地方都市再開発における適正規模での実施に向けた研究
ー那覇市 牧志・安里地区対象としてー

琉球大学理工学研究科工学専攻建築学プログラム

伊勢崎銀河・小野尋子

2.事業の概要

1.研究の背景・目的・方法
市街地再開発事業の実施にあたり主に地方都市では限られた市場規模等により克服しなければならない障壁が多い。近年では低容積型再開発等のいわゆる｢身の丈再開発｣が一般化されている。
沖縄県では、これまでに6地区が完了しており、近年活発な展開がみられる。また、駐留軍用地返還地周辺では都市基盤整備を実施していく必要があり、今後さらに市街地再開発事業等の都市空間における面的整備の重要性が高まることが予想される。

対象地区は南北敷地の分棟配置からなる。
北敷地北棟は商業・宿泊・公益・駐車場の施設で構成され、南敷地南棟は住宅(分譲住宅・権利者住宅)・駐車場で構成されている。

地方都市における市街地再開発事業実施に向けた実施の指針を得るため､沖縄県における低容積型再開発を対象に調査を行い｢身の丈再開発｣とすることで事業完了に与えた影響を明らかにすることを目的とする｡
研究方法
計画変遷の整理①各年度調査報告書
より資料調査居住者の実情把握②残留居住者へのヒアリング調査

実施指針の考察対象地区は調査協力の得られた沖縄県那覇市に位置する「牧志・安里地区」とした。
①基本構想から工事完了までの計画の変遷を整理するため、各年度事業報告書より資料調査を行った。
総事業費は約165億円である。約45％を補助金で賄い、補助金を除く収入額の内、約87％を参加組合員負担金で賄った。

②残留地権者の方々への聞き取り調査により事業との関係を明らかにした。

3. 事業の変遷・容積未消化の効果
２００７年

２０１１年

事業認可公告工事完了公告)再開発事業化方策検討調査

再開発整備事業調査

低容積化
２００１年

１９９９年

B

バブル景気の崩壊

再開発事業調査 (調査 )A

１９９２年～

１９９０年(調査

本土復帰後モノレール建設

都計道路建設構想始動

再開発事業調査

計画変更

１９８９年

１９７９年高容積化

1989年では、施設需要予測が行われ､対象地区における開発可能面積が算定された｡立地性から那覇市における開発可能な商業面積の30％を担うものとするなど大規模施設が計画された。

(千円)

(円/㎡)

30,000

350

総事業費
容積率

工事単価
保留床処分金

容積率398％

工事費20,000最終計画では、特定業務代行制度が採用され保留床処分が参加組合員負担となり保留床処分金の増加が見られた。それに伴い、各種費用算定額の増額が見られた。

シナリオ1

2001年では、さらに低容積化の傾向が見られた。調査前年度に保留床処分難航により事業の進展が見られないことから国庫補助対象事業から除外されたことを理由とした補助金算定額の減少がみられた。

10,0001990年では、総事業費・補助金容積率が増加し施設計画
0
1989は拡大された。バブル景2001
最終計画
1990
1999
気の最終段階にあり床需要が懸念され保留床処分 1999年では、補助金を除く各費用が大幅に減少し、事業規模の縮小が見られた。
金の減少、補助金算定額 また、住宅等・その他を南北敷地に分棟配置し処分性向上を図った。翌年、事業の進展が見られないことを理由として国庫補助対象事業から除外された。の増加が見られる。

1989年

1990年

1999年

2001年

最終計画

1989年

1990年

1999年

2001年

最終計画

シナリオ2
シナリオ1

シナリオ2

シナリオ3

整備可能専有面積 (㎡)23,64822,7228,033

実際整備専有面積 (㎡)8,438

10,816

2,378

低減面積

(㎡)

15,21011,906

5,655

処分単価

(万円/㎡)

32.0

最大処分価額 (百万円)

7,568

7,830

3,470

実際処分価額 (百万円)

2,700

3,727

1,027

低減価額

4,868

4,103

2,443

64.3%

52.4%

70.4%

(百万円)

事業規模縮小率(％)

43.2

シナリオ3

北敷地北建物において各用途床をそれぞれ容積消化となるまで拡大した場合の処分額を算出し、施設建築物の保留床処分価額を差し引くことで低減された事業コストを導出する。採算性評価の観点から、宿泊及び駐車場(シナリオ1),商業･宿泊及び駐車場(シナリオ2)､商業及び駐車場(シナリオ3)の各用途の床を縮小した場合について低減価額を示す。
宿泊施設及び駐車場の用途の床の規模を縮小した場合(シナリオ1)は面積ベースで15,433㎡､金額ベースで約48億6800円減少し､事業規模は64.3％に縮小している。
宿泊施設・商業施設及び駐車場の用途の床の規模を縮小した場合(シナリオ2)は面積ベースで17,880㎡､金額ベースで41憶300万円減少し事業規模は52.4％に縮小している。
商業施設及び駐車場の用途の床の規模を縮小した場合(シナリオ3)は面積ベースで約15,623㎡､金額ベースで約24億4300万円減少し､事業規模は70.4％縮小している。

4.居住者の実情
保留床棟

保留床棟(90万円/坪)

保留床棟

権利変換時の床価額でみた
持分割合

権利者棟(70万円/坪)・権利者住宅は保留床棟の低層部に配置される計画とされたが、最終的に分棟配置された。
・当初計画されていたエントランス部分のスロープが未設置の計画に変更された｡
・｢花木を置ける｣としたサブバルコニーが業者の進入を想定したサービスバルコニーに変更された｡掃出窓から腰高窓へ変更されたため日常的な利用は困難である｡
・エレベーター空調設備の未設置や共用部分の早期劣化が見られた。完成見本とした分譲マンションとの細かな仕様の違いについて不満の声が挙げられた。
予期以上に固定資産税･維持管理費が生じており､高齢化に伴い今後の生活に不安を抱えている｡

保留床棟

権利者棟

権利者棟

90

保留床棟の完成見本を見学する地権者の様子

居住者から挙げられた不満

分譲価額でみた
持分割合

床単価(万円/坪) 権利変換時注6)(面積:12,675㎡)

163

70

権利変換時の評価額で全体共用と施設共用が床面積に応じて配分

平均分譲価額注7)

参加組合員取得時注7)70(1LDK:3戸) (2LDK:57戸) (3LDK:75戸) (4LDK:12戸)

都市再開発法111条型に基づく権利変換により同比率で床と敷地の持ち分が変換されるため､敷地の権利及び管理費は住宅床価
権利者棟
70.0
全タイプ平均：162.6
額単位で､権利床「70」に対して保留床「90」の割合となってい総額
693,393.0
417,122.7
ることが推測される｡しかし、分譲価額のように区分所有であれ本地区の住宅は、権利変換坪単価90万円の保留床棟、坪単価70 ば「70」対「163」の割合となった。地権者は住戸を保障するた万円の権利者棟に分棟された。地権者は権利変換にあたり2棟のグ めに逆進的な負担を負っている可能性がある。
レードの差を坪単価20万円の差と認識していたことが予想される。 「固定資産税や維持管理費が想定したよりも高い」という声は地権者は坪単価90万円のイメージを持って保留床棟の完成見本 他事例でも挙げられていることから、再開発における権利変換上を見学したが、実際には、保留床棟の全タイプの平均分譲価額は の共通課題である可能性がある。
保留床棟

90.0

108.6

128.7

161.7

158.4

201.3

また、特定業務代行者である「D社」は住宅保留床を総額41.7
坪単価163万円となっていることから、完成見本は坪単価90万円のグレード･仕様ではなく、より高いものであったと考えられる。 億円で取得し147戸を総額69.3億万円で分譲したことで27.6億円
実際には倍以上のグレードの完成見本を見学したため、坪単価70 の利益を生じさせている。総事業費の16％に相当する利益規模であり、保留床処分金の増額の余地があったことを示唆している。
万円の住戸イメージを捉えることは困難だったと推測される。

5.まとめ・今後の実施指針①社会情勢の変化の中で事業完了に向けた継続妥当性の評価を得るなど低容積型再開発への計画変更が事業成立にとって重要であったことが明らかになった。

実施指針②一方で､権利者棟居住者に不満が生じていることが確認された｡事業費全体コストが増加する場合､保留床部分に関しては市場性を担保するためにグレードを下げにくく､その調整を権利床部分で行わざるを得ない可能性がある。計画変更する際に施事業計画者･権利者間での情報共有の必要性が確認された。
③分棟型にした場合､全体共用の土地所有分が権利床原価で配分されるため､供用開始後の維持管理費や固定資産税については、逆に権利床の方に割高となる逆進性の課題も明らかとなった｡

説明内容と実況の相違に関して､事業計画者は権利者のみに工事費の低減による施設建築物のグレードダウンの影響が出ないことに配慮し、それについて説明責任を果たし､地権者はその仕様を把握した上で協議を進めることが求められる｡

参加組合員の保留床取得金増額の余地に関して、補助金を支出する際に参加組合員価格の床設定価格が適正かを判断できる事業の遂行能力や補助金を出す上での条件の検討に課題があることも確認された。こうした課題の解決が求められる。