May
2010
Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

・平成22年度 事業計画（要旨）

NO.

103

平成22年4月22日に開催された当協会の第41回定時総会において、平成22年度事業計画を決定しました。
以下にその要旨を掲載します。

不動産市場は、堅調な住宅取得、住替え需要から、首都圏の既存住宅取引件数が前年を上回るなど、既存住宅流通市場の一部では回復の兆しも見られますが、我が国の景気回復の遅れから、新築住宅分譲市場、事業用不動産流通市場、不動産投資市場においては低調な状況が続いています。
こうした情勢のもと、国は昨年12月の「明日の安心と成長のための緊急経済対策」において、「フラット35Ｓ」の金利の時限的な大幅引き下げや住宅版エコポイント制度を創設し、また「政府税制改正大綱」においては、住宅取得資金にかかる贈与税非課税枠を拡大するなど住宅投資拡大のための施策が打ち出され、現下の厳しい経済環境を踏まえ住宅投資への支援などによる景気回復を目指す方向が示されました。
また、昨年９月に発足した新たな政権下においても、長期優良住宅の普及促進をはじめ、省エネ化などを目的とした既存住宅の活用によるリフォームの推進、安心な取引による既存住宅流通市場の活性化などが示されており、不動産流通業界は国の住宅・不動産における諸施策を生かし、不動産流通の市場の整備・拡大を通じ、豊かな住生活の実現と景気回復への牽引が期待されています。
以上の背景のもと、当協会は40周年を迎えるにあたり、国の施策を踏まえつつ、既存住宅の流通が住宅市場をリードする「流通新時代」へ向け、調査研究活動、広報活動を通じた政策提言や情報発信、研修活動を通じた従業者の育成、「バリューアップモデル」の取組やホームナビ物件情報掲載先の維持・拡大、標準書式の充実などを進めていくことが重要な課題です。
こうした観点から、平成22年度は既存住宅流通市場の活性化と会員サービスの向上に向け、以下の内容
を主要課題として事業活動を展開することとします。

動産関係団体と連携し適切な対応を行うとともに、金融商品取引部会を活用し、不動産信託受益権取引の実情を踏まえた意見具申を行う。
④不動産ADR設置についての検討に対応し、不動
産適正取引推進機構等と連携、協議を行う。
2．住宅・土地税制改正要望
景気低迷の現況を踏まえ、内需牽引を期待されている不動産市場の活性化のため、住宅・不動産
流通に関する税が負担増とならないよう、今年度
期限切れとなる住宅・土地税制の軽減措置等の延長を要望するとともに、更なる改善の要望を行う。
3．金融関連要望
住宅金融支援機構に対し、住宅ローンの安定的な供給を要望する。また、昨年度緊急経済対策として実施された優良住宅取得支援制度（フラット35Ｓ）の金利引き下げについて住宅市場の回復状況を見つつ、その継続の要望について検討を行う。

1．不動産流通促進に向けた政策提言等（1）住宅・不動産行政の新たな展開に向けた政策提言
昨年度取り組んだ「流通促進研究会」の成果を踏
まえ、「バリューアップモデル」の主要メニューである耐震診断・インスペクションの促進策など、既存
住宅流通促進へ向けて、政策提言活動を推進する。
（2）不動産取引の適正化等に向けた対応
安全安心な不動産取引の推進および不動産流通業の健全性を一層高めるため、以下の取組や法改正等に的確に対応し、不動産流通業の実態を踏まえた意見具申を行う。
①昨年度社会資本整備審議会においてとりまとめられた家賃債務保証業、賃貸住宅管理業の適正化に向けた施策に対応すべく、賃貸事業についての検討体制を強化するとともに、消費者・会員からの問合せに対し的確に対応する。
②不動産業界関係６団体による「不動産業における犯罪収益移転防止及び反社会的勢力による被不動産流通市場を取り巻く環境の変化と時代の害防止のための連絡協議会」に参加し、暴力団要請にこたえ、不動産流通市場をリードする担い手排除条項やマネー・ローンダリング対策についとして、不動産流通を活性化し、信頼される流通市て、流通の実情を踏まえた意見具申を行う。
場を育成するための諸施策の検討とタイムリーな政③改正金商法の施行に伴い、金融ADRへの対応等
関係団体と連携し、申請手順等の整理を行い、 策提言を行っていくため、以下の活動を推進する。
会員への情報提供を行う。また、第二種金融商 （1）消費者動向調査を継続実施し、「バリューアップモデル」に関連した設問を追加するなど一部品取引業の自主規制機関設立の動きに対し、不2 Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

の見直しを行う。
（2）既存住宅流通量等FRK指標の公表および「FRK不動産流通統計ハンドブック」の継続発行。
（3）不動産取引動向調査の継続実施、レインズ成約
情報登録の徹底による不動産流通市場の動向の把握。
（4）「バリューアップモデル」リリース後における利用状況のフォローアップ、普及促進のための改善策を検討。
（5）研究助成について、首都圏の大学を中心に公募を行うなど、募集範囲を拡大する。また、研究成果をホームナビ等で発表する。
（6）「不動産流通税制研究会」の設置および欧米の不動産税制についての調査、不動産流通に係る課税のあり方についての有識者を交えた研究。

1．インターネット事業の推進
昨年度、ホームナビ物件情報の掲載先拡大により、消費者からの反響件数は大幅に増加した。引き続き、ホームナビの信頼性の高い不動産物件情報を広く消費者に提供するという観点から、他サ
イトへの掲載の維持・拡大を図るとともに、ホー
ムナビの認知度を高め、消費者の利用促進を図るための活動を推進する。
2．不動産ジャパンの円滑な運営に向けての協力
消費者保護と利便性向上のための公的情報イン
フラとして、「不動産ジャパン」が消費者に信頼され、利用されるよう参加４団体と連携して円滑な運営に協力する。
3．指定流通機構構成団体としての活動推進
不動産取引の透明性の確保が求められる中、指定流通機構の役割は一層重要になってきており、他の構成団体と連携し、全国指定流通４機構の円滑な運営に努めるとともに以下の活動を推進する。
（1）適正なレインズシステムの利用に向けた機構との連携の強化と、会員への啓発活動を促進。
（2）４機構４団体による「レインズ情報等検討委員会」への参加、全国データベース等に関する課題の検討。
（3）成約情報登録の徹底、レインズデータの分析、情報提供等サブセンター機能の強化。
（4）近畿レインズのシステムリニューアルへの協力。

1．教育研修活動の推進
不動産市場を取り巻く様々な環境の変化や多様化する消費者ニーズに対応するため、実務知識の向上のほか、コンプライアンスの徹底や組織マネジ
メント向上のための研修を実施し、消費者から信頼される人材の育成を推進する。
2．消費者向け広報活動の拡充
当協会の活動や政策提言、各種調査結果について、セミナーやホームナビを活用し、情報を発信するとともに、これらを計画的、効果的に行い、消費者の既存住宅流通への関心を高める。
3．会員向け広報活動の推進
会報誌により不動産関連情報をわかりやすく提供するとともに、取材情報を掲載するなど内容の充実を図る。また、ホームナビ会員ページにおいて迅速な情報提供を行うとともに「バリューアップモデル」の利用促進のための情報を拡充する。

世界不動産連盟の日本支部の代表としてバリ総会に参加する。また、NARとの親交を深め、米国
不動産市場の情報収集に努めるとともに、海外の不動産市場の状況、業界の実態、インスペクション等取引の実態等についての現地調査を行う。

各地域の指定流通機構構成団体として、レインズの円滑な運営と適正な利用を推進するとともに支部会員のニーズに応え、研修やセミナーの充実を図る。

１．不動産売買契約書等標準書式の充実および普及
消費者に、よりわかりやすく安全な取引の実現を目指して策定した不動産売買契約書および重要事項説明書の標準書式について、宅建業法等の法
令改正にあわせて迅速な情報提供と必要な様式改訂を行う。また、会員の利便に資する契約特約集、重説記載例集や、消費者の理解促進のための重要事項説明書補足資料のビジュアル版を作成する。
2．行動綱領の順守によるコンプライアンスの徹底
企業の社会的責任や消費者意識等の高まりに適切に対応し、業界の信頼性の向上に向け、レインズの適正利用や不動産広告の適正化を含め、会報や研修等を通じてコンプライアンスの徹底を図る。また「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方検討会」における取組等を踏まえ、「行動綱領」の見直し等の検討を行う。
3．公益法人改革等への対応
平成23年度に一般法人への移行を行うべく、定款変更等諸規程の整備をはじめ、支部運営体制の見直し等、所要の準備を行う。
4．40周年記念事業
創立40周年を迎えるにあたり、更なる会員間の連携強化と当協会の認知度等をあげるべく周年事業を行う。
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国土交通省土地・水資源局調査課より発表された「平成22年地価公示の概要」（平成22年１月１日時点、全国の標準地27,804地点）を掲載します。

○ 前回（平成21年地価公示）同様、ほぼすべての地点において年間で下落となった。
○ 年間平均変動率で見ると、各圏各用途で前回よりも下落率が大きくなった。
○ 下落率は、三大都市圏の方が地方圏よりも、また商業地の方が住宅地よりも大きい。
【継続地点で見た地価上昇・横ばい・下落の地点数】
地価公示年
公示時点

平成21年
（前回）
H21.1.1【対前年平均変動率】
地価公示年
変動率期間

平成22年（今回）
H22.1.1

継続地点合計27,863

27,410

上昇地点
横ばい地点
下落地点

23（0.08％）846（3.0％）
26,994（96.9％）

7（0.03％）101（0.4％）
27,302（99.6％）（ ）内は、継続地点合計数に占める割合
継続地点には、市街化調整区域内の現況林地（58地点）
を含まない。

住宅地

商業地

全用途平均

平成21年（前回） 平成22年（今回）H20.1.1
H21.1.1〜H21.1.1〜H22.1.1

全国

△3.2％

△4.2％

三大都市圏

△3.5％

△4.5％

地方圏

△2.8％

△3.8％

全国

△4.7％

△6.1％

三大都市圏

△5.4％

△7.1％

地方圏

△4.2％

△5.3％

全国

△3.5％

△4.6％

三大都市圏

△3.8％

△5.0％

地方圏

△3.2％

△4.2％

平成22年地価公示についての当協会のコメント
社団法人 不動産流通経営協会
理事長

大橋

正義

今回の地価公示においては、全国各用途にわたり前回よりも下落率が拡大し、とりわけ東京都、大阪府をはじめとする大都市圏の商業地の落ち込みがより顕著となった。
これらの地価下落の背景としては、我が国経済が世界的な金融危機の深刻化や世界同時不況の影
響から脱することができず、デフレ状態に陥っていることを如実に反映したものと考えられる。
不動産流通市場は、①所得に対する先行き不安や株価下落等による資産価値の減少による住宅取得環境の悪化、②企業業績の悪化による設備投資の先送りに伴う取引の減少、③金融機関における住宅ローンを含めた不動産融資の厳格化などによって、新築マンションの売れ行き不振や、事業用
不動産取引の減少を招来し、低迷した状況となっている。
ただ、半年ごとの変動率は三大都市圏では、住宅地、商業地とも下落率は縮小しており、やや明
るい兆しも見えつつある。首都圏の既存住宅流通市場においても、取引件数は回復傾向にある。
今後、この明るい兆しを確かなものとし、地価の回復、安定化が図られるためには、何よりも着実で自律的な景気回復が喫緊の課題であり、内需拡大の柱となる不動産市場の活性化が必要不可欠である。そのためには、不動産流通業界として、昨年12月の「明日の安心と成長のための緊急経済対策」を生かし、既存住宅流通の促進に取組むとともに、政府における予算・税制等による継続的な政策支援が望まれる。

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当協会では、2006年度「既存住宅の流通促進に関する研究会」において、既存住宅の流通量およびFRK既存住宅流通指標（既存住宅流通比率）を推計し、以降毎年継続的に発表しています。
今年度も、2008年の既存住宅の流通量およびFRK既存住宅流通指標（既存住宅流通比率）、2009年の速報値（概算）を推計。結果は次の通りです。

［不動産業界、不動産流通市場の状況］
我が国の新築住宅分譲市場は、個人消費や設備投資等の国内需要の低迷などから、低調な状況が続いています。一方、既存住宅の流通については、堅調な住宅取得、住み替え需要の増加から首都圏の取引件数が前年を上回るなど回復の兆しも見られます。
当協会では、毎年既存住宅の流通量（全国）の推計を実施しています。これによると、2009年は新築住宅の着工数は78万８千戸、このうち賃貸住宅および給与住宅を除いた自己居住用の新築の着工が45万３千戸だったのに対し、既存住宅の流通量推計値
（速報値）
は46万件
（既存住宅流通比率36.8%）。
すなわち、既存住宅の市場規模は新築住宅にほぼ匹敵する成長を見せていることがわかります。
■ FRK既存住宅流通量・流通指標の推移
（%）

（千件）

1,400
1,200

1,215

1,198

1,230
1,174

1,151

26.1%

1,000
23.4%

22.3%

1,189

1,160

40

1,290

28.7%

27.9%

27.5%

26.9%

1,236

1,061
28.7%

32.1%

36.8%
1,093
30.0%

30

23.9%
788

8,00

20
600
400

344

370

1998

1999

387

414

497

461

440

423

520

500

469

460

10

200
0

2000

2001

2002

2003

新築着工総数（借家・給与住宅含む）

西暦
和暦
新築着工総数1999
H11

既存住宅流通量

2001
H13

2006

2007

0
2009（年）

2008

FRK既存住宅流通比率

2003
H15

2004
H16

1,198 1,215

1,230 1,174 1,151

1,160

既存住宅流通量

344

387

440

FRK 既存住宅流通比率

22.3% 23.4% 23.9% 26.1% 26.9% 27.5% 27.9% 28.7% 28.7% 32.1% 30.0% 36.8%

370

2000
H12

2005

2002
H14

（借家・給与住宅含む）

1998
H10

2004

414

423

2005
H17

2008
H20

2009
H21

1,189 1,236

1,290 1,061 1,093

788

461

520

460

497

2006
H18

2007
H19

500

469

Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai 5

［特 集］

FRKバリューアップモデル（社）
不動産流通経営協会では、既存住宅流通の活性化を図るため、より安心して検討し取引していただくための施策の検討を進めてきました。たとえば、取引前の住宅の検査・診断、瑕疵に対する役割分担の新たな構築、リフォー
ムに関する情報提供などです。
いずれも業界をあげての取組みが必要であることから、当協会では、この度、これらの施策を具現化して「FRKバリューアップモデル」と総称し、取りまとめを行いました。
そこで、今号では、事務局を担当した原参事に「FRKバリューアップモデ
ル」について聞きました。

「FRKバリューアップモデル」
構築の背景と経緯――「流通促進研究会」で検討を進められたと伺いましたが当協会では、業務流通委員会のもとに「流通促進研究会」という場を設け、既存住宅の流通促進のための施策の検討を行っていただいています。
流通促進研究会では、平成20年度は既存住宅の中期的な流通量の推計を行い、あわせて流通量の拡大を着実なものとするため、さまざまな施策を検討。平成21年度は、その施策項目を具現化するための検討を行いました。その成果が「FRKバリューアップモデル」です。
施策検討の基本としたのは「顧客のニーズ」
です。特に重要視したのは、既存住宅を選択せずに新築住宅を選んだお客様が「なぜ既存住宅を選ばなかったか」という敬遠要素です。その解消のための方策を「FRKバリューアップモデ
ル」に反映しました。
既存住宅への不安・不満という点で多く挙げられるのは、「耐久性や品質、耐震性能に関する不安」。そして「間取り、デザインが合わない」「他人の住んだ家には住みたくない」「リフォーム・メンテナンス費用がわからない」といった点です。
これらに対応し、「耐震診断」と「建物検査」の提案メニューを、また、具体的に大手設備メーカーによる「リフォームパッケージ商品」や、そのメーカーが組織する信頼できるリフォーム
店ネットワークの紹介フローをご用意しました。
――社会的な意義という点ではいかがでしょうか
6 Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

社団法人 不動産流通経営協会参事

原 靖彦 氏

世間では今「既存住宅」が注目を集めています。少子化社会への移行、省資源化が求められる環境のもとでは時宜にかなう情勢であり、不動産業界として既存住宅取引の促進に積極的に取組むには格好の機会であるといえましょう。
既存住宅取引の透明性を高めることは積年の課題でした。業界を先導する当協会が「FRKバ
リューアップモデル」に積極的に取組み、推進することで、流通事業者としての社会的責任、倫理の実践を果たすことになり、それがひいては既存住宅流通業の社会的評価を高め、流通の活性化につながるはずだと考えました。
――これまで建物検査や耐震診断の実際の利用状況はいかがだったのでしょうか「FRKバリューアップモデル」でご用意した各メニューは必ずしも斬新なものではなく、既に一部の会員会社が取組んでこられたサービスです。しかし、個々の会社ごとの取組みだけでは
行政やお客様からの認知や信頼、評価にまではなかなかつながりにくい面がありました。また、
これまで取組みのなかった会員会社にとってはどのように対応したらよいのかわからないといった課題もあります。
行政においても、「既存住宅性能表示制度」をはじめとした取組みがなされてきてはいますが、残念ながら実際に流通現場で活用される仕組みとなるまでには至っていないようです。
流通現場における顧客ニーズは、現状有姿を前提として既存住宅をいかに安全・安心に取引を実現するかということにあります。そのため、業界として自らこの課題に取組み、デファクト
スタンダードとすることが重要であると考えました。

――各社が取組みにあたり留意することはどのようなことでしょうか「FRKバリューアップモデル」の取組みにあたり、会員会社にお願いしたいこと、ご留意いた
だきたいことがいくつかあります。
まず一つ目は、「FRKバリューアップモデル」
における各メニューの取扱いについては、協会
会員の活用ルールや義務付けがあるわけではありません。取組むことに意義があるとお考えい
ただいた会員会社は積極的に取組んでいただきたいという位置付けです。
二つ目は、「FRKバリューアップモデル」は、各メニューの取扱いを総称した協会内での、もしくはマスコミ等対外説明用の呼称です。各メニューは物件ごとあるいは状況ごとに提案できるかどうかで取扱いが異なるでしょうから、顧客に対してはメニューごとの呼称でご使用いた
だいたほうがわかりやすいと思います。
なお、各メニューを活用いただいた物件については、物件広告表示に、たとえば「耐震診断［資料１］■ FRKバリューアップモデルの概要■ バリューアップモデルを提案することによるお客様のメリット

Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai 7

適合物件」「インスペクション（建物検査）済み」 ――既存住宅はどのくらいの確率で耐震基準に適合しているものなのですか「リフォームパッケージあり」などと謳うことが建物の耐震性能の基準については、過去に大できます。
地震を経験する都度、見直し・改正が図られて三つ目は、既に取組みのある会員会社におかきました。
れても、ぜひとも既存の取扱いサービスと比直近の建築基準法改正は2000年ですが、それ較・検討していただき、顧客が求めるサービス
以前の住宅については現行基準を満たさないもにより近づけるためのご意見とご協力をお願いのが過半と思われます。特に1981年の大改正以します。
四つ目は、今回の「耐震診断」と「建物検査」 前に建てられた住宅（いわゆる「旧耐震物件」）の大半は、現行基準を満たしていないと言われのモデルは「物件化段階での売主への提案」をています。
前提としていますが、もちろん購入検討顧客か
ただ、これらの大半は基準の見直しがあったらの要望に応じて対応することも可能です。状
結果、現行基準に満たなくなったものであり、況に応じて柔軟に活用してください。
五つ目は、単なる紹介ツールとしてではなく、 必ずしも「不良物件」「欠陥住宅」という訳ではありません。多少の補修を施せば現行の耐震基「自らの仲介提案スキルを向上させるための素準を満たす物件も少なくありません。
材」という意識で取扱っていただければと思いそこで、税制のメリットというインセンティます。
ブ と 耐 震 基 準 適 合 の 可 能 性（ 確 率 ）を 勘 案 し 、
たとえば「築20年を超える住宅」が税制の面でどのような扱いになっているのかは、当協会 「FRKバリューアップモデル」では、「新耐震以降築20年超の住宅」を中心に耐震診断の実施をの会員会社の営業担当であれば当然に知っていお勧めすることとしました。とはいえ、この築るべきことだと考えます。顧客から問合せや相年レンジの住宅に絞ったとしても、現状のまま談があった場合、きちんと説明できなければなりません。そのようなことを、改めて各社社内 （耐震補強をまったく要せずに）耐震基準に適合する可能性は決して高くないと推測せざるを得で再確認するための教材としても利用していたません。
だきたいと思います。
そのため、この築年の要素とあわせて、当初の施主・施工会社の信用度、設計図書が現存し「FRKバリューアップモデル」ているか否か等から、基準に適合する可能性に
各メニューのポイントついて考慮していただいたうえで、耐震診断を実施するか否かを判断されることが肝要です。
■ 耐震基準適合検査（耐震診断）――設計図書による無料の机上診断を受けることができるのですね――取引に際し、耐震診断を受けるメリットははい。築20年（耐火建物25年）超で1981年６
何でしょうか
今の住宅税制では、築20年（耐火建物は25年） 月以降建築された住宅については、売主が設計図書をお持ちの場合、今回提携した株式会社住を超えた戸建て・マンションは、新築住宅のよ
宅検査保証協会に事前の机上診断を無料で行っ
うに不動産取得の際に発生する不動産取得税の軽減措置や所有権移転登記の登録免許税の軽減、 ていただくことをお願いしました。
ただし、机上診断を行ったからといっても、住宅ローン控除等を受けることができません。
現地調査の結果「基準に満たない」という結果がしかし、耐震診断を受け、基準を満たした建物出る場合も少なくありません。設計図書通りのについては『耐震基準適合証明書』の発行を受施工になっていなかったり、通常予想する以上にけることができ、この証明書を物件引渡し時ま劣化が進んでいたりすることもあるためです。
でに取得しておけば、築20年超の住宅でも、新万一、基準に満たない場合でも、たとえば、
築住宅と同様の税制の優遇が適用されますので、軽微な補修を施せば現行の耐震基準を満たすよ
買主側には大きなメリットが発生します。そのうな場合は、改修工事の施工を検討されるといため、売主側にとっても、売却において有利なう選択肢もあり得るでしょう。したがって、基要素になります。

8 Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

準を満たしてないとの結果が出た場合、実際の売却の流れの中で耐震改修工事の施工が可能かどうかを念のため想定することも、耐震診断実施のご検討をお勧めする際には必要です。
株式会社住宅検査保証協会の耐震診断では、基準に適合していない場合、報告書の提出とあわせて参考改修方法をご提案します。

■ 建物検査（ホームインスペクション）――建物検査を売主に提案することとしたのは
なぜですか
売買に際し、建物の性能面での不安を払拭するという目的および動機付けという面からいえば、売主の了承を得て買主様が費用をご負担い
ただいて実施するという考え方が自然ですが、売主の了承を得ることは必ずしも容易ではありません。
実際の取引の流れからすると、事前に売主が建物検査を実施し、建物の内容・状態を明らかにしたうえで売り出していただく仕組みのほうが、よりスムーズです。
そのため、建物検査を事前実施することが購入を検討中のお客様の安心につながり、売却に有利になることや、隠れたる瑕疵の懸念が検査によって払拭されることの重要性等について、売主のご理解を得ていくことに加えて、売主に何らかのインセンティブやサービスを享受いた
だくことが必要と考えました。
――それが検査会社による瑕疵保証制度と瑕疵担保責任免責特約なのですね
株式会社住宅検査保証協会の建物検査を受けていただいた場合、戸建て、集合住宅共に同社による「瑕疵保証制度」をご利用いただけることとしました。
当協会の標準売買契約書においては、たとえば戸建てに関しては、建物について以下の４項
目に限って引渡しから３か月間に限り売主にその修復責任をご負担いただくこととしています。
①雨漏り②蟻害③主要構造部の瑕疵 ④給排水管からの漏水
この度ご用意した建物検査の検査項目は、当協会の標準条項における瑕疵担保責任対象項目とリンクさせて選定しました。
また、取引に際し必ず検査報告書を交付し、検査の結果を「現状」として確認し合ったうえで売買していただくことを前提としました。検
査の結果、故障や不具合の指摘があった場合でも、買主に開示することによって「隠れたる瑕疵」ではなくなるため、売主の瑕疵担保責任対
象項目についてのリスクの大半は解消されることになります。
さらに、これに加えて検査会社の｢瑕疵保証制度｣をご利用いただいた場合は、売主の瑕疵担保責任を「免責」することを前提に購入見込み顧客と取引の交渉を行うことができることにしています。
――これまでの保証制度とどこが異なるのですか
ポイントとしては、検査の結果、故障や不具合の指摘があった場合でも、その箇所を補修す
ることなく保証を受けることができるようにしたことです。
これまでの既存住宅の保証制度は、検査の結果、故障や不具合の指摘があった場合、その箇所を修復し再検査に合格しないと利用できないとするものでした。しかし、指摘箇所を修復しないと保証付きの売り物にできないとなると、売主の負担が過重になります。また購入される方がその建物をどのように使われるのか、たとえば、とりあえず一、二年住んだのち建て替え
るご予定のような場合には、せっかくの改修やリフォーム費用が無駄になります。
そこで、修復するか否かは費用の負担も含めて買主に委ねることを前提とした保証制度としました。
さらに、検査によって判明しなかった故障や不具合が建物引渡し後に発見された際の万一の責任は、売主に代わり検査会社である株式会社
住宅検査保証協会が「引渡しから６か月間」引
き受けることとし、買主にとっても、引渡し後の瑕疵に関する補償の面で従来よりも不利にならないよう配慮しました。
これらにより、売主は隠れたる瑕疵についてのリスクから解放され、買主に対してもより安
心な保証をご提供できると考えています。

■ リフォーム情報の提供――リフォーム情報の提供とは具体的にどのような取組みなのですか
既存住宅には、築年に応じて相応の傷みや汚れがあります。

Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai 9特に水まわり（浴室、トイレ、キッチン）等の生活感については嫌悪感が大きく、物件の内見の際に目の当たりにすると、その瞬間に検討意欲が失せる場合も多いと言われています。
実際には、ある程度のご予算でクリーニングや設備の入れ替え等のリフォームを施していただくことにより、こうしたご心配の大半は解消
されることが多いようです。さらに、ご自分の気に入るように間取りを変更されることで、新築の住居とさほど遜色ない状態にしていただくことも可能です。
「FRKバリューアップモデル」では、設備の大手メーカー「株式会社INAX」と提携し、既存住宅のご購入に際してニーズが高い水まわり設備の入れ替えを中心としたパッケージ商品をご提供します。また、顧客のご希望に応じて、同社が地域ごとに組織する住宅リフォーム専門店ネットワーク「INAX LIFA ライファ」をご紹介するフローをご用意しました。
――まだまだ安心して紹介できるリフォーム事業者は少ないということでしょうか
現状、リフォーム業界は比較的小規模な事業会社が中心となっており、施工水準・施工価格
は千差万別と言われています。そのため買主にとり、「どこの業者に依頼すれば良いのか」ということが大きな懸念であり、障壁となっているのが現状です。
媒介業者側でも、地域に密着した情報収集の一環として、地場のリフォーム関連事業会社を中心に信頼できるご紹介先を確保する等の努力
は引き続き大事だと思われます。
買主に対し、既存住宅を単なる「現状有姿」
でのご検討を促すだけではなく、「既存住宅+リ
フォーム商品情報＋信頼できるリフォーム事業
会社の紹介」を積極的にご提案していくことで顧客のご検討は進むのではないでしょうか。

今後の課題――最後に「FRKバリューアップモデル」の今後の課題を教えてください
一つ目は、耐震基準に適合した場合、あるいは建物検査の結果、特に故障や不具合がなかった時の価格への反映についてです。

10 Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

検査結果を価格に反映するのが合理的であり顧客にもわかりやすいのですが、実際には、建物検査は売り出しと同時並行して行われることも多いため、検査の結果を踏まえて「値上げ」
ができるかといえば現実的にはそれは容易なことではありません。また、会員各社の査定方法が統一されないと、検査結果を価格にどのように反映するのか標準的な対応を打ち出すことはできません。
FRKとして「価格査定」にどう取組むかは、今後の大きな課題でもあります。
二つ目は、耐震診断や建物検査の結果、売主
または買主から耐震補強工事や改修工事を行いたいという要望が出た際の、施工会社の紹介についてです。
協会として施工会社の提携先を検討したり決定することは現実的には困難です。当面は会員各社がその地域ごとに情報収集し、実際の取引などの経験値を活かして信頼のおける施工会社を選定し、連携を図っていただくようお願いします。
三つ目は、各メニューの提携先がいずれも現状一社のみであることです。
耐震診断と建物検査については、協会に所属している既存の取組み実績のある会員も含め、中立性・第三者性が一定程度担保され、今回の仕組みに取組みが可能な先があれば、ぜひ提携を検討したいと考えています。今回取扱い対象外となっているエリアについても同様です。
リフォームについては、一般的に、設備の供給元であるメーカーをもってしても、リフォー
ム店に対する価格統制は困難です。INAX社のリフォーム店LIFAライファネットワークは、直営
的、フランチャイズ的要素が強いため、それが可能となりました。当初の取扱いエリアは東京
都、神奈川県、千葉県に限定されますが、当協会会員の紹介実績が進めば拡大の可能性は高いと考えています。
このように、今後取組むべき課題も多々あり
ますが、会員会社のご意見やお客様の声を反映しながら「FRKバリューアップモデル」をよりよいものにしていきたいと思います。
「FRKバリューアップモデル」のご意見ご要望
は、事務局までお寄せください。
［電話］03-5733-2271
担当：原［mail］value-up@homenavi.or.jp

［資料２］

Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai 11

当協会では、一昨年から、不動産流通のさま
ざまな観点から公表されている統計データを収集した『不動産流通統計ハンドブック』を作成
し、会員会社に配布していますが、今般、2010
年版を配布しました。
2010年版では、平成21年７月から22年２月に公表された「平成20年住宅・土地統計調査」（総務省統計局が主管）の調査結果等の最新統計データを反映しています。
業務の参考にぜひお役立てください。

第41回定時総会開催

去る４月22日（木）、東海大学校友会館 望星の間（東京都千代田区）において、当協会第41回定時総会が、多数の会員の参加を得て開催された。
総会では、当協会の大橋正義理事長を議長として、平成21年度事業報告および収支決算の承認、平成22年度事業計画（P２〜３に掲載）および収支予算の決定のほか、役員の任期途中での辞任に伴う補欠選任が行われた。
引き続き、懇親会が同会館阿蘇の間で行われた。開会の挨拶で、大橋理事長は「本年度は、

12 Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai■ 掲載統計データの概要
１．人口・世帯数の推移
２．住宅ストック
３．土地利用の状況
４．住宅供給（フロー）の状況
５．不動産流通
６．不動産証券化市場
７．住宅取得環境
８．消費者の意識や実態
９．海外の住宅市場動向 ほか

既存住宅市場の活性化など
流通新時代に向けた事業活動に重点を置き、『FRKバリューアップモデル』の普及推進、調査研究の充実、人材育成などに注力していく。政府の支援策を活かし友好団体との連携を深めて、不動産市場の本格的な回復とさらなる流通の促進に取り組んでいきたい」と述べた。
懇親会には、国土交通省の小澤敬市建設流通
政策審議官にご臨席いただき、「住宅・都市対策は、国交省における重要な成長戦略の一つ。
日本を元気にさせる政策 で、新築住宅の供給やリフォーム市場の活性化を図るプロジェク
トを推進していく。激しい変化の時代、官と民が連携してこの変化に適応していこう」とのご挨拶をいただいた。
当日は、国土交通省・住宅金融支援機構・友好団体の幹部・報道関係者等、多数の来賓に出席いただき、盛会裡に閉会となった。

理事会報告3/11 第３回レインズ運営部会「東日本レインズ利用状況」「苦情・紛争発生状況」「レインズ情報利用適正化措置の今後の対応につい3/19 第５回理事会開催て」「レインズデータの利用・研究に関するWGからの報告について」

承認の件」「平成22年度事業計画（案）及び収支予3/12 第３回インターネット売買仲介・賃貸
サイト運営部会

算（案）の決定の件」「新規入会審査」「役員の補「ホームナビの反響状況」「未承認サイトの取り扱い

欠に伴う取り扱いに関する件」「当協会表彰規程について」「既存提携先との無償掲載維持について」

による表彰に関する件」「第41回定時総会の開催

3/12 第100回売買契約書等標準化ワーキング及び付議事項に関する件」「売買契約および賃貸借契約における暴力団排除条「平成21年度事業報告（案）及び収支決算（案）の項に係る実態調査報告書（案）」「バリューアップモデ「住宅履歴情報整備検討委員会とりまとめ」「東ル会員用ツール（案）」「バリューアップモデルに係る日本不動産流通機構来年度団体負担金について」

瑕疵担保責任免責特約及び物件状況等報告書改訂

標記について審議のうえ、すべて原案通り承
認された。

の検討」

3/15 第４回運営委員会「平成21年度事業報告（案）及び収支決算（案）の承認の件」「平成22年度事業計画（案）及び収支予算（案）の決定の件」「新規入会審査」「役員の補欠に委員会・部会報告

伴う取扱いに関する件」「当協会表彰規程による表彰に関する件」「第41回定時総会の開催及び付議事

3/4 第９回企画専門委員会

項に関する件」「平成21年度（第５回）理事会付議事「平成21年度事業報告（案）」「平成22年度事業計画

項に関する件」「住宅履歴情報整備検討委員会取り（案）」「家賃債務保証業等の規制に関する新法（案）

まとめ」「東日本不動産流通機構来年度団体負担金について」「住宅履歴情報整備検討委員会取りまとについて」め（最終）」「『FRKバリューアップモデル』の概要

4/8 第５回流通促進研究会

について」「FRKバリューアップモデル（最終案）について」

3/5 第４回流通促進研究会

4/16 第101回売買契約書等標準化ワーキング「FRKバリューアップモデル（案）について」「平成22年度上期実務研修『標準契約書』解説項目

3/8 第１回倫理紛争委員会の内容確認」「バリューアップモデルに係る瑕疵担保「東日本レインズによるレインズルール・ガイドラ

責任免責特約および物件状況等報告書改訂・重要インについて」「東日本レインズ紛争事例」「公取協

事項説明書記入例」「FRK標準書式ダウンロードサ

処分例」「FRK相談事例」

イト『その他の法令』改訂のお知らせ」「大阪府『不3/9 第２回研修部会

動産取引における土地調査問題研究会』報告書」「平成21年度研修活動について」「平成22年度教育研修活動について」「不動産コンサル中央協議会について（報告）」3/9 第２回コンプライアンス部会「不動産における犯罪収益移転防止及び反社会的勢
力による被害防止のための連絡協議会・第３回幹事会報告」「マネーローンダリング対策のための事業者による顧客管理の在り方に関する懇談会―特定事業者ヒアリングについて」

3/11 第４回業務・流通委員会「平成21年度事業報告（案）」「平成22年度事業計画（案）」「住宅履歴情報整備検討委員会取りまとめ（最終）」

事業委員会報告3/26 第３回事業委員会「新築部会」
平成22年３月26日（金）16時より、FRK会議
室にて、平成21年度事業委員会第３回「新築部会」を開催した。第１部講演会には、講師に税理士 板倉和明氏をお招きし、「税制改正に伴う、不動産の購入・売却を促す税制の活用術」をテーマに講演していただいた。また、17時30分
より第２部懇親会も行った。当日は16名の会員にご参集いただき、盛況のうちに閉会した。

「『FRKバリューアップモデル』の概要について」

Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai 13

事務局だより■ 中島理事を在任10年表彰
今般、当協会は、理事として10年在任された日本土地建物㈱ 代表取締役会長 中島久彰氏を、不動産流通業の発展のために貢献された永年の功績に対して表彰しました。第41回定時総会において、大橋理事長より中島氏に感謝状が授与されました。

㈱三井の森

会員だより
三井不動産住宅リース㈱所在地・代表者変更
城南建設㈱三井リハウス関西㈱三井リハウス湘南横浜㈱三井リハウス東京㈱代表者変更
旭化成ホームズ㈱㈱エメ
積和不動産㈱三井リハウス名古屋㈱レジデントファースト㈱所在地変更
商船三井テクノトレード㈱積和不動産九州㈱ステップ・インベストメント㈱積和不動産中国㈱積和不動産東北㈱ステップ・プロパティーズ㈱ちばリハウス㈱双日リアルネット㈱㈱東急ホームズ
東京ガス都市開発㈱㈱りそな銀行

藤和不動産流通サービス㈱新規入会
東急リバブル東北㈱野村不動産アーバンネット㈱㈱長谷工コーポレーション
ミサワホーム近畿㈱14 Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

東武プロパティーズ㈱q東日本レインズ
物件種別

新規登録数推移［首都圏］●首都圏全域
戸建

土地

事業用

4月 12,703

マンション

9,156

9,616

2,006

5月 11,893

8,096

8,126

1,836

6月 12,681

8,564

8,418

2,064

7月 12,610

8,161

8,391

2,153

8月 10,835

6,656

6,786

1,685

9月 11,714

7,350

7,330

1,819

10月 12,870

8,270

8,256

1,942

11月 12,112

7,658

7,128

1,810

12月 10,377

6,140

5,881

1,513

1月 11,851

7,712

6,917

1,708

2月 12,652

7,852

6,714

1,790

3月 13,907

8,194

7,315

1,841

物件種別

成約率推移［首都圏］●首都圏全域
マンション

戸建

土地

事業用

4月

5.39

3.06

1.25

0.69

5月

5.88

3.30

1.42

0.75

6月

6.32

3.81

1.71

0.76

7月

5.93

3.39

1.51

0.72

8月

5.27

3.02

1.38

0.78

9月

6.39

3.74

1.67

0.85

10月

6.56

3.98

1.49

0.82

11月

6.30

3.85

1.67

0.80

12月

5.39

3.36

1.39

0.90

1月

5.50

3.29

1.28

0.73

2月

6.75

3.98

1.69

0.80

3月

7.15

4.50

1.91

0.86

FRKホームナビ

ホームナビ平均公開件数

仲介サイト
賃貸サイト
新規サイト
合
計

10月
82,233
22,8101,991
107,034

11月
81,74923,3171,968
107,034

12月
81,55823,2991,955
106,812

1月
81,157
24,137
1,928
107,2222月
80,81024,044
1,895
106,749

3月
78,26723,296
1,864
103,427

Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai 15

16 Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai