一般社団法人京都府マンション管理士会
マンション管理計画認定制度対策ＰＴ「マンションの管理計画認定に関するガイドライン」の改定について
令和 6 年 6 月 28 日に、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第 5 条の 3 に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン（以下、「事務ガイドライン」といいます。
）の改定稿が国土交通省のＨＰに公表されました。発効日は、令和 6 年 9 月 2 日の予定なので、3か月前に改定内容が公表されたかたちとなりました。
その理由は、（公財）マンション管理センターが、令和 6 年 8 月 1 日（木）～9 月 10 日（火）に実施する「管理計画の認定基準への適合状況を事前に確認するマンション管理士を対象とした講習（事前確認講習）」に改定内容を含める必要があったことと、管理組合が、改定内容に合わせた管理規約や⾧期修繕計画の改訂を行う必要があることだと言われています。
そこで、今回は改正内容について事務ガイドラインの改定稿の内容を説明していきたいと思います。
１．
（２）管理規約「③マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（又は電磁的方法による提供）について定められていること」に関すること
この認定基準は次のとおり管理規約に「マンション標準管理規約（単棟型）第 64 条第３項に相当する規定」があることが必要ですが、令和６年６月７日に「標準管理規約（単棟型）第 64条第３項」の規定が改定されました。
１）確認対象書類【提出が必須である書類】

・管理規約の写し

２）確認事項
・管理規約に管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（又は電磁的方法による提供）についての規定があること
３）確認方法及び留意点【確認方法】
・管理規約に管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（又は電磁的方法による提供）についての規定（マンション標準管理規約（単棟型）第 64 条第３項に相当する規定）があることを確認する。

標準管理規約の改定内容は、次のとおりです。
（帳票類等の作成、保管）第６４条 理事⾧は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を、書面を（又は電磁的記録により）作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
２ 理事⾧は、第３２条第三号の⾧期修繕計画書、同条第五号の設計図書及び同条第六号の修繕等の履歴情報を、書面又は電磁的記録により保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面（又は電磁的方法）による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
３ 理事⾧は、第４９条第 3 項（第５３条第４項において準用される場合を含む。
）、第４９条の２（第５３条第５項において準用される場合を含む。）、本条第１項及び第２項並びに第７２条第２項及び第４項の規定により閲覧の対象とされる管理組合の財務・管理に関する情報については、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求に基づき、当該請求をした者が求める情報を記入した書面を交付することができる。この場合において、理事⾧は、交付の相手方にその費用を負担させることができる。
＊電磁的方法が可能な場合については省略している。以降、同じ。

第１項では、「組合員名簿」が削除されました。これは、「組合員名簿」は、「財務・管理に関する情報」に当たらないため、書面の交付対象から除外されたと思います。
なお、標準管理規約の第６４条の２で「組合員名簿等の作成、保管」が新たに定められました。
第３項では、「第４９条の２（第５３条第５項において準用される場合を含む。
）」が追加されました。
第 49 条の 2 は、「総会で使用した議案書及び附属資料」のことです。
第 53 条第 5 項において準用されるものとは、「理事会で使用した資料」のことです。
ちなみに、本条第 1 項の情報とは、「会計帳簿、什器備品台帳及びその他の帳票類」のこと、第 2 項の情報とは、「第３２条第三号の⾧期修繕計画書、同条第五号の設計図書及び同条第六号の修繕等の履歴情報」ことです。また、第７２条第２項は、「規約原本」、第４項とは、「細則内容書面」（ここも「使用細則等」から改定されている）のことです。

従って、この認定基準を満たすためには、標準管理規約の改定内容に沿った管理規約の改定が必要となりますので、重要な改定内容だと言えます。
ただし、多くの管理組合は、9 月までに総会が開けない場合がありますので、【留意点】で、「標準管理規約第 64 条第３項」について、「令和６年６月の改定内容は反映されているのが望ましいが、当面の間は改定前の規約でも認定対象とする。
」とされています。当面の間は、約 1年間となるようです。
２．
（３）管理組合の経理「③直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の３ケ月以上の滞納額が全体の１割以内であること」に関すること「３ケ月以上」の解釈がわかりにくかったことから、「３ケ月分以上」、「滞納額の」が追記されました。
２）確認事項① 直前の事業年度において各戸から徴収すべき修繕積立金の総額② 直前の事業年度において滞納期間が３ヶ月分以上の滞納が生じている修繕積立金の滞納額の総額③ 上記②の金額を①の金額で除した割合が１割以内であることを確認
３）確認方法及び留意点【確認方法】① 直前の事業年度において各戸から徴収すべき修繕積立金の総額を確認する。
② 当該直前の事業年度において組合員が滞納している修繕積立金の総額を確認することができる書類から、滞納期間が３ヶ月分以上となっている額を確認する。

また、【留意点】で次のように改定されました。
・「全体」とは、直前の事業年度において各戸から徴収すべき修繕積立金の総額を指す。
・「３ヶ月以上の滞納」とは、直前の事業年度において、３ヶ月分以上の滞納が生じている場合の修繕積立金の滞納額の総額を確認するものとする。さらに、同一住戸で滞納が２回以上生じた場合はその滞納額の累計分を対象とする。
計算方法は、変わりませんので、１割ギリギリの場合はともかくとして、あまり気にしなくてもよい改定です。
３．
（４）⾧期修繕計画の作成及び見直し等「①⾧期修繕計画が「⾧期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、⾧期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること」に関すること下記の朱書きの「なお書き」が追記されました。
これは、⾧期修繕計画において、「最終年度の赤字を認めない」という重要な改定になります。
２）確認事項・⾧期修繕計画が「⾧期修繕計画標準様式」に準拠して作成されていること

・⾧期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会（総会）にて決議されていること
３）確認方法及び留意点【確認方法】
・本項目は、⾧期修繕計画を「⾧期修繕計画作成ガイドライン」の⾧期修繕計画標準様式と同一の様式で作成していることを求めるものではなく、⾧期修繕計画標準様式において示している考え方に基づいて⾧期修繕計画を作成していれば、⾧期修繕計画標準様式に準拠していると考えられる。具体的には、少なくとも、以下の①から⑩の内容が全て盛り込まれている必要があると考えられる。なお、計画期間に見込まれる推定修繕工事費の累計額を修繕積立金の累計額（修繕積立基金、一時金、専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料からの繰入れ並びに修繕積立金の運用益を含む。
）が下回っていないことを確認する。

要は、「工事費用の累計額以上に修繕積立金などが積み立てられていること」といっています。
⾧期修繕計画の最終年度の数年前に大規模修繕工事を実施する計画の場合、最終年度が赤字になってしまうものがありましたが、最終年度に借入金残高がなければ、この認定基準に抵触しないとされていました。
しかしながら、「最終年度が赤字になる⾧期修繕計画が適切なものといえるのか」という指摘が自治体等から出てきたことから、今回、朱書きの部分が追記されました。
この改定は、上記の「標準管理規約第 64 条第３項」の改定に伴うものとは異なり、令和６年９月から発効する予定ですので、⾧期修繕計画の最終年度の数年前に大規模修繕工事を実施する計画で、最終年度が赤字になってしまう場合は、計画期間を３０年から４０年に伸ばして最終年度に赤字にならない計画にする等の対応が必要となってきます。
なお、最終年度が赤字でも既に認定されている場合は認定取り消しにはしないで、更新の際に修正を求めることになっています（国交省ＱＡ9 番に追記）。
４．
（４）⾧期修繕計画の作成及び見直し等「②⾧期修繕計画の作成又は見直しが７年以内に行われていること」に関するもの
ここでは、「⾧期修繕計画の作成・変更に係る集会（総会）の議決日が、認定申請日以前７年以内」に加えて、「開始日」も申請日以前７年以内とされました。
３）確認方法及び留意点【確認方法】
・集会（総会）の議事録の写しにおいて、⾧期修繕計画の作成・変更が集会（総会）の議案として上程され、⾧期修繕計画の内容及び修繕積立金額について集会（議決）を経ていることを確認する。

・⾧期修繕計画の作成・変更に係る集会（総会）の議決日が、認定申請日以前７年以内であることを確認する。
・⾧期修繕計画開始日は申請日以前７年以内であること。

めったにないケースですが、⾧期修繕計画の集会（総会）の議決日が、認定申請日以前７年以内なら、「⾧期修繕計画の開始日」が申請日の７年より前のケースの場合でも認定基準に抵触しませんでしたが、つじつまが合わないことから、今回改定されました。
５．表明保証書の宛名の注意書き
図表では、「計画作成都道府県知事等名を記載」となっていますが、吹き出しで、「提出する自治体の⾧の名称を記入する。市提出の場合は市⾧、特別区提出の場合は区⾧、町村部提出の場合は都道府県知事となる。
」とされました。
市提出の場合で、知事名で作成されるケースがあったことから、追記されたものです。
以上が、改定の説明となります。
実際の認定申請の際には、国土交通省ホームページ↓（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html）に、管理計画認定基準 Q＆A や、団地型及び複合型マンションにおける修繕積立金の平均額の計算方法が掲載されていますので、こちらも必ず確認して申請準備を行ってください。
以上