M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

3
MARCH

2022

2022年の不動産市況の見通し［巻頭 特 集１］

［特集２］

「夢のまちづくり構想」
が奏功し
村はいつしか住み続けたいまち に〜愛知県長久手市〜［法律相談］

個人情報を漏えいさせた場合の取扱い［不動産トラブル事例と対処法］

買主が売主の担保責任免責特約によるリスク分担を理解していないこと
によるトラブル［物件調査のノウハウ］

添付書類の説明の仕方のポイントとは？
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
このたび、会員向けに、一般保証制度のことがよくわかる動画を制作しました。ホームページ（会員専用ページ）内にて公開しておりますので、ぜひご覧ください。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意

客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

売主

手付金等保管制度■ 制度の詳細

４.保証付
証明書発行

保証協会地方本部（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和３年度 第８回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社数・件 数

金

額

認証申出

７社

７件

50,506,760 円

認

証

５社

５件

9,455,292 円

保

留

否

決

２社

２件

30 社

32 件

未審議
令和３年度認証累計

不動産保証協会

91,582,126 円

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

保証のお知らせ
特集 1

MONTHLY RE AL E STATE

3 2022
MARCH

04

2022年の不動産市況の見通し
特集 2

08

「夢のまちづくり構想」が奏功し村はいつしか 住み続けたいまち に〜愛知県長久手市〜
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

個人情報を漏えいさせた場合の取扱い
弁護士

渡辺 晋

＜賃貸相談＞

14

有益費の償還と賃貸建物の火災による滅失
弁護士

江口 正夫

＜相続相談＞

16

相続した不動産を譲渡した場合の取得費の特例
公認会計士・税理士

野田 優子＜賃貸管理ビジネス＞

18

共用部分改善アイデアで長期間入居を叶える

みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

副業・兼業への企業対応
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

権利関係

民法（相隣関係・共有）

資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

24

不動産適正取引推進機構 中戸 康文

写真：北川孝次 /アフロ

COVER PHOTO

モンシロチョウ

＜物件調査のノウハウ＞

26

春になると野原やキャベツ畑をひらひらと舞う白いチョウ。幼虫は食欲旺盛で成長速度が早く、１日で体を２倍の大きさにすることもある。成虫はオスとメスで羽の色が異なり、紫外線を吸収す

28
29

い。モンシロチョウ同士は紫外線の色で見分けている。

添付書類の説明の仕方のポイントとは？
不動産コンサルタント 津村 重行
その他

るオスは黒っぽく、反射するメスは白っぽく見えるというが、ヒトの目にはほとんど区別がつかな

買主が売主の担保責任免責特約によるリスク分担を理解していないことによるトラブル

30

新入会員名簿協会からのお知らせ
地方本部の動き

2022年の不動産市況の見通し
日本経済の本格的な回復を待たずして2021年が過ぎていきました。2年目を迎えたコロナ禍が景気の足を引っ張る要因であったことはいうまでもありません。加えて、2020年後半以降の景気を牽巻頭特集1引してきた製造業のつまずきも、景気回復の息切れ感につながりました。こうした経済情勢の中、2021年の不動産市場は弱さと底堅さが入り交じるような姿をみせました。はたして、2022年の市場は明るさを取り戻すことができるのでしょうか。

吉野 薫

一般財団法人日本不動産研究所

一般財団法人日本不動産研究所にて国内外のマクロ経済と不動産市場に関する調査を担当するとともに、大妻女子大学非常勤講師、国際基督教大学非常
勤講師を兼務。東京大学空間情報科学研究センター協力研究員、麗澤大学都
市不動産科学研究センター研究員として研究活動にも従事している。

2年目のコロナ禍となった
2021年の不動産市場
コロナ禍の収束に時間を要する間、減少し、下落した都市の数が増加しまして、地価の上昇率がコロナ禍以前をむした。そしてこれはコロナ禍以降も大きなろ上回っています。新型コロナウイルス

変調がみられない共同住宅賃料の動向

感染症が拡大した当初は、先行きの不と対照的です（図1）。

透明性が強かったことから地価も大きく

対 面 型サービス産 業の回復が 立ち後

その一方、不動産市場の底堅さという押し下げられたのですが、その後は曲がれ、その受け皿となる商業施設や飲食

点 においては 地 価 が 下 げ 止まりに向

りなりにも感染症が経済活動に与える

店舗の苦しい状況が継続しました。
これかっていることを指摘したいと思います。

影響が明確になり、それにつれて狼狽売に加えて想定外の弱さを見せたのがオ

日本 不 動 産 研 究 所の「 市 街 地 価 格 指り的な地価下落は解消されたと解釈でフィス賃貸市場です。主要都市における数」で地価の動向を振り返ると
（図2）、

きます。

オフィス空室率は2021年を通じて明確

商業地については2020年9月末までの

実際、不動産投資市場における投資に上昇しました。多くの都市で賃料が下半年間の変動率が大きくマイナスに振家の物件取得意欲は再び強気化してい落している様子も観察されます。日本不れ、その後マイナス幅は徐々に縮小してます。
「 不動産投資家調査®」によれば、

動 産 研 究 所の「 全 国 賃 料 統 計 」によるいます。住宅地については直近の調査で今後1年間で「新規投資を積極的に行と、2021年9月末までの1年間でオフィ

早くも下げ止まりを示しました。工業地う」と考える投資家の割合は高 水 準をス賃料が上昇した都市の数は前年よりに至っては物流施設の需要を背景とし保っています。それに加えて、足下では図1 オフィス賃料および共同住宅賃料の騰落都市数の推移

上昇（5%以上）

上昇（5%未満）

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下落

注：各年9月末までの1年間の騰落。

4 月刊不動産 ｜ 2022.3

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横ばい

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共同住宅
158

05

オフィス
76

出所：日本不動産研究所「全国賃料統計」

図2

全国の地価の半年間変動率の推移
（％）

1.2
1.0

経験則では説明できないほどの速さでした。そこには、コロナ禍以降の平時の

0.8
0.6

働き方としてリモートワークが定着する

0.4

0.4
0.2

0.0

0.0
-0.2

ことを見越した企業によるオフィス床の0.0

再編・合理化の動きがあったものと推測

▲0.2

-0.4

▲0.2

-0.6

できます。通常、企業がオフィスの移転を実現するためには年単位の時間を要し

-0.8

商業地

住宅地
2020.3工業地
2020.9全用途平均
2021.3

最高価格地2021.9
出所：日本不動産研究所「市街地価格指数」

図3

フィス空室率の上昇ペースは、そうした

東京および名古屋における主要アセットの期待利回りの推移
東京

（％）

オフィス
賃貸住宅
賃貸住宅
都心型
物流施設
ホテル
（Aクラス） （ワンルーム） （ファミリー） 高級専門店 （マルチテナント）（宿泊特化型）
丸の内、大手町

城南

城南

銀座

江東

2020/4

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4.5

4.5

2020/10

3.5

4.2

4.3

3.5

4.3

4.6

ます。今後もそうしたオフィス床の再編・合理化ニーズが一層顕在化するとなれば、景気が回復してもオフィス賃貸市場の改善が実感しにくい状況が続くかもしれません。
そして肝心の景気そのものにも足下でもたつき感がみられます。2021年の2021/4

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4.6

年頭から世界的な半導体不足による製

2021/10

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3.5

4.1

4.6

造業の供給制約が意識されていました

名古屋

オフィス
賃貸住宅
賃貸住宅
都心型
物流施設
ホテル
（Aクラス） （ワンルーム） （ファミリー） 高級専門店 （マルチテナント）（宿泊特化型）
名古屋港

2020/4

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5.3

2020/10

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5.0

5.2

5.0

5.0

5.3

が、日本については2021年の前半まで
は生産・輸出ともに好調なまま乗り切ることができました。
ところが2021年の後

2021/4

4.8

5.0

5.0

5.0

4.8

5.4

半に至ると、半導体不足に加えて東南ア

2021/10

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4.8

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4.9

4.7

5.3

ジア諸国における感染拡大に起因する

注：青字は前回調査比上昇、赤字は前回調査比下落を示す。
出所：日本不動産研究所「不動産投資家調査®」

サプライチェーンの遅延、さらには資源期待利回りの低下が観察されます。
こことを見越した上で、不動産投資機会をようになりました。
これまでのところ日本

で「期待利回りの低下」とは、投資家が見出そうとする投資家の積極性がここに企業が業容拡大意欲を失っているとは

不動産投資に対して要求する基準が緩表れています。

いえず、景気が腰折れするような可能性

和することを示しており、すなわち投資

価格の高騰も日本企業の足を引っぱるが高いとはいえません。
しかし製造業に

オフィス賃貸市場を取り巻く不透明感

おける生産活動の低調や企業収益の圧には東京および名古屋における主要ア

コロナ禍の当初は、オフィス賃貸市場消するまでに一定の時間を要するリスク

セットの期 待 利回りの推 移を示しましに対する悪影響は比較的軽微であるとは高そうです。
そのようなリスクが現実のた。
コロナ禍による期待利回りの上昇はみられていました。
しかしふたを開けてものとなれば、オフィス賃貸市場の改善

既に一巡し、足下では横ばいないし下

みれば、2021年を通じてオフィス賃貸が実感できる時期は一層後ろ倒しにな落を示すアセットが多くなっています。
と市場が想定外の弱さをみせたことは前ることでしょう。

りわけ、前記のとおり賃貸市場に弱さが述のとおりです。
これまでの経験則としみられたオフィスや、コロナ禍の影響をて、景気が悪化して企業が業容拡大の直接的に受けている都心型商業施設や意欲を失うと、企業がオフィスを拡張す

ホテルなどにおいても期待利回りの低下

る動 機も減 退し、主 要 都 市におけるオ

オフィス賃貸市場に比べると、住宅市がみられたことが印象的です。
コロナ禍

フィス空室率が上昇する、という関係性

場の見通しは明るさを保っています。コが終息して不動産市場が正常化するこが知られています。
しかし2021年のオ

ロナ禍にあっても、日本において雇用・所家の姿勢が前向きになったものと読み替えることができます。一例として、図3

迫を主因として、景気のもたつき感が解安定感を見せる住宅市場

2022.3 ｜ 月刊不動産 5得環境が大きく損なわれることはありま

は、朗報であるどころか、むしろ優勝劣〜2割程度の住宅価格上昇がみられませんでした。2021年を通して失業率は敗の厳しい現実を私たちにみせつけてした。また金 融 危 機 後 の 市 況 回 復 期

低位に抑制されましたし、求人倍率も既いるのです。

（2013年〜2014年頃）にも年率1割程に下げ止まりました。雇用者数も横ばい
ないし増加傾向にあります。賃貸市場においても売買市場においても、住宅の実度の上昇ペースを記録しました
（図4）。

逆に、
住宅はバブルではないのか？

また住宅バブルの形成過程においては、住宅の価格上昇ペースが賃料上昇

需が損なわれたとはいえない状況です。

住宅価格が上昇基調にあると、逆にペースを上回りがちです。
この点、国際マンション価格は新築・中古ともに緩住宅市場にバブルが生じているのでは

通貨基金（IMF）はそれらの乖離を国際やかな上昇基調をたどり、住宅着工戸

ないか、ということも気になります。結論

比較できる資料として、主要な国におけ

数は持家を中心に回復しています。住宅から申し上げれば、日本の住宅価格にる住宅の価格／賃料比率の5年間の変の賃貸市場についても、例えば不動産“バブル崩壊”のような劇的な変化が生化 をデ ー タとグラフで 示しています

証券化協会が公表するデータなどを参じる可能性は低いと考えられます。あい（“IMF Global Housing Watch”）。
こ

照しても住宅賃料が下落しているようなにく“バブル”が生じているかどうかを直れによると、
日本における住宅の価格／証拠は見当たりません。

接観測することはできませんが、現在の賃料比率の上昇率は、58か国中43位でコロナ禍への対応として政府は雇用

日本の住宅市場が“バブル”でないことした（2020年第4四半期時点）。

の維持に慎重に目配りしています。
しかを示すいくつかの傍証を挙げることは可も昨今、政府は企業に対して賃上げを能です。

同様に、住宅バブルの形成によって、住宅の価格上昇ペースが人々の所得の積極的に呼びかけています。
こうした政

まず、
これまでの日本の住宅価格の高増加ペースを上回る、ということも起こり策効果によって今後も雇用・所得環境

騰が異常なハイペースであったかというがちです。
これも“IMF Global Housingが維持されれば、住宅市場を取り巻く状と、必ずしもそうとはいえません。例えば

Watch” で確かめると、日本における住況にも大きな変化はなく、したがってこ東京のマンション価格を示すさまざまな

宅価格／所得比率の5年間の上昇率はれまでと同様に市況の改善が継続する統計をみると、2012年頃を直近の底に

58か国中31位でした（2020年第4四ものと期待できます。

して、足下までに5割〜6割程度上昇し半期時点）。
これらの数値からも、諸外

なお、先ほど「住宅賃料が下落していたことを示す指標が多いのですが、それ国と比べて日本の住宅価格が特に危険る証拠は見当たらない」ということを書きを年率に直せば5〜6％程度です。
これなペースで上昇している訳ではないもの

ましたが、それは賃貸住宅への投資がに対して、諸外国においてはより足早なと読み取ることができます。

おしなべて安泰であることを意味する訳

価格上昇を経験した都市も少なくありま

住宅バブルが生じているときは、住宅

ではありませんので、その点について補せん。たとえばニューヨークでは、サブプの需要者もバブルに加担するような行

足させていただきます。
コロナ禍によって

ライムローン問題が顕在化するまでの動や意 志 決 定をしがちです。たとえば

非正規層を中心に雇用機会が失われた

数年間（2004〜2006年頃）、年率1割「将来にわたって住宅価格が上昇するとことを背景に、このところ東京への人口160す。住 宅 賃 料が 下がらないという事 実

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ニューヨーク

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るに過ぎない、ということを意味していま

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く、競争力の劣る物件が空室になってい

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給緩和が解消に向かっているのではな

05

140

は、賃料の下落によって賃貸住宅の需20

宅賃料の下落が明確でないということ

180

20

と考えられます。それにもかかわらず住（2003年平均＝100）

04ていた住宅に対する需要も減退している

200

20

した雇用者層の住まいの受け皿となっ

図4 ニューヨークと東京のマンション価格の推移

20

流入が滞っています。
ということは、そう東京

出所 S&P Case-Shiller Condominium Price Index、
日本不動産研究所「不動研住宅価格指数」

6 月刊不動産 ｜ 2022.3

図5

不動産業における「金機の出態度DI」
および「借入金利水準DI」の推移

ローンを組んで住宅を購入する」
「 転売

60

益の獲得を期待して、資産運用のみを目

50
40
30

がその典型的なパターンです。現在の日20本において多くの消費者がそのような住100

宅購入に手を染めているでしょうか。
こ-10

うした定性的な観測からも、
日本の住宅

-20

金融情勢に対する警戒は不要

借入利水準DI （「上昇」―「低下」）

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金融機関の貸出態度DI（「緩い」―「厳しい」）

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ことができます。

-30

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市場が“バブル”ではないと結論づける

20

的として住宅を購入する」
といった行動20

信じて、給 料 では 返 せない 額 の 住 宅

注：全規模・不動産業。
出所：日本：銀行「全国企業短期経済観測調査」（日銀短観）

不動産市場における金融環境が緩和

金融緩和の縮小を余儀なくされる国も雇用・所得環境が既に持ち直しに向的であることがこれまでの不動産市況

少なくありません。
しかし日本銀行が近かいつつあることは、
これまでの住宅市を下支えしてきました。そして2022年もい将来に金融緩和の縮小に着手する、場の底堅さと整合的でした。先行きにか

その前提条件が崩れる可能性は極めて

さらには金融引き締めに転じるような可けて人々の住宅に対する意志決定を大低く、そのことが当面の不動産市況を見

能性はほぼゼロと考えて差し支えないできく変化させるリスクにも目配りすること通す上での安心材料となっています。

しょう。
日銀は物価上昇率の実績が安定は有用でしょうが、そのようなリスクが高

改めて振り返ってみると、コロナ禍以的に2％を超えるまで金融緩和を継続

いとまではいえません。2022年も住宅

前の2 0 1 7 年 頃からいわゆるアパートする、と宣言しています。
そして消費税の市場は底堅さを示す可能性が高いと考ローンの貸出が細っていますが、それを影響を除けば約30年にわたって「物価えられます。

除けば不動産業に対する貸出残高は一上 昇 率 2％」を経 験していない日本 人

一方、日本の企業活動が阻害される

貫して伸び続けています。不動産業におが、その実現を受け入れることは容易でリスクは相応に高そうです。製造業における「金融機関の貸出態度DI」はプラス

はないはずです。確かにごく最近は人々ける供給制約の問題等が日本の景気のの領域を推移しており、すなわち金融機の物価に対する見通しが切り上がって足を引っ張る状況が長続きすれば、企関の貸出態度が「緩い」と認識する不動

おり、企業の立場からすれば仕入価格

業による不動産実需の回復が後ろ倒し

産会社が「厳しい」と認識する不動産会の上昇を販売価格に転嫁しやすい状況になりかねません。
とりわけオフィス賃貸

社よりも相対的に多い状態であることをとなっています。それゆえに一定程度は市場に関しては、テレワークの定着を見意味しています。
また不動産業における物価上昇圧力が強まっていくかもしれま

越した再編・合理化ニーズにもさらされ「借入金利水準DI」
も、2016年のマイナせん。
しかし金融政策の変更を余儀なくています。2022年のうちにオフィス賃貸

ス金利導入時のようなマイナス幅ではあされるほどの物価上昇が日本で起こると市場の回復を実感できるかどうか、微妙

りませんが、足下でもゼロ近傍にあり、憂慮するには及びません。

な情勢であるといわざるを得ません。

不動産業界において借入金利が上がっ

当然ながら、新型コロナウイルス感染

総括：実体経済が鍵を握る2022年の不動産市場症の再拡大の可能性は日本経済および

コロナ禍を受けて積極的な金融緩和

2022年を通じて、不動産をとりまく金因です。感染症の収束までになお一層による経済の下支えを図った世界の中融環境が損なわれる可能性は低いといの時間を要するような状況となれば、対央銀行の多くが、2022年は金融政策のえます。それゆえに実体経済の動向が面型サービス産業の受け皿となる不動正常化に向けて動き始めます。世界的な2022年の不動産市況を左右することに産の苦境はその分だけ長続きすること

資源価格の高騰に伴う物価高によってなります。

になることでしょう。

たという認識が広がっていないことを示
しています
（図5）。

不動産市場を取り巻く最大のリスク要2022.3 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特 集 2「夢のまちづくり構想」が奏功し村はいつしか住み続けたいまち に「住みたいまち」「住みやすいまち」…そして「日本一平均年齢が若いまち」。
近年、様々なフレーズで形容され、注目を集めている愛知県長久手市。
今年1月、市制施行から10年を迎えた若い市が、なぜこれほどまでに話題に上るのでしょうか。
その理由を探っていきます。

50年間継続して人口増加を続けるまち

名古屋ICも近く、交通の便にも恵まれてに作り、まちづくりに着手します。
『 長久

います。

手 町 史 』によると、長 久 手 町 基 本 構 想2005年には、「 愛・地球博」（日本国際は、無秩序な宅地化を防ぎ、自然と緑を名古屋市の東側に位置し、60,520

博覧会）が開催され、世界中から半年間守るため、町内を大きく住宅地・農用地・人（2022年２月１日現在）が暮らす愛で約 2 , 2 0 0 万 人が来 訪し、これにより県有地に分け「計画的な土地利用を図

知県長久手市。名古屋市に隣接する同「長久手」の名が多くの人に知られるよること」「 住宅地は名古屋市に隣接した市西部は住宅地・商業施設など都市化うになったといいます。
そして、「 長久手」

西部地域で、土地区画整理事業で宅地が進み、東部は今なお自然が残り、都市の名が広く知られたことで、同市は前身化すること」「 低層住宅を中心とした土と自然豊かな田園の両面を持ち合わせの長 久 手 町 誕 生（ 1 9 7 1 年 ）から5 0 年

地利用の方針とすること」などが決めらるのが同市の大きな特徴です。
また、市間、“人口増加を続けるまち”という事実

れていきます。
当時、“夢の構想”と例えらの中央を走る東部丘陵線リニモは、名を表面化することになります。

れたこの構想が長久手のまちづくりの古 屋 市 営 地 下 鉄・藤 が 丘 駅（ 名 古 屋

土地区画整理事業で供給された多くの住宅地

市）と愛知環状鉄道・八草駅（豊田市）
を結び、車のアクセス面では名古屋瀬戸道路長久手ICを擁し、東名高速道路

ない、農 耕を中心とした村

手の土地区画整理事業は1972年に許だったといいます。しかし、可された長湫（ながくて）西部土地区画

1965年頃から日本経済の整理事業から始まり、現在までに9地区

高度成長、名古屋市の都市で事業が実施されており（うち6地区が拡 張に伴い、住 宅 地として事業完了、3地区が施行中）、その面積の需 要が 増 加します。そのは約600haにも及びます。
これは市街化波を受け、長久手では豊か

区域面積の約80％に相当し、土地区画で 住みよいまちをつくるた

整理事業は長久手の市街地形成に大きめ、その理 想を思い描いたく貢献することになります。
この件に関し「まち構想」を住民らとともて長久手市の担当職員も「1970年時点

40,00020,000

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75

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て、土地区画整理事業が推進され、計画的なまちづくりがスタートします。長久（人）
60,000

出典：国税調査

8 月刊不動産 ｜ 2022.3

その後、面的なまちづくりの手法とし

昔、長久手市は人口１万人にも満た

1970年から約6倍に増えた長久手市の人口0原点だといわれています。

利便性のいい長久手市の交通網
名古屋市営
地下鉄
東山線
藤が丘

はなみずき通
長久手
古戦場

名古屋IC
東名高速道路

杁ヶ池公園

愛・地球博
記念公演
リニモ

芸大通

長久手IC

公園西

八草

陶磁
資料館南

愛知環状鉄道名古屋瀬戸道路

日進JCT

名古屋市名東区の「藤が丘駅」から豊田市の「八草駅」
までの8.9kmを約17分で結ぶ。
市内および名古屋市への移動手段として利用される（藤が丘〜名古屋駅約28分）

東部丘陵線リニモ

日本初の常電導磁気浮上式リニアモーター
カーとして2005年3月に開業

都市計画に関するデータ
市街化区域 市街化調整区域
747ha（34.7％） 1,408ha（65.3％）

工業地域 33ha（4.4%）

第二種中高層住居専用地域
41ha（5.5%）

第二種住居地域
13ha（1.7%）

第一種中高層住居専用地域
80ha（10.7%）

その他
148ha（20％）

施行済
546ha（73％）

第一種低層住居専用地域
250ha（33.5%）

準工業地域
57ha
（7.6%）
市域面積
2,155ha
（100％）

市街化区域における土地区画整理事業の割合

準住居地域 近隣商業地域
33ha（4.4%） 17ha（2.3%）

市街化区域
747ha
（100％）

施行中53ha（7％）

市街化区域
747ha
（100％）

第一種住居地域
223ha（29.9%）

で、約1万人だった人口も区画整理事業

は、いつしか「日本一平均年齢が若いま占めています。確かに、前述した6地区でが実施されたことで、現在は6万を超えち」と形容されることが多くなります。そ実施されていた土地区画整理事業がひる人口まで増加しています。区画整理事

れは2015年の国勢調査で住民の平均と段落した2014年以降に、イオンモー

業により多くの住宅供給がされたことが年齢が38.6歳であることが大きく報じ

ル長久手やIKEAをはじめとした大型商

人口増加の大きな要因であることは間られたことが発端となり、続く、2020年

業施設が進出し、建設されています。特違いありません」と話します。

の同調査では住民平均年齢は40.2歳に2016年にオープンしたイオンモール

長久手市の人口増加は愛知県の人を記 録（ 2 0 1 0 年 時の調 査でも「 3 7 . 7

長久手は、子育て世帯や女性目線の売口動向調査でも群を抜き、1956年の調歳 」で1 位 ）。依 然「日本 一 平 均 年 齢がり場づくりをテーマに掲げており、パウ査開始以来、初めて県の人口増減数が若いまち」を維持しています。では、なぜダールームやベビールームなども完備さ減少に転じた2020年の調査においても

長 久 手には 若い 人 たちが 集まるのでれています。日用品の買い出しはもちろ

同市においては「1.40％」という断トツしょうか。

ん、
シネマコンプレックスも入居しているの人口増加率を記録しています。

メディア等で報じられている資料を参ため、これまで「都市部に出て映画を見

人口増加のまちから
日本一若いまちへ考 に 見ると「 魅 力 的 で 若 い 人 向 けのるわずらわしさ」の解消にもつながり、市

ショッピングエリアが多い」「 交通の利便

民から大きな支持を得ています。また、性がいい」「 落ち着いた街並み」「 開発が

愛・地球博長久手会場の跡地に再整備

現在、人口増加を続けるまち・長久手

進み今後も期待が持てる」などが上位をされた愛・地球博記念公園は、敷地面

2022.3 ｜ 月刊不動産 92005年に開催された愛・地球博長久手会場の跡地に開設された「愛・地球博記念公園」

19世紀から現在までの日米欧の代表的な車両約140台、文化資料が展示されるトヨタ博物館

徳川家康と豊臣秀吉が戦った小牧・長久手の戦いの激戦地跡に整備された古戦場公園

平安時代の「延喜式神名帳」に記載された式内社・石作神社。承和元（834）年の創建と伝わる。

日本武尊の父・景行天皇を祀っているといわれている長湫地区の鎮守、景行天皇社

積約190haを誇り、芝生広場から野球場、子ども向けの広場まで、多種多様なアクティビティと自然にあふれ、憩いの場として人気を博しています。
「交通の利便性が高い」
といった点では、東部丘陵線リニモの存在が大きいといえます。長久手市は、名古屋市と豊田市の間に立地しているため、名古屋市や豊田市で働く子育て
世帯には最適な立地といわれています。

が大きく関係していることと、近隣の名

この事実を踏まえ、長久手市の担当教育機関が充実していることも若い世

古屋市よりも現状、手が出せる購入価格

職員も「現在、人口が増加する予測では代から支 持されるもうひとつの理由でというところも理由としてあるようです。

ありますが、2035年には人口のピーク

す。認可保育園、地域型保育施設が合
わせて18カ所、小学校が6校、中学校が3校、高校が2校、大学や専門学校もあ地域でのつながりを強化し今後も住み続けたいまちにを迎え、将来的には高齢化、人口減少の課題が深刻化することが予想されます。
今後、南海トラフ地震等の大災害や社り、少子化が課題となっている日本にお土地区画整理による開発が段階的に会的孤立に伴う孤立死等の課題を乗り

いて、1,000人超のマンモス校（小学校）進んだ結果、切れ目なく若い世代が転越えるためにも、地域での『つながり』がが存在することも同市が長年にわたって入してきた現象は、数十年にわたる“まち重要と考えています」と話します。

「平均年齢が若いまち」であることを立づくり”の成果であることは否めません。

そこで、長久手市は地域共生社会の証しているといえます。

ただ、人口増加に続く長久手市も、他の実現に向け、令和３年度からは「市長直地域同様に長期的には人口減少や高齢

轄組織 地域共生推進課」を設置し、重化は避けられないことも事実です。

層 的 支 援 体 制 整 備 事 業を進めていま

では、長久手市の不動産事情はどうでしょうか。地元の不動産事業者に話を聞くと「確かに30代夫婦の新築戸建て

同市はこれまで、長湫西部土地区画す。これは、介護、障害福祉、子 育て支需要が顕著です。子どもが少し成長した整理事業から始まり、東部、中部と進ん

援、生活困窮者支援といった既存の枠ことで、アパートから戸建てに住み替えよ

できました。各区画整理事業の時期が組に縛られない分野の横断的な相談体

うという子 育て世 帯がよく相 談に来ま

違うこともあり、地域ごとの年齢構成比制を整備し、「 生きづらさ」を抱える人をす。ほとんどが共働き夫婦で、世帯年収も異なります。
これにより、住民が若い地

地域で支え合い、地域共生社会を実現

900万円くらいの方が多く見受けられま

区、高齢者が多い地区等、地域の実情するために誕生したといいます。
「 住みた

す」
とのこと。長久手エリアが選ばれる理に合わせた施策が今後、必要だといわいまち」から「住み続けたい」と感じるま

由としては、前述の住みやすい環境などれています。

ちへ。長久手市の挑戦は続きます。

10 月刊不動産 ｜ 2022.3

いまの価値ではなく10年そして20年先の資産価値を住みたいまちと評されるエリアで事業を営む不動産事業者は、
ここ10数年の変化をどのように見ているのでしょうか。
タケヤカンパニー株式会社・代表の竹内貴子氏に話を伺いました。

10〜15年で坪単価が1.5倍以上上昇

SDGsに賛同するタケヤカンパニーは2021年9月、SDGs認定企業に――当時は安かった土地も現在は高騰

産価値も提案しています。加えて、当社にしているのでしょうね。

は二級建築士やハウスメーカーで実績

相当上がりましたね。先ほど話した長を積んだスタッフがいますので、間取り――まずは事業内容・種目について教え

久手南部のエリアは、当時の坪単価はや構造、内装や設備の説明もします。
まてください。

45万円くらいでしたが、現在は65万円。

た、以前は給付金の手続きも詳細を説

長久手を中心に、名古屋及び近郊エ

10〜15年で1.5倍以上も上昇していま明して、依頼されればお手伝いもしていリアの土地、新築戸建て、中古住宅・マす。驚くことに、保有しているマンションもました。長久手という土地柄、若い子育

ンションの仲介・売買のほか、収益物件

購入時よりも高値になっています。

て世帯のお客様が多いということが、当を保有していることから大家業も行っています。今でこそ取り扱う種目は増えて不動産を通して
Win-Winの関係を築く社の営業スタイルと合致しているのかもしれません。
――今後、不動産業を通してどのようないますが、起業当時は土地の仲介１本で事業していました。ただ、長久手の開――閑静な住宅街に店舗を構えている

発に比例するかのように業績もあがり、点が印象的です。

地域貢献をしたいと考えていますか。
若い世代が家を購入する傍ら、売却

以前は、グリーンロードという市内をや相続で悩んでいる方も増えています。

ろだったと思います。

東西に走るメインストリート沿いに店舗

そういった方たちには少しでも高く売れ――長久手に住まれていたのですか。

を構えていたこともありました。
でも“もしるように協力したいですね。
また、お預かいいえ。起 業したのは2 0 1 0 年です

かしたら時代に即していないかもしれな

りした大事な資産に当社が介入することが、長久手で暮らし始めたのは愛・地球い”と感じ、昨年の５月に建てた自宅にオで、新たな居住者と巡り合わせたい。不博が開催されたころです。まだ、長久手

フィスを構えることにしたんです。
その真動産を通して、Win-Winの関係を築く

市ではなく長久手町の時代でした。人意は、ネットを介して来るお客様が多いことができれば、きっと喜ぶ人たちも増

気エリアとなる長久手南部の土地区画ことに気づいたからです。ネットといってえるはずです。

整理が始まったころで、愛・地球博の開もホームページ、
ポータルサイト、LINE、催と相まって、長久手が住宅地の穴場

eメールなど多種多様です。
しかし窓口だということが 広く知れ 渡った時 期でとなるホームページをしっかりと作り込す。東 部 丘 陵 線リニモも開 通したこと

んでおけば、多くのお客様が相談に訪れで、この界隈は注目され、「 隣接する名てくれます。あとは、懇切丁寧な接客を古 屋 市の藤が 丘はまだ土 地の値 段が心がけて、お客様の話しをじっくりと聞高いから長久手にしよう」。
そのような考く。そこに時間をかけて提案する当社のえで長久手に住居を構える人が増えてスタイルです。

タケヤカンパニー株式会社

いきました。人が集まり、
イオンモール長――どのような提案をされるのですか。

久手やIKEA長久手などの大型商業施

主にお客様のライフスタイルをしっか設が次々と建設され、まちはどんどん活

りとお伺いしたうえでのご提案です。
さら

性化していきました。

に10年、20年先を見据えた不動産の資

住所：愛知県長久手市長配３丁目819番地
電話：0120-213-008
FAX：0561-62-7273
ホームページ：
https://www.takeya-co.com/

軌道に乗り始めたのは４年目を迎えたこ

2022.3 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

個人情報を漏えいさせた場合の
取扱い

法律
相談

山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』（住宅新報出版）、『不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵対応のポイント』『不動産の共有関係解消の実務』
（新
日本法規）
など。

Vol.71
estionQu

個人情報保護法が改正され、個人情報を漏えいさせた場合には、個人情報保護委員会に報告をしなければならなくなったと聞きました。
どのような法改正があったのでしょうか。

Answer
１．はじめに発生した場合等の対応について」）、

護法第26条）。

この報告義務は個人情報取扱事業

３．報告が義務づけられる

令和2（2020）年６月に個人情報者の努力義務にすぎませんでした。

保護法が改正され（令和2年改正）、

そのため、漏えい等の報告に関して

令和4（2022）年４月に全面施行さは、必ずしも積極的な対応がなされ報告が義務づけられるのは、次のれます（附則1条）。この改正によっているとはいえない状況にありま事態が生じた場合です（個人情報保て、個人情報取扱事業者は、その取した。漏えい等が発生しても個人情

護法施行規則第７条）。

り扱う個人データの漏えい、滅失、報取扱事業者側が公表をしなけれ一 要配慮個人情報が含まれる個人

毀損その他の個人データの安全のば、個人情報保護委員会などにおいデータの漏えい等が発生し、ま確保に係る事態（漏えい等）が生じて、適切な方策を講じることができたは発生したおそれがある事態たときは、その事態が生じた旨を個

ません。

事態

二 不正に利用されることにより財そこで、令和2年改正により、個産的被害が生じるおそれがあるが、義務づけられました。

人情報取扱事業者は、その取り扱う

個人データの漏えい等が発生

2．個人情報保護委員会への個人データの漏えい、滅失、毀損そし、または発生したおそれがあの他の個人データの安全の確保にる事態

人情報保護委員会に報告すること

報告の義務づけ係る事態であって個人の権利利益

三 不正の目的をもって行われたお従来から、個人情報の漏えい、滅を害するおそれが大きいものとしそれがある個人データの漏えい

失、毀損など、個人データの安全確て個人情報保護委員会規則で定め等が発生し、または発生したお保に関する事態が生じた場合には、るものが生じたときは、規則で定めそれがある事態

個人情報保護委員会に報告すべきるところにより、その事態が生じた

四 個人データに係る本人の数がものとされてはいましたが（平成

旨を個人情報保護委員会に報告し1,000人を超える漏えい等が発29年個人情報保護委員会告示第１なければならないとして、報告が法生し、または発生したおそれが号「個人データの漏えい等の事案が的な義務とされました（個人情報保ある事態

12 月刊不動産 ｜ 2022.3

もよいこととされています（個人情が発生し、または発生したおそれが報保護法第26条2項）。通知に代わある個人データの項目、原因、二次るべき措置としては、事案の公表

人情報保護法施行規則第８条）。

被害またはそのおそれの有無およや、問合せ窓口を用意してその連絡

一 概要

びその内容、その他参考となる事項

先を公表し、本人が自らの個人デー

二 漏えい等が発生し、または発生です。

タが対象となっているか否かを確

報告事項は、次のとおりです（個合であって、本人の権利利益を保護定されています（個人情報保護法ガ

三 漏えい等が発生し、または発生するため必要なこれに代わるべきイドライン（通則編））。

したおそれがある個人データに措置をとるときは、通知をしないで項目係る本人の数
四 原因
五 二次被害またはそのおそれの有六 本人への対応の実施状況
七 公表の実施状況
九 その他、参考となる事項

漏えい等が発生し、個人の権利利益を害するおそれが大きい場合について、
個人情報保護委員会への報告および本人への通知が義務化された。
【背景】漏えい等報告は法令上の義務ではないため、積極的に対応しない個人情報取扱事業者も一部に存在しており、仮に、個人情報取扱事業者側が公表もしない場合、個人情報保護委員会が事案を把握できないまま、適切な対応が行えないおそれがあった。
個人情報取扱事業者

個人情報保護委員会

漏えい等事案が発生

５．本人への通知

報告

トラブル

さらに、個人情報保護委員会への通知報告が義務づけられる事態が生じ本人た場合には、個人情報取扱事業者
かに、本人の権利利益を保護するために必要な範囲において、事態が生じた旨を通知することも義務づけられました（個人情報保護法第26条2項本文、個人情報保護法施行規則第10条）。本人への通知における漏えい等報告の義務化の対象事案

物件調査

は、本人に対し、状況に応じて速や（個人情報保護委員会規則で定める要件）●要配慮個人情報の漏えい●不正アクセス等による漏えい●財産的被害のおそれがある漏えい

宅建士

八 再発防止のための措置

漏えい等報告の義務化

労務

無およびその内容

賃貸管理

認できるようにすることなどが想相続

ただし、本人への通知が困難な場したおそれがある個人データの賃貸通知事項は、事態の概要、漏えい等

法律

４．報告事項

これらの類型は件数に関わりなく対象●一定数以上の（1,000件を超える）大規模な漏えい※漏えい等の事案が生じた場合の報告フォームは、個人情報保護委員会のホームページに掲載
されています（https://roueihoukoku.ppc.go.jp/?top=kojindata）。

今回のポイント●個人情報取扱事業者には、個人データの漏えい等の事態が生じたときは、その事態が生じた旨を個人情報保護委員会に報告することが、義務づけられた。
●個人情報保護委員会への報告義務が課されるのは、①要配慮個人情報の漏えい、②不正アクセス等による漏えい、③財産的被害のおそれがある漏えい、④大規模な（1,000件を超える）漏えいである。
●個人情報保護委員会への報告が義務づけられる事態が生じた場合には、本人に対しても、本人の権利利益を保護するために必要な範囲において、速やかに事態が生じた旨を通知しなければならない。
●本人への通知が困難な場合であって、本人の権利利益を保護するため必要なこれに代わるべき措置をとると
きは、通知をしないでもよいこととされている。

2022.3 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

賃貸
相談
Vol.42
estionQu

有益費の償還と賃貸建物の火災による滅失
海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプ
ライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

アパートの賃貸借契約が期間の満了を契機に終了することになりましたが、借家人から、貸家の屋根を従来のトタンから瓦葺屋根にした費用と１階の居室を店舗営業ができるように改装した費用を支出しており、これらは有益費に該当するから、その費用を支払ってほしいと言われました。
ところが、有益費の費用額を交渉しているさなかに、その貸家が類焼で焼失してしまいました。建物が現存しなくなったのだから有益費は払えないと言ったところ、借家人
は、建物が焼失するより前に有益費の請求をしていたのだから、有益費償還請求権は既に発生しているので支払えと言われています。建物が焼失した場合でも有益費は支払わなければならないのでしょうか。

Answer
賃借人は、賃借物の改良のために支出した有益費については、その価額が現存する場合に限り、賃貸借終了のときに、その支出した金額または増加額の償還を賃貸人に求めることができます。有益費は、それによって賃借物の価格を増加させていることが必要ですが、その判断は賃貸借の目的から客観的に判断されますので、住居用建物を店舗営業に適するように改装しても有益費は認められません。
また、有益費の償還は、価格の増加が現存していることが要件となります。
本件では、有益費償還請求をした時点では建物が現存していたものの、現在では建物が焼失しているとのことで、その場合は、有益費償還請求権は消滅するというのが裁判所の判例であり、賃借人は、賃貸人に対し、有益費償還請求をすることはできなくなります。

1．賃借人による有益費償還請求権（1）有益費とは何かした費用は、賃借人にとっては価値の増加があるかもしれませんが、住有益費とは、賃借人が賃借物件の宅用という賃貸借契約の目的からは賃借人が、賃借物の価値を増加さ

価値を増加させるために支出した費価値の増加とはいえないことになりせるような 有 益 費を支 出した場 合

用をいいますが、価値の増加の有無ますので、この費用は有益費とは認

は、賃貸人は、賃貸借終了の時にそは、賃貸借契約の目的から客観的にめられないことになります。

の有益費を償還しなければならない

判断して認められるものであることがとされています（ 民 法 第 6 0 8 条２

必要です。例えば、住宅用の賃貸建

項）。

物を喫茶店営業に適するように改装

14 月刊不動産 ｜ 2022.3（２）価格の増加が現存していること
有益費償還請求権が認められる

法律のは、賃借人の費用負担により賃借償還請求とは異なることになります。

交渉をしている間に建物が類焼によ

物 の 価 値 が 増 加したにもかかわら

2．目的物の滅失とり焼 失した場 合にはどのようになる

有益費償還請求は、賃貸人が価値の増加分を不当にのでしょうか。判例は、賃借人が有益費償還請求を求めて訴えを提起し、

有 益 費 償 還 請 求は、賃 借 物の価第一審で償還請求を認める判決がめ、有益費償還請求は、①価格が増

格の増加が現存していることが要件出され、賃貸人が控訴し第二審で審加したこと、②価格の増加が現存しですから、賃借物が滅失してしまった

理中に賃借建物が類焼により滅失していること、が要件となります。価格

場合には有益費償還請求権は認めた場合には、特段の事由の認められの増 加が 現に存 在しない場 合にはられないことになります。

ない限り、有益費償還請求権は消滅

それでは、賃借人が、賃貸人に対で、有益費償還請求は、賃借人が修し、有益費償還請求をした時点では繕を行った場合に認められる必要費

建物は現存していたが、償還請求のするとしています（最判昭和48年７月17日民集27巻７号798頁）。

労務

アパート

宅建士

改修費を
支払う必要はある?
借家人
そもそも
改修費=有益費なのだろうか交渉
費用交渉中に
焼失

賃貸人

賃貸人

物件調査

・ 瓦葺屋根の改修費
・ 1階居室を店舗に改装した
費用

トラブル

請求

賃貸借契約終了にともない、下記費用を有益費として請求

賃貸管理

償 還 請 求 が 認められないという点

相続利得することになるからです。
このた

賃貸

ず、
その費用の償還がなされないとき建物が焼失しても有益費償還請求権は有効?

今回のポイント●賃借人は、賃借物の改良のために支出した有益費については、賃貸借終了のときに、その支出した金額または増加額の償還を賃貸人に求めることができる。
●有益費は、賃借物の価格を増加させるものであることが要件であり、価格の増加の有無は、賃貸借契約の目的から客観的に判断される。
●有益費は、価格の増加が現存していることが要件となる。
●仮に、建物が現存し、価格の増加が現存していた場合でも、有益費償還請求をした後に建物が類焼で消滅した場合は、有益費償還請求権も消滅する。

2022.3 ｜ 月刊不動産 15

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続相談Vol.12相続した不動産を譲渡した場合の取得費の特例
野田 優子

野田綜合法律会計事務所
公認会計士・税理士

1995年公認会計士第二次試験合格。Price Waterhouse Coopers（PwC）国際部（現あらた監査法人）、大手税理士法人を経て2006年に独立し、野田綜合法律会計事務所設立。不動産に関する税務全般業務およびコンサルティング業務をメインに、相続および事業承継関連、M&A支援業務、上場支援業務、法人税申告業務などを行う。

estionQu
2年前に相続した不動産を売ろうと考えています。
相続税を払って相続しましたが、売却した場合にはまた売却益に対する所得税を支払わなければならないのでしょうか？

Answer
1．相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）相続によって取得した土地・建物を売却したことで利益が出た場合、その譲 渡 益 ( 譲 渡 所 得 )には譲 渡 所
得税がかかり、確定申告が必要になります。
しかし、相続によって取得した土地について、相続税を支払った
後にさらに譲渡益に税金を支払うこすることができるというものです。
Aさんが不動産を相続して、相続税を支払い、２年後に時価で売却した場合を考えてみましょう。

（１）相続税の取得費加算がない場合の譲渡所得
土地・建物を売却したことで利益が出た場合の譲渡所得の計算は、通常譲渡所得 ＝ 譲渡収入代金 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額という式で計算します。事例で見てみると、下記のとおりになります。
土地・建物の売却額 （＝譲渡収入代金）

5,000万円

土地・建物の購入費（＝取得費）-2,000万円

土地売却のために建物を取り壊した費用（＝譲渡費用）-1,000万円

譲渡所得

2,000万円とになると、負担がとても大きくなってしまいます。その負担を軽減するために設けられている制度が「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
です。

（２）「 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を使った場合の譲渡所得
上記の通常の譲渡所得の金額から取得費加算の額をさらに控除することができ、次のような計算となります。

土地・建物の売却額 （＝譲渡収入代金）

5,000万円

取 得 費 の 特 例 」とは 、相 続 税 を 支

土地・建物の購入費（＝取得費）-2,000万円

払って取得した土地・建物などの財

土地売却のために建物を取り壊した費用（＝譲渡費用）-1,000万円

産を、一 定 期 間 内に譲 渡した場 合

取得費加算分（注）この「相続財産を譲渡した場合のに、相続税額のうち一定金額を譲渡
資産の取得費に加算（取得費加算）

16 月刊不動産 ｜ 2022.3-200万円
譲渡所得（注）金額の算出方法については３.をご参照ください。

1,800万円

法律2．相続財産を譲渡した場合の

具体例

相続

受けるための要件

賃貸取得費の特例を

Aさん

相続税

相続財産を譲渡した場合の取得相続費の特例を受けるための要件は下記の３つになります。
① 相続や遺贈により財産を取得した

10か月以内② その財産を取得した人に相続税

取得費
加算OK！

が課税されていること。

R5.6/1R2.6/1 翌日6/2

翌日8/２

売却（譲渡）③ その財産を、相続開始のあった日

R3.9/1
相続税 申告期限
R1.8/1
相続を知った日（相続開始のあった日）

日以後３年を経過する日まで（３年10か月以内）に譲渡していること。

R4年3月15日
所得税確定申告期限

上記の例では、Aさんは相続により土地を取得し相続税も支払っています。

で、適用が可能となります。

Aさんが相続した財産の相続税評価額
8,000万円

売却（譲渡）

取得費に加算できる相続税額は、例えば上記Aさんの例で、Aさんが相続した財産の相続税評価額8,000
万円、譲渡した土地の相続税評価額
4,000万円、Aさんの支払った相続税額400万円であった場合で考えると（右図）、取得費として加算可能である金額は、右記の計算になります。

土地を売却（譲渡）した人の相続税額

譲渡した土地の相続税の課税価格の計算の基礎に算入された額土地を売却（譲渡）した人の相続税の相続税額

Aさんの支払った相続税額400万円

Aさんの
支払った
相続税

譲渡した土地の相続税評価額 ＋ ４,000万円
４,000万円

４00万円※便宜上、詳細な計算は省いています。

＝

譲渡した土地の相続税評価額
4,000万円
Aさんが相続した財産の総額（相続税評価額）
8,000万円＝ 取得費加算額
200万円

ただし、
この金額がこの特例を適用しないで計算した譲渡益（譲渡所得）の金額を超える場合は、その譲渡益（譲渡所得）相当額となります。

なお、相続した複数の不動産を同じ年に売却した場合、財産ごとに取得費に加算する相続税額等や譲渡所得を計算し申告することになります。
また、異なる年に譲渡があった場合はその年ごとに計算し申告します。

4．まとめのあった日の翌日から相続税の申告受けることができません。相続した土

期限の翌日以降３年を経過する日ま

地・建物を売却する際には、事前に「相続財産を譲渡した場合の取得でに譲渡するという期限が定められ時期を良く確認してプランニングする費の特例」の適用期間は、相続開始ており、これを超えてしまうと適用をことが大切です。

2022.3 ｜ 月刊不動産 17

物件調査

取得費に加算される

トラブル

3．相続財産を譲渡した場合の

宅建士

そして、相続開始後２年で売却しており、①②③の要件を満たしていますの

金額の計算

労務

の翌日から相続税の申告期限の翌取得費の特例で賃貸管理人であること。

3年以内

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

共用部分改善アイデアで長期間入居を叶える
賃貸管理
ビジネス

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいず
コンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

Vol.48

estionQu

繁忙期も終わり、一昨年のコロナ禍の影響で減少していた入居希望者もようやく戻ってきました。ただ一方で、退去する人も多く、フタを開けてみたら大幅な入居率アップにまでは到ることができませんでした。今後、退去しても入居が決まらないまま閑散期とならないか不安です。何かよいアドバイスをいただくことはできますか。

Answer
入居者もお金をかけて引っ越しをしている以上、あえてさらに引っ越したいと思う人はあまりいません。なんとか入居を留まらせるには、物件の問題点を改善して「快適な住環境を提供し続ける」必要があります。退去の抑止は「究極の空室対策」といえます。今一度、極力、退去を出さない方法を考えてみましょう。

春の引っ越しシーズンもようやく

昔前と違い、若年層の減少、外国人

するほうが得策なのです。
「テナント・一段落。
これから迎える閑散期には入居者の減少で、賃貸住宅への需要

リテンション」による入居率維持が、ライバル物件に負けないような積極（ 入 居ニーズ）が 大 幅に減っている

これからの賃貸経営の成功を左右す的な空室対策も必要となりますが、中、いかに既存入居者を物件に留ま

るのです。

一方で、
この春に無事「満室」を達成らせるのか、が安定経営のカギになした方も気を抜くことはできません。

るからです。今の入居者にできるだけ入居者の暮らしの質を

なぜなら、成約の後には入居者の保長く住んでもらい、毎月きちんと家賃持、つまり「入居者にどれだけ長く住を払ってもらうことが 、オーナー に

共用部分で高める

んでもらうか」という新しい戦いが始とっては重要な経営戦略なのです。

テナント・リテンションの 基 本は礼金を２カ月取得することが当然「入居者の満足度を高める」
ことにあだったような時代とは異なり、近年はります。方法はさまざまですが、たと敷礼ゼロやフリーレントでの募集もえば建物の共用部分に工夫を凝らす

珍しくない「厳しい時代」です。
さらにことも入居満足度アップにつながり

は、
ここに原状回復費や、地域によっます。

まっているからです。

解約抑止は「究極の空室対策」
昨今、賃貸業界では「テナント・リては高額な広告宣伝費（ＡＤ）も加わテンション（ 入 居 者の保 持 ）」というるのですから、下手に解約者を出す概念を意識することが増えました。一

より、どうにかして今の入居者を保持

18 月刊不動産 ｜ 2022.3

具体策１ ： 共用部分の清掃・装飾
毎日の暮らしの場でもある以 上 、

法律たり殺 風 景であったりではマイナス

オフィス内に従業員が利用できる「置を感じてもらえる共用部分への投資です。
どのエリアで調査をしても、入き菓子」や「置きフード」を利用されは、アイデアによっては専有部分単体

居者が望むことの第一位に「清潔さ」ている事例をよく目にします。それでへの投資よりも高い費用対効果を発を求めていることがわかりました。いあれば、コンビニよりも近くて便利な揮します。
また、入居満足度向上へのつも見慣れていると
「汚れ」
も日常の

方法を試してみるのも手です。海外で姿勢は、部屋探しのお客様の第一印

風景になりがちですが、そのままではは、自動販売機をアプリで利用する

象改善にもつながり、空室期間の短

新 規 入 居 者は成 約には至りませんなどの事 例も目にしたことがありま縮も期待できます。

し、既存入居者の満足度は下がる一す。入 居 者の暮らしの質に着目してメリットの多い共用部分改善、テナ方です。空室で困っている物件は、今

入居満足度を高めた面白い事例といント・リテンションの考えのもとに、ぜ一度、「 清潔さ」に意識を配り現地確えるでしょう。

ひ、
オーナー提案をしてみてください。

認をしてみましょう。

賃貸管理

一度の施策で全入居者に
「価値」

相続

ニ」
をつくったとのことです。最近では

賃貸

エントランスや共用廊下が汚れてい

定 期 的な清 掃はもちろん、アート労務やグリーンを飾ることでワンランク上の空間を演出し、自分はこんなに素敵な物件に住んでいるんだ、
という入

宅建士

居者の自尊心をくすぐるのも、
リテン
ションの方法です。
昨今は定期的に生花を届けてくれトラブル

る定額制サービスのほか、本物そっ
くりの 造 花 や 有 名 絵 画 の 複 製 画 、アートなどをレンタルできるサービスも登場しています。
これらを活用すれ

物件調査

ば季節ごとに装飾を変えられるため、手軽に飽きのこない空間づくりが叶います。

雑然としたゴミ置き場では、新規入居者も増えず、既存入居者の満足度も上がらない

具体策２ ： 共用部分の利便性向上
居室だけでなく共用部分まで同額の家賃で使えるとしたら、入居者としては嬉しいものです。共用ラウンジに
無料Wi-Fiを設置してワークスペー
スとしたり、敷地内にドッグランを整備して入居者に開放したりといった施策は、増加しているテレワーカーやペット飼育者の満足度に大きく貢献
しているようです。
また、とある物件では共用部分に冷蔵庫と商品棚を設置して、入居者がいつでもドリンクやお菓子、カップ
ラーメン等を購入できる「ミニコンビ

共用部分に設置した「ミニコンビニ」

2022.3 ｜ 月刊不動産 19

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

副業・兼業への企業対応

労務
相談

社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

Vol.4
estionQu

正社員より、週1回6時間ほど、休日にアルバイトをしてもよいものか相談を受けました。
内容としては、知人の飲食店で配膳業務の手伝いをするとのことです。就業規則では副業・兼業を禁止していますが、会社が認めないとしても問題ないのでしょうか。

Answer
原則として休日や時間外の時間の使い方は労働者の自由とされていますので、副業・兼業を一律に禁止することはできません。ただし、競業避止、名誉・信用失墜など一定の事由に該当した場合には、制限・禁止することができますので、企業は申請・届出制により内容を確認するとよいでしょう。

副業・兼業の現状てそれを制限することが許される業・兼業を制限・禁止できますが、就のは、以下に該当する場合としてい業規則で一律禁止とすることは認コロナ禍での休業等により、一時ます。

められません。このため届出制や申的に他社で就業することを認める① 労務提供上の支障がある場合請制にしたうえで、就業規則におい企業もありましたが、これにかかわ② 業務上の秘密が漏洩する場合ては、原則として労働者は副業・兼らず副業・兼業を希望する者は年々③ 競業により自社の利益が害され業を行うことができること、また、増加しています。理由としては、収る場合①〜④のいずれかに該当する場合

入を増やしたい、自分が活躍できる④ 自社の名誉や信用を損なう行為には、会社は副業・兼業を禁止また場を広げたい、スキルアップを図りや信頼関係を破壊する行為があは制限することができることを規たいなどさまざまです。このようなる場合定しておくのがよいといえます＜

状況を受けて、ガイドラインが改正

これらに該当する場合には、副規定例参照＞。

されるなど、副業・兼業に対応した法整備も進んでいます。

制限・禁止の条件
副業・兼業に関する裁判例では、労働者が労働時間以外の時間をどのように利用するかは、基本的には労働者の自由であり、各企業におい20 月刊不動産 ｜ 2022.3【規定例】第〇条（副業・兼業）
労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。
２ 会社は、前項の業務に従事する旨の労働者からの届出に基づき、当該労働者が当
該業務に従事することにより次の各号のいずれかに該当する場合には、
これを禁止又は制限することができる。
① 労務提供上の支障がある場合② 企業秘密が漏洩する場合③ 会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合④ 競業により、企業の利益を害する場合なります。基本的には後から雇用契戒処分を認めていません。

副業・兼業の形態はさまざまです

約を締結した方が支払うものとな

労働者の副業・兼業が形式的に就が、臨時社員、パート・アルバイトな

りますが、勤務状況によっては先に

業規則の規定に抵触する場合でどの「雇用型」と会社役員（委任契雇用契約を締結した使用者にも支あっても、懲戒処分を行うか否かに約）や個人事業主・フリーランス等

払い義務が生じますので留意が必

ついては、職場秩序に影響が及んだの「非雇用型」の大きく２つに分け要です。

か否かなどの実質的な要素を考慮られます。

【健康確保措置】

したうえで、慎重に判断する必要があります。

に該当しないか確認する必要がありしているかにかかわらず、労働安全

ますが、雇用型の場合は労働基準法

衛生法に基づき、健康診断、長時間や労働安全衛生法が関係してくるこ労働者に対する面接指導、ストレス

副業・兼業と一口に言っても、何とから、使用者として留意すべき事

チェックなどの健康確保措置を実をもって業とするか不明確であり、項、確認すべき事項が発生します。

施しなければなりません。

どこまで届出をさせればよいか悩

まとめるだけであればその形態は実にさ

労基法では「労働時間は、事業場を行うこととなり、長時間労働・過まざまですし、昨今はネットを収入を異にする場合においても、労働時重労働になりやすいものとなりま源とした活動が多岐にわたるため、間に関する規定の適用についてはすので、副業を認める場合でも月まずは届出を要する範囲を明確に通算する」と規定されており、「事業

40〜45時間を上限とするなど、自する必要があります＜下表参照＞。

場を異にする場合」とは、事業主を社の就業に支障を来すことがない

届出された中から、禁止・制限す異にする場合をも含むとされていよう、また過重労働とならないようるものが出てくるかもしれません

ます。よって、副業・兼業先での労働一定の制限を設けるべきものといが、その判断基準についても確認し時間についても通算することとなえます。

ておく必要があります。競業避止やりますが、実務への影響としては、懲戒処分の可否

情報漏洩に該当することから同業裁判例では、就業規則において労名誉信用を損う可能性等があるこ

なお、これは労働者としての労働

働者が副業・兼業を行う際に許可等とからホステス・ホストクラブ等で時間になりますので、個人事業主との手続きを求め、これに対する違反の勤務を禁止したりするケースがしての就労時間やボランティアなを懲戒事由としている場合におい想定されます。いずれにしても、副どの活動時間についてまで把握・通て、形式的に就業規則の規定に抵触

業・兼業の規定整備や運用にあたっ算する必要はありません。

したとしても、職場秩序に影響せては、会社としての方針や考えを明【割増賃金精算】ず、使用者に対する労務提供に支障確にしたうえで取り組むことが肝を生ぜしめない程度・態様のもの要です。

「割増賃金問題」と「健康管理問題」の2点となります。

自社のフルタイム勤務者が他社で副業を行う場合はあまり心配す
る必要はありませんが、自社のパート社員（短時間勤務者）等が他社で兼業するような場合は、両社の労働時間を通算する必要があり、1日8
時間、週40時間を超過した勤務が割増賃金の支払い対象となります。
どちらの使用者に割増賃金の支払届出を要するものの例

他社での勤務を禁止したり、会社の届出を要しないものの例

・他法人の役員に就任する（名義貸しなど

・株・投資信託等による資産運用

・他法人と雇用契約を締結する（他法人

・ネットオークションやフリマアプリへの親族が経営する法人役員を含む）の労働者になる）

・外部で実施されるセミナー・勉強会の講師や出版物などの執筆を引き受ける

・個人事業主として業務を引き受ける（家・不動産収入出品、
フリーマーケット等への参加・出店

・ボランティア活動（日当・交通費が支給される場合を含む）

庭教師、HP制作、デザイン制作など）

2022.3 ｜ 月刊不動産 21

物件調査場合、平日時間外や所定休日に勤務

トラブル

ましいといえます。収入や報酬を得

宅建士

フルタイム勤務者が副業をする

労務

使用者は、労働者が副業・兼業を

賃貸管理

いずれの場合も、前述した①〜④

労働時間の通算

相続

は、禁止違反に当たらないとし、懲

賃貸

い義務が生じるかは事例により異法律

副業・兼業の形態

宅建士 ー

権利関係

Real Estate Notary

宅建士講座〜民法（相隣関係・共有）〜

宅建士試験合格のコツ
令和３年４月に民法の物権編等を改正する法律が成立しました。相隣関係と共有は、その改正の対象になっていますが、改正法の施行は令和５年４月の予定なので、令和４年の宅建試験には出題されません。令和４年の試験に出題されるとした
ら、改正されていない部分だけでしょう。
そこで、今回は、改正されていない規定の
うち出題の可能性の高い部分をピックアップして以下に紹介することにします。

Vol.10Vol.36

1. 相隣関係（1）公道に至るための他の土地の通行権
土地が他の土地に囲まれているため、公道に出られないときは、その土地を囲んでいる他の土地を通行できる権利を有します。
この場合、通行の場所および方法は、通行権者のために必要であり、かつ、通行地のために損害の最も少ないものを選択しなければなりません。必要があれば通路を開設できます
が、通行地に損害が生じたときは償金を支払う義務を負います。
ただし、土地の分割または一部譲渡により、公道に出られない土地が生じたときは、他の分割者等の土地のみを通行できます（この場合償金の支払いは不要）。
公道

公道

B

B

甲

分割

C

A

甲地がＡＣに分割された場合、Ｂ地を通ったほうが公道に近いがＣ地のみを無償で通行できる。

（2）水流に関する規定
土地の所有者は、隣地から水が自然に流れてくるのを妨げてはなりません。土地の所有者は、直接に雨水を隣地に注ぐ構造の屋根その他の工作物を設けてはいけません。水流が天災その他避けることのできない事変により低地において閉塞したときは、高地の所有者は、自己の費用で、水流の障害を除去するため必要な工事をすることができます。高地の所有者は、その高地が浸水した場合にこれを乾かすため、または自家用もしくは農工業用の余水を排出するため、公の水流または下水道に至るまで、低地に水を通過させることができます。
（3）境界線付近の建築の制限
建物を築造する場合は、境界線から50cm以上の距離を保たなければなりません。また、境界線から１ｍ未満の距離内に、他人の宅地を見通すことのできる窓または縁側（ベランダを含む）を設ける場合
は、目隠しを付けなければなりません。
（4）境界標の設置
土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標（境界を標示する物）を設置することができます。境界標の設置および保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担します。ただし、測量の費用は、土地の広さに応じて分担します。

22 月刊不動産 ｜ 2022.3

法律

植杉 伸介
賃貸

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウ
ハウを提供している。

相続（1）共有物の使用
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができます。なお、持分の割合が不明のときは均等であると推定されます。

原則

いつでも協議により分割できる

例外

不分割契約がある場合は分割できない（５年内の期間で）物件調査（5）共有物の分割※不分割契約は、更新することができますが、その期間は更新の時から５年を超えることができません。
論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 Ａが購入した甲土地が他の土地に囲まれて公道に通じない土地であった。甲土地が共有物の分割によって公道に通じない土地となっていた場合には、Ａは公道に至るために他の分割者の所有地を、償金を支払うことなく通行することができる。
（Ｒ２・10 月 問１）【Ｑ２】 不動産の共有者の一人が死亡して相続人がないときは、その持分は国庫に帰属する。
（Ｒ２・12月 問10）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1【解説】 公道に通じない土地の所有者が、共有土地の分割によって他の分割者の土地を通行する場合は、償金を支払う必要がない。

トラブル（4）持分の放棄等
共有者の一人がその持分を放棄したとき、または相続人なくして死亡したときは、その持分は他の共有者に帰属します。

宅建士（3）共有物についての債権共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権（たとえば、共有物の修理費用）は、その特定承継人（共有者からその持分権を譲り受けた者など）に対しても行使することができます。

労務（2）共有物に関する負担
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負います。共有者
が、１年以内にこの負担義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができます。

賃貸管理

2. 共有

Answer 2 【解説】 共有者の一人が相続人なくして死亡した場合、その持分は他の共有者に帰属する。

2022.3 ｜ 月刊不動産 23

トラブル対応 ーTrouble shooting

買主が売主の担保責任免責特約によるリスク分担を理解していないことによるトラブル

！

不動産

トラブル

事例と対処法

既存住宅の売買において、建物の不具合等が発見された場合のリスクを、買主が十分理解しないまま取引を行うと、いざリスクが発現したときに、買主が、売主に担保責任があるとか、媒介業者に調査責任がある等と主張し、裁判にまでなってしまうケースがみられます。

事例から対処法と防止法を探る

Vol.14

トラブル事例から考えよう〈事例〉 売主の瑕疵担保責任免責の既存住宅の売買で、建物構造の瑕疵を理由に買主が契約の無効等を求める訴訟になった
平成29年３月、買主Ａ（個人）は、
リフォーム後居住する目的で、木造2階建ての既存住宅（平成8年新築）について、代金4,100万円、売主は建物構造に関する瑕疵担保責任は負わない旨の特約（本件特約）を付した売買契約を、媒介業者の媒介により売主Ｂ（個人）と締結し、その後引き渡しを受けました。
本件建物には、建築確認済証、検査済証、耐震基準適合証明書（Ａが登記費用の減額等を受けるため、Ｂに作成を依頼したもの）が交付されていましたが、本件建物の引き渡し後、壁に膨らみが見られたことから、Ａが依頼したリフォーム会社Ｃが壁を剥がして調査をしたところ、壁内のエアコン配管による柱や筋交いの欠損、筋交いの規格不良があり、建築当時の耐震基準を満たしていないことが判明しました。
本件特約がありましたが、ＡはＢに対して、耐震診断、耐震補強工事等の見積費用346万円余を請求、Ｂ
が「現状では支払うことはできない」と断ると、
Ａは、売買契約の錯誤無効、本件特約の錯誤無効、担保責任に基づく534万円余の損害賠償を求める訴訟を起こしました。
一審裁判所（東京地判 令2･7･2）は、Ａの主張に理由がないとして請求を棄却しました。
Ａは控訴しまし
たが、Ｂが30万円をＡに支払うことで和解しました。
（注）本件事案は、令和2年4月施行の改正民法前に売買取引がされた事案であり、改正後においては、瑕疵担保責任は契約不適合責任に、錯誤の効果は無効から取消しに変更されています。
Ａの主張

一審裁判所の判断〇確 認 済 証・検 査 済 証があること、耐 震基準適合証明書を取得したことを前提に売買契約を締結した。本件建物が耐震基準を満たしていなかったことは、
Ａの動機の錯誤に当たる〇確認済証や検査済証によって建物の適法性を示したのであれば、Ａの耐震基準を満たしているとの信頼は保護されるべきである〇構造耐力上の瑕疵があるといえるが、Aが主張する程度の修補工事まで行う必要はなく、容易に修補が可能な程度の瑕疵である〇Aは、本件売買契約の瑕疵担保免責特約について錯誤があり、本件特約は無効である〇本件建物の所有者であるBは、当該瑕
疵を知っていたから本件特約は無効である

24 月刊不動産 ｜ 2022.3〇建築基準法令所定の基本的性能が具備された建物であることが本件売買契約の内容となっていたとは認められない・確認済証の交付は建物が建築基準法を満たしていることを裏付けるもの
ではない
・完了検査は、建築確認申請のとおりに施行されているかを確認する手続きであって施工の瑕疵の有無を確認する手続きではない
・耐震基準適合証明書は、Ａの住宅購入における優遇制度適用のため取得されたもので、Ａが現行の耐震基準適合を前提に売買したとは認められない〇本件特約は、Bの瑕疵担保責任を負う範囲を明確に定めており、錯誤は認められない〇B（前所有者より本件既存住宅を購入）が瑕疵について悪意である証拠がない

壁内のエアコン配管による柱・筋交いの欠損、図面通りの筋
交いが入っていない箇所があり、筋交いの多くが規定の9㎝に5㎜不足していたリフォーム会社Ｃは、Ａに「倒壊する可能性が高い」とする、耐震診断結果報告書や耐震改修提案書等を提出

Ｂは前所有者より
本件既存住宅を購入

一審民事調停委員（一級建築士）は、「 柱の欠損などは、部分的取替による補修が相当、足りない方向の壁量を増やせば耐震基準を満たすことができる」等とした意見書を提出

取引を依頼者から求められている媒介業者においては、契約前において、買主に対し、買主が負うリスク（リスクの回避方法がある場合はそ賃貸

平成８年新築
築後約20年

専門性を生かしたトラブルのない

法律

木造2階建住宅の方法についても）の説明を、十分思われます。

相続に理解を得るまで行うことが重要と当機構へのトラブル相談では、下が紛争原因となっているケースがよ判所の判示のとおり、それらは本件

くみられます。
これらについても、買既 存 住 宅の売買では、売 主（ 個

建物が耐震基準を満たしていること

主が理解しているかの確認が望ま人）が、瑕疵・契約不適合※1の担保を保 証するものではありませんか

しいと思われます。

責任を負うことはできないとして、担ら、もし、買主において「本件建物の①買主自身が、購入判断に必要な保責任を負わないこと（あるいは、短耐震性に問題がないこと」が購入条情報を収集して検討し、契約締結

期間しか負えないとして負担期間の件なのであれば、買主は、建物状況の判断をするのが基本であること限定）を売買条件とし、買主がそれ調査および既存住宅売買瑕疵保険②売買交渉における情報の不公平を承諾して、売主の担保責任負担にの付保を行うことを売買条件にする解消の観点から、売主が知って関する特約を付して売買契約を行ことなどにより、リスク回避を行う必いる情報については告知がされうことが一般に行われています。

要があったと思われます。

るが、知らない情報については告※1 旧民法の「瑕疵」と、改正民法後の「契約不適合」
は同義です。本稿では、以降「契約不適合」に統一して記述しています。

知がされない（売主が調査し告

この、売主は担保責任を負わないとする特約は、売買物件の引き渡しのリスクは買主が負担するという、売主・買主間のリスクの分担に関す

02

媒介業者は買主が負うリスクの十分な説明を③契約不適合の担保責任は、引渡し時において、予定されていた性
能・品質等が欠けていた場合にる契約であり、売買に際して、当該分取引に際して予 想されるリスク

売主が担保責任を負うもので、将担リスクは売買金額に織り込まれては、
リスク回避を行わなかった者の来において売買不動産に不具合売買されることになります。

負担が取引のルールです。

等が発生しない保証をするもの
ではないことしたがって、引き渡し後に「本件しかし、既存住宅を購入する個人

建物に耐震基準を満たしていなかの多くは、不動産取引が初めて、あ④媒介業者（売主業者）より、買主った契約不適合」が発見されたこと

るいは取引経験が浅い人で、自分がの購入判断に影響すると思われは、
リスク分担の契約において買主負うリスクについて十分理解がされる重要な事項について重要事項が負担するとしたリスクが、まさに顕ないまま取引がされていることが、

説 明がされるが、それは通 常 一在化したものですから、それを売主

本件のようなトラブルの原因になっ般の不動産業者が行うレベルのに請求できるものではなく、一審裁ているのではないかと思われます。

ものであること

判所の買主請求棄却は、相当と思
われます。
本件買主の
「確認済証・検査済証の交付があること、耐震基準適合証
明書を取得したことを前提に売買契約を締結したから、本件建物が一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席主任研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。HP：https://www.retio.or.jp/

2022.3 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

後に契約不適合が発見された場合知をする義務まではない）
こと

トラブル

内容であった」との主張は、一審裁

宅建士記についての買主の認識不足・誤り労務

耐震基準を満たしていることは契約

賃貸管理特約による瑕疵・契約
不適合のリスクの分担

01

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.36

Research

売買重要事項の調査説明 〜ガイドライン編⑫〜

添付書類の説明の仕方のポイントとは？
売買重要事項説明書に添付する添付書類には数多くの種類がありますが、これらは重要事項説明をする際に説明の手助けとなり、後日、買主からの「よく説明が理解できなかった」などといった苦情を解消します。添付書類の説明を的確に行うことは、不動産トラブル防止のうえで、重要なビジネススキルになります。
このような観点から、重要事項説明書の添付書類の説明ポイントについて述べます。

の相手方がその登記の記載を真正

地積測量図

誤記のある
登記事項証明書

なものと信ずるのは当然である。なぜなら、不動産の取引をする者に登記「当該 地 積 測 量 図は確 定 地 積 測

こんな事件がありました。登記事

簿の記載以外に登記簿上記載され量図であるか」と考える場合、「 隣接

項証明書の表題部には「地籍調査にた該当不動産の所有名義人を順次、

地 主 の 境 界 立 会 協 議 書 が ある図よる訂正」と記載があり、敷地面積の廻ってそれが真実の所有者であり所面」、「 法務局の処理印の押印のある訂正が行われていました。地積測量

有 者であつたことを調 査することを図面」、「 確定測量図と明記された図図を見ると、「 国土調査による地積測要求することは通常至難なことと言面」、「 平成17年3月7日以降に作成

量図」となっていますが、敷地面積はわなければならないからである」（昭

保存された図面」、「 地籍調査により登記事項証明書の数値と相違してい和43年6月27日、最高裁判決）。
「不作成された図面」などが該当するとました。すぐに登記の表示係に尋ね

動産の取引には登記簿の記載を一いうことがポイントです。

ると、「 記載ミス」ということが判明し、応真正なものと信ずるのが通常」でまた、地積測量図の作成年月日を登記事項証明書の訂正が行われたある、と説明することがポイントです。

確認した際に、相当に古い作成年月のです。
このように容易にわかるようの場合、「 古い測量図ですので参考

登記事項証明書

土地上に建物の登記記録のないことを示す“返却された申請書”

最高裁は、不動産登記の公信力に「土地上に建物の登記記録がある性が低いとしている時期のものです。

ついて次のように述べています。

場合に交付してください」と提出した

現況寸法と相違しています。」と説明「不動産登記には公信力はないけ

申請書が、“底地上なし”として返却することがポイントです。
もちろん、現れども、不動産の取引には登記簿のされた場合、
その申請用紙について、

地 照 合 において「 おおむね 照 合 一

記載を一応真正なものと信ずるのが「登記官が調べた結果、土地上には致」
しているときは、相違しているとい通常であり、特に登記簿上の該当不登記された建物の登記記録がないとう説明は不要です。

動産の前所有者と記載されている者回答をした書類です」と説明することが登 記 書 類の偽 造により登 記 官 吏がポイントです。忘れずに重 要 事 項を欺いて真実に反して前所有者とし説明書に添付します。

な表示には注意が必要です。

て掲記されているようなときは、取引26 月刊不動産 ｜ 2022.3

です」という説明をするのではなく、「昭和52年9月3日以前に作成された地積測量図は、法務省が信ぴょう

閉鎖登記建物図面
買主の契約内容が一般住宅の新築ではなく共同住宅の場合、重量物

法律

中深くに使用する場合がありますの

定の登 記 所 備 付 地 図（いわゆる1 7

区画整理事業などにより換地されたで、「 取引対象地に、地下室があるか

条地図、現在は法14条地図）は、現物件の場合は、旧紙公図を入手でき否かの確認のための書類が、閉鎖建地指示能力及び現地復元能力を有ない場合があります。

物登記簿謄本、閉鎖建物登記図面

し、土地の所在、範囲を特定する際です」と説明することがポイントです。

の重要な資料」（ 平成9年7月15日、隣接地の登記事項要約書

万 一 、このようなものがあった場 合

最高裁判決）で、「 証拠能力は高い」

取引対象地の隣接地に嫌悪施設

は、売主に、「 地下室の撤去はどのよと説明します。一方、「 地図に準ずるを建 設する可 能 性のある企 業 等がうにされたか？」と聞き取りをします。

図面」の場合は、「 証拠能力はなく、存在しないことの確認のための書類参考として交付されているもので、現です。例えば、ゴミ処理工場やガソリ

況と相違していることが多くある」とン給油メーカーなどではないかを確説明することがポイントです。

認します。
この書類には、登記所の押2,500分の1の都市図
この地図には、海抜が記載されて印がありませんので、必ず、手書きでも構わないので、交付した登記所名の海抜は、−0.90ｍです」と、
この地

旧紙 公 図は、前 面 道 路が 公 道でと日付を上 部の空 欄に記 載した上図で説明をすることがポイントです。

建築基準法第42条第2項道路に該で、添付します。つまり、「 調査を実施

クレーマー対策には必須です。

当する場合、「 元の公道の幅員を確した時点で、隣設地には嫌悪施設が認して、中心線から２ｍの敷地後退

ないことの確認をした書類です」と、線を推定するための図面です」と説説明することがポイントです。

公図

明することがポイントです。登記所で図に準ずる図面」という場合がありま

はカラーによる図面が交付され、法

トラブル

公図には、
「 地図」
という場合と「地

ポイント2

下記のように、2,500分の1の都市図には、海抜が記載されています。
この場所付近は、海面より0.90ｍ低い
地勢のため、特に、洪水対策に対しては神経を使う地域です。
このような場合は、過去の浸水被害履歴などの情報を集めて、＜2,500分の1都市図＞
買主に告知
すると、不 安を解 消される場 合があります。

下記のように、隣接地の登記事項要約書を取得した
際、法務局の押印がないため、手書きでもいいので、必ず、交付をした法務局名と交付日を記載することがポイントです。
「この日付の時点で、隣接地の調査においては、嫌悪施設＜登記事項要約書＞
を計 画 する企業の存在等の情報は知りえなかった」という証拠 の 書 類と
なります。

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2022.3 ｜ 月刊不動産 27

物件調査

ポイント1

不動産コンサルタント

宅建士

とってはとても親切です。
「この付近

旧紙公図

労務

おり、入手ができた場合は、消費者に賃貸管理務局の証明印が押されます。ただし、相続す。地図は、「 不動産登記法17条所

賃貸

対 策としてコンクリート基 礎 等を地Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

合同会社

札幌市
札幌市

［令和4年 1月］

商号名称

都道府県

市区町村

商号名称

都道府県

市区町村

Doors

東京都

新宿区

メープルネットワークス 株式会社

大阪府

茨木市

一般社団法人 高齢者とその家族の暮らし研究会

商号名称

マリーゴールド 株式会社

港区

ＵＥＪキャピタルワークス 合同会社

豊中市

株式会社

株式会社 ライフオフィス

羽村市

株式会社 ヨツバデザイン

大阪市

株式会社 ７ＡＲＣ

渋谷区

リアルネットエステート 株式会社

大阪市

合同会社 Ｚ ｘｅｎｔ Ｐｒｏ

渋谷区

株式会社 リアンデザイン

大阪市

株式会社 ダイハツ不動産

三省

札幌市

RooMee

宮城県

仙台市

たつみ建設

茨城県

古河市

浅見不動産

杉並区

株式会社 ＲＩＯ

寝屋川市

株式会社 Ｔ・Ｍエステート

栃木県

足利市

株式会社 たまには

豊島区

ＲＥＳＴＡＲ ＰＲＯＰＥＲＴＩ
ＥＳ 株式会社

大阪市

株式会社

群馬県

邑楽郡

インスカウト不動産

国分寺市

Ｒｅｍｉ
ｎｄ 株式会社

守口市

有限会社 ファーストエステート

埼玉県

南埼玉郡

アート 株式会社

新宿区

株式会社 リンクプロジェクト

吹田市

株式会社 フォレストハウスＮｅｏ

新座市

株式会社 グリーンハウジング

豊島区

株式会社 Ｒａ
ｉ
ｎｂｏｗ

大阪市

株式会社

株式会社 テンワークス

千代田区

株式会社 Ｒｅｓｕｍｅ

門真市

株式会社 ホームコネクト

さいたま市
深谷市
さいたま市

合同会社
株式会社

なかよし 株式会社
メディカルアシスト 株式会社

神奈川県

HaKu

福樹

港区

有限会社 ワイコー

大阪市

増井総計

株式会社

横浜市

株式会社 アースリアルエステート

大阪市

株式会社

万恵

横浜市

株式会社 ウェルス

大阪市

ｍｏｏｎ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ

川口市

株式会社

鶴ヶ島市

株式会社 ワンレクト

横浜市

株式会社 エーアイエス企画

東大阪市

株式会社

松戸市

株式会社 アザレアハウジング

藤沢市

有限会社 Ｃ不動産

東大阪市

佳乃坊不動産販売

市川市

株式会社 Ｔ
ｉ
Ｔ
ｌ
ｅ

平塚市

株式会社 Ｓｉｍｓハウジング

吹田市

株式会社

いすみ市

有限会社

厚木市

合同会社 ショウカ

大阪市

株式会社 リミテート

町田市

株式会社 アーレント

川崎市

株式会社

台東区

あとりえ

横浜市

ベイスタイル中野区

ｙｅ 株式会社

川崎市

ホームライフ 株式会社

横浜市

茂木地所

新潟市

有限会社

新潟市

株式会社

BasicBox

千葉県

東京都

林内装

處建業

株式会社 エイチケイ

西宮市

エスター不動産販売

奈良県

香芝市

九

有限会社

岡山県

倉敷市

坂本興業

全建企画

広島県

広島市

株式会社

天一産業

広島市

株式会社

網本工業

福山市

京里不動産

広島市

住むりえ 株式会社

光市

株式会社 ｔｈｅ ＨＯＵＳＥ

山口市

株式会社

株式会社

足立区

家ｃｏｍ 株式会社品川区

イナバクリエイト 株式会社

府中市

株式会社

江東区

株式会社 ヴィサイン

富山県

富山市

ＴＵＭＵＧＵ不動産

新潟県

いろはホーム株式会社

REAL ONE

西宮市

媛ホーム

兵庫県

大和HOMES

株式会社

株式会社

株式会社

港区

Ｗｉ
ｚ 株式会社

長野県

飯田市

株式会社

練馬区

株式会社 ウィルプロパティ

岐阜県

岐阜市

株式会社 ハーベスト

港区株式会社 ＥＸＴ
ＩＡ

大垣市

株式会社

中央区

株式会社 ＳＩソーラー

熱海市

株式会社 ＡＴＭ１７

徳島県

鳴門市

近藤不動産

豊島区

株式会社 ＥＶＥＳＴ

浜松市

株式会社

貢献不動産

香川県

仲多度郡

株式会社

港区

有限会社 エム・エム商事

三島市

株式会社

春Ｌｅａ

高松市

株式会社 トータルサポートアキラ

愛媛県

松山市

めばえ不動産

福岡県

福岡市

静岡県

One MadeBIG

山口県

DADDY不動産

木冬妓

ZERO

八王子市

株式会社 Ｅｍｔ
ｒａｎｓｅ

滋賀県

彦根市

ライパーセル

中央区

ＧＯＣＯＣＨＩ 株式会社

京都府

京都市

合同会社 Ｎｏｒ
ｉ
ｚｏｎ

株式会社

atrium千代田区

サンフロンティアホテルマネジメント 株式会社

相楽郡

堀江一級建築設計事務所

福岡市

株式会社

ECP

渋谷区

株式会社 シブテナ

京都市

株式会社 ミュートス

北九州市

株式会社 うさぎや

港区

ｚｉｎｅ 株式会社

京都市

株式会社

飯塚市

株式会社 きびる不動産

豊島区

株式会社 すまいとおかね

京都市

株式会社 ＲＡＹＨＯＭＥ

福岡市

株式会社

九州地域研究社

千代田区

合同会社 ＳＥＭＳ

大阪市

株式会社 ＩＣコーポレーション

福岡市

福岡土地

株式会社

足立区

株式会社

相続コンサル大阪市

アゲハ総合鑑定

福岡市

山秀不動産

鉄壁

大阪府

株式会社

立地計画

株式会社

渋谷区

株式会社

大阪市

アップランド 株式会社

北九州市

株式会社

REH

千代田区

Ｔｏｋｙｏ Ｃｉｔｙ Ｉ
ｎｖｅｓｔｍｅｎｔ 株式会社

大阪市

イズミハウス 株式会社

糟屋郡

株式会社

Label Design

渋谷区

株式会社 トクシー

大阪市

株式会社 ウォーレン

長崎県

長崎市

ナカノ不動産

千代田区

株式会社

大阪市

株式会社 Ａｃｅ

大分県

別府市

株式会社 フーガ

千代田区

なごみ行政書士・不動産事務所

大阪市

株式会社 エステートミヨシ

沖縄県

那覇市

株式会社

中央区

株式会社 Ｐｕ
ｒｐ
ｌ
ｅ Ｃａｐ
ｉ
ｔａ
ｌ

枚方市

ＥＳＴ不動産那覇市021不動産都市計画ラボ

HAUS

サンエム沖縄渋谷区

株式会社 ＢＥＳＳパートナーズ

大阪市

株式会社 Ｌ
ＩＨ

中頭郡

株式会社 てぃちなー

千代田区

ホーパーズ 株式会社

大東市

株式会社

縁

南城市

ＨＯＭＥ１１０

合同会社

浦添市

松田ハウジング

沖縄市

株式会社

府中市

まめや地所

堺市

茅乃杜

千代田区

有限会社

萬寿

東大阪市

株式会社

関西エース不動産

渋谷区

株式会社

碧屋

大阪市

有限会社

旭興ホールディングス

株式会社

1月末正会員：34,051 従たる事務所：3,931

28 月刊不動産 ｜ 2022.3

ＷＯＮＤＥＲ ＢＡＬＬ

! 協会からのお知らせ Information【国土交通省住宅局住宅生産課】住宅ストック維持・向上促進事業（良質住宅ストック形成のための市場環境整備促進事業）のご紹介
令和３年度に６年目を迎えた本事業の内容についてご紹

流通商品等の仕組みの開発および、
当該仕組みを活用した

介いたします。令和４年度においても事業継続を予定してお住宅の普及に取り組む協議会の体制整備・周知・性能維持

りますので、皆さまのご参画を心よりお待ち申し上げます。

向上事業への支援等を行い、事業に伴って発生する以下の※令和4年度の事業内容は、過年度の内容から一部変更する場合がございます。
あらかじめご了承ください。

費用について補助しています。

【事業目的】
国土交通省では、良質な住宅ストックの活用を図るた(1)開発に係る費用【上限2,000万円／事業、補助率：定額）】

め、長期優良住宅や住宅性能表示、瑕疵保険、インスペク(2)体制整備・周知に係る費用【上限1,000万円／事業、補助率：定額】

ション、「 安心Ｒ住宅」制度、住宅履歴等の住宅の性能の確(3)性能維持・向上に係る費用【上限100万円／戸】

保や客観的な評価に係る各種制度の整備を進めて参りました。本 事 業は、これらの制 度を活 用し、維 持 管 理やリフォームの実施などによって、住宅の質の維持・向上が適正に評価されるような、住宅ストックの維持向上・評価・流通・金融等の一体的な仕組みを開発・普及等する取組に対する支援を行うものです。本事業で採択する取組がモデル
プロジェクトとなり、良質な住宅ストックの資産価値が適正に評価され、維持管理やリフォームの実施にインセンティブが働く、既存住宅流通・リフォーム市場が実現されることを目指しています。

※詳細は国土交通省HP
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku̲house̲mn4̲000006.html※取組事例はニッセイ基礎研究所HP
https://nlir-housing-value.com/example/【今後のスケジュール（予定）】
募集開始日

令和4年4月上旬

募集締切日

令和4年4月下旬

採択結果通知日 令和4年5月下旬
事業実施期間

【事業内容】
良質な住宅ストックの形成、適切な維持管理の実施、適正な資産価値評価を踏まえた先導性の高い新たな金融・交付決定日〜令和5年2月1日※上記予定は変更となる場合がございます。
あらかじめご了承ください。

1. 現状の課題と方向性
現状の悪循環良質な住宅が適正に評価される好循環【市場において】
良質性を評価できる仕組みが整備されていない【市場において】
良質性を評価できる仕組みが整備される【個々の住宅の】良質性が評価されない【住宅所有者等が】維持管理・リフォームをしない【個々の住宅の】良質性が評価される【住宅所有者等が】維持管理・リフォームをする

長期使用構造
資産価値（建物）

・リフォーム・瑕疵保険・インスペクション ・履歴

良質性が評価される場合良質性が評価されない場合

経過年数

2. 事業イメージ
良質な住宅ストックによる市場の好循環を促す
維持向上・評価・流通・金融等の一体的な仕組み

関係主体が連携した協議会
建築士
工務店
・新築、
リフォームの施工
・維持補修

検査・履歴業者

企画者（プロデューサー）
・既存住宅の商品化
・ブランド化をプロデュース

流通・金融等維持向上・評価等

新築、リフォームの計画・設計
・インスペクション
・住宅履歴の蓄積・管理

宅建業者・不動産鑑定士

金融機関

・良質性の値付け・鑑定評価
・買取、貸付保証

ローン商品等で住宅の良質性を評価協議会が行う・仕組みの開発・体制整備と周知
・性能維持向上を国が支援する●長期優良住宅●住宅性能表示●瑕疵保険●インスペクション●住宅履歴 等

一体的な仕組み

●実質的な残存耐用
年数の評価
●買取保証
●借上保証
●割引金利、融資可能枠の拡大●ノンリコースローン●リバースモーゲージ 等

2022.3 ｜ 月刊不動産 29

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

愛知県本部

小牧市と空家等対策に関する協定を締結

愛知県本部は、令和３年11月１日（月）、小牧市役所において、小牧市と空家等対策に関する協定締結式を行いました。
本協定では、小牧市および（公社）全日本不動産協会愛知県本部が相互に連携・協力することで、空家等の流通及び活用を促進し、空家等の発生の抑制及び適切な管理を図ることにより、総合的な空家等対策を推進するとともに、
「 住みた
くなる」、
「住みつづけたい」小牧を目指すことを目的としています。同様の協定は愛知県内の自治体等で４例目となりました。

左から：萩原本部長、山下市長（小牧市役所にて）

REPORT

左から：倉知理事、萩原本部長、山下市長、
長谷川理事

萩原本部長のあいさつ

締結後の懇談の様子

清須市と空家等対策に関する協定を締結

愛知県本部は、令和3年11月18日（木）、清須市役所において、清須市と空家等対策に関する協定締結式を行いました。
この協定は、清須市に所在する空家等への対策を相互に連携・協力し、目的なく承継される空家等の発生抑制、空家等の管理の適正化、流通および活用等の総合的な空家等対策を推進することを目的としています。同様の協定は愛知県内の自治体等で５例目となりました。

左から：萩原本部長、永田市長（清須市役所にて）

REPORT

協定締結書に署名

締結後の懇談の様子

あま市と空家等対策に関する協定を締結

愛知県本部は、令和３年12月17日（金）、
あま市役所において、あま市と空家等対策に関する協定締結式を行いました。
この協定は、あま市および愛知県本部が相互に連携・協力し、空家等の発生の未然防止、管理の適正化、流通・活用等の空家等に関する対策を推進することを目的としています。同様の協定は愛知県内の自治体等で６例目となりました。

左から：萩原本部長、村上市長（あま市役所にて）

30 月刊不動産 ｜ 2022.3

左から：森名西支部長、渡邊副本部長、
村上市長、萩原本部長、久野事務局長

締結後の懇談の様子

REPORT

愛媛県本部

不動産無料相談会を開催

令和３年11月３日（水）10時30分から16時30分、愛媛県内の鉄道（郊外電車・市内電車）
・バスを運営する㈱伊予鉄道の起点である松山市駅に併設された伊予鉄高島屋９階・ローズホールにて「無料相談会」
を開催しました。
例年、10月１日、不動産の日に開催していますが、県内の新型コロナウイルス感染者が大幅に増加したことにより順延し、事前受付による完全予約制にて行いました。
ご覧のとおり、会場スペースも広くとり、飛沫防止の机上シールドを設置し、マ
スク着用、受付では、自動検温器、
アルコールスプレーを設置して相談者に対応しました。毎年、約60名程度の相談者が訪れますが、今回は完全予約制のため、相談者数は17名となりました。少人数でしたが、時間的な余裕もあったことから、一人当たりの相談時間（30分）
は
例年に比べ長くとることができました。対応した弁護士、税理士、愛媛県本部の相談員は、真剣に相談者からの相談に応じていました。

愛媛県本部：相談員及び事務局（受付）前列左から：近藤副本部長、京河副本部長、上谷本部長、川添副本部長、沖野事務局長
後列左から：浅海理事、美崎副本部長、松本理事、大原理事、杉浦理事、山﨑事務主任

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2022年3月号

令和4年3月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

重要
ｅラーニングで学ぶNew!

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MONTHLY
REAL ESTATE

不動産調査実務編

2022

MARCH

3
発行人

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秋山 始

ｅラーニングContents【物件調査編】※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。新規加入、ID不明の場合は所属のサブセンターまたは
所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
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全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2022（令和4）年3月15日（毎月1回15日発行） 第50巻第3号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

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プロローグ 不動産調査の全体像と調査の流れ
第1章 不動産情報の入手と現地調査前の情報収集
第2章 現地調査
第3章 法務局調査第4章 役所調査第5章 インフラ（ライフライン）調査
第6章 区分所有建物（分譲マンション）調査