資料３

第３回 住宅瑕疵担保履行制度の新たな展開に向けた研究委員会
説明資料

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

目 次住宅瑕疵担保履行法施行１０年目へ向けての全体像・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・1

１．住宅を巡るリスクの変化について
分譲マンションのストック戸数(H26年末推計)
共同住宅階数別比較・共同住宅１むね内住宅数比較
超高層マンション完成（予定）年次別計画
超高層マンション供給戸数と総数に占める割合
最大規模マンション（１棟あたりの戸数）
住宅瑕疵担保保証金（供託金）の額

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・2
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・3
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・4
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・5
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・6
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・7
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・8

２．保険契約者保護等の仕組みについて・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・9保険会社の破綻と原因・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10
これまでの保険会社の破綻処理の概要
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11
損害保険契約者保護機構の概要
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12
保険業法手続による保険会社の破綻処理の基本的な流れ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14
住宅瑕疵担保責任保険法人の健全性確保・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15
住宅瑕疵担保責任保険制度における業務の承継
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16
住宅瑕疵保険と損害保険の違い
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・17
たてもの株式会社の業務廃止
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18
健全性確保のためのリスク管理
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・19
損害保険会社及び住宅瑕疵担保責任保険法人の責任準備金について ・・・・・・・・・・・・・・20
健全性の基準について（ソルベンシー・マージン比率） ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・21
住宅瑕疵担保責任保険を支える仕組み
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・23
中小事業者への支援
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・24
故意・重過失に起因する瑕疵への対応
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・25
巨大事故発生時への対応
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・26
資産の運用方法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・27

住宅瑕疵担保履行法施行10年目へ向けての全体像
平成２６年度平成２６年度

平成２７年度

平成２８年度

平成２９年度◯ ◯ ◯ ◯ ◯ ◯ ◯ ◯住宅瑕疵担保履行制度の新たな展開に向けた研究委員会

・全般○資力確保措置の徹底、保険料水準の検証等に必要なデータの蓄積

・保険法人の経営の健全性確保○保険契約者保護のための仕組みの検討

・保険法人や関連事業者との連携による普及促進○宅建業団体、住宅情報事業者、金融機関等との連携

・ニーズに応じた保険商品の開発○延長保険、リフォーム保険改良版、白アリ保証等の新商品開発

5 ○住宅リフォーム団体登録制度、インスペクション、住宅履歴制度等との連携
年目

・他の住宅施策との連携○中古住宅の流通に係る事業者の責任等について検討

・対象外の住宅への紛争処理の仕組みの構築○性能評価・保険付住宅以外の住宅の紛争処理の仕組みの検討

・消費者への広報・周知○（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターとの連携

・消費者相談を行う機関間の連携○消費者庁、地方公共団体、国民生活センター等との調整・保険に係る情報公開○関連主体間の調整、統計データの整備

・事故情報等の収集・分析と 事故の予防に向けた活用○第三者的立場の機関による保険事故情報等の収集・分析の仕組みを検討・試行

・瑕疵担保履行制度の国際展開（主にアジア）○住宅瑕疵担保履行制度の国際展開研究会

平成３１年度◯ ◯ ◯ ◯ ◯ ◯ ◯ ◯ ◯ ◯ ◯ ◯ ◯ ◯ ◯◯ ◯ ◯ ◯見直しに向けた検討

１０
年
目
に
向
け
た
更
な
る
ス
テ
ッ
プ

10

年目

住宅瑕疵担保履行制度のあり方に関する検討委員会

平成３０年度○IHHWC2017東京大会に向けた準備

1１．住宅を巡るリスクの変化について2

分譲マンションのストック戸数（H26年末推計）（万戸） 40

・現在のストック総数は約613万戸（平成26年末時点）
・現在も年間10万戸前後が新規供給
・国民の１割以上（約1,510万人）が居住

35

ストック戸数［右目盛り］

30

25

新
規
20
供
給
戸15
数

新規供給戸数［左目盛り］

10544 51.1

56 63

700（万戸）
613.2
601.2
589.7
579.6
600
571.3
562.1
545.1
528.4

505.7
485
465.7
447.1
427.2
406.3
386
368.7
351.9
333.6
315.5
295.7
277.2
263.6
252
234.7
216.1
199.7
184.9
172.7
162
151.2
140
128.7
118.5
106.1
94.3
83.2
72.9

500

400

300

ス
ト
ッ
ク
戸
数

200

100

31.7
17.923.3
13.4
7.7
5.4 12.3 4.9 9.9 11.1 12.4 11.3 10.8 12.3 16.4 17.3 13.6 20 18.4 17.3 20.9 18.6 20.5 16.7 9.2 10.2 12.1
5.7
5.3
2.4 4.5 8.4 7.1
7
10.3 11.8 10.2 11.2 10.7 14.8 18.6 11.7 19 18.2 16.9 20.3 19.9 19.3 22.7 17
8.2 11.6

0

0昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭昭平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平平和和和和和和和和和和和和和和和和和和和和和成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成４４４４４４４５５５５５５５５５５６６６６元２３４５６７８９１１１１１１１１１１２２２２２２２
３４５６７８９０１２３４５６７８９０１２３年年年年年年年年年０１２３４５６７８９０１２３４５６
年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年
年年年年年年年年年年年年年年年年年※ １．新規供給戸数は、建築着工統計等を基に推計した。
２．ストック戸数は、新規供給戸数の累積等を基に、各年末時点の戸数を推計した。
３．ここでいうマンションとは、中高層（３階建て以上）・分譲・共同建で、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート又は鉄骨造の住宅をいう。
４．マンションの居住人口は、平成22年国勢調査による１世帯当たり平均人員2.46を基に算出すると約1,510万人となる。

3

共同住宅階数別比較・共同住宅１むね内住宅数比較◯全国の共同住宅を階数別、１むね内住宅数別で比較（平成25年/平成20年）すると、中小事業者への支援
・階数別： 階数の高い共同住宅ほど増加率が高い。
・１むね内住宅数別： 住宅数が多い共同住宅ほど増加率が高い。
ことから、共同住宅の高層化・大型化の傾向が見られる。
（単位：1000むね）

階数別
平成25年
平成20年
増加むね数
増加率

むね総数
2,207
2,140
67
3.1%

1～2
1,291
1,266
25
2.1%

共同住宅階数
3～5
6～10
734
139
706
130
28
9
3.8%
6.8%

11以上
42
37
5
15.5%

（単位：1000むね）

住宅数別
平成25年
平成20年
増加むね数
増加率

むね総数
2,207
2,140
67
3.1%

共同住宅１むね内住宅数
19以下
20～39
40～99
100以上
1,876
219
96
17
1,822
213
92
14
54
6
4
3
3.0%
2.9%
3.5%
23.7%
出典：平成25年住宅・土地統計調査結果（総務省統計局）

4

超高層マンション完成（予定）年次別計画
中小事業者への支援◯全国で建設・計画されている超高層マンション（20階建て以上）の完成（予定）年次別計画を見ると、棟数、戸数ともに今後も一定規模の供給が見込まれる。
超高層マンションの完成（予定）年次別計画棟数・戸数＜全国＞
700

120

600

予測

500

棟数

棟 数

80

400

60

300

40

200

20

100

0

0

棟数

１ 棟あたりの平均戸数

実績

100

１ 棟あたりの平均戸数140

１棟あたりの平均戸数

出典：株式会社 不動産経済研究所-超高層マンション市場動向 2016※2016年4月21日現在判明分

5

超高層マンション供給戸数と総数に占める割合
マンション供給に占める超高層の割合（首都圏）（戸）
16,00015,390

超高層物件供給戸数

12,00014,368

総数に占める率

14,000（％）
25%※超高層：地上20階以上のマンション
CRI「超高層物件の市場動向」より

19.9%

19.3%
11,463
10,937

18.3%
15.5%

10,0009,102
13.1% 13.4%

7,383

7,606 13.7%
7,089
6,248

6,000

9.7%

6,112

18.4%

20%

11,254

17.2% 17.1%

9,439

8,616
8,000

16.2%

18.8%

14.3%

15%

8,442
7,429

6,505
10%

10.3%

4,408
7.7%

4,000

5%
2,000

0

2,028

1,522

1,670

858 105
1.1% 0.1%

2.4% 2.2% 2.5%

H6

H8

H7

5.1%

0%
H9

H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27（年）
出典：(株)長谷工総合研究所

6

最大規模マンション（１棟あたりの戸数）○２００５年時点での最大規模のマンションは約1,000戸の規模であったが、その後10年間
でより大規模のマンションが建設されている。

＜２００５年時点最大戸数規模のマンション＞■マンションＡ ＝ １，０３８戸（２００５年築）＜２０１６年時点最大戸数規模のマンション＞■マンションＢ ＝ １，４６１戸（２００８年築）■マンションＣ ＝ １，４２０戸（２０１６年築＜予定＞）■マンションＤ ＝ １，３３３戸（２００８年築）■マンションＥ ＝ １，０９５戸（２００６年築）■マンションＦ ＝ １，０８９戸（２０１１年築）※首都圏における大規模マンションの主な事例についてホームページ情報等の公表資料をもとに国交省にて作成したもの。（平成28年6月時点）

7住宅瑕疵担保保証金（供託金）の額○供託所（法務局）に供託すべき供託金の額は、過去10年間の供給戸数に応じて設定。
供給戸数の区分

供託金額

１戸以下

2,000万円

１戸超

～

10戸以下

200万円×戸数＋

1,800万円

10戸超

～

50戸以下

80万円×戸数＋3,000万円

50戸超～

100戸以下

60万円×戸数＋4,000万円

100戸超～

500戸以下

10万円×戸数＋9,000万円

500戸超～

1,000戸以下

８万円×戸数＋

１億円

1,000戸超～

5,000戸以下

４万円×戸数＋

１億4,000万円

5,000戸超～10,000戸以下

２万円×戸数＋

２億4,000万円

10,000戸超～

20,000戸以下

1.9万円×戸数＋

２億5,000万円

20,000戸超～

30,000戸以下

1.8万円×戸数＋

２億7,000万円

30,000戸超～

40,000戸以下

1.7万円×戸数＋

３億円

40,000戸超～

50,000戸以下

1.6万円×戸数＋

３億4,000万円

50,000戸超～

100,000戸以下1.5万円×戸数＋

３億9,000万円

100,000戸超～

200,000戸以下1.4万円×戸数＋

４億9,000万円

200,000戸超～

300,000戸以下1.3万円×戸数＋

６億9,000万円

1.2万円×戸数＋

９億9,000万円

300,000戸超※床面積が小規模な新築住宅（55㎡以下）については、戸数の算定を1/2としてカウント。
※１戸の新築住宅の建設工事を２以上の建設業者が共同で請け負う場合は、瑕疵担保責任の履行に係る負担割合に応じて戸数をカウント。
※法律の施行から10年までの間（平成31年10月１日までの間）は、経過措置として、法律の施行日（平成21年10月１日）からの供給戸数に応じて算定。
※上限は120億円。

8

２．保険契約者保護等の仕組みについて

9保険会社の破綻と原因
保険会社の破綻◯戦後、保険業界は大きな成長を遂げてきたものの、1990年代後半以降、経済環境の変化に伴い複数の生命保険会社、損害保険会社が破綻する事態が発生した。
保険会社の破綻原因
１．資産運用におけるリスクの顕在化
・予定利率（生命保険契約時に約束する運用利回り）より実際の運用利回りが下回る「逆ざや」が長期間にわたり発生
・不動産関連投融資による多額の不良債権の発生
・総資産の多くを占める株式の下落によって発生した株式の評価損
・高い契約者配当の負担
２．大規模災害に伴う巨額支払いの発生その他異常リスクの顕在化
・想定を超える保険金支払いによる資産の毀損
３．事業見通しに関する認識誤りその他経営管理上の問題
・経営チェック機能やリスク管理体制の整備不足

等
10これまでの保険会社の破綻処理の概要＜保険業法に基づく破綻処理＞＜会社更生手続による破綻処理＞

日産生命
（相）

東邦生命
（相）

第一火災
（相）

第百生命
（相）

大正生命
（株）

千代田生命
（相）

協栄生命
（株）

東京生命
（相）

大成火災
（株）

大和生命
（株）

業務停止

H9.4.25

H11.6.4

H12.5.1

H12.5.31

H12.8.28

手続開始申立H12.10.9

H12.10.20

H13.3.23

H13.11.22

H20.10.10

管理命令

同上

H11.6.5

同上

H12.6.1

H12.8.29

手続開始決定H12.10.13

H12.10.23

H13.3.31

H13.11.30

H20.10.17

債務超過額
（時点）

約3,029億円（H9.5末）約6,500億円（H11.9末）

約1,303億円（H12.5末）

約3,177億円（H12.9末）

約365億円（H12.8末）

債務超過額
（注）

約5,950億円

約6,895億円

約731億円

約945億円

約643億円

資産額

18,227億円

21,900億円

10,640億円

13,000億円

1,545億円

資産額

22,330億円

37,250億円

6,900億円

3,452億円

1,949億円

負債額

21,256億円

28,400億円

11,942億円

16,176億円

1,910億円

負債額

28,280億円

44,145億円

7,632億円

4,397億円

2,592億円

受皿保険会社

ﾌﾟﾙﾃﾞﾝｼｬﾙ
生命

AIGエジ
ソン生命

損害保険契約者保護機構

ﾏﾆｭﾗｲﾌ生命

大和生命

受皿保険会社

AIGｽﾀｰ生命

ｼﾞﾌﾞﾗﾙﾀﾙ
生命

T&Dﾌｨﾅﾝ
ｼｬﾙ生命

損害保険
ｼﾞｬﾊﾟﾝ

ﾌﾟﾙﾃﾞﾝｼｬﾙﾌｧｲﾅ
ﾝｼｬﾙｼﾞｬﾊﾟﾝ生命

資金援助額

2,000億円

3,663億円

122億円（注）1,450億円

267億円

資金援助額

0円

0円

0円

53億円

277億円

責任準備金
等の縮減

削減なし

原則90%に

原則90%に

原則90%に

原則90%に責任準備金等の縮減

原則90%に

原則92%に削減なし

積立型
原則90%に

原則90%に*予定利率の引下げ

2.75%に1.5%に積立型
0.3～1.3%に介護費用2.0%に

1.0%に

1.0%に

予定利率の
引下げ

1.5%に

1.75%に2.6%に積立型
0.25%～1.05%に
財形1.5%に

1.0%に

契約移転

H9.10.1

H12.3.1

H13.4.1

H13.4.2

H13.3.31

営業再開

H13.4.20(株式会社化）H13.4.3

H13.10.19(株式会社化）H14.12.1（合併）

H21.6.1（注）保険特別勘定へ繰入れ

（注）手続開始決定時点＊ただし、初めて高予定利率契約の特例が発動され、10%超の縮減がなされた契約もあった。

出典：「最新保険業法の解説【改訂版】」 （編著/安居孝啓、大成出版社、2010年）

11

損害保険契約者保護機構の概要①
損害保険契約者保護機構の設立経緯

保険業界においては、1996年より、「保険契約者保護基金」制度が導入されていたが、この制度については破綻保険会社の移転等を受け入れる救済保険会社が現れなければ機能しないという問題点が指摘されていた。そこで、救済保険会社が現れない場合でも対応できる制度として、1998年6月の改正保険業法により「保険契約者保護機構」が導入されることとなったのを受け、1998年12月に損害保険業を営む会社全社（再保険専門会社等、保険業法により加入義務のない一部の会社を除く）が参加して「損害保険契約者保護機構」を設立した。＜会員数：41社（2016年1月8日現在）＞

損害保険契約者保護機構の業務内容(1) 破綻保険会社の保険契約の移転等を受け入れる救済保険会社に対して資金援助を行うほか、次の場合に資金援助を行う。
(a) 保険契約の承継(破綻保険会社から承継保険会社への契約移転等)(b) 保険契約の再承継(承継保険会社から他の保険会社等への契約移転等)(c) 保険契約の再移転(保護機構から他の保険会社への契約移転)(2) 救済保険会社が現れる見込みがないときは、機構自身が保険契約の引受けを行うほか、機構が子会社として承継保険会社を設立することにより、保険契約の継続を図る。
(3) 会員が一時的な資金事情により保険金等の支払いを停止するおそれがあるときは、当該会員に対し、資金の貸付けを行うことができる。
(4) 会員が業務停止命令等により保険金等の支払を停止したときは、一定の保険契約者等に対して補償対象となる保険金等の範囲内で資金の貸付を行うことができる。
(5) その他次の業務を行う。
(a) 補償対象保険金の支払に係る資金援助（b) 補償対象契約に係る保険金請求権等の買取り(c) 保険管理人又は保険管理人代理の業務(d) 更生特例法の規定に基づく保険契約者表の作成等の業務(e) 清算保険会社の資産の買取り※ 「承継保険会社」とは、保護機構の出資により設立された子会社(保険契約の承継を行うことを主な目的とする保険会社)のことです。
※ 「保険契約の承継」とは、承継保険会社が契約移転等により破綻保険会社の保険契約を引き継ぎ、かつ、引き継いだ契約の管理及び処分を行うことです。
参考：損害保険契約者保護機構ホームページ

12

損害保険契約者保護機構の概要②
補償の内容（１）補償対象となる保険契約
・家計地震保険契約、自動車損害賠償責任保険契約、自動車保険
・上記以外のいわゆる損害保険契約（火災保険・賠償責任保険・動産総合保険等）※個人・小規模法人・マンション管理組合を保険契約者とする場合に限る。
・医療保険、傷害保険等（２）補償率・責任準備金の80％（家計地震保険契約及び自動車損害賠償責任保険契約は100％）
ただし、破綻後３ヶ月以内に発生した保険事故については、支払われるべき保険金の額の100％。

財源
・財源は、会員損害保険会社からの負担金により賄われる。
・負担金は事前拠出制によりあらかじめ「保険契約者保護資金」として積立。資金援助等に要する費用が現に積み立てられている保険契約者保護資金を上回ることとなる場合には、保険契約者保護機構が借入れを行うことにより対応（借入限度額：500億円）。
＜保険会社破綻時のスキーム＞

資料：金融庁のホームページに基づき国土交通省作成

資料：財務省地震再保険特別会計に関する論点整理に係るワーキンググループ （第2回）損害保険契約者保護機構説明資料

13

保険業法手続による保険会社の破綻処理の基本的な流れ

出典：金融庁ホームページ 「保険契約者保護機構制度（保険会社のセーフティネット」

14

住宅瑕疵担保責任保険法人の健全性確保
指定の取消し等

経営の健全性確保のための措置〇役員の選任・解任について国交大臣認可（履行法２０条）〇業務規定の制定・変更について国交大臣認可（履行法２１条）〇毎年度の事業計画・収支予算について国交大臣認可（履行法２２条）〇毎年度の事業報告書・収支決算書について国交大臣に提出（履行法２２条）〇財務・会計に関する事項（履行法２３条～２６条）⇒普通責任準備金、異常責任準備金の積立て（規則３２条）⇒資産の運用方法の制限（規則３６条）〇国交大臣による監督命令（履行法２７条）〇国交大臣による報告徴収、立入検査（履行法２８条）⇒四半期ごとの財務状況モニタリング（Ｈ２４年～）

法人指定〇国交大臣は、保険法人が業務を適正かつ確実に実施することができないと認められる場合等には、指定の取消し、期間を定めて業務の全部又は一部の停止命令をすることができる。（履行法３０条）〇指定の取消しに係る保険法人は、国交大臣が指定する保険法人に保険等の業務を引き継がなければならない。（履行法３１条）

指定の取消し経営の健全性確保

指定基準〇住宅瑕疵担保履行法（１７条）、規則（２３条、２４条）、告示により、業務を適確に実施できる財産的基礎や体制等について確認。
〇基準の一部見直し（黒字化が見込まれるまでの
期間：１０年⇒５年）【Ｈ２７告示改正】

業務の休廃止業務の休廃止〇国交大臣の許可が必要（履行法２９条）※許可の条件として、保険等の業務の全部又は一部を国交大臣が指定する保険法人に引き継ぐこととすることができる。

15

住宅瑕疵担保責任保険制度における業務の承継◯損害保険契約者保護機構の主な役割は、「資金援助」と救済会社が現れない場合の「承継（契約の引き継ぎ）」となる。
◯住宅瑕疵担保責任保険制度においては、法律上、保険法人の指定を取り消した場合は、国土交通大臣が指定する保険法人に業務を引き継ぐものと定めている。
１．保険法人が指定取り消しされた場合の仕組み

２．保険法人が業務廃止等を申請した場合の仕組み
保険の業務の全部・一部休止、又は廃止の申請

保険法人の指定取消し

破綻保険法人

破綻保険法人保険契約の移転・保険業務の引継ぎ

保険契約の移転・保険業務の引継ぎ

業務を引き継ぐ保険法人

国土交通大臣保険業務を引き継ぐ保険法人の指定業務を引き継ぐ保険法人

許可

国土交通大臣保険業務を引き継ぐ保険法人の指定

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（指定の取消しに伴う措置）第三十一条 保険法人は、前条第一項又は第二項の規定により指定を取り消されたときは、その保険等の業務の全部を、当該保険等の業務の全部を承継するものとして国土交通大臣が指定する保険法人に引き継がなければならない。
２ 前項に定めるもののほか、前条第一項又は第二項の規定により指定を取り消された場合における保険等の業務の引継ぎその他の必要な事項は、国土交通省令で定める。

（業務の休廃止）第二十九条 保険法人は、国土交通大臣の許可を受けなければ、保険等の業務の全部又は一部を休止
し、又は廃止してはならない。
２ 国土交通大臣が前項の規定により保険等の業務の全部の廃止を許可したときは、当該保険法人に係る指定は、その効力を失う。
３ 国土交通大臣は、第一項の許可をしたときは、その旨を公示しなければならない。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施行規則（保険等の業務の引継ぎ）
第三十九条 法第二十九条第一項 の規定による保険等の業務の全部又は一部の廃止の許可に係る保険法人（当該許可の条件として、その保険等の業務の全部又は一部を、当該保険等の業務の全部又は一部を承継するものとして国土交通大臣が指定する保険法人に引き継ぐこととされたものに限る。）及び法第三十条第一項 又は第二項 の規定による指定の取消しに係る保険法人は、次に掲げる事項を行わなければならない。
一 国土交通大臣が指定する保険法人に帳簿その他の保険等の業務に関する書類を引き継ぐこと。
二 国土交通大臣が指定する保険法人に保険契約に係る責任準備金及び支払備金に相当する額を引き渡すこと。
三 その他国土交通大臣が必要と認める事項

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住宅瑕疵保険と損害保険の違い○住宅瑕疵保険では、住宅着工前の保険契約・保険料納付から、住宅引渡後の証券発行まで、比較的長い期間を要する。会計上は、この間の保険料は「前受金」として負債に計上される。
○保険法人の業務の承継にあたっては、証券発行前の保険契約の円滑な引継ぎが必要。
損害保険（火災保険等）

住宅瑕疵保険保険料は前受金として処理

保険法人の
総資本の
約３割

１ 年～

３ヶ月 ～ ３年保険申込・契約・保険料納付・証券発行

保険申込・契約・保険料納付

１０
年

住宅引き渡し・証券発行

保険料を収益計上

前受金を売上に振替
１０年

未経過保険料を責任準備金として積立

大手損害
保険会社の
総資本の
約６割

未経過保険料を責任準備金として積立保険期間終了
保険法人の
総資本の
約３割

（参考）

貸借対照表（B/S）のイメージ
総資本

総資産

資産

負債

保険期間終了

前受金
責任準備金

純資産

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たてもの株式会社の業務廃止○たてもの株式会社（平成21年９月17日指定）は、業績の不振等を理由に平成23年９月14日に業務廃止許可。
○引受済みの保険契約については株式会社住宅あんしん保証が引き継ぎ。
１．経緯
平成23年７月７日 新規保険引受業務の休止申請を許可（同年８月31日まで）
平成23年８月31日 保険等の業務の一部停止を命令（同年９月30日まで）
平成23年９月14日 保険等の業務の廃止申請を許可
２．業務廃止の理由
業務の不振及び財務基盤強化のための資本増強が実現できなかったことにより、保険等の業務を適正かつ確実に運営していくことが困難となったため
３．保険契約者の保護・保険契約を引き継ぐ保険法人（株式会社住宅あんしん保証）を指定し、保険契約を移転することにより、保険契約者及び住宅取得者を保護。
・保険契約の移転に必要な経費（責任準備金等）については、保険制度の安定的な運営を確保する観点から、保険法人で構成する一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会が負担。
４．再発防止策・各保険法人の事業計画及び収支予算（毎年度国土交通大臣が認可）を確実に履行するため、四半
期ごとのモニタリングを導入（平成23年度検討、平成24年度から導入）

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健全性確保のためのリスク管理◯一般的に保険制度においては想定されるリスクの内容に応じて様々な対応策を講じている。

リスク

一般的な対応例

住宅瑕疵保険制度

１．通常予測できるリスク◯責任準備金◯再保険◯責任準備金◯再保険

２．通常の予測を超えるリスク◯指標による管理（例：ソルベンシー・マージン）◯指標による管理（四半期ごとのモニタリング）

・大規模災害に伴う巨額支払いの発生・その他異常リスク◯異常危険準備金◯再保険◯異常危険準備金◯再保険◯住宅保証基金※災害は免責・資産運用におけるリスク◯資産運用の制限◯指標による管理◯運用リスク管理の専門部署の設置◯資産運用の制限

・事業環境の変化
・その他経営管理上の問題◯監督省庁による検査等◯内部監査◯国土交通省による検査等
◯内部監査

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損害保険会社及び住宅瑕疵担保責任保険法人の責任準備金について◯責任準備金とは、保険契約を履行するため、将来の保険金等の支払いに備えて、あらかじめ資金を積み立てるもの。主なものは以下の通り。
・普通責任準備金（次年度以降の保険金支払いに対応する保険料等を積み立てるもの）
・異常危険準備金（通常の予測を超えるような大災害による保険金支払いに備えて積み立てるもの）
・危険準備金（実際の運用が積立保険等の予定利率を下回ることによるリスクや第三分野保険の将来の事故発生率の不確実性に備えて積み立てるもの）・払戻積立金（積立保険の満期時の返戻金の支払いに備えて積み立てるもの）
・契約者配当準備金（積立保険の契約者配当金の支払いに備えて積み立てるもの）
出典：一般社団法人 日本損害保険協会 「損害保険会社のディスクロージャーかんたんガイド（2015年度版）」

保険業法 （抜粋）（責任準備金）第１１６条 保険会社は、毎決算期において、保険契約に基づく将来における債務の履行に備えるため、責任準備金を積み立てなければならない。

（２項以下省略）

保険業法施行規則(平成8年2月29日大蔵省令第5号)
第70条 損害保険会社は、毎決算期において、次の各号に掲げる区分に応じ、当該各号に掲げる金額を責任準備金として積み立てなければならない。（中略）一 普通責任準備金 次に掲げる区分に応じそれぞれ次に定める額の合計額。ただし、当該事業年度における収入保険料(第3号の払戻積立金に充てる金額を除く。以下この項において同じ。)の額から、当該事
業年度に保険料を収入した保険契約のために支出した保険金、返戻金、支払備金(法第117条第1項の支払備金をいう。以下この章において同じ。)(第72条に規定するまだ支払事由の発生の報告を受けていないが保険契約に規定する支払事由が既に発生したと認める保険金等を除く。)及び当該事業年度の事業費を控除した金額を下回ってはならない。
イ 保険料積立金 保険契約に基づく将来の債務の履行に備えるため、保険数理に基づき計算した金額(第3号の払戻積立金として積み立てる金額を除く。)
ロ 未経過保険料 収入保険料を基礎として、未経過期間に対応する責任に相当する額として計算した金額(収入保険料以外の金額を基礎とすることが合理的と認められる保険契約の種類として金融庁長官が定めるものにあっては、金融庁長官が別に定めるところにより計算した金額)
二 異常危険準備金 異常災害による損害のてん補に充てるため、収入保険料を基礎として計算した金額(収入保険料以外の金額を基礎とすることが合理的と認められる保険契約の種類として金融庁長官が定めるものにあっては、金融庁長官が別に定めるところにより計算した金額)
二の二 危険準備金 保険契約に基づく将来の債務を確実に履行するため、将来発生が見込まれる危険に備えて計算した金額
三 払戻積立金 保険料又は保険料として収受する金銭を運用することによって得られる収益の全部又は一部の金額の払戻しを約した保険契約における当該払戻しに充てる金額
四 契約者配当準備金等 第64条第1項の契約者配当準備金の額及びこれに準ずるもの

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施行規則 （抜粋）（平成20年国土交通省令第10号）（責任準備金の積立て）
第32条 保険法人は、毎事業年度末において、次の各号に掲げる区分に応じ、当該各号に定める金額を責任準備金として積み立てなければならない。
一 普通責任準備金 収入保険料を基礎として、未経過期間（保険契約に定めた保険期間のうち、事業年度末において、まだ経過していない期間をいう。）に対応する責任に相当する額として計算した金額。
二 異常危険準備金 保険契約に基づく将来の債務を確実に履行するため、将来発生が見込まれる危険に備えて計算した金額。ただし、危険に備えるために最低限度必要なものとして国土交通大臣が定める額を下回ってはならない。
※なお、具体的な責任準備金の算出方法は、各保険法人において国土交通大臣の認可を受ける業務規定に定められている。（履行法21条1項、履行法施行規則28条九）20

健全性の基準について（ソルベンシー・マージン比率）◯保険会社は、一定程度の支払いの増加や金利の低下による収入減など「通常予測できる範囲のリスク」については、保険金を支払うために予め見込んで、責任準備金（負債）を積立てている。
◯一方、大規模災害による保険金支払いの急激な増加や運用環境の悪化などの「通常の予測を超えるリスク」に対しては「自己資本」・「準備金」で対応することとなる。
◯ソルベンシー・マージン比率は、保険会社が、「通常の予測を超えるリスク」に対して、どの程度「自己資本」・「準備金」などの支払余力を有するかを示す健全性の指標。
◯保険会社の早め早めの経営改善への取り組みを促すための早期是正措置の発動の根拠となるものであり、２００％を下回った場合に是正措置命令を発動。

保険業法 （抜粋）
第130条(健全性の基準)
内閣総理大臣は、保険会社又は保険会社及びその子会社等に係る次に掲げる額を用いて、保険会社の経営の健全性を判断するための基準として保険金等の支払能力の充実の状況が適当であるかどうかの基準を定めることができる。
一 資本金、基金、準備金その他の内閣府令で定めるものの額の合計額
二 引き受けている保険に係る保険事故の発生その他の理由により発生し得る危険であって通常の予測を超えるものに対応する額として
内閣府令で定めるところにより計算した額

支払余力（マージン）

通常の予測を超えるリスク【保険金等の支払能力の充実の状況が適当であるかどうかの基準】

支払余力（マージン）「ソルベンシー・マージン比率」 ＝（1/2） × 通常の予測を超える危険（リスク）に対応する額
参考：金融庁資料「ソルベンシー・マージン比率とは？」、「ソルベンシー・マージン比率の概要について」21

健全性の基準について （ソルベンシー・マージン比率）（参考）「支払余力」と「通常の予測を超える危険のイメージ
支払余力（マージン）「自己資本」・「準備金」

保険料
積立金
等

資本金又は基金等
価格変動準備金
危険準備金
異常危険準備金
等

予め見込
んで設定

通常の予測
の範囲

リスクを構成する要素【生命保険】リ ス クの合計
保険リスク
第三分野の保険リスク―
予定利率リスク
最低保証リスク
資産運用リスク
価格変動等リスク
信用リスク
子会社等リスクデリバティブ取引リスク
再保険リスク・再保険回収リスク
経営管理リスク【損害保険】

通常の予測を超える範囲

通常の危険を超えるリスク

リ ス クの合計
一般保険リスク
第三分野の保険リスク
巨大災害リスク
予定利率リスク―
資産運用リスク
価格変動等リスク
信用リスク
子会社等リスクデリバティブ取引リスク
再保険リスク・再保険回収リスク
経営管理リスク

参考：金融庁資料「ソルベンシー・マージン比率とは？」、「ソルベンシー・マージン比率の概要について」22

住宅瑕疵担保責任保険を支える仕組み○住宅瑕疵担保責任保険においては、住宅取得者の保護や中小事業者の支援等の観点から、住宅保証基金の造成等の仕組みを構築。
（元受）【損保会社】【保険法人】（再保険）<再保険料>

<保険料>

（再保険）

最大
１２５億円

提供分※１
再保険分
売買契約等
（瑕疵担保責任）住宅
取得者

中小企業 故意・向保有分 重過失分

事業者

瑕疵修補等

保険法人が
再保険引受

住宅購入者
等救済基金

①
中小企業 故意・向保有分 重過失分

再保険分

超過
損害
プール

②

※２

③

<修補額>

保有分
超過
プール分

損害

※１ 各社のプールへの提供額を共同で決定※２ 業者倒産時に発動保険料の流れ保険金の流れ

保有分【住宅保証基金の役割】

住宅保証基金

①中小住宅生産者向けの保険法人保有分の異常リスク対応②故意・重過失基金が不足した場合の保険法人への無利子貸付③プール限度額が超過するような巨大事故集積時の保険法人への無利子貸付※（財）住宅保証支援機構が管理

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中小事業者への支援○住宅瑕疵担保責任保険を中小事業者（資本金３億円以下又は従業員300人以下の法
人、個人事業者）が利用する場合は、保険料を低減。

【通常】【中小住宅事業者】※資本金３億円以下又は従業員300人以下の法人、個人事業者

填補割合

填補割合
80％

50万円

10万円

住宅事業者等の負担

80％

保険金支払い（損害保険会社）

保険金支払い（保険法人）

修補費用

10万円

修補費用

住宅事業者等の負担

保険金支払

保険金支払い（損害保険会社）

20％

住宅事業者等の負担

20％

①

②

住宅保証
基金

住宅事業者等の負担①異常リスク発生時に住宅保証基金を取り崩し補てん②保険金支払いのための責任準備金の一部に充てることにより保険料を低減○特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律案に対する付帯決議（平成19年5月23日衆議院国土交通委員会）（抄）
三 （中略）また、本法律の運用に当たっては、中小事業者等に過大な負担とならないよう配慮すること。

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故意・重過失に起因する瑕疵への対応○住宅瑕疵担保責任保険においては、事業者の故意・重過失の場合（通常は保険金の支払対象外）においても住宅取得者が救済されるよう、事業者倒産等の場合には、保険金の支払対象とすることとしている。
瑕疵

故意・重過失は損害保険会社による再保
険の対象外

売主等
保険料

修補等
の実施

購入者等

【業者営業時】【業者倒産時】 保険金

損害保険会社

保険法人
保険料
の一部

保険法人
補てん

住宅購入者等救済基金

住宅保証
基金
無利子貸付
（住宅購入者等
救済基金不足時）○特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律案に対する付帯決議（平成19年４月26日参議院国土交通委員会）（抄）
三 （中略）また、被保険業者に故意・重過失がある場合においても、住宅購入者等の保護・救済に欠けることがないよう十全の対応を図ること。
○特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律案に対する付帯決議（平成19年５月23日衆議院国土交通委員会）（抄）
二 万一、故意・重過失による瑕疵事件が発生した場合でも、住宅購入者等の保護・救済に欠けることのないよう十分な対応を図ること。（後略）25

巨大事故発生時への対応○損害保険会社における超過損害プール等の仕組みにより、巨大事故（共同住宅の大規模事故や戸建住宅の多数棟にまたがる事故等）による大規模な保険金の支払い事
故にも対応する仕組みを設けている。

保険料

保険
法人

再保険料

共同引受

事業者

保険
法人

再保険料

共同引受

保険金
無利子貸付
（不足分）

保険
法人

保険金

損保
会社

再保険料

損保
会社

再保険料

損保
会社

再保険料

損保
会社

再保険料

損保
会社

住宅保証基金

再保険
プール

保険金
（125億円まで）

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資産の運用方法○住宅瑕疵保険法人の資産運用については、財務状況の健全性を維持するため、履行法による制限（規則３６条）があり、実態としては、ほとんど現金・預金で保有している。

保険法人の資産運用状況（平均的なイメージ）
総資産

約８０％
現金・預金

約２％
有価証券等
その他

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施行規則（抜粋）（資産の運用方法）
第三十六条
保険法人は、保険料として収納した金銭その他の資産の運用を行うには、次に掲げる方法によらなければならない。
一 国債、地方債その他国土交通大臣が指定する有価証券の取得二 銀行その他国土交通大臣が指定する金融機関
への預金
三 信託業務を営む金融機関（金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和十八年法律第四十三号）第一条第一項の認可を受けた金融機関をいう。）への金銭信託で元本補てんの契約があるもの※国土交通大臣が指定する有価証券、金融機関はない。

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資産の運用方法（参考）○損害保険会社では、総資産の約８割を有価証券等で運用している。
○保険業法では、多様な資産運用を認める一方、保険会社が資産運用に係るリスクを認識した上で適切に管理を行うよう、資産運用リスク管理態勢の整備について、金融庁が厳しく監督している。
損保の資産運用状況（26社合計）
総資産

預貯金

約６％

有価証券等
約８０％

その他
※平成28年２月末時点（損害保険協会HPより）保険業法施行規則（抜粋）（資産の運用方法の制限）
第四十七条
法第九十七条第二項に規定する内閣府令で定める方法は、次に掲げる方法とする。
一 有価証券（金融商品取引法第二条第一項に規定する有価証券及び同条第二項の規定により有価証券とみなされるものをいう。）の取得（第三号、第三号の二、第六号の二、第八号及び第九号に該当するものを除く。）
二 不動産の取得
三 金銭債権の取得
三の二 短期社債等（法第九十八条第六項に規定する短期社債等をいう。以下同じ。）の取得
四 金地金の取得
五 金銭の貸付け（コールローンを含む。）
六 有価証券の貸付け
六の二 民法第六百六十七条第一項（組合契約）に規定する組合契約又は商法（明治三十二年法律第四十八号）第五百三十五条（匿名組合契約）に規定する匿名組合
契約に係る出資
七 預金又は貯金
八 金銭、金銭債権、有価証券又は不動産等の信託
九 有価証券関連デリバティブ取引（金融商品取引法第二十八条第八項第六号（定義）に規定する有価証券関連デリバティブ取引をいう。以下同じ。）
十 金融商品取引法第二条第二十項（定義）に規定するデリバティブ取引（前号に掲げるものに該当するものを除く。）
十一 法第九十八条第一項第八号に規定する金融等デリバティブ取引
十二 先物外国為替取引
十三 前各号に掲げる方法に準ずる方法

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