不 動 産 取 引
はじめてガイド
購

入編

beginner's guide of the real estate deals〈不動産の購入を検討されるお客様へ〉

一般社団法人 Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

不動産流通経営協会

目

次

第1章

購入契約までの流れ ………………………………………………………………… 01

第2章

重要事項説明書について … ……………………………………………………… 11

第3章

売買契約の締結 … …………………………………………………………………… 12

第4章

購入契約後の手続き・残金決済の準備 … …………………………………… 16

第5章

残金決済・所有権移転 …… ………………………………………………………… 19

第6章

契約不適合責任 … …………………………………………………………………… 22

第7章

契約の解除 …… ………………………………………………………………………… 25

第8章

その他 … ………………………………………………………………………………… 29

コラム

借地権 … ………………………………………………………………………………… 31

第 1 章

購入契約までの流れ

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お任せください。

ホームを購入希望

購入 の ご 相 談

物件紹介

媒介契約の締結・購入申込み

買いませんか？

売りませんか？

不動産購入の目的や希望条件、資金計
画など何なりとご相談ください。

お客様のご希望に沿った物件をご紹介します。物件や周辺環境、交通条件などをご確認ください。マンションは専有部分・共用
部分、管理等についてご確認ください。

ご購入を検討する場合は、一般媒介契約をご締結頂き宅地建物取引業者が価格やその他条件について相手側との折衝を行います。

重要事 項 等 の 説 明

売買契約の締結と書面の交付

決済・引渡し宅地建物取引業者が、役所等で調査等をした結果をもとに、買主様に対し「重要事項説明書」を用いて不動産の情報や契約の概要について説明します。

価格やその他条件に関し合意にいたれば売買契約手続等を行います。

決済当日は、代金のお支払い、所有権移転登記等のために必要書類の交付、玄関の鍵等をお渡しして頂きます。

01

CHECK1

購 入 相 談 ・ 物 件紹介

不動産購入の目的や希望条件、資金計画などをあらかじめ整理、検討しておくことが大切ですので、担当者に何なりとご相談ください。その際、ご希望条件、お名前、ご連絡先等を所定用紙にご記入いただきます。

BANK

24

場 所

お 金

02

CHECK2

マ ン シ ョ ン （ 区分所有建物等）

一棟の建物に、構造上区分された数個の部分で独立している住居、店舗事務所または倉庫、その他建物としての用区 分 ご と に独立して所有途に供することができるものがあるときは、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。）により、所有権の目的（区分所有権）とするこ
とができるとされています。それぞれが独立した構造の一戸建とは異なり、これを区分所有建物といいます。
これがいわゆる「マンション」です。

専 有 部 分 と共 用 部 分「区分所有権」の目的である建物部分をいい、専有部分

いわゆる住戸の中を指します。専有部分の面積は、当該部分の壁の内側により計算された面積

内のり面積

パンフレット等
記 載 面 積

バルコニー

バルコニー

（内のり面積といいます。）で登記されますので、パンフレット等に記載されている面積（壁芯面積といい、当該部分の壁の中心より計算します。）より少なくなります。

共用部分「専有部分以外の建物の部分」、「専有部分に属しない建物の付属物」ならびに「規約により共用部分とされた建物の部分および付属の建物」をいい、一般的には共用の玄関、廊下、階段室、エレベー
ター室、屋上、屋外階段、内外壁、柱、床スラブ等がこれにあたります。共用部分は原則として区分所有者全員の共有となり、各共有者の共有持分はその有する専有部分の床面積の割合によります。

03

管 理 組 合 ・管 理 規 約

区分所有者は全員で管理組合を設立し、管理組合はマン

全員参加

ションの管理、運営にあたります。したがって、所有者が管 理 組 合代わった場合は、前の方に代わって管理組合員となります。
また、建物や敷地、付属施設などを、どのように管理し使用するかを規約によって区分所有者間で取決めることができます。
規約で定めることができる事項①共用部分の所有形態②共有持分の設定
や変更③管理規約の条項の改廃の手続④管理者の選任方法
etc.

▶

CHECK POINT〈専有部分の用途や利用の制限〉
マンションの管理規約や、それに付随する使用細則等では、専有部分の用途について住居としての使用のみを認め、事務所としての使用を禁止している場合があります。また、その利用に関して、例えば床のフロー
リングヘの変更禁止または制限、ペットの飼育禁止や楽器演奏時間の制限等が定められていることがあります。

〈専用使用権〉
共用部分または敷地の一部を管理規約等〈駐車場について〉
駐車場等は、管理組合と使用契約を結び使用しますが、専用使用権がないケースがほとんどです。
空きが発生したとき、あらためて区分所有者のにより、特定の者に専用使用を認める場
合があります。これは一般に「専用使用権」といわれるもので、専用使用権が設定さ中から抽選あるいは順番待ちで次の使用者をれる場所としては、ベランダ、バルコニー、決めるのが一般的ですので、売主様が玄関扉、窓枠、窓ガラス、専用庭等があり、使用していたとしても買主様が引き続き使用できとは限りません。

04

使用料が必要な場合もあります。

〈計画修繕積立金・通常の管理費〉
管理費は、マンションを通常に維持管理するための費用で区分所有者が負担します。個々の月額管理費は、原則として共有持分割合によって計算されますが、規約で別に定めることもできます。また、マンションは年月が経過するにつれて、様々な修繕や修補をする必要が生じます。階段の蛍光灯の取替えなど軽微

将来の修補のための積立金

な修補は通常の管理費で賄えますが、屋上の防水塗装のやり直しや、外壁の塗替えといった大規模な修繕については、その費用に充てるため別に基金を積み立てておくことが多く、これを一般に「計画修繕積立金」あるいは「大規模修繕積立金」といいます。毎月積み立てる金額も、原則として共有持分割合によって計算されますが、規約で別に定めることもできます。なお、大規模修繕を行うにあたって、それまでの積立金で不足するときには、管理組合の総会決議を経て、毎月の積立金額の増額、または一時金を区分所有者から別途集める場合があります。

〈管理形態〉
マンションの共用部分と敷地の管理は、管理組合が行いますが、業務を管理会社に委託しているかどうかで以下の形態に分かれます。

全 部 委 託 管 理 ：管理業務の全部を専門の管理会社に委託している場合（管理業務の全部を受託した管理会社が、業務の一部を別の管理会社に再委託している場合を含む）。

一 部 委 託 管 理 ：管理業務の一部を専門の管理会社に委託している場合（たとえば、清掃は管理会社に委託しているが、会計業務は組合で行っているなどの場合）。

自 主 管 理 ：管理組合が管理業務を管理会社に委託せず、管理員を直接雇用したり、清掃業者等と直接契約したりして、管理組合が直接管理している場合。

〈区分所有者等の義務〉
区分所有者または居住者は、建物の保存に好ましくない行為や建管理規約

物の管理上、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはなりません。したがって、第三者に売却するときはもちろんのこと、
賃貸する場合にも、居住者（譲渡人や賃借人）にマンションの管理規約や使用細則の内容をよく伝え、遵守してもらうことが必要です。

05

建 物 の 維 持修 繕 の 実 施 記 録

マンションの共用部分の大規模修繕等の実施記録については、管理組合や管理会社がその記録等を保存しているのが一般的です。買主様は、宅建業者の担当者等を通じて取り寄せた資料から、購入するマンションの共用部分で実施した大規模修繕等の概要を確認することができます。また、マンションの専有部分においても、売主様にて過去にリフォーム等を実施し、その記録を保存している場合は、買主様はその記録を確認することも可能です。

記録〈敷地利用権〉
区分所有法では、建物の専有部分を所有するために必要な、敷地に対する権利を「敷地利用権」と呼んでおり、所有権、地上権、賃借権などの種類に分れています。そのうち、建物と敷地を一体のものと捉え、専有部分と分離して処分することができない敷地利用権のことを「敷地権」と呼ぶことにしています。敷地権の登記がなされると、土地だけあるいは建物だけを第三者に譲渡したり、担保に差し入れたりすることはできません。マ
ンションの区分所有者は、その敷地権を全員で共有していることになります。共有持分は区分所有者ごとの専有部分の床面積割合によることがほとんどですが、規約等で別の定めがされている場合もあります。また、敷地に対する権利が所有権でなく地上権や賃借権の場合は、その共有形態を「準共有」と呼びます。

06

CHECK3

資金計画の確認

不動産の購入にあたり、自己資金について、いくら用意できるのか、どの時点で用意できるのかをご確認ください。また、親等からの資金援助を受ける場合、贈与税についてご確認ください。住宅ローンをご利用になる場合は、どのような住宅ローンを利用するか、また利用できるかを、ご契約前に十分ご検討ください。住宅ローンには銀行ローンの他に、財形住宅融資等の公的融資、社内融資等があり、それらのいずれか、またはそれらを組み合わせてローン手続きを行います。

07

住 宅 ロ ー ンの 種 類

住宅ローンには複雑でよくわからない

多種多様なローンがありますが住宅ローンについて

大きく分けると以下の教えて下さい。

3 つのとおりです。

住宅ローンの種類
住宅ローンは、大きく区分すると「公的住宅融資」「フラット 35」
「民間住宅融資」の 3 つに分けられます。

公的 住 宅 融 資フラット 35

民間住宅融資

財形住宅融資

銀行

銀行

自治体融資

信用金庫

保険会社

モーゲージバンク等

信用金庫
信販会社 等

お客様の計画にあわせてよく、ご検討下さい。

08

住 宅 ロ ー ン手 続 き の 流 れ

1

資金計画・住宅ローンの事前相談（仮審査）・
購 入 物 件 の決定

買主様が住宅ローンを利用する場合、売買契約締結後、すみやかに融資申込手続きを行っていただく必要がありますので、早めに必要書類の準備等をお願いいたします。民間融資機関では、売買契約

2

売 買 契 約 締結

締結前に仮審査を行うケースもあります（ローン申込書の記載・必要書類の準備）

が、ローン申込には購入する不動産の売買契約書の写しが必要なため、正式なローンの申込は売買契約締結後となりま3

す。なお、ローンの金利は、ローン実行

ロ ー ン 申込書提出時の金利が適用になりますので、売買契約締結時の金利から変動する場合があり
ます。

4

融資承認

5

金 銭 消 費貸借契約（ローン契約）締結

6

融 資 の 実行 （抵当権の設定）

住宅ローン利用の際の必要な書類①…ローン申込書②…実印（共有の場合各々）③…印鑑証明書（3 ヵ月以内発行のもの）④…住民票（家族全員記載）⑤…給与明細書（源泉徴収票添付）⑥…住民税課税決定通知書（又は住民税課税証明書）⑦…その他諸費用（取扱事務手数料、金銭消費貸借契約書貼付印紙代）

09

▶

CHECK POINT〈 固 定金 利 型 と 変 動 金 利 型 〉
固定金利型ローン ：借入金利が完済するまで変らない（全期間固定金利）型のローン。
変動金利型ローン ：返済期間中の金融情勢の変化に合わせて金利が上下する型のローン。金利は、原則的に半年に 1 度見直されますが、返済額は借入から 5 年間は一定となり、この期間で生じた金利変動による利息等の過不足金が生じた場合は、6 年目以降からの返済額（各 5 年間ごと）で調整されます。

固 定 金 利 選 択 型 ：借入から一定期間を固定金利とし、設定した固定金利期間が終了した時点で、再度固定金利型と変動金利型とを選択する型のローン。（融資機関によりローン商品の内容が異なります。）〈 元 利 均等 返 済 と 元 金 均 等 返 済 〉

全返済期間を通じて毎回の返済額が同じになるように組まれているので、当初の返済金に含まれている借入元金は少なく、利息がほと毎回返済金額

元利均等返済

利

息

元

金

利

息

元

金

んどを占めています。返済が進むにしたがい元金部分が増え、利息部分が減っていきます。

全返済期間を通じて借入元金の返済額を同じになるようにしているので、利息の多くかかる当初の毎回返済額は多くなりますが、返済が進むにつれて毎回返済額が減少していきます。

10

毎回返済金額

元金均等返済第 2 章重要事項説明書について

重 要 事 項説 明 と は土地建物やマンションの売買に際して、売買に関する重要事項について、買主に書面（重要事項説明書）を交付して説明を行うもので、『宅地建物取引士』が実施することが法律（宅地建物取引業法および同法施行規則）で義務づけられています。
説明される重要事項は、① 対象となる土地建物
やマンションに直接関係する事項② 取引条件に関する事項③ その他の重要事項

物件の所有者（権利関係）や完成後の状態、共用施設の内容や管理、法律の規制等

手付金の金額や取り扱い、契約解除や契約違反の際の損害賠償額の予定等

物件や契約の内容についてのその他の特記事項に分類されます。

重要事項説明書には、土地建物やマンションを購入していただくにあたって、事前に、最低限確認しておいていただきたい重要な事柄が記載されています。
例えば、購入後の使用にあたっての制限（バルコニー等の使用上の制限、ペットの飼育に関する制限等や購入後にご負担いただく内容（専用使用料、修繕積立金等）についても記載されています。
また、重要事項説明書には、売主としてお伝えすべきと判断したこと、例えば、周辺の住環境や駐車場に関する事項等を記載しています。
しかし、ご購入者ごとに重要と考える事柄が異なる場合があるため、重要事項説明書にすべてを記載することはできません。ご不明な点については、説明を受けられる際に十分にご確認下さい。
なお、FRK の重要事項説明書は、国土交通省の作成した様式を参考として作成しております。

11

第 3 章CHECK1

売買契約の締結

告 知 書 （ 物 件 状況等報告書・設備表）の確認

売買契約締結の前に売主様の作成した物件状況等報告書および設備表を確認しましょう。
物件状況等報告書
売主様が売買契約締結時における売買物件の状況等を買主様に説明し、売主様、買主様に署名、記名押印していただきます。

設備表
売主様が売買物件の設備について買主様に説明し、売主様、買主様に署名、記名押印していただきます。

※売主様は、設備表の「故障・不具合」欄に「無」とした「主要設備」については、買主様に使用可能な状態で引渡す責任があり、引渡し後に、使用可能な状態で引渡すとした「主要設備」に故障・不具合があったとき、引渡完了日から 7 日以内に限り、買主様は、売主様に修補を請求することができ、売主様は、別表「設備の修補範囲等」に記載の修補をする義務を負っています。
12

CHECK2

売 買 契 約 書 に ついて売買契約は、売主様、買主様の意思表示の合致（合意）によって成立する法律行為で、売買契約の締結により、売主様は、買主様に、売買の目的物である土地や建物を引渡す義務、所有権の移転登記を行う義務等を負い、買主様は、売主様に、売買代金を支払う義務を負います。
不動産の売買契約は、当事者が、契約書に署名または記

物件引渡
義
務

売買
契約

売買代金
支払義務

名押印するときに成立すると考えられており、また、当事者間に紛争が生じた場合の証拠となることから、当事売買契約の締結者間において合意した内容を書面にすることが一般的とにより、それぞれのなっています。また、宅建業者には、宅地、建物の売買、媒介を行う場合、契約内容を記載した書面を当事者に交付する義務があります。通常、売買契約書に、宅建業者と宅地建物取引士が記名押印し、当事者に交付する書面義務が生じます。

書面交付
義務にしております。

契約を締結した後は、契約書の内容を簡単に変更することはできませんので、合意内容が契約書にきちんと盛り込まれているかどうか十分ご確認ください。
また、ご不明な点は、契約を締結する前にご質問いただき、十分にご理解くださるよ
うお願いいたします。

13

契 約 書 の 基 本 的 な記 載 事 項 （ 宅 地 建 物 取 引 業 法 3 7 条 ）①…当事者の氏名（法人にあっては、その名称）及び住所②… 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示③… 当該建物が既存の住宅であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方で確認した事項④…代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法⑤…宅地又は建物の引渡しの時期⑥…移転登記の申請の時期⑦… 代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的⑧…契約の解除に関する定めがあるときは、その内容⑨…損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容⑩… 代金又は交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合においては、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置⑪…天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容⑫… 当該宅地若しくは建物が種類若しくは品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容⑬… 当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容
こちらが基本的な記載事項です。

契約書ってどんな内容が記載されているの？

14

CHECK3

売買契約の締結重要事項の説明後、売買契約書の読み合せを行います。契約条件等をご確認いただいた後、売買契約書に売主様、買主様が署名または記名押印し、手付金の授受を行って正式に契約が成立します。
売買契約書の内容は、宅地建物取引業者が、売主様、買主様に対し、ご説明いたします。売買契約が締結されたら、売主様は買主様から手付金を受け取ることになります。また、売主様からは媒介契約に基づき、宅地建物取引業者に媒介報酬（仲介手数料）の半額をお支払いいただきます。

買主様は、現金で手付金をご用意ください。
なお、金銭の授受に預金小切手を使用する際は、万一に備え、預金小切手のコピーもしくは預金小切手の振出銀行名と預金小切手の番号を控えるようにすると安心です。

P OIN T
売買契約締結に際しご用意いただく書類等□…印鑑（共有の場合各々）□…売買契約書貼付印紙、または印紙代□…手付金※売買契約の締結に際し、ご本人（共有者を含む）
が出席できない場合、ご本人の委任状と印鑑証明書が必要になります。なお、各必要書類について
は、随時担当者にご確認ください。

□…仲介手数料（半額）15第 4 章購入契約後の手続き・残金決済の準備

CHECK1

住 宅 ロ ー ン 手 続き・金銭消費貸借契約締結

ローンのお申込み、金銭消費貸借契約の締結等の借入の手続きを行って参照

住宅ローン手続きの流れ等を参考にして、定められた期日までに住宅

第１

章

9 ページ

いただくようお願いいたします。

CHECK2

残金決済の準備①… 残金決済日の設定につきましては、通常、金融機関および登記所の窓口が開いている時間に設定されますので、あらかじめご承知おきください。
②… 残金決済当日にお持ちいただく書類、金銭等について、担当者よりご案内しますので、ご準備をお願いいたします。残金決済時の必要な書類は、下記をご参照ください。

買主様に残金決済に際しご用意いただく書類等□…残代金

住宅ローンをご利用の場合は□…認印（共有の場合各々）…

■ 実印（共有の場合各々）■ 印鑑証明書（3 ヵ月以内発行のもの）□…住民票□…登記費用（所有権移転登記・抵当権設定登記等）□…固定資産税等清算金□…住宅家屋証明書（軽減措置対象の場合）□…管理費等清算金（マンション等の場合）□…仲介手数料残金

16■ 金融機関預金通帳・通帳印
もご用意ください。

CHECK3

持分の確定

買主様が共有名義で登記される場合の共有持分の定め方は、原則として購入資金の出資割合に応じて設定します。

共有持分を負担割合と異なる持分で登記してしまうと、贈与税が課税される可能性がありますので、共有持分を設定する場合は注意しなければなりません。例えば売買代金 4,000 万円の不動産をご夫婦共有で購入（自己資金 800万円）した場合は、一般的には以下のように行います。なお、詳しくは税理士等にご確認ください。
登記名義

自己資金

住宅ローン

負担金額

割合

共有持分の設定

夫

400 万円 3,200 万円 3,600 万円 10 分の 9

10 分の 9

妻

400 万円10 分の 1なし

400 万円10 分の 117

〈引越し準備〉
引越し準備（1）1 ヶ月前
お住みかえには引越しがつきものですが、引越しも以外と手続きが煩雑で上手に準備しないと、予算が思ったよ
りかかることがあります。スムースなお住みかえを行うために準備の要点とチェックポイントをあげてみました。
①引越し業者の手配：シーズンによっては、希望した日に引越しできないことがありますから早めに運送会社に手配しておきましょう。作業人数や作業内容も含めて数社から見積りをとっておくとよいでしょう。
②学校への連絡：お子様が通っている学校へは、引越すことを連絡して手続き（転出・転入校）をとっておきましょう。
③不用品・粗大ゴミの処分：不用品は知人に譲ったりしてリサイクルすることも良いでしょう。また、粗大ゴミは各地域の清掃事務所に連絡して引き取ってもらいます。
④特殊品の運送手配：ピアノや高級美術品、精密機器などは、通常の運送会社では引受けてもらえないこともあり
ますし、専門業者に頼んだ方が安心です。運送するときには保険を掛けておくことをお勧めします。
⑤管理組合への届出：マンションの場合、荷物搬入時にエレベーター等の占有があるため、管理組合への届出書が必要となり、入居日・時間等の報告を求められる場合があります。
⑥整理、荷造りスタート：当面使わないものなどは時間のあるときに少しずつ整理し、荷造りを始めましょう。

引越し準備（2）2 週間前①水道・ガス・電気終了手続：引越しの 10 日前までに、各社に連絡しておきましょう。電話の移転、または設置も連絡が必要です。
②郵便物の転送手配：最寄りの郵便局で、所定の用紙に新居の住所を記入して転送手続きをします。
③転居通知の準備：新しい家の住所を入れた転居ハガキ等を準備します。引越し前後は時間がなかなかとれないものです。早めに準備し、失礼のないようにしましょう。

引越し準備（3）1 週間前①火災保険：新居へ火災保険を掛けるのと同時に現在の家の火災保険を解約する手続きをとりましょう。
②新聞販売店への連絡：担当販売店へ引越し日を連絡して、清算日を決めておきましょう。
③近隣・知人への挨拶：近隣のお宅や知人へ挨拶にまわります。当日は大変に忙しく、予期せぬことが起こることがよくあります。ご挨拶は 1 週間～ 3 日前位までにすませましょう。

引越し準備（4）当日
旧住宅では①ガス・電気など：係員に来てもらい、ブレーカーや元栓を閉めて、料金も清算をします。また電話の撤去にも立会いが必要となることがありますので、誰が立会うかも決めておくと良いでしょう。
②家

賃：貸家の場合、家主や不動産会社に退去の確認をしてもらい家賃や敷金の清算をします。

③荷物運送の立会い：運送会社の荷造りや積み込みに立会います。荷物の中身が分かるようにしておけば新居での整理がはかどります。
④清掃：室内の清掃や荷物の撤去、切れた電球の交換など次に入る方のことも考えましょう。

新居では⑤ガス・電気など：水道・電気はすぐ使用できますが、ガスは係員に開けてもらいます。また電話の取り付け工事も立会いが必要なこともあるので確認をしましょう。
⑥引越し荷物搬入：家具などの配置は、あらかじめ決めておいて、スムースに荷物を運び入れましよう。また、ピ
アノや美術品などは、搬入・設置に立会っておきましょう。
⑦近隣への挨拶：近隣へは引越当日か翌日に、ちょっとしたもの（タオル等）をもって挨拶をしておきましょう。
今後いろいろとおつきあいが出てきますので、早目にお伺いした方がよいでしょう。

18

第 5 章CHECK1

残金決済・所有権移転

現 地 確 認 （ 境 界の明示）
現 地

売主様、買主様は、現地確認および引渡しの手順等について、担当者と打合せをしていただく
ようお願いいたします。なお、FRK 標準売買契約書（土地用、土地建物用）では、売主様は、買主様に対し、残代金支払い日までに、現地にて境界標を指示して境界を明示することが原則になっています。

CHECK2

仲介手数料残金のお支払い

売却物件引渡完了
確認書等の作成

19

引渡し・鍵の授受

公租公課等の清算

残代金の授受登記申請
必要書類の確認

ール確認

スケジュ

残 金 決 済 当 日 の流れ

CHECK3

残金決済

残金決済は、売主様、買主様、宅建業者、司法書士が同席して行われ、司法書士が、売主様から買主様への所有権移転登記が万全に行えることを確認した後に、残代金の授受を行います。

売主様が、住宅ローンの残債を残代金で完済する場合は、事前に登記所への登記申請は、金融機関に抵当権等の抹消書類の準備を依頼しておき、完済と同司法書士が代理人となり、時に抹消書類の交付を受け、所有権移転登記を委任する司法書士① 売主の抵当権抹消登記申請に抹消書類を預け、抵当権等の抹消登記と所有権移転登記の同時申請を依頼します。抹消登記を同時に申請することで、売主様はた、事前に売主様が住宅ローンを完済し、残金決済時に抹消書類③ 買主様の住宅ローンの抵当権設定登記申請の順番で行われます。

一式を持参する場合も同様です。

CHECK4

司 法 書士

抵当権等の抹消についての義務を果たしたこととしています。ま

② 買主名義への所有権移転登記申請

公 租 公 課 等 の 清算

固定資産税
都市計画税

その年の 1 月 1 日現在の固定資産課税台帳に登録されている方に課税されており、納税義務者は売主様となりますので、当年度分は、原則として売主様が納税し、買主様は、引渡を完了した日（引渡完了日）以降の分を、売主様に清算金として支払います。清算金の額は、契約書記載の起算日をNo.

基準に年 365 日（閏年は 366 日）の日割りで計算します。
※納税通知書が送付される前の引渡しの場合は、売主様、買主様の合意した方法で清算します。

管理費
修繕積立金等清算金の額は、支払い済みの当月分（翌月分も支払い済みの場合は翌月分も）を日割りで計算し、引渡完了日以降の分を買主様より売主様に清算金として支払います。（なお、管理組合により徴収方法等が異なりますので、担当
者とご相談ください。）

20

CHECK5

引 渡 し ・ 鍵 の 授受

FRK 標準売買契約書では、引渡完了日を記載した書面を作成し、実際に引渡を行った日を確定させて、契約不適合責任等の起算日、公租公課の分担等の基準としています。引渡しに際し、建物の鍵や、物件状況等報告書で買主様に引渡すとした資料等の授受を行
います。

21

第 6 章CHECK1

契約不適合責任契 約 不 適 合 責 任とは契約不適合責任とは、売主様が買主様に売却した物件が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主様が買主様に対して負う責任です。FRK 標準売買契約書では、契約書の種類によって売主の責任の内容が異なります。令和 2 年 4 月の民法改正までは瑕疵担保責任といっていました。

CHECK2F R K 標 準 売 買 契約書における規定〈 既 存 住 宅 売 買の 場 合 （ 売 主 様 が 消 費 者 の 場 合 ）〉新築住宅の場合は、欠陥・不具合があれば、基本的に契約に適合していないと解されますが、既存住宅の場合
は、経年変化、自然損耗等があり、建物の品質、性能等が劣化しているのが通常で、それを踏まえて契約や社会通念に照らして契約不適合の有無が判断されます。
契約不適合責任は民法に規定がありますが、民法の規定は任意規定であることから、FRK 標準売買契約書（一般仲介用）では、民法の契約不適合責任の規定に対する特約条項を設け、売主様が消費者の場合の一般的な既存住宅の取引を前提に、売主様が買主様に対して負う契約不適合責任の範囲を、土地の欠陥不具合と建物の基本性能に関する欠陥・不具合に限定するとともに、買主様が引渡完了日から 3 カ月以内に売主様に契約不適合を通知した場合に限り、売主様は責任を負うこととしています。

22

既 存 住 宅 売 買 の 場 合 （売主様が消費者の場合）

契 約 不 適 合 の 範囲 （ 売 主 が 責 任 を 負 う 欠 陥 ・ 不 具 合 ）土地の欠陥・不具合 ：軟弱地盤、不同沈下（不等沈下）、土壌汚染、地中埋設物等が土地の欠陥・不具合に該当します。

責

任

建物の欠陥・不具合

雨漏り

シロアリの害腐食

給排水管故障建物については、売主様は、買主様に対し、●雨水の浸入を防止する部分の雨漏り●建物の構
造耐力上主要な部分の腐食●シロアリの害●給排水管（敷地内埋設給排水管を含む。）・排水桝の故障の 4 種類の欠陥・不具合についてのみ契約不適合責任を負い、買主様が引渡完了日から3 カ月以内に売主様に契約不適合を通知した場合、修補する義務を負います。
※区分所有建物の場合
区分所有建物（マンション等）の場合は、建物の専有部分における●給排水管の故障●シロアリの害についてのみ契約不適合責任を負い、それ以外の建物の欠陥・不具合および土地の欠陥・不具合ならびに共有部分に原因がある欠陥・不具合は契約不適合責任を負いません。

欠陥・不具合の発見と修補請求
買主様は上記の欠陥・不具合を発見したときは、急を要する場合を除いて、すみやかに売主様に連絡して、立会う機会を設ける必要があります。
それは欠陥・不具合の状態を売主様に確認していただくためです。
買主様は、売主様が責任を負う欠陥・不具合については引渡完了日から 3 カ月以内に売主様に通知した場合、売主様の費用負担で欠陥・不具合を修補するよう売主様に請求することができます。
土地の欠陥・不具合 ：買主様は、土地の欠陥・不具合についても引渡完了日から 3 カ月以内に売主様に通知した場合に限り、売主様の費用負担で欠陥・不具合を修補することを売主様に請求することができます。また、
買主様は、土地の欠陥・不具合により売買契約を締結した目的が達成できないとき、引渡完了日から 3 カ月以内に売主様に通知した場合に限り、契約を解除することができます。

建物の欠陥・不具合 ：買主様は、売主様に対し、修補の請求以外、契約の無効、解除、売買代金の減額請求または損害賠償の請求をすることはできません。

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〈宅地建物取引業者が売主の場合〉
売主が宅地建物取引業者の場合に使用する FRK 標準売買契約書（売主宅建業者用）では、宅地建物取引業法の規定により、買主様は売主様に対し、売買物件の契約不適合について、引渡完了日から 2 年以内に契約不適合の旨の通知をした場合、民法の規定にもとづく契約不適合責任を負います。

〈新築住宅の場合〉売買物件が新築住宅（新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもので、かつ、新築
後 1 年未満のもの）の場合は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、「住宅の構造耐力
上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」の欠陥・不具合について、売主は引渡しの時から 10 年間、契約不適合責任を負います。なお、（品確法の規定により、）建築請負契約の請負人から売主に引渡された新築住宅であるときは、売主様は、買主様に引渡す時から 10 年間ではなく、売主様が請負人より引渡しを受けた時から 10 年間責任を負うこととすることができます。

〈売買契約が消費者契約法に該当する場合〉
売主様が事業者、買主様が消費者の場合、消費者契約法の規定に適合する契約内容にする必要があります。
FRK 標準売買契約書（消費者契約用）では、売主様が責任を負うべき契約不適合の範囲を限定せず（設備は除く）、買主様が引渡完了日から 1 年以内に売主様に契約不適合を通知した場合、売主様は契約不適合責任を負うこととしています。

売買契約は、物件・売主によって契約不適合責任の内容・期間が異なります。
快適な生活を続けていく為にも修補請求がいつまでできるか事前に知っておきましょう。

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第 7 章契約の解除

各ケースごとの契約解除

契約解除には違約金が発生する場合があります。
きちんとご確認ください。

売買契約を交わした後、様々な理由によりやむを得ず契約を解除する場合もあります。契約の解除には主に「1. 手付解除」「2. 引渡し前の滅失等による解除」「3. 契約違反による解除」「4. 契約不適合による解除」「5. 特約による白紙解除」があります。

〈 CASE 1 〉 手 付 解 除売買契約において、手付金が交付されたがその目的をはっきり定めなかった場合には、民法では「解約手付」と位置づけており、FRK 標準売買契約書も解約手付を採用しています。
「解約手付」とは、契約が成立したのち当事者の一方からみて相手方が契約の「履行に着手」するまでは、売主様は手付金の倍額を買主様に返還して、買主様は売主様に交付した手付金を放棄して、それぞれ契約を解除することができるものです。

売主様からの解除倍額

買主様からの解除

返還
手付金

放 棄

手付金
手付金

手付金

解除理由については特段必要ありません。ただし、「履行の着手」の解釈基準が不明確である
ため、FRK 標準売買契約書では、売主様、買主様が合意した手付解除期日を記載して、その期日までは、互いに解除権を認める内容となっています。

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〈 C AS E 2 〉 引 渡 し 前 の 滅 失 等 に よ る 解 除
引渡し前の滅失・損傷引渡し前の滅失とは、売買契約締結後、売買物件を買主様に引渡すまでの間に、天災地変（火災、地震、台風など）等により文字どおり無くなってしまうことや、使用できない状態になってしまう
ことをいいます。またその場合に、その損害を誰が負担（危険負担）するのかが問題になります。
FRK 標準売買契約書では、売買契約締結後、売主様、買主様の責任によらない天災地変等により売買物件が滅失または損傷（一部の滅失）してしまったときは、売主様、買主様は売買契約を解除する
か、続行するかの選択ができることになっています。なお、契約を続行する場合は売買物件の損傷箇所について売主様に修補義務が発生します。

解除の効果
天災地変等により売買物件が滅失または損傷したことにより、契約が解除されたとき、売主様は、買主様より受領した手付金等の金銭を、全額無利息にてすみやかに買主様に返還しなければなりません（違約金は発生しません）。

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〈 C AS E 3〉 契 約 違 反 に よ る 解 除
売主様、買主様のいずれかに契約違反があったとき（売主様による修補の遅滞を含みます）、違反した者に対してその相手方は一定期間内に契約の履行を促し、それでも応じない場合には売買契約の解除を通告できます。

違約金の請求

違約金の支払い

民法では、契約違反によって売買契約が契約違反により、売買契約が解除になっ解除されたときは、違反した者にその解たときは、次のとおり清算します。

除によって生じた損害を賠償請求するこ売主様の契約違反による解除の場合とができます。しかし、その損害がいくらになるかを証明するのは困難なことで売主様は、買主様に対し、受領済みの金員を無利息にて返還す
るとともに違約金を支払います。

す。そこで、FRK 標準売買契約書では、売主様と買主様で違約金の額を合意し、買主様の契約違反による解除の場合契約書に記載することになります。なお、契約書で違約金を定めたとき、実損害が違約金が、売主様が受領済みの手付金等の金員を上回る場合は、買主様は、売主様に対し、その差額を支払います。一方、売主様が受領済みの手付金等の額が、違約金相当額を上回る場合は、売主様は受領済みの金員から違約金相当額を控除した残額を、無利息にて買主様に返還します。

たとえ契約書の違約金額を上回っても、下回っても、その差額は売主様、買主様

契約書

たがいに請求できませんし、違約金を請求す

違約金るにあたって、実損害

000000 円

額の証明をする必要はありません。

〈 C AS E 4〉 契 約 不 適 合 に よ る 解 除
民法では、売買物件に欠陥・不具合があることを契約不適合といい、その契約不適合が契約および社会通念に照らして軽微である場合を除き、契約を解除できることになっています。契約が解除となったと
きは、売買契約前の原状に回復することが必要であるとともに、買主様は売主様に対し、その解除によって生じた損害を賠償請求できることになっています。FRK 標準売買契約書のうち一般仲介用の契約書では、土地の欠陥・不具合で、修補では契約の目的が達せられないときは、引渡完了日から 3 ヵ月以内に限り、買主様は契約を解除することできます。なお、FRK 標準売買契約書のうち、消費者契約用と売主宅
建業者用の契約書では、土地の欠陥・不具合に限らず、消費者契約用の場合は引渡完了日から 1 年以内、売主宅建業者用の場合は引渡完了日から 2 年以内に限り、買主様は、契約を解除することができます。

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〈 C AS E 5〉 特 約 に よ る 白 紙 解 除融資利用の特約による解除
不動産を購入する際、金融機関等（社内融資を含む）からの融資（住宅ローン）を利用する場合が多いのですが、売買契約締結時点では確実に融資ローンが受けられるかどうかわかりません。そのため、万一、融資の承認が得られない（減額された場合も含まれます）ときは、買主様は売買契約を白紙解除することができます。FRK 標準売買契約書では、買主様が融資の承認を得るまでの期限（融資承認取得期日）と、買主様が売主様に解除通告できる期限（契約解除期日）を契約書に記載し、融資承認取得期日までに融資の承認が得られないとき、買主様は契約解除期日までに売買契約を続行するか解除するかを選択します。解除する場合は、契約解除期日までに売主様に解除する旨を通告することになります。

譲渡承諾の特約による解除
土地 所有者

この特約が必要となるのは、売買物件の土地の利用権が賃借権の場合Noです。賃借権は土地の所有者から土地を借りて利用する権利の一つですが、この賃借権を第三者に譲渡するときは土地所有者の承諾が必要となります。仮に、土地所有者の承諾を得ずに譲渡しますと、土地賃貸借契約は解除され土地所有者から土地の明渡しを請求されてしまう

ことにもなります。そこで、FRK 標準売買契約書では、売主様が合意した期限までに土地所有者から譲渡の承諾を得られないときは、売主様は売買契約を解除することができます。

その他の特約による解除
売主様、買主様の合意により、ある一定の要件に該当することになったときには、売買契約を白紙解除できる特約を付す場合（解除条件付特約）があります。代表的なものとして買換特約、第三者からの許可、承諾の特約等があります。

解除の手続と効果
上記の特約により、売買契約が解除となったときは、売買契約前の原状に回復することが必要であり、売主様は、買主様から受領した手付金等の金銭を全額すみやかに返還しなければなりません（違約金は発生しません）。

※諸般の事情により、契約を解除せざるを得ない状況になった場合は、担当者にご相談下さい。

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第 8 章その他

確 定 申 告等

（1）売主様
【確定申告】
不動産を売却したときは、売却（原則は引渡し日）した日の属する年分の所得（譲渡所得）があったとされ、その翌年に確定申告をしなければなりません。居住用財産の「3000 万円特別控除」、「譲渡損失の繰越控除」等、一定要件を満たす税法上の特例の適用を受ける場合もあわせて申告をしてください。
（2）買主様【不動産取得税の申告・納税】購入された不動産の所在地を管轄する都（道府県）税事務所等へ申告、納税をすることが原則ですが、実際の手続は、各地方自治体により異なりますので、直接都（道府県）税事務所へご確認ください。
【確定申告】
一定の要件を満たしている場合、税法上の特例制度があります。
住宅ローン控除制度の適用を受ける場合は、入居した翌年に住所地の税務署に確定申告をする必要があります。なお、2 年目以降、給与所得者の方は年末調整で控除が受けられますが、給与所得者以外の方は、毎年確定申告をする必要があります。

不 動 産 取引 で の ク ー リ ン グ ・オフ制度

通信販売などでよく耳にするクーリング・オフ制度ですが、不動産取引においても適用となる場合があります。
一般的な個人間売買では適用になりませんが、売主が宅地建物取引業者（いわゆる宅建業者）で以下の条件をともにみたしている時は、購入契約締結後であっても 8 日以内であれば申込みを撤回することができます。
（宅地建物取引業法第 37 条の 2）。
①売主（宅建業者）および売主の代理または媒介を行う宅建業者が専任の宅地建物取引士を置いている場
所（事務所、販売センターなど）以外の場所で契約を締結した場合（買主様の申出によって自宅や勤務先などを契約の場所に指定した場合を除く）②買主様が購入物件の引渡しを受けていないか、または代金の全額を支払っていないとき
なお、この場合の売主からの撤回ができる旨の告知および買主様からの撤回の通知はいずれも文書で行うものとされています。このクーリング・オフ制度の適用を受けた場合は、売主（宅建業者）から支払済みの手付金等は返還されます。ただし、損害賠償や違約金の請求はできません。
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登記済証（権利証）と登記識別情報について改正により両方とも有効
改正「不動産登記法」（以下 ｢ 改正法 ｣ といいます。）が平成 17 年 3 月 7 日に施行されました。
1．改正法による主な改正点①これまでの書面申請に加えて、オンライン申請が導入された。
②書面申請について、出頭主義が廃止された。
③登記済証に代わる本人確認手段として、「登記識別情報」の制度が導入された。
④保証書の制度が廃止され、事前通知制度を強化するとともに、資格者代理人（司法書士）による本人確認情報の提供制度が導入された。
⑤「登記原因証明情報」の提供が必要的なものとなった。
⑥地図等を電磁的記録に記録することができる制度となった。
⑦法文のすべてが現代語化された。
2．登記済証（権利証）は発行されず→登記識別情報が通知
改正法では、登記が完了しても新たに権利を取得した者（買主様）に「登記済証（権利証）」
は交付されず、登記識別情報の通知が行われます。なお、登記完了を証明する登記済証の機能を代替するものとして、登記完了証が交付されます。
3．売主様は、「登記原因証明情報」への署名押印が必要に！
改正法では、登記申請書に添付書類として「登記原因証明情報」の添付が必要です。
「登記原因証明情報」とは、登記の原因となった事実又は行為及びこれに基づき現に権利変動が生じたことを証する情報を指します。
売買の場合は、契約の内容（当事者、不動産の表示、当事者間で売買し所有権が移転した事実）を記載した書面に売主様（登記義務者）が署（記）名・押印したものが「登記原因証明情報」となります。
4．現在、登記名義人が持っている登記済証（権利証）はどうなるのか？
改正法の経過規定により、現在の登記済証（権利証）は、これまでどおり登記の申請に用いることができますので、現在、登記名義人が持っている登記済証（権利証）は、改正法施行後も、書面による登記申請において、添付書面として利用することができます。

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コラム

借地権

CHECK1

借地権とは借地権とは、建物所有を目的とする「地上権」および「賃借権」双方を意味します。

地上権

賃借権

土地の所有者と地上権の設定契約を締結して、その土地を直接的に支配し利用することができる権利であり、地上権者は土地所有者の承諾なしで譲渡または賃貸することができます。

土地の賃貸借契約を締結し有償で利用する権利で、譲渡または転貸する
際には土地所有者（賃貸人）の承諾が必要となります。

「借地借家法」（平成 4 年 8 月 1 日施行）では、同日をもって従来の「借地法」「借家法」「建物保護に関する法律」は廃止されました。しかし、新法の施行前にすでに締結されている借地契約には新法の期間、契約の更新など多くの規定が適用されずに旧法が適用されることになっています。

CHECK2

借地権の種類
種

旧法

新法

類

期間・内容

①借地法に基づく借地権●存続期間に定めがある
堅固な建物：30 年以上
非堅固な建物：20 年以上●存続期間の定めがない
堅固な建物：60 年
非堅固な建物：30 年

平成 4 年 7 月 31 日までに設定された借地権です。

②借地法に基づく借地権（普通借地権）●存続期間に定めがある
一律 30 年以上
●存続期間の定めがない
一律 30 年

平成 4 年 8 月 1 日以降に設定された借地権のうち、下記③④⑤以外のものです。

③定期借地権50 年以上

期間満了

更地で返還

④建物譲渡特約付借地権

30 年以上期間満了

建物を地主が買取り返還

10 年以上 50 年未満

期間満了

更地で返還

⑤事業用借地権※旧借地法に基づく借地権については、借地契約の更新に際しても旧借地法が適用されます（借地借家法附則第 6 条）。
※上記③の定期借地権については公正証書等の書面により、上記⑤の事業用借地権については公正証書により、それぞれ設定する必要があります。

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一般社団法人 不動産流通経営協会