体制－９

大阪府既存住宅流通・リフォーム市場活性化による空家活用促進事業

事業主体

一般財団法人対象地域

大阪府

大阪住宅センター□ 過疎、豪雪、山村、離島等の条件不利地域■ 郊外住宅地■ 密集市街地・中心市街地

都心部・中心市街地を対象に、既存住宅市場の魅力化を図り空き家を解消するための事業概要

支援体制を、府、市、住宅流通事業者、リフォーム事業者、金融機関等と連携して整備。

効果計測指標

着手時点

既存住宅の流通シェア

完了時点（H20）17.6％

今後の目標値―（※）（H32）25.0％※住宅・土地統計調査をデータ根拠としており、H25 年調査等の統計指標で検証する

１．事業内容（１）事業の背景と目的
住宅土地統計調査によると、大阪府では、持家で約 20 万戸、賃貸で約 40 万戸の空家が発生している。また、大阪府独自で実施した空家実態調査によると、戸建住宅の場合、主要駅の周辺地域においては空家率の平均が 2.9％、多い駅で 5％以上と高く、郊外においても、堺市の泉北ＮＴでは、他の地域が 1.5％程度であるのに対して 2.5％と突出して高くなっている。
このような空家が多く発生している状況をできるだけ解消し、地域の活性化、住宅市場の活性化につながり、さらに人口減少社会にふさわしいコンパクトなまちの形成を目指すことが必要であり、それを達成するため、これまでの空家対策のようなミクロ的な対策ではなく、マクロ的に空家を捉え、流動化していくことが重要と考え、次の 3 点を推進していくことを考えている。
①既存住宅市場の魅力化（新築に負けない市場形成へ。気に入ったまちに気軽に住める）②安心できる市場形成（新築とは異なる課題への対応）③流通事業者等の技術力向上（良い住まいが流通する仕組みづくり）
特に本事業では①の既存住宅市場の魅力化を実現する体制の構築を目的とする。

（２）事業手順①－１②－１

フォーラムの検討＊メンバーの検討・調整

ＨＰ構築準備＊空家情報等掲載内容の検討等＊情報発信検討委員の決定①－２

立上げの準備＊記念シンポジウムの企画

②－２
等

等

ＨＰ構築作業＊ＨＰ構築作業＊掲載事例選定方法の検討（検討委員会）①－３

フォーラム設立①－４

記念シンポジウム・相談会

1②－３

ＨＰ運用開始②－４

掲載事例選定（検討委員会）

（３）事業内容
１）推進母体となるフォーラムの立上げ及びシンポジウム等の開催①フォーラムの立上げ推進母体となるフォーラムの立上げに向けて、前年度から実施してきた民間事業者・団体へのヒアリングや勉強会の関係者等の意見を聞きながら、設立趣意、組織構成及び運営方法等の検討、規約案の作成など、全体概要を決定した。また、今年度事業を、設立記念シンポジウム等の開催とホームページの構築（掲載事例選定含む）とする事業計画案・予算案を作成した。
その後、既存住宅流通・リフォーム分野に関わる民間団体や公的団体等と、参画に向け調整を行った。
11 月 26 日、フォーラム正会員予定メンバーによる設立準備会を開催し、設立総会時に提出予定のフォーラム設立趣意や規約案、事業計画案・予算案について確認し、意見交換を行った。
また、フォーラムの名称を「大阪の住まい活性化フォーラム」とすることとした。その後、市町村等へも特別会員として参画を呼びかけた。
12 月 6 日に正会員メンバーによる「大阪の住まい活性化フォーラム」設立総会を開催し、設立趣意、規約、平成 24 年度事業計画及び予算を決定した。
◆目的（規約第 2 条）
：中古住宅の質やイメージの向上、府民が安心して住める市場の環境整備の観点から、中古住宅流通・リフォーム市場の活性化を図り、もって府民の住生活の向上と大阪の地域力や安全性の向上に資することを目的とする。
◆会員構成（規約第 4 条）
・正会員：別に定める団体（⇒２．１）表 3）
・特別会員：市町村、及び国又は市町村が全額出資する団体・賛助会員：民間団体及び民間事業者等（リフォーム事業者、リノベーション事業者、建築士事務所、住宅開発事業者、住宅流通事業者、建材・設備メーカー、瑕疵担保責任保険法人、金融機関、住宅履歴情報機関等）◆会計（規約第 17 条）：正会員及び賛助会員による会費その他の収入をもってあてる。
◆事務局（規約第 13 条）：大阪府
写真１

総会開催風景12 月 10 日公開のフォーラムホームページにおいて、既存住宅流通・リフォーム分野に関わる一般企業等に対し、フォーラムへの賛助会員としての参画を呼びかけるとともに、事業についてもＰＲした。

2②シンポジウム・相談会の開催
フォーラムの設立を記念し、「『大阪の住まい活性化フォーラム』設立記念シンポジウム

住まいづくりの新時代～大阪の住まい力アップのために～」と題したシンポジウムを開催した。
関係団体・事業者及び一般府民を対象とし、大阪で既存住宅（空き家等）を活用し、リフォーム・リノベーションして住みたいまちに住むことの魅力を広げ、府民が自分らしく住む力を持つことを目指して、中古住宅流通やリフォーム・リノベーションの専門家による基調講演やパネルディスカッションを実施した。
また、併せて、リフォーム・リノベーション等を考えている一般の消費者を対象とした個別相談会を開催した。フォーラム正会員団体のうち、リフォーム・リノベーション及び建築士団体から派遣された建築士等の専門家が相談員として対応した。
◆日時：平成 25 年 1 月 15 日（火）13：30～16：30◆場所：ホテルプリムローズ大阪◆定員：200 名

2階

鳳凰（個別相談会は申込み先着 10 組まで）

◆プログラム
13:30

大垣尚司氏（立命館大学教授）「住まいづくりの新時代：ストック社会の暮らし・住まいはどう変わる」

基
調
講
演

島原万丈氏（リクルート住まい研究所主任研究員）「中古住宅流通・リノベーション市場の課題と今後の展望」
山本武司氏（株式会社シンプルハウス代表取締役）
14:40「大阪の住まいリノベーション最前線（事例紹介等）」
【休憩】

14:50

テーマ：「中古住宅流通・リフォーム・リノベーション市場の活性化に向けて」
コーディネーター

パネ
ルディ
ス
カッショ
ン

大垣尚司氏（立命館大学教授）
パネリスト
加茂みどり氏（大阪ガス株式会社エネルギー・文化研究所主席研究員）
島原万丈氏（リクルート住まい研究所主任研究員）
松野秀生氏（国土交通省住宅局住宅生産課住宅ストック活用・リフォー
ム推進官）
山下智弘氏（リノべる株式会社代表取締役）
16:00～16:30
写真 2

山本武司氏（株式会社シンプルハウス代表取締役）
個別相談会

シンポジウム風景①

写真 3

3

シンポジウム風景②

２）既存住宅の魅力発信のためのホームページの構築①一元的な情報発信（ポータルサイトの構築）
府民が既存住宅の取得やリフォームを検討する際に参考にできるよう、各種情報を一元的に提供するポータルサイトをフォーラムとして立ち上げることとした。
まず、内容の枠組みとして提供情報の項目について検討し、民間の住宅情報提供サイトや、大阪府や国、市町村等の既存制度など、連携すべき既存サイトを検討した。システムは、作成・更新作業が容易で、管理コストがあまりかからないものとした。約 2 ヶ月にわたる作業の末、12 月 10 日から公開した。その後も、随時情報更新している。
表1

主な提供情報の内容
項目

内容

フォーラムとはフォーラムの説明、入会案内等

中古住宅の住まい方

中古住宅のメリット・デメリット、魅力や注意点等についてリフォームの事例＜選定事例を掲載予定＞

公的な支援制度

国や市町村等の支援制度や他の情報提供サイトの紹介

事業者を探す「大阪府住宅リフォームマイスター制度」や、その他中古住宅やリフ
ォーム係る事業者の情報を提供しているサイト等の紹介

住み替えの情報

国・市町村等の住み替えの支援制度や個別地域での取組みを紹介

公的賃貸住宅を探す

公的賃貸住宅の紹介のほか、リノベーション等の新しい取組みも紹介

耐震の情報を探す

耐震リフォームのお役立ち情報、国・市町村等の支援制度等を紹介②リフォーム・リノベーションの事例選定
上記ホームページにより、既存住宅をリフォーム・リノベーションして住むことの魅力を具体的事例により広げるため、学識経験者や建築士等による情報発信検討委員会を立上げ、大阪でのリフォーム・リノベーション事例を選定した。
まず、11 月 20 日に検討委員会（検討会）を開催し、応募対象や部門、選定基準等について検討し、応募要項案を策定した。
12 月 6 日のフォーラム設立総会での承認を経て、12 月 10 日のホームページ公開と同時に、事例選定について表 2 のとおり行うことを公表した。1 月 15 日から募集受付けを開始し、40点の応募があった。
2 月 27 日に検討委員会（審査会）を開催し、入賞作品（ホームページ掲載作品）を決定した。
表2

応募要項の概要

応募対象

大阪府内で、平成 22 年 3 月から平成 25 年 2 月 15 日までの間に、リフォーム・リノベーション工事が完了した住宅

他

応募部門

①戸建部門

③マンション部門

応募期間

平成 25 年 1 月 15 日～平成 25 年 2 月 15 日（当日消印有効）審査基準

以下の基準に基づき、デザインに至るプロセス、住まい方も加味し審査を行②町家・長屋部門

う。
・大阪らしい住まい方の提案が含まれているもの
� 居住者の現在のニーズと将来のニーズがデザインに反映されているもの

4

� 新しい発想や工夫が盛り込まれているもの
� 大阪らしい街並みや景観の形成など、まちへの貢献が意図されているもの
� 工事費と工事内容が適切であるもの
� 建築基準法などの関係法令に適合しているもの
以下の点について特に優れているものについては、別途選定する。
� 耐震化に伴い、居住空間の改善や新たな暮らしのデザインがなされているもの� 比較的ローコストでありながら、費用対効果の高いリフォームがなされているもの
審査委員

檜谷美恵子氏（京都府立大学教授）
竹原義二

氏（大阪市立大学教授、無有建築工房主宰）

辻氏（株式会社匠設計代表取締役）裕樹

加茂みどり氏（大阪ガス株式会社エネルギー・文化研究所主席研究員）
賞

� 最優秀賞（1 点）� 部門別最優秀賞（各 1 点）
� 部門別優秀賞（各 2 点）� 特別賞（部門に関わらず、耐震リフォームもしくはローコストで特に優れたもの）（各 1 点）

２．成果
１）連携体制組織「大阪の住まい活性化フォーラム」の構築○既存住宅流通・リフォーム市場に関わる様々な分野から計 14 の民間団体・公的団体等が正会員となり（表 3）、フォーラムを立上げ、連携体制を構築することができた。また、市町村等（特別会員）や一般企業・団体（賛助会員）からの参画も得ている（表 4、表 5）。
○既存住宅の流通・リフォームに直接携わる事業者等による団体だけでなく、金融や住宅履歴等の既存住宅流通・リフォーム市場の活性化に関わる団体・企業からの参画も受けたことで、正会員出席による総会において事業内容等について幅広く検討する場を設けることができた。また、正会員団体から各会員事業者への周知徹底により、事業実施を円滑に行うことができた。
個別相談会においても、正会員のうち、リフォーム等に直接携わる事業者等による団体が複数あるため、特定の団体に負担がかかることなく、分担して対応する体制をつくることができた。
表3「大阪の住まい活性化フォーラム」正会員
区分

団

平成 24 年 12 月 6 日
体

名

リフォーム

大阪府住宅リフォームマイスター制度推進協議会

リノベーション

一般社団法人 リノベーション住宅推進協議会

建築防災

一般財団法人 大阪建築防災センター

住宅全般

一般財団法人 大阪住宅センター

建築士

住宅開発

社団法人 大阪府建築士会
社団法人 大阪府建築士事務所協会
一般社団法人 不動産協会関西支部
社団法人 関西住宅宅地経営協会

5

住宅流通

社団法人 大阪府宅地建物取引業協会
社団法人 全日本不動産協会大阪府本部

金融機関

独立行政法人 住宅金融支援機構近畿支店

住宅履歴

一般社団法人 住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会

公的住宅

大阪府住宅供給公社

行政

大阪府

表4

「大阪の住まい活性化フォーラム」特別会員
区分

市町村

団 体 名
大阪市

堺市

岸和田市

豊中市

池田市

吹田市

高槻市

貝塚市

守口市

八尾市

寝屋川市

河内長野市

松原市

大東市

門真市

摂津市

高石市

泉南市

大阪狭山市
その他

表5

平成 24 年 12 月 12 日

阪南市

（計 20 市）独立行政法人 都市再生機構西日本支社「大阪の住まい活性化フォーラム」賛助会員

平成 25 年 2 月 15 日

企 業 ・ 団 体 名
NPO 法人 住宅長期保証支援センター
一般社団法人 関西建築業協議会
やまと建設株式会社
社団法人 大阪府木材連合会
株式会社コスモシステム
特定非営利活動法人 住宅再生推進機構大阪支部
住空間創造ゆいまーる（大栄住宅）
サンヨーリフォーム株式会社
株式会社関西アーバン銀行
株式会社日住サービス
高松建設株式会社
株式会社平田タイル
株式会社大宣創芸
株式会社シンプルハウス
ＴＯＴＯ株式会社関西支社
阪急不動産株式会社
牧主都市開発株式会社（計 17 団体）

○設立記念シンポジウムは、正会員団体による各会員事業者等へのＰＲや新聞掲載（読売新聞等）の効果もあり、短い周知期間にも関わらず、事前申込みで定員に達し、当日も非常に多くの参加者があった（会場受付数：165 名）。内容についても参加者から高い評価を得た。また、既存住宅流通・リフォーム市場の活性化に必要な取組みについて、「中古住宅＋リノベーション」に関する情報提供の機会をもっと増やすことや、今回のような消費者と事業者との距離を縮める
取り組みの継続、情報発信・相談窓口の一元化が必要などの意見をいただいた。

6

【参加者アンケート結果概要（アンケート回収率：約 53％）】
グラフ 1

参加者の感想グラフ 2－1

参加者の属性（年齢）グラフ 2－2

参加者の属性（職業）〔複数回答〕

7

市場活性化に必要な取り組みやフォーラムへの期待について（市場の魅了化に関する主な意見）
 税制、補助金の金銭面優遇はもちろんのこと、ユーザー側の意識も変わるような「中古＋リノベ」に関する情報提供の機会をもっと増やさなければならない
 中古住宅市場は「地域」が鍵となると思う。「街力」をつけることが必要
 中古住宅に対する信用、信頼性やリフォーム住宅に対する認知度が低いと思われるので、様々なＰＲ活動が必要
 中古リフォームの成功例、リフォームのビフォア-アフターの事例をたくさん紹介すること、安心して頼める業者の公開が必要
 新しいモノ好きの日本人に中古というもののネガティブイメージを払拭するための啓蒙活動が必要
 「住宅リテラシー」という言葉がもっと認知されるとよいと思う エンドユーザー（住まい手）と住まいサービス提供側との距離を縮めるためのこのような取り組みの継続 情報発信、相談窓口の一元化○個別相談会では、5 組の相談者からの既存住宅のリフォーム等に係る相談について、フォーラ
ム正会員 3 団体が分担して相談員としてアドバイス等することができた。
【相談員の体制】
団体名①

人数

社団法人大阪府建築士会

1

相談員の属性
建築士事務所（一級建築士）②大阪府住宅リフォームマイスター制度推進協議会

1

リフォーム事業者③

一般社団法人リノベーション住宅推進協議会

3

リフォーム事業者④

大阪府住宅リフォームマイスター制度推進協議会

1

リフォーム事業者⑤

大阪府住宅リフォームマイスター制度推進協議会

1

リフォーム事業者【相談内容等】
①
②
③

相談者

現住宅

相談内容

男性

持ち家

現在の住まいを 2 世帯住宅へリノベーションするにあたり、で一戸建きること・できないこと、業者の選び方など

持ち家

古い長屋を数軒所有しているが、耐震リフォームなど、今後ど長屋う扱っていけばよいか―

中古住宅を取得するにあたってのリフォームについて（リフォ男性
女性

ーム済みかリフォーム前がよいかの判断など）
④⑤男性
女性

持ち家

古い長屋のオーナー兼入居者。耐震診断は済んでいるが、今後長屋耐震改修をどのように進めていけばよいか。

持ち家

敷地に余裕があり、売却や活用を考えている。現在の古い住ま一戸建いの利用か建替えかも含め、活用方策について

8

写真 4

個別相談会風景①

写真 5

個別相談会風景②２）ホームページの構築と具体的事例の選定○民間の住宅情報提供サイトや、大阪府や国、市町村等の既存制度など、既存サイトとの連携により、管理コストを抑えたシステムを構築することができた。また、泉北ニュータウンのように個別地域で住み替え支援等を実施している事例についてもリンクをはり、ＰＲすることができている。さらに、ホームページの情報更新が比較的容易で事務局で対応できることから、国の補助事業や関係団体等によるセミナー開催等の情報について、事務局により随時の発信が可能となっている。
○短い周知期間であったにも関わらず、具体的事例の募集に対して比較的多くの応募があり、その中から情報発信検討委員会により、既存住宅をリフォーム・リノベーションした魅力的な事例を選定することができた。それにより、フォーラム独自の発信すべき有効な情報を得ることができた。（写真 6、7）
○ホームページのアクセス数（平成 24 年 12 月下旬以降）は、トップページにおいて、累計約 4,000件となっている。

9

写真 6

戸建部門 最優秀賞「住之江の元長屋」

写真 7

町家・長屋部門 最優秀賞
「須栄広四軒長屋」

フォーラムＨＰ

トップページ「相談窓口を探す」ページ

10

３．事後評価○組織体制の構築にあたって、正会員団体は、これまでも住宅まちづくり施策の実施にあたって連携等を図ってきた団体が多く、フォーラムへの参画の調整を円滑に進めることができた。また、前年度からのヒアリングや勉強会によって得られたネットワークも活用し、事業者等に賛助会員の参画を呼びかけることができた。
○多くの関係団体・事業者に、フォーラムの主旨に賛同し積極的に賛助してもらいたいという意図から会費を抑えたことも、参画を促進できたと考えられる。また、参画のメリットをつくるため、フォーラムホームページと各会員のホームページのリンクをはるなど、会員は府民に自社を一定ＰＲできるようにしている。
○大阪で、既存住宅市場の魅力化を図り、既存住宅（空き家等）の活用を促進していくための組織体制をこのように構築でき、今後は、この組織を母体として関係団体・事業者による取組みを進めていくことができる。また、正会員が主に団体から構成されているため、団体を通じて団体所属の事業者等へ情報提供がなされ、フォーラムとその活動内容について効率的効果的に周知することできる。
○設立記念シンポジウムへの参加者数（165 名）の多さや参加者からの高い評価（アンケート結果）、あるいは事例選定への短期間での応募数の状況から、テーマへの関心の高さやフォーラムの活動への期待等が読みとれる。
○個別相談会については、正会員団体の中で既存住宅流通やリフォーム・リノベーション等に直接携わる団体が複数あるため、相談員の確保は問題なく、円滑に相談対応体制をつくることができた。今後、実施する際も、体制づくりに特に課題はないと考えられる。相談会当日は平日であったため、相談者が 5 組にとどまり、また、限られた時間であることと、リフォーム等の相談は実際に現地を見ないと判断できないことも多いため、専門家としての一般的なアドバイスにとどまる。しかし、全ての相談者から、相談員からの相談会以後の連絡を希望されており、当日の相談対応の評価と期待が伺えた。なお、その後については、相談員から相談者へ連絡をとっているが、相談者本人の状況等により、現時点で具体的な進展はみられていない。
○これまで大阪では、既存住宅流通・リフォーム市場の活性化に係る府域全体の一元的な情報発信はなされていなかったため、フォーラムホームページによりそれが可能となり、府民・事業者の利便性の向上につながるとともに、府域全体で既存住宅へ取り組んでいくこと（空き家等活用促進）を内外にＰＲできた。また、ホームページの情報更新の容易性や管理コストがあまりかからないことにより継続的な運営が見込める。アクセス件数についても、トップページで 1 日当たり平均 50～60 件であり、順調に続いている。
○魅力的な具体的事例の選定により、フォーラム独自の情報を得ることができ、他機関等による情報だけでない独自情報の発信により、ホームページ自体の魅力の増加につなげることができる。
また、その具体的事例をホームページ等により積極的に発信していくことで、府民が既存住宅をより魅力的に感じたり、既存住宅の選択にあたっての判断の一助とすることができる。

４．今後の課題○これまでのネットワーク等により、立上げは比較的スムーズに会員を集めることができたが、今後、府域全体としての機運や取り組みの輪を広げていくため、より会員数を増やす必要がある。
○会費を抑えているため、会員数が一定増えたとしても、今後の活動資金である年会費収入を大きく確保することは望めず、そうした状況の中で活動していかなければならない。

11

○既存住宅市場の魅力化を図っていくためには、まず、ホームページ自体の魅力化としてフォーラ
ム独自の情報も掲載していくことが望ましく、事例選定等独自の情報発信を継続的に実施していく必要がある。また、ホームページだけに限らず、直接、府民へ既存住宅（空き家等）活用促進につながる有益な情報提供の機会を継続的に設ける必要がある。

５．今後の展開○フォーラムのＰＲにより賛同してもらえる団体・企業等を少しでも増やすことはもとより、今後、補助事業の活用等により資金を確保し、目的達成のための事業実施が可能となるよう検討していく必要がある。また、フォーラムの主旨に沿う会員それぞれの活動と連携するなど、より効率的効果的に事業を実施できる方策も検討し、事業計画をたてる必要がある。
○ホームページによる具体的事例の掲載などフォーラム独自の情報発信の継続に努めるとともに、会員団体・企業と連携したセミナーやシンポジウム等を開催し、府民へ直接的に、既存住宅活用の具体的事例や支援制度、関係団体・事業者の積極的な取組みを紹介するなど、既存住宅（空き家等）活用促進につながる有益な情報を提供する。

■事業主体の概要・担当者名
設立時期

昭和 51 年 12 月

代表者名

理事長

連絡先担当者名

住宅保証部長

連絡先

立成

住所

〒542-0081

電話

06－6253－0239

ホームページ良三
北川竹司
大阪市中央区南船場 4－4－3

http://www.osaka-jutaku.or.jp/

12

心斎橋東急ビル 4 階