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財務資本戦略

編集方針
目次
Who we are

グループの現在地とめざす姿
東急不動産ホールディングスグループの理念体系
価値創造の歩み
グループ概要資 本効率性を重 視した 利 益 成 長を図る

数字で見るグループの強み
Letter to our stakeholders（トップメッセージ）
Our vision

長期ビジョンと価値創造ストーリーな再構築」に分類のうえ、ポートフォリオの最適全体におけるROEを9%へ向上させていきます。

による自己資本の拡充を図り、2025年度末の化を実現していきます。特に「抜本的な再構築」

当社グループのサステナブルな成長のため

D/Eレシオが2.2倍以下となるよう、有利子負債が必要と判断した事業については、速やかに対には、財務健全性と安定収益基盤の拡充が不額や投資と回収をコントロールしていきます。

策を講じ、収益性・効率性の向上を図っていき可欠です。中長期的にみると、不動産市況はシキャピタルアロケーションとして、2021年度ます。

クリカルに変動する傾向がありますが、不動産から2025年度までの投資計画では、グロス投

当社グループの事業は、投入する経営資源価格が下落する市況悪化時こそ、不動産投資の資額2兆2,000億円、ネット投資額5,700億円と成長戦略の観点から、資産活用型ビジネスと好機となります。特に総合不動産デベロッパーの計画としています。財務規律を守りながら、高東急不動産ホールディングス株式会社

人財活用型ビジネスに分類されます。資産活用が中核会社である当社グループは、事業環境効率事業である再生可能エネルギー施設や、物取締役執行役員型ビジネスでは、ROAをKPIとして、本中期経悪化時においても成長投資を続けるために、財流施設・賃貸住宅などの回転型事業への投資を営計画の期間中に、大型開発プロジェクトの竣務健全性や安定収益基盤を確保することが重強化し、利益成長と資産効率性向上を進めてい工・稼働や、高効率事業である再生可能エネル要な課題です。

きます。

星野 浩明

2022年5月に発表した「中期経営計画2025」

ギー事業と回転型事業の強化･拡大などにより、当社グループにおいては、2023年度竣工予

株主還元は、「配当性向30％以上、安定的なでは、「アフターコロナの再成長に向けた稼ぐ力中期経営計画最終年度の2025年度には資産定の「渋谷駅桜丘口地区市街地再開発事業」な配当の維持継続」を当面の方針としています。と効率性の向上」を重要なテーマとしています。

活用型ビジネスのROAを3.6%（対2021年度

ど複数の大規模開発案件の稼働をはじめとし成長再投資を通じたEPS増加により、増配する

株主資本コストを意識すると、ROEは早期に8%+0.4P）へ向上させることをめざします。また、た、オフィスや商業施設などの賃貸事業基盤のことで、株主の皆さまに還元していきます。

以上とする必要があると考えており、効率性向

人財活用型ビジネスでは、売上高営業利益率を拡充に加え、本中期経営計画の成長ドライバー

効率性を意識した利益成長が本中期経営計上の取り組みとして、事業ポートフォリオマネジ

KPIとし、DX活用などによる生産性向上と付加のひとつである再生可能エネルギー事業でも、画のテーマです。収益性と効率性の両面で成メントと既存事業の改善を進めています。

価値創出を図り、2025年度に売上高営業利益

2025年度までに多くの施設が稼働する予定

長軌道に乗せ、強固で独自性のある事業ポー

率8.1％（同+3.9P）をめざします。

であり、これらによって安定収益基盤の拡充をトフォリオを構築することで、サステナブルな図っていきます。

成長を実現し、株主価値・企業価値向上をめざ

事業ポートフォリオマネジメントでは、当社グループの全事業を共通の定量･定性指標で評

これらの取り組みによって、既存事業の効率価し、各事業を「推進」「修正して推進」「抜本的性向上を図り、2025年度には、当社グループ

財務健全性については、期間利益の積み上げ

価値創造プロセス
ステークホルダーへの提供価値
サステナブルな経営の全体像
価値創造への取り組みテーマ（マテリアリティ）
財務・非財務KPI目標および実績
マテリアリティ特定プロセス
アウトプット ｜ ライフスタイル創造3.0｜ 事例1 広域渋谷圏構想｜ 事例2 再生可能エネルギー事業｜ 事例3 地域と建物のレジリエンス
Our strategy

長期ビジョン実現に向けた方針・戦略
長期経営方針・中期経営計画
財務資本戦略
全社方針 ｜ 環境経営
｜ DX
社外取締役座談会
事業方針と4つの重点戦略
事業セグメント別戦略

Management foundation

価値創造の基盤

人財・組織風土
人権の尊重
コーポレートガバナンス
リスクマネジメント
社外取締役メッセージ
役員一覧
Performance information

財務・会社情報などします。

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35

財務資本戦略

編集方針
目次
Who we are

グループの現在地とめざす姿
東急不動産ホールディングスグループの理念体系
価値創造の歩み
グループ概要財務分析

数字で見るグループの強み
Letter to our stakeholders（トップメッセージ）

業績の総括

セグメント別営業収益／セグメント別営業利益

2021年 度 の 業 績 は、営 業 収 益9,890億 円

営施設・営業店舗の臨時休業や営業時間短縮

2021年度のセグメント別実績は、都市開発(対 前 年 度+9.0%)、営 業 利 益838億 円(同があり、第２四半期以降も営業時間短縮など

事業、戦略投資事業、管理運営事業、不動産+48.3%)、経 常 利 益728億 円(同+56.4%)、の影響は継続しました。しかし、前年度に発令流通事業の全４セグメントが増収増益となり特別利益として関係会社株式売却益等71億された緊急事態宣言に比べて対象地域や規ました。

円（前年度は特別利益73億円）、特別損失と制内容が限定的であったため、業績は大幅にセグメント別営業収益（億円）して減損損失等240億円（前年度は特別損失回復しています。賃貸オフィスにおける大型オ120億円）を計上し、親会社株主に帰属するフィスビルの通期稼働、活況な不動産売買市当期純利益351億円（同+62.1％）で増収増

況によるアセット売却益の増加、住宅分譲や益となりました。

売買仲介が好調に推移するなど、2021年度

主に第１四半期は、政府の緊急事態宣言や自の営業利益は、ホールディングス体制への移治体からの要請などを踏まえ、商業施設・運行前も含めて過去最高益となりました。

9,077

2020年度

2021年度

前年度比

営業収益（億円）

9,632

9,077

9,890

813

営業利益（億円）

793

565

838

273

経常利益（億円）

675

466

728

263

親会社株主に帰属する当期純利益（億円）

386

217

351

135

D/Eレシオ

2.3倍

2.5倍※

2.3倍※

△ 0.2倍

ROA

3.3%

2.2%

3.2%

1.0P

3.7%

5.7%

商業施設の新型コロナウイルス感染拡大影響からの一定の回復、活況な不動産売買市況によるアセット売却益の増加、分譲マンションの計上戸数の増加などにより、増収増益となりまし

保有する渋谷エリアを中心に堅調に推移し、空室率（オフィス■戦略投資事業
物流施設のアセット売却や再生可能エネルギー事業の稼働施設の増加、米国における物件の売却配当の増加などにより、増収増益となりました。再生可能エネルギー事業は、稼働施

2.0P

2021

（年度）

セグメント別営業利益（億円）

都市開発
+102

後の総定格容量（持分換算前）は、1,311MW（2022年3月末時点）の規模となります。
■管理運営事業

838

565

全社・
不動産 消去流通△16

BtoC事業中心の当セグメントは、回復基調にはあるものの、緊急事態宣言やまん延防止等重点措置などを受けて新型コロナウイルス感染拡大の影響が継続しました。東急コミュニ
ティーにおけるマンション管理やビル管理は、前年度の営業活動の自粛や管理業務の休止などからの反動増となりました。

+72「東急ステイ」などのホテル事業やゴルフ、スキーのレジャー事業は前年度に比べて一定程度回復し、セグメント全体では増収増益となりました。
■不動産流通事業2020

価値創造への取り組みテーマ（マテリアリティ）
財務・非財務KPI目標および実績
マテリアリティ特定プロセス
アウトプット ｜ ライフスタイル創造3.0｜ 事例1 広域渋谷圏構想｜ 事例2 再生可能エネルギー事業｜ 事例3 地域と建物のレジリエンスにより実需層が強く、引き続き堅調な販売動向となっています。

管理 +222
戦略 運営
投資 +325
+200

管理運営
+87

サステナブルな経営の全体像持しています。分譲マンションは、住宅の質の改善ニーズなど全社・
不動産 消去
△26
流通戦略
投資+27

価値創造プロセス
ステークホルダーへの提供価値

ビル・商業施設）は1.3％（2022年3月末時点）と低水準を維設が計画通り増加するなど順調に拡大しており、全施設稼働

2019年度

6.7%「東京ポートシティ竹芝オフィスタワー」の通期稼働、主要なるオフィスビルの需要縮小が懸念されましたが、当社が数多く

2020

ROE

長期ビジョンと価値創造ストーリー■都市開発事業た。オフィスマーケットは、テレワークなど働き方の多様化によ

9,890
都市開発
+91

Our vision

2021

（年度）

東急リバブルにおける売買仲介のリテール部門・ホールセー
ル部門は、活況な不動産流通市場により取扱件数および平均

Our strategy

長期ビジョン実現に向けた方針・戦略
長期経営方針・中期経営計画
財務資本戦略
全社方針 ｜ 環境経営｜ DX
社外取締役座談会
事業方針と4つの重点戦略
事業セグメント別戦略

Management foundation

価値創造の基盤

人財・組織風土
人権の尊重
コーポレートガバナンス
リスクマネジメント
社外取締役メッセージ
役員一覧
Performance information

財務・会社情報など

取扱価格の上昇、また不動産販売における大型物件の計上などにより、大幅な増収増益となりました。
※ ハイブリッドファイナンス考慮前のD/Eレシオです

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グループの現在地とめざす姿
東急不動産ホールディングスグループの理念体系
価値創造の歩み
グループ概要財務分析

数字で見るグループの強み
Letter to our stakeholders（トップメッセージ）

資産・負債および純資産

賃貸等不動産の時価評価

2021 年度末の総資産は 2 兆 6,343 億円で、減 少などにより前 年 度 末から525 億 円 減 少

Our vision

長期ビジョンと価値創造ストーリー

2021年度末のオフィスビルや商業施設など

業 前 計 画 中 の 物 件(2021年 度 末771億 円)

販売用不動産への投資が 進捗した一方、固しました。純資産は 6,433 億円で、利益剰余の賃貸等不動産の帳簿価額は7,640億円、そは、時価を把握することが困難であることなど

定資産の売却や東急ハンズの連結除外など金などが増加し、前年度末から346 億円増加の時価評価額は1兆381億円、帳簿価額と時から、期末時価評価額および期末簿価には含により前年度末から180 億円減少しました。

しました。

価評価額の差額は2,741億円です。なお、開めていません。

総 負 債 は 1 兆 9,910 億 円で、有 利 子 負 債 の簿価
（億円）

（億円）

10,0002019年度

2020年度

2021年度

前年度比

8,000

販売用土地建物

6,580

6,806

7,574

767

6,000

固定資産

11,927

12,23911,409

△ 830

のれん

717

664

607

△ 56

投融資

3,122

3,391

3,691301

その他

2,527

3,423

3,062

△ 362

簿価（未稼働）

8,669

7,975

9,285

財務・非財務KPI目標および実績

9,371
7,914

10,915

10,615
8,345
390

8,161
970

8,383

7,954

7,191

｜ 事例1 広域渋谷圏構想11,036｜ 事例3 地域と建物のレジリエンス

7,64066

Our strategy

長期ビジョン実現に向けた方針・戦略

7,574

長期経営方針・中期経営計画
財務資本戦略

2,000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

全社方針 ｜ 環境経営

2021

｜ DX

（年度）

社外取締役座談会
事業方針と4つの重点戦略

キャッシュ・フロー事業セグメント別戦略

26,523

26,343

△ 180

有利子負債

13,61014,788

14,217△ 571

営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等円の資金減少、財務活動によるキャッシュ・フ

その他

5,320

5,648

5,693

45

調整前当期純利益の増加などにより765億

ローは、長期借入金の返済などにより813億円の資金減少となりました。

総負債18,931

20,436

19,910△ 525円の資金増加、投資活動によるキャッシュ・フ

純資産

5,942

6,087

6,433

346

ロー は、固 定 資 産 の 取 得 などにより318億

価値創造の基盤

人財・組織風土
人権の尊重
リスクマネジメント

2019年度

2020年度

2021年度

前年度比

営業活動によるキャッシュ・フロー

△671,004765△ 240

当社グループの ESG への取り組みを広く周知・推進していくと同時に、債券投資家の安定的な投資機投資活動によるキャッシュ・フロー

△1,472△ 1,160△ 318842

会の創出および債券投資家とのエンゲージメントを強化していきます。

財務活動によるキャッシュ・フロー

651

1,083

△ 813

△ 1,896

国内初、ESG債の長期発行方針「”WE ARE GREEN”ボンドポリシー」を策定

Management foundation

コーポレートガバナンス（億円）

長期ビジョンに基づき、ESG 債の長期発行に関する方針を策定しました。ESG 債の継続発行を通じて、｜ 事例2 再生可能エネルギー事業

10,381

24,874

総資産

価値創造への取り組みテーマ（マテリアリティ）

アウトプット ｜ ライフスタイル創造3.0

4,0000サステナブルな経営の全体像

マテリアリティ特定プロセス

時価9,677

価値創造プロセス
ステークホルダーへの提供価値

社外取締役メッセージ
役員一覧
Performance information

財務・会社情報など

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