新年のごあいさつ

新年あいさつ（公社）長野県宅地建物取引業協会 会長

清

澤

進

新年あけましておめでとうございます。
皆様におかれましては輝かしい新年をお迎えのこととお喜び申し上げます。
旧年中は格別なご高配を賜り、厚く御礼を申し上げます。
本年も、より一層協会に対しまして、ご支援ご協力を賜りますようお願い申し上げます。
新型コロナウィルス感染症との戦いは、経済活動の維持と両立をさせていく「共存」へと舵が切られ、感染の波を我々は繰り返し経験してきました。
コロナの拡大は生活やビジネスに様々な影響を与え、テクノロジーの進化も併せながら、在宅勤務、テレワー
ク、オンライン会議などニューノーマル（新常識）時代の幕開けとともに不動産業界にも大きな変化をもたらしています。
これは、不動産ビジネスの基本でもある「人と人をつなぐ」について、どう再構築していくかが問われており、また、協会の経営資源（ヒト）にも大きく関係していることでもあります。
そんな状況の中、協会運営につきましてコロナを鑑みながら一部はオンラインも含めての開催への切り替えもありましたが、予定する全事業実施をしてまいりました。また昨年９月には、公益法人に移行して初めての県からの立入検査があり、遊休資産のクリアに対する課題はありましたが、このことは次年度に向け解消できますよう現在順次取り組んでおり、その他におきましては、主だった指摘事項も無く、順調に法人運営を進めておりますことをご報告いたします。
さて、本年はより効果的に以下について強化を図っていきたいと考えております。
① コロナ禍から派生したデジタル社会の急速な進歩に対して大きく変化を遂げた不動産業のビジネススタイ
ルに、会員皆様が対応できる環境づくりを積極的におこない、更なる情報共有により会員の皆様が取り残されないよう取り組むことです。
 また、昨今の環境保護に対する高まりや迅速な情報伝達に向けて協会ではペーパーレス化（電子化）への取り組みを進めています。皆様に情報を伝えるためには、全宅連のホームページ内「ハトサポ会員」の登録が必須です。まだ本店・支店問わず登録をしていない会員の皆様は、全宅連のホームページ内「ハトサポ会員新規登録」より登録をお願いいたします。またご不明な点がございましたら、本会事務局までお問い合わせ下さい。何卒ご理解とご協力をよろしくお願いいたします。
② 現在各支部にお願いしています青年部・女性部をさらに活性化させ、また本会でも交流を増やし、来たるべき未来への経営資源（ヒト）に対し新しい協会組織の基盤づくりにつなげたいと考えています。
③ 当協会は、2018年に策定しました長野宅建中長期ビジョン「長野アルプスビジョン」を掲げています。本
年度は一区切りの５年目を迎えることから、その評価・再検討をおこない、また会員の皆様によりわかりやすい「長野アルプスビジョン」のPR方法を検討し、その情報発信についても取り組んで参ります。
④ その他様々な課題に取り組むための会務運営と事業実施において、役員や事務局の風通しを良くすること
で業務効率のアップを図り、引けを取らない質とスピード感もって進めていきたいと考えています。
最後になりますが、今の時代不動産業はピンチもありますがチャンスも溢れています。大切に守るもの、そして大きく変化を遂げていくものをしっかり見極めていただき、本年が皆様にとって実り多い一年となります
ことを祈念いたしまして、新年のご挨拶とさせていただきます。
02

新春を迎えて
長野県知事

阿

部

守

一

新年明けましておめでとうございます。謹んで新春のお慶びを申し上げます。県民の皆様には、旧年中、県政の推進に対して格別の御支援、御協力を賜り、誠にありがとうございます。
昨年も新型コロナウイルスとの闘いの一年となりました。県内でも幾度となく感染の波に見舞われましたが、
この間、救える命が救えなくなる状況を招くことなく、乗り越えてくることができたのは、ひとえに医療・介護従事者をはじめ新型コロナウイルスと闘っていただいている皆様の御尽力と、県民・事業者の皆様の御理解・御協力のおかげであり、心より感謝申し上げます。
感染力が強い一方で重症化しにくいオミクロン株の特性も踏まえ、コロナ禍から平常時への切替えを念頭に置きながら、引き続き、県民の皆様の命を守り、暮らしと産業を支える取組を推進してまいります。
さて、私は昨年８月の県知事選挙で負託をいただき、四期目の県政を担わせていただくこととなりました。
県政課題が山積している折から、改めて知事としての責任の重さを自覚し、初心を忘れることなく、県民の皆様のしあわせと長野県の発展に全力を尽くしてまいる決意です。
もとより県政は県民の皆様のために存在します。「対話と共創」を基本とした「県民起点」の県政を推進するため、まず優先して取り組むべき選挙公約の項目を「スタートダッシュ・アクション2022」として取りまと
め、昨年10月には、私自身が県内全市町村を訪問する「県民対話集会」や、県民・企業等と予算を共に創り上げる「県民参加型予算」の試行をスタートさせました。今後も、県民の皆様の思いに寄り添い、共に考え、行動してまいります。
今年の４月からは、次期総合５か年計画が始まります。計画の基本目標として、「確かな暮らしを守り、信州からゆたかな社会を創る」を掲げたいと考えています。これには、新型コロナウイルスや物価高騰、気候変動とそれに伴う災害の激甚化、少子化や担い手不足など、かつてない危機的な状況を克服し、県民の皆様の命と暮らしを守るとともに、物質的にも精神的にも満たされた、真にゆたかな社会をこの信州から創っていくとの強い想いを込めています。
また、新しい時代に向けて、特に力を入れて進めていく政策については、新時代創造プロジェクトとして位置づけ、部局の枠を超えて重点的に取り組んでいく考えです。とりわけ、女性・若者から選ばれる県づくり、
持続可能な脱炭素社会やデジタル・最先端技術を活かした社会の実現などについて、社会経済システムの大きな転換を図っていけるよう、具体的な施策を構築してまいります。
今年の干支は「癸卯（みずのと・う）」となります。次の新たな生命が成長し始めている状態を意味する「癸」と、うさぎのように跳ね上がることを意味する「卯」の組み合わせから、これまでの努力が実を結び、勢いよく成長し飛躍するような年になると言われています。信州にとって飛躍の年となるよう、次期総合５か年計画のスタートとともに新たな施策を始動させ、県民の皆様と信州の未来の姿を共有しながら、共に取り組んでまいります。
この春には、Ｇ７長野県軽井沢外務大臣会合が開催されます。首脳会議に先立ち、国際社会における喫緊の諸課題についてＧ７の外務大臣が胸襟を開いて率直に議論するこの重要な会合の機会を活かして、本県の持つ自然環境、食、産業といった魅力や強みを広く世界へと発信し、観光誘客などの促進につなげてまいります。
結びに、今年一年の皆様の御健康と御多幸をお祈り申し上げ、新年の御挨拶といたします。
03

年頭の挨拶
長野県警察本部生活安全部長

熊

谷

猛

彦

令和５年の新春を迎えるにあたり、（公社）長野県宅地建物取引業協会の皆様に、謹んで年頭の御挨拶を申し上げますとともに、日頃から警察行政各般にわたり御理解と御協力を賜っておりますことに対しまして、心より御礼申し上げます。
また、貴協会の皆様には、平成19年から子供の安全確保を目的とした「こどもを守る安心の家」の活動や、
平成26年の県警察本部との地域安全活動に関する協定に基づく各種活動により、県民の皆様の安全と安心の確保に大きく貢献されていることに対しまして、重ねて感謝を申し上げます。
さて、県内の犯罪情勢ですが、平成13年に戦後最多の約３万４千件に達した刑法犯認知件数は大幅に減少し、
近年は６千件程度の認知件数で推移しております。
一方、高齢者が被害に遭いやすい電話でお金詐欺（特殊詐欺）は、件数・被害額ともに大幅に増加したほか、DV・ストーカー・児童虐待等の人身安全関連事案が高い水準で発生するなど、県内の治安は依然として厳し
い情勢にあります。
県警察では、「日本一安全・安心な信州」の実現に向け、街頭における警察活動を強化するとともに、皆様と緊密な連携を図り、犯罪情勢の的確な把握・分析に基づいた情報を迅速・積極的に発信するなど、総力を挙げて犯罪防止対策を推進してまいります。
貴協会の皆様におかれましても、引き続き、事件・事故等の発生や不審者情報等の通報、子供の安全確保、電話でお金詐欺を始めとする各種犯罪被害を防止するための取組に対し、一層の御理解と御協力をお願い申し上げます。
結びに、本年が皆様にとりましてより良き年となりますとともに、（公社）長野県宅地建物取引業協会のますますの御隆盛を祈念申し上げ、年頭の御挨拶といたします。

『こどもを守る安心の家』参加協力会員を引き続き募集しております！
当協会が推進しております「安全・安心で住みよい街づくり」の一環として、県警事業である「こどもを守る安心の家」活動に参加協力し、現在当協会会員の454社の皆様が協力会員として登録されております。つきましては、下記のとおり参加会員を引き続き募集しておりますので、主旨等ご理解のうえ、是非ご協力を賜りたくお願い申し上げます。

「こどもを守る安心の家」参加協力会員数（令和４年11月30日現在）

１ 参加協力会員の活動

新支部

子供が助けを求めてきた際に、犯罪等から子供を保護するとともに、警察等への連絡をしていただきます。

長

２

上

田

佐

久

参加方法

右下のQRコードから参加申込書をダウンロードの上、必要事項を記入し、本会宛メール taku.ken@nagano-takken.or.jp 又は本会宛FAX 026－226－9115 まで、ご送付ください。

３ その他⑴協力会員名簿を作成し、県警本部・各警察署・最寄りの小学校に提出します。
⑵協力会員には、ステッカー・マニュアルを送付いたします。
⑶２階の店舗でも可能です。

『こどもを守る安心の家』協力会員
04

野

中

信

諏

訪

南

信

旧支部名

申込数

旧北信支部

14

旧須高支部

19

旧長野支部

100

旧更埴支部

24

旧上小支部

30

旧佐久支部

46

旧中信支部

51

旧大北支部

4

旧諏訪支部

35

旧茅野支部

39

旧上伊那支部

47

旧飯田支部

45

合

計

参加申込書のダウンロードはこちらから！ ➡

小

計

133
54
46
55
74
92
454

各支部の動きをラッピ
ング

長野支部の事業紹介
長野支部
宅建試験の合格発表も終わりましたが、ここでもう一度教科書を開いて・・
宅建業法 第72条 １項「国土交通大臣は、宅地建物取引業を営むすべての者に対して、都道府県知事は、当該都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、その業務について必要な報告を求め、又はその職員に事務所その他その業務を行なう場所に立ち入り、帳簿、書類その他業務に関係のある物件を検査させる
ことができる」
業法にあるように、免許付与者である都道府
県が、例年11月に全国一斉に宅建業者の事務所等へ立入り指導及び検査を行っています。
長野支部人材育成員会では、県の立入り調査に先立ち、新入会員を対象にした「実地研修」を
毎年10月に実施しています。今年度は令和３年10月から令和４年８月までに入会された23社の事務所を訪問し、業務の確認・指導を行いました。

訪問先の一つである、中野市の㈲岩下企画さんの研修にお邪魔させて頂いたので、様子をご紹介します。
人材育成委員２名が事務所に訪問し、「業務チェック表」をもとに確認作業をしていきます。
掲示物は掲示されているか、契約書類は正し
く作成し保管されているか、従業者名簿や出勤簿等、従業員に関わる書類は備え付けているか
等々、
18項目ある確認事項を確認していきます。

㈱高見澤

西

澤

美

佐

毎年、会員さんの貴重なお時間を頂き実施していますが、多くの会員さんから「開業したが、これで良いのか・・と不安な事もあったが、丁寧に優しく指導してもらいとても有り難い」「突然、県の調査が入っても、安心して対応できる」と嬉しいお言葉をいただいております。
長野支部はこれからも、宅地建物取引業の健全な発展と、会員さんの資質向上・専門知識及び技能の修得の為に、様々な研修や情報発信をしていきます。
みなさんしっかりと取り組まれていますが、ぜひ業務チェック表を参考に再確認をしてみてください！（長野支部ホームページのお知らせに掲載してあります）

取引士の岩下茉鈴さん、代表者の岩下重一さん▶業務チェック表はこちらからhttps://takken-nagano.com/wp-content/up
loads/2022/11/03a86594225c6d520194
3d2c27957ab3.pdf

05

宅建協会会員業務支援サイトのススメ◉の利用について
令和4年9月に本オープンした「ハトサポBB」。宅建協会員なら、様々な便利機能を基本的に無料（※一部有料コンテ

ンツ有り）で利用することができます。ハトマークネットワーク間での流通活性化・拡大のために是非以下のご協力いた
だき、ハトサポBBより物件掲載をお願い致します。

① レインズへの登録はハトサポBBから② BtoBサイトへの物件公開必須化

会員間流通の活性化のためには、物件数の充実が大前提とな

ハトマークサイト(BtoCサイト)のみ公開、レインズのみ公開

録ではなくハトサポBBからお願い致します。

となります。BtoBサイトの物件情報充実による会員間流通活の場合も、ハトサポBBサイト(BtoBサイト)への公開が必須

ります。レインズへの物件登録は、レインズIPからの直接登性化実現のため、ご協力をお願い致します。

※先物物件についてはBtoCサイトへの公開のみ③ 物件登録時の「物確不要」+「Web内見利用可」設定④ ハトサポBB以外のシステムからの登録物件の扱い

元付側業者が物件登録時に「物確不要」設定と「Web内見利用可」設定をいただくことで、客付側業者の客付業務効率化の一助になります。会員間流通活性化のためには元付側、客付側の相互協力が必要となりますのでご協力をお願い致します。

従来通りATBBやケースCシステム等の他システムから「BtoBサイト」「BtoCサイト」「(一部システムのみ)レインズ」への物件登録は可能ですが、ハトサポBB内で操作・編集はできません。
会員間流通活性化のため、他システムとして一定の線引きを行
いハトサポBB利用の促進を目指しておりますのでご不便をお掛けしますがご理解ご協力をお願い致します。

客付側

元付側

◉

リリース

ハトサポサインが不動産取引の電子化をサポートします！

令和4年11月リリース

電子契約システム
安い

利用料が圧倒的に安い！

簡単

操作が簡単！

月額基本料金ゼロ！

導入企業数№1の
GMOサインとシステム連携！

安心して利用できる電子契約システム使った分だけ利用料を支払う従量課金制！
宅建協会会員限定の特別価格で利用可能

安心

直感的な操作で、簡単！使いやすい！

ハトサポサインとは、全宅連が、会員業務支援サイト「ハトサポ」
で提供する電子契約システムです。

ハトサポ
サインとは

2022年5月に宅建業法が改正され、不動産取引でも電子契約が解禁されましたが、全宅連が、GMOグローバルサイン・ホールディングス株式会社の電子契約システム「GMOサイン」
とシステム
連携し、
宅建協会会員限定でご提供するのがハトサポサインです。
ハトサポサインなら、
これまで紙で行ってきた重説や契約書をはじめとした契約書類のやり取りを、簡単・安価に電子化することができます。

06

CHECK!!

宅建業法の改正について
2022年5月18日に宅建業法が改正され、これまで紙の書面の交付が必須だった重要事項説明や契約書が電子書面でも可能となりました。これにより、宅建業者が関与する不動産取引における電子契約が解禁され、脱ハン
コ・ペーパーレス化の要件が整備されたことになります。
※宅建業法の改正にともなう書面の電子化につき、国土交通省では「重要事項説明書等の電磁的方法による提供
及びITを活用した重要事項説明

実施マニュアル」を公表していますので、電子契約を行う際には、必ず同マ

ニュアルや関係法令等をご確認ください。

利用料について

月額基本料金はなし。

初期費用

電子契約の利用数に応じて課金される
従量課金のため、費用を抑えて始める
ことができます。

利用料

2,000円（税込2,200円）

月額基本料

なし

事前購入型チケット方式

250

1枚円（税込275円）※最低購入数は10枚以上（有効期限なし）

ここまで紹介したハトサポBBやハトサポサイン、そして全宅連顧問弁護士が監修した最新の契約書式や重要事項説
明書等の契約関連書式は全宅連「ハトサポ」に登録していないと利用することができません。
また、長野県宅建協会では、令和6年4月にペーパーレス化へ完全移行することが役員会等で決定されております。
ペーパーレス化へ完全移行後は、これまで郵送やFAXにて送っていたお知らせ等をハトサポに登録されております
メールアドレスに送付する予定です。メールアドレスがない方はこういったお知らせが届かなくなりますので、メー
ルアドレスを取得していただき、ハトサポへの登録をお願い致します。

1年 3 ヶ月

ペーパーレス化への完全移行まで、あと約長野県宅建協会
ハトサポ加入率約85％（令和4年10月31日現在）

ハトサポへの登録方法やメールの登録が分からない方は、お気軽に宅建協会事務局又は所属支部事務局にお問い合わせ下さい。

07

業 界 ニュー ス

新しくなる県内の土砂・盛土等の規制に関して

南信支部：大村裕一

昨年、７月３日の静岡県熱海市での土石流災害や、８月15日の岡谷市川岸での土石流災害は皆様も未だ記憶に新しい事と存じます。関連行政機関でもハザートマップ等による危険啓蒙と情報提供を行っておりますが、これらを規制する条例・法規等は、平成27年１月18日に施行された『土砂災害防止法』のみで、その後に現状に照らし合わせた法の改編はありませんでした。また、長野県で今までは盛土等の行為に関しての一律的な規制制度が無く、十分に対応できない事が危惧されました。そこで各市町村の協力を得て新しく『長野県土砂等の盛土等の規制に関する条例』を策定して、令和５年１月１日から施行される運びとなりました。この事は、建設関連業者だけでなく土地に携わる我々宅建業者にとっても大きな関係のある事項と捉え、今回その概要をお知らせさせて頂きます。
なお詳しくは、令和４年７月11日付け・長野県条例第33号『長野県土砂等の盛土等の規制に関する条例』及び、
長野県規則第46号『長野県土砂等の盛土等の規制に関する条例施行規則』をご参照願います。

条 例 の 概 要
土砂等の盛土等に関し、盛土等を行う者、土地の所有者、土砂等を発生させる者及び県の責務

目的を明らかにすると共に土砂等の盛土等の規制に関し必要な事項を定める事で、土砂等の崩落等による災害の発生を防止し、もって県民の安全の確保に資する事を目的する。
（第１条抜粋）1 責務と役割
対
責

務

象

者

責務または役割の内容（第3条）
盛土等を行う者 土砂等の崩落等による災害の発生を防止するために必要な措置を講じる。

土地の所有者
責務

事業活動により発生させる土砂等の量を出来るだけ抑制し、且つ発生させた土砂等の有効な

土 砂 等 を利用の促進に努めると共に、当該土砂等が不適正な土砂等の盛土等に用いられる事の無い様発生させる者
適正な処理に努める。
（第5条）

県
連

携

所有する土地に於いて不適切な土砂等の盛土等が行われない様に努めると共に、土砂等の崩落による災害の発生を防止するために当該土地を適正に管理する様に努める。
（第4条）

土砂等の崩落等による災害の発生の防止を図るために必要な施策を総合的に推進する。
（第6条）
県と市町村が相互に情報を共有する事により、土砂等の盛土等の状況を把握し、市町村が土

県 ・ 市 町 村 砂等の盛土等の崩落等による災害の発生を防止に関する施策を実施しようとする時は、必要な情報の提供、助言その他の支援を県は行う。
（第7条）

2 許可までの流れ
申請者■ 土地所有者へ許可申請に関して説明を行い同意を得る（第9条）県
申 請■ 許 可申請日から起算して30日前までに周辺地域の住民に対し許可申請の内容を周知させるための説明会を開催する（第10条）

許可を受けた者■ 土砂等管理台帳を作成する（第17条）■ 書面調査及び現地調査
・土砂等の盛土等を行う土地及び土砂等の堆積の形状並びに土砂等の盛土等に供する施設の構造が基準を満たしているか（第13条−4）■ 土砂等管理台帳等を保存する（第24条）■ 市町村への意見徴収（第12条）■ 盛土区域ごとに管理責任者を設置する（第15条）■ 標識及び境界標の設置を行う（第16条）

08■ 書面調査・申請者が不適格者に該当していないか
・申請者が土砂等の盛土等を的確に、且つ継続して行うに足りる資力を有しているか
・土地所有者の同意を得ているか（第13条−1・2・3）許 可

3 条例の概要・責務・罰則・手数料

高さ5m以上⑴ 許可が必要な盛土等

面積3,000㎡以上

または⃝許可の対象・面積が3,000㎡以上又は高さが5m以上の盛土等⃝許可が不要な盛土等
・国、
地方公共団体等が発注し、又は自ら行う盛土等 ・法令又は条例の規定に基づく行政庁の許可等による盛土等
・非常災害のために必要な応急措置として行う盛土等 ・高さが1m以下の盛土等⃝対象となる盛土等
周辺地盤面より高くなるように土砂を盛ること

盛土

埋立て

周辺地盤面より低い箇所を埋立てること一時的に土砂
を盛ること
（仮置き）

堆積

⑵ 盛土等を行う者の主な責務と罰則⃝土地の所有者の同意・許可を受けようとする者は、盛土等に係る事業内容を土地の所有者に説明し、同意を得なければなりません。
⃝周辺の住民に対する説明会の開催・許可を受けようとする者は、盛土等に係る事業内容を周辺の住民に周知するため、説明会を開催しなければなりません。
⃝盛土等の構造の基準への適合・盛土等の形状及び地下水等の排除、擁壁設置等に関する構造上の基準に適合する必要があります。
⃝違反行為への罰則等
・無許可盛土等及びこれらに対する措置命令違反等 ➡ 2年以下の懲役または100万円以下の罰金➡ 1年以下の懲役または100万円以下の罰金・許可基準違反に対する措置命令及び停止命令等➡ 6か月以下の懲役または50万以下の罰金
・土砂等搬入禁止区域への土砂の搬入➡ 50万以下の罰金・土砂等管理台帳作成、定期報告義務違反等➡ 30万円以下の罰金・軽微変更届出、完了届出義務違反等

⑶ 手数料

対象の申請

新規許可

変更の許可

譲受けの許可１件あたりの金額

55,000円

34,000円

34,000円■ 条例の概要図

土

砂

等

の

盛

土

等

を

許

可

う

者

面積3,000㎡未満かつは高さ5m未満

面積3,000㎡以上又は高さ5m以上

【第８条】

行

【適用除外】●国等が発注し、又は自ら行う盛土等●他法令等の許認可等に基づく盛土等●災害対応のための盛土等
等

許可不要
罰

無許可盛土等●土地所有者の同意【第9条】●周辺住民への周知【第10条】●許可申請手続き【第11条】●市町村長の意見聴取【第12条】●許可基準【第13条】●緊急の必要がある場合●基準不適合が認められた場合（施工中）●管理責任者設置【第15条】●標識、境界標の設置【第16条】●土砂等管理台帳作成、土砂量報告【第17条】●関係図書保存【第24条】●土砂等搬入禁止区域の指定【第27条】●土地所有者の施工状況の確認【第25条】

完了（命令違反等）

1年以下懲役 又は100万円以下罰金措置命令【第22条】【第37条】●無許可で盛土等を行った場合●基準不適合が認められた場合（完了後・許可取消後）（ 土地所有者に対する）命令違反等

許可取消【第23条】●許可不正取得●３年間未着手●命令違反●欠格要件該当●１年以上継続し中断停止命令【第23条】●許可条件違反●許可を受けずに変更●管理責任者設置違反 ●標識等設置違反●土砂等台帳作成違反 ●土砂量報告違反

命令違反等

土砂等の盛土等規定違反等【第20条】●変更【第19条】 ●譲受け
●地位の承継【第21条】【第36条】

措置命令又は停止命令【第22条】●手数料納付【第33条】 新規許可：55,000円
変更許可：34,000円
譲受け許可：34,000円

変更等の手続き

2年以下懲役 又は100万円以下罰金

行政処分

許可申請

6か月以下懲役 又は50万円以下罰金【第38条】（その他違反）50万円以下罰金【第39条】

30万円以下罰金【第40条】●完了届【第18条】 ●県の確認【第18条】

お問い合わせ先

⻑野県建設部砂防課

則（無許可盛土等）

TEL：026-235-7316 FAX：026-233-4029

両罰規定【第41条】

09

10

11

事例
研究
最 近 の 裁判 例 から

─ 建売住宅の不同沈下 ─
建売住宅の不同沈下が発生したのは、適切な地盤改良又は基礎選定が行われず、周辺で発生した地盤沈下に対処することができなかったことが原因であるとして、売主業者に瑕疵担保責任が認められた事例


（東京地裁

平成29年３月24日判決

一部認容

判例タイムズ1459号231頁）

1 事案の概要

法的責任を負わないと主張した。

売主業者Ｙ（被告）は、地盤改良工事を実施のう

停委員による調停が成立、もしくは民事調停法17条

え全７区画の新築建売住宅を販売し、平成20年11月、に基づく決定が確定したが、Ｘ１らは調停内容を不Ｘ１（原告）が2,880万円、Ｘ２（原告）が2,250万

服として訴訟を継続し、２名で総額6,028万円余を円でそれぞれ購入した。（以下、Ｘ１、Ｘ２を併せ請求した。

その後、Ｘ１ら以外の購入者については専門家調てＸ１らという。）
本件土地については、地盤調査会社Ａ社の調査の結果、軟弱な自沈層が堆積していることが確認されたため、ＹがＢ社に発注して「柱状改良工法」によ

裁判所は、次のように判示して、Ｘ１らの請求をる地盤改良工事を実施し、また、本件建物の基礎は一部認容した。

べタ基礎を採用したものであった。

（不同沈下の原因について）

なお、本件土地については、分譲前の平成19年度

本件土地の地盤は、元来、非常に軟弱であり、不に、隣接する市道の改良工事（道路嵩上工事）がC

同沈下を起こしやすいものであったから、建物の載市により実施され、また、分譲後の平成24年度には荷重のみならず、周辺で発生し得る地盤沈下の影響

当該市道の南側において独立行政法人Ｄ機構によるによっても生じやすい状況にあったと考えられる。

造成工事が実施された経緯があった。

12

2 判決の要旨

したがって、本件土地上に住宅を新築するに当

平成24年９月頃、Ｘ１らからドアの開閉の不具合

たって、地盤改良で対応するのであれば、地盤の軟が指摘され、Ｙが調査したところ、７区画が一様に弱性を解消する深さまで改良する必要があり、ある

南側に向かって傾斜していることが判明。その１年

いは、杭基礎を選定して、住宅を支持し、かつ、周後、３年後の調査においても傾斜が更に進行してい辺で発生する地盤沈下にも対処することができる深ることが確認された。

さまで杭を到達させる必要があったところ、Ｙが適

Ｘ１らを含む当該７区画の購入者は、Ｙに対して、切な地盤改良又は適切な基礎選定を行わなかったこ瑕疵担保、債務不履行又は不法行為に基づく損害賠とにより、周辺で発生した地盤沈下に対処すること

償請求訴訟を提起した。

ができず、不同沈下が発生したものと考えられる。

Ｙは、本件不同沈下は、Ｃ市又はＤ機構が実施しＣ市による道路嵩上工事は、Ｙが本件土地の地盤

た周辺の工事の要因によるものと考えられる以上、を調査する前に既に完了しており、Ｙは、当時の本◉（一財）不動産適正取引推進機構発行「RETIO」第117号より

適切な地盤改良又は基礎選定が行われず不同沈下が発生したとして売主業者に瑕疵担保責任が認められた事例
東京地判

平29・３・24

判例タイムズ1459-231

件土地の地盤の状況を所与の条件として、不同沈下

1,060万円余、Ｘ２につき972万円余を損害として認が生じないよう地盤改良工事を実施したり、建物基める。

礎を選定したりする必要があった。

⑵

慰謝料

また、Ｙは、Ｄ機構の造成工事が原因であるとも財産的損害が賠償されれば、原則として精神的損主張するが、具体的な根拠を欠き、抽象的な可能性

害も回復するので、慰謝料が認められるためには、を指摘するものにすぎない。

財産的損害の賠償を受けただけでは償われない程度したがって、基礎という住宅の構造耐力上主要なの精神的苦痛を被ったと認められる場合である必要部分（住宅の品質確保の促進等に関する法律施行令があるが、本件の事情に照らすと、是正工事の実施

５条１項〉に通常備えるべき品質・性能を欠いていをもってＸ１らの精神的損害が回復されるとするのるといえるから、Ｙは、少なくとも住宅の品質確保は相当でなく、原告一人当たり100万円を認める。

の促進等に関する法律95条１項、民法634条２項前⑶段に規定する瑕疵修補に代わる損害賠償責任を負

弁護士費用
瑕疵担保責任に基づく事案の弁護士費用が損害とう。

認められるか否かが問題となるが、本件は専門性の（損害額について）高い分野をめぐる法的紛争であり、弁護士に委任し⑴なければ十分な訴訟活動をすることができなかった

基礎沈下修正工事費用
瑕疵修補に代わる損害賠償責任に関して、瑕疵のと認められ、原告一人当たり100万円を損害と認め補修費用については、瑕疵の補修に必要かつ相当なる。

範囲において認められる。これは、売買契約の当事（結論）者がその契約において予定していた品質・性能を回以上によれば、Ｙが賠償すべき損害額は、Ｘ１に復する程度の補修を意味し、その程度を超えて行わ

つき1,260万円余、Ｘ２につき1,172万円余となる。

れる補修費用は、瑕疵修補に代わる損害の範囲には含まれない。また、同じ目的を達するために、幾つかの工事方法を採り得る場合には、最も安価な補修費用額の限度で損害が認められる。

3 まとめ
本判決が判示しているとおり、Ｙは、専門の地盤

この点、専門家調停委員の意見書によれば、Ｙが調査会社や工事業者に調査や対策を委託したとして提出した施工計画書及び見積書は、標準的なものでも、瑕疵担保責任は無過失責任であり、売主としてあり、十分相当なものであると認められる。一方、買主に対する責任を免れることはできない。

Ｘ１らが提出したものは、抽象的に予想し得る最大本判決では、損害額として専門家調停委員の意見

限の工事費用を見積もったものに近く、Ｙに賠償を書を踏まえた補修費用に加え、通常は認められにく

求めることのできる損害額の算定という意味では不い慰謝料、弁護士費用まで認めており、事例判断と適切である。

して参考になるものである。

したがって、総補修工事費用として、Ｘ１につき
13

14

15

16

長野県内の宅地建物取引業者の現状等について
長野県建設部建築住宅課【長野県知事免許 全宅建業者】

一斉立入調査の状況（過去5年間）（1）調査対象業者数等の推移
項

目

29年度

30年度

元年度

２年度

３年度

調査対象業者数（A）

80

74

57

71

75

違反事実のあった業者数（B）

28

23

17

24

22

違反のあった業者の割合（B/A）
（％）

35.0

31.1

29.8

33.8

29.3

違反項目数（延べ）
（C）

43

41

30

49

36

違反業者1社当たりの違反項目数（C/B）

1.5

1.8

1.8

2.0

1.6

調査対象市町村数

26

23

24

24

23

（2）主な違反項目と構成比の推移
項目

1

従業者証明書不携帯

2

従事者名簿の備付け義務違反

3

帳簿の備付け義務違反

4

標識の掲示義務違反

5

媒介契約の締結に係る書面の不交付

6

その他
合

計

（上段：件数、下段：構成比）

29年度

30年度

元年度

２年度

３年度

8

10

6

8

5

18.6％

24.4％

20.0％

16.3％

13.9％

13

13

7

10

7

30.2％

31.7％

23.3％

20.4％

19.4％

2

2

3

1

1

4.7％

4.9％

10.0％

2.0％

3.8％

0

4

0

0

1

0.0％

9.8％

0.0％

0.0％

3.8％

6

2

4

5

5

14.0％

4.9％

13.3％

10.2％

13.9％

14

10

10

25

17

32.6％

24.4％

33.3％

51.0％

47.2％

43

41

30

49

36

100％

100％

100％

100％

100％

※その他の違反項目：専任の取引士不設置、報酬額掲示義務違反、重要事項説明未実施等

令和３年度の立入調査件数は75業者で、うち22業者で宅地建物取引業法違反が確認されました。主な違反内容については、従業者名簿の備付け義務違反、従業者証明書不携帯、媒介契約の締結に係る書面の不交付、契約書において消費税額を明記していないなど、基本的な処理が適正になされていない事例が見受けられ、口頭注意や始末書の提出のほか、１業者には文書指導が行われました。
なお、令和３年度から本年度の９月までの監督処分は免許取り消しが３件あり、うち２件が事務所不確知によるものです。
また、デジタル改革関連法の成立に伴い、宅建業においても宅建士の書面への押印廃止や、書面の交付に代えて電磁的記録の提供が可能になるなど、取引の電子化が進みました。理解を深めたうえで、諸注意をよく守っていた
だき、トラブルのないように活用して下さい。
17

員

の

動

き

長野支部

会

㈱DLN

R4.8月〜R4.11月末

新入会員紹介

佐々木

力

代表者

山室

健三

㈱PROJECT K・A・N
代表者

瀧澤

正治

㈱木商
代表者

太田

薪平

長野市川中島町御厨
420番地

長野市上松2丁目4番46号

長野市三輪7丁目10番10号
アスピアビル4F-D

長野市大字北長池
1862番地

TEL 026-283-9233

TEL 026-217-5300

TEL 026-266-0850

TEL 026-243-0433

好英

代表者 石橋軽井沢不動産
代表者

清水

一洋

中信支部

㈱アーネストワン 上田営業所

佐久支部

代表者

上田支部

長野支部

大谷不動産コンシェルジュ
大谷秀治㈱Emirai不動産
代表者

横山

雅人

中野市大字豊津2379番地1

上田市中央西2丁目1-20

北佐久郡軽井沢町
大字軽井沢12番地3

松本市寿北6丁目11-1
L-Base03

TEL 0269-38-2202

TEL 0268-28-5500

TEL 0267-42-2968

TEL 0263-31-6757

㈲金澤建装
代表者

金澤

均

㈱しおじり街元気カンパニー
代表者

藤森

中信支部

厚

中信支部

代表者

中信支部

中信支部

マルクトエステート㈱水野茂樹㈱アイシンク
代表者

赤羽勝巳

木曽郡木曽町開田高原末川
4119-5

木曽郡大桑村大字須原
1541番地1塩尻市大門一番町12番2号

松本市南原1丁目8-11

TEL 0264-24-0222

TEL 0264-55-3391

TEL 0263-88-8530

TEL 0263-25-2130

均

代表者

秋山

将大

南信支部

代表者

㈱あきしょう不動産

南信支部

南信支部

中信支部

㈱源氣
中野

（同）楓
代表者

河原

令華

㈱OTEC
代表者

太田

竜平

東筑摩郡山形村
8188番地2伊那市中央5130
アースコートビル202

伊那市御園1222-1

下伊那郡阿南町新野
1365番地2

TEL 0263-88-8630

TEL 0265-96-0153

TEL 0265-72-5100

TEL 0260-24-2566

代表者

南信支部

南信支部

㈲あーすホーム 駒ヶ根店
久保村 浩己アップル不動産㈱退会された方

代表者

林

隆臣

支部名

駒ヶ根市赤穂11772-31

飯田市座光寺4596番地1

TEL 0265-98-0327

TEL 0265-22-1510

商号又は名称代表者

長野㈱マルトミ不動産

土屋

住

電話番号

富夫

支部名

商号又は名称内容

長野㈱第一土建コンサルタント
住所

長野市大字長野東後町21-108

廣田

一博

電話番号
026-235-0010㈲平成土地建物中信㈱フジ・システムズ

㈲オモダカ
三輪地所

内容

下高井郡山ノ内町大字平穏2831-17 0269-33-3048
代表者

商号・名称

泰久㈱

個人
↓
法人

所

支部名

㈱創意地所長野店

免許換え・組織替え・会員権承継等
支部名

商号・名称
㈲第一都市開発

長野

18

長野支部

代表者

長野支部

長野支部

㈱大力

知事
↓
大臣

トラストリビング㈱八幡木材㈱上田

東京理行器㈱
オプシス㈱

佐久
中信

㈲鹿島エステート
松田不動産
㈲大上

伸栄不動産
南信

ドリーム開発㈱㈱アートボックス
㈱ACC

事

務

局

の
から

お

し

本年もよろしくらせお願いいたします

表紙写真募集■募集内容「広報ながの宅建」の表紙となる写真で、以下の項目に当てはまるものを募集します。
１．長野県内で撮影されたもの
２．未発表・未公開の応募者本人が撮影したオリジナル作品
上記を満たすものであればどなたでもご応募いただけます。スマートフォンで撮ったものでも構いません。1,200万画素以上（縦×ヨコのピクセル総数
が1,200px以上）を推奨します。
■応募方法
氏名・住所・連絡先・職業・撮影場所・撮影日時等明記の上、次のいずれかの方法でご応募ください。

郵〒380-0836
長野県長野市南県町999-10
送 長野県不動産会館３階（公社）長野県宅地建物取引業協会
事務局「広報誌表紙写真」係

メール

taku.ken@nagano-takken.or.jp
件名に【広報誌表紙写真応募】と記入

次回の宅地建物取引士法定講習会◉ 令和５年３月８日㈬長野県不動産会館◉ 令和５年３月10日㈮JA松本ハイランド 松本市会館

今後の講習予定◉ 令和５年６月８日㈭長野ターミナル会館◉ 令和５年６月９日㈮松本市商工会館※今後の新型コロナウィルスの感染状況によって開催方式並びに会場が変更になる可能性がございます。変更の場合は、受講対象者へのご通
知並びに宅建協会ホームページにてご案内させていただきます。

法定講習会の受講はハトマークの宅建協会で表紙写真「新春の戸隠奥社 神秘なる巡礼路」
撮影者：西澤 美佐
撮影場所：戸隠奥社杉並木
霊峰戸隠山麓に鎮座する戸隠神社。
1月の奥社は深く雪に覆われ、いつもは賑やかな参道は静寂に包まれ神秘的
でした。

た方に
れた
され
用さ
採用
採
商品券

10,000 円分

■締め切り
進呈！
５月号（令和５年２月末日）
９月号（令和５年６月末日）※広報啓発委員会にて選考のうえ、採用された方には事務局からご連絡いたします。
■注意事項①応募にかかる費用はすべて応募者の負担とします。
②被写体の肖像権等の権利は応募者が事前に使用許諾・承認を得た上で応募してください。
③応募作品は返却いたしません。
④採用された写真は必要により、トリミング・
明るさ調整等の加工を行う場合があります。
■著作権採用された作品は当協会で使用権を有し、印刷・出版・ホームページ掲載等に無償で使用できるものといたします。
ご不明な点がございましたら、事務局までご連絡ください。
TEL：026-226-5454

訃報 理事 小野 仁 氏 ご逝去（享年60歳）
令和４年12月20日、宅建協会理事の小野 仁 氏がご逝去されました。
小野氏は平成28年度より宅建協会専務理事を３期６年務め、その間「長野アルプスビジョン」の策定や公益社団法人への移行など、協会事業に多大なる御尽力をいただきました。また、本年度設置された全宅管理長野
県支部の初代支部長に就任され、今後の積極的な支部活動に向けて計画している最中の出来事でした。
ここに生前のご厚誼を深く感謝しご冥福をお祈りするとともに謹んでご報告申し上げます。

ご意見・ご感想をお寄せ下さい
会員の皆様の貴重なご意見は、明日の広報誌作りの励みとなりますので、下記まで宜しくお願いします。

〒380-0836 長野市南県町999-10
長野県宅建協会 広報啓発委員会
TEL 026（226）
5454まで現在の協会員数（令和４年11月30日現在）

1,411名 内支店数 92

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