パンデミックおよび⾦融市場の混乱が不動産市場に与える影響

2020 年 4 ⽉ 6 ⽇（原⽂︓2020 年 3 ⽉ 27 ⽇）@Mercer LLC 20201

パンデミックおよび⾦融市場の混乱が不動産市場に与える影響
COVID-19 のパンデミックによる世界的な混乱とその結果として⽣じるであろう財政難は、不動産業界に短期的および⻑期的に影響を及ぼすことが想定される。既に、⾦融市場のボラティリティの⾼まりと取引価格の不確実性による影響が⽣じているが、不動産の稼働率に関連する影響は、今後より強まっていくと考えられる。市場の不確実性への対応⼒を含めたポートフォリ
オおよび運⽤マネージャーへの影響を評価するには、今しばらくの時間がかかるだろう。
不動産の性質を定義するものの 1 つは、契約で確定しているキャッシュフローだが、不動産の評価額算定の前提となっていたキャッシュフローとリスクは、最近の出来事によって悪影響を受けることが予想される。取引市場は混乱しており、投資家は、先週まで適⽤していた取引の前提条件が今週も引き続き有効であると想定することが、もはやできなくなっている。パンデミックと市場の混乱が広がるにつれて、不動産を含む全てのリスク資産により⾼いリスクプレミアムが適⽤されるだろう。
短期的には、全ての物件タイプと戦略において、マイナスの影響が⽣じることが⾒込まれる。隔離、ソーシャル・ディスタンシング、政府機関の閉鎖、空中にウイルスが浮遊しているという認識は、コワーキング施設、旅⾏や宿泊施設、⼩売店の運営に対する、消費者および不動産所有者の⾒⽅に影響を与えるだろう。⽶国および欧州のほとんどの学⽣寮では、当学年度中の閉鎖が決定されている。⾼齢者向け住宅も、伝染の恐れがあるため、短期的には悪影響を受ける可能性がある。宿泊や飲⾷等のホスピタリティ業界は真っ先に影響を受けており、テナントが新規の契約を結ぶ可能性が低下しているほか、テナントのビジネスが深刻な影響を受けた場合、床⾯積の削減や賃料の減免を求められる可能性がある。倉庫や物流センター等の産業⽤不動産や集合住宅も、これらの出来事によって引き起こされるサプライチェーンの混乱、失業率の上昇、個⼈消費の鈍化といった影響を免れることはできないだろう。
これらの経済的影響の程度は地域によって異なることが想定されるが、政府の景気刺激策が、影響を⼀部緩和することが期待される。しかしながら、当⾯の間、賃料の上昇率は鈍化し、隔離やソーシャル・ディスタンシングが⾏われている地域の不動産は、より⼀層深刻な影響を受けると、マーサーは考えている。これらの混乱は、テナントの⼊居率低下および不動産取引の減速を引き起こすため、開発中の不動産は直ちに影響を受ける可能性がある。センチメントの変化と不動産の新たな⽤途を理解し、それに適応できるマネージャーは、より早く回復することが期待される。

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また、不動産のタイプによって、リターン⾒通しに違いが⽣じてくると、マーサーは予想している。適度なレバレッジを活⽤した質が良く⼊居率の⾼い物件は、下値抵抗⼒が期待される⼀⽅で、ファンダメンタルズが弱く、景気変動の影響を受けやすい物件は、最も深刻な影響を受けることが懸念される。この⾒通しは、回復⼒があり分散されたポートフォリオの組成を検討しているク
ライアントに対する、マーサーの⻑期的な助⾔での前提条件と⼀致している。短期的なネガティブサブライズによって⽣じた流動性の枯渇は、⻑期⽬線での投資機会につながるはずである。通常、低⾦利環境は、不動産にとって有利であり、借り⼿は、資本コストを抑えることができる（⼀⽅で、リスクを積み増していた貸し⼿は、より多くのデフォルトに直⾯する懸念がある）。⽯油やエネルギーの価格が低いことも好材料であり、ペントアップ需要（⾜元抑制されている消費者需要の急回復）は、商業施設のテナントにとってプラスに働くだろう。また、今回の危機が発⽣する時点で、供給超過や空室過多に陥っている市場はほとん
ど無かった。
不動産業界は、グローバルベースで賃料と価格評価の両⾯における困難に直⾯することは避けられない。混乱の深刻さ、および、各ローカル市場での対応が、影響度合いを決定するだろう。質が良く⼊居率の⾼い物件は、賃料や稼働率への影響が⼩さく、混乱を乗り切ることができると考えられる。また、ネガティブな混乱があるからこそ、投資機会は存在する。マーサーは、魅⼒的な投資機会を特定するために、過去の不況期において適切に対応することができた実績を有するマネージャーと、議論を開始している。

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重要事項
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住所︓107-6216 東京都港区⾚坂9－7－1 ミッドタウン・タワー
電話︓03-6775-6700
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