令和 4 年度
マンション管理適正化･再生推進事業

報告書

令和 5 年３月
群馬県住宅供給公社

令和 4 年度 マンション管理適正化･再生推進事業報告書
目次

1. 伊勢崎市における調査の追加実施 .................................................................... 1-1
1.1 令和４年度の調査の概要 ............................................................................. 1-1
1.2 調査結果 ..................................................................................................... 1-2
2. 支援が必要なマンションの選定とヒアリングの実施 ........................................ 2-1
2.1 支援が必要なマンションの抽出 .................................................................. 2-1
2.2 ヒアリングの実施 ....................................................................................... 2-2
2.2.1 ヒアリング対象 .................................................................................... 2-2
2.2.2 ヒアリング内容 .................................................................................... 2-3
2.2.3 ヒアリング結果によるマンションの分類について ................................ 2-5
3. 長期修繕計画の試案作成 .................................................................................. 3-1
3.1 作成対象の選定 ........................................................................................... 3-1
4. 区分所有者等を対象としたセミナーの開催 ...................................................... 4-1
4.1 開催概要 ..................................................................................................... 4-1
4.2 開催結果 ..................................................................................................... 4-3
4.3 取組（支援）の方向性 ................................................................................ 4-5
5. 結果分析と今後の取組検討 ............................................................................... 5-1
5.1 ヒアリングを踏まえた課題の整理 ............................................................... 5-1
5.2 長期修繕計画の試案作成の成果と課題 ........................................................ 5-4
5.3 取組（支援）の方向性 ................................................................................ 5-5
5.4 今後の取組方策（案） ................................................................................ 5-6
5.4.1 マンションの資産価値に着目した維持管理水準の設定 ......................... 5-6
5.4.2 マンションの特定空き家化の予防に向けた支援 ................................... 5-8
5.4.3 住宅供給公社による民間マンション管理支援業務（案） ..................... 5-9

1. 伊勢崎市における調査の追加実施
1.1 令和 4 年度の調査の概要
令和 3 年度は群馬県内におけるマンションの管理状況や計画修繕の状況を明らかにするため前橋市、高崎市、及び町村部を対象に調査を実施した。
令和 4 年度は前年度の同一の調査票にて伊勢崎市内の物件 15 件を対象として追加調査を実施した。
一次調査のアンケートは 15 件中、8 件の回答を得た。
二次調査として、15 件中 4 件のヒアリングを実施した。
三次調査として、15 件中 14 件の外観調査を実施した。1 件は修繕に伴う養生のため実施不可であった。

1-1

1.2 調査結果
結果は以下の通り令和 3 年度調査の成果に加える形で整理した。

1-2

1-3

1-4

1-5

1-6

1-7

1-8

1-9

1-10

1-11

1-12

1-13

1-14

1-15

1-16

1-17

1-18

2. 支援が必要なマンションの選定とヒアリングの実施
2.1 支援が必要な可能性があるマンションの抽出
今後、何らかの支援を行う余地がある可能性を有する マンションについて、まずヒアリング調査を実施することとした。限られた期間・リソースの中で調査を実施する
ことと、地域的な特性の有無を把握するため、令和 3 年度（前橋市、高崎市及び町村部）、今年度（伊勢崎市）において実施したアンケート調査の回答から、1)管理組合法人が未登記、2)長期修繕計画が未策定、3)その他困りごとが把握されていることのいずれかに該当する物件から、各地域 2～4 件ずつ抽出した。結果を下表に示す。
表 2-1
ｱﾝｹｰﾄ番号マンション名R4 年度補助事業実施候補マンションの抽出結果一覧
所在地

25

マンションH

みなかみ町

48

マンションK

草津町

31

マンションE前橋市

12

マンションD

前橋市

37

マンションC前橋市

45

マンションB

高崎市

41

マンションA

高崎市

0マンションG

伊勢崎市

0マンションF伊勢崎市

0マンションM

伊勢崎市

0マンションN

伊勢崎市

0マンションI

長野原町

0

マンションJ

長野原町応桑0マンションL

草津町

建物概要

選定理由

築
年：1991年5月竣工
耐震診断：未実施
規
模：13階建て戸
数：全117戸（住宅117戸）
Ｅ
Ｖ：有築
年：1991年11月竣工
耐震診断：未実施
規
模：7階建て戸
数：全47戸（住宅47戸）
Ｅ
Ｖ：有・管理組合法人登記済（管理委託）
・長期修繕計画未策定（策定中）・お困りごと（リゾートマンションの為、居住者少数、高齢化、組合役員なり手無し、輪番制採用困難、建物・設備老朽化）
・管理組合法人登記済（管理委託）
・長期修繕計画未策定（策定中）・お困りごと（無し）

築
年：1974年11月竣工
耐震診断：未実施
規
模：11階建て戸
数：全187戸（住宅176戸・店舗等11戸）
Ｅ
Ｖ：有築
年：1975年10月竣工
耐震診断：未実施
規
模：7階建て戸
数：全52戸（住宅41戸・店舗等11戸）
Ｅ
Ｖ：有築
年：1990年9月竣工
耐震診断：未回答
規
模：5階建て戸
数：全28戸（住宅28戸）
Ｅ
Ｖ：有築
年：1974年11月竣工
耐震診断：未実施
規
模：11階建て戸
数：全75戸（住宅70戸・店舗等5戸）
Ｅ
Ｖ：有築
年：1985年2月竣工耐震診断：実施済（新耐震）規
模：10階建て戸
数：全39戸（住宅39戸）
Ｅ
Ｖ：有築
年：1978年7月竣工
耐震診断：未実施（新耐震）規
模：7階建て戸
数：全43戸（住宅41戸）
Ｅ
Ｖ：有築
年：1990年3月竣工
耐震診断：未実施（新耐震）規
模：6階建て戸
数：全39戸（住宅39戸）
Ｅ
Ｖ：有築
年：未回答
耐震診断：実施済（築年不明）
規
模：12階建て
戸
数：未回答
Ｅ
Ｖ：有築
年：未回答
耐震診断：未回答
規
模：未回答
戸
数：未回答
Ｅ
Ｖ：未回答
築年：1985
耐震診断：未実施
規
模：2階建て 鉄骨造
戸
数：14戸
Ｅ
Ｖ：無し
築年：1990
耐震診断：未回答
規
模：4階建て 鉄骨造
戸
数：未回答
Ｅ
Ｖ：未回答
築年：1981年11月
耐震診断：済規模：5階建て戸数：149戸Ｅ
Ｖ：あり・管理組合法人登記済（管理委託）
・長期修繕計画未策定（策定中）・お困りごと（無し）

・管理組合法人登記済（自主管理）
・長期修繕計画未策定
・お困りごと（未相続住戸あり、外国人所有者、近隣問題あり）

・管理組合法人未登記（管理委託）
・長期修繕計画策定済
・お困りごと（居住者の高齢化、管理組合運営知識不足、住民合意形成困難）
・管理組合法人未登記（管理委託）※区分所有者（不動産業者が所有）
・長期修繕計画策定済
・お困りごと（専有部の修繕進まない、漏水多発、ネット業者から購入を受け様々な所有者あり管理が困難、単身者が多く連絡不可の所有者多数）
・管理組合法人未登記（自主管理）
・長期修繕計画未策定（策定中）・お困りごと（無し）

・管理組合法人未登記（管理委託）
・長期修繕計画未策定
・お困りごと（無し）

・管理組合法人未登記（管理委託）
・長期修繕計画未策定
・お困りごと（無し）

・管理組合法人未登記（自主管理）
・長期修繕計画未策定（策定中）・お困りごと（無し）

未回答

・群馬県からの要請でヒアリングを行うことになった。

・群馬県からの要請でヒアリングを行うことになった。

・管理会社から申し出をいただき、一緒に管理している建物についてヒアリングを行うことになった。

2-1

2.2 ヒアリングの実施
2.2.1 ヒアリング対象
前項で抽出したヒアリング候補のうち、アプローチした結果、管理組合より調査への協力を得られた下表の 12 物件について、対面でのヒアリング調査を実施した。
表 2-2

ヒアリングの対象マンションと調査日・先方の応対者一覧

No

名称

所在地

調査日

応対者

1

マンション A

高崎市

9/15

副理事長

2

マンション B

高崎市

10/12

3

マンション C

前橋市

9/15

理事長

4

マンション D

前橋市

9/15

理事長

5

マンション E

前橋市

9/17

理事長

6

マンション F

伊勢崎市

9/22

理事長

7

マンション G

伊勢崎市

9/22

管理会社

8

マンション H

みなかみ町

9/24

管理会社

9

マンション I

長野原町

9/30

管理会社

10

マンション J

長野原町

9/30

入居者

11

マンション K草津町

10/13

管理会社

12

マンション L

草津町

10/13

管理会社

2-2

理事長、管理会社

2.2.2 ヒアリング内容
ヒアリング調査では、主に①区分所有者の状況、②管理組合、③建物の修繕の 3 つの観点から、下表に示すような質問を予め想定した上で、先方の状況を踏まえて 実施した。
表 2-3

ヒアリング調査に向けて予め想定した質問例※黄色 ハッチ部 分は昨 年 度のアンケートを事前に確認

項目①区分所有者の状況②管理組合③建物の修繕

質問例① 本日は分譲マ ンション の管 理について話 を伺いに まい りました。昨 年はアン ケー トにご協力いた だきまし てあ りがとうござ いました 。結 果は私どもで 拝見して いま すが、今日はそれについてももう少し詳しくお話を伺わせてください。
② 昨年度のアンケートではこちらのマンションで普段お住まいでない方や賃貸の方が、○戸中○戸いらっしゃるとお聞きしていますが、お変わりはないですか？
③ （アンケート 未実施の 場合 ）こちらのマ ンション で普 段お住まいで ない方や 賃貸 の方はどれくらいいらっしゃいますか？
④ 昨年度のアン ケートで は外 国人の方が ○ 戸いらっ しゃ るとお聞きし ています が、 お変わりはないですか？
⑤ （アンケート未実施の場合）外国人の方はどれくらいいらっしゃいますか？
⑥ 普段居住され ていない 方が いらっしゃる ことで管 理組 合が困ってい ることは あり ますか？
⑦ 居住者の入れ替わりはどれくらいありますか？
① アン ケー トで もい ろい ろ伺 いま した が、 こち らの マン ショ ンで 管理 組合 の運 営は 上手くいっていらっしゃいますか？
② 今特 に上 手く いっ てい ない 、ま た、 改善 でき ると よい と思 って いる こと は何 でし ょうか？
③ 理事長はいま何年やられていますか？
④ 理事ローテーションは上手くいっていますか？
⑤ （理 事の ロー テー ショ ンが ）上 手く いっ てい ない とし たら なっ て下 さら ない 方は なぜなってくれないと思いますか？
⑥ （理事のローテーションで）賃貸や不在の方、高齢、ご 病気の方、外国人の方などの扱いはどのようにされていますか？
⑦ 総会は理事会で開きたいと考えている時期にちゃんと開けていますか？
⑧ 委任状を出される方がほとんどだとは思いますが、委任状の集まりはどうですか？
⑨ 居住者の皆さんの管理組合に対するご協力の度合いはいかがですか？
⑩ 昨年 度の アン ケー トで は理 事会 を 年 間○ 回以 上 と 回答 され てい ます が、 具体 的に はどの何回開催していますか？
⑪ 最近 の理 事会 で話 題に なっ てい るの はど のよ うな こと です か？ （駐 車場 の管 理や 、水漏れへの対応など）⑫ 管理組合に居住者からどのようなことが上がってきますか？（苦情など）① マンションの不具合や修繕に関しても理事会で扱われていますか？
② （管理会社に委託している場合）管理会社との関係はどうですか？
③ （管 理会 社に 委託 して いな い場 合） 管理 組合 自身 での 管理 でお 困り のこ とは ない ですか？
④ 建物の不具合や修繕に関して専門家からのアドバイスは適切にもらえていますか？
⑤ 日頃建物の不具合や修繕が必要となった時はどのように対応されていますか？
⑥ 修繕 が必 要か どう かの 判断 は管 理組 合自 身で され てい ます か？ それ とも 専門 家に 相談していますか？
⑦ または、修繕について管理組合の中に委員会などがありますか？
⑧ 昨年 度の アン ケー トで は 管 理費 のみ/修 繕積 立金 のみ/両方 徴収 して いる 、と のこ とでしたが、そのとおりですか？
⑨ 管理費と修繕積立金はそれぞれ徴収できていますか？

2-3

項目

質問例
⑩ 納入されていない場合、その原因はどんなところにありますか？
⑪ 管理費・修繕積立金の支出を抑える工夫はされていますか？
⑫ 修繕積立金は長い期間での見通しが立てられていますか？
⑬ 大規模修繕の費用は計画の中に組み込まれていますか？
⑭ 自己資金での修繕ができるようになっていますか？
⑮ 例えば、十数年に一度の大規模修繕は計画的にできていますか？
⑯ 出来ていない場合は、これまで修繕についてはどのように対応されてきましたか？
⑰ （修繕を行った場合）直近で大規模修繕をされたのはいつですか？
⑱ 居住者の皆さんの合意は上手く得られましたか？
⑲ 大規模修繕の内容についてはどうやって検討されましたか？
⑳ 次の大規模修繕については予定は立てられていますか？
㉑ 予定されている場合は修繕の内容についてはどのように検討される予定ですか？

2-4

2.2.3 ヒアリング結果によるマンションの分類について(1) ヒアリング結果の要点
ヒアリング結果の概略は次のとおりである。
【管理組合について】⚫

理事や理事長のなり手不足は多くのマンションに共通の悩みである。（中には管理組合が存在していないものもある）⚫

ローテーションがされていない場合、長期的視点に立った修繕や日頃の修繕への対応が理事・理事長の裁量にゆだねられ、場あたり的な修繕に終始するケースが見受けられる。

⚫

ローテー ション が比較 的回って いる物 件では 大規模修 繕の実 績や計 画を有 する場合が多い。ただし、これらの物件においても、今後の大規模修繕の資金確保は課題であり、修繕積立金を増額しようにも合意形成が困難で将来の見通しが立たないケースが多い。

【修繕について】⚫

物件ごとの建物の特徴や所有者の状況等に応じて、長期的な修繕に対する考え方に違いが見受けられた。例えば、メンテナンス状態により劣化が進みやすい鉄骨造は建物を長期的に維持する意識が希薄であるケースや、建物の老朽化と所有者の高齢化により、物件を次世代へ住み継ぐ意識が希薄であるケースなどが見られた。

⚫

大規模修繕の実績がある場合に、借り入れによってその資金を賄った場合もあり、次回に向けた積立より返済を優先せざるを得ない状況も発生している。

2-5

(2) ヒアリング結果に基づくマンションの分類
ヒアリング調査の詳細な結果については、物件ごとの記録を 2.3 に参考として収録した。ヒアリング対象のマンションは、管理組合の状況や、長期的な修繕の状況に関する聴き取りの結果から次の 4 つに区分（タイプ）できる。

タイプ１：管理組合が存在していない/十分に機能していない
タイプ２：長期修繕計画が存在しない
タイプ３：長期修繕計画に対して資金計画が伴っていない
タイプ４：長期修繕計画を有しているが具体的な大規模修繕の予定はない

表 2-4

ヒアリング結果に基づくマンションの分類

タイプ１：

タイプ２：

タイプ３：

タイプ４：

管理組合が存在長期修繕計画が長期修繕計画に長期修繕計画はしていない/十存在しない

対して資金計画有しているが具が伴っていない

体化のめどが立分に機能してい立地

都市型

リゾート型

ないっていない マンション A マンション B マンション E マンション C（前橋市）（高崎市）

（前橋市）

（前橋市）

 マンション G マンション F（伊勢崎市）（伊勢崎市）

 マンション I ※ マンション K（長野原町）（草津町）（該当なし）

 マンション H（みなかみ町） マンション J ※ マンション L（長野原町）（草津町）※印は S 造、他は RC 造または SRC 造

2-6

3. 長期修繕計画の試案作成
3.1 作成対象の選定
2 章で実施したヒアリング調査の結果、各対象マンションの管理状況、管理体制及び修繕積立金・長期修繕計画等が置かれている状況を踏まえ、適正な維持管理に向けて修繕積立金・長期修繕計画等の水準を適正化する観点から、公社にて長期修繕計画の試案を作成した（ケーススタディ）。住宅供給公社がその技術力を活かしながら目指す管理目標の提示するとともに、実効性のある長期修繕計画の案を作成し、成果物を当該物件の管理組合に報告会の機会をいただき、成果物を提示して、反応を把握するとともに、管理体制確保に向けた助言・支援の検討を行う こととした。
各マンションに提示した長期修繕計画については各マンションの重要事項が含まれるため開示は行わないが成果と結果については「5.結果分析と今後の取組検討」（p5-4）にまとめた。
ケーススタディは、ヒアリングを行ったマンションから管理組合の状況や長期修繕計画の策定・運用状況に応じたタイプ 1～4 のうち、比較的管理が良好なタイプ 4を除いたタイプ 1～3 から各 1 件ずつ選定した。

タイプ 1：管理組合が存在しない/十分に機能していない→ケーススタディ：マンション G（伊勢崎市：都市型）

タイプ 2：長期修繕計画が存在しない→ケーススタディ：マンション B（高崎市：都市型）

タイプ 3：長期修繕計画に対して資金計画が伴っていない→ケーススタディ：マンション E（前橋市：都市型）

3-1

4. 区分所有者等を対象としたセミナーの開催
4.1 開催概要
長期修繕計画策定の促進を目的として、区分所有者を対象としたマンション管理セミナーを次に示す要領で開催した。

4-1

4-2

4.2 開催結果
令和４年度

マンション管理セミナー実施報告

セミナー名マンション管理セミナー

日時

令和 5 年 2 月 18 日（土）会場

高崎市総合福祉センター

対象
主催

告知方法

13：30～16：30
3階

会議室 4（高崎市末広町 115-1）

マンション入居者 やマン ション購入を検討 してい る方、マンション 管理組 合
役員等マンションに関心のある方など
主催：群馬県住宅供給公社
共催：公益財団法人マンション管理センター、群馬県、群馬マンション管理組合連絡会
群馬県住宅供給公社ホームページ、チラシ配布、群馬県によるテレビ・ラジオ
広報、県内マンション管理組合・消費生活センターあてＤＭ、連絡先のわかる
県内管理組合へ架電

参加者

一般 29 名（アンケート結果は別紙）外部講師 3 名、事務局等 5 名、計 37 名

費用

31,290 円（講師料 26,400 円、講師交通費 1,650 円、雑費 842 円）
１
２

プログラム

開 会
セミナー第 1 部

13：30～13：35
13：35～14：35「マンション管理センターに寄せられる相談事例から」
講 師：公益財団法人マンション管理センター
管理情報部長 原 昇
14：35～14：40 質疑・応答― 休 憩 ―
14：40～14：50（10 分間）
３ セミナー第２部 14：50～15：50「大規模修繕の流れとポイント」
講 師：群馬マンション管理組合連絡会
専門会員 鳥海 順一
15：50～15：55 質疑・応答
４ セミナー第３部 15：55～16：15「マンション管理についてのご案内」① 講 師：独立行政法人住宅金融支援機構
地域業務第二部地域連携グループ長
和田 光代② 講 師：群馬県住宅供給公社
木村 淳一郎５ アンケート回答
６ 閉 会
16：30

実施状況

■第 1 部

4-3

■第 2 部

■第 3 部①■第 3 部②4-4

4.3 アンケートの集計結果(1) 回収状況
日時

令和５年２月１８日（土） １３：３０～１６：３０

会場

高崎市総合福祉センター

参加者

３Ｆ

会議室４２９名

アンケート回収 ２８枚（回収率９６.５％）
【年代】

【性別】
無回答4%

20代3%30代
4%

20代

女
18%

70代以上
36%

男
女
男
78%

40代
18%

30代
40代

50代
7%

無回答

50代
60代

60代
32%

70代以上

(2) どのようなお立場ですか？(複数選択可)0
所有者(非居住者)
マンション居住者
管理組合役員
マンション管理人
マンション管理業者
ディベロッパー・建設業者
不動産業者
自治体職員
一般
マンション管理士
管理業務主任者
建築士(1級・2級)
その他保持資格者
マンション購入・入居予定者
その他
無回答

2

4

68

10

12

14

16

2
15
130
20
2

100
1
100
4
0

4-5

(3) 本日のセミナーをお知りになったきっかけは何ですか？(複数選択可)
0

2

4

6

8

マンション管理組合へのＤＭ

10

12

11

案内チラシ

4

群馬県

3

ホームページ（公社・その他）

4

知人に聞いて2

その他

5【その他の回答】
・理事長になったとき・連絡会・公社

・理事長に誘われた・2 回目(4) ３．セミナーの内容はいかがでしたか
セミナーの内容はいかがでしたか■第一部「マンション管理センターに寄せられる相談事例から」■第二部「大規模修繕の流れとポイント」

大変参考になった
4% 3%

4%

7%

参考になった大変参考になった

46%

参考になった

39%

43%

54%
どちらともいえないどちらともいえない
参考にならなかった
無回答■第三部「マンション管理についてのご案
大変参考になった
参考になった0.03％ 3%
29%
14%

43%

どちらともいえない
参考にならな
かった
無回答【参考にならなかった理由 】
・当マンションでは既に大規模修繕が決定しています（第２部）
・既知情報（第２・３部）

4-6

(5) 今後どのような内容のセミナーやイベントを希望しますか？(複数選択可)
012

3

4

個別相談会

56

7

810

4

テーマ毎のグループ討議0（標準）管理規約

3

管理委託契約1

法律知識(区分所有法・適正化法等)

7

組合、総会、理事会の運営

8

自主管理の方法

5

管理業者選び4

管理費や修繕積立金管理

2

長期修繕計画4

建替

0

日常の小修繕やメンテナンスの方法

0

トラブル事例(管理費滞納、ペット、駐車場)と解…
その他

91

未記入

【その他の回答】

92・ 管理組合運営上の工夫や成功事例の共有(6) その他、ご意見・ご感想など⚫

組合員と話すと、管理会社へお金を払っているのだから、何で私たちがしなくてはならないのよ！！また、ダメだったら、管理会社を変えれば良いという返事が返ってきます。裁判所では、マンションの方はたえずお金がなくなっていて、飛びこんで見えられます。そして輪番制だけはやめたほうが良いと、こちらは強制できませんがと。しかし、組合に意見を出してもいまだ、輪番制で毎年土俵が変わります。困っています。

⚫

初めてマンションの管理についてのセミナーをうけました。とてもわかりやすいご説明ありがとうございました。大規模修繕の流れについては注意すべき点、最近の動向がわかり勉強になりました。管理組合のメンバーではありませんが、重要な仕事で興味を持ちました。

⚫

最近、理事会を ZOOM などの方法で実施を検討しています。このなかで細則などをどのように他の管理組合が取組んでいるか知りたかったです。

⚫

事件、事故に関する情報・管理会社社員による修繕積立費持ち逃げ事件のメカニズム、予防法・修繕工事発注に関する監理設計会社の談合、カルテル、キックバック（工事会社から）などの事件情報、予防法（具体的に）など

4-7

5. 結果分析と今後の取組検討
5.1 ヒアリングを踏まえた課題の整理
各対象マンションの管理状況、管理体制及び修繕積立金・長期修繕計画等が置かれている状況を踏まえ、適正な維持管理に向けた課題を検討した結果、次の 3 点に集約できる。

I. 目指す維持管理水準の明確化
物件ごとの建物・設備の管理水準や劣化の程度は、築年数に必ずしも比例していない状況が見受けられた。これらの程度の差が生まれる背景には、区分所有者の状況（長期居住者が多く入れ替わりが少ない、競売に出されている区画が見られる、など）や管理費・修繕積立金の金額規模（充分な金額が徴収されておらず、自主的な管理の負担も求めていない、など）が影響している可能性がある。
また、長期修繕計画は本来、建物や設備の健全度を長期にわたって一定の水準に保つことを目的としたものであるが、管理水準が低く、劣化の程度が大きいマンションでは、「自分の代までここで暮らせさえすれば良い」といった声が聴かれるなど、長期的な資産形成の考え方に違いも見受けられた。
全ての物件に認定取得レベルを求めるのは、所有者のニーズに合わない実態があり、マンション区分所有者に寄り添って目指すレベルを明確化することが、支援を行っていく上で必要と考えられる。
✓ 比較的良好な管理がされているタ
イプ③やタイプ④では大きい修繕積立金の額が大きい傾向にある（円）

レベル① レベル② レベ レベル④

マンションLマンションH

マンションK

レベル① レベ レベル④

ル③

図 5-1

マンションJ

マンションI

マンションF

マンションC

マンションE

マンションD

マンションB

マンションG

マンションA

18,00016,00014,00012,00010,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0

ル②

対象マンションにおける修繕積立金のレンジ（戸当たり月額）

5-1

（円）

60,000✓ 管理費はリゾー
ト型を除き大きな差は見られない

50,00040,00030,00020,00010,000

レベル① レベル② レベ レベル④
ル③

図 5-2マンションL

マンションH

マンションK

マンションJ

マンションI

マンションF

マンションC

マンションE

マンションD

マンションB

マンションG

マンションA0

レベル① レベ レベル④
ル②

対象マンションにおける管理費のレンジ（戸当たり月額）

II. 目標レベルに即した長期修繕計画の策定
長期修繕計画が存在しない事例や、存在していても実効性を有しない物件が見受けられた。それらの原因としては、管理組合側の技術的知見の不足や「価格が適正か判断できない」といった要因のほかに、高額な借り入れを前提としているなど、管理会社等から提示された長期修繕計画の執行に必要な修繕積立金収入の規模と実態とのアンバランスや実現可能性の低さから、合意形成に至らない物件も見られた。
上記の課題Ⅰと関連して、そもそも長期修繕計画がどの程度の期間で、どの程度の水準を目指すのかなど、区分所有者のニーズに寄り添った計画の策定が求められていると考えられる。

III.

長期修繕計画を策定・執行していく体制の確立・機運の醸成
長期修繕計画を適正に策定・執行していくためには、その主体となる管理組合の健全な運営が必要である。
しかし、特に高経年マンションの中には、管理組合が存在しない、或いは、管理組合役員のローテーションが適切になされていない、などの状況が見受けられた。
その結果として、修繕の必要性の把握や検討が適切になされていない状況や、問題意識が共有されず管理レベルの低下を招いている状況、長期修繕計画だけでなく日常的な修繕にも合意形成ができていない状況などが発生してい5-2る。長期修繕計画の策定に限定して考えると、上記の課題ⅠやⅡに対する区分所有者のニーズを把握し集約する、そのための第一歩として先ずは、居住するマンションの将来に対する関心を持っていただくことが先決であると考えられる。

5-3

5.2 長期修繕計画の試案作成の成果と課題検討した長期修繕計画の試案を、当該物件の管理組合の主な方々に提示し、対象者との意見交換を実施した。これらを通じて、有効な長期修繕計画策定に向けては、次のような成果と課題が示唆された。

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提案した長期修繕計画(案)の実行は資金的に困難との反応→提案した長期修繕計画(案)の実行が、現状の資金見通しからは困難であり、一方、修繕積立金の値上げは組合員の合意が得られないと思われる。長期的な観点から予防保全的なメンテナンスを行うことが重要であり、そのことがコスト的に有利であることを示していくことが課題と考えられる。

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除却も選択肢となり得るが合意形成の見通しは不透明→高経年マンションでは、除却も選択肢として俎上に上りうることがうかがわれた。ただし、その実現に向けた必要性や方法の理解を組織的に行うためには、受け入れ側の体制としての管理組合の運営を予め正常化させていくことが課題と考えられる。

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公社からの優良業者の紹介や再生事例の共有に対する期待→公社のもつ技術的知見・経験に対する期待が質問等から感じられた。民間のマンション管理に活かしていけるように、社内の体制、制度を検討していくことが課題と考えられる。

5-4

5.3 取組（支援）の方向性
前述した課題に対して、住宅供給公社がその技術力を活かしなが ら支援できる方法を検討した。

タイプ 1：管理組合が存在しない/十分に機能していない→例：マンション G(伊勢崎市：都市型)
課題 1 に対して：現入居者の終の棲家として周囲に迷惑をかけない程度の維持管理を図り、居住者がいなくなった際に円滑に除却が出来る状態を目指す。
リゾート型の場合は、周囲に迷惑をかけない程度の維持管理を図り、必要に応じて速やかに除却が出来る状態を目指す。
課題Ⅱに対して：身の丈に合った長期修繕計画の案を提示。
課題Ⅲに対して：現状の体制を続けた場合のリスクや、マンション終活なども含
め今後取りうる選択肢を示すとともに、その意思決定に必要な管理組合の体制づくりを促す。
タイプ 2：長期修繕計画が存在しない→例：マンション B(高崎市：都市型)
課題 1 に対して：将来の売却時に買い手が付くよう、長期的に持続可能な維持管理体制を目指す。（都市型、リゾート型共）
課題Ⅱに対して：身の丈に合った長期修繕計画の案を提示。
課題Ⅲに対して：長期修繕計画の着実な執行を図るため、区分所有者へ管理組合運営への関与を促す意識啓発。
タイプ 3：長期修繕計画に対して資金計画が伴っていない→例：マンション E(前橋市：都市型)
課題 1 に対して：将来の売却時に買い手が付くよう、長期的に持続可能な維持管理体制を目指す。（都市型、リゾート型共）
課題Ⅱに対して：身の丈に合った長期修繕計画の案を提示。
課題Ⅲに対して：長期修繕計画の円滑かつ適切な執行を図るため、理事会のローテーションなど健全な管理組合運営に向けた区分所有者への意
識啓発。

5-5

5.4 今後の取組方策（案）5.4.1 マンションの資産価値に着目した維持管理水準の設定
重要な視点として、マンションが区分所有者共有の「資産」であること、そして、例え高経年で管理水準や施設設備が劣化しているとしても、区分所有マンションは土地を含めた不動産であり、土地に一定の市場価値がある立地であれば、現時点でも一定の評価ができるということを改めて認識する必要がある。
東京圏で利便性が高い地域など、立地のポテンシャルが非常に高い物件であれば、建替えも含めた事業が民間ベースで展開され得るが、群馬県では民間事業での建替えは難しいと考えられる。ただし、群馬県の、特に都市型マンションは、多くが都市の中心部近くに立地しており、仮に更地に戻して売却することを想定して資産価値を測れば、一定の価値は期待できると想定される。
マンションの“終活”と言ってしまうと、暗い未来しか待っていないように受け止められかねないが、当該マンションの現時点での資産価値を適正に評価した上で、その資産をライフプラン に応じてどのように 運用していくかという視点で長期修繕計画の案と、管理費・修繕積立金の金額水準を改めて確認いただくことが適正な管理につながると考えている。
令和 5 年度にモデルマンションを 3 棟程度を抽出し、調査をすることが必要であると考えている。

5-6

①モデルマンションの選定（今年度のマンションで継続できれば「③入居者アンケート」からスタート）↓②長期修繕計画の確認（なければひな形に基づき作成）
管理規約の確認（この時点では確認のみ）
管理組合の役員ローテーション状況の確認↓③入居者アンケートの実施調査↓④目指す管理レベルの設定（管理して資産価値を保つ、耐用年数で取り壊す、建替えを視野に管理するなど）↓⑤現時点での資産価値の評価↓⑥目指す管理レベルと現在の管理との乖離を把握（特に管理費・修繕積立金の金額の乖離）↓⑦身の丈に合わせた長期修繕計画の作成
・目指す資産価値に応じた長期修繕計画の作成
・必要に応じた管理規約の整備
・管理組合の運営補助
図 5-3

資産価値に基づく身の丈に合わせた長期修繕計画作成の流れ(案)5-7

5.4.2 マンションの特定空き家化の予防に向けた支援
管理組合がない、あるいは、ほとんど機能していないマンションの所有者等は、マンションを適切に維持・管理していくという意識が低いことが考えられる。この状態が続くと特定空き家となってしまい、社会的に負担が増える。
予防に寄与する支援の一例として、⚫

管理組合がない（あるいは、ほとんど機能していない）マンションにおける、管理組合の設立に向けた支援または運営に 向けた支援⚫

似たような状況にある県内マンション同士の情報交換の場の提供などが考えられるが、誰がどういう形で支援するのかといった仕組みがない状況にある。
令和 5 年度にモデルマンションを選定し、その仕組みづくりを検討することが必要であると考える。

①支援するモデルマンションの募集（3 件程度）
②支援の実施
1．キーパーソンの確定と現状の把握、長期修繕計画案の作成（国土交通省ひな形による）
2．入居者アンケートの実施調査、目指管理レベルの設定
現時点での資産価値の評価、目指す管理レベルと現在の管理との乖離の把握3．改善計画の作成（目指す資産価値に応じた修繕計画の作成、管理規約の整備）と実施③支援スキームのガイドラインの作成④財源：モデルマンションについては国の委託金を充当（モデルマンション以外は、国土交通省の補助、県・市町村の補助及びマンション側の負担金割合を高める。）
図 5-4

特定空き家化の予防に向けた支援のスキーム(案)5-8

5.4.3 住宅供給公社による民間マンション管理支援業務（案）
公的主体である群馬県住宅供給公社では、まちづくりの観点から、管理組合に一定の負担をいただきつつ、まちづくりに対して貢献できる事業として組み立てていける可能性がないか、検討しているところである。

表 5.1

群馬県住宅供給公社マンション管理支援業務 の内容(案)①管理メニューに基づいたマンション管理支援（令和 4 年度メニュー作成済、要見直し）②マンション管理セミナーの定期開催の継続（年 1 回）
（群馬県、群馬県マンション管理組合連絡会共催）

5-9

令和 4 年度 マンション管理適正化・再生推進事業
報告書（公表用抜粋版）
令和 5 年 3 月
群馬県住宅供給公社〒371-0025

群馬県前橋市紅雲町一丁目 7 番 12 号
TEL：027-224-1881