福岡市マンション管理適正化推進計画（案）の概要
１．計画の目的と位置づけ
計画策定の目的
福岡市の分譲マンション戸数は居住世帯のある住宅の約 17.9%［H30 住宅・土地統計調査］を占めており、一般的な居住形態となっている。一つの建物を多くの人が区分所有するマンションは、維持管理していくうえで多くの課題を有しており、今後、建設後相当の期間が経過した高経年マンションが増えていくことから、管理の適正化の推進を図るため、国が定める「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」（以下、「基本方針」という。
）に基づき、「福岡市マンシ
ョン管理適正化推進計画」を策定する。

計画の位置づけ・期間
・「福岡市住生活基本計画」や、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」及び、同法に基づく「基本方針」を踏まえた計画
・令和４年度～令和７年度まで（４年間） ※必要に応じて、適宜見直し予定

２．マンション管理を取り巻く現状と課題
現状課題

・分譲マンションストック数は、平成 15 年の約 11.6 万戸から平成 30 年の約 16.6 万戸と、約 5 万戸増加している。
（住宅・土地統計調査より推計）
・管理組合が抱える将来の不安として、「区分所有者の高齢化」が 58.6％、次いで、「建物の老朽化による適切な維持修繕とその費用の運用」が 43.2％である。
（管理組合アンケートより）（１）管理組合の管理能力の低下とその解消・未然防止に向けた対応
区分所有者等の管理意識の希薄化や管理組合役員の担い手不足等による管理能力の低下（２）建物の老朽化とその解消・未然防止に向けた対応
建物の高経年化や修繕の未実施等によるマンションの老朽化（３）良質な住環境の確保に向けた対応
安全・安心・快適な住生活を過ごすための良質な住環境の確保

３．マンション管理適正化の推進に関する基本理念（マンションの管理状況の分類モデル図）（管理状況に応じた取組み方針）

管理能力の低下②管理組合の運営に課題があるマンション①適正に管理されているマンション
管理不全化の未然防止や良質な住環境の確保に向けた取組み④管理不全マンション○管理意識の希薄化○管理組合役員の担い手不足 等管理組合の運営○管理意識の希薄化○管理組合役員の担い手不足 等

・区分所有者等の高齢化
・住戸の賃貸化、空き住戸化 等

・区分所有者等の高齢化
・住戸の賃貸化、空き住戸化 等○維持修繕の未実施 等
・積立金等の不足
・必要経費の増加 等②管理組合の運営に課題があるマンション管理能力の向上に向けた取組み○建物の高経年化③建物の維持修繕に課題があるマンション
円滑な維持修繕・再生の促進に向けた取組み③建物の維持修繕に課題があるマンション①適正に管理されているマンション④管理不全マンション○建物の高経年化

課題解決に向けた積極的な取組み○維持修繕の未実施 等
・積立金等の不足
・必要経費の増加 等

建物の老朽化
建物の維持修繕1

福岡市マンション管理適正化推進計画（案）の概要
４．マンション管理適正化に関する目標
基本目標
基本目標１：自主的かつ適正な管理組合の運営の促進
区分所有者等による自主的かつ適正なマンション管理組合の運営の促進に向け、管理組合の運営状況に応じて、管理計画認定制度の運用や、法に基づく助言、指導等の実施、専門家による支援体制の充実、福岡市マンション管理支援機構や関係団体と連携した適切な管理組合運営の促進等に取り組む。

基本目標２：良質なマンションの維持修繕の促進
区分所有者等による良質なマンションの維持修繕の促進のため、建物の維持修繕の状況に応じて、管理組合等への補助制度の周知や、マンションの質の向上、専門家による支援体制の充実、福岡市マンシ
ョン管理支援機構や関係団体と連携した適切なマンションの維持修繕の促進等に取り組む。

基本目標３：安全・安心・快適な住生活を支える良質な住環境の確保
安全・安心・快適な住生活を過ごすための良質な住環境の確保に向け、防災力の向上・良好なコミュニティ形成の促進に取り組む。

指標・目標値指標

住生活基本計画
中間策定時点
目標値
現状値
（Ｒ２）

現状値
（Ｒ３）

目標値
（Ｒ７）

出典

基本目標１：自主的かつ適正な管理組合の運営の促進
年に１回以上の総会を開催している管理組合の割合
管理規約を作成している管理２
組合の割合
管理費及び修繕積立金を区分
３
経理している管理組合の割合
１

４

管理組合専用ポストの設置率

－－

97.9％

現状値
以上

住宅都市局調査

－－

98.2％

現状値
以上

住宅都市局調査

－－

93.3％

現状値
以上

住宅都市局調査

－－

91.2％

95％

住宅都市局調査

90.6%
（H27）

95.0％

95.2％

概ね確保

H30 住宅・土地統計調査を基に推計

83.8％
（H23）

87.0%

86.7％

90%

住宅都市局調査

－－

11.2％

43%

住宅都市局調査

基本目標２：良質なマンションの維持修繕の促進
５

マンションの耐震性の確保

長期修繕計画を策定している管理組合の割合
30 年以上の長期修繕計画に基７ づく修繕積立金額を設定している管理組合の割合６

基本目標３：安全・安心・快適な住生活を支える良質な住環境の確保
災害対策を実施している管理組合の割合
高齢者支援を実施している管９
理組合の割合
８－－

58.0％

67％

住宅都市局調査

－－

25.6％

27％

住宅都市局調査2福岡市マンション管理適正化推進計画（案）の概要
５．マンション管理適正化の推進を図るための施策
施策体系
基本施策１：自主的かつ適正な管理組合の運営の促進
施策１．福岡市マンション管理適正化指針及び管理計画認定制度等による適正管理の促進
施策２．管理組合の運営に関する情報提供・啓発
施策３．専門家による支援体制の充実
施策４．関係団体と連携した適切な管理組合運営の促進
施策５．マンション管理組合運営の実態把握及び集計結果の公開

基本施策２：良質なマンションの維持修繕の促進
施策１ 管理組合等への補助制度の周知施策２．マンションの質の向上に向けた取組み
施策３．マンションの維持修繕に関する情報提供・啓発
施策４．専門家による支援体制の充実
施策５．関係団体と連携した適切なマンションの維持修繕の促進
施策６．マンションの維持修繕の実態把握及び集計結果の公開

基本施策３：安全・安心・快適な住生活を支える良質な住環境の確保
施策１．マンションにおける防災力の向上

施策２．良好なコミュニティ形成の促進

マンションの管理状況に応じた施策展開
管理能力の低下②管理組合の運営に課題があるマンション④管理不全マンション管理組合の運営

管理能力の向上に向けた取組み

課題解決に向けた積極的な取組み（主な取組み例）・マンション管理士による特別相談の実施
・マンション管理士派遣事業の実施
・マンション管理無料相談会の実施
・マンション管理規約適正性診断の実施 等（主な取組み例）
・法に基づく助言・指導・勧告の実施
・管理組合への継続的支援制度の検討
・特定建築物の定期報告制度を活用したマンション管理状況の把握 等③建物の維持修繕に課題があるマンション①適正に管理されている
マンション
管理不全化の未然防止、良質な住環境の確保に向けた取組み

円滑な維持修繕・再生を促進する取組み（主な取組み例）
・管理計画認定制度の運用・周知・管理計画の認定申請促進に向けた支援制度の検討
・福岡マンション管理基礎セミナーの実施
・マンション防災・減災マニュアルの活用促進 等（主な取組み例）・マンションの維持修繕・再生に向けた支援制度の検討
・住宅金融支援機構による特別相談の実施検討
・高経年マンション運営支援事業の実施 等

建物の老朽化
建物の維持修繕※今後の事業化に向けた取組みを含む
3

福岡市マンション管理適正化推進計画（案）の概要
６．福岡市マンション管理適正化指針（赤文字：福岡市追加事項）
管理組合によるマンション管理適正化の基本的方向（１）管理組合は、長期的な見通しを持って、適正な運営、健全な会計を確保する。
（２）区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を認識し、積極的に運営に参加する。
（３）管理組合は、専門的知識を有する者の支援を得ながら、適切な対応をする。
（４）外部の専門家が、管理者等又は役員に就任する場合は、適正な業務運営を担保する。

管理組合が留意すべき事項（１）管理組合の運営
・マンション管理の主体は区分所有者等により構成される管理組合である。
・管理組合の運営は、民主的なものとする。
・集会は年に１回以上開催する。
（２）管理規約 管理規約を作成し、必要に応じて改正し、十分周知する。
（３）共用部分の範囲及び管理費用の明確化
・共用部分は区分所有者等の持ち物であり、管理組合で適正に管理する必要がある。
・共用部分の範囲及び管理費用を明確にし、トラブルの未然防止を図る。
（４）管理組合の経理 管理費及び修繕積立金等を徴収するとともに、明確に区分して経理を行う。
（５）長期修繕計画の作成及び見直し等
・長期修繕計画を作成し、必要な修繕積立金を適正に積み立てる。
・住戸数、建物の状況に応じて修繕内容、資金計画を定め、十分周知させるとともに、必要に応じて修繕積立金の見直しを検討する。
・必要に応じ、建替え等を含む将来の方針についても視野に入れて検討する。
（６）発注等の適正化 業者選定に係る透明性確保や利益相反等に注意する。
（７）良好な居住環境の維持及び向上
・災害時の緊急連絡体制の整備、防災備蓄品の確保等、防災・減災や防犯に取り組む。
・良好なコミュニティの形成に積極的に取り組む。
・管理費と自治会費の徴収、支出を分けて適切に運用する。
（８）その他配慮すべき事項
・組合員名簿や居住者名簿、避難時に支援が必要となる居住者の名簿等、生活に必要な名簿を備える。
・管理組合専用のポストや連絡先（メールアドレス等）を整備する。

区分所有者等が留意すべき事項
・マンションを購入しようとする者は、管理の重要性を認識する。
・管理組合及び区分所有者等は、購入しようとする者に対する情報提供に配慮する。

管理委託に関する事項
・管理事務を委託する場合は、内容を十分に検討し、管理委託契約を締結する。
・管理委託契約先を選定する場合には、区分所有者等に情報を公開するとともに、適正な選定がなされるように努める。
・管理委託契約先が選定されたときは、契約内容を周知するとともに、管理事務の適正化が図られるよう努める。

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