第40回 住まいのリフォームコンクール

築６３年木造賃貸アパートの再生

タイトル

国土交通大臣賞【住宅リフォーム部門】

tede

所有・建方形式

賃貸共同建

設計会社

（株）
アッドスパイス＋
村上康史建築設計事務所

構造

在来木造施工会社

（株）
椎口工務店

リフォーム前後の写真
1

2

A

3

工期２年の給排水設備再生プロジェクトで配管の長寿化と光熱費を削減
設備機器収納スペース

旗竿敷地で周囲は建物に囲まれ、屋外空間も暗い状態であった。

B

土蔵と補う増築
廊下側は掃き出しの開口部と耐力壁をメリハリよく配置し、長辺方向の耐震要素を確保しつつ室内に光を取り込んでいる。

4
既存建物は小さな開口が連続し長辺方向の耐震要素が皆無であった。

C

5再利用した化粧棟木

D
内土間

剛な天井
撮影：貝出 翔太郎
舗装・外装の素材変更と植栽を施し、設備スペースを集約化してシンプルで明るい屋外空間とした。
PS・設備機器スペース

6

竿縁天井を持つ既存住戸。

7

E

内土間タイプの住戸。
既存竿縁天井の化粧棟木を再利用している。

F

設備配管用のPS・メーター類等の設備機器スペースを設け廊下の雑多さを改善した。

住戸とセットで賃貸もできる、土間となった1階のワークスペース。

891011G「北山の家」〜祖父の想いを繋ぐ古民家リノベーション〜
明るいレンガタイルで光を反射し室内に光を取り込む。

屋根形状をシンプル化

複雑な形の屋外階段

1階の住戸は光が入らず暗い室内空間となっていた。

屋外のレンガタイルが室内に連続する共用ラウンジ。

リフォームの動機／設計・施工の工夫点／施主の感想・満足度／住宅の価値を向上させた内容など

住戸に設けた内土間。

入り組んだ設備配管や機器により雑多な状態の既存廊下。

リフォーム前の平面図

リフォーム後の平面図

改修前はほぼ入居のなかった木造賃貸アパートを今後数十年先も 立面への変更、PSや設備機器スペースの確保により、耐震性・メD収益を見込める建物へと再生させるため、エリアのニーズに見合う ンテナンス性の向上及び屋内外における明るさを確保している。

住戸 5

住戸 6

住戸 7

住戸 8

和室 6 畳和室 6 畳

和室 6 畳

和室 6 畳住戸 1よう改修し、併せて総合的な性能向上を行った。1階は共用部及び また新規断熱材とサッシ取替えによる断熱性向上、防火関連の適法
和室 3 畳キッチン

和室 3 畳キッチン キッチンれにも配慮）とし、職住近接型の集合住宅とした。2階住戸は内土間・ るように計画した。このように安全性と快適性と高めた上で、周辺

キッチン

G

内土間特に配慮した事項

Iw ͌ ᳼+s ͌
基礎全面補強、UA値2.88→0.64
η
AC値7.7→2.4へ向上、屋根葺き替え、サッシ取替ȪȕǩȸȠЭ 0.029
耐震性能、温熱性能、耐久性能、防火性による断熱性向上、住戸間の界壁等防火関連の適法化、住戸間の界壁と床の遮音化、能、防音・遮音性能、室内空気環境ȪȕǩȸȠࢸ 1.291
24時間換気設置、家賃価格の増額及び新規入居者による資産価値向上
データ

所在地

京都府京都市

該当工事床面積
居住者構成

新築竣工年

187.85 ㎡ ／総工事床面積

65 歳以上：1960 年

187.85 ㎡

築後年数

該当部分工事費

2階人 ／ 40 〜 64 歳：2 人 ／ 15 〜 39 歳：2 人 ／ 14 歳以下：人 ／ ペット

4,450 万円

内土間

シャワー

設備スペース

住戸３住戸 4

和室 6 畳

和室 6 畳

和室 6 畳

和室 6 畳

洗面室

洗面室

外土間

外土間

シャワー

シャワー

設備スペース廊下

2階室2住戸 2

住戸 4

キッチン

9洗面室

7F
住戸 1

8室45室1ラウンジ
和室 3 畳キッチン

和室 3 畳和室 3 畳和室 3 畳キッチン キッチン

廊下

B

A室3共用
キッチン

キッチンにわのある家 −外庭と内庭があり、明るく開放的ないえ−
6 3 年 施工期間
3 9 0 日間

4,450 万円 ／総工事費

3廊下

E

洗面室
シャワー

外土間といった2種類の土間を設け、周辺物件との差別化を図った。 物件とは差別化した住戸プランや共有部の整備・時間の蓄積を生か性能向上の特性

住戸３10

和室 3 畳

一枚天井でつながる、小さくて広いイエ。
＜５０㎡５人暮らし＞

多さを解消するため、掃き出しの開口部と耐力壁をメリハリよく配置した。 改修後は継続的な入居があり、安定的な運営を実現している。

住戸 2

キッチン

和室 3 畳ワークスペースとして賃貸のできる仕様（木造床による上階の音漏 化など、総合的に性能向上を行い長期的に不動産価値を維持でき著しく不足する長辺方向の耐震要素、露出した設備配管や機器による雑 した空間づくりを行い、新築にはない魅力を持った賃貸住宅とした。

4CPSN
12 3 4m

1階

設備スペース

6
1室5PS

11N
12 3 4m

レンガテラス

21階

ﾘﾌｫｰﾑ部位： ■居室/ ■台所/ ■浴室/ ■便所/ ■洗面所/ ■廊下/ ■階段/ ■玄関/ ■ｴｸｽﾃﾘｱ/ ■ﾏﾝｼｮﾝ共用部分/ □その他
1−①

第40回 住まいのリフォームコンクール

タイトル

国土交通大臣賞【住宅リフォーム部門】

築６３年木造賃貸アパートの再生

tede

所有・建方形式

賃貸共同建

設計会社

（株）
アッドスパイス＋
村上康史建築設計事務所

構造

在来木造施工会社

（株）
椎口工務店

■ 講 評
工期２年の給排水設備再生プロジェクトで配管の長寿化と光熱費を削減

日本の各地に数多く建てられてきた木賃アパート。昭和の昔からド１階の中央に配置されたラウンジは２階の居住者も利用できるようにラマや映画において、一人暮らしの舞台としてもしばしば撮影の現場なっており、イベントや交流を生み出す仕掛けにもなっている。これとなり、登場人物が鉄骨の外階段・外廊下を寂し気な音を立てて帰っらによっててくる場面など、日本人なら誰もが知る典型的な風景をつくってきた。
1960年代から1970年代にかけての高度経済成長期に多く建てられた木賃アパートも、そのまま建っていれば、今や築50〜60年程度の古屋になっている。各戸に浴室を持たないそれらのアパートは多くが建替えを考えるような対象になっているだろうが、予算や市場の関係からそうたやすく建替えられないケースも少なくないと考えられる。
それでは、これらの陳腐化した古アパートをどうすれば良いのか。
本作品は、まさにそうした日本中にあるだろう古アパートを、見事に生まれ変わらせた例として高く評価された。

たわけだが、仲介業者を限定することで、この魅力を理解してくれる土蔵と補う増築

入居者−芸術系大学の学生や関係者等−を募集する形をとった。施主の説明では、約15年で今回の投資は回収できる計画だという。
ハード面でのリフォームの内容に関しては、先ず、住宅医でもある設計者がインスペクションを行い、それに基づいて、プランの見直し
剛な天井による適切な耐力壁配置と、スケルトン・リフォームによる耐震補強を実施した。これによって、今後の長寿命化の基礎ができたと言える。
更に、開口部を樹脂複合サッシに更新することで、防火性、断熱性の格段の向上と適法化が図られた。２階の各住戸には、面積が限られて「北山の家」〜祖父の想いを繋ぐ古民家リノベーション〜

施主は複数の賃貸物件を管理していて、表層の改修をしただけでは近隣の賃貸市場での競争力に欠けるのを懸念していたところ、不動産プランナーや設計者と協働することで周辺のニーズを掘り起こし、大規模にスケルトン改修を行うことで、魅力的な賃貸アパートに生まれ変わらせた。

周辺のワンルーム・アパートにはない魅力づくりができいるため、シャワー・ブースを新設するにとどめ、他方で居住者がそれぞれの使い方を工夫できる土間スペースを設けることで、居住の楽しみを加えている。
コストを抑えながらこれだけの性能向上を図るために、改修計画自一枚天井でつながる、小さくて広いイエ。
＜５０㎡５人暮らし＞

体はメリハリが効いており、既存利用部分はレトロな雰囲気のグレー

具体的には、近くに芸術系の大学があることからアトリエ併設の賃貸住宅を企画し、居住用の部屋を２階に限定し、１階を貸しアトリエ数戸と共用のラウンジにすることで、木造アパートの弱点である遮音性の低さ色で塗装し、床に明るいレンガを敷き詰めることで、暗かったイメージを一新する等、ここにも設計上の効果的な工夫が見られる。
以上より、本作品は国土交通大臣賞に相応しいものと評価できる。にわのある家 −外庭と内庭があり、明るく開放的ないえ−をカバーしながら、一般居室以外にも魅力ある特徴的な空間を実現した。

1−②