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1 「にしきた」駅前商店街復興と再開発事業!

はじめに

本章では一商店街における震災復興を「復興まちづくり」の側面から概観していく．本章の基本的視点は復興都市計画事業など，行政の復興メニューと並行して展開されるコミュニティ・ビジョンの模索過程において，それら法・制度がどのように弾力的に解釈・運用され，あるいは新規に創出されてくるのか，
そして，その過程の主体たる個々の被災者・世帯の生活再建の実相はいかなるものなのかにおかれている．
また，長い時間をかけて波風が立たぬよう緩やかに進行しているようにみえる当該周辺地区の社会変動が，災害時には一挙に加速し「潜在的な社会的変化が顕在化してくる」．私的な生活再建への意欲と公共性と（Sorokin 1942：244）
が露骨に真っ向から対峙する場において，それがどのように議題設定され，あるいは調整され，あるいは「復興」という公共性に収斂されていくのか，本章はそのあたりを射程としていきたい．

"「にしきた」再開発の履歴―事業「周知」＝スタートライン模索回避―

阪急西宮北口駅北東，通称「にしきた」は東西に走る阪急神戸線，南北に走る阪急今津線がクロスして形成される4象限の北東に位置し，3つの商店街（「北口本通り商店街」「北口市場」「新北口市場」）と若干の住宅，計約300世帯を包含する3.4haの「広域用途ゾーン」地区である（図1. 1. 1）．そしてこれは「北口町自治会」の南側3分の1ほどに該当する．北口町自治会の北側3分の2は復興再開発地区には入らないものの，当該事業地区に隣接する復興区画整理事業地
区（25.8ha）の一部に取り込まれている．自治会は2つの復興都市計画事業にまたがり，あるいはそれに分断されるかたちとなった．

22!

小都心の復興と市街地再開発事業

駅北地区
広域用途
ゾーン

複合用途
ゾーン
当地区
西宮北口駅

都市型
サービス
ゾーン

駅前
アミューズメントゾーン
駅南地区

図1.1.1 「にしきた」および駅周辺4地区

今震災で「にしきた」は全域で壊滅的な被害を受け（表1. 1. 1），被災2か月後には復興の都市計画事業（二種再開発）が決定された．六十有余年におよぶ商店街の歴史のなかで，各店舗などは土地・住宅所有の権利関係を非常に複雑に形成してきた（表1. 1. 2）が，こうした伝統のなかで織りなされてきた近隣の人間関係は被災直後の救出・救援期には功を奏した＊1.
しかしながらたんに六十有余年の歳月で自然とこうした近隣関係が醸成されてきたのではない．都市のターミナル駅という価値を擁し，「にしきた」では
これまで数十年にわたって再開発が検討されてきており（表1. 1. 3），そこでの地道な活動がこの近隣関係を支えていた．再開発事業を見越して自治会では，自治会内でも同事業からは外れる自治会北側の地域（現・復興区画整理事業地域）で下水道整備に取り組むなど＊2，各世帯の金銭的負担を要する都市インフラ整備にも自治会として積極的に取り組み成果を上げており，実際に再開発構
想自体も幾度か出されて活発に議論されてきた．
「にしきた」再活性プランは
昭和40年代の活況を呈した時期の万博道路（R171）・都市計画事業や高度成長期の「北口まちづくり構想」，さらにはダイエー，ニチイ，コープなど大規模

1 「にしきた」駅前商店街復興と再開発事業

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店舗の進出計画とバブル崩壊にともなう出店計画撤回，商店街・市場の低迷をへて紆余曲折し，実際に再開発組合を地元で組織はしたもののコンサルタントとの不調などで実を結ぶことがなかった．しかしながら今震災で圧倒的多数の家屋倒壊と再建・復興のための各種支援制度などが出そろったことで，事業が一挙に現実化することとなった．
さて，このように「にしきた」では，ほかの被災各地で「寝耳に水の復興都
市計画事業」として，都市計画事業導入の是非をめぐる模索が繰り返されてき表1.1.1 「にしきた」世帯別被災状況
町

名

全

壊

半

壊

一部破損

計

北口町

263

7

1

271

1−9番

97.0％

2.6％

0.4％

100.0％

高木西町

8

6

11

25

1番

32.0％

24.0％

44.0％

100.0％

計

271

13

12

296

91.6％

4.4％

4.0％

100.0％（出典） 北口町自治会資料より．

表1.1.2 「にしきた」の権利等状況
権利者人数 構成比率 備考
土 地 所 有 者

231人

36.9％ 共有含む

建物借地関係者

188

30.0

共有含む

借 家 権

207

33.1

うち，優先賃借80人

626

100.0

計

者

（出典） 復興再開発パンフレット『にしきた夢きた』6頁より作成．

表1.1.3 震災以前の駅前再開発の経緯
昭和40−50年代

西宮市，地元双方による計画，再検討

昭和60年度

阪急西宮北口北東地区市街地再開発等調査（A調査）実施

西宮市の北口まちづくり構想
昭和61年度〃（B調査）実施

昭和63年度

西宮北口駅周辺地区都市総合再開発促進計画策定調査

平成4年7月

西宮北口駅北東地区再開発準備組合設立

平成5年度

西宮市から公団へ組合施工への事業参画依頼

平成6年度

公団が西宮市へ西宮北口駅北東地区住宅計画にかかる調査協力（出典）「にしきた」再開発パンフレット『 にしきた

夢きた』より抜粋．

実施

24

!

小都心の復興と市街地再開発事業

たのにたいして，そうした議論は経験済みで「周知」されていた．しかしながらもちろん，被災以前から事業に疑問を呈するグループは存在していたし，そうしたグループを含んで震災以降はさまざまな関連主体が活動を展開してきた．

!

復興再開発をめぐる関連主体―再開発関連主体と隣接地区の動向―

再開発関連主体
被災以前からの地元自治会を基盤とした都市計画事業を巡る関連主体を表
1. 1. 4にまとめた．本章は復興再開発地区を対象としているが，隣接する区画整理地区とは単位自治会が共通であるばかりでなく，事業上も共通する施工やそれへの対抗勢力を共有しているので，ここではまず，この両地区における関連主体を概観しておく．
まず，再開発地区に関しては，震災以前の準備組合がそのまま「復興」を冠して「再開発推進協議会」と改称（自治会を中心に各商店会の主要メンバーはそのまま）している．施工主体は市・北口事務所＋再開発準備組合の合議段階から震災後，「住都公団」に決定した．震災以前から「北口周辺の開発を考える会」が都市計画事業に批判的議論を展開していたが，これが震災後はおもに区
画整理地区の反対運動主体へとスライドしていった．そして再開発事業の伸展にともない「再開発審査会」や「仮設店舗検討委員会」などが設置されてきた．
一般に復興都市計画事業では，地元自治会，復興まちづくり協議会，復興支援コンサルタント・復興都市計画事業反対運動・各種災害ボランティア団体などが重層的（対抗・協調）にかかわり合って議論を展開させており，これは「にしきた」に隣接する復興区画整理地区でも同様である．しかしながら「にしきた」再開発地区では震災以前，事業が「周知」されるプロセスにおいて，既設準備組合がこれらまとまりづらい議論を吸収してきた経緯がある．したがって震災後，新たに復興の方法論や疑義を呈する主体の分け入るスペースは乏しかった．市と住都公団が二人三脚で事業を主導し，権利者が事業の進捗状況に合わせて個別の生活再建上の課題を投げかける（しかしながらその口調は相当厳しいものがあるが）という，対抗的というよりはむしろ協調的関係がみられる．

1 「にしきた」駅前商店街復興と再開発事業

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表1.1.4 「にしきた」復興第二種再開発事業の関連主体
震災前

震災後

市・北口事務所＊1←
住都公団＊2

再 自治会（北口町）
本通り商店街開 北口市場
新北口市場
発 再開発準備組合!
%"仮設店舗検討委員会#
解散#仮設店舗理事会
← %
$
←
←

（再開発）推進協議会＊3
再開発審議会

考える会＊4

自治会（北口町・高木西・高木中）←連絡協議会＊5←

北口コミュニティ協会

←

区
画

←

区画整理対策委員会＊6
考える会＊4←

整

まちづくり連絡会

理

北口町まちづくり会
まちづくり協議会＊7
支援ネットワーク＊8（注） 表中の組織名称は略称で表示．正式名称は以下のとおり．表中の←は同左の意．
＊1 : 市・都市復興局復興事務部 北口北東再開発事務所＊2 : 住宅都市整備公団 震災復興事務本部西宮再開発事務所＊3 : 西宮北口駅北東地区震災復興第二種市街地再開発事業推進協議会＊4 : 阪急西宮北口駅周辺の開発を考える会
それ以前の名称は，阪急西宮北口駅北東部のまちづくりを考える連絡会準備会＊5 : 北口地域団体連絡協議会＊6 : 北口駅北東震災復興土地区画整理事業対策委員会＊7 : 高木・北口まちづくり協議会＊8 : 西宮復興まちづくり支援ネットワーク

隣接地区
さて，都市計画事業はドラスティックな空間変容をもたらすので，それに隣接する地区はその動向に敏感にならざるをえない．
「にしきた」でも震災以前
から駅周辺4地区のトータルな動向をにらんで再開発を議論してきたし，震災以降は隣接する区画整理地区との関係が微妙となってきた．

26!

小都心の復興と市街地再開発事業

A. 区画整理地区

区画整理地区は「にしきた」とは同一自治会を包含し，とくにそれをベースに構成される事業推進のための組織（推進協議会・対策委員会）では役員の重複がみられるなど関連は深い．都市計画事業上は施工主たる住都公団が提供する
従前居住者用賃貸住宅に他地区より優先的に入居できる権利をともに有する．
区画整理事業地区内で3自治会・1住民組織が主張のちがいを含みながら創設した「まちづくり協議会」は独自案を提出し，これが計画変更案として承認された．しかしながら協議会内で独自案の実現可能性をめぐって再燃してきた従前組織間の紛糾など，紆余曲折をたどる隣接事業地の動向は「にしきた」にとって気になるものであり，それは具体的には，両事業の共通事項である公共施
設（道路）計画の遅れにたいする危惧などとしてあげられてきた（96年3月24−．
25日第8回説明会）

B. 駅周辺地区「にしきた」商店主にとって，ビル完成後の人の流れ，すなわち導線予測は
生活再建ビジョンを模索する段において不確定だが重要な論点である．ここでこの導線にかかわる状況を概観しておきたい．

a.

駅南西＝区画整理・再開発の合併施工

駅南西部では震災前から市施工の「阪神間都市計画事業西宮北口駅南土地区
区画整理事業」および再開発組合施工の「西宮北口駅南地区10街区第一種市街地再開発事業」が計画されていた．そして，区画整理地区内では阪急電鉄が中心となってこれに県やニチイが参加して芸術文化センターやホテルを中核とする複合施設を建設する計画があって，1995年12月には着工予定であった．ところが，震災で県が被災地復興を優先させることとしたり，阪急自体に大きな被害があったことから2−3年の間事業を凍結することとされた．同地区の駅寄りには県営住宅があったがこれも移転しすでに取り壊されており，再開発事業は着工を待つばかりとなっていた．震災により「にしきた」のスケジュールが早められ駅南西部は凍結されるという，逆転現象が生じた．
その後，駅南西部の駅最寄り箇所を市が再開発事業として手がけることが決1 「にしきた」駅前商店街復興と再開発事業

27

定し（1995年10月31日），「阪急西宮北口駅南西第一地区市街地再開発事業」と命名された．3.3haに31階建て（400戸），17階建て（200戸），14階建て（100戸）の集合住宅（市営住宅含む）が建設される．駅南西部では区画整理地区内で再開発が並行して進められる合併施工により「西宮北口駅周辺地区都市総合再開
発促進計画」（1988年）が実現にむかうこととなった．計700戸もの再開発ビル
入居者（被災前からみると300余世帯の増加）の購買力をいかに吸収できるか，個々の店舗の経営努力に加えて，「にしきた」再開発ビル自体の吸引力を強める具体的な工夫という新たな課題が浮上してきた．

b.

駅南東＝開発計画

駅南は上述の都市総で西宮球場を抱えるスポーツ・複合レジャー・ゾーンと位置づけられてきたが，同地区南側を走る都市計画道路「山手幹線」や「にしきた」と結ぶ都市計画道路「北口線」，さらには球場に西側から差し込む都市計画道路「球場線」などの道路計画をもとに今後総合的な開発が研究されていく．現段階では「にしきた」にとっては未知の領域であるが，今津線の高架化と駅前広場整備，上述の駅南西部の再開発計画と合わせてかなり見通しのよい
都市的景観が展開され集客バランスにも影響が出てくることが予測される．

c.

駅北西＝瀟洒な住宅地＋繁華街

駅北西部は住宅地として区画が整備され瀟洒な住宅が建ちならび落ち着いた雰囲気を醸し出していた．宅地として整備されたためそのインフラは商業地としては多少弱いとも指摘されるが，駅最寄り部分には5−10階程度のビルが建ちならび，そのそれぞれの1階部分には金融機関や飲食店など各種店舗が軒を連ねる繁華街となっている．終戦直後からの商店街・市場が旧態然としたたたずまいをみせる「にしきた」から今津線を挟んで見渡せる駅北西部は，互いに不況やバブル崩壊を何とかしのいできた経験を有するものの，「にしきた」にとってはいつもひとり勝ちされてきたという印象をぬぐいきれない相手である．
さて，「にしきた」再開発ビルが完成すれば駅北西部とは都市計画上は遜色
なく整備されることとなる．ところが，上述の駅南西部の開発に触発されて駅
北西部でも組合施工のようなかたちで対応してくる可能性もあるし，何より現28!

小都心の復興と市街地再開発事業

況で「地面」に店を構え，川まで巧みに地域のアクセントとして取り込み繁華街の雰囲気を演出している同地区の魅力は大きい．はたして高層の再開発ビルに人の流れはむかうのかどうか．駅周辺がみな高層化するなかで，路地や川を携えた繁華街に魅力を感じる者は多いのではないかと「にしきた」ではささやかれている．

!

事業の進捗状況

上述のような周辺地区の動向という外部要因を抱えながら，ここで「にしきた」が歩んできた復興事業の推移に目をむけていこう（概略は表1. 1. 5，個別の．
論点は表1. 1. 6）

事業の進み方の把握
被災から数か月間に都市計画案縦覧（3月初旬），都市計画決定告示（3月中，市・復興局の設置（4月新年度）をへて「説明会」が開催され，事業完了旬）までの概略が提示されたが，このような流れに関してすでに学習済みであった「にしきた」では，当初から買収にさいしての権利問題が懸念されており，それは具体的には，零細な権利者，とくに借家人はどう処遇されるのか，借地借家権割合はどのように決定されるのか，などの疑問としてあげられていた．
また，再開発ビル完成までの住居と店舗の確保は喫緊の課題であり，1年で契約の切れる仮設住宅の問題，工事期間中の仮住居・店舗の問題，優先賃借権の問題などがあげられていた．6月末には，「にしきた」では震災で倒壊・焼失した家・店舗に関して，罹災市街地借地借家臨時処理法の「優先賃借権」を借家権と同様ととらえる旨が発表された．本来，家屋が滅失した時点で消滅する
借家権を借家人保護のために認めたものであった．この発表は宝塚市の同様の施策とともに紹介されたが，同市の場合の地主：借地人：借家人＝4 : 3 : 3という数字が併せて紹介され，「にしきた」でも一応の目安として参考にされることとなった．

制度への個々の要求のすり合わせ

1 「にしきた」駅前商店街復興と再開発事業

29

7月初旬の第2回説明会では市から「よい知らせ」として地区内従前居住者用
賃貸住宅計画について市未発表情報が漏らされた．事業後に住宅確保のむずかしい住民に地区外（津門大箇町）に賃貸住宅を用意したものであるが，説明会では当然の流れとして，これを仮移転住宅として使用できないかとか，事業後も地区内に残る者の工事期間中の賃貸住宅を求める声が起こった．このように事業展開の具体的な流れを理解しながらそのなかに個々の世帯の要求を織り込
むかたちで質疑・要望は提出されていくこととなる．
7月中旬には再開発ビルの「基本設計素案」が提示され，第3回説明会（7月末）には「きたぐち・北東ENプロジェクト基本設計素案’95. 07」として再開発

ビルのコンセプト・フローや街区・施設のイメージ図，断面構成図などが資料として配布された．新たに外から入店してくる専門店との業種のバッティング，
大型店舗と地元専門店の共存，さらに，再開発ビルが駅と連結されることから
駅南西部再開発ビルによる人の流れなどが具体的に提示された．それらをもとに個々の経営者・権利者は各店舗・世帯の再建プランを検討し，たとえば，再開発ビルに出店するさいの店舗の「内向き」「外向き」問題や，工事期間中の仮店舗位置などについて施工者に疑問をぶつけた．

より具体的なイメージ（土地価格と新ビルの入居スペース）の提示
みなの関心の的である土地評価については都市計画決定の告示（3月中旬）の後，基準点の測地作業，建物など予備調査（筆単位の基準点測量と震災被害の，土地測量，建物など第2次調査（6月上旬）をへて，8月1
棟別調査）（5月下旬）
日，土地鑑定結果が発表された．そこでは具体的な金額を示すのではなく路線
価指数方式（最高価格を1,000点とし各路線の標準価格を指数化したもの）で報告が行われ，価格は明示されないものの，事業の従前の資産が各世帯で推計されうることとなった．
そして10月，基本設計素案の改良案が提示された．これまで変更は1度行われているがそれは工費・工期・耐振性といった建設側の理由によるものであり，今回は個人面談会，説明会での被災者の要望を取り入れての変更である．当初
は駅に近い方が人の出入りが多いとみられたが，7月末発表の基本設計素案にもとづく導線計画により駅から遠い東棟に人の流れの移ることがわかり，地元

30!

小都心の復興と市街地再開発事業

表1.1.5 「にしきた」復興再開発事業の経緯
950117
0201
0206

発災
建築基準法84条適用
市・復興プロジェクト・チーム発足
罹災都市借地借家臨時処理法適用
0225−0227 現地窓口説明会
0228−0313 都市計画案縦覧
0315
市・都市計画審議会（施工者：住都公団の報告）
0316
県・都市計画地方審議会で承認
0317
都市計画決定告示0401
市・復興局設置
0413−0416 「説明会」：これまでの経緯紹介
再開発事業のしくみと流れ
0525−
基準点の測量作業「建物予備調査」（1次審査）
0615−0618 「第1回説明会」：スタッフ紹介
市・再開発事務所あいさつ／住都公団あいさつ・事業説明
測量・建物調査協力依頼
06−07「土地測量（画地測量）」実施「建物等第2次調査」
0703「個人意向調査」：「第1回個人相談会」
0706−0709 「第2回説明会」：土地評価・建物補償，震災後の地価動向
他地区（尼崎駅前北地区）事例紹介
0717
地区内従前居住者用賃貸住宅計画公表
0721「にしきた」復興再開発・商業講演会
0728−0730 「第3回説明会」：基本設計素案説明
0801
土地鑑定結果（標準地鑑定）報告
0807−0828 「個人面談会」（含・商業ヒアリング）
0829
住都公団現地再開発事務所開設
二種再開発事業ガイドブック作成・配布0922−
地盤調査（ボーリング）実施
1006−1008 「第4回説明会」：基本設計素案の改良案説明
土地鑑定評価1117−1119 「第5回説明会」：補償について管理処分について1127−1217 「第2回個人相談会」：土地評価額・建物補償額の提示
管理処分内容の打ち合わせ
1201
推進協議会・役員会開催
1207
推進協議会・委員会開催：市・住都公団と質疑応答
協議会の要望を事業に反映させたい意向
1217−1218 「第6回説明会」：権利割合と私道評価
事業計画大臣認可の説明
施設建築物の概要（イメージパース，平面計画案）
960126−0208 事業計画・施行規定の縦覧
0208
大型量販店審査会発足
0215
東街区大型量販店を新聞広告で募集−0222
意見書の受けつけ
0225−0226 「第7回説明会」（住宅の部）：住宅のイメージ，設備補償と仮住宅従前居住者用賃貸住宅（店舗等の部）：商業施設のイメージ，業種構成計画
補償と工事期間中の営業
地区内賃貸店舗（共通）：模型写真・イメージパース
第7回説明会アンケート
補償の内容
これからの予定
0321
国土庁，地価公示公表
0324−0325 「第8回説明会」：大型量販店譲受人募集の審査状況報告（新聞報道の訂正）国土1 「にしきた」駅前商店街復興と再開発事業

31（表中左端数字は年月日．例：960126−0208は96年1月26日−2月8日を表す）

庁の地価公示公表
0423
推進協議会主催，住宅見学会
0507
事業施行規定・事業計画の建設大臣認可0507−0605 「譲り受け希望の申し出」「賃借り希望の申し出」（30日間の申し出期間）
：
「第3回個
人相談会」
0519
「事業地区及び周辺地区の皆様へ施行規定及び事業計画の内容についての説明会」＝「第9回説明会」
0616−0617 「第10回説明会」：算定基準日（0507）の鑑定評価報告
私道の評価
工事期間中の補償
転出希望の契約
これからの事業の進め方
従前居住者用賃貸住宅
市街地再開発審査会の発足
0711
第1回市街地再開発審査会
0721−0722 「第11回説明会」：「店舗の部」と「住宅の部」を分けて説明会開催
管理処分基準（案）の説明
仮設店舗計画0805
第2回市街地再開発審査会：過少床基準を管理処分基準（案）どおり，住宅床＝47!，店舗＝20!と決定
0826−2か月「第4回個人相談会」：転出希望者／再開発ビル入居希望者／店舗希望者に分けて実施
0924
推進協議会へ「再開発事業にかかる税の取り扱い」講演会開催
1008
第3回市街地再開発審査会：第4回個人相談会の進捗状況報告
管理処分計画の概要の説明
1124
住宅説明および抽選会
1126
住都公団設置・仮設店舗入店者集会：仮設店舗検討委員会規約の議決
1201
地元イベント「まちかどピクニック」開催
1201−1202 「第12回説明会」：管理処分計画の総覧の説明
1203
第1回仮設店舗検討委員会：資料，業種構成，ネーミングなど基本方針の議論
以降，第2回（961210），第3回（961217）
1204
第4回市街地再開発審査会：管理処分計画の審議と議決
1212−1216 再開発事業にかかる税務説明会
1213−1226 管理処分計画縦覧
1227
工事期間中の仮設店舗場所の変更：駅屋上→阪急独身寮跡地
緊急仮設店舗集会
970107
第4回仮設店舗検討委員会／推進協議会共催：仮設店舗にたいする要望
0114
第5回仮設店舗検討委員会／新仮設店舗の配置などイメージ説明
0116
従前居住者用賃貸住宅入居希望者の登録受付開始
0121
第6回仮設店舗検討委員会／推進協議会共催：他仮設店舗の紹介
駐輪場整備・導線確保など議論
0124−0126 地区内交通量調査
0130
第5回市街地再開発審査会：意見書の採否についての審議0204
第7回仮設店舗検討委員会／推進協議会共催：次回「仮設店舗説明会」資料の事前説明
0209−0210 仮設店舗説明会：配置計画，家賃・管理費などの説明
0218
推進協議会：他仮店舗13地区案の調査・照会の経緯紹介
0304
推進協議会：仮設店舗に関する商業調査の結果説明
0306
管理処分計画認可（工事着工以前の最後の決定手続き）
0301−0319 従前居住者用住宅のモデルルーム（ルネシティ西宮津門）公開
0311
推進協議会（3/11，3/18，3/21，4/1，5/13開催）
0327
従前居住者用賃貸住宅（「ルネシティ西宮津門」）第1次入居者選定および鍵渡し
0404
推進協議会：再開発施設見学会（枚方市「ビオルネ」，東大阪市「ヴェルノール布
施」
）
0410
仮設店舗入店者集会：「阪急車庫内仮設店舗」「甲風園仮設店舗」
0415
仮設店舗理事会：営業規則案／ネーミング案／工事・施設／不足業種／開業販促（4/23，4/30，5/6，5/13，5/20，5/27，6/3，6/10，6/17，6/24開催）
06
地区内に「防犯灯」「お店照会看板」など設置

32!

小都心の復興と市街地再開発事業

表1.1.6 説明会などでの質問・要望（抜粋）第1回説明会（95.06.15−18）□再開発事業の第一種事業と第二種事業の基本的ちがいはどこにあるのか□事業認可はなぜ遅れるのか（早く事業を進めてほしい）
住民の合意がなければ事業認可の手続きに入らないのか□管理処分モデルを提示してほしい□零細な権利者，とくに借家人はどうなるのか
入居資格などはどのようなものか□希望者全員の住宅の確保は可能か□他地区の事例を教えてほしい□建物の評価・補償はどうなるのか□借地借家権割合は施工者が調整してくれるのか□再開発ビルを（超高層）から中層に変更するとの報道があるが真相はいかがか□仮設住宅の契約は1年だが，工事が完了するまでど
うしたらいいのか□市と住都公団の関係はどうなっているのか□外向き店舗を希望する□私の店舗は基本設計素案のどこに入ることになるのか□今回の動線計画では東街区の方は立地がよいのではないかと思う□地元の店舗も都市型商業ゾーンに入れるのか□零細権利のため新ビル権利取得に追金が必要だが，お金の用意ができない□子どもがローンを借りて子どもと共有で，新ビルの床を今の権利を超えて取得できるか
これを機会に名義を子どもとの共有にしたいが問題
はあるか
権利の名義が共有であるが，転出・残留とバラバラに希望できるか□残留・転出の決断はいつすればいいのか□借家人ではないが公的住宅を斡旋してもらえるか□土地評価額・建物補償額はいつわかるか□借地借家権の割合はどう決めるのか．市・施工者に調整してほしい個人意向調査（95.07.03）（第1回個人相談会）□借地借家権，優先賃貸権について一定の基準，割合を示してほしい□津門大箇町の地区内居住者用賃貸住宅を仮移転住宅として使用できるか□転出・残留を早く判断したいので，管理処分モデルを早く提示してほしい□具体的な「絵」もないのになぜ測量や調査，土地評
価や補償のことを説明するのか□再開発後に一戸建て住宅はできないのか□再開発ビル工事期間中の仮店舗はどこになるのか□再開発ビル内で管理費の高い内向き店舗ではやっていけない人も出るのではないか

第4回説明会（95.10.06−08）□再開発ビルの住宅は賃貸か分譲か□津門大箇町の住宅は賃貸住宅として使えるのか
上記以外で従前居住者用住宅の用意はないのか□標準画地の鑑定評価は路線価指数で表示されているが，私の土地の金額は幾らか□私道の評価はどうなるのか
再開発で地区内全体が更地になるので私道も宅地とみなせるのではないか□今回の鑑定評価と相続税路線価との関係はどうなっているのか□鑑定内容は今後調整できるのか．交渉すれば高く買ってもらえるのか□今回の鑑定評価は8月1日時点のものだが，契約日によって評価が変わることはないのか□事業の進み方が早すぎて考える時間がない□先行土地取得契約を結んで先行転出したいがどうすればいいのか

第3回説明会（95.07.28−30）□図面より模型などで説明してほしい□再開発ビルに出店する地元専門店と大型店舗の共存のための配慮はどうなっているのか□「にしきた」再開発の後，駅南西部の開発でできるデパート・ホテルに客が流れてしまわないか□旧態然とした地元店舗の商売法を改善するためのアドバイスはもらえるのか□公共公益施設は具体的には何が入るのか□住宅の説明が少ない．商業と分けて説明してほしい□若者のまちの印象があるが高齢者への配慮をどう考えているのか□区画整理地区内の公共施設の整備時期が当地区に大きく影響する．アンダーパスの整備時期はいつか□説明にあった程度の商業施設の価格はどの程度か．
床価格指数はどうなっているのか□家賃はどの程度なのか□管理費のかからない外向きがいいと思うのだが，どうか□工事期間中の仮設店舗はどう確保するのか
個人面談会（95.08.07−28）（第2回相談会）

第5回説明会（95.11.17−19）□借家人が多数いる場合の権利割合はどうなるのか□「画地補正」とは何か□現存家屋に建物補償はあるのか，具体的な補償額はいつわかるのか□提示された管理処分モデルは現実的な数値か□増し床したいが資金がない場合どうすればいいか□管理費は幾らになるか□零細権利者への配慮にはどのようなものがあるか
第2回個人相談会（95.11.27−12.17）（第3回相談会）□具体的な借地単位の土地評価額□建物補償額の提示と従前・従後資産の管理処分内容推進協議会・委員会（95.12.07）□基本設計の改良案の修正根拠は何か□土地鑑定結果：最高地点340万円の根拠は／周辺の1 「にしきた」駅前商店街復興と再開発事業

33（ここに記載を省略した説明会もある）

市の買収価格がはるかに高いとのうわさは□仮設店舗出店辞退でも営業休止補償は受けられるか□仮住居の確保は個人でもむずかしいが，斡旋してもらえるか□従前居住者用賃貸住宅が再開発ビル着工に間に合わないようだが□過小床権利者の救済策は□外向き・内向き各階の管理費・修繕積立金の目安は
第6回説明会（95.12.17−18）□表地と裏地の格差がなくなるように評価しないのか□私道評価はなぜ宅地を大きく下回るのか□先行取得の事例は□権利割合の決め方がわからないがどうすればいいか□新ビルに床を取得してから業種変更はできるか□仮店舗計画・仮住宅計画は□商業賃貸床の経済条件を教えてほしい□大臣認可を急ぎすぎているのではないか□管理費費用は幾らになるのか
第7回説明会（96.02.25−26）□モデルルームはないか□西棟・東棟，あるいはタイプ別住戸を自由に選べるのか□店舗の配置はどうなるのか□工事期間中の仮設店舗には全員が入るのか／家賃は必要か□補償金額はいつわかり，いつから受け取れるか□補償の前倒しとはどういう意味か
第8回説明会（96.03.24−25）□事業計画認可ははどのくらい遅れるのか□区画整理事業計画認可の遅れが影響することはない
か□核店舗は「コープこうべ」に決定したのか□下落をみせる公示価格であるがこの地区はどうか□施工者の用意する特定賃貸店舗の申込資格は□従前居住者用賃貸住宅は希望により入居できるのか□転出と残留を判断する材料がすべて出ていないが，どのようにすればよいのか
第9回説明会（事業計画内 容・施 行 規 定 の 説 明 会）
（96.05.19）□申出期間〆切に遅れたらどうなるか
申出したくても判断する材料が出そろっていない
申出を途中で変更できるか□仮住宅や転出者の代替地を斡旋してくれるか□権利割合はどうして決めればいいか／住都公団は決めてくれるのか□19階のビルで梯子車は届くのか□権利者の生活再建にどのような対策をとるのか
第10回説明会（96.06.16−17）□買収は鑑定基準日（05.07）の鑑定評価報告で行われるしかないのか□土地評価額の格差が場所によって大きすぎて納得できない□震災で困っていて土地評価だけでは満足できない□国の補助金にはどのようなものがあるか□仮店舗借り上げのさいの家賃補償額と現在の家賃との差額はどうなるのか
第11回説明会（96.07.21−22）［住宅］□新ビルでガス，水道設備，エレベーター，ゴミ処理，駐車場，集会場などはどうなるのか□西日対策は？ 西棟には東棟のような1DKはないのか□保留床は幾らか／権利床価格は変動するのか／標準
価格は165万／坪？
□増し床価格は従前居住面積まで権利床価格にならな
いか［店舗］□仮設店舗について，家賃，共益費負担／エレベータ
ー，駐輪場，倉庫はどうなっているのか□仮設店舗の集客力は？／客を3階までのぼらせる工
夫は？
□仮設店舗希望者が少なければ外部テナントを入れるのか□新ビルのオープン後も仮設店舗で営業できないか□仮設店舗のために内装をするのはもったいない気がするが□仮設店舗で失敗した場合の補償はあるのか
第4回個人相談会（96.8.26−2か月間）［全体］□算定基準日の土地評価の提示□権利者に転出か残留かの意向を調査□土地・建物評価以外の通損補償の説明［住宅］□住宅の部屋タイプ別申し込み□工事期間中の仮住居について公団住宅の斡旋の希望
確認［店舗］□新ビル業種構成計画説明と業種構成計画にもとづく
業種配置案提示／意向伺い□工事期間中の仮店舗意向／駅屋上仮店舗の希望配置など伺い
第12回説明会（96.12.01−02）□予定はどのくらい遅れているのか／早くしてほしい□残留から転出へ管理処分計画の変更は可能か□補償契約の時期／譲り受け希望者との前倒し契約とは何か□駅屋上ではなく甲風園仮設店舗を希望している人はどうなるのか□住宅部会の仮設部会はいつ発足するのか□管理処分計画許可手続きに入らないでほしい／「収用」とは何か以降は，「仮店舗」「新ビルでの本店舗」「新ビルでの管理組合」など，それぞれの単位で議論されるこ
ととなる．

34

$

小都心の復興と市街地再開発事業の要望を優先して取り入れ，地元商店が入居する地域商業核を東棟に変更した．
これと併せ10月中旬には従前居住者用賃貸住宅の概要が発表され，これにより従前資産，入居する従後＝再開発ビルの店舗・住宅配置，転出する被災者の住宅の概要が提示されたこととなる．

ひとつの区切り−大臣認可まで−「にしきた」住民の意見は自治会ベースの「推進協議会」に集約され，市・住都公団がこれにこたえてきた．この推進協議会とのやりとりをもって復興再開発事業は地元の要望にも適宜応答しながら同意も確保しつつ，大臣事業認可の外縁を固めた．そして1996年1月になって事業計画・施行規定の縦覧を行い，2月に意見書の提出，4月に住民の意見陳述が行われ，5月，大臣の事業認可となった．
大臣事業認可後は都市計画の手続き上，30日以内に「譲り受け希望の（残留）申し出」と「賃借り希望の（転出）申し出」をすることとなり，申し出の結果，残留希望は6割と判明した．以降は具体的な資産変換などの手続きに入る．

仮設店舗問題−管理処分の前後−
さて，事業がここまで進んで具体的に問題となってきたのは，ビル建設中の店舗の代替地であった．希望者用のまとまった仮設店舗用地は事業対象地周辺も区画整理事業が進められており近接地に確保するのはむずかしい．そこで当事業では，!施行者の用意する仮設店舗に入居する，"自分で仮店舗を地区外に借り上げる，#工事期間中全期間を休業する，の3つの選択肢が用意された．
"の場合，地代は従前どおり支払うとして差額が補償される．ところがこの3つの選択肢では解決できないところに個々の被災者の生活再建模索のむずかし
さがあり，事業の制度的限界がみられた（%に詳述）．
仮設店舗については夏に阪急西宮北口駅の屋上に建設することが発表された．
しかしながら阪急との具体的交渉の段階で駅構造上の問題などでそれが不可能となり，場所探しは振り出しに戻った．そして1996年末，新たに地区東側に隣接する阪急独身寮跡地をこれに充てることが決定された．場所こそ決定された

1 「にしきた」駅前商店街復興と再開発事業

35

が駅からはかなり離れた立地となることから，人の流れがはたしてそちらへむ
くのかどうか，この焦燥感が「公団にだまされた」との落胆や反発となって，
一部には独自に仮店舗場所を探す動きとなって現れたりした．しかしながら「ポンテリカ」と名称も決定され，仮設店舗検討委員会，仮設店舗理事会で具体的な出店計画が煮詰められていくこととなる．
管理処分前後に仮設店舗建設と出店体制整備という具体的なかたちを整えながら，一方で，「住宅」と「本店舗」の問題が残った．どちらもこの時期，「残留」か「移転」かを表明済みであるから具体的に将来の器を確保する段階になった．住宅の方は1997年3月末に「移転」者への「従前居住者用賃貸住宅」の入居者選定と鍵渡しが終了し，「残留」組には8月から2か月かけて実施してきた「個人面談」の結果を受けて年末の管理処分計画縦覧で一通りの区切りをみていた．しかしながら残留して住宅を取得する者からは仮設店舗のように将来を展望する委員会，具体的には「管理組合」の立ち上げが要求され出す．
再開発地区内部でそれぞれの権利関係者の意思決定は，その生活再建ビジョ
ンを各種事業制度にすり合わせるかたちで進められた．再開発全体としては，
たとえば駅周辺地区の開発動向といういわば驚異を内包しながらも着実に事業を進展させてきた．

!

事業制度の限界

しかしながら，よりどころとなる事業制度の枠組みでは氷解されえぬ課題をもまた，個々の世帯では抱えていた．

通損補償
表通りで仮設プレハブ店舗を再建し，今回の事業のなかでは最高の地価を提示されたH薬局は，順調に生活再建がはたされつつあると地域の誰からも目されている．ところが同薬局再建には事業の制度的枠組みでは解決しえない難題が存していた．薬局は薬店と異なり最低2坪の調剤室が必要となる．また，保健所の認可を得るにはそのほかにガス・水道・換気扇や器具を取りそろえなくてはならない．再開発ビルの床面積にそれら設備は確保されうるのかどうか．

36!

小都心の復興と市街地再開発事業

すなわち，被災前に切り詰めた床面積で営業していた薬局が等価交換で獲得する目減りした権利床に同様の規模の調剤室を設けることができるのかどうか．
床面積が不足するのであれば，自らの資金で買い増さなければならず，その負担は厳しい．
地区内ではH薬局同様，ほかとくらべて相対的に有利な店舗再建環境にあると目される豆腐屋も固有の問題を抱える．同店の場合，ガス・水道などの設備を，瓦礫撤去→仮設プレハブ店舗→再開発ビル建設中の仮店舗→再開発ビル店
舗と最大3度設備を移築しなければならないが，燃料供給システムや器機の店
舗スペースへのマッチングなどで以前の設備が移築できない場合が多く，新規に購入しなければならないことが多い．事業には「通損補償」で，工作物（内装費）・動産移転料・営業休止補償・仮住居補償・移転雑費を補償する制度があるが，豆腐屋の場合は1度の移築に600万円ほどの資金が必要となり，これが最大3度あるので工作物補償の250万円ではほど遠い．豆腐屋の主人F氏はこの出費を勘案して廃業に踏みきらざるをえなかった．
一般的に被災商店街における廃業や地区外への転出を「後継者難」「高齢化」や「再開発ビルの大規模小売店舗との競争のむずかしさ」などを要因として指摘する向きがあるが，現実には上述のような状況が多々あるのである．

権利割合調整「にしきた」再開発ビル案で権利床が極端に小さくなると予測される零細権
利者は同意を躊躇しながら収用＊3にも不安を感じている．北口市場・新北口市
場で「二坪地主」と称される地権者や借家権者は，個々店舗の複雑な権利関係がどのように処理されるか不安を抱いた．これは借地借家権割合の決定や斡旋を市や施工主体に依願する動きとなって現れたが，事業制度上は施工主が斡旋するという規定はまったくない．たんに他事業での事例を紹介し参考に供するにとどまる．
制度上解決しえない難問を当事者間の合意にゆだねた結果，本通り商店街ではほぼ仮設プレハブ店舗で再建がはたされ，北口市場は解散し更地となったが，新北口市場は傾いた4軒長屋全8棟が添木され相互に寄り添うようにして，若干の店舗が営業を再開しているというアンバランスが生じていた．この現実的な

1 「にしきた」駅前商店街復興と再開発事業

37

差が「ゴネ得をねらっている」とか「ある政党のさしがね」であるとかのうわさを誘発し，事業地区の不安や焦燥感をあおる結果を招いていた．

「地面」・「外向き」へのこだわり
地元商店主は再開発ビルでの営業においてもこれまで同様，路地を行き交う
お得意さんとのコミュニケーションを営業の基本としてやっていきたいという希望をもっているが，再開発ビルでは回遊する不特定多数の客にむかい合う「内向き」が基本となることや，「内向き」によって派生するビル管理費が増大することのために不安を募らせている．
しかしながら，みなが「外向き」に店を構ええたとしても根本的に問題が解決されたことにはなりえないことは店主自身がよく了解している．大規模小売店舗との競争力，当ビル建設および駅周辺他地区の再開発プランによる人の流れ，すなわち導線予測，それに客層の変化など，「旧態然とした商売」では対処できない．
震災前から再開発に賛同し，この二十有余年再開発を意識してきた店主です
ら感じる再開発事業展開への諸々の不安が，再開発ビルでの生活再建という「復興」志向ではなく，「地面」・「外向き」にこだわる「復旧」志向となって現れることとなった．

仮住宅・店舗の斡旋
零細な権利者にたいして不動産需要の逼迫する被災地の状況で，仮店舗の床の供給はままならない．いきおい施工主体にたいして斡旋を要求することとなる．ところが権利割合の調整同様，制度上斡旋はできず情報提供にとどまる．
仮設店舗は建設されるが，そこに出店するかビル建設期間中休業するかは店主
にとって死活問題である．
「ビルができるまでどこで商売できるかが一番の問
題．休業補償が出るというが3年間も店を閉じていれば，お客さんに忘れられてしまう．そうなったら商売人はおしまいや」（『毎日新聞』1996年7月4日）と語られる．
一方，転出希望者にたいしては従前居住者用賃貸住宅が用意された．これには住宅市街地総合整備事業が適用され国の補助金がつくため家賃は通常の半額

38!

小都心の復興と市街地再開発事業に押さえられることとなる．残留して新ビルに床の取得を希望する者は対象外である．残留希望者の焦燥感は大いに募った．
「今，店をたたんで転出する覚悟を決めれば恒久的な住宅は確保されている」と．残留の場合，家賃補助はあるものの仮住宅の斡旋はなく情報提供にとどまる．管理処分後も「残留」から「移転」へ変更してもかまわないか（1996年12月第12回説明会），との質問が投げかけられていた．転出して従前居住者用の床を取得するというインセンティ
ブは促進されることはあっても，「復旧」（もとのように「内向き」の「地面」で営業したい）をもとに「復興」の枠組みのなかで生活再建をじっくり模索しようとする残留希望者からはその余裕を奪ってしまう制度の構造となっている．

!

おわりに

本章では「にしきた」復興再開発事業地区のコミュニティ再興と生活再建に関して，地域の開発事業をめぐる履歴をもとに，復興事業にかかわる地区内外の関連主体を概観し，諸制度のもと進展する事業の推移と当該諸制度では担保されえぬ生活再建上の諸課題を列挙してきた．しかしながら冒頭で本章の射程とした「復興という公共性への収斂過程」については充分に議論できなかった
し，事業制度上の限界を指摘しながらも法・制度の弾力的運用や新規創出過程
については議論がおよばなかった＊4．別稿の課題としたい．

〔＊注〕
1）「にしきた」に隣接する阪急電車車庫敷地内にある独身寮の人びとが「本通り商店街」の東端から倒壊家屋に生き埋めとなっている者を順に救助したり，北口町町内会のメンバーが今津線西側の1戸建て住宅の井戸から踏切を越えてバケツリレーをして一棟火災を鎮火したり，さらには，被災前から当地で再開発に当たっていた市職員が被災直後より地区内の安否確認を行うなど，まさに日ごろの付き合いが奏功した．
2） 再開発地区では下水道は同事業のなかで整備されるが，区画整理事業では区画道路など公共施設整備にとどまり，下水道整備は個々の負担となる．

1 「にしきた」駅前商店街復興と再開発事業

393） 管理処分計画の説明段階では具体的に「収用」過程が施工者から説明されることとなった（西宮市・北口北東再開発事務所 1996 : 6−8）.
4） 雲仙普賢岳噴火災害の直接被災地・上木場における同様のプロセスに関して大矢根（1996a）にくわしい．

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!

40

〔付

小都心の復興と市街地再開発事業

記〕

本章の住生活再建の個別事例の収集 部 分 は 文 部 省 科 研 費（1997年 度 奨 励 研 究：09710150「災害復旧・復興の法・制度運用・新規創設過程に関する実証的研究」），法・制度の枠組みに関する検討箇所は笹川科学研究助成（1997年度：9‐027「災害復旧・復興の制度的枠組みと まち

すまい 再興の諸課題」）にもとづく研究成果である．
（大矢根淳）