令和 4 年度版

耐震性が心配マンガでわかる

最近
寒くなったような気がする…の建物自体劣化が気になる

共同住宅編

省エネ対策もしたい！

このような課題に対し、住宅の性能向上を目的としたリフォームを支援する事業です！
はじめに

本誌は、共同住宅における長期優良住宅化リフォーム推進事業の概略を説明するものです。
その他の詳細の要件等については交付申請等マニュアルや評価基準等を確認してください。

調査診断〜改修基本計画の作成

築25年目になる○×マンション

建物の調査診断結果
報告会

これ以外に皆さん気になっていることはありますか？

―― 報告は以上となります

最近暖房をつけても部屋が寒い気がしていて…

○×マンション管理組合理事長

たしかにわかります！

ただいまー

とくに窓際が冷えませんか？

なにやってるの？

うちも最近
寒く感じるな…

寒さ対策についても盛り込めないか

寒いからこれ貼ろうと思って窓からの冷気によるところが大きいんですって2

この前も…

…そうですね専門委員会で検討してみましょう後日

その後理事会でも専門委員会※

改修基本計画全体について合意を得ることができた―― という意見が多く※マンション管理組合が改修工事のために設置した委員会

改修基本計画に寒さ対策のための改修も追加したいと考えています

これで寒さ対策ができる！

賛成です

ところが後日

元々予定していた改修に窓の断熱性向上工事を足すと専門家の事務所

専門家予算オーバー!?

でも寒さ対策を追加しないわけにもいかないしどうすれば…

工事費が予算をオーバーしてしまう可能性が高いです○×マンション管理組合から設計コンサルタント業務を請け負っている

一般的な修繕積立金以外での資金調達方法として補助金制度というものがあります
こちらを利用するのはいかがでしょうか？

補助金制度？
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長期優良住宅化リフォーム推進事業とは

この制度は国が行っている「長期優良住宅化リフォーム推進事業」「長期優良住宅化リフォーム推進事業」
です

既存住宅の長寿命化や省エネ化等に資する性能向上リフォームや子育て世帯向け改修に対する支援等を行う事業

リフォームを行う
既存の戸建て住宅やマンションが補助制度の対象となります

どのリフォーム工事でも利用できるんですか？

補助金を受けるためには大きく３つの条件を満たす必要があります

１つ目が「インスペクション（現況調査）の実施※」です

工事に先立って日常生活に支障をきたすような劣化事象の有無を把握するために行います
インスペクションで指摘を受けたものの中には今回のリフォーム工事で補修しないといけないものもあります※建築士である既存住宅状況調査技術者が実施する必要があります。

4３つ目が２つ目が「リフォーム履歴と維持保全計画を作成すること」です「リフォーム後の住宅が一定の性能基準を満たすこと」です
概要

性能項目
構造躯体等の劣化対策

コンクリートの中性化対策等

耐震性

大地震でも倒壊しないよう耐震性の確保

省エネルギー対策

窓や壁、床、天井などの断熱化
給湯器などの高効率化

住戸面積の確保

戸当り40 ㎡以上の住戸面積を有する※

維持管理・更新の容易性給排水管を点検・清掃・交換しやすくする

必須

任意

高齢者等対策（共同住宅のみ） バリアフリー化
可変性（共同住宅のみ）

要否

将来の間取り変更等に対応しやすくする※認定長期優良住宅型は 55 ㎡以上

また、補助金はリフォーム全体に出るのではなく具体的な工事内容にも条件があるんですね

原則として「特定の性能項目を一定の基準まで向上させる工事」が対象となります※性能向上工事以外についても補助対象となる場合があります。

補助対象となる工事
性能向上リフォーム工事費① 特定性能向上工事：耐震性や省エネ対策、高齢者等対策など特定の性能項目を一定の基準まで向上させる工事
特定の性能項目： 構造躯体等の劣化対策、耐震性、省エネルギー対策、維持管理・更新の容易性、高齢者等対策（共同住宅のみ）、可変性（共同住宅のみ）

省エネルギー対策
例）開口部の断熱改修

劣化対策
補助対象工事はありません

維持管理・更新の容易性
例）共用配管の更新

耐震性例）柱・はり・壁の補強② その他性能向上工事③ 性能向上工事以外の補助金対象工事

インスペクションでの指摘を補修する工事等防災性・レジリエンス性の向上改修工事等

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インスペクションの実施

後日

それではインスペクションを行っていきます

施工業者（既存住宅状況調査技術者の資格を有する）

今日は主にこういった箇所※を調査していきます【その他】

中性化深さのサンプル調査実施※住戸内も、１割以上を抽出して調査を行う。

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【外部】

外壁（構造・雨水）

屋根・バルコニー【内部】
共用設備配管（給水・排水管）

調査
終了後
専門委員会

調査の結果
新たに２箇所劣化事象が見つかりました

外壁タイルの浮き・剥落

給水管漏水

こんなところにも劣化が…

それぞれこのような対応で今回のリフォームに盛り込んでいきましょう

外壁タイルの浮き・剥落

給水管漏水

全面打診検査をして剥落しそうな箇所に樹脂注入

給水立管の交換工事

はい！
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工事内容の決定
工事には２つの事業タイプがあり工事内容についても決めていきましょう

住宅の性能をどれだけ上げるかによって補助金の限度額が変わってきます

評価基準型

認定長期
優良住宅型

基準はこのようになっています
住宅性能の基準● 評価基準：認定基準には満たないが一定の性能確保が見込まれる水準● 認定基準：長期優良住宅（増改築）認定を取得するための基準
性能項目のうち、劣化対策、耐❶ 評価基準型※2 震性、省エネルギー対策について評価基準に適合するもの

認定基準

必須
特定性能
向上工事

既存住宅の性能

リフォーム 評価後の基準
住宅性能※１❷ 認定長期優良住宅型※2

可変性

高齢者等対策

維持管理

省エネ性

耐震性

劣化
対策

所管行政庁から長期優良 住 宅（増 改 築）の認定を受けるもの→全ての性能項目で認定基準に適合することが必要

今回は評価基準型を選択し共同住宅の一棟申請※として手続きを進めていきましょう

はい！

※1 リフォーム前に基準を満たしている場合は、特定性能向上工事の実施を必須とするものではない※2 加算要件を満たす場合、補助上限 50 万円 / 戸の加算対象（詳しくは、交付申請等マニュアルをご確認ください。）
上記の他、評価基準や認定基準には適合しないが、基準と同等と認められる代替措置を講じる場合は、提案型に応募することが可能です。

※共用部と専有部を一緒に申請する場合は、全ての工事発注者が管理組合でないと申請できません。

補助金はいくらもらえるの？
● 補助率：1 ／ 3（補助対象リフォーム工事費等の合計の１／３の額が補助されます）● 補助限度額：リフォーム後の住宅性能に応じて 2 つの補助限度額を設定しています。
リフォーム後の住宅性能❶ 評価基準型

長期優良住宅（増改築）認定を取得しないものの、一定の性能向上が認められる場合

100 万円／戸❷ 認定長期優良住宅型

長期優良住宅（増改築）認定を取得した場合

200 万円／戸※三世代同居対応改修工事を実施する住戸など、一定の加算要件を満たす場合、戸当り50万円増額があります。
※１申請あたり住棟全体で１億円が上限です。

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補助限度額※

※1 開口部の断熱化により省エネルギー対策の断熱等性能等級３+αの基準に適合を確認。
※2 インスペクション対応工事であっても要件を満たせば特定性能向上工事と認める場合があります。劣化した管を交換する工事は一般にその他性能向上工事。

具体的に今回の工事内容で補助対象となるのはこちらです

特定性能向上工事
省エネ化（開口部の断熱改修）※1

維持管理更新対策（共用給水管の更新）※2

高齢者等対策（エントランス階段を緩やかに）

その他性能向上工事
インスペクション対応の外壁タイルの浮き・剥落部分に樹脂注入

屋根（防水層の改修）

インスペクションで新たに見つかった箇所の改修工事も補助対象になるんですね！

後日
理事会でも承認を得て工事内容が決定

その後専門家による発注準備が進められた

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後日

なるほど！

専門委員会

ちなみに事業が２カ年度にわたる場合は以上のような流れになります

発注先の選定方法は主に３つあります

そういえばなのです
が…

発注先についてはどのように決めればいいでしょうか？

今回は「見積合わせ方式」
を利用し施工業者
A

施工業者
B

複数の施工会社に見積を募っていきましょう

施工業者
C発注先仮決定〜合意形成・総会における決議まで
その後複数の施工会社からの見積を比較しそして発注先の施工会社による事業者登録までが完了した※

専門委員会にて業者を仮決定理事会に報告承認を得る※事業者登録…長期優良住宅化リフォーム推進事業は、事業者が発注者の代わりに申請します。
申請する事業者は、リフォーム工事の請負契約を締結する前に情報を登録する必要があります。

改修工事の大事な決議なので緊張してしまって…

改修工事実施についての総会前――
どうかされたんですか？

伝えないといけないことも多いですし…

合意を形成していくにあたりこれらをきちんと説明することが大切です

・修繕積立金を取り崩した場合に残額はいくらかそうですよね

たしかに住んでいる立場からするとこういった点が気になりますね…

・将来の修繕工事はどうなるのか・借入をした場合は以降の毎月の修繕積立金額がいくらに増額されるのか・一時金を徴収する場合はその徴収額はいくらになるのか

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工事内容だけでなく未来に向けてどう具体的に進んでいくのか理解が得られるよう準備を進めていきましょうマンション管理組合の総会当日

それでは…

改修工事実施についての総会を執り行います

改修工事の内容に賛成の方は挙手をお願いいたします

賛成に手を挙げた人の数と委任状や議決権行使書の数を合算し過半数を満たしていたため改修工事は合意となった

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工事の実施〜補助金交付完了まで

その後契約書控を支援室に提出、申請手続きが完了管理組合（発注者）と施工業者（受注者）の間で工事請負契約を締結

そして工事が開始され

特定性能向上工事
省エネ化

維持管理更新対策
共用給水管の更新

二重窓

その他性能向上工事

インスペクション対応の外壁タイルの浮き・剥落部分に樹脂注入
数カ月の期間を経て無事リフォームが完了した

こちら
リフォーム工事の履歴と維持保全計画の改訂版になります14

長い間ありがとうございました！

おまかせできてよかったです
よね

施工業者の方にも難しい手続きをしていただけたので助かりました

完了実績報告審査

施工業者が補助金を受領※※補助金相当額は、発注者に還元される。

入居者の世代が入れ替わって若い家庭も増えてきました

部屋もあたたかくなりましたね！

そうなんですこれからもより一層このマンションを大事にしていきたいと思っています

私も引き続きお手伝いさせていただきます15マンション改修の基本的な進め方と注意点

工事施工

資金計画

合 意 形成・集会 に★ おける決議 ︵総会は2回︶

★

工事費見積

改修設計

調査診断

★ 改修基本計画★

★ 専門家等の選定

発意★ 検討体制の確立

基本的な進め方★マーク部分の合意形成の進め方に注意が必要。

★検討体制の確立

マンション管理組合が改修工事のための専門委員会を設置し、継続的に検討を行う。

※準備から工事完成まで３〜５年程度を要するのが一般的である。なお、最終的に理事会による決定となる。

★専門家等の選定
改修工事の実施にあたって、管理組合のパートナーとしてマンションの改修業務に精通した専門家（建築士を有する設計事務所、建設会社、管理会社）を選定する。また、管理組合内の合意形成の支援を得るため、マンション管理士を選定する。
建築技術的な支援を行う専門家等の関わり方には、以下の方法が挙げられる。
● 設計・監理方式※１● 責任施工方式※２※１：建築士を有する建築設計事務所・建設会社・管理会社等を選定し、合意形成までの段階では、調査診断・改修設計・施工会社の選定・資金計画等に係る専門的、技術的、実務的な業務を委託し、工事実施段階では工事監理を委託する方式※２：建築士を有する施工会社（設計・施工・管理部門を有する建設会社や管理会社等）を選定し、調査診断・改修設計・資金計画から工事の実施までの全てを請け負わせる方式★調査診断及び改修基本計画の作成
建物の調査診断を行い、建物各部の現状の劣化・損傷の程度、不具合点や問題点、現マンションが有している性能の程度等を正確に把握する。調査診断を行う際には、不具合や問題点の原因を確認し対応策を検討。また、調査診断が終わった段階で、調査診断結果の報告会を行い、区分所有者全員にマンションの劣化等の状況を正確に認識してもらう。
調査診断の段階では、区分所有者に対する意向調査を行い、当該マンションが抱えている問題点や居住者の改善ニーズを把握することも重要。この改善ニーズと調査診断結果をもとにして、問題点に対する基本的対応方策を検討し、改修基本計画を作成する。
なお、調査診断の時期は、管理組合の資金計画や合意形成などの運営面からみて、長期修繕計画に定められた工事実施時期の２年前程度に行うことが望ましい。

★資金計画
改修工事の費用は、修繕積立金によりまかなわれる。積立金が不足している場合は、修繕積立金のほかに、資金調達の方法として以下の方法が考えられる。
● 補助金（長期優良住宅化リフォーム推進事業を活用）→補助金を受けられる工事について補助を受ける。また、棟全体で劣化対策、耐震性の評価基準に適合、過半数の住戸※で省エネルギー対策、戸当り床面積の評価基準に適合する必要がある。
※全ての住戸が評価基準を満たさない場合、評価基準を満たす戸数の割合によって補助金が減額になります。

● 金融機関からの借入金● 区分所有者からの一時金徴収★合意形成・集会における決議
改修に向けた合意形成の最大ポイントは、資金計画にある。区分所有者に対して以下の内容について、十分に検討した上で合意形成を図る必要がある。
● 修繕積立金を取り崩した場合に残額はいくらか● 将来の修繕工事はどうなるのか● 借入をした場合は以降の毎月の修繕積立金額がいくらに増額されるのか● 一時金を徴収する場合はその徴収額はいくらになるのか
改修工事の実施の最終的な決定は、区分所有法の規定に基づき、マンション管理組合の集会（総会）における決議で行われる。
※住宅内のリフォームを補助対象とする「住戸申請」という申請方法もあります。

参照：改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（令和３年９月改訂）（国土交通省）より問合せ先

長期優良住宅化リフォーム推進事業

長期優良住宅化リフォーム推進事業評価室事務局
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住所
H P

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qanda@choki-reform.com

月〜金（祝日、年末年始を除く）
03-5805-0522 10:00〜16:00（12:00〜13:00を除く）〒113-0033
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https://www.kenken.go.jp/chouki̲r/index.html

長期優良住宅化リフォーム推進事業実施支援室
メール toiawase@choki-r-shien.com
電話
住所（祝日、年末年始を除く）
03-5229-7568 月〜金
10:00〜16:00（12:00〜13:00を除く）〒112-0014
東京都文京区関口一丁目47 番12 号 江戸川橋ビル 208号