04

事業セグメント別戦略
強 固で独自 性 の ある
事 業 ポ ートフォリオ の 構 築 に 向 け て

資産活用型

人財活用型

ビジ ネス

ビジ ネス

都市開発事業

管理運営事業

戦略投資事業

不動産流通事業51

52

事業セグメント別 戦 略

都市開発事業

魅力ある街と暮らしを創造する
事業分 野：オフィスビル・商 業 施 設 ／ 分 譲 住 宅 ／ 賃貸住宅（賃貸マンション・学生レジデンス）

事業環境

機会

● 脱炭素化の加速／環境課題の多様化● デジタル化の加速● ⾦融・経済の動向● ライフスタイルの多様化

リスク● 住まい方・働き方・過ごし方のボーダレス化● 都心部でのエリア間競争の激化● 地域課題解決ニーズの拡大● テレワーク浸透に伴うオフィスビル需要の変化

強み／経営資源独自性のある施設づくりと事業推進力

再開発・エリアマネジメントのノウハウ蓄積

総合デベロッパーの強みを活かした複合開発

事業戦略
再開発・複合開発の強化

都市開発事業セグメントでは、オフィスビルや商業施設などの開オフィス・商業施設事業の目標指標

発・運営を手がけるとともに、分譲住宅・賃貸住宅の開発を行って住宅事業の目標指標

2022年度

2025年度

関与延床面積 ※1

48.5万坪53.0万坪

環境認証取得 ※ 2

73.6 ％

100％

います。近年では、総合デベロッパーとしての豊富な経験を活かし、再開発事業や複合施設の開発に注⼒。対象エリアの課題解決

CXを高める都市ライフの提案や価値向上に取り組んでいます。少子高齢化やライフスタイル・ワークスタイルの多様化、社会のデジタル化、環境意識の高まりといった時代の変化を見据えながら、まちづくりを通じて、快適で人に寄り添った豊かな暮らしを創造していきます。

2022年度

2025年度

関与案件獲得
売上 ※3 ※4

約 2,300億円

約2,500億円

収益不動産資産規模

約 760億円

約1,600億円※1. 当社グループが関与するオフィス・商業施設の延床面積の合計（持分換算前） ※2. 東急不動産の保有するオフィス・商業施設（一部共同事業等を除く面積ベース）※3. 再開発事業における準備組合組成・事業参加者として立場確定※4. 2021年度からの累計

53

事業セグメント別 戦 略

都 市開 発事業

再開発・複合開発の強化

営業収益／営業利益（億円）

CXを高める都市ライフの提案

当社がめざす「住む・働く・過ごす」が融合したまち

東急プラザ原宿「ハラカド」などでづくりを体現する再開発・複合開発が順調に進捗し新しい文化を創造・発信ています。2023年度は当社の重点エリアである広

様々なクリエイターがボーダーレスに新しい文化域渋谷圏のプロジェクト（を中参照ページ p.11へ ）を生み出し、発信することで、その文化に共感・共⼼に、その他エリアでも「COCONO SUSUKINO」な鳴する人々が集い、出会い、また次なる文化を共どの大型プロジェクトが開業予定です。

創していくという循環の構築をめざします。

営業収益

営業利益

3,167

3,258
519

417

3,840

3,461
586

527

広域渋谷圏の新プロジェクト「PROJECT LIFE LAND SHIBUYA」
2020

主要プロジェクト
（オフィス・商業施設、分譲マンション等）
広域渋谷圏のプロジェクト紹介 p.11へ2021

2022

2023（計画）（年度）

オフィス平均賃料※1と空室率※2の推移
空室率（％：入居ベース、オフィス・商業）

オフィス平均賃料（円 / 月坪）※3
東京ビジネス地区の空室率（％）

24,50026,79028,180 28,220 28,560
6.37

5.42

東京ポートシティ竹芝
港区
オフィス/商業/住宅 延床面積：201千㎡
2020年9月開業（完成予想図）

九段会館テラス
千代田区
オフィス/商業 延床面積：68千㎡
2022年10月開業

東五反田二丁目第3地区
第一種市街地再開発事業
2027年度開業予定（完成予想図）JR西宮駅南西地区
第一種市街地再開発事業
2027年度開業予定（完成予想図）白金一丁目西部中地区
第一種市街地再開発事業
2028年度開業予定

1.78
0.4
2018

2022年度以前

2023年度

2024年度（完成予想図）

1.50
0.6
2019

1.3

2020

1.3
2021

1.1
2022

（年度）

※1. オフィスビルのみの数値※2. オフィスビル・商業施設の数値 ※3. 出典：三鬼商事（株）2025年度以降

分譲マンション計上戸数の推移（開業年度）COCONO SUSUKINO(札幌すすきの駅前複合再開発計画)
札幌市
ホテル/商業/映画館等
延床面積：53千㎡
2023年秋開業予定

6.41

THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）
2024年9月竣工予定（完成予想図）新宿駅西口地区開発計画
新宿区
商業/業務/駅施設等
2029年度竣工予定（完成予想図）(仮称)東京工業大学田町
キャンパス土地活用事業
港区
オフィス/商業施設/産学官連携施設 等2030年度複合施設の供用開始予定

分譲マンション計上戸数（戸）

マンション平均価格（百万円／戸）

2,194
1,680
57

2019

1,777
60

2020

70

69

64
1,369

2021

2022

1,218

2023（計画）（年度）

54

事業セグメント別 戦 略

戦略投資事業

次世代のインフラを構築する
事業分 野：再 生 可 能エネルギー発 電 施 設 ／ 物 流 施 設／海外（北米・アジア）／投資運⽤事業環境機会リスク● 脱炭素化の加速／環境課題の多様化● 脱炭素化の加速● 再エネ・物流事業における案件取得競争激化● デジタル化の加速● 資金運用ニーズの高まりによる投資家マネーの流入● 政治リスク、戦争・紛争・テロなどの● ⾦融・経済の動向● EC拡大に伴う物流施設へのニーズ拡大

海外情勢悪化

強み／経営資源
1GW超の発電能力を有する
再生可能エネルギー事業

業界トップクラスのREIT・
私募ファンド運用資産額

自社開発の実績・ノウハウ
（海外）

事業戦略
再生可能エネルギー事業の拡大

戦略投資事業セグメントでは、再生可能エネルギー発電施設や物物流・産業施設の高度化

インフラ・インダストリー事業の目標指標

流施設など、生活を支えるインフラを開発・整備するとともに、不エネルギー政策や産業構造の変化などを踏まえ、次世代の社会インフラづくりに貢献します。また、米国およびアジアを中⼼とした海外事業においては、総合デベロッパーとしてのプレゼンスを発揮し、事業を推進しています。

投資運用事業／海外事業の目標指標

2022年度

2025年度

定格容量 ※1

約 1.58GW

2.1GW

物流・産業施設投資額 ※2

約 900億円

約2,800億円

動産投資運⽤ノウハウを国内外に展開することで多彩な投資機会を創出しています。インフラ・インダストリー事業においては、投資領域および規模の拡大※1. 持分換算前※2. 2021年度からの累計2022年度

2025年度

AUM ※3

1.75兆円

2.2兆円

⽶国・アジア
投資額※2 ※4約 600億円

約1,500億円※ 3. 当社関連REITおよび私募ファンド（非連結）の合計値※4. 投資額は各期末レートにて算出

55

事業セグメント別 戦 略

戦 略投 資事業

再生可能エネルギー事業の拡大

電設備の導入事業の実施事業者として選定されるなど、今後も取り組みを推進していきます。
（再生可能エネルギー事業一覧

参照ページ p.35へ ）

力

営業利益

1,070

米国での賃貸住宅事業への参画拡大

賃貸住宅（計21件）、約64千㎡のオフィス（1件）

稼働済

59事業（815.6MW）

開発中

12事業（234.1MW）
1事業（ 55.0MW）

788

670469147

121した。この経験を活かし、2023年7月には米国ワリエネLOGI’
Q京都久御山太陽光発電所

物流・産業施設の高度化「LOGI’
Q」は次のステージへ

シントン州シアトル都市圏のレントン市の賃貸住宅を取得し、当社として初めて米国での単独アセット

2020

2021

2022

「LOGI’Q 南茨木」は、LOGI’Q（ロジック）シリー

Hanshin Properties USA LLCとともにリノベーショ

7事業（197.6MW）

ズとして過去最大となる延床面積48千坪を誇り、ンを行い、物件価値の向上を図ります。

バイオマス 稼働済

1事業（ 54.5MW）

多様な物流ニーズに対応し、「冷凍冷蔵対応区画」※ 米国現地法人 Tokyu Land US Corporation

開発中

4事業（ 56.0MW）「ローカル5G対応区画」等を⽤意。施設内の太陽光パネルで発電する生グリーン電⼒と、全国の1,041MW
819MW

2018

1,311MW
1,143MW

2019

2020

当社グループの発電所から供給される再エネによ※1. 開発中含む持分換算前

ルーフトップ（施設の屋根を利用した太陽光発電）る電⼒を併⽤することで、物流施設における使⽤AUM※2推移（億円）

事業の推進

電⼒の100％再エネ化を実現予定です。

API※3

2019年より全国の旧雇⽤促進住宅900棟以上に12,519

太陽光パネルを設置して以来、ルーフトップ事業を全国で展開しており、東急不動産の保有施設や近隣や都心部に勤務するDINKS層およびファミリー層向け住宅民間施設への再生可能エネルギー電⼒の供給や（完成予想図）LOGI’
Q 南茨木（2023年度竣工予定）（年度）

1,577MW

阪急阪神不動産（株）の100%子会社であるHankyu

開発中

2023（計画）

再生可能エネルギー（定格容量）の推移※1

マネジメント業務に従事することとなりました。

5事業（164.2MW）

市立の学校53校を対象としたPPAによる太陽光発165の賃貸住宅（学生アパートを含む）に関与してきま稼働済

外部への売電を行っています。2023年には横浜

152による賃貸事業に参画しており、累計約8,000戸■CO2 削減量：1,520,000t-CO2/ 年

風営業収益

ニューヨークを拠点とし、米国全土で4,707戸の■定格容量：1,577MW▶一般家庭：約 73.6 万世帯分に相当

ルーフトップ等

営業収益／営業利益（億円）

2012年 にTLUS ※ を設 立 以 来、ロサンゼ ルス・
2023年 3月末時点■総事業数：89 事業

太陽光

投資領域および規模の拡大

CRR※4

14,6722021

私募REIT等

15,30916,472

8,276

2022

（年度）

17,529
8,754

7,155

7,602

2,242

2,425

2,615

2,716

2,902

5,005

5,092

5,092

5,480

5,873

2018

2019

2020

2021

5,272

※2. Assets under management：運用資産残高※3. アクティビア・プロパティーズ投資法人※4. コンフォリア・レジデンシャル投資法人

2022

（年度）

56事業セグメント別 戦 略

管理運営事業

お客さまに感動体験を提供する
事業分 野：マンション管 理 ／ビル・施 設 管 理 ／リフォーム工事／貸会議室／ホテル／レジャー／ヘルスケア／環境緑化

事業環境

機会

● 脱炭素化の加速／環境課題の多様化

リスク● 社会的ストック老朽化による改修・リフォーム需要● デジタル化の加速の拡大● ⾦融・経済の動向● 人件費の高騰、労働力の確保● 管理業におけるリプレイス・工事受注の競争激化● ポストコロナにおける観光・レジャー需要

強み／経営資源業界トップクラスの管理戸数と幅広い管理領域

専門性の高い人財と運営ノウハウ

豊富なお客さま接点・地域接点

事業戦略
管理業のソリューション
提供型モデルへの進化

管理運営事業セグメントでは、資産価値の維持向上に貢献する管理事業の目標指標

管理事業をはじめ、健康増進や豊かな暮らしづくりをサポートするウェルネス事業など、お客さま接点の幅広い事業を展開しています。培ってきた不動産開発・管理・運営のノウハウや蓄積
データの活⽤によって、知的資産集約型事業への転換を推進。
お客さま資産や保有施設の価値最大化を図りながら、安⼼安全な生活環境、質の高いホスピタリティを提供し、お客さま満足を追求しています。

新たなウェルネス事業モデルの構築

ライフタイムポータル※1
組合機能利用率※ 2
ビル工事収入年平均成長率※ 3

ウェルネス事業の目標指標
2022年度

2025年度

16.9 ％

80％

8.4%△ 2.4 ％

2020～2022年度の成長率

15.3 ％※1. 東急コミュニティー管理のマンション居住者などに向けたポータルサイト

2022年度

2025年度

ホテル室数

9,232 室10,000室

ヘルスケアサービス
提供人数※4

205万人

224万人

※2. 役員2次登録率100％の物件における割合※4. フィットネス施設会員数、特定保健指導人数、WELBOX 会員数および健診手配代行件数の合計※3. 2021 年度からの累計

57

事業セグメント別 戦 略

管 理運 営事業

管理業のソリューション提供型モデルへの進化

新たなウェルネス事業モデルの構築

2022年度より開始された、マンションの維持管理状況を市場評価に反映する新たな仕組み「管理適正評価

イン バ ウンド需 要 の 回 復 に 伴 い、ADRおよび制度」「管理計画認定制度」への対応を推進。マンション管理戸数業界トップの企業として、良質な社会的スRevPARはコロナ前水準 まで回復。今後は、国内及びインバウンド需要の更なる取り込みに向けさまの期待に応え続けていきます。

たコンドミニアムホテルの開発等を推進していき
受託戸数（戸）501,870489,666
427,864
390,085
327,900
276,473
233,222
207,539
176,472

東急コミュニティー
日本ハウズイング
大京アステージ
長谷工コミュニティ
三菱地所コミュニティ
大和ライフネクスト
合人社計画研究所
三井不動産レジデンシャルサービス
住友不動産建物サービス

3,512

営業利益

3,838

3,710 172

3,371
123

△1ます。また、アフターコロナの新たな働き方への取り組みとして、ワーケーション中に受講可能な企業△88研修プログラムを提供開始しています。

2020

2021

2022

2023（計画）（年度）※ 東急ステイにおける2023年3月時点（ADR：12,529円、RevPAR：10,399円）

管理ストックの推移（千戸）マンション管理（総合管理）

525525

マンション管理（施設管理）

526

528

525

174,931

野村不動産パートナーズ
0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000※ 出典：マンション管理新聞「総合管理受託戸数ランキング2022」（2023.5.25 号）

ハ ーヴェストクラブ のワーケーションプロジェクト「HARVESTWork Style」

ロボットフレンドリーな環境の構築に向けた共同研究※ 1 の成果を発表「In」タイプ2店舗目が開業

東急不動産が管理・運営する東京ポートシティ竹芝オフィスタワーを対象に、「ロボフレレベル※ 2 」を評価基2022年7月に開業した「東急ハーヴェストクラブ

準としてロボフレの実現に向けた課題整理を行い、各課題に対して、ロボットの導入を推進する対策の選択

京都東山」に続き、厳選した他社運営ホテル内の肢を検討。

一部客室を会員制リゾートホテルとする「In」タイプの2店舗目として、「東急ハーヴェストクラブ飛

曲がり角における人とロボットの衝突を避ける実証実験の例
対策なし

営業収益※

トックの形成に貢献するとともに、管理組合ごとの課題に対応したソリューションを提供し続けることで、お客マンション管理会社受託戸数ランキング（2022年度）

営業収益／営業利益（億円）

対策1：床のステッカーで周知

対策2：大回りで旋回対策3：警笛を鳴らす

騨高山」が2023年7月に開業いたしました。今後

306

2018

304

2019314

2020

2021

343

2022

（年度）

ホテル室数（室）もお客さまに満足いただける施設の提供をめざし、「In」タイプの展開を推進していきます。

304

7,451

8,073

8,333

2019

2020

8,860

9,232

※1. 東急不動産、東急コミュニティー、ソフトバンク（株）、（株）日建設計の 4 社による経済産業省による補助事業「令和４年度革新的ロボット研究開発等基盤構築事業」の実施※2. 令和3 年度の同事業で提案された評価指標

1階ラウンジ

2018

2021

2022

（年度）

58

事業セグメント別 戦 略

不動産流通事業健全なストック社会を牽引する事業分 野：仲 介（ 売 買・賃 貸 ）／ 販 売 受 託 ／ 不 動 産 販売／賃貸住宅サービス

事業環境機会リスク● デジタル化の加速● 既存住宅流通市場の拡大● デジタル化の進展による情報非対称性の低下● ⾦融・経済の動向● 二拠点居住など、不動産利用ニーズの多様化● 住宅価格の高騰による購入マインドの低下

強み／経営資源高いブランド力と豊富なお客さま接点

豊富な不動産流通情報と情報加工力

多様なニーズに対するオーナー提案力

事業戦略
情報価値の変化を見据えた不動産仲介事業モデルの進化

不動産流通事業セグメントでは、売買仲介など、不動産ストック仲介事業の目標指標の活⽤に関するソリューションの提供、および賃貸住宅の管理に賃貸住宅サービス事業等の目標指標
2022年度

2025年度

リテール取扱件数

28千件

38千件

ホール発生収入

145億円

170億円

関わる事業を行っています。デジタル技術と知的資産の活⽤によって不動産流通の変革を牽引しながら、新たな収益機会を創

賃貸住宅サービス事業の規模拡大
および効率性向上

2022年度

2025年度

管理戸数※1

182千戸

208千戸

生産性※2 ※3

1.01 倍1.5倍出。当社グループがめざす「魅⼒あるライフスタイルの実現」の一翼を担うとともに、健全なストック活⽤型社会の発展にも貢献していきます。

※1. 東急住宅リース、学生情報センターの合計※2. 1 人当たり営業利益÷1 人当たり人件費［東急住宅リース、学生情報センターの合計（のれん償却前）］ ※3. 対2021年度比

59

事業セグメント別 戦 略

不 動産 流通事業

情報価値の変化を見据えた不動産仲介事業モデルの進化※

東急リバブルは、業界トップブランドの実現に向けて、コーポレートブランドを刷新 。3つの業界NO.1戦略（お客賃貸住宅サービス事業の規模拡大および効率性向上

さま評価、事業競争⼒、働きがい）及び3つの業界変革戦略（情報の付加価値化、オペレーションの効率化、環賃貸住宅サービス事業では、業務のデジタル化な境対応⼒の強化）に基づき、引き続き収益拡大の基盤づくりに注⼒していきます。

どDXを推進することで生産性を引き上げながら、※ 新スローガン「つなぐ。答えへ。未来へ。」

オーナーさまへの提案⼒向上と事業規模の拡大を

売買仲介実績ランキング（2022年度）

取扱高（百万円）

1,918,415
1,821,310

三井不動産リアルティグループ
東急リバブル住友不動産販売

三菱UFJ不動産販売
みずほ不動産販売
三菱地所リアルエステートサービス
積水ハウスグループ

店舗を集約統合するなど、さらなる効率性向上に向けた取り組みを加速させていきます。

0500,000

1,000,000

2,630

2,345

337

2,780
349

261

189

2020

2021

2022

2023（計画）（年度）

リテールの推移
取扱件数（件）
店舗数（店）

27,656 28,473
24,554 25,413 24,660
203
210
190
187
181

197,705

大和ハウスグループ

2,123

営業利益

図っています。東急住宅リースにおいては、スマーWEB化、学生情報センターにおいては、首都圏4566,112
499,669
451,618
355,950
262,605

三井住友トラスト不動産

営業収益

ト内 覧 試 験 導 入 や 賃 貸 借 契 約に 係る手 続きの1,396,127
1,060,313

野村不動産ソリューションズ

営業収益／営業利益（億円）

1,500,000

2,000,000

2,500,000※ 出典：週刊住宅「主な不動産流通会社 2022 年度売買仲介実績」（2023.5.29 号）

新築マンション・新築戸建販売における買換えのご相談に AI 査定を導入
2022年度より東急リバブルの売買仲介店舗で利⽤を開始した AI 査定システムを新築販売シーンでも利⽤東京第一支社 首都圏リーシングセンターできるようにアプリケーションを改修し、通常、売却査定を行わない新築販売の担当者でも査定額の算出が外国籍の方が賃貸住宅に住みやすい可能な仕組みを構築しています。

新たな契約スキームを導入
東急住宅リースでは、（株）エンプラスと業務提携

即日買換え相談

査定実施

契約を締結し、外国籍の入居者に向けた賃貸住宅お客さまへ報告・提案

新築販売担当者が査定実施

新築検討顧客へ査定結果を報告、資金計画を提示

2019

2020

ド需要の回復を見据え、収益獲得機会の拡大をめ

2021

2022

（年度）

賃貸住宅管理戸数の推移（千戸）賃貸住宅管理戸数（東急住宅リース）
学生マンション管理戸数（学生情報センター）

における新たな契約スキームを導入。インバウン
ざします。

新築検討顧客の資金計画・買換え相談（査定依頼）

20181079993117

44454848

2018

2019

20202021※ 学生マンションは期首の管理戸数

130522022（年度）