一般社団法人京都府マンション管理士会
マンション管理計画認定制度対策ＰＴ
シリーズ 「マンション管理計画認定制度〜管理組合は何をすればよいのか」
第 10 回「ガイドラインを読み込もう（認定事務・⻑期修繕計画作成・修繕積⽴⾦）（その３）」【おことわり】 今回のテーマは、これまでのテーマの復習と具体的な認定基準を「マンション管理計画認定事務ガイドライン」に沿ってお話ししますので、管理計画認定制度を大まかに知ればいいという方は、次のテーマにお移りください（４）長期修繕計画の長期修繕計画の作成及び作成及び見直し見直し等の認定基準① 長期修繕計画が長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」長期修繕計画標準様式」に準拠し準拠し作成され作成され、され、長期修繕計画の内容及びこれに内容及びこれに基びこれに基づき算定づき算定された
算定された修繕積立金額
された 修繕積立金額について修繕積立金額 について集会について 集会にて集会にて決議にて決議され決議 されていること
この項目が「認定基準」になっているのは、「マンションの敷地、建物の共用部分及び附属施設については、法定点検等の保守点検や日常の補修のほか、経年劣化に対応して計画修繕工事を随時実施することが不可⽋であり、そのために適切な⻑期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積⽴⾦の額を設定し、これらを区分所有者間で合意しておくことが重要である」ということだと思います。

【確認のために提出が必須である書類】
確認のために提出が必須である書類】①②

⻑期修繕計画の写し（注１）
当該⻑期修繕計画の作成⼜は変更を決議した集会（総会）の議事録の写し（注２）＜チェックポイント！＞⻑期修繕計画が「⻑期修繕計画標準様式」に準拠して作成されていること
注１

を確認する
なお、⻑期修繕計画を「⻑期修繕計画作成ガイドライン」の⻑期修繕計画
1

標準様式と同一の様式で作成していなくてもよく、⻑期修繕計画標準様式において⽰している考え方に基づいて⻑期修繕計画が作成されていれば、⻑期修繕計画標準様式に準拠しているとされる。
具体的には、少なくとも、以下の①から⑩の内容が全て盛り込まれている①から⑩の内容が全て盛り込まれている必要がある。
①修繕工事の内容（19 工事項目※）※⻑期修繕計画標準様式様式第４−１号

⻑期修繕計画総括表の推定修繕工事項目の 19 工事項目（以下「19 工事項目」という）のこと②修繕工事の概算費用③修繕工事のおおよその実施時期④修繕積⽴⾦の月当たり㎡単価⑤⻑期修繕計画書の計画期間が 30 年以上の設定期間であること⑥申請日以降の残存期間において大規模修繕工事が２回以上含むこと⑦計画期間当初における修繕積⽴⾦の残高⑧計画期間全体で集める修繕積⽴⾦の総額⑨計画期間全体における専用使用料等からの繰入額の総額⑩（借入れがある場合）借入れの状況
なお、「19 工事項目」に記載された工事が、修繕周期が⻑期であることなどから計画期間内に⾏われない予定である場合には、⻑期修繕計画等の提出書類に参考情報としてその旨の記載と当該工事の予定時期及び推定修繕工事費が記載されていることを確認する⻑期修繕計画の作成・変更に係る業務が管理会社に委託する管理業務の一環として実施され、管理委託費に当該業務に係る報酬が含まれる場合は、
19 工事項目のうち、「⻑期修繕計画作成費用」の項目が割愛されている場
合があるため、⻑期修繕計画書等の提出書類にその旨の記載があることを確認する⻑期修繕計画の記載内容から修繕積⽴⾦の算出根拠が確認でき、⻑期修2繕計画全体として整合が図られていることを確認する

注２

⻑期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積⽴⾦額について集会（総会）で決議されていることを確認する
中項目の19項目が含まれていればよく、様式第４−３号 ⻑期修繕計画
表の小項目の全てが含まれている必要はありません

その他「⻑期修繕計画の記載内容から修繕積⽴⾦の算出根拠が確認できる」とは、⻑期修繕計画標準様式様式第５号に準拠したものがあれば一番よいですが、少なくとも「④修繕積⽴⾦の月当たり㎡単価」の記載がある資料が必要です② 長期修繕計画の長期修繕計画の作成又は作成又は見直しが見直しが７しが７年以内に年以内に行われていること
この項目が「認定基準」になっているのは、「⻑期修繕計画は、５年程度ごとに調査・診断を⾏い見直すことが重要である」ということだと思います。
⾏い見直すことが重要である」【確認のために提出が必須である書類】
確認のために提出が必須である書類】①③

⻑期修繕計画の作成⼜は変更を決議した集会（総会）の議事録の写し（注１）
議事録などに署名（または電子署名）があることが必要です（注２）＜チェックポイント！＞⻑期修繕計画の作成⼜は変更に係る集会（総会）の議決日が「認定申請日」以前７年以内であることを確認する
注１

集会（総会）の議事録の写しにおいて、⻑期修繕計画の作成・変更が集会（総会）の議案として上程され、⻑期修繕計画の内容及び修繕積⽴⾦額について集会（議決）を経ていることを確認する

3

押印については、令和３年９月１日までに開催された総会の議事録には押印が必要であるため、署名及び押印があることを確認する。令和３年９月
注２１日以降に開催された集会（総会）の議事録については、管理規約で署名のみと規定されている場合は、署名のみなされていることを確認する
議事録が電磁的記録で作成されている場合、電子署名があることを確認
する「認定申請日」であって、「事前確認の申請の日」ではないことに注意

その他

する

③ 長期修繕計画の長期修繕計画の実行性を実行性を確保するため確保するため、するため、計画期間が計画期間が３０年以上３０年以上で年以上で、かつ、かつ、残存期間内大規模修繕工事が存期間内大規模修繕工事が２回以上ふくまれるように回以上ふくまれるように設定ふくまれるように設定されていること設定されていること
この項目が「認定基準」になっているのは、「「大規模修繕大規模修繕工事は概ね修繕工事は概ね 12〜12〜15 年周期で⾏われることから、大規模修繕工事が 2 回計画できる３０年以上の計画期間が必要で計画できる３０年以上の計画期間が必要である」
できる３０年以上の計画期間が必要である」ということだと思います。

【確認のために提出が必須である書類】
確認のために提出が必須である書類】①

⻑期修繕計画の写し（注１）＜チェックポイント！＞⻑期修繕計画の計画期間が 30 年以上であることを確認する「認定申請日」時点において、⻑期修繕計画に記載された大規模修繕工事
注１の予定時期が当該計画期間の終了の日までに２回以上含まれていることを確認する（補足説明参照）
修繕工事の内容が大規模修繕工事（備考）に該当することを確認する
大規模修繕工事：マンションの建物の外壁について⾏う修繕⼜は模様替

備考

えを含む大規模な工事
なお、建替えや再開発、定期借地権の期間満了に伴いマンションの除去等
4

が予定されている場合には、予定時期が議決された集会（総会）の議事録の写しや⻑期修繕計画の写し等の提出書類で除去予定時期を確認します。

補足説明
単に「３０年間で２回の大規模修繕工事」が含まれているのではなく、「認定申請日以降の計画期間内に２回の大規模修繕工事」が含まれている必要があります。
画期間内に２回の大規模修繕工事」が含まれている必要
なお、「認定申請時」現在で大規模修繕工事
大規模修繕工事を実施中の場合
大規模修繕工事を実施中の場合は、を実施中の場合は、2は、2 回のうちにカウントされま回のうちにカウントすが、工事が終了していればカウントされません
工事が終了していればカウントされません。
工事が終了していればカウントされませんですので、工事終了後に⻑期修繕計画を見直すことが必要になってきます。

図表：長期修繕計画に係る各認定基準と期間のイメージ図②の認定基準③の認定基準5④こと

長期修繕計画において長期修繕計画において将来において将来の将来の一時的な一時的な修繕積立金の修繕積立金の徴収を徴収を予定していない
予定していない

この項目が「認定基準」になっているのは、「大規模修繕工事を実施するためには、多額の費用が必要であるが、定期的に積み⽴てることで一時⾦負担を回避することが有効であるから、一時⾦の徴収は⾏わないことが重要である」ということだと思います。また、実際に工事を実施時⾦の徴収は⾏わないことが重要である」
するときに一時⾦を徴収することの合意形成が難しいことや一時⾦の支払いができない方がいる場合に、資⾦不足が発生する可能性も考えられます。

【確認のために提出が必須である書類】
確認のために提出が必須である書類】①

⻑期修繕計画の写し（注１）＜チェックポイント！＞「将来の一時的な修繕積⽴⾦の徴収」とは、下記①及び②のいずれにも該当する修繕積⽴⾦の徴収であり、これに該当する修繕積⽴⾦の徴収が⻑期修繕計画において予定されていないことを確認する。
注１① 大規模修繕工事を開始する事業年度の前々年度の開始日から、工事を完了した事業年度の翌々年度の終了日までの修繕積⽴⾦総額の増額幅が２倍以上となっていること② ①の増額期間が大規模修繕工事の開始の前々年度以降から工事完了の翌々年度以前までに限ったものであること①の例１
大規模修繕工事実施予定時期

３０期〜３１期の場合、開始する事業年度の前々年度は２８期、完了した事業年度の翌々年度は３３期となる。
確認方法

この場合は、２８期〜３３期の６事業年度内の各事業年度
各事業年度の年間修繕積⽴
各事業年度の年間修繕積⽴⾦徴収額（総額）が２７期の年間⾦徴収額（総額） ２７期の年間修繕積⽴⾦徴収額（総額）
２７期の年間修繕積⽴⾦徴収額（総額）の２倍以上にな修繕積⽴⾦徴収額（総額）の２倍以上になっていないことを確認するっていないことを確認する①の例２
大規模修繕工事実施予定時期
6３０期の場合、開始する事業年度の前々年度は２８期、完了した事業年度の翌々年度は３２期となる。
この場合は、２８期〜３２期の５事業年度内の各事業年度の年間修繕積⽴
各事業年度の年間修繕積⽴⾦徴収額（総額）が２７期の年間修繕積⽴⾦徴収額（総額）⾦徴収額（総額） ２７期の年間修繕積⽴⾦徴収額（総額）の２倍以上にな２７期の年間修繕積⽴⾦徴収額（総額）の２倍以上になっていないことを確認するっていないことを確認する②の例
例１、例２の場合であって、完了した事業年度の翌々年度以降事業年度の翌々年度以降も事業年度の翌々年度以降も増額した
修繕積⽴⾦を徴収する
修繕積⽴⾦を徴収することを確認するすることを確認する
この場合は、この認定基準に適合する⑤ 長期修繕計画の長期修繕計画の計画期間全体での計画期間全体での修繕積立金での修繕積立金の修繕積立金の総額から総額から算定から算定された算定された修繕積立された修繕積立平均額がしく低額低額でないこと
金の平均額が著しく低額でないこと
この項目が「認定基準」になっているのは、「大規模修繕工事を実施するためには、多額の費用が必要であり、定期的に積み⽴てることが重要であるが、工事費用に見合ったものでなければならない」ということだと思います。
ならない」【確認のために提出が必須である書類】
確認のために提出が必須である書類】①

⻑期修繕計画の写し（注１）＜チェックポイント！＞
計画期間全体での修繕積⽴⾦の総額から算定された修繕積⽴⾦の平均額が、「マンションの修繕積⽴⾦に関するガイドライン」で⽰す⾦額の目安を設定する際に参考とした事例の３分の２が包含される幅の下限値を上回っ
注１ていること
平均額＝（計画期間当初における修繕積⽴⾦の残高＋計画期間全体で集める
修繕積⽴⾦の総額＋計画期間全体における専用使用料等からの繰入額の総額）÷マンションの総専有床面積÷⻑期修繕計画の計画入額の総額）÷マンションの総専有床面積÷⻑期修繕計画の計画期間7下限値

２３５円

建築延床面積建築延床面積１７０円

5,000㎡
5,000㎡

２００円

10,000㎡
10,000㎡

１９０円

２４０円

20,000㎡
20,000㎡

地上２０階未満地上２０階以上

機械式駐車場がある場合には、上図に⽰す修繕積⽴⾦の平均額の目安に、機種や設置台数に応じて、１台当たりの月額の修繕工事費から算出される単価を加算する必要がある。

加算する額＝①に該当する②機械式修繕工事費×機械式駐車場の台数×マンションの総専有床面積（㎡）① 機械式駐車場の種類② 機械式駐車場の修繕工事費（１台当たり月額）

２段（ピット１段）昇降式

６，４５０円／台・月

３段（ピット２段）昇降式

５，８４０円／台・月

３段（ピット１段）昇降横⾏式

７，２１０円／台・月

４段（ピット２段）昇降横⾏式

６，２３５円／台・月

エレベータ方式（垂直循環方式）

４，６４５円／台・月

その他５，２３５円／台・月

具体的な計算例でみていきましょう。
具体的な計算例①

建物の階数・住棟形式：地上 10 階建②

単棟型建築延床面積：7,000 ㎡③

マンションの総専有床面積：4,900 ㎡（⼾当たり 70 ㎡、住⼾数 70 ⼾）④

⻑期修繕計画の計画期間：30 年⑤

計画期間当初における修繕積⽴⾦の残高：7,000 万円⑥

計画期間全体で集める修繕積⽴⾦の総額：2 億 6,460 万円
8

⑦

計画期間全体における専用使用料等からの繰入額の総額：9,000 万円⑧

機械式駐車場（3 段（ピット 2 段）昇降式）30 台「計画期間全体での修繕積⽴⾦の総額から算定された修繕積⽴⾦の平均額」の計算（⑤7,000 万円＋⑥2 億 6,460 万円＋⑦9,000 万円＝424,600,000 円）
÷③4,900 ㎡÷④360（30 年）＝240.70≒241241 円（イ円（イ）使用する「下限額」②7,000 ㎡に該当する「下限額」＝170 円（5,000 ㎡以上 10,000 ㎡未満）
下限値

２３５円

建物延床面積１７０円
5,000㎡

２００円

10,000㎡

１９０円

２４０円

20,000㎡

地上２０階未満地上２０階以上

ただし、機械式駐車場がある場合は、次の計算式で算出された額を加えた下限額以上で計画する必要があります。
加算する額＝①に該当する②機械式修繕工事費×機械式駐車場の台数×マンションの総専有
床面積（㎡）①

機械式駐車場の種類②

機械式駐車場の修繕工事費（１台当たり月額）

２段（ピット１段）昇降式

６，４５０円／台・月

３段（ピット２段）昇降式

５，８４０円／台・月

３段（ピット１段）昇降横⾏式

７，２１０円／台・月

４段（ピット２段）昇降横⾏式

６，２３５円／台・月

エレベータ方式（垂直循環方式）

４，６４５円／台・月

その他

５，２３５円／台・月

加算後の下限額は、②7,000㎡に該当する「下限額」＝170 円＋⑧（5,840 円×30 台
加算後の下限額は、
÷③4,900 ㎡＝35.75≒36 円）＝206206 円（ロ円（ロ）(イ)241 円＞(円＞(ロ)206 円となり、下限額を上回っています。
なお、この下限額を下回る場合は、専門家からの修繕積⽴⾦の平均額が著しく低額でない特段
9

の理由がある旨の理由書が必要です。の理由がある旨の理由書が必要
専門家：マンション管理士、一級建築士、二級建築士、木造建築士、建築基準適合判定資専門家：マンション管理士、一級建築士、二級建築士、木造建築士、建築基準適合判定資格者：マンション管理士、一級建築士、二級建築士、木造建築士、建築基準適合判定資格者⑥ 長期修繕計画の長期修繕計画の計画期間の計画期間の最終年度において最終年度において、において、借入金の借入金の残高のない残高のない長期修繕のない長期修繕計画となっていること計画となっていること
この項目が「認定基準」になっているのは、「大規模修繕工事を実施するためには、多額の費用が必要であり、定期的に積み⽴てることが重要であるが、工事費用も足らない分は一一時⾦ではなく借入⾦で賄ってもよいが、最終年度には完済することが重要である」ということだと思います。また、完済できなければ、次の⻑期修繕計画において、借入⾦が雪だるま式に増えて⾏き、計画が破綻する可能性も出てきます。

【確認のために提出が必須である書類】
確認のために提出が必須である書類】①

⻑期修繕計画の写し（注１）＜チェックポイント！＞⻑期修繕計画において、最終年度に借入⾦の返済が終了している計画と注１なっていることを確認する
ただし、実際に計画期間中に借入⾦が返済される見通しが⽴っていることについて、返済計画や残高表等による確認までは⾏わない（５）その他
その他① 管理組合がマンションの管理組合がマンションの区分所有者等がマンションの区分所有者等への区分所有者等への平常時への平常時における平常時における連絡における連絡に連絡に加え、災害等の緊急時に緊急時に迅速な迅速な対応を対応を行うため、うため、組合員名簿、組合員名簿、居住者名簿を居住者名簿を備えているとともに、一年に一回以上は内容の確認をともに、一年に一回以上は内容の確認を行っていること
この項目が「認定基準」になっているのは、「大規模災害等が発生したときに、組合員名簿や大規模災害等が発生したときに、組合員名簿や居住者名簿が無ければ安否確認などの居住者名簿が無ければ安否確認などの必要な対応ができ安否確認などの必要な対応ができないこと必要な対応ができないこと、ないこと、所有者が所在不明等で、その専有部分⼜は専用使用部分が他の専有部分や共用部分に対して物理的に⼜は機能上重大な影響
専有部分⼜は専用使用部分が他の専有部分や共用部分に対して物理的に⼜は機能上重大な影響
10を与える状態のを与える状態のまま放置しておくと管理不全に繋がる恐れがある状態のまま放置しておくと管理不全に繋がる恐れがある」
まま放置しておくと管理不全に繋がる恐れがある」ことだと思います。
実際に被害を受けた場合に、所在不明者が多数になると総会の決議要件を満たすことができずに復旧における意思決定ができなくなることが考えられます。

【確認のために提出が必須である書類】①

表明保証書の写し（注１）＜チェックポイント！＞提出された「表明保証書」が記載通りであることを確認する
注１

なお、組合員名簿（区分所有者名簿）と居住者名簿のどちらか一方だけでは不適合となる

備考② 都道府県等マンション
都道府県等マンション管理適正化指針
マンション管理適正化指針に管理適正化指針に照らして適切らして適切なものであること適切なものであること【確認のために提出が必須である書類】①

計画作成都道府県知事等が必要と認めるもの（注１）＜チェックポイント！＞11注１

都道府県等マンション管理適正化指針において⽰された基準に合致しているかを確認する

つぎに認定を受けたときは「認定コード」が付与されること、マンション管理センターのＨＰで公開されることなどが、書かれています。
また、「認定の更新手続き」と「変更認定申請の手続き」として、次のことが書かれています。
「認定の更新」は新規申請と同じ手続きとなりますが、「変更認定申請の手続き」は注意する項目がありますので、説明していきます。

管理者等は、認定を受けた管理計画の変更（改正マン管法施⾏規第１条の９で認定更新定める軽微な変更）を除く。
）をしようとするときは、変更認定申請書及び当初手続きの管理計画の認定申請書に添付した添付書類のうち変更に係るものを計画作成都道府県知事等に提出し、変更の認定を受けなければならない（注１）
改正マンション管理適正法施⾏規則（法第５条の７第１項の国土交通省令で定める軽微な変更）
第１条の９

法第５条の７第１項の国土交通省令で定める軽微な変更は、次に掲げるものとする。
１⻑期修繕計画の変更であって、次に掲げるもの

イ

マンションの修繕の内容⼜は実施時期の変更であって、計画期間⼜は修繕資⾦計画（⻑期修繕計画に定められたマンシ
ョンの修繕の実施に必要な資⾦の総額、内訳及び調達方法を注１記載した資⾦計画をいう。ロにおいて同じ。）の変更を伴わないものロ

修繕資⾦計画の変更であって、マンションの修繕の実施に支障を及ぼすおそれのないもの
２

二以上の管理者等を置く管理組合にあっては、その一部の管理者等の変更（第５条の４の認定（第５条の７第１項の変更の認定を含む。）⼜は第５条の６第１項の認定の更新があった際に管理者等であった者の全てが管理者等でなくなる場合を除く。）
３

監事の変更
12

４

規約の変更であって、監事の職務及び第１条の５第４号に掲げる事項の変更を伴わないもの

注１にある「軽微な変更」以外は「変更認定申請の手続き」が必要となります。
ここで注目していただきたいのは、「２ 二以上の管理者等を置く管理組合にあっては、その一 部の管理者等の変更」という箇所です。
部の管理者等の変更」
要は、「管理者等が一人の場合で、管理者等が変更されたら変更認定申請が必要」と言ってい「管理者等が一人の場合で、管理者等が変更されたら変更認定申請が必要」
ます。大抵の管理組合は、一年で理事⻑が交代しますので、毎年、毎年、「変更認定申請の手続き」が必要となります。
必要となります。

次に、⾏政による報告の徴収・改善命令・認定の取消し
⾏政による報告の徴収・改善命令・認定の取消しについて書かれています。
⾏政による報告の徴収・改善命令・認定の取消し

報告の徴収計画作成都道府県知事等は、認定を受けたマンションの管理者等に対し、マンションの管理の状況について報告を求めることができる
計画作成都道府県知事等は、認定を受けたマンションの管理者等が認定

改善命令

管理計画に従って当該マンションの管理を⾏っていないと認めるときは、当該管理者等に対し、相当の期限を定めて、その改善に必要な措置を命令することができる
計画作成都道府県知事等は、以下に掲げる場合には、認定を取り消すことができる
１．認定を受けたマンションの管理者等が計画作成都道府県知事等によ認定の取消しる改善命令に違反したとき。
２．認定を受けたマンションの管理者等から認定を受けた管理計画に基づくマンションの管理を取りやめる旨の申出があったとき。
３．認定を受けたマンションの管理者等が不正の手段により認定を受けたとき。

法律で認定されるのですから、上記は当然でしょう。
13

（５）予備認定
新築マンションを、マンション管理センターが管理計画認定制度の認定基準に準じて認定する「予備認定」について記載されていますが、既存マンションには関係ないので、別の機会に解説する予定です。

次回は、最後のテーマである「結局、管理組合は何をすればよいのだろうか」を考えていきます。

14