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2 住宅の共同再建における合意と!藤!

はじめに

阪神・淡路大震災は，密集市街地の木造老朽家屋に甚大な被害をもたらした．
密集市街地は，建築基準法上の既存不適格，権利関係の輻輳，居住者の高齢化や地元商店・産業の衰退などさまざまな空間的，社会・経済的諸問題を抱えており，これまでも住環境整備が遅れてきた地域である．その脆弱な社会基盤を大地震は容赦なく揺さぶった．
復興過程において，行政による密集市街地再生のための精力的な取り組みが続けられているが，その原理原則は平常時とさほど変わりはない．端的には被災地のわずか2.6％の市街地開発事業区域（約150.5ha）への人的，財政的資源の傾斜配分と郊外地域における公営住宅の大量供給，住宅再建における自力原則と現行支援制度の柔軟的運用，を特徴とする.
震災からすでに2年4か月ほど経過した現在，密集市街地では，接道宅地の新設ラッシュと未接道宅地の空洞化，建て売り分譲業者による土地細分化の進行，違法建築の横行など，住環境のさらなる悪化が懸念されている．
根本的課題は，いかに，再建時に街区住民が集まり街区復興にかかる将来構想を協議するプロセスをもちうるかであり，いかに個別利害を共同化する社会システムを構築しうるか，である．
さて，本章では，密集市街地整備の有効な事業手法とされる住宅の共同再建事業を取り上げ，その合意形成過程における主要課題と解決方法を分析するなかから，その協議，利害調整を成立させる諸条件，とりわけ社会的条件の役割を考察する.

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#!

共同再建事業の概要

住宅とコミュニティにおける共同性

これまでの実績
立命館大学が，行政や，コンサルタント会社などから入手した神戸市，西宮市，宝塚市の約70地区の共同再建事例の基礎情報の38地区について事業進展要因に関するインタビュー調査を行ったところ，神戸市内での取り組み事例が36地区，そのうち事業化にいたった事例（補助申請済み，着工済み）が27地区にのぼっている（1996年9月28日現在）＊1. この数は，多少時期がずれるが，神戸市住宅局による1997年1月17日現在の共同再建事業の補助申請済み38地区（2,090戸），着工済み23地区（1,050戸）や，専門家派遣窓口である「こうべすまい・まちづくり人材センター」による同時期のコンサルタント派遣実績46地区，着工および着工予定23地区とくらべてもほとんど差異はみられない＊2.
この震災後の実績は，震災前の1977年から94年にかけての18年間のコンサルタント派遣実績43地区，うち完成済みと建設中19地区（1994年12月1日現在）「隔絶した成果」といえよう＊3.とくらべて，事業のしくみ
住宅の共同再建事業とは，未接道，狭小宅地といった個別での住宅再建の困難性，あるいは共同化による経済面，住環境面での有利性が存在する場合に，その困難性の克服，あるいは有利性の実現のための有効な事業手法のひとつであるといえる．多くの場合，地権者間で任意組織としての建設組合（建設後は管理組合）が設立され，土地の共有化と建物の従前資産割合（出資額）に応じた区分所有化が図られる（図5.2.1）．また，同事業が要綱にもとづく任意事業であるため，たったひとりの反対者の存在が事業の成立を左右するという意味での徹底した「全員合意原則」が貫徹される．
つぎに，事業化の動機（誘因）という視点から類型化をすると，!経済的誘因の大きいタイプ，つまり，保留床を外部に処分することで開発利益が期待できる（自己負担を軽減できる）「等価交換型」（保留床処分型）と，"経済的誘因は期待できないが個人の追加負担によって住環境改善の目的が達成される「自2A

B

C

A

B

C住宅の共同再建における合意と!藤249

各々の建物の区分所有
CA
B

D

ABCD……の土地の共有持分

図5.2.1 事業のしくみ（イメージ）

力再建型」（資産保全型）に分類される．現実には両者の折哀型が多く明確に区分することはむずかしいが，「立命館調査」38事例の保留床比率（保留床数／新規供給床数）から類推すると，同比率50％以上が29事例（76％）を占めることから，「等価交換型」が主流を占めるといえる．つまり，震災復興事例では，敷地条件，権利関係，経済力などの密集市街地が抱える諸問題を解決するための専門家や民間デベロッパーなどの専門職能集団の参画が経済的に成立する地区に集中している．

!

事業の合意形成プロセス

敷地条件，権利関係，経済力などの密集市街地が抱える諸問題や共同再建事
業の「全員合意原則」から容易に推測されるように，事業の合意形成プロセスは極めて複雑，かつ多様なものとなる＊4．以下では，合意形成プロセスを組識化，事業化，社会化の3段階に区分したうえで，それぞれの主要課題10項目の特徴を，図5. 2. 2のプロトタイプに沿って概観する．

組識化段階
まず，住宅再建の必然性に迫られた被災者は，血縁，地縁関係，専門機関な250%

住宅とコミュニティにおける共同性

ど何らかの人的ネットワークをつうじて，再建課題の解決方法を検討し，実現のため再建制約・利益の顕在化の組織を形成する．

/

震災被害

/

協議の進め方/段
階

生活再建との同時進行/

化

住民協議会・支援組織の形成

/

組織/

①

共同化のきっかけ/

事業手法の理解・選択!共同化のきっかけ……ア）専門家（行政）誘導型，イ）地権者個別相談型，ウ）

借地人連合型などのタイプのうち，地権者自身の個別再建の困難性，共同利益などの動機が専門家の誘導によって顕在化される不参加者への対応/ /地区範囲の決定
基本合意の確認/
個別要望事項の確認/ // /

事業計画案の作成②

権利調整

共有化における信頼関係の構築が課題である．ウ）では，地主の承諾がつぎの課題となる．
"住民協議会・支援組織の形成……事業事業化課題への対応

関係者として，地権者，専門家，行政のほ不参加者への対応

か，自治会役員やまちづくり協議会（以下，事業施行者の確保

まち協と略称する）関係者なども含めた組事業計画案の承認

織形態がみられる．住民協議会と支援組織

/
//

事業化
段階ア）とイ）の事例が多いが，社会的価値の/の役割分担や新・旧の地元組織間の関係の事業協定の締結あり方が課題となる．この組織体制のあり/

事業主体の設立/ /補助金交付申請/

実施設計
周辺住民との調停/ /生活ルールなどの検討

/
竣

工/
入

居/

③社会
化
段階

工事着工

管理組合設立/自治会活動

図5.2.2 「共同再建」の合意形成プロセス（注） なお，は主要課題10項目を示す．

方がその後の合意形成に影響する．
#生活再建との同時進行……被災者の生活再建過程は，生活財の調達方法，資金力，住意識，精神・健康状態などによって多様である．将来構想が適切にかつ安定的に持続するためには，個々の生活再建の状況（ペース）に合わせた計画策定が不可欠である．
$協議の進め方……組織形態のちがいによって，ア）専門家（行政）主導型，イ）
役員主体型，ウ）地権者・専門家（行 政）2住宅の共同再建における合意と%藤251

協働型，に分類できるが，とくにア）イ）の場合，利害関係者全員の自由な対話を保証しながら作業負担の分担や事業化への課題解決を進めることが求められる．
$不参加者への対応……不参加者には，ア）反対者，イ）条件次第で転出に応じる者，ウ）地区内での個別再建を希望する者など，土地所有に絡む問題が内包されており，全員合意原則のもとでは，たとえばイ）ウ）にたいして土地買い取りや換地などの個別要求への対応が課題である．

事業化段階
つぎに，地権者の個別再建要望にもとづいて事業計画案が作成され，それにもとづく地権者間の権利調整や相続登記などの事業化課題への対応，さらに突然の不参加者への対応がポイントとなる．
!権利調整……従前資産評価では，多くの場合，指数による評価方法によって地権者相互の格差を顕在化させない配慮がなされたが，問題は従後資産評価であり，市場原理にもとづく保留床価格と権利床価格との利害調整過程において双方の矛盾が顕在化する可能性をはらんでいる．
"事業化課題への対応……相続登記や残債処理（抵当権の一時抹消）などの課題処理に当たって，個人での対応がむずかしい世帯の場合には，問題の先送りによって時間が空費され，地権者同士のモラルにも悪影響をおよぼしかねない．
#事業施行者の確保……保留床の市場売却見込みや工事価格の安定などの経済的条件が時間の経過とともに悪化する情勢のなかで，民間および公共デベロッパー，建設組合などの事業施行者をいかに確保するかが課題となる．

社会化段階
基本的には，これまでの事業枠組みに沿って，設計，施工，建物管理を実務的に進める段階であるが，入居後の安心・快適な生活を営むためには，団地内外での良好な人間関係の構築が重要となる．
!周辺住民との調停……地権者の経済的誘因を充足するための建物の高容積化と周辺住民の日照権をいかに調整できるかが課題である．事業主が法律解釈

252%

住宅とコミュニティにおける共同性を盾に強引に進めてしまうことで，再建後の近隣関係にしこりを残すことが心配される．
"生活ルールなどの検討……再建後の良好な近隣関係，住環境の維持のためには，管理組合による建物施設管理方法はもとより，ゴミ処分，清掃分担などの生活ルール，親睦・サークル活動など新しいコミュニティづくりのあり方が課題となる．
以上のプロセスは，地権者と専門家の社会的価値の共有化，組織形成，協議進行，さまざまな利害調整，事業化，コミュニティづくりなど，いわば問題解決のための社会関係づくりのプロセスとみることができる．
こうした諸課題のなかでとりわけ議論すべきは，土地所有を巡る私権の尊重か共同性の尊重かのジレンマである．具体的には，組織化（事業化）段階でしばしば不参加者として表れる，地権者個人の土地所有権（借地権）への執着と協議会の対応のむずかしさの問題である．
近代的所有権というものは，「近代市民社会における私有財産制度の法的基礎をなす権利として構成され，その内容は目的物に対する全面的・包括的・排他的な支配権として構成されてきた」＊5のであり，憲法でも「財産権は，これを侵してはならない」（憲法第29条1）とする．同時に，国民経済の維持，社会的弱者の保護などの観点から「財産権の内容は，公共の福祉に適合するように」との定めもある（憲法第29条2）．ここで，日本の場合，公共の福祉とはもっぱら政府・自治体の公共性を意味してきた．
これに関して，関東大震災の復興計画策定時において「共同建築法案」というかたちで議論された経緯がある＊6．当時，地権者の不動産権利にたいして，つぎの4つの制限と特典が検討されていた．つまり，!不参加者への強制力，"借地権評価への法的裏付け，#借家権の制限，$免税措置である．これによって，これまでの障害を克服し共同再建の推進を図ろうと考えたのである．しかしながら，結果的には，「所有権の制限を私益のために行うための立法措置が困難である」などの内務省法令審査会の反対によって同法案は棄却された．
その後，こうした議論は，一部には，法定再開発事業の導入による公共性のもとでの私権制限の正当化につながるが，民間再開発（組合施行）では依然として現場関係者の不断の努力と熱意にゆだねられている．震災復興での「隔絶し2住宅の共同再建における合意と!藤

253た成果」もこうした制約のもとで実施されてきたのである．
加えて，被災家族個々の生活再建をいかに支援し保障するかの視点も重要である．家族の慣れ親しんだ住宅形式（生活様式）や被災後の資金面，精神面への配慮，将来の生活構想の尊重が充分に考慮されなければならないだろう．
したがって，地域共同性にもとづく私権制限を考える場合には，地域住民の生活向上のための土地の合理的利用と生活環境の整備という共同利益の共有とそれにもとづく最適手法の選択を，個人の生活再建という個別利益への充分な理解と配慮のもとで進めなければならない．ここで，公と私の論理を乗り越える共同性の論理が求められている．

!

共同再建事業の実際

ここでは，事業タイプ，規模，地域特性のちがいにもとづく4つの地区の事
実経過をかいつまんで描写することによって，事業の成立条件を考察するための素材としたい．

「神戸市東灘区A地区」（等価交換型，地主8人，駅前再開発）「A地区」は，駅前立地で交通至便なことから，その市場売却可能性も高い．
保留床比率が86％を占めることから，経済的誘因の大きい「等価交換型」（保留床処分型）に当たる．

組識化段階では，地主8人のほとんどが不在地主であり，地権者同士の横の付き合いもほとんどみられず，専門家が経済的インセンティブを盾に共同化を誘導していった．大半の地権者はおとなしく，「細かい理屈はわからないが，専門家に任せておけば損はしない」との判断があった．共同化への参画によって店舗の業種替えを余儀なくされることを知ったある地権者は8月ごろまで参画を躊躇していたが，経済的メリットとテナント経営のアドバイスなどについて熱心に説得する専門家におされ参加を決意した．
事業化の過程では，主要課題の解決もほとんどスムーズに事が運んだ．たとえば，事業施行者としての大手デベロッパーの確保，保留床処分（全47戸が即日完売）も順調であった．権利調整も，近隣商業にインナー型市街地総合設計

254!

住宅とコミュニティにおける共同性を活用して容積率544％を確保できたため，住宅なら「ほとんど追加負担なく再建が可能」となった．また，借家人にたいしても，専門家が移転補償費によって清算した（テナントの再入居も認められる）．銀行も事業の安定性を評価して，抵当権の一時抹消に応じている．要するに，事業化過程における主要課題の解決を経済的条件によってクリアしえたといえる．

「神戸市長田区B地区」（自力再建型，地主8人，長年の地域活動）「B地区」は，30年以上もの地域活動の歴史をもつ．
「B地区」の保留床比率はゼロであり，「自力再建型」である．
組織・事業化段階において，まず，1995年2月の自治会，地域相談役による早期の住宅共同化のよびかけにはじまり，地域相談役を中心とする専門家チームの結成，地権者8人と専門家チームの間の信頼関係と公式・非公式にわたる丁寧な応答プロセスが，また，周辺住民対策として，容積率の自主規制（指定，内側建物部分を3階建てに抑えるなどの設計上の配慮，200％にたいして152％）地蔵盆や焼き肉パーティーなど折あるごとのイベントの開催などが講じられてきた．また，社会化段階においても再建後の住まい方について，自治会との連携，共同生活のルールづくり，転入者との良好な人間関係の模索（事業経緯に関する立て看板の掲示）など，住民同士の良好な関係が模索されている．

つぎに，経済面での制約の克服については，住民会合への自治会役員や神戸市担当者の参加と，発生するさまざまな問題にたいする参加者全員による密接かつ迅速な対応が注目される．その結果，事業施行者としての住都公団の参画や，貸家主の借家経営の不安払拭のための市の借り上げ補償制度「特優賃」の適用が実現している．これによって，事業の安定性とともに借家人の戻り入居も可能となった．つまり，地域の社会的条件が法制度的条件を引き出したことによって，経済的な制約を乗り越えてきたといえる．

「神戸市東灘区C地区」（自力再建型，地主12人，建て売り分譲住宅）「C地区」は，建て売り分譲住宅として，30年前に1区画当たりの平均面積12坪の12区画が販売された地区である．保留床比率も13％しかとれない「自力再建型」といえる．そして，「近所付き合いや地域活動はほとんどなかった」と

2住宅の共同再建における合意と!藤255

いうように，社会関係も希薄な地区といえる．
何が再建を可能にしたのか．第1に，震災後の避難段階での共同生活において共同化意識がにわかに醸成されたこと，第2に，地権者のメンバーにゼネコンの社員がいて，そこのグループ会社がコンサルタントやデベロッパーを出して採算を度外視してでも震災復興に会社ぐるみで対応したこと，である．それによって，工事着工までに約10か月という異例のスピードで被災地第1号となった．この早さには補助制度を使わなかったことが皮肉にも奏功した．
「早く元の場所に生活再建したい」との再建目標が地権者全員によって強固に共有されていたことが，「細かいことはこのさい気にせず，一致団結して目標達成のために取り組もう」との連帯をもたらしたようだ．その連帯が幾つかの主要課題の解決に影響を与えている．たとえば，事業参画に反対していた接道地主が，リーダーをはじめとする地権者の説得により合意にいたったことはその典型である．また，再建後の生活ルールや冠婚葬祭ルールについても，全世帯が引っ越しを完了した後に，全体で会合をもつ予定となっており，今後のコミュニティ再生への模索が続けられる．

「神戸市中央区D地区」（折衷型，地主27人・借地人18人，老朽密集住宅地）「D地区」は，同列の長屋同士での近所付き合いはみられたものの，自治会組識は形骸化しており，地域活動は特にみられなかった．また，保留床比率は45％だが，立地上，保留床の市場での売却可能性は決して高いとはいえず，「折衷型」といえる．さらに，地主27人，借地人18人と規模が大きく，かつ，複雑な権利関係であるために乗り越える課題も多く，役員は「誰も成立するとは思っていなかった」という．
まず，住民と専門家の信頼関係が構築されたのは最初の住民会合（1995年3月）でもめてから約半年後だといわれる．さらに，その後，接道確保に4，5か月，デベロッパー確保に9か月を要している．また，時間の経過とともに，さまざまな問題が発生する．たとえば，個別再建希望者の増加と損害賠償請求，デベロッパーの撤退，登記相続の問題，周辺住民の反対などである．つぎからつぎへと発生する課題にたいして，専門家だけでなく，専門家と役員が協力してつぎつぎと乗り越えてきた．たとえば，接道地主に事業参画を説得したさい

256!

住宅とコミュニティにおける共同性には，地元住民から「不動産家が来た」とまで揶揄されるほど熱心に取り組んだ．こうした熱意が，接道地主の理解を引き出した．協働作業の過程で，地権者（役員）に目標達成への自信とプライドが徐々に備わり，さらに，新たな課題への挑戦が繰り返される．いわば，まちづくりの学習効果がうかがえる．
こうした長丁場の合意形成の積み上げをつうじて，地区の人間関係にも変化が見受けられるようになった．たとえば，役員同士，あるいは，役員と専門家，役員と非役員の間に信頼関係が構築されてきたこと，さらには，関係者内にとどまらず，地権者の地域にたいする見方にも変化がみられるようになったのである．
要するに，本事例では，共同化の取り組みをつうじて，共同化の意識が徐々に醸成され，その結集された力が，公共デベロッパーの参画や地元信用金庫の協力などの外部の支援を引き出し，接道問題や登記相続問題の主要課題をつぎつぎに解決してきたのである．つまり，社会関係が，経済的制約を乗り越えてきたといえる．
最後に，リーダーのN氏は再建後の住まい方についてつぎのように述べている．
「再建の暁には，まずもって，近隣に御礼を言いたい．そして，よい近所付き合いを進めていきたい．また，建物の管理は，管理会社まかせではなく，自分たちのルールを反映させていく．転入者への配慮も必要だ．今度，敷地内に，集会所（15−16坪，20人収容）を設けるが，それも地元の人びとにオープンにする予定にしている．また，管理費のなかに自治会費を含めて徴収することも考えている．再建後，自治会の役員になることも考えている」．このことは，再建後の新たなコミュニティの構築を予感させるに充分である．

以上より，「A地区」のように開発利益が期待できる地区の場合には，合意形成にかかわる諸課題をスムーズに克服しうる経済的条件が備わっていたことが大きい．しかし，たとえ開発利益が期待できない地区であったとしても「B地区」のように長い地域活動の歴史をもつ地区においては，地元組織と地権者間の関係はもとより，さまざまな対外的ネットワークを巻き込んでの重層的な社会関係の強みがさまざまな法制度的支援の獲得を可能にした．他方，地域活動の歴史をもたない「C地区」において経済的条件が克服されたのは，避難時

2

住宅の共同再建における合意と'藤257に醸成された共同意識とリーダー，関係企業の熱意と行動力である．さらに，「D地区」のような，大規模な場合にも，専門家と役員の熱意，協力関係が徐々に内と外の支援を引き出しながら実現にいたったのである．要するに，こ
こでは，とくに開発利益が期待できない地区において，事業成立のための社会的条件の重要性とそれがプロセスにおいて醸成されうる可能性を指摘しておきたい．

!

事業の成立と社会的条件

前節の事例研究を参考に，ここでは，共同再建事業の成立条件について，図5. 2. 3を用いて考察する．具体的には，合意形成プロセスにおける課題解決に当たって，5つの関係主体，つまり，!事業施行者，"行政，#地元組織，$地権者，%専門家のそれぞれのかかわり（役割）について，!経済的，"法制度的，#社会的，$文化的，%総合的の5つの条件を用いて説明する．

経済的条件（民間企業のかかわり）
まず，事業化を決定的に規定するのが，地権者（事業施行者）の資金力，保留床の処分可能性，賃貸経営の成立などの経済的条件である．ほかにも建設工事費，企業の利益率，利子率などが関係するが，問題は，事業施行者である建設組合，民間あるいは公共デベロッパーが事業の採算性を確保できるかどうかである．
具体的には，等価交換事業の場合に，市場での保留床の処分可能性と地権者の権利床価格の評価が算定されるさいに，できるかぎり市場価格を反映させたい事業施行者と追加負担を軽減したい地権者との間での'藤が生じる．それを克服しうる経済的条件が見込めない地区では，保留床買いとり（借り上げ）などの行政の役割に期待せざるをえない．

法制度的条件（行政のかかわり）
つぎに，行政は，基本的には，!情報提供，"専門家派遣，#建築に関する規制・誘導，$建設助成金，%事業参画，&低利融資，などに関する立法，制258!

住宅とコミュニティにおける共同性

1経済的条件

2法制度的条件

事業施行者のかかわり

行政のかかわり5総合的条件専門家のかかわり

4文化的条件

3社会的条件

地権者のかかわり地元組織のかかわり〈社会的・文化的条件〉

図5.2.3 「共同再建」の成立条件

度運用のかたちでかかわることになる．今回の震災特例によって，かなり積極的かつ柔軟な対応が評価される反面，「震災前からの継続物件への傾斜配分」，「煩雑な事務手続き」，「対応がつねに事後的」との批判も多い．
また，既述の合意形成プロセスにおける諸課題にたいする今後の対応に関して，1997年5月「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」が公布された．これにたいしては，延焼等危険建築物にたいする除却勧告，居住安定計画，地区計画や組合制度，住宅・都市整備公団の活用などを積極的に評価する意見の半面，つぎのような問題点も指摘されている＊7．第1に，借地借家法の第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶などの要件）における賃貸人の「正当事由」の緩和，第2に，それと表裏の関係にある，建物の除却に関して所有者に義務づけられる「居住安定計画」についての借家人同意の不要について，である．つまり，借家権制限のいわば見返りとしての，代替住宅や家賃軽減，引っ越し料などの借家人保護対策が，現実にどの程度，借家人の生活再建を支援し保障するものとなるのかがまさに問われている．

2

住宅の共同再建における合意と%藤259

社会的条件（地元組織のかかわり）事業を取り巻く社会関係は，住民協議会をつうじる地権者同士の連帯とそれを支援する関係団体との人的ネットワークによって構成されている．その特徴
は，!震災前から両者に信頼関係があった場合と，"震災後に両者に信頼関係が醸成された場合，に区分されるが，どちらも平常時あるいは緊急時の近隣付き合いや他団体との信頼関係が合意形成プロセスにおける協働作業を可能にすることが検証された．
また，不動産の権利調整には，個人の利害を超えた住民同士の相互理解によって共同規範を制度化していくことが重要であるが，ここで第4節のB，C，D地区の事例のような社会的な対応が注目されよう．

文化的条件（地権者のかかわり）
地権者の事業への参加意思はつぎの4つの条件が複雑に絡み合って決定される．つまり，!再建費用の個人負担（能力）や賃貸経営上の採算性（経済的条，"行政による助成制度などの活用と法制度の遵守（法制度的条件），#近件）
所付き合いや人間関係（社会的条件），そして，$地権者の土地所有，共同住宅，都市居住などにたいする意識や考え方（「不動産意識」），である．これまでの客観的な条件としての経済，法制度，社会の3条件と個人の「不動産意識」が総合的に判断され，個人のモチベーションとして再建行動が規定される．よって，3条件が充足していても「不動産意識」への自身のこだわりが強い場合には参加にいたらない．しかし，前節の「D地区」において，一部の地権者の熱心な取り組みが当初反対していた接道地主の理解を引き出したことに典型的にみられるように，個人の文化的条件が社会的条件によって影響されうることも看過できない．

総合的条件（専門家のかかわり）専門家は，以上の4つの関係主体のビヘイビアにつねに敏感に対応しながら，事業成立にむけて総合的にコーディネートする役割を担っている．具体的には，勉強会などのきっかけづくりから，組織化支援，関係者ニーズの聞き取りと相互調整，事業計画案の作成，権利調整，さまざまな事業化課題への対応，事業260!

住宅とコミュニティにおける共同性施行者の確保，行政への補助金申請，などである．つまり，事業成立にいたる全工程に関与する．
専門家は，担当地区の諸条件を直観的に把握し，事業成立にむけて地権者を巧みに誘導するが，とくに重要なのが，初動期の混乱期に現地の状況を瞬時に察知し，適切な将来展望を描き，地権者との信頼関係を築くことである．今回は，専門家個人の社会的使命感と資質に大きく依存したかたちで外部からの専門家支援が多く見受けられたが，専門家による平常時からの継続的な地域へのかかわりが重要であることは言うまでもない．

諸条件の相互関係と社会的条件
ここで改めて事業の成立条件を考察するため，図5. 2. 3によって諸条件の相互関係と社会的条件を考えてみたい．単純化を恐れずに言えば以下のとおりである．
前節でも検討したように，経済的条件が優れていればそれを牽引力として事業成立が充分考えられるし，経済的条件の不足は法制度的条件の改善によってもカバーされうる．しかし，後者の場合には，そうした要求を行政に突き上げる社会的条件が重要な前提条件であった．また，文化的条件は，他の条件とは別の個人（世帯）の動機価値判断が作用するだけに事業の成否を決定的に規定するが，社会的条件からの影響の可能性も既述のとおりである．
以上より，経済的に成立が困難な地区での事業化のありうるストーリーとして，「経済的条件の制約→社会的条件の活性化→文化的条件，法制度的条件の改善→経済的条件制約の克服」の経路をたどりうることが示唆される＊8．つまり，社会的，文化的条件の相互作用による経済的，法制度的条件の克服である．
さらに，こうして建設されるものが，たんにハード面での整備だけにとどまらない．「D地区」のリーダーがいみじくも語るように，再建後の地域社会とのかかわり方，マンションの生活ルールのあり方など，コミュニティの再構築への動きにもつながっているのである．そうした社会関係をつうじて個人の地域にたいする意識や考え方が変化し，また個人の考え方が地域社会に反映されていく（社会的・文化的条件の相互浸透性）．この両者の相互浸透性が今後の非常時の緊急対応にも有効に機能することが期待される．

2!

住宅の共同再建における合意と&藤261

おわりに以上より，地権者が主体的かつ共同的に住宅再建を考え，土地問題や権利調整などを巡るさまざまな&藤をへながらもそれを実践した経験は，ともすれば行政（公共性）に依存しがちな都市住民に自立性と勇気を与え，また，再建後の建物の維持管理，まちづくりへの参加，コミュニティの再生，社会的ネットワークの構築と強化というソフト面での防災まちづくりにもつながりうる．
われわれは，このような震災復興での貴重な経験を今後の社会的支援制度として構築しておくべきであろう．そのための指針となる考え方としてつぎの5点を指摘したい．まず，!生活者個々が自らの生活構想を大事にすると同時に，地域問題の認識と解決のための協議に主体的に参加すること，"地域社会では，平常時から協議の場を設けておくと同時に，住民の個別利害を合理的に調整できる自由で公平なしくみをつくっておくこと，#行政は，こうした協議の場と経済的困難を克服するための人的，財源的支援を拡充すること，$民間デベロッパーは企業の社会的使命として同事業への参画を明確に位置づけること，%総合的に調整機能を発揮した専門家の役割について，営利組織（プロフェッショナル）としての正当な報酬を社会的に保証することと同時に，地域社会における非営利組織の育成を制度的に保証すること，である．

〔＊注〕1） 本調査は，筆者も所属する立命館大学震災プロジェクト住宅政策部会（主査，高田昇）が1996年7月から9月に行った「共同再建事業の進展に及ぼす要因に関するインタビュー調査」（以下，「立命館調査」と略称する）結果を分析したものである．
調査は，被災地の共同再建事業38事例にかかわる専門家および地権者リーダーにたいして，事業の成立要因と障害要因などに関するインタビュー方式で行われた．立命館大学・震災復興研究プロジェクト・住宅政策部会編 1998『震災復興共同再建事業の実態と制度化への挑戦』立命館大学・震災復興研究プロジェクト．
2） 実績に関する最近のデータによると，補助申請済み75地区（3,510戸），着工済み71262!

住宅とコミュニティにおける共同性地区（2,986戸）（以上，神戸市住宅局，1998年9月30日現在），コンサルタント派遣
実績110地区，着工・竣工51地区（こうべすまい・まちづくり人材センター，1998年6月30日現在）．ただし，以上の実績はあくまでも行政の補助制度を活用した地区数であり，制度に該当しない小規模事例などの実態はほとんど把握されていない．
3） 神戸市都市計画局アーバンデザイン室へのヒアリングによる．
4） 乾亨は，埼玉県上尾市と大阪府門真市の2つの共同再建事例を比較分析するなかから，「その手法は，対象となる地域の特性，まちの構造や住民の要求，地権者の意向などの状況に応じて柔軟に編み出されなければならない」と指摘している．乾亨
1994『集住環境計画における「参加」に関する研究―相互浸透的プロセスによる「価値づくり」の計画―』（学位論文），130.
5） 遠藤厚之助 1993「不動産の所有」水本浩・戸田修三・下山瑛二編『不動産法制概説』青林書院，29.
6）「共同建築法案」は，過小画地の不便不利との課題を解決するため，東京市政調査会，建築学会による検討を受けて，1926（大正15）年1月20日，内務省復興局によって新聞紙上に発表された．福岡峻治 1991『東京の復興計画』日本評論社．
7） 都市住宅学会

1997「都市住宅学会関西支部シンポジウム―密集市街地整備のこれまでの到達点と『密集新法』の展望―」都市住宅学会編『都市住宅学』20，35−56.
8） 震災前からまちづくり協議会活動を行っていた地区は，そうでない地区にくらべて，より有利な事業手法と事業協力者の支援を引き出していることが傾向としてあきらかである．吉川忠寛 1996「共同再建事業進展におけるまちづくり協議会の役割」立命館大学・震災復興研究プロジェクト・阪神・淡路大震災住宅復興計画研究委員会『阪神・淡路大震災住宅復興に関する調査報告書』立命館大学・震災復興プ
ロジェクト，20．
（吉川忠寛）