一般社団法人京都府マンション管理一般社団法人京都府マンション管理士会
マンション管理計画認定制度対策ＰＴ
シリーズ 「マンション管理計画認定制度〜管理組合は何をすればよいのか」
第９回「ガイドラインを読み込もう（認定事務・⻑期修繕計画作成・修繕積⽴⾦）（その２）」【おことわり】 今回のテーマは、これまでのテーマの復習と具体的な認定基準を「マンション管理計画認定事務ガイドライン」に沿ってお話ししますので、管理計画認定制度を大まかに知ればいいという方は、次のテーマにお移りください

今回は、「管理規約の認定基準」からみていきたいと思います。

（２）「管理規約」
管理規約」の認定基準① 管理規約が管理規約が作成されていること作成されていること
この項目が「認定基準」になっているのは、「「各区分所有者の権利義務、費用の負担、意思決定の方法等をあらかじめ明確にし、建物の施設及び設備の的確な維持・修繕に必要なことを定めているものが管理規約である」
定めているものが管理規約である」という理由だと思います。

【確認のために提出が必須である書類】
確認のために提出が必須である書類】①管理規約の写し（注１）＜チェックポイント！＞
注１

管理規約の写しが提出されればそれでよい。
標準管理規約に準拠しているかどうかは審査対象外

1

規約が改正されている場合は、新旧形式ではなく、現在有効な管理規約全その他

体版（改正箇所を網羅したもの体版（改正箇所を網羅したもの）の提出が推奨改正箇所を網羅したもの）の提出が推奨（＊））の提出が推奨（＊）されている（＊）されている＊規約の全体像を管理組合内で周知し理解を進めるため＊推奨なので、全体版でなければならないという意味ではない
規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事⻑

参考は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面を保管する必要があります。

② マンションの適切マンションの適切な適切な管理のため管理のため、のため、管理規約において管理規約において災害等において災害等の災害等の緊急時や緊急時や管理上必要なときのなときの専有部
専有部の修繕等の履歴情報の管理等についてについて定上必要なときの専有部の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること
この項目が「認定基準」になっているのは、「大規模災害時にマンション「大規模災害時にマンションが「大規模災害時にマンションが被害を受け被害を受けた際、所有者が所在不明等で、その専有部分又は専用使用部分が他の専有部分や共用部分にその専有部分又は専用使用部分が他の専有部分や共用部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与える状態の対して物理的に又は機能上重大な影響を与える状態のまま放置しておくと管理不全に繋が状態のまま放置しておくと管理不全に繋がる恐れがある」
管理者等が被害状況を把握するために緊急⽴ち入りができるようる恐れがある」ことから管理者等が被害状況を把握するため管理者等が被害状況を把握するためにしておくことが大事だからだと思われます。
また、「大規模修繕工事、計画修繕工事及び設備改修工事等の修繕の時期、箇所、費用及大規模修繕工事、計画修繕工事及び設備改修工事等の修繕の時期、箇所、費用及び工事施工者等や、設備の保守点検などのマ設備の保守点検などの修繕等の履歴情報を整備しておくこと」などの修繕等の履歴情報を整備しておくこと」がそのマンションの管理状況の適否を判断する際の有効な情報となるためだと思います。
ンションの管理状況の適否を判断する際の有効な情報【確認のために提出が必須である書類】
確認のために提出が必須である書類】①

管理規約の写し（注１）＜チェックポイント！＞
注１

管理規約に災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部分の⽴ち入りについての規定（マンション標準管理規約（単棟型）第２３条に相当する規定）第２３条があることを確認する。特に「災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部
2分の⽴ち入り」を定めた第４項第４項があることを確認する
第４項
管理規約に修繕等の履歴情報の管理等についての規定（マンション標準管理規約第３２条（単棟型）第６号第３２条（単棟型）第６号に相当する規定）があることを確認する
第３２条（単棟型）第６号
なお、実際の履歴情報に関する書類の管理状況等の確認は必要ない【マンション標準管理規約（単棟型）】（必要箇所への⽴入り）
第２３条

前２条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への⽴入りを請求することができる。
２

前項により⽴入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

３

前項の場合において、正当な理由なく⽴入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。

４ 前３項の規定にかかわらず、理事⻑は、災害、事故等が発生した場合であって、緊急に⽴ち入らないと共用部分等又は他の専有部分に対して物理的備考に又は機能上重大な影響を与えるおそれがあるときは、専有部分又は専用使用部分に自ら⽴ち入り、又は委任した者に⽴ち入らせることができる。
５

⽴入りをした者は、速やかに⽴入りをした箇所を原状に復さなければならない。

（業務）
第３２条

管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。

一〜五 略
六

修繕等の履歴情報の整理及び管理等

七〜⼗五 略【マンション標準管理規約（単棟型）コメント
第２３条関係（第４項関係）①

第４項の緊急の⽴入りが認められるのは、災害時等における共用部分に係る緊急的な工事に伴い必要な場合や、専有部分における大規模な水漏れ等、そのまま放置すれば、参考

他の専有部分や共用部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与えるおそれがある場合に限られるものである。
② 第４項の規定の実効性を⾼めるため、管理組合が各住⼾の合い鍵を預かっておくことを定めることも考えられるが、プライバシーの問題等があることから、各マンションの個別の事情を踏まえて検討する必要がある。

3

第３２条関係
修繕等の履歴情報とは、大規模修繕工事、計画修繕工事及び設備改修工事等の修繕の時期、箇所、費用及び工事施工者等や、設備の保守点検、建築基準法第１２条第１項及び第３項の特定建築物等の定期調査報告及び建築設備（昇降機を含む。）の定期検査報
告、消防法第８条の２の２の防火対象物定期点検報告等の法定点検、耐震診断結果、石綿使用調査結果など、 維持管理の情報であり、整理して後に参照できるよう管理しておくことが今後の修繕等を適切に実施するためにも有効な情報である。

③ マンションの管理状況
マンションの管理状況に管理状況に係る情報取得の情報取得の円滑化のため円滑化のため、のため、管理規約におい管理規約において、管理組合の管理組合の財務・財務・管理に管理に関する情報する情報の情報の書面の書面の交付（交付（又は電磁的方法による電磁的方法による提供）提供）について定について定められていること
この項目が「認定基準」になっているのは、「「管理組合の財務・管理に関する情報が外部に開示されることにより、透明性のある部に開示されることにより、透明性のある優良な管理が行われているマンション
透明性のある優良な管理が行われているマンションであるで優良な管理が行われているマンションであるであると市場で評価「マンションの管理計画認定あると市場で評価されることで、で評価されることで、管理の適正化が促されるされることで、管理の適正化が促される」
管理の適正化が促される」と「マンションの管理計画認定制度の狙い」があるからだと思います。
制度の狙い」【確認のために提出が必須である書類】
確認のために提出が必須である書類】①

管理規約の写し（注１）＜チェックポイント！＞管理規約に管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（又は電磁的注１

方法による提供）についての規定（マンション標準管理規約（単棟型）第６第６４条第３項に相当する規定）があることを確認する
４条第３項【マンション標準管理規約（単棟型）】

備考（帳票類等の作成、保管）
第６４条
第３項

理事⻑は、第４９条第５項（第５３条第４項において準用される場合を含む。
）、本条第１項及び第２項並びに第７２条第２項及び第４項の規定により閲覧の対象とさ4

れる管理組合の財務・管理に関する情報については、組合員又は利害関係人の理由を付した書面（又は電磁的方法）による請求に基づき、当該請求をした者が求める情報を記入した書面を交付（し、又は当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供）することができる。この場合において、理事⻑は、交付の相⼿方にその費用を負担させることができる。
＊（）内は、電磁的方法が利用可能な場合に付加されている【マンション標準管理規約（単棟型）コメント
第６４条関係（第３項関係）
第３項は、組合員又は利害関係人が、管理組合に対し、第４９条第３項 （第５３条第４項において準用される場合を含む。
）、本条第１項、第２項並びに第７２条第２項及び第４項の閲覧ではなく、管理組合の財務・管理に関する情報のうち、自らが必要とする特定の情報のみを記入した書面の交付を求めることが行われている実態を踏まえ、これに対応する規定を定めるものである。書面交付の対象とする情報としては、大規模修繕工事 等の実施状況、今後の実施予定、その裏付けとなる修繕積⽴⾦の積⽴ての状況（マンション全体の滞納の状況も含む）や、ペットの飼育制限、楽器使用制限、駐車場や駐参考

輪場の空き状況等が考えられるが、その範囲については、交付の相⼿方に求める費用等とあわせ、細則で定めておくことが望ましい。別添４は、住⼾の売却予定者（組合員）から依頼を受けた宅地建 物取引業者が当面必要とすると考えられる情報を提供するための様式の一例に記載のある主な情報項目であり、上述の細則を定める場合の参考とされたい。
第３項に規定する管理組合の財務・管理に関する情報については、これらの情報が外部に開示されることにより、優良な管理が行われているマンションほど市場での評価が⾼まることや、こうした評価を通じて管理の適正化が促されることが想定されることから、書面交付の対象者に住⼾の購入予定者を含めて規定することも考えられる。一方で、開示には防犯上の懸念等もあることから、各マンションの個別の事情を踏まえて検討することが必要である。２３条関係（第４項関係）（３）管理組合の管理組合の経理の経理の認定基準①と管理費及び管理費及 び 修繕積立金等について修繕積立金等 について明確について 明確に明確 に 区分して区分 して経理して 経理が経理 が 行 われているこ

この項目が「認定基準」になっているのは、「「大規模修繕工事を実施するためには、多額の費用が必要であるが、定期的に積み⽴てることで一時⾦負担を回避することが有効であること、また、積⽴⾦は管理費とは別に修繕積⽴⾦として区分して経理
積⽴⾦は管理費とは別に修繕積⽴⾦として区分して経理することが修繕工区分して経理することが修繕工
5事費を確保するために重要である」ということだと思います。
事費を確保するために重要である」【確認のために提出が必須である書類】
確認のために提出が必須である書類】①②

認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会（総会）において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書（注１）
新築等により、当該直前の事業年度がない場合には、申請日を含む事業年度における総会において決議された収支予算書（注２）＜チェックポイント！＞
注１

貸借対照表及び収支計算書において、管理費会計と修繕積⽴⾦等会計が明確に区分されていることを確認する

注２

注３

収支予算書において区分経理されていることを確認する
預⾦口座の通帳では区分経理されていることを確認できないため、本項目の確認書類としては貸借対照表及び収支計算書以外は認められない
標準管理規約第２８条第５項の規定があることを確認しておく

備考【マンション標準管理規約（単棟型）】（修繕積⽴⾦）
第２８条
５

１〜４略

修繕積⽴⾦については、管理費とは区分して経理しなければならない。

【マンション標準管理規約（単棟型）コメント
第２８条関係（第５項関係）
対象物件の経済的価値を適正に維持するためには、一定期間ごとに行う計画的な維持修繕工事が重要であるので、修繕積⽴⾦を必ず積み⽴てることとしたものである。

参考

分譲会社が分譲時において将来の計画修繕に要する経費に充当していくため、一括して購入者より修繕積⽴基⾦として徴収している場合や、修繕 時に、既存の修繕積⽴⾦の額が修繕費用に不足すること等から、一時負担⾦が区分所有者から徴収される場合があるが、これらについても修繕積⽴⾦として積み⽴てられ、区分経理されるべきものである。

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② 修繕積立金会計から修繕積立金会計から他から他の会計への会計への充当への充当がされていないこと充当がされていないこと
この項目が「認定基準」になっているのは、「「前①の区分経理が前①の区分経理が、確実に履行されているこの区分経理が、確実に履行されていることを確認するために重要である」
管理費が不足した場合に、とを確認するために重要である」ということだと思います。管理費が不足した場合に確認するために重要である」
管理費が不足した場合に、お⾦がある修繕積⽴⾦から流用されるある修繕積⽴⾦から流用されることがされることが無いように、また、不正な支出をしにくくするためにもことが無いように、また、不正な支出をしにくくするためにも重要です。

【確認のために提出が必須である書類】
確認のために提出が必須である書類】①②

認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会（総会）において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書（注１：注３）
新築等により、当該直前の事業年度がない場合には、申請日を含む事業年度における総会において決議された収支予算書（注２）＜チェックポイント！＞
貸借対照表及び収支計算書において、修繕積⽴⾦会計における支出の費
注１目が、マンション標準管理規約（単棟型）第２８条
第２８条に定める経費に関する会第２８条
計以外の会計へ充当されていないことを確認する

注２

収支予算書において同上の充当が予算化されていないことを確認する⻑期修繕計画上の修繕積⽴⾦よりも多く積み⽴てられ、余剰が発生して

注３いる場合であっても、他の会計への充当や区分所有者への還元（払い戻し）を行っている場合には、基準に適合しない【マンション標準管理規約（単棟型）】（修繕積⽴⾦）第２８条

備考

管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積⽴⾦を積み⽴てるものとし、積み⽴てた修繕積⽴⾦は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一

一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

二

不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕

三

敷地及び共用部分等の変更四

建物の建替え及びマンション敷地売却（以下「建替え等」という。
）に係る合意形成7

に必要となる事項の調査
五その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理③ 直前の直前の事業年度の事業年度の終了の終了の日時点における日時点における修繕積立金における修繕積立金の修繕積立金の３ｹ月以上の月以上の延滞が延滞が全体の割以内であること
全体の１割以内であること
この項目が「認定基準」になっているのは、「「大規模修繕工事を実施するための大規模修繕工事を実施するための多額の費用を、費用を、定期的に積み⽴てることで一時⾦負担を回避することが有効であるが、定期的に積み⽴てることで一時⾦負担を回避することが有効であるが、滞納⾦があることでこの目的が果たせない怖れがあるため、滞納額を把握することが重要である」
滞納額を把握することが重要である」ということだと思います。
なお、収支報告書には、滞納があっても収入があったように記載されますので、貸借対貸借対照表の未収入⾦と突き合わせて確認することが必要です。
照表の未収入⾦と突き合わせて確認する【確認のために提出が必須である書類】
確認のために提出が必須である書類】①②③

当該直前の事業年度の各月において組合員が滞納している修繕積⽴⾦の額を確認することができる書類（注１）
認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会（総会）において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書（注１）
新築等により、当該直前の事業年度がない場合には、申請日を含む事業年度における総会において決議された収支予算書＜チェックポイント！＞
貸借対照表及び収支計算書では、直前の事業年度において組合員が滞納している修繕積⽴⾦の総額は確認できるものの、滞納月別の情報が掲載さ注１れていない場合も多いため、直近の月次報告書や各⼾の収納状況が分かる書類等の提出を求める必要がある
なお、延滞総額が当該事業年度に徴収する予定額の総額の１割以内であれば、滞納月別の内訳の確認は不要

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【延滞率の計算】（直前の事業年度の支払い期限から）３ヶ月以上の滞納が生じている修繕積⽴⾦の総額÷（直前の事業年度の）各⼾から徴収すべき修繕積⽴⾦の総額×１００＝
備考（同一住⼾で３ヶ月以上の滞納が２回以上生じた場合はその滞納額の累計分が対象）＊「直前の事業年度」がキーポイントです。数年前から滞納していても、ここでの計算で用いるのは、収支計算書に計上されている滞納総額のうち「直前の事業年度」の滞納額です。また、修繕積⽴⾦総額は「直近の事業年度」の修繕積⽴⾦の年間予算総額ですので間違わないようにしてください。

次回は、「（４）⻑期修繕計画の作成及び⾒直し等の認定基準」以降を⾒ていきます。

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