MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

MUFG バンク （中国）経済週報

2018 年 8 月 23 日 第 407 期

中国不動産市場の「異変」に中央政府が警戒～過熱リスクは中小都市へ蔓延するか
中国投資銀行部
中国調査室

メイントピックス .................................................................................................................... 2
中国不動産市場の「異変」に中央政府が警戒～過熱リスクは中小都市へ蔓延するか ........................ 2
 2016 年 9 月 30 日より開始された不動産市場対策が 1・2 級都市の住宅価格の過度な上昇を一時的に抑制し、2017
年通年では、中国の不動産市場に大きな変動はなく比較的平穏に推移してきた。2018 年に入ってから、3・4 級都市を中心に、住宅価格の継続的且つ急速な上昇がみられ、不動産市場取引の混乱といった問題も顕在化しつつある。中央政府に警戒感が高まり、再び行政指導に動き出している。
 本稿では、中国の不動産市場に起きた「異変」を紹介し、中国の不動産市場対策の変遷をまとめる。そのうえで、マクロ経済の動向を視野に置きながら、中国の不動産市場が直面するリスク、新たな政策環境で不動産市場の行方を分析してみる。

IGPI 流事業強化の処方箋 ..................................................................................................11
借り物競争を如何に戦うか？ ................................................................................................................. 11 以前までの連載の中で、日本企業が成長著しい中国という巨大市場において、これまた成長著しい中国企業と戦っていくためには、競争だけではなく、協調することも選択肢として考えるべきと強調してきました。自社によるフルカバ
ーの垂直統合モデルではなく、どこを自前で提供し、どこを他社から借り物競争をするのかの戦略的判断が重要です。本稿では、上手に借り物競争をするためのポイントについて俯瞰したいと思います。

プロフェッショナル解説（税務会計）MAZARS/望月会計士 .........................................................14
BEPS その中国における対応、日本における対応、日中間取引における注意点 ............................ 14 BEPS とは、日本語で「税源浸食と利益移転」表現されるもので、これまでの 2 国間租税条約や狭義の移転価格税制を基礎とした国際税務の枠組みでは対応しきれなくなった新たな国際的課税回避スキームへ対応する、新たな国際税務の枠組みの形成を目的とした国際的な取組みといえます。
 今回は、平成 30 年度税制改正において BEPS との整合性を図るために改正される不動産関連法人の株式譲渡益
課税の内容を例にとり、BEPS の内容が国内税法にどのような影響を与えるのかを見ていきたいと思います。

三菱 UFJ 銀行の中国調査レポート（2018 年 8 月） ..................................................................18
 経済レビュー～MSCI 組み入れを機に加速する中国の株式市場の開放と求められる改革
 ニュースフォーカス No.10 2018 ～東莞市 本部企業に対する新たな優遇策を発表


ニュースフォーカス No.11 2018 ～広東省・マカオ協力枠組み協定における 2018 年の作業要点を発表

MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group1

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

メイントピックス
中国不動産市場の「異変」に中央政府が警戒～過熱リスクは中小都市へ蔓延するか2016 年 9 月 30 日より開始された不動産市場対策が、1・2 級都市の住宅価格の過度な上昇を一時的に抑制し、2017 年通年では、中国の不動産市場に大きな変動がなく比較的平穏に推移してきた。2018 年に入ってから、3・4 級都市を中心に、住宅価格の継続的且つ急速な上昇がみられ、不動産市場取引の混乱といった問題も顕在化しつつあり、中央政府に警戒感が高まり、再び行政指導に動き出している。
本稿では、中国の不動産市場に起きた「異変」を紹介し、中国の不動産市場対策の変遷をまとめる。そのうえで、マクロ経済の動向を視野に置きながら、中国の不動産市場が直面するリスク、新たな政策環境での不動
産市場の行方を分析してみる。

Ⅰ．不動産市場に「異変」が発生、不動産関連政策の合理性が問われる
2018 年 6 月より、住宅市場は再び過熱する傾向に転じている。その背景には、住宅供給の改善が見られたにもかかわらず、需要が抑えきれずに高まりつつあるといった要因がある。住宅取引関連の規制強化によって住宅購入需要が一時的に抑制されていたとしても、不動産抑制政策の効果が不動産価格に対する強い上昇
期待に勝ちきれず、実需だけでなく、投機的需要も溜まる一方である。
①3・4 級都市の住宅価格上昇率が 1・2 線都市を超過することが初めてとなっている。
2018 年上半期に、1・2 線都市の不動産市場が沈静化しているが、一部 3・4 線都市における住宅価格は大都
市を超える勢いで上昇するようになった。中国の不動産市場の過熱は過去 2 回あったが、小都市の不動産価
格上昇水準が大都市を超過したのは以前になかった状況である（図表 1）。その原因を見ると、大都市からの住宅需要の移転、都市化の加速、補償金による旧市街住宅改造行動の推進などが挙げられる。ただし、中小都市における住宅価格上昇の勢いの強さは、不動産市場全体の過熱リスクが拡大していることを示唆している。
【図表1】都市規模別新築住宅価格の推移（前年同期比）
40%

1級都市

35%

2級都市

30%

3級都市

2016年4月
33.9%

2013年11月
21.2%

25%

2016年11月
18.5%

20%
2013年12月
11.2%

15%

2017年7月
8.7%

10%
5%

2013年12月
8.0%

0%
-5%

2018-05

2018-012017-092017-05

2017-01

2016-09

2016-05

2016-01

2015-09

2015-05

2015-01

2014-09

2014-05

2014-012013-09

2013-05

2013-01

2012-09

2012-05

2012-01

2011-09

2011-05

2011-01-10%

出所：国家統計局より当行中国調査室作成

補償金による旧市街住宅改造行動の推進が 3・4 級都市の住宅価格を押し上げる大きな要素であると指摘さ
MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group2

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期れている。2005 年から開始された旧市街住宅改造行動では、立ち退いた人に対して新住宅或いは補償金を与える措置を取っていた。2015 年より、中央政府は補償金による措置を優先させる方針を打ち出した。その影響を受け、補償金による旧市街住宅改造プロジェクトの割合が 2014 年の 9.0%から 2016 年の 48.5%まで大幅に上昇した。旧市街住宅改造では、立ち退いた人に対して新住宅或いは補償金を与える措置を取っている。新住宅提供による旧市街住宅改造では、住宅販売統計に計上されていない。それに対し、補償金による旧市街住宅改造では、立ち退いた人が新住宅を購入する分は住宅販売統計に収められる。このため、補償金支給の割合が上昇すると、旧市街住宅改造が不動産市場に与える影響もそれなりに拡大する。たとえば、
2016 年、補償金による旧市街住宅改造の割合は 48.5%で 294 万戸となっており、一戸当たり面積を 85 平方メートルと試算すると、2 億 5,000 平方メートルに達した。これは 2016 年住宅販売面積の 18.2%を占めている。
②2 線都市では、価格制限政策の影響で新築住宅の価格は中古住宅の価格を下回るという価格のねじれが発生した。
新築住宅市場は購入制限、住宅ローン制限といった様々な規制を受けているだけでなく、生活や交通の便
利さ、学校や病院の資源などにおいても中古住宅に及ばないため、住宅購入需要が中古住宅市場に移転し、中古住宅価格を押し上げた。それに加え、新築住宅市場が政府による価格上限設定を受けている都市では、
新築住宅価格が市場需給関係を反映する価格を更に下回る可能性が高い。このように、中古住宅を売り出し、新築住宅を購入するような投機的住宅取引が増えている。
【図表2】住宅価格指数の比較（新築対中古）70
深セン（新築）60

武漢（新築）
50

深セン（中古）武漢（中古）

40
30
20
10
0

2011-06
2011-09
2011-12
2012-032012-06
2012-09
2012-122013-032013-06
2013-09
2013-12
2014-032014-06
2014-09
2014-12
2015-032015-06
2015-09
2015-12
2016-03
2016-06
2016-09
2016-122017-032017-06
2017-092017-122018-032018-06(10)

出所：国家統計局より当行中国調査室作成

この状況に対し、一部の地方政府は投機的取引を取り締まるために住宅購入政策に抽選制度を導入したが、この抽選式は新たな不公平を招きかねない。例を挙げると、上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深センといった 8 つの都市が新規住宅購入の際に抽選を行う政策を打ち出した。抽選制度のもとでは、住宅購入の条件を満たしたとしても、抽選に当たらない限り、住宅を買えないことになる。これで、「実需」の一部も取引市場から排除され、市場の公平性を損なう。抽選制度の導入により新たな矛盾が発生することが懸念される。
以上のように、住宅市場のねじれ価格の発生や抽選制度の矛盾は、行政の過度な介入によって市場秩序が乱されてしまった一例といえる。政府は手っ取り早い行政政策でリスクを防止しようとしているが、規制強化されるたびに、新たな隙が出ている。行政政策によって「実需」と「投機的需要」を見極めることは容易ではな
い。
③企業による投機的行為が顕在化している。
2018 年 3 月末時点で、A 株上場 3,582 社のうち、1,656 社は投資性不動産資産を有しており、半分近くの上
MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group3

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

場会社が不動産投資を行っている。この中、不動産企業のみならず、一般の企業においても価格上昇期待に基づく投機的不動産投資がかなり含まれていると見られる。また、一部都市では不動産購入資格が厳しい
ため、一部の中小企業経営者は企業名義で個人住宅を購入して投機を図るケースが現れた。
企業の不動産投機への参入が地方政府の警戒を強め、緊急対策を実施する地方政府も現れた。2018 年 6月 24 日~6 月 25 日に、西安、長沙、杭州が企業による住宅購入を一時停止する政策をそれぞれ発表した。
この 3 つの都市は前文に提起した抽選制度を実施している 8 都市に含まれており、不動産市場の「異変」が都市間で「拡散」しているように見える。さらに、8 月 13 日、抽選制度を実施している 8 都市のメンバーである
南京も、企業による住宅購入に対して禁止令を打ち出した。

Ⅱ．不動産対策の「断片化」「細分化」と中央政府の姿勢転換
過去の不動産市場対策の比較【図表3】不動産市場対策の回顧
時期

背景・ 目的重点政策

金融政策

第1 回引締め
2 0 0 3 年－2 0 0 8 年8 月

不動産業を主要産業に確定
不動産価格の過度な上昇を防止

第1 回刺激2009年

第2 回引締め2 0 1 0 年～2 0 1 3 年

國際金融危機、景気下支え 不動産価格の過度な上昇を防止

2004 不動産プロジェクトの資本金比率基準を引き上げ
2010 新国十条、購入規制
2005 国八条、新国八条
人民銀行による一連の不動 2011 二軒目住宅購入頭金比率2006 十五条
産支援策を引き上げ、利上げ（1.1倍に）2007 四回の利上げ、二軒目住宅
購入の頭金比率を引き上げ

基準金利引き上げ

基準金利引き下げ

基準金利引き上げ

第2 回刺激2 0 1 4 年～2 0 1 6 年6 月

第 3回 引 締 め
2016年 9月 ～

景気減速
安定成長
在庫解消

2016、2017 1・2線都市住宅価
格の過度な上昇を防止
2018 不動産価格の上昇を防止

2014 央五条
2014 930新政
201411利下げ
2015 預金準備率・基準金利を引き下げ

2016 930新政
2017 地方政府による住宅購規
制、販売価格制限、住宅転売規制などの行政政策が多数実施

預金準備率・基準金利を引き下げ

大規模な金融政策発動はなし

出所：公開情報より当行中国調査室作成

図表 3 は、2000 年以来の大規模な不動産対策をまとめている。2016 年 9 月までに、不動産市場に対する引締め政策も刺激政策も、中央政府或いは中国人民銀行による対策（「国八条」や基準金利の調整など）が中心となっており、国全体に影響を一斉に与えていた。ただし、2014 年~2016 年 6 月の刺激政策を経て、都市規模別では、住宅価格上昇率などの不動産市場の状況に大きな差異が現れたため、国全体における一括した対策が実施しにくくなっている（図表 1）。
2015 年 3 月 30 日、中央政府（中国人民銀行、住宅城郷建設部、中国銀行業監督管理委員会、財政部、国家税務総局）主導の不動産テコ入れ策が発表され、都市規模を問わずに、住宅ローン頭金比率関連の規制
緩和や住宅取引税優遇政策といった刺激政策（通称「3.30 政策」）が打ち出された。「3.30 政策」のような全面的緩和政策の効果が直ちに 1 級都市の不動産市場に現れ、1 級都市の住宅価格が急速に高騰し、都市によっては住宅購入規制が行われていた。それに対し、2・3 級都市の不動産市場は刺激政策への反応が薄かった。価格高騰と在庫過剰が同時に発生したことは、中国の不動産市場における需給のミスマッチによるものと考えられる。不動産市場の対策の目標は、1 級都市の住宅価格の過度な上昇を防止すると同時に、中小都市の住宅過剰在庫の解消を推進することも含まれている。
2015 年 12 月に開催された中央経済工作会議では、「不動産在庫の解消」を経済工作主要任務の 1 つに位置づけ、2・3 級都市の不動産販売を促す方針を示した。この方針のもとで、2016 年 2 月、中央政府（中国人民銀行、中国銀行業監督管理委員会）は「住宅購入規制が適用されていない都市」に絞って、住宅ローン頭金比率の引き下げなどの更なる緩和政策を打ち出し、2・3 級都市の不動産市場に強い刺激を与えた。
2016 年 6 月、1 級都市における住宅価格の上昇はある程度コントロールされたが、2 級都市の上昇傾向は依然として強かった。3・4 級都市は過剰在庫を抱えており、企業収益を見込めないことから、不動産市場は 2 級都市を土地取得の主戦場としていた。この時期に、2 級都市では多数の「地王」（国有地使用権譲渡の際、格MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group

4

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

段な高価格で落札された土地）が出現し、2 級都市の住宅価格を押し上げ、不動産市場を更に過熱させた。
2016 年下半期に、1 級都市に続き、2 級都市も住宅購入規制を導入するようになった。この時期から、不動産対策は全国ベースから地方ベースへと移行し、地方政府主導で不動産市場対策を打ち出している。
不動産対策の「断片化」「細分化」
前述したように、中国不動産市場の実態が複雑化するに伴い、地方政府は不動産市場対策を主導するようになっている。政策内容は、住宅ローン頭金比率や税制等の資金面の調整から、住宅購入資格、住宅転売規制、住宅販売価格管理といった行政措置へと変化している。地方政府の間では、他都市の不動産購入制限政策の追随が多数見られた。
従来の全面的調整政策と比べては、地方政府による施策は細分化して断片的になっている。このように、地方政府主導で各地の状況に応じて独自の不動産対策を実施する中、中央政府は「不動産市場コントロールの主導者」から「地方政府施策の監督管理者」へと転換しつつある。中央政府は「因城施政（地域独自の状
況に応じて政策を制定・施行する）」という方針を掲げ、地方政府に主導権を譲りつつも、不動産政策が不適切な地域に対して個別に行政指導を行っている1。たとえば、2017 年以来、地方都市は人材誘致の措置として、戸籍取得規制の緩和、住宅購入手当や公的積立金優遇政策といった住宅購入規制の緩和につながる政策を打ち出している（経済週報第 400 号）。結果として、住宅購入規制の実質的な緩和に繋がり、地方住宅取引を活発化させた。これに対し、住宅城郷建設部は成都、太原、貴陽、西安といった地域の政府関係者に対して個別に行政指導を行い、住宅購入規制の過度な緩和を警戒するよう求めた。
中央政府は不動産市場に対して厳しい姿勢を取り始めた2015 年 12 月に開催された中央経済工作会議では、「不動産在庫の解消」を経済工作主要任務の 1 つに位置づけ、2・3 級都市の不動産販売を促す方針を示した。2016 年 12 月に開催された中央経済工作会議は、「住宅は住むものであり、投資するためのものではない」と明言し、不動産過剰在庫の解消を引き続き推進するのと同時に、投機的需要を抑制する必要性を強調した。2017 年通年の不動産市場に大きな変動がなかったことから、2017 年 12 月に開催された中央経済工作会議では、2015 年と 2016 年と比べて不動産市場関連の内容が少なくなっている。ただし、住宅購入規制緩和による人材誘致政策や、補償金による旧市街住宅改造行動といった行政政策が立て続けに打ち出され、不動産市場（特に 3・4 級都市）に与える影響が大きくなりつつある。2018 年に入ってから、不動産市場の異常な変動が顕在化し、中央政府の警戒感が再び高まっている。
2018 年 6 月 28 日、住宅城郷建設部、中央宣伝部、公安部、司法部、税務総局、市場監督管理総局、銀行保険監督管理委員会といった 7 つの中央政府部門が共同通知を発表し、30 都市で不動産市場の混乱を整理する特別行動を行うことにした。取締りの重点内容は不動産投機取引、違法仲介、不動産不法開発、不動
産広告詐欺などが挙げられた。この通知が発表された翌月、40 以上の都市は新たな不動産対策を発表した。
2018 年 1~7 月に各地方で発表された不動産対策は 260 回以上に達し、今までになかった頻度となっている。
2018 年 7 月 31 日の中央政治局会議で不動産市場について言及した際、「不動産価格の上昇を断固に防止する」と呼びかけ、不動産価格の上昇を容認しない厳しい姿勢を強く打ち出した。これは、2017 年 3 月の政府
工作方向の「重点都市における不動産価格の過度な上昇を抑制する」という言い方と比べて、中央政府態度の変化が鮮明である。中央政府の姿勢転換から、一部都市における不動産市場の混乱は、経済成長の維持と金融政策の実施に対する大きな不安要素になっていることが見て取れる。

Ⅲ．不動産過剰在庫の解消は一段落したが、住宅価格の上昇と消費低迷は課題に
不動産過剰在庫の解消が加速、「不動産バブル」が小都市への蔓延が懸念
7 月末、全国不動産在庫面積は 5 兆 4,428 万平方メートルであり、6 月末より 656 万平方メートル減少した。
そのうち、住宅在庫面積は 544 万平方メートル減少した。振り返ってみると、不動産在庫面積は 3 年連続の減
1

中央政府が地方政府の責任者と個別に談話するという「約談」で行政指導を行う。

MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group5

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

少となっており、最近 50 カ月のなかで最低水準となった。専門家の間では、不動産在庫の解消が最後の段階に達しているとの見方も現れた。
【図表4】中国不動産在庫の推移
（億㎡）

9

60%

住宅在庫面積伸び率（累積前年同期比， 右軸）
不動産在庫面積伸び率（累積前年同期比，右軸）

8

50%

7

40%

6

30%

5

20%

4

10%
不動産在庫面積

3
2

0%
-10%

住宅在庫面積

-20%

0

-30%

2012-022012-04
2012-06
2012-08
2012-10
2012-122013-022013-04
2013-06
2013-08
2013-10
2013-12
2014-022014-04
2014-06
2014-08
2014-10
2014-12
2015-022015-04
2015-06
2015-08
2015-10
2015-12
2016-02
2016-04
2016-06
2016-08
2016-10
2016-122017-022017-04
2017-06
2017-082017-10
2017-122018-022018-04
2018-061

出所：国家統計局より当行中国調査室作成

易居研究院が全国 100 都市に対する統計によると、2018 年 6 月、100 都市の新築住宅の在庫消化期間は
9.8 カ月と、2016 年から 10 カ月前後に維持しており、過剰在庫圧力が高かった時期（2012 年 1 月、2014 年 7月）より 10 カ月短縮した。都市規模別でみると、1 級都市、2 級都市、3・4 級都市の新築住宅在庫消化期間はそれぞれ 13.4 カ月、9.7 カ月、9.6 カ月となっており、5 月の水準と比べて、1・2 級都市の消化期間が小幅に延長したのに対し、3・4 級都市は引き続き短縮している。
【図表5】新築住宅在庫消化期間（都市規模別）

1級都市

2級都市

3・4級都市

出所：易居研究院より当行中国調査室作成
注：新築住宅在庫消化期間＝当月新築住宅在庫面積／直近6カ月新築住宅販売面積の平均値

一般的には、住宅在庫解消期間が 12~16 カ月に維持していれば、需給のバランスが取れていると見られる。
現段階で、2・3・4 級都市の在庫解消期間は正常値を下回っており、特に 3・4 級都市は 2010 年以来の最短期間となった。2014 年下半期から、旧市街住宅改造行動加速の影響を受け、3・4 級都市の不動産市場が活発化し、在庫解消が進んだのと同時に、不動産価格も押し上げられた。
前述のように、不動産在庫消化期間が正常範囲を下回っており、一部都市では供給不足が続いているため、住宅価格を押し上げる要因が依然として存在する。今まで、1 級都市および一部 2 級都市の住宅価格の高騰
MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group

6

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

が「不動産バブル」のリスク要因として問題視されてきたが、3 年間にわたって過剰在庫の解消を実施してきた
結果、3・4 級都市の住宅価格は地元住民の収入を超えるペースで上昇するようになっている。今までの不動
産価格上昇の動向をみると、都市規模別では上昇幅に違いはあるが、大勢はほぼ一致していた。今回の住宅価格は大都市から中小都市へと明白な波及効果が見られる。それに、中小都市の上昇率が同時期の大都市を上回ったのも初めて見た現象である（図表 1）。これは日本の不動産バブル時代（1985 年~1992 年）の地
価波及状況に類似している（図表 6）。
【図表6】日本の住宅用地価対前年変化率（圏域別）
（%）

80
60

東京圏

40

大阪圏

20

名古屋圏

0

地方圏（地方四市）

地方圏（その他）

(20)
1975年
1976年
1977年
1978年
1979年
1980年
1981年
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年

(40)

（出所）日本国土交通省より当行中国調査室作成

住宅価格上昇による家計負債水準の上昇と消費の低迷
住宅価格の上昇が家計に負担をかけ、消費に対してマイナス効果があるのではないかと懸念されている。
2008 年から 2017 年の 8 年間で、中国の家計レバレッジ比率は 17.9%から 48.0%まで拡大し、日本の 1980
年代半ばの水準に急接近している。それに、中国の家計レバレッジ比率は非常に短期間で大きく上昇したこ
とも家計部門リスク拡大に対する懸念を引き起こした。
【図表7】家計部門レバレッジの国際比較

（%）
120

100

80
米国
日本

60

中国
40

20

2017

2013

2010

2007

2004

2000

1997

1994

1991

1987

1984

1981

1978

1974

1971

1968

1965

1961

1958

1955

1952

0

（出所）BISより当行中国調査室作成

2018 年 7 月の社会消費財小売総額は 3 兆 734 億元で、前年同期比 8.8%増加したが、増加幅は前月より 0.2
ポイント縮小した。社会消費財小売総額の増加率が 4 カ月連続で 10%を下回っており、消費減速に対する懸念が強まっている地方政府では、貴州、陝西、広東や湖北は住宅価格の高騰が消費にマイナス影響を与えたと分析している。

MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group

7

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

一方、国家統計局はこの問題に対し、人々が実物消費からサービス消費（旅行、文化、教育、医療など）へ転換しつつあることを指摘し、社会消費財小売総額の減速が必ずしも消費全体の低迷を示しているとは限らないと強調した。また、住宅価格の高騰がもたらした家計債務の増加が消費に与える影響はどれほどあるのかについて、統計データが不足している現在では判断しがたいと補足した。以前、国家統計局は住宅価格上昇
が消費を抑制する可能性を否定していたが、今回の返答はその可能性を直接に否定していないことから、中央政府は住宅価格上昇と消費の相関性を判明できれば、住宅価格の上昇に一段の対策をとる可能性が高くなる

Ⅳ．マクロ政策の微調整からみた不動産市場の行方
不動産価格の上昇傾向が継続、需給両面がともに活性化2016 年 9 月 30 日から 2018 年 7 月末まで、3 回目の不動産市場対策が 2 年近く実施されてきたが、不動産価格は依然として上昇傾向にある。今年 2 月までに、新築住宅価格が前月比下落した都市は十数都市に達しており、不動産価格の高騰が一時的に抑制されるように見えたが、3 月以来、新築住宅価格が前月比増加
した都市の数が増え始めている。政府が住宅価格の増勢を抑えようと行政政策の実施が更に頻繁になり、今
年の 1~7 月に、全国の主要都市では 260 回以上の不動産市場対策が打ち出された。ただし、その政策効果は逓減しているようである。国家統計局の最新統計によると、2018 年 7 月に、全国 70 都市のうち 64 都市の新築住宅販売価格が前月より上昇した。不動産価格の平均上昇幅を見ると、2018 年 6~7 月の上昇水準は不動
産市場対策が開始された時期（2016 年 8~9 月）の水準にリバウンドした。今回の価格上昇周期は 38 カ月に達し、過去最長の上昇期間となっている。
【図表8】住宅販売市場の動向【図表9】70大中都市新築住宅価格の推移（前月比）

120%

12%

100%

10%

80%

8%

60%

6%

40%

4%

20%

2%

0%

0%

-20%

-2%

-40%

-4%

-60%

-6%

-80%

-8%

70

60

50

40

30

住宅販売面積（累積前年同期比）
住宅価格指数（前年同期比、右目盛り）

10

上昇都市

横ばい

2018年7月

2018年5月

2018年3月

2018年1月

2017年9月

2017年11月

2017年7月

2017年5月

2017年3月

2017年1月

2016年9月

2016年11月

2016年7月

2016年5月

2016年3月

2016年1月

2015年9月

住宅販売額（累積前年同期比）

2015年11月

2015年7月

0

2018-05

2018-022017-10

2017-072017-04

2016-12

2016-09

2016-06

2016-032015-11

2015-08

2015-05

2015-022014-10

2014-072014-04

2013-122013-09

2013-06

2013-032012-11

2012-08

2012-05

2012-0220

下落都市

出所：国家統計局より当行中国調査室作成

需要面では、1~7 月の不動産販売面積は 8 億 9,990 万平方メートルであり、前年同期比 4.2%増加し、増加幅
が 1~6 月より 0.9 ポイント拡大した。不動産販売総額は 7 兆 8,300 億元であり、前年同期比 14.4%増加した。
販売総額の増加率は販売面積の増加率を遥かに上回っている。
供給面では、政府が土地供給を積極的に行っており、土地購入面積の増加が加速している。2018 年 1~7 月の不動産開発企業による土地購入面積は 1 億 3,818 万平方メートルであり、前年同期比 11.3%増加し、増加率は 1~6 月より 4.1 ポイントも拡大した。地方政府による土地供給を増やしているのに加え、不動産企業が基盤拡大を図って中小都市への進出が活発化しており、3・4 級都市での土地取引額、着工面積、施工中面積の増加幅が拡大して続けている。それに加え、不動産投資は上昇傾向に回復している。2018 年 1~7 月の不動産開発投資は前年同期より 10.2%増加し、増加幅が 3 カ月ぶりに二桁に上った。そのうち、住宅開発投資の増加幅は前年同期比 0.6 ポイント拡大の 14.2%に達した。

MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group8

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期（前年同期比,%）【図表10】不動産市場需給関係の動向

80
60
40
住宅販売面積20

不動産開発投資完成額
0

土地購入面積住宅着工面積(20)

住宅建設中面積(40)

2009-022009-06
2009-10
2010-022010-06
2010-10
2011-02
2011-06
2011-10
2012-022012-06
2012-10
2013-022013-06
2013-10
2014-022014-06
2014-10
2015-022015-06
2015-10
2016-02
2016-06
2016-10
2017-022017-06
2017-10
2018-022018-06(60)

出所：国家統計局より当行中国調査室作成

マクロ政策が微調整され、不動産市場の不確定要素が増加
経済成長の下押し圧力が高まる中、中央政府が「レバレッジの解消」から「安定成長の維持」と「リスクの防止」
へと施策の重点を移しつつある。中国人民銀行は 5 月に発表した「金融政策執行報告」では、「レバレッジの解消」ではなく、「レバレッジの安定化」を強調するようになった。その後、6 月に開催された国務院常務会議
は、流動性目標を「合理的安定」から「合理的充足」へ変換した。中央政府は様々な場面で金融政策を微調整する意向をほのめかしている。
実際にも、中国人民銀行は流動性の提供を慎重に増加させている。2018 年に入ってから、中国人民銀行は目標を絞った預金準備率の引き下げを 3 回行った。無論、不動産市場は金融緩和の標的ではない。それど
ころか、不動産業界向けの融資が厳しく制限されており、住宅ローン金利も上昇している。今後、市場全体の流動性が充足となるにしても、リスク回避の視点から、不動産業界向けの融資への制限が継続していくと思われる。こうした中、一部の流動性は不動産業界へ流れ込むことも予想される。国家審計署によると、9 つの国有銀行が不動産業界向けの違法融資総額は 2017 年に 361 億元に達し、抜き取り検査では、一部の消費者向け貸出も不動産市場へ流されたことが分かった。
【図表11】固定資産投資と金融政策の推移（前年同期比,%）（前年同期比,%）
35

60
50

30

40

25

30

20

20

15

10

10

0

5

(10)

0

不動産開発投資額

インフラ投資額

2008-06
2008-11
2009-04
2009-092010-022010-072010-122011-05
2011-10
2012-032012-08
2013-012013-06
2013-11
2014-04
2014-09
2015-022015-072015-12
2016-05
2016-10
2017-032017-082018-012018-06

M2（右軸）

出所：中国人民銀行、国家統計局より当行中国調査室作成

2018 年上半期には、インフラ投資、消費、純輸出は軒並み軟調で、不動産投資が経済成長を下支えする重要なエンジンになったといえる。7 月の統計を見ると、この状況に変わりがなく、消費の減速が続く中で不動産投資と販売の好調が余計に目立つようになっている。経済成長を支持する視点から、不動産市場に対して過激な抑制政策を実施する可能性は低い。合理的で充足した流動性が不動産市場への流入による過熱リスクを防止すると同時に、「細分化」した行政政策による小幅な調整が不動産市場対策の主流であろう。中央政MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group

9

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

府の呼びかけのもとで、2018 年下半期では、地方政府は不動産対策を更に強化し、多種多様な措置を打ち出すと見られる。ただし、こうした断片的な措置の有効性と持続可能性が問われており、不動産市場の問題を徹底的に解決することはできない。政府が住宅賃貸市場の規範化、不動産登録システム、不動産税体制、不動産 REITs などを含む「不動産市場長期体制」を常に掲げているが、それらを実現することには時間を要しそうである。
【付表】中国不動産市場の概況
時間

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年1～7月

金額（兆元）
前年比
金額（兆元）
前年比
金額（兆元）
前年比
面積（億㎡）
前年比
面積（億㎡）
前年比
面積（億㎡）
前年比
面積（億㎡）
前年比
面積（億㎡）
前年比
面積（億㎡）
前年比
面積（億㎡）
前年比
面積（億㎡）
前年比
面積（億㎡）
前年比

3.62
16.1%
2.56
14.2%
3.84
80.0%
11.64
12.5%
9.25
10.5%
32.04
12.8%
25.08
12.5%
7.27
9.2%
5.96
9.7%
8.62
45.4%
1.99
7.1%
1.15
7.8%

4.83
33.2%
3.40
32.9%
4.41
14.4%
16.36
40.7%
12.95
38.8%
40.54
26.6%
31.49
25.3%
7.87
4.5%
6.12
2.7%
9.34
8.0%
―
―
―
―

6.18
27.9%
4.43
30.2%
4.86
10.2%
19.12
16.2%
14.60
12.9%
50.68
25.3%
38.84
23.4%
9.26
13.3%
7.17
13.0%
9.70
3.9%
2.72
26.1%
1.69
35.8%

7.18
16.2%
4.93
11.4%
6.45
10.0%
17.73
▲7.3%
13.70
▲11.2%
57.34
13.2%
42.90
10.6%
9.94
7.3%
7.90
6.4%
11.13
1.8%
3.65
27.0%
2.36
30.6%

8.60
19.8%
5.90
19.4%
8.14
26.3%
20.12
13.5%
14.58
11.6%
66.56
16.1%
48.63
13.4%
10.14
2.0%
7.87
▲0.4%
13.06
17.3%
4.93
35.2%
3.24
37.2%

9.50
10.5%
6.44
9.2%
7.63
▲6.3%
17.96
▲10.7%
12.49▲14.4%
72.65
9.2%
51.51
5.9%
10.75
5.9%
8.09
2.7%
12.06
▲7.6%
6.22
26.1%
4.07
25.6%

9.60
1.0%
6.46
0.4%
8.73
14.4%
15.45
▲14.0%
10.67▲14.6%
73.57
1.3%
51.16
▲0.7%
10.00
▲6.9%
7.38
▲8.8%
12.85
6.5%
7.19
15.6%
4.52
11.2%

10.26
6.9%
6.87
6.4%
11.76
34.8%
16.70
8.1%
11.60
8.7%
75.90
3.2%
52.13
1.9%
10.61
6.1%
7.72
4.6%
15.73
22.5%
6.95
▲3.2%
4.03
▲11.0%

10.98
7.0%
7.51
9.4%
11.02
11.3%
17.87
7.0%
12.81
10.5%
78.15
3.0%
53.64
2.9%
10.15
▲4.4%
7.18
▲7.0%
14.48
5.3%
5.89
▲15.3%
3.02▲25.1%

6.59
10.2%
4.64
14.2%
6.63
16.2%
11.48
14.4%
8.47
18.0%
72.86
3.0%
50.20
3.9%
4.21
▲10.5%
2.95▲12.2%
7.80
4.2%
5.44
▲14.3%
2.69▲21.4%

項目
不動産開発投資
住宅開発投資
住宅販売額
着工面積
住宅着工面積建設中面積
住宅建設中面積
竣工面積
住宅竣工面積住宅販売面積不動産在庫面積
住宅在庫面積出所：国家統計局より当行中国調査室作成

MUFG バンク（中国） 中国投資銀行部
中国調査室 于瑛琪MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group10

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

IGPI 流事業強化の処方箋借り物競争を如何に戦うか？
以前までの連載の中で、日本企業が成長著しい中国という巨大市場において、これまた成長著しい中国企業と戦っていくためには、競争だけではなく、協調することも選択肢として考えるべきと強調してきました。自社でフルカバーの垂直統合モデルではなく、どこを自前で提供し、どこを他社から借り物競争をするのかの戦略的判断が重要です。本稿では、上手に借り物競争をするためのポイントについて俯瞰したいと思います。

Ⅰ．提携・合弁スキームのメリット・デメリット
海外進出や新規事業開発、事業再構築の検討は、市場調査→戦略立案→スキーム検討→パートナー選定→契約締結→実行というプロセスをたどります。本稿では、それらの中でもスキーム検討と契約締結について考察していきます。
まず、スキームについては、自社で一から作り上げる方法（グリーンフィールド投資）や他社を買収する方法（M&A）もありますが、今回のテーマである借り物競争に焦点を絞りますと、提携スキームか合弁スキームかを検討することになります。提携スキームは、特定の領域について既存企業同士が協力する方法で、例えば生産提携、販売提携、技術提携といったものがあります。他方で、合弁スキームは複数の企業が出資して新会社を設立し、共同で事業を営む方法です。提携も合弁も、それぞれの他社のリソースを借りてくるところは一致しますが、下図のような相違点があります。
図：合弁スキームと事業提携スキームのメリット・デメリット
合弁スキーム

事業提携スキーム

コントロールの難易

比較的容易（但し、後述のとおり制度設計が重要）

比較的困難（完全別法人であり、かつ、
提携先は他の事業も有するため）事業開始スピード

比較的遅い（当時者とは別個の法人を設立するため）比較的早い（契約のみでスキーム設計が可能であるため）

リスク・リターン

提携先とのリスク分配が可能であるものの、
比較的リスクは大きいが、リターンも大きい

比較的リスクは小さいが、リターンも小さいスキーム解消の難易 比較的困難

比較的容易

それぞれのメリット・デメリットを考量したうえで、どちらのスキームを選択するか検討することとなりますが、長期的な関係を構築することを前提に、事業のコントロールを強化したい場合には合弁スキームが向いているといえるでしょう。
具体的に販売機能を他社から借りてくる場合を考えてみましょう。まず、グローバルで同一製品を販売する
場合には提携スキーム（販売提携）で足りる場合もあります。他方で、地域特性を踏まえて開発・設計をしなければならない場合であったり、顧客へのアフターサービスによって勝ち負けが決せられるビジネスの場合には、コントロール強化の必要性が高まるため、合弁スキームが望ましいといえるでしょう。このように事業特性（IGPI
流では事業経済性）を踏まえ、どこで勝負するかを戦略的に判断して、スキームを検討することが、借り物競争成功の一つのカギです。
MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group11

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

Ⅱ．合弁契約の留意点
次に合弁契約の内容について考察していきたいと思います。合弁契約は法律事務所や法務部に丸投げ、という企業も少なからずありますが、経営トップやビジネスサイドこそ、契約書の内容をしっかりと理解し、レビューしなければなりません。
上述のとおり合弁スキームは提携スキームと比較して事業のコントロールがやりやすいというメリットはありま
すが、実際には合弁先に事業をコントロールされてしまって当初の目的を達成できない合弁会社がたくさんあります。このような事態を防ぐために、合弁契約はどのような点に注意しなければならないでしょうか？形式要件と実質要件に分けて考えてみましょう。
出資比率（形式要件①）：会社のコントロールというと、出資比率のことを最初に思い浮かべる方が多いのではないかと思います。確かに、一般論としては、出資比率は、会社の重要事項の決定権を左右する重要な点です。しかし、中国での合弁会社は中外合弁企業が利用されるのが殆どですが、中外合弁企業の最高意思決定機関は董事会であって、株主会ではありません。したがって、合弁会社のコントロールを考えるにあたって
は、董事会の設計をどうするかの方が重要と言えます。
董事会（形式要件②）：もっとも、合弁契約において董事会の多数派を確保できたからといって合弁会社のコントロールを確実にできるわけでもありません。逆に言えば、多数派をとられてしまったら、もうコントロールできないかというと、そんなこともありません。そのようなときには、会社の重要事項（例えば、戦略、中期事業計画、
年度予算、一定金額以上の投資・借入など）について、董事会の全会一致事項とすれば、少数派の当事者であっても拒否権を持ち、経営に重要な影響力を与えることができます。
報告事項（実質要件①）：しかし、形式要件が整っていたとしても、会社を上手くコントロールできていない事
例は沢山あります。私の経験でも、過半の出資比率があっても、現場が中方に握られて、十分なデータすら出てこないというケースを何度も見てきました。このような会社では、まずは董事会においてモニタリングするべき数字（KPI）が明確になっているかを確認してみてください。毎月の顧客数の推移、製品の受注・出荷など、経営戦略や事業計画に基づいた具体的な KPI が定められているでしょうか。これを定めるために合弁設
立の当初から両当事者間で戦略や事業計画を合意しているでしょうか。このような KPI をしっかりと追いかけて董事会において厳しく追及しているでしょうか。董事会は形式的に決議するだけの場ではありません。KPI
は、契約書上に、合弁会社からの報告事項として定めることができます。定型フォーマットにどおりに事業計
画、計算書類などを報告事項とするのではなく、より具体的な KPI を報告事項とすることを検討してください。
派遣・出向（実質要件②）：これらの情報の正確さを確かめる上でも、また、会社をコントロールする上でも、「誰を」「どのポストで」送るのかも非常に重要です。まず、「誰を」という意味では、前号でも申し上げた通り、中国企業の経営力は向上してきていますので、対する日本企業もそれと渡り合える高度人材が必要です。また、「どのポスト」という意味では、レポーティングラインに入り込むことが必要です。中でも、財務・経理等の管理系ポジションに入りこまなければ、実情がブラックボックス化してしまいます。この派遣・出向のポジションについても契約書上明記することが大事です。

Ⅲ．おわりに
契約内容に定めたからといって、それが履行されないと意味がありません。スムーズな契約履行の基礎は、相手方との信頼関係、特に実務レベル・現場レベルの信頼関係にあります。信頼関係構築には様々なコツがありますが、一番大事なことは、相手方の利害を理解して、それを尊重することです。ところが、合弁パートナーが日本企業であれば、ある意味同質的であるため理解しやすいですが、中国企業が相手だと正しく理解することが難しくなります。「日本企業はまずは組織としての利害を優先するが、中国企業は個人の利害の方がより優先する」「日本企業はコンセンサスベースで意思決定のスピードが遅く、中国企業はトップダウンで素MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group

12

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

早く意思決定する」など、文化や思想の違いがその原因です。それを乗り越えて、相手方の信頼を勝ち取る
ために、互いを理解しようとする努力、歩み寄ろうとする努力を怠ることなく続けていくことが、借り物競争の一番のコツと言っても過言ではないでしょう。

株式会社経営共創基盤（IGPI）
IGPI は、経営コンサルティング・財務アドバイザリー・人材投入・投資等を統合して提供し、長期的・持続的な企業価値向上を支援する総合プロフェッショナルファームです。IGPI 中国拠点（IGPI 上海）では日本企業を中心に、中国市場での成長加速化や生産拠点の競争力強化、事業再編等の経営課題に対し、ハンズオン型アプローチでの改革支援を鋭意展開しています。筆者は製造業を中心に全社経営改革（事業再編・中長期戦略・管理体制整備・財務戦略等）や事業強化（成長戦略・新規事業開発・M&A 等）など
様々なステージにおける戦略策定と実行支援を、長年にわたり推進しています。

MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group

13

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

プロフェッショナル解説（税務会計）MAZARS/望月会計士
BEPS その中国における対応、日本における対応、日中間取引における注意点～平成 30 年度税制改正における BEPS の影響②
2013 年 7 月以降、医薬品・医療機器企業による商業賄賂問題に関する報道を目にする機会が増えているが、実際に、一部医薬品・医療機器企業の上級管理職が、商業賄賂に係る経済犯罪により取り調べを受けたり、立件されたりしている。2013 年 7 月から現在に至るまで、関連執行部門は、医療機器・医薬品業界を重点管理監督対象に据えている。
本年（2018 年）5 月 18 日、「税源浸食及び利益移転（BEPS）を防止するための租税条約に関連した措置を実施するための多数国間条約」が日本の通常国会で承認されました。今後は、多数国間条約の批准等後の証書を OECD に寄託することにより、年内には日本において多数国間条約の発効が見込まれます。
多数国間条約の対象租税条約（Covered Tax Agreement）として日本が指定した各国においても同様に、年内に多数国間条約が発効する場合、日本と当該国との間の対象租税条約について 2019 年から多数国間条約の規定の適用がなされることになります。
多国間条約を適用対象として選択している 2 か国間・地域の租税条約について、原則として、①源泉徴収にかかわる租税については両締約国で多国間条約の発効した日（いずれか遅い日）以後に開始する年度の 1
月 1 日以後に課されるものから適用され、その他の全ての租税については両締約国で多国間条約が発効した日（いずれか遅い日）から 6 ヶ月を経過したとき以後に開始する課税期間にかかわるものから適用が開始されます。相互協議手続の規定は、両締約国で多国間条約の発効した日（いずれか遅い日）以後に一方の当事国の権限のある当局に対して申し立てられた事案に関し、当該事案が関連する課税期間に関係なく適用されます。これらの適用日等に代わる日の選択も認められています。
今回は、同様に平成 30 年度税制改正において BEPS との整合性を図るために改正される不動産関連法人の株式譲渡益課税の内容を例にとり、BEPS の内容が国内税法にどのような影響を与えるのかを見ていきたいと思います。

Ⅰ．国際的な BEPS の進行状況
BEPS とは、日本語で「税源浸食と利益移転」表現されるもので、これまでの 2 国間租税条約や狭義の移転価格税制を基礎とした国際税務の枠組みでは対応しきれなくなった新たな国際的課税回避スキームへの対応
する新たな国際税務の枠組みの形成を目的とした国際的な取組みといえます。
昨年（2017 年）2 月に 94 か国（地域）であった包括的 BEPS フレームワーク（Inclusive Framework on BEPS）
参加国（地域）も約 1 年半後の今年（2018 年）5 月には 116 か国（地域）に増加しており、日本はこの中で、Steering committee にも人員を派遣しており、今後も多くの国とともに重要な役割を果たしていくものと考えられています。
また、「BEPS 防止措置実施条約」参加国の数は 83 か国・地域に増加しています。
さらに、2018 年 3 月には BEPS 行動計画 7 PE 認定の人為的回避防止に関連して、
additional-guidance-attribution-of-profits-to-permanent-establishments（恒久的施設に対する利益帰属に対する追加ガイダンス） が公表されました。ここでは、以前に解説した平成 30 年度税制改正における恒久的施設（Permanent Establishment）関連規定の見直しにかかわる内容が網羅されています。

MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group

14

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

Ⅱ．日本側平成 30 年度税制改正における不動産関連法人の株式譲渡益課税の改正
2018 年 4 月 1 日以後に開始する事業年度より適用が開始される不動産関連法人の株式譲渡益課税にかかわる平成 30 年度税制改正においては、BEPS プロジェクトの最終報告書の内容や BEPS 防止措置実施条約
第 9 条等における対応を踏まえ、株式等譲渡益課税の対象となる不動産関連法人の判定時期を、「株式の譲渡の日から起算して 365 日前の日からその譲渡の直前の時までの間のいずれかの時」とすることとされました（法人税法施行令 178①五⑧～⑩、所得税法施行令 281①五⑧～⑩）。

Ⅲ．不動産関連法人の株式譲渡益課税
国内法上、外国法人が行う「不動産関連法人」の株式の譲渡による所得のうち一定のものについては、その外国法人が国内に恒久的施設を有していなくても、申告納税の対象となる国内源泉所得となるという税制です。
外国法人が、直接、国内にある不動産に投資・譲渡したことによる所得は、原則として課税の対象となります。
これとの整合性をとり、外国法人が不動産関連法人を通して投資した場合でも、直接投資した場合と同様の取扱いとするため、上記のような制度が作られています。
ここで、不動産関連法人とは、その有する資産の価額の総額のうちに次に掲げる資産の価額の合計額の占める割合が 50%以上である法人をいうものとされています（法令 178⑧）。
また、不動産関連法人に係る 50%以上の判定は、その不動産関連法人株式の譲渡時点における価額で行うことになります。ここでいう価額とは、帳簿価額ではなく時価となります。

Ⅳ．BEPS 防止措置実施条約第 9 条の規定内容
これらの不動産関連法人にかかわる譲渡駅課税について、先般日本国会において承認された BEPS 防止措
置実施条約の第 9 条においては以下のような規定が設けられています。

1 一方の当事国の居住者が株式その他団体に参加する権利の譲渡によって取得する収益に対してこれらの価値の一定の割合を超えるものが他方の当事国内に存在する不動産によって構成される場合又は当該団体の資産の一定の割合を超えるものが他方の当事国内に存在する不動産によって構成される場合に当該他方の当事国において租税を課することができることを規定する対象租税協定の規定は、（a）当該譲渡に先立つ三百六十五日のいずれかの時点においてこれらの割合の基準値を満たす場合に適用する。
（b）当該対象租税協定の規定の適用を受けている株式または権利に加えて、当該対象租税協定の規定の適用を受けていない株式または同等の持分（組合又は信託財産の持分を含む。）について、適用する。
2 1（a）に規定する期間は、1 に規定する対象租税協定の規定に規定する割合の基準値を満たすか否かを決定するための期間に代えて、又は当該期間を規定していない対象租税協定について、適用する。
3 締約国は、対象租税協定について、4 の規定を適用することを選択することができる。
4 対象租税協定の適用上、一方の当事国の居住者が株式又は同等の持分（組合又は信託財産の持分を含む。）の譲渡によって取得する収益に対しては、当該株式又は同等の持分の価値の五十パーセントを超えるものが、当該譲渡に先立つ三百六十五日の期間のいずれかの時点において、他方の当事国内に存在する
不動産によって直接又は間接に構成される場合には、当該他方の当事国において租税を課することができる。
5 4 の規定は、一方の当事国の居住者が株式その他団体に参加する権利の譲渡によって取得する収益に対してこれらの価値の一定の割合を超えるものが他方の当事国に存在する不動産によって構成されるもしくは当該団体の資産の一定の割合を超えるものが他方の当事国に存在する不動産によって構成される場合に
MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group

15

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

当該他方の当事国において租税を課することができることを規定する対象租税協定の規定に代えて、又は当該規定がない対象租税協定について、適用する。
6 締約国は、次の権利を留保することができる。
（a）対象租税協定について、1 の規定を適用しない権利（b）対象租税協定について、1（a）の規定を適用しない権利（c）対象租税協定について、1（b）の規定を適用しない権利（d）1 に規定する割合の基準値を満たすか否かを決定するための期間を含む 1 に規定する種類の規定を含
む対象租税協定について、1（a）の規定を適用しない権利（e）株式以外の持分の譲渡に適用する 1 に規定する種類の規定を含む対象租税協定について、1（a）の規定を適用しない権利（f）5 に規定する規定を含む対象租税協定について、4 の規定を適用しない権利
7 6（a）の規定に基づく留保を付さない各締約国は、各対象租税協定が 1 に規定する規定を含むか否か並びに当該規定を含む場合には当該既定の条項及び項の番号を寄託者に通告する。1 の規定は、全ての当事国が対象租税協定の規定についてその通告を行った場合に限り、当該対象租税協定の規定について適用する。
8 4 の規定を適用することを選択する各締約国は、その選択を寄託者に通告する。4 の規定は、全ての当事国がその通告を行った場合に限り、対象租税協定について適用する。この場合には、1 の規定は、当該対象租税協定については、適用しない。締約国が 6（f）の規定に基づく留保を付さず、かつ、6（a）の規定に基づく留保を付する場合には、当該通告には、5 に規定する規定を含む対象租税協定並びに当該規定の条項及び項の番号の一覧を含める。全ての当事国が、7 又はこの 8 に規定に従って対象租税協定の規定について通告を行った場合には、4 の規定は、当該対象租税協定の規定に代わる。その他の場合には、4 の規定は、当該対象租税協定の規定が 4 の規定と両立しない限りにおいて、当該対象租税協定の規定に優先する。

ここで、日本は第 9 条及びその 4 項の適用を選択しています。同時に、既に国内税法上で 50%を超えると規定されていることから、修正の内容は 365 日の期間という部分だけになったものです。

そもそも、租税条約は国内税法に優先して適用されることから、適用選択国間同士においては、国内税法を修正する必要はなく、また、不適用選択国との間においては、国内税法の改正は効果を有しないものといえます。しかしながら、ここで重要と考えられるのは各国の国内税法レベルでの課税権の調整にあるものといえ、この意味からも国内税法の調整は必要と考えられます。

一方で中国は BEPS 防止措置実施条約第 9 条の適用を留保しています。従って、日本と中国との間では、一
義的には当該規定の適用はないといえますが、中国においては、そもそも中国に所在する企業の株式譲渡益について国内税法上中国における課税権が規定されていることから、当該規定の選択の必要性が薄く、逆に、中国居住者の海外不動産関連法人にかかわる相手国側での課税権を強める結果になることから、当該適用を留保したものと考えることができるでしょう。

今後は、日本だけでなく、BEPS に参加を表明している各国が同様の方向で国内法を改正していくものと予想され、各国の税制が少しずつ統一されることにより、国際活動に従事する企業から見れば、税制にかかわる予見可能性が高まっていくものと考えられます。

MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group

16

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

これから本格的に始まる BEPS という新たな国際税務の波に備えるために、このコーナーが多少なりとも皆さんのお役に立てることができれば幸甚です。

当資料は情報提供のみを目的として、MAZARS によって作成されたものであり、当行はその正確性を保証するものではありません。また当該機関との取引等、何らかの行動を当行が勧誘するものではありません。

望月一央(公認会計士) MAZARS JAPAN/CHINA パートナー
東京公認会計士協会租税委員会委員
IBFD Japan Chapter Author(Transfer Pricing, Investment Funds）
MAZARS は、世界数十カ国、数万人のスタッフを有する、監査、会計、税務およびアドバイザリーサービスに特化したワンファーム型の国際会計事務所です。このたび、中国拠点・スタッフを増大した新体制により、日本企業にとってもますます重要となる中国企業関連分野での、最先端の業務を提供させていただきます。また、
中国以外にもインド、シンガポール、マレーシア、インドネシア、タイ、ベトナム、フィリピン、ミャンマーなどのア
ジア地域におけるワンファームならではの緊密な連携により、複合的なサービスを提供させていただきます。

MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group17

MUFG バンク（中国）経済週報
2018 年 8 月 23 日 第 407 期

三菱 UFJ 銀行の中国調査レポート（2018 年 8 月）


経済レビューMSCI 組み入れを機に加速する中国の株式市場の開放と求められる改革

https://Reports.mufgsha.com/File/pdf_file/info005/info005_20180802_001.pdf
経済調査室


ニュースフォーカス No.10 2018
東莞市 本部企業に対する新たな優遇策を発表

http://rmb.bk.mufg.jp/files/topics/803_ext_02_0.pdf
業務開発室

ニュースフォーカス No.11 2018
広東省・マカオ協力枠組み協定における 2018 年の作業要点を発表

http://rmb.bk.mufg.jp/files/topics/809_ext_02_0.pdf
業務開発室



MUFG BK 中国月報 第 150 号（2018 年 8 月）

https://count.bk.mufg.jp/c/Ccl0jk0py92rubH6c874c88Iid0jk0pzvvdm0
国際業務部


MUFG BK CHINA WEEKLY

2018/8/15

http://rmb.bk.mufg.jp/files/topics/811_ext_02_0.pdf
国際業務部

当資料は情報提供のみを目的として作成されたものであり、何らかの行動を勧誘するものではありません。ご利用に関しては全て顧客御自身でご判断くださいますよう、宜しくお願い申し上げます。当資料は信頼できると思われる情報に基づいて作成されていますが、当店はその正確性を保証する
ものではありません。内容は予告なしに変更することがありますので、予めご了承下さい。また当資料は著作物であり、著作権法により保護されております。全文または一部を転載する場合は出所を明記してください。
MUFG バンク（中国）有限公司 中国投資銀行部 中国調査室
北京市朝陽区東三環北路 5 号北京発展大厦 4 階 照会先：石洪 TEL 010-6590-8888ext. 214

MUFG Bank (China)
A member of MUFG, a global financial group18