Morningstar Equity Research Report 2017.11.16

主要地方都市を中心とした賃貸住宅に強い住居主体型REIT

投資判断（11/15）

サムティ・レジデンシャル投資法人

Overweight 継続（3459・東証 REIT）
株価

投資単位

87,600円

年初来高値

247.9億円

1口（11/15）

時価総額

年初来安値

89,000円（11/15）分配金利回り（予）

80,300円（17/11/1）

6.1%（17/4/17）（11/15）物件の稼働率や調整後賃料単価が上昇、業績予想は保守的■17年7月期上振れ、調整後賃料単価増やコスト削減が奏功
サムティ・レジデンシャル投資法人（以下、サムティ
R）の 17 年 7 月期（17 年 2 月－ 7 月、第 4 期）決算は、
営業収益が 1,840 百万円（17 年 1 月期比 1.9％増）、営
業利益が 759 百万円（同 10.7％減）、当期純利益が 613
百万円（同 1.4％増）と、従来予想から上振れて着地した。物件数は 49 物件と前期末から変更はなかったものの、調整後賃料単価※の上昇、家賃収入の増加やテナン
ト入れ替え時の礼金や更新料獲得が増えたことが増収につながった。物件によっては家具・家電の設置、インターネットの導入などが調整後賃料の増加につながった。
これらの施策が奏功し、７月末の調整後賃料単価は 15
年 6 月の運用開始時と比較して 0.9％上昇、9 月はさらに上昇したようだ。稼働率も 95％超と安定的に高水準を維持している点もポジティブ。
コスト面では、ガス供給会社の変更や水道契約の見直しなどの施策を行った。例えば札幌市の物件では、降雪状況をオンタイムで監視する融雪システムを導入したことにより、費用の削減に成功。細部にわたるコスト削減
努力が実っている。
■業績予想は保守的、高い利回りも魅力
18 年 1 月期の業績予想は、営業収益が 1,826 百万円（17 年 7 月期比 0.8％減）、営業利益が 778 百万円（同2.6％増）、当期純利益が 614 百万円（同横ばい）を想定している。運用資産 49 物件、期中平均稼働率 95.5％が前提となっているが、17 年 7 月期の期中平均稼働率（96.4％）や調整後賃料単価の上昇傾向（17 年 7 月末で運用開始時比 0.9％上昇）を考慮すれば、業績予想は保守的な印象が強い。
サムティ R は中期的には資産規模 1,000 億円を目指している。第 4 期末時点の資産が取得価格ベースで 515
億円（49 物件）となっていることから、現時点から約2 倍程度へ資産を拡大させる方針。その源泉となるのが、豊富な物件を抱えるパイプラインの状況だ。パイプライ（円）
100,000
89,00090,00080,00070,00079,100

11 12

26週線

13週線

出来高

13週平均線
1

2

3

4

5

6

7

8

9 10

（千口）
15
10
5
0
11

13週移動平均線

26週移動平均線

出来高（13週平均）

86,046円

85,396円

3,145口ンは、サムティ R が優先的売買交渉権を持つスポンサー
開発物件（S-RESIDENCE）、スポンサーが保有するウェ
アハウジング物件、ブリッジ（SPC）が保有する物件、そしてスポンサーが売買契約を締結している第三者保有物件だ。物件数は開発とウェアハウジングを合わせ 21
物件、ブリッジが 8 物件、第三者保有物件が 2 物件と計
31 物件に上る。ウェアハウジングの物件では、主要地
方都市の 1 つである広島の物件が初めて入っている点が特徴。デベロッパーが少なく、出物が少ないとされる広島で、物件を確保できた点は今後のポートフォリオの充
実につながりそうだ。こうしたパイプラインの物件を取得すれば、資産規模 1,000 億円の達成もほぼ視野に入ってくる。
もっとも、巡航期にある現在は、分配金の維持や向上を重要視しており、市況環境の変化に対応し、タイミン
グを見ながらの物件取得が期待される。
サムティ R の株価は 10 月に入り騰勢を強め、11 月に年初来高値を更新した。分配金利回りは 6.1％（11 月
15 日時点）と REIT 全体でも上位にいる他、住居主体型
ではトップに位置しており魅力的な水準だ。足元の稼働率の高さや調整後賃料単価の上昇傾向に加え、資産拡大
余地が大きいことを考慮し、投資判断は「Overweight」
を継続する。
（宮本 裕之）※ { 月額賃料収入＋（礼金収入÷想定契約期間）} ÷契約面積

業績動向（11/15時点）
営業収益
営業利益
経常利益
純利益
前期比（％）
前期比（％）
前期比（％）
（百万円）
（百万円）
（百万円）
（百万円）

前期比
（％）

1口当たり
純利益（円）

17 年 1 月期

実績

1,806

62.7

849

103.7

606

82.7

605

82.9

2,138

17 年 7 月期

実績

1,840

1.9

759

▲ 10.7

614

1.4

613

1.4

2,169

18 年 1 月期

会社予想

1,826

▲ 0.8

778

2.6

615

0.0

614

0.0

2,170

18 年 7 月期

会社予想

1,842

0.9

794

2.0

615

0.0

614

0.0

2,170

本資料は投資判断の参考としての情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を目的とするものではありません。銘柄の選択、投資判断の最終決定はお客様ご自身の判断でなさるようお願いいたします。本資料に掲載された意見は作成日における判断であり、予告なしに変更される場合があります。本資料に掲載された意見・データは、当社が信頼できると判断したデータ等により作成いたしましたが、その正確性、安全性等について保障するものではありません。著作権、知的所有権等一切の権利はモーニングスター株式会社並びに Morningstar.Inc に帰属しますので、許可なく複製、転写、引用等を行うことを禁じます。

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Morningstar Equity Research Report 2017.11.16

サムティ・レジデンシャル投資法人（3459・東証）■ 会社概要

世帯数伸び率

サムティ R は、不動産事業（投資家向け収益マンシ
ョンの開発及び販売等）と不動産賃貸事業（賃貸マンシ
ョンの運営等）を展開する総合不動産会社のサムティがスポンサーとなっている不動産投資信託（J-REIT）で、15 年 6 月 30 日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場へ上場した。運用はサムティアセットマネジメントが行う。サムティグループが培ってきたリソースやノウハ
ウを活用することで日本全国の地方都市において厳選した競争力のある物件や賃貸需要の獲得に強みを有している。また、グループ内のプロパティ・マネジメント会社と連携することで、グループ全体の収益性の維持・向上を目指している。投資方針はレジデンスに 80％以上を投資する他、ホテルやヘルスケア施設など運営型施設にも 20％以下の範囲で組み入れることも可能としている。
住宅用物件への投資ポートフォリオ（取得価格ベース）
は、地方都市 70％程度（うち札幌市・大阪市・福岡市、広島市など政令指定都市 8 都市が 50％以上、その他地
方都市 20％以下）、首都圏（1 都 3 県）30％程度を目標とし、地方都市の比率が高いのが特徴。ポートフォリオ
49 物件の内訳は、主要地方都市 29 物件、その他地方都
市 9 物件、首都圏 11 物件となっている。その他地方都
市では医療施設、国立大学等の教育施設に近接した競争力の高い物件を有している。

平成12年から
平成28年までの伸び率＋23.0%＋20.1%＋25.0%＋20.4%＋19.2%＋14.0%＋18.6%＋16.7%＋17.1%＋30.0%

出所：総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
会社資料よりモーニングスター作成

物件開発とボートフォリオの状況←サムティが開発し、サムティ R が取得した「S-RESIDENCE 江坂」

エリア別投資比率 （17年7月末現在）
首都圏
17.5%
北関東
1.2%
北海道
地方都市
5.3%
比率
東北
その他 9.2% 82.5%

地方都市
15.1%

■ 事業環境と展望
少子高齢化の加速で人口は減少傾向にあるが、首都圏および政令指定都市をはじめとする主要地方都市の世帯数は増加傾向が続いている。例えば、2000 年から
2016 年の世帯数の伸びを見てみると、札幌市や福岡市
は東京 23 区を上回る伸びを示している。この背景には、
晩婚化、女性就業者や高齢者人口の増加などに起因した
単身・少人数世帯が増加していることなどが挙げられ、
サムティ R はそうした単身世帯向けのシングルタイプ（戸当たり専有面積 30㎡未満）や少人数世帯向けのコン
パクトタイプ（同 30㎡以上 60㎡未満）の賃貸住宅をポートフォリオの 9 割に組み入れている。

九州
12.2%

近畿
32.0%

東海
22.7%

主要
地方都市
67.4%

↑エリア別投資比率は地方都市物件を 8 割以上 組み入れているが、今後スポンサー開発物件の中に首都圏物件
も相当数含まれていることから、ポートフォリオの組入方針に変わりはない。

会社資料等を基にモーニングスター作成

リスク要因

サムティ Rでは、資産運用ガイドラインでLTV（有利子負債/総資産）の上限を60％としているが、運営
上は45-55％程度を目安としている。また、キャッシュマネジメント方針に基づき、利益超過分配を行っているが、分配により総資産額が減少し、結果として有利子負債比率が高まりLTVを押し上げる可能性もある。また、分配可能金額が金利変動の影響を受けやすくなる点には留意が必要。ちなみに、16年8月の物件
取得時の借入によりLTVは一時的に52.5％まで上昇したが、短期借入の返済等により、17年1月期末、17年7月期末ともにLTV51.5％と安定的に推移している。

株主還元（11/15時点）■ 分配の状況

分配金総額
（百万円）

1口当たり
分配金（円）

17年1月期

実績

748

2,645

17年7月期

実績

755

2,670

18年1月期

会社予想

755

2,670

18年7月期

会社予想

755

2,670

■ 株主優待なし※分配金は利益超過分配を含む※ 18 年 1 月期、18 年 7 月期の分配金総額予想は、1 口当たり分配金×発行済み
投資口数 283,000 口で算出
本資料は投資判断の参考としての情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を目的とするものではありません。銘柄の選択、投資判断の最終決定はお客様ご自身の判断でなさるようお願いいたします。本資料に掲載された意見は作成日における判断であり、予告なしに変更される場合があります。本資料に掲載された意見・データは、当社が信頼できると判断したデータ等により作成いたしましたが、その正確性、安全性等について保障するものではありません。著作権、知的所有権等一切の権利はモーニングスター株式会社並びに Morningstar.Inc に帰属しますので、許可なく複製、転写、引用等を行うことを禁じます。

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モーニングスター・エクイティ・リサーチレポートの読み方
特 徴Overweight （オーバーウエート）
今後、半年間の株価推移が現値水準を 15％以上上回ると予測される場合
Neutral （ニュートラル）
今後、半年間の株価推移が現値水準の－ 15％～＋ 15％にとどまると予測される場合
Underweight（アンダーウエート）
今後、半年間の株価推移が現値水準を 15％以上下回ると予測される場合（1）第三者機関として中立的な立場を重視

モーニングスター・エクイティ・リサーチレポートは、
モーニングスターが位置する中立的な第三者としての立場を重要視し、客観的な比較・評価情報の提供に努めています。モーニングスターがカバーする全銘柄に対し、アナリ
スト個人の見解に加え、複数のアナリストから成る銘柄評
価委員会の意見を反映し、投資判断・想定株価レンジ・業
績予想を決定しています。

（2）カバー銘柄のユニバース

カバー銘柄は下記対象銘柄から銘柄評価委員会が選出しています。
【銘柄選定基準】● アナリストのカバー率が低い国内新興市場上場銘柄●	個 人投資家からの人気が高い銘柄（各オンライン証券のデータを参考）● 時価総額を考慮（50 億円程度以上を目安）● 整理、監理銘柄や継続疑義、債務超過銘柄を除く

モーニングスターでは業績見通しや財務状況、株価の値動きなどに関する見解の変更により、機動的に投資判断を変更します。ただし、影響力のある、新しい情報が明らかとなり、判断に時間を要する場合には投資判断を「Under
Review」（保留）とする場合があります。また、取引時間中の投資判断の変更は行いません。アナリストが退職した
場合などは投資判断をいったん「Suspension」（停止）とする可能性があります。

（3）3 段階の投資判断（4）中期的な想定株価レンジ

カバー銘柄に対する投資判断は、モーニングスターの各
アナリストによる調査・取材・分析を基に銘柄評価委員会の協議を経て決定しています。下記の基準を基に 3 段階（最上位から「Overweight 」（オーバーウエート）、「Neutral」（ニュートラル）、「Underweight」（アンダーウエート））
で予測しています。

向こう半年間で想定される株価のレンジを示します。株
価指標などを用いた適正株価水準のほか、チャートのフシ
目や直近の高値・安値、トレンドライン、移動平均線など
テクニカル面や価格帯別出来高なども考慮して、中期的な上値メド、下値メドを決定しています。

項目説明■ アナリストコメント

直近の業績動向や事業環境について、取材に基づいた評価をコメントしています。投資判断の根拠や業績予想に対する見方、今後の事業展望などを記載し、株式投資をするうえで最も重要な情報を掲載しています。
また、
読みやすさを考慮してテー
マごとに 2 ～ 4 つのパラグラフにまとめているほか、重要なポイントを太字で強調しております。

■ 業績動向

通期決算の実績 2 期分と会社予想、およびモーニングスターの独自予想を今期、来期の 2 期分掲載しております。
各銘柄への取材に加え、四半期毎での過去の業績傾向やセグメント毎での分析に基づいて業績数値を予測しています。

■ 会社概要各銘柄がどのようなビジネスを展開しているのか、どこに収益源があるのかなどを詳しく解説するほか、
今後どの事業に力を入れていくのか、中期的にはどのような事業展開を図っていくのかなどの中期的な見
通しも取材を踏まえて掲載します。

■ リスク要因

各銘柄が有するリスクを解説します。事業面でのリスクに加え、業績面や財務面、株式市場独自のリスクなども考慮して様々な角度から見たリスクを示します。

■ 事業環境と展望

各銘柄が属する業界について、足元の状況や将来の成長性などの観点から解説します。競合他社への取材も実施することで業界全体を多方面から捉えるほか、業界団体のデータなど具体的な数値も掲載します。

本資料は投資判断の参考としての情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を目的とするものではありません。銘柄の選択、投資判断の最終決定はお客様ご自身の判断でなさるようお願いいたします。本資料に掲載された意見は作成日における判断であり、予告なしに変更される場合があります。本資料に掲載された意見・データは、当社が信頼できると判断したデータ等により作成いたしましたが、その正確性、安全性等について保障するものではありません。著作権、知的所有権等一切の権利はモーニングスター株式会社並びに Morningstar.Inc に帰属しますので、許可なく複製、転写、引用等を行うことを禁じます。