大手町・丸の内・有楽町地区

乗用車の駐車需要推計に関する留意点 大手町・丸の内・有楽町地区駐車環境対策協議会

2012 年 10 月

｢大手町・丸の内・有楽町地区駐車場地域ルールのてびき｣では、新築、増築、改築又は用途変更を行う建築物の駐車施設の台数を算出する手法の 1 つとして、対象建物の用途別駐車需要台数を算出する方法が示されている。
この用途別駐車需要台数を算出する際、大規模開発地区関連交通計画マニュアルなど一般的な原単位（人トリップベース）を適用すると、大丸有地区の実態よりも大きく推計される傾向が見られる。そのため、用途別駐車需要台数の算出には、当地区の実態に合った原単位を適用することが望ましい。
ここでは、データが入手しやすく当地区の実態に合った原単位を設定しやすい「駐車場入庫台数の原単位」を用いた台数ベースの推計方法について「1. 駐車需要推計の流れ」と「2. 駐車需要を推計する際の留意点」を示す。
なお、この方法は、今後も駐車料金の体系等が現状の設定のままであることを想定し、交通手段選択における自動車分担率などの自動車利用特性が変化しない（あるいは類似事例と同様である）ことを前提としている。大丸有地区では、自動車分担率が低下する傾向にあるため、この前提を適用することにより、若干多めに必要整備台数を算定することになると考えられる。

■運用方針の明確化○ 建物の運用方針

１．駐車需要推計の流れ■前提条件となる運用方針の明確化

前提条
件○ 駐車需要を推計する際には、まず、用途構成や入居テナントの業種などの｢建物の運用方針｣、および利用形態（時間貸しと定期貸しの内訳）や利用用途（従業者用、来客用、社用車の車庫用などの内訳）に関する｢駐車場の運用方針｣を出来る限り明確にすることが求められる（入居テナントが決まっている場合はヒアリングを実施し、決まっていない場合は、大丸有地区の平均的な値を適用するなど）。

○ 別設定とする駐車マスを設ける方針※用途構成
商業床と事務所床の比率等※入居テナントの業種○ 荷さばきの方針※共同配送の実施※大型車の受け入れなど※全社員に駐車スペースを確保する方針※タクシー会社の車庫利用とする方針など○ 駐車場の運用方針※利用形態
時間貸しと定期貸し内訳※利用用途従業者用 来客用 社用車の車庫用等の内訳

大手町・丸の内・有楽町地
区の駐車場計画における荷さばき駐車施設整備のガイ
ドライン

○ その他

○ 周辺建物の利用が多く見込まれる地域では、地域貢献の視点として、当該地域の駐車環境改善のための※地域貢献の視点積極的整備について検討することが望ましい。

■駐車需要推計○ まず、建物内の「用途別床面積」に「用途別駐車場入庫台数原単位」を乗じ、その合計値から、施設の変更なし

建替前後の駐車場および建物の運用方法の変化「1 日の入庫台数および出庫台数」を推計する。

変更あり○ さらに、「1 日の入庫台数および出庫台数」に、「時間分布の設定」と「前日からの駐車台数の設定」を加味することにより、「ピーク時駐車台数」を推計する。
○ なお、「用途別駐車場入庫台数原単位」、「時間分布」、「前日からの駐車台数」については、建替前後で駐車
需
要推計

用途および業種等に変更がなければ、建替前の実態調査の結果に基づいて設定するものとする。用途等の変更（新築・増築含む）や建替前の調査結果の活用が不適切と考えられる場合（過去の調査結果や地区の平均的な水準と大幅に異なる場合など）は、類似事例のデータを設定するものとする。

■運用方針に基づく駐車マスの考慮○ 業種やテナントによっては、例えば、全社員に駐車スペースを確保するなど、駐車需要推計に基づく台■建替前の実態調査の実施・活用■類似事例の選定※用途・業種の変更がなければ 建替前の建物における実態調査結果を活用※過去の調査結果や大丸有地区の平均的な水準と比較し 調査結果の活用の是非を検証※建物の運用方針や駐車場の運用方針 ならびに周辺交通の状況などを考慮し できる限り当該施設に類似している事例を抽出
原単位等のデータを活用■1日の入庫台数および出庫台数の推計

台/日※建物の用途別床面積 ha に用途別駐車場入庫台数原単位 台/ha 日 を乗じることにより推計※原単位は 用途別 または建物別 車種別に設定 1日の入庫台数と出庫台数は同数として設定数とは別に設定される要件があるため、別途、「運用方針に基づく駐車マス」を考慮する必要がある。

■前提条件の変化の考慮○ 需要変動（日変動）などの不確実性に加え、周辺建物の開発や駐車場のネットワーク化など、現在の想定とは異なる状況になった場合に対応できるように、「前提条件の変化の考慮」を含めて駐車場の整備■時間分布の設定■前日からの駐車台数の設定※実態調査よる駐車場利用の時間分布または類似事例より設定※実態調査による前日からの駐車台数または類似事例より設定 定期貸し割合を考慮■ピーク時駐車台数の推計

台数を設定する必要がある。

整
備
台
数の検討

※附置義務基準台数への復帰について○ 地域ルールの趣旨との不整合が生じた場合は、附置義務基準に基づいて算定された台数まで復帰することが求められている。
＜対応例＞- 車寄せスペースの活用- 幅員に余裕のある走路における縦列駐車の実施- 空きスペースへの駐車施設（2 段機械式や平面往復式）の導入

台※1日の入庫台数および出庫台数と時間分布からピーク時の駐車需要を推計※ピーク時の駐車需要に 前日からの駐車台数を加え ピーク時駐車台数を推計■前提条件の変化の考慮
・需要の変動 日変動
・周辺建物の開発
・駐車場のネットワーク化 など■別設定とする駐車マスの考慮※必要に応じて設定方針に基づく駐車マスを乗用車の駐車場の整備台数の設定 台
図1台

大丸有地区における駐車需要推計の流れ

(3) 前提条件の変化の考慮に関する留意点

２．駐車需要を推計する際の留意点○ 駐車場の整備台数は、通常、ある 1 日の調査日のデータに基づいて設定することが多い。しかしながら、駐車需要は日々変動するため、類似事例の駐車需要の変動を参考にするなど、需要が多くなる日に整備台数が不足することのないように留意する必要がある。

(1) 駐車場入庫台数原単位の選定に関する留意点※ 建物内の事務所数や商業店舗数が多い場合は、それぞれのテナントの需要変動が相殺されやすく○ 駐車場入庫台数原単位は、建物内の商業床面積率に比例して増加する傾向があるが、類似事例を選定なり、建物全体の需要変動は小さくなる傾向がある。一方、事務所数や商業店舗数が少ない建物する際には、想定できる範囲で、商業床に含まれるテナントや周辺建物との関係（周辺駐車場の有無

は、特定のテナントの利用者数の変動の影響が大きくなるため、各テナントの需要変動の特徴をや他の建物の駐車需要の受け入れ状況など）が類似している事例を適用することが求められる。

考慮し、それぞれの変動に対応できるように整備することが望ましい。（図３、図４）※ 有楽町地区などの周辺地域や周辺建物を利用する目的での駐車が多い施設は、駐車場入庫台数原単位が高くなる傾向がある。そのため、地域貢献の視点から、周辺地域や周辺建物の利用を目的とする駐車需要も支えられる駐車台数を整備することが望ましい。（図 1）
休日駐車場入庫台数原単位[台/ha・日]
80

事務所数が少ない
建物は定期貸し利用の変動が大きい

40%
30%

周辺地域や周辺建物の利用者が多い

70

休日の時間貸しの変動係数50%

平日の定期貸しの変動係数
50%

40%

60

20%

20%

50

10%

10%

400%

0%
030

102030

4050
60
事務所数

図３ 事務所数と平日定期貸しの日変動の関係

20

商業店舗数が少なく、周辺建物の利用が多い施設は時間貸し利用の変動が大きい

30%010203040
商業店舗数

図４ 商業店舗数と休日時間貸しの日変動の関係
出典：丸の内パークインデータ（H22.4.1～H23.3.10）

10※ 周辺地域や周辺建物を利用する目的での駐車が多い施設は、周辺でのイベント等の影響を受けやすいと言える。特に、需要が変動しやすい建物が周辺に存在する場合は、駐車場利用者数の日変

00%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

動が大きくなる傾向となるため、突発的な駐車需要の増加に対応できるよう、地域貢献の視点か

商業床面積率図 1 休日駐車場入庫原単位と商業床面積率の関係

ら、十分な駐車場整備を行うことが望ましい。（図５, ６）

出典：駐車需給に関する調査（H19）(2) 前日からの駐車台数と運用方針に基づく駐車マスの設定に関する留意点○ 前日からの駐車台数は、定期貸し利用とする駐車マスの整備台数による影響が大きい。そのため、定期契約が多い業種が含まれる割合に留意して、類似事例を選定することが求められる。
※ 金融機関の面積の割合が大きい建物は、前日からの駐車台数が多くなる傾向がある。
（図２）○ 全社員に駐車スペースを確保する方針やタクシー会社の車庫利用とする方針など、極端に定期契約が多くなる運用方針が存在する場合は、別途契約台数に基づく駐車マスを設定する必要がある。
平日定期貸し_前日からの駐車台数原単位[台/ha・日]
30

両方
利用8%

25

当該ビル
のみ利用

29%

タクシー会社が車庫として利用

20

当該ビル以外
のみ利用

63%

1510

図５ 時間貸しの変動係数が大きい施設の利用者の立ち寄り先（休日・複数回答） 図６ 時間貸しの変動係数が大きい施設の利用者の立ち寄り状況（休日）5

出典：利用者アンケート調査（H19）

00%

20%

40%

60%

○ 建替を含む今後の開発においては、事前の調査結果や類似事例のデータには含まれていない周辺建物

80%
100%
金融機関の割合の開発や駐車場ネットワーク化による需要の変化（増減、平準化）が生じる可能性があるため、地域

図２ 前日からの平日定期貸し駐車台数原単位と金融機関の関係 出典：駐車需給に関する調査（H19）

貢献の視点も含め、それらによる需要の変化に十分に対応できる駐車場整備を行うことが求められる。
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