ことが目 白 押し。このような状 況の中、私の削 減など、手 取り収 入の減 少につながる険料の負担増や給料の削減、将来の退職金消費税増税がひしひしと近づき、社会保が案外 多いのです。そこで、今回は公務員るものの、借り換えは頭に無かったという人

繰上返済はしなければいけないとの考えはあ宅ローンを組み、そのまま普通に返していて、Aさん（家族構成：夫 歳・妻 歳・長旧住宅金融公庫からの借り換え事例の方に多い相 談 事 例をもとに住 宅ローンの支出の見直しです。長期間にわたる支払総額を比較すると、見直し前後で数百万円の歳）もそのような人の一人でした。今から約歳・長女
千 万 円を超える削 減につながる人も結 構いに新築一戸建てを購入し、3000万円の月らっしゃいます。 これらの見 直しは特 段お住宅ローンを変動金利は恐いとの考えから、年前の2003年小 遣いや家 計を切り詰めるといったことに％、年目以年の元利均等返済・降は金利 ・ ％の 段階全期間固定金利

年は金 利4（家計全般を見直すコース）もとても増えて11で、月返済額は当初 年間は 万21338いるのですが、 意 外と住 宅ローンの借り換で、 当 初2 3510円、最 近は公務 員の方からの家 計ドック診 断

旧 住 宅 金 融 公 庫で組んでいました。そのロ

男

43
直 結しないため、 みなさんに一番 喜ばれる削減につながることはザラで、多い人では一45

見 直しや生命 保 険の見 直しといった、固 定たちに出来る防衛手段で効果が大きく、実【やまだ かずひろ】ファイナンシャル・プ
ランナー。東京・大阪・名古屋で展開している「家計の見直し相談センター」のコンサルティング部門最高責任者。2001年
以降、一般個人・経営者へのFP相談担当
世帯数は2000件を超える。センター全体
では1万5000世帯を超える豊富なコンサルティング実績。

見直し方をご紹介します。

山田 和弘
行が簡 単なものはと言えば、 住 宅ローンの生活デザイン株式会社 専務取締役

ーンの内容は返済期間12えに無頓着な方が多いのにはびっくりさせら

3 10

家計の見直し方法の一つです。

14というもの。その他、毎年、団体信用生命（以旧 住 宅 金 融 公 庫（れます。全期間固定金利という安心感から万1016円になる12 10 2下「団信」）保険料の支払いが加わります。

年目以降は月115
段 階 固 定 金 利 ）で住

112

Vol.1
家計スリムアップ講座

史上最低水準の住宅ローン金利！
“借り換え”で数百万円の負担減続出！

14更新後借り換え後①借り換え後②借り換え後③借り換え後④金融機関名

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）

E銀行

優良住宅ローン

F銀行

G銀行
返済開始年月2013年5月

2013年5月

2013年5月

2013年5月

2013年5月
返済年数

25年

25年

20年

20年

20年
住宅ローン利率（全期固定）

3.50%

1.90%

1.65%

1.85%

2.06%
借入金額（残高）

24,173,074

24,000,000

24,000,000

24,000,000

24,000,000
月返済金額

121,016

100,561

117,474

119,714122,095
年間返済金額1,452,192

1,206,732

1,409,688

1,436,568

1,465,140
住宅ローン総返済金額

36,304,832

30,168,204

28,193,753

28,731,463

29,302,837
団体信用生命保険料（累計）1,273,223

0942,074

00
元本との差額－173,074

173,074

173,074

173,074
保証料＋保証会社事務手数料（概算）－445,5960387,5400
その他事務手数料など（概算）－176,500

301,650

181,650

691,000
諸費用等込み総返済額（概算）37,578,055

30,963,374

29,610,551

29,473,727

30,166,911
借り換え効果－6,614,681

7,967,504

8,104,328

7,411,144

年で組んAさんは、住宅購入時（当時 歳）には、とりあえずローン期 間は最 長の歳の定年で毎月の返済額を抑えておき、貯蓄に余裕が出来れば繰上返済を実行し、年 間の支 払 総 額は約3758万 円。 つまり、 残 っているローン残 高よりも、 さらに約1340万 円も多く支 払わなければなら

年年生になる 人の教育費がこれないということになります。 今 年 中 学生と中学た感じで、借り換えのお話をした時も、月々からますます必要になると考えているAさんところでした。住宅ローンの返済もまもなく・万円弱の借り％固定への借り換えです。元本との差額を含め、銀行の全期間た一つ目のプランが借り換え後 ①の欄のE

そこで、固 定金利 派のAさんにご紹介しの返済額は更新後の返済額より下回ることたお客様です。
これまでの当 初団 信 保 険 料 の 支 払 い 合 計 は1443万年 間（ ちょうど換え費用を支払い、2400万円を残りの9147円。一方、この昨 年 末でローン減 税は終 了 ）で受け取った年を変えずに借り替えるというもの。

期間809
ローン減 税が累 計で271万2100円あ10

1

年 間のロー ン返 済とアップし、教育費の負担もアップするため、度も繰上返済をすることまでに完 済すれば良いと考えていたものの、結局この 年間3は、まだまだ繰上返済どころではないといっ2

年が過ぎようとしていた135 3560が条件でした。

10 1
10

一度 家 計ドック診 断を受けようと来 訪されなく、 まもなく10（購入時の諸費用は除く）。 年経過時点のるため、実 質 負 担は1172万7047円

ばかりでなく、団 信 保 険 料の支 払いも無く

この場合、月返済額は 万561円に減る

25り、実 質 負 担のほぼ半 分しかローン元 本はは582万6926円の減 少でした。 つま

ローン残 高は2417万3074円と元 本

効 果は約661万 円にもなる、 というものた支払総額は約3096万円で、借り換えなるため、 借り換え時の諸 費 用などを含め借り換え効 果の大きさにびっくりし、 満足そうな笑 顔を浮かべるAさんご夫 妻。こく、月々の返済額も更新後と比べると 万のプランのメリットは、金利変動リスクが無
ここで、 住 宅ローンの見 直し方として、455円も軽くなり、毎 年 払っていた団 信
残り年 間、そのままローン金 利が ・5レーション（元利均等返済）をご覧下さい。

図表の長期固 定金利への借り換えシミュ

シミュレーション

長期固定金利への借り換えです。

10減っていなかったということになります。

10続けた場 合、 団 信 保 険 料を含めた残り25％に更 新され繰 上返 済することなく返 済を3様から、「この浮いた金額を塾などの教育費保 険 料の支 払いも無くなるということ。 奥

2に回すことも出 来るわね〜」 との嬉しそうな声が漏れてきました。

Vol.11 315125

金利は2013年2月現在

長期固定金利への借り換えシミュレーション（元利均等返済）
図表1

で、 借り換え効 果は約797万にもなりま用などを含めた総支払額は約2961万円

が、この 疾病保障付の団信は、それに加え、住宅ローンが返済不要になるというものですす。そして、なんと言っても、今後繰上返済が出来なかったとしても、 歳でローンが疾病（がん（悪性新生物）、急性心筋梗塞、8脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、年間はローン肝硬変、慢性膵炎）により、所定の就業不能状態になった場合、最長

これであれば、 退 職 金に手を付けずにローから働ける状 態に戻れば、 そこからは自 分を肩代わりしてくれ（途中で就業不能状態ますよ」と答え、借り換え後②の欄の優良

ここで、もう一つ提示したシミュレーショ

年経過でローンを払うことになります）、住 宅ローン（ フラット会社で金利が低く手数料が安い）の全期間・ ％への借り換えシミュレーションを提％とンは同じ 年固定金利のF銀行です。借り換え後③をご覧下さい。金利は ・・しても就 業不 能 状 態が継 続していれば、死亡していなくてもその時点で住宅ローンが返済不要になるというものです。

諸費用を含めた支払総額は約3017万万円少円で、借り換え効果は約741万円と、先ほどの借り換え後 ③に比べると約料は必要ないため、諸費用を含めた支払総

いか、 今までどおりの団 信でいいから、 少負 担してもなくなります。 ということは、 この差 額を額は約2947万円で、借り換え効果は約しでも借り換え効 果が大きい方が良いかの中で寝たきりになったので、 この疾病保歳の時に脳 卒

疾 病 保 障が付いている方が良810万円とさらに大きくなるのです。
「さ選 択になるのです。 ここで、 奥 様がぐっと年でローン残すがにプロですね。 金 利だけを見ても駄 目ってきました。 もし、 残り障 付は十分 検 討する必要がありますね。最え時の諸費用は少し高くなりますが、団信に疾病保障が無料で付くという優れもの。

シミュレーション

家計ドック診断による今後年の家計キ年固定金利への借り換えん大丈夫だよ」と応戦されていました。

診 断の結 果も問 題ないし、俺の家 系はたぶとAさんに目を向けると、Aさんは「 健 康高が3000万円以上ある人で金利がAさ88

近、パパのメタボも気になるし…」とチラッ
果は1000万円を上回ります。
そして、長期固定の借り換え案の最後に提示したものはG銀行の 年固定で金利は ・％。借り換え後 ④をご覧 下さい。借り換20

一般的な団信は死亡または高度障害時に10示しました。このプランの場 合、 諸 費 用などが少なく済むというメリットがあります。

年

先ほどのフラット の返 済 期間万9714円になりますが、団信 保険

1

首を伸ばして、「 実は父がは％に比べると少し高くなるため、月 返 済 額

65235

月々の返済額は 万7474円で毎年団信

1 85

んと同 様の条 件の人であれば、借り換え効

25624006811

保 険 料の支 払いは必要になりますが、諸 費35

なんですね 」 と嬉しい言 葉がAさんから返116920 12065

かれました。

ンが完 済 出 来ますね 」 と嬉しそうにつぶや

658

借り換え時に返済期間短縮の期％ なんです

そんな奥 様を横 目に、「 フラット年 以 下だと金 利は ・完 済するということが大きなメリットです。

間ね」と提 示していた住 宅ローン金利一覧 表

Aさんは、「 公 的 年 金 支 給 開 始の歳に合を見ながらAさんがつぶやきました。
「 もち6535

わせて、雇用も 歳まで伸びることが決まり、65

ろん、比較シミュレーションをご用意してい1

専 門の住 宅ローン

65

120

116図表2

10年固定金利への借り換えシミュレーション（元利均等返済）
更新後10年経過以降の平均金利（現在比）

金利は2013年2月現在

10年固定①

10年固定②

10年固定③

10年固定④

＋0.5％

＋1.0％

＋2.0％

＋3.0％

金融機関名

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）

H銀行

H銀行

H銀行

H銀行

返済開始年月2013年5月

2013年5月

2013年5月

2013年5月

2013年5月

返済年数

25年

20年

20年

20年

20年

住宅ローン利率（当初10年）

3.50%

1.15%

1.15%

1.15%

1.15%

借入金額（残高）

24,173,074

24,000,000

24,000,000

24,000,000

24,000,000

当初10年の月返済金額

121,016

111,988

111,988

111,988

111,988

当初10年の年間返済金額

1,452,192

1,343,856

1,343,856

1,343,856

1,343,856

10年後のローン残高

16,928,110

12,688,911

12,688,911

12,688,911

12,688,911※住宅ローン平均利率（10年経過以降）

3.50%

1.575%

2.075%

3.075%

4.075%

10年経過以降の平均月返済金額

121,016

114,356

117,182

122,965

128,922

10年経過以降の平均年間返済金額

1,452,192

1,372,272

1,406,184

1,475,580

1,547,064

住宅ローン総返済金額

36,304,832

27,161,268

27,500,387

28,194,359

28,909,197

団体信用生命保険料（累計）1,273,223

0

0

00

元本との差額－173,074

173,074

173,074

173,074

保証料＋保証会社事務手数料（概算）－387,540

387,540

387,540

387,540

その他事務手数料など（概算）－181,650

181,650

181,650

181,650

諸費用等込み総返済額（概算）37,578,055

27,903,532

28,242,651

28,936,623

29,651,461

借り換え効果－9,674,523

9,335,404

8,641,432

7,926,594※10年経過以降の住宅ローン金利は店頭基準金利から1.4％優遇になる※10年経過後は変動金利に移行すると仮定し、現在の変動金利の基準金利2.475％－1.4％＋現在比の平均金利上昇幅として試算ャッシュフロー 表と生 命 保 険の見 直し案も加 味し、健 康には十 分 気をつけるという条件で、住 宅ローンは借り換え効 果の最 大 化

年 固 定 金利への10を目 指す方 針にされたAさんご夫 妻。そこで、続いて提 示したのは借り換えシミュレーションです。

10年 間が一番 教 育 費がかかり年後

10これからの家 計にとっても大 変な期 間ですが、からは教育費の負担も無くなり、繰上返済年 間は10余力が大きくなることもキャッシュフロー表から分かりました。 そこで、 この年固定金利がライ

10金 利 変 動リスクを取らずに、なおかつ月 々の返済額を抑えるには10フプランにマッチしていて良いと提案したの

年 経 過 後は店 頭 基 準 金 利10です。

15H銀行の当初期間優遇タイプは 年固定1％、4で ・％、11％ 優 遇されるというもの。返 済％、

5 1020から ・20

期間は 年に短縮して借り替えるプランで、010年後から 年後までの間の 年間、現在4の金 利 水 準よりも平 均で ・3％ 高かった場 合の パターンをシ102％、2ミュレーションしてみました。

Vol.11 3

まずは、図表 の 年固定金利への借り10年間の万1988円と返 済 期 間を11年固定①欄をご覧下さい。当初

10換えシミュレーション（ 元 利 均 等 返 済 ）の月 返 済 額は万2133円よりも11年 短 縮しているにもかかわらず、 これまでの 年間の返済額

年 後のローン残 高は約1269万17下回り、さらに団信保険料が必要なくなります。
10105

年 経 過 以 降の平 均 金 利円まで減 少し、そのまま更 新した場 合の約は ・075％となり、平均月返済額は年 固 定 ④では、1693万 円と比べると、約424万 円も向があります。 最 近のご相 談では、アベノ％ミクスによる金 利 先 高 感をお持ちの方が増〜万8922円で、借り換え時の諸費用を含

程 度はあっという間かもしれません。 景 気えており、金 利が上がり始めると残高が少なくなっていることが分かり、ますめた総返済額は約2965万円。借り換え

年後から年後までの間の年 経 過 後からは変 動 金 利を選 択すると仮定し、したから、年 後から年 後までの間の年間、現在の金利水準よりも平均で ・％以上金利が上昇しなければ 年固定の方が有利になる試算結果となりました。

％ 以 上の金 利 上 昇までは考えづらいもの

2％という金利急上昇がないとも言い

年国債利回りは一％ を超える急 上 昇がありました（ ちな

みに日本の 年国債利回りは2013年

年 経 過 以 降の平 均 月 返 済 額は後、 金 利は上 昇するとは思いますが、そこ合、年 後には変 動 金利でローンを組む場 合、仮に〜年後に金利が上昇した場合、返済金額が負 担も無くなるため、多 少ローンの返 済 額

その後どのようになるのかを事前にシミュレ
済 余 力もありそうなので、％以 上り換えを実 行したいと思います 」 と嬉しそうに答えられました。

ライフプランに合わせたローン設定を！

で乗り切ることは可能なのか、など検討する必要があります。変動金利を利用する場合、急 上昇し、上がる期 間に比べると年 数を掛一般的に、金利は上がる時には短期間で法にするべきかを検討する必要があります。

ね合いを考 慮したうえで、 どちらの返 済 方等 返 済を上 回るため、 ライフプランとの兼期間の半分近くまでは、月返済額は元利均ますが、当初の返済金額は多くなり、返済返済よりも元金均等返済の方が少なくなりまた、一般的に総支払額では、元利均等定金利との組み合わせにしたいものです。

10
けながら、だらだらと下がっていくという傾変動金利は金利急上昇に注意！

年以上の固出 来れば全 額ではなく、金 利が上 昇しても年固定③では、 年経過以降の平均金利は・075％となり、平均月返済額は 万2965円で、借り換え時の諸費用を含め10た総返済額は約2894万円。借り換え効
果は約864万円となります。
さらに、平均で金利が ％高い場合の3げることが可能になるのです。

金利が上昇していた場合でも、繰上返済を円となります。

借り換え時の諸費用を含めた総返済額は約

Aさんの言うとおり、仮に ・いう時には繰 上 返 済や親 族からの援 助などーションで確認し、それでもライフプランに金 利が上 昇していたとしても、74がアップしても返 済は可 能ですし、 繰 上 返4356円となり、借り換え時の諸 費 用を0 10合わせてきちんと返していけるのか、いざとローン残 高も大きく減っていて、教 育 費の18
年 固 定への借含めた総返済額は約2790万円。借り換年後から 年後までの間のえ効果は約967万円まで膨らみます。
同様に、年間、現在の金利水準よりも平均で ・％高いと仮定した 年固定②の欄を見ると、2ラスした ・575 ％ となります。 この場

時った先進国でも昨年、切れません。事実、イタリアやスペインとい〜の、万一、日本 国 債の暴 落などが起こると3月 日現在 ・ ％）。

このシミュレーションを見たAさんは「今5年間、現在の金利水準よりも平均で ・・・％ 高いと仮 定すると、その時の平 均ローン
年 経 過 以 降の優 遇

金利は現在の変動金利の店頭基準金利475 ％ から75 10対処可能な金額までに止め、75することでその損 益 分 岐 点をもっと引き上万7182円で、1020 10101210

同じく、平均で金利が ％高い場合の22824万円。借り換え効果は約934万なり、 平 均 月 返 済 額は2310までの上昇はないと思いますし、仮にもっと％ をプ

220

年固定の借り換え効果が約810万円でます目を輝かせるAさんご夫妻です。

12動向だけで考えると、Aさんの考えと同様、4万％ を引いて、 金 利 上 昇 分の ・10105 10243715102020

11

年経過以降の平均金利は ・075％と1011020101110120

効果は約793万円となります。先ほどの、

1100101010318