令和4年度

税制改正のポイント

1 住宅ローン減税の制度見直し及び適用期限の延長
以下とおり各種見直しを講じたうえで、適用期限が4年間延長（令和7年12月31日まで）されます。
▶控除率▶床面積要件▶所得要件▶控除期間▶借入限度額▶築年数要件一律0.7％に引き下げ
50㎡（新築の場合、2023年までに建築確認：40㎡（所得要件1,000万円以下））
合計所得金額2,000万円以下に引き下げ
新築住宅・買取再販＊においては、原則13年（既存住宅は10年）
入居年や住宅の環境性能等に応じて段階的に設定（下図参照）
既存住宅の築年数要件が、昭和57年以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）に緩和※上記以外の場合は耐震基準に適合する証明が必要［令和4年1月以降］
新築住宅・買取再販

長期優良住宅
低炭素住宅

入居年

2022
（R4）
年
2023
（R5）
年
2024
（R6）
年
1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1

2025
（R7）
年
4 7 10 1

5,000万円

4,500万円【控除期間】13年間（「その他の住宅」は、2024年以降の入居の場
合、10年）

ZEH水準省エネ住宅

4,500万円

3,500万円【借入限度額】左記のとおり入居年や住宅の環境性能等による省エネ基準適合住宅

4,000万円

3,000万円

3,000万円

0円 2023年までに新築の建築
確認：2,000万円

その他の住宅

既存住宅

長期優良住宅低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅

3,000万円

その他の住宅2,000万円【所得要件】合計所得金額2,000万円以下【面積要件】50㎡以上（2023年までに建築確認：40㎡（所得要件1,000万円以下、新等住宅に限る））【控除期間】10年間【借入限度額】左記のとおり住宅の環境性能等による【所得要件】合計所得金額2,000万円以下【面積要件】50㎡以上（新耐震基準に適合）【築年数要件】昭和57年以降に建築した住宅※上記以外の場合は耐震基準に適合する証明が必要＊買取再販で扱われる住宅の取得に係る登録免許税の特例措置の対象となる買取再販物件のみが該当します。
詳しくは国土交通省HPをご参照ください。
（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000024.html）

2 住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置の延長
直系尊属から住宅取得資金贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置について、以下のとおり措置されます。
▶適用期限▶非課税限度額▶築年数要件▶年齢要件

令和5年12月31日まで2年延長   【良質な住宅】1,000万円【その他の住宅】500万円
既存住宅の築年数要件が、昭和57年以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）に緩和※上記以外の場合は耐震基準に適合する証明が必要

受贈者の年齢要件を18歳以上（現行：20歳以上）に引き下げ※上記年齢要件の引き下げは、令和4年4月1日以降の贈与により取得する住宅取得等資金に係る贈与税について適用

3 土地に係る固定資産税の税負担の軽減措置
地価上昇で負担増となる場合の負担調整措置について、令和4年度の商業地等に限り、以下のとおり税負担を緩和する措置が講じられます。
現行制度

税負担を緩和する措置

土地の固定資産税に係る評価額は3年ごとに見直され、令和3 〜 5年度までは令和2年1月1日の地価をベースに評価額が算定※1されるが、地価上昇の際、納税者の税負担に配慮し、課税標準額は評価額の5％ずつ増加する等の負担調整措置※2が講じられている。

令和4年度に限り、商業地等における課税標準額の増加を評
価額の5％→2.5％に抑制（税額上昇分を半減）※1 下落修正あり※2 令和3年度は、課税額が上昇する全ての土地について、令和2年度税額に据置

土地の固定資産税額＝課税標準額×税率（1.4％）
負担水準20 〜 60％未満（地価が上昇）
商業地等

行

改正案

課税標準額＝前年度課税標準額＋評価額×5％

評価額の2.5％を加算

負担水準60 〜 70％以下（地価がほぼ横ばい）※都 市計画税についても、同様の措置が講じられます。
※住 宅用地、農地等については、据え置き措置終了。

課税標準額＝前年度課税標準額（据置特例）

02

現

評価額の5％を加算

4 所有者不明土地法に基づく地域福利増進事業に係る特例措置の拡充
所有者不明土地法の改正による地域福利増進事業の対象事業の追加に伴い、特例措置の対象事業が拡充されました。
現行の措置の内容

拡充の内容▶所得税・法人税・個人住民税・法人住民税
一 定の事業のために土地等を譲渡した場合、長期譲渡所
得（2,000万円以下の部分）に係る税率を軽減する（適用
期限：令和4年12月31日）。

▶地域福利増進事業の対象となる事業等の拡充⃝備蓄倉庫等の災害対策に関する施設の整備に関する事業⃝地産地消等に資する再生可能エネルギー
発電設備の整備に関する
事業 等▶固定資産税・都市計画税
地 域福利増進事業の用に供する土地及び償却資産について、課税標準を5年間2/3等に軽減する（適用期限：令和5年3月31日）。

5 住宅用家屋の所有権移転登記等に係る登録免許税の軽減措置の延長
住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る登録免許税を軽減する特例措置の適用期限が2年間（令和6年3月31日まで）延長されます。
また、築年数要件が緩和され、昭和57年以降に建築された住宅は
新耐震基準に適合するものとみなされます（それ以外の場合は耐震基準に適合する証明が必要）。

住宅用家屋の所有権移転登記等に係る登録免許税の軽減税率▶所有権の保存登記 0.4％ ➡ 0.15％▶所有権の移転登記2％ ➡ 0.3％▶抵当権の設定登記 0.4％ ➡ 0.1％

6 新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長
新築住宅に係る固定資産税を3年間（マンションについては5年間）
2分の1に減額する特例措置の適用期限が2年間（令和6年3月31日まで）延長されます。

新築住宅に係る固定資産税の減額措置▶戸建て※土砂災害特別警戒区域等の区域内で一定の住宅建設を行う者に対し、都市再生特別措置法に基づき、適正な立地を促すために市町村長が行った勧告に従わないで建設された一定の住宅は適用対象から除外されます。

▶マンション

3年間  税額1/2減額
5年間  税額1/2減額

7 宅建業者が取得する新築住宅の取得日に係る特例措置及び一定の住宅用地に係る税額の減額措置の期間要件を緩和する特例措置の延長

不動産取得税に係る以下の特例措置の適用期限が2年間（令和6年3月31日まで）延長されます。
新築住宅を宅建業者が取得したものとみなす日を住宅新築から1年（本則6ヶ月）を経過した日とする不動産取得税の特例措置

適用期限が令和6年3月31日まで延長

新築住宅用土地に係る不動産取得税の減額措置について、土地取得
後住宅新築までの経過年数を3年（本則2年）とする特例措置

適用期限が令和6年3月31日まで延長

8 買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置の延長
宅地建物取引業者により一定の質の向上を図るための改修工事が行われた既存住宅を取得する場合に、買主に課される登録免許税の税率を一般住宅特例より引き下げる措置が2年間（令和6年3月31日まで）延長されます。
※
リフォーム工事（一定の質の向上）

売主

・ 不動産取得税
・ 登録免許税■住宅：築年月日に応じ、一定額を減額（最大36万円）■敷地：一定の場合に一定額を減額（～R5.3.31）※耐震、省エネ、バリアフリー、水回り等のリフォーム

事業者

買主

・ 不動産取得税
・ 登録免許税■住宅：所有権移転登記 0.1%
（本則2％、
一般住宅特例 0.3％）（～ R6.3.31）【延長】※築年数要件については、「昭和57年以降に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）に緩和
03

4年度

令和

税制改正のポイント

9 居住用財産の買換え等に係る特例措置の延長
居住用財産の買換等に係る特例措置について、譲渡益が生じた場合の要件が追加されたうえで、適用期限が2年間（令和5年12月31日まで）延長されます。
譲渡

損

が生じた
場合

▶居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
住宅の住替え（買換え）で譲渡損失が生じた場合であって、買換資産に係る住宅ローン残高がある場合は、譲渡損失額を所得金額の計算上控除（以降3年間繰越控除）できる制度➡ 適用期限が令和5年12月31日まで延長▶居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
住宅を譲渡した際に譲渡損失が生じた場合であって、譲渡資産に係る住宅ローン残高が残る場合
は、住宅ローン残高から譲渡額を控除した額を限度に、所得金額の計算上控除（以降3年間繰越控除）できる制度➡ 適用期限が令和5年12月31日まで延長

譲渡

益

が生じた
場合

▶居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例
住宅の住替え（買換え）で、譲渡による収入金額が買換資産の取得額以下の場合は、譲渡がなかったものとして、譲渡による収入金額が買換資産の取得額以上の場合は、その差額分について譲渡があったものとして課税する制度➡ 以下の要件を加えたうえで、適用期限が令和５年12月31日まで延長⃝買換資産が令和6年1月1日以後に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が同年6月30日以前のものを除く。）又は建築確認を受けない住宅で登記簿上の建築日付が同年7月1日以降のものである場合の要件にその住宅が一定の省エネ基準を満たすものであること※令和4年1月1日以後に行う譲渡資産の譲渡に係る買換資産について適用されます。

10 既存住宅の耐震、バリアフリー、省エネ改修工事に係る特例措置の延長
耐震・バリアフリー・省エネ改修工事を行った住宅に係る固定資産税の税額の減額措置が2年間（令和6年3月31日まで）延長されるとともに、省エネ改修工事の築年数等の要件が見直されます。
▶耐震改修、バリアフリー改修を行った住宅 ➡ 令和6年3月31日まで2年間延長▶省エネ改修を行った住宅 ➡ 以下の措置を講じたうえで令和6年3月31日まで2年間延長⃝築年数要件：適用対象となる住宅を、平成26年4月1日に存していた住宅（現行：平成20年1月1日に存していた住宅）とする⃝工事費要件：50万円超から60万円超（断熱改修に係る工事費が60万円超、又は断熱改修に係る工事費が50万円超であって、太陽光発電装置、高効率空調機、高効率給湯器若しくは太陽熱利用システムの設置に係る工事費と合わせて60万円超）に引き上げるほか、これに伴う所要の措置を講ずる

11 その他不動産関連税制で適用期限が延長される主な項目▶工事請負契約書及び不動産譲渡契約書に係る印紙税の特例措置（印紙税）➡ 令和6年3月31日まで2年間延長▶認定長期優良住宅に係る特例措置（登録免許税、不動産取得税、固定資産税）➡ 令和6年3月31日まで2年間延長▶認定低炭素住宅の所有権の保存登記等に係る軽減措置（登録免許税）➡ 令和6年3月31日まで2年間延長▶老朽化マンションの建替え等の促進に係る措置（登録免許税、不動産取得税）➡ 令和6年3月31日まで2年間延長▶都市のスポンジ化対策のための特例措置（登録免許税、不動産取得税、固定資産税等）➡ 令和6年3月31日まで2年間延長▶住宅取得等資金を受けた場合の相続時精算課税制度（贈与税）築年数要件については、昭和57年以降に建築された住宅は新耐震基準に適合するものとみなす緩和がなされ、受贈者の年齢要件が18歳以上（現行：20歳以上）に引き下げられたうえで、令和5年12月31日まで2年間延長  ※築年数要件について、上記以外の場合は耐震基準に適合する証明が必要
  ※上記年齢要件の引き下げは、令和4年4月1日以後の贈与により取得する住宅取得等資金に係る贈与税について適用

04

に関する アンケート   結果発表  

実施期間：令和4年1月21日〜令和4年2月8日 回答者：119名（WEB：74名 FAX：45名） 回答率：8.44％

Q1. 広報「ながの宅建」の購読状況を教えて下さい。
読んでいない

0.84%（1名）

知らない

0.84%（1名）

26.89%（32名）

反対26.09%

毎号読んでいる

たまに読んでいるQ5. 広報「ながの宅建」について、メール発送（ペーパーレス化）には賛成ですか？

（30名）

賛成

73.91%（85名）

71.43%（85名）

Q5-1. 上記Q5の回答の理由を教えて下さい。

Q2. 広報「ながの宅建」の中で好きな記事を教えて下さい。（複数選択可）
1

事例研究

2

支部だより

3

ためになる最新情報
信州人に聞く（移住関連記事）
観光スポット紹介（裏表紙）
フリー記事（会員の趣味紹介など）
ハトチャン（協会行事の紹介）
特に無し

20.00%（62名）

19.68%（61名）
16.77%（52名）
13.23%（41名）
10.97%（34名）
9.03%（28名）
9.03%（28名）
1.29% （4名）

Q3. 今後の広報「ながの宅建」で取り上げて欲しい記事はありますか？（複数選択可）
1

行政等からのお知らせ

2

先進不動産の紹介

3

ローカル情報の充実
ハトマーク支援機構提携業者の紹介
会員の紹介
理事会の報告その他

31.49%（74名）

28.51%（67名）
15.32%（36名）
8.51%（20名）
7.23%（17名）
6.38%（15名）
2.55%   （6名）

Q4. 広報「ながの宅建」の発行回数は適切ですか？（現在1月・5月・9月の年3回発行）
適切である

適切でない

（112名）（7名）

94.12%

5.88%

Q4-1. 上記Q4で「適切ではない」と回答された方のみに質問。発行回数について増やして欲しい71.43％（5名）

減らして欲しい28.57％（2名）

賛成の理由（一部）◦内容が問題なので、PCで読めるから賛成です。
◦インターネット上に全て集約が今後は理想。保管場所が不要になる。環境保護（SDGs）
・作業効率の向上。
◦メール（PDF）のほうが、社員全員に配信すれば平等に見ることが出来る。どこでも閲覧出来るから。
◦ペーパーレス時代に順応してネットで閲覧した方が良い。
紙面は読み終えたら処分する手間がかかってしまう。
◦さまざまな団体からの会報が大量に届くので、紙だと積んだままになってしまう。
◦毎回、まとめて保管していまして荷物になる。データで頂けると保存が楽で、気になる号を見返すのも楽。
反対の理由（一部）◦結局、印刷しないと読みずらいから、併用とかなら良いと思う。現状維持が望ましい。
◦おそらくメール配信になると読む回数が減ると思われる。
頭に入らない。
◦これまで以上に閲覧しなくなる。（いつでも見れる＝後回しにして結局見ない）◦PDF媒体は紙媒体をそのまま掲載しているので見開きページ等の記事が読み難い。
◦身近に置いてあるだけで誰でも気軽に読むことができるから。
◦紙の方が見やすいし、いつでも気軽に開いて読めるから。

Q6. その他に広報「ながの宅建」に関する
ご意見等ございましたら、ご記入下さい。
◦自粛ばかりで記事も大変かと思いますが、ご苦労様です。
今後も良い記事をお願いいたします。
◦会員の親睦の面と業務に役立つ内容の両立は難しいと思いますが、広報啓発委員会の皆さんに期待しています。
◦地域のボランティア活動やサークル活動なども掲載して欲しい。
◦取引事例で、参考になる記事を期待いたします。支部だよりを増やして欲しい。
◦枚数の割りには記事が充実している。写真も多く読みやすい。
◦ペーパーレス化による費用削減分を、Q3で答えたような記事の充実に反映させて下さい。

皆様、広報「ながの宅建」に関するアンケート調査に御協力いただきまして
厚く御礼申し上げます。
05ハトマーク DX化推進への対応について
不動産業界の動向①2022年5月施行見込・改正宅建業法
デジタル社会整備法①個人情報保護制度の見直し②マイナンバー法等の改正

宅建業法の改正内容

デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律③マイナンバーカードの利便性の抜本的向上、発行・運営体制の抜本的強化④押印・書面の交付等を求める手続の見直し（48法律の改正）

書面の
見直し

押印の
見直し

宅建業法
重説

媒介契約書

契約書
（37条書面）・宅建士の押印義務見直し
・書面の見直し(電磁的方法での提供が可能)

2022年
5月頃
施行見込

②宅建業法におけるデジタル社会への対応の変遷
書面

従来の運用

媒介契約書

≪IT重説解禁≫≪押印義務見直し＋書面交付見直し＝電子契約解禁≫

賃貸：平成29年10月～売買：令和３年３月～

令和４年５月～

➡

➡

➡

➡

重要事項
説明書

➡
契約書

(37条書面)

or

➡

※2

※3

※2

※3

or
or

※1

➡

➡

or
※2

or

※3

※1 IT重説※2 宅建士の押印義務見直し※3 電磁的方法による書面交付

・IT重説とはテレビ会議等のITを活用して行う重要事項説明を指し、本来対面での説明が求められる重要事項説明をパソコ
ンやテレビスマホ、タブレット等の端末の画像を利用して行うもの。
・ただし書面交付についてはメール送信
や画面上の表示等電磁的方法は認められず従来通り紙での運用となる。

・業法35条、37条の宅建士による記名押印義務に関わる規定が改正され、「宅建士による記名押印」が「宅建士による記名」となる。
・一方、業法34条の２は改正されな
いため、媒介契約書への宅建業者による記名押印は継続する。

・相手方の承諾を得たうえで従来の紙書面による交付に替えて、電子契約システ
ムやメールなどのデジタル技術を活用して相手方へ書面交付を行うもの。
・令和４年11月に全宅連がハトサポ上で提供する電子契約システム「ハトサポサ
イン」はこの電磁的方法による書面交付を可能とする業務支援コンテンツである。

全宅連の取組みの⽅向性①国、不動産業界の動向を踏まえた、全宅連のDXに向けた取組みの方向性（１）国の動向（２）
不動産業界の動向①デジタル社会の実現に向けた重点計画に基づき、2025年までにデジタル社会実現を目指す。
②デジタル原則「一貫してデジタル完結＋ワンスオンリー +ワン
ストップ」を提起。
③令和4年春までに全省庁の規律がデジタル原則に適合している
かの洗い出し→見直し概要のプラン公表→3年後までに是正を目指す。
④業界問わず、企業規模問わずデジタル化による業務変革（DX化）を求めている。

（３）全宅連の、DX化に向けた
取組みの方向性06①不動産取引のデジタル化（非対面化）実現に向け、既にIT重説が解禁されている。
②さらに2022年5月宅建業法改正で、書面交付義務、押印義務が見直され、業務のデジタル化（非対面化）が可能となる。
③民間各社が、不動産会社の業務デジタル化・ワンストップ化を実現するサービスを提供している。

会員業務支援サイト「ハトサポ」をプラットフォームに位置づけ、「デジタル３
原則」に則り、ワンストップ（一気通貫）で業務支援コンテンツを提供する。

②ハトマークグループによる会員支援のイメージとコンテンツ充実の進捗≪ハトマークグループによる会員支援のイメージ≫≪従来の会員支援イメージ≫
各協会がそれぞれ
会員支援事業を展開【ハトサポ内Webコンテンツの充実の進捗】

全宅連
北海道

青森

会員

青森

岩手

会員

岩手

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

宮崎

会員

宮崎

鹿児島

会員

鹿児島

沖縄

会員

沖縄

全宅連

会員

全宅連

各協会に代わって全国共通のインフラ（会員業務支援サイト「ハトサポ」）を構築・提供書式ダウンロード済

特約・容認事項文例集

済

Web研修

済

Web書式作成システム

済

ハトサポBB

2022年9月

ハトサポサイン

2022年11月○○○【協会支援システムコンテンツの充実の進捗】
ハトサポバックエンド
宅建士法定講習WEB

2022年9月

協会

会員

会員

北海道

宅建協会入会申込WEBシステム

DX化に向けて不安を感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、長野県宅建協会では
令和４年度リリースされる「ハトサポBB」や「ハトサポサイン」等への周知や研修を積極的に推進していく予定です。現在消費者はどのような業種に対してもIT化対応への要望が増加しており、IT重説や電子契約など、不動産業界も例外ではありません。また、DX化することで業務の効率化もすることもできます。この多くのメリットを１人でも多くの会
員の皆さんに享受することができ、DX化も希望する方が１人も取り残されないよう研修
活動やサポート体制を目指して参ります。

■DX化に向けてへの 登録 をお願いします1.

ハトサポを登録することで、今後のリリースされるハトサポBBやハトサポサインを利用できることができます。また、豊富なカリキュラムのWEB研修動画やWEB契約書式を利用することができます。

2.

ハトサポを利用していない方は、最新の契約書式でない可能性があります。宅建業法やその他法令改正の都度対応している最新の契約書式をしていない場合、宅建業法違反や不動産トラブルに発展してしてしまいます。必ず最新契約書式を使用して不動産取引して下さい。

3.

長野県宅建協会では、今後協会運営のペーパーレス化を推進して参ります。これまで郵送やFAXにて送っていたお知らせ等をハトサポに登録されておりますメールアドレスに送付して行く予定です。
メールアドレスがない方はメールアドレス取得をお願い致します。

ハトサポへの登録方法やメールの登録が分からない方は、お気軽に宅建協会事務局
又は所属支部事務局にお問い合わせ下さい。
07

08

09

『こどもを守る安心の家』参加協力会員を引き続き募集しております！
当協会が推進しております「安全・安心で住みよい街づくり」の一環として、県警事業である「こどもを守る安心の家」活動に参加協力し、現在当協会会員の431社の皆様が協力会員として登録されております。つきましては、下記のとおり参加会員を引き続き募集しておりますので、主旨等ご理解のうえ、是非ご協力を賜りたくお願い申し上げます。

「こどもを守る安心の家」参加協力会員数（令和４年３月31日現在）

新支部

１ 参加協力会員の活動
子供が助けを求めてきた際に、犯罪等から子供を保護するとともに、警察等への連絡をしていただきます。

２ 参加方法右下のQRコードから参加申込書をダウンロードの上、必要事項を記入し、本会宛メール taku.ken@nagano-takken.or.jp 又は本会宛FAX 026－226－9115 まで、ご送付ください。

３ その他⑴協力会員名簿を作成し、県警本部・各警察署・最寄りの小学校に提出します。
⑵協力会員には、ステッカー・マニュアルを送付いたします。
⑶２階の店舗でも可能です。

『こどもを守る安心の家』協力会員
10

長

野

上

田

佐

久

中

信

諏

訪

南

信

旧支部名

申込数

旧北信支部

11

旧須高支部

17

旧長野支部

91

旧更埴支部

25

旧上小支部

28

旧佐久支部

44

旧中信支部

47

旧大北支部

4

旧諏訪支部

36

旧茅野支部

39

旧上伊那支部

45

旧飯田支部

44

合

計

参加申込書のダウンロードはこちらから！ ➡

小

計

119
53
44
51
75
89
431

事例
研究

最 近 の

判 例 か

ら

─建物の瑕疵─◉（一財）不動産適正取引推進機構発行「RETIO」第123号より購入した別荘に瑕疵があるとした買主の損害賠償請求に
ついて説明済・瑕疵に該当しない等として棄却された事例
東京地判

令２・１・９

ウエストロー・ジャパン

別荘を購入した買主が、その建物に瑕疵があったにもかかわらずこれを秘して売却したとして、媒介業者及び売主に対し、売買代金相当額及び慰謝料等の損害賠償を求めた事案において、買主の主張する瑕疵は、いずれも説明済、（東京地裁 令和２年１月９日判決 ウエストロー・ジャパン）あるいは瑕疵に該当しないとして、請求が棄却された事例

1 事案の概要
買主Ｘ（原告）は、かねてより別荘購入を検討していて、媒介業者Ｙ１（被告）に依頼し平成26年10月22日、本件不動産を１時間程度内見した。同年11月15日、Ｙ１の店舗に赴き、売主Ｙ２（被告）の本件売買契約に係る売買契約書（売買代金1200万円）、物件状況確認書、付帯設備表、重要事項説
明書及び媒介契約書（媒介報酬45万3600円）に関する説明をＹ１から受け、これらの書面に署名・押印をして、平成27年
１月15日、本件不動産の引渡しを受けた。
その後、Ｘは、建物に複数の瑕疵が存在するが、特に①１階床下の不良について、適切な下水管・下水層の設備が十分に存在しないため、雨水が床下に流入し、滞留する欠陥がある。
また、床下コンクリートに防水性がなく、少量の降雨でも床下浸水する構造で、建築基準法に反する状態であるため、１階リ
ビングにカビが発生し、健康被害ひいては死の危険もある。
②２階への浸水について、雨水がバルコニー外部に排水されない構造であり、その雨水が２階床に浸水し、木腐れ、モル
タル部分のひび割れ、鉄部の錆等の症状が生じている。また、
本件売買契約に際して、Ｘの意思表示の要素に錯誤があり、
Ｙ１及びＹ２の告知義務違反もあったため、売買契約及び媒介契約は無効であるなどと主張し、主位的請求として、Ｙ１及
びＹ２に対し、売買代金相当額 及び慰謝料等2051万円余、予備的請求として、Ｙ１に対し、媒介手数料相当額の45万円
余、Ｙ２に対し、売買代金相当額の1200万円余を請求する訴訟を提起した。
これに対し、Ｙ１及びＹ２は、本件不動産の１階部分及び２階部分に瑕疵は存在しない、建築基準法が定める施設も設置されていることから問題はないなどと主張した。

2 判決の要旨
裁判所は次のとおり判示し、Ｘの請求を棄却した。
（瑕疵の存在について）① Ｘは、１階床下浸水及びカビの大量発生について、竣工時から床下浸水する物件であり、建築基準法を満たさない物件で、床下浸水が原因となってカビが発生するなどと主張するが、Ｘがカビを確認したという機序は、本件不動産を購人した後である平成27年３月にＸが自ら家具を入れ替えて別荘として使用を開始し、同年７月に宿泊した際には、カビの発生は確認できず、同年10月に利用しようとしたところ、カビが大量に発生しているのを確認したものである。そして、カビの発生原因は、１階床下に雨水がたまり、それが湿気を生み出すというものである。
 しかし、同年３月以降降雨があったことは明白であり、同年７月にはカビが発生せず、同年10月にカビが発生したという機序を説明することは極めて困難であり、証拠によれば、
Ｙ２が本件不動産を引き渡す直前の平成26年11月時点で、本件不動産内部の家具等にカビ等が大景に発生した様子は全くうかがわれない点からも、Ｘの主張する機序を認めるに足りない。よって、Ｘの主張する機序によりカビが発生したとは到底いえず、これを覆すに足りる客観証拠も何ら存在しないのであるから、Ｘの主張は理由がない。なお、床下の構造が建築基準法に反していると主張するが、Ｘ提出の証
拠によっても、規定に違反していると認めるに足りない。
② Ｘは、２階バルコニーにたまった雨水がバルコニー外部に排水されない構造であったため、周辺部に木部腐れが生じ、２階床にも浸水したと主張するが、２階バルコニ一にたまっ
た雨水が外部に排水されない構造であることを認めるに足りる客観証拠はなく、証拠によれば、バルコニーの床面は複数枚の床材が張られており、そこに隙間が見られることからすれば、バルコニーに降った雨水の排水先が存在していたことがうかがわれるので、Ｘの主張は前提を欠く。また、バルコニー周辺の木部が腐り、又は塗装がはがれていると主張す
るが、内見の際にＹ１が当該部分の内見を妨害し、Ｘがこれらの状況を見ていなかったとは認め難く、Ｘは、主張するようなバルコニーの状況であることを前提として本件売買契約を締結したのであるから、瑕疵であるということはできない。
その他の瑕疵についても、Ｘは、本件不動産を内見し、認識していたものの、これを許容して引き渡しを受けたというべきであり、築年数に照らしても瑕疵と評価することはできず、本件契約締結時に説明されていたものであって、理由がない。
（錯誤及び告知義務違反の有無について）
本件不動産にＸが主張するような瑕疵はなく、本件不動産の性状に錯誤がないため、Ｙ１及びＹ２に告知義務違反もない。
（結論）したがって、Ｘの請求はいずれも理由がないことから棄却する。

3 まとめ
本事例は、別荘の購入者がその建物に瑕疵があったと主張して、損害賠償を求めたが、契約の締結前、締結時、締結後の状況から、説明済、あるいは瑕疵には該当しないとして、棄却されたものである。
不動産の取引において、売主は、情報の公平性の観点から、売主が知る買主の購入に影響する事項について告知義務があり、また、媒介業者は、業者としてできる限りの調査をし、その内容について説明する義務があると考えられる。しかし、売主及び媒介業者は、建物全体の品質・性能の保証まではできず、購入する物件の情報収集は、原則買主の責任であると考えられる。
本件のように、買主が売主及び媒介業者の告知（説明）義務を超えた建物全体の保証を求めるような場合は、買主自ら専門家による調査（例えばインスペクションなど）を行い、不良箇所を明らかにして、その費用の負担について明確にしておくことが重要である。
1112

長野県信州暮らし推進課 担当官

13

各支部の動きをラッピ
ング

諏訪地域としての移住の取り組み
諏訪支部

崎

健

太

朗

宅建諏訪支部 情報提供委員会と諏訪地域振興局・諏訪６市町村（諏訪市、岡谷市、茅野市、施しました。オンラインとなったことにより参加者が少なくなってしまうのではと不安もあり

下諏訪町、富士見町、原村）の移住促進を担当
される行政の方と開催したWEBセミナーについてご紹介いたします。

ましたが、逆にオンラインになったことにより東京のみでなく関西地方や東北地方からのご参加もいただき、40名超の参加申込みをいただきセミナーの内容は「空き家」、「小商い」、「冬の暮らし」
についてそれぞれ10分ほどで説明し、後半は各テーマに分かれ、ざっくばらんに移住に関する疑問などをグループトークするという内容で、２時間ほどのセミナーを行いました。
当初、会場として東京のふるさと回帰支援セ

ました。
後半のグループトークでは「車は２駆ではだめなの？」や「土地の相場はどれくらいなの？」といった、「電話して聞くほどではないけど気になること」を気軽に話せる機会で、とても盛況でした。
私は情報提供委員長からの協力要請により茅野・原分会の石井企画の河西さんと共に協力させていただきましたが、こういった行政の枠を超え、地域として活動を行なっていくことは、移住者に対して幅広い情報を提供できることはもちろんのこと、運営をしている我々も横の繋がりができ、それぞれの市町村毎異なる移住についての情報を共有できる貴重な機会となっています。
今後も移住希望者のお役に立てる活動を行

ンターでの開催を予定していましたが、コロナ
禍による影響により、オンラインに切り替え実

14

矢

なってまいりたいと思います。
PHOTO：WEBセミナーの様子長野県警察からのお知らせ

令和４年２月末現在、長野県内の空き巣の発生は19件（昨年同期比＋10件）、忍込みの発生は５件（前年同期比＋５件）、色情ねらいの発生は21件（昨年同期比・「空き巣」は家人等が不在の住宅の屋内 に侵入し、金品を窃取する手口です。
・「忍込み」は夜間、家人等の就寝時に住 宅の屋内に侵入し、金品を窃取する手口です。
・ どちらも、「鍵がかかっていない窓や扉」
から 侵入されたり、人目につかない 場所の窓
ガラス を破壊して侵入する傾向があります。

・「色情ねらい」は、物干場、庭先等の下着類を窃取する手口です。
・ 時間帯や家人の在宅・留守を問わず、ベランダや庭先に干した
下着類が狙われています。
・ コインランドリーに置き去りにされた洗濯物から下着類だけ盗まれることもあります。

被害に遭わないための「ちょっとした心がけ」

窃盗犯人は「時間」と「手間」を嫌います。
ドアや窓に２個以上の鍵がついていると、侵入に時間を要するため、窃盗犯人は嫌がります。
窃盗犯人は、風呂場やトイレなどの小窓からも侵入します。
外出時や就寝時のほか、在宅時でも、必要な時以外は施錠をしましょう。
下着類は外に干さないようにしましょう。
コインランドリーではその場を離れず、洗濯が終わったらすぐに回収しましょう。

長野県警察では、「ライポくん安心メール」や「ヤフー防災速報」で、子供や女性の安全、防犯等の身近な情報をタイムリーに配信しています。
ご自身や家族の安全のために登録し、注意を呼び掛けあいましょう。
① 左のQRコードから「Yahoo!防災速報」のアプリを① 左のQRコードから空メールを送信する。

ダウンロードする。

② 返信メールが来たら、URLをクリックする。

② お住まいの地域を選択する。

③ 必要項目を入力する。
ライポくん安心メール※「Ｙahoo！防災速報」では地震情報や気象情報なども
ヤフー防災速報

受信でき、いざというときに便利です。

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２年間の委員会活動を振り返って

総務財政
委員会
委員長

小山

浩太郎

Q1 委員会で一番力を入れてきた事① 会員増強対策として入会促進策の検討をした。
②「長野アルプスビジョン」
に掲げた組織活性化及び次世代育成のための女性部・青年部の活動について検討した。
③ 公益社団法人としての会計基準の対応と会務運営の効率化及びペーパレス化について検討した。

Q2 その結果① 入会促進策として入会金のクレジットカード決済の導入を決定した。これにより、入会金の分割払いが可能になり入会時費用の負担が減ることで、入会促進に繋がることを期待します。
② 支部ごとに女性部・青年部の活動を行っていただいた。コロナ禍もあって集まりにくい状況下ではあったが、勉強会や交流会などの活動を行っていただいた。
③ 会計ソフトをクラウド化することにより、会計事務の効率化と公益法人会計基準に対応した会計処理ができる体制を構築した。また、各委員会等はWeb会議を導入し、会議資料をペーパレス化することにより会務運営の効率化と費用の軽減に努めた。

Q3 次期の委員会へ望む事

公益社団法人としての協会組織の検討と事業内容及び会計処理の適正化について研究検討をしていただきたい。また、組織強化のための改革と本格的に導入が始まる不動産DXについても研究検討願いたい。

その他

意識の高い委員会メンバーのおかげを持ちまして、２年間委員長を務めることができました。委員会メンバーの皆さん
本当にありがとうございました。また、会務運営に対しまして、会員皆様のご理解とご協力に深く感謝申し上げます。

人材育成
委員会
委員長

伊藤

一人

Q1 委員会で一番力を入れてきた事一昨年コロナ禍の中で、業者研修会がテキスト配布の形式で、自宅学習になってしまったため、集会型の業者研修会を行うべく、研修時間の短縮や受講者を午前午後の２部に分けて、実施することができたこと。
Q2 その結果
集会型とwebによるハイブリッドでの開催ができ、約４割の会員がwebにて受講された。今後、受講人数の多い研修会をハイブリッドにて行うことができると感じた。
Q3 次期の委員会へ望む事
現在、宅地建物取引士法定講習会もテキスト形式の自宅学習となっておりますが、webや視聴覚教材の配布等を行うことで、会員の知識向上を推進していただくことを望みます。
16

情報提供
委員会
委員長

飯沼

由紀子

Q1 委員会で一番力を入れてきた事
・長野県「楽園信州移住セミナー」や各市町村の空家対策・空き家バンク事業への参加協力。
コロナウィルス感染防止の為、WEBでの移住セミナーがメインとなり行った。
・移住希望者の傾向の変化に対応し、新たな情報提供のあり方を検討した。
Q2 その結果
・対面式のセミナーの回数が減る中で、WEBによるセミナーでしか出来ない、物件を現地から中継することを数回実施し、新しい情報提供の仕方を加える事が出来た。
・移住希望者の若年層増加や教育・防災など多様化する傾向に対応するよう、各行政と協力し、移住促進事業を行った。
・各支部ごとの空家対策事業が、コロナ禍において思うように行えず次年度への課題となってしまいました。
Q3 次期の委員会へ望む事
・所有者不明土地などの対策で、相続登記の義務化が決定しています。これから、空き家空き地の相談が増えると思われます。各支部で宅建協会主催の相談会を行えるようにご協力をお願い致します。
その他
二年間、スキルの高い委員会メンバーのご協力のもと、情報提供委員長を務めさせて頂きました。また事務局の手厚いフォローなど恵まれた環境で事業を行えたことに深く感謝いたします。今後も情報提供委員会だ
けでなく、女性の委員や理事の活躍を応援していきたいと思います。

広報啓発
委員会
委員長

樋口

盛光

Q1 委員会で一番力を入れてきた事
新しい情報の発信。
本会及び支部の動向発信。
各支部の事業等の情報発信。
会員にとって有意義な広報誌であること。

Q3 次期の委員会へ望む事
広報誌のあり方を検討。

Q2 その結果

会員にとっての有意義な情報発信方法の検討。

概ね達成できた。

他の委員会との連携。
17

会

員

動

の

新入会員紹介き※顔写真2名以上掲載の場合、左側が代表者です。

希望により写真掲載なし代表者兼専任取引士

潤

風間

長野市若里四丁目16番14号

春原

長野市大字高田654-1

TEL 026-278-0333

南信支部㈱スパーイン松澤

長野市若里4-4-1ハウスバイン1階

長野市南千歳2-15-3 トミノビル202号

Y'sエステート㈱代表者兼専任取引士  山本 祐正

専任取引士

啓子 平林

安曇野市豊科4740-3

晃一

諏訪郡下諏訪町高浜6183-4
パッションビル101

TEL 0263-72-4521

支部名

商号又は名称

代表者

TEL 0266-78-6411

佐久㈱あいうえ不動産

小林 正博

住

所

電話番号

小諸市新町1-5-11

0267-22-8820

内

光政 森山

和幸
支部名

商号・名称

支部名

㈱ダイユー
㈱樋口建設

退会された方
支部名

長

商号・名称

野

㈱ケーエス
日本住宅情報㈱

中

信

諏

訪

商号・名称
三洋不動産
㈲日新不動産
湊建設㈲
㈱エイホー

㈲高橋住建

サンポーホーム㈲川上不動産

伊東建設㈱

宅越不動産

㈲南信開発

丸貴瀧澤材木店㈲㈲佐久平地所㈱東洋エンジニヤリング

金龍

金山宅建

佐

久

㈱丸大大島建設㈱Hello90

中建設部建築住宅課人事異動

信㈱クラタ開発
南

信

㈱東登

横井興業

竜建ホミー㈱㈱光和建設㈱システム開発

杉山建設㈱松本営業所㈱グローイング（令和４年４月１日付け）

次のとおり人事異動がありましたので、お知らせいたします。なお、前任の方々は次の部門へ異動されました。

職

旧

建設部長

田中

衛（建設次長より）田下昌志（退職）

建設次長

小松誠司（建設部河川課長より）

田中衛（建設部長へ）

建築技監兼建設部建築住宅課長

塩入一臣（建設部施設課長より）

小林

弘幸（退職）

主事

笠原

大志（南信州地域振興局総務管理課より） 主査

市川伸一郎（資源循環推進課へ）主事

塚原裕樹（新卒採用）

山際

咲楽（松本空港課へ）

建築住宅課
18

新

建築管理係

主事

容

個人→法人

専任取引士

TEL 0265-48-8866

野

TEL 026-217-8919

希望により写真掲載なし代表者

猛

免許換え・組織替え・会員権承継等

下伊那郡高森町下市田3111-1

長可児

東海不動産㈱平林

TEL 0268-75-8403㈱大日不動産 長野オフィス

代表者兼専任取引士

徹之

諏訪支部

代表者兼専任取引士  松本 良一

上田市住吉651-2
サンライズコート103

TEL 026-214-7405

代表者

中信支部

上田支部

上田支部

代表者兼専任取引士  山﨑 忠善

千曲市大字桜堂488-18
サンプラザビル2階203号

TEL 026-217-7920

TEL 026-262-1755

松本不動産

専任取引士

山中 謙太郎代表者兼専任取引士

畠山

長野市松代町豊栄6414-5

TEL 026-219-9090

想建ホーム

明

秀美

長野市大字西尾張部1003-1
長野支部

竜人

野口

㈱クレス不動産 長野営業所

専任取引士

㊧中澤康雄
㊨春原 隆

㈱アークビルド代表者

龍真

TEL 026-246-1660

㈱春原木材

代表者

専任取引士

一好 堀内

須坂市墨坂南1丁目14-17
長野支部

長野支部

長野支部

岡本

希望により
写真掲載なし堀内

TEL 026-214-8777

代表者兼専任取引士

㈲堀内建材

代表者

健一

長野市篠ノ井会567-3

TEL 026-227-7723

長野支部

㈲風間興業

代表者兼専任取引士

空間工房㈱

長野支部

長野支部

長野支部

㈲ふじせい

清水

R3.12月〜R4.3月末

事

務

局

の
から

お

し

ら

せ
第56回通常総会の日程について（お知らせ）

写真を募集いたします！
県宅建協会広報啓発委員会では広報「ながの宅建」を年３回（５月・９月・１月）発行しており、表紙に使用する写真を募集したいと思っております。採用された方には商品券（5,000円分）を差し上げます。

募集要項
写真のテーマ：９月号（９月中旬発行）
・１月号（１月中旬発行）
広報用表紙（季節にあった風景等）
規
定：
写真サイズは縦長とし、Ｌ判（89mm×127mm）
以上４ツ切りワイド（254mm×365mm）以下。
カラー写真・画像データのみ受付（ネガ・ポジフィ
ルム不可）。デジタルカメラでの作品も可（800万画素以上）。応募作品は未発表・未公開で、応募者本人が撮影したオリジナル作品に限ります。
応 募 方 法：
写真又は画像データとともに、ご自身の住所・氏名・連絡先・職業・撮影場所・撮影日時等明記の上（公社）長野県宅地建物取引業協会事務局へご送付ください。
作品の送付先：〒380-0836長野県長野市南県町999-10
長野県不動産会館３階（公社）長野県宅地建物取引業協会 事務局「広報誌表紙写真」係
E-mail：taku.ken@nagano-takken.or.jp
締 め 切 り：９月号（令和４年 ６ 月末日）
１月号（令和４年10月末日）
作品の取り扱い・注意：①応募に伴い発生した費用はすべて応募者負担となります。
②被写体の肖像権等の権利は応募者が事前に使用許諾・承認を得た上で応募してください。
③応募作品の受領通知はいたしません。また、作品到
着に関するお問い合わせにはお答えできません。
④応募作品は返却いたしません。
⑤作品に関するクレーム等には一切応じません。
作品の著作権：
（公社）長野県宅地建物取引業協会は、個人情報保護法に従って、適正な管理・運営を行い、また作品については使用権を有し、プリント・出版
物などにおいて無償で使用できるものとします。
 不明な点等ございましたら、事務局まで
ご（TEL:026-226-5454）ご連絡ください。

本会では、下記の日程により通常総会を開催します。
委任状については、すでに個別に送付しております往復ハガキのご案内にございますので、必ずご返
送下さい。
日  時

令和４年５月27日㈮場  所

長野県不動産会館

午後１時～４時までの予定

長野市南県町999-10（JR長野駅より徒歩15分）

次回の取引士法定講習会
新型コロナウィルス感染拡大防止に伴う行政からの要請のため、６月の法定講習会は郵送で案内・教材等を講習会対象者にご郵送致します。ご自宅にて学習していただき、期間内に「効果測定」・「学習報告書」等の提出いただく方式に変更となりました。
詳細等には６月の法定講習会の対象者各位に郵送にてご通知しておりますので、各位ご確認いただきま
すようお願い申し上げます。
対象者

有効期限 令和４年７月１日〜 11月30日までの方
また、9月の法定講習会の開催方法については、
今後の感染状況を鑑みて決定致しますので、決定次第宅建協会ホームページにてご案内させていただきます。
今後の講習予定◉９月７日㈬ 

長野バスターミナル会館（予定）（長野）◉９月９日㈮ 

松本商工会館（予定）（松本）
法定講習会の受講はハトマークの宅建協会でご意見・ご感想をお寄せ下さい
会員の皆様の貴重なご意見は、明日の広報誌作りの励みとなりますので、下記まで宜しくお願いします。

〒380-0836 長野市南県町999-10
長野県宅建協会 広報啓発委員会
TEL 026（226）
5454まで現在の協会員数（令和４年４月１日現在）

1,399名 内支店数 89

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