≪不動産市場動向セミナー２０１６イン仙台≫

仙台・宮城県の居住用不動産の最新事情と今後の見通しについて
2 0 1 ６ 年 ５ 月２ ０日（ 金）おかげ様で月刊誌「シーカーズアイ」は通巻38号

株式会社シーカーズプランニング
代表佐々木1篤≪本日のポイント≫
１） 仙台圏の居住用不動産の最新事情
・新築、中古売買市場、注文住宅市場ともに、1-4月期は好調に推移
・一段の超低金利が背景、消費支出額は抑制傾向、支払額が重要に・値ごろ感と利便性重視、小家族化からコンパクト化傾向は続く
・１－３月期の賃貸市場、人口増加と異動の多さから全体では好調を維持
・広がるエリアによる入居率の差

・原則退去期限の近づくみなし仮設住宅と、ほぼ竣工した仙台圏の災害公営住宅
・仙台駅周辺で進む開発と高水準が続く仙台市の地価動向

2≪本日のポイント≫２） 今後の見通し
・不動産の価格に最も強い影響を与える人口の今後の動き

・継続する仙台圏への集中化傾向、中心部と郊外エリアの差拡大
・団塊の世代が70代へ 健康寿命がテーマ シニアマーケットの活性化
・仙台圏の既存住宅市場 大型団地と分譲マンションの市場規模

3１）２０１６年１～３月の市場動向

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・宮城県住宅着工数

月別推移（2015年1月～2016年３月）※国交省.新設住宅着工統計

・持家市場は昨年1～3月比微増 展示場来場者数堅調
・賃貸市場は年間1万戸ペース続くが、3月は2年7ヵ月ぶりに5百戸台
5・宮城県持家／賃貸住宅着工数

年度別推移（1989年度～2015年度）

消費税3％
消費税5％

消費税8％
震災

※国交省.新設住宅着工統計

・震災前は持家/賃貸ともに約5千戸前後の着工数
・震災後は約1万戸前後で推移、2012～2015年累計で約3.8万戸増
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・中古市場の成約件数推移～シーカーズアイ2016年４月号より～

チェック３：2016年1-3月期 売買市場、賃貸市場とも好調な動き
売買は1-3月期 成約件数昨対比106.7%
賃貸は3月末入居率約96％と前年並みをキープ
レインズ成約データより、売買市場の2015年1-3月と2016年1-3月の合計成約件数を比較したところ、中古マンションが337件→333件、中古戸建てが257件→301件、合計594件→634件で昨対比は106.7%と好調に推移した。
低金利による買いやすさが好調の要因との見方が多くなっている。
一方、賃貸は3月末時点での入居率は約96％と前月から2ポイント上昇し、昨年並みの水準で繁忙期を終了した。
例年並みから例年以上の法人異動に加え、新社会人や新入生の動きも活発となり、最終的には昨年並みの入居率をキープしたという声が多かった。

＜中古マンション・中古戸建て 成約件数＞※レインズ成約データより集 計7

・中古市場のエリア別特徴～シーカーズアイ2016年２月号より～

チェック１：2015年中古住宅 年間成約数はマンション・戸建共に対前年比増加。
中古マンション105.8％、中古戸建て116.2％。
2015年の仙台圏の中古住宅成約数は、年間では対前年比で中古マンション105.8％、中古戸建て116.2％となった。中古マンションの成約数は年間では前年比105.8％だったが、上半期109.7％⇒下半期101.6％と増加率は鈍化傾向となっている。中古戸建ての成約数は年間では前年比 116.2％と高い水準であったが、同様に上半期128.3％⇒下半期104.9％と鈍化傾向となった。
＜2015年中古マンション エリア別成約戸数推移＞

青葉区

上期
下期
ＡＬＬ
前年比 前年比 前年比
99.6% 102.4% 101.0%

太白区

114.8%

101.1%

108.4%

若林区

95.3%

88.1%

92.2%

宮城野区

134.6%

121.4%

128.5%

泉区

143.4%

110.0%

125.7%

その他

96.4%

67.6%

80.6%

計

109.7%

101.6%

105.8%＜2015年中古戸建て エリア別成約戸数推移＞
上期
下期
ＡＬＬ
前年比 前年比 前年比

青葉区
太白区
若林区
宮城野区
泉区
仙塩地区
富谷町・大和町
名取市
計103.5%
137.5%
207.7%
172.7%
100.9%
200.0%
76.5%
208.7%
128.3%

116.2%
74.2%
111.5%
107.7%
116.5%
87.3%
108.3%
130.8%
104.9%

109.4%
99.0%
143.6%
137.5%
107.6%
133.3%
92.9%
167.3%
116.2%※レインズ成約データより集計

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・中古マンション

高水準が続く成約価格と取引件数※レインズデータより・４月の成約価格、坪単価ともに弊社調査開始後で最高値更新
・４月の平均成約価格は2078.3万円、成約坪単価は96.8万円
9・分譲マンション販売物件≪現在分譲中および販売予定の物件≫（5月12日時点で）

・26物件
・総戸数2,769戸※各社ＨＰ等から（５/1２時点）データをピックアップ
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・賃貸市場～繁忙期（12月～3月）の仙台市内の状況～≪月別入居率推移≫

昨年同水準の96.2％（3月）中心部と郊外エリアの入居率に差※仙台市内大手管理会社への弊社ヒアリングより【学生】主に東北大生が地下鉄東西線「連坊」「薬師堂」周辺にシフトしたため、管理物件の有無で、増減が分かれる結果となった。
【単身者（社会人）・法人】約半数の会社が昨対ＵＰと回答。単身者は、比較的安い賃料の東西線「薬師堂」周辺への住替えが目立った。法人の異動も復興需要の変化や好調な決算により活発だった。

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・賃貸市場～エリアによる二極化進む～ シーカーズアイ2016年５月号より弊社が4月下旬～5月上旬に実施した管理会社アンケートによると、3月の入居率は96.2％と昨年と同水準で終了した。
この繁忙期は地下鉄東西線開業もあり地下鉄沿線やＪＲ沿線徒歩圏内の人気がより高まったシーズンであったと言えよう。また中心部や東口は堅調に推移しており、高い入居率をキープしている。
一方、地下鉄・ＪＲ駅より徒歩15分以上かかるエリア・バス便エリアについては、賃料を下げれば成約につながる物件と、賃料を下げても反響が入らない物件が混在し、入居率も80％台となっているエリアも見られる。

≪好調なエリア例≫ ※仙台市内の主な15エリアで動向ヒアリング◆連坊・薬師堂エリア
新 築【入居率98％】シン グル カップル ファミリー◆六丁の目・荒井エリア

法 人

新 築

募 集
賃 料

募 集
賃 料

成約数

成約数

【入居率99％】シン グル カップル ファミリー

法 人【表の見方】※募集賃料／募集時に賃料を「上げた・下げた・変更しない」を矢印で表記。
※成約数／2月→3月で成約数が「増加した・減少した・横ばい」を矢印で表記。
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・仙台市のみなし仮設契約状況

シーカーズアイ2016年５月号より～4月末現在でピーク時の約7割が退去～
仙台市では3月末でみなし仮設住宅の供与期間が原則終了するため、繁忙期中もコンスタントに退去が続き、当初の約3割まで契約数は減少した。
今後は、個人契約への切替による継続居住・住替えによる入退去が進み2883件全てが空室になるわけではないが、いわゆる賃貸シーズンオフ期に大量の空室が増えることになるだろう。

※宮城県ホームページより弊社作成
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・災害公営住宅市町により進捗差

シーカーズアイ2016年３月号より

チェック２： 宮城県内の災害公営住宅完成率 2月末時点で54.4％
市町により進捗に差
震災後整備が進む災害公営住宅は、2月末時点で完成率54.4％と半数を超えたが、エリアによって進捗状況に大きな差が出ている。エリア別にみると、内陸エリアと沿岸南エリアは90％以上と高い完成率だが、高台移転工事やかさ上げ工事が伴う沿岸北エリアは40％と他エリアに比べて低くなっている。
＜宮城県内の災害公営住宅入居状況（2016年2月末時点＞
工事着手
計画戸数

完成

入居

戸数

進捗率

戸数

進捗率

戸数

計画戸数
に対する入居率

沿岸
北

9,297

7,126

76.6%

3,722

40.0%

3,475

37.4%

内
陸

360

360

100.0%

336

93.3%

286

79.4%

仙台
圏

5,083

4,455

87.6%

3,541

69.7%

3,357

66.0%

沿岸
南

1,177

1,089

92.5%

1,06090.1%

96582.0%

計15,917

13,030

81.9%

8,659

54.4%

8,083

＜気仙沼市鹿折地区＞
災害公営住宅287戸、防災集団移転宅地626区画が計画されている地区。かさ上げ工事などの為工事の進捗は他エリ
アに比べて遅く、災害公営住宅の完成は2016年度中、防災集団移転宅地は2017年度となっている。（4月撮影）

50.8%※宮城県ホームページより
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・賃貸

～仙台圏の入居率推移（概略）～

・震災後ほぼ満室となったが、徐々に空室率増加中
・法人需要の強い中心部と、郊外エリアで二極化が進む
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・震災後の３大交通インフラ整備は2015年度に集中して完成～すべてが‘仙台駅’関連～*仙石線全線開通（2015年5月30日）*東西線開業（2015年12月6日）*仙台駅東口開発（3月18日）※地下鉄東西線荒井駅（撮影：2015年12月）※仙台駅東西自由通路（撮影：2016年3月18日）

東西自由通路・エスパル東館～東西自由通路の幅員は現在の6ｍ→16ｍに拡幅

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・地価公示データ≪宮城県の主な市の平均変動率 2014年～2016年≫

住宅地
商業地
2014年 2015年 2016年 2014年 2015年 2016年
変動率 変動率 変動率 変動率 変動率 変動率
宮城県全体 ＋2.5％ ＋2.3％ ＋1.9％ ＋1.7％ ＋2.3％ ＋3.2％
仙台市＋3.1％ ＋3.2％ ＋3.2％ ＋3.4％ ＋4.2％ ＋6.2％

石巻市＋5.7％ ＋3.0％ ＋0.7％ ＋3.6％ ＋3.0％ ＋1.2％

大崎市－1.7％ －1.8％ －1.6％ －2.4％ －3.1％ －3.0％

・全国的に地方中核都市で高い上昇率
・仙台市の人口は１０８万人超に、予測以上の増加（2月発表の国勢調査）
17２）今後の動き

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・中心部への集約が進む宮城県の人口、今後の推移※10％以上増加を赤で表示◆震災後の人口動向
２０１１年→２０１４年の増加率
５つのエリアで人口増加の傾向＜泉中央エリア＞
北部工業団地の雇用の影響大＜中心部エリア＞
被災エリアからの移動、街中への住み替え＜東西線エリア＞
東西線駅周辺の開発＜愛子エリア＞
建売住宅の増加、被災の少なかったエリア
への住み替え＜長町・あすと長町エリア＞
再開発による住宅の増加

２０１４年仙台圏人口マップ
泉中央エリア愛子エリア

中心部エリア

東西線エリア
長町・あすと長町エリア※住民基本台帳データより弊社作成

利便性が高い＆雇用のある地域に集中傾向

キーワードは‘医・職・住’
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・仙台市の人口と将来人口推計◆2015年国勢調査：108万2,185人（前回2010年調査より＋3万6199人）◆年代別将来人口推計（2010年～2035年）※人口問題研究所より20

・東北6県の20年後の人口推計
秋田県
２０３５年人口約２６万人（２５％）減

岩手県
２０３５年人口約２６万人（２１％）減

山形県
２０３５年人口約２２万人（２０％）減

宮城県
仙台圏
仙台圏以外
秋田県
青森県
岩手県
山形県
福島県

2015年
2,305,578
1,306,376
999,2021,023,051
1,305,510
1,266,388
1,116,236
1,912,609

2035年
15→35年
2,061,971▲11%
1,247,323▲ 5%
814,648▲18%
763,356▲25%
1,008,724▲23%
1,005,329▲21%
892,934▲20%
1,586,584▲17%※人口問題研究所

宮城県
２０３５年人口約２４万人（１１％）減
福島県
２０３５年人口約３３万人（１７％）減

東京圏などへ転出

・各県とも２０年で約２割減少する予測
・各地域の中核都市に集まる傾向、中でも仙台圏へ一極集中傾向
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・コンパクトシティ化推進への政策◎「都市再生特別措置法等の一部改正」～国交省～
立地適正化計画（市町村）の作成●都市機能誘導区域
・税制優遇、容積率緩和等実施
・歩いて暮らせる街づくり
・区域外の都市機能立地の緩やかなコントロール●居住誘導区域・区域内における居住環境の向上
・区域外居住の緩やかなコントロール～開発許可制も～
・公共交通を軸とするまちづくり⇒明確な‘線引き’が進む※国交省ＨＰより
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・シニア市場～全国の年代別人口ピラミッド～≪２０１５年≫≪１９９０年≫

65歳
以上

約１５００万人

35～
45歳
約２１００万人

団塊の世代（1947～1949年生）が常に戦後の‘新消費’を創造してきた。
＊新しい価値観・文化の担い手＊１歳あたり約220万人の消費パワー≪２０３０年≫

約３４００万人

約２０００万人

約３７００万人

約１４００万人※国立社会保障・人口問題研究所ホームページより （http://www.ipss.go.jp/）
1990年：総務省統計局推計人口、2015年以降：人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成24年1月推計）」をもとに弊社作成『団塊の世代』が終の棲家を考えたとき、新たな住宅需要が生まれる
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・住宅すごろくと健康寿命
95歳≪人生９０年≫

人生９０年時代に突入し‘シニアに優しい住宅’という新たな需要が発生

90歳
85歳
80歳

シニア仕様の住宅

75歳≪日本人の平均寿命と健康寿命の推移≫

70歳
65歳

≪人生７０年≫

60歳
55歳
50歳

（子供2人）庭付一戸建て・マンション購入

45歳
40歳
35歳
30歳

（結婚）賃貸25歳
20歳（独身・社会人）賃貸

15歳
10歳
5歳
0歳

両親と同居

【一般的なイメー
ジ図】※2014年版厚生労働白書

女性で約13年、平均寿命と健康寿命の差がある
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・仙台市内主要エリアの年齢別人口（2016年4月）※仙台市市民局地域政策部広聴統計課「住民基本台帳人口」より

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・仙台市内主要エリアの年齢別人口（2016年4月）※仙台市市民局地域政策部広聴統計課「住民基本台帳人口」より

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・仙台圏の大型団地と、仙台圏の分譲マンションストック≪仙台圏の大型団地≫≪仙台圏の分譲マンションストック≫～概ね1千区画以上の団地が対象～
市 町
計画戸数

仙台市
青葉区
宮城野区
若林区
太白区
泉区

富谷町・仙台市
富谷町
名取市
利府町
大和町
大和・富谷町
七ヶ浜町
合

計

113,730

・仙台圏の分譲マンション供給戸数（弊社推計）

28,556
8,478
4,860
15,81256,024

2,674
8,439
12,794
2,996
1,007
4,151
1,600
147,391※国土交通省「土地総合情報ライブラリー」（2013年度）より

約8万2千戸
うち 築30年以上
築20年以上

約1.5万戸
約4万戸

大型団地もマンションも昭和40年代から活発に供給、築40年超の住替え・リフォーム・建替え需要拡大へ※仙台圏：仙台市、多賀城市、塩釜市、七ヶ浜町、利府町、名取市、岩沼市、富谷町、大和町
27ご清聴誠にありがとうございました

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