研究 NO.2201

支払意志額に基づく高性能住宅の中古住宅価値推計モデルの開発―住まいの「住み継ぎシステム」構築に向けて―
主査
委員

佐々木

五十石

俊祐＊１

優二＊２，阿部佑平＊１

カーボンニュートラルの実現に向けて，ZEH をはじめとする高性能住宅の普及が求められている。だが，こうした住宅
は建設費が嵩む傾向にあるため，普及に当たっては，住宅費負担を軽減する仕組みが必要と考えられる。住み継ぎを促進することができれば，従前所有者には売却収入が発生し，次の所有者は安価に高性能住宅を取得できるようになるため，共に住宅費負担を軽減できると期待される。ただし，現状の中古住宅市場では，住宅の品質や性能が価格に反映されにくい。そこで，本研究では，高性能住宅の住み継ぎが進む可能性を把握するべく，高性能住宅が中古住宅となった際の支払意志額を調査し，性能ごとに価格を推計するモデルを開発した。
キーワード：１）高性能住宅，２）ZEH，３）住み継ぎ，４）中古住宅，５）支払意志額，
６）ヘドニック・アプローチ，７）新築価格，８）UA 値，９）BEI，１０）エネルギー費用

ANALYSIS OF A MODEL FOR ESTIMATING THE VALUE OF HIGH PERFORMANCE HOUSESWHEN THOSE STOCKS BECOME EXISTING HOUSES BASED ON WILLINGNESS TO PAY- Toward the development of a system to promote the succession of housing Ch. Shunsuke IsoishiMem. Yuji Sasaki, Yuhei Abe
The purpose of this study is to clarify the economic potential that high-performance detached houses are succeeded. For thispurpose, we investigated the price of high-performance detached houses in Hokkaido based on willingness to pay when those stocks
become existing houses. As a result, the price is estimated to be 43.7%~51.1% of the construction price of these stocks. If willingnessto-pay and energy savings are regarded as benefits, succession of high-performance detached houses will make the price lower than theconstruction price of a non-high-performance detached houses. For this reason, high-performance detached houses have the economic
potential to be succeeded.
1.

はじめに

ぎ時の取引価格次第では，高性能住宅を新築しても，施

1.1

研究の背景

主の住宅費負担を軽くすることができると期待される。

カーボンニュートラルの実現に向けて，ZEH をはじ

なお，我が国の戸建て住宅の平均寿命は 65 年と指摘めとする高性能住宅の建設促進が求められている。だが，されており 文 2) ，欧米の先進諸国と比べると短い傾向に

こうした高性能住宅は建設費が嵩む傾向にあり，その普ある。だが，住宅ストックの物理的寿命はもっと長い 文及に際しては，住宅費負担を軽減する仕組みが必要と考

3)

えられる。

性能面の陳腐化を防げると予想される。これらのことか。また，高性能住宅であれば，設備更新の仕方次第で一方で，持ち家を終の棲家とするのは難しくなってら，高性能住宅は多世代に渡って住み継ぎ可能なストッいると指摘されている 文 1) 。それに伴い，住み替えに際クと考えられる。こうした背景から，本研究では，高性して持ち家を売却し，新たな住まい手に住み継いでもら

能な戸建て住宅が中古住宅となった際の価格に着目した。

うこと（以降，住み継ぎと記載する）を促進する動きが各地で見られている。住み継ぎが進むと，従前所有者は

1.2

研究の位置づけと目的売却収入によって住宅費負担の軽減を図ることができ，中古住宅の価格に関する研究を見ると，福本 文 4) は，次の所有者（買い手）は安価に高性能住宅を取得できる

不動産流通業界における中古住宅価格の評価手法が法定ようになると考えられる（図 1-1）。そのため，住み継耐用年数を前提としていると指摘している。また，維持＊１（地独）北海道立総合研究機構 博士（工学）＊2（地独）北海道立総合研究機構 博士（デザイン学）

住総研 研究論文集・実践研究報告集 No.50, 2023 年版

1

解体

建築

住み継ぎが
行われない
場合

物理的
寿命
取得
入居

空き家
居住期間
費用負担

解体

建築

住み継ぎを
行った場合

物理的
寿命
取得
入居

空き家
居住期間

取得費

費用負担
次の
居住者

売却費

居住期間

取得費

費用負担

売却費

次の
居住者

改修費

居住期間

取得費

費用負担
改修費

図 1-1．住み継ぎによる住宅費負担低下のイメージ

管理の良し悪しやリフォーム実施の有無は，法定耐用年価格を支払意志額ベースで推計するモデルを開発する。

数による評価結果に準ずる評価項目になっていると指摘

その結果を基に，次の 2 点を明らかにすることを研究のしている。同様に，原野ら

文 5)

は，全ての改修が中古住目的とする。①.住宅の性能が支払い意志額にどの程度宅市場で経済的に評価される訳ではないと指摘している。

影響するのかを明らかにする。②.高性能住宅を新築しまた，中川 文 6) は，中古住宅市場における情報の非対称た施主が住み継ぎをした場合を想定し，施主の実質的な性によって，適切な維持管理やリフォームを実施してい住宅費負担額を算出することで，高性能住宅の住み継ぎる中古住宅がこれらを適切に実施していない中古住宅にが進む可能性を把握する。

よって市場から淘汰されていると指摘している。これらの結果から，維持管理やリフォームの実施は，住宅購入検討者から求められているものの，中古住宅の価格に反映され難い傾向にあると分かる。

分析対象地域と研究の方法

分析は北海道を対象に行う。北海道では 40 年以上に渡って住宅の性能向上を図ってきた経緯があり，建築時

一方，中古住宅の流通に関する研究を見ると，島原 文期によって住宅の性能が明確に異なる 文 9) 。そのため，や趙ら 文 8) は，住宅購入時に中古住宅の取得を検討し性能別の価格を評価しやすいと期待される。また，北海ている世帯が少なからずいることを明らかにしている。

道の不動産価格を見ると，戸建て住宅の平均取得費用は

7)

は，中古住宅の購入を断念した世帯

全国平均と大差ないのに対し 文 10) ，地価は道内全域で低が，中古住宅の価格の安さを評価しつつも，内見時のイ廉な傾向にある。そのため，中古住宅の上物にどの程度メージやリフォーム費用が不透明であることを理由に中の価格が残るかが，住み継ぎを考える上でのキーポイン

古住宅を選択しない傾向にあると指摘している。これら

トになると考えられる。ただし，中古住宅の上物価格はの結果から，内装や水回りをリフォームした上で再流通

法定耐用年数を基に評価されるため 文 4) ，築年数がある

させれば，価格次第で中古住宅を選択する世帯は増加す

程度経過すると，ほとんど評価されない。これらのこと

ると予想される。

から、北海道で住み継ぎが進む可能性があると評価されその上で，島原

2

1.3

文 7)

このように，中古住宅の潜在的需要 は高いと指摘さた場合，他地域でも住み継ぎが進む可能性があると推察れていることから，中古住宅取得検討者の「支払意志できる。こうした特徴から，北海道は戸建て住宅の住み額」をベースに中古住宅価格を評価した場合，性能や維継ぎの可能性を分析するのに有効な地域と考え，分析対持管理の良し悪しが価格に反映され，高性能であるほど象地とした。

高い価格で評価される可能性があると考えられる。しか手 順 ① .支払意志額調査にお分析は次の手順で行う。手しながら，住宅購入検討者に対して中古住宅の支払い意

いて回答者に想定してもらう中古住宅像を設定するべく，志額を調査した研究は見当たらなかった。

住宅の性能向上に注力している工務店・ハウスメーカー

そこで，本研究では，高性能な戸建て住宅が中古住にヒアリング調査を行い，近年新築された戸建て住宅の宅となった際の支払意志額を調査し，住宅の性能ごとの手 順 ② .地域型住宅グリーン化
性能の実態を把握する。手

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事業補助金の申請物件の価格データ及び性能データを用点で既に，「北方型住宅」の制度の中でより高性能な住いてヘドニック・アプローチを行うことで，高性能戸建宅の基準が示されている文 13) 。そのため，北海道内の新

手順③.
て住宅の新築価格を予測する関数を推定する。手築住宅市場において，ZEH 基準と同程度の性能の住宅

手順②の結果から住宅の性能によって戸建て住宅の新築は陳腐化してしまっている可能性がある。このことから，

手 順 ④ .手順
価格がどの程度変化するのかを把握する。手

支払意志額調査において回答者に想定してもらう中古住

文 9)から，住み継ぎ宅像の設定を現実的なものとするためには，北海道内の時に売却価格がどのくらいになれば，住宅を高性能化す

新築戸建て住宅の性能の実態を把握する必要があると考ることに対して経済的インセンティブが働くのかを算出えられる。そこで，北海道内で住宅の性能向上に注力し

手 順 ⑤ .大手不動産情報サイトの既存住宅の価格する。手ている工務店４社及びハウスメーカー２社にヒアリング

情報を用いてヘドニック・アプローチを行うことで，中調査を実施し，断熱性能や省エネルギー性能，耐震性能，

古戸建て住宅の売却価格（以降，市場値付け価格と記載

設備機器の種類，平均的な坪単価，営業・設計時に温熱

手 順 ⑥ .手順④の結する）を予測する関数を推定する。手

環境等の性能をどのように伝えているかについて質問し果と手順⑤の結果を比較することで，市場値付け価格ベた。その結果を表 2-1 に示す。

③の結果及び性能別エネルギー費用

ースで高性能戸建て住宅の住み継ぎが進む可能性を把握
手 順 ⑦ .北海道内の一次住宅取得者層
する。手

注 1)

を対象に

表 2-1 を見ると，設備や断熱方法の仕様は業者ごとに異なり，UA 値も 0.4～0.19 と幅があると分かる。ただWeb アンケート調査を行い，高性能な中古戸建て住宅

し，U A 値が 0.4～0.3 の住宅は，どの業者（A 社と D 社

手 順 ⑧ .手順⑦の結果
に対する支払意志額を把握する。手は除く）も「近年建てた住宅の中で最低スペックの水準と住宅の性能の関係を分析することで，支払意志額ベーである」と補足していた。加えて，どの業者も，最も高スで高性能中古戸建て住宅の価値を推計するモデルを推性 能 な 仕 様 は ， U A 値 が HEAT20 の G2 基 準 （ U A 値

手 順 ⑨ .手順⑧で推定した関数から算出した高定する。手0.28）よりも低い水準と回答していた。このように，今性能中古戸建て住宅の売却価格と手順④の結果を比較す

回ヒアリング対象とした先駆的なビルダーは，ZEH 基ることで，支払意志額ベースで高性能戸建て住宅の住み

準よりはるかに高性能な住宅を建設している実態がある継ぎが進む可能性を把握する。

ことから，北海道では，他地域よりも新築戸建て住宅の性能向上が進んでいる傾向にあると推察される。

2.

北海道における近年の戸建て住宅の性能について

また，ヒアリング対象業者６社のうち３社は，かつカーボンニュートラルの実現に向けて，ZEH の普及て断熱・省エネルギー性能の向上を優先していたが，近が求められていることを踏まえて，本研究では ZEH の年は住み心地を重視する方針に転換していると回答して基準（U A 値 0.4 以下）を満たす住宅を「高性能」な住いた 注 2) 。このことから，住み心地と断熱・省エネルギ

宅と定義する。ただし，北海道においては 2010 年度時

ー性能のバランスを考慮すると，HEAT20 の G2 基準前

表 2-1．北海道における新築戸建て住宅の性能の実態（ヒアリング結果）
業種 調査対象

工
務
店

ハ
ウ
ス
メ
ー
カ
ー

立地

建築面積

坪単価

等級1

・エアコン暖房より放射熱の方が気持ち良いなど、熱の質を説明している。

・以前は断熱性能の向上に注力していたが、近年は窓を大きく取るなど住み心地の方を重視している。

-

・エアコン

0.30～0.25

等級1・光熱費がどのくらい節減できるかをベースに説明している。

・長期優良住宅を取得する場合は、耐震等級を2にしている。
・以前は断熱性能の向上に注力していたが、近年は窓を大きく取るなど住み心地の方を重視している。
・長期優良住宅を取得している。
・ZEHはオール電化にせず、給湯は灯油を使用している。
・以前は断熱性能の向上に注力していたが、近年は窓を大きく取るなど住み心地の方を重視している。
・長期優良住宅・BELSの認定を受けてい
る。

札幌市
（2地域）

C社

猿払村
40～50坪
（1地域）

80～110万円/坪

D社

函館市
30～35坪
（3地域）

100万円/坪E社

北斗市30～35坪
（2地域）

-

備考

0.20

B社

札幌市
（2地域）

性能の伝え方・床暖房・薪ストーブ

三笠市
30坪前後
（2地域）

F社

住宅性能
UA値
耐震等級

100万円/坪～

A社

-

冷暖房設備

77万円/坪3,500万円程度（土地費用込み）

・パネルヒーター
・エアコン

0.30以下等級2・サッシ・ガラスの性能については、壁とガラスを触らせて、実際に体験し
てもらう。

・エアコン
・薪ストーブ

0.25前後

等級3・光熱費がどのくらい節減できるかをベースに説明
している。

・エアコン

0.35～0.40（最高0.21）

等級1・Ua値が0.21になる仕様はあるが、まだ・光熱費の削減効果、健康、供給実績はない。
被災時の生活の３点で利・自社特許技術のフランチャイズ契約を点があることを説明して実施している。
いる。
・見学会を開催し、温熱環境を体感してもらっている。

・エアコン

0.35～0.24-

・光熱費がどのくらい節減できるかをベースに説明している。

・高スペックの住宅とそうでない住宅の金額差は一般的に450万円程度だが、仕様を変えても大工の手間が変わらない体制を確保しているため200万円程
度に抑えることができている。
・自社物件の買取再販を実施しており、すでに高性能住宅の住み継ぎが実現している。

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3

後の水準が断熱・省エネルギー性能の現実的な上限であの上で、グリーン化事業申請住宅の建築価格を被説明変ると考えられる。

数に，その他のデータを説明変数にして線形一次回帰を

なお，将来的に住宅の断熱・省エネルギー性能が向行った。

上する可能性がある場合，現時点で調査した支払意志額

因みに，令和３年度の申請書データは，令和４年 12が将来時点においても適用できるとは限らない。だが，月時点でデータ提供元団体が処理をしている最中だった

上述したように，新築戸建て住宅の断熱・省エネルギー

ため，入手できなかった。こうした事情から，本分析で性能がこれ以上大幅に向上する可能性は低いと予想され扱うデータの多くは，ウッドショック等による資材価格

る。そのため，現時点で調査した支払意志額が，将来時高騰の影響を受けていない。そのため，本研究では，高点においても適用できる可能性は十分にあると考えられ

性能住宅新築価格関数を用いて推計した金額に，令和元る。

年～令和４年にかけての戸建て住宅の不動産価格指数（住宅）の上昇率（以降，不動産価格比と記載する。）

3.

戸建て住宅の新築価格における性能の影響の推計を乗じることで文 14) ，資材価格高騰の影響を考慮するこ

3.1

性能別戸建て住宅の新築価格関数の推定とにした。

高性能な戸建て住宅の「新築価格」と「居住期間中の立地場所が都市部なのか地方部なのかによって資材やエネルギー費用」の合計（以降，居住期間中経費と記載

人工の調達にかかる経費が異なると予想されることから，する）から「住み継ぎ時の売却価格」を差し引いた金額

住所データを基に各グリーン化事業申請住宅の「用途地（以降，住み継ぎ時実質負担額と記載する）が，高性能

域ダミー」及び「最寄りの拠点都市中心部までの距離 注

でない住宅の居住期間中経費を下回る場合，高性能でな

4)い新築住宅を取得するより，高性能な住宅を取得して住量が異なると予想されることから，屋根形状の違いも説

み継ぎを行う方が経済的と判断できる。そのため，こう明変数の候補に加えた。一方，「劣化対策等級」「維持管した状況が実現するか否かが，高性能な戸建て住宅の住理対策等級」「高齢者等配慮対策等級」については，どみ継ぎが進む可能性の有無を判断する基準になると考えの申請物件も同じ値だったため，説明変数から除外した。

」を把握した。また，屋根形状によって必要な資材のこのように説明変数の候補を整理できたので ，多重られる。
そこで，本節では，住み継ぎが進む可能性について分

共線性の問題を避けるべく，各説明変数の相関係数を算析する前段として，性能値を基に戸建て住宅の新築価格

出した(表 3-1)。その結果，「BEI」と「太陽光発電パネを予測する関数（以降，高性能住宅新築価格関数と記載

ルダミー」の組み合わせ以外は，どの変数間も相関係数する）を推定することにした。そのために，令和元年度

が 0.5 を下回っていると確認できた。この２変数についから２年度にかけて北海道内で地域型住宅グリーン化事ても，VIF は 1.565 と算出されたので，表 3-1 に示す変業に申請した新築戸建て住宅（以降，グリーン化事業申数は全て同時に用いても，多重共線性の問題は起こらな

請住宅と記載する）193 戸 注 3) の建築価格（土地価格をいと推察される。

含まない），住所，建築時期，延べ面積，建蔽率，構造，

この結果を踏まえて，表 3-1 に示す変数を説明変数

耐震等級，劣化対策等級，維持管理対策等級，高齢者等にして，ヘドニック・アプローチを行った。その結果を配慮対策等級，U A 値，BEI，屋根形状，太陽光発電パ

次頁表 3-2 に示す。表 3-2 を見ると，補正重決定係数

ネルの有無，カーポートの有無のデータを把握した。そが 0.636 と高く，F 値も有意に低い。また，観測値と予表 3-1．高性能住宅新築価格関数の推定に用いた説明変数間の相関係数
用途地域
ダミー

延べ面積

4

拠点都市中心部までの距離

建蔽率

木造ダミー

耐震等級

U A値

BEI

陸屋根ダミー

太陽光パネル
ダミー

延べ面積

1

用途地域
ダミー

-0.05

1

拠点都市中心部までの距離

0.11

-0.42

1

建蔽率

0.14

0.33

-0.25

1

木造ダミー

0.02

-0.02

-0.06

-0.05

1

耐震等級

-0.07

0.03

-0.08

0.00

0.03

1

U A値

-0.13

0.11

-0.13

0.25

-0.10

-0.27

BEI

-0.01

-0.10

0.01

-0.08

-0.07

-0.44

0.48

1

陸屋根ダミー

0.03

0.06

-0.05

0.23

-0.05

-0.14

-0.02

-0.01

1

太陽光パネル
ダミー

-0.05

0.09

0.05

-0.04

0.02

0.45

-0.31

-0.60

-0.15

1

カーポート
ダミー

-0.06

0.05

-0.08

0.04

0.02

-0.05

-0.01

-0.09

-0.09

-0.04

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カーポート
ダミー

1

1

表 3-2．高性能住宅新築価格関数の推定結果
回帰統計
重相関 R
0.802
重決定 R2
0.644
補正 R2
0.636
標準誤差
3889015
観測数
193

0

自由度

変動
分散
観測された分散比
4 5141716262464730 1285429065616180
84.990188 2843394485218830
15124438751164
192 7985110747683560

回帰
残差
合計

係数
19328060.418
179553.970-2510443.529-18849781.282-8693150.286

切片
延床面積
陸屋根ダミー
U A値
BEI

標準誤差
2618398.896
10834.700
597309.519
6182057.211
3413636.759

t
7.382
16.572-4.203-3.049-2.547

有意 F
0.000

P-値
0.000
0.000
0.000
0.003
0.012

0.54

632

0.52

632

0.50

632

0.48

632

0.46

632

0.44

632

0.42

632

U 0.40A
値 0.38【高性能住宅新築価格関数】
𝑃𝑃𝑛𝑛 = 179553.970𝑥𝑥1 − 2510443.529𝑥𝑥2 − 18849781.282𝑥𝑥3−8693150.286𝑥𝑥4 + 19328060.418

𝑥𝑥1：延べ面積，𝑥𝑥2：陸屋根ダミー，𝑥𝑥3：U A 値，𝑥𝑥4：BEI
6,000

建設費の平均値（単位：万円）
1,000
2,000
3,000

4,000

2,687
高
性
能
で
な
い
住
宅

2,736

2,786
2,836
2,885
2,935
2,985

3,034

632
3,084

632

0.36

632

0.34

632

0.32

632

0.30

632

0.28

632

0.26

632

0.24

632

5,000

3,134
3,412

3,462

高
性
能
住
宅

3,512
3,561
3,611
3,660

平均値

標準偏差

図 3-2．U A 値別戸建て住宅の新築価格平均値推計結果

予
測 4,000
値（
万円 3,000）

推定したモデルは，新築時に住宅を高性能した場合に追加的にかかる費用を推計するのに有用と考えられる。

2,000

3.2
1,000

戸建て住宅の新築価格における性能の影響

前節で推定したモデルの係数に着目すると，延べ面積が大きいほど，建築費は高くなる傾向にあると分かる。

0
0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

観測値(万円)図 3-1．高性能住宅新築価格関数の予測値と観測値の関係

同様に，UA 値や BEI が低いほど（断熱・省エネルギー
性能が高いほど）建築費は高くなる傾向にあると分かる。
また，陸屋根にした場合，その他の屋根形状にするより

表 3-3．建築年代別戸建て住宅のおおよその Ua 値
建築年代
U A値
灯油消費量

ZEH基準
HEAT20のG2基準
2010年代～ 2020年代～
（参考値）
（参考値）
0.46
0.4
0.38
0.34
0.28
1,200 /年
750 /年
600 /年-

1980年代～ 1990年代～
0.54
1,250 /年

も建築費を約 250 万円抑えられる傾向にあると分かる。
前述したように，北海道では 40 年以上に渡って住宅性能の向上を図ってきた経緯があり，年代ごとに目標とされた性能（断熱等級もしくは北方型住宅の基準）を満測値の関係を見ると，どのサンプルも 45 度線付近に分たす住宅の建設が進められてきた。そのため，建築時期布している（図 3-1）。これらのことから，この推定結からおおよその UA 値を想定できる（表 3-3）。このこと

果の精度は十分に高いと分かる。

から，本研究では以降，U A 値と価格の関係に着目する。

なお，本研究でデータ提供をお願いした団体 注 3) は，各グリーン化事業申請住宅を対象に，前節で推定した補助金の申請において耐震等級を２以上することを要件モデルを用いて U A 値が変化した場合の新築価格を推計化しているため、今回の分析に用いたサンプルの中には，した。この推計値に不動産価格比を乗じた上で，U A 値

耐震等級１の住宅は存在しない。また，おおよそ 85%

ごとに平均値と標準偏差を集計した。その結果を図 3-2のサンプルの耐震等級が２だった。こうしたデータの偏に示す。U A 値を 0.28（HEAT20 の G2 基準）にした場合りが影響してか，「耐震等級」が説明変数として有意との新築価格の平均値は 3,561 万円と推計された。これに算出されなかった。同様に，太陽光発電パネルが付いて対して，U A 値を 0.4（ZEH 基準）にした場合の新築価

いるサンプルは全体の約 8%と少なかった。太陽光発電

格の平均値は 3,034 万円， 1990 年代～2000 年代に建築

パネルの有無についても，こうしたデータの偏りが影響された住宅の水準（U A 値 0.46）にした場合の新築価格

してか，価格に与える影響が有意な値として算出されなの平均値は 2,885 万円，1980 年代に建築された住宅のかった。このように，インプリシットプライスを把握で水準（U A 値 0.54）にした 場合 の新築価格の平均値はきなかった項目もあるが，北海道において特に重要な要2,687 万円と推計された。

素である断熱・省エネルギー性能のインプリシットプラ

なお，前章の調査結果から HEAT20 の G2 基準が住みイスは把握することができた。以上のことから，本節で心地を考慮した上での U A 値の上限と考察されたので，

住総研 研究論文集・実践研究報告集 No.50, 2023 年版

5

本研究では，HEAT20 の G2 基準で建てられた戸建て住

住所，地積，下水道の整備状況を把握した。また，住所宅を「近年建てられた高性能住宅」と捉える。この定義

データから各観測点の「札幌駅までの距離」及び「最寄に沿って図 3-2 を見ると，「近年建てられた高性能住りの拠点都市中心部までの距離」を GIS 上で計測する宅」と「高性能でない戸建て住宅」の新築価格の差額はとともに，１㎡あたり地価に地積を乗じて地価を算出し447 万円と分かる。この結果は，前章の調査で F 社（道た。その上で，地価の自然対数を被説明変数に，地積の内で比較的に供給実績が多いハウスメーカー）が指摘し自然対数，下水道ダミー，札幌駅までの距離，最寄りのていた高スペックな住宅とそうでない住宅の価格差と同拠点都市中心部までの距離を説明変数にしてヘドニッ程度だった。このことから，前節で推定したモデルでのク・アプローチを行った。その結果を表 4-1 に示す。

推計結果は，ヒアリング対象業者が示す新築価格の実態と乖離していないと分かる。

表 4-1 を見ると，補正重決定係数が 0.563 であり，F値が有意に低い。また，観測値を縦軸，予測値を横軸にそこで次に，居住期間中経費を推計するべく，建築した散布図を作成したところ，どのサンプルも 45 度線

年代別戸建て住宅の年間エネルギー使用量（灯油量換付近にプロットされている（図 4-1）。これらのことか算）データを用いて 文 9) ， U A 値から年間エネルギー使ら，この推定結果は精度が高いと分かる。

用量を予測する関数を推定した。その結果，次のような予測式が得られた（補正 R

2 =0.857）。

【年間エネルギー使用量推計モデル】

この地価関数を用いてアットホームから把握した各住宅（1,841 戸）の敷地の地価を推計し，その結果を各住宅の取引価格から差し引くことで，各住宅の建物価格を算出した。その上で，建物価格を被説明変数に，各住宅

この関数を用いて U A 値を 0.28 にした場合と U A 値をの延べ面積，築年数，木造ダミー，敷地面積，札幌駅ま0.46（1990 年代～2000 年代に建築された住宅の水準）での距離，最寄りの拠点都市中心部までの距離，市街化にした場合の年間エネルギー使用量の差を推計したとこ

区域ダミーを説明変数にしてヘドニック・アプローチをろ，U A 値を 0.46 から 0.28 に向上させることで，灯油換
算で約 771ℓ/年のエネルギーを削減できると把握できた。
令和５年１月時点における北海道の灯油価格の平均値は116 円/ℓなので 文 16) ，この年間エネルギー使用量の差を金額に換算すると 89,436 円/年となる。
また，この結果を踏まえて，居住期間を 35 年とした
場合の居住期間中経費を試算したところ，U A 値を 0.28にした場合の居住期間中経費は，U A 値を 0.46 にした場

表 4-1．地価関数の推定結果
回帰統計
重相関 R
0.751
重決定 R2
0.563
補正 R2
0.563
標準誤差
1.002
観測数
2396
自由度
変動
分散
観測された分散比
回帰4 3099.943 774.986
771.271
残差
2391 2402.517
1.005
合計2395 5502.460

ブが働く状況を実現するためには，「住み継ぎ時の売却

切片
地積自然対数下水道ダミー
札幌中心部までの距離
最寄りの拠点都市中心部までの距離価格」が 362.9 万円を上回る必要があると分かる。

【地価関数】

合より 362.9 万円高いと算出された。このことから，
U A 値を 0.28 まで向上させることに対してインセンティ

4.

市場値付け価格ベースでの住み継ぎの可能性

4.1

市場値付け価格関数の推定

前章の分析結果を踏まえて，本章では，市場値付け価

観
測
値 20
（
地
価 15
の
自
然
対 10
数
）

とにした。
ただし，アットホームから把握した中古戸建て住宅の価格情報には土地価格が含まれている。そこで，公示
地価及び都道府県地価調査から北海道内の任意の地点の地価を予測する関数（以降，地価関数と記載する）を推

P-値
0.000
0.000
0.000
0.000

-0.014-20.407

0.000

0.001

𝑥𝑥 ：最寄りの拠点都市中心部までの距離
離，30 8の有無を把握する。そのために本節では，大手不動産情（以降，市場値付け価格関数と記載する）を推定するこt47.90542.07310.289-17.548

𝑥𝑥5：地積， 𝑥𝑥6：下水道ダミー， 𝑥𝑥7：札幌駅までの距
25

住宅の価格情報を用いて市場値付け価格を予測する関数

係数
標準誤差
9.490
0.198
1.055
0.025
0.996
0.097
-0.0050.000

𝑛𝑛 𝑃𝑃𝐿𝐿 = 9.490 + 1.055ln⁡(𝑥𝑥5 ) + 0.996𝑥𝑥6 − 0.005𝑥𝑥7 − 0.014𝑥𝑥8

格ベースで高性能な戸建て住宅の住み継ぎが進む可能性
報サイト「アットホーム」に記載されている中古戸建て

有意 F
0.000

5

0
0

5

10

15

20

25

予測値（地価の自然対数）

定することにした。上記の統計調査から最新（令和元年）時点の観測点（2,396 地点）ごとに１㎡あたり地価，

6

住総研 研究論文集・実践研究報告集 No.50, 2023 年版

図 4-1．地価関数の予測値と観測値の関係30行ったところ，表 4-2 に示す結果が得られた。
表 4-2 を見ると，補正重決定係数が 0.568 であり，F値が有意に低い。また，観測値を縦軸，予測値を横軸には住み継ぎをすることで UA 値 0.46 の住宅を取得するよりも経済的になるが， 45 年目以降は住み継ぎをしても
U A 値 0.46 の住宅を取得した方が経済的と分かる。

した散布図を作成したところ，どのサンプルも 45 度線

これに対して，U A 値 0.38 の場合と 0.46 の場合の「居付近にプロットされている（図 4-2）。これらのことか

住期間中経費の差」は，居住期間が 29 年目以降マイナ

ら，この推定結果は精度が高いと分かる。また，地価関スになり，「市場値付け価格ベースでの売却価格」を上数と同様に，敷地面積，札幌駅までの距離，最寄りの拠回ることはない。このことから，U A 値を 0.38 にした場

点都市中心部までの距離といった項目が説明変数として合，居住期間に関係なく住み継ぎを行うことは経済的で有意であると算出されたことから，既存戸建て住宅は建あると分かる。また，居住期間 29 年目にエネルギー費

物価格も立地（売れやすさ）の影響を受けると分かる。

用の削減効果だけで U A 値 0.46 の住宅を取得するより経済的になると分かる。

市場値付け価格ベースでの住み継ぎの可能性

以上のことから，市場値付け価格ベースでも住み継前節の分析で，高精度の市場値付け価格関数を推定ぎが進む可能性はあると考えられる。ただし，U A 値をできたので，本節ではこの結果を用いて市場値付け価格

0.38 にした場合より UA 値を 0.28 にした場合の方が，住ベースで住み継ぎが進む可能性を分析する。そのために，み継ぎが進む可能性が低いと算出された。加えて，U A

4.2

グリーン化事業申請住宅の施主が住み継ぎを行う場合を

値を 0.28 にした場合に住み継ぎが経済的合理性を伴う想定し，「住み継ぎ時の売却価格」を居住期間別に算出

居住期間は 44 年までなので、一次住宅取得者層と二次し た 。 同 時 に ， グ リ ー ン 化 事 業 申 請 住 宅 の UA 値 が住宅取得者層の年齢差を考慮すると 注 1) ，住み継ぎが行「0.28（近年建てられた高性能住宅の水準）の場合」とわれる可能性はあると考えられるが，住み継ぎを実施す「0.46（およそ 30 年前の水準）の場合」の居住期間中る頃には住み継ぎによる経済的メリットは小さくなって経費の差を居住期間別に算出した。同様に、グリーン化いると予想される（図 4-3）。このことから，住み継ぎ事業申請住宅の U A 値が「0.38（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律施行後（およそ 10 年前）の10,000水準）の場合」と「0.46 の場合」の居住期間中経費の9,000

差も居住期間別に算出した。これらの結果の平均値を図

8,000

4-3 に示す。
UA 値が 0.28 の場合と 0.46 の場合の「居住期間中経費の差」に着目すると，居住期間が 44 年目までは「市場値付け価格ベースでの売却価格」より低いが，45 年目

7,000

予
6,000
測
値
（ 5,000
万円 4,000）

以降は「市場値付け価格ベースでの売却価格」を上回る。

3,000

このことから，U A 値を 0.28 にした場合， 44 年目まで

2,000

1,000

表 4-2．市場値付け価格関数の推定結果
回帰統計
重相関 R
0.755
重決定 R2
0.570
補正 R2
0.568
標準誤差
658.324
観測数
1841
自由度
変動
分散
観測された分散比有意 F
回帰7 1052070103.725 150295729.104
346.791
0.000
残差
1833
794404637.313
433390.419
合計1840 1846474741.039
係数
標準誤差
t
P-値
切片
2933.113
285.091
10.2880.000
建物面積自然対数
520.22354.476
9.550
0.000
築年数
-33.047
1.092-30.2740.000
木造ダミー-103.650
74.024-1.4000.162
土地面積自然対数-460.908
35.191-13.0970.000
札幌までの距離-4.6260.255-18.1090.000
自然対数
拠点都市までの距離-13.205
0.993-13.3030.000
自然対数
市街化区域内ダミー-277.575
50.283-5.5200.000【市場値付け価格関数】
𝑃𝑃𝑂𝑂 = 2933.113 + 520.223 𝑛𝑛 𝑥𝑥1 − 33.047𝑥𝑥9 − 103.650𝑥𝑥10 − 460.908ln⁡(𝑥𝑥5 )−4.626 𝑛𝑛 𝑥𝑥7 − 13.205 ln 𝑥𝑥8 − 277.575𝑥𝑥11

𝑥𝑥9：築年数，𝑥𝑥10：木造ダミー，𝑥𝑥11：市街化区域ダミー

001,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000

観測値（万円）図 4-2．市場値付け価格関数の予測値と観測値の関係
1,800
1,600
1,400
1,200

価
1,000
格
（ 800
万
円 600
）
400
200
0
0
-200

10

20

30

40

50

居住期間（年）
市場値付け価格ベースでの売却価格
UA値0.28の場合と0.46の場合の居住期間中経費の差
UA値0.38の場合と0.46の場合の居住期間中経費の差

図 4-3．市場値付け価格ベースでの売却価格

住総研 研究論文集・実践研究報告集 No.50, 2023 年版

7

が１回行われる可能性はあっても，２回，３回と続く可社が「光熱費がどの程度節減できるのかを基に断熱・省能性は低いと推察される。

エネルギー性能を説明している」と回答していたことを踏まえて（表 2-1），支払意志額を質問するに当たり事

5.

支払意志額ベースでの住み継ぎの可能性

前に，住宅性能がケースⅡの場合とケースⅢの場合の年5.1

支払意志額調査の概要

間エネルギー費用節減効果（どちらもケースⅠのエネル

本章では，支払意志額ベースで中古戸建住宅の売却価

ギー使用量と比較した結果）を伝えている。

格を評価した場合に，住み継ぎが進む可能性を分析する。

令和５年２月１日～２月８日に調査を行い，2,147 人

そのために，北海道内の一次住宅取得者層 2,200 人に対から回答を得ることができた（回答率 97.6%）。住宅のして Web アンケート調査を行い，中古戸建て住宅の支所有形態及び中古住宅の検討に関する質問結果を表 5-1

払意志額を質問した。

に示す。回答者の 43.1%が既に持ち家を取得しており，調査は次のフローで行った。まず住宅の所有形態を質問し，回答者を持ち家居住者と借家居住者に整理した。

そのうちの 43.5%が住宅取得時に中古住宅を検討していたと回答していた。

次に，持ち家居住者を対象に，住宅購入時に中古住宅の同様に，持ち家の取得を予定している借家居住者の取得を検討したか否かを質問した。この質問に対して，

うち 30.2%が，持ち家取得に当たり，中古住宅も検討す「検討した」と回答した持ち家居住者を支払意志額調査ると回答していた。これらのことから，北海道においての対象とした。続いて，借家居住者に持ち家の取得予定

も中古住宅を潜在的に求めている世帯が少なからず存在を聞いた上で，持ち家を取得する予定があると回答した

すると分かる。

借家居住者に対して中古戸建て住宅を検討するつもりがあるのかを質問した。この質問に「検討するつもりがあ

5.2

支払意志額の平均値の算出

前述したように，住宅取得時に中古住宅を検討している」と回答した借家居住者も支払意志額調査の対象とした。最後に，以上の手順で選出した対象者に支払意志額

た持ち家居住者及び持ち家取得に当たり中古住宅も検討を質問した。

すると回答した借家居住者（計 544 人）を対象に，「理支払意志額については，住宅取得時 に理想的な中古

想的な中古住宅」の要件を質問した上で，回答した要件

住宅の要件をすべて満たした住宅が見つかった場合を想を全て満たす中古住宅に対する支払意志額を質問した。

定してもらい，その住宅の断熱・省エネルギー性能がその結果，150 人から回答を得ることができた。この「築 40 年の住宅の水準（UA 値 0.54 を想定）だった場

150 人のケースⅠの支払意志額（建物価格）を高い順に合（以降，ケースⅠと記載する）」「築 20 年の住宅の水並べ，賛成率の累積値を算出した結果を図 5-1 に示す注

準（U A 値 0.46 を想定）だった場合（以降，ケースⅡと5)。

記載する）」「築 5 年以内の住宅の水準（U A 値 0.34 を想図 5-1 を見ると，賛成率の累積値はロジスティック定）だった場合（以降，ケースⅢと記載する）」の各ケ

曲線のような形状で推移している。そこで，賛成率の累ースの支払意志額を回答してもらった。なお，工務店・

積値のオッズ比の自然対数を算出し，その値を被説明変ハウスメーカーへのヒアリング調査において，６社中４数に，支払意志額を説明変数にして線形一次回帰を行った。その結果，表 5-2 のような結果が得られた。

表 5-1．Web アンケートの回答者数
住宅の所有形態

回答者数

持ち家居住者
2,147
借家居住者

持ち家の取得予定
中古住宅取得について
‐
検討した
402
925
‐
検討していない
523
検討する
142
予定あり
470
1,222
検討しない
328
‐
予定なし
752

表 5-2 を見ると，補正重決定係数が 0.904 であり，F値が有意に低い。また，観測値を縦軸，予測値を横軸にした散布図を作成したところ，どのサンプルも 45 度線
表 5-2．ケースⅠの支払意志額の累積賛成率の推定結果
回帰統計
重相関 R
0.952
重決定 R2
0.906
補正 R2
0.904
標準誤差
0.630
観測数
54

100%
90%

賛
成
率
の
累
積
値

80%
70%
60%

回帰
残差
合計

50%
40%
30%

切片
支払い意志額

20%

10%
10
200
300
380
450
520
600
700
800
900
980
1020
1100
1150
1250
1350
1450
1550
1700
1800
1900
2000
2100
2400
2500
2950
3500
3750

0%

自由度
変動
1 198.708
52 20.618
53 219.326

係数
標準誤差
2.710
0.159
-0.0020.000

分散観測された分散比
198.708501.1530.397

t17.051-22.386

有意 F
0.000

P-値
0.000
0.000

【ケースⅠの支払意志額の累積賛成率関数】

支払意志額（万円）

図 5-1．ケースⅠの支払意志額別賛成率の累積値

8

住総研 研究論文集・実践研究報告集 No.50, 2023 年版

𝑥𝑥12：支払意志額

付近にプロットされている（図 5-2）。これらのことか
ら，この推定結果は非常に精度が高いと分かる。
このように，賛成率の累積値を高精度に推計する関ケースⅡ’及びⅢ’における支払意志額の回答のレンジは，それぞれ，であることから（図 5-3，図 5-4），は 241 万円，

は 449 万円

数（以降，ケースⅠ累積賛成率関数と記載する）を推定と算出された。このように，支払意志額ベースで中古戸することができたので，次に，この結果を用いて支払意

建て住宅の価格を評価した場合，高性能であるほど評価

志額の平均値を算出した。支払意志額の平均値は，賛成額が高い傾向にあることが把握できた。

率に支払意志額を乗じた値を支払意志額の回答のレンジで積分することで算出できる。ケースⅠの賛成率は，ケ5.3

支払意志額ベースでの住み継ぎの可能性

ースⅠ累積賛成率関数を支払意志額で微分することで算

前節の結果を踏まえて，本節では「支払意志額に基づ出できることから，ケースⅠにおける支払意志額の平均

く高性能中古戸建て住宅の価値推計モデル（以降，中古値

住宅価値推計モデルと記載する）」を推定する。そのたは，めに，前節のケースⅠ～Ⅲにおける支払意志額の平均値を被説明変数に，UA 値を説明変数にして線形一次回帰を行った（補正 R 2 =0.951）。その結果，次のような関数と表すことができる。

が推定できた（図 5-5）。

ここで，【中古住宅価値推計モデル】----(３)なので，：支払意志額の平均値， 𝑥𝑥3：UA 値

式は，6----(２)

4
予
測
値
（
オ
ッ
ズ
比 -6
の
自
然
対
数
）

と書き換えられる。
なお，ケースⅠにおける支払意志額の回答のレンジ（）に着目すると（図 5-1），上限値がグ
リーン 化事業 申請 住宅 の 新 築価格 の平均 値（2,798 万円）より高水準だった。そのため，の算出に当たっては，𝑥𝑥12 の上限値をグリーン化事業申請住宅の新築価格の最小値（1,678 万円）に設定することにした。それに伴い，(２)式より，

は 1,177 万円と算出された。

次に，性能が向上することで支払意志額の平均値がど

賛
成 70%
率 60%
の 50%
累 40%
積
30%
値

出した。その結果を図 5-3 及び図 5-4 に示す。

いる。そこで，ケースⅠ累積賛成率関数を推定した要領，を算出した。

ケースⅡ'の累積賛成率関数：
ケースⅢ'の累積賛成率関数：-4

支払意志額（万円）

図 5-3．ケースⅡ’の支払意志額別賛成率の累積値
100%

スⅡ’：補正 R 2 =0.965，ケースⅢ’：補正 R 2 =0.978）。そる支払意志額の平均値

-2

0%

90%

を算出した要領でケースⅡ’及びⅢ’におけ

6

10%

賛
成 70%
率 60%
の 50%
累 40%
積
30%
値

数をから，

4

20%

で，ケースⅡ’とⅢ’の累積賛成率関数を推定した（ケーの結果，次のような関数が推定できたので，これらの関

280%どちらの図も支払意志額が 0 の回答を除くと，賛成率の累積値はロジスティック曲線のような形状で推移して

0

100%

ースⅠとⅡの支払意志額の差（以降，ケースⅡ’と記載の結果を高い順に並べ，それぞれに賛成率の累積値を算-2

図 5-2．ケースⅠ累積賛成率の予測値と観測値の関係

90%

ケースⅢ’と記載する）」を算出した。その上で，これら

0
-4

-6
観測値（オッズ比の自然対数）の程度変化するのかを把握するべく，回答者ごとに「ケする）」及び「ケースⅠとⅢの支払意志額の差（以降，

2

80%

20%
10%
0%

支払意志額（万円）

図 5-4．ケースⅢ’の支払意志額別賛成率の累積値

住総研 研究論文集・実践研究報告集 No.50, 2023 年版

9前章の結果と比較するべく，このモデルを用いて U A

U A 値が 0.28 水準の住宅を新築する場合に限り、この補値が 0.28 の場合と 0.38 の場合の支払意志額の平均値を助金が活用できるようにしたケースを想定すると、居住推計した上で，その結果を図 4-3 中に追記した（図 5-

期間が 17 年目までは U A 値を 0.38 とした方が「住み継6）。また，支払意志額の平均値を推計した結果から，ぎ時実質負担額」を抑えられるが、18 年目以降は UA 値

グリーン化事業申請住宅のストックごとに UA 値が 0.28

を 0.28 とした方が「住み継ぎ時実質負担額」を抑えらの場合の住み継ぎ時実質負担額と U A 値が 0.46 の場合のれる。以上の結果から、住み継ぎ促進に向けて、U A 値

居住期間経費の差（以降，高性能化することの経済的効が 0.28 水準の住宅の新築を促進するためには、地域型果）を算出し，その平均値を居住期間ごとに集計した。

住宅グリーン化事業のレギュレーションを変更すること

同様に，U A 値が 0.38 の場合の高性能化することの経済が有効と考えられる。

的効果も算出し，その平均値を居住期間ごとに集計した。
これらの結果を図 5-7 に示す。

6.

住み継ぎが進みやすい中古住宅の特徴

図 5-6 を見ると，U A 値が 0.28 の場合は新築時から，前章の分析で，U A 値が低いほど支払意志額ベースでU A 値が 0.38 の場合は 4 年目から「支払意志額ベースでの中古住宅の売却価格は高い傾向にあると分かった。たの売却価格」が「市場値付け価格ベースでの売却価格」

だし、前章の分析に用いた支払意志額は，回答者が理想を上回っている。このことから，支払い意志額ベースでの中古住宅を想定した上で回答した結果であるため，上中古戸建て住宅の売却価格を評価することによって，高記の結果は，高性能戸建て住宅が「中古住宅取得検討者

性能戸建て住宅の住み継ぎが進む可能性を向上させるこに広く求められている要件を全て満たしていること」がとができると分かる。

前提になる。そこで、どのような項目が理想の中古住宅

また，築年数が経過しても性能が陳腐化しないことの条件として該当する傾向にあるのかを把握するべく、が前提にはなるが，支払意志額ベースでの売却価格は居支払意志額を調査する際に質問した「理想的な中古住宅

住期間が経過しても変化しない。このことから，支払意の条件 50 項目（表 6-1）について、項目ごとに該当率

志額ベースで中古戸建て住宅の売却価格を評価することを集計し、該当率の Z スコアを算出した。その結果、により，「住み継ぎ」が長期に渡って経済的合理性を伴「洗面台が新品」「便器が新品」「浴室が新品」「シューう選択になると分かる。

ズクロークがある」「物置がある」「日当たりがいい」「

更に，図 5-7 を見ると，居住期間が 43 年目までは
U A 値を 0.38 とした方が「住み継ぎ時実質負担額」を抑2000えられると分かる。これは，43 年目までは，高性能に

1600

1800

1400

するほど建設費が嵩むためと考えられる。ただし，高性

価 1200格（ 1000
万 800
円
） 600

能にするほどエネルギー費用の節減効果や住み継ぎ時の売却価格は大きいので，44 年目以降は UA 値を 0.28 と400した方が「住み継ぎ時実質負担額」を抑えられる。この2000ことから，支払意志額ベースで評価した場合，高性能な-200

方が長期的に住み継ぎを重ねやすい傾向にあり，長期的

0

10

20

30

40

50

居住期間（年）
UA値0.28の中古住宅に対する支払意志額平均値

UA値0.38の中古住宅に対する支払意志額平均値には高性能な方が経済的メリットを享受できると分かる。

市場値付け価格ベースでの売却価格
UA値0.28の場合と0.46の場合の居住期間中経費の差

なお、申請処理を行う団体によってレギュレーショ

UA値0.38の場合と0.46の場合の居住期間中経費の差ンは異なるが、地域型住宅グリーン化事業を活用した場

図 5-6．支払意志額ベースでの売却価格

合、最大で 150 万円の補助金が交付される。例えば、
1,000
800

2,000
支 1,800

600

金
額
差
（
万
円
）

払 1,600
意
志 1,400
額 1,200の平 1,000
均 800
値
（ 600
万
円 400
） 200

y = -2205.8x + 2392.2
R² = 0.9753

200
0
0

-400

0.2

0.3

0.4

0.5
UA値

0.6

20

40

60

80

-200

0
0.7

0.8

図 5-5．U A 値と支払意志額の平均値の関係

10

400

住総研 研究論文集・実践研究報告集 No.50, 2023 年版

居住期間（年）
UA値を0.28にした場合の高性能化することの経済的効果
UA値を0.34にした場合の高性能化することの経済的効果（参考値）
UA値を0.38にした場合の高性能化することの経済的効果

図 5-7．居住期間別高性能化することの経済的効果

100

雪捨て場がある」「駐車スペースが広い」「改修や定期的

表 6-1．理想的な中古住宅の条件としての各項目の該当率なメンテが行われた履歴がある」の Z スコアが 1 を超居間えていた。また、「流し台が新品」「食洗器が置けるくらい流しが大きい」「パントリーが付いている」「ウォシュ
レットが付いている」「追い炊き機能が付いている」「浴台所

便所・洗面所

室の床が温かく水はけがよい」「ウォークインクローゼットがある」「床がフローリング」「カーポートが付いて風呂いる」「近くに公園や広場がある」「実績のある業者が建てたという証明書がある」「性能について行政のお墨付

収納きがある」の Z スコアが 0.5 を超えていた。加えて、こその他平面計画

れらの項目の該当率はどれも 75%を上回っていること

立面計画

から、これら 21 項目は、理想の条件として特によく該

温熱環境

当する条件であると分かる。

内装

これらの項目について共通性を見ると、「①.水回り設
外装

備が新品で、新築住宅によく付いている機能が備わっていること」「②.パントリーやシューズクロークなど多様

半屋外空間

な収納スペースがあること」「③.日当たりがいいこと」

庭「④.床がフローリング敷きであること」「⑤.敷地が十駐車スペース

分に広く、カーポートが付いていること」「⑥.近くに公街区の景観

園や広場あること」「⑦.住宅としての質の高さが保証されていること」の 7 カテゴリーに整理できる。このこと

質の高さの証明
その他条件
リビングとダイニングが別の部屋
リビングとダイニングが続き間
カウンターキッチン
流し台が新品
食洗器が置けるくらい流しが大きい
システムキッチンに食洗器が付いている
パントリーが付いている
洗面台が新品
便器が新品
ウォシュレットが付いている
自動洗浄トイレ
浴室が新品
追い焚き機能が付いている
ジャグジーが付いている
ミストサウナが付いている
浴室の床が温かく水はけがよい
ウォークインクローゼットがある
シューズクロークがある
物置がある
1階に和室がある
サンルームがある
風除室がある
ロフトがある
吹き抜けがある
平屋である
床暖房が付いている
窓際にパネルヒーターが付いている
日当たりがいい
床がフローリング
木のぬくもりを感じられる内装
外装に木材が使われている
陸屋根である
三角屋根である
無落雪屋根である
2階にバルコニーがある
1階にウッドデッキがある
1階に縁側がある
庭が十分に広い
庭に植物が多い
雪捨て場がある
駐車スペースが広い
カーポートが付いている
街区内の建物デザインが整っている
街区内の道路が石畳
街区内に街路樹がある
近くに公園や広場がある
実績ある業者が建てたという証明書がある
改修や定期的なメンテが行われた履歴がある
性能について行政のお墨付きがある
オール電化

該当率
Zスコア
64.0% -0.05
65.3%
0.0
73.3%
0.4
84.0%
0.9
78.0%
0.6
64.0% -0.05
78.7%
0.7
86.7%
1.1
88.0%
1.1
84.0%
0.9
69.3%
0.2
89.3%
1.2
82.0%
0.8
35.3% -1.5
26.7% -1.9
82.7%
0.9
81.3%
0.8
86.0%
1.0
86.0%
1.0
36.7% -1.4
47.3% -0.9
52.7% -0.6
30.0% -1.7
38.0% -1.3
32.0% -1.6
67.3%
0.1
64.7%
0.0
91.3%
1.3
82.0%
0.8
65.3%
0.0
42.0% -1.1
44.0% -1.0
34.0% -1.5
70.7%
0.3
50.7% -0.7
50.7% -0.7
30.0% -1.7
71.3%
0.3
39.3% -1.3
86.0%
1.0
89.3%
1.2
76.7%
0.6
64.7%
0.0
69.3%
0.2
67.3%
0.1
78.0%
0.6
82.0%
0.8
84.7%
1.0
80.7%
0.8
26.0% -1.9から、戸建て住宅の住み継ぎを促進するには、住み継ぎ時に水回り設備の更新・床のフローリング化・カーポー

た。加えて，支払意志額ベースでの中古住宅の価格評価

トの設置などの改修を行うことや新築時に BELS や長期に基づく住み継ぎは、施主の実質的な住宅費負担を軽く

優良住宅の認定を取得すること、住宅の管理・回収履歴すると算出された。これらのことから，支払意志額ベーを残すことが有効と考えられる。特に、BELS の取得は、スで中古住宅の価値を評価することで，「住み継ぎ」がBELS のシートから U A 値を把握することができるので、進む可能性があり，住み継ぎによる実質的な住宅費負担

それを本研究で推定した中古住宅価値推計モデル

軽減を通して，高性能住宅の建設を促進できる可能性が（（３）式）に代入することで、容易に支払い意志額ベあると考えられる。

ースでの中古住宅売却価格を推計することが可能になる。

このことを踏まえて、住み継ぎを実現するための条

そのため、住み継ぎを促進するのに効果的と考えられる。

件を整理したところ、住み継ぎを促進するためには、次

なお、上記の 50 項目も支払意志額に影響している可の 5 点を社会実装することが有効と分かった。

能性があると予想されることから、この可能性を確かめ①.新築住宅の性能向上を促進するべく地域型住宅グリるべく、支払い意志額（前章のケースⅠの金額）を被説ーン化事業のレギュレーションを変更する。

明変数に、各項目の該当の有無を説明変数にヘドニッ②.新築時に BELS や長期優良住宅の認定を取得する。

ク・アプローチを行ったが、どの項目も説明変数として③.住宅の管理・回収履歴を残す。

有意ではないと算出された。

④.住み継ぎに際して水回り設備の更新や床のフローリ
ング化・カーポートの設置などの改修を行う。

7.

まとめと今後の課題
以上の分析結果から，市場値付け価格ベースよりも支⑤.BELS のシートから把握した UA 値を、本研究で推定した中古住宅価値推計モデル（（３）式）に代入する

払意志額ベースの方が，中古住宅の売却価格が高く評価

ことで、支払い意志額ベースでの中古住宅売却価格される傾向にあると分かった。また，市場値付け価格ベを推計する。なお，公益社団法人北海道宅地建物取ースでも住み継ぎが進む可能性はあるものの，性能の多引業協会にヒアリングしたところ（2023 年８月 14寡が売却価格に反映されないため，高性能化を図るほど日に実施），市町村が，本研究で推定した中古住宅価

住み継ぎがし難くなることが分かった。一方，支払意志値推計モデルを活用して BELS 等の情報から性能に

額ベースで中古住宅の価格を評価する場合，UA 値が価よる価格を評価し，その結果を固定資産税評価額に格に反映される傾向にあると算出された。それに伴い，反映する仕組みができれば，中古住宅の性能を流通

高性能な方が長期的に住み継ぎを重ねやすいと把握でき価格に反映できるとの回答を得た。

住総研 研究論文集・実践研究報告集 No.50, 2023 年版

11ただし、（３）式からは，U A 値と支払い意志額ベース
での中古住宅価値の関係しか把握できない。そのため、支払意志額調査の回答者が理想の中古住宅の条件としての結果，賛成率の累積値はロジスティクス曲線で回帰分析できると分かったので，本研究では，賛成率の累積値の関数を支払い意志額で微分することで賛成率の関数を推定し，支払い意志額の平均値を求めた。

挙げた項目と支払意志額の関係を重回帰分析で明らかにしようと試みたが，残念なことに有意な結果を得ることはできなかった。また、支払い意志額の調査結果は、断熱性能が求められる北海道ならではの数値である可能性があると懸念される。そのため、汎用性のある中古住宅の価値推計モデルを推定するためには、温熱環境が異なる他地域でも、同様の調査・分析を行う必要があると考えられる。これらの点については今後の課題としたい。
＜謝辞＞
調査にご協力いただいた工務店・ハウスメーカーの皆様，
地域型住宅グリーン化事業の申請書データを閲覧させていただいた団体, 公益社団法人北海道宅地建物取引業協会な
らびに Web アンケートに回答いただいた皆様にこの場を借りて厚く御礼申し上げます。

＜注＞1)国土交通省によると文 11) ，住宅の一次取得者は 30 歳代が最も多く，全体の 4 分の 3 以上を 40 歳代以下の世代が占める。この結果を踏まえて，本研究では，20 歳代後半から 40 歳代前半を「一次取得者層」と定義する。また，高齢者世帯が施設やサービス付き高齢者向け住宅等に住み替えを行う時期が，住み継ぎを実施するタイミングと推察されることから，本研究では，サービス付き高齢者向け住宅
入居者の平均年齢である 82.1 歳前後を「二次住宅取得者層」と定義する 文 12) 。
2)ヒアリング調査より，U A 値を HEAT20 の G2 基準より低くするためには，開口部面積を小さくするほかなく，断熱性能向上に注力しすぎると，居住性は低下する傾向にあるとの補足を受けた。
3)北海道内では，本研究のデータ提供元団体の他に数団体が地域型住宅グリーン化事業の申請書を処理・保管している。そのため，本研究で取り扱っている住宅は当補助金申請物件の全てではない。
4)本研究では，国土交通省が定義する地方拠点都市地域の中心都市を「拠点都市」と記載する 文 15) 。なお，令和３年
11 月時点において，旭川市・函館市・帯広市・千歳市・苫小牧市・釧路市・北見市・網走市の８都市が北海道の拠点都市に該当する。その上で，これらの都市の都市名を冠する鉄道駅を各拠点都市の中心部と定義して分析を行った。
5)仮想市場法により支払い意志額の平均値を求めるべく，
支払い意志額の結果ごとに賛成率を算出した。だが，そのグラフの形状を見ると（図 注-1），起伏に法則性を見出すことが難しかったので，賛成率の累積値を算出した。そ
10%
9%
8%
7%
賛
成
率

6%

5%
4%
3%
2%
1%

3750
3500
2950
2500
2400
2100
2000
1900
1800
1700
1550
1450
1350
1250
1150
1100
1020
980
900
800
700
600
520
450
380
300
200
10

0%

支払い意志額（万円）
図 注-1 ．ケースⅠにおける支払い意志額別賛成率12

住総研 研究論文集・実践研究報告集 No.50, 2023 年版＜参考文献＞
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12)厚生労働省：高齢者向けすまいについて，社会保障審議
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13)北海道：北方型住宅のつくり方‐北方型住宅 技術解説
書‐，令和３年 1 月改訂版，2021.1, http://support.
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seisaku/chisei_tk_000035.html（R5.2.26 最終閲覧）
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給油所小売価格調査 令和５年２月 22 日（水）結果詳細
版，経済産業省資源エネルギー庁ホームページ, https://www.enecho.meti.go.jp/statistics/petroleum_and_lpgas/pl007/results.html（R5.2.26 最終閲覧）