FM秋の夜学校2018
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CRE（企業不動産）をいかにマネジメントするか~個からトータルのマネジメントへ
CREマネジメント研究部会部会長
東京オペラシティビル㈱大野晃敬CREマネジメントに関する日米の比較（ガイドラインによる）

CRE2020（米国Corenet Global)

Corporate Real Estate Handbook（米国Robert A.Silverman)

骨子・内容

国土交通省CREガイドライン＋α（※）

経営全般●CRE戦略の導入目的、位置づけ●企業活動とCRE戦略
CSR、会社法制、内部統制●企業としてのリーダーシップ●企業経営戦略とのリンク●他の部門との責任の明確化●会計制度とCRE戦略●CRE戦略と実施体制●マネジメントの実践
PDCAサイクル●立地戦略●戦略的パートナーシップ●アセットマネジメント●サービス供給体制●アウトソーシング●不動産関連機能の組織、人員配置●ベンダー選定●成長に合わせた部門の構成●不動産売却戦略及び投資●既存不動産への再投資●ファイナンスと収支管理●リーシング（賃貸）管理●不動産リスク管理●不動産分析及び評価●ポートフォリオ分析●不動産ポートフォリオ分析●情報一元化とIT活用●サスティナビリティ●技術ツール●ワークプレース戦略●不動産情報システムの構築●不動産情報一元化

不動産・アセット
組織・体制
ファイナンス

分析・評価

情報一元化
環境対応
ワークプレース※ ＋α ： ESG不動産投資の基盤整備（国土交通省）
認証制度導入による不動産ストックの質の向上を目指す

CREマネジメントに関する日米の比較（ガイドラインによる）

骨子・内容

経営全般

不動産・アセット
組織・体制
ファイナンス

分析・評価

情報一元化
環境対応
ワークプレース

CREマネジメントハンドブック
JAPAN2015（JFMA)

CRE2020（米国Corenet Global)

Corporate Real Estate Handbook（米国Robert A.Silverman)●CRE戦略の導入目的、位置づけ●企業経営とCRE戦略●企業としてのリーダーシップ●企業経営戦略とのリンク●他の部門との責任の明確化●財務的観点からの企業価値向上●推進体制と内部統制●ポートフォリオマネジメント●パートナーの活用/人材育成●コーポレートガバナンス
●CSR

●立地戦略
●戦略的パートナーシップ●アセットマネジメント●サービス供給体制●アウトソーシング●不動産関連機能の組織、人員配置●ベンダー選定●成長に合わせた部門の構成●不動産売却戦略及び投資●既存不動産への再投資●ファイナンスと収支管理●リーシング（賃貸）管理●ポートフォリオ分析●財務指標の国際比較●ポートフォリオ分析●不動産ポートフォリオ分析●ワークプレース戦略●環境不動産●情報一元化とIT活用●サスティナビリティ●技術ツール●ワークプレース戦略●不動産情報システムの構築●不動産情報一元化

CREマネジメントに関する経営的なメリット（収益面の観点）

CREのオプション

CREの取得短期的経営インパクト●固定資産増加●ROA等資産効率の低下●資金調達必要・借入等の増加
・他の資産減少

中長期的経営インパクトメリット）●賃借料の低減●安定的な不動産インフラ提供●投資用不動産の場合は投資リターン発生デメリット）●再投資や税、利子など所有コスト発生●投資用不動産の場合は投資リスク発生

CREの売却●固定資産削減●ROA等資産効率の向上●資金調達可能・有利子負債削減
・他の資産への投資

メリット）●賃借を活用したフレキシブルな不動産インフラ提供●再投資や税、利子など所有コスト低減●投資用不動産の場合は投資リターン減少デメリット）●賃借料の増加●投資用不動産の場合は投資リスク減少4

CREマネジメントの先進事例/資産戦略
売却

ANAホテル

日本ヒューレットパッカード
所有

東芝

日本郵政

CREに関する不動産投資・運用体制 /本社機能の在り方
機能
人事
ミッシ
ョ
ン

財務・経理

総務

ＣＲＥＭ

IT

トップマネジメントの戦略スタッフ
カンパニー事業支援
シェアードサービス●トップマネジメントの戦略スタッフ
トップマネジメントが実施すべき“事業を超えた影響を及ぼす意思決定事項”に関する支援及び意思決定の伝達、浸透。

●カンパニー事業支援カンパニー・事業トップが実施する事業戦略の支援及び意思決定事項の事業部門内への浸透。

●シェアードサービス
複数のカンパニー・事業に共通のサービスを効率よく提供する。

※PWCコンサルティング「グループ経営における本社機能」をもとに作成

CREに関する不動産投資・運用体制 /組織体制とミッション

社長
本社スタッフ
不動産部門

A事業部

研
究
開
発

技術

生
産

B事業部

連携とけん制

販
売

管
不理 動
産
担
当

本社から部門への権限移譲の度合いや組織規模の比率は各社の考え方による

研
究開
発

技術

生
産

連携とけん制販売

管 不理 動産担当

CREマネジメントの役割とBPOの可能性
ＣＲＥマネジメントに関する業務●経営戦略●財務・経理
●内部統制

本社

●人材育成
●運営・管理●拠点整備●ソリューション・CRE基本方針策定及び展開・ CRE関連ファイナンス計画及び実施
CRE投資・資金調達・改編および改廃・一定規模以上の投資判断
土地取得・新規建設・増設改変
・一定規模以上の売却・廃棄・一定規模以上の賃貸借・CRE人材育成計画
・ CRE人材育成
・本社施設等の運用管理実施
・国内外新規拠点開発及び運用・事業部門支援（技術・ノウハウ）
・事業部門相互調整・全社的課題ソリューション
（環境調和、資産戦略、リスク管理、ＢＣＰ等）

連携とけん制部
門支店●事業の推進●営業拠点整備●物流拠点整備●生産拠点整備・一定規模以下の投資判断
土地取得・新規建設・増設改変
・一定規模以下の売却・廃棄・一定規模以下の賃貸借
・各拠点運営管理・国内外拠点拡張・展開
・事業部門課題ソリューション

不動産マネジメントにおけるアウトソーシングの進展
パートナー企業と連携する
企業不動産管理

従来の企業不動産管理

財務戦略資金調達
投資戦略
売却戦略●財務戦略（不動産）●不動産売却戦略●資金調達・投資スキーム●債務返済含む資金運用

不動産取得
計画・建設

●不動産活用戦略●企業立地戦略●施設統廃合●不動産活用戦略●企業立地戦略●施設統廃合不動産
運用管理●ポートフォリオ管理●不動産リスク管理●パートナー選定●投資計画立案・実施●賃借管理●ＦＭコスト管理●ポートフォリオ管理●不動産リスク管理●パートナー選定●投資計画立案・実施●賃借管理●ＦＭコスト管理●ワークプレイス戦略●ワークプレイス戦略●施設管理・設備管理●エネルギー管理●環境管理●ＩＴインフラ管理●ワークプレイス戦略●施設管理・設備管理●エネルギー管理●環境管理●ＩＴインフラ管理

施設・設備管理

建設会社

ビル管理会社

自社人材にて推進

不動産仲介など

戦略パートナー●財務戦略（不動産）●不動産売却戦略●資金調達・投資スキーム●債務返済含む資金運用

建設会社

ビル管理会社

自社人材にて推進
本業への集中戦略パートナーA

戦略パートナーB

不動産仲介など

グローバル企業を想定した
不動産マネジメントにおけるアウトソーシングの進展
パートナー企業と連携する
国内企業不動産管理
財務戦略
資金調達投資戦略
売却戦略●財務戦略（不動産）●不動産売却戦略●資金調達・投資スキーム●債務返済含む資金運用

不動産取得
計画・建設

●不動産活用戦略●企業立地戦略●施設統廃合

不動産
運用管理

施設・設備
管理

海外展開

本社機能

戦略パートナーA（グローバルベンダー）

パートナー企業と連携する
グローバル不動産管理●財務戦略（不動産）●不動産売却戦略●資金調達・投資スキーム●債務返済含む資金運用●不動産活用戦略●企業立地戦略●施設統廃合●ポートフォリオ管理●不動産リスク管理●パートナー選定●投資計画立案・実施●賃借管理●ＦＭコスト管理●ワークプレイス戦略●ポートフォリオ管理●不動産リスク管理●パートナー選定●投資計画立案・実施●賃借管理●ＦＭコスト管理●ワークプレイス戦略●ワークプレイス戦略●施設管理・設備管理●エネルギー管理●環境管理●ＩＴインフラ管理●ワークプレイス戦略●施設管理・設備管理●エネルギー管理●環境管理●ＩＴインフラ管理

建設会社

ビル管理会社

現地パートナー

不動産仲介など

現地法人

建設会社

ビル管理会社

現地パートナー

不動産仲介など

CREマネジメントに関する
グローバルベンダーの例
ジョーンズ ラング ラサール

提供サービス

提供規模

沿革

スターツグループ全世界において不動産サービスを提供●CRE戦略の策定と実行支援●不動産売買や賃貸借の取引支援●開発や建設工事のプロジェクトマネジメント●総務・管財業務や施設管理業務●投資用不動産の賃貸運営

国内外において不動産サービスを提供
国内においては総合生活文化企業に成長●建設・不動産・管理事業●不動産ネットワーク事業●ホテル・レジャー・物販事業●出版・メディア事業●セキュリティ事業、金融コンサルティング事業●高齢者・保育事業●海外事業全世界）●全世界７０か国 １０００都市に展開●全世界従業員48000人

国内）●ピタッとハウスなど全国網構築●全国各地に447店舗●提携店舗は114社、468店舗

アジアパシフィック（急成長）●１４か国76オフィスを展開●従業員25400人

・1783年 ロンドンにて創業
・1999年 各社合併 JLLに・2003年 N.Y.グランドゼロ再開発
・2000年後半 大手企業ソリューション強化
・2011年 上海万博跡地再開h津某社海外）●日本企業の海外進出を支援●世界に２９拠点展開

・1969年 江戸川区を居拠点にて創業
・1986年 米国ハワイに出店
・1987年 スターツ株式会社に・2001年 グループ本部を日本橋に移転
その後多角的に急成長※各社開示資料をもとに作成※JLL社はHarvard Business School ケーススタディ2011より

CREマネジメントの先進事例/戦略パートナー
マイクロソフト東芝

ユニクロ

ＣＲＥ戦略の考え方

ポートフォリオ戦略

所有あるいは一部賃借で調達

第２象限

事
事
業
業
戦戦略略

コア
事
業

ノン
コア
事
業

・工場その他コア事業用不動産
・本社、支社、営業所
・倉庫、配送センター・倉庫、物流センター
・販売用不動産、開発用不動産

・ノンコア事業用不動産
寮・社宅・厚生施設

事業ポートフォリオの中で選択・収益不動産
賃貸オフィス
賃貸マンション
商業施設 等

第1 象限

・金融事業の担保取得不動産

第3 象限

第4 象限

賃借あるいはBPO

管理はBPOが前提

投資用

事業用
保有目的

コア
事
業

中間
領域

ノン
コア

CRE種別

求められるニーズ

・工場その他生産拠点・研究開発施設●安定的な不動産提供●立地・雇用など長期視点

・本社、支社、営業所●立地性●豊かなワークプレース●コスト低減

・店舗等営業拠点・倉庫等物流拠点

・寮及び社宅・福利厚生施設●立地性●迅速性・フレキシブル対応●コスト低減●フレキシブル対応●コスト低減

所有で調達

賃借で調達

BPOで調達ニーズ対応重視で多様な選択肢

ニーズ対応重視で多様な選択肢

プロジェクト型業務

日常管理業務ソリューショ
ン型業務

マネジメント業務の例

全社的取組で得られるメリット●不動産の投資・売却●資金調達●経営戦略との連係●リスク管理の強化●資金調達コストの低減 など●賃借・リーシング管理●各種業務委託管理●光熱用水費管理●建物への再投資/修繕●支払・入金管理●スペックの統一による品質管理●重要契約のリスク管理●大規模なコスト削減●全社的なBPOの活用●施設再投資の効率化●入出金コストの低減と統制確立

●環境対策
●地震対応
●コンプライアンス対応●本社ノウハウの活用●専門家等の参画促進●全社的な網羅性確保 など

CREに関する経営的なメリット（資産管理の観点）
CREマネジメント実践によるROA向上

当期純利益

当期純利益

総資産

総資産ＣＲＥ
土地建物

ＣＲＥ
土地建物

創る力・稼ぐ力増加●豊かなワークプレース提供
生産性向上
イノベーション増加●CREコスト削減●不動産の利活用

ROA＝資産効率改善/回す力増加●CREスリム化
賃借活用/資産売却
面積効率向上●施設群ポートフォリオ管理
拠点の統廃合●投資の選択と集中●施設再投資効率化●施設長寿命化CREに関する経営的なメリット（資産管理の観点）

取締役会
社内外監査役

社外取締役

経営の監視

顧客
市場

ROA・ＲＯＥの向上
・情報開示
・配当/株価向上

製品・サービスなど価値の提供
代表取締役社長

社内取締役
執行役員（業務執行）
対価
CEO/経営戦略の立案・実施
CFO/財務戦略の立案・実施
CREマネジメントの実践
COO/事業戦略の立案・実施

株主
取締役の選任・解任