空き家対策における新たな財産管理制度の活用促進に向けた課題と留意点

令和５年２月

全国空き家対策推進協議会

所有者特定・財産管理制度部会

財産管理制度分科会

目次
１.

空き家対策における新たな財産管理制度を巡る状況 .................................................................. 1

２.

所有者不明土地・建物管理制度.............................................................................................................. 3（１）

制度概要................................................................................................................................................ 3①

管理人による管理の対象となる財産 .......................................................................................... 3②

申立権者 .................................................................................................................................................... 3③

管理命令の発令 ...................................................................................................................................... 4④

管理人の権限・義務等 ....................................................................................................................... 4（２）

空き家対策として期待される点 ............................................................................................... 5（３）

利用にあたっての課題や留意点 ............................................................................................... 6３.

管理不全土地・建物管理制度 .................................................................................................................. 7（１）

制度概要................................................................................................................................................ 7①

管理人による管理の対象となる財産 .......................................................................................... 7②申立権者 .................................................................................................................................................... 7③

管理命令の発令 ...................................................................................................................................... 8④

管理人の権限・義務等 ....................................................................................................................... 8（２）

空き家対策として期待される点 ............................................................................................... 9（３）

利用にあたっての課題・留意点 ........................................................................................... 10４.

新たな財産管理制度に関する Q＆A ................................................................................................ 112

１. 空き家対策における新たな財産管理制度を巡る状況
市区町村による財産管理制度の利用（民法に基づく財産管理人の選任申立て）は年々増加しており、空き家対策における解決手段としての重要性は増しています。
令和５年４月からは、特定の土地・建物のみに特化して管理を行う所有者不明土地・
建物管理制度及び管理不全土地・建物管理制度が施行される予定です。これら新たな財産管理制度に関する期待もみられますが、多くの市区町村が新制度に関する情報不足か
ら活用意向を未定としています。地方裁判所に制度利用に関する照会を行う市区町村もみられましたが、いずれも検討中との回答とのことで検討状況の詳細を把握する段階ではありませんでした。
このため、所有者特定・財産管理制度部会では、市区町村会員を対象に、新たな財産管理制度の活用を予定・想定している事例や、不明点、期待している点など具体的な検討状況など幅広く情報収集を行い、弁護士・司法書士の知見も得ながら、現時点で想定される制度利用の課題や留意点等を整理しました。
図表 1 空き家対策における財産管理制度の利用状況出典）空家法施行状況調査（H27～R4、国土交通省）
資料）国土交通省住宅局作成資料（社会資本整備審議会住宅宅地分科会第１回空き家対策小委員会資料）

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図表 2 空き家対策における新たな財産管理制度の活用意向(n=574)0%①所有者不明土地管理制度

10%④管理不全建物管理制度

30%

40%

50%

60%

70%

6.4%(37)②所有者不明建物管理制度③管理不全土地管理制度

20%

12.2%(70)

3.8%(22)

9.2%(53)
65.7%(377)⑤未定⑥活用予定なし

無回答

18.6%(107)

1.2%(7)2

２. 所有者不明土地・建物管理制度（１） 制度概要① 管理人による管理の対象となる財産・所有者不明の土地・建物
・土地・建物にある所有者の動産・管理人が得た金銭等の財産（売却代金等）
・建物の場合はその敷地利用権（借地権等）※その他の財産には及ばない（新民法 264 の２Ⅱ、264 の 8Ⅱ）。
※区分所有建物については、同制度は適用されない。
② 申立権者
・所有者不明土地・建物の管理についての利害関係を有する利害関係人が不動産所在地の地方裁判所に申立て・地方公共団体の長等には所有者不明土地管理命令・所有者不明建物管理命令の申立権の特例あり（R4 改正所有者不明土地特措法 42Ⅱ・Ⅴ）。
所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（平成三十年法律第四十九号・施行日：令和５年４月１日）
第四十二条

国の行政機関の長又は地方公共団体の長（次項及び第五項並びに次条第二項及び第五項において「国の行政機関の長等」という。）は、所有者不明土地につき、その適切な管理のため特に必要があると認めるときは、家庭裁判所に対し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第二十五条第一項の規定による命令又は同法第九百五十二条第一項の規定による相続財産の清算人の選任の請求をすることができる。
２

国の行政機関の長等は、所有者不明土地につき、その適切な管理のため特に必要があると認めるときは、地方裁判所に対し、民法第二百六十四条の二第一項の規定による命令の請求をすることができる。
３

市町村長は、管理不全所有者不明土地につき、次に掲げる事態の発生を防止するため特に必要があると認めるときは、地方裁判所に対し、民法第二百六十四条の九第一項の規定による命令の請求をすることができる。

一

当該管理不全所有者不明土地における土砂の流出又は崩壊その他の事象によりその周辺の土地において災害を発生させること。

二

当該管理不全所有者不明土地の周辺の地域において環境を著しく悪化させること。

４

市町村長は、管理不全隣接土地につき、次に掲げる事態の発生を防止するため特に必要があると認めるときは、地方裁判所に対し、民法第二百六十四条の九第3

一項の規定による命令の請求をすることができる。
一

当該管理不全隣接土地及び当該管理不全隣接土地に係る管理不全所有者不明
土地における土砂の流出又は崩壊その他の事象によりその周辺の土地において災害を発生させること。

二

当該管理不全隣接土地及び当該管理不全隣接土地に係る管理不全所有者不明
土地の周辺の地域において環境を著しく悪化させること。

５

国の行政機関の長等は、第二項（市町村長にあっては、前三項）の規定による請求をする場合において、当該請求に係る土地にある建物につき、その適切な管理のため特に必要があると認めるときは、地方裁判所に対し、当該請求と併せて民法第二百六十四条の八第一項又は第二百六十四条の十四第一項の規定による命令の請求をすることができる。

③ 管理命令の発令・調査を尽くしても所有者又はその所在を知ることができず、管理状況等に照らし管理人による管理の必要性がある場合には、利害関係人等の請求により、裁判所は管理命令を発令し、管理人としてふさわしい者（弁護士・司法書士等）を管理人に選任＜発令要件＞○調査※を尽くしても所有者又はその所在を知ることができないこと○管理状況等に照らし管理人による管理の必要性があること※所有者の調査方法の例
登記名義人が自然人である場合：登記簿、住民票上の住所、戸籍等を調査。
登記名義人が法人である場合：法人登記簿上の主たる事務所の存否のほか、代表者の法人登記簿上・住民票上の住所等を調査。
所有者が法人でない社団である場合：代表者及び構成員の住民票上の住所等を調査。
※事案に応じて現地調査が求められる。

④ 管理人の権限・義務等
・管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可を得て、対象財産の処分（売却、建物の取壊しなど）をすることも可能
・管理処分権は管理人に専属し、所有者不明土地・建物等に関する訴訟においても、管理人が原告又は被告となる。
・管理人は、所有者に対して善管注意義務を負い、共有の土地・建物を管理する場合は、共有者全員のために誠実公平義務を負う。
・管理人は、所有者不明土地等（予納金を含む）から、費用の前払・報酬を受けることができる（費用・報酬は所有者の負担）。
・土地・建物の売却等により金銭が生じたときは、管理人は、供託をし、その旨を公告
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（２） 空き家対策として期待される点■管理不全空き家の効率的な管理の実現
・他の財産の調査・管理は不要であり、管理期間も短縮化する結果、予納金の負担も軽減も期待され、土地・建物の効率的な管理を実現できます。
・複数の共有者が不明となっているときは、不明共有持分の総体について１人の管理人を選任することができるため、不明者ごとに管理人を選任する必要がありません。
■管理不全空き家の売却や取り壊し等による処分の促進
・管理人は裁判所の許可を得て、対象財産を処分することができるため、除却や売却が進むことが期待できます。
【市区町村長による申立てイメージ】○利活用可能な空き家：建物の売却益で予納金の回収が可能な物件
・立地が比較的優れている物件
・建物が予納金の負担額よりも高額で売買される物件○除却が必要な空き家：土地の売却益により除却費用・予納金の回収が可能な物件（※土地・建物と一体的に処分できるスキームの成立が前提）【土地所有者による申立てイメージ】
・借地上の所有者不明の空き家の除去【近隣住民による申立てイメージ】・特定空家等には至らないものの、樹木・雑草等による衛生的な問題、建物の老朽化による周辺への悪影響がある案件
図表 3 所有者不明土地・建物管理制度の活用を予定している空き家の例
物件

建築年不明（昭和 41 年売買）

概要

構造

木造瓦葺 2 階建

延床面積

約 79 ㎡状態

屋根の一部が崩落、外壁モルタルの大部分が剥落、外壁の一部が崩落し開口部あり。隣家（居住中）等へ倒壊のおそ
れあり。

土地所有者
所有者・相続人の状況

建物所有者と同一所有者（死亡）は韓国籍。法定相続人 4 名のうち 2 名が不明、1 人が判断能力なし、残る 1 人は誠実に対応する意思を示すものの、高齢で寝たきり、かつ経済的な余裕もなく、支援が必要。
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（３） 利用にあたっての課題や留意点■建物管理命令の発令のみでは建物の除却に係る費用回収は困難
・特定空家等の所有者を確知できない場合で、空き家とその土地の所有者が同一であれ
ば、市区町村は略式代執行により空き家を除却した後、財産管理制度を活用してその土地を売却し、費用回収を図ることができました。
・同様に、空き家とその土地の所有者が同じ場合で、所有者不明建物管理制度を活用して、空き家の除却費用を回収しようとすると、建物の除却だけでは費用回収は困難なことから、土地管理命令と建物管理命令の双方を申し立てる必要があると考えられ、予納金や除却費用の回収に向けては、建物管理人と土地管理人の連携が必要と考えられます。

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３. 管理不全土地・建物管理制度（１） 制度概要① 管理人による管理の対象となる財産・管理不全土地・建物のほか、土地・建物にある所有者の動産・管理人が得た金銭等の財産（売却代金等）
・建物の場合はその敷地利用権（借地権等）※その他の財産には及ばない（新民法 264 の２Ⅱ、264 の 8Ⅱ）。
※区分所有建物については、同制度は適用されない。
② 申立権者
・管理不全土地・建物の管理についての利害関係を有する利害関係人が不動産所在地の地方裁判所に申立て
・市町村長には管理不全土地管理命令・管理不全建物管理命令の申立権の特例あり（R4
改正所有者不明土地特措法 42Ⅲ～Ⅴ）。
所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（平成三十年法律第四十九号・施行日：令和５年４月１日）
第四十二条

国の行政機関の長又は地方公共団体の長（次項及び第五項並びに次条第二項及び第五項において「国の行政機関の長等」という。）は、所有者不明土地につき、その適切な管理のため特に必要があると認めるときは、家庭裁判所に対し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第二十五条第一項の規定による命令又は同法第九百五十二条第一項の規定による相続財産の清算人の選任の請求をすることができる。
２

国の行政機関の長等は、所有者不明土地につき、その適切な管理のため特に必要があると認めるときは、地方裁判所に対し、民法第二百六十四条の二第一項の規定による命令の請求をすることができる。
３

市町村長は、管理不全所有者不明土地につき、次に掲げる事態の発生を防止するため特に必要があると認めるときは、地方裁判所に対し、民法第二百六十四条の九第一項の規定による命令の請求をすることができる。

一

当該管理不全所有者不明土地における土砂の流出又は崩壊その他の事象によりその周辺の土地において災害を発生させること。

二

当該管理不全所有者不明土地の周辺の地域において環境を著しく悪化させること。

４

市町村長は、管理不全隣接土地につき、次に掲げる事態の発生を防止するため特に必要があると認めるときは、地方裁判所に対し、民法第二百六十四条の九第一項の規定による命令の請求をすることができる。
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一

当該管理不全隣接土地及び当該管理不全隣接土地に係る管理不全所有者不明
土地における土砂の流出又は崩壊その他の事象によりその周辺の土地において災害を発生させること。

二

当該管理不全隣接土地及び当該管理不全隣接土地に係る管理不全所有者不明
土地の周辺の地域において環境を著しく悪化させること。

５

国の行政機関の長等は、第二項（市町村長にあっては、前三項）の規定による請求をする場合において、当該請求に係る土地にある建物につき、その適切な管理のため特に必要があると認めるときは、地方裁判所に対し、当該請求と併せて民法第二百六十四条の八第一項又は第二百六十四条の十四第一項の規定による命令の請求をすることができる。

③ 管理命令の発令・所有者による土地又は建物の管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害され、又はそのおそれがあり、土地・建物の管理状況等に照らし、管理人による管理の必要性がある場合には、利害関係人の請求により、裁判所は管理命令を発令し、管理人としてふさわしい者（弁護士・司法書士等）を管理人に選任。
・所有者が発令に反対していても、法律上は発令可能。但し、所有者がそこに居住しており、管理行為を妨害することが予想されるなど、管理人による実効的管理が期待できないときは、管理命令ではなく、従来どおり訴訟（物権的請求権の行使等）によって対応することが適切。
＜発令要件＞○所有者による土地又は建物の管理が不適当であること○他人の権利・法的利益が侵害され、又はそのおそれがあること○土地・建物の管理状況等に照らし、管理人による管理の必要性が認められること※管理不全土地・建物の例
・ゴミが不法投棄された土地を所有者が放置しており、臭気や害虫発生による健康被害を生じているケース
・ひび割れ・破損が生じている擁壁を土地所有者が放置しており、隣地に倒壊する
おそれがあるケース④ 管理人の権限・義務等
・管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可を得て、これを超える行
為をすることも可能。ただし、土地・建物の処分をするには、所有者の同意も必要。
・管理処分権は管理人に専属せず、管理不全土地・建物等に関する訴訟においても、所有者自身が原告又は被告となる。
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・管理人は、所有者に対して善管注意義務を負い、共有の土地・建物を管理する場合は、共有者全員のために誠実公平義務を負う。
・管理人は、管理不全土地・建物等（予納金を含む）から、費用の前払・報酬を受ける
ことができる（費用・報酬は所有者の負担）。
・金銭が生じたときは、管理人は、供託をし、その旨を公告（２） 空き家対策として期待される点■管理不全空き家における適切な管理の促進
・管理不全建物制度については、管理人が建物所有者との間に入るため、管理不全状態の解消されることが期待されます。
・まず、裁判所からの通知は一定のインパクトが考えられることから、建物所有者自身が管理を始めることが期待されます。措置がされなければ（金銭的・事務的な負担を懸念して補修・撤去に踏み切れない所有者や無関心で放置している所有者が想定されます）、管理人が、建物所有者に対して補修・撤去に係るメニューや費用を提示することが想定されます。
【市区町村長による申立てイメージ】
・所有者等が適正に管理しない空き家について、所有者等から同意を得て売却まで進めたい案件・長年通知や条例に基づく指導・勧告を行ってきても措置がされない空き家（関係者が不存在ではないが、血縁が遠く、対応が見込めない案件等）
図表 4 管理不全土地・建物管理制度の活用を予定している空き家の例
物件

建築年

昭和 44 年

概要

構造

木造瓦葺 2 階建

延床面積

約 48 平米状態

樹木の越境、庇（プラスチック波板）の剥離・飛散、ごみ
の不法投棄

土地所有者
所有者・相続人の状況

建物所有者と同一所有者の所在不明（住民票は当該空き家）、親族、町会、福祉等部署に問い合わせるも、所在不明。不在者財産管理人制度を利用したものの、建物の処分は行われず。土地を有効活用するために物件の処分が必要。

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（３） 利用にあたっての課題・留意点■権限外行為を許可するのに所有権者の許可が必要
・管理不全土地・建物管理人では、権限外行為を許可するのに所有権者の許可が必要となります。（同意に代わる裁判制度もあるため、所有者が拒否しても処分可能な場合もありますが、相当な例外行為と考えられるため、空き家対策の観点から、裁判所が参考にできるようなモデルケースを当協議会で発信することも想定されます。）■管理不全土地上に管理不全建物があるケースの対応
・管理不全土地上に管理不全建物があるケースでは、土地・建物両方を管理命令の対象とするためには、土地管理命令と建物管理命令の双方を申し立てる必要があります。
参考：空き家の管理面での心配事

備考）N=3,912
出典）令和元年空き家所有者実態調査（国土交通省）
資料）国土交通省住宅局作成資料（社会資本整備審議会住宅宅地分科会第１回空き家対策小委員会資料）

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４. 新たな財産管理制度に関する Q＆A
新たな財産管理制度については、どのように制度が運用されるか明らかでない中で、第２回所有者特定・財産管理制度部会（令和５年２月６日開催）に有識者としてご出席頂いた幸田雅治弁護士（日本弁護士連合会）に、現時点でのおおよそのご見解としてコメントを頂きましたので、以下に Q＆A 形式で掲載致します。
■発令要件の基準について
Q1：管理不全の判定は誰が行うのか。裁判所が選任した管理人か。
A１：裁判所が判定して、該当する場合は管理人の選任となる。
Q2：どの程度の管理不全状態であれば申立が認められるのか。空家特措法第 12 条1
該当建物等に適用されるのか。
A２：例えば、ひび割れ・破損が生じている擁壁を土地所有者が放置しており、隣地に倒壊するおそれがあるケースや、ゴミが不法投棄された土地を所有者が放置しており、臭気や害虫発生による健康被害を生じているケースが想定されている。法制審議会（以下、法制審）では、権利侵害の要件を具体的に記載した方がよいとの議論があったが、利害関係人等の権利保護のために、所有者の受容を制限することになるので、権利侵害の程度が低い場合は必要性を満たさないというのが基本的な考え方である。
一方、条文をそのまま読めば、他人の権利や法律上の権利が侵害されることが要件となっているので、法制審及び以前の研究会も含めて日弁連のワーキンググループでは、
必ずしも受忍限度を超えた侵害までは要求されず、広く認めて積極的に制度利用がなされるべきとの意見もみられた。今後の制度運用次第だが、制度が広く活用されるよう、自治体も含めた利害関係人による申立てを促進していくことが必要と考える。
どの程度の管理不全状態であれば申立が認められるのかについては、条文上は広く捉えることが可能だが、比例原則が法律上の基本的な考え方である。前述の例示が該当することは明確だが、権利についての法解釈も加わるため、例示のような状態にまで至らない場合の判断基準はケースバイケースにならざるを得ないと考える。
Q３：所有者不明土地・建物管理制度では、「調査を尽くしても所有者又はその所在を知ることができないこと」とする発令要件の基準は、これまでの対象者の財産全般を管理する「人単位」の現行の相続財産管理制度の基準と比較して、ハードルが下がる可能性があるのか。管轄裁判所が家庭裁判所から地方裁判所に代わることの影
響も含めてご見解をお聞きしたい。

1（所有者等による空家等の適切な管理の促進）
第十二条 市町村は、所有者等による空家等の適切な管理を促進するため、これらの者に対し、情報の提供、助言その他必要な援助を行うよう努めるものとする。

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A３：法制審の審議では、所有者不明の場合の所有者探索方法を明示すべきとの意見もみられたが、「調査を尽くしても所有者又はその所在を知ることができないこと」の具体的な定義規定は置かれなかった。つまり、具体的な調査の程度は裁判所が事案に応じて適切に判断することとされている。所有者不明だけでなく居所不明も対象だが、法務省の説明では、調査方法の例示として、登記名義人が自然人である場
合は、登記簿、住民票上の住所、戸籍等を調査、登記名義人が法人である場合は、法人登記簿上の主たる事務所の存否のほか、代表者の法人登記簿上・住民票上の住所等を調査、所有者が法人でない社団である場合は代表者及び構成員の住民票上の住所等を調査が必要であり、事案に応じて現地調査が求められるとされている。
調査が困難な表題部の所有者不明土地の場合、登記者を把握するために周辺土地の閉鎖登記簿や旧土地台帳を調査し、同一氏名について住所が記載されているものが存在していないかなどの調査を行うと考えられている。「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律」３条の登記官による所有者等の探索がなされている場合は、裁判所の調査嘱託の方法により、その探索の経緯に関する資料を入手することが考えらえる。これらの方法に加えて、地元の占有者・専用者まで聞き取り調査を行うことは負担が大きいと考えられることから不要とされている。
不在者財産管理制度においては、不在者は、従来、居所を去って容易に戻る見込
みのない者として１年以上行方不明の者とされているが、同制度は「人」に着目した制度で、新しい財産管理制度は「物」に着目した制度である。また、法律上の要件も異なるので、「物」の所有者の探索手段のハードルが一概に上がる、あるいは下がるとは言えないだろう。
■費用の支払いについて
Q４：選任された管理人の報酬預託金の支払いは申立人か。管理人は、改善に必要となった費用の請求は誰に行うのか（申立人か所有者等か）。
A４：民法 264 条 7（所有者不明土地管理人の報酬等）において、所有者不明土地管理人による所有者不明土地等の管理に必要な費用及び報酬は、所有者不明土地等の所有者の負担となる。利害関係者が管理人を申し立てる際に、予納金が求められることはあるが、基本的な負担は所有者である。
Q５：財産管理人を立て、売買が行われた際に発生する購入金額等について、それまでに市が管理等で使用した費用に充当できるか。
A５：市が管理等で使用した費用であれば、基本的には、管理人による管理に必要な費用及び報酬とは認められないだろうと考える。

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■空き家の除却費用の回収可能性について
Q６：土地・建物の所有者が異なるケースで、土地・建物の管理人を同一の者とすることも可能か。利益相反の可能性を考慮して慎重に判断が必要とされ、また、裁判官の独立性により裁判官によって判断が分かれる面はあると考えらえるが、地域の問題解決を図りたいという旨を地方裁判所に伝えて理解を求める必要があると考える。
A６：土地と建物の両方を管理命令とする場合、両方の管理命令を申し立てる必要がある。両方の管理人を同一とすることも可能だが、土地・建物の所有者が異なる場
合は、利益相反の可能性を考慮して、別々にする必要があるとされている。土地・建物の管理人を同一にした方が効率的ということは想像できるが、通常、土地と建物で所有者が異なる場合は利益相反があり、同一の人ではなく、別々の管理人となるものと考えられる。
■予納金の設定について
Q７：倒壊のおそれのある特定空家等に対し新たな財産管理制度を利用し、管理人に対して除却を求める場合、裁判所は予納金の額をどのように設定されるのか。
A７：管理不全状態の内容を踏まえて、管理人が行うとされる管理行為の内容、管理に要する期間、実費等に基づいて事案に応じて裁判所が適切に定めるものとされている。建物の場合、定型的に定めることは難しいものと考えられる。
Q８：除却を求める場合以外でも予納金の額は土地・建物の規模や管理不全の状況によって決まると思われるが、予納金額の目安についてどのようにお考えか。予納金額の目安などについての地方裁判所と日弁連の都道府県支部との協議状況など関連情報や今後の見通しを可能な範囲でおうかがいしたい。
A８：裁判所・弁護士会・自治体の３者の関係が重要となる。弁護士が管理者になることが想定される場合、できるだけ予納金を低額に抑えるためには、事前に弁護士会（内部に空き家対策関連の PT が設置されていれば当該 PT）に、管理人報酬を低額で受けてもらえないか相談し、予め了承を得ることである。その上で、実際に裁判所に申し立てる際に、弁護士会とも協議済みと伝えて、裁判所が弁護士会に管理人の推薦依頼をして進めていくことになる。
Q９：これまでの財産管理人制度に比較して安価になると予想されるため、外部不経済を被っている近隣住民などが、対応してくれるようになるのではないかと期待している。予納金等の費用負担について、一般市民の経済状況を勘案して妥当なものに設定される見込みはあるのか。
A９：従来の財産管理制度と比べると、人の財産全部を管理するのではなく、管理の対象は特定の土地・建物管理に限定されるので、予納金は安価になると見込まれ13

る。しかし、当該財産の状況をみた上での判断であり、報酬相当額に加え、直ちに行うべき実費を伴う保存管理行為があれば、その実費相当額があれば上乗せされる点に留意が必要である。
所有者不明土地・建物制度や管理不全土地・建物管理制度では、直ちに建物を売却することを目的とした申立て事案が増えるものと想像されるが、処分の見込みが十分にある場合は処分金が入るので、予納金を裁判手続きの実費相当額のみとして低く抑えることもあり得ると思われる。予納金の額は、事案によって設定されるものである。
■新たな財産管理制度の活用可能性について
Q10：管理人には、弁護士や司法書士のような特別な資格は必要なく、被相続人との利害関係の有無や関係などを考慮して、適任と認められる人が選任される。地域の自治会など管理意思を持つ人が選任され、所有者の同意を得て無償管理するスキー
ムとして管理不全土地・建物管理制度を活用することができれば、予納金もほぼ不要となり、経済的な事情で管理が難しい所有者の空き家など幅広い管理不全土地・建物の解消にもつながるのではないか。このような制度活用の可能性やアイデアがあればお考えをお聞きしたい。
A10：制度の目的は、対象となる土地・建物を適切に管理することであり、裁判所は管理人の選任にあたって、管理を適切に行える人を管理人に選任することになる。
費用面だけを考慮して無償の管理人が選任されることは考えにくい。
Q11：法務省資料によれば、管理不全土地・建物管理制度は、「所有者がそこに居住しており、管理行為を妨害することが予想されるなど、管理人による実効的管理が期待できないときは、管理命令ではなく、従来どおり訴訟（物権的請求権の行使等）によって対応することが適切」とされている。いわゆる「ごみ屋敷」には、同制度は活用できないという理解でよいか。
A11：法制審の議論をみても、所有者が管理人の選任に反対したりしている場合でも、遠方に居住している場合など、妨害が困難な場合は、管理命令を発令して新しい制度で対応した方がよい場合など、裁判所が事案ごとに所有者が管理人による管理行為を現実的に妨害する可能性を判断して、その可能性が低い場合に管理命令を発令する運用になると考えられる。但し、不動産の管理が不適切であることが明らか、かつ権利侵害の程度が著しいあるいは大きいと場合には管理命令が相当だと判断して管理命令が発令されることもあると考えられる。その場合には意見聴取手続
きもあるので、裁判所が所有者を説得することもあり得るだろう。申立て代理人となる弁護士が存在する場合は、このようなことを裁判所に求めることもあり得、また、そのような運用がなされるべきとも言えるだろう。
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Q12：空き家対策を推進するにあたり、新たな財産管理制度は、所有者や近隣住民等
による問題解決が促進されるという自助・共助の観点での期待は高い。一方、公助の観点では、市区町村が所有者責務をどこまで追求すべきか、また民事にどこまでかかわるべきかというバランスは本来、裁判所が判断すべきと思われるが、現状は行政が判断している状況で不安も大きい。弁護士のお立場で、この点について、市区町村の後押しとなるようなご見解をお聞きしたい。
A12：所有者不明土地法が改正され、市区町村長による申立てが可能となった。元々
申立て権限は、利害関係人と検察官のみであった。日本はフランス民法を導入しているが、フランスの検察官は公益の代表である。一方、日本の検察官の役割は、主に刑事事件の訴追であり、公益の代表は自治体であると考える。従って申立て権を自治体に付与すべきであると所有者不明土地研究会で主張した。つまり、自治体は地域の公共性を体現している存在であり、生活環境の悪化を及ぼしている建物があった場合は、その程度にもよるが、自治体は公助の役割を果たすべき存在であり、積極的に権利を行使すべきと考えている。
Q13：市区町村による所有者不明建物管理人、管理不全建物管理人の申立は土地に対する同申立と合わせてでなければできないのか。土地と合わせて申立する必要があるならば、土地も所有者不明、管理不全の状態であることが必要となる。
A13：貴見の通り。
Q14：Q13 の場合、土地と建物の所有者が別であっても可能か。
A14：可能。したがって借地上の空き家であっても対象とできる。

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