不 動 産 取 引
はじめてガイド売

却編

beginner's guide of the real estate deals〈不動産の売却を検討されるお客様へ〉

一般社団法人 Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

不動産流通経営協会

目

次

第1章

売却契約までの流れ ………………………………………………………………… 01

第2章

重要事項説明書について … ……………………………………………………… 05

第3章

売買契約の締結 … …………………………………………………………………… 06

第4章

売却契約後の手続き・残金決済の準備 … …………………………………… 11

第5章

残金決済・所有権移転 …… ………………………………………………………… 15

第6章

契約不適合責任 … …………………………………………………………………… 18

第7章

契約の解除 …… ………………………………………………………………………… 21

第8章

その他 … ………………………………………………………………………………… 25

第 1 章売却契約までの流れ

PROFILE
夫 60 歳 妻 65 歳

いらっしゃいませ！

初めてだから

初めての方も安心して不安だわ…。

お任せください。

戸建てからマンションに買い換え検討中

子供も独立したし広すぎるこの家は売却しようか。

物件調査 ・ 価 格 査 定

媒介契約の締結と書面の交付

物件状況等報告書、設備表記入

売却予定不動産の物件調査を行い、価格を査定し提示します。

ご売却を決断されたら、宅地建物取引
業者と媒介契約を締結して頂きます。

売却不動産の状況がどのような状態であるかを、物件状況等報告書と設備表に記入して頂きます。

売買相手 の 探 索 と 交 渉

売買契約の締結と書面の交付

決済・引渡し売主様と買主様で価格や条件が合意にいたれば、売買契約手続等を行います。

決済当日は、代金のお支払い、所有権移転登記等のために必要書類の交付、玄関の鍵等をお渡しして頂きます。

査定システム￥ンズ
レイ
登録

宅地建物取引業者間のコンピュータネット
ワークである指定流通機構（レインズ）や不動産ポータルサイトに、売却不動産の情報を掲載し、広く売却情報を発信します。

01

では、
不動産を売却するには具体的にどのようなことをすれば良いのですか？

CHECK1物 件 調 査 ・ 価 格査定

売却予定不動産の基礎的調査を行います。なお、売主様からは、売却の希望条件（売却希望価格、売却希望
時期、引渡希望時期等）や売却の理由等の確認と、ご本人確認、権利証の有無および内容の確認（または登記識別情報の有無の確認）、建物状況調査のあっせんの有無の確認等をさせていただきます。
物件調査に基づき、売却予定不動産の価格を査定し、提示いたします。

CHECK2媒介契約の締結

ご売却を決断されたら、宅地建物取引業者との間で媒介契約をご締結いただき、その証として、売主様に媒介契約書を作成しお渡しいたします。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の 3 種類があります。

PO I NT
専属専任媒介契約
依頼者は、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼
す る こ と が で き ま せ ん。 ま た、
依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者（自ら発見した相手方もふくむ。
）と売買または交換の契約を締結することができません。
依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に 5 営業日以内に登録し、1週間に一度以上文書等で販売状況を報告します。

専任媒介契約
依頼者は、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することができません。
依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に 7 営業日以内に登録し、2週間に一度以上文書等で販売状況を報告します。

一般媒介契約
依頼者は、複数の宅建業者に重ねて依頼することができ、他の宅建業者の名称と所在地を、依頼した宅建業者に通知する義務がある「明示型」と、通知しなくてよい「非明示型」の 2 種類があります。
依頼を受けた宅建業者には、売物件情報の指定流通機構（レインズ）への登録義務と、依頼者に対する販売状況の報告義務はありません。

よく、ご検討下さい。

02

CHECK3

物 件 状 況 等 報 告書・設備表の記入

物件状況等報告書
売主様が知っている物件の状況等がどのような状態であるか、買主様に引渡す設備がどのような状態であるか、またはどのような状態で引渡
すかを、売主様が記入し、買主様にご説明いた
だく書類です。
※「物件状況等報告書」「設備表」は、土地建物・土地用と区分所有建物用の 2 種類があります。

記載内容は、不動産取引の透明性や取引の安全を高めるため、買主様だけでなく、購入検討のお客様にも参考情報として提供させていただきますので、

設備表

媒介契約締結後すみやかに、
売主様ご自身でご記入くださるよう
お願いいたします。

CHECK4

境 界 標 の 有 無 の確認

売主様は、買主様に対し、残代金支払日までに、現地にて境界標を指示して境界を明示することになっていますので、
土地または土地建物を売却する場合は、境界標の有無をご確認ください。境界標がない場合、売主様は、原則として境界標を設置して境界を明示することが必要ですので、境界標の設置を売主様より資格ある者（土地家屋調査士など）にご依頼いただきます。
※境界等の確認の結果、屋根やひさし、フェンス、塀、樹木等の隣地への越境、または隣地からの越境が判明する場合があります。

03

CHECK5

売 買 相 手 の 探 索（レインズ登録）と交渉

レインズとは、Real Estate Information Network System の略で、不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムです。
不動産流通機構の近代化方策として建設省（現国土交通省）が企画し、不動産情報の標準化・共有化を目的に 1990 年に作られたネットワー

ンズ
レイ
登録

クシステムです。
レインズは、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全
国 4 つの公益法人（（公財）東日本不動産流通機構、（公社）中部圏不動産流通機構、（公社）近畿圏不動産流通機構、（公社）西日本不動産流通機構）によって運営され、全国の宅地建物取引業者が加入しています。レインズに売却不動産の情報を登録することで広く売却情報を発信し、また、広告やインターネット
等に売却不動産を掲載して、購入相手を探索します。

04

第 2 章重要事項説明書について

重 要 事 項説 明 と は土地建物やマンションの売買に際して、売買に関する重要事項について、買主に書面（重要事項説明書）を交付して説明を行うもので、『宅地建物取引士』が実施することが法律（宅地建物取引業法および同法施行規則）で義務づけられています。
説明される重要事項は、① 対象となる土地建物
やマンションに直接関係する事項② 取引条件に関する事項③ その他の重要事項

物件の所有者（権利関係）や完成後の状態、共用施設の内容や管理、法律の規制等

手付金の金額や取り扱い、契約解除や契約違反の際の損害賠償額の予定等

物件や契約の内容についてのその他の特記事項に分類されます。

重要事項説明書には、土地建物やマンションを購入していただくにあたって、事前に、最低限確認しておいていただきたい重要な事柄が記載されています。
例えば、購入後の使用にあたっての制限（バルコニー等の使用上の制限、ペットの飼育に関する制限等や購入後にご負担いただく内容（専用使用料、修繕積立金等）についても記載されています。
また、重要事項説明書には、売主としてお伝えすべきと判断したこと、例えば、周辺の住環境や駐車場に関する事項等を記載しています。
しかし、ご購入者ごとに重要と考える事柄が異なる場合があるため、重要事項説明書にすべてを記載することはできません。ご不明な点については、説明を受けられる際に十分にご確認下さい。
なお、FRK の重要事項説明書は、国土交通省の作成した様式を参考として作成しております。

05

第 3 章CHECK1

売買契約の締結

売買契約の準備売買契約締結に際し、売主様に下記書類をご用意いただきます。

□… 土地・建物登記済証（権利証）または
登記識別情報□… 物件状況等報告書（媒介契約時に記載した内容と相違があるかご確認ください。相違がある場合は、改めて記載していただくことになります。）□…実印（共有の場合各々）□…印鑑証明書（3 ヵ月以内発行のもの）□… 設備表（媒介契約時に記載した内容と相違があるかご確認ください。相違がある場合は、改めて記載していただくことになります。）□…固定資産税・都市計画税納税通知書□… パンフレット・管理規約・管理組合総会議事録等（マンション等の場合）□…売買契約書貼付印紙、または印紙代□…確認済証（建築確認通知書）・検査済証□…仲介手数料（半額）□…測量図・建物図面・建築協定書等※売買契約の締結に際し、ご本人（共有者を含む）が出席できない場合、ご本人の委任状と印鑑証明書が必要になります。
また、担当者より売主様へ売却の意思確認をさせていただきます。なお、各必要書類については、担当者にご確認ください。

住宅ローンの借入残高がある場合、売主様は借入金を繰上げ返済（一括返済）して、買主様に所有権を移転する時期までに抵当権等の抹消をする必要があります。繰上げ返済をする場合、返済方法、抵当権抹消書類の受領方法等について、取扱い金融機関の担当者と打合せを行うようお願いいたします。

06

CHECK2

告 知 書 （ 物 件 状況等報告書・設備表）の確認

物件状況等報告書
売主様が売買契約締結時における売買物件の状況等を買主様に説明し、売主様、買主様に署名、記名押印していただきます。

設備表
売主様が売買物件の設備について買主様に説明し、売主様、買主様に署名、記名押印していただきます。

※売主様は、設備表の「故障・不具合」欄に「無」とした「主要設備」については、買主様に使用可能な状態で引渡す責任があり、引渡し後に、使用可能な状態で引渡すとした「主要設備」に故障・不具合があったとき、引渡完了日から 7 日以内に限り、買主様は、売主様に修補を請求することができ、売主様は、別表「設備の修補範囲等」に記載の修補をする義務を負っています。

07

CHECK3

売 買 契 約 書 に ついて売買契約は、売主様、買主様の意思表示の合致（合意）によって成立する法律行為で、売買契約の締結により、売主様は、買主様に、売買の目的物である土地や建物を引渡す義務、所有権の移転登記を行う義務等を負い、買主様は、売主様に、売買代金を支払う義務を負います。
不動産の売買契約は、当事者が、契約書に署名または記

物件引渡
義
務

売買
契約

売買代金
支払義務

名押印するときに成立すると考えられており、また、当事者間に紛争が生じた場合の証拠となることから、当事売買契約の締結者間において合意した内容を書面にすることが一般的とにより、それぞれのなっています。また、宅建業者には、宅地、建物の売買、媒介を行う場合、契約内容を記載した書面を当事者に交付する義務があります。通常、売買契約書に、宅建業者と宅地建物取引士が記名押印し、当事者に交付する書面義務が生じます。

書面交付
義務にしております。

契約を締結した後は、契約書の内容を簡単に変更することはできませんので、合意内容が契約書にきちんと盛り込まれているかどうか十分ご確認ください。
また、ご不明な点は、契約を締結する前にご質問いただき、十分にご理解くださるよ
うお願いいたします。

08契約書の基本的な記載事項（宅地建物取引業法 37 条）①…当事者の氏名（法人にあっては、その名称）及び住所②… 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示③… 当該建物が既存の住宅であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方で確認した事項④…代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法⑤…宅地又は建物の引渡しの時期⑥…移転登記の申請の時期⑦… 代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的⑧…契約の解除に関する定めがあるときは、その内容⑨…損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容⑩… 代金又は交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合においては、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置⑪…天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容⑫… 当該宅地若しくは建物が種類若しくは品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容⑬… 当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容
こちらが基本的な記載事項です。

契約書ってどんな内容が記載されているの？

09

CHECK4

売買契約の締結重要事項の説明後、売買契約書の読み合せを行います。契約条件等をご確認いただいた後、売買契約書に売主様、買主様が署名または記名押印し、手付金の授受を行って正式に契約が成立します。
売買契約書の内容は、宅地建物取引業者が、売主様、買主様に対し、ご説明いたします。売買契約が締結されたら、売主様は買主様から手付金を受け取ることになります。また、売主様からは媒介契約に基づき、宅地建物取引業者に媒介報酬（仲介手数料）の半額をお支払いいただきます。

買主様は、現金で手付金をご用意ください。
なお、金銭の授受に預金小切手を使用する際は、万一に備え、預金小切手のコピーもしくは預金小切手の振出銀行名と預金小切手の番号を控えるようにすると安心です。

10

第 4 章CHECK1

売却契約後の手続き・残金決済の準備

測 量 お よ び 境 界標の設置「 売 買 代 金 清 算型」の契約書で売買した 場合「 売 買 代 金 固 定型」の契約書で売買した 場合「 境 界 標 がない」
場合

契約後に土地の測量を行い、残代金支払時に売買代金を清算する方法です。
売主様は、売主様の責任と負担で、隣地所有者等の立会いを得て、資格ある者（土地家屋調査士等）の測量によって作製された測量図または確定測量図を、買主様に交付することが義務になっています。

現況と一致した信頼性の高い測量図面に記載された地積による売買で、土地の測量と売買代金の清算を行わない方法です。売主様は、買主様に対し、残代金支払日までに売買物件と隣地との境界について、現地で境界標を指示して明示していただくことが原則になっています。

売主様は、残代金支払日までに境界標による境界明示ができるよう、資格ある者（土地家屋調査士等）に依頼して境界標を設置することが原則として必要です。

境界確定で一番大切なことは、利害関係のある隣接土地所有者同士が、「境界はここだ」と、わかり合い納得し合っている
ことです。

11

〈境界標とは〉「境界標」には、コンクリート標、石標、木杭、金属鋲、金属標等たくさんの種類があります。その中で木杭は、何年か経つと腐ってしまったり、動いてしまったりする場合があるので、永続性に欠けます。一般的には、境界石やコンクリー
ト標といった永続性のある境界標を埋設することが最も有効な手段です。また、都市部のように住宅が密集し、境界標を地中に打ち込むのが困難な場合は、ブロック塀やコンクリートなどに直接打ち込める金属鋲を使って表示することもできます。

〈確定測量図と測量図〉「確定測量図」とは、資格ある者（土地家屋調査士など）が、その土地のすべての隣地（道路や水路など国や自治体所有の土地も含む。
）について、所有者等の立会いを得て境界確認を行い、これにもとづき測量し作製された測量図をいいます。
しかし、国または地方公共団体の所有または管理する道路（いわゆる公道）との境界確認（官民境界確定手続）には多くの時間と費用が必要となることが多いため、一般の住宅地の売買では、官民境界確定を省略して測量することが多くなっています。FRK 標準売買契約書では、公道との官民境界確定のみ省略して作製された測量図面を「測量図」といっています。

CHECK2

抵 当 権 等 の 抹 消手続きについて

売主様には、売買物件を買主様に引渡す義務だけでなく、完全な所有権を買主様に提供する義務があります
ので、所有権移転の時期までに売買物件に設定されている抵当権等を抹消するための手続きを行っていただ
きます。

12

CHECK3

残金決済の準備①… 残金決済日の設定につきましては、通常、金融機関および登記所の窓口が開いている時間に設定されますので、あらかじめご承知おきください。
②… 残金決済当日にお持ちいただく書類、金銭等について、担当者よりご案内しますので、ご準備をお願いいたします。残金決済時の必要な書類は、下記をご参照ください。

売主様に残金決済に際しご用意いただく書類等□…土地・建物登記済証（権利証）または
登記識別情報□…鍵□…登記費用（抵当権抹消・住所変更等）□…実印（共有の場合各々）□…分譲時のパンフレット・管理規約・使用細則・管理組合総会議事録等（マンション等の場合）□…印鑑証明書（3 ヵ月以内発行のもの）□…住民票・除票（住所変更している場合）等□…抵当権等抹消書類※売主様が売買物件をご購入された後、二度以上住所移転されている場合は、所有権移転登記等に際し、本籍地の市（区）役所等において戸籍の附票を取得していただく場合があります。

□…借入金融機関預金通帳・通帳印□…仲介手数料残金□…確認済証（建築確認通知書）・検査済証□…測量図・建築図面・建築協定書等□…設備取扱説明書

売主様の本人確認のために運転免許証等の身分証明書が必要となります。

③… 売買物件の引渡しを行うにあたり、売主様は、売買物件の状態が、「物件状況等報告書」「設備表」に記載の状態のとおりであるかご確認ください。万一、違いがあった場合は、記載の状態に修補していただくようお願いいたします。
④… その他、残金決済日までに行っていただくお手続きにつきましては、巻末の「引越し準備」のご案内等をご参照いただき、必要書類の準備、水道、ガス、電気等の終了（清算）手続き、引越し（準備）、不用品・粗大ゴミ等の処分、清掃等を行っていただくようお願いいたします。

13

CHECK4

代 金 決 済 ・ 引 渡し

決済当日は、買主様からは売主様へ残代金のお支払いがあります。一方、売主様からは買主様に対し、所有権移転登記等のために必要書類の交付、及び売却不動産が建物の場合は玄関の鍵等をお渡ししていただきます。また、固定資産税等の諸費用の清算も行います。なお、売主様からは媒介契約に基づき、宅地建物取引業者に媒介報酬（仲介手数料）の残りの半額をお支払いいただきます。

各お手続きに際し、お客様から、税務相談、法律相談、不動産鑑定評価、測量・境界標
設置、表示に関する登記に関する権利調査等、登記、住宅性能評価、
土壌汚染の詳細調査、リフォームというようなご相談もございます。
状況に応じて専門家や専門業者に依頼することがありますので、ご相談下さい。

14

第 5 章CHECK1

残金決済・所有権移転

現 地 確 認 （ 境 界の明示）
現 地

売主様、買主様は、現地確認および引渡しの手順等について、担当者と打合せをしていただく
ようお願いいたします。なお、FRK 標準売買契約書（土地用、土地建物用）では、売主様は、買主様に対し、残代金支払い日までに、現地にて境界標を指示して境界を明示することが原則になっています。

CHECK2

仲介手数料残金のお支払い

売却物件引渡完了
確認書等の作成

15

引渡し・鍵の授受

公租公課等の清算

残代金の授受登記申請
必要書類の確認

ール確認

スケジュ

残 金 決 済 当 日 の流れ

CHECK3

残金決済

残金決済は、売主様、買主様、宅建業者、司法書士が同席して行われ、司法書士が、売主様から買主様への所有権移転登記が万全に行えることを確認した後に、残代金の授受を行います。

売主様が、住宅ローンの残債を残代金で完済する場合は、事前に登記所への登記申請は、金融機関に抵当権等の抹消書類の準備を依頼しておき、完済と同司法書士が代理人となり、時に抹消書類の交付を受け、所有権移転登記を委任する司法書士① 売主の抵当権抹消登記申請に抹消書類を預け、抵当権等の抹消登記と所有権移転登記の同時申請を依頼します。抹消登記を同時に申請することで、売主様はた、事前に売主様が住宅ローンを完済し、残金決済時に抹消書類③ 買主様の住宅ローンの抵当権設定登記申請の順番で行われます。

一式を持参する場合も同様です。

CHECK4

司 法 書士

抵当権等の抹消についての義務を果たしたこととしています。ま

② 買主名義への所有権移転登記申請

公 租 公 課 等 の 清算

固定資産税
都市計画税

その年の 1 月 1 日現在の固定資産課税台帳に登録されている方に課税されており、納税義務者は売主様となりますので、当年度分は、原則として売主様が納税し、買主様は、引渡を完了した日（引渡完了日）以降の分を、売主様に清算金として支払います。清算金の額は、契約書記載の起算日をNo.

基準に年 365 日（閏年は 366 日）の日割りで計算します。
※納税通知書が送付される前の引渡しの場合は、売主様、買主様の合意した方法で清算します。

管理費
修繕積立金等清算金の額は、支払い済みの当月分（翌月分も支払い済みの場合は翌月分も）を日割りで計算し、引渡完了日以降の分を買主様より売主様に清算金として支払います。（なお、管理組合により徴収方法等が異なりますので、担当
者とご相談ください。）

16

CHECK5

引 渡 し ・ 鍵 の 授受

FRK 標準売買契約書では、引渡完了日を記載した書面を作成し、実際に引渡を行った日を確定させて、契約不適合責任等の起算日、公租公課の分担等の基準としています。引渡しに際し、建物の鍵や、物件状況等報告書で買主様に引渡すとした資料等の授受を行
います。

17

第 6 章CHECK1

契約不適合責任契 約 不 適 合 責 任とは契約不適合責任とは、売主様が買主様に売却した物件が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主様が買主様に対して負う責任です。FRK 標準売買契約書では、契約書の種類によって売主の責任の内容が異なります。令和 2 年 4 月の民法改正までは瑕疵担保責任といっていました。

CHECK2F R K 標 準 売 買 契約書における規定〈 既 存 住 宅 売 買 の 場 合 （ 売 主 様 が 消 費 者 の 場 合 ）〉新築住宅の場合は、欠陥・不具合があれば、基本的に契約に適合していないと解されますが、既存住宅の場合
は、経年変化、自然損耗等があり、建物の品質、性能等が劣化しているのが通常で、それを踏まえて契約や社会通念に照らして契約不適合の有無が判断されます。
契約不適合責任は民法に規定がありますが、民法の規定は任意規定であることから、FRK 標準売買契約書（一般仲介用）では、民法の契約不適合責任の規定に対する特約条項を設け、売主様が消費者の場合の一般的な既存住宅の取引を前提に、売主様が買主様に対して負う契約不適合責任の範囲を、土地の欠陥不具合と建物の基本性能に関する欠陥・不具合に限定するとともに、買主様が引渡完了日から 3 カ月以内に売主様に契約不適合を通知した場合に限り、売主様は責任を負うこととしています。

18

既 存 住 宅 売 買 の 場 合 （売主様が消費者の場合）

契 約 不 適 合 の 範囲 （ 売 主 が 責 任 を 負 う 欠 陥 ・ 不 具 合 ）土地の欠陥・不具合 ：軟弱地盤、不同沈下（不等沈下）、土壌汚染、地中埋設物等が土地の欠陥・不具合に該当します。

責

任

建物の欠陥・不具合

雨漏り

シロアリの害腐食

給排水管故障建物については、売主様は、買主様に対し、●雨水の浸入を防止する部分の雨漏り●建物の構
造耐力上主要な部分の腐食●シロアリの害●給排水管（敷地内埋設給排水管を含む。）・排水桝の故障の 4 種類の欠陥・不具合についてのみ契約不適合責任を負い、買主様が引渡完了日から3 カ月以内に売主様に契約不適合を通知した場合、修補する義務を負います。
※区分所有建物の場合
区分所有建物（マンション等）の場合は、建物の専有部分における●給排水管の故障●シロアリの害についてのみ契約不適合責任を負い、それ以外の建物の欠陥・不具合および土地の欠陥・不具合ならびに共有部分に原因がある欠陥・不具合は契約不適合責任を負いません。

欠陥・不具合の発見と修補請求
買主様は上記の欠陥・不具合を発見したときは、急を要する場合を除いて、すみやかに売主様に連絡して、立会う機会を設ける必要があります。
それは欠陥・不具合の状態を売主様に確認していただくためです。
買主様は、売主様が責任を負う欠陥・不具合については引渡完了日から 3 カ月以内に売主様に通知した場合、売主様の費用負担で欠陥・不具合を修補するよう売主様に請求することができます。
土地の欠陥・不具合 ：買主様は、土地の欠陥・不具合についても引渡完了日から 3 カ月以内に売主様に通知した場合に限り、売主様の費用負担で欠陥・不具合を修補することを売主様に請求することができます。また、
買主様は、土地の欠陥・不具合により売買契約を締結した目的が達成できないとき、引渡完了日から 3 カ月以内に売主様に通知した場合に限り、契約を解除することができます。

建物の欠陥・不具合 ：買主様は、売主様に対し、修補の請求以外、契約の無効、解除、売買代金の減額請求または損害賠償の請求をすることはできません。

19

〈宅地建物取引業者が売主の場合〉
売主が宅地建物取引業者の場合に使用する FRK 標準売買契約書（売主宅建業者用）では、宅地建物取引業法の規定により、買主様は売主様に対し、売買物件の契約不適合について、引渡完了日から 2 年以内に契約不適合の旨の通知をした場合、民法の規定にもとづく契約不適合責任を負います。

〈新築住宅の場合〉売買物件が新築住宅（新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもので、かつ、新築
後 1 年未満のもの）の場合は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、「住宅の構造耐力
上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」の欠陥・不具合について、売主は引渡しの時から 10 年間、契約不適合責任を負います。なお、（品確法の規定により、）建築請負契約の請負人から売主に引渡された新築住宅であるときは、売主様は、買主様に引渡す時から 10 年間ではなく、売主様が請負人より引渡しを受けた時から 10 年間責任を負うこととすることができます。

〈売買契約が消費者契約法に該当する場合〉
売主様が事業者、買主様が消費者の場合、消費者契約法の規定に適合する契約内容にする必要があります。
FRK 標準売買契約書（消費者契約用）では、売主様が責任を負うべき契約不適合の範囲を限定せず（設備は除く）、買主様が引渡完了日から 1 年以内に売主様に契約不適合を通知した場合、売主様は契約不適合責任を負うこととしています。

売買契約は、物件・売主によって契約不適合責任の内容・期間が異なります。
快適な生活を続けていく為にも修補請求がいつまでできるか事前に知っておきましょう。

20

第 7 章

契約の解除

各 ケ ー スご と の 契 約 解 除

契約解除には違約金が発生する場合があります。
きちんとご確認ください。

売買契約を交わした後、様々な理由によりやむを得ず契約を解除する場合もあります。契約の解除には主に「1. 手付解除」「2. 引渡し前の滅失等による解除」「3. 契約違反による解除」「4. 契約不適合による解除」「5. 特約による白紙解除」があります。

〈 CASE 1 〉 手 付 解 除売買契約において、手付金が交付されたがその目的をはっきり定めなかった場合には、民法では「解約手付」と位置づけており、FRK 標準売買契約書も解約手付を採用しています。
「解約手付」とは、契約が成立したのち当事者の一方からみて相手方が契約の「履行に着手」するまでは、売主様は手付金の倍額を買主様に返還して、買主様は売主様に交付した手付金を放棄して、それぞれ契約を解除することができるものです。

売主様からの解除倍額

買主様からの解除

返還
手付金

放 棄

手付金
手付金

手付金

解除理由については特段必要ありません。ただし、「履行の着手」の解釈基準が不明確である
ため、FRK 標準売買契約書では、売主様、買主様が合意した手付解除期日を記載して、その期日までは、互いに解除権を認める内容となっています。

21

〈 C AS E 2 〉 引 渡 し 前 の 滅 失 等 に よ る 解 除
引渡し前の滅失・損傷引渡し前の滅失とは、売買契約締結後、売買物件を買主様に引渡すまでの間に、天災地変（火災、地震、台風など）等により文字どおり無くなってしまうことや、使用できない状態になってしまう
ことをいいます。またその場合に、その損害を誰が負担（危険負担）するのかが問題になります。
FRK 標準売買契約書では、売買契約締結後、売主様、買主様の責任によらない天災地変等により売買物件が滅失または損傷（一部の滅失）してしまったときは、売主様、買主様は売買契約を解除する
か、続行するかの選択ができることになっています。なお、契約を続行する場合は売買物件の損傷箇所について売主様に修補義務が発生します。

解除の効果
天災地変等により売買物件が滅失または損傷したことにより、契約が解除されたとき、売主様は、買主様より受領した手付金等の金銭を、全額無利息にてすみやかに買主様に返還しなければなりません（違約金は発生しません）。

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〈 C AS E 3〉 契 約 違 反 に よ る 解 除
売主様、買主様のいずれかに契約違反があったとき（売主様による修補の遅滞を含みます）、違反した者に対してその相手方は一定期間内に契約の履行を促し、それでも応じない場合には売買契約の解除を通告できます。

違約金の請求

違約金の支払い

民法では、契約違反によって売買契約が契約違反により、売買契約が解除になっ解除されたときは、違反した者にその解たときは、次のとおり清算します。

除によって生じた損害を賠償請求するこ売主様の契約違反による解除の場合とができます。しかし、その損害がいくらになるかを証明するのは困難なことで売主様は、買主様に対し、受領済みの金員を無利息にて返還す
るとともに違約金を支払います。

す。そこで、FRK 標準売買契約書では、売主様と買主様で違約金の額を合意し、買主様の契約違反による解除の場合契約書に記載することになります。なお、契約書で違約金を定めたとき、実損害が違約金が、売主様が受領済みの手付金等の金員を上回る場合は、買主様は、売主様に対し、その差額を支払います。一方、売主様が受領済みの手付金等の額が、違約金相当額を上回る場合は、売主様は受領済みの金員から違約金相当額を控除した残額を、無利息にて買主様に返還します。

たとえ契約書の違約金額を上回っても、下回っても、その差額は売主様、買主様

契約書

たがいに請求できませんし、違約金を請求す

違約金るにあたって、実損害

000000 円

額の証明をする必要はありません。

〈 C AS E 4〉 契 約 不 適 合 に よ る 解 除
民法では、売買物件に欠陥・不具合があることを契約不適合といい、その契約不適合が契約および社会通念に照らして軽微である場合を除き、契約を解除できることになっています。契約が解除となったと
きは、売買契約前の原状に回復することが必要であるとともに、買主様は売主様に対し、その解除によって生じた損害を賠償請求できることになっています。FRK 標準売買契約書のうち一般仲介用の契約書では、土地の欠陥・不具合で、修補では契約の目的が達せられないときは、引渡完了日から 3 ヵ月以内に限り、買主様は契約を解除することできます。なお、FRK 標準売買契約書のうち、消費者契約用と売主宅
建業者用の契約書では、土地の欠陥・不具合に限らず、消費者契約用の場合は引渡完了日から 1 年以内、売主宅建業者用の場合は引渡完了日から 2 年以内に限り、買主様は、契約を解除することができます。

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〈 C AS E 5〉 特 約 に よ る 白 紙 解 除融資利用の特約による解除
不動産を購入する際、金融機関等（社内融資を含む）からの融資（住宅ローン）を利用する場合が多いのですが、売買契約締結時点では確実に融資ローンが受けられるかどうかわかりません。そのため、万一、融資の承認が得られない（減額された場合も含まれます）ときは、買主様は売買契約を白紙解除することができます。FRK 標準売買契約書では、買主様が融資の承認を得るまでの期限（融資承認取得期日）と、買主様が売主様に解除通告できる期限（契約解除期日）を契約書に記載し、融資承認取得期日までに融資の承認が得られないとき、買主様は契約解除期日までに売買契約を続行するか解除するかを選択します。解除する場合は、契約解除期日までに売主様に解除する旨を通告することになります。

譲渡承諾の特約による解除
土地 所有者

この特約が必要となるのは、売買物件の土地の利用権が賃借権の場合Noです。賃借権は土地の所有者から土地を借りて利用する権利の一つですが、この賃借権を第三者に譲渡するときは土地所有者の承諾が必要となります。仮に、土地所有者の承諾を得ずに譲渡しますと、土地賃貸借契約は解除され土地所有者から土地の明渡しを請求されてしまう

ことにもなります。そこで、FRK 標準売買契約書では、売主様が合意した期限までに土地所有者から譲渡の承諾を得られないときは、売主様は売買契約を解除することができます。

その他の特約による解除
売主様、買主様の合意により、ある一定の要件に該当することになったときには、売買契約を白紙解除できる特約を付す場合（解除条件付特約）があります。代表的なものとして買換特約、第三者からの許可、承諾の特約等があります。

解除の手続と効果
上記の特約により、売買契約が解除となったときは、売買契約前の原状に回復することが必要であり、売主様は、買主様から受領した手付金等の金銭を全額すみやかに返還しなければなりません（違約金は発生しません）。

※諸般の事情により、契約を解除せざるを得ない状況になった場合は、担当者にご相談下さい。

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第 8 章その他

確 定 申 告等

（1）売主様
【確定申告】
不動産を売却したときは、売却（原則は引渡し日）した日の属する年分の所得（譲渡所得）があったとされ、その翌年に確定申告をしなければなりません。居住用財産の「3000 万円特別控除」、「譲渡損失の繰越控除」等、一定要件を満たす税法上の特例の適用を受ける場合もあわせて申告をしてください。
（2）買主様【不動産取得税の申告・納税】購入された不動産の所在地を管轄する都（道府県）税事務所等へ申告、納税をすることが原則ですが、実際の手続は、各地方自治体により異なりますので、直接都（道府県）税事務所へご確認ください。
【確定申告】
一定の要件を満たしている場合、税法上の特例制度があります。
住宅ローン控除制度の適用を受ける場合は、入居した翌年に住所地の税務署に確定申告をする必要があります。なお、2 年目以降、給与所得者の方は年末調整で控除が受けられますが、給与所得者以外の方は、毎年確定申告をする必要があります。

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登記済証（権利証）と登記識別情報について改正により両方とも有効
改正「不動産登記法」（以下 ｢ 改正法 ｣ といいます。）が平成 17 年 3 月 7 日に施行されました。
1．改正法による主な改正点①これまでの書面申請に加えて、オンライン申請が導入された。
②書面申請について、出頭主義が廃止された。
③登記済証に代わる本人確認手段として、「登記識別情報」の制度が導入された。
④保証書の制度が廃止され、事前通知制度を強化するとともに、資格者代理人（司法書士）による本人確認情報の提供制度が導入された。
⑤「登記原因証明情報」の提供が必要的なものとなった。
⑥地図等を電磁的記録に記録することができる制度となった。
⑦法文のすべてが現代語化された。
2．登記済証（権利証）は発行されず→登記識別情報が通知
改正法では、登記が完了しても新たに権利を取得した者（買主様）に「登記済証（権利証）」
は交付されず、登記識別情報の通知が行われます。なお、登記完了を証明する登記済証の機能を代替するものとして、登記完了証が交付されます。
3．売主様は、「登記原因証明情報」への署名押印が必要に！
改正法では、登記申請書に添付書類として「登記原因証明情報」の添付が必要です。
「登記原因証明情報」とは、登記の原因となった事実又は行為及びこれに基づき現に権利変動が生じたことを証する情報を指します。
売買の場合は、契約の内容（当事者、不動産の表示、当事者間で売買し所有権が移転した事実）を記載した書面に売主様（登記義務者）が署（記）名・押印したものが「登記原因証明情報」となります。
4．現在、登記名義人が持っている登記済証（権利証）はどうなるのか？
改正法の経過規定により、現在の登記済証（権利証）は、これまでどおり登記の申請に用いることができますので、現在、登記名義人が持っている登記済証（権利証）は、改正法施行後も、書面による登記申請において、添付書面として利用することができます。

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本書の全部または一部を無断で複写・複製・転載・データファイル化することを禁じます。
一般社団法人 不動産流通経営協会