〔２〕地区計画の効果検証
Best Value●価値総研

BestValue

地区計画による制限が資産価格に与える効果

Theme
2
はじめに「環境」というキーワードがクローズアップされ、それぞれの人が自分の住む地域の住環境に対して関心を持つようになって久しい。
住環境に目が向くのは、もちろん自らが住む地域が住み良いところであってほしいという願いあってのことであろうが、バブル崩壊後の地価の長期下落を背景に、住環境が保有する「土地」の資産価値に与える影響について無関心でいられないこともあろう。

戦略調査事業部

研究員

森田学

制限がもたらす地価への影響の検討（１）地価形成要因の検討
地価の形成要因は、個別的要因と地域要因にわけられる。前者は、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因であり、後者は、各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因である。
さらに後者は、立地条件、周辺環境条件にわけられる。

こうした中で、良好な居住環境を守り育てることを目

前者は、敷地条件に相当する。なお、地区計画に基づく的に住民の発意により「地区計画」などが制定されるケ

制限項目が影響を及ぼす対象としては、敷地条件、周辺ースが増えているが、制限による資産価値の低下を懸念環境条件が挙げられる。

し、その導入が難航する事態が生じている。
したがって、地区計画等の策定にあたっては、種々の制限の不動産価値への影響を定量的かつ客観的に示し、個別的要因

敷地条件

地積
形状
間口
上下水道・電気・ガス
容積率
等

立地条件

最寄り駅までの距離
公園までの距離
病院までの距離等

それを地区計画等の導入についての判断材料として地区住民に提示することが必要となってくる。
ここでは、地区計画の制限に係わる要因と価格との関係をヘドニック・アプローチを用いて明らかにし、要因の地価形成要因

地域要因有する価値を評価する。
周辺環境条件町並
景観
緑等※地区計画は、都市計画法に定められた都市計画の種類の一つで、住民の生活に身近な地区を単位として、土地の利用

図−１

地価形成要因の分類や建築物の建て方などに対する制限などについて、地区の特性に応じてきめ細かくルールを定めるまちづくりの計画である。

（２）地区計画による規制・制限の検討
地区計画は、それぞれの地区の実情に応じたまちづくりをおこなうために必要な事項を定める「地区単位の都※ヘドニック・アプローチとは、地価をさまざまな特性（最寄り駅までの距離、前面道路幅員、建坪率等）へ回帰させることにより、特性の有する価値を明らかにしようとするものである。特性の有する価値を、主観的な判断や恣意性を極力排除し、データから計量的手法で推計することに、その特徴がある。

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市計画」であり、地区の目標将来像を示す「地区計画の方針」と「地区計画の方針」に従いまちづくりの具体的内容を定める「地区整備計画」からなる。
「地区整備計画」では、以下の表に示す事項のうち、地区の特性に応じた必要な事項について定めている。

Best Value●価値総研
表−１

地区計画による規制・制限項目●建築物等に関すること（３）地区計画による制限の地価への帰着経路

・建築物等の用途地区計画による制限の地価への帰着経路については以・容積率の最高限度下のようにまとめられる。

・建坪率の最高限度
・敷地面積の最低限度●

・建築物の壁面の位置
・建築物等の高さの最高限度

それは収益性の観点からすると、最も高い収益性を・建築物等の形態、意匠導く土地利用を排除する可能性がある（敷地条件に・垣、さくの構造●土地の利用に関すること関してはマイナスの影響）。

等・樹林地、草地等の保全など●

表−２

地区計画による規制・制限項目の内容●建築物等の用途地区計画による制限は、土地の利用を制限するが、きめ細かく用途を定めることに土地の利用を制限することによって外部不経済を抑制することができる（周辺環境条件に関しては、個別の敷地への敷地外からの影響をコントロールより、地区の特性にあったまちづすることでプラスの影響）。

くりを誘導することが可能とな※ 制限によって形成されるもしくは守られる住環境の良さが地る。
●容積率の最高限度

容積率の最高限度や建坪率の最建坪率の最高限度

高限度を定めることによって、周価に反映

囲に調和した土地利用、ゆとりの地区計画による制限ある街並みの形成を図ることができる。
●敷地面積の最低限度

敷地の細分化を防止することに土地の利用条件を規定

よって、建築物が高密度に建て込周辺環境（外部性）をコントロールむことを防ぎ、居住環境の悪化の防止を図ることができる。
●建築物の壁面の位置

地価

道路や隣地との境界までの壁面の距離を定めることによって、建築物の密集を防止するとともに、

図−２地区計画による制限の地価への帰着経路

通風の確保、火災時の延焼の防止、整った街並みの形成を図ることができる。
●建築物等の高さの最高限度高さの最高限度を定めることによって、日照・通風の確保や低層サンプルデータの収集住宅地などでの街並みの揃った景観の形成を図ることができる。
●建築物等の形態、意匠

屋根の形態や建築物等の色彩などを定めることによって、統一感

地価関数の推定に当たっては、データの収集が必要とのある美しい街並みの形成を図るなるが、その際、サンプリングの対象となる母集団を明ことができる。
●垣、さくの構造

ブロック塀を禁止することによって、（防災上も防犯上も）まちの確にする必要がある。これは、母集団ごとに様々な特性の価値が異なっていると考えられるためである。

安全性を高めることができる。ま

ここでは、住民の発意により地区計画の導入を検討した、緑化を推進したり、高い塀のている地区の多くが「郊外住宅地」である点を鑑み、郊規制やさくを透過性にして庭木の緑が道路側からも見えるようにすることによって、まちにうるおいをもたらすことができる。
●土地の利用に関すること（１）サンプル収集地点

外住宅地を調査対象として設定している。
なお、建物に対する評価の差が地価の評価に影響を与えることがあるため、分析に当たっては更地のデータを現存する樹林地、草地等で良好用いることが望ましい。加えて市場の同質性が保証されな居住環境の確保に必要なものをる限り、サンプルは多ければ多い程良い。以上の点を鑑保全することができる。また、緑の多い住宅地の一体的な保全を図ることができる。

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み、公示地価ポイントをサンプル収集地点とする。

Best Value●価値総研
表−３

サンプル収集地点

対象
横浜市郊外住宅地地点

・横浜市都市計画道路環状２号線外側
・第１種低層住居専用地域（平成 16 年度公示地価ポイント）

3 8 2 ヶ所

地価関数の推定地価関数の推定手順並びに推定結果について述べる。

（１）推定手順
ヘドニック・アプローチによる地価関数の推定については、幾つか問題点（関数型の選択・分散不均一、除外された変数の影響、多重共線性）が指摘されている。したがって、これらの問題に対処し信頼に足る結果を得るには、図−５の手順に従い、地価関数の推定をおこなう必要がある。

説明変数の選択再検討

図−３

関数型の選択

サンプル収集地点
誤差項の分散不均一性の検証（２）データ収集
地価関数の推定に当たっては、地価形成要因であると想定される項目についてデータを収集する必要がある。
前面道路幅員、最寄り駅までの距離等がこれに当たるが、定式化の検証

これ以外であっても、重要と思われる項目があるときにはそれも収集しなければならない。
公示地価からは地積、形状、前面道路の状況等幾つかの項目についてデータを得ることができるが、実際に地・散布図、相関係数表等を参考に説明
変数を選択（多重共線性の排除）

・Box-Cox変換をおこない、データへのフィットの良い関数型を尤度比検定に基づき選択（線形、両対数、片対数、Box-Cox型等より選択）

・ラグランジュ乗数検定等を用いて分散不均一性を検証。分散が不均一である場合、関数型の変更、変数の変換をおこなう。なお問題が残る場合には、Whiteの不均一分散一致標準偏差(HSCE)を用いて推定

・RamseyのRegression Specification
Error Testをおこない、OmittedVariableの存在をチェック・パラメータ（係数）の符号と期待される符号条件との整合性を検証
・VIF(Variance information factor)値を用いて多重共線性をチェック・t値によってパラメータの値が統計的に有意かどうかを判断・自由度修正済み決定係数等によってフィットの良さを確認

価関数を推定するにはここに記載されている情報だけでは不十分な可能性がある。これは、地点のミクロな特性

推定式の確定が地価に及ぼす影響を無視できないからである。しかし、地図では分からないことも多い。したがって、現地調査
図−５が必要となる。

地価関数の推定手順

ここでは、サンプル地点の地価に影響を与えるとされる範囲を調査対象とし、サンプル地点を中心とした沿道※説明変数間に非常に強い相関があったり、１次従属な関係があったりする場合に多重共線性があると言われる。具体的な症状とし50ｍ両方向を調査区域とする。ては、推定値の符号が理論と合わない、決定係数は大きいのに個別のｔ値は低い、観測値を増加させるたびに推定値が大きく変動する、説明変数を増減すると推定値が大きく変動する等が挙げられる。（山本拓『計量経済学』1995 年
沿道 50ｍ両方向

図−４

公示地価ポイント

現地調査エリアBest Value vol.09 2005.4 VMI新世社）

Best Value●価値総研◎ 分子は、最低限確保されるべき空地面積の平均値の対数である。
分母は、対数変換した建築物の高さの平均値である。この２つの要素の組み合わせにより、環境構造としての空地空間が規定されるものとしている。なお、分子の値が大きいほど条件が良く、分母の値が大きいほど条件が悪いと考えられるため、パラメータの期待される符号条件についてはプラスとしている。

（２）説明変数の選択
ステップワイズ法は、説明変数の選択方法の１つで、１つずつ説明変数を入れたり抜いたりしながら、だんだんとあてはまりのよいモデルに近づけていく方法である。
しかし、選択された変数間に相関の高い変数が含まれる場合には、適切な偏回帰係数が求められない（多重共線

地価関数の推定で用いたデータの概要については、表−性がある）。

５に示している。

ここでは、相関係数表等で説明変数間の相関を確認し表−５た後、ステップワイズ法により説明変数の選択をおこなった。その結果、選択された説明変数は表−４に示している。

平均値 標準偏差㎡当たり単価（円）ヘドニック地価関数で用いた変数

変数記号

特性変数

Price

地価

出典(円／㎡)

公示地価

敷地形状ダミー

公示地価

5400

39.447.5320.551.9

前面道路幅員（m）

5.37

1.20

2.6

11.0

エリア平均空地空間指数

2.41

0.17

2.00

3.06

エリア平均空地面積（m） 114.71

43.92

49.19

466.30

6.97

0.29

610

0.341

0.299

01.852

2.32

1.08

0.5

7

敷地面積の最低限度（㎡） 122.15

14.05

100

180

度数％

距離（km）

公示地価

エリア平均建物高さ（m）

ACC

最寄り駅から東京駅までの路線距離（1kｍ） 乗換案内

敷地規模のバラツキ

WID

前面道路幅員（m）

公示地価（変動係数）

SDW

エリア平均空地空間指数

現地調査

道路側からのエリア平均LOT

敷地規模のバラツキ：変動係数

壁面後退距離（m）

道路側からのエリア平均壁面後退距離（m）＜敷地規模ダミー：敷地面積が230㎡未満の場合

現地調査
敷地形状

1のダミー変数＞

新線開通による最寄り駅変更ダミー
NST＜新線敷設・新駅設置によって最寄り駅に変更がある場合1のダミー変数＞

横浜市＜最寄り駅が東急東横線沿線の駅である場合最寄り駅変更

ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ
最寄り駅東急東横線ダミー
LNE1

公示地価1のダミー変数＞※

東急田園都市線ダミー
LNE2＜最寄り駅が東急田園都市線沿線の駅である場合

公示地価

1のダミー変数＞※※※※

地区計画関連の項目については、背景を灰色に塗りつぶしている。
新線とは平成 19 年開業予定の横浜環状鉄道中山−日吉間（横浜市営地下鉄 4 号線）約 13．1km のことである。
道路からのエリア平均壁面後退距離に関して、敷地面積 230 ㎡以上の敷地については、地価への影響が認められないとの結果を得ている。
エリア平均空地空間指数については以下のように定式化している。

 n ln  ∑ ( areai × (100 − perloti )/100 )  n   i =1n ln  ∑ highi  n  i =136391 140000 348000
150

最寄り駅までの距離（100ｍ）

×敷地規模ダミー

最大値

884

最寄り駅から東京駅までの路線＜敷地形状が不整形の場合1のダミー変数＞

公図

最小値

1418

DIS

SBF0208010

最寄り駅までの距離（m）

表−４

FIG

地価関数で用いたデ−タの概要 標本数 382

※

整形

361

0.945

不整形

210.055あり

200.052なし

3620.948

東急東横線

250.065

東急田園都市線

66

0.173

それ以外
291
0.762
建築物の高さは１階建て 4ｍ、２階建て 7ｍ、３階建て 10ｍ、４階建て 13ｍ、５階建て 16ｍ、６階建て 19ｍとして計算。ただし、建築物が建っていない敷地については、エリア平均値をもって建築物の高さとしている。
道路からの壁面後退距離を求めるにあたっては、セットバックが 0ｍ〜1ｍの場合は 0.5ｍ、1ｍ〜3ｍの場合は 2ｍ、3ｍ〜5ｍの場合は 4ｍ、5ｍ〜の場合は 7ｍとしている。

（３）推定結果
関数形については、対数線形を交えた形の、ln( Price) = c + α 1FIG + α 2 ln( DIS ) + α 3 ln( ACC ) + α 4 ln(WID )+α 5 SDW +α 6 LOT + α 7 SBF 0+α 8 NST + α9LNE1 + α10 LNE 2・ area ：敷地面積
・ perlot ：建坪率・ high ：建築物の高さ※尤度比検定の結果、両対数形については有意水準 5％で「Box-Cox・ i ：第 i 番目の敷地型の尤度値と当該関数型の尤度値とは有意に異ならない」とする

・ n ：調査区域内の敷地数仮説が採択されたため、関数型として両対数形を選択している。

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Best Value●価値総研と定式化した。パラメータ α1 から α10 に対して期待され・単価は約 0.036％下がる。

る符号条件は、前面道路幅員、エリア平均空地空間指数、道路側からの平均壁面後退距離、新線開通による最寄り・駅の変更、東急東横線ダミー、並びに東急田園都市線ダ・最寄り駅から東京駅までの距離、敷地規模のバラツキに

定数項
FIG
Ln(DIS)
Ln(ACC)
Ln(WID)
SDW
LOT
SBF0
NST
LINE1
LINE2

R2
R2

新線開通によって最寄り駅が変更される地点については、それ以外の地点と比較して㎡単価は 6.6％程度高い。

ついてはマイナスとなっている。

変数

敷地規模が 230 ㎡未満の敷地の場合、道路側からの平均壁面後退距離が 1ｍ延びると、㎡単価は約 0.9％上がる。

ミーについてはプラス、敷地形状、最寄り駅までの距離、

表−６

敷地規模のバラツキが 0.01 単位（1％）増加すると、㎡（ 0.066 ≅ e0.0635 − 1 ）・

地価関数の推定結果
地価関数
推定値
13.286***-0.0497***-0.137***-0.288***0.0736***
0.0731***-0.0361***0.00938***
0.0635***0.130***
0.134***
0.839
0.835

は 13.9％程度高い。（ 0.139 ≅ e 0.130 − 1 ）t −値(102.58)(-3.25)(-24.12)(-9.52)(4.50)(3.20)(-2.94)(3.19)(3.65)(5.65)(9.07)White の不均一分散一致標準偏差(HSCE)を用いて推定。
係数値の右肩に付記されている＊＊＊は 1％水準で有意、＊＊は 5%水準で有意、＊は 10%水準で有意であることを示している。
※ 決定係数（ R 2 ）とは、回帰式で目的変数をどの程度説明できるかを示す統計量のことである。寄与率とも呼ばれる。
※ 地区計画に関連する項目に関しては、背景を灰色に塗りつぶしている。
※ 敷地面積が 230 ㎡未満のサンプルは 305 ある。

東急東横線沿線である場合、他の沿線と比較して㎡単価・東急田園都市線沿線である場合、他の沿線と比較して㎡単価は 14.3％程度高い。（ 0.143 ≅ e0.134 − 1 ）シミュレーション
地区計画の地価への影響は、制限の種類及びその内容、周辺状況等によって異なると考えられるが、ここでは、道路側からのセットバック（壁面後退距離）、並びに地区計画の策定において非常に合意形成が難しい敷地面積の最低限度関するシミュレーションをおこなう。

※※※

周辺環境等が地価に与える影響を評価することで地区計画による制限が地価に与える影響を検証する。

●

初期設定
シミュレーションをおこなうにあたっての初期設定は以下の通りである。
エリア敷地数推定結果は表−６に掲げるとおりである。自由度修正

・12 敷地済み決定係数の値は 0.835 で、すべての説明変数に関してパラメータに対する符号条件は満たされ、かつ統計的個別敷地条件（敷地面積が各敷地で異なる）に有意である。

・敷地面積： 240 ㎡(敷地 A)、230 ㎡(敷地 B)、200 ㎡(敷地 C)、200 ㎡(敷地 D)、190 ㎡(敷地 E)、180 ㎡(敷地 F)、・− 0.0497

単価は 4.8％程度低い。( 0.048 ≅ e・

170 ㎡(敷地 G)、170 ㎡(敷地 H)、170 ㎡(敷地 I)、

地積形状が不整形の場合、整形である場合と比較して㎡−1 )最寄り駅までの距離が 10％延びると、㎡単価は約1.37％下がる。

170 ㎡(敷地 J)、160 ㎡(敷地 K)、150 ㎡(敷地 L)
・敷地形状：

整形5ｍ

・前面道路幅員：
・建築物：

一戸建

最寄り駅から東京駅までの路線距離が 10％延びると、㎡・建築物の階数：単価は約 2.88％下がる。

・道路側からの平均壁面後退距離：

・

前面道路幅員が 10％拡がると㎡単価は約 0.74％上がる。

・法定建坪率：・

エリア平均空地空間指数の 1 単位の増加は、㎡単価を約・最寄り駅から東京駅までの距離：40 ㎞7.3％上げる。

・新線開通による最寄り駅の変更：なし

・2 階建

・最寄り駅までの距離：

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1.0m

40％1200ｍ

Best Value●価値総研●

仮想設定１（配置計画の違いによる地価の変化）
建築物の配置の違いが地価にどう影響するか確かめる

表−８シミュレーション結果２

細分化前

ために、以下に示す状況変化を想定する。

敷地面積

敷地価格

(S)

（万円）

(S)

（万円）

敷地 A

240 ㎡

4,636

125 ㎡

2,427

115 ㎡

2,233

敷地 B

230 ㎡

4,443−

4,424−18 万円

敷地 C

200 ㎡

3,900−

3,884−16 万円

敷地 D

200 ㎡

3,900−

3,884−16 万円

敷地 E

190 ㎡

3,705−

3,689−16 万円

敷地 F

180 ㎡

3,510−3,495−15 万円

敷地 G

170 ㎡

3,315−3,301−14 万円

敷地 H

170 ㎡

3,315−3,301−14 万円

敷地 I

170 ㎡

3,315−3,301−14 万円

敷地 J

170 ㎡

3,315−

3,301−14 万円

敷地 K

160 ㎡

3,120−

3,107−13 万円

敷地 L

160 ㎡

2,925−

2,913−12 万円−

43,397−43,260−137 万円

変更
敷地配置

BC

DAE

前面道路
F G H I J K L

建築物
建築物

1.5m

1m
前面道路

前面道路

・他の条件については初期設定と同様（変更なし）

表−７

シミュレーション結果１

セットバック前
敷地面積

敷地価格

セットバック後
敷地面積

（万円）
敷地 A

240 ㎡−

4,636

セットバック

敷地価格

前後の（万円）

敷地価格の差

4,636

0

細分化前後の

敷地価格

・すべての敷地に関して、道路側からの壁面後退距離を 1.5ｍに各敷地細分化後

敷地面積

エリア全体敷地価格の差＋24 万円

シミュレーション結果は表−8 に示す通りである。

敷地 I
170 ㎡
3,315
−3,330+15 万円※ 敷地の価格に影響を与える範囲を、当該敷地を中心とした沿道50ｍ両方向としているため、シミュレーションによって評価可
能な敷地は敷地 A 並びに敷地 I となっている。

シミュレーション結果は表−７に示す通りである。
すべての敷地について壁面を後退させた結果、敷地 Iにおいては価格が上昇している。他方、敷地 A の価格は変化していない。このことは、敷地規模が小さい敷地の場合、道路沿いの空間のゆとり（開放性）が地価に影響することを示唆している。見方を変えると、一定の敷地規模を確保している敷地では、近隣の敷地の建築物の配敷地細分化の結果、細分化された敷地では価格が上昇しているが、その近隣の敷地では価格が下がっている。
エリア全体では、敷地細分化に伴って価格が約 137 万円下がっており、敷地細分化で獲得した金額で近隣の敷地の価格低下を補填できていない。
したがって、敷地の細分化は近隣の敷地に外部不経済をもたらし、エリア全体としての資産価値を低めていると言える。
※

敷地細分化で獲得した金額が近隣の敷地の価格低下を上回る場合もある。

置状況が地価に与える影響はほとんどないと言える。

おわりに●

仮想設定２（敷地細分化による地価の変化）

敷地の細分化が、細分化された敷地とその近隣の敷地に与える影響を確かめるために、以下に示す状況変化を想定する。
・敷地 A(敷地面積 240 ㎡)を 2 つの敷地に分割（ 240→125：115）
敷地A

敷地配置

B
建築物

前面道路

建築物

建築物

C

D

A

推定した地価関数を用いて構築したシミュレーション
モデルは、地区計画を導入した場合の地区全体への影響を評価するばかりでなく、建築物の高さや外壁後退距離などを具体的な地区計画等の制限を定める際の指標構築にも用いることもできるものとなっている。
今後、ヘドニック・アップローチによる不動産評価手E

前面道路
F G H I J K L

法を定着させるためには、様々な面からのモデルの活用方法の検討が望まれる。

前面道路

・他の条件については初期設定と同様（変更なし）

Best Value vol.09 2005.4 VMI※本稿は、住民発意型地区計画等推進方策調査（横浜市）を基に作成している。