東京都千代田区神田紺屋町41）であります。
３．50株を１株に併合
４．有償一般募集
3,000株
発行価格
240,000円
引受価格
223,200円
資本組入額
93,500円
５．第三者割当増資
500株
発行価格
240,000円
引受価格
223,200円
資本組入額
93,500円
６．第一回新株引受権付社債に付された新株引受権の権利行使による増加
７．１株を２株に分割
８．有償一般募集
7,000株
発行価格
410,880円
引受価格
385,200円
資本組入額
192,600円
９．１株を５株に分割
10. 新株予約権の行使による増加であります。
11. 有償一般募集
30,000株
発行価格
144,900円
資本組入額
72,450円
12. 新株予約権の行使による増加であります。

- 23 -

資本準備金残高（千円）
23,72527,12527,125416,225
481,075
662,875
662,875
2,011,075
2,011,075
2,049,572
4,223,072
4,231,487

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55(4）【所有者別状況】
平成18年11月30日現在
株式の状況
区分

端株の状況

金融機関

－

10

15

60

43

7

7,098

7,233

－

－

55,323

3,125

63,41050,070171

204,739

376,838

－

－

14.68

0.83

16.83

13.29

0.04

54.33

100.00－

株主数（人）
所有株式数（株）
所有株式数の
割合（％）

証券会社

その他の法
人

外国法人等

政府及び地
方公共団体

個人その他
個人以外

計

個人

（注）「その他の法人」の欄には証券保管振替機構名義の株式が、11株含まれております。
(5）【大株主の状況】
平成18年11月30日現在
氏名又は名称
山口

所有株式数
（株）

住所

誠一郎

発行済株式総数に対する所有株式数の割合（％）

東京都渋谷区

138,855

36.84㈲ゼウスキャピタル

東京都杉並区浜田山４－25－５

60,00015.92

日本マスタートラスト信託銀行㈱（信託口）東京都港区浜松町２－11－３

31,7208.41

モルガン・スタンレー・アン
ド・カンパニー・インターナ

25

11,5073.05

東京都中央区晴海１－８－11

7,453

1.97

東京都千代田区大手町２－２－２

6,549

1.73

23, AVENUE DE LA
L-2085 LUXEMBOURG

6,100

1.61

5,599

1.48

2,985

0.79

2,378

0.63

273,146

72.48

ショナル・リミテッド(常任代理人 モルガン・ス
タンレー証券㈱）日本トラスティ・サービス信託銀行㈱（信託口）
野村信託銀行㈱（投信口）
ビーエヌピーパリバュリティーズ
クセンブルクサービス ルジャスデック

ニューヨークジーシーエム クライアント
アカウンツ イー アイエス
ジー
（常任代理人WHARF，LONDON E144QA ENGLAND（東京都渋谷区恵比寿４－20－３㈱三菱東京Ｕ

ＦＪ銀行）
住友生命保険相互会社（特別勘定）モルガン・スタンレーアンド

ガーデンプレスタワー）

PORTE NEUVE（東京都中央区日本橋３－11－１）

PETERBOROUGH

COURT 133

STREET LONDONKINGDOM

EC4A

FLEET

2BB,UNITED（東京都千代田区丸の内２－７－１
トディ業務部）

カス

東京都中央区築地７－18－24
1585

BROADWAY

NEW YORK,NEW

カンパニーインク
（常任代理人 モルガン・ス

YORK 10036, U.S.A.
（東京都渋谷区恵比寿４－20－３

タンレー証券㈱）ガーデンプレイスタワー）

計

恵比寿

セキ

セキュリティーズ
（常任代理人 香港上海銀行
東京支店）
バンク オブCABOT SQUARE，CANARY－- 24 -恵比寿トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55(6）【議決権の状況】①【発行済株式】
平成18年11月30日現在
区分

株式数（株）

議決権の数（個）内容

無議決権株式－－－

議決権制限株式（自己株式等）

－

－

－

議決権制限株式（その他）

－

－

－

完全議決権株式（自己株式等）－－－
権利内容に何ら限定

完全議決権株式（その他）

普通株式

376,838

376,838のない当社における標準となる株式

端株

－

－

－

発行済株式総数

376,838－－

総株主の議決権－

376,838－（注）「完全議決権株式（その他）」の欄には、証券保管振替機構名義の株式が11株含まれております。また、「議決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数11個が含まれております。
②【自己株式等】
平成18年11月30日現在
所有者の氏名又は名称所有者の住所

自己名義所有株
式数（株）

他人名義所有株式数（株）

所有株式数の合計（株）

発行済株式総数に対する所有株式数の割合（％）

－

－

－

－

－

－

計

－

－

－

－

－

(7）【ストックオプション制度の内容】
当社は新株予約権方式によるストックオプション制度を採用しております。当該新株予約権は、旧商法第280条ノ20及び第280条ノ21の規定に基づいております。
（平成15年４月25日 臨時株主総会決議）
決議年月日

平成15年４月25日

付与対象者の区分及び人数（注）２①取締役（３名）②従業員（38名）

新株予約権の目的となる株式の種類

普通株式

株式の数（株）（注）１

55,500

新株予約権の行使時の払込金額（円）1,700

新株予約権の行使期間

平成17年６月１日から
平成20年５月31日まで

新株予約権の行使の条件「(2）新株予約権等の状況」をご参照ください。

新株予約権の譲渡に関する事項

同上

代用払込みに関する事項

─（注）１．平成15年６月29日付で50株を１株に株式併合、平成16年７月20日付で１株を２株及び平成16年11月19日付で１株を５株に株式分割しております。そのため、新株予約権の目的となる株式の数は11,100株に、新株予約権の行使により発行する株式の発行価格は、1,700円から8,500円にそれぞれ調整されております。
２．提出日現在、退職により従業員３名が権利を喪失しております。

- 25 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30（平成18年２月24日

2007/02/22 4:02:55

定時株主総会決議）

決議年月日

平成18年２月24日①取締役（４名）

付与対象者の区分及び人数（注）１②従業員（72名）③子会社取締役（２名）

新株予約権の目的となる株式の種類

普通株式

株式の数（株）3,690

新株予約権の行使時の払込金額（円）164,685
平成20年３月１日から新株予約権の行使期間

平成23年２月28日まで

新株予約権の行使の条件「(2）新株予約権等の状況」をご参照ください。

新株予約権の譲渡に関する事項

同上

代用払込みに関する事項

─（注）１．提出日現在、退職により従業員11名が権利を喪失しております。
（平成18年２月24日

定時株主総会決議）

決議年月日

平成18年４月24日

付与対象者の区分及び人数（注）１

従業員（９名）新株予約権の目的となる株式の種類

普通株式

株式の数（株）460

新株予約権の行使時の払込金額（円）143,564

新株予約権の行使期間

平成20年５月１日から
平成23年２月28日まで

新株予約権の行使の条件「(2）新株予約権等の状況」をご参照ください。

新株予約権の譲渡に関する事項

同上

代用払込みに関する事項

─（注）１．提出日現在、退職により従業員１名が権利を喪失しております。

- 26 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

２【自己株式の取得等の状況】【株式の種類等】

該当事項はありません。

(1）【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
(2）【取締役会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
(3）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
該当事項はありません。
(4）【取得自己株式の処理状況及び保有状況】
該当事項はありません。

- 27 -

2007/02/22 4:02:55

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

３【配当政策】
当社の利益配分につきましては、安定的な配当を経営上の最重要課題と認識しており、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保とのバランスについて、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
当期の配当につきましては、上記方針に基づき前事業年度450円に対し950円増配し、１株当たり1,400円の配当を実施いたしました。この結果、当期の配当性向は19.2％となりました。
内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。
なお当社は、「取締役会の決議により、毎年５月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定めております。

４【株価の推移】(1）【最近５年間の事業年度別最高・最低株価】
回次

第53期

第54期

第55期

第56期

第57期

決算年月

平成14年11月

平成15年11月

平成16年11月

平成17年11月

平成18年11月

最高（円）

－

－

□１
□２

127,000※１ 62,800

133,000
181,000

最低（円）

－

－

□１
□２

1,630,000
682,000
81,700450,000※２

49,100291,000
62,100※１

56,000128,000※２

81,800（注）１．最高・最低株価は、平成18年11月22日より東京証券取引所市場第二部、平成16年12月13日より平成18年11月21日まではジャスダック証券取引所における株価を記載しており、それ以前は日本証券業協会における株価を記載しております。なお、第56期の事業年度別最高・最低株価のうち、※１印は日本証券業協会の公表のものであり、第57期の事業年度別最高・最低株価のうち、※２印はジャスダック証券取引所におけるものであります。
また、平成16年２月27日付をもって日本証券業協会に株式を登録いたしましたので、それ以前の株価については該当事項はありません。
２．□印は株式分割による権利落後の株価を示しております。
なお、平成16年11月期は、平成16年５月末現在及び平成16年９月末現在の株主に対して株式分割を２回実施
しておりますので、５月末によるものを□１で、９月末によるものを□２で示しております。
(2）【最近６月間の月別最高・最低株価】
月別

平成18年６月

７月

８月

９月

10月

11月

最高（円）

105,000

107,000

111,000

114,000

140,000

133,000※139,000

最低（円）87,60081,80092,00099,100103,000

128,000※116,000（注）最高・最低株価は、平成18年11月22日より東京証券取引所市場第二部における株価を記載しており、それ以前は
ジャスダック証券取引所における株価を記載しております。なお、平成18年11月の月別最高・最低株価のうち、※印はジャスダック証券取引所におけるものであります。

- 28 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

５【役員の状況】
役名

代表取締役
社長

取締役

職名

執行役員社長

専務執行役員事業部門統括

専務執行役員取締役

管理部門統括総務人事部・
財務経理部担当
総務人事部長氏名

ン事業１部、事業２部、事業３部、事業４ 内藤部、事業推進部担当
アセットソリューション事業推進部長

取締役

略歴

昭和58年４月 三井不動産販売株式会社 入社
昭和61年４月 東誠商事株式会社 入社
平成２年８月 当社取締役
山口 誠一郎 昭和36年１月５日生 平成６年６月 当社代表取締役社長（現任）
平成７年12月 パームス管理株式会社（現トーセイ・コミ
ュニティ株式会社）代表取締役
平成16年７月 当社執行役員社長（現任）
昭和58年４月 東急建設株式会社 入社
昭和61年４月 東誠商事株式会社 入社
平成８年１月 当社取締役
平成12年12月 当社常務取締役
小菅 勝仁 昭和35年７月17日生
平成16年７月 当社常務執行役員
平成17年９月 トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社 代表取締役（現任）
平成18年２月 当社取締役専務執行役員（現任）
昭和57年４月 国分株式会社 入社
平成３年４月 東誠商事株式会社 入社
平成７年５月 東誠商事株式会社取締役
平成13年３月 当社経理部財務担当部長
平成14年10月 当社常務取締役
平成16年７月 当社常務執行役員
平野 昇 昭和34年10月17日生 平成17年３月 トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社 監査役（現任）
平成17年４月 トーセイ・コミュニティ株式会社監査役（現任）
平成17年９月 トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会
社 代表取締役
平成18年２月 当社取締役専務執行役員（現任）

常務執行役員アセットソリューショ
取締役

生年月日

神野

所有株式数
（株）

138,855

2,000

1,880

昭和55年４月 三井不動産販売株式会社 入社
平成11年５月 当社 入社
当社不動産営業部 部長
俊一郎 昭和31年10月８日生 平成14年６月 当社不動産営業部長
平成16年７月 当社執行役員アセットソリューション事業部担当兼アセットソリューション事業部長
平成18年２月 当社取締役常務執行役員（現任）390

昭和58年４月 三井信託銀行株式会社（現中央三井信託銀行株式会社）入行
平成２年８月 中部瓦斯株式会社 入社
平成７年５月 ガステックサービス株式会社 入社
総合企画室長吾郎 昭和35年８月29日生
平成12年８月 同社代表取締役社長（現任）
平成14年５月 株式会社サーラコーポレーション代表取締役社長（現任）平成18年３月 中部瓦斯株式会社代表取締役（現任）
平成19年２月 当社取締役（現任）－- 29 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

役名

常勤監査役

常勤監査役

監査役

監査役

職名

氏名

生年月日

2007/02/22 4:02:55

略歴

所有株式数
（株）

昭和38年４月 大成建設株式会社 入社
平成３年６月 同社本社機材部 部長（企画・管理担当）
本田 安弘 昭和15年６月20日生 平成７年６月 株式会社大成ツーリスト 常務取締役
平成13年７月 ユニバーサル株式会社代表取締役社長
平成15年４月 当社常勤監査役（現任）昭和39年４月 株式会社熊谷組 入社
平成12年11月 同社本社建築本部長
原田 公雄 昭和17年３月24日生 平成13年１月 同社常務取締役兼執行役員本社購買本部長
平成14年７月 丸嘉架設株式会社 顧問
平成15年５月 当社常勤監査役（現任）昭和40年４月 三菱信託銀行株式会社 入社
平成２年２月 同社高槻支店長
平成４年２月 同社監査役室長
平成６年８月 菱信保証株式会社取締役
山岸 茂
昭和17年５月28日生 平成７年６月 同社常務取締役
平成12年３月 同社常勤監査役
平成15年３月 同社顧問
平成15年９月 同社退社
平成17年２月 当社監査役（現任）昭和56年４月 ジェイ・イー・エス株式会社取締役（現任）
昭和61年10月 入江公認会計士事務所入所
平成元年10月 新創コンサルティング株式会社取締役社長（現任）
平成３年４月 松竹映画劇場株式会社取締役
平成12年６月 株式会社永谷園 監査役（現任）
迫本 栄二 昭和31年11月４日生
平成12年６月 新創監査法人代表社員
平成15年８月 松竹映画劇場株式会社取締役社長（現任）
平成16年４月 新創税理士法人代表社員（現任）
平成17年２月 当社監査役（現任）
平成18年２月 株式会社プリンスホテル監査役（現任）
平成18年２月 株式会社西武ホールディングス監査役（現
任）
計

－

－

－

－

143,125（注）神野吾郎氏は、会社法第２条第15号に定める社外取締役であります。
本田安弘、原田公雄、山岸茂、迫本栄二の各氏は、会社法第２条第16号に定める社外監査役であります。

- 30 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

６【コーポレート・ガバナンスの状況】(1）コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方
当社グループは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を持続することが、株
主、従業員、顧客、取引先等のあらゆるステークホルダーからの信頼にお応えすることであり、経営における重要な課題であると認識しております。そのため、多様な経営リスクを早期に把握し予防対策ができる体制を構築すること、法定の要請範囲に留まらず積極的かつ適切な情報開示を行うこと、内部経営監視機能を強化して透明性の高い経営を推進することに注力しており、それに必要な組織体制や諸制度を構築・運用することをコーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方としております。
(2）会社の機関の内容及び内部統制システムの整備の状況等① 会社の機関の基本説明（イ）取締役会の運営
取締役会は取締役４名（平成18年11月30日現在）で構成され、取締役会規程に基づき、毎月１回の定例取締役会に加え必要に応じて臨時取締役会を開催し、経営の最高意思決定機関として経営方針並びに重要案件の決議をするとともに、取締役の職務執行を監督しております。
（ロ）監査役監査
当社は監査役制度を採用しており、常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名はいずれも会社法第２条第16号に規定する社外監査役であります。監査役４名による監査役会は、原則として毎月１回開催され、常勤監
査役の監査活動を非常勤監査役へ報告することにより全監査役の情報の共有化を図っております。
また、監査役は取締役会に出席する他、全執行役員で構成する経営会議にも陪席しております。
監査役監査活動は年間監査計画に基づいて実施されており、会計監査人との連携や内部監査部との連携により、効率的かつ実効性のある監査体制が構築されております。さらに、常勤監査役は各取締役及び各部門責任者との定例面談を実施し、業務執行状況の把握に努めております。
（ハ）執行役員制
当社は執行役員制を採用しており、取締役会にて選任された執行役員６名（平成18年11月30日現在）が、取締役会の決定に基づき、代表取締役より委譲された業務執行を行っております。
また、執行役員社長は、経営会議を原則毎月２回開催し、執行役員社長の行う重要な意思決定に関する事前諮問を行っております。
（ニ）コーポレート・ガバナンス会議
当社では、継続的にコーポレート・ガバナンスを強化するために、取締役と常勤監査役で構成するコーポレート・ガバナンス会議を原則毎月２回開催しております。
同会議では、企業価値向上のための企業統治上の懸案事項や内部統制に関する事項の確認、協議を行い、必要に応じて顧問弁護士・公認会計士等の外部有識者のアドバイスを受けております。
また、同会議の下部組織として、当社グループのコンプライアンス意識の徹底を主目的とするコンプライア
ンス委員会、及びグループのリスクに関する対策を検討するリスク管理委員会を設けており、両委員会から確認を求められる事項につき、「法令の遵守」に留まることなく「企業倫理」や「社会貢献」の観点をも踏まえた対処方法を協議・検討しております。
（ホ）内部監査執行役員社長直属の内部監査部３名が年度計画に基づいてグループ全体の監査を実施し、不備事象について
は被監査部門に是正勧告を行うことにより、改善を求めております。是正必要事項については、被監査部門と協議し、具体的な指導を行うなどのフォローを充実することで実効性の高い監査を実施しております。
（ヘ）情報開示
当社では、「会社法」及び「証券取引法」等の法令で定められた書類等の作成や証券取引所の定める規則に基づく法定の情報開示に留まらず、IR活動やホームページ等を通じて株主・投資家をはじめとするステークホ
ルダーの皆様に対し適時適切な企業情報の提供を行っております。

- 31 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55② 当社のコーポレート・ガバナンス及び内部管理体制の概要は、下記のとおりであります。

株

主

総

選任・解任

会

選任・解任

選任・解任

報告（意見交換）
監査・報告

監査

会計監査人

取締役会
取締役４名
（社外取締役０名）

監査

監査役会
監査役４名
(全員社外監査役)

代表取締役

報告

指示

報告

諮問

執行役員６名（業務の執行）

社長
諮問

内部監査部

監査

指示・命令

報告・相談

コンプライアンス委員会

リ ス ク 管 理 委 員 会

情 報 開 示 委 員 会

経営会議
執行役員６名(監査役 陪席)

報告

コーポレートガバナンス会議
常勤取締役４名
常勤監査役２名

指示

報告（意見交換）

助言

指示

外 部 有 識 者

選任
・解任

指示

相談・
報告
指示

相談・
報告

各

部

門

・

グ

ル

ー

プ

会

社

③ 会社の機関の内容及び内部統制システムの整備状況（イ）取締役の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制
・法令等の遵守は、当社グループが持続的に発展していくために必要不可欠な最重要課題であるとの認識の下、「グループコンプライアンス規範」を定めて全取締役への周知徹底を図っております。また、ひとりひとりの具体的な行動の指針を示す「コンプライアンスガイドブック」を作成し、全取締役が率先して法令等を遵守する行動を実践しております。
・毎月２回定例開催しているコーポレート・ガバナンス会議（取締役全員及び常勤監査役２名で構成）において、コンプライアンス意識の徹底を図るための施策の検討・審議を行っております。また、必要に応じて外部有識者（弁護士、会計士等）を招聘し、意見交換、助言等を仰ぎ、会議の充実を図っております。
・取締役会の他、全執行役員で構成する経営会議（監査役陪席）や部長以上が出席する幹部会においても、常にコンプライアンス意識の徹底に留意しております。
（ロ）取締役の職務の執行に係る情報の保存及び管理に関する体制
・文書保存規程及び文書取扱規程に基づき、取締役の職務執行に係る議事録、決裁書等は、検索性の高い状態
で所管部署に保存させております。
・内部監査部に、保存・管理状態の監査を計画的に実施させております。

- 32 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（ハ）損失の危険の管理に関する規程その他の体制
・コーポレート・ガバナンス会議の下部機関としてリスク管理委員会を設置し、当社及びグループ会社のリス
ク管理を統括させております。リスク管理委員会では、グループを取り巻く様々なリスクの認識、そのリス
クのカテゴリー別分類、対応責任部門の決定、対応策の制定および実施状況の監督を行い、結果をコーポレート・ガバナンス会議に定期的に報告させることとしております。また、内部監査部に、責任部門毎のリス
ク管理状況を監査させ、監査結果を執行役員社長及び監査役会に報告させております。
・不測の事態（危機）が発生した場合には、速やかに危機管理対策本部を設け、適時的確な情報収集を行うとともに、迅速な開示を行うことにより、被害の拡大を抑え、また、顧問弁護士などの外部アドバイザーと連携し、適切な対応を早期に実施することとしております。
・当社及びグループ会社の事業推進に伴う損失の危険の管理については、今後、担当部門毎に、具体的なマニ
ュアル等の作成を行う予定でおります。
また、全社、グループ全体に関するリスクについての個別対応策を検討する場合には、部門横断的な委員会を設けて委員を選任し、検討を行うこととしており、「個人情報漏洩対策」については既に検討を実施し、マニュアル作成を行いました。
（ニ）取締役の職務の執行が効率的に行われることを確保するための体制
・中期経営計画（2006～2008年11月期の３ヶ年計画）において、会社として達成すべき目標並びに年度毎の目標を定め、半期毎に進捗を確認しております。また、平成18年11月より取締役の執行すべき職務を月次計画化し、進捗を確認しております。
・経営方針及び経営戦略に関わる重要事項についての迅速な意思決定を行うために、取締役会を月１回定時に開催するほか、必要に応じて適宜臨時取締役会を開催しております。また、取締役会での審議を迅速かつ適切に行うために、上程される議案は事前に開催される経営会議（必要に応じて所管部署の責任者が陪席）において、詳細資料を基に協議しております。
・取締役会で選任した執行役員に対し、業務権限規程に基づく一定の業務執行権を付与し、業務執行上の意思決定を迅速に行っております。
（ホ）使用人の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制
・「グループコンプライアンス規範」を定めて社員への周知徹底を図っております。また、ひとりひとりの具
体的な行動の指針を示す「コンプライアンスガイドブック」を全員に配布し、全社員対象の研修説明会を実施しております。
・コーポレート・ガバナンス会議の下部機関としてコンプライアンス委員会を設置し、グループ全体のコンプライアンス意識向上のための諸施策の検討、教育研修を継続して実施させております。
・内部通報制度に基づき、当社及びグループ会社の役員・社員が法令違反の疑義を発見した場合に速やかに通報できる社内窓口及び社外窓口を設けております。全社員に対して制度の主旨の周知徹底を図り、問題を早期に発見し解決する体制を整えております。
・部長以上が出席する幹部会において、常にコンプライアンス意識の徹底に努めております。
・内部監査部に、当社各部及びグループ会社の職務執行が法令等に適合するものであるかを監査させ、結果を執行役員社長及び監査役会に報告させております。
（ヘ）当社及び子会社から成る企業集団における業務の適正を確保するための体制
・当社同様に、グループ会社の役員・社員に対し、「グループコンプライアンス規範」の周知徹底を図るため、「コンプライアンスガイドブック」を配布し、研修を実施いたしました。
・グループ会社の役員・社員に対し、内部通報制度の主旨を周知徹底し、法令違反の疑義を発見した場合に、速やかに当社窓口または外部窓口に直接通報できる体制を整備しております。
・当社の内部監査部がグループ会社の内部監査を実施する際、グループ会社の内部監査担当部門と連携させ、実施結果を当社執行役員社長並びに対象グループ会社代表取締役へ報告のうえ、必要に応じて内部統制の改善策の指導・助言を行わせております。
・グループ会社のリスク・コンプライアンス担当取締役を当社のリスク管理委員会およびコンプライアンス委
員会の委員に任命し、グループ会社の役員・社員の意識向上に努めさせております。
・グループ会社の経営管理状態を把握するため、関係会社管理規程に則り当社の経営企画部に定期的に各社の状況を確認させ、必要に応じて指導・助言を行わせております。
（ト）監査役がその職務を補助すべき使用人を置くことを求めた場合における当該使用人に関する体制
・監査役の職務を補助すべき専従の使用人は配置しておりませんが、当社の内部監査部が監査役会事務局の任にあたるほか、監査役の事務補助を行っております。
・監査役の職務の補助をより充実するために、内部監査部の増員を図っております。
（チ）前号の使用人の取締役からの独立性に関する事項
・内部監査部所属の社員に係る人事異動・人事評価については、監査役の事前承認を受けております。

- 33 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（リ）取締役及び使用人が監査役(監査役会)に報告するための体制その他の監査役（監査役会）への報告に関する体制
・当社及びグループ会社の役員・社員は、当社またはグループ会社の経営に重大な損失を与える事象が発生しまたは発生するおそれがあると判断したとき、役員・社員による違法または不正な行為を発見したとき、その他監査役が報告すべきものと定めた事項が生じたときは、速やかに監査役に報告することとしております。
・当社代表取締役は、取締役会の決定事項のうち、特に重要な事項の実施経過ならびに結果を取締役会において監査役に報告するほか、全監査役が陪席する経営会議において業務執行上の重要事項を報告しております。また、常勤監査役が出席するコーポレート・ガバナンス会議においてリスク管理委員会およびコンプラ
イアンス委員会の報告を実施しております。
・内部通報制度により社内・社外窓口に通報があったものについては、全て直ちに監査役に報告されることと規定されております。
（ヌ）その他監査役（監査役会）の監査が実効的に行われることを確保するための体制
・取締役は、定時株主総会後に開催される取締役会において、監査役会より年度監査役監査計画の説明を受け、監査役監査に対する理解を深めるとともに、監査役監査の実施に際し協力支援に努めております。
・代表取締役社長、取締役、部門長は、監査役監査計画に基づき開催される常勤監査役との意見交換会において、会社が対処すべき課題、会社を取り巻くリスクなどのほか、業務状況の説明を行っております。（代表取締役社長は毎月１回、取締役は３ヶ月に１回、部門長は４ヶ月に１回）
・取締役は、グループ全体の監査役監査の質的向上、均質化、効率化を図る目的で、当社およびグループ会社の監査役により開催される「グループ会社監査役連絡会」開催について必要な協力を行っております。
・内部監査部は、内部監査計画に基づき、定期的に監査役会と意見交換会を実施し、監査役監査活動との連係に努めております。
・取締役は、常勤監査役の行う日常監査のなかで指摘された事項について、積極的かつ早期に改善するよう努
めております。
④ 会計監査の状況（イ）業務を執行した公認会計士の氏名、所属する監査法人名及び継続監査年数（業務を執行した公認会計士の氏名）（所属する監査法人）（継続監査年数）

指定社員

業務執行社員斉藤浩史

新日本監査法人（注）指定社員

業務執行社員宮石知子

新日本監査法人（注）（注）継続監査年数が７年以内であるため、記載を省略しております。
（ロ）監査業務に係る補助者の構成
公認会計士

３名

会計士補

３名

⑤ 社外取締役及び社外監査役との関係
当社は社外取締役は選任しておりません。また当社は社外監査役４名との間に特別の利害関係はありません。
(3）リスク管理体制の整備の状況
取締役と常勤監査役で構成するコーポレート・ガバナンス会議の下部組織として、当社グループのコンプライア
ンス意識の徹底を主目的とするコンプライアンス委員会、及びグループのリスクに関する対策を検討するリスク管理委員会を設けており、両委員会から確認を求められる事項につき、「法令の遵守」に留まることなく「企業倫理」や「社会貢献」の観点をも踏まえた対処方法を協議・検討しております。

- 34 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55(4）役員報酬の内容
当事業年度における当社の取締役および監査役に対する役員報酬は、以下のとおりであります。
区分

金額（千円）

取締役に支払った報酬

105,829

監査役に支払った報酬

18,750

合計

124,579（注） 取締役に支払った報酬には、使用人兼務取締役の使用人分給与相当額（賞与含む）が含まれておりません。
(5）監査報酬の内容
当事業年度における監査法人に対する監査報酬は、以下のとおりであります。
区分

金額（千円）

公認会計士法第２条第１項に規定する業務に基づく報酬
上記以外の業務に基づく報酬

26,164－

合計

26,164- 35 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

第５【経理の状況】
１．連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について(1）当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号。
以下「連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。
前連結会計年度（平成16年12月１日から平成17年11月30日まで）は、改正前の連結財務諸表規則に基づき、当連結会計年度（平成17年12月１日から平成18年11月30日まで）は、改正後の連結財務諸表規則に基づいて作成しております。
ただし、前連結会計年度（平成16年12月１日から平成17年11月30日まで）については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成16年１月30日内閣府令第５号）附則第２項のただし書きにより、改正前の連結財務諸表規則に基づいて作成しております。
(2）当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。）に基づいて作成しております。
前事業年度（平成16年12月１日から平成17年11月30日まで）は、改正前の財務諸表等規則に基づき、当事業年度（平成17年12月１日から平成18年11月30日まで）は、改正後の財務諸表等規則に基づいて作成しております。
ただし、前事業年度（平成16年12月１日から平成17年11月30日まで）については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成16年１月30日内閣府令第５号）附則第２項のただし書きにより、改正前の財務諸表等規則に基づいて作成しております。

２．監査証明について
当社は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、前連結会計年度（平成16年12月１日から平成17年11月30日まで）及び当連結会計年度（平成17年12月１日から平成18年11月30日まで）の連結財務諸表並びに前事業年度（平成16年12月１日から平成17年11月30日まで）及び当事業年度（平成17年12月１日から平成18年11月30日まで）の財務諸表について、新日本監査法人により監査を受けております。

- 36 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

１【連結財務諸表等】(1）【連結財務諸表】①【連結貸借対照表】
前連結会計年度（平成17年11月30日）
区分

注記
番号

当連結会計年度（平成18年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ

流動資産
１．現金及び預金※１

2,670,623

6,644,037

２．受取手形及び売掛金

147,213

266,028

３．有価証券

10,00010,000４．販売用不動産※１

12,606,749

20,777,754

５．仕掛販売用不動産※１

13,976,848

19,263,618

６．買取債権※１

1,722,953

1,985,231

1,272

993

129,787

212,700

1,307,204

2,235,725△4,058△11,989

７．貯蔵品
８．繰延税金資産
９．その他

※１

貸倒引当金
流動資産合計Ⅱ

32,568,593

80.6

51,384,100

85.4

固定資産
１．有形固定資産(1）建物及び構築物※１

631,090

減価償却累計額(2）工具器具備品

有形固定資産合計

2,824,232
695,471

1,725,006

70,09336,809

減価償却累計額(3）土地

2,356,096※１

2,128,761

96,84040,91533,284
4,906,089
6,664,380

55,9255,905,971

16.5

8,090,658

13.5

２．無形固定資産(1）ソフトウェア

30,034

61,173(2）電話加入権

2,275

1,889

無形固定資産合計

32,309- 37 -

0.1

63,0620.1

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

前連結会計年度（平成17年11月30日）
区分

注記
番号

当連結会計年度（平成18年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

３．投資その他の資産(1）投資有価証券

903,845

261,905(2）長期貸付金

3,615

2,619

(3）繰延税金資産

68,07782,450(4）その他

160,303

251,670

△801

△15

貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計Ⅲ

1,135,040

2.8

598,630

1.0

7,831,730

19.4

8,752,351

14.6

繰延資産
１. 社債発行費6,514

繰延資産合計

6,514

0.0

－

－

40,406,838

100.0

60,136,451

100.0

資産合計

- 38 -－

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

前連結会計年度（平成17年11月30日）
区分

注記
番号

当連結会計年度（平成18年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ

流動負債
１．支払手形及び買掛金
２．短期借入金※１

３．１年以内償還予定社債
４．１年以内返済予定長期
借入金※１

５．未払法人税等
６. 前受金
７．賞与引当金

371,791

1,181,405

4,390,000

910,000

194,000

24,0008,007,602

12,975,196

1,081,440

1,985,005

383,342624,617

9,783

10,390－20,011

503,834

901,466

８．役員賞与引当金
９．その他
流動負債合計Ⅱ

14,941,793

37.0

18,632,091

31.0

固定負債
１．社債

322,000

298,000

15,471,101

24,340,039

３. 繰延税金負債

22,50023,122

４．退職給付引当金

31,42034,727

５．役員退職慰労引当金

151,705

190,778

5,527

4,299

1,167,193

1,383,672

２．長期借入金※１

６．連結調整勘定
７．その他
固定負債合計

17,171,447

42.5

26,274,639

43.7

負債合計

32,113,241

79.5

44,906,730

74.7

1,966,096

4.9

－

－

（資本の部）
Ⅰ

資本金

※２

Ⅱ

資本剰余金

2,049,572

5.1

－

－

Ⅲ

利益剰余金

4,270,144

10.5

－

－

Ⅳ

その他有価証券評価差額
金

7,783

0.0

－

－

資本合計

8,293,597

20.5

－

－

負債資本合計40,406,838

100.0

－

－

- 39 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

前連結会計年度（平成17年11月30日）
区分

注記
番号

当連結会計年度（平成18年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（純資産の部）
Ⅰ

株主資本
－

－

4,148,011

6.9

２．資本剰余金－－

4,231,487

7.0

３．利益剰余金－－

6,841,289

11.4

株主資本合計

－－15,220,788

25.3

１．その他有価証券評価差
額金

－

－

8,932

0.0

評価・換算差額等合計

－

－

8,932

0.0

純資産合計

－

－

15,229,720

25.3

負債純資産合計－－

60,136,451

100.0

Ⅱ

１．資本金

評価・換算差額等- 40 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55②【連結損益計算書】
（自
至
区分

注記
番号

前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

（自
至

百分比
（％）

金額（千円）

当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）
百分比（％）

金額（千円）

Ⅰ

売上高

17,644,259

100.0

24,741,635

100.0

Ⅱ

売上原価

12,787,932

72.5

16,584,152

67.0

売上総利益

4,856,327

27.5

8,157,483

33.0

1,320,157

7.5

2,256,495

9.1

3,536,169

20.0

5,900,987

23.9

109,8900.4

687,005

2.8

5,323,872

21.5

1,593

0.0

Ⅲ

販売費及び一般管理費

※１

営業利益
Ⅳ

営業外収益
１．受取利息300

814

２．受取配当金

557

605

３．固定資産税還付金

8,892

－

４．仕入割引

1,865

－

614

1,228

６．解約手付金

7,300

100,000

７．雑収入

4,712

５．連結調整勘定償却額

Ⅴ24,243

0.1

7,241

営業外費用
１．支払利息528,395

590,213２．社債利息

5,572

4,893

３．新株発行費925－

４．株式交付費－33,858５．社債発行費償却

6,514

6,514

６. 解約違約金

16,868－７. 支払手数料－

35,728８．雑損失

33,094

経常利益
Ⅵ591,372

3.3

2,969,040

16.8

15,797

特別利益
１．貸倒引当金戻入益－

31

２．会員権売却益

2,752－

３．保険解約返戻金

9,917

－

４．投資有価証券売却益－

12,669- 41 -

0.1

1,561

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

（自
至
区分
Ⅶ

注記
番号

2007/02/22 4:02:55

前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

（自
至

百分比
（％）

金額（千円）

当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）
百分比（％）

金額（千円）

特別損失
１．固定資産売却損

※２

36

－

２．固定資産除却損※３162

25,483

３．その他－

匿名組合損益分配前税
金等調整前当期純利益

199

0.0

2,981,510

28,2130.1

16.9

5,297,252

21.4

△85

△0.0

△107

△0.0

2,981,596

16.9

5,297,360

21.4

2,560,248

10.3

2,737,111

11.1

匿名組合損益分配額
税金等調整前当期純利
益
法人税、住民税及び事
業税

1,434,515

法人税等調整額△45,496

当期純利益

2,730

2,657,701
1,389,018

7.9

1,592,577

9.0- 42 -△97,452

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55③【連結剰余金計算書及び連結株主資本等変動計算書】
連結剰余金計算書
（自
至
注記
番号

区分

前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）
金額（千円）（資本剰余金の部）
Ⅰ

資本剰余金期首残高Ⅱ

資本剰余金増加高

2,011,075

新株予約権の権利行使による新株式の発行
Ⅲ38,49638,496

資本剰余金期末残高

2,049,572（利益剰余金の部）
Ⅰ

利益剰余金期首残高Ⅱ

利益剰余金増加高2,718,637

1,592,577

当期純利益Ⅲ

1,592,577

利益剰余金減少高
１．配当金40,296２．連結子会社増加に伴
う減少額
Ⅳ

774

41,070

利益剰余金期末残高

4,270,144

連結株主資本等変動計算書
当連結会計年度（自平成17年12月１日

至

平成18年11月30日）
株主資本

平成17年11月30日

残高（千円）

評価・換算差額等

資本金

資本剰余金

利益剰余金

株主資本合計

1,966,096

2,049,572

4,270,144

8,285,813

2,181,915

2,181,915

その他有価証 評価・換算
券評価差額金 差額等合計
7,783

7,783

純資産合計

8,293,597

連結会計年度中の変動額
新株の発行

4,363,830

4,363,830

利益処分による利益配当△155,186△155,186△155,186

利益処分による役員賞与△10,780△10,780△10,780

当期純利益

2,737,111

2,737,111

2,737,111

株主資本以外の項目の連結会計年度
中の変動額（純額）

1,148

1,148

1,148

連結会計年度中の変動額合計（千円）

2,181,915

2,181,915

2,571,145

6,934,975

1,148

1,148

6,936,123

平成18年11月30日

4,148,011

4,231,487

6,841,289

15,220,788

8,932

8,932

15,229,720

残高（千円）- 43 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55④【連結キャッシュ・フロー計算書】
（自
至
区分
Ⅰ

注記
番号

前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）
金額（千円）（自至当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）
金額（千円）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益

2,981,596

5,297,360

180,793

207,170

連結調整勘定償却額△614△1,228

引当金の増加額

38,19770,585

受取利息及び受取配当金△858△1,419

支払利息及び社債利息533,968

595,106

匿名組合評価益△24,493△87,131

売上債権の増加額△30,902△118,815

買取債権の増加額△1,722,953△262,278

たな卸資産の増加額△7,062,217△14,980,728

前渡金の増加額△1,094,670△474,530

仕入債務の増減額（減少：△）△1,082,134

809,614

前受金の増減額（減少：△）△453,158

241,275

預り保証金の増加額

25,554

216,586

その他

262,283△17,943△7,449,606△8,506,375

57,41423,236

利息の支払額△541,808△618,383

法人税等の支払額△905,398△1,755,790△8,839,398△10,857,313

減価償却費

小計
利息及び配当金の受取額

営業活動によるキャッシュ・フロー

- 44 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

（自
至
区分
Ⅱ

注記
番号

2007/02/22 4:02:55

前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）
金額（千円）（自至当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）
金額（千円）

投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の増減額（増加：△）

44,966△19,408

有形固定資産の取得による支出△144,149△89,566

無形固定資産の取得による支出△30,746△39,053

投資有価証券の取得による支出△3,864,635△6,000

投資有価証券の売却による収入

3,320,000

4,962

投資有価証券の回収による収入

77,129711,941△6,592－△12,000△5,1309,655△85,809△606,371

471,935

短期借入金の増減額

1,041,000△3,480,000

長期借入れによる収入

14,570,400

25,482,000

長期借入金の返済による支出△6,262,184△11,645,468

社債の償還による支出△24,000△194,000

株式の発行による収入

76,067

4,329,971△40,296△153,121

財務活動によるキャッシュ・フロー

9,360,987

14,339,382

Ⅳ

現金及び現金同等物の増減額△84,782

3,954,004

Ⅴ

連結範囲変更に伴う連結子会社の現金及び現金同等物の期首残高

15,005－

Ⅵ

現金及び現金同等物の期首残高

2,600,629

2,530,851

Ⅶ

現金及び現金同等物期末残高

2,530,851

6,484,856

連結範囲の変更を伴う新規子会社
株式の取得による支出※２

出資金取得による支出
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ

財務活動によるキャッシュ・フロー

配当金の支払額※１- 45 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項
項目
１．連結の範囲に関する事
項（自至前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

連結子会社の数
11社
主要な連結子会社の名称（自至当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

連結子会社の数
13社
主要な連結子会社の名称

東誠コミュニティ㈱トーセイリバイバルインベストメ

トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・リバイバル・インベス

ント㈱トーセイ・リート・アドバイザー

トメント㈱トーセイ・リート・アドバイザーズ㈱㈲イカロス・キャピタルズ㈱㈲ペガサス・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル
ヘスティア有限責任中間法人㈲イカロス・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル

アルゴ有限責任中間法人
ペガサス有限責任中間法人㈲テミス・キャピタル㈱メティス・キャピタル

なお、㈲イカロス・キャピタル、トー
セイリバイバルインベストメント㈱、トヘスティア有限責任中間法人
アルゴ有限責任中間法人

ーセイ・リート・アドバイザーズ㈱については、当連結会計年度において新たにペガサス有限責任中間法人
なお、㈲テミス・キャピタル、㈱メテ

設立したことにより、また、東誠コミュ
ニティ㈱は、株式の全てを取得したこと

ィス・キャピタルについては、当連結会
計年度において新たに設立したことによにより、当連結会計年度より連結の範囲に含めることといたしました。

り、当連結会計年度より連結の範囲に含めることといたしました。
また、当連結会計年度に設立し連結の範囲に含めておりました㈲セレネ・キャ
ピタルは、当連結会計年度中に持分を譲渡したことにより子会社でなくなったた
め、連結の範囲から除外しております。

２．持分法の適用に関する事項

該当事項はありません。

該当事項はありません。

３．連結子会社の事業年度
等に関する事項

連結子会社のうち東誠コミュニティ㈱の決算日は10月31日であり、連結財務諸連結子会社のうちトーセイ・コミュニ
ティ㈱の決算日は10月31日であり、連結表の作成に当たっては、決算日現在の財務諸表を使用しております。ただし、連財務諸表の作成に当たっては、決算日現
在の財務諸表を使用しております。ただ結決算日までの期間に発生した重要な取引については、連結上必要な調整を行っし、連結決算日までの期間に発生した重要な取引については、連結上必要な調整ております。
連結子会社のうち、アルゴ有限責任中

を行っております。
連結子会社のうち、トーセイ・リー

間法人及びペガサス有限責任中間法人の決算日は９月30日であります。また、トト・アドバイザーズ㈱の決算日は３月31日、㈲ペガサス・キャピタルの決算日はーセイ・リート・アドバイザーズ㈱の決算日は３月31日であります。連結財務諸５月31日、㈲テミス・キャピタルの決算
日は２月末日、アルゴ有限責任中間法人

表の作成に当たっては、連結決算日現在
で実施した仮決算に基づく財務諸表を使及びペガサス有限責任中間法人の決算日は９月30日であります。連結財務諸表の用しております。

作成に当たっては、連結決算日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表を使用しております。

- 46 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

項目
４．会計処理基準に関する（自至①

前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

有価証券

事項
(1）重要な資産の評価基

2007/02/22 4:02:55

（自
至
①

有価証券

その他有価証券
時価のあるもの

準及び評価方法

その他有価証券
時価のあるもの

連結決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部資本

連結決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部純資

直入法により処理し、売却原価
は移動平均法により算定）

産直入法により処理し、売却原
価は移動平均法により算定）

時価のないもの
移動平均法による原価法②

デリバティブ
時価法

時価のないもの同左②

デリバティブ同左③ たな卸資産(イ) 販売用不動産・仕掛販売用不動産③ たな卸資産(イ) 販売用不動産・仕掛販売用不動産

個別法による原価法(ロ) 買取債権(ロ) 買取債権

個別法による原価法(ハ) 貯蔵品(2）重要な減価償却資産

当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）①

最終仕入原価法
有形固定資産の減価償却の方法②

同左
同左(ハ) 貯蔵品①

同左
有形固定資産

当社及び連結子会社は定率法を採用しております。

当社及び連結子会社は定率法を採用しております。

ただし、当社及び連結子会社は平成10年４月１日以降に取得した建物（付ただし、当社及び連結子会社は平成10年４月１日以降に取得した建物（建属設備を除く）は定額法によっております。

物附属設備を除く）は定額法によっております。

なお、主な耐用年数は、以下のとおりであります。

なお、主な耐用年数は、以下のとおりであります。

建物
構築物

12～50年
６～20年

建物
構築物

12～50年
６～20年

車両運搬具
工具器具備品

５～６年
３～15年

工具器具備品

３～15年

無形固定資産
当社及び連結子会社は定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。

- 47 -②

無形固定資産同左トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

項目(3）繰延資産の処理方法（自至①

2007/02/22 4:02:55

前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

社債発行費

（自
至
①

社債発行費

商法施行規則の規定する期間（３年間）に毎期均等額以上を償却しております。
② 新株発行費

３年間で毎期均等額以上を償却して
おります。
②

新株発行費

支出時に全額費用として処理してお
ります。
③

株式交付費
──────

当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

──────
③

株式交付費
支出時に全額費用として処理しております。
（表示方法の変更）
当連結会計年度より「繰延資産の会計処理に関する当面の取扱い」（企業会
計基準委員会 平成18年８月11日実務対応報告第19号）を適用しております。
これにより、前連結会計年度まで新株の発行に係る費用は「新株発行費」として表示しておりましたが、当連結会
計年度より「株式交付費」として表示
しております。

(4）重要な引当金の計上
基準

①

貸倒引当金
債権の貸倒れによる損失に備えるた

①

貸倒引当金
同左

め、当社及び連結子会社は、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
賞与引当金

②

②

当社及び連結子会社は従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、

賞与引当金
同左

支給見込額に基づき当連結会計年度負担額を計上しております。
③

退職給付引当金
当社及び連結子会社は、従業員の退③

退職給付引当金
当社及び連結子会社は、従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務見込額に基づ職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。

き計上しております。
（会計方針の変更）
当連結会計年度より「「退職給付に係る会計基準」の一部改正」（企業会
計基準第３号 平成17年３月16日）及
び「「退職給付に係る会計基準」の一
部改正に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第７号 平成17年３月16日）を適用しております。これによる損益に与える影響はありません。

- 48 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

項目

（自
至
④

2007/02/22 4:02:55

前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

役員退職慰労引当金

当連結会計年度（自 平成17年12月１日
至 平成18年11月30日）④

役員退職慰労引当金

当社は、役員の退職慰労金の支出に備えて、役員退任慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
役員賞与引当金⑤

同左⑤──────

役員賞与引当金役員に対して支給する賞与の支出に充てるため、当連結会計年度末における支給見込額に基づき計上しております。
（会計方針の変更）
当連結会計年度より、「役員賞与に関する会計基準」（企業会計基準第４号 平成17年11月29日）を適用しております。これにより、営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益は(5）重要なリース取引の20,011千円減少しております。
同左

当社及び連結子会社は、リース物件

処理方法の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっており(6）重要なヘッジ会計のます。
ヘッジ会計の方法①

方法①

ヘッジ会計の方法

繰延ヘッジ処理によっております。
また、金利スワップについては、特例

同左処理の要件を充たすものについては、特例処理によっております。
②

ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段・・・金利スワップ
ヘッジ対象・・・借入金
ヘッジ方針

③

②

ヘッジ手段とヘッジ対象
同左

③

ヘッジ方針

金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。
④ ヘッジ有効性評価の方法
特例処理の要件を充たしているため、有効性の評価を省略しております。

- 49 -

同左④

ヘッジ有効性評価の方法
同左

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

項目(7）その他連結財務諸表（自至①

前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

消費税等の会計処理作成のための重要な事項

2007/02/22 4:02:55

当連結会計年度（自 平成17年12月１日
至 平成18年11月30日）①

税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のう

消費税等の会計処理
同左

ち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
②

匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類②

匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（証券取引法第２条
第２項により有価証券とみなされるもする組合への出資（証券取引法第２条
第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計の）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、事業目的の匿名組合

合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」へ計上

出資に係る損益は「営業損益」へ計上
し、事業目的以外の匿名組合出資に係するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業る損益は「営業外損益」に計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の価証券」を減額させております。

払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。
③

匿名組合損益分配額の会計処理
匿名組合出資者からの出資金受入れ③

匿名組合損益分配額の会計処理
同左④

買取債権の会計処理
同左

時に「長期預り金」を計上し、匿名組合が獲得した純損益の出資者持分相当額については、税金等調整前当期純利益の直前の「匿名組合損益分配額」に計上するとともに同額を「長期預り金」に加減しております。なお、「長期預り金」は固定負債「その他」に含めて表示しております。
④

買取債権の会計処理
買取債権の代金回収に際しては、個別債権毎に回収代金を買取債権の取得
価額より減額し、個別債権毎の回収代金が取得価額を超過した金額を純額で収益計上しております。
ただし、回収代金のうち元本と利息の区分が明確なものについては、元本部分を取得価額から減額し、利息部分を収益計上しております。

５．連結子会社の資産及び連結子会社の資産及び負債の評価につ

負債の評価に関する事
項

いては、全面時価評価法を採用しております。

６．連結調整勘定の償却に関する事項

連結調整勘定の償却については、５年間の均等償却を行っております。

- 50 -

同左

同左

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

項目

（自
至

前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

７．利益処分項目等の取扱連結剰余金計算書は、連結会社の利益いに関する事項

処分について、連結会計年度中に確定した利益処分に基づいて作成しておりま

2007/02/22 4:02:55

当連結会計年度（自 平成17年12月１日
至 平成18年11月30日）
──────

す。
８．連結キャッシュ・フロ
ー計算書における資金の範囲

手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来
する短期投資からなっております。

- 51 -

同左

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項の変更（自至前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）
──────

（自至当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（固定資産の減損に係る会計基準）
当連結会計年度より、固定資産の減損に係る会計基
準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及
び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）を適用しております。
これによる損益に与える影響はありません。

──────

（貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準）
当連結会計年度より、「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準」（企業会計基準第５号 平成
17年12月９日）及び「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準等の適用指針」（企業会計基準適用
指針第８号 平成17年12月９日）を適用しております。
従来の資本の部の合計に相当する金額15,229,720千
円であります。
なお、連結財務諸表規則の改正により、当連結会計
年度における連結貸借対照表の純資産の部について
は、改正後の連結財務諸表規則により作成しております。

- 52 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

表示方法の変更前連結会計年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）（連結貸借対照表）
──────

当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（自至（連結貸借対照表）
前連結会計年度まで、旧有限会社法の規定による有限会社に対する当社持分は、投資その他の資産の「その他」に含めて表示しておりましたが、会社法及び会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条第２項により、その持分が有価証券（株式）とみなされることとなったため、
当連結会計年度より投資その他の資産の「投資有価証券」に含めて表示しております。なお、当連結会計年度末の「投資有価証券」に含めた有限会（連結キャッシュ・フロー計算書）
──────

社に対する持分は、150千円であります。
（連結キャッシュ・フロー計算書）
前連結会計年度まで、旧有限会社法の規定による有限会社に対する当社持分の取得額及び売却額
は、それぞれ投資活動によるキャッシュ・フロー
の「出資金取得による支出」及び「その他」に含めて表示しておりましたが、会社法及び会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条
第２項により、その持分が有価証券（株式）とみ
なされることとなったため、当連結会計年度より、それぞれ投資活動によるキャッシュ・フロー
の「投資有価証券の取得による支出」及び「投資有価証券の売却による収入」に含めて表示しております。なお、当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローの「投資有価証券の取得による支出」及び「投資有価証券の売却による収入」に含めた有限会社に対する持分の取得額及び売却額はそれぞれ3,000千円であります。

- 53 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

追加情報
（自
至

前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（自至当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

１. 固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建１. 固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：319,584千円、土地： 749,529 千円）については、
事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

物：540,283千円、土地：1,103,137千円）については、
事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

２．販売用不動産
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：２．販売用不動産
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：853,287 千円、土地： 1,407,438千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えておりま

127,931千円、土地：103,254千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。

す。
３．外形標準課税３．

「地方税法等の一部を改正する法律」（平成15年法律第９号）が平成15年３月31日に公布され、平成16年４月１日以降に開始する事業年度より外形標準課税制度が導入されたことに伴い、当連結会計年度から「法人事業税における外形標準課税部分の損益計算書上の表示についての実務上の取り扱い」（平成16年２月13日 企業会計基準委員会 実務対応報告第12号）に従い、法人事業税の付加価値割及び資本割27,059千円を販売費及び一般管理費として処理しております。

- 54 -

──────トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

注記事項（連結貸借対照表関係）
前連結会計年度（平成17年11月30日）※１

当連結会計年度（平成18年11月30日）

担保資産及び担保付債務※１(1) 担保に供している資産は、次のとおりであります。
現金及び預金販売用不動産170,000千円
11,486,458

現金及び預金販売用不動産20,000千円
18,945,612

仕掛販売用不動産買取債権

13,235,140
1,091,985

仕掛販売用不動産買取債権

16,574,912
1,985,231

その他
建物及び構築物

900,000
1,396,504

その他
建物及び構築物

900,000
1,901,846

土地

4,019,442

土地

5,265,114

計

32,299,531

計

45,592,717(2) 担保付債務は、以下のとおりであります。
短期借入金
910,000千円(2) 担保付債務は、以下のとおりであります。
短期借入金
4,370,000千円※２
３

1年以内返済予定長期借入金
長期借入金

7,899,602
15,039,101

1年以内返済予定長期借入金
長期借入金

12,975,196
24,340,039

計

27,308,703

計

38,225,235

当社の発行済株式総数は、普通株式344,858株で
あります。
偶発債務

※２
３

下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対して債務保証を行っております。
個人
４

担保資産及び担保付債務(1) 担保に供している資産は、次のとおりでありま
す。

６名

偶発債務
下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対して債務保証を行っております。

13,266千円
──────

──────

４

個人 ６名
12,770千円
当社は、物件取得時に効率的な調達を行なう為、取引銀行と貸出コミットメント契約を締結しております。これらの契約に基づく当連結会計年度末の借入未実行残高は次のとおりであります。
貸出コミットメントの総額8,750,000千円
借入実行残高
借入未実行残高- 55 -－千円
8,750,000千円

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（連結損益計算書関係）（自至※１

前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（自至

販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

※１

当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

広告宣伝費
貸倒引当金繰入額

64,040千円
5,774

広告宣伝費
貸倒引当金繰入額

128,516千円
13,593

役員報酬
給与手当124,174
482,724

役員報酬
給与手当176,241
783,589

賞与引当金繰入額
退職給付費用9,783
10,632

賞与引当金繰入額
退職給付費用

14,19820,651

役員退職慰労引当金繰入額
法定福利費

23,51975,781

役員退職慰労引当金繰入額
役員賞与引当金繰入額

40,42320,011

租税公課
減価償却費

124,792
24,771

法定福利費
租税公課

114,490
153,696

支払報酬
支払手数料

37,84693,547

減価償却費
支払手数料

39,593
224,570※２

固定資産売却損の内訳は次のとおりであります。
車両運搬具
36千円

※２

※３

固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
工具器具備品
162千円※３- 56 -

──────
固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
建物及び構築物
8,129千円
工具器具備品
電話加入権

16,968千円
386千円

計25,483千円

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30（連結株主資本等変動計算書関係）
当連結会計年度（自 平成17年12月１日

至

2007/02/22 4:02:55

平成18年11月30日）

１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数 （株）

当連結会計年度増加
株式数 （株）

当連結会計年度減少 当連結会計年度末
株式数 （株）
株式数 （株）

発行済株式
普通株式

（注）

合計
（注）

344,858

31,980－376,838

344,858

31,980－376,838

普通株式の発行済株式総数の増加31,980株は、海外における募集による増資による増加30,000株、新株予約権の権利行使による新株の発行による増加1,980株であります。

２．配当に関する事項（１）配当金支払額
決議
平成18年２月24日
定時株主総会

株式の種類

配当金の総額（千円）

普通株式

155,186

１株当たり
配当額
（円）
450

基準日

効力発生日

平成17年11月30日

平成18年２月24日（２）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
決議
平成19年２月27日
定時株主総会

株式の種類

配当金の総額
（千円）

配当の原資

１株当たり
配当額
（円）

普通株式

527,573

利益剰余金

1,400

- 57 -

基準日

効力発生日

平成18年11月30日

平成19年２月28日

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（連結キャッシュ・フロー計算書関係）（自至前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（自至※１現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）※１現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成17年11月30日現在）（千円）（平成18年11月30日現在）（千円）

現金及び預金勘定
預入期間が３ヶ月を超える定期預金

2,670,623△139,772

現金及び預金勘定
預入期間が３ヶ月を超える定期預金

6,644,037△159,180

現金及び現金同等物

2,530,851

現金及び現金同等物

6,484,856※２株式の取得により新たに連結子会社となった会社の資産及び負債の主な内訳※２

株式の取得により新たに東誠コミュニティ㈱を連結したことに伴う連結開始時の資産及び負債の内訳並
びに東誠コミュニティ㈱の取得価額と東誠コミュニ
ティ㈱取得のための支出（純額）との関係は次のとおりであります。
（千円）
流動資産
固定資産

259,160
649,832

流動負債
固定負債△315,177△440,801

連結調整勘定△6,141

東誠コミュニティ㈱取得のための支出

146,872

東誠コミュニティ㈱の現金及び現金同等物 △140,280
差引：

6,592

- 58 -

──────トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（リース取引関係）（自至前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（自至当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの
以外のファイナンス・リース取引

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの
以外のファイナンス・リース取引

１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当
額及び期末残高相当額

１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額及び期末残高相当額

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）

車両運搬具

14,180

4,114

10,065

車両運搬具

14,180

7,641

6,539

工具器具備品31,596

9,358

22,237

工具器具備品32,050

11,542

20,508

ソフトウェア42,821

17,872

24,948

ソフトウェア42,821

27,597

15,223

合計

88,59731,34657,251

合計

89,052

46,781

42,270（注）

取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低い

同左

ため、支払利子込み法により算定しております。
２．未経過リース料期末残高相当額

２．未経過リース料期末残高相当額等
未経過リース料期末残高相当額
18,996千円
38,254千円

１年内１年超

20,709千円
21,561千円

合計

57,251千円

合計

42,270千円

（注）

１年内
１年超

未経過リース料期末残高相当額は、未経過リー

同左

ス料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
３．支払リース料及び減価償却費相当額

３．支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価支払リース料

18,199千円

減価償却費相当額

18,199千円

４．減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定償却費相当額及び減損損失
支払リース料
減価償却費相当額

20,341千円
20,341千円

４．減価償却費相当額の算定方法
同左

額法によっております。
（減損損失について）
リース資産に配分された減損損失はありません。

- 59 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（有価証券関係）
前連結会計年度（平成17年11月30日）
１．その他有価証券で時価があるもの
連結貸借対照表計
上額（千円）

差額（千円）

12,69425,482

12,787①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

625

964

339

13,31926,446

13,126－－－①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

－

－

－

－

－

－

13,31926,446

13,126

種類

取得原価 (千円)

(1）株式
(2）債券

連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの

小計
(1）株式
(2) 債券

連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの

小計
合計
２．時価評価されていない主な有価証券の内容

連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資863,599

金融債

20,000

株式

3,700

その他

100

３．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債券
(1）国債・地方債等

－

－

－

－

(2）社債

－

－

－

－

10,00010,000－－10,00010,000－－(3）その他
合計- 60 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

当連結会計年度（平成18年11月30日）
１．その他有価証券で時価があるもの
連結貸借対照表計
上額（千円）

差額（千円）

12,293

26,562

14,268①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

625

1,420

795

12,91827,982

15,063－－－①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

－

－

－

－

－

－

12,91827,982

15,063

種類

取得原価 (千円)

(1）株式
(2）債券

連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの

小計
(1）株式
(2) 債券

連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの

小計
合計
２．時価評価されていない主な有価証券の内容

連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資216,973

金融債

20,000

株式

6,850

その他

100

３．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債券
(1）国債・地方債等

－

－

－

－

(2）社債

－

－

－

－

10,00010,000－－10,00010,000－－(3）その他
合計- 61 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（デリバティブ取引関係）
１.取引の状況に関する事項（自至前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（自至(1）取引の内容

当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）(1）取引の内容

利用しているデリバティブ取引は、金利関連で金利スワップ取引であります。
(2）取引に対する取組方針
デリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリス

同左(2）取引に対する取組方針
同左

ク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方
針であります。
(3）取引の利用目的
デリバティブ取引は、借入金利の将来の金利市場に(3）取引の利用目的
同左

おける変動リスクを回避する目的で利用しています。
なお、デリバティブ取引を利用してヘッジ会計を行っております。
①ヘッジ会計の方法①ヘッジ会計の方法
同左

繰延ヘッジ処理によっております。また、金利スワップについて特例処理の要件を充たすものについて
は、特例処理によっております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象②ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段…金利スワップ
ヘッジ対象…借入金

ヘッジ手段…同左
ヘッジ対象…同左③ヘッジ方針金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。
④ヘッジ有効性評価の方法③ヘッジ方針同左④ヘッジ有効性評価の方法

特例処理の要件を充たしている場合は、有効性の評
価を省略しております。

同左(4）取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は市場金利の変動によるリスクを(4）取引に係るリスクの内容同左有しております。
なお、取引の契約先は信用度の高い国内金融機関であるため、相手先の契約不履行による信用リスクは僅少であると認識しております。
(5）取引に係るリスク管理体制
デリバティブ取引の執行・管理については、取引権(5）取引に係るリスク管理体制
同左

限及び取引限度額等を定めた社内ルールに従い、資金担当部門が決裁担当者の承認を得て行っております。
２．取引の時価等に関する事項
前連結会計年度（平成17年11月30日）

当連結会計年度（平成18年11月30日）

ヘッジ会計を適用しているため、記載を省略しております。

- 62 -

同左

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（退職給付関係）
１．採用している退職給付制度の概要
退職一時金：退職金規程に基づく退職一時金制度を採用しております。
なお、当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しております。
２．退職給付債務に関する事項
前連結会計年度（平成17年11月30日）

当連結会計年度（平成18年11月30日）①

退職給付債務（千円）△31,420①

退職給付債務（千円）△34,727②

退職給付引当金△31,420②

退職給付引当金△34,727

３．退職給付費用に関する事項（自至前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

（自
至
（千円）

退職給付費用

10,632

当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（千円）

退職給付費用

20,651

４．退職給付債務等の計算の基礎に関する事項
当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しておりますので、基礎率等については記載しておりません。

- 63 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30（ストック・オプション等関係）
当連結会計年度（自 平成17年12月１日

至

2007/02/22 4:02:55

平成18年11月30日）

１．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況（１）ストック・オプションの内容
平成15年
ストック・オプション
付与対象者の区分及び人数
ストック・オプションの付
与数

平成18年
ストック・オプション①

当社の役員３名、当社の従
業員38名

平成18年
ストック・オプション②

当社の取締役４名、当社の従業員72名及び当社子会社の取締役２名当社の従業員９名(注)１ 普通株式 11,100株

普通株式 3,690株

普通株式 460株

平成15年５月13日

平成18年２月24日

平成18年４月24日

権利確定条件

(注)２

(注)２

(注)２

対象勤務期間

(注)３

(注)３

(注)３

平成17年６月１日から平成

平成20年３月１日から平成

平成20年５月１日から平成20年５月31日まで

23年２月28日まで

23年２月28日まで

付与日

権利行使期間（注）１

２

株式数に換算して記載しております。なお、平成15年ストック・オプションは、平成15年６月29日付で50株を１株に併合、平成16年７月20日付で１株を２株、平成16年11月19日付で１株を５株へ分割した後の株式数に換算して記載しております。
新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても、当社の取締役、従業員、当社子会社の取締役
またはその他これに準ずる地位にあることを要す。ただし、任期満了による退任、定年退職その他これに準ずる正当な理由のある場合はこの限りではない。

３ 対象勤務期間の定めはありません。
（２）ストック・オプションの規模及びその変動状況
当連結会計年度（平成18年11月期）において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプシ
ョンの数については、株式数に換算しております。
①ストック・オプションの数

権利確定前

平成15年

平成18年

平成18年

ストック・オプション

ストック・オプション①

ストック・オプション②（株）

前連結会計年度末

－

－

－

付与

－

3,690

460

失効

－

460

10

権利確定

－

－

－

未確定残

－

3,230

450

1,982

－

－

権利確定後

（株）

前連結会計年度末
権利確定

－

－

－

権利行使

1,980

－

－

失効

－

－

－

未行使残

２

－

－

②単価情報
平成15年

平成18年

平成18年

ストック・オプション

ストック・オプション①

ストック・オプション②

権利行使価格（円）

8,500

164,685

143,564

行使時平均株価（円）

145,941－－

公正な評価単価（付与日）

（円）

－

－

－

（注）

平成15年６月29日付で50株を１株に併合しており、平成16年７月20日付で１株を２株、平成16年11月19日付で１株を５株へ分割しており、平成15年ストック・オプション付与時の権利行使価格の調整を行っております。

- 64 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（税効果会計関係）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前連結会計年度（平成17年11月30日現在）

当連結会計年度（平成18年11月30日現在）

繰延税金資産（流動）
未払事業税否認

72,093千円

132,695千円

たな卸資産否認814

814

減価償却損金算入限度超過額

40,386

48,951

その他

16,49232,382－△2,142

129,787

212,700

12,67914,101

686

946

会員権評価損否認

1,042

1,042

役員退職慰労引当金損金算入限度超過額

61,74377,742

連結子会社の繰越欠損金

8,661

54,330867

2,701△12,262△62,284

73,41988,581

203,207

301,281

子会社の資産及び負債の時価評価による
評価差額△22,500△23,122

その他有価証券評価差額金△5,342△6,130△27,843△29,253

175,364

272,028

評価性引当額計繰延税金資産（固定）
退職給付引当金損金算入限度超過額
減価償却損金算入限度超過額

その他
評価性引当額計繰延税金資産合計

繰延税金負債（固定）計繰延税金資産の純額

繰延税金資産の純額は、連結貸借対照表の以下の項目に含まれております。
前連結会計年度（平成17年11月30日現在）

当連結会計年度（平成18年11月30日現在）

流動資産－繰延税金資産

129,787千円

212,700千円

固定資産－繰延税金資産

68,077千円

82,450千円

固定負債－繰延税金負債

22,500千円

23,122千円

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異内訳
前連結会計年度（平成17年11月30日現在）
法定実効税率

当連結会計年度（平成18年11月30日現在）

40.7％

40.7％

交際費等永久に損金に算入されない項目

0.2

0.2

留保金課税

5.2

6.4

その他

0.5

1.0

46.6

48.3

（調整）

税効果会計適用後の法人税等の負担率- 65 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（セグメント情報）【事業の種類別セグメント情報】
前連結会計年度（自平成16年12月１日

至

平成17年11月30日）

不動産流
動化事業
（千円）

不動産開
発事業
（千円）

不動産賃
貸事業
（千円）

不動産フ
ァンド事
業
（千円）

不動産管
理事業
（千円）

オルタナ
ティブイ
ンベスト
メント事
業
（千円）

計
（千円）

10,400,422

4,466,993

1,645,232

349,138

562,182

220,289

17,644,259－

95,950－

消去又は全社
（千円）

連結
（千円）

Ⅰ．売上高及び営
業利益
売上高(1）外部顧客に対する売上高－

17,644,259(2）セグメント間の内部売上高
又は振替高

－

－

－

95,950(95,950)－

計

10,400,422

4,466,993

1,645,232

349,138

658,133

220,289

17,740,210(95,950) 17,644,259

営業費用

8,178,763

3,918,649

715,875

54,571

617,878

23,246

13,508,984

599,105

14,108,089

営業利益

2,221,659

548,343929,357

294,567

40,255

197,042

4,231,226(695,056)

3,536,169

15,656,074

12,299,806

5,227,074

904,707323,478

2,017,294

36,428,436

3,978,402

40,406,838

減価償却費

1,012

656

150,257

276

149

－

152,351

28,442

180,793

資本的支出

13,047

8,459

64,622

3,558

－

－

89,687

88,682

178,369

Ⅱ．資産、減価償
却費及び資本的支出
資産（注）１．事業区分の方法
事業は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分

主な事業の内容

不動産流動化事業

投資・資産運用を目的とした法人、不動産ファンド及び個人向けに再生不動産を供給

不動産開発事業

不動産ファンド及び個人向けにスクラップ＆ビルドによりオフィスビ
ル、マンション、戸建を新築し供給

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産ファンド事業

オリジナルファンドの組成、運営、コンサルティング、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資、同投資ファンドの組成・コンサルティング

３．営業費用のうち消去又は全社の項目に含めた配賦不能費用は699,337千円であり、その主なものは提出会社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、3,978,832千円であり、その主なものは、当社での余剰資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産等であります。

- 66 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

当連結会計年度（自平成17年12月１日

至

2007/02/22 4:02:55

平成18年11月30日）

不動産流
動化事業
（千円）

不動産開
発事業
（千円）

不動産賃
貸事業
（千円）

不動産フ
ァンド事
業
（千円）

不動産管
理事業
（千円）

オルタナ
ティブイ
ンベスト
メント事
業
（千円）

計
（千円）

15,650,405

3,842,792

1,836,056

1,405,173

1,671,416

335,792

24,741,635

2,718

14,299233,191－

消去又は全社
（千円）

連結
（千円）

Ⅰ．売上高及び営
業利益
売上高(1）外部顧客に対する売上高－

24,741,635(2）セグメント間の内部売上高又は振替高－－250,209(250,209)－

計15,650,405

3,842,792

1,838,774

1,419,473

1,904,607

335,792

24,991,845(250,209) 24,741,635

営業費用

11,609,857

3,329,179

853,579

302,025

1,782,540

57,972

17,935,154

905,493

18,840,647

営業利益

4,040,548

513,612985,194

1,117,447

122,067

277,820

7,056,690(1,155,702)

5,900,987

24,201,665

17,599,538

8,654,748

531,825

658,476

2,839,047

54,485,301

5,651,149

60,136,451

減価償却費

－

－

167,652

615

－

244

168,51138,658207,170

資本的支出

－

－

122,328

2,997

20,8782,534

148,738

18,175

166,913

Ⅱ．資産、減価償
却費及び資本的支出
資産（注）１．事業区分の方法
事業は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分

主な事業の内容

不動産流動化事業

投資・資産運用を目的とした法人、不動産ファンド及び個人向けに再生不動産を供給

不動産開発事業

不動産ファンド及び個人向けにスクラップ＆ビルドによりオフィスビ
ル、マンション、戸建を新築し供給

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産ファンド事業

オリジナルファンドの組成、運営、コンサルティング、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資、同投資ファンドの組成・コンサルティング

３．営業費用のうち消去又は全社の項目に含めた配賦不能費用は1,157,323千円であり、その主なものは提出会
社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、5,657,308千円であり、その主なものは、当社での余剰資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産等であります。

- 67 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30【所在地別セグメント情報】
前連結会計年度（自 平成16年12月１日

至

2007/02/22 4:02:55

平成17年11月30日）及び当連結会計年度（自平成17年12月１日 至 平成18年11月30日）において本邦以外の国又は地域に所在する連結子会社及び在外支店がないため、該当事項はありません。
【海外売上高】前連結会計年度（自 平成16年12月１日 至 平成17年11月30日）及び当連結会計年度（自至 平成18年11月30日）において海外売上高がないため、該当事項はありません。

平成17年12月１日【関連当事者との取引】
前連結会計年度（自 平成16年12月１日
役員及び個人主要株主等

至

平成17年11月30日）
関係内容

氏名又は
会社等の
名称

属性

山口
誠一郎
役員及びそ
の近親者

住所

資本金又
は出資金
(千円)

事業の内
容又は職
業

議決権等
の所有割
合(％)

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

－

株式の譲受

115,399

－

－

－

株式の譲受

31,472

－

－

役員の
兼任等

事業上
の関係

－

－

当社代表
－

－

取締役社
長

直接40.2

山口
実千花
（山口

－

－

－

なし

誠一郎の
子）

（注）１.取引金額には消費税等が含まれておりません。
２.取引条件及び取引条件の決定方針等
株式の譲受に関しては、時価による純資産額等を検討の上、決定しております。
当連結会計年度（自 平成17年12月１日
該当事項はありません。

至平成18年11月30日）- 68 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（１株当たり情報）（自至前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（自至当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

１株当たり純資産額
１株当たり当期純利益金額

24,018円05銭
4,664円46銭

１株当たり純資産額
１株当たり当期純利益金額

潜在株式調整後１株当たり当期純利
益金額

4,571円59銭

潜在株式調整後１株当たり当期純利 7,405円
益金額

（注）１

40,414円 50銭
7,412円 80銭
87銭

１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
（自至前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（自至当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（千円）－

15,229,720

純資産の部の合計額から控除する金額（千円）－－

普通株式に係る期末の純資産額（千円）－

15,229,720

期末の普通株式の数（株）－

376,838（注）２

１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおり
であります。
（自至前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（自至当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

１株当たり当期純利益金額
当期純利益（千円）
普通株主に帰属しない金額（千円）（うち利益処分による役員賞与金）
普通株式に係る当期純利益（千円）

1,592,577

2,737,111

10,780－（10,780）（－）

1,581,797

2,737,111

339,117369,241－－

普通株式増加数（株）

6,889

345

（うち新株予約権）（6,889）（345）－

平成18年２月24日定時株主

期中平均株式数（株）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額
当期純利益調整額（千円）

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要

総会決議によるストックオ
プション（新株予約権）
普通株式- 69 -

3,680株トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（重要な後発事象）（自至前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（自至

１．ストックオプションの付与について
当社は、平成18年２月24日開催の定時株主総会にお当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

１．

──────

２．

──────

いて、商法280条ノ20及び第280条ノ21の規定に基づき、当社の取締役、従業員及び当社子会社の取締役に対し、ストックオプションとして新株予約権を発行することを決議いたしました。
２．海外における募集による増資に関する事項
平成18年２月９日及び平成18年２月10日開催の取締役会において、以下のとおり新株式の発行を決議し、平成18年２月27日付で発行済株式総数及び資本金の額は次のとおり増加しております。
発行株式数
募集の方法

普通株式
30,000株
有償による海外における募集に

発行価額

よる増資
１株につき

144,900円

発行価格の総額
引受価額

１株につき

4,347,000千円
144,900円

払込金額の総額
資本組入額

１株につき

4,347,000千円
72,450円

資本組入額の総額
払込期日
配当起算日
資金の使途

2,173,500千円
平成18年２月27日
平成17年12月１日
不動産流動化事業及び不動産開発事業の新規物件取得資金等の運転資金に充当する予定であります。
増資後の発行済株式総数及び資本金発行済株式総数
資本金376,558株
4,146,821千円- 70 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55⑤【連結附属明細表】【社債明細表】会社名

銘柄

トーセイ株式会社

第２回無担保社債

トーセイ株式会社

平成16年

250,000

３月31日

（

－

当期末残高
（千円）

利率（％）

250,000)（－)

96,00072,000

６月10日(24,000)(24,000)

第４回無担保社債

平成16年
８月10日

170,000(170,000)

（

－
－

－

－

516,000

322,000(194,000)(24,000)

計（注）１．（

前期末残高
（千円）

平成16年

第３回無担保社債

トーセイ株式会社
合

発行年月日

)

担保

0.19

無担保

0.31

無担保

償還期限
平成21年
３月31日
平成21年
６月10日

－

無担保

平成18年
８月10日

－

－

－

）内書きは、１年以内償還予定額であります。

２．社債の連結決算日後５年間の償還予定額は以下のとおりであります。
１年以内（千円）

１年超２年以内（千円）

２年超３年以内（千円）

３年超４年以内（千円）

４年超５年以内（千円）

24,00024,000274,000－－【借入金等明細表】
前期末残高 当期末残高
（千円）
（千円）

区分

平均利率
（％）

返済期限

短期借入金

4,390,000

910,000

2.14－

１年以内に返済予定の長期借入金

8,007,602 12,975,196

1.70

－

長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）

15,471,101 24,340,039

1.70 平成19年～36年

その他の有利子負債

－
計

－

－

－

27,868,703 38,225,235－－（注）１．平均利率については、期末借入金残高に対する加重平均利率を記載しております。
２．長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の連結決算日後５年内における返済予定額は以下のとおりであります。
１年超２年以内（千円）
19,518,396

２年超３年以内（千円）
1,200,996(2）【その他】
該当事項はありません。

- 71 -

３年超４年以内（千円）
345,996４年超５年以内（千円）
345,996

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

２【財務諸表等】(1）【財務諸表】①【貸借対照表】
前事業年度（平成17年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成18年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ

流動資産
１．現金及び預金※１2,200,620

5,213,156

２．売掛金

42,19280,865

３．有価証券

10,00010,000４．販売用不動産※１

12,607,137

14,967,708

５．仕掛販売用不動産※１

13,977,877

19,265,594

593

316

1,094,670

1,569,200

８．前払費用

74,211

95,808

９. 関係会社短期貸付金

520,000

1,000,000

10．繰延税金資産

113,909

191,009

11．その他

120,778

38,176△4,895△7,539

６．貯蔵品
７. 前渡金※１

貸倒引当金
流動資産合計Ⅱ

30,757,096

80.2

42,424,296

82.8

固定資産
１．有形固定資産(1）建物※１

604,858

減価償却累計額(2）構築物

664,514

1,642,592

7,281

800

69,06136,533

減価償却累計額※１2,035,761

21,5326,772(3）工具器具備品

有形固定資産合計

2,700,276

7,572

減価償却累計額(4）土地

2,247,451

14,251

91,87039,62632,5284,354,089
6,030,010

52,243
5,353,971

15.7

7,456,229

14.5

２．無形固定資産(1）ソフトウェア

29,06332,111(2）電話加入権

1,889

1,889

無形固定資産合計

30,952- 72 -

0.1

34,0000.1

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

前事業年度（平成17年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成18年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

３．投資その他の資産(1）投資有価証券

720,807261,905(2）関係会社株式

432,372

588,372（3) 出資金22,65027,000(4) 関係会社出資金

15,00015,000(5）長期貸付金

3,615

2,619

(6）関係会社長期貸付金

120,000

120,000(7）長期前払費用

36,530200(8）敷金及び保証金

43,758154,111(9）保険積立金

23,03031,068(10）繰延税金資産

68,37081,111(11）その他

26,13725,357

貸倒引当金△1,521△735

投資その他の資産合計

1,510,752

4.0

1,306,011

2.6

7,571,715

19.8

8,796,24117.2

固定資産合計Ⅲ．繰延資産１.社債発行費6,514

繰延資産合計

6,514

0.0

－

－

38,335,326

100.0

51,220,537

100.0

資産合計

- 73 -－

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

前事業年度（平成17年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成18年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ

流動負債
１．支払手形－

742,350

272,872

250,607

4,370,000

910,000

194,000

24,0007,971,242

11,308,836

６．未払金

16,130134,708

７．未払費用

90,195

114,458

８．未払法人税等

978,828

1,916,273

９．未払消費税等－

26,884

10．前受金383,342624,617

11．預り金99,501

67,312

12．前受収益115,168

130,749

13．賞与引当金

9,783

9,564

－

20,011

２．買掛金
３．短期借入金※１

４．１年以内償還予定社債
５．１年以内返済予定長期
借入金※１

14．役員賞与引当金
流動負債合計Ⅱ

14,501,063

37.8

16,280,373

31.8

固定負債
１．社債

322,000

298,000

14,010,021

18,265,319

３．預り敷金保証金

1,129,831

1,075,233

４．退職給付引当金

23,14723,357

５．役員退職慰労引当金

151,705

183,921２．長期借入金※１

固定負債合計

15,636,704

40.8

19,845,831

38.7

負債合計

30,137,768

78.6

36,126,204

70.5- 74 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

前事業年度（平成17年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成18年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（資本の部）
Ⅰ

資本金

Ⅱ

資本剰余金
１．資本準備金※２

1,966,096

2,049,572

資本剰余金合計
Ⅲ

5.1

－

－

－

－

－
2,049,572

5.4

利益剰余金
１．利益準備金

7,250－

15,000－4,151,856－

２．任意積立金(1）別途積立金
３．当期未処分利益
利益剰余金合計Ⅳ

4,174,106

10.9

－

－

7,783

0.0

－

－

資本合計

8,197,558

21.4

－

－

負債資本合計38,335,326

100.0

－

－

－

－

4,148,011

8.1

4,231,4878.3

その他有価証券評価差額
金（純資産の部）
Ⅰ

株主資本
１．資本金
２．資本剰余金(1）資本準備金－

4,231,487

資本剰余金合計－－

３．利益剰余金(1）利益準備金

－

7,250

別途積立金

－

15,000

繰越利益剰余金－(2）その他利益剰余金

Ⅱ

6,683,651

利益剰余金合計－－

6,705,901

13.1

株主資本合計－－15,085,400

29.5

１．その他有価証券評価差
額金

－

－

8,932

0.0

評価・換算差額等評価・換算差額等合計

－

－

8,932

0.0

純資産合計

－

－

15,094,332

29.5

負債純資産合計－－

51,220,537

100.0- 75 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55②【損益計算書】
（自
至
注記
番号

区分
Ⅰ

前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

当事業年度（自 平成17年12月１日
至 平成18年11月30日）

百分比
（％）

金額（千円）

百分比（％）

金額（千円）

売上高
１．流動化事業売上高

10,400,422

15,650,405

２．開発事業売上高

4,466,993

3,842,792

３．賃貸事業売上高

1,611,728

1,659,506

349,138

1,419,473

４. ファンド事業売上高
売上高
Ⅱ

合計

16,828,283

100.0

7,995,735

11,426,894

２．開発事業原価

3,775,923

3,095,393

３．賃貸事業原価

609,149

722,867

1,650

４．ファンド事業原価
売上原価

合計

売上総利益
販売費及び一般管理費

※１

営業利益
Ⅳ

100.0

売上原価

１．流動化事業原価

Ⅲ22,572,177

2,440
12,382,459

73.6

15,247,595

67.6

4,445,823

26.4

7,324,582

32.4

1,122,319

6.7

1,694,099

7.5

3,323,504

19.7

5,630,482

24.9

129,4220.6

営業外収益
１．受取利息

3,145

21,006

２．受取配当金557

605

３．解約手付金

7,300

100,000

４．固定資産税還付金

8,892

－

５．仕入割引

1,865

６．雑収入

3,256

Ⅴ

※４

－
25,018

0.2

7,810

営業外費用
１．支払利息513,496

516,062２．社債利息

5,572

4,893

３．社債発行費償却

6,514

6,514

４．新株発行費925－

５．株式交付費－

32,984

６. 解約違約金

16,868－７. 支払手数料－

35,728８．雑損失

31,791

経常利益
Ⅵ575,169

3.4

2,773,353

16.5

11,834

608,0172.7

5,151,887

22.8

1,561

0.0

特別利益
１．投資有価証券売却益

－

1,561

２．会員権売却益

2,752－

３．保険解約返戻金

9,917

12,669- 76 -

0.1－

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

（自
至
区分
Ⅶ

注記
番号

2007/02/22 4:02:55

前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

（自
至

百分比
（％）

金額（千円）

当事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）
百分比（％）

金額（千円）

特別損失
１．固定資産売却損※２36

２．固定資産除却損※３162

税引前当期純利益
法人税、住民税及び事
業税

1,331,940

法人税等調整額△41,881

－
199

0.0

2,785,823

16.6

25,09725,0970.1

5,128,351

22.7

2,430,589

10.7

2,697,761

12.0

2,521,219
1,290,058

7.7

当期純利益

1,495,764

8.9

前期繰越利益2,656,091－

当期未処分利益

4,151,856－- 77 -△90,629

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

流動化事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

金額（千円）

Ⅰ 土地

（自
至

構成比
（％）

当事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

金額（千円）

構成比（％）

5,770,147

72.2

7,047,628

61.7

1,945,451

24.3

4,114,451

36.0

Ⅱ

建物取得費・バリューア
ップコスト

Ⅲ

経費

280,136

3.5

264,8142.3

計7,995,735

100.0

11,426,894

100.0（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
開発事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

金額（千円）

当事業年度（自 平成17年12月１日
至 平成18年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

用地費

1,858,329

49.2

1,791,200

57.9

Ⅱ

建築費

1,826,301

48.4

1,134,700

36.6

Ⅲ

経費

91,292

2.4

169,492

5.5

計3,775,923

100.0

3,095,393

100.0（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
賃貸事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

金額（千円）

当事業年度（自 平成17年12月１日
至 平成18年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

外注費

128,778

21.1

137,513

19.0

Ⅱ

諸経費

480,37178.9

585,353

81.0（うち租税公課）(105,905)(96,094)（うち減価償却費）(144,487)(152,128)（うち水道光熱費）(101,524)(119,999)

計609,149- 78 -

100.0

722,867100.0

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

ファンド事業原価明細書
前事業年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）
区分

注記
番号

金額（千円）

構成比
（％）

当事業年度
（自 平成17年12月１日
至 平成18年11月30日）
金額（千円）

構成比
（％）

諸経費

1,650

100.0

2,440

100.0

計

1,650

100.0

2,440

100.0

- 79 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55③【利益処分計算書及び株主資本等変動計算書】
利益処分計算書
前事業年度
株主総会承認日（平成18年２月24日）
注記
番号

区分
Ⅰ

当期未処分利益Ⅱ

利益処分額

金額（千円）
4,151,856

１．配当金155,186

２．役員賞与金（うち監査役分）

10,780(1,350)165,966

合計Ⅲ

次期繰越利益3,985,890

株主資本等変動計算書
当事業年度（自平成17年12月１日

至

平成18年11月30日）
株主資本
資本剰余金

その他利益剰余金

資本金
資本準備金

平成17年11月30日

残高（千円）

利益剰余金

資本剰余金
合計

利益準備金

7,250

1,966,096

2,049,572

2,049,572

2,181,915

2,181,915

2,181,915

別途積立金

繰越利益剰
余金

15,0004,151,856

利益剰余金
合計
4,174,106

株主資本
合計

8,189,774

事業年度中の変動額
新株の発行

4,363,830

利益処分による利益配当△155,186△155,186△155,186

利益処分による役員賞与△10,780△10,780△10,780

当期純利益

2,697,761

2,697,761

2,697,761

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）
事業年度中の変動額合計（千円）

2,181,915

2,181,915

2,181,915－－

2,531,795

2,531,795

6,895,625

平成18年11月30日

4,148,011

4,231,487

4,231,487

7,250

15,0006,683,651

6,705,901

15,085,400

残高（千円）

評価・換算差額等

平成17年11月30日

残高（千円）

その他有価証券
評価差額金評価・換算差額
等合計

7,783

7,783

純資産合計

8,197,558

事業年度中の変動額
新株の発行

4,363,830

利益処分による利益配当△155,186

利益処分による役員賞与△10,780

当期純利益

2,697,761

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）

1,148

1,148

1,148

事業年度中の変動額合計（千円）

1,148

1,148

6,896,774

平成18年11月30日

8,932

8,932

15,094,332

残高（千円）- 80 -

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2007/02/22 4:02:55

重要な会計方針項目
１．有価証券の評価基準及び評価方法

２．デリバティブの評価基準
及び評価方法３．たな卸資産の評価基準及び評価方法

４．固定資産の減価償却の方
法

５．繰延資産の処理方法

（自
至

前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

当事業年度（自 平成17年12月１日
至 平成18年11月30日）(1)子会社株式
移動平均法による原価法(2)その他有価証券① 時価のあるもの
決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部資本直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）② 時価のないもの
移動平均法による原価法
デリバティブ
時価法(1）販売用不動産、仕掛販売用不動産
個別法による原価法(2）貯蔵品
最終仕入原価法(1）有形固定資産
定率法
ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（附属設備を除く）については、定額法を採用しております。
主な耐用年数建物
15～50年
構築物
10～20年
車両運搬具
５～６年
工具器具備品
３～15年(1)子会社株式(2）無形固定資産
定額法
なお、自社利用のソフトウェア
は、社内における見積利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用しております。
(1) 社債発行費
商法施行規則の規定する期間（３年間）に、毎期均等額以上を償却しております。
(2) 新株発行費支出時に全額費用として処理しております。
(3) 株式交付費──────

(2）無形固定資産- 81 -

同左(2)その他有価証券① 時価のあるもの
決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法
により算定）② 時価のないもの
同左
デリバティブ同左(1)販売用不動産、仕掛販売用不動産
同左(2)貯蔵品
同左(1）有形固定資産
定率法
ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）については、定額法を採用しております。
主な耐用年数建物
15～50年
構築物
10～20年
車両運搬具
５～６年
工具器具備品
３～15年
同左(1) 社債発行費
３年間で毎期均等額以上を償却しております。
(2) 新株発行費──────
(3) 株式交付費
支出時に全額費用として処理しております。
（表示方法の変更）
当事業年度より「繰延資産の会計処理に関する当面の取扱い」（企業会計基準委員会 平成18年８月11日実務対応
報告第19号）を適用しております。
これにより、前事業年度まで新株の発行に係る費用は「新株発行費」として表示しておりましたが、当事業年度より「株式交付費」として表示しております。

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

項目
６．引当金の計上基準

（自
至

前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）(1）貸倒引当金
債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。
(2）賞与引当金
従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額の当期負担額を計上しております。
(3）退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。

(4）役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支出に備えるため、当事業年度末における役員退任慰
労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
(5）役員賞与引当金──────

７．リース取引の処理方法

８．ヘッジ会計の方法

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・
リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
(1）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
また、金利スワップについて特例処理の要件を充たすものについては、特例
処理によっております。
(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…金利スワップ
ヘッジ対象…借入金(3）ヘッジ方針
金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。
(4）ヘッジ有効性評価の方法
特例処理の要件を充たしているため、有効性の評価を省略しております。

- 82 -

2007/02/22 4:02:55

当事業年度（自 平成17年12月１日
至 平成18年11月30日）(1）貸倒引当金
同左(2）賞与引当金
同左(3）退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。
（会計方針の変更）
当事業年度より「「退職給付に係る会計基準」の一部改正」（企業会計基準第３号 平成17年３月16日）及び「「退職給付に係る会計基準」の一部
改正に関する適用指針」（企業会計基
準適用指針第７号 平成17年３月16日）を適用しております。これによる損益に与える影響はありません。
(4）役員退職慰労引当金
同左(5）役員賞与引当金
役員に対して支給する賞与の支出に充てるため、当事業年度末における支給見込額に基づき計上しております。
（会計方針の変更）
当事業年度より、「役員賞与に関する会計基準」（企業会計基準第４号
平成17年11月29日）を適用しております。これにより、営業利益、経常利益
及び税引前当期純利益は20,011千円減
少しております。
同左(1）ヘッジ会計の方法
同左(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…同左
ヘッジ対象…同左(3）ヘッジ方針
同左(4）ヘッジ有効性評価の方法
同左

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項目
９．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事
項

（自
至

前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）(1）消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のう
ち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
(2) 匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（証券取引法第２条
第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、事業目的の匿名組合出資に係る損益は「営業損益」へ計上
し、事業目的以外の匿名組合出資に係る損益は「営業外損益」に計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。

- 83 -

2007/02/22 4:02:55

当事業年度（自 平成17年12月１日
至 平成18年11月30日）(1）消費税等の会計処理
同左(2）匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（証券取引法第２条
第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」へ計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

会計処理方法の変更
前事業年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）
──────

（自至当事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（固定資産の減損に係る会計基準）
当事業年度より、固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））
及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）を適用しております。
これによる損益に与える影響はありません。

──────

（貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基
準）
当事業年度より、「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準」（企業会計基準第５号 平成
17年12月９日）及び「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準等の適用指針」（企業会計基準
適用指針第８号
ります。

平成17年12月９日）を適用してお

従来の資本の部の合計に相当する金額15,094,332千円であります。
なお、財務諸表等規則の改正により、当事業年度における貸借対照表の純資産の部については、改正後の財務諸表等規則により作成しております。

- 84 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

表示方法の変更
前事業年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）（自至（貸借対照表）「証券取引法等の一部を改正する法律」（平成16年法律第97号）に伴い、当事業年度から投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（証券取引法第2条第2項により有価証券とみなされるもの）を投資有価証券として表示する方法に変更いたしました。なお、前事業年度末の投資その他の資産の「出資金」に含めて表示しております当該金額は、428,156千円であります。
──────

（損益計算書）前事業年度まで売上高の内訳科目は、「流動化売上高」、「開発分譲売上高」、「賃貸売上高」
により区分表示しておりましたが、当事業年度より事業活動をより明確に表示するため、「流動化売上高」に含まれていた「投資用新築賃貸マンシ
ョン売上」を「開発事業売上高」と改めたうえ事
業の性質が類似する「開発分譲事業」と併せ、「開発事業売上高」として区分することに致しました。また、「流動化売上高」に含まれていた「フィー収入」を「ファンド事業売上高」として区分することに致しました。これに伴い、対応する営業原価の内訳科目についても「流動化事業原価」、「開発事業原価」、「賃貸事業原価」、「ファンド事業原価」に変更いたしました。
なお、変更後の方法に基づき前事業年度の売上高及び売上原価を示すと次のとおりとなります。

（貸借対照表）──────

前事業年度まで、旧有限会社法の規定による有限会社に対する当社持分は、投資その他の資産の「出資金」に含めて表示しておりましたが、会社法及び会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条第２項により、その持分が有価証
券（株式）とみなされることとなったため、当事業年度より投資その他の資産の「投資有価証
券」、「関係会社株式」に含めて表示しております。なお、当事業年度末の「投資有価証券」、「関係会社株式」に含めた有限会社に対する持分は、それぞれ150千円、6,000千円であります。
（損益計算書）──────

前事業年度
（千円）

区分
売上高
１．流動化事業売上高

8,631,060

２．開発事業売上高
３．賃貸事業売上高

4,209,934
1,501,395

Ⅰ

４．ファンド事業売上高

171,731

売上高 合計Ⅱ 売上原価１．流動化事業原価

14,514,122

２．開発事業原価
３．賃貸事業原価

3,854,689
623,557

４．ファンド事業原価
売上原価

合計

当事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

7,111,923

6,655
11,596,825- 85 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

追加情報
（自
至

前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（自至（1）固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：319,584千円、土地： 749,529 千円）については、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。
（2）販売用不動産

当事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（1）固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：540,283千円、土地：1,103,137千円）については、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。
（2）販売用不動産

従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：853,287 千円、土地： 1,407,438千円）について

従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：128,028千円、土地：103,254千円）については、は、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。

事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。
──────

(3) 外形標準課税「地方税法等の一部を改正する法律」（平成15年法
律第９号）が平成15年３月31日に公布され、平成16年
４月１日以降に開始する事業年度より外形標準課税制度が導入されたことに伴い、当事業年度から「法人事業税における外形標準課税部分の損益計算書上の表示についての実務上の取り扱い」（平成16年２月13日
企業会計基準委員会 実務対応報告第12号）に従い、
法人事業税の付加価値割及び資本割27,059千円を販売
費及び一般管理費として処理しております。

- 86 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

注記事項（貸借対照表関係）
前事業年度（平成17年11月30日）

当事業年度（平成18年11月30日）※１．担保資産及び担保付債務※１．担保資産及び担保付債務(1）担保に供している資産は次のとおりであります。
現金及び預金170,000千円(1）担保に供している資産は次のとおりであります。
現金及び預金
20,000千円

販売用不動産
仕掛販売用不動産

11,486,846
13,235,754

販売用不動産
仕掛販売用不動産

13,135,920
16,575,756

前渡金
建物

900,000
1,315,926

前渡金
建物

900,000
1,824,240

土地

3,467,442

土地

4,713,114

計30,575,970

計

37,169,032(2）担保付債務は次のとおりであります。
短期借入金
4,370,000千円(2）担保付債務は次のとおりであります。
短期借入金
910,000千円

１年以内返済予定長期借入金 7,863,242
長期借入金
13,578,021

１年以内返済予定長期借入金 11,308,836
長期借入金
18,265,319

計25,811,263

計※２．授権株式数及び発行済株式総数
授権株式数
発行済株式総数

普通株式
普通株式

※２．

30,484,155
──────

800,000株
344,858株

３．偶発債務

３．偶発債務次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対し債務保証を行っております。

次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対し債務保証を行っております。

個人６名
13,266千円
下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次

個人６名
12,770千円
下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。
㈲イカロス・キャピタル
1,100,000千円のとおり債務保証を行っております。
㈲イカロス・キャピタル
1,100,000千円㈲ペガサス・キャピタル
5,000,000千円
トーセイ・リバイバル・イン 1,280,000千円
ベストメント㈱４．

４．配当制限──────

有価証券の時価評価により、純資産額は7,783千円
増加しております。
なお、当該金額は商法施行規則第124条第３号の規程により、配当に充当することが制限されております。
５．

──────

５．当社は、物件取得時に効率的な調達を行なう為、取引銀行と貸出コミットメント契約を締結しております。これらの契約に基づく当事業年度末の借入未実行
残高は次のとおりであります。
貸出コミットメントの総額
借入実行残高
借入未実行残高- 87 -

8,750,000千円－千円
8,750,000千円

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（損益計算書関係）
（自
至

前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（自至※１．販売費に属する費用のおおよその割合は9.1％、一般管理費に属する費用の割合は90.9％でありま

当事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）※１．販売費に属する費用のおおよその割合は9.8％、一般管理費に属する費用の割合は90.2％であります。主要な費目及び金額は次のとおりであります。

す。主要な費目及び金額は次のとおりでありま
す。

広告宣伝費
貸倒引当金繰入額

64,321千円
5,731

広告宣伝費
貸倒引当金繰入額

123,279千円
8,275

役員報酬
給与手当

107,940
380,884

役員報酬
給与手当124,579
505,757

賞与引当金繰入額
退職給付費用

9,783
8,407

賞与引当金繰入額
退職給付費用9,564
11,005

役員退職慰労引当金繰入額
法定福利費

23,51958,795

役員退職慰労引当金繰入額
役員賞与引当金繰入額

33,49820,011

福利厚生費
租税公課

15,429121,194

事務用品費
租税公課

99,541
149,186

地代家賃
減価償却費

720
24,001

支払手数料
減価償却費

214,116
37,318

支払報酬
支払手数料26,64087,084※２．固定資産売却損の内訳は次のとおりであります。
車両運搬具
36千円

※２．

──────

※３．固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
工具器具備品
162千円※３．固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
建物
8,129千円
工具器具備品※４．関係会社との取引に係るものが次のとおり含まれております。
関係会社よりの受取利息

16,968千円

計
25,097千円※４．関係会社との取引に係るものが次のとおり含まれ2,845千円- 88 -ております。
関係会社よりの受取利息

20,326千円

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30（株主資本等変動計算書関係）
該当事項はありません。

- 89 -

2007/02/22 4:02:55

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（リース取引関係）
（自
至

前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの
以外のファイナンス・リース取引

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの
以外のファイナンス・リース取引

１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当
額及び期末残高相当額

１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額及び期末残高相当額

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）

車両運搬具

14,180

4,114

10,065

車両運搬具

14,180

7,641

6,539

工具器具備品24,780

5,837

18,942

工具器具備品25,234

6,657

18,577

ソフトウェア

10,038

4,182

5,855

ソフトウェア

10,038

6,190

3,848

合計

48,99914,13434,864

合計

49,453

20,48928,964（注）取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低い

同左

ため、支払利子込み法により算定しております。
２．未経過リース料期末残高相当額

２．未経過リース料期末残高相当額等
未経過リース料期末残高相当額

１年内
１年超

9,916千円
24,948千円

１年内１年超

12,596千円
16,367千円

合計

34,864千円

合計

28,964千円（注）未経過リース料期末残高相当額は、未経過リー

同左

ス料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
３．支払リース料及び減価償却費相当額

３．支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価支払リース料

9,916千円

減価償却費相当額

9,916千円

４．減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする償却費相当額及び減損損失
支払リース料
減価償却費相当額

11,261千円
11,261千円

４．減価償却費相当額の算定方法
同左

定額法によっております。
（減損損失について）
リース資産に配分された減損損失はありません。

- 90 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30（有価証券関係）
前事業年度（自平成16年12月１日

至

平成17年11月30日）及び当事業年度（自成18年11月30日）において子会社株式で時価のあるものはありません。

- 91 -

2007/02/22 4:02:55

平成17年12月１日

至平トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（税効果会計関係）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前事業年度（平成17年11月30日現在）

当事業年度（平成18年11月30日現在）

繰延税金資産（流動）
未払事業税否認

63,752千円

126,953千円

たな卸資産否認814

814

減価償却損金算入限度超過額

40,386

48,951

その他

8,956

14,290計

113,909

191,009

9,196

9,314

569

666

会員権評価損否認

1,042

1,042

役員退職慰労引当金損金算入限度超過額

61,74374,855

その他

1,160

1,363

計

73,71287,242

187,622

278,252△5,342△6,130△5,342△6,130182,280

272,121

繰延税金資産（固定）
退職給付引当金損金算入限度超過額
減価償却損金算入限度超過額

繰延税金資産合計
繰延税金負債（固定）
その他有価証券評価差額金計
繰延税金資産の純額

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異内訳
前事業年度（平成17年11月30日現在）
法定実効税率

当事業年度（平成18年11月30日現在）

40.7％

40.7％

交際費等永久に損金に算入されない項目

0.2

0.1

留保金課税

5.2

6.4

その他

0.2

0.2

46.3

47.4

（調整）

税効果会計適用後の法人税等の負担率- 92 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（１株当たり情報）
（自
至

前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

１株当たり純資産額
１株当たり当期純利益金額

23,739円56銭
4,378円97銭

１株当たり純資産額
１株当たり当期純利益金額

潜在株式調整後１株当たり当期純利
益金額

4,291円79銭

潜在株式調整後１株当たり当期純利 7,299円
益金額

（注）１

40,055円 23銭
7,306円 24銭
40銭

１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
（自
至

前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（千円）－

15,094,332

純資産の部の合計額から控除する金額（千円）－－

普通株式に係る期末の純資産額（千円）－

15,094,332－

376,838

１株当たり純資産額の算定に用いられた期末の普通株式の数（株）（注）２

１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおり
であります。
（自至前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

１株当たり当期純利益金額
当期純利益（千円）

1,495,764

2,697,761

普通株主に帰属しない金額（千円）

10,780－(うち利益処分による役員賞与金）（10,780）（－）

普通株式に係る当期純利益（千円）

1,484,984

2,697,761

339,117369,241－－

普通株式増加数（株）

6,889

345

（うち新株予約権）（6,889）（345）

期中平均株式数（株）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額
当期純利益調整額（千円）

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株──────

当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要

平成18年２月24日定時株主総会決議によるストックオプシ
ョン（新株予約権）
普通株式- 93 -

3,680株トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（重要な後発事象）
（自
至

前事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（自至

１．ストックオプションの付与について
当社は、平成18年２月24日開催の定時株主総会にお当事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

１．

──────

２．

──────

いて、商法280条ノ20及び第280条ノ21の規定に基づき、当社の取締役、従業員及び当社子会社の取締役に対し、ストックオプションとして新株予約権を発行することを決議いたしました。
２．海外における募集による増資に関する事項
平成18年２月９日及び平成18年２月10日開催の取締役会において、以下のとおり新株式の発行を決議し、平成18年２月27日付で発行済株式総数及び資本金の額は次のとおり増加しております。
発行株式数
普通株式

30,000株

募集の方法

有償による海外における募集に
よる増資

発行価額
発行価格の総額

１株につき144,900円
4,347,000千円

引受価額
払込金額の総額

１株につき144,900円
4,347,000千円

資本組入額
資本組入額の総額

１株につき72,450円
2,173,500千円

払込期日
配当起算日

平成18年２月27日
平成17年12月１日

資金の使途

不動産流動化事業及び不動産開発事業の新規物件取得資金等の運転資金に充当する予定であります。

増資後の発行済株式総数及び資本金発行済株式総数
資本金376,558株
4,146,821千円- 94 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55④【附属明細表】【有価証券明細表】【株式】
銘柄

投資有価証券

貸借対照表計上額（千円）

株式数（株）

三菱重工業株式会社

40,00020,120

株式会社アスコット

10

3,000

三菱地所株式会社

1,000

2,860

三井不動産株式会社

1,000

2,720

株式会社アルカ50

2,500

住宅産業信用保証協会株式会社

120

1,200

株式会社ジョイント・コーポレーション

200

862

3

150

計

42,38333,412銘柄

券面総額（千円）

貸借対照表計上額（千円）

10,00010,00010,00010,00010,00010,00010,00010,00020,00020,000

投資口数等（口）貸借対照表計上額（千円）

日本ビルファンド投資法人

1

1,420

その他

ジェイ不動産投資信託

1

100

有価証券

（匿名組合出資金）－

216,973－

218,493

その他
有価証券

有限会社ポセイドン・キャピタル

【債券】

その他
有価証券

有価証券

商工組合中央金庫

ワリショー

小計
その他
投資有価証券

有価証券

商工組合中央金庫

リッショー

小計
計
【その他】
種類及び銘柄

投資有価証券有限会社ポセイドン・キャピタル計- 95 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55【有形固定資産等明細表】
前期末残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

当期末減価償
却累計額又は
償却累計額
(千円)

当期償却額
（千円）

差引当期末残高（千円）

2,247,451

601,252

148,4262,700,276

664,514

64,1542,035,761

構築物

7,572

15,1201,160

21,532

7,281

561

14,251

工具器具備品69,061

52,66329,854

91,87039,626

15,60052,2434,354,089

1,103,137

103,254

5,353,971－－

5,353,971

6,678,174

1,772,172

282,695

8,167,651

711,42180,316

7,456,229

ソフトウェア35,13010,453

4,490

41,093

8,981

7,405

32,111

電話加入権

1,889

－

－

1,889

－

－

1,889

37,01910,453

4,490

42,982

8,981

7,405

34,00043,991－

43,491

500

300

602

200

19,544－

19,544

－

－

6,514

－

19,544－

19,544

－

－

6,514

－

資産の種類

有形固定資産建物

土地
有形固定資産計
無形固定資産無形固定資産計
長期前払費用
繰延資産
社債発行費
繰延資産計

（注）１．当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。
建物
土地

販売用不動産からの科目振替（３物件）
販売用不動産からの科目振替（３物件）

２．当期減少額のうち主なものは次のとおりであります。
建物
販売用不動産への科目振替（１物件）
土地販売用不動産への科目振替（１物件）- 96 -

546,230千円
1,103,137千円
135,076千円
103,254千円

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55【引当金明細表】
前期末残高
（千円）

区分

当期減少額
（目的使用）
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（その他）
（千円）

当期末残高
（千円）

貸倒引当金

6,416

8,275

6,416

－

8,275

賞与引当金

9,783

9,564

9,783

－

9,564

－

20,011－－

20,011

151,705

33,498

1,282－

183,921

役員賞与引当金
役員退職慰労引当金(2）【主な資産及び負債の内容】① 現金及び預金
区分

金額（千円）

現金

1,876

預金の種類
当座預金

712,918

普通預金

4,339,179

定期預金

159,180
小計

5,211,279

合計

5,213,156②

売掛金(イ）相手先別内訳
相手先金額（千円）

有限会社ペガサス・キャピタル

20,097

有限会社ヘリオス・キャピタル

16,919

有限会社ガイア・キャピタル

16,878

有限会社イリス・キャピタル

5,722

その他

21,248
合計

80,865(ロ）売掛金の発生及び回収並びに滞留状況
前期繰越高
（千円）

(A)

42,192
（注）

当期発生高
（千円）

当期回収高
（千円）

(B)

(C)

2,268,884

2,230,211

次期繰越高
（千円）

回収率（％）

滞留期間（日）(D)(C)───── × 100(A) ＋ (B)(A) ＋ (D)─────２──────
(B)
─────
365

80,865

当期発生高には消費税等が含まれております。

- 97 -

96.5

9.9

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30③

2007/02/22 4:02:55

販売用不動産地域別

土地面積（㎡）

金額（千円）

東京都港区1,411.93

5,028,671

東京都文京区

992.87

1,569,693

東京都台東区

769.401,452,095

東京都新宿区

1,436.66

1,100,055

その他

10,781.05

5,817,192

15,391.91

14,967,708

合計④

仕掛販売用不動産
地域別

延床面積（㎡）

金額（千円）

東京都千代田区

4,028.19

5,943,029

東京都世田谷区－

3,438,665

東京都中央区

1,861.34

1,406,590

東京都文京区

644.84

1,160,466

19,300.71

7,316,843

25,835.08

19,265,594

その他
合計
⑤

貯蔵品
品名

金額（千円）

切手

103

印紙

68

封筒

144
合計

⑥

316

買掛金
相手先

金額（千円）

株式会社植木組

47,040東急建設株式会社

20,685千代田都税事務所

19,340

港都税事務所

18,123

中央都税事務所

13,776

その他

131,643
合計

250,607- 98 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30⑦

2007/02/22 4:02:55

短期借入金
相手先

金額（千円）

株式会社横浜銀行

300,000

株式会社八千代銀行

300,000

株式会社三井住友銀行

170,000

株式会社三菱東京UFJ銀行

140,000

合計⑧

910,000

１年以内返済予定長期借入金
相手先金額（千円）

株式会社三井住友銀行

3,544,000

株式会社三菱東京UFJ銀行

2,260,200

株式会社みずほ銀行

1,937,000

株式会社八千代銀行

950,000

中央三井信託銀行株式会社

473,000

その他

2,144,636
合計⑨

11,308,836

長期借入金
相手先

金額（千円）

中央三井信託銀行株式会社

3,965,400

商工組合中央金庫

2,452,000

株式会社東日本銀行

2,387,500

住友信託銀行株式会社

1,997,000

株式会社関西アーバン銀行

1,960,000

その他

5,503,419
合計

18,265,319(3）【その他】
特記事項はありません。

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第６【提出会社の株式事務の概要】
決算期

11月30日定時株主総会

２月中

基準日

11月30日

株券の種類

１株券

中間配当基準日

５月31日

１単元の株式数

―

10株券

100株券

株式の名義書換え
取扱場所

東京都中央区八重洲一丁目２番１号
みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部

株主名簿管理人

東京都中央区八重洲一丁目２番１号
みずほ信託銀行株式会社

取次所

みずほ信託銀行株式会社 全国各支店
みずほインベスターズ証券株式会社 本店および全国各支店

名義書換手数料

無料

新券交付手数料無料

単元未満株式の買取り
取扱場所

該当事項はありません。

株主名簿管理人

該当事項はありません。

取次所

該当事項はありません。

買取手数料

該当事項はありません。

公告掲載方法

電子公告
ただし、電子公告によることができない事故その他のやむを得ない事由が生じたときは、日本経済新聞に掲載して行う。

株主に対する特典

該当事項はありません。

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2007/02/22 4:02:55

第７【提出会社の参考情報】
１【提出会社の親会社等の情報】
当社は親会社等はありません。

２【その他の参考情報】
当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。
(1）有価証券報告書及びその添付書類
事業年度（第56期）（自(2）半期報告書
事業年度（第57期中）（自出。

平成16年12月１日

至

平成17年12月１日

平成17年11月30日）平成18年２月28日関東財務局長に提出。

(3）有価証券報告書の訂正報告書
事業年度（第54期）（自 平成14年12月１日

至至

平成18年５月31日）平成18年８月31日関東財務局長に提平成15年11月30日）、事業年度（第55期）（自平成15年12月１日 至 平成16年11月30日）の有価証券報告書に係る訂正報告書を平成17年12月26日関東財務局長に提出。
(4）有価証券報告書の訂正報告書
事業年度（第56期）（自 平成16年12月１日
成18年７月18日関東財務局長に提出。

至

平成17年11月30日）の有価証券報告書に係る訂正報告書を平（5）臨時報告書
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第１項及び同条第２項第１号の規定に基づく臨時報告書であります。
平成18年２月９日関東財務局長に提出。
（6）臨時報告書の訂正報告書
平成18年２月９日提出の臨時報告書に係る訂正報告書であります。
平成18年２月10日関東財務局長に提出。
（7）臨時報告書
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第２号の２の規定に基づく臨時報告書であります。
平成18年２月28日関東財務局長に提出。

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第二部【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。

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2007/02/22 4:02:55

独立監査人の監査報告書

平成18年２月28日

東誠不動産株式会社
取締役会

御中
新日本監査法人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

斉藤

浩史

印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

宮石

知子

印

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている東誠不動産株式会社の平成16年12月１日から平成17年11月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結剰余金計算書、連結キャッシュ・フロー計算書及び連結附属明細表について監査を行った。こ
の連結財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に連結財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての連結財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、東誠不動産株式会社及び連結子会社の平成17年11月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績
及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以※上

上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が連結財務諸表に添付する形で別途保管しております。

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

独立監査人の監査報告書

平成19年２月28日

トーセイ株式会社
取締役会

御中
新日本監査法人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

斉藤

浩史

印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

宮石

知子

印

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の平成17年12月１日から平成18年11月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書及び連結附属明細表について監査を行った。この連結財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に連結財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての連結財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、トーセイ株式会社及び連結子会社の平成18年11月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以※上

上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が連結財務諸表に添付する形で別途保管しております。

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

独立監査人の監査報告書

平成18年２月28日

東誠不動産株式会社
取締役会

御中
新日本監査法人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

斉藤

浩史

印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

宮石

知子

印

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている東誠不動産株式会社の平成16年12月１日から平成17年11月30日までの第56期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、利益処分計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、東誠不動産株式会社の平成17年11月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以※上

上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が財務諸表に添付する形で別途保管しております。

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

独立監査人の監査報告書

平成19年２月28日

トーセイ株式会社
取締役会

御中
新日本監査法人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

斉藤

浩史

印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

宮石

知子

印

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の平成17年12月１日から平成18年11月30日までの第57期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計
算書、株主資本等変動計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法
人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、トーセ
イ株式会社の平成18年11月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以※上

上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が財務諸表に添付する形で別途保管しております。