リサーチ・メモ

空き家バンクの目的・現状・課題
2018 年 5 月 1 日（はじめに）
本年 4 月より「全国版空き家・空き地バンク」の本格運用が開始された。その詳細については後ほど触れるが、もともと空き家バンクは地方部の市町村を中心に行われてきた地域的な取組みであった。それがここに来て全国的に展開されるに至ったことになる。そこで、以下では空き家バンクの目的や現状、課題について概説することとする。
（空き家バンクの目的）
空き家バンクとは、地方公共団体が住民から空き家の登録を募り、空き家の利用を希望する人に物件情報を提供する制度をいう。その主たる目的は、移住定住の促進による地域の活性化にある。空き家バンクは、市町村の要綱により設置されることが多いが、その目的規定においては、（都市住民との交流、生活環境の保全といった目的が併せて盛り込まれている例もあるものの、）移住定住促進による地域活性化がほぼ必ず掲げられている1。すなわち、従来からの空き家バンクとは、高齢化と人口減少に直面した地方公共団体が、都市部等からの移住者を確保することにより地域振興を図る取組みの一つと位置づけることができる2・3。
他方、少子高齢化と人口減少を背景にして、大都市か地方かにかかわらず、適正に管理されない空き家等が周辺環境に深刻な影響を及ぼしていること等に対する懸念が高まり、平成 26 年 11 月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下「空家特措法」という。）が成立、平成 27 年 5 月には全面施行された。空家特措法第 13条では、「市町村は、空家等及び空家等の跡地に関する情報の提供その他これらの活用のために必要な対策を講ずるよう努めるものとする」とされている。空き家バンクは、同条に定める情報の提供の一つとして位置づけることも可能であり4、そこでの情報提供を充実させ、その活用を支援するため、「全国版空き家・空き地バンク」 5の構築が提言された6。この提言を受けて、平成 29 年 10 月より「全国版空き家・空き地バンク」の試行運用が開始され、本年 4 月には高機能化（ハザード情報、生活支援情報等の一部項目を地図上に重ねて表示可能とした。）を図った上で本格運用を開始した訳である。現在、公募により選定した 2 業者（株式会社 LIFULL、アットホーム株式会社）がその運用を行っている。
例えば、高知県安芸市空き家バンク実施要綱第 1 条では、「安芸市における空き家の有効活用を通して、新たな定住者を確保するとともに、移住定住促進による地域の活性化を図るため、空き家バンクについて必要な事項を定めるものとする」とされている。
2 したがって、当該市町村等の居住者による借主・買主としての利用を認めていない場合も多い（例えば、島根県江津市の空き家バンクでは、「江津市内にお住まいの方、近隣市町村にお住まいの方の利用はご遠慮ください。」との注意書きが付されている（http://e-akiya.net/gotsu_life/?page_id=421））。
3 なお、地方部においては、不動産業者の仲介による空き家の流通が期待しにくいことも、地方を中心に空き家バンクの設置が広がった背景にあると考えられる。
4 なお、これ以外に空き家に関する情報を宅建業者等民間事業者に提供することを促す取組みとして、「空き家所有者情報の外部提供に関するガイドライン（試案）」（平成 29 年 3 月 国土交通省住宅局）も作成されている。
5 「空き家バンク」ではなく、「空き家・空き地バンク」とされているのは、空家特措法第 13 条の文言を受けたものである。その他「空き家情報バンク」などの名称を用いている市町村もあるが、本稿では、引用等を除き、「空き家バンク」という文言で統一することとする。
6 「空き家対策等に係る中間とりまとめ（提言）」（平成 29 年 6 月 社会資本整備審議会産業分科会不動産部会）p7
1

一般財団法人 土地総合研究所

1すなわち、現在の空き家バンクは、移住定住の促進による地域活性化と空き家等流通活性化による空き家等問題の解決の 2 つを主な目的としていると位置づけることができる。そして、「全国版空き家・空き地バンク」についてはもっぱら後者を目的としている7・8。市町村が定める空き家バンク設置要綱の中にも、後者の目的を正面から掲げているものも現れている9。いずれの目的に重心を置くかは各市町村が置かれた環境によるところが大きいと考えられるが、空き家バンクの政策的位置づけが従来から大きく変化しつつあることは確かであろう。
（空き家バンクの設置状況）
図 1 は全国の市区町村における空き家バンクの設置状況を示したものである。平成 29 年においては、過半数の市区町村が既に空き家バンクを設置済みであり、今後設置予定の市区町村も含めると 4 分の 3 以上の市区町村で空き家バンクが設置されることになる。平成 27 年と比較すると、既に設置済みの市区町村の割合が 1.5 倍近く増加しており、平成 27 年に設置準備中・設置予定だった市区町村がすべて設置した割合に相当している。
図 1．空き家バンクの設置状況（平成 29 年）

無回答, 19,1%

無回答, 21,2%
設置せず、今後も設置予定はな
い, 305,22%
現在設置準備中、又は今後設定予定,276, 20%（平成 27 年）

既に設置済み, 763,56%

設置せず、今後も設置予定はな
い, 731,41%

既に設置済み, 696,39%

現在設置準備中、又は今後設定予定,342, 19%

資料：平成 29 年は、「『全国版空き家・空き地バンク』の仕様並びに参画方法等について」（平成 29 年 9 月 国土交通省）p12～（元データは、H29.6～7 に国土交通省が実施したアンケート調査）、平成 27 年は、「地方公共団体における空家等対策に関する取組状況について」（国土交通省）p2（元データは、「地方公共団体における空家等対策に関する取組状況調査」（平成 27 年国土交通省住宅局・総務省自治行政局））

次に、地域別で空き家バンクの設置状況についてみていく。図 2 は、都道府県における空き家バンクを設置済みの市町村の割合を平成 23 年との比較で示したものである。地域的には、北陸、甲信越、中国地方、福岡県を除く九州において空き家バンク設置市町村の割合が高い。逆に、三大都市圏、特に東京都、神奈川県、愛知県、大阪府の割合がかなり低くなっている。
「『全国版空き家・空き地バンク』の仕様並びに参画方法等について」（平成 29 年 9 月 国土交通省）p11
ただし、本年 4 月の本格運用に当たっては、農山漁村地域への移住のニーズに応えるため、新たな検索軸として『農地付き空き家』に関する検索軸を構築しており、移住定住の促進にも一定程度配慮したものとなっている。なお、農地付き空き家については、本年 3 月に国土交通省より手引書も出されている（「『農地付き空き家』の手引き ～田園回帰等の移住促進に向けて空き家や農地を地域資源として活用～」（平成 30 年 3 月 国土交通省土地・建設産業局・住宅局））。
9 例えば、平成 28 年 3 月に制定された佐世保市空き家バンク要綱では、目的規定に、「空き家の利活用及び中古住宅の流通促進を図り、空き家の発生や増加を抑制するとともに、」（同要綱第 1 条）との記載がある。
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2大都市部で低い要因としては、地方部に比べれば人口減少に対する逼迫感が薄いことや移住定住促進による地域活性化の機運が低いこと、民間事業者による空き家流通がある程度機能していることが挙げられる。大都市圏以外では、沖縄県の割合がかなり低くなっている。
沖縄県については、高い出生率に支えられて他の都道府県のように人口減少と高齢化が深刻化していないため 10 、移住定住の促進による地域活性化策を打ち出す市町村が少ないことによると考えられる。
平成 23 年と比較すると、沖縄県以外のすべての道県（平成 23 年のデータがない三大都市圏を除く。）において空き家バンク設置市町村の割合が増加している。特に増加が著しいのは、栃木県、富山県、石川県、香川県、熊本県、宮崎県、鹿児島県でいずれも増加幅が 50％

図 2．都道府県別の空き家バンク設置済みの市町村数の割合
全国
全国
北海道
北海道
青森
青森

0%
0%

20%
20%

80%
80%

岩手
岩手

100%
100%

H29

宮城
宮城
秋田
秋田
山形山形
福島
福島
茨城栃木
茨城
群馬
栃木
埼玉
群馬
千葉
新潟
東京

欠

富山神奈川

欠

欠
欠

新潟
石川
富山
福井
石川
山梨福井
長野
山梨長野
岐阜
愛知
静岡

欠

岐阜
三重静岡
三重
滋賀

23 年時点でかなり割合が高かったことも

京都

欠

大阪

欠

考え合わせると、北陸や九州中南部で兵庫欠てきたものと推察される。

60%60%

H23を超えている。福井県と大分県は平成

空き家バンク活用の機運がかなり高まっ

40%
40%

奈良和歌山
鳥取島根注） 三大都市圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、京都府、大阪府、兵庫県）の平成 23 年のデータは欠落している。
全国には平成 23 年・29 年ともに三大都市圏の市区町村は含まれない。
平成 23 年については、東日本大震災発生前のデータである。
資料：平成 29 年については、図 1 に同じ。平
成 23 年については、同年 1～2 月のインターネットによる悉皆調査による（調査の詳細については、拙稿「地域間交流・二地域居住から移住・定住に向けての施策の現状～市町村における取り組みに関する分析を 通 じ て ～ 」 （ 土 地 総 合 研 究 Vol.19-2（2011 年春号））参照）。

10岡山広島山口
徳島香川愛媛高知福岡佐賀長崎熊本
大分宮崎
鹿児島
沖縄

沖縄県の 2016 年合計特殊出生率は 1.95、H22～27 の人口増減率は+3.0％で、いずれも全国 1 位である。

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3（空き家バンクの物件登録・成約実績等）
図 3．空き家バンクの物件登録件数

図 3 は、空き家・空き地バンクの物件登録件数について、売買物件と賃貸物件のそれ0%20%

40%60%80%

ぞれについて示したものである。
売買物件、賃貸物件ともに、登録件数が一100%

7.1%
売買物件

0件
1～4件

4.8% 10.6%

5～9件

桁以下の空き家バンクが過半を占めている。

4.1%

10～14件

特に、移住希望者等からの需要が大きいと3.4% 2.1%

考えられる賃貸物件については、0 件が 4 分

9.9%

賃貸物件

30.8%

20.6%

25.3%

12.1%

42.6%

13.2%7.4%の 1 を占めるなど、必ずしも移住希望者等の15～19件

20～24件

4.2%

1.8%

25～29件30件以上期待に応えられる状況になっていない可能
資料：図 1 の平成 29 年分と同じ。

性がある。

図 4、図 5 は、それぞれ空き家バンクへの問い合わせ・相談件数と空き家バンクにおける成約件数について平成 26 年度と昨年度について示したものである。問い合わせ・相談件数については、10～30 件が最も多く（不明分を除けば 3 割強）、50 件以上の問い合わせ等を受けている空き家バンクも少なくない（不明分を除けば 4 分の1 弱）。ただ、成約件数については、約 8割の市区町村が一桁以下にとどまってお図 4．空き家バンクへの問い合わせ・相談件数（市区町村）0%

り、成約件数 0 の空き家バンクも 2 割を占20%40%める。また、平成 26 年度との比較では、問い合わせ・相談件数、成約件数ともに3.8%
H26

30.1%

60%

80%

100%

3.5% 7.9% 3.3%

0件
1～4件

4.0% 4.0%

5～9件

43.4%

10～30件

かなり増加傾向にあり、空き家バンクが移30～50件

住希望者等の中で徐々に浸透しつつある50～100件ように見受けられる。

H29 7.6%9.2% 9.9%

23.6%

8.6% 9.0% 9.0%

23.1%

100件以上不明

なお、空き家の取得・賃借等に対しては、多くの市町村が助成制度を設けている。
例えば、福井市では、U・I ターン世帯に

図 5．空き家バンクにおける成約件数（市区町村）対する空き家の購入費用や家賃に対する0%補助制度が設けられているほか、空き家

20%

40%

60%

80%
0.7%

バンクに登録・登録予定の空き家に対する建物状況調査（インスペクション）やリフ

100%

H26

45.5%

22.8%

1～4件

11.0% 8.6% 11.0%

30～50件1.5%

れている。空き家バンクをこれらの助成制促進策としてより有効なものとなると考えら

5～9件
10～30件

ォームの費用に対する補助制度も設けら度と組み合わせることにより、移住定住の0件

H29

20.2%

40.6%

20.3%

17.0%

50～100件
2.3%

不明

0.3%

れる。
注） 図 4、図 5 ともに、H26 は平成 26 年 4 月から 27 年 3 月まで、H29 は平成 29 年 4 月から 30 年 1 月までのデータによる。
資料：「平成 29 年度 空き家バンクに関する調査 調査研究報告書」（平成 30年 2 月 （一財）移住・交流推進機構）より作成。

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4（全国版空き家・空き地バンク）「全国版空き家・空き地バンク」については、平成 29 年 12 月
6 日付けの国土交通省の事務連絡により、各都道府県・政令市

図 6．都道府県別「全国版空き家・空き地バンク」参加表明状況
0%に対して、「全国版空き家・空き地バンク」への参画等協力依頼と都道府県管下市区町村への周知依頼がなされている。
図 6 は、本年 1 月 12 日時点での都道府県別の参加表明状況である。この時点での参加地方公共団体は 434 団体、全国ベースでの参加表明率は 24.3％であった。もともと空き家バンクの設置市町村割合が高い北陸や九州中部で比較的参加表明率が高くなっているが、同じく空き家バンクの設置市町村割合が高い中国地方や九州南部については、設置割合に比べてやや参加表明率が低いようにみえる。三大都市圏では、愛知県と大阪圏は概ね全国レベル以上の参加表明率になっているのに対し、東京圏の参加表明率は低くなっている。ちなみに、空き家バンクを運営していない地方公共団体であっても「全国版空き家・空き地バンク」への参画は可能であり11、例えば大阪府などは空き家バンク設置割合を超える参加表明率となっており、空き家バンク未設置の市町村が参画しているようである。
なお、本格運用開始直前の本年 3 月末現在での参加地方公共団体数は 492 団体、参加表明率は 27.5％となっている。
（空き家バンク運営上の課題）
最後に、空き家バンクの運営において生じている課題について触れる。図 7 は、空き家バンクの運営上の課題として挙げた市区町村の割合を示したものである。これによると、空き家バンクへの登録数が少ないことと居住希望者のニーズに合った物件が少ないことを挙げる市区町村が多い。空き家自体のストックは十分だが、なかなか空き家バンクに登録してもらえず、登録物件の中にもニーズに合った物件が乏しいというのが、地方公共団体関係者の共通認識と考えられる。
実際、空き家の所有者の今後 5 年程度のうちの利用意向をみると、「賃貸又は売却する」が 14.9％にとどまるのに対し、「空き家にしておく」が 21.5％と「所有者やその親族が利用する」の次に多く（図 8）、空き家の所有者側の意識を変えることも必要と考

20%

40%

60%

80%

全国
北海道
青森岩手宮城秋田山形福島
茨城栃木
群馬埼玉千葉東京
神奈川新潟
富山石川福井
山梨長野
岐阜
静岡
愛知
三重
滋賀
京都
大阪
兵庫
奈良
和歌山
鳥取
島根岡山広島山口
徳島
香川
愛媛高知
福岡佐賀
長崎
熊本
大分宮崎
鹿児島
沖縄

資料：「空き家等の現状について」（国土交通省）
p8

えられる。
なお、図 7 では課題として不動産業者との連携を挙げる市区町村は少ないが、不動産関連団体や宅地建物取11事業者のシステムに直接情報を登録することになる（「全国版空き家・空き地バンク Q&A」（1）No.12 参照。）。

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5引業者による連携や支援も空き家等の流通促進にとって重要な取組として位置づけられている12。実績が出ている空き家バンクは、不動産業者等と連携して積極的に物件情報を収集しているとの指摘もあり 13、今後は地方公共団体の側からも不動産業者等との連携を積極的に進めることが必要であろう。
図 7．空き家バンクの運営上の課題（市区町村）
0%

20%

40%

60%

80%

100%

空き家の物件数が少ない
物件の空き家バンクへの登録数が少ない
問い合わせの数が少ない

居住希望者のニーズにマッチした物件が少ない
不動産業者との連携が不十分
その他

資料：図 4・図 5 に同じ。

図 8．空き家の今後 5 年程度の利用意向
無回答, 7.1%賃貸する, 6.1%売却する, 8.8%

不明, 17.0%

取り壊す,
11.2%

アパートや貸しビルに建て替
える, 0.3%

所有者やその親族が利用する, 22.9%
空き家にしておく, 21.5%

その他, 3.7%

所有者やその親族以外が利用する, 1.4%

資料：「平成 26 年 空家実態調査」（国土交通省住宅局）（むすび）
以上、空き家バンクの目的・現状・課題について概観してみた。既に述べてきたように、空き家バンクは、地域活性化策としての性格に加え、空き家等問題の解決策としても位置付けられるようになり、また、地域レベルでの施策から全国レベルでの施策へと広がってきている。このような政策的位置づけの変化に対応する形で、空き家バンクの設置・運用のあり方についてさらなる検討を進めることが肝要である。不動産業との連携も密にして空き家バンクが有力な政策ツールとして発展していくことを望みたい。
（齋藤 哲郎）12

前掲「空き家対策等に係る中間とりまとめ（提言）」p7
霜垣慎治「空き家バンク制度の分析と展開」（法律のひろば 2015．7）p31～、米山秀隆「空き家対策の現状と課題」（住宅金融2014 年秋号）p24
13

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